广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤1973民初11559号
原告：谢振宇，男，汉族，1971年12月28日出生，住广东省深圳市龙岗区，
被告：广州莱佛士物业服务有限公司。住所地：广东省广州市越秀区建设六马路**号宜安广场*********室。
法定代表人：梁顺源。
被告：广州莱佛士物业服务有限公司东莞分公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇107国道与大岭山大道交汇处领尚天地商住区*栋首层。
负责人：梁顺源。
两被告共同委托代理人：李文锐，广东君厚律师事务所律师。
两被告共同委托代理人：邓国锐，广东君厚律师事务所律师。
第三人：东莞市东拍拍卖有限公司。住所地，广东省东莞市南城区莞太路篁供大厦*楼。
法定代表人：方展帆。
原告谢振宇诉被告广州莱佛士物业服务有限公司（以下简称“莱佛士公司”）、广州莱佛士物业服务有限公司东莞分公司（以下简称“莱佛士东莞分公司”）及第三人东莞市东拍拍卖有限公司（以下简称“东拍公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案受理后，依法适用简易程序独任审理，于2016年11月29日公开开庭进行了审理。原告谢振宇、两被告的共同委托代理人李文锐到庭参加了诉讼。第三人东拍公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告谢振宇诉称：根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、法释【2009】7号第一条和(2015)东三法樟执字第500号之二号执行裁定书，原告谢振宇合法取得了东莞市樟木头镇风景山庄湖畔豪庭13座1A室的房屋产权。原告于领到裁定书后的2016年6月30日主动去与该物业管理处的值班管理职员周生交涉要求办理入伙等问题。但是物业管理处的职员声称前业主苗祺进有多年的物业管理费未交，于是拒绝给原告办理入伙和拒绝办理新业主的业主证。原告现提出如下意见：一、原拖欠的物业管理费属于原业主（苗祺进）的个人债务，依法由原业主个人承担。如其不归还，应另行向原业主（苗祺进）进行追索和清偿。1、服务合同具有相对性和针对性，为原业主提供服务的物业管理费应由原业主承担。《广东省和东莞市物业管理条例》规定“房屋所有权人为业主”，有“按时交纳物业服务费用”的义务。因此，原拖欠的物业管理费属原业主的个人债务，应当由原业主承担。对方物业管理公司另行主张向原业主进行清偿和追索。原告已经于东莞拍卖行举行本房产合法拍卖会时以当时全场最高竟拍价192000元成交，并且按时交纳了房屋拍卖成交款和拍卖佣金，成为新业主，双方才新建立物业服务合同关系，享受物业服务的，始交纳物业服务管理费用。2、原业主的债务与原告谢振宇没有承继和转受让关系。原告与原业主没有债务的转让或承继关系，被告要原告承担原业主拖欠的债务，没有法律依据。二、原告没有任何承担原业主债务的表示和文字签署，原告无须承担该债务。原告未向被告承诺承担债务的意思表示，也未向原业主提及或承担债务的意思表示，该债务不发生转让。因此，该债务仍然应由原业主承担，原告无须承担此债务。2、原告拍得房产时，拍卖公司的各类《拍卖公告》均未提及任何关于承担欠物业管理费的事宜。更未将该债务作为买受人购房时的必要附加条件承担此房原业主的债务（欠物业管理费），更无强制性要求买受人承担前业主苗祺进的债务的文字内容和要求。被告要原告承担原业主苗祺进拖欠的债务，实属没有法律依据。三、2016年6月22日即（2015）东三法樟执字第500号之二号裁定书送达生效之日起，原告谢振宇应于2016年7月份起支付物业管理费，原告在拍得房产后，多次与被告申请、协调，要求办理入伙办业主卡。后在2016年7月中旬被告物业管理处收的原告房产材料却依然拒绝给原告办理业主证入伙的事实，迄今为止被告广州莱佛士物业服务有限公司东莞分公司行为严重违反了物权法、物业管理条例的相关规定，严重侵害了原告的权利。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、原告谢振宇无需支付案涉物业的前业主苗祺进拖欠被告莱佛士公司、莱佛士东莞分公司的物业管理费、水电费及滞纳金；2、被告莱佛士公司、莱佛士东莞分公司停止侵害原告物业新主谢振宇的权益，不得以拒绝新业主谢振宇办理新业主卡和正常出入小区和使用房屋。
