江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏01民终6248号
上诉人（原审被告）：马标，男，1970年7月16日生，汉族，住南京市浦口区。
委托诉讼代理人：冯贤宝，江苏禾顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高起祥，男，1955年2月3日生，住南京市浦口区。
被上诉人（原审原告）：高美亚，女，1976年9月1日生，住南京市浦口区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：姚时其，江苏三宝律师事务所律师。
上诉人马标因与被上诉人高起祥、高美亚房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市浦口区(2016)苏0111民初9627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
马标上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。2015年初，案涉房屋涉及拆迁，上诉人因房屋拆迁生意不好，找到被上诉人商量不再租赁房屋，但被上诉人未同意，并承诺第三年房屋租金不再上涨，待房屋拆迁后取得门面房经营性补偿后也可以多分些给上诉人。上诉人将2015年4月至2016年4月房屋租金以现金形式给付被上诉人后，要求被上诉人出具收条，但被上诉人因不确定案涉房屋何时拆迁，担心上诉人以租赁期间遇拆迁为由起诉索要门面房经营性补偿款，故被上诉人未出具租金收条。后案涉房屋一直未实际拆迁，至2016年4月后，被上诉人又找上诉人协商，说案涉房屋近期就要拆迁，因此也难以租出，希望上诉人继续经营以避免房屋空置，也便于拆迁时取得经营性补偿，房屋租金不再另行收取。因此，上诉人不存在拖欠租金情形，2015年4月至2016年4月房屋租金已以现金形式给付被上诉人。即使判决上诉人承担房屋租金，因拆迁给经营带来影响，上诉人也实际停止经营，故门面房应按照11000元每年的标准支付租金。案涉房屋水电费上诉人业已缴纳。综上，请求二审法院依法支持上诉人上诉请求。
被上诉人高起祥、高美亚辩称：上诉人主张其已经交纳2015年4月份至2016年4月份的房租，但未提交证据证明。被上诉人在2015年7月份已经两次发放向上诉人催缴房租，并不存在上诉人主张的现金缴纳房租的情形，且上诉人在收到催缴函后也未向我方提出异议，故原审判决是正确的。因上诉人一直在涉案房屋中经营，租金不应当减少。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
高起祥、高美亚向一审法院起诉请求：1、判令马标立即迁让位于服装商城15幢8号的门面房及104室房屋；2、判令马标按1550元/月标准支付自2015年4月13日至实际搬迁之日止的租金或占有使用费用；3、判令马标承担自2016年8月至实际迁出之日期间的水电费用；4、判令本案的诉讼费由马标承担。
一审法院认定事实：高起祥与高美亚系父女关系。高美亚系南京市浦口区北圩商城15幢108室的房屋所有权人。2013年4月12日，高起祥受高美亚的委托，与马标订立了两份《房屋租赁协议书》，约定马标承租坐落于南京市××区北圩××门面房及××室，门面房用于做小吃，104室用于居住。租赁期限为3年，自2013年4月13日至2016年4月12日。门面房的年租金为11000元，第三年租金上涨20%，押金2000元，先付后住。104室房间月租金为450元，押金500元，先付后住，租金均为一年一付。2016年6月2日，高起祥向马标寄送了通知函两份，该份通知函上载明马标于2015年4月开始就未按时支付房租，故通知马标于2016年7月12日前结清拖欠的门面房房租费用16500元，104房间的房租6750元，并搬离涉案房屋。马标在一审庭审中陈述其未收到上述通知函。马标还陈述其已以现金方式支付了2015年4月至2016年4月的租金以及2016年8月至10月的水电费，高起祥、高美亚对此不予认可。目前马标仍在涉案房屋内经营。
一审法院另查明，南京市浦口区北圩商城15幢108室是整个房屋产权标号，涉案房屋中的门面房与104房间均在该张房产证上，104室是高起祥、高美亚自己将108室隔断后而作的编号。
一审法院再查明，高起祥于2016年7月18日向本院提起诉讼，要求马标迁出位于服装商城15幢8号的门面房及104室房屋并支付租金等。一审法院于2016年11月15日开庭审理，2016年11月16日以（2016）苏0111民初5347号民事裁定书，因高起祥非涉案房屋的所有权人为由驳回了高起祥的起诉。
上述事实有双方当事人陈述、《房屋租赁协议书》、通知函、照片打印件、民事裁定书等予以证实。
