浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2008）东民二初字第391号
原告:东阳市求知文化补习学校，住所地东阳市爱国北路2号。
代表人:杜向阳，校长。
委托代理人:胡江榕（特别授权），浙江美君律师事务所律师。
委托代理人:胡争艳（特别授权），女，汉族，教师，住东阳市。
被告:东阳市江北街道月亮湾社区居民委员会，住所地东阳市江北街道办事处月亮湾社区。
代表人：陈岩德，主任。
被告:东阳市江北街道月亮湾社区桑园小区，住所地东阳市。
代表人:葛德土。
两被告的委托代理人:朱光先（特别授权），浙江长虹律师事务所律师。
原告东阳市求知文化补习学校为与被告东阳市江北街道月亮湾社区居民委员会、东阳市江北街道月亮湾社区桑园小区租赁合同纠纷一案，于2007年12月20日诉至本院。本院于同日受理后，依法由审判员蒋旭华独任审判，后因本案案情复杂，本院将本案转为适用普通程序审理，并依法组成合议庭，于2008年4月10日、2008年5月13日二次公开开庭进行了审理。原告东阳市求知文化补习学校的委托代理人胡江榕、胡争艳，被告东阳市江北街道月亮湾社区桑园小区的代表人葛得土，两被告的委托代理人朱光先到庭参加诉讼。由于本案案情复杂，本案依法延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告东阳市求知文化补习学校起诉称，2006年2月10日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，被告方将其自有的房屋租给原告办学使用。2006年7月，被告又将村公房面积2350平方米的房屋租给原告使用，租期都是到2011年终止，按43元每平方米计算租金。合同签订后，原告招收的学生都在租赁的房屋中上课、生活，学生对原告的教学和生活安排都比较满意。2007年10月，原告的代表人外出联系、宣传学校2008年的招生事宜，被告方竟以2008年2月9日之后的租金未交为由，宣讲原告的代表人杜向阳已携款逃跑，并派人到学校门口蹲守，盘查进出的师生，导致学生人心惶惶，学校办公室也被撬，经了解才知道系被告方所撬。同年，被告方进一步变本加厉，将学校的水、电都切断，妄图将学生赶出学校。2007年11月15日，学生自发到教育局请求教育局出面调解。教育局出面调解后，被告方恢复通电、通水。但在2007年11月19日，被告再次书面通知教育局，明确要收回房屋，学生不管是否搬出，次日一律封门。为此，由教育局出面，将学生送到其他补校继续学习，原告无奈只得退回学生已交的费用。被告又在没有通知原告的情况下，组织人员搬运原告所有的教学设备，并将前去阻止的老师打伤。2007年12月6日，东阳市教育局下达处罚通知，停止了原告的招生。被告的行为已严重损害了原告的名誉及原告的合法权益，给原告造成直接损失803600元，间接损失更是在200万元以上。为此，请求判令：1、解除原、被告双方的租赁合同，并退回2007年11月至2008年2月9日的租金98362.50元；2、被告赔偿原告的经济损失803600元。
针对其诉讼请求，原告在举证期限内提供了以下证据：
1、2006年2月10日、2006年7月20日的房屋租赁协议各一份。二份合同的甲方均为江北街道月亮湾社区桑园，乙方均为原告。2006年2月10日的协议载明：甲方将位于中山北路6800平方米的楼房一幢租赁给乙方用于办学校之场所；租期为2006年2月10日起至2011年2月9日止；年租金为43元/平方米，共计每年租金为292400元，在每年使用前三个月一次性交付给甲方；如乙方未按时交付租金，甲方有权单方中断协议；水、电由甲方接通，以后发生费用由乙方自理等。2006年7月20日的协议载明：甲方将位于中山北路2350平方米的楼房一幢租赁给乙方用于办学校之场所；租期为2006年7月20日起至2011年2月9日止；年租金43元/平方米，第一期首付至2007年2月9日，计人民币57000元，第二年租金按前幢房屋同时交付，每年提前三个月交付租金；如乙方未按时交付租金，甲方有权单方中断协议；水、电由甲方接通，以后发生费用由乙方自理等。二份协议的甲方均由王松行、葛德土签名并加盖了东阳市江北街道月亮湾社区居民委员会的公章，乙方均由杜向阳签章并加盖了原告的公章。
