广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终391号
上诉人（原审原告）：佛山市物业资产经营有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路22号季华大厦，现经营地址广东省佛山市禅城区华宝南路13号火炬园D座3楼，统一社会信用代码914406007929548722。
法定代表人：黄国贤。
委托诉讼代理人：陈刚，广东天伦（佛山）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何嘉然，广东天伦（佛山）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州景星置业有限公司，住所地广东省广州市白云区广州大道北京溪路#103-7云景名都（云松苑）北区首、二层，统一社会信用代码914401116718092817。
法定代表人：廖耀兰。
委托诉讼代理人：邓春燕，广东科韵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周丹华，广东科韵律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佛山市粤戈市场经营管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区乐安里1号首层自编168号，统一社会信用代码91440604MA4UH3KJ5G。
法定代表人：廖耀兰。
委托诉讼代理人：邓春燕，广东科韵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周丹华，广东科韵律师事务所律师。
上诉人佛山市物业资产经营有限公司（以下简称物资公司）、广州景星置业有限公司（以下简称景星公司）、被上诉人佛山市粤戈市场经营管理有限公司（以下简称粤戈公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初6499号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月13日立案后，依法组成合议庭，于2017年2月28日公开开庭对本案进行了审理。上诉人物资公司委托诉讼代理人陈刚、何嘉然，上诉人景星公司与被上诉人粤戈公司共同委托诉讼代理人邓春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
物资公司上诉请求：1.改判一审判决第三项为：“2015年7月21日至2016年8月31日租金计为10736520元，自2016年9月1日起每月租金及占有使用费在上一年基础上上浮5%，计付至物业实际返还之日”；2.撤销一审判决第五项；3.判令粤戈公司对景星公司拖欠物资公司的债务承担连带清偿责任；4.判令景星公司、粤戈公司承担本案二审诉讼费用。事实与理由：（一）涉案租赁合同约定从第二年始每月租金在上一年基础上递增5%，但一审法院对2017年9月1日起的租金及占有使用费未按每年上浮5%的标准计付。（二）粤戈公司是景星公司的全资子公司，是景星公司为经营租赁物组建的专项公司，负责与各分租户签订租赁合同、收取押金、租金及租赁的各项费用，应对景星公司履行涉案租赁合同的义务承担连带责任。粤戈公司与景星公司均承认粤戈公司为六个市场的实际经营者，粤戈公司的管理行为并非依据景星公司的委托进行的，粤戈公司收取六个市场租赁范围的租金、物业管理费、服务费及其他全部经营所得后，并无向景星公司返还，故粤戈公司参与了涉案租赁合同的履行，一审法院认定粤戈公司无需承担连带责任缺乏事实和法律依据。
景星公司对物资公司上诉的答辩意见与其上诉事实和理由一致。
粤戈公司辩称，粤戈公司无需承担连带责任，其他意见与景星公司相同。
景星公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审，改判驳回物资公司的全部诉讼请求；2.判令本案一、二审案件诉讼费由物资公司负担。事实与理由：（一）佛山南方产权交易所有限公司（以下简称南方交易所）的招标信息以及《网络竞价通知书》均明确出租标的是白燕等“六个农贸市场（市场经营）”，涉案租赁合同不是普通的、单纯的租赁合同，而是特殊的包含市场经营权的六个市场整体承租经营管理合同。《广东省商品交易市场管理条例》第二条规定“本条例所称商品交易市场是指有固定交易场地、设施，有若干经营者进场经营，对生产资料、生活资料实行集中、公开、现货交易的场所”，物资公司认为出租的仅是六个房地产权证对应的物业，是曲解了“市场”的法定含义。涉案租赁合同约定要求景星公司尽各种经营管理责任，显示该合同是包含市场经营权的承租经营管理合同。六个市场有房地产权证部分与其周边的临时摊档和商铺是市场整体的构成部分，由于该部分物业是临时性的，不能进行产权登记，但不能否认该部分物业属于物资公司，物资公司擅自缩减市场范围与历史事实和现状不符。涉案合同签订后，物资公司要求佛山市长顺实业有限公司（以下简称长顺公司）与景星公司进行交接，该表列明的交接范围并不限于房地产权证的面积范围，而是根据市场实际范围全面交接，该表中每个市场的“市场档铺清点及交接”栏均明确记载“市场固定档铺、流动档摊及附属临建物”。长顺公司不配合物资公司进行市场的整体移交，物资公司曾向华安、白燕市场外围临时档摊租户发出《关于暂缓交付租金的通知》，再次确认景星公司是华安、白燕市场的新经营管理人，确认临时摊档是市场的重要构成部分，应移交给景星公司。