湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终5621号
上诉人（原审被告）：孟庆福，男，汉族，1962年2月17日出生，住湖北省武汉市武昌区，
委托代理人：曾建红，湖北建弘律师事务所律师。
被上诉人:（原审原告）陈丽娟，女，汉族，1980年1月23日出生，户籍地：湖北省钟祥市，现地址：湖北省武汉市江夏区大桥新区南车花园第G12栋1单元5层2室，
被上诉人（原审原告）：宋天品，男，汉族，1978年1月8日出生，户籍地：湖北省洪湖市，现地址：湖北省武汉市江夏区大桥新区南车花园第G12栋1单元5层2室，
上诉人孟庆福与被上诉人陈丽娟、宋天品物权确认纠纷一案，上诉人孟庆福不服武汉市江夏区人民法院作出的（2017）鄂0115民初3764号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，本案现已审理终结。
孟庆福上诉请求：1、依法撤销江夏区人民法院（2017）鄂0115民初3764号民事判决书，发回重新审理或改判驳回陈丽娟、宋天品对孟庆福一审诉请。2、本案一切诉讼费用由陈丽娟、宋天品承担。
事实及理由：一、一审开庭审理程序违法，孟庆福就该案管辖权在答辨期内曾提出管辖权异议。江夏区人民法院下达了（2017）鄂0115民初3764号管辖裁定书。孟庆福不服,就该管辖裁定书上诉。孟庆福从未收到武汉中级人民法院作出的二审民事裁定书，江夏区人民法院就该案作出开庭审理实体判决，属重大程序违法。二、本案所认定的事实自相矛盾，适用法律错误。孟庆福从未与陈丽娟、宋天品就武汉市江夏区大桥新区南车花园第G12栋1单元5层2室签订过任何书面口头转让协议。该商品房为武汉领军置业有限公司（以下简称领军公司）出售于孟庆福，并非陈丽娟、宋天品诉状所称的南车长江车辆有限公司武汉分公司（以下简称南车公司）出售于孟庆福。孟庆福与该商品房出售方领军公司的购房合同第六条明确约定买受人应将全部商品房价款支付至甲方新建商品房预售资金监管帐户：32×××01，而陈丽娟2014年8月14日所支付的帐户为32×××47。明显与孟庆福所提交的购房合同约定账户不同。三、杨某所写的证言不能作为认定事实的证据，证人杨某并未出庭，其身份存疑，且未到庭接受各方质证，另证人称陈丽娟是其干女儿，其证言不能作为认定事实的证据。一审中陈丽娟、宋天品提交的《证明》系其伪造。宋天品和陈丽娟根本不具有在武汉市购买二手房的资格，其户口并非武汉市户籍。四、案涉房产已在房产局备案，登记于孟庆福名下，购房合同、发票均为孟庆福的名字，孟庆福应当是该案涉房屋的权利人。五、一审法院将南车公司的《证明》作为认定孟庆福自愿将名下房屋出售给陈丽娟的证明，又以双方之间存在购房指标的口头协议更符合客观事实而作出判决，自相矛盾。一审法院应向制作证明材料的南车公司人员进行调查，必要时应要求其出庭作证。六、孟庆福与宋天品、陈丽娟之间并非为买卖合同关系，该商品房是领军公司出售于孟庆福，领军公司与本案有法律上的利害关系，其应参加本案诉讼。七、孟庆福与宋天品、陈丽娟不存在买卖合同的法律关系，一审法院不应判决孟庆福将产权过户至宋天品和陈丽娟名下。请二审法院依法裁判，维护我方合法权益。
宋天品、陈丽娟辩称，1、我方已收到武汉市江夏区人民法院及武汉市中级人民法院作出的一、二审民事管辖裁定，孟庆福应该也收到了。2、孟庆福与宋天品、陈丽娟没有签订过书面房屋转让协议，但有证人可见证双方达成了口头协议。我方曾提出与孟庆福签订书面协议，但孟庆福不愿意签，所以未签订成功。关于《武汉市商品房买卖合同》中约定的监管账户为何与我方实际付款的账户不一致的问题，在一审审理中我方已经进行过举证，一审法院也进行了调查，认定我方已付款至尾号为9247的账户，该账户为领军公司的账户。该账户为领军公司收取房款时提供，其他购房人也均将房款打入该账户，支付房款时，我方并不知道该账户与合同中约定的监管账户不同。3、证人杨某在一审时因为身体原因没有出庭，我方已申请证人在二审中出庭作证。