广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1973民初2637号
原告：东莞市瀚森物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市沙田镇中心区。
法定代表人：陈少梅，执行董事。
委托诉讼代理人：肖晓梅，广东名成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李崇威，广东名成律师事务所律师助理。
被告：梁红丽，女，1985年4月24日出生，汉族，住广东省怀集县，
委托诉讼代理人：李学贵，男，1982年10月25日出生，汉族，住广东省潮安县，夫妻关系。
被告：李学贵，男，1982年10月25日出生，汉族，住广东省潮安县，
原告东莞市瀚森物业管理有限公司（以下简称瀚森公司）与被告李学贵、梁红丽物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月20日公开开庭进行了审理。原告瀚森公司的委托诉讼代理人肖晓梅，被告梁红丽的委托诉讼代理人即本案共同被告李学贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告瀚森公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2013年4月1日起至实际支付之日止的物业服务费，暂计至2017年4月为8453.48元；2.被告向原告支付自2013年4月1日起至实际支付之日止的水费，暂计至2017年4月20日为1498.86元；3.被告向原告支付逾期付款滞纳金，滞纳金从每月逾期之日起按每日应缴费用的1‰计至全部清偿之日止；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年7月31日，被告购买了位于东莞市××镇××阳光××花园××房，房屋建筑面积为78.42平方米。2008年4月12日，被告办理入住手续时与原告签订了前期物业服务协议，根据物业服务协议的约定被告应按每平方米2.2元的标准向原告支付服务服务费，每月8日前缴纳当月物业管理服务费，否则应自逾期之日起每天按欠费总额的1‰支付滞纳金。原告依约履行了物业服务，但被告自2013年4月1日起未支付物业管理服务费、水费。
被告李学贵、梁红丽答辩称，原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，表现在：1.原告开展管理经营活动时，长期租用业主公共场所给外来经商人员展销产品，收取一定费用占为己有；游泳池向外来人员开发收取费用，占为己有；小区内所有电梯出租给广告公司使用，费用占为己有。原告的前述行为严重违反了物业管理法。出租共用部位收益应归全体业主所有。2.原告履行共用设施、环境卫生、交通项目等进行维护修缮义务时，不及时不到位：电梯经常故障；电梯口瓷砖脱落，一个多月未修缮，且由原来的大理石更换为瓷砖。3.原告不是业主选聘的物业公司，被告所在小区至今未成立业主委员会，原告未定时向业主公布收支情况，业主正当利益得不到保障。4.收费标准过高，从2013年起，小区物业管理在管理质量方面存在下降，保安人员轮值、巡视走马观花，导致被告家里遭贼，蒙受严重财产损失。5.物业管理纠纷的诉讼时效应当为两年，被告之前没有收到过物业催要物业费的通知。6.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业公共部分、共用设施的维修和更新。被告屋顶漏水经多次交涉到2016年才派人修缮，但修缮不当，前后有纰漏导致被告搬家到工厂宿舍，到2016年7月才搬回。7.业主对共用部分享有所有权和使用权，物业公司擅自搭建业主共用用地，用于住宿，违反了物业管理法第六十六条的规定。8.临街商铺违反约定用于娱乐、酒吧、饭店、夜档，长期严重扰民，油烟处理不妥善导致被告全家衣服被油污污染。9.原告收取高额滞纳金违反国家法律规定，滞纳金具有法定性、强制性、惩罚性，由国家法律名文规定，个人及团体无权设立、收取。合同约定的滞纳金本质上应认定为违约金，且物业公司先违约，无权诉请高额滞纳金。综上，请求法院对原告不合法行为给予教育，驳回其无理要求。
经审理查明：瀚森公司是资质等级为三级的物业服务企业。2007年7月31日，被告与东莞市瀚森房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买了位于东莞市××镇××阳光××花园（××）4栋1103号房，房屋建筑面积为78.42平方米。2008年4月12日，被告作为乙方与原告作为甲方签订了前期物业服务协议。约定甲方对物业共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；共用部位、设施设备小修12小时维修人员到达处理，急修2小时内到达处理；甲方施行物业服务费用包干制，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定水费等，并与乙方约定阳光粤港花园公共部位及设备产生的收益用于补贴物业服务成本支出；乙方应按时向甲方足额交纳物业服务费用和其他相关费用；收费标准为住宅每平方米2.2元/月，按建筑面积收取管理服务费；每月8日前缴纳当月管理服务费及上月应交费用；甲方提供自来水等代收缴费服务，代缴费用不属于物业管理服务费，与物业管理服务费同时按月收取；甲方违反协议未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；乙方违反协议，未按时缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方从逾期之日起每天按欠费总额的千分之一缴纳滞纳金。
被告自2013年4月起未缴纳当月物业管理服务费及上月水费，每月物业管理服务费为172.52元，具体欠费详见附件欠费明细表。被告主张物业管理服务费的诉讼时效为两年，超过了诉讼时效。原告物业管理费催缴函及律师函证明其向被告催收案涉物业管理服务费的情况，并陈述物业管理催缴函放在了被告的信箱处，且有在被告家门口张贴；律师函通过EMS方式快递到东莞市寮步镇横坑三禾工业区东涛楼512号，收件人为李学贵、梁红丽，联系电话为135××××3980；EMS改退批条显示退回原因为拒收。被告否认收到过前述催缴函、律师函，但确认其有信箱、EMS上的联系电话为其本人电话。
被告持答辩意见认为原告未依约提供符合约定物业管理服务，且使用公共部分利益占为己有，对此提交了照片为证。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：一、原告的诉请是否已过诉讼时效；二、被告应否支付物业管理服务费及滞纳金。
关于焦点一。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，原告瀚森公司所起诉的物业管理费，均是基于物业服务合同而产生的债务，每个月的债务是整体债务的一部分，属于同一债务分期履行的情况。按照上述规定，诉讼时效应当从物业服务合同整体出发，而不应将合同的每个阶段割裂开来计算诉讼时效，本案的诉讼时效期间应从物业服务合同相关费用最后一期履行期限届满之日起计算。现原告瀚森公司仍继续为被告提供物业服务，故原告瀚森公司的起诉没有超过诉讼时效。
