湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)湘0104民初6430号
原告长沙银行股份有限公司先导区支行，住所地湖南省长沙市岳麓区桐梓坡路485号沁园春御院8栋裙楼。
负责人许志勇，该行行长。
委托代理人周庚若，男，该行职工，住长沙市雨花区。
委托代理人易晓冬，男，该行职工，住长沙市芙蓉区。
被告湖南永新博创科技有限公司，住所地长沙高新开发区岳麓西大道588号芯城科技园第3幢201号。
法定代表人李见，公司董事长。
委托代理人佘晓婷，湖南维毅律师事务所律师。
委托代理人甘蜜蜜，湖南维毅律师事务所律师。
被告长沙泰辉网络科技有限公司，住所地长沙高新开发区文轩路27号麓谷钰园A2栋1层102、202号。
法定代表人陈辉，公司董事长。
委托代理人佘晓婷，湖南维毅律师事务所律师。
委托代理人甘蜜蜜，湖南维毅律师事务所律师。
被告长沙高新开发区信息产业园房地产投资有限公司，住所地长沙高新开发区麓谷大道668号。
法定代表人赵鹏飞，公司总经理。
委托代理人刘海泉，湖南湘华律师事务所律师。
委托代理人危烈，男，公司财务审计部副部长，住长沙市开福区。
原告长沙银行股份有限公司先导区支行（以下简称长沙银行先导支行）与被告湖南永新博创科技有限公司（以下简称永新博创公司）、长沙泰辉网络科技有限公司（以下简称泰辉网络公司）、长沙高新开发区信息产业园房地产投资有限公司（以下简称高新产业园房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告长沙银行先导支行的委托代理人周庚若、易晓冬，被告永新博创公司及泰辉网络公司的共同委托代理人佘晓婷，高新产业园房地产公司的委托代理人刘海泉、危烈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长沙银行先导支行向本院提出诉讼请求：l、被告永新博创公司归还贷款本金3808884.1元，利息82490.64元、罚息4893.29元、复利0元（上述利息、罚息、复利暂计算至2017年7月15日，之后的利息、罚息及复利按照合同约定继续计算至结清为止）；2、被告泰辉网络公司承担连带保证责任；3、被告高新产业园房地产公司承担连带保证责任；4、原告对被告永新博创公司提供的抵押物（坐落：岳麓区岳麓西大道588号芯城科技园3栋201号，权证号：长房预岳麓字第215027983号）享有优先受偿权。事实与理由：2015年5月18日，原告与被告永新博创公司签订《长沙银行人民币借款合同》，合同第二部分通用条款第12.3条约定，借款人出现下列情形，视为借款人违约，贷款人可以同时或分别行使本合同第12.4条款约定的一项或几项权利，第（六）项，未按期归还借款本金或按期支付利息的；第12.4条中第（二）项，提前收回贷款本金，或/并划收贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿及实现债权的费用等；合同第三部分专用条款约定：借款478万元，用于购买厂房，借款期限为96个月，约定月利率为5.179167‰（人民银行公布的同档次基准利率上浮10%），还款方式为等额本金，按月结息，第十条约定借款人未按合同约定归还借款时，贷款人（原告）有权对逾期归还的贷款本金与利息，分别按逾期天数，在借款利率的基础上上浮50%计收罚息与复利，罚息与复利月利率统一为7.7688‰（2015年10月24日，人民银行公布5年期以上利率为4.9%，根据合同约定，借款人年利率为4.9%×1.1=5.39%）。
2015年5月18日，被告永新博创公司与原告签订《长沙银行抵押合同》，合同通用条款第2.2条约定本合同的担保范围包括：主合同项下本金、利息、利息损失、罚息、复利、可能发生的损害赔偿金、保管抵押物的费用、违约金、实现债权的费用等；第十四条其他约定：因签订和履行本合同，所发生的律师费、保险费、评估费、登记费、保管费、鉴定费、公证费、诉讼费、仲裁费、拍卖费、执行费、产权过户费等相关费用由抵押人承担。第三部分专用条款第一条：主合同为债务人永新博创公司与抵押权人《借款合同》，第二条主合同项下本金为478万元。