重庆市大足区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0111民初1543号
原告：李光兵，男，1972年9月18日出生，汉族，重庆市大足区人，住重庆市双桥经开区。
委托代理人：陈法庄，重庆渝荣律师事务所律师。
被告：李伟,男，1965年11月23日出生，汉族，重庆市大足区人，住重庆市双桥经开区。
被告：梅洪流，男，1958年3月4日出生，汉族，重庆市九龙坡区人，住重庆市九龙坡区。
二被告共同委托代理人：王军，重庆名豪律师事务所律师。
原告李光兵诉被告李伟、梅洪流土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理后，依法由代理审判员毕在强适用小额诉讼程序于2016年3月14日公开开庭进行了审理。原告李光兵及其特别授权委托代理人陈法庄，被告李伟、梅洪流及二被告共同特别授权委托代理人王军到庭参加了诉讼。2016年5月27日，依法由代理审判员毕在强适用简易程序程序公开开庭进行了审理，原告李光兵，被告李伟到庭参加诉讼。被告梅洪流经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告李光兵诉称：2015年2月20日，原、被告签订《农村土地承包经营权出租合同》，约定被告从事种植经营，每年按谷子亩产800斤计算，市场价为每斤1.20元，如有违约，违约方需向对方按当年应付价款的20%支付违约金。现被告在承包土地上经营农家乐，擅自改变土地使用性质，且未按约定按时支付2016年租金，已构成合同约定解除的情形。现因双方协商未果，特起诉来院，请求判令：1、解除原、被告于2015年2月20日签订的《农村土地承包经营权出租合同》；2、被告承担违约金2496元和本案诉讼费。
第二次开庭时，李光兵要求解除双方签订的房屋租赁口头合同，由被告返还原告出租房屋。
二被告李伟、梅洪流共同辩称：1、涉案土地原来出租给重庆红彤彤餐饮文化有限公司，后该公司整体转让给被告，被告接收后继续经营，并未做任何改变，不存在改变土地经营性质的行为；2、被告并非不支付2016年租金，而是原告在2016年初开始要求解除合同，现双方并未协商一致，原告坚决不同意受领租金，被告并不存在违约行为，没有约定的解除合同的情形，也不应支付违约金。综上，原告要求解除合同不符合双方合同约定，请求驳回原告全部诉讼请求。
被告李伟与第一次开庭答辩意见一致。被告梅洪流第二次开庭未作答辩。
结合本院（2015）足法民初字第07648号民事判决及本案被告提交的证据（包含（2015）足法民初字第07648号案全部证据及答辩状等），经审理查明：
案争土地系原告以家庭承包经营户为单位合同承包经营而来。2012年11月2日，原告出具严正申明一份，将其承包地，林权地，非耕地合法转租给罗华林对踏月湾农家乐规模进行升级打造，时间从2012年12月1日起直到国家土地承包政策改变为止。重庆红彤彤餐饮文化有限公司于2013年3月19日，红彤彤公司登记设立。公司设立时股权登记情况为：罗华林59%、谭光强13%、罗英13%、李兴友3%、李兴帮2%、李兴谷3%、李兴勇2%、李兴仿2%、李光兵3%。2014年5月20日，重庆红彤彤餐饮文化有限公司股东会决议通过了部分股东股权转让，转让后，重庆红彤彤餐饮文化有限公司章程载明公司股东出资情况：罗英68%、罗华林24%、李兴谷3%、李兴仿2%、李光兵3%。2015年1月15日，被告红彤彤公司与被告梅洪流、李伟签订《房屋附属设施资产所有权和经营权转让合同》，双方约定由红彤彤公司以700万元的价格将公司所属的位于重庆市大足区双路镇四方居委会四方五社踏月湾的产权转让给被告梅洪流、李伟。
二被告受让重庆红彤彤餐饮文化有限公司产权及资产后，于2015年2月20日，原告（甲方）与二被告李伟、梅洪流（乙方）签订《农村土地承包经营权出租合同》，约定：1、甲方将其承包经营的13亩土地出租给乙方从事种植经营；2、出租期限为14年，从2015年2月20日起至2028年12月31日止；3、乙方按每年每亩800.00市斤稻谷，并按当年稻谷收获时（每年9月30日）综合市场价折算现金支付；4、有下列情况之一者，合同可以变更或者解除：（1）经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和第三人利益的；（2）订立的合同所依据的国家政策发生重大变化的；（3）一方违约，使本合同无法履行的；（4）乙方丧失经营能力使合同不能履行的；（5）因不可抗力（重大自然灾害）使合同无法履行的；5、违约责任：双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同的义务，如一方按租金的20%支付违约金。甲方非法干预被告生产经营，擅自变更或者解除合同，给乙方造成损失的，甲方赔偿乙方全部损失。乙方违背合同约定，给甲方造成损失的，乙方赔偿全部损失。如果违约金尚足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。合同还约定了双方职责、争议解决方法、合同备案等其他事项。
