广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)穗中法民五终字第3986号
上诉人（原审原告）：徐超一，现住广州市海珠区。
被上诉人（原审被告）：广州市萝岗区军队离休退休干部第二休养所，住所地：广州市海珠区。
负责人：谈菱，职务：副所长。
委托代理人:刘彤，广东东方昆仑律师事务所律师。
原审第三人广州市荔湾区民政局，住所地：广州市荔湾区。
负责人：林怀忠，职务：党委书记。
委托代理人:戴杞，该局工作人员，联系地址同上。
上诉人徐超一因与被上诉人广州市萝岗区军队离休退休干部第二休养所(以下简称萝岗离退休二所)、原审第三人广州市荔湾区民政局租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2866号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：徐超一（乙方）与萝岗离退休二所（甲方）于2010年8月15日签订一份《房屋租赁合同》，约定租赁房屋为广州市海珠区石榴岗路新晖街4号601房；租赁期共1年0月，甲方自2010年8月15日起将出租房屋交付乙方使用，至2011年8月14日收回；合同期满后，甲方可根据当年的经济指数适当调整租金，如乙方需继续承租可优先予以考虑；每月租金为800元整，乙方于每月10日前付清当月租金；双方在签订本合同时，乙方向甲方交纳1个月房租押金原800元整；合同期满经甲方验收房屋合格后，即将押金退回给乙方，甲方收回租房钥匙；若甲方或乙方违约而终止合同，剩余月份按租金30%作为赔偿给对方；（机顶盒压金300元）；乙方租房所耗用的水、电费按表收费，乙方按时向甲方交纳水、电费，由甲方代收后再向相关单位缴交；水、电费标准按甲方规定；等。该合同甲方栏盖有萝岗离退休二所的印章及有“经办人：唐某永”字样。
查册时间为2013年10月26日的《房地产登记簿查册表》，记载海珠区赤岗石榴岗路新晖街4号601房的单位名为广州市荔湾区民政局，占有部分为全部（所有权人）；等。
徐超一于2013年10月10日向原审法院提起诉讼称：其与萝岗离退休二所于2010年8月15日签订一份《房屋租赁合同》。因萝岗离退休二所工作人员在签订合同当时说萝岗离退休二所对房屋租金要根据市场规律每年要作出适当的调整，同时向其承诺其长期居住没有问题，但需每年更新签订一次合同。因此，其在当时就为以后将购置房屋，测算出大约需6-8年在此暂住一段后，投入资金并作出房屋更新，并搬入和陆续添置一系列在生活上与工作中的必备设施，故已住入到今日。在该合同履行期，其从来不欠萝岗离退休二所的房屋租金，也从来不欠萝岗离退休二所代为有关城市配套服务单位收取水、电、卫生、有线电视收看费等费用，而还能够与居住在一院内所有住户进行和睦的相处且得到住户们好口碑。2013年8月间，萝岗离退休二所工作人员突然说此处房屋财产，并不属于由萝岗离退休二所拥有的财产，是属于民政局拥有的房屋财产，且意在反悔原来在萝岗离退休二所与其之间已达成每年更新签订一次协议的合同义务。为防备萝岗离退休二所进一步以房屋租金为借口，其从2013年9月开始，将应向萝岗离退休二所支付的房租在银行开设专用帐户，为萝岗离退休二所作出房屋租金的提存备案。2013年9月30日，其在门缝中收到一份没有加盖萝岗离退休二所单位公章的通知。该通知作出所谓谎称“我所的房改工作已接近尾声……”。后得知，该通知是属于萝岗离退休二所工作人员职务行为所为。与此同时，其得到萝岗离退休二所工作人员声称将在近期要对其作出断水、断电、断有线电视的野蛮行为。因此，其深感已基于法律、法规与规章而依法拥有的合法民事权利由此已产生不安性，并与萝岗离退休二所之间民事纠纷已然。因此，起诉要求：1.确认萝岗离退休二所在2010年8月15日与其签订一项《房屋租赁合同》之前，应向其明确告知萝岗离退休二所是否对该合同中涉及房屋财产拥有的处分权，是作为萝岗离退休二所在缔约该合同中，应向其承担和履行的一项先合同义务；2.确认萝岗离退休二所在2010年8月15日与其签订《房屋租赁合同》的过程中，萝岗离退休二所是作为拥有独立事业法人资格的法律地位与法律身份；3.确认萝岗离退休二所2010年8月15日与其已签订《房屋租赁合同》所具有的合同性质，是作为租赁署名于广州市荔湾区民政局名下房屋财产的格式合同，该项合同在其与萝岗离退休二所之间已成立；4.确认其与萝岗离退休二所之间，已存在有一项处分广州市荔湾区民政局名下房屋财产的2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》，该合同合法、有效；5.确认由萝岗离退休二所与其在2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》中设置以广州市海珠区新珲街4号601房房屋财产的合同客体，于2011年8月15日在其与萝岗离退休二所间新一轮房屋租金协商中，没有发生协议变更；6.确认由萝岗离退休二所与其在2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》第六条第1款中，设置以“押金800元和机顶盒压金300元”为内容的合同事项，于2011年8月15日在其与萝岗离退休二所进行新一轮房屋租金数额确定的协商中，没有发生协议变更；7.确认由萝岗离退休二所与其在2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》第三条中设置以每月房屋租金为800元的合同事项，于2011年8月15日在其与萝岗离退休二所进行新一轮房屋租金数额确定的协商中，已发生协议变更；8.确认萝岗离退休二所与其之间存在有一项采用互为要约、互为承诺的行为方式，进一步补充约定从2011年8月15日开始计算新一轮房屋租金数额，并确定为每月1000元的协议约定已成立，合法、有效；9.确认由萝岗离退休二所与其之间采用互为要约、互为承诺的行为方式，已补充约定从2011年8月15日开始计算新一轮房屋租金数额，并确定为每月1000元的协议约定，是作为2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》的合同事项组成部分；10.