广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终15500号
上诉人（原审被告）：广州市中宏市场管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：彭坤梅，经理。
上诉人（原审被告）：广州市富宇电子科技有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：刘英其，经理。
委托代理人：刘晓军，广东信德盛律师事务所律师。
委托代理人：黄晓雨，广东信德盛律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：广州市富都房地产发展有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：彭坤梅，董事长。
委托代理人：徐东林，广东一粤律师事务所律师。
委托代理人：凌珍权，广东一粤律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：广州市越秀区悦宇企业管理咨询服务部（曾用名广州市越秀区欣宇企业管理咨询服务部），住所地广州市越秀区。
投资人：陈君，总经理。
被上诉人（原审原告）：广州润华实业投资有限公司（曾用名广州润华房地产有限公司），住所地广州市越秀区，统一社会信用代码：91440101558358781J。
法定代表人：谢胜保，经理。
委托代理人：周洁琪，广东以泰律师事务所律师。
原审被告：广州市富迅物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：王细菊，总经理。
委托代理人：杜官新、柳在江，广东绥爰律师事务所律师。
原审被告：广州市恒智三利广告有限公司，住所地广州市。
法定代表人：赵刚。
原审被告：茂名市建筑工程总公司，住所地广东省茂名市，统一社会信用代码：9144090019492151X9。
法定代表人：张成灿，总经理。
上诉人广州市中宏市场管理有限公司（以下简称中宏公司）、广州市富宇电子科技有限公司（以下简称富宇公司）、广州市富都房地产发展有限公司（以下简称富都公司）、广州市越秀区悦宇企业管理咨询服务部（以下简称悦宇服务部）因与被上诉人广州润华实业投资有限公司（以下简称润华公司）、原审被告广州市富迅物业管理有限公司（以下简称富迅公司）、广州市恒智三利广告有限公司（以下简称恒智公司）、茂名市建筑工程总公司（以下简称茂名建筑公司）物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初679号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人中宏公司上诉请求：1、撤销原审判决，将本案发回重审；2、驳回润华公司的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由润华公司承担。事实和理由：一、原审诉讼程序严重违法，应予撤销。(一)原审决定追加了多个被告，没有将相关法院追加被告的决定告知中宏公司，且在开庭时中宏公司要求法庭提供法院决定追加被告的决定或者裁定书给中宏公司，法院也不能提供，只提供了润华公司追加被告及增加诉讼请求的申请，单凭该申请，中宏公司也无法知道法院是否准许其申请。(二)开庭中没有给中宏公司及其他被告人任何休息进食时间从上午8：45开始连续开庭审理到下午约5点。中宏公司的代理人周某在庭审中多次要求退庭进食，因其低血糖已经很痛苦，法院却不予准许，造成代理人在庭审中神志不清，刚出法庭就晕倒在法庭外面，并要120救护车紧急送医院救护才挽救了其生命，严重损害中宏公司的合法权益及损害代理人的身体健康。二、中宏公司在富都商贸大厦的有关(租赁)协议、合同是否合法有效，是属于另一法律关系，本案的案由为物权保护，并非租赁合同纠纷，原审无权就有关租赁合同是否有效作出判决和认定。三、原审判决认为“(2014)穗越法民三初字第2662、2663号案件只是处理案外人朱某、张某才与被告中宏公司所签订的《市场场地经营合同》，该两案与本案并无直接的关联性，被告以该案的处理结果而请求确认其租赁合同有效理由不成立，本院不予采纳”是完全错误的，是完全违反逻辑的，也是严重违法的。四、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，涉案房屋的中宏公司有关租赁协议、合同合法有效。富都商贸大厦已经取得建筑工程规划许可证、经政府批准建设已经封顶，且已经取得合法预售许可，部分房屋已经交付买受人占有使用，并且通过消防验收合格可以合法使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人……在一审庭审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，中宏公司与有关单位签订的涉案场地(租赁)协议、合同是合法有效的，该规定是对城镇房屋租赁的专门、特别规定，在租赁合同中是优先适用的。原审判决依据《中华人民共和国建筑法》认为涉案的租赁合同无效，是严重违法的。五、根据《中华人民共和国合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，富都商贸大厦被拍卖，不影响原租赁合同的效力，中宏公司原(租赁)协议、合同依法仍然有效。六、润华公司在本案一件案件中诉中宏公司等多个独立主体，一案多诉，明显违反相关的法律程序，应分案审理；广州市国土资源和房屋管理局土地查册显示润华公司并非涉案场地富都商贸大厦业主，并不具备主体诉讼资格。
