广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第2414号
上诉人（原审被告罗宝建继承人）：刘毅华，女，1949年5月25日出生，汉族，住广州市越秀区永胜上沙二巷*号***房。
上诉人（原审被告罗宝建继承人）：罗秀娴，住广州市越秀区。
上列两上诉人共同委托代理人：罗秀冰，即上诉人之一。
上诉人（原审被告罗宝建继承人）：罗秀冰，女，住广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：冼泽明，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第四土地房屋管理所，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：陈进旺，所长。
委托代理人：方晖，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人刘毅华、罗秀冰、罗秀娴、冼泽明因与被上诉人广州市越秀区第四土地房屋管理所（以下简称第四土地房管所）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2014)穗越法民三初字第1897号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市越秀区启明横马路2号首层房屋是第四土地房管所管理的公房，使用性质登记为住宅。罗宝建、冼泽明自1999年房屋改建后即开始使用该房屋首层东南角。双方至今未就该房屋签订书面租赁合同。
2009年第四土地房管所曾向本院提起诉讼，提出要求罗宝建、冼泽明按照广州市直管房管理规定到第四土地房管所处办理租赁手续，并按公房住宅标准租金的标准缴纳2009年1月起的房屋租金的诉讼请求。本院经审理后作出（2009）越某三初字第1384号民事判决，判决：“罗宝建、冼泽明在本判决发生法律效力之日起七日内，一次性向第四土地房管所支付广州市越秀区启明横马路2号首层东南角车库2009年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（以房管部门评定的广州市公房住宅标准租金的标准计付）”。罗宝建、冼泽明不服该判决，提起上诉。广州市中级人民法院以（2009）穗中法民五终字第3143号民事判决书，驳回上诉、维持原判。上述判决已于2009年12月10日发生法律效力。
2010年9月20日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局发出《撤管房屋通知书》，载明自2010年10月1日起撤管启明横马路2号首层西南角，撤管面积15.8927平方米，撤管原因为落实政策发还；备注：1、经租期间租金不结算，只退房屋产权。2、撤管面积如与册记面积不符，以实测面积为准。3、原房屋产权面积192平方米，2000年5月发还现房屋二楼全层面积176.1073平方米，现补发首层西南角建筑面积15.8927平方米给业权人。
2011年第四土地房管所再次起诉罗宝建、冼泽明，以罗宝建、冼泽明没有履行生效判决，没有办理租赁手续为由，提出要求罗宝建、冼泽明将涉案房屋退还第四土地房管所的诉讼请求。在该案中，罗宝建、冼泽明抗辩称由于第四土地房管所一直没有开设租簿，没有核定租金，导致罗宝建、冼泽明无法交租。罗宝建、冼泽明为证明其于1998年通过集资建房取得涉讼房屋的使用权，提交了以下证据材料：1、罗宝建向原广州市东山区房地产管理局东川房管站缴纳启明横#2#2-1集资建房款80000元的收款收据；2、原广州市东山区房地产管理局东川房管站出具的《承诺书》，内容为“广州市东山区启明横马路2号，是我站管辖的公产房，该房改建后的首层东南角车库，我站同意给二楼租户永久使用”。第四土地房管所对上述证据的真实性不持异议。第四土地房管所表示由于涉案房屋首层西南角有建筑面积15.8平方米需撤管发还给业主，所以未能确定罗宝建、冼泽明承租房屋的面积。本院遂作出（2011）穗越某三初字第2010号民事判决，驳回第四土地房管所的诉讼请求。该判决已发生法律效力。
