江苏省阜宁县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0923民初1122号
原告中国农业银行股份有限公司阜宁县支行，住所地阜宁县阜城大街41号。
负责人崔建晖，该支行行长。
委托代理人黄德庆，该支行员工。
被告周克成，市民。
被告羊秀平（被告周克成之妻），市民。
被告江苏强达房地产开发有限公司，住所地阜宁县沟墩镇育才路8号。
法定代表人顾利生，该公司董事长。
委托代理人郭欣立，江苏众想律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司阜宁县支行（以下简称阜宁农行）与被告周克成、羊秀平、江苏强达房地产开发有限公司（以下简称江苏强达公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月27日公开开庭进行了审理。原告阜宁农行委托代理人黄德庆、被告周克成、被告江苏强达公司委托代理人郭欣立到庭参加诉讼，被告羊秀平经本院传票传唤，无正当理由未有到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告阜宁农行诉称，2015年1月22日，被告周克成、羊秀平夫妇签约购买位于阜宁县××北居委会学府商住城28A幢xxx住房一套，因资金不足向原告申请个人住房按揭贷款240000元，并以其所购房屋为贷款提供了抵押担保。被告江苏强达公司为上述贷款提供了连带责任保证。原告于2015年2月3日依约向被告周克成、羊秀平发放贷款240000元，2015年6月份之前被告周克成、羊秀平按时归还借款本息，此后即停止还款，截止2016年1月12日已逾期7期未还款，尚欠原告借款本金234144.74元及利息8607.65元。原告为维护合法权益，现诉至法院，请求判令被告周克成、羊秀平立即归还原告借款本金234144.74元及利息（2016年1月12日前的利息为8607.65元，从2016年1月13日起至实际还款之日止的利息按合同约定利率计算）；被告江苏强达公司对上述借款本息承担连带清偿责任；如被告周克成、羊秀平不能及时还款，原告对被告抵押的房屋依法拍卖、变卖价款享有优先受偿权；被告承担本案诉讼费用。
被告周克成辩称，贷款属实，合同是我签的，当时我在强达公司打工，年底公司发不出工资，便用我的名义在银行拿了贷款发放工资，是强达公司还的贷款。房屋已经转让给邓克波，2016年3月9日以前欠的贷款已经还清，邓克波也开始向银行正常还款了，所以我不承担还款责任
被告江苏强达公司辩称，担保是事实，本案借款所购房屋已经由被告周克成、羊秀平转让给邓克波，邓克波偿还了逾期拖欠的贷款，现按月偿还按揭贷款，原告也已实际接受，应视为三方均同意协议变更。现原告仍然向被告周克成、羊秀平主张权利，不利于交易秩序的稳定，请法庭依法处理。
被告羊秀平未作答辩。
经审理查明，2015年2月2日，被告周克成、羊秀平、江苏强达公司与原告阜宁农行签订了《个人购房担保借款合同》一份，被告周克成为借款人，被告江苏强达公司为保证人，被告周克成、羊秀平为抵押人。合同约定，借款金额为240000元，借款用途为借款人购买阜宁县××北居委会学府商住城28A幢xxx住房，借款期限120个月，贷款利率执行浮动利率，即以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自调整后次年１月１日起按调整后相应期限档次的基准利率确定当期利率。本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证不一致时，以借款凭证记载为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。划款方式为借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入江苏强达房地产开发有限公司账户(农行账号10×××45),还款方式为等额本息还款。本合同采用的担保方式为阶段性保证担保+抵押，由江苏强达公司作为阶段性保证人，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息等以及贷款人为实现债权的所有费用。本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。被告周克成、羊秀平以其共有的位于阜宁县××北居委会学府商住城28A幢xxx住房为该笔借款提供预抵押担保，并办理了预抵押登记手续（阜房预沟墩字第201500876号）。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权等。合同签订后，2015年2月3日，被告周克成立据向原告阜宁农行借款240000元，借款凭证上载明：借款用途购买住房，执行利率6.15000%，逾期利率9.22500%，还款方式等额本息还款，还款周期月，还款日3，到期日期2025年2月2日。借款后，被告周克成还款至2015年4月3日，此后即停止还款，原告阜宁农行于2015年6月29日在被告江苏强达公司保证金账户中扣取了2015年5、6月份的借款本息。截止2016年1月12日已逾期7期未还款，尚欠原告借款本金234144.74元及利息8607.65元。本案审理过程中，被告周克成于2016年3月9日归还了此前所欠全部借款本息，现尚欠原告借款本金218592.62元。
上述事实，有原告向本院提供的《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、房屋预抵押登记证书、《商品房买卖合同》复印件各一份，债务逾期催收通知书七份，贷款提前到期通知书一份，担保人履行职责通知书八份，当事人身份信息复印件及当事人陈述等在卷予以佐证。
本院认为，原告阜宁农行与被告周克成、羊秀平、江苏强达公司签订了《个人购房担保借款合同》，是当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，各方均应严格依约履行。原告阜宁农行依约履行了发放贷款义务，被告周克成应按约如期归还借款本息，却已逾多期未予还款。依据双方合同的约定，原告有权提前收回已发放借款，要求被告周克成立即清偿借款本息及逾期罚息。被告周克成辩称合同是其签的，是强达公司以其名义拿贷款用于发放工资的，借款所购的房屋已经转让给邓克波，且邓克波已将2016年3月9日前所欠的贷款全部还清，应由邓克波向银行开始正常还款，故其不承担还款责任，因被告周克成提供的证据并不存在债权债务的转让，仅是变更了还款的银行卡号，按照合同相对性原则，该笔借款仍应由被告周克成偿还，故上述辩解意见，本院不予采纳。被告羊秀平与周克成是夫妻关系，而该笔贷款发生在其婚姻关系存续期间，且用于购买家庭生活住房，依法应按夫妻共同债务处理，被告羊秀平应与周克成共同承担还款义务。被告江苏强达公司作为保证人，应在该合同约定的担保期限和保证范围内依法承担连带保证责任。对原告提出在被告周克成、羊秀平不履行债务时，原告有权对二被告提供抵押的房屋依法拍卖、变卖价款优先受偿的诉讼请求，本院认为，阜宁农行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人对该房的处分，但并非对该房屋享有抵押权。故原告该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告周克成、羊秀平偿还原告中国农业银行股份有限公司阜宁县支行借款本金218592.62元及利息（利息计算方法：从2016年3月10日起至实际还款之日止的利息按合同约定利率计算），限于本判决生效后10日内履行完毕。
二、被告江苏强达房地产开发有限公司对上述第一项被告周克成、羊秀平的还款义务承担连带清偿责任。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司阜宁县支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费4941元（原告已预交），由被告周克成、羊秀平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。（开户名称：盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户行：盐城市农行中汇支行；账号：40×××21）。
审 判 长 崔付琴
代理审判员 梁晓婷
人民陪审员 左学高
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 董蕊君
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
3、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。