上诉人富宇公司上诉请求：1、撤销原审判决，驳回润华公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审受理费均由润华公司承担。事实与理由：一、本案涉及多个主体，且法律关系并不同一，应当分案起诉、分案审理。二、原审判决认定富宇公司与富都公司之间的租赁合同无效，明显错误。涉案租赁合同完全合法、有效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第十四条之规定，认定合同是否有效，应当以合同是否违反法律、行政法规的效力性强制性规定为准。虽然《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收后，方可交付使用：未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，但该规定明显是管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。而且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律应用解释》第二条规定，出租人在一审庭审辩论终结前，取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。而富都公司出租涉案场地时是已取得建设工程规划许可证的，是合法出租，涉案租赁合同完全合法有效。富宇公司与富都公司签订的租赁合同是双方的真实意思表示，内容也没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法、有效的合同。此有法院生效判决为证。三、根据“买卖不破租赁”的原则，润华公司理应将富都商贸大厦负三至地上五层及坐向南面外墙广告位置出租给富宇公司使用，直至租期届满。原审判决要求富宇公司腾退房屋明显违法。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本案中，润华公司作为租赁房屋的新所有权人，理应依此规定继续履行原租赁合同，将涉案房屋及广告位置出租给富宇公司使用。
上诉人富都公司上诉请求：1、撤销原判决，将本案发回重审；2、驳回润华公司的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由润华公司承担。事实和理由：一、原审诉讼程序严重违法，应予撤销。(一)富都公司在收到起诉状等有关应诉文件后在15天内书面提出了管辖权异议，一审法院没有受理也不作出书面裁定，严重违法；(二)一审决定追加了多个被告，没有将相关法院追加被告的决定告知富都公司，且在原审开庭时富都公司要求法庭提供法院决定追加被告的决定或者裁定书给富都公司，法院也不能提供，只提供了润华公司追加被告及增加诉讼请求的申请，单凭该申请，富都公司也无法知道法院是否准许其申请。(三)原审开庭中没有给被告任何休息进食时间从上午9点连续开庭审理到下午约4点。造成富都公司疲劳应诉，损害富都公司的合法权益及其代理人的身体健康。二、富都商贸大厦的有关租赁合同是否合法有效，是属于另一法律关系，本案的案由为物权保护，并非租赁合同纠纷，原审无权就有关租赁合同是否有效作出判决和认定。富都商贸大厦的相关租赁合同是否合法有效，应通过另行诉讼确认，原审在无任何司法裁决或者仲裁裁决确认有关租赁合同、协议无效的情况下，认为涉案有关全部租赁合同、协议无效，强行作出本案判决是严重违法的。三、原审判决认为“(2014)穗越法民三初字第2662、2663号案件只是处理案外人朱某、张某才与被告中宏公司所签订的《市场场地经营合同》，该两案与本案并无直接的关联性，被告以该案的处理结果而请求确认其租赁合同有效理由不成立，本院不予采纳”是完全错误的，是完全违反逻辑的，也是严重违法的。四、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案房屋的租赁合同合法有效。富都商贸大厦已经取得建筑工程规划许可证、经政府批准建设已经封顶，且已经取得合法预售许可，部分房屋已经交付买受人占有使用，并且通过消防验收合格可以合法使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人……在一审庭审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，富都公司与有关单位签订的涉案场地租赁合同是合法有效的，该规定是对城镇房屋租赁的专门、特别规定，在租赁合同中是优先适用的。原审判决依据《中华人民共和国建筑法》认为涉案的租赁合同无效，是严重违法的。五、根据《中华人民共和国合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，富都商贸大厦被拍卖，不影响原租赁合同的效力，富都公司原租赁合同依法仍然有效。原审认定富都公司与涉案的全部租赁合同无效是严重违法的。六、润华公司在本案一件案件中诉富都公司等多个独立主体，一案多诉，明显违反相关的法律程序，应分案审理。
