上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第702号
上诉人(原审被告)郭正荣。委托代理人李颖，上海市高信德律师事务所律师。委托代理人季明，上海市高信德律师事务所律师。被上诉人(原审原告)黄素华。被上诉人(原审原告)李金星。上列二名被上诉人之共同委托代理人杨国政，上海尚域律师事务所律师。上列二名被上诉人之共同委托代理人刘俊烨，上海尚域律师事务所律师。上诉人郭正荣因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2014)青民三(民)初字第910号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，位于上海市青浦区沪青平公路XXX号XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)自2005年4月5日起登记在黄素华、李金星名下。2013年10月28日，黄素华与郭正荣签订《上海市房屋租赁合同》，第1-1条约定，黄素华将系争房屋出租给郭正荣，房屋面积341平方米；第3-1条约定，租期3年，自2013年11月1日至2016年10月31日；第4-1条约定房屋月租金人民币(以下币种均为人民币)15,000元，该房屋租金3年内不变；第4-2条约定，郭正荣于每季5日前向黄素华支付租金，逾期支付的，郭正荣需按照日租金的0.5%支付违约金；第5-1条约定，黄素华交付房屋时，郭正荣应支付房屋租赁保证金3万元，黄素华收取保证金后向郭正荣开具收款凭证，租赁关系终止时，黄素华收取的租赁保证金用以冲抵合同约定由郭正荣承担的费用外，剩余部分无息归还郭正荣，租赁期间，房屋发生的水、电、煤气、通讯、电视闭路、家电等由原告负责开通，其费用全部郭正荣负担，小区物业管理费由郭正荣承担，不再出具任何房屋租赁发票，系争房屋供居住使用，不允许办公使用；合同第9-2条约定，黄素华、郭正荣约定有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给对方造成损失的，支付违约金不足以抵付一方损失的，还应补偿造成损失的差额部分，其中第(三)项为郭正荣未征得黄素华书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；其中第(六)项为郭正荣逾期不支付租金累计超过15天的。2013年10月28日，黄素华与郭正荣签订《租赁交房确认书》，载明水表读数120、电表读数6393、煤气表读数52立方米。2013年10月29日黄素华、李金星与上海三千石房地产经纪有限公司(以下简称“中介公司”)左玲签订《验收清单》，载明：“客厅吊灯2个、窗帘2个、壁炉1，主卧室窗帘2个、立式空调1个，客卧房窗帘2个、休息厅吊灯1个、窗帘1个、桑拿机1个、窗帘1、吊灯1，餐厅窗帘2、吊灯2、吧台灯3个，小孩房窗帘1个大的1个小的、灯具1个，厨房、卫生间及其他吸油烟机1个、洗碗机1个、烤箱1个。备注：有中央空调、地热系统、锅炉”。黄素华、李金星与郭正荣一致确认，郭正荣于2013年10月28日支付2013年11月1日起至2014年1月31日止的租金。2014年2月19日，黄素华邮寄《解除合同通知》给郭正荣，告知郭正荣因2014年2月1日起未付租金，拖欠几个月的水、电、煤及物业管理费未缴纳，经中介与黄素华多次催讨，郭正荣不予理睬。因逾期支付租金累计超过15天，故黄素华要求根据租赁合同第9-2条的约定，自2014年3月1日起解除与郭正荣的租赁关系，要求郭正荣2014年2月28日之前搬离系争房屋，并保证房屋现状与出租时一致，并要求郭正荣承担3万元违约金。郭正荣于2014年2月21日收到该通知。2014年3月4日，郭正荣以中介名义向黄素华、李金星邮寄钥匙，该邮件于2014年3月31日退回收寄局，根据邮件全程跟踪查询单显示邮件在中国邮政漕宝路本部。郭正荣分别在2013年11月29日、2013年12月2日、2013年12月18日、2013年12月24日、2014年1月7日向物业就系争房屋的跳闸，马桶漏水、下水慢，停电，灯坏、杆座坏、移门坏，修车库等事项向物业公司报修。