广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
广东省江门市中级人民法院
民事判决书
（2015）江中法民一终字第565号
上诉人（原审被告）：时代今典影院投资有限公司。
法定代表人：张宝全。
委托代理人：沈涛，广东正大联合律师事务所律师。
委托代理人：李继东，该公司员工。
上诉人（原审被告）：江门今典影城有限公司第一分公司。
负责人：舒昊。
告人委托代理人：陈立新，该公司员工。
上诉人（原审被告）：江门今典影城有限公司。
法定代表人：印钢，该公司董事长。
委托代理人：骆灵峰，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：江门市双龙广场大酒店有限公司。
法定代表人：吴金龙。
委托代理人：黄泽武，广东方源律师事务所律师。
上诉人时代今典影院投资有限公司（以下简称“时代今典公司”）、江门今典影城有限公司第一分公司（以下简称“江门今典第一分公司”）、江门今典影城有限公司（以下简称“江门今典公司”）因与被上诉人江门市双龙广场大酒店有限公司（以下简称“双龙酒店”）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2015）江蓬法民一初字第27号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年11月27日，双龙酒店向原审法院提起诉讼，请求判令：1、江门今典第一分公司、江门今典公司立即腾退位于江门市建设二路江门市双龙广场四楼的房屋给双龙酒店；2、江门今典第一分公司、江门今典公司支付尚欠租金895895元及逾期付款违约金530100.30元（违约金分别自2014年5月1日起至31日止以本金113610元、自6月1日起至30日止以本金227220元、自7月1日起至31日止以本金360955元、自8月1日起至31日止以本金494690元、自9月1日起至30日止以本金628425元、自10月1日起至31日止以本金762160元、自11月1日起至30日止以本金895895元，按照每日5‰计算）给双龙酒店；3、由江门今典第一分公司、江门今典公司支付违约金7113463.50元（按余下租期租金总和的30%计算）给双龙酒店；4、时代今典公司对江门今典第一分公司、江门今典公司上述债务承担连带责任；5、本案诉讼费用由时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司承担。主要的事实和理由如下：
2010年11月9日，双龙酒店与时代今典公司签订《影院场地租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定：由双龙酒店将其位于江门市建设二路江门市双龙广场四楼局部的场地出租给时代今典公司使用，租赁期限为15年；租金按3246平方米的使用面积计算，第一年至第三年为每月35元／平方米，第四年为每月41.2元／平方米，自第四年开始，租金每年递增3%；时代今典公司若逾期支付租金，则每逾期一日应按未交租金的5‰支付违约金；若时代今典公司欠缴租金两个月以上（含两个月）并经催缴无效的，双龙酒店可提前解除合同，除合同保证金不予退还外，时代今典公司还需向双龙酒店支付剩余租期租金的30%作为违约金。2010年12月31日，双龙酒店将场地交付给时代今典公司，双方并签订了《场地交付确认书》。
2011年8月18日，双龙酒店与时代今典公司、江门今典第一分公司三方签订《租赁合同主体变更协议》（以下简称“《主体变更协议》”），约定由时代今典公司对原合同项下承租方即江门今典第一分公司的合同责任承担连带责任等内容。上述合同签订后，江门今典第一分公司自2012年11月开始拖欠租金达6个月之久，双龙酒店因此于2013年4月22日向原审法院起诉时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司，该法院于2013年10月12日作出了（2013）江蓬法民一初字第887号民事判决。判决作出后，江门今典公司不服而提出上诉。上诉期间，双龙酒店与时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司于2013年12月18日签订了调解协议，约定了争议事项的解决办法并同意签订新的租赁合同，在新的租赁合同生效后，原租赁合同即终止。但各方一直没有签订新的租赁合同，各方仍按原租赁合同履行。
自2014年5月开始，时代今典公司、江门今典第一分公司又开始拖欠租金，双龙酒店为此于2014年10月31日分别致函时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司，向其催收租金，但仍置之不理。双龙酒店遂于2014年11月12日分别致函时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司，解除与时代今典公司签订后由江门今典第一分公司与江门今典公司承继的《租赁合同》。综上，由于时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司的违约行为，双龙酒店依约解除了《租赁合同》，江门今典第一分公司与江门今典公司应腾退房屋给双龙酒店，并承担相应的违约责任。