2、2007年1月21日的收据一份，用以证明原告已交纳2007年2月9日至2008年2月8日的租金393450元。
3、学生报告书复印件二份，用以证明被告违约的事实。
4、被告于2007年11月19日向东阳市教育局提交的通知一份，载明“东阳市教育局：东阳市求知文化补习学校租用我小区综合楼，用于办学场地，2007年11月10日需交房屋租金至今未交。求知补校法人代表杜向阳本人联系不到，今求知补校已欠市供电局、自来水公司电费、水费2万余元。供电局已给予停电20余天，现经我小区村民代表会议讨论决定，求知补校违反合同，我小区收回房屋，另行出租，并于11月20号开始封门”。
5、东阳市教育局于2007年12月5日下发的文号为东教职字（2007）15号的责令停止招生通知书。载明：“东阳市求知文化补习学校：经查，你校因未处理好与江北街道月亮湾社区桑园小区房屋租赁事宜，造成学校停电、停水，社区居民委员会居民上访并欲封闭学校大门。管理混乱严重影响教育教学，产生恶劣社会影响。根据《中华人民共和国民办教育促进法》第六十二条第五项之规定，决定如下：责令你校即日起停止招生，并做好债权债务清理工作”。
6、荣誉证书复印件一份，用以证明原告的信誉、名誉状况。
7、2006年11月6日的审计报告一份，用以证明原告的资产状况情况。
8、照片98张，用以证明被告违约、毁坏学校财物、殴打老师的事实。
9、付款单28张，用以证明学校向学生退费的事实。
10、证人赵某1、杨某、陈某、王某、姚某、赵某2、吴某1、吴某2、钟某（均原为原告的学生）当庭所作的证言，用以证明被告违约的事实。
11、本院根据原告的证据保全申请而拍摄的照片27张，用以证明被告违约之后将原告的财产搬离租赁的房屋的事实。
原告曾向本院申请调查取证，本院在庭审中出示了根据其申请，而向东阳市教育局成教科科长卢秀林所制作的谈话笔录及证据保全时制作的勘查笔录。卢秀林陈述：教育局未收到被告要求收回原告租赁的房屋的书面通知，但桑园村的村长和书记在2007年11月10日左右到教育局，说由于原告房租、水电费未交，要求收回房屋，把门锁掉，在外地的卢秀林电话告知有学生在是绝对不能做的；卢秀林回来后又告知应通过正当途径解决；卢秀林与原告的校长杜向阳联系后，杜向阳写了个报告，要求教育局安置学生，教育局就把学生都安置了。
被告东阳市江北街道月亮湾社区居民委员会、东阳市江北街道月亮湾社区桑园小区未作书面答辩，在庭审中均辩称，原、被告于2006年2月10日、7月20日分别签订两份房屋租赁协议，情况事实，原、被告之间存在租赁关系。原告诉称中的所谓事实除了这一点以外，其他部分的事实都与客观事实不符。原告从被告处承租房屋以后，未经原告同意，擅自将其中的两部分转租他人办厂，造成同一个场所一个学校、两个工厂的环境状况，致使学校的环境不好，造成学生外流。2007年下半年，学校的学生人数不足30人，食堂、超市也无法经营，学校本身处在无法正常开办的状况，并且债务累累，原告的负责人杜向阳也无法进行联系。被告跟原告中断协议，是由于原告的违约行为造成的，原告的违约主要有两个方面，一是擅自转租房屋，二是没有按时交付房租。按照合同约定，被告有权收回房屋，被告在采取的方法方式上，也是合法的，没有像原告所述的不正当的行为。由于原告拖欠水电费2万多元，经催讨无效，供电部门、供水部门采取了停电、停水措施。被告经村民代表大会讨论，决定收回房屋，另行出租，并将决定的内容以书面的形式通知东阳市教育局。通知后，由教育局出面将学生按排到其他学校。总之，被告认为原告要求被告赔偿经济损失，没有事实根据和法律依据。原告要求解除双方的租赁合同，被告认为原被告双方的租赁合同本身已经终止，不需要再另行解除，如果认为在程序上、形式上有解除的必要，被告也同意。为此，请求驳回原告的诉讼请求。