一审法院认为，高起祥受高美亚的委托与马标签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，系合法有效的合同，双方均应按照合同的约定履行。高起祥、高美亚按合同约定将房屋交付于马标使用，马标也应按合同约定按期支付房租及相关费用。租赁期间届满后，马标继续使用租赁物，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。高起祥、高美亚与马标双方均有权在通知并预留合理期限后随时解除合同。2016年6月2日，高起祥给马标发函让其结清拖欠的房租并搬离房屋，2016年7月18日高起祥向一审法院起诉，马标已经知悉高起祥、高美亚要求解除合同并搬离房屋的请求，故高起祥、高美亚与马标之间的《房屋租赁协议书》已经解除。但马标至今仍在涉案房屋内经营，故对高起祥、高美亚要求马标迁出涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。关于高起祥、高美亚请求马标按1550元/月标准支付2015年4月至搬迁之日的房租以及支付2016年8月至实际搬迁之日的水电费的诉讼请求，一审法院认为，按照双方租赁合同的约定，第三年开始门面房年租金为13200元，则月租金为1100元，104房间的月租金为450元。马标在法庭上陈述其已以现金方式支付了2015年4月至2016年4月的租金及2016年8月至10月的水电费，但并未提交任何证据证明，应承担举证不能的法律后果。因此，对高起祥、高美亚的上述诉请一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决:一、马标于判决生效之日起五日内从南京市浦口区北圩商城15幢门面房及104房间内迁出。二、马标于判决生效之日起五日内按1550元/月的标准向高美亚支付2015年4月13日至实际搬迁之日止的房屋租金。三、马标于判决生效之日起五日内支付2016年8月至实际搬迁之日止的水电费。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费已减半收取40元，由马标负担。
本院二审期间，当事人依法提交了证据。上诉人马标提交了加盖南京市浦口区人民政府顶山街道办事处公章的浦口区房屋征迁调查登记通知张贴照片、浦国土征拆字［2014］第（07－1）号《南京市浦口区征地房屋拆迁实施方案批准通知书》复印件、《协助入户调查通知书》复印件两份，以证明涉案房屋在租赁期间遇征迁。被上诉人高起祥、高美亚对上述证据的真实性予以认可，对关联性、证明力不予认可，认为其就涉案房屋土地性质事宜多次提起行政诉讼，因而并未与拆迁部门洽谈拆迁事宜或签订拆迁协议，涉案房屋也未实际拆迁，上诉人至今仍在经营。对上述证据的真实性本院依法予以认定，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院二审另查明：2014年5月10日，《浦口区房屋征迁调查登记通知》张贴发布，通知内容为拟对服装商城1号地块项目范围内房屋征迁。2014年11月1日，南京市国土资源局浦口分局颁发浦国土征拆字［2014］第（07－1）号《南京市浦口区征地房屋拆迁实施方案批准通知书》，载明东至珍珠街、南至浦珠中路、西至定向河东侧3号地块、北至商城西河、经贸顶山加油站范围内实施征地房屋拆迁。后高起祥因征地拆迁行政批准纠纷、土地行政管理及行政复议纠纷，于2015年4月27日、2015年8月17日分别于一审法院及本院提起行政诉讼。二审中，双方均认可马标尚未迁出涉案房屋。
以上事实，有《浦口区房屋征迁调查登记通知》张贴照片、浦国土征拆字［2014］第（07－1）号《南京市浦口区征地房屋拆迁实施方案批准通知书》、（2015）浦行初字第10号行政判决书、（2015）宁行初字第224号行政裁定书及当事人陈述等在案佐证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方当事人之间签订的《房屋租赁协议书》系真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。在租赁合同终止后，上诉人诉请上诉人迁出，并依合同约定主张2015年4月至搬迁之日的租金、占有使用费以及2016年8月至实际搬迁之日的水电费，具有事实与法律依据。上诉人上诉称其已以现金方式支付了2015年4月至2016年4月的租金及2016年8月至10月的水电费，且称被上诉人承诺不收取2016年4月之后的房租，但上诉人未能提交证据予以证明，该主张亦与被上诉人举证的催款函等证据相悖，故本院对这一上诉理由不予支持。上诉人还上诉称其不应参照合同约定支付2015年4月以来的房租，本院认为，因上诉人一直未迁出涉案房屋，亦未提供充分证据证明征迁对于其经营的影响，故本院对其这一上诉理由，亦不予采信。
综上，马标的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人马标负担。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 孙 伟
审判员 张旭东
二〇一七年九月二十日
书记员 孙雪松