内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)内29民终294号
上诉人（原审被告）唐静，女，1985年11月1日出生，汉族，个体经营者，现住内蒙古自治区阿拉善左旗。
委托诉讼代理人郝君，内蒙古睿华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李琼毓，女，1984年4月27日出生，汉族，个体经营者，现住内蒙古自治区阿拉善左旗。
委托诉讼代理人杨世杰，内蒙古君缘律师事务所律师。
上诉人唐静因与被上诉人李琼毓房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2016）内2921民初116号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年8月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人唐静的委托诉讼代理人郝君、被上诉人李琼毓的委托诉讼代理人杨世杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
唐静上诉请求：1、请求二审法院依法撤销阿左旗法院作出的（2016）内2921民初116号民事判决中一、二、三项，并依法改判。2、本案的全部诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院未能查明并确认案件事实。双方提交的录音资料可以清晰的印证，在合同履行期间，虽然未按原合同约定及时支付房租，但是双方正在协商上诉人一方转租的事宜，在双方未能全面就转租达成一致的意见的情况下，双方商谈的是解除合同，而且是在双方合意的情况下终止了该合同的履行，所以上诉人不存在违约，一审法院认定的上诉人违约且应当承担违约责任不能成立。上诉人在本案涉案合同签订后即预交了15000元的租金，根据双方商谈转租的时间节点，上诉人全面停止使用该房屋的时间是2015年12月份，则应当按照每月3917元的平均房租计算3个月的房租，实际应承担11751元，与预交房租相减后剩余3249元，即使存在暖气费、电费和其他费用，也不应当由上诉人再承担其他费用。二、一审法院法律适用存在错误。本案中涉案合同的解除是双方合意的结果，并非是因为一方违约，由于上诉人是因为转租未能及时缴纳剩余房租，且双方协商后已经不用缴纳，剩余的问题仅仅是何时交付房屋的问题，并不涉及继续缴纳房租，被上诉人在此过程中对于能否转租的问题不确定，导致双方矛盾不断升级，对于房屋延迟交付的问题同样负有不可推卸的责任，故人民法院应当根据本案的实际情况，由双方公平分担上诉人的装修投入，同样更有利于本案的适当解决。三、本案一审法院对于违约金的支持明显高于被上诉人因此所遭受的经济损失。一审法院判决由上诉人承担违约金5000元，远远高于被上诉人在此案中遭受的经济损失，明显背离合同法的公平原则，这对于上诉人是不公平的。综上，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。
李琼毓辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。二、
我既没有同意转租，也没有同意延期，从我提交的录音可以明确。唐静主张用房屋装修折抵租金或者“由双方分担装修费用”没有法律依据。三、一审法院支持我关于违约金的诉讼请求符合法律规定，《商铺租赁合同》第八条关于违约金的约定不违反法律法规的强制性规定，唐静未按照合同约定期限支付租金，拒绝缴纳采暖费、电费构成违约，应依法承担违约责任。
李琼毓向一审法院起诉请求：1、判令解除李琼毓与唐静于2015年9月6日签订的《商铺租赁合同》；2、判令唐静支付租金16711.68元；3、判令唐静支付租赁期间产生的电费、采暖费共计3937.55元；4、判令唐静支付违约金5000元；5、判令唐静返还租赁的商铺并恢复原状，如不能恢复原状则赔偿损失；6、本案诉讼费由唐静承担。
一审法院认定事实：李琼毓与唐静于2014年9月签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：唐静租赁李琼毓位于阿左旗巴彦浩特镇凯龙名都3号楼1号商铺。2015年9月6日，双方续签了一份《商铺租赁合同》，合同约定租赁期限为一年，租赁费47000元。签订合同时被告已支付租金15000元，其中现金10000元，另外5000元系用上年的押金冲抵租金。该合同第三条约定，唐静应当于2016年1月1日之前支付37000元，其中租赁费32000元、押金5000元。支付期限届满后，唐静一直未向原告付清以上款项，李琼毓认为唐静未按期支付租赁费已构成违约，双方均认为原租赁合同已无法继续履行，而唐静认为因李琼毓提高了原协商好的转租费致使其未能转租，又因唐静交付房屋但李琼毓不予接收，故产生经济损失的责任不在唐静而在李琼毓。双方协商未果后李琼毓遂诉至法院，请求支持其诉讼请求。另查明，在该案审理过程中，双方当事人已于2016年3月19日验收交接了涉案租赁房屋，唐静向李琼毓出具了房屋交接验收清单。一审法院认为，房屋租赁合同是承租人与出租人就房屋租赁的相关权利义务达成一致合意，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。