云南省永仁县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)云2327民初143号
原告刘其凤，住永仁县。
被告永仁润发房地产开发有限公司。
委托代理人邱波，住永仁县。代理权限：特别授权代理。
委托代理人修义华，住四川省岳池县。代理权限：特别授权代理。
原告刘其凤诉被告永仁润发房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理。依法由审判员盛永禄适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘其凤、被告公司的委托代理人邱波、修义华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年3月1日，原告与被告签订了商品房购销合同，原告向被告购买位于永仁民族文化大街一品水岸第XX幢第X单元第X层XX号商品房。合同约定：第四条计价方式与价款：套内建筑面积为111.6平方米，每平方米2910.35元,总金额324795元；第六条付款方式与期限：3、银行按揭：乙方于2013年3月1日向甲方支付总房款60.28%即195795元作为首付款，剩余39.72%的房款即129000元作为银行按揭。第七条交付期限：甲方（被告）应于2013年5月31日前，将经建设单位验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方（原告）；第九条逾期交房的违约责任：甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列[一][二]种方式处理：逾期60天后，甲方按下列[1][2][3]种约定承担违约责任。1、解除合同，甲方按乙方已付款的10%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已发生的交易相关税费甲方承担。2、甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。3、自本合同约定交房期限次日起超过90天后，甲方向乙方支付商品房总房款15%的违约金，且乙方有权解除合同等合同条款。第十二条产权登记约定：乙方委托甲方代办产权登记手续，甲方应在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理登记手续，如乙方不能在双方实际交接之日起360日内取得房地产权属证书，甲方承担总房款1%的违约金。合同签订后，于2013年3月13日在永仁县建业房地产交易中心进行了备案登记。2013年3月1日原告按约定将房款195795元支付给被告，2013年5月28日原告按合同约定向中国农业银行永仁县支行贷款129000元支付给被告。后因房屋经测量面积减少，被告返还原告减少面积款项699.13元。被告未按约定于2013年5月31日交房。被告开发的商品房至2014年6月17日才经有关部门组织竣工验收。至2015年7月16日、10月20日被告才分别办理完房屋所有权证、国有土地使用证，但被告未到行政主管部门办理完他项权证，将房屋所有权证、国有土地使用证交给原告。现请求判令：1、被告支付逾期交房违约金48614.4元；2、被告支付逾期办理房屋产权证、国有土地使用证违约金3241元；3、被告办理完他项权证，将房屋所有权证、国有土地使用证交给原告。
被告辩称，1、2013年3月1日原告与被告签订《商品房购销合同》，合同约定，被告应于2013年5月31日将原告购买的XX-
XXX号住房交付原告使用。2013年5月28日，被告以短信形式通知原告接房，原告未即时办理接房手续，但从物管公司领走钥匙，筹划住房装修事宜。2013年7月15日到物管公司交纳了物业管理费（2013年6月1日至2014年5月31日）、装修押金、施工垃圾清运费、电梯使用费、装修工人出入证费用。2013年8月28日到公司交纳了契税、维修基金及相关配套设施费用，及所欠95795元首期款，签订了“双方无违约责任已完成交房”的接房表格。被告确认，原告已从2013年6月1日起，开始装修入住，使用至今。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的司法解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋交付使用”，被告从2013年6月1日起已实际占有XX-
XXX住房，被告不承担逾期交房违约责任，请驳回原告要求支付逾期违约金的诉求。2、原告于2014年12月3日签订委托书，委托被告办理房屋产权证书，被告即时整理和完善办证资料，2015年4月10日报送给办证机关，2015年7月2日、10月14日先后取得房屋所有权证、国有土地使用证。原告已知悉上述结果，只因原告按揭贷款尚未还清，还需等待他项权证办出后才能获得。被告在办证过程中没有过错，不承担违约责任，拒绝支付所谓逾期办理房屋产权证、国有土地使用证违约金。3、原告购房是办理了按揭贷款，与农行约定将该房屋作为抵押物，原告需同银行共同向房屋登记机关申请办理房屋他项权证，将他项权证交银行抵押，银行才能将房屋产权证、土地使用证交还原告自行保管。被告不具有办理他项权利证书的主体资格。
原告为证实其主张向本院提交下列证据：
1、身份证复印件，欲证实原告的基本情况；
2、商品房购销合同复印件，欲证明原告向被告购买房屋的情况及相关约定。
3、住房公积金借款合同复印件，欲证明原告向公积金借款付清购房尾款。
4、发票、收据复印件，欲证明原告已全额付清了房款。
5、税收缴款书复印件，欲证明原告依法上交了相关税费。
原告申请调取本院在2015年已审结的相关案件中的竣工验收备案表。欲证明房子验收合格的时间。
经被告对原告提交证据的质证，被告对证据1、2、3、4、5均无异议，对本院在2015年已审结的相关案件中的调取的竣工验收备案表，被告有异议，不予认可2014年6月17日是验收合格时间，认为2013年3月28日已验收。
上述证据通过被告质证，本院认为，原告提交的上述证据，能证实原告欲证事实，本院予以采信。
被告为证实其辩解主张向本院提交下列证据：
1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明及身份证复印件，欲证实被告公司的诉讼主体资格；
