广东省遂溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0823民初1661号
原告（被反诉人）湛江市广泰房地产开发有限公司（以下简称“广泰公司”）,住所地：遂溪县遂城镇湛川路文明街6号首层3号。
法定代表人邓昌平，系该公司总经理。
委托诉讼代理人王保，系广东勤泰律师事务所律师。
被告（反诉人）黄大兴，男，1978年12月21日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县。
被告（反诉人）郑春琼，女，1977年9月29日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县。
委托诉讼代理人唐文聪，系广东博导聚佳律师事务所律师。
委托诉讼代理人宋文，男，1955年10月24日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县。
第三人庞益，女，1962年11月18日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县。
委托诉讼代理人王政杰，系广东勤泰律师事务所律师。
原告广泰公司诉被告被告黄大兴、郑春琼商品房销售合同纠纷一案，于2016年12月8日立案受理后，依法组成合议庭。在诉讼中，被告黄大兴、郑春琼提出反诉，原告广泰公司申请追加庞益作为本案第三人参加诉讼，本院于2017年4月24日对本案案的本诉和反诉公开开庭进行了合并审理。原告广泰公司的委托诉讼代理人王保，被告黄大兴、郑春琼的共同委托诉讼代理人唐文聪、宋文，第三人庞益的委托诉讼代理人王政杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告广泰公司诉称：位于城镇南苑小区A9号土地使用权[证号：遂府国用（2013）第30号]是属于原告所有，原告在该地上建设并开发幸福豪苑商品住宅楼，并已经取得该土地使用权上的《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。原告委托了庞益与被告黄大兴于2013年4月18日签订了《建房协议书》，合同约定原告将位于遂城镇南苑小区A9号第B2户10层一商品房卖给被告，面积103.43平方米，单位造价3180元/平方米，应付总房价为328900元，车库款3万元（125号车库）。被告分五期付款：第一期于签订合同时付10万元，楼房建第二层交10万元，楼房建第八层时交10万元，楼房建第十三层时交5万元，被告须交清全部购房款及车库款才能进行装修入住，若不按时交款，超过30天，被告按前期所交款的50%向原告支付违约金。交房时间2015年2月底。二被告于楼房建到正负零后向原告支付购房款10万元。原告商品房于2014年12月底建成，被告于2015年2月底入住该房。从2015年3月1日起被告已经实际使用占有该房，被告理应给原告付清购房款及车库款，但剩余购房款228900元和车库3万元二被告至今还没有向原告支付。被告没有按期向原告支付购房款的行为已经构成对原告违约，根据原告和被告约定，被告应按前期所交款10万元的50%向原告支付违约金，并承担逾期支付购房款造成原告的利息损失，利息损失应以尚欠的258900元购房款为基数，从2015年3月1日起按银行贷款逾期计息月利率0.8%计算。被告黄大兴和被告郑春琼系夫妻关系，该B2户10层商品房是其夫妻二人共同居住，其二人所欠原告的购房款、违约金、利息损失是其二人的夫妻共同债务。为此，为维护原告的合法权益，请求法院判决：1、请求法院判令被告黄大兴、郑春琼连带向原告支付购房款228900元，车库款3万元，违约金5万元以及逾期支付购房款的利息损失45566.4元（利息损失以尚欠的258900元购房款为基数按月利息0.8%从2015年3月1日起计至2016年12月31日止），合计354466.4元，以及从2017年1月1日起至本案执行完毕时止按上述利率计算；2、本案诉讼费用由被告黄大兴和被告郑春琼共同承担。
本诉被告黄大兴、郑春琼答辩称：一、广泰公司的部分诉称与事实不符，乃有意歪曲事实，混淆视听，应予纠正。1、广泰公司于签订建房协议时尚未取得合法开发建设手续，广泰公司的诉称隐瞒了相关手续的取得时间。2、涉案项目于2015年7月31日才竣工，并非广泰公司所称的于2014年12月已建成。3、涉案房屋于2015年11月初才交付黄大兴，并非广泰公司所称的2015年2月底。4、广泰公司于2015年11月初向黄大兴交付的是毛坯房，黄大兴须经装修后才能入住，非广泰公司所称的于2015年2月底就入住。二、第三人庞益为广泰公司的代理人，虽然其以自己名义与黄大兴直接签订了《建房协议书》，但乙方权利义务的实际履行者是广泰公司，第三人庞益与广泰公司之间是间接代理关系，《建房协议书》直接约束广泰公司与黄大兴。1、广泰公司确认第三人庞益受其委托与黄大兴签订了《建房协议书》。2、第三人庞益并非以被代理人即广泰公司的名义签订《建房协议书》，庞益与广泰公司之间的代理关系不是直接代理，而是间接代理关系。3、广泰公司为土地的权属人，亦为涉案项目的开发单位，且按《建房协议书》约定收取了购房款，建设完成了房屋，并向黄大兴交付了房屋，实际履行了《建房协议书》中乙方的权利义务。三、《建房协议书》约定的涉案房屋形似集资房，实为商品房，涉案项目不属于集资房项目。