广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终4254号
上诉人（原审原告）：广州市建展投资有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：陈湘云，该公司经理。
委托代理人：陈昌阁，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：广州化学试剂二厂，住所地广州市白云区。
法定代表人：刘xx，该厂厂长。
原审第三人：广州远辉实业发展有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：郑晟阳，该公司董事长。
委托代理人：刘东平，该公司职员。
上诉人广州市建展投资有限公司（以下简称：建展公司）因与被上诉人广州化学试剂二厂（以下简称：化学试剂二厂）、原审第三人广州远辉实业发展有限公司（以下简称：远辉公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2011）穗白法民四重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：化学试剂二厂是经工商部门核准登记成立的股份合作制企业。2006年3月3日，化学试剂二厂召开股东会，并作出股东会决议。该决议载明：现有股东人数82人，出席本次会议股东79人，会议决定将该厂全部股权以人民币230万元整转让给远辉公司。2006年3月13日，82名股东与远辉公司签订《化学试剂二厂股份转让合同》，合同约定远辉公司以230万元的总价格收购化学试剂二厂全部股权暨所有资产，同时承担其全部债权、债务和承接转制前在册职工。
2006年8月9日，因刘xx等82人拒绝配合办理化学试剂二厂股权及法定代表人工商变更登记手续，远辉公司向广州市仲裁委员会（以下简称：广州仲裁委）申请仲裁。2007年4月5日，广州仲裁委作出[2006]穗仲案字第1111号《裁决书》。裁决主要内容为：刘xx等82人继续履行《化学试剂二厂股份转让合同》；刘xx等82人在裁决生效后十五日内到广州市工商行政管理局办理化学试剂二厂的股份变更登记手续。
2007年7月13日，化学试剂二厂（甲方）与建展公司（乙方）签订《厂房土地租赁合同书》约定：甲方将位于广州市白云区xxxxx岗路232号的广州化学试剂二厂的厂房和土地租赁给乙方使用，该租赁物的厂房实用面积约4000平方米，土地占地面积约8991平方米；甲方出租给乙方的土地是甲方合法使用的工业性质的历史用地，厂房为甲方自有资金建筑，根据穗市长会纪【2006】11号决定，该租赁物允许在符合一定条件下用于商业用途，甲方并已获取上级主管部门广州化工集团公司同意对外租赁该租赁物；租赁期限从2007年8月1日计算至2027年7月31日；租赁期内租金总额为人民币600万元；在本合同签订之日15日内乙方首先预支租金350万元，作为其解决职工和股东安置补偿费用，甲方根据其债务清偿情况提前15日知会乙方确认，乙方于15日内向甲方预支余下的250万元租金；甲方在收到乙方首期预支租金的3日内，将租赁物交付乙方使用，并办理相关交接手续等。上述合同经过广州市越秀区公证处公证。
2008年6月20日，建展公司起诉化学试剂二厂【案号为（2008）云某甲四初字第1303号，以下简称：1303号案】，要求化学试剂二厂继续履行合同，移交广州市xxxxx岗路232号的租赁场地。同年7月4日，建展公司与化学试剂二厂达成协议：一、自调解书生效之日15日内，化学试剂二厂将位于广州市xxxxx岗路232号厂房和土地移交给建展公司；二、本案受理费50元由化学试剂二厂负担。原审法院就上述调解协议制发了民事调解书。
2008年9月12日，广州市越秀区人民法院（以下简称：越秀区法院）向广州市工商行政管理局（以下简称：广州工商局）发出(2008)越法委执字第345-1号《协助执行通知书》，要求广州工商局按[2006]穗仲案字第1111号《裁决书》单方面为远辉公司办理化学试剂二厂的股份变更登记手续。后广州工商局于2009年将化学试剂二厂登记审批权限下放至广州市工商行政管理局白云分局（以下简称：白云工商局）。2010年4月21日，白云工商局核准化学试剂二厂的股东变更、企业改制、名称变更、法定代表人变更登记和营业执照正副本遗失补领等事项，化学试剂二厂名称变更为广州远辉化学试剂二厂有限公司（以下简称：远辉化学试剂二厂公司），企业类型为有限责任公司(法人独资)。
