陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终8923号
上诉人（原审被告）：甲公司。
法定代表人：张某，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴某，陕西某律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李某，陕西某律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：任某，女。
委托诉讼代理人：马某，陕西某律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈某，陕西某律师事务所实习律师。
原审被告：乙公司。
法定代表人：杨某，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曹某，陕西某律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王某，陕西某律师事务所律师。
上诉人甲公司（以下简称甲公司）因与被上诉人任某、原审被告乙公司（以下简称乙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初3463号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人甲公司委托诉讼代理人李某、被上诉人任某委托诉讼代理人马某，原审被告乙公司委托诉讼代理人曹某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
甲公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回任某的全部诉讼请求或者将本案发回重审；2、任某承担一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、甲公司与任某2015年7月签订的《租赁合同书》已于任某收到《解除合同函告》之日起解除，而非一审法院判决之日起解除。二、一审法院认定甲公司赔偿任某数额为合同约定租金标准未付部分的30%，缺乏事实及法律依据，任某在合同解除后拒不履行收房义务，如涉案房屋产生闲置损失，也应由其自称承担，该判项应予撤销。三、一审法院扩大行使自由裁量权判决甲公司赔偿任某数额为合同约定租金标准未付部分的30%（即2.4年租金，但其实实质判决金额为2.9年租金），于法无据，与事实不符。四、任某在诉请中要求甲公司赔偿损失共计61285元，甲公司明确提出了免责抗辩，一审法院未向甲公司释明“是否需要主张调整”剥夺了甲公司的抗辩权，程序违法。
任某辩称，请求驳回甲公司的全部上诉请求。一、协议三方并未就合同解除协商一致，甲公司单方出具《解除合同函告》不发生解除合同的法律效力。二、一审法院认定甲公司赔偿任某损失61285元，判决合理，理由充分。三、涉案房屋与普通的房屋租赁合同存在很大不同，因甲公司违约给任某造成的损失远大于普通商品房租赁合同。
乙公司述称，甲公司的上诉请求与乙公司无关。乙公司的合同已经履行完毕，已经退出租赁关系。乙公司在履行合同中无任何违约行为，不应承担违约责任。
任某向一审法院起诉请求：1、判令解除任某与甲公司、乙公司签订的《租赁合同书》；2、判令甲公司、乙公司共同向任某赔偿因解除合同而受到的损失共计61285元；3、判令乙公司向任某出具自2008年起至今所代缴的房屋租赁税发票；4、本案诉讼费由甲公司、乙公司承担。
一审法院认定事实：2015年7月，任某（出租方、甲方）与甲公司（原丙公司）（丙方、承租方）、丁公司（乙方、原承租方）签订了《某项目负二层租赁合同书》（以下简称《租赁合同书》），合同约定，甲乙丙三方达成合意，由甲方按本协议约定将原出租给乙方的位于某路2号某负2层1F234号建筑面积为23.24平方米租赁商铺出租给丙方，甲方作为出租人，丙方作为新的承租人履行本租赁合同相关事宜，三方就原租赁合同主体及租赁条件变更事宜约定如下：1、《原租赁合同》中剩余的租赁期限，即自2015年7月1日起至2017年12月31日止。前述租赁期限届满后，乙方退出本合同，甲方同意《原租赁合同》到期乙方退出合同后，继续将该商铺出租给丙方用于商业经营用途，租赁期限自2018年1月1日起至2024年12月31日止。2、甲丙双方同意，在租赁期内商铺租金起始标准为人民币78元/月?平方米，自2018年租金递增8%，以后每两年递增一次，每次在前一年租金基础上递增8%。在租赁期限的第一阶段（即2015年7月1日起至2017年12月31日止），前述约定的租金标准与按照《原租赁合同》约定之租金标准的差额，由乙方向甲方予以补齐，直至《原租赁合同》履行完毕，乙方自动退出本协议。在第一阶段，首期租金由丙方于商铺交付确认后的10个工作日内支付，剩余各期，于每期租金届满前10个工作日内支付于甲方，乙方支付部分按照《原租赁合同》约定的标准及时间由乙方补足差额部分。