西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)雁民初字第08634号
原告：任某某。
被告：西安昌信房地产开发有限公司。
法定代表人：张振东，该公司董事长。
被告：北京昌信回龙园别墅有限公司。
法定代表人：张玮，该公司董事长。
共同委托代理人：熊平，陕西标典律师事务所律师。
共同委托代理人：盖晓宇，陕西标典律师事务所律师。
原告任某某与被告西安昌信房地产开发有限公司（以下简称西安昌信公司）、北京昌信回龙园别墅有限公司（以下简称北京昌信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任某某，被告西安昌信公司及被告北京昌信公司的共同委托代理人熊平、盖晓宇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告任某某诉称，2012年12月25日，原告与被告西安昌信公司签订《商品房买卖合同》，原告购买其开发的某小区X号楼X单元X号房。2013年2月5日原告向被告支付了房价款795613元，作为对价，被告应当向原告交付该房屋所有权。由于房屋属于不动产，根据《物权法》第九条和《房屋登记办法》第三十二条的规定，因买卖发生的房屋所有权的变更必须通过办理房屋转移登记这一程序来完成，可见被告作为房屋的出卖人负有办理房屋转移登记这一特定义务，但何时办理该房屋的所有权转移登记，合同第十五条没有明确的约定，既然没有约定，就应当以法定90天来确定房屋转移登记期限，又因为原告购买的是已竣工房屋，所以本案被告办理房屋转移登记期限应当是2013年3月25日，但截止原告起诉之日，被告仍未履行该房屋转移登记义务。因原告购买的房屋所在楼栋为3号楼，而3号楼的竣工交付使用之日为2011年7月25日，依据《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，被告应当在2011年7月25日起60日内即在2011年9月25日前办理3号楼的初始登记备案，但是实际的情况是，被告于2014年4月28日向西安市产权管理中心申请3号楼的初始登记，2014年6月10日取得了《西安市房屋权属登记分户表》。被告办理初始登记的时间显然超过了公法规定的期限。2015年8月24日西安市房屋管理局依据上述事实和《商品房销售管理办法》第四十一条的规定，对被告给予警告和罚款2万元的行政处罚，该处罚决定已经执行，且对被告的行政处罚信息已经在全国企业信息公示系统中向社会公示。被告未在2011年9月25日前办理3号楼的初始登记备案，是违反了公法义务而应承担行政责任，未在2013年3月25日前办理涉案房屋所有权转移登记，是违法了合同义务而应承担民事责任。由于双方签订的合同第十五条没有约定办理房屋所有权转移登记期限，因此十五条约定中的“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金”的约定就成为无源之水、无本之木。这一责任条款显然无法产生法律效果。既然合同第十五条违约责任条款无效，那么就应当根据《解释》第十八条规定的“可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期货款利息的标准计算”具体的违约金数额。第二，合同第十五条第一句：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。这是对被告单方办理楼栋或者楼盘初始登记备案期限的约定。初始登记备案是开发商将合法建成并取得竣工验收备案后的楼栋或者楼盘向产权登记机关申请所有权登记的行为，开发商申请初始登记的实质是在行使自己不动产物权的登记权利，但是由于开发商建造的楼栋或者楼盘最终是用于转让，因此，商品房销售管理制度下的开发商初始登记备案就成为其法定经营义务，因此，开发商申请初始登记行为不是民事法律行为，不属于私法自治范畴，而是属于公法规制事项。而本案合同第十五条关于初始登记720天的约定明显违反了公法强制性规定，超越私法自治的范畴，损害了社会公共利益，因此应当认定无效。合同第十五条第二句：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。这一约定是对出卖人办理房产证违约责任的约定。由于条款中的“规定期限”不是一个具体的时间概念，其客观涵义不确定。因此，这种没有履行期限的迟延履行责任条款是无法产生法律效力的，因此合同第十五条应当无效。