连云港市连云区人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)苏0703执异81号
案外人：尚某某，女，1983年7月25日生，汉族，住连云港市海州区。
申请执行人：连云港市连云区金海洋农村小额贷款有限公司(简称金海洋公司)，住所地：连云港市连云区。
法定代表人：章飞，董事长。
委托代理人：董燕，该公司员工。
委托代理人：金鑫，该公司员工。
被执行人：华丰纺织（连云港）有限公司（简称华丰公司），住所地：连云港市海州区。
法定代表人：杨春学，该公司董事长。
被执行人：樊某某，男，1958年5月20日生，汉族，住连云港市海州区。
在本院执行申请执行人金海洋公司与被执行人华丰公司、樊某某金融借款合同纠纷一案中，案外人尚某某对（2017）苏0703执1020号执行裁定书不服，于2017年10月27日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人尚某某称，首先，涉案的土地厂房只是华丰纺织公司的一部分且其与华丰纺织公司其余的土地厂房是一个不可分割的整体，对其财产的执行不应当分割执行，且应整体处置，只有整体处理才有利于矛盾的解决和债务的有效化解，贵院的这一分割处置很容易激化矛盾，不利于案件的有效处理。其次，贵院无权处置涉案财产。据异议人了解，涉案财产的首查封法院是扬州法院，次查封是连云港市海州法院，贵院根本不是涉案财产的首查封法院，无权先处置涉案财产，同时贵院在拍卖公告中声称贵院是查封法院，这明显是一种欺诈行为。第三、华丰纺织公司的所有的土地厂房设备等一系列财产包括涉案的土地厂房在内已经全部转让给异议人，异议人也已实际占有、使用、处分这些财产，也就是说这些财产的所有权人已经不是华丰纺织公司，异议人才是这些财产的实际所有权人，贵院无权直接处置属于异议人的财产。第四、贵院委托的评估行为及首次拍卖行为明显存在重大瑕疵，首先评估价值过低，其次首次公开拍卖在没有任何异常的情况下，直接下调30%予以拍卖且在拍卖公告上存在虚假说明等，这一系列的问题都说明该案件的操作存在重大问题。第五、据异议人的了解，在贵院处理涉案财产之前，作为次查封的连云港市海州区人民法院正积极与首查封的扬州法院进行协商包括涉案财产在内的所有华丰纺织公司的全部土地厂房的处置事宜，贵院现在无权直接处置涉案的土地厂房，故恳请贵院依法直接终止本案的执行为盼！请求立即终止或撤销2017苏07**执1020号执行裁定书中对尚某某的土地及厂房的执行。
申请执行人金海洋公司称，（2017）苏0703执1020号执行一案中我公司抵押资产于2017年10月28日经司法拍卖成交。案外人尚某某提出执行异议，请求立即终止或撤销该案执行。我公司认为该异议无任何法律依据。现答辩如下：一、异议人提出涉案的部分土地、房产是华丰纺织公司一个不可分割的整体，但事实是抵押给我公司的房产、土地是经过分割的独立产权，有土地证、房产证为证明，不存在案外人所述的不可分割的问题。（附房产证、土地证）二、连云区法院完全有权处置涉案财产。本案财产虽然被扬州法院首查封，但本案启动拍卖是通过两院之间致函授权的，据我们所知连云区法院是于2017年8月收到扬州经济技术开发区法院移交处置权涵后，进而进行评估拍卖的。而且连云区法院也是查封法院，只不过是轮后查封而已，案外人声称连云区法院不是查封法院，并污蔑贵院欺诈，与事实不符。三、被处置土地、房产分别于2015年1月13日、2015年1月14日已抵押给我公司，并办理抵押登记。根据物权法第179条规定：为担保债务的履行，债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。该异议人无权占有抵押财产。如异议人所述，抵押人已将抵押给我公司的财产全转让给异议人，我们认为该行为视为无效。物权法第二章第一节第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。且异议人尚某某在明知抵押人已将房产、土地抵押给我公司的事实，仍和抵押人于2017年6月20日签订财产转让协议书，很明显是在我公司抵押权设立之后，且没有依法登记，足以证明异议人不是在不知情情况下善意取得占有、使用权，发生的转让行为显然是无效的。另抵押财产拍卖后，我公司与买受人和华丰公司人员于2017年11月16日到现场对抵押物现状录像拍照，足以证明该抵押物目前仍由华丰纺织公司在使用。四、异议人声称评估行为及首次拍卖存在重大瑕疵，纯属无理。首先评估机构连云港市价格认定局是法院依法委托的具有国家认定资质的评估机构，价格认定过程遵循独立、客观、公正的原则，按照规定的标准、程序、方法依法进行价格认证。首次拍卖下调30%也在法律规定范围，也是贵院提出的要求，并且在实际拍卖中由竞买人以326万元竞价拍得，为评估价值的90%，说明本次拍卖公开透明，无任何瑕疵。五、异议人提出在连云区法院处理涉案财产之前，作为次查封的海州区法院已与首查封扬州法院协商涉案财产处置事宜，我们认为只要处置法院得到首查封法院移交处置权，执行案件财产处置流程就不能因任何协商事宜而停止，从而影响案件执行进程。综上所述，案外人所提异议无任何法律依据，请求法院驳回，并继续进行拍卖程序。
被执行人华丰公司、樊某某未向本院提出书面意见。