化学试剂二厂就上述变更登记行为，诉至原审法院。原审法院于2010年11月15日作出（2010）云某乙初字第90号《行政裁定书》，认为白云工商局办理该案股份变更等登记的行为是白云工商局根据人民法院的协助执行通知书内容实施的行为，不具有可诉性，裁定驳回化学试剂二厂的起诉。化学试剂二厂不服，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2011年3月16日作出（2011）穗中法行终字第34号《行政裁定书》，裁定：驳回上诉，维持原裁定。
2009年，远辉公司作为案外人就1303号案的调解书向广州市中级人民法院申请再审。广州市中级人民法院以（2010）穗中法审监民再字第4号案（以下简称：4号再审案）对1303号案进行了再审。广州市中级人民法院认为：远辉公司经受让取得化学试剂二厂的股东资格，化学试剂二厂原股东刘xx等人签订转让协议后又与建展公司签订《厂房土地租赁合同书》，损害了远辉公司的合法权益，原审调解书应予撤销，遂裁定：撤销广州市白云区人民法院（2008）云法民四初字第1303号民事调解书；本案发回广州市白云区人民法院重审。本案即为该重审案。
2011年2月21日，杨某、林某、李某乙、李某丙、李某丁、胡某、何某、陈某、卢某、梁某、廖某、巫某等与远辉公司及远辉化学试剂二厂公司股权转让纠纷诉至原审法院，杨某等人认为其原是化学试剂二厂的在册职工，出资受让该厂的净资产，经广州工商局于2001年12月登记成为该厂股东，应享有股东权利，但杨某等人从未与远辉公司协商转让股权事宜，远辉公司无任何合法理由获取其名下的股权，应当立即返还该股权，诉至原审法院。2011年9月21日，原审法院作出（2011）云某甲二初字第285-291、297-301号《民事判决书》，驳回杨某等人的诉讼请求。杨某等人不服，上诉至广州中院。广州中院于2012年9月17日作出（2012）穗中法民二终字第823-849号《民事判决书》，认为杨某等27人在化学试剂二厂退休或离职后，不具有化学试剂二厂的股东身份；2006年3月13日远辉公司与化学试剂二厂82名股东签订的《化学试剂二厂股份转让合同》有效，判决驳回上诉，维持原判。
建展公司于2011年4月21日向原审法院提起本案诉讼，请求判决：化学试剂二厂履行合同，立即向建展公司交付广州市xxxxx岗路232号的租赁场地（厂房和土地）；本案受理费由化学试剂二厂负担。
2011年11月10日，白云工商局向远辉化学试剂二厂公司发出《听证告知书》，告知拟撤销2010年4月21日作出的核准化学试剂二厂股权等变更登记的情况。2011年12月23日，白云工商局作出穗工商云分撤许字（2011）1号《关于撤销行政许可的通知》，其中主要内容为：越秀区法院（2008）越法委执字第345—1号《协助执行通知书》要求工商部门“按[2006]穗仲案字第1111号仲裁书单方面为远辉公司办理化学试剂二厂的股份变更登记手续”，该仲裁的被申请人为82人（其中7人为非登记在册股东），即协助执行的范围不应包括作为仲裁案外人的38名股东持有的股份；同时，也没有证据证明原化学试剂二厂已依法购回或远辉公司已合法受让该38名股东持有的股份。因此，白云工商局决定撤销2010年4月21日作出的与化学试剂二厂相关的协助执行和核准登记行为。
远辉公司不服白云工商局的上述撤销决定，向广州工商局申请复议，后远辉公司撤回行政复议申请诉至原审法院。2013年10月20日，原审法院作出（2012）穗云法行初字第66号一审判决（以下简称：66号行政判决）：撤销被告广州市工商行政管理局白云分局于2011年12月23日作出的穗工商云分撤许字（2011）1号《关于撤销行政许可的通知》中决定撤销2010年4月21日作出的与广州化学试剂二厂相关的协助执行和核准登记行为。白云工商局、化学试剂二厂不服提出上诉。2015年9月19日，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法行终字第635号判决【以下简称：635号判决】：驳回上诉，维持原判。上述判决生效后至本案原审判决作出时，工商登记仍为化学试剂二厂的主体登记，没有远辉化学试剂二厂的主体登记。
另查，原审法院发函广州市白云区国土资源和规划局（以下简称：白云区国土规划局）调查涉案土地和房屋的情况。该局复函：一、白云区xxxxx岗路232号地段属于（1995）穗城规北片地字263号《建设用地规划许可证》用地范围内，用地单位是白云区xxx街xxx村民委员会，用地面积是12763平方米，该地块内无相关建筑物的规划报建记录；二、根据2010年-2020年土地利用总体规划，来函涉及的白云区xxxxx岗路232号土地的使用性质为建设用地，查无相关的确权记录；三、对于造成上述厂房和土地权属不明确的情况，原因在于相关的用地手续和规划手续未完善，导致其未能办理相关的确权登记手续。
