湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘10民终1074号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郴州市美世界房地产开发有限公司。
法定代表人：曾楷峰。
委托诉讼代理人：邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓伍军。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：戴新贵。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓文琳。
上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界公司）因与被上诉人戴新贵、邓文琳房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初2221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人美世界公司的委托诉讼代理人邝洪波、邓伍军，被上诉人邓文琳到庭参加诉讼。被上诉人戴新贵经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
美世界公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回戴新贵、邓文琳的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由戴新贵、邓文琳负担。事实和理由：一、美世界房地产公司延期交房并非公司单方面过错造成。施工方自开工不久，就以施工时大部分天气系强降雨雪等恶劣天气为由，拖延工期和增加工程报价。且美世界房地产公司开发的项目位于市中心，郴州市政府为创建全国文明城市，对美世界房地产公司的土方外运时间进行了严格限制（只允许晚上10点至凌晨5点外运土方），导致原本4个月可以完成的工程量，拖延了14个月。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，美世界房地产公司遭遇不可抗力，可以据实延期交房。二、涉案商品房已大幅升值，而延期交房确因客观因素、不可抗力导致，且合同约定了违约金限额为5000元，一审判决没有考量客观因素及戴新贵、邓文琳的损失程度核减违约金，适用法律错误。三、一审判决认定事实错误，导致判决错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，无论美世界房地产公司主张的逾期付款违约金债权是否超过诉讼时效，只要戴新贵、邓文琳主张的逾期交房违约金债权形成于美世界房地产公司的债权诉讼时效之内，美世界房地产公司即可行使抵销权，一审时美世界房地产公司的意思是如果戴新贵、邓文琳的债权成立，那么美世界房地产公司依法享有抵销权，一审法院据此认定美世界房地产公司行使抵销权是附条件的行使错误，一审判决否定美世界房地产公司行使的抵销权，有失公平。
邓文琳辩称，一、逾期付款不是戴新贵、邓文琳单方面造成，戴新贵、邓文琳于2014年10月28日支付全部购房款，美世界公司于2017年12月21日向一审法院提起反诉，已过诉讼时效，戴新贵、邓文琳全部购房款在合同约定的交房日期之前已付清，美世界公司未交房也未通过综合验收，应由美世界公司承担违约责任；二、美世界公司提出其遭遇不可抗力，可据实延期交房的上诉理由不能成立。美世界公司不能交房的真正原因是其自身资金存在问题。根据合同的约定，即便遭受不可抗力，美世界公司也应该在60日内通知戴新贵、邓文琳，但是美世界公司并未通知戴新贵、邓文琳；三、商品房买卖合同附件四补充协议十，是属于房屋经过相关部门验收达到交房条件，交房后的违约赔偿合同条款，本案房屋至今未达到交付条件，买受人也未提出整改理由，不存在违约金最高不超过5000元；四、美世界公司逾期交房的违约金并未过高，逾期交房的责任在美世界公司，《商品房买卖合同》是双方当事人的合意达成的，且美世界公司在一审反诉中主张违约金的计算方式也是同一标准。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
戴新贵未作答辩。
戴新贵、邓文琳向一审法院起诉请求：1、美世界公司及时办理好房屋验收合格等相关手续，交付合格的郴州市美美世界城市商业广场楼盘B栋17B03住宅房给戴新贵、邓文琳；2、美世界公司支付逾期交付上述房屋的违约金66,153元给戴新贵、邓文琳（违约金暂时算至2017年6月12日，后续违约金算至实际交房之日止）；3、美世界公司承担本案的诉讼费、保全费等费用。
美世界公司向一审法院反诉请求：1、戴新贵、邓文琳承担逾期支付购房款的违约金7360元(按逾期应付款每日万分之二自2014年4月27日起计算违约金至2014年10月28日止)；2、诉讼费和保全费由戴新贵、邓文琳承担。
一审法院认定事实：（一）戴新贵与邓文琳系夫妻关系。2014年3月27日，戴新贵作为买受人、邓文琳作为共有人，二人共同与美世界公司签订一份编号为201302031****的《郴州市商品房买卖合同》，约定戴新贵与邓文琳购买美世界公司开发的位于郴州市美美世界城市商业广场项目中的第**栋**号商品房,总价款为532,640元。
