山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一初字第21号
原告（反诉被告）青岛新天物业发展有限责任公司，住所地山东省青岛市。
法定代表人谢协忠，总经理。
委托代理人李雪花，山东诚功（济南）律师事务所律师。
委托代理人杨光，山东诚功（济南）律师事务所律师。
被告（反诉原告）山东茗筑世家置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人杨星，总经理。
委托代理人王葆兵，山东康桥律师事务所律师
委托代理人贺艳，浪潮集团有限公司律师事务部律师事务所律师
原告青岛新天物业发展有限责任公司（以下简称新天公司）与被告山东茗筑世家置业有限公司（以下简称茗筑世家公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月18日受理后依法组成合议庭，于2016年5月16日公开开庭进行了审理。原告新天公司委托代理人杨光、李雪花，被告茗筑世家公司的委托代理人王葆兵、贺艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告新天公司诉称：济南茗筑美嘉小区（以下简称涉案小区）由茗筑世家公司开发建设。2008年6月29日新天公司与茗筑世家公司双方签订《济南茗筑美嘉住宅小区前期物业管理服务委托合同》，约定新天公司为上述小区前期物业服务企业。新天公司自入驻涉案小区提供物业服务以来，茗筑世家公司对小区部分已经竣工但未交付物业所产生的物业服务并未强约支付，对委托给新天公司进行管理的配电室等设施设备所产生的费用也未支付。由于涉案小区系茗筑世家公司分期开发、分批交付业主使用的原因，造成新天公司的物业管理区域内配套设施和绿化环境等未能达到约定标准，公用设施无法达到整体正常运行标准，而茗筑世家公司拒绝作出任何整改，导致小区业主据此少缴不缴物业费，原告多次就该事宜与被告进行协商，被告拒绝给予任何补偿或赔偿。另外，涉案小区总建筑面积高达25余万平方米，而被告并未按照规定将符合条件的物业服务用房交付给原告，根本无法满足原告物业管理的工作需要，原告曾就此多次与被告协商处理，被告置之不理。综上，为维护原告作为物业服务企业的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、判令被告支付济南茗筑美嘉小区已竣工尚未交付的物业所产生的物业服务费总计3253006.42元（暂算至2015年3月31日）及违约滞纳金5383970.66元。2、判令被告支付济南茗筑美嘉小区配电室管理费用877125.54元（暂算至2014年12月31日）。3、判令被告补偿因济南茗筑美嘉小区分期开发、分批交付使用造成的物业费差额部分共计728986.12元（暂算至2014年12月31日）。4、判令被告向原告在济南茗筑美嘉小区的物业服务提供932.24平方米物业服务用房；5、判令被告向原告支付因未提供满足条件的物业服务用房的补偿款144万元。6、判令被告承担本案诉讼费用。
被告茗筑世家公司答辩称：一、答辩人承担住宅、商铺物业服务费的前提是物业纳入物业服务范围但物业尚未交付物业买受人，新天公司主张按物业竣工时间和交房时间计算物业服务费于法无据。《济南茗筑美嘉住宅小区前期物业管理服务委托合同》第十三条约定：“依照济价房字[2004]168号文件的规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售等原因而未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。”《济南市物业服务收费管理实施办法（试行）》（济价房字[2004]168号）第二十条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》（济价费字〔2012〕75号）第十三条第一款规定：“业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费由开发建设单位交纳。”根据上述规定，开发建设单位承担物业服务费的前提条件是：1、物业纳入了物业公司管理范围，即开发建设单位将物业移交给物业公司管理；2、在物业公司接收物业后，商品房没有出售或者虽出售但因开发建设单位原因没有交付业主，致使该物业空置无业主应缴纳物业服务费。关于1-8#楼、11-12#楼。根据《茗筑美嘉住宅小区一期交房入住委托服务协议》第二条的约定，答辩人于2009年7月23日将上述建（构）筑物移交给原告管理，答辩人对原告的管理工作不承担费用。在2009年7月23日之前，原告并未正式入驻小区，没有提供物业服务，自然答辩人无需承担物业服务费。关于其他楼栋。在向业主集中交付房屋之前，答辩人未将物业移交给原告，没有委托原告提供物业服务，答辩人也根本没有提供过物业服务，其所谓的提供服务的证据均不真实，系伪造而来。退一步讲，即使原告有物业服务，该服务并非答辩人委托，况且该服务在交房前仅有零星的、个别的服务，不是正常的前期物业服务。
