上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第44724号
原告(反诉被告)刘茉荻，女，1987年10月5日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人沈锋，上海中茂律师事务所律师。被告(反诉原告)田秝丰，男，1963年2月13日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人费新民，上海市商惠律师事务所律师。原告刘茉荻诉被告田秝丰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月1日立案受理后，被告田秝丰依法提起反诉。本案依法适用简易程序，由审判员周婉独任审判，分别于2015年12月30日、2016年1月19日公开开庭进行了审理。原告刘茉荻的委托代理人沈锋、被告田秝丰及其委托代理人费新民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘茉荻诉称，原告系上海市浦东新区松涛路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称租赁房屋)的产权人。2013年4月5日，由原告母亲刘红放作为租赁房屋的代管人与被告签订《房屋租赁合同》，该行为得到原告的认可。《房屋租赁合同》生效后，原告按照合同履行了自己的义务，但被告自2015年8月至今未能支付租金，虽经原告多次催讨，但被告仍拒绝履行付款义务。由于被告逾期不支付租金累计超过一个月，为此原告委托律师发函给被告书面通知解除《房屋租赁合同》，并要求被告承担相应责任，之后被告仅支付部分租金，但未清场搬离及承担违约责任。被告承租房屋后，屡有拖欠支付租金的行为，原告忍无可忍才提出本案诉讼。在使用房屋期间，被告多次就房屋内设施提出过高要求，比如认为空调损坏，要求原告维修，其实空调是可以用的，被告就借此认为原告违约。虽然房屋客厅内天花板吊顶确实掉落坍塌，给被告造成了一定损失，但是被告狮子大开口，原、被告曾经达成过协议，约定原告修复房屋，原告并减免被告2015年4月至7月四个月房屋租金，作为对被告物损的补偿，之后原告就修复了房屋。2015年8月被告就应该支付租金，但是被告拖欠支付2015年8月至10月租金，因此原告发律师函给被告。被告收到律师函以后，于2015年10月支付了人民币(以下币种同)36,000元租金，尚有3,000元租金未支付。2015年11月份及之后的租金，被告都没有支付过。为维护原告合法权益，故原告起诉，要求：1、判令解除房屋租赁合同，并判令被告清场搬离租赁房屋；2、判令被告支付原告2015年8月1日至2015年10月31日期间拖欠的租金3,000元；3、判令被告支付原告解除合同违约金13,000元，支付原告逾期付款违约金43,159元，即13,000元/30日*120%*83天(2015年8月1日至2015年10月23日)；4、判令被告支付原告自2015年11月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费，按每月14,000元标准计算；5、本案案件受理费由被告承担。庭审中，原告调整第三项诉讼请求中逾期付款违约金的起算日期为2015年8月3日。被告田秝丰辩称，不同意原告所有诉请，不认可原告陈述的事实并认为诉状所述皆不符合客观真实情况。被告在承租房屋期间未有多次拖欠房租的行为，被告一直都是按照合同约定支付房屋租金的，是原告没有及时支付物业费导致物业公司经常上门给被告正常生活造成困扰，之后又是房屋吊顶掉落塌陷，因此2015年4月还在就吊顶掉落的问题与原告进行协商，所以4月租金没有支付。被告要求房屋安全而可供居住使用，这是租赁房屋最起码的要求，但是租赁房屋安全确实存在严重的问题，8米高的天花板吊顶掉落，砸碎了客厅内的桌子，幸而被告当时不在现场，但是还是给被告造成了惊吓，也给被告造成了财物损失，所以被告要求原告赔偿物损，要求在本案中一并解决。现在原告起诉，对其房屋存在的安全问题轻描淡写，但却说被告对房屋要求过高，这不符合事实。房屋吊顶掉落当日被告就告知了原告，原告当日并未来修理，是第二日来修理的，在修复的四个月内，原告要求被告另外租房过渡居住，虽然这部分的租金，原告因此承担了，被告认为这是原告应该负担的，原告也并未积极修理房屋质量问题。吊顶修复好了以后，原告叫被告入住，被告发现房屋内墙壁有霉变，再次通知原告，原告又叫了装修队来维修。被告可以放弃精神损害赔偿的要求，但是还是要求原告对被告物损进行修复，所以原、被告之前达成了修复的协议，可是之后原告避而不谈，因此被告支付了36,000元租金，虽然还有3,000元没有付，但这与被告的物损相比，微不足道。