合同签订后，原告随即将涉案土地交由二被告使用。2015年2月22日，原告与二被告在《关于土地租赁等有关问题说明》上签字，其上载明：李兴邦、李兴谷、李兴勇、李兴仿、李光兵系双路街道办事处四方居委会五组人，委托李兴谷为他们总的转包人，代为收取30亩林权地、非耕地、承包地，包括从本社其他村民名下调换、转租过来的所有土地的租金，按每年每亩捌佰斤稻谷当年9月30日市场综合均价折现，签订合同时支付（并按每年9月30日市场综合均价多退少补）；由李兴谷转包给梅洪流、李伟从事种植业，打造新农村示范点、民防疏散基地。梅洪流、李伟转包期间建筑物、附着物等一切产权、债权债务与李兴邦、李兴仿、李兴勇、李光兵、李兴谷无关。李兴邦、李兴仿、李光兵共有的混凝土坝子（不含堡坎）由梅洪流、李伟按每年陆仟元支付租金，李兴仿（约120平方米）、李光兵（约130平方米）的房子分别按每年捌仟元支付租金，其房屋如遇国家拆迁时由梅洪流、李伟给予支持。2015年3月23日，被告向原告中国邮政银行转款1万元（被告陈述为支付2015年租金）。2015年5月20日，李兴谷祥被告出具收条，收到2015年土地承包费3万元。
同时查明：2015年4月20日，重庆市竹莊餐饮文化有限公司在重庆市双桥经济技术开发区工商行政管理局登记成立，法定代表人为梅洪流，经营范围有：一般经营范围：茶楼服务；蔬菜、绿化植物种植、销售；家禽养殖；许可经营范围：餐饮服务。该公司住所地为重庆市双桥经济技术开发区双路街道办事处四方社区居民委员会五组。
再查明：庭审中，二被告表示只要原告接受租金，愿意随时支付，而原告当庭表示不同意受领租金，坚决要求解除合同。
上述事实，有原、被告当庭陈述，《农村土地承包经营权出租合同》，《关于土地租赁等有关问题说明》，市场主体登记注册基本情况，收条，（2015）足法民初字第07648号案答辩状、证据清单及证据、民事判决等载卷为凭，经当庭举示，足以认定。
本院认为，原告系重庆市双桥经济技术开发区双路街道办事处四方社区土地承包经营户，其与被告签订的《农村土地承包经营权出租合同》系土地经营权流转合同，合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定行使合同权利，履行合同义务。现原告以二被告擅自改变土地经营性质和未按合同约定支付2016年租金已构成合同约定解除的条件为由，要求解除合同，其争议核心为原告要求解除合同是否符合合同约定解除条件或法定解除条件。本院认为：首先，本案租赁土地系原告以家庭承包经营户为单位合法承包经营而来，原告承包土地后先于2012年11月2日出具严正申明一份，将其承包地，林权地，非耕地合法转租给罗华林对踏月湾农家乐规模进行升级打造。后于2013年3月19日作为参股股东在踏月湾农家乐基础上与其他股东共同设立了重庆红彤彤餐饮文化有限公司，其土地实际上由红彤彤公司经营使用。在二被告受让重庆红彤彤餐饮文化有限公司所有产权及资产后，二被告与原告签订土地承包经营权流转合同，承租原告承包地经营。在整个流转出租经营过程中，并未改变其集体所有制的土地性质，亦未影响原告的土地承包经营权。其次，虽然二被告在受让的重庆红彤彤餐饮文化有限公司资产基础上，成立了重庆市竹莊餐饮文化有限公司，但该公司的经营范围为茶楼服务；蔬菜、绿化植物种植、销售；家禽养殖和餐饮服务等。原告主张被告经营茶楼改变土地经营性质，据庭审查明，被告所经营的茶楼系受让而来，且该茶楼建造在被告承租原告土地之前。原告并没有举示被告在其承租土地上新建建筑从事厂房建设，商品房开发等非农建设。故被告在承租土地上饲养和种植行为应当视为对流转土地的合理经营。再次，在支付租金问题上，原、被告双方各执一词，原告认为被告拒付；被告则辩称原告拒绝受领，且当庭表示愿意支付或者提存，但是原告仍当庭拒绝领受，坚持解除合同。在此情况下，本院认为应当由原告进一步举示其催收而被告拒付的证据来证明其诉讼主张，而原告并未进一步举证，其举证责任没有完成。最后，原告起诉要求解除合同，被告不同意解除，双方并未达到解除合意。结合前述分析，原告提交的证据也不足以证明被告改变了土地经营使用性质和被告拒付租金违约以致于合同无法继续履行，同时从原告诉讼请求看，对合同的效力及约定的租金等均无异议，而被告也愿意按照合同约定支付租金，双方合同完全存在继续履行的基础。故对原告要求解除原、被告于2015年2月20日签订的《农村土地承包经营权出租合同》及由被告承担违约金2496元的诉讼请求本院不予支持。另外，关于原告在第二次开庭时要求解除口头房屋租赁合同，由被告返还房屋的要求。本院评述如下，首先原告并没有向本院申请变更或者增加诉讼请求。其次房屋租赁合同与土地承包经营全出租合同属于两个不同的法律关系，超出本案的审理范畴，本院在本案中不予审理。原告要求解除口头房屋租赁合同并由被告返还房屋，可以另行提起诉讼主张权利。
综上，根据《中国人民共和国农村土地承包经营法》第十条条、第三十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
驳回原告李光兵的全部诉讼请求。
本案案件受理费50元减半收取为25元，由原告李光兵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 毕在强
二〇一六年五月三十日
书 记 员 彭 秦