江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)连民终字第02326号
上诉人（原审原告）孔艳民（孔凡彬），男，1975年5月7日生，汉族，住东海县。
委托代理人宋康，江苏瑞宏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）柴成河，男，1975年5月10日生，汉族，住东海县。
委托代理人杨克礼，江苏东帝律师事务所律师。
上诉人孔艳民因与被上诉人柴成河房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2015）东民初字第01672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月28日受理后，依法组成合议庭于2015年12月1日公开开庭审理了本案。上诉人孔艳民及其委托代理人宋康、被上诉人柴成河及其委托代理人杨克礼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
孔艳民上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，并由被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实与理由如下：一是一审判决认定因该房屋涉及拆迁问题导致房屋租赁合同难以继续履行严重错误，因涉案房屋并没有被拆迁或马上被拆迁。二是一审法院根据《合同法》第九十四条的规定认为可以解除合同是错误的；认为柴成河可以解除合同也是错误的。因为该房屋不存在拆迁问题，也不存在无法使用或严重影响经营的情况。三是一审判决认为上诉人没有对被上诉人解除合同通知提出异议的观点是明显错误的。四是一审判决的违约金（租金损失）显然太低，违背了双方房屋租赁合同的约定。五是一审法院没有对原告要求恢复原状的诉讼请求进行判决，属于遗漏判决，显然错误。六是本案一审适用的是简易程序审理，但一审判决中的诉讼费没有减半收取。
柴成河辩称，一、一审法院认定事实正确。两份政府文件因政府部门不提供原件才提供的复印件；涉案房屋是在拆迁范围内的，没有被拆迁是因为上诉人或房主和开发商没有谈妥赔偿款项；我租赁房屋的目标是为了开超市，在拆迁范围内开超市有很大的风险，何况租期是8年。即使房屋没有被拆迁，周围进行工程建设、居民搬走，没有人购买，超市也就无法经营。上诉人和房主明知房屋在拆迁范围仍然要出租，涉嫌恶意出租房屋。二、一审法院适用法律正确。三、法院奉行不诉不理的原则，故关于解除合同的认定正确。四、尽管我没有上诉，但一审判决我承担租金损失错误，二审应当改判我不承担赔偿责任。
孔艳民向一审法院起诉请求：判令被告继续履行合同，支付2015年5月2日至2016年5月1日期间租金13万元；被告赔偿违约金13万元；被告承担诉讼费。
一审法院认定事实：涉案房屋位于东海县城内利民东路116号，临近步行街面向北门面房三间两层带后院（大约500平方米），孔艳民作为承租方于2013年10月27日与房主刘某签订房屋租赁合同，约定每年房屋租金10万元，前四年租金不变；租赁期限12年，自2013年11月18日至2025年11月18日。2014年4月10日，孔艳民与柴成河签订房屋租赁协议，约定甲方（出租方孔艳民）将涉案房屋整体出租给乙方（承租方柴成河）经营之用8年，合同有效期为2014年5月1日至2022年5月1日。每年房屋租金为13万元，合同期间内前三年租金不变。在承租期间，乙方根据经营情况有整体转租或分租该房屋的权利。在协议期间内，如甲方收回房屋或乙方不再使用，违约方要赔偿给对方一年租金的经济损失。在承租期间，如遇政府拆迁，乙方有权享受政府赔偿的装修和经营的拆迁款，甲方应当退还剩余租金。合同签订后，柴成河交付孔艳民第一年租金13万元。
2014年5月27日，柴成河将其所租赁本案房屋转租给朱某，租赁期为11个月，自2014年6月1日至2015年5月1日。租金为13万元；柴成河前期装修费及所付货物定金费计13.6万元，以上租金和装修费等共计26.6万元已经由朱某分期支付完毕。
2015年6月29日，柴成河向孔艳民发出解除合同通知书，通知书中称当柴成河将房屋即将装修完毕准备上货时，周围传来房屋拆迁的消息，且开发商朱某赔偿了装修款，于是没有在该处开超市，转移到其他地方。柴成河已经支付一年租金，但2015年一个月前，房主刘某将房屋交给其女婿开大排档。两种原因致使租赁合同因客观条件而履行不能，经多次协商，未能达成协议，现正式以书面形式通知解除房屋租赁协议，本通知自到达生效。该解除合同通知书以邮件方式寄出，孔艳民于6月30日签收。此后，因双方对合同履行或解除及损失问题产生争议，孔艳民向一审法院起诉。
2015年4月17日，东海县人民政府召开城乡建设专题会办会议，会议原则同意由连云港南茂房地产开发有限公司启动实施中央广场项目建设范围内房屋收购工作，项目一期涉及牛山街道利民东路南侧40户纳入东海县2015年度城市棚户区改造计划。至2015年8月中旬，该租赁房屋周边相关房屋已经拆除。
上述事实，有孔艳民与柴成河签订的房屋租赁协议、柴成河发出的解除合同通知书、柴成河与朱某的门面房转租协议、孔艳民与刘某的房屋租赁协议、银行卡客户交易查询单、所拍光盘三份、东海县人民政府城乡建设专题会办会议纪要第四期、东海县中央广场项目房屋拆迁补偿安置方案土地规划红线图予以证明，以上证据经原、被告质证，经审查，一审法院对以上证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
