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o首部
o事实
o理由
o判决结果
o尾部
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关联文书
安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)皖0102民初908号
原告（反诉被告）：从锡鹏，男，汉族，1976年8月5日出生，住安徽省芜湖市马塘区。
委托代理人：侯成名，安徽杰创律师事务所律师。
被告（反诉原告）：合肥新站世纪联华超市有限公司，住所地安徽省合肥市新站区。
法定代表人：蒋晓飞，总经理。
委托代理人：薛海忠，安徽正申律师事务所律师。
委托代理人：孙越，安徽正申律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）从锡鹏与被告（反诉原告）合肥新站世纪联华超市有限公司（以下简称“世纪联华公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）从锡鹏及其委托代理人侯成名，被告（反诉原告）世纪联华公司的委托代理人薛海忠、孙越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告从锡鹏诉称：原、被告于2011年7月11日签订租赁合同，约定,被告将位于合肥市新站区濉溪东路嘉山路交口东北角1038F0XXXX号铺位出租给原告，对租赁期限、租金及支付方式、双方的保证及责任、违约责任等条款也进行了约定。2016年1月11日，被告在合同没有约定的情形下对原告经营的火锅店给于停电措施，造成火锅店无法营业，造成重大损失。原告多次找被告协商解决，被告不予理睬。请求判令：1、解除原、被告双方之间的租赁合同；2、被告返还原告押金、商品质量保证金、公共事业保证金共计64100元；3、被告赔偿原告损失24800元；4、被告赔偿原告违约金58428元；5、被告承担本案全部诉讼费用。
本诉被告世纪联华公司辩称：从锡鹏违反合同约定拒不支付租金、水电气费用，构成根本性违约并引发本案。2011年7月11日签订《租赁合同》后，被告交付租赁房产并确保水电气供应的技术条件。2015年9月21日，原告开始拖欠水电气费用，同年12月22日开始拖欠租金。被告多次催缴，原告拒不履行。2016年1月23日，原告明确表示不再经营，同时作出了解除合同的意思表示。1月26日，被告再次发函通知其在1月31日前缴清欠款，逾期则根据《租赁合同》第8.3条之约定解除合同。1月31日，原告仍不履行支付义务，同时派人搬离店内主要物品和店外空调设备。至此，租赁合同已经实际解除。原告根本性违约，是导致案发的根本原因，无权向被告主张违约责任。被告采取断电措施系依法行使合同履行抗辩权，未超过必要限度，无需对原告承担赔偿责任。鉴于原告未支付租金、水电气费用，被告于2015年12月25日、2016年1月4日和1月9日多次催告。2016年1月9日，被告再次通知催缴，且明确告知如未缴清欠款将采取停电措施，原告仍拒绝履行，于是被告采取了对其自2016年1月11日至1月31日断电20天的措施。原告采取断电措施符合合同法规定，未超过必要限度，无需对原告承担赔偿责任。原告的违约行为已给被告造成损失，原告至今仍滞留部分物品且拒不交付房屋门锁钥匙。被告有权要求其给付所欠费用以及占用房屋期间的后续租金费用，同时有权依据《租赁合同》第8.3条要求其承担相当于2个月租金的违约金等违约责任。
