陕西省铜川市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕02民终267号
上诉人（原审被告）：陕西德诚居房地产开发有限责任公司，住所地铜川市王益区川口路1号。
法定代表人：ＸＸ立，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李燕，陕西天地行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：熊晓琴，该公司员工。
上诉人（原审被告）：吕铜伟，男，1967年12月2日生，汉族，住铜川市王益区。
上诉人（原审被告）：熊晓琴，女，1968年10月2日生，汉族，，住铜川市王益区。
被上诉人（原审原告）：王琦，男，1962年7月12日生，汉族，住铜川市王益区。
委托诉讼代理人：王春生，铜川市王益区司法局“148”法律服务所法律工作者。
上诉人陕西德诚居房地产开发有限责任公司、吕铜伟、熊晓琴因与被上诉人王琦债权转让合同纠纷一案，不服铜川市王益区人民法院(2016)陕0202民初148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陕西德诚居房地产开发有限责任公司（以下简称德诚居公司）的委托诉讼代理人李燕、熊晓琴,上诉人吕铜伟、熊晓琴，被上诉人王琦的委托诉讼代理人王春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
德诚居公司上诉请求：1、撤销铜川市王益区人民法院（2016）陕0202民初148号民事判决书，驳回被上诉人的起诉或将本案发回重审；2、本案的诉讼费用由被上诉人全部承担。事实与理由：第一，1、一审法院判决遗漏涉案的当事人李屹和陕西金源百合实业有限公司。一是李屹是回购协议和预售商品房的买卖合同的主体，李屹与被上诉人之间不仅包括债权转让，还包括债务和物权；二是涉及李屹与熊晓琴、吕铜伟的借款须追加李屹才可以查明；三是63万元回购款的认定需要追加李屹；四是李屹是特快专递邮寄的通知人，也是权利的转让方，李屹必须是本案的当事人。2、一审判决遗漏《回购协议》保证人丙方陕西金源百合实业有限公司。第二，一审判决认定上诉人与李屹之间及各方当事人签订的商品房买卖合同和回购协议是真实意思表示，是认定事实错误。1、一审法院认定涉案当事人以及漏列的陕西金源百合实业有限公司，签订的四套《商品房买卖合同》和《回购协议》均是当事人的真实意思，违反诚实信用原则，属于认定事实错误。2、上诉人与李屹签订的商品房买卖合同是为双方借款设定的担保。3、一审判决没有全面审查《权利转让协议》，李屹与被上诉人之间是债权债务的概括转移。4、一审判决上诉人立即交付涉案房屋没有事实依据。第三、一审法院判决适用法律错误。1、一审判决上诉人将预售登记的商品房判决上诉人直接交付被上诉人，不符合房地产管理法等相关规定，显然违法。2、一审法院未全面审查《回购协议》的合法性，属于适用法律错误。3、一审法院不按照《最高人民法院民间借贷司法解释》第24条之规定审理本案，属于适用法律错误。4、李屹与被上诉人之间的《权利转让协议》，包括债务，根据合同法第88条规定，李屹没有经过上诉人同意，因此，李屹与被上诉人的转让协议无效。
吕铜伟上诉请求：1、判令驳回被上诉人对上诉人的起诉，判决上诉人不承担担保责任；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：第一，一审没有查明本案的基本事实。第二、一审判决遗漏涉案借款当事人，即放款人李屹和担保人陕西金源百合实业有限公司，属于程序违法。第三、一审判决认定的德诚居公司与李屹之间签订的商品房买卖合同和回购协议是当事人的真实意思表示，属于认定事实错误。第四、德诚居公司与李屹签订的回购协议违反法律强制性规定。第五、李屹与被上诉人之间的债权债务转移没有通知上诉人，更没有经过上诉人同意，上诉人不应承担被上诉人的保证责任。第六、自上诉人和李屹签订回购协议后，未向上诉人主张权利，超过诉讼时效。
熊晓琴上诉请求，1、驳回对上诉人的起诉，判决上诉人不承担担保责任。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：第一、一审法院遗漏必要的两位当事人李屹和陕西金源百合实业有限公司。第二、一审判决认定的德诚居公司与李屹之间签订的商品房买卖合同和回购协议是当事人的真实意思表示，属于认定事实错误。第三、德诚居公司与李屹签订的回购协议违反法律强制性规定。第四、李屹与被上诉人之间的债权债务转移没有通知上诉人，更没有经过上诉人同意，上诉人不应承担被上诉人的保证责任。第五、自上诉人和李屹签订回购协议后，未向上诉人主张权利，超过诉讼时效。