四、《建房协议书》名为委托代建协议，实为商品房预售合同，亦非广泰公司所称的建设工程施工合同或者集资建房施工合同。1、黄大兴不具有委托他人在涉案土地上建设房屋的权利，《建房协议书》不可能是委托代建协议。2、涉案项目的建设过程不符合委托代建的特点，《建房协议书》不可能为委托代建协议。3、广泰公司在起诉状中已明确承认《建房协议书》为商品房预售合同。4、《建房协议书》的签订人即第三人庞益与黄大兴不符合建设工程施工合同的承发包主体条件及资格，《建房协议书》不可能为建设工程施工合同。5、《建房协议书》所约定的内容为商品房销售合同的主要内容，而非建设工程施工合同的主要内容。6、广泰公司是以房地产开发企业的身份实际履行《建房协议书》，而非以工程承包施工方的身份在履行协议。如协议为施工合同，无法对其履行行为进行解释。五、《建房协议书》为商品房买卖的本约合同，而不是预约合同，应认定为商品房买卖合同。1、《建房协议书》并未约定将来还需再订立合同，故应属于本约合同。2、《建房协议书》具备法律规定的商品房买卖合同的主要内容，且广泰公司已按照约定收受了购房款，《建房协议书》应认定为商品房预售合同。3、《建房协议书》的约定具体明确，且双方已按相关约定实际履行了合同。六、《建房协议书》原本为无效合同，广泰公司取得涉案项目的预售许可证后应认定为有效。但由于部分条款违反法律规定而归于无效，故《建房协议书》应为部分有效部分无效的合同，无效部分不影响其他有效部分的效力。1、《建房协议书》因广泰公司于起诉前已取得预售许可证明而应认定为有效。2、《建房协议书》中关于涉案车房出售的约定因违反法律规定而无效。3、《建房协议书》关于广泰公司取得预售许可证前收取购房款的约定因违反法律强制性规定而无效。4、《建房协议书》中关于报装水电费用由黄大兴（甲方）负责的约定违反国家规定而无效。5、《建房协议书》中关于黄大兴（甲方）“必需交清全部建房款及车库款才得进行室内装修”的约定因违反法律规定而无效。6、《建房协议书》无效部分的合同条款不影响其他有效合同部分的效力。七、广泰公司请求黄大兴支付购房款228900元、车库款30000元、违约金5万元以及自2015年3月1日起的逾期付款利息没有依据。1、黄大兴应直接支付给广泰公司的购房款仅为97340元，其余应付购房款131560元应由广泰公司为黄大兴办理银行按揭贷款支付，广泰公司不能请求黄大兴直接支付购房款228900元。2、广泰公司于2015年8月18日才取得预售许可证明，广泰公司在此之前不得收取黄大兴购房款。3、广泰公司应向黄大兴支付购房款的时间依约定应为涉案房屋交付黄大兴使用之时，但由于广泰公司所交付的房屋不符合使用条件，黄大兴有权依约定及法律规定拒绝广泰公司要求支付购房款的请求。4、广泰公司至今未为黄大兴办理40%购房款的银行按揭手续，亦未有证据证明黄大兴不符合按揭要求，广泰公司应为黄大兴办理按揭手续，不得要求黄大兴直接支付按揭房款。5、《建房协议书》中关于车房买卖的约定无效，广泰公司不能请求黄大兴支付车库款，黄大兴亦无须向广泰公司支付。6、黄大兴至今未支付购房款的责任完全在于广泰公司，黄大兴不存在逾期付款的违约行为，无须向广泰公司承担违约责任，广泰公司请求黄大兴支付违约金及逾期付款利息没有依据。7、退一万步讲，即使黄大兴存在逾期付款行为，广泰公司同时主张违约金及逾期付款利息明显是重复主张违约责任，在合同有约定情况下，广泰公司不能再主张逾期付款利息，而合同约定的违约金过分高于所造成的损失，广泰公司不能按照合同约定主张违约金，法院应予以调整减少。综上所述，广泰公司请求黄大兴、郑春琼支付购房款、车库款及支付违约金没有依据，应驳回其全部诉讼请求。黄大兴、郑春琼确认尚有购房款未支付给广泰公司，即使支付，亦应待广泰公司先依约履行其应付的义务之后才能支付。退一步说，即使黄大兴、郑春琼存在逾期付款行为，广泰公司所受到的损失也仅限于利息损失，《建房协议书》所约定的违约金过份高于所造成的损失，应予以调整减少。
反诉原告黄大兴、郑春琼反诉称：一、反诉人于2013年4月18日与被反诉人代理人庞益签订了一份《建房协议书》，约定如下：1、反诉人购买被反诉人开发的位于遂城镇南苑小区A9号地82户10层房屋，面积为103.43平方米，单位造价为3180元／平方米，总房价为328900元；反诉人同时购买125号的车房一间，价格为30000元／间，合同总价款合计358900元。2、第一期房款100000元，由反诉人签订合同时支付50000元，楼房建到正负零后支付50000元；第二期房款100000元，楼房建至二层时支付；第三期房款100000元，楼房建至第八层时支付；第四期房款50000元，楼房建至第十三层时支付；余款8900元楼房交付使用时付清。3、反诉人若需按揭的须交完房款的60％，车库车位不按揭。4、被反诉人负责办理报建、设计、施工，所产生的费用已含在房价内。5、被反诉人协助办理房地产权证。6、被反诉人于2014年农历12月底(即2015年2月18日)前将竣工验收的房屋交付给反诉人使用。7、双方另外还对所涉项目及房屋的基本情况、装饰标准、公共配套、违约责任等内容进行了约定。二、合同签订后，涉案项目的建设情况、合同履行情况、涉案房屋现状如下：1、反诉人分别于2013年4月18日、2013年7月29日、2014年2月20日向被反诉人支付了购房款50000元、20000元、30000元共计100000元。