确认由萝岗离退休二所与其在2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》中设置以广州市海珠区新珲街4号601房房屋财产的合同客体，于2011年8月年15日在开始计算新一轮房屋租金数额并确定为每月1000元的协商中，没有发生协议变更；11.确认由萝岗离退休二所与其在2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》第三条中于2011年8月15日变更设置以每月房屋租金为1000元的合同补充事项，于2012年8月9日经其与萝岗离退休二所进行新一轮房屋租金协商中没有发生协议变更；12.确认萝岗离退休二所与其在2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》第六条第1款中设置以“押金800元和机顶盒压金300元”为内容的合同事项，于2012年8月9日经其与萝岗离退休二所进行新一轮房屋租金协商中没有发生协议变更；13.确认由萝岗离退休二所与其在2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》中设置以广州市海珠区新珲街4号601房房屋财产的合同客体，于2012年8月9日在开始计算新一轮房屋租金数额仍确定为每月1000元的协商中，没有发生协议变更；14.确认萝岗离退休二所与其之间存在有一项采用互为要约、互为承诺的行为方式，已达成以“如乙方提出需继续使用，甲方应与乙方重新签订下一个使用年度周期的租赁协议”为事项的合同补充，该合同补充已经成立，合法、有效；15.确认由其与萝岗离退休二所之间采用以互要约、互为承诺的行为方式，已达成一项以“如乙方提出需继续使用，甲方应与乙方重新签订下一个使用年度周期的租赁协议”为事项的合同补充，是作为2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》第一条约定合同事项的组成部分；16.确认由其与萝岗离退休二所之间采用互为要约、互为承诺的行为方式，已达成一项以“如乙方提出需继续使用，甲方应与乙方重新签订下一个使用年度周期的租赁协议”为事项的合同补充，是作为萝岗离退休二所在2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》中应向某一承担萝岗离退休二所合同义务事项的组成部分；17.确认由其与萝岗离退休二所之间采用互为要约、互为承诺的行为方式，已达成以“如乙方提出需继续使用，甲方应与乙方重新签订下一个使用年度周期的租赁协议”为事项的合同补充，是作为徐超一在2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》中已被约定由其享有一项非金钱合同债务内容的合同权利事项组成部分；18.确认2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》第二条第一款中已设置以“租赁期共1年0月，甲方自2010年8月15日起将出租房屋交付乙方，至2011年8月14日收回”的合同事项，已通过由萝岗离退休二所与其之间以“如乙方提出需继续使用，甲方应与乙方重新签订下一个使用年度周期的租赁协议”为事项的合同补充给予作出了协议变更，该项协议变更事项合法、有效；19.确认在其与萝岗离退休二所之间存在有采用互为要约、互为承诺的行为方式并达成以“仅在第二年以200元人民币作为房屋租金的具体递增金额”为事项的补充合同已成立，该项补充合同合法、有效；20.确认在萝岗离退休二所与其之间采用互为要约、互为承诺的行为方式，已达成以“仅在第二年以200元人民币作为房屋租金的具体递增金额”为事项的补充合同，是作为2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》第七条合同补充事项的组成部分；21.确认由其与萝岗离退休二所之间采用互为要约、互为承诺的行为方式，已达成一项以“如乙方提出需继续使用，甲方应与乙方重新签订下一个使用年度周期的租赁协议”为事项的合同补充，是作为其在2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》中，已被约定由其应享有合同权利内容的组成部分；22.确认由其与萝岗离退休二所之间采用互为要约、互为承诺的行为方式已达成一项以“如乙方提出需继续使用，甲方应与乙方重新签订下一个使用年度周期的租赁协议”为事项的合同补充，是作为萝岗离退休二所在2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》中，已被约定而由萝岗离退休二所应向其承担或履行一项非金钱合同债务内容的合同义务组成部分；23.确认在萝岗离退休二所与其之间存在有采用以互为要约、互为承诺的行为方式，已达成以“仅在第二年以200元人民币作为房屋租金的具体递增金额”为事项的补充合同，是作为其在2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》中，已被约定由其应享有合同权利内容的组成部分；24.确认在萝岗离退休二所与其之间存在有采用以互为要约、互为承诺的行为方式，已达成以“仅在第二年以200元人民币作为房屋租金的具体递增金额”为事项的补充合同，是作为萝岗离退休二所在2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》中，已被约定由萝岗离退休二所应向其承担合同义务内容的组成部分；25.确认由其基于《合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，……”之规定，要求萝岗离退休二所按其与萝岗离退休二所之间采用互为要约、互为承诺的行为方式，已达成以“如乙方提出需继续使用，甲方应与乙方重新签订下一个使用年度周期的租赁协议”为事项的合同约定，向其履行续签以2013年度9月后新一个使用年度周期房屋的租赁协议为事项之合同债务，是作为其在2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》中，已被约定可向萝岗离退休二所拥有的一项合同请求权；26.