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浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙嘉民重字第1号
原告：上海火宏投资发展有限公司。住所地：上海市虹口区同丰路***弄**号****室。
法定代表人：翁士文，该公司董事长。
委托代理人：王健民，浙江潮乡律师事务所律师。
被告：浙江广联置业有限公司。住所地：浙江省桐乡市濮院镇工贸大道***号***室。
法定代表人：韩建良，该公司董事长。
委托代理人：姚武强、黄玉弟，浙江子城律师事务所律师。
原告上海火宏投资发展有限公司（以下简称火宏公司）为与被告浙江广联置业有限公司（以下简称广联公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，于2013年5月27日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，于2013年11月11日作出了（2013）浙嘉民初字第4号民事判决。火宏公司与广联公司均不服，向浙江省高级人民法院提起上诉，浙江省高级人民法院于2014年4月11日作出（2014）浙民终字第1号民事裁定，以事实不清为由将本案发回重审。本院于2014年5月5日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月1日组织双方当事人进行了证据交换，2014年10月23日公开开庭进行了审理。火宏公司的委托代理人王健民、广联公司的委托代理人黄玉弟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告火宏公司诉称：2010年1月11日，火宏公司与广联公司签订《代理协议》一份，约定由火宏公司代理销售广联公司开发的濮院国际童装城商铺可销售面积的65%。2010年4月20日双方签订《补充协议》，约定广联公司自销5%面积如有剩余，应由火宏公司完成剩余部分销售。之后，广联公司从未销售过自销部分商铺，故火宏公司的销售范围为可销售面积的70%。根据双方确认的《销售预算汇总说明》显示，国际童装城总的可销售面积为69082.86平方米，因此，火宏公司的销售任务面积为48357.995平方米。协议签署后，火宏公司于2010年1月21日、同年11月2日分两笔共向广联公司支付履约保证金3000000元。2010年10月29日预售证发放后，火宏公司代理销售了广联公司商铺面积44272.32平方米，同年11月4日广联公司出具承诺书，表示保留40间商铺（计面积1166.6平方米），并保证不损害火宏公司在销售中的利益，该面积亦计入火宏公司完成的销售面积。即火宏公司共完成销售面积45438.92平方米，成交总额为858127185元。据此，火宏公司完成的工作量已占销售任务面积93.96%，达到《补充协议》约定的93%的销售目标。根据《代理协议》约定，客户以桐乡市身份证签订合同的，以实际成交价4%计算佣金，客户以嘉兴市其他地区身份证签订合同的，以实际成交价8%计算佣金。另《补充协议》约定，火宏公司完成可销售面积达93%以上的，则按照实际成交额的12.3%向火宏公司支付佣金。2010年10月30日火宏公司、广联公司签订《备忘录》约定：火宏公司可在每平方米不超过1500元的范围内调高对外销售价，溢价部分由火宏公司、广联公司按照40%和60%的比例分配。根据双方确认销售金额858127185元（桐乡31367141元、嘉兴其他地区56975577元、嘉兴以外的其他地区769784467元）。火宏公司完成的销售额中1500元范围内溢价额为62594505元，超出1500元部分溢价额为20913201元。按各地销售额分别以4%、8%、12.3%计算佣金，溢价1500元以上分成、不扣除1500元以内的佣金成本，广联公司应付火宏公司佣金及分成13139252.48元，扣除广联公司已支付90469003.30元，广联公司应付40926249.18元。