天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)西民一初字第932号
原告天津昆仑兆业投资有限公司,住所地天津市河西区宁波道46号。组织机构代码66309956-6
法定代表人蒋传良,职务该公司总裁。
委托代理人叶柯,该公司法务。
被告张春香,女,1977年7月8日出生,满族,无职业,住。
委托代理人韩明星,天津益清律师事务所律师。
委托代理人宗学辉,天津益清律师事务所律师。
原告天津昆仑兆业投资有限公司诉被告张春香商品房买卖合同纠纷一案,本院于2015年7月30日受理后,依法由审判员孙政独任审判,公开开庭进行了审理,原告天津昆仑兆业投资有限公司的委托代理人叶柯、被告张春香及其委托代理人韩明星、宗学辉到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告诉称,被告于2014年3月3日与原告签署了《商品房买卖合同》,购买原告位于天津市河西区湛江路20号浙昆大厦3号楼-1725室混合型公寓,该公寓总价为980000元,并约定2014年3月10日之前一次性支付首付款330000元,2014年6月30日支付剩余房款650000元,原告也已多次催告被告支付剩余房款。但至今,被告仍未支付该笔款项。原告于2015年7月3日、2015年7月17日、2015年7月20日、2015年7月29日通过EMS方式向被告寄送《催款函》、《警示信》、《解除合同通知函》等,通知被告前来支付房款,并告知其将面临违反合同约定所产生的法律责任,但被告不予理睬,未支付剩余房款650000元,其行为已经严重违反了双方约定,根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条第(2)款约定:逾期付款超过90日,甲方有权解除合同。甲方解除合同的,乙方除应自合同约定乙方应付款之日次日起至合同终止之日止,按银行同期贷款利率向甲方支付逾期付款利息外,还应向甲方支付商品房总价款10%的违约金。
综上所述,现被告已经严重侵害了原告合法利益,为维护自身权益,根据《合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》规定,特向贵院提起诉讼,请求法院依法判令:1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》,被告支付原告逾期付款利息43861.46元(按照人民银行同期贷款利率年6.15%计算自2014年7月1日起暂计至2015年7月31日,该逾期付款利息计算至被告配合原告办理撤销合同备案登记手续之日止);2、被告支付违约金98000元;3、诉讼费由被告承担。
原告提供如下证据材料:
证据1、商品房买卖合同,证明被告向原告购买商品房并约定付款方式、违约责任的事实;
证据2、发票,证明被告已经支付首付款33万元的事实;
证据3、催款函,证明原告向被告发函要求其前来付余款的事实;
证据4、警示信,证明原告催款并告知被告将面临违约责任的事实;
证据5、解除合同通知函,证明原告书面通知被告解除合同并要求其配合办理撤销备案手续的事实;
证据6、邮寄单及签收记录,证明原告送达被告函件的事实。
被告张春香辩称,鉴于被告的经济能力,同意解除合同;并有权要求原告返还首付款33万元及维修基金8122元。原告主张的逾期付款利息数额不认可,被告按照人民银行同期贷款利率分段计算得出38207元,自2014年7月1日至2015年7月31日止。对于违约金,原告主张过高,应按照相关法律规定予以减少。原告的第二项诉讼请求实际是损害赔偿请求,原告不能一并主张违约金和损害赔偿。
被告提供如下证据材料:收据一张,证明原告曾收取被告交纳的房屋维修基金8122元。
被告针对原告提供的证据发表质证意见如下:对证据1的真实性不予认可,因为该合同被拆解过,不排除原告曾对合同的内容进行过更换,而且原、被告签订合同后原告并未交给被告合同;对证据2、3、4、5、6的真实性无异议,但是对于违约责任的内容不予认可。
原告针对被告提供的证据发表质证意见如下:对其真实性无异议,但对其关联性有异议。
本院审查原、被告提供的证据,认为:原、被告提交的证据均具有证据的真实性、合法性及关联性,本院予以采信。
本院依据当事人的陈述和采信的证据,认定如下事实:原告与被告于2014年3月3日签订《天津市商品房买卖合同》,合同约定被告张春香购买原告天津昆仑兆业投资有限公司开发的坐落于天津市河西区湛江路20号浙昆大厦3号楼-1725室房屋,建筑面积81.22平方米,每平方米为12065.99元,价款为980000元。双方约定分期付款,被告应于2014年3月10日前一次性存入商品房首付款330000元;2014年6月30日前,一次性存入商品房二次付款650000元。被告如未按本合同规定的时间付款,逾期在30日内的,原告有权追究被告逾期付款及其利息,利息自合同约定被告应付款之日次日起至实际付款之日止,按照银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的,原告有权按照附件六《补充合同》约定,追究被告违约责任。附件六《商品房买卖合同补充协议》约定,被告逾期付款超过90日的,合同继续履行,被告应支付逾期付款及其利息,利息自合同约定被告应付款之日次日起至实际付款之日止,按银行同期贷款利率计算。此外被告还应每日按商品房价款的千分之一向原告支付违约金。被告逾期付款超过90日的,原告有权解除合同。原告解除合同的,被告除应自合同约定被告应付款之日次日起至合同终止之日止,按照银行同期贷款利率向原告支付逾期付款利息外,还应向原告支付商品房总价款10%的违约金。
