福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽07民终615号
上诉人（原审被告）：杜章旺，男，1976年3月19日出生，汉族，住武夷山市。
上诉人（原审被告）：李芸，女，1980年1月22日出生，汉族，住武夷山市。
二上诉人共同委托诉讼代理人：张武，福建君立律师事务所律师。
二上诉人共同委托诉讼代理人：张子华，福建君立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐德明，男，1982年2月28日出生，汉族，住武夷山市。
委托诉讼代理人：衷孙连，福建合立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙运涵，福建合立律师事务所实习律师。
原审被告：王昇，男，1981年3月2日出生，汉族，住武夷山市。
原审第三人：杜丹悦，女，1984年7月21日出生，汉族，住武夷山市。
委托诉讼代理人：张武，福建君立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张子华，福建君立律师事务所律师。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司武夷山支行，住所地武夷山市崇安街122号。
代表人：易畅，行长。
委托诉讼代理人：魏丽萍，女，工商银行职员，住南平市延平区。
委托诉讼代理人：俞小明，男，工商银行职员，住南平市延平区。
原审第三人：武夷山本富村镇银行有限责任公司，住所地武夷山市三姑度假区大王峰路一号。
法定代表人：杜勇翔，董事长。
委托诉讼代理人：徐蕾，福建弘袍律师事务所律师。
上诉人杜章旺、李芸因与被上诉人徐德明，原审被告王昇，原审第三人杜丹悦、中国工商银行股份有限公司武夷山支行（以下简称工行武夷山支行）、武夷山本富村镇银行有限责任公司（以下简称本富村镇银行）确认合同有效纠纷一案，不服武夷山市人民法院（2016）闽0782民初781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杜章旺、李芸及原审第三人杜丹悦的共同委托诉讼代理人张武、张子华，被上诉人徐德明的委托诉讼代理人衷孙连、孙运涵，原审第三人工行武夷山支行的委托诉讼代理人魏丽萍、俞小明，原审第三人本富村镇银行的委托诉讼代理人徐蕾到庭参加诉讼。原审被告王昇经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杜章旺、李芸上诉请求：撤销武夷山市人民法院（2016）闽0782民初781号民事判决，改判驳回徐德明的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院程序违法，导致事实认定不清。一审法院在2016年6月17日召开庭前会议时，杜章旺、李芸当庭提交大量证据及提出需补充调查的待查事实，请求延长举证期限，但一审法院不置可否。杜章旺、李芸调取证据后提交一审法院，但开庭时一审法院拒绝核实就直接否定该证据的真实性与关联性，导致事实未查清。徐德明在一审中申请调查杜章旺、李芸及王昇等相关银行账户流水明细，一审法院调取后未组织质证，可能隐瞒了对杜章旺、李芸及杜丹悦有利的证据。二、一审法院部分事实认定严重错误。1.相关银行的《房地产抵押估价报告》载明，涉案房产在2014年1月9日至10日进行抵押估价时，房屋是毛坯，无人入住，证明杜章旺、李芸于2007年就交付房屋不是事实。且2007年涉案房产的产权人还有余麟斌、林树龙，若让购房户入住，余麟斌、林树龙必然会提出异议，也不会与杜章旺解除合伙关系。另，本案的水电费交费等证据，不能证明2007年有入住涉案房屋的事实。一审法院对该证据未核实的情况下，就直接认定2007年有入住属认定事实不清。2.杜章旺与王昇设立售楼部的相关基本事实未查清。徐德明称从售楼部通过两位售楼人员购买涉案房产，但与刘萍的陈述不符。杜章旺、李芸及杜丹悦在庭审中申请刘萍、朱国英出庭作证，但未出庭，导致有关售楼部出售房产的基本事实未查清。武夷山市湖桃东路有三块地块，其中一块是王昇的。2006年底至2007年初，在房产竣工前，杜章旺和王昇虽有聘请刘萍、朱国英帮忙出售该三块地上建设的房屋，但当时涉案房产无任何审批手续，不能出售，故根本不存在通过售楼部出售涉案房产的事实，杜章旺更没有委托王昇或刘萍、朱国英出售涉案房产的问题。由刘萍、朱国英出售的是武夷山市站前大道北侧××路西侧的房产。因期间杜章旺发现刘萍、朱国英帮王昇私下非法出售涉案房产，故解雇了刘萍、朱国英。杜章旺不知道购房户信息，无法向购房户主张权利，直至购房户上访。