在租赁期限的第二阶段（即自2018年1月1日起至2024年12月31日止），甲丙双方继续履行本协议，租金按年支付，于租期届满前10个工作日支付甲方。三方还约定，甲丙双方应按照本租赁合同约定的租金标准及租赁条件的相关约定履行合同，甲乙双方有关租金中乙方部分的相关履行，应由甲方直接向乙方主张。合同约定，租赁期内，甲方应缴纳的房屋租赁税由丙方代为缴纳，丙方以2元/月/平方米从支付给甲方的租金中扣缴；在合同租赁期届满后，丙方应按购房合同要求恢复商铺交铺条件交付甲方，并以地钉形式对各铺之间进行标示。任何一方在非本合同约定的情况下单方面终止或解除本合同，均构成违约，并承担违约责任。上述合同中约定，乙方应当负责在本协议约定的起租时间按期如约向丙方交付商铺，保证出租商铺及配套设施权属的合法性、有效性，保证租赁商铺无抵押、买卖等权利瑕疵，并配合丙方提供相关质量完成房屋租赁备案，并保证交付房屋能正常使用。合同签订后，甲公司按照合同约定，取得了涉案商铺的租赁使用权。甲公司、乙公司均如期向任某支付了2015年、2016年的租赁费。后甲公司因经营不善致亏损严重，2016年6月29日，其在案涉某项目外部张贴《通知》，告知商户在规定时间内撤场。2016年9月，其向任某发出《解除合同函告》，任某已收悉。该函告载明：我司与贵方签订的2015年7月1日至2024年12月31日的租赁合同，现由于外部原因，我司决定从贵方收到本函件之日起，与贵方解除上述租赁合同。
另查明，上述《租赁合同书》中所述的《原租赁合同》系任某与戊公司及已公司所签订的《某商铺租赁书》，该合同约定租赁费于每年12月31日之前向任某支付当年全年的租金52015.8元。庭审中，乙公司称，原合同中承租方已经实际注销，所有合同权利义务由乙公司承担。再查，甲公司原名称为丙公司，2017年2月23日变更为现名称甲公司股份有限公司。
一审法院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点是：案涉租赁合同是否解除，任某的损失应当如何赔偿。任某、甲公司、乙公司签订的租赁合同是当事人的真实意思表示，并未违反法律强制性规定，具有法律约束力，该合同合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。合同签订后，任某依约履行了交付租赁物的义务，甲公司及乙公司亦如期支付了2015年、2016年的租金。后由于甲公司经营不善，致使租赁场所停业无法继续经营，其通过签订合同所希望达到的营利目的无法实现，这是在签订合同时没有预料也不希望出现的结果。甲公司于2016年9月向任某发出《解除合同函告》后从租赁场所整体撤场，并自始明确表示且以自己的行为表明不再继续履行，客观上亦无继续履行的实际基础。现任某起诉主张合同解除，表明双方对于解除合同没有争议。由于合同是三方签订，乙公司答辩时称合同不符合解除条件，首先，纵观整个《租赁合同》内容，乙公司在合同中几乎是纯义务一方，而作为相对权利方的任某及甲公司均认为合同应当解除，双方对于各自合同权利的处置是自由的，不应当以义务方单方辩称而受到阻碍；其次，案涉租赁场所位于闹市区，现在因故被撤场闲置，这种状况不仅使当事人的利益受损，还造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。如果继续履行合同，其继续履约所需的财力、物力远超过合同双方基于合同履行所能获得的利益。故从衡平双方当事人目前利益受损状况和社会经济发展长远利益出发，结合诚实信用和公平原则，涉案租赁合同应当解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”涉案合同解除，系甲公司的单方违约行为所致，该行为严重违反了诚实信用原则。同时，这种随意以可期待利益的无法实现而大量的解除合同，也不利于营造稳定公平透明、可预期的市场营商环境。对于出租方来讲，其行为不仅造成任某未来确定利益的减少，同时也使任某丧失了其他可寻求利益。因此，应当就甲公司的违约行为对任某所造成的损失给予合理充分的赔偿。鉴于任某在履行租赁合同中没有任何过错，根据合同履行情况和甲公司过错程度，认为任某主张61285元（合同约定租金标准未付部分的30%）的损失较为合理，予以支持。关于任某主张要求乙公司承担赔偿责任一节，违约行为系甲公司的单方行为，且在租赁合同履行过程中，乙公司无任何过错，故对任某该主张本院不予支持。关于任某主张要求乙公司出具房屋租赁费发票，《原租赁合同》中并没有约定房屋租赁税，任某就该主张也未能提供任何证据证明，其应当承担举证不利的诉讼风险。故对该主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：一、原告任某与被告甲公司、乙公司签订的《某项目负二层租赁合同书》予以解除。二、被告甲公司于本判决生效之日起十日内向原告任某支付赔偿款61285元。三、驳回原告任某其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案案件受理费1332元，由被告甲公司承担。