安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)皖民四初字第000023号
原告（反诉被告）：淮北兆基实业有限公司，住所地安徽省淮北市相山路312号。
法定代表人：王增友，该公司董事长。
委托代理人：储洁印，该公司法律顾问。
委托代理人：查献成，安徽金华律师事务所律师。
被告（反诉原告）：江苏乐天玛特商业有限公司，住所地江苏省南通经济技术开发区上海路,组织机构代码25187851-2.
法定代表人：卢柄容，该公司董事长。
委托代理人：高传亮，北京大成（重庆）律师事务所律师。
委托代理人：张晓健，安徽天禾律师事务所律师。
原告淮北兆基实业有限公司（简称兆基公司）诉被告江苏乐天玛特商业有限公司（简称乐天玛特公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年7月向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭于2016年5月12日公开开庭进行了审理。兆基公司的委托代理人储洁印、查献成，乐天玛特公司的委托代理人张晓健到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。
兆基公司诉称：兆基公司位于淮北市相山路312号房屋系正在经营的“兆基国际家居”（二期）商城，为淮北地区最大的家居商城，于2007年9月26日全面开业，经营状况一直很好，商场出租曾一铺难求。2012年上旬，乐天玛特公司经过考察，认为兆基公司正在经营的“兆基国际家居”（二期）商城适合其开办乐天玛特大型超市。2012年8月9日，兆基公司与乐天玛特公司签订《房屋租赁合同》，约定乐天玛特公司承租兆基公司所有的坐落于淮北市相山路312号房屋（建筑面积2.7932万平方米），用于其开办乐天玛特超市二店。合同签订后，乐天玛特公司依据合同的约定支付了300万元保证金至双方公管账户。兆基公司为保证合同的履行，通过各种途径解除了与原有承租商户签订的租赁合同，并赔偿他们的部分损失，将整个商场全部清退、搬迁、腾空，拆除了商城原有装修，并依据租赁合同及乐天玛特公司设计要求对商城进行了改建。
根据租赁合同约定，兆基公司应于2013年12月31日将改造好的房屋交付给乐天玛特公司，由乐天玛特公司进行装修。兆基公司在交付日期前根据合同约定已经将租赁的房屋全部改造完毕，并通知乐天玛特公司进行房屋交接，但乐天玛特公司迟迟不予接收。2014年3月24日，乐天玛特公司致函给兆基公司，明确表示“因市场原因，我公司决定将开业日期延后至2015年12月底”，但根据双方签订的租赁合同约定，无论乐天玛特公司是否入场装修及是否开业，计租日期仍为2014年5月1日，第一次租金缴纳时间为起租日20个工作日内。但时至今日，乐天玛特公司仍然没有支付第一期租金。乐天玛特公司在函中又提出“我公司因为卖场尚未开业，无法支付租金无法履行双方签订的租赁合同”，兆基公司收到函后多次前往乐天玛特公司所在地进行协商，希望乐天玛特公司继续履行合同，但均遭拒绝。
鉴于上述情况，乐天玛特公司已无继续履行合同的诚意，乐天玛特公司的上述行为显已构成违约。由于乐天玛特公司租赁房屋系兆基公司正在经营的家居商城，兆基公司需将原承租商户清退，并根据租赁合同的要求对原商场进行改造，乐天玛特公司的违约行为已经给兆基公司造成巨大损失。兆基公司改造期间租金损失2011.10万元；乐天玛特公司未提前12个月通知兆基公司解除合同的租金损失1206.66万元；乐天玛特公司应赔偿兆基公司提前解除合同补偿金603.33万元；乐天玛特公司赔偿兆基公司根据租赁合同进行原房产拆除、改造、设备重置、恢复原装修原貌、土建恢复原貌损失5891万元，恢复期间占用的租金乐天玛特公司也应当承担。因商城闲置已达两年之久，重新招商的损失更是难以估算。根据租赁合同约定，乐天玛特公司应向兆基公司支付违约金2000万元，并赔偿甲方相应损失。请求判令：1、依法解除兆基公司与乐天玛特公司于2012年8月9日签订的《房屋租赁合同》；2、乐天玛特公司赔偿兆基公司改造期间的租金损失2011.10万元（自2012年9月29日至2014年5月20日，20×36元/㎡×2.7932万㎡=2011.10万元）；3、乐天玛特公司赔偿兆基公司未提前12个月通知兆基公司解除合同的租金损失1206.66万元（按12个月计算，12×36元/㎡×2.7932㎡=1206.66万元）；4、乐天玛特公司赔偿兆基公司提前解除合同补偿金603.33万元（按6个月房租计算，6×36元/㎡×2.7932㎡=603.33万元）；5、乐天玛特公司赔偿兆基公司进行房产装修设备拆除、改造、设备重置、恢复原装修原貌、土建恢复原貌损失5891万元（实际根据审计评估结果计算）；6、乐天玛特公司支付违约金2000万元；以上2-6项合计：11712.09万元。7、判令乐天玛特公司承担本案诉讼费、保全费、鉴定费等全部费用。庭审中变更第5项为乐天玛特公司赔偿兆基公司进行原房产装修设备拆除、改造、设备重置、恢复原装修原貌、土建恢复原貌损失25398782元，在鉴定结论的基础上增加贷款利息3274133.4元以及两年房租252133200元。
