江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏0581民初2474号
原告：陈新，男，1987年8月9日出生，汉族，住江苏省如东县。
原告：黄晓雷，男，1989年6月12日出生，汉族，住江苏省通州市。
两原告共同委托诉讼代理人：王兴春，江苏姑苏律师事务所律师。
被告：常熟市东南街道办世纪华庭业主委员会，住所地常熟市东南大道98号。
负责人：王辉祥，主任。
委托诉讼代理人：唐曦，江苏世纪天合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈阳，江苏世纪天合律师事务所律师。
原告陈新、黄晓雷诉被告常熟市东南街道办世纪华庭业主委员会（以下简称世纪华庭业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2018年3月2日立案受理，依法适用简易程序于2018年3月26日公开开庭进行了审理。原告陈新、黄晓雷的共同委托诉讼代理人王兴春、被告世纪华庭业委会的委托诉讼代理人唐曦、沈阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈新、黄晓雷向本院提出诉讼请求：1.��销被告于2017年11月28日发布的《公示》中关于宣布协议选聘了苏州新康物业管理有限公司为东南世纪华庭小区的新物业公司，及签订的《物业服务合同》决议；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告一系常熟市高新技术产业开发区东南大道98号东南世纪华庭29幢1804号的业主，原告二系常熟高新技术产业开发区东南大道98号东南世纪华庭26幢2205号的业主。被告于2017年11月28日发布《公示》，宣布协议选聘了苏州新康物业管理有限公司为东南世纪华庭小区的新物业公司，并签订了《物业服务合同》的决议。而通过原告的了解，被告仅仅在2017年9月8日发布《关于东南世纪华庭业主大会的公告》，宣布召开业主大会，其中第四条第二项：表决是否同意授权业委会选聘新的物业公司。被告通过书面形式向业主征集签名后，就未再召开业主大会，之后便直接公布已经��聘了新的物业公司的决议，此行为严重损害了全体业主的合法权益。根据《物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定。且《世纪华庭业主大会议事规则》中也明确规定，选聘和解聘物业公司，应由全体业主投票决定。而被告却未按法律规定和议事规则的规定，未召开业主大会就发布公示决定选聘了新的物业公司的决议，在程序和实体上均属违法行为，其决议结果无效，请求判令撤销。为维护原告及广大业主的合法权益不被侵犯，特具状至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
被告世纪华庭业委会辩称，对于解聘老的物业公司和选聘新的物业公司都是由全体业主召开全体业主大会表决通过的，至于选聘哪一家新的物业公司来继续管理是由全体业主大会表决授权业主委员会来具体操作的。然后对于业主委员会选择新的物业公司这一结果，全体业主对此又进行了表决通过，所有前后的程序和实体上都符合物权法和物业管理条例的相关规定，是合法有效的。至于本案两个原告提起的诉请，我方认为并不是其真实意思表示，是背后有人操作的，他们的诉讼请求违背了绝大部分业主的利益，也违背了全体业主的表决结果的意思表示，没有事实和法律依据，故请求法庭予以驳回。
经审理查明，原告陈新系东南世纪华庭29幢1804室业主、原告黄晓雷系东南世纪华庭26幢2205室业主。2017年1月，世纪华庭业委会成立后将备案手续提交至常熟市人民政府东南街道办事处，并经核实符合备案条件，予以备案。其中《世纪华庭业主大会议事规则》（以下简称议事规则）第二条本业主（代表）大会于本业主（代表）大会议事规则通过��日起成立。第四条五、物业管理区域概况：房屋总建筑面积：19.6万平方米，已交付14.2万平方米，共940套；剩余5.4万平方米未交付，共598套，其中商铺28套。第五条大会议事内容。业主（代表）大会依法管理物业管理区域内全体业主物业的共同事项，并对全体业主负责。业主（大会）大会依法决定下列事项：（三）选聘和解聘物业服务企业；（四）决定专项维修资金使用方案和续筹方案；（五）改建、重建建筑物及其附属设施；第四款和第五款和业主委员会认为必须由业主大会决定的事项应按规定由业主大会决定，其余条款由业主代表大会决定并在小区内公告。业主（代表）大会或者业主委员会的决定对全体业主和非业主使用人具有约束力。第六条大会会议形式。