二、涉案小区地下车库均未办理产权证，不应收取物业服务费，原告并未主张停车服务费，即使主张，因答辩人一直对全部车库进行物业管理，答辩人也无需支付该费用《济南市物业服务收费管理实施办法(试行)》（济价房字〔2004〕168号）第八条规定：“物业服务收费按房产证载明的房屋建筑面积计算。未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。未计入房产证建筑面积的车库、储藏室、地下室不收取物业管理服务费。住宅小区内用于经营场所和住房及改变设计用途开展经营活动的车库、储藏室、地下室的物业服务费，可高于住宅物业服务收费标准，由双方协商确定。”《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》（济价费字〔2012〕75号）第二十条第一款规定：“物业管理区域内规划用于停放汽车的共用车库内的车位产权人或承租人应当交纳停车服务费。”第二款规定：“停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。”《关于公布我市市内各区住宅小区共用车库内车位租赁费基准价格等有关问题的通知》（济价费字[2012]77号）规定：普通住宅小区前期物业管理阶段共用车库停车服务费实行政府指导价。停车服务费基准价格为35元/辆﹒月，可上浮10%，下浮不限。”《济南市物业服务收费管理实施办法(试行)》有效期自2005年1月1日起至2012年7月31日起止。《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》有效期自2012年8月1日起至2017年7月31日止。从上述规定可看出，对于未办理产权证的地下车库自始至终不收取物业服务费，自2012年8月1日开始也仅是收取停车服务费，而不是物业服务费。涉案小区地下车库均未办理产权证，根据以上规定，无论是在2012年7月31日前，还是2012年8月1日后，都不应收取物业服务费。自2012年8月1日起，可收取停车服务费，停车服务费基准价格为35元/辆﹒月，可上浮10%，下浮不限。虽然原告与答辩人签署了一期车库部分设备的移交单，但原告并未进行管理，答辩人没有按照《服务标准》的规定提供相应服务（例如设施设备维修养护、秩序维护、保洁等），而其他车库未办理移交手续。小区全部车库一直由答辩人管理，因此，即使原告主张停车服务费，也无任何依据。
三、幼儿园由答辩人进行管理，原告无权收取物业服务费；即使应收取物业服务费，也应向明确的所有权人收取，并考虑幼儿园的公益、独立管理和尚未使用等因素幼儿园由答辩人进行管理，原告并未为幼儿园提供任何物业服务，无权收取物业服务费。退一步讲，即使应收取物业服务费，其向答辩人主张按照商铺收取物业服务费也无依据：第一，关于物业服务费支付主体。答辩人认为幼儿园的所有权属于答辩人，但政府教育主管部门要求答辩人无偿移交给教育主管部门，现未达成一致意见。因此，对涉案幼儿园的物业服务费，应待其产权明确后向所有权人主张。第二，关于物业服务费标准。1、幼儿园为小区配套的公益机构，按商铺计算物业服务费，极不合理。2、物业公司实际只提供幼儿园外围公共区域的管理服务事项，幼儿园内的卫生、绿化、保安等所有管理事项均由幼儿园自行负责，并且幼儿园建筑面积相对较大。若原告按商铺的收费标准收取物业费，则原告所享有的收益与实际提供的服务不相对等。考虑到上述因素，对幼儿园收取的物业服务费应在多层住宅物业服务费基础上予以降低。3、幼儿园至今尚未使用，根据《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第十六条的规定，应按照物业服务收费标准的70%收取。
四、商铺由答辩人进行管理，原告无权收取物业服务费。自商铺竣工验收合格后，一直由答辩人负责管理，并未移交给原告管理，原告也未进行过管理，无权收取物业服务费。
五、原告无权收取滞纳金，答辩人也无需支付违约金，即使法院认为需要支付，违约金也应大幅度调低。滞纳金是民事主体逾期履行行政义务而应该承担的行政责任形式，非行使行政职权的个人和单位均无权收取滞纳金，因此，原告无权向答辩人收取滞纳金。即使将滞纳金解释为违约金，因原告提供的物业服务质量存在问题，并且原告也从未向答辩人主张过物业服务费，原告对此存在过错，因此，答辩人无需因欠付物业服务费支付违约金。即使法院认为答辩人需要支付违约金，原告主张按日千分之三计算违约金，极其过分高于其损失，应依法大幅度调低。
六、原告负有对配电室的管理义务，答辩人无需支付物业服务费。根据《茗筑美嘉住宅小区一期交房入住委托服务协议》第二条第二款和附件小区移交确认单的约定，答辩人于2009年7月23日将配电室移交给原告管理，答辩人对原告的管理工作不承担费用。并且配电室为小区共用设施设备，属于物业管理范围，原告负有管理义务，相应费用已含在物业服务费中，原告无权向被告主张。
