广东省汕头市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）粤05行初16号
原告周全，男，汉族，1971年12月25日出生，住广东省汕头市潮南区。
原告周钦发，男，汉族，1965年6月7日出生，住广东省深圳市罗湖区。
委托代理人许利雄、郭东明，广东明祥律师事务所律师。
被告汕头市潮南区人民政府，住所地汕头市潮南区北六路。
法定代表人陈俊峰，区长。
委托代理人郑珂，潮南区房屋征收办公室工作人员。
委托代理人李锦忠，广东东沙律师事务所律师。
被告汕头市人民政府，住所地汕头市跃进路28号。
法定代表人刘小涛，市长。
委托代理人曾绮玲、许润钿，汕头市法制局工作人员。
第三人中国银行股份有限公司汕头潮南支行，住所地汕头市潮南区峡山街道汕尾居委中兴街一号。
负责人杨道青，行长。
委托代理人曾爱东、陈蕊，国信信扬（汕头）律师事务所律师。
原告周全、周钦发诉被告汕头市潮南区人民政府（下称潮南区政府）、被告汕头市人民政府（下称汕头市政府）以及第三人中国银行股份有限公司汕头潮南支行（下称中行潮南支行）房屋征收补偿纠纷一案，于2016年11月7日向本院提起行政诉讼,本院受理后，依法组成合议庭，于2017年3月21日公开开庭审理了本案。原告周全、周钦发的委托代理人许利雄、郭东明，被告潮南区政府的委托代理人郑珂、李锦忠，被告汕头市政府的委托代理人曾绮玲、许润钿，第三人中行潮南支行的委托代理人曾爱东、陈蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告潮南区政府于2016年6月12日作出汕潮南府〔2016〕26号《汕头市潮南区人民政府房屋征收补偿决定书》（下称《房屋征收补偿决定书》），决定：一、被征收人周钦发应于本决定送达之日起30日内向征收部门交付位于峡新公路建设范围内钢混结构的建筑物面积747.82㎡，简易结构的构筑物面积16.8㎡。二、被征收人周钦发在交付上述被征收房屋之日起15日内向征收部门一次性领取房屋补偿和征收补助合计1,577,534.32元。三、被征收人对本补偿决定不服的，可在收到补偿决定书之日起六十日内向汕头市人民政府申请行政复议，或者六个月内向有管辖权的人民法院提起行政诉讼。在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，潮南区人民政府将依法申请人民法院强制执行。原告周全、周钦发不服该房屋征收补偿决定，于2016年8月5日向被告市政府申请行政复议，被告市政府于2016年10月18日作出汕行复〔2016〕94号《行政复议决定书》，决定：维持被申请人潮南区政府作出的汕潮南府〔2016〕26号《房屋征收补偿决定书》。
原告周全、周钦发诉称，一、原告周全与本案房屋征收补偿决定的具体行政行为有利害关系。原告周全和周钦发于2004年4月29日达成《买卖房屋契约书》，原告周钦发以人民币200万元将涉案房地产出卖给原告周全,汕头市潮南区公证处对双方的买卖行为进行了公证，公证书具有法定的证明效力；况且，在《房屋征收补偿决定书》中也已经查明了“征收对象于2004年4月29日转让给周全，并办理公证”；在被告潮南区政府提交的2015年9月7日《公示》证据上也出现了“周钦发（周全）”，充分证明了原告周全与本案房屋征收补偿决定的具体行政行为有利害关系，根据《行政复议法》第6条、第9条和《行政诉讼法》第25条的规定，原告周全与本案具体行政行为有利害关系，有权依法申请行政复议及提起行政诉讼。《行政复议决定书》和《房屋征收补偿决定书》在查明事实并认可原告周全的业主地位的情况下，却没有依法维护原告周全的合法权益，显然是错误的。二、中行潮南支行同案件处理结果有利害关系，依法应作为第三人参加诉讼。在本案房屋征收补偿决定中，被告潮南区政府将原告房屋占用范围内的土地使用者认定为中行潮南支行，从而决定对原告不予补偿该土地使用权，根据《行政复议法》第10条和《行政诉讼法》第29条等规定，应当通知中行潮南支行作为第三人参加本案的诉讼。三、被告潮南区政府的房屋征收补偿决定程序违法：1.建设项目没有征求公众意见。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条的规定，建设项目不但要符合“公共利益”的需要，还应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证，只有这样才符合立项的条件。本案中，该项目仅有相关部门的批准文件，却没有广泛征求社会公众意见的相关证据，所以程序违法。2.没有保障被征收人在征收补偿活动中的知情权。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条和第十一条的规定，原告周全、周钦发均没有接到任何部门的征询。从被告潮南区政府提交的材料看，本案涉及的房地产仅二宗，被征收人总共才涉及5个单位或个人，却没有具有利害关系的5个单位或个人的任何意见。而所谓的论证，也仅有区政府各部门负责人名字的论证意见，并无讨论记录，由此可见并未实际论证。3.没有充分保障被征收人的参与权。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条的规定，被告潮南区政府在选择评估机构时没有按照规定先协商，协商不成的通过多数决定的方式确定评估机构，选定程序违法，不公开、不透明，所作出的评估报告也是无效的。