上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第32433号
原告（反诉被告）南国鹏，男，1972年11月6日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人钟涛，上海鼎善律师事务所律师。
被告（反诉原告）彭湧（PENGALEXANDER），男，1968年7月11日生。
委托代理人赵玉娟，上海君澜律师事务所律师。
委托代理人杨建华，上海君澜律师事务所律师。
原告南国鹏诉被告彭湧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月26日立案受理后，依法适用简易程序。后被告于2015年9月29日提起反诉，本院于同年11月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人钟涛，被告彭湧及其委托代理人赵玉娟、杨建华均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告南国鹏诉称，2015年7月3日，原、被告在居间方德佑房地产经纪有限公司居间介绍下，签订了关于上海市浦东新区御水路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的《房地产买卖居间协议》，约定被告将其所有的该房屋以人民币550万元的价格出售给原告，被告为净到手价格，所有税费由原告承担，双方应于签订该居间协议后30日内共赴居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》以便房屋过户。随后原告按约支付2笔定金共计20万元，被告签字确认。之后，原告多次通过居间方联系被告，已经做好随时签订示范文本买卖合同准备，要求被告确定具体时间后尽快告知，但被告一直拖延。先是告知居间方说被告持有的美国护照已经更换，不能及时办理新旧护照关联认证，并且不能办理美国结婚证认证手续，居间方没有提醒无法保证风险，所以不能签约。然后，又告知居间方该小区房价上涨了，其他人家都卖600万元以上，当时签约仓促不了解行情，希望原告加价30万元。最后又提出原告名下有房，不符合购买主体资格，需要其他机构来证明符合购房资格，甚至说居间协议有房东配合做低房价字眼，侵犯国家利益，不能买房。总之，被告提出各种各样的理由，拖延并拒绝签订示范合同，甚至明确告知原告，其已经找律师问过了，只要居间合同没有约定的条款都可以自由磋商，如果不能达成一致就不算他们违约，公然假借订立合同条款名义，实际行使逼迫原告加价的目的，企图逃避违约责任。原告认为，协议条款以及示范文本合同条款均对购房主体资格以及违约责任有明确约定，房屋总价包括装修以及家具家电的费用，这些费用均不应该计入纳税总价，这些都是二手房交易惯例，实在不能成为被告拒绝签约理由。最终，被告以将定金退还原告的方式拒绝签订示范合同文本，致交易无法继续履行下去。现原告认为双方签订的居间协议具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立，并认定合同有效，双方约定再签订《上海市房地产买卖合同》，只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认，当事人未签订《上海市房地产买卖合同》的，不影响原已成立的合同关系。且《房地产买卖居间协议》第五条约定“双方认可本协议生效即视为双方对买卖该房地产的交易条件达成共识，双方买卖关系成立。”结合协议第七条违约责任的条款，原告现起诉要求判令被告支付违约金110万元。
