中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终8640号
上诉人（原审被告）：张景基（广州市越秀区景记百货店经营者），男，1962年5月13日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：罗晓云，广东经国律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈玉冰，广东经国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周文衡，男，1934年5月17日出生，美国国籍，
委托诉讼代理人：张智，广东华之杰律师事务所律师。
原审被告：张志基，男，1958年11月22日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人张景基因与被上诉人周文衡、原审被告张志基租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初12072号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，上诉人张景基委托诉讼代理人罗晓云、被上诉人周文衡委托诉讼代理人张智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张景基上诉请求：1.撤销一审判决；2.裁定驳回起诉或发回重审或改判驳回周文衡的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费全部由周文衡承担。事实与理由：一、李丽萍提交的周文衡2012年3月21日出具的委托书，虽表面上符合涉外文书的公证、认证要件，但张景基可合理怀疑其真实性，并向法院申请核实该委托书是否真实。李丽萍向法院提交了三份委托书意图证明其有合法代理权。但请二审法院注意三份委托书的签名变化。1995年11月22日、1998年3月26日的两份委托书上，周文衡签署的英文名均为HongAnthonyMoonJew，而2012年3月21日的委托书上英文名成了HongAnthonyJew。同时张景基经对比认为，“周文衡”三字的书写习惯也存在差异。李丽萍一直未能出示2003年7月至2012年3月21日期间的委托书使得其代理权不间断有效，其实这只需要得到周文衡的补充授权或追认就可以了，而李丽萍一直未能提供，因此，张景基认为，李丽萍在丧失代理权后近十年突然又取得的代理权其真实性存疑，何况还出现了周文衡中文签名的书写习惯差异及英文名的变化，张景基认为已有初步证据（即李丽萍自己提交的证据）可以证明2012年3月21日的委托书是虚假的。若2012年3月21日的委托书是虚假的，则李丽萍不但无权代理周文衡向张景基主张权利，还无权提起本案诉讼。因此，张景基希望二审法院能查明事实、核实真伪，若证明该委托书为虚假文件，则应撤销原判决，裁定发回重审或直接裁定驳回周文衡的起诉。二、李丽萍无权签署《双方合约终止协议》，《双方合约终止协议》无效。l.承前所述，若2012年3月21日的委托书是虚假的，则李丽萍无权对案涉房屋行使任何权利，更无权签署《双方合约终止协议》。2.即便2012年3月21日的委托书为真，李丽萍也未取得“解除租约”的授权，无权签署《双方合约终止协议》。李丽萍提交的由2012年3月21日委托书载明，委托权限为“代为出租房屋，向承租人收取租金，订立租约，缴纳房地产税，修缮房屋之一切权利……”，委托权限并未包含解除租赁关系。一审法院认为，“出租涉案房屋的权限按一般人的理解自然是包括选择承租人及是否与原承租人续约等事项”，从而认定李丽萍具有“解除租约”的权限，张景基认为是一审法院想当然的扩大解释。委托书中将“出租房屋”与“订立租约”并列注明，则二者之间并非包含关系，那么一审法院将“出租房屋”理解为包括是否与原承租人续约的“订立租约”行为，显然是不正确的。同理，“解除租约”并未包含在任何一项授权中，李丽萍并未取得“解除租约”的授权，则其无权签署《双方合约终止协议》，即便其后来加盖了“周文衡”印章，也是无权代理行为，何况也无任何证据证明该印章是周文衡本人的。