江门今典第一分公司答辩称：一、双龙酒店提供的租赁场地不符合相关规定。根据江门市公安消防局的江公消审（2011）第0141号建设工程消防设计审核意见书的意见，双龙酒店提供的租赁场地存在以下消防问题：1、双龙酒店提供的租赁场地缺少独立的消防疏散楼梯、疏散通道宽度严重不足，不符合《高层民用建筑设计防火规范》第6.1.10条的规定。2、双龙酒店提供的租赁场地室内疏散楼梯为封闭式楼梯间，未设置防烟楼梯间，不符合前述规范第6.2.1条的规定。3、双龙酒店提供的租赁场地屋顶采用钢结构，其建筑构建的耐火极限不符合前述规范第3.0.2条和3.0.4条的规定。上述意见书下达至今已有四年，双龙酒店依然未能解决以上问题，导致租赁场地无法通过消防验收，江门今典第一分公司的合同目的无法实现。
二、江门今典第一分公司已经依据《租赁合同》和（2013）江蓬法民一初字第887号民事判决书的内容，于2013年12月20日向双龙酒店支付了2260723元违约金、71.63万延期支付违约金，同时并扣除了江门今典第一分公司50万元的场地租赁保证金。双龙酒店除了收取了合同约定的租金外，已经额外获取了350万元的补偿，场地空置费用的损失（两年）已经获得赔偿，无权再要求江门今典第一分公司支付违约金等各项赔偿。另，根据双龙酒店的起诉状，其主张的违约金和逾期付款违约金为因同一事引起，不应该重复计算。而且其向江门今典第一分公司发送的解除合同函件，江门今典第一分公司已经于2014年11月12日收到，合同已经在当天解除，双龙酒店无权再向江门今典第一分公司追索解除后的租金。
三、对于双龙酒店所主张的拖欠租金违约金和解除合同的违约金，其主张的拖欠租金违约金计算标准换算成年利率是同期银行贷款利率的28倍，已超过北京市高级人民法院关于滞纳金不应超过同期贷款利率的四倍的规定，解除合同的违约金亦已违反江苏省高级人民法院的司法解释中解除合同的违约金不应超过6个月租金的规定，双龙酒店已经从江门今典第一分公司处获得的经济补偿亦已远远高于6个月租金的上限。
四、（2013）江蓬法民一初字第887号民事判决书下发后，双方达成的调解协议，约定双龙酒店应协助江门今典第一分公司办理消防报建和验收工作。
五、双龙酒店要求的租金包含物业管理费，而至今该电影城仍然没有开业，其主张的物业管理费用没有任何事实根据。
综上，江门今典第一分公司作为招商引资投资江门，为丰富江门市人民的文化生活，已经投入了一千多万元的投资，租赁合同的解除使江门今典第一分公司的投资打水漂，而双龙酒店却从中获得超额利益，因此请求法院依据合同及实际履行情况，依法驳回双龙酒店的诉讼请求。
时代今典公司同意江门今典第一分公司的答辩意见，并作以下补充：一、江门今典第一分公司在本案中是保证人，但是双方的协议及补充协议，并没有对保证义务的范围作出明确约定，所以保证人的义务应当局限于应付合同租金，而不包括逾期付款违约金和解除合同违约金。二、需要强调的是，江门今典第一分公司投资江门的项目是带着十足的诚意来的，但是后来由于与双龙酒店就消防验收这一块无法协作做好验收，使电影城至今无法经营。而在上一次案件判决后，江门今典第一分公司承担了三百多万的赔偿，本案涉及的两个违约责任都过高，请法庭依据公平合理的合同法原则，查明事实公正判决。
江门今典公司没有答辩，亦没有提供证据。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：江门今典公司为时代今典公司独资成立的有限责任公司，江门今典第一分公司则是江门今典公司设立的没有独立法人资格的分支机构。另，本案所涉及的租赁场地为江门市某甲有限公司所有，由该公司将涉案物业委托双龙酒店进行经营管理，委托的期限从2010年1月1日起至2024年12月30日止，双龙酒店有权以自己名义进行经营管理涉案物业、签署与物业经营管理有关合同、协议，包括但不限于签署场地租赁合同、收取租金及承担相应合同项下的义务及责任。
2010年11月15日，以双龙酒店作为甲方、时代今典公司作为乙方，就时代今典公司向双龙酒店租赁江门市蓬江区建设二路江门市双龙广场四楼物业事宜签订《租赁合同》1份，约定的主要内容为：一、租赁场地、期限和经营范围：租赁场地的建筑面积为3346平方米、使用面积为3246平方米；租赁期限为15年，每12个月为一个租赁年度，自免租期结束次日起开始计算，至经营满15年止；自双方签订《场地交付确认书》之日起6个月作为免租期，免租期内不计租金及物业管理费，但水、电等能源费用由乙方自行承担，免租期不计算在租期内；在租赁场地正常交付时，双方应签订租赁物场地交付确认书（合同附件c），确认租赁场地按照合同附件b3标准正常移交，如存在个别的不符合交付标准但不影响商业项目正常营业的缺陷项目，由甲方作出书面承诺，予以定期整改；租赁经营范围：电影的放映、与电影院配套的包装小食品、食品、饮料以及与其他电影相关产品的销售等。二、应缴费用及支付方式：1、乙方支付的租赁物业的租金（包括物业管理费）：乙方按甲方所提供的租赁场地的使用面积支付租金。第一年至第三年按35元／平方米／月的标准支付；第四年起按41.2元／平方米／月的标准支付；第四年开始，每年递增3%。本合同签订后的10日内乙方一次性向甲方交纳半年租金，并于租赁期首年分12个月一次扣除，首年每月的另一半租金再按本合同约定的支付方式交付。2、空调使用费不包含在物业费中，承租场地内甲方提供独立的空调系统供乙方专属使用的，乙方能独立控制空调开启的，单独计费，空调使用费按使用面积10元／平方米／月计价。按12个月收取空调费。使用时段为每天早上10：00至次日凌晨01：30。此空调使用费在租金之外另行收取。如遇节假日延时经营的，甲方提供空调至营业结束，并不另行收费。3、水、电等公用事业费用从租赁场地交接日起开始起由乙方按照实际使用数额支付。如水电费是由甲方代收，则甲方不得加收任何管理费等额外费用。在乙方负责交税的前提下甲方应向乙方提供正式合法的发票。正常的供电损耗由乙方分摊3%。4、乙方以50万元作为场地租赁保证金，可以转账或汇款方式提供，并于本《租赁合同》签署后10天内交予甲方。