河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)豫0105民初250号
原告（反诉被告）河南省天伦物业管理有限公司，住所地郑州市金水区。
法定代表人张晓峰。
委托诉讼代理人李曼曼，女，1974年05月18日出生，汉族，住郑州市金水区。系公司员工。
委托诉讼代理人邢卫华，男，1986年07月15日出生，汉族，住河南省民权县。系公司员工。
被告（反诉原告）晏超，汉族,1984年5月6日生，住郑州市金水区。
原告（反诉被告）河南省天伦物业管理有限公司(以下简称“原告”)诉被告（反诉原告）晏超（以下简称“被告”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李曼曼、邢卫华及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告于2013年1月23日购买了河南省天伦房地产公司开发的小区物业一套，面积85.87平方米，河南省天伦房地产公司委托原告对该小区提供前期物业管理服务。2013年1月23日被告与原告签订了《前期物业服务合同》，原告依据服务协议积极履行了相关义务，为小区全体业主及被告提供了完善的物业服务，但被告自2016年4月1日起一直无故拖欠原告物业管理费，至2017年12月31日止共计人民币6934.63元。原告曾多次以多种形式向被告催缴，但其一直不予理睬，拒不支付。被告的行为违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》，影响了原告的日常运营，严重侵害了原告及其他业主的合法权益，故诉至本院，请求判令1、被告支付拖欠的物业费3606.54元、违约金3570.47元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：对原告的服务认为达不到这个价格的标准，要求少交，根据反诉状的事实与理由，不同意原告的诉请。
被告反诉称，被告于2014年底收房之日交了一年零三个月的物业费，因直不在郑州工作，家人也没有在郑州，房子就此搁置，跟物业之间也再无联系。后来不知什么缘故电话忽然多了起来，大都是郑州这边的保险，房产推销电话，为了少受打扰手机设置了陌生电话的拦截，对于物业公司起诉所说的多次以多种形式告知催缴物业费也就不曾了解，而那些所谓的一直不予理睬，拒不支付也就更不知从何说起了，同时本人也不曾收到过短信。
2017年3月份妻子和孩子搬来居住，本人还是在外地工作，这
中间家人没去麻烦过物业，物业也不曾来告知什么事情。直到2017年8月中旬，妻子说有声称物业的人给她打电话说要交物业费，要不就要被起诉了，妻子告知对方说自己现在老家，等月底老公回去郑州就去交。但是在2017年8月29日老公回郑州家里后发现家里本已上锁的抽屉被损坏了，经过检查确认后发现妻子结婚时的大约两万多元的首饰和一千元左右的现金不见了，当时立即报了警，警察也及时来取了证据和拍了照，然后就去找了物业。物业管理处的工作人员却说这入室盗窃跟他们没关系，让等公安方面的调查结果。可是在签订的物业管理条例中《公共秩序维护》内容中的园区实行24小时公共秩序维护员值班巡逻这一项中做到了吗?至少在家人居住的近一年时间里没有发现过值班巡逻的人员。还有小区业主出入口24小时执勤，事实上小区南门口都没有值班人员，就连南门的大门都坏了三个月没人修理，业主多次跟物业反应，说是找人了，可一直不见修理，被告发生入室盗窃也正在大门坏掉的期间内，而被告家的楼门就在靠近南门的位置，这能说物业管理处没有一点责任吗?西门算是小区的正门了出入的人最多，虽说有值班人员当值，可门禁却如同虚设，值班人员为了省事直接用个东西挡住感应口，门一直开着，随便出入，这中间能保证没有不法分子混入?就从家门口的门把手上经常有广告宣传页来看就知道小区的公共安全秩序维护方面做的是不到位的，入室盗窃和小区内丢失车辆事件也是屡见不鲜，以上都是有证据可提交的。根据物业管理条例中物业服务内容中，被告家的烟道在屋外有风时就嗡嗡的响不停，跟物业反应说正常，赶在做饭的点儿都这样，可是被告询问过小区其他家都没有这种现象，这种服务能是到位的吗?在管理条例业主权利一项中有规定，每年至少有一次向业主公布物业管理费用的收支账目，可被告从来没见过，而那些公共区域摆放的自动售卖机和电梯间三面墙的广告，这些额外的费用都用于哪里了，我们业主却一无所知；每层的楼道间公共区域的环境卫生好多天不见保洁人员打扫一次，管理规定是每日清扫2次，每周拖洗一次；绿化更不用说了，随处可以看见枯黄的草地和枯死的树木。正是基于以上的事实，被告将拒绝交支付2016年4月至今的物业管理费及滞纳金，现被告为了维护自己的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，向贵院提起反诉，望贵院判如诉情，做出合法公正判决。请求依法判令：1、判令原告退还自《前期物业管理服务协议》签订之后收取的物业管理费合计人民币2066元(2015.4.1-2016.3.31)；2、判令被告免交自2016年4月1日至2017年12月31日的物业管理费3606.54元，以及所谓的违约金3570.47元；3、判令原告因物业管理的不当，对被告造成的经济损失和精神压力给予赔偿；4、本案诉讼费用由原告承担。
针对被告反诉原告辩称，说原告泄露被告信息，这个事没有依据的，其联系方式在保险或售楼处都有登记，原告都封存了业主的信息，不允许泄露。催收物业费以张贴单据为主，被告说去年8月份才知道催收的消息，我们是打过电话的。关于被盗的事情，不属于前期物业服务协议范围，被告也报警了。小区南门坏了的事情，前期是房地产装的门禁，中间维修过3个月，物业公司与开发商也积极协商过。其他情况不足以构成被告不交物业费的理由。