三、代理人在行使代理权时，应当出示其取得授权的文件，否则该代理行为无效或者效力待定，即便追认也应当于追认之时生效。李丽萍提交的委托书显示，委托书签署于2012年3月21日，既然其在2012年就取得了委托，为何一直不愿意出示？在没有出示相应授权文件的情况下，即便存在委托书，代理行为也应该是效力待定，其事后才出示委托书，应视为委托人的追认，代理签署的相应文件应当自追认之时生效。本案中，《双方合约终止协议》签署后直至2017年4月，张景基才见到了委托书的复印件，而这之前李丽萍已经将案涉房屋破坏拆毁了。四、一审法院认定张景基“承诺于2017年3月1日前搬出涉案房屋，现张景基、张志基……拒不搬出，违反诚信”是错误的。张景基在本案一审中陈述过张景基在《双方合约终止协议》上注明“本人张景基愿意按照周文衡先生意思，承诺在2017年3月1日前搬出靖海路41号地下”的缘由，即由于张景基无法确认李丽萍的代理权限，故注明需要得到终止合同的真实意思表示是由周文衡本人作出的信息后，张景基才愿意按照其意思搬出。从常理上讲，若张景基承认李丽萍的代理权，完全没有必要在签名后又多此一举地注明那一段话。因此，在得到周文衡的真实意思之前或者在确认李丽萍具有代理权限之前，张景基不搬出案涉房屋，并非违反诚信。五、张景基停止支付租金是因为李丽萍一直未向张景基出示证明其有代理权限的文书。张景基坚持应当向业主或业主的委托代理人支付租金并无过错。2015年2月中旬，李丽萍打电话通知张景基，称其不再是周文衡的代理人，周文衡已经委托其亲属陈镜洲作为新的代理人。2015年3月中旬，陈镜洲来到景记百货店找到张景基，要求将每月租金从原来2400元提升至2500元。张景基于是将2015年3、4、5月租金共交7500元给陈镜洲。期间，张景基多次要求陈镜洲出示委托书及公证书到街道出租管理办办理合法租赁契约，陈镜洲都没有出示。2015年5月中旬，陈镜洲来到景记百货店，将收取张景基的2015年3、4、5月租金共7500元退还张景基女儿张琪昕。自此，张景基就再没有见过陈镜洲。因此，张景基自2015年6月起停止交租完全是因为李丽萍、陈镜洲未能出示合法的授权委托手续所致。张景基愿意交租，但应当向业主或其委托代理人交租。六、张景基认为《双方合约终止协议》至今尚未生效，周文衡的一审证据5及证据6中的《双方合约终止协议》不一致，证明在李丽萍于2017年4月6日张贴公告时，周文衡及李丽萍均尚未在协议书上签名，显然是在一审起诉时才加盖了印章。该份协议书明确约定由双方签字盖章后生效，而李丽萍在其他文书上均是手写签名，唯有在该份协议书上采用印章，协议上的两个印章在之前均未出现过，因此协议上的印章的真实性张景基不予认可。所以该份协议至今仍未生效，李丽萍依据该份协议书强行收回房屋、损毁张景基财务的行为为非法行为。七、李丽萍在本案二审开庭前，于2018年4月7日将涉案房屋拆除。涉案房屋目前处于空置状态，并由李丽萍实际控制。
被上诉人周文衡答辩称：一、张景基对李丽萍提交的周文衡2012年3月21日出具的委托书的真实性提出异议，但没有足以反驳的相反证据，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条的规定，该主张不能成立。1.张景基在《民事上诉状》中明确承认该《委托书》符合涉外文书的公证、认证要件。2.张景基提出，周文衡在委托书上使用英文名和书写中文名字存在差异。对此，周文衡认为该理由不能成立：（1）该《委托书》明确记述：“周文衡于2012年3月21日以充足的证据向本公证人证明其身份并亲自在本公证人面前在前面的文件上签名”，这足以确认该《委托书》是周文衡的真实意思表示。（2）该《委托书》是在中国使用，周文衡本人在委托书上如何使用英文名，并不影响其本人所签署文件的真实性。（3）周文衡本人在该《委托书》上书写中文名字与以往存在差异，是因为他已经是78岁的老人家了，签名与以往存在差异，这完全符合常理，更何况他是在公证人面前签的。本案周文衡提交该《委托书》书证原件，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条的规定，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力。二、该《委托书》的委托期限是2012年3月21日至2022年3月21日，而本案争讼：一是2017年3月1日前移交租赁房屋；二是支付2015年3月1日至2017年3月31日租金和房屋使用费，均在委托期限范围之内，并不违反法律规定。三、《双方合约终止协议》是由张景基签名后送到李丽萍手上的，因此该协议书是双方真实意思表示，因此不存在协议书未生效的问题。四、关于张景基所述的李丽萍拆除房屋的事宜，这与本案无关。综上所述，张景基的上诉没有事实和法律依据，请二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告张志基没有陈述答辩意见。