5、支付方式：乙方应及时结算当月应缴费用，并于收到甲方合格租赁发票10个工作日内，以支票或汇票汇款至甲方指定账户。如遇法定节假日或公众假期，付款时间顺延。三、甲方义务：1、甲方应于2010年12月25日向乙方交付租赁场地，租赁场地应符合国家建筑规范，合同附件b3之影院建设技术要求及标准（包含土建、机电、空调、消防、给排水等方面的要求及标准），以及合同签署后乙方以书面通知甲方并经甲方认可的调整及设计要求（合称“交付标准”），未达到交付标准而发生的工程费用应由甲方承担，双方签署《场地交付确认书》予以书面确认。如因乙方单方原因未能按约定时间接受符合前述标准的租赁场地，则自前述时间之次日实为甲方已交付场地，开始计算免租期。2、甲方应协助乙方办理内部装修、营业许可等政府审批手续（包括但不限于施工许可证和工程各项验收手续），向乙方提供本合同附件中所列举的文件资质与其他必要的资料以使乙方取得有关该装修工程的施工许可、工程验收及营业许可。所有资料须在乙方提出要求后三个工作日内向乙方提供。如因甲方不能或延迟提供相关资料导致乙方装修工程或验收延迟，则免租期相应顺延。3、甲方应给予乙方各方面的协助以完成其装修工程，包括但不限于：提供乙方所需的原有建筑图纸、资料；提供工程临时用水、用电；协助工程验收（包括等不限于消防验收）；其他需要甲方协助的事项。四、乙方义务：1、乙方负责影城二次结构（隔墙、起坡和影城的夹层）设计及施工，但不得损坏租赁场地的主体结构。2、乙方在不损坏租赁场地主体结构的前提下，对租赁场地内配套装修工程的设计和组织施工拥有决定的权利，包括但不仅限于安装其所需设备及进行其他改造工作。但装修方案须事先报给甲方，由甲方认可后方可实施。3、乙方所设计的配套的环保、安全、消防设备必须符合国家环保、公安、消防部门的要求，否则造成的一切损失，由乙方负责。五、违约责任：1、合同双方任何一方违反本合同，并对另一方造成经济损失时，违约方需对守约方作出合理的、全面的赔偿。因违约方原因致守约方提前解除合同，违约方应承担赔偿责任。2、如甲方交付的承租场地未达到合同约定的交付标准，则甲方应在乙方通知的期限内按乙方要求一次整改到位，免租期顺延，因此发生的费用支出均由甲方承担。如导致逾期交付，甲方仍需承担逾期交付违约责任。3、如甲方未及时提供相应资料、证明（包括但不限于产权证明、消防验收）以致影城公司无法及时成立或成立后未能及时取得相应营业许可、执照而无法正常营业的，免租期顺延；如超过合同规定或乙方指定期限60日仍不能提供的，则乙方有权单方面终止本合同，甲方应双倍返还乙方保证金，并赔偿乙方由此遭受的所有损失，包括但不限于乙方投入的装饰装修费用。4、乙方须按时缴纳租金及其它费用，如发生逾期支付，则每逾期一日，乙方应按应付未付款项5‰向甲方支付违约金。5、除依据本合同约定一方可以提前终止合同的外，在合同有效期内，双方均不得无故提前终止合同。甲方违反约定提前终止合同的，除应双倍返还保证金，全部赔偿乙方为装修改造租赁物所花费的一切费用外（按每个观影座位两万元人民币与总观影座位数相乘得出总数，减去已履行期间所分摊的，还应按合同剩余期间租金总额的30%向乙方支付违约金；乙方违反约定提起终止合同的，应按合同剩余期间租金总额的30%向甲方支付违约金，且保证金不予退还。六、出现下列情况之一，甲方有权提前解除合同。如甲方选择提前解除合同的，除合同保证金不予退还外，乙方还应向甲方支付合同剩余租期租金30%的违约金：1、未经甲方同意，乙方将租赁场地进行危机建筑主体承重结构安全的拆改；2、乙方欠缴租金2个月以上（含2个月），并经催缴无效的；3、装修期内乙方没有进场装修；4、乙方利用租赁场地进行违法犯罪活动等。
该合同签订后，双龙酒店与时代今典公司于2010年12月31日签订《场地交付确认书》，并于2011年1月6日、12日办理了相关电表移交的确认手续，时代今典公司并交付了500000元保证金。时代今典公司由此进场开始对场地进行装修使用。
2011年6月29日，江门市公安消防局向江门今典第一分公司出具编号为江公消审（2011）第0141号的《建设工程消防设计审核意见书》，对江门今典第一分公司报送的江门今典双龙广场影城室内装修工程消防设计进行回复，以存在以下问题为由不同意该公司的消防设计：一、该电影院4号厅、5号厅及8号厅的疏散门部分开在袋形走道的两侧，不符合《高层民用建筑设计防火规范》第4.1.5a条的规定。二、该电影院的1号厅、2号厅及3号厅每个厅室的建筑面积均超过200平方米，不符合《高层民用建筑设计防火规范》第4.1.5a.2条的规定。三、该电影院的疏散楼梯宽度不足，不符合《高层民用建筑设计防火规范》第6.1.10条的规定。四、该电影院的室内疏散楼梯未设置为防烟楼梯间，不符合《高层民用建筑设计防火规范》第6.2.1条的规定。五、该电影院的屋顶采用钢结构，其建筑构件的耐火极限不符合《高层民用建筑设计防火规范》第3.0.2条和3.0.4条的规定。六、该电影院顶棚采用的矿棉板等装修材料的燃烧性能等级低于a级，墙面采用的软布包等装修材料的燃烧性能等级低于b1级，不符合《高层民用建筑设计防火规范》gb50222-95第3.3.1条的规定。该意见书并告知江门今典第一分公司应当修改消防设计，重新向该局申报审核，未经审核合格，不得施工。
2011年8月18日，以双龙酒店作为甲方、时代今典公司作为乙方、江门今典第一分公司作为丙方签订《主体变更协议》，约定如下：1、将原租赁合同承租方“时代金典影院投资有限公司”变更为“江门今典影城有限公司第一分公司”。即原租赁合同中的乙方变更为本协议中的丙方。原租赁合同内容不变，由甲方、丙方继续履行。2、自本协议签订之日起，乙方不再享有原租赁合同项下承租方的权利，但乙方应对原租赁合同项下承租方（即丙方）的合同责任承担连带责任。3、甲方于每次收到合同付款后按照丙方要求开具发票。
