福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终2620号
上诉人（原审原告）：夏桂妹，女，1977年11月1日出生，汉族。
委托诉讼代理人：杨力，福建如浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏洁，福建如浩律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：卓主育，男，1975年5月16日出生，汉族。
委托诉讼代理人：张全明，福建方与圆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢婷，福建方与圆律师事务所律师。
原审第三人：厦门市集美区金海成房屋中介服务部，经营者李启炳，男，1962年10月5日出生，汉族。
上诉人夏桂妹、上诉人卓主育、原审第三人厦门市集美区金海成房屋中介服务部（以下简称金海成中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2017）闽0211民初3069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
夏桂妹上诉请求：撤销一审民事判决第三项、第四项，裁定将本案发回重审或依法改判。事实与理由：一、一审错误的分配了夏桂妹和卓主育的过错责任。卓主育在明知自己没有取得产权人授权出售房产的情况下，却哄骗夏桂妹取得了产权人的授权与其签订房产协议、交付定金、入住房屋，卓主育的此种恶意行为是导致本案纠纷产生的全部根源，另卓主育在这次交易中的行为表示也足以让夏桂妹相信其享有出售房产的代理权，首先卓主育是涉案房产产权人卓丽梅的亲哥哥，其次卓主育还持有诉争房屋钥匙、出示房屋权证文件，虽然卓主育出示的房屋权证是复印件但因涉案房屋在银行抵押，夏桂妹认为无法出示原件也是合理正常的。最后在协商购房事宜过程中，卓主育也多次当场与卓丽梅通电话确认房屋价款、交房时间、付款情况等，金海成中介当庭对该事实予以证实。因此，夏桂妹已经尽到了购房者的谨慎注意义务，《房产买卖协议》是因卓主育恶意欺诈行为导致不能履行而造成夏桂妹的损失，卓主育应承担全部过错赔偿责任。
二、一审判决认定夏桂妹配偶在签订《房产买卖协议》时是房产经纪人员，违反了《房地产经济管理办法》规定，但一审以此认定夏桂妹具有过错责任是错误的。即使夏桂妹配偶潘志云违反了《房地产经纪管理办法》的规定，那么该行为应属于行政违法行为，应由行政管理部门进行相应的行政处罚，而不应以此影响本案对民事过错损害后果的认定，即使行政违法行为不存在，本案的损害后果也仍然存在，因此行政违法行为与本案的损害后果没有因果关系，与本案亦没有关联性。另《房地产经纪管理办法》的宗旨是为了房地产市场健康有序发展，避免房地产经纪人员的低价收高价抛的炒房行为，本案中从夏桂妹对涉案房屋装修并入住的行为来看，夏桂妹购房的目的是自住，并不是炒房。
三、一审判决卓主育承担的赔偿金额过低，对夏桂妹显失公平，侵害了夏桂妹的合法权益。《合同法》第113条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，夏桂妹受到的损失，包括现有财产的损失共计92709元、夏桂妹可得利益的损失1057800元（按房屋买卖协议约定的价格与解除协议时房屋价格的差价），合计损失1243218元，但一审判决卓主育承担的赔偿损失金额还不到夏桂妹总损失的20%，远远无法弥补夏桂妹的损失。如果违约成本如此之低，不仅不能让人对违约行为产生敬畏之心，而且会让人无视契约精神，扰乱社会良好经济秩序。