七、答辩人分期开发、分批交付物业，但配套设施和绿化环境等都达到了购房合同约定标准，不存在因答辩人原因造成物业服务费差额的情形。答辩人根据规划对茗筑美嘉小区分期开发、分批交付，配套设施和绿化环境等都达到了购房合同约定标准，小区也通过了竣工验收和综合验收。原告提供的物业服务质量极差，若有业主少交或不交物业服务费，也是原告提供的物业服务不合格造成的，其主张由答辩人向其支付物业服务费差额，没有任何依据。
八、答辩人建设的物业服务用房符合相关规定，且本诉原告大量占用小区内的房屋，远超过最初规划的面积。《山东省物业管理条例》自2009年5月1日起施行，答辩人建设的茗筑美嘉小区规划早于《山东省物业管理条例》施行日期，《山东省物业管理条例》的规定不适用于茗筑美嘉项目。茗筑美嘉项目通过了规划核实并通过了综合验收，说明答辩人提供的物业服务用房符合规定。并且，原告大量占用小区内的房屋，远超过最初规划的面积。原告要求答辩人提供物业服务用房932.2平方米没有任何依据。
九、原告并未有实际损失，其称参照市场租金向答辩人主张损失，没有任何依据。原告一直使用小区内的物业管理用房并占用小区内的其他房屋作为物业管理用房，没有在外承租房屋，并未有任何实际损失，其称参照市场租金向答辩人主张损失，没有任何依据。
十、原告的诉讼请求超过了诉讼时效，依法不应得到支持。
综上，请人民法院依法审理，驳回原告的诉讼请求。
反诉原告茗筑世家公司反诉称：2008年6月29日，新天公司与茗筑世家公司双方签订《济南茗筑美嘉住宅小区前期物业管理服务委托合同》，由新天公司对茗筑世家公司开发建设的涉案小区提供前期物业管理服务。自2009年起，小区开始向业主交付使用，新天公司对部分区域进行了物业管理和服务，但未对14#、15#、18#、19#除电梯外的物业管理区域、16#、20#楼整体物业管理区域，小区景观、绿化工程、小区室外道路和管网小区中水泵房进行任何物业管理和服务。新天公司对其他区域的物业管理和服务不符合国家、地方规定及合同约定，管理和服务质量差，为保障小区业主的权益，茗筑世家公司代新天公司对部分区域进行物业管理和服务，为此支出物业管理和服务费用，茗筑世家公司多次催要，新天公司拒绝支付。新天公司长期拒绝与茗筑世家公司对小区公建水表、电表进行过户交接，在水表、电表过户前，茗筑世家公司一直代新天公司交纳小区公建水费、电费，新天公司向茗筑世家公司支付了茗筑世家公司垫付的部分费用，茗筑世家公司多次向新天公司催要剩余费用，新天公司拒绝支付。新天公司物业管理和服务不符合国家、地方规定及合同约定，引起广大业主不满，业主纷纷向茗筑世家公司反映，并向政府部门投诉，相关媒体亦进行了曝光。茗筑世家公司和政府相关部门多次要求新天公司进行整改，但新天公司管理和服务没有任何改善。新天公司的行为给茗筑世家公司造成了严重的负面影响，给茗筑世家公司品牌造成了重大损失。为维护茗筑世家公司的合法权益，特向法院提起反诉，请求法院：1、判令反诉被告接收茗筑美嘉小区16、20号楼物业管理区域，14、15、18、19号楼除电梯外的物业管理区域，景观绿化区域，室外道路和管网，地下车库，中水泵房，并提供物业服务。2、判令反诉被告支付反诉原告垫付的物业服务费1141395.42元及相应利息（自反诉原告提起反诉之日至法院判决生效之日，按同期人民银行贷款利率计算）。3、判令反诉原告垫付的茗筑美嘉小区公建电费2672043.28及相应利息（自反诉原告提起反诉之日至法院判决生效之日，按同期人民银行贷款利率计算）。4、判令反诉被告支付反诉原告垫付的公建水费338505.3元及利息（自反诉原告提起反诉之日至法院判决生效之日，按同期人民银行贷款利率计算）5、判令新天公司向反诉人支付品牌损失100万元。6、诉讼费、保全费等费用由被反诉人承担。
反诉被告新天公司答辩称：一、根据双方所签《前期物业管理服务委托合同》的约定，反诉原告诉状中所述的茗筑美嘉小区14#、15#、16#、18#、19#、20#楼、小区地下车库属于反诉被告的物业管理区域，反诉被告也按照合同约定对上述物业提供了前期物业管理和服务，不存在违约情形，所以反诉原告诉状中所述与事实不符。
二、因茗筑美嘉小区系分期开发、分期交付，反诉原告所诉的小区部分景观绿化工程、小区室外道路和管网工程等属于此类，根据双方所签《前期物业管理服务委托合同》第六章的相关约定，对上述物业承接前，存在合同双方进行查验、整改等前置程序，而上述前置程序双方并未完成，所以反诉被告无法对上述物业进行承接，但反诉原告一直按照合同约定对上述物业管理区域提供物业管理服务，故反诉原告的该项诉讼请求应当予以驳回。
