上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第35589号
原告(反诉被告)张留珍，女，1973年6月5日生���汉族，住江苏省。委托代理人丛志峰，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托代理人陈明，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)上海永隆商业投资发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人朱录松，总经理。委托代理人叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。委托代理人苏天慧，上海市君悦律师事务所律师。原告(反诉被告)张留珍与被告(反诉原告)上海永隆商业投资发展有限公司(以下简称永隆公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理后，依法先适用简易程序，后转普通程序审理，先后于2015年12月4日、2016年5月5日公开开庭进行了审理。张留珍的委托代理人丛志峰、陈明，永隆公司的委托代理人叶杨斌、苏天慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张留珍诉称：张留珍与永隆公司在2014年6月11日签订了一份《租赁合同》。《租赁合同》约��：张留珍承租永隆公司所有的位于上海市浦东新区成山路XXX号房屋(以下简称系争房屋)；租期自2014年6月15日至2019年6月14日止；第1-2年月租金为人民币(以下币种相同)21,100.65元，第3-4年月租金为22,155.68元。张留珍承租系争房屋用于经营“美容店”，投入很大的装修成本、人员成本、经营成本，一心想通过一两年的培育期，换来经营业绩的上升。但是自2014年8月份起，因为地铁13号线施工原因，系争房屋外原本的绿化带与通道被拆除，距离系争房屋几米处各竖起了一道高约2.6米多的砖墙。这导致在门口的成山路的行人(含车辆里的人员)根本看不到系争房屋的招牌与门牌号；最近的车辆入口仅有一个且无任何指示标志；老客户纷纷抱怨看不到、找不着；新客户几乎没有增长，生意一落千丈，损失惨重。该施工状态据称要到2018年才会结束。为此，张留珍曾找到永隆公司数次协商，至此，张留珍才获悉永隆公司在《租赁合同》签订前已经明知系争房屋所在地段会有地铁施工，但永隆公司未事先告知张留珍。还有，两堵墙之间圈定的施工地域，其实是永隆公司租借给相关方的，而这一租借行为直接影响到张留珍在系争房屋的正常经营。张留珍认为，永隆公司在签约前隐瞒足以影响是否签订合同的情况，有违诚信。永隆公司将共用部位租借，导致系争房屋被遮挡、难以通行，损人利己，在系争房屋的外部环境发生明显变化的情况下，仍然按照原有标准收取租金，有违公平。故张留珍现诉至法院，要求判令永隆公司减免系争房屋租金126,603.90元(自2014年9月1日至2015年9月1日期间，计算一年，相当于每月减免租金1,055.32元)。永隆公司辩称：不同意张留珍的所有诉讼请求。张留珍的诉讼请求无合同、法律及事实依据。本案目前进行的地铁施工不是��隆公司造成的，是由地铁施工的发包方和建设方造成的。永隆公司与上述两主体无事实和法律关系。地铁施工和永隆公司是无关的，张留珍可以另案诉讼地铁施工方。张留珍的请求权基础是双方之间存在房屋租赁合同的法律关系，合同中未出现如地铁施工、永隆公司要减免租金的约定。张留珍的诉讼请求无合同依据。张留珍在诉状中的陈述和实际不符。如诉状中提到系争房屋距离隔离设施只有几米不对的，有些有十几米，且不影响正常的通行。且不论是否施工，车辆都是不能停在成山路的，施工后反倒可以了，永隆公司和其他案件的相关业主都达成了协议，本案仅是个案。张留珍说的无法经营或者目的不能实现，永隆公司认为张留珍没有证据证明其相关纳税记录。张留珍本该有纳税的义务的。张留珍认为永隆公司与锦绣华城有关系。永隆公司强调的是不管锦绣华城还是永隆公司，都是独立运行的。永隆公司和张留珍签订合同前，不知道系争房屋已经有地铁施工建设。