天津市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)津民终164号
上诉人（原审原告）：天津市福信典当行有限公司，住所地天津市河东区成林道1号天津市融资服务中心大厦首层。
法定代表人：宋建军，总经理。
委托诉讼代理人：赵利华，女，该公司经理。
委托诉讼代理人：陶凯，男，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：马静茹，女，1954年6月20日出生，汉族，住天津市红桥区。
委托诉讼代理人：李强，天津津华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：天津浩地集团有限公司，住所地天津市红桥区丁字沽一号路329号322。
法定代表人：段磊，董事长。
委托诉讼代理人：李国良，男，该公司职员。
上诉人天津市福信典当行有限公司（以下简称福信公司）因与被上诉人马静茹、天津浩地集团有限公司（以下简称浩地公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服天津市第二中级人民法院(2016)津02民初520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月28日公开开庭进行了审理。上诉人福信公司的委托诉讼代理人赵利华、陶凯，被上诉人马静茹的委托诉讼代理人李强、被上诉人浩地公司的委托诉讼代理人李国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
福信公司上诉请求：1.撤销并改判（2016）津02民初520号民事判决；2.判令由被上诉人马静茹、浩地公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：马静茹提交的证据显示其于2010年8月18日与浩地公司签订房屋预订协议，以总房款180万元的价格购买了浩地公司名下坐落于天津市××明××17-2-1501的房屋，依据其提供的银行流水，马静茹于2010年8月18日、27日分别向案外人郭桂英汇款共计100万元。而浩地公司提供该房屋作为抵押时，该房屋显示为未出售的状态，福信公司对该房产办理了抵押登记，并对该房产享有优先受偿权，浩地公司在抵押权存续期间，转让抵押物未通知福信公司，马静茹与浩地公司的虚假购房行为不属于善意取得，故马静茹不享有排除强制执行的民事权益。
马静茹辩称，原审判决事实清楚，法律适用正确，应当予以维持。马静茹对涉案房屋享有的民事权利足以阻止上诉人的执行，马静茹与浩地公司签署书面房屋买卖合同，并于2010年8月27日支付全部房款190万元，进行了装修并入住至今。马静茹购买房屋之后，浩地公司抵押涉案房屋且该公司法定代表人移居国外，不能办理过户登记，马静茹对此不存在过错，请求依法维持原判。
浩地公司辩称，马静茹和浩地公司在法院查封之前签订涉案房屋买卖合同，缴纳房款并已入住，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。原审法院适用法律正确，请求维持原判。
福信公司向原审法院起诉请求：1.判令对天津市红桥区芥园道怡华园明华里17号楼2门1501室房屋恢复执行；2.判决浩地公司转让行为无效、被告马静茹对涉诉房屋不享有所有权；3.确认原告对涉诉房屋抵押权合法有效，并对该抵押权享有优先受偿权；4.案件诉讼费由马静茹、浩地公司承担。事实和理由：（2016）津02执异116号执行异议裁定，缺乏事实和法律依据。浩地公司提供涉诉房屋作为抵押物给福信公司时，涉诉房屋为未出售空置状态，福信公司对涉诉房屋办理了抵押登记，并对涉诉房屋享有优先受偿权。浩地公司在与福信公司抵押权存续期间，转让抵押物未通知福信公司。马静茹与浩地公司签订的房屋预定协议，不符合天津市商品房买卖合同的合法形式，未在房管局进行备案登记，受让房屋价款远低于市场价格，未能提交证明购房款交至浩地公司的账户银行流水。故浩地公司的转让行为无效。马静茹对涉诉房屋不享有所有权，无权对上述财产的执行提出异议。福信公司依法有权对涉诉房屋行使抵押权和优先受偿权，马静茹应将抵押物返还给福信公司。