上述《主体变更协议》签订后，时代今典公司、江门今典第一分公司初始尚能按照约定支付租金，而自2012年11月起，江门今典第一分公司没有按照约定支付租金，双龙酒店后于2013年4月向原审法院提起诉讼，原审法院于2013年4月22日受理后，于同年10月12日以（2013）江蓬法民一初字第887号民事判决，认定了以上事实，确认《租赁合同》、《主体变更协议》自2013年5月1日起予以解除，并判决如下：一、江门今典第一分公司、江门今典公司应于本判决生效之日起三十日内搬离租赁的江门市蓬江区建设二路双龙广场四楼。二、时代今典公司所交的保证金500000元归双龙酒店所有。三、江门今典第一分公司、江门今典公司应在本判决生效之日起十日内支付拖欠的租金454440元及逾期交付租金的违约金（从2012年12月1日起至31日止以113610元、从2013年1月1日起至31日止以227220元、从2013年2月1日起至28日止以340830元、从2013年3月1日起至31日止以454440元、从2013年4月1日起至23日止以568050元、从2013年4月24日起至30日止以340830元、从2013年5月1日起至本判决确定支付之日止以454440元为本金，按照每日5‰计算）给双龙酒店。四、江门今典第一分公司、江门今典公司应在本判决生效之日起十日内支付违约金2760723元给双龙酒店。五、时代今典公司对江门今典第一分公司上述第四项、第五项判决内容承担连带清偿责任。在上述案件开庭审理时，对于影院建设的二次消防验收是否能够通过的问题，时代今典公司陈述通过修改设计方案，存在可以通过验收的可能性。
上述判决作出后，江门今典公司不服该判决向本院提出上诉。2013年12月18日，由双龙酒店作为甲方、时代今典公司作为乙方、江门今典公司作为丙方、江门今典第一分公司作为丁方签订《调解协议》，四方就争议的问题达成如下调解方案：1、自2013年1月1日起至2014年1月31日止，乙方应向甲方支付租金和物业管理费共计1476930元，时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司对此没有异议，并同意自该协议签署后10天内从被冻结的账户中向甲方一次性支付上述全部款项。2、由于乙方延迟支付了租赁费用，按照《租赁合同》的规定必须向甲方支付滞纳金，以实际欠款数额按照每日千分之五的标准计算出滞纳金合计为716311.05元。时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司对此没有异议，并同意自该协议签署后10天内从被冻结的账户中向甲方一次性支付上述全部款项。3、关于本案所涉及的78457元诉讼费用，时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司确认无误并同意自该协议签署后10天内从被冻结的账户中向甲方一次性支付上述全部款项。4、根据蓬江区人民法院的一审判决，丁方应向甲方支付违约金共计2760723元，并且乙方和丙方须同时承担连带责任。考虑到双方未来的合作，甲方同意减免其中的500000元，即丁方应缴违约金为2260723元。时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司同意自该协议签署后10天内从被冻结的账户中向甲方一次性支付上述全部款项。5、甲方与时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司同意签订新的租赁合同，新租赁合同的所有价格条款，其中包括但不限于租金（含物业费）、空调费、水电费等，与原《租赁合同》标准相同。乙方已经向甲方支付的50万元保证金归甲方所有，但甲方同意新的租赁合同不再向丁方收取租赁保证金。新的租赁合同生效后，原《租赁合同》遂即终止。6、根据消防部门的要求，丁方将对原有的电影院设计方案进行调整，减少影厅数量和座位，使其符合消防规范的要求，并在协议签署后尽快组织施工单位按照新的设计方案进行拆改，甲方承诺全力配合丁方并配合其办理消防报建和验收工作。7、时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司如未能在约定的时间内支付甲方全部上述款项的，则按（2013）江蓬法民一初字第887号民事判决书的判决内容执行。租赁合同在上述款项全部支付后继续履行。
上述调解协议签订后，时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司按照协议的内容履行了支付全部款项的义务，江门今典公司并向本院申请撤回上诉，于2014年2月17日以（2014）江中法民一终字第107号民事裁定书准许江门今典公司撤回上诉。但双龙酒店与时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司没有按照调解协议签订新的租赁合同，各方仍按原租赁合同的内容履行。
江门今典第一分公司在《调解协议》签订后，初始尚能按照约定支付租金，而其在2014年5月19日、6月24日签收了双龙酒店关于2014年5月、6月的租金发票后，至今没有支付自2014年5月起的租金给双龙酒店。
2014年10月31日，双龙酒店由江门市蓬江公证处进行公证，通过江门市邮政局五福支局以国内标准快递的方式向时代今典公司、江门今典公司送达《关于支付租金的催告函》，催促江门今典第一分公司在收到函件后7日内立即支付拖欠的租金，时代今典公司、江门今典公司作为连带担保方及上级公司有义务为江门今典第一分公司支付拖欠的租金。如时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司逾期不支付的，双龙酒店将立即解除租赁合同并追究相关方的法律责任。时代今典公司、江门今典公司均于2014年11月1日签收了该函。
