江苏省靖江市人民法院
执 行 裁 定 书
(2015)泰靖执异字第0032号
异议人江阴市彰轲贸易有限公司，住所地江阴市。
法定代表人沙仲贻，该××董事长。
委托代理人朱渭松，该××职员。
委托代理人刘惠明，江苏××律师事务所律师。
申请执行人中钢集团广东有限公司，住所地广东市天河区。
法定代表人徐东强，该××总经理。
委托代理人ＸＸ晶，广东××信律师事务所律师。
被执行人靖江市友谊广场发展有限公司，住所地靖江市。
法定代表人丁丽君，该××经理。
被执行人天下科技有限公司，住所地香港。
法定代表人区坚成，该××总经理。
本院在执行中钢集团广东有限公司与靖江市友谊广场发展有限公司、天下科技有限公司合作协议纠纷一案中，案外人江阴市彰轲贸易有限公司提出书面执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月22日公开进行听证。异议人江阴市彰轲贸易有限公司委托代理人朱渭松、刘惠明，申请执行人中钢集团广东有限公司委托代理人ＸＸ晶到庭参加听证，被执行人靖江市友谊广场发展有限公司、天下科技有限公司经本院通知未到庭参加听证，本案现已审查终结。
异议人江阴市彰轲贸易有限公司称，2006年12月28日靖江市友谊广场发展有限公司与靖江艺海国际商务会馆有限公司发生房屋租赁关系。2010年8月3日，靖江艺海国际商务会馆有限公司承租靖江市友谊广场发展有限公司位于靖江市××号友谊广场商铺第6层房屋，对房屋进行装潢并实际使用。2014年6月26日靖江艺海国际商务会馆有限公司经靖江市友谊广场发展有限公司同意，将包括第6层在内的所有承租房屋转租给我公司使用，原房屋内设备设施（含装潢）也一并转让给我公司。我公司承租后对房屋进行装潢。法院在执行过程中，对第6层房屋（含装潢附属物）进行评估，并作出拍卖裁定拟将拍卖。因装潢属于我公司的财产，请求法院在处置第6层房屋过程中，停止对装潢的执行。
申请执行人中钢集团广东有限公司辩称，异议人的异议理由不能成立：1、因涉案装潢已与被执行房产形成附合，已成为被执行房产的一部分，非独立的物，不能单独成为买卖标的。2、根据抵押合同约定，抵押权的效力及于抵押物本身，还及于其从物、附着物、附合物等，我公司作为第6层房屋的抵押权人，对抵押物享有优先受偿效力应及于第6层房屋及其装饰装潢。3、靖江市友谊广场发展有限公司未经我公司同意将第6层房屋进行出租、转租，违反抵押合同约定，对我公司抵押权的实现造成严重影响，合同均为无效；4、靖江艺海国际商务会馆有限公司与异议人恶意串通，通过转让装修的不合法的方式逃避债务，损害我公司的合法权益。5、被执行人靖江市友谊广场发展有限公司与靖江艺海国际商务会馆有限公司、江阴市彰轲贸易有限公司之间就涉案第6层房屋不存在真实有效的租赁和转租关系，即便存在，亦均不能对抗我公司已经登记的抵押权；综上，请求法院驳回异议人的异议。
本院查明，中钢集团广东有限公司与靖江市友谊广场发展有限公司、天下科技有限公司合作协议纠纷一案，广州仲裁委员会作出（2013）穗仲案字第4688号裁决书，依该裁决书：（一）第一被申请人（即天下科技有限公司）向申请人支付货款本金29996997.4元以及利息（以29996997.4元为本金，自2013年7月23日起计至货款付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；（二）第一被申请人向申请人支付违约金，以29996997.4元为本金（自2013年7月23日起计至款项付清之日止，每日按未付款项的千分之一的标准计算）；（三）第一被申请人向申请人赔偿为本案支出的律师费70万元；（四）本案仲裁费244133元由第一被申请人承担，申请人已预交，由第一被申请人迳付申请人；（五）第二被申请人（即靖江市友谊广场发展有限公司）对上述（一）、（二）、（三）、（四）项的金额承担连带清偿责任；（六）申请人就上述债权范围对第二被申请人提供的抵押物（名称：靖城镇××号友谊广场商铺第6层，地址：靖城镇××号友谊广场商铺第6层，房产证号：靖房权证城字第××号，房屋他项权证号：靖房他证城字第××号）享有抵押权，并对该抵押物以拍卖、变卖、折价等方式处分所得价款具有优先受偿权；上述款项自裁决书送达之日起十日内一次性付清。届期，因靖江市友谊广场发展有限公司、天下科技有限公司未自觉履行生效法律文书确定的义务，泰州市中级人民法院根据申请执行人的申请于2014年8月8日立案执行，案号（2014）泰中执字第0287号，后泰州市中级人民法院指定本院执行，本院于2014年12月17日立案受理，案号（2014）泰靖执字第2314号。