事实上，物资公司也实现了一部分临时摊档的移交。粤戈公司是涉案六个市场唯一的、合法的经营管理主体，但粤戈公司未能实际取得六个市场的完整的经营管理权，权利与义务、责任不对称。（二）一审法院漏列当事人，存在程序错误。长顺公司是涉案六个市场的前承租方，负有配合物资公司向景星公司移交涉案市场的义务，其与本案待查明事实以及租赁合同的履行密切关联，而且，本案是由于长顺公司拒不配合物资公司将六个市场移交景星公司才引发的纠纷。景星公司在一审时已申请追加长顺公司为第三人，也向物资公司、长顺公司提出反诉请求，但一审法院对此一直未作答复，直到在向景星公司送达一审判决时才向景星公司送达裁定书，对景星公司的反诉不予受理。涉案六个市场的客观状况十分复杂，一审法院也未根据景星公司的申请到现场实际考察。一审法院没有依法追加长顺公司为当事人，也未实地勘察涉案六个市场，导致其认定事实不清。（三）一审判决查明事实不清，认定事实错误。一审法院以“六个市场出租范围”来取代涉案招租标的“禅城区白燕市场、东升市场、普君市场、大观市场、华安市场、圣堂市场六个农贸市场（市场经营）”，认为六个市场出租范围不包括周边无产权的流动摊档或临时摊档不符合法律规定的“市场”的含义，也不符合六个市场的客观情况和涉案六个市场整体招租的客观事实。无论是一审法院所认定的“六个市场出租范围”（至少包含物资公司述称的依附于六个市场的有房产证的主体建筑的部分临时建筑和临时摊档），还是景星公司所主张的六个市场整体范围，物资公司都没有在涉案合同约定的期间内完成交接义务。一审法院错误认定物资公司没有违约，从而错误否定了景星公司行使先履行抗辩权的正当性和合法性。一审法院基于错误的事实认定，认定景星公司违约并判决解除合同，支付租金和违约金，没有事实和法律依据。（四）涉案租赁合同是通过公开招投标方式签订的有效合同，双方应当全面履行。物资公司根本违约在先，景星公司依法行使先履行抗辩权而暂不交租。在物资公司完成六个市场全面移交的在先义务之前，无权要求景星公司履行支付租金的在后义务。景星公司不同意解除合同，物资公司应继续全面履行合同，全面移交租赁市场标的，并赔偿因其违约行为给景星公司造成的损失。景星公司已提出反诉，请求法院予以合并审理。
物资公司辩称，除物资公司上诉提出异议的部分以外，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。长顺公司不是涉案合同相对方，与本案无关，不应作为本案当事人参加诉讼。涉案租赁合同的租赁范围在招租公告、资产评估材料等已作充分的说明，一审法院对此认定正确。
粤戈公司述称对景星公司的上诉没有异议。
物资公司向一审法院起诉请求判令：1.解除物资公司与景星公司签订的《租赁合同》；2.景星公司立即向物资公司返还位于佛山市禅城区大观街24号首层、禅城区安怀内街8号一座首层、禅城区圣堂大街14号首层、禅城区圣堂大街16号首层、禅城区普君西路64号首层、禅城区普君西路64号二层、禅城区白燕三街1号、2号首层、禅城区乐安里1号首层的房屋；3.景星公司向物资公司支付租金8947100元（暂计至2016年6月30日，租金计付按租赁合同约定的租金标准，即每年上浮5%，第二年度租金从2016年9月1日起上浮5%）及违约金6860636.3元（暂计至2016年6月30日，此后以10736520元为本金自2016年7月1日起按每逾期一日按日千分之三计至实际支付之日）；4.景星公司立即向物资公司支付律师费295000元；5.粤戈公司对景星公司上述第3、4项债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用由景星公司、粤戈公司承担。
一审法院认定事实：2014年12月25日，佛山市同一资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称同资估价公司）受市物资公司委托，对禅城区白燕、东升、普君、大观、华安、圣堂六个市场的整体出租的年租金出具（2014）同一资评字第A020号《资产评估报告书》，评估范围包括（下述评估范围于下文简称“六个市场出租范围”）：禅城区安怀内街8号一座首层（粤房地证字第××号，1742.87㎡），禅城区普君西路64号首层、二层（粤房地证字第××号，首层815.29㎡、二层667.05平方米），禅城区白燕三街1号、2号首层（粤房地证字第××号，1264.97㎡），禅城区大观街24号首层（部分）（粤房地证字第××号，891.64㎡），禅城区乐安里1号首层（粤房地证字第××号，1557.69㎡），禅城区圣堂大街14号首层（粤房地证字第××号，1095.9㎡），禅城区圣堂大街16号首层（粤房地证字第××号，1172.90㎡），评估的建筑面积合计9208.31㎡；评估整体出租的年租金合计3586520元，有效期从2014年9月30日至2015年9月29日。在《资产评估报告书》正文第三点“评估对象和评估范围”第（一）项“评估对象和评估范围”详列了六个市场出租范围的权证编号、权属人、建筑物名称、结构、建成年月、建筑面积及备注；第（二）项“委托物基本情况”在“实物状况”栏详列了六个市场出租范围的评估项目名称、结构、建成年月、建筑面积、房屋概况、房产用途、装修状况、设备设施、使用状况，在“权益状况”栏明确了六个市场出租范围的房屋概况、用地概况及他项权状况，在“区位状况”栏明确了六个市场出租范围的区域位置、商服配套、道路交通及城市设施配套。第十三点“特别事项说明”载有“1、评估对象的面积及数量以委托方提供《房地产权证》、平面布局图以及佛山市物业资产经营有限公司提供评估明细表为准，六个市场建筑面积合计为9208.31平方米，评估人员只对现场进行查勘，并没有进行测量，若实际面积与设定面积不一致，评估价值做相应调整……”同日，同资估价公司还出具（2014）同一资评报字第A020号《资产评估说明》供委托方、资产占有方及相关监管机构和部门审查上述资产评估报告之用，该评估说明内详列了六个市场出租范围内各档口及商铺的面积、位置及年总租金。
