陕西省府谷县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕0822民初3153号
原告建设银行，住所地府谷镇。
负责人李某，任该行行长。
委托代理人王某，陕西华庸律师事务所律师。
被告丁某，男，汉族，居民，现住府谷县大昌汉乡。
委托代理人刘某，男，汉族，居民，住府谷县老高川乡。
被告王某某，女，汉族，居民，住址同上。
被告乾恒公司，住所地府谷县府谷镇新区。
法定代表人柴某，任该公司总经理。
委托代理人赵某，北京市中兆（西安）律师事务所的律师。
原告建设银行与被告丁某、王某某、乾恒公司金融借款合同纠纷一案，原告于2016年10月24日起诉，本院受理后，依法由审判员郝振荣适用简易程序于2016年11月24日公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托代理人王某与被告丁某委托代理人刘某到庭参加了诉讼，原告负责人与被告丁某、王某某、乾恒公司法定代表人及委托代理人经传票传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年2月21日被告丁某、王某某与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，借款本金为133万元，借款期限为2012年2月21日至2032年2月21日，按照浮动利率计算利息，由被告丁某、王某某作为抵押人以其购买的位于府谷县府谷镇新区中心广场北侧6号楼2单元12层02号（面积为200.28平米）作为抵押财产提供担保。被告乾恒公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，承担连带担保责任。建设银行按约发放贷款，被告丁某、王某某借款后未按期归还本息，各保证人亦未按约履行保证责任，故其诉至法院，请求人民法院依法判令：一、宣布贷款全部立即到期，被告丁某、王某某立即清偿贷款本息及相关费用。二、请求人民法院依法判令被告丁某、王某某偿还借款本金1263894.64元，按照合同约定支付从借款逾期之日起至本息全部清偿之日止的利息、罚息、复利。三、请求人民法院依法判令被告丁某、王某某按照合同约定支付原告因实现债权而实际发生的全部费用。四、请求人民法院确认原告对被告丁某、王某某借款抵押的房产享有抵押权，原告有权就该房产折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿。五、请求人民法院依法判令被告乾恒公司（乾恒实业）承担连带保证责任，连带偿还上述借款本金、利息、罚息及实现债权的费用。六、本案案件受理费由被告承担。
原告向法庭提交了以下证据：
1、营业执照、身份证复印件各一份，证明原告的诉讼主体适格，具备诉讼权利。
2、丁某、王某某身份证、户口本、婚姻登记证明复印件各一份，证明被告丁某、王某某的身份情况。
3、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》各一份，证明（1）2012年2月21日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，借款本金为1330000元，借款期限为2012年2月21日至2032年2月21日，按照浮动利率计算月利息（即在基准利率水平上上浮10％），约定借款逾期的罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上上浮50％，由被告丁某、王某某作为抵押人以其购买的位于府谷县新区的住房抵押财产提供抵押担保；（2）2012年1月7日被告乾恒实业与原告签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，保证方式为连带责任保证，保证范围为贷款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）、保证期间为该笔借款的债务履行期限届满之日后两年止（如该笔借款项下的债务分期履行的，则每期债务的保证期间均至该笔借款最后一期债务履行期限届满之日后两年止）。
4、中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书、中国建设银行个人贷款支付凭证各一份，证明原告按照约定将1330000元贷款按时发放。
5、中国建设银行个人贷款对账单一份，证明（1）截止2016年8月21日被告拖欠本金96952.53元，利息193365元，罚息9945.95元，复利25398.8元，下剩贷款余款1263894.64元；(2)依据合同约定应由被告乾恒实业承担连带保证责任。（3）首次逾期时间为2014年1月21日。
6、抵押登记证明一份，证明原告就被告丁某、王某某提供的抵押房产办理了抵押登记,原告依法享有抵押权。
被告丁某、王某某辩称，我准备退房，与开发商协商处理。
被告丁某、王某某未向法庭提供证据。
被告乾恒公司辩称，对于本案的欠款认可，被告公司在实现抵押担保后仅对不足部分承担连带责任。
被告乾恒公司未向法庭提供证据。
经庭审质证，对原告提供的证据本院认定如下：
对原告提供的6组证据，被告丁某对真实性无异议，故本院对证据真实性予以确认。
根据当事人陈述、举证、质证以及认证，查明以下事实：
2012年1月7日，原告建设银行与被告乾恒公司签订了《个人住房（商业用房）最高额保证合同》一份，约定在2012年2月21日至2032年2月21日期间因原告建设银行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权。合同第二条约定，担保范围包括但不限于贷款本金、以及由此产生的利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向建设银行支付的其他款项（包括但不限于建设银行垫付的有关手续费、杂费等）、建设银行为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），保证期限为借款合同项下的抵押已生效，抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。