广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终10513号
上诉人（原审被告）：广州xx房地产有限公司，住所地广东省广州市增城区。
法定代表人：林科，董事长。
委托诉讼代理人：罗学源，广东增泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟培敏，广东增泰律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：朱xx，住广东省广州市增城区。
被上诉人（原审原告）：刘xx，住广东省广州市萝岗区。
上列被上诉人共同委托诉讼代理人：祝恬，广东德比律师事务所律师。
上诉人广州xx房地产有限公司（以下简称xx公司）因与被上诉人朱xx、刘xx商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第1277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
xx公司上诉请求：一、撤销原审判决，驳回朱xx、刘xx的诉讼请求；二、本案诉讼费用由朱xx、刘xx负担。事实和理由：一、xx公司按照规划平面图进行建设是完全正确的，没有过错，相反，如果xx公司未按规划图施工，将带来严重的法律后果。二、xx公司虽然是房地产开发企业，但对于行政机关的图纸与文件，没有专业能力及时发现不妥之处。三、如何理解“非因甲方原因导致逾期出证”。字面上理解，“非因甲方原因”就是“不是因为甲方的原因，而是由于第三人或者其他的原因”。本案中，国土部门绘制的国土证红某与规划部门出的规划平面图不同，可以肯定不是国土部门的问题，就是规划部门的问题。原审判决一方面认可两个行政机关的图纸有不妥之处，说明是行政机关的问题导致逾期办证，不是xx公司的原因，但另一方面又认为是属于甲方原��导致逾期出证，自相矛盾。四、xx公司没有义务告知朱xx、刘xx国土证红某与规划平面图不一致的事实。xx公司于2012年7月24日房管局下发《整改通知书》后才得知两图不一致的事实。开发商在开发过程中会有许多情况与购买业主有关系，难道开发商应将每个情况均告知业主？消费关系中消费者才有知情权，而房屋买卖并非消费关系，不受《消费者权益保护法》约束，双方只是合同关系。《房地产管理法》及其他法律法规均没有规定该事情必须告知业主。合同也没有约定需要将该事实告知业主。况且本身是政府的过错，xx公司完全有理由认为政府很快就能纠正。所以．原审判决将此作为不属于“非因甲方原因导致逾期出证”的依据，不能成立。
朱xx、刘xx答辩称：原审法院认定事实正确，请求予以维持。一、国土证红某最初取得时间是2014年，2016年7月25日对原��某是否修改和作废与本案不存在联系，只能证明xx公司为了弥补逾期办证所作出的相关努力，不能免除xx公司办证时间延长所导致的违约责任。二、国土证红某最初取得时间是2014年，xx公司作为开发商，根据红某到规划部门进行报建，是其自身的责任。
朱xx、刘xx于2015年7月30日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、xx公司依《广州市商品房买卖合同》（预售）支付迟延办理房屋产权证违约金37065.04元（自逾期之日2014年2月23日的次日起计算至朱xx、刘xx实际取得《房地产权证》之日止，违约金=房屋总价款783616元×延迟办理天数×0.01%，迟延办理天数为2014年2月24日至2015年6月11日，共计473天）；二、本案的全部诉讼费由xx公司承担。
原审法院认定事实：2012年7月24日，原增城市国土资源和房屋管理局荔城房管分局发出《整改通知书》，记载“委托测量单位广州xx房地产有限公司，房屋地址荔城街荔景大道北88号（4、5、6、10、11、14、15、18、19幢），整改事项因房屋超出国土证附图红线范围，现通知委托测量单位进行国土证整改，待整改完毕我分局方出具房屋实测报告”。
2012年12月5日，朱xx、刘xx向某公司缴交了新天美地花园五幢404房办证税费13568元，由xx公司出具《收款收据》给朱xx、刘xx收执。
