徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)泉民初字第4832号
原告（反诉被告）朱振奇。
被告（反诉原告）程慧。
委托代理人胡川。
原告（反诉被告）朱振奇诉被告（反诉原告）程慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月17日受理后，依法由审判员郑凤金独任审判，于2015年12月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱振奇，被告（反诉原告）程慧及其委托代理人胡川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱振奇诉称，2015年1月31日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：租赁期限从2015年1月31日至2017年1月30日为2年，租金为每月8333元，按半年付款；任何一方变更协议或不按本协议内容履行需提前一个月通知对方，双方协商解决。协商不成由违约方支付另一方10000元的违约金。2015年10月17日，原、被告经友好协商签订解除协议，约定双方同意结束合同，以交钥匙为结束日期，余下房租结束日计算；原告支付给被告违约金10000元作为补偿。原告依约履行了合同义务后，被告迟迟不予退还原告已预付的租金，且被告在未经原告同意的情况下，擅自将钥匙更换。原告认为，被告的行为侵犯了原告的合法权益，且违约金10000元过高，请求法院判令被告返还剩余房租28887元、返还押金10000元，并支付违约金10000元。
被告程慧答辩并提起反诉称，涉案房屋是因前房屋所有权人康金柱欠被告的款项通过法院强制执行至被告名下，被告取得房屋的时间是2015年1月4日，被告与原告于2015年1月31日签订房屋租赁协议约定原告将位于阿尔卡迪亚物业楼的房产一处出租给被告使用，原告共向被告支付租金100000元、交纳押金20000元。后原告在租期尚未过半单方面解除租赁关系撤走，原、被告在2015年10月17日就解除租赁合同签订的补充协议约定：以交钥匙作为合同的结束日期，余下房租按结束日计算，原告向被告支付违约金10000元作为补偿。但原告至今未向被告交付房屋钥匙。实际租期应从2015年2月1日计算到2015年12月31日，按月租金8333元，被告实际承担的租金应为91663元。因此被告应退还原告的房屋租金为8337元（100000元-8333元/月×11个月），应退还原告押金10000元，合计为18337元；但被告为原告垫付了原告使用房屋期间的电费72元、水费241元，物业公司已向被告催缴原告使用房屋期间欠付的物业费10000元，原告按双方签订的租赁协议应交纳租赁税金10070元，原告使用房屋期间导致房屋墙面有部分损毁需要支付维修费15210元，上述费用合计35593元。原告应负担的35593元减去被告应返还的18337元后，原告应向被告支付17256元。因双方没有对债权债务关系进行协商，故被告提出反诉要求原告支付35593元。
针对反诉原告程慧的诉讼请求，反诉被告朱振奇辩称，洗车属于特殊行业，水费按月交纳，而且反诉原告主张的水费发生在其换锁之后，因此后期水费不应由反诉被告承担，但反诉原告垫付的电费72元反诉被告同意支付；原、被告是在2015年1月31日签订的合同，反诉被告应支付的物业费为4160元；反诉原告于2015年10月18日晚对租赁房屋停水停电，次日反诉被告即无法开门，因此房租只能计算至2015年10月18日；反诉被告租赁房屋做洗车业务，墙面表面受损应属于正常现象，反诉原告应对其主张的墙体非正常使用受损造成的损失提交证据证明；双方的租赁协议是协商解除，故不存在违约金的问题；租赁房屋的税金应由政府部门收取而不是交给反诉原告。因此反诉原告提出的反诉理由与事实不符。
经审理查明，座落于徐州市二环西XX号（阿尔卡迪亚物业综合楼X-
XXX室）的门面房原为案外人康金柱所有，因康金柱与程慧存在债务纠纷，徐州市中级人民法院于2015年1月4日作出（2014）徐执字第275号民事裁定书，裁定康金柱位于本市阿尔卡迪亚物业综合楼X-
XXX室商服房地产、泉山区二环西路以东荣景盛苑X号楼X-XXX室商服房地产（在付清银行抵押贷款后）归程慧所有。
2013年12月5日，朱振奇与康金柱签订租赁合同，约定朱振奇租用涉案房屋用于汽车洗车装饰美容，年租金为107000元，每年支付一次，第一周年于2013年12月18日付款；租赁期间房屋和土地的产权税由康金柱依法交纳，政府部门征收的其他费用也由康金柱负担，经营需要的应由朱振奇交纳的各项税费朱振奇应依法按时交纳；康金柱承担租赁物的维修义务，因使用不当造成损坏的，朱振奇必须承担赔偿费用。随后朱振奇在租赁的房屋内从事经营。
