重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第02070号
上诉人（原审被告）重庆泽京房地产开发有限公司,住所地重庆市南川区南城街道办事处金佛居委会（南园路69号），组织机构代码75308873-X。
法定代表人马丽平，总经理。
委托代理人李平，男，1973年9月16日出生，汉族，该公司员工，住重庆市渝北区。
委托代理人唐然，女，1987年3月26日出生，汉族，该公司员工，住四川省营山县。
被上诉人（原审原告）蒋朝贵，男，1973年2月18日出生，汉族，住重庆市南川区。
委托代理人周伟，重庆华升律师事务所律师。
委托代理人鲜维浪，重庆华升律师事务所律师。
上诉人重庆泽京房地产开发有限公司与被上诉人蒋朝贵商品房销售合同纠纷一案，重庆市南川区人民法院于2015年9月8日作出(2015)南川法民初字第02680号民事判决，重庆泽京房地产开发有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月12日公开开庭审理了本案。上诉人重庆泽京房地产开发有限公司的委托代理人李平、唐然，被上诉人蒋朝贵的委托代理人周伟、鲜维浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：重庆泽京房地产开发有限公司系重庆市南川区香格里拉西苑小区开发建设单位。蒋朝贵与重庆泽京房地产开发有限公司于2013年11月14日签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定蒋朝贵（乙方）购买重庆泽京房地产开发有限公司（甲方）开发的重庆市南川区香格里拉西苑小区6幢负1-5预售商品房，房屋总成交金额785685元；付款方式为按揭付款，乙方先行支付首付房款，余款选择银行按揭方式支付；交房时间为2014年1月9日；第十三条第二款约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。该条第三款，甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。该条第四款，如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期在60日（含）之内，……。（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同，……；乙方要求继续履行合同，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。补充协议第九条第二款中约定：……乙方应无条件协助甲方办理本合同房屋的产权过户申报登记，并应当在接房之日将办理产权手续所需的资料和授权办理产权登记的委托书交付给甲方，乙方应当亲自到现场确认权属登记，逾期交付资料每日按已付房价款的万分之一承担违约金。该条第四款约定：甲乙双方特别约定，不执行合同第13条第4款。第（1）和第（2）项约定，变更约定为：若因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，若逾期不超过90日的，乙方免除甲方的违约责任，超过90日的，甲方按日向乙方支付已付房价款的万分之一的违约金，并于甲方实际取得受理通知单之日起30日内向乙方支付违约金，乙方不解除合同。
一审法院另查明：《重庆市商品房买卖合同》及补充协议签订后，蒋朝贵按照合同约定付清房屋总价款。重庆泽京房地产开发有限公司于2014年1月8日将房屋交付蒋朝贵使用。重庆市南川区国土资源和房屋管理局于2014年11月25日出具《业务受理通知书》，受理了蒋朝贵所购买房屋的预售后房屋权属登记（转移登记）业务。重庆市南川区国土资源和房屋管理局亦已颁发了房屋产权证。
在一审第一次庭审过程中，双方当事人对重庆市南川区国土资源和房屋管理局受理蒋朝贵所购买房屋的预售后房屋权属登记（转移登记）业务时间晚于合同约定时间这一事实无异议。对办证延期的原因，蒋朝贵提出是重庆泽京房地产开发有限公司未按合同约定期限向重庆市南川区国土资源和房屋管理局提交房屋办证资料导致；重庆泽京房地产开发有限公司提出是办理商品房产权登记是双方的共同义务，由于蒋朝贵向重庆泽京房地产开发有限公司出具办证委托书的时间过晚，导致重庆泽京房地产开发有限公司未能及时向重庆市南川区国土资源和房屋管理局提交房屋办证资料，并举示了《重庆市土地房屋权属登记申请书》和《授权委托书》以证明其主张。蒋朝贵提出重庆泽京房地产开发有限公司举示的《重庆市土地房屋权属登记申请书》和《授权委托书》上的蒋朝贵签名确系本人所签，但系在蒋朝贵与重庆泽京房地产开发有限公司签订房屋买卖合同时签订，蒋朝贵均未填写落款日期。蒋朝贵当庭表示逾期办证违约金的计算方式为：从2014年1月8日接房之前起算到2015年5月11日重庆泽京房地产开发有限公司实际领取房屋产权证之日共计488天，扣减合同约定的办证期限60天，剩余天数为428天，合同约定的违约金计算标准78.50元/天，因此违约金为33598元。
