天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津01民终5183号
上诉人(原审原告):侯建霞,无职业。
委托诉讼代理人:邢晓国(上诉人之夫),无职业。
被上诉人(原审被告)天津禹洲津海地产投资有限公司,住所地天津市静海区津德路16号新宇大厦1101-1102室。
法定代表人:郭英兰,董事局副主席。
委托诉讼代理人:翟纯君,北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
原审第三人:禹洲物业服务有限公司天津分公司,住所地天津市静海区静海镇桃园路桃园小区6-1-102。
法定代表人:林聪辉,总经理。
委托诉讼代理人:王哲强,该公司经理。
上诉人侯建霞因与被上诉人天津禹洲津海地产投资有限公司(以下简称禹洲地产公司)、原审第三人禹洲物业服务有限公司天津分公司商品房销售合同纠纷一案,不服天津市静海区人民法院(2015)静民初字第7095号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年8月9日立案后,依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
侯建霞上诉请求判令:1、请求撤销原判,支持上诉人一审诉讼请求;2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由:被上诉人擅自变更交付商品房的条件,要求交纳物业费、水费预存、装修押金、装修管理费才能办理房屋交接,虽然上诉人同意由第三人进行物业管理,但并未同意被上诉人变更商品房预售合同的内容。一审判决将商品房买卖合同与物业合同一并适用同时履行抗辩权属于适用法律错误。一审判决中对物业公司收取水费预存、装修押金、装修管理费的必要性和合理性未予涉及。
禹洲地产公司辩称,同意一审判决,请求维持原判。
侯建霞向一审法院起诉请求:1、被告向原告立即交付禹洲尊府6-201的房屋;2、被告向原告支付逾期交房的利息11859.25元(利息计算起止时间为2015年7月1日至2015年12月1日,共150天,计算基数为595000元,利率为年利率4.85%,并要求计算至被告实际交付房屋之日止);3、被告向原告支付逾期交房的违约金3570元(违约金计算起止时间为2015年10月1日至2015年12月1日,共60天,计算基数为595000元,日万分之一比例,并要求计算至被告实际交付房屋之日止);4、被告承担本案诉讼费。庭审中,原告撤回第一项诉讼请求。事实和理由:2013年4月9日原告从被告处购买位于静海县××东侧、××路南侧禹洲尊府6-201室的房屋,并于当日签订了商品房买卖合同,付款方式为按揭贷款。合同签订后,原告缴纳了首付款和相关税费,并办理了按揭贷款手续。合同中约定被告应于2015年6月30日前向原告交付房屋,如逾期交付在九十天内的,被告应按照同期贷款利率向原告支付利息,超过九十天的,除支付利息外还应按照商品房价款的每日万分之一支付违约金。被告至今未交付房屋。
一审法院认定事实,2013年4月9日原告与被告禹洲地产公司签订了天津市商品房买卖合同,合同编号2012-0163656,合同约定:原告购买被告开发的位于静海县××东侧、××路南侧禹洲尊府6-201房屋,建筑面积87.54平方米;房屋价款595000元;商品房竣工,经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后,方可交付,未经验收或验收不合格,不得交付使用。被告于2015年6月30日前将符合上述条件的商品房交付原告使用;原告应于2013年4月14日前一次性存入商品房首付款185000元,其余价款办理贷款;商品房交付时,被告应书面通知原告办理商品房交接手续,提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》,交接房屋钥匙;被告已向原告明示备案的《天津市前期物业管理服务合同》及《业主公约》,原告对该合同及公约相关内容予以书面确认,并承诺遵守;合同中的商品房总房价款中不包括下列费用(依有关部门规定收取):公证、办理按揭、办理产权、办理户口、采暖、水电开户、交房时物业公司收取的相关费用等;买受人同意在业主委员会成立之前由出卖人选聘的厦门华侨城物业经营服务有限公司天津分公司(以下简称华侨城物业天津分公司)对本项目实施物业管理,并遵守《禹洲?尊府业主临时管理规约》,同意物业管理单位有权对物业公共区域进行统一经营管理,并自主平衡收支,并同意出卖人有权委托物业管理单位配合办理交房手续。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后,原告依约履行了付款义务,而其所购买房屋坐落的禹洲尊府6号楼也于2015年1月5日取得了天津市新建住宅商品房准许交付使用证。2015年6月27日被告给原告邮寄送达了天津禹洲尊府交房通知书,通知原告于2015年6月30日8:30-9:00到被告公司指定的地点办理交房手续,如果原告因故无法按时前来办理,被告将安排其他时间为其办理交房手续;原告在办理交房时要缴纳物业费等费用,通知书还载明了交房时的其他注意事项。原告于2015年6月28日收到了该通知书,但未按通知书上的时间前去办理交房手续。待原告去被告处办理房屋交接手续时,原告与被告和第三人就交房事宜发生争议,协商未果,原告成讼。庭审中,原告主张未办理房屋交接手续的原因为:1、被告要求原告先行签署确认房屋无质量问题的确认书再验房收房,原告对此不同意;2、原告要求先验房后收房,但被告公司不同意;3、第三人公司要求原告先交物业费等费用再办理交房手续,原告对此不认可,原告要求与被告办理交房手续。但原告当庭也表示曾经验过房,也同意缴纳相关费用。2016年5月25日原告与被告、第三人办理了房屋交接手续。