原审审理中，郭正荣提供《房屋维修养护任务单》。黄素华、李金星与郭正荣于2014年3月3日协商解除合同事宜，黄素华、李金星要求郭正荣支付拖欠的租金及3万元违约金并提供水电煤气缴纳的凭证，郭正荣认为双方要商谈解除合同事宜，且有3万元押金在黄素华、李金星处故不同意支付租金，双方就解除合同事宜无法达成一致意见。2014年3月，黄素华、李金星以《房屋租赁合同》(合同编号：XXXXXXX)签订后，郭正荣只支付了2013年11月1日起租至2014年2月1日止的租金，第二季租金至今未付；合同约定房屋仅供居住，但郭正荣用来办公，郭正荣已经严重违约为由，起诉至原审法院，请求判令：1、解除黄素华、李金星与郭正荣签订的《上海市房屋租赁合同》(合同编号XXXXXXX)；2、郭正荣立即从系争房屋内迁出；3、郭正荣支付自2014年2月1日起至迁出之日止的房租；4、郭正荣支付逾期支付房屋租金的违约金(按照日租金0.5%的标准，自2014年2月1日计算至迁出之日)；5、郭正荣支付解除合同的违约金3万元；6、郭正荣支付水费(自2014年3月1日开始至迁出之日)、电费(自2014年2月6日开始至迁出之日)、煤气费(自2013年11月1日开始至迁出之日)、闭路电视费(按照月13元的标准，自2013年11月1日支付至迁出之日)、物业管理费(按照月1,227.60元的标准，自2014年1月1日起至迁出之日)，水费、电费、煤气费的标准以相关部门的单据计算。原审审理中，黄素华、李金星增加诉讼请求，要求：1、郭正荣赔偿系争房屋的墙壁、装饰损失费10,036元，包括：修理人工费3,500元(每天每工500元，计算7天)、修复材料费3,036元(包括贴在墙上的花岗岩、地板、玻璃)、修理期间空置费3,500元(每天500元，计算7天)；2、要求郭正荣赔偿地暖修复费用1,320元。郭正荣辩称，1、同意解除租赁合同。2、同意迁出系争房屋，郭正荣于2014年2月22日欲搬走，但黄素华、李金星通知物业阻止，为此郭正荣还打了110。后来在110主持下约了2月27日见面，但黄素华、李金星还是没来，理由是中介、物业、110没必要介入。后与李金星又约2014年3月3日见面，是黄素华到的，当天看过房子后，下午5点多郭正荣朋友打电话说房东不让郭正荣搬并扣留家具。后来郭正荣也没再回房子，郭正荣想把钥匙交给中介、物业，但他们都不敢拿。郭正荣将钥匙包装成礼品、以挂号信形式寄给黄素华、李金星，但是黄素华、李金星拒收，现钥匙在EMS物流仓库。3、租金支付到2014年1月31日，黄素华、李金星在2014年1月25日通知郭正荣缴纳2014年2月至4月的租金，因地暖坏了，郭正荣要求黄素华、李金星维修好地暖之后再缴纳租金。地暖于2014年2月13日维修好，黄素华、李金星要求郭正荣立即支付房租，但2月19日黄素华、李金星要求解除合同，故至今未付2014年2月起的租金。4、郭正荣不存在违约，不同意支付3万元违约金及逾期支付租金的违约金。5、郭正荣搬离时已经缴清水、电、煤等费用，郭正荣入住之前，黄素华、李金星还有几个月的水费、电费、违约金没有缴纳，都是郭正荣交清的。6、不同意赔偿墙壁、装饰的损失1万元，因为浴室地板裂纹交付时就有，地板的损坏为正常磨损。后郭正荣表示其愿意维修玻璃、地板、墙砖，但是黄素华、李金星主张的费用太高，应该由郭正荣找人维修，郭正荣认为修复以上内容大概需要5,000至6,000元，总共两三天就可以修复完毕。7、不同意支付地暖修复费用，因为地暖交付时就坏了。原审审理中，经法庭释明，黄素华、李金星表示若解约违约金与逾期支付租金的违约金不能同时得到法院支持，黄素华、李金星选择主张解约违约金。在2014年5月27日第二次庭审中经原审法院释明，黄素华、李金星坚称要判决后才让郭正荣搬走，不允许郭正荣现在搬走。原审法院经审理后认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据合同第9-2条约定，当郭正荣逾期不支付租金累计超过15天的，黄素华、李金星可以书面通知郭正荣解除合同，黄素华、李金星认为郭正荣逾期不支付租金超过15天，故黄素华、李金星向郭正荣发出解除合同的通知，郭正荣于2014年2月21日收到该通知，且庭审中郭正荣对于解除合同也没有异议，故原审法院认定黄素华、李金星黄素华与郭正荣签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年2月21日解除。