2014年11月12日，双龙酒店再次由江门市蓬江公证处进行公证，通过江门市邮政局五福支局以国内标准快递的方式向时代今典公司、江门今典公司送达《解除合同函》，以时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司未能按照《关于支付租金的催告函》的要求支付租金为由，告知其解除2010年11月9日签订的《租赁合同》。时代今典公司、江门今典公司均于2014年11月13日签收了该函。而双龙酒店自时代今典公司、江门今典公司收取上述函件后，仍未能收取有关租金和解决相关问题，故向原审法院提起本案诉讼。
另查明，时代今典公司、江门今典第一分公司在本案开庭审理时，同意双龙酒店所主张的《租赁合同》已于2014年11月13日（即时代今典公司、江门今典公司收取双龙酒店寄发的《解除合同函》之日）时起解除。
原审法院判决理由与结果
原审法院认为，本案为租赁合同纠纷。本案所涉及的租赁合同，于2013年10月12日所作出的（2013）江蓬法民一初字第887号民事判决中，确认《租赁合同》、《变更主体协议》已经于2013年5月1日起予以解除，并判决时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司所应承担的相关民事责任，该判决虽因江门今典公司在上诉期间撤回上诉而生效，但双方后来签订《调解协议》同意继续按照原《租赁合同》、《主体变更协议》履行相应的权利、义务，实际上变更了上述判决所确定的权利义务内容，这是双方的真实意思表示，《调解协议》的内容符合法律的规定，合法有效。另，双方在《调解协议》签订后并没有重新签订现的租赁合同，故仍应按照《租赁合同》、《变更主体协议》的内容行使权利和履行义务。依照《变更主体协议》中所约定的承租方由时代今典公司变更为江门今典第一分公司，有关《租赁合同》中承租方的权利义务由江门今典第一分公司行使、承担的约定，本案争议的焦点为：一、双龙酒店与江门今典第一分公司在履行《租赁合同》中是否存在违约行为；二、如江门今典第一分公司存在违约行为，其行为所引起的民事责任应如何确认、承担的问题。
一、双龙酒店与江门今典第一分公司在履行《租赁合同》中是否违约行为。首先，对于江门今典第一分公司至今未能通过建设工程消防设计审核手续的事实，双龙酒店是否存在违约行为的问题。时代今典公司作为一家专门从事投资、管理影院的企业，其与双龙酒店签订《租赁合同》的目的就是建设影院进行电影的放映及与电影相关产品的销售等，应较为清楚影院建设的场地、消防等各方面的要求。《租赁合同》所涉及的租赁期限较长、相关投资金额巨大，内容详尽，时代今典公司应是经过现场考查、较为周密的考虑后才与双龙酒店签订该合同的。本案所涉及的租赁场地已经由江门市双龙商业广场开发有限公司作为权属人办理了权属登记，必然是通过了包括消防在内的楼宇综合验收。而时代今典公司于2010年12月31日盖章确认的《场地交付确认书》，就是时代今典公司对双龙酒店所提供的场地符合合同附件b3的确认，其中就包括了符合消防项目的要求和标准的确认。双龙酒店至此已履行了其交付场地的合同义务，并不存在违约的情况。另，时代今典公司、江门今典第一分公司在本案审理时，亦未能提供证据证明其就建设工程消防设计的审核问题向双龙酒店提出其提供的场地存在消防问题、曾就建设工程消防设计要求双龙酒店协助而其不予协助的证据。时代今典公司所提供的用于证明双龙酒店未协助其办理建设工程消防设计审核的、编号为江公消审（2011）第0141号《建设工程消防设计审核意见书》，乃公安消防部门针对江门今典第一分公司影院建设工程的消防设计作出的审核意见，是对该公司有关建设工程消防设计方案的的否定，该意见并不能证明是基于双龙酒店没有履行协助义务或者提供的场地必然不符合消防要求而造成设计不能通过的问题。况且，该意见亦为江门今典第一分公司的建设工程消防设计的整改提供了参考，证明了有关建设工程设计通过修改还是有通过的可能性。时代今典公司在（2013）江蓬法民一初字第887号民事案件的庭审时亦陈述通过修改设计方案，存在可以通过审核的可能性。此外，就相同事由产生的纠纷，（2013）江蓬法民一初字第887号民事判决已经对双龙酒店的该情况是否存在违约作出认定后，双方在所签订的《调解协议》中，明确约定江门今典第一分公司将根据消防部门的要求，对原有的电影院涉及方案进行调整，减少影厅数量和座位，使其符合消防规范的要求。由此可见，时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司是知悉消防设计不能通过的原因并不是由双龙酒店提供的场地不符合其要求引起的。综上，从合同的约定以及实际建设设计看，建设工程的消防设计为承租人享有自主权，双龙酒店并不存在提供场地不符合消防规定的违约情况。故时代今典公司、江门今典第一分公司以双龙酒店提供的场地不符合相关规定而违约的抗辩意见缺乏依据，原审法院依法不予采纳。
