江西省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）赣执复92号
复议申请人（保全申请人）：王守义，男，汉族，1957年9月8日出生，住广东省从华市江浦街御景路*号**幢***室。身份证号：4222021957********。
复议申请人（保全申请人）：刘硕，女，汉族，1983年5月3日出生，住广东省高要市南岸街道砚清居委会沿江二路**号金沙咀国际广场***座***室。身份证号：4210221983********。
异议人（被申请人）：江西上高县丰和置业有限公司。住所地：江西省上高县镜山大道与沿江大道交汇处。统一社会信用代码：91360923MA35HGFU4G。
法定代表人：王希，执行董事。
异议人（被申请人）：晏定生，男，汉族，1976年4月16日生，陕西省汉中市人，现住江西省上高县。
复议申请人王守义、刘硕因不服江西省宜春市中级人民法院（下称宜春中院）于2018年9月18日作出的(2018)赣09执异18号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
宜春中院在执行申请人王守义、刘硕与被申请人晏定生、江西上高丰和置业有限公司（下称丰和置业公司）借款合同纠纷和保证合同纠纷诉前保全一案中，被申请人丰和置业公司以超标的查封为由向该院提出书面异议，该院裁定支持其异议请求。
宜春中院查明，王守义、刘硕与晏定生、丰和置业公司借款合同纠纷和保证合同纠纷一案，王守义、刘硕于2017年12月11日向该院申请诉前财产保全，请求冻结被申请人晏定生、丰和置业公司银行存款5000万元或其他等额价值的财产，并以保单号H012320127820170000001《恒邦财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险保单保函》提供担保。该院审查后，于2017年12月11日作出（2017）赣09财保33号民事裁定，查封、冻结被申请人晏定生、丰和置业公司银行存款5000万元或其他等额价值的财产。次日，该院依法：1、查封了丰和置业公司名下证号为赣（2017）上高县不动产权第0000750号（面积55303.04平方米）、赣（2017）上高县不动产权第0000425号（面积29778.56平方米、轮候查封）两块土地使用权；2、查封了丰和置业公司所有的上高新天地B区房屋号为104号至177号等50套房产（商铺）；3、实际冻结丰和置业公司在江西银行上高支行79×××69账户、工商银行上高支行15×××28和15×××70账户、赣州银行28×××45账户、九江银行43×××35账户等存款200余万元；4、实际冻结被申请人晏定生在中国银行通山支行579458630882CNY0账户内存款60029.99元。5、轮候冻结丰和置业公司在江西农商银行15×××17账号内存款7606315元、15×××62账号内存款7657144元(湖北省鄂州市鄂城区人民法院首封)。
同时查明，赣（2017）上高县不动产权第0000750号、赣（2017）上高县不动产权第0000425号两宗土地于2016年5月31日成交，竞买成交价1.2亿元。其中，赣（2017）上高县不动产权第0000750号土地用途为“文体娱乐用地”，上高县人民政府于2016年2月26日与丰和置业公司签订《上高县体育广场综合开发项目建设协议》，由丰和置业公司竞拍后按要求负责体育馆、演艺厅、会议室、功能厅、广场及附属设施（公建部分）建设，上高县人民政府以回购的方式进行合作开发。赣（2017）上高县不动产权第0000425号土地上已开发建设上高新天地A区、B区、C区三处商业楼盘，根据上高县价格监督检查局审核的《上高县上高新天地商品房销售明码标价楼盘公示》和同楼盘同B区131号（合同备案号20175529）、132号（合同备案号20175495）、143号（合同备案号20176299）、149号（合同备案号20175328）、165号（合同备案号20175129）、168号（合同备案号20175244）、169号（合同备案号20175130）、170号（合同备案号20175331）等已实际销售并签订的《商品房买卖合同》价格显示，并经该院在上高县房管局和上高县价格监督检查局调查核实，B区一层商铺价格在18538.52
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28459.36元之间，均价2万元/平方米以上，本案查封的50套房产均为B区一层商铺，总计面积2627.78平方米，按最低均价2万元每平方米估算，总价格在5250万元以上。
