广东省化州市人民法院
民 事 判 决 书
(2015)茂化法民二初字第510号
原告：谭杏珍，女，汉族，l977年12月5日出生，住化州市。
原告的委托代理人：甘宇，男，广东粤胜律师事务所律师。
被告：化州市安居乐房地产有限公司。
住所地：化州市河西街道办北岸六街开发区丰业小区**幢住宅楼首层。
法定代表人：苏亚波。
委托代理人：梁景耀，男，该公司员工。
委托代理人：苏迪，男，住化州市。
第三人：广东省化州市第四建筑工程公司
住所地：化州市下郭大道***号。
法定代表人：梁晓，该公司总经理，
委托代理人：陈亚沛，男，该公司员工。
原告谭杏珍诉被告化州市安居乐房地产有限公司、第三人广东省化州市第四建筑工程公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月10日受理后，依法适用简易程序，由审判员徐学军独任审判，于2016年2月25日、2016年10月13日公开开庭进行审理。原告谭杏珍的委托代理人甘宇、被告化州市安居乐房地产有限公司的委托代理人梁景耀、苏迪，第三人广东省化州市第四建筑工程公司的委托代理人陈亚沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年11月16日，原被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：2013110161），约定由原告购买被告开发的上品花园B幢11层B1103房，建筑面积128.91平方米，套内建筑面积106.52平方米，每平方米单价为3834.26元，总价为494275元。被告承诺在2014年9月30日交房，逾期交房则按己付购房款每月计付8.0‰的违约金（详见合同）。合同签订后，原告按约支付了房款，但被告至今仍末将房屋交付原告使用，已构成违约。原告多次与其交涉，均无结果。为维护合同的严肃性和原告的合法权益。特具状起诉，请求判决被告向原告支付逾期交房违约金55358.80元（以已付房款总额494275元为计算基数，按每月8‰从2014年10月1日起暂计至2015年12月1日，以后另计）；由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，原告诉请我支付逾期交房违约金无理据，法院应当驳回其诉讼请求，理由如下：一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（下称“合同”）是双方真实意思的表示。同时，合同订立前，已经在化州市房产局备案。合同条款对双方当事人的约束力应予认定和保护。二、原告购买被告的房屋时，己对房屋的结构、工程进度等有了充分了解，对合同条款进行了充分阅读，明确同意合同的所有条款。合同中第八条规定：“……但如遇如下特殊原因，出卖人可据实予以延期：……遇到不可抗力和其它非建设方的原因，如……施工方不依时竣工交付，交房时间应根据受影响的时间相应延长。”即原告在与被告订立合同时，已明确知晓、考虑到可能会因承包施工方的原因造成延期交房，双方已将这个不确定的因素作为房屋买卖时议价的一个重要因素。因此，施工方未能按期完成工程建设，将房屋交付验收时，建设方可据实际发生的延期竣工、交付验收的时间相应地向购房人延长交付房屋的时间。此种可能发生延期交付房屋的情形，已在合同中作了明确的约定。三、本工程未能按施工合同约定时限完成工程建设并交付验收、使用的原因全部在施工方（广东省化州市第四建筑工程公司）。即造成房屋延期交付的原因不是建设方（即本案被告）。
第三人辩称，1、本案的原、被告纠纷是房屋买卖合同纠纷，与第三人没有直接利害关系。2、被告认为延迟交房是第三人造成的，但第三人延期交房是因为不可抗力及被告公司延迟支付工程款所致。3、原、被告签订购房合同第三人不知情。
在审理本案过程中，原告、被告和第三人均向本院提交了证据，在本院主持下，各方相互进行了质证
一、原告的举证及被告、第三人的质证
（一）原告向本院提交以下证据：
证据一：原告的身份证复印件，证明原告身份及主体资格；
证据二：企业机读档案登记资料，证明被告主体资格；
证据三：广东省商品房买卖合同，证明双方签订了商品房买卖合同，并约定被告应在2014年9月30日前交楼，逾期则按已付房款总额每月支付千分之八的违约金；
证据四：广东省地方税收通用发票，证明原告已按约付清全部房款。
（二）被告的质证意见：对原告提交的证据均无异议，但逾期交房的原因责任在施工方，不是被告方责任。
（三）第三人的质证意见：对原告的证据一、二没有异议。对证据三真实性没有异议，但与第三人无关。证据四没有异议。
