四川省宜宾市翠屏区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川1502民初3632号
原告：刘杨，女，1975年9月10日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
委托诉讼代理人：程德谦，四川丰宜律师事务所律师。执业证号：15115200710335571。
被告：宜宾市巨豪房地产开发有限公司。住所地：四川省宜宾市翠屏区高店镇新街*号。统一社会信用代码：91511500553480630J。
法定代表人：罗敏，董事长。
委托诉讼代理人：黄家顺，该公司工程部职工。
原告刘杨与被告宜宾市巨豪房地产开发有限公司（以下简称巨豪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告刘杨及其委托诉讼代理人程德谦，被告巨豪公司的委托诉讼代理人黄家顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘杨向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理翠屏区xx镇“XX家园”4幢第1层22号商品房《不动产权证》；2.判令被告支付延迟办理《不动产权证》的违约金2776.19元（从2016年10月15日至2018年3月14日，以购房价款163305元为基数，按照每月1‰标准计算违约金）；3.本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：2015年4月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》[合同编号：YBJH(补)2015057]。合同约定原告向被告购买XX花园（国有土地使用权证：宜市翠国用（201X）第00XX7号）4幢第1层22号商品房（营业房）一套，房屋面积36.29平方米，购房价款为163305元。
原被告双方分别于2012年11月28日，2013年5月1日签订《商品房购房协议》、《商品房买卖合同》，被告于2015年4月17日出据了163305元的收据，双方完善了购房手续。该营业用房为现房，原、被告双方履行完购房手续后当天，被告已将该房交付原告。该《商品房买卖合同》第十八条第三款约定：如因出卖人的责任，买受人未能在签订本合同之日起18个月内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按月计算向买受人支付全部已付款千分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方合同按照下列第1种方式处理。根据以上约定及原、被告双方于2015年4月14日签订《商品房买卖合同》的事实，被告应当在2016年10月14日前，为原告办理房屋权属转移登记，即为原告办理《不动产权证》。截止起诉之日，被告未履行为原告办理不动产转移登记的合同义务，被告的行为已构成违约。根据双方约定，被告应当向原告支付自2016年10月15日起，暂计算至起诉之日的违约金2776.19元。【2016年10月15日
--2018年3月14日，以购房价款163305元为基数，按照每月1‰标准计算违约金】。原告为了维护自己的合法权益，特提起诉讼，请依法支付原告的诉讼请求。
被告巨豪公司辩称，原、被告签订的房屋买卖合同不是真实的买卖合同，是被告分多次向原告借款后无法归还借款本息，才以房屋作为质押担保签订的买卖合同，因此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的身份证复印件、工商登记信息、商品房选房协议、单价表、收条、转款付款凭证、租赁合同、取款记录、商品房购房协议、借条、结婚证、商品房买卖合同等证据予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年11月28日，巨豪公司（甲方）与刘杨（乙方）签订《商品房选房协议》，约定：1.乙方所选商品房为甲方以出让方式取得土地使用权的翠屏区xx镇xx村土地上修建的“XX家园”第5幢1
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14号门面房；2.该商品房暂测面积718.57平方米，单价1948.3元/平方米，总金额1400000元；3.乙方于签订协议当日向甲方支付房款1400000元。当日，刘杨通过自己中国工商银行账户62×××04取款1199500元存入巨豪公司法定代表人罗敏中国工商银行账户62×××77。罗敏于当日在《XX家园5号楼门市单价表》上出具收条一张，内容为：“今收到刘杨现金人民币壹佰肆拾万元正（￥1400000.00元），此据，收款人：罗敏，2012.11.28日”。