合同第五条约定：买受人以公积金贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）332,640元，余款200,000元向郴州市住房公积金中心申请贷款，并办理完毕公积金按揭贷款申请手续。买受人自行向公积金中心申请贷款的，应保证所贷款项在签订本合同后30日付至出卖人。逾期按本合同第六条处理。买受人通过出卖人向公积金中心申请贷款，应向出卖人出具授权委托书，同时，买受人应在接到出卖人通知之日起3日内，将申请公积金贷款所需的全部资料提交给公积金中心办理，在接到通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按本合同第六条处理。
合同第六条约定：买受人未按照合同约定时间付款，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过90日，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。
合同第九条约定：出卖人应当在2015年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定商品房交付买受人使用：……3、该商品房经验收合格，该商品房专指本栋见附件四，验收标准详见附件四补充协议。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以顺延：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3、政府对验收及市政配套、安装之延误。
合同第十条第三款约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过180日后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之二（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。
合同附件四补充协议第二条第1款约定：1、本合同所约定的之“日”均指工作日。买卖合同第五条第二款第一项、第二项中所述的“接到出卖人通知之日起3个工作日内”、“接到出卖人或贷款人通知后3日内均指签订买卖合同之日起3个工作日内，出卖人不再另行通知；买受人未能在上述期限内按银行要求交清所有资料、办妥按揭贷款或公积金贷款手续的，按照《买卖合同》第六条承担违约责任，其中逾期付款额为买受人借款申请额，逾期付款期限自上述约定期限第二日起至买受人全面办妥按揭贷款手续之日止。
（二）戴新贵、邓文琳在2014年3月7日向美世界公司交纳了办理预告登记证的手续费，在签订上述合同前交纳了首付款332,640元。郴州市住房公积金管理中心公布的《住房公积金职工住房委托贷款申请调查审批资料清册》中的申请贷款清单第四条规定，购买期房申请公积金贷款的购买方需提供购房合同、首付款证明、预售商品房预告登记证。涉案房屋的预购商品房预告登记证在2014年8月28日办理好。戴新贵、邓文琳于2014年10月10日与郴州市住房公积金管理中心签订《住房公积金职工住房委托贷款合同》，申请贷款200,000元。上述贷款于2014年10月28日直接转入美世界公司账上。至2014年10月28日，戴新贵、邓文琳合计支付房款532,640元。
（三）美世界公司在“美美世界”项目未取得验收合格文件的情况下曾要求购房业主收房，并为此与购房业主发生纠纷。至今为止，涉案房屋尚未通过综合验收备案，美世界公司尚未交房给戴新贵、邓文琳。上述合同约定是2015年10月1日前交付，至2017年6月12日，美世界公司已逾期交房620天。
一审法院认为：（一）双方当事人签订的《郴州市商品房买卖合同》的效力问题。
戴新贵、邓文琳针对上述合同部分条款的效力提出的抗辩意见，不予采纳，因为上述合同中既约定了买受人逾期付款的违约责任，又约定了出卖人逾期交房的违约责任，而且这些有争议的条款中重要的内容均划横线予以提示。综上，上述合同系双方当事人自愿签订，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。
（二）戴新贵、邓文琳的第一项诉讼请求应否支持的问题。
戴新贵、邓文琳与美世界公司均没有要求解除合同，因此双方均应继续履行合同，戴新贵、邓文琳诉请美世界公司继续履行合同约定的义务，及时办理好房屋验收合格等相关手续，予以支持；因美世界公司开发的涉案房屋尚未通过综合验收备案，涉案房屋还未达到交付条件，而且涉案房屋何时能通过综合验收备案、何时能达到交付条件尚不能确定，因此戴新贵、邓文琳诉请判令美世界公司交付合格的涉案房屋，不予支持；如交房条件成就后，美世界公司仍未交付商品房，戴新贵、邓文琳可另行主张权利。
（三）美世界公司的反诉是否过了诉讼时效的问题。
