重庆市潼南区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝0152民初885号
原告:袁作宝,男,1969年7月15日出生,汉族，住重庆市潼南区。
被告:刘万建,男,1968年9月1日出生,汉族，住重庆市潼南区。
原告袁作宝与被告刘万建房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁作宝、被告刘万建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁作宝向本院提出诉讼请求：1.判令刘万建支付2013年6月1日至2017年5月31日期间累计欠付的房屋租金10000元及滞纳金（以10000元为计算基数，自2013年6月1日起，按每日1%标准计算至2017年5月31日）；2.支付2017年6月1日至2018年5月31日期间的房屋租金18000元及滞纳金（以18000元为计算基数，自2017年6月1日起，按每日1%标准计算至2018年5月31日）；3.支付电费1044元。事实和理由：袁作宝、刘万建于2011年1月30日签订了门店租赁合同，约定袁作宝将位于潼南区的门市租给刘万建，租期10年。合同约定2011年租金为12000元，之后每一个年度均较上一个年度递增年租金1000元，租金给付时间为每年度起租时间前一周，如刘万建违约应当按实欠租金每日1%的标准负担滞纳金。合同签订后，刘万建自2013年6月1日起至2017年5月31日四个年度均仅支付了租金13000元，未按合同约定的标准支付递增部分，2017年6月1日至2018年5月31日的应付租金18000元未支付。2016年12月至2017年8月期间的电费1044元也系袁作宝代交。袁作宝认为，刘万建违反了合同约定，应当承担支付租金及滞纳金，支付电费的违约责任。
被告刘万建辩称，按照双方的约定，2011年度的租金为12000元，2012年度之后的租金均为13000元，2013年6月1日至2017年5月31日期间不存在欠付租金的情况，也不存在应当承担滞纳金的情况。2017年6月1日至2018年5月31日的租金13000元未支付的原因在于袁作宝未按照约定履行义务，包括门面广告牌的安装、门面外早餐店占道经营等问题至今均未处理完毕。7年时间，袁作宝的违约行为给刘万建造成了840000元的损失（按每月少签1单，每单少收入10000元的标准计算）。在袁作宝未将前述事宜处理完毕前，不应再计算租金。关于袁作宝的电费主张，认可。双方关于滞纳金1%的约定过高，如需适用滞纳金条款，请求调低至日万分之五。
本院经审理认定事实如下：2011年1月30日，袁作宝、刘万建签订了商业门店租赁合同（甲方为袁作宝、乙方为刘万建），约定甲方将坐落于原潼南县（建筑面积70平方米，房屋用途为非住宅）的商铺出租给乙方，租赁期限为10年，自2011年3月1日起至2021年3月1日止。双方关于租金和租金交纳期限的约定为：1.第一年租金为12000元；2.从2012年至2021年，租金比上一年度增加1000元（即第二年为13000元），乙方向甲方交付租金的时间为每年起租时间提前一周；3.乙方必须按照约定交纳租金，如无故拖欠租金的，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金。在合同尾部有补充备注：从2011年6月1号正式起租。双方于同日签订了商业门店租赁合同补充说明，内容为：甲方与乙方于2011年1月30日签订商业门店租赁合同，其中甲方同意将汽车步行街二楼天桥至横梁下方立面一起租给乙方作为公司户外广告牌位，此条款并非甲方承诺，不具有任何法律效力，只是乙方在办理广告牌位需甲方配合时适用。特此补充说明。
双方于前述合同签订后，袁作宝向刘万建交付了约定房屋。2011年5月3日，袁作宝向刘万建出具了12000元（2011年6月1日至2012年6月1日）的租金收条；2012年5月31日，出具了13000元（2012年6月1日至2013年6月1日）的租金收条；2013年6月9日出具了8000元的租金收条及5000元的收款说明；2014年5月28日，出具了13000元（2014年6月1日至2015年6月1日）的租金收条；2015年6月1日出具了13000元（2015年6月1日至2016年6月1日）的租金收条。
以上事实，有商业门店租赁合同、补充说明、租金收条、当事人陈述等证据在卷佐证，并经本院审查和组织质证，可以认定。
本院认为，双方签订的门店租赁合同是双方的真实意思，不违反法律规定，属有效合同，双方应当按照合同履行约定的权利义务。袁作宝在本案中提出了刘万建应当给付租金、滞纳金、电费的诉求，刘万建认可了袁作宝的电费请求，是其真实意思，不违反法律规定，本院予以确认。关于租金、滞纳金的问题，双方存在争议，本院评判如下：
一、关于不同年度租金具体标准的争议
