黑龙江省佳木斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黑08民终578号
上诉人（原审被告）：佳木斯宏兴房地产开发有限公司，住所地佳木斯市向阳区保卫路。
法定代表人：王明，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：孙福臣，该公司副经理。
委托诉讼代理人：张崟，黑龙江同和律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：佟贵林，男，1975年5月16日出生，汉族，无职业，住黑龙江省汤原县。
委托诉讼代理人：刘兆祥，黑龙江旭航律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁国庆，男，1961年1月2日出生，汉族，个体，住黑龙江省汤原县。
被上诉人（原审原告）：梁建清，女，1962年6月4日出生，汉族，个体，住黑龙江省汤原县。
被上诉人（原审原告）：梁誉，女，1986年9月21日出生，汉族，农艺师，住黑龙江省汤原县。
上诉人佳木斯宏兴房地产开发有限公司(以下简称宏兴公司)、佟贵林因与被上诉人梁国庆、梁建清、梁誉房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省汤原县人民法院（2016）黑0828民初1337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宏兴公司委托诉讼代理人孙福臣、张崟、上诉人佟贵林及委托诉讼代理人刘兆祥、被上诉人梁国庆、梁建清、梁誉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宏兴公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.原审判决认定证据错误，导致认定事实不清。在原审中，被上诉人提供了一份“与所谓的上诉人工作人员谈话的录音”，欲证明安置面积为250㎡和已经将诉争房屋卖给案外人梁云全了，原审判决对此予以了认定。但上诉人在原审质证中明确指出，该录音证据不能体现录制的时间、地点和谈话人员的身份，且即使有证据证明该谈话人员确属上诉人的工作人员，但在未能获得上诉人明确授权的情况下，其不能也无权代表上诉人作出任何意思表示。原审判决对此证据予以采信是错误的。原审判决以诉争房屋的位置符合“原地回迁、门脸朝东、独立门市”的特定要求，故《房屋拆迁安置补偿协议书》中指向的对象即应为本案诉争房屋为理由，将诉争房屋安置给被上诉人。对此上诉人认为缺乏事实和法律依据，完全是主观臆断。首先，在双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》中对安置位置没有明确约定。其次，符合“原地回迁、门脸朝东、独立门市”的特定要求的房屋不仅仅是诉争107号房屋，但原审判决却草率的认定107号房屋就是《房屋拆迁安置补偿协议书》所指向的房屋，没有任何事实和法律依据。2.原审判决驳回第三人佟贵林的诉讼请求是错误的。在上诉人开始拆迁时，第三人佟贵林是第一个办理并拆除房屋的拆迁户，使上诉人的拆迁工作得以顺利进行，因此双方于2012年6月5日签订了《鹤立镇鹤源商贸区拆迁补偿安置协议书》，约定上诉人将诉争房屋安置给佟贵林。2016年8月21日双方又签订了《回迁安置协议书》，进一步明确了双方的权利和义务，以及安置的具体位置。签订协议后，第三人佟贵林交纳了相关入户费用。原审判决对上述事实已经进行了认定，但却以“若允许上诉人自主决定向哪个回迁户实际履行合同，无疑是放任甚至怂恿了上诉人的失信行为”为理由，回避了诉争房屋安置给了被上诉人。强行将诉争房屋安置给被上诉人，客观上损害了第三人佟贵林的合法权益，也造成上诉人无法履行与佟贵林签订的协议。