业主（代表）大会采用集体讨论的形式和书面征求意见的形式。会议具体形式由业主委员会确定。第八��业主代表的职责。业主代表应当参加业主代表大会会议。会议前三天，就业主代表大会拟讨论的事项征求所代表区域业主的意见，并向业主代表大会会议如实反映。对于一般事项，业主直接授权业主代表在业主代表大会上投票决定，不再另行签订授权书。所表决的事项超过业主代表大会代表一半以上同意即算通过。对于重要事项，需超过业主代表大会代表三分之二以上算通过。对于一般事项和重要事项的区分，由业主委员会决定。对于法律法规规定必须由全体业主投票表决的事项，由全体业主投票表决。第九条大会表决形式。采用书面征求意见形式的，在物业服务区域内设投票箱。由业主代表将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（筹备或换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。采用业主代表集体讨论议事方式的，在会议现场设投票箱，由业主代表将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（筹备或换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，其意见票数计入多数票。第十一条召开大会会议的程序。业主（代表）大会会议按下列程序召开：（一）会议筹备工作。业主委员会（换届工作小组）做好会议前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或选票、核实业主情况。（二）发布公告。业主（代表）大会召开会议前15日，由业主委员会（换届工作小组）将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。（三）征询意见。采用书面征求意见的，业主委员会（换届工作小组）应发放征询意见表或选票，将业主（代表）大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。（四）回收统计意见。业主委员会（换届工作小组）根��第九条的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。（五）通报大会议事决定。业主委员会（换届工作小组）在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。业主委员会（换届工作小组）根据征询意见或者投票统计结果形成的大会议事决定，以书面形式在物业管理区域内公告。业主委员会（换届工作小组）应当做好业主（代表）大会会议书面记录并存档。第十二条业主投票权的确定。业主在业主（代表）大会会议上的投票权，按一套房屋计1票，如有二套房屋以上的业主，则按1票计算。业主代表在业主代表大会会议上的投票权，按一人一票的计算方式予以确定。业主在大会会议上投票权，凡已办理房屋所有权证的，按房屋所有权证记载确认。第十五条业主委员会职责。（三）签订并履行物业服务合同，督促物业服务企业履行物业服务合同，���导业主按时交纳物业服务费。第二十三条大会议事规则的生效。本议事规则和议事规则的修订须经全体业主二分之一以上同意并经业主代表大会三分之二以上代表通过后生效。
2017年9月8日，世纪华庭业委会发布《关于召开东南世纪华庭业主大会的公告》，内容为“东南世纪华庭全体业主：根据《江苏省物业管理条例》、《苏州市住宅物业管理条例》、《世纪华庭业主（代表）大会议事规则》等相关法规制度，在市房管处、东南街道、湖东社区的指导监督下，经业主委员会研究决定，东南世纪华庭业主委员会将组织开展业主大会，请各位业主依照《世纪华庭业主（代表）大会议事规则》的规定积极行使业主合法权利。现将召开东南世纪华庭业主大会有关事项公告如下：一、会议召开形式。本次业主大会以书面征求意见（采用书面投票方式）的形式举行。二、会议时间（投票时间）：2017年9月24日到9月29日。投票时间：投票时间为会议时间内的每天早7：00