2、遂溪县住房和城乡规划建设局于2013年5月10日就涉案项目核发了编号为地字第440823201300072号的《建设用地规划许可证》。3、遂溪县住房和城乡规划建设局于2013年6月25日就涉案项目核发了编号为建字第440823201300095号的《建设工程规划许可证》，许可建设的规模为6533.6平方米(一幢七层)。4、遂溪县住房和城乡规划建设局于2013年11月29日就涉案项目核发了编号为440823201311290102的《建筑工程施工许可证》，许可建设的规模也是为6533.6平方米。5、被反诉人于2015年3月30日以“水电开户”为由向反诉人收取了3100元。6、被反诉人于2015年7月9日委托遂溪县房产管理局测绘所对涉案项目的房屋面积进行测量，该测绘所于2015年7月30日出具了《房屋面积测绘报告》，涉案项目经测绘确定的总建筑面积为16172.43平方米，其中住宅建筑面积14893.35平方米，商业用房建筑面积350.81平方米，车库建筑面积347.43平方米，摩托车房建筑面积580.69平方米。反诉人所购买的房屋在房管部门编号为1004，实际建筑面积为93.12平方米，比协议约定的建筑面积103.43平方米少了10.31平方米。7、遂溪县房产管理局于2015年8月18日就涉案项目核发了编号为遂预许字201510118号的《广东省遂溪县商品房预售许可证》，许可被反诉人销售的房屋建筑面积共为15244.16平方米，其中住宅面积14893.35平方米，商业用房面积350.81平方米，未许可被上诉人销售车库及摩托车房。8、被反诉人于2015年11月初将未具备永久用电等使用条件的房屋交付反诉人。9、反诉人收楼后始发现所购房屋尚未具备永久用电，截止至起诉之日止被反诉人仍未为反诉人所购房屋提供用电。10、反诉人收楼后即获悉所购房屋面积缩水严重且未具备永电，与被反诉人多次协商未果。11、被反诉人至今仍未为反诉人办理所购房屋的房地产权登记手续。鉴于被反诉人存在违法售卖车房及所交付的房屋面积缩水、违规收费、逾期交房、逾期办证等违约行为，反诉人经与被上诉人多次协商未果，现根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及《民事诉讼法》等法律法规规定提起诉讼。反诉请求：1、请求判令反诉人黄大兴与被反诉人签订的《建房协议书》中关于125号车房的买卖约定无效，并判令反诉人无需向被反诉人支付车房款人民币30000元；2、请求判令被反诉人向反诉人支付房屋面积差异款人民币55713.6元(其中面积误差比在3％以内(含3％)部分的面积差异款9858元，面积误差比超过3％部分的面积差异款为45855.6元)，并判令该面积差异款与反诉人应付给被反诉人的相应金额购房款相互抵销；3、请求判令被反诉人向反诉人返还违规收取的“水电开户”费人民币3100元；4、判令被反诉人支付逾期交房损失(自2015年2月19日起计至反诉人购买的房屋开通永久用电日止，暂按700元／月的租金标准计算)；5、请求判令被反诉人协助反诉人办理所购房屋的房地产权登记手续，并将涉案房屋登记在反诉人黄大兴名下的房地产权证交付给反诉人；6、判令被反诉人支付逾期办证违约金(自被反诉人实际交付房屋使用届满90天次日起计至反诉人取得涉案房屋房地产证之日，以反诉人交付购房总额为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算止)；7、本案的全部诉讼费用由被反诉人湛江市广泰房地产开发有限公司承担。
反诉被告广泰公司答辩称：一、《建房协议书》实际是委托建设集资房的建设工程施工合同，不是商品房买卖合同。第三人庞益与被答辩人黄大兴于2013年4月18日签订了《建房协议书》，该《建房协议书》实质上是建设集资房的建筑工程施工合同。该《建房协议书》不具商品房买卖合同的主要条款及法律特征，因此，不能将《建房协议书》中约定的面积、单位造价，作为商品房买卖合同中约定的建筑面积和单价。按照《建房协议书》的约定，被答辩人黄大兴是委托庞益进行建设集资房，被答辩人黄大兴在看过庞益提供的施工图纸后自行选择想要的房屋，双方确定被答辩人黄大兴订购B2户10层房屋后，庞益就按照设计图纸的内容以及约定的施工面积（即是房屋的垂直投影面积）103.43平方米进行施工建设。之后，答辩人努力向政府部门申请争取了审批许可，因此该集资房屋才变成可以办理房产证的房屋。房屋建成后如被答辩人黄大兴需要办理房产证则答辩人按照规定与其订立商品房买卖合同，为其办理房产登记，如被答辩人黄大兴不需要办理房产证则庞益就按照约定交付房屋给被答辩人黄大兴，不办理房产登记。因此，庞益与被答辩人签订的《建房协议书》实质上在得到政府部门审批许可前是委托建设集资房的建设工程施工合同，不是商品房买卖合同。二、承建者庞益已按《建房协议书》完成了全部施工义务。该协议书第一条约定“甲方委托乙方在遂城镇南苑小区A9号地进行施工建房。”协议第六条第一项规定“乙方负责按施工图纸进行设计施工。”按照上述合同约定，庞益的合同义务就是按照合同设计图纸进行施工，本案庞益已经按照设计图纸进行施工，履行了合同义务，反诉原告没有证据证明反诉被告没有按照设计图纸施工，更没有证据证明反诉被告没有按照图纸对B2户10层进行施工。三、被答辩人黄大兴在签订《建房协议书》后已经单方违约。《建房协议书》第五条约定，被答辩人分五期付款：第一期签订合同时交5万元，建到正负零时交付5万元；楼房建第二层时交10万元；楼房建第八层时交10万元；楼房建第十三层时交5万元；被答辩人黄大兴须交清全部建房款才能进行装修入住。