梁国庆、梁建清、梁誉辩称，被上诉人与宏兴公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》十分清楚明确的标明了房屋的位置、面积。争议的房屋具有特定性。《商品房买卖合同司法解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予以支持。”本案中，被上诉人与宏兴公司在拆迁补偿安置协议中不仅对房屋的补偿方式、安置面积、过渡期限等一般内容进行约定，而且对安置用房的位置、用途也作了明确、特别的约定，该标的物具有了特定性。特别是被上诉人在原审中所举示的原房屋对比对面街道的视频资料和截屏可以证实争议的房屋与拆迁前房屋位置重合。根据《商品房买卖合同解释》第七条的规定，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予以支持。关于佟贵林在上诉理由中否认被上诉人与宏兴公司人签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中对约定的原地回迁，门脸朝东，独立门市，被上诉人在原审中举示的拆迁前后两ＸＸ面卫星地图、房屋拆迁前后照片、视频资料可以证实争议房屋与拆迁前房屋位置重合。
佟贵林述称，同意宏兴公司上诉意见。
佟贵林上诉请求：撤销原判，依法改判佟贵林为鹤源商贸小区鹤源农贸市场107室门市房的所有人。事实和理由：1.一审判决对佟贵林提交的全部证据均予以采信是正确的，但没有支持佟贵林的诉讼请求是错误的。一审中佟贵林提交了《鹤立镇鹤源商贸区拆迁补偿安置协议书》、《回迁安置协议书》、佳木斯市商品房销售专用结算单及交款收据、物业收费明细表、入户交款收据，上述证据客观真实的证明了佟贵林取得鹤源商贸小区鹤源农贸市场107室门市房的全部过程，是双方真实意思的表示，合法有效。一审法院对上述证据全部予以采信，同时一审法院认为：“佟贵林与宏兴公司签订的《鹤立镇鹤源商贸区拆迁补偿安置协议书》、《回迁安置协议书》系当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效，宏兴公司应当按照合同约定，在房屋建成交工后及时对佟贵林进行安置。”既然一审法院对佟贵林的全部证据予以采信，并且认定宏兴公司应当按照约定对佟贵林进行安置，那么就应当支持佟贵林的诉讼请求，而不应作出自相矛盾的判决。2.一审判决以维护交易秩序，制裁不诚信行为为由，驳回佟贵林的诉讼请求是错误的。本案中，佟贵林不但与宏兴公司签订了《鹤立镇鹤源商贸区拆迁安置补偿协议书》、《回迁安置协议书》，而且补交了120000元的差价款，交纳了入户费用，且宏兴公司已经将涉案房屋交付给了佟贵林，合同双方之间的权利义务关系已经履行完毕。一审法院将已经履行完毕的合同强行判给他人，恰恰破坏了交易秩序及交易安全。同时，一审判决为达到制裁宏兴公司不诚信行为的目的，以牺牲佟贵林的利益为代价，严重损害了佟贵林的利益，这样的判决是得不到法律支持的。3.一审判决以被上诉人拆迁前的房屋位置与诉争房屋是同一位置，符合“门脸朝东、独立门市”的要求为由，支持被上诉人的诉讼请求是错误的，明显是在生搬硬套，主观臆断。本案中，被上诉人与宏兴公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》并没有对回迁房屋做出特殊约定，协议中约定：“原地回迁，一层210㎡，门脸朝东，独立门市，地下有40㎡”。协议中的“原地回迁”按照通常理解是指在小区拆迁范围内回迁，并不是指被拆迁房屋与回迁房屋位置重合，原来的位置按照规划的需要很可能已经变成了公共道路、绿地等；而一层210㎡的门脸朝东的独立门市根本不存在，同时“门脸朝东，独立门市”是一个非常笼统的描述，且门脸朝东的独立门市有很多家，并不是特指本案诉争房屋。