因为房屋租期为5年，被告对房屋进行了阳台封闭等装修，然而原告现在找借口起诉要求收回房屋，这有违公平。反诉原告田秝丰诉称，反诉原告自2013年4月5日通过中介租赁了反诉被告的房屋，入住不久，就发生中央空调不运转现象，后经反诉被告修复、调换，近两个月的时间影响反诉原告正常使用租赁房屋。至2014年3月底的一天，楼下近8米高的会客厅天花板在无任何征兆的情况下大面积水泥板突然塌下，当时反诉原告正巧离开，否则后果不堪设想，但仍造成反诉原告许多物品损坏。反诉原告在承租租赁房屋期间，反诉被告还违反合同约定，拖欠物业管理费，造成物业管理部门每天晚上催要物业管理费，给反诉原告生活上带来不安定和许多烦恼。天花板塌落事故发生后，经与反诉被告交涉，反诉被告才进行修理，反诉原告被迫在外另行租房达4个月。根据双方租赁合同约定，租赁期间因出租人原因造成承租人财产损失和人身伤害的，承租人应承担赔偿责任。由于双方签订租赁合同期限为五年，因此反诉原告对租赁房屋进行了封阳台及卫生间装饰等投资，现因双方未能处理好反诉被告侵权损害事宜，反诉被告想获取反诉原告投资成果，不顾合同约定，提起诉讼。无奈，反诉原告提起反诉，要求：1、判令反诉被告修复房屋内的物损，以20万元计；2、判令反诉被告赔偿反诉原告精神损失3万元；3、本案案件受理费由反诉被告承担。反诉被告刘茉荻辩称，不同意反诉原告所有诉请，因为诉请无事实及法律依据。对于反诉状中“入住后不久，中央空调不运转，反诉被告不修复”的陈述，不是事实，反诉被告把所有的中央空调都更换成新的了。反诉被告自10月份才开始收取租金的，之前的租金都没有收取，作为对反诉原告的补偿。对于反诉原告要求因天花板吊顶突然掉落给反诉原告造成的损失和生活不便，反诉被告承认。在事情发生之后，反诉原告给反诉被告发了照片，但第一时间并未提出有物损，之后才提出有物损，且要求反诉被告先解决问题，才能帮其修复。双方之间有承诺书，反诉被告已经同意免除租金，作为对反诉原告居住损失及物损的补偿，因此反诉原告现在无权提出反诉。虽然物业费应由反诉被告交纳，但反诉状中所述的反诉被告未交物业费，既不是事实，也不构成对反诉原告生活的影响。反诉状中所述其投入了大量资金对房屋进行装修，这不是事实，房屋内的装修都是反诉被告投入的。至于第二项诉请，因为本案是合同纠纷，故该请求无法律依据。经审理查明：租赁房屋登记在原告名下。2013年4月5日，刘红放(甲方)与被告(乙方)就租赁房屋签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租租赁房屋，租赁期限自2013年6月1日起至2018年5月31日止，月租金为12,000元，租金以三个月为一期支付，乙方应于每期首月贰日前支付租金，每逾期一日则乙方需按日租金的120%支付逾期违约金，双方约定在交房时乙方应向甲方支付房屋租赁保证金12,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第9.2条约定，双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的壹倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(一)甲方未按约交付该房屋，经乙方催告后伍日仍未交付的；……(七)乙方逾期不支付租金累计超过一个月。第10.3条约定，租赁期间，甲方不及时履行合同约定的维修与养护责任，致使租赁房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。合同签订后，被告按约接收租赁房屋，并支付房屋租赁保证金12,000元。2015年3月21日，租赁房屋内客厅吊顶突然塌落。2015年4月19日，由户主代理人刘德新与被告签订《承诺书》，就客厅吊顶塌落影响被告居住和压坏茶具、茶桌等物品双方协商如下：户主承诺自2015年肆月至2015年柒月扣缴租金伍万贰千元，原议每年租金调价期于2015年10月起，现推迟至2015年12月起；承租方承诺得到上述赔付后，对损坏物品和影响居住损失等已补偿完毕；双方同意自4月27日由王群进户维修，工期由承租方指导约定。2015年10月16日，原告委托律师向被告发送律师函，认为被告拖欠租金的行为已经符合合同约定的解除条件，故通知被告自收到律师函之日起解除2013年4月5日签订的《房屋租赁合同》，被告应在2015年10月底前搬离租赁房屋并支付拖欠的租金和承担合同约定的违约金。2015年10月23日，被告通过工商银行转账支付36,000元。庭审中，被告明确2015年4月至7月租金确未支付。