四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终2353号
上诉人（原审原告）：成都市汇伦建筑工程有限公司，住所地：成都市新都区大丰街道花都大道789号2栋1单元2层2号。
法定代表人：夏宗兴，经理。
委托诉讼代理人：刘尹，四川天与律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾翌资，女，1990年11月25日出生，汉族，住成都市新都区。
被上诉人（原审被告）：成都景悦商贸有限公司，住所地：成都市新都区新都镇新园路14号。
法定代表人：曾蓉生。
被上诉人（原审被告）：张之祥，男，1965年1月14日出生，汉族，住成都市新都区。
被上诉人（原审被告）：成都西南电工有限公司，住所地：成都市新都区新繁镇文庙街。
法定代表人：邓耀，董事长。
以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：黄通伟、董钢，四川天作律师事务所律师。
上诉人成都市汇伦建筑工程有限公司（以下简称汇伦建筑公司）与被上诉人成都景悦商贸有限公司（以下简称景悦商贸公司）、张之祥、成都西南电工有限公司（以下简称西南电工公司）民间借贷纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2016）川0114民初5757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人汇伦建筑公司的委托诉讼代理人曾翌姿、刘尹，被上诉人景悦商贸公司、西南电工公司、张之祥的委托诉讼代理人黄通伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人汇伦建筑公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判：景悦商贸公司于判决生效之日起十日内向汇伦建筑公司归还借款本息15311025.03元（利息暂计至2016年11月30日，之后的利息以尚欠本金13597713.17元为基数，按月利率2%计算至借款本息付清之日止）；2.一审、二审诉讼费由景悦商贸公司、西南电工公司、张之祥承担。事实与理由为：一、依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条规定，应按先还利息后还本金的顺序进行清偿；二、原审法院先本后息的方式于法无据，计算错误。
被上诉人景悦商贸公司、西南电工公司、张之祥答辩认为，根据双方的还款和合同约定，没有约定先息后本，债务人支付的款项不足以支付债务的时候才是先息后本。原审适用法律正确，事实清楚，应予维持。
汇伦建筑公司向一审法院起诉请求：1.景悦商贸公司归还汇伦建筑公司借款本金17298073.08元及利息（从借款之日起按月息2%计至还清欠款之日止）；2.张之祥、西南电工公司对上述第一项承担连带清偿责任；3.景悦商贸公司、西南电工公司、张之祥承担诉讼费。
一审法院经审理查明，2015年4月3日，景悦商贸公司、张之祥、西南电工公司向汇伦建筑公司签订《还款承诺书》。第一条约定“成都景悦商贸有限公司（以下称“借款方”）曾向成都市汇伦建筑工程有限公司、成都市格林建材有限公司、成都市江河源贸易有限公司、成都新夏商贸有限公司、成都市新嘉美置业有限公司等单位（以下统称“出借方”）借款，并约定借款方从借款之日起按每月2%向各方借款方支付资金占用利息，现就借款本息的归还情况确认如下：（1）2014年1月13日、14日成都景悦商贸有限公司借到成都市汇伦建筑工程有限公司750万元，2014年4月11日已还款500万元，剩余本金250万元。此笔借款已付利息69万元（利息付至2014年9月12日），尚欠利息33万元（从2014年9月13日计算至2015年3月31日）。（2）2014年1月14日成都景悦商贸有限公司借到成都市格林建材有限公司300万元。此笔借款已付利息48万元（利息付至2014年9月12日），尚欠利息40万元（从2014年9月13日计算至2015年3月31日。（3）2014年1月13日成都景悦商贸有限公司借到成都市江河源贸易有限公司180万元。此笔借款已付利息29万元（利息付至2014年9月12日），尚欠利息24万元（从2014年9月13日计算至2015年3月31日）。（4）2014年1月13日成都景悦商贸有限公司借到成都新夏商贸有限公司270万元。此笔借款已付利息43万元（利息付至2014年9月12日），尚欠利息36万元（从2014年9月13日计算至2015年3月31）。