天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0101民初3582号
原告:王欣丽,女,1977年7月28日出生,汉族,住址天津市和平区。
委托诉讼代理人:王磊,河北海岳律师事务所律师。
被告:王文君,女,1983年7月25日出生,汉族,住址河南省商丘市。
委托诉讼代理人:王超群,广东港仁律师事务所律师。
被告:袁方,男,1976年3月28日出生,汉族,住址河南省商丘市睢阳区。
委托诉讼代理人:王超群,广东港仁律师事务所律师。
第三人:天津链家宝业房地产经济有限公司,住所地天津市南开区鞍山西道192号1895天大建筑创意大厦909。
法定代表人:左晖,职务董事长。
委托诉讼代理人:石亚鑫,该公司员工。
原告王欣丽与被告王文君、袁方及第三人天津链家宝业房地产经济有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年6月13日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。本案在诉讼期间,原告王欣丽向本院提出诉讼保全申请,要求冻结二被告银行存款70万元或其他等值财产,本院依法予以保全。原告王欣丽,被告王文君的委托诉讼代理人王超群,被告袁方及其委托诉讼代理人王超群,第三人天津链家宝业房地产经济有限公司的委托诉讼代理人石亚鑫,到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王欣丽当庭向本院提出诉讼请求:1、判令解除原告与被告王文君、袁方之间的房产交易合同;2、判令被告王文君、袁方向原告王伟返还购房定金30万元;3、判令被告王文君、袁方向原告王欣丽支付违约金395000元;4、判令被告王文君、袁方赔偿原告王欣丽居间服务费79000元、贷款服务费1000元、代收评估费600元,共计80600元;5本案诉讼费用、保全费用由被告王文君、袁方承担。
事实和理由:2016年2月27日,原告与二被告及第三人签订《房产交易合同》,原告购买二被告所有的坐落于天津市和平区××道与××道交口××园3-1503房屋,总房款395万元。合同签订后,原告向二被告交付定金30万元。待双方到房管局签署买卖协议前,二被告因外欠债务,涉案房屋先后被两次查封,房屋买卖无法继续进行。二被告严重违约,无奈原告诉至法院。
王文君、袁方辩称,同意解除合同,不同意返还定金、支付违约金,因为原告未按约支付购房款,是根本性违约。也不同意支付中介费,双方在协商时已口头约定由原告承担中介费。也不同意承担诉讼费和保全费。
天津链家宝业房地产经济有限公司述称,涉案房屋在签订房产交易合同时,尚未办理产权证,我方在协助二被告办理产权证时,发现涉案房屋已经被法院查封两次,房屋买卖无法再继续进行。
本院经审理认定事实如下:2016年2月27日原告与被告王文君、袁方夫妇通过第三人居间,签订《房产交易合同》,二被告为甲方,原告为乙方,第三人为丙方。合同主要约定:原告王欣丽购买二被告持有的坐落于天津市和平区××道与××道交口××园3-1503房屋,建筑面积87.66平方米,房屋价款395万元,同时向二被告支付定金30万元。合同还约定,甲方保证对该服务享有完整所有权或使用权,能完全支配及处分。该房屋在本次转让之前的产权纠纷、债务等事宜,应在转让前清理完毕,否则承担违约责任。出现根本性违约,守约方有权解除合同,并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。且守约方可以向违约方追缴居间服务费。
为买卖房屋,原告向二被告支付定金30万元,向第三人支付中介服务费79000元、并预交房屋评估费1000元和贷款服务费600元。
原、被告在合同中还约定,双方在2016年5月25日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》,同时原告将首付款存入该机构,二被告将已收取的定金也存入该机构。因二被告有经济纠纷,2016年5月12日,涉案房屋被河南省商丘市梁园区人民法院予以查封,查封期限为2016年5月12日至2019年5月11日。2016年5月20日,该房屋又被河南省商丘市睢阳区人民法院座轮候查封,查封期限为2016年5月20日至2018年5月19日。2016年6月10日,梁园区人民法院对解除了对涉案房屋的查封,但该房屋仍处于查封状态,无法继续履行房屋买卖及所有权的转移手续。
上述事实,有当事人的当庭陈述和提交的证据予以证实,经质证,本院予以确认。
本院认为,原、被告与第三人签订的《房产交易合同》,系当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强��性和禁止性规定,内容合法有效,对双方具有法律约束力。原、被告均应按照合同约定行使权力并履行义务。由于二被告与案外人的经济纠纷,造成涉案房屋在房屋买卖过程中被司法机关予以查封,且查封期限至2018年,致使原、被告之间的房屋买卖及所有权转移无法进行,导致合同的根本性违约。二被告应承担合同中约定的违约责任。故原告要求与二被告解除合同,并要求二被告返还定金及支付房屋价款10%的违约金的主张,本院予以支持。关于原告要求二被告返还中介服务费79000元,房屋评估费1000元,贷款服务费600元的请求,中介服务费在合同中已经约定由违约方承担,原告的该项请求,本院予以支持。至于房屋评估费及贷款服务费,在合同中未作约定,且该费用均是第三人代收的费用,现要求二被告予以返还,缺乏法律依据,本院不予支持。
庭审中,二被告以原告未能在2016��5月25日前将首付款存入资金监管账户为由,主张原告违约在先,不同意返还定金、支付违约金和中介服务费。但事实上,涉案房屋出现两次查封,第一次查封的时间为2016年5月12日,先于约定的首付款存入的时间,且查封期限三年,房屋买卖合同已经无法继续履行,所以被告的抗辩主张,本院无法采信。
综上所述,原告王欣丽要求与被告王文君、袁方解除合同,并要求二被告返还定金并支付违约金及中介费的请求,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条,最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定,判决如下:
一、原告王欣丽与被告王文君、袁方及第三人天津链家宝业房地产经济有限公司于2016年2月27日签订的《房产交易合同》予以解除;
二、本判决生效之日起十日内,被告王文君、袁方共同返还原告王欣丽支付的定金300000元;
二、本判决生效之日起十日内,被告王文君、袁方共同支付原告违约金395000元;
三、本判决生效之日起十日内,被告王文君、袁方共同支付原告中介服务费79000元;
四、驳回原告王欣丽的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10763元,减半收取5381.5元,原告王欣丽负担25元,被告王文君、袁方共同负担5356.5元。案件保全费5000元,也由被告王文君、袁方共同负担。(王文君、袁方负担的部分,于本判决生效之日起十日内直接给付王欣丽)。
如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人���提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 周 宁
二〇一六年九月三十日
书 记 员 高汐莹
附:本裁判文书所依据的法律规定的具体条文:
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应提供证据加以证明;在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。