根据《补充协议》约定，广联公司应在火宏公司完成实际到帐金额5亿元时，退还火宏公司履约保证金。现火宏公司已经完成实际到帐金额的758605185元的情况下，广联公司应返还上述保证金。该保证金比约定减少但广联公司接受，应是实际变更。如果法院认为该行为是违约行为，少缴保证金的违约责任不是扣留保证金，在没有约定的情形下，应当以火宏公司少缴保证金给广联公司造成的实际损失要求火宏公司赔偿。因此，广联公司扣留全部保证金不退还属于违约救济过当的行为，应当予以纠正。根据《代理协议》、《备忘录》的约定，广联公司应在与火宏公司共同书面确认佣金和溢价款后三个工作日支付款项。2012年11月5日，火宏公司向广联公司递交了《结算情况表》，广联公司一直未予答复，拖欠上述款项，应承担损失赔偿责任。故请求判令广联公司支付佣金、溢价分成款合计40926249.18元，赔偿逾期付款利息损失（自2012年11月5日起以本金43926249.18元按同期银行贷款利率计算至判决生效之日止）。案件受理费由广联公司承担。
被告广联公司辩称：一、火宏公司至今未能按照《补充协议》约定完成可销售面积90%的销售任务，因此退还300万元保证金的条件不成就，且由于火宏公司已退场，故上述款项作为履约保证金因火宏公司未能按照合同约定履约，广联公司有权予以没收，不应再退还。二、广联公司实际支付的报酬已超过其应支付的报酬。三、按照双方签订的《代理协议》及与之相关的其他协议之约定，火宏公司并没有按约完成合同义务，包括销售面积和销售金额，依法应承担违约责任。基于因火宏公司违约造成的损失尚未最终确定，故本案中未提出反诉，此部分损失将和火宏公司应返还款项等另案起诉。综上，火宏公司的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。
经举证、质证，双方当事人对下列证据无异议，本院予以确认，即：濮院国际童装城项目独家代理协议、补充协议、预售证、国际童装城销售预算汇总说明及底价表、定金收据、承诺书两份、广联公司代支付代理费清单、桐发改服（2010）164号文件。
通过对双方当事人无异议证据核实，双方当事人对帐确认，本院确认双方无异议的事实如下：
一、2010年1月11日，火宏公司与广联公司签订《代理协议》一份，约定由火宏公司代理销售广联公司开发的位于浙江省桐乡市濮院镇濮院国际童装城项目。协议约定：可销售面积约为69000平方米，广联公司将根据政策保留项目30%的面积及5%的自销面积，根据政策保留的面积位置以政府最后确定的方案为准，实际可销售面积约为45084.5平方米，实际销售面积以双方确认和实际测绘面积为准。代理期限暂定十个月，自本项目取得预售许可证之日起算，期满视项目进展情况双方可以另行考虑是否续约，续约后双方应承担的费用和广联公司应支付的代理费等参照本协议已履行的方式和标准确定。双方还约定了基准价、销售目标、责任及义务、营销费及其他费用、佣金及其支付、违约责任等事项。2010年4月20日，火宏公司、广联公司又签订了《补充协议》一份，对代理协议进行了重大修改，调整了该代理协议中的大部分内容。并约定“如前协议与补充协议有冲突的地方，以补充协议为准”。根据上述两份协议内容，双方约定主要事项有：
1.可销售总面积（暂定）48534.5平方米，其中包括广联公司自销5%面积如有剩余，应由火宏公司完成剩余销售。
2.火宏公司应于2010年5月15日前以分层基准价为基础完成本项目全部商铺一铺一价的对外销售价格表，经广联公司审核同意后供双方遵照执行。如广联公司决定调整销售基准价，火宏公司的具体销售工作也要作相应调整，但不得要求增加佣金比例或者补偿费用。
3.销售目标：预售证取得前力争完成5000-15000万元预收款。预售证取得以后，（1）三个月内完成实际到帐金额1.25亿元的销售任务；（2）六个月内完成实际到帐金额2.5亿元的销售任务；（3）九个月内完成实际到帐金额4亿元的销售任务（以上均不包括银行按揭款）；（4）十个月内完成本项目实际可销售面积93%及以上（包括按揭款到帐），完成总销售95%以上的奖励300万元。