在一审第二次庭审过程中，蒋朝贵提出补充协议中关于延长办证时限的约定系重庆泽京房地产开发有限公司为免除或减轻自身责任，排除业主主要权利的格式条款，亦违反了提请业主注意的义务，认为该补充协议为无效协议，要求违约金计算的扣减天数应为60天，而不应还扣减补充协议上的免责期限90天；重庆泽京房地产开发有限公司提出补充协议是系双方当事人签字确认系合法有效，逾期办证违约金计算的扣减天数应为150天。同时蒋朝贵提出重庆泽京房地产开发有限公司应从土地房屋登记机构出具的受理通知单之日30天内付清违约金，但重庆泽京房地产开发有限公司并未在上述时限内支付违约金，当庭要求增加诉讼请求，要求重庆泽京房地产开发有限公司支付因延迟支付违约金而产生的利息，从受理通知单载明的日期往后推30日后开始计算至2015年8月21日法庭辩论终结前，按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算利息；重庆泽京房地产开发有限公司提出其是否成立违约应以人民法院认定的时间为准，之前是否违约尚处于不明的状态，重庆泽京房地产开发有限公司不应支付违约金利息。
蒋朝贵在一审诉称：2013年11月14日，我与重庆泽京房地产开发有限公司签订《重庆商品房买卖合同》，约定我购买该公司开发的位于重庆市南川区香格里拉西苑6幢负1-5预售商品房，房款总计785685元，房屋交付日期为2014年1月9日。合同签订后，我依约支付了房款，重庆泽京房地产开发有限公司出具正式发票。双方另约定，委托该公司办理房屋产权登记手续。2014年1月8日，我办理了接房手续。房屋交付后，重庆泽京房地产开发有限公司并未按约定向房屋所在地的土地房屋登记机构提出本商品房《房地产权证的申请》，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，也未能及时取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。请求判决：重庆泽京房地产开发有限公司支付我逾期办理房地产权证的违约金33589元。
重庆泽京房地产开发有限公司一审辩称：对蒋朝贵诉称的双方合同的签订时间、合同内容、其已按揭付清全部房款、交房时间、受理通知书上的时间均无异议。根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条第三款约定，房屋办证义务是双方的义务，我公司需要蒋朝贵配合才能办理。我公司之所以延迟将办证资料交到房管所，是因为蒋朝贵延迟出具办证委托手续，因此，我公司不应承担办证延迟的违约责任，应判决驳回蒋朝贵的诉讼请求。如果人民法院认定我公司延迟办证，蒋朝贵计算违约金的期限存在错误，根据合同第十三条第二款的约定，蒋朝贵应当在交房之日起60日内将办理房屋产权的资料交到房管所，再根据合同补充协议第九条第四款的约定，逾期不超过90日的，可以免除我公司的违约责任，即在合同约定的60日办证期限届满后未超过90日的，我公司不承担违约责任，故计算违约金的天数应扣减150日，而不是蒋朝贵诉称的仅扣减60日，加之延迟办证对蒋朝贵并无实际损失，且合同上有关违约金的约定过高，请求对违约金进行调减。
原审法院认为，关于办证延迟的原因问题。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第三款约定，“甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。”补充协议第九条第二款约定“……乙方应无条件协助甲方办理本合同房屋的产权过户申报登记，并应当在接房之日将办理产权手续所需的资料和授权办理产权登记的委托书交付给甲方，乙方应当亲自到现场确认权属登记，逾期交付资料每日按已付房价款的万分之一承担违约金。”由此可知，合同约定的房屋产权证办理途径有两种，一是由业主委托开发商办理，二是由业主自行办理；不论双方约定的业主将办理商品房产权登记需由业主提供资料提供给开发商的时间是在签订合同后七日内还是在交房当天，如果业主需要委托开放商办理房屋产权登记的，业主应在约定的时限内将办理本商品房产权登记需由业主提供的资料和办证委托书提供给开发商；如果业主未在约定时限内向开发商提交所需资料和办证委托书的，则应视为业主并无委托开发商办理房屋产权证的意思表示，此时开发商则应按照合同约定的时限及时将应由开发商提交的办证所需相关资料提交土地房屋登记机构，土地房屋登记机构在出具相应的受理通知单后，由土地房屋登记机构通知业主前来办证；如果土地房屋登记机构明确要求需要开发商和业主同时到场提供办证所需资料才能受理的，则开发商由此负有及时通知业主到场并提交相关办证资料的义务。从本案查明的情况来看，重庆泽京房地产开发有限公司并未在合同约定的时限内将应由其提交的办证所需资料及时提交土地房屋登记机构，同时其亦未举示有效证据证明土地房屋登记机构需要双方同时到场提交办证所需资料以及重庆泽京房地产开发有限公司对蒋朝贵已履行了必须到场的通知义务。故，对重庆泽京房地产开发有限公司提出的系蒋朝贵出具办证委托时间迟延导致申请办证时间延迟的意见不予采信。由此足以认定，重庆泽京房地产开发有限公司存在逾期办证违约行为，应承担相应的违约责任，故，对蒋朝贵要求重庆泽京房地产开发有限公司支付逾期办证违约金的诉讼请求依法予以支持。