三、反诉原告作为房地产开发企业不具备提供物业管理和服务的资质，事实上反诉原告也没有替代反诉被告对茗筑美嘉小区进行物业管理和服务，法律更禁止一个物业管理区域内出现两个物业公司，反诉原告委托济南恒源物业管理有限公司（以下简称恒源物业公司）进入反诉被告的物业管理区域内进行所谓的“物业服务”，严重违背法律的强制性规定，直接导致小区物业管理秩序及其混乱，损害了反诉被告的合法权益，属于严重违约行为，另反诉被告不是任何物业服务企业的服务对象，所以反诉原告要求反诉被告支付反诉被告“垫付”的物业管理服务费无任何事实和法律依据。
四、本案属于物业服务合同纠纷，而反诉原告诉求的“公建电费”与“公建水费”事宜在双方所签合同中没有任何约定，无法确定各方的权利义务关系，上述“垫付”费用的追索也与本案争议的纠纷属于不同的法律关系，不应在本案中进行处理；另外，反诉原告的该项诉求也与其自身的第二项诉讼请求及相关叙述相互矛盾，一方面反诉原告称其对茗筑美嘉小区提供物业服务，一方面又主张让反诉被告承担公建电费与水费，如此自相矛盾的主张充分证明反诉原告的该项诉讼请求无任何事实依据存在。
五、由于茗筑美嘉小区长期处于反诉原告的分期开发、分期交付状态，造成至今物业管理区域内的配套设施和绿化环境、包括房屋质量等未能达到约定标准，公共设施设备无法整体运行，而反诉原告作为开发建设单位未作出任何整改，这是造成小区业主不满的主要原因，并不是反诉被告本身提供的物业服务存在问题，所以反诉原告主张的“品牌损失100万”，无任何事实和法律依据。
反诉被告针对反诉原告主张的“垫付”公建电费、公建水费及物业管理费的反诉请求，提出以下补充答辩意见：
一、被告将其提交的电费发票及收据加起来的总额作为公建用电是错误的，茗筑世家公司诉称的6块电表在名义上称为公建电表，但通过法院的现场勘查及双方提交的证据显示，该6块电表中所产生的电费根本不能认定为公建用电，所以被告将该6块电表所产生的电费全部定性为公建用电来主张权利显然是错误的。
二、关于公建水费，首先被告应当举证证明哪块水表是公建水表，哪些水费性质上属于公建水费，但从被告提交的证明公建水费数额的发票记载、被告自认的收取业主水费的事实来看，这些水费根本就不是公建用水，所以被告将其缴纳水费的发票加起来以公建水费的名义来主张权利也明显不能成立。
三、关于被告反诉请求中提到公建电费、水费的“垫付”问题，原告认为本案中被告或恒源物业公司根本不存在所谓的垫付行为。本案中被告或恒源物业直接收取且支付电费、水费的事实所体现的法律关系与“垫付”行为所体现的法律关系截然不同。
茗筑世家公司自认为其支付电费、水费的行为构成垫付或法院最终认定茗筑世家公司的行为构成垫付，那么在新天公司没有要求茗筑世家公司或恒源物业公司垫付的情况下，茗筑世家公司或恒源物业公司仍然向供电部门进行电费清偿，那么茗筑世家公司或恒源物业公司的行为构成非债清偿，其根本无权向新天公司行使追偿权。水费、物业费也同样如此。所以，被告关于垫付水费、电费、物业费的反诉请求应全部予以驳回。
另外，到底各方应当承担多少数额的电费、水费并不是简单的采用排除法就能确定的，也根本不能简单的采用排除法来确定，原因如下：现有的事实证据已经证实，小区换热站办公及供暖所产生的水电费；商铺、幼儿园、被告售楼处所产生的水电费；期间小区在建工程的用水用电；整个小区的用电损耗等完全不属于公建电性质的用电都包含在被告所主张的“公建电费”中，且被告及恒源物业公司与供暖公司、商铺业主等结算的水电费单价均高于被告及恒源物业公司与供电部门结算的单价，也就是说被告及恒源物业公司在与其下级用户结算水电费过程中产生的大量收益，该部分收益归谁享有？茗筑小区作为规模较大的小区水电的使用必然会产生大量公共损耗，该部分损耗费用谁该承担？况且原被告双方对小区的物业服务区域及是否应承担相应区域的物业费问题还存有较大争议，所以在被告作为反诉原告在未进行细致分项的情况下如果简单地采用排除法来确定水电的承担数额，没有事实基础，显然也是错误的。
综上所述，被告及恒源物业公司的行为是否构成“垫付”暂且不论，被告作为反诉原告主张电费和水费，在现有大量证据证明所诉电费、水费不具备公建性质的情况下，根据“谁主张、谁举证”的原则，被告应当如实对上述费用作出明确的细化和分项并排除合理怀疑，否则应视为其相应反诉请求所依据的事实不清，反诉请求不明确，应全部予以驳回。
经审理本院认定，2008年6月29日，新天公司与茗筑世家公司签订《济南茗筑美嘉住宅小区前期物业管理服务委托合同》（以下简称涉案合同），约定：茗筑世家公司委托新天公司对涉案小区提供前期物业管理服务事宜，涉案小区总建筑面积为25.806万平方米，商铺1860平方米，其他公建3.82万平方米，预计一期2009年4月交付使用，建筑面积12.1万平方米，二期2010年10月交付使用，建筑面积13.706万平方米。物业区域东至规划红线，南至康虹路，西至新宇北路，北至沁园大街。涉案合同第四条约定了新天公司提供的前期物业管理服务范围包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及公共雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的管理服务；5、车辆停放秩序维护服务；6、公共秩序维护协助管理服务；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。