原审法院认定的事实：2010年8月27日，福信公司（甲方）与浩地公司（乙方）签订编号为津福字第182号房地产抵押借款合同，浩地公司以其名下坐落于天津市××明××楼××套房屋作为抵押物，向福信公司典当借款人民币3,000万元，合同约定债务人履行债务期限自2010年8月27日至2012年8月26日等内容。该合同约定上述房屋建筑面积2841.4平方米，抵押房地产评估价值人民币5,000万元。双方另对抵押房地产的占管、通知条款、争议解决、合同生效及终止等内容进行了约定。双方在合同尾部加盖各自公司公章和法定代表人名章。
2010年8月18日，浩地公司（甲方）与马静茹（乙方）签订《房屋预定协议》一份，约定马静茹购买涉诉房屋，用途住宅，销售面积207.68平方米。付款时间：2010年8月18日付90万元（已含定金5万元），余款100万元在2010年8月27日前一次性付齐。双方还就违约责任等事项进行了约定。2010年8月18日、2010年8月27日，马静茹向户名为郭桂英的账户分别支付两笔50万元共计100万元，2010年8月18日，浩地公司向马静茹出具天津市企业单位往来收据一张（编号：0026882），载明：今收到马静茹交来明华里17-2-1501房款人民币玖拾万元整。2010年8月27日，浩地公司向马静茹出具天津市企业单位往来收据一张（编号：0026923），载明：今收到马静茹交来明华里17-2-1501房款人民币壹佰万元正。上述两份收据均加盖浩地公司财务专用章。庭审中，各方当事人均认可郭桂英系浩地公司法定代表人段磊之妻、浩地公司总经理。涉诉房屋现由马静茹占有使用。
另查，福信公司与浩地公司借款合同纠纷一案，天津市北方公证处于2014年7月28日作出（2014）津北方执字第43号执行证书，主要内容为：“根据《公证程序规则》、有关办证规则的规定和债权债务各方当事人在该协议中事先约定的方式及各方当事人提供的相关证明材料，本公证机构对本执行证书涉及的债权债务进行了核查。现核实，被申请执行人浩地公司违反协议约定，未按期如数向申请执行人归还欠款（人民币）叁仟万元整、综合费用及利息叁仟陆佰玖拾万元整。同时，被申请执行人亦未按《还款协议》约定的还款期限届满之日起七个工作日内，将其已全部或部分清偿借款本息的相关证明文件送达本承办公证员，至2014年7月15日止，被申请执行人浩地公司尚欠申请执行人福信公司（人民币）叁仟万元整、综合费用及利息叁仟陆佰玖拾万元整。现应申请执行人福信公司的申请，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条和《中华人民共和国公证法》第三十七条的规定及申请执行人与被申请执行人所作的约定，特出具此执行证书。申请执行人福信公司可持本证书向天津市有管辖权的人民法院申请强制执行。被申请执行人为浩地公司，执行标的为：人民币叁仟万元整、综合费用及利息叁仟陆佰玖拾万元整，共计人民币陆仟陆佰玖拾万元整（截至2014年7月15日为止）。在出具本执行证书的过程中，未有第三人提出过异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，执行期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。”（2014）津北方执字第43号执行证书发生法律效力后，浩地公司未履行生效的债权文书确定的义务，福信公司于2014年9月10日向原审法院申请强制执行。
在执行过程中，原审法院于2014年9月22日作出（2014）二中执字第480号执行裁定，主要内容为：“一、冻结、扣划被执行人浩地公司在银行存款人民币67,084,250元，并加倍支付逾期履行期间的债务利息；二、采取上述措施仍不足以履行法律文书确定的给付义务，查封、扣押、拍卖和变卖被执行人应当履行义务部分的其他财产。”2014年9月25日，原审法院向天津市红桥区国土资源和房屋管理局下达了对涉诉房屋的查封手续。2016年6月8日，原审法院向该住户马静茹送达了（2014）二中执字第480号执行公告，主要内容为：如上述居住户或他人对本院查封的标的存在异议，可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，在本公告公示日起三十日内向原审法院提出执行异议，逾期不提出异议，原审法院将依法处置上述财产。如有正常租赁手续，请在公告之日起十五日内向原审法院提交，逾期不提交将丧失优先购买权。为此，马静茹提出书面执行异议。原审法院经审查，于2016年7月12日作出（2016）津02执异116号执行裁定书，裁定：“中止对天津市××明××17-2-1501室房屋的执行。”福信公司收到上述执行裁定书后，向原审法院提起本诉。