后景星公司向南方交易所递交了《资产承租申请书》。据该申请书所载：“拟承租项目标的”为禅城区白燕市场、东升市场、普君市场、大观市场、华安市场、圣堂市场六个农贸市场；“挂牌价”为3586520元；“挂牌价格递增”为从第二年开始，每年租金在上一年基础上递增5%；“保证金”为90万元。该申请书下附《佛山南方产权交易所企业国有资产租赁进场交易规则（试行）》，其中第十三条规定“企业国有资产租赁公告在本交易所网站刊登，企业国有资产租赁公告包括：出租资产的基本情况、出租用途、拟出租期限、租金底价、租金递增方式、保证金的设置、承租条件、交易方式的选择、其他对出租行为有重大影响的相关信息等内容”，第十六条规定“本交易所按照公开挂牌企业国有资产租赁公告规定的承租条件，对意向承租人进行资格审查。意向承租人需要对出租的企业国有资产进行尽职调查的，出租人应予以必要的协助”。据该申请书所附《承租须知》所载“一、出租标的：‘出租标的’是指在本申请书‘出租标的’栏所填写的在佛山南方产权交易所公开挂牌出租的项目”；“四、承租申请……3、意向承租人在签署本申请书后，在挂牌期内向本交易所查阅招租文件和对标的进行尽职调查”。据该申请书所附《承租申请与承诺》，第3条载有“本意向承租人已充分了解并接受与本承租有关的公告信息、交易规则、‘承租须知’等全部内容和要求，已认真考虑了出租标的经营、行业、市场、政策以及其他不可预计的各项风险因素，愿意承担可能存在的一切交易风险”，在《承租申请与承诺》末段以标黑粗体字载明“本意向承租人已阅读并理解上述事项及本申请书全部内容，已充分了解并清楚知晓本次交易可能存在的风险，同意按照本申请书规定参加交易并愿意承担相关风险”。该申请书并附有《确认函》，上载“我方是‘禅城区白燕市场、东升市场、普君市场、大观市场、华安市场、圣堂市场六个农贸市场’（项目标号：FSAE[2015]Z098）的意向承租人，我方同意按照下列《资产租赁合同》、《安全生产管理协议》、《食品安全责任书》的内容与出租方签订合同”。上述申请书所附的《租赁合同（模板）》中明确：“鉴于：一、佛山市禅城区白燕、东升、普君、大观、华安、圣堂六个农贸市场（以下简称“六个市场”）为甲方合法持有的物业。二、为加强市场管理，提高经济效益，甲方通过公开整体招租方式引入六个市场的承租人。三、乙方是依法登记注册，合法经营的市场主体，依法参与甲方六个市场公开招租活动，并合法取得六个市场的整体承租权。”；“一、上述市场基本情况（一）物业的基本概况”具明六个市场出租范围；“三、租金和保证金支付方式……（二）租赁保证金……2.本合同期满后，乙方在结清全部税费、并且不存在因经营上述市场而导致的对外负债、拖欠工资等违反本合同各项约定的前提下，双方确认完成办理市场返还交接手续后，甲方将租赁保证金一次性无息退还给乙方”；“七、免责事由”明确了六个市场出租范围所占的租金比例；“八、违约责任（一）乙方逾期支付租金的，每逾期一天按年租金的3‰支付迟延违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除合同，并要求乙方支付迟延违约金和赔偿损失……（五）若因经营实力或市场环境等因素而出现乙方无法继续经营或中途退场的，甲方有权终止租赁合同并没收保证金，乙方应承担因中途退场对甲方和市场分租户造成的经济赔偿和损失”。该《租赁合同（模板）》并明确了甲乙双方各自其他权利义务；该合同（模板）并在每一页页脚处标注“本人已阅读并理解上述事项，已充分了解并清楚知晓本次交易风险，同意按照本申请书规定参加交易，愿意承担相关风险”，景星公司及当时该司法人代表邱德文均在该合同模板每页页脚标注内容的“意向承租人（授权代表）签章”处签章确认。上述申请书并附有《安全生产责任书（模板）》、《食品安全责任书（模板）》等格式文本。景星公司对上述《资产承租申请书》所附各文档均盖章确认。
2015年6月11日，南方交易所在网上登载《禅城区白燕市场、东升市场、普君市场、大观市场、华安市场、圣堂市场六个农贸市场（市场经营）》的招租公告，挂牌起止日期从2015年6月12日至7月3日，挂牌价格为3586520元/年，出租用途为市场经营。在“出租标的基本情况”一栏载有“出租标的为佛山市禅城区白燕、东升、普君、大观、华安圣堂等六个农贸市场，根据佛山市同一资产评估土地房地产估价有限公司于2014年12月25日出具的《资产评估报告书》（[2014]同一资评字第A020号），出租标的总建筑面积为9208.31平方米，整体出租的年租金评估价为人民币3586520元，具体如下：……（具明六个市场出租范围）”；“保证金：90万元”；“租金递增：从第二年开始，每年租金在上一年基础上递增5％”；“出租期限：白燕市场为2年，其他5个市场为5年”；“免租期限：一个月，作为新旧承租户的交接期（如承租方为原承包者，则不享有该交接免租期）”。在“特别事项”一栏，明确“部分市场被单独终止执行的，不影响其他市场继续按《租赁合同》执行。任何一方不得以此为由终止执行《租赁合同》其他部分。