原审法院发函广州化工集团有限公司（以下简称：化工集团）调查涉案土地和房屋的情况。化工集团复函：一、企业转制后遗留的土地资产处理问题。试剂二厂原是我司所属的全资企业，位于广州市xxxxx岗232号，因历史原因企业房产一直未能办理房地产权证。试剂二厂转制后在办理国有资产注销产权登记时，经市财政局审定：清产核资土地评估值249.8万元“归还出资者”（为广州化工集团有限公司，是市政府授权投资机构），因此我司只能按“归还出资者”的国有资产价值通过“国有资产划转通知书”方式，在我司挂账。转制后，为解决历史遗留问题，试剂二厂向我司提出办理土地国有资产产权转让手续，为此我司开展了有关资产评估等工作，但由于试剂二厂的原因一直未能完成。二、有关试剂二厂厂房土地租赁问题。1、2008年8月，试剂二厂曾就与建展公司的厂房土地租赁问题请示我司，我司明确回复：在与我司理顺（土地国有资产产权）转让手续后自行决定资产处置方式，但由于试剂二厂的原因产权转让一直未能完成；2、2007年7月至今，我司一直没有同意试剂二厂出租厂房和土地……4、鉴于2011年经广州市国资委批复，同意划转化学试剂二厂国有资产（土地使用权）给白云区政府，我司认为对于化学试剂二厂厂房和土地的租赁应当征询白云区政府的意见。
原审法院向广州市白云区土地开发中心调查涉案土地和厂房的情况。该中心工作人员反映：由于该地块情况比较复杂，有关手续也没有完善，该地块的收储工作至今仍未完成。
原审法院向广州市xxx街xxx村民委员会调查涉案土地和厂房的情况。该村村长表示：涉案地块属于xxx村，是建设用地。化学试剂二厂出租涉案地块给建展公司没有经过我村同意，是非法的。
原审诉讼中，建展公司明确表示，无论法院如何认定合同的效力，其坚持认为合同有效，要求化学试剂二厂继续履行合同交付场地，不同意变更诉讼请求。另，建展公司和化学试剂二厂均称，化学试剂二厂已经收到建展公司预支的350万元租金，但至今未将涉案厂房和土地交付建展公司。
经原审法院多次要求，化学试剂二厂均无法提供证据证实，其将涉案厂房和土地出租给建展公司的具体情况经过化工集团的同意。
原审法院认为：本案需要解决的问题有两个：一是化学试剂二厂作为本案被告是否适格；二是《厂房土地租赁合同书》是否有效。
关于化学试剂二厂作为本案被告是否适格的问题。
第一，化学试剂二厂是《厂房土地租赁合同书》签订时的出租方。虽然远辉公司在2006年经受让取得化学试剂二厂的股东资格，并于同年经广州仲裁委裁决确认，但在2007年签订《厂房土地租赁合同书》时，化学试剂二厂的名称等有关事项均未经工商变更登记，故在对外签订《厂房土地租赁合同书》时，化学试剂二厂是涉案厂房和土地的出租主体。
第二，至本案判决作出之日化学试剂二厂仍是工商登记的主体。从2006年至2015年，远辉公司与化学试剂二厂因股权变更问题引发了多次的仲裁和民事、行政诉讼，但在635号行政诉讼案生效之后至本判决作出之日，工商登记只有化学试剂二厂的主体登记，尚无远辉化学试剂二厂公司的主体工商登记。
第三，考虑到建展公司与化学试剂二厂的厂房和土地租赁纠纷涉及原化学试剂二厂新股东远辉公司的利益，在工商登记尚未变更的情况下，该院根据生效的4号再审案裁定依法追加远辉公司作为本案第三人，能够有效保证事实的查明和当事人合法权益的保护。
所以，化学试剂二厂作为本案被告是适格的。
关于建展公司与化学试剂二厂签订的《厂房土地租赁合同书》是否有效的问题。
第一，从远辉公司的合法权益是否被损害的角度来看。根据查明的事实和生效的4号再审案的裁定，远辉公司经受让取得化学试剂二厂的股东资格，原股东刘xx等人在未经远辉公司同意的情况下，仍以化学试剂二厂的名义与建展公司签订《厂房土地租赁合同书》，损害了远辉公司的合法权益。
第二，从涉案土地的出租是否经过化工集团同意的角度来看。根据查明的事实，虽然化学试剂二厂在2001年进行转制，2006年进行股权转让，但因历史等原因，化学试剂二厂所使用的土地，至今仍然属于挂账在化工集团名下的国有资产。根据化工集团的复函，2008年8月，化工集团已经就化学试剂二厂与建展公司的租赁问题明确表态，在理顺土地国有资产产权转让手续后，化学试剂二厂才能自行决定资产的处置方式。另外，经该院多次要求，化学试剂二厂亦未能举证证明其转租经过化工集团的同意。故该院认定化学试剂二厂将涉案土地转租给建展公司未经化工集团的同意。
