江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0830民初1919号
原告:盛国壮，工人。
原告:杨爱红。
两原告共同委托诉讼代理人：吴强，江苏昂格律师事务所律师。
被告：江苏万盛置业有限公司，住所地盱眙县洪武大道与迎春大道交叉口。
法定代表人：盛晓林，该公司总经理。
委托诉讼代理人：潘海慧，该单位职工。
委托诉讼代理人：倪永保，江苏法之衡律师事务所律师。
第三人：淮安市住房公积金管理中心盱眙分中心，住所地盱眙县盱城镇中央御景园。
负责人：胡锦尧，该中心主任。
委托代理人：吴志勇，该中心员工。
原告盛国壮、杨爱红与被告江苏万盛置业有限公司（以下简称万盛公司）、第三人淮安市住房公积金管理中心盱眙分中心（以下简称公积金中心）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛国壮及两原告委托诉讼代理人吴强，被告万盛公司委托诉讼代理人潘海慧、倪永保，第三人公积金中心委托诉讼代理人吴志勇到庭参加诉讼。因案情复杂，依法转为适用普通程序，本院又于2016年9月7日组成合议庭公开开庭进行了审理。前述当事人和委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盛国壮、杨爱红向本院提出诉讼请求：1、请求解除三原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、请求判决被告返还原告已付购房首付款140000元及利息，返还已还银行贷款本金及利息；3、支付原告违约金54660元并协助办理退付契税6990元的手续；4、请求解除原告与第三人签订的公积金借款、抵押、保证合同，贷款余额本息由被告返还给公积金中心；5、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年8月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告万盛公司开发的“万盛悦府”商品房，房屋总价款为466000元，原告按约定向被告支付了首付款140000元，剩余326000元通过公积金中心贷款方式支付，并交纳了房屋契税6990元，该合同同时约定，被告应于2015年12月30日前将取得商品房交付使用批准文件的合格房屋交付给原告，但逾期后被告未能交付。合同第九条约定，被告逾期交房超过30日，原告有权解除合同。请求法院支持原告的上述诉讼请求。
原告提供以下证据：1、原、被告于2014年8月11日签订的《商品房买卖合同》1份，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系及各自具体的权利义务；2、支付购房款发票2张、个人贷款支付凭证1张，证明原告于2014年8月11日向被告支付购房首付款140000元，2014年12月4日向被告支付购房款326000元；3、《税收缴款书》1份，证明原告于2014年11月7日支付了房屋契税6990元；4、原告与第三人签订的住房公积金借款、抵押和保证合同，证明原告在第三人处办理购房按揭贷款及第三人已经向被告方如期发放了贷款。5、提交原告向第三人还款明细清单2份，证明原告于2015年1月20日至2016年8月20日已还第三人公积金中心贷款本金19322.47元，利息21153.05元。
被告万盛公司辩称，一、原告诉求“解除双方签订的商品房买卖合同”缺乏事实及法律依据。原告提出该诉求的依据是合同第九条1、2的约定，系按照约定请求判决解除合同，其理由不能成立，被告有延期交房的约定事由。具体如下：1、双方签订的合同第八条第1款约定交房日期为2015年12月30日，该条第2款约定了出卖人可以据实予以延期的约定事由，其中“第3项约定：遭遇恶劣天气影响施工进度，或因阴雨雪雾影响工程施工，交付日期顺延。”被告对包括案涉合同标的开发建设过程中因遭遇恶劣天气影响施工进度及遭遇阴雨雪雾影响工程施工中的雨天就有217天，可以依照约定予以延期的超过100毫米的大雨停工天数为67天。2、合同第八条第2款第4项约定的“因城市市政配套设施影响配套工程实施的，如道路、水电、煤气及其他原因等，而无法按时取得商品住宅交付使用批准文件的”。因城市市政配套设施影响配套工程实施的电、气工程至今未施工完成及通过验收，导致案涉工程未能取得商品房交付使用批准文件，因此依据该事实，被告可以据实予以延期至该工程施工完成及验收合格备案之日。3、合同第八条第2款第5项约定的“因规划、文物、环保、土管等主管部门根据法律法规的规定采取某项措施导致开发期延长的。”