2017年6月6日，周文衡向一审法院起诉请求：1.周文衡、张志基将广州市越秀区靖海路41号地下移交给周文衡；2.周文衡、张志基向周文衡支付欠交从2015年3月1日至2017年3月31日止的租金（2015年按2400元/月计，2016年按2500元/月计，2017年按2600元/月计）。
一审法院认定事实：广州市越秀区靖海路41号房屋登记在周文衡名下，总建筑面积为107.64平方米，使用性质为住宅。
1996年，周文衡（出租人、甲方）与景记百货店（承租人、乙方）签订了《广州市房地产（非住宅）租赁契约》，其中约定：甲方同意将坐落在越秀区靖海路41号地下部位的房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积13.25平方米，租赁期限自1997年1月1日至1997年12月31日止，月租金为800元，租金按月结算，由乙方在每月第10日前缴付本期租金给甲方。在该契约中，有景记百货店的盖章及张志基的签名。
2016年8月30日，李丽萍与张景基签订了《双方合约终止协议》，其中约定：周文衡与张景基原有靖海路41号楼下租赁合约，现业主对该房屋要收回自用，经双方友好协商同意，该房屋于2017年3月1日予以终止解除租赁关系。在该协议尾部，张景基写下“本人张景基愿意按照周文衡先生意思，承诺在2017年3月1日前搬出靖海路41号地下”。
一审另查明，广州市越秀区景记百货店为个体工商户，营业执照中登记的经营者为张景基。
一审庭审中，张景基表示：2015年3月份开始的租金都没有缴纳，同意按照周文衡起诉的标准缴纳租金；周文衡在2017年4月6日找人封了商铺；百货店是张景基、张志基经营的。
周文衡为了证明李丽萍有代理权，向一审法院提交了：1.1995年11月22日的《委托书》，其中内容为：周文衡委托包括李丽萍在内的三人代为出租涉案房屋，并向承租人收取租金等事项，委托期限从1994年7月至2003年7月。2.2012年3月21日的《委托书》，其中内容为：周文衡委托李丽萍代为出租房屋，向承租人收取租金、订立租约等事项，委托期限从2012年3月21日至2022年3月21日。上述委托书均经过当地公证机关公证，并经我国使领馆认证。
一审法院认为：李丽萍作为周文衡的受托人，其委托事项包括了出租涉案房屋，出租涉案房屋的权限按一般人的理解自然是包括选择承租人及是否与原承租人续约等事项，且张景基作为广州市越秀区景记百货店的经营者也已承诺从2017年3月1日解除双方的租赁关系，并承诺于2017年3月1日前搬出涉案房屋，现张景基以周文衡委托手续不齐全为由，拒不搬出，违反诚信。周文衡要求张景基、张志基搬出涉案房屋，合法合理，一审法院予以支持。张景基也同意按照周文衡诉请的标准交纳租金，一审法院予以照准。因张志基经一审法院合法传唤，未到庭，视为放弃其举证及抗辩的权利，张志基在租赁合同中已签名，张景基也表示涉案的店铺由其两人经营，故张志基也应承担连带责任。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百三十二条之规定，于2018年1月12日作出判决：一、于判决生效之日起三日内，张景基、张志基将广州市越秀区靖海路41号地下房屋移交给周文衡；二、于判决生效之日起三日内，张景基、张志基向周文衡支付从2015年3月1日至2017年3月31日止的租金和房屋使用费（2015年按2400元/月计，2016年按2500元/月计，2017年按2600元/月计）。案件受理费1345元，由张景基、张志基负担。
