成都市郫都区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川0124民初418号
原告：周方波，男，1984年2月4日出生，汉族，住四川省射洪县。
委托代理人植艳君，四川永靖律师事务所律师。
委托代理人魏建清，四川永靖律师事务所律师。
被告：李凯，男，1992年3月23日出生，汉族，住四川省郫县。
委托代理人晏贵清，四川瀛领律师事务所律师。
原告周方波与被告李凯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周方波及其特别授权委托代理人植艳君，被告李凯及其委托代理人晏贵清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周方波诉称，2017年9月15日，原被告双方在居间方的介绍下，签订了《房屋转让意向协议书》，协议约定被告将其所有的位于郫筒镇中信大道四段968号13栋1单元1201号的房屋以84.5万元转让给原告，并于2017年10月1日向原告交付房屋；同时约定“卖方逾期办理房屋过户递件或取件或未能按时履行本协议约定的其它义务，每逾期1天，按房屋成交价的千分之五向买方支付违约金。”合同签订后，原告按约向被告支付5万元的定金，并于2017年9月18日向原告支付了购房款10万元，根据预约合同约定，被告应于2017年10月1日向原告交付房屋，但被告一直拒绝交房屋，并表示不再履行合同，原告为维护自己的合法权利，特向人民法院提起诉讼，请求：1、判令被告继续履行《房屋转让意向协议书》，向原告交付房屋并配合原告办理贷款手续及房屋过户手续；2、判令被告支付逾期交房违约金，自2017年9月23日起按房屋成交价千分之五计算，计算至被告交付房屋止；3、本案诉讼费、保全费等由被告承担。
被告李凯辩称，2017年9月15日被告在无产权证的情况下通过了居间方与原告签订房屋买卖合同，房款总价84.5万元，因被告之母一心想卖房屋并没有看合同内容就让被告签了字，原告付了5万元定金，9月18日又付了首付10万元，因原告未付清全部房款而要求被告交房入住，经双方多次协商未果。被告认为原告未付清全部房款，该房仍然属于被告，原告无权让被告交接物管费并装修入住，更无权要求被告每天按房款总价格的千分之五付违约金。被告与原告签订房屋买卖合同应为无效合同。被告不愿意卖上列房屋，可以退还原告定金和首付款另加银行贷款利息。该合同为预约合同而非本约，双方并未订立房屋买卖合同，原告请求继续履行《房屋转让意向协议书》侵害了被告合同自由权利，是对被告实施的意思强制，其请求交付房屋、并配合办理贷款手续、房屋过户手续、支付逾期交房违约金无事实和法律依据。请求驳回原告诉请。
经审理查明，2017年9月18日，原告周方波与被告李凯在居间方的介绍下，签订了《房屋转让意向协议书》，协议约定被告将其所有的位于郫筒镇中信大道四段968号13栋1单元1201号的房屋，建筑面积143.51平方米，以84.5万元的价格转让给原告。协议第6条约定“付款方式：（1）意向协议定金交付：在本协议签订当日，买方向卖方交付定金50000元人民币。该定金在卖方签收后转交给经纪方托管，经纪方给卖方出具收据。（2）房款支付由买卖双方自行交接房款，按下列第<2>种方式执行。按揭贷款方式支付房款，按下列方式执行：A、若该房屋目前非按揭状态：买卖双方同意在做完预约合同公证后15日内买方支付首付款345000元，余房款500000元由放贷银行直接支付给卖方，若银行实际贷款额不够支付房款，则由买方补足差额。”第9条约定“卖方取得初始房屋所有权证30日内须书面通知经纪方或买方办理贷款手续及过户相关手续。”第13条约定“交付房屋：在办理完成预约合同公证当日内，卖方将该房屋交付给买方，并负责结清交房之前该房屋的水、电、气，物管费及其它有关该房屋的使用费。”第18条约定“……卖方逾期办理房屋过户递件或者取件或未能按时履行本协议约定的其它义务，每逾期1天，按该房屋的成交价的千分之五向买方支付违约金。……”第7条约定“签署本意向协议后，该房屋的初始房屋所有权证由卖方负责办理并承担相关费用。房屋后期产权过户所涉及的税费（以下简称“过户税费”的项目有：……，其中，买方承担第2、3、4、8项的费用。……”附加约定：“经甲乙双方约定；于本合同第6条第<2>条A项，乙方于签合同当日支付甲方定金50000元(伍万元整)，于2017年9月30日之前做预约合同公证当日支付甲方部分首付款100000元（壹拾万元整），剩余首付款195000元（壹拾玖万伍千元整）于过户当日支付。”并附有被告出具的定金收据，载明：“收到周方波按本意向协议规定交来定金50000元，”2017年9月18日原告通过银行转款向被告支付了购房首付款100000元。2017年9月22日，原、被告就案涉房屋买卖办理预约合同公证。