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晚23：00。三、业主大会会议安排。1、2017年9月8日至2017年9月23日，在小区内依法公示召开业主大会的公告。2、本次业主大会以书面形式征求意见的方式举行，召开时间：2017年9月24日至2017年9月29日。3、2017年9月30日下午13：00，在湖东社区薇尼诗工作站举行计票现场表决仪式，业主委员会现场宣布表决结果。4、2017年9月30日至2017年10月7日向小区业主公示本次业主大会会议表决结果。四、业主大会表决内容。1、表决是否同意解聘苏州悦华置合物业服务有限公司，并且选聘新的物业管理公司。2、表决是否同意授权东南世纪华庭业主委员会选聘新的物业管理公司。3、表决是否同意授权东南世纪华庭业主委员��采取合法途径（包括司法途径）主张属于全体业主公共收益的权利。五、业主大会表决方式。1、现场表决：由小区业主代表和小区业主志愿者协助业委会上门进行表决票的发放、收取工作，每位业主现场表决，接受全体业主的监督。2、如该房屋产权登记所有人因特殊原因不能亲自参加的，可以委托他人参加业主大会会议表决，但必须有委托授权，包括但不限于书面授权、电话授权等（但需后补书面授权）。3、因故不能按上述方式表决的业主，由业委会根据物业服务中心提供的相关业主的联系方式、通讯方式，通过电话（事后提供书面表决意见）、短信、微信等方式进行表决。4、根据《世纪华庭业主（代表）大会议事规则》的规定，若通过以上几种方式仍无法送达的业主，将在小区公告栏内进行公告，该公告即视为表决票的送达，该业主在2017年9月30日12点钟之前��反馈意见或意见不明确的，其意见计入多数票，已送达的表决票，业主在2017年9月30日12点钟前不反馈意见或者意见不明确的，其意见也将计入多数票。5、回收表决票时限届满后，如与会业主所持有的产权面积未超过本物业管理区域内总产权面积半数，且与会业主人数未超过全体业主人数半数的，由业主委员会告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票，直至与会业主所持有的产权面积超过本物业管理区域内总产权面积半数，且与会业主人数超过全体业主人数半数。6、表决票的统计。投票结束后由业委会在湖东社区薇尼诗工作站现场进行统计。7、表决结果的确定。专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即为通过表决方案。召开本届业主大会的程序是按照《江苏省物业管理条例》等相关法规执行，分步骤、分阶段逐项公告落实，希望全体业主给予支持、理解。并请各位承租人员尽快通知业主相关事项。以上事项如有补充或变更另外公告。您的投票对于改善小区生活氛围非常重要、对于改善小区安全、卫生、环境非常重要、对于提高小区居民幸福感、归属感非常重要、对于增进小区邻居间友谊非常重要、对于争取小区业主的应得的权益非常重要、对于争取获得更好的物业服务质量非常重要。因此请各位业主积极行使表决权，进行投票。各位业主对上述公告事项若有异议，请在公告公示后7日内以书面署名形式向东南世纪华庭业主委员会和湖东社区提出。”
其中《东南世纪华庭业主大会现场表决票》的内容为：一、表决是否同意解聘苏州悦华置合物业服务有限公司，并且选聘新的物业管理公司。二、表决是否同意授权东南世纪华庭业主委员会选���新的物业管理公司。三、表决是否同意授权东南世纪华庭业主委员会采取合法途径（包括司法途径）主张属于全体业主公共利益的权利。东南世纪华庭幢室，联系方式。□同意□反对，签名/盖章。上述表决事项设置两种表决意见：同意的，在同意栏中画“√”；不同意的，在反对栏中画“√”。
2017年9月30日，世纪华庭业委会发布了《关于东南世纪华庭业主大会结果公示延期公告》，内容为：“各位业主，原定于2017年9月30日下午13：00，在湖东社区薇尼诗工作站举行的计票表决仪式及现场发布表决结果，现因为特殊原因，东南世纪华庭经与湖东社区商定，将表决仪式及大会表决结果延期至2017年10月10日下午13：30，在湖东社区薇尼诗工作站举行。特此通知。
2017年10月10日13：30-15：00，在湖东社区薇尼诗工作站，进行了业主大会现场表决票的计票，现场计票人员有世纪华庭业委会成员及部分业主。计票结果为：收到有效票数901票，赞成票数893票，反对票数5票，弃权3票，总户数1598户，赞成票数超过半数。
同日，世纪华庭业委会发布了《东南世纪华庭业主大会表决结果公告》，内容为：2017年10月10日下午于常熟市东南街道湖东社区薇尼诗工作站举行的计票表决仪式已圆满结束，现将表决结果作如下公示：东南世纪华庭共计1598户，经过东南世纪华庭业委会与部分业主代表统计，总共征集到有效票数901票，其中赞成票893票，反对票5票，弃权票3票。根据本次业主大会计票规则，未参与投票表决的业主票数将计入多数票即赞成票部分，所以现同意方案的业主专有部分面积占建筑总面积且总户数都已过半。根据相关法律规定及东南世纪华庭业主大会表决规则，东南世纪华庭全体业主通过表决方案。特此公告。