被告彭湧辩称，2015年7月3日，被告及其妻子陈蓉通过居间方德佑房地产经纪有限公司居间介绍，在对中国法律和政策不熟悉以及中介误导的情况下，与原告、居间方签订了关于系争房屋的《房地产买卖居间协议》，约定被告将其所有的房屋以550万元的价格出售给原告，并约定各方应当在协议签订后30日内共赴居间方签订示范文本《上海市房地产买卖合同》。上述居间协议为预约合同，并非房屋买卖合同性质。2015年7月3日至2015年8月2日期间，被告在履行上述居间协议上充分表明自己的诚意，并就因被告国籍问题在履行协议过程中遇到的实际问题与原告积极磋商以寻求解决办法。2015年8月2日，即居间协议规定的签订正式合同的最后一天，各方因对房屋价款、房屋过户时间等重要条款并未达成一致，致使无法达成《上海市房地产买卖合同》事宜。2015年8月3日中午，居间方突然通知被告前往居间人处签约，并刻意邀请原告律师、公证员到场以便造成被告违约的假象。因被告仍愿意出售房屋，就《上海市房地产买卖合同》合同条款通过微信、电话等方式多次与原告沟通，始终未果。2015年8月5日，被告向原告及其律师发出通知明确表示拒绝做低房价等条款，并给予原告充分时间以便继续履行居间协议促成房屋交易。当日，原告律师误将本应发给原告的信息发给了被告“完全不需要理会他们，也不需要回复”。至此，原告方以其明确的态度表明无诚意继续履行居间协议。2015年8月6日，被告再次要求和原告磋商合同条款，得到的回复是“法庭见”。随即，原告删除微信，切断与被告的沟通联系。鉴于此，原告事实上构成了违约，且已经用自己的行为表示其恶意不履行居间协议，双方最终未能签署正式合同的责任在原告。即使被告构成违约，因居间协议为预约合同，原告也根据该协议仅交付了20万元的定金，故只适用定金罚则，原告不能主张按照总房价的20%主张违约金。且履约过程中，被告不存在违约的事实及过错责任，系原告违约致正式合同未能在居间协议约定的期限内签订，为此，被告提起反诉，要求解除原、被告签订的《房地产买卖居间协议》；判令原告返还定金20万元。
经审理查明，系争房屋的权利人为被告。
2015年7月3日，原、被告在德佑房地产经纪有限公司的居间下签订《房地产买卖居间协议》，约定，原、被告明确系争房屋的总房价款为550万元（其中包含的车位转让价款150万元）；为表示诚意，原告于2015年7月3日前向居间方支付意向金5万元，若被告在前述期限内未能签署本协议，则原告可要求居间方无息退还已支付的意向金；如被告签署本协议，则原告同意交付的意向金转为定金，由此构成原告支付被告的首期定金，待被告签订本协议后3日内，原告应自行或通过居间方补足定金至20万元，被告授权居间方代为收取并保管，自本协议签订后，双方同意居间方向房地产交易中心办理买卖合同备案确认手续；双方同意在本协议签订后30日内共赴居间方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，若被告未能依照本协议约定签订示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向原告双倍返还定金；若原告未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付被告的定金不予返还；首期房价款为原告应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后当日内通过居间方或直接向被告支付首期房价款120万元；第二期房款，原告通过申请贷款方式支付第二期房价款200万元；剩余房价款（除尾款外），原告通过居间方或直接向被告支付其他房价款为225万元，支付时间为2015年9月15日；该房地产上的维修基金、管理费押金、电话初装费、煤气初装费、有线电视申请费及其他进户费等均已包含在房价款内，不得另行结算，但以上各项的更名费用由原告承担；室内固定装修及固定设施设备一并随同转让，价格均已包含在房价款内，随同转让的家具家电及舍内装饰品为固定设施设备。协议第五条约定，居间报酬支付，双方认可本协议生效即视为双方对买卖该房地产的交易条件达成共识，双方买卖关系成立。