另查明，1、原告系成都十九冶成都建设有限公司成都分公司职工，一直缴纳养老保险，具备在所涉辖区购房资格和条件。2、被告就位于郫筒镇中信大道四段968号13栋1单元1201号的房屋已于2018年1月10日办理所有权登记。
上述事实，有原告提交的原、被告身份信息、房屋转让意向协议、收据、银行客户专用回单、（2017）川律公证内民字第72498号公证书、个人住房信息查询记录、证人证言、个人参保缴费证明、原、被告的当庭一致的陈述等证据予以证实，足以认定。
本院认为，本案争议焦点是：1、房屋未取得产权证能否买卖。2、本案合同性质是预约还是本约。3、违约金金额认定。
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项虽规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。但该规定属管理性规定，不应作为认定民事合同效力的依据。这里所谓房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠予或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。根据上述规定可以看出，一般情况下，依法登记领取权属证书是房屋买卖的先决条件，否则将不准予出卖。之所以作出这样规定主要是为了确保房地产交易的安全，防止权属不清的房地产进入市场交易或者非法进行房地产交易而损害被转让人和房地产真正人的合法权益。本案中，被告对案涉房屋尚未取得产权证书时即与原告签订房屋转让意向协议书，但是案涉房屋已由被告向开发商付清全部购房款，并且已向中介提交商品房买卖合同，作为房屋产权人，其对房屋买卖合同的标的具有处分权。原、被告在订立房屋买卖合同时，对房屋没有产权证的事实双方都是知道的，合同是在双方自愿基础上订立的，被告现以无产权证应视为无效合同有违诚实信用原则。即使被告对所出卖的房屋因其未取得产权证书不能处分，但当其取得了房屋产权证书即其订立合同后取得了处分权时，其与原告签订房屋买卖协议合法有效，此时对于处于履行期间且依法生效的合同，双方应当履行。
2、关于本案是预约合同还是本约合同。虽然原、被告签订预约性质合同，但案涉协议明确约定了房屋的位置、面积和价款，具备正式房屋买卖合同的主要内容，可直接据此履行而无须另订本约，本案中原告已实际交付定金和部分首付款，被告亦接受原告的交付，并且约定在做预约登记日交付房屋，并负责结清房屋的水、电、气、物管费及其它有关的使用费。因被告未按协议履行义务无根据协议中对合同的标的、付款时间、房屋交付、过户登记手续及费用等内容进行明确约定及事后的履行行为应认定双方之间成立事实本约关系。故原告请求继续履行房屋转让意向协议的诉请本院予以支持。
3、关于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”尽管违约金的支付以违约行为发生为条件,但衡量违约金约定是否过高、过低应以实际损失为基础。本案中，原告未明确其因被告未履行义务对其造成的具体损失，也未向本院提交所受损失的证据。本院综合本案合同实际履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，认定原告主张的违约金过高，并酌情将违约金调整为2000元，原告主张超出此金额部分，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告李凯应继续履行与原告周方波签订的《房屋转让意向协议书》，具体包括以下内容：
1、被告李凯于本判决生效之日起十日内协助原告周方波办理位于郫筒镇中信大道四段968号13栋1单元12栋1201号的房屋的贷款手续及房屋过户手续；
2、原告周方波于上列手续办理当日向被告李凯支付购房首付款195000元。
二、被告李凯于本判决生效之日起十日内支付原告周方波违约金2000元。
三、驳回原告周方波的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序收取案件受理费6125元，保全费4745元，合计10870元，由被告李凯承担。此款已由原告周方波预交，被告李凯在履行上述义务时一并付与原告周方波。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 文 武
二〇一八年二月二十三日
书记员 李天岚