黑龙江省讷河市人民法院
民 事 判 决 书
〔2015〕讷民初字第331号
原告鞠亚范，男，1958年6月26日生，汉族，个体，身份证住址：黑龙江省讷河市讷河镇西南街一委。
原告鲁启荣，女，1960年8月27日生，汉族，个体，身份证住址：黑龙江省讷河市讷河镇西南街一委。
委托代理人顾大全，黑龙江顾大全律师事务所律师。
被告讷河市恒泰房屋开发有限责任公司，住所地：黑龙江省讷河市卫东街嘉泰西侧，组织机构代码：09459802-2。
法定代表人吕达，该公司总经理
委托代理人代长安，男，1970年1月20日生，汉族，个体，身份证住址：吉林省农安县小城子乡西王家村八岔沟屯。
委托代理人任强波，黑龙江任强波律师事务所律师。
原告鞠亚范、鲁启荣诉被告讷河市恒泰房屋开发有限责任公司（以下简称恒泰公司）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告鞠亚范、鲁启荣、委托代理人顾大全，被告恒泰公司委托代理人代长安、任强波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鞠亚范、鲁启荣诉称：二原告系夫妻关系，原、被告于2014年7月19日签订了住宅房屋拆迁补偿安置协议书，约定被告动迁原告25.99平方米的住宅房屋，给原告回迁利民街2号3单元201室77.12平方米的房屋，并于签订协议后15日内，将房屋搬迁完毕，交付给被告。原告按照协议完全履行了协议内容，但被告却不履行交付房屋的义务，为此，诉至法院，请求确认原、被告于2014年7月19日签订的非住宅房屋拆迁补偿安置协议书合法有效；要求被告按照协议约定，交付利民街2号3单元201室房屋。
被告恒泰公司辩称：原告是被告开发利民小区的拆迁户，被告拆迁原告位于讷河市西南街面积为25.99平方米的住宅房屋，房产证号为21050007**。2014年７月19日，双方签订了两份协议书，《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》和《非住宅房屋拆迁安置补偿协议书》，其中《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》第一条第１、２款约定：被告同意提供利民小区２号3单元201室房屋，面积为77.12平方米。其中第二条第2款明确约定“原房屋建筑面积与新安置房屋建筑面积相等部分，不结算差价，安置房屋建筑面积超出原房屋面积部分，按当年回迁小区同层住宅楼市场价格补差。”根据该约定，原房屋面积25.99平方米，现在回迁安置房屋面积77.12平方米，原告应当补差价面积为51.13平方米，2014年讷河市利民小区2楼的销售价格为4,280.00元，所以原告应当向被告补交差价款218,836.40元，被告虽然有义务向原告提供回迁安置房，但原告应按照协议约定向答辩人支付楼房面积差价款。被告请求原告支付差价款的理由是：以上两份协议均是对同一房屋的拆迁回迁安置，按照《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》的约定，被告向原告提供了一套面积为77.12平方米的住宅楼，原告应向被告支付差价。按照《非住宅房屋拆迁安置补偿协议书》的约定，被告向原告提供了一套102.99平方米的２号东数第一间一层商服楼，因被告已经向原告提供了一套商服楼，再向原告提供一套住宅楼，被告不能重复向原告提供回迁房屋。原告就两份协议而言具有选择权，如果原告选择原房屋面积回迁商服楼面积，那么交商服楼差价款同时应该全额交纳住宅楼的价款。如果原告选择回迁住宅楼，那么原告就应支付全额商服楼房款，同时补交住宅楼差价款。现在被告未交付回迁房理由是原告没有给付楼房差价款，按《合同法》第六十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。被告具有法定的同时履行抗辩权，原告如果支付了房屋差价款，被告同意立即交付房屋。如果原告拒绝给付房屋差价款，被告请求驳回原告的诉讼请求。另外，在签订非住宅拆迁补偿协议的时候，原告聘请了专业人士对协议书进行了阅读，在对内容充分了解的基础上，认为拆迁安置补偿协议书约定的不够明确细致，又写了补充协议，对该协议中的房屋塑窗问题做出了进一步的约定。补充协议说明了双方就拆迁问题当中所有的内容是认可和遵守的前提下签订的，不存在原告对格式条款不理解、不明确其法律含义的情况，非住宅房屋拆迁安置补偿协议书是双方了解其含义后签订的，对双方都有法律约束力。
