福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽02民终2763号
上诉人（原审原告，反诉被告）：陈建设，男，1977年10月7日出生，汉族，住福建省龙海市。
委托诉讼代理人：刘志勇、马莉，内蒙古坚卓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：陈育辉，男，1976年9月25日出生，汉族，住福建省龙海市。
委托诉讼代理人：李安荣，福建金方正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：洪英世，福建金方正律师事务所实习律师。
上诉人陈建设因与被上诉人陈育辉合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初6243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈建设上诉请求：请求将本案发回重审或支持陈建设的诉讼请求，判决陈育辉向陈建设退还两个月房租34800元（人民币，下同）、保证金18000元及违约金18000元，共计70800元，驳回陈育辉的诉讼请求，诉讼费由陈育辉负担。事实与理由：第一，一审法院程序违法，陈建设提起反诉，本案应适用普通程序审理，且一审审理时间已超过三个月。第二，本案认定事实和适用法律错误。双方当事人签订的合同虽为各自真实意思表示，但违反了讼争店面不能转租赁的约定，应认定为无效，陈育辉应返还财产，一审判决驳回陈育辉的诉讼请求是错误的。双方已终止履行合同，陈建设已将钥匙交付给陈育辉，应驳回陈育辉的反诉请求。
陈育辉辩称，第一，陈建设认为本案存在反诉就应当适用普通程序，没有法律依据。双方当事人系同乡，均有意调解解决本案纠纷，且在诉讼中陈建设不断补充证据，一审法院未超过审理期限。第二，陈建设认为本案为租赁合同关系，陈育辉转租导致合同无效的意见，不能成立。陈育辉于2013年11月向厦门诚于德商业管理有限责任公司（以下简称诚于德公司）承租位于厦门市思明区裕发广场厦门珠宝城一层122-2号铺位，随后进行装修，于2014年1月7日投资成立了厦门市思明区圆盘顺餐厅（以下简称圆盘顺餐厅），经营餐饮业。陈建设与陈育辉是老乡，陈建设看到圆盘顺餐厅生意红火，要求承包经营，双方于2016年11月30日签订《承包协议书》，本案法律关系应为承包经营合同关系，并非租赁合同关系。第三，陈建设提出提前终止合同，将钥匙移交给陈育辉，缺乏事实依据。陈建设在承包经营期间，于2017年3月在餐厅的玻璃门上张贴“转让”信息，并以经营亏损为由拖延支付陈育辉2017年3月以后的承包金，随后双方多方协商未果，陈建设干脆关门停业，拒绝支付后续租金和承包金。为了避免扩大损失，陈育辉于2017年6月1日收回店面后，自行经营圆盘顺餐厅直到与诚于德公司租赁合同期限届满为止。陈建议主张提前终止合同是其一方情愿，并非双方共同意思表示。陈育辉请求驳回上诉，维持原判。
陈建设向一审法院提出诉讼请求：陈育辉向陈建设退还租金34800元、保证金18000元，并承担违约金18000元。
陈育辉向一审法院提出反诉请求：1.陈建设向陈育辉支付承包金（按每月8000元的标准，从2017年3月1日起计至圆盘顺餐厅移交给陈育辉时止）；2.确认陈育辉有权没收陈建设已缴纳的18000元履约保证金。
一审法院认定事实：2015年11月30日，陈育辉向诚于德公司承租厦门市思明区裕发广场厦门珠宝城一层122-2号铺位，租赁期限自2015年11月30日至2017年11月29日，每月租金和管理费分别为15000元和2400元。陈育辉系圆盘顺餐厅经营者。2016年11月28日，陈育辉与陈建设签订《承包协议书》，约定陈育辉将座落于厦门市思明区裕发广场厦门珠宝城一层122-2号铺位的圆盘顺餐厅（以下简称讼争店面）承包给陈建设经营；承包期12个月，自2016年11月30日至2017年11月30日；承包金和承包金交纳期及条件：1、设备承包金每月8000元，陈建设每月支付陈育辉承包金8000元。每次承包金必须在每月结束前5天之内将每月承包金向陈育辉一次性付清。2、陈建设向陈育辉缴纳18000元作为履行协议书保证金，协议书到期退还保证金。3、房屋租金每月17400元，陈建设每季支付陈育辉租金52200元，租金必须在每季度前15天之内将该季度租金向陈育辉一次性付清；承包期间的相关规定：1、陈建设必须及时支付租金及其他费用，如无故拖欠，陈育辉有权向陈建设按每天月租金1%加收滞纳金。如拖欠租金达半个月以上的，视为违约，陈育辉有权收回房屋，并有权追回陈建设所欠的租金及滞纳金。3、承包期间，陈建设违约，支付陈育辉18000元，陈育辉违约，支付陈建设18000元，陈建设经营期间债权与陈育辉无关。2016年11月29日，陈育辉与陈建设对店内物品进行清点，制作清单并签字确认。2016年11月29日，陈建设依约向陈育辉支付第一期租金52200元和保证金18000元，共计70200元。2016年12月5日，陈建设支付给陈育辉店内库存物品折价费用9124元；2017年1月4日，陈建设支付2016年12月的承包金8000元；2017年1月25日，陈建设以银行转账1200元和现金6800元支付完毕2017年1月承包金；2017年2月15日，陈建设支付2017年3月至5月的店面租金52200元；2017年3月1日，陈建设支付2017年2月的承包金8000元；2017年4月3日，陈育辉与陈建设因讼争店面纠纷问题报警。2017年5月15日，陈育辉向诚于德公司支付2017年6月至8月的店面租金及管理费52200元。陈育辉确认其已于2017年6月1日自行收回讼争店面。
