海南省第一中级人民法院
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（2017）琼96民终421号
海南省第一中级人民法院
民事判决书
（2017）琼96民终421号
上诉人（原审被告）：陈帅，男，1980年6月4日出生，汉族，住海南省屯昌县。
委托诉讼代理人：黄昌君，屯昌县城北法律事务所主任。
被上诉人（原审原告）：海南万佳美物业管理有限公司，住所地海南省海口市沿江五路北侧A-4别墅。
法定代表人：龙善勤，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱新华，海南外经律师事务所律师。
上诉人陈帅因与被上诉人海南万佳美物业管理有限公司（以下简称万佳美公司）物业服务合同纠纷一案，不服海南省屯昌县人民法院（2016）琼9022民初657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月6日公开开庭进行了审理。上诉人陈帅及其委托诉讼代理人黄昌君、被上诉人万佳美公司的委托诉讼代理人朱新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈帅上诉请求：1.依法判令撤销海南省屯昌县人民法院（2016）琼9022民初657号民事判决；2.改判驳回被上诉人万佳美公司的全部诉讼请求；3.判令被上诉人万佳美公司负担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院不应受理本案，其裁判本案属程序违法。按照涉案《屯昌县吉安小区物业服务合同》第四十条的约定，该合同在履行过程中发生争议，由双方解决，协商不成，向屯昌县仲裁委员会申请仲裁。根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国仲裁法》的相关规定，在合同双方约定有书面仲裁协议的情况下，一审法院无权受理本案，而应告知当事人到仲裁机构申请仲裁，故一审判决程序违法，应予撤销。二、一审判决认定事实不清，裁判结果错误。首先，关于《屯昌县吉安小区物业服务合同》的有效性确认是错误的。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：”下列事项由业主共同决定：......（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；......”该条款还规定这一事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，吉安小区业主委员会与被上诉人签订上述物业服务合同，没有按法定程序召开业主大会并征得过半数业主的同意，显然违反了法律强制性规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，该合同应属无效。其次，关于本案涉及的《吉安小区车辆停放服务协议》的效力问题。《屯昌县吉安小区物业服务合同》不能涵盖《吉安小区车辆停放服务协议》的权利义务。根据物业服务合同第九条关于签订车辆停放服务协议的约定，其排斥了物业服务合同对停车管理的涵盖，签订停车服务协议才是停车收费的前提。一审判决认定该物业服务合同已涵盖停车服务协议内容，从而判令上诉人按合同约定支付停车服务费是错误的。这既违反了合同相对性原则，也违反了意思自治原则，严重侵害了上诉人的合法权益。三、关于诉讼时效问题和本案一审涉及的一些政策依据和行业管理规定，因一审中上诉人已作出充分说明，于此不复赘述。希望二审法院依法查明事实，判如所请。
被上诉人万佳美公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应驳回上诉人的全部上诉请求。一、上诉人关于一审法院不应受理本案的主张没有法律依据。涉案《屯昌县吉安小区物业服务合同》第四十条约定的屯昌县仲裁委员会不存在，该条款依法属于无效条款。且上诉人没有依法在一审开庭前对法院受理本案提出异议，其无权在二审中再进行主张。二、涉案《屯昌县吉安小区物业服务合同》合法有效。该合同由吉安小区业主大会选举产生的业主委员会与被上诉人签订，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同已经实际履行超过两年，上诉人均按时交纳物业费，也从未对合同的签订程序提出过异议。三、上诉人没有签订《吉安小区车辆停放服务协议》也应向被上诉人交纳车位服务费。因《屯昌县吉安小区物业服务合同》对吉安小区业主具有约束力，该合同第十条约定了车位服务费的收费标准，上诉人使用吉安小区的车位停放车辆即实际接受了被上诉人的车位服务，双方形成事实上的权利义务关系，上诉人理应按照合同约定向被上诉人交纳相应费用。四、上诉人在一审中并未提出诉讼时效问题进行抗辩，其二审提及诉讼时效问题，法院不应予以支持。
