西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕0103民初1979号
原告：中信银行股份有限公司西安分行。
负责人：胡宝安，行长。
委托代理人：田东，陕西润海律师事务所律师。
委托代理人：韩建锋，陕西润海律师事务所律师。
被告：赵世林，男，1979年6月6日出生，汉族。
被告：暴候琴，女，1984年4月6日出生，汉族。
被告：陕西三爱实业有限公司。
法定代表人：高举。
委托代理人：韩江，陕西至正律师事务所律师。
原告中信银行股份有限公司西安分行（以下简称“中信银行”）与被告赵世林、暴候琴、陕西三爱实业有限公司（以下简称“三爱实业公司”）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中信银行委托代理人田东、被告三爱实业公司委托代理人韩江到庭参加诉讼。被告赵世林、暴候琴经本院合法传唤，未在规定时间到庭应诉。本案现己审理终结。
原告中信银行诉称，被告赵世林从原告处借款62万元用于购买位于西安市莲湖区团结南路周家围墙蔚蓝雅园（黄金嘉园）第3幢1单元26层12605号房屋。被告赵世林、暴候琴自愿以上述房屋提供抵押担保，被告三爱实业公司对上述借款承担连带保证责任。因被告赵世林未按约向其偿还借款本息，经其多次催要未果。现起诉来院，请求判令:1、被告赵世林、暴候琴向其偿付借款本金587189.59元、利息29815.64元、罚息1355.48元、三项合计618360.71元及该款2015年9月28日之后至全部借款清偿之日合同约定的利息及罚息；2、、确认原告对被告赵世林、暴候琴用于担保的抵押物（位于西安市莲湖区团结南路周家围墙蔚蓝雅园（黄金嘉园）第3幢1单元26层12605号房屋）有优先受偿权，从处置上述抵押物所得价款中优先受偿；4、本案诉讼费、公告费由被告承担。
被告赵世林、暴候琴未出庭答辩。
被告三爱实业公司辩称，被告赵世林与原告签订借款合同及抵押合同属实，被告赵世林以房屋抵押担保还款，首先应处置抵押房屋来实现原告债权，其对抵押物不足清偿债权部分承担保证责任。另外，案外人苏鱼生已就生效民事法律文书向神木县法院申请执行，该院已作出执行裁定书，办理本案所涉房屋的产权过户登记手续，该房屋现已不属于被告赵世林、暴候琴所有，故应免除被告三爱实业公司的保证责任，不同意原告的承担连带保证责任的诉请。
经审理查明，2010年11月10日，原告中信银行与被告赵世林签订了一份《中信银行个人购房借款合同》，合同约定：被告赵世林为购买西安市莲湖区团结南路周家围墙蔚蓝雅园（黄金嘉园）第3幢1单元26层12605号140.91平方米住房一套，向原告中信银行借款人民币620000元；借款期限360个月，即从2010年11月29日起至2040年11月29日止；借款利率为年利率5.526%；被告赵世林、暴候琴同意用上述购买的房屋作为借款的抵押物。还款方式为等额本息还款法；违约责任为被告赵世林逾期或未按约定的金额归还贷款本息，原告中信银行有权按中国人民银行的规定和本合同约定计收罚息和复利，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求被告立即偿还全部贷款及相应利息。被告三爱实业公司作为《借款合同》的保证人，对被告赵世林的借款债务提供阶段性保证责任。以上合同签订后，原告中信银行于2010年11月29日将借款620000元转入被告赵世林指定的账户内。2010年12月27日，原、被告在西安市住房保障和房屋管理局对以上房屋进行了预抵押登记。2014年10月15日之前，被告赵世林基本能按合同约定向原告中信银行偿付借款本息，从2014年11月份开始被告赵世林未按约向原告中信银行偿还借款本息。截止2015年9月28日被告赵世林应付原告中信银行借款本金587189.59元、利息29815.64元、罚息1355.48元。经原告中信银行多次催要未果双方形成诉争至今。另查明,被告赵世林与被告暴候琴系夫妻关系，双方于2004年4月6日登记结婚。
2015年1月30日，陕西省神木县人民法院作出（2014）神执字第01034－2号执行裁定书，以被告赵世林、暴候琴不履行陕西省神木县人民法院（2013）神民初字第03387号民事判决书所确定的还款义务为由，裁定将被告赵世林、暴候琴购买的位于西安市莲湖区团结南路周家围墙蔚蓝雅园（黄金嘉园）第3幢1单元26层12605号房屋按第三次拍卖所定的保留价837456.312元，上述款项扣除该房产在银行的抵押贷款及物业、水电等相关费用，以最终实际余款为准抵偿案外人苏鱼生欠款，苏鱼生可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。庭审中，被告三爱实业公司申请追加苏鱼生为本案第三人。
