江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏01民终3708号
上诉人（原审被告）：南京民丰装饰市场管理服务有限公司，住所地南京市六合区葛塘潘营路88号。
法定代表人：乐根，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李浩，男，1967年10月3日生,该公司法律顾问，住南京市六合区。
委托诉讼代理人：李生臣，北京市中伦文德（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吕波，男，1989年6月9日生，汉族，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：吕帮寿（吕波之父），1964年8月3日生，汉族，住址同上。
被上诉人（原审原告）：孙爱香，女，1964年10月12日生，汉族，住址同上。
上诉人南京民丰装饰市场管理服务有限公司（以下称民丰市场管理公司）与被上诉人吕波、孙爱香房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2016）苏0116民初8171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人民丰市场管理公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项关于利息的判决内容，依法改判为“按同期人民银行贷款利率计付2016年5月8日至实际付清日期间的资金占用利息（已付的租金收益6480元，应予冲抵，其余租金收益35825元已冲抵2016年5月17日前的资金占用利息）”。2、被上诉人负担本案一、二审相关部分的诉讼费用。事实与理由如下：1、双方签订的《经久装饰城商铺使用权转让协议》及《商铺委托经营管理合同》明确约定，对于案涉商铺，被上诉人可以选择两种租金返还方式。被上诉人选择的是在退房时应按实际合同转让价143298元回购商铺。一审法院计算利率的方式对上诉人不公正。2、本案的判决结果与生效的南京市中级人民法院（2016）苏01民终4072号民事判决处理结果相悖，应予纠正。3、涉案商铺系2007年六合区葛塘街道的招商引资项目，现因江北地区土地政策变化等种种原因未完成征收和出让手续，现上诉人因回购、内部空铺等问题，经营异常困难，资金严重短缺，一审判决有违公正，令上诉人雪上加霜。另外，被上诉人在一审的诉讼请求，是要求上诉人给付实际购房款、前三年租金、房屋差价损失，并未主张前三年的利息损失，一审判决违背了不告不理原则。综上，一审判决认定事实不清，法律适用错误，请求贵院依法改判。
被上诉人吕波、孙爱香辩称：一审法院认定涉案合同为无效合同是正确的。南京市中级人民法院（2016）苏01民终4072号民事判决所涉案情与本案不同，与本案没有关联性。故被上诉人恳请二审法院维持原判。
吕波、孙爱香向一审法院起诉请求：1、吕波、孙爱香与民丰市场管理公司签订的商铺使用权转让协议无效；2、民丰市场管理公司返还购房款、支付利息并赔偿各项损失计426617.1元（即实际付款143298元+前三年租金45252元+2011年4月9日至2016年11月30日期间的房屋差价损失238067.1元）；3、民丰市场管理公司因合同无效承担购房款一倍的赔偿；4、民丰市场管理公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：
2011年4月17日，吕波、孙爱香与民丰市场管理公司签订一份经久装饰城商铺使用权转让协议，约定由吕波和孙爱香购买位于南京市六合区欣乐居委会潘营组88号地块的经久建材装饰城项目7幢216号商铺（以下简称案涉商铺）一间，面积为22.5平方米，转让总价为188550元。双方还约定，吕波、孙爱香将案涉商铺返租给民丰市场管理公司，包租五年（期限自2011年5月16日至2016年5月17日），前三年租金为转让总价的24%（每年为8%）于支付购房款时一次性返还，第四年、第五年租金分别按总房款9%、10%于当年第一个月之内返还；五年租期届满后，吕波和孙爱香一方可提出退房，民丰市场管理公司按实际合同转让价143298元回购。同期，双方还订立补充协议和商铺委托经营管理合同各一份，分别约定：⑴三年内办理两证，⑵委托经营合同期满后，吕波、孙爱香必须继续将商铺委托给民丰市场管理公司经营，期间商铺租金收益按8：2分成，等等。
嗣后，吕波、孙爱香实际支付购房款143298元，民丰市场管理公司也依约履行了租金给付义务，其中第四年支付16970元、第五年支付18855元、第六年即于2016年8月18日支付租金6480元。但案涉商铺因所占土地为集体土地性质、未完成征收和出让手续，故民丰市场管理公司无法在三年内办理相关产权证书，遂引发买卖双方争议。与此同时，吕波和孙爱香不同意民丰市场管理公司支付的第六年租金数额，于2016年8月26日发函要求与对方磋商未果。