原告为证明其本诉诉讼请求，向本院提交如下证据：
前期物业服务协议一份，临时管理规约一份，缴费通知单，证明双方合同关系及欠费依据、滞纳金清算依据，业主应遵守管理的规约。
被告对原告提供的证据发表如下质证意见：
欠费是事实，但是这个违约金不知道是如何计算的。没有收到催收的通知，没有人跟被告联系，去年7月份有人电话联系被告，然后被告就回来交费，但是回来后就成了被告。协议没有异议，是被告签的。
被告为证明其反诉诉讼请求，向本院提交视频光盘一份。
原告对被告提供的证据发表如下质证意见：
属于前期开发商遗留问题，管道井是前期开发商没有施工到位，小区临时水临时电，开发商与区政府已经在协调了,6月份底之前会维修好，所以不能封死，要不无法施工小区大门不可能永久完好，但是原告都在及时维修，业主不能依据物业服务不到位拒交物业费，原告的服务都是严格依照合同履行的。
本院认定事实如下：
被告是天伦锦城小区1号楼2单元15层158号的业主。
2013年1月23日,原、被告签订了一份《前期物业服务协议》，主要约定：本物业名称天伦锦城，被告购买的房屋为高层住宅，坐落位置为1号楼2单元15层1508号，建筑面积为86.07平方米；原告为房地产开发单位或其委托的物业服务企业，对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、公共秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等；原告有权依据本协议向被告收取物业服务费用及其它相关费用；被告应当遵守本物业的物业服务制度和《临时管理规约》、《业主手册》，依据本协议向原告交纳物业服务费用；业务服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理六个部分；被告交纳费用的时间为物业服务按照先交费后服务的原则，入伙时预交一年的物业服务费，自通知的交房之日起开始计费，以后按季度交费，季首15日前交纳本季度物业管理服务费用；物业服务费标准，按照建筑面积计算，高层住宅2元/平方米·月，物业服务费用计费面积在房屋产权证下发之前，以商品房买卖合同上的面积为准，产权证下发之前，以产权证上的面积为准；原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告前期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；被告违反协议，使原告未达到管理服务质量约定目标的，原告有权要求被告限期改正，逾期未改正给原告造成损失的，被告承担相应的法律责任等。原告违反协议，不安本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，被告有权要求原告补交并从逾期之日按每日千分之三标准交纳违约金，被告有权采取服务限制措施。
同日，被告出具了一份承诺书，该承诺书载明：本人为天伦锦城X号楼X单元XX层XX户的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，声明确认已详细阅读河南新阳光房地产有限公司制定的天伦锦城临时管理规约，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约等。该临时管理规约载明：物业名称为天伦锦城，坐落位置位于郑州市金郑州市××区××南、天明路东型为高层住宅、商业，建筑面积89315.01平方米（一期）；业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
本院认为：
原、被告双方签订的《前期物业服务协议》，系当事人的真实意思表示，合法有效。原告为被告提供物业服务，被告应当按照合同约定支付物业费。被告认可拖欠物业费的事实，故原告有权要求被告支付自2016年4月1日至2017年12月份的物业费，合同约定的计费标准为2元/平方米/月，双方均认可的涉案房屋的建筑面积为85.87平方米，由此计算出来的上述期间欠缴的物业费为3606.54元；故对原告的该部分诉讼请求，本院予以支持。被告反诉请求免交该部分物业费的请求本院不予支持。关于原告主张的违约金，鉴于原告提供的物业服务确实存在瑕疵，被告对此不满意而未交纳物业服务费，欠费并非恶意，故对原告的该项诉请，本院不予支持。被告反诉请求原告退还2015年4月1日至2016年3月31日收取的物业管理费2066元，被告实际接受原告提供的物业服务，在上述服务期间原告未对被告的服务质量提出异议，且未提供证据证明存在退还物业费的情形，被告的该项反诉请求本院不予支持。被告反诉请求判令原告因物业管理不当给被告造成的经济损失和精神压力予以赔偿，被告未提供证据证明经济损失的具体数额，该项反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
被告（反诉原告）晏超于判决生效后十日内向原告（反诉被告）河南省天伦物业管理有限公司支付物业费3606.54元；
驳回原告（反诉被告）河南省天伦物业管理有限公司的其他诉讼请求。
驳回被告（反诉原告）晏超的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，由原告河南省天伦物业管理有限公司负担32.5元，被告晏超负担17.5元。反诉案件受理费266元，由被告晏超负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 武 卫
人民陪审员 丁文风
人民陪审员 邱鑫德
二〇一八年六月三十日
书 记 员 原国慧