重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)南法民初字第09454号
原告张东，男，1977年2月25日出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托代理人任杰（特别授权），重庆雾都律师事务所律师。
被告重庆隆鑫地产（集团）有限公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥横街特5号。组织机构代码20312092-6。
法定代表人雷晓阳，董事长。
委托代理人王学勇，重庆静昇律师事务所律师。
委托代理人陈茜，重庆静昇律师事务所律师实习律师。
原告张东与被告重庆隆鑫地产（集团）有限公司（以下简称隆鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月10日受理后，依法由代理审判员姚静婷任审判长，与人民陪审员邹崇跃、董泽芬组成合议庭，适用普通程序于2015年8月26日公开开庭进行了审理。原告张东的委托代理人任杰，被告隆鑫公司的委托代理人王学勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张东诉称：原告与被告在2010年8月19日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的南坪经开区南坪镇丹龙路26号骏逸天下1幢1层2-2号门面，总房款为209795元，被告交付房屋的时间在2010年9月1日。合同签订后原告一次性支付了全部房款，但被告却未按约定时间交付诉争房屋。原告多次催促后，在2012年2月21日，被告与原告签订诉争房屋《协议》，明确被告自2010年11月1日起至实际交付房屋止以总房款457900元（骏逸天下1层2-1、2-2号两套房），以日万分之三向原告支付逾期交房违约金。协议签订后被告按协议约定按季度向原告支付违约金。从2015年1月1日起，被告拒绝支付逾期交房违约金，也未交付诉争房屋。原告经走访发现，同地段的门面月租已达150元/每平米以上。
原告认为，被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任，且被告逾期交房的行为给原告造成了巨大的经济损失，《重庆市商品房买卖合同》及《协议》中约定的违约金远低于原告的损失，对超出违约金部分的实际损失被告应予赔偿。原告多次与被告协商未果，为维护原告的合法权益起诉来院，要求：1、判令被告将原告购买的位于重庆市南岸区丹龙路26号骏逸天下1幢1层2-2号房立即交付给原告；2、判令被告自2015年1月1日起至实际交房时止，以房款209795元按日万分之三的比例计算逾期交房违约金；3、判令被告增加违约金64749.6元（以诉争房屋相同地段租金标准120元/月/㎡×39.8㎡，扣除已付违约金2078.1元/月，为2697.9元/月，自2013年8月4日至实际交付房屋之日止。其中2013年8月4日至起诉的2015年8月4日共计24个月）；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告隆鑫公司辩称：被告已经为原告办理诉争房屋的产权登记，由于案外人何良学非法占有房屋才导致被告无法按时向原告交付房屋，赔偿责任应当由何良学承当而非被告，被告也不应当承担逾期交房的违约责任。原告主张的增加的违约金无事实和法律的依据，同地段租金没有有效证据予以支持。且双方明确选择逾期交房的违约责任承担方式为违约金，原告就不能要求被告赔偿损失。庭审中，被告表示愿意按照合同约定继续支付诉争房屋的逾期交房违约金，但是要在实际交付诉争房屋之日一并支付。另外冲抵房款的部分金额不应包含在违约金的计算基数中。
庭审中，原告撤回第三项诉讼请求及鉴定申请。
原告张东向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：
1、《重庆市商品房买卖合同》，用以证明原告购买了诉争的重庆市南岸区丹龙路26号骏逸天下花园1幢1层2-2号门面，约定了交付时间以及逾期交房的违约责任；