2013年5月1日，巨豪公司（甲方）与刘杨（乙方）签订《商品房购房协议》，约定：1.乙方所选商品房为甲方以出让方式取得土地使用权的翠屏区xx镇xx村土地上修建的“XX家园”第5幢第1层商铺；2.该商品房暂测面积300平方米，总金额600000元；3.乙方于签订协议当日向甲方支付房款600000元；4.甲方于2013年7月1日交付乙方使用。巨豪公司及其法定代表人罗敏在该购房协议上盖章，刘杨没有在该协议上签字。当日，刘杨通过自己中国农业银行账户62×××19转账400000元到巨豪公司法定代表人罗敏中国农业银行账户62×××11，在交易摘要/附言处注明“借款”，转账后其余额为112356.31元。罗敏于当日出具收条一张，内容为：“今收到刘杨现金人民币陆拾万元正。（小写：600000.00元）购房款，此据，收款人：罗敏，2013年5月1日。”
2013年5月29日11时44分，刘杨通过自己中国农业银行账户62×××19转账470000元到巨豪公司法定代表人罗敏中国农业银行账户62×××11，款项用途为“借款”。2013年5月29日11时53分，刘杨通过自己中国工商银行账户62×××30转账190000元到巨豪公司法定代表人罗敏中国工商银行账户62×××77，自记用途为“借款”。2013年5月29日，刘杨通过自己宜宾市商业银行账户62×××95转账440000元到巨豪公司法定代表人罗敏62XXXX66账户。罗敏于2013年5月29日出具借条一张，内容为：“今借到刘杨现金人民币壹佰壹拾万元正。（小写：1100000.00元），此据，借款人：罗敏，2013.5.29日”。
2015年4月14日，巨豪公司（出卖人）与刘杨（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：1.巨豪公司将其在宜宾市翠屏区xx镇修建的“XX家园”现房出售给刘杨；2.该房屋为“XX家园”项目中的第4幢第1层22号营业用房，建筑面积36.29平方米；3.按建筑面积计算，单价4500元/平方米，总价款163305元；4.买受人应当在签订合同当日付清所有房款；5.出卖人应当在双方履行完所有购房手续后向买受人交付商品房；6.如因出卖人的责任，买受人未能在签订本合同之日起18个月内取得房屋所有权证书的，双方同意自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按月计算向买受人支付全部已付款千分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。
2015年4月17日，巨豪公司分别向刘杨出具收据收到“XX家园”1幢1-6号，3幢1-5号、10-12号，4幢13-23号营业用房的房款共计4223430元。其中4幢22号房收据载明：收到刘杨4-22房款163305元（4500元/平方米×36.29平方米）；巨豪公司将案涉营业用房交付刘杨后，因“XX家园”小区违反红线图的原因，至今未通过竣工验收，又因欠缴税金等原因未办理该幢楼的初始登记，导致原告未能在约定时间内取得“XX家园”4幢第1层22号营业用房的房屋所有权证书，原告遂诉至本院，请求判如所请。
另查明，1.巨豪公司法定代表人罗敏从2012年12月30日至2015年2月17日，共计通过自己银行账户向原告刘杨转账1260000元（其中2012年12月30日转账82000元，2013年1月2日转账30000元，2013年5月10日转账72000元，2013年7月22日转账300000元，2013年12月5日转账376000元，2014年2月12日转账150000元，2014年4月19日转账200000元，2015年2月17日转账50000元）；
2.巨豪公司于2013年1月23日取得翠屏区xx镇B-01-01地块10562.6平方米《建设用地批准书》【证号：宜宾市（201X）国土字第X号】，于2013年2月5日以出让方式取得该地块（用于修建“XX家园”）国有土地使用证【证号：宜市翠国用（201X）第00XX7号】，于2013年2月26日取得该地块“XX家园”项目《建设用地规划许可证》，现已建成“XX家园”小区。
3.刘杨（公民身份号码：）与向进（公民身份号码：）于2006年11月1日登记结婚，向进每年收取宜宾市翠屏区XX124号门面租金126000元；
4.刘杨的中国农业银行账户62×××19，于2015年2月12日取现98500元、于2015年2月17日取现40000元、于2015年2月28日取现30000元、于2015年3月12日取现60000元；
5.刘杨已将案涉“XX家园”3幢第1-5号、第10号、第12号，4幢第13-15号、第18-23号门面出租并收取租金。
