北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京0105民初2173号
原告魏海军，男，1968年3月12日出生，汉族，住北京市丰台区。
委托代理人魏述弟，北京亚森律师事务所律师。
被告关春永，男，1955年5月13日出生，满族，住黑龙江省鸡西市麻山区。
委托代理人郝琨，北京首熙律师事务所律师。
被告北京圆元缘商务酒店有限公司，住所地北京��朝阳区华威北里17号楼（商业用房）。
法定代表人关雨，董事长。
委托代理人郝琨，北京首熙律师事务所律师。
原告魏海军（以下简称原告）与被告关春永（以下简称姓名）、被告北京圆元缘商务酒店有限公司（以下简称圆元缘公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人魏述弟，关春永及圆元缘公司共同之委托代理人郝琨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年6月9日，关xx与北京龙辉技术经济开发有限公司签订房屋租赁合同，约定关xx承租龙辉公司位于朝阳区x号楼房产，建筑面积约为2500平方米，年租金160万元，租期为2007年6月9日至2019年6月8日。2014年6月26日，原告在北交所诉讼资产处置服务中心依法拍得上述华威北里17号楼房产。原告因二被告长��拒绝支付租金，提起诉讼，2017年2月22日朝阳区人民法院作出（2015）朝民初字第68386号民事判决书，判决：一、原告魏xx与被告关xx就北京市朝阳区x号楼成立的租赁合同关系于二○一六年二月一日解除；二、被告关xx及北京圆元缘商务酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告魏xx腾退北京市朝阳区x号房屋；三、被告关xx于本判决生效后十日内支付原告魏xx逾期支付租金的违约金六十七万二千元。该判决还确认，关xx应按租赁合同约定的租金标准向原告支付2014年6月27日至2016年2月1日止的租金共计2564383．56元，并写明就合同解除后关xx实际占有使用涉诉房产期间产生的房屋使用费，双方可另案解决。一审判决后，关xx提出上诉，北京市第三中级人民法院于2017年6月26日作出（2017）京03民终5198号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告认为，现今北京乃至全国商品房价格和房屋出租价格与十年前相比飞涨。二被告在法院生效判决合同解除后，仍实际使用占有诉争房屋的时间为2016年2月1日至2017年7月25日，共计1年5个月25天，按照年租金430万元计算，月租金为358333．33元，日租金为11944．44元，总额为430万+358333．33*5个月+11944．44*25天=6390277．65元。朝阳法院（2015）朝民初字第68386号案件审理完毕后，二审审理未结束前，二被告一共给付了原告555万元房租，但是其中有70万元被执行庭查封了，这是因为在（2015）朝民初字第68386号案件中，法院判决给了我方违约金67．2万元，后来该判决生效，执行庭就查封了70万元，但是这70万元我们不知道为什么是封的二被告在判决未生效前就打给我方的555万元租金中的70万元，至今也没有解封。我们也去找过执行庭协调此事，但是因为被告方给的555万元到底是哪一期间的租金，是否包含违约金各方都无法确认，所以执行庭就先给此款查封了。我们认为这70万元不应当封我们的账户，但是不知道执行庭为什么给我们封了，此事我们就是提一下，并不在此计算这笔钱。租金中已付555万元中应当扣除生效的68386号判决书中确认的2014年6月27日至2016年2月1日期间的租金2564383．56元，还应当扣除生效的68386号判决书中确认的违约金672000元，诉讼费13767元，所以按照以上方法扣除后，二被告还应当向我方支付房屋占有使用费4090428．21。430万元的年租金标准是现在就诉争房屋我们与案外人关xx签订的租赁合同的年租金标准，这份合同的租期为2017年8月1日至2033年1月31日。我们以这个租金标准来计算二被告拖欠租金的标准原因如下：1、诉争房屋前后签订过6份租赁合同，第一份是关xx与当时的产权人龙辉公司签订的，于2007年6月9日签订，租期至2019年6月8日，租赁面积为2400平米，年租��为160万元，合计为租金是每平米每年591．