卓主育答辩称，一、夏桂妹及其代理人潘志云在签订和履行《房产买卖协议》的过程中存在重大过错，应对合同未能继续履行承担绝大部分责任：1、夏桂妹及潘志云是金海成中介的经纪人员，并且两人是夫妻，其利用其掌握第一手房产信息的职业便利，以低价购买自己提供经纪服务的房产违背了《房地产经纪管理办法》的规定。夏桂妹及其代理人和金海成中介刻意向卓主育隐瞒以上事实，但以上事实和行为是影响卓主育及其卓丽梅决定是否签订《房产买卖协议》的重大及关键因素，因此，卓主育基于夏桂妹及其代理人和金海成中介的欺诈做出了违背其真实意思的表示而签订了《房产买卖协议》，甚至导致房屋产权人卓丽梅在得知这一事实后，不愿意追认，并最终导致合同未能继续履行。因此无论其触犯的是何种性质的法律，但并不影响这一行为与合同未能继续履行这一损害后果之间的重大因果关系。2、夏桂妹及潘志云常年从事房产中介工作，对于授权委托他人出售房屋需要提供公证过的书面的授权委托书和出示房产证原件这一程序了然于胸，虽然房屋处于抵押状态，但是是否抵押与是否能够出示房产证原件并无关联，夏桂妹及其代理人却在卓主育既未提供书面授权委托书，也未出示房产证原件，即明知卓主育无代理权的情况下，仍与夏桂妹签订《房产买卖协议》，在合同签订过程中存在重大过错。
二、夏桂妹要求卓主育双倍返还定金，并支付装修费、中介费、评估费、房屋占用使用费、房屋差价损失没有事实与法律依据。如前所述，《房产买卖协议》未能履行完成的重大原因是夏桂妹及其代理人违背诚实信用的原则，在合同签订和履行过程中存在欺诈的故意，并且导致了卓主育陷入纷争，因此产生了律师费、诉讼费、误工费等损失，卓主育有权扣留定金以弥补造成的损失。《房产买卖协议》中违约条款也并未就装修费、中介费、评估费、房屋占用使用费、房屋差价损失作出约定，夏桂妹主张的该部分损失完全超过了卓主育签订合同时的所能预见到的，并且也无证据证明，不应得到支持。并且夏桂妹及潘志云在签订协议时就明知道卓主育是无权代理，卓丽梅也于2016年3月份向夏桂妹表明了不会追认案涉《房产买卖协议》，那时夏桂妹就已经知道房产交易无法进行，因此导致的可以防止的扩大损失应由其自己承担。
卓主育上诉请求：撤销一审民事判决第二项、第三项，依法改判卓主育无需向夏桂妹退还定金5万元及无需赔偿夏桂妹损失20万元。事实与理由：一、一审法院枉顾事实与法律，滥用自由裁量权的行为违背了法律赋予其自由裁量权的初衷，也违背了《最高人民法院关于在审判执行工作中切实规范自由裁量权行使保障法律统一适用的指导意见》的相关规定。1、违背了自由裁量权的行使原则。在夏桂妹证明实际损失不能，诉求也超过卓主育签订合同时所能预见，并且夏桂妹对于合同的签订和未能履行存在重大过错，在事发后未能采取适当措施所导致的可能存在的扩大损失的情况下，一审法院酌情认定损失为200000元违背了合法、合理、公正、审慎的原则。2、违背了证据规则。自由裁量权的行使要建立在证据认定的基础上，没有客观证据做基础的自由裁量权就像是空中阁楼，夏桂妹诉求实际损失，应当承担相应的举证责任，但在夏桂妹未能举证其存在实际损失的情况下，一审法院判决卓主育赔偿200000元损失违背了客观的立场，违背了证据规则。3、裁判文书对重大事实的认定未作阐述。关于夏桂妹的实际损失的具体认定是本案的焦点之一，但判决书未对证明实际损失的证据认定做详细阐述，而是以笼统的一句“根据夏桂妹的实际损失情况下……本院酌情综合认定卓主育赔偿夏桂妹损失200000元。”实在让人难以信服。
二、一审法院认定夏桂妹存在实际损失属于事实认定错误。夏桂妹在一审中的诉求的损失包括房屋占用使用费28200元，中介费27500元，装修费59244元，评估费3790元，房屋差价损失1057800元，但是夏桂妹提交的证据根本无法证明存在实际损失。1、房屋占用使用费28200元。涉案房屋夏桂妹实际使用并居住，房屋占用使用费是其使用房屋的对价，并非损失，不应当在损失认定范围内。2、中介费27500元。一审中夏桂妹提供了中介费的收据，但并未提供实际交付的证据。鉴于夏桂妹及其代理人均是金海成中介经纪人员，该笔交易是否实际产生存疑，无法认定存在中介费的实际损失。3、装修费59244元。卓主育将房屋交付夏桂妹时，房屋即是可以居住的状态，并不需要另行装修。