被上诉人王琦辩称，本案是房屋买卖关系，不是借贷关系。债权转让是严格按照合同法的规定转让的，是符合法律规定的，是有效的转让。一审程序合法，认定事实清楚，判决充分合理，适用法律正确，请求维持一审判决。
王琦向一审法院起诉请求，依法判令：1、被告德诚居公司履行合同立即交付四套商品房（具体为：铜川市王益区川口路金茂国际大厦第一幢1层00119、00120、00121、00122四套商业用房）。2、被告共同连带承担逾期交房违约金共计70万元、逾期交房银行利息损失71.4万元，两项合计141.4万元。庭审中，原告当庭增加该项诉讼请求为：被告德诚居公司承担逾期交房违约金1513400元，被告吕铜伟、熊晓琴承担连带责任（计算方法：回购协议中约定违约金为总房价的10%，总房价700万，违约金70万。商品房买卖合同中约定违约金日万分之二，每日1400元，自2014年8月1日至2016年3月6日逾期581天，共813400元。两部分1513400元），三被告连带承担逾期交房银行利息损失1106000元（计算方法：回购协议中约定逾期利息为日万分之二，每日1400元，自2013年8月1日至2016年2月底，790天，为1106000元）。3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2012年9月21日、10月24日，被告德诚居公司（出卖方）与李屹（买受方）分别签订了《商品房买卖合同》四份，并办理了四套房产的网签备案手续。2013年9月27日，双方签订了一份回购协议，约定将上述《商品房买卖合同》项下的房产同意参照签约时的市场价格作价700万元整体出售给李屹。本协议生效之日起买受人向出卖人支付购房款，德诚居公司在协议生效后三个月内可以回购该房产，逾期视为德诚居公司放弃回购。同时还约定被告吕铜伟、熊晓琴作为德诚居公司的保证人为李屹提供连带责任担保，保证上述四套房产在2014年7月31日前交付，如德诚居公司违反约定的交房日期，吕铜伟、熊晓琴需承担自收到李屹全部购房款的违约金，直至实现交付四套实物房产之日，各合同项下的违约金依约计算等。协议签订后，李屹即按约支付了全部购房款，但被告未按约定期限回购该房屋，至今也未交付房屋。因李屹向原告借款700万元无法偿还，2015年9月16日，李屹与原告签订了《权利转让协议》，将其享有的四份《商品房买卖合同》约定的权利全部转让给了原告并通知了被告。被告至今既未按协议回购房屋亦未按约定日期向原告履行交房义务，已构成违约，故原告诉至法院。
一审法院认定事实：2012年9月21日，被告德诚居公司（出卖人）与李屹（买受人）签订了编号为201209210083、201209210084的两份《商品房买卖合同》，约定买卖铜川市王益区川口路金茂国际大厦第1幢楼号1单元1层00120、00121号商业房的事宜，载明：00120号商品房建筑面积共214.13平方米，其中套内建筑面积184.965平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积29.166平方米。00121号商品房建筑面积共228.91平方米，其中套内建筑面积197.73平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积31.179平方米。上述两套房屋均按建筑面积计算该商品房价款，单价为每平方米6771.40元，00120号商品房总金额为壹佰肆拾肆万玖仟玖佰陆拾元整，00121号商品房总金额壹佰伍拾伍万零肆拾壹元整，均于2012年9月21日一次性付款。
2012年10月24日，被告德诚居公司（出卖人）与李屹（买受人）签订了编号为201210240040、201210240042的两份《商品房买卖合同》，约定买卖同一位置1层00119、00122号商业房的事宜，载明：00119号商品房建筑面积共160.85平方米，其中套内建筑面积138.937平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.908平方米；00122号商品房建筑面积共158.68平方米，其中套内建筑面积137.069平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.613平方米。上述两套房屋单价为每平方米9388.79元，00119号商品房总金额壹佰伍拾壹万零壹佰捌拾柒元整，00122号商品房总金额壹佰肆拾捌万玖仟捌佰壹拾叁元整，均于2012年10月24日一次性付款。
