广西壮族自治区贵港市港北区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）港北民初字第704号
原告黄某
委托代理人张华
被告贵港市祥安房地产经营服务有限公司
法定代表人蒙海，公司经理
委托代理人梁春柱
委托代理人刘芙桢
第三人广西新裕丰市场开发有限公司
法定代表人李福其，总经理
委托代理人黎世飞
原告黄某与被告贵港市祥安房地产经营服务有限公司、第三人广西新裕丰市场开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年4月6日立案受理后，依法由审判员覃绍光适用简易程序，于2012年5月24日公开开庭进行了审理。原告黄某及委托代理人张华，被告贵港市祥安房地产经营有限公司法定代表人蒙海及委托代理人梁春柱、刘芙桢，第三人广西新裕丰市场开发有限公司委托代理人黎世飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于1997年开始租用被告代管的位于贵港市城区建设中路37号的公房一栋（含临街铺面，面积共2420.32平方米）作商业使用，在2006年10月11日，原告与被告继续签订《房屋租赁合同》，约定由被告将房屋出租给原告商业使用，租期为5年，从2007年1月1日起至2011年12月31日止。房屋租赁期满，原告在同等条件下有优先承租权。合同签订后，被告依约将该房屋交给原告使用，原告按约支付租金，没有违约行为。在租期届满前即2011年10月18日原告向被告面交续租申请书，2011年12月9日、同月15日原告向被告面交续租申请书，且要求享有优先承租权，但被告没有回复。原告又于同月18日、24日、25日、26日，向被告面交或邮递申请书，要求续租该房屋，且要求享有优先承租权，但被告在未告知原告是否行使优先承租权的情况下与第三人签订了该房屋的租赁合同。2012年1月19日原告向被告支付了2012年1月22份的租金17400元，3月5日又向被告支付了2-3月的租金34800元。综上所述。原告租用被告直管公房已14年，多年来，原告与被告保持良好的合作关系，原告依法经营，全面履行合同，使双方均能实现合同目的。现被告继续出租该房屋，按照合同的约定，原告享有在同等条件下的优先承租权，被告未履行合同的约定，与第三人签订了该房的租赁合同，侵犯了原告的合法权益，为此，特提起诉讼，请求：一、确认被告与第三人签订的贵港市城区建设中路37号公房租赁合同无效；二、确认原告对被告代管的贵港市城区建设中路37号公房享有优先承租权，由原告承租该房。
被告辨称，一、原告主张对被告代管公房享有优先承租权没有事实依据。原告与被告于2006年10月11日签订的房屋租赁合同第8条约定了原告的优先承租权须经被告的同意，原告才享有优先承租权，原告于2012年10月18日向被告提出续租申请，但该续租申请并未取得被告同意，原告就不能享有优先承租权。且原告参与了被告对该公房的公开招租，并于同年11月2日向贵港市房产局提交的《关于继续承租经营建设中路37号楼的申请报告》中给出续租的每月租金标准为3.8万元，低于第三人给出的每月租金4.25万元，原告参加竞租即是对优先承租权的放弃，其参加竞租失败，不能再主张优先承租权。二、原告主张对被告代管公房享有优先承租权没有法律依据。我国的《合同法》、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》、《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》等法律中都没有明确规定“优先承租权”。综上所述，原告主张对被告代管公房享有优先承租权没有事实和法律依据，被告与第三人签订的房屋租赁合同合法有效。恳请法庭依法驳回原告的诉讼请求。
第三人述称，原告的诉讼请求不能成立，请法院驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、被告与第三人签订的房屋租赁合同合法有效。（1）双方签订合同的主体合法；（2）内容合法，不违反法律行政法规的规定；（3）本合同的签订程序合法，本合同的签订是由被告将房屋向社会公开招租，第三人以最高的竞价中标承租。二、原告要求享有优先承租权，要求与被告继续签订合同的理由不能成立。（1）在原告与被告原签订的合同中，虽然约定在同等条件下原告享有优先承租权，但在合同到期之前，被告以通知的形式合同到期后不能再租给原告，而是向社会公开招租，并且邀请原告竞租，原告在通知上签字以表示收到邀请。（2）原告收到通知后，于2011年11月28日向被告提交招租的报价和条件，报价为3.8万元。原告参与投标、招标的行为，确认了自己放弃优先承租权。（3）经过招标，原告出价每月租金为3.8万元，第三人出价每月租金为4.25万元，两者差价4500元，不是在同等条件下，只有是在同等条件下才享有优先承租权。如果原告也是出价4.25万元，才能在同等条件下享有优先承租权。