判决萝岗离退休二所应遵守《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，按其与萝岗离退休二所之间采用互为要约、互为承诺的行为方式，达成以“如乙方提出需继续使用，甲方应与乙方重新签订下一个使用年度周期的租赁协议”为事项的合同约定，在2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》约定的合同客体基础上，向其履行签订以2013年度9月后新一个使用年度周期房屋租赁协议的合同义务；27.确认在萝岗离退休二所没有按2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》第一条“如乙方提出需继续使用，甲方应与乙方重新签订下一个使用年度周期的租赁协议”已补充约定的合同债务事项并向其履行该项民事义务之前，其可继续对位于广州市海珠区新珲街4号601房房屋内广州市荔湾区民政局的房屋财产进一步行使“用益物权”；28.判决当其没有书面放弃继续租用位于广州市海珠区新珲街4号601房范围的房屋财产之前，萝岗离退休二所并不拥有可驱赶其搬离的民事权利，维持其在目前已占用广州市海珠区新珲街4号601房房屋且处于居住中的现有状态；29.确认由萝岗离退休二所在2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》第六第2款第2项已设置以“水、电费标准按甲方规定”为内容的合同事项，因已违反《电力供应与使用条例》（国务院令第196号）第二十条第3款“非经供电企业委托，任何单位不得擅自向外供电”、《中华人民共和国城市供水条例》（国务院令第158号）第二十五条“禁止盗用或转供城市公共供水”等强制性效力的规定而无效；30.确认其在租赁以广州市海珠区新珲街4号601房为内容的房屋财产中，在其与萝岗离退休二所之间并不存在有已建立一项涉及由萝岗离退休二所向其转供水、电和收有线电视信号的专项合同；31.判决当其没有书面放弃继续租用位于广州市海珠区新珲街4号601范围的房屋财产之前，萝岗离退休二所不拥有可对其已占用城市配套公共服务设施上作出断电、断水、截断接收有线电视信号之各种行为的民事权利，维持其在目前已占用城市配套公共服务设施上的现有使用状态；32、确认当广州市海珠区新珲街4号601房该处房屋财产所有权人发生变动时，不影响在2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》中由其与萝岗离退休二所之间采用互为要约、互为承诺的行为方式已达成一项以“如乙方提出需继续使用，甲方应与乙方重新签订下一个使用年度周期的租赁协议”为事项之补充合同已具有的法律效力；33.确认在广州市海珠区新珲街4号601房署名广州市荔湾区民政局名下房屋财产发生所有权人变动之后，萝岗离退休二所不再可以该房屋财产管理人的法律地位与法律身份，对该房屋财产行使用处分权；34.判决维持其目前已占用广州市海珠区新珲街4号601房房屋财产中的现有状态，有待该处房屋财产将发生变动的所有权权利人，与其进一步将办理与协商相关房屋财产的续租事宜；35.确认于2011年8月15日以出租方为萝岗离退休二所名称和以承租方为其名称，已采用书面形式作出的一份《房屋租赁合同》，因该合同的形成形式并不符合“合同法”第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”之效力性的规定，该项书面形式的合同不成立、无效；36.确认于2012年8月10日分别以出租方为萝岗离退休二所、第八届管理委员会名称和以承租方为其名称，已采用书面形式形成的一份《房屋租赁合同》，因合同中出租方主体第八届管理委员会不符合《民法通则》第五十五条“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力”之规定，该项书面形式的合同不成立、无效；37.确认萝岗离退休二所目前并不拥有位于广州市海珠区新珲街4号601房房屋财产上实际财产所有权人的一项法律身份；38.确认广州市荔湾区民政局目前是作为位于广州市海珠区新珲街4号601房房屋财产上署名财产所有权人的一项法律身份；39.由萝岗离退休二所承担本案的全部诉讼费用。
萝岗离退休二所原审辩称:因为涉案房屋是属于当时部队向地方民政局移交军队离休退休休养所时所遗留的历史问题，在移交给荔湾区民政局前原来的军队离休退休休养所和一些地方单位合建住房为解决老干部的住房问题，当时的合作单位移用了当时在所老干部的福利金，后来也没有依约归还，所以老干部认为这些房屋应属于当时在所所有老干部所有，因为历史遗留问题，涉案房屋名义上是挂在广州市荔湾区民政局名下，但实际上这些房屋是归老干部两委（老干部管理委员会和党支部委员会）管理，当时因为合作建房时移用了老干部的福利金，所以用实物的方式补偿给老干部，这些房屋的出租是经过老干部们决定的，现在房屋的出租方不是其，也不是广州市荔湾区民政局。其在该事件的角色实际上是执行老干部两委的决定，代办相关事宜。2010年的租赁合同当时因为做得不规范，所以就盖了其章，但实际上不关其事，其只是执行两委的决定，只是事业单位的服务机构。徐超一强调合同无效，但合同已实际履行，在合同履行期间徐超一及其家人是居住在涉案房屋内。徐超一在诉状中强调的所谓公房的管理文件，其中城市公用房屋管理规定已经废止，即使该规定没有废止，所谓的第29条第二款也非徐超一所陈述，该规定是有前提的。实际上，2012年8月14日签订的租赁合同至2013年8月13日已执行完毕。租赁期满后上级有关部门想办法解决历史问题，上级和老干部们要求其把房屋的租户清理一下，所以这件事情并非只针对徐超一一人。其在2013年9月30日已发出通知要求徐超一搬出房屋，经过老干部的讨论，老干部要求从2013年8月14日以后要求徐超一按每月3000元缴纳房租。因此，不同意徐超一的诉讼请求。