双方在租赁合同中约定有：1.第一年租金为12000元；2.从2012年至2021年，租金比上一年度增加1000元（即第二年为13000元）。袁作宝主张双方约定的租金标准为逐年递增，每年递增的数额为1000元，即2011年至2017年的七个年度租金依次为12000元、13000元、14000元、15000元、16000元、17000元、18000元，刘万建辩称第一年租金为12000元，之后所有年度的租金均为13000元。本院认为，从双方所订立的合同文本上看，无法直接分析出双方关于不同年度租金的具体约定，属于合同约定不明的情形。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，合同双方就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案双方的租赁合同期限为十年，系长期租赁，租赁房屋的性质属于商业用房，用途系商业用途，按照房屋租赁市场的中长期租赁商业用房的交易习惯，租金通常体现为袁作宝所主张的逐年递增，故本院对袁作宝的租金标准主张予以支持，即2011年至2017年的七个年度租金依次为12000元、13000元、14000元、15000元、16000元、17000元、18000元。
二、关于刘万建是否应当支付2017年度租金的争议
按照双方的约定及本院关于租金标准的前述认定，刘万建应当支付2017-2018年度（2017年6月1日至2018年5月31日）租金18000元，刘万建以袁作宝未将包括门面广告牌的安装、门面外早餐店占道经营等问题处理完毕，构成违约为由，认为不存在计付本年度租金的基础。本院认为，袁作宝作为房屋出租人，负有交付房屋、保证房屋用途、修缮房屋等在内的法定义务，在无专门约定的情形下，不负有其他约定义务。刘万建关于广告牌安装、早餐店占道的辩解意见，并非可以阻却租金计付的正当理由，本院不予采纳。
三、关于是否应当负担滞纳金及标准是否过高的争议
关于2013年至2016年的租金，刘万建主张该5个年度租金均为13000元，与前文本院关于租金标准的认定不一致，本院不予采纳。即本院认定在2013年6月1日起至2017年5月31日期间，刘万建存在欠付租金的情况，欠付租金的具体数额为2013-2014年度1000元、2014-2015年度2000元、2015-2016年度3000元、2016-2017年度4000元。双方在合同中有关于租金给付时间的约定（租金给付时间为每年度起租时间前一周，如无故拖欠，甲方给予乙方7天的宽限期），结合双方在合同中关于自2011年6月1日作为正式起租日期的约定，可以认定刘万建各年度租金的给付截止日期为6月7日。
双方在合同中约定从第8天开始甲方有权向乙方按实欠租金每天1%的标准加收滞纳金，该滞纳金的约定具有违约金的性质。违约金制度系以赔偿守约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本院综合案件的具体情况以及刘万建关于调整违约金的具体意见，将违约金标准调整为以欠付租金为基数，按每日万分之五的标准计算。
四、关于违约金具体计算期间的问题
按照双方的约定，刘万建最迟应于当年的6月7日前支付下一年度的租金，未如期如数支付的，应当负有继续履行并承担违约金的违约责任。本案中不同年度的租金具体支付的期限不同，分别对应的违约金的起算日期亦相应不同，关于违约金计算的截止日期，袁作宝明确了截止日期，系起本人的真实意思，本院予以确认。关于双方争议的2016年6月1日至2017年5月31日期间租金实际支付日期的问题，双方均无相关证据提交，本院无法查清，因刘万建系具有付款义务的一方，该项事实真伪不明的不利后果，应由刘万建负担，本院对袁作宝关于该期间租金实际支付迟延4个月的主张予以采纳。
综上，本院对袁作宝的诉讼请求部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告刘万建于本判决生效之日起十日内向原告袁作宝支付2013年6月1日至2014年5月31日期间的租金1000元及违约金（自2013年6月8日起按每日万分之五的标准计算至2017年5月31日，其中2013年6月8日至2013年6月9日以14000元为计算基数，2013年6月10日至2017年5月31日以1000元为计算基数）；
二、被告刘万建于本判决生效之日起十日内向原告袁作宝支付2014年6月1日至2015年5月31日期间的租金2000元及违约金（以2000元为计算基数，自2014年6月8日起按每日万分之五的标准计算至2017年5月31日）；
三、被告刘万建于本判决生效之日起十日内向原告袁作宝支付2015年6月1日至2016年5月31日期间的租金3000元及违约金（以3000元为计算基数，自2015年6月8日起按每日万分之五的标准计算至2017年5月31日）；
四、被告刘万建于本判决生效之日起十日内向原告袁作宝支付2016年6月1日至2017年5月31日期间的租金4000元及违约金（自2016年6月8日起按每日万分之五的标准计算至2017年5月31日，其中2016年6月8日至2016年10月7日以17000元为计算基数，2016年10月8日至2017年5月31日以4000元为计算基数）；
五、被告刘万建于本判决生效之日起十日内向原告袁作宝支付2017年6月1日至2018年5月31日期间的租金18000元及违约金（以18000元为计算基数，自2017年6月8日起按每日万分之五的标准计算至2018年5月31日）；
六、被告刘万建于本判决生效之日起十日内向原告袁作宝支付电费1044元；
七、驳回原告袁作宝的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费720元，减半收取计360元，由被告刘万建负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 员 周致余
二〇一八年六月八日
法官助理 钟亚男
书 记 员 周一凡