重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民终2632号
上诉人（原审被告）重庆天福地产（集团）有限公司。
法定代表人任德文，董事长。
委托代理人肖玉笙，重庆信豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）方启东。
被上诉人（原审原告）梁爽。
委托代理人王双圣，重庆劲立律师事务所律师。
上诉人重庆天福地产（集团）有限公司（以下简称“天福公司”）与被上诉人方启东、梁爽商品房预售合同纠纷一案，上诉人天福公司不服重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第08394号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，方启东、梁爽与天福公司于2012年12月29日签订商品房买卖合同（合同编号CQ-5371574）及补充协议。合同主要约定：方启东、梁爽（乙方）购买天福公司（甲方）开发建设的位于重庆市××××路住宅。房屋属预售商品房。房屋建筑面积49.06平方米，房屋总价款447694元;乙方于2012年12月29日首付房款197694元，余款250000元向银行申请办理按揭贷款。第十三条关于办理产权登记的约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。逾期在180日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金;逾期超过180日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。第二十七条约定本合同连同附件共20页，一式5份，具有同等法律效力……。其中附件五即合同补充协议，该补充协议载明双方在《商品房买卖合同》和协商一致的基础上达成该协议，意思表示真实，由双方共同遵守执行;补充协议六条约定，甲方在商品房交付使用后180个工作日内应申办《房地产权证》。十四条载明补充协议与主合同具有同等法律效力等。
合同签订后，方启东、梁爽按约付清了购房款。2014年7月4日，涉案房屋所属工程取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2014年7月11日方启东、梁爽接房。2015年3月25日，南岸区国土资源管理分局受理涉案土地权籍办证业务，天福公司于2015年4月2日取得南岸区南坪西路28号（12至45层住宅）106D房地证2015字第00143号权证。2015年4月28日，南岸区国土资源管理分局受理涉案土地权籍办证业务，天福公司于2015年4月30日取得南岸区南坪西路28号（负1至11层）商业部分106D房地证2015字第00251号权证。2015年5月11日天福公司取得涉案房屋办证业务受理通知书。
方启东、梁爽诉称，方启东、梁爽与天福公司于2012年12月16日签订《商品房买卖合同》。约定方启东、梁爽购买天福公司开发建设的位于重庆市南岸区南坪西路商品房一套。双方就房屋位置、面积、单价、交房时间、办理房地产权证时间、逾期办证违约金计算方式等事项进行了明确约定。合同签订后，方启东、梁爽依约履行了合同义务，但天福公司却违反合同约定延期办理产权证。故起诉至法院，请求判令：1、天福公司支付逾期办证违约金15000元并支付延迟履行违约金;2、本案诉讼费用由天福公司承担。一审庭审中，方启东、梁爽变更诉讼请求，要求天福公司支付迟延办证违约金10745元并承担诉讼费用。
天福公司答辩称，方启东、梁爽所诉合同关系的成立及履行情况均属实，但方启东、梁爽的诉讼请求不成立。天福公司办证义务的履行期限应依补充协议第六条即方启东、梁爽接房后180个工作日内。我方延迟取得办证业务受理单是因政府行为所致，非我方责任。故我方不应承担逾期办证违约金。
一审法院认为,方启东、梁爽与天福公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。方启东、梁爽按约支付了购房款，天福公司理应在约定期限内履行办证义务，反之则应承担违约责任。
本案商品房买卖合同文本明确合同连同附件共20页，合同附件与本合同具有同等法律效力;补充协议作为附件五，在商品房买卖合同基础上达成，协议中关乎主合同部分事项的说明或变更等系双方意思表示真实，理应遵守执行。而其中第六条，关于《房地产权证》的申办，变更为商品房交付使用后180个工作日内。前述第六条的约定仅为履行期限的变更并非对办证义务的免除，并非对方启东、梁爽主要权利的排除，故方启东、梁爽关于此条款无效的理由不成立，本院不予支持。据此，按合同约定天福公司履行办证义务的限期应为2015年4月1日，而其于2015年5月11日取得房屋权属登记中心业务受理通知书，逾期办证40天，理应承担逾期办证违约责任。