乐天玛特公司答辩：1、兆基公司陈述的其将房屋按合同改造完毕与事实不符。涉案房屋直至起诉之日仍未达到合同所约定的交付条件。因此，兆基公司没有权利解除房屋租赁合同。2、兆基公司声称房屋面积为27932平方米，该面积与事实不符，兆基公司房产面积仅仅22034平米，与合同约定严重不符。3、兆基公司第二项诉讼请求要求自2012年9月29日起算租金损失与事实不符，因为从兆基公司所举的改造合同判断，兆基公司的改造工程起始于2013年的8月份，而在之前兆基公司并未对房屋进行任何的工程改造。即便计算租金损失，其起算日也应该是2013年的8月份。4、兆基公司第三项、第四项诉讼请求没有合同和事实依据，兆基公司第五项所变更的诉讼请求，应该在规定的期限向法院提出，请求法庭对其当庭变更诉讼请求的合法性给予判断。5、第六项违约金的诉讼请求与损害赔偿的诉讼请求，兆基公司只能择其一不能并列主张。请求驳回兆基公司的诉讼请求。
乐天玛特公司提出反诉称：兆基公司无权解除双方签订的租赁合同，按照租赁合同的相关约定，一方擅自解除租赁合同的应向对方承担违约金2000万元，并将乐天玛特公司所交纳的保证金退还给乐天玛特公司。乐天玛特公司通过反诉状强烈表达了继续履行双方签订的房屋租赁合同的愿望及主张。请求：1、判令乐天玛特公司继续与兆基公司履行双方签订的房屋租赁合同。后变更为确认兆基公司诉请解除房屋租赁合同行为违反合同约定；2、判令兆基公司赔偿延期交付违约金500万元；3、本案受理费、保全费、律师费等诉讼费用由兆基公司承担。
兆基公司答辩称：1、乐天玛特公司要求继续履行双方签订的房屋租赁合同不现实，乐天玛特公司从未支付租金，其没有继续履行的实际行为。双方签订的合同约定，乐天玛特公司于2013年12月31日前接受兆基公司改造好的房屋，由乐天玛特公司进行装修，并于2014年5月1日开业，乐天玛特公司应于开业后20日个工作日支付租金。乐天玛特公司在兆基公司通知乐天玛特公司交房时，乐天玛特公司拖延不接收房屋，也未装修房屋，更未开业并支付房租，因乐天玛特公司的严重违约行为致使兆基公司不能实现合同目的，乐天玛特公司要求继续履行双方签订的租赁合同纯属欺骗。不能履行双方签订的合同是因为乐天玛特公司于2013年5月左右在淮北市××曾××过同样的超市，后因生意非常差，乐天玛特公司无奈于2014年6月30日与淮北市华松房地产有限公司提前解除双方的租赁合同，因此乐天玛特公司至今没有实际履行该合同。2、乐天玛特公司反诉要求兆基公司赔偿延期交付违约金500万元不能成立。通过兆基公司提供的大量证据可知，双方签订房屋租赁合同后兆基公司清理家具市场原有商户，并按乐天玛特公司的使用要求改造出租的商业房屋，兆基公司于2013年12月31日前通知乐天玛特公司将改造好的商业房屋交付给乐天玛特公司装修，但乐天玛特公司迟迟不予接收，兆基公司经多次催告未果。兆基公司没有任何违约行为，违约方是乐天玛特公司，兆基公司不应承担任何责任。请求法院驳回乐天玛特公司的反诉请求。
兆基公司为支持其诉讼主张提供以下证据：
证据一，《合作意向书》，证明：2010年11月底，兆基公司与乐天玛特公司签订《合作意向书》，约定，乐天玛特公司租赁兆基公司位于淮北市××山路兆基家居二期开设大型超市，并约定了具体交房条件、租赁期限、租金标准等。
证据二，《房屋租赁合同》及附件，证明：1、2012年8月9日，兆基公司与乐天玛特公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：乐天玛特公司租赁兆基公司位于淮北市相山路兆基家居二期约29000平方米的房屋开设乐天玛特超市；并约定了具体交房条件；租赁期限20年；租金标准为每天每平方米1.2元；兆基公司交房时间为2013年12月31日前；计租时间为2014年5月1日；第一次租金缴纳时间为起租日起20个工作日内；违约责任：一方擅自解除合同的，应支付对方违约金2000万元；乐天玛特公司如提前解除合同需提前12个月通知兆基公司，并向兆基公司支付相当于本合同租期内平均月租金标准6个月的租金作为补偿。2、合同约定结构、建筑、装修、电气、设备及其他工程交付标准。兆基公司为了履行合同需根据合同约定的交付标准进行工程改造。
证据三，房产证及淮北市非住宅房屋租约，证明：1、兆基公司租给乐天玛特公司的房产具有合法的产权；房屋实际租赁面积为2.7932万平方米。2、兆基公司将房产租赁给乐天玛特公司用于经营超市经过了淮北市房产局的备案登记。
证据四，兆基公司催告函及快递凭证、公证邮寄送达文书，证明：1、签订《房屋租赁合同》以后，乐天玛特公司董事长卢柄容先生于2012年12月27日向兆基公司提出尽早开业的要求，兆基公司为了提前交房，加班加点，清退原有承租的商户，并投入大量的人力物力进行改造，以满足乐天玛特公司提前装修并开业的要求。2013年7月5日已经具备乐天玛特公司工程部进场对接施工的条件；2013年9月30日改造工程全部竣工，完全具备合同规定的移交条件，但乐天玛特公司公司工程部一直没有进场进行装修。2、兆基公司根据《房屋租赁合同》完成全部改造后，多次催告乐天玛特公司，但乐天玛特公司答复说交付日期未到。至2013年12月下旬，合同约定的交付时间也要到了，但乐天玛特公司仍然没有接收房产的动向，兆基公司通过淮北市国信公证处邮寄送达了两份说明函，并告知乐天玛特公司：兆基公司已按照合同条款完成相关改造项目，满足乐天玛特公司进场装修条件，要求乐天玛特公司及时办理房屋接收手续。但乐天玛特公司一直不办理房屋交接手续。
