苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0507民初2217号
原告：黄琼丽，女，1987年5月11日生，壮族，住苏州市。
委托诉讼代理人：徐黎宏，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。
被告：周雪英，女，1963年8月16日生，汉族，住苏州市。
原告黄琼丽与被告周雪英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月12日受理后，依法由审判员丁亦辛独任审判。因被告周雪英下落不明，本院将本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，由审判员丁亦辛担任审判长并主审本案，人民陪审员邱玉芳、徐秀英参加评议，并向被告周雪英公告送达了诉状副本、开庭传票等诉讼材料。本案于2016年10月17日公开开庭进行了审理。原告黄琼丽的委托诉讼代理人徐黎宏到庭参加诉讼。被告周雪英经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告黄琼丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还房屋预付押金人民币20000元、水电费押金人民币10000元；2、判令被告向原告返还预收的2015年11月16日至2016年8月10日期间的房租45000元；3、判令被告向原告支付违约金人民币80000元；4、确认双方《租赁协议》解除。事实和理由：原、被告于2014年3月10日签署《租赁协议》，约定租赁期限为2014年3月10日至政府拆迁为止。合同签署后，被告违反承诺，未按时向房东苏州怡城大酒店交付房租，导致房东于2015年12月15日收回涉案房屋。被告的行为违约，导致原告重大损失。原告遂诉讼。
被告周雪英未作答辩。
经审理查明，2014年3月10日，以被告为出租方（甲方）、原告为承租方（乙方）签订《租赁协议》，约定：房屋坐落于苏州市相城区元和街道××层，租赁范围为除去新大陆网吧使用面积以外的所有部分，面积约500平方米；乙方承租该房屋用于经营商住两用酒店式公寓或酒店；租赁期从2014年3月10日起至政府拆迁为止；免租期为5个月，从2014年3月10日起至2014年8月10日止；房屋租金为80000元/年；付款方式为年付；首期付期日期为2014年4月10日前，付清房租80000元、预付押金20000元，合计100000元；第二次付款为2015年7月10日前，付清80000元；以后付款为每年的7月10日；交房日期为协议签订当日；违约条款：若甲方有下列情形之一的，乙方有权拒付租金，不经甲方同意而解除本协议全额退回租房费用，甲方还应向乙方支付相当于一年租金的违约金以及装修费用和经营损失…（三）甲方的房屋不能达到约定用途的…（五）协议到期前甲方擅自解除协议或其他违反本协议约定内容的……。2014年4月24日，由万林根出具收条1份载明，收到原告2014年3月10日至2015年8月10日的租金80000元以及押金20000元。2014年6月12日，由被告出具收条1份载明，收到原告房屋租赁水电费押金10000元，协议终止当日退回。2015年9月4日，被告出具收据1份载明，收到原告2015年8月10日至2016年8月10日的房租费用60000元。2015年12月8日，苏州怡城大酒店以出租方名义向被告发出告知书，称因被告未能履行与该公司的房屋租赁合同条款，且多次联系未果，为此该公司于2015年11月16日代被告向各经营户发放了收回房屋的通知；房屋租赁期限至2015年12月9日到期；该公司与被告终止合同关系，并定于2015年12月15日收回房屋。
另查明，2015年12月28日，以苏州怡城大酒店有限公司为出租方（甲方）、韩敬辉为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于苏州市相城区元和街道××层部分房屋出租给乙方使用，房屋面积约600平方米（以实际丈量为准），每年租金130000元，先付后租、每年支付一次，租期为2015年12月10日至2016年12月9日，用途为公寓……。
上述事实，由原告身份证复印件、被告的常住人口信息、《租赁协议》、《房屋租赁合同》、收条、收据以及当事人陈述为证，本院予以确认。
审理中，原告陈述，万林根系被告丈夫，韩敬辉系原告丈夫。原告另举证被告于2013年10月22日与苏州怡城大酒店有限公司所签《房屋租赁合同》的复印件1份，以证实被告向该公司租赁了4294平方米房屋，租赁期限为2013年12月10日至2018年12月9日；涉案房屋系被告转租给原告的。因被告未按约向该公司支付房租，故该公司收回房屋。现原告丈夫与该公司直接签订了租赁合同，但租金已上涨，造成了原告的损失。原告另解释，因被告与房东已发生矛盾，故原告支付2015年8月10日至2016年8月10日的租金时，与被告商定先付60000元。
本院认为，被告作为承租人向出租人苏州怡城大酒店有限公司租赁了包括本案涉案房屋在内的房屋，租赁期为2013年12月10日至2018年12月9日；被告将涉案房屋向原告转租，约定租赁期从2014年3月10日起至政府拆迁为止。虽被告的转租期限有可能超过与房东约定的剩余租赁期限而导致超过部分的约定无效，但从本案实际情况看，原、被告间的实际租赁关系存续期间未超过承租人剩余租赁期限，原告作为次承租人与被告所签《租赁协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应可认为合法、有效，双方应全面履行各自的义务。被告与出租人苏州怡城大酒店有限公司发生纠纷，导致双方间的《房屋租赁合同》解除，苏州怡城大酒店有限公司收回涉案房屋，并致使原、被告间的《租赁协议》无法继续履行，原告因无法实现合同目的，要求解除与被告的《租赁协议》的请求应予准许。根据合同的相对性，导致原、被告间的《租赁协议》解除，应归责于被告违约。原告要求返还押金20000元和水电费押金10000元的请求应予支持。原告另要返还2015年11月16日起至2016年8月10日的房屋租金45000元，对此本院认为，根据原告陈述，2015年8月10日至2016年8月10日期间的租金仍为80000元，只是双方商定先付60000元；根据原告方与苏州怡城大酒店有限公司另行签订的《房屋租赁合同》，租赁期为2015年12月10日至2016年12月9日，可认定原告应付被告2015年8月10日至2015年12月9日4个月、以年租金80000元计算的租金26666.67元，原告已付60000元，被告应退还原告33333.33元。双方还约定了违约金，金额为一年的租金80000元，考虑到原告现与出租人签订的租金已上涨，且约定租赁期限只有一年、租赁期限缩短，原告的经营风险亦增大，故原告的违约金请求可予支持，被告应支付原告违约金80000元。被告经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭，放弃答辩权利，应负对己不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告黄琼丽与被告周雪英所签《租赁协议》解除。
二、被告周雪英返还原告黄琼丽押金20000元、水电费押金10000元、租金33333.33元，合计人民币63333.33元。
三、被告周雪英支付原告黄琼丽违约金人民币80000元。
上述第二、三项均于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费为人民币3400元、公告费600元，合计人民币4000元，由原告黄琼丽负担100元、被告周雪英负担3900元（被告负担之款，原告已自愿垫付，本院不再退还，被告在判决生效后十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。
审 判 长 丁亦辛
人民陪审员 邱玉芳
人民陪审员 徐秀英
二〇一七年一月九日
书 记 员 顾艺纬