广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终5684号
上诉人（原审原告）：邱文辉,男,1983年2月1日出生,汉族,身份证住址广州市花都区。
委托诉讼代理人：梁汉锋，广东诺标律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：卢智斌,女,1985年8月3日出生,汉族,身份证住址广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）:黄冈,男,1984年1月4日出生,汉族,身份证住址广州市花都区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴燕玲，广东合慧益律师事务所律师。
上诉人邱文辉因与被上诉人卢智斌、黄冈房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初8162号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
邱文辉上诉请求：1.判令卢智斌向邱文辉支付违约金310000元，黄冈承担连带责任；2.本案一、二审诉讼费用由卢智斌、黄冈承担。事实和理由：一、卢智斌在合同履行期间不具有购房资格，构成根本违约，依约应向邱文辉支付违约金，黄冈应对违约金承担共同支付的连带责任。1.根据《房屋买卖合同》第十一条的规定，卢智斌因个人原因在合同履行期内（2017年1月27日至2017年8月25日）及至2017年11月1日期间内均不具有购房资格，不能买入涉案房屋须向邱文辉支付该物业成交价的10%作为违约金，逾期30天（即2017年9月24日之前）不能购入涉案房屋，邱文辉有权不再出售该房屋并要求卢智斌支付上述违约金31万元。2.黄冈与卢智斌婚姻存续期间购买的房产属于夫妻共同财产，黄冈一直有参与涉案房产的交易。邱文辉是将涉案房产出售给卢智斌、黄冈，黄冈与卢智斌在合同履行期内不具有购房资格，不能依约履行合同，构成对邱文辉的共同违约，黄冈亦应承担共同违约责任。二、卢智斌根本不符合办理涉案房屋的按揭贷款购房条件，不能办理银行按揭贷款购房手续是其个人原因，与邱文辉无关。1.卢智斌、黄冈在合同履行期间内名下查询已有三套房屋，造成卢智斌、黄冈不能办理按揭贷款的原因是卢智斌、黄冈根本不符合办理本案的按揭购房条件，而不能办理本案第四套房屋的按揭贷款手续。其次，卢智斌在合同履行期内没有购房资格买入涉案房屋，所以不是邱文辉不配合其办理按揭购房的贷款手续而导致其不能办理本案涉案房屋的按揭贷款手续。2.一审法院认定邱文辉隐瞒新证办理情况有误，本案卢智斌、黄冈全程知悉邱文辉房产手续办理情况，新房产手续的办理完成是卢智斌、黄冈告知邱文辉的。2017年8月3日黄冈在邱文辉都未知悉《不动产权证》已出具的情况下，通过个人关系将尚在房管部门保管的《不动产权证》原件照相后通过微信告知邱文辉《不动产权证》已出具，并通知邱文辉前去领证。3.涉案买卖合同签订后，邱文辉积极对涉案房屋进行缴税办证及筹集涂销抵押的资金，在《不动产权证》出具后，邱文辉与卢智斌、黄冈协商到房管部门网签以查明卢智斌的购房资格。但本案卢智斌并没有购房资格，并经邱文辉质疑后仍多次隐瞒，本案房屋买卖的先决条件是卢智斌具有购房资格，邱文辉行使先履行抗辩权和根据双方的约定不对房产进行涂销抵押手续不构成违约。三、卢智斌、黄冈为达到炒房目的，违反法律与政策，应承担相应的违约责任。1.黄冈婚前已购一处房屋，但黄冈与卢智斌结婚后又购买了两处房屋，根据广州市2010年实行的限购政策，黄冈与卢智斌不可能有资格购买第三套房。2.卢智斌、黄冈在合同履行期限内明知其没有购房资格，多次忽悠邱文辉到房管部门办理房产过户手续，但其又拒不出现。黄冈、卢智斌在知道邱文辉会解除涉案合同并追究其违约责任，且在其没有购房资格的情况下向邱文辉出具《律师函》指责邱文辉违约，后又立案诉讼要求邱文辉继续履行合同。3.卢智斌为购买第二套房规避限购贷款政策，符合首套房的贷款政策，于2014年5月7日办理离婚，后又于2014年12月11日复婚。卢智斌为取得购房资格取得涉案房产，与黄冈于2017年9月22日办理离婚，在离婚不足两个月内与相差九岁的麦建弘结婚。为炒房不断通过离婚、结婚作桥梁来规避限购、贷款政策，严重违背公序良俗无道德底线，践踏婚姻神圣。因此请求二审依法改判。