合同解除后，郭正荣理应从系争房屋内迁出。原审法院认为，本案一审主要争议焦点如下：一、郭正荣是否构成违约。黄素华、李金星认为，合同第4-2条约定每季5日前向黄素华、李金星支付租金是在季度最后一个月的25日前将下一季度的租金交清，故郭正荣应在2014年1月25日缴纳下一季度租金，但是直到2月19日郭正荣仍未支付，根据合同约定郭正荣已经违约。郭正荣认为，上述条款是要在每季度开始的5天内将该季度租金交纳，故2014年2月开始的租金应在2月5日前支付，郭正荣之所以在该日前仍未支付租金是因为当时过年郭正荣回台湾，并且地暖也没修好。2月5日之前要交2014年2月至4月的租金，虽然地暖2月13日已经修好，但是黄素华、李金星2月19日要求解除合同，所以郭正荣才不交租金，此时尚未超过15天，故郭正荣迟延交纳租金不足15天，并未违约。原审法院认为，租赁合同解除前，郭正荣向黄素华、李金星承租系争房屋理应按照合同支付租金。合同第4-2条约定郭正荣应于每季5日前向黄素华、李金星支付租金，双方均认可“季”按照合同期计算，并非自然季度。如果要在季度结束前5日内支付租金，一般约定为每季前5日支付租金，故法院认定根据合同第4-2条约定，郭正荣应于2014年2月5日之前支付2014年2月1日起的租金。合同约定郭正荣逾期15日未支付租金视为违约，现郭正荣未按时履行支付租金的合同义务，应当提供正当充分的理由。地暖未修好不能成为拒不支付租金理由，并且郭正荣自认地暖在2014年2月13日已经修好，但郭正荣未在2月21日收到解除通知前支付租金，故对于郭正荣该项抗辩意见，不予采信。郭正荣迟延支付租金超过15天，构成合同约定的违约情形。另外，黄素华、李金星主张郭正荣将系争房屋作办公使用，郭正荣予以否认，黄素华、李金星亦未提供充分依据证实其主张，故对黄素华、李金星该项主张，不予采信。经原审庭审释明，黄素华、李金星表示如果逾期违约金和解约违约金不能同时被支持，黄素华、李金星选择主张解约违约金，对于黄素华、李金星该项意见，原审法院予以采纳。综上，郭正荣迟延支付2014年2月1日起的租金超过15天，已经构成合同约定的解除合同并支付月租金2倍违约金的条件，郭正荣对于3万元违约金标准并未提出异议，故原审法院认定郭正荣应支付黄素华、李金星3万元解约违约金。二、郭正荣应支付租赁房屋使用费至何时。黄素华、李金星认为，因郭正荣家具等东西一直在系争房屋内，且黄素华、李金星听小区保安陈述系争房屋至今经常晚上亮灯，故黄素华、李金星认为郭正荣至今居住系争房屋，故要求郭正荣支付租金至实际迁出之日。郭正荣则认为，2014年2月27、28日与黄素华、李金星约好商议搬走事宜，但是黄素华、李金星没有到场，郭正荣拨打110，警务人员到场后联系黄素华、李金星，黄素华、李金星表示在外地，约定3月3日到场解决搬迁事宜。但3月3日黄素华到场后查看房屋后便离开。因无法将房屋交付给黄素华、李金星，郭正荣于2014年3月4日将系争房屋钥匙以邮寄方式给黄素华、李金星，此后郭正荣从未在系争房屋内居住，故郭正荣愿意支付租金至2014年2月28日。为此，郭正荣提供录音、视频光盘，证明双方处理纠纷情况以及2014年3月3日搬家录像。黄素华、李金星表示，录音、视频光盘确实2014年3月3日形成的，但是录音是郭正荣单方面录制的，没有黄素华、李金星参与。原审法院认为，双方当事人一致同意解除租赁合同，但郭正荣在双方就迁出事项未达成一致意见的情况下，擅自将钥匙邮寄给黄素华、李金星的方式有欠妥当，现在钥匙在本市漕宝路的中国邮政，郭正荣未能将房屋交付给黄素华、李金星。黄素华、李金星向原审法院起诉后，双方纠纷已在法院处理中，黄素华、李金星与郭正荣对于止损均负有义务。经2014年5月27日法庭释明后，黄素华、李金星仍坚持不允许郭正荣将物品搬出系争房屋，故对此后扩大的损失黄素华、李金星应自行承担。黄素华、李金星认为郭正荣仍继续使用系争房屋，郭正荣不予认可，黄素华、李金星也未能提供证据证实其主张，故对于黄素华、李金星该项主张，不予采信。