上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第3842号
上诉人（原审原告）张锦莉，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市静安区XX路XX弄XX号。委托代理人吴华彦，上海星瀚律师事务所律师。委托代理人刁康成，上海星瀚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陶永敏，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市长宁区XX路XX弄XX号。被上诉人（原审被告）陶姝婧，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市长宁区XX路XX弄XX号。上述两被上诉人之共同委托代理人苏晓巍，上海合勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陶永国，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市长宁区XX路XX弄XX号。法定代理人台得青（系陶永国妻子），XX年XX月XX日生，汉族，户籍地安徽省凤阳县XX乡XX村XX队XX号。委托代理人叶其超。被上诉人（原审被告）上海品博房地产经纪有限公司，注册地上海市金山区XX镇XX路XX号XX楼。法定代表人郑政模，总经理。委托代理人张卫斌，该公司员工。上诉人张锦莉因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三(民)初字第1460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月24日受理后，依法组成合议庭于2016年1月7日公开开庭审理了本案。上诉人张锦莉的委托代理人吴华彦、刁康成，被上诉人陶永敏及其与被上诉人陶姝婧之共同委托代理人苏晓巍，被上诉人陶永国及其法定代理人台得青、委托代理人叶其超，被上诉人上海品博房地产经纪有限公司的委托代理人张卫斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，陶永敏与陶永国系兄弟关系，陶姝婧系陶永敏之女。陶永国于2010年10月19日与台得青登记结婚，其持有的残疾人证记载其系叁级智力残疾，监护人台得青。本市长宁区XX路XX弄XX号二层西南公有住房（以下简称系争房屋），原由陶永敏、陶永国之父陶某甲承租，家庭共同居住使用。1994年，陶某甲去世，1996年，陶永敏、陶永国之母唐某某亦过世。上址系争房屋内仍有户口三人，即陶永敏、陶姝婧、陶永国。2013年1月，陶永敏、陶姝婧、陶永国将系争房屋承租人变更至陶永敏名下。2013年6月29日，上海A有限公司（以下简称A）出具《通知》，“2012年12月XX路XX弄XX号二楼西南间户籍在册人员陶永敏、陶永国、陶姝婧申请更改户名。因原承租人陶某甲已于1994年6月底去世，上海A有限公司于2013年1月1日起更户为陶永敏。但陶永国妻子台得青（监护人）认为，陶永国为智力三级残疾，在监护人不知情的情况下是无效的，申请撤销该决定。经查陶永敏、陶永国、陶姝婧在申请更改户名时隐瞒事实，致变更事宜出现瑕疵。现经研究讨论决定，因陶永国为智残患者，所签文件无效。从2013年7月1日起将户名恢复原样。”2013年10月，陶永国起诉至原审法院，要求确认其对系争房屋具有居住权，并确定由其使用其中的大间房屋。该案经审理后，法院依法判决陶永国具有系争房屋的居住权。陶永敏、陶姝婧不服，向上海市第一中级人民法院提起上诉。二审过程中经法院调解，陶永敏、陶姝婧与陶永国于2014年11月7日达成调解，约定陶永国确认陶永敏、陶姝婧在系争房屋中享有共同居住权；双方均同意将系争房屋按照市场价值进行出售，出售所得房价款双方按比例进行分配。陶永敏、陶姝婧应得房价款净到手价的45%；陶永国应得房价款净到手价的55%；陶永敏、陶姝婧与陶永国共同配合办理系争房屋买卖的所有手续，双方应互相配合完成系争房屋的出售事宜，若任一方阻挠房屋正常出售的，需向对方支付赔偿金人民币（以下币种相同）10万元；在本调解协议签订之日起一个月内双方应对系争房屋进行询价、挂牌，并于本调解协议签订之日起六个月内找到系争房屋的买受方并签订房屋买卖合同；双方将系争房屋挂牌之后，应共同对系争房屋内的物品进行清点等。