天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)滨港民初字第5330号
原告：邵金莲，女，1942年10月27日生，汉族，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：杨丽，女，1975年3月27日生，汉族，住北京市朝阳区。
被告：杨梅，女，1968年7月9日生，汉族，大港油田井下福利厂病退职工，住天津市滨海新区。
法定代理人：陈×（杨梅之夫），男，1962年11月9日生，汉族，无业，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：李勤学，天津开元律师事务所律师。
原告邵金莲诉被告杨梅所有权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵金莲及其委托诉讼代理人杨丽，被告杨梅及其法定代理人陈×、委托诉讼代理人李勤学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邵金莲诉称，原告与被告系母女关系。被告为大港油田井下恒丰福利化工厂职工，享有其工作单位提供的福利住房居住权，房屋地址为天津市滨海新区海滨街华幸小区东区16-2-301室。2007年8月初，被告单位下发通知，本单位职工以前享有的福利房需要缴纳购房款将其转变为个人产权房。被告由于表示不购买诉争房屋，原告经与被告协商，同意由原告出资，以被告名义购买，房屋产权登记在被告名下，但原告为房屋的实际所有人。2015年8月至今，原告因病需要手术治疗，手术费用无法备齐，因此原告与被告协商将房屋出售，用于给原告治病，被告同意但未积极配合出售房屋，后原被告签订房屋赠与协议准备过户。被告在签订协议后不再配合原告办理相关过户手续，故原告成讼，请求确认涉诉房屋的权属为原告所有。
原告邵金莲提交证据：
1.港西派出所行政处罚决定一份，证明杨梅有行为能力；
2.杨梅和原单位的协议书，证明原单位与诉争房屋已经没有关系，杨梅可以直接签署过户协议了；
3.赠与协议（以下简称《协议》）一份，证明被告认可借名买房的事实，并同意以赠与的形式将房屋过户到原告名下；
4.公有住房买卖协议、公有住房发票、收费票据一份、房屋产权证书一份，证明当时诉争房屋在被告杨梅名下的事实；
5.天津市司法精神病鉴定委员会出具的鉴定意见书一份，证明被告打伤原告代理人杨丽当日，原告具有责任能力。
被告杨梅辩称，诉争房屋原系被告杨梅的单位福利分房，按照单位相关政策，该房屋只能有杨梅所有。2007年8月初购房时，是被告的父亲出资为被告购买该房屋，这种性质是父母对子女的赠与，已经交付生效。2015年11月20日，原告与被告签署的赠与协议系无效协议，因为杨梅自小患严重的精神疾病，属于无民事行为能力人，在没有其法定代理人监护的情况下，属于无效合同。该赠与合同签署后，双方并没有办理过户手续，根据物权法的相关规定，合同也属于无效。
被告杨梅提交证据：
1.被告杨梅残疾人证一份，证明杨梅自小有精神残疾，智力三级，而且特别指明监护人为杨伟，但是签署赠与协议时杨伟不在场；
2.案件审理中，本院根据原告及其法定代理人的申请委托天津市津实司法鉴定中心对被告民事行为能力进行鉴定，结论为被告杨梅属于限制民事行为能力人。
经审理查明，原告邵金莲系被告杨梅之母。杨梅系大港油田井下恒丰福利化工厂职工。2007年8月初，杨梅单位下发通知，其单位职工以前享有的福利房可在缴纳购房款后，变为个人产权房。原告与其配偶杨志民（已故）以被告杨梅名义缴纳了全部购房款及相关税费。2007年8月27日，天津市大港区房地产管理局为涉案房颁发了房屋产权证，记载的权利人为被告杨梅，产权证始终在原告处保管，该房屋现由杨梅占有、使用。涉案房屋2007年出售时，单价为750元/平方米，房屋面积76.14平米，出售价格为57,150元（不含相关税费）。扣除被告杨梅享有的福利优惠，原告邵金莲与其配偶杨志民（已故）共计为被告杨梅缴纳了全部房款及相关税费、维修费41,800元。庭审中，原、被告一致确认涉案房屋目前市场价格为285,000元。
查，被告杨梅提交了其残疾人证，该证显示：残疾类别为“智力”，残疾等级为“叁级”，监护人为“杨伟”（系被告胞兄）。经本院前往天津市滨海新区残疾人联合会调查，被告杨梅提交的残疾证为2009年11月25日换发，之前杨梅就已经取得了残疾证，但未能查找到旧证档案。
另查，原告对天津市津实司法鉴定中心出具的关于杨梅的民事行为能力鉴定意见书提出书面异议，认为杨梅认知能力正常，理由：1、杨梅对数字（工资）很清楚；2、杨梅具有正常逻辑能力，能够编造谎言，趋利避害；3、庭审时，杨梅的应激反应属正常。经鉴定机构书面答复，“经现场鉴定检查，被鉴定人定向力不全，计算能力差，近记忆力减退，个人生活自理能力差，有烦躁、摔砸、不出门等行为。鉴定结论：被鉴定人杨梅目前为限制民事行为能力人。此鉴定结果符合鉴定标准”。
