上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第3417号
上诉人（原审被告）王文椿，汉族，户籍地上海市徐汇区XX路XX号，现住上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室。上诉人（原审被告）刘素琴，汉族，户籍地上海市徐汇区XX路XX号，现住上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室。上诉人（原审被告）王承起，汉族，户籍地上海市徐汇区XX路XX号，现住上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室。委托代理人王宏德，汉族，住江苏省泰兴市XX镇XX村XX组XX号。上诉人（原审被告）王斌，汉族，户籍地上海市徐汇区XX路XX号，现住上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室。委托代理人王承起（系王斌之父），年籍详上。被上诉人（原审原告）殷大卫，汉族，住上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室。委托代理人吴红卫，上海市万隆众信律师事务所律师。上诉人王文椿、刘素琴、王承起、王斌因排除妨害纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审认定，王文椿、刘素琴系夫妻关系，王承起系二人之子，王斌系王承起之子。2007年9月30日，上海市徐汇区建设和交通委员会（以下简称徐汇区建交委）取得本市XXX路改建项目的沪徐房拆许字（2007）第38号《房屋拆迁许可证》，拆迁实施单位为上海A有限公司（以下简称A公司）。王文椿承租的本市徐汇区XX路XX、XX号房屋属上述房屋拆迁许可证的拆迁范围，该房屋性质为公房，房屋类型为旧里。根据王文椿持有的徐8-3-字482号《租用公房凭证》记载，租赁户名王文椿，房屋地址本市XX路XX、XX号，居住面积合计27平方米，按换算系数1.54计算，房屋建筑面积为41.58平方米（27平方米乘以1.54）。又据1995年原徐家汇房管所出具的相关材料表明，批准同意将XXX路294号房屋内隔出4平方米作为非居住用房，且王文椿户持有个体工商营业执照一本，经营者姓名刘素琴（王文椿之妻），名称字号为徐汇区XX综合商店，经营范围及方式为小五金、建材、小百货、日用品、零售。故该户居住部分建筑面积为35.42平方米[（27平方米减4平方米）乘以1.54］，非居住部分建筑面积为6.16平方米(4平方米乘以1.54)。王文椿户有三本户口簿，在册户籍为14人，即：王文椿（户主）、刘素琴（王文椿之妻）、王承起（王文椿之子）、王斌（王文椿之孙，王承起之子）；王某甲（户主，王文椿之子）、王某乙（王某甲之子）；王某丙（户主，王文椿之妹）、石丁（王某丙之女）、石乙（王某丙之子）、石某甲（王某丙孙女，石乙之女）、石丙（王某丙之女）、王某丁（王某丙外孙，石丙之子）、王某戊(王某丙之弟)、王某己（王某丙侄女，王某戊之女）。经XXX路改建项目人口核定领导小组核定以上14个在册人口均为安置人口，并引进汪某甲（石乙之妻），该户共计应安置人口为15人。因徐汇区建交委与王文椿户就房屋拆迁补偿安置问题未能达成协议,徐汇区建交委于2009年5月22日向上海市徐汇区住房保障和房屋管理局（以下简称徐汇住房局）提出正式补偿安置方案，申请房屋拆迁行政裁决。徐汇区建交委根据《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》第十五条的规定，提出货币补偿、价值标准房屋调换、面积标准房屋调换等调解方案。本案系争的上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室90.53平方米房屋系价值标准房屋调换方案中徐汇区建交委提供的可供调换房屋之一。因王文椿缺席调解会，致调解未成。2009年6月18日徐汇区住房局作出沪徐房拆裁字（2009）第58号裁决书，裁决如下：一、徐汇区建交委应以面积标准房屋调换对王文椿承租的本市徐汇区XX路XX、XX号居住房屋进行补偿安置，应安置人口为15人，分别为王文椿、刘素琴、王承起、王斌、王某甲、王某乙、王某丙、石丁、石乙、石某甲、石丙、王某丁、王某戊、王某己、汪某甲。核定安置建筑面积为525平方米（35平方米／人×15人）。安置房屋地点为1、XX路XX弄XX号XX室；2、XX、XX路XX弄XX号XX室；3、XX、XX路XX弄XX号XX室；4、XX、XX路XX弄XX号XX室；5、XX、XX路XX弄XX号XX室；6、XX、XX路XX弄XX号XX室；7、XX、XX路XX弄XX号XX室。以上7套房屋总价值为3,702,789.20元，总建筑面积552.87平方米。上述房屋估价时点为2007年9月30日。王文椿户应按建筑面积人民币（下同）6,500元／平方米向徐汇区建交委支付房屋调换差价款181,155元。二、徐汇区建交委应以价值标准房屋调换对王文椿户承租的本市徐汇区XX路XX号非居住部位进行补偿安置，非居住部位房屋货币补偿款为297,579.75元。房屋调换地点：徐汇区XXX路XXX号底层商铺，建筑面积33.39平方米，王文椿户应向徐汇区建交委支付房屋调换差价款348,850.65元。三、徐汇区建交委应支付王文椿户安居补贴30,000元／证，搬迁补贴83,160元，被拆迁房屋装修补偿20,790元，停产停业损失2,464元，一次性补贴停业损失60,000元，无证搭建一次性补贴6,500元，合计202,914元。四、徐汇区建交委应按沪价商（2002）010号《关于发布本市城市居住房屋拆迁补助费的通知》的规定向王文椿户支付相关费用。王文椿对上述裁决不服，于2009年8月，向上海市徐汇区人民法院提起行政诉讼，请求确认徐汇住房局拆迁裁决行政行为违法。该院经审理后判决维持拆迁裁决。王文椿仍不服，上诉于上海市第一中级人民法院。