第三、2013年2月5日，被告在交付房屋前向原告收取了维修资金16402.40元，契税款11934.20元，抵押合同20元，办证工本费160元等，办证时需要缴纳的各项税费，交付以上费用是买受人在办证过程中应负担的义务，也是办理房产证的必要条件之一。2014年8月1日，当原告向被告索要维修资金和契税款的正式票据时，发现被告无法提供正式票据，原告这才知道维修资金和契税款没有及时缴纳，而是被被告挪用了。2014年8月1日，被告在原告的催促下才将代收的维修资金向维修资金专用账户交存，2014年8月4日原告解除了代缴契税委托，收回了契税款并出具了“情况说明”。事实上，开发商代收维修资金和契税款属于违法行为，代收后又长期不缴存，其挪用意图明显，同时被告的这一行为也给原告造成了维修资金账户的增值损失，且契税款的挪用也会影响到房屋交易中营业税的免征期限，给原告造成利益损失，故原告要求被告按照银行贷款利息标准给予赔偿。第四、2012年12月11日，原告到被告售楼中心选购房屋，在洽谈中被告售楼人员周扬告知原告促销活动，预交5000元可以折抵80000元，但是这5000元需要交现金而暂时没有票据。原告最终同意了这种销售模式，并向周扬交付了5000元现金。2012年12月25日原告与被告以7033.35元每平方米的价格签订了房屋买卖合同，但遗憾的是被告预收的5000元费用并没有折抵房价款，且7033.35每平方米的价格也并非是真正的优惠价。原告认为被告收取5000元费用但没有抵作房价款，既不合理也不合法，应当属于不当得利。故原告要求被告返还不当得利和孳息。原告为维护自身的合法权益，现诉至法院，请求1、请求法院判决被告尽快为原告办理房产证，并向原告支付迟延办理房产证违约金150000元（从2013年3月25日开始计算，按照中国人民银行同期计收贷款利息计算，按照日万分之二点五计算，暂计算至2015年9月30日，主张至实际支付之日），并请求认定合同第十五条为无效条款；2、请求法院判决被告赔偿代收、挪用维修基金和契税款给原告造成的损失2784元（2013年2月5日至2014年8月1日）；3、请求法院判决被告返还预收的5000元费用，并支付孳息932.75元（孳息是按照日万分之一点八二计算的，暂计算至实际给付之日）；4、请求被告承担本案的诉讼费用。
被告西安昌信公司辩称，一、原告与被告商品房买卖合同纠纷已经人民法院处理。原告于2014年8月起诉，以逾期办理房产证为由要求解除商品房买卖合同、赔偿损失。西安市雁塔区人民法院于2015年1月26日作出（2014）雁民初字第04899号民事判决书，认定原告就不能办理转移登记负全部责任，驳回了原告诉讼请求。原告不服一审判决，向西安市中级人民法院上诉。西安市中级人民法院于2015年6月1日作出（2015）西中民二终字第00419号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。法院终审判决认定《商品房买卖合同》不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告本次起诉请求确认《商品房买卖合同》部分条款无效实质是再次评价商品房买卖合同效力问题，违反“一事不再理”原则；上述两审法院均已查明涉案房屋于2014年6月10日完成初始登记，但原告至今未缴纳契税，导致无法办理分户登记，负有全部过错，被告昌信公司不存在违约行为，请求驳回原告第一项诉讼请求。二、原告依合同约定委托代办，西安昌信公司已完成代办工作，不存在违约行为，不应支付赔偿款2784元，请求法院驳回第二项请求。《西安市物业管理条例》规定了业主未提供专项维修资金凭证的，建设单位不得向业主交付房屋使用。《商品房买卖合同》附件约定“买受人须要办理房屋交接手续时按照国家有关法律和政府有关规定将购房契税、公共维修资金及相关费用交相关部门后或由出卖人代收，凭相关收据方可办理收房手续”。该条约定了买受人可自行缴纳，如不方便自行缴纳的可委托代收。原告在收房前没有自己缴纳维修资金，无法提供凭证，但为了尽快收房其自愿选择了委托代办。西安昌信公司已在2014年8月1日代原告缴纳住宅专项维修资金。因契税政策调整，需由纳税义务人即原告向征税机关进行纳税申报。西安昌信公司已将契税款退还给原告，由原告自行缴纳，原告于2014年8月4日出具书面《情况说明》，承诺自行缴纳契税，取得契税完税凭证后及时将建设单位留存联交付西安昌信公司，若有延误，后果由其自行承担。因此，西安昌信公司已完成代办工作，不存在违约行为。三、西安昌信公司从未收取原告5000元，不存在返还问题。涉案房屋总价款795613元，其中首付款245613元，银行贷款55万原告均已实际支付。上述事实已由生效法律文书查明。西安昌信公司在销售房屋的过程中，实行严格财务管理制度，所收取款项均由财务收取、开具收款收据。西安昌信公司没有额外收取5000元，不存在返还。原告与案外人的不当得利纠纷与本案商品房买卖合同纠纷并非同一法律关系，不应在本案合并审理。综上所述，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。