涉案合同第五条约定：新天公司对该项目进行前期介入后，在茗筑世家公司认为需要的前提下提供以下服务1、对园林、景观设计、配套设施的完整性、实用性提出相关建议，并形成书面意见；2、提供设施设备的设置、选型意见；3、自工程主体全部封顶后，每周驻现场2-3次，就施工单位在工程建筑施工中的不完善之处及影响业主使用功能的问题，与茗筑世家公司及时通报情况并提出相关意见；4、新天公司应参与本物业的竣工验收及综合验收，并提出意见；5、提供接管验收阶段的物业服务，负责与业主及物业买受人签订物业管理服务合同并参与房屋交付工作，其费用双方协商处理。第九条约定了收费标准：多层住宅0.55元/月/建筑平方米；高层、小高层住宅0.89元/月/建筑平方米；商铺1.8元/月/建筑平方米，其他非住宅物业管理服务收费标准比照商铺价格收取。第十条约定第九条的收费标准不包括电梯运行和二次供水所发生的电费及实际运行支出费用，该费用应由业主和物业使用人及本物业受益人另行交纳。第十三条约定依照济价房字[2004]168号文件的规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售等原因而未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由茗筑世家公司全额交纳。第十四条约定，本合同第九条、第十条约定的物业管理服务费用自办理入住手续起，由新天公司每半年向业主和物业使用人及本物业受益人收取，茗筑世家公司积极协助。第十五条约定，机动车、非机动车车辆停放秩序服务费的收取，根据济南市相关规定及车辆停放服务协议的约定执行。第十八条约定，未及时交纳物业服务费的，每逾期一日应承担3%的滞纳金。关于物业的承接查验，双方在涉案合同第二十条约定，在承接查验物业时，双方对物业共用部位、共用设施设备等进行查验，第二十一条约定，双方对承接查验的物业应达到房屋交付要求，特别是共用部位、共用设施设备等发现的问题，新天公司应责成施工单位确认解决方案和时间，并组织复验直至问题最终解决。第二十二条约定，对于承接查验的物业，双方应签订确认书。第三十一条约定，茗筑世家公司向新天公司提供满足需要的物业管理用房，物业管理用房属全体业主所有，由新天公司在本合同期限无偿使用，所用水、电、通讯等费用由新天公司承担。第三十四条约定，新天公司违反本合同第四条的约定，致使本物业的管理服务受到影响，由新天公司承担相关的责任。第三十五条约定，本物业受益人违反本合同第六条及第五章各条款的约定，未能按时足额交纳维修费用和物业服务费用的，给新天公司造成经济损失的，应如数赔偿。
涉案合同签订后，新天公司入驻涉案小区并提供物业服务。新天公司提交自2009年3月20日起的涉案小区公共区域、公共设施设备的查验、巡查记录、打点棒记录、工程机电部弱电系统巡检记录，公共区域保洁记录保洁部值日记录表、楼道保洁值日记录表、保洁周计划，以证明其已依照合同向涉案小区提供物业服务，服务区域涉及小区的各个住宅楼、商业房、幼儿园及地下车库。对上述证据，茗筑世家公司质证称：1、证据值班日志完全是伪造的，这份证据是新天公司当时为评优所赶制。值班日志显示，2009年3月20日、21日、22日交接班记录表显示20日7：10芦勇交班给马士祯，21日7：20又是芦勇交班给马士祯，22日没有交班时间和值班记录，只有芦勇一个人的签名。从上述值班日志来看，芦勇每天都工作24小时，显然不真实，系新天公司伪造的资料。事实上，此时芦勇根本不在新天公司工作。2、2009年7月4日至2009年7月30日的客服中心交接班记录表有多处问题，比如记录表中的相应人员当时并未在新天公司处工作，记录表中同一人签名的笔迹不同，不同人的签名笔迹却相同，在同一天内同一工作人员连续接班，部分值班记录笔迹相同不是由记录表上记载的值班人员填写，同一工作人员同一天内在不同工作岗位出现，工作人员巡查未竣工的楼房出现漏水现象，以上记录表中出现的工作人员并未有劳动合同或雇佣合同，也没有工资发放证明等证实身份。本院认为，茗筑世家公司虽对上述证据真实性有异议并提出部分证据不合理之处，但不能据此推翻全部证据，本院对新天公司已对涉案小区提供物业服务的事实予以认定。
关于新天公司向茗筑世家公司主张的已竣工但未交付物业部分物业费问题，本院查明事实如下：