调解书签订后，陶永敏、陶姝婧、陶永国将系争房屋挂牌，并于2014年11月30日与上海XX事务所（以下简称XX房产）签订了《房地产独家出售居间协议》，约定由XX房产居间出售系争房屋。2014年12月3日，陶永敏、陶姝婧、陶永国与XX房产工作人员彭某、上海品博房地产经纪有限公司（以下简称品博公司）工作人员陶B一同商议售房事宜。期间彭某曾表示，系争房屋可无需先变更至陶永敏或陶永国名下，直接变更至买家。2014年12月3日，陶永敏、陶姝婧、陶永国（甲方）、张锦莉（乙方）、品博公司（丙方）签订了《承租权转让居间协议》（以下简称转让协议）。约定由张锦莉受让系争房屋的承租权，转让金额为235万元。乙方向丙方支付意向金2万元。乙方应在甲、乙双方签订协议后三日内补足定金至15万元，由甲方签收后由丙方暂为保管。甲方承诺自该承租权转移之日前，向房屋所在地的公安派出所机构办理原有户口的迁出手续，如由于甲方未及时迁出户口造成乙方损失的，甲方承担赔偿责任。如甲方接受本协议的转让条件并签订本协议的，则乙方同意将意向金作为定金，由丙方转付甲方。甲方同意将收到的定金交丙方保管。待甲、乙双方签订《上海市不可售公房承租权转让合同》或类似合同后，由甲方从丙方处取回。乙方同意在甲方签署本协议后出新房卡七天内与甲方签订《上海市不可售公房承租权转让合同》或类似合同。甲方同意在签署本协议后出新房卡七天内与乙方签订《上海市不可售公房承租权转让合同》或类似合同。如甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金。协议签订后，张锦莉按约向陶永敏、陶姝婧、陶永国支付了15万元定金，并由品博公司保管该钱款。然此后，XX房产的彭某告知陶永敏、陶姝婧、陶永国，无法将承租权直接由陶某甲转至张锦莉名下。由于交易出现困难，为解决问题，陶永国进行了信访。后在区信访办、A、区残联、XX街道的协调下，最终区信访办于2014年12月17日作出会议纪要，达成以下共识：由A协调有关单位使陶永国、陶永敏作为系争房屋的共同承租人，两人作为共同承租人通过房屋交易形式有偿转让租赁权，转让所得款由XX街道实施监管，待相关手续办理完毕后XX街道按照一中院民事调解书的约定，向陶永国、陶永敏分别支付售房所得。根据该会议纪要，陶永国与陶永敏、陶姝婧进行了沟通，但双方在户口迁移问题上发生了分歧。根据居间协议，三人均需迁移户口，三人可以同时向派出所申请户口迁移，但派出所办理户口迁移总有先后，无法统一时间。陶永国与陶永敏、陶姝婧双方均认为自己的权益无法得到保障。由于陶永国、陶永敏、陶姝婧一直无法协商一致，新房卡也一直未能办理成功，张锦莉多次催促无果。2015年5月8日，张锦莉发函陶永国、陶永敏、陶姝婧，要求三人限期办理系争房屋的租用公房凭证，并与张锦莉签订转让合同。2015年5月18日，陶永敏、陶姝婧回函张锦莉称，目前系争房屋新房卡无法办理，造成该情况的是中介方。建议张锦莉与其协商解除转让协议。张锦莉诉称，系争房屋为公有住房，原由陶永敏、陶永国的父亲陶某甲承租。1994年，陶某甲去世，1996年，陶永敏、陶永国的母亲唐某某去世。系争房屋内现仍由户口三人，即陶永敏、陶姝婧、陶永国。2014年12月1日，张锦莉在品博公司的居间下签署了转让协议，约定由张锦莉向陶永敏等受让系争房屋的承租权，转让金额为235万元。转让协议约定，甲方（陶永敏、陶永国、陶姝婧）同意在签署本协议后出新房卡七天内与张锦莉签订《上海市不可售公房承租权转让合同》或类似合同。如果甲方未能履行本条所述事项，则应向张锦莉双倍返还定金。2014年12月3日，陶永敏、陶姝婧、陶永国共同在转让协议上签字确认。当日，张锦莉即支付了定金15万元，陶永敏、陶姝婧、陶永国则出具了收款收据，确认收到定金。此后，张锦莉多次敦促陶永敏、陶姝婧、陶永国履行转让协议，配合张锦莉签署合同，但陶永敏、陶姝婧、陶永国长达数月，始终无法就办理新房卡（租用公房凭证）达成一致，以至于转让协议无法正常履行。2015年5月8日，张锦莉向陶永敏、陶永国、陶姝婧分别发函，要求三人限期办理系争房屋的公房凭证，并与张锦莉签订合同。然至今，三人仍未能办理新的租赁凭证，无法与张锦莉签约。其行为已构成根本违约。