经第四土地房管所申请，广州市路遥测绘技术有限公司于2013年6月17日出具《房屋面积测量成果报告书》，载明越秀区启明横马路2号总建筑面积为176.8644平方米，其中101面积为119.3444平方米、102面积为41.6080平方米、天井面积为4.6176平方米、103面积为15.9120平方米；附加说明：101、102、天井是越秀区第四土地房屋管理所直管房，103是越秀区启明横马路2号201房私房。
2013年11月6日，第四土地房管所通过邮寄的方式向罗宝建、冼泽明发出《催缴租金通知》，表示罗宝建、冼泽明承租的启明横马路2号首层西南面（东南角）房屋经丈量，使用面积为125.3616平方米，其中15.912平方米已发还给其他业主，罗宝建、冼泽明实际承租使用的面积为109.45平方米，月租金为446.7元。根据（2009）越某三初字第1384号、（2009）穗中法民五终字第3143号及（2011）穗越某三初字第2010号的民事判决书，罗宝建、冼泽明应从2009年1月1日起与第四土地房管所就承租上述房屋签订租赁合同并缴纳租金，但至今一直拖欠未缴。故通知罗宝建、冼泽明于2013年11月15日前前往第四土地房管所委托的广州市文德房地产物业管理有限公司缴纳所欠租金并签订租赁合同，否则第四土地房管所将解除与罗宝建、冼泽明的租赁关系，收回上述物业等。罗宝建、冼泽明于同月12日作出《关于“催缴租金通知”的回复》（于同月14日送达第四土地房管所），表示第四土地房管所至今未能正确核定启明横马路2号首层东南角车库的使用面积和租金，令罗宝建、冼泽明无法交租。上述三份判决书均认定第四土地房管所、罗宝建、冼泽明就上述房屋形成事实上的租赁关系，判决书所称的“上述房屋”是指罗宝建、冼泽明自始使用的车库，即首层平面图已有东川房管站的三个印章作实使用方位面积，也就是第四土地房管所经丈量的使用面积125.3613平方米；并认为上述判决在前，第四土地房管所其后才在罗宝建、冼泽明使用的车库内搞所谓的“发还”，是不尊重法院判决和历史事实，罗宝建、冼泽明坚决不同意划出15.912平方米。
2014年8月1日，第四土地房管所提起本次诉讼，请求:1、解除第四土地房管所、罗宝建、冼泽明双方就广州市越秀区启明横马路2号首层房屋订立的租赁关系；2、罗宝建、冼泽明将越秀区启明横马路2号首层房屋腾空归还给第四土地房管所；3、罗宝建、冼泽明向第四土地房管所支付从2009年1月1日起至实际交回房屋之日止的租金（按每月446.7元计付）。
原审庭审中，罗宝建、冼泽明表示如果按第四土地房管所提出的房屋使用面积即109.45平方米进行计租，则其不同意缴租；涉案房屋是车库，第四土地房管所按住宅标准计收租金也不恰当；其要求使用整个房屋的面积，按125.36平方米的使用面积缴租。第四土地房管所、罗宝建、冼泽明均确认双方因房屋面积问题协商不成，故至今没有签订书面租赁合同。
原审法院认为，第四土地房管所、罗宝建、冼泽明之间就越秀区启明横马路2号首层东南角房屋成立租赁关系的事实及房屋租金标准，已经生效判决作出认定。支付租金，是罗宝建、冼泽明作为承租人最重要的一项合同义务。因涉案房屋部分面积于2010年10月1日起被撤管发还业主，第四土地房管所曾一度未能确定罗宝建、冼泽明承租的具体面积而导致被告无法缴租。其后第四土地房管所已委托广州市路遥测绘技术有限公司对涉案房屋进行测绘，确定了罗宝建、冼泽明承租使用的房屋面积，并已通知罗宝建、冼泽明签订书面租赁合同及缴租。但罗宝建、冼泽明因对房管部门将涉案房屋西南角15.8927平方米撤管发还给业主有异议，坚持要求按涉案房屋整体使用面积125.3613平方米计租，不同意按第四土地房管所提出的109.45平方米计租，至今没有交纳涉案房屋自2009年1月1日起的租金，已构成根本性违约，应承担相应的民事责任。