山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鲁民提字第150号
抗诉机关：山东省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：青岛经济技术开发区汇银经贸有限公司，住所地青岛市黄岛区辛安街道办事处东南庄村156号。
法定代表人：汤玉德，董事长。
委托代理人：郭铁钧，山东圣钧律师事务所律师。
委托代理人：戴喜凤，山东圣钧律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：青岛市黄岛区辛安街道办事处东南庄社区居民委员会，住所地东南村驻地。
法定代表人：宋云波，主任。
委托代理人：石玲，女，1980年11月24日出生，汉族。
申诉人青岛经济技术开发区汇银经贸有限公司（以下简称汇银公司）因与被申诉人青岛市黄岛区辛安街道办事处东南庄社区居民委员会（以下简称东南庄居委会）租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2009）青民二终字第365号民事判决，向检察机关申诉。山东省人民检察院作出鲁检民抗（2012）262号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院于2013年8月15日作出（2013）鲁民抗字第330号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。山东省人民检察院指派检察员贾慧芝、高峰出庭。申诉人汇银公司法定代表人汤玉德、委托代理人郭铁钧、戴喜凤到庭参加诉讼。东南庄居委会经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2008年9月3日，一审原告汇银公司诉至青岛市黄岛区人民法院称，1995年1月28日汇银公司与东南庄居委会签订了《租赁经营合同》，合同约定租期50年，租金共计40万元人民币。1996年7月30日，双方又签订了补充协议，协议约定减收租金4万元。时至2007年12月，东南庄居委会将汇银公司诉至法院要求解除双方之间的租赁经营合同。黄岛区人民法院（2008）黄民初字第460号民事判决书判决解除了双方之间的租赁经营合同。该合同自签订之日起汇银公司就建起了厂房等，投入大量资金及机械设备，共缴纳了租金163000元人民币。自1995年签订合同至2007年，双方按约履行了13年。汇银公司超交租金69400元。现无奈诉至法院，请求依法判令：1、东南庄居委会退还汇银公司超交的场地租赁费69400元；2、东南庄居委会赔偿汇银公司投入的固定资产值571209元及鉴定费6000元；3、东南庄居委会退还额外收取的费用22500元；4、本案诉讼费由东南庄居委会承担。
东南庄居委会辩称，汇银公司诉求无证据支持，请求驳回其诉讼请求。
青岛市黄岛区人民法院一审查明：
1、1994年12月28日，东南庄居委会（原东南庄村委会）与汇银公司签订《联合建厂合同》，将村东部分土地作为投资，由汇银公司投资建设地上附属物（所有权归汇银公司），共同兴建青岛经济技术开发区汇银综合加工厂，并由汇银公司租赁经营五十年（自1994年12月28日起至2044年12月28日止）；合同同时约定：由村委会负责向上级有关部门办理土地使用权和地面建筑物的建设手续，办理土地使用权的费用由村委会承担。地面建筑物的建设及确权手续费由汇银公司承担。
2、1995年1月28日，双方又签订《租赁经营合同》一份，约定双方联建的青岛经济技术开发区汇银综合加工厂由汇银公司单方租赁经营。第一条约定：租赁企业的流动租金由汇银公司负责，村委会不提供任何担保。第二条约定：租赁期限五十年，自1995年1月28日起至2044年12月28日止。第三条约定租金数额、支付办法：租金共计40万元，自村委会将土管部分法定手续交汇银公司之日起十日内，汇银公司交付租金10万元，从1996年1月1日起，每年6月30日前付租金5万元，累计付清40万元为止。第四条约定：在租赁期内汇银公司自定法人代表，作为独立的法人企业，依法独立自主经营，村委会不得以任何方式干涉，并不得再向汇银公司收取租赁费外的任何费用。第六条约定：租赁期内，汇银公司可根据市场情况，确定经营方向，依法变更企业名称登记，也可以转租他方经营。第八条违约责任约定：村委会无故中止合同，赔偿汇银公司投入企业的不动产及机械设备，按国家规定提取折旧费后的净值部分，并按每年八千元返还其超交的租金。第九条约定：在合同期内，若国家征用，合同自然终止，租金计算至合同终止时，国家对企业的资产和经营损失的补偿费用全部归汇银公司，有关土地的补偿费归村委会。