4、案涉房屋是福利房，只能以员工名字购买，因此购房合同、发票均以孟庆福的名字而签订的，孟庆福将购房指标转让给我们后，将购房合同、发票原件交给我方。5、南车公司出具的证明属实，出具该证明的原因是因为我的小孩要上学，需要出具购房证明。孟庆福称该《证明》是伪造无依据，该《证明》是请孟庆福到南车公司取得的。6、不同意追加领军公司为本案当事人，领军公司与本案无关。7、我方已向孟庆福支付了8万元的购房指标款，并支付全部房款，孟庆福应按约定协助我方办理过户手续。款项具体支付如下：杨某将购房定金1万元、押金1万元转给孟庆福，陈丽娟向孟庆福工商银行转账凭证11.9万（包括向孟庆福支付的5万元指标款），向领军公司直接支付房款313500.8元，向孟庆福妹妹孟杨招行账户支付3万元指标款，向武汉市维修资金专户江夏区分户缴纳的维修资金。
宋天品、陈丽娟向一审法院起诉请求：1、确认坐落于武汉市江夏区大桥新区南车花园第G12栋1单元5层（2）室房屋归宋天品、陈丽娟所有；2、判令孟庆福配合宋天品、陈丽娟办理上述房屋不动产权利人为宋天品、陈丽娟的相关变更手续。3、本案诉讼费用由孟庆福承担。
一审法院认定事实：孟庆福原为南车长江车辆有限公司武汉分部的员工，2011年，孟庆福取得了购买坐落于武汉市江夏区大桥新区南车花园房屋的资格。经过案外人杨某夫妇的介绍，孟庆福与宋天品、陈丽娟夫妇结识。2014年8月11日，孟庆福签署了《南车花园选房确认单》，确认选定房号为南车花园第12栋1单元5层2号。同日，陈丽娟通过其银行账户向孟庆福的银行账户划转了119000元。2014年9月26日，孟庆福与领军公司签署了《武汉市商品房买卖合同》，合同约定由孟庆福购买诉争房屋，面积为135.98平方米，单价为每平方米2260元，采取分期付款方式，2014年10月30日前一次性存入商品房首付款268315元，2015年3月9日前一次性存入商品房尾款39000元。2014年8月11日，孟庆福与领军公司签署了《补充协议》一份，主要内容为买受人系南车公司员工，已于2011年2月缴纳长江花园购房保证金10000元，长江花园后更名为南车花园，经第三方审计机构确认南车花园毛坯房实际建设成本均价约每平方米3000元，买受人应补交购房款95186元，实际购房单价为每平方米2960元，房屋总价款为402500.8元。陈丽娟于2014年8月14日通过其银行账户向账号为32×××47的银行账户划转了313500.8元。经一审法院调查，账号32×××47的银行账户为领军公司的账户。2014年10月11日，南车公司武汉分部组装车间出具了《证明》，内容为“兹有我集团员工孟庆福自愿将名下房产南车花园12栋1单元502#售卖于陈丽娟及宋天品夫妇，后续等待两证下发完毕后双方再自行办理房产过户手续。”2015年，宋天品、陈丽娟对诉争房屋进行了装修并居住至今，该房的需求登记表、选房确认单、购房合同、购房发票等票证的原件均由宋天品、陈丽娟保管。2017年3月1日，陈丽娟向武汉市维修基金专户江夏区分户（庙山）缴纳9903元。诉讼中，宋天品、陈丽娟陈述曾与孟庆福约定向其支付指标款80000元，其中50000元包含在2014年8月11日向被告孟庆福转款的119000元之中，另外30000元于2015年10月21日按照孟庆福的指示转款给其妹孟杨（账号62×××03），并提交了转款记录。孟庆福否认收到上述款项。后经本院调查核实，2014年8月11日孟庆福的账户确实收到了陈丽娟的转款119000元，孟庆福又辩称即使双方有资金往来亦不能证明有买卖关系。宋天品、陈丽娟还提交了杨某书写的证人证言，主要内容为“……通过我们的介绍，孟庆福与宋天品、陈丽娟夫妇达成口头协议，将此房购房资格转让给宋天品、陈丽娟夫妇，但其公司补偿给其购房员工的4万元会直接转给孟庆福。……同年3月23日，陈丽娟交了1万元现金给我老伴，并签收字据，由我老伴转交给孟庆福作为集团购房的订金，后孟庆福要求宋天品、陈丽娟又追加1万元作为房子的订金交给孟庆福。