广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂12民终423号
上诉人（原审原告）：胡建涛，男，1974年6月18日生，汉族，住广西桂林市象山区。
委托诉讼代理人：李建，广西维日律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周小雄，广西维日律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴艳珠，女，1965年3月13日生，汉族，住广西河池市金城江区。
委托诉讼代理人：张谦，男，1962年11月10日生，汉族，住广西河池市金城江区，系吴艳珠丈夫。
上诉人胡建涛因与被上诉人吴艳珠房屋租赁合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2015）金民初字第2219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人胡建涛的委托诉讼代理人李建、周小雄、被上诉人吴���珠及其委托诉讼代理人张谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡建涛上诉请求：请二审法院撤销一审判决，并判令：吴艳珠支付给上诉人2013年至2016年度的房屋租金差额374410.66元。事实和事由：1、根据上诉人与吴艳珠签订的《门面租赁合同》约定：“二年后甲方（胡建涛）可以适当调整租金价格”。据此，上诉人有权调整租金。另外，吴艳珠与案外人方婷所签的《门面租赁合同》约定：“从2012年11月20日起，可根据原出租方胡建涛所增房租的比例同比例进行调整”，该事实亦可佐证吴艳珠对上诉人涨租次数有应充之态。2、上诉人既然有相应调整租金的权利，该“适当”即使再约定不明也不能否定上诉人有权调整租金的事实。根据双方在合同中的约定和市场交易习惯，参考同排其他人出租门面的租金和吴艳珠转租的租金等综合因素，上诉���有权适当上调租金。3、吴艳珠通过转租门面获取利差，并不能保证其与他人签订的门面转租能够长期稳定的获取利差，故应承担由此产生的商业风险。如果吴艳珠没有获利而将风险转嫁给上诉人，这即没有法律依据，也显失公平。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项、第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条的规定，请二审法院支持上诉人的诉讼请求。
吴艳珠辩称：1、2013年8月，胡建涛已就本案相同的诉讼请求向河池市金城江区人民法院提出诉讼，该案经二审终审已作出生效判决。现在，胡建涛又针对相同的诉讼请求提起诉讼，因此，本案属于重复诉讼。2、在胡建涛与被上诉人签订的《门面租赁合同》双方约定：“胡建涛有权适当的调整租金”。2010年3月，胡建涛已向被上诉人发出《通知》，要求将租金上涨10%（即从原来130元/月.平方米调整到1430元/月.平方米），这已达到当时本地最高租金。2012年10月，胡建涛又以信函告知被上诉人将租金上涨35%（即调整到192元/月.平方米）。由于胡建涛调整租金超过被上诉人能够承受的范围，双方未能就调整租金问题达成合意。因此，承租门面租金仍应按143元/月.平方米的价格执行。3、双方已履行合同完毕，胡建涛已根据合同约定将合同保证金退回给被上诉人。因此，被上诉人不存在违反合同约定的问题。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。