被告永新博创公司对其提供的抵押房产办理了预告登记（预告登记权利人：长沙银行先导支行，预告登记义务人：永新博创公司，房屋坐落于岳麓区岳麓西大道588号芯城科技园3栋，债务人履行期限：2015年5月21日至2024年5月21日，权证号：长房预岳麓字第215027983号）。2015年5月18日，被告泰辉网络公司与原告签订了《长沙银行最高额保证合同》，合同第二部分通用条款第2.1条约定的保证方式为最高额连带责任保证，2.2条约定保证范围包括造成债务人对债权人所负主债务超过最高余额时，对超过的部分，保证人一并承担连带保证责任；第三部分专用条款约定：保证合同担保的最高额债务发生期间为2015年5月21日起至2024年5月21日，保证担保的最高主债务余额为478万元，并明确该保证合同为052020152004010721000借款合同提供担保。2015年6月4日，被告高新产业园房地产公司与原告签订了《担保回购协议》，合同第一条：原告承诺对购买“芯城科技园”工业厂房的购房人的借款申请，对符合原告贷款条件的借款申请人永新博创公司发放按揭贷款，被告高新产业园房地产公司自愿作为永新博创公司的保证人，承担全程连带责任保证。第二条担保范围：被告高新产业园房地产公司提供全程连带责任担保的范围为：自本协议签订之日起在原告处获得按揭贷款的被告永新博创公司借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、律师代理费及原告实现债权的费用等由于被告永新博创公司违反借款合同约定而给原告带来的一切损失；第八条：被告高新产业园房地产公司同意按被告永新博创公司贷款金额的10%向原告存足保证金，若被告永新博创公司连续三期或累计六期无能力按时偿还原告的贷款本息及相关费用，或有其他违约情形，被告高新产业园房地产公司授权原告即可自行从保证金账户中扣收被告高新产业园房地产公司应偿付的款项。第九条：被告永新博创公司累计违约情形达到回购条件时，原告在要求被告高新产业园房地产公司承担全程连带保证责任和要求被告高新产业园房地产公司、被告永新博创公司双方回购优先偿还贷款有任意选择权，被告永新博创公司、被告高新产业园房地产公司承诺不以先后顺序理由抗辩。第十一条：被告高新产业园房地产公司自愿作为被告永新博创公司的保证人，被告高新产业园房地产公司保证期间为被告永新博创公司在原告方办理房屋按揭贷款发放之日至贷款本息全部清偿之日。原告按照合同约定于2015年6月10日发放478万元贷款到被告永新博创公司账户，并按照银监局相关规定把款项从被告永新博创公司账户转至被告高新产业园房地产公司账户，原告履行了放款义务。被告永新博创公司从2017年2月起未按时归还贷款本息，原告多次联系被告永新博创公司要求其尽快偿还所欠本息，并就被告永新博创公司的风险情况告知被告高新产业园房地产公司。为保证原告的合法权益不受损失，原告按照合同约定向贵院提起诉讼。
被告永新博创公司、泰辉网络公司共同辩称：原告主张的借款剩余本金与事实不符，原告提供的欠款明细表载明截止2017年7月15日的剩余本金是3522105.25元。请求法院依法判决。
被告高新产业园房地产公司辩称：原告主张被告高新产业园房地产公司承担连带清偿责任没有合同和法律依据，依法应予以驳回。理由是：根据我国《担保法》第二十八条及《物权法》第一百七十六条的规定：被担保的债权既有物的担保又有人担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保权的情形，债权人应当按照约定实现债权，没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就物的担保实现债权。2015年5月18日，原告与永新博创公司签订的《长沙银行抵押合同》中约定：永新博创公司以坐落于长沙市岳麓区××大道××号芯城科技元3栋2层201号，建筑面积1724.5平方米、价值6829000元的房屋抵押担保给原告，并办理了抵押登记。《抵押合同》明确约定：债务人未依照主合同的约定履行债务或本合同约定的实现抵押权的条件成熟时，抵押权人可以行使抵押权。抵押权人行使抵押权时，抵押人应当配合抵押权人对抵押物进行拍卖，变卖或经与抵押人协商折价抵偿抵押物所担保的债务，抵押人不应设置障碍或拒绝抵押权人行使抵押权。抵押人在此不可撤销地声明，抵押权人行使抵押时，抵押权人可以其自身名义代抵押人办理各项委托拍卖，变卖抵押物的手续，并签署相关合同或直接变卖抵押物，无需抵押人另行委托或者授权，由此产生的费用和责任由抵押人承担。