原告周全、周钦发至今没有接到任何部门有关选择房地产价格评估机构的征询,至今也没有接到任何部门的评估报告，更谈不上对评估报告提出复核等权利。4.被告潮南区政府送达相关文件不合法。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定是向被征收人公布，原告认为应当理解为由征收人以书面形式向被征收人送达，而不是一公告了之。因为条例规定是在被征收范围内向被征收人公布，而不是公告。只有对无法送达的，可以公告送达。公告送达仅是对无法送达的一种补救措施。本案中，被告潮南区政府所有文件都以公告的方式，显然违反了立法本意，也让原告无法得知，原告的基本权利知情权无法行使。5.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条的规定，“作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。”“金融机构应出具房屋征收补偿资金专用账户及存款证明”，被告潮南区政府仅凭区财政局一纸没有帐号、金额的《证明》，不足以证明“征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。”显然违反了征收补偿的法定程序。6.选定房地产价格评估机构的程序违法。根据《国有土地上房屋征收评估办法》等有关规定，选定房地产价格评估机构应当遵循公开、公平原则，邀请被征收人等代表进行现场监督。但本案中潮南区房屋征收办公室仅邀请“内部官员”选定，不仅违反法律规定，且存在内部操作私自选定房地产价格评估机构嫌疑。7.剥夺了原告对《房地产咨询报告》的知情权、复核权和申请鉴定权。首先，《房地产咨询报告》违反公示原则，不能作为征收补偿决定的依据。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第16条规定，分户评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。但是，深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司的《房地产咨询报告》“估价假设和限制条件”第三项第7条明确声明，“同时未经我公司书面同意，本估价报告全部或部分内容不得公开发表，也不得向相关登记或备案部门以外的单位或个人提供”。也就说，深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司的《房地产咨询报告》仅限于潮南区征收办公室(即潮南区政府)内部使用，不得向包括原告在内的其他个人或单位披露，不仅剥夺了原告的知情权，也违反了法律规定的公示原则。其次，被告潮南区政府没有依法将《房地产咨询报告》送达给原告，侵犯了原告的知情权、复核权和申请鉴定权。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条规定，房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。但是，原告是在行政复议时才能“查阅”到该《房地产咨询报告》。8.评估公司在房产估价过程中的评估行为明显违法，属于无效证据。首先，房地产估价师没有依照法律规定的程序对原告的房屋进行实地查勘。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条第一款规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘。原告的房屋是独立四层楼，除了房屋建筑及装修之外，还包括房屋之外的附属设施。而房地产评估师没有对原告的房屋进行完整的实地查勘。其次，评估公司的评估范围不全，没有对房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，停产停业损失等补偿进行全面评估。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款之规定，被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。但是，评估公司出具的报告书仅仅对部分项目进行评估，不能客观反映被征收房屋的实际价值。四、《房屋征收补偿决定》对房屋占用范围内的土地使用者认定错误。1.本案征收房屋占用范围内的土地使用权为原告所有。“地随房走”原则是我国房地产权属的一贯原则。原告周钦发在2000年12月依法购买了涉案的房地产，并依法取得了粤房地证字第××号《房地产权证》，根据《中华人民共和国房地产管理法》第32条、《中华人民共和国物权法》第147条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条等规定，原告自2000年12月始，已经合法取得涉案房地产使用范围内的土地使用权。2.粤房地证字第××号《房地产权证》上已经确定原告合法拥有该土地使用权。根据《城市房屋权属登记管理办法》第6条的规定，本案原告房屋占用范围内的土地权的使用者依法应为原告。况且，1995年5月7日，汕头市国土房产局《关于汕头市区土地房产权属登记的通告》：从1995年4月份起，汕头市区范围内的土地房产权属登记，实行“两证”合一的登记制度规定，“凡在合法取得的国有土地上建成房屋的，一律核发“两证”合一的《房地产权证》”；原告在2000年12月合法拥有的房地产权证上清楚载明“土地情况”用地面积“自用：肆佰肆拾壹平方米”，“用途：商业及住宅”，已经确定原告合法拥有该土地使用权。