北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京0111民初11330号
原告：尹婧伊，女，1990年3月27日出生。
委托诉讼代理人：许鹤秋，女，1965年9月10日出生。
委托诉讼代理人：丁弘，北京盛景律师事务所律师。
被告：景增福，男，1948年1月28日出生。
委托诉讼代理人：景涛，男，1977年8月18日出生。
委托诉讼代理人：张健，北京化友律师事务所律师。
第三人：北京华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号D-097。
法定代表人：吴平，董事长。
委托诉讼代理人：解建虎，男，1973年4月20日出生。
委托诉讼代理人：张毅然，女，1983年9月9日出生。
原告尹婧伊与被告景增福、第三人北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称华熙房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹婧伊之委托诉讼代理人许鹤秋、丁弘，被告景增福之委托诉讼代理人张健，第三人华熙房地产公司之委托诉讼代理人解建虎、张毅然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告尹婧伊向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年2月27日签订的《存量房屋买卖合同》；2.被告返还原告已支付的定金200000元、代为缴纳的超标补差款244714元、已经支付的中介费等65140元（其中，住宅买卖经纪服务费63140元，房屋登记服务费2000元）、房屋评估费3600元；3.被告支付原告违约金287000元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月27日，经第三人居间，原、被告签订编号为某某号的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：原告购买被告所有的房山区某某室。房屋成交价格为2870000元；原告应交纳购房定金200000元，并于产权过户前24小时内向被告交纳购房首付款1670000元，余款拟申请公积金贷款。原告并应支付其他相关费用。合同签订后，若被告未按合同约定的交房期限交房、迟延不配合原告办理手续的（含贷款、过户等手续），或其他违约行为导致交易不能进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，被告应按总房价款的万分之五向原告支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，原告有权单方解除合同，被告应按总房价款的10%向原告支付违约金，被告应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将原告的已付款项及违约金支付给原告，期间产生的所有费用由被告承担，被告承担居间服务费。合同签订当日原告向被告支付购房定金200000元，后按约和被告及被告妻子吕某办理了上市申请，代被告支付了超标款244714元，通过了房源审核及原告的购房资质审核。期间，花费经纪服务费等65140元，房屋评估费3600元。在通知被告共同去办理网签及贷款时被明确拒绝，后第三人于5月18日向被告寄交了《告知书》，被告仍未回音且超过了15日。现被告迟延不配合原告办理手续超过15日，被告的行为构成根本违约。按合同约定原告有权解除合同，被告应按总房价款的10%向原告支付违约金，并承担居间服务费。故诉至法院，请求法院依法判决。
被告景增福辩称：不同意原告的诉讼请求。原告所说的被告违约行为并不存在，原告称5月8日向被告提交了告知书，但被告没有收到。由于有些问题被告不掌握，在未明确前，被告有权行使不安抗辩权，拒绝继续履行合同。据中介通知，5月6日房源核验完毕，5个工作日内进行贷款，中介只是中间约过一次，因为被告身体原因没有到场，后来约没有约上，然后原告就起诉了。在此之前，中介亦多次表示原告系卖房后买房，因政策变化，其第一套房子买卖要延长，原告的首付款需要延期支付等，故被告怀疑原告没有履行能力，要求法院调证核实原告交纳首付款和贷款的能力。原告于2017年2月6日离婚，根据中国人民银行营业管理部等四部门于2017年3月24日发布的银管发【2017】某某号文件规定，原告因在一年内离婚需按照二套房贷政策执行，公积金贷款最高额度为80万元，已经不可能按照合同约定办理并取得120万元的公积金贷款了，也无法通过商贷或者组合贷增加贷款金额。因此，原告的履行能力出现重大变化，在此情况下，被告有权行使不安抗辩权，在就增加的首付款支付方式达成一致意见之前拒绝进行网签。另，合同并未约定办理网签的时间和条件，被告认为网签是过户的前提条件，原告主张其为办理贷款的前提条件没有法律依据；尽管被告的儿子曾因二手房调控政策问题提出解除合同，但因双方并未达成一致意见，故不发生解除合同的效力；被告可以接受在原告共管187万元（扣除已支付的定金20万元）首付款的情况下，配合原告办理网签及公积金贷款继续履行合同。此外，原告坚持解除合同的话，我们同意解除合同，也同意返还定金和超标款，中介费由原告自行承担。不同意给付对方违约金，因为没有给对方造成任何损失，并且约定的违约金标准过高，要求降低。
第三人华熙房地产公司述称：合同的解除或履行主要在于原、被告双方，对于原告的第一项诉讼请求，我公司遵从法院判决；原告的其余诉讼请求，与我公司无关，不发表意见。
