铜川市耀州区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)耀新民初字第00216号
原告﹙反诉被告﹚雷晓玲，女，汉族。
委托代理人成惠民，男，汉族，系雷晓玲之夫。
委托代理人张玉霞，陕西兰天律师事务所律师。
被告﹙反诉原告﹚铜川华明投资有限公司
董事长舒羊娃，公司总经理。
委托代理人赵继强，公司法务。
原告﹙反诉被告﹚雷晓玲与被告﹙反诉原告﹚铜川华明投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告雷晓玲的委托代理人成惠民、张玉霞，被告铜川华明投资有限公司的委托代理人赵继强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雷晓玲诉称，2012年8月18日原、被告双方签订房屋租赁合同一份，原告将自有坐落于铜川市新区铁诺北路一、二、三层门面房及门前场地租给乙方﹙铜川华明工贸实业有限公司﹚使用，租赁期限十年即2012年4月1日至2022年3月31日止﹙2012年4月1日至2013年3月31日合同约定的房费已由原承租方铜川旅游发展公司付清﹚，乙方和原承租方另行结算。本合同期照算一年。第一年租金48万元，第二年租金51万元，第三年租金54万元，第四年租金57万，从第一个三年﹙2016年4月1日至2019年3月31日﹚每年58万元，第二个三年﹙2019年4月1日至2022年3月31日﹚每年60万元，房租在各年度的4月1日前一次性付清一年租金，房租每逾期一天，乙方应该向甲方交纳滞纳金1000元。租赁期间物业费、电费、水费、通信费及政府有关部门征收的卫生费等费用均由乙方支付，乙方依照物业公司标准支付给物业公司。2013年到交房租时间，被告提出不租了，双方另找租家，但是原告找到承租人后被告又要继续承租，原告碍于情面，只好推了房客，同意被告继续承租。虽然被告交纳了2013年租金，但是比合同约定的期限推迟了35天，并且没有按照合同约定向物业公司缴纳物业费等费用。根据合同约定被告应当支付拖欠的物业等费用，支付逾期交纳租金的滞纳金35000元。鉴于上述情况，2014年临近交纳房租最后期限，原告多次给被告法定代表人史小明及被告代表寇骞打电话提醒督促被告按时交纳房租，否则解除房屋租赁合同，收回房屋，2014年3月25日，原告用特快专递书面通知被告在接到通知后一个星期内按时交租金，过期视为违约，将收回房屋，追究违约造成的违约金及损失，并且还通过短信等形式督促被告交纳租金，否则解除房屋租赁合同。但是，原告发出的特快专递、短信及张贴的通知无人回应。鉴于上述事实，原告认为，被告已严重违约，原告有权解除合同。所以，原告为了维护自己的合法权益依法起诉请求：一、依法解除原、被告之间的房屋租赁关系，判令被告立即腾房，返还原告铜川市新区铁诺北路20号一、二、三层门面房及门前场地、房屋20个室内门钥匙80个、4个电动门遥控8个、大门插锁4把及配套钥匙16个、电卡1个。二、被告按照房屋租赁合同的约定支付从2014年4月1日至腾房返还钥匙之日的房屋租金195000元。三、被告支付腾房返还钥匙之前的物业管理费、水电费、燃气费、暖气费58384.2元。四、被告支付2013年逾期交纳租金滞纳金35000元，从2014年4月1日至腾房之日每天支付原告违约金1000元。五、由被告承担本案诉讼费用。
原告提供了以下证据：
1、原被告签订的《房屋租赁合同》。
2、原告与铜川旅游发展有限公司签订的《房屋租赁合同》。铜川旅游发展有限公司与被告签订的资产使用权转让协议、移交清单。
3、2014年6月25日被告法定代表人史小明给原告发短信一条，证人证言二份。
4、原告给被告发的便函一份，付款委托书一份、原告收款账号、房租发票、房租完税凭证。
5、原告给被告发送的短信四条。
6、原告给被告发的通知一份、邮寄凭证。
7、物业公司证明一份。
8、原告在铜川日报刊登解除合同通知一份。
9、原告收回房屋情况记录及同步录相光盘。