二被告为证明其主张的事实，在举证期限内提供了以下证据：
1、房屋租赁协议复印件二份（即原告提供的证据1的复印件），用以证明原告应当在2007年11月9日以前向被告交付2008年2月9日至2009年2月9日的租金，原告不按时付款原告按协议有权中断协议，以及水电费应由原告交纳的事实。
2、东阳市供电局城区供电营业所出具的证明一份，载明：“东阳市江北街道桑院村综合楼租给东阳市求知文化补习学校，共有三个电户头，分别为桑院村综合楼、王松行、王伟东，2007年10月份电费金额分别为4564.94元、1805.01元、2273元，三户头总计电费金额8642.95元（不包括滞纳金），经多次催讨也不交，于2007年10月23日送达书面电费催缴单，再于2007年10月25日送达停电欠费通知单，经催缴还是不交，于2007年10月31日采取停电”。
3、水电费发票5份，用以证明被告代原告交纳原告所欠的水费、电费以及违约金、滞纳金的事实。
4、2006年12月30日的房屋租赁协议书一份，2006年12月30日、2007年3月29日的收款收据各一份，用以证明原告将其租赁的房屋部分转租给杨旭箱包厂，该厂已按期将水电费交付给原告的事实。
5、杨旭出具的证明一份，用以证明原告在2007年下半年只招收了二、三十个学生，因资金紧张，学校难以正常办下去，无力支付电费，于2007年10月底被供电局拉闸停电，造成其厂也无法正常生产，却又联系不上原告的法定代表人杜向阳，在这种情况下，其向被告的村干部联系，被告村干部也无法与杜向阳联系上的情况下，向教育局上访，由教育局出面将学生安排到其他补校，被告将课、桌搬移后，又补交了电费才正常通电的事实。
6、证人吴某3当庭所作的证言，用以证明证人向原告租赁房屋(未签订合同)，由于原告不交电费而被停电，原告所招学生最多不会超过30个等事实。
原、被告提供的上述证据，经庭审质证，二被告对原告提供的证据1无异议，本院予以认定；对证据1二份协议中相对于原告的合同当事人，原、被告均承认系被告东阳市江北街道月亮湾社区桑园小区，由于其没有公章，而原告要求需加盖公章，才加盖了被告东阳市江北街道月亮湾社区居民委员会的公章，而二被告之间的经济相互独立，故本院认定与原告签订二份租赁协议的系被告东阳市江北街道月亮湾社区桑园小区。二被告提供的证据1也即原告提供的证据1二份房屋租赁协议，被告的欲证明目的与协议约定的内容相符，原告对二被告的证明内容所提的异议不成立，本院对二被告提供的证据1予以认定。原告提供的证据2，二被告无异议，本院予以认定。原告提供的证据3、10，被告对证据3的形式提出异议，并对证据3、10中几位证人陈述系被告的村民扰乱原告教学秩序提出异议，认为系证人的推测和判断、或者是道听途说，不具有证明系被告组织人员去干扰教学秩序的证明力，但对其中数位证人陈述的二个工厂导致学校环境不好、学生人数太少、学校本身资金紧张等导致学校办不下去，学校在10月之前就已办不下去、欲将学生转到朝晖补校等内容，二被告无异议，本院经审查认为，证人的证言及证据3中二份报告，在内容上有矛盾之处，二被告对其所提的异议，理由成立，原告提供的证据3、10不具有证明二被告违约的证明力，本院不予认定。原告提供的证据4、5，二被告无异议，并认为该二份证据不能证明二被告违约，本院对这二份证据予以认定。原告提供的证据6，系复印件，对此二被告提出异议，并认为与本案无关，本院认为二被告的异议成立，本院对该证据不予认定。原告提供的证据7，二被告提出异议，认为与本案无关联，本院认为二被告的异议成立，本院对该证据不予认定。原告提供的证据8，二被告提出异议，认为这些照片系教育局将学生安置后所拍摄，而二被告对被告在教育局将学生安置后对原告的物品搬迁出租赁的房屋没有异议（被告认为系与杜向阳协商确定的），本院经审查认为，从照片的内容上看，没有反映原告的老师被殴打的内容，照片反映的是搬迁物品、现场状况的内容，而财物损害与本案审理的合同纠纷是二个不同的法律关系，故这些照片可以证明被告搬迁原告的物品及搬迁后现场的相关事实，但不具有证明被告违约的证明力。