4.一审判决以宏兴公司并未将诉争房屋过户登记至佟贵林名下为由，对佟贵林的主张不予支持没有法律依据。《基层法院裁判标准规范》（民事卷）对此作出了明确规定，规定应按以下原则确定房屋所有权人：首先，已经办理产权过户登记手续的，可以优先于其他人取得房屋所有权；其次，已经办理备案登记的人优先取得房屋所有权；再次，即未办理产权登记，有未办理合同备案的，则占有该房屋的人可以优先取得争议标的物的所有权。本案中，佟贵林补交了差价款，交纳了入户费用，办理了入户手续，诉争房屋已经交付给了佟贵林，佟贵林已经合法占有了诉争房屋，因此，佟贵林理应取得该房屋的所有权。
梁国庆、梁建清、梁誉辩称，与对宏兴公司答辩意见相同。
宏兴公司述称，同意佟贵林的上诉请求和理由。
梁国庆、梁建清、梁誉向一审法院起诉请求：1、依法判令宏兴公司立即履行原、被告于2013年5月1日签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》，给付三原告鹤源农贸市场东门商服210平方米，地下室40平方米；2、判决宏兴公司给付三原告逾期交工造成的租金收入损失共计200000元；3、诉讼费及实际支出费用由宏兴公司负担。诉讼过程中，三原告增加一项诉讼请求：对宏兴公司未能安置的部分按照市场评估价格由宏兴公司向三原告进行货币补偿，三原告将第二项诉讼请求变更为：判令宏兴公司赔偿三原告逾期交房给三原告造成的租金收入损失，按相同地段房屋租金评估价格至2014年11月开始计算至实际交房之日止。
一审法院认定事实：2013年5月1日，梁国庆、梁誉作为被拆迁人，与宏兴公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定宏兴公司对梁国庆、梁誉所有的房屋实行产权调换，按1:1面积回迁，安置时间为18个月，安置总面积250平方米，其中商服210平方米，地下40平方米。双方在协议第六条特别约定：“原地回迁，一层210平方米，门脸朝东，独立门市，地下有40平方米”。2012年6月5日，佟贵林与宏兴公司签订《鹤立镇鹤源商贸区拆迁补偿安置协议书》，约定宏兴公司对佟贵林原有的102.75平方米商服实行产权调换，安置佟贵林商业用房120平方米，回迁互不找差价。2016年8月21日，佟贵林与宏兴公司签订《回迁安置协议书》，约定宏兴公司将诉争房屋安置给佟贵林，佟贵林自愿补交差价款120000元，自愿将诉争房屋借给宏兴公司使用1年，协议签订后，佟贵林交纳了相关入户费用。2016年11月2日16时许，三原告与宏兴公司因对诉争房屋权属产生纠纷，三原告报警，经公安机关介入调查，宏兴公司工作人员告知三原告诉争房屋已经抵账给案外人梁云全，宏兴公司并未提及诉争房屋已经安置给佟贵林，公安机关建议当事人通过诉讼途径解决纠纷。2016年8月10日，宏兴公司与案外人梁云全签订了《鹤源商城商品房认购协议书》，将诉争房屋出售给案外人梁云全。另查明，鹤源商贸小区分为鹤源商城及鹤源农贸市场，鹤源商贸小区B楼一、二层为鹤源农贸市场，诉争房屋位于鹤源农贸市场一楼107室，在房产部门备案的房源号为000107号，实际建筑面积77.2平方米，系门脸朝东的独立门市房。再查明，鹤源商贸小区整体尚未验收完毕，鹤源商城及农贸市场目前均已营业，商城及农贸市场大厅均已交付使用，宏兴公司针对鹤源商贸小区的拆迁未取得拆迁许可证。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一是在宏兴公司未能取得拆迁许可证的情况下，梁国庆、梁誉与宏兴公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》及佟贵林与宏兴公司签订的《鹤立镇鹤源商贸区拆迁补偿安置协议书》、《回迁安置协议书》的效力问题；二是在梁国庆、梁誉及佟贵林均与宏兴公司签订安置协议后，在梁国庆、梁誉与佟贵林对回迁安置存有争议的情况下，诉争房屋应当如何安置。