湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终6403号
上诉人（原审原告）：朱冬莲，女，汉族，住武汉市新洲区，
委托代理人：郭云安，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙宗平，男，汉族，1978年5月9日出生，住武汉市新洲区，
委托代理人：周利锋，湖北佑君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王银花，女，汉族，1982年7月24日出生，住武汉市新洲区，
委托代理人：周利锋，湖北佑君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郑恩和，男，汉族，1951年1月21日出生，住武汉市新洲区。
上诉人朱冬莲与被上诉人孙宗平、王银花、郑恩和申请执行人执行异议之诉一案，上诉人朱冬莲不服武汉市新洲区人民法院作出的（2018）鄂0117民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，本案现已审理终结。
朱冬莲上诉请求：一、撤销（2018）鄂0117民初1号民事判决书，依法改判或发回重审、支持朱冬莲一审诉讼请求。二、判令孙宗平、王银花承担一、二审案件受理费。事实与理由：一审缺少必要的诉讼第三人胡建忠，导致一审诉讼必要的主体缺失，判决错误。依据一审法院自行调查取证的郑恩和笔录，郑恩和称：他不认识孙宗平、王银花，也没有和孙宗平、王银花发生过涉案房屋的交易行为，而是案外人胡建中要求郑恩和以房抵债，由胡建忠卖房给孙宗平、王银花。故一审法院应当依职权追加重要的房屋买卖人胡建忠为第三人到庭参加诉讼，以便查明案件买卖过程和事实。一审法院在明知上述法定的必须追加必要的第三人的情形下，未追加胡建忠为第三人，属于程序错误。依法应当撤销原判，发回重审。二、一审法院对涉案不动产的登记状态错误未予纠正并排除非法证据，错误地认定房屋登记在孙宗平、王银花的名下，并以此作为判决的主要依据，属于认定事实不清。涉案不动产早在2016年11月28日以武汉市新洲区人民法院作出（2016）鄂0117民初2468-1号民事裁定书，裁定将该不动产查封冻结，在查封前和查封后不动产户名均为郑恩和，孙宗平、王银花以非法手段在查封后骗取了房地产过户登记，并恶意抵押贷款，属于明知的违法行为，应追究其骗取过户的行政责任，依法应予行政处罚。但一审法院有明知查封冻结的裁定，也明知其骗取过户登记的事实，却错误地采信过户登记并作为主要判决依据，不仅仅属于认定事实不清，而是属于明显的枉法裁判。现朱冬莲对上述骗取不动产过户登记的行为已经提起了行政诉讼，要求武汉市新洲区不动产局撤销过户登记恢复查封前的登记状态，并赔偿朱冬莲的一切损失。三、一审采信了大量的伪造证据，属于明显的枉法裁判行为。1、一审孙宗平、王银花提交了3份不同的房屋买卖合同，且孙宗平、王银花提交的合同与郑恩和提交的合同不一致。很明显存在伪造证据的事实，一审法院未作真伪甄别，错误地采信该虚假伪证。2、孙宗平、王银花关于水电、房屋交付等系列证据自相矛盾，存在系列伪造证据的行为和事实，一审也未予甄别查明，而是为判决结论大量采信了虚假证据。四、一审判决适用法律错误。本案属于执行异议纠纷，应当优先适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条、第三十一条等支持朱冬莲的主张。五、补充上诉意见：1、现有证据能够证明涉案房屋发生的交易均发生在查封冻结涉案房地产之后，孙宗平、王银花提交的证据1、2、5、8、10、11系虚假证据，孙宗平、王银花提交的证据3、4、6、7、9、12、13、14、17恰恰能够证明其买卖、占有过户的行为发生在2017年3月期间。综合孙宗平、王银花提交的证据足以认定孙宗平、王银花的买卖、占有、过户行为均发生在2017年2-3月期间，孙宗平、王银花是2017年3月21日办理抵押权注销登记，此前，是不可能办理过户条件的，孙宗平、王银花在2017年3月23日办理过户登记，因此应当认定其买卖、占有、过户均发生在查封之后。