另查,2012年8月28日被告禹洲地产公司与华侨城物业天津分公司签订了天津市住宅前期物业服务合同,合同约定:被告根据招标备案号津物招备2012019将禹洲尊府委托该公司进行前期物业管理服务事宜;该合同自2012年8月28日起生效,至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止;华侨城物业天津分公司有权依合同约定向被告、业主收取物业管理服务费;竣工验收合格交付业主使用前所发生的物业管理相关费用由被告向华侨城物业天津分公司支付,竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费由业主缴纳,业主应当根据前期物业服务合同的约定缴纳物业管理服务费用;华侨城物业天津分公司提供服务的受益人为本物业的全体业主,本物业的全体业主应当对履行本合同承担相应的责任。合同还约定了双方的其他权利义务。2013年6月20日华侨城物业天津分公司依法变更为第三人现在的名称禹洲物业服务有限公司天津分公司。
一审法院认为,本案的争议焦点为:涉诉房屋未交接是否是由被告造成,被告应否承担违约责任。对此双方各执一词,原告提出三点理由:1、被告要求原告先行签署确认房屋无质量问题的确认书再验房收房,原告对此不同意;2、原告要求先验房后收房,但被告公司不同意;3、第三人公司要求原告先交物业费再办理交房手续,原告对此不认可,原告要求与被告办理交房手续。
关于原告提出的第一点理由,原告虽主张在办理房屋交接时被告要求其先签署确认房屋无质量问题的确认书,被告称在办理房屋交接手续时确需由买受人签署确认书,但确认书的内容不是确认涉诉房屋无质量问题,而是对《前期物业服务合同》及《临时管理规约》的内容进行确认,并提供了相关的签约文件予以证实。庭审中原告明确表示并未见过确认书,不清楚确认书的内容,其对被告提供的确认书也不予质证,且未提供其他证据证实其主张,故对原告的该项理由,本院不予采信。
关于原告提出的第二点理由,被告表示原告已经验房,但验房后仍未收房,原告提供的证据和其当庭陈述均承认其确实验过房,故原告主张被告不同意其验房这一理由,本院亦不予以采纳。
关于原告提出的第三点理由,原告认为应与被告办理交房手续,而第三人要求其先交物业费等费用再交接房屋。根据原、被告签订的商品房买卖合同,原告同意被告有权委托第三人配合办理交房手续,故由第三人为原告办理房屋交接手续符合合同约定。关于缴纳物业费等费用和交接房屋的履行关系问题,首先原告在庭审中一直表示愿意缴纳相关费用。其次,根据原、被告签订的商品房买卖合同,被告已向原告明示备案的《天津市前期物业管理服务合同》及《业主公约》,原告对该合同及公约相关内容予以书面确认,并承诺遵守,原告也同意由第三人提供前期物业服务,故该前期物业管理服务合同对原告亦发生效力。根据该合同约定房屋竣工验收合格交付后的物业费应由业主即原告承担,由于原告购买房屋的目的用于居住使用,交纳物业费作为其法定和约定义务,在同一天于房屋交付前后交纳并无实际差别。而作为被告委托的物业公司,第三人为便于管理和服务,要求业主履行交纳物业费的义务后再交付钥匙,并不违反法律规定和合同约定。原告作为业主与物业公司应当互谅互让,相互理解与支持,互利共赢,共同建设美好家园。鉴于新建商品房的特殊性,同时考虑商品房行业的惯例及社会现实等多方面的因素,物业服务费等费用若不能及时收取,则会直接影响物业公司的正常运行,也必然会影响物业公司对小区的管理与服务,全体业主的共同利益也会受到影响。况且涉案小区系新建小区,房屋为毛坯房,因此全体业主不可能在接收房屋之日起全部入住。若等到全体业主全部入住后再收取相关费用,会导致物业公司难以维持全体业主入住之前的正常运转及涉案小区的物业服务质量,故第三人在交接房屋之日预收相关费用,既符合客观实际情况,又不违反合同约定及法律规定。故在合同约定交房之日,被告和第三人负有交房义务,原告负有交纳物业费等费用的义务,双方应同时履行,作为同时履行抗辩人,原告在未履行自己义务的情况下,即主张被告未按约履行交付房屋义务构成违约并应承担违约责任,没有事实和法律依据,一审法院不予支持。
综上所述,商品房交付不是简单的单方交钥匙行为,原告作为商品房买卖合同的买受人,接受房屋既是其主要权利,及时受领房屋也是其合同义务,涉诉房屋已经于约定交付日期前取得了准许交付使用证符合交付条件,被告于约定交付日期前也履行了通知的义务,原告无正当理由拒绝办理房屋交接手续,且无其他证据证明被告存在违约情形,故其要求被告承担违约责任的诉讼请求无事实和法律依据,本院不予支持。
一审法院判决:“驳回原告侯建霞的全部诉讼请求。案件受理费161元,由原告侯建霞承担。”
本院二审期间,当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实,本院认定如下:一审法院查明认定的事实无误,本院予以确认。
本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人上诉主张其未能收房的原因是被上诉人违反商品房销售合同约定的交付条件,要求上诉人先交纳物业费、水费预存、装修押金、装修管理费才能办理房屋交接手续,但上诉人在一审法院审理期间表示在办理交房手续时同意交纳交房通知上的需要交纳的各项费用,现上诉人以此为由认为是被上诉人的原因而未能办理房屋交付的手续,理由不能成立。故上诉人主张被上诉人支付迟延交付房屋的违约金及已付房款的利息的上诉请求,证据不足,本院不予支持;一审法院认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费186元,由上诉人侯建霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉明
代理审判员 赵 盈
代理审判员 闫 飞
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 王 越
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项:
第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;