保证合同第七条均约定：无论建设银行对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、建设银行是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，也不论其他担保是否由债务人自己所提供，乾恒公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，建设银行均可要求乾恒公司依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，乾恒公司将不提出任何异议。2012年2月21日被告丁某、王某某与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，借款本金为133万元，借款期限为2012年2月21日至2032年2月21日，按照浮动利率计算月利息（即在基准利率水平上上浮10％），约定借款逾期的罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上上浮50％，还款方法为：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币10922.72元。由被告丁某、王某某作为抵押人以其购买的府谷县新区6号楼2单元**层**号作为抵押财产提供担保。于2012年2月21日向登记部门办理了抵押预登记，登记记载的债权金额为1330000元。上述借款合同签订后，原告建设银行于2012年2月21日依合同约定受被告丁某、王某某委托将贷款1330000元支付给乾恒公司，贷款执行利率为年利率7.755%。借款后，其中首次逾期时间为2014年1月21日，截止2016年8月21日被告拖欠到期应还本金96952.53元，利息193365元，罚息9945.95元，复利25398.8元，下剩贷款余款1263894.64元。
本院认为原告建设银行提供的《个人住房（商业用房）借款合同》是其预先拟好，意在重复使用，借款人或完全接受，或完全拒绝，符合格式合同的构成要件。合同法规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。原告建设银行与被告丁某、王某某在《借款合同》中约定：“借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”，原告据此条款要求被告一次性偿还全部借款本息，本案中原告未提供证据证明自己对上述免责条款已经履行了明确告知义务且合同已约定对借款人逾期还款的惩罚措施，即收取复利和罚息，故该条款对借款人不发生法律效力，故对原告要求宣布贷款立即到期的诉讼请求不予支持。经查，截止2016年8月21日，被告丁某、王某某拖欠到期应还本金96952.53元，利息193365元，罚息9945.95元，复利25398.8元，下剩贷款余款1263894.64元。故被告应偿还原告截止2016年8月21日的借款本金和利息（含罚息和复利）共计325662.28元，及从2016年8月21日起至本判决生效之日止所拖欠的借款本金和利息，并按合同约定的利率向原告支付罚息和复利，直至实际还清之日止并按合同约定向原告支付罚息和复利。关于原告建设银行是否能依据《在建工程抵押登记证明》在拍卖、变卖被告丁某、王某某所购房屋所得价款时享有优先受偿权的问题。由于被告丁某、王某某对抵押房屋尚未取得产权证并完成现实物权的本登记，原告建设银行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对被告丁某、王某某抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对被告丁某、王某某抵押房屋的处分，但并非对被告丁某、王某某抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“依本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。原告建设银行要求对被告丁某、王某某办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据，在抵押权登记完成前，对原告建设银行要求行使诉争房屋的抵押权诉请不予支持。被告乾恒公司为被告的借款提供阶段性连带保证，而所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内(贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止)向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，原告建设银行就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，即被告乾恒公司提供的阶段性连带保证的仍在保证期间内。又因被告乾恒公司在保证合同中承诺放弃对建设银行选择清偿顺序的抗辩权，故对建设银行要求乾恒公司承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告建设银行与被告丁某、王某某、乾恒公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》有效，继续按期履行；
被告丁某、王某某于本判决生效之日起十日内偿还建设银行截止2016年8月21日的借款本金和利息（含罚息和复利）共计325662.28元及从2016年8月21日起至本判决生效之日止所拖欠的借款本金和利息，并按合同约定的利率向原告支付罚息和复利，直至实际还清之日止；
三、被告乾恒公司的对本判决主文第二项中被告丁某、王某某应承担的义务承担连带清偿责任；被告乾恒公司承担保证责任后，有权向被告丁某、王某某追偿；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16170元，依法适用简易程序减半收取8085元，由被告丁某、王某某、乾恒公司共同负担，原告建设银行预交案件受理费16170元，下剩8085元退还原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向上级人民法院上诉。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 郝振荣
二〇一六年十一月三十日
书记员 李瑞欢