被告因盱眙政府、环保、住建局等到部门要求停工的时间有180天，按照双方合同约定，被告可以延期。上述事实表明被告可以延期的事实存在，原告是无权依照合同第九条的约定行使解除权，原告的该项诉讼请求应该予以驳回。二、案涉合同真实有效，不违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告均应该遵守。1、双方签订的商品房买卖合同条款的约定（包括被告可以交付日期顺延的约定）不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有约束力。2、原告仅注意到其解除合同的权利，而未加考虑被告可以顺延的约定就起诉至法院，实际上是违反合同约定滥用权利的表现。三、被告不存在违约及根本违约的情形，原告要求退还房款及支付违约金的基础理由不能成立。1、案涉工程已于2015年12月竣工验收（综合验收及分户验收），并交质检部门备案，取得了竣工验收备案证书。除电、气工程及因电、气工程引起的七大工程未能及时到位而导致商品房未能取得交付使用批准文件，并非被告的原因造成而是出现了合同约定的事由。2、原告诉讼请求的利息损失和违约金是重复主张，即使法院判决解除合同，也不应予以支持且应调整违约金的标准。请求驳回原告的诉讼请求。
被告万盛公司在庭审中向本院提交以下证据材料：一、《商品房预售许可证》，证明涉案万盛悦府1号楼于2013年12月17日取得商品房预售许可证的事实。二、商品房预售合同1份，证明原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，第八条约定了可据实延期的情形及事由。三、盱眙县气象局出具的证明1份及2014年-2015年降水量数据表，证明2014年雨天为107天、2015年为110天，其中因大雨停工时间为67天。四、1、2014年8月15日盱住建发（53号）文、淮安市人民政府办公室关于进一步做好青奥会期间环境质量保障工作的紧急通知，证明建设主管部门及市政府要求于2014年8月15日-8月31日停工的事实。2、盱政办发（2014）98号文件，证明盱眙县政府要求2014年12月9日-13日建筑工地停工。3、盱眙县住房和城乡建设局2015年1月8日整改通知书1份，证明因建房主管部门的要求自2015年1月8日至2015年3月21日停工71天，可以延期。4、2015年5月25日事故调查报告1份，证明2015年4月25日发生高空坠落事故后被住建局要求停工至2015年3月21日，停工55天可以予以延期。5、盱眙县环境保护局于2014年3月11日、2015年4月11日县环保局下发的《关于做好中高考期间噪声管理的工作方案》，证明2014年6月1日-17日、2015年6月1日-17日因中高考被通知停工34天。五、1、2014年5月23日监理工程师通知单、建设单位回复单，证明2014年6月1日-17日，工地执行环保局要求实际停工17天的事实；2、2014年8月15日监理工程师通知单、建设单位回复单、盱住房建发（53）号文，证明2014年8月15日-31日建设单位执行主管部门文件工程停工17天的事实；3、2014年12月9日监理工程师通知单、建设单位回复单、98号文件，证明2014年12月9日-13日执行政府要求工程实际停工5天的事实；4、2015年1月8日监理工程师通知单、建设单位回复单，印证2015年1月8日整改通知书，工程于1月8日停工的事实；5、2015年4月25日监理工程师通知单、5月10日监理通知回复单、5月23日监理工程师通知单、5月24日回复单、6月20日监理工程师联系单，证明2015年4月25日工地发生事故被通知停工及实际停工、2015年6月1日-17日执行环保部门要求予以实际停工因上述两项停工时间为55天。6、监理日志：2014年4月5日、11日、12日、19日、26日、5月10日、24日、6月1日-17日，7月7日-13日，7月24日、25日，8月13日，8月15日-31日，9月2日、6-9日，2014年9月12日-13日，9月18日，9月23日，9月27日-28日，10月21日，10月31日，11月2日，11月6日，11月24日，11月29日，12月9日-13日，2015年1月9日，1月10日-15日，2015年2月9日-3月7日，3月20日，印证以上停工的事实。六、因城市市政配套设施影响配套工程实施的可以据实予以延期至相关配套工程竣工验收合格之日的证据材料：2016年4月21日盱眙荣浩天然气发展有限公司的《情况说明》一份，证明天然气中压管线还在审批之中，市政燃气及配套工程暂时不能到位。七、《建设工程施工合同》、《景观园林合同》、《天然气工程建设及管理合同》、《居住区供配电服务协议》，证明被告不存在房屋延期交付的过错，房屋交付可以依据合同约定予以顺延。八、单位工程质量竣工验收记录、住宅工程质量分户验收汇总表，证明案涉房屋工程于2015年12月通过竣工和分户验收。九、盱眙县荣浩天然气发展有限公司出具的《证明》1份，证明案涉项目是在2016年7月13日燃气工程备案；盱眙县供电公司出具的通电质检意见，证明案涉项目的电力配套工程在2016年7月26日之前因为施工和管理单位的原因一直没有达到备案要求。
