重庆市铜梁区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝0151民初368号
原告：重庆鑫丰地产发���有限公司，住所地重庆市铜梁区庆隆镇镜滩社区龙庙街31号-7，统一社会信用代码91500224592279569T。
法定代表人：何德华，总经理。
委托诉讼代理人：高杰，重庆百君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴凡，重庆百君律师事务所实习律师。
被告：王烈刚，男，1981年11月9日出生，汉族，住重庆市铜梁区。
被告：张晓琴，女，1984年2月2日出生，汉族，住重庆市潼南区。
委托诉讼代理人：刘璐，重庆万同律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦小燕，重庆万同律师事务所律师。
原告重庆鑫丰地产发展有限公司(以下简称“鑫丰公司”)与被告王烈刚、张晓琴借款合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序于2018年3月21日公开开庭进行了审理。原告鑫丰公司的委托诉讼代理人高杰、被告王烈刚、被告张晓琴的委托诉讼代理人刘璐、秦小燕到庭参加了诉讼。后因案件复杂，本院裁定转为普通程序审理并于2018年5月25日、2018年6月7日公开开庭进行了审理。第二次庭审，原告鑫丰公司的委托诉讼代理人高杰、被告张晓琴的委托诉讼代理人秦小燕到庭参加了诉讼，被告王烈刚经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。第三次庭审，原告鑫丰公司的委托诉讼代理人高杰、被告王烈刚、被告张晓琴的委托诉讼代理人刘璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
鑫���公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告立即向原告支付欠款本金380772.81元，罚息4275.76元(以上合计385048.57元，暂计至2017年12月12日，之后罚息按照以欠付金额为基数按照年利率8.085%计算至付清之日)；2、请求确认原告对二被告购买的位于重庆市铜梁区XX街道办事处XX大道398号（壹號公舘）XX号X-
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X号房屋有办理抵押权登记的请求权，在原告为二被告办理转移登记后立即申请将抵押权预告登记转化为抵押权登记，从而原告有权行使抵押权对上述债务的抵押担保物享有优先受偿权；3、请求判令被告承担本案的诉讼费、律师费。审理中鑫丰公司将第2项诉讼请求变更为：请求确认原告对二被告购买的位于重庆市铜梁区XX街道办事处XX大道420号（壹號公舘）XX号X-
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X号房屋享有抵押权，并对上述房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。鑫丰公司明确第3项诉讼请求中律师费为25000元。事实和理由：2014年3月3日，原告与二被告签订了《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议。二被告通过按揭方式购买了原告开发的欧鹏壹號公馆x号房，首付款166270元，按揭款385000元。按揭款由二被告向中国工商银行股份有限公司铜梁支行（以下简称“工行铜梁支行”）申请贷款，由该银行向原告支付。2016年6月，二被告出现持续向银行逾期支付月供的情况。由于逾期还款状态持续，2017年10月，该银行与原告签订了《债权转让协议》支付了款项380772.81元，取得了该银行对二被告在《个人房屋按揭贷款合同》及《重庆市预购商品房抵押贷款合同》项下的相应债权。2017年12月，二被告签收知晓了《债权转让通知书》，被告应当按照《个人房屋按揭贷款合同》及《重庆市预购商品房抵押贷款合同》约定向原告一次性付清所欠本息及违约金。��涉房屋已办理预告登记，该权利随主债权同时转让给原告。为了维护自身合法权益，特诉请法院要求判决如诉讼请求。
被告张晓琴辩称，欠款本金380772.81元不属实，王烈刚已偿还了部分，现剩余的欠付本金为328424.46元。原告主张的罚息无相关依据。罚息不应再计算复利。王烈刚与张晓琴已于2014年8月28日离婚，房屋协议归女方所有。张晓琴现无偿还能力，愿意在欠付本金和利息的范围内承担责任。