被告﹙反诉原告﹚铜川华明投资有限公司答辩及反诉称，2012年8月18日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定由反诉原告租赁反诉被告位于铜川市新区铁诺北路20号一、二、三层门面房及门前场地，租期10年，即自2012年4月1日至2022年3月31日。同时约定，反诉被告收取租金时必须出具合法收款凭证，无合法收款凭证的反诉原告可以拒付。由于合同签订时，反诉被告与第三人的租赁合同到期日为2013年3月31日，且第三人已将2012年4月1日至2013年3月31日房租交付反诉被告，因此双方约定，第三人已支付反诉被告的租金由反诉原告与第三人另行协商结算。另外，反诉被告租给反诉原告的房屋第三人事前已进行了装修，装修规定使用年限为5年，经陕西公立会计事务所有限公司对房屋装修进行评估，评估原值为101.0982万元。双方《房屋租赁合同》签订后，反诉被告在收取租金后并没有为反诉原告办理房屋移交手续，也未向反诉原告移交房屋、仓库及大门钥匙，致使反诉原告至今无法使用房屋、办理物业手续。为此，反诉原告曾多次联系反诉被告，要求其为反诉原告办理房屋移交手续、提供发票及帐号收取租金，但反诉被告置之不理。反诉被告这种只收租金不让反诉原告使用房屋的违约行为，同时也造成房屋装修严重折旧。反诉原告请求：一、反诉被告向反诉原告退还交付的租金51万元。二、反诉被告向反诉原告支付因不能使用房屋造成的装修残旧折价费101.0982万元。三、判令反诉被告赔偿反诉原告经营损失29万元。四、判令反诉被告承担本案所有诉讼费。
反诉原告提供了一下证据：
1、工商变更登记相关资料。
2、《房屋租赁合同》。
3、通知。
4、特快专递单。
5、电汇凭证。
6、发票。
7、告知函。
8、特快专递单。
9、照片。
10、资产使用权转让协议。
11、铜川旅游发展有限公司房屋装修评估说明。
12、反诉被告的承诺书。
反诉被告雷晓玲辩称，不同意反诉原告的反诉请求，房屋不存在没有交付，反诉原告经营与否与反诉被告无关，装修残值与反诉被告没有义务关系，依法驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，2011年2月18日雷晓玲（甲方）与铜川旅游发展有限公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落于铜川新区铁诺北路20号一、二、三层门面房及门前场地租给乙方使用，房屋建筑面积共1614㎡；租赁期限五年，即2011年4月1日至2016年3月31日止。铜川旅游发展有限公司依约向雷晓玲支付了2011年度、2012年度两年租金。2012年7月26日铜川旅游发展有限公司（甲方）与铜川华明工贸实业有限公司（乙方）签订资产使用权转让协议，约定“一、甲方愿意将目前租赁使用的铜川新区铁诺北路20号办公场所的资产使用权，以有偿方式转让给乙方。四、按照谁使用谁付费的原则，双方同意由乙方代替甲方履行甲方与自然人雷晓玲签署的《房屋租赁合同》期限至2013年3月31日止，到期后在原合同基础上由乙方与房东雷晓玲另行签署相关协议。”2012年8月10日铜川旅游发展有限公司向铜川华明工贸实业有限公司移交了20号办公楼钥匙及物品。2012年8月18日雷晓玲（甲方）与铜川华明工贸实业有限公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定：“一、甲方同意将坐落于铜川新区铁若北路20号一、二、三层门面房及门前场地租给乙方使用，房屋建筑面积共1614㎡。二、租赁期限十年，即2012年4月1日至2022年3月31日止。（2012年4月1日至2013月31日合同约定的房费已由原承租方铜川旅游发展公司付清，乙方和原承租方另行结算。本合同期照算一年）。三、该房屋第一年租金48万元，第二年租金51万元，第三年租金54万元，第四年租金57万，从第一个三年（2016年4月1日至2019年3月31日）每年58万元，第二个三年（2019年4月1日至2022年3月31日）每年60万元。甲方收取租金时必须出具合法收租凭证，无合法收租凭证的乙方可以拒付。四、付款方式：房租在各年度的4月1日前一次性付清一年租金。房租每逾期一天，乙方应该向甲方交纳滞纳金1000元。八、房屋租赁期间物业费、电费、水费、通信费及政府有关部门征收的卫生费等费用均由乙方支付，乙方依照物业办标准支付给物业办。十四、本合同一经双方签订，即具有法律效力，其它有关该房屋租赁的协议自动失效，甲乙双方应共同遵守；如一方违约，应赔偿对方违约金人民币1万元。”