江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)赣04民终602号
上诉人(原审被告):江西华瀚置业发展有限公司，统一社会信用代码913604007697576047。
法定代表人:周志东，总经理。
委托代理人:王子云,江西康润律师事务所律师。
委托代理人:汪万春,江西康润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：汪宁，男，1995年7月14日出生，汉族，住九江市浔阳区。
被上诉人（原审原告）：龚萍，女，1969年11月20日出生，汉族，住址同上。
以上两被上诉人的委托代理人：郑江斌，江西亚都律师事务所律师，执业证号13604199810998763。
原审第三人：九江信华（集团）房产经营有限公司，统一社会信用代码360400210013916。
法定代表人宋振武，总经理。
委托代理人叶斌，该公司员工。
原审第三人：李丽娜，女，1979年12月6日出生，汉族，住九江市浔阳区。
委托代理人：彭方华，男，1954年3月9日出生，汉族，住九江市开发区。
上诉人江西华瀚置业发展有限公司（以下简称华瀚置业）因与被上诉人汪宁、龚萍、原审第三人九江信华（集团）房产经营有限公司（以下简称信华房产）、李丽娜商品房销售合同纠纷一案，不服九江市浔阳区人民法院（2016）赣0403民初460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人华翰置业上诉请求：1、依法撤销原判，改判或发回重审，2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、逾期交房违约金和违约期间的租金不能同时主张，本案中原告只能主张租金，一审既支持原告租金的请求，又支持原告违约金的请求，属认定事实错误。2、一审判决违约金过高，违反了法律规定。
被上诉人汪宁、龚萍辩称，1、原审法院认定，“上诉人江西华翰置业发展有限公司收到全部购房款后，应当按照合同及承诺书的约定履行交付房屋和支付租金的义务，而上诉人仅支付部分租金，属违约行为，应当承担继续履行和赔偿损失的违约责任”是完全正确的。2、原审法院依据《商品房预（销）售合同》第九条约定作出的违约金的判决，是完全正确的。故原审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持原判。
原审第三人信华房产述称，同意上诉人华翰置业的上诉意见。
原审第三人李丽娜述称，第三人李丽娜是争议房屋的承租户，酒吧的经营者。经出租人信华集团的职工从中联系，将我的2万元押金给了被上诉人了结2014年12月31日之前的房租。2015年5月27日，我将5万元房屋租金打入被上诉人指定的帐户，继续承租被上诉人的房屋经营酒吧，我为装修该房屋花费材料费16万多，人工费6万多。但我2015年6月中旬开业不到10天，被上诉人提出涨租，追加押金，在没有达成协议的情况下，被上诉人将门锁了，导致酒吧歇业，给我造成损失，要求给予合理赔偿。
被上诉人汪宁、龚萍向一审法院起诉请求：1、被告支付违约金288462.98元（自2015年2月1日至被告交付房屋时止，暂计算至2016年2月29日）；2、被告支付租金78918元（自2014年12月29日起至被告交付房屋时止，暂计算至2016年2月29日）；3、被告履行办理土地使用权证的义务；4、被告支付商铺租赁期间的水电费用5000元；5、第三人李丽娜立即搬出租赁房屋，搬走所有物品；6、本案诉讼费用由被告及第三人承担。
