江苏省盐城市盐都区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)都民初字第1788号
原告（被告）：盐城瑞尔房地产开发有限公司，住所地在盐城市人民南路2号。
法定代表人：吴小霞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱纪陈、董梅，江苏鑫鼐律师事务所律师。
被告（原告）：江苏名镇天下商业管理有限公司，住所地在南京市玄武区珠江路680号。
法定代表人：吕凯，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：蔡晨程，北京市金杜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：皇甫瑶，北京市金杜（苏州）律师事务所律师。
被告：嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司，住所地在上海市虹口区四川北路1717号609室。
法定代表人：吕凯，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：蔡晨程，北京市金杜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：皇甫瑶，北京市金杜（苏州）律师事务所律师。
被告：周某某，女，1979年5月3日生，汉族，居民。
委托诉讼代理人：张文德，江苏琼宇律师事务所律师。
盐城瑞尔房地产开发有限公司（以下简称瑞尔公司）与江苏名镇天下商业管理有限公司（以下简称名镇天下公司）、嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司（以下简称嘉凯城集团）、周某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，瑞尔公司申请增加诉讼请求，名镇天下公司、周某某据此提出管辖权异议。本院经审查，裁定移送江苏省盐城市中级人民法院审理。该院作出（2016）苏09民辖终159号，撤销本院作出的（2015）都民初字01788号民事裁定，仍由本院管辖。2015年10月20日，本院立案受理名镇天下公司诉瑞尔公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2015）都民初字第1915号，由于两案均基于同一租赁事实发生的纠纷，故本院裁定：（2015）都民初字第1915号案件并入本案审理。瑞尔公司的委托诉讼代理人朱纪陈，名镇天下公司、嘉诚集团共同的委托诉讼代理人蔡晨程、皇甫瑶，周某某的委托诉讼代理人张文德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
瑞尔公司向本院提出诉讼请求：判令：1、名镇天下公司承担自2015年2月15日起至起诉之日止的房屋租金损失10899775元，起诉日之后的租金按约定的租金标准计算至案涉房屋再次租赁给第三方为止；2、嘉凯城集团、周某某在各自出资范围内承担民事责任，并互负连带责任；3、本案的诉讼费用由名镇天下公司、嘉凯城集团、周某某共同负担。事实和理由：2014年12月底，我司作为甲方、名镇天下公司作为乙方签订盐城紫薇国际广场C区房屋租赁经营合同一份，约定：乙方承租紫薇国际广场C区50696.63平方米用于大型超市、休闲、餐饮及相关配套项目等经营；甲方应于2015年2月15日前将本项目房屋交付给乙方使用，乙方承诺租赁房屋自正式交付之日起一年内开业；乙方应当于2015年2月15日前向原告支付200万元的履约保证金。
合同签订后，我司依约于2015年2月15日前将案涉房屋交付给名镇天下公司使用，但名镇天下公司并未按照合同约定于2015年2月15日前向我司支付200万元的履约保证金。我司于2015年3月19日向被告发出一份通知函，于2015年7月1日又向被告发出一份通知函，通知被告收函后立即支付200万元履约保证金，并尽快确认入住商户，如商铺长期空置，拖延一年时间将导致2000万元的租金损失。并告知其如继续不履行合同义务，我司有权依法解除合同，租赁房屋交付日之后的房屋损失将由被告承担，名镇天下公司收函后没有任何回复。
