石家庄市桥西区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)西民初字第02071号
原告河北中侨商贸有限公司，住所地石家庄市裕华东路33号。
法定代表人范智恒，董事长。
委托代理人王继光，该单位法律顾问。
被告河北悦榕房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区跃进路179号。
法定代表人韩凤桐，该公司董事长。
委托代理人康治花，该公司职员。
委托代理人杨焕焕，该公司法律顾问。
原告河北中侨商贸有限公司与被告河北悦榕房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原由石家庄市桥东区人民法院受理，后因行政区划调整，该案移送至石家庄市桥西区人民法院。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河北中侨商贸有限公司之委托代理人王继光，被告河北悦榕房地产开发有限公司之委托代理人康治花、杨焕焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年11月11日，原被告双方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定原告方将属于自己所有的位于桥东区裕华路33号一栋（临街三层）中184平方米租给被告。租赁期限自2011年10月23日至2012年10月22日止，租赁价格为每平方米120元，月租金为22080元，暖气费每平方米31元/年；物业费每平方米3元，随房租收取；水电费按表读数计收；合同第十二条约定，乙方（被告）在承租期间按合同规定，按时向甲方付租金和有关费用，逾期15天不交者，甲方有权终止合同和停止一切服务。并按月由乙方向甲方承担20%的违约金。合同签订后，原告履行了应尽的义务，被告承租后，起初能够按照合同约定交纳租金及其他费用。合同到期后，双方口头协商一致，被告继续按照原合同所定价格交纳各项费用。但是自2013年起，被告方一直不能足额交纳租金等，虽经原告无数次催要，被告方以钱紧张为由推诿而形成拖欠，截止2014年5月，被告方已经累计拖欠原告方房租费达294192元，拖欠物业费达9384元，
现诉至法院，要求法院依法判令：1、被告支付拖欠至今的租金588960元、物业费16560元及逾期违约金；2、终止房屋租赁合同；3、被告支付至腾房之日的租金、物业费及违约金。
被告辩称，1、原告主体不适格，被告未与原告签订租赁合同，被告是与河北中侨商贸公司签订的合同，而原告为河北中侨商贸有限公司，两个公司不是同一个公司；2、原告所要求支付的房租及物业费没有法律依据，原告提供的是2011年10月11日签订的租赁合同，租赁期限为一年，合同到期后双方未再续签合同，现原告要求支付的是2013年以后的房租及物业费，已到期的房屋租赁合同，不能成为房租及物业费交纳依据。此房屋及周围的建筑早已列入拆迁范围，周围的租户及人员几乎搬离，周围的商业环境发生很大改变，考虑到实际情况，原告同意降低房租，但具体数额双方未商定好，故正式的房屋租赁合同，双方一直未签订，再加上2012年至2014年间，原告一直未能提供正常的暖气，且出现长时间断水现象，这严重影响被告对租赁房屋的正常使用，无论在设施还是在商业环境各方面，已远不如从前，不能因为双方未对租赁金额协商一直，就以之前的租赁金额进行收费；3、逾期付款是由原告自身行为导致的，由此产生的违约金应由其自行承担，在2011年签订的房屋租赁合同履行过程中，被告一直按时交纳各种费用，原告对此也认可。但在合同履行中，原告却多次出现违约行为，如不能正常供暖，长时间断水，再加上后来被告交纳各种费用，原告一直不能为被告提供相应发票，这才导致被告不能按时交纳房租及物业费，因此，逾期付款是原告的原因造成的，其应自行承担因违约所带来的不利后果；4、原告要求的违约金数额既无相关依据而且偏高，双方并无相关合同对违约金作出约定，违约行为是原告自身行为导致，与被告无关，其产生的不利后果应由其自行承担，违约金主要是以造成的实际损失为衡量标准，兼顾当事人的过错程度，本案中过错为原告，且原告并无实际损失，若依原告主张的违约金的计算方法所要求的违约金明显偏高，有失公平，请法院依法驳回其关于违约金的诉讼请求；5、原告所主张的诉讼请求已有部分超过诉讼时效应当驳回。根据民法通则第一百三十六条之规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，原告称自2013年起一直拖欠租费，原告向被告主张权利最早是在2014年4月16日，按上述规定，原告的部分诉讼请求已超过一年的诉讼时效。综上，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年10月11日，原河北中侨商贸公司与被告河北悦榕房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于石家庄市裕华东路33号写字楼东头一层第二、三间共计184平方米的房屋，租金为22080元/月，支付时间为每月提前7天。物业费为3元/平方米，随房租收取。租赁期限为2011年10月23日至2012年10月22日。租赁期满后，被告一直占有使用上述租赁房屋至今。租赁期间，被告一直按约向原告交纳房租及物业费。自2013年1月23日起，被告开始拖欠房租及物业费。2013年9月10日，被告以出借款项的名义向原告交纳房租4万元，2014年4月4日，被告向原告交纳房租5万元。
