贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黔01民终3632号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘兴敏，女，1978年11月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。
委托诉讼代理人：朱平，贵州贵达律师事务所律师，执业证号：15201200810521939。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：申健，男，1967年10月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人：彭俊瑋，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号：15201201010141523。
委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号：15201201711010279。
原审第三人：贵阳中渝置地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号西区商业B2栋4层。
法定代表人：崔奥，该公司董事长。
委托诉讼代理人：谢福成，男，1985年10月5日出生，汉族，该公司员工，住重庆市渝北区。
上诉人刘兴敏与被上诉人申健、原审第三人贵阳中渝置地房地产开发有限公司（以下简称中渝公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初4612号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
上诉人刘兴敏向本院提出上诉请求：一、依法撤销原判改判支持我方反诉请求；二、诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：双方签订《住宅房屋转让协议》的目的在于由被上诉人申健向原审第三人中渝公司申请办理更名手续，我方通过该方式取得房屋。根据我方提供的证据可以认定，没有办理成功过户的原因是被上诉人申健不愿意向原审第三人中渝公司支付违约金导致，被上诉人申健不愿意支付违约金的原因是房价上涨。《住宅房屋转让协议》约定支付款项虽然是三次，但是前两次支付对象为被上诉人申健，最后一次支付对象为银行，该支付行为并不属于分期买卖的构成要件，原审法院认定本案的买卖行为属于为分期买卖并解除合同是错误的。房屋确定无法办理更名手续的时间是2017年6月24日，我方认为不能更名的过错完全在于被上诉人申健，被上诉人申健违约在先故我方没有按照约定即2017年8月31日前支付尾款26万元，对此我方没有过错。26万元欠条没有经过质证不应当作为认定案件事实的证据，原审法院直接使用该证据的行为是错误的。被上诉人申健发表答辩意见：合同约定是分三笔付款，虽然最后一次的款项收款人是银行，但是不影响分期付款的事实。第二个款项没有附条件，而是附时间。解除合同是有约定的，我方解除合同也是基于约定而行使，解除条件已经成就。目前没有证据证明第三人同意更名。原审法院以法定解除权判令解除合同是正确的。原审法院关于第三人同意更名的描述是错的。录音证据我方并未同意故来源不可靠。更名手续现阶段是被法律《关于做好稳定住房价格工作的意见》禁止的。原审第三人中渝公司发表答辩意见：与我方无关。
被上诉人申健向原审法院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《住宅房屋转让协议》；2、本案的诉讼费用由被告承担。
上诉人刘兴敏向原审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告继续履行2017年2月25日与反诉原告签订的《住宅房屋转让协议》；2、确认《住宅房屋转让协议》约定的购房价款为108万元，并确认房屋更名费、过户费由反诉被告承担；3、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。