4.履约保证金：火宏公司向广联公司提供700万元作为履约保证金，在《代理协议》签订之日起十个工作日内支付200万元，在预售证颁发后三个工作日内支付500万元。完成实际到帐金额5亿元时，广联公司在五个工作日内无息退回保证金350万元，余350万元在完成本项目可销售面积90%时无息退还。
5.佣金及其支付：客户以桐乡市身份证签订合同的，以实际成交价4%计算佣金，客户以嘉兴市其他地区身份证签订合同的，以实际成交价8%计算佣金。客户为其他区域的，在取得预售许可证90个日历天，火宏公司完成的实际到帐金额达1.25亿元，以完成的实际到帐金额乘以10%计算佣金；在取得预售许可证180个日历天，火宏公司完成的实际到帐金额达2.5亿元，以完成的实际到帐金额乘以10%计算佣金；在取得预售许可证270个日历天，火宏公司完成的实际到帐金额达4亿元，以完成的实际到帐金额乘以10.5%计算佣金，同时补足前期0.5%不足部分的佣金；取得预售许可证后300天，火宏公司完成销售额93%（含按揭未放款），按实际成交金额12.3%计算佣金。佣金结算以月为结算周期，每月的5日为佣金结算日，凭实际到帐额结算，双方以书面形式确认后的三个工作日内由广联公司汇付火宏公司。
6.违约责任：未按合同规定支付履约保证金的，双方签订的合同自行失效，广联公司有权要求火宏公司赔偿200万元。预售证取得后90个日历天，火宏公司未完成实际到帐金额1.25亿元的，广联公司有权解除合同，火宏公司无条件在五日内清除出场，佣金按实际成交金额的10%支付，全额罚没保证金；预售证取得后180个日历天，火宏公司未完成实际到帐金额2.5亿元的，广联公司有权解除合同，佣金按实际成交金额的10%支付，罚没保证金200万元，处罚可以累计；预售证取得后270个日历天，火宏公司未完成实际到帐金额4亿元的，广联公司有权解除合同，佣金按实际到帐金额的10.5%支付；火宏公司无权收取预售款、定金，如发生挪用、截留的，一经发现必须马上归还，罚没全额保证金并追究为宏公司法律责任，解除合同，清退出场。双方还约定了广联公司的违约责任等内容。
二、2010年10月29日，火宏公司取得桐乡市规划建设局颁发的桐售许字（2010）第0060号《商品房预售证》，批准濮院国际童装城商品房屋可预售建筑面积为69082.86平方米。
三、桐乡发展改革局和服务发展局于2010年10月11日联合发布桐发改服（2010）164号文件，明确濮院国际童装城项目不可分割产权部分建筑面积17513.88平方米。广联公司据此办理了相关房产证和土地使用权证。后双方制定并确认了“国际童装城销售预算汇总说明”、“使用权商铺预算数据”、“底价合计”、各层平面图和销售底价表等材料，明确国际童装城总建筑面积69082.86平方米，保留面积17513.88平方米，可销售面积51568.98平方米，可销售商铺数1622间，销售总价1298503532元，扣除三年租金311640848元，合同总额为986862683元。双方还对具体的商铺售价通过销售底价表进行了明确。
四、2010年11月3日，火宏公司出具承诺书一份，就溢价事宜向广联公司承诺如下：溢价每平方米1500元以内（含1500元）的按照双方的《补充协议》办理，溢价每平方米超过1500元的部分可不予计算佣金。次日，广联公司也出具“承诺书”一份，表示保留40间商铺（计建筑面积1166.6平方米）不公开销售、转让，并保证上述商铺销售时不损害火宏公司在销售项目上的利益。
五、根据双方《代理协议》及《补充协议》约定，销售起算日为2010年10月29日，扣除《备忘录》中2011年1月15日-2月28日不计算考核期，300日历天截止日为2011年10月10日。
濮院镇国际童装城代理销售基本情况汇总表
截止日期
区域
建筑面积
销售额（按揭贷款未到位额）
原底价总额（按揭贷款未到位额）
溢价在1500元内（按揭贷款未到位额）
溢价超过1500元（按揭贷款未到位额）
溢价总额（按揭贷款未到位额）
2011.10.10
300日历天内