被告北京昌信公司辩称，一、北京昌信公司不是《商品房买卖合同》的当事人，不应承担合同义务。本案争议系原告与西安昌信房地产开发有限公司履行《商品房买卖合同》产生的纠纷。该合同双方当事人系原告任某某和西安昌信房地产开发有限公司。合同约束的对象是签订合同的当事人，北京昌信公司不是合同当事人，该合同对北京昌信公司不具有约束力，北京昌信公司不应承担合同义务。二、北京昌信公司不存在法律规定的股东承担连带责任的情形，不应承担被告西安昌信房地产开发有限公司的债务。北京昌信公司是《公司法》依法设立的企业法人。西安昌信房地产开发有限公司是西安昌信公司投资设立的有限责任公司。北京昌信公司已出资到位，不存在公司法规定的股东承担连带责任的情形。综上，请求贵院依法驳回原告对北京昌信公司的诉讼请求。
经审理查明，原告任某某（买受人）与被告西安昌信公司（出卖人）于2012年12月25日签订了合同登记号为Y12115970的商品房买卖合同，约定由原告购买被告西安昌信公司开发的位于西安市雁塔区建工路南侧38号和园小区第3幢2单元26层22604号商品房一套。该商品房建筑面积113.12平方米，总价款为795613元。合同第六条付款方式及期限，买受人于签署本合同当日缴纳不低于总房款30%及银行按揭余款，暨总房款的30.87%，共计人民币贰拾肆万伍仟陆佰壹拾叁元整。如有定金则充于该项款内。买受人申请的贷款金额为已付房屋价款以外的余额，共计人民币伍拾伍万元整。合同第八条交付期限，出卖人应当在2013年2月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件六第五条关于该商品房交接手续的补充约定，第6项买受人须在办理房屋交付手续时按照国家有关法律和政府有关规定将购房契税、公共维修资金及相关费用交相关部门后或由出卖人代收，凭相关收据方可办理收房手续。附件七第八条关于产权登记的补充约定1、出卖人取得该商品房所在楼栋的房屋所有权证明后，应按照本协议约定的方式出示买受人，同时买受人知悉并确认，出卖人取得该商品房所在楼栋的房屋所有权证明后，即视为该商品房已经具备了办理权属转移登记条件，出卖人有协助买受人共同办理权属登记的义务。2、买受人承诺，应当在出卖人发出通知之日起30日内向出卖人提交包括但不限于已缴纳的各种税费证明、个人身份证明、免税证明等个人文件、资料。因买受人未能按期缴纳各种税费或延误提交符合权属登记机关要求的个人资料或延误办理转移登记手续等不可归责于出卖人的原因导致买受人不能在合同约定的日期前取得房屋所有权证书的，出卖人不承担任何责任。合同签订后，原告任某某按照合同约定支付了房屋首付款245613元，其余550000元于2013年2月5日办理银行按揭。2013年1月6日，被告西安昌信公司代收原告契税11934.2元，大修基金16402.4元，并于2013年2月6日，向原告交付上述商品房。
另查明，2014年6月5日，被告西安昌信公司完成上述商品房初始登记。2014年8月1日，被告将代收原告大修基金缴纳至专有账户。2014年8月4日，原告向被告西安昌信公司出具情况说明“某小区3-22604的业主任某某，于2014年8月4日在昌信公司处领取了已缴纳的大修基金票据，另契税由于西安政策只能本人提供资料，进行缴纳，现昌信公司给我退还之前代收的契税11934.2元，本人自行到房管局缴纳契税，取得发票后尽快将（建设单位留存联）及时交付昌信公司，不延误办理产权证，如有延误，后果自行承担。”截止本案庭审结束，原告仍未将相关契税完税证明交回被告西安昌信公司。
庭审中，原告主张被告西安昌信公司收取其5000元，提供与案外人周扬于2014年8月5日的录音资料，被告西安昌信公司对该录音资料真实性不认可，称当时其公司确有叫周扬的工作人员，但已经离职。就该主张原告未提供其他证据佐证。
