广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终11157号
上诉人（原审被告）：肖冬华，男，1974年11月8日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。
委托诉讼代理人：何焕明，广东任高扬律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张敏，女，1983年4月16日出生，汉族，住贵州省桐梓县。
两上诉人共同委托诉讼代理人：何家毅，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张葵穗，女，1976年8月9日出生，汉族，住广东省广州市花都区。
委托诉讼代理人：范国茂，广东合誉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗月薇，广东合誉律师事务所律师。
原审第三人：广州市乐园房地产代理有限公司，住所地广州市花都区建设北路107号首层（部位：自编A5）。
法定代表人：张乐威，职务：经理。
委托诉讼代理人：张乐文，该公司职员。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司广州花都支行，住所地广州市花都区新华街富银路1号。
负责人：潘全胜，职务：行长。
委托诉讼代理人：王桂洲、丘光明，均为该行职员。
原审第三人：广州花都雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华镇新都大道以南。
法定代表人：郑重，职务：总经理。
委托诉讼代理人：赵瑰丽，该公司职员。
上诉人肖冬华、张敏与被上诉人张葵穗、原审第三人广州市乐园房地产代理有限公司（以下简称乐园公司）、中国农业银行股份有限公司广州花都支行（以下简称花都农行）、广州花都雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初8229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人肖冬华、张敏及其委托诉讼代理人何焕明、何家毅，被上诉人张葵穗及其委托诉讼代理人范国茂、罗月薇，原审第三人乐园公司委托诉讼代理人张乐文、花都农行委托诉讼代理人王桂洲、雅居乐公司委托诉讼代理人赵瑰丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人肖冬华、张敏上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张葵穗的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由张葵穗承担。事实和理由如下：一、原判决对事实的认定存在遗漏和曲解。一审法院忽视了肖冬华、张敏在合同签订不到一个月的时间发现自身不再符合广州市购房资格，及时告知张葵穗解除合同的情况。本案在合同履行过程中，由于发生了肖冬华、张敏之前无法预见和防止的情势变更，即购房的资格从肖冬华、张敏购房时2012年的一年变更为3年。在这种情况下要求按原来的合同履行，将导致对肖冬华、张敏无法再购置房屋，显失公平，不能实现合同目的，因此肖冬华、张敏于2017年3月16日，不得不中止了合同的履行，并且及时告知了张葵穗。毕竟如果继续与张葵穗的合同，但最终却不能及时交付房屋，反而会给张葵穗造成更大的损失，由此可知，肖冬华、张敏并非有意不履行合同义务，而是出现了继续履行合同的法律障碍。根据合同法司法解释(二)第二十六条【情势变更——有关合同履行】的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除；二、一审法院忽略了肖冬华、张敏和张葵穗已经达成解除合同的合意的法律事实，认定肖冬华、张敏该继续履行合同是错误的。张葵穗在多次的磋商过程中同意解除合同，双方已经达成解除合同的合意，在多次的磋商过程中要求张葵穗返还定金和额外赔偿金额，肖冬华、张敏同意之后其又反悔，多次反复要求增加金额，双方对合同解除并无争议，一直在协商赔偿金额。张葵穗提交的2017粤合律函字第056号律师函显示：肖冬华、张敏在合同签订后，多次向中介方广州市乐园房地产代理有限公司和张葵穗反映，不能继续履行合同，于2017年3月20日，2017年3月24日，2017年4月24在中介见证下约谈，双方多次商谈解除合同后的赔偿金额未果。