2、孙宗平、王银花持有的证据不能证明房屋的转移占有发生在查封前，结合朱冬莲的证据，综合全案的证据，以及2017年1月22日发生的治安案件，应当认定以房抵债时间发生在2017年1月22日后，转移占有滞后。3、异议人及孙宗平、王银花从胡建忠手中购买房屋的，不具备异议人的适格条件。4、朱冬莲持有的郑恩和出具的以房抵债合同以及2015年借条以及2016年2月19日的借条，郑恩和在2014年期间已经将本案涉案房地产购买合同原件武汉市商品房买卖合同原件交给朱冬莲，足以证明郑恩和作出了担保意愿，是私权处分，应予认可。请求武汉市中级人民法院纠正一审错误，支持朱冬莲的请求。
孙宗平、王银花辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
郑恩和书面辩称，一、涉案房屋买卖的事实。本案中，本人仅作为受访人参与到房屋买卖过程中，其他事项并不知晓，故本人在此仅就房屋买卖事实说明如下：1、事实概况：涉案的桂花城房屋原系本人名下房屋，后为偿还借款，同意将房屋出售，用于抵偿借款，本人配合办理手续。2、关于借款：2014年10月31日，本人郑恩和向陈永胜、罗有国借款人民币110000元，此款本人郑恩和无力偿还。3、以房抵债：2015年10月8日，本人郑恩和将房屋作价282681元（欠银行按揭款142000元+借款110000元+折抵郑全波欠款20000元+10000元前期物业费），与胡建中签订合同，抵偿其欠陈永胜的借款，同日，房屋交付胡建中。后由胡建中找到房屋买家孙宗平，进而将房屋出售给孙宗平，本人配合办理房屋出售的相关手续，提供有关证明。4、房屋交付后的情况：房屋交付后，本人仅配合办理房屋出售的相关手续，提供有关证明，房屋的按揭款、物业费、水电费、契税等均由胡建中或者孙宗平缴纳，本人未予过问，具体由何人缴纳，应有缴费凭据或记录。以上为涉案房屋出售的事实情况。
朱冬莲向一审法院起诉请求：1、判令对执行不动产“武汉市新洲区邾城街骆畈村桂花城1-3栋第3栋一单元7层3号房屋”（不动产权证号鄂【2016】武汉市新洲不动产权第0000164号）的许可执行。2.判令孙宗平、王银花、郑恩和承担一审诉讼费用及其他合理的费用。
一审法院认定事实：朱冬莲与郑恩和民间借贷纠纷一案，一审法院立案受理后，朱冬莲于2016年11月25日向一审法院提出财产保全申请，一审法院于2016年11月28日作出（2016）鄂0117民初2468-1号民事裁定书，裁定查封郑恩和所有的位于新洲区邾城街骆畈村桂花城1-3栋第3栋一单元7层3号房屋[不动产权证号：鄂（2016）武汉市新洲不动产权第0000164号]（以下均简称“涉案房屋”），查封期限为三年。一审法院于2016年12月1日查封了涉案房屋。2016年12月26日，一审法院作出（2016）鄂0117民初2468号民事调解书，调解确认：1、郑恩和偿还朱冬莲借款184400元及利息（其中本金140000元按月利息2%自2014年2月9日计算至还清之日止，本金44400元按月利率2%自2015年2月9日计算至还清之日止），定于2017年1月23日前付100000元，2017年6月30日前付清；2、诉讼费及财产保全费合计5685元，由郑恩和负担。因郑恩和未按期履行义务，一审法院依朱冬莲的申请，于2017年2月27日以（2017）鄂0117执328号立案执行。执行过程中，孙宗平、王银花向一审法院提出书面异议，一审法院于2017年11月23日作出（2017）鄂0117执异36号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。朱冬莲对该裁定不服，向一审法院提出申请执行人执行异议之诉。另查明：2014年10月31日，郑恩和向案外人陈永胜、罗有国借款110000元，约定借款按月利率4%计算利息，同时郑恩和承诺以涉案房屋作抵押（未办理抵押登记），借款期限至腊月二十四日前，每月付息。2015年4月1日郑恩和承诺于7月30日前付清所有本息，如不还清本息，案外人陈永胜、罗有国有权直接拿抵押物冲抵欠款。