原审法院认定事实：2014年12月21日，原告与第三人中渝公司签订《商品房买卖合同》，约定原告以总价款1,084,770元购买第三人开发建设的位于贵阳市××新区××号“中渝·第一城”的A8栋2单元1层3号商品房。2014年12月22日，原告向第三人交付房款644,770元和维修基金21,695.4元，共计666,465.4元。2017年2月25日，原告（出让人、甲方）与被告（受让人、乙方）签订《住宅房屋转让协议》，约定原告将上述房屋出让给被告。《住宅房屋转让协议》第一条约定：“该住宅作价108万元人民币（以下省略人民币字样），由两笔款项构成。第一笔由乙方向甲方支付，即甲方向中渝第一城房开商支付的666,465.4元，现作价66万元出让给乙方，协议签定之日，甲方就将与中渝第一城办理购房的所有依据转给乙方，且负责向现在恒大中央公园的房开商申请办理更名手续，若发生更名费则由甲方负责。第二笔：更名后，乙方负责向恒大中央公园的房开商支付该住宅44万元的尾款。”第二条约定：付款方式为分期付款，乙方于签定协议之日支付甲方40万元，所欠尾款26万元于2017年8月31日前付清。第四条约定：若该住宅因恒大中央公园的开发商不予办理更名手续，甲方应该在确认不能办理更名手续之日起7天内退还乙方购房款。《住宅房屋转让协议》签订的当日，被告依约向原告支付房款400,000元并向原告出具金额为260,000元的欠条，且该260,000元房款至今未支付。《住宅房屋转让协议》签订后，原告向第三人提出更名申请，但因第三人要求原告支付违约金，原告拒绝支付，第三人遂不予更名。之后，原告向第三人交付违约金并于2017年11月20日向贵阳市房地产交易管理中心办理销售合同备案手续，登记购房人为原告申健，但尚未办理房屋产权证。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。关于争议房屋的总价款，原告主张争议房屋总价为110万元，被告主张为108万元。根据原、被告签订的《住宅房屋转让协议》第一条，双方约定争议房屋总价款为108万元；同时约定被告应向原告支付的房款由两部分构成：第一部分为原告已向第三人支付的666465.4元，原、被告约定将此部分作价为66万元由被告分两次支付给原告，第一次支付40万元，第二次支付26万元；第二部分为原告尚未向第三人支付的房款44万元，原、被告约定此部分将由被告直接向第三人支付，以上两部分房款总计为：66万元+44万元=110万元。原、被告对争议房屋总价款的约定前后矛盾。根据原告与第三人签订的《商品房买卖合同》，争议房屋总价款为1,084,770元，原告分三期向第三人支付：第一期644,770元，第二期150,000元，第三期290,000元。原告与被告签订《住宅房屋转让协议》时已向第三人支付购房款644,770元和维修基金21,695.4元，共计666,465.4元，尚余44万元未支付，以上数额均与原、被告在《住宅房屋转让协议》中约定的两部分房款相吻合，因此，原、被告在《住宅房屋转让协议》中约定的房屋总价款为110万元，对于被告在反诉中要求确认《住宅房屋转让协议》约定的购房价款为108万元的诉请，法院不予支持。关于《住宅房屋转让协议》应解除还是应继续履行，原、被告签订该协议后，被告依约向原告支付了40万元房款，后因原告与第三人之间产生违约金纠纷，导致暂时不能办理更名手续，故对于被告应于2017年8月31日前向原告支付的房款26万元，被告未在支付期限届满前向原告支付且至今未支付。被告称其未继续向原告交付26万元房款系向原告主张不安抗辩权。但根据各方当事人在庭审中所述，第三人实际上已通过原告的更名申请，原告与第三人之间的违约金纠纷实质上并未导致原告丧失或者可能丧失办理更名手续的能力；再者，原、告被签订的《住宅房屋转让协议》，其目的在于转让争议房屋的所有权，即使原、被告双方无法在销售合同备案登记之前的阶段与第三人处办理房屋更名手续，亦可在原告办理销售合同备案登记之后，依法定程序办理房屋过户手续。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。被告无确切证据证明原告具有以上任何一种情形而中止向原告履行付款义务，已构成违约。对于被告行使不安抗辩权之主张，法院不予采纳。《住宅房屋转让协议》中约定，被告应支付房屋总价款共计110万元，分为三期分别向原告和第三人支付：第一期40万元，被告已于2017年2月25日支付给原告；第二期26万元，被告应于2017年8月31日前向原告支付，现支付期间届满且被告并未支付该款项；第三期44万元，由被告在办理更名手续之后向第三人支付，现支付条件未满足。综上，被告未支付到期价款金额为26万元，已超过全部价款的五分之一。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百六十七条第一款：分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。故对原告解除原、被告签订的《住宅房屋转让协议》的诉讼请求，法院予以支持；对于反诉原告要求反诉被告继续履行该协议并承担房屋更名费、过户费的诉讼请求，法院不予支持。