上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三(民)初字第1696号
原告(反诉被告)上海市宝山区健华旅馆，住所地上海市宝山区。
经营者杨建华。
委托代理人朱群峰，上海市恒业律师事务所律师。
委托代理人施扬，上海市恒业律师事务所律师。
被告(反诉原告)上海北翼(集团)有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人刘天陆，董事长。
委托代理人袁园。
委托代理人张亦平，上海市东海律师事务所律师。
原告(反诉被告)上海市宝山区健华旅馆(以下简称“健华旅馆”)与��告(反诉原告)上海北翼(集团)有限公司(以下简称“北翼集团”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈亮亮独任审判，公开开庭进行了审理。健华旅馆的经营者杨建华及其委托代理人朱群峰，北翼集团的委托代理人袁园、张亦平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
健华旅馆诉称，2006年起，健华旅馆经营者杨建华与北翼集团建立租赁合同关系，承租上海市宝山区月罗路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)经营旅馆，双方每隔两年签订一次合同。2014年6月25日，双方照例签订一份《房地产租赁合同》，继续租赁系争房屋，租期自2014年9月1日至2016年8月31日。2014年，北翼集团将系争房屋对面的食品厂借给他人经营酒店，造成健华旅馆经营困难。2015年1月6日，健华旅馆向北翼集团所属沪太分公司经理申培良递交书面报告，要求增设量贩式KTV等娱乐项���。2月12日，申培良向健华旅馆表示，北翼集团已经同意。3月18日，健华旅馆开始装修，将旅馆大厅、二楼和三楼的21间客房的设备、设施、隔墙全部拆除。3月19日，申培良通知停工，健华旅馆只能停工等待北翼集团进一步通知，但之后北翼集团一直未作任何表示，使健华旅馆无法经营也无法继续装修。终止，健华旅馆起诉要求北翼集团赔偿1,652,913.58元，停业损失应计算至判决生效之日。
北翼集团辩称并反诉称，健华旅馆是个人名义承租系争房屋，不是以旅馆的名义承租。按照合同约定，健华旅馆装修要经过北翼集团同意，但健华旅馆擅自装修，损失应该自行承担。健华旅馆处于亏损状态，不存在利润的问题。2015年1月申培良接到健华旅馆的申请后，就向公司汇报了，当时公司直接就是告知申培良不同意健华旅馆的申请，但是申培良未将该意思告诉健华旅��，之后都是申培良一些个人行为。2015年3月17日，申培良到北翼集团领取审批表的时候，北翼集团才知道健华旅馆开始装修，了解其装修内容后，立即要求其暂停装修。综上，不同意健华旅馆的诉讼请求。因健华旅馆仅支付租金至2015年3月底，故反诉要求健华旅馆支付2015年4月1日至2015年11月30日的租金126,666元。
健华旅馆针对反诉辩称，合同由杨建华签名，但实际承租人是健华旅馆。装修是经过北翼集团同意的。北翼集团出尔反尔的行为导致健华旅馆从2015年3月开始一直无法正常经营，直到现在为止，所以不同意支付租金。
经审理查明，2006年起，北翼集团与健华旅馆建立租赁合同关系，由健华旅馆承租系争房屋经营旅馆，双方每隔两年签订一次合同。2014年6月25日，双方签订最近一份《房地产租赁合同》，约定继续租赁系争房屋，租期自2014年9月1日���2016年8月31日，年租金19万元。2015年1月6日，健华旅馆向北翼集团所属沪太分公司经理申培良递交书面报告，要求增设量贩式KTV等娱乐项目。3月18日，健华旅馆开始装修，将旅馆大厅、二楼和三楼的21间客房的设备、设施、隔墙全部拆除。3月19日，北翼集团通知停工。之后，健华旅馆未再继续装修，一直停止营业。
另查明，系争房屋的产权人是上海市宝山区供销合作总社，并由该单位委托北翼集团用于出租经营。
审理中，健华旅馆于2016年11月14日将系争房屋返还给北翼集团。
审理中，健华旅馆向本院提供谈话录音资料、书面情况说明，以证明北翼集团同意健华旅馆进行装修的相关事实。北翼集团对此不予认可。
审理中，本院根据健华旅馆的申请，委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对健华旅馆在系争房屋内装修工程及拆��工程进行审价。审价意见为，装修工程无争议部分原值1054,182元，折旧率86.25%，现值144,950元；电梯设备安装原值65,000元，现值8,938元；电梯土建部分原值37,958元，现值5,219元；拆除工程53,808元。健华旅馆表示，装修工程不应折旧；电梯设备安装根据双方协议，健华旅馆出资8万元，北翼集团出资5万元；其他无异议。北翼集团表示，装修工程应计算折旧；如果北翼集团对经营损失进行补偿，则不应再对装修工程进行补偿；认可健华旅馆对电梯设备安装费用的陈述；其他无异议。
审理中，本院根据健华旅馆的申请，委托上海宏大东亚会计师事务所有限公司对健华旅馆于2015年3月18日至2016年8月31日的经营损失进行审计，审核意见为，2012年至2014年三年的平均月盈利22,321.68元；健华旅馆在该期限内每月按销售额4,000元定期定额申报，本次审计未考虑税金因素，如��缴纳税金则利润要同步减少。健华旅馆对以上审核意见无异议。北翼集团表示，健华旅馆未设置完整账簿，仅提供自制凭证，司法审核缺乏事实依据；应以税务核定的收入标准计算健华旅馆收入。
以上事实，有《房地产租赁合同》、申请报告、照片、房地产权证、授权委托书、鉴定意见书及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，北翼集团与健华旅馆签订的《房地产租赁合同》合法有效，双方均应恪守。健华旅馆提供录音资料等证据，可以证明北翼集团曾同意其装修的事实，但北翼集团又通知停工，导致健华旅馆从2015年3月19日起一直无法经营，所造成的损失，应由北翼集团承担。租赁合同于2016年8月31日届满，停业损失应计算到合同到期日，健华旅馆要求计算至判决生效日的意见，本院难以采纳。上海宏大东亚会计师事务所有限公司出具的审核意见书，可以作为确定健华旅馆停业损失的参考依据，鉴于该意见未考虑税金因素，本院根据客观事实，酌情确定北翼集团赔偿经营损失385,000元。健华旅馆为重新装修进行的拆除工程费用，可作为其实际损失，由北翼集团赔偿，相关金额可以上海联合工程监理造价咨询有限公司出具的鉴定意见为准，本院确定为53,808元。租赁合同届满后，北翼集团对装修部分没有补偿义务，健华旅馆在获得租期内停业补偿的情况下，无权向北翼集团主张装修赔偿；其相关诉请，本院不予支持。健华旅馆一直未能恢复经营，无法实现租赁合同目的，不应承担相应租金；北翼集团要求健华旅馆支付2015年4月1日以后租金的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)上海北翼(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海市宝山区健华旅馆赔偿损失438,808元；
二、原告(反诉被告)上海市宝山区健华旅馆的其余诉讼请求，不予支持；
三、被告(反诉原告)上海北翼(集团)有限公司要求原告(反诉被告)上海市宝山区健华旅馆支付租金的反诉请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取9,838元，反诉案件受理费减半收取1,417元，合计11,255元，由原告(反诉被告)上海市宝山区健华旅馆负担5,897元，被告(反诉原告)上海北翼(集团)有限公司负担5,358元；鉴定费92,575元，由原告(反诉被告)上海市宝山区健华旅馆负担31,128元，被告(反诉原告)上海北翼(集团)有限公司负担61,447元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈亮亮
二〇一六年十一月二十三日
书记员 王陈虎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义���的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。