一审法院认定事实：胡建涛基于其与河池市直属机关幼儿园的合同享有该幼儿园第一层3、4、5号等连排当街门面的使用权。2006年11月11日、25日，胡建涛先后与吴艳珠签订4、5号及3号门面的《门面租赁合同》，合同约定上述门面租金按建筑面积以130元/平方米/月计付（共172.89平方米，年租金269708元）；租金价格暂定二年，二年后甲方（原告）可适当调整租金价格；第二年起，于下一年度租日前40天一次性支付下一年度租金；租赁期限分别截止2016年11月25日、26日。2010年3月，胡建涛向吴艳珠发出《通知》，将租金总额上调10%（即143元/平方米/月，年租金296678.36元），该通知得到吴艳珠的认可，故2010、2011、2012三个年度的年租金双方按296678.36元执行。2012年10月，胡建涛以信函告知吴艳珠，将涉案三间门面的租金单价调至192元/平方米/月，要求吴艳珠交纳2013年度的租金398338元，但吴艳珠不同意此次调租，双方为此发生争议。胡建涛遂于2013年8月21日向一审法院提起诉讼，以吴艳珠违反约定擅自转租门面以及未按调整提高的租金额按时足额交纳租金为由，要求解除双方签订的《���面租赁合同》，该案经二审终审，两级法院均认定胡建涛解除合同的理由不成立，驳回其诉讼请求。此后，吴艳珠对胡建涛提出的涨租要求都不予认可，仍按296678.36元/年向胡建涛支付2013至2016年度的租金，双方为此发生争议。据此，胡建涛提起本案诉讼，主张：1、吴艳珠支付给其2013年至2015年度的房屋租金差额379355.238元；2、吴艳珠支付给其2016年度的租金448130.88元。根据胡建涛的申请，一审法院依法委托广西评值价格事务所有限公司对涉案三间门面从2012年11月至2016年11月的市场租赁价格进行评估，该评估机构作出如下评估意见：河池市直属机关幼儿园第一层第3、4、5号临街门面租赁价格2012年为200元/平方米/月、2013年为200元/平方米/月、2014年为190元/平方米/月、2015年为180元/平方米/月、2016年为180元/平方米/月。
另查明，涉案3号门面从2012年底至2015年2月多为流动出租，供他人清货，无稳定承租人，2015年3月，吴艳珠将该门面出租给方元锐，租赁单价约为221元/平方米/月，年租金144000元，租期截止2016年11月25日，但2015年12月该合同已终止履行；4号门面一直由“柳穗饼家”承租，租赁单价约为161元/平方米/月，年租金120000元；5号门面在次承租人方婷于2013年退租后，同年12月17日，吴艳珠以其负责提供门面、承担租金，骆金秋负责提供货源、承担货款的方式，双方签订《合作经营协议》，合作经营品牌服装，双方各50%的利润分成。
综合原、被告双方的诉辩，本院归纳本案的争议焦点为：一、本案是否属于重复起诉；二、原告的诉讼请求是否符合相应的事实和法律规定，即原告能否按“适当调整租金价格”之约定，并以评估的市场租赁价格为标准向被告主张租金差额。
一审法院认为：一、关于本案是否属于重复起诉的问题。根据《民事诉讼法》司法解释第二百四十七条对重复起诉构成要件的规定，胡建涛于2013年8月21日向本院提起的合同解除之诉与本案诉讼虽当事人相同、法律关系相同，但胡建涛两次诉讼的请求并不相同，前诉意在解除既有法律关系，终止双方设定的权利义务，属变更之诉；后诉意在承认既有法律关系，并要求对方履行由此产生的民事义务，属给付之诉。再者，胡建涛本次诉讼请求基于其与吴艳珠的《门面租赁合同》应继续履行，实质上并不否定前诉的裁判结果。故胡建涛提起的本案诉讼不构成重复起诉。吴艳珠的该项主张，本院不予支持。
二、关于胡建涛能否按“适当调整租金价格”之约定，并以评估的市场租赁价格为标准向吴艳珠主张租金差额的问题。首先，已发生法律效力的（2014）河市民四终字第55号《民事判决书》认定，根据门面租赁的交易习惯，双方“适当调整租金价格”之意为“调整租金价格要适当，且因为是合同变更，要经过合同当事人的协商一致方可调整”。胡建涛对其调租的权利在合同中并未明以比例、次数等具有确定性的具体约定，而用以“适当”，因每一合同当事人对其合同签订的目的、可得利益的期待、风险的预估程度等不尽相同，租金作为租赁合同中最为重要的实质性内容。胡建涛单方调整租金是否适当需考虑其合同相对人的意愿，双方应当遵循合同的意思自治与合意之原则。