本院经审理认定事实如下：2017年2月27日，景增福（甲方，出卖人）、尹婧伊（乙方，买受人）与华熙房地产公司（丙方，居间方）签订了《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：019149），合同约定：出卖人房屋坐落为北京市房山区某某号（以下简称涉诉房屋），建筑面积为108.13平方米，房屋产权证号为：京房权证房私字第某某号。该房屋性质为已购公有住房，房屋未设定抵押、未进行出租。合同第三条关于成交价格、付款方式约定：经买卖双方协商一致，涉诉房屋成交价格为2870000元。买受人向出卖人支付200000元作为购房定金。在买、卖双方协商一致的情况下，定金由甲方暂时提存，该定金用于冲抵购房款，多退少补。买受人采取市管公积金贷款的方式付款。买受人于产权过户前24小时内向出卖人交纳购房首付款1670000元，买受人拟申请公积金贷款1200000元。买卖双方协商一致，上市证明批复后、房屋核验及购房资格审核通过后五日内双方办理该房产的贷款手续。第六条关于居间方的居间服务费、房屋登记服务费约定：居间方接受买、卖双方的委托完成以下工作：1.提供房源信息、交易机会和订约媒介服务，撮合买、卖双方签订《存量房屋买卖合同》并保管其中一份；2.代为保管买受人所付购房定金及相关费用，直至交易完毕；3.代为保管出卖人房屋产权证及原购房协议，作为办理过户之用；4.指定担保公司办理该房产的贷款及过户事宜；5.监督、协调买、卖双方履行《存量房屋买卖合同》中约定的义务；6.协助买、卖双方办理房屋交验事宜；7.买、卖双方收到居间方出具的文件、单据、凭证，应盖有居间方公司印章，否则无效。买受人应向居间方支付的费用：房价款2.2%的居间服务费即63140元；房屋登记服务费2000元。以上费用的支付时间为《存量房屋买卖合同》签订之日，居间服务费不含房屋登记服务费；买受人应向有关部门支付的费用：产权过户产生的所有税费及贷款费用、土地出让金、标准价差额、超标款及评估费。第七条关于房屋的交付约定：出卖人应当在过户当日将该房屋交付给买受人。第八条关于违约责任约定：（一）合同签订后，若出卖人未按照本合同第七条约定的交房期限交房、迟延不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其他违约行为导致交易不能进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天的，买受人有权单方解除合同，出卖人应按总房价的10%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费。（二）合同签订后，若买受人未按照本合同第三条约定的时间付款、迟延不配合出卖人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其他违约行为导致交易不能进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，买受人应按总房价款的万分之五向出卖人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天的，出卖人有权单方解除合同，买受人应按总房价的10%向出卖人支付违约金，买受人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将违约金支付给出卖人，届时出卖人将买受人的已付款项（不计利息）返还给买受人，期间产生的所有费用由买受人承担，买受人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费。第九条关于权属转移登记约定：当事人双方同意，公积金管理中心通知批复后5日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续。第十一条其他约定：买受人应于本合同签订后10日内向居间方提供真实有效的购房资格审核材料；出卖人应于上市证明批复后3日内向居间方提供真实有效的存量房房源核验资料。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由买受人缴纳；若出卖人出售的为已购公房，出卖人的原产权单位需要补交费用的，该费用由买受人缴纳。双方在第十六条补充协议约定：1.甲方承诺此房为家庭唯一住房，如产生个税由甲方承担；2.甲方承诺夫妻双方未享受过其他福利分房，如有其他福利分房产生的超标款由甲方承担；3.此合同签订后十五日内，甲方向某某公司房产办办理上市申请手续；4.乙方接到公积金管理中心通知面签五日内办理面签手续。景增福、尹婧伊及华熙房地产公司分别在该合同上签名、捺印或盖章。
上述合同签订后，双方开始依约履行合同。2017年2月27日，尹婧伊向景增福交纳购房定金200000元。2017年3月2日，尹婧伊以景增福的名义向北京某某房地产经纪有限公司交纳涉诉房屋评估费3600元。2017年3月8日，景增福（甲方）与尹婧伊（乙方）签订《补充协议》，约定：1.乙方于2017年7月10日之前向甲方支付部分购房首付款一百万元。如乙方不能在2017年7月10日前向甲方支付一百万元首付款则视为乙方违约，按主合同约定违约条款承担违约责任；2.甲方在收到全部房款后三日内交房；3.甲、乙双方同意于2017年8月1日之前办理此房产过户手续；4.此补充协议一式三份，与主合同具有同等法律效力。2017年4月11日，某某化工有限公司（以下简称某某公司）行政管理部出具《已购公有住房上市出售确认书》，表示该房屋属于超标房，超标已做处理，在同等价格条件下，同意放弃优先购买权，出售给尹婧伊。在该确认书出具前，尹婧伊以景增福的名义向某某公司缴纳超标房款244713元，某某公司于2017年4月19日开具超标房款发票。2017年4月28日，尹婧伊在京购房资格初步核验通过。同日，景增福的儿子景涛以景增福因政策影响无法再买房屋为由，以微信的方式通知华熙房地产公司工作人员赵某，景增福不再继续履行房屋买卖合同。2017年5月4日，涉诉房屋通过存量房房源核验。2017年5月6日，华熙房地产公司工作人员申某通过手机短信的方式通知景增福的儿子景涛，要求景增福于2017年5月8日上午10：00携带相关材料前往华熙房地产公司办理贷款、网签手续，但景涛称其未收到该短信通知。2017年5月8日，景增福未按约定到场办理相关手续；当日，华熙房地产公司向景增福邮寄《告知书》一份，通知其按照合同约定与尹婧伊共同办理网签及贷款手续。根据快递单号查询结果，该邮件已于2017年5月9日签收，但景增福称其未收到邮件。2017年5月31日，尹婧伊向华熙房地产公司交纳居间服务费63140元、房屋登记服务费2000元。2017年6月1日，尹婧伊将景增福诉至本院。