（5）2013年12月24日成都景悦商贸有限公司借到成都市新嘉美置业有限公司400万元，此笔借款已付利息72万元（利息付至2014年9月22日），尚欠利息50万元（从2014年9月23日计算至2015年3月31日）。（6）2014年1月23日成都景悦商贸有限公司借到成都市新嘉美置业有限公司900万元，此笔借款已付利息144万元（利息付至2014年9月22日），尚欠利息113万元（从2014年9月23日计算至2015年3月31日）。以上陆笔借款共计尚欠本金2300万元，尚欠利息296万元（从借款之日起暂计算至2015年3月31日），借款方确认无异议”。第二条约定“借款方承诺：于2015年10月1日前付清全部欠款本息”。第三条约定“还款保证：1、张之祥（身份证号码：）及借款方的关联企业“成都西南电工有限公司”同意作为担保人，为借款方归还出借方的欠款本息等债务承担连带担保责任，担保范围包括但不限于欠款本息、追索债权所支付的合理费用等；担保期限为约定的归还期限到期后三年。2、为了保障出借方的债权的实现，成都西南电工有限公司同意将所开发的新都“东湖郡”项目的如下房产与借款方（含借款方指定方）签订《商品房买卖合同》并办理合同备案登记”。《还款承诺书》特别约定“如果借款方按期足额将欠款本息支付给了出借方，则出借方配合成都西南电工有限公司解除相应的上述《商品房买卖合同》的备案登记；超过半年期限（即至2015年10月1日），则相应的房产抵偿给出借方用以清偿欠款本息，房产所有权归属于出借方（含出借方指定方），由出借方占有和全权处置，若出借方将房产转让给第三方，成都西南电工有限公司应配合出借方将房产变更登记在出借方指定的第三方名下”。2015年4月4日，景悦商贸公司、张之祥、西南电工公司再次向汇伦建筑公司签订《承诺书》，该《承诺书》系对《还款承诺书》的补充。内容是：2015年4月3日借款方成都景悦商贸有限公司、担保方张之祥（身份证号码：）及成都西南电工有限公司向成都市汇伦建筑工程有限公司、成都市格林建材有限公司、成都市江河源贸易有限公司、成都新夏商贸有限公司、成都市新嘉美置业有限公司等单位（以下统称“出借方”）出具了《还款承诺书》，约定将成都西南电工有限公司开发的新都“东湖郡”项目的81套住宅以3200/平方米、1层写字楼以4000/平方米的价格与借款方（含借款方指定方）签订《商品房买卖合同》并办理合同登记备案，作为借款方对出借方的还款担保。为了不影响成都西南电工有限公司“东湖郡”项目对客户的销售，避免购房的客户认为本项目发生了降价，《商品房买卖合同》及备案价按住宅3600元/平方米、写字楼4000/平方米，但该备案价不作为各方真实约定的房价。若发生了借款方未按《还款承诺书》确认的期限足额清偿欠款本息，则出借方有权决定要求借款方或担保方清偿债务，或者以上述登记备案的房产抵偿欠款本息，如果出借方决定以房抵债，则抵债的房款仍以《还款承诺书》约定的住宅3200/平方米、写字楼4000/平方米为准，该实际抵偿价与合同备案价之间的差额，以及由此产生的额外契税等税费出借方不承担，有借款方或担保方承担”。2015年6月3日，成都市江河源贸易有限公司、成都市新嘉美置业有限公司、成都新夏商贸有限公司、成都市格林建材有限公司共同致函景悦商贸公司、张之祥、西南电工公司，告知其将所有债权（合计借款本金2050万元，并约定从借款之日起按每月2%向各方出借方支付资金占用利息）转让给汇伦商贸公司，并出具《债权转让通知函》，景悦商贸公司、张之祥、西南电工公司在《债权转让通知函》上盖章予以确认。该函的具体内容为：2014年1月13日成都景悦商贸有限公司（以下简称“景悦公司”）借到成都市江河源贸易有限公司180万元；2014年1月23日景悦公司借到成都市新嘉美置业有限公司900万元，2013年12月24日又借到400万元；2014年1月13日景悦公司借到成都新夏商贸有限公司270万元；2014年1月14日景悦公司借到成都市格林建材有限公司资金300万元。合计借款本金2050万元，并约定从借款之日起按每月2%向各方出借方支付资金占用利息。2015年4月3日上述各出借方要求景悦公司归还欠款本息，张之祥先生及成都西南电工有限公司愿意承担连带责任担保。2015年6月2日成都市江河源贸易有限公司、成都市新嘉美置业有限公司、成都新夏商贸有限公司、成都市格林建材有限公司已分别将对景悦公司的借款本金（合计金额2050万元）及应收利息之债转让给了成都市汇伦建筑工程有限公司。现成都市汇伦建筑工程有限公司因工程建设资金紧张，希景悦公司、张之祥先生及成都西南电工有限公司即时向成都市汇伦建筑工程有限公司清偿欠款本金及利息。2016年11月4日的原审庭前证据交换中，汇伦建筑公司、景悦商贸公司、西南电工公司、张之祥对2015年4月3日尚欠汇伦建筑公司借款本金2300万、利息296万元的事实均认可。