上述合同第六条约定，买受人逾期付款，合同继续履行的，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本案中，戴新贵、邓文琳付清全部购房款的日期为2014年10月28日，此时是否存在逾期付款的违约事实及违约金的数额均已确定，故应自2014年10月28日开始计算美世界公司主张逾期付款违约金的诉讼时效期间；美世界公司在2017年12月18日提出的答辩意见中要求戴新贵、邓文琳承担逾期付款的违约责任，并在2017年12月21日提出反诉，但未举证证明存在诉讼时效中止、中断、延长的事由，因此美世界公司提起的反诉已超过诉讼时效，对戴新贵、邓文琳提出的诉讼时效抗辩予以支持。2、美世界公司主张如果法院判决戴新贵、邓文琳承担违约金，其愿意抵销应支付给戴新贵、邓文琳的违约金，抵销权属于形成权，抵销权的行使不受债权是否超过诉讼时效的影响。因为美世界公司反诉请求支付逾期付款违金，属于行使债权请求权，此外美世界公司主张的“抵销权”附有条件，不符合行使抵销权的要件，因此对美世界公司的上述主张不予采纳。
（四）美世界公司应否对戴新贵、邓文琳承担逾期交房违约责任，以及戴新贵、邓文琳应否对美世界公司承担逾期付款违约责任的问题。
美世界公司辩称：1、其逾期交房主要是因施工期间恶劣天气、郴州市创文明城市等不可抗力原因导致；2、戴新贵、邓文琳逾期支付购房款，应承担违约责任，其为此有权延期交房，并不承担逾期交房的违约责任。而戴新贵、邓文琳主张，美世界公司直到2014年10月才通知可去公积金办理贷款，是美世界公司自身原因造成贷款延迟。1、美世界公司提交的证据不足以证明其所称的上述情况符合不可抗力的构成要件，不足以证明其至今尚未交房是上述原因所致，故对美世界公司提出的上述第1条抗辩理由，不予采信。2、戴新贵、邓文琳申请住房公积金按揭贷款必须提供预售商品房预告登记证，但涉案房屋的预告登记证在2014年8月28日才办理好，戴新贵、邓文琳客观上不可能按上述合同第五条的约定保证所贷款项在签订上述合同后30日付至美世界公司；对于预告登记证办好后，戴新贵、邓文琳应在多长时间内签订贷款合同、应在多长时间内将贷款付至美世界公司的账上，上述合同未明确约定；戴新贵、邓文琳主张美世界公司直到2014年10月才通知可去公积金办理贷款，没有证据证明。综合上述情况，并根据上述合同第五条的约定及附件四补充协议第二条第1款约定的“本合同所约定的之‘日’均指工作日”，本院认为戴新贵、邓文琳应在预告登记证办好后三十个工作日内(即在2014年10月16日前)将贷款付给美世界公司较为合理，故戴新贵、邓文琳存在逾期付款行为，计算其逾期付款违约金的期间为2014年10月16日起至2014年10月28日止，但因美世界公司提起的反诉已过诉讼时效，因此美世界公司诉请戴新贵、邓文琳支付逾期付款违约金，不予支持。3、虽然戴新贵、邓文琳存在逾期付款行为，但其在约定的交房日之前支付了全部购房款，故美世界公司主张其有权延期交房并不承担逾期交房违约责任，不予支持；美世界公司至今未按约定履行交房义务，已逾期一年以上，而且也未能举证证明存在上述合同第九条约定的可以延期交房的情形，因此美世界公司逾期交房已构成违约，戴新贵、邓文琳要求其承担逾期交房违约责任，符合合同约定和法律规定，予以支持，美世界公司应自2015年10月2日开始承担逾期交房的违约责任。
（五）美世界公司应支付给戴新贵、邓文琳的逾期交房违约金的确定问题。
美世界公司辩称戴新贵、邓文琳根据上述《郴州市商品房买卖合同》总金额每日万分之二计算违约金明显高于银行同期贷款利率，且超过造成损失的30%，请求予以核减。上述合同约定的在继续履行合同的情况下计算逾期交房违约金、逾期付款违约金的标准是相同的，均是按每日万分之二（年利率为7.3%）计算，美世界公司未举证证明上述合同约定的按每日万分之二计算的逾期交房违约金已超过造成损失的30%，而且美世界公司反诉时亦是按照上述标准主张逾期付款违约金，因此美世界公司请求调减违约金，不予支持。美世界公司按每日万分之二支付戴新贵、邓文琳逾期交房违约金为66,047元（532,640元×0.0002×620天，暂从2015年10月2日计算至2017年6月12日，以后另行计算至涉案房屋交付之日止）。
依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条规定，判决：“一、被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司继续履行与原告（反诉被告）戴新贵、邓文琳签订的编号为201302031****的《郴州市商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）戴新贵、邓文琳逾期交房违约金66,047元（532,640元×0.0002×620天,从2015年10月2日起暂计算至2017年6月12日，之后的违约金按相同标准计算至实际交房之日止）；三、驳回原告（反诉被告）戴新贵、邓文琳的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1454元，由原告（反诉被告）戴新贵、邓文琳负担3元，被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司负担1451元；反诉受理费50元，由被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司负担。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。美世界公司提交三份证据，证据一：《郴州市基建渣土事务中心暂停渣土调运的通知》、《郴州市人民政府关于加强高考期间环境噪声污染监管的通告》，拟证明逾期交房是由于政府政令等因素，不归于美世界公司的责任；证据二：赶集网上下载的同地段商品房租金价格，拟证明戴新贵、邓文琳的诉讼请求过分高于实际损失；证据三：（2018）湘10民终995号民事判决书，拟证明违约金过高，可根据实际损失调整。邓文琳质证认为，对美世界提交的证据均不予认可。证据一不能证明逾期交房是不可抗力造成；证据二赶集网上的租金的地段不能比较，双方签订的合同赔偿金是双方约定，美世界反诉的业主违约金也是按合同约定的；证据三与本案无关。