上述四份《商品房买卖合同》还约定：德诚居公司应在2014年7月31日之前将该四套商品房交付李屹，德诚居公司如逾期交房超过90日后，李屹要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付之日第二天起至实际交付之日止，德诚居公司按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。上述四份《商品房买卖合同》签订后，李屹按照合同约定向德诚居公司支付房款600万元。双方办理了四套商品房的网签备案手续。后被告德诚居公司（出卖人）根据2012年9月份、2012年10月24日与李屹签订的两份《回购协议》及一份《补充协议》，将上述四套商品房进行了回购。但双方并未解除四套商业用房的《商品房买卖合同》。2013年9月27日，被告德诚居公司（出卖人）、李屹（买受人）、陕西金源百合投资有限公司（担保人）及熊晓琴、吕铜伟（担保人）又签订《回购协议》，将上述四套商品房作价700万元整体出售给李屹，该《回购协议》内容如下：1、德诚居公司按照2012年9月21日、2012年10月24日与李屹签订生效的《商品房买卖合同》合同编号分别为：201209210084、201209210083、201210240040、201210240042的约定，已将该4个合同项下的4套房产办理了网签登记。现参照本次签约时的市场价格，作价人民币柒佰万元，整体出售给李屹。2、德诚居公司与李屹商定，从本协议生效之日起3个月内，德诚居公司可以回购，回购价款为柒佰叁拾壹万伍仟元整，陕西金源百合投资有限公司为德诚居公司的回购提供保证担保，陕西金源百合投资有限公司收取担保费叁拾壹万伍仟元整。为确保德诚居公司能够回购，回购产生的各项交易登记税、费由德诚居公司承担。担保费在本协议回购期满前德诚居公司足额缴存陕西金源百合投资有限公司指定的账户。如德诚居公司提前回购或放弃回购，担保费额不变，回购金额不变。若3个月内不回购，将视同放弃回购权利，陕西金源百合投资有限公司担保责任解除。3、熊晓琴、吕铜伟作为德诚居公司的保证人，为李屹提供连带责任担保，即确保德诚居公司依《商品房买卖合同》约定的交房日期（2014年7月31日），交付四套实物房产，德诚居公司违反约定的交房日期，熊晓琴、吕铜伟需承担自收到李屹柒佰万元购房款之日起日1‰的违约金，直至现实交付四套实物房产之日。前述《商品房买卖合同》四套房产，各合同项下的违约金依约计算，与本协议项下违约金各自计算，互不抵销。4、本协议仅与上述《商品房买卖合同》相关联，附件：4个《商品房买卖合同》是本协议的有效组成部分。5、本协议签字生效后，李屹向德诚居公司支付购房款，回购日从德诚居公司收到购房款之日算起，四方应信守协议约定，违反约定者需承担柒佰万元房价款10%的违约金。
上述《回购协议》签订的同日，李屹向德诚居公司交纳购房款700万元。但在约定的回购期限内，德诚居公司未按协议约定回购该四套商品房，也未按商品房买卖合同约定的交房日期向李屹交付商品房。
2015年9月16日，李屹与原告王琦签订《权利转让协议》，（一审误为债权转让协议），内容为：李屹同意将以其名义在德诚居公司购买并登记在李屹名下的《商品房买卖合同》（编号分别为：201209210084、201209210083、201210240040、201210240042）中所约定的全部权利依法转让给王琦享有行使（包括但不限于对购房款700万元债权的享有，以及逾期交房违约金，赔偿损失等权利），本协议签订后，由李屹通知德诚居公司。同日，李屹向德诚居公司出具《权利转让通知》，载明其将在德诚居公司购买并登记在其名下的四份《商品房买卖合同》中所约定的全部权利依法转让给了王琦享有行使，请德诚居公司自接到转让通知后，向王琦履行全部义务。李屹于2015年9月28日将该《权利转让协议》及《权利转让通知》通过申通快递邮寄送达德诚居公司经理处，经网络查询该文件在2015年9月30日由“本人签收”。
另查明：2013年10月8日，李屹（出借人）与熊晓琴、吕铜伟（借款人），陕西金源百合实业有限公司（担保人）签订《借款协议》，约定：熊晓琴、吕铜伟向李屹借款200万元整，期限1个月，月利率2%。另外需每月向陕西金源百合实业有限公司支付1%的担保费。同月11日，李屹向熊晓琴账户转款200万元。借款到期后，德诚居公司于2013年11月14日以“还借款”为由向李屹归还该笔借款。