被告王烈刚的辩称意见同张晓琴的意见一致。
本院经审理认定事实如下：2014年3月3日，鑫丰公司(甲方)与王烈刚、张晓琴（乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：“……第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本���品房座落为：重庆市铜梁县XX街道办事处XX大道398号（壹號公馆）XX号楼X-
X-X……第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为551270元整（大写：伍拾伍万壹仟贰佰柒拾元整），建筑面积单价为5563.89元/平方米，套内建筑面积单价为6527.77元/平方米……第五条付款方式及期限……（二）乙方按下列第3种方式按期付款……3、按揭付款：本商品房总成交金额551270元整（大写：大写：伍拾伍万壹仟贰佰柒拾元整）。（1）于2014年3月3日付首付款¥166270.00(大写：壹拾陆万陆仟贰佰柒拾元整)，余款¥385000.00（大写：叁拾捌万伍仟元整）办理银行按揭……”。王烈刚、张晓琴（借款人、抵押人）与工���铜梁支行（贷款人）及鑫丰公司（保证人）签订了《个人购房借款/担保合同》。合同主要约定：贷款人向借款人发放个人住房贷款385000元。贷款用于购买位于铜梁县XX街道办事处XX大道398号XX-
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X号住房。担保方式为抵押。贷款期限为180月。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基数利率上浮10%确定，贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率随之调整。借款人按照按月等额本息还款法（按月计息），借款人应从贷款发放的次月开始还款。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率为合同贷款利率基础上加收50%确定。保证人承担阶段性连带责任保证，即对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后，保证人对该条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。合同约定借款人未完全履行义务，借款人有权宣布合同立即到期，并要求借款人立即清偿还款以及所产生的利息、罚息及其他费用。贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。抵押担保的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。
另外，工行铜梁支行(甲方，贷款方，抵押权人)与王烈刚、张晓琴（乙方，借款方，抵押人）及鑫丰公司（丙方，担保方，开发商）在原铜梁县国土资��和房屋管理局签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》。重庆市铜梁县国土房管局于2014年6月9日进行了预告登记，预告登记载明预告登记种类为预购商品房，且已办理抵押。
合同签订后，王烈刚、张晓琴起初按月偿还了按揭款，之后便出现逾期支付的情况。2017年10月23日，工行铜梁支行(甲方，转让人)与鑫丰公司（乙方，受让人）签订了《债权转让协议》，载明：“……现甲方将王烈刚、张晓琴夫妻结欠甲方的住房按揭贷款债权一笔作价转让给乙方，乙方已充分知晓了解该笔贷款债权情况和风险情况并同意受让，经双方协商一致，签订本协议。一、转让债权情况转让债权为编号x一手贷0001582的《个人房屋按揭贷款合同》（下称“原贷款合同”）《重庆市预购商品房抵押贷款合同》（下称“原抵押贷款合同”）项下结欠的借款本息及相关担保权利……借款金额：王烈刚、张晓琴原借款金额为人民币385000元，期限2014年6月23日起至2029年6月23日止。截止2017年8月30日，王烈刚、张晓琴欠甲方贷款本金338312.76元、利息（含复息）金额以重庆鑫丰地产发展有限公司代借款人向甲方归还贷款之日止实际结算的利息为准。担保：以借款人购买的壹號公馆项目XX-
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XX号房源（建筑面积99.08平方米）住房一套作抵押担保，已办妥抵押预告登记，另开发商重庆鑫丰地产发展有限公司在办妥产权证之前承担阶段性连带保证责任。二、转让价款及支付甲方按债权转让生效日借款人结欠甲方贷款本金及利息（含复息）额等额作价转让给乙方，由乙方于2017年10月23日前全额支付给甲方。三、债权转让生效条���……”。当日，鑫丰公司向工行铜梁支行转账支付329899.63元。