反诉原告世纪联华公司反诉称：2011年7月11日、10月30日，反诉原、被告签订《租赁合同》、《补充合同》，合同约定：由反诉被告承租反诉原告位于合肥市新站区濉溪东路嘉山路交口东北角的商铺一间；租金每年递增8%，2015年9月22日至2016年9月21日的月租金递增后为29214元；租金每个月为一期，按月交纳，每期租金应在上一交租期期满前3日内交纳；水、电、煤气等费用应于七日内交纳；乙方逾期支付租金或各项费用达一个月，甲方有权提前终止合同，并要求乙方承担二个月租金标准的违约金，违约金不足以弥补损失的另行承担。合同签订后，反诉被告进场经营。2015年9月21日，反诉被告开始拖欠租金及水电气等费用，反诉原告多次通知并书面发函催缴。2016年1月26日，反诉原告再次发函要求反诉被告于1月31日前缴清欠款，逾期视为反诉被告单方违约，租赁合同解除，但反诉被告拒不履行缴款义务。请求判令：1、确认反诉原、被告之间已解除租赁合同；2、反诉被告向反诉原告返还商铺，并办理商铺交接手续（交付商铺钥匙、搬离物品，并签署交付凭证）；3、反诉被告按照每月租金29214元标准向反诉原告支付自2015年12月22日起至实际返还商铺之日止（暂计算至反诉之日，为126594元），并按照年利率24%标准承担逾期付款违约金至实际给付之日止（暂计算至反诉之日，逾期付款违约金为6621.84元）；4、反诉被告向反诉原告支付拖欠的电费23226.8元、水费1413.75元、燃气费5616元，合计30256.55元，按照同期银行贷款利率承担逾期支付利息（暂计算至反诉之日，利息为768元）；5、反诉被告支付反诉原告违约金58428元；6、反诉被告支付反诉原告再招租期间的三个月空铺损失87642元；7、反诉被告承担本案诉讼费用。
反诉被告从锡鹏辩称：反诉被告不存在违约行为，反诉原告私自停电行为系严重违约。原、被告合同附件四房产技术条件说明《一》：甲方提供该房产的供电量应不小于200KW，且采用一路线进电，并连续、不间断地供应（供电部门统一停电及供应部门输、配电设备损坏等意外情况，以及甲方供电设备的维修、保养情况除外）。除上述原因外，被告没有私自停电的权利，因此被告私自停电行为系严重违约行为。合同第十章，违约责任中约定：本合同任何一方若有违约行为，均应在收到另一方通知后7天内予以更正，逾期未能更正，另一方保留索赔的权利；第十二章约定，双方如若产生纠纷应协商解决，协商不成应通过人民法院诉讼解决。反诉被告逾期支付房租行为并没有达到合同约定的提前终止情形,因此原告不存在违约行为。反诉被告应于2015年12月22日支付租金，但因经济原因反诉被告无法按时支付，因此反诉被告在2015年12月22日起就一直和反诉原告协商，希望缓交几天，但反诉原告根本不予理会，于2016年1月11日违反约定私自停电。依据约定，反诉原告只有在反诉被告逾期达一个月时也就是到2016年1月22日才能提前终止合同，因此反诉被告逾期支付房租并没有达到合同所约定的提前终止合同的期限。合同第八章约定：乙方逾期支付租金或各项费用达一个月时，被告才有权选择提前终止合同。该条约定中所指各项费用的范围，不应做扩大解释。首先，涉案合同没有明确约定该处的“各项费用”包含水、电、煤气等费用。其次，本案是房屋租赁合同纠纷，租金条款是合同之主要条款，收取租金也是出租人之主要权利。水、电、煤气等费用是由国家公共事业单位收取的，并不属于出租人所有，出租人仅仅是代收而已。因此在该类合同中关于租金方面所约定的解除情形往往也都只是针对租金，并不涉及水、电、煤气之费用。如果把水、电、煤气包含在和租金相同的解除情形下，无疑是加大了承租人的义务，对承租人显失公平。反诉原告违反约定私自停电，导致反诉被告无法正常经营，因此反诉原告所诉请的各项损失理应由其自己承担。停电前后，反诉被告多次找反诉原告协商解决，但反诉原告均不予理睬。因此，反诉原告的各项诉请没有事实和法律依据，希望依法驳回。
经审理查明：2011年7月11日，乙方从锡鹏与甲方世纪联华公司签订《租赁合同》一份，约定，第一章租赁房产：1、甲方同意按下述条款和条件将位于中国合肥新站区濉溪东路嘉山路交口东北角1038F0XXXX号铺位，计租面积约646.5平方米的房产出租给乙方（面积以实测为准）。2、甲方同意乙方可将承租房产用于开设南北和自助火锅店等。第二章租赁期限：除非甲乙双方按本合同第十章的约定提前终止本合同，本合同期限为8年，自2011年7月15日至2019年8月31日止等。第三章租金及支付方式：1、租赁房产履约保证金。在合同签订后十日内，乙方向甲方支付51128元作为合同的履约保证金，5000元作为商品质量保证金，5000元作为公共事业保证金等。