广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终22384号
上诉人（原审被告）：林桂标，男，1977年11月5日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。
委托代理人：黄丽、许悦敏，均系广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：戴书堃，男，1988年4月17日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：黄志杰，系广东旭瑞律师事务所律师。
原审第三人：广州同泽投资咨询有限公司，住所地广州市从化区太平镇东方夏湾拿花园星光路22号。
法定代表人：凌冠辉。
委托代理人：郭杏珍，系广东流溪律师事务所律师。
上诉人林桂标因与被上诉人戴书堃、原审第三人广州同泽投资咨询有限公司（以下简称“同泽公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初2549号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
林桂标向本院提起上诉称：一、原审法院适用法律错误，上诉人与被上诉人之间签订的《房屋买卖合约》应认定为无效。涉案房屋依法登记在林桂标、林某雯、林某婷、林某勋名下，属于共同共有，林某雯、林某婷、林某勋均是未成年人，林某雯是林桂标的女儿，但由前妻抚养，林某婷、林某勋并非林桂标的子女，即林桂标并不是林某婷、林某勋的法定代理人。二、签订房屋买卖合同时，林某雯、林某婷、林某勋的法定代理人不在场，且林桂标并未获得授权，事后，林某雯、林某婷、林某勋的法定代理人表示不同意出售房屋，林桂标出售行为构成无权处分，故房屋买卖合同应认定无效。依据《物权法》第97条规定，《城市房地产管理法》第38条规定及《最高院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第89条规定,双方签订的房屋买卖合同为无效合同，被上诉人无权追究上诉人的责任。二、原审法院超出诉讼请求范围，理应纠正。被上诉人的诉讼请求并无主张按照合同第八条约定支付损失，而原审法院却超出被上诉人的诉讼请求进行判决，理应纠正。三、原审法院根据《房屋买卖合约》中第八条之约定判定上诉人退还定金，并支付双倍定金作为损失违反法律规定。1、《房屋买卖合约》第七条约定，如买方违约，则已付定金被没收。根据公平合理原则，如卖家违约，则应双倍退还定金，而不应三倍退还定金，这显然违反了定金罚则的规定。2、被上诉人并没有举证其损失数额，原审法院判定赔偿与定金罚则并用没有事实依据。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，采用定金罚则能够弥补一方违约造成的损失时，人民法院不应再并处违约方承担损失赔偿责任。本案中，上诉人不应当再赔偿被上诉人的损失。四、签约当天，被上诉人已明确知悉涉案房屋共有人有四人，但仅与林桂标一人签订买卖合同，其没有审慎审查林桂标是否有权代理其他三人，具有明显过错。综上所述，请求二审法院：1、撤销一审判决第三项；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
戴书堃答辩称：一、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》以及《广东省关于审理房屋买卖合同纠纷指引》均明确规定，出卖人无权处分不影响房屋买卖合同的效力，故此上诉人认为房屋买卖合同无效没有法律依据。二、被上诉人一审判决的诉讼请求没有超过范围，一审法院已向被上诉人明释如果不能按照房屋差价赔偿损失，是否按照合同约定的违约条款，我方当时已明确表示，是同意按照合同约定的违约条款主张损失的。三、对于违约的赔偿，根据相关的法律规定，是既可以选择定金的罚则或者违约的损失赔偿，一审法院按照合同规定的违约条款判决，正确无误。四、在房屋买卖过程当中，上诉人多次表示具有房屋的完全处分权，房产证上其余的共有人均是其子女，从同泽公司的陈述及双方签订的买卖合同均有显示上诉人是保证享有完全的处分权。综上所述，请求驳回上诉人的上诉请求。