43946.98
846340185
763753035
20438830
62148320
82587150
桐乡地区
1112.58
28598040
26759437
404463
1434140
1838603
嘉兴其他
2589.13
56975577
53071573
560775
3343229
3904004
其他区域
40245.27
760766568
686922025
19473592
57370951
76844543
2011.10.11－2011.10.31
300天外合同
325.35
11787000
10866444
474371
446185
920556
桐乡地区
2769101
2542075
127576
227026
嘉兴其他
其他区域
259.05
9017899
8324369
346795
346735
693530
全部任务
总计
44272.33
858127185（99522000）
77619479（90371394）
62594505（7104238）
20913201（2046368）
83507706（9150606）
桐乡地区
1178.88
31367141（3680000）
29301512（3497198）
1533590（146689）
532039（36113）
2065629（182802）
嘉兴其他
2589.13
56975577（6122000）
53071573（5636958）
3343229（434981）
560775（50061）
3904004（485042）
其他区域
40504.32
769784467（89720000）
692246394（81237238）
57717686（6522568）
19820387（1960194）
77538073（8482762）
至销售结束止，火宏公司实际已经销售商铺1404间（桐乡地区33间、嘉兴其他地区87间、其他地区1284间），销售面积为44272.33平方米，成交总金额858127185元，其中嘉兴市桐乡地区销售金额为31367141元，嘉兴市其他地区销售金额为56975577元，其他地区销售金额为769784467元。
1500元以内的溢价总金额为62594505元，其中桐乡地区为1533590元，嘉兴其他地区为3343229元，其他地区为57717686元。1500元以外的溢价总金额为20913201元，其中桐乡地区为532039元，嘉兴地区为560775元，其他地区为19820387元。
2011年10月10日前完成的销售情况为销售商铺1394间，面积43946.98平方米，成交金额846340185元，按照基准价计算金额为763753035元。
六、截止2011年11月1日，广联公司共计支付火宏公司款项90469003.30元。
七、火宏公司向广联公司支付保证金300万元，支付时间分别为：2010年1月21日200万元，2010年11月2日100万元。
八、双方在整个销售期间未就有关销售情况和佣金进行结算，销售结束后也未能进行有效结算。
九、按揭贷款未到位合同金额为205255096元，未到位数额为99522000元，其中桐乡地区3680000元（基准价范围内3497198元，1500元溢价范围内146689元，溢价超过1500元的36113元），嘉兴其他地区6122000元（基准价范围内5636958元，1500元溢价范围内434981元，溢价超过1500元的50061元），嘉兴以外其他地区89720000元（基准价范围内81237238元，1500元溢价范围内6522568元，溢价超过1500元的1960194元）。
双方当事人对下列证据有异议，主要有：
一、火宏公司证据：《备忘录》及调查取证笔录，证明溢价分成的计算依据及部分按揭贷款未到帐是因广联公司怠于履行协议项下办理按揭贷款义务导致。