3、1996年7月30日，双方又签订《协议书》一份，写明：汇银公司已按1995年1月28日合同的约定支付了第一笔租金10万元，而村委会却未能按合同约定的时间消除地上附着物及青苗，没有办妥土地使用权手续，以至于影响汇银公司无法正常经营，直到1996年4月仍不能开工生产经营，为此双方协议同意减租4万元，指减收1996年度4万元。
汇银综合加工厂并未组建，涉案租赁场地及建筑物一直由汇银公司控制使用。汇银公司交付租金的实际情况是：1995年5月16日支付3万元；1996年8月5日支付5万元；1997年8月30日支付2万元，收款凭证上写明96年度欠数；1997年8月30日支付2万元，97年度租金；1998年1月3日支付3万元，写明97年度租金（滞纳金后算违约金）；1999年2月3日支付13000元，写明暂收款数98年度。综上，汇银公司已先后支付居委会租金16.3万元。2007年1月10日汇银公司被工商部门吊销了营业执照。自2006年开始汇银公司除留用一部分房屋外，陆续将租赁场地所建房屋出租，至2008年1月。
4、2007年12月东南庄居委会起诉汇银公司，请求判令解除双方的租赁合同，并由汇银公司返还租赁的土地。黄岛区人民法院作出（2008）黄民初字第460号生效民事判决书还认定以下事实：1997年10月29日，青岛经济技术开发区规划土地局对包括该租赁场所在内的8100平方米的土地办理了集体土地建设用地使用证，土地使用者为东南庄村富华恒储公司。2001年，因黄河路拓宽造成东南庄居委会部分居民拆迁，青岛市规划局于2004年12月13日将汇银公司租赁的场所征用为旧村拆迁安置用地，但该公司一直未将该地交还居委会。该判决书认定：在合同履行过程中，因汇银公司所租赁的土地被国家征用为旧村拆迁安置用地，根据双方合同中关于“在合同期内，若国家征用，合同自然终止”的约定，该租赁合同已无法继续履行，应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此判令：解除东南庄居委会与汇银公司之间的租赁经营合同；汇银公司将租赁的土地返还东南庄居委会。在本案诉讼庭审过程中，上述案件通过执行程序2008年12月由汇银公司将涉案土地返还，地上建筑物予以拆除。
5、经查，涉案土地系农用地，1994年前并无土地使用证。在土地的使用权人东南庄村富华恒储公司（权证字号：黄辛集建（97）字第002号《集体土地建设用地使用证》）的使用证中批准使用期限一栏备注：本宗土地经青开管土（1994）第52号文批准，同意本村成立富华恒储公司，使用土地8100平方米。在庭审中双方均认可该证土地使用权人东南庄富华恒储公司并未在工商部门依法办理登记注册。东南庄居委会主张因农用地不能进行企业经营，故富华恒储公司系专为办土地使用证才申请注册的，实际并未正式运营；东南庄居委会同时主张双方之间系场地租赁关系，至于土地办在何人名下仅具形式意义。
6、本案汇银公司租赁的场所被征用为旧村拆迁安置用地后，未获任何补偿，2005年3月25日青岛市黄岛区国土资源局、黄岛区城市管理局、青岛市规划局黄岛分局、青岛市黄岛区人民法院联合下发《违法建筑限期拆除通知书》，要求汇银公司法定代表人汤玉德限期拆除并清理垃圾。东南庄居委会为证明已将通知书于2005年春天向其送达，申请当时负责送达的村工作人员孙纪金、殷增明出庭作证，证明送达通知书的情况，该通知书上送达时有两位证人的签字。汇银公司否认收到过该通知书。
庭审中东南庄居委会提交证人孙继岐出庭作证，证明鉴定报告所列第三项厂房建成于2003年，当时因土地已被征用，村主任孙纪金和村书记孙岱忠曾出面阻止汇银公司建房，但未果。另外东南庄居委会还将区里下发给村里的拆除违章建筑的通知向汇银公司出示过。汇银公司均予以否认，并称自（2008）黄民初字第460号案件庭审时才得知土地被征用的情况。汇银公司为证明其主张，提交反证《建筑合同书》一份，证明证人所证实的厂房实际建成于2001年。汇银公司在庭审中承认自1995年开始在承租土地上修建建筑及附着物，至2007年3月最后建的彩钢板房（鉴定报告书第4、5、6项）。
7、经本案汇银公司申请，黄岛区人民法院依法委托鉴定机构对本案争议的场地上的建筑物及其他附着物进行了价值评估。根据青岛贝斯特房地产评估咨询有限公司所作（2008）青黄房司鉴字第126号鉴定书，东南庄村156号地上建筑物及其他附着物评估现值为571209元，鉴定费6000元由汇银公司预付。汇银公司对鉴定结论予以认可，东南庄居委会对其客观性未提异议，但认为与本案缺少关联性。
8、庭审中汇银公司提交了东南庄居委会收取汇银公司费用的凭证，1996年8月5日收款凭证载明所收1万元系电线路安装费；另一张日期为9月8日的收款凭证载明所收500元系修路挖沟费；另汇银公司提交署名为“薛宝玉”（东南庄村前主任）、日期为96年3月25日的收条一份，写明支票1万元、现金2000元共计12000元，汇银公司主张系交纳1996年的场地租赁费。对薛宝玉的身份东南庄居委会予以认可，但无法确认收条是否系本人所签，经核实东南庄居委会否认村财务有该笔帐。