一审法院认为，案涉商铺因所占土地性质限制而触碰房地产交易禁忌，故吕波、孙爱香与民丰市场管理公司签订的商铺使用权转让协议及其补充协议，以及关联的委托经营管理合同，均归于无效。据此，双方依法应相互返还因该合同而取得的财产。无效的合同，自始没有法律约束力，所以吕波、孙爱香直白地要求民丰市场管理公司支付前三年租金45252元，缺乏有效依据，一审法院不予支持。吕波、孙爱香要求民丰市场管理公司依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定赔偿其已付房款的一倍损失，系适用法律不当，一审法院不予支持。在房价普遍上涨的市场氛围下，吕波、孙爱香提出本案的失败交易令其错失购买低价商铺的机会，有一定道理，但这一失败交易系双方所为，吕波、孙爱香将失败责任全数推给对方，未免偏颇；此外，吕波、孙爱香将相同（无效）属性的不同时期的房屋价差作为其计算房价损失的依据，缺乏合理和合法性，一审法院不予采纳。
妥善处理本案争议的核心是，民丰市场管理公司占用购房款期间如何计付利息。直观地看，吕波、孙爱香于2011年4月16日投入购房款143298元后，除第四、第五和第六年有回报收益外，分别折算成实际利率11.84%、13.16%和4.52%，第一至第三年未收到任何投资回报。如果按年利率6%计算占用资金期间的利息，因为该利率较低，对于借款购房的人而言尚不足以抵销弥补其融资成本，相反，民丰市场管理公司不但可以低价使用大量资金，甚至可以通过利率差索回其已经支付出去的部分融资成本，且不说，其经营管理商铺时已从租户处获取了本案尚未涉及的租金收益。显然，本应当因为其信息优势而苛责的销售商，却利用无效合同获取利益，而另一方则因合同无效面临机会损失和融资利差，这有违法律公平。本案中，民丰市场管理公司通过售后返租方式吸纳筹集经营资金，并承诺给予10.53%至13.16%的投资回报，符合一般商业惯例，这一回报率也不违反法律保护的利率标准，且是当事人意定和可以预见的，因此，即使涉案委托经营管理合同无效，但仍可参照原合同约定确定占用资金期间的利息，对于2016年5月18日后的利息，因无当事人意定标准可供参考，按年利率6%计算。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条规定，判决：一、吕波、孙爱香与南京民丰装饰市场管理服务有限公司签订的经久装饰城商铺使用权转让协议、补充协议和商铺委托经营管理合同无效；二、南京民丰装饰市场管理服务有限公司于判决生效后十五日内向吕波、孙爱香退还购房款143298元，并支付2016年5月17日前的资金占用利息45252元（其余利息已冲抵），和按年利率6%计付2016年5月18日至实际付清日期间的资金占用利息（已付的6480元，应予冲抵）。三、驳回吕波、孙爱香的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计3850元，由吕波和孙爱香负担1925元，由南京民丰装饰市场管理服务有限公司负担1925元。
双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
二审审理中，上诉人提交一审法院（2017）苏0116号民初15号民事调解书及该案件所涉的商铺使用权转让协议，证明包租5年后应按全款进行返还。被上诉人对证据的真实性予以认可，但认为与本案无关联性。
以上事实，有《商铺使用权转让协议》、一审法院（2017）苏0116号民初15号民事调解书在案证实。
本院认为，涉案房屋系在集体土地上建设,无房屋所有权证书及合法建设规划手续，上诉人民丰公司与被上诉人吕波、孙爱香签订的《转让协议》、《补充协议》及《商铺委托经营管理合同》应属无效。合同无效，因该合同所取得的财产应当予以返还。民丰公司应当返还其收取的购房款143298元及利息，一审法院根据合同的履行情况判决民丰公司给付吕波、孙爱香给付资金占用利息45252元（其余利息已冲抵），有事实与法律依据。已经生效的本院（2016）苏01民终4072号民事判决所涉的案件的事实与本案案情并不相同，故本案的处理结果与该生效民事判决并不相悖。本案中，吕波、孙爱香提起的诉讼请求中虽然并未主张前三年的利息损失，但因涉案合同为无效合同，一审判决依据无效合同的后果，判决民丰公司退还房款并支付相应的利息，并不违反民事诉讼的不告不理原则。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费931元，由上诉人南京民丰装饰市场管理服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 张旭东
审判员 孙 伟
二〇一七年七月十二日
书记员 郭旭冬