按以下确定的各个市场的租金比例，单独解释对应被终止执行《租赁合同》的市场租金：……（明确六个市场出租范围各自所占的租金比例）”；在“其他披露事项”明确“……2、出租方未提供出租标的房地产权证，出租标的的建筑面积是由佛山市同一资产评估土地房地产估价有限公司于2014年12月25日出具的《资产评估报告书》（[2014]同一资评字第A020号）提供的数据，出租标的租赁范围以《资产评估报告书》评估范围为限。3、原市场承包方佛山市长顺实业有限公司已与出租方签订了《提前终止市场承包关系的协议》，在未确定出租标的新的承租方且未签署《租赁合同》前，原市场承包方佛山市长顺实业有限公司仍将使用上述出租标的；在确定出租标的新的承租方且签署《租赁合同》之日的前一天，《提前终止市场承包关系的协议》正式生效。……6、本次出租标的原市场承包方佛山市长顺实业有限公司在同等条件下享有承租优先权。7、其他披露事项详见《资产评估报告书》（[2014]同一资评字第A020号）‘特别事项说明’和《资产评估说明》。”2015年7月3日，景星公司向佛山南方产权交易所有限公司转账支付了90万元招标保证金。
2015年7月7日，佛山市南方产权交易所向景星公司出具《网络竞价通知书》，告知于2015年7月14日上午10:00举行“禅城区白燕市场、东升市场、普君市场、大观市场、华安市场、圣堂市场六个农贸市场（年租金）”网络竞价，网络竞价报价底价为3586520元/年及其他相应事项。经网络竞价，景星公司以年租金1073.652万元竞得六个市场出租范围的承租权。
2015年7月21日，市物资公司与景星公司签订《租赁合同》，双方约定：白燕市场租赁期限从2015年7月21日至2017年7月20日；其余五个市场租赁期限从2015年7月21日至2020年7月20日止；免租期从2015年7月21日至2015年8月20日；第一年租金为10736520元（年租金中标价），从第二年始每年租金在上一年基础上递增5%，租金按季度支付，在每季第二个月内向市物资公司支付本季度租金，并明确了5个计租年度租金的计付时段；景星公司应自合同签订之日起5日内向市物资公司支付租赁保证金268.413万元（标准：3个月的月租金）。合同其他双方权利义务及违约责任等约定与前述《资产承租申请书》所附《租赁合同（模板）》一致。后景星公司依约向市物资公司支付了租赁保证金268.413万元。
六个市场出租范围在上述租赁合同约定的交接期限内移交予景星公司。2015年7月28日-8月4日市物资公司、景星公司及相关市场原管理方相继签署了《大观市场基础设施、设备登记表（附表）》、《东升市场基础设施、设备登记表（附表）》、《圣堂市场设备、设施清单》、《普君市场基础设施、设备登记表（附表）》、《白燕市场基础设施、设备登记表（附表）》、《华安市场设备、设施清单》。景星公司当时法人代表邱德文在上述《白燕市场基础设施、设备登记表（附表）》及《华安市场设备、设施清单》上备注“市场固定档铺、流动档摊及附属临建物部分没移交”。
2015年8月14日，市物资公司分别向白燕市场及华安市场外围临时档摊租户作出《关于暂缓交付租金的通知》，上载“我公司作为本市场最大的物业权属人，我公司所属物业已交由本市场新的经营管理人广州景星置业有限公司运营管理。为了本市场的整体协调发展，您所承租的临时档摊与我公司物业同为本市场重要构成，我公司现正协调相关单位办理你所承租档摊的经营管理权交接手续。故此，在经营管理权交接期间，请您暂缓交付租金，待经营管理权交接完成后再行补交，届时我公司将与经营管理方联合向您发布正式通知。”
2015年8月21日，景星公司向市物资公司提交《缓交租金申请书》，以六个市场尚未完全交接为由，申请顺延交付租金，待交接完成后另行协商，再按实际情况补交应付租金。2015年9月1日，市物资公司向景星公司出具《关于白燕市场、华安市场、普君市场周边临建物业或临近铺位使用的风险告知》，称由于白燕市场、华安市场、普君市场周边存在临建物业或临建铺位，为明确责任而作出相应风险告知，上载“一、贵司承租六个市场的租赁范围为我司合法持有六个市场产权面积范围内的物业部分。二、贵司与我司约定的租金也仅仅基于对六个市场的合法产权面积范围内使用的价款约定。三、以上市场周边存在的临建物业或临近铺位不属于租赁范围之内，也未列入租金计价范围之内。四、以上市场周边存在的临建物业或临近铺位可能随时被相关行政、司法等部门收回、拆迁或重新规划建设等。如果贵司在承租六个市场期间对上述临建物业或临近铺位进行使用的，贵司自愿承担如下全部责任和风险：1、执行承担上述临建物业和临建铺位的全部管理责任；执行承担因管理不当所产生的全部责任。……5、六个市场租赁关系终止时或提前终止时，贵司需同时无条件将建临建物或临建铺位腾空，无偿交给我司（如存在贵司自行改建、修建或加建，同样无偿交给我司）。6、临建物或临建铺位对应的单个市场租赁关系终止或提前单独终止的，贵司需同时无条件将对应周边的建临建物或临建铺位腾空，无偿交给我司（如存在贵司自行改建、修建或加建，同样无偿交给我司）。”
2015年9月及2016年1月，景星公司在市物资公司协调下从长顺公司处取得依附于华安市场外围部分临时摊档的管理权；2015年9月，景星公司在市物资公司协调下从长顺公司处取得依附于普君市场、白燕市场外围部分临时摊档的管理权。