广州市荔湾区民政局原审述称:根据2005年广州市人民政府行政区划调整的要求，2005年10月荔湾区与芳村区两区合并调整为新荔湾区，两区的民政局合并为新的荔湾区民政局。2007年3月份，把荔湾区的第六干休所移交给萝岗区民政局。其按照协议把干休所全部移交给萝岗区民政局，所以本案与其无关。
一审中，徐超一为证明其诉讼主张，还提交了如下证据：
1.（1）徐超一（乙方）与萝岗离退休二所（甲方）经办人唐某永于2011年8月15日签订的《房屋租赁合同》，内容为：出租方（甲方）：广州市萝岗区军队离退休干部第二休养所，承租方（乙方）：徐超一；租赁房屋为广州市海珠区石榴岗路新晖街4号601房；租赁期共1年0月，甲方自2011年8月15日起将出租房屋交付乙方使用，至2012年8月14日收回；合同期满后，甲方可根据当年的经济指数适当调整租金，如乙方需继续承租可优先予以考虑；每月租金为1000元整，乙方于每月10日前付清当月租金；双方在签订本合同时，乙方向甲方交纳1个月房租押金原800元整；合同期满经甲方验收房屋合格后，即将押金退回给乙方，甲方收回租房钥匙；若甲方或乙方违约而终止合同，剩余月份按租金30%作为赔偿给对方；机顶盒300元；乙方租房所耗用的水、电费按表收费，乙方按时向甲方交纳水、电费，由甲方代收后再向相关单位缴交；水、电费标准按甲方规定；等。
（2）徐超一（乙方）与第八届管理委员会（甲方）经办人唐某永于2012年8月10日签订的《房屋租赁合同》，内容为：出租方（甲方）：广州市萝岗区军队离退休干部第二休养所，承租方（乙方）：徐超一；租赁房屋为广州市海珠区石榴岗路新晖街4号601房；租赁期共1年0月，甲方自2012年8月14日起将出租房屋交付乙方使用，至2013年8月13日收回；合同期满后，甲方可根据当年的经济指数适当调整租金，如乙方需继续承租可优先予以考虑；每月租金为1000元整，乙方于每月10日前付清当月租金；双方在签订本合同时，乙方向甲方交纳原始1个月房租押金800元整；合同期满经甲方验收房屋合格后，即将押金退回给乙方，甲方收回租房钥匙；若甲方或乙方违约而终止合同，剩余月份按租金30%作为赔偿给对方；机顶盒300元；乙方租房所耗用的水、电费按表收费，乙方按时向甲方交纳水、电费，由甲方代收后再向相关单位缴交；水、电费标准按甲方规定；等。
用以证明上述两合同因不具备法定的要件，因为合同没有盖章，故不成立、未生效。
2.2013年9月30日向某一发出的《通知》，内容为：根据上级文件精神，我所的房改工作已接近尾声，为了不影响我所房改工作的进度，请您配合我所工作于10月8日前退出此房，否则后果自行承担；等。
3.《收据》。用以证明其与萝岗离退休二所基于2010年8月15日的《房屋租赁合同》，已作出若干事实上的若干补充约定和已发生一系列合同事项变更的客观事实，证明其已按时履行缴纳租金的义务。
4.广州市越秀区人民法院2011年7月8日的传票。该传票上有“本院已冻结新晖街4号601房产权，如有异议，请异议人依时到本院陈述理由，逾期不提出异议，本院将拍卖本房产”字样。用以证明涉案房屋财产已处于由人民法院给予查封的状态，所以后来签订的第二次、第三次合同违反了合同法的相关规定，是无效的合同。
5.存折。用以证明其并无主张解脱与萝岗离退休二所之间已建立实体权利义务关系的意思表示，其支付租金至2013年10月份。
6.结婚证。用以证明其作为广州市市民的组成之一，并有需要租赁国家公房之正当理由和权利及客观已存在众所周知的情形。
经一审质证，萝岗离退休二所对上述证据的质证意见为：对第1项证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但不同意徐超一陈述关于不成立、未生效的说法，因为徐超一基本上是按时缴纳房租的，是由其工作人员代两委和其签订合同；对第2项证据的真实性予以确认，关联性不能证明徐超一想要证明的内容，其在合同期满后已通知徐超一搬迁，不存在逾期通知的情形；对第3项证据，如徐超一证明已支付部分租金、水电费等费用其予以确认，但如果是要证明付清全部费用的话，其要核实有无拖欠的情形，但其不予确认徐超一的证明事实基于2010年8月15日的《房屋租赁合同》；对第4项证据的真实性、合法性、关联性不予确认，因为根据查册表显示，没有看到相关查封的内容；对第5项证据的真实性、合法性、关联性不予确认，因为要提存的话，法律上是有一定的程序和要件的规定，该证据不符合相关规定；对第6项证据的真实性没有异议，但与本案没有关联性。广州市荔湾区民政局表示对上述证据不发表意见。
广州市荔湾区民政局为证明其主张提交了广州市荔湾区民政局（移交方）与广州市萝岗区民政局（接收方）于2007年3月1日签订的《荔湾区军队离休退休干部第四休养所、第六休养所移交协议》。该协议内容为：按照《批转市民政局关于接收安置2006年度和2007年度军队离退休干部工作意见的通知》规定，广州市荔湾区民政局属下财政核拨事业单位荔湾区军队离休退休干部第四休养所、第六休养所成建制移交广州市萝岗区民政局管理；经双方协商，自2007年3月1日起，荔湾区军队离休退休干部第四休养所、第六休养所成建制一次性移交接收方管理；移交荔湾区军队离休退休干部第四休养所、第六休养所账面资金、固定资产；第六休养所老干部活动场所和工作人员办公场所一并移交；自2007年3月1日起，被移交单位由接收方负责进行管理；接收方接收后负责按照有关规定变更登记移交单位的名称、所有权人等事项；等。徐超一认为对该证据要经过核实才能提供书面质证意见。萝岗离退休二所对该证据表示予以认可。
在本案一审审理期间，徐超一、萝岗离退休二所均确认：徐超一提交的三份《房屋租赁合同》都有履行；现租赁房屋由徐超一和家人使用。徐超一表示其向萝岗离退休二所接收涉案房屋。萝岗离退休二所确认该房屋已交付，一直由徐超一使用。徐超一表示其一直向萝岗离退休二所缴租。萝岗离退休二所对徐超一缴租的事实予以确认，租金确认由其一直代收。萝岗离退休二所确认上述合同的经办人唐某永是其工作人员。