一审法院认为，李屹与被告德诚居公司签订的四套商品房买卖合同和李屹与德诚居公司、熊晓琴、吕铜伟等签订的《回购协议》，均是当事人真实意思的表示，且四份商品房买卖合同均在铜川市房地产交易机构办理了网签备案登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案涉及的商品房买卖合同和回购协议均为依法成立并已生效的合同。该两份合同相互联系，即回购期限届满后，如德诚居公司不能按约定回购四套商品房，则继续履行商品房买卖合同，从合同履行角度讲，德诚居公司更具有主动性。因此，本案中的四套商品房买卖合同和回购协议并不违反法律规定，均为有效合同。被告答辩称上述合同违反法律规定，属无效合同的意见，没有法律依据，三被告既不履行商品房买卖合同，亦不按《回购协议》约定的期限和金额回购四套商品房，并进而主张合同无效，违反诚实信用原则，三被告应按合同约定的违约条款承担违约责任。原告根据其与李屹之间的合同权利转让，取得商品房买卖合同和回购协议中的合同权利，符合法律规定。原告请求判令被告德诚居公司继续履行四套商品房买卖合同，交付四套商品房的诉讼请求，有合同依据，又不违反法律规定，本院予以支持。在商品房买卖合同中，双方明确约定了交房期限及违约责任，在回购协议中，也明确约定了熊晓琴、吕铜伟的担保方式，故原告请求判令德诚居公司承担逾期交房违约金1513400元的诉讼请求，本院予以支持，原告请求判令熊晓琴、吕铜伟对上述违约金承担连带责任的诉讼请求，经当庭查证，熊晓琴、吕铜伟仅对回购协议约定的违约条款承担违约责任，即承担70万元的违约金。原告请求判令三被告连带赔偿逾期交房银行利息损失1106000元的诉讼请求，其于庭审结束后，根据查明案件事实已放弃，本院予以准许。三被告均辩称原告与李屹之间的转让合同权利无效的答辩意见，不符合法律规定，本院不予支持。其辩称未收到权利转让通知书的意见，经查该通知已送达被告。三被告均辩称商品房买卖合同实际是借款合同的担保的答辩意见，经庭审质证，三被告均未提供双方系借款合同关系的相关证据，而在本案中，回购协议约定了德诚居公司可在协议约定的期限内回购该四套商品房的权利，而回购协议并不具备借款的法律特征，故对三被告的该答辩意见，本院不予采纳。德诚居公司辩称其已向李屹支付了263万回购款的意见，经查其财务支出凭证，明确200万元系“还借款”，即实际是熊晓琴、吕铜伟向李屹借款200万元到期后，以德诚居公司名义向李屹归还的借款，而非支付的回购款。其他63万元未向本院提交系其向李屹支付回购款的证据，不能证明其向李屹支付了回购款，故该答辩意见与事实不符，本院不予采信。熊晓琴、吕铜伟辩称原告向其主张权利超过诉讼时效的意见，经查商品房买卖合同约定的交房时间是2014年7月31日，其担保期间至交付四套实物房产之日，按诉讼时效两年计算，原告的主张也并未超过法律规定的诉讼时效，故二被告的该答辩意见，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第四十四条第一款、第八十条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告陕西德诚居房地产开发有限责任公司继续履行合同，于本判决生效后三日内向原告王琦交付位于铜川市王益区川口路金茂国际大厦第1幢，楼号：1；[单元]1[层]的四套商业房（具体房号为：<1>第1幢，楼号：1；[单元]1[层]00119商业号房。<2>第1幢，楼号：1；[单元]1[层]00120商业号房。<3>第1幢，楼号：1；[单元]1[层]00121商业-
号房。<4>第1幢，楼号：1；[单元]1[层]00122商业号房）。二、被告陕西德诚居房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告王琦支付违约金1513400元，被告熊晓琴、吕铜伟对其中的70万元承担连带责任。案件受理33126元，被告陕西德诚居房地产开发有限责任公司负担19139元，剩余案件受理费13987元，减半收取6993.5元，由原告王琦负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人德诚居公司提交了下列书证：1、授权委托书；2、吉东鹏的担保承诺书；3、一手房贷款业务银企合作协议和银行转账记录；4、录音与熊晓琴手机通话记录、侯晓军给吕铜伟的短信记录；5、农行印台区支行和农行七一络支行工商登记公示信息，以及王琦谈话笔录和补充协议；陕西金源百合实业有限公司工商登记公示信息；金源百合公司会计凭证等。上诉人提交上述证据的目的，是为了证明涉案当事人，为了达到借款目的，并为了规避高息的法律规定才签定了名为回购实为借款的协议。三上诉人同时向本院提出了追加吉东鹏为本案诉讼参与人的申请及调查吉东鹏等证人的申请。被上诉人质证认为，上述证据反映的是银行与借款人即德诚居公司、熊晓琴、吕铜伟之间的关系及担保关系，与本案没有认何关系，不予认可。被上诉人提交了一份德诚居公司2013年10月8日出具的证明，内容为李屹在金茂国际大厦购买的四套商铺为独立商铺，独立产权。证明当时是房屋买卖合同，不是借款关系。德诚居公司质证称，证明开具是真实的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的证据，可以证明德诚居公司与相关银行之间的合作关系、处理按揭贷款方面的事务，以及吉东鹏为三上诉人提供担保的事实，但不能证明本案当事人所争议的事实。本案系债权转让合同，所涉合同、协议中，吉东鹏并非合同当事人，因此，吉东鹏没有必要参与诉讼。对上诉人要求追加其参与诉讼的意见，本院不予采纳。另查，李屹与本案被上诉人签订权利转让协议后，没有证据证明已通知了担保人熊晓琴、吕铜伟。