因郑恩和未按约定期限还款，郑恩和与案外人胡建忠于2015年10月8日签订了一份《武汉市存量房买卖合同》，约定郑恩和将其所有的涉案房屋（房屋所有权证及土地使用权证均未办理）以282681元卖给胡建忠。付款方式为合同签订时，胡建忠一次性向郑恩和付清全部房款，同时郑恩和将该房屋相关购房合同、房屋手续一起交付胡建忠。胡建忠自行承担后期办理房屋的土地证及房产证费用支出，因按揭所产生的纠纷由胡建忠负责承担。房屋以现状交付，郑恩和无条件配合胡建忠办理该房的土地证、房产证手续，该房前期的物业管理费由胡建忠承担。合同签订后，经双方核实，郑恩和购买该房屋至合同签订之日止尚欠银行按揭款142000元。当日，郑恩和将其向银行还按揭款的银行卡交付胡建忠，同时向胡建忠出具了一份收条，载明“今收到胡建忠现金贰拾捌万贰仟元整￥282000元以上述明细为准”。该收条注明282000元由欠银行按揭款142000元，原欠款110000元（即上述借款110000元），给付现金20000元及前期物业费用10000元组成。其中给付现金20000元为抵偿郑恩和之子郑全波向胡建忠的借款。合同签订后，胡建忠于2015年10月10日通过其妻子胡红霞银行账户向郑恩和上述还按揭款的账户上转入10200元以支付前期欠银行按揭款，2015年11月22日及12月21日分别通过其妹妹何小霞的银行账户向上述按揭款账户上各转入2600元以支付按揭款本息。胡建忠签订上述《武汉市存量房买卖合同》后将合同原件交付孙宗平，孙宗平在上述合同的胡建忠签名处添加“代孙宗平”。2016年2月7日孙宗平向胡建忠支付了购房款150000元，且自当日至2017年2月5日止涉案房屋的按揭款由孙宗平支付。2016年2月孙宗平补交了涉案房屋前期2014年2月至2016年2月的物业管理费，并以郑恩和的名义缴纳了住宅维修专用资金5781元，同时缴纳了装修保证金及结构保证金。2016年2月29日，王银花在供电部门办理了涉案房屋的用电过户手续，将原用电人郑恩和变更为王银花，2016年4月始涉案房屋开始每月用电。2016年2月以王银花的名义开通了涉案房屋的天然气。2016年8月5日，王银花在供水部门将用水过户至自己名下。2016年3月14日，孙宗平代郑恩和支付了住房买卖契税和其他相关费用，同年7月13日，孙宗平领取了涉案房屋不动产权证，其证号为：鄂（2016）武汉市新洲不动产权第0000164号，不动产权证登记所有权人为郑恩和、舒慧兰。同年7月20日，郑恩和与其妻子舒慧兰以将涉案房屋出卖给孙宗平，为方便孙宗平办理过户手续为由，在湖北省武汉市新洲公证处办理了委托公证，委托孙宗平的小姨陶全花代为偿还涉案房屋的银行贷款、解除抵押、领取他项权证后再代为出售房屋、签订房屋买卖合同并代收房款，代为办理水、电、天然气、物业等交接手续，代为办理与不动产买卖交易过户的相关其他手续。为了办理过户手续，陶全花与孙宗平、王银花签订了一份《武汉市存量房买卖合同》，约定郑恩和、舒慧兰将其所有的涉案房屋以282000元的价格出卖给孙宗平、王银花，付款方式为一次付款，按揭款由买方代为支付，卖方将银行卡交付买方使用，孙宗平、王银花自行承担过户费用。2017年2月24日，孙宗平将涉案房屋的下欠按揭款转至陶全花银行账户，陶全花于同日向银行提前偿还了涉案房屋下欠的贷款本息99282.55元。2017年3月21日陶全花申请办理了涉案房屋抵押注销登记。2017年3月23日，涉案房屋在武汉市新洲区不动产登记局办理了转移登记，房屋所有权人登记为王银花、孙宗平，并向其颁发了不动产权证书。2017年4月6日，武汉市新洲区不动产登记局发现涉案房屋在办理转移登记时已查封，即依据相关规定，对不动产登记簿记载的错误事项进行更正登记，由王银花、孙宗平更正为郑恩和、舒惠兰。2017年11月29日，本案涉案房屋在武汉市新洲区不动产登记局办理了变更登记，权利人登记为王银花、孙宗平，不动产权证号为鄂（2017）武汉市新洲不动产权第0030496号。