……3、首年租金的金额为306768元，即每月租金25564元。租金第三年在原有基础上递增8%，第一次递增时间为2013年8月29日，以后每2年递增。2015年8月29日-2017年8月28日，每年租金金额357816元等。……4、支付方式：租金每壹个月为一期……。每一期租金自2011年8月29日以前交纳，以后各期租金应在上一交租期期满前3日内交纳等。第八章：3、有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿按合同终止时租金标准计算的贰个月租金的违约金，如违约金不足弥补甲方遭受的实际损失，甲方有权要求乙方就其遭受实际损失的不足部分承担赔偿责任：（1）乙方逾期支付租金或各项费用达一个月；（2）未经甲方同意，乙方擅自改变出租房屋用途的；（3）未经甲方同意，乙方将承租房产转租他人的；（4）乙方利用承租房产进行非法活动，损害公共利益的；（5）乙方违反合同约定的义务、保证及责任的等。4、有下列情形之一，乙方有权提前终止本合同，并要求甲方赔偿按合同终止时租金标准计算贰个月租金的违约金，如违约金不足弥补乙方遭受的实际损失的，乙方有权要求甲方就其遭受实际损失的不足部分承担赔偿责任：（1）甲方违反其保证或责任或违反本合同的其他规定，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能正常对外营业或使乙方的合同权益受到实质的损害。……（2）乙方依据上述情形提前终止合同时，应书面通知甲方。甲方应及时退还乙方结余的款项租金照实结算；乙方亦可选择不予终止合同，但乙方仍有权要求甲方赔偿其遭受的实际损失。第十章违约责任：除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约，违约方应向对方赔偿按合同终止时租金标准计算的贰个月租金的违约金，如违约金不足弥补相对方遭受的实际损失的，相对方有权要求违约方就其遭受的实际损失的不足部分承担赔偿责任。2011年10月31日，双方签订《补充合同》一份，约定：一、租赁场地变更：原面积为646.5平方米，现面积为633.4平方米。二、租赁期限变更：原租赁期限为2011年7月15日至2019年8月31日，现租赁期限变更为2011年9月22日至2019年8月31日，2011年7月15日至2011年9月21日为装修免租期。三、租金变更：原月租金25564元，现租金变更为月租金25046元，为期12个月等。《租赁合同》及《补充合同》签订后，从锡鹏使用租赁房屋进行经营活动，2011年11月16日、2012年5月10日、2014年10月24日支付世纪联华公司保证金10092元、10000元、4008元，保证金合计24100元；2011年5月17日支付给世纪联华公司押金20000元。自2015年9月起，从锡鹏开始拖欠其使用承租房屋生产经营而产生的水、电、燃气费用，截止2015年12月20日，拖欠电费23226.80元、水费1413.75元、燃气费5616元，导致世纪联华公司垫付上述费用。2016年1月6日，因从锡鹏未按合同约定日期缴纳2016年1月份的租金，世纪联华公司向从锡鹏发《函》，言明：请于2016年1月10日下班前至我公司财务部缴清欠款59470.55元（房租29214元，电费23226.8元，水费1413.75元，燃气费5616元），逾期将于次日上午8点整给予停业整顿处理，直至缴清欠费。从锡鹏收到该《函》后，未按要求缴费。2016年1月11日起，世纪联华公司停止对从锡鹏承租的房屋供电，导致从锡鹏无法继续经营。2016年1月16日，世纪联华公司通过邮寄方式向从锡鹏送达落款日期为2016年1月14日的《催缴函》，内容为催收欠付房租及水、电、燃气费并重申合同内容等。2016年1月25日，从锡鹏通过邮寄方式向世纪联华公司送达《告知函》，言明：贵方于2016年1月11日将我店电停了使我方自此日开始无法营业。……要求协商解除合同合作事宜。2016年1月27日，世纪联华公司再次通过邮寄方式向从锡鹏送达落款日期为2016年1月26日的《函》，要求从锡鹏于1月31日前缴清所欠之款项等。从锡鹏诉讼至本院，提出诉称之请求。审理中，世纪联华公司提出反诉。