粤戈公司于2015年9月6日登记设立。2015年12月28日佛山市禅城区工商行政管理局向佛山市市场物业管理服务总站分别出具3份《市场开业材料备存通知书》，告知该服务总站普君市场、东升市场、大观市场管理方为粤戈公司、由粤戈公司对该市场的铺位和场地进行出租和管理。后佛山市市场物业管理服务总站出具5份《证明》，分别证实普君市场、白燕市场、大观市场、东升市场、圣堂市场原主办单位同意粤戈公司作为上述市场的市场管理服务机构，由粤戈公司对上述市场进行市场管理服务；长顺公司出具《证明》，证实华安市场原主办单位同意粤戈公司作为上述市场的市场管理服务机构，由粤戈公司对该市场进行市场管理服务。
2015年9月29日，市物资公司向景星公司出具《关于明确六个市场中挂牌出租物业租金结算等问题的函》，载明六个市场中挂牌出租物业的租金结算起始时间为2015年9月1日，第一期租金计算时间为2015年9月至12月，支付时间为2015年11月；2016年及以后的租金支付按租赁合同约定执行，即租金按季支付、具体应于每季度的第2个月向市物资公司支付。该函件还对购买商业财产保险、市场升级改造相应流程、水电表过户等事宜作出明确。
2015年10月9日，景星公司向市物资公司提交《请尽快移交六个市场整体物业的督促函》，主张招租和承租的标的是六个市场的整体承租权，其对六个市场的整体承租权范围包括六个市场中所有固定档摊、临时流动档摊及附属临建物的全部市场物业；长顺公司借口临时流动档摊及附属临建物不属景星公司承租范围及其无偿无限借用普君西路德胜街6号首层7-11号及2楼的物业，无理霸占景星公司承租范围内的临时流动档摊及服务临建物及普君西路64号首层、二层物业经营系收费严重侵害景星公司权益，要求市物资公司将长顺公司现占用的景星公司承租范围内的临时流动档摊及附属临建物及普君西路64号首层、二层物业，统一收回交景星公司经营管理。
2015年12月28日，景星公司向市物资公司提交《请求尽快整体移交市场并积极全面切实履行合同及法定协助配合义务的督促函》，明确已收到市物资公司发出的《关于缴交租金的通知函》，并称：市物资公司除将六个市场的固定档铺移交景星公司外，尚有部分临时流动档摊及附属临建物至今未移交；市物资公司招标文件和租赁合同出租的是六个市场，不仅包括物业，还包括市场企业经营工商登记注册的主体资格，市物资公司除应移交市场物业外，还应将依附于市场上已丧失市场企业经营主体资格的长顺公司注册取消归零；要求市物资公司移交未移交的临时流动档摊、附属临建物。同日，景星公司还向市物资公司提交《关于申请对华安市场实施升级改造的报告》，称将于2016年1月1日自筹200万元资金对华安市场进行升级改造。2016年1月10日，景星公司向市物资公司提交《关于尽快移交市场全部临时档摊物业的函》，重申临时档摊与划归市物资公司的不动产市场物业应作为统一市场整体，属于市物资公司所有，应予移交。
2016年1月14日，景星公司、市物资公司、派出所等相关部门机构召开“华安市场工作协调会”，经与会各方协商，参会人罗刚代表市场私人业主表态放弃华安市场水产街的管理，由景星公司进行管理；景星公司同意于2016年1月15日晚拆除华安市场内的围墙，恢复原貌。
2016年1月15日，景星公司向市物资公司提交《关于暂未交租的情况说明》，明确其已收到市物资公司的《关于缴交租金的通知函》，并依旧重申其合法取得六个市场的整体承租权，承租范围包括六个市场固定摊档物业，也包括临时摊档；在市物资公司没有完全交付市场物业的情况下，不能强求景星公司交付租金。2016年2月24日，景星公司向市物资公司提交《关于交付部分诚意金并请求尽快整体移交市场并积极全面切实履行合同及法定协助配合义务的函》，强调景星公司承租的是六个市场，包括依附于市场的临时流动档摊及附属临建物在内均应移交；为表达景星公司继续合作并尽快达成协议诚意，在市物资公司承诺愿意协商继续履行合同的前提下，景星公司考虑于2016年3月10日前向市物资公司先支付180万元作为双方签订继续履行合同补充协议的诚意金。
2016年5月3日，景星公司出具《关于请求佛山市人民政府协调解决白燕、东升等六个市场管理问题及纠纷的报告》，称市物资公司未能对白燕、东升等六个市场实现完全交付全部市场档位；佛山市工商部门在市场移交过程中没有完全执行国家政策造成市场档位移交纠纷不断；白燕、东升等六个市场移交过程中突然冒出无关的第三方，有人有意制造障碍阻扰正常市场移交等问题。并提出两种解决方案：（1）市物资公司协助将六个市场全部临时流动档摊及附属临建物档口交由该司经营管理，景星公司按合同约定交付租金；（2）市物资公司按实际移交景星公司的档口数量比例相应调整租金，即按景星公司实际已接收档口的比例46.91%计付租金，即将合同租金额由年租金1073.652万元变更为503.65万元。该报告景星公司经邮政快递寄予市物资公司。2016年7月7日，景星公司向市物资公司出具《关于再次请求调整白燕等六个市场租金的申请报告》，称：自2015年7月28日起市物资公司陆续交付了六个市场固定档口，但至今未交接市场周边临时档口；已移交景星公司的档口共523个，仅占工商部门登记上述六个市场档口总数1115个的46.91%；拍卖文件及租赁合同均标明拍卖标的为六个市场经营权，无明示档口范围，未特别注明临时流动档摊及附属临建物档口不在此次招标的整体承租范围内，没有安排踏勘现场答疑；景星公司投标前从工商局处查阅六个市场已登记的档口清单为1115个；景星公司取回华安市场的32个档位说明依附于白燕等六个市场周边的临时流动档摊及附属临建摊位属于市场管理范围。景星公司并提出如前述《关于请求佛山市人民政府协调解决白燕、东升等六个市场管理问题及纠纷的报告》所载的两个解决方案。