证据五，乐天玛特公司回函，证明：2014年3月24日，乐天玛特公司致函给兆基公司，明确表示“因市场原因，我公司决定将开业日期延后至2015年12月底”但根据双方签订的租赁合同约定，无论乐天玛特公司是否入场装修、是否开业，计租日期仍为2014年5月1日，第一次租金缴纳时间为起租日20个工作日内。但时至今日，乐天玛特公司仍然没有支付第一期租金。乐天玛特公司在函中又提出“我公司因为卖场尚未开业，无法支付租金无法履行双方签订的租赁合同”，乐天玛特公司明确表示不履行房屋租赁合同，其已明显构成违约。
证据六，证据保全公证书，证明:兆基公司已按照合同条款完成相关改造项目，完全满足乐天玛特公司进场装修的条件。但乐天玛特公司没有根据合同约定办理房屋接收手续，更没有进场装修。
证据七，兆基家居《管理合同》、发票及身份证，证明：1、兆基公司将房屋出租给乐天玛特公司之前兆基公司房屋系正在用于商业经营，并与众多商户签订了合同；2、收款发票证明兆基公司出租给乐天玛特公司的房产用于商业经营，获取大量的收益，由于兆基公司与乐天玛特公司签订《房屋租赁合同》，致使兆基公司必须解除与原承租商户的合同，现乐天玛特公司不履行租赁合同致使兆基公司遭受重大损失。3、签订《管理合同》商户的个人身份情况。
证据八，改造合同及费用，证明：1、兆基公司为履行《房屋租赁合同》，与施工单位、供货商等签订的合同。2、兆基公司已经支出的改造费用，兆基公司因乐天玛特公司违约仅改造一项而受到的直接损失为：11803175.8元。
证据九：照片及影像资料（光盘），证明：兆基公司在与乐天玛特公司签订《房屋租赁合同》之前，兆基公司房屋装修良好，且全部出租给了商户用于经营，家居市场生意良好。
补充证据十，《流动资金借款合同》及贷款凭证，证明：兆基公司为履行与乐天玛特公司签订的租赁合同，向中国农业银行淮北分行贷款1800万元，因乐天玛特公司未能履行合同，导致贷款逾期。乐天玛特公司应当承担鉴定金额确定的利息，暂计算两年，以后计算至实际付清之日止。
补充证据十一，乐天玛特公司与淮北市华松房地产公司签订的《房屋租赁合同终止协议书》，证明：乐天玛特公司在淮北市已经开了一个超市，由于经营不善，乐天玛特公司于2011年7月3日提前解除《房屋租赁合同》，并赔偿了该公司损失。乐天玛特公司无法履行与兆基公司签订的合同，系故意违约。
补充证据十二：二楼、三楼的管理合同（租赁合同），证明：兆基公司招租的经营户，是要给经营户装修补贴。虽然二楼合同使用时间是2015年9月1日起至2017年8月31日止。按照每户承租的面积来计算，兆基公司向承租人免了2015年9月1日至2016年8月31日的租金，实际仅收取2016年9月1日至2017年8月31日的租金。三楼合同使用期限是2016年1月1日至2017年12月31日，按照每户租赁的面积计算，兆基公司向承租人免了2016年1月1日至2016年12月31日的租金，并向承租人进行装修补贴。兆基公司在整个二层实际收取租金是从2016年9月1日开始收取，损失应当计算到2016年9月1日。三楼实际收取租金时间是2017年1月1日，在此之前都是受损状态。
补充证据十三：公证书一份，证明：在三楼还有2716.04平方米，未含公摊部分，到现在为止还有部分面积没有经营户入住，也没有收益，一直处在受损状态。
乐天玛特公司的质证意见：对证据一《合作意向书》的真实性、合法性、关联性无异议。该意向书证明在双方正式签订房屋租赁合同之前，兆基公司已经有意向将原来的家具市场改造为大型超市。
对证据二《房屋租赁合同》真实性、关联性、合法性无异议。合同约定了房屋的交付日和交付标准，但截至2013年12月31日及兆基公司起诉之日止未能达到该交付标准，有十多项不符合合同约定交付标准。同时，兆基公司擅自通过诉讼解除合同，兆基公司应承担相应违约责任。
对证据三房产证及非住宅房屋租约中一层的原件的真实性、关联性、合法性已经确认，对其第二层、第三层房产证真实性、关联性、合法性予以确认。该三份房产证所记载的建筑面积27930平方米，该房屋第二层、第三层分户平面图中都明确标记有中庭，而双方合同交付标准中对中庭也是有约定的，实际承租面积为24967平方米。
对证据四，兆基公司催告函及快递凭证的真实性、合法性、关联性予以确认，但不能达到兆基公司的房屋已经达到交付标准的证明目的。1、乐天玛特公司董事长未作出提前开业的要求，双方未对合同约定的交付日、开业日做出任何变更。2、兆基公司2013年12月16日函进一步确定了交付日为2013年12月31日。3、兆基公司在函中一再强调其房屋已经达到交付标准，然而，从乐天玛特公司上述列举的交付标准事项看，兆基公司房屋并未达到交付标准。
对证据五乐天玛特的回函真实性予以确认，但无法达到其证明目的。1、由于兆基公司提供的房屋不能满足交付条件，故乐天玛特公司无法按照合同约定时间开业，在这种情况下，乐天玛特公司有权基于市场的判断，重新确定开业时间。2、由于兆基公司提供的房屋不能满足交付条件，故乐天玛特公司无法按照合同约定时间开业，在这种情况下，乐天玛特公司当然有理由不支付相应租金。3、乐天玛特公司给兆基公司作出两个选择，第一是顺延房屋开业及交租时间，第二是兆基公司可以自行招商。
