内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院
民 事 判 决 书
(2016)内0823民初字1074号
原告中国银行股份有限公司乌拉特前旗支行，住所地，乌拉特前旗乌拉山镇。
负责人张明，行长。
委托代理人高凡，男，汉族，52岁，现住乌拉特前旗乌拉山镇，系银行职员。
被告刘斌，男，汉族，1981年11月01日出生，现住巴彦淖尔市五原县。
被告李静，女，汉族，1982年02月19日出生，现住巴彦淖尔市五原县，系刘斌妻子。
被告巴彦淖尔市腾元房地产开发有限责任公司，住所巴彦淖尔市临河区。
法定代表人赵保成，董事长。
委托代理人王旭，内蒙古子阳律师事务所律师。
被告杨俊明，男，汉族，1976年03月15日出生，现住巴彦淖尔市五原县。
被告王莉，女，汉族，1978年01月21日出生，现住巴彦淖尔市五原县，系杨俊明妻子。
原告中国银行股份有限公司乌拉特前旗支行（以下简称中国银行乌拉特前旗支行）诉被告刘斌、李静、巴彦淖尔市腾元房地产开发有限责任公司（以下简称巴市腾元房地产开发公司）、杨俊明、王莉金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国银行乌拉特前旗支行的委托代理人高凡、被告刘斌到庭参加了诉讼，被告巴市腾元房地产开发公司、杨俊明、王莉未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行乌拉特前旗支行诉称，2012年6月1日，原告与被告刘斌签订了《个人商业用房贷款合同》，约定被告刘斌向原告以按揭贷款的方式贷款960000元，用于购买乌拉特前旗乌拉山镇嘉禾广场12号楼7号商铺。贷款约定以浮动利率的方式计算利息，贷款时年利率为8.475‰，自2012年6月8日发放贷款并计息，还款期限为120个月。被告巴市腾元房地产开发公司、被告杨俊明及其配偶即被告王莉对该笔贷款提供担保。合同签订后，原告于2012年6月8日放款，被告刘斌开始能依约履行还款义务，从2015年起，不能按约定归还借款本息，截止2016年3月15日，已有4期贷款本金及利息没有归还，期间，虽经原告多次催要，被告依旧不予归还本息，故原告起诉法院，1、现要求被告刘斌、李静截止2016年7月19日的偿还贷款本金616000元及利息2639303元、罚息2207.43元；2、由被告刘斌、李静给付原告欠款利息（按约定利息及罚息从2015年11月5日计算未付的利息及至给付之日的利息）；3、判令巴彦淖尔市腾元房地产开发有限责任公司承担连带担保责任；4、判令被告杨俊明、王莉承担连带担保责任。5、被告承担本案诉讼支出的全部费用。
被告刘斌辩称：被告腾元房地产开发公司的商品房买卖合同没有按合同约定的平米数交付我房屋，所以我才没有继续还款，现房的平米数差距太大，平米数与我买房时候的平米数少200多平米，购房合同是大于3%及小于3%，购房者有权退房，我现在想与被告腾元房地产开发公司退房，并要求其把我交到银行的贷款全部及首付款全部返还我，且剩余贷款本利应该由被告腾元房地产开发公司承担。具体还款的数额我现在也不清楚。
被告巴市腾元房地产开发公司辩称：本案应先由原告实现房屋抵押权之后，不能清偿的剩余诉讼请求部分，由答辩人承担保证责任。（一）被告刘斌作为主债务人，在本次贷款中以其所有的财产嘉禾广场12号楼7号商铺抵押给原告，并且在房管局设立了抵押权，所以根据《担保法》二十八条规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。以及《物权法》第一百七十六条规定，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，所以，本案原告应当先就担保房屋的担保实现债权，不足的部分由答辩人承担保证责任。（二）若将答辩人的保证责任与债务人的物保责任列为同一担保序列，对答辩人来说有失公平。在此明确，答辩人并不是想逃避保证责任，而是因为，在本案中答辩人与被告刘斌之间是商品房买卖合同关系，被告刘斌与原告之间形成的是借贷合同关系也是抵押关系，被告刘斌的买房贷款行为，导致答辩人与原告形成的是担保关系。可以说，三方在本案中均是收益方，被告刘斌作为主债务人，向原告提供了物的抵押，并且依法进行了抵押权登记，另外贷款人、债务人、保证人三方在合同中也未明确约定是物保优于人保还是人保优于物保，所以应视为没有约定，或约定不明确，再根据答辩人上述引用的法律条文，所以应由被告刘斌提供的物保优先偿还，不足部分由答辩人承担保证责任。（三）将债务人的物保责任优先与答辩人的保证责任，有利于节约司法资源。若将答辩人的保证责任优于或者等同于主债务人的物保，很有可能会造成答辩人先为代偿的后果，完全可以预料到答辩人代偿之后，肯定会向被告刘斌主张追偿权，这样一来，会对司法资源造成极大的浪费，一个案件变两个案件或者是更多的案件。（四）为了保护社会交易秩序，维护合同的稳定性，应支持答辩人的答辩意见。首先，支持答辩人的答辩意见不会对原告的债权造成任何损害，反而会使原告在实现债权的时候变的更轻而易举。其次也可以打击被告这样不诚信的行为，彰显法律的教育效果、威慑效果、惩罚效果，以正社会风气。综上所述，请求人民法院支持答辩人的答辩意见，即应先由原告实现房屋抵押权之后，在将房屋折价、拍卖、变卖之后仍不能清偿的剩余部分，由答辩人承担保证责任。
被告杨俊明、王莉未作答辩。
原告中国银行乌拉特前旗支行为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：
1、借款申请书、结婚证、身份证，证明被告刘斌、李静经被告腾元房地产开发公司、被告杨俊明、王莉担保及用商铺抵押向原告申请贷款的事实。
2、商品房买卖合同，证明被告刘斌、李静购买了被告腾元房地产公司开发的乌拉特前旗乌拉山镇嘉禾广场12号楼7号商铺，建筑面积262.62㎡。