物资公司因催缴租金未果，遂向一审法院提起本案诉讼。物资公司并于2016年6月30日与广东天伦（佛山）律师事务所签订《委托代理合同》，以诉讼标的取整1500万元约定代理费29.5万元。广东天伦（佛山）律师事务所于2016年10月13日先行开具29.5万元发票，物资公司后于2016年10月20日转账支付了代理费29.5万元。
一审法院认为，依照合同法第六条至第八条规定，当事人订立合同应遵循自愿、公平、诚信原则，不得扰乱社会秩序及损害公共利益，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应依约履行义务，不得擅自变更或解除合同。涉案租赁合同为物资公司与景星公司自愿签订，内容合法有效，双方均应按合同约定各自义务。
案中，物资公司主张涉案合同标的是具有产权登记的六个市场出租范围的市场经营使用权，继而认为景星公司拒付租金已构成根本违约；景星公司则辩称合同标的系包括外围流动摊档及临时摊档在内的六个市场的“整体经营权”，并主张在物资公司未完成交付流动摊档及临时摊档的前提下，其拒付租金属于正当行使先履行抗辩权。对物资公司与景星公司在合同履行中哪方存在违约，一审法院作如下评判：
首先，已以书面形式确定的合同标的物仅为六个市场出租范围，而不包括周边无产权的流动摊档或临时摊档。一、物资公司委托同资估价公司对六个市场的整体出租的年租金进行评估，评估的对象及范围即为六个市场出租范围，资产评估报告及所附评估说明对此均加以明确并细化，详列了六个市场出租范围各档口及商铺的位置、面积及租金。经核查，评估报告并不包括六个市场出租范围以外的流动摊档，而评估所得的年租金3586520元，也是针对上述评估对象和范围。二、南方交易所在网上公示的招租公告在“出租标的基本情况”及“特别事项”均载明六个市场出租范围，整体出租的年租金评估价人民币3586520元也是以六个市场出租范围为计租依据，并在招租公告及评估报告中细化明确了各市场出租范围所占租金比例。三、《租赁合同（模板）》所载的“市场基本情况（一）物业的基本概况”明确了六个市场出租范围，在承租范围的理解上并不存在歧义。而物资公司与景星公司正式签署的《租赁合同》系使用了《租赁合同（模板）》的格式文本，对承租的物业范围与模板合同并无变更或补充。可见，在签署涉案合同前后，六个市场出租范围周边的流动摊档及临时摊档从未作为出租标的物以书面形式予以确定。
其次，无充分证据证实双方对承租范围达成补充协议。合同法第六十一条规定，合同生效后，当事人对相应合同内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充。如前所述，招租所公示的文件、合同模板及正式签订的租赁合同均明确标的物为六个市场出租范围。虽物资公司在合同履行中协助景星公司从长顺公司处取得华安市场、普君市场及白燕市场部分依附于产权物业的临时摊档，物资公司亦曾向白燕市场及华安市场的临时摊档出具《关于暂缓交付租金的通知》，但结合物资公司上述相关通知内容及物资公司出具的《关于白燕市场、华安市场、普君市场周边临建物业或临近铺位使用的风险告知》等往来函件，一审法院认为物资公司协助景星公司从长顺公司处取得依附于六个市场出租范围的部分临时摊档的管理权，其行为性质不能认定为已同意将租赁合同标的物拓宽至其他外围临时摊档及流动摊档。因无充分证据证实双方对租赁标的物范围的扩充达成补充协议，景星公司仍应据原合同约定履行租金支付义务。
再者，景星公司对租赁合同标的的理解，缺乏依据。如前所述，签约前已为景星公司确认的招租公告、租赁合同（模板）已在相应条款处细化出租的物业面积、权证号码等标的物相关要素，且六个市场出租范围招租用途系为市场经营，故相应文本使用“市场整体承租权”字眼并无歧义，景星公司脱离合同上下文约定，单方认为包括六个市场的全部临时摊档及流动摊档，属断章取义。而景星公司引用广东省市场管理条例对“市场”定义，并追溯六个市场组建经过以期证实其承租标的物不仅为六个市场出租范围，系单方扩大涉案合同的出租范围，缺乏合同依据，物资公司对此亦不予认可。六个市场出租范围的招租过程公开、自愿、公平，景星公司以长顺公司与其相互竞价及长顺公司的经营状况来理解承租范围，更是于法无据。
最后，招租文件已作必要的风险告知及提示，未行尽职调查所致后果应由景星公司自担。《资产承租申请书》所附的《承租申请与承诺》及《租赁合同（模板）》等各类文本亦在页脚处载有“本人已阅读并理解上述事项，已充分了解并清楚知晓本次交易风险，同意按照本申请书规定参加交易，愿意承担相关风险”提示，景星公司亦在上述提示文字处签章确认。作为有市场管理经验的景星公司如对招租标的如单方存在不同理解，应预见到相应的经营风险，应在竞租前及时向市物资公司或南方交易所提出，而非在竞价结束签署合同后再行抗辩。况且，意向承租人如需对合同标的物进行调查踏勘和查阅相关评估资料，其应主动作为，南方交易所及六个市场出租范围的产权方仅负有协助义务。六个市场出租范围的招租系在产权交易平台通过网络竞价方式公开交易，在上述招租文件及合同文本已多次提示意向承租人须进行“尽职调查”及注意“承租风险”的情况下，如意向承租人未行尽职调查，应自行承担相应后果。景星公司作为有市场管理经验的竞租人以高出评估价近三倍的价位竞得六个市场出租范围的承租权，理应清楚相应商业风险，诉中景星公司将商业风险归咎于交易过程，一审法院不予支持。
