北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初5783号
原告王锦强，男，1975年10月18日出生，住北京市大兴区。
原告李明忠，男，1954年4月14日出生，住北京市大兴区。
原告曹书玲，女，1962年1月29日出生，住北京市大兴区。
原告王兆雪，男，1972年1月3日出生，住北京市大兴区。
原告郭平云，女，1969年9月5日出生，住北京市大兴区。
委托代理人王东生（原告郭平云之夫），男，1970年11月5日出生，住北京市大兴区。
原告贾书军，男，1962年2月9日出生，住北京市大兴区。
被告史有海，男，1960年5月12日出生，住北京市大兴区。
委托代理人史进（被告史有海之子），男，1987年7月22日出生，住北京市大兴区。
委托代理人邢雷，北京市圆融律师事务所律师。
第三人张建胜，男，1970年10月30日出生，住内蒙古根河市。
第三人张永利，男，1963年2月6日出生，住北京市大兴区。
第三人潘雪红，女，1980年9月14日出生，住广东省增城市。
第三人张有敏，女，1980年2月16日出生，住安徽省寿县。
原告王锦强、原告李明忠、原告曹书玲、原告王兆雪、原告郭平云、原告贾书军诉被告史有海、第三人张有敏、第三人张建胜、第三人张永利、第三人潘雪红租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王锦强、原告李明忠、原告曹书玲、原告王兆雪、原告郭平云的委托代理人王东生、原告贾书军、被告史有海及其委托代理人史进、第三人张有敏、第三人张永利、第三人张建胜、第三人潘雪红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王锦强、原告李明忠、原告曹书玲、原告王兆雪、原告郭平云、原告贾书军向本院提出诉讼请求：请求法院判令解除原被告于2008年12月31日签订的养殖小区转租合同；请求判令被告及第三人返还承租土地以及地上物；诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年12月31日，六原告共同与被告签订养殖小区转租合同，约定由被告承租原告位于庞各庄镇四各庄村南养殖小区共18亩，租期自2008年12月31日起至2038年12月31日止，租金226万元，地上物36万元。合同签订当日被告支付首付142万元，剩余部分租金自2016年12月31日之前付120万元。合同签订后，原告按合同约定将涉案养殖小区及地上物交付被告，但被告至今未按约定将剩余租金120万元交付给原告。原告多次向被告催要剩余租金，被告均一再推托。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼。
被告史有海辩称:不同意原告诉讼请求。原告隐瞒土地性质，原告开始跟我说是工业用地，承诺协助把厂房建起来。签订合同时候写的是养殖用地，2010年我在租赁土地上建房被庞各庄镇政府拆除，政府说是这块地是基本农田，我认为双方签订的合同属于无效合同。
第三人张建胜辩称：不同意返还。违法的话需要提交证据。去年政府已经通知腾退，土地没有延续使用价值，政府也不允许，为什么我们还要交租金。我们找了多个承包户转租，原告不配合。地上物是我们建设的，政府拆除或者收回，政府补偿应该给我们。四个租户投资了，也给6位原告补偿，如果政府腾退得到的相应补偿涉及到4个租户建的地上物应归四个租户所有。
第三人张有敏辩称：不同意返还。我们已经起诉要求退还租金和其他费用。
第三人潘雪红辩称：不同意返还。已经另案起诉。
第三人张永利辩称：租金已经缴纳到2024年，认为政府要腾退，没有必要继续缴纳租金。12月8日通知腾退，有政府文件。在协商过程中，我们提出转租，原告也同意。第三人要求签订委托协议，原告加了60万元。在协商过程中原告擅自在土地上种植树苗。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告方（出租方、甲方）提交其与被告史有海（承租方、乙方）签订的《养殖小区转租合同》，内容为，为了更好的发展生产，经甲乙双方友好协商，将甲方四各庄村南养殖小区转租给乙方，承租范围四各庄村南甲方养殖小区，小区范围西边围墙外1米，东边至马路，南边围墙道中，北边围墙道中，共计18亩。租期为2008年12月31日起至2038年12月31日止，共计30年。租赁30年共226万元，甲方将养殖小区内地上物卖给乙方，费用共36万元，地上物补偿款36万元合同签订之日一次付清。30年承担费共262万元，合同签订之日起首付142万元，剩余部分租金自2016年12月31日之前付120万元。