原告鞠亚范、鲁启荣为支持自己的主张，在庭审过程中提交了以下证据：
证据一、2014年7月19日签订的非住房房屋拆迁安置协议书。拟证明协议书中的第1、5、7条是双方约定的协议内容，请求法院对这三条确认有效，其余条款是被告提供的格式条款，根本没有协商；其余没有填写内容的条款混淆了拆迁与征收的概念，本地段并不是由政府进行的征收动迁，而是由开发商自行开发的，不适用讷河市国有土地房屋征收与补偿条例，其格式条款是违反法律条例的；按照城市房屋拆迁管理条例，拆迁人应对被拆迁人给予相关的补偿和房屋其他物质的补偿，本案并没有对原告有任何其他补偿，其他补偿都在我方主张的100平方米回迁房屋之内。
被告恒泰公司为支持自己的主张，在庭审过程中提交了以下证据：
证据一、房屋拆迁安置补偿协议书及补充协议书。拟证明根据协议书内容的第二条第2款的约定，被告提供给原告的是2号楼3单元201室安置用房，并没有约定用途，虽然表明用房是77.12平米，但在后面的约定内容是按照产权部门核定的建筑面积为准，双方的约定最终的回迁面积是产权部门核定的77.99平米，根据合同的第二条2款，原告应当按照原房屋面积超出的面积的市场价格给付差价款，此协议是在原告聘请的法律工作者的协助下签订的，补偿协议仅就对东侧墙的窗户和回迁三栋安置房的窗户和后门安装进行了约定，没有否定按照第二条2款给付差价款，且还明确补充协议和协议具有同等效力，表明了以上所有条件都依照被拆迁人的意见办理，包括所有拆迁内容，原告认为所有条件包括乙方给付差价款的条件。
证据二、房屋的测绘报告。拟证明协议书中第二条第1、第2款与测绘报告有关。第二条2款中，拆迁的回迁面积为77.99平米不是77.12平米；第九条中，空白的原因是测绘是在签订合同之后，当时无法确定实际面积无法填写。
证据三、被告向董立英销售楼房的购房协议，证明被告所开发的楼房的2楼价格是4,280元每平方米，依据该价格要求原告给付差价款。
对证据的质证、分析与认证：
被告恒泰公司对原告出示的证据一的真实性及合法性无异议，但对原告的证明目的有异议，认为本协议书是按照合同法及讷河市国有土地房屋征收与补偿条例签订的，根据拆迁的规定，住宅房屋更换为商服楼本身就是2平米更换为1平米，现拆迁人同意给其商服楼，合同对拆迁人本身是不利的，拆迁人按照协议书第6条2款的规定，要求被拆迁人将超出原房屋面积的差价款给付被告是合理合法的，在协议书上虽然部分内容没有填写，是因为当时房屋的具体面积没有经过测绘部门的测绘造成的，而不能否定了协议书的法律效力，根据合同法32条规定，此协议书的内容均是合法有效的。协议书签订时原告聘请了讷河通江法律服务所胡姓法律工作者和他一起前去，原告有专业的法律人士协助，对拆迁安置补偿协议书的各项条款是非常明确和了解的，所以，原告以对合同条款不明确、不了解，说合同2条2款无效是无事实依据和法律依据的，如果原告认为对合同内容有必有修改可以重新起草协议书或者在此份协议书上进行修改，在协议签订的同时，签订了补充协议，同样没有对原告给被告差价款的约定进行修改。本院认为，该协议真实、合法，双方仅对部分条款存在争议，为此，对该证据予以采信。对被告提供的证据一，原告有异议，认为此协议固定格式的条款第2条1款与第九条相辅相成，证明原告观点是正确的，对原告房屋进行补偿之外，其余任何法律规定的项目均没有给予补偿，第九条数额写的是0，证明原告也不给被告差价，约定时间是30日内向甲方交纳，按照被告所述，应向原告明确差价款的数额；第2条2款，为不公平条款，是暗藏在甲方应承担责任的条款当中，与第六条1款的内容完全不同；就补充协议，原告没有起诉补充协议的任何内容，所以补偿协议证明不了任何观点。本院认为，该证据在原告举证中已经质证，系双方所签订，对该证据予以采信。对被告出示的证据二，原告有异议，称该报告与本案合同的第九条无关，因第九条明确规定是协议签订后不是等测绘报告下来之后交差价款。本院认为该报告系有资质的机构作出的，可以证明房屋实际的面积，为此，对该证据予以采信。对被告出示的证据三，原告有异议，称不认可该价格，因合同中没有约定补差价给付多少钱，不认可交差价款。
经过对证据的认证、质证，本院认定案件事实如下：