本院认证认为：施工期间政府对城市的管理工作是工程建设中应当考虑的因素而非不可抗力，故对证据一不予采信。证据二、证据三与本案缺乏关联性，本院不予采信。
本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：美世界房地产公司与戴新贵、邓文琳签订的《商品房买卖合同》附件四（《补充协议》）第十条装饰、设备第4项约定：“如房屋交付时装饰、设备标准未达到合同附件三所约定的标准，在买受人提出确有理由的异议后60天（合理整改期）内出卖人负责修补、替换或给予合理解决，整改期间顺延交房期限，出卖人不承担逾期交房的责任。整改期后仍未解决的，出卖人按逾期交房承担违约责任，如买受人不解除合同的，违约金最高不超过5000元”。
本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：一、美世界公司逾期交房是否构成违约，是否应承担违约责任；二、若美世界公司逾期交房构成违约且需承担违约责任，本案逾期交房违约金应如何确定;三、美世界房地产公司是否能在本案中行使抵销权。
关于争议焦点一。1、因戴新贵、邓文琳于2014年10月28日，即在合同约定的房屋交付期限届满（2015年10月1日）前已付清全部购房款，美世界公司并未提供证据证实，就逾期付款的违约金的数额及支付期限双方已约定或通知了戴新贵、邓文琳，故美世界公司主张其可依据《商品房买卖合同》第九条第二款第二项的约定据实延期交房，依据不足，本院不予支持。2、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，美世界公司提出的造成逾期交房的两个不可抗力原因，即施工时遭遇强降雨雪等恶劣天气及郴州市政府因创建文明城市严格限制其外运土方的时间，均非上述规定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，美世界公司以其遭遇不可抗力为由，主张可据实延期交房，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。3、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，美世界公司主张其逾期交房的其中一个原因是施工方（第三人）拖延工期和增加工程报价，但根据上述规定，其仍应向戴新贵、邓文琳承担违约责任。综上，美世界公司逾期交房构成违约，应承担违约责任。
关于争议焦点二。1、美世界房地产公司主张的违约金限额系双方在《商品房买卖合同》附件四（《补充协议》）第十条中就房屋交付时装饰、设备不符合约定标准需要整改而导致逾期交房的违约责任所作的约定，而根据美世界房地产公司的主张，其逾期交房的原因系遭遇强降雨雪等恶劣天气、郴州市政府因创建文明城市严格限制其外运土方的时间等不可抗力及施工方（第三人）拖延工期和增加工程报价，不属于上述《补充协议》约定的情形，故美世界房地产公司主张本案违约金以5000元为限的理由不能成立，不予支持。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，美世界公司虽向本院主张核减逾期交房违约金，但《商品房买卖合同》系美世界公司与戴新贵、邓文琳的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故本案逾期交房违约金的认定应依据《商品房买卖合同》；该合同明确约定，若戴新贵、邓文琳逾期付款，则应按日支付逾期应付款万分之二的违约金，若美世界公司逾期交房，则应按日支付已交付房价款万分之二的违约金。可见，合同约定的违约金条款对双方一致，即任何一方违约均应按日支付已付或应付购房款万分之二的违约金。双方对违约方应承担的违约金的数额具有明确的认知和预见。一审法院依据双方《商品房买卖合同》约定的违约金计算方式进行处理符合法律规定。
关于争议焦点三。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”美世界房地产公司在一审提出如果法院判决戴新贵、邓文琳承担违约金，其愿意抵销应支付给戴新贵、邓文琳的违约金。但本案中，戴新贵、邓文琳虽存在逾期付款行为，但美世界公司提起的反诉已过诉讼时效，一审判决认定戴新贵、邓文琳对美世界房地产公司不承担逾期付款违约金并无不当。故美世界房地产公司对戴新贵、邓文琳不存在上述法律规定的可以行使抵销权的债权，对美世界房地产公司上诉要求在本案行使抵销权，本院不予支持。
综上所述，上诉人美世界公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1451元，由上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴陈峰
审 判 员 林海波
审 判 员 张友荣
二〇一八年九月三日
法官助理 黄 慧
书 记 员 曹 媛
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。