上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三(民)初字第1653号
原告戴志诚，男，1962年12月7日生，汉族，住上海市宝山区。原告上海福尔美房地产经纪有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人程双叶，经理。两原告共同委托代理人沈家毅，上海知诚律师事务所律师。被告徐飞捷，男，1977年4月6日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人杨燕亭，上海市勋业律师事务所律师。委托代理人傅晟旻，上海市勋业律师事务所律师。原告戴志诚、上海福尔美房地产经纪有限公司(以下简称“福尔美公司”)诉被告徐飞捷居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员穆英慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告戴志诚及其与原告福尔美公司的共同委托代理人沈家毅，被告徐飞捷的委托代理人杨燕亭、傅晟旻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴志诚、福尔美公司诉称，2015年5月12日，戴志诚、徐飞捷及福尔美公司签订了《房产销售独家委托合同》，徐飞捷系委托方，戴志诚系受托方，福尔美公司系居间方。徐飞捷将系争上海市宝山区真北路XXX弄XXX号XXX室房屋以252万元的委托价格委托戴志诚出售，并由福尔美公司作为居间方承担居间责任，委托期限自2015年5月25日至2015年8月25日。合同还约定，戴志诚向徐飞捷支付保证金3万元，任何一方违反本合同约定均视为违约，应向对方支付双倍保证金作为违约金，另支付福尔美公司委托价的2%作为居间费用。合同签订后，戴志诚向徐飞捷支付保证金3万元。之后戴志诚找到买家，准备签署网签的合同，发现原合同备案已被撤销。经查询，徐飞捷擅自将系争房屋之前的备案撤销，又通过其他房产中介公司与他人签订房屋买卖合同，并进行了备案。因徐飞捷的行为已构成违约，故起诉，要求：1、解除三方签订的《房产销售独家委托合同》；2、徐飞捷返还戴志诚委托保证金3万元并支付违约金6万元；3、徐飞捷支付福尔美公司居间费用50,400元。被告徐飞捷辩称，同意与戴志诚、福尔美公司解除《房产销售独家委托合同》。因系戴志诚、福尔美公司违约在先，不同意返还保证金，也不同意支付违约金。签订合同后，合同中的居间方是福尔美公司。虽然该合同的名称是独家委托合同，但不是法律意义上单独的委托合同，而是让福尔美公司去居间代理房屋销售。从合同后续的权利义务来看，最后还是要徐飞捷本人来签订买卖合同，不是受托人戴志诚以自己的名义对外就可以完成买卖合同的所有内容，是戴志诚和福尔美公司提供买受人的信息，由徐飞捷最终与买受人签订合同，故该合同不符合委托合同的定义。从委托合同来说，若要转委托，双方要有明确的约定，但是系争合同中双方并未约定可以转委托。从居间合同来说，福尔美公司并未居间成功，居间公司的收费条件是居间成功，福尔美公司无权主张居间费用，只能主张居间的成本。整个事件是戴志诚操作，福尔美公司来居间，但之后徐飞捷发现，网签备案的居间公司变成了上海君诚房地产经纪事务所(以下简称“君诚事务所”)，徐飞捷与君诚事务所没有任何关系，徐飞捷也没有转委托授权，戴志诚和福尔美公司违反了双方的约定。徐飞捷也与福尔美公司通过电话，福尔美公司表示在三个月的委托期限内，福尔美公司可以任意操作，徐飞捷不知道君诚事务所会对其房产产生怎样的限制，所以在保障自己权利的情况下，撤销了网上备案。事实上，自2015年5月25日的委托期限开始，到6月16日徐飞捷撤销备案，戴志诚没有提供任何买受人的信息。系争房屋至今没有出售，徐飞捷为了防止福尔美公司再让其他公司对系争房屋进行限制，所以自己找了另外的中介公司对系争房屋进行网签备案。经审理查明，2015年5月12日，徐飞捷(甲方、委托方)与戴志诚(乙方、受托方)及福尔美公司(丙方、居间方)签订《房产销售独家委托合同》，主要约定，甲方自愿委托乙方代为销售自有房产即上海市宝山区真北路XXX弄XXX号XXX室，甲方同意该房产的销售价(委托价格)定为252万元，甲方营业税、个人所得税、交易手续费均由乙方承担，中介费与甲方无关。若最终成交价格高于委托价，超出部分的房款和保证金由甲方支付给乙方(乙方可从第一笔首付款或定金中扣除)。甲方承诺上述房源为独家委托，甲方不再委托其它中介公司销售和不自行销售，不自行提高该房产销售价格。不与乙方推荐的客户(或者该客户的亲友、同事等相关人员)私下成交，否则视同违约。