陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终1369号
上诉人（原审原告）雷滨，男，1971年12月27日出生，汉族，住灞桥区。
委托代理人高战辉，陕西丰东律师事务所律师。
委托代理人霍阳晨，陕西丰东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陕西东城新一家置业有限公司，住所地：西安市灞桥区新市村270号。
法定代表人李大勇，该公司经理。
委托代理人马文涛，男，1983年2月14日出生，汉族，该公司法务经理，住西安市雁塔区。
委托代理人赵丽莹，女，1992年11月3日出生，汉族，该公司法务专员，住未央区。
上诉人雷滨因与被上诉人陕西东城新一家置业有限公司（以下简称“东城新一家”）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2017）陕0111民初4298号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人雷滨之委托代理人高战辉、霍阳晨，东城新一家之委托代理人马文涛、赵丽莹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年6月15日，雷滨与东城新一家签订了《商品房买卖合同》，约定雷滨购买东城新一家开发的位于西安市灞桥区房屋一套，房款共计497315元。合同第八条约定，房屋交付期限为2013年9月30日；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的/%向买受人支付违约金。3.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金（该条款以下划线进行标注）。合同签订后，雷滨向东城新一家支付了全部购房款497315元。2014年1月东城新一家向雷滨交付房屋。后东城新一家因故未办理涉案房屋消防验收等竣工及综合验收手续，致涉案项目未能在房屋产权部门取得初始登记，东城新一家至今未将雷滨办理权属登记所需资料提交权属登记机关。后雷滨诉至本院，遂形成本诉之争。
另查明，“东城新一家”小区5、6幢楼业主与东城新一家签订的《商品房买卖合同》中，关于逾期办理房屋产权证书违约责任的约定为“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”
雷滨于2017年9月6日起诉至西安市灞桥区人民法院，诉讼请求：1.责令东城新一家立刻按照合同的约定将办理权属登记需要由东城新一家提供的资料报产权登记机关、配合产权登记机关为雷滨办理房产权属证书；2.责令东城新一家向雷滨支付从违约之日到2017年6月的违约金18649.3元；3.责令东城新一家支付从2017年7月起至东城新一家实际配合房产登记机关为雷滨办理房产权属证书之日止的违约金，该违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；4.东城新一家承担本案的诉讼费用。事实与理由：2012年6月15日，雷滨与东城新一家签订《商品房买卖合同》，雷滨购买东城新一家开发的“东城新一家”房号为7幢2单元30层02号的房屋，总价款为497315元。合同签订后，雷滨依约履行了全部义务。根据合同约定，出卖人应在2013年9月30日前交房，并在交付使用后720日个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。现合同约定的期限早已到期，雷滨仍未取得该房屋的权属证书，故诉至法院。
东城新一家辩称，1.雷滨第一项诉请无合同约定与法律规定，应予驳回。根据双方《商品房买卖合同》的约定，出卖人应在商品房交付使用后720个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，雷滨未提交商品房交付使用日期的证据，故“720”个工作日的起算日期不明确；现涉案房屋所在小区尚未通过综合验收，故东城新一家无法向产权登记机关递交办理房屋产权所需资料。2.关于涉案小区5、6号楼逾期办理房产证的违约责任，是依据《商品房买卖合同》中第十五条，选择第2种方式约定的违约金计算方式，即“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，而同小区的7号楼由于《商品房买卖合同》版本的变更，导致《商品房买卖合同》中第十五条出现印刷错误，将原本选择第3条“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，错误印刷为选择第2条“买受人不退房，出卖人按已付房价款的/%向买受人支付违约金”。东城新一家公司对同一小区的5、6、7号楼关于逾期办理房产证应承担违约金的计算方式，真实意思表示应为一致。根据《中华人民共和国合同法合同法》第六十一条之规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，雷滨诉请的逾期交房违约金过高，超出雷滨因该违约行为受到的实际损失，且同一小区不同楼宇逾期办证的原因相同，请求法院对违约金数额予以调整并统一赔付标准。
原审法院认为，雷滨与东城新一家签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同内容履行相应的义务。雷滨依约支付了全部房款，东城新一家应根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，向产权登记机关提供备案资料，现因涉案房屋所属房地产项目至今未通过消防等备案应通过的验收，导致雷滨至今无法取得房地产权属证书，东城新一家的行为构成违约，故应依约承担违约责任。雷滨与东城新一家对合同中关于违约责任承担的条款理解存在争议，因双方选择合同第十五条“第2项”承担违约责任，“第2项”内容并没有约定违约金的具体计算方式，应视为没有约定。东城新一家认为依据《中华人民共和国合同法》第61条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，其开发的同一小区不同楼宇逾期办证的原因相同，违约金数额应适用统一赔付标准。该抗辩理由于法有据，予以采信，东城新一家应按雷滨已付房价款的1%向雷滨支付违约金。依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条有关“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，房地产开发企业负有协助买房人办理房屋权属登记的法定义务。