卢智斌、黄冈辩称，不同意邱文辉的上诉请求，请求二审维持原判。卢智斌、黄冈对一审判决解除双方合同不服，本打算上诉，为尽快恢复平静生活，没有交纳上诉费。邱文辉的上诉请求没有事实和法律依据。一、关于双方交易的时间，因为邱文辉一直没有取得房产证的原件并迟迟不肯与卢智斌签订网签合同，按照双方当时的条件根本不可能在合同约定的210天内完成过户手续。在交易过程中，双方通过微信沟通已经对交易时间进行变更并达成合意，同意推迟交易时间至2017年9月。因为邱文辉在2017年8月25日尚未取得涉案房屋房产证，无论卢智斌是否具有购房资格，双方都不可能在约定时间完成交易。卢智斌、黄冈已提交微信聊天记录，显示邱文辉一直以拖欠其他债权人的款项，担心房屋被查封为由，一直没有落实具体办理手续的时间。卢智斌、黄冈对一审法院认为卢智斌有过错，双方210天内交易的说法是不认可的。二、邱文辉对于卢智斌的婚姻状况及名下房屋状况熟悉，对其购房资格也是知晓的，不存在卢智斌刻意隐瞒自身婚姻状况、房屋状况和购房资格的情况。在交易之前的沟通中，卢智斌已向邱文辉表示过拟与黄冈办理离婚。如果邱文辉真的如一审所说认为卢智斌没有购房资格而拒绝办理涂销手续，但为何邱文辉从未进行催促？邱文辉指责卢智斌在签订合同至2017年8月25日期间没有购房资格，而该情况是由于邱文辉迟迟未落实是否将房屋售于卢智斌导致的。卢智斌、黄冈提交离婚协议书，卢智斌与黄冈是协议离婚，因邱文辉一直没有明确是否将房屋出售给卢智斌，卢智斌一直不能确定是要房还是要补偿款，不敢贸然处理与黄冈的财产分割问题，最终导致一审法院认定卢智斌没有购房资格。在2017年8月26日，卢智斌对于其名下所有的房屋进行涂销抵押准备析产给黄冈，为本次交易做充分准备。但邱文辉直至2017年9月12日才向卢智斌表示要解除合同并退回定金，赔偿金另行协商。因双方就解除合同条件未能达成一致，且邱文辉没有能力和诚意返还定金的情况下，卢智斌再次要求继续履行合同，并最终与黄冈达成离婚协议，将名下房屋析产给黄冈，为房屋交易做充分准备。三、卢智斌一直认为自己有购房资格。因为双方的合同在2017年1月签订，新政策在2017年3月出台。卢智斌具有广州市户籍，根据对政策的了解并去房管局进行咨询，认为只要在过户时具有购房资格即可，在主观上没有过错。四、对于邱文辉指责卢智斌、黄冈购买房屋进行炒房。卢智斌、黄冈购买房屋均是用于其与家人自住，卢智斌、黄冈提交了居委会证明。卢智斌购买邱文辉的涉案房屋也是由卢智斌与其儿子居住，卢智斌在微信中曾向邱文辉提及购买其房屋是为了小孩日后读幼儿园的便利。邱文辉作为公务员到处搜查卢智斌与黄冈所购房屋情况，属于滥用权力。综上，卢智斌在整个交易过程中没有违约，邱文辉对卢智斌的家庭情况及是否具有购房资格十分清楚，从未提出质疑。邱文辉处心积虑，一直欺骗卢智斌，拖延签订网签合同，存在多处过错。一审判决解除合同，邱文辉重新出售将获利上百万。因此邱文辉要求卢智斌、黄冈承担违约金、没收定金，没有事实和法律依据，请二审依法驳回邱文辉的上诉请求。
邱文辉向一审法院起诉，请求：1.判令解除邱文辉、卢智斌之间于2017年1月26日签订的编号为No.0000xx《房屋买卖合同》、No.0000xx《房屋买卖合同》；2.判令卢智斌向邱文辉支付违约金310000元。3.判令黄冈对第2项诉讼请求承担连带责任。4.判令卢智斌、黄冈承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区三东大道x号xx栋3xx房，2017年7月28日登记于邱文辉名下，涉案房屋设有抵押权，抵押权人为农商银行花都支行，债权数额为1870000元。
2017年1月26日，邱文辉（卖方）与卢智斌（买方）及广州市隽杰置业有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（编号：0000xx），约定卖方将涉案房屋出售给买方，建筑面积186.22平方米，涉案房屋成交价为2900000元，双方同意上述物业交付使用时间在2018年3月1日前；买方承担全部税费；十、卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他业务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。十一、买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他业务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。十九、约定的其他事项：1.