即胡建涛应当与吴艳珠进行充分协商并取得合意，方能产生约束力，而不应以胡建涛与同地段其他承租人订立调整租金的合同来评判。其次，“适当调整租金价格”不等同于应当“随行就市”，两者虽都未明确租金数额，但后者实���上确立了租金的标准，即合同双方因租金问题发生争议时，可根据评估的市场租赁价格来给予认定。诉讼中，胡建涛虽申请对涉案门面的市场租赁价格作了评估，得出的评估结论从证明效力、说服力上自然优于其与同地段其他承租人订立合同确定的租金价格，但就本案而言，该评估结论起到的是租金调整是否适当的参考作用，而不是吴艳珠必须履行的合同义务。再次，从吴艳珠以转租涉案门面从中赚取租金差价利润的合同目的，并结合门面近年来的转租交易习惯看，吴艳珠转租的单价即便高于评估的租赁单价，但因未形成长期稳定的租赁关系以及零售业市场持续低迷，吴艳珠从中获得的租金差额、分享的利润与胡建涛每一计租年度均能按时足额的收到租金296678.36元相比，并未造成利益悬殊而有违公平合理。
综上所述，对胡建涛所请，在吴���珠对涉案门面市场租赁价格不予认可，双方又无法就调整租金协商一致的情况下，不能径直以评估的市场租赁价格为标准，判由吴艳珠向胡建涛补足租金差额。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第七十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十七条之规定，判决:驳回胡建涛的诉讼请求。案件受理费6916元，减半收取3458元，由胡建涛承担。
在二审中，胡建涛向法庭提交案外人骆金秋出具的《证明》，证明：案外人骆金秋承租吴艳珠转让的涉案5号门面，门面租金为211.5元/月.平方米（28万元÷24个月÷55.16平方米），从吴艳珠将门面转租给骆金秋的时间和收入看，可以认定吴艳珠转让门面享有长期、稳定的获利。吴艳珠对该证据的真实性、合法性无异议，但认为该证据与本案无关联性。吴艳珠亦���法庭提交两份银行出具的《入帐汇款凭单》和一份龙智慧手写的《字据》，证明：龙智慧（代胡建涛）退还给被上诉人涉案三门面的5万元保证金，双方签订的《门面租赁合同》已履行完毕，被上诉人在履行合同期间没有违约情形。胡建涛对证据的真实性、合法性没有异议，但认为该证据与本案无关联性。
本院认为：上诉人胡建涛与被上诉人吴艳珠对对方提交上述证据的真实性、合法性均无异议，仅对其关联性有异议。本院综合本案事实可以认定与本案存在关联性，并据此作为本案的定案依据。
本院经二审查明，除了一审认定：“涉案3号门面从2012年底至2015年2月为流动出租，供他人清货，无稳定承租人”有误之外，其他查明的情况属实，本院予以认定。
另查明：在胡建涛与吴艳珠签订涉案门面的两份《门面租赁合同》时，该两份《门面租赁合同》中所约定的三间门面均为毛坯房，吴艳珠为转租门面而进行了装修。
再查明：2013年12月17日，吴艳珠与骆金秋签订《合作经营协议》。根据该协议约定，吴艳珠将其承租胡建涛的5号门面用于与骆金秋经营，合作期限为2013年11月25日至2016年11月25日。其中：从2014年11月25日起至2016年11月25日止，吴艳珠收到骆金秋承包费28万元，其门面承包费经换算为211.5/月.平方米。2016年11月26日，胡建涛与吴艳珠签订的两份《门面租赁合同》到期届满；2016年11月26日和2016年12月2日，胡建涛已分别退还给吴艳珠3号门面的保证金2万元和4号、5号门面的保证金3万元。
综合双方当事人的主张及诉辩意见，归纳本案争议焦点为：胡建涛要求吴艳珠支付涉案门面从2013年到2016年度租金差额374410.66元是否有事实和法律依据。
