山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁04民终189号
上诉人（原审第三人）：林青叶。
委托代理人：孙柏文，山东德衡（枣庄）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：祝孝军。
被上诉人（原审被告）：宋树平（曾用名宋树苹）。
委托代理人（特别授权代理）：冯金彪。
被上诉人（原审被告）：冯金彪。
上诉人林青叶与被上诉人祝孝军、宋树平、冯金彪房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省枣庄市峄城区人民法院（2015）峄民重初字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2009年4月21日，原告祝孝军与被告宋树平、冯金彪签订《房屋买卖协议》一份，约定二被告将位于枣庄市峄城区文明街98号房屋以340000元的价格转让给原告祝孝军，该协议卖方“宋树苹”的签名系被告冯金彪代签。同日，被告宋树平、冯金彪向原告祝孝军出具《收到条》一份，载明：“今有宋树平收到祝孝军购房款大写叁拾肆万元整，小写340000.00元整”。合同签订后，原告祝孝军搬至该房屋居住。2011年1月11日，第三人林青叶因被告宋树平借款未还起诉至法院，同日，法院依法查封了上述房屋。在执行过程中，原告祝孝军于2012年5月17日向本院执行部门提出执行异议申请，法院于2012年7月12日作出（2011）峄执字第339-2号执行裁定书，裁定驳回原告祝孝军的异议。2012年8月14日，原告祝孝军起诉被告宋树平、第三人林青叶所有权确认纠纷，请求确认峄城区坛山办事处文明街98号（枣房权证峄字第××号）房产归原告祝孝军所有，后于2013年9月4日撤回起诉。2013年9月5日，原告祝孝军与被告宋树平、冯金彪签订《房屋买卖协议书》一份，协议约定：二被告自愿将坐落在枣庄市峄城区文明街58号（经原告祝孝军、被告冯金彪、宋树平确认实为98号）房产卖给原告，总价款为440000元。同日，被告宋树平向原告出具《收到条》一份，载明：“今有宋树平2009年4月21日收到祝孝军购房款340000元整，2013年9月5日收到祝孝军购房款100000元整”。
2015年10月21日，法庭向被告宋树平调查了解，被告宋树平追认2013年9月5日签订的《房屋买卖协议书》，并认可已收到440000元购房款。
原审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原告祝孝军与被告宋树平、冯金彪于2013年9月5日签订的《房屋买卖协议书》，标的物房屋登记在被告宋树平名下，该协议系被告冯金彪代为签订，属于无权处分，该协议的效力待定。之后被告宋树平对该合同进行了追认，根据上述规定，该协议有效。
《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据上述规定，不动产所有权的转移经登记才发生效力。本案中，原告祝孝军虽然在签订合同后实际占有该房屋，但是未办理房屋产权过户登记，房屋的所有权未转移，仍属被告宋树平所有。2011年1月11日，第三人林青叶因借款合同纠纷起诉被告宋树平，并申请法院依法查封了该房屋。2013年9月5日，原、被告之间签订了《房屋买卖协议书》，因此，第三人林青叶申请查封标的物房屋的时间早于原、被告之间签订的《房屋买卖协议书》的时间。原告祝孝军与被告宋树平之间的房屋买卖合同因房屋被法院查封这一事实导致房屋无法办理产权变更手续，属于合同法规定的在法律上或者事实上不能履行的情形。故原告祝孝军要求被告宋树平、冯金彪协助办理过户登记手续的诉讼请求，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告祝孝军与被告宋树平、冯金彪于2013年9月5日签订的房屋买卖协议有效；二、驳回原告祝孝军的其他诉讼请求。案件受理费100元、财产保全费2820元，共计2920元由被告宋树平、冯金彪负担。
上诉人林青叶不服原判决上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，主要是一审法院回避了被上诉人祝孝军、宋树平、冯金彪恶意串通损害上诉人利益的基本事实，依合同法的规定，恶意串通损害第三人利益的合同无效。原审判决房屋买卖协议有效是错误的。被上诉人之间恶意串通的事实证据确凿，法庭审理中已对大部分事实进行了查明；一、2009年4月21日被上诉人冯金彪为抵偿自己的债务背着宋树平私下同祝孝军签订房屋买卖协议，将宋树平的房产私自抵债给祝孝军。宋树平此后曾报警并登报挂失房产证以否定此项交易，并未对该份协议进行有效追认。二、被上诉人祝孝军明确知道自2011年1月11日之后上诉人林青叶依法申请法院强制执行被上诉人宋树平的房产，对涉案房产依法查封，祝孝军还为此提出执行异议而被法院驳回，法院曾为此对被上诉人宋树平、冯金彪进行调查，被上诉人均明确知道法院已经开始强制执行查封房产的事实。三、三被上诉人在明知上诉人已申请查封执行宋树平房产的情况下，又于2013年9月5日签订房屋买卖协议，这显然是在有意阻止法院执行，此行为显然是恶意串通损害上诉人利益的行为。不仅如此，收条上所谓收到44万元房款的事实也是不清楚的。2009年4月21日收到34万元实际上是所谓的抵债款，2013年9月5日收到购房款100000元的事实被上诉人更是没有有效证明。上诉人请求二审法院撤销原审判决依法改判上诉人祝孝军与被上诉人宋树平、冯金彪签订的房屋买卖协议无效，一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。
被上诉人祝孝军辩称：2009年4月21日被上诉人祝孝军与被上诉人宋树平、冯金彪签订了房屋买卖协议，被上诉人祝孝军支付了34万元，并已入住所购房屋。当时由于所购房是棚户区，没有办理房屋登记过户。2013年9月5日，上诉人祝孝军又支付了10万元房款，完善了购房的所有手续。上诉人提出被上诉人祝孝军买房不合理是不正确的。上诉人的请求不能成立，请求法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人宋树平辩称：被上诉人之间没有恶意串通，上诉人提出的上诉理由不成立，房产证挂失不是被上诉人宋树平的本意，是其他人代理的，被上诉人祝孝军后来支付的10万元属实。
被上诉人冯金彪辩称；被上诉人冯金彪与祝孝军签订房屋买卖协议，宋树平原来不知道，后来被上诉人冯金彪又告诉了宋树平把房子卖了，宋树平没有异议，还要再拿10万元，2013年祝孝军把10万元付上了，合同就履行完了，宋树平没有收到上诉人一分钱，被上诉人冯金彪认为一审法院认定事实清楚，证据充分。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院依法予以确认。
本院认为，被上诉人宋树平、冯金彪与被上诉人祝孝军于2013年9月5日签订的房屋买卖协议，虽然系被上诉人冯金彪代宋树平所签，但事后得到房屋登记所有权人宋树平的追认，依法应认定该协议有效。上诉人主张三被上诉人恶意串通损害上诉人利益，应认定房屋买卖协议无效，上诉人的此项主张证据不足，不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人林青叶负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫 冰
审判员 金 颖
审判员 刘白鸽
二〇一六年六月二十一日
书记员 王洪轩