一审法院判决认定杜章旺知晓王昇出售涉案房产没有事实依据。3.一审法院对杜章旺为有关案外人办理房产证的事实与法院认定的事实不符。王昇有非法出售杜章旺开发的湖桃北一街1号、湖桃北二街1号的部分房产，发现有人入住后杜章旺才知此事。因案外人罗孝域、范牵兰等人逼王昇办证，后王昇把前期收的钱给了杜章旺，并由罗孝域、范牵兰把尾款直接支付给杜章旺后才予以办证。一审法院以王昇与案外人范牵兰、罗孝域签订类同本案的售房《协议书》，认为王昇有权代表杜章旺出售涉案房产，属主观臆断。4.徐德明是否与王昇签订《协议书》以及是否支付过购房款，事实不清。杜章旺、李芸对《协议书》及《收款收据》真实性提出异议，并对徐德明是否支付过购房款等提出质疑。一审法院以《收款收据》认定徐德明支付了购房款，认定事实不清。5.一审法院对杜章旺、李芸与王昇往来款项78万余元的基本事实未查清。李芸从2011年开始在王昇作为大股东及法定代表人的武夷山市鸿辉混凝土搅拌有限公司做财务，该公司及王昇曾委托李芸代付公司业务款项，一审法院未对该款项相关事实进行核实，即认定王昇支付给李芸的款项与本案有关，该认定错误。王昇与杜章旺的款项往来是资金拆借等，与本案无关联，且金额、时间不对应，况且，一审法院认定王昇大约在2010年底不落不明，之后的款项就不应认定为购房款。另，2007年4月24日，杜章旺还向王昇转账了50000元，说明之间的往来款项是其它往来款。6.一审法院判决有关王昇下落不明的时间未予查清。2011年、2012年王昇还向杜章旺、李芸转账支付所谓购房款的行为；在2011年9月8日王昇还将武夷山市鸿辉混凝土搅拌有限公司法定代表人变更为金勇、王昇由公司执行董事变更为监事，以及王昇将508万股权转让，其中510000元给金勇，2012年6月7日王昇将武夷山市鸿辉混凝土搅拌有限公司457万股权转让给金勇以及王昇监事职务被更换的事实，说明一审法院认定王昇下落不明的时间不清。7.杜章旺与王昇没有合伙及委托代理出售房产的关系，一审法院认定杜章旺与王昇存在委托代理出售房产关系错误。徐德明声称杜章旺与王昇是合伙关系，但没有任何证据证明。一审法院判决的认定依据主要基于售楼部“对外宣示的作用”，案外人范牵兰等人与王昇签订了与徐德明相同格式的合同，杜章旺没有提交证据又未到庭，且杜章旺和李芸从王昇处支取了78万元余元的购房款等事实，但前述事实均认定不清或错误。8.一审法院判决认定杜章旺、李芸、杜丹悦“恶意串通损害徐德明的利益”与事实不符。涉案房产已经国家机关依照法定程序颁发产权证，国家机关工作人员还到现场查勘，杜章旺、李芸及杜丹悦的产权证依法受国家法律保护。因借款合同纠纷，武夷山市人民法院作出生效的判决书亦认定房屋产权合法、抵押权有效，故本案认定杜章旺、李芸、杜丹悦恶意串通损害徐德明的利益没有事实依据。三、一审法院适用法律错误。1.一审法院认定王昇与杜章旺之间存在委托代理关系，适用法律错误。本案既已认定杜丹悦只是接受杜章旺赠与，对案件事实不知情，则就不存在杜丹悦损害第三人的恶意及与杜章旺事先通谋的事实。一审法院适用《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第四项错误。购房户声称签约时“杜章旺就在现场”、“杜章旺告知王昇签约也一样”等内容，因此，购房户一开始就知道杜章旺是真正的权利人，不存在“第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系”的情形，一审法院认为王昇未向徐德明披露其与杜章旺代理关系，与事实严重不符，故适用《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定进行判决错误。本案无任何证据证明杜章旺曾书面或口头委托王昇代售涉案房产，双方根本不存在委托代理关系。杜章旺从未通过书面或其他方式对王昇的无权处分行为进行追认，相反在涉案房产权证办理并确定侵权人基本信息后，杜章旺即多次进行上访，要求购房户停止侵权、武夷山市相关政府部门停止非法查封其房产，故涉案《协议书》因王昇无权处分而无效，对杜章旺、李芸不具有法律约束力。《协议书》第一条就明确王昇只是工地施工管理人，徐德明明知王昇只是工地管理人仍与之签约，明显存在重大过失，依法应承担相应法律后果。2.四位证人出庭作证陈述的内容与事实存在诸多不符，一审法院将证人证言作为认定的事实违反法律规定。本案中，四位证人在庭审作证，均未确认杜章旺与王昇是合伙关系，以及杜章旺认可王昇作为签约代表等事实。其中，方某与杜章旺发生过诉讼纠纷，之间明显存在利害关系，且方某陈述“杜章旺有叫王昇与方某签订终止涉案土地，杜章旺与方某合作关系”是单方陈述，一审法院认定该陈述内容，并作为判决的依据，违反了法律规定。