2015年1月31日，程慧作为甲方（出租方）与朱振奇作为乙方（承租方）签订房屋租赁协议，约定：甲方将位于阿尔卡物业楼房屋租赁给乙方使用，租赁期限为2年（从2015年1月31日至2017年1月30日），租金为每月人民币8333元，按半年付款，2015年2月1日首付房租50000元，后期房租于次半年提前30天支付，现付款后居住（使用）；乙方在承租期内为保障甲方的权益不受侵害，应付甲方物品及押金20000元；房屋及设施因本身质量问题造成损坏，由甲方及时修缮，如因乙方使用不当造成损坏由乙方维修原样；乙方承租期间内，应承担该房的治安费、卫生费、水电费、有线电话、物业费、电话费、煤气费、暖气费等费用，房屋租赁税由乙方承担，如拖欠甲方有权终止本协议；乙方退房时结清所有费用，甲方退还乙方押金。其后，朱振奇仍使用涉案房屋经营洗车、汽车装饰美容，并按约定向朱慧交纳房屋租金100000元及押金20000元。
2015年10月初，朱振奇与程慧曾就终止双方的租赁协议进行协商，朱振奇提供的电话录音（根据朱振奇提供的通话清单，该通话时间的时间应为2015年10月9日）证据显示：吕总说房子要卖，朱振奇另外找到地方准备搬走，程慧称其在外地，同意朱振奇搬家。2015年10月17日，程慧（甲方）与朱振奇（乙方）签订补充协议，其内容为：双方同意结束原合同，乙方以交钥匙为结束日期。余下房租按结束日计算，违约金壹万元作为补偿（乙方支付甲方违约金)。
2015年10月17日和18日，朱振奇分别交纳了2015年10月5日前发生的水费和电费。
2015年10月18日，程慧与朱振奇交流中言语不睦，朱振奇于当日下午15时许电话报警称因租房子双方发生纠纷。后程慧于同日将涉案房屋的房门更换、水电停掉。2015年10月19日上午10时42分许，朱振奇以其号码为180××××0515的手机拨打程慧号码为151××××8879的手机进行通话，朱振奇称“我寻思把钥匙交给你，打个收条给我，然后提供什么你给我说一下，到时物业多少钱算一下”；程慧称（钥匙）你就拿着吧，现在那个钥匙用不着了，我现在在高速上，回去给你联系，你那个电动车（摩托车）物业收起来了，你找物业去要。11时11分许，朱振奇再次拨通程慧的电话，朱振奇称（物业）说程慧已经把锁换了，（物业让程慧）给她说一声取摩托车；程慧称门已经换好了，电都停过了，水也停了，摩托车不在我房子里，在物业那里，直接找物业要。同日下午14时29分与32分，朱振奇向号码为151××××8879的手机发送短信两条，内容分别为：程姐，我下午过去把钥匙交给你吧，你不在徐州的话，最好你委派一个人过来拿一下；你说你已经把门锁更换了，我觉得还是把应该把原先的钥匙交给你。程慧未对此作出回应。庭审中程慧否认收到上述两条短信。
2015年10月20日，朱振奇与其朋友就物业费问题分别与物业电话联系，物业公司称从1月至10月物业费为4610元，朱振奇及其朋友称物业费为4160元。
2015年11月14日，程慧根据电表读数（本月示数4776.2，上月示数4693.9，计费电量82度）交纳了涉案房屋电费72元，2015年12月9日，程慧根据水表读数（本次示数861吨，上次示数822吨，用水量30吨）交纳了涉案房屋水费241元。
原告朱振奇于2015年11月19日以诉称理由起诉来院要求被告程慧返还房屋租金28887元及押金和违约金各10000元，被告程慧不同意原告的诉讼主张并当庭提出反诉要求朱振奇继续支付35593元。
被告程慧主张其对涉案房屋交纳的电费72元、水费241元，涉案房屋2013年12月至2015年12月拖欠的物业费、公共能耗费、生活垃圾费10000元，租赁税金10070元，房屋维修费15210应由朱振奇承担，为此提交了徐州淮海农村商业银行出具的通用凭证和加盖江苏省电力公司徐州供电公司发票专用章的发票各一张，廊坊荣盛物业服务有限公司徐州分公司于2015年12月4日出具的物业费交费通知一份以及加盖徐州市金坤建筑装饰工程有限公司的维修费清单一份和涉案房屋内外照片11张。
原告朱振奇对上述电费、水费票据的真实性不持异议，对其中的电费亦予认可，对水费认为用量过多不予认可；对于物业费，对加盖廊坊荣盛物业服务有限公司徐州分公司印章的物业费交费通知未发表意见，但主张其与康金柱签订的合同中房屋租金已包含物业费，因此与程慧签订合同之前的物业费与其无关；对程慧提交的加盖徐州市金坤建筑装饰工程有限公司的维修费清单和涉案房屋内外照片均不认可，并主张租赁房屋前面无损系正常使用过程中的损坏，根据合同约定应由程慧修补。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。租赁合同中，承租人应按照约定的方法使用租赁物，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
本案中，朱振奇与程慧于2015年1月31日签订的房屋租赁协议以及于2015年10月17日签订的补充协议系双方真实意思表示，其内容并不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效并对合同双方均有法律约束力。双方于2015年1月31日签订的房屋租赁合同虽然约定屋租赁期限为2年，但双方于2015年10月17日签订的补充协议明确约定双方同意解除原合同并由朱振奇向程慧支付违约金10000元作为提前解除合同的补偿，该补充协议系双方协商的结果，朱振奇以违约金10000元过高要求程慧予以返还即既无合同依据，也无法律依据，本院不予支持。