万佳美公司向一审法院起诉请求：1.判令被告陈帅向原告万佳美公司支付车位服务费人民币1020元（自2015年5月1日至2016年10月1日期间的车位服务费）；2.判令被告陈帅按照人民银行公布的同期贷款基准利率加收50%作为逾期付款违约金的计算标准，向原告万佳美公司支付逾期付款违约金（暂自2015年5月1日计至2016年10月1日为45.11元，主张至实际支付之日止）；3.判令被告陈帅承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：屯昌县吉安小区位于海南省××屯，原告万佳美公司现为吉安小区物业服务提供方，被告陈帅为吉安小区业主。2014年11月21日，吉安小区业主委员会与作为吉安小区前期物业服务提供方的原告签订《屯昌县吉安小区物业服务合同》，选聘原告继续为屯昌县吉安小区物业管理项目提供物业管理服务。合同双方对服务内容、服务费用、物业的经营与管理、违约责任等九个方面进行了约定，涉及本案争议的具体约定如下：”第九条、乙方（原告）应与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利、义务。车位委托乙方经营管理，乙方按双方协商的收费标准向使用车位的使用人收取费用，停车协议应由乙方另行与各位车主协商签订。第十条、车位服务费由乙方按下列标准向车位使用人收取：露天汽车临时位2元/辆/次，过夜4元/辆/次；固定位60元/辆/月。架空层汽车临时位３元/辆/次，过夜５元/辆/次；固定位120元/辆/月。备注：停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位60元/个/月、架空层车位120元/个/月的标准向乙方交纳车位服务费。第二十九条、业主或物业使用人违反本合同第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每月应交管理费3‰的标准向乙方支付违约金。”合同签订后，原告依约为屯昌县吉安小区及其业主提供物业服务，被告按时交纳了物业服务费。原告与吉安小区部分在小区内停放汽车的业主签订了《吉安小区车辆停放服务协议》。被告家庭使用的×××号牌车辆在2015年7月1日至2016年10月1日期间停放于屯昌县吉安小区，但被告未与原告签订《吉安小区车辆停放服务协议》，也未交纳车位服务费。2015年7月份开始，原、被告因车位服务费交纳问题发生纠纷。2016年10月20日，原告以被告停放汽车，却长期拒付露天固定汽车停车位车位服务费为由，诉至人民法院，主张车位服务费和相应违约金。
另查明，屯昌县吉安小区业主大会会议筹备组于2014年7月19日上午9时在××屯首次业主大会，大会由屯昌县住房保障与房产管理局指导，屯昌县屯城镇政府主持，会议主要内容为：1.选举产生业主委员会；2.表决通过管理规约草案；3.表决业主大会会议规则草案；4.表决需要由业主共同决定的其他事项。大会选举产生吉安小区业主委员会后，授权业主委员会与原告对物业服务进行磋商。吉安小区业主委员会多次对物业管理合同、停车管理服务等内容进行分组讨论，对物业合同和汽车停放合同的主要条款在天涯社区屯昌版进行了公示，并于2014年11月21日与原告签订《屯昌县吉安小区物业服务合同》。原告于2014年11月21日向屯昌县物价局申请物业服务收费项目和标准备案，屯昌县物价局于2014年12月1日对原告的申请进行备案。原告于2014年12月10日向屯昌县住房保障与房产管理局申请《屯昌县吉安小区物业服务合同》备案，屯昌县住房保障与房产管理局于2014年12月11日同意备案。
一审期间，一审法院依职权就案件涉及的车辆停放服务费相关问题向屯昌县物价局发出《协助查询函》，屯昌县物价局于2016年11月21日作出《关于屯昌吉安小区物业服务收费相关情况的函复》，关于车辆停放服务费的回复如下：”根据海南省人民政府《海南省定价目录》（琼府[2015]89号）规定，住宅物业管理区域内，具备业主与物业服务协商议价条件的，则放开其车辆停放服务收费，具体收费标准由业主委员会与物业服务企业协商确定。屯昌吉安小区业主委员会于2013年9月成立，并于2014年11月21日与海南万佳美物业管理有限公司签订了《屯昌县吉安小区物业服务合同》，我局认定为该小区车辆停放服务费具备议价条件，其具体标准《屯昌县吉安小区物业服务合同》第四章第十条有说明。”
一审法院认为，本案的争议焦点为：1.原告万佳美公司与吉安小区业主委员会签订的《屯昌县吉安小区物业服务合同》是否有效；2.被告陈帅是否应向原告交纳车位服务费；3.被告陈帅是否违约，违约金如何计算。