卖方在签订合同当日起210日办理完新房产证手续；2.买卖方在卖方办理新房产证后1个月内必须配合办理银行按揭贷款手续；3.卖方所欠银行款项所产生的手续费（含赎证费）买卖双方各付一半。附件为付款方式：按揭付款：（1）签订本合同时支付200000元作为定金；（2）首期楼款（含定金）800000元应在取得房地产交易中心收缴证件当天内付清。银行同意贷款申请后/个工作天内，买卖双方应共同到房管局部门办理交易过户手续，交易过户手续在本合同签订后210天内完成（以付清双方交易税费为准）。（3）2100000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本合同后/个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料，签署有关文件/合同等，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由银行直接划入卖方银行账号，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与买方申请款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方。同日，买卖双方及经纪方还签订另一份房屋买卖合同（编号：0000xx），约定买方向卖方购买位于广州市花都区新华街三东大道x号1-xx栋地下室-14xx号车位，建筑面积24平方米，成交价200000元。约定的其他事项：（1）本车位与三东大道x号隽悦豪庭xx栋3xx房一起售卖，定金合计200000元…两份合同还就各方其他权利义务进行了约定。
签订合同当日，卢智斌向邱文辉支付定金200000元。邱文辉表示其在收取卢智斌支付的定金之后在2017年4月10日对涉案的房屋及车位进行完税，之后在2017年6月15日办理了车位的不动产权登记，在2017年7月28日办理了房屋的不动产权证登记，邱文辉表示其未见过房屋及车位的不动产权证，不动产权证的图片是卢智斌发送给他的。卢智斌表示其预估了交易时间之后在2017年8月自行前往房管部门查询得知涉案房屋的不动产权证已办理，卢智斌表示虽然合同约定交易过户手续在合同签订后210天内完成，但因涉案房屋及车位在合同签订时尚未办理不动产权证，而是直至2017年8月才办理了不动产权证，因此认为整个交易时间不可能在210天内（即2017年8月25日前）完成。卢智斌表示其催促邱文辉提供涉案房屋的不动产权证原件或者复印件以办理网签及按揭贷款手续，但邱文辉一直以其拖欠别人债务，涉案房屋可能会被查封为由拒绝配合办理网签等手续，之后在2017年9月，卢智斌向邱文辉表示若其不出售房屋则需退回定金并按合同约定赔偿违约金，但邱文辉对于退回定金的时间以及支付违约金的金额、时间等未予明确答复，对此，卢智斌提交双方从2017年8月16日至2017年9月24日期间的微信对话记录予以佐证。之后卢智斌在2017年9月25日委托律师向邱文辉发送律师函，要求继续履行合同，邱文辉未予答复。邱文辉对卢智斌的陈述不予确认，认为其在2017年3月向案外人借款150万元，并出售邱文辉名下的其他房屋，之后在2017年5月2日收到该房屋的售房款，故认为其积极筹备款项用于履行涉案的合同。在2017年7、8月涉案房屋出证后，邱文辉表示是由于卢智斌不具备购房资格导致无法办理网签及过户手续，邱文辉才未向抵押银行申请提前还贷办理涂销抵押等手续。
另查，卢智斌与黄冈在2017年1月26日至2017年9月21日期间是夫妻关系，此时卢智斌名下的房屋包括位于广州市花都区保利花城东一街x号9xx房，黄冈名下的房屋包括位于广州市花都区荔红南路阅河一街x号1xxx房以及由黄冈与开发商就位于广州市花都区新华街凤凰北路xx号xx花园的一套房屋签订了《商品房买卖合同（预售）》。2017年9月22日，卢智斌与黄冈登记离婚，2017年11月2日，卢智斌与案外人麦建弘登记结婚。根据广州市花都区国土资源和规划局提供的信息，截至2017年11月3日，卢智斌具备在广州市住房限购区域内住房购买资格。在卢智斌具备购房资格的情况下，邱文辉表示卢智斌并未在合同约定的履行期内具备购房资格，且认为卢智斌通过离婚再与他人结婚的方式取得购房资格不诚信，因此不同意继续履行合同。对于购房资格，卢智斌认为邱文辉在合同履行期间从未对卢智斌的购房资格提出质疑，只是在2017年9月19日因邱文辉的债权人知悉邱文辉出售涉案房屋要了解买方的购房资格才向卢智斌提出购房资格问题，但卢智斌认为此时是否具备购房资格并不影响办理网签手续，认为办理网签除了通过不动产登记机构办理，还可以通过有资质的中介机构或者按揭机构的终端机办理，而通过中介机构或者按揭机构的终端机办理网签手续是不需要审查买方的购房资格的，是邱文辉单方原因拒绝履行合同才导致交易无法进行，卢智斌认为只要其在递件过户时具备购房资格即可，因此要求继续履行合同，卢智斌认为在其离婚后可按照旧的限购政策执行合同，符合购房资格。之后双方协商不成，遂诉至一审法院成讼。