李琼毓按双方所签房屋租赁合同约定向唐静提供了房屋，唐静亦应按合同约定向李琼毓按期支付租赁费并自行交纳采暖费、水电费。双方当事人争议的焦点为导致双方解除租赁关系的违约责任应由李琼毓还是由唐静承担。通过双方提交的录音光盘内容，反映的仅是双方在商谈中产生的争议，没有反映出双方对转租事宜达成最终一致意见，亦没有反映对是否解除双方租赁关系达成最终一致意见，李琼毓丈夫也未拒绝唐静返还房屋。唐静提供的证据没有证明双方在协商转租事宜或解除租赁关系方面是否形成了对双方当事人具有约束效力的行为，且唐静一直在占有使用该房屋，在双方约定的第二次给付租赁费期限届满后如双方当事人未能就转租或解除租赁合同达成有效协议对原合同约定内容进行变更，则唐静就应当继续履行原合同内容，否则即构成违约，故唐静转租事宜未成，不是其拒绝遵照双方合同约定按期交纳房租的正当理由。通过李琼毓于2016年1月4日给唐静发出的律师函和双方当事人于2016年3月8日的短信截图，可反映出李琼毓一直要求唐静返还房屋，在双方并未协商一致且唐静一直未向李琼毓按期付清租赁费的情形下，对唐静辩称其在得到李琼毓丈夫同意的搬迁缓冲期内于2016年1月中旬欲向李琼毓交付房屋而李琼毓不配合的意见，法院不予采信。故对唐静将其没有按期付清房屋租赁费及其认为迟延返还房屋的行为归责于李琼毓的主张，不予支持。唐静违反双方所签合同约定的第三条第3项的内容，未在2016年1月1日前向李琼毓付清租赁费及采暖费、电费的行为已构成违约。故按合同约定的内容，李琼毓有权主张对唐静不予续租，且唐静同意解除双方间的租赁关系，而双方在该案审理过程中已于2016年3月19日验收并交接了租赁房屋，故法院确认双方已于2016年3月19日自愿解除了房屋租赁合同，对李琼毓的第一项诉讼请求不再进行判项处理。唐静应就其实际租赁期间向李琼毓支付2015年9月6日至2016年3月19日的租赁费24852.61元，因双方约定一年的租赁费是47000元，唐静已向李琼毓交付了15000元，按平均每日租赁费128.77元计算，唐静尚欠李琼毓租赁费9852.61元。因李琼毓已为唐静垫付了租赁期内的采暖费（采暖期六个月）3710.7元及滞纳金155.85元和电费71.22元，故唐静应按其实际享用的五个月采暖期向李琼毓支付采暖费3092.25元及滞纳金155.85元和电费71.22元。同时根据该租赁合同第八条约定的内容，唐静还应对其所负的违约责任向李琼毓支付违约金5000元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定的内容：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，因为唐静违约，且李琼毓明确表示不利用唐静屋内装饰装修，故唐静提出对其投入的装修部分予以返还或折抵双方间债务的请求，不予支持。李琼毓依双方于2016年3月19日所签的房屋交接验收清单向唐静主张物品损失共697元，但未提交证据证实以上物品现价值数额，因唐静自认该损失部分价值100元，故确认李琼毓主张的房屋交接验收清单上载明的物品损失为100元。据此，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、唐静向李琼毓支付房屋租赁费9852.61元；二、唐静向李琼毓支付采暖费3092.25元及滞纳金155.85元、电费71.22元；三、唐静向李琼毓支付违约金5000元；四、唐静向李琼毓支付物品损失100元；以上一、二、三、四项合计18271.93元，由唐静于判决生效之日起十日内向李琼毓支付完毕。五、驳回李琼毓的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以认定。
本院认为，关于上诉人主张其停止使用房屋的时间为2015年12月，应承担三个月房租的意见。经审查，上诉人唐静与被上诉人李琼毓签订的《商铺租赁合同》的租赁期间为2015年9月6日至2016年9月6日，并约定唐静于2016年1月1日前交清全部租金。在该房屋租期内，唐静未能按照合同约定交清房租，后李琼毓于2016年1月12日向阿拉善左旗人民法院提起诉讼。本案一审期间，双方当事人于2016年3月19日就解除合同协商一致并交接了租赁房屋，故一审法院以2016年3月19日为该房屋租期的截止时间计算租金符合法律规定，本院对上诉人主张仅承担2015年12月之前房租的请求不予支持。关于上诉人主张由双方分担其装修投入的请求，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，在出租人明确表示不利用屋内装饰装修的情况下，本院对上诉人该项上诉请求不予支持。关于上诉人认为违约金过高的问题，双方当事人签订的《商铺租赁合同》第八条明确约定了违约金为5000元，上诉人唐静未在约定时间支付房租构成违约，应按合同承担违约金5000元。上诉人主张违约金过高的意见无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人唐静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费254元，由上诉人唐静负担。
本判决为终审判决。
审判长 白嘎力
审判员 道日娜
审判员 张佰济
二〇一六年十一月十一日
书记员 鲍 扬