以上事实，有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）所举证据、当事人陈述佐证。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从锡鹏与世纪联华公司签订《租赁合同》、《补充协议》后，世纪联华公司按约将出租房屋交付从锡鹏使用，从锡鹏向世纪联华公司支付租金。2015年9月起，从锡鹏未能按约支付其经营产生的水、电、燃气费，截止2015年12月20日已欠电费23226.8元，水费1413.75元，燃气费5616元，导致世纪联华公司代缴上述水、电、燃气费用计30256.55元。从锡鹏未能按合同约定期限支付2016年1月租金29214元。从锡鹏欠付的上述费用经世纪联华公司催要，仍未给付。从锡鹏应向世纪联华公司支付2016年1月租金29214元及水、电、燃气费计30256.55元，合计59470.55元。从锡鹏主张的押金、商品质量保证金、公共事业保证金计64100元，从锡鹏提供票据核算，其已缴保证金为24100元、押金为20000元，合计44100元，应从世纪联华公司的应付款中扣除。
关于双方《租赁合同》及《补充协议》是否解除的问题。从锡鹏向世纪联华公司送达的《告知函》中已要求协商解除合同。世纪联华公司向从锡鹏送达一份《函》，要求从锡鹏于1月31日前缴清所欠之款项，逾期视为从锡鹏单方违约，放弃遗留物之所有权等。现世纪联华公司也主张双方之间的《租赁合同》已解除，故本院确认从锡鹏与世纪联华公司签订的《租赁合同》及《补充条款》已于2016年1月31日解除。从锡鹏应将承租房屋返还世纪联华公司，并办理相应的交接手续。
世纪联华公司作为出租人，在租赁期间应保持租赁物符合约定的用途。从锡鹏虽有违约情形，但2016年1月11日，世纪联华公司在《租赁合同》尚未解除时停止供电，导致从锡鹏承租的房屋无法达到其使用目的，世纪联华公司的停电行为也构成违约。鉴于世纪联华公司于2016年1月11日停止供电后，从锡鹏已无法继续使用租赁房屋，双方均构成违约，对自身的损失均具有过错。故对从锡鹏要求世纪联华公司赔偿损失、赔偿违约金之请求，不予支持。对世纪联华公司要求从锡鹏支付2016年1月之后房租、支付违约金的请求，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）从锡鹏于本判决生效之日起十日内将承租的合肥新站区濉溪东路嘉山路交口东北角1038F0XXXX号铺位返还被告（反诉原告）合肥新站世纪联华超市有限公司，并办理相应的交接手续；
二、原告（反诉被告）从锡鹏于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）合肥新站世纪联华超市有限公司房屋租金29214元及电费23226.8元、水费1413.75元、燃气费5616元，合计59470.55元；
三、被告（反诉原告）合肥新站世纪联华超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）从锡鹏押金、保证金合计44100元；
四、驳回本诉原告从锡鹏的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告合肥新站世纪联华超市有限公司的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2980元，由从锡鹏负担2080元，由合肥新站世纪联华超市有限公司负担900元。
反诉案件受理费5950元，由合肥新站世纪联华超市有限公司负担4660元，由从锡鹏负担1290元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 童 辉
代理审判员 漆梦圆
人民陪审员 文晓龄
二〇一六年九月五日
书 记 员 李 娜