双方同意分别按照本协议约定的总房价款的百分之一向居间方支付居间报酬，在签订《上海市房地产买卖合同》示范文本等类似效力的文本后，双方同意可以从居间方保管或转付的任何款项中先行支付应付给居间方的居间报酬。第七条违约责任约定，本协议生效后，双方应诚意履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。协议第十三条“其他约定”为，1、此价格为被告净到手价格；2、房东配合做低房价。同日，原、被告还签订协议，约定，为避免系争房屋在交易过程中出现空关情况，原告愿意补给被告1万元的租金，原告同意被告提前进房间进行入住、修整，此房租客到期日为2015年7月31日，原告即可修整、入住，为双方交房日，当天签署房屋交接书。
上述协议签订当日，原告向被告支付定金5万元。7月6日，原告向被告支付定金15万元。
2015年7月13日，原告及其妻子陈蓉、被告及其妻子赵娟、居间方人员皇甫福豪建立了微信群。7月13日，皇甫福豪的微信显示：“您好，陈姐，昨天晚上我收到信息后也第一时间打您先生电话，您先生没有接，是关机状态，这边事情我也有了解，又联系北京链家的同时，我想说的是，目前您可能对我有偏见，我和他们沟通以后，也希望他们不要用北京的政策来看上海，就是整个上海浦东和浦西的政策都不一样，我想今天北京链家的同事也应该对您有所解释，我也希望您可以理性地对待事情；昨天我也和链家的同事沟通到11点半，他们也在很努力的帮我们解决问题，也在为您排忧解难，规避风险，我们都很理解，也非常感谢他们，话说回来毕竟两城市之间的政策不一样，也和他们沟通过，希望他们解释条款的时候能和我们上海的贷款经理和交易按揭经理联系一下再给您解释，也避免不必要的麻烦和误会。”陈蓉回复：“你不接电话不回信息，我只有找你的同事咨询。”陈蓉还问居间方：“护照需要关联公证，你知道吗？”、“您真的很忙，周六上午9：30的电话拖到周一上午11点回复，明白了，谢谢。现在我方经过和你的同事我的律师沟通，明确表示必须签一份免责协议。因为你的不专业，在签署居间协议时考虑问题不全面，导致后期一些手续给我方带来极大的困难，你让我去办委托公证，第一次因为房产证被你扣住，不得不快递给你的同事，第二次你的同事拿着房产证和我又去，因为没有结婚证又被拒绝，第三次好不容易找到关系又被告知美国结婚证需要中国驻美国大使馆公证后，我本人才能拿着这些原件亲自去公证处办理，每一次我都第一时间告知你，最后你却告知我那就不办理委托了，走单身这条路，我又问你单身需要什么手续，你说不需要，你是想起一出是一出，极度缺乏专业知识，不是你的北京同事提醒护照关联，你压根儿就不知道有这件事情。现在还好我有时间被你折腾，我马上要离开中国，我先生很忙，不可能随着你想要什么去办理什么的。所以我们要求必须签订一个免责条款……基于前期的沟通及所出现的状况，我方要求签署三方免责协议。”7月17日，被告在上述微信群内发出微信：“尊敬的买家（南国鹏、赵娟）、中介：“由于中介缺乏专业知识，缺乏充分沟通的情况下，仓促促使买卖双方在2015年7月3日签订了居间协议。第一在7月5日买卖双方提出了我妻子在银行发放贷款时不能到场（陈蓉于2015年7月16日带我两个女儿赴美国读书）中介才意识到要由我方办理委托公证一事。我方已明确表示因为手续太复杂，存在很多不确定性，希望取消协议，因为协议签订才三天，给三方都没有任何经济损失，并且明确告知了其中的风险，然而买方和中介均拒绝撤销协议，在7月7日我方开始办理委托公证手续，办理委托公证时才了解我们因为是1998年在美国登记结婚的，所以结婚证要本人亲自到中华人民共和国驻美国大使馆公证，拿到公证后的结婚证书方可亲自前往北京公证机构办理委托公证，由于时间和客观因素的制约，我方不能办理如此繁琐的公证手续。第二经过和中介多次沟通后，他又建议利用中国无法查出我们结婚证为由，让我以个人身份办理，并且不用办理任何单身证明，这跟银行贷款专员告知的手续明显不符。