张锦莉认为，陶永敏等三人所签转让协议真实、有效，应受法律保护。导致《上海市不可售公房承租权转让合同》未能签订的原因在于陶永敏、陶姝婧、陶永国，系三人违约导致。为此，张锦莉起诉至原审法院，要求判令：1、解除张锦莉与陶永敏、陶姝婧、陶永国、品博公司签订的《承租权转让居间协议》；2、陶永敏、陶姝婧、陶永国双倍返还定金30万元（其中15万元由负责保管的品博公司返还）；3、本案诉讼费由陶永敏、陶姝婧、陶永国承担。陶永敏、陶姝婧辩称，首先不同意合同解除，因为没有达到合同约定解除的条件。其次，也不同意双倍返还定金。双方在转让协议中约定的此后签订承租权转让合同的条件未成就，且合同未签订的过错不在我们。根据协议约定，需在办出新房卡七天内与张锦莉签订转让合同。新房卡是以陶某甲为名字的新房卡。这张房卡不办出，双方签订转让合同的条件就不成就。而未办出新房卡的过错在中介方。因为房产中介在我们签订转让协议前曾承诺，可以直接将房卡从陶某甲转为张锦莉。正因为有这个承诺，我们才签订了转让协议。如果只是返还15万元定金，我们还是同意的。陶永国辩称，我们按照一中院的调解书，一直在积极履行调解书的约定，争取早日完成房屋交易。但在承租人过户问题上确实出现了困难，无法由陶某甲直接转为张锦莉。为此我们还进行了信访，信访办出面协调，并出了一份会议纪要。在区政府、XX街道司法所等的协调下，同意由陶永敏、陶永国作为共同承租人。但由于还需迁移户口，我们同意同时迁出户口。陶永敏坚持要求我们先迁出户口，以致房屋买卖无法继续。我们是要继续交易的，如果只能解除也可以，但双倍返还定金不同意。一来定金从未交给过我们，二来赔钱要追究实际造成违约后果的当事人。当初中介确实说过可以直接由陶某甲过户至张锦莉。品博公司辩称，同意解除合同，同意返还由我们保管的15万元定金。原审庭审中，品博公司确认，张锦莉系其公司联系的客户，房东（陶永敏、陶某乙、陶永国）系XX房产联系的客户，品博公司通过XX房产联系上房东。由于各方当事人各执己见，致本案调解不成。原审认为，张锦莉与陶永敏、陶姝婧、陶永国、品博公司签订的承租权转让居间协议系各方的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效。关于解除居间协议的诉请。原审认为，鉴于陶永敏、陶姝婧、陶永国无法就迁移户口事宜达成一致，并进一步落实系争房屋的公房租赁凭证，故系争房屋的交易事实上已无法继续。尽管陶永敏、陶姝婧、陶永国仍有售房之意，但考虑到张锦莉的权益，此时张锦莉要求解除合同并无不当，且品博公司对合同解除亦无异议。因此，法院对张锦莉要求解除《承租权转让居间协议》的诉请依法予以支持。关于张锦莉要求双倍返还定金的诉请。张锦莉认为系陶永敏、陶姝婧、陶永国违约，迟迟不予办理系争房屋的租赁凭证，最终导致买卖合同未能签订。陶永敏、陶姝婧及陶永国双方虽相互追究对方过错，但均认为起初XX房产的承诺对他们有误导作用。原审认为，由于系争房屋的买卖实际由两家中介公司操作，XX房产负责卖家，品博公司负责买家。而XX房产最初在联系陶永敏、陶姝婧、陶永国时，向三人表示可以直接将房卡即租赁凭证过户至张锦莉名下。但实际租赁凭证无法按此方法操作，该事实直接造成了交易的困难。陶永敏、陶姝婧称，正是有了中介的承诺才在居间协议上签了字，否则他们不会签。考虑到陶永敏、陶姝婧、陶永国三人间的特殊关系及前案的纠纷，其说法具有一定可信性。况且此后，陶永国为了能出售房屋，还进行了信访，并由区政府、街道帮助调解，可见陶永国等人售房的诚意。故原审认为，本案致买卖合同未能签订成功，系属不可归责于张锦莉与陶永敏、陶姝婧、陶永国双方的原因所致，张锦莉要求双倍返还定金，没有依据。鉴于张锦莉与陶永敏、陶姝婧、陶永国已经缺乏继续交易的基本信任，张锦莉也要求陶永敏、陶姝婧、陶永国返还定金，法院予以准许。原审法院审理后，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，于二〇一五年十月二十七日作出判决：一、解除张锦莉与陶永敏、陶某乙、陶永国、上海品博房地产经纪有限公司签订的《承租权转让居间协议》；二、陶永敏、陶某乙、陶永国应于判决生效之日起十日内返还张锦莉定金人民币15万元（目前由上海品博房地产经纪有限公司保管），上海品博房地产经纪有限公司应予以协助配合。