一审中夏桂妹提供的购机证明、送货单、房屋照片佐证等，无法证明交易是否实际产生、是否与涉案房产有关。4、评估费3790元及房屋价值差额1057800元。一审中夏桂妹提供了评估报告及发票，但是该评估报告是一份虚假的并未生效的评估报告，估价委托书中委托人“卓丽梅”签名并非卓丽梅本人签署，也非卓丽梅委托评估。且评估报告中所有涉及需要厦门均达土地房地产评估咨询有限公司及其法定代表人盖公章和签字的地方均未签字和盖章。并且评估报告中存在虚假陈述，在评估报告的估价假设和限制条件的第一（一）1条中陈述估价对象产权证书复印件已与原件核对，但实际情况是评估公司并未核对房产证原件。因此，该份评估报告是一份未生效的虚假的没有任何参考价值的报告，评估费是否实际产生存疑，即使产生，也是由于夏桂妹单方违法委托所产生的费用。因此就以上证据无法认定存在房屋价值差额及评估费的实际损失。
三、一审法院对夏桂妹为金海成中介经纪人员一事未做认定属于事实认定不清。
四、一审法院认定卓主育对涉案合同未能继续履行存在过错属于事实认定错误。卓主育在计划出售房屋时已经取得卓丽梅的口头授权，只是未就房屋出售的对象、价格等细节予以商讨，而合同签订过程和最后未能得到卓丽梅的追认都是由于夏桂妹及其代理人及金海成中介的过错造成的，卓主育是其中受害者，并不存在过错。此在卓主育针对夏桂妹上诉进行答辩的第一段已进行了充分阐述。
五、一审法院认为合同有效并要求卓主育返还50000元定金属于适用法律错误。夏桂妹及其代理人均为金海成中介房产经纪人员，并且意图通过签订合同的合法形式掩盖其囤房、炒房的扰乱市场经济秩序的行为，根据合同法第54条第3款第5款，应当认定该合同为无效合同。根据合同法第58条的规定，有过错的一方应当赔偿给对方造成的损失，因此卓主育有权扣留50000元的定金。
六、一审法院要求卓主育承担无法预见的且通过采取合理措施即可以避免的扩大损失属于适用法律错误。1、《房产买卖协议》中违约责任条款已约定了违约金也并未就装修费、中介费、评估费、房屋占用使用费、房屋差价损失作出约定，根据合同法第113条第1款，夏桂妹主张的该部分损失完全超过了卓主育签订合同时的所能预见到的，不应得到支持。况且夏桂妹该部分诉讼缺乏证据支持。卓主育上诉状第二段已进行充分阐述。
夏桂妹答辩称，一、夏桂妹在一审中提供的证据充分证明了因为卓主育的无权代理行为导致其产生了实际损失及可得利益损失。1、房屋占用使用费21750元。卓主育在上诉状中的说法是偷换概念，夏桂妹入住涉案房屋不是为了租赁房屋而是为了取得房屋所有权，但因为卓主育主观上的恶意欺诈行为，夏桂妹不仅无法取得房屋所有权还要另行支付房屋占用使用费，因此该损失应由卓主育承担。2、中介费27500元。《房产买卖协议》第13条明确约定了中介费，夏桂妹已按约支付，中介方也出具盖章的收据为凭，以上证据均能证明中介费已实际产生。3、装修费59244元。交房时间是2016年1月17日，夏桂妹提供的购机证明及装修单据标注时间均是2016年2月，时间是吻合的，装修单上注明的送货地址均是涉案房屋地址，从日常经验判断可以证明是用于涉案房屋装修使用，卓主育应承担该部份损失。4、评估费3790元及房屋价值差额1057800元。由于卓主育故意隐瞒涉案房产所有权人未授权的事实，导致夏桂妹不仅无法取得该房产，也无法享受该房产所带来的增值部份，因此卓主育应赔偿夏桂妹可得利益的损失。在评估之前，夏桂妹与产权所有人卓丽梅已经对簿公堂，所以不可能配合其办理评估，虽然评估报告存有一些瑕疵但出具该报告的是一级资质评估机构，其评估报告内容足以客观反映《房产买卖协议》无法履行时的房产价值，该报告的房产价值供法庭审判做参考。因评估机构的疏忽，所以漏盖了章，现在报告已经补盖章。
