广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终9412号
上诉人（原审原告）：吴启明，男，1964年11月11日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。
委托诉讼代理人：成虎，广东国声律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州金富丽服装批发城市场经营管理有限公司（以下简称金富丽公司，原名广州市富捷物业管理有限公司，以下简称富捷公司），住所地：广东省广州市天河区先烈东路161-163号四楼（开办天河区先烈东路161-163号首至四层广州市富丽女装城）。
法定代表人：黄文彪，职务：总经理。
委托诉讼代理人：张瑛，广东岭南律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林镇鸿，男，1970年7月7日出生，汉族，住广东省普宁市。
委托诉讼代理人：刘石宋，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴胜伟，男，1973年11月8日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。
被上诉人（原审被告）：刘理瑞（曾用名刘林心），男，1971年10月19日出生，汉族，住广东省东莞市。
上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：张瑛，广东岭南律师事务所律师。
上诉人吴启明因与被上诉人金富丽公司、林镇鸿、吴胜伟、刘理瑞租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初19483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
吴启明上诉请求：1.撤销一审判决，改判金富丽公司立即退还我已交付的租赁保证金20000元、市场集资款280000元及利息（以28万元为本金，自2016年7月1日起计至清偿之日止，按银行同期同类贷款利率计算），林镇鸿、吴胜伟、刘理瑞对上述诉讼请求承担连带偿还责任。2.本案全部诉讼费用由金富丽公司和林镇鸿、吴胜伟、刘理瑞承担。事实和理由：一、一审判决认为林镇鸿、吴胜伟、刘理瑞并非涉案租赁合同的相对人，但通过金富丽公司提交的证据12《租赁合同书》以及吴胜伟、刘理瑞先后发出的公告，可以证明涉案场地是吴胜伟、刘理瑞出租给林镇鸿，然后再转租给我的。金富丽公司只是物业管理方以及名义上的转租方，我与林镇鸿存在事实的租赁关系，而吴胜伟、刘理瑞是未经我同意而由林镇鸿单方面转让租赁合同权利义务的受让方。林镇鸿、吴胜伟、刘理瑞应依法承担相应的法律责任。二、一审法院认为我未能充分举证证明已经交付了市场集资款28万元。我提交的银行转账记录以及众多一并起诉的其余商铺经营者陈述的事实，已经充分证明如未交市场集资费是不可能进场经营的。而且金富丽公司以及林镇鸿在相似的已判决案例中已清楚表明收取市场集资费的事实，并表示该资金属于预付租金性质。三、一审法院认为我已经在《承诺书》承诺“不以任何理由要求甲方归还乙方已交纳的除保证金以外的任何费用”，因此认为我已经处分了自身权利，理由牵强。《承诺书》是与《<富丽女装城市场租赁合同>补充协议》一并签订的，显然是一份附条件的承诺。该补充协议中的升级改造网络批发城、引进第三方管理公司以及延长租赁期限等没有一项得到落实，因此承诺的条件没有成就，承诺自然不应该生效。相反，该承诺恰恰证明了金富丽公司以及林镇鸿收取了市场集资费的事实。四、通过金富丽公司提交的证据，充分证明了当时暂缓交付租金并非我的单方违约行为，是双方协商的结果。