世纪华庭业委会于2017年10月29日、11月7日、11月13日、11月18日四次会议纪要就表决方案如何实施进行了讨论。其中10月29日的会议纪要2、会议重大内容和会议重要决议载明：一、通知现有物业停止一切硬件设施投入和改造；二、找新的物业公司：盛高、新康物业、盛弘；三、签署新的物业公司之后给现有物业公司发送书面解聘函。11月7日的会议纪要2、会议重大内容和会议重要决议载明：1、待选新物业公司：盛高、新康、盛弘，其中盛高若入驻物业，不能以盛高公司名义对接，以上海荣域来投标；2、新康物业在新旧物业交替、交接的基础上有优势，有政府保安关系网���优选。11月18日的会议纪要1、会议议题载明为从三家待选的物业公司选中新的物业公司、确定物业服务合同的签订时间。2、会议重大内容和会议重要决议载明：1、待选物业选举结果公布：新康物业：同意9票，反对0票，弃权0票；盛高物业：同意5票，反对3票，弃权2票；晟弘物业：同意3票，反对4票，弃权2票。
2017年10月30日，世纪华庭业委会向苏州悦华置合物业有限公司常熟分公司东南世纪华庭物业服务中心发送了《工作函》，内容为：一、小区目前一期和二期虽已交付一段时间，但大部分楼幢装修入住的比例还不高，电梯护板还不具备拆除条件。现业主委员会要求你们停止拆除，对已拆除的楼幢电梯进行调查，装修没有达到80%以上的要恢复原状。二、对于小区的公共基础设施改造全部暂停，在没有征得小区业主代表大会或者业委会的书面认可不得再施工。如果继续施工对于物业的相关投入，小区全体业主不予认可。三、希望物业认真切实的按照前期物业合同认真履行好自己的服务这才是根本之道。
2017年11月27日，世纪华庭业委会和苏州新康物业管理有限公司签订了新的物业服务合同。2017年11月28日，世纪华庭业委会向全体业主发布《公示》，内容为“经东南世纪华庭业主大会表决通过并授权，2017年11月27日，本小区业委会协议选聘苏州新康物业管理有限公司为东南世纪华庭小区新的物业管理公司，并与其签订了《物业服务合同》。本业委会于2017年11月28日向原物业公司苏州悦华置合物业管理有限公司及其常熟分公司均发送了解聘通知书，要求新老物业公司于90日内完成交接工作，原物业公司应于2018年2月27日前搬离本小区，并于搬离前结清全部相关费用，解聘通知书一经送达立即生效。特此公示！”同日，世纪华庭业委会向苏州悦华置合物业有限公司常熟分公司发出《解聘通知书》，内容为：1、2017年11月27日，本业委会选聘新的物业公司苏州新康物业管理有限公司，由该司与贵司办理交接，双方应于90日内完成交接手续。2、贵司应于2018年2月27日前搬离本小区，搬离前拖欠贵司的业主缴费日期只能催缴预收到2018年2月26日。3、贵司撤离前结清全部相关费用。4、本解聘通知书一经送达立即生效。5、在没有撤离本小区之前，严格按照前期物业服务合同规定的服务水平履行合同，并积极配合新物业公司的所有资料、财产的交接。
嗣后，世纪华庭业委会又向小区业主就选聘新的物业公司进行了意见征集表决，其中“是否同意选聘苏州新康物业管理���限公司为本小区新物业管理公司”的表决票，同意业主为914户。世纪华庭业委会于2018年2月23日发布了《东南世纪华庭选聘新物业征集意见结果公示》，其中公示内容为：东南世纪华庭小区业主业委会选聘新的物业公司（苏州新康物业管理有限公司）征集业主意见签名已圆满结束，现将结果作如下公示：东南世纪华庭业主共计1543户，经过东南世纪华庭业委会与部分业主代表统计，本次总共征集到有效票914票，其中赞成票914票，反对票0票，弃权票0票，现同意苏州新康物业管理有限公司为东南世纪华庭小区新物业管理公司的业主专有部分面积占建筑总面积且总户数都已过半。特此公告。
庭审中，原告认为，根据2017年9月8日发布的《公告》中第四条第二项的内容，该授权违法，故业委会选聘新的物业公司的行为也是无效��。在程序上，未召开业主大会，仅是书面的意见征集表并且其中的意见是同意授权业委会选聘物业公司，应当是召开业主大会对选聘物业公司事项进行表决；在实体上，业委会侵犯了业主选聘物业公司的决定权。根据物权法规定的选聘和解聘物业公司应当由全体业主决定，这项授权意味着一经授权业委会便可全权处理物业单位的选聘事宜，这实际上妨害和限制了业主共同决定选聘哪家物业单位的实体权利。故坚持诉讼请求。被告认为，不管是解聘老的物业公司和选聘新的物业公司，都是由全体业主召开了业主大会表决通过的，至于选聘哪一家新的物业公司来继续管理由全体业主大会表决授权业主委员会具体操作的。后对于业委会选聘的新的物业公司的这一结果，全体业主对此又进行了表决通过、公示。故被告的做法都是符合物权法和物业管理条例等的相关规定的，合法有效，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