二原告系夫妻关系，原、被告于2014年7月19日签订了非住宅房屋拆迁补偿安置协议书，约定被告动迁原告25.99平方米的房屋，给原告回迁利民街利民小区2号3单元201室房屋，面积为77.12平方米。原告于签订协议后，将房屋交付了被告。被告拆迁后，现已建设施工完毕，双方约定的回迁房屋实际面积为77.99平方米，用途为交通仓储。原告请求确认原、被告于2014年7月19日签订的非住宅房屋拆迁补偿安置协议书合法有效；要求被告按照协议约定交付利民街2号3单元201室房屋，面积为77.12平方米。被告要求原告按照双方签订的协议第二条第二款“原房屋建筑面积与新安置房屋建筑面积相等部分，不结算差价，安置房屋建筑面积超出原房屋面积部分，按当年回迁小区同层住宅楼市场价格补差。”的约定，交付房屋差价款后，再交付房屋。
本院认为：原、被告双方签订的非住房房屋拆迁安置协议书系在双方平等、自愿的前提下签订，其主要条款应该有效。双方争议焦点是该协议的第二条第二款“原房屋建筑面积与新安置房屋建筑面积相等部分，不结算差价，安置房屋建筑面积超出原房屋面积部分，按当年回迁小区同层住宅楼市场价格补差。”。该条款的效力，能够决定双方诉讼主张是否成立，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。“最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条第一款：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式‘。”第二款：“提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。“；第十条：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。“。本案中，被告所制作的非住房房屋拆迁安置协议书，属采用格式条款订立的合同，其中对二条第二款对双方利益有着决定性的重大影响，正常情形应该对该条款作出细化和强调，但本合同中该部分并未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，被告未能提供证据证明其已尽提示及说明义务，并且是书写在被告给原告补偿的条款中，容易被原告方忽视。从公平原则及讷河市拆迁交易习惯分析，在拆迁补偿合同中，未对房屋附属物、附属设施、停产停业、搬迁补助、无照房屋等项目给予补偿，原告房屋用于经营旅社，实际用途为商服，且有无证照房屋未在合同中体现，双方本意应该系将各种补偿折合为回迁房屋面积，所以合同约定的给付面积会超过原房屋面积，基于以上原因，应认定协议书中第二条第二款为无效条款。该协议第二条第二款第二项约定的“甲方实际为乙方提供的安置房屋面积77.12平方米《进户时以产权部门核定的建筑面积为准》。“其中数字部分系手写，符合了足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识的要求，应该有效。为此，被告应无条件交付原告利民街2号3单元201室房屋（产权部门核定后的面积为77.99平方米）。因第二条第二款双方就面积部分补偿条款认定为无效条款，所以被告请求原告给付房屋差价款都没有依据，本院不予支持。被告主张原告不能以该房屋回迁两幢房屋，应该在回迁的住宅房屋与非住宅房屋中选择，另外房屋交纳全款，因双方就该房签订了两份协议，协议是平行、自愿的条件下签订的，协议主要条款有效，两份协议均没有选择其一的内容，为此该主张不成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条、第十条之规定，判决如下：
一、原告鞠亚范与被告讷河市恒泰房屋开发有限责任公司于2014年7月19日签订的非住宅房屋拆迁补偿安置协议书除第二条第二款外，其他条款有效。
二、被告讷河市恒泰房屋开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内将位于利民街的利民小区2号楼3单元201室房屋（面积77.99平方米）交付原告鞠亚范、原告鲁启荣。
三、驳回二原告的其他诉讼请求。
四、驳回被告请求给付房屋差价款的诉讼请求。
案件受理费100.00元，由被告讷河市恒泰房屋开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。
审判员 ＸＸＸ
二〇一五年六月十三日
书记员 矫孟路