2、《房地产权证》（111房地证2011字第03942号），用以证明原告为诉争房屋的所有权人；
3、《协议》，原被告双方在2012年2月21日签订，用以证明双方对被告逾期交房的违约金约定了支付标准、计算方式等进行了补充约定，虽约定的支付方式是在交房后一次性支付，但截止2014年底被告是按季度向原告支付了违约金的；
4、《销售不动产统一发票》，用以证明原告已付清房款。
被告对证据1的真实性予以认可，但被告认为合同约定的违约金应当按照已付款的日万分之三为比例计算，且违约金的支付是在实际交付房屋后30日内支付。对证据2真实性予以认可，该证据也证明被告已履行合同约定将诉争房屋过户给原告，但因案外人的原因无法交付，之前也有生效判决判令案外人何学良交还房屋，但生效判决迟迟无法执行。对证据3真实性认可，是对合同中约定的逾期交房违约金的计算和支付进行再次明确。但被告认为协议的第二条陈述不属实，出售诉争房屋时租赁期限已经于2010年6月30日届满，被告也告知了案外人何学良不能再续租，期满后终止租赁关系。2010年8月19日签订买卖合同时诉争房屋上已经不存在租赁关系，且被告已经按协议约定进行诉讼，未得执行不是被告的原因造成，被告已尽合同义务，因此超出约定部分的损失不应由被告承担。对证据4真实性予以认可。
被告隆鑫公司向本院提交以下证据以支持其抗辩理由：
5、（2011）九法民初字第11614号民事判决书，（2012）渝五中法提字第00125号民事判决书，用以证明由于案外人何学良非法占有诉争房屋导致被告无法向原告交房，属于被告无法预见、无法控制的因素，当时的租金标准为20元/㎡，五中院判决书中有确定。
原告对证据5的真实性予以认可，但认为与本案无关，案外人何良学非法占有房屋不属于被告所称的“不可抗力”范畴，交房是被告必须履行的义务，被告可以通过申请法院强制执行的方式实现判决内容。对于被告所称的租金标准是2013年，不能类推2015年的租金标准。
鉴于双方对证据1、证据2、证据3、证据4、证据5的真实性均无异议，故对该四组证据的证据效力本院予以认可。
根据原、被告的陈述，综合庭审中举示的证据情况，本院经审理查明：2010年8月19日原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买重庆市南岸区丹龙路26号1幢1层2-2号房，总价款为209795元。
合同第七条约定：“交房期限及交付条件（一）本商品房交房期限1、属现售商品房的，甲方应在2010年9月1日前，将商品房交付乙方使用。”第九条约定：“甲方逾期交房的违约责任……（1）乙方同意甲方自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起算至实际交付之日，逾期在60日（含）之内的，乙方免除甲方的违约责任。逾期超过60日的甲方从第61日开始按日向乙方支付房屋总价款万分之三的违约金，合同继续履行。”
2011年4月1日，原告向被告支付诉争房屋的房款209795元。
2011年4月26日，原告取得诉争的重庆市南岸区丹龙路26号1幢1层2-2号房屋的房地产权证书。
2012年2月21日，双方就原告购买诉争的重庆市南岸区丹龙路26号1幢1层2-2号房屋，及另一套房屋重庆市南岸区丹龙路26号1幢1层2-1号房屋签订《协议》，约定：乙方购买甲方所有的位于南坪经开区南坪镇丹龙路26号骏逸天下花园1幢层2-1、2-2号门面，总价款457900元。同时约定房屋交付日期为2010年9月1日，逾期60日之内的免除违约责任，逾期60日以后的按日万分之三向乙方支付违约金，合同继续履行。后乙方支付了全部购房款（其中，现金支付房款416590元，另外41310元冲抵乙方购买骏逸江南门面（网吧）由于消防问题停业整顿给乙方造成损失35574元和由乙方代甲方支付给网吧租赁户何启琴优惠免1个月租金5736元）。时至今日，甲方仍未交付该房屋。……一、甲方承诺：自2010年11月1日起至甲方将房屋实际交付给乙方时止，甲方按甲乙双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定：即按总房价款457900元，按日万分之三向乙方支付逾期交房违约金，此款于甲方实际交付乙方房屋时一并支付给乙方。二、由于甲方将房屋出售给乙方时，已将该房屋出租，现承租人仍在使用该房屋。由于该房屋已办到乙方名下，为了配合甲方将房屋收回后交付给乙方，乙方同意出具授权委托书委托甲方采取诉讼方式收回房屋，但诉讼产生的所有费用均由甲方承担。三、本协议作为甲乙双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的补充协议，本协议未作约定的，仍按《重庆市商品房买卖合同》的约定执行。……”