综上，郭正荣应支付房屋使用费至2014年5月27日，金额为58,500元。同理，系争房屋的水费、电费、煤气费、物业管理费、有线电视费也应支付至2014年5月27日。三、郭正荣应支付的水费金额。黄素华、李金星主张郭正荣应负担自2014年3月1日开始至迁出之日止的水费。为此，黄素华、李金星提供：1、2014年4月水费账单，金额为68元；2、2014年12月水费账单，载明本月应付水费17.20元，未收到2014年4月68元。郭正荣认为其已经付清迁出之日止的水费。为此，郭正荣提供水费发票，证明：1、上海市自来水市南有限公司于2014年1月12日盖章确认收到系争房屋2013年8月的水费28元、2013年10月水费19.60元、2013年12月的水费24.70元，2、该公司于2014年2月24日盖章确认收到系争房屋2014年2月的水费40.20元。原审法院认为，根据前面陈述，郭正荣理应支付截止2014年5月27日的水费，黄素华、李金星提供的水费账单显示郭正荣确未支付2014年4月的水费，故郭正荣应支付2014年4月的水费。郭正荣表示已经从系争房屋内迁出，房屋钥匙也并未交还给黄素华、李金星，故2014年12月的水费账单也应由郭正荣负担，故郭正荣应支付黄素华、李金星水费共85.20元。根据郭正荣提供的水费发票，郭正荣入住系争房屋后垫付2013年8月水费28元、2013年10月水费19.60元，该两笔费用发生在郭正荣使用系争房屋之前，故应当从郭正荣还需支付黄素华、李金星的水费中扣除，故郭正荣还应支付黄素华、李金星水费37.60元。四、郭正荣应支付的电费金额。黄素华、李金星主张郭正荣应负担自2014年2月6日开始至迁出之日止的电费。为此，黄素华、李金星提供：1、2014年3月的电费账单，结算周期为2014年2月6日到2014年3月5日，应付电费291.10元；2、2014年4月的电力账单，载明结算周期为2014年3月6日至2014年4月4日，应付电费33.80元；3、2014年5月的电力账单，载明结算周期为2014年4月5日到2014年5月4日，金额为15.20元，备注2014年4月账款33.8元未到，可能在途，如未付清请尽早付清；4、2014年3月电费账单补单，载明电费金额291.10元，过期电费违约金70.16元，单期抄见数详见清单，本月开票应付电费361.26元;5、2014年4月电费账单补单，载明电费金额33.80元，过期电费违约金7.10元，电费金额为40.90元；6、2014年5月电费账单补单，载明电费金额15.20元，过期电费违约金2.74元，电费金额17.94元；7、2014年6月电费账单补单，载明电费金额12.20元，过期电费违约金1.81元，应付金额14.01元；8、2014年7月电费账单补单，应付金额11.20元，过期电费违约金1.32元，应付金额12.52元；9、2014年8月电费账单补单，载明电费金额11.80元，过期电费违约金1.03元，应付金额12.83元；10、2014年9月电费账单，载明结算周期为2014年8月5日至2014年9月4日，金额为6.80元，备注累计电费375.30元未到账。郭正荣认为其已经结清迁出之日止的电费。为此，郭正荣提供：1、2014年1月27日发票，国网上海市电力公司盖章确认收到系争房屋的电费1,327.20元，结算周期为2013年11月5日到2014年1月5日。2、2014年2月23日发票，国网上海市电力公司盖章确认收到系争房屋2014年2月的电费788.60元，结算周期为2014年1月6日到2014年2月5日。原审法院认为，郭正荣居住系争房屋理应支付相应的电费，黄素华、李金星认为郭正荣未支付2014年2月6日起的电费并提供电费账单，郭正荣认为自己缴纳了相应费用应当提供缴费依据，但是郭正荣未能提供相应的证据，故原审法院认定郭正荣未缴纳2014年2月6日起至2014年5月27日的电费，根据黄素华、李金星提供的电费账单以及电费账单补单，法院认定郭正荣应支付黄素华、李金星电费及电费违约金434.11元。五、郭正荣应支付的燃气费金额。