呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）呼民一终字第01160号
上诉人（原审被告）欧星（内蒙古）房地产开发有限公司。住所地：呼和浩特市回民区祥和综合楼***室。
法定代表人叶克清，该公司董事长。
委托代理人马润生，呼和浩特市回民区法律援助中心律师。
被上诉人（原审原告）贾晓华，女，现住呼和浩特市回民区。
委托代理人郝飞，内蒙古益鑫律师事务所律师。
上诉人欧星（内蒙古）房地产开发有限公司（以下简称欧星地产公司）因与被上诉人贾晓华房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2015）回民四初字第00122号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月9日公开开庭审理了本案。上诉人欧星地产公司的委托代理人马润生，被上诉人贾晓华的委托代理人郝飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年10月30日，贾晓华与欧星地产公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人位于回民区西龙王庙村香槟美景小区13号楼4单102号住宅商品房，建筑面142.19平方米，单价每平方米3484.80元，总金额495504元。第六条付款方式及期限：买受人按附件四按揭贷款付款方式按期付款。第八条交付期限：出卖人应当在2010年5月1日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。上述合同另对双方其他权利和义务等事项作了详尽约定，双方在合同上加盖公章、签字捺印予以确认。欧星地产公司将符合本合同约定的商品房交付贾晓华使用。另查明，合同签订后，贾晓华向欧星地产公司交付房款495504元，并于2010年5月7日向欧星地产公司交纳契税等相关费用18184元。又查明，贾晓华于2010年5月1日拿到了房屋钥匙。再查明，欧星地产公司曾在一审法院因同类案由应诉，其提交了呼国用（2009）第00055号《国有土地使用证》、（2009）呼规建副字031号《建设工程规划许可证》、编号0902072《建设工程施工许可证》、呼房预销售证第20090059号《商品房预销售许可证》。贾晓华的诉讼请求：1、判令欧星地产公司为其办理位于呼和浩特市香槟美景小区13号楼4单元102号房屋权属登记需要其提供的资料报产权登记机关备案，并积极协助其取得该房屋产权证书；2、判令欧星地产公司将已收取贾晓华18184元的房屋过户费用立即支付房产等相关部门；并承担上调后的契税、物业维修基金等房产过户全部费用；3、判令欧星地产公司向贾晓华支付违约金4955元。
原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，贾晓华与欧星地产公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该院对其合法性、有效性予以确认，双方应依照合同的约定履行各自的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，欧星地产公司至今仍未履行办理权属登记的义务，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。因欧星地产公司的违约行为，导致贾晓华早已交付的契税、物业维修基金等费用至今没有交付房产等相关部门，现有关部门已将契税、物业维修基金的比例、数额作了上调，对于上调后的契税、物业维修基金，应由欧星地产公司承担。对于欧星地产公司辩称的不承担上调后的契税、物业维修基金，贾晓华诉讼请求已超过法定诉讼时效期间的理由，因无事实及法律依据，该院不予采纳。综上，贾晓华主张欧星地产公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助贾晓华取得位于呼和浩特市回民区香槟美景小区13号楼4单元102号房屋权属证书，将已收取贾晓华的契税、物业维修基金等费用交付产权登记机关，承担上调后的契税、物业维修基金，并承担违约金4955元的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决：一、欧星（内蒙古）房地产开发有限公司于本判决生效后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助贾晓华取得位于呼和浩特市回民区香槟美景小区13号楼4单元102号房屋权属证书；二、欧星（内蒙古）房地产开发有限公司于本判决生效后90日内将已收取贾晓华的契税、物业维修基金等费用交付房产及相关部门，并承担上调后的契税、物业维修基金（按照房地产管理部门的有关标准执行）等房产过户费用；三、欧星（内蒙古）房地产开发有限公司于本判决生效后60日内一次性支付贾晓华违约金4955元。案件受理费已减半收取130元，由欧星（内蒙古）房地产开发有限公司负担。