对证据六公证书的真实性、合法性、关联性予以认可，但不能达到兆基公司的证明目的。从该公证书所附带的光盘可以看到，兆基公司改造的房屋远远没有达到所约定的交付标准。1、墙体柱天棚刷白色腻子，兆基公司光盘中没有任何的刷漆刷腻子的工程。2、消防工程，原交付标准中对消防的要求是兆基公司必须要获得一次消防合格证书，然而兆基公司所交付的房屋里消防设施没有做任何的安装。3、原交付标准中明确约定兆基公司需将电线电缆进行配置、安装，从该光盘中看到电缆和配电箱没有做任何的安装、配置。该公证书所附带的光盘，非但不能证明兆基公司对房屋的改造达到交付标准，反证了该房屋没有达到交付标准。
对证据七的三性予以认可，不能达到兆基公司的证明目的。1、该证据第六条明确约定商铺的装修主体为承租户，且承租户设计装修装潢方案，经兆基公司审查同意后签订《装修管理协议》后方可实施装修。该条同时对商户进行装修装潢做出明确要求。证明其装修主体是承租户。兆基公司主张要求乐天玛特公司承担房屋装修恢复至原装修状态，没有事实依据。2、该组证据约定的租赁期限截至日期为2012年11月份，兆基公司的商户租期结束后方开始对房屋进行改造。
对证据八的三性认可。1、该证据证明兆基公司自2013年8月份起对房屋进行改造，《建设工程设计合同》签署日期为2013年8月份。因此即便兆基公司在工程改造期间存在租金损失，该租金损失的起算时间只能是从2013年8月开始计算。2、该改造合同签署日期都在2013年下半年，故兆基公司主张的租赁合同签署后开始计算租金损失无法律依据。兆基公司至少在2013年8月签署合同之前没有对房屋进行任何改造。而兆基公司与其承租户所签的租赁协议也明确租赁期限截止期为2012年11月25日，因此兆基公司提出的其因为乐天玛特公司与承租户解除合同没有依据。
对证据九照片影像资料，兆基公司不能证明就是其改造之前的房屋状态，该照片和影像资料的真实性和关联性无法予以确认。
对补充证据十中借款合同的真实性、关联性均不予确认，借款用途明确本合同项下借款用于支付货款，因此该借款合同及租赁合同与工程改造不具有任何的关联性。对借款凭证的真实性予以确认，但对关联性不予认可。
对补充证据十一的真实性，由于没有原件，不能确认。但是乐天玛特公司知道这件事情，该协议的终止与本案不具有任何的关联性，不能达到兆基公司的证明目的。
对补充证据十二的三性有异议，特别是关联性，兆基公司给目前的经营户装修补贴和租金减免，是属于自身经营活动。这种经营活动和本案诉争的房屋租赁合同违约导致的后果并没有法律上的必然联系。
对补充证据十三的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。公证书进行的是拍摄记录，本身不反映有多少面积未装修的事实，不能通过公证书得出兆基公司所主张的未装修面积的事实。即便目前的房子存在未使用的客观情况，同本案诉争的房屋租赁合同是否违约，并由此导致的后果没有法律上的联系。
乐天玛特公司为证明其反诉及反驳意见所举以下证据：
证据一，《房屋租赁合同》，证明双方对租赁房屋的交付标准，交付时间等进行约定，兆基公司交付房屋不符合规定标准。
证据二，《关于相山路店房屋接收的说明函》回函，证据三，两份《关于双方履行房屋租赁合同事宜的协商函》，证明：由于兆基公司原因，乐天玛特公司不能进场装修，非乐天玛特公司故意不接收。
补充证据四，兆基公司给乐天玛特公司的函件（四份：兆基字（2013）2号、4号、5号、11号），证明：涉案房屋空置的起始时间是2013年5月1日。
补充证据五，公证书（2016）皖淮国公证字第1132号，证明：涉案房屋在2014年12月底就开始由兆基公司进行建设，改建为房产超市，2015年3月份投入使用。
补充证据六，公证书（2016）皖淮国公证字第1131号，证明：涉案房屋已由兆基公司实际使用或对外出租，租金已经止损。兆基公司为履行涉案合同而对房屋进行改造已被其实际利用改建为房产超市。由此发生的改造费用，已转化为兆基公司的实际利益，不应由乐天玛特公司承担。
兆基公司的质证意见为：
对证据一的真实性没有异议，对其证明目的有异议。
对证据二、三，兆基公司没有收到回函，恰恰证明了乐天玛特公司已经收到函件，对其证明目的有异议。2014年9月25日的函是在兆基公司起诉之后收到的，对其证明目的有异议。
对补充证据四的真实性没有异议，对证明目的有异议。房屋空置的起始时间是2012年9月29日，兆基公司开始清理商户，未收取租金，处停业状态。2013年5月1日是商户搬迁完毕的时间，兆基公司近3万平方米的家居市场不可能在2013年5月1日全部搬迁完毕。2013年3月29日的函也能证明乐天玛特公司在签订合同后要求提前开业。体现兆基公司做了大量工作并赔偿业主巨额损失以及减免房租，并投入2000多万装修改造。
对补充证据五的真实性没有异议，对证明目的有异议。公证书不能证明涉案全部房屋在2015年3月份已由兆基公司对外出租，更不能证明兆基公司主张的租金损失已全部止损。通过公证书中打印的网页仅能证明2015年4月28日在兆基家居市场房产启动仪式及房产会，并不能证明在此时兆基公司就已经将商场所有房屋都出租并收取租金。兆基公司为培育家居市场，免费请房产业主及房管局到家居市场办公并展示，并未收取租金和相关费用。