张葵穗在2017年3月已经得知肖冬华、张敏要解除合同，不及时采取措施，直至2017年9月29日才起诉至一审法院，增大了其损失，也增加了肖冬华、张敏的负担，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿；三、张葵穗在诉讼请求中并未请求将涉案房产由开发商直接过户至其名下，但一审判决第四项却对此作出了判决，超出了张葵穗的诉讼请求，损害了国家利益且存在执行障碍，属于程序违法；四、在穗府办函（2017）65号文件公布及实施后，广州市房价暴涨导致涉案房产已上涨80%。在房价未明显上涨时，肖冬华、张敏就已经通知并明确表示不再出售涉案房产并愿意承担违约责任，张葵穗亦参与了违约赔偿，现其又请求继续履行合同，仅用20000元定金就锁定涉案房产以获得约70万元的上涨房价，一审判决继续履行明显不公。综上，请求二审法院予以改判。
被上诉人张葵穗答辩称：首先，本案的房地产交易是由于肖冬华、张敏的违约行为没有按照双方签订的房屋买卖合同履行涂销抵押、协助过户的合同义务而造成的。其次，我方在履行双方签订的房屋买卖合同中，均按照合同要求履行了我方的合同义务，我方作为守约方可以选择继续履行合同或者解除合同。而我方在本次诉讼前已经多次向对方发出律师函，要求继续履行合同，但对方均没有回应，因此而产生了本次诉讼。最后，一审查明第三人房地产公司开发商已经同意协助履行进行房屋的办证及过户手续，花都农行也同意在涂销抵押偿还贷款的前提下，协助办理相关的办理涂销抵押及协助过户的事宜，并且查明了我方具有法律规定的购房资格，因此本案房屋过户没有事实的履行障碍，可顺利办理过户手续。综上，请求二审法院对一审判决予以维持。
原审第三人乐园公司述称：一审法院查明事实清楚，判决合理，请求二审法院维持一审判决。
原审第三人花都农行述称：在当事人提前还清我方贷款的前提下，我方愿意协助涂销抵押。
原审第三人雅居乐公司述称：我方愿意协助办证至肖冬华、张敏名下，但无法协助办证至张葵穗名下。我方没有提起上诉是因为我方与肖冬华、张敏是一手房买卖，因此我方仅能办证至肖冬华、张敏名下，不能直接办证至张葵穗名下。我方与肖冬华、张敏之间有签订买卖合同关系，按照合同约定，肖冬华、张敏缴纳了契税及办证资料后，我方可将产权证办至肖冬华、张敏名下，但肖冬华、张敏与张葵穗属于二手房买卖，这与我方无关。而且其中涉及两次税收，第一次是肖冬华、张敏缴纳了契税后我方才将产权证办至肖冬华、张敏名下，而肖冬华、张敏与张葵穗之间的交易是需张葵穗缴纳契税后才能将产权证办至张葵穗名下。
2017年9月29日，张葵穗向一审法院起诉，请求判令:1.张葵穗与肖冬华、张敏继续履行双方在2017年2月15日签订的《房屋买卖合同》；2.肖冬华、张敏协助张葵穗办理涂销抵押以及过户手续；3.肖冬华、张敏承担诉讼费。诉讼中，张葵穗变更诉讼请求为：1.张葵穗与肖冬华、张敏继续履行双方在2017年2月15日签订的《房屋买卖合同》；2.肖冬华、张敏向雅居乐公司提供办证资料办理涉案房屋的不动产权证，雅居乐公司予以协助办证；3.肖冬华、张敏在取得房地产权证后，协助张葵穗办理涂销抵押以及过户手续，花都农行予以协助办理涂销手续；4.案件受理费由肖冬华、张敏承担。
一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区**路*号24栋2603房，系肖冬华、张敏向雅居乐公司购买，已经办理初始登记，尚未办理不动产权证。该房屋上存在预抵押，权利人为花都农行。
2017年2月15日，张葵穗（买方）与肖冬华、张敏（卖方）、乐园公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定肖冬华、张敏将涉案房屋出卖给张葵穗，成交价为920000元。付款方式为涂销抵押后付款，定金20000元买方应在签署合同当日交付卖方。卖方应在签订合同200天内向物业所在抵押银行办理提前还贷手续，卖方承担还贷之一切手续费用。买方按揭付款的，买方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后的30天内签订《购房抵押贷款合同》。买卖双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后30天内备齐交易所需资料向房屋登记机关办理手续。首期款（含定金）280000元须于成功递件后支付卖方。合同还对于其他事项进行了约定。
合同签订当日，张葵穗向肖冬华、张敏支付了定金20000元，肖冬华、张敏出具了收据。
2017年3月13日，肖冬华、张敏缴纳了涉案房屋的契税。2017年3月15日，肖冬华、张敏向雅居乐公司递交了办证资料，后又撤回办证资料。