二、被告的举证及原告、第三人的质证
（一）被告向本院提交以下证据：
证据一：《商品房买卖合同》，证明：1、原、被告进行房屋买卖的事实；2、合同约定因施工方原因造成工期延误时，被告可按实际延期时间延长相应时间向原告交房的事实。
证据二：《建设工程施工合同》，证明合同约定的涉案工程工期为730天。
证据三：《建设工程委托监理合同》，涉案工程的监理单位为化州市工程建设监理有限公司。
证据四：《工程开工令》，涉案工程开工时间为2012年4月12日。
证据五：涉案工程监理单位出具的《涉案工程建设工期的说明》，证明：1、涉案工程至今未完工；2、未完工交付验收的原因为施工方。
证据六：营业执照，证明被告的主体资格。
证据七、《建设工程施工合同》，证明：1、涉案工程总造价为41830280.18元；2、被告已超额支付工程款。
证据八：银行转账流水单、收据，证明被告已在合同约定付款期限前已超额支付工程款。
证据九：委托书，证明第三人广东省化州市第四建筑工程公司委托卢康金、卢东兴代领工程款。
证据十：《销售清单》，证明被告代垫付卢康金购建材的材料款。
证据十一：化规验证（公建）201604号《化州市建设工程规划验收合格证》，证明涉案工程于2016年2月2日验收合格。
（二）原告的质证意见：对被告的证据一无异议；证据二、三、四的真实性和关联性有异议，原因是因为我方不是合同当事人，对相关事实无法确认；证据五的真实性有异议，因为监理公司是被告聘请，出具的证明相当于被告出具；如果确未完工，真实原因无法在证据反映，不能凭你被告单方说法认定未按期完工没有依据，也无法查明相关原因；证据六无异议；证据七、八的真实性、关联性均有异议。证据九的授权不明确；证据十真实性、关联性有异议，款应经三方确认；证据十一真实性无异议，但何时交楼给原告方没有明确。
（三）第三人的质证意见：对被告的证据一至七没有异议。证据八真实性、合法性和关联性均有异议，对第三人不起作用。证据九是失效的委托书，2013年12月份第三人已经发函给被告公司支付工程款要经过第三人公司账户。证据十、十一质证意见与原告质证意见一致。
三、第三人的举证及原告、被告的质证
（一）第三人向本院提交以下证据：
证据一：法定代表人身份证明书，证明第三人的主体资格。
证据二：营业执照，证明第三人的主体资格。
（二）原告的质证意见：对第三人的证据没有异议。
（三）被告的质证意见：对第三人的证据没有异议
结合当事人的陈述，本院审核后认为，被告对原告提供的证据一至四无异议，但认为逾期交房的原因、责任在于施工方，不属于其责任；第三人对原告提供的证据一、二、四无异议，对证据三的真实性无异议，认为与其无关。因证据一至四能证明原被告之间存在房屋买卖关系，具备关联性，本院予以采信。原告、第三人对被告提供的证据一、六均无异议，本院予以采信；第三人对被告的证据二、三、四、五、七无异议，原告对被告的证据二、三、四、七的真实性和关联性有异议，因其不是合同当事人，对相关事实无法确认。被告的证据二、三、四、七分别是《建设工程施工合同》（协议书）、《工程监理合同》、《工程开工令》、《建设工程施工合同》（含协议书、通用条款、专用条款）均具备合法性、真实性和关联性，本院予以采信，对证据五的真实性有异议，认为监理公司是被告聘请，出具的证明相当于被告出具，如果确未完工，真实原因无法在证据反映，也无法查明，但未能提出足以反驳的证据，本院予以采信；原告、第三人对被告证据八的真实性、关联性均有异议，理由不能成立，该证据中的19张发票复印件能证明被告向第三人支付工程款人民币30,363,368.00元，其中《收据》、《借据》中卢康金、卢东兴经手的款项，虽然没有开具发票，但有第三人委托其申领工程款的授权，本院予以采信；原告、第三人对被告证据九的真实性有异议，但未能举出足以反驳的证据，该证据能证明第三人曾委托卢康金、卢东兴向被告申领工程款的事实，本院予以采信；原告、第三人对被告证据十真实性、关联性有异议，因该证据（销售清单），虽非正式发票，但实际施工人卢康金代第三人收取工程款的权限，本院予采信；原告、第三人对被告证据十一真实性无异议，对其关联性有异议，该证据能证明涉案工程取得了化州市住房和城乡规划建设局颁发的《化州市建设工程规划验收合格证》的事实，本院予以采信。
综合当事人的陈述和采信的证据，本院确认以下事实：