第三人公积金中心述称，原告与第三人签订的相关合同符合法律规定，如判决解除合同，被告应返还剩余借款本息，请法庭根据法律条款，作出合理判决。
本案经审理认定事实如下：2014年8月11日，原告盛国壮、杨爱红与被告万盛公司签订《商品房买卖合同》，由原告盛国壮、杨爱红购买被告万盛公司开发的万盛悦府3号楼302号房，房屋总价款为466000元。合同约定原告盛国壮、杨爱红于2014年7月15日前交纳定金10000元，2014年8月11日前付清首期房款140000元（含定金10000元），余款326000元于2014年8月26日前通过办理银行贷款付清，合同第八条约定被告万盛公司应在2015年12月30日前将取得商品房交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付原告盛国壮、杨爱红使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、新的技术变更和方案调整，出卖人需取得县级相关部门证明；3、遭遇恶劣天气，影响施工进度，或因阴雨雪雾影响工程施工，交付日期顺延；4、因城市市政配套设施影响配套工程实施的，如道路、水电、煤气及其他原因等，而无法按时取得商品住宅交付使用批准文件的；5、因规划、文物、环保、土管等主管部门根据法律法规的规定采取某项措施导致开发期延长的。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件四：合同补充协议（一）还约定，本协议在签订生效后，买卖双方均不得反悔。如因一方违约行为导致合同解除或者终止的，违约方应向另一方支付违约金50000元整，并承担解除或终止合同时办理退房手续的损失。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告盛国壮、杨爱红支付首期购房款140000元。原告盛国壮、杨爱红作为借款人、第三人公积金中心作为贷款人签订了公积金借款、抵押、保证合同，由第三人公积金中心向原告盛国壮、杨爱红发放个人购置住房贷款326000元，并将贷款一次性划入万盛公司账户。2014年8月11日，被告万盛公司向原告盛国壮、杨爱红开具购房款140000元的发票。2014年11月7日原告盛国壮、杨爱红交纳契税6990元。原告从2014年1月20日起按合同约定向第三人公积金中心偿还贷款本息，截止2016年8月20日，共还贷款本金19322.47元，利息21153.05元。因被告万盛公司在合同约定的交房期限内未能向原告盛国壮、杨爱红交付符合合同约定的房屋，原告盛国壮、杨爱红于2016年4月6日向本院提起诉讼。目前被告万盛公司仍未取得涉案房屋交付使用批准文件。
被告万盛公司在万盛悦府开发建设过程中，分别与相关企业签订了《建设工程施工合同》、《景观园林合同》、《天然气工程建设及管理合同》、《居住区供配电服务协议》。南京凯盛建设集团有限公司在万盛悦府一期施工过程中，因建筑施工现场存在事故隐患，盱眙县住房和城乡建设局于2015年1月8日发出《整改通知书》，限立即停止施工，2015年4月25日发生高空坠落事故，该事故调查组认定是生产安全责任事故。2014年12月10日盱眙县人民政府办公室《关于做好国家公祭日期间环境空气质量保障工作的通知》，要求对建筑工地扬尘达不到要求的要停工整治。盱眙县环境保护局于2014年3月11日、2015年4月11日下发了《关于做好中高考期间噪声管理的工作方案》，要求对在考场及考生驻地附近的建筑施工场所在考试前夕及考试期间停止施工杜绝建筑噪声；2015年8月15日，盱眙县住房和城乡建设局转发淮安市人民政府办公室《关于进一步做好青奥会期间环境质量保障工作的紧急通知》，要求从8月15日-8月31日盱眙县辖区内的所有建筑施工工地全部停止施工。盱眙县气象局出具的《气象证明》，证明2014年雨日为107天，2015年为110天（统计天数为日降水量≥0.1mm）。