对地铁施工方何时施工，双方都表示是收到物业公司的通知，永隆公司也是2014年8月9日才收到物业的通知的，和张留珍的时间相同。根据民法通则的规定，本案中永隆公司不是产权人，永隆公司和产权人建立房屋租赁关系，永隆公司也要向产权人支付租金。永隆公司和产权人之间的合同也无约定有地铁施工可以减免租金。永隆公司依然按时向产权人支付租金，永隆公司没有少付租金。永隆公司在与张留珍签订的合同中，不存在利用优势问题。张留珍是经商的，所以不存在无经验的问题，另案中，张留珍认为存在情势变更，今天未提及。永隆公司提出如下反诉请求：一、判令张留珍向永隆公司支付从2014年11月1日起至2015年10月31日止的租金253,207.80元，双方签订的租赁合同继续履行；二、判令张留珍向永隆公司按欠付金额支付自欠付之日起至实际支付日止的逾期付款违约金142,429.90元(每逾期一日，按应付未付款项总额的日千分之三计算至实际支付之日止，暂计算至2015年9月30日)；三、判令本案案件受理费由张留珍承担。张留珍对永隆公司的反诉辩称：不同意永隆公司的反诉请求。本案不是张留珍恶意要违约，而是在永隆公司过错在先，在双方有争议的情况下，需要对租金进行磋商，在标准达成前，永隆公司要求张留珍支付违约金不合理，请求调整违约金。关于缴纳欠付租金和滞纳金的请求不同意，张留珍愿意按照确定的租金标准予以缴纳。经审理查明：系争房屋的产权于2009年6月23日登记于案外人上海锦绣华城房地产开发有限公司(以下简称锦绣华城)的名下。锦绣华城与永隆公司签订《租赁合同-
锦绣16街区》一份，约定：锦绣华城将其正在建造的包括系争房屋在内的租赁物业(建筑面积约为11,647.64平方米、商业用途)在建成后租赁给永隆公司；租赁期限自租赁起始日起10年，到期后双方如无异议，自动续约10年，双方约定以整体移交日作为租赁起始日；租赁物业的整体移交日应为2010年10月1日之前；……。2010年1月18日,锦绣华城出具《授权书》，《授权书》的内容为：锦绣华城经由政府主管部门批准，开发建设大华锦绣华城(项目名称)社区项目；锦绣华城开发的成山路XXX弄XXX-
XXX号、成山路1658-1786双号、华春路309-375单号物业为商业用房，锦绣华城授权永隆公司经营和管理系争房屋，包括但不限于对外出租、收取租金、日常管理。张留珍与永隆公司在2014年6月签订了一份《租赁合同》。《租赁合同》约定：张留珍承租永隆公司所有的系争房屋；出租租期自2014年6月15日至2019年6月14日止；第1-2年月租金��21,100.65元，第3-4年月租金为22,155.68元；第五年的月租金为23,263.47元；双方商定，永隆公司同意免收张留珍自2014年6月15日起至2014年8月14日止的租金；本合同由于张留珍的原因提前终止，则视为张留珍自愿放弃享有的免租期，在不影响本合同约定的永隆公司其他权利的前提下，张留珍须在七日内向永隆公司补交免租期内所有租金；免租期结束后，三个月为一个计租期，租金每三个月支付一次，张留珍应于每个计租期的首月十日前向永隆公司付清该计租期租金；张留珍装修及承租商铺期间所发生的水、电、通讯、设备、物业管理(包括装总表与分表之间所产生的差额部分)等费用(以下简称各项费用)，由张留珍承担；系争房屋商铺物业管理费每月每平方米为3.6元，该费用每三个月支付一次，由张留珍在缴纳租金的同时一并支付给永隆公司委托的物业管理公司，其他各项费用根据相关管理单位出具的收费凭证在约定时间内及时支付；如张留珍逾期支付租金及本合同约定的各项费用，永隆公司有权自应付之日起每逾期一日按应付款的千分之三向张留珍收取滞纳金；张留珍向永隆公司首次付款的同时，应向永隆公司支付系争房屋租赁保证金，保证金为首年度两个月的租金，永隆公司收取保证金后应向张留珍开具收款凭证，租赁关系终止、解除时，永隆公司收取的系争房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由张留珍承担的租金及各项费用外，剩余部分无息归还张留珍，如有不足，张留珍应在七个工作日内补足差额；张留珍需装修或增设附属设施和设备的，应经永隆公司及永隆公司委托的物业管理公司书面同意，装修和增加附属设施的全部费用及由此可能引发的所有责任不