原审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。萝岗离退休二所确认徐超一提交的三份《房屋租赁合同》的经办人唐某永是其工作人员。徐超一、萝岗离退休二所均确认：徐超一提交的上述合同都有履行；现租赁房屋由徐超一和家人使用。徐超一表示其向萝岗离退休二所接收涉案房屋。萝岗离退休二所确认该房屋已交付，一直由徐超一使用。徐超一表示其一直向萝岗离退休二所缴租。萝岗离退休二所对徐超一缴租的事实予以确认，租金确认由其一直代收。由此表明，上述三份《房屋租赁合同》均是徐超一、萝岗离退休二所的真实意思表示，且已实际履行，故该三份合同成立。徐超一要求确认于2011年8月15日和2012年8月10日签订的《房屋租赁合同》不成立依据不足，原审法院不予支持。徐超一、萝岗离退休二所于2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》已经实际履行，且双方于2011年8月15日和2012年8月10日另签订《房屋租赁合同》，故徐超一在本案中对该合同先合同义务、性质及效力提出主张没有法律意义，原审法院对徐超一关于该合同先合同义务、性质及效力的诉讼请求均不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，故徐超一、萝岗离退休二所于2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》无需本案确认存在。原审法院对徐超一要求确认其与萝岗离退休二所之间，已存在有一项处分广州市荔湾区民政局名下房屋财产的2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》不予支持。
上述三份《房屋租赁合同》为各自独立的合同，故当事人的权利义务应按合同的约定。徐超一关于确认由萝岗离退休二所与其在2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》中设置以广州市海珠区新珲街4号601房房屋财产的合同客体，于2011年8月15日在其与萝岗离退休二所间新一轮房屋租金协商中，没有发生协议变更；确认由萝岗离退休二所与其在2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》第六条第1款中，设置以“押金800元和机顶盒压金300元”为内容的合同事项，于2011年8月15日在其与萝岗离退休二所进行新一轮房屋租金数额确定的协商中，没有发生协议变更；确认由萝岗离退休二所与其在2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》第三条中设置以每月房屋租金为800元的合同事项，于2011年8月15日在其与萝岗离退休二所进行新一轮房屋租金数额确定的协商中，已发生协议变更；确认由萝岗离退休二所与其在2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》中设置以广州市海珠区新珲街4号601房房屋财产的合同客体，于2011年8月年15日在开始计算新一轮房屋租金数额并确定为每月1000元的协商中，没有发生协议变更；确认由萝岗离退休二所与其在2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》第三条中于2011年8月15日变更设置以每月房屋租金为1000元的合同补充事项，于2012年8月9日经其与萝岗离退休二所进行新一轮房屋租金协商中没有发生协议变更；确认萝岗离退休二所与其在2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》第六条第1款中设置以“押金800元和机顶盒压金300元”为内容的合同事项，于2012年8月9日经其与萝岗离退休二所进行新一轮房屋租金协商中没有发生协议变更；确认由萝岗离退休二所与其在2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》中设置以广州市海珠区新珲街4号601房房屋财产的合同客体，于2012年8月年9日在开始计算新一轮房屋租金数额仍确定为每月1000元的协商中，没有发生协议变更；确认其在租赁以广州市海珠区新珲街4号601房为内容的房屋财产中，在其与萝岗离退休二所之间并不存在有已建立一项涉及由萝岗离退休二所向其转供水、电和收有线电视信号的专项合同的诉讼请求，无需再在本案予以确认。
徐超一提交的2011年8月15日和2012年8月10日签订的《房屋租赁合同》均没有关于该合同或该合同条款作为上述2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》的补充合同或补充条款的约定，故徐超一要求确认萝岗离退休二所与其之间存在有一项采用互为要约、互为承诺的行为方式，进一步补充约定从2011年8月年15日开始计算新一轮房屋租金数额，并确定为每月1000元的协议约定已成立，合法、有效；确认由萝岗离退休二所与其之间采用互为要约、互为承诺的行为方式，已补充约定从2011年8月15日开始计算新一轮房屋租金数额，并确定为每月1000元的协议约定，是作为2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》的合同事项组成部分；确认萝岗离退休二所与其之间存在有一项采用互为要约、互为承诺的行为方式，已达成以“如乙方提出需继续使用，甲方应与乙方重新签订下一个使用年度周期的租赁协议”为事项的合同补充，该合同补充已经成立，合法、有效；确认由其与萝岗离退休二所之间采用以互要约、互为承诺的行为方式，已达成一项以“如乙方提出需继续使用，甲方应与乙方重新签订下一个使用年度周期的租赁协议”为事项的合同补充，是作为2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》第一条约定合同事项的组成部分；确认由其与萝岗离退休二所之间采用互为要约、互为承诺的行为方式，已达成一项以“如乙方提出需继续使用，甲方应与乙方重新签订下一个使用年度周期的租赁协议”为事项的合同补充，是作为萝岗离退休二所在2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》中应向某一承担萝岗离退休二所合同义务事项的组成部分；确认由其与萝岗离退休二所之间采用互为要约、互为承诺的行为方式，已达成以“如乙方提出需继续