二、卓主育以夏桂妹配偶为中介人员为由，将协议无法履行的所有过错全部推给夏桂妹属于颠倒黑白的说法。1、导致本协议无法履行的原因是因为卓主育在明知未取得产权所有人的授权而仍与夏桂妹签订合同，事后也未取得追认，卓主育应承担其全部过错。而且卓主育在上诉状中的说法自相矛盾，在上诉状中辩称其有取得“卓丽梅的口头授权，只是未就房屋出售的对像、价格等细节予以商讨”，但在（2016）闽0211民初2006号判决书第2页第3段卓主育述称自己是擅作主张将讼争房屋挂金海成中介出售，并没有经过卓丽梅同意，认为自己可以为妹妹作主出售房产。两个案件同一个事实却两套说法，在他案中自认没有取得授权所以协议无法履行，在本案中却将协议无法履行的原因归结给夏桂妹，证明卓主育在本案中的诚信及其陈述事实的真实性存疑，其在上诉状中的说辞只是自己推卸责任的借口。2、卓主育一直辩称自己不知道潘志云是金海成中介的员工不是事实。卓主育出售房屋前，涉案房产的出租均是在金海成中介成交，卓主育与潘志云多次在金海成中介沟通交流过，金海成中介也证明了该事实。夏桂妹在一审中提交了社保证明，其是案外公司员工，并不是金海成中介的员工，至今也仍在案外公司工作并缴交社保。3、夏桂妹配偶潘志云是房产经纪人员的身份并不影响协议的成立及履行，《房产买卖协议》没有损害出售人的权益或造成任何损失，涉案房产的交易价格也是当时的行情价。本案是房产买卖民事纠纷，应以《合同法》等民事法律作为判案依据，不受是否违反部门规章的影响。
三、夏桂妹不存在未采取措施导致扩大损失的情形。2016年1月17日双方签订《房产买卖协议》，同年4月卓主育通知夏桂妹想涨价房子不卖了，其间均没有告知其没有取得卓丽梅的授权。直到同年6月份卓丽梅起诉夏桂妹，夏桂妹才知道卓主育并没有取得授权。由于该案件已经进入诉讼阶段，卓主育是否有取得房屋产权人授权，购房协议是否可以继续履行均应等待另案（2016）闽0211民初2006号判决书生效才能认定，在判决书生效时才能确定房屋买卖协议无法履行，夏桂妹才能主张解除的权利，其解除合同的损失在此时才能确定，因此夏桂妹并不存在没有采取合理措施而导致损失扩大。
对于夏桂妹的上诉和卓主育的上诉，金海成中介陈述称，1、二审意见基本与一审相同。2、卓主育陈述与事实不符，卓主育与卓丽梅为兄妹关系，明确告诉金海成中介出售讼争房产，金海成中介特意在协议书补充一条“本人卓主育已征得***…”。3、卓主育恶意隐瞒事实。2016年上半年房价上涨凶猛导致卓主育采用无委托的借口来违约不卖讼争房屋的原因。出卖的定金已经打给卓丽梅，现场兄妹有打电话，可以查电话记录。房屋钥匙已交接且入住几个月，卓丽梅不可能不清楚。潘志云是金海成中介工作人员，但夏桂妹购买讼争房屋是用于自住。4.卓主育不认可存在房屋差价问题，那么可以现在再加100万出售讼争房屋给夏桂妹。
夏桂妹向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除夏桂妹与卓主育签订的《房产买卖协议》；2.卓主育向夏桂妹双倍返还定金50000元；3.卓主育向夏桂妹赔偿房屋占有使用费28200元（自2016年6月6日起按50元／天的标准计至夏桂妹搬离位于厦门市集美区的房屋之日止，暂计至2017年7月17日）；4.卓主育向夏桂妹赔偿中介费、装修费、评估费共计90534元；5.卓主育向夏桂妹赔偿房屋价值差价（具体为房屋买卖协议约定的价格与解除协议时房屋价格的差价）计1057800元；以上共计1276534元；6.本案全部诉讼费用、保全费用、出具担保函的费用由卓主育承担。夏桂妹当庭明确第二项诉讼请求：卓主育向夏桂妹返还定金50000元。
一审法院认定事实：2016年6月6日，卓丽梅以夏桂妹为被告、以卓主育、厦门市集美区金海成房屋中介服务部为第三人向本院起诉，请求判令如下：“1.夏桂妹立即腾空并搬离集美区康成一里17号1303室；2.夏桂妹按每日70元的标准支付占有使用费，自起诉之日始到实际搬离之日止；3.本案诉讼费、公告费和鉴定费等卓丽梅因本案而支出的全部费用由夏桂妹承担。”2017年6月26日，本院作出（2016）闽0211民初2006号民事判决，判决如下：“一、夏桂妹应于本判决生效之日起十日内腾空并搬离位于厦门市集美区的房屋；二、夏桂妹应于本判决生效之日起十日内向卓丽梅支付房屋占有使用费（自起诉之日即2016年6月6日起按50元／天的标准计至夏桂妹实际搬离位于厦门市集美区的房屋之日止）；三、驳回卓丽梅的其他诉讼请求。”