1.关于第一个争议焦点。虽然原《城市房屋拆迁管理条例》曾规定拆迁人需取得拆迁许可证后方可实施拆迁，但该条例属于房屋拆迁管理部门所作的管理性规定，并非效力性强制性规定，且该条例已被2011年1月21日颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》废止，不再具备法律效力，故未取得拆迁许可证不影响案涉拆迁及回迁安置协议的效力。梁国庆、梁誉与宏兴公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》及佟贵林与宏兴公司签订的《鹤立镇鹤源商贸区拆迁补偿安置协议书》、《回迁安置协议书》均系当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效，宏兴公司应当按照合同约定，在房屋建成交工后及时对梁国庆、梁誉及佟贵林进行安置，现宏兴公司未能在约定的时间内对梁国庆、梁誉进行安置，已构成违约，应承担相应的违约责任。梁国庆、梁誉虽认为佟贵林与宏兴公司签订的协议系恶意串通，损害了原告方利益，但未能提供充分证据予以证明，故对梁国庆、梁誉主张的佟贵林与宏兴公司签订的《回迁安置协议书》系恶意串通损害原告方利益，协议应属无效的主张，一审法院不予支持。2.关于第二个争议焦点。在同为回迁户的梁国庆、梁誉与佟贵林均对诉争房屋主张权利的情况下，诉争房屋的回迁安置不应由宏兴公司自主决定，若允许宏兴公司自主决定向哪个回迁户实际履行合同，无疑是放任甚至怂恿了宏兴公司的失信行为。法院应当依据诚实信用和公平原则衡量各方利益，优先考虑针对诉争房屋的安置合同的签订顺序，保障在先权利人的权益不受非法侵害，以此维护交易秩序，制裁不诚信行为。本案中，梁国庆、梁誉与宏兴公司对于回迁位置约定为“原地回迁，门脸朝东，独立门市”，梁国庆、梁誉提交的证据已足以证明拆迁前的房屋的位置与诉争房屋系同一位置，诉争房屋亦符合“门脸朝东、独立门市”的特定要求，故应认定梁国庆、梁誉与宏兴公司于2013年5月1日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中对于回迁房屋的位置及用途均已有了明确的约定，其指向对象即应为本案诉争房屋。而佟贵林与宏兴公司于2012年6月5日签订的《鹤立镇鹤源商贸区拆迁补偿安置协议书》中并未对回迁位置有过明确约定，佟贵林直到2016年8月21日才与宏兴公司针对诉争房屋签订《回迁安置协议书》。宏兴公司作为鹤源商贸小区的开发商，在房屋建成后，即应当知晓梁国庆、梁誉回迁房屋具体的坐落位置，宏兴公司应当及时将回迁房屋安置给梁国庆、梁誉，而宏兴公司不仅未能对其二人进行安置，反而将该房屋另行安置给佟贵林。佟贵林实际的回迁面积应为120平方米，而宏兴公司为其安置的诉争房屋的面积仅为76.2平方米，却不合常理地收取了佟贵林120000元差价款，并与佟贵林约定免费使用诉争房屋一年。本案虽无充分证据表明佟贵林与宏兴公司存在恶意串通损害他人利益的行为，但在梁国庆、梁誉举示的录音证据、写有王萍签名的案外人梁云全与宏兴公司签订的《鹤源商城商品房认购协议书》及佟贵林举示的写有王萍签名的《回迁安置协议书》、佳木斯市商品房销售专用结算单、交款收据等均能够体现出宏兴公司工作人员王萍系整个回迁过程及纠纷产生过程的知情人。在一审法院对宏兴公司对于诉争房屋的安置产生合理怀疑的情况下，宏兴公司工作人员王萍对于诉争房屋是否出卖给案外人梁云全，佟贵林与宏兴公司针对诉争房屋签订的《回迁安置协议书》是否系倒签等情况负有到庭向法庭作出合理说明的义务。但宏兴公司工作人员王萍经原审法院通知，无正当理由拒不出庭说明情况，故一审法院有理由相信宏兴公司将诉争房屋安置给佟贵林，收取佟贵林120000元差价款并免费借用诉争房屋1年的行为主观上有贪图不当利益之嫌疑，客观上亦严重违反了诚实信用原则。