执行过程中查明，位于靖城镇××号地上建有房屋总层数为16层。登记在靖江市友谊广场发展有限公司名下的房屋有-1层、1层、6层、7层、8层、9-14层、15层等，其中友谊广场商铺第6层房屋，权证号为靖房权证城字第××号，建筑面积2590.30平方米；对应的土地使用权证号为靖国用××号，使用权类型为出让，使用权面积219.39平方米。2014年9月25日泰州市中级人民法院裁定查封靖江市友谊广场发展有限公司名下位于靖江市××号友谊广场商铺第6层房屋及土地使用权。本院于2015年6月10日作出（2014）泰靖执字第2314号执行裁定书，拍卖被执行人靖江市友谊广场发展有限公司第6层房地产。泰州嘉和房地产估价有限公司接受本院委托对上述房地产进行评估，于2015年8月6日作出泰嘉房估字第××号房地产司法鉴定估价报告，确定于估价时点2015年7月2日第6层房地产市场价值为人民币2804.79万元，其中室内装饰附属物评估值为180.67万元。江阴市彰轲贸易有限公司提出异议。
另查，2006年l2月28日，靖江市友谊广场发展有限公司（甲方）与乙方（陈贵龙代表靖江艺海国际商务会馆有限公司）签订房屋租赁合同，约定：甲方将其位于靖江市××号一楼北侧圆弧处及8-15层出租给乙方，租赁物的建筑面积约计14035.04平方米，租赁期限19年，自2007年1月1日至2025年12月31日，租赁费共计680万元，于2008年12月31日前全部付清…。
2009年5月22日，靖江艺海国际商务会馆有限公司与深圳市卓艺装饰设计工程有限公司签订装饰装修施工合同，约定将艺海国际商务会馆室内的外门头、一层大堂（包括二层共享）、七层至十五层的室内装修（包括门窗）以及部分土建、钢结构、幕墙、安装等建筑面积约17000平方米的装饰工程交由深圳市卓艺装饰设计工程有限公司承包施工，合同总价款为2334万元（包工包料）；2009年11月26日，双方签订靖江艺海商务会馆外幕墙补充协议，约定将靖江艺海商务会馆首层、8层、9层、14-15层幕墙玻璃工程交由深圳市卓艺装饰设计工程有限公司承包施工，合同报价85.93万元（包工包料）。
2010年8月3日，靖江艺海国际商务会馆有限公司与江苏省第一建筑安装有限公司签订建筑装饰工程合同，双方约定：靖江艺海国际商务会馆有限公司将靖江市××号、靖江艺海国际商务会馆6、7层的装饰装潢、安装（图纸中除空调系统、消防系统以外的所有工程）发包给江苏省第一建筑安装有限公司，合同价款暂定为460万元（包工包料）…。
2013年1月28日，靖江市友谊广场发展有限公司与中钢集团广东有限公司签订不动产最高额抵押合同，靖江市友谊广场发展有限公司将其位于靖城镇××号友谊广场商铺第6层（建筑面积2590.30平方米，对应土地使用面积219.39平方米）抵押给中钢集团广东有限公司；抵押价值为人民币3000万元。2013年1月30日办理了抵押登记，领取房屋他项权证书。
2014年6月26日，靖江艺海国际商务会馆有限公司与江阴市彰轲贸易有限公司签订房屋转租合同，双方约定：靖江艺海国际商务会馆有限公司将其承租的位于靖江市××号的房屋（具体范围：整幢楼的第6层至第15层全部；一楼大厅含专用电梯四部在内）转租给江阴市彰轲贸易有限公司经营使用；租赁期限：靖江艺海国际商务会馆有限公司原承租合同项下剩余时间十一年零六个月，即自2014年7月1日起至2025年12月31日；总租金为550万元，由江阴市彰轲贸易有限公司于2014年8月30日前分批向靖江艺海国际商务会馆有限公司付清；靖江艺海国际商务会馆有限公司原承租期限内的房屋租金原已一次性向房屋产权人交清；靖江艺海国际商务会馆有限公司原用于经营的自有的所有设备、设施包括装潢部分的剩余价值（现状），全部出让给江阴市彰轲贸易有限公司（附清单），出让价2200万元，由江阴市彰轲贸易有限公司分期向靖江艺海国际商务会馆有限公司付清…；该合同自双方签字或盖章并经房屋产权人确认后生效。靖江市友谊广场发展有限公司在该合同下方加盖了印章。2014年8月江阴市彰轲贸易有限公司向靖江艺海国际商务会馆有限公司支付租金550万元及设备、设施包括装潢部分的剩余价值转让款2200万元。2014年11月16日，彰轲公司与泰兴凯鑫建筑装饰工程有限公司签订装饰工程合同，约定：泰兴凯鑫建筑装饰工程有限公司对位于靖江市××号（原靖江艺海国际商务会馆内）宾馆部第13-14层的墙壁、地面、吊顶及卫生间拆旧翻新，报价为380万元。2015年2月28日，彰轲公司与靖江市中鸿消防设备安装工程有限公司签订消防工程施工合同，约定：靖江市中鸿消防设备安装工程有限公司承接靖江市××号（原靖江艺海国际商务会馆内）的全部防火工程，工程造价180万元。