（2016）闽0211民初2006号民事判决查明事实如下：“2012年11月13日，卓丽梅取得《厦门市土地房屋权证》（厦国土房证第01019646号），载明：'权利人：卓丽梅，证件号码：居民身份证，房地坐落：集美区康成一里17号1303室。'2016年1月17日，卓主育、潘志云、厦门市集美区金海成房屋中介服务部三方签订一份《房产买卖协议》，约定如下：'根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他相关法律、法规之规定，甲、乙、丙三方在平等、自愿的基础上友好协商，就房产买卖及其中介事宜达成一致，签订本协议，以资共同遵守。第一条、甲方同意将座落于集美区康成一里17号1303室的房产，用途住宅，出售给乙方，建筑面积90.04平方米，详见土地房屋权证号（购房合同号）01019646。乙方经过丙方介绍现场看房后对甲方所出售房产已充分了解，愿意购买上述房产。第二条、甲乙双方同意，上述房屋的成交总价为人民币（大写）壹佰壹拾万元整（小写￥1100000.00元整）……本协议书所约定的成交价与申报价之间的差额作为房屋装修及设备转让款。本协议签订之日，乙方支付甲方购房定金人民币（大写）伍万元整（小写￥50000.00元整）。并按以下第1种方式支付给甲方：1.乙方于本协议签订当日直接支付给甲方……第三条、甲乙双方应遵守国家房地产法律法规政策，并按规定缴纳办理上述房产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由乙方承担。（备注：若上市交易税费政策发生调整，付费方应按新的缴费政策支付相关税费）。第四条、乙方将总房款分3次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1.乙方于签订合同向甲方支付人民币（大写）定金伍万元整（小写￥50000.00元整）；2.乙方于2016年8月30日向甲方支付人民币（大写）首付款壹拾捌万元整（小写￥180000.00元整）……4.乙方向银行申请商业公积金贷款人民币（大写）捌拾柒万元整（小写￥870000.00元整）；该贷款由银行直接转至甲方帐户，若贷款银行实际放贷金额小于贷款申请金额，乙方应于收到银行同意放贷金额之日起拾日内将差额部分直接支付给甲方。办理按揭贷款所应缴纳的费用由乙方自行承担。第五条、上述房产的产权现状为（C）类，甲乙双方均清楚该房产的产权状况，各方不得以此为由拒绝履行合同……C：上述房产已经办理了土地房屋权证，但处于抵押状态。甲方应于2016年8月30日前前往甲方原申贷银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续。若解押款为乙方提供，则甲方应将产权证原件交由丙方或乙方保管，以便办理交易过户手续之用……第六条、甲乙双方应于2016年9月20日前，以本协议为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续。若于2016年9月25日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任（违约责任详见本协议书第十二条）。第七条、乙方若需申请按揭贷款，应在签订《厦门市房地产买卖合同》之日起伍日内备齐银行按揭所需的材料办理按揭申请手续，甲方应配合乙方办理按揭贷款。乙方在取得上述房产名下产权证后应立即办理房产抵押手续，在该手续办理过程中，乙方取得的产权证原件应交付丙方或贷款银行保管。第八条、甲方保证上述房屋产权清晰。如存在其他共有人则共有人均已同意出售；如为已购公房、经济适用房的，则同住成年人已同意出售。