另查明，湖北省鄂州市金重源贸易有限公司诉丰和置业公司民间借贷纠纷一案，湖北省鄂州市鄂城区人民法院于2017年6月29日作出民事裁定，冻结丰和置业公司在江西农商银行15×××17账号内存款7606315元、15×××62账号内存款7657144元总计1400余万元，查封赣（2017）上高县不动产权第0000425号土地。2018年6月25日，湖北省鄂州市鄂城区人民法院作出（2017）鄂0704民初1545号之一民事裁定，解除对丰和置业公司上述账户内银行存款1400余万元的冻结和赣（2017）上高县不动产权第0000425号土地使用权的查封，宜春账中院保全查封从轮侯查封转为首封。
本案保全后，申请人王守义、刘硕与保全被申请人晏定生、丰和置业公司达成初步和解协议，晏定生、丰和置业公司于2018年2月5日向该院递交《暂缓立案及诉前调解申请书》，请求暂缓立案并安排诉前调解。因最终未能达成一致意见，丰和置业公司于2018年7月9日向该院提交《撤回暂缓立案及诉前调解申请书》，请求按照法律程序办理此案。该院审查后，责成王守义、刘硕限期就本案向法院提起诉讼或向仲裁机构申请仲裁，目前本案已正式立案进入诉讼程序。
2018年9月4日，保全申请人王守义、刘硕向该院提出《解封申请书》，请求解除对赣（2017）上高县不动产权第0000750号土地的查封。
宜春中院认为，人民法院对债务人财产采取保全查封措施，目的是为保障债权人债权的实现，防止当事人（被告）转移、隐匿、变卖财产，以保证判决生效后能得到顺利执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物”，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条规定“被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全。”根据本案查明的事实，本案保全查封的赣（2017）上高县不动产权第0000750号、赣（2017）上高县不动产权第0000425号两宗土地使用权成交价1.2亿，50套商铺价值5250余万元，同时还查封了丰和置业公司名下多个银行账号内的存款1600余万元，已超出5000万元的保全请求范围，应当认定存在超标的查封的情形，依法应予纠正。
综上，异议人异议理由成立，该院予以支持。为充分保障各方当事人的合法利益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条、第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第三项之规定，裁定如下：1、继续查封丰和置业公司所有的上高新天地B区104号至177号50套商铺；2、继续冻结丰和置业公司在江西农商银行15×××17账户及该账户内的存款；3、解除对丰和置业公司名下赣（2017）上高县不动产权第0000750号和赣（2017）上高县不动产权第0000425号土地的查封；4、解除对丰和置业公司在江西农商银行15×××62账户、江西银行上高支行79×××69账户、工商银行上高支行15×××28和15×××70账户、赣州银行28×××45账户、九江银行43×××35账户及账户内存款的冻结。5、解除对晏定生名下中国银行通山支行579458630882CNY0账户及该账户内存款的冻结。
王守义、刘硕向本院申请复议称，1.本案原审异议裁定解除保全裁定已冻结被申请人丰和置业公司银行存款账号，违反了关于原则上应优先执行被执行人银行存款的法律规定；2.本案原审异议裁定对保全标的物50间商铺的价格认定不当。首先，被申请人丰和置业公司在未经执行法院许可的情况下，擅自将已查封的50间商铺中的25间出售，严重违反法律规定，应予以制裁。其次，实际剩余的25间商铺未经验收合格且未经专业评估可变现市场价，以及上高县绝大部分商铺均价不超过单价7000元的前提下，执行法院未经听证程序和评估程序，仅凭其中已销售且尚无法办证的25间商铺公示价格，直接认定该商铺单价为2万元每平方米不合法。3.被申请人在本案银行账户和存款被冻结后，其生产经营并未受到大的影响，不仅继续进行建设和正常还贷，而且在账户和存款查封期间还还清了4000余万元的银行贷款并获得案涉抵押的商铺解除查封。请求撤销原审异议裁定中关于解除对丰和置业公司名下赣（2017）上高县不动产权第0000425号土地的查封和对丰和置业公司在江西农商银行15×××62账户的冻结的内容。
晏定生、丰和置业公司向宜春中院提出异议称，本案保全标的为5000万元，但实际查封、冻结财产金额高达1.7亿多元，属于明显超标的查封，请求解除对多余财产的查封、冻结。该公司提供以下证据：1、赣（2017）上高县不动产权第0000750号和赣（2017）上高县不动产权第0000425号不动产权登记证；2、购买上述两块地的《国有建设用地使用权成交确认书》；3、经上高县价格监督检查局监制的《上高县上高新天地地商品房销售明码标价楼盘公示》；4、上高新天地商业街B区房号131号（合同备案号20175529）、132号（合同备案号20175495）、143号（合同备案号20176299）、149号（合同备案号20175328）、165号（合同备案号20175129）、168号（合同备案号20175244）、169号（合同备案号20175130）、170号（合同备案号20175331）等《商品房买卖合同》。