2015年7月5日，我司与名镇天下公司总经理兼股东周某某联系，周某某在电话里答复：1、因集团公司总部战略调整，停掉原来的所有项目，不再做二房东，之前已经签订的租赁合同确定不再履行；2、承认收到原告的两份函件，但是不会作任何书面答复；3、承认被告名镇天下公司实际构成单方面解除合同，构成违约；4、如果继续合作，合作模式只能转为招商运营服务。我司遂于2015年7月20日向被告名镇天下公司发出了盐瑞房字（2015）16号解除合同通知书，要求解除与名镇天下公司签订的房屋租赁经营合同，并向原告支付违约金。
名镇天下公司是嘉凯城集团、周某某共同出资设立，成立于2013年10月23日，该公司章程约定公司注册资本为2000万元，由嘉凯城集团认缴出资1300万元，周某某认缴出资700万元，嘉凯城集团实际出资260万元，周某某实际出资140万元，其余出资两股东应在名镇天下公司成立之日起两年内缴足，并约定各股东以其全部出资额对公司的债务承担责任，各股东均签名认可。
综上，名镇天下公司未按合同约定支付履约保证金，已构成违约，其后又以该公司集团总部战略调整为由单方面解除租赁合同，构成根本性违约，嘉凯城集团、周某某应当在各自出资范围内承担民事责任，并互负连带责任。故原告诉至本院，请求法院支持我司的诉讼请求。
名镇天下公司辩称，一、2014年12月底名镇天下公司与瑞尔公司签署《盐城紫薇国际广场项目C区房屋租赁经营合同》，由我司承租紫薇国际广场C区50696.63平方米房屋。2015年7月20日，瑞尔公司向名镇天下公司发来解除合同通知书，解除双方的签订的租赁合同，并要求我司向其赔偿经济损失。我司在法定异议期内向瑞尔公司发去《关于＜解除合同通知书＞的回函》，明确表示不予认可瑞尔公司的《解除合同通知书》并阐述了具体理由，同时于2015年10月19日向法院提起诉讼，请求法院判决确认瑞尔公司2015年7月20日解除租赁合同无效。因此，房屋租赁合同是否解除实质处于待定状态。只有先确认瑞尔公司解除合同的行为是否有效以及租赁合同是否已经解除，才能认定我司是否需要向瑞尔公司承担合同解除的赔偿责任。
二、瑞尔公司解除合同的理由均不能成立，其解除租赁合同的行为无效，且无权要求我司赔偿所谓的租金损失。1、我司系依法拒绝向瑞尔公司支付200万元保证金，且我司未支付200万元保证金并不会导致租赁合同法定解除。首先，瑞尔公司未按约向我司交付全部的租赁房屋，未按约对涉案租赁房屋进行改造。其次，我司系依法拒绝向瑞尔公司支付200万元保证金，并不构成违约。从时间上看，瑞尔公司须在2015年2月15日前，将涉案租赁房屋全部交付给名镇天下公司占有使用，须在2014年12月底合同签订后，立即开始对涉案房屋进行工程改造。而我司是在2015年2月15日前，将200万元保证金支付给瑞尔公司。瑞尔公司要么应先为履行，要么与我司同时履行。从合同目的看，我司是要整体租赁、整体商业规划、整体运营紫薇国际广场C区，而实现该租赁合同目的的前提是瑞尔公司将房屋全部交付给我司占有使用，对房屋进行工程改造，使涉案房屋达到可以对外招商的条件，我司才可以履行租赁合同，才有必要支付履约保证金。从最终结果看，截至2015年2月15日，瑞尔公司并没有将涉案租赁房屋全部交付给我司占有使用，也没有对涉案房屋进行认可的改造。我司作为国有控股企业，为了防止国有资产遭受损失，依据相关法律规定，拒绝向瑞尔公司支付200万元履约保证金，并不构成违约。再次，本案所涉合同是房屋租赁合同，在房屋租赁合同中出租人的主要义务是将房屋交付给承租人使用，而承租人主要义务是向出租人支付租金。而履约保证金并不是法定的债务担保方式，一般用于先行赔偿出租人因承租人违约所遭受的损失。现我司未支付200万元履约保证金，并不会导致瑞尔公司收取租金的合同目的无法实现。因此，瑞尔公司认为我司未支付保证金的行为已构成根本性违约，与法不符，不能成立。2、我司一直在积极开展招商工作，即使本项目不能如期开业，也只是影响我司的租金收益，并不会导致瑞尔公司收取租金的合同目的无法实现。3、我司从未表示不再继续履行并要求解除租赁合同，且已书面回函对瑞尔公司擅自解除合同的行为提出异议并要求瑞尔公司继续履行合同。自租赁合同签订以来，我司及法定代表人从未表示不再继续履行并要解除租赁合同。对于瑞尔公司提供的所谓与“周总”的电话录音，首先，我司不认可该电话录音的真实性、合法性；其次，即使通话一方是周某某，由于其不是我司的法定代表人，其无权代表我司决定不再继续履行租赁合同这一特别重大的事项，我司也从未授权其可以决定不再履行租赁合同。