本院认为：2006年11月11日和2006年11月25日，胡建涛与吴艳珠分别签订座落于河池市金城江区新建路第4、第5号门面和第3号门面的两份《门面租赁合同》，该两份合同均没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害国家、集体、第三人的合法权利，是合法有效的合同。从上述两份合同的内容看，2006年11月11日，双方签订第一份《门面租赁合同》，该合同第一条约定：“1、甲方（胡建涛）将座落在新建路379号第4﹟、5﹟号共2间门面出租给乙方；2、租金按建筑面积计算，建筑面积为118.73㎡，门面月租金为130元/㎡，年租金为￥185218元；3、门面租金价格暂定二年，二年后甲方可适当调整租金价格；4、租赁期限从2006年11月25日至2016年11月25日；5、付款方式：乙方将门面租金按年度一次性支付给甲方（同时也一次性付清履约合同保证金），第一次付款时间为甲乙双方签订协议之前，第二年起，每次付款时间为该年度租日起之前40天，租金由乙方直接从银行存入或转帐进入甲方指定户头”。2006年11月25日，双方又签订第二份《门面租赁合同》，该合同除了门面租赁位置、租赁面积、履约保证金存在不同之外，其他条款基本相同。上述合同条款表明：从2006年11月25日至2008年11月25日期间，吴艳珠承租胡建涛在新建路379号3、4、5号门面，其门面的租金均为130元/月.平方米；从2008年11月26日之后到合同期满之前，出租方（胡建涛）可以适当调整租金价格。从合同的履行情况看，2010年3月，胡建涛根据合同约定已向吴艳珠发出《通知》，要求将租金单价上调10%（即143元/月.平方米），吴艳珠对此没有异议，并按上调后的租金单价支付房租。据此，双方就合同约定上调租金单价的问题已达���合意，双方应当按该租金单价上调达成的合意享有权利和履行义务。
2012年10月，胡建涛再次向吴艳珠向出《通知》，要求将涉案三间门面的租金单价上调为192元/月.平方米（上调幅度为34.26%），吴艳珠认为胡建涛上调的幅度过高，不同意其第二次上调租金单价的要求。依据胡建涛与吴艳珠签订本案两份《门面租赁合同》的约定：“门面租金价格暂定二年，二年后甲方可适当调整租金价格”，其所谓甲方可“适当”调整租金价格，这不仅包括调整租金幅度要适当，也包括调整租金的次数要适当。至于怎样调整租金单价才为“适当”，这应由双方另行协商并达成合意，而不是出租方可以单方上调租金单价，否则，这将有悖自愿公平的民事活动原则。另外，吴艳珠在承租胡建涛上述门面之时，本案所涉三间门面均为毛坯房，吴艳珠在承租后对涉案门面进行了装修，其装修结果实际亦提高了门面租金的价格。因此，吴艳珠所获门面租金差价不仅有市场调节的结果，也包含了其投入资金进行装修的因素。胡建涛称吴艳珠获得转租门面租金差价均是因门面租金市场上涨的理由不能成立，本院不予采信。况且，2016年11月26日，胡建涛与吴艳珠签订的上述两份《门面租赁合同》的期限届满；2016年11月26日和2016年12月2日，胡建涛已分别退还给吴艳珠3号门面的履约保证金2万元和4号、5号门面的保证金3万元。该事实亦表明：胡建涛对吴艳珠已全面履行合同义务没有异议。胡建涛称吴艳珠在履行合同期间存在违约，该主张即没有证据证明，又与其全部退还履约保证金的行为相矛盾。据此，因胡建涛与吴艳珠并没有就胡建涛第二次调高租金单价是否“适当”达成新的合意，双方应仍按2010年3月第一次调高租金已达成合意的143元/月.平方米租金单价继续履行合同。胡建涛第二次单方上调租金单价主张的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，胡建涛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6916元，由胡建涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 ：将林飞
审判员 ： 韦 媛
审判员 ：张桂生
二〇一七年××月××日
书记员 ：罗盛壮
附：
《中华人民共和国民��诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。