经审理查明，2006年10月11日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定：由被告将其代管的座落于贵港市贵城镇建设路写字楼公房一橦铺面，面积共2420.32平方米）租给原告作商业使用，租期为5年，从2007年1月1日起至2011年12月31日止，每月租金人民币17400元。其中第8条约定：房屋租赁期满，如原告需要继续承租，在同等条件下，原告享有优先租用权，但必须在期满前30天内提出续租申请，经被告同意后办理续租手续。合同签订后，双方均依约履行合同，均没有违约行为。租赁合同即将结束前的2011年10月18日，原告向被告提交了一份要求继续续租的书面申请。被告向原告发出了一份通知“黄某租户：您承租我单位直管公房建设中路写字楼，签约合同到2011年12月31日到期，请您及时做好清空货物的准备和办理相关退还保证金等手续。现我公司正准备向社会公开招租，并诚意邀请您参与招标承租。”并在原告承租公房的面店前张贴了“房屋招租”启事。2011年11月28日，原告向贵港市房产局提交一份“关于继续承租投资经营建设中路37号楼（写字楼）的申请报告”，愿意以每月租金标准为3.8万元继续承租，如贵局另有规定，则按贵局规定执行。2011年12月9日又向贵港市房产局提交一份要求继续承租的书面申请。后被告对参与招标承租建设中路37号的情况进行公示，2011年12月18日，原告向被告提交了一份“关于按合同规定优先给予办理续租建设中路37号楼有关手续的再次请求”，表示：得知租用建设中路37号楼，有租金公示最高额是4.25万元，本人愿意接受此价格或贵公司最后确定的价格，除此之外，贵公司的其他条件本人同样愿意接受，按照合同第八条的有关规定优先给予办理续租该大楼的手续。2011年12月24日，原告又向被告提交了关于“按房屋租金合同约定，给予我续租建设中路37号楼优先承租权”的再一次请求。在被告及贵港市房产局对原告的一系列申请均未表态和答复的情况下，于2012年1月4日被告与第三人签订了编号为2012第01号《房屋租赁合同》，租赁期限为6年，每月租金标准为4.25万元。之后，原告仍继续在原租赁的位置经营，并按原合同约定的租金17400元继续向被告支付交纳，后双方因此发生争议，被告遂向本院起诉，要求原告搬走，交还房屋；而原告也以有优先承租权为由，也向本院起诉，要求确认被告与第三人签订房屋租赁合同无效，并确认其享有优先承租权。
以上事实，有房屋租赁合同、申请书、申请报告、银行现金交款单、照片、当事人陈述等证据佐证。
双方当事人的争议焦点是原告对涉案的房屋是否享有优先承租权。
本院认为，房屋租赁合同的原承租人在合同届满后是否享有优先承租权，在现行的法律、法规中是没有明确规定的，但在本案中，原、被告双方当事人在原房屋租赁合同中的第八条有明确约定：房屋租赁期满，如原告需要继续承租，在同等条件下，原告享有优先租用权，但必须在期满前30天内提出续租申请，经被告同意后办理续租手续。事实上，原告在原房屋租赁合同即将届满前就已经向被告面交续租申请书，并在此后的一段时间内先后多次向贵港市房产局及被告提出书面申请，要求继续续租，根据合同约定，原告享有在同等条件下的优先承租权。当原告得知房屋公示租金最高额是4.25万元时，即表示愿意接受此价格或被告最后确定的价格，除此之外，被告的其他条件也同样愿意接受，请求按照合同第八条的有关规定优先给予办理续租该大楼的手续。但贵港市房产局及被告均对原告的一系列申请均未表态和答复，在此情形下，被告直接与第三人签订了该房屋的租赁合同。被告及第三人抗辩称，该房屋在原合同届满后实行的是公开招标，既然原告参加竞租即是对优先承租权的放弃，而第三人以最高的竟价中标承租，因此被告与第三人签订了该房屋的租赁合同，是合法有效的行为。本院认为，被告对该房屋进行的公开招标、竞租，在实际操作中并不是非常规范的。被告提出所谓的原告出价每月租金为3.8万元的报价，是原告为实现继续续租该房屋而向贵港市房产局提交的“关于继续承租投资经营建设中路37号楼（写字楼）的申请报告”中表示愿意以每月租金标准为3.8万元继续承租，并非招投标过程中的投标书，另外，其他招标人的标书提交时间、收集方式、公开标底过程等环节并未告知原告，而当原告得知房屋公示租金最高额是4.25万元时，即表示愿意接受此价格或被告最后确定的价格，除此之外，被告的其他条件也同样愿意接受，请求按照合同第八条的有关规定优先给予办理续租该大楼的手续。但贵港市房产局及被告均对原告的一系列申请均未表态和答复，而直接与第三人签订了该房屋的租赁合同。被告的行为，明显违背了原合同中原告在同等条件下有优先承租权的约定。因此，原告的诉讼请求符合有关法律规定，本院予以支持，被告及第三人的抗辩理由不能成立，本院不予采信。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款第（五）项的规定，判决如下：
一、原告黄某对被告贵港市祥安房地产经营服务有限公司代管的贵港市城区建设中路37号公房享有优先承租权。
二、被告贵港市祥安房地产经营服务有限公司与第三人广西新裕丰市场开发有限公司签订《房屋租赁合同》（编号为2012第01号）无效。
本案受理100元，减半收取为50元，由被告贵港市祥安房地产经营服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或贵港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。
审判员 覃绍光
二〇一二年六月六日
书记员 黄莉姗