诉讼中，邱文辉向一审法院提出保全申请，一审法院审查后依法作出（2017）粤0114民初8162号民事裁定，裁定：冻结被申请人卢智斌的银行存款310000元或查封等值的其他财产。后一审法院依法采取了查封措施，为此邱文辉预缴了保全费2070元。
一审法院认为，邱文辉与卢智斌及广州市隽杰置业有限公司签订的两份《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应履行各自的义务。该合同包含了买卖双方分别与经纪方之间的居间合同关系及买方与卖方之间的房屋买卖合同关系，本案主要审查邱文辉与卢智斌之间的房屋买卖合同关系。
本案的争议焦点为在合同履行过程中何方违约。对此，一审法院分析如下：卢智斌按合同约定支付定金后，邱文辉已依约办理涉案房屋及车位的新房产证手续，但邱文辉在办理完新房产证手续后并未采取合理方式将办妥新房产证事宜告知卢智斌，亦未在办理新房产证后申请提前还贷办理涂销抵押等手续，在此情况下，卢智斌无法办理银行按揭贷款手续，即邱文辉未按合同约定在办理新房产证后1个月内配合卢智斌办理银行按揭贷款手续，违反合同约定，因此邱文辉对于无法按约定约定在合同签订后210天内完成交易过户手续负有一定的过错。对于卢智斌的购房资格问题，根据本案查明的事实及卢智斌、黄冈确认的名下房产信息，无论根据广州市人民政府办公厅2016年10月4日公布的《广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》（穗府办函〔2016〕146号）还是2017年3月17日公布的《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（穗府办函〔2017〕50号）文件，卢智斌在合同签订之日即2017年1月26日至2017年11月1日期间均不具备广州市购房资格，在广州市的限购政策已实施多年并通过各种媒体宣传的情况下，卢智斌作为涉案房屋的购买方，对自身是否符合购房资格应负有必要的审慎义务，在明知其属于限购对象的前提下仍签署房屋买卖合同，对于因不具备购房资格而产生的合同履行障碍负有一定的责任。在2017年9月，双方对于合同的继续履行已发生争议并向法院提起诉讼时卢智斌仍不具备购房资格，此时卢智斌在其未来能否取得购房资格尚未明确的情况下要求继续履行合同，依据不足，一审法院不予采纳，且就卢智斌购房资格问题双方亦未在事后达成一致意见，故卢智斌不具备购房资格亦为涉案合同不能继续履行的原因之一。综上，涉案合同无法按照合同约定的自签订之日起210日内完成交易过户手续不能完全归咎于其中一方，且现买卖双方对于继续履行合同产生分歧并未达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，在双方均存在违约行为且邱文辉不同意继续履行合同的情况下，涉案合同不宜继续履行，故邱文辉要求解除涉案的两份合同，合理有据，一审法院予以支持。如前所述，双方对于合同无法继续履行均存在过错，因此邱文辉要求卢智斌及黄冈支付违约金310000元，依据不足，一审法院不予支持。因卢智斌在本案中未提起反诉要求返还已付定金200000元，一审法院不予调处，卢智斌可另循他径向邱文辉主张。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，于2017年12月20日作出如下判决：一、解除邱文辉与卢智斌于2017年1月26日签订的《房屋买卖合同》（编号：0000xx）及《房屋买卖合同》（编号：0000xx）中关于邱文辉与卢智斌之间的房屋买卖合同关系；二、驳回邱文辉的其他诉讼请求。案件受理费15800元及保全费2070元，均由邱文辉负担。
本院二审期间，邱文辉提交涉案房产证的领证回执，拟证明邱文辉在合同约定的210天内已经对涉案房产按照约定交税办证，房管局也出具了房产证，车位在7月7日领证，房屋在8月18日领证。办税及领证是由黄冈代为操办，一审邱文辉向法院提交了微信聊天记录，卢智斌在一审也承认8月份已经领证。卢智斌在领证后没有购房资格，导致无法进行下一步的买卖。邱文辉对相关的房屋买卖条件已基本成就，卢智斌、黄冈没有购房资格是导致本案交易未完成的根本原因。