徐德明辩称，一、一审法院程序合法正当，杜章旺、李芸主张程序违法无事实与法律依据。1.2016年6月17日庭前会议中，只有徐德明口头提出建议是否能再将举证期限延长，一审法院结合案件审理情况对徐德明的建议未予准许，而杜章旺、李芸及杜丹悦并未提出延长举证期限申请。另，组织证据交换之日距2016年6月27日开庭审理之日仍有10天，杜章旺、李芸有充分的时间对徐德明提供的证据进行审查或提出反驳性新证据，但至开庭时杜章旺、李芸既未提供新证据，也未书面申请延期举证或书面申请一审法院调取任何证据，而在庭审过程中杜章旺、李芸就与本案待证事实无关联的湖东路西侧李莉房产位置信息事宜要求延期举证及调取证据，显然属于滥用诉讼权利。杜章旺、李芸提交的证据虽然已严重超过举证期限，一审法院仍然到房管处××了××路西侧李莉房产登记情况，并在本案再次开庭时，仍然要求徐德明进行质证。杜章旺、李芸认为一审法院拒绝核实证据，与客观事实不符，不能成立。2.徐德明依据相关线索申请法院调取王昇等人的相关银行账户流水，经审查调取回来的部分银行账户流水年份基本均在2011年之后，而非2006年底至2007年房屋出售期间，同时部分银行流水根本看不出交易相对方的任何信息，对证明待证事实无意义，故不作为证据提交是行使举证权利的体现，杜章旺、李芸认为法院隐瞒对其有利的证据没有事实及法律依据。二、一审法院认定事实清楚、证据确实充分。1.本案系合同效力纠纷，并非抵押权效力纠纷，一审法院对工行武夷山支行当庭提交的《房地产抵押估价报告》仍要求各方质证，并进行审查。另，涉案房屋于2007年交付给业主使用的事实，有相关政府部门现场勘查查清的事实及（2015）武行初字第34号生效判决一案的认定可以确定，故一审法院该事实的认定正确。2.徐德明在一审法院提供的《武夷山市房产管理处已缴证件收据》及《房屋所有权登记审批表》证明,位于武夷山市站前大道北侧××路西侧房产是以王昇之妻李莉名义报建，但房屋所有权证是由杜章旺在未办理任何公证委托手续的情况下，以所有权人身份领取，进而印证杜章旺、王昇等人早在2005年以前就开始合伙建房。此外，杜章旺、李芸主张无意中发现刘萍、朱国英帮王昇私下非法出售涉案房产，因此解雇了刘萍、朱国英，但实际上杜章旺自认其对刘萍、朱国英出售涉案房产是知情的，一审法院结合徐德明提供的证据，认定杜章旺知晓王昇出售涉案房产，依据充分，并无不当。3.一审法院对于范牵兰与徐德明签订格式相同的房屋买卖协议书，并支付购房款给王昇，杜章旺此后与范牵兰共同签署了分户报告，将房屋的国有土地使用权证和房屋所有权证办至范牵兰名下的事实认定并无不当。4.对于徐德明是否缴纳购房款问题，根据徐德明提供购房协议及收款收据，且徐德明并依据协议收房入住可以证实，一审法院认定并无不当。5.对于杜章旺、李芸曾从王昇向业主收取部分购房款账户支取过款项，徐德明已提供银行流水及部分业主支付购房款的转账凭证及代为转款证明等，足以证明杜章旺、李芸与王昇之间存在频繁的经济往来，与其他证据相互印证王昇与杜章旺之间实际存在合伙或者代理关系。至于支取款项的具体数额，不影响本案基本事实的认定。6.徐德明等业主客观上大约从2010年底就找不到王昇，对于徐德明等业主来说，王昇确实是从2010年底下落不明；（2015）武行初字第34号生效判决对王昇大约于2010年底下落不明也作出了认定。7.一审法院结合杜章旺、李芸提供的证据及杜丹悦、杜丹悦的陈述，认定杜章旺与杜丹悦、杜丹悦签订的是虚假合作建房协议并办证，该行为属恶意串通损害徐德明权益正确。三、一审法院适用法律正确。1.涉案房产以“王昇小区”命名，涉案房产的建设、出售，水电开通由王昇办理，与涉案地块共同建设的关联地块规划验收亦由王昇负责，并领取规划验收合格证；王昇与杜章旺亲属关系，共同设立售楼部聘请售楼人员，公开向不特定社会公众对涉案房产进行预售，同时所有业主签订的购房协议均使用同一版本，而该售楼部售出的房产，有的杜章旺、李芸也给予办理了土地使用权证和房屋所有权证，或提交了办理土地使用权证的申请表；杜章旺、李芸从王昇收取购房款的账户中支取了大量款项；王昇对外宣称其与杜章旺合伙有权售房，同时购房户从2007年交房入住多年，杜章旺明知该事实，不但未提出任何异议，且在2014年徐德明知道可以办证并要求办证时，杜章旺还多次与徐德明等业主协商，明确承诺会予以办证，一审法院综合本案查清的大量事实及生活经验法则，认定王昇有权处分涉案房产，在合伙关系因证据不足无法认定的情况下，认定王昇与杜章旺、李芸之间存在委托代理关系事实清楚，适用法律正确。2.证人方某曾经与杜章旺签订联合建房协议及联合建房补充协议，后解除合作关系退出合伙建房项目，此事实系（2012）南民终字第1027号民事判决认定的事实。杜章旺与方某之间的纠纷于2012年就已经了结，本次诉讼方某依据徐德明申请出庭，就解除合作关系并退出合伙建房项目过程作出客观陈述，与徐德明提供的证据可以相互印证，一审法院予以认定并无不当。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