2016年11月21日开庭审理中，双方对2015年10月1日之前向汇伦建筑公司归还了830.85万元，之后归还了9352857元，共计归还了借款17661337元的事实均认可。另，汇伦建筑公司在庭审中及提交代理词中认为：尚欠汇伦建筑公司本息14738105.43元，其中本金13579335.47元、利息1158769.96元。这一计算方式包含了一笔在2015年7月8日的200万的还款。若不包含该笔还款，剩余还款本息合计应为17298073.08元。关于2015年7月8日归还的一笔200万元款项，汇伦建筑公司认为，是的2012年5月18日往来账的还款，不是本案的还款。西南电工公司、景悦商贸公司、张之祥则认为是本案还款。
双方为了更有利于实现汇伦建筑公司的债权，将西南电工公司所有的36套房产（合同签约备案号：278737、278778、278779、278780、278781、278782、278783、278784、278785、278786、278787、278790、278797、278799、278803、278808、278811、278812、278813、278814、278815、278816、278817、278820、278824、278825、278837、278843、278844、278849、278855、278863、278864、278867、278869、278872）进行了备案登记。
2012年5月18日，成都市新嘉美置业有限公司向景悦商贸公司转款200万元。次日，景悦商贸公司向其开具收据。2015年7月7日，成都市新嘉美置业有限公司向汇伦建筑公司出具“委托书”。请求汇伦建筑公司代为向景悦商贸公司收取该笔往来款。此并非《还款承诺书》《承诺书》《债权转让通知函》中约定的债权，即与本案不具有关联性，原审法院不予采信。
一审法院认定上述事实的证据有：还款承诺书、承诺书、债权转让通知函、收据、转款凭证、商品房买卖合同摘要等。
一审法院认为，双方对截止2015年4月3日景悦商贸公司尚欠汇伦建筑公司借款本金2300万、利息296万元及张之祥、西南电工公司对此笔债务负连带清偿责任的事实无争议；对2016年11月21日开庭审理日前景悦商贸公司已归还了借款17661337元的事实亦无异议。本案争议的焦点为：一、关于2015年7月8日的一笔200万元的还款，是归还的本案所涉借款，还是归还的2012年5月18日的业务往来款。原审法院认为，汇伦建筑公司提供的记载“2012年5月18日，成都市新嘉美置业有限公司向景悦商贸公司的转款200万元”的“成都农商银行进账单”，及次日景悦商贸公司向成都市新嘉美置业有限公司开具的“收据”二证据，从款项性质看，无法确认系景悦商贸公司向成都市新嘉美置业有限公司的借款；从与本案的关联性上看，该二证据非《还款承诺书》《承诺书》《债权转让通知函》中所涉的债权，与本案不具有关联性。汇伦建筑公司提供的“委托书”系成都市新嘉美置业有限公司与汇伦建筑公司之间的约定，景悦商贸公司、西南电工公司、张之祥并未参与，与本案不具有关联性。故该笔款项应另案处理。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”、第七十二条“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力”之规定，汇伦建筑公司提供的这三项证据不足以反驳对方提供的证据“收据”（收据上载明：2015年7月8日汇伦建筑公司收到景悦商贸公司200万元的款项，该款项是用于归还本案所涉债务）。原审法院认为景悦商贸公司、西南电工公司、张之祥提供的证据更具有证明力。二、借款本息的计算方法。根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》（试行）第一百二十五条“公民之间的借贷，出借人将利息计入本金计算复利的，不予保护；在借款时将利息扣除的，应当按实际出借款数计息”之规定，原审法院认为，本案案涉借款利息的计算不应将当月利息加入下月本金之中，而只能以借款本金为基数进行计算，若已经归还了部分本金，计算下月利息时则应扣除相应的利息，即利息应按当事人约定的月利率2%计算。列为表格如下：