以上事实，有《中信银行个人购房借款合同》一份、《借款凭证（借据）》一份、婚姻证明材料一份、《西安市房地产抵押合同》一份、西安市预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明一份、《中信银行对账单》二页、陕西省神木县人民法院（2014）神执字第01034－2号执行裁定书，当事人的陈述及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告中信银行与被告赵世林签订的《中信银行个人购房借款合同》及《西安市房地产抵押合同》双方意思表示真实，内容合法，应为有效。被告赵世林与原告中信银行在签订的《中信银行个人购房借款合同》中明确约定，被告赵世林逾期或未按约定的金额归还贷款本息，原告中信银行有权按中国人民银行的规定和本合同约定计收罚息和复利，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求被告立即偿还全部贷款及相应利息。被告赵世林从2014年11月份开始未按约向原告中信银行偿还借款本息，已构成违约，应依据双方在合同中的约定承担相关法律责任。原告中信银行依据合同的约定履行了全部义务，现要求被告赵世林向其支付本息合计618360.71元及2015年9月28日之后至全部借款清偿之日的利息及罚息，事实清楚，证据充分，其请求依法应予支持。被告暴候琴作为共同借款人，且借款事实发生在二被告夫妻关系存续期间，其与赵世林负有共同还款义务。至于原告主张以抵押房产优先受偿的请求一节，本院认为，在建房屋抵押预告登记并不产生债务人不履行债务时从拍卖在建房屋的价款中优先受偿的法律后顾，而只是对将来建成房屋所做的一种事先约束，以约束债务人以将来建成的房屋作为抵押标的物。当房屋建成后，债务人有履行在建房屋抵押合同的义务和在建房屋抵押预告登记的责任，配合在建房屋抵押预告登记权利人向房屋登记机关提出变更登记，转变为房屋抵押登记，从而实现在债务人不能清偿债务时，以拍卖、变卖建成房屋的价款优先受偿。债务人不配合履行义务，抵押权人只能主张违约责任。因此，原告与债务人在房屋建成后，未办理抵押登记手续，故原告对此主张不能成立，本院不予支持。根据《中信银行个人购房借款合同》约定，被告三爱实业公司对被告赵世林、暴候琴上述借款承担连带保证责任，现原告要求三爱实业公司对被告赵世林、暴候琴上述债务承担连带清偿责任的请求，依法予以支持。被告三爱实业公司承担连带清偿责任后，有权向被告赵世林、暴候琴追偿，也可依照生效的（2014）神执字第01034－2号执行裁定书向案外人苏鱼生另案主张权利。故本院不再追加案外人苏鱼生为本案第三人。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第五十三条、《中华人共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告赵世林、暴候琴于本判决生效后十日内偿还原告中信银行股份有限公司西安分行借款本金587189.59元、利息29815.64元、罚息1355.48元、合计618360.71元，及自2015年9月28日至全部借款实际给付之日的利息及罚息依借款合同约定的标准计付。
二、被告陕西三爱实业有限公司对被告赵世林、暴候琴上述债务承担连带清偿责任。在承担连带清偿责任后，有权向赵世林、暴候琴追偿。
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9984元、公告费900元，二项合计10884元，由被告赵世林、暴候琴、陕西三爱实业有限公司承担（此款原告己预交10584元，被告在支付上述款项时一并直付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状副本六份，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 刘 磊
审判员 李 杜
审判员 吴海玲
二〇一六年十二月四日
书记员 郭 宇