陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕01民终1890号
上诉人（原审被告）张东明
委托代理人何四为，上海市汇业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）乔六平
上诉人张东明因与被上诉人乔六平房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初8081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张东明之委托诉讼代理人何四为、被上诉人乔六平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张东明上诉请求：1、依法撤销一审判决并改判为驳回乔六平的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由乔六平承担。事实和理由：1、一审判决违反“买卖不破租赁”原则，适用法律明显错误，应依法予以撤销。一审法院判决中明确认定租赁合同合法有效，符合法律规定。按照合同法第二百二十九条规定，房屋租赁合同对张东明与乔六平具有法律效力，双方应当严格遵守。张东明一次性支付了原所有权人何俊杰租金600万元，该行为发生在乔六平购买涉诉房屋之前，应予保护，乔六平作为房屋租赁合同的继受人，应当按合同约定履行义务。2、同为以物抵债行为，均被一审法院确认合法有效，张东明在先且无过错，乔六平在后且明知房屋已经出租，一审法院判决张东明承担不利后果，没有法律依据。
乔六平辩称，1、尽管合同法规定房屋租赁期限不得超过20年，本案所涉及租赁合同期限为30年，但不影响合同的整体效力；2、一审判决并不违反“买卖不破租赁”的原则。合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁物所有���变更后新的所有权人应当履行变更前所有权人应履行的合同义务，即将房屋交付给租赁者继续使用，按照权利义务对等原则，租赁者也应向新的所有权人履行交付租金的义务。3、“买卖不破租赁”不能对抗租赁房屋的所有权。尽管法律规定“租赁物在租赁期间发生的所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，但与租赁物新的所有权行使权利并不矛盾。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。
乔六平向一审法院起诉请求，1、请求确认2016年7月8日解除通知合法有效。2、请求张东明给乔六平立即腾交位于曲江曲江首座20层12006、12009、12010号三间房屋。3、请求张东明给乔六平支付占有期间的使用费326480元（自2015年2月12日起至2016年7月31日期间，按年租金共计221760元计算，每月18480元）。4、张东明承担逾期腾房期间的占有使用费���自2016年8月1日起至实际腾房期间，按年租金共计221760元计算，每月18480元）。5、乔六平交纳的公证费2000元、张东明在租赁期间的物业费、水电等费用和张东明腾房产生的费用由张东明承担，6、本案诉讼费用由张东明承担。
一审法院认定事实，2014年7月15日至2015年1月19日期间张佳清、何俊杰与乔六平之间存在借款关系。2015年2月11日，乙方陕西新家园文化传播有限公司（以下简称新家园公司）与甲方西安文鼎投资发展有限公司（以下简称文鼎公司）与丙方乔六平经过协商，签订了一份资产抵债协议，约定：乙方于2013年6月18日购买了由甲方投资开发的曲江首座20层12006、12009、12010号三间房产，现因乙方资金周转困难，乙方将以上房产过户给丙方，丙方直接将房款支付给乙方，甲方配合办理相关手续，等甲方节能验收手续合格后为丙方办理房屋买卖手续。2015年2月11日，乔六平向第三人文鼎公司支付了购房余款306700元。后乔六平将张佳清、何俊杰及陕西新家园文化传播有限公司、西安隆诚实业发展有限责任公司、西安五州讯达信息产业有限公司诉至法院，要求支付借款及利息。西安市中级人民法院一审判决如下：一、被告张佳清于本判决生效之日起十日内偿还原告乔六平借款581.56万元及利息38.31万元。二、被告何俊杰、西安隆诚实业发展有限责任公司、西安五州讯达信息产业有限公司对上述第一条张佳清应付债务承担连带偿还责任。三、被告何俊杰于本判决生效之日起十日内偿还原告乔六平借款2000万元及利息124万元。四、被告陕西新家园文化传播有限公司、西安隆诚实业发展有限责任公司对上述第三条何俊杰应付债务承担连带偿还责任。判决生效后，被执行人张佳清、何俊杰、新家园公司未履行生效判决的义务。