6.巨豪公司法定代表人罗敏陈述，自己于2012年和2013年代表巨豪公司向刘杨借款，刘杨通过转账及现金方式支付了借款，为保证借款能按期偿还，双方于借款时签订了选房协议、购房协议作为偿还借款的担保，后因无力偿还借款，于2015年签订了商品房买卖合同，将巨豪公司在翠屏区xx镇开发的“XX家园”部分营业用房卖给刘杨，并将先前的借款及利息算作购房款，向刘杨出具了购房款收据。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，当事人一方不履行非金钱债务的，对方可以要求履行，但法律上或事实上不能履行的除外。本案中，原、被告双方争议的焦点是：双方究竟是民间借贷关系还是商品房买卖合同关系。就本案双方争议的焦点，本院评判如下：
1.关于刘杨与巨豪公司于2012年11月28日签订的《商品房选房协议》和2013年5月1日签订的《商品房购房协议》的认定。刘杨与巨豪公司签订上述两份协议时，刘杨从2012年11月28日至2013年5月29日通过转账及现金方式向巨豪公司法定代表人罗敏支付款项3100000元（1400000元+600000元+1100000元），罗敏收到刘杨的款项后，从2012年12月30日至2015年2月17日，共计通过自己银行账户向原告刘杨转账付款1260000元，结合罗敏的陈述和原告刘杨的银行账户交易记录摘要处“借款”字样分析，刘杨向罗敏支付的款项为借款。因为，如果刘杨向罗敏支付的款项属于购房款，则罗敏不可能将购房款再支付给刘杨；如果是购房款，则原告刘杨不可能在款项用途处记载“借款”字样。因此，罗敏向刘杨支付的款项，实为借款利息。故，原告刘杨于2012年11月28日与巨豪公司签订的《商品房选房协议》和2013年5月1日签订的《商品房购房协议》，均是作为民间借贷合同的担保，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，该两份协议虽有效，但不能按买卖合同关系审理，双方的关系应按民间借贷法律关系进行审理。
2.刘杨与巨豪公司于2015年4月14日签订的关于“XX家园”4幢第1层22号营业用房《商品房买卖合同》的法律效力。刘杨与巨豪公司之前系借款关系，后因巨豪公司无力偿还刘杨借款，双方清算后将先前的借款本金和利息转为购房款，用于刘杨购买巨豪公司开发的“XX家园”4幢第1层22号营业用房，并签订了《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》签订后，巨豪公司未再向刘杨偿还借款并支付利息，因此，双方的借款关系通过双方的协商一致予以解除，其基于借款关系而发生的债权债务因设立新的商品买卖合同法律关系而归于消灭，双方的借款关系已转为商品房买卖合同关系。双方签订的该《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，且该商品房买卖合同的订立目的不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的作为民间借贷合同的担保，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故刘杨与巨豪公司于2015年4月14日签订的关于“XX家园”4幢第1层22号营业用房《商品房买卖合同》合法有效。
虽然原、被告双方于2015年4月14日签订的关于“XX家园”4幢第1层22号营业用房《商品房买卖合同》合法有效，且合同约定的办证时间已经届满，但因该小区至今未进行竣工验收、未办理该幢楼的初始登记，故对于原告要求被告立即办理“XX家园”4幢第1层22号营业用房不动产权证的诉讼请求，因该营业用房目前不具备办理不动产权证的条件，属于事实上不能履行，因此，本院依法不予支持。待以后该营业用房可以办理不动产权证时，原告可另行主张。
因被告巨豪公司的原因，导致原告未能在签订合同之日起18个月内取得房屋所有权证书，被告已经违约，依法应当承担违约责任，从2016年10月15日起，按照合同约定向原告支付全部购房款1‰/月的违约金。虽然双方合同约定的支付违约金时间定在“买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内支付”，且原告（买受人）现在尚未取得该房屋的所有权证书，但因该违约金支付时间的约定不利于惩处违约方，反而使违约方怠于办理所有权证，故应支持原告要求被告立即支付2016年10月15日起至2018年3月14日止的违约金2776.19元（163305元×1‰/月×17个月）的诉讼请求。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、宜宾市巨豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘杨违约金2776.19元；
二、驳回刘杨的其它诉讼请求。
如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费150元，减半收取计75元，由原告刘杨负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审 判 员 李德其
二〇一八年八月一日
法官助理 杨 健
书 记 员 何其容