因原告已预交，故被告在支付上述款项时一并向原告支付。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，甲公司于2016年6月29日在案涉某项目外部张贴《通知》，并于次日实际撤场。《某项目负二层租赁合同书》约定，“本合同可在下列情况下终止或解除：⑴三方协商一致并达成书面协议的情况下提前解除；⑵因不可抗力（仅限于自然灾害、战争及政府行为）的原因导致本合同不能履行，本合同自行终止，双方互不承担法律责任，善后事宜根据公平原则协商处理”。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，任某、甲公司、乙公司签订的租赁合同是当事人的真实意思表示，并未违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。合同签订后，任某依约履行了交付租赁物的义务，甲公司及乙公司亦如期支付了2015年、2016年的租金。在该租赁合同履行期间，甲公司以其经营亏损等为由，于2016年6月29日在案涉某项目外部张贴《通知》告知商户在规定时间内撤场，次日即从租赁场所整体撤离，并于2016年9月向任某发出《解除合同函告》。一审综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，归纳本案争议焦点为案涉租赁合同应否解除等，并无不妥。根据查明的相关案件事实，本案二审审查的主要问题为：一审判决解除《某项目负二层租赁合同书》是否符合法律规定；在案涉合同事实上已不具备继续履行基础的情况下，甲公司应如何给予任某合理的赔偿。
关于《某项目负二层租赁合同书》是否应当解除问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案查明，任某在履行合同过程中无违约行为，甲公司基于自身利益考虑，于2016年6月30日撤场并于之后向任某发出解除合同通知，至今未在租赁场所经营，对此，一审法院认为甲公司违反诚实信用原则、显属违约，并无不当。鉴于案涉合同客观上不宜继续履行，双方订立合同的目的已不能实现，从衡平双方当事人目前利益受损状况和社会经济发展长远利益等角度出发，一审认为解除案涉租赁合同，并由违约方赔偿损失，能更好地实现上述法律规定的立法价值，本院予以确认。故《某项目负二层租赁合同书》于本判决生效之日解除。甲公司虽已自行撤场，并向任某支付租金至2016年12月，但并未将案涉房屋移交给任某，故甲公司仍应向任某支付2017年1月至2018年9月的租金38396.2元。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”从以上规定可以看出，当事人根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。甲公司因经营亏损自行撤出租赁场所，系其单方行为，不属于双方合意解除合同的情形，甲公司作为违约一方向任某发出《解除合同函告》并不发生解除合同的法律效力。因此，对甲公司关于双方租赁合同已于2016年9月解除的上诉意见，本院依法不予采纳。
关于甲公司应如何给予任某合理赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。所谓公平原则，是指当事人之间在合同中约定的权利义务应当公平合理，双方之间享有的权利与承担的义务，在总体上是对等的、平衡的，并且合理分配风险与责任的承担。本案中，导致甲公司停止在承租商铺内继续经营存在诸多方面的因素，在认定守约方任某所受损失金额时，应平衡好双方当事人的利益。甲公司自2016年6月30日撤场至今虽未在租赁场所经营仍需支付租金的法律后果，系甲公司因违约而付出的代价，且任某在收回房屋后经过相应的合理空置期间亦可出租收益，故一审判决甲公司赔偿任某损失金额过高，加大了甲公司的违约责任。综合以上原因并结合本案实际情况，本院酌情确定甲公司赔偿任某自案涉合同解除之日起6个月的租金损失为宜。
综上所述，甲公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初3463号民事判决第一项；
二、撤销西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初3463号民事判决第三项；
三、变更西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初3463号民事判决第二项为：本判决生效之日起十日内，甲公司向任某支付赔偿款11467.55元；
四、本判决生效之日起十日内，甲公司向任某支付租金38396.2元；
五、驳回任某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
一审案件受理费1332元，由甲公司负担666元，任某负担666元；二审案件受理费1332元，由甲公司负担666元，任某负担666元。
本判决为终审判决。
审判长 陈平
审判员 李涛
审判员 李刚
二〇一八年九月二十八日
书记员 李艳