使用，甲方应与乙方重新签订下一个使用年度周期的租赁协议”为事项的合同补充，是作为徐超一在2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》中已被约定由其享有一项非金钱合同债务内容的合同权利事项组成部分；确认2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》第二条第一款中已设置以“租赁期共1年0月，甲方自2010年8月15日起将出租房屋交付乙方，至2011年8月14日收回”的合同事项，已通过由萝岗离退休二所与其之间以“如乙方提出需继续使用，甲方应与乙方重新签订下一个使用年度周期的租赁协议”为事项的合同补充给予作出了协议变更，该项协议变更事项合法、有效；确认在其与萝岗离退休二所之间存在有采用互为要约、互为承诺的行为方式并达成以“仅在第二年以200元人民币作为房屋租金的具体递增金额”为事项的补充合同已成立，该项补充合同合法、有效；确认在萝岗离退休二所与其之间采用互为要约、互为承诺的行为方式，已达成以“仅在第二年以200元人民币作为房屋租金的具体递增金额”为事项的补充合同，是作为2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》第七条合同补充事项的组成部分；确认由其与萝岗离退休二所之间采用互为要约、互为承诺的行为方式，已达成一项以“如乙方提出需继续使用，甲方应与乙方重新签订下一个使用年度周期的租赁协议”为事项的合同补充，是作为其在2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》中，已被约定由其应享有合同权利内容的组成部分；确认由其与萝岗离退休二所之间采用互为要约、互为承诺的行为方式已达成一项以“如乙方提出需继续使用，甲方应与乙方重新签订下一个使用年度周期的租赁协议”为事项的合同补充，是作为萝岗离退休二所在2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》中，已被约定而由萝岗离退休二所应向其承担或履行一项非金钱合同债务内容的合同义务组成部分；确认在萝岗离退休二所与其之间存在有采用以互为要约、互为承诺的行为方式，已达成以“仅在第二年以200元人民币作为房屋租金的具体递增金额”为事项的补充合同，是作为其在2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》中，已被约定由其应享有合同权利内容的组成部分；确认在萝岗离退休二所与其之间存在有采用以互为要约、互为承诺的行为方式，已达成以“仅在第二年以200元人民币作为房屋租金的具体递增金额”为事项的补充合同，是作为萝岗离退休二所在2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》中，已被约定由萝岗离退休二所应向其承担合同义务内容的组成部分；确认由其基于《合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，……”之规定，要求萝岗离退休二所按其与萝岗离退休二所之间采用互为要约、互为承诺的行为方式，已达成以“如乙方提出需继续使用，甲方应与乙方重新签订下一个使用年度周期的租赁协议”为事项的合同约定，向其履行续签以2013年度9月后新一个使用年度周期房屋的租赁协议为事项之合同债务，是作为其在2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》中，已被约定可向萝岗离退休二所拥有的一项合同请求权；判决萝岗离退休二所应遵守《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，按其与萝岗离退休二所之间采用互为要约、互为承诺的行为方式，达成以“如乙方提出需继续使用，甲方应与乙方重新签订下一个使用年度周期的租赁协议”为事项的合同约定，在2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》约定的合同客体基础上，向其履行签订以2013年度9月后新一个使用年度周期房屋租赁协议的合同义务；确认在萝岗离退休二所没有按2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》第一条“如乙方提出需继续使用，甲方应与乙方重新签订下一个使用年度周期的租赁协议”已补充约定的合同债务事项并向其履行该项民事义务之前，其可继续对位于广州市海珠区新珲街4号601房房屋内广州市荔湾区民政局的房屋财产进一步行使“用益物权”；确认当广州市海珠区新珲街4号601房该处房屋财产所有权人发生变动时，不影响在2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》中由其与萝岗离退休二所之间采用互为要约、互为承诺的行为方式已达成一项以“如乙方提出需继续使用，甲方应与乙方重新签订下一个使用年度周期的租赁协议”为事项之补充合同已具有的法律效力均缺乏依据，原审法院均不予支持。
《中华人民共和国物权法》第十六条第一款规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。上述《房地产登记簿查册表》已记载海珠区赤岗石榴岗路新晖街4号601房的权属情况，且对财产权属的确认属另一法律关系，故原审法院对徐超一关于确认萝岗离退休二所目前并不拥有该房屋财产上实际财产所有权人的一项法律身份及确认广州市荔湾区民政局目前是作为该房屋财产上署名财产所有权人的一项法律身份的诉讼请求不予支持。
财产所有权是指所有人依法对自已的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，徐超一要求确认在广州市海珠区新珲街4号601房署名广州市荔湾区民政局名下房屋财产发生所有权人变动之后，萝岗离退休二所不再可以该房屋财产管理人的法律地位与法律身份，对该房屋财产行使用处分权及判决维持其目前已占用广州市海珠区新珲街4号601房房屋财产中的现有状态，有待该处房屋财产将发生变动的所有权权利人，与其进一步将办理与协商相关房屋财产的续租事宜缺乏依据，原审法院不予支持。