2017年10月27日，工行铜梁支行向王烈刚、张晓琴送达了《债权转让通知书》，通知书载明：“王烈刚先生、张晓琴女生：根据《中华人民共和国合同法》和相关法律规定，以及我行与重庆鑫丰地产发展有限公司达成的债权转让协议，现将我行对王烈刚先生、张晓琴女生的债权，编号为铜梁支行2014年个房案字第x一手贷0001582的《个人房屋按揭贷款合同》项下结欠的借款本息及相关担保权利，具体为借款金额：原借款金额为人民币385000元，期限2014年6月23日至2029年6月23日，截止2017年10月23日结欠本金金额328424.46元，利息(含付息)1475.17元，依法转让给重庆鑫丰地产发展有限公司，与此债权相关的其他权利也一并转让，请王烈���先生和张晓琴女士接到该债权转让通知书后应向重庆鑫丰地产发展有限公司履行全部义务。本债权转让通知未经债权受让人书面同意不得撤销……”。
2018年1月3日，工行铜梁支行(甲方)与鑫丰公司（乙方）签订的《债权转让协议》补充协议，协议约定：“……甲乙双方签订《债权转让协议》，甲方将在《个人房屋按揭贷款合同》及《重庆市预购商品房抵押贷款合同》中对借款人王烈刚、张晓琴的债权进行了转让，现就借款人欠款情况及债权转让价款确认如下：1、经甲方计算从2016年6月借款人出现逾期付款之日起至债权转让之日，共欠贷款本金354213.71元，利息26559.10元（利息含罚息和复利）；2、本次债权转让价款为总计380772.81元，乙方于2016年12月20日、2017年3月30日、2017年10月12日、2017年10月23日支付了18803.83元、12745.55元、19323.80元、329899.63元。本协议壹式肆份……”。之后，王烈刚、张晓琴未向鑫丰公司还款，鑫丰公司遂起诉来院。
另查明，因地址名称变化，案涉房屋地址由原铜梁县XX街道办事处XX大道398号(壹號公舘)XX号楼X-X-
X变更为铜梁区XX街道办事处XX大道420号（壹號公舘）XX幢X-
X-X。张晓琴、王烈刚于2018年5月24日就案涉房屋取得了不动产产权证书，证号：渝（2016）铜梁区不动产权第00544XXX号。该证书记载：“此房原已设定抵押权预告登记，现自动转为土地房屋抵押登记，抵押权人为工行铜梁支行”。另外，鑫丰公司为了实现债权与重庆百君律师事务所签订了《专项法律事务委托合同》，委托该所指派律师处理���与王烈刚、张晓琴商品房买卖合同纠纷及债权转让纠纷一案，并支付律师费25000元。
再查明，鑫丰公司代王烈刚、张晓琴分别于2016年12月20日，2017年3月30日，2017年10月12日向工行铜梁支行偿还借款本息18803.83元、12745.55元、19323.80元。庭审中，原、被告对截止2017年10月23日王烈刚、张晓琴尚欠借款本金328424.46元及利息(含复利、罚息)1475.17元均无异议。
上述事实有原、被告的陈述，《重庆市商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、债权转让协议、债权转让通知书、《债权转让协议》补充协议、银行转账凭证、不动产产权证书、重庆市土地房屋预告登记证明、专项法律事务委托合同、发票等在案佐证。
本院认为，本案的争议焦点：一、王烈刚、张晓琴应当���还的借款本息金额；二、王烈刚、张晓琴是否应当支付律师费；三、鑫丰公司对案涉房屋是否享有抵押权。本院针对上述争议评析如下：
一、王烈刚、张晓琴应当偿还的借款本息问题。
《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人……”。本案中，工行铜梁支行于2017年10月23日将其与王烈刚、张晓琴签订的合同的全部权利和义务转让给了鑫丰公司，并通知了王烈刚、张晓琴。王烈刚、张晓琴应当按原合同约定向鑫丰公司偿还借款本息。鑫丰公司于2016年12月20日，2017年3月30日，2017年10月12日代王烈刚、张晓琴向工行铜梁支行偿还借款本息18803.83元、12745.55元、19323.80元。因上述三笔款项发生在债权转让前，且鑫丰公司系履行其对工行铜梁支行的阶段性保证责任，故该三笔款项不应计算入债权转让的范围，鑫丰公司可另行起诉主张权利。截止2017年10月23日王烈刚、张晓琴尚欠借款本金328424.46元及利息(含复息)1475.17元，原、被告均无异议，本院予以确认。因王烈刚、张晓琴多次未按约定偿还贷款，按合同约定，贷款人可要求借款人立即偿还剩余全部本息，并从逾期之日起计算罚息。