黄素华、李金星主张郭正荣应负担自2013年11月1日开始至迁出之日止的燃气费：1、2014年4月的燃气费账单补单，载明消费量644，单价2.50元，为1,610元，另还有滞纳金388元，共计需缴纳1,998元，最后付费日期为2014年12月16日；2、2014年6月的燃气费账单，载明消费量54，单价2.50元，金额135元，另外含滞纳金24元，共计159元，最后付费日期为2014年12月16日。郭正荣未能提供缴纳煤气费的单据。原审法院认为，黄素华、李金星与郭正荣签订的租赁交房确认书中煤气表读数为52立方米，至2014年4月读数为644，故自2013年11月1日至2014年4月抄表时，郭正荣使用燃气量为592立方米，煤气单价为2.50元，故该段时间的燃气费为1,480元。因2014年4月补单中燃气费1,610元迟延缴纳导致的滞纳金，法院依据郭正荣应负担的燃气费金额占迟延付费金额的比例确定为357元。2014年6月抄表对应周期为2014年4月4日至2014年6月5日，该段时间的燃气费及滞纳金本院认定为郭正荣负担，金额为159元。故郭正荣应负担的燃气费金额为1,996元。六、郭正荣应支付的有线电视费金额。黄素华、李金星认为，其应郭正荣要求开通有线电视，故有线电视初装费、有线电视维护费均应由郭正荣负担。黄素华、李金星提供：2013年10月31日上海青浦东方有线网络有限公司出具发票，载明有线电视初装费630元。同日，该单位开具发票，载明2013年11月－12月个人有线电视收视维护费单价13元，数量2，金额26元。郭正荣认为并非应郭正荣要求开通有线电视，郭正荣表示入住后从未交纳过有线电视费，但郭正荣表示同意负担有线电视初装费，负担有线电视维护费至2014年2月底。原审法院认为，有线电视初装费发票时间为2013年10月31日，而双方当事人之间租期开始时间为2013年11月1日，该两个时间点与黄素华、李金星应郭正荣要求开通的说法较为吻合，并且郭正荣同意负担有线电视初装费及至2014年2月底的维护费用，故法院予以确认。同时，郭正荣还应支付至2014年5月27日的有线电视维护费用。综上，郭正荣应支付黄素华、李金星有线电视初装费630元、有线电视维护费用91元。七、郭正荣应负担物业管理费的金额。黄素华、李金星认为，郭正荣已经支付物业管理费至2014年2月28日，还应负担自2014年3月起至实际搬离之日止的物业管理费。黄素华、李金星提供：1、2013年12月24日上海安盛物业有限公司开具的发票，载明2013年1月－10月，物业管理费12,276元，该笔费用已经由黄素华、李金星缴纳。2、2014年2月19日，上海安盛物业管理有限公司出具材料，载明系争房屋2014年一季度物业费3,682.80元未付，要求尽快缴付。2014年12月16日，上海安盛物业有限公司出具材料，载明：“兹有安盛花园XXX号欠物业费为2014年3月至12月共计10月，总费用是12,276元。”郭正荣认为，已经支付了自2013年11月至2014年2月的物业管理费，此后的物业管理费不愿负担。郭正荣提供：1、由上海安盛物业有限公司2013年12月29日出具的发票，确认收到2013年11－12月的物业管理费2,455.20元；2、2014年2月24日上海安盛物业有限公司出具的发票，确认收到2014年1－2月的物业管理费2,455.20元。原审法院认为，双方当事人一致确认郭正荣已经交纳2014年2月28日前的物业管理费，且双方对于标准无异议，根据前面关于房屋使用费支付截止点的陈述，郭正荣还应支付2014年3月至2014年5月的物业管理费，共计3,682.80元。八、郭正荣是否需要支付地暖维修费、房屋损坏维修费用。黄素华、李金星认为，1、黄素华、李金星将房屋交付给郭正荣时地暖是修好的，并且在验收清单中写清楚有中央空调和地热系统，使用过程中损坏维修费用应该是郭正荣负担，为此，黄素华、李金星提供地热、水热、锅炉保养单，证明郭正荣入住前检测地热完好；2、房屋因郭正荣使用导致房屋室内地面、墙壁、门窗玻璃损坏要求郭正荣支付材料费3,036元，人工费3,500元，7天空置损失3,500元。为此，黄素华、李金星提供照片、上海洋广门窗有限公司报价单。郭正荣认为，1、黄素华、李金星交付系争房屋时地暖就是坏的，验收清单仅仅列明有地热系统，并未表示是好的，并且郭正荣也没有在验收清单中签字确认，故不同意支付地暖维修费用；2、黄素华、李金星提供的照片确实是2014年3月3日拍摄的，但是损坏都是交付房屋时就有的，而地板划痕是正常磨损，不同意支付1万元损失费。