原告明确收取被告的租赁保证金在双方租赁合同解除后应先抵扣被告应承担的相关费用。同时双方明确2015年12月1日起租金调整为14,000元/月，之前月租金标准为13,000元/月。审理中，刘红放于2016年1月13日向本院陈述称，其当时接受原告委托与被告签订房屋租赁合同，对于本案由原告起诉并无异议。同时原告向本院明确其诉请的逾期付款违约金按照日租金标准的120%计算应为43,159元，现根据本案实际情况，调整逾期付款违约金数额为35,000元。上述事实，由房屋租赁合同、上海市房地产权证、承诺书、律师函等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。刘红放与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。合同履行过程中，在2015年3月21日租赁房屋客厅吊顶发生塌落事故，双方均称由于对方原因导致未及时维修，对此双方均未提供相应的证据，但根据双方事后于2015年4月19日签订的承诺书可以明确双方对吊顶塌落事故的处理已经达成一致意见，故双方均应按照承诺书的承诺履行。但被告未按其承诺履行，直至原告发出律师函后才支付了2015年8月至10月的大部分租金。根据双方合同约定，租金以三个月为一期支付，被告应于每期首月贰日前支付租金，每逾期一日则乙方需按日租金的120%支付逾期违约金，故根据双方承诺书的实际履行情况，被告应在2015年11月2日前向原告缴纳2015年11月至2016年1月租金。原告系租赁房屋的所有权人，且刘红放亦确认其接受原告委托与被告签订租赁合同，根据相关法律规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。原告系房屋实际权利人，刘红放亦确认其接受原告委托与被告签订租赁合同。现因被告未支付相应租金，导致原告未能收取房屋租金，原告据此向被告主张相应的权利并无不当。综上，本诉部分，被告未按照房屋租赁合同约定及承诺书承诺内容履行自己的义务，已构成违约，原告根据合同约定要求解除双方租赁合同并要求被告搬离租赁房屋、支付相关租金、使用费及违约金请求，本院予以支持。原告主动将逾期付款违约金调整为35,000元，本院经审核后认为并无不当，予以准许。审理中，原告表示对于被告支付的租赁保证金抵付被告应承担的相应费用，本院予以准许。反诉部分，根据双方承诺书，明确就客厅吊顶事故的处理双方已经达成一致，即“户主承诺自2015年肆月至2015年柒月扣缴租金伍万贰千元，原议每年租金调价期于2015年10月起，现推迟至2015年12月起；承租方承诺得到上述赔付后，对损坏物品和影响居住损失等已补偿完毕”，故反诉原告再行要求修复费用及精神损害赔偿显然缺乏合同及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第四百零三条之规定，判决如下：一、解除刘红放与被告(反诉原告)田秝丰于2013年4月5日签订的《房屋租赁合同》；二、被告(反诉原告)田秝丰于本判决生效之日起十五内腾空并搬离上海市浦东新区松涛路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告(反诉原告)田秝丰于本判决生效之日起十五内支付原告(反诉被告)刘茉荻欠付的2015年8月1日至2015年10月31日租金3,000元；四、被告(反诉原告)田秝丰于本判决生效之日起十五内支付原告(反诉被告)刘茉荻逾期支付租金违约金35,000元；五、被告(反诉原告)田秝丰于本判决生效之日起十五内支付原告(反诉被告)刘茉荻解除合同违约金13,000元；六、被告(反诉原告)田秝丰于本判决生效之日起十五内支付原告(反诉被告)刘茉荻房屋租金及使用费(自2015年11月1日起至实际搬离之日止，2015年11月1日至2015年11月30日按照13,000元/月标准计算，2015年12月1日起按照14,000元/月标准计算，执行时应扣除田秝丰已支付的房屋租赁保证金12,000元)；七、驳回被告(反诉原告)田秝丰的全部反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,075元，减半收取537.50元，由被告(反诉原告)田秝丰负担；反诉案件受理费减半收取2,375元，由被告(反诉原告)田秝丰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 周 婉
二〇一六年二月十五日
书记员 魏婷婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。