以上事实，由身份证、业主委员会备案表、不动产权利证书、世纪华庭业主大会议事规则、关于召开东南世纪华庭业主大会的公告、东南世纪华庭业主大会现场表决票、关于东南世纪华庭大会结果公示延期公告、唱票签到表、东南世纪华庭业主大会表决结果公告、会议纪要、物业服务合同、工作函、公示、解聘通知书、东南世纪华庭业主表决票、公示照片、质证笔录及本院庭审笔录等证据为证。
本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案的争议焦点为2017年11月28日业委会发布的《公示》中宣布协议选聘了苏州新康物业管理有限公司为东南世纪华庭小区新的物业公司并签订《物业服务合同》的决议是否侵害了业主的合法权益。
其一，2017年9月8日，业委会发布公告就2017年9月24日至9月29日以书面征求意见的方式举行业主大会并决议“表决是否同意授权东南世纪华庭业主业委会选聘新的物业管理公司”程序是否合法。对此，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意”。但该条款对业主选聘新物业企业的方式并未进行限制。同时根据《中华人民共和国合同法》第三百九十七条“委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处��一切事物”的规定，业主有权委托世纪华庭业委会选聘新的物业公司。且决议该授权的业主大会从公告的发布、以书面征集方式召开业主大会、对决议的表决结果的唱票经过、结果、公示等均符合议事规则和相关法律规定，该表决程序合法。
其二，世纪华庭业委会基于授权选聘新物业管理公司的程序等是否合法。业委会在2017年10月10日公布了授权的表决结果后，通过四次会议纪要从盛高、新康、盛弘三家物业公司中选择新的物业服务企业，并最终于2017年11月18日由业委会成员以投票选举的方式选定了新康物业为新的物业服务公司，业委会选举产生新的物业服务企业的方式并不违反法律程序，但根据《中华人民共和国合同法》第四百零一条“受托人应当按照委托人的要求，报告委托事项的处理情况。委托合���终止时，受托人应当报告委托事项的结果”、议事规则第八条及物权法的第七十六条的规定，世纪华庭业委会应就选定新康物业为新的服务企业的结果告知业主并由业主最终决定新康物业是否为新的物业公司。而本案中，业委会在选出新的物业企业后，未就选出新物业服务企业的这一结果由业主进行表决或者公示，其经行于2017年11月27日与新康物业签订了《物业服务合同》，世纪华庭业委会的上述行为违反了议事规则和物权法的相关规定，实际上妨害和限制了业主选聘新物业服务企业的最终决定权。
其三，业主能否对“2017年11月28日业委会发布的《公示》中宣布协议选聘了苏州新康物业管理有限公司为东南世纪华庭小区新的物业公司并签订《物业服务合同》的决议”进行追认。世纪华庭业委���和新康物业签订《物业服务合同》后，世纪华庭业委会又通过书面表决票的方式由全体业主“表决是否同意选聘苏州新康物业管理有限公司为本小区新物业管理公司”，且将该表决结果以《公示》的方式于2018年2月23日进行了发布。从表决结果看，同意选聘苏州新康物业管理有限公司为东南世纪华庭小区新物业管理公司的业主专有部分面积占建筑总面积且总户数都已过半，符合物权法第76条关于业主选聘新的物业服务企业的规定。对于业主大会或者业主代表大会，现有的法律或者行政法规，并未明确一成不变且不允许变通的程序和方式。该表决应视为全体业主对业委会选聘新的物业服务企业即新康物业公司决议的追认，且根据相关法律规定，委托人一经追认，其追认的效果具有溯及力。故2017年11月28日业委会发布的《公示》中宣布协议选聘��苏州新康物业管理有限公司为东南世纪华庭小区新的物业公司并签订《物业服务合同》的决议，自始有效。
综上，原告主张要求撤销2017年11月28日业委会发布的《公示》中宣布协议选聘苏州新康物业管理有限公司为东南世纪华庭小区新的物业公司并签订《物业服务合同》决议的诉讼请求，本院碍难支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《中华人民共和国合同法》第三百九十七条、第四百零一条之规定，判决如下：
驳回原告陈新、黄晓雷的诉讼请求。
案件受理费减半收取人民币40元，由原告陈新、黄晓雷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当��人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判员 赵丽丹
二〇一八年五月三十日
书记员 王怡婷