但被答辩人黄大兴在支付第一期款后至今都没有按照合同约定支付第二、三、四、五期款。被答辩人单方违约。四、被答辩人黄大兴反诉请求第一项“请求判令反诉人黄大兴与被反诉人签订的《建房协议书》中关于125号车房的买卖约定无效，并判令反诉人无须向被反诉人支付车房款人民币30000元。”没有法律和事实依据。理由是:①庞益与被答辩人签订的是《建房协议书》，合同的内容是被答辩人委托庞益建房和建设车库，被答辩人按施工面积（垂直投影面积）以及施工的单位造价（包括车库造价）向庞益支付合同价款，反诉原告称买卖车房与合同约定不符。被答辩人在协议书中承诺“甲方（黄大兴）按楼层B2户十层，面积103.43㎡，单位造价3180元/㎡，支付工程款（建房款）328900元，车库款3万元，共358900元给庞益。”因此基于《建房协议书》的内容，在答辩人与被答辩人双方有合意的情况下，被答辩人必须按照《建房协议书》向答辩人支付车库价款3万元。②被答辩人已经占有该125号车库使用至今，并且已经在车库门口安装了防盗铁门，其已经对外宣示了对该125号车库的占有，其他有委托建设车库的业主也进行了车库的占有并安装了防盗铁门。因此被答辩人黄大兴必须按实际履行向答辩人支付车库款3万元。五、被答辩人黄大兴反诉请求第二项要求答辩人支付房屋面积差异款55713.6元没有法律和事实依据。理由是;①被答辩人提出《建房协议书》约定该房建筑面积为103.43平方米没有依据。因为《建房协议书》不是商品房买卖合同，而是一份委托建设集资房的建设工程施工合同，答辩人与被答辩人双方从来没有关于商品房买卖、商品房建筑面积、单价的约定。答辩人仅同意按该协议中的房价款卖给被答辩人。②《建房协议书》第六（1）条约定“乙方负责办理各报建手续、按施工图纸进行施工”，因此，庞益是按照施工图纸内容进行施工，被答辩人黄大兴在看过图纸并同意按图纸施工前提下才签订《建房协议书》。庞益按图纸施工而交付的房屋符合协议约定，该施工图纸内容里B2户10层房屋的计算的垂直投影面积确是103.43平方米，答辩人没有所谓房屋面积不足的违约行为。③该《建房协议书》是建设集资房的建筑工程施工合同，被答辩人同意按施工图纸的面积就交钱，不同意被答辩人就不交钱，现被答辩人已经交钱，证明其已经同意施工图纸的施工面积。被答辩人没有依据证明庞益没有按照施工图纸施工，施工面积不足够。六、被答辩人反诉请求第三项要求答辩人返还“水电开户费”3100元没有法律和事实依据，理由是:《建房协议书》第二条第8款约定“乙方负责协助报装水电到各户，但报装水电费用由甲方负责”，因此基于双方的约定，被答辩人应当对“水电开户费”3100元承担付款责任。七、被答辩人黄大兴反诉请求第四项要求答辩人支付逾期交房违约金5950元没有事实和法律依据，理由是：被答辩人从来没有逾期交付房屋的违约行为，答辩人已经按约定于2015年初将房屋交付给被答辩人，被答辩人装修后于2015年2月底入住。被答辩人没有任何证据证实答辩人没有按时给被答辩人交付房屋，答辩人已按约定履行协议第七条约定。因此，被答辩人反诉请求第四项没有事实和法律依据。八、被答辩人黄反诉请求第五项要求答辩人协助被答辩人办理房地产权登记手续并支付逾期办证违约金没有法律和事实依据。理由是：被答辩人单方违约，至今没有向答辩人支付全部的合同价款，答辩人没有违约行为，答辩人已经将房屋和车库交给被答辩人使用至今，但被答辩人却以各种无理的理由一直拖欠答辩人的合同价款，在被答辩人支付完毕全部合同价款前答辩人依据合同法关于先履行抗辩权的规定有权拒绝协助被答辩人办理房地产权登记手续，被答辩人无权要求答辩人支付所谓的延期办证违约金。九、被答辩人反诉请求第七项要求答辩人负担其诉讼费没有法律和事实依据。本案中，答辩人没有违约行为，相反是被答辩人一直无理违约，损害了答辩人的合法权益，因此本案中被答辩人的反诉费用应当由被答辩人自行承担。综上，答辩人与被答辩人签订的《建房协议书》是被答辩人委托答辩人建设集资房的建设工程施工合同，双方以施工面积（垂直投影面积）和单位造价计算工程款（计价）作为被答辩人订购B2户10层和125号车库的购房款。答辩人已经实际占有该房，被答辩人一直没有向答辩人付清剩余的合同价款。被答辩人全部的反诉请求均没有法律和事实依据，答辩人请求法院驳回被答辩人全部反诉请求。
第三人庞益答辩称：答辩人庞益与被答辩人黄大兴签订的《建房协议书》是被答辩人黄大兴委托答辩人建设集资房的建设工程施工协议，不是商品房买卖合同。在签订《建房协议书》中约定的面积103.43平方米，不是建筑面积，而是房屋垂直投影面积（施工面积）。在《建房协议书》中约定的答辩人协助被答辩人办理房产证，故答辩人努力向政府部门申请争取了审批许可，因此该房屋才变成可以办理房产证的房屋。房屋建成交付以后如被答辩人需要办理房产证，则由湛江市广泰房地产开发有限公司按照规定与被答辩人订立商品房买卖合同，为被答辩人黄大兴办理房产登记，如被答辩人黄大兴不需要办理房产证则答辩人庞益就按照约定交付房屋给被答辩人黄大兴，不办理房产登记。因此《建房协议书》中双方没有关于房屋建筑面积的约定，答辩人庞益系按照图纸施工对房屋进行施工，现B2户10层房屋与施工图纸所设计的房屋一致，答辩人庞益已将合同约定的房屋交付给被答辩人黄大兴。
本诉原告（反诉被告）广泰公司为支持其本诉请求和反诉答辩向本院提交下列证据：