庭审中，原告放弃本案第二项诉讼请求，增加了如下诉讼请求：被告莱佛士公司、莱佛士东莞分公司向原告谢振宇开具管理费结清证明。
原告谢振宇为证明其主张向本院提交了拍卖成交确认书、拍卖公告、欠费通知书、（2015）东三法樟执字第500号之二执行裁定书、（2014）东三法樟民一初字第703号民事判决书、（2015）东中法民二终字第863号民事判决书等证据。
被告莱佛士东莞分公司、莱佛士公司共同辩称：一、原告诉求无需支付的原业主拖欠的物业管理费，是竞拍房屋的权利瑕疵，应由原告承受。事实上，案涉欠费是在拍卖前已经存在，第三人东拍公司的拍卖公告中显示看样在标的物管理处集中。拍卖公司工作人员也有到管理处了解案涉拍卖房屋的欠费。《拍卖成交确认书》第八条约定：买受人办理的竞买申请手续及其提供的文件和资料为本确认书的有效组成部分。《拍卖成交确认书》第九条约定：该标的物前期所欠物业管理费、水电费均由买受人与管理处自行协商解决（与委托方和拍卖方无关）以及其他因产权转让、变更过户须缴交的一切税费均由买受人承担。该条款说明了案涉房屋存在前期物业管理费的欠费。法律上，《中华人民共和国拍卖法》第三十五条“竞买人有权了解拍卖标的的瑕疵，有权查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料”、第二十七条“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵”、第十八条“拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵”、第六十一条“拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿”的规定，根据以上规定，拍卖公司如明示拍卖标的存在瑕疵的情况下，竞买人理应承受该等瑕疵；如拍卖公司没有尽到瑕疵说明的义务，其就要担责，拍卖公司无权免除案涉物业管理费。拍卖标的须知、拍卖规则和竞买手续是拍卖成交确认书的重要组成部分，而拍卖须知、拍卖规则上关于瑕疵的条款，说明了原告应承受案涉房屋的瑕疵。二、物业管理费属于全体业主所有，判决原告承担，符合公平原则。过往拍卖公司拍卖风景山庄的近百套房屋，这些房屋都是境外投资者因投资失败被银行申请法院拍卖的房屋，这些欠费业主很多都没有在山庄出现过，甚至没有联系方式。凭借风景山庄业主委员会当时入不敷出的财务状况根本承受不起这些诉讼费用、律师费。被告以酬金形式服务风景山庄只是业主委员会的受托机构，物业管理费的收入和亏损都归属于全体业主，判决原告不需要承担物业欠费等于判决全体业主承担。对于新买家的欠费，如果他们不承担，就要全体业主来承担。新买家既然享受了较低的购房价格，但对于房屋的权利瑕疵却不承受，而且对于拍卖标的的权利瑕疵他们也是明知的。三、关于原告诉请的办理业主卡的问题，应该是沟通问题，原告凭借案涉房屋的业主文件是可以办理的。综上，被告认为原告通过竞买案涉房屋取得所有权，理应承受案涉房屋的权利瑕疵。
被告莱佛士东莞分公司、莱佛士公司为证明其主张向本院提交了《物业管理委托合同》及补充协议、《风景山庄管理规约》、风景山庄多项物业管理事项议案表决结果的通知、案涉房产欠费明细及违约金明细等证据。
第三人东拍公司未参加庭审，也未发表任何意见，仅向本院提交了拍卖成交确认书、拍卖程序表、竞买规则、（2015）东三法樟执字第500号委托拍卖函等证据。
经审理查明，本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司东莞樟木头支行与被执行人苗祺进其他合同纠纷一案过程中，依法委托第三人东拍公司于2016年5月10日公开拍卖原属苗祺进所有的位于东莞市樟木头镇风景山庄湖畔××座××楼××室房屋。原告谢振宇以192000元竞得案涉房屋并缴纳了相关税费。2016年6月22日，本院作出（2015）东三法樟执字第500号之二执行裁定书，裁定原属苗祺进所有的位于东莞市樟木头镇风景山庄湖畔××座××楼××室房屋归原告谢振宇所有。本院于2016年6月27日将该裁定书送达给原告谢振宇。