……2014年8月，收到南车集团选房通知，孟庆福临时要加价购房指标费10万元，经我们的沟通协商，宋天品、陈丽娟夫妇同意追加8万元指标费，分两次给孟庆福。8月11日，孟庆福和我一起陪同宋天品、陈丽娟夫妇一起选定了南车花园第G12栋1单元5层（2）室的房屋，同时宋天品、陈丽娟夫妇通过工商银行网银转账转入孟庆福工行卡首期款119000元，其中包括5万元指标费。……8月14日，我和孟庆福一起陪同宋天品、陈丽娟到南车集团售楼部由陈丽娟自己交付了合同规定的余款313500.8元，当天，宋天品、陈丽娟拿到合同原件、售房发票及房屋钥匙。2015年10月11日，因宋天品、陈丽娟夫妇的小孩需要入读南车花园对口大花岭小学，故请孟庆福在其单位开具已购房证明。孟庆福同时提出3万元的指标钱，于是2015年10月21日，经孟庆福指定，陈丽娟又通过招行网银转账将指标费3万元转入其妹孟杨的工商银行卡中。……”孟庆福对上述证人证言予以否认。
诉讼中，孟庆福称诉争房屋的所有购房款均由自己使用现金支付，该房是无偿借给宋天品、陈丽娟居住，购房合同、发票等原件系被告孟庆福留置在诉争房内。宋天品、陈丽娟明确表示愿意承担涉案房屋的过户费用。
一审法院认为，一、关于诉争房屋购房款由谁支付。根据宋天品、陈丽娟所提交的证据，陈丽娟于2014年8月11日向孟庆福转账119000元，2014年8月14日向开发商领军公司转账313500.8元，两笔款项的总额为432500.8元。宋天品、陈丽娟诉称119000元中包含了承诺给孟庆福的50000元指标费，前期已向开发商预交了购房订金20000元，432500.8元-50000元+20000元=402500.8元，正好与诉争房屋购房总价402500.8元一致，上述经过亦与介绍人杨某书面证词一致。而孟庆福先是否认收到119000元，后在本院调查核实之后又否认该笔款项的性质，前后矛盾，且其不能说明收取陈丽娟119000元是何缘由。孟庆福辩称自己支付了所有购房款，但未提交任何支付凭证予以作证。综上，宋天品、陈丽娟所提交的证据的证明力明显大于孟庆福，诉争房屋购房款应认定为宋天品、陈丽娟所支付。二、关于宋天品、陈丽娟与孟庆福之间是否存在转让购房指标的协议。根据宋天品、陈丽娟所提交的证据，可以证明宋天品、陈丽娟支付了诉争房屋的所有购房款，并对诉争房屋进行了装修，一直居住使用该房。南车长江车辆有限公司武汉分部组装车间也出具了孟庆福自愿将名下房屋售卖给宋天品、陈丽娟的证明。该房屋的购房合同、发票等原件均由宋天品、陈丽娟保管。而孟庆福称对方是借用自己的房居住，购房合同、发票等原件均系自己留置在房内，与常理明显不符。综上，宋天品、陈丽娟所称双方之间存在转让购房指标的口头协议更符合客观事实。三、关于转让协议的效力。诉争房屋系南车集团员工福利房，孟庆福作为南车集团的工作人员，其享有购买诉争房屋的资格，该资格对应一种可期待物权，该权利作为民事权益的一种形式，其有权进行处分，该处分并不违反法律的强制性规定，也没有损害国家、集体和他人利益，该行为也符合房地产市场交易习惯，应具有法律效力。至于补充协议中所述的“买受人系南车长江公司员工”的约定系内部约定，并非法律法规强制性规定。综上所述，孟庆福将购房指标转让给了宋天品、陈丽娟，宋天品、陈丽娟支付了相应房款购买诉争房屋，宋天品、陈丽娟系诉争房屋的实际权利人，现孟庆福拒不配合办理该房屋的不动产权登记和变更手续，缺乏诚信，宋天品、陈丽娟的诉请本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第七条和《中华人民共和国民法总则》第七条及《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决：一、由孟庆福于本判决生效之日起三日内办理武汉市江夏区大桥新区南车花园第G12栋1单元5层（2）室房屋的不动产权登记手续，并过户登记至宋天品、陈丽娟名下，过户费用由宋天品、陈丽娟承担；二、驳回宋天平、陈丽娟其他诉讼请求。
二审期间，孟庆福提交以下证据：