一审法院认为，本案系朱冬莲在朱冬莲与郑恩和民间借贷纠纷一案生效民事调解书的执行中，对执行标的（涉案房屋）提起的申请执行人执行异议之诉，请求准予执行在人民法院查封时登记在郑恩和及其妻子舒慧兰名下涉案房屋，因此案外人即孙宗平、王银花是否享有足以阻止执行的实体权利是本案争议的焦点。依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”、第二十五条第一款“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”规定，本案涉案房屋登记所有权人为孙宗平、王银花，孙宗平、王银花对涉案房屋享有所有权，故孙宗平、王银花对涉案房屋享有的权利足以排除人民法院的强制执行，对朱冬莲的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，判决如下：驳回朱冬莲的诉讼请求。
本院二审期间，朱冬莲提交证据如下：
1、2016年2月9日借条、证明郑恩和以该房屋做抵押。
2、2015年2月9日借条、证明郑恩和以该房屋做抵押。
3、2015年2月9日借条、证明继续用该房屋做抵押。
4、郑恩和与湖北新华房泰房地产开发有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，证明郑恩和将该合同作抵押。
5、物业的实收登记表，证明孙宗平从2017年4月才开始交纳物业费，实际占有房屋的时间是2017年4月。
6、武汉市公安局新洲区分局行政处罚决定书，证明2017年元月22日胡建忠被拘留5日。
7、胡建忠询问笔录。
8、郑全波询问笔录。
证据7、8证明2017年1月23日之前郑恩和与胡建忠之间未发生实际以房抵债行为，因为郑恩和和胡建忠没有处理好债权债务，双方于2017年1月22日发生斗殴刑事案件，郑恩和与胡建忠约定以房抵债应发生于2017年1月22日之后。
9、2018年7月13日武汉市新洲区人民法院作出的（2018）鄂0117行初24号行政判决书。
10、立案登记收件表，证明朱冬莲针对不动产局行政登记请求予以撤销进行行政诉讼立案。
孙宗平、王银花提交证据如下：
2018年7月27日武汉市新洲区不动产登记局向武汉市中级人民法院提交的《行政上诉状》，证明（2018）鄂0117行初24号行政判决书未生效。
对各方当事人提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。现分述如下：1、孙宗平、王银花认为朱冬莲提交的证据1-3的借条不是新证据，本案无关，且借条虽然注明了以房抵押，但是该约定无效，民事调解书上并没有谈及抵押事项。因朱冬莲提交的证据1-3为朱冬莲与郑恩和之间发生的往来，与本案执行异议之诉并无直接关联性，本院不予采信。2、孙宗平、王银花认为朱冬莲提交的证据4《武汉市商品房买卖合同》是复印件，只能证明该证据原件在卷宗中存在，不能证明该合同原件就是郑恩和给朱冬莲的。因该合同为郑恩和购买涉案房产的合同，孙宗平、王银花对该合同的真实性无异议，该合同与本案具有关联性，本院予以采信。3、孙宗平、王银花认为朱冬莲提交证据5物业的实收登记表并非为新证据，也无原件，对其真实性不予认可。因孙宗平、王银花未提交该表的原件，孙宗平、王银花对其真实性提出异议，本院对该证据不予采信。4、孙宗平、王银花认为朱冬莲提交的证据6-8不是新证据，且与本案无关。双方发生争执原因是郑全波向胡建忠另外借了20万，与本案郑恩和向陈永胜、罗有国借款11万无关，与郑全波向胡建忠借款的2万元也无关。因行政处罚决定书与公安机关向胡建忠、郑全波进行询问的笔录与本案本案执行异议之诉并无关联性，本院不予采信。5、孙宗平、王银花对朱冬莲提交的证据9、10的真实性无异议。因该行政裁定书裁定的事项与本案具有关联性，本院予以采信。6、朱冬莲对孙宗平、王银花提交的武汉市新洲区不动产登记局行政上诉状的真实性无异议。因武汉市新洲区不动产登记局对武汉市新洲区人民法院作出的行政裁定书不服提起上诉，与本案有关联性，各方对真实性无异议，本院予以采信。