得违反法律法规、永隆公司及永隆公司委托的物业管理公司对系争房屋的���关规定，不得破坏房屋原有建筑结构和安全设施，不得给永隆公司或第三方造成人身、财产的损害，否则，张留珍应承担相应责任；张留珍进场装修结束后须通知永隆公司委托的物业管理公司或其指定单位对装修铺位进行验收，经永隆公司委托的物业公司验收合格后，张留珍才可正式开业；租赁期间，张留珍有爱护系争房屋及其附属设施的义务，因张留珍使用不当或不合理使用，致使系争房屋及其设施损坏或发生故障的，张留珍应负责维修，张留珍拒不维修，永隆公司可代为维修，费用由张留珍承担；双方同意在租期内有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：1、系争房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的，2、系争房屋因社会公共利益被依法征用的，3、系争房屋因城市公共利益被依法征用的，3、系争房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的，4、系争房屋因非双方原因而毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；张留珍有权解除本合同的条件有：1、永隆公司未按时交付系争房屋，经张留珍催告后五日内仍未交付的，2、永隆公司交付的系争房屋不符合本合同的约定，致使张留珍不能实现租赁目的，或永隆公司交付的系争房屋存在缺陷、危及张留珍安全的，3、租赁期间，非本合同规定的情况，永隆公司擅自解除本合同，提前收回系争房屋的；永隆公司有权解除本合同的条件为：1、张留珍的经营行为违反国家有关法律、法规及上海市相关规定的，如张留珍在经营期内未正常办理工商营业执照等行政审批手续的，2、张留珍擅自改变房屋结构，3、张留珍的经营活动干扰楼上居民正常生活起居，且在永隆公司的责令整改期限内逾期不改的，或虽已整改，但仍然未排除干扰的，4、张留珍未经永隆公司书面��意，擅自改变房屋使用用途、业态、经营范围的，属严重违约行为，5、张留珍未经永隆公司书面同意，将其承租的系争房屋分割，全部或部分与他人签订经营权转让协议的，或在与他人签订的协议中具有单列收取房屋租金条款的，属严重违约行为，6、张留珍逾期不支付租金或本合同约定的各项费用累计超过十五日的，7、张留珍的装修风格及经营形象不符合永隆公司要求，永隆公司提出整改建议后一个月内，张留珍拒不整改的，以及张留珍改变现有店招形式或增加店招的，8、在租赁期间，非本合同规定的情况，张留珍中途退租的，9、张留珍擅自在室外增设销售点或安装任何设备，10、张留珍擅自歇业连续超过七日(法定节假日除外)的，或违反本合同约定的开业日期的，11、张留珍未按本合同的约定付清首次租金及保证金的；租赁期间如发生双方约定的解除合同违约���形的，除按本合同约定承担违约责任外，违约方应向守约方支付违约金，违约金按当年度两个月租金水平设定，属严重违约行为的，违约金按当年6个月租金水平设定，违约金不足抵付守约方损失的，违约方还应支付损失与违约金的差额部分；……。签订《租赁合同》后，张留珍向永隆公司支付自2014年8月15日起至2014年10月31日止的租金。此后至今的租金，张留珍未支付。2014年7月30日，锦绣华城(乙方)与案外人上海浦东轨道交通投资有限公司(甲方)、上海轨道交通十三号线发展有限公司(丙方)签订《上海轨道交通13号线二期工程华鹏路站施工借地补偿协议》(以下简称《补偿协议》)，《补偿协议》约定：上海轨道交通13号线二期工程经国家发改委“发改基础【2012】4019号”批准予以立项建设，上海轨道交通13号线二期华鹏路站位于成山路、华鹏路交叉口处，计划在2014年内���工建设，甲方与丙方因该站点建设需要向乙方借用土地，经甲、乙、丙三方友好协商，达成借地补偿协议；华鹏路站工程临时借用乙方土地暂测面积17,120平方米(详见附图)，最终以建设用地规划许可证批复的勘测面积为准；借用时间为二年，借地时间自办理土地书面移交手续之日起计算，如到期后丙方仍需借用的，乙方同意继续出售，费用由乙方和丙方另行签订借地协议按照原标准支付；借地价格为6万元每亩每年，第一年借地费共计154.20