对于《住宅房屋转让协议》解除后，被告已向原告交付的购房款400,000元以及被告因尚未支付的购房款而向原告出具的所载金额为260,000元的欠条，因被告在反诉中未诉请原告予以返还，故法院对此不予处理，被告可凭《住宅房屋转让协议》、付款凭证等证据与原告协商返还购房款及欠条事宜或依法主张权利；法院虽不在本案中予以处理，但仍建议原、被告双方主动协商，原告及时向被告返还其已付款项以及欠款凭据，以期各方当事人平和协商、解决纠纷、减少诉累。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第一百六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）申健与被告（反诉原告）刘兴敏于2017年2月25日签订的《住宅房屋转让协议》；二、驳回被告（反诉原告）刘兴敏反诉请求。案件本诉受理费100元（原告预交），由被告刘兴敏负担；反诉受理费100元，财产保全费5,000元，合计5,100元，由被告（反诉原告）刘兴敏负担。
二审庭审过程中，上诉人刘兴敏申请证人出庭。证人程某到庭称述：我是原审第三人中渝公司销售后台，2017年6月上诉人刘兴敏与被上诉人申健到公司处申请更名，20176月16号申请更名手续通过。我按照流程要求于当天通知被上诉人申健来房开处办理手续，当时告知更名必须付清尾款及违约金，逾期不办理就作废，期限是3天后来延期一周。期限的最后一天上诉人刘兴敏与被上诉人申健来现场办理，由于就逾期违约金谁付没有达成一致意见，故没有完成更名手续。违约金产生的原因是被上诉人申健逾期缴纳房款。上诉人刘兴敏发表质证意见：认可证人证言。被上诉人申健发表质证意见：证人不具备证人资格，她所陈述的是职务行为应当由原审第三人中渝公司确认。即使情况真实也不能改变没有办理更名的事实。我方只是承担申请办理更名的义务，至于是否更名成功不是我方能够决定的。原审第三人中渝公司发表质证意见：对证人证言无异议，认可。更名审批是2017年6月16日审批通过。当事人在2017年8月19日支付了44万元尾款，目前没有查到违约金缴纳记录。现在该房屋已经办理备案登记，无法更名。其他查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为：上诉人刘兴敏是否有权要求继续履行《住宅房屋转让协议》、过户房产。当事人通过意思表示外化从事民事行为，意思表示外化的表现形式可分为口头形式和书面形式：前者指以对话的形式所进行的意思表示。“对话”的外延包括电话交谈、托人带口信、当众宣布自己的意思等，口头形式的民事行为，是不要式的民事行为，具有简便迅速的优点，但同时由于缺乏客观记载，一旦发生纠纷，日后难以取证，因此，大多适用于及时清结或标的数额小的交易；后者指用文字形式所进行的意思表示。合同书以及任何记载当事人权利、义务内容的文件，都属书面形式。合同法第11条规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”书面形式可以促使当事人深思熟虑后才实施法律行为，使权利义务关系明确化，并可保存证据，有助于预防和处理争议。书面形式是要式民事行为的一种形式，是否采用由法律或行政法规规定，主要适用于履行期限较长、交易规则复杂、标的数额较大的交易行为。故在当事人因从事民事合同签订的合同是探求当事人的真实意思的重要依据，合同的权利义务应当根据当事人在合同中真实意思表示确定。本案中，上诉人刘兴敏与被上诉人申健签订的《住宅房屋转让协议》主合同目的为“通过办理更名手续的方式过户房产”，根据原审查明的情况显示涉案房产已经于2017年11月20日办理备案登记，已经不具备办理更名房产的可能性，且协议亦约定“第三人中渝公司不予办理更名手续，甲方（被上诉人申健）应当退还乙方（刘兴敏）购房款”。故原审法院认定《住宅房屋转让协议》解除并无不当，本案是否为分期付款合同均不影响合同解除的法律评价。上诉人刘兴敏认为第三人中渝公司不予办理更名手续的原因在于被上诉人申健故意不缴纳违约金所致。合同责任的依据在于有无协议约定，至于当事人行为动机、主观意识不是评价其是否承担合同责任的法律要件。虽然通过过户手续亦可以达到拥有房产的目的，但是该方法与《住宅房屋转让协议》约定的“通过更名方式取得房产”的方法大相径庭，在双方没有达成新的合意之前，不宜直接判令过户。合同解除时一方存在过错的守约方可以向违约方主张赔偿责任，上诉人刘兴敏可以另案处理该问题。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由刘兴敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗晓珊
审 判 员 田 勇
审 判 员 余 鑫
二〇一八年六月六日
法官助理 程 奕
书 记 员 黄 倩