海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼0106民初4559号
原告（执行案外人）：孙凯。
委托诉讼代理人：车玲，海南卫伦律师事务所律师。
被告（申请执行人）：陈进海。
第三人（被执行人）：王官耀。
第三人（被执行人）：吴雪琴。
以上两第三人共同委托诉讼代理人：罗桂娃。
原告孙凯与被告陈进海、第三人王官耀、吴雪琴案外人执行异议之诉一案，本院于2016年5月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙凯及其委托代理人车玲、被告陈进海以及第三人王官耀、吴雪琴的共同委托代理人罗桂娃到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.法院立即停止对位于海口市南航路金龙新村第X幢XXX房的执行，并解除查封；2.确认上述房产归原告所有；3.两被告立即将上述房产过户至原告名下；4.诉讼费用由被告及两被告承担。事实和理由：原告父亲孙国齐是海南源集实业投资有限公司（简称源集公司）员工，第三人王官耀是该司法定代表人，吴雪琴是王官耀之妻。1998年6月17日，第三人与原告父亲孙国齐签订《不可撤销的承诺书》，承诺自愿将持有的位于海口市南航路金龙新村第X幢XXX房（房产证号：海口市房权证海房字第XX**号）过户给原告父亲。签订《承诺书》后，第三人将上述房产交付给孙国齐，孙国齐于1998年花费十余万元进行了装修并入住至今，但王官耀、吴雪琴违反约定，至今未办理过户。2010年孙国齐过世，2015年原告母亲过世，故位于海口市南航路金龙新村第X幢XXX房产由原告继承，并继续居住使用至今，因此第三人应按照约定将该房办理过户至原告孙凯名下。法院在执行陈进海与王官耀、吴雪琴委托代理合同纠纷一案中，作出（2012）龙执字第756-3号公告，拟对上述房产进行处置。原告依法提出执行异议，法院作（2016）琼0106执异22号执行裁定书予以驳回，故原告依法起诉，请法院支持原告的诉讼请求。
被告陈进海辩称，一、签订不可撤销承诺书不发生物权变动效力，已登记的不动产按照不动产登记簿来判断。涉案房屋登记在吴雪琴名下，该房未办理产权变更登记，所以依法不发生物权变动效力，吴雪琴拥有房屋所有权。原告主张在1998年6月17日其父亲与第三人签订《不可撤销承诺书》，但在这16年间原告家人没有办理变更过户手续，故其没有所有权。二、王官耀、吴雪琴未履行（2012）海中法民再终字第24号民事判决书所确定给付义务，查封、扣押程序合法有效。自1998年以来，原告在长达十六年的时间内未向吴雪琴请求办理过户手续，也未提供证明办理住房过户手续存在吴雪琴不协助等其他客观障碍的任何证据，根据《查封扣押冻结规定》第十七条规定，原告存在过错。因此，原告的主张不符合上述规定，涉案房产应继续执行。三、原告诉称事实不清、证据不足。1、原告与第三人签订的《不可撤销承诺书》时间久远，承诺书的真实性和有效性有待查证，不排除案发后伪造的可能。另一方面，原告未提供证明办理住房过户手续存在吴雪琴拒不协助等其他客观障碍的任何证据，合同效力瑕疵。原告提供了装修收费凭单及发票，物业费缴费发票，这些也无法证明原告持续居住，不排除代缴的可能。2、原告在起诉书中第三条诉讼请求要求被执行人吴雪琴将海口市南航路金龙新村第X幢XXX房过户至原告名下，在此已说明原告自己承认没有房屋的所有权。综上，被告认为吴雪琴拥有涉案房屋所有权，查封、扣押程序合法有效。
第三人王官耀、吴雪琴述称，1998年的时候我方已与原告父亲签订《不可撤销的承诺书》，承诺将涉案房产作为公司福利赠与原告父亲，并在原告父亲连续在源集公司工作满16年后办理过户。原告一家一直在涉案房屋中居住，且其父亲也自1998年起一直在源集公司工作直至退休，故我方对原告继承该房屋无异议。另，原告父亲生前曾找过我方办理房屋过户手续，但因吴雪琴经常居住在香港，所以耽误了。
本院查明，源集公司自1992年8月22日成立，法定代表人为第三人王官耀，持股比例99%。该司于2010年6月3日经工商管理部门核准登记变更名称为海南欣达实业有限公司（以下简称欣达公司），该司现仍在经营。第三人吴雪琴系王官耀妻子。