本案中双方争议焦点在于：陈建设是否移交讼争店面给陈育辉及2017年3月份承包金是否支付完毕。
陈建设主张，其已于2017年3月25日将讼争店面钥匙交还陈育辉，完成移交，此后陈育辉接手经营讼争店铺。2017年3月讼争店铺承包金8000元以3月25日移交店面时店内库存物品折抵。并提交以下证据予以证明：1.库存清单及相关费用，拟证明陈建设接手讼争店面时，库存物品折抵9124元，故陈建设交回讼争店面时也可将库存物品抵扣2017年3月承包金；2.陈建设与陈育辉通话录音材料，拟证明系陈育辉的过错导致陈建设无法继续经营店铺，双方已就提前收回讼争店面达成一致意见，并于3月25日移交讼争店面钥匙。
陈育辉主张，陈建设没有将店面移交给陈育辉，移交需要遣散员工，资产清点，不能仅以交还钥匙作为移交手续，且3月25日当天移交的不是讼争店面钥匙，而是陈建设借用电动车的钥匙。陈建设单方面停业，仍应继续支付承包金，陈建设应当支付承包金至2017年5月。其严格按照双方签订的协议，履行发包的义务，陈建设在承包经营中并未受到陈育辉一方影响，其亏损是自身问题，不能因此拖欠承包金等费用。陈建设未按时支付承包金，构成违约。对陈建设提交的前述证据质证认为：1.对库存清单及相关费用的真实性无异议，双方在2016年11月28日签订承包协议后确有办理移交手续；2.对陈建设与陈育辉通话录音材料的真实性、关联性不予确认，陈育辉认为该组录音证据存在明显剪接、前后内容不连贯，无法确认双方已经确定提前终止承包协议并移交店面，双方并未移交店面钥匙，陈建设3月25日交还的是电动车钥匙，其后陈育辉帮助陈建设管理讼争店面。
一审法院分析认为，根据《承包协议书》，陈育辉承担将讼争店面交付给陈建设经营使用的义务，陈建设承担支付承包相关费用、合同解除后返还讼争店面等义务。现陈育辉已根据协议交付讼争店面，但双方因纠纷导致协议无法继续履行，则陈建设应按照约定将讼争店面返还陈育辉。根据陈建设提交的录音资料，2017年3月，陈建设因经营不善欲转让讼争店面，但未能找到合适转让对象。交还讼争店面不能仅以返还钥匙作为移交手续，双方还需对遣散员工、资产清点、违约责任等事项进行协商。对于陈建设主张双方已于2017年3月25日完成讼争店面的移交及其支付完毕2017年3月承包金，不予采纳。
关于陈建设是否已支付2017年3月的承包金问题。根据陈建设与陈育辉提交的库存财产清单，双方在陈建设承包讼争店面时对店内库存办理了移交手续，陈建设支付给陈育辉折价费用9124元。陈建设据此认为，其亦可将现有库存折抵应支付给陈育辉的2017年3月份承包金。然，《承包协议书》中未有相关约定，且未有证据证明双方就库存折抵承包金协商达成一致意见。因此，对陈建设的该项主张，不予认可。
一审法院认为，陈建设与陈育辉签订的讼争合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应依照诚实信用原则履行合同义务。根据上述分析，陈建设、陈育辉并未就终止承包协议达成一致意见，故陈建设仍应支付陈育辉正式收回讼争店面前的租金、承包金等相关费用。陈建设未依约支付2017年3月至5月承包金，构成违约，故其要求陈育辉退还租金、保证金及支付违约金的诉求，缺乏依据，不予支持。陈育辉自认其已于2017年6月1日收回讼争店面，故陈建设应按约定支付给陈育辉2017年3月至5月的承包金24000元。陈育辉有关没收陈建设支付保证金18000元作为违约金的请求，符合双方约定，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回陈建设的诉讼请求；二、陈建设于判决生效之日起十日内向陈育辉支付2017年3月至5月承包金24000元；三、陈育辉有权没收陈建设缴纳保证金18000元。
双方当事人均未向本院提交新的证据且对一审判决认定的事实无异议。本院对当事人无异议的事实予以确认。
本院认为，根据双方当事人签订的《承包协议书》约定，陈育辉将其经营的圆盘顺餐厅承包给陈建设，该合同是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定为有效。陈建设主张该合同无效的理由没有事实和法律依据，本院不予采信。该合同签订后，双方当事人实际履行了合同，陈育辉向陈建设移交了店面及经营权，陈建设亦按约定向陈育辉支付相关的费用。2017年3月1日陈建设向陈育辉支付了2017年2月的承包金，随后双方发生争议，陈建设未再向陈育辉支付费用，但双方并未就解除讼争合同达成一致意见，陈建设依照约定应履行支付费用的合同义务。陈建设未能就其所主张的陈育辉于2017年3月25日已收回涉案店面提供相应的证据，陈建设应承担不利的法律后果。一审法院根据陈育辉自认其于2017年6月1日收回店面的事实，判令陈建设还应支付2017年3月至5月的承包金并无不当。根据《承包协议书》的约定，陈建设向陈育辉交付的18000元为履行协议保证金，目的在于约束双方依照约定履行各自的义务，陈建设未按约定支付承包金，已构成违约，陈育辉依照约定有权没收陈建设交付的保证金。陈建设的上诉理由缺乏事实和法律依据，不能成立，应予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费850元，由陈建设负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 （陈朝阳）
审 判 员 （林 勤）
审 判 员 （师 光）
二〇一八年七月十三日
书记员（ 龚 妍 ）
附：相关的法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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