在我司发给瑞尔公司的回函中，已明确表示所谓的周某某口头答复内容均非我司的意思表示，我司对于瑞尔公司擅自解除合同的行为不予认可，要求瑞尔公司立即停止就本项目租赁房屋的对外销售以及对外出租行为，立即履行《租赁合同》中的相关义务。在2015年7月2日后，我司仍在继续履行本案租赁合同，仍在继续进行对外招商工作，仍在继续催促瑞尔公司进行工程改造。因此，瑞尔公司所谓2015年7月2日，我司单方面表示不履行并解除租赁合同的主张完全不符合事实。我司认为，解除合同会扩大双方当事人的损失，造成社会财富的浪费，并不符合租赁合同双方的根本利益。从维护交易安全和稳定的原则出发，不能仅以所谓的瑞尔公司与周某某的电话录音就认定瑞尔公司已单方面解除租赁合同。4、瑞尔公司也不享有约定解除权。合同中已经明确瑞尔公司可以行使单方解除权的情形，因此瑞尔公司不享有约定解除权。
三、瑞尔公司所谓租金损失的诉请不应予以支持。1、瑞尔公司迟延交付的违约行为导致租赁合同的租赁期限尚未起算，导致其无权向我司主张“租金损失”。只有瑞尔公司将房屋全部转移占有的，才视为将涉案租赁房屋交付给我司使用。现瑞尔公司一直未将已销售房屋、“紫薇烟酒茶总汇”店以及招商中心交付给我司，故瑞尔公司延迟交付的违约行为，不仅导致租赁合同租赁期限尚未起算，我司无需支付任何租金，而且还导致其作为违约方无权向我司主张该“损失”。2、瑞尔公司已将半数以上面积的房屋出租给他人开办“好又多超市”、汉庭酒店等。对于这部分实际未出租给我司的房屋，瑞尔公司无权向我司主张该部分房屋所谓的租金损失。3、瑞尔公司所谓的租金损失，要么没有实际发生，要么是其自身原因造成的，其无权向我司主张。
四、嘉凯城集团作为我司的股东并非本案适格被告，不应承担所谓的补充赔偿责任。
综上，请求法院驳回原告瑞尔公司的全部诉讼请求。
嘉凯城集团辩称，除名镇天下公司的答辩意见外，嘉凯城集团作为名镇天下公司的股东并非本案适格被告，不应承担所谓的补充赔偿责任。1、嘉凯城集团作为名镇天下公司的股东享有先诉抗辩权，不是本案适格被告，应当驳回原告对我司的起诉。瑞尔公司在本案中只能起诉名镇天下公司，只有法院判决名镇天下公司承担责任，且法院强制执行程序结束后，瑞尔公司仍无法获得全部清偿时才能起诉名镇天下公司的股东。2、嘉凯城集团的出资期限尚未届满，不属于到期未履行出资义务的股东，瑞尔公司无权要求嘉凯城集团承担所谓的补充赔偿责任。
请求法院驳回原告对我司的起诉或者驳回原告的诉讼请求。
周某某辩称，一、周某某作为名镇天下公司的股东并非是本案适格的被告，不应该承担所谓的补充赔偿责任。根据相关法律规定，只有未履行出资义务的股东，才在未出资的范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。即公司的债务首先由公司自有资产对外清偿，只有债权人穷尽了追偿手段以后，未出资到位的股东才有可能承担补充责任。而本案中，原告直接将股东作为被告提起诉讼，要求承担相关责任没有法律依据。名镇天下公司公司章程规定，两股东第二期的出资款的出资期限是在2023年10月23日，现出资期限尚未届满，根据上述法律规定，股东没有义务承担所谓的补充责任。二、对于原告诉请要求解除合同的理由，依法不能成立。具体的答辩意见同嘉凯城集团的答辩意见。综上，请求法院驳回原告对周某某的全部诉讼请求。
名镇天下公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认瑞尔公司于2015年7月20日解除《盐城紫薇国际广场项目C区房屋租赁经营合同》无效；2、判令被告立即停止就涉案租赁物的对外销售及对外出租行为；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：我司与瑞尔公司签订租赁合同和技术改造合同后，瑞尔公司至今都未向名镇天下公司提供3144.86平方米房屋的所有权人出具的同意瑞尔公司将其房屋出租给名镇天下公司的确认书。双方在签订租赁合同时，瑞尔公司就已将部分房屋出租给他人开办“紫薇烟酒茶总汇”店，至今都未收回该房屋并交付给我司。同时，我司向瑞尔公司提出了本项目租赁房屋的改造方案，向瑞尔公司推荐了工程改造设计机构，但瑞尔公司未按约投入任何资金进行工程改造。而2015年7月20日，瑞尔公司却向我司发来解除合同通知书，要求与我司解除租赁合同，并要求我司向其赔偿经济损失。