上诉人悦宇服务部上诉请求：1、撤销原审判决，将本案发回重审；2、驳回润华公司的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由润华公司承担。事实和理由：一、原审诉讼程序严重违法，应予撤销。(一)悦宇服务部是法院直接通知到法院领取应诉文件的并不是通过公告通知的，悦宇服务部在收到起诉状等有关应诉文件后在15天内书面提出了管辖权异议，悦宇服务部在管辖权异议申请书中明确标明了异议申请的日期，并且在该日期交给了法院，原审法院无任何证据证明悦宇服务部管辖权异议提交超过了异议期限，一审法院没有受理也不作出书面裁定，严重违法。(二)原审决定追加了多个被告，没有将相关法院追加被告的决定告知悦宇服务部，且在开庭时悦宇服务部要求法庭提供法院决定追加被告的决定或者裁定书给悦宇服务部，法院也不能提供，只提供了润华公司追加被告及增加诉讼请求的申请，单凭该申请，悦宇服务部也无法知道法院是否准许其申请。悦宇服务部在原审庭审中强烈要求原审法院延期审理，其他被告(茂名市建筑总公司除外)均要求延期审理，但是原审法院却不予理睬，继续违反诉讼程序开庭。严重违反《最高人民法院关于适用<关于民事诉讼证据若干规定>中有关举证时限规定的通知》第五条的规定，违反应当“为新参加诉讼的当事人指定举证期限，该举证期限适用于其他当事人”的规定，明显损害悦宇服务部等以及其他被告的合法权益。一审程序明显违法。(三)原审开庭中没有给被告任何休息进食时间。从上午8：45开始连续开庭审理到下午约5点。开庭中悦宇服务部多次请求中午进食，法院均未准许，造成悦宇服务部疲劳应诉，损害悦宇服务部的合法权益及代理人的身体健康。二、悦宇服务部在富都商贸大厦的有关租赁合同是否合法有效，是属于另一法律关系，本案的案由为物权保护，并非租赁合同纠纷，原审无权就有关租赁合同是否有效作出判决和认定。富都商贸大厦的相关租赁合同是否合法有效，应通过另行诉讼确认，一审在无任何司法裁决或者仲裁裁决确认有关租赁合同、协议无效的情况下，认为涉案有关全部租赁合同、协议无效，强行作出本案判决是严重违法的。三、原审判决认为“(2014)穗越法民三初字第2662、2663号案件只是处理案外人朱某、张某才与被告中宏公司所签订的《市场场地经营合同》，该两案与本案并无直接的关联性，被告以该案的处理结果而请求确认其租赁合同有效理由不成立，本院不予采纳”是完全错误的，是完全违反逻辑的，也是严重违法的。四、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案房屋的悦宇服务部有关租赁合同合法有效。富都商贸大厦已经取得建筑工程规划许可证、经政府批准建设已经封顶，且已经取得合法预售许可预售，部分房屋已经交付买受人占有使用，并且通过消防验收合格可以合法使用。悦宇服务部与有关单位签订的涉案场地租赁合同是合法有效的，该规定是对城镇房屋租赁的专门、特别规定，在租赁合同中是优先适用的。原审判决依据《中华人民共和国建筑法》认为涉案的租赁合同无效，是严重违法的。五、根据《中华人民共和国合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，富都商贸大厦被拍卖，不影响原租赁合同的效力，悦宇服务部原租赁合同依法仍然有效。原审认定悦宇服务部涉案的租赁合同、协议无效是严重违法的。六、润华公司在本案一件案件中诉悦宇服务部等多个独立主体，一案多诉，明显违反相关的法律程序，应分案审理。广州市国土资源和房屋管理局土地查册显示润华公司并非涉案场地富都大厦业主，并不具备主体诉讼资格。
被上诉人润华公司答辩称：中宏公司、富宇公司、富都公司、悦宇服务部的上诉请求是没有事实与法律的依据，本案应驳回上诉，维持原判。中宏公司、富宇公司、富都公司、悦宇服务部认为一审程序违法应发回重审的主张不能成立，中宏公司、富宇公司、富都公司、悦宇服务部在上诉中提出的程序问题，不属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第325条的情形，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第170条第1款第4项发回重审的条件。本案追加被告没有违法，没有导致判决错误。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第73条的规定，一审法院依据润华公司申请追加被告只要书面通知被追加的被告参加诉讼即可，不需作出追加的裁定，一审法院收到润华公司追加被告的申请后已经将该申请书与传票送达给被追加的被告与其他的当事人，并给予追加被告的举证期限，没有违反法定的程序，被追加的被告及其他被告在收到送达的起诉与追加被告的申请后，均已经进行举证并参与庭审，中宏公司、富宇公司、富都公司、悦宇服务部的诉讼权利与本案的实体处理没有受到影响。富都公司与悦宇服务部没有证据证明其在期限内向法院提交了管辖权异议的申请，一审不受理申请是正确的。本案的侵权行为地在越秀区，本案的4名被告注册地也在越秀区，一审法院有管辖权，不因未受理富都公司与悦宇服务部的管辖权申请而错误管辖。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第228条的规定，争议焦点所及范围即法院审理的范围。涉案协议与合同是否有效，就是本案的争议焦点，一审法院围绕该焦点审理并作出一审判决，符合法律的规定。原审法院已裁定富都商贸大厦在建工程的所有权、开发权等权利转移至润华公司，根据《中华人民共和国物权法》第28条规定，该裁定已经产生物权变动的法律效力，无需经过登记，因此润华公司符合提起本案诉讼的主体资格。中宏公司、富宇公司、富都公司、悦宇服务部以本案被告为多个独立的主体且涉及不同部位为由，要求分案审理没有法律的依据。本案各被告的侵权行为均损害了润华公司对富都商贸大厦的所有权与开发权，与润华公司的权利义务关系是一致的，应在本案中一并处理。中宏公司、富宇公司、富都公司、悦宇服务部主张涉案租赁合同合法有效的理由不能成立。中宏公司、富宇公司、富都公司、悦宇服务部提供的朱某与张某财的民事判决只认定了中宏公司与朱某与张某财之间的合同有效，未认定涉案的租赁合同有效。