在被告潮南区政府提供的《国有土地使用证》上，也已经加注“已办房地产权证，此证作备查”，也即是说，该《国有土地使用证》因“已办房地产权证”而作废，仅“此证作备查”之用而已。被告潮南区政府在本案房屋征收补偿决定中，没有将“该房屋占用范围内的土地使用权权利主体”认定为原告并作出补偿是违反相关规定的。五、补偿房屋认定性质错误，补偿价格明显没有考虑原告“商业及住宅”的用途。1.根据粤房地证字第××号《房地产权证》中“土地情况”载明的“用途”为“商业及住宅”，根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜，支付的补偿不应低于市场价格。本案中，原告所拥有的商铺为临街商铺，在2004年的交易价格已经为200万元，但被告潮南区政府在作出补偿决定时，无视该情况，对被征收房屋的补偿价格明显低于就近区位新建商品房的价格。该征收补偿决定对原告显失公平，违反了《国有土地上房屋征收补偿条例》第二条规定的对被征收人给予公平补偿原则。2.侵害了原告的补偿方式选择权。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。但被告潮南区政府没有给予原告任何选择的补偿方式而径直加以确定，强制原告接受货币补偿方式，侵害了原告的补偿方式选择权，违反了《国有土地上房屋征收补偿条例》第二十一条的规定。六、遗漏补偿项目。1、原告被征收的房地产，根据相关规定，被征收房屋补偿价值，应当包括建筑物、建筑物占用范围内建设用地使用权和其他不动产的价值。但被告潮南区政府在《房屋征收补偿决定书》中并没有把土地价值一并作价补偿决定，反而错误的认定土地使用者为第三人中行潮南支行，违反了《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《物权法》等规定，显属补偿决定错误。2.遗漏补偿项目。原告所拥有房地产为临街商铺，至今仍在经营体育用品，《国有土地上房屋征收补偿条例》第十七条规定，“房屋征收补偿”还包括“搬迁、临时安置的补偿”和“停产停业损失的补偿”，但被告潮南区政府在该决定中却未予补偿。综上所述，被告潮南区政府作出的房屋征收补偿决定程序严重违法，对事实认定错误，复议机关没有纠正被告潮南区政府的错误决定，损害了原告的合法财产权利。请求法院：1、撤销汕潮南府〔2016〕26号《房屋征收补偿决定书》和汕行复〔2016〕94号《行政复议决定书》。2、判决被告潮南区政府重新作出房屋征收补偿决定的具体行政行为。3、本案诉讼费用由两被告承担。
原告向本院提交了以下证据：
1、周全、周钦发的身份证，证明周全、周钦发的行政诉讼主体身份；
2、《公证书》，证明周全于2004年4月29日以200万元向周钦发购买了涉案房地产，签订了《买卖房屋契约书》并进行了公证，具相应的法律效力，周全是实际产权人，且涉案房地产在2004年的交易价格已经200万元，补偿决定明显不符合市场价格；
3、汕潮南府〔2016〕26号《房屋征收补偿决定书》和汕行复〔2016〕94号《行政复议决定书》，证明该补偿决定的具体行政行为程序和内容均违法，侵害了申请人的合法权益，以及复议机关没有纠正汕潮南府〔2016〕26号《房屋征收补偿决定书》；
4、粤房地证字第××号《房地产权证》，证明涉案房地产中载明用地面积“自用：肆佰肆拾壹平方米”，“用途”为“商业及住宅”，土地使用权人为原告周钦发，补偿决定无视这些情况，因而具体行政行为违法；
5、潮府国用总字第0000711号《国有土地使用证》，证明该《国有土地使用证》因“已办房地产权证”而作废，土地使用权人为原告，不是第三人中行潮南支行；
6、企业工商信息，证明中行潮南支行与本案的结果有利害关系，应作为第三人参加诉讼；
7、营业执照，证明涉案房地产一直用于经营，被告在该征收补偿决定中遗漏补偿项目。
8、照片，证明内容同上。
9、《房地产价格评估报告书》等，证明涉案房地产在2000年拍卖时“该价格为房地合一的价格”，周钦发通过拍卖竞得的房地产，包括房产和土地使用权，征收补偿应包括房产和土地使用权，区政府的补偿错误。
被告潮南区政府辩称，一、原告周全不是被征收人，其申请行政复议及提起行政诉讼，主体均不适格。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第三款的规定，本案原告周全并非被征收人，虽然原告周全称其于2004年4月29日向原告周钦发购买了涉案被征收房屋，但原告周全并未依法办理房屋权属转移登记，未取得涉案征收房屋的物权，因此，被征收房屋的补偿决定与原告周全没有利害关系。原告周全申请行政复议，不符合《行政复议法实施条例》第二十八条第一款第（二）项“申请人与具体行政行为有利害关系”的规定，根据《行政复议法实施条例》第四十八条第一款第（二）项及《汕头经济特区行政复议条例》第五十八条第一款第（五）项的规定，汕头市政府驳回原告周全的行政复议申请，完全正确。现原告提起行政诉讼也不符合《行政诉讼法》第二十五条第一款的规定，请求人民法院根据《行政诉讼法》第四十九条第（一）项及《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十四条第一款第（二）项的规定，裁定驳回原告周全的起诉。二、被告潮南区政府作出的《房屋征收补偿决定书》，所依据的资料齐全，程序合法。