本协议签署之前及本协议生效之日起，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担相应的法律责任，由此给乙方造成的损失，甲方应负责赔偿。第九条、交房事项：1.甲方应于收到定金后将房产交付给乙方使用，甲方交付房产时应保证室内整洁，无结构性损坏，门窗及配套水、电、煤气、有线（数字）电视、管道等应当完好，交房前产生的水电费、煤气费、有线（数字）电视费、物业管理费等各项费用由甲方负责交清。2.若房产售价包含装修及附带家私电器，则甲方不得破坏或更换上述房产既有的门窗、壁橱、厨房橱柜、洁具、水电设备、灯饰、不锈钢、通讯等装修及固定设施，不得将附带之家私电器搬出或进行更换，否则须赔偿乙方之损失。第十条、甲方在转让上述房产时，若该房产处于出租状态，甲方保证已将该房产出租情况告知乙方，并保证承租人已放弃在同等条件下的优先购买权。若乙方不同意继续出租，则甲方应在交房前解除同承租人的租赁关系。第十一条、甲方应于2016年12月30日将落户在上述房产上的户口全部迁出，每逾期一日，按房产成交总金额的0.05%赔偿给乙方。第十二条、违约责任：1.甲、乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付款（不计利息）返还给乙方。若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。2.若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过拾日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任。第十三条、鉴于丙方已促成甲乙双方之间房产买卖的成立，本协议签订后，甲乙双方同意向丙方支付中介费人民币（大写）贰万柒仟伍佰元整，其中乙方支付（大写）贰万柒仟伍佰元；同时甲乙双方应向丙方支付代办过户手续费，乙方支付人民币（大写）壹仟元。若延迟向丙方支付中介费的，每逾期一日，按中介费金额的0.05%支付违约金。本协议签订后甲乙双方任何一方若发生违约行为的，中介费全额由违约方支付给中介方，且应于违约当日付清。若甲乙双方自行协商解除合同，中介费由甲乙双方各承担50%，且应于解除合同当日付清。第十四条、上述房产成交总价包含房屋现有装修及房屋室内的家私电器有：空调贰台、电视壹台、冰箱、洗衣机、沙发、茶几桌、床2张、热水器、燃气灶、抽油烟机、衣柜2个。第十五条、本协议书有关房产交易的约定与双方另行签订的《厦门市房地产买卖合同》中约定内容不一致的，一概以本协议的约定为准。丙方已经本协议所约定的买卖双方的权力、义务向双方作出说明，双方明确理解本协议之内容，并自愿签署本协议。第十六条、本协议壹式叁份，甲方、乙方、丙方各执壹份，具有同等法律效力，协议在三方签字、丙方盖章后生效。如协议发生争议，三方协商无法解决的，任何一方可向上述房产所在地有管辖权的人民法院起诉。第十七条、本协议未尽事宜双方可另签补充协议，与本协议具有同等法律效力。双方约定的其他事项：卓丽梅与卓主育为兄妹关系，卓主育征得卓丽梅同意出售上述房产，卓主育代为签署本协议，承担本协议所签订合同责任，待卓丽梅回国后，办理上述房产解押和过户手续，乙方同意通过公证方式委托。'卓主育在该协议的甲方处签署'卓丽梅'、'卓主育'的名字并捺印，潘志云在该协议的乙方处签署'夏桂妹'、'潘志云'的名字并捺印，金海成中介在该协议的丙方处加盖印章。上述协议签订后，潘志云已经支付给卓主育50000元，卓主育已将上述房屋的钥匙交给潘志云，潘志云、夏桂妹已经入住使用讼争房屋，现上述房屋仍由潘志云、夏桂妹居住使用。潘志云系夏桂妹的配偶，庭审中，夏桂妹表示其认可潘志云签名捺印的《房产买卖协议》的法律效力。卓丽梅系卓主育的妹妹，庭审中，卓丽梅表示其没有委托卓主育代为出售讼争房屋，且卓丽梅不认可卓主育签订的《房产买美协议》的效力。庭审中，潘志云做如下陈述：'我是第三人厦门市集美区金海成房屋中介服务部的中介人员'，'签订讼争房产买卖协议时我是厦门市集美区金海成房屋中介部的中介人员'。