其次，江门今典第一分公司是否存在违约行为的问题。如前所述，双方签订《调解协议》后，因没有重新签订租赁合同，故双方仍应按照原《租赁合同》和《主体变更协议》的内容行使权利和履行义务。依照《租赁合同》第三条“应缴费用及支付方式”第3款：“支付方式：乙方应及时结算当月应缴费用，并于收到甲方合格租赁发票10个工作日内，以支票或汇票汇款至甲方指定账户。如遇法定节假日或公众假期，付款时间顺延”以及《主体变更协议》中承租方变更为江门今典第一分公司的约定，江门今典第一分公司应按月支付当月租金。江门今典第一分公司在签收双龙酒店开具的2014年5月、6月租金发票后，没有按照约定于当月支付租金，并至今未支付2014年5月起至双方所确认解除合同之日止（2014年11月13日止）的租金，已经违反了合同的约定。时代今典公司在收取双龙酒店的《关于支付租金的催告函》后亦没有为江门今典第一分公司连带支付租金，时代今典公司、江门今典第一分公司的行为已经违反了上述《租赁合同》和《主体变更协议》所约定的按时支付租金义务。双龙酒店陈述的时代今典公司、江门今典第一分公司的违约事实证据充分，原审法院依法予以确认。
二、江门今典第一分公司的违约行为所引起的民事责任应如何确认、承担的问题。如上所述，江门今典第一分公司拖欠租金的行为已经构成了违约，对其违约行为引起的民事责任应当结合相关法律、实际受损情况和双方的约定进行认定。
首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同法第九十六条第一款又规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。结合本案《租赁合同》第十条“合同的解除、终止及善后事宜”第2款中，明确约定承租方欠缴租金2个月以上并经催缴无效的，出租方有权提前解除合同的内容，由于江门今典第一分公司的上述违约行为确实已符合双方约定的解除合同的条件，双龙酒店于2014年10月31日发出的《解除合同函》行使解除合同的权利合法有据，时代今典公司及江门今典第一分公司并确认《租赁合同》自收到之日起解除，实际为双方当事人就解除租赁合同关系达成了一致的意思表示，故原审法院确认双龙酒店与时代今典公司、江门今典第一分公司签订的《租赁合同》、《主体变更协议》自2014年11月13日起解除。租赁合同解除后，承租人应当将场地返还给出租人，故双龙酒店请求江门今典第一分公司将其租赁的江门市建设二路99号江门市双龙广场四楼的房屋腾退给双龙酒店合法有理，原审法院依法予以支持。
其次，对于双龙酒店主张的江门今典第一分公司所拖欠的租金和逾期付款违约金问题。1、租金的计算标准问题。《租赁合同》签订后，双龙酒店与时代今典公司于2010年12月31日签订《场地交付确认书》，依照《租赁合同》中，每12个月为一个租赁年度、自双方签订《场地交付确认书》之日起6个月为免租期而免租期不计算在租期内的约定，2014年5月、6月属于合同约定的租赁年度的第三年内、7月至11月则属于第四个租赁年度，故依照《租赁合同》中，承租人支付的租金（包含物业管理费）按照使用面积3246平方米、第一年至第三年按35元／平方米／月的标准、第四年起按41.2元／平方米／月的标准计算的约定，2014年5月、6月的租金均为每月113610元，而7月至10月的租金均为每月133735.2元，11月（计算至13日止，按13天计算）的租金为56082.5元。双龙酒店主张7月至10月的租金为133735元，这是双龙酒店对其合法权利的自主处分，没有加重时代今典公司、江门今典第一分公司的负担，原审法院依法予以准许。而租赁合同自2014年11月13日起解除，故双龙酒店主张11月的租金按足月计算缺乏依据，原审法院不予支持。对于江门今典第一分公司、时代今典公司抗辩称电影城至今没有开业，双龙酒店主张的租金包含物业管理费缺乏依据的意见，一方面，有关租金标准包含物业管理费是合同签订双方的真实意思表示，内容没有违反法律的规定，为合法有效的约定；另一方面，电影城虽没有开业，但场地交付给江门今典第一分公司、时代今典公司后，江门今典第一分公司、时代今典公司可以对场地进行使用、装修，即使电影城至今没有开业，但其在使用、装修场地期间，同样产生物业管理费，况且物业管理费一般应场地的存在而存在。故江门今典第一分公司、时代今典公司的上述抗辩意见缺乏依据，原审法院依法不予采纳。对于违约金的计算标准和时间问题，《租赁合同》第七条“违约责任”第6款约定：“乙方须按时缴纳租金及其它费用，如发生逾期支付，则每逾期一日，乙方应按应付未付款项5‰向甲方支付违约金”，该约定是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的规定，因而合法有效。该约定的违约金标准虽偏高，但有关违约金的约定，除可赔偿合同守约方的损失外，亦兼具惩罚违约方、促使合同当事人诚实守信的作用。时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司在《调解协议》中确认此前另一宗案件中逾期支付租金违约金计算标准同样为每日5‰的行为，亦表明其认可有关标准，故依照《合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，双龙酒店要求江门今典第一分公司按照合同的约定按应付而未付租金的5‰支付违约金合法有据，原审法院依法予以支持。而依照《租赁合同》中“乙方即使结算当月应缴费用，并于收到甲方合格租赁发票10个工作日内，以支票或汇票汇款至甲方指定账户”的约定，江门今典第一分公司逾期支付5月份租金的违约金应自次月即6月1日起计算，其他月份的违约金的计算则如此类推。另，双龙酒店所主张的逾期支付租金的违约金计算时间实际为计算至2014年11月30日止，这是双龙酒店对其合法诉权的自主处分，原审法院依法予以支持。故，江门今典第一分公司依照《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，应支付的租金合共818242.5元、逾期付款违约金394142元（违约金自2014年6月1日至30日以本金113610元、7月1日至31日以本金227220元、8月1日至31日以本金360955元、9月1日至30日以本金494690元、10月1日至31日以本金628425元、11月1日至30日以本金762160元，各自按照每日5‰计算）给双龙酒店。