又查，2015年4月30日，本院裁定受理靖江艺海国际商务会馆有限公司破产申请；2015年6月11日破产管理人向本院发出“关于继续履行债务人与靖江市友谊广场发展有限公司租赁合同和江阴市彰轲贸易有限公司房屋转租合同的请示报告”。2015年6月25日，本院裁定宣告靖江艺海国际商务会馆有限公司破产。2015年6月29日，本院向靖江艺海国际商务会馆有限公司破产管理人发出（2015）泰靖商破字第0002-2号复函，答复内容为：“破产管理人决定继续履行租赁合同和转租合同，符合法律规定，本院予以准许。”同日本院分别向靖江市友谊广场发展有限公司、江阴市彰轲贸易有限公司发出“继续履行租赁合同的通知”。
以上事实，由江阴市彰轲贸易有限公司提供的2006年12月28日靖江市友谊广场发展有限公司与陈贵龙签订的房屋租赁合同，2014年6月26日靖江艺海国际商务会馆有限公司与江阴市彰轲贸易有限公司签订的房屋转租合同，2014年8月其向靖江艺海国际商务会馆有限公司交纳租金550万元及设备、设施包括装潢转让款2200万元的凭证，2014年11月16日其与泰兴凯鑫建筑装饰工程有限公司签订的装饰工程合同，2015年2月28日其与靖江市中鸿消防设备安装工程有限公司签订的消防工程施工合同，2013年1月28日靖江市友谊广场发展有限公司与中钢集团广东有限公司签订的不动产最高额抵押合同；本院向靖江艺海国际商务会馆有限公司调查材料；靖江艺海国际商务会馆有限公司向本院提供的房屋租赁合同及转租合同（同上书证）、转让财产清单，2009年5月22日、11月26日其与深圳市卓艺装饰设计工程有限公司分别签订的装饰装修施工合同、靖江艺海商务会馆外幕墙补充协议，2010年8月3日其与江苏省第一建筑安装有限公司签订的建筑装饰工程合同，靖江市人民法院（2013）泰靖民初字第0183号、0184号民事判决书、泰州市中级人民法院(2014)泰中民初字第00068号民事判决书；破产管理人出具的请示报告，本院作出的复函、通知等予以认定。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案被拍卖的房产系被执行人靖江市友谊广场发展有限公司抵押给申请执行人的房产，且被生效法律文书确认申请执行人享有优先受偿权。本院依据申请执行人的申请，对其抵押的房产拍卖，符合法律和最高人民法院相关规定。因该房产在抵押权设立前，已经由靖江市友谊广场发展有限公司交付靖江艺海国际商务会馆有限公司实际占有使用，双方虽无书面租赁合同，但结合本案证据，能够认定靖江艺海国际商务会馆有限公司与靖江市友谊广场发展有限公司存在事实租赁关系。靖江艺海国际商务会馆有限公司事实租赁权优先于抵押权设立，租赁关系不受抵押权的影响。靖江艺海国际商务会馆有限公司经被执行人靖江市友谊广场发展有限公司同意在双方约定的租赁期内将租赁房屋转租给江阴市彰轲贸易有限公司，且本院在受理靖江艺海国际商务会馆有限公司破产申请后同意继续履行租赁合同和转租合同，江阴市彰轲贸易有限公司承继了原承租人对租赁物的使用权，转租关系亦不受抵押权的影响。租赁期间，承租人为实现租赁目的对租赁房屋进行装潢投入，依法享有装潢的财产权益，申请执行人抵押权的效力不及于装潢。根据买卖不破租赁的原则，法院在处置房产时应将承租人添附的装潢及附属物的价值剔除。综上所述，异议人的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：
本院在拍卖被执行人靖江市友谊广场发展有限公司位于靖江市××号友谊广场商铺第6层房屋时，将房屋上添附的装潢及附属物的价值不纳入拍卖的范围。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，向泰州市中级人民法院申请复议。
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审 判 长 赵国芹
审 判 员 卢泽民
人民陪审员 褚宇宏
二〇一六年三月十八日
书 记 员 唐 露