且并未对涉案租赁合同进行审查，不能作为本案的依据。根据证据规则第9条的规定及审判监督程序的有关规定，润华公司认为生效裁判文书并非必然正确，不能直接作为定案的依据，原审法院根据本案的证据与事实对涉案租赁合同的效力进行审查与认定不存在错误。中宏公司、富宇公司、富都公司、悦宇服务部提出的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，是针对未取得建设工程规划许可证的房屋而签订的租赁合同的效力作出的规定，但富都商贸大厦在签订涉案租赁合同前已经取得了建设工程规划许可证，所以本案不适用该条的规定。原审法院依据《中华人民共和国建筑法》第61条第2款认定涉案租赁合同无效是合理合法的。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15条可知《中华人民共和国建筑法》的上述规定无论是属于何种强制规定，法院均有权根据本案的具体情形来认定涉案租赁合同的效力。富都公司将富都商贸大厦进行出租至今，富都商贸大厦仍未竣工验收，严重违反了《中华人民共和国建筑法》的上述强制性规定。且富都商贸大厦存在严重的消防、违法建设等问题，政府在2014年9月3日前已进行整治，富都商贸大厦不符合继续使用的条件，只能进行复建。在富都公司出租富都商贸大厦前，其已经将大部分面积进行预售，其出租行为严重侵犯了预售人的合法权益。因此润华公司认为中宏公司、富宇公司、富都公司、悦宇服务部非法占用富都商贸大厦的行为不但违反了法律的规定，还对润华公司及各购买房人的合法权益造成了损害，原审法院判决将涉案物业交还润华公司管业复建是符合法律规定，应予维持。
原审被告富迅公司答辩称：同意中宏公司、富宇公司、富都公司、悦宇服务部的上诉意见。原审判决程序违法未依法向富迅公司送达诉讼文书，原审只在公告栏张贴公告，没有在报纸上登报，富迅公司无法知悉开庭的情况。原审判决一案多诉，本案涉及多个主体，且各主体间法律关系不同，有物业管理、租赁、工程等，应分案审理，分案判决。原审认定事实不清，从原审法院查明看，其并不涉及富迅公司与润华公司的法律事实，原审却判决富迅公司退场。原审判决要求富迅公司腾退场地没有法律的依据。富迅公司与富都公司签订的物业服务合同是合法有效的，有生效的仲裁裁决为证。富迅公司在本案提供的是物业服务，不是租赁物业不能认定为无效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条的规定，涉案的物业服务合同对润华公司有约束力，润华公司无权要求富迅公司腾退场地。富迅公司是支持富都商贸大厦复建的，但润华公司不能损害富迅公司的利益。
原审被告恒智公司没有提交答辩意见。
原审被告茂名建筑公司没有提交答辩意见。
润华公司向原审法院起诉请求：中宏公司、富宇公司、富都公司、悦宇服务部、富迅公司、恒智公司、茂名建筑公司立即腾退广州市越秀区解放中路421-459号、陶街1-15号、迴龙里2-16号富都商贸大厦，交还润华公司管业、复建。
原审法院认定事实：涉案场地位于本市越秀区解放中路421-459号，陶街1-15号，迴龙里2-16号。根据广州市房地产档案馆于2016年5月6日出具的房产登记号：统字506176号《广州市不动产登记查册表》载明：该场地所有权人为富都公司。
富都公司（出租人，甲方）与富宇公司（承租人，乙方）于2002年8月20日签订穗租收0010303400369号《广州市房地产租赁合同》，其中约定：一、甲方同意将坐落在越秀区解放中路421-459号1-3层全层部位的房地产出租给乙方作商业用途使用，使用面积约3800平方米。二、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2002年9月15日至2003年2月15日，招商免租期；2011年2月16日至2013年2月15日，月租金额151800元等。
2002年9月22日，富都公司（甲方）与富宇公司（乙方）签订《电信综合业合作协议》，其中约定：甲方投资开发的座落在广州市越秀区解放中路421-459号的富都商贸大厦，甲、乙双方就该大厦约4000户用户的电信需求的投资、双方责任与义务等问题，经充分友好协商，达成如下合作协议：第一条、合作方式，1、乙方投资富都商贸大厦内的通信业务设施，不向甲方收取任何费用。2、乙方的投资与投入足以满足大厦内至少4000个用户对固定语言电话、IC磁卡电话、宽带上网、宽带数据传输、固定电话、IC公话和互联网等电信项目的使用要求。3、甲方免费提供负一层实用面积不少于30平方米的机房供乙方使用。4、甲方免费负责提供在大厦商业区范围内面积不少于60平方米的场所给乙方使用。第四条、合作期限，双方的合作期限为自本协议签订之日起四十年，协议期满，经双方协商可以进行续签。
富都公司（出租人，甲方）与富宇公司（承租人，乙方）于2003年2月26日签订穗租收0010303400368号《广州市房地产租赁合同》，其中约定：一、甲方同意将坐落在越秀区解放中路421-459号4、5层部位的房地产出租给乙方作商业用途使用，使用面积约3000平方米。二、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2003年2月26日至2013年2月25日，月租金额双方约定其他事项为准等。
富都公司（出租人，甲方）与富宇公司（承租人，乙方）于2003年4月28日签订穗租收0010303400367号《广州市房地产租赁合同》，其中约定：一、甲方同意将坐落在越秀区解放中路421-459号负一至负三层部位的房地产出租给乙方作商业用途使用，使用面积约5000平方米。二、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2003年6月1日至2013年5月31日，月租金额双方约定其他事项为准等。