而且我等众多商户当时暂缓交付租金也是因为金富丽公司及林镇鸿存在诸多不能履行合同义务的行为，包括未能履行补充协议约定、无法提供市场管理服务导致市场不能正常营业、未能提供市场集资费的完税发票凭证等。在这些违约行为没有纠正的情况下，吴胜伟、刘理瑞又发出公告以新的出租人身份要求所有商户与其订立新的租赁合同。对这种单方面解除及变更合同的行为，我有权拒绝。吴胜伟、刘理瑞之后便采取了强制手段驱逐包括我在内的众多商户。可见，我缓交租金不构成违约，金富丽公司及林镇鸿单方面变更及解除合同的行为才构成根本违约，他们不同意退还保证金没有事实和法律依据。五、我实际于2016年6月底被强制退场，故我要求从2016年7月1日起计算应退还的市场集资款28万元的利息。六、我共支付了28万元市场集资款给林镇鸿，其中215000元是转账支付，余款是现金支付，但全部都没有开具收据。综上，请求二审法院查明事实，依法公正判决。
被上诉人金富丽公司、吴胜伟、刘理瑞共同答辩称：坚持一审答辩意见，不同意吴启明的上诉请求及上诉理由，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。具体理由如下：一、吴启明在二审中称其是于2016年6月底被强制退场，但吴启明在一审中表示是2016年5月底6月初被强制退场。事实上，金富丽公司没有强行清场，而吴启明拖欠2016年3月至6月的租金，违反合同约定，导致金富丽公司在2016年6月29日发出书面解除合同书，寄到吴启明处。二、一审确认了吴启明在2016年6月底收到解约通知书，到本案一审立案时已过1年多时间，依据司法解释，本案租赁合同自我方发出解除书就解除了。依据双方协议约定，如果承租方在30天内不缴纳租金，视为承租方违约。本案是吴启明不按时缴纳租金导致合同解除。三、对吴启明上诉提及的补充协议，不能单独看。吴启明在和金富丽公司的承诺书、申请书中明确表示：不以任何理由要求金富丽公司归还除保证金外的任何已付费用。金富丽公司没有与吴启明达成任何缓交或不交租金的约定，由于吴启明拖延不交租金，违反合同约定，且经过金富丽公司多次发出书面通知，导致租赁合同解除，保证金不应退还。金富丽公司没有收到市场集资费，且之前有判例认定租户与金富丽公司订的《富丽女装城市场租赁合同》合法有效，租户要求返还集资款等类似诉求违反了其本人承诺，法院终审判决驳回租户的全部诉求。
被上诉人林镇鸿答辩称：不同意吴启明的上诉请求及上诉理由，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、进场费是顺利签订租赁合同进场的费用性质，是双方真实意思表示。因为吴启明曾拖延付租，故吴启明在2012年签订的补充协议第3条明确约定并承诺不再拖延交租；第4条中承诺不要求退回保证金以外的任何费用。此外，吴启明以承诺书承诺不以任何理由要求退回除保证金外的任何费用，故我收取的进场费也无需退还。二、吴启明因违约欠租而被解除合同。原合同约定欠缴租金超过30天，富捷公司可以解除合同。吴启明有4个月都没有缴纳租金，出租方富捷公司在2016年6月发函给吴启明解除租赁合同是有法律依据的，且保证金依约应予没收。至于吴启明所说的暂缓交租情况，我向吴胜伟、刘理瑞发函仅是单方说辞，由于小业主未能向我和富捷公司缴纳租金，导致我和富捷公司无法向吴胜伟、刘理瑞缴纳租金，故有推迟小业主暂缓交租的说辞。即使口头说可以暂缓几天缴纳租金，但从2016年5月开始明确向吴启明催缴租金，而吴启明超过35天未向富捷公司缴纳租金，故吴启明违约。三、我通过许玉銮收到吴启明215000元，但没有收到其他款项，且该款项是我个人收取，没有进入金富丽公司的账户，因为金富丽公司本身没有资产，而涉案场地的升级改造均是我个人支出。该215000元是涉案物业的进场费用，亦有中介费性质，包含了升级改造的费用。