截止2016年11月30日，景悦商贸公司尚欠汇伦建筑公司借款本金5338663元，利息7623093.66元，共计12961756.66元。三、是否可以“以房抵债”。汇伦建筑公司认为，双方签订《还款承诺书》《承诺书》及《商品房买卖合同》的备案登记行为，仅是担保方式的约定，是一种“让与担保”行为，而非债务清偿行为。汇伦建筑公司可以选择景悦商贸公司、西南电工公司、张之祥清偿债务，或以房抵债。而景悦商贸公司、西南电工公司、张之祥认为，按照该条约定，已经将与债务金额对等的由西南电工公司开发的新都“东湖郡”项目的房产备案登记给汇伦建筑公司。且双方在《还款承诺书》、《承诺书》中就“以房抵债”进行了明确约定，待条件成就时，该备案登记给汇伦建筑公司的房产即可用作抵偿景悦商贸公司、西南电工公司、张之祥所欠的全部债务。原审法院认为，本案中《还款承诺书》中特别条款中关于“以房抵债”的约定，不符合《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”之规定，故是无效的约定。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”之规定，《还款承诺书》特别条款中关于“以房抵债”的约定无效，不影响合同其他条款的效力。根据双方之间的约定，双方就相关房产（合同签约备案号：278737、278778、278779、278780、278781、278782、278783、278784、278785、278786、278787、278790、278797、278799、278803、278808、278811、278812、278813、278814、278815、278816、278817、278820、278824、278825、278837、278843、278844、278849、278855、278863、278864、278867、278869、278872）办理了备案登记。对于备案登记的房产，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿之规定，汇伦建筑公司享有优先受偿权。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、景悦商贸公司于判决生效之日起十日内向汇伦建筑公司归还借款本息12961756.66元（利息暂计至2016年11月30日，之后的利息以尚欠借款本金为基数，按月利率2%计算至借款本息付清之日止）；二、张之祥、西南电工公司对上述判决第一项承担连带清偿责任；三、驳回汇伦建筑公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125588元，由汇伦建筑公司承担40000元、景悦商贸公司承担85588元；诉前财产保全费5000元由景悦商贸公司负担。张之祥、西南电工公司对景悦商贸公司承担的案件受理费、诉前财产保全费负连带清偿责任。
本院二审审理期间，当事人未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原审一致外，另查明，景悦商贸公司向汇伦建筑公司还款时间及金额为：2015年7月8日还2000000元，2015年7月31日还2000000元，2015年8月20日还1400000元，2015年9月8日还993312元，2015年9月22日还1152096元，2015年9月25日还763072元，2015年10月29日还925888元，2015年11月4日还1058304元，2015年11月16日还3011648，2015年11月19日还1062144，2016年3月24日还1239300元，2016年4月21日还900000元，2016年4月26日还70947元，2016年5月26日还1084626元。以上共计还款金额为17661337元。
本院认为，本案的争议焦点为景悦商贸公司向汇伦建筑公司的还款应当先抵充本金还是利息，现评议如下：
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条关于“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”根据《还款承诺书》约定，景悦商贸公司应向汇伦建筑公司支付本金及利息，景悦商贸公司向汇伦建筑公司的还款应按照先抵充利息，后抵充本金的顺序予以抵充。具体还款抵充情况如下（利息均按月利率2%计算）：
1.截止2015年3月31日，景悦商贸公司尚欠汇伦建筑公司本金2300万元，利息296万元；
2.2015年7月8日还款2000000元。2015年4月1日至2015年7月7日利息为1502666.66元，共计利息为4462666.66元，还款冲抵利息2000000元，尚欠本金23000000元，利息2462666.66元。
3.2015年7月31日还款2000000元。2015年7月8日至2015年7月30日利息为352666.67元，共计利息为2815333.33元，还款冲抵利息2000000元，尚欠本金23000000元，利息815333.33元。