2003年7月30日，广州市工商行政管理局发出穗工商群[2003]1号《关于对新陶街电子电器城租户投诉的复函》，其中内容为：新陶街电子电器城集体租户（刘某先生）：经查实，我局核发的新陶街电子电器城的《市场登记证》符合法定程序，手续齐全。该市场开办单位广州市富宇电子科技有限公司来我局办证时，我局已对其核实了《广州市公安消防局建筑工程消防验收意见书》和《消防安全检查意见书》。因此，该场是合法、有效的市场。
2004年11月29日，广州市越秀区房地产租赁管理所发出穗租登0010303400367号《房屋租赁证》，其中内容为：房屋座落越秀区解放中路421-459号负一至负三层；出租人广州市富都房地产发展有限公司；承租人广州市富宇电子科技有限公司；使用面积5000平方米；有效期自2003年6月1日至2013年5月31日。同日，广州市越秀区房地产租赁管理所发出穗租登0010303400368号《房屋租赁证》，其中内容为：房屋座落越秀区解放中路421-459号四、五层；出租人广州市富都房地产发展有限公司；承租人广州市富宇电子科技有限公司；使用面积3000平方米；有效期自2003年2月26日至2013年2月25日。同日，广州市越秀区房地产租赁管理所发出穗租登0010303400369号《房屋租赁证》，其中内容为：房屋座落越秀区解放中路421-459号1-3层全层；出租人广州市富都房地产发展有限公司；承租人广州市富宇电子科技有限公司；使用面积3800平方米；有效期自2002年9月15日至2013年2月15日。
2006年1月12日，富宇公司向广东物资拍卖行有限公司提交《富都商贸大厦拆迁户或相关权利人登记申报备案表》，其中内容为：提供资料1、广州市房地产租赁合同№：穗租收0010303400367号，2、广州市房地产租赁合同№：穗租收0010303400368号，3、广州市房地产租赁合同№：穗租收0010303400369号，4、房屋租赁证（№：0010303400367-369号）共三份，5、投资电信综合业合作协议（富都房地产公司与富宇公司）附图纸等。
富都公司（甲方）与富宇公司（乙方）于2008年2月15日签订《房屋租赁合同补充协议》，其中约定：1、原三份租赁合同租赁有效期延长38个月等。
富宇公司（甲方）与欣宇服务部（即现悦宇服务部）（乙方）及中宏公司（丙方）于2009年8月2日签订《协议书》，其中约定：一、甲方将自身承租的座落于越秀区解放中路421-459号（富都商贸大厦）的房屋首层至三层、四层至五层转租给乙方使用，乙方拥有该场地的转租经营权。二、租赁期限为2009年9月1日至2018年8月31日。六、甲方委托丙方管理“新陶街电子电器城市场”，丙方无收租权。八、如果甲方在本合同生效后，与有关公司签订的关于本合同约定的租赁标的延期及有关权利由乙方（转租经营权）和丙方（管理权）享有，并应承担有关合同或者协议约定的相应义务等。
富都公司（甲方）与富宇公司（乙方）于2010年11月25日签订《房屋租赁合同补充协议》，其中约定：1、甲、乙双方于2008年2月15日签订了房屋租赁合同补充协议，约定双方签订的原三份租赁合同租赁有效期延长38个月，即穗租收0010303400367号合同有效期延长至2016年7月31日，穗租收0010303400368号合同有效期延长至2016年4月25日，穗租收0010303400369号合同有效期延长至2016年4月15日。甲乙双方一致同意，约定以上租赁合同在延长期到期后再往后延长24个月，即穗租收0010303400367号合同有效期延长至2018年7月31日，穗租收0010303400368号合同有效期延长至2018年4月25日，穗租收0010303400369号合同有效期延长至2018年4月15日等。
2014年4月16日，原审法院作出（2004）越法执字第3300号恢字1号《执行裁定书》裁定：一、广州市解放中路421-459号，陶街1-15号，迴龙里2-16号土地使用权及地上建筑物“富都商贸大厦”在建工程整体项目的所有权、开发权及相应的其他权利等归买受人广州润华实业投资有限公司所有。前述项目开发权及财产权自本裁定送达买受人广州润华实业投资有限公司时起转移。二、广州润华实业投资有限公司在广州市解放中路421-459号，陶街1-15号，迴龙里2-16号“富都商贸大厦”项目建设复建完毕验收合格后，应将已预售登记备案面积及生效法律文书已确定权属的面积等房产交付相关权利人。三、买受人广州润华实业投资有限公司可持本裁定书到国土、规划、房管等登记、管理部门办理上述在建工程项目土地使用权及产权转移、过户登记等手续。
2014年10月29日，案外人朱某、张某才向原审法院提起诉讼，原审法院分别以（2014）穗越法民三初字第2662、2663号立案。案外人朱某请求原审法院判令：1.解除原、被告于2014年2月25日签订的《市场场地经营合同》；2.被告（即本案被告中宏公司）向原告（即案外人朱某）返还保证金17139元、租金74957.31元。案外人张某才请求原审法院判令：1.解除原、被告于2012年12月24日签订的《市场场地经营合同》；2.被告（即本案被告中宏公司）向原告（即案外人张某才）返还保证金9167元、租金26447.92元。原审法院经审理后，于2015年6月16日分别作出（2014）穗越法民三初字第2662号民事判决：一、本判决发生法律效力之日，解除原告朱某与广州市中宏市场管理有限公司于2014年2月25日签订的《市场场地经营合同》。