我司认为：瑞尔公司的上述违约行为，不仅严重影响了我司正常的招商工作，还会造成我司整体租赁、整体商业规划、整体运营该项目的合同目的不能实现，故我司才拒绝向瑞尔公司支付保证金200万元，且我司未支付200万元保证金并不会导致租赁合同法定解除。我司一直在对外进行本项目的招商活动，一直在与潜在的客户洽谈本项目租赁事宜。况且，即使本项目不能如期开业，只会影响我司的租金收益，并不影响瑞尔公司的权益。我司及我司的法定代表人从未向瑞尔公司提出不履行并要解除租赁合同。综上，瑞尔公司既不享有法定解除权，亦不享有约定解除权，其于2015年7月20日发出的解除合同通知书不发生解除合同的效力。瑞尔公司无故擅自解除合同，并将涉案租赁物对外销售及对外出租的行为，严重损害了租赁合同的正常履行，损害了我司的权益。为此，请求法院支持我司的全部诉请。
对此，瑞尔公司辩称，我司与名镇天下公司解除租赁合同符合法律规定。双方所签订的租赁合同约定，名镇天下公司应于2015年2月15日前向我司支付履约保证金200万元，并承诺自房屋正式交付之日起一年内开业。但在合同签订后，名镇天下公司并未按照约定支付保证金200万元。我司分别于2015年3月19日、2015年7月1日两次向名镇天下公司发出通知函，第一次通知其构成违约，要求其履行合同义务。第二次通知其如果不履行义务将解除合同并追究违约责任。2015年7月5日，我司与名镇天下公司总经理兼股东周某某联系，周某某在电话中明确答复，因集团战略调整停掉原来所有的项目，之前已经签订的合同不再履行。因此，我司为避免损失进一步扩大，于2015年7月20日第三次向名镇天下公司发函，要求解除双方的合同。综上，我司与名镇天下公司解除合同具有事实依据，请求法院驳回名镇天下公司对我司的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方无争议的事实，本院认定如下：2014年12月底，瑞尔公司作为甲方与名镇天下公司作为乙方签订了一份盐城紫薇国际广场项目C区房屋租赁经营合同，约定：由名镇天下公司承租瑞尔公司开发的盐城紫薇国际广场项目C区房屋；租赁经营房屋的总建筑面积约50696.63平方米，其中未售面积为47551.77平方米，已售面积为3144.86平方米（以房产证登记的面积为准）；交付日期与开业日期：2015年2月15日前将本项目房屋、建筑物及相关设施交付名镇天下公司使用，名镇天下公司承诺租赁房屋自正式交付之日起算一年内开业；交付条件：名镇天下公司同意按现状接受本项目租赁物业，但鉴于瑞尔公司交付的租赁物业不能满足名镇天下公司提供的《工程技术要求合同》之要求，瑞尔公司承诺进行改造，改造费用预算不少于人民币800万元，如实际改造费用多于人民币800万元，增加部分另行协商；租赁期限：整体租赁期限为12年，自本项目正式交付之日起至满12年的对应日止（包括市场培育期）；2015年2月15日前，名镇天下公司向瑞尔公司支付200万元履约保证金；合同还对其他相关事项进行了约定。同日，瑞尔公司与名镇天下公司签订一份盐城紫薇国际广场工程技术要求合同（C）区，合同中对涉案租赁房屋工程改造相关事项以及要求、标准进行了约定。
审理中，瑞尔公司为证明其与名镇天下公司签订的租赁合同已经解除，提交了盐瑞房字（2015）5号通知函及邮寄的顺丰快递单，盐瑞房字（2015）12号通知函及邮寄的顺丰快递单，录音光盘及录音笔录，盐瑞房字（2015）16号解除合同通知书及顺丰快递单予以证明。
名镇天下公司、嘉凯城集团对上述证据主要质证意见为：对盐瑞房字（2015）5号通知函及邮寄的顺丰快递单，盐瑞房字（2015）12号通知函及邮寄的顺丰快递单真实性有异议，认为没有收到该通知，根据双方签订的租赁协议中确认的联系方式为南京市玄武区珠江路680号玄东科技大厦307室，但瑞尔公司提供的快递上并非该地址。我司是由于瑞尔公司未按约交付全部房屋，所以未支付履约保证金，该延迟履行的责任应由瑞尔公司承担。对录音光盘真实性存在异议，认为瑞尔公司未提供通话记录等证据，无法证明该通话的具体时间、电话拨打人、接听人的姓名、身份、电话号码等信息。瑞尔公司也无法证明该文件是一个完整的通话文件，未经过编辑。对该证据的合法性有异议，根据法律规定，未经对方当事人同意，私自录制其谈话系不合法行为，以该手段取得的证据不能作为证据使用。同时，周某某所作的陈述不是名镇天下的意思表示，对名镇天下公司没有约束力。周某某不是我司的法定代表人，其无权代表名镇天下公司作出解除租赁合同这一特别重大的事项。所谓电话录音时间前后，名镇天下公司仍在对外招商。对盐瑞房字（2015）16号解除合同通知书及顺丰快递单，真实性无异议，但对证明事项有异议。该解除合同通知书无效，租赁合同尚未解除。