75元。第二份是原告于2014年9月21日与北京果多美农产品流通管理公司签订的，租期至2019年9月21日，租赁面积为300平米，年租金为115万元，合计为租金是每平米每年3833．33元。第三份是2017年7月16日原告与二被告签订的，租期自2017年7月16日至2020年7月16日，年租金为380万元，合计为租金是每平米每年1405．40元。后来该合同没有实际履行，双方已经解除了该合同。二被告7月25日搬走了。第四份是2017年7月21日原告与案外人关xx签订的，年租金为430万元，租期至2033年10月31日，租赁面积为2400平米，合计为租金是每平米每年2000元。第五份是2017年8月10日关xx将其承租的175平米以年租金75万元转租给了北京南城香餐饮公司，合计为租金是每平米每年4285．71元。第六份是2017年8月12日关xx将其承租的269平米转租给北京逸丝风尚美容美发公司，年��金为110万元，合计为租金是每平米每年4085．22元。上述事实证明，租金已经数倍增长，根据上述六个合同的情况，不取最高以及最低的单价，只取中等偏下的每年每平米2000元是合理的，因此二被告应以年租金430万元向原告支付房屋占有使用费。现诉至法院要求：判令二被告连带给付原告房屋占有使用费4090428．21元。
被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。关xx是关x的父亲，关春永和2007年6月9日和龙辉公司签订的诉争房屋的租赁合同，一直是圆元缘公司在使用承租地点，经营汉庭商务酒店。后来龙辉公司因为债务问题导致出租的房屋被司法拍卖，产权人变更为原告，原告和我方进行了68386号案件以及该案件二审的诉讼，二被告于2017年7月10日收到二审终审判决，至此我方认为在7月10日前原160万元的租赁合同一直是有效且履行的，我方后在7月16日与原告签署了新的租赁协议，以租赁的方式完成了生效判决确认的腾房、交房义务，并且当时约定我们年租金为380万元，租期至2020年7月16日。但是原告在2017年7月21日就同一标的与案外人关xx签订了房屋租赁合同，租金为430万元，原告告知我们诉争房屋不租给我们了，并把我们当时交的10万元定金退给我们了，我们对此也没有办法，只能于2017年7月23日与原告签订了一个协议书，确认腾退的事项，我们是在7月23日就把房屋交还给原告了。我们在2016年6月12日至2017年7月16日分七笔共向原告支付款项565万元，其中有10万元定金后来原告退还我们，实际交付给了原告555万元，包括2014年6月至2017年7月的房屋租金480余万元（按照160万元年租金计算），还有68万元是支付的生效判决确定的67．2万元的违约金，所以我方认为判决确认的所有款项以及我们使用期间的所有租金我们都已经向原告交付完��了，我们现在不存在欠款问题。
经审理查明：2007年6月9日，龙辉公司与关xx签订《房屋租赁合同》约定关春永向龙辉公司承租北京市朝阳区x号楼商业用房（含1-4层及地下洗浴，门头、后厨、二楼平台、电梯间、四楼平台及其他附属用房，不含工商银行及三楼现有的办公室1间，办公室使用时间至2008年12月31日）；租期自2007年6月9日起至2019年6月8日；租金每年160万元，第一年交纳年租金于合同签订当日交付，第二年开始每半年支付一次，支付金额为当年房租的50%，关xx需提前一个月交纳，租期不满半年，租金不予退还；关春永拖欠租金累计达一个月的属于违约行为；关xx逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付违约金，违约金每天按基数标准160万元的千分之五计算；双方还在合同中对其他权利义务进行了约定。2012年1月19日，龙辉公司与关春永再次签订《续签合同》，约定龙辉公司将涉诉房产出租给关xx；原合同期满后，龙辉公司同意续签给关xx10年，继续经营，原合同租期续签至2029年6月8日，所有条款以原合同为准不变。2012年8月29日，圆元缘公司与汉庭（天津）投资咨询有限公司（以下简称汉庭公司）签订《特许经营合同》，约定汉庭公司授权圆元缘公司在涉诉房产使用“汉庭快捷酒店”品牌经营酒店，特许经营期间自2012年7月20至2020年7月19日。