以上事实有双方提交的书证及双方当事人的庭审陈述在案佐证，经庭审质证和法院审查，足以采信。
青岛市黄岛区人民法院一审认为，本案争议的焦点问题：1、当事人双方之间的《租赁经营合同》解除后，汇银公司主张的土地租赁费应否返还；2、汇银公司主张的建筑物及添附物品等固定资产价值东南庄居委会应否予以赔偿；3、汇银公司主张东南庄居委会所收其他费用应否予以赔偿；4、诉讼费及鉴定费的负担。
综合本案的案情及相关法律规定，作出以下判定：
1、汇银公司与东南庄居委会签订的《租赁经营合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法认定为合法有效。合同签订后双方当事人均应全面正确履行各自的权利义务，后双方之间的合同关系因国家征用而终止。根据《租赁经营合同》第九条之约定：在合同期内若国家征用，合同自然终止，租金计算至合同终止时。汇银公司实际使用期间自1994年12月28日起算，至涉案土地被依法征用时即2004年12月13日，汇银公司仍实际占有土地，最终使用期限至法院强制执行阶段即2008年12月止。按双方约定的租金总额40万元、租期50年以及东南庄居委会实际减租4万元计算汇银公司应付租金为7200元／年，汇银公司实际使用期间即1994年12月28日至2008年12月共计14年应支付租金100800元，汇银公司已支付163000元，超付62200元。
根据双方之间的合同约定，东南庄居委会将土管部门的法定手续交付汇银公司之日起十日内，汇银公司应交付租金10万元。汇银公司已按约定履行了第一笔租金10万元的付款义务，但直到1996年4月东南庄居委会仍未办妥土地使用手续，影响了汇银公司的正常经营。后虽然1997年东南庄居委会以东南庄村富华恒储公司的名义取得了土地的合法使用手续，但不足以证明已按约定办理了土地的合法使用手续。根据双方的合同约定及履约情况分析，汇银公司迟延支付租金并不构成违约，且东南庄居委会并未就此提起反诉，故法院对于汇银公司主张的超付租金62200元依法予以支持。
2、本案双方之间的租赁合同被判令解除是因为汇银公司所租赁的土地被国家征用为旧村拆迁安置用地，根据双方合同中关于“在合同期内，若国家征用，合同自然终止”的约定，该租赁合同已无法继续履行，故被依法解除。本案汇银公司主张的建筑物及添附的物品等固定资产价值按双方所签订《租赁经营合同》第九条之约定：在合同期内若国家征用，国家对企业的资产和经营损失的补偿费全部归汇银公司，有关土地的补偿费归村委会。本案汇银公司并未提交书面补偿合同或有关补偿费的证据，在此种情形下，汇银公司主张的固定资产值实质上即补偿费非平等民事主体之间的民事权利义务关系，不应作为民事案件受理。
3、对于东南庄居委会收取的1万元线路安装费、500元挖沟费无合同依据，东南庄居委会应予以返还。汇银公司主张的署名为“薛宝玉”的收条东南庄居委会予以否认，仅凭该书证本身无法证明款项系东南庄居委会收取，故汇银公司主张的该费用不予支持。
综上，汇银公司主张的第二项诉讼请求非法院民事案件受理范围，法院不作实体处理。汇银公司主张的第一项诉讼请求事实清楚、证据充分，予以支持；汇银公司主张的第三项诉讼请求部分予以支持。东南庄居委会的辩称部分予以采信。本案经调解未果，青岛市黄岛区人民法院于2009年4月7日作出（2008）黄民初字第2793号民事判决：一、青岛市黄岛区辛安街道办事处东南庄社区居民委员会于本判决生效后十日内返还青岛经济技术开发区汇银经贸有限公司租赁费62200元。二、青岛市黄岛区辛安街道办事处东南庄社区居民委员会于本判决生效后十日内返还青岛经济技术开发区汇银经贸有限公司线路安装费1万元、挖沟费500元。案件受理费2098元（汇银公司已预交11376元），由汇银公司负担480元，东南庄居委会负担1618元；案件受理费余额9278元，应退还汇银公司；鉴定费6000元，由汇银公司负担。
汇银公司不服一审判决，提起上诉称，我公司的地上房产已被强制拆除，产生的损失赔偿问题属于民事案件，法院应予审理。强制拆除房屋并非行政行为，汇银公司从未收到过四家联合下发的《违法建筑限期拆除通知书》，一审认定收到有误。请求依法改判。
东南庄居委会辩称，合同因遇国家征用自然终止，汇银公司应当返还土地，不能以此作为赔偿依据。四部门联合下发的拆除通知书已经送达给汇银公司，有证人作证，可以认定。原判正确，请求维持。
青岛市中级人民法院二审查明，汇银公司于2007年建设彩钢板房150.51平方米和12.54平方米，价值人民币41992.29元和2984.52元。