如果允许宏兴公司将诉争房屋安置给佟贵林，无疑系默许了宏兴公司的失信行为，同时也损害了交易安全，对此应予以否定性评价。综合以上分析，一审法院认为，梁国庆、梁誉与宏兴公司对于回迁房屋的位置及用途均已明确约定，且对诉争房屋回迁安置的约定先于佟贵林，诉争房屋应由宏兴公司安置给梁国庆、梁誉，对佟贵林要求宏兴公司履行《回迁安置协议书》，协助办理过户手续的诉讼请求，一审法院不予支持。佟贵林可基于《回迁安置协议书》无法履行的事实另行向宏兴公司告诉主张权利。关于宏兴公司辩称其已为梁国庆、梁誉进行过安置但二人拒绝安置的主张，因未提供相关证据予以证明，一审法院不予支持。关于宏兴公司辩称其应为梁国庆、梁誉安置的房屋面积为190.79平方米的主张，因生效的《房屋拆迁安置补偿协议书》已对回迁面积有过明确约定即250平方米，故宏兴公司的该项主张无事实依据，一审法院不予支持。关于佟贵林辩称其已交纳相关费用，《回迁安置协议书》已履行完毕，佟贵林已经实际取得房屋所有权的主张，因房屋所有权的取得应当以过户登记为准，宏兴公司并未将诉争房屋过户登记至佟贵林名下，佟贵林并未实际取得诉争房屋所有权，故对佟贵林的该项主张，一审法院不予支持。4.关于宏兴公司应当如何对梁国庆、梁誉进行安置的问题。考虑到鹤源商城及鹤源农贸市场均交付使用并正式营业，故鹤源商城及鹤源农贸市场虽尚未验收完毕，亦应将诉争房屋交付当事人。宏兴公司庭审时自认能够为梁国庆、梁誉在地下安置40平方米，一审法院对此予以确认。诉争房屋实际面积为77.2平方米，对梁国庆、梁誉进行安置后，尚余132.8平方米未能安置，此部分应当按照协议约定的回迁房屋地段房地产市场价格评估后由宏兴公司对梁国庆、梁誉予以货币补偿。3.关于梁国庆、梁誉主张的租金收入损失问题。梁国庆、梁誉主张的租金收入损失，实质系逾期交房损失。宏兴公司未能在约定期间内对梁国庆、梁誉进行安置，且未提供证据证明逾期安置存在不可抗力等免责事由，故宏兴公司逾期安置的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。梁国庆、梁誉主张自应当回迁安置之日起至实际回迁安置之日止，参照租金标准赔偿损失的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。关于租金损失的具体标准，梁国庆、梁誉与宏兴公司约定的回迁时间应为2014年11月1日（即合同签订日2013年5月1日至2014年11月1日共计18个月），故租金收入损失计算的起止时间应为2014年11月2日至实际回迁安置之日，考虑到本案逾期安置时间较长，一审法院不宜行使自由裁量权确定租金标准，租金标准宜通过鉴定予以明确。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款之规定，经一审法院审判委员会讨论，判决如下：1.佳木斯宏兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即向梁国庆、梁誉安置鹤源商贸小区B楼鹤立农贸市场地下40平方米；如逾期不安置，则在执行中，按照相同地段房地产市场评估价格确定单价后，由佳木斯宏兴房地产开发有限公司对梁国庆、梁誉予以货币补偿；2.佳木斯宏兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即向梁国庆、梁誉安置鹤源商贸小区B楼鹤源农贸市场一楼107室门市房（房源号为000107号，建筑面积77.2平方米）；未能安置的部分（210平方米-77.2平方米）在执行中，按照相同地段房地产市场评估价格确定单价后，由佳木斯宏兴房地产开发有限公司对梁国庆、梁誉予以货币补偿；3.