吴启明向一审法院起诉请求判令：⒈金富丽公司立即退还吴启明已交付的租赁保证金20000元、市场集资款280000元及利息（以280000元为本金，按银行同期同类贷款利率计算，自2016年7月1日起计至清偿之日止）；⒉林镇鸿、吴胜伟、刘理瑞对上述诉讼请求承担连带偿还责任；⒊本案诉讼费由林镇鸿、金富丽公司、吴胜伟、刘理瑞共同承担。
一审法院认定事实：经工商部门核准，富捷公司于2017年8月15日更名为金富丽公司。金富丽公司提供的工商档案资料显示：担任过富捷公司法定代表人包括刘楚龙、林镇鸿、刘壮鑫、马壮炎等，吴胜伟先后两次作为富捷公司股东。广州市天河区先烈东路161,163号（1）栋首层是登记在广州特别大药房有限公司名下的房产，房屋用途为非居住用房，建筑面积1655.955平方米。
2010年9月19日，刘理瑞、吴胜伟（出租人/甲方）与富捷公司（承租人/乙方，除了富捷公司盖章外，还有林镇鸿签名）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将天河区先烈东路161-163号的房地产出租给乙方作商业用途使用，租赁期限自2010年9月1日至2020年5月31日。2013年8月30日广州特别大药房有限公司开具《关于先烈东路161-163号物业的使用情况说明》，内容为广州市天河区先烈东路161-163号的物业为该公司所有，该公司已经将该物业租赁给刘理瑞、吴胜伟使用，使用期限至2020年7月31日止；该公司知悉并同意刘理瑞、吴胜伟将该物业转租给林镇鸿（富捷公司）使用，该公司也同意林镇鸿（富捷公司）在租赁期内的转租行为。
2010年10月14日，富捷公司（甲方）与吴启明（乙方）签订《富丽女装城市场租赁合同》（加盖了富捷公司公章、林镇鸿私章），约定商铺位于天河区先烈东路161-163号富丽女装城四楼D4003号档（简称涉案铺位），给乙方作为经营女装之用；商铺租赁面积只作参考不作计租依据，租金等费用收取标准甲方以商铺位置不同而确立，乙方承诺签订本合同书后不以任何理由提出异议；乙方已经全面了解甲方关于市场开发的资料及铺位现状情况，合同期限自2010年10月1日起至2018年9月30日止，共96个月；租金从商场开业之日起开始计算；第一年每月租金为2500元，从第二年起租金逐年递增，每年租金在上期租金的基数上递增10%；市场管理费、卫生费每月每档按300元收取，消防设施维护费每月每档按30元收取；乙方应在每月1号至5号到甲方指定的市场管理办公室向甲方缴纳次月租金、水电费、市场综合服务费等款项；合同签订时，乙方须向甲方交纳一定数额的租赁保证金，每档20000元；租赁期满，乙方须将各项设备退还甲方，经甲方验收后，将租赁保证金退还乙方等（原始单据应妥善保存，遗失不补、不退款）。合同期满时，甲方检查验收乙方使用的场地设施，在所有设施完好无损的情况下，乙方向甲方结清各项费用后甲方无息退还租赁保证金。乙方不按时交付双方约定的各种费用的，视为违约，除须补交所欠的各种费用外，自逾期一天按应缴额的3%向甲方交纳滞纳金；逾期十日，甲方有权封门并停水电（后果由乙方自负；逾期三十天（从欠费第一天开始计算），则视为乙方自动弃档，甲方有权解除合同；逾期三十五天或以上的，视为严重违约，甲方有权处置商铺内的货物，视空档处理，将商铺场地重新招租，乙方所交的一切费用和款项概不退回，甲方有权继续追缴乙方所欠费用。合同期未满，乙方如擅自退出经营，作违约处理，乙方所添置的附着物不得拆除（指档位装修等不动产设施），以及所交的一切费用和款项概不退回等。
签约当日，吴启明支付富捷公司租赁保证金20000元，富捷公司开具收据。富捷公司将涉案铺位交付吴启明使用。