同泽公司经本院传唤没有到庭进行答辩。其庭前向本院提交一份书面《答辩状》称：一、上诉人的上诉并无理据。二、我方是合法的中介公司，且一直促成上诉人和被上诉人签订房屋买卖合同。双方签订《房屋买卖合约》前，上诉人一直承诺能出具公证委托书，并保证房屋能取得其他共有人同意。我方认为原审法院适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
戴书堃于2017年7月21日向原审法院起诉请求：⒈解除戴书堃、林桂标双方签订的《房屋买卖合约》；2.林桂标向戴书堃返还购房定金人民币l0万元；3.林桂标向戴书堃赔偿房屋价值差额损失人民币80万元；4.林桂标承担本案的诉讼费、保全费。戴书堃在原审庭审中增加诉讼诉讼请求为:林桂标向戴书堃赔偿中介服务费15000元、按揭服务费8100元。
原审法院经审理查明：戴书堃作为买方、林桂标及其妻子作为卖方、同泽公司作为经纪方于2016年12月22日签订了《房屋买卖合约》，约定由戴书堃购买林桂标出售的位于从化市太平镇东方夏湾拿花园荔林一街XX号的房屋，另外合约第二条约定物业成交价为2550000元，合约第八条约定“如卖方在收取定金及签订《房屋买卖合约》后不履行该合约约定之条款，则卖方除须退还所有买方已付之定金及楼款外，并须以相当于定金及楼款数目之双倍金额赔偿买方以弥补买方之损失，及支付为追索该赔偿而发生的律师费用，买方不可要求卖方进一步赔偿或逼使卖方履行本合约”。《房屋买卖合约(NO.1)附件》另约定付款方式为银行按揭付款，戴书堃需支付定金100000元给林桂标。合约答订后，戴书堃于当日向林桂标支付购房定金￥100000元。后因林桂标原因未能如期办理交易过户手续，戴书堃与林桂标于2017年3月12日签署《房屋买卖合约(NO.2)附件》，约定延期过户交易时间需于2017年4月12日前办理完毕。如未按期办理完毕，违约方按房屋买卖合同条款，承担违约责任。合约签订后，林桂标一直未与戴书堃办理房屋过户手续，故戴书堃于2017年5月23日向林桂标发出《通知》，催促林桂标尽快办理房屋过户手续。林桂标遂于2017年6月8日向戴书堃作出关于《通知》的回函，告知因其未取得该房屋的共有人的同意，无法办理房屋过户手续，合约无法生效，故要求退回定金给戴书堃。戴书堃在2017年6月27日发出《律师函》，告知因林桂标违约，戴书堃要求解除合同，并要求林桂标赔偿违约损失。戴书堃因购买林桂标房屋所支出的中介服务费15000元、按揭服务费8100元。
原审另查明：涉案房屋依法登记在林桂标、林某雯、林某婷、林某勋名下，属于共同共有，林某雯、林某婷、林某勋均是未成年人，林某雯是林桂标的女儿，但由前妻抚养，林某婷、林某勋并非林桂标的子女。
戴书堃为证明其主张向原审法院提交了以下证据：1、房地产权证、房地产发证产权情况表，证明林桂标为案涉房产的产权人之一及产权情况（无查封、无抵押）。2、房屋买卖合约及附件，证明1）林桂标保证对案涉房产享有完整所有权及处分权；2）购房定金为10万元及交易过户截止时间为2017年4月12日。3、定金收据，证明戴书堃于签订买卖合约当日向林桂标支付购房定金10万元。4、买卖代理费及中介服务费支付承诺书、收据，证明戴书堃已支付中介服务费15000元。5、收据，证明戴书堃已支付按揭贷款费用8100元。6、《通知》及快递单，证明戴书堃催促林桂标履行交易过户手续。7、关于《通知》的回函，证明林桂标签订房屋买卖合约过程中欺瞒戴书堃，其对案涉房屋不具备完整所有权及处分权，林桂标回函明确拒绝配合办理过户交易手续。8、《律师函》及快递单，证明戴书堃委托律师向林桂标送达《律师函》，要求戴书堃协商赔偿损失事宜。
原审法院认为：关于合同解除的问题。林桂标辩称因其未取得其他共有人的同意而主张合同无效，根据《最高人民法院关于人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”为此，原审法院对于林桂标辩称合同无效的意见不予采纳，合同应依法有效。但因林桂标违约导致合同无法实际履行，而戴书堃也要求解除合同，根据《最高人民法院关于人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”为此，原审法院对于戴书堃要求解除戴书堃、林桂标双方签订的《房屋买卖合约》的诉求予以支持。
