上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四(民)初字第104号
原告上海宜华实业有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人陆金光，董事长。委托代理人许剑群，上海市中天阳律师事务所律师。委托代理人薛红星。被告兆峰世博(北京)投资有限公司，住所地北京市。法定代表人梁成卫，执行董事。法定代理人崔海华，上海市外滩律师事务所律师。法定代理人熊颖达，上海市外滩律师事务所律师。原告上海宜华实业有限公司与被告兆峰世博(北京)投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年1月12日向本院起诉。本院于同日受理后，适用简易程序。2015年3月9日，原告申请上海中世建设咨询有限公司对上海市宜山路XXX号XXX幢XXX室房屋(以下简称系争房屋)的装潢残值进行审价；2015年8月，上海中世建设咨询有限公司制作审价报告；本院向原被告送达审价报告后，原、被告均无异议。本院于2015年12月3日公开开庭审理了本案。原告上海宜华实业有限公司的委托代理人许剑群、薛红星，被告兆峰世博(北京)投资有限公司的委托代理人熊颖达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海宜华实业有限公司诉称，2013年1月28日,原、被告签订《上海市租房协议》,被告承租系争房屋,租期从2013年1月18日起至2018年1月17日止；前三年每月租金为33,233.25元，租房押金为两个月房租,物业费管理费每月6,679.44元,由被告承担;前二个月为装修免租期,以后每期第三个月的18日前支付下三个月房租;被告逾期支付租金超过一个月的,原告可以书面通知被告解除协议,被告要赔偿原告三个月的违约金；合同签订后，原告按约交付房屋，被告起初亦能按时支付房租。2014年9月18日前，被告未能按约支付房租。原告多次催讨，被告仍不支付。截止到2014年10月27日，被告仍未支付。当日，原告发挂号信通知被告解除合同，要求被告在三日内将房屋恢复原状返还原告，并结清所有的房租、物业管理费及水电费。故请求法院判令：1、解除原、被告之间签订的关于上海市宜山路XXX号XXX幢XXX室房屋的房屋租赁合同；2、被告将房屋恢复原状后返还原告；3、被告支付原告自2014年9月18日起至本判决生效之日止的租金，以每月33,233.25元计算;4、被告支付原告至2015年2月28日止的电费1,478.60元、水费99.40元,自2014年7月起至12月的物业管理费40,076.40元、2015年度的物业费64,122.24元，合计104,198.64元;5、被告支付违约金99,699.75元。被告兆峰世博(北京)投资有限公司辩称,房屋租赁合同依法成立有效，因第三方和原告的原因导致合同中止，非被告原因。要求继续履行合同，即使有依法解除合同的情况，过错也不在被告处。原告停水停电，致使被告不能正常使用。被告装修，原告理应知晓。如果判决解除租赁合同，双方均无过错，责任公平分担。经审理查明，系争房屋的产权人为原告。2013年1月18日,原告(甲方)与被告(乙方)签订上海市房屋租赁合同,约定被告承租系争房屋,租赁面积为218.52平方米；被告承诺，租赁系争房屋作为商业展示办公使用；甲方于2013年1月18日前向乙方交付系争房屋,租期从2013年1月18日起至2018年1月17日止；该房屋每平方米每日租金为5元,月租金总计为33,233.25元，该房屋租金3年内不变;乙方应于本合同签订当日向甲方支付首期5个月租金及2个月押金计166,166.25元,其后各期租金以预付租金形式支付,即乙方应于每年3月18日、6月18日、9月18日、12月18日前向甲方支付当期三个月租金，逾期支付超过一个月，视为违约，甲方有权单方面终止本租赁合同；甲方交付系争房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为二个月租金，即66,466.50元,甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证,租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方;租赁期间,使用系争房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、装修垃圾清运费、装修押金、物业管理等费用由乙方承担；乙方返还房屋应当符合正常使用的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：乙方逾期不支付租金累计超过1个月；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修范围或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复范围原状等条款。