再次，对于江门今典第一分公司逾期支付租金所引起的解除合同后应承担的违约责任问题。对于《租赁合同》的解除，确实会给双龙酒店带来一定期间内租金的损失，但双龙酒店基于相同事由主张的违约金，在（2013）江蓬法民一初字第887号民事判决中已经得到支持，有关判项内容，双龙酒店在与时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司签订的《调解协议》生效后获得实现。双龙酒店在上述案件一审判决后选择与时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司继续履行原《租赁合同》、《主体变更协议》，其原主张的因合同解除产生的损失、违约金均已不复存在，双龙酒店在本案中因解除合同所产生的损失已提前得到一定的补偿。另，双龙酒店在合同解除后可将场地另行出租而减少损失，有关逾期付款违约金亦可在一定程度上补偿双龙酒店的损失，双龙酒店在本案中再次以解除合同后所剩余租赁期限总租金的30%主张违约金明显过高。故依照合同法第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，时代今典公司与江门今典第一分公司认为双龙酒店的损失已经得到补偿而请求予以减少的意见合法有据，原审法院予以采纳，但考虑到《调解协议》中，双龙酒店减免了时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司依（2013）江蓬法民一初字第887号民事判决应承担的50万元违约金，时代今典公司与江门今典第一分公司在继续履行合同的过程中再次违约，时代今典公司、江门今典第一分公司的行为确实没有遵循诚实守信的合同原则，由此应当承担相应的违约责任。故本案中，时代今典公司与江门今典第一分公司应当支付按本案受理之月的租金标准（每月133735.20元）计算六个月的租金合共802411.20元违约金给双龙酒店较为适宜。此外，本案《租赁合同》、《变更主体协议》虽自2014年11月13日起解除，但江门今典第一分公司至今未退还房屋给双龙酒店，其实际占有房屋的时间亦因本判决何时生效、江门今典第一分公司何时退还房屋存在不确定性，故江门今典第一分公司在其腾退房屋给双龙酒店前给其所造成的损失至今未能明确，双龙酒店可就该损失明确后另行循合法途径解决。
最后，江门今典公司、时代今典公司对江门今典第一分公司上述违约行为应当承担的民事责任问题。江门今典第一分公司为江门今典公司设立的没有独立法人资格的分支机构，故依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，江门今典公司应与江门今典第一分公司共同承担搬离租赁场地和清偿债务的民事责任。另，《主体变更协议》中约定了时代今典公司对江门今典第一分公司的合同责任承担连带责任，该合同责任当然包含违反合同逾期支付租金的违约金和解除合同违约金的责任。故时代今典公司应对江门今典第一分公司的上述具有金钱支付义务的债务承担连带清偿责任。时代今典公司以《主体变更协议》中没有约定其保证义务范围为由，主张其义务应当局限于应付的租金缺乏事实和法律依据，原审法院依法不予采纳。而对于江门今典第一分公司腾退租赁场地的民事责任，因该责任实为要求承担相应民事义务的特定责任人（即租赁场地的承租人）实施具体搬离租赁场地的民事行为，与承担民事义务责任人的身份、实施的具体民事行为密不可分，而不能由其他人代为实施、承担责任，故时代今典公司对江门今典第一分公司的腾退行为无需承担连带责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：
一、江门今典影城有限公司第一分公司、江门今典影城有限公司应于本判决生效之日起三十日内将租赁的江门市蓬江区建设二路99号双龙广场四楼房屋腾退给江门市双龙广场大酒店有限公司。
二、江门今典影城有限公司第一分公司、江门今典影城有限公司应在本判决生效之日起十日内支付拖欠的租金818242.5元、逾期付款违约金394142元给江门市双龙广场大酒店有限公司。
三、江门今典影城有限公司第一分公司、江门今典影城有限公司应在本判决生效之日起十日内支付违约金802411.20元元给江门市双龙广场大酒店有限公司。
四、时代今典影院投资有限公司对江门今典影城有限公司第一分公司上述第二项、第三项判决内容承担连带清偿责任。
时代今典影院投资有限公司、江门今典影城有限公司第一分公司、江门今典影城有限公司逾期履行上述判决内容的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回江门市双龙广场大酒店有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费71576元，保全费5000元，合共76576元，由江门市双龙广场大酒店有限公司负担61000元，时代今典影院投资有限公司、江门今典影城有限公司、江门今典影城有限公司第一分公司共同负担15576元。
当事人二审的意见
时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决中判决时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司承担394142元逾期付款违约金，依法改判或发回重审；2、本案一、二审的全部诉讼费用由双龙酒店负担。主要事实和理由如下：