案涉《竞拍公告》并未明确将买受人负担前业主所欠物业管理费作为竞买条件。
案涉《房屋的拍卖成交确认书》列明：“该标的物前期所欠的物业管理费、水、电费由买受人与管理处自行协商解决……”;《竞买规则》列明“该房屋截止……供欠管理费……滞纳金……该笔费用由买受人与管理处自行协商解决”。
另查明，案涉房屋所在的风景山庄已经依法成立业主委员会，即东莞市樟木头风景山庄业主委员会，两被告接受业主委员会的委托为风景山庄提供物业管理服务。被告莱佛士东莞分公司出具的欠费记录显示，前业主苗祺进拖欠2011年11月1日至2016年5月31日的物业管理费6999.30元、水费179.30元、管理费和水费的滞纳金17531.985元。被告莱佛士东莞分公司要求原告谢振宇代为缴纳。
庭审中，原告明确表示：愿意承担案涉房产从2016年6月1日之后的管理费、水电费，此前的管理费、水电费应由原业主苗祺进承担。
以上事实，有原告、被告、第三人提交的证据及本院庭审笔录为证，可以证实。
本院认为，第三人东拍公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证、陈述意见的权利。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，因人民法院的法律文书导致物权变更的，自法律文书生效时发生效力。本院作出的（2015）东三法樟执字第500号之二执行裁定书于2016年6月27日送达给谢振宇并发生法律效力，谢振宇自当天起对东莞市樟木头镇风景山庄湖畔××座××楼××室房屋享有物权。案涉房屋所在的风景山庄已经依法成立业主委员会，两被告受业主委员会委托进行物业管理，因此原、被告之间自原告获得案涉房屋所有权之日建立物业服务合同关系。原告当庭放弃关于要求两被告停止侵害原告物业新主谢振宇的权益、不得以拒绝新业主谢振宇办理新业主卡和正常出入小区和使用房屋的诉讼请求，系对自身权利的处分，对两被告并无不利，本院予以准许。
本案争议的焦点是案涉房屋前业主苗祺进所欠物业管理费是否应由谢振宇承担。对此，本院分析如下：一、苗祺进所欠物业管理费是基于其与两被告之间的物业服务合同而产生，两被告为原属苗祺进的案涉房屋提供物业管理服务，所产生的物业管理费自然应由苗祺进承担。谢振宇在继受取得案涉房屋的物权前并未接受两被告的物业管理服务，无需支付相应的物业管理费。二、本院委托第三人东拍公司发布的案涉房屋的拍卖公告中，并未明确将买受人负担前业主所欠物业管理费作为竞买条件，《拍卖成交确认书》及《竞拍规则》均只能显示拍卖过程中有提及前业主所欠物业管理费由买受人与管理处协商解决，不能得出该物业管理费、水电费由买受人承担的结论，两被告以此推断为谢振宇同意承担该物业管理费明显不能成立。综上，原告谢振宇无需承担苗祺进所欠的物业管理费。庭审中，谢振宇自愿表示其原意承担2016年6月1日至其获得案涉房屋所有权之日即2016年6月27日期间的物业管理费、水电费系其自愿为自身负加债务，对他人并无不利，本院予以准许。
关于原告要求两被告为其开具结清证明的问题。案涉苗祺进应当承担的物业管理费、水电费尚未结清，原告要求两被告开具结清证明无事实和法律依据。且即便两被告需要开具该结清证明，也仅需向负担支付物业管理费、水电费义务且实际履行了该支付义务的主体开具，而并不必然向原告开具。因此，对于原告要求两被告向其开具结清证明的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告谢振宇无需向被告广州莱佛士物业服务有限公司、广州莱佛士物业服务有限公司东莞分公司支付东莞市樟木头镇风景山庄湖畔豪庭13座1楼A室房屋前业主苗祺进所欠的2011年11月1日至2016年5月31日的物业管理费；
二、驳回原告谢振宇的其他诉讼请求。
本案案件受理费25元，由被告广州莱佛士物业服务有限公司、广州莱佛士物业服务有限公司东莞分公司共同负担。
本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审
审判员 刘 昕
二〇一六年十二月九日
书记员 何志菊
蔡嘉宜
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。