证据1、广泰公司营业执照、法定代表人身份证明，证明原告的诉讼主体资格。
证据2、被告黄大兴、郑春琼身份证，证明被告的诉讼主体资格。
证据3、第三人庞益身份证，证明第三人庞益的身份主体。
证据4、《建房协议书》，证明（1）、黄大兴委托庞益在遂城镇南苑小区A9号地建楼，建楼共15层，首层和二层作为商铺，夹层作为摩托车位。三层至15层做标准层，每层面积约1090㎡，每层10套。（2）、框架结构，庞益按设计图纸进行施工。（3）、乙方（庞益）负责协助报装水电到各户，但报装水电费用由甲方（黄大兴）负责。（4）、甲方（黄大兴）按楼层B2户十层，施工面积103.43㎡，单位造价3180元/㎡，支付工程款（购房款）328900元，车库款3万元，共358900元给庞益。（5）、工程款的支付形式和时间按协议约定的造价分5期付款：第一期为10万元，签订合同时交付；第二期为10万元，第二层时交付；第三期为10万元，第八层时交付；第四期为5万元，十三层时交付；第五期为“在楼房交付甲方（黄大兴）使用，甲方必须交清全部建房款及车库款才得进行室内装修。”（6）、乙方（庞益）负责协助甲方（黄大兴）办理房产证，办证费用由甲方负责。（7）、黄大兴与庞益签订的《建房协议书》是属于建筑工程施工合同，并非商品房买卖合同，双方是以施工面积、施工的单位造价结算的工程款（计价）作为甲方（黄大兴）订购B2户10层的购房款。双方并不是以商品房买卖合同的建筑面积、单价结算作为购房款。《建房协议书》约定的面积不是商品房买卖的建筑面积而是委托建房的施工面积。（8）、《建房协议书》是集资建房施工合同，并不是商品房买卖合同，协议约定的面积103.43㎡是委托建房的施工面积，不是商品房买卖合同的建筑面积，单位造价3180元/㎡是施工面积的造价。黄大兴在签订协议时已经同意按照约定的施工面积，施工面积的单位造价对B2户10层的计价。
证据5、遂府国用（2013）第30号《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》（440823201300072号）、《建设工程规划许可证》（建字440823201300095号）、《建设工程施工许可证》（建字第440823201507210102号）、《商品房预售许可证》（201510118号）。证明位于遂城镇南苑小区A9号地幸福豪苑商品房住宅楼是属于原告开发并属于原告所有。
证据6、水电报户收据一张，证明原告已将遂城镇南苑小区A9号地B2户10层商品房交付给被告使用。
证据7、房屋照片2张，证明黄大兴已经将《建房协议书》约定的B2户十层交给反诉人使用，反诉人已经装修并搬进去居住；
证据8、车库照片2张，证明原告已经将《建房协议书》约定车库交给黄大兴使用，黄大兴已经在车库安装铁门并在内放置摩托车，使用至今。
本诉被告（反诉原告）黄大兴、郑春琼为支持其反诉请求和本诉答辩向本院提交下列证据：
证据1、建房协议书，证明被告与原告代理人庞益于2013年4月18日签订了一份《建房协议书》，约定如下内容：（1）由被告委托原告在遂城镇南苑小区A9号地建楼，被告订购的房屋为十层B2户，面积为103.43平方米，单位造价为3180元／平方米，应付总房价为328900元。（2）被告订购的车房为125号，单位造价为30000元／间。（3）原告负责办理各报建手续、按施工图纸设计进行施工(费用含在房价内)。（4）原告负责协助办理房产证。（5）原告于2014年农历12月底将竣工验收的房屋交付被告使用。协议另外还对项目及房屋的基本情况、房屋价款的付款方式、付款时间、装饰标准、公共配套、违约责任等内容进行了约定。
证据2、房款收据，证明（1）、被告分别于2013年4月18日、2013年7月29日、2014年2月20日向原告支付了购房款50000元、20000元、30000元共计100000元。（2）原告已实际收取了被告的购房款。（3）、原告收取被告购房款时尚未取得涉案项目的施工许可证、预售许可证。（4）、原告所收取的购房款全部以个人名义收取，且收款时尚未取得预售许可手续，存在可能丧失履行合同的能力。
证据3、收据，证明原告以“水电开户”为由于2015年3月30日违规收取了被告3100元。
证据4、建设用地规划许可证，证明遂溪县住房和城乡规划建设局于2013年5月10日就涉案项目核发了编号为地字第440823201300072号的《建设用地规划许可证》，核发时间在原告与被告签订《建房协议书》之后。
证据5、建设工程规划许可证，证明1、遂溪县住房和城乡规划建设局于2013年6月25日就涉案项目核发了编号为建字第440823201300095号的《建设工程规划许可证》，核发时间在原告与被告签订《建房协议书》之后。2、工程规划许可证许可原告建设的规模仅为6533.6平方米(一幢七层)，与建房协议书所约定的建设规划不符，且非原告后来实际的建设规模。
证据6、建筑工程施工许可证，证明1、遂溪县住房和城乡规划建设局于2013年11月29日就涉案项目核发了编号为440823201311290102的《建筑工程施工许可证》。2、工程施工许可证许可原告建设的规模也是仅为6533.6平方米与建房协议书所约定的建设规划不符，且非原告后来实际的建设规模。