一、一审判决认定基本事实错误。1、一审认定双龙酒店在履行《租赁合同》中无违约行为错误。双龙酒店在庭审过程中并没有提交或者出示建筑工程消防审核意见书，一审法院仅通过《租赁合同》及附件，便认为租赁场地办理了权属登记就必然通过了消防在内的楼宇综合验收，故一审法院的认定并无相应的事实和法律根据。2、《租赁合同》以及《调解协议》中均明确约定了时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司作为出租方的协助消防办理的义务，在办理消防设计审核过程中，多次要求双龙酒店履行协助义务，一审法院只依照未提交要求协助的证据而免除了双龙酒店的义务责任。3、双龙酒店提供的场地不符合相关规定是导致消防审核未通过的主要原因。时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司在影院建设己投入了近千万的投资，由于场地不符合要求，经过数年努力，均未通过消防审核，主要原因在于提供的租赁场地不符合要求。4、时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司未支付2014年5月份起的租金事出有因，不能将合同解除的责任全部归责于时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司。5、一审法院认定租金包含物业费用错误。由于电影院至今未营业，在计算租金时不应将物业费用计算在内，而且在计算违约金时应当从租金中扣除，否则与双龙酒店的实际损失严重不符，产生不当得利。
二、一审判决适用的法律规定错误。1、《合同法》的违约金是补偿性为主，守约方不能根据违约金而获取暴利，根据《合同法》、《合同法解释（二）》以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》，时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司在一审过程中多次请求一审法院依法依照对方实际损失降低违约金。在电影院迟迟未开业前提下，一审法院不仅将物业费作为租金部分作出认定，而且在违约金方面前后判决时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司承担30个月的租金作为解约赔偿，我国尽管不是判例法国家，但基本是按照不超过6个月的租金作为解约赔偿，如《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答京高法发（2013）462号》、《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》均明文规定了：“因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。2、一审法院机械地引用《租赁合同》中的逾期付款违约金，并支持了日千分之五的计算方法，在时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司多次请求调低的前提下，均没有得到支持。而且时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司均认为解约违约金和逾期付款违约金的同时计算是冲突的，显失公平。如北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》中，明确约定：“承租人主张逾期支付租金的违约金数额过高，经审查出租人实际损失无法确定的，一般以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。”《租赁合同》中约定的日千分之五的违约金远远高于此标准。3、将时代今典影院投资有限公司判为承担连带责任无法律依据。《租赁合同主体变更协议》第2条并未明确时代今典影院投资有限公司的担保范围及时间，因此时代今典影院投资有限公司实质上应承担一般担保责任，最多承担双龙酒店起诉前6个月的租金担保，而不应承担连带责任。
双龙酒店答辩称：一、一审判决认定事实清楚，时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司在本案中违约行为情形是明确的，其在合同履行期间，尤其在双方因租金发生一次诉讼后，仍无法按照双方合同的约定及时足额支付租金，再次违反了双方合同约定，应当按照合同承担相应违约责任。二、时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司在确认双方合同解除后，至今没有将租赁的场地腾退给双龙酒店，由此造成双龙酒店进一步的经济损失。对于该部分损失，双龙酒店另行途径对时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司追究责任。三、一审判决的违约金事实上是远远低于双龙酒店的经济损失，时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司认为违约金过高的理由是不成立的。综上，请求二审法院驳回时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司的上诉请求，维持一审判决。
二审期间，双方当事人均没有向本院提交新的证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：二审期间，时代今典公司、江门今典第一分公司、江门今典公司均表示“对原审判决第一项没有异议，对第二项','2018-10-07
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