万元，第二年借地费单价不变，借地费用根据规划管理部门批准的临时用地勘测面积横溢借地单价计算，同时调整第一年借地费，多退少补；在本协议签订7个工作日内，甲方支付乙方第一年借地费154.20万元，第二年借地费在2015年6月底前支付；自本协议签订之日起一周内，乙方将土地移交甲方和丙方，并办理土地书面移交手续；借��范围内的市政所属绿化、设施由甲方负责搬迁，由甲方和丙方负责恢复；丙方在租赁期间土地不得转租，“临建”不得买卖，如有违反视作丙方违约，甲方即与丙方终止协议，后果丙方自负，因转租所引发的后果全部由转租人承担，第三人无权向甲方行使抗辩权；租赁期间丙方所需的水、电、通信等设施由丙方自行向相关部门申请安装，费用由丙方承担；丙方在借地期间建设的设施由丙方自行管理，租赁期间租赁范围内的安全用电、防火(配备消防器材)、防灾等相关责任由丙方负责。锦绣华城(乙方)与上海浦东轨道交通投资有限公司(甲方)、上海轨道交通十三号线发展有限公司(丙方)于2014年7月30日签订《备忘录》，《备忘录》的主要内容为：甲方、丙方同意无条件按乙方要求提供华鹏路站地铁施工围墙用作乙方宣传之用，广告宣传须符合所在街、镇对该地区综合管理的要求；乙方对借地内现状进行影像记录，甲方、丙方在施工完成后，对借地范围内绿化景观、设备设施、市政路面等进行按实恢复；因地铁施工所发生的一切消防、安全、政府协调、居民投诉、商户纠纷等社会关系由甲方、丙方全权负责；两年期满后，丙方仍需借用场地的，由丙方在本协议到期前三个月就续借事宜向乙方提出申请，双方另行协商，如双方未能达成新协议，提请区政府有关部门协调；本备忘录作为三方签署的《上海轨道交通13号线二期工程华鹏路站施工借地补偿协议》必要补充。2014年8月起，因地铁13号线施工原因，系争房屋外原本的绿化带与通道被拆除，距离系争房屋几米处和紧邻成山路处各竖起了一道高约2.6米多的砖墙,在成山路上的行人(含车辆里的人员)根本看不到系争房屋的招牌及门牌号，影响张留珍在系争房屋内经营生意。张留珍因此未向���隆公司支付2014年11月1日后的租金。2015年7月27日，永隆公司向张留珍出具《最后催款通知》，向张留珍催讨2014年11月1日至2015年7月31日止按每月21,100.65元计算的租金及截止2015年7月27日止逾期支付租金的滞纳金。2015年9月25日，永隆公司出具《最后催款通知》，向张留珍催讨2014年11月1日起至2015年10月31日止按月租金21,100.65元计算的租金及截止2015年9月25日止逾期支付租金的滞纳金。2015年9月29日，永隆公司出具《告知函》给张留珍，《告知函》的主要内容为：张留珍向永隆公司承租系争房屋，租赁期限自2014年6月15日起至2019年6月14日止；张留珍拖欠永隆公司自2014年11月1日至2015年10月31日期间租金253,207.80元及滞纳金140,910.14元，共计394,117.94元至今未能付清，依据双方签订的《租赁合同》的相关约定，张留珍的上述行为已属严重违约；现张留珍郑重通知张留珍，请张留珍于2015年10月8日将所欠款项付清，否则，永隆公司将依据《租赁合同》的相关规定，定于2015年10月10日起对上述系争房屋采取停止供水、供电措施，并终止租赁合同。以上事实，有《租赁合同-
锦绣16街区》，《租赁合同》，《上海市房地产权证》及《房屋状况汇总表》，《授权书》，《最后催款通知》，《告知函》，照片，《上海轨道交通13号线二期工程华鹏路站施工借地补偿协议》，《备忘录》，照片，张留珍、永隆公司的陈述等佐证，并经庭审质证属实，予以认定。本院认为：《租赁合同》系张留珍与永隆公司租赁系争房屋的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效，双方应严格按约履行。一、关于张留珍要求判令永隆公司减免系争房屋租金126,603.90元(自2014年9月1日至2015年9月1日期间，计算一年，相当于每月减免租金1,055.32元)的本诉请求之处理意见。本院认为，双方在缔结履行期较长的租赁合同同时，应当考虑相应的风险，且商业经营本就诸多因素影响、制约，即使张留珍确实存在利润下滑乃至亏损，也难以归责于成山路地铁施工，双方在《租赁合同》中并未明确约定若因地铁施工影响张留珍经营的张留珍有权要求永隆公司减免租金，且永隆公司也是从锦绣华城处租赁了系争房屋，永隆公司在其与锦绣华城的《租赁合同-
