成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0104民初6438号
原告:陶珍丽，女，1958年12月31日出生，汉族，住成都市高新区。
被告：成都斐普尔纳酒店管理有限公司，住所地：成都市高新区。
法定代表人：余德深，董事长。
委托诉讼代理人：李鑫，北京威诺（成都）律师事务所律师。
原告陶珍丽与被告成都斐普尔纳酒店管理有限公司（以下简称斐普尔纳酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案。被告斐普尔纳酒店公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院依法作出(2017)川0104民初6438号民事裁定书，裁定驳回被告斐普尔纳酒店公司的管辖权异议，被告斐普尔纳酒店公司在法定期限内提起上诉，四川成都市中级人民法院依法作出（2017）川01民辖终1982号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序于2017年12月27日公开开庭进行了审理。原告陶珍丽、被告斐普尔纳酒店公司的委托诉讼代理人李鑫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陶珍丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付成都市走马街*房屋2016年2月至7月租金15222元；2.判令被告支付违约金3045元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年6月29日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，双方约定：原告将自己所有的、坐落在成都市锦江区走马街*房屋租赁给被告；租赁房屋期限为15年，即从2012年11月1日至2027年10月31日；面积5.43平方米；1至5年月租金标准为461.33元/平方米，月租金2505元；每月10日前支付；租金转账至原告账户。该合同第五条2款约定：被告拖欠租金30日以上的，被告向原告支付合同年租金的10%的违约金，若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。2014年该房产证上房号变更为1层115号，面积确定为5.5平方米，1至5年月租金按上述比例调整为2537元。2016年2月份之后，被告仅于3月8日转账支付了381元，至今没有支付租金。现欠租金15222元，违约金3045元，共计18267元。虽然原告多次催告，被告没有履行给付义务，故诉至法院。
被告成都斐普尔纳酒店管理有限公司辩称，1、原告的房屋产权证载明了该房屋的面积为5.5平方米，由此调整案涉房屋的月租金为2537元，2016年2月至7月案涉房屋的租金总额为15222元。因被告于2016年3月8日向原告支付了381元的租金，故原告在本案中主张的2016年2月至7月的租金中应扣减被告已支付的381元，被告认可应当支付原告2016年2月至7月的尚欠租金金额为14841元；2、被告未支付租金的原因在于税收政策的调整增加了被告企业成本，关于税收政策调整后税费的承担，原、被告一直未能达成一致意见，加上被告公司经营亏损，导致没能及时支付租金，且被告还于2016年3月8日支付了租金381元，因此并无违约恶意，不应当支付违约金；同时原告按年租金的10%主张的违约金，已明显高于其实际损失，请求法院调减。
本院经审理认定事实如下：2012年5月13日，原告（甲方）与被告（乙方）（2015年7月31日进行了名称变更，名称变更前为成都名人快捷酒店管理有限公司）签订《房屋租赁合同》（合同编号：*），约定：被告租赁原告位于成都市锦江区走马街68号1栋1楼115号房屋，建筑面积5.43平方米。房屋租赁期限为15年，即从2012年11月1日至2027年10月31日。房屋月租金标准：第1-5年为461.33元/平方米，月租金为2505元；第6-10年为492.08元/平方米，月租金为2672元；第11-15年为522.84元/平方米，月租金为2839元。租金支付方式为每月支付，于每月10日前支付当月租金（如遇国家法定节假日顺延），租金转账至原告在建设银行的账户（账号：*）中。甲方取得该房屋《房屋所有权证》前，乙方按照甲方《房屋买卖合同》面积和甲方进行租金结算；甲方取得《房屋所有权证》后次月开始，乙方按照甲方《房屋所有权证》证载面积和甲方进行租金结算。租赁期内，因乙方原因拖欠租金达30日以上的，甲方有权解除合同，收回该房屋，乙方向甲方支付合同年租金的10%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。
2014年3月5日，原告取得成都市锦江区走马街*号房屋的所有权证，建筑面积为5.5平方米。
2016年3月8日，被告向原告的建设银行账户（账号*）转账支付381元，被告称该笔转账系支付租金，应当在原告诉讼请求中扣除。原告对此予以认可。
以上事实的认定，有原告提交的原告的身份证、被告工商信息查询单及变更信息、房屋租赁合同、房屋所有权证、国有土地使用权证、原告的中国建设银行个人活期账户交易明细以及双方当事人的庭审陈述在案为证。
本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行其义务。原告已依约将租赁房屋交付被告，但被告未按约支付租金。《房屋租赁合同》约定第1-5年的租金标准为461.33元/平方米，月租金为2505元。原告于2014年3月5日取得走马街*号房屋的所有权证，根据《房屋租赁合同》的约定，原告取得《房屋所有权证》后次月开始，被告按照《房屋所有权证》证载面积进行租金结算，因证载房屋面积为5.5平方米，按月租金461.33元/平方米的标准计算，月租金实际应变更为2537元，故原告主张按2537元/月的标准计算未支付的租金，有事实依据，本院予以支持。原告在本案中主张被告支付2016年2月至7月期间的房屋租金为15222元（2537元/月×6个月），被告对原告主张的拖欠租金的时间段、计算方式不持异议，因原告认可被告于2016年3月8日支付租金381元的事实，故本院确认2016年2月至7月期间被告实际尚欠的租金为14841元（15222元－381元）。
关于原告主张的违约金的认定。本案中，按照原、被告双方的合同约定，租金支付方式为每月10日前支付当月租金，同时约定乙方拖欠租金达30日以上的，甲方有权解除合同，收回该房屋，乙方向甲方支付合同年租金的10%的违约金。被告从2016年2月起未再按约向原告支付租金，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告辩称其未支付租金并非被告单方违约，而是由于税收政策的调整导致出租房屋缴纳税费大幅提升，在双方对税费承担不能达成一致的情况下而暂停支付租金，不构成违约，不应支付违约金。本院认为，税费的缴纳问题，并不影响被告作为承租方按约履行向原告支付租金的义务，况且，被告也未举证证明就税费问题与原告进行过交涉、协商的事实，故被告的辩称理由不成立，本院不予采纳。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案中，合同约定被告拖欠租金达30日以上的，原告有权解除合同，收回该房屋，被告向原告支付合同年租金的10%的违约金。被告否认其应当承担违约责任，同时提出原告主张的违约金过高，要求法院裁减。本院认为，约定的违约金是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，被告因拖欠原告租金构成违约，原告的实际损失为被告逾期支付租金所造成的资金占用损失，故本院综合考虑原告的实际损失以及合同的约定、履行等情况，以弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性，酌定被告按尚欠租金14841元的10%向原告支付违约金即1484.1元，对原告多主张部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告成都斐普尔纳酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陶珍丽支付2016年2月至2016年7月期间尚欠的租金14841元；
二、被告成都斐普尔纳酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陶珍丽支付违约金1484.1元；
三、驳回原告陶珍丽的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费257元，减半收取计128.5元，由被告成都斐普尔纳酒店管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 王 艳
二〇一八年一月二日
书记员 杨洪桥
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。