汕头市潮南区峡新公路建设项目由汕头市发展和改革局下发《关于下达汕头市二〇一二年重点建设项目计划的通知》(汕市发改[2012]31号)列入汕头市重点建设项目。该项目的规划建设符合公共利益的需要。该建设项目先后由汕头市潮南区城乡规划局审核，认为该项目符合城乡规划，出具了《建设项目选址意见书[(市政)选字第440514201200008号]、汕头市国土资源局出具《关于潮南区峡新公路建设项目用地的预审意见》(汕国土资预[2012]6号)，认为该项目用地范围符合《潮南区土地利用总体规划(2010—2020年)》，属于规划确定的交通用地，汕头市发展和改革局以汕市发改[2013]71号批复工程可行性研究报告，该项目正式立项实施建设。在上述有关部门出具审查意见后，正式启动征收程序。项目建设单位汕头市潮南区地方公路管理总站在完成对建设项目范围内拟拆迁的建筑物数量、面积等情况进行丈量、登记并公示后，于2014年12月5日正式向潮南区房屋征收办公室提出申请。潮南区房屋征收办公室受理后，认真进行审查并报答复人批准，其后又完成产权调查核实、制订房屋征收补偿方案、参加被告潮南区政府组织的补偿方案的论证优化，公开征求公众意见，由被告潮南区政府批准并公布房屋征收补偿方案。在完成社会稳定风险评估后，被告潮南区政府于2016年2月18日作出汕潮南府[2016]11号《房屋征收决定》并依法公示。因被征收人周钦发在约定期限内未能与潮南区房屋征收办公室达成补偿协议，经潮南区房屋征收办公室申请，被告潮南区政府依法于2016年6月12日作出涉案《房屋征收补偿决定书》并依法公告。被告潮南区政府作出《房屋征收补偿决定书》符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《汕头市国有土地上房屋征收与补偿工作规程(试行)》(汕府[2014]10号)的相关规定，所依据的材料齐全，程序合法，评估结果符合《国有土地上房屋征收评估办法》，体现客观公平的原则，该《房屋征收补偿决定书》依法应予维持。汕头市政府的《行政复议决定书》维持被告潮南区政府的《房屋征收补偿决定书》是正确的，请求人民法院予以维持。三、原告认为被告潮南区政府的征收补偿决定程序违法，其所提理由不成立。1、原告称建设项目没有按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条的规定征求公众意见，是不能成立的。因为汕头市国土资源局《关于潮南区峡新公路建设项目用地的预审意见》(汕国土资预[2012]6号)已经明确认定:“经审查，上述项目用地范围符合《潮南区土地利用总体规划(2010—2020年)》，属规划确定的交通用地”，即峡新公路建设项目的用地范围早已在2010年规划为交通用地，而非本次征收才规划为交通用地，本次的用地预审、项目审批只是对原规划用途的实施。而且上述土地总体规划的编制均是依法定程序进行并经批准实施，具有法律效力。而本次征收决定作出前，建设单位与所在街道办事处也派人到现场实施丈量、登记并公示征求意见，期间并无人提出异议。可见，原告所述情况与事实不符。本案审查的是原告对补偿决定的异议，而非对征收决定的异议，被告潮南区政府汕潮南府[2016]11号《房屋征收决定》作出后，被征收人并无异议，也没有依法申请行政复议或提起行政诉讼，《房屋征收决定》已经发生法律效力，现在原告对征收决定作出前的行为提出异议，缺乏法律依据，人民法院对此应不予审查。2、原告称征收补偿决定作出前没有征求其意见，剥夺其知情权，这与事实不符。在房屋征收决定作出前，潮南区房屋征收办公室拟定了征收补偿方案，并由被告潮南区政府多次组织有关部门对方案进行论证优化，在补偿方案形成后，于2015年12月4日上网公示，2015年12月7日征收办派人到现场张贴《公示》及《峡新公路国有土地上房屋征收补偿方案》，期间也通知了原告周钦发。被告潮南区政府的行为完全符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条和第十一条的规定，征收补偿方案的确定符合法定程序。3、原告诉称其没有参与评估机构的选定，这也与事实不符。征收办通过电话通知、现场张贴、网上公示等方式通知被征收人协商评估机构，但原告周钦发置之不理。评估结论作出前，征收办又将初步评估意见以现场张贴、电话通知的方式通知被征收人，征求其意见，但原告周钦发仍置之不理。评估结论作出后，征收办也以同样方式通知被征收人，原告周钦发仍没有提出异议。由于原告拒绝以协商的方式确定评估机构，征收办通过公开方式选取有相应资质的评估机构，并通过摇珠方式确定两家评估机构，摇珠过程由汕头市潮南区公证处进行现场监督公证，评估程序合法有效。原告自愿放弃相关权利，现在却提出其相关权利被剥夺，人民法院不应采信。4、原告诉称被告潮南区政府送达相关文件不合法，与事实不符。征收办向被征收人送达相关文件，采用了电话通知、现场张贴、网上公示、公告等方式，均符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》所规定的送达方式，因原告周钦发拒不配合，不按通知前来领取相关文件，致无法以直接送达的方式送达相关文件，故征收办只能采用其他送达方式，这并无不妥。5、本案房屋征收决定前，潮南区财政部门已备足补偿费用，确保能足额补偿给被拆迁人，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条第二款的规定，潮南区财政局也出具了相关证明，原告认为有关补偿资金的证明应由金融机构出具，该主张缺乏依据。