一审法院认定事实：2013年6月21日,第三人信华房产与第三人李丽娜签订《房屋租赁合同》，将被告华瀚置业所有的位于九江市浔阳区庐峰东路57号信华城市花园二期14幢不分单元108、109、110号房屋出租给第三人李丽娜经营使用，租赁协议约定：“租赁期限二年，自2013年1月1日起至2014年12月31日止，租赁单价35元/㎡/月，月租金计人民币伍仟陆佰叁拾柒元（￥5637元），按每叁个月支付租金…”。2014年7月29日，原告与被告就上述三套房屋签订三份《商品房预（销）售合同》（编号分别为900086085、900086086、900086087），其中约定：“出卖人（被告）应在2014年8月9日前将具备商品房验收合格条件的商品房交付买受人（原告）使用；除遇不可抗力及非甲方（被告）原因引起的逾期交房外，被告逾期交付一个月内，每逾期一天，出卖人按日支付总房款的万分之二的违约金给原告；超过一个月，被告按日支付总房款的万分之三的违约金给买受人；出卖人保证在向买受人交付该房屋时该房屋没有设定任何抵押权，也不存在其他产权纠纷和财务纠纷，如房屋交付后出现与出卖人保证不相一致的情况，由出卖人承担全部责任。”同日，原告与被告签订《城市花园商铺买卖合同》补充协议，其中第十五条约定：“商铺无租约销售的，除原告全额付清房款后才能交付使用；商铺带租约销售的，返租日期自原告付清全额房款之日起计算，在原租户租赁期满后，该物业业主可以收回经营权。”被告并向原告出具《承诺书》，承诺：“商铺14-108,14-109，14-110带租约销售，租约期满（14-108,14-109，14-110截止至2015年1月31日），由信华商业运营公司负责收回铺位交予业主，业主可不与租户直接接触”。原、被告签订《商品房预（销）售合同》及补充协议后，原告在签订购房合同的当日，履行了全部付款义务。此后被告未能依约交付房屋和租金。经原告多次催讨，被告于2015年3月19日、5月18日、11月30日分别向原告支付5637元、5637元和16911元，共计28185元（支付租金至2014年12月31日）。第三人李丽娜于2015年5月27日向原告转账50000元。因第三人李丽娜下落不明，第三人信华房产于2015年8月15日在九江日报刊登公告，内容为：“我公司与你在2013年6月21日签订的信华城市花园二期14?楼108.109.110三间商铺的《租赁合同》租赁期限已届满，且你已拖欠我司9个月租金…自本通知公布之日起7日内，依照合同请你将所欠租金交清并将商铺内属于你的所有物品搬离，履行腾房义务。否则，我司视为你抛弃该物品，将作为遗留物品处理并不再做另行保管处理。”此后，原告要求被告交付房屋并支付租金未果，故诉来我院。一审法院认为：原、被告之间的商品房买卖合同关系事实清楚，证据充分，被告亦予以认可，本院予以认定。原告依约支付了全部购房款后，被告应当按照合同及承诺书的约定，履行交付房屋和支付租金的义务，被告仅支付了部分租金，属违约行为，应当承担继续履行和赔偿损失的违约责任。对被告及第三人李丽娜称原告与第三人李丽娜达成口头协议，并形成不定期租赁合同关系，因被告及第三人李丽娜并无证据证实双方的租赁合同关系，且双方并未实际履行租赁合同，故对该抗辩及陈述本院不予采纳，但第三人李丽娜支付的50000元应当在未付的租金中予以扣除。故原告要求被告支付违约金的诉请，均有事实和法律依据，本院予以支持；对原告要求被告支付租金的诉请，本院予以部分支持；对原告要求被告办理土地使用权证的诉请，因按照国家相关规定，现并无土地使用权证，统一为不动产权证书，故被告应当协助原告办理不动产权证书；对原告要求被告支付水电费的诉请，因其未能提交证据证实租赁期间产生的水电费用金额，故对该诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百三十五条、第一百三十八条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告江西华瀚置业发展有限公司、第三人李丽娜在本判决生效后五日内腾空位于九江市浔阳区庐峰东路57号信华城市花园二期14幢不分单元108、109、110号房屋并交付给原告汪宁、龚萍使用；二、被告江西华瀚置业发展有限公司在本判