另查，河北中侨商贸公司于2014年2月24日经河北省工商行政管理局核准更名为河北中侨商贸有限公司。
原告为证实自己的主张，提交证据如下：1、房屋租赁合同一份，证明双方有房屋租赁的实际行为发生，对房屋租赁的实际意思表示，也就是房屋的租赁价格、期限、合同终止的条件及违约金支付的标准，合同签订的时间是2011年10月11日。2、向被告催缴应交房租的通知两份，两份通知上都有被告方代表赵杨的签字，被告方从来没提出过任何异议，原告单位所发生的一切变化，被告方都十分清楚，被告方所提到的租赁环境发生变化，是因为原告需要开发，不存在租赁户搬走影响租赁环境的问题。3、河北省工商局出具的证明，河北中侨商贸公司于2014年2月24日经我局核准改制为河北中侨商贸有限公司。
针对原告提交的证据，被告发表如下质证意见：1、关于房屋租赁合同，对真实性无异议，但对关联性有异议，合同租赁期限是2011年10月23日至2012年10月22日，此合同双方已经履行完毕，原告要求的是2013年以后的租金、物业费及违约金，此合同与本案无关。2、关于2014年4月15日的通知，被告确实收到了此通知，但对通知的内容及证明目的不予认可，通知内容说被告欠原告租金二十余万元，不予认可，因为双方未签订租赁合同，也未对租金数额达成一致意见，同时此证据不能说明被告违约，2014年4月22日的通知，通知内容涉及到的90000元内容予以认可，但原告并未按要求提供发票，也不能达到被告违约的目的。3、关于工商局的证据，其真实性有异议，不予认可。
被告为证实自己的主张，当庭提交证据如下：五张照片和一张告示，证明租赁房屋周围商业环境发生变化，主要涉及政府拆迁。
针对被告提交的证据，原告发表质证意见如下：对照片的真实性无异议，对告示的真实性有异议。照片中的租户都是涉及欠租金不还。
本院认为，原河北中侨商贸公司与被告签订的租赁合同是双方当事人真实的意思表示，均应遵守并履行。2014年2月24日，原河北中侨商贸公司更名为河北中侨商贸有限公司，即本案原告，原河北中侨商贸公司依据租赁合同与被告形成的租赁权利义务关系由本案原告承继。租赁期满后，被告继续占有使用至今，应视为双方存在不定期租赁关系。关于被告称租赁房屋周围的商业环境发生改变，原告同意降低房租，且房屋长时间出现过断水、不能正常供暖等现象，不应向原告支付租金及物业费的辩解意见，因其提交的照片与告示不能证明其主张成立，故对该辩解意见不予采信，被告仍应按合同约定的标准和期限向原告支付占有期间的租金及物业费。被告自2013年1月23日起开始拖欠租金及物业费，按照月租金数额22080元、月物业费为552元为标准计算，至2015年6月4日开庭审理时，其共计应付租金及物业费数额分别为627808元、15695元，扣减已经被告支付的9万元，共计应支付租金及物业费553503元。关于被告称原告的诉讼请求已过诉讼时效的辩解意见，因被告拖欠租金及物业费的侵权行为仍在持续，诉讼时效应自侵权行为结束时起算，故该辩解意见本院不予采信。
因被告自2013年以来一直拖欠原告租金及物业费，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十二条中“乙方在承租期间，按合同规定，按时向甲方付租金和有关费用，逾期15天不交者，甲方有权终止合同和停止一切服务……”之约定，原告请求终止原被告双方于2011年10月11日签订的《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持。被告逾期支付房租及物业费的行为已构成违约。关于违约金，《房屋租赁合同》中仅明确了计算比例，未明确计算基数，视为约定不明。被告逾期交纳房租，给原告造成了一定的损失，该损失即为逾期应交租金的利息损失，故被告应从原告主张权利之日起，以所欠租金及物业费为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的130%向原告支付违约所造成的损失为宜。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、终止原被告双方房屋租赁合同关系；
二、被告河北悦榕房地产开发有限公司于本判决生效之日起一个月内将所租用的位于石家庄市裕华东路33号写字楼东头一层第二、三间共计184平方米房产腾清并交于原告；
三、被告河北悦榕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告河北中侨商贸有限公司截止到2015年6月4日的租金及物业费553503元及违约金（自2014年6月10日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%计算）；另自2015年6月5日起至实际返还房屋之日止，按租金22080元/月、物业费552元/月为标准支付房屋占用期间的租金及物业费；
四、驳回原告河北中侨商贸有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费9855元，由原告河北中侨商贸有限公司负担887元、被告河北悦榕房地产开发有限公司负担8968元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审 判 长 王素青
人民陪审员 李艳婷
人民陪审员 吴 江
二〇一五年六月十七日
书 记 员 李文君