2012年3月23日，被告（发包人）和第三人（承包人）签订了《建设工程施工合同》（GF-1999-0201）,主要内容包括《协议书》、《通用条款》和《专用条款》三部分。其中《协议书》第二条约定的承包范围为：施工总承包。包工包料包工期，包质量，包安全，包验收合格；第三条约定的合同工期为：开工日期：以发包人出具正式“开工令”为准，2012年4月10日，被告和案外人化州市工程建设监理有限公司向第三人出具了《工程开工令》，载明：“本工程化州市上品花园A、B、C幢的开工日期定为2012年4月12日，被告及第三人还在合同中约定竣工日期暂定为2014年5月30日，合同工期总日历天数730天；第四条约定的工程质量标准为：以国家级现行的施工验收规范和广东省茂名市的有关规定、标准进行验收：并经工程所属质监部门和本工程的监理单位认可，工程质量达到合格标准；第五条约定的合同价款为：金额（大写）：肆仟壹佰捌拾叁万零贰佰捌拾元壹角捌分整（人民币）￥：41.830，280.18元。《专用条款》第25条约定工程量确认：25.1承包人向工程师提交已完工程量报告的时间：每月25日；第26条约定工程款（进度款）支付：双方约定的工程款（进度款）支付的方式和时间：进度款按当月完成，于下个月15日前按工程进度相应的工程价款的80%支付。竣工验收支付至总价款的97%，留3%作保修金。”
2011年11月10日，被告与案外人化州市工程建设监理有限公司签订了《建设工程委托监理合同》，主要内容有：工程名称：化州市上品花园A、B、C幢；工程地点：化州市207国道北岸段（西湖村边）；工程规模：总建筑面积约41300m2,框剪结构地上24层，地下1层;总投资:工程造价约5000万元。合同自2011年11月10日开始实施，至2013年12月30日完成。2012年4月10日，被告和案外人化州市工程建设监理有限公司向第三人出具了《工程开工令》，载明：“本工程化州市上品花园A、B、C幢的开工日期定为2012年4月12日。2012年2月29日至2016年7月24日，被告向第三人支付工程款人民币55179287.50元。涉案工程于2015年6月完工，被告于2015年9月起，陆续将商品房交付给业主使用。涉案工程于2016年2月2日取得《化州市建设工程规划验收合格证》。
2013年11月16日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：2013110161）。该合同第一条规定了项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于化州市河西街道207国道北岸段新教育局东侧、证号为“化国用(2013)第0000451号”的土地使用证项下的土地使用权，土地使用权出让合同编号为440982-2013-000004x，该地块土地面积为3590平方米，规划用途为：商业、住宅。土地使用权年限住宅至2079年12月l5日，商业至2049年12月l5日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为“上品花园”，建设用地规划许可证号为：建地[2011]132号，建设工程规划许可证号为：建字第[2012]187号，施工许可证号为440982201205150101；第二条约定买受人购买的商品房为预售商品房；第三条约定该商品房为本合同第一条项目中的B栋11层B1103房，该商品房合同约定建筑面积128.91平方米，其中套内建筑面积106.52平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.39平方米；第四条约定该商品房属预售，按整套出售，单价为人民币每平方米3834.26元，总金额人民币494275元；第六条约定买受人于2013年11月16日前支付首期（占购房总价款的77.74%）房款384275元），向银行办理抵押借款（占购房总价款的22.26%）110000元）；第八条约定出卖人应当在2014年09月30日前，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3、该商品房经分期综合验收合格。在符合上述交房条件下，乙方同意在接到甲方通知后提前接收房屋。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、国家政策的约束或政府有关部门的原因迟延商品房的验收的；3、遇到不可抗力和其它非建设方原因，如政策性因素，施工方不依时竣工交付，交房时间应根据受影响的时间相应延长；第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、自2014年09月30日起，按买受人已支付的房款总额，每月支付8.0‰违约金给买受人；第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。