锦绣16街区》中也未明确约定因地铁施工影响永隆公司经营的永隆公司有权要求永隆公司减免租金，故张留珍要求判令永隆公司减免系争房屋自2014年9月1日至2015年9月1日期间的租金126,603.90元的本诉请求，不符合法律规定，不予支持。鉴于永隆公司自愿对同一地段其他商铺的租户给予减免两个月的租金，在本案调解过程中也表示同意给予张留珍减免两个月的租金，故本院准许永隆公司对张留珍减免2014年9月1日起至2014年10月底的房租。二、关于永隆公司要求判令张留珍向永隆公司支付从2014年11月1日起至2015年10月31日止的租金253,207.80元、判令双方签订的租赁合同继续履行及判令张留珍向永隆公司按欠付金额支付自欠付之日起至实际支付日止的逾期付款违约金142,429.90元(每逾期一日，按应付未付款项总额的日千分之三计算至实际支付之日止，暂计算至2015年9月30日)的反诉请求之处理意见。地铁施工并非永隆公司造成，双方并未约定因地铁施工任何一方可以解除合同、张留珍可以减免或拒付租金，永隆公司要求判令张留珍支付自2014年11月1日起至2015年10月31日止的租金及判令张留珍继续履行双方所签的《租赁合同》的反诉请求，符合法律规定，予以支持。张留珍逾期支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于张留珍认为双方约定的违约金过高并要求调整违约金��本院考虑到张留珍违约的起因系因地铁施工，兼顾合同的履行情况、当事人双方的过错程度等因素，将计算标准调整为日万分之二。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海永隆商业投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)张留珍上海市浦东新区成山路XXX号房屋自2014年9月1日起至2014年10月底按月租金21,100.65元计算的房租共计42,201.30元；二、原告(反诉被告)张留珍与被告(反诉原告)上海永隆商业投资发展有限公司继续履行双方所签的关于上海市浦东新区成山路XXX号房屋的《租赁合同》，原告(反诉被告)张留珍于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海永隆商业投资发展有限公司上���房屋自2014年11月1日起至2015年10月31日止的租金253,207.80元；三、原告(反诉被告)张留珍于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海永隆商业投资发展有限公司逾期支付上述主文第二项所述租金的逾期付款违约金(具体的计算方式为：以63,301.95元为本金自2014年11月10日起至实际支付之日止按日万分之二计算的滞纳金；以63,301.95元为本金自2015年2月10日起至实际支付之日止按日万分之二计算的滞纳金；以63,301.95元为本金自2015年5月10日起至实际支付之日止按日万分之二计算的滞纳金；以63,301.95元为本金自2015年8月10日起至实际支付之日止按日万分之二计算的滞纳金)；四、驳回原告(反诉被告)张留珍的本诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,099元，由原告(反诉被告)张留珍负担4,244元，由上海永隆商业投资发展有限公司负担855元;反诉案件受理费3,617元，由原告(反诉被告)张留珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 秦冬红
人民陪审员 张良瑞
人民陪审员 田有娣
二〇一六年六月二十日
书 记 员 项 欢
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当��担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。