6、原告认为选定评估机构的程序违法，其提法也是错误的。因为在原告拒绝以协商的方式选定评估机构的情况下，征收办委托第三方通过公开方式选择评估机构，选择的过程又通过公证机构全程监督，最后才予以确定，该程序公正合法，无可非议。7、被告潮南区政府并没有剥夺原告对有关评估结果的知情权。因原告拒绝协商选定评估机构，对被告潮南区政府依法确定的评估机构所作出的评估报告书又拒绝签领，征收办通过张贴、公告等方式通知原告，期间还通过电话、短信的方式将相关内容告知原告，但原告一直置之不理，应视为原告自动放弃复核权、申请鉴定权。8、评估机构的评估行为的评估结果客观，合法有效。本案所确定的评估机构具有合法资质，相关评估人员也具有合法资格，评估内容及出具的评估报告符合《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，该相关评估合法有效。因原告拒绝签收评估报告，在通过合法方式告知原告后，原告并没有提出异议，也没有申请复核或申请鉴定，现原告在诉讼中所提的异议应不予采信。四、《房屋征收补偿决定》对本案房屋所占范围内土地权属的认定正确。根据汕头市潮南区国土资源局提供的土地登记档案显示及其提出的处理意见，原告周钦发被征收房屋所占的土地权属性质为国有土地，使用人是“中国银行峡山支行”，因使用人已迁移，依法应无偿收回。原告周钦发诉称其于2000年12月购买了被征收房地产并取得粤证字第××号9号《房地产权证》，根据地随房走的原则，本案房屋所占用范围内的土地使用权应归其享有。根据物权登记法定原则，物权的取得应依法办理登记，不登记为例外。虽然原告诉称其购买了本案房地产，但其仅取得了地上建筑物的所有权，并未取得建筑物所占用范围内土地的使用权，潮南区国土资源局登记档案显示，原告周钦发房屋所占用范围内的土地的使用人仍为“中国银行峡山支行”，即本案土地使用权尚未办理转移登记，根据法律规定，《房屋征收补偿决定》将该土地使用人认定为“中国银行峡山支行”并无不妥。正因如此，原告才认为本案与土地使用人有法律上利害关系而要求追加其为本案第三人。但是，原告周钦发又认为根据地随房走的原则已取得土地使用权，这显然是自相矛盾的。另者，在征收过程中，被告潮南区政府未对原告房屋所占用土地进行评估并作出补偿决定，原告周钦发对此一直没有提出任何异议。至于原告周钦发所称的自1995年4月起汕头市市区范围内的土地房产权属登记已实行“两证”合一登记的制度，但该制度并不适用于本案房地产，因为本案房地产当时属于潮阳市的管辖范围，潮阳市至2003年才分拆为汕头市潮阳区及潮南区，原告所述情形并不适用。被告潮南区政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，征收原告周钦发的房屋，完全合法。原告认为其房屋所占范围内的土地归其使用，缺乏依据。五、关于补偿价格和补偿方式的问题。原告以其《房地产权证》“土地情况”栏中记载的用途为“商业及住宅”，要求补偿标准“应参照就近区位新建商品房的价格”，被告潮南区政府认为，根据上述所引用的法律规定及《物权法》第十七条的规定，由于被征收房屋所属土地的用途为“银行办事处”，评估机构已考虑评估对象的登记情况，通过现场勘查，根据评估对象的特点，按照规定的评估方法确定了被征收房屋的市场价格，其评估过程及结果符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条及《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，如根据上面所述，原告对相关评估结果未按规定提出复核或申请鉴定，现原告在诉讼中对评估价格提出异议，其主张不应予以采纳。至于补偿方式，虽然法律规定被征收人有权选择以房屋产权调换的方式获得补偿，但由于本案不具有产权调换的条件，原告也没有向征收办申请以产权调换方式获得补偿。而且法律并无规定产权调换是优先原则，因此，在被征收人没有选择以何种方式获得补偿，本案又不具有产权调换条件的情况下，被告潮南区政府选择以货币补偿方式，并不违反法律规定。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条、第二十二条的规定，被征收人享有申请复核、申请鉴定的权利，但原告周钦发在知悉评估结果及被告潮南区政府确定采用货币补偿方式后，并没有在规定期限内提出异议，应视为原告已接受补偿方式及补偿金额，现原告提出异议，缺乏法律依据。六、关于是否遗漏补偿项目的问题。原告提出，其房屋所占范围内的土地剩余价值应列入补偿范围。被告潮南区政府认为原告的主张缺乏依据。因为土地登记资料显示，原告房屋所属土地登记的使用人为“中国银行峡山支行”，原告并非该土地使用权属人，其无权获得相应补偿。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定补偿的范围包括“被征收房屋价值的补偿”、“因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿”及“因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”，但是，经现场勘查，原告并没有居住在被征收的房屋中，户籍查询资料显示，原告周钦发已于1988年2月27日将户籍迁往深圳市并居住在深圳市罗湖区怡景路2003号怡景花园荷珊阁B2，因此，原告周钦发并不因房屋被征收而发生搬迁、临时安置或停产停业的情形，现原告要求补偿上述费用，缺乏依据。实际上补偿决定所确定的征收补助已考虑搬迁等因素。综上所述，被告潮南区政府的《房屋征收补偿决定书》认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当，汕头市政府经复议决定维持被告潮南区政府的《房屋征收补偿决定书》，该复议决定完全正确，依法予以维持。原告周钦发诉请撤销《房屋征收补偿决定书》和《行政复议决定书》，缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告周钦发的诉讼请求，因原告周全与本案没有利害关系，请求人民法院驳回原告周全的起诉。