关于焦点二。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案被告与原告签订了前期物业服务合同，合同对双方均有约束力。原告依约为被告提供了物业管理服务，被告应当按照合同约定支付物业管理费。被告主张原告维修共用设施不及时、财产被盗等无证据作证，本院不予采纳。被告主张房屋漏水的问题，被告未能举证证明漏水系属于物业管理公司维修的范围还是属于房屋主体结构问题，故被告以此为由拒付物业管理费依据不足。至于物业公司是否占有共用部分侵犯业主权益属于另外的法律关系，被告应另循途径解决。综上，被告应向原告支付2013年4月1日至2017年4月30日的物业管理服务费8453.48元及2013年3月至2017年3月31日的水费1498.86元（每月欠费金额详见附表），合计9952.34元。至于一审庭审辩论终结前尚未实际发生的物业管理服务费及水费可待实际发生后另行主张。
对于物业管理费的滞纳金，按照前期物业服务合同的约定，被告应于每月8日前交纳当月管理费及上月水费，逾期按欠款金额的千分之一每日支付滞纳金。该约定系双方真实意思表示，被告并无证据证明其对该条款存在重大误解或者该条款系显失公平，故该条款应对被告具有约束力。原告请求被告按每月欠款金额从每月9日起按千分之一计算滞纳金符合合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，上述滞纳金应以拖欠每月欠款的金额为限，详见附表。
综上所述，本院依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告李学贵、梁红丽应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市瀚森物业管理有限公司支付拖欠的物业管理服务费8453.48元、水费1498.86元及滞纳金（以每月欠费金额为本金，从当月9日开始按千分之一每日计算至实际清偿之日止，滞纳金以当月欠费金额为限，详见附表）；
二、驳回原告东莞市瀚森物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费115元，由被告李学贵、梁红丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 钟凤媚
二〇一七年五月五日
书记员 钟小敏
邬东琴
附相关法律法规条文：
1.《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
2.《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：
当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
附表：
梁红丽、李学贵欠费明细表
欠费日期
当月管理费（元）
上月水费(元)
当月费用
滞纳金起算日
滞纳金计算标准
滞纳金上限(元)
2013年4月
172.52
34.97
207.49
2013年4月9日
千分之一每日
207.49
2013年5月
172.52
40.35
212.87
2013年5月9日
千分之一每日
212.87
2013年6月
172.52
48.42
220.94
2013年6月9日
千分之一每日
220.94
2013年7月
172.52
48.42
220.94
2013年7月9日
千分之一每日
220.94
2013年8月
172.52
43.04
215.56
2013年8月9日
千分之一每日
215.56
2013年9月
172.52
16.14
188.66
2013年9月9日
千分之一每日
188.66
2013年10月
172.52
18.83
191.35
2013年10月9日
千分之一每日
191.35
2013年11月
172.52
18.83
191.35
2013年11月9日
千分之一每日
191.35
2013年12月
172.52
21.52
194.04
2013年12月9日
千分之一每日
194.04
2014年1月
172.52
13.45
185.97
2014年1月9日
千分之一每日
185.97
2014年2月
172.52
16.14
188.66
2014年2月9日
千分之一每日
188.66
2014年3月
172.52
16.14
188.66
2014年3月9日
千分之一每日
188.66
2014年4月
172.52
16.14
188.66
2014年4月9日
千分之一每日
188.66
2014年5月
172.52
21.28
193.8
2014年5月9日
千分之一每日
193.8
2014年6月
172.52
26.6
199.12
2014年6月9日
千分之一每日
199.12
2014年7月
172.52
21.28
193.8
2014年7月9日
千分之一每日
193.8
2014年8月
172.52
18.62
191.14
2014年8月9日
千分之一每日
191.14
2014年9月
172.52
21.28
193.8
2014年9月9日
千分之一每日
193.8
2014年10月
172.52
23.94
196.46
2014年10月9日
千分之一每日
196.46
2014年11月
172.52
23.94
196.46
2014年11月9日
千分之一每日
196.46
2014年12月
172.52
23.94
196.46
2014年12月9日
千分之一每日
196.46
2015年1月
172.52
18.62
191.14
2015年1月9日
千分之一每日
191.14
2015年2月
172.52
21.28
193.8
2015年2月9日
千分之一每日
193.8
2015年3月
172.52
13.3
185.82
2015年3月9日
千分之一每日
185.82
2015年4月
172.52
26.6
199.12
2015年4月9日
千分之一每日
199.12
2015年5月
172.52
18.62
191.14
2015年5月9日
千分之一每日
191.14
2015年6月
172.52
21.76
194.28
2015年6月9日
千分之一每日
194.28
2015年7月
172.52
19.04
191.56
2015年7月9日
千分之一每日
191.56
2015年8月
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19.04
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2015年8月9日
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2015年10月
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