另查，尹婧伊与案外人张某于2017年2月6日登记离婚。经法庭向北京市房山区公积金管理中心贷款业务部核实，2017年3月24日出台的北京房贷新政中关于“对离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策”适用于2017年3月24日之后离婚的房贷申请人。另，经法庭向华熙房地产公司询问，双方如果解除合同，房屋登记服务费2000元可退还尹婧伊，居间服务费不予退还。
上述事实，有《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、收条、收据、离婚证、《补充协议》、房屋所有权证、已购公有住房上市出售确认书、发票、存量房房源核验信息表、购房资格核验结果、告知书、邮件回执、邮件查询结果、短信记录、微信记录、工作笔录以及双方当事人的陈述等证据在案佐证，以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应按照约定全面履行合同权利和义务。本案中，原、被告与第三人签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应依约履行。
关于原告主张解除双方签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》一节，根据原、被告双方在合同第八条关于违约责任的约定，若出卖人迟延不配合买受人办理贷款、过户等手续导致交易不能进行的，逾期超过15天的，买受人有权单方解除合同。本案中，原、被告双方在合同中约定，自上市证明批复后、房屋核验及购房资格审核通过后五日内办理涉诉房屋的贷款手续。故第三人于2017年5月6日短信通知被告其需于2017年5月8日办理贷款、网签等手续，但被告以微信的方式通知第三人不再继续履行房屋买卖合同在前，后自接到短信通知后一直未配合原告办理贷款、网签等手续，导致交易不能进行，且截至原告起诉之日，逾期已超过15天，被告的上述行为已经构成根本违约，原告有权行使合同解除权。故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。被告关于原告或因政策原因，无法按约履行合同的答辩意见，并无事实根据，不能构成其拒绝履行合同的合理事由，对其该项答辩意见，本院不予采信。
关于原告主张被告返还定金并赔偿费用损失一节，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因被告的违约行为导致合同解除，被告理应按照合同约定承担相应的违约责任。关于定金部分，合同解除后，被告丧失继续占有定金的依据，故应将收取的200000元定金返还原告。关于费用损失部分，根据原、被告双方在合同第八条关于违约责任的约定，因出卖人根本违约导致合同解除的，合同履行期间产生的所有费用由出卖人承担。其中，原告缴纳的超标房款、房屋评估费均系原告为履行合同所支出的合理费用，属于原告的合理损失，被告应当予以赔偿。原告主张其缴纳的超标房款金额为244714元，与超标款发票不符，本院依法确认超标款的金额为244713元；房屋评估费，本院依据相关票据确认为3600元。关于居间服务费，原告已经实际交纳，根据双方合同约定，因出卖人根本违约导致合同解除的，由出卖人向居间方交纳居间服务费，故原告要求被告赔偿居间服务费损失63140元，合法有据。关于房屋登记服务费2000元，因可以退还，不属于原告的损失范围。综上，对原告要求被告返还定金200000元、赔偿超标房款244713元、房屋评估费3600元、居间服务费63140元的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告赔偿房屋登记服务费的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张被告支付违约金一节，本院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。根据原、被告双方在合同第八条关于违约责任的约定，因出卖人根本违约导致合同解除的，出卖人需按照总房价款的10%向买受人支付违约金。鉴于原、被告双方均未申请对涉诉房屋的市场现值进行评估，本院以类似房屋市场价值及北京市房地产市场行情为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及原告的部分损失所获赔偿等因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法将被告应支付的违约金数额酌减为20万元，对原告合理的违约金部分，本院予以支持；过高的违约金部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告尹婧伊、被告景增福与第三人北京华熙房地产经纪有限公司于二○一七年二月二十七日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：某某号）；
二、被告景增福于本判决生效后七日内返还原告尹婧伊购房定金二十万元；
三、被告景增福于本判决生效后七日内赔偿原告尹婧伊超标房款二十四万四千七百一十三元、房屋评估费三千六百元、居间服务费六万三千一百四十元；
四、被告景增福于本判决生效后七日内赔偿原告尹婧伊违约金二十万元；
五、驳回原告尹婧伊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万四千八百八十元，由被告景增福负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 万 青
二〇一七年十一月三十日
书记员 徐子焱