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市中宏市场管理有限公司向原告朱某一次性退回保证金17139元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市中宏市场管理有限公司向原告朱某一次性退回租金74957.31元。（2014）穗越法民三初字第2663号民事判决：一、本判决发生法律效力之日，解除原告张某才与广州市中宏市场管理有限公司于2012年12月24日签订的《市场场地经营合同》。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市中宏市场管理有限公司向原告张某才一次性退回保证金9167元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市中宏市场管理有限公司向原告张某才一次性退回租金26447.92元。该两案件已发生法律效力。在该两案件的审理过程中，原审法院根据两案外人的申请，向越秀区工商局发函查询该两案中A15、A16号及B80号商铺所在大厦的相关情况。越秀区工商局于2015年4月21日向原审法院回复《关于富都大厦相关情况的复函》，载明：“……一、原富都大厦位于广州市越秀区解放中路421-459号，属于我局光塔工商所辖区。2002年该大厦内部成立了新陶街电子电器市场，经营地址为负一层、首层至四层，主要经营项目包括电子电器、五金、通信器材、音响器材、旧家电等。富都大厦自2000年开始烂尾，一直未办理竣工验收、经营时间长达12年，导致新陶街电子电器市场内的经营业户存在消防安全隐患、无证照经营、违法建设、经销假冒伪劣商品、未明码标价、偷税漏税、占道经营、违法户外广告等多种违法行为。按照区委、区政府的工作部署，……专门成立富都大厦新陶街电子电器市场专项整治小组，由工商……等部门联合对富都大厦新陶街电子电器市场存在的消防安全隐患和违法经营行为开展专项整治，于3月3日正式进驻该大厦进行整治。二、李某是我局企管科科长，……其负责日常整治工作中的组织协调、情况通报等工作，具体协调整治中的各级政府职能部门、中宏公司、新业主广州润华实业投资有限公司及场内业户等多方关系，尽量避免引起群体事件，并最终促成新业主两次先行垫付经营者退租押金250多万元。……六、越秀区供电局……于3月27日对新陶街电子电器市场实施断电。但由于涉及退款和个别场内业户提出索赔等原因拒绝退场、搬迁店内货物，靠马路面的一排业户仍然对外经营……。2014年9月23日晚该大厦由新业主正式进行围蔽，整治完毕。”上述（2014）穗越法民三初字第2662号民事判决书的审理查明部分其中为：“庭审中，中宏公司为证明涉案A15、A16号商铺所在大厦为不交吉拍卖，其有权对外转租涉案A15、A16号商铺，且涉案A15、A16号商铺所在大厦已通过消防验收及新陶街电器城为合法、有效的市场，向法院提交以下证据：1.网上打印的拍卖公告1份，2.《广州市房地产租赁合同》3份，3.《房屋租赁合同补充协议》2份，4.《协议书》，5.《广州市富都房地产发展有限公司收款收据》2张，6.《广州市公安消防局建筑工程消防验收意见书》2份，7.《广州市公安消防局建筑工程消防设计审核意见书》，8.《消防安全检查意见书》,9.《消防系统设备维修保养合同》，10.《关于对新陶街电子电器城租户投诉的复函》，11.落款日期为2015年6月2日的《证明》1份,其中载明：“本公司对于广州市中宏市场管理有限公司出租越秀区解放中路421-459号<富都商贸大厦>首层至五层物业的行为予以认可。特此证明。证明人：广州市富宇电子科技有限公司”。朱某对上述证据的真实性合法性关联性均不予确认。”。原审法院认为部分其中为：“原、被告自愿签订的《市场场地经营合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容及形式均无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应恪守履行。”。
富宇公司对中宏公司在上述（2014）穗越法民三初字第2662、2663号案中提交的落款日期为2015年6月2日的《证明》的真实性没有异议。
本案诉讼过程中，中宏公司、悦宇服务部提交了：1、广州市工商行政管理局于2002年9月28日核发的工商市字4401011568号《市场登记证》（复印件），其中内容为：市场名称广州市新陶街电子电器市场；市场地址广州市越秀区解放中路421-459号首至三层；主办单位广州市富宇电子科技有限公司。2、2002年12月11日，广州市公安消防局发出穗公消（建）验[2002]第1669号《关于对电子、电器商场的消防验收意见》，其中内容为：广州市富都房地产发展有限公司：你单位在解放中路421号首至三层电子、电器商场建筑内部装修（间隔）面积4200平方米工程已竣工，经检查验收，室内消火栓、自动喷水灭火、火灾自动报警系统动作基本正常，装修使用材料基本符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件。并提出以下要求：三、开业前应向公安消防机构申请消防安全检查，并取得《消防安全检查意见书》同意后方可使用等。3、2002年12月25日，广州市公安消防局发出穗公消（指）检查[2002]第283号《消防安全检查意见书》，其中内容为：广州市富都房地产发展有限公司：根据你单位关于广州市解放中路421号首至三层电子、电器商场消防安全检查的申请，我局的消防监督员于2002年12月23日对该场所进行了消防安全检查。根据有关消防法律、法规，该场所已具备消防安全条件，同意使用等。