2016年1��，乔六平申请法院强制执行，2016年3月9日，西安市中级人民法院要求文鼎公司尽快将上述三套房屋过户至乔六平名下。2016年4月7日西安市中级人民法院依法查封了上述三套房屋。2016年4月14日，文鼎公司与乔六平签订了三份商品房买卖合同。至此，乔六平成为三套房屋的实际所有权人。另查明，张东明借给何俊杰600万元，因何俊杰无力偿还，张东明与何俊杰于2014年7月10日签订了房屋抵押转让合同，于2014年12月8日签订了房屋抵押合同。2015年1月5日，乙方张东明与甲方新家园公司和实际控制人何俊杰签订了房屋租赁合同，合同约定，甲方将房屋出租给乙方，甲方房屋位于西安市雁塔区××路××室、××室、××室，面积共计308平方米，用途为办公，租赁期限为30年，从2015年1月10日起至2045年1月9日止。租金为月租金每平方米60元，每月租金18480元，每年租金221760元。经双方协���，总计优惠为600万元整。甲方自2015年1月10日起将房屋交付给乙方，如甲方未能如期交付，需承担双倍租金的违约金。合同签订后，张东明接收并使用房屋至今。2016年6月16日，乔六平通过公证送达的方式，向张东明发出函告，乔六平是该上述三间房屋的所有权人，因此，要求张东明返还占有的三间房屋，向乔六平支付三间房屋的租金295680元（自2015年2月12日起至2016年6月11日），并顺延至实际返还房屋之日的占用租金。2016年6月29日，乔六平通过手机短信的方式，向张东明发出同样的函告信息。2016年7月8日，乔六平向张东明发出解除通知，表示，我于2016年6月16日函告你，在收到函后五日内返还房屋并支付租金，你收悉后，于2016年6月20日下午约我面谈，你承认占用的房屋是属于我乔六平所有，我于2016年6月29日发信息给你，要求尽快解决为盼。你与何俊杰的事情与我无关。现向你提出如下要求：一、在你收悉本解除通知之日，即与你解除租赁关系，若你对本解除通知函有异议的，应当在收到解除通知函之日起十五日内向人民法院起诉确认解除效力。二、你尚欠房屋租金326480元（自2015年2月12日起至2016年7月31日期间），按年租金共计221760元计算。并顺延至你实际腾房之日的租金。另你在租赁期间的物业费、水电费等相关费用，应予以结清，并在你腾房结算时向我出示相关缴费凭证。三、考虑到你实际腾房交房屋情况，我给你合理腾房宽限期，宽限期截止2016年7月31日。若你逾期未腾房，我将通过法律手段追究你的法律责任。
一审法院认为，本案的焦点问题只有一个，即对“买卖不破租赁”的认识问题。乔六平认为自己作为所有权人，要求主张自己的所有权，对该房屋占用、使用、收益和处分。而张东明则认为，买卖不破租��，不管所有权人是谁，只要租赁合同合法有效，则应当按租赁合同约定的权利义务来履行为宜。本案中，张东明与何俊杰签订的租赁合同合法有效，符合法律规定。乔六平通过以资抵债的行为，取得了三套房屋所有权。至此，租赁合同的一方当事人发生变化，出租人由何俊杰、新家园公司变更成为了乔六平。我国合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故而乔六平与张东明形成租赁合同法律关系。乔六平在行使出租权时，应当享有收取租金的权利。这也是完全所有权中占有使用收益处分的权利，乔六平的这种完全物权应当大于和优先于张东明的用益物权。故而乔六平要求张东明支付租金的要求既有事实依据，亦符合法律规定。如果张东明不按时交纳租金，则面临的是解除合同、腾交房屋、清偿租金等一系列问题。张东明认为自己已经提前将租金一次性通过抵债的方式支付给房屋的前任所有权人，现在只是使用房屋。这就使现房屋所有权人购买房屋收益的目的完全落空，严重侵犯了现房屋所有权人乔六平的合法权益。故而，乔六平与张东明双方应当按租赁合同的约定履行自己的权利义务，至于张东明提前一次性支付给原所有权人何俊杰的相关费用，其可另行要求偿还。由于张东明没有按时交纳租金，经过乔六平2016年7月8日的函告到达之日，双方的租赁合同视为解除。张东明应当按合同约定腾交房屋并清偿租金等。故对乔六平的诉讼请求，依法予以支持。至于乔六平要求张东明承担物业费及腾交房屋费用，其并没有提供相关证据，对此无法支持，其可另行主张。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条、第二百���十九条的规定，判决如下：一、2016年7月8日原告乔六平给被告张东明发出的解除通知合法有效。二、被告张东明于本判决生效之日起十日内向原告被告张东明于本判决生效之日起十日内支付原告乔六平占有房屋期间的租金326480元（自2015年2月12日起至2016年7月31日）。四、被告张东明应当向原告乔六平支付自2016年8月1日起至实际腾房期间的占用费（按年租金共计221760元计算，每月18480元）。五、被告张东明于本判决生效之日起十日内支付原告乔六平公证费2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原告乔六平的其他诉讼请求。本案案件受理费9302元，由张东明承担，因乔六平已预交，故张东明在履行生效判决时将其承担的案件受理费一并支付于乔��平。