对补充证据六的真实性没有异议，对证明目的有异议。通过公证书及照片不能证明涉案全部房屋早已被兆基公司使用，或对外出租，更不能证明租金已止损。其也不能证明对涉案房屋进行的改造已被兆基公司利用，不能证明兆基公司为乐天玛特公司改造费用已转化为兆基公司的利益。因大型超市与家居市场是两个完全不同的结构装修，兆基公司为乐天玛特公司开超市而改造的费用应全部由乐天玛特公司承担。兆基家居市场已恢复原状，产生了巨额的恢复费用和市场培育费用。通过公证书和照片反而证明了兆基家居市场因乐天玛特公司未按租赁合同开业经营乐天玛特超市导致兆基公司该市场空置几年时间，严重影响兆基家居市场的重新招商和客流。
本案审理期间，本院依据兆基公司的申请委托安徽天启工程造价咨询有限公司（简称天启咨询公司）对涉案租赁房屋拆除、改造和恢复工程造价进行鉴定，该公司经鉴定出具意见书，结论为20210700元。该鉴定意见经双方质证后，天启咨询公司对兆基公司提出的开孔加固费用未计、楼板开孔工程量少计、恢复工程标准应为精装问题进行补充鉴定，意见为:1、根据图纸，开孔加固费造价为188756元；2、楼板开孔工程量经重新复核，增加工程量386.9m,造价为21217元；3、按精装修标准鉴定，原商户装修造价10404624元，原商户按工装标准造价为5426515元。兆基公司对上述鉴定意见未提出异议，乐天玛特公司对鉴定的依据、房屋的面积、折旧、改造的内容提出了异议，鉴定人员出庭接受双方的质询。
本院对兆基公司提供的证据认证如下：1、乐天玛特公司对兆基公司提供的证据一、二、三、四、五、六、七、八、十三的真实性没有异议，可以作为认定本案事实的依据。2、乐天玛特公司对证据九、十、十一、十二虽有异议，但照片、影像资料均反映兆基公司装修情况，借款合同反映借款事实，管理合同反映兆基公司与第三人的签约情况，故对其真实性予以确认；终止协议与本案不具有关联性。
对乐天玛特公司提供的证据认证如下：兆基公司对乐天玛特公司提供证据一、五、六的真实性没有异议，可以作为认定事实的依据；兆基公司对证据二、三不予认可，乐天玛特公司没有证据证明其向兆基公司送达了函件，故对其真实性不予认定；证据四系乐天玛特公司在兆基公司提起诉讼后发出的函件，不能真实反映双方合同履行情况。
天启咨询公司依据本院委托对涉案租赁房屋拆除、改造和恢复工程造价进行鉴定，鉴定人员出庭接受当事人的质询，鉴定程序合法，鉴定意见可以作为认定本案事实的依据。
经审理查明：2012年8月9日，兆基公司（甲方、出租方)与乐天玛特公司（乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：第一条出租房屋情况：1-1甲方出租给乙方的房屋系现房，座落在淮北市相山路312号（以下简称该房屋）‌。该房屋为地上一层至地上四层建筑，乙方租赁部分为该房屋（地上一至三层的部分）及其场地（租赁范围详见附件一）。1-2乙方承租区域建筑为甲方二期项目。1-3地上一层至三层的租赁建筑面积为（29000）平方米；最终以房产证的面积为准。1-5甲方通过土地使用权出让方式取得了地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得土地使用权证，证书号为：淮出国用（2004）第77号。土地面积为：31938.59平方米。土地用途为：综合用地。1-6甲方在本合同签订时向乙方出示下列证件的原件并向乙方交付证件的复印件。1-7该房屋的平面图见本合同附件（一），该房屋的公用或合用部位的使用范围、条件的要求见本合同附件（二）；该房屋交付标准见本合同附件（三）中加以列明‌。甲、乙双方同意附件（三）作为甲方向乙方交付该房屋的验收依据‌。1-8甲方作为该房屋的房地产权利人与乙方建立租赁关系‌。甲方保证在本项目的建设过程中，如需要向第三方转让或进行银行贷款或其它融资活动时，甲方确保与乙方的租赁关系不受影响，租赁合同正常履行。‌‌1-9由于乙方租赁建筑同甲方一期计划重建项目相隔10米左右通道，为了方便顾客购物，甲方同意负责建设甲方一期计划重建项目地下一层停车场至乙方租赁项目地下通道及乙方租赁区域相关配套改建工程（具体位置、尺寸见合同附件），相关工程费用由甲方承担；乙方租赁区域B1至1F自动坡道梯由乙方负责安装，相关费用由乙方承担。1-10甲方在一层后面分隔出2558平方米作为70辆停车位免费使用，其中1000平方米免费提供给乙方使用，1558平方米的租赁费与前部（见图纸）甲方留作售楼展厅使用的420平方米租赁费相抵消。另室外提供170辆机动车停车位，如室外不能满足170辆停车位，甲方在一期竣工后免费满足170辆机动车位。第二条交付日期和租赁期限：2-1房屋租赁期限为自起租日起20年。自起租日至下一年相应日期的前一日止为第一个租赁年度。以后的租赁年度依次类推。起租日见第2-3及2-5款。2-2本合同签订后，甲方应在2013年12月31日前提供满足乙方进场装修的场地、条件及政府认可手续（详见附件四：乙方进场装修条件）。乙方进场装修时，甲方应当与乙方签署《进场装修交接备忘录》。如甲方可提前提供乙方进场装修条件，应提前六个月书面通知乙方。届时乙方开业日及其他商铺开业日双方协商后予以调整。如因甲方原因未能在上述期限内提供乙方进场装修的场地、条件及政府认可手续，每逾期一天向乙方支付人民币三万元的延迟金，逾期超过60日的，乙方有权解除租赁关系。如因乙方原因则交付日相应顺延，但计租日仍为2014年5月1日。