本案审理中，经本院释明，原告表示如果确认房屋权属的请求不能得到支持，则要求变更诉讼请求为：要求被告按照房屋目前市场价值的50%，返还原告投入其房屋内的货币金额及相应增值。
上述事实，有原、被告当庭陈述、提交证据及本院依职权调取的证据材料予以证明，本院予以确认。
本案争议焦点：一、被告杨梅行为能力问题？二、原告（及配偶）缴纳房款时，是否与被告达成了借名买房的合意？三、原告与被告签署的赠与协议是否有效，是否应予继续履行？
关于争议焦点一：原告主张被告杨梅对数字（工资）很清楚、具有正常逻辑能力、有正常的应激反应、公安机关对被告杨梅鉴定为“具有责任能力”，故认为杨梅认知及表达能力正常，应为完全行为能力人。本院认为，民事行为能力是民事主体能以自己的行为取得民事权利、承担民事义务的资格。而本案被告经有鉴定资质的鉴定机构鉴定，其有定向力不全，计算能力差，近记忆力减退，个人生活自理能力差，有烦躁、摔砸、不出门等行为，其不能完全辨认自己行为所带来的民事责任。加之本院前往天津市滨海新区残疾人联合会调取证据显示，被告杨梅在2009年11月之前就已经取得了智力残疾证，故本院认定被告杨梅在本案所涉及的时间段内为限制行为能力人。
关于争议焦点二：原、被告于2015年11月20日签订的《协议》中载明了原告是以被告名义出资购买的涉诉房产的相关文字，针对协议中的上述内容，因杨梅系限制民事行为能力人，按照《民法通则》第十三条第二款的规定，该《协议》系原告与不能辨认自己行为的限制行为能力人签订，该协议的内容已经超出了限制民事行为能力人的认知范围，且协议签订时杨梅的法定代理人或监护人并不在场，现其法定代理人否认该协议的效力，故上述《协议》不具有法律效力。庭审中，原告当庭表示其与配偶杨志民在以被告名义缴纳涉案房款时，杨梅只表达了没钱交房款，并没有表达同意由原告夫妇以被告名义购买房屋的意思表示，原告未能对此加以证据证明，故原告夫妇与被告之间并未达成借名买房的合意。
关于争议焦点三：因杨梅系限制民事行为能力人，处理房产等重大事项时，缺乏相应的民事行为能力，该协议的效力属于效力待定，现被告杨梅的法定代理人明确表示拒绝，故该《协议》不产生合同效力。按照《合同法》的规定，一般赠与合同在发生物权变动前，赠与人享有任意解除权，即使原告与被告签订的赠与合同为有效，因尚未办理房屋过户手续，被告仍然有权解除上述赠与《协议》。此外，根据《民法通则》关于监护人与被监护人的相关规定，原告作为被告的母亲，在非为杨梅的利益外，不得处理杨梅的财产。综上，原告主张确认涉诉房屋归原告所有之诉请，没有事实及法律上的依据，本院不予支持。
就原告夫妇以被告名义缴纳房款行为的性质问题。本院认为，缴纳房款时原告夫妇存在着赠与、为使家族利益不贬损以及为被告保留一个栖身之所等多种动机可能，被告仅以原告夫妇缴纳的房款是对被告赠与一种主观动机进行抗辩，被告未能对此加以证据证明，主观上缺乏唯一性，故对被告的上述抗辩主张，本院难以支持。因原告要求被告返还原告及配偶投入其房屋内的货币金额及相应增值的诉请具有合理因素，本院基于公平原则并结合本案的实际情况，酌情确定，被告杨梅返还原告邵金莲就涉诉房屋内原告及其配偶杨志民（已故）的投入和相应增值100,000元，该款项应为原告及配偶杨志民的夫妻共同财产。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第十三条、第十八条、第九十三条，《中华人民共和国合同法》第一百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、天津市滨海新区海滨街华幸小区东区16-2-301房屋属于被告杨梅所有；
二、被告杨梅于本判决生效之日起十五日内返还原告邵金莲100,000元;
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，由原被告各负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 赵宝华
人民陪审员 张承敏
代理审判员 李 辰
二〇一七年三月××日
书 记 员 张子杰
附：法律释明
1.《中华人民共和国民法通则》
第十三条不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。
不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。
第十八条监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。
监护人依法履行监护的权利，受法律保护。
监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。
第九十三条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。
2.《中华人民共和国合同法》
第一百八十六条赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。（第一款）