权利与义务：承租其内甲方必须保证乙方的生产用水、用电，费用由乙方承担，甲方有义务协助乙方协调周边各种关系，及大、小车辆行驶畅通，以利于生产发展团结；乙方不得在养殖小区内从事违法活动，承租期间如果乙方发生任何事故或违法活动，乙方自行承担，甲方不负任何责任；签订合同后甲方不得私自拆除养殖小区内地上物；按以上付款方式交齐地租，30年每亩租金不变；承租期间，乙方有权将养殖小区转租给其他合作伙伴；合同到期后，在同等条件下，乙方有优先承租权；合同到期后，如乙方不续签时，有权处理小区内所有地上物。违约与责任：本合同一经签订后，即发生法律效力，双方本着谁违约谁负责的原则，若甲方违约承担乙方一切经济损失，若乙方违约小区内的地上物归甲方所有，乙方不得自行拆除。其他约定：在乙方承租期内，如遇国家或集体征地，地上物赔偿归乙方所有，且甲方应退还乙方已付未满年限的剩余资金，合同终止。本合同一式二份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效。证明人处盖有“贾玉忠”印章。史有海主张上述合同签订时间为2009年2月26日，系原告方要求按照其土地承包经营权证的日期即2008年12月31日签订的。原告方予以认可。原告方提交其各自的土地承包经营权证书、个体工商户营业执照，主张本案租赁土地用途系养殖用地。经与庞各庄镇土地规划科沟通，答复称本案《养殖小区转租合同》涉及土地性质为设施农用地。
2009年2月26日，史有海（出租方、甲方）与张永利、张有敏、潘雪红、张建胜（承租方、乙方）签订《养殖小区转租合同》，约定为了更好的发展生产，经甲乙双方友好协商，将甲方四各庄村南养殖小区转租给乙方。承租范围：四各庄村南甲方养殖小区，小区范围西边围墙外1米，东边至马路，南边围墙道中，北边围墙道中，共计18.34亩，转租给张永利、张有敏、潘雪红、张建胜，每个人的亩数和位置详见附表（一）。租金与租期：自2009年2月26日起至2039年2月26日止，共计30年，租金30年共227万元，地上物补偿款一次付清35万元，转让费一次性付清43万元，合计总款为305万元整。付款方式：签订合同之日起首付185万元整（其中含地上物补偿款35万元，转让费43万元），剩余120万元，自2016年12月31日前一次性付清。权利与义务：承租期内甲方必须保证乙方的生产用水、用电，费用由乙方承担，甲方有义务协助乙方协调周边各种关系，及大、小车辆行驶畅通，以利于生产发展团结，乙方不得在养殖小区内从事违法活动，承租期间如果乙方发生任何事故或违法活动，乙方自行承担，甲方不负任何责任，签订合同后甲方不得私自拆除养殖小区内地上物，按以上付款方式交齐地租，30年每亩租金不变，承租期内，乙方有权将养殖小区转租给其他合作伙伴，合同到期后，在同等条件下，乙方有优先承租权，合同到期后，如乙方不续签时，有权处理小区内所有地上物。违约与责任：本合同一经签订后，即发生法律效力，双方本着谁违约谁负责的原则，若甲方违约承担乙方一切经济损失，若乙方违约按国家有关规定支付滞纳金（每天按1%的滞纳金），乙方在翻建厂、住房时，如发生地方及政府部门的干扰，需甲方及时配合协商处理，如发生不可抗拒的因素，甲方应及时退还乙方交付地租和转让费。其他约定：在乙方承租期间，如遇国家或集体征地，地上物赔偿归乙方所有，且甲方应退还乙方未满年限的剩余租金，合同终止，本合同一式五份，甲方一份，乙方每个人一份，双方签字后生效。
史有海提交原告方于2010年6月17日出具的收条若干，原告方认可收到租金、地上物补偿款共计142万元，主张史有海未按合同约定给付余款120万元。原告方主张被告不约定交纳剩余租金，故其于2017年3月12日在《养殖小区转租合同》租赁土地上种树。
原告方主张其与史有海签订租赁合同前，原告方每家有8间房屋、40间羊圈，主张史有海将原有养殖小区围墙、养殖用房拆除后新建围墙和铁皮房子（底部为砖结构、上面为钢结构）。史有海主张系四位次承租人建设的围墙及铁皮房子，其称原有围墙、养殖用房一部分系被政府拆除，另一部分是四位次承租人拆除的，其主张已给付原告方地上物补偿，养殖用房等地上物已和原告方无关系，其不同意返还地上物，理由是原有地上物已给付补偿，后来的地上物是现有四位次承租人建设的，不是原告出资。第三人张建胜主张地上物是四位次承租人所建，如果政府拆除或收回，地上物相应补偿应该给次承租人。
史有海认为原告方隐瞒土地性质，口头承诺系工业用地，协助被告将厂房建起来，原告方不予认可。史有海提交庞各庄镇四各庄村村庄规划图一张，主张系签订合同时贾玉忠所提供，显示是工业工地。原告方称未给付过史有海或贾玉忠规划图，亦未口头承诺系工业工地、协助被告建厂房。