综上，一审法院确认涉案租赁合同标的物为六个市场出租范围，而不为景星公司所称的包括外围临时摊档及流动摊档在内的“市场整体”。据一审法院查明事实，物资公司已向景星公司依约交付标的物，景星公司拒付租金缺乏正当事由，并不具备行使先履行抗辩权之要件，已构成违约，应承担相应违约责任。至于2016年10月佛山市禅城区祖庙街道东升杨一股份合作经济社将安怀内街8号一座首层其中一处通往二楼的楼梯间封闭事宜，因该事实发生于本案审理期间，不为景星公司庭前拒付租金事由，故一审法院对此不作评判。
虽租赁合同约定免租期至2015年8月20日，但物资公司庭前向景星公司出具的《关于明确六个市场中挂牌出租物业租金结算等问题的函》明确第一期租金计算时间为2015年9月至12月，在2015年11月交付第一期租金，且物资公司在诉中亦主张从9月起调整租金，一审法院视为系物资公司对其民事权利的自主处分，予以照准，则2015年7月21日至2015年8月31日应为免租期。现景星公司无正当理由拒付租金几近一年，据租赁合同第八条第（一）项关于逾期支付租金违约责任之约定，物资公司行使合同解除权符合合同约定，且于法有据，一审法院予以支持。
因一审法院判令解除物资公司与景星公司于2015年7月21日签订的《租赁合同》，依据合同法第九十七条之规定，景星公司应将取得的六个市场出租范围返还予物资公司。合同法第九十八条之规定，合同权利义务终止，不影响合同中的结算和清理条款之效力。因至本案辩论终结，六个市场出租范围第一个计租年度期限业已届满，景星公司应向物资公司支付第一个计租年度（2015年7月21日至2016年8月31日）10736520元。自2016年9月1日起，租金依约上调5％，则景星公司应以11273346元/年的标准向物资公司支付租金及解除合同后所产生的占有使用费直至六个市场出租范围返还物资公司之日止。对于物资公司所主张的迟延违约金，租赁合同第八条第（一）项约定计付标准为年租金的3‰，虽案中景星公司抗辩其不存在违约行为，但如前所述，景星公司违约行为明显，逾期支付租金所产生的法律后果在景星公司签署租赁合同前已在《租赁合同（模板）》处知悉，景星公司系通过公开竞租承租相应物业，对此可能产生的法律后果应有相应的预见，况且景星公司无证据证实物资公司实际损失低于合同约定，故一审法院对物资公司所主张的违约金标准不作调整。至于违约金起算时点，因上述函件载明第一期租金在2015年11月起计，依照物资公司诉中所请，景星公司应自2015年12月1日起以10736520元为本金，按日3‰为标准向物资公司计付违约金直至六个市场出租范围返还物资公司之日止。另因景星公司已向物资公司交纳了租赁保证金268.413万元，依据租赁合同第三条“租金和保证金支付方式”第（二）项“租赁保证金”相关约定，一审法院认为该租赁保证金系为确保景星公司依约履行合同所约定，现景星公司逾期支付租金已构成违约，该保证金应先行用于抵扣景星公司应付之迟延违约金，物资公司诉状相应主张，一审法院予以支持。
对物资公司所诉之律师费。依合同自治原则，双方在合同已约定因纠纷所产生的律师费等相应费用由败诉方承担，因物资公司在案中并无违约，而景星公司已构成根本性违约，故物资公司诉请景星公司支付律师费有合同依据。经核查，物资公司支付的律师费符合相关收费标准，属合理范畴，且已实际支付，故关于景星公司承担29.5万元律师费的主张，一审法院一并支持。
至于粤戈公司责任问题。物资公司在案中请求粤戈公司对景星公司的金钱给付义务承担连带责任。虽粤戈公司系景星公司全资成立并实际经营管理六个市场租赁范围，但景星公司签约在前，粤戈公司成立在后，据合同相对性原则，涉案租赁合同的相应权利义务应由景星公司承担，故物资公司请求粤戈公司承担合同约定的金钱给付义务缺乏依据，一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除物资公司与景星公司于2015年7月21日签订的《租赁合同》；二、景星公司应在判决生效之日起十五日内向物资公司返还位于佛山市禅城区安怀内街8号一座首层（粤房地证字第××号，建筑面积1742.87㎡），佛山市禅城区普君西路64号首层、二层（粤房地证字第××号，首层建筑面积815.29㎡、二层建筑面积667.05㎡），佛山市禅城区白燕三街1号、2号首层（粤房地证字第××号，建筑面积1264.97㎡），佛山市禅城区大观街24号首层（部分）（粤房地证字第××号，建筑面积891.64㎡），佛山市禅城区乐安里1号首层（粤房地证字第××号，建筑面积1557.69㎡），佛山市禅城区圣堂大街14号首层（粤房地证字第××号，建筑面积1095.9㎡），佛山市禅城区圣堂大街16号首层（粤房地证字第××号，建筑面积1172.90㎡）；三、景星公司应在判决生效之日起十五日内向物资公司支付租金、占有使用费及迟延违约金（租金、占有使用费计算方式：2015年7月21日至2016年8月31日租金计为10736520元，自2016年9月1日起至判决第二项判项确定的物业实际返还之日止的租金及占有使用费按年租金11273346元计付；迟延违约金计算方式：自2015年12月1日起，以10736520元为本金按日3‰标准计算至判决第二项判项确定的物业实际返还之日止，景星公司已支付的租赁保证金268.413万元用于抵扣迟延违约金）；四、景星公司应在判决生效之日起十五日内向物资公司支付律师费295000元；五、驳回物资公司其他诉讼请求。本案适用普通程序，受理费收取118416元、财产保全费5000元，合计123416元，由景星公司负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案争议的焦点为：1.一审法院是否存在程序错误；2.景星公司的行为是否构成违约；3.如果景星公司的行为构成违约，景星公司应如何承担违约责任；4.粤戈公司是否应对景星公司的债务承担连带清偿责任。