证据1、中车长江车辆有限公司武汉分部组装车间出具的《证明》一份，证明该车间无权管理孟庆福对福利分房的处置，2014年10月11日南车长江车辆有限公司武汉分部组装车间《证明》为虚假。
证据2、武汉市住房保障和房屋管理局作出的武房发[2016]102号文件，证明宋天品、陈丽娟不是武汉市人，没有购房资格，房产不能过户其名下。
宋天品、陈丽娟对孟庆福提交证据的质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但不能证明2014年10月11日南车长江车辆有限公司武汉分部组装车间《证明》为虚假。对证据2的真实性无异议，宋天品、陈丽娟已在武汉工作并缴纳社保达到一定年限，现具备购房资格。
宋天品、陈丽娟提交以下证据：
2011年1月27日购房专刊两页，用以证明案涉房产于2011年确有购房指标。
孟庆福对宋天品、陈丽娟提交证据的质证意见如下：该购房专刊不能证明孟庆福知道有长江花园有购房指标之事。
本院对各方当事人提交证据认定如下：对孟庆福提交的证据1的真实性予以确认，对于孟庆福提交的证据2为武汉市住房保障和房屋管理局作出的限购的文件，宋天品、陈丽娟是否属于被限购范围应由房产部门进行审查，该文件与本案宋天品、陈丽娟请求确认物权无关，本案不予采信。宋天品、陈丽娟提交购房专刊记载长江花园商品房购房须知、购房答疑，员工选房排序办法，本院对其真实性、关联性、合法性予以认定。
本院查明，2018年7月1日，中车长江车辆有限公司武汉分部组装车间出具的《证明》，内容为：孟庆福系我单位职工，关于其福利分房的处置，我车间无权管理。
二审查明事实与一审查明一致。
本案审理中，宋天品、陈丽娟申请杨某出庭作证，本院予以准许。杨某确认宋天品、陈丽娟向一审法院提交的2017年7月25日证人证言为其所书写，内容属实。孟庆福对杨某的身份提出异议，认为陈丽娟为杨某的干女儿，双方存在利害关系。各方当事人确认，孟庆福为杨某的外甥，因陈丽娟父母与杨某两家关系甚好，故杨某称陈丽娟为干女儿。因孟庆福与杨某为亲属关系，相比较而言，该关系更为亲密。孟庆福以陈丽娟与杨某之间存在利害关系为由，而否认杨某的证言无事实依据，本院对杨某提供的证人证言予以采信。
本院认为，宋天品、陈丽娟为证明其与孟庆福之间成立转让福利分房指标的关系并已实际履行，提交了其通过杨某向孟庆福交纳房屋订金的证人证言，陈丽娟向孟庆福转账11.9万元的银行转账记录，向领军公司直接支付房款313500.8元的银行转账记录，缴纳维修基金票据，以及购房合同、发票等原件，用以证明除向孟庆福支付购指标款外，已将全部房款402500.8元支付完毕，且已实际入住。孟庆福认为其未将指标转让给宋天品、陈丽娟，但未提交其向领军公司支付房款的证据。孟庆福称将案涉房产出借给宋天品、陈丽娟使用并非转让，将购房合同、发票等原件留置在房内，被宋天品、陈丽娟取走，也未提交相应的证据予以证实，且其陈述与常理不符。故，孟庆福与宋天品、陈丽娟之间已达成转让福利分房指标的口头合同，宋天品、陈丽娟已履行了付款的全部义务，孟庆福已经接受了宋天品、陈丽娟支付的款项，双方合同关系成立。孟庆福提交中车长江车辆有限公司武汉分部组装车间于2018年7月1日出具其无权管理孟庆福对福利分房指标处置的《证明》，但该证明并不能改变孟庆福已将福利分房指标转让给宋天品、陈丽娟的事实。对于职工购买、转让福利房，法律法规并无禁止性规定。孟庆福提出其未收到本院对于管辖作出的二审民事裁定书的上诉意见。因孟庆福是否收到二审民事裁定书并非属于严重违反法律程序的问题，并不影响本案的审理，故对孟庆福提出一审法院重大程序违法的上诉意见，本院不予支持。一审法院判决孟庆福办理案涉房屋的产权登记手续，并过户至宋天品、陈丽娟名下，符合法律规定，本案予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人孟庆福负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 隽
审 判 员 蹇鹏飞
审 判 员 李 娜
二〇一八年八月三十一日
法官助理 鲍 刚
书 记 员 褚 敬