原告与孙国齐系父子关系，原告父亲孙国齐于1993年到源集公司上班，负责管理公司龙昆南的铺面，2012年11月12日病故；原告母亲周海银于2015年11月17日病故。
另查明，1998年6月17日，第三人王官耀、吴雪琴作为承诺人，源集公司作为承诺单位，向原告父亲孙国齐出具《不可撤销承诺书》，该承诺书载明：“本人吴雪琴及配偶王官耀自愿以夫妻共同房产变更过户给孙国齐的相关事宜作出如下承诺，并愿承担相关法律责任。……二、本人吴雪琴及配偶王官耀、源集公司同意，自愿以吴雪琴名下持有位于海口市南航路金龙新村第X幢XXX房过户给受益人孙国齐先生，变更过户时所发生的一切税费均由受益人孙国齐承担（该房产的《房屋所有权证》号为：海房字第1X**号）。三、该房产的变更过户给受益人孙国齐，必须自本承诺书签署之日起在源集公司连续任职工作满16年方可无条件办理，作为源集公司的福利。……”第三人在承诺书上签字按手印，源集公司加该公章。
根据海南汇展物业管理公司出具的《居住证明》和龙华区金宇路街道办事处面前坡社区居委会出具的《家庭居住证明》及装修发票、物业费缴费发票，可相互印证原告一家自1998年9月2日起至今一直居住在南沙路XX号金龙新村XX栋X单元XXX，于1998年9月2日完成社区居住登记。
另查明，根据海口市房屋档案馆出具的《海口市房产登记信息查询情况说明》和《海口市房产抵押信息查询情况说明》显示，海口市南航路金龙新村第X幢XXX房的产权证号为XXXX号，产权人为吴雪琴，房屋状态为已抵押、已查封。抵押权人为中国农业银行海口龙华支行，他项权证号：XXXX，缮证时间为2003年7月8日，抵押日期为2003年6月16日至2018年6月16日。
另，本院于2016年8月17日前往源集公司宿舍楼进行调查，分别询问了在该楼住户张卫东、冯文明、罗桂莲三人，其中张卫东、冯文明为源集公司员工，罗桂莲为租户，出租人为源集公司职工罗桂娃。调查过程中，三人均向法院提交了有第三人王官耀、吴雪琴签名、源集公司盖章的《不可撤销承诺书》，承诺书所载内容与原告提交的承诺书内容基本一致，并表示自承诺书签订之日起他们便取得住房，并一直居住至今，房屋因有手续问题，均未办理过户。张卫东、冯文明证明原告父亲孙国齐为源集公司老员工，公司也分有位于金龙新村的福利住房一套。
再查明，因陈进海与王官耀委托代理合同纠纷一案，本院根据陈进海的申请，于2016年1月26日作出（2012）龙执字第756-3号公告，拟对金龙新村第X幢XXX房进行处置，责令王官耀、吴雪琴及上述房屋住房在2016年3月29日前搬离，否则本院将依法强制执行。2016年3月26日，原告针对金龙新村第X幢XXX房2016年4月22日，本院作出（2016）琼0106执异22号执行裁定，驳回原告的异议。原告即向本院提起诉讼。
以上事实，有企业机读档案变更资料、扣缴个人所得税报告表、附加税（费）纳税申报表、工会经费申报表、增值税纳税申报查询结果、常住人口登记卡、《居民死亡医学证明（推断）书》、雷州市南兴镇善排村民委员会证明、《不可撤销的承诺书》、物业费缴费发票、《居住证明》、《龙华区面前坡居委会家庭居住证明》、工资表、海口市房产登记信息查询情况说明、海口市房产抵押信息查询情况说明、（询问）笔录，（2016）琼0106执异22号执行裁定、（2012）龙执字第756-3号公告、当事人陈述以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。
本院认为，执行异议之诉的关键是审查案外人对执行标的享有的实体权利是否足以阻却执行措施。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给被告，被告已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；被告已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果被告对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该司法解释目的在于保护无过错的买房人。在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护；无过错的买受人对物权的期待权应当得到特殊保护。因此，本案中，原告在涉案房屋尚未办理涉案房屋产权变更登记的情形下，必须满足支付全部价款并实际占有使用且对未办理过户手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。