周某某对上述证据的主要质证意见为：对盐瑞房字（2015）5号通知函及邮寄的顺丰快递单，盐瑞房字（2015）12号通知函及邮寄的顺丰快递单，真实性、合法性均不予认可。瑞尔公司与名镇天下公司已经约定了联系地址，瑞尔公司并未按照约定邮寄其所提供的通知函，在快递单据中也没有载明所邮寄的内容，对于合同履行情况的意见，同名镇天下公司、嘉凯城集团的质证意见。对录音光盘及录音笔录，对该证据的真实性、合法性均不予认可，且瑞尔公司当庭提交的录音证据是经过复制的，其原始性和完整性均无法确定。对于该证据形成的时间和过程，瑞尔公司也没有提供必要的证据。就其内容来说，也达不到瑞尔公司的证明目的。周某某仅是联系人，无权代表名镇天下公司作出解除租赁合同的意思表示，所以即使瑞尔公司能证明该证据是真实完整的，且内容是个人对相关问题的一种交流和沟通，不代表名镇天下公司的意思。对瑞尔公司于2015年7月20日向名镇天下公司发出了解除合同通知书，对该证据的质证意见同名镇天下公司、嘉凯城集团的质证意见。
瑞尔公司为证明名镇天下公司应承担的违约责任，提交了租金损失表及相关的与他人签订的20份租赁合同，并陈述违约金计算方式。
名镇天下公司、嘉凯城集团认为其不是合同的主体，不能确认合同的真实性，瑞尔公司提交的租金损失表是其自制的不属于证据。且该租金损失表所谓的损失天数前后相冲突，计算公式也明显是重复的。根据相关规定，瑞尔公司作为出租人基于承租人违约解除合同的，仅能主张6个月租金损失。同时，瑞尔公司提交的证据反而可以证明瑞尔公司在租赁合同至今未解除的情况下，一房二租，构成根本违约，应向名镇天下公司进行赔偿。
周某某认为，同意名镇天下、嘉凯城集团的质证意见。同时补充：根据租赁合同，免租期为两年，即使按照瑞尔公司主张的2015年2月15日起算，其免租的期限至2017年2月14日之前，所租赁的房屋并不存在租金收入。瑞尔公司无权解除合同，就更谈不上要求我方承担的违约责任。
同时，瑞尔公司为证明涉案租赁房屋已经交接，提交了一份2015年2月15日有周某某签名的交接单。
名镇天下公司、嘉凯城集团对该证据真实性有异议，认为从未收到该交接单，周某某无权代表我司签署交接单。瑞尔公司未取得全部房屋的出租处分权，瑞尔公司并没有按约交付房屋。
周某某认为该交接单的真实性不能确认，其仅是名镇天下公司的联系人，无权代表名镇天下公司作出重大表示。即使该交接单是真实的，也需名镇天下公司进行确认，所以房屋交接单本身并不产生对房屋交付的效力。
名镇天下公司提交了关于《解除合同通知书》的回函、（2015）都民初字第1915号案件受理通知书、上海市静安公证处多份公证书、南京公证处公证书一份、南京市凯盛建筑设计研究院有限责任公司第二分公司情况说明一份、盐城市公证处公证书一份、瑞尔公司紫薇曼哈顿商业街区宣传页、名镇天下公司工商登记信息，主要证明涉案租赁合同尚未解除；租赁合同签订后，名镇天下公司一直在积极对外招租。同时，证明瑞尔公司未能将全部房屋交付给名镇天下公司、未按照技术改造合同的约定对房屋进行改造，存在违约行为，故名镇天下公司有权拒绝支付履约保证金200万元。嘉凯城集团与周某某出资期限尚未届满，不应当承担责任。
瑞尔公司主要质证意见为：对《解除合同通知书》的回函真实性无异议，但函件内容与客观事实不符。对上海市静安公证处、南京公证处、盐城市公证处出具的公证书真实性无异议，但是证明目的不予认可，与事实不符。对紫薇曼哈顿的宣传页三性均有异议，不能证明是瑞尔公司制作并宣传的。
周某某对名镇天下公司提交的证据均无异议。
本院认为，本案争议焦点在于：1、瑞尔公司发出的盐瑞房字（2015）16号解除合同通知书是否发生解除合同的效力；2、瑞尔公司主张的房屋租金损失以及要求嘉凯城集团、周某某在各自出资范围内承担责任的诉讼请求是否应予支持。
关于第一个争议焦点，瑞尔公司发出的盐瑞房字（2015）16号解除合同通知书是否发生解除合同的效力。
关于本争议焦点应围绕瑞尔公司是否享有单方解除权，及行使的程序是否适当。
瑞尔公司是否享有单方解除权，认定如下：
一、瑞尔公司是否存在违约行为，名镇天下公司是否因瑞尔公司的违约行为而拒付履约保证金200万元。
