辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽07民终1421号
上诉人（原审被告）：刘敏，男，1954年11月4日出生，汉族，退休人员，现住锦州市古塔区。
委托诉讼代理人：刘瑞年，辽宁卫华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：锦州宝地物业服务有限责任公司，住所地锦州市松山新区。
法定代表人：赵宝库，该公司经理。
委托诉讼代理人：马卓、杨明谏，该公司职员。
上诉人刘敏因与被上诉人锦州宝地物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2018）辽0711民初411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘敏的委托诉讼代理人刘瑞年、被上诉人锦州宝地物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人马卓、杨明谏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘敏上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审。2.上诉费被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人的诉求已经超过法律规定的诉讼时效期间。1.被上诉人诉称上诉人于2014年1月1日便开始拖欠物业费，直至2018年4月9日被上诉人才起诉上诉人，明显超过诉讼时效。2.被上诉人2017年9月20日撤回第一次起诉，也是基于超过了诉讼时效。在法院的调解下，被上诉人保证对房屋质量问题进行修缮后，上诉人缴纳物业费。在房屋达到入住条件后，上诉人去缴纳物业费，被上诉人拒收。3.被上诉人知晓上诉人的地址和手机号码，并未向上诉人主张过拖欠的物业费，被上诉人称多次发函催缴物业费的事实不存在。二、2012年上诉人同被上诉人的工作人员验收房屋时。房屋质量存在问题，钢筋裸露，墙壁存在裂缝，上诉人无法正常入住，被上诉人明知该房屋存在质量问题，与开发公司互相扯皮，致使房屋一直无人修缮，上诉人才未交物业费。三、根据物业管理条例的规定，物业收费与物业服务应相一致。在被上诉人没有给上诉人维修房屋之前，上诉人无法入住，更谈不到享受物业服务了。所以从权利义务对等的原则来看，一审判决判令上诉人交纳2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业费实属与法律规定相抵触。被上诉人未给上诉人修缮房屋，导致上诉人无法入住，无法出租，给上诉人造成损失。请求二审法院支持上诉人的上诉请求，依法改判。
锦州宝地物业服务有限责任公司辩称，1.关于诉讼时效的问题。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人曾多次向上诉人发出书面的催缴函及律师函，并且于2017年因上诉人拖欠物业费向锦州市太和区人民法院提起过诉讼。一审法院认定上述行为引起诉讼时效中断正确，被上诉人的诉讼请求未超过诉讼时效。2.关于上诉人提出的房屋存在质量问题。房屋存在质量问题是工程质量问题，应由开发单位、建设单位承担相应的责任，与物业公司无关，上诉人不应以此作为拖欠物业费的理由。
锦州宝地物业服务有限责任公司向一审起诉请求：1.要求被告给付2014年1月1日至2017年12月31日累计拖欠的物业费4992元，违约金1766元，以上合计6758元；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告系锦州市太和区石化新区B25-12号业主，其住宅面积为115.55平方米，按照被告办理入户时与我公司签订的《物业管理服务协议》的相关约定，被告应如期交纳物业费，被告入住后，并未按约如期缴费，现被告从2014年1月1日至2017年12月31日已累计拖欠物业费4992元，上述欠费我公司多次向被告进行催缴，被告均拒绝缴纳。为维护我公司的利益，诉讼至法院，要求被告给付2014年1月1日至2017年12月31日累计拖欠的物业费4992元，违约金1766元，以上合计6758元。
一审法院认定事实：原告系物业服务公司，服务于锦州市太和区石化新区住宅小区，被告刘敏系锦州市太和区石化新区B25-12号的业主，其住宅面积为115.55平方米，2012年10月30日，原、被告签订物业管理服务协议，根据该协议约定及锦州市物价局文件规定，该小区的物业服务收费标准为每平方米每月0.90元，同时该协议约定不按本协议约定的收费标准和时间交纳费用的，被告补交并从逾期之日起按日3‰交纳违约金。被告从2014年1月1日至2017年12月31日期间累计拖欠的物业费4992元，违约金1766元，以上合计6758元。在此期间，原告曾多次向被告发出书面的催缴函及律师函并曾向被告提起诉讼后于2017年9月20日撤回起诉。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告于2012年10月30日签订了《物业服务协议》，双方之间即形成了物业服务合同关系，该协议对原、被告具有约束力，原告已经按合同履行了物业服务管理义务，被告作为业主交纳物业费既是合同约定的义务，也是法定义务，拒不支付物业服务费的行为不仅侵害了原告的合法权益，势必会导致原告服务质量及标准的降低，这也侵害了其他已交物业服务费业主的合法权益，故被告应当按时交纳物业服务费，原告要求被告给付从2014年1月1日至2017年12月31日期间累计拖欠的物业费4992元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称的只同意承担2017年11月18日以后物业费的意见，本院不予采纳；关于原告主张的违约金1766元，系按日3‰比例计算，该违约金标准过高，本院不予支持，违约金标准可按中国人民银行同期贷款利率标准计算。被告辩称的房屋存在质量问题导致无法正常出租，被告受到真正损失的意见，原告应当认真履行职责，但不能苛求原告对问题的最终解决负责，且上述问题与本案不属于同一法律关系，被告可另行主张权利；关于被告提出的原告诉求超过诉讼时效，这部分诉求根据法律规定不会受到法律保护的意见，因原告曾多次向被告发出书面的催缴函及律师函向被告提出履行请求，并曾向被告提起诉讼后于2017年9月20日撤回起诉，上述行为均引起了诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算，故对该意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第一百零四条、第一百零五条之规定，判决如下：一、被告刘敏于本判决生效之日起十日内向原告锦州宝地物业服务有限责任公司给付从2014年1月1日至2017年12月31日期间累计拖欠的物业费4992元；二、被告刘敏在交纳物业费的同时，以1248元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算利息的标准，向原告锦州宝地物业服务有限责任公司支付自2014年1月1日至交纳物业费之日的违约金；三、驳回原告锦州宝地物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘敏负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实属实，有一审判决所列证据载卷佐证，本院予以确认。另，本案二审审理过程中被上诉人锦州宝地物业服务有限责任公司自愿放弃一审法院判决中以及一审诉讼请求中关于违约金部分的诉讼请求。
本院认为，关于上诉人刘敏主张被上诉人锦州宝地物业服务有限责任公司要求其支付拖欠物业费的诉讼请求已超过诉讼时效的上诉理由。经查，被上诉人曾多次向上诉人发出书面的催缴函及律师函，向其主张拖欠的物业费，上诉人虽对此事实予以否认，但未能提供相反证据予以反驳。故上诉人刘敏的该项主张，无事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人刘敏主张因涉案房屋存在严重的质量问题，故其不应支付被上诉人诉请的物业费的上诉理由。根据服务派工单的记载以及相关法律规定，涉案房屋因开发遗留的质量问题应由开发建设单位进行最终的解决，上诉人刘敏以此为理由拒付物业服务费于法无据。一审判决上诉人刘敏支付被上诉人诉请的物业费用并无不当，上诉人的该项上诉理由本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，鉴于二审审理过程中被上诉人锦州宝地物业服务有限责任公司自愿放弃一审诉讼请求中关于违约金部分的诉讼请求，是当事人对自己民事权利的处分行为，不违反法律规定，本院予以准许。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持辽宁省锦州市太和区人民法院（2018）辽0711民初411号民事判决第一项；
二、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2018）辽0711民初411号民事判决第二项、第三项。
一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，均由上诉人刘敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵济伟
审 判 员 赵洪全
审 判 员 张 悦
二〇一八年九月十二日
法官助理 范 玲
书 记 员 暴思洋