合同签订后，原告于2015年2月12日向被告支付了全部购房款494275元。2015年12月10日，原告以被告逾期交房为由，向本院提起诉讼，其诉讼请求为：1、请求判决被告向原告支付逾期交房违约金55358.80元（以已付房款总额494275元为计算基数，按每月8.0‰从2014年10月1日起暂计至2015年12月1日，以后另计）。2、由被告承担本案诉讼费用。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。本案争议的焦点为：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条是否是合法有效的条款，被告逾期交房是否承担违约责任；2、原告方的收楼时间是以实际入住时间为准．还是经验收合格之后为准。
关于焦点1，原告认为，本案《商品房买卖合同》系由被告提供的格式合同，第八条“遇到不可抗力和其它非建设方原因，如政策性因素、施工方不依时竣工交付，交房时间应根据受影响的时间相应延长”的约定，该条款是双方对商品房交付期限可否延期的特别约定。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”及第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”本案中，涉案合同是由安居乐公司提供的格式合同，当对格式条款由两种以上解释时，应当作出不利于安居乐公司的解释。经本院分析认为，上述条款无论是从文字或内容上来看，对于“施工方不依时竣工交付，交房时间应根据受影响的时间相应延长”的理解均应与前一句“如政策性因素”为前提，即施工方不能依时竣工相应延长交房时间须是以“政策性因素造成”为前提。安居乐公司没有提供证据证明涉案房屋不能按合同约定的时间交付给原告谭杏珍是因为政策性因素导致化州四建公司不能依时竣工，因此，安居乐公司对于其延迟交房的行为不能免责。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2014年9月30日前，到庭审结束之日，原、被告双方均没有提供证据证明原告于什么时候收楼，被告安居乐公司应承担违约责任。原告谭杏珍主张暂计2014年10月1日至2015年12月1日共14个月的违约金应得到支持。涉案合同约定迟延交付房屋按已支付房款总额每月按8‰计付违约金，谭杏珍已交付的购房款为4494275元，因此，安居乐公司因迟延交房应当支付给谭杏珍到2015年12月1日的违约金为55358.80元(494275元×14×8‰)，因此原告的该诉讼请求本院依法应予以支持。至于原告请求2015年12月1日以后的违约金另计,原告的该诉讼请求不明确，因直到庭审结束之日，原告没有提供证据证明被告于什么时候交付房屋给原告,待原告有交付房屋的证据后可另行主张权利。
关于焦点2，原告认为，根据《商品房买卖合同》第八条第一款第3项约定，被告应将“经分期综合验收合格”的商品房在约定期限内交付，方能认定其已依约履行交付义务。被告没有按期交房，直到开庭时，涉案项目也未完成验收，就算确有部分房屋现已交到业主手上，也不能认为被告已履行了法律上和合同上的交付义务，对此部分房屋，被告仍应继续支付逾期交房违约金至验收合格之日止。被告认为，交房时间应以双方方签订《验房（铺）书》时间为准。第三人认为，业主入住使用房屋后即视为收楼时间。本院认为，本案的涉案房屋于2016年2月2日已取得《化州市建设工程规划验收合格证》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”第一百四十二条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中合同约定的商品房是否已经交付，应以原告实际接受并占有使用之日作为房屋的交付之日。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:
一、被告化州市安居乐房地产有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付违约金55358.80元给原告谭杏珍。
二、驳回原告谭杏珍的其他诉讼请求。
本案案件受理费592元，由被告化州市安居乐房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。
审判员 徐学军
二〇一七年六月九日
书记员 劳锦华