2012年12月7日，富捷公司（甲方）与吴启明（乙方）签订《<富丽女装城市场租赁合同>补充协议》，约定：1、甲方同意乙方承租的案涉档口租期延长到2020年7月31日。2、甲方同意合同延期22个月期间，延长22个月的市场值租金双方根据当时的市场租值另行签订协议。双方同意按市场值租金扣除乙方应按原合同约定交纳租金及其他费用外，甲方同意让利50%给乙方。3、乙方保证不再拖延交纳租金，乙方承诺若其不按时交纳租金，甲方有权按《富丽女装城市场租赁合同》约定的各违约条款进行处理。4、乙方承诺不以任何理由要求甲方归还乙方已交纳的任何费用（保证金除外）。5、乙方同意甲方将富丽女装城市场进行升级改造为网络批发城。6、乙方已经跟其自己引进的第三方金泰峰公司达成了初步的转租协议；乙方与第三方金泰峰公司达成的任何协议必须报甲方备案，否则，甲方不同意乙方转租给第三方金泰峰公司；乙方与第三方金泰峰公司签订的转租合同或合作合同不得超出甲方与乙方签订租赁合同的内容；金泰峰公司或其他人代为乙方交纳租金并不代表租赁主体的变更等。
同日，吴启明签署《承诺书》，载明吴启明承租富捷公司的涉案铺位，承诺不以任何理由要求甲方归还乙方已交纳的除保证金以外的任何费用等。
2016年3月31日，富捷公司发出《公告》，公告称2016年3、4月全场租金按“八折”优惠收取（不含水电费），租金收取时间从2016年4月1日至8日；如在规定时间内未缴纳租金的商户，不得享受公司优惠，该司将按照合同有关条款收取滞纳金并封铺处理。
2016年4月19日，林镇鸿向吴胜伟、刘理瑞发出《复函》，复函主要内容：贵方2016年4月15日函件称我方拖欠关于广州市天河区先烈东路161、163号（1）栋物业之第一至第四层物业2016年3、4月租金，要求我方限期缴纳租金及违约金，否则将解除双方租赁合同。对此暂缓缴纳2016年3、4月租金，我方深表歉意，但确有客观原因：⒈2016年“两会”期间，我方为能及时缴纳租金，多次催促租客按时交租，部分租客情绪激动，为了“两会”期间的维稳考虑，政府部门出面要求贵我双方与租客们进行沟通，为此贵我双方不得不与租客达成暂缓缴纳租金的约定，至今租客们仍未向我方缴纳租金。⒉因政府的规划原因，在租赁物业门口的斑马线被封，又没有天桥和隧道用以通行，大量行人不愿意绕行，导致人流量锐减，从而对租客生意造成严重影响，导致租客无法按时交租。我方再次强调，我方一定会缴纳租金，希望贵方理解我方暂时的困难，在一直以来合作愉快的基础上继续给予我方信任。
2016年4月23日，刘理瑞、吴胜伟向“富丽女装城”商户发出《公告》，公告称：富捷公司法定代表人林镇鸿拖欠“富丽女装城”及刘理瑞、吴胜伟3月、4月租金约300万元，刘理瑞、吴胜伟已于2016年4月20日向林镇鸿发出解除租赁合同的通知书，“富丽女装城”的租赁权利由刘理瑞、吴胜伟等收回管理；请各商户将5月之后的租金交至刘理瑞、吴胜伟指定的管理处等。
2016年6月3日，刘理瑞（甲方）、林镇鸿（乙方）、富捷公司（丙方）三方签署《解除租赁合同协议书》，约定：解除甲乙双方于2010年4月14日签订的关于广州市天河区先烈东路161、163号（1）栋物业之第一至第四层的《租赁合同书》以及甲丙双方于2010年9月19日签订的关于广州市天河区先烈东路161、163号的房地产的《广州市房屋租赁合同》等。
2016年6月7日，林镇鸿、富捷公司作为原承租人，吴胜伟、刘理瑞作为业主方联合向“富丽女装城”商户发出《联合公告》，公告称：经沙河街道办事处司法所调解，富捷公司法定代表人林镇鸿与“富丽女装城”的业主特别大药房、吴胜伟、刘理瑞已达成调解协议，林镇鸿退出“富丽女装城”管理和经营；自本公告之日起由业主方、吴胜伟及刘理瑞自行管理，业主将与全体商户共度时艰，给予各商家各方面的优惠；自2016年6月起“富丽女装城”全体小商户租金全部交给业主方、吴胜伟、刘理瑞指定的收费管理处，2016年3月、4月、5月没有缴纳的租金也由吴胜伟、刘理瑞等收取；请全体商户在本公告之日起15日内带本人身份证、原租赁合同、押金收取等到“富丽女装城”五楼办公室办理登记交接手续；在15日内提交上述资料的商户，对于3、4、5、6月租金业主方将按照原来租金的五折的优惠方式收取，逾期提交资料办理登记交接手续的，取消优惠条件，产生的法律后果由商户本人承担。