2017年3月20日，肖冬华、张敏表示不再出售房屋，要求解除合同，双方在乐园公司处协商未果。2017年5月16日，2017年8月24日，2017年9月20日，张葵穗委托律师三次向肖冬华、张敏发出律师函，要求肖冬华、张敏继续履行合同，肖冬华、张敏均未给予回复。张葵穗遂提起本案诉讼。
花都农行陈述截止至2017年8月15日，肖冬华、张敏尚欠贷款本金487352.95元，其同意在张葵穗代肖冬华、张敏偿还涉案房屋的本息后协助涂销抵押。张葵穗为证明其有继续履行合同的经济能力与意愿，将涉案房屋的尾款900000元汇入一审法院代管款账号，表示若法院支持其诉讼请求，同意将该款项用于代肖冬华、张敏偿还涉案房屋在花都农行的抵押贷款，剩余款项直接划拨给肖冬华、张敏作为涉案房屋房款。
再查明，张葵穗具备广州市住房限购区域内住房购买资格。
一审诉讼中，张葵穗向一审法院申请财产保全，一审法院依法作出（2017）粤0114民初8229号财产保全的民事裁定书，并对涉案房屋采取了查封措施。
一审法院认为，张葵穗与肖冬华、张敏及乐园公司签订的《房地产买卖合同》包含了买卖双方分别与乐园公司之间的居间合同关系及张葵穗与肖冬华、张敏之间的房屋买卖合同关系。本案主要审查张葵穗与肖冬华、张敏之间的房屋买卖合同关系。根据三方签订的房地产买卖合同，张葵穗与肖冬华、张敏之间房屋买卖关系的合同条款是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定履行各自的义务。张葵穗依约支付了定金，肖冬华、张敏在收到定金后却拒绝履行后续合同义务，构成违约，应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案张葵穗作为守约方有权选择要求肖冬华、张敏承担继续履行合同的违约责任。涉案房屋现已经办理初始登记，具备办证条件，雅居乐公司在诉讼中亦表示愿意配合张葵穗办理涉案房屋的登记手续，花都农行表示在张葵穗代为偿还贷款后同意办理涉案房屋的涂销抵押手续，说明涉案房屋不存在法律或事实上履行不能之情形，且张葵穗已经将涉案房屋的剩余房款900000元交纳至一审法院的代管款账户。因此张葵穗要求继续履行合同的理据充足，予以支持。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”肖冬华、张敏将涉案房屋出售给张葵穗时未征得抵押权人花都农行同意，但作为该房屋的买受人张葵穗在诉讼中将剩余房款900000元交到一审法院代管款账户，该款足以支付肖冬华、张敏所欠银行贷款本息，并不损害抵押权人的合法权益，且花都农行亦同意张葵穗代肖冬华、张敏偿还贷款及协助涂销抵押，故张葵穗要求肖冬华、张敏及花都农行协助办理涂销抵押手续有理，予以支持。由于肖冬华、张敏尚未取得不动产权证，但涉案房屋目前已经具备办证条件，因此，张葵穗要求肖冬华、张敏及雅居乐公司协助其将涉案房屋过户至其名下的请求，合法合理，予以支持。肖冬华、张敏抗辩因其属于非广州市户籍，2017年3月17日广州市人民政府颁布的2017年广州房产限购令细则中明确非本市户籍在广州市购房的社保缴纳期限从3年变更为5年，而其仅在2012年购买房屋时购买过一年的社保,此后未再购买,如果将现有的该套房屋出售,将导致其无法再购置房屋，故认为适用情势变更原则不再履行合同。一审法院认为，合同是双方的合意，合同双方应遵守契约精神，依合同履行各自的义务。即使如肖冬华、张敏所述，其仅在2012年购买过一年社保，此时广州市已经执行限购政策多年，在2017年3月17日限购新政出台前非广州户籍要求连续社保已经是3年，即签订房屋买卖合同时肖冬华、张敏也不符合广州市的购房条件。因此，肖冬华、张敏的抗辩依据不足，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，一审法院于2018年2月23日作出如下判决：一、继续履行张葵穗与肖冬华、张敏于2017年2月15日签订的《房屋买卖合同》；二、张葵穗于本判决生效之日起十日内代肖冬华、张敏向花都农行偿还肖冬华、张敏尚欠的关于广州市花都区**路*号24栋2603房的抵押贷款本息；三、肖冬华、张敏及花都农行在张葵穗履行完毕上述第二项判项确定的义务之日起十日内，协同张葵穗办理广州市花都区**路2号24栋2603房的涂销预抵押登记手续；四、肖冬华、张敏及雅居乐公司在办理完毕前述第三项判项确定的义务之日起十日内协助张葵穗将广州市花都区**路2号24栋2603房过户至张葵穗名下。一审案件受理费13000元、保全费5000元，由肖冬华、张敏负担。
本院二审期间，肖冬华向本院提交光盘资料（电话录音），拟证明张葵穗与肖冬华于2017年8月25日有关解除合同的协商过程。