本案诉争土地涉及拆除腾退，原告方提交北京市大兴区庞各庄镇四各庄村村民委员会于2017年6月30日出具《致被拆除腾退人的一封信》，内容为“各相关单位（个人）及被拆除腾退人：在您的积极配合下，我村域列入庞各庄镇农民集体经营性建设用地入市试点拆除腾退项目的清登工作已基本完成，拆除腾退工作将于2017年7月2日正式启动，拆除腾退奖励期限截止日期为2017年8月15日……”。史有海及第三人表示均未见过此拆除腾退通知，史有海据此认为在2017年6月30日已开始拆除腾退清登工作。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案争议焦点为原告方与史有海签订的《养殖小区转租合同》合同效力问题。原告方提交的土地承包经营权证、个体工商户营业执照显示土地用途为养殖用地，与《养殖小区转租合同》约定用途一致，亦不违反设施农用地使用规定，原告方与被告签订的《养殖小区转租合同》约定租期超出20年部分无效，但其余约定不违反法律规定，应属合法、有效。史有海提交的村庄规划图并非原告提供，与本案不具有关联性，其未举证证实原告方曾口头承诺为工业工地或协助其建厂房，史有海未证明《养殖小区转租合同》存在违反合同法第五十二条相关规定的情形，故对其关于《养殖小区转租合同》无效的主张本院不予采纳。
在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。史有海应根据《养殖小区转租合同》约定使用租赁土地及养殖用房、按时交纳剩余租金，但史有海未按约定交纳剩余租金，史有海已构成违约，故对原告方要求解除《养殖小区转租合同》的请求，本院予以支持。史有海主张在2017年6月30日前已开始拆除腾退清登工作，其并未举证证实清登工作开始时间，且拆除腾退工作于2017年7月2日正式启动，其主张并不构成不交纳租金的有效抗辩。第三人张建胜主张在剩余租金约定交纳前，政府已经通知腾退，土地没有延续使用价值，其不应再交剩余租金，其未提交相应证据证明，对其主张本院不予采纳。当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据本院实际情况，本院酌定以原告方起诉时的时间为《养殖小区转租合同》解除时间。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告方主张史有海违约，根据《养殖小区转租合同》第五条约定养殖小区内地上物归原告所有，请求被告及第三人返还承租土地及地上物，本院认为《养殖小区转租合同》解除后，被告及第三人不再具有合法占有租赁土地的法律依据，原告方要求被告及第三人返还承租土地的要求，符合法律规定，应予以支持，但因相应地上物系次承租人所建，并非史有海所有，史有海对此予以认可，原告方与史有海签订的《养殖小区转租合同》对次承租人不具有法律约束力，原告方以史有海违约主张地上物归其所有，要求史有海及第三人返还地上物的理由，本院不予采纳，但基于承租土地与地上物房地一体原则，被告及第三人宜将承租土地、地上物一并腾退。因本案承租土地及地上物涉及集体经营性建设用地入市试点拆除腾退，故关于现有地上物相应损失，当事人可另行解决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告王锦强、原告李明忠、原告曹书玲、原告王兆雪、原告郭平云、原告贾书军与被告史有海签订的《养殖小区转租合同》于二零一七年三月一日解除；
二、被告史有海、第三人张有敏、第三人张建胜、第三人张永利、第三人潘雪红将《养殖小区转租合同》中承租土地及现有地上物返还、腾退给原告王锦强、原告李明忠、原告曹书玲、原告王兆雪、原告郭平云、原告贾书军（于本判决书生效后十日内履行）；
三、驳回原告王锦强、原告李明忠、原告曹书玲、原告王兆雪、原告郭平云、原告贾书军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万七千七百六十元，由原告王锦强、原告李明忠、原告曹书玲、原告王兆雪、原告郭平云、原告贾书军负担一万三千八百八十元（已交纳），由被告史有海、第三人张有敏、第三人张建胜、第三人张永利、第三人潘雪红负担一万三千八百八十元（于本判决书生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级联合法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 彬
代理审判员 郭艳飞
人民陪审员 朱洪涛
二〇一八年一月四日
书 记 员 刘 丽
书 记 员 苏 娜