该《抵押合同》还就物的担保实现债权进行了多项约定。原告与永新博创公司签订的《抵押合同》就以物的担保实现债权已明确约定，且担保物的价值大大超过债权额度。2015年6月4日三方签订的《担保回购协议》没有就实现债权顺序另行约定。原告诉请对该抵押物享受优先受偿权，是对约定的“抵押物优先实现债权”的进一步确认。因此，原告应当先就物的担保实现债权。同时，该担保物价值大大超过债权额度的情况下，要求高新产业园房地产公司承担保证责任，没有法律依据。综上，永新博创公司与原告发生金融借款合同关系时，首先以价值大大超过贷款总额的房屋提供了抵押担保，并办理了抵押登记，双方还明确约定如果永新博创公司未依照主合同约定履行债务，原告可以无条件采用拍卖、变卖或者折价抵偿等方式优先实现债权。故请求法院依法驳回原告对被告高新产业园房地产公司的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据，本院认为：永新博创公司的还款计划书、欠款明细表及欠款金额截图，双方对真实性均不持异议。其中欠款明细表依整体内容，“剩余本金”“期供金额”“期供本金”“期供利息”是对被告每期应还本金、利息及相应剩余本金的描述，实际未还金额应综合实际“已还本金”“已还利息”计算。综合全部数据截至2017年7月15日未还的本金总额与截图及依被告永新博创公司当庭陈述实际已还本金金额计算的剩余总额均一致为3808884.1元，故对该部分证据予以采信，对被告永新博创公司的相应质证及抗辩理由不予采信。
经审理查明：2015年5月18日，被告永新博创公司因经营所需与原告长沙银行先导支行签订了《长沙银行人民币借款合同》《长沙银行抵押合同》，约定向原告借款478万元，借款期限为96个月（自贷款实际发放之日起计算），等额本息，按月还款（每月15日），贷款利率按基准利率上浮10%确定为月利率5.179167‰(如遇人民银行调整贷款基准利率，则按调整后的基准利率和利率浮动比执行)。如被告永新博创公司未按合同约定支付利息，原告有权对逾期归还的贷款本金与利息，分别按逾期天数，以合同约定的借款利率基础上上浮50%计收罚息和复利。如永新博创公司未按期归还借款本金或按期支付利息的，原告有权提前收回贷款本金。永新博创公司以其名下位于长沙市岳麓区××大道××号芯城科技园3栋201号房屋为其上述债务即478万元贷款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押预告登记。抵押担保的范围包括：主合同项下本金、利息、利息损失、罚息、复息、可能发生的损害赔偿金、保管抵押物的费用、违约金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼/仲裁/产权过户费、律师费、调查取证费、差旅费等）。2015年6月4日，以上述合同为主合同，原告(债权人)与被告泰辉网络公司(保证人)签订《长沙银行最高额保证合同》，约定其为被告永新博创公司自2015年5月21日起至2024年5月21日止最高主债务额478万元在原告处的借款提供保证担保，保证担保的范围包括：主合同项下本金、利息、利息损失、罚息、复息、可能发生的损害赔偿金、保管抵押物的费用、违约金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼/仲裁/产权过户费、律师费、调查取证费、差旅费等）。因本条所列保证范围的计算，造成债务人对债权人所负主债务余额超过最高余额时，对超过的部分，保证人一并承担连带保证责任。保证人承诺不要求债权人优先就债务人自身提供的物的担保实现担保物权，债权人有权选择任何一种或同时选择几种担保方式来实现自身债权。同日，原告与被告高新产业园房地产公司、永新博创公司签订《担保回购协议》，约定被告高新产业园房地产公司同意为被告永新博创公司提供全程连带责任保证担保并承担回购义务。担保范围包括：自本协议签订之日止在原告处所获得按揭贷款的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、律师代理费及原告实现债权的费用等由于被告永新博创公司违反借款合同约定而给原告带来的一切损失。保证期间为永新博创公司借款本息全部清偿之日止。高新产业园房地产公司按永新博创公司借款金额的10%向原告存足保证金。