签订合同当日,被告支付原告房屋首付款330000元,后被告因故至今未按合同约定支付房屋剩余款项。原告曾多次向被告催缴款项,均未果,故诉至法院。
庭审中,被告认可其违约的事实,并同意解除合同,原告表示同意返还被告支付的首付款330000元及维修基金8122元。
本院认为,原、被告之间系商品房买卖合同关系,双方签订的商品房买卖合同及补充协议系双方的真实意思表示,并不违反法律及行政法规的强制性规定,该合同合法有效。被告张春香在签订合同后未按照约定履行合同义务,其行为属于违约,应当承担相应的违约责任。本案中,原、被告均表示要求解除合同,原告退还被告已交付的房屋首付款及维修基金,本院照准。对于被告违约给原告造成的经济损失及被告应当承担的违约金数额,双方存在争议。原告在本案中主张要求被告赔偿利息损失并按总房款的10%支付违约金,根据本案诉争合同履行的相关情况,被告的违约行为造成原告产生如下损失:自2014年6月30日被告应支付剩余650000元款项之日起至商品房买卖合同实际解除之日期间650000元款项的利息损失。本案被告在庭审中提出约定违约金过分高于原告的损失,请求法院适当减少的抗辩意见,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十八条之规定,当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后,当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持。根据该司法解释第二十九条之规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议中约定的违约金计算标准过高,本院综合考虑原告的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素对违约金予以调整。因原告的实际经济损失并未超过上述合同约定的违约金计算标准,且本院在酌情确定违约金计算标准时已对原告所主张的利息损失予以考虑,故对于原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求,本院不再重复支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十八条、第二十九条的规定,判决如下:
一、解除原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》;
二、自本判决生效之日起十日内,原、被告办理解除《天津市商品房买卖合同》的撤销合同备案登记等退房手续;
三、自本判决生效之日起十日内,原告天津昆仑兆业投资有限公司退还被告张春香购房款330000元及维修基金8122元;
四、自本判决生效之日起十日内,被告张春香支付原告天津昆仑兆业投资有限公司违约金63000元;
五、驳回原告天津昆仑兆业投资有限公司的其他诉讼请求。
如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3137元,减半收取为1568.5元,由原告负担872元,由被告负担696.5元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本、向天津市第二中级人民法院缴纳上诉案件受理费,上诉于天津市第二中级人民法院(递交上诉状后,应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费,上诉期限届满后7日内仍未交纳的,视为放弃上诉权)。
审判员 孙政
二〇一五年十月二十九日
书记员 肖霄
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:
1、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式,请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的,人民法院应予支持。
第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后,当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。