4、2004年5月9日，广州市公安消防局发出穗公消（建）验[2004]第0542号《关于对富都大厦的消防验收意见》，其中内容为：广州市富都房地产发展有限公司：你单位在广州市解放中421-459号富都大厦第四层商场、第五层办公用房（3500平方米）装修工程已竣工，经检查验收，消火栓、自动喷水灭火、火灾自动报警系统动作基本正常，装修使用材料基本符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件。并提出以下要求：三、商场开业前，应向公安消防机构申请消防安全检查，并取得《消防安全检查意见书》，同意后方可使用等。润华公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，并表示：陶街电子电器市场的市场登记证早已失效，因为其没有办理营业执照和存在消防隐患等违法行为，已被政府及工商部门等相关部门依法取缔。相关消防验收意见是公安机关在2002年出具的，但在2014年陶街电子电器市场因为存在消防隐患已被政府、公安部门依法取缔，所以该意见与陶街电子电器市场状况也是不相符的。该意见是属于二次消防验收意见（即装修工程的验收意见），根据相关规定，在进行二次消防验收之前必须先通过富都商贸大厦整幢大厦的一次消防验收，即主体工程的消防验收。一次消防验收与二次消防验收是不可互相替代的，但现有证据无法证明富都商贸大厦已通过一次消防验收，故该消防验收意见书是不合法的，不能作为本案的证据使用。该意见仅仅涉及到富都商贸大厦的首至四层，不包括富都公司进行出租的负一至负三层及第五层，也不包括富都商贸大厦的其余各层，只属于小范围的验收，不能够代表整幢大厦的消防验收合格。富都商贸大厦的现状还未竣工验收，不存在办理竣工验收手续的情况，即使已经竣工，根据法律的规定，是需要经过工程质量监督规划验收、消防验收等综合验收才可以出租使用，故富都商贸大厦现时是无法合法使用和出租的，相关消防验收资料不能作为被告可合法占用富都商贸大厦的依据。富宇公司对上述证据的真实性没有异议。富都公司、茂名建筑公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。
富宇公司提交了其（乙方）与富都公司（甲方）于2004年4月9日签订的《合同书》（复印件），其中内容为：第二条：总体计划，经甲乙双方详细商定，同意在甲方富都商贸大厦现有的基础上，按照原报建的规划及方案要求，由乙方对富都商贸大厦烂尾工程投入装修工程资金对大厦进行全面装修。双方约定：装修工程资金总投资额为9000万元由乙方按工程进度分步投入。第三条：使用期限及面积，双方约定：甲方给予乙方经营使用该大厦合共为十三年，起始时间由该大厦取得有关部门总体验收手续后三个月后起计。该大厦1-27层总使用面积约为36000平方米，地下室总使用面积约为5000平方米，即甲方使用该大厦的总使用面积约为41000平方米等。润华公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，因为该合同的签订方是富都公司与富宇公司，并不是润华公司，该合同对润华公司没有任何约束力。润华公司不享有该合同的一切权利义务。富宇公司不能凭该合同对富都商贸大厦和润华公司主张任何权利。中宏公司、富都公司、悦宇服务部、茂名建筑公司对该证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。
富宇公司确认富都商贸大厦的外墙广告位置是其出租给恒智公司使用。
原审法院认为：本案的争议焦点为润华公司是否有权要求中宏公司、富宇公司、富都公司、悦宇服务部、富迅公司、恒智公司、茂名建筑公司腾退富都商贸大厦，交还给润华公司管业、复建。对此，原审法院评析如下：
第一、《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。原审法院已于2014年4月16日作出（2004）越法执字第3300号恢字1号《执行裁定书》裁定：广州市解放中路421-459号，陶街1-15号，迴龙里2-16号土地使用权及地上建筑物“富都商贸大厦”在建工程整体项目的所有权、开发权及相应的其他权利等归买受人润华公司所有。前述项目开发权及财产权自该裁定书送达买受人润华公司时起转移。现润华公司已领取了该裁定书，因此，润华公司提起本案诉讼主体适格。润华公司要求此前的开发人富都公司腾退富都商贸大厦合法有理，予以支持。
第二、润华公司作为广州市解放中路421-459号，陶街1-15号，迴龙里2-16号土地使用权及地上建筑物“富都商贸大厦”在建工程整体项目的所有权、开发权及相应的其他权利等的所有权人，其在本案中要求占用富都商贸大厦的中宏公司、富宇公司、富都公司、悦宇服务部、富迅公司、恒智公司、茂名建筑公司予以腾退，并不属于一案多诉，没有违反法律规定。
第三、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。富都商贸大厦属于烂尾工程，至今未办理竣工验收，不得交付使用。因此富都公司将富都商贸大厦出租给富宇公司，富宇公司又将其中部分转租给悦宇服务部的行为违反了上述法律的强制性规定，应为无效。悦宇服务部以买卖不破租赁为由而请求继续使用涉案房屋理由不成立，不予采纳。（2014）穗越法民三初字第2662、2663号案件只是处理案外人朱某、张某才与中宏公司所签订的《市场场地经营合同》，该两案与本案并无直接的关联性，中宏公司以该案的处理结果而请求确认其租赁合同有效理由不成立，不予采纳。另外，2002年12月11日的《关于对电子、电器商场的消防验收意见》，2002年12月25日的《消防安全检查意见书》及2004年5月9日的《关于对富都大厦的消防验收意见》只是该时期富都商贸大厦局部的消防验收，富都商贸大厦整体至今未通过消防验收，越秀区工商局于2015年4月21日给原审法院的复函中也认定新陶街电子电器市场内的经营业户存在消防安全隐患，故上述三份意见不能作为中宏公司、富宇公司、富都公司、悦宇服务部、富迅公司、恒智公司、茂名建筑公司可继续合法使用富都商贸大厦的依据。