天福公司辩称政府行为导致办证迟延，天福公司应免责。经一审庭审查明，天福公司所举“情况报告”中的内容显示仅涉及建设项目商业部分是否应补交土地出让金的问题，而非涉案房屋等住宅房屋。国土部门受理住宅部分（12层至45层）办证业务日期为2015年3月25日，2015年4月2日天福公司即取得房地权证。在此之后南岸区房管局于2015年4月13日作出的情况报告与此应无关联。即使依天福公司所述于2015年1月申办国土手续的事实成立，行政部门对其申请手续的审查亦并非天福公司不能预见，自方启东、梁爽接房起180个工作日内天福公司应具有充分的时间申办权证。综上，天福公司主张的该免责事由不成立，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十八之规定，判决如下：一、重庆天福地产（集团）有限公司于本判决生效之日起三日内一次性向方启东、梁爽支付逾期办证违约金1791元（447694元×日万分一×40天）：二、驳回方启东、梁爽其他诉讼请求。如果重庆天福地产（集团）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费50元，由重庆天福地产（集团）有限公司负担（此款方启东、梁爽已垫付，重庆天福地产（集团）有限公司于本判决生效之日起五日内直接支付给方启东、梁爽）。
一审宣判后，重庆天福地产（集团）有限公司不服该判决，向法院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。理由是：根据南岸区国土分局的“补充说明”文件明确，该项目未超过合同约定的总建筑规模。另外根据南岸区房管局“情况报告”未对房屋用途及出让金问题提出异议，且对“高级公寓”部分天福公司无需补交土地出让金。2015年1月天福公司已到区国土分局申办了国土手续。上诉人对涉案项目的住宅及商业部分延期办证不存在过错，不应承担向被上诉人支付违约金的责任。综上，请求法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人樊世勇、李钢锋辩称：一审法律适用正确，事实认定清楚，应当依法驳回起诉，依法维持原判。
二审查明的事实与一审相同。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人是否应当承担逾期办证的违约责任。对此，被上诉人援引涉诉合同第十三条第四款主张权利，而上诉人则认为其按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交了办理房屋产权证申请，未取得登记受理单系国土部门行为所致，非出卖方原因导致逾期办证，其不应承担逾期办证责任。结合诉争条款约定，“如因甲方的责任，未能按期向房屋所属地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……”,仅就条文文义，该条明确了出卖人应向买受人承担逾期办证违约责任的特定情形。对于双方诉争的条文内涵，本院认为，合同的文义解释应最大程度考量当事人缔约的根本目的，并契合诚实信用之基本原则。对于商品房买卖范畴的办证义务，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第一款明确，“由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”可见，出卖人具有为买受人办理房屋产权证书的积极义务，其在约定期限内提交办理房地产权证申请，取得登记受理单目的在于保障买受人关于房屋产权的期限利益。同时，《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，“对格式条款发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上的解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本案中《重庆市商品房买卖合同》虽系主管部门示范文本，但上诉人在经营活动中作为格式合同加以使用，对诉争条款之解释应有利于买受人缔约目的之阐发。故此，诉争条款其内涵及于出卖人及时取得主管部门的受理登记单。上诉人仅以其按期提交办证申请抗辩免责于法无据，本院不予支持。关于上诉人诉称的阻却履行事由，本院认为，《合同法》第121条规定，“当事人一方因第三方的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方与第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。”本案中，国土部门对涉案房屋审查的具体行政行为系前述条款规定的第三人的原因，并不导致上诉人违约责任之免除。综上，上诉人上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费175元，由上诉人重庆天福地产（集团）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王伯文
代理审判员 刘恋砚
代理审判员 邓 瑀
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 史大贤