上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三(民)初字第4453号
原告杨守茂(反诉被告)，男，1979年2月1日出生，汉族，户籍所在地福建省。委托代理人王建民，上海市铮正律师事务所律师。委托代理人王建民，上海市铮正律师事务所律师。被告上海皖太轮胎销售有限公司(第一被告，住所地上海市青浦区。法定代表人何长本，经理。被告何长本(第二被告)，男，1980年9月14日出生，汉族，户籍所在地安徽省阜阳市。二被告委托代理人杨斌，上海昌申律师事务所律师。原告杨守茂诉被告上海皖太轮胎销售有限公司、何长本房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理后，依法由审判员吴小龙适用简易程序进行审理。审理过程中，第一被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。本案于2015年11月19日第一次公开开庭进行了审理，原告杨守茂及其委托代理人王建民、被告上海皖太轮胎销售有限公司法定代表人、被告何长本及其两被告委托代理人杨斌到庭参加诉讼。2015年12月15日第二次公开开庭进行了审理，原告杨守茂及其委托代理人赵青、被告上海皖太轮胎销售有限公司法定代表人、被告何长本及其两被告委托代理人杨斌到庭参加诉讼。2016年4月14日，本案转为适用普通程序，并由审判员吴小龙、人民陪审员ＸＸＸ、沈礼梁组成合议庭进行审理。2016年5月23日第三次公开开庭进行了审理，原告杨守茂及其委托代理人王建民、被告上海皖太轮胎销售有限公司法定代表人、被告何长本及其两被告委托代理人杨斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨守茂诉称：2015年2月3日，原告与被告签订《场地租赁合同书》，约定原告向第一被告承租位于上海市青浦区嘉松中路XXX号场，用于经营超市。并约定了租期、租金等事项。合同订后，原告按约向第一被告交付2015年3月21日起至2016年3月20日租金人民币18万元(以下币种均为人民币)。嗣后，原告进行了装修且加盟品牌超市，花去装修费及加盟费。但第一被告一直未能提供房产证给原告用于办理营业执照，2015年10月13日，青浦区工商局因原告未取得营业执照责令停止营业。第一被告出租给原告的青浦区喜松中路XXX号场地系违法建筑，且未取得相关建设规划许可。因此，双方签订的《场地租赁合同书》系无效合同，第一被告因合同无效取得的利益应当予以返还，且应当赔偿原告因此受到的损失。被告一系被告二个人独资的有限责任公司，且公司财产与股东个人财产混同，根据法律规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。第二被告应当对第一被告所负债务承担连带清偿责任。故向法院起诉要求：1、判令原、被告于2015年2月3日签订的《场地租赁合同书》无效；2、判令第一被告返还租金18万元；3、判令第二被告赔偿装修费68,640元、加盟费17,750元；4、第二被告对第一被告承担连带清偿责任。审理中，原告变更第三项诉请为赔偿装修费61,545元，鉴定费1,850元，加盟费17,750元，由被告承担。被告上海皖太轮胎销售有限公司、何长本辩称：同意原告要求确认合同无效，不同意返还租金，原告是明知房屋没有产权证的。不同意赔偿原告损失。与原告订合同是公司，第二被告不应当作为被告承担责任。原告也是违反约定，原告考虑到自己无法取得证照，自己向工商部门打了举报电话，由此产生的损失被告不予承担，这个举动给被告也带来了损失，该损失应由原告承担。被告上海皖太轮胎销售有限公司认为原告因自身原因无法生产经营，未经被告同意单方解约，造成其损失，故提起反诉请求判令：1、反诉被告支付反诉原告赔偿金18万元；2、反诉被告支付反诉原告电费7,006.50元、物业费800元、水费3,685元；3、判令反诉被告将房屋恢复原状。反诉被告杨守茂辩称：不同意第一项反诉请求，在本诉中被告也是确认合同无效的，同意解除，因为合同无效，所以不存在无效责任。第二项诉请水、电同意据实承担，不同意支付物业费，不存在物业费。第三项诉请不同意，房屋已恢复原状了，被告装修是经过被告同意的。经开庭审理查明，2015年2月3日，原告(乙方)与第一被告(甲方)签订《场地租赁合同书》，约定甲方将位于上海市青浦区嘉松中路XXX号的场地租赁给乙方使用，租赁面积经双方认可确定为4-6间，东面算起；乙方承租场地的用途为超市；租赁期限为五年，自2015年3月21日至2020年3月20日；租赁物的免租期为1个月，即从2015年2月1日起至2015年3月21日止；在出租合同生效之日起7日内，甲方将场地按现状交付乙方使用，且乙方同意按场地现状承租；租金为每年18万元，租金将在上一年度的基础上递增5%；租金不含物业管理费，物业管理费为每月每平方米100元，由乙方承担；租金为年付，先付后租，乙方应于合同签订之日起3日内向甲方一次性支付本年度租金，并于每年度到期之日一个月前支付下一年度租金，并由乙方汇至甲方指定的下列帐号，或按双方同意的其它支付方式支付；乙方应于每月1日或该日以前按第4.3条的约定向甲方支付物业管理费；在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意，同时须向政府有关部门申报同意；如装修、改建方案可能对公用部分及其它相邻用户影响的，甲方可对该部分方案提出异议，乙方应予修改，改建、装修费用由乙方承担。该合同对双方其他权利义务也作了约定。合同签订后，被告将房屋交付原告使用，原告向第一被告支付2015年3月21日至2016年3月20日租金18万元。