第三在我进一步咨询了北京链家地产皇甫福豪委托的资深人士后，根据他的交易经验，提出了另一个问题，我购买住房时使用的美国护照已经作废，我必须亲自赴美大使馆办理两本护照关联公证，并持此护照在办理中国公证，这些皇甫都不清楚。第四，在和中介沟通不力的情况下，陈蓉在7月13日拨打了链家地产上海的投诉电话，客服人员表示会让皇甫尽快和买卖双方联系，进一步了解双方的情况，然后上报给链家地产的专业人士做项目评估，可至今也未能和皇甫联系上。因为中介的草率没有在签订协议前充分考虑到这笔交易的复杂性，该居间协议已经严重的影响到我的工作和生活，现我正式通知买方和中介，决定撤销购房居间协议。”赵娟微信回复：“针对您所讲的以上问题，我也咨询过上海房地产交易中心，都不应该是问题，电话中也和您沟通过。房子交易本身就需要各方配合和花一定精力。我们认为三方可坐下来仔细谈谈，不希望因为不是问题的问题，使事情变得复杂。”原告也在当日微信回复：“基于我说明以上几点，我目前还不能接受您单方面撤销购房居间协议的决定，在未进行三方见面详细沟通，及形成一致意见之前，我作为购买方需保留继续执行的权利。”当日晚陈蓉微信称：“因为中介的不专业，前期准备工作不充分，给我们带来了极大的困扰，甚至波及到他北京的同事，所以我们对于未来事情的进展没有信心，基于这点，我方不得不停止协议。”、“我在40度的北京，和你的同事跑了三次公证处，你一句办不了委托就用单身，你对事情有没有前瞻性？”皇甫福豪称：“彭先生你好，如果您确定不卖，也请您出示正式的您签字的文字说明书，以确保您正式不卖，客户要求您这边明天提供正式的函件，而不是微信或短信，客户这边还是很想买您的房子，因为客户房子已经卖掉了，也很着急，所以也请您配合一下。”原告微信：“明天中午前我们需拿到您们正式不卖的函件。而且应该说明您们是单方面不想卖了。”期间，陈蓉微信要求居间方和原告提供原告地址邮寄解除函件，被告则认为可以上门取件或通过居间方。当日晚，陈蓉微信称：“该说的我们已经都说了，你不给通讯地址，我们也没有办法，但是协议取消了。我先生给你发的取消微信和打给你的电话均公证…”。7月18日，原告在微信群发出微信；“@皇甫福豪，根据目前情况，双方必须依托第三方中介按协议进行处理，也请中介方今天中午联系房东，对是否继续出售进行确认。若确认不再出售，协调房东发出单方面不再执行居间协议并取消出售的正式签字函件，并让你们法务追究相关的法律责任。若房东仍打算继续执行协议，则协调后续双方需按居间协议各自尽责，做好配合。”当日下午，皇甫福豪微信回复：“刚才和房东通话，房东已找好律师，没有继续履行协议的意愿。”7月19日，原告在微信群内称：“按照协议约定，我方已做好签约准备，请问彭先生准备何时来签买卖合同…签订合约时间。特此告知房东和中介方知悉。”7月29日晚，被告微信群内称：“南国鹏先生、皇甫福豪先生，请于2015年7月30日傍晚7点左右赴德佑地产办公室讨论御水路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖事宜，如有问题请即时告知。”7月30日晚，皇甫福豪微信通知“彭先生约定明天晚上8点钟再见面谈。”
2015年7月初开始，被告妻子陈蓉多次向居间方人员微信沟通关于房价的问题。2015年7月26日，陈蓉发出微信称：“我是想趁着事情还没太坏，我们多沟通一下，要不然等事情发展下去对三方都没好处”。7月27日，居间方人员给被告妻子陈蓉发出微信：“陈姐是这样，您要说房子价格的事没有人是可以能判断的，市场时好时坏，如果说房子跌了也有可能的，谁也把握不住，客户卖的房子也是一样的，再说当时我们签协议的时候您房子的价格在金色城市里面是不便宜的，比市场价要高的，价格是三方谈好的，谁也把握不了市场；客户这边是置换您也是清楚的，他卖掉也没多久，市场价也不会是这样的。”陈蓉随后在微信中多次询问系争房屋小区内其他房屋的交易价格。