关于返还定金100000元及赔偿房屋价值差额损失80万元的问题。合同签订后，戴书堃已按照合同支付了定金100000元给林桂标，但林桂标一直未将合同约定的房屋过户给戴书堃，林桂标实属违约，依法应承担违约责任。根据合同第八条约定“如卖方在收取定金及签订《房屋买卖合约》后不履行该合约约定之条款，则卖方除须退还所有买方已付之定金及楼款外，并须以相当于定金及楼款数目之双倍金额赔偿买方以弥补买方之损失，及支付为追索该赔偿而发生的律师费用，买方不可要求卖方进一步赔偿或逼使卖方履行本合约”。现戴书堃要求林桂标返还定金100000元，符合合同和法律规定，原审法院予以支持。而戴书堃要求林桂标赔偿房屋价值差额损失80万元，因戴书堃、林桂标双方签订的《房屋买卖合约》是合法生效的，双方应依约履行，而双方签订的《房屋买卖合约》第八条约定“如卖方在收取定金及签订《房屋买卖合约》后不履行该合约约定之条款，则卖方除须退还所有买方已付之定金及楼款外，并须以相当于定金及楼款数目之双倍金额赔偿买方以弥补买方之损失，及支付为追索该赔偿而发生的律师费用，买方不可要求卖方进一步赔偿或逼使卖方履行本合约”，原审法院认为应按照合同第八条约定以相当于定金及楼款数目之双倍金额赔偿买方之损失，因戴书堃只向林桂标支付了10万元定金，故林桂标应向戴书堃赔偿的损失为200000元，为此，原审法院对戴书堃要求林桂标赔偿房屋价值差额损失80万元的主张不予支持，原审法院确定为，林桂标应向戴书堃赔偿的损失为200000元。
关于戴书堃要求林桂标赔偿中介服务费15000元、按揭服务费8100元的问题。因双方签订的《房屋买卖合约》第八条约定“如卖方在收取定金及签订《房屋买卖合约》后不履行该合约约定之条款，则卖方除须退还所有买方已付之定金及楼款外，并须以相当于定金及楼款数目之双倍金额赔偿买方以弥补买方之损失，及支付为追索该赔偿而发生的律师费用，买方不可要求卖方进一步赔偿或逼使卖方履行本合约”，故原审法院对于戴书堃要求林桂标赔偿中介服务费15000元、按揭服务费8100元的诉求不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年10月9日作出如下判决：一、解除原告与被告于2016年12月22日签订的《房屋买卖合约》；二、被告林桂标在本判决发生法律效力之日起十日内返还定金100000元给原告戴书堃；三、被告林桂标在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失200000元给原告戴书堃；四、驳回原告戴书堃的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6400元，由被告林桂标负担2133元，原告戴书堃负担4267元。
二审审理期间，双方均没有向本院提交新证据。且二审诉讼中，双方当事人再次明确，合同主体为双方当事人，被上诉人对合同另一签署人林美旋不主张权利。本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
本案二审，上诉人坚持认为被上诉人对于合同主体未尽审查义务，负有相应的责任。同时，上诉人认为原审判决判定的违约金过高，要求二审进行调整。经审核，首先，买卖合同关系中，上诉人作为卖方，对于涉案物业的出售负有主要的合同义务。其次，由于除上诉人外，涉案物业的其他共有人均为未成年人，结合原审第三人作出关于上诉人在整个交易过程中均明确保证共有人同意的陈述，原审采信被上诉人陈述相对合理。在上诉人没有充分反证证实被上诉人负主要过错的情况下，原审认定上诉人承担违约责任并无不当，本院予以维持。至于上诉人认为违约金过高问题，双方合同对于违约责任约定明确，结合被上诉人为该交易付出的实际成本及交易期间房价的升幅较大的事实，原审依据双方合同违约金条款判决，未明显超出合理范围，既是合同自治的体现，亦维护了市场交易诚信及稳定，上诉人该上诉主张并无充分的合同及事实依据，本院不予采纳。
综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人林桂标负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭东升
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一七年十二月二十五日
书记员 冯冠豪