本院认为，本案争议的主要问题涉及两个层面的法律关系，一是商品房买卖合同及回购协议所反映的案件性质问题，二是债权转让问题。
关于商品房买卖合同及回购协议所反映的案件性质。2012年9月21日、10月24日，德诚居公司先后两次与李屹订立商品房买卖合同，涉及房屋四套，并约定了交房时间和违约责任。合同签订后，李屹依约交付了房款，双方还办理了商品房的网签备案手续。2013年9月27日，德诚居公司、李屹、陕西金源百合投资有限公司及熊晓琴、吕铜伟又签订回购协议，约定将四套商品房作价700万元，整体出售给李屹。同时约定，若三个月内不回购，将视同放弃回购权利，陕西金源百合投资有限公司担保责任解除。熊晓琴、吕铜伟承担连带责任保证并承担700万元10%的违约金。回购协议签订当日，李屹向德诚居公司交纳了700万元。在协议约定的期限内，德诚居公司未按期回购，也未按期交房。从以上过程可以看出，当事人双方先签订有买卖合同，后又签订回购协议，对此合同及协议，当事人均不持异议，应是当事人的真实意思表示，合法有效。正如回购协议所载明的，商品房买卖合同是回购协议的有效组成部分，而回购协议是为了履行商品房买卖合同。当回购协议不履行时，则应履行买卖合同。所以，案涉合同是一起房屋买卖合同关系。作为合同当事人，依法依理都应当自觉履行合同所约定的义务。
关于债权转让问题。案外人李屹与本案被上诉人订立有权利转让协议，协议内容明确。其一，上诉人在上诉中提出，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让，本案所涉权利转让协议，违反国家强制性规定。本案中，当事人转让的是协议中的权利，并非房屋。因此，李屹与被上诉人之间的权利转让协议，并不违反国家相关规定，是合法有效的。其二，按照合同法规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。从本案现有证据看，已经通知了德诚居公司，但并没有通知作为担保人的熊晓琴、吕铜伟。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六条第一款五项规定，主合同变更或者债权人将对外担保项下的权利转让，未经担保人同意和国家有关主管部门批准的，担保人不再承担担保责任。因此，作为担保人的熊晓琴、吕铜伟在本案中依法不应承担担保责任。
本案原告即被上诉人，因债权转让而取得诉权，是适格的主体。案外人李屹虽然是商品房买卖合同及回购协议的签约一方，但其已将合同和协议约定的权利转让于本案被上诉人享有，故其不是本案必要的诉讼当事人。陕西金源百合投资有限公司在回购协议中作为担保人之一，其担保责任基于协议约定的条件，已自然解除，故其也无必要参与诉讼。一审判决不存在遗漏当事人的问题。
综上所述，上诉人德诚居公司的上诉请求不能成立。上诉人熊晓琴、吕铜伟关于其不应承担担保责任的主张成立，本院予以支持。一审判决认定事实情楚，唯判决熊晓琴、吕铜伟承担连带责任及诉讼费计算不当，本院予以纠正，其余判决正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
一、维持铜川市王益区人民法院(2016)陕0202民初148号民事判决主文第一项及第二项中被告陕西德诚居房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告王琦支付违约金1513400元的判决；
二、撤销铜川市王益区人民法院(2016)陕0202民初148号民事判决主文第二项中被告熊晓琴、吕铜伟对其中的70万元承担连带责任的判决；
三、驳回王琦对熊晓琴、吕铜伟的诉讼请求。
一审案件受理费18420元，由被告陕西德诚居房地产开发有限责任公司负担17000元，由原告王琦负担1420元；二审案件受理费18420元，由陕西德诚居房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 任平印
审判员 贺晓华
审判员 刘坤琪
二〇一六年十一月二十三日
书记员 陈蕊妮