保证销售上述房产的行为已经征得房产共有权人的同意，不能单方中途停止委托。该房屋甲方如有贷款、抵押或其他，甲方必须在产权过户7日之前还清贷款，注销抵押及负责该房屋产权正常过户给买家，甲方负责该房屋所有户口于2015年5月31日之前迁出该房屋。乙方可以先网签该房屋买卖合同，直到乙方找到买家，由甲方与买家签订房屋买卖合同。乙方承诺不以低于委托价销售上述房产。乙方支付给甲方保证金3万元，如上述房产未在委托期限内售出，甲方不予退还保证金给乙方。上述房产的委托期限为2015年5月25日至2015年8月25日。在委托期限内如有接受甲方出售条件的买方时，乙方有权代理甲方收受购房定金。收受定金后甲方全权配合乙方和买家办理该房屋买卖手续。如因甲方不予配合乙方和买家办理该房屋买卖手续，甲方负责承担乙方和买方的赔偿金。其它约定为：购买方首付不得低于100万元；签订《上海市房地产买卖合同》后二个月内过户交易；甲方拥有优先帮乙方办理房屋贷款事宜；4、甲方于2015年5月31日之前需提供本房屋房地产权证复印件或微信拍照，若提供不出，甲方需退还委托保证金3万元，并赔偿3万元。任何一方违反本合同的约定均视为违约，应向对方支付双倍保证金作为违约金，另支付丙方房产委托价的2%作为居间费用。因违约给对方造成更大的经济损失，由违约方承担赔偿责任。合同签订后，戴志诚向徐飞捷支付了保证金3万元，徐飞捷出具收条，确认收到戴志诚独家委托保证金3万元。另查明，2015年5月30日，君诚事务所将系争房屋进行了网上合同信息备案，备案的卖售人系徐飞捷，买受人系戴志诚。之后，徐飞捷向上海市房地产交易中心投诉君诚事务所虚拟合同备案信息，经核查，上海市房地产交易中心于2015年6月16日撤销了该份合同的备案信息。2015年6月18日，系争房屋再次通过网上备案系统进行了合同信息备案，备案的经纪机构为上海仓源房地产经纪事务所，卖售人为徐飞捷，买受人为赵振强。该房产经纪机构于2015年6月20日进行了网上合同信息变更，卖售人为徐飞捷，买受人为易志军、赵振强。之后，徐飞捷并未通过福尔美公司居间出售系争房屋，亦未将戴志诚支付的3万元返还。审理中，戴志诚和福尔美公司表示，戴志诚是福尔美公司的总经理，福尔美公司的法定代表人是戴志诚的妻子。戴志诚是徐飞捷的独家受托人，其与徐飞捷是委托关系。考虑到若委托成功，还要通过福尔美公司来居间完成交易，所以让福尔美公司作为居间方，这样福尔美可以收取居间费。福尔美公司与徐飞捷之间是居间关系。戴志诚与徐飞捷谈好独家委托之后，让福尔美公司进行居间，戴志诚是以个人身份，不是福尔美公司员工的身份与徐飞捷签署的协议，双方存在委托关系，3万元保证金也是戴志诚个人支付的，并非是以福尔美员工的身份代福尔美支付的。君诚事务所的法定代表人是戴志诚的儿子，福尔美公司的法定代表人是戴志诚的妻子，这两家公司其实就是一家公司。因为君诚事务所成立在先，有密钥，而福尔美公司的密钥正在办理中，所以用了君诚事务所密钥进行了合同备案，这都是经过徐飞捷同意的，他也提供了房产证及身份信息。用谁的密钥只是一个形式问题，合同上也没有约定一定要用福尔美公司的密钥。签订独家委托协议时，协议约定可以先签网签的合同，进行备案，并未约定要用福尔美公司的名义备案，任何公司都可以，目的就是防止在委托期限内徐飞捷将系争房屋再委托他人出售。结果徐飞捷在备案之后，从未对以君诚事务所的名义备案提出过异议，也没有和戴志诚及福尔美公司协商，就擅自撤销备案。之后，戴志诚已经找到了客户，准备购买系争房屋，才发现之前的备案已经撤销，徐飞捷又通过其他中介公司签订了合同，并进行合同备案，福尔美公司已无法打印合同。之后福尔美公司与徐飞捷联系，告知有客户要购买系争房屋，徐飞捷明确表示房屋由其自己处理，拒绝与戴志诚和福尔美公司沟通，也不返还3万元保证金。另外，签完独家委托协议后，福尔美公司已为徐飞捷开展工作。因系争房屋之前对外出租，租客不肯搬离，还是福尔美公司出面协调，徐飞捷也用戴志诚支付的3万元来赔偿租客，最终租客才肯搬离。因徐飞捷违约，现在房价上涨，已造成戴志诚无法高价出售系争房屋的损失，徐飞捷应将3万元保证金返还，还应支付戴志诚两倍保证金的违约金即6万元。因福尔美公司已开展了工作，由于徐飞捷违约，造成福尔美公司预期收益损失。徐飞捷表示，独家委托售房合同是格式合同，徐飞捷签订协议的主观意思是将房屋交给福尔美公司独家居间交易，而福尔美公司对口的经办人是戴志诚，因合同条款都是之前打印好让徐飞捷签字，徐飞捷认为是和福尔美公司存在居间关系，戴志诚就是福尔美公司的具体经办人。关于收条写收到戴志诚支付的保证金3万元，徐飞捷认为戴志诚实际上是代表福尔美公司的职务行为，这3万元就是福尔美公司支付的。关于福尔美公司与君诚事务所之间的关系，徐飞捷并不清楚，两家公司是独立的个体，合同上并没有披露这两家公司之间的关系。