合同签订后，被告向原告支付保证金66,466.50元并支付租金至2014年9月17日。在本案审理过程中，经被告申请,本院委托上海中世建设咨询有限公司对被告在系争范围内的装修残值进行审价,审价结论扣除至本判决日止折旧费后的现值为142,936.20元；原告认为上述审价残值应该计算至判决之日，对于审价结论其余无异议；被告对审价报告无异议。被告确认，系争房屋现仍由被告使用并放置物品，不同意解除原、被告双方的租赁合同，即使本院判决解除合同，违约金约定过高。原告确认，同意返还被告保证金66,466.50元。以上事实，除原告庭审陈述外，另有上海市房地产权证、房屋租赁合同、付款凭证及发票、物业费欠费清单及解约通知书及审价报告等证据作证，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依照合同约定，被告应于每年3月18日、6月18日、9月18日、12月18日前向原告支付当期三个月租金，逾期支付超过一个月，视为违约，原告有权单方面解除本租赁合同。原告现要求解除原、被告之间的房屋租赁合同并要求被告返还系争房屋，符合合同约定，本院予以支持。被告支付租金至2014年9月17日止，故原告诉请要求被告支付原告自2014年9月18日起至本判决生效之日止的租金，以每月33,233.25元计算，本院亦予以支持。被告辩称原告停水停电，致使被告不能正常使用,未提供相关证据,本院不予以采信。按照房屋租赁合同约定，水电费及物业管理费应由被告承担，被告对于欠缴水电费的数额并无异议，物业管理费应按照原告代缴的实际金额由被告支付给原告。被告在庭审中的抗辩已经构成对租赁合同中违约金条款约定过高的实质抗辩。本院以原告提出的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，综合预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情裁决。2013年1月，系争房屋的租赁合同合同签订后，被告对系争商铺实施装修，原告作为出租人，理应知道被告装修事宜，但原告在长达二年多的期间内并未对被告装潢提出过任何异议，现对于被告实施装潢项目，亦经过审价公司确定被告投入的部分不能取回添附物的残值，该添附物对原告有利用价值，如按照原告的要求恢复原状会引起新的矛盾，故对于租赁合同解除后租赁物上的添附物的处理问题，本院综合原告已支付的总价款、参照资产评估的常用参数以及当事人的过错酌情判处。关于保证金，鉴于原、被告之间的房屋租赁合同已经解除，现原告同意将保证金退还给被告，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告上海宜华实业有限公司与被告于2013年1月18日所签订的上海市房屋租赁合同，被告兆峰世博(北京)投资有限公司于本判决生效后十日内迁出上海市宜山路XXX号XXX幢XXX室房屋，上述房屋由被告兆峰世博(北京)投资有限公司返还给原告上海宜华实业有限公司；二、被告兆峰世博(北京)投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海宜华实业有限公司自2014年9月18日起至本判决生效之日止的租金，以每月33,233.25元计算；三、被告兆峰世博(北京)投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海宜华实业有限公司违约金49,850元；四、被告兆峰世博(北京)投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海宜华实业有限公司至2015年2月28日止的电费1,478.60元、水费99.40元；五、被告兆峰世博(北京)投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海宜华实业有限公司自2014年7月起至12月的物业管理费40,076.40元、2015年度的物业费64,122.24元，合计104,198.64元;六、原告上海宜华实业有限公司于本判决生效后十日内返还被告兆峰世博(北京)投资有限公司保证金66,466.50元；七、原告上海宜华实业有限公司于本判决生效后十日内支付被告兆峰世博(北京)投资有限公司装潢补偿款100,055元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,916元，由被告兆峰世博(北京)投资有限公司负担；审价费9,000元，由被告兆峰世博(北京)投资有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 晏 莹
人民陪审员 毛静芳
人民陪审员 金梨贞
二〇一六年一月十三日
书 记 员 金 雯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。