2-3乙方预计的开业之日（2014年05月1日）为正式的起租日，若开业日提前则实际开业日为起租日。如因乙方原因未能按规定日开业，则起租日不变，逾期超过90日的，甲方有权解除租赁合同。2-4甲方保证：至迟到第2-5条约定的起租日当日，该房屋具备乙方正常开业的所有条件和手续（仅限于应当由甲方负责及协助的事项），房屋周边环境符合开业要求（即停车场正常使用、照明条件符合设计要求、顾客进出线路畅通、可运行购物班车的场地的提供）。因甲方原因造成该房屋不具备开业条件或周边条件不符合开业要求的，甲方向乙方支付每日人民币三万元的违约金，致使乙方逾期开业超过60日的，乙方有权解除租赁合同，甲方应在收到乙方书面解除通知的当日立即退还乙方预付租金。2-5乙方预计的开业日期为2014年5月1日，如因乙方原因延迟开业，则正式计租时间为2014年5月1日。甲方保证：乙方办理开业许可手续时，有关部门要求乙方提供的该房屋的相关手续（包括所有用于乙方合法开业的应由甲方提供的证明文件、材料等，届时由乙方在合理的时间内书面通知甲方），甲方均在2014年3月1日前(乙方开业两个月之前)为乙方出具。因甲方不能按时出具有关文件、材料、手续等致使乙方开业迟延的，甲方应向乙方支付每日三万元的违约金；致使乙方逾期开业超过60日的，乙方有权解除租赁合同。解除租赁合同时，甲方应在收到乙方解约通知的当日立即退还乙方预付租金。2-6甲乙双方约定‌，‌甲方于2013年12月31日前向乙方正式交付该房屋‌。交付原则为：满足乙方开业及正常使用的状态（见附件三），并保证协助乙方无障碍地处理完毕开业相关手续及许可，若因甲方原因未办理完该房屋正常使用的相关手续而对乙方造成开业延迟、营业停止或政府罚金等各种损害时甲方应承担全部责任并负责赔偿。如因乙方原因，导致甲方不能按时办理相关手续等，不得视作甲方违约。同时，甲方与乙方签署一份交接备忘录，该备忘录将确认房屋的交接情况。如乙方故意延迟接收房屋，则起租日仍为2014年5月1日。2-7租赁期满‌，‌如‌乙方需继续承租该房屋的，‌则应于租赁期满前六个月‌‌向甲方提出续租要求‌，双方同意在土地使用权剩余期限内续租。届时，双方将签订一份续租合同作为本合同的补充。续租合同的内容，除与租金相关条款经双方协商确定外，其余内容与本合同内容相同。第一次续租期满后，如‌乙方需继续承租该房屋的‌，‌则应于租赁期满前六个月‌‌向甲方提出书面续租要求‌。如果甲方愿意继续出租该房屋，在同等条件下，乙方对该房屋享有优先承租权，双方将重新签订租赁合同‌。2-8甲方负责办理续租的必要审批及登记手续，乙方将给予必要的协助。2-9乙方承诺并保证租赁期限内仅只能将租赁物用途经营“乐天玛特超市”的用途，未经甲方事先书面同意乙方不得擅自改变租赁物的用途，并不得整体转租，转租率仅限于不超过50%，此条款仅限超市部分整体转租。2-10租赁物的租赁期限为20年，自“起租日”开始计算，自“起租日”起至次年同月同日的前一日为第壹个租赁年度（例如：假若“起租日”为2009年12月2日，则自2009年12月2日起至2010年12月1日即为“第壹个租赁年度”），此后租赁年度依次类推。2-11租赁期限届满‌时，甲方如欲继续对外出租租赁物的，乙方享有同等的条件下的优先承租权，但‌乙方应在距本合同项下租赁期限届满日六（6）个月‌‌以前向甲方提供书面续租意向通知‌，届时甲乙双方另行协商新的租赁合同相关条件‌。第三条租金、支付方式和期限：3-1甲、乙双方约定‌，‌该房屋租金为：地上1层至地上3层商业租金为1.2元/天•建筑平方米（仅限于本合同约定的租赁面积）。此处的房屋租金是指实测建筑面积按照本合同第六条有关规定计算后的结果，是包含房屋、场地、停车场及所有附属设施的租金‌。3-2租金的支付以三个月为期，乙方应提前一个月向甲方支付下三个月的全额租金‌。第一次租金缴纳时间：起租日起20个工作日内。3-3乙方支付租金后的十个工作日内，甲方应当给乙方出具税务部门认可的收取租金的正式发票，甲方逾期出具正式发票的，乙方有权相应顺延下一期租金的支付时间。3-4“租金”系指租赁物和租赁物附属设备设施的租赁费用，租赁期限内租赁物的租金按照租赁物的全部建筑面积计算，租金前五年不变，从第六年开始，每年递增1%，租金标准及支付方式和期限等详见附件七，甲方实际收到乙方支付的租金之日起十（10）个工作日内，甲方应当向乙方出具正式租金发票。3-5双方确认并同意，本合同项下的租金为包含该房屋租赁期间所有物业管理费之金额，在租赁期间，乙方无需向甲方或任何第三方另行支付物业管理费。第四条其他费用：租赁期间‌，乙方‌使用承租房屋所发生的水﹑电﹑暖、空调﹑通讯等费用由乙方承担‌。甲方承诺，甲方根据本合同向乙方收取的全部费用已包含在本合同所约定的范围内，租赁期间，在未与乙方达成一致之前，甲方不得以任何名义加收其他费用。第五条交付条件;甲方出租该房屋的交付应当符合下列条件：1.必要条件：满足乙方开业及正常使用的状态（见附件三），依法可以交付使用并保证协助乙方无障碍地处理完毕开业相关手续及许可，若因甲方原因未办理完该房屋正常使用的相关手续而对乙方造成开业延迟、营业停止或政府罚金等各种损害时甲方应承担全部责任并负责赔偿。如因乙方原因延迟办理相关手续，责任自负。2.符合本合同附件（三）房屋交付标准。