佳木斯宏兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起以梁国庆、梁誉应安置的位置及安置面积为标准，按照相同地段房地产市场租金评估价格确定单价后，赔偿梁国庆、梁誉自2014年11月2日起至实际回迁安置之日止的损失；4.驳回佟贵林的诉讼请求。梁国庆、梁建清、梁誉交纳案件受理费4300元、保全费5000元，由佳木斯宏兴房地产开发有限公司负担。佟贵林交纳案件受理费100元，由佟贵林自行负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，宏兴公司在二审中表示对应该给被上诉人安置的房屋面积为地上210平方米，地下40平方米没有异议。宏兴公司与被上诉人在2013年5月1日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中明确约定了“原地回迁”，“门脸朝东，独立门市”，“乙方在自家面积上留一取货口”，“总面积250m2(商服210m2，地下40m2库)”等内容。从该约定内容来看，宏兴公司应给被上诉人安置的回迁房屋属于位置、用途特定的房屋，宏兴公司应按双方约定的内容履行义务。诉争房屋位置、用途符合约定内容。宏兴公司没有按约定将诉争房屋安置给被上诉人，而是先将诉争房屋抵帐给案外人梁云全，现又称将诉争房屋安置给佟贵林。宏兴公司上述行为违反诚实信用原则，属违约行为。佟贵林被拆迁房屋位置在北侧，门脸朝北，所临街道客流量与被上诉人被拆迁的门脸朝东房屋所临街道客流量相比较少。鹤源商城动迁指挥部与佟贵林在2012年6月5日签订的《拆迁补偿安置协议书》中，只是约定了给佟贵林安置营业用房面积为120平方米，并没有约定安置位置。2016年8月21日，宏兴公司与佟贵林签订《回迁安置协议书》，将诉争房屋安置给佟贵林，同时约定佟贵林补交差价款120000元，并将房屋借给宏兴公司使用一年。该《回迁安置协议书》不合理之处在于2012年6月5日签订的《拆迁补偿安置协议书》中约定回迁房屋面积为120平方米，但诉争房屋面积为76.72平方米，不但安置面积减少，而且还要补给宏兴公司120000元。这种情况说明原来应给佟贵林安置的房屋不是本案诉争房屋，应该是在佟贵林被拆迁房屋原址安置，因为从做生意角度讲佟贵林被拆迁房屋位置不如被上诉人被拆迁房屋位置即诉争房屋位置好，所以佟贵林要在安置面积减少情况下还要补差价，正如佟贵林在二审中陈述：因地点不同价值不同，所以才补交了120000元。综合上述情况，在被上诉人与佟贵林同为回迁安置户情况下，诉争房屋应优先安置给被上诉人。另外，从原审法院在公安机关调取的报案笔录、视频资料可知，因诉争房屋被上诉人曾与案外人梁云全发生过争议，梁云全主张宏兴公司已将争议房屋给其顶材料款，并出示其与宏兴公司在2016年8月10日签订的认购书。双方发生争议的时间为2016年11月2日，由公安机关报案笔录记载时间可以证实。而宏兴公司与佟贵林签订的《回迁安置协议书》时间为2016年8月21日，佟贵林在一审中提供的宏兴公司给其出具的交纳水电费、装修押金、装修垃圾清运费等收据时间为2016年10月18日，均在被上诉人与梁云全发生争议之前，但此时主张诉争房屋权利的并不是佟贵林，而是案外人梁云全。原审法院在2016年11月9日将诉争房屋查封。因此，佟贵林主张诉争房屋宏兴公司已交付其占有与事实不符。
综上所述，宏兴公司、佟贵林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4400元由上诉人佳木斯宏兴房地产开发有限公司负担4300元，由上诉人佟贵林负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 晋文红
审判员 刘 莹
审判员 韩国斌
二〇一七年十月三十日
书记员 蒋婧玮