卢智斌、黄冈质证意见如下：对证据的真实性没有意见，对关联性存在异议。邱文辉称已对车位及房屋领证，卢智斌、黄冈不予认可，领证人不是邱文辉，而是银行的工作人员，而且这份材料是邱文辉在二审庭询前几天去农商行复印出来的。两份表上的领证日期只是申请人领取国土局的受理回执，不能认定是邱文辉领取房产证的时间。即便银行工作人员在7月和8月领取了房产证，也不能认定邱文辉是在当天领取房产证原件。根据双方的微信记录，2017年8月23日邱文辉回复卢智斌还没有拿到房产证。2017年8月30日卢智斌再次催促，邱文辉说下个月再办。
卢智斌、黄冈二审期间补充提交离婚协议书复印件及社区居委会出具的证明，拟证实卢智斌为履行合同进行了析产，卢智斌及黄冈名下的房屋由双方父母居住，至今没有售卖，并非炒房。邱文辉对居委会证明真实性予以确认，关联性不予确认，对离婚协议书复印件真实性不予确认，且在卢智斌与案外人登记结婚后至今没有与黄冈实质析产，且据了解卢智斌与案外人没有举行结婚仪式，没有共同生活，说明卢智斌离婚是为了炒房规避政策。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
另查明，本案一审判决后，卢智斌递交了上诉状并于2018年1月10日签收《上诉费缴纳通知单》，但没有在规定期限内缴纳上诉费。
在邱文辉2017年9月27日提起本案诉讼前，卢智斌于2017年9月26日向一审法院提起诉讼（案号（2017）粤0114民初8126号），请求判令：1.邱文辉继续履行双方涉案房屋买卖合同并协助办理房屋过户手续；2.邱文辉将涉案房屋交付给卢智斌；3.邱文辉及第三人广州农村商业银行股份有限公司花都支行协助办理涉案房屋涂销抵押手续；4.本案诉讼保全费、诉讼费由邱文辉承担。一审法院于2017年12月20日作出（2017）粤0114民初8126号民事判决，驳回卢智斌的全部诉讼请求，案件受理费15800元及保全费5000元均由卢智斌负担。一审法院于2018年3月23日出具裁判文书生效证明，该民事判决已于2018年1月6日发生法律效力。
本院认为，卢智斌针对本案一审判决虽提交上诉状，但并未在规定期限内缴纳二审诉讼费用，视为其自动撤回上诉。
根据邱文辉的上诉请求及卢智斌、黄冈的答辩意见，本案的二审争议焦点是卢智斌在涉案合同履行过程中是否存在违约，邱文辉要求卢智斌及黄冈支付违约金31万元应否支持。对此问题，一审法院根据双方当事人诉辩意见及提交证据情况，认定买卖双方均存在违约行为，对于涉案合同无法按约定完成交易过户手续，双方均有过错。本院对一审的上述分析认定亦予以认可。双方在二审期间提交的证据材料均不足以改变有关基本事实的分析认定。
邱文辉上诉认为，卢智斌从签订合同至合同履行期满并直至2017年11月1日均没有购房资格，构成根本违约，不能办理按揭贷款亦是其个人原因，因此邱文辉有权不再出售涉案物业并要求卢智斌支付违约金31万元。对此，本院认为，在房屋买卖交易协商和履行过程中，买卖双方及中介机构均负有审慎审查买卖标的情况、买卖双方身份信息及交易资格的注意义务，卢智斌在签订涉案房屋买卖合同时不具备购房资格，但邱文辉在签订合同时没有提出异议，直至2017年9月19日前，在卢智斌催促其办理网签时仍未提出购房资格问题，并且在沟通过程中提出了退回定金并给予一定赔偿的协商解除合同的方案。可见，邱文辉对于卢智斌不具有购房资格或者未尽到必要注意义务，或者知情而予以接受，对于涉案合同不能如约履行亦具有相应的过错。且一审判决解除涉案房屋买卖合同，邱文辉亦无证据证实其存在实际损失。因此，邱文辉上诉请求卢智斌支付违约金31万元、黄冈承担连带责任，本院亦不予支持。
至于邱文辉提出卢智斌、黄冈为炒房不断通过离婚、结婚手段规避限购贷款政策违反诚信原则和公序良俗的问题。因婚姻登记和住房交易资格审查分别属于民政部门和房屋管理部门的职权范围，卢智斌的行为是否属于恶意规避住房限购政策的行为，应由相关职权部门认定处理为宜。
综上所述，邱文辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5950元，由上诉人邱文辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓娟闰
审判员 张 怡
审判员 李 静
二〇一八年六月十九日
书记员 林北征
张冰玲