王昇未作答辩。
杜丹悦的陈述与杜章旺、李芸的上诉意见相同。
工行武夷山支行述称，涉案的购房协议书应当确认无效，涉案的抵押物已经依法办理了抵押登记，其享有抵押物权。
本富村镇银行述称，涉案的抵押房产是一、二层店面，产权人是杜章旺、李芸，一审对于抵押房产权利人的事实未查清。即便涉案合同有效，也不影响本富村镇银行实现抵押权。
徐德明向一审法院起诉请求：确认徐德明与王昇签订的《协议书》合法有效,该《协议书》系王昇代理杜章旺、李芸与徐德明签订，该协议对杜章旺、李芸具有约束力。
一审法院认定事实：1997年1月8日，案外人张万平与案外人孙德勇共同作为乙方与福建省地产事务部作为甲方签订《国有土地使用权转让合同书》，同日，国土局与福建省地产事务部签订《国有土地使用权有偿出让补充合同书（二）》，国土局明确允许福建省地产事务部转让武夷山市站前广场5亩土地使用权。1998年12月1日，国土局（甲方）及福建省地产事务部（乙方）与张万平和孙德勇（丙方）共同签订《国有土地使用权有偿出让补充合同书（三）》，内容为：一、甲方同意乙方将原预约的武夷山市火车站站前广场城东路西侧4.84亩土地转让给丙方，并确认丙方对该地块拥有土地使用权，待丙方付清有关费用后，由甲方直接发给丙方国有土地使用权证书。二、（略）。三、（略）。四、该地块作为集资建房项目，根据市政府（1996）综341号规定，该地块由市建委承担编制详细规则，实行统一规划、统一设计、统一集资、统一建设，允许分户办证的建设方案。2012年6月28日，张万平及孙德勇共同向直属机关国土局办理该地块行政登记，取得市政府《国有土地使用权证》（武国用2012第02660号），土地使用权人为张万平、孙德勇。2013年1月30日国土局根据孙德勇的申请和提供的武夷山市人民政府颁发给张万平、孙德勇《国有土地使用权证》（武国用2012第02660号），孙德勇与81位自然人(其中包括杜章旺、李芸、杜丹悦、詹长雄)签字的国有土地使用权集资建房用地合同（张万平未签字），武夷山市地方税务局《房产土地使用权属转移涉税证明》，福鑫公司承诺书、杜章旺、郑培柏承诺书，依据《土地管理法》第五条和《土地登记办法》第二条、第三条、第七条第一款第（四）项的规定办理土地使用权变更行政登记。于2013年2月5日颁发《国有土地使用权证》［武国用（2013）第00681号］，土地使用权人为孙德勇、张万平等83户，孙德勇领取此证，同时国土局将《国有土地使用权证》（武国用2012第02660号）收回存档。
该地块83户人统一规划设计、统一集资建设。于2011年该房屋建成后，从2012年7月起曾多次上访，要求分户办证。武夷山市人民政府于2013年3月13日召开信访问题专题会议，于2013年4月15日形成武夷山市人民政府专题会议纪要[2013]30号，其中第四项载明“关于综合农场信访人诉求分户办理两证问题，同意综合农场刘某等七十三人分户办理两证，由国土局牵头，建设局、地税局等相关单位配合，据现行政策，积极宣传，待刘某等七十三人依法缴纳有关税费按程序给予办理两证”。2014年3月张万平得知（武国用2012第02660号）《国有土地使用权证》已变更为［武国用（2013）第00681号］《国有土地使用权证》，土地使用权人为孙德勇、张万平等83户(其中包括杜章旺、李芸、杜丹悦、詹长雄)的事实，向国土局提出信访。国土局于2014年11月20日给张万平作出了武国土资信（2014）019号信访回复。张万平不服遂向一审法院提起（2015）武行初字第30号行政诉讼。武夷山市人民法院于2015年12月11日作出“一、确认武夷山市人民政府颁发《国有土地使用权证》［武国用（2013）第00681号］土地登记行政行为违法。二、驳回张万平要求确认《国有土地使用权证》（武国用2012第02660号）继续有效，张万平享有共有土地使用权的诉讼请求”的判决。武夷山市人民政府上诉后又撤诉，南平市中级人民法院作出（2016）闽07行终48号行政裁定，准许撤回上诉。
2004年2月15日、2004年12月30日，案外人余麟斌与武夷山市福鑫房产有限公司、孙德勇、张万平签订了两份涉案房产所在土地的转让协议。后2006年9月2日杜章旺与案外人方某、余麟斌、林枝龙签订了联合建房协议。