2016年6月15日，刘理瑞、吴胜伟等向“富丽女装城”商户发出《公告》，公告称：我方已在6月7日发出公告，为了让“富丽女装城”充满活力，使全体商户安心经营，大家共度难关，业主方面作出如下经营方案：为保障各商户有信心继续经营，齐心协力搞活市场，业主不仅对上半年3至6月租金采取5折优惠方式，并继续对2016年下半年（即7月至12月）的租金采取打折方案，按原租金6折优惠方式收取，水电费和市场综合服务费不变。请各商户在本月15日至22日带本人身份证、原租赁合同、押金收据等到“富丽女装城”五楼办公室办理登记交接手续。超过上述期限仍不办理相关登记手续的商户，业主方将依据原租赁合同约定，采取收回档口、重新招租的措施，带来的不良后果由商户本人承担。
2017年8月9日，吴启明提起本案一审诉讼。
关于吴启明撤场时间及相关情况，一审庭审中吴启明表示：我方2016年5月底、6月初被强行清场，当时我方与被告发生激烈争吵、冲突，我方也报警，警察上门后表示是经济纠纷，要双方通过法律途径解决。金富丽公司、刘理瑞、吴胜伟表示：2016年5月底我方有针对涉案铺位所在物业进行短暂停水停电，但在2016年6月3日签订解除合同的协议后由恢复了供电；整个富丽女装城有500多户租户，我方发出公告后有400多户陆续来办理登记手续并按五折标准支付了欠租，双方继续履行合同；包括吴启明在内的100多户租户没有交租，也没有办理任何登记手续，在此情况下我方于2016年6月29日向上述商户发出书面解除合同通知并收回了铺位；即使有报警，也应是针对停水停电，而不是针对所谓的强行清场。林镇鸿表示：富捷公司、刘理瑞、吴胜伟以上陈述基本属实。
关于租赁保证金，金富丽公司、刘理瑞、吴胜伟表示：合同约定付款“逾期三十五天或以上的，视为严重违约，甲方有权处置商铺内的货物，视空档处理，将商铺场地重新招租，乙方所交的一切费用和款项概不退回”，上述一切费用当然包括保证金。吴启明表示：虽有上述约定，但我方没有违约，本案中不适用该条款；2016年年初双方因为富捷公司、林镇鸿管理严重混乱的情况进行交涉，双方达成了暂缓交纳租金的口头约定，该口头约定同样受法律保护；在该情况下，刘理瑞、吴胜伟停水停电，构成了违约；后来公告的内容也表明出租人已进行了更换，但合同单方面重大的变更未征求吴启明同意，吴启明更有理由暂缓支付租金；后来刘理瑞、吴胜伟单方面清场，导致本案诉讼。
关于市场集资款，吴启明提供如下证据：吴启明个人账户《个人活期明细信息》一份，其中载明2010年10月13日吴启明向案外人许玉銮转账215000元。经质证，林镇鸿表示：对该证据真实性无异议，该215000元的性质是一个炒铺行为的款项，并非我方收取，而是由许玉銮收取，吴启明要求我方退还该款没有依据。金富丽公司表示：对该证据真实性无异议，但该款项是转给案外人，与本案无关。
一审法院认为：关于涉案铺位的租赁事宜，吴启明系与金富丽公司签订租赁合同，本案系吴启明与金富丽公司之间的租赁合同纠纷。林镇鸿、吴胜伟、刘理瑞并非本案租赁合同相对方。吴启明与金富丽公司双方签订的《富丽女装城市场租赁合同》及《<富丽女装城市场租赁合同>补充协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