证据7、广东省遂溪县商品房预售许可证，证明1、遂溪县房产管理局于2015年8月18日就涉案项目核发了编号为遂预许字201510118号的《广东省遂溪县商品房预售许可证》，所核发的时间在《建房协议书》签订二年多之后，原告于该时间才具有预售房屋的许可。2、预售许可证许可原告销售的房屋建筑面积共为15244.16平方米，其中住宅面积14893.35平方米，商业用房面积350.81平方米，未许可原告销售车库及摩托车房。3、预售许可销售的建筑面积远远超出工程规划许可证、工程施工许可证许可建设的规模，证明原告在建设过程中存在更改设计、违规增加建设面积的事实。
证据8、房屋面积测绘报告、楼盘信息表，证明1、遂溪县房产管理局测绘所受原告委托于2015年7月30日出具《房屋面积测绘报告》，证明涉案项目各房屋单元在房管部门的编号及实际建筑面积。2、涉案项目经测绘确定的总建筑面积为16172.43平方米，其中住宅建筑面积14893.35平方米，商业用房建筑面积350.81平方米，车库建筑面积347.43平方米，摩托车房建筑面积580.69平方米。3、涉案项目夹层为摩托车房，实际建设分为上下两夹层，测绘报告仅对下夹层进行了测绘，证明原告在实际建设中擅自将夹层违规分隔成上下两层，并销售给购房者。4、被告所购买的房屋在房管部门编号为1004，实际建筑面积为93.12平方米，比协议约定的建筑面积103.43平方米少了10.31平方米。5、原告可售住宅150套、商铺3套，可售建筑面积为15244.16平方米，而一层的车库、夹层(下层)的摩托车库作为涉案项目的公共配套均为不可销售。
证据9、建房协议书、房地产权证，证明1、其他购房人郑文东(建房协议签订者郑光禹之子)所取得的房地产权证上明确记载房屋所有权取得方式为2015年8月购买，从而证明原告实际于取得预售证后才与其他购房者完善相关购房手续，并于2016年2月才将房屋产权登记至购房人名下。原告不可能依约向被告交付房屋。2、房管部门所出具的房地产权证上所记载的房屋建筑面积、套内面积均以《房屋面积测绘报告》上的记载为准。
证据10、遂溪县自来水公司水费缴交对帐单，证明涉案项目直到2015年10月底才正式供水，并于2015年11月初才将涉案房屋交付被告使用。
证据11、涉案项目的电表照片，证明原告故意拆除涉案房屋的电表，至今未向被告所购买房屋提供用电，原告所交付的房屋至今仍不具备生活必需的条件，被告保留继续追究原告因此而给被告造成损失的责任的权利。
证据12、证明，证明被告所购房屋同地段同类型房屋的每月出租价格约为700元。
证据13、《建设用地规划许可证申请申请表》、《建设工程规划许可证申请审批表》、《建设工程施工许可证》、行政处罚决定书。证明1、原告/被反诉人原报建一幢七层，总面积为6533.6㎡，后实际建一幢十六层，面积共16024.37㎡，因少报多建及超出用地经济指标，被住房规划建设部门处罚后，补办了相关手续及证件，从而证明原告/被反诉人存在违法建设、擅自变更规划进行建设的违法事实，同时亦证明涉案项目获批的建设面积为16024.37㎡。2、原告/被反诉人为涉案项目的建设单位，而非被告/反诉人；施工单位为广东省遂溪县建筑安装工程公司，而非原告/被反诉人或者第三人庞益。3、原告/被反诉人的报批报建手续均有第三人庞益负责处理，且行政处罚决定书都由其签收，证明庞益为原告/被反诉人的代理人。
证据14、设计平面图，证明1、涉案建筑物的设计情况，其中设计平面图显示夹层只有下层，并不存在上下两层的设计。2、夹层下层的摩托车房仅为44个，而原告/被反诉人所出售的摩托车房达到100多个，大部分摩托车房位于夹层上层。
证据15、建设工程竣工验收备案资料，证明1、原告/被反诉人为涉案项目的建设单位，施工单位为广东省遂溪县建筑安装工程公司，从而证明涉案房屋的建设工程施工方为该公司，而非原告/被反诉人或者第三人庞益。2、涉案项目的竣工日期为201年7月31日，质量验收日期为2015年9月9日，竣工验收备案日期为2015年11月12日。
证据16、商品房预售方案，证明1、原告/被反诉人确认涉案项目规划建设总面积为16024.37㎡。2、原告/被反诉人确认涉案项目的夹层下层摩托车房建筑面积为580.69㎡，不属于预售或销售范围。
证据17、房屋登记簿，证明1、涉案不动产竣工时间为2015年7月31日，土地使用权类型为转让，土地权属性质为国有。2、原告/被反诉人于2015年12月4日完成了涉案不动产的初始产权登记。
证据18、遂溪县自来水公司证明。涉案房屋的生活用水于2015年10月22日开户，于2015年11月才正式供水。
证据19、摩托车房照片。证明实际建设完成的夹层分为上下两层，上层摩托车房比下层更多，被告/反诉人购买的车房位于夹层上层。
证据20、电费发票。证明1、涉案项目于2016年10月26日才具备永久用电条件。2、涉案房屋至今尚未在供电部门开户，尚未具备生活用电条件。
证据21、关于遂溪县幸福豪苑商住楼项目核准的批复，证明涉案项目经有权部门批准为商住楼项目，而非集资建房项目。
第三人庞益在举证期限内没有向本院提交任何证据。