关于补充协议的效力问题。蒋朝贵提出补充协议中关于延长办证时限的约定系重庆泽京房地产开发有限公司为免除或减轻自身责任，排除业主主要权利的格式条款，亦违反了提请业主注意的义务，认为该补充协议为无效协议；重庆泽京房地产开发有限公司提出补充协议是系双方当事人签字确认，系合法有效。由于补充协议系双方当事人在原合同基础上对双方具体权利义务进行明确的补充、变更，并经由双方当事人签名捺印，且蒋朝贵并未举证证明重庆泽京房地产开发有限公司违反提请注意的义务，故，对蒋朝贵提出补充协议为无效协议的意见不予采信，双方签订的补充协议应为有效协议。
关于逾期办证违约金的计算和金额问题。《重庆市商品房买卖合同》第十三条第二款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”后补充协议约定：“甲乙双方特别约定，不执行合同第13条第4款，第（1）和第（2）项约定，变更约定为：若因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋产权证》申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，若逾期不超过90日的，乙方免除甲方的违约责任，超过90日的，甲方按日向乙方支付已付房价款的万分之一的违约金，并于甲方实际取得受理通知单之日起30日内向乙方支付违约金，乙方不解除合同。”由此可知，重庆泽京房地产开发有限公司应在交房之日起60日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，上述60天提交办证申请期限届满后，如果不超过90日的，蒋朝贵免除重庆泽京房地产开发有限公司的违约责任，超过90日的，重庆泽京房地产开发有限公司按日向蒋朝贵支付已付房价款的万分之一的违约金。即双方约定的由重庆泽京房地产开发有限公司提交房屋产权办理资料并取得土地房屋登记机构出具登记受理通知的期限60天期满后，还有90天的免责期限。重庆泽京房地产开发有限公司于2014年1月8日将房屋交付蒋朝贵使用，土地房屋登记机构于2014年11月25日出具《业务受理通知书》，故，重庆泽京房地产开发有限公司应承担逾期办证违约责任的期限为172天。按照合同约定，涉案房屋的购房总价为785685元，因此，重庆泽京房地产开发有限公司应向蒋朝贵支付的逾期办证违约金为13513.78元[785685元×172天×0.0001]。由于重庆泽京房地产开发有限公司提出办证延迟对蒋朝贵未造成实际损害亦当庭请求人民法院依法调减违约金，加之蒋朝贵亦未举示证据证明其具体损失，结合本案的实际情况，酌定将上述违约金依法调整为6756.89元。此外，由于合同及补充协议并未约定违约金的支付方式，加之蒋朝贵当庭并未提交银行账户信息，故，对蒋朝贵要求重庆泽京房地产开发有限公司通过银行账户方式支付违约金的诉讼请求不予支持。对蒋朝贵能否主张违约金利息的问题。由于双方签订的合同及补充协议并无违约金计算利息的约定，亦无法律规定，对蒋朝贵的此项诉讼请求依法不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、重庆泽京房地产开发有限公司在判决生效之日起十五日内向蒋朝贵支付逾期办证违约金6756.89元。二、驳回蒋朝贵其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费640元（蒋朝贵已交纳），减半交纳320元，由重庆泽京房地产开发有限公司负担。