广联公司质证意见：《备忘录》真实性存疑，认为《备忘录》的印章是事后加盖的，且没有骑缝章；第一页内容是虚假的，违背常理，显失公平，要求撤销该条款；且该材料格式与其他协议均有不同，显然是有意为之。调查笔录不符合制作要求，且按照证据规则规定证人要当庭出庭作证，否则证言不能采信。
二、广联公司证据：按揭贷款未到帐情况汇总表、通知、邮寄详情单、桐乡市邮政局盖章的邮寄详情单、专项审计报告，主要证明：按揭贷款未办理或未到帐的原因与广联公司没有关系，广联公司已以书面通知的方式要求买受人按合同约定支付尚未支付的款项，但至今没有人履行；超基准价1500元以内的净收益为26676996元。
火宏公司质证意见：对通知及邮政详情单真实性有异议，催讨的时间在2014年4月29日，是在本次诉讼之后，在长达一年多的时间内广联公司并未进行催讨。审计报告与本案没有关联性。
本院对上述证据认证意见：火宏公司提交的《备忘录》，广联公司未能提供相应证据证明其异议成立的事由，且《备忘录》有广联公司经办人签名，加盖了广联公司公章，可作为证据使用。火宏公司提交的调查笔录不符合证据制作要求，证人又未能出庭作证，故本院不予以认定。广联公司提交的通知及邮政详情单仅能反映部分未发放贷款的范围或者内容，并不能证明未能发放贷款的原因在于火宏公司，本院不予认定；审计报告与本案争议缺乏关联性，本院不予认定。
结合对争议证据的认定，本院确认下列事实：
2010年10月30日，火宏公司、广联公司签订《备忘录》一份，就销售溢价等有关事宜达成如下协议：一、火宏公司已经按照双方确定的分层基准价完成一铺一价的对外销售价格表（不含三年返租），该价格表为双方确认的结算基准价。二、如火宏公司根据销售形势认为可在此基础上提高销售价格的，经双方商定可在每平方米不超过1500元的范围内调高对外销售价，调高后的销售价与第一条所述的结算基准价之间的差价为溢价，由双方按照60%：40%比例分配；三、双方同意春节期间一个半月（2011年1月15日-2011年2月28日）不作为考核期，《代理协议》确定的考核时间节点相应顺延。
本案争议焦点：一、佣金及溢价分成应如何计算。二、300万元保证金是否应予退还。三、广联公司是否应承担自2012年11月5日至今的利息损失。
本院认为：针对焦点一，首先，关于佣金的计算比例问题。对桐乡地区佣金按4%计算，嘉兴市其他地区按8%计算，双方当事人均无异议，本院予以确认。双方争议在于嘉兴以外地区佣金应如何计算。火宏公司认为其已完成应销售面积的93%以上，根据《补充协议》的约定，佣金应按成交额的12.3%计算。广联公司则认为，根据双方签订的《代理协议》和《补充协议》约定，按照实际成交额的12.3%支付佣金，则应该满足“在预售证取得后300天内完成合同销售额93%以上”的条件，并同时完成本项目实际可销售面积93%及以上的销售目标。火宏公司并未完成上述销售目标，故佣金应按实际到帐额的10.5%计算。对此，本院认为，根据双方签订的《代理协议》和《补充协议》约定，火宏公司要求广联公司按照实际成交额的12.3%支付佣金，其必须“在预售证取得后300天内完成合同销售额93%以上”的条件，并同时完成本项目实际可销售面积93%及以上的销售目标。《代理协议》和《补充协议》虽然对合同销售面积有所约定，但都没有最终明确，仅约定火宏公司的合同销售面积是除政策保留面积和广联公司自销面积外的其他可销售面积，暂定48534.5平方米，实际销售面积以双方确认和实际测绘面积为准。广联公司自销面积如有剩余，应由火宏公司完成销售。预售证明确可销售面积为69082.86平方米，根据桐乡发展改革局和服务发展局联合发布的桐发改服（2010）164号文件及事后办理的相关权属证件，确定了濮院国际童装城项目不可分割产权部分建筑面积17513.88平方米。虽然“不可分割产权部分建筑面积”和“政策保留面积”表面上看不是同一概念，但从双方制定并确认的“国际童装城销售预算汇总说明”、“使用权商铺预算数据”、“底价合计”、各层平面图（均标注有“政府文件保留区”）和销售底价表等材料分析，双方实际上已经认可上述两概念为同一内容，并最终确认和明确了国际童装城项目的具体情况，即项目总建筑面积69082.86平方米，保留面积17513.88平方米，可销售面积51568.98平方米，可销售商铺数1622间，销售总价1298503532元，扣除租金后合同总额（按基准价计算）为986862683元。