张葵穗质证认为：该证据不属于法律规定的新证据，双方并未就解除合同达成一致意见。乐园公司对该证据没有意见。花都农行及雅居乐公司表示该证据由法院依法认定。
经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，张葵穗、乐园公司称：对于涉案房屋的过户办证，是准备先由雅居乐公司办证至肖冬华、张敏名下，再进行二手房买卖，办证至张葵穗名下。张葵穗并表示：对房屋依次过户至其名下没有异议，同意承担全部的过户税费，同意将提前还贷后的剩余购房款一次性支付给肖冬华、张敏。
二审庭后，张葵穗提交广州市国土资源和规划委员会于2018年6月15日出具的《购房资格证明》：截至2018年6月15日，张葵穗具备本市住房限购区域内住房购买资格。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据当事人的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：肖冬华、张敏主张解除合同及双方已达成解除合同的合意是否合法有据、应否支持？张葵穗主张涉案房屋办证能否得到支持的问题。
张葵穗与肖冬华、张敏之间《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定履行各自的义务。张葵穗依约支付了定金，肖冬华、张敏在收到定金后却拒绝履行后续合同义务，故一审认为肖冬华、张敏构成违约，并无不当。肖冬华、张敏认为双方已就解除合同达成合意，但张葵穗不予认可，肖冬华、张敏提交的证据不足以证明其主张，故其主张不能成立。另外，肖冬华、张敏称因房产政策原因导致其出售涉案房屋后无法再购置其他房屋，属于情势变更，其依法可解除合同。本院认为，广州市已经执行限购政策多年，对于出售原有房屋后能否再次购买其他房屋，肖冬华、张敏应充分了解，审慎判断。即使如肖冬华、张敏所述，其仅在2012年购买过1年社保，此后未再购买，而在2017年3月17日广州市限购新政出台前非广州户籍购买广州市住宅房屋的要求是连续缴纳社保3年，即签订涉案房屋买卖合同时肖冬华、张敏也不符合广州市的购房条件，根据当时的政策，其也无法另行购买房屋。因此，肖冬华、张敏该抗辩理由依据不足，本院不予采纳。
涉案房屋现已经办理初始登记，具备办证条件，且张葵穗具备在本市购买限购区域内住房的资格。关于肖冬华、张敏上诉提出现购房政策规定新购住宅房产证出证后需满2年才能转让，合同不能继续履行的问题，因涉案合同签订于2017年2月15日即该政策发布之前，故肖冬华、张敏该上诉理由不能成立。因此，涉案合同不存在法律或事实上履行不能的情形。现张葵穗已经将涉案房屋的剩余房款900000元交纳至一审法院的代管款账户。因此张葵穗要求继续履行合同的理据充足，应予以支持。
关于办证问题。因雅居乐公司与张葵穗之间不存在合同关系，且张葵穗和中介方乐园公司均表示签订合同时是准备先由雅居乐公司将涉案房屋过户至肖冬华、张敏名下，再过户至张葵穗名下。故一审判处涉案房屋直接过户至张葵穗名下不当，涉案房屋可依次过户至张葵穗名下。张葵穗表示愿意将代肖冬华、张敏提前还贷后的剩余购房款一次性支付给肖冬华、张敏以及承担全部的过户税费，本院予以准许。
综上，一审判决认定事实清楚，但部分处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初8229号民事判决第一、二、三项及对案件受理费、保全费分担的决定；
二、变更广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初8229号民事判决第四项为：在广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初8229号民事判决第三项确定的义务履行完毕之日起十日内，广州花都雅居乐房地产开发有限公司将广州市花都区**路2号24栋2603房过户至肖冬华、张敏名下（双方各自承担各自应负的税费）；在上述房屋登记在肖冬华、张敏名下之日起十日内，肖冬华、张敏协助张葵穗将上述房屋过户至张葵穗名下（过户全部税费由张葵穗负担）；
三、在广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初8229号民事判决第二项确定的义务履行完毕之日起十日内，张葵穗将剩余购房款（900000元扣除该判项确定的金额）支付给肖冬华、张敏。
本案二审案件受理费13000元，由肖冬华、张敏共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄春成
审判员 蔡培娟
审判员 闫 娜
二〇一八年八月二十日
书记员 张 旭