2012年12月6日，朱xx、刘xx（乙方）与xx公司（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及（含附件七合同补充协议），该合同约定乙方向甲方购买位于广州市增城区荔城街荔景大道北88号5幢（5幢）404房的房屋，房屋价款为783616元；同时约定甲方应当在2013年6月30日前将房屋交付乙方使用。上述合同第二十一条约定“双方同意选择以下第1种方式为乙方办理《房地产权证》：1.甲乙双方共同办理甲乙双���应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。……。”第二十二条约定“1.甲乙双方共同办理产权登记的如因甲方未履相关义务造成甲乙双方不能按本合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期时间达到120日的，乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同。……。”另，附件七合同补充协议，第二十四条约定“《广州市商品房买卖合同》第二十一条变更为“甲乙双方一致同意选择以下方式办理产权登记，1、甲方应在该商品房实际交付之日起350日内向产权登记机关为乙方办妥产权登记。2、甲方协助乙方办理产权证，非因甲方原因导致逾期出证的，甲方不承担任何责任。”第二十五条约定“《广州市商品房买卖合同》第二十二条变更为“因甲方原因未能在合同约定时间内为乙方办妥产权登记的，乙方同意不退房，甲方应自逾期之日起的次日每日按乙方已付房价款的0.01%向乙方支付违约金。如因甲方原因造成延期办证，甲方承担违约赔偿责任总金额最高不超过乙方已付房价款的3%。”第三十一条约定“本补充协议经甲乙方协商一致后达成，是对《广州市商品房买卖合同》的修改和补充，并非甲方提供的格式合同……。”。
另查明，原增城市荔城房管分局出具《收退件证明》，记载“广州xx房地产有限公司于2012年7月4日向我分局提交申请办理荔城街荔景大道北88号（4、5、6、10、11、14、15、18、19幢）房产测绘资料，因其房屋超出国土证附图红线范围，我分局于2012年7月24日向其发出《收退整改通知书》。后经过协调，广州xx房地产��限公司于2014年9月5日重新提交申请办理房产测绘资料，我分局于2014年11月18日为该公司办理了房产测绘，该公司于2015年1月28日向我分局提交了转移登记资料，我分局已为上述的房产办理转移房产登记。兹证明广州xx房地产有限公司上述的房产办理房产证延迟的原因是规划图与国土证红线范围不一致。特此证明”。
2014年7月7日，xx公司发出《通知》，载明“新天美地花园三期业主，因将办理三期（第4、5、6、10、11、14、15、18、19幢）物业的房地产权证，……”。
2015年4月2日，广州增城地税荔城税务分局出具《税收缴款书》，载明“纳税人名称朱xx、刘xx，税种契税，品目名称住房买卖，实缴金额11754.24元”。
庭审中：一、朱xx、刘xx与xx公司确认以下事实，1、朱xx、刘xx于2013年3月31日前付清了全部房款783616元给xx公司，2、朱xx、刘xx于2013年3月10日办理了涉案房屋收楼手续，3、xx公司于2015年5月6日为朱xx、刘xx办妥涉案房屋的产权登记，并于2015年6月11日交付房地产权证书给朱xx、刘xx。二、朱xx、刘xx出示《通知》拟证明xx公司迟延办理产权证，xx公司质证认为为缓解业主的情绪而发出的《通知》，xx公司一直与房管部门、规划部门协调，并不是不协助办证。
原审法院认为，本案的争议焦点之一为朱xx、刘xx与xx公司签订《附件七合同补充协议》是否格式合同及xx公司承担违约赔偿责任总金额最高不超过朱xx、刘xx已付房价款的3%能否调整。依据双方签订《附件七合同补充协议》第三十一条明确约定该协议是双方协商一致，并非xx公司提供的格式合同，为此朱xx、刘xx主张《附件七合同补充协议》是格式合同，原审法院不予采纳。对于朱xx、刘xx认为《附件七合同补充协议》约定的逾期办证违约金过低，显失公平，主张要求调整，因《附件七合同补充协议》是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，为此，朱xx、刘xx主张逾期办证违约金过低要求调整是没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。原审法院认为朱xx、刘xx与xx公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件七合同补充协议）系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效。双方当事人应按照合同约定履行各自义务。