萝岗离退休二所在本案中并没有主张其拥有可驱赶徐超一搬离涉案房屋的民事权利及拥有可对徐超一已占用城市配套公共服务设施上作出断电、断水、截断接收有线电视信号之各种行为的民事权利，故徐超一要求判决当其没有书面放弃继续租用位于广州市海珠区新珲街4号601房范围的房屋财产之前，萝岗离退休二所并不拥有可驱赶其搬离的民事权利，维持其在目前已占用广州市海珠区新珲街4号601房房屋且处于居住中的现有状态及判决当其没有书面放弃继续租用位于广州市海珠区新珲街4号601范围的房屋财产之前，萝岗离退休二所不拥有可对其已占用城市配套公共服务设施上作出断电、断水、截断接收有线电视信号之各种行为的民事权利，维持其在目前已占用城市配套公共服务设施上的现有使用状态缺乏依据，原审法院不予支持。
萝岗离退休二所是否拥有独立事业法人资格的法律地位与法律身份因属另一法律关系，故原审法院对徐超一在本案中提出的确认萝岗离退休二所在2010年8月15日与其签订《房屋租赁合同》的过程中，萝岗离退休二所是作为拥有独立事业法人资格的法律地位与法律身份的诉讼请求不予处理。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第三十二条、《中华人民共和国物权法》第十六条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年4月9日作出如下判决：驳回徐超一的全部诉讼请求。本案一审受理费100元，由徐超一负担。
判后，上诉人徐超一不服原审判决，向本院提起上诉称：我方对原审判决作出的查明事实、审理认定、判决结论、适用法律均不服，请求二审法院发回重审,并提出下列上诉事项：第1-38项上诉事项即一审诉讼请求第1-38项；39.确认原审判决对萝岗离退休二所是否具有可签订《房屋租赁合同》的民事行为能力与民事行为权利的事实没有查明；40.确认原审判决对《房屋租赁合同》中已发生由广州市越秀区人民法院于2011年7月11日，在执行（1999）东某执899号案件过程中，通过张贴传票的记载已认定是属于王建东作为新珲街4号601房财产权利人的一项法律事实没有查明；41.确认原审判决对广州市荔湾区民政局作为《房屋租赁合同》中房屋财产权利人，对该阶段时间由萝岗离退休二所作出的房屋出租行为是否已作出追认或否认意见的事实没有查明；42.确认原审判决对萝岗离退休二所在2013年9月30日，向某一住所房屋在门缝闲中递交一份没有加盖萝岗离退休二所单位公章的通知，并该通知作出所谓称：“我所的房改工作已接近尾声，…”的事项是否属实没有查明；43.确认原审判决对徐超一与萝岗离退休二所之间是因为何缘故而引发本案纠纷等法律事实没有查明；44.确认原审判决对萝岗离退休二所是否作为广州市荔湾区民政局的代理人来处分该项房屋财产的处分权等法律事实没有查明；45.确认原审判决对萝岗离退休二所在订立《房屋租赁合同》之前是否已向某一告知了萝岗离退休二所对涉及处分的房屋财产是否拥有处分权没有查明；46.确认原审判决对萝岗离退休二所是在为谁来代收案涉《房屋租赁合同》中的租赁等法律事实没有查明；47.确认原审判决对萝岗离退休二所民事主体是作为法人或是作为其他组织身份没有查明；48.确认原审判决对萝岗离退休二所将《房屋租赁合同》中已收取的房屋租金是否已交到给第三人广州市荔湾区民政局获取或交纳给政府有关财政部门收取没有查明；49.确认原审判决对案件涉及到三份《房屋租赁合同》的经办人唐某永是否属于萝岗离退休二所工作人员没有查明；50.确认原审判决对作出“上述三份《房屋租赁合同》均是徐超一、萝岗离退休二所的真实意思表述，…”没有合法的事实与法律依据，且也没有依法已作出基本案件事实查明可作为事实与证据的有效支撑；51.确认原审判决遗漏了徐超一的第四项诉讼请求；52.确认原审判决遗漏徐超一的第八项诉讼请求；53.确认原审判决遗漏徐超一的第十四项诉讼请求；54.确认原审判决遗漏第十八项诉讼请求；55.确认原审判决遗漏第十九项诉讼请求；56.确认原审判决遗漏了徐超一的第二十五项诉讼请求；57.确认原审判决遗漏了徐超一的第二十九项诉讼请求；58.确认原审判决遗漏了徐超一的第三十项诉讼请求；59.确认原审判决遗漏了徐超一的第三十五项诉讼请求；60.确认原审判决遗漏了徐超一的第三十六项诉讼请求；61.确认原审判决遗漏了徐超一的第三十八项诉讼请求；62.确认原审判决作出“徐超一、萝岗离退休二所于2010年8月15日《房屋租赁合同》已实际履行，且双方于2011年8月15日和2012年8月10日另签立的《房屋租赁合同》，故徐超一在本案中对徐超一关于该项先合同义务、性质及效力的诉讼请求均不予支持”的审理认定，没有合法依据；63.确认原审判决作出“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，故徐超一、萝岗离退休二所于2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》无需本案件确认存在”的审理认定，没有合法依据；64.确认原审判决作出“本院对徐超一要求确认其与萝岗离退休二所之间，已存在有一项处分广州市荔湾区民政局名下房屋财产的2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》不予支持”的审理认定，没有合法依据；65.确认原审判决作出“上述三份《房屋租赁合同》为各自独立合同，故当事人的权利义务应按合同的约定”的审理认定，没有合法依据；66.确认原审判决作出“徐超一关于确认由萝岗离退休二所与其在2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》中设置以广州市海珠区新晖街4号601房房屋财产的合同客体，于2011年8月15日在其与萝岗离退休二所间新一轮房屋租金协议中，没有发生协议变更；…无需再在本案予以确认”的审理认定，没有合法依据；67.