原、被告双方在2015年10月17日签订的补充协议中约定租赁合同的实际结束日以朱振奇交付钥匙为准，房租亦计算至朱振奇交付钥匙之日，该约定既符合交易习惯亦不违反法律规定，本院予以采纳。朱振奇虽然未提供证据证明其向程慧交付了钥匙，但根据双方的通话录音载明的内容，可以证明程慧于2015年10月18日即采取换门、停水停电的方式实际控制了涉案房屋，导致朱振奇自2015年10月19日即无法使用涉案房屋，朱振奇未能向程慧交付钥匙的原因是双方发生争议且程慧外出，因此本院确认朱振奇向程慧支付房屋的截止日期为2015年10月18日。以双方在房屋租赁协议中约定的租赁起始日期（2015年1月31日）至上述确定的终止日期，朱振奇应向程慧支付的房屋租金为71502.5元（8333元/月×8个月+8333元/月×18天/31天），而双方均确认朱振奇已向程慧支付房屋租金100000元，故程慧应向朱振奇返还房屋租金28497.5元（100000元-71502.5元）。
朱振奇虽然在双方租赁合同终止前的2015年10月17日交纳了电费、于合同终止当日交纳了水费，但根据其自述，其交纳水电费的截止日期为2015年10月5日，故应继续负担2015年10月5日至合同终止之日的2015年10月18日期间发生的水电费用；朱振奇并无证据证明2015年10月18日之后程慧实际使用了涉案房屋，故程慧于2015年11月14日和2015年12月9日交纳的电费72元和水费241元应视为朱振奇租用涉案房屋期间产生的费用而由朱振奇负担。
根据双方签订的房屋租金协议的约定，朱振奇在退房时结清所有费用后由程慧退还押金，因此对朱振奇已交纳的20000元押金在扣除双方在解除租赁协议时协商约定的违约金10000元外，剩余的10000元可在扣除上述水电费313元由程慧予以返还，即程慧应返还朱振奇押金9687元。
根据双方签订的房屋租赁协议的约定，朱振奇在承租涉案房屋期间所发生的物业费等和应交纳的房屋租赁税应由朱振奇承担，据此程慧要求朱振奇支付上述费用具有合同依据，但上述费用收取主体为物业管理公司及国家税务征收机关，可由朱振奇直接交纳，在程慧并无证据已将上述物业费用和房屋租赁税交纳的情况下，其要求朱振奇向其支付并无事实依据，故本院对程慧的该主张不予支持。如其后朱振奇拒绝交纳上述税费而由程慧代交，程慧可据实向朱振奇主张权利。
根据程慧提交的照片及朱振奇当庭陈述，朱振奇在使用涉案房屋期间确实存在墙面和地面污损的现象，但朱振奇租赁涉案房屋用于洗车以及汽车装饰美容为程慧所明知，而根据一般常识，洗车过程中发生的墙面和地面污损应属于不可避免，现程慧也无证据表明朱振奇在使用租赁标的物的过程中存在不当使用或故意损害，故租赁房屋发生的一般污损应属于朱振奇根据双方约定的方法、目的使用租赁物造成的正常损耗，朱振奇依法无需承担赔偿责任。另外，程慧虽然提交了加盖徐州市金坤建筑装饰工程有限公司的维修费清单主张房屋墙面维修费15210元，但其并未提交已实际支付该费用的证据，故本院对程慧的该诉讼主张不予支持。
综上所述，原告朱振奇要求被告程慧返还剩余房屋租金的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持，但其对返还租金的数额计算有误，本院予以纠正；原告朱振奇要求被告程慧返还押金的主张具有合同依据，但根据合同约定应扣除应由其负担的其他费用；违约金10000元因系双方解除合同时朱振奇自愿向程慧支付且符合双方此前签订的房屋租赁协议的约定，故本院对朱振奇要求返还违约金的请求不予支持；反诉原告程慧要求反诉被告朱振奇支付2015年10月5日之后产生的水电费用313元的主张具有事实依据，本院予以支持；但其要求反诉被告朱振奇向其支付物业费和房屋租赁税的主张虽有合同依据但无事实依据，其要求反诉被告朱振奇赔偿维修费损失的主张既无事实依据也无法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十七条、第二百一十八条的规定，判决如下：
一、被告程慧于本判决生效后十日内退还原告朱振奇房屋租金28497.5元；
二、被告程慧于本判决生效后十日内返还原告朱振奇押金10000元；反诉被告朱振奇于本判决生效后十日内向反诉原告程慧支付水电费313元（其中电费72元，水费241元）；上述款项相抵后，程慧向朱振奇支付9687元；
三、驳回原告朱振奇的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告程慧的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费250元，减半收取125元，由被告程慧负担；反诉案件受理费345元，减半收取172.5元，由反诉原告程慧负担147.5元，反诉被告朱振奇负担25元（相互折抵后，程慧随案款一并付给朱振奇100元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 郑凤金
二〇一五年一月十一日
书记员 王 恺
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