综上所述，建展公司与化学试剂二厂签订的《厂房土地租赁合同书》没有经过土地原使用权人化工集团的同意，且损害了远辉公司的合法权益，该合同应为无效。鉴于建展公司坚持认为合同有效，不同意变更诉讼请求，故其要求化学试剂二厂继续履行合同，并尽快交付场地的诉讼请求缺乏事实和法律依据，该院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2015年10月15日作出如下判决：驳回广州市建展投资有限公司的诉讼请求。本案一审受理费100元，由广州市建展投资有限公司负担。
判后，上诉人建展公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、建展公司与化学试剂二厂签订的《厂房土地租赁合同书》是在平等自愿基础上，经过公证机关审查公证后，依法签订的合法有效的合同。二、建展公司与化学试剂二厂签订《厂房土地租赁合同书》前的2007年5月29日，该合同的厂房和土地租赁，是经过化工集团有限公司国有资产管理办公室同意，并经广州化工集团有限公司董事会讨论决定，建展公司才与化学试剂二厂签署并经公证。三、建展公司与化学试剂二厂签订《厂房土地租赁合同书》后，己按照合同的约定给付化学试剂二厂租金，并办理了租赁厂房土地移交手续，实际使用租赁厂房土地。四、建展公司在与化学试剂二厂签订《厂房土地租赁合同书》之前，已经取得广州化工集团有限公司的同意，化学试剂二厂亦举出《关于广州化学试剂二厂处用厂房土地出租筹集资金解决企业困难的意见》等证据，证明“化工集团的复函”与当时的事实不符，原审法院在两份证据明显冲突矛盾的情况下，仍不顾证据和事实，作出驳回建展公司原审诉讼请求的判决，认定化学试剂二厂将涉案土地转租给建展公司未经化工集团的同意，完全错误。上诉请求：撤销原审判决，恢复原(2008)云某甲四初字第1303号民事调解书。
被上诉人化学试剂二厂无答辩。
原审第三人远辉公司答辩称：1、原审法院事实认定清楚，适用法律正确。2、远辉公司认为建展公司与化学试剂二厂之间签订的租赁合同从根本上损害了远辉公司的权利以及利益，因此不应得到法律的支持。
经审理查明,原审法院查明事实基本无误，本院予以确认。
另查明：[2006]穗仲案字第1111号《裁决书》查明：“申请人（即远辉公司，下同）向被申请人（即刘xx等82名原股东）支付100万元用以退还股金，并已分配给被申请人。广州人曰实业发展有限公司分别于2006年3月20日、2006年4月12日、2006年4月18日代申请人向二厂支付35万元、10万元、10万元。2006年3月30日，被申请人刘xx填写《用款申请表》，要求提前支付124万股本金，同日广州人曰实业发展有限公司代申请人向二厂支付124万元。后4笔款项没有分配给被申请人”。
二审期间，建展公司表示其现在只是主张拿回350万元租金，其他都不主张，但表示坚持本案的诉讼。
本院认为:本案二审的争议焦点在于建展公司要求化学试剂二厂向该公司交付广州市xxxxx岗路232号的租赁场地（厂房和土地）的主张是否成立。
白云区国土规划局致原审法院的复函载明“白云区xxxxx岗路232号地段属于（1995）穗城规北片地字263号《建设用地规划许可证》用地范围内，用地单位是白云区xxx街xxx村民委员会，用地面积是12763平方米，该地块内无相关建筑物的规划报建记录”，现各方当事人均无证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证或系经主管部门批准建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设功臣规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案《厂房土地租赁合同书》应为无效合同。因涉案《厂房土地租赁合同书》无效，建展公司要求化学试剂二厂继续履行合同、交付场地依据不足，原审法院驳回建展公司要求化学试剂二厂交付广州市xxxxx岗路232号租赁场地（厂房和土地）的请求并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人建展公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人广州市建展投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 万力平
审 判 员 李 静
代理审判员 黄春成
二〇一六年八月三十日
书 记 员 邹凌青
黄咏欣