后郭正荣表示其愿意维修玻璃、地板、墙砖，但是黄素华、李金星主张的费用太高，应该由郭正荣找人维修，郭正荣认为修复以上内容大概需要5,000至6,000元，总共两三天就可以修复完毕。原审法院认为，交房时验收清单仅仅列明有地热系统，没有写明地热系统是否完好，并且郭正荣并未在清单中签字，黄素华、李金星认为交付时地暖完好，郭正荣予以否认，黄素华、李金星也未能提供充分证据证明其主张。结合在租赁房屋过程中，郭正荣要求黄素华、李金星维修地暖，此时黄素华、李金星也并未向郭正荣主张维修地暖的费用，综上，黄素华、李金星要求郭正荣支付地暖修复费用的主张，不予支持。黄素华、李金星向郭正荣主张玻璃、地板、墙砖的修复费用，郭正荣认为虽然玻璃自交付时即开裂、地板为搬东西摩擦、墙砖是自然龟裂，但郭正荣愿意自行找人修复，并认为维修上述内容需要5,000至6,000元，修复时间为2-3天，黄素华、李金星不同意郭正荣予以修复，鉴于黄素华、李金星与郭正荣之间矛盾激烈程度，原审法院认为赔偿修复费用更为妥当。黄素华、李金星认为修复上述内容需要10,036元，而上述费用尚未发生，且郭正荣对金额不予认可，黄素华、李金星也未能提供充分证据予以证实其主张，故法院根据郭正荣的意见酌情认定修复玻璃、地板、墙砖的费用为6,000元，修复期间房屋空置费按照房屋使用费标准计算三天为1,500元。黄素华、李金星与郭正荣一致确认郭正荣交纳了3万元押金给黄素华、李金星，黄素华、李金星表示在扣除违约金与损失后予以退还，于法无悖，法院予以确认。原审法院据此作出判决：一、黄素华与郭正荣于2013年10月28日签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年2月21日解除；二、郭正荣应于判决生效之日起十日内从上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号房屋内迁出；三、郭正荣应于判决生效之日起十日内支付黄素华、李金星违约金3万元；四、郭正荣应于判决生效之日起十日内支付黄素华、李金星2014年2月1日至2014年5月27日期间的租金或房屋使用费58,500元；五、郭正荣应于判决生效之日起十日内支付黄素华、李金星水费37.60元；六、郭正荣应于判决生效之日起十日内支付黄素华、李金星电费434.11元；七、郭正荣应于判决生效之日起十日内支付黄素华、李金星燃气费1,996元;八、郭正荣应于判决生效之日起十日内支付黄素华、李金星有线电视费721元；九、郭正荣应于判决生效之日起十日内支付黄素华、李金星物业管理费3,682.80元；十、郭正荣应于判决生效之日起十日内支付黄素华、李金星玻璃、地板、墙砖损坏赔偿费6,000元；十一、郭正荣应于判决生效之日起十日内支付黄素华、李金星玻璃、地板、墙砖损坏修复期间的房屋空置费1,500元；郭正荣在支付上述费用时可扣除向黄素华、李金星支付的3万元押金；十二、黄素华、李金星的其他诉讼请求不予支持。原审判决后，上诉人郭正荣不服，向本院提起上诉称：一、因系争房屋地暖故障，存在重大安全隐患，黄素华、李金星同意修好地暖后再收取房租。2014年2月13日系争房屋地暖修好，但黄素华、李金星却于2014年2月19日单方面提出解除合同。以此为起始日，郭正荣虽逾期支付房租但未超过15日，故原审法院判决郭正荣支付月租金2倍的违约金缺乏事实依据，且违约金明显过高，远超过黄素华、李金星的实际损失。二、双方多次约定协商处理系争房屋搬迁事宜，但黄素华、李金星均爽约。郭正荣只得于2014年3月4日以邮政快递方式将系争房屋钥匙寄还给黄素华、李金星，并于同日搬离系争房屋。原审审理期间，郭正荣多次要求搬出系争房屋，黄素华、李金星均不同意。郭正荣认为黄素华、李金星对于可能产生的系列损失应当预见到并应自行承担，故郭正荣应承担的租金或房屋使用费、水费、电费、燃气费、有线电视费、物业管理费最晚至2014年2月27日止，其后的损失系由黄素华、李金星自己的过错造成，与郭正荣无关。三、原审判决郭正荣支付玻璃、地板、墙砖损坏赔偿费及修复期间的空置费，无事实及法律依据。