本院二审期间，双方当事人当庭表示对一审查明的事实无异议，且未提交新证据。结合双方一、二审的举证情况及法庭调查，本院经审理查明，张东明与何俊杰签订的房屋租赁合同约定租金总计6652800元，经双方协商租金最后确定为总计优惠为600万元整。张东明称租金的600万元就是借款的600万元。何俊杰用租金抵顶了其与张东明之间的600万元借款。
本院认为，本案争议焦点为：1、本案是否适用“买卖不破租赁”原则？2、乔六平与张东明之间是否构成房屋租赁合同关系？关于争议焦点一，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，张东明主张因何俊杰欠其600万元借款未还，故何俊杰��涉案房屋出租给张东明，以30年的房租抵顶何俊杰所欠借款。可见，张东明虽然与何俊杰签订房屋租赁合同，但该租赁合同实际系何俊杰为了清偿其对张东明的债务，以涉案三套房屋30年房屋使用权抵顶600万元的借款。该房屋租赁合同实际上是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，张东明与何俊杰之间签订的《房屋租赁合同》实为债权债务合同而非房屋租赁合同。故本案不应适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。
关于争议焦点二，根据上述分析，本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则，乔六平与张东明之间并未形成房屋租赁合同关系，乔六平关于确认2016年7月8日其发出的解除通知合法有效及张东明向其支付公证费2000元之请求，缺乏事实基础，本院不予支持。关于乔六平与张东明��间关系的问题，乔六平并不坚持认为其与张东明之间构成租赁合同关系，乔六平称其与张东明之间具体构成何种法律关系由法院认定。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。乔六平与开发商文鼎公司于2016年4月14日签订了商品房买卖合同并办理网签备案，可见，文鼎公司将涉案三套房屋的所有权转移给了乔六平，乔六平自然对涉案三套房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。根据合同的相对性原则，张东明与何俊杰之间签订的名为房屋租赁合同实为债权债务合同仅对签约双方具有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人，故张东明继续占用涉案房屋缺乏事实及法律依据，乔六平主张张东明腾交房屋，并支付房屋占用费的请求依法应予支持。本案实际系权利人请求无权占��不动产的人返还该物之纠纷，故本案案由应确定为返还原物纠纷，而非房屋租赁合同纠纷。至于占用费一节，乔六平于2016年4月14日才与文鼎公司签订了房屋买卖合同并办理网签备案，乔六平主张张东明支付自2016年4月14日起至实际腾房期间的占有使用费应予支持，但乔六平主张2016年4月14日之前的占用费请求，缺乏事实依据，本院不予支持。占有使用费标准可参照房屋租赁合同约定的租金标准计算。另，因张东明与乔六平之间并非房屋租赁合同关系，一审判决依照《中华人民共和国合同法》中有关合同解除及租赁合同的条款进行判决，属适用法律错误。
综上所述，对一审判决应予部分改判。本院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
维持西安市��塔区（2016）陕0113民初8081号民事判决第二项、第四项；
撤销西安市雁塔区（2016）陕0113民初8081号民事判决第一项、第五项、第六项；
三、变更西安市雁塔区（2016）陕0113民初8081号民事判决第三项为：张东明于本判决生效之日起十日内支付乔六平占用房屋期间的使用费65912元（自2016年4月14日起至2016年7月31日止）；
四、驳回乔六平其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9302元（乔六平已预交9302元），由张东明承担4000元，乔六平承担5302元。二审案件受理费9302元（张东明已预交9302元），由张东明承担4302元，乔六平承担5000元。一、二审案件受理费于执行时一并清结。
本判决为终审判决。
审 判 长 王吉利
审 判 员 任 蕾
代理审判员 姬 钊
二〇一七年四月十四日
书 记 员 周 燕