经审理查明：2013年4月18日，第三人庞益以个人名义与被告（反诉原告）黄大兴签订《建房协议书》，该协议书载明，甲方（房主）：黄大兴，乙方（承建者）：庞益，甲方黄大兴委托乙方庞益在遂城镇南苑小区A9号地建楼；合同签订应付工程款：1、楼层B2户十层，面积：103.43㎡，单位造价3180元/㎡，应付总房价款328900元，2、车房125号，单位造价30000元；付款形式和时间按协议签订的造价（见本合同第（四）条）分五期付款：1、第一期为100000元，签订合同时交付（已交5万，做到正负零后再交5万）。第二期为100000元，楼房建至二层时交付。第三期为100000元，楼房建至第八层时交付。第四期为50000元，楼房建至第十三层时交付。第五期为：在楼房交付给甲方使用，甲方必须交清全部建房款及车库款才得进行室内装修；乙方庞益负责办理各种报建手续，按设计图纸施工；乙方协助甲方办理房产证，办证所有费用由甲方负责，交房时间：2014年农历12月底工程竣工验收交付甲方使用（如因其他因素干扰，可延迟2个月，人力不可抗拒除外）等条款。2013年4月18日、7月29日、2014年2月20日，第三人庞益收到黄大兴支付建楼款50000元、20000元、30000元共100000元。庞益给黄大兴立下收据，收据载明：黄大兴幸福豪苑Ｂ2幢10楼建楼款。2015年3月30日，广泰公司收到黄大兴Ｂ2幢10楼水电开户款3100元，并立下收据给黄大兴，收据载明：今收到黄大兴Ｂ2幢10楼3100元，并注明水电开户，原告广泰公司已履行水电开户义务。
原告（反诉被告）广泰公司的经营范围为房地产开发经营。位于遂城镇南苑小区A9号地遂溪县幸福豪苑商住楼项目是广泰公司开发并属于广泰公司所有。2013年1月21日遂溪县人民政府给广泰公司颁发位于遂溪县遂城镇南苑小区A9号地《国有土地使用权证》[证号遂府国用（2013）第30号]，使用权面积1090㎡。2013年5月10日遂溪县住房和城乡规划建设局给广泰公司颁发《建设用地规划许可证》，该证载明：“用地单位：湛江市广泰房地产开发有限公司，用地项目名称：商品楼（幸福豪苑），用地位置：遂城镇南苑小区A9号地、用地面积1090㎡。”2013年5月16日遂溪县发展和改革局作出《关于遂溪县幸福豪苑商住楼项目核准的批复》，该批复注明“同意建设遂溪县幸福豪苑商住楼项目”。2013年6月25日，遂溪县住房和城乡规划建设局给广泰公司颁发《建设工程规划许可证》，该证载明：“工程名称：幸福豪苑商品住宅楼，建设地址：遂城镇南苑小区A9号地，建设规模：6533.6㎡。”2013年11月29日遂溪县住房和城乡规划建设局给广泰公司颁发《建筑工程施工许可证》（编号：440823201311290102），该证载明：“工程名称：幸福豪苑商品住宅楼，建设地址：遂城镇南苑小区A9号地，建设规模：6533.6平方米，施工单位：广东省遂溪县建筑安装工程公司，合同开工日期：2013年5月2日，合同竣工日期：2014年12月30日。”2015年7月9日广泰公司委托遂溪县房产管理局测绘所对幸福豪苑商品住宅楼的房屋建筑面积进行测绘，该所于2015年7月30日出具房屋面积测绘报告，测绘报告对幸福豪苑商品16层住宅楼的商铺、车库、摩托车房、住宅的套内面积、公摊面积、公摊系数、阳台面积、建筑面积等作明细表，其中所在层数10层，编号为1004，户型为三房二厅房屋为本案涉案的十层B2户房屋，其建筑面积为93.12㎡，套内面积78.68㎡，分摊面积为14.44㎡。2015年7月21日遂溪县住房和城乡规划建设局给广泰公司颁发《建筑工程施工许可证》（编号：440823201507210102），该证载明：“工程名称：幸福豪苑商品住宅楼（壹幢第捌至拾陆层），建设地址：遂城镇南苑小区A9号地，建设规模：9490.77㎡，施工单位：广东省遂溪县建筑安装工程公司，合同开工日期：2013年5月2日，合同竣工日期：2014年12月30日，备注：处罚后补办。”2015年8月18日，遂溪县房管局给广泰公司颁发广东省商品房预售许可证，编号：遂预许字201510118号，该证载明：“项目名称：幸福豪苑商品住宅楼，预售房屋面积:15244.16平方米153套，预售房屋栋号及层数：1幢16层，发证时各栋已建层数：16层。”
位于遂溪县遂城镇南苑小区A9号幸福豪苑商品住宅楼项目的施工单位为广东省遂溪县建筑安装工程公司。幸福豪苑商品住宅楼2015年7月31日竣工验收。幸福豪苑商品住宅楼的车房规划建设在首层、二层和三层下半层，已向遂溪县住房和城乡规划建设局报建并经批准。遂溪县自来水水费缴费对账单显示黄大兴向自来水公司缴交2015年10月份水费18.08元，11月至12月缴交15.56元，黄大兴于2015年11月已装修入住该10层Ｂ2户房屋。涉案的125号车房，位于幸福豪苑商品住宅楼的第二层。黄大兴已对125号车房安装防盗门并进行了实际的占有、使用。
原告（反诉被告）广泰公司追认第三人庞益与黄大兴签订的《建房协议书》，主张《建房协议书》是建设工程施工合同，认可该10层Ｂ2户房的工程造价328900元；车房125号，工程造价30000元。原告（反诉被告）广泰公司不认可《建房协议书》为商品房预售合同或商品房买卖合同。
另查明，原告（反诉被告）广泰公司与被告（反诉原告）黄大兴没有签订商品房预售合同和商品房买卖合同。原告（反诉被告）广泰公司没有通知黄大兴收楼，双方对涉案的10层Ｂ2户房没有办理交房手续。黄大兴与郑春琼为夫妻关系。