2006年12月13日，案外人方某与杜章旺订立解除合作关系协议，约定案外人方某放弃联合建房协议中的一切权利也不再承担义务，不分享项目经营利润和分担风险。作为补偿，杜章旺同意以每平方米450元的成本价由案外人方某购买三套住房，杜章旺于2008年底将涉案房产所在的704室住房的钥匙交付给案外人方某，后案外人方某转让给案外人周凤林。方某与杜章旺双方因履行该协议产生诉讼，经南平市中级人民法院以（2012）南民终字第1027号民事判决书结案。
2006年10月，杜章旺在该地块上先后新建两栋住宅楼(涉案房产所在的湖桃北二街1号及对面的站前新区北侧商业街)，王昇为工地的管理人进行了具体的施工管理，办理了临时用电手续，缴纳临时用电费用，供电部门在其用户档案中将该两幢楼用电立户清单记载为“王昇小区”。王昇于2011年6月30日向福建省南平闽延电力建设有限公司武夷山分公司汇入50000元款项，王昇还办理这两幢楼的用水手续。杜章旺、王昇在武夷山市火车站站前大道45号设立了售楼部，聘请了刘萍、朱国英为售楼人员。杜章旺认可该售楼部是出售在武夷山市站前大道北侧××路西侧三块地块由王昇、杜章旺各自建房的房产，不认可是出售湖桃北二街1号及对面的站前新区北侧商业街的房产。王昇在售楼时称其与杜章旺是合伙关系，王昇与案外人范牵兰、罗孝域签订了位于站前新区北侧商业街的房产与徐德明同样形式的房屋买卖协议书，与徐德明及21户签订了位于湖桃××房产的《协议书》。
2006年11月13日，徐德明与王昇签订了一份协议书，约定将武夷山市站前大道北侧湖桃北二街1号305房屋售予徐德明。合同签订之日，乙方向甲方支付定金10000元，施工到主体封顶再支付60%购房款，剩余的40%购房款，待甲方协助乙方两证办齐后以现金方式一次性付清。交付期限甲方必须在2007年11月30日前交付乙方，两证在2008年12月31日前交付乙方，乙方付清购房款，两证由甲方负责办理，办证费用由甲方负责。双方还约定了违约责任等事项。徐德明支付了110000元，于2007年入住涉案房产至今。
王昇大约于2010年底下落不明。
2011年5月25日，余麟斌与杜章旺签订了联合建房产权转让合同。将该两栋房屋的权利义务全部转让给杜章旺。
依据孙德勇与81位自然人(其中包括杜章旺、李芸、杜丹悦、詹长雄)签字的国有土地使用权集资建房用地合同及2013年4月15日形成的武夷山市人民政府专题会议纪要[2013]30号精神，2013年12月，杜章旺、杜丹悦、詹长雄、周凤林共同签署了分割协议，办理了涉案房产湖桃北二街1号的房屋所有权证及土地使用权证，杜丹悦办理了三层、四层、五层房产的房产证。
2012年6月28日，杜章旺向武夷山市土地登记中心提交土地登记申请书，申请国有土地使用权分割、变更、登记，其中案外人刘育平、吴春苗也列入申请人之中，提交了国有土地使用权集资建房用地合同、红线图、武国用（2012）第02660号国有土地使用证。
2014年1月24日，杜丹悦与其夫案外人江嗣麟，与工行武夷山支行签订了个人借款最高额合同，将包括徐德明所占有的305室在内的涉案房产第三层、第四层[房屋所有权证（2013）07240号、（2013）07239号，土地使用权证武国用（2014）第0018号、武国用（2014）第0013号]进行了抵押登记，工行武夷山支行领取了武夷山字第(2014）00305号他项权证，发放了借款270万元，款项均为杜章旺使用。2016年4月6日，一审法院作出（2016）闽0782民初367号民事判决，对工行武夷山支行与杜丹悦、案外人江嗣麟及武夷山市丹悦茶叶店的这笔金融借款合同纠纷一案作出民事判决，判决杜丹悦、案外人江嗣麟偿还工行武夷山支行借款本金及利息，若未履行则工行武夷山支行有权对用于抵押的涉案房产三层、四层房产拍卖、变卖后所得价款优先受偿。本富村镇银行与杜章旺于2014年3月31日签订借款抵押合同，将涉案房产一层、二层[房屋所有权证（2013）07243、07244、07245、07246、07247]设置抵押，本富村镇银行取得了武夷山字第（2014）00858号他项权证，为杜丹悦作为法定代表人的武夷山达济茶叶有限公司的400万元借款提供抵押担保。本富村镇银行发放了借款400万元，该款全部由杜章旺使用。2015年5月7日，一审法院对本富村镇银行与武夷山达济茶叶有限公司、杜章旺、李芸、杜丹悦金融借款合同纠纷一案制作了调解书，其中有内容：如达济茶叶有限公司未能按时还款，本富村镇银行有权以上述五处房产折价、变卖、拍卖抵押房产优先受偿。