瑞尔公司与名镇天下公司签订的盐城紫薇国际广场项目C区房屋租赁经营合同中约定，名镇天下公司应于2015年2月15日前支付履约保证金200万元，该200万元履约保证金名镇天下公司并未支付。根据名镇天下公司的辩称，其未支付的理由一是瑞尔公司未能将3144.86平方米已销售房屋、“紫薇烟酒茶总汇”、招商中心房屋交付；二是瑞尔公司未按约对涉案租赁房屋进行工程改造，名镇天下公司为防止国有资产遭受损失，依法行使“同时履行抗辩权”和“先履行抗辩权”，故拒绝向瑞尔公司支付200万元保证金。在瑞尔公司与名镇天下公司签订的租赁合同第一条租赁经营项目及房屋状况中，已明确载明：涉案房屋总建筑面积50696.63平方米，其中未售面积为47551.77平米，已售面积为3144.86平米（以房产证登记的面积为准）。第三条房屋交付与租赁期限交付条件中，名镇天下公司同意按现状接受本项目租赁物业，但鉴于瑞尔公司交付的租赁物业不能满足名镇天下公司提供的《工程技术要求合同》之要求，瑞尔公司承诺进行改造。第五条，对于瑞尔公司已转租物业，名镇天下公司同意继承瑞尔公司与第三方所签订合同内容，作为新的权利义务主体。瑞尔公司在签订本合同时向名镇公司提供已转租物业的租赁合同，并负责协调名镇天下公司与第三方的关系，保证名镇天下公司的合同主体相关权利。从上述合同约定条款可以看出，名镇天下公司是在明知并认可涉案租赁房屋部分已出售他人、紫薇茶烟酒总汇已对外出租的情况下才签订的租赁合同。继而在租赁合同第十二条违约责任条款中，直接表明其“认可按现状交付，因此瑞尔公司不存在逾期交付的责任”。虽无论是周某某还是名镇天下公司均对瑞尔公司提交的房屋交接单存在异议，但在合同履行过程中，名镇天下公司并未对瑞尔公司交付的房屋提出异议。审理中，瑞尔公司也提交了盐城百汇商业经营管理有限公司与已售房屋业主签订的商业经营合同，以及盐城百汇商业经营管理有限公司与瑞尔公司签订的托管经营协议。故对名镇天下公司所称涉案租赁房屋未全部交付，本院不予采信。
瑞尔公司承诺名镇天下公司对涉案租赁房屋进行工程改造，双方亦已明确改造的相关事项。但在租赁合同以及技术要求合同中，双方均未对改造时间进行明确约定。通观整个工程技术要求合同，涉案租赁房屋的改造依赖于入驻超市、商铺的具体要求，多数的改造工程均须名镇天下公司提出方案，双方另行协商。比照名镇天下公司提交的多份公证书，公证书中恰证明名镇天下公司的工作人员与瑞尔公司的工作人员一直对相关改造事项进行沟通与协商。名镇天下公司提交的证据并不能说明瑞尔公司拒绝履行工程改造的义务，且双方对工程改造时间未有明确约定，涉案房屋用于对外出租，在主要商户及品牌均未明确的情况下，片面要求瑞尔公司完成工程改造显然不合理。涉案房屋改造不仅是瑞尔公司的义务，名镇天下公司在改造过程也有配合的义务，名镇天下公司要求瑞尔公司先行改造再交纳履约保证金或与瑞尔公司同时履行既不符合客观事实，也悖于双方的合同约定，名镇天下公司应于2015年2月15日前向瑞尔公司支付履约保证金200万元。
二、名镇天下公司迟延支付履约保证金200万元是否构成根本违约，瑞尔公司是否有权单方解除租赁合同。
本案所涉合同是房屋租赁合同，在房屋租赁合同中出租人的主要义务是将房屋交付给承租人使用，而承租人主要义务是向出租人支付租金，仅未按约支付保证金，一般不会导致租赁合同的合同目的无法实现。但在本案中，从合同履行情况来看，根据合同约定，名镇天下公司应于2015年2月15日前支付履约保证金200万元，2015年3月19日，瑞尔公司即致函名镇天下公司，要求其在收函后一周内支付200万元履约保证金。2015年7月1日，瑞尔公司再次致函名镇天下公司，要求收函后立即支付200万元履约保证金，并提出书面改造方案。否则，将有权选择依法解除合同，并要求名镇天下公司支付违约金。虽名镇天下公司陈述其未收到上述两份通知函，但瑞尔公司提供的录音中，周某某已明确表示收到上述两份函件，名镇天下公司、周某某虽对该录音资料有异议，但并未申请鉴定，又未依据本庭的要求对录音中是否是周某某本人进行明确答复，周某某在录音中所陈述的内容与客观情况亦相符，故瑞尔公司提交的录音资料，可以作为认定本案事实的证据使用。名镇天下公司在收到瑞尔公司催交保证金的函件后置之不理，即使在瑞尔公司发出再不支付保证金，则要求解除合同的情况下，名镇天下公司也未予理睬。