决生效后五日内协助原告汪宁、龚萍办理上述房屋的不动产权证书；三、被告江西华瀚置业发展有限公司向原告汪宁、龚萍支付违约金288213.23元（截止至2016年2月29日），并以总房款2497515元为基数按日万分之三支付自2016年3月1日至将上述房屋腾空并交付给原告汪宁、龚萍使用时止的违约金；四、被告江西华瀚置业发展有限公司在本判决生效后五日内向原告汪宁、龚萍支付租金28918元（截止至2016年2月29日），并按每月5637元标准支付自2016年3月1日至将上述房屋腾空并交付给原告汪宁、龚萍使用时止的租金；五、驳回原告汪宁、龚萍要求被告江西华瀚置业发展有限公司支付水电费用的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6886元，由原告汪宁、龚萍负担1050元，由被告江西华瀚置业发展有限公司、第三人李丽娜负担5836元。
二审中,当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审相同，对一审查明的事实予以确认。另在本院二审期间，上诉人华翰置业与被上诉人汪宁、龚萍达成如下调解协议：一、上诉人华翰置业于本判决书生效后三个月内负责腾空位于九江市浔阳区庐峰东路57号信华城市花园二期14幢不分单元108、109、110号房屋并交付给被上诉人汪宁、龚萍使用，并办理好房屋水电的过户手续，结清房屋水电和物业费用，在上诉人华翰置业收回房屋期间，被上诉人汪宁、龚萍不参与，不与原审第三人李丽娜发生任何关系，由上诉人华翰置业把房屋收回后直接交给被上诉人汪宁、龚萍；二、上诉人华翰置业在本判决生效后，在收到被上诉人递交老证之后三个月内为被上诉人汪宁、龚萍办理好上述房屋不动产权证书的呈递手续；三、上诉人华翰置业于本判决生效后三个月内按每月5637元的标准支付给被上诉人从2014年7月29日起至2015年1月31日止的房屋租金，并按每月5637元的标准，计算从2015年2月1日起至房屋交付给被上诉人汪宁、龚萍时止的违约损失。上诉人华翰置业已支付的房屋租金28285元及原审第三人李丽娜转帐给被上诉人的50000元，可以在上述上诉人华翰置业应支付给被上诉人汪宁、龚萍的房屋租金和违约损失总额中充抵；四、如果上诉人华翰置业在本判决生效后三个月内，不能按照上述约定履行自己的义务，则从2015年2月1日起按照上诉人和被上诉人签订的《商品房预（销）售合同》第九条的约定计算违约金，即上诉人华翰置业按日支付总房款2497515元的万分之三违约金给被上诉人汪宁、龚萍，不按房屋租金计算违约损失。由于原审第三人李丽娜要求被上诉人汪宁、龚萍补偿其装修损失，没有达成协议，故其没有同意上述调解意见。
本院认为，上诉人华翰置业与被上诉人汪宁、龚萍签订的《商品房预（销）售合同》及《城市花园商铺买卖合同》补充协议合法有效，双方均应按合同和补充协议履行。由于两被上诉人购买的房屋，属“带租约销售”，即购房者在买房时，出卖者已将房屋出租给他人，租赁期限尚未到期，出卖者承诺待租赁期限到期后，由其负责收回房屋交付给购房者，并按其与承租者签订的房屋租金支付给购房者，购房者与承租者不直接接触的一种买卖房屋的方式。为此，上诉人华翰置业在两被上诉人于签订房屋买卖合同及补充协议当天即2014年7月29日付清全部购房款后，上诉人华翰置业向两被上诉人出具承诺书，在该房屋租赁期满日2015年1月31日，由其负责收回并交付给两被上诉人，被上诉人可不与承租人即本案的原审第三人李丽娜接触。但合同到期后，上诉人华翰置业因未按期足额收到原审第三人李丽娜的租金，且原审第三人李丽娜还向上诉人华翰置业提出续租的要求。故上诉人华翰置业在两被上诉人的多次催促下，仅于2015年3月19日、5月18日、11月30日分别支付给被上诉人5637元、5637元和16911元，共计28185元，也即5个月的租金。