根据当事人的陈述，涉案铺位已被金富丽公司的上一手出租方吴胜伟、刘理瑞实际收回（吴启明称铺位被收回时间为2016年5月底，金富丽公司、吴胜伟、刘理瑞则称收回铺位时间为2016年6月底），吴启明与金富丽公司双方租赁合同法律关系已实际解除，对此一审法院在判决主文不再赘述。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”关于吴启明要求金富丽公司退还市场集资款280000元及利息的诉请。首先，吴启明未举充分有效证据证实其向金富丽公司支付了其诉称的市场集资款280000元，金富丽公司否认其收到上述款项，吴启明依法应承担举证不能的法律后果。其次，《<富丽女装城市场租赁合同>补充协议》约定“乙方承诺不以任何理由要求甲方归还乙方已交纳的任何费用（保证金除外）”，且吴启明在其签署的《承诺书》中再次承诺“不以任何理由要求甲方归还乙方已交纳的除保证金以外的任何费用”因此，即使吴启明支付市场集资款280000元属实，但鉴于吴启明已作出不以任何理由要求退还的承诺，即吴启明已处分自身权利，现吴启明又要求金富丽公司予以退还，无事实及法律依据，一审法院不予支持。
关于吴启明要求金富丽公司退还租赁保证金20000元的诉请。按查明的事实，首先，吴启明作为付款义务人，在其实际使用了涉案铺位的情况下，未举证证实其向金富丽公司支付了自2016年3月之后至金富丽公司的上一手出租方吴胜伟、刘理瑞实际收回铺位期间的租金。其次，吴启明称上述期间其与金富丽公司双方达成了暂缓支付租金的口头协议，即使吴启明该陈述属实，但暂缓交租不等同于免除交租义务，吴启明对此应有清醒认识。再次，自2016年6月3日后金富丽公司、林镇鸿与吴胜伟、刘理瑞两次联合向包括吴启明在内的“富丽女装城”商户发出公告，告知吴启明2016年3月至5月期间的租金按原合同的五折计付并告知不如期办理相关手续则自负法律后果，实为催缴租金，同时考虑到场地实际情况作出相关优惠，但吴启明此后仍不支付欠租，导致涉案铺位被上一手出租方吴胜伟、刘理瑞收回。综上，吴启明至今拖欠租金，构成违约，在此情况下金富丽公司据双方合同“逾期三十五天或以上的，视为严重违约，甲方有权处置商铺内的货物，视空档处理，将商铺场地重新招租，乙方所交的一切费用和款项概不退回”的约定，不同意退还租赁保证金20000元，并无不当。因此，一审法院对吴启明要求金富丽公司退还租赁保证金20000元的诉请亦依法不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2018年3月27日作出如下判决:驳回吴启明的全部诉讼请求。一审案件受理费5800元，由吴启明负担。
经审查，一审查明事实基本无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。
二审中，金富丽公司、林镇鸿、吴胜伟、刘理瑞均未提交新的证据。吴启明提交2张显示交易日期均为2010年10月24日的中国银行存款凭条复印件，并称该两张存款凭条对应的是案外人钱兴堂及其妻子冯丽娟分别承租的两个不同档口，付款人均是钱兴堂，收款人均是许玉銮，存款金额分别为26万和27万。经本院主持质证，金富丽公司、吴胜伟、刘理瑞发表如下质证意见：该2张存款凭条与本案无关，而且在另案中已作为证据质证，且该证据显示转入的账户为许玉銮，与我方无关，不认可其关联性。林镇鸿表示同意金富丽公司、吴胜伟、刘理瑞的质证意见。
本院认为，吴启明与原富捷公司（现已更名为金富丽公司）签订的《富丽女装城市场租赁合同》、《<富丽女装城市场租赁合同>补充协议》及吴启明出具的《承诺书》均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审根据当事人陈述，认定涉案商铺已被实际收回，吴启明与金富丽公司之间的租赁关系已经实际解除，并无不当。对于涉案商铺被实际收回的时间，虽然吴启明在一审中称是2016年5月底，但吴启明在二审中称是2016年6月底，金富丽公司、刘理瑞、吴胜伟亦均对此予以确认，故本院确认涉案商铺被实际收回的时间为2016年6月底。对于二审争议的租赁保证金、市场集资款应否退回问题，具体分析如下：