确认原审判决作出“徐超一提交的2011年8月15日和2012年8月10日签订的《房屋租赁合同》均没有有关该合同或该合同条款作为上述2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》的补充合同或补充条款的约定，…本院均不予持”的审理认定，没有合法依据；68.确认原审判决作出“《中华人民共和国物权法》第十六条第一款规定：不动产登记簿的物权归属和内容的根据。…故本院对徐超一关于确认萝岗离退休二所目前并不拥有该房屋财产上实际财产所有权人的一项法律身份及第三人目前是作为该房屋财产上署名所有权人的一项法律身份的诉讼请求不予支持”的审理认定，没有合法依据；69.确认原审判决作出“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。…”的审理认定，没有合法依据；70.确认原审判决作出“萝岗离退休二所在本案中并没有主张其拥有可驱赶徐超一搬离涉案房屋的民事权利及拥有可对徐超一已占有城市配套公共服务设施上作出断水、断电、截断接收有线电视信号之各种行为的民事权利，…，本院不予支持”的审理认定，没有合法依据，并有悖已发生的客观事实；71.确认原审判决作出“萝岗离退休二所是否拥有独立事业法人资格的法律地位与法律身份因属于另一个法律关系，…不予处理”的审理认定，没有合法依据，并有悖已知的法律事实；72.确认原审判决引用《民法通则》第七十一条“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”的条款，并据此来作出驳回徐超一在一审程序中已提出多达38项诉讼请求的法律依据，属于适用法律错误的情形；73.确认原审判决引用《合同法》第二条“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”的条款，并据此来作出驳回徐超一在一审程序中已提出多达38项诉讼请求的法律依据，属于适用法律错误的情形；74.确认原审判决引用《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的条款，并据此来作出驳回徐超一在一审程序中已提出多达38项诉讼请求的法律依据，属于适用法律错误的情形；75.确认原审判决引用《合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的条款，并据此来作出驳回徐超一在一审程序中已提出多达38项诉讼请求的法律依据，属于适用法律错误的情形；76.确认原审判决引用《物权法》第十六条第一款：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”的条款，并据此来作出驳回徐超一在一审程序中已提出多达38项诉讼请求的法律依据，属于适用法律错误的情形；77.确认原审判决引用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，并据此来作出驳回徐超一在一审程序中已提出多达38项诉讼请求的法律依据，属于适用法律错误的情形；78.判决撤销原判，发回重审；79.判决由萝岗离退休二所承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人萝岗离退休二所答辩称：同意原审判决，不同意徐超一的上诉请求。
原审第三人述称：同意原审判决，不同意徐超一的上诉请求。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审庭审中，徐超一表示其主张确认法律关系的上诉请求为第四项、第三十五项、第三十六项。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉”之规定，徐超一提出的第三十九至七十七项上诉请求属于二审新增加的诉讼请求，且萝岗离退休二所，明确表示不同意徐超一该部分上诉请求，故徐超一上述二审新增上诉请求本案不予审查。
首先，审查徐超一第一项至第三十八项上诉请求，其提起的是确认之诉诉请。确认之诉是指原告请求法院确认当事人之间有争议的权利或者法律关系是否存在的诉讼。确认之诉必须具有需要诉讼救济或保护的法律利益，法律事实不作为确认之诉的范围。确认之诉限于现在存在的利益，对于将来或过去的法律关系不得提起确认之诉。本案所涉法律关系为徐超一与萝岗离退休二所之间的租赁合同法律关系，审查徐超一第一项至第三十八项上诉请求，其中第三项、第四项、第三十五项、第三十六项涉及案涉三份租赁合同成立及效力问题，属于确认双方之间租赁合同法律关系的范畴，符合确认之诉的审查范围，另还有部分诉讼请求针对案涉租赁合同内个别条款的成立及效力问题属于上述合同效力认定范畴内，故不再单独审查。因此，本案二审主要针对上述四项上诉请求进行审查。其余上诉请求因不符合确认之诉审查范围，本院均不予审理。其中徐超一的第三项上诉请求为“确认萝岗离退休二所2010年8月15日与徐超一已签订《10-8-15房屋租赁合同》所具有的合同性质，是作为租赁署名于萝岗离退休二所(广州市荔湾区民政局)名下房屋财产的格式合同，该项合同在徐超一与萝岗离退休二所之间已成立”；第四项上诉请求为“确认其与萝岗离退休二所之间，已存在有一项处分广州市荔湾区民政局名下房屋财产的2010年8月15日签订的《房屋租赁合同》，该合同合法、有效”；第三十五项上诉请求为“确认于2011年8月15日以出租方为萝岗离退休二所名称和以承租方为其名称，已采用书面形式作出的一份《房屋租赁合同》，因该合同的形成形式并不符合《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”之效力性的规定，该项书面形式的合同不成立、无效”；第三十六项上诉请求为“确认于2012年8月10日分别以出租方为萝岗离退休二所、第八届管理委员会名称和以承租方为其名称，已采用书面形式形成的一份《房屋租赁合同》，因该合同的出租方主体第八届管理委员会不符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力”之规定，该项书面形式的合同不成立、无效”。现具体分析如下：1.关于徐超一第三','2018-10-08
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