但至上诉人华翰置业与原审第三人李丽娜租赁合同届满，并未按其向被上诉人的承诺将房屋交付给被上诉人，存在违约行为。由于原审第三人李丽娜要求续租房屋经营，要求原审第三人信华房产协助其与被上诉人面谈续租事宜，在原审第三人信华房产组织下，三方进行了商谈，口头同意续租，但被上诉人并未与原审第三人李丽娜直接达成书面租赁合同。原审第三人李丽娜于2015年5月27日向被上诉人转帐50000元。现原审第三人李丽娜认为是由于被上诉人要求涨租金、提高押金而未达成协议的情况下，在其装修后重新开业不久就被被上诉人锁门，导致其无法经营，要求被上诉人给予经济补偿。而两被上诉人则认为，其购买的房屋上诉人华翰置业根本未交付给他们，还处于“带租约的销售”状态，其收取的李丽娜的50000元，就是带租约销售状态下其收取的房屋租金，根本未与原审第三人直接建立不定期的租赁关系。本院综合该案上诉人华翰置业和被上诉人汪宁、龚萍及原审第三人信华房产、李丽娜的意见认为，上诉人华翰置业没有按照其与被上诉人汪宁、龚萍签订的合同时的承诺按时交房，存在违约行为。现双方的房屋买卖行为仍处于带租约的销售状态，上诉人华翰置业现在仍有交付房屋及支付该房屋租金、并承担违约责任的义务。而原审第三人李丽娜由于没有证据证明其与上诉人华翰置业、被上诉人汪宁、龚萍续签了房屋租赁合同，其继续占有该房屋没有法律依据，应该搬出该房屋。因上诉人华翰置业和被上诉人汪宁、龚萍及原审第三人信华房产在本院二审期间达成了调解意见，根据当事人自愿原则，结合本案上诉人的上诉请求和理由及被上诉人的答辩意见和原审第三人的陈述等实际情况，本案可以改判。
综上所述，上诉人华翰置业的上诉请求，根据其与被上诉人汪宁、龚萍及原审第三人信华房产达成的调解意见，部分予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销九江市浔阳区人民法院（2016）赣0403民初460号民事判决；
二、上诉人江西华翰置业发展有限公司、原审第三人李丽娜于本判决书生效后三个月内负责腾空位于九江市浔阳区庐峰东路57号信华城市花园二期14幢不分单元108、109、110号房屋并交付给被上诉人汪宁、龚萍使用，并办理好房屋水电的过户手续，结清房屋水电和物业费用，在上诉人江西华翰置业发展有限公司收回房屋期间，被上诉人汪宁、龚萍不参与，不与原审第三人李丽娜发生任何关系，由上诉人江西华翰置业发展有限公司把房屋收回后直接交给被上诉人汪宁、龚萍；
三、上诉人江西华翰置业发展有限公司在本判决书生效后，在收到被上诉人递交老房屋所有权证之后三个月内为被上诉人汪宁、龚萍办理好上述房屋不动产权证书的呈递手续；
四、上诉人江西华翰置业发展有限公司于本判决书生效后三个月内按每月5637元的标准支付给被上诉人从2014年7月29日起至2015年1月31日止的房屋租金，并按每月5637元的标准，计算从2015年2月1日起至房屋交付给被上诉人汪宁、龚萍时止的违约损失。上诉人江西华翰置业发展有限公司已支付的房屋租金28285元及原审第三人李丽娜转帐给被上诉人的50000元，可以在上述上诉人华翰置业应支付给被上诉人汪宁、龚萍的房屋租金和违约损失总额中充抵；
五、如果上诉人江西华翰置业发展有限公司在本判决生效后三个月内，不能按照上述约定履行自己的义务，则从2015年2月1日起按照上诉人和被上诉人签订的《商品房预（销）售合同》第九条的约定计算违约金，即上诉人华翰置业按日支付总房款2497515元的万分之三违约金给被上诉人汪宁、龚萍，不按房屋租金计算违约损失。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6886元、二审案件受理费10405元，合计17291元，由上诉人江西华翰置业发展有限公司负担10375元，由被上诉人汪宁、龚萍负担1729元，由原审第三人李丽娜负担5187元。
本判决为终审判决。
审判长 文江平
审判员 顾佰成
审判员 熊 涛
二〇一七年六月一十五日
书记员 晏晨思