徐飞捷与戴志诚并不相识，不是通过戴志诚找到福尔美公司来进行居间交易，徐飞捷是先找到福尔美公司，福尔美公司指派戴志诚这个员工来与徐飞捷联系，戴志诚的行为都是职务行为。之前清理租客福尔美公司是参与的，当时福尔美公司表示之后的事情都是福尔美公司来操作，徐飞捷也认可。但此后发现对系争房屋备案的中介不是福尔美公司，而是君诚公司，徐飞捷也与福尔美公司沟通过，福尔美表示在三个月的委托期限内做什么都可以，徐飞捷无权约束。另外，合同中只约定违约方支付双倍保证金作为违约金，并未约定保证金要归还。委托人可以任意解除委托，如对受托人造成损失的话，也就赔偿实际损失，戴志诚和福尔美公司的损失都是其自行猜测，并不是实际损失。戴志诚和福尔美公司并未向徐飞捷提供任何买受人的信息。福尔美公司根本没有促成交易，连密钥都没有，其无权要求徐飞捷支付2%的居间服务费。以上事实，有戴志诚、福尔美公司提供的《房产销售独家委托合同》、租赁终止协议、合同备案信息查阅结果，徐飞捷提供的受理收据、上海市房地产交易中心的回函，及当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，戴志诚、徐飞捷及福尔美公司就系争房屋出售签订的《房产销售独家委托合同》，系各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照诚实信用的原则全面履行。现戴志诚、徐飞捷及福尔美公司均同意解除该合同，本院予以准许。根据委托合同上载明的内容，以及徐飞捷出具的收到戴志诚支付的独家委托保证金3万元的事实，结合戴志诚及福尔美公司的陈述，可以认定徐飞捷实际上是委托戴志诚独家销售系争房屋，福尔美公司作为居间方在戴志诚找到买家后为买卖双方提供居间服务。根据委托合同约定，徐飞捷同意戴志诚可以先网签该房屋买卖合同，直至戴志诚找到买家，再由徐飞捷与买家签订房屋买卖合同。合同中并未约定戴志诚一定要通过福尔美公司网签合同，进行备案。事实上，戴志诚在委托合同签订后，通过君诚事务所的密钥网签了该房屋的买卖合同，并进行了备案，并不会对双方合同的履行造成不利影响。然徐飞捷在委托期限内，在未与戴志诚协商的情况下，擅自撤销君诚事务所的备案，并且随后两天通过其他中介公司重新网签合同，并进行备案，必然会对戴志诚独家出售房屋造成影响，徐飞捷的行为显属不当，已违反了房产销售独家委托合同的约定。故戴志诚要求其承担违约责任，本院可予准许。虽然合同中约定任何一方违反本合同约定，应向对方支付双倍保证金作为违约金，但并未约定一方违约后已付的保证金是否返还或没收。结合保证金的性质，委托合同中其他关于保证金处理的约定，该处的双倍保证金的违约金应理解为适用定金罚则更符合合同本意和交易惯例。故本院准许徐飞捷将保证金3万元归还给戴志诚，再支付戴志诚违约金3万元。关于福尔美公司要求徐飞捷支付居间服务费的请求，根据戴志诚和福尔美公司的陈述，福尔美公司要在戴志诚为徐飞捷介绍成买家后，在交易过程中由福尔美公司提供居间服务。事实上，戴志诚还未介绍到买家，徐飞捷就已通过其他的中介公司网签合同，并进行备案，本案的交易尚未进展到由福尔美公司提供买卖居间服务的阶段，实际上福尔美公司亦未提供相关买卖的居间服务，故其要求徐飞捷支付总房价款2%的居间服务费，缺乏依据，本院不予准许。考虑到福尔美公司为徐飞捷清退租客提供了一定的服务，本院酌情确定由徐飞捷支付福尔美公司必要的劳务费用2,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第一款、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告戴志诚、原告上海福尔美房地产经纪有限公司与被告徐飞捷就上海市宝山区真北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房产销售独家委托合同》解除；二、被告徐飞捷于本判决生效之日起十日内，返还原告戴志诚保证金3万元，并支付戴志诚违约金3万元；三、被告徐飞捷于本判决生效之日起十日内，支付原告上海福尔美房地产经纪有限公司居间必要费用2,000元；四、原告戴志诚、原告上海福尔美房地产经纪有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1,554元，由原告戴志诚、原告上海福尔美房地产经纪有限公司负担879元，由被告徐飞捷负担675元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 穆英慧
二〇一五年十二月十五日
书记员 黄 莺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。