原告提供的证据9，二被告对其真实性提出异议，认为不能够证明上面所写的这几个学生退钱的事实，本院经审查认为，原告申请出庭作证的学生中，有数位在作证时陈述没有收到过原告退回的款项，故这些收据中学生的签名的真实性本院不能确认，故本院对原告提供的证据9不予认定。原告提供的证据11，二被告对真实性无异议，本院予以认定，但被告称系杜向阳叫被告搬移物品，因未能提供证据证明，本院不予采信。本院出示的证据，原、被告对勘查笔录均无异议，本院予以认定；对卢秀林的谈话笔录，原告认为卢秀林的证言与事实有出入，被告在庭审中已确认向东阳市教育局送达了书面通知，二被告对被告到教育局的时间有异议，认为应是2007年11月15日左右，本院经审查认为，被告送达的书面通知，是在卢秀林在外地时送交给教育局，卢秀林不知道该事实也属正常，对时间的记忆不能具体到某一日也属正常，故本院对卢秀林对其自外地回东阳后的事实的陈述予以认定。二被告提供的证据2，原告对真实性没有异议，但对与本案的关联性提出异议，认为原告只有27个学生，在10月份不可能有8000多元的电费，证明上的电户头不能证明应由原告交纳电费，由于东阳市供电局城区供电营业所系原告租赁房屋用电的审批、管理、到现场抄表、收费的部门，故对其出具的该证明本院予以认定。二被告提供的证据3，原告对真实性无异议，但认为与本案无关，不能证明系被告为原告代交，水费中的污水处理费不应收取，本院认为，这些水电费发载明收取的是2007年10月的水电费，户名与被告提供的证据2载明的相符，故与本案具有关联性，原告所提异议不成立，本院对被告提供的证据3予以认定。二被告提供的证据4，原告对真实性无异议，但认为是被告将承租方介绍给原告出租的，本院经审查认为，原告所提异议无证据证明，本院不予采信，但从原告在2006年12月30日转租，到原被告发生争议，时间已达10个月，被告应该已知道原告的转租行为，而被告未提出异议，应视为对原告转租的默认；二份收据的时间并非是争议的2007年10月，故与本案无关联，不具有证明承租方在收据之后也已向原告支付水电费的证明力。二被告提供的证据5，原告提出异议，认为杨旭未出庭作证，其真实性无法确认，本院认为原告所提异议成立，本院对二被告提供的证据5不予认定。二被告提供的证据6，原告提出异议，认为吴某3不能证明其与原告存在租赁关系，其证言不符合事实，本院经审查认为，仅凭吴某3的陈述，本院尚不能确认吴某3与原告之间存在租赁关系，故本院对吴某3的证言不予认定。
综上，本院经审理认定：2006年2月10日，原告（合同甲方）与被告（合同乙方）东阳市江北街道月亮湾社区桑园小区签订了一份房屋租赁合同，约定：甲方将位于中山北路6800平方米的楼房一幢租赁给乙方用于办学校之场所；租期为2006年2月10日起至2011年2月9日止；年租金为43元/平方米，共计每年租金为292400元，在每年使用前三个月一次性交付给甲方；如乙方未按时交付租金，甲方有权单方中断协议；水、电由甲方接通，以后发生费用由乙方自理等。2006年7月20日，原告（合同甲方）与被告（合同乙方）东阳市江北街道月亮湾社区桑园小区又签订了一份房屋租赁合同，约定：甲方将位于中山北路2350平方米的楼房一幢租赁给乙方用于办学校之场所；租期为2006年7月20日起至2011年2月9日止；年租金43元/平方米，第一期首付至2007年2月9日，计人民币57000元，第二年租金按前幢房屋同时交付，每年提前三个月交付租金；如乙方未按时交付租金，甲方有权单方中断协议；水、电由甲方接通，以后发生费用由乙方自理等。由于原告要求合同甲方在合同中加盖公章，而东阳市江北街道月亮湾社区桑园小区没有公章，东阳市江北街道月亮湾社区桑园小区在二份合同中均加盖了被告东阳市江北街道月亮湾社区居民委员会的公章，而二被告之间的经济相互独立。2007年1月21日，原告向东阳市江北街道月亮湾社区桑园小区交纳了2007年2月9日至2008年2月8日的租金393450元。