徐德明在得知所占有的房屋被登记在杜丹悦名下情况后，与其他购房户从2014年5月开始向武夷山市住房保障和城乡规划建设局信访，要求将涉案房产过户到徐德明的名下，要求办理异议登记。住建局受理了信访并召集杜章旺及徐德明等人进行调解。杜章旺也与徐德明等人进行了沟通调解，但调解无果。2014年5月30日，住建局、房管处以“房屋存在争议，领导通知暂停办证，待落实完后再准办证（附申诉书）”为由，对杜丹悦位于武夷山市湖桃北二街一号的房产作出查封登记的限制登记，查封期限为两年。此后杜章旺也向住建局及上级机关进行投诉和申诉。后杜丹悦向一审法院提起了（2015）武行初字第35号行政诉讼。
一审法院于2015年11月19日对该案作出判决，“确认住建局、房管处对杜丹悦位于武夷山市湖桃北二街一号三层、四层、五层的房产作出限制登记行为违法，并予以撤销。责令住建局、房管处在撤销限制登记后即重新作出为袁培茂、黄武飞、项柳琴、陈春英、邱春泉、邱琪、黄泽贵、叶茂章、占章富、陈炳钦、吴春苗、佐廷英、徐德明、王娥姬、占林俊办理异议登记的具体行政行为”。
一审法院判决后，各方当事人没有上诉。判决生效后，徐德明即办理了异议登记，后提起了（2016）闽0782行初5号及（2016）闽0782行初26号以住建局、房管处、市政府为被告，要求撤销登记在杜丹悦名下相应房产证、土地证的行政诉讼。继而在行政诉讼过程中向一审法院申请解决他们之间的民事争议，遂提起了本案诉讼。
一审法院通知杜章旺、杜丹悦要本人出庭，杜章旺以身负巨额债务，人身安全无法保障为由没有出庭，杜丹悦称其只是接受杜章旺的赠与，对本案事实全部不知情为由也没有出庭。
案外人范牵兰与王昇也签订了格式相同的房屋买卖协议书，支付购房款给王昇，杜章旺与范牵兰此后共同签署了分户报告，将该房屋的国有土地使用权证和房屋所有权证办在范牵兰名下。后范牵兰起诉要求王昇承担违约责任，后撤诉。该栋的罗孝域也与王昇签订了房屋买卖协议，杜章旺对此是知情的，王昇还提供了该房屋土地使用权证（办至杜章旺名下）给罗孝域让其向杜章旺要求办证。
一审法院另查明，自2007年4月25日至2012年4月2日，从王昇开户于武夷山建行的账号为43×××10的账户，2007年4月25日杜章旺在王昇的账户支取了30000元，2007年6月3日业主江金胜存入购房款100000元进入该账户，同时在2007年9月21日江金胜现金存入15000元进入该账户。2009年9月20日杜章旺从该账户支取15000元，2009年10月19日604业主陈爱英通过哥哥陈家雄转账存入90000元购房款。2010年7月19日杜章旺从该账户支取了200000元，2011年7月13日李芸从该账户支取了135162元，2011年7月14日杜章旺从该账户支取了38000元，2011年8月5日李芸从该账户支取了103600元，2011年10月11日李芸从该账户支取了110000元，2011年12月7日李芸在该账户支取了120000元，2012年4月2日李芸从该账户转账支取了30000元。2007年4月25日至2012年4月2日，该账户共支付给杜章旺、李芸781762元。
一审法院认为，本案的焦点是王昇是否有权处分涉案房产。在徐德明与王昇签订购房协议时，涉案房产的土地使用权还没有登记在杜章旺、李芸、杜丹悦、王昇名下，没有办理建设工程规划许可证，而王昇作为施工管理人员参与了涉案房产的施工管理、办理许可审批手续、支付用电等费用，与杜章旺共同设立售楼部、招聘售楼人员、进行销售。直至该房产建造完毕后多年，该土地才由杜章旺、李芸、詹长雄、杜丹悦、周凤林以合作建房的方式从案外人张万平、孙德勇处分割办证取得国有土地使用权，进而办理工程规划许可证。经庭审查明杜章旺、詹长雄、杜丹悦、周凤林合作建房是虚假的事实。本案中还存在着由王昇与范牵兰签订了与徐德明同样式的售房协议，而杜章旺、李芸又以合作建房的名义为范牵兰办理了土地使用权证和房屋所有权证；还存在着杜章旺提交了以杜章旺、詹长雄、杜丹悦、刘育平、吴春苗以合作建房的形式办理土地使用权登记的申请表，而杜章旺经一审法院通知其本人要到庭接受询问和调查，而没有到庭的事实。因此结合本案证据，可以推定杜章旺知晓王昇出售涉案房产，办理了部分购房者的土地使用权证和房屋所有权证。王昇有将部分购房款支付给杜章旺、李芸，杜章旺有叫王昇与方某签订终止涉案土地杜章旺与方某合作关系，这些事实说明，王昇与杜章旺的行为，会让相对人认为他们之间存在合伙关系，但徐德明主张王昇与杜章旺系合伙关系，没有提供书面的合伙协议的证据。根据《民通意见》第50条规定，“当事人之间没有书面合伙协议，又未经工商行政管理部门核准但具备合伙的其他条件，又有两个以上无利害关系人证明有口头合伙协议的，人民法院可以认定为合伙关系”。虽然王昇与杜章旺的行为在社会上会造成两人可能存在合伙的认知，但从法律上认定之间有合伙关系证据不足。