故第四土地房管所要求解除双方的租赁关系、收回房屋及要求罗宝建、冼泽明支付拖欠租金的诉讼请求合法有理，原审法院予以支持。鉴于2009年1月1日起至2009年12月10日止的房屋租金已经生效判决作出处理，第四土地房管所在本案主张该段时期的租金属重复起诉，应予驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条之规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，解除广州市越秀区第四土地房屋管理所与罗宝建、冼泽明就广州市越秀区启明横马路2号首层房屋订立的租赁关系。二、罗宝建、冼泽明在本判决发生法律效力之日起30日内，腾空交还广州市越秀区启明横马路2号首层房屋中属广州市越秀区第四土地房屋管理所管理的直管公房部位给广州市越秀区第四土地房屋管理所。三、罗宝建、冼泽明在本判决发生法律效力之日起30日内，向广州市越秀区第四土地房屋管理所支付自2009年12月11日起至本判决发生法律效力之日止的租金（其中2009年12月11日至2010年9月30日，按125.3616平方米计算；2010年10月1日起，按109.45平方米计算；参照房管部门评定的同期同地段公房住宅租金参考价计付）。自本判决发生法律效力之次日起至罗宝建、冼泽明实际交还房屋之日止的房屋使用费由罗宝建、冼泽明按上述标准逐月支付给广州市越秀区第四土地房屋管理所。四、驳回广州市越秀区第四土地房屋管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费582元，由广州市越秀区第四土地房屋管理所负担50元、罗宝建、冼泽明共同负担532元。
上诉人刘某华、罗秀冰、罗秀娴、冼泽明不服原审判决，向本院提起上诉称：1、事实上，在第一次诉讼之后，上诉人积极履行生效判决，主动向被上诉人交付租金。但被上诉人一直为阻止上诉人交付租金设计困难，以无法确定涉案房屋的面积为由，拒绝接受上诉人交付的租金。该情况被越秀法院查明，所以驳回了被上诉人的全部诉讼请求。2014年8月1日，被上诉人第3次向越秀法院起诉，要求交租并腾空房屋。其实在此之前，上诉人为平息事端，还是一直要求被上诉人收取租金，但被上诉人以上诉人没有开立租簿为由，多次拒绝上诉人的交租请求。2、上诉人同意向被上诉人缴纳涉案房屋的租金，上诉人没有交租，是因为被上诉人故意设置障碍而且不给上诉人开设租簿导致的结果。上诉人还曾向越秀法院执行局请求缴纳租金，但也因为原判决不具有租金具体操作性，至今无法执行。导致上诉人想要交租却无人接受，无处可交的局面。被上诉人的上级单位在撤管发还时，故意将撤管发还的面积划定在上诉人车库进出的唯一通道上，直接导致上诉人的车库无法继续使用。这本是被上诉人在本案中重大的错误行为，现却要上诉人为此承担不利后果，于理于法没有道理。所以，本案涉案房屋未交租金的责任不在上诉人，是被上诉人故意阻扰的结果，其不利后果应由被上诉人一方承担。综上，请求：1、依法撤销广东省广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1897号民事判决书，判决驳回被上诉人广州市越秀区第四土地房屋管理所的全部诉讼请求。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人第四土地房管所答辩称：1、一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请法庭依法维持原判。本案纠纷的来由是上诉人不履行生效判决、违反合同法规定，拒不向被上诉人缴纳租金引发的。1999年起，双方建立起租赁关系。