2007年10月31日，原告由于拖欠电费，被东阳市供电局城区供电营业所停电。2007年11月10日之后，由于原告未按照二份房屋租赁合同的约定交纳下一年的房屋租金，被告东阳市江北街道月亮湾社区桑园小区要求收回出租的房屋，并于2007年11月19日向东阳市教育局提交了一份通知，载明“东阳市教育局：东阳市求知文化补习学校租用我小区综合楼，用于办学场地，2007年11月10日需交房屋租金至今未交。求知补校法人代表杜向阳本人联系不到，今求知补校已欠市供电局、自来水公司电费、水费2万余元。供电局已给予停电20余天，现经我小区村民代表会议讨论决定，求知补校违反合同，我小区收回房屋，另行出租，并于11月20号开始封门”。经东阳市教育局阻止，被告东阳市江北街道月亮湾社区桑园小未在次日封门。在东阳市教育局将2007年11月19日的通知内容告知原告后，原告向东阳市教育局提交了一份报告，要求东阳市教育局出面安置学生，东阳市教育局遂将学生安置到其他学校就学。2007年12月5日，东阳市教育局向原告下发了一份文号为东教职字（2007）15号的责令停止招生通知书，载明：“东阳市求知文化补习学校：经查，你校因未处理好与江北街道月亮湾社区桑园小区房屋租赁事宜，造成学校停电、停水，社区居民委员会居民上访并欲封闭学校大门。管理混乱严重影响教育教学，产生恶劣社会影响。根据《中华人民共和国民办教育促进法》第六十二条第五项之规定，决定如下：责令你校即日起停止招生，并做好债权债务清理工作”。被告东阳市江北街道月亮湾社区桑园小区还在2007年12月初，将原告在租赁房屋中的物品搬出，并缴纳了原告拖欠的2007年10月份的水电费及滞纳金。
本院认为，原告与被告东阳市江北街道月亮湾社区桑园小区签订的二份房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。被告东阳市江北街道月亮湾社区居民委员会虽在该二份合同中加盖了公章，但其仅是被告东阳市江北街道月亮湾社区桑园小区在没有公章的情况下加盖了公章，其与被告东阳市江北街道月亮湾社区桑园小区在经济上相互独立，出租的房屋其也没有所有权，故其不是这二份合同的当事人。收取房屋租金是被告东阳市江北街道月亮湾社区桑园小区的合同目的，而支付租金是原告的主要债务。原告未按合同约定的期限支付房屋租金，且在双方发生纠纷后仍未支付，系违约行为，被告东阳市江北街道月亮湾社区桑园小区据此要求收回房屋即解除合同，符合法律规定。被告东阳市江北街道月亮湾社区桑园小区要求收回房屋即要求解除合同，已通过东阳市教育局通知到原告，自该通知到达原告时，双方间的二份房屋租赁合同即已解除。原告再通过诉讼要求解除，本院不予支持。被告东阳市江北街道月亮湾社区桑园小区与原告间的房屋租赁合同解除后，由于被告东阳市江北街道月亮湾社区桑园小区已收取了到2008年2月8日止的租金，故合同解除并未导致其遭受损失，被告东阳市江北街道月亮湾社区桑园小区因此应针对原告办学的实际情况，采取补救措施，避免原告的损失扩大，但被告东阳市江北街道月亮湾社区桑园小区未给予原告合理的期限搬移物品，给原告造成了租金损失的扩大，故原告要求返还2007年11月至2008年2月9日的租金98362.50元，理由正当，本院予以支持。但原告要求赔偿经济损失803600元，与其违约导致合同解除的事实不符，其损失也未能有确切证据证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告东阳市江北街道月亮湾社区桑园小区应于本判决生效后十日内返还原告东阳市求知文化补习学校租金98362.50元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12820元，由原告负担11422元，由被告东阳市江北街道月亮湾社区桑园小区负担1398元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 蒋旭华
人民陪审员 俞日晶
人民陪审员 叶挺龙
二〇〇八年十二月九日
代书 记员 贾绚丽