合伙关系虽然难以认定，但是从杜章旺及王昇的行为，表现在设立售楼部，售楼部具有对外宣示的作用，售楼人员有权进行售楼，而王昇从售楼部售出的房产，有的如范牵兰，杜章旺、李芸也有给予办理了土地使用权证和房屋所有权证，有的如刘育平、吴春苗，杜章旺、李芸给予提交了办理土地使用权证的申请表，杜章旺、李芸还从王昇账户中支取了78万多元的款项，王昇对外宣称其与杜章旺合伙，有权售房，这些行为可以认定王昇有出售涉案房产的委托代理权，符合《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定的情形，徐德明的该主张有理，予以采纳。王昇的委托代理行为对杜章旺有约束力，而杜丹悦与杜章旺之间的虚假合作建房协议，不是其真实的意思表示，恶意串通损害了徐德明的利益，该民事行为应属无效。王昇的售房行为为有权处分，其权利来源于杜章旺的授权委托，售房时李芸是杜章旺的妻子，后又以妻子的身份享有共有权，与杜章旺共同提交刘育平黄春苗的申请表，李芸从王昇的账户中也支取了款项，故应认定杜章旺的授权委托也等于李芸授权委托。因此，一审法院认定王昇与徐德明签订的购房协议合法有效，对杜章旺、李芸具有约束力。徐德明在签订合同时，王昇声称其与杜章旺合伙，但杜章旺、李芸不予认可，是否合伙的客观事实在本案中无法认定。但根据本案认定的法律事实，可以认定王昇有出售涉案房产的委托代理权，王昇未向徐德明披露其与杜章旺代理关系，徐德明明确按委托代理法律关系选定杜章旺、李芸为相对人，进一步明确诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定的情形。徐德明的诉请有理，符合法律规定，予以支持。王昇经传唤无正当理由拒不到庭，可依法缺席判决。工行武夷山支行拥有涉案房产的抵押权，本案徐德明的诉讼请求如成立对其可能有影响，故杜丹悦、工行武夷山支行可对《协议书》的效力及约束力发表意见。工行武夷山支行拥有抵押权的时间在《协议书》签订之后，对徐德明诉请的《协议书》的效力及约束力没有影响，故对工行武夷山支行要求驳回徐德明诉请的主张不予采纳。但本案未涉及工行武夷山支行抵押权效力问题，故对工行武夷山支行抵押权效力问题不予评判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第四项，《中华人民共和国合同法》第四百零三条，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第50条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十条之规定，判决：确认徐德明与王昇签订的《协议书》合法有效；该《协议书》系王昇代理杜章旺、李芸与徐德明签订的，对杜章旺、李芸具有约束力。案件受理费3796元，由杜章旺、李芸共同负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审提交的证据及争议的事实，本院认定如下：
工行武夷山支行向本院提交三份证据：1.建设工程规划许可证复印件1份，拟证明涉案房产经武夷山市城乡规划局批准于2013年12月9日取得建设工程规划许可证，杜章旺、杜丹悦、詹长雄、周凤林方可建造的事实；2.武夷山市房管处房屋登记现场查看表复印件1份，拟证明王昇签订涉案协议书时，尚未取得建设工程规划许可证的事实;3.武国用（2013）第04817号土地证复印件1份，拟证明涉案房产建于2011年，建筑面积为3894.5平方米，房屋产权人为杜章旺、李芸、周凤林、杜丹悦、詹长雄、邓玉仙，杜章旺、杜丹悦、詹长雄、周凤林于2013年11月25日取得土地使用权，王昇不是涉案房产的所有权人，无权处分涉案房产的事实。本院认为，上述证据1、证据2不影响本院认定涉案房产建造及购房户入住的时间，本院不予采信。对证据3，除登记的涉案房产建造时间外，当事人对其他内容无异议，本院予以确认，该证据能体现涉案房产登记所有权时的产权人及土地使用权人的情况。
对当事人二审争议的事实，本院认为，1.关于一审法院认定“王昇在售楼时称其与杜章旺是合伙关系”的事实，有徐德明等业主的陈述及杜章旺、王昇共同聘请的售楼人员刘萍、朱国英的陈述可以印证该事实，故一审法院认定的该事实并无不当，本院予以确认。2.关于徐德明是否有支付相关购房款的事实，有王昇出具的收条及王昇银行账户相关时间的入账情况可以证明，该事实一审法院认定正确。3.关于徐德明等业主的入住时间，结合涉案房产建成时间，武夷山市人民法院作出的(2015)武行初字第34号生效行政判决所认定的事实，以及杜章旺与业主的录音资料，业主的水电使用情况分析，一审法院所确认的入住时间合乎客观事实，本院予以确认。4.关于王昇下落不明的时间与本案的审理并无关联，本院不作确认。5.一审法院对罗孝域与王昇签订房屋买卖协议杜章旺是知情的事实认定，为武夷山市人民法院作出的(2015)武行初字第34号生效行政判决所确认，一审法院对该事实的认定正确。6、因2011年12月7日李芸在王昇武夷山建行的43×××10账户支取的是10000元，因此，王昇从该账户支付给杜章旺、李芸的款项为671762元，一审法院认定为781762元有误，本院予以调整。