鉴于周某某的身份，名镇天下公司系由周某某以及法人嘉凯城集团两股东发起设立，租赁合同也是周某某代表名镇天下公司与瑞尔公司签订，即使按照名镇天下公司、周某某的辩称，周某某无权代表名镇天下公司作出解除租赁合同的意思表示。周某某作为名镇天下公司的股东，也是该租赁合同的经办人，其在录音中的陈述，加之名镇天下公司的不支付保证金等行为足以有理由让瑞尔公司确信名镇天下公司无继续履行合同的诚意。至2015年12月31日前，按照约定，名镇天下公司仅需支付履约保证金200万元和租金10万元，直至2015年7月1日，名镇天下公司既不支付任何款项，又未作任何说明和答复。该200万元保证金作为名镇天下公司履行合同基本义务的保证形式，名镇天下公司迟延支付200万元保证金的行为表明其将不再履行主要债务，在此情况下，瑞尔公司可以解除合同。
从涉案租赁物现状来看，涉案房屋租赁面积50696.63平米、未售面积高达47551.77平米。双方合同约定，瑞尔公司给予名镇天下公司两年的市场培育期，根据租金支付表，在第一年名镇天下公司仅需支付租金100000元，第二年支付租金9152134.98元，第三年支付租金9252134.98元，自第四年起才开始达到正常的租金水准。涉案房屋系刚竣工完毕的毛坯房，瑞尔公司前期进行了大量的资金投入，收回成本的方式即是通过租赁或出售，瑞尔公司选择通过与名镇天下公司签订租赁合同收取租金的方式收回成本，在第一年双方几乎未约定租金，第二年、第三年租金减半，至今尚未谈妥任何入驻商户的情况下，仅将支付租金作为名镇天下公司主要义务，只要名镇天下公司支付到期租金就是履行其主要义务，明显对瑞尔公司不公平，就目前而言，无法履行合同所付出的代价瑞尔公司明显高于名镇天下公司。
关于行使的程序是否适当。瑞尔公司已先后两次发函要求名镇天下公司支付履约保证金，在给予支付的宽限期后，名镇天下公司仍未支付相关款项。瑞尔公司遂发出解除通知书，故瑞尔公司解除租赁合同的程序适当。
综上，房屋租赁合同签订后，名镇天下公司未能按约支付履约保证金。即使名镇天下公司辩称瑞尔公司发出的前两份通知函未收到，瑞尔公司2015年7月发出解除合同通知书，该解除合同通知书中，已将与周某某通话的内容告知名镇天下公司，在此情况下名镇天下公司亦未及时回复，否认周某某所述事实。直至瑞尔公司诉至本院，要求名镇天下公司等承担违约责任，名镇天下公司收到本院应诉材料之后，才于2015年10月15日对瑞尔公司的解除合同通知书进行回函。从上述名镇天下公司种种行为，名镇天下公司并无履行合同的诚意。在瑞尔公司发出解除通知函后，瑞尔公司已对外招租，目前已有多家商户入驻并开业，在2015年8月之后，名镇天下公司也未能提交证据证明其还在积极履行合同、对外招商。结合本案的事实，名镇天下公司未支付200万元的履行保证金已构成严重违约，瑞尔公司有权单方解除租赁合同，瑞尔公司与名镇天下公司签订的盐城紫薇国际广场项目C区房屋租赁经营合同已经解除。
关于第二个争议焦点，瑞尔公司主张的房屋租金损失以及要求嘉凯城集团、周某某在各自出资范围内承担责任的诉讼请求是否应予支持。
双方租赁合同的解除系名镇天下公司所致，故名镇天下公司应当承担过错责任。至于瑞尔公司主张的租金损失，因在合同履行过程中，原定的800万元工程改造项目亦未履行。瑞尔公司在发出解除合同通知后，亦将涉案房屋重新对外出租。瑞尔公司系主动解除租赁合同一方，原租赁合同解除后，其再要求名镇天下公司对未能出租部分承担空置期内全部租金损失，明显对名镇天下公司不公。本租赁合同的解除亦非双方所愿，名镇天下公司亦为合同的履行有所付出。由于名镇天下公司违约，瑞尔公司重新出租，造成租金实际损失。再结合双方合同中约定的违约条款，故本庭依据双方租赁合同履行过程中的过错，酌定名镇天下公司向瑞尔公司支付租金损失400万元。
至于嘉凯城集团、周某某是否需要承担责任，嘉凯城集团、周某某第二期认缴出资期限为2023年10月23日，现出资期限尚未届满，嘉凯城集团、周某某不属于到期未履行出资义务的股东，故其不需要承担责任。
综上所述，名镇天下公司未按约支付200万元履约保证金，瑞尔公司发出解除合同通知正当合理，双方所签订的关于盐城紫薇国际广场C区房屋租赁经营合同已解除，故对名镇天下公司要求确认瑞尔公司于2015年7月20日发出的解除盐城紫薇国际广场项目C区房屋租赁经营合同通知无效以及瑞尔公司立即停止就涉案租赁物的对外销售及对外出租行为的诉讼请求，本院不予支持。因名镇天下公司存在违约行为，故应当承担瑞尔公司的租金损失400万元。嘉凯城集团、周某某因出资期限尚未届满，故不存在出资不足行为，不承担责任。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：