一、关于原告与吉安小区业主委员会签订的《屯昌县吉安小区物业服务合同》是否有效的问题。屯昌县吉安小区经召开业主大会选举产生业主委员会，由业主委员会与原告签订《屯昌县吉安小区物业服务合同》，合同的签订符合《物业管理条例》第三十五条”业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定”的规定，合同双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告辩称《屯昌县吉安小区物业服务合同》没有召开业主大会进行听证，没有征求广大业主的意见，没有经过显著位置纸质文字公示。对其抗辩主张，被告并未提供相应证据予以证明，该主张也不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的”有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”导致合同无效的情形，且该合同现已实际履行超过两年，包括被告在内的业主方均按时交纳物业费，故被告的该项主张，该院不予采纳。
二、关于被告是否应向原告交纳车位服务费的问题。原告与屯昌县吉安小区业主委员会签订的《屯昌县吉安小区物业服务合同》合法有效，该合同对吉安小区业主具有约束力，原告及吉安小区业主应当按照约定全面履行自己的义务。《屯昌县吉安小区物业服务合同》第九条约定吉安小区的车位委托给原告进行经营管理，由原告按双方协商的收费标准向使用车位的使用人收取费用，即原告有权依约定对在小区内使用车位停放汽车的使用人收取费用。同时，《屯昌县吉安小区物业服务合同》第十条对车位服务费的标准进行了约定。该两条合同条款中关于收取车位服务费和收费标准的约定对原告及车位使用人均有约束力。被告的车辆进入吉安小区使用车位进行停放，即视为接受了原告的停车服务，双方形成停车服务权利义务关系，被告使用车位停车和交纳费用，原告提供车位服务和收取费用。虽然原、被告没有另行签订《吉安小区车辆停放服务协议》，但是原告仍可依据以上两条合同约定向在吉安小区使用车位停放车辆的被告收取车位服务费。从被告在庭审中认可的停车次数和频率看，被告属吉安小区常住业主,在未与原告签订《吉安小区车辆停放服务协议》的情况下停放车辆，原告可按临时停车或按每月固定位收取车位服务费。本案中，原告按固定位每辆车每月60元的标准向被告主张车位服务费是对自己民事权利的处分，不违反法律规定，该院予以照准。原告主张被告支付车位服务费的诉讼请求符合法律规定和合法约定，该院予以支持。被告辩称其汽车2015年5月购买，同年6月开回，被告对此也予认可，故被告的×××号牌车辆停车期间应为2015年7月1日至2016年10月1日。被告应支付给原告以上停车期间的车位服务费900元（15个月×60元/月）。被告辩称屯昌县物价局《关于屯昌吉安小区物业服务收费标准备案的通知》不能作为原告收取停车管理服务费的依据，理由是该通知已被2016年4月8日《海南省物价局、省住房和城乡建设厅关于废止部分物业服务收费管理相关政策文件的通知》所废止。该院认为，根据屯昌县物价局屯价函[2016]29号《关于屯昌吉安小区物业服务收费相关情况的函复》精神，虽然《关于屯昌吉安小区物业服务收费标准备案的通知》中所依据的部分政策文件被废止，但吉安小区已成立业主委员会，车辆停放服务费具备议价条件，属于放开车辆停放服务收费范围。原告并未因此丧失收取车辆停放服务费的权利，其按照《屯昌县吉安小区物业服务合同》第十条约定的标准继续收取车辆停放服务费并不违反相关法律规定。被告辩称吉安小区的所有停车位的所有权属于全体业主，业主享有共同管理的权利，原告无权收取停车服务费。该院认为，本案中原告主张收取的车位服务费权利并非基于车位的所有权，而是基于《屯昌县吉安小区物业服务合同》的约定，双方在合同第十条约定了吉安小区的车位委托给原告进行经营管理和收取费用，故吉安小区停车位所有权的归属并不影响原告依约行使收取车位服务费的权利。
三、关于被告是否违约，违约金如何计算的问题。《屯昌县吉安小区物业服务合同》第二十九条约定：”业主或物业使用人违反本合同第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每月应交管理费3‰的标准向乙方支付违约金”。被告在吉安小区停放车辆，接受了原告的车位服务，应依《屯昌县吉安小区物业服务合同》的约定向原告支付车位服务费，现被告超过约定期限未支付，经原告催收后仍未支付，其行为已经构成违约，应依据上述约定支付违约金。被告应付违约金数额为2.7元（900元×3‰）。原告主张违约金过低，请求依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条第四款的规定增加违约金。该院认为，原告所依据的条款系关于买卖合同的规定，与本案案由物业服务合同纠纷不符，且原告并未对被告违约造成其实际损失高于约定违约金的事实提供相应证据予以证明，对其该项请求，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第十五条、第三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告陈帅自本判决生效之日起十日内向原告海南万佳美物业管理有限公司支付车位服务费900元；二、被告陈帅自本判决生效之日起十日内向原告海南万佳美物业管理有限公司支付违约金2.7元；三、驳回原告海南万佳美物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半），由被告陈帅负担。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：1.本案应否由人民法院受理；2.涉案《屯昌县吉安小区物业服务合同》是否合法有效；3.上诉人陈帅应否向被上诉人万佳美公司支付车位服务费及违约金。
