天津市西青区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)青民一初字第3843号
原告:姜十瑞,男,1974年12月19日出生,汉族,自由职业,住天津市河西区。
委托代理人:冀伟,国浩律师(天津)事务所律师。
被告:天津市天水物业发展有限公司,住所地天津市河西区平山道25号。
组织机构代码:10337988-5。
法定代表人:孟念杰,总经理。
委托代理人:郝春良,该公司员工。
被告:张宁,男,1980年1月17日出生,汉族,自由职业,住天津市塘沽区。
委托代理人:赵国胜,天津昭元律师事务所律师。
原告姜十瑞与被告天津市天水物业发展有限公司(以下简称“天水公司”)、被告张宁商品房买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法由代理审判员桂炉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姜十瑞之委托代理人冀伟,被告天水公司之委托代理人郝春良,被告张宁之委托代理人赵国胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告姜十瑞向本院提出诉讼请求:1.确认被告天水公司与被告张宁签订的编号为2012-9139602的《天津市商品房买卖合同》无效;2.被告天水公司与被告张宁办理撤销《天津市商品房买卖合同》备案登记手续;3.诉讼费用由二被告承担。事实及理由:2009年4月28日,原告与被告天水公司签订了《商品房买卖协议》,约定天水公司将自身开发建设的坐落于天津市××××号房屋转让给原告,房屋建筑面积为82.39平方米,单价每平方米5600元,总价款为461384元,原告应于2009年4月28日将全部购房款支付天水公司,天水公司应于2011年4月28日前将房屋交付原告。2009年4月28日,原告向天水公司支付购房款461384元,同日,天水公司向原告出具购房款收据。支付购房款后,原告多次要求天水公司配合办理房屋产权过户登记手续,但天水公司以种种理由拖延至今。其后原告得知,2012年天水公司以资金周转需要向张宁借款,为担保借款如期偿还,天水物业与张宁网签了编号为2012-9139602的《天津市商品房买卖合同》,但二被告并不存在真实的商品房买卖合同关系。现由于被告天水公司与被告张宁之间网签的《天津市商品房买卖合同》阻碍了原告与天水公司正常房屋交易行为的顺利完成,为维护原告的合法权益,故起诉至法院。
被告天水公司辩称:同意原告的诉讼请求。
被告张宁辩称:请求驳回原告的诉讼请求。第一,张宁与天水公司签订的编号为2012-9139602的商品房买卖合同是合法有效的,应该得到法律保护。张宁与天水公司虽然存在借款的情形,但是双方借款关系在天水公司不能偿还借款时已经转变为商品房买卖合同关系。张宁出借24720000元给天水公司,天水公司以13套房屋作为担保,并承诺如到期不能还款,便以该13套房屋抵偿借款。按照前述约定,在天水公司到期不能偿还借款时,天水公司应当按照商品房买卖合同的约定,向张宁交付房屋,此时双方应为商品房买卖合同关系。第二,原告不具备申请撤销张宁与天水公司签订商品房买卖合同的主体资格。根据合同法第54条的规定,可变更或撤销合同主体是合同的当事人,合同一经签字生效,就对合同当事人有约束力,对非合同主体没有约束力,因而非合同主体没有提起变更或撤销的权利,即使合同一方在订立合同时可能存在重大误解或显失公平,其不提出变更或撤销,也是对自己权利的处置,他人无权干涉,原告并非合同当事人,没有申请撤销合同的资格。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下:2009年4月28日,原告与被告天水公司签订了一份《商品房买卖协议》,约定原告购买被告开发的坐落于天津市××××号房屋,建筑面积82.39平方米,每平方米价格为5600元,总房款为461384元。被告天水公司应于2011年4月28日前将房屋交付原告使用。
合同签订后,原告于2009年4月28日以现金方式向被告天水公司支付购房款461384元,被告天水公司为原告出具收取房款的收据。2011年4月28日,原告与被告天水公司办理了房屋交接手续。
就诉争梨双路69号69-3-101号房屋,被告张宁与被告天水公司于2012年9月14日网签了一份编号为2012-9139602的《天津市商品房买卖合同》。
张宁曾于2013年5月14日在本院起诉天水公司,要求天水公司向张宁交付梨双路69号69-3-101号房屋、办理房屋权属转移登记手续并支付逾期交房违约金。在该案审理过程中,张宁于2013年7月25日向天津市滨海新区公安局经济犯罪侦查支队报案,称天水公司有诈骗犯罪嫌疑。同日,天津市滨海新区公安局受案,张宁诉讼请求涉及的标的额与其报案的诈骗金额一致,张宁请求将该案移送公安局立案侦查。根据相关法律规定,本院已于2013年8月26日将该案移送天津市滨海新区公安局处理。
因天水公司及其法定代表人涉嫌合同诈骗罪,张宁作为被害人参加到刑事诉讼中,本案依法中止审理。2016年6月17日,天津市第二中级人民法院作出(2014)二中刑初字第121号刑事判决书,认为“被告单位天水公司及被告人孟念杰以非法占有为目的,在向被害人张宁借款的过程中,采取隐瞒公司亏损及与张宁网签的房产已出售给他人的真相的手段,骗取张宁人民币2301.78万元,数额特别巨大的行为,符合《中华人民共和国刑法》第二百二十四条、第二百三十一之规定,已构成合同诈骗罪”,并判决“天水公司犯合同诈骗罪,判处罚金人民币二百万元;被告人孟念杰犯合同诈骗罪,判决有期徒刑十二年,并处罚金人民币十万元;继续追缴涉案赃款2301.78万元,依法发还给被害人张宁”。后被告人孟念杰提起上诉,天津市高级人民法院于2016年10月12日作出(2016)津刑终110号刑事裁定书,裁定驳回上诉,维持原判。
本院认为,原告与被告天水公司签订的《商品房买卖协议》,对买卖房屋的具体位置、房号、面积、单价及总价等进行了约定,具备法律上的商品房买卖合同的主要内容,且原告在支付房款后已实际占有使用房屋,故双方签订的上述协议真实有效。
天津市第二中级人民法院(2014)二中刑初字第121号刑事判决书认定了“被告单位天水公司及被告人孟念杰以非法占有为目的,在向被害人张宁借款的过程中,采取隐瞒公司亏损及与张宁网签的房产已出售给他人的真相的手段,骗取张宁人民币2301.78万元”事实,并判决“天水公司犯合同诈骗罪;被告人孟念杰犯合同诈骗罪;继续追缴涉案赃款2301.78万元,依法发还给被害人张宁”。因此,被告天水公司与被告张宁未达成过房屋买卖之合意,双方于2012年9月14日签订《天津市商品房买卖合同》的行为属于“以合法形式掩盖非法目的”行为,该合同应属无效。该无效合同自始没有法律约束力,并且给原告与被告天水公司履行合法房屋买卖行为造成了阻碍。因此,二被告应当及时办理撤销《天津市商品房买卖合同》的备案登记手续。
综上所述,对于原告要求确认二被告签订的《天津市商品房买卖合同》无效以及二被告办理撤销《天津市商品房买卖合同》备案登记手续的诉讼请求,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:
一、被告天津市天水物业发展有限公司与被告张宁于2012年9月14日签订的编号为2012-9139602的《天津市商品房买卖合同》无效。
二、被告天津市天水物业发展有限公司与被告张宁于本判决生效之日起十日内办理撤销《天津市商品房买卖合同》备案登记手续。
案件受理费40元,由被告天津市天水物业发展有限公司负担(被告于本判决生效之日起三日内交付本院)。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 桂 炉
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 岳春林