西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕0103民初615号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。
负责人:杨新丰，行长。
委托代理人：赵向阳，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。
委托代理人：徐秀明，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。
被告：张霞，女，1977年8月9日出生，汉族，无业。
被告：西安金辉房地产开发有限公司。
法定代表人：林茂盛，董事长。
委托代理人：任燕子，女，该公司员工。
委托代理人：孔庆发，男，该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西省分行）与被告张霞、西安金辉房地产开发有限公司(以下简称金辉公司)金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行陕西省分行委托代理人赵向阳、被告金辉公司委托代理人任燕子到庭参加诉讼。被告张霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建行陕西省分行诉称,被告张霞向原告借款2260000元用于购买房屋,并承诺用该房屋对上述债务承担抵押担保责任。被告金辉公司承诺对被告张霞的上述债务承担连带保证责任。后被告张霞未按约偿还借款本息，经原告多次催要未果。现请求:判令解除原告与被告张霞签订的《个人住房(商业用房)借款合同》；判令被告张霞偿还原告借款本金2132202.64元、利息43746.92元、罚息257.56元、复利520.82元（计算至2015年8月1日）及此后至贷款实际清偿之日新产生的利息、罚息、复利；判令原告对被告张霞为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；判令被告西安金辉房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任；本案诉讼费由被告承担。
被告张霞未答辩。
被告金辉公司辩称，要求先用抵押房屋清偿上述债务，不足部分依法承担连带保证责任。在承担保证责任后，要求行使追偿权。原告从其保证金账户中扣除了92800元用于偿还被告张霞拖欠的借款本息，要求在本案中一并处理。
经审理查明，2011年9月13日，原告与被告金辉公司签订个人住房(商业用房)借款最高额保证合同，约定:被告金辉公司为开发建设的坐落于西安市曲江新区雁南五路以南融侨．曲江观邸项目所属房屋提供贰亿元的最高额连带保证，该最高额连带保证所担保的债权是指从2011年9月14日至2016年9月14日期间原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保的债权包括贷款本金，以及由此产生的利息(含复利和罚息)、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项(包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等)、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等)。无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，原告均可直接要求被告金辉公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，被告金辉公司不提出任何异议。2013年3月22日，原告与被告张霞签订个人住房(商业用房)借款合同，约定：被告张霞为购买位于西安市曲江新区雁南五路以南融侨．曲江观邸第16幢1单元11层11102号房屋，向原告建行陕西省分行借款2260000元；借款采用等额本息还款法，每月归还本息16916.55元；借款期限为2013年3月22日至2033年3月22日，共20年；如果被告张霞不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则原告有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求被告张霞立即清偿借款本息及相关费用，解除与被告张霞的借贷关系。同日，原告建行陕西省分行与被告张霞签订了西安市房地产(预购商品房)抵押合同，约定:由被告张霞以上述房屋对上述借款承担抵押担保责任,抵押担保的债权范围包括主合同项下的主债权及利息、违约金(含罚息)、损害赔偿金以及为实现债权而产生的一切费用(包含但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等)。2014年7月8日，西安市房屋管理局为上述抵押出具了预购商品房(预购集资房)贷款抵押登记备案证明，该证明记载的抵押房屋位于西安市曲江新区雁塔南路299号融侨．曲江观邸16幢1单元11层11102号。
2013年4月1日，原告建行陕西省分行将2260000元转入被告张霞的建行个人银行账户内。截止2015年8月1日，被告张霞多次未按约向原告建行陕西省分行偿还借款本息，共计拖欠原告建行陕西省分行2132202.64元、利息43746.92元、罚息257.56元、复利520.82元。
庭审中，原告认可其于2015年9月29日从被告金辉公司的保证金账户内扣划了92800元用于偿还被告张霞拖欠的借款本息，同意在本案中对这笔款项进行扣减，并将其诉讼请求第二项变更为:判令被告张霞偿还原告借款本金2109118.1元、利息80699.87元、罚息1364.07元、复利2167.26元（计算至2016年7月1日）及此后至贷款实际清偿之日新产生的利息、罚息、复利。
以上事实，有当事人法庭陈述、庭审笔录、借款最高额保证合同、借款合同、抵押合同、预购商品房(预购集资房)贷款抵押登记备案证明、贷款支付凭证、个人贷款对账单、拖欠明细等在卷佐证。
本院认为，原告与被告张霞签订的个人住房(商业用房)借款合同系双方当事人在平等、自愿的基础上签订，意思表示真实，符合法律的规定，应属有效合同，双方均应按约履行各自的义务。现被告张霞未按约履行还款义务，构成违约。原告有权按照上述个人住房(商业用房)借款合同的约定解除与被告张霞的借贷关系，要求被告张霞立即清偿借款本息及相关费用。因此，对原告请求解除上述借款合同及判令被告张霞偿还借款本金2109118.1元、利息80699.87元、罚息1364.07元、复利2167.26元（计算至2016年7月1日）及此后至贷款实际清偿之日新产生的利息、罚息、复利之诉讼请求，本院依法予以支持。原告建行陕西省分行与被告张霞签订的西安市房地产(预购商品房)抵押合同系双方当事人在平等、自愿的基础上签订，意思表示真实，符合法律的规定，应属有效合同。抵押房屋已经在西安市房屋管理局依法办理了抵押登记备案。因此，原告请求对被告张霞为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权之诉讼请求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。这一规定明确说明被担保的债权既有物的担保又有人的担保时，在有约定的情况下，债权人应当先按照约定实现债权。没有约定或者约定不明确的情况下，债权人应当先就该物的担保实现债权。上述个人住房(商业用房)借款最高额保证合同已经明确约定:无论原告建行陕西省分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保，原告建行陕西省分行均可直接要求被告金辉公司在其保证责任范围内承担连带保证责任，被告金辉公司不提出任何异议。根据该约定及上述法律规定，在被告张霞未按约偿还贷款本息时，原告建行陕西省分行均可以直接要求被告金辉公司承担连带保证责任，被告金辉公司系被告张霞上述借款的连带责任保证人，依法应承担连带保证责任。被告金辉公司承担保证责任后，有权向债务人张霞追偿。被告张霞未到庭应诉，视为放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告张霞于2013年3月22日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》有效，予以解除。
二、被告张霞于本判决生效后十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金2109118.1元、利息80699.87元、罚息1364.07元、复利2167.26元，2016年7月1日以后至贷款实际清偿之日新产生的利息、罚息、复利按合同约定计算支付。
三、被告张霞逾期不清偿上述债务，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对被告张霞用于借款抵押的西安市曲江新区雁南五路以南融侨．曲江观邸第16幢1单元11层11102号房屋折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。
四、被告西安金辉房地产开发有限公司对被告张霞的上述债务承担连带清偿责任。
五、被告西安金辉房地产开发有限公司承担连带清偿责任后有权向被告张霞追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费24904元(案件受理费24214元、公告费690元)，由被告张霞、西安金辉房地产开发有限公司负担（此款原告己预交，二被告在付上款时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 刘淑芳
审 判 员 马巧会
人民陪审员 闫 玲
二〇一六年八月九日
书 记 员 段秀莉