一、关于本案应否由法院受理的问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百一十六条规定：”在人民法院首次开庭前，被告以有书面仲裁协议为由对受理民事案件提出异议的，人民法院应当进行审查。”根据该规定，人民法院受理民事案件后、首次开庭前，当事人有权依据书面仲裁协议提出异议。本案中，涉案《屯昌县吉安小区物业服务合同》虽约定有仲裁条款，但是一审审理期间，无论是首次开庭前还是开庭后其他阶段，当事人均未提及双方的书面仲裁约定，上诉人陈帅也未对法院的受理民事案件行为提出异议，而是积极应诉、答辩，应视为其接受法院的管辖。故，对上诉人陈帅二审提出的上述异议主张，本院不予准许。
二、关于被上诉人万佳美公司与吉安小区业主委员会签订的《屯昌县吉安小区物业服务合同》的效力问题。上诉人陈帅以该合同的签订违反《中华人民共和国物权法》第七十六条关于选聘物业服务企业应召开业主大会并经过半数业主同意的规定为由，主张该物业服务合同无效。首先，上述规定并非效力性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有当事人签订的合同违反法律、行政法规的效力性强制性规定，才会导致合同无效；此外，上诉人也没有证据证明本案具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他合同无效的法定情形。其次，根据《物业管理条例》第十五条第二项”业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：......（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同：......”的规定，业主委员会有权代表业主签订物业服务合同，涉案物业服务合同的签订从形式上符合主体要件。《中华人民共和国物权法》第七十八条及《物业管理条例》第十二条均规定：”业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”如果上诉人认为吉安小区业主委员会与被上诉人签订《屯昌县吉安小区物业服务合同》的行为系擅自为之，侵害其合法权益，依法可向人民法院请求撤销。但从该合同签订至今2年多的时间里，上诉人并未主张过撤销权，还按时交纳物业管理费，从行为上对该合同的签订作了追认。因此，上诉人主张《屯昌县吉安小区物业服务合同》无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。
三、关于上诉人应否向被上诉人交纳车位服务费和违约金的问题。根据《物业管理条例》第十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，即涉案《屯昌县吉安小区物业服务合同》之内容对上诉人具有法律约束力。根据该合同约定，被上诉人有权对在小区内使用车位停放汽车的使用人收取服务费用。虽然上诉人未与被上诉人签订《吉安小区车辆停放服务协议》，但其车辆进入吉安小区使用车位进行停放，即接受了被上诉人的车位服务，双方依法形成事实上的停车服务权利义务关系。该事实上的合同关系成立，上诉人在接受对方履行的合同义务之同时，应依法向对方支付相应的对价。就这一对价问题，双方没有直接的合同约定，但是根据对双方均具有约束力的《屯昌县吉安小区物业服务合同》之约定，该对价可以确定。因此，被上诉人依据《屯昌县吉安小区物业服务合同》向上诉人计收车位服务费和违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。至于上诉人上诉状中提及的诉讼时效问题，因其一审未就诉讼时效问题提出抗辩，本院二审不予处理；而上诉人一再主张的小区业主均对被上诉人所提供物业服务及收取车位服务费等不满的问题，不在本案审查的上诉人个人与被上诉人之间物业服务合同纠纷之范围，本院不予处理。
综上所述，上诉人陈帅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陈帅负担。
本判决为终审判决。
审判长白玉琳
审判员梁振文
审判员黄声泽
书记员吴灿
附本案适用的法律条文：
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