第四、富都商贸大厦属于烂尾工程，至今未办理竣工验收，存在严重的安全隐患，新陶街电子电器市场内的经营业户存在消防安全隐患、无证照经营、违法建设、经销假冒伪劣商品、未明码标价、偷税漏税、占道经营、违法户外广告等多种违法行为，已被政府有关部门整治，更被供电部门停止供电，如果富都商贸大厦任凭中宏公司、富宇公司、富都公司、悦宇服务部、富迅公司、恒智公司、茂名建筑公司继续使用，既不合法，也不合理，势必危及广大承租户及消费者的人身安全，也损害了已经购买富都商贸大厦多年期盼早日收楼的广大小业主的合法权益。
第五、富都商贸大厦属于烂尾工程，至今未办理竣工验收，不得交付使用，润华公司没有与富迅公司、中宏公司签订委托管理合同，因此，润华公司在取得富都商贸大厦的权益后，要求富迅公司、中宏公司停止管理，予以腾退合法有理，予以支持。
第六、茂名建筑公司使用富都商贸大厦并无合法依据，假如富都公司拖欠其工程款，这也是另一法律关系，其可另寻法律途径起诉。茂名建筑公司以此为由占用富都商贸大厦理由不成立，不予支持。
第七、恒智公司没有合法使用富都商贸大厦外墙做广告的依据，其理应腾退富都商贸大厦外墙的广告位置。
另，富迅公司、恒智公司经原审法院合法传唤，没有到庭应诉，视为放弃对润华公司的陈述及所举证据进行质证的权利。
润华公司要求中宏公司、富宇公司、富都公司、悦宇服务部、富迅公司、恒智公司、茂名建筑公司腾退富都商贸大厦合法有理，予以支持。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，于2016年6月22日作出判决：广州市中宏市场管理有限公司、广州市富宇电子科技有限公司、广州市富都房地产发展有限公司、广州市越秀区悦宇企业管理咨询服务部、广州市富迅物业管理有限公司、广州市恒智三利广告有限公司、茂名市建筑工程总公司应于判决发生法律效力之日起10日内，将广州市越秀区解放中路421-459号、陶街1-15号、迴龙里2-16号富都商贸大厦腾空交还给广州润华实业投资有限公司管业、复建；其中广州市富都房地产发展有限公司、广州市富迅物业管理有限公司负责腾空富都商贸大厦地下负三至地上二十七层；广州市富宇电子科技有限公司负责腾空富都商贸大厦地下负三至地上五层及富都商贸大厦坐向南面（即迴龙里一侧）外墙广告位置；广州市中宏市场管理有限公司、广州市越秀区悦宇企业管理咨询服务部负责腾空富都商贸大厦第一至第五层；茂名市建筑工程总公司负责腾空富都商贸大厦第六层（现占用地方）；广州市恒智三利广告有限公司负责腾空富都商贸大厦坐向南面（即迴龙里一侧）外墙广告位置。案件受理费100元，由广州市富都房地产发展有限公司负担。
本院二审认定事实：原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明：富都公司称在一审期间提交了管辖权异议申请书，但未提交证据证明。原审法院2016年6月13日询问笔录记载，原审法院告知悦宇服务部，原审法院2016年6月7日收到悦宇服务部落款时间为2016年6月2日的管辖权异议申请书，而悦宇服务部在2016年5月18日签收应诉材料，已经超过管辖权异议申请时间，悦宇服务部投资人陈君拒绝在该笔录上签名。悦宇服务部没有证据证明其于2016年6月2日前向原审法院提交了管辖权异议申请书。
中宏公司于原审期间提交的证据5《广州市不动产登记查册表》显示，原审法院于2008年8月13日查封涉案场地土地使用权及其上盖建筑物（不含已办预售登记出售的部分），广州市中级人民法院于2004年10月27日查封富都商贸大厦全部房产（已售除外）。
富宇公司于二审期间提交以下证据：1、(2009)穗越法民三初字第1157号民事判决书复印件，拟证明涉案场地租赁合同合法、有效，且得到人民法院的支持及保护；2、(2011)穗越法民三初字第282号民事判决书复印件，拟证明涉案场地租赁合同合法、有效，且得到人民法院的支持及保护；3、《协助执行通知书》，原审法院要求富宇公司将每月应付富都公司租金交给法院；4、广东省法院系统代管款收据，拟证明原审法院收取了富宇公司支付的租金并用于清偿富都公司的债务，也就是说法院确认了富宇公司承租涉案物业的合法性、有效性；5、关于对新陶街电子电器城租户投诉的复函，拟证明新陶街电子电器城是合法、有效的市场，广州市公安消防局建筑工程消防验收意见书及消防安全检查意见书的真实、合法；6、房屋安全鉴定书，拟证明涉案物业可安全使用；7、房地产估价报告，拟证明评估报告及拍卖范围均不包括富都商贸大厦综合通信信息网及其附属设施；8、拍卖公告打印件，拟证明拍卖范围均不包括富都商贸大厦综合通信信息网及其附属设施，拍卖条件规定是按现状、带租约、不交吉拍卖；9、消防工程承包合同，拟证明富宇公司还是涉案富都商贸大厦的合作建设方，依法享有大厦相关资产产权；10、建筑安装工程施工合同，拟证明富宇公司还是涉案富都商贸大厦的合作建设方，依法享有大厦相关资产产权；11、资产盘点报告，拟证明富宇公司在涉案场地还有相关权益；12、民事起诉状及开庭传票复印件，拟证明富宇公司已经在广州市海珠区人民法院起诉主张要求物权保护；13、证据清单及补充证据清单复印件','2018-09-23
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