4.2015年8月20日还款1400000元。2015年7月31日至2015年8月19日利息为306666.67元，共计利息为1122000元，还款冲抵利息1122000元，冲抵本金278000元，尚欠本金为22722000元，利息0元。
5.2015年9月8日还款993312元。2015年8月20日至2015年9月7日利息为287812元，还款冲抵利息287812元，冲抵本金705500元，尚欠本金22016500元，利息0元。
6.2015年9月22日还款1152096元。2015年9月8日至2015年9月21日利息为205487.33元，还款冲抵利息205487.33元，冲抵本金946608.67元，尚欠本金21069891.33元，利息为0元。
7.2015年9月25日还款763072元。2015年9月22日至2015年9月24日利息为42139.78元，还款冲抵利息42139.78元，冲抵本金720932.22元，尚欠本金20348959.11元，利息0元。
8.2015年10月29日还款925888元。2015年9月25日至2015年10月28日利息为461243.07元，还款冲抵利息461243.07元，冲抵本金464644.93元，尚欠本金为19884314.18元，利息0元。
9.2015年11月4日还款1058304元。2015年10月29日至2015年11月3日利息为79537.26元，还款冲抵利息79537.26元，冲抵本金978766.74元，尚欠本金18905547.44元，利息0元。
10.2015年11月16日还款3011648元，2015年11月4日至2015年11月15日利息为151244.38元，还款冲抵利息151244.38元，冲抵本金2860403.62元，尚欠本金16045143.82元，利息0元。
11.2015年11月19日还款1062144元。2015年11月16日至2015年11月18日利息为32090.29元，还款冲抵利息32090.29元，冲抵本金1030053.71元，尚欠本金15015090.11元，利息0元。
12.2016年3月24日还款1239300元，2015年11月19日至2016年3月23日利息为1261267.57元，还款冲抵利息1239300元，尚欠本金15015090.11元，利息21967.57元。
13.2016年4月21日还款900000元。2016年3月24日至2016年4月20利息为280281.68元，共计利息为302249.25元，还款冲抵利息302249.25元，冲抵本金597750.75元，尚欠本金14417339.36元，利息0元。
14.2016年4月26日还款70947元。2016年4月21日至2016年4月25日利息为48057.8元，还款冲抵利息48057.8元，冲抵本金22889.2元，尚欠本金14394450.16元，利息0元。
15.2016年5月26日还款1084626元。2016年4月26日至2016年5月25日利息为287889元，还款冲抵利息287889元，冲抵本金796737元，尚欠本金13597713.16元，利息0元。
截止2016年5月25日，景悦商贸公司尚欠汇伦建筑公司本金13597713.16元，景悦商贸公司应向汇伦建筑公司归还本金13597713.16元及2016年5月25日后的利息，利息以13597713.16元为本金，按月利率2%从2016年5月26日起计算至付清之日止。
综上所述，汇伦建筑公司的上诉理由成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销成都市新都区人民法院（2016）川0114民初5757号民事判决；
二、成都景悦商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向成都市汇伦建筑工程有限公司归还借款本金13597713.16元及利息（利息以13597713.16元为本金按月利率2%从2016年5月26日起计算至付清之日止）；
三、张之祥、成都西南电工有限公司对成都景悦商贸有限公司的第二项给付义务承担连带责任；
四、驳回成都市汇伦建筑工程有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费125588元，保全费5000元，二审案件受理费69613.35元，由成都景悦商贸有限公司、张之祥、成都西南电工有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陶田源
审判员 傅 敏
审判员 刘冠男
二〇一七年五月五日
书记员 彭奕翙