如被告永新博创公司连续三期或累计六期无能力按时还款，经原告书面通知高新产业园房地产公司应当承担回购义务无条件回购被告永新博创公司所购“芯城科技园”房产并以该价款优先偿还被告永新博创公司在借款合同项下所欠债务；同时高新产业园房地产公司授权原告自行从保证金账户中扣收其应偿付的款项。永新博创公司累计违约情形达到回购条件时，原告在要求高新产业园房地产公司承担全程连带保证责任和要求高新产业园房地产公司、永新博创公司回购优先偿还贷款有任意选择权，高新产业园房地产公司承诺不以先后顺序理由抗辩。2015年6月10日，原告向被告永新博创公司指定账户发放贷款478万元。至2017年2月15日起，被告永新博创公司开始逾期归还贷款本息并产生罚息，截至2017年7月15日，被告尚欠原告借款本金(含到期及未到期)3808884.1元，利息82490.64元、罚息4893.29元。
本院认为：原告长沙银行先导支行与被告永新博创公司签订的《长沙银行人民币借款合同》《长沙银行抵押合同》，与被告泰辉网络公司签订的《长沙银行最高额保证合同》，与被告永新博创公司、高新产业园房地产公司签订的《担保回购协议》，均系当事人真实意思表示，内容合法，双方间的金融借款合同关系、担保关系成立且有效。被告永新博创公司未按时足额偿还借款本息，其行为已构成违约，应承担违约责任。故对原告主张被告永新博创公司支付欠付的本息予以支持。被告永新博创公司抗辩所欠本金总额应为3522105.25元，无事实依据，不予采信。原告就被告永新博创公司提供的抵押房屋仅办理了预购商品房抵押预告登记，基于预告登记仅为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，本身不产生物权设立的效果。故涉案抵押权未设立，原告对该房屋主张抵押优先受偿权不予支持。关于本案人保的责任，只有在人的担保与物的担保均依法设立且并存时，方存在人保与物保的担保权约定或法定实行规则的适用问题。由于本案中的抵押物权并未设立，仅存在有效的人的担保，则无需考量人的担保与物的担保并存时的清偿顺序适用。故原告在保证期间内要求保证人即被告泰辉网络公司、高新产业园房地产公司在其保证范围内承担连带保证责任的诉讼请求亦合法有据，本院予以支持。当然，在实际执行过程中，基于公平的要求，可先行执行债务人即永新博创公司的财产；另在原告办理抵押登记取得抵押权后，被告高新产业园房地产公司可再行主张先行处置抵押物。被告高新产业园房地产公司抗辩应先以永新博创公司名下房屋清偿，且该房屋价值超过涉案债务，则其不应承担担保责任的理由于法无据，不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、限被告湖南永新博创科技有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告长沙银行股份有限公司先导区支行借款本金3808884.1元、利息及罚息（至2017年7月15日利息82490.64元、罚息4893.29元，此后的利息、罚息及复利按约顺延照计至被告实际付清之日止）；
二、被告长沙泰辉网络科技有限公司、长沙高新开发区信息产业园房地产投资有限公司对被告湖南永新博创科技有限公司上述债务承担连带清偿责任(被告长沙泰辉网络科技有限公司、长沙高新开发区信息产业园房地产投资有限公司在履行担保义务后，有权向被告湖南永新博创科技有限公司追偿)；
三、驳回原告长沙银行股份有限公司先导区支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费37970元，由被告湖南永新博创科技有限公司、长沙泰辉网络科技有限公司、长沙高新开发区信息产业园房地产投资有限公司共同负担（此款原告已垫付，由被告在支付上述款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 张 玲
人民陪审员 陈月辉
人民陪审员 赵云亭
二〇一七年九月二十八日
法官 助理 周晓敏
书 记 员 赵 书
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国担保法》
第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。