1、涉案小区系由茗筑世家公司分期开发、分批交付的，经新天公司申请，本院调取了涉案小区各物业部分的房屋建筑工程竣工验收备案单，显示涉案小区各部分住宅具体竣工验收备案时间为：1-8号楼为2009年7月21日；9号楼为2009年8月6日；10号楼为2010年4月19日；11号楼为2009年7月31日；12号楼为2009年8月31日；13号楼为2009年8月6日；14、15、18、19号楼均为2012年5月17日；16、20号楼为2014年6月16日；17号楼为2011年7月28日；幼儿园为2013年5月10日；商业楼为2009年7月21日；地下车库一期为2010年6月8日；地下车库二期为2013年8月13日；地下车库三期为2014年6月16日。另外，本院依新天公司申请调取的涉案小区的竣工验收报告显示各部分住宅的面积分别为：1-8号楼面积分别为：4667.18㎡、3221.16㎡、4667.18㎡、3221.16㎡、3345.66㎡、3221.16㎡、3345.66㎡、3221.16㎡，9号楼面积为14807.20㎡，10号楼面积为23570.62㎡，11、12号楼面积为14807.20㎡，13号楼面积为14817.60㎡，14、15号楼面积为15264.96㎡，16号楼面积为14798.38㎡，17号楼（包含商铺）面积为23461.48㎡，18号楼面积为14432.7㎡，19号楼面积为13859.96㎡，20号楼面积为13838.95㎡，幼儿园面积为2302.42㎡，商业用房面积（茗筑世家公司庭审中认可新天公司物业费明细表中列明的商业用房面积6794.41㎡）。
2、新天公司提交住宅物业的部分交接流转单及交房通知以证明各住宅部分的集中交房时间，分别为：1-8号楼为2009年7月28日-29日，新天公司认可以2009年7月28日为截止日期向茗筑世家公司主张权利；9、13号楼为2009年8月27日，新天公司未主张该楼的物业服务费；10号楼为2010年5月29日-30日，新天公司认可以2010年5月29日为截止日期向茗筑世家公司主张权利；11、12号楼，新天公司未主张权利；14、15、18、19号楼均为2012年5月30日，19号楼物业费新天公司认可以2012年5月29日为截止日期向茗筑世家公司主张权利；17号楼为2011年7月30日。另外，茗筑世家公司在庭审中认可其于2014年12月21日与涉案小区16、20号楼业主进行了交房交接。
3、新天公司、茗筑世家公司均提交于2012年5月23日签订的《协议》一份，证明新天公司已将2012年5月1日前的幼儿园及商业用房的物业费与茗筑世家公司结算完毕。茗筑世家公司认可对商业用房及幼儿园进行过结算，但同时认为此结算并不属于前期物业服务合同项下的物业费，而是新天公司与茗筑世家公司就商业用房与幼儿园的临时性看护管理达成的特别约定。本院对该协议的真实性予以认可，根据该协议内容，可以认定茗筑世家公司与新天公司就商业用房、幼儿园物业费进行了阶段性结算。新天公司依据上述协议内容在本案中只主张2012年5月1日后的商业用房、幼儿园的物业费。
4、关于地下车库现状及济南市现行的收费规定。2016年5月6日，本院经现场勘查得知，现涉案小区车库分为ABC三区，新天公司在地下车库内设有监控设施，其工作人员控制两个风机房及两个配电室。AB区内有恒源物业公司安装的监控，且茗筑世家公司并未将车位锁移交给新天公司。茗筑世家公司提交的地下车库车位统计表表明涉案小区地下车库共有车位836个，已出售673个，未出售163个。新天公司认可车位个数。新天公司以及茗筑世家公司在庭审中陈述均未向业主收取过车位服务费。
2012年7月25日出台的济价费字【2012】77号文件第二条规定，普通住宅小区前期物业管理阶段共用车库停车服务费实行政府指导价。停车服务费基准价格为35元/月.辆，可上浮10%，下浮不限。
5、2016年5月6日，本院经现场勘查认定如下事实：（1）、涉案小区南门商业用房（面积为1494.13㎡）及幼儿园仍处于未使用状态；（2）、涉案小区16号楼内设有恒源物业公司的办公室及管理涉案小区16、20号楼以及地下车库AB区的监控设施；（3）、经现场调查询问，涉案小区北面商铺使用人陈述接受了恒源物业公司的物业服务并向其缴纳物业费。（4）、进行现场勘验时自涉案小区南门进入，可以见到小区室外及地下停车场卫生存在脏乱差的情况，新天物业位于涉案小区的监控总控制室内仅见一名值班女工，且多处监控损坏，不能显示所辖区域情况，尚可显示画面也存在一定程度的模糊不清。
关于新天公司向茗筑世家公司主张的配电室管理费问题，新天公司提交涉案小区配电室交接资料及建设单位的临时用电协议，高压配电室巡查记录，2009年9月至2015年1月期间为管理、运行、维护配电室所配置人员而支付的工资明细表、财务凭证、劳动合同、电工证件，以证明其已经对涉案小区的配电室进行管理并支付了相关费用，茗筑世家公司应另行缴纳配电室管理费。茗筑世家公司质证称，对交接材料真实性没有异议，但临时用电协议与高压配电室巡查记录真实性无法认可，高压配电室巡查记录有多处不合理之处，存在造假嫌疑，并且配电室属于共用设备设施，包含于涉案合同附件，其不应另行缴纳管理费。经庭审质证及现场勘查，本院认定新天公司已接收了涉案小区的配电室并进行了相关管理。