2013年2月28日铜川旅游发展有限公司向铜川华明工贸实业有限公司移交了20号办公楼空调、电视机等物品。2013年2月27日铜川华明工贸实业有限公司经工商登记变更名称为铜川华明投资有限公司。到2013年4月25日铜川华明投资有限公司将租金51万元提存在铜川旅游发展有限公司，2013年5月雷晓玲从铜川旅游发展有限公司支取了51万元租金。2014年2月13日始，原告即以电话、短信、特快专递邮寄发出通知等方式督促被告依约缴纳房租，铜川华明投资有限公司均未回复。审理中，雷晓玲于2014年7月31日在铜川日报刊登与铜川华明工贸实业有限公司解除房屋租赁合同通知。2014年8月8日雷晓玲自行对房屋内财产进行登记并拍摄录像，收回涉案房屋,张贴了招租公告。房内的财物仍存放在该房内。铜川市上地物业管理有限公司证明2013年1月1日至2014年8月31日20号会所面积1614㎡房主雷晓玲，房屋租赁于华明工贸实业有限公司，拖欠物业费58124.2元、水费260元合计58384.2元。
上述事实，有当事人的陈述、房屋租赁合同、资产使用权转让协议、移交表、通知、短信截屏、付款委托书、发票、物业公司证明、铜川日报、工商变更登记、电汇凭证、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，铜川华明投资有限公司从铜川旅游发展有限公司转租并征得出租人同意，与出租人雷晓玲自愿协商签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应依照合同约定履行权利义务。承租房屋是铜川旅游发展有限公司向铜川华明投资有限公司进行交接，铜川华明投资有限公司辩解并反诉主张雷晓玲在收取租金后并没有为铜川华明投资有限公司办理房屋移交手续，移交房屋、仓库及大门钥匙，致使铜川华明投资有限公司至今无法使用房屋、办理物业手续,雷晓玲违约，同时造成房屋装修严重折旧的反诉请求无事实依据，不予支持。铜川华明投资有限公司未按约定支付租金的行为显系违约，应承担其相应的民事责任。雷晓玲请求解除原被告之间的房屋租赁合同，被告腾房并返还原告房屋内配套的物品，支付腾房之前的物业管理费、水电费58384.2元的主张成立，应予支持。雷晓玲2014年8月8日自行接收了房屋，张贴了招租公告，其请求的租金应自2014年4月1日计算至2014年8月8日计192000元。2013年的租金虽未按约定期限支付，但雷晓玲当时接受且未提出异议，应视为双方对约定的变更，雷晓玲主张2013年逾期缴纳租金的滞纳金35000元不予支持。雷晓玲主张2014年4月1日止腾房之日每日支付1000元的违约金过高不予支持。应依据双方合同第十四条的约定执行，铜川华明投资有限公司支付雷晓玲违约金10000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下:
一、解除原告雷晓玲与被告铜川华明投资有限公司签订的房屋租赁合同。
二、被告铜川华明投资有限公司于判决生效后十日内腾还原告雷晓玲位于铜川市新区铁诺北路20号一、二、三层门面房及门前场地、钥匙、电卡等物品。
三、被告铜川华明投资有限公司于判决生效后三十日内支付原告雷晓玲租金192000元。
四、被告铜川华明投资有限公司于判决生效后三十日内支付原告雷晓玲物业管理费、水电费58384.2元。
五、被告铜川华明投资有限公司于判决生效后三十日内支付原告雷晓玲违约金10000元。
六、驳回原告雷晓玲的其他诉讼请求。
七、驳回反诉原告铜川华明投资有限公司的反诉请求。
如果被告铜川华明工贸投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2800元由原告雷晓玲负担800元，被告铜川华明工贸投资有限公司负担2000元。本案反诉受理费10550元由被告铜川华明工贸投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
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审 判 长 张 梅
审 判 员 刘志君
人民陪审员 孙 竹
二〇一四年十一月六日
书 记 员 李婉秋