3、个人商铺贷款合同、借款借据、个人贷款保证合同、抵押物清单、抵押备案登记书，证明被告刘斌、李静以商铺为抵押向原告申请贷款96万元，保证人巴彦淖尔市腾元房地产开发有限责任公司、杨俊明、王莉，在被告刘斌、李静用乌拉特前旗乌拉山镇嘉禾广场12号楼7号商铺作抵押的范围内承担担保责任。
4、还款明细，证明截止2016年7月19日，被告剩余贷款本金为616000元，欠正常利息是26393.03元，欠逾期利息是2207.43元，共计644600.46元。
对于原告提供的证据，被告刘斌对1-4号证据质证认为真实性认可，字是本人签的，贷款本金96万元，已还了多少也不记得的了，对欠款的数额不清楚，有异议。被告巴市腾元房地产开发公司、杨俊明、王莉担保也是事实，用购买的商铺作抵押也是事实。被告巴市腾元房地产开发公司质证认为：对证据真实性无异议，对欠款数额请求法院查明事实，被告巴市腾元房地产开发公司作为担保人对欠款数额也不清楚。
被告刘斌、李静、巴市腾元房地产开发公司、杨俊明、王莉未提供证据。
经本院审查，原告提供的证据，内容真实客观，与本案具有关联性，且被告刘斌、被告巴市腾元房地产开发公司对证据的真实性无异议，故对上述证据的真实性、合法性，本院予以采信。
综上举证、质证、认证，本案经审理查明，2012年6月1日，被告刘斌、李静经被告巴市腾元房地产开发公司担保与原告签订了一份《个人商业用房贷款合同》，双方约定借款人为刘斌，保证人为巴市腾元房地产开发公司，借款金额为96万元，贷款利率：本合同贷款利率为：浮动利率。借款期限为120个月。借款用途仅限于借款人支付其购买坐落于乌拉特前旗乌拉山镇110国道西，振兴大街南，民族东路北、博爱医院北的商业用房购房款，借款期限为120个月，自贷款人实际房款日起算。同时合同约定逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。经协商一致借款人还款方式采用第六条第二款中所述的等额本金方式。担保方式：借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。保证人（开发商或担保公司）提供全程连带责任保证。被告杨俊明、王莉作为保证人提供全程连带责任保证。借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。抵押物为被告刘斌、李静名下的乌拉特前旗乌拉山镇嘉禾广场12号楼7号商铺，并办理了抵押备案登记。同日，被告杨俊明、王莉又与原告《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》。合同约定：保证方式为全程连带责任保证。保证责任：如果借款人未按约定及时清偿主合同项下债务，债权人有权要求保证人履行保证责任。保证期间：本合同保证期间为主债务的履行期届满之日起两年。合同签订后，被告刘斌于2012年6月8日提取了该借款960000元，并签订借款借据，约定，借款本金为玖拾陆万元，贷款利率执行基准利率上浮10%，执行10.575%。被告刘斌截止2016年7月19日未能及时清偿该借款本息，累计积欠本金及利息644600.46元未付，故原告诉至法院。
本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款、到期返还借款并支付利息的合同。依法成立的合同受法律保护，当事人双方均应按合同的约定诚信履行各自的义务，任何一方违约均应承担相应的违约责任。本案中，被告刘斌、李静向原告中国银行乌拉特前旗支行申请贷款，双方签订的个人一手住房贷款合同及借款凭证是双方在平等、自愿、协商一致的基础上订立的，双方意思表示真实，且内容未违反法律法规的规定，系有效合同。原告中国银行乌拉特前旗支行作为贷款人依约履行了发放贷款的义务，被告刘斌、李静作为借款人提取使用借款后未按约定的期限归还贷款本息，且被告已累计4期未按时足额偿还贷款本息，其行为已构成违约，应承担违约责任，故原告中国银行乌拉特前旗支行有权采取宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求被告刘斌、李静给付已到期未偿还的借款本金616000元及利息和逾期利息的诉讼请求，本院予以支持。另被告刘斌、李静以自有房产对该笔借款提供抵押担保，且对抵押物进行了登记，办理了他项权证书，抵押权有效成立，原告对该抵押物享有优先受偿的权利。另被告巴市腾元房地产开发公司、杨俊明、王莉作为保证人在借款、保证合同上签字盖章，系其真实意思表示，且其保证责任在保证期间内，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，故被告巴市腾元房地产开发公司、杨俊明、王莉对上述借款承担物的担保以外的债权的连带保证责任，保证人承担保证责任后有权向债务人追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十八条之规定，判决如下：
一、被告刘斌、李静于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司乌拉特前旗支行截止2016年7月19日贷款本金616000元及至还清贷款之日止的利息（正常利息按月利率7.35%计算，逾期利息按月利率11.025%计算）。
二、原告中国银行股份有限公司乌拉特前旗支行对被告刘斌、李静的抵押物优先受偿。
三、被告巴彦淖尔市腾元房地产开发有限责任公司、杨俊明、王莉对上述借款承担物的担保以外的债权的连带保证责任，保证人承担保证责任后有权向债务人追偿。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11429元，由被告刘斌、李静、巴市腾元房地产开发公司、杨俊明、王莉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。
审 判 长 ：董为民
审 判 员 ：柳海梅
人民陪审员 ：郭俊梅
二〇一六年八月十二日
书 记 员 ： 林 丹
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。