上述诉争房产原登记所有权人为龙辉公司，2014年6月，因龙辉公司拒不履行法院生效判决，本院依法委托北京汇金拍卖有限公司（以下简称汇金公司）在北京产权交易所对涉诉房产进行拍卖。2014年6月26日，原告作为买受人与汇金公司签订《拍卖成交确认书》，确认原告以7396万元的价格通过拍卖方式购买涉诉房产；北京市朝阳区人民法院于2014年9月15日向北京市朝阳区房管局出具（2011）朝执字第3609号强制执行裁定书及协助执行通知书，裁定将涉诉房产过户至原告名下。2015年12月17日，原告取得涉诉房产的所有权证书，登记地址为本市朝阳区华威北里17号楼（商业用房）1至4层。
后原告将二被告起诉至北京市朝阳区人民法院，本院出具于2017年2月22日作出（2015）朝民初字第68386号民事判决书，判决：一、原告魏xx与被告关xx就北京市朝阳区x号楼成立的租赁合同关系于二○一六年二月一日解除；二、被告关xx及北京圆元缘商务酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告魏xx腾退北京市朝阳区x号房屋；三、被告关xx于本判决生效后十日内支付原告魏xx逾期支付租金的违约金六十七万二千元；四、驳回原告魏xx的其他诉讼请求。后关xx提出上诉，北京市第三中级人民法院于2017年6月26日作出（2017）京03民终5198号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
庭审中，原告向本院提交了如下证据：1、协议书（租赁）；2、协议书（腾退）；3、与果多美合同；4、与关xx合同；5、与餐饮合同；6、与美容美发合同；7、朝阳法院协助执行通知书、强制执行裁定书；8、被告登记信息；9、朝阳法院（2015）朝民初字第68386号民事判决书、三中院（2017）京03民终5198号民事判决书。二被告表示，对证据1我们认为已经解除了，和本案无关；对证据2我们认可7月23日我们已经交房了；对证据3-6真实性不确定，与本案也没有关系；对证据7真实性认可，但是执行依据不认可；对证据8认可；对证据9认可。
庭审中，二被告向本院提交了如下证据：1、与龙辉的房屋租赁合同；2、协议书；3、邮单，证明我们7月10日收到的二审判决。原告表示，对证据1认可；对证据2真实性认可，但是交接是在25日完成的；对证据3不认可，没有实际意义。
庭审中，本院询问，就原告主张的租金计算标准，是否考虑评估。原告表示，不要求评估，我们提交的证据已经能证明我们主张的租金标准。二被告表示，我们也不要求评估。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、相关书证等在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，经生效的（2015）朝民初字第68386号民事判决书确认原告与关xx就朝阳区x号楼成立的租赁合同关系于2016年2月1日解除，根据签订的协议书可以认定二被告于2017年7月23日腾退了诉争房屋（原告主张二被告系2017年7月25日腾退，缺乏依据，本院不予采信）。故原���可以主张2016年2月2日至2017年7月23日的房屋占有使用费，但原告主张按年租金430万元的标准计算房屋占有使用费，明显缺乏依据，本院不予认可。生效判决已确认关xx应按租赁合同约定的租金标准向原告支付2014年6月27日至2016年2月1日止的租金共计2564383．56元，该租赁合同的标准为年租金160万元，故房屋占有使用费亦应按此标准进行计算，故2016年2月2日至2017年7月23日的房屋占有使用费按年租金160万元的标准计算应为160万元+160万元/12个月*5个月+160万元/12个月/30天*22天＝2364444．45元。现各方均认可二被告已向原告支付了555万元，该款项已经超过了二被告应支付的2014年6月27日至2016年2月1日的租金以及2016年2月2日至2017年7月23日的房屋占有使用费之和，故原告之诉讼请求，于法无据，本院不予支持。就（2015）朝民初字第68386号案件中判决的违约金、诉讼费等问题，各��可另行解决。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告魏海军的全部诉讼请求。
案件受理费二万二千三百四十八元，由原告魏海军负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 袁 冲
人民陪审员 李秀敏
人民陪审员 杨燕笙
二〇一八年三月二十日
书 记 员 徐可卉