本案的争议焦点之二为xx公司是否需承担逾期办证的违约责任。依据附件七合同补充协议第二十四条的约定已对《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条“双方共同办理”约定作出了变更，即变更为朱xx、刘xx委托xx公司办理房地产权证，xx公司应在该商品房实际交付之日起350日内向产权登记机关为朱xx、刘xx办妥产权登记。上述��间应是确定的、不可变的，除非出现非因xx公司原因导致逾期出证的情形。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”。xx公司在2013年3月10日已将涉案房屋交付给朱xx、刘xx，为此xx公司应积极履行办证义务，在合同规定的期限内办妥产权登记并将房地产权证交付给朱xx、刘xx。xx公司提出已向房管部门递交了办证资料，履行了协助义务，房管部门是因规划图与国土证红线范围不一致而退件，并不是xx公司原因导致，不应承担违约责任进行抗辩。xx公司作为房地产开发商，对房地产的有关政策规定应予了解，在开发前应谨慎审阅行政机关作出的相应审批文件，及时发现不妥之处，以便积极处理影响建设、销售等事宜。另签订涉案合同之前xx公司就收到原增城市国土资源和房屋管理局荔城房管分局发出的《整改通知书》，xx公司明知整改原因会出现逾期办证的风险，但仍与朱xx、刘xx签订合同并约定办证期间。xx公司的上述抗辩不属于合同补充协议约定的“甲方协助乙方办理产权证，非因甲方原因导致逾期出证的，甲方不承担任何责任。”的情形，原审法院不予采纳。因此，xx公司应按合同约定承担违约责任。朱xx、刘xx主张xx公司违反约定逾期办证的事实成立，原审法院予以确认。根据合同约定，xx公司应在涉案房屋交付后的350日内向产权登记机关为朱xx、刘xx办妥产权登记，在庭审时，朱xx、刘xx主张办证时间从2013年3月11日起计算不违反合同约定。经核算从2013年3月11日起计350日的时间应计至2014年2月23日止。对此，xx公司在2014年2月23日前应办妥涉案房屋的房地产权证并交付给朱xx、刘xx。朱xx、刘xx主张违约金从逾期之日的次日计至实际取得《房地产权证》之日止，不违反合同约定，原审法院予以准许。根据合同约定，xx公司以该商品房的总价款783616元，每日按0.01%的标准，从2014年2月24起计算至2015年6月11日止违约金为37065.04元（783616元×0.01%×473天），鉴于合同约定违约金总金额最高不超过23508.48元（783616元×3%），故对于朱xx、刘xx要求xx公司支付违约金超过23508.48元的部分，于法无据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民���和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，原审法院于2016年4月22日作出判决：一、被告广州xx房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱xx、刘xx支付违约金23508.48元；二、驳回原告朱xx、刘xx的其他诉讼请求。案件受理费730元，由原告朱xx、刘xx负担260元，被告广州xx房地产有限公司负担470元。
本院二审期间，xx公司提交下列证据：
1.广州xx房地产有限公司用地图，拟证明增城市国土部门为xx公司开发地块出具的用地图（最初的线红图），即房地产权证上的红某，该图只能显示大概位置，无法精确识别具体位置。2.增城市土地利用总体规划图，拟证明增城市国土部门2016年7月25日对xx公司已经开发完毕的楼盘重新进行测量，对原来的红某进行了修改。3.旧红某与新红某对比图。4.《证明》，拟证明增城市国土部门下属的测绘与办证业务部门均认可原来的旧红某作废，以新宗地红某为准。
朱xx、刘xx发表意见称：对总体规划图的真实性、合法性无异议，但是否进行了修改与xx公司是否应承担延期办证的违约责任不具有关联性。行政部门导致延期办证是xx公司与该部门之间的关系，不应对抗合同相对方。对旧红某与新红某的对比图的真实性、合法性无异议，关联性不予认可。对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，系基于买卖合同关系的违约之诉，应适用合同相对性原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法��规定或者按照约定解决”。因此，合同补充协议约定的“甲方协助乙方办理产权证，非因甲方原因导致逾期出证的，甲方不承担任何责任”应当仅就合同相对方之间而言。xx公司以行政部门的原因为由上诉主张免除逾期办证违约责任，理据不足，本院不予支持。
xx公司二审提交的证据无碍本案处理，本院不予采纳。
综上所述，xx公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费388元，由上诉人广州xx房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 李 静
审判员 郑怀勇
二〇一六年十月十四日
书记员 李宪琼
黄妙丽