欧星地产公司不服一审判决，向本院提出上诉称，1、2009年10月30日，贾晓华购买欧星地产公司开发的位于回民区西龙王庙香槟美景小区13号楼4单元102号住宅楼一套，建筑面积：142.19平方米，单价3484.80元，总价495504元。2009年贾晓华在10月份交155504元，2010年3月交5万元，2010年5月交27万元。2010年5月7日贾晓华入住。2、贾晓华提出1%的办房本违约金应该在2012年5月份之前（交齐房款时间是2010年5月）。专项维修基金调整实施为2011年1月1日，提出让欧星地产公司承担的时间应在2013年1月1日前。贾晓华此两项的提出均已超过法律规定的两年时效，故请求二审法院应驳回贾晓华的两项请求内容。3、贾晓华购买的房屋是欧星地产公司一期工程，五证是2009年12月14日办齐，在其已知情况下购买，应承担相应的责任，所以合同约定由欧星地产公司承担的1%的违约金是全部违约由欧星地产公司承担的前提下而所付的赔偿。贾晓华明知欧星地产公司“五证”不全，自愿购买，那贾晓华自然要求承担0.5%的责任。4、代收代缴契约和专项维修基金是房产局统一规定的，2004年文件告知开发商在办证时统一上交房产局。2013年市房产局下文件停止开发商代收，要求退还业主，并承担利息（如没有同意代收代缴就没有停止收取通知）。欧星地产公司将文件印发公布，并通知业主来领取。上调契约和专项维修基金是国家行为，此项均用于业主本人，与欧星地产公司无关，所以，欧星地产公司不承担以上责任。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
贾晓华辩称，关于诉讼时效的问题，案件事实处于延续的状态。香槟美景小区业主一直在主张权利，通过各种途经包括媒体对欧星地产公司和房管相关部门进行了调查，不存在超过诉讼时效的问题。因为欧星地产公司没有在约定的期限内将契税和维修基金上交给相关部门，后来契税和维修基金发生了上调，如果欧星地产公司在期限内交费就没有上调的部分。因此上调部分应由欧星地产公司承担。今年契税和维修基金又进行了调整，上调部分费用还是应该由欧星地产公司承担。合同第十五条约定明确，是欧星地产公司违约，应当承担违约责任。
二审中，欧星地产公司新出示的证据，即证据一，呼和浩特市人民政府呼政发（2002）105号文件，拟证明原由开发公司代收代缴的维修基金从2002年1月1日开始由购房人直接在物业行政主管部门指定银行办理维修基金交存手续；证据二，呼和浩特仲裁委员会（2015）呼仲裁字第54号裁决书，拟证明呼和浩特仲裁委员会受理同类案件认为在委托期间受委托人不承担契税、专项维修资金的变更，变更后的事实没有发生，法律不判决没发生的事。贾晓华的质证意见为，对两份证据均不认可，收钱时是捆绑收取，当时如果不交这两笔钱就不给钥匙，但收取之后开发商没有及时上交相关部门，应当承担因此产生的费用。除以上事实外，本院查明事实同一审法院查明事实一致。
本院认为，本案争议焦点是：一、贾晓华的诉讼请求是否超过法定的诉讼时效；二、一审法院判决欧星地产公司协助贾晓华办理涉案房屋权属证书并承担相应违约金是否；三、适当一审法院判决欧星地产公司承担上调后的契税、物业维修基金是否适当。
针对争议焦点一，关于逾期办理房屋产权证产生违约金的诉讼时效问题，因欧星地产公司至今未将办理房屋所有权证的手续提交产权登记机关备案，其违约行为一直处于持续状态，致贾晓华的权利受到侵害，故贾晓华的该项诉讼请求未超过法定诉讼时效。关于上调后的专项维修资金的诉讼时效问题，因欧星地产公司于2014年3月25日作出《关于执行房产局“严禁房地产开发企业向业主收取住宅专项维修资金有关问题的通知”》，通知业主领取专项维修资金，据此，贾晓华的权利受到侵犯，诉讼时效应当从其权利受到侵害之日起开始计算，故贾晓华该项请求未超过法律规定的诉讼时效。
针对争议焦点二，本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》未约定办理房屋产权登记的期限，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：㈢商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日”。本案中双方当事人签订合同的日期是2009年10月30日，故欧星地产公司应在2010年1月30日之前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助贾晓华取得房屋权属证书。欧星地产公司未提供证据证明其已履行上述义务，故其行为已构成违约，应承担继续履行及相应的违约责任，依据《商品房买卖合同》“按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的约定，一审判决由欧星地产公司承担相应违约金并无不当。
针对争议焦点三，贾晓华已将契税、物业维修基金交于欧星地产公司，而欧星地产公司至今未办理相关手续，现相关部门已将契税、物业维修基金的比例、数额作了上调，契税上调部分是在欧星地产公司迟延办理手续期间发生，故由其承担上调的契税适当。对于专项维修资金，依照合同约定，欧星地产公司应当在2010年1月30日前给贾晓华办理相关手续。而呼和浩特市新的住宅专项维修资金收缴标准是从2011年1月1日起实施，该日期晚于欧星地产公司的最迟履行期限，即新的收缴标准是在欧星地产公司应当办理相关手续之后开始实施，故对于上调的专项维修资金应由欧星地产公司承担。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人欧星（内蒙古）房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 马国民
审判员 鄂晓红
审判员 张蒙江
二〇一五年十二月十五日
书记员 刘常欣