上述事实，有当事人陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、《江苏省地方税务局通用电子发票》、《税收缴款书》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》、原告偿还第三人贷款明细、《房屋租赁合同》、《个人租房合同》、收条，被告提供的《建设工程施工合同》、《景观园林合同》、《天然气工程建设及管理合同》、《居住区供配电服务协议》、《整改通知书》、《盱眙万盛悦府项目一期工程“4.25”高空坠落一般事故调查报告》、《关于做好国家公祭日期间环境空气质量保障工作的通知》、《关于做好中高考期间噪声管理的工作方案》、《关于进一步做好青奥会期间环境质量保障工作的紧急通知》、盱眙县气象局出具的《气象证明》等证据，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告万盛公司应于2015年12月30日将符合合同约定条件的房屋交付原告盛国壮、杨爱红，到目前被告万盛公司对涉案房屋仍未取得交付使用的批准文件，被告万盛公司应按合同约定正确全面履行合同约定义务，而未在合同约定的期限内将符合交付条件的涉案房屋交付原告，原告盛国壮、杨爱红可以依法行使解除权。根据合同第八条约定交付商品房的时间是2015年12月30日前，第九条约定逾期交房超过30日，原告即有权解除合同，因此原告盛国壮、杨爱红于2016年4月6日向本院起诉要求解除与被告签订的商品房买卖合同，没有超出解除合同的期限，要求解除与被告万盛公司签订的商品房买卖合同的诉讼请求有事实依据和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案原告、被告及第三人签订的公积金借款、抵押、保证合同应予解除。被告万盛公司收受的购房贷款本金和利息应分别返还给原告盛国壮、杨爱红及第三人公积金中心。被告万盛公司应返还原告盛国壮、杨爱红的购房款140000元和已偿还第三人按揭贷款本金19322.47元、利息21153.05元，该购房首付款140000元从2014年12月4日起至本判决确定的给付之日止按年利率4.5%给付利息。剩余借款306677.53元应由被告万盛公司返还给第三人公积金中心，同时被告万盛公司应协助原告盛国壮、杨爱红办理退税事宜。
关于原告要求被告支付违约金50000元。原告依据合同第九条和合同附件四：合同补充协议（一）中的条款，要求被告支付原告累计已付款的1%和5万元的违约金，被告认为违约金过高，请求降低。本院认为，该违约金过高，应当以原告房屋租金确定损失，以超过造成损失的30%为标准适当减少。本院酌定被告万盛公司应支付原告违约金13000元。
被告万盛公司辩称认为，在合同履行过程中，按原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中第八条的约定，出现了交付期限可以据实延期事由。本院认为，根据合同相对性的原则，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者约定解决。本案被告在开发涉案房屋过程中，如因第三方的原因产生延期交房的，应当向本案原告承担违约责任。当事人在合同履行过程中应当遵循诚实信用原则，履行通知义务，因不可抗力等原因不能履行合同的，应当及时通知对方，并应当在合理期限内提供证明，否则不能免除责任。对被告的辩解，本院不予采纳，具体理由如下：
1、关于《商品房买卖合同》第八条第二款第3项的具体举证内容，原告举证2014年、2015年仅雨天就达217天，其中因大雨停工时间为67天，交房日期应予顺延。本院认为，被告万盛公司与南京凯盛建设集团有限公司（以下简称凯盛公司）签订的《建设工程施工合同》对合同工期的约定计划开工日期为2013年9月10日（发包方通知为准），计划竣工日期为2015年1月20日，工期总日历天数为420天，约定不可抗力视为异常恶劣的气候条件。被告万盛公司与凯盛公司签订的建设工程施工合同中已经约定了工期，阴雨雪雾的天气已计算在正常的工期之中，被告未能举证证明出现了不可抗力的异常恶劣的气候条件，将自己或第三人造成的工期延误的风险转嫁原告，不能作为免责事由，因此，被告万盛公司该项要求据实延期的辩解，本院不予采纳。2、关于《商品房买卖合同》第八条第二款第4项“因城市市政配套设施影响配套工程实施的电、气工程至今未施工完成及通过验收，可据实延期至该工程施工完成及验收合格备案之日”具体举证内容，本院认为，2012年12月10日被告与盱眙荣浩天然气发展有限公司签订了《万盛悦府天然气工程建设及供应管理合同》，工程承包范围是万盛悦府小区天然气管网工程的设计、施工。被告与江苏省电力公司盱眙县供电公司签订了《居住区供配电服务协议》，项目内容及规模是商住小区住宅，商铺，公用建筑。被告未能举证证明小区配套工程实施的延期是因为外部市政配套设施没有到位的影响。