又根据广联公司出具的“承诺书”，广联公司保留40间商铺，计建筑面积1166.6平方米，该面积应当按照《补充协议》约定视为广联公司自销部分。故火宏公司实际应销售面积应为50402.38平方米，火宏公司主张应为48534.5平方米无事实依据。根据双方当事人确认的数据，火宏公司至销售结束之日止，实际销售面积为44272.33平方米，其中，预售证取得后300天内销售面积为43946.98平方米，预售证取得后300天内销售面积占应销售面积（50402.38平方米）的比例为87.19%，没有达到《补充协议》约定的条件。退一步讲，即使按火宏公司主张的48534.5平方米作为销售任务，预售证取得后300天内销售面积占应销售面积的比例也仅为90.55%，亦未达到应销售面积的93%及以上。故火宏公司要求按成交额的12.3%计算佣金，条件并不成就。另，根据双方《代理协议》及《补充协议》的约定，取得预售证270个日历天，火宏公司完成的实际到帐额超过4亿元及以上的，以完成的实际到帐额的10.5%计算佣金，广联公司认可在取得预售证270个日历天时，火宏公司完成了上述任务，故佣金可按火宏公司实际完成到帐额的10.5%计算。
其次，溢价部分是否应计算佣金。一是双方关于溢价的约定是否真实的问题。关于溢价事项，双方在《代理协议》及《补充协议》中未进行约定，仅在《备忘录》及火宏公司出具的承诺书中有记载。对《备忘录》广联公司虽然提出了异议，但《备忘录》有双方经办人签名并加盖了公司印章，有关溢价分成内容的约定明确具体，且广联公司对双方在《备忘录》中约定的其他事项并无异议，广联公司所主张的《备忘录》内容显失公平、有重大误解等情形并无证据证实，故《备忘录》中相关约定真实、合法、有效，双方均应按约定履行。二是关于溢价部分佣金是否应计算。《备忘录》约定：如火宏公司根据销售形势认为可在此基础上提高销售价格的，经双方商定可在每平方米不超过1500元的范围内调高对外销售价，调高后的销售价与第一条所述的结算基准价之间的差价为溢价，由双方按照60%：40%比例分配，即广联公司取得60%的分成，火宏公司取得40%的分成，并未约定该部分是否仍应计算佣金；火宏公司出具的承诺书是对溢价事项向广联公司作出的承诺，结合《备忘录》双方未就溢价部分是否应支付佣金予以明确，故可理解承诺书实际是对溢价是否还应支付佣金作出的承诺，即：溢价每平方米在1500元以内的，除了溢价分成外，还应按《补充协议》的约定支付佣金，溢价超过1500元部分则可仅支付溢价分成而不支付佣金。此是火宏公司单方提出的要求，并未得到广联公司的确认，故就溢价部分是否应计佣金问题应结合案件的情况综合认定。从本案的情况来看，《备忘录》约定溢价部分双方6：4分成，并没有约定溢价部分还可提取佣金，火宏公司溢价部分分成比例为40%，远远超过可提取的佣金比例（4%、8%、10.5%），如溢价分成后再计取佣金，则其获取的报酬可达44%、48%、50.5%，明显增加了广联公司的义务，且在（2013）浙嘉民初字第4号案件中火宏公司也认可溢价部分仅计算溢价分成，可不再计算佣金。故本院确认溢价部分广联公司可不再支付佣金。三是溢价分成应如何计算。《备忘录》第二条约定在1500元范围内提高对外销售价，但实际上对外销售价格提高的并不止1500元，存在部分超过1500元的情况，如果溢价销售则必然带来额外的利润，而有利润就存在分成，双方也未约定溢价超过1500元部分火宏公司就溢价不能分成。虽然广联公司提出事后由于火宏公司出具的承诺书对《备忘录》内容予以变更。但根据承诺书内容来看，仅能得出双方对溢价部分佣金计算的明确和约定，而不能得出该承诺是改变溢价分成的内容。故火宏公司就溢价部分均可按40%进行分成。