被告潮南区政府在举证期限内向本院提交了以下证据：
证据一：1、2012年3月19日潮南区城乡规划局《建设项目选址意见书》[(市政)选字第440514201200008号]及《汕头市潮南区峡新公路规划红线图》;
2、2012年5月21日汕头市国土资源局《关于潮南区峡新公路项目用地的预审意见》(汕国土资预[2012]6号);
3、2013年3月4日汕头市发展和改革局《汕头市发展和改革局关于汕头市潮南区峡新公路新建工程可行性报告的批复》(汕市发改[2013]71号);
4、2011年4月26日广东省国土资源厅《关于汕头市潮南区土地利用总体规划(2010一2020年)的批复》(粤国土资规划函[2011]1242号)及《汕头市潮南区土地利用总体规划(2010一2020年)》(局部)、汕头市潮南区人民政府《关于汕头市潮南区土地利用总体规划(2010一2020年)的公告》(汕潮南府通字[2011]3号)。
证据一证明潮南区峡新公路建设项目符合潮南区土地利用总体规划并依法办理审批手续。
证据二：5、2014年12月5日汕头市潮南区地方公路管理总站《关于要求办理峡新公路国有土地上房屋征收与补偿的申请》;
6、汕头市潮南区土地公路管理总站、汕头市潮南区峡山街道峡山社区居民委员会《潮南区峡新公路拆迁情况表》及《公示》(2012年8月13日)、《峡新公路拆迁数量统计表》及附件，潮南区房产测绘《房产测绘报告书》;
7、1989年12月20日《土地登记审批表》(编号:12一00一11);
8、2015年11月24日汕头市潮南区国土资源局《关于峡新公路建设涉及2宗国有土地收回的意见》;
9、2015年2月10日潮南区征收办《关于给予办理峡新公路国有土地上房屋征收与补偿的请示》(汕潮南建[2015]14号)，2015年2月15日潮南区人民政府批复意见(潮南府办文[2015]65号);
10、《峡新公路国有土地上房屋征收补偿方案(征求意见稿)》;
11、2015年9月29日汕头市潮南区住房和城乡建设局《关于对<峡新公路国有土地上房屋征收补偿方案>进行论证优化的请示》(汕潮南建[2015]96号);
12、2015年10月21日潮南区人民政府办公室《会议通知》及《会议签到表》;
13、2015年12月4日潮南区房屋征收办公室《峡新公路国有土地上房屋征收补偿方案》、《公示》及现场张贴，汕头市潮南区住房和城乡建设局《函》;
14、2015年12月10日潮南区人民政府办公室《区政府常务会议纪要》([2015]12号)(局部);
15、《峡新公路国有土地上的房屋征收社会稳定风险评估报告》。
证据二证明峡新公路建设项目经申请后对征收标的物进行调查核实，征收补偿方案进行公布并征求意见，进行论证优化及征收补偿方案形成后又进行公示的情况，项目依法进行风险评估。
证据三：16、2016年1月7日汕头市潮南区住房和城乡建设局《关于要求对峡新公路国有土地上房屋作出征收决定的请示》（汕潮南建【2016】1号）和2016年2月15日《汕头市潮南区人民政府房屋征收决定》(汕潮南府[2016]10号);
17、2016年2月18日《汕头市潮南区人民政府房屋征收决定公告》(汕潮南府[2016]11号);
18、对征收决定及补偿方案现场张贴相片、网页公示截图。
证据三证明对峡新公路建设项目土地上房屋依法作出征收决定并公示、公告，公告中载明了征收补偿方案和申请复议、提起诉讼权利等。
证据四：19、2015年7月6日潮南区房屋征收办公室《关于提供房地产评估机构的函》;
20、2015年7月23日汕头市潮南区土地交易所《选择评估机构的公告》(汕潮南府地交易评[2016]011号);
22、2015年7月24日潮南区房屋征收办公室《关于选择评估机构的通知》及现场张贴照片;
23、2015年9月21日汕头市潮南区公证处《公证书》([2015]粤汕潮南第001673号);
24、《房地产估值咨询建议》、《初审估价意见书》及《公示》;
25、汕头市瑞基土地房地产估价有限公司《房屋征收估价报告》(汕瑞基房估字[2015]第960号)、深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司《房地产咨询报告》(深同诚评字[2015C]09K一QC第001号)。
证据四证明评估机构经依法选定，评估机构依法评估并公示评估报告。
证据五：26、《国有土地上房屋征收补偿安置协议》;
27、2016年3月24日汕头市潮南区住房和城乡建设局《关于要求对峡新公路国有土地上房屋作出补偿决定的请示》（汕潮南建【2016】28号）；
28、2016年6月12日汕头市潮南区人民政府《房屋征收补偿决定书》(汕潮南府[2016]26号)及现场张贴照片、网上公示、网页截图。