一、江苏名镇天下商业管理有限公司于本判决生效后十五天内支付盐城瑞尔房地产开发有限公司租金损失400万元。
二、驳回盐城瑞尔房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回江苏名镇天下商业管理有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
盐城瑞尔房地产开发有限公司诉江苏名镇天下商业管理有限公司、嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司、周某某一案，案件受理费87199元，由盐城瑞尔房地产开发有限公司承担48399元，江苏名镇天下商业管理有限公司承担38800元。江苏名镇天下商业管理有限公司诉盐城瑞尔房地产开发有限公司一案，案件受理费80元，由江苏名镇天下商业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 郭玉国
代理审判员 周 华
人民陪审员 蔡宝群
二Ｏ二Ｏ一六年十二月二十一日
书 记 员 王 玮
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）
第十三条第二款公司债权','2018-09-23
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《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国刑事诉讼法〉若干问题的解释》
第三百零五条上诉人在上诉期满后要求撤回上诉的，第二审人民法院应当审查。经审查，认为原判认定事实和适用法律正确，量刑适当的，应当裁定准许撤回上诉；认为原判事实不清、证据不足或者将无罪判为有罪、轻罪重判等的，应当不予准许，继续按照上诉案件审理。
被判处死刑立即执行的被告人提出上诉，在第二审开庭后宣告裁判前申请撤回上诉的，应当不予准许，继续按照上诉案件审理。
第三百零八条在上诉、抗诉期满前撤回上诉、抗诉的，第一审判决、裁定在上诉、抗诉期满之日起生效。在上诉、抗诉期满后要求撤回上诉、抗诉，第二审人民法院裁定准许的，第一审判决、裁定应当自第二审裁定书送达上诉人或者抗诉机关之日起生效\",\"审判程序\":\"二审\",\"案号\":\"（2016）辽02刑终654号\",\"不公开理由\":\"\",\"法院地市\":\"大连市\",\"法院省份\":\"辽宁\",\"文本首部段落原文\":\"\",\"法院区域\":\"\",\"文书ID\":\"3b3f8530-563c-4c7d-aa7a-a6ff00f67afa\",\"案件名称\":\"于成长妨害公务罪二审刑事裁定书\",\"法院名称\":\"辽宁省大连市中级人民法院\",\"裁判要旨段原文\":\"\",\"法院区县\":\"\",\"补正文书\":\"2\",\"DocContent\":\"\",\"文书全文类型\":\"1\",\"诉讼记录段原文\":\"辽宁省瓦房店市人民法院审理辽宁省瓦房店市人民检察院指控原审被告人于成长犯妨害公务罪一案，于2016年9月22日作出（2016）辽0281刑初617号刑事判决，以妨害公务罪判处于成长有期徒刑六个月。宣判后，原审被告人于成长不服，提出上诉。在本院审理过程中，上诉人于成长申请撤回上诉\",\"判决结果段原文\":\"\",\"文本尾部原文\":\"\",\"上传日期\":\"\\\/Date(1486569600000)\\\/\",\"案件类型\":\"1\",\"诉讼参与人信息部分原文\":\"\",\"文书类型\":null,\"裁判日期\":null,\"结案方式\":null,\"效力层级\":null});$(document).attr(\"title\",\"于成长妨害公务罪二审刑事裁定书\");$(\"#tdSource\").html(\"于成长妨害公务罪二审刑事裁定书
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