7月31日，原告及其妻子、被告和居间方在居间方办公室会面商谈，期间，陈蓉在美国通过微信也参与了会谈，陈蓉称：“……在最大限度上和你让一步，但是550万元是坚决不行的……我没有改变，我永远都是奔着一个公理的，但是我觉得550万元是非常不合理……如果谈不拢房价，我们再来谈赔偿，我就想问买家，我就想问买家愿不愿意加价，如果不愿意加价，不愿意我们就直接可以跳入下一个环节……我们先回到第一个话题，价钱，我的态度非常明确了，我想听买方的，他是不是550万元必须拿，他一分钱都不加，是不是这样，你就给我一个答复，你不就坐在他旁边？他要跟我说这一句话，550万不加，那我们就直接谈下一个话题，如果你要加，你加多少钱？”
2015年8月2日00：20，居间方人员通过微信向陈蓉发送了《上海市房地产买卖合同》他人合同范本和空白合同范本。陈蓉微信提出要求：“填写内容”、“你打印出来，填写内容，我需要交给律师审阅。”居间人员称：“时间、价格、金额可以和下家商量，我们帮您填写。”陈蓉问：“按照协议填”、“何时能够填好”、“但是可以填写内容，对吗？麻烦你把填写好内容的合同发给我，等你的专员有空后。”居间人员回复：“嗯，可以填写，我会尽快。”、“我问一下您先生这边明天什么时候过来。”陈蓉回复：“买卖双方就合同条款达成一致后再找双方合适的时间。”居间人员微信称：“我们尽量提前确定，因为我们要预约而且还要提醒双方带的材料。”8月2日中午，原告在微信群中问被告：“请尽快确定今天何时去德佑地产签约？你们所谓的理由，及何种形式，都不影响我们按协议要求诚信签约，请你慎重考虑，诚信守约，另外，请皇甫准备好合同文本等。”陈蓉微信回复：“合同填写好以后，麻烦发至这里，这样买卖双方都会第一时间了解合同内容，然后再做商议！”皇甫随后向微信群发出了车位合同，要求双方查看。被告于8月2日晚上微信回复皇甫：“认真拜读了你发过来的合同，该合同没有反映我于上周五晚（2015年7月31日）给买方的告知书说明。该告知书中明确说明了由于老的居间协议有违反国家法律法规的现象，无法执行。但我们愿意持开放态度欢迎买家就购买我们房屋一事继续讨论。该买卖合同没有经过新的讨论，不能充分反应我方诉求，请讨论修改后再议。”皇甫福豪回复：“这个合同是按照居间协议填写的。……因为现在双方均不在场，所以我们就按照居间协议填写了合同，如果有其他意见，双方可见面协商后重新打印，这份合同只是样张，让双方先看一下。”原告微信回复：“合同没问题，我们随时准备过来签字，请中介和房东订好什么时间签订合同，明天晚上是最后期限了。”陈蓉回复：“我方坚决不同意做低房价，在签订居间协议时，因为不了解中国的法规、政策，现在清楚了，坚决抵制这样违规操作……补充协议第二条，因为乙方购房资格不符，应给甲方相应补偿，我方要求应该明确补偿条款。”陈蓉还在微信群内问原告：“你不是嚷嚷着要签协议吗？我在这里积极提出我方观点你方却一言不发，这是想签合同的意思吗？你是不是想赖过协议规定的有效期？”赵娟回复：“我们的意见已说过了，我们等着你们明天签约。合同不明白的地方皇甫在解释。”陈蓉再次回复：“我们不做低房价。”并要求居间方和原告及其妻子就不做低房价一事回复。8月2日晚21：24时，陈蓉再次发出微信：“协议进入倒计时了，请中介、买方打起精神继续商议合同。”皇甫福豪回复：“我们作为第三方首先是根据居间协议做，居间协议是代表了双方的意愿而签的，而且是双方在明确了情况下而签的，如果说有变动，请双方协商，我们作为第三方会继续服务……我们提供居间服务，做低价格是双方协议而定，我们提供的是服务，双方意愿签订，与居间方无关。”陈蓉再次微信向居间方区域总监韦艾华提出：“合同样本收到，正与买家协商条款，提出坚决抵制违法行为—做低房价，至今未得到买家答复。”赵娟于8月2日晚上22：27时在微信群发出微信：“按照居间协议约定，我方已经做好签约准备，请问彭先生准备何时来签买卖合同？如果逾期不签约，我方会通过法律途径追究违约责任。希望中介及时督促一下。”陈蓉回复：“从头至尾你们就只会说签协议，协议中有违法条款你们非要执行。