第三、按揭贷款未到位部分是否应计算佣金及溢价分成。根据《代理协议》及《备忘录》的约定，佣金及溢价分成的结算均是以完成实际到帐金额计算，如客户选择按揭贷款的付款方式的，在按揭贷款到帐后结算佣金及溢价分成。故对按揭贷款未到位的销售额，火宏公司主张结算佣金及溢价分成的条件尚未成就，本院不予支持。如今后按揭贷款到帐后，火宏公司可另行向广联公司主张佣金及溢价分成。
第四、合同期满后销售部分佣金及溢价分成应如何计算。《代理协议》约定，广联公司委托火宏公司代理销售的期限暂定十个月，自本项目取得预售证之日起算，期满视项目进展情况双方可以另行考虑是否续约，续约后双方应承担的费用和广联公司应支付的代理费等参照本协议已履行的方式和标准确定。本案在合同履行期满后，双方虽然未就是否续约进行协商，但事实上，火宏公司仍在为广联公司代理销售商铺，广联公司不仅没有拒绝火宏公司继续销售，事实上也认可了火宏公司的代理销售行为，故双方在合同到期后销售部分的佣金及溢价分成可按《代理协议》已履行的方式和标准确定。
表1、火宏公司与广联公司基准价内的佣金计算表
区域
销售额
按揭贷款未到位额
溢价额
基准价额（按揭贷款未到位额）
佣金计算基数
佣金比例
所得佣金额
嘉兴桐乡地区
31367141
3680000
2065629
29301512（3497198）
25804314
4%
1032172.56
嘉兴其他地区
56975577
6122000
3904004
53071573（5636958）
47434615
8%
3794769.2
嘉兴以外地区
769784467
89720000
77538073
692246394（81237238）
611009156
10.5%
64155961.38
合计
858127185
774619479
68982903.14
表2、溢价部分溢价分成计算表格
区域
溢价额
按揭贷款未到位额
溢价分成基数
溢价分成比例
溢价分成额
嘉兴桐乡地区
2065629
182802
1882827
40%
753130.8
嘉兴其他地区
3904004
485042
3418962
40%
1367584.8
嘉兴以外地区
77538073
8482762
69055311
40%
27622124.4
合计
83507706
9150606
74357100
40%
29742840
综上，火宏公司销售额在基准价内共销售774619479元，其中桐乡地区29301512元、嘉兴其他地区53071573元、嘉兴以外地区692246394元，扣除按揭贷款未到位额81237238元，其中桐乡地区3497198元、嘉兴其他地区5636958元、嘉兴以外地区81237238元，佣金计算基数分别为桐乡地区25804314元、嘉兴其他地区47434615元、嘉兴以外其他地区611009156元，分别按4%、8%、10.5%计算佣金为：1032172.56元、3794769.2元、64155961.38元，合计佣金应为68982903.14元。溢价金额总计为83507706元，扣除溢价额按揭贷款未到位额9150606元，溢价分成基数应为74357100元，火宏公司可按40%分成29742840元。故火宏公司应得的佣金及溢价分成合计为98725743.14元，减去广联公司已经支付的佣金90469003.30元，尚应支付8256739.84元。
针对焦点二，履约保证金是为了保证全面履行合同而设立。根据双方协议约定，火宏公司需向广联公司提供700万元履约保证金，在合同签订后十个工作日内支付200万元，余款500万元在项目预售证颁发后3个工作日内支付。实际上，火宏公司仅在2010年1月21日支付200万元，2010年11月2日支付100万元。根据双方合同约定，如火宏公司未按约支付履约保证金的，双方签订的合同自行失效，广联公司有权要求火宏公司赔偿200万元。但实际上，广联公司不仅未主张合同失效，也未要求火宏公司继续缴纳其他履约保证金，双方仍按合同约定履行了合同，故可认定双方对履约保证金数额进行了','2018-10-07
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