庭审中，本院依法询问金海成中介'潘志云在签订房产买卖协议时是你中介部的中介人员吗？'金海成中介回答：'是的，现在还在我们中介部上班。'庭审中，本院依法询问卓丽梅'讼争房屋土地房屋权证的原件你放在哪里？'卓丽梅回答：'讼争房屋土地房屋权证的原件我之前放在我哥哥那里，卓主育签订房屋买卖协议的时候就在他那里。'本院并依法询问夏桂妹及卓主育'你们在签订房产买卖协议的时候，有无看到讼争房屋土地房屋权证？'夏桂妹委托诉讼代理人回答：'我们有看到卓主育出示的产权证复印件。'卓主育回答：'我当时有出示产权证复印件给夏桂妹及中介看。'金海成中介回答：'当时卓主育有出示产权证复印件给大家看。'庭审中，本院依法询问夏桂妹有无看到卓丽梅委托卓主育代为出售讼争房屋的相关委托手续，夏桂妹、委托诉讼代理人回答：'没有。'”（2016）闽0211民初2006号民事判决已经发生法律效力。
另查明，本案审理过程中，夏桂妹申请对卓主育价值1279838.79元的财产予以保全，担保人天安财产保险股份有限公司厦门分公司以保单保函提供担保，本院于2017年7月25日作出（2017）闽0211民初3069号民事裁定，并于2017年7月26日查封卓主育所有的位于集美区康成一里6号905室（厦国土房证第00914345号）的房屋，查封期间不准其抵押、过户，查封期限为三年。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”故卓主育以卓丽梅代理人的名义与潘志云以夏桂妹代理人的名义签订的《房产买卖协议》应认定为有效。但卓主育出售讼争房屋并签订《房产买卖协议》时未取得所有权人卓丽梅的授权，且卓丽梅不予追认上述《房产买卖协议》的效力，故《房产买卖协议》无法继续履行，现夏桂妹要求解除《房产买卖协议》，于法有据，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故夏桂妹要求卓主育返还定金50000元，于法有据，应予支持。关于夏桂妹主张的房屋占有使用费、中介费、装修费、评估费、房屋价值差价等损失，法院认为，卓主育出售讼争房屋并签订《房产买卖协议》时未取得所有权人卓丽梅的授权，且卓丽梅不予追认上述《房产买卖协议》的效力，卓主育对于协议无法继续履行具有过错，应承担相应的责任；同时，根据住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部《房地产经纪管理办法》第二十五条的规定：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋。”本案中，讼争《房产买卖协议》系夏桂妹的配偶潘志云以夏桂妹的代理人的名义签订，签订上述《房产买卖协议》时夏桂妹与潘志云系夫妻关系，夏桂妹并认可上述《房产买卖协议》的效力，签订上述《房产买卖协议》时潘志云又是中介方即第三人金海成中介的中介人员，故夏桂妹、潘志云的行为违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条的规定，且夏桂妹的配偶潘志云作为中介人员，其在签订《房产买卖协议》时亦未尽到审慎的注意义务，故夏桂妹对于《房产买卖协议》不能继续履行亦具有过错，亦应承担相应的责任。根据夏桂妹的实际损失情况、本案合同的履行情况、夏桂妹、卓主育各自的过错程度以及本案的实际情况，本院酌情综合认定卓主育赔偿夏桂妹损失200000元，夏桂妹主张的其他损失缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十八条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除夏桂妹与卓主育之间的《房产买卖协议》；二、卓主育应于本判决生效之日起十日内退还夏桂妹定金50000元；三、卓主育应于本判决生效之日起十日内赔偿夏桂妹损失200000元；四、驳回夏桂妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费16289元，由夏桂妹负担11239元，由卓主育负担5050元；保全费5000元，由夏桂妹负担3230元，由卓主育负担1770元