原审法院认为，本案围绕涉诉房屋的执行问题成讼。本案的争议焦点是：福信公司就涉诉房屋主张的权利是否有事实和法律依据，能否继续对涉诉房屋采取强制执行措施。围绕争议焦点阐述如下：
本案系执行异议之诉。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
本案中，马静茹作为浩地公司与福信公司执行案件的案外人，主张其系该案的执行标的物即涉诉房屋的买受人，于法院查封之前即已支付全部购房款，并已经实际占有该房屋，虽然其与浩地公司并未办理产权过户手续，但系浩地公司所致，马静茹不存在过错。经审查，关于签订房屋预定协议一节，马静茹与浩地公司就涉诉房屋于2010年8月18日签订的房屋预定协议，该协议的签署时间在涉诉房屋被查封时间之前。
关于支付涉诉房屋购房款一节，双方在房屋预定协议中约定：“2010年8月18日付90万元（已含定金5万元），余款100万元在2010年8月27日前一次性付齐。”马静茹主张其已按照协议约定时间支付全部购房款，并提交浩地公司开具的收据及部分房款支付流水凭证予以佐证。浩地公司认可全部房款190万元均已收悉。纵观本案全部在案证据，综合考虑马静茹的付款时间、付款金额、付款流水信息、收据开具情况、收款方信息及郭桂英的特殊身份等情况，原审法院认为，马静茹所提交的证据可以证明其已履行交付购房款的合同义务。
关于马静茹所购商品房是否系用于居住一节，马静茹就其主张提交居民燃气使用证、天津燃气集团第一销售分公司用户维修服务任务单、红桥区铃铛阁街明华里居委会出具的证明及采暖费、物业费、水电费等票据予以佐证，且部分票据发生时间均在涉诉房屋被查封时间之前，结合原审法院开庭传票送达情况及实地调查，原审法院认为，现有证据可以证实马静茹在履行交付房款义务后已对涉诉房屋实际占有使用。
鉴于马静茹与浩地公司在签订房屋预定协议并交付购房款后，浩地公司又将涉诉房屋抵押给原告福信公司，后涉诉房屋被法院查封，导致浩地公司无法为马静茹办理产权过户手续，对此马静茹不存在过错。
综合考虑上述情形，马静茹就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原审法院作出的（2016）津02执异116号执行裁定书的处理意见正确。福信公司要求对涉诉房屋恢复执行的诉讼请求，原审法院不予支持。
福信公司在本案执行异议之诉中提出的其他诉讼请求，属于另一法律关系，其要求人民法院在执行异议之诉中作出相应裁判，没有法律依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，原审法院判决：驳回福信公司的诉讼请求。案件受理费23,360元，由福信公司负担。
本院二审期间，福信公司围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对福信公司二审争议的事实，本院认定如下：福信公司提交的天津市第二中级人民法院（2016）津02民初523号民事判决书，系另案当事人对其他涉案房产是否具有排除强制执行之权利作出的认定，与本案不具有关联性，本院不予采信。
本院经审理查明的事实与原审一致，对原审法院查明的事实，予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案的争议焦点系马静茹对涉案房产是否具有足以排除强制执行的民事权益。根据本院依法查明的事实，马静茹在人民法院查封涉案房产之前，已与浩地公司签订书面房屋买卖合同，福信公司并未举证证明房屋买卖合同存在无效或可撤销的情形。马静茹根据浩地公司的指示，将购房款项支付到案外人即浩地公司总经理郭桂英个人账户后，浩地公司向马静茹出具两份收据认可已收到全部房款。原审判决认定马静茹已全部履行交付购房款的合同义务具有事实依据。福信公司未举证证明马静茹因其自身原因未对涉案房屋未办理登记，故马静茹起诉主张其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。
综上所述，福信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23,360元，由上诉人天津市福信典当行有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐志兰
代理审判员 秦 爽
代理审判员 赵 蕾
二〇一七年五月二十六日
书 记 员 王 斌