一审法院认为，孔艳民与柴成河签订涉案房屋的租赁协议为有效合同，双方当事人应当按照协议履行。柴成河签订协议后一个月内，以涉案房屋不适宜开超市而将其转租给朱某，因柴成河已经支付孔艳民第一年租金，且双方约定柴成河可以转租，双方亦无原则分歧。2015年4月以后，因该租赁房屋涉及拆迁问题，导致该房屋无法按照柴成河目的从事开超市的商业经营活动，合同难以继续履行。为此，柴成河向孔艳民发出的解除合同通知书，称因客观条件而履行不能，正式以书面形式通知解除房屋租赁协议，该通知符合《中华人民共和国合同法》第九十四条可以解除合同的情形，因此该通知到达对方时合同解除。孔艳民有异议的，也可以依据《中华人民共和国合同法》第九十六条起诉或仲裁。但孔艳民此次诉讼并未提出该项诉求。根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十五条第二款的规定，被告柴成河也可以提出解除合同。因此孔艳民要求柴成河继续履行合同的诉讼请求，依法不能成立，不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就损失部分，双方均应采取适当措施防止损失扩大，因没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。具体到本案，孔艳民要求柴成河按照合同约定赔偿违约金13万元，根据本案租赁合同的性质，也可以确定损失的范围为租金损失。但孔艳民要求柴成河赔偿违约金13万元的数额，应当依据实际损失、结合合同履行情况确定。本案中，柴成河于2015年6月底向孔艳民送达解除合同通知书，2015年5月1日至6月底的租金，系柴成河继续履行协议，柴成河应当根据月度计算足额支付。其间租金为21666元（13万元÷12×2）。7月及以后的损失，因双方不能及时协商解决，导致损失增加，双方均有一定责任。但解除合同的通知系柴成河提出，因此确定柴成河承担主要责任，其责任按70%计算。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条第二款的规定，合同解除后，孔艳民可以要求承租人赔偿一定时间的房屋闲置损失，结合本案情况，确定损失的期限为三个月。据此，确定柴成河支付的租金损失为22750元（13万元÷12×3×70%）。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告柴成河于本判决生效之日起5日内支付原告孔艳民违约金（租金损失）44416元。二、驳回原告孔艳民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，由被告柴成河负担1200元，原告孔艳民负担4000元。
一审法院认定的事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。本院二审期间，孔艳民提交了三张2015年11月25日拍摄的涉案房屋的照片、柴成河提交了一张2015年11月25日拍摄的涉案房屋的录像光盘，柴成河提交了一份由孔艳民（孔凡彬）和房主刘某同意柴成河进行房屋改造的连云港金威建筑装饰工程有限公司的装修改造施工分项预算单，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，结合当事人的质证意见和相关陈述，本院认定从2015年11月1日开始，由孔艳民接手涉案房屋后，已经将涉案房屋转租给他人开“九块九”商品清仓处理超市。柴成河对涉案房屋的相关装修改造项目的施工事先经过房主刘某和孔艳民同意。
本院认为，双方当事人签订的房屋租赁协议合法有效。2015年4月以后，因该租赁房屋在规划的拆迁范围内，而且周边相关房屋已拆除，涉案房屋拆迁问题处于开发商与相关当事人的协商过程中，这些因素导致涉案房屋已经严重影响到柴成河准备开超市的商业经营活动，租赁房屋的合同目的难以实现。为此，柴成河向孔艳民发出解除合同通知书，称因客观条件而履行不能，正式以书面形式通知解除房屋租赁协议，该通知符合《中华人民共和国合同法》第九十四条可以解除合同的情形，该通知到达对方时合同解除。因此孔艳民要求柴成河继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。但柴成河于2015年6月底向孔艳民送达解除合同通知书，提出解除合同，解除合同给孔艳民造成一定的损失。一审法院结合实际损失情况、合同履行情况及双方当事人就解除合同的赔偿问题的协商情况综合考虑，对孔艳民2015年5月1日至6月底的租金损失，由柴成河按月足额支付租金21666元。对2015年7月及以后孔艳民的房屋闲置损失，确定赔偿额按房屋闲置三个月计算，由柴成河按70%承担主要责任，据此柴成河应支付孔艳民的租金损失22750元。一审法院在其自由裁量权范围内综合认定柴成河共应向孔艳民支付租金及违约金共计44416元，并无不当，本院予以认可。对于孔艳民称该房屋改造未经其和房主同意，房屋已成为危房，无法再使用，要求恢复原状的上诉理由，有孔艳民（孔凡彬）本人和房主刘某签字确认的装修项目预算单和当事人的陈述足以证明，柴成河对房屋进行改造经过孔艳民和房主刘某事先同意，对其称房屋已成危房，无法再使用，其未能提供相应的有效证据证明，故对于孔艳民要求恢复原状的上诉请求不予支持。
综上所述，上诉人孔艳民的上诉理由均不能成立；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5200元，适用简易程序应当减半收取2600元，由柴成河负担600元，孔艳民负担2000元；二审案件受理费5200元，由上诉人孔艳民负担。
本判决为终审判决。
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审判长 王和明
审判员 葛 进
审判员 葛 军
二〇一六年十二月二十七日
书记员 徐 丽
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。