二审查明，2018年6月5日朱冬莲以武汉市新洲区不动产登记局在法院对涉案房产查封期间内，将房产转移登记至孙宗平、王银花名下，违反了相关法律保全规定为由，以武汉市新洲区不动产登记局为被告、以孙宗平、王银花、郑恩和为第三人向武汉市新洲区人民法院提起行政诉讼，请求确认将房产转移登记至孙宗平、王银花名下的行为违法。武汉市新洲区人民法院于2018年7月13日作出（2018）鄂0117行初24号行政判决书。武汉市新洲区不动产登记局不服，上诉至本院，该案现处于审理中。
二审查明其他事实与一审查明一致。
本案争议的焦点为朱冬莲请求继续对案涉房产进行执行的主张是否成立。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，郑恩和因向陈永胜、罗有国借款11万元到期无法偿还，于2015年10月8日胡建忠签订《武汉市存量房买卖合同》。该合同约定胡建忠支付房款282000元的方式为：承担郑恩和欠银行按揭款142000元，郑恩和对陈永胜、罗有国的11万元欠款，并给付20000元现金及10000元的前期物业费用。之后，孙宗平愿购案涉房产，并在《武汉市存量房买卖合同》上添加其姓名，并于2016年2月7日向胡建忠支付购房款150000元，并自当日起开始偿还案涉房产的按揭款。2016年7月28日为办理过户至孙宗平、王银花名下，郑恩和的委托代理人与孙宗平、王银花又签订一份《武汉市存量房买卖合同》，约定售价为282000元，付款方式为一次付款，按揭款由孙宗平、王银花代为支付，郑恩和将银行卡交付孙宗平、王银花使用。2016年7月28日《武汉市存量房买卖合同》的签订视为郑恩和将案涉房产出售给孙宗平、王银花的确认，郑恩和与孙宗平、王银花之间形成房屋买卖合同关系。孙宗平、王银花于2016年2月期间交纳的物业管理费、住宅维修专用资金、装修保证金及结构保证金、办理用电过户手续、开通天然气，以上事实可证明孙宗平、王银花已实际入住，合法占有该房产。孙宗平、王银花支付部分房款后，接受郑恩和偿还按揭款的银行卡并按期还款，应视为已向郑恩和已支付全部价款。一审法院依据朱冬莲的申请对案涉房产进行查封的时间为2016年12月1日。而孙宗平、王银花签订书面买卖合同、占有案涉房产及支付全部价款均发生于一审法院查封之前，且孙宗平、王银花已于2017年2月24日已代郑恩和结清全部按揭款。查封前，孙宗平、王银花未及时将房产过户至其名下，是因郑恩和委托办理过户手续的陶全花延迟办理过户手续，非因孙宗平、王银花的自身原因而造成。孙宗平、王银花作为签订买卖合同的买受人，在已经履行合同义务的情况下，在案涉房产被查封之前虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。朱冬莲因郑恩和借款未还，依一审法院作出的民事调解书提起强制执行的请求，其对郑恩和享有的是普通债权。在普通债权的权益实现保护与物权期待权冲突时，优先保护物权期待权人的权益。综上，对朱冬莲提出应支持其对案涉房产许可执行的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。朱冬莲提出一审法院未追加胡建忠作为本案第三人，属于程序错误的上诉意见。无独立请求权的第三人应为对原被告双方争议的诉讼标的没有独立的请求权，但案件处理的结果可能同他有法律上的利害关系，而参加到已经开始的诉讼中的进行诉讼的人。本案中，郑恩和与胡建平签订《武汉市存量房买卖合同》后，胡建平将房转卖至孙宗平、王银花，郑恩和与孙宗平、王银花之间已形成买卖房屋合同，胡建平与本案执行异议一案并无法律上的利害关系，一审法院未追加其为第三人，并不违反程序规定。对朱冬莲提出一审法院未追加胡建忠作为本案第三人导致程序错误的上诉意见，不予支持。
综上所述，一审判决适用法律存在瑕疵，但裁判结果并无不当。故，本院对朱冬莲的上诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5540元，由朱冬莲负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 隽
审判员 蹇鹏飞
审判员 李 娜
二○二○一八年九月二十七日
法官助理鲍刚
书记员褚敬