上海市第一中级人民法院于2009年11月12日作出（2009）沪一中行终字第323号行政判决书，判决主文为：驳回上诉，维持原判。另查明，2009年8月10日，王承起占用上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室毛坯房。2009年5月，案外人殷某某与拆迁单位A公司签订上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议，殷某某、殷A、殷大卫、洪甲获得动迁货币补偿款69万余元。2011年1月17日，殷大卫与A公司签订上海市房地产买卖合同，以831,065.40元购买系争的上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室90.53平方米房屋。2011年3月28日，殷大卫成为该房屋的房地产权利人。还查明，上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室90.53平方米房屋所属XXX二村，2014年底同小区88平方米精装修房屋月租3,500元、86平方米简单装修房屋月租3,400元。2014年12月26日，殷大卫诉至法院，要求判令：1、王文椿、刘素琴、王承起、王斌立即迁出上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室，将该房屋返还殷大卫；2、王文椿、刘素琴、王承起、王斌支付自2011年3月28日起至房屋实际归还之日止，按照每月2,500元计算的房屋占有使用费。原审认为，在王文椿户与拆迁单位发生纠纷时，系争房屋仅是拆迁单位提供的解决纠纷的调解方案中的一套房屋，因王文椿等拒绝调解，最终行政裁决按照其他方案对王文椿户进行安置补偿，系争房屋不在该安置补偿范围内，故王承起自2009年8月10日起占用该房屋无合法依据。2011年殷大卫购买了系争房屋并进行了物权登记，其合法权益受法律保护，有权主张排除妨害该房屋物权的行为。王承起长期占用该房屋，且侵权行为持续至今，损害了殷大卫的合法权益，故应及时搬离该处，将房屋返还殷大卫。殷大卫要求王文椿、刘素琴、王斌搬离系争房屋，因缺乏事实依据，法院难以支持。殷大卫购买系争房屋后，有权要求出售方向其交付房屋。现殷大卫选择不要求出售方向其交房，而由自己出面将房屋占有人腾退，系其对自身权利的一种处分。在殷大卫诉至法院之前，无证据证明殷大卫曾向王文椿、刘素琴、王承起、王斌主张过房屋占有使用费，王文椿、刘素琴、王承起、王斌现以超过诉讼时效作抗辩，故对殷大卫诉至原审法院之前两年的房屋占有使用费予以支持。因王承起占有的系毛坯房，原审法院参考相同地段相同类型的房屋，酌情确定占有使用费的标准为每月2,000元。王文椿经法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，原审法院审理后于二○一五年九月十五日依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：一、王承起于判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室，将该房屋移交殷大卫；二、王承起于判决生效之日起十日内支付殷大卫自2012年12月26日起至实际搬离之日止，按照每月2,000元计算的房屋占有使用费；三、驳回殷大卫其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,520元，由殷大卫负担1,220元，王承起负担1,300元。判决后，王文椿、刘素琴、王承起、王斌不服上述民事判决，上诉称：根据被上诉人提供的2009年5月31日签订的拆迁安置协议，被拆迁人对上诉人实际货币补偿，被上诉人没有资格购买用于产权调换安置的房屋。诉争房屋不是普通的商品房，根据补偿安置协议可以得出结论，A公司是拆迁人的代理人，而根据被上诉人提供的房地产买卖合同，卖售人是A公司，根据上诉人提供的证据档案机读材料显示A公司的经营范围没有房产买卖。通过双方当事人提供的证据，可以证明A公司只是双方当事人的拆迁人的共同代理人。A公司在拆迁活动中所接受的委托只能以被代理人拆迁人的名义签订相关合同，其本身不具备相应的主体资格。然而拆迁人的代理人恶意串通被上诉人以买卖合同形式对上诉人提起诉讼，并且故意不制止上诉人的装潢行为，以最大化地损害上诉人实际的占有利益。故请求二审法院撤销原判，予以改判驳回被上诉人在原审时的诉讼请求。被上诉人殷大卫则不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院另查明，王承起在原审中表述，其入住系争房屋是没有相应的配房单或通知书，而是依据裁决书，由A公司工作人员交付钥匙。本院认为，上诉人提起上诉的主要理由系认为被上诉人系与案外人A公司恶意串通取得系争房屋产权，对此，因被上诉人作为系争房屋产权人的事实尚未被依法推翻，故上诉人该项上诉主张不能成立。对上诉人王承起占用系争房屋的依据，王承起陈述系根据生效裁决书，但相关裁决书中仅表述系争房屋为拆迁单位可提供的安置房之一，在当事人并未与拆迁单位协商一致的情况下，裁决书最终裁决确认的上诉人户可获得的安置房中并不包括系争房屋，上诉人也未提供上诉人王承起占用系争房屋具有合法依据的其他证据，故上诉人王承起在相关裁决书生效后占用系争房屋缺乏依据。现被上诉人作为系争房屋的产权人要求无合法占用依据的占用人迁出系争房屋，并无不当。由此，上诉人的上诉理由不能成立，本院对此不予支持。原审判决尚无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,520元，由上诉人王文椿、刘素琴、王承起、王斌共同负担。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年二月四日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……