在2009年越某三初字第1384号，2009年穗中法民五终字第3143号判决中，法院均已确认这一事实，并且，法院还判令上诉人应向被上诉人缴纳租金。然而，在判决生效后，上诉人一直不履行判决，其后，被上诉人多次向上诉人催缴，上诉人均以面积不清、不同意其承租的房屋中部分面积被发还为由，拒绝开设租簿，拒绝缴纳租金。即使后来测绘公司通过测绘，明确了其承租面积，上诉人仍拒绝补缴所欠租金。上诉人的行为已构成根本违约，故原审法院的判决正确。2、上诉人在上诉状中存在大量虚假陈述、混淆视听。其声称是被上诉人设置障碍，不收租金，与客观事实完全相反。首先，作为国有资产的管理机构，被上诉人的职责就是管理共有房产，保证承租人按时、足额缴纳租金。在上诉人拖欠租金后，被上诉人已经多次通知、函告其补缴租金，并采用诉讼的途径来追缴租金。如果上诉人愿意按承租面积足额补缴租金，被上诉人怎么可能故意设置障碍，拒收租金？上诉人陈述违背一般逻辑。其次，上诉人有多种方式补缴租金，可以通过公证提存的方式向被上诉人缴纳租金。然而上诉人并没有如此，反而拒绝按法院的判决即被上诉人的通知缴纳欠付的租金。最后，在一审过程中，被上诉人在与涉案房屋被发还部分的业权人沟通后，曾努力争取与上诉人调解，希望其能补缴所欠租金，由上诉人与发还部门的业权人共同使用涉案的物业。但是，在被上诉人作出重大让步的情况下，上诉人仍然拒绝缴纳租金。上诉人在诉讼过程的这一行为，更加反映了其不愿意缴纳承租部分租金的主观意愿。综上所述，被上诉人请求人民法院依法驳回上诉人的上诉请求。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
二审另查明，罗宝建于2015年7月1日死亡，其配偶刘某华，女儿罗秀冰、罗秀娴作为罗宝建的法定继承人均表示参加诉讼，本院依法变更上诉人为刘某华、罗秀冰、罗秀娴。由于对被上诉人将案涉房屋内的15.912平方米发还给其他业主存有异议，四上诉人二审期间表示只愿意按照125.36平方米的面积来交纳租金,不愿意按照109.45平方米的面积来交纳租金，也不愿意先行将109.45平方米面积的租金交纳给被上诉人。
本院认为，本案的争议焦点是，上诉人是否存在违约行为，应否将涉案房屋归还被上诉人。
上诉人、被上诉人之间就越秀区启明横马路2号首层东南角房屋成立租赁关系的事实及房屋租赁标准，已经有生效判决作出认定，被上诉人委托广州市路遥测绘技术有限公司对涉案房屋进行测绘确认涉案房屋租赁面积，并通知上诉人签订书面租赁合同并交租，可以认定被上诉人已经履行合同义务，被上诉人自2009年1月1日至今没有缴纳租金，已构成根本违约。原审法院判决解除租赁关系，要求上诉人腾空涉案房屋及支付租金，有事实依据和法律依据，并无不当，本院予以维持。至于上诉人诉称无法缴纳租金是被上诉人故意设置障碍导致，但是根据已查明事实，上诉人多次发函主张租金及要求签订书面合同，并已明确告诉上诉人房屋的租金、面积。上诉人称被上诉人故意设置障碍导致其无法交纳租金，与事实不符，本院不予采纳。被上诉人已将15.912平方米发还给其他业主，在此发还未被撤销或变更之前，被上诉人出租给上诉人的房屋租赁面积为109.45平方米，上诉人理应按照109.45平方米面积来交纳租金。虽然上诉人对被上诉人将15.912平方米发还给其他业主存有异议，但这是另外的法律关系，双方当事人理应另循途径解决，上诉人以此为由拒交109.45平方米面积租金，没有法律依据，本院不予支持。上诉人二审期间仍然明确拒绝交纳109.45平方米面积租金，本院认定上诉人是不愿缴纳，而非无法缴纳租金。上诉人的上诉理由不能成立，本院予以驳回。综上所述，审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费582元，由上诉人刘毅华、罗秀冰、罗秀娴、冼泽明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年××月××日
书 记 员 邝伟贤