本院查明，金海洋公司与华丰公司、樊某某金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月18日作出（2016）苏0703民初2256号民事判决书，判令：“一、被告华丰纺织（连云港）有限公司于本判决生效后十日内归还原告连云港市连云区金海洋小额贷款有限公司借款人民币1800000元及利息（2015年4月21日至2016年2月14日按合同利率月15‰计算，2016年2月15日至本息清偿之日止按同期同档中国人民银行贷款利率四倍计算）。二、被告樊某某对上述第一项判决中的借款本息承担连带偿还责任。三、原告连云港市连云区金海洋农村小额贷款有限公司有权对被告华丰纺织（连云港）有限公司提供抵押的连房权证新字第××号房产的拍卖或变卖所得价款在600000元范围内优先受偿、有权对被告华丰纺织（连云港）有限公司提供抵押的连国用（2013）第XX号国有土地使用权的拍卖或变卖所得价款在1200000元范围内优先受偿。案件受理费21000元，由被告华丰纺织（连云港）有限公司、樊某某连带承担；公告费800元，由被告华丰纺织（连云港）有限公司承担（上述费用原告已预交，被告将该款于给付上述款项时一并给付原告）”。2017年5月3日金海洋公司申请强制执行。6月13日金海洋公司申请对华丰公司的抵押房地产予以评估、拍卖。7月17日本院依法作出（2017）0703执1020号执行裁定书，裁定：“1、对被执行人华丰纺织（连云港）有限公司名下的位于连云港市海州区板浦镇丘号：XX）、连云港市海州区永平村（丘号：XX）、连云港市海州区板浦镇（丘号：XX）的房产予以查封。2、对被执行人华丰纺织（连云港）有限公司名下的位于连云港市海州区板浦镇永平村的连国用（2013）第XX号国有土地予以查封”。同日作出（2017）苏0703执1020号之二执行裁定书，裁定对上述查封的房地产予以评估、拍卖，但实际操作中只评估、拍卖了丘号：XX号房产（2015年1月14日登记抵押）和连国用（2013）第XX号土地使用权（2015年1月13日登记抵押）。被实际评估、拍卖的房地产均是抵押财产，抵押权人为金海洋公司。在评估、拍卖房产前，因首查封均是扬州经济开发区人民法院，经本院与扬州法院依法协商，扬州法院于2017年8月1日将上述评估、拍卖的财产处置权移交给本院。上述财产经一次拍卖于10月28日拍卖成交，金额为3261271.6元。
另查明，2017年6月20日华丰公司与尚某某签订《转让协议书》一份，合同约定：“一、转让范围：甲方（华丰公司）转让的房产位于连云港市海州区板浦镇XX村XX国道西侧、权属证号分别为连国用（2013）第XX号工业用地使用权、连国用（2013）第XX号工业用地使用权及其占用范围内的房屋所有权（权属证号分别为连房权证新字第××号、连房权证新字第××号、连房权证新字第××号）。甲方保证所转让财产权属清楚，没有任何争议且该转让已征得所有股东同意。乙方（尚某某）已对甲方转让的上述财产作了相应了解，愿意受让这些财产。二、转让价款：参照甲方提供的房地产预评报告及甲方已将上述财产抵押第三方的事实，经甲乙方一致暂定转让价款为人民币壹佰捌拾肆万元（资产总价为壹仟零贰拾肆万元，抵押权数额捌佰肆拾万元），具体转让价款为资产总价减去抵押权数额后的余额。五、过户时间及费用承担：1、因案件已经经法院受理，故过户时间以受理法院下达的过户执行裁定后三日内，甲方必须无条件协助乙方办理过户事宜”。尚某某认为华丰公司已将土地厂房设备等一系列财产包括涉案的土地厂房在内已全部转让给她，她是这些财产的实际所有权人，遂对法院评估、拍卖行为不服提出异议。
同时查明，连房权证新字第××号、连房权证新字第××号对应的丘号为XX；连房权证新字第××号对应的丘号为XX；所有权证号XX号对应的丘号为XX.
还查明，扬州开发区人民法院于2015年2月11日分别对房产丘号：XX、XX、XX，土地连国用（2011）第XX号、连国用（2013）第XX号予以首查封。
本院认为，本院依据生效的法律文书，依法对华丰公司抵押的房、地产予以评估拍卖，我院虽对评估拍卖财产2017年7月才作出裁定予以查封并评估、拍卖，但本院处置的财产房产丘号XX、土地连国用（2013）第XX号，2015年1月14日前就经登记金海洋公司取得了抵押权，且上述房地产2015年2月11日扬州经济开发区人民法院就已首查封并于2017年8月将处置权移交本院，故本院依法对上述财产享有处置权，尚某某称2017年6月20日华丰公司就将财产转让给尚某某，其才是财产的所有权人，且海州法院是次查封法院，连云法院无权处置的观点不能成立。因华丰公司抵押的房产和土地与其他房地产是可分割处置的，而且现已拍卖成交，所以尚某某认为不应分割执行的观点也不能成立。关于财产评估、首次降价30%等，实施部门均是严格按照法律规定操作，并无不妥。综上，案外人尚某某异议请求不能成立。但本案裁定查封了3套房产和一块土地，实际只拍卖了抵押的一套房产和一块土地，而且成交价值足以满足金海洋公司的抵押权的实现，故，另被查封的两套房产在抵押房地产处置后应及时予以解封。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条、《最高人民法院关于首查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》第一条之规定，裁定如下：
驳回案外人尚某某的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 王 卿
人民陪审员 刘素芹
人民陪审员 刘 磊
二〇一七年十二月八日
书 记 员 俞 莎
相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第二十六条第一款被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》
第十条网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。
起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市场价的百分之七十。
《最高人民法院关于首查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》
第一条执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权以下简称优先债权），自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。