2、商品房购销合同、一品水岸电梯房代收费用一览（交接房屋文件）、原告交代收费用收据、进账单、代办房屋所有权证登记《委托书》、房屋所有权证、国有土地使用证相关页复印件，欲证明：⑴原、被告双方签订商品房购销合同，原告购买一品水岸XX幢XXX号住房的事实；⑵原告于2013年8月28日与被告办理接房手续，原告向被告交纳契税、房屋维修基金、测绘手续费、办证费、配套设施费、所欠首期款、共计117199元的事实；⑶合同约定原告为办理房屋产权登记的主体，被告给予协助，原告签订委托书后，360天内取得房屋权属证，被告无过失。
3、云南省地方税务局通用手工发票、原告交装修押金、装修工人出入证费用收据、原告交装修垃圾清运费、电梯增容费收据复印件，欲证明原告从2013年6月1日起，实质占有XX幢XXX号房屋的具体实施事实。
4、住房公积金借款合同、农行永仁县支行营业执照、组织机构代码证、负责人身份证复印件、房屋抵押权登记授权委托书、房地产抵押权设立登记申请书、房屋他项权利登记询问表复印件，欲证明原告的他项权证正在办理中，被告已将材料交办证机关。
经原告对被告提交证据的质证，原告对证据1、3无异议，对证据2中被告认为的办证无过失有异议，对其他无异议，对证据4有异议，认为被告去办证未告知原告，原告的签名不是原告所签。
上述证据通过原告质证，本院认为被告提交的证据1、3原告无异议，证据2、4，原告虽有异议，但能证实被告欲证事实，因此，被告所举证据及欲证事实，本院予以采信。
根据庭审、质证、认证，本院确认以下法律事实：
2013年3月1日，原告向被告购买位于永仁民族文化大街一品水岸第XX幢第X单元第X层XX号商品房，双方签订了《商品房购销合同》。合同约定：套内建筑面积为111.6平方米，每平方米2910.35元,总金额324795元；原告于2013年3月1日向被告支付总房款60.28%即195795元作为首付款，剩余39.72%的房款即129000元作为银行按揭。被告应于2013年5月31日前，将经建设单位验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告，如未按本合同约定的时间交房，逾期60天后，被告按下列[1][2][3]种约定承担违约责任。1、解除合同，甲方（被告）按乙方（原告）已付款的10%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已发生的交易相关税费甲方承担。2、甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。3、自本合同约定交房期限次日起超过90天后，甲方向乙方支付商品房总房款15%的违约金，且乙方有权解除合同。乙方在实际接收商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。如乙方不能在双方实际交接之日起360日内取得房地产权属证书，甲方继续协助乙方办理产权，同时承担总房款1%的违约金。合同签订后，于2013年3月13日在永仁县建业房地产交易中心进行了备案登记。2013年3月1日原告按约定向被告支付房款195795元，2013年5月28日原告向中国农业银行永仁县支行贷款129000元支付给被告。2013年5月28日，被告通知原告接房，原告未办接房手续。2013年7月15日原告向永仁县七星物业管理有限公司永仁分公司交纳XX-
XXX号房2013年6月1日至2014年5月31日的物业管理费、装修押金、施工垃圾清运费、电梯使用费、装修工人出入证费用等费用。2013年8月28日原告到被告公司交纳了契税、维修基金及相关配套设施费用，及所欠95795元首期款，签订了“双方无违约责任已完成交房”的接房表格。2014年6月17日被告开发的商品房经有关部门组织竣工验收备案。2014年12月3日原告向被告提交委托办理房屋产权证的相关材料及委托手续。被告在2015年7月2日、10月14日分别将原告所购房屋房屋所有权证、国有土地使用证办理完毕。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。原告已向被告交付房款，被告已按约定向原告交付经验收合格的房屋。原告要求被告支付总房款15%即48614.4元的逾期交房违约金的主张，因原告2013年8月28日与被告签订了“双方无违约责任已完成交房”的接房表格，原告所购买房屋2014年6月17日才经竣工验收备案，但原告于2013年7月15日向物管公司交纳2013年6月1日至2014年5月31日物业管理费、装修押金、施工垃圾清运费、电梯使用费、装修工人出入证费用等费用，可以认定原告已于2013年6月1日实际占有了房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有视为交付使用”之规定，被告交付房屋未逾期，被告提出在2013年3月组织竣工验收本院虽不予确认，但原告所购买房屋2014年6月17日经竣工验收合格，应认定被告向原告交付的房屋合格，符合合同约定，原告的该项请求无事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付逾期办证违约金3241元的主张，因办理房屋产权证、土地使用证系原被告互相配合才能办理，原告2014年12月3日向被告提交委托办理房屋产权证的相关材料及委托手续，被告已在2015年7月2日、10月14日分别将原告所购房屋的房屋所有权证、国有土地使用证办理完毕，应认为被告未违反合同约定，原告的该项请求无事实依据，本院不予支持。原告要求被告办理房屋他项权证，将房屋产权证、土地使用证交给原告的主张，因原告所购房屋的房屋所有权证、国有土地使用证已办理完毕，不能交原告的原因是需办理他项权证，且在办理之中，原告对房屋产权证、土地使用证现不能交付原告的情况已知晓，原告的该项请求，本院不予支持。被告提出其按合同约定交付合格房屋，且不存在逾期，在办理产权证方面，其在与原告签订委托书后，在一年内已取得房屋所有权证、国有土地使用证，现不能交付原告是因办理他项权证的原因，其不承担违约责任的辩解意见，本院予以采纳。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、驳回原告刘其凤要求被告永仁润发房地产开发有限公司支付逾期交房违约金48614.4元的诉讼请求。
二、驳回原告刘其凤要求被告永仁润发房地产开发有限公司支付逾期办理房屋产权证、国有土地使用证违约金3241元的诉讼请求。
三、驳回原告刘其凤要求被告永仁润发房地产开发有限公司交付房屋所有权证、国有土地使用证的诉讼请求。
案件受理费548元，由原告刘其凤交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。
审判员 盛永禄
二〇一六年五月二十五日
书记员 祁向仙