（一）关于一审法院是否存在程序错误的问题
景星公司上诉主张一审法院未追加长顺公司为当事人参加属于诉讼程序错误。本院认为，根据民事诉讼法第五十六条第二款的规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。本案中，涉案合同的主体是物资公司与景星公司，长顺公司并非涉案合同的当事人，长顺公司不承担合同义务。即使物资公司未按合同约定交付租赁物，根据合同法第一百二十一条的规定，也仅应由物资公司承担相应的责任，长顺公司未作为当事人参加本案诉讼不影响对本案事实和相关民事责任的认定，故一审法院未追加长顺公司为第三人不属于程序错误。景星公司提起的反诉未被受理，景星公司可另案提起诉讼，景星公司以此为由主张一审法院程序错误依据不足，本院不予支持。
（二）关于景星公司的行为是否构成违约的问题
根据本案查明的事实，景星公司在接收物资公司移交的涉案六个市场中具有房地产权证的部分后，未按双方合同的约定按时支付租金。景星公司主张物资公司未按合同约定向其移交涉案六个市场周边的临时摊档和铺位，其有权行使先履行抗辩权，拒绝支付租金，景星公司的行为不构成违约；而物资公司则主张其已按合同约定移交租赁物，不存在未完全移交涉案租赁物的情况。因此，双方争议的核心问题在于涉案合同约定交付的租赁物范围是多大，即物资公司应向景星公司移交的是涉案六个市场有房地产权证部分的建筑物，还是除有房地产权证部分外，还包括市场周边的临时摊档和铺位。对此，本院认为，涉案六个市场是通过公开挂牌招租的方式进行出租。南方交易所在对涉案六个市场发布的招租公告中，对涉案六个市场分别列明了所出租的租赁物的地址、建筑面积以及对应的评估年租金价，并明确租赁范围以《资产评估报告》的评估范围为限，而《资产评估报告》中也列明了前述建筑物的情况，并仅列明了前述建筑物对应的年租金价，并未显示市场周边临时摊位和铺位的信息。在签订合同前，物资公司给景星公司的涉案合同模板列明了前述六个市场租赁物的地址、建筑面积，并附上相应的房地产权证号。景星公司通过竞价取得涉案六个市场的承租权后，物资公司与景星公司签订的涉案合同也同样列明了上述信息。由此可见，双方在涉案合同中对租赁物范围的约定是明确的，即物资公司向景星公司出租的是涉案六个市场中有房地产权证部分的建筑物。
景星公司主张涉案合同出租的标的物还应包括涉案六个市场的承租经营管理权，同时，根据招标信息及《网络竞价通知书》中关于出租标的包括市场经营的记载，并结合相关条例对“市场”的定义，涉案合同的租赁物还应包括市场周边临时摊档及商铺。对此，本院认为，从合同的内容看，涉案合同对租赁物范围的约定是明确的，不存在约定不明的情况，合同中也没有关于物资公司向景星公司出租六个市场周边临时摊位及商铺的任何约定。虽然涉案合同中约定景星公司负有对市场进行经营管理的义务，但市场经营管理与市场建筑物租赁是两个不同的法律关系，在双方在涉案合同中已明确约定涉案六个市场租赁物范围的情况下，景星公司以双方关于市场经营管理的约定主张将合同约定的租赁物扩大至租赁物以外的临时摊档及商铺，无相应的合同依据。景星公司还主张涉案六个市场周边临时摊档及商铺与涉案六个市场有房地产权证部分构成一个整体，应当同时移交。本院认为，其一，物资公司将涉案六个市场中有房地产权证部分单独出租并不违反法律、法规的规定，该约定合法有效，物资公司可以仅向景星公司出租涉案六个市场中有房地产权证部分；其二，在物资公司仅有权出租涉案六个市场中有房地产权证部分的建筑物的情况下，景星公司以临时商铺、摊档与有房地产权证部分构成整体为由要求同时移交既无合同约定，也没有法律依据；其三，虽然物资公司在合同履行过程中向景星公司移交了部分市场的临时铺位，但在物资公司已明确其向景星公司交付部分临时铺位只是为了便于景星公司经营管理，本案证据也不足以证明双方存在变更合同的意思表示一致的情况下，物资公司向景星公司交付合同约定以外的标的物并不能视为双方已变更了涉案合同对租赁物范围的约定。综上，景星公司主张涉案合同的租赁物还应包括涉案六个市场周边的临时摊档及商铺缺乏理据，本院不予支持。
因物资公司已向景星公司交付了涉案六个市场有房地产权证的部分，已履行了其租赁物的交付义务，景星公司以物资公司未完成其交付义务为由主张行使先履行抗辩权拒绝支付租金缺乏依据。因此，景星公司关于其有权行使抗辩权拒绝支付租金的上诉理由不成立，景星公司未按合同约定支付租金，违反了双方合同约定，其行为构成违约。
（三）关于景星公司应承担的违约责任的问题
因景星公司迟延履行支付租金的债务，经催告后在合理期限内仍未履行，物资公司根据合同法第九十四条第（三）项的规定请求解除合同于法有据，一审法院解除涉案合同正确。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因涉案合同已解除，景星公司应向物资公司返还物资公司交付的有房地产权证部分的租赁物，向景星公司支付拖欠的租金以及参照合同租金计算的占有使用费，支付迟延付款违约金，并按双方合同约定赔偿物资公司律师费损失。一审法院关于景星公司应向物资公司返还租赁物、赔偿律师费损失的认定正确，本院予以维持。因双方合同约定第一计租年度（2015年7月21日至2016年8月31日）的租金为10736520元，从第二年开始每年的','2018-10-06
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