江苏省淮安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)苏08执异8号
案外人：大洋泊车股份有限公司，住所地山东省潍坊市潍城区拥军路3777号。
法定代表人：李祥啓，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马敬，山东国宗律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孟凡绅，山东国宗律师事务所律师。
原告（反诉被告）：百盛联合建设集团有限公司，住所地温州市龙湾区状元镇机场大道1785号。
法定代表人：陈崇恩，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：耿志强，江苏甘露律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林太龙，江苏甘露律师事务所律师。
被告（反诉原告）淮安市世邦房地产开发有限公司，住所地淮安市淮阴区帝景豪庭G3幢105室。
法定代表人：项志光，该公司董事长。
本院在审理百盛联合建设集团有限公司（以下简称百盛公司）与淮安市世邦房地产开发有限公司（以下简称世邦公司）建设工程施工合同纠纷一案中，于2015年1月20日查封被告世邦公司位于淮安市淮阴区帝景豪庭小区部分房地产，其中含帝景豪庭小区G1幢2501室房屋。案外人大洋泊车股份有限公司（以下至裁定主文前简称大洋公司）于2017年1月11日对本院查封淮安市淮阴区帝景豪庭小区G1幢2501室房屋提出异议，要求解除对该房屋的查封。本院于同日立案后组成合议庭进行审查，现已审查终结。
大洋公司提出异议称：一、帝景豪庭小区G1幢2501室的所有权归异议人。异议人与世邦公司于2012年6月15日签订《机械式停车设备销售安装合同》，合同约定，世邦公司向异议人采购机械式停车设备68个，合同总额为175万元。合同所涉及的68个车位均已验收合格，并交付使用。经结算，世邦公司尚欠异议人工程款61.25万元。2014年10月21日，双方签订协议，世邦公司将帝景豪庭小区G1幢2501室房屋抵给异议人，抵剩余工程款61.25万元，房屋产权归异议人所有。该协议经双方签字盖章认可，内容系双方真实意思表示，且协议的条款没有违反国家强制性或禁止性规定，该协议真实、合法、有效，该房屋产权应归异议人。二、在查封之前异议人已合法占有该不动产。法院查封该房屋前，异议人早已入住。在上述协议签订后，异议人就已装修入住该房屋，贵院查封时间晚于该协议的签订时间。三、该房屋非因异议人自身原因未办理过户登记。该小区房屋由世邦公司分批、统一办理过户登记，并不会为单个房屋办理过户登记，在贵院查封之前，该房屋并未在统一办理之列，且上述协议已约定由世邦公司负责办理产权的全部事宜，因此，导致该房屋未办理过户登记并非异议人自身原因造成。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，异议的情形完全符合最高人民法院的上述规定。根据上述事实及规定，贵院对帝景豪庭小区G1幢2501室房屋的查封是错误的，损害了异议人的合法权益，请求解除对该房屋的查封。
原告百盛公司答辩称：1.大洋公司在提出异议时不能提交完整的证据材料，原告申请查封该房屋符合法律规定。2.以房抵款的行为本质上是一个商品房买卖合同，而本案中，大洋公司不能提交其与世邦公司签订的商品房买卖合同的证据。而从其提交的以房抵款协议来看，其与世邦公司形成的意思是帝景豪庭小区G1幢2501室房屋的销售款用于抵设备销售款。3.物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，大洋公司认为其对帝景豪庭小区G1幢2501室房屋享有所有权没有法律依据。4.帝景豪庭小区G1幢房屋属于商品房，依法可以签订正式的商品房销售合同，但在本案中，大洋公司并不能提交相应的在住建部门备案的正式销售合同。因此，其存在过错。综上，大洋公司执行异议应当予以驳回。
本院查明，本院在审理百盛公司诉世邦公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2015年1月14日作出（2015）淮中民初字第0014号民事裁定书，冻结被告世邦公司银行存款1500万元，或查封、扣押其等值财产。1月20日，本院向淮安市淮阴区住建局发出民事裁定书和协助执行通知书，查封被告世邦公司位于淮安市淮阴区帝景豪庭小区部分房地产，其中含帝景豪庭小区G1幢2501室房屋。2015年12月29日，本院作出（2015）淮中民初字第0014号民事判决书，判决主文为：一、被告世邦公司于本判决生效后七日内给付原告百盛公司工程进度款8272600元、违约金2005847.70元；二、驳回原告百盛公司其他诉讼请求；三、驳回反诉原告世邦公司反诉请求。该案江苏省高级人民法院正在二审中。2017年1月19日，本院对帝景豪庭小区G1幢2501室房屋进行了续封。
另查明，2012年6月15日，世邦公司与潍坊大洋自动泊车设备有限公司签订《机械式停车设备销售安装合同》，合同约定世邦公司向潍坊大洋自动泊车设备有限公司采购机械式停车设备68个，合同总额为175万元。后潍坊大洋自动泊车设备有限公司为世邦公司安装了68个车位，并于2013年12月17日验收合格，交付使用。2014年8月19日，潍坊大洋自动泊车设备有限公司更名为大洋泊车股份有限公司。同年10月21日，世邦公司（甲方）与大洋公司（乙方）签订协议，约定：1.根据甲乙双方于2012年6月15日签订的，由甲方开发的帝景豪庭小区G1、G2幢机械式停车设备销售安装合同，合同总额为175万元整。现世邦公司已付总工程款65%计113.75万元整，剩余总工程款的35%未付计61.25万元整。2.现双方友好协商，甲方将帝景豪庭小区G1幢2501室房屋（面积为129.29平方米）抵给大洋公司，抵未付的剩余工程款61.25万元，房屋产权归乙方所有。乙方后期出售该房屋，甲方负责办理购房人产权全部事宜。本协议经双方签订后，甲方所欠乙方工程款全部结清，甲方不欠乙方任何工程款。同日，世邦公司将抵债的房屋交给大洋公司指定的接收人万玉兵。
再查明，世邦公司未与大洋公司签订商品房买卖合同、未向大洋公司出具购房款发票,异议人亦未向税务机关缴纳契税。被告世邦公司将帝景豪庭小区G1幢2501室房屋抵给异议人未办理房屋权属初始登记、商品房预售合同登记备案权及商品房预告登记备案手续。
本院认为，本案争议焦点为：案外人大洋公司对本案查封的帝景豪庭小区G1幢2501室房屋所提异议能否排除执行。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。第四十五条第二款规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。本案中，异议人大洋公司虽然与被告世邦公司签订了以房抵债协议，但双方未按法律规定签订商品房买卖合同，并办理登记备案手续，抵债房屋在住建部门仍登记为未出售房屋，本院查封淮安市淮阴区帝景豪庭小区G1幢2501室房屋符合法律规定。
《异议复议规定》）第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，由于案外人大洋公司并未与房地产开发商世邦公司签订商品房买卖合同，亦未要求世邦公司开具发票，并缴纳契税，依法不具备办理过户的条件，对此,异议人明显存在过错，其异议不符合《异议复议规定》第二十八条第（一）、（四）项的规定，不能排除本院对帝景豪庭小区G1幢2501室房屋的执行，其异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下:
驳回案外人大洋泊车股份有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审判长 董国华
审判员 钱晓明
审判员 徐海波
二〇一七年一月二十三日
书记员 庄 行