2011年11月29日，本案被告隆鑫公司起诉案外人何良学房屋租赁合同纠纷一案在重庆市九龙坡人民法院立案。在该案中，隆鑫公司要求案外人何良学立即交还其违法占用的重庆市经济开发区丹龙路26号骏逸天下商业2号门面（即重庆市南岸区丹龙路26号1幢1层2-1、2-2号房屋），自租赁期限届满之日至实际交换房屋之日止、以租赁合同最后一次租金标准的双倍支付场地占用费，并承担因何良学违法占用房屋造成的隆鑫公司无法按期向买受人交房所承担的违约责任。2012年3月7日，九龙坡法院作出一审判决，判令何良学现判决生效后20日内将其违法占用的重庆市经济开发区丹龙路26号骏逸天下商业2号门面及附属设施交还被告；何良学于判决生效后20日内支付被告场地占用费，依租赁房屋套内面积64.36平方米，从2010年7月4日起按租赁房屋最后一次租金标准人民币20元/平方米每月的双倍计算至何良学返还房屋及附属设施之日为止。驳回隆鑫公司的其他诉讼请求。
2012年10月8日，重庆市第五中级人民法院作出（2012）渝五中法民申字第200号民事裁定书，决定提审该案，并在2013年2月5日作出终审判决：维持重庆市九龙坡区法院（2011）九法民初字第11614号民事判决书第一、第三项；变更该判决书第二项为何良学于本判决生效后20日内支付隆鑫公司场地占用费，按租赁房屋套内面积47.15平方米，20元/平方米每月的双倍，从2010年7月4日起计算至何良学返还房屋及附属设施之日为止。
另查明，诉争的重庆市南岸区丹龙路26号1幢1层2-2号房屋与双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中的重庆市南坪经开区南坪丹龙路26号骏逸天下花园1幢1层2-2号房屋为同一套房。九龙坡区人民法院以及第五中级人民法院的判决书中涉及的重庆市经济开发区丹龙路26号骏逸天下商业2号门面对应的是重庆市南岸区丹龙路26号1幢1层2-1号、2-2号房屋。诉争房屋现仍未交付，由案外人何良学非法占用。
另外，原告在庭审中陈述，被告已经按季度将2010年11月1日起至2014年12月31日有关诉争房屋的逾期交房违约金支付给原告，对该项事实被告予以认可，同时表示愿意继续支付诉争房屋的逾期交房违约金，但要在实际交付诉争房屋时一并支付。
本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据《合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定支付了全部房款，被告按照合同约定将诉争房屋过户给原告。但被告至今尚未按照合同约定交付房屋，其行为已经构成违约。原告购买诉争房屋的目的不仅在于能够取得该房屋的所有权，而且还包括实现占有、使用、处分并由该房屋取得收益的权利。现诉争房屋的所有权虽然已经转移登记至原告名下，但因被告并未向原告交付诉争房屋，致使原告与被告签订合同、购买诉争房屋的合同目的并未完全实现，被告的合同义务并未完全履行。根据《合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，原告有权要求被告继续履行合同义务，将诉争房屋交付给原告。故对于原告要求被告继续履行合同，交付诉争的重庆市南岸区丹龙路26号1幢1层2-2号房屋的诉讼请求，本院予以支持。