2015年10月13日，上海市青浦区市场监督管理局向原告发出责令改正通知书，因原告无照经营超市，对原告作出停业处罚。2015年10月，原告搬离所租赁的房屋。另查明，被告上海皖太轮胎销售有限公司系自然人何长本独资的一人有限责任公司，法定代表人为被告何长本。以上事实，有原、被告的陈述、原告提供的《场地租赁合同书》、《上海市青浦区市场监督管理局责令改正通知书》、租金收据等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告申请对其在系争房屋内装修的现值进行评估，本院委托上海中世建设咨询有限公司进行审价，该公司于2016年3月25日出具了司法鉴定报告，明确系争房屋装修工程造价61,545元。为此，原告支付了鉴定费用1,850元。原告对该鉴定报告不持异议。被告认为鉴定的依据是凭网上发布的市场，同样的装修，有无资质人工价格都是不一样的，没有区别的话本身就是不公平的，不能说明本案的具体装修费用。装修应以发票为依据，本案没有，审价的结论不应被采纳；装修费用的多少与被告无关，被告不应支付。鉴定人员表示，是依据现场进行审价，没有看到发票，看到的是收据，现场不完整，可以搬走的没有计算，材料的价格是依据网站上的市场价格，人工和材料费均是按照网站信息价，不划分有无资质。原告表示，双方在合同中明确约定原告是为了经营超市，原告需要进行相应的装修，装修过程中，被告没有提出异议，原告没有被告同意装修的书面证据。原告曾向被告发出过律师函，向被告表明自2015年10月20日起不再占用系争房屋，将场地还给了被告。2015年11月1日将钥匙交于被告。对于被告提出的水、电费同意支付，不同意支付物业费。被告表示，被告是从上海煌羽云石装饰有限公司处承租青浦区嘉松中路XXX号厂房的，原告是明知系争房屋是没有房地产权证的。原告的装修没有经过被告同意，原告离开也没经过被告同意。2015年11月初收到原告交还的钥匙，原告实际搬离时间为2015年11月初。没有产证合同是无效合同，但原告提前搬走，导致被告直接经济损失，根据双方约定是违约赔偿，所以要求原告赔偿18万元是双方合同约定的。原告将墙敲了，应当恢复原状，无原状标准的依据根据庭审确认的事实，本院认为，被告所出租的系争房屋至今未取得房地产权证，被告也无法提供该房屋建造的建设工程规划许可证等批准文件，故双方签订的合同应认定为无效。原告于2015年11月1日将系争房屋钥匙交还给被告，被告也确认交还钥匙为2015年11月初，据此认定原告于2015年11月1日将系争房屋交还于被告，原告使用了系争房屋应向被告支付房屋使用费，本院参照合同约定的年租金18万元为标准计算至2015年11月1日止。因被告上海皖太轮胎销售有限公司系一人有限责任公司，被告何长本作为股东未能证明公司的财产独立于其个人财产，故原告要求被告何长本对公司所欠债务承担连带清偿责任的诉讼请求，依法应予支持。关于原告要求被告赔偿其加盟费的请求，因该笔费用是经营超市过程中的经营成本，系原告为经营所需所投入，原、被告系房屋租赁关系，该笔费用与被告无关，难以列入合同无效后的赔偿范围，其要求被告赔偿，缺乏依据，本院不予支持。关于物业管理费，双方约定原告支付，且原告实际使用了系争房屋，其物业管理费应正常支付。原、被告双方对水电费确认一致，原告同意支付，本院予以准许。双方租赁合同无效，被告要求原告按提前解除合同的约定赔偿损失，无事实和法律依据，本院不予支持。被告提出原告敲墙等要求恢复原状，无相应的证据证明，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、原告杨守茂与被告上海皖太轮胎销售有限公司于2015年2月3日签订的《场地租赁合同书》(上海市青浦区嘉松中路XXX号)无效二、被告上海皖太轮胎销售有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告杨守茂房屋使用费人民币69,576元(已扣除原告应承担的房屋使用费人民币110,424元)；三、被告何长本对被告上海皖太轮胎销售有限公司结欠原告杨守茂的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告杨守茂其余诉讼请求；五、反诉被告杨守茂应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海皖太轮胎销售有限公司电费人民币7,006.50元；六、反诉被告杨守茂应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海皖太轮胎销售有限公司水费人民币3,685元；七、反诉被告杨守茂应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告物业费人民币800元；八、驳回反诉原告上海皖太轮胎销售有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5,295.80元，由原告负担人民币3,756.40元，被告负担人民币1,539.40元；本案反诉费人民币4,129.80元，由反诉原告负担人民币4,042.60元，由反诉被告负担人民币87.20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 吴小龙
人民陪审员 ＸＸＸ
人民陪审员 沈礼梁
二〇一六年七月十八日
书 记 员 沙袁媛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。………三、《中华人民共和国公司法》
第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。