关于新天公司向茗筑世家公司主张的物业费差额问题，新天公司提交照片一宗，意见、建议征询查询表，以及情况汇报函、欠费业主统计表，证明新天公司未收取物业费以及业主拒绝缴纳物业费与茗筑世家公司分期开发、分期交付存在必然因果联系，茗筑世家公司应对此承担赔偿责任。茗筑世家公司质证称，上述证据真实性无法核实，为新天公司单方制作，不予认可。
关于新天公司向茗筑世家公司主张提供符合法律规定的物业用房问题，茗筑世家公司提交涉案小区规划设计批准文件，涉案小区11号楼的房产测绘实测成果报告书以及照片一宗，欲证明其提供的物业用房已经达到要求。另，2016年5月6日，本院进行现场勘查，地下车库中有两处风机房中存放有新天公司员工休息设施及打扫卫生工具。
关于茗筑世家公司向新天公司主张垫付物业费问题，茗筑世家公司提供委托合同，工作联系函及送达手续，劳务派遣协议，保安服务合同，银行电子回单，发票，保洁人工费，垃圾清运费收据等等，证明因新天公司对16、20号楼、地下车库AB区及涉案小区北面西面商铺不提供物业服务，茗筑世家公司只得另行委托恒源物业公司对涉案小区上述区域进行物业管理提供物业服务，因此产生的茗筑世家公司向恒源物业公司支付的物业费应当由新天公司负担。新天公司认为，首先恒源物业公司为茗筑世家公司的全资子公司，不排除双方存在串通嫌疑，并且根据法律规定，一个物业管理区域内只能存在一个物业管理企业，即使茗筑世家公司与恒源物业公司之间存在委托合同，也是基于违法和违约而存在，茗筑世家公司无权向新天公司收取上述所谓物业费。
关于茗筑世家公司向新天公司主张公建电费问题，茗筑世家公司提交新天公司与其签订的协议，茗筑世家公司与恒源物业公司签订的委托支付协议，涉案小区公建电表过户协议，水、电费发票以及证明等，欲证明茗筑世家公司及其委托的恒源物业公司替新天公司垫付水、电费。新天公司质证称，首先新天公司与茗筑世家公司签订的协议中公建电表为4块，但茗筑世家公司却是按照7块公建电表主张电费，茗筑世家公司无法说明其主张的公建电费的性质来源，茗筑世家公司无法说明其主张的公建水费的来源，水费发票显示的地址包括了商铺、售楼处等用水区域，这不应由新天公司承担，其次恒源物业公司不是本案的诉讼主体，并且上述垫付电费问题也不应在物业服务合同纠纷案件中进行处理。
关于茗筑世家公司向新天公司主张的品牌损失100万元，茗筑世家公司提交人民网、中国山东网、大众网等对涉案小区物业服务进行的新闻报道，欲证明因新天公司的物业服务质量极差，引发业主严重不满，给茗筑世家公司造成重大损失且在通知新天公司后仍置之不理。新天公司认为，媒体网络报道真实性不予认可，此类报道系传来证据非直接证据，主观性较强，转载改动的随意性较大，没有事实作为基础，新天公司不应支付品牌损失。
另，在本案审理过程中，新天公司已于2016年6月1日退出涉案小区。
本院认为，本案争议焦点较多，诉争双方诉讼请求分述如下：
关于诉争双方物业费支付问题，涉案合同第十三条约定“依照济价房字[2004]168号文件的规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售等原因而未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由茗筑世家公司交纳。”新天公司依据上述规定向茗筑世家公司主张涉案小区内已竣工但未按时交给物业买受人的物业所产生的物业费。本院认为，从合同约定及法律规定看，物业公司向开发商收取物业费的前提是各物业类型已纳入物业服务范围且已竣工，在此引入已竣工这个概念的目的应为收取物业费的前提而不应机械地将收取物业服务费的起算时间理解为建筑物的竣工时间。物业服务费的对价是提供物业服务，从权利义务对等的角度出发，在新天公司未实际提供物业服务的情况下，不能要求茗筑世家公司支付物业服务费。而通常情况下，物业公司从集中交房后，即应开始提供全面的物业服务。那么本案物业服务费的起算时间应以新天物业向涉案小区提供物业服务的开始时间为准。新天公司提交的交接流转单、交房通知载明的交房时间最早为2009年7月28日，茗筑世家公司对此并无异议。为证明已向涉案小区提供物业服务，新天公司提交小区住宅、商铺、地下车库等物业所涉及的公共区域、公共设施设备的查验、巡查记录、打点棒记录、工程机电部弱点系统巡检记录、公共区域保洁记录、保洁部值日记录表、楼道保洁值日记录表、保洁周计划证明其在涉案小区提供物业服务，茗筑世家公司虽对证据的真实性提出异议，并指出部分证据的不合理，但并不能据此推翻全部证据。依据上述证据，本院对新天公司向涉案小区提供物业服务的事实予以认定。前已述及，涉案小区1-8号楼自2009年7月28日开始集中向业主交付，新天公司向涉案小区全面提供物业服务。涉案小区虽系分期开发、分期交付，但是双方均未举证证明对整个小区的物业服务产生影响，因此，结合涉案小区住宅楼竣工时间、集中交房时间的具体情况，本院认为住宅楼物业费的起付时间应分别为：旧楼号1-9号楼，以集中交房时间即2009年7月28日为起付时间，10号楼、14-20号楼、地下车库，以竣工时间为起付时间；幼儿园、及商业用房因双方曾进行过结算，所以自结算日期次日开始起算。