关于被告认为逾期交房责任在案外人何良学而非被告的主张。原告认为其与被告签订房屋买卖合同以及协议，约定了被告负有交房义务，因此交房的责任在被告一方，若无法交付房屋被告则应当按照合同及协议约定承担违约责任。本院认为，诉争房屋现由案外人何良学非法占用，且被告与其之间的房屋租赁合同纠纷案件已经过九龙坡人民法院一审、第五中级人民法院再审并已有生效的终审判决。据生效判决，案外人何良学应当于判决书生效后20日内将其租赁的重庆市经济开发区丹龙路26号骏逸天下商业2号门面及其附属设施返还给被告隆鑫公司。但实际上何良学并未按照生效判决履行其义务，而被告也未采取相关的措施使生效判决得以执行或者使其已经判决确定的权利得以实现。另外，根据《合同法》第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，本院认为作为房屋买卖合同的向对方，被告对原告负有交房的义务，现因案外人何良学的原因导致被告违约，被告应当向原告承担违约责任后，再向何良学追偿或以其他方式处理其与何良学之间的纠纷。对于被告的该项主张本院不予认可。
关于本案诉争房屋的逾期交房违约金。本院认为，原、被告在2012年2月21日专门就诉争房屋逾期交房的违约事实签订的《协议》系双方的真实意思表示，不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照合同约定履行合同义务。该协议明确了被告向原告支付逾期交房违约金的金额、时间和方式等，即被告自2010年11月1日起至将房屋实际交付给原告之日时止，以总房价款457900元为基数，按日万分之三的标准向原告支付逾期交房违约金，此款项于被告实际交付房屋给原告时一并支付。被告在庭审中主张逾期交房违约金的支付时间应当是在实际交房时一并支付。对此，本院认为协议约定在被告交付房屋时支付，其背景在于因案外人何良学占有讼争房屋，于是被告已于2011年11月29日起诉何良学，要求其搬迁。因此签订协议时原被告双方均可预期被告实际交付房屋的期间不远。因此违约金期间的约定在于损失的及时弥补性，督促被告及时的交付房屋，这是双方签订《协议》的目的，并非被告辩称的逾期交房违约金在房屋实际交付时支付就可以拖延交付或不再交付。故本院对原告要求被告及时支付逾期交房违约金的诉讼请求予以支持。
另，因合同和补充协议中约定，被告自2010年11月1日起至将房屋实际交付给原告之日时止，以总房价款457900元为基数，按日万分之三的标准向原告支付逾期交房违约金。对此计算方式原、被告双方均予以认可。此约定中的总房价457900元款是由诉争房屋重庆市南岸区丹龙路26号1幢1层2-2号的房款209795元，另一案诉争房屋重庆市南岸区丹龙路26号1幢1层2-1号的房款206795元，以及被告用以冲抵原告购买其他门面房屋的损失41310元三部分组成，在协议第一条中也有载明。因原告本次诉讼共涉及两套房屋，分为两案分别处理，所以在本案中，原告为了便于计算，主张以诉争房屋总价款209795元作为逾期交房违约金的计算基数，对此本院予以认可。因此，被告应当以209795元为基数，每日万分之三的标准向原告支付逾期交房违约金。对原告要求被告自2015年1月1日（含本数）起至实际交房时止，以209795元为基数，每日万分之三的标准向原告支付逾期交房违约金的诉讼请求本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条之规定，判决如下：
一、被告重庆隆鑫地产（集团）有限公司于本判决生效后三日内向原告张东履行交付重庆市南岸区丹龙路26号1幢1层2-2号房屋的义务；
二、被告重庆隆鑫地产（集团）有限公司于本判决生效后立即按照209795元为基数，每日万分之三的标准，向原告张东支付重庆市南岸区丹龙路26号1幢1层2-2号房屋的逾期交房违约金至被告重庆隆鑫地产（集团）有限公司实际将判决第一项所载明房屋交付原告张东时止；
三、驳回原告张东其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6038元，由被告重庆隆鑫地产（集团）有限公司负担，（原告已垫付，被告于本判决生效后立即支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 姚静婷
人民陪审员 董泽芬
人民陪审员 邹崇跃
二〇一五年十一月四日
书 记 员 文 青