证据五证明依法作出补偿决定及公告、送达情况。
证据六：29、户籍查询资料、汕头市潮南区国土资源局收回土地使用权的有关资料，证明被征收人周钦发的户籍情况、建设项目土地为国有划拔土地应予收回的情况。
证据七：30、有关送达签收回执、短信通知情况，证明有关文书送达情况。
证据八：31、2016年1月5日汕头市潮南区财政局《证明》，证明峡新公路征收补偿资金能足额支付。
证据九：32、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《汕头市人民政府关于印发汕头市国有土地上房屋与补偿工程规程(试行)的通知》(汕府[2014]10号)、汕头市人民政府办公室《关于重新印发汕头市人民政府关于贯彻<国有土地上房屋征收与补偿条例>的意见的通知》(汕府办[2015]57号)和《国有土地上房屋征收评估办法》，证明峡新公路项目房屋征收所依据的规范性文件。
被告汕头市政府辩称，被告汕头市政府依法作出的汕行复案〔2016〕94号《行政复议决定书》事实清楚，证据充分，适用法律法规准确，程序合法。具体理由如下：一、被告汕头市政府依法受理原告周全、周钦发的行政复议申请并在法定期限内作出的行政复议决定程序合法。原告周全、周钦发不服潮南区政府作出的房屋征收补偿决定，于2016年8月5日向被告汕头市政府提出行政复议申请，经审查，该行政复议申请符合《汕头经济特区行政复议条例》受理申请要件，被告汕头市政府依法受理，并将原告周全、周钦发的行政复议申请书副本送达潮南区政府。潮南区政府在法定期限内提出书面答复并提交了有关证据材料。在审查过程中，因案情复杂，决定延长审查期限30天。该行政复议案经被告汕头市政府依法审查后，于2016年10月18日作出行政复议决定。潮南区政府2016年10月19日签收了行政复议决定书，原告周全、周钦发的代理人于2016年10月21日签收了行政复议决定书。被告汕头市政府作出的行政复议决定符合法定程序。二、被告汕头市政府作出的《行政复议决定书》认定事实清楚，证据确凿、充分，适用法律法规正确，原告周全、周钦发的诉讼请求和理由依法不能成立。被告汕头市政府经审查查明：汕头市潮南区峡新公路建设项目由汕头市发展和改革局下发《关于下达汕头市二〇一二年重点建设项目计划的通知》(汕市发改[2012]31号)列入汕头市重点建设项目。该建设项目先后由汕头市潮南区城乡规划局审核，认为该项目符合城乡规划，出具《建设项目选址意见书》[(市政)选字第440514201200008号]；汕头市国土资源局出具《关于潮南区峡新公路建设项目用地的预审意见》(汕国土资预[2012]6号)，认为该项目用地范围符合《潮南区土地利用总体规划(2010—2020年)》，属于规划确定的交通用地；汕头市发展和改革局以汕市发改[2013]71号批复工程可行性研究报告，该项目正式立项实施建设。在上述有关部门出具审查意见后，正式启动征收程序。项目建设单位汕头市潮南区地方公路管理总站在完成对建设项目范围内拟拆迁的建筑物数量、面积等情况进行丈量、登记并公示后，于2014年12月5日正式向潮南区房屋征收办公室提出申请。潮南区房屋征收办公室受理后，进行审查并报被申请人潮南区政府批准，其后又完成产权调查核实、制订房屋征收补偿方案、参加潮南区政府组织的补偿方案的论证优化，公开征求公众意见，由潮南区政府批准并公布房屋征收补偿方案。在完成社会稳定风险评估后，潮南区政府于2016年2月15日作出《汕头市潮南区人民政府房屋征收决定》（汕潮南府[2016]10号），并于2016年2月18日在征收范围和潮南区政府网站发布了《汕头市潮南区人民政府房屋征收决定公告》（汕潮南府[2016]11号），公告中载明，被征收人周钦发在峡新公路建设范围内有钢混结构的建筑物面积747.82㎡，简易结构的构筑物面积16.8㎡。同时规定了签约期限为2016年2月18日至2016年3月19日。因周钦发作为被征收人在约定期限内未能与潮南区房屋征收办公室达成补偿协议，经潮南区房屋征收办公室申请，潮南区政府于2016年6月12日作出《房屋征收补偿决定书》(汕潮南府[2016]26号)并依法予以公告。另查明，根据周全、周钦发提供的《公证书》[（2004）汕潮南证内字第67号]记载，周钦发持有《房地产权证》（编号：粤房地证字第1319729号），该房屋已于2004年4月29日转让给周全。周全与周钦发的房屋转让行为虽然办理了公证，但却一直没有办理房屋产权转移登记手续，周全没有取得该房屋的《房地产权证》。潮南区政府作为县级人民政府，为建设峡新公路，维护公共利益的需要，需要征收辖区内峡山街道国道南作新桥东侧的国有土地及地上房屋，并确定汕头市潮南区房屋征收办公室作为房屋征收部门，组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作，是依法履行职责。在本案中，潮南区政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对峡新公路建设项目涉及需要征收的房屋依法作出房屋征收决定，同时按该条例第二十六条的规定对被征收人周钦发作出房屋征收补偿决定，该补偿决定认定事实清楚，证据充分，适用依据正确，程序合法，应予以支持。本案征收对象产权人是申请人周钦发。由于周全与潮南区政府作出的房屋征收补偿决定不存在法律上的利害关系，其申请行政复议不符合《中华人民共和国行政复议法实施条例》第二十八条第（二）项“申请人与具体行政行为有利害关系”的规定，应予驳回。综上所述，被告汕头市政府作出的汕行复案〔2016〕94号《行政复议决定书》事实清楚，证据确凿充分，适用法律法规准确，程序合法，是合法的行政行为；原告周全、周钦发的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据；请法院依法判决驳回原告周全、周钦发的诉讼请求，维持被告汕头市政府的行政复议决定，以保障行政机关的依法行政。