但涉案房屋并未办理竣工验收，雷滨即实际占有使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“……建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”以及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”等法律法规的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件，虽然雷滨实际占有使用房屋已四年多，但涉案房产至今尚不具备办理房产登记的法定条件，待具备办理房产登记的法定条件后，东城新一家负有协助雷滨办理房产登记的义务，因此对雷滨要求东城新一家向产权登记机关报备资料、配合房屋产权登记机关为雷滨办理房屋产权登记手续的部分诉讼请求予以支持。雷滨认为双方合同约定的违约金标准过低，要求东城新一家赔偿2017年7月以后仍逾期办理房屋权属证书损失（以购房总额为基数，按同期银行贷款利率自2017年7月起算至实际向房屋产权登记机关递交资料时止）的诉请，但未向法庭提交相关证据，故不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西东城新一家置业有限公司于本判决生效且具备房屋所有权登记备案手续办理条件后三十日内，向产权登记机关提交房屋登记所需报备资料、并配合产权登记机关为原告雷滨办理房屋产权登记；二、被告陕西东城新一家置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告雷滨支付逾期办理房产权属登记的违约金4973.15元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费366元，原告雷滨已预交，现减半收取183元，由被告陕西东城新一家置业有限公司承担（被告陕西东城新一家置业有限公司应承担的诉讼费应连同上述应付之款项一并支付原告雷滨），本院退付原告雷滨183元。
宣判后，雷滨不服向本院提起上诉称，双方签订的《商品房买卖合同》约定东城新一家应在商品房交付使用后720个工作日内将办理权属登记需要由东城新一家提供的资料报产权登记机关备案。原审认定由东城新一家在具备房屋所有权登记手续办理条件后，向产权登记机关提交房屋登记所需报备资料，违背双方当事人的约定。双方签订的合同对逾期办证的违约金没有约定，依法东城新一家应按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向其支付违约金。原审认定由东城新一家按已付房款的1%标准认定违约金不当。故上诉请求：1、请求撤销原审判决第一、二、三项；2、责令被上诉人立即按照合同的约定将办理权属登记需要由被上诉人提供的资料报产权登记机关、配合产权登记机关为原告办理房屋权属证；3、责令被上诉人向上诉人支付从违约之日至2017年6月的违约金；4、责令被上诉人支付从2017年7月起至实际配合房产登记机关为上诉人办理房屋权属证书之日止的违约金，该违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；5、被上诉人承担本案的诉讼费用。
东城新一家辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院二审过程中，双方当事人未提交新的证据。经询问东城新一家案涉房屋至今未向产权登记机关提交办证资料的原因，东城新一家称，同小区内的7栋楼有4栋属拆迁安置房，3栋为商品房，雷滨购买的房屋系商品房，但其他手续是由村委会办理的，办理产权登记需要村委会就安置房部分的配合，因村委会的安置房部分手续不齐备，致包括5、6、7号3栋楼无法办理初始登记，故坚持要求按一审判决认定，由其在具备办理权属登记的条件时再给雷滨办证。雷滨称，其购买的房屋系五证齐全的商品房，系因东城新一家未缴够配套费致房屋未经验收，无法提交办证资料。原审认定其他事实属实。
本院认为，本案中，雷滨与东城新一家签订《商品房买卖合同》，购买东城新一家所开发的位于西安市灞桥区房屋。双方缔约后，雷滨向东城新一家支付全部房款，东城新一家也已将房屋交付雷滨使用。双方因雷滨要求东城新一家给其购买的房屋办证并承担违约责任涉诉。从本案一、二审情况看，东城新一家对雷滨主张给案涉房屋办证和依约承担违约责任认可；只是称房屋尚未进行综合验收，办理房屋初始产权登记需要案外人配合，现涉案房屋暂不具备办证条件，要求待条件具备时办理；逾期办证违约金则要求按雷滨已付房款1%比例计算。雷滨则要求东城新一家依约及时给其所购房屋办证，同时要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证的违约金，故而争议。焦点一，原审判令东城新一家在具备房屋所有权登记备案手续办理条件后30日内向产权登记机关提交房屋登记所需报备材料、并配合产权登记机关为雷滨办理房屋产权登记是否适当的问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定，东城新一家应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋交付已长达数年，房地产开发企业负有协助买房人办理房屋权属登记的法定义务。东城新一家所称涉案房屋因尚未经综合验收和办证需要案外人配合，现暂不具备办证条件，因其所称均不属于法定的不可抗力，不属于减轻或免除责任的法定情形。具备办证条件系东城新一家依诚信原则努力实现的合同义务，故原审以涉案房屋尚未经过验收为由认定东城新一家待办证条件具备后再履行向产权登记机关提交房屋登记所需报备材料、配合产权登记机关办理房屋产权登记证，欠妥。雷滨要求东城新一家及时给案涉房屋办证的上诉请求，本院应予支持。焦点二，逾期办证违约金的认定问题。因双方签订的《商品房买卖合同》对逾期办证违约金的计算方式没有明确约定，原审法院对东城新一家抗辩提出的其开发的同一小区不同楼宇逾期办证的原因相同，违约金数额应适用统一赔付标准即按已付房款1%的方式计算违约金之理由予以采纳，并无不当。雷滨上诉要求按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，雷滨的上诉请求部分成立。原审判决第二、三项正确，应予维持；第一项应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市灞桥区人民法院（2017）陕0111民初4298号民事判决第二、三项；
二、变更西安市灞桥区人民法院（2017）陕0111民初4298号民事判决第一项为：陕西东城新一家置业有限公司于本判决生效后六个月内，向产权登记机关提交房屋登记所需报备资料、并配合产权登记机关为雷滨办理房屋产权登记。
一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费266元，由雷滨负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯 静
审判员 高 玮
审判员 侯新省
二〇一八年九月二十七日
书记员 胡蓓娜