本院经审查补充查明，2017年12月12日，宜春中院依据该院作出的（2017）赣09财保33号民事裁定，作出（2017）赣09执保93号协助执行通知书，要求江西省上高县房管局协助查封丰和置业公司名下上高新天地B区房号为104号、106-120号、122号、123、125、127、128、133-142、144-148、150、151、157-160、162、171-177号的商铺（50间）。证号为赣（2017）上高县不动产权第0000425号土地上同楼盘同B区已实际销售并签订的131号（合同备案号20175529）、132号（合同备案号20175495）、143号（合同备案号20176299）、149号（合同备案号20175328）、165号（合同备案号20175129）、168号（合同备案号20175244）、169号（合同备案号20175130）、170号（合同备案号20175331）等商铺，均不在本案执行法院上述查封的50间商铺范围内。
本院查明的其余事实与宜春中院一致。
本院认为，本案的争议焦点是是否超标的查封、冻结。一是关于丰和置业公司是否已销售执行法院已查封的25间商铺的问题。根据本院补充查明的事实，本案丰和置业公司已实际销售的25间商铺，均不在本案宜春中院（2017）赣09执保93号协助执行通知书所列已查封的50间商铺之列，复议申请人的此项主张与事实不符，本院不予支持。二是关于本案执行标的数额的认定。判定执行实施案件是否存在超标的查封的情形，应当先行查明案件执行标的数额。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定，保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。本案中，保全申请人王守义、刘硕向执行法院申请财产保全的范围是冻结被申请人人晏定生、丰和置业公司银行存款5000万元或其他等额价值的财产。依据宜春中院（2017）赣09财保33号民事裁定，本案保全查封、扣押、冻结被申请人的财产价值原则上应以5000万元为限。三是关于本案审查判断是否超标的查封、冻结所依据的证据问题。依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问的规定》第二条的规定，人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络加价、委托评估等方式。本案中，由于证号为赣（2017）上高县不动产权第0000425号土地使用权的土地上，已开发建设上高新天地A区、B区、C区三处商业楼盘，宜春中院根据上高县价格监督检查局审核的《上高县上高新天地商品房销售明码标价楼盘公示》和同楼盘同B区131号（合同备案号20175529）、132号（合同备案号20175495）、143号（合同备案号20176299）、149号（合同备案号20175328）、165号（合同备案号20175129）、168号（合同备案号20175244）、169号（合同备案号20175130）、170号（合同备案号20175331）等已实际销售并签订的商品房买卖合同价格显示，并经该院在上高县房管局和上高县价格监督检查局调查核实，B区一层商铺价格在18538.52至28459.36元之间，均价20000元/平方米以上。宜春中院根据上高县房管局价格监督检查局审核的同一小区同一楼层（新天地B区一层）商铺价格，采取市场询价的方式确定本案（2017）赣09执保93号协助执行通知书查封的50间商铺（总计面积2627.78平方米，按最低均价2万元每平方米估算）的总价值在5250万元以上，符合上述法律规定。另外，本案原审异议裁定还继续冻结了丰和置业公司在江西农商银行15×××17账户及该账户内的存款7606315元。因此，本案宜春中院查封、冻结被申请人丰和置业公司的财产价值总计6000余万元，符合财产保全请求的价值范围。四是关于优先执行银行存款的问题。由于本案执行法院原查封的被执行人丰和置业公司、晏定生九个银行账号内存款共计1600余万元，不足财产保全请求范围的三分之一，本案原审异议裁定解除其中八个银行账户，查封50间商铺，既不影响丰和置业公司的生产经营，又可以实现财产保全的目的，该执行行为具有事实和法律依据。综上，复议申请人王守义、刘硕的请求不能成立，本院不予支持。宜春中院原审异议裁定认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：
驳回王守义、刘硕的复议请求，维持江西省宜春市中级人民法院（2018）赣09执异18号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 赵九重
审 判 员 罗 伟
审 判 员 汤志勇
二〇一八年十月三十日
代书记员 尹 伟