二审中卓主育、金海成中介未提交新证据。
夏桂妹提交一组“房地产买卖协议”，证明涉案房产的交易价格是当时房地产交易市场行情价，夏桂妹并没有损害出售人的权益，也没有低价收入高价卖出的炒房行为。
卓主育质证认为，对证据真实性、合法性、关联性均不予认可。1、两份合同均可单方操作，内容无法体现产权人及交易是否完成登记等手续；2、关联性上即使合同存在，楼层位置交易时间与本案不一致，该段时间房产交易频繁波动没有参考价值。
金海成中介对该证据予以认可。
二审中，夏桂妹认为一审判决对其受到的实际损失和可得利益损失未进行认定；卓主育认为一审判决遗漏查明夏桂妹是金海成中介的工作人员这一事实，且没有认定夏桂妹是否存在实际损失。金海成中介对一审判决查明的事实均无异议，本院对一审判决查明事实中各方无异议部分予以确认。
另查明，（2016）闽0211民初2006号判决书中，卓主育作为第三人述称，2016年1月卓主育擅作主张将讼争房屋在金海成中介出售，当时卓主育并没有经过卓主育妹妹卓丽梅的同意，因为卓主育与卓丽梅出自一个离异家庭，卓主育觉得长兄如父，可以替其妹妹做主出售房屋。
本院认为，依照法律规定，二审依法围绕当事人的上诉请求进行审理。卓主育在上诉中称其之前有取得卓丽梅口头授权，只是未就房屋出售对象等细节进行商讨。之所以最后未取得卓丽梅追认，均是因夏桂妹隐瞒其夫妻二人是金海成中介的经纪人员等。但在（2016）闽0211民初2006号中，卓主育陈述其并没有经过卓丽梅的同意，擅作主张将讼争房屋在金海成中介出售。卓主育就同一事实在不同案件作出不同陈述，有违诚信。根据“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”之规定，本院确认卓主育擅作主张出售讼争房屋，并没有经过卓丽梅的同意。因此，卓主育未经授权出售讼争房屋，事后又未能得到卓丽梅的追认，应对合同不能履行承担责任，应当返还夏桂妹支付的定金5万元，并承担相应的法律责任。但是，虽然讼争房屋是以夏桂妹名义购买的，但夏桂妹与潘志云是夫妻，购得的讼争房屋是夫妻共同财产，无论夏桂妹是否是金海成中介的经纪人员，潘志云购买讼争房屋，违反了《房地产经纪管理办法》的相关规定，虽并不导致《房产买卖协议》无效，但亦具有一定过错，对其受到的损失应自行承担部分责任。夏桂妹实际使用了讼争房屋，其要求卓主育赔偿其应支付给卓丽梅的租金，本院不予支持。由于潘志云是金海成中介的经纪人员，在无相应支付凭证的情况下，夏桂妹诉称其实际支出了中介费，证据不足，本院不予支持。夏桂妹签订讼争合同至卓丽梅不追认讼争合同乃至解除讼争合同这段期间，房价上涨是不争事实。夏桂妹于一审中未申请鉴定，提交的评估报告系其自行委托评估，卓主育不予认可，应承担举证不能的法律后果。但卓主育虽不予认可该评估报告，亦未提交相反证据予以反驳。因此，该评估报告虽不能做为本案定案依据，仍具有一定的参考价值，一审法院综合考虑卓主育、夏桂妹的主观过错程度、房屋差价损失及夏桂妹的实际支出等，判决卓主育赔偿夏桂妹20万元，并无不妥。本院予以维持。综上，夏桂妹、卓主育的上诉请求均缺乏事实与法律依据，不能成立。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费16289元，由夏桂妹、卓主育各负担8144.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 柯艳雪
审 判 员 章 毅
二〇一八年九月二十七日
代书记员 陈 琳
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。