茗筑世家公司辩称未将部分地下车库、幼儿园、商铺及16号、20号楼交付新天公司管理，而是由其自行委托恒源物业公司管理。本院认为，首先，所谓物业服务应为一项全面整体的服务，指的是对小区包括建筑共用部位、共用设施设备和相关场地进行的维修养护和管理，对生活服务设施进行的维修养护和管理，以及对公共环境卫生、交通与车辆停放秩序、安全防范的管理和服务。其次，根据《物业管理条例》第三十四条的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。茗筑世家公司即使认为新天公司对涉案小区的物业服务存在问题也应依据合同或者法律规定妥善解决，其自行委托其他物业服务企业对涉案小区部分区域进行物业管理已经违反了以上规定。再次，物业费的收取方式是以小区建筑物的建筑面积作为收取物业费的计算依据，因此，小区各个建筑物的具体的交付时间及物业公司是否对该建筑物实施管理，不是能否收取该建筑物物业费的必要条件。地下车库、幼儿园、商铺及16号、20号楼是否交付不是能否收取相应面积物业费的依据，因此，对于茗筑公司的该抗辩及其相应的反诉部分的物业服务费，本院不予采信，不予支持。
关于幼儿园的物业服务费收费标准问题，本院认为，双方的物业服务合同虽约定小区其他物业参照商业用房的物业服务费标准收取，但是考虑到幼儿园作为小区教育事业载体，涉及教育及公共利益，其建成的目的并非用于完全商业市场经营，并且实际上，从幼儿园竣工至今，一直未投入使用，因此，本院酌定，在本案涉及物业服务费诉争期间幼儿园的物业服务费收取标准按1元/平方米为宜。
关于地下车库的物业服务费问题，根据《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》和2012年济南市《关于公布我市市内各区住宅小区共用车库内车位租赁费基准价格等有关问题的通知》的规定，涉及车位的收费包括停车服务费、车位租赁费和车位场地使用费。停车服务费是指物业服务企业向业主停放车辆提供服务，业主因此而支付的对价，包括车库、车位的设施、设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》还规定物业服务企业对车位、车库不得另行收取物业服务费。本案中，涉案小区车位共有836个，未出售的有163个，已出售的有673个，车位出售后，新天公司应向车位产权人即业主收取停车服务费，车位未出售的，由茗筑世家公司负担。对于车库竣工后车位迟延出售存在时间差的部分，新天公司既然主张其对地下车库进行了管理，那么其对具体车位的使用情况应有所了解，对于车位开始使用的时间，新天公司负有举证责任。新天公司未提交相关证据证明，本院无法核算已出售车位交付业主的时间，因此，新天公司主张茗筑世家公司向其支付竣工后至向业主交付期间的地下车位的停车服务费，本院不予支持。
关于商业用房物业服务费问题，前已述及，茗筑世家公司应向新天公司支付，但结合现场勘查得知，位于涉案小区南门东侧面积为1494.13㎡的商业用房现仍处于未使用状态，按照法律规定该部分商业用房物业费应按照70%支付。
另，茗筑世家公司抗辩称部分物业费已经超过诉讼时效，对于此，本院认为，物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，业主没有支付某一期的物业费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。因此，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。新天公司于2016年6月1日方才退出涉案小区，因此，其在本案中主张的物业费未超过诉讼时效。
综上，涉案小区各物业类型的物业费具体计算方式及数额见下表：
物业
类型
面积（平方米）
物业费计算期间
物业费
标准
物业费总额（元）
10号楼
23141.16
2010.4.20-2010.5.29
0.89元/月
27460.84
14号楼
15264.96
2011.12.28-2012.5.30
0.89元/月
70193.37
15号楼
15264.96
2011.12.28-2012.5.30
0.89元/月
70193.37
16号楼
14798.38
2013.12.13-2015.3.31
0.89元/月
208094.82
17号楼
23461.48
2011.1.14-2011.7.30
0.89元/月
135167.91
18号楼
14007.77
2011.12.28-2012.5.30
0.89元/月
64412.40
19号楼
13859.96
2011.12.28-2012.5.29
0.89元/月
63732.72
20号楼
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