综上，请求二审法院撤销原审判决主文第三项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项、第九项、第十项、第十一项，改判郭正荣根据合同约定支付2014年2月1日至2014年2月28日租金或房屋使用费1.5万元、2014年2月的电费239.12元(291.10元÷28天×23天)及违约金57.71元(70.16元÷28天×23天)、至2014年2月底的燃气费。被上诉人黄素华、李金星答辩称：一、地暖是否需要维修并不是郭正荣拒付租金的理由。黄素华、李金星于2014年2月19日通知郭正荣解除合同，此时郭正荣仍未支付租金，是郭正荣怠于履行支付租金的义务。之后双方几次协商均因郭正荣要求返还押金而未就搬迁达成一致意见。二、产生的水、电等费用均有相应的票据可以证明已实际发生，郭正荣理应支付。三、郭正荣在原审中已确认了房屋损坏的存在，原审法院对修复费用酌情予以认定，郭正荣亦应支付。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系争的《上海市房屋租赁合同》是签约各方当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律规定，应为合法有效。依法成立的合同对签约当事人均有约束力，现承租人郭正荣未按约支付租金且已达到合同约定的解除程度，已构成违约，黄素华、李金星据此主张解除双方间租赁关系并要求郭正荣向其支付合同解除违约金的诉讼请求应予支持。郭正荣虽上诉称黄素华、李金星同意修好地暖后再收取其租金，其逾期支付房租未超过15日，但郭正荣未提供相应证据予以证明，故对郭正荣该项上诉主张，本院不予支持。合同解除后，郭正荣理应将系争房屋返还黄素华、李金星并按约支付承租期间欠付的水费、电费、燃气费、有线电视费及物业管理费。关于2014年2月1日至2014年5月27日期间的租金及使用费，根据双方提供的证据材料及各自的陈述可证明郭正荣曾明确要求向黄素华、李金星返还房屋，但双方当事人于诉讼前始终未能就如何返还房屋达成一致，故双方对于未能及时交接房屋均有一定责任，对该段期间的租金及房屋使用费，本院根据双方过错程度、案件具体情况酌情予以调整。在本案诉讼过程中经原审法院于2014年5月27日当庭释明后，黄素华、李金星仍表示不允许郭正荣将物品搬出系争房屋，原审法院对于黄素华、李金星要求郭正荣支付2014年5月27日之后的房屋使用费的诉请未予支持，并无不妥。关于黄素华、李金星主张的玻璃、地板、墙砖修复费用及修复期间房屋空置费，原审中郭正荣表示自愿找人修复，并对修复所需费用及时间提出相应意见，原审法院综合考虑各种因素，并根据郭正荣的意见酌情确定修复费用及空置费用，亦无不妥。郭正荣提出不同意赔偿玻璃、地板、墙砖的修复费用及房屋空置损失的上诉请求，缺乏相应依据，本院不予支持。综上所述，原审对租金及房屋使用费的判决欠妥，本院予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2014)青民三(民)初字第910号民事判决主文第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、第七项、第八项、第九项、第十项、第十一项；二、撤销上海市青浦区人民法院(2014)青民三(民)初字第910号民事判决主文第四项、第十二项；三、郭正荣应于本判决生效之日起十日内支付黄素华、李金星2014年2月1日至2014年5月27日期间的租金及房屋使用费人民币29,250元；四、对黄素华、李金星的其他诉讼请求不予支持。本案一审案件受理费人民币1,496.75元，由黄素华、李金星负担人民币600元，郭正荣负担人民币896.75元；二审案件受理费人民币1,496.75元，由黄素华、李金星负担人民币600元，郭正荣负担人民币896.75元。本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 姚 跃
代理审判员 俞 璐
二〇一五年九月八日
书 记 员 汪汝珏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。