被告是房地产开发企业，在开发过程中对电、气工程发包并签订了相应的合同，其中约定了工程建设的期限并约定了违约责任，不能将自己或第三方造成延期的责任转嫁给原告而免除违约责任，其该项要求交付期限顺延的辩解，本院不予采纳。3、合同第八条第二款第5项被告举证内容，本院认为，（1）、2014年8月15日盱住建发（53号）文、淮安市人民政府办公室《关于进一步做好青奥会期间环境质量保障工作的紧急通知》，该项通知明确要求盱眙县辖区内的所有建筑施工工地在2014年8月15日-31日全部停止施工，被告也实际在此期间停止了施工，但被告没有在事后及时通知原告及在合理期限内提供证明，不能免除其责任；（2）、盱政办发（2014）98号文件《关于做好国家公祭日期间环境空气质量保障工作的通知》，该通知要求对建筑工地扬尘达不到要求的要停工整治，并未要求一律停工，如其扬尘不达标，也是建筑商的责任。（3）、盱眙县住房和城乡建设局2015年1月8日整改通知书1份；2015年4月25日发生高空坠落事故后被住建局要求停工至2015年3月21日，停工55天。本院认为，因为凯盛公司建筑施工现场存在7项问题，具有事故隐患，被盱眙县住房和城乡建设局于2015年1月8日限立即停止施工，同年4月25日又发生高空坠落一人死亡的事故，该事故调查组在事故调查报告中指出，凯盛公司未执行住建部门于2015年1月8日检查中发出的《建筑施工现场事故隐患整改通知书》要求立即停止施工的处理意见，擅自组织施工是该事故的间接原因，因此2015年1月8日停工依据不足，“4.25”事故停工是第三方造成的，不能归责于原告的事由引起的，被告辩解要求顺延，本院不予采纳；（4）、盱眙县环境保护局于2014年3月11日、2015年4月11日下发的盱眙县环保局《关于做好中高考期间环境噪声管理的工作方案》，高考期间加强噪声管理是施工单位可以预料并可以提前做好准备的，该方案只是对考场及考生驻地附近在6月1日至6月17日为噪声管理“严控”期，被告也未举证建筑工地在考场及考生驻地附近，被告的辩解，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条第二款的规定，判决如下：
一、解除原告盛国壮、杨爱红与被告江苏万盛置业有限公司在2014年8月11日签订的《商品房买卖合同》，终止该合同的履行。
二、解除原告盛国壮、杨爱红与第三人淮安市住房公积金管理中心盱眙分中心签订的公积金借款、抵押、保证合同。
三、被告江苏万盛置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告盛国壮、杨爱红因购买万盛悦府3号楼302号房支付的房款140000元及利息（从2014年12月4日起至本判决确定的给付之日止按年利率4.5%计算）。给付原告盛国壮、杨爱红已偿还第三人淮安市住房公积金管理中心盱眙分中心贷款本金19322.47元及利息21153.05元（计算至2016年8月20日），支付给原告盛国壮、杨爱红违约金13000元；协助原告盛国壮、杨爱红办理契税退付手续。
四、被告江苏万盛置业有限公司于本判决生效后十日内返还第三人淮安市住房公积金管理中心盱眙分中心贷款本金306677.53元及利息（从2014年12月4日起按原告盛国壮、杨爱红与第三人淮安市住房公积金管理中心盱眙分中心签订的公积金借款、抵押、保证合同中的利率计算至本判决确定给付之日止）。
五、驳回原告盛国壮、杨爱红其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4788元，由原告盛国壮、杨爱红负担788元，被告江苏万盛置业有限公司负担4000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位名称：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。
审 判 长 陈正龙
人民陪审员 王宜国
人民陪审员 武振波
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 赵容达
附：本案援引相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人要以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第一百二十一条当事人一方因第第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者约定解决。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。