你是法盲吗？你以为法院是你家开的？我今天告诉你，这条必须改！”皇甫福豪回复：“根据约定8月3日双方至德佑地产御青路XXX号地杰国际城店签订上海市房地产买卖合同。”赵娟回复：“我们要休息了，明天签约，晚安！”陈蓉再次回复皇甫福豪：“我先生和我在7月30日以及7月31日两天晚上和买方及律师进行了磋商，也给你们了我们的书面意见，合同里首先改正不合法规的条款，然后再就其他条款进一步协商，达成一致后再签约，现在买方坚持违法操作，我方坚决不支持。”陈蓉并询问：“你同意价格改成550万了？”原告微信回复：“至于房东坚决反对的，我周五已很清楚表达过意见了。协议是诚意认可的，同时协议中的其他约定项，是卖方的要求。当然现在房东确定认为按政策来还是比较好，我们也认为本来就应该按政策来。今天讨论一天无果，明天我们继续等签约，请各方守信守规……问你先生吧，或仔细看协议中的其他约定。”陈蓉回复：“在买方同意去掉违法乱纪的做低条款后，我方愿意就合同中一些协议里没有明确规定的条款进行协商。”原告也称：“要认为是违法，你们可收回自己的主张。无论按正常，还是协议，你们进行选择，但大家要共同遵守。不多说了，你们做个选择，明日签约。”陈蓉称：“签约可以，必须合法合规，我们在签订居间协议时被中介蒙骗，不清楚国家的法律法规，现在发现了，坚决反对与你们一起做这种犯法之事，你也算受过高等教育的人，居然知法犯法……我方必须在看到一个合法、合规的合同后，才会和你进一步商议居间协议上没有约定的事宜，达成一致后才能约定签约时间。”皇甫福豪答复：“我们都很理解的陈姐，是您这边真的，关键是双方同意的事情……是双方明白以后同意签字的。”原告也答复：“房子你们要卖，我们想买，没有双方真实意愿，中介也难以促成。我们能不能购房是我们的责任，合同里已有规定，签了我们就负自己责任。税的事更不能这么说，你们应该懂的。”、“让你们作选择，这个已经不是问题了，和钟律师合作只是让他帮我们正常履约，既然合作了，我会诚信信任他……希望明天顺利签约。”陈蓉回复：“明天协议已经过期了，今天8月2日是最后一天。”8月3日中午12：33时，原告微信群发出微信：“今天是签合同最后期限，请晚上7点至德佑地产地杰国际城店签署房屋买卖合同，请准时到场。”12：50时，被告微信回复：“20万元定金和28天活期利息于今早退回到你账户，请查收。由于你们坚持不修改老的居间协议中相关违规条款而导致签约不顺，给我方造成的损失，我们保留在法律上追究的一切权利。”当日晚上19：27时，原告在微信群向被告微信称：“居间方、公证员和我们均到，贵方未来签约，全部责任由贵方承担，法庭见。”8月3日原告及其妻子退出了上述微信群。
8月5日开始，被告和陈蓉再次提出要求商议签订房屋买卖合同事宜。8月6日晚上，赵娟微信回复被告：“你和你太太反复无常，不讲诚信，随意加价，动不动就拿法官朋友、律师朋友来为你们的恶意违约行为洗脱责任，你们不觉得很可笑吗？你们的行为不仅违约，而且很无赖，我一定会通过法院追究你们的责任，没有什么好说的，法庭见。”当日，被告又微信给原告：“当我把通知你们的短信发给你们律师钟涛的时候，他让我不要理你们，我不知道是什么意思？”
现原告涉讼。
证明上述事实的证据有：上海市房地产登记簿、房地产买卖居间协议、协议书、收款收据及中国工商银行凭证、微信记录、录音光盘为证。经审查，上述证据符合证据要件，本院予以确认。被告还提交的申办认证须知系网上下载信息，原告不确认其真实性，且也与本案并无直接关联性，本院不予认定。被告还提交的系争房屋小区内业主所建微信群的微信记录、告全体业主书和照片，被告以此欲证明系争房屋旁因被改变规划而可能致房屋贬值，原告知悉该情况后欲毁约的事实，因原告对此不予认可，且从证据本身并不能证明被告所证内容，且被告也无法证明该证据与本案的关联性，本院不予认定。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》约定了在将来一定期限内订立房屋买卖合同，该协议的性质为预约合同。