第六条履约定金:甲、乙双方约定‌在满足本合同第17-2款规定的前提下，乙方于本合同签订之日起七日内向甲方支付300万元作为履约定金。在乙方支付履约定金之前，甲乙双方开设账户名义人（户名）为甲方的共管账户，乙方将履约定金汇入共管账户由双方共同管理，任何一方不得擅自提取。此共管账户在乙方卖场开业后20日内解除共管。届时履约定金自动转化为乙方的第一年度房屋租金。共管账户在共管期间产生的利息，于乙方开业日后20个工作日内解除共管的同时归属甲方，但在解除共管之前本合同因乙方行使单方解除权而被终止的，利息应归属乙方。共管账户共管期间（即解除共管之前）因甲方发生违约行为致使乙方解除本合同的，自乙方发出解除通知之日起，乙方有权随时凭该书面解除通知的副本单方面提取共管账户内的所有资金（包括其所产生的利息）；如因乙方发生违约行为致使甲方解除本合同的，自甲方发出解除合同通知之日起，甲方有权随时凭该书面通知的副本单方面提取共管账户内的所有资金（包括其产生的利息）。甲方和乙方确认并同意，在与共管账户开立银行签订的相关共管协议中明确上述内容。第七条担保条款:7-1甲方保证承租给乙方使用的本房屋目前在银行或其他企业或机关无抵押或担保，并在30个工作日内为乙方优先办理租赁备案登记。第八条双方的保证和责任:8-1甲方的保证和责任1.甲方保证根据中国有关法律法规，拥有与房屋相关的土地使用权及房屋所有权，并有权将房屋出租给乙方以用于本合同所描述的合同目的；2.甲方保证在本合同签订时，房屋及附属设施所有权未被出售、转让、赠与给其他人或单位等。8-2乙方的责任：1.乙方有权对承租房屋内的保洁、保安及自行投资的设施进行管理；2、乙方于2013年08月01日前提报装修设计图纸，包括但不限于卖场布置平面图、设备布置平面图、消防设计图及乙方自行投资的专用设施设备清单等，以便于甲方协助乙方办理相关审批手续。如因乙方原因未能按时提报上述相关资料，导致整体工程不能按计划如期进行，所产生的一切责任由乙方承担。第十四条违约责任:14-1乙方发生逾期支付租金的，每逾期1日应当向甲方支付违约金人民币30000元。14-2乙方未按照第4-1条向甲方支付垫付款的，除应如数补交外，乙方每日应当向甲方支付数额为应付垫付款月租金5%的违约金。本合同项下如发生乙方代甲方支付的垫付款的，甲方除应当立即全额予以补偿外，还应当向乙方支付数额为乙方代垫付款月租金5%的赔偿金。如甲方逾期30日未支付乙方的，则乙方有权自应付甲方的租金中扣除。14-3甲方交付的房屋不符合本合同附件（三）约定的，乙方有权拒收，乙方未拒收的，每逾期一日甲方应向乙方支付违约金人民币30000元，逾期超过60日仍不能达到本合同附件三约定时，乙方有权解约。乙方解约的，甲方应于解约当日立即向乙方返还已支付但尚未发生的租金。14-4本合同签定后，‌非本合同规定的情况‌，‌一方擅自解除合同的‌，应支付对方违约金人民币2000万元，同时，甲方应于合同解除当日立即返还乙方已向甲方支付但尚未实际履行部分的租金。14-5乙方未按照本合同第10－4条的约定装修房屋，致使房屋主体结构受到损害，乙方应当负责修复，并承担由此引起的一切责任及损失。14-6甲方应按照第7条约定时间为乙方办理租赁登记备案。但非甲方原因，日期顺延除外，每逾期1日应当向乙方支付违约金人民币30000元。14-7违约金或赔偿金应于违约行为发生后十个工作日内支付。如该违约行为在该期限结束时或结束后仍继续存在，则此后的违约金应每十个工作日支付一次，直至违约得到纠正或本合同予以适当方式解除。本合同履行期内，甲方由于违约行为应向乙方支付违约金时，乙方有权直接从应付未付给甲方的租金中进行抵减。14-9甲方违反本合同第8-1款第8项规定的，除第15条规定的责任外，乙方还可以要求甲方支付相当于当年租赁期间租金总额20%作为违约金。在此情形下，乙方可以将该违约金平摊后在乙方剩余租赁期间应当支付的租金中按年予以抵扣，不足部分可以要求甲方另行支付。14-10除本合同另有约定外，一方违反本合同其他义务的，应于收到另一方书面通知后十个工作日内予以纠正，否则应赔偿由此给对方造成的损失。第十五条解除本合同的条件：15-1甲乙双方一致同意，一方行为满足下列条件之一的，对方有权解除合同。解除合同不影响追究违约责任：1.甲方未按时交付该房屋‌，逾期60日内仍未交付该房屋的；2.乙方逾期陆拾（60）日仍未足额支付租金或应由乙方支付的其他费用款项的；3.甲方交付的该房屋不符合本合同的约定‌，‌致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在主体结构等缺陷‌，‌危及乙方安全的‌；4、乙方未按照本合同约定的范围、方式、权限使用租赁物及附属设施的；5.‌甲方未履行第七条规定的任何一项义务，致使不能实现租赁目的的；6.一方严重违反第八条规定的任何一项义务的，致使不能实现租赁目的的；7.本合同规定或法律允许的其他情形。15.2在租期内，乙方在物业内的商场如发生12个月持续亏损，则正式开业3年后，乙方有权提前12个月书面通知甲方提前解除本合同，并向甲方支付相当于本合同租期内平均月租金标准6个月的租金作为补偿金。15-3因甲方原因乙方解除租赁合同时，甲方除按本合同支付违约金（违约金为人民币2000万元），还应在解除合同当日立即返还乙方已经支付但尚未使用的租金，同时还应向乙方赔偿装修费用、开业费用等各种损失。