重庆泽京房地产开发有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，其主要事实和理由是:一审判决中，对办理房屋产权证的方式认定错误。《商品房买卖合同》第十三条第二款、第三款可知，办理房屋产权证的方式确有两种，一种是买房人委托我公司办理，一种是买房人自行办理，本案的实际情况是蒋朝贵向我公司提交了办证授权委托书，并由我公司代为办理了产权变更登记。即双方采用的是委托办理的方式，人民法院应当尊重双方当事人的约定，双方并未变更履行方式。一审法院认定应由我公司先行提交办证手续与事实不符。同时，“土地房屋登记机构需要双方同时到场提交办证所需资料”系土地房屋登记机构的办证程序，是客观存在的事实，不应由我公司承担该事实的举证责任；我公司也不负有通知业主到场办理手续的义务。采取委托办理方式办理房屋产权证的，我公司负有办理义务应当从业主实际提交办证所需相关资料和办证授权委托书的时间起算，办理期限为60日。另根据补充协议约定，我公司还享有90日的免责期限。本案中，蒋朝贵实际提交办证委托书的时间肯定是晚于委托书落款时间，而授权委托书的落款时间与取得土地房屋登记机构受理单的时间未超过150日，因此，我公司不存在逾期办证的违约行为，也不应承担相应的逾期办证违约责任。请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回蒋朝贵的诉讼请求，一、二审诉讼费用由蒋朝贵承担。
蒋朝贵答辩称:一审判决认定事实清楚，重庆泽京房地产开发有限公司的上诉理由不能成立。该公司逾期办证是事实，我在签订合同时就提交了该《授权委托书》，但时间不是我写的。原审判决已经对违约金进行大幅减少，我也是综合考虑，接受了一审判决。请求驳回重庆泽京房地产开发有限公司的上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
根据本案现有证据，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，蒋朝贵与重庆泽京房地产开发有限公司之间已形成了商品房买卖关系，且双方在《商品房预售合同》中对各自的权利、义务作了约定，合同的内容未违反法律的强制性规定，依法应受保护。双方在合同签订后理应全面履行各自的义务。
本案争议焦点是：重庆泽京房地产开发有限公司是否存在逾期办证的违约行为。对此，本院评述如下：
重庆泽京房地产开发有限公司在庭审中辩称，该公司未能在合同约定期限内代为办理好房地产权属登记，与蒋朝贵自身有一定的关联，蒋朝贵迟延提交办证资料，故办证期限可以相应顺延，不存在迟延办证情况。对此，本院认为，首先，房屋取得土地房屋权属证书（总证）是办理房屋产权登记（分证）的前提条件。本院在二审中限期要求重庆泽京房地产开发有限公司提交本案所涉房屋的总证，重庆泽京房地产开发有限公司未在该期限向本院提交，因此，重庆泽京房地产开发有限公司应当承担举证不能的后果。在重庆泽京房地产开发有限公司未取得土地房屋权属证书的情况下，无论购房户是否提供委托书、申请书，该公司均不能在合同约定的实际交房之日起60日内，办理产权登记并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，造成逾期办证的根本原因在于重庆泽京房地产开发有限公司。其次，双方在合同中约定由购房者在签订合同7日内提交办理商品房产权登记需由其提供的资料，购房者主张其与重庆泽京房地产开发有限公司签订购房合同的同时，就提交了委托书和申请书；重庆泽京房地产开发有限公司主张申请书和委托书的落款时间就是购房者提交的时间。从本案的实际情况看，委托书和申请书均由重庆泽京房地产开发有限公司按统一格式提供给购房者后，由购房者签名捺印交给该公司，该公司然后再代理购房者办理产权登记。此后委托书和申请书均处于重庆泽京房地产开发有限公司的实际控制之下，在此情况下，重庆泽京房地产开发有限公司应对其主张委托书和申请书书写的时间就是购房者提交委托书、申请书的时间承担举证责任。根据诚实信用原则，重庆泽京房地产开发有限公司作为开发商有义务通知蒋朝贵提供办证所需资料。根据合同的约定，蒋朝贵应当在签订合同之日起7日内，即2013年11月21日前将需要的资料交给重庆泽京房地产开发有限公司，如果蒋朝贵未在上述期限内提交委托书，该公司则应当通知蒋朝贵提交委托书，但重庆泽京房地产开发有限公司并未提交其已经发出通知的证据。同时，重庆泽京房地产开发有限公司主张的出具委托书的时间2014年11月5日与签订合同约定的提交委托书的时间2013年11月21日前相差近1年，明显不符合常理。结合房地产企业在签订商品房预售合同时，常常要求买房人将办理商品房产权登记的相关材料一并交付的一般做法，可以认定蒋朝贵所称在签订合同之日就提交了委托书更符合情理。综上，重庆泽京房地产开发有限公司应当依据合同约定承担逾期办证的违约责任。原判根据本案的实际情况，计算重庆泽京房地产开发有限公司的逾期办证违约期间并无不当。
综上，重庆泽京房地产开发有限公司的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由重庆泽京房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 项江陵
代理审判员 王梓言
代理审判员 郭玉梅
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 余婷婷