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,880元，因本案适用简易程序，减半收取计人民币2,940元，由张锦莉负担人民币1,470元，陶永敏、陶某乙、陶永国负担人民币1,470元。判决后，张锦莉不服，上诉于本院称，被上诉人陶永敏、陶姝婧、陶永国签署定金合同后，无法就户口及公房租赁凭证变更达成一致，构成根本违约。中介在签约前是否存在误导性承诺，不应作为被上诉人违约免责的依据。从合同签约角度，被上诉人所称中介承诺，并未记载于定金合同中作为签约的前提条件，从合同履行角度，即使中介存在承诺不当的情形，对于被上诉人而言，也可通过先行将公房租赁凭证办理至其中一人名下再转至上诉人名下的方式进行交易，然由于三被上诉人之间失去信任，无法按上述流程操作，客观上造成交易无法进行。被上诉人信访，也不应作为被上诉人违约免责的依据。请求二审撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉请。被上诉人陶永敏、陶姝婧辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。双方签订正式转让合同的条件未成就，居间协议约定新房卡办出后七天内与上诉人正式签约，但新房卡始终未办出，原因主要是中介一方的不实承诺，不能归责于任何一方。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人陶永国辩称，签订居间协议后我方诚意履行合同，最终交易没有完成我方不存在任何过错。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人品博公司辩称，我公司在本次居间活动中没有任何过错，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点在于上诉人张锦莉与被上诉人陶永敏、陶姝婧、陶永国及品博公司三方签订的《承租权转让居间协议》未能履行的原因及责任如何确定；上诉人主张被上诉人违约要求双倍返还定金是否有依据。上诉人与被上诉人签订的《承租权转让居间协议》是各方当事人的真实意思表示，原审认定合法有效正确。现居间协议因系争房屋的公房租赁凭证未变更，导致双方交易事实上无法继续，故原审对上诉人要求解除居间协议的诉请予以支持并无不当。鉴于系争房屋承租权进行转让前需将原承租人陶某甲的租赁户名予以变更，然根据本案查明的事实，系中介方在居间时表示可无需变更，直接导致双方无法继续交易，该责任不能归责于被上诉人陶永敏、陶姝婧、陶永国。被上诉人陶永国为了解决上述问题还进行了信访，虽然会议纪要反映相关部门达成了共识，但并非被上诉人陶永敏、陶姝婧、陶永国与上诉人之间达成共识，因此，在系争房屋承租人未变更的情况下，签订相关的转让合同条件不成就，《承租权转让居间协议》无法履行，原审认定不可归责于买卖双方尚无不妥，判决对上诉人要求被上诉人陶永敏、陶姝婧、陶永国承担违约责任，即双倍返还定金的诉请不予支持，本院予以维持。上诉人张锦莉的上诉请求，本院难以支持。因原审判决主文中姓名有笔误，故本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、撤销上海市长宁区人民法院（2015）长民三(民)初字第1460号民事判决；二、解除张锦莉与陶永敏、陶姝婧、陶永国、上海品博房地产经纪有限公司签订的《承租权转让居间协议》；三、陶永敏、陶姝婧、陶永国应于本判决生效之日起十日内返还张锦莉定金人民币15万元（目前由上海品博房地产经纪有限公司保管），上海品博房地产经纪有限公司应予以协助配合。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币5,880元，因本案适用简易程序，减半收取计人民币2,940元，由张锦莉负担人民币1,470元，陶永敏、陶姝婧、陶永国负担人民币1,470元。二审案件受理费人民币5,880元，由上诉人张锦莉负担。本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
代理审判员 严佳维
审 判 员 郑卫青
二〇一六年三月十八日
书 记 员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……