因乙方原因甲方解除租赁合同时，乙方按本合同支付违约金（违约金为人民币2000万元），并赔偿甲方的相应损失。但乙方预付的租金、应返还给乙方。15-4如果本合同因甲方的违约而提前解除或终止，甲方除根据本合同约定承担违约责任或损害赔偿责任外，还应立即退还乙方已向甲方支付但因合同提前解除或者终止而实际不应支付的租金。本协议所涉的乙方应支付的违约金及各种损失，乙方同意甲方直接从乙方已向甲方支付的房租及其他款项中扣除。甲方应向乙方支付的违约金和赔偿金及其他款项乙方有权以应付给甲方的租金抵扣。第十六条瑕疵修复：甲方交付该房屋时有工程质量问题的（以国家相关部门鉴定为准），乙方有权拒绝接房和支付租金、任何费用，甲方有义务承担修复责任并承担逾期交房的违约责任。乙方有权要求甲方修复工程质量问题，甲方对由此给乙方造成的损失承担赔偿责任。乙方向甲方通知修复要求后，甲方应在3日内开始修复工程，并在合理时间内完成。第十七条其他条款：17-1甲方保证：租赁期间，未经书面告知乙方，甲方不得将该房屋（乙方承租区域）及其下的土地使用权抵押或转让给除乙方外的他人。甲方欲将该房屋（乙方承租区域）及其下的土地使用权抵押或转让给他人的，须书面告知乙方。甲方向银行进行项目开发贷款需要办理土地抵押的，在保障乙方正常的租赁权益的前提下，乙方应予以同意。甲方不得对该房屋（乙方承租区域）及其下的土地使用权做出任何可能妨害乙方使用的处理或处分。甲方违反本条规定的，甲方应将剩余合同期限租金的30%作为违约金支付给乙方并赔偿乙方的经济损失，乙方有权解除租赁关系或行使优先购买权。17-8本合同及附件构成双方租赁建筑物的完整合同，本合同替代双方此前达成的任何合同、协议。本合同未尽事宜双方协商后签订书面的补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。附件一该房屋的平面图；附件二该房屋公用、合用部位的使用范围、条件和要求；附件三房屋交付标准，项目交付的标准具体内容如下：1、甲方保证满足乙方开业及正常使用条件，依法可以交付使用，并确保乙方无障碍的处理完毕开业所需的相关行政审批许可手续。2、甲方完成建筑外围墙体及基层抹灰处理（现房除外）。3、甲方现房配备八台电梯供甲乙双方免费共同使用，如乙方需要增加电梯或改造，费用由乙方承担。4、公用配套设施（1）动力及照明电：主变电站、主电缆、及主配电箱由甲方承担，低压侧供电至乙方低压柜进线位置（以设计图为准）。乙方使用范围内的分控箱及电缆桥架设备由乙方负责。（2）空调、通风：空调及通风系统的主设备和各层主管道的购买及安装均由乙方负责，层内的支管施工由乙方负责（甲方现有的空调、通风系统设备提供给乙方使用，如需改动所产生费用由乙方负责）。（3）消防：消防主控制室、消防泵系统及乙方使用范围内的消防喷淋、消防栓、烟感、排烟及报警系统等消防相关设施由甲方负责（至迟以不影响乙方施工及开业进度为原则）。甲方现房交付给乙方，消防系统设施交付给乙方，如乙方需要改造，相关费用由乙方负责。甲方确保一次消防验收，协助乙方二次消防验收等相关事项。（4）给水：甲方提供供水系统，并负责将主管接至乙方承租范围的边界。（5）排水：甲方提供相应的集水坑、排污泵。其余主支管、化油池由乙方承担。（6）燃气：甲方负责将燃气管道接至乙方承租范围内的第一个阀门。（7）冷冻冷藏系统：由乙方自行承担。（8）排气：甲方承担至与乙方主体结合部分。（9）雨水系统：由甲方承担。5、其它约定（1）外部广告：甲方负责土建基础施工，具体要求遵照设计图纸，主体及广告由乙方负责。（2）电讯、网络：室外部分由甲方负责，乙方使用范围内的由乙方负责。（3）停车及管理系统：由甲方承担（至迟不晚于乙方预计的开业日）。（4）外环境、道路、入口：由甲方承担，具体要求按照设计图（至迟不晚于乙方预计的开业日）。（5）计量：水、电由甲方负责安装分支计量设施，乙方交纳分支部分的水、电费用（需分摊损耗）；暖气乙方按照实际使用量缴纳实际发生的费用,以上缴费项目的初装费均由甲方承担。（6）双方分工范围详见附件六：标准施工范围（建筑、机械、电器）。乙方应当在甲方提交图纸之日起三十日内就设计图纸或参数进行确认。（7）水、电、燃气、热气及其他建筑设计指标甲乙双方根据相关设计规范另行协商确定。（8）卖场一层所有进出口按规划设计门、窗，并安装到位。乙方改动主体需甲方同意。（9）室外砼地坪、砼道路、绿化、照明的施工。附件四乙方进场装修条件，乙方进场装修交付标准如下：a)外墙维护结构施工完成，外墙抹灰完成；b)屋顶防水工程完成；c)主入口临时通道满足装修施工使用；d)消火栓主干管、喷淋干管支管施工完成；e)空调水系统干管施工完成；f)防排烟主风道施工完成；g)每层配电间内强弱电桥架施工完成；h)装修临时用电400KW容量；r)供给装修临时用水；j)相关政府认可手续已经齐备等。合同签订后，兆基公司按照合同要求腾空租赁房屋，并对房屋进行改造，并多次致函乐天玛特公司要求交接租赁房屋，其中2013年3月29日《关于相山路店提前开业施工进度的说明函》称：为确保提前开业，我司向商户做了大量工作并赔偿了300万装修损失，以及减免房租计100万元，2000多万元用于装修改造。201','2018-10-08
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