该协议第五条虽有“双方认可本协议生效即视为双方对买卖该房地产的交易条件达成共识，双方买卖关系成立”的约定，但房屋买卖合同系当事人对自身重大事项的处分，在上述协议中并未就房屋的过户、合同履行的具体方式、违约事项等作出明确约定，且订立上述协议的目的在于在一定期限内签订房屋买卖合同，故上述第五条的约定仍不能否定该协议为预约合同的性质。该合同中除第十三条“其他约定”中“房东配合做低房价”的约定因其目的为逃避税收，违反了国家相关法律规定而无效外，其余条款系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依照约定来履行缔结本约即签订正式的房地产买卖合同的义务。现在履约过程中，被告虽曾于2015年7月16日提出“取消协议”，并于2015年7月31日与原告的洽谈过程中提及在550万元的基础上要求原告加价的事实，但同时，在原告对于被告的上述要求不予同意的情况下，被告仍在与原告磋商缔结本约事宜，继续履行居间协议，且一再提及做低房价违反法律规定要求予以纠正，此后，被告又在微信中多次要求居间方和原告纠正做低房价的行为，并未违反法律规定，特别是在双方协议约定的签订正式买卖合同的最后期限内即8月2日，被告在微信中仍是要求纠正做低房价，并询问原告方是否同意550万元的价格，但原告始终未予认可，且不予表态，只是一味地要求被告一定要在8月3日签约，即双方在对买卖合同中主要的房价款条款未能达成一致的情况下，致双方在约定的最后签约日未能签订正式买卖合同。就被告而言，在居间协议中约定做低房价的行为违反相关法律规定，被告事后欲纠正该违法行为，并要求以实际房价来签订合同；就原告而言，因在居间协议中被告承诺做低房价，最后因被告要求以实际房价来签订合同，将致其购房成本上涨，原告没有接受被告的意见，双方为此最终未能协商一致。对此，双方对居间协议中约定“房东配合做低房价”的内容的作出均存在过错，现被告于2015年8月3日将定金和相应利息返还给原告的行为，表明被告已经实际解除了双方签订的《房地产买卖居间协议》，对此双方均应对自身过错导致的签约不成的后果承担相应责任，故原告要求被告支付违约金、被告要求原告返还定金的主张均不能成立，本院不予支持。被告反诉要求解除双方的居间协议，因协议实际已经于2015年8月3日解除，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、第九十一条第一款第（二）项，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）南国鹏的本诉诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）彭湧的反诉诉讼请求。
本案本诉受理费14，700元减半收取7，350元，由原告（反诉被告）南国鹏负担，反诉受理费2，150元，由被告（反诉原告）彭湧负担。
如不服本判决，原告（反诉被告）南国鹏可在判决书送达之日起十五日内，被告（反诉原告）彭湧可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一五年十二月十六日
书记员 王晔璐
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该和通过取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没哟必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
……
（二）合同解除；
……
二、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，乙方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。