一、对租赁保证金。基于现查明事实，吴启明实际使用涉案商铺至该商铺被收回前，但欠缴从2016年3月起的租金至今，亦无充分举证证明存在有关暂缓支付租金的口头协议，且暂缓交租亦不等同于免除交租义务，而2016年6月3日金富丽公司、林镇鸿与吴胜伟、刘理瑞联合向包括吴启明在内的“富丽女装城”商户发出公告，告知吴启明等租户可按原合同的五折的优惠方案支付2016年3月至5月期间的租金并告知不如期办理相关手续则自负法律后果，此后不久刘理瑞、吴胜伟等又再次发出公告催缴租金及办理相关登记交接手续，并再次表示给予租户租金打折等优惠条件，但吴启明至今仍未支付欠租，导致涉案铺位最终被收回。在此过程中，即使存在吴启明上诉主张的出租方变动，但在金富丽公司、林镇鸿与吴胜伟、刘理瑞联合发出公告，催告吴启明等租户支付欠租，同时明确给予吴启明等租户租金打折的优惠方案的情况下，作为承租人的吴启明对涉案商铺所享有的租赁权并未受到实质性的影响，而吴启明至今未向任何一方支付欠租，且亦未以提存等合理方式来履行其应负担的付款义务，故吴启明至今仍拖欠租金的行为明显违约，在此情况下金富丽公司根据双方合同中“逾期三十五天或以上的，视为严重违约，甲方有权处置商铺内的货物，视空档处理，将商铺场地重新招租，乙方所交的一切费用和款项概不退回”的约定，不同意退还租赁保证金20000元，合理有据。吴启明要求金富丽公司退还租赁保证金20000元的上诉请求缺乏理据，本院不予支持。
二、对市场集资款。首先，对于该款项的金额确定问题。虽然吴启明主张其支付了28万元市场集资款，但其仅持有215000元的转账凭证，并主张余款是现金支付，林镇鸿仅确认收到该215000元，否认收到现金余款，故在吴启明不能举证证明有关现金支付的主张，且林镇鸿否认收到其余现金的情况下，本院仅能认定林镇鸿收取了吴启明215000元。其次，吴启明主张金富丽公司退还市场集资款，但一方面，在吴启明就涉案商铺所签订的涉案租赁合同、补充协议中均无有关市场集资费的明确约定，另一方面，金富丽公司否认收到吴启明主张的市场集资款，而林镇鸿则确认其收到吴启明的215000元后并未转入金富丽公司账户，且吴启明不能举证证明金富丽公司收取了该款项，故吴启明对此应承担举证不能的法律后果。再者，《<富丽女装城市场租赁合同>补充协议》约定“乙方（吴启明）承诺不以任何理由要求甲方（富捷公司）归还乙方已交纳的任何费用（保证金除外）”，且吴启明在其签署的《承诺书》中再次承诺“不以任何理由要求甲方归还乙方已交纳的除保证金以外的任何费用”，因此，现吴启明要求金富丽公司退还市场集资款28万元并支付利息，缺乏事实及合同依据，亦与吴启明所作承诺相悖，本院不予支持。
由于吴启明要求金富丽公司退还租赁保证金、市场集资款及利息的上诉请求均未获本院支持，故其要求林镇鸿、吴胜伟、刘理瑞对上述请求承担连带偿还责任的诉求缺乏理据，本院亦予以驳回。
至于吴启明在二审中提交的2张交易日期均为2010年10月24日的中国银行存款凭条复印件，因该证据形成于一审之前，且从该证据载明的内容来看，与本案纠纷并无直接关联，故该证据不属于二审新证据，本院不予采纳。
综上所述，吴启明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人吴启明负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 卉
审判员 韩志军
审判员 郭东升
二〇一八年七月二十三日
书记员 李倩妤