本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院二审期间，周文衡提交查册时间为2017年10月30日的广州市不动产登记查册表原件，显示涉案房屋仍登记在周文衡名下。
另查明，周文衡一审期间提交委托日期为1995年11月22日、委托期限为一九九四年七月至二○○三年七月的公证委托书，委托日期为1998年3月26日、委托期限为一九九八年三月至二○○三年三月的公证委托书，该两份委托书中周文衡的英文名均为HONGANTHONYMOONJEW；委托日期为2012年3月21日，委托期限为2012年3月21日至2022年3月21日的公证委托书，该委托书中周文衡的英文名为HONGANTHONYJEW。上述公证委托书载明李丽萍有转委托权，由中华人民共和国驻旧金山总领事馆认证，周文衡并提交了第三份委托书的翻译文本。二审期间，周文衡出示广东省广州市南方公证处出具的上述第三份委托书的翻译件原件，经核对，原件与复印件一致。张景基表示其本人无法核实原件的真实性、合法性、关联性，该原件为境外取得的外文资料，其无法确认涉外文件的来源是否合法，是否真实发生、存在，是否有效；依据法律规定，若周文衡需要委托李丽萍或者其他第三方行使涉案房屋的权利，其应当在中国境内有资质的公证机构办理委托公证手续；其仅确认周文衡本人到法庭作出意思表示或者周文衡本人到中国境内有资质的公证机构进行的公证委托。二审期间，张景基对周文衡委托诉讼代理人的资格亦提出异议，因该委托诉讼代理人是李丽萍委托的，而其提交的公证委托书没有提供原件予以核对。
再查，李丽萍向本院出具委托书，委托张智作为本案周文衡的委托诉讼代理人。除一审查明的《广州市房地产（非住宅）租赁契约》外，周文衡与景记百货店于1997年1月1日又签订一份《广州市房地产（非住宅）租赁契约》，约定租期为1998年1月1日至1998年12月31日。周文衡与张景基一审期间提交的涉案两份《广州市房地产（非住宅）租赁契约》中甲方委托代理人处均有李丽萍签名。周文衡与张景基一审期间均提交涉案房屋《收取租金明细表》，该表下方经手人处有李丽萍签名。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对张景基的上诉请求及理由，本院分析如下：首先，周文衡委托诉讼代理人提交了周文衡委托李丽萍的三份公证委托书，经中华人民共和国驻旧金山总领事馆认证，且提供了广东省广州市南方公证处出具其中第三份委托书的翻译文本，上述公证委托书均明确记载李丽萍有权代为出租涉案房屋，收取租金，代为诉讼以及有转委托权等，李丽萍向本院出具委托书，委托张智作为本案周文衡的委托诉讼代理人。周文衡提交的上述授权委托材料符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条“在中华人民共和国领域内没有住所的外国人、无国籍人、外国企业和组织委托中华人民共和国律师或者其他人代理诉讼，从中华人民共和国领域外寄交或者托交的授权委托书，应当经所在国公证机关证明，并经中华人民共和国驻该国使领馆认证，或者履行中华人民共和国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续后，才具有效力”的规定。张景基对李丽萍的代理资格以及周文衡委托诉讼代理人的代理资格提出异议，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。其次，1996年和1997年签订的两份《广州市房地产（非住宅）租赁契约》中甲方代理人处均有李丽萍签名，在双方一审期间提交的《收取租金明细表》下方经手人处亦有李丽萍签名，张景基也实际使用涉案房屋多年，可知李丽萍作为周文衡的委托代理人已经实际履行本案租赁合同。张景基在签订涉案合同，接收涉案房屋以及履行合同过程中均未对李丽萍的代理人资格提出异议，现在其以本案公证委托书不具有真实性为由提起上诉，既缺乏依据，也违反诚实信用原则。综上，上诉人张景基的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1345元，由上诉人张景基负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫 娜
审判员 蔡培娟
审判员 黄春成
二〇一八年八月十六日
书记员 张 利
彭诗敏