以上事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、房屋专项维修资金交存收据、情况说明、民事判决书、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原告任某某与被告西安昌信公司双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，且并不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同履行各自义务。就原告主张该合同第十五条无效，合同条款系在签订合同时双方磋商、合意的结果，系双方真实意思表示。该合同第十五条系对办理房屋权属登记的约定，该约定并未有《合同法》第五十二条所规定的无效情形。故对原告该项主张本院不予支持。关于原告主张逾期办理权属登记证书违约金一节，房屋权属登记的通常做法是开发商向房屋管理部门提交必要的手续，完成权属的初始登记后，再告知买受人情况，买受人提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书。在此过程中，开发商和买受人互相协助履行义务，再加上房管部门，即通过三方共同行为完成权属登记。因此不能简单说办理房屋权属登记证书是买受人或出卖人单方的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”，该法律规定也是以当事人的约定为优先，没有约定的才按照相应规定办理权属登记证书。原被告双方的商品房买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，同时在合同附件七第八条又作出补充，故双方对办理权属登记在合同中已经有明确约定，应当按照合同约定履行。故被告西安昌信公司应当在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需要由其提交的资料报产权登记机关备案，并通知原告提交办理转移登记的相应资料。2013年2月6日被告西安昌信公司向原告任某某交付了涉案房屋，按照上述合同约定，被告西安昌信公司应当在2015年1月26日前将办理权属登记需要由其提交的资料报产权登记机关备案，并向原告通知提交办理转移登记的个人资料，协助原告办理转移登记。被告西安昌信公司在2014年6月5日完成初始登记。而在2014年8月4日，原告任某某向被告西安昌信公司出具了情况说明，从情况说明的内容可以判断，被告西安昌信公司已经告知了原告任某某涉案房屋具备了办理初始登记的条件，原告知晓办理房屋转移登记所需要的资料，被告西安昌信公司履行了通知义务。而截止本案庭审结束原告仍然没有办理契税申报并缴纳契税，因此导致原告至今未能取得房屋权属登记证书的原因并非被告西安昌信公司原因，故对原告主张违约金本院不予支持。虽然原告至今未能取得权属登记证书，但是被告仍然应当在原告缴纳契税后协助原告向房屋管理部门提交办理涉案房屋转移登记的相关资料。关于原告主张被告代收契税及大修基金给其造成损失，双方在合同附件六第五条第6项约定对于需要由买受人在接受房屋时应当缴纳的契税、维修基金等费用可以交给相关部门，也可由出卖人代收。原告任某某将契税及维修基金交给被告西安昌信房地产公司，该行为表明其同意由被告西安昌信房地产公司代收代缴契税及维修基金等费用，双方已经达成合意，被告昌信公司后期也将维修基金缴存至指定账户，并向原告退还了缴存联，不存在原告所述的挪用。原告2014年8月4日要求退还其契税，被告西安昌信公司按照其要求退还，双方对缴纳契税重新达成约定。被告代收代缴行为并未给原告办理权属登记造成影响，也没有违反合同的约定，故对其该项主张本院不予支持。关于原告主张被告西安昌信公司收取其5000元购房款一节，仅提供录音资料，该录音资料真实性无法确认，原告亦未提供其他证据佐证，不能形成完整的证据链条，故其应当承担举证不利的后果。就原告主张要求被告北京昌信公司承担连带责任一节，被告北京昌信公司与被告西安昌信公司系两个独立的具有法人资格的公司，而原告与被告北京昌信公司没有任何合同关系，故根据合同相对性原则，对原告该主张本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款，判决如下：
一、被告西安昌信房地产开发有限公司应于本判决生效之日起六十日内协助原告任某某将办理位于西安市雁塔区建工路南侧X号和园小区第X幢X单元X层X号商品房权属转移登记的资料报产权登记机关。
二、驳回原告任某某其余的诉讼请求。
本案案件受理费3474元，由原告任某某自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 秦 冰
人民陪审员 刘新玲
人民陪审员 冯 毅
二〇一六年七月十八日
书 记 员 谭 鑫