被告汕头市政府在举证期限内向本院提交了以下证据：
1、汕行复案〔2016〕94号《行政复议决定书》，证明被告依法作出的行政复议决定；
2、申请人提交的申请书及证据材料，证明行政复议申请人周全、周钦发申请行政复议的诉求、理由以及向被告提交的证据材料（其中追加中行潮南支行为第三人的申请书及材料系2016年10月17日提交）；
3、《行政复议受理通知书》、《提出行政复议答复通知书》、《告知案审人员通知书》及《延长行政复议审查期限通知书》，证明被告作出的行政复议决定程序合法；
4、被申请人提交的答复书及证据材料，证明行政复议被申请人潮南区政府向被告提出答复意见及举证材料；
5、送达回证，证明法律文书依法送达相关当事人。
第三人中行潮南支行述称，一、涉案被征收的房地产经司法程序处置，拍卖行为合法有效。涉案房地产在原告周钦发拍卖购得之前，原属周加展所有。根据汕头市中级人民法院2000年3月9日作出的（1999）汕中法经一初字第242号民事判决书的判决，周加展应在其提供抵押的位于潮阳市峡山镇广汕公路作新左侧四层楼房（面积634平方米）的实际价值的50%范围内，对该案借款人拖欠中国银行潮阳支行的借款本息承担50%的赔偿责任。该判决生效后，中国银行潮阳支行申请法院强制执行，在执行程序中，中院对属周加展所有的该幢房地产依法委托评估、拍卖，最终由周钦发以人民币428000元竞买获得。拍卖成交后，法院对拍卖行为作出裁定予以认定，并向原潮阳市国土局送达协助执行通知书，通知该局办理登记、过户手续。2001年1月，买受人周钦发取得了上述房产的房地产权证。因此，本案被拆迁房地产系法院司法程序处置，合法有效。至于法院送达协助执行通知书之后，该房地产产权如何登记、过户，第三人概不知情，拍卖成交移交买受人周钦发之后，第三人对该房地产没有占有、使用、收益和处分。二、涉案房地产是否应征收补偿由法院查明事实后依法认定。对于潮南区政府作出的征收补偿决定，第三人没有参与拆迁征用及补偿任何事项，也没有收取任何拆迁征收补偿款。至于如今该幢房产所占用土地的土地使用权人应认定为哪一方，土地性质属国有划拨土地还是集体土地，如何评估，是否需要进行征收补偿等问题，第三人均不清楚，没有参与，与本案原被告双方不存在利益关系。上述争议由法院查明事实后依法认定和判决。
第三人中行潮南支行向本院提交了以下证据：
1、营业执照，证明第三人诉讼主体资格；
2、（1999）汕中法经一初字第242号《民事判决书》，证明涉案房地产原所有权人周加展以房产为案外人顺艺公司的借款提供抵押，被判决在房产实际价值50%范围内承担赔偿责任；
3、汕头市中级人民法院《委托书》副本、《房地产价格评估报告书》（汕价事【2000】第480号），证明因案外人顺艺公司借款、抵押、保证合同一案，汕头市中级人民法院委托司法鉴定处评估涉案房地产价值，汕头市价格事务所出具评估报告，评定涉案房地产价值为42.5万元；
4、（2000）汕中法执字第383号《民事裁定书》，证明涉案房地产于2000年10月23日被汕头市中级人民法院裁定拍卖；
5、《汕头市潮阳拍卖行拍卖公告》、《拍卖成交确认书》、《关于拍卖峡山镇广汕公路作新桥头左侧四层楼房一幢情况的复函》，证明涉案房产经汕头市潮阳拍卖行拍卖，由原告周钦发购得；
6、（2000）汕中法执字第383号《协助执行通知书》、《民事裁定书》、房地产权证存根（粤证字第××号9号），证明涉案房地产经拍卖成交，由原潮阳市国土局办理登记、过户手续，所有权人变更为周钦发。
经开庭质证，被告潮南区政府对原告提交的证据1的真实性无异议，但认为原告周全与本案没有利害关系，不能以原告的身份起诉；证据2公证书的真实性无异议，但认为公证书不具证明房产产权的法律效力，只是证明买卖行为，并不能证明原告周全对房屋拥有所有权；证据3的真实性无异议，认为《房屋征收补偿决定书》和《行政复议决定书》是正确的；证据4无法证明土地使用权人是原告，《房地产权证》不涉及土地，只涉及房产，且不清楚使用权人为哪一个原告；证据5的真实性无异议，认为土地使用证没有作废，是当时办理房屋登记时作的备案，所以本案征收房屋所涉及的土地使用权人还是第三人；证据6的真实性、合法性、关联性无异议；证据7、8与本案征收补偿没有关联性，本案所征收的房屋是由原告周钦发出租给案外人使用，不涉及补偿范围的问题；证据9的真实性无异议，评估价格是以建筑物的面积作为评估对象，范围不涉及土地。
被告汕头市政府对原告提交的证据的质证意见与被告潮南区政府一致。
第三人对原告提交的证据1、6的真实性、合法性、关联性无异议；证据2、3、4、9的真实性无异议，其他内容由法院认定；证据5没有原件进行校对，无法确认；证据7、8与本案无关。
原告对被告潮南区政府提交的证据一，认为征收相关文件证明内容没有征求公众意见，所有问题都是政府的批文，根据征收有关规定是不符合规定程序的','2018-10-08
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