本院在审理期间委托房地产评估机构对涉案的幸福豪苑商品住宅楼Ｂ2户10层建筑面积93.12平方米毛坯房的价值进行评估，通过公开摇号选择房地产评估机构为广东新鸿信房地产评估有限公司湛江分公司进行评估。2017年7月19日本院委托广东新鸿信房地产评估有限公司湛江分公司对涉案的幸福豪苑商品住宅楼Ｂ2户10层建筑面积93.12平方米毛坯房的价值进行评估，该公司2017年7月31日的房地产估价报告，评估结果确定涉案的幸福豪苑商品住宅楼Ｂ2户10层建筑面积93.12平方米毛坯房在估价时点2015年11月30日的房地产市场总价值为33.38万元，单价为3585元/㎡。原告（反诉被告）支付评估费1669元。原告（反诉被告）广泰公司对该评估报告无异议，同意按起诉的请求。被告（反诉原告）黄大兴、郑春琼对该评估报告质证意见是：一、双方签订的《建房协议书》已对涉案房产的出售价格进行了约定，没有必要再进行估价，我方对该报告不予确认。二、我方认为估价报告恰恰证明了广泰公司向黄大兴出售的是商品房，所约定的价格为商品房价格。
本院认为：本案争议焦点：1、第三人与被告签订的《建房协议书》，是否有效；2、若《建房协议书》无效，本案应如何处理，涉案房屋面积及单价如何计算，总购买房款是多少元，被告尚欠原告购买房款多少，利息如何计算；3、被告主张逾期交房的损失及逾期办证的违约金是否应支持。
关于第三人庞益与被告黄大兴签订的《建房协议书》，是否有效的问题。本案，被告（反诉原告）黄大兴与第三人庞益于2013年4月18日签订《建房协议书》，协议书约定，黄大兴为房主，庞益为承建者，黄大兴委托庞益在遂城镇南苑小区A9号地建楼，合同签订应付工程款：1、楼层B2户十层，面积：103.43㎡，单位造价3180元/㎡，应付总房价款328900元，2、车房125号，单位造价30000元；合同签订应付工程款及黄大兴分五期支付工程造价款给第三人庞益；第三人庞益协助黄大兴办理房产证，办证所有费用由黄大兴负责，交房时间：2014年农历12月底工程竣工验收交付黄大兴使用（如因其他因素干扰，可延迟2个月，人力不可抗拒除外）等条款。协议签订后，第三人庞益收到黄大兴支付建楼款共100000元，庞益给黄大兴立下收据，收据载明上述款项是建楼款。但位于遂城镇南苑小区A9号土地使用权人和遂城镇南苑小区A9号地建楼房的所有报建手续及建设手续载明的权利主体均是原告（反诉被告）广泰公司。第三人庞益作为自然人，无建房资质，又没有建房土地使用权属，且第三人与被告双方约定需要完成的建房未经政府有关部门依法规划和审批，取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》等手续。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“下列情形之一的，合同无效。…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，双方签订的建房协议违反法律、行政法规的强制性规定，故第三人庞益与被告签订的《建房协议书》应当属于无效协议。原告（反诉被告）广泰公司在庭审时虽追认第三人庞益与被告（反诉原告）黄大兴签订的《建房协议书》，但因被告（反诉原告）黄大兴和第三人庞益签订该建房协议书违反了法律的强制性规定，该建房协议书自始为无效合同。原告（反诉被告）主张《建房协议书》为有效合同以及被告（反诉原告）主张《建房协议书》为部分有效，部分无效合同，本院均不予支持。
关于若《建房协议书》无效，本案应如何处理的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当给予返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案被告（反诉原告）黄大兴明知自己所购买涉案房屋是集资房，即意味着除产权没有保证外，还要承担房屋质量、物业管理、配套设施等方面的存在问题的风险，在与第三人签订《建房协议书》时又没有查明第三人庞益有无建房资质，有无建房土地使用权属，要完成的建房有无经政府有关部门依法规划和审批，取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》等手续，因此应认定黄大兴对签订无效合同有过错。第三人庞益与被告黄大兴签订《建房协议书》时，明知自己没有建房资质，没有建房土地使用权属，没有取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》等相关手续，第三人庞益也有过错。遂城镇南苑小区A9号地遂溪县幸福豪苑商住楼项目是原告广泰公司开发并属于广泰公司所有，原告追认了第三人行为，原告应承担第三人的过错责任。被告（反诉原告）黄大兴已实际占有使用原告（反诉被告）广泰公司经营开发的幸福豪苑商品住宅楼10层Ｂ2户房及125号车房。按照无效合同的处理原则，被告（反诉原告）黄大兴应将该房及该车房返还给原告（反诉被告）广泰公司，由第三人庞益负责返还100000元建楼款给被告（反诉原告）黄大兴。但由于被告（反诉原告）黄大兴已装修该房并入住该房，并对该125号车房进行了实际的占有、长期使用以及安装防盗铁门。如被告（反诉原告）黄大兴、郑春琼返还该房给原告（反诉被告）广泰公司，会导致双方经济损失，而且原告（反诉被告）广泰公司主张将幸福豪苑商品住宅楼10层Ｂ2户房及125号车房按建房协议约定的总价款358900元卖给被告（反诉原告）黄大兴，被告（反诉原告）黄大兴也没有主张向原告（反诉被告）广泰公司返还购买涉案房屋。据此应认定被告（反诉原告）黄大兴将该10层楼Ｂ2户房及125号车房返还给原告（反诉被告）广泰公司已不必要，根据案情实际，应由被告（反诉原告）黄大兴、郑春琼给原告（反诉被告）广泰公司折价补偿房价款给原告（反诉被告）广泰公司。
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