1、对于涉案房屋的取得及实际占用、使用的问题。根据本案查明的事实，原告父亲孙国齐取得涉案房屋的依据是王官耀、吴雪琴和源集公司向其出具的《不可撤销承诺书》。首先，该承诺书系双方真实意识表示，内容未违反法律强制性规定，依法受法律保护。其次，根据该承诺书约定的内容，王官耀、吴雪琴的义务为将吴雪琴名下涉案房屋赠与原告父亲孙国齐，而孙国齐取得涉案房屋所负担的义务为自承诺书签署之日起在源集公司连续任职满16年。因此，该承诺书应为附义务的赠与合同。根据本院查明的事实，涉案房屋自承诺书签署后已交付给孙国齐实际占有、使用至今，故王官耀、吴雪琴作为赠与人已履行了合同约定的赠与义务。而孙国齐自1993年起即为源集公司员工，虽其于2012年11月12日病故，但死亡时间距1998年签署承诺书已满14年，其已履行了《承诺书》约定16年任职期限的绝大部分时间，且未能全部履行是由于客观原因所致，赠与人王官耀、吴雪琴对孙国齐的履约情况也未有异议，因此，本院认定孙国齐作为受赠人也已履行了合同约定的附随义务。综上，尽管涉案房屋一直登记在吴雪琴的名下，但对于该不动产权属发生的争议，应当结合房屋取得方式、房屋交付、居住、使用等情况综合分析确定房屋归属。现附义务的赠与合同双方均已完成了约定的合同义务，且原告父亲孙国齐基于取得所有权的意思表示合法占有、使用涉案房屋至今，故其已通过实际使用的方式取得了涉案房屋的所有权。现孙国齐及其爱人已死亡，为保障私人物权权利状态的稳定性，本院认定原告作为涉案房屋的法定继承人，因继承而享有涉案房屋所有权。
2、关于原告对未办理过户登记手续有无过错的问题。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中规定的“被告对办理房屋过户手续无过错”，是指未办理过户登记手续是由于被告主观意志以外的原因所造成的，包括被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关不予协助等原因。本案第三人王官耀、吴雪琴及源集公司于1998年6月17日出具的《不可撤销的承诺书》中约定办理过户的条件是孙国齐在源集公司连续任职满16年方可无条件办理。即自2014年6月18日起，王官耀、吴雪琴及源集公司应无条件办理房屋过户手续。故办理过户登记手续是王官耀、吴雪琴及源集公司的义务。而根据本院从海口市房屋档案馆调取的涉案房屋房产抵押信息查询情况说明表显示，涉案房屋于2003年7月8日就办理了抵押登记，抵押期限为2003年6月16日至2018年6月16日。因此，涉案房屋存在因被抵押而无法办理过户的客观原因，并非原告的过错造成。
综上，原告父亲孙国齐通过完全履行合法有效的赠予合同所确定的附随义务方式依法取得涉案房屋，并实际占有、使用至今，而原告因继承享有对房屋的所有权，且对房屋未办理过户登记手续无过错，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，对涉案房产具有排除执行的实体权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，判决如下：
一、确认登记在第三人吴雪琴名下的位于海口市南航路金龙新村第X幢XXX房（房屋所有权证号：海房字第XX**号）归原告孙凯所有；
二、不得执行海口市南航路金龙新村第X幢XXX房（房屋所有权证号证号：海房字第XX**号）。
三、限第三人王官耀、吴雪琴于本判决生效之日起三十日内将海口市南航路金龙新村第X幢XXX房（房屋所有权证号：海房字第XX**号）过户至原告孙凯名下。
案件受理费2300元，由第三人王官耀、吴雪琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 赵 越
人民陪审员 韩青芯
人民陪审员 黄循洪
二〇一六年九月二十四日
书 记 员 黄 静