合同中约定罚息为执行利率上浮50%计收。本案的执行利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮10%，故罚息利率应按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮10%再上浮50%计算。据此，鑫丰公司要求王烈刚、张晓琴偿还借款本金380772.81元、罚息4275.76元（截止2017年12月12日），并从2017年12月13日按年利率8.085%计付罚息的请求，本院部分予以支持，本院主��王烈刚、张晓琴立即偿还截止2017年10月23日的借款本金328424.46元、利息（含复利和罚息）1475.17元，并从2017年10月24日起至付清时止以尚欠本金为基数按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮10%再上浮50%计付罚息。
二、王烈刚、张晓琴是否应当支付律师费的问题。
本案中，工行铜梁支行已将合同权利转让给了鑫丰公司。鑫丰公司为了实现债权委托了律师，并垫付律师费25000元。王烈刚、张晓琴与工行铜梁支行签订的《个人购房借款/担保合同》中明确约定贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。据此，鑫丰公司要求王烈刚、张晓琴支付律师费25000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
三、鑫丰公司对案涉房屋是否享有抵押权的问题。
《中华人民共和国合同法》第八十一条规定：“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外”。《中华人民共和国物权法》第一百九十二条规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。本案中，工行铜梁支行已于2014年6月9日就案涉房屋办理了预告抵押登记，并于2018年5月24日自动转为土地房屋抵押登记，且工行铜梁支行已向鑫丰公司转让了合同全部权利，故鑫丰公司对案涉房屋享有抵押权。据此，鑫丰公司要求确认其对被告所有的位于重庆市铜梁区XX街道办事处XX大道420号(壹號公舘)XX幢X-
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X号房屋享有抵押权，上述房屋拍卖、变卖所得价款鑫丰公司优先受偿的诉讼请求，本院依法确认鑫丰公司对王烈刚、张晓琴所有的位于重庆铜梁区XX街道办事处XX大道420号（壹號公舘）XX幢X-
X-X号房屋享有抵押权，并有权对上述房屋拍卖、变卖所得的价款在担保范围内优先受偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十一条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十二条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第二条、第三十三条、第三十八条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告王烈刚、张晓琴于本判决生效后十日内偿还原告重庆鑫丰地产发展有限公司截止2017年10月23日的借款本金328424.46元、利息(含复利和罚息)1475.17元，并从2017年10月24日起至付清时止以尚欠本金为基数按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮10%再上浮50%计付罚息；
二、被告王烈刚、张晓琴于本判决生效后十日内支付原告重庆鑫丰地产发展有限公司律师费25000元；
三、原告重庆鑫丰地产发展有限公司对被告王烈刚、张晓琴所有的位于重庆市铜梁区XX街道办事处XX大道420号(壹號公舘)XX幢X-X-
X号房屋享有抵押权，并对上述房屋拍卖、变卖的价款在本判决第一项、第二项确定的范围内优先受偿；
四、驳回原告重庆鑫丰地产发展有限��司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7075元，由原告重庆鑫丰地产发展有限公司负担827元，被告王烈刚、张晓琴负担6248元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 李明星
人民陪审员 杨 林
人民陪审员 姜发国
二〇一八年六月十二日
书 记 员 张贵英