本院认为，涉案的房产于2006年10月起开始新建，此时该房产所指向的土地使用权人为张万平、孙德勇，尚未登记至杜章旺名下。但根据本案查明关于对涉案土地的使用权从张万平、孙德勇转让到余麟斌，最后登记到杜章旺、杜丹悦、詹长雄、周凤林名下的过程；关于杜章旺与案外人合作建房，最后项目归属杜章旺的过程；关于涉案房产土地使用权登记的权利人为杜章旺、杜丹悦、詹长雄、周凤林，房屋产权登记的权利人为杜章旺、李芸、杜丹悦、詹长雄、周凤林等人，而詹长雄、杜丹悦陈述只是接受杜章旺赠与，对本案事实不知情的陈述；再结合本院审理的（2012）南民终字第1027号方某与杜章旺、李芸房屋买卖合同纠纷一案所确认的事实，以及周凤林从方某购得涉案房产所在的704室的过程，可以认定涉案房产所指向的权利人为杜章旺、李芸。
涉案房产的建设系由杜章旺完成，杜章旺、李芸系权利人，在无其他权利人提出相关主张的前提下，对涉案房产的处分应由杜章旺、李芸行使。本案只能证明王昇为涉案房产建设期间的管理人，关于王昇是涉案房产的权利人依据不足，而在事实上王昇又对涉案房产作出了出售行为，故本案涉及的是王昇的该出售行为是否为有权处分问题。
本院认为，王昇出售涉案房产系代杜章旺、李芸进行出售，为有权处分行为，理由如下：首先，涉案房产于2006年筹建，之后设有“王昇小区”售楼部，并由杜章旺、王昇聘请刘萍、朱国英为售楼人员进行出售。而此时，涉案的地块土地使用权人未登记为杜章旺、李芸，对涉案地块的开发也未经审批许可，因此涉案房产在出售时，对外实际上体现不出杜章旺、李芸为权利人，而工程的管理人又为王昇，故在对外出售涉案地块上的房产中，买受人完全有理由相信王昇可代为出售该房产。其次，涉案房产建成后，业主从2007年即有入住，作为房产权利人的杜章旺、李芸至业主在2014年信访前从未向徐德明等业主主张过权利，也未向王昇主张过权利。反之，杜章旺、李芸还有为类似徐德明的购房户办理产权证或提交办证申请表。该事实足以推定杜章旺、李芸对徐德明等业主占有、使用涉案房产是明知的。而徐德明之所以可以占有、使用涉案房产依据的就是其与王昇签订的《协议书》，因此可以认定杜章旺、李芸对王昇的处分行为是认可的。第三，杜章旺、李芸与王昇之间为亲属关系，且杜章旺、李芸有从购房户支付购房款的账户中收取款项，经济往来款项频繁，该事实进一步可佐证杜章旺、李芸委托王昇出售涉案房产的合理性，王昇并非是擅自出售。另，在杜章旺在与业主协商办证过程中，杜章旺作为权利人未对徐德明等业主为产权人提出异议，对王昇的行为也未否认，亦可认定是对王昇处分行为的认可。综上，本案可认定王昇对杜章旺、李芸的涉案房产进行了有效的出售。因王昇在售房时，对外宣称其与杜章旺是合伙关系，但现有证据不足以认定王昇与杜章旺存在合伙关系，可以认定王昇是基于杜章旺、李芸的委托才从事售房行为。由于王昇是以其个人名义与徐德明等购房户签订《协议书》，并未披露委托关系，因此一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，支持徐德明主张《协议书》对杜章旺、李芸有约束力的诉讼请求正确。
关于涉案房产权证登记于杜丹悦名下，是否系杜丹悦与杜章旺、李芸之间恶意串通的问题，因与徐德明的诉讼主张并无关联，本案不予认定。关于本案中杜章旺、李芸的举证权利，一审法院已依法给予，对其所举证据依法作出了处理，审理程序合法。
综上所述，杜章旺、李芸的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院判决认定与本案审理具有关的事实清楚，适用法律正确，应予维持。王昇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3796元，由杜章旺、李芸共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张聪荣
审 判 员 余观贵
代理审判员 余 凌
二〇一七年九月六日
书 记 员 卢娟娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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