汇银公司2003年所建成的厂房522.91平方米，评估单价为每平方米613元，扣除15%的折旧，总价值为272462.25元（522.91平方米×613元×85%=272462.25元）。
东南庄居委会提交青岛市经济技术开发区规划土地局2001年1月5日青开土字（2001）2号文件，证实本案所涉土地于2001年1月开始被征用。
汇银公司在二审中提交东南庄居委会1996年4月28日出具的证明，载明“汇银经贸有限公司所占院内地上青苗已按规定全部赔清，可以使用”。汇银公司以此证实汇银公司在本案所涉土地上建房时，东南庄居委会是知情并同意的。
其他查明的事实与一审认定的事实基本一致。
青岛市中级人民法院二审认为，汇银公司所租赁的土地被征用为旧村拆迁安置用地后，汇银公司在土地上的建筑物及添附物的物品等固定资产因未办理相关手续而被作为违章建筑拆除且未获补偿，汇银公司在相关手续未办理之前即在所租赁的土地上进行建设，存在主要过错，但根据1994年12月28日的《联合建厂合同》，双方存在联营关系，并由东南庄居委会负责办理地面建筑物的建设手续，因此，东南庄居委会在明知其未办理地面建筑物建设手续的情况下，基于联营关系同意汇银公司实施建设行为并据此与汇银公司继续履行《租赁经营合同》，对于汇银公司地面建筑物及添附的物品等固定资产被拆除而造成的损失，亦存在一定的过错，应承担相应的赔偿责任。根据本案的综合情况，东南庄居委会应承担20%的责任。本案所涉土地于2001年1月开始被征用，东南庄居委会在一审中申请的证人孙继岐出庭作证，证明村主任孙纪金和村书记孙岱忠曾在2003年出面阻止汇银公司建设鉴定报告所列第三项厂房，因此，2001年1月以后汇银公司在土地上所投资建设的固定资产系汇银公司单方行为所造成的损失，无权要求东南庄居委会进行赔偿。根据青岛贝斯特房地产评估有限公司所作（2008）青黄房司鉴字第126号鉴定书，东南庄村156号地上建筑物及其他附着物现值为571209元，扣除汇银公司2003年所建成的522.91平方米厂房的价值272462.25元及2007年所建设的150.51平方米和12.54平方米彩钢板房的价值41992.29元和2984.52元，东南庄居委会应赔偿汇银公司损失50753.99元{（571209元-272462.25元-41992.29元-2984.52元）×20%=50753.99元}。综上，汇银公司的上诉理由部分成立，予以相应支持，原审判决结果不当，依法应予以纠正。青岛市中级人民法院于2009年7月15日作出（2009）青民二终字第365号民事判决：一、维持青岛市黄岛区人民法院（2008）黄民初字第2793号民事判决第一、二项；二、青岛市黄岛区辛安街道办事处东南庄社区居民委员会于本判决生效之日起十日内支付给青岛经济技术开发区汇银经贸有限公司赔偿款人民币50753.99元；三、驳回青岛经济技术开发区汇银经贸有限公司的其他诉讼请求。一、二审案件受理费共计人民币11895元，由汇银公司负担9516元，由东南庄居委会负担2379元，因本案诉讼费用当事人已预交，法院不退还，由东南庄居委会于本判决生效之日起十日内直接支付给汇银公司2379元。汇银公司向一审法院多交的诉讼费9278元，由一审法院退还汇银公司。本案鉴定费6000元，由汇银公司负担4800元，由东南庄居委会负担1200元，因汇银公司已预交，由东南庄居委会于本判决生效之日起十日内直接支付给汇银公司1200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
汇银公司不服二审判决，向山东省人民检察院申诉。山东省人民检察院抗诉认为，二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。一、二审认定涉案土地于2001年被征用，时间有误。二审据以认定的证据青开土字（2001）2号文件。该文件内容显示为请示性文件，与东南庄居委会有关的仅是涉及其所属的青岛市黄岛区辛安街道办事处，有关内容仅为“需给办事处调整用地53亩”，且未确定范围，即是否包括本案争议土地并不明确。并且，征用土地有严格的程序规定，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条关于“征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告”的规定，自用土地必须经过相应的程序批准并予以公告。本案中，东南庄居委会未提供证据证明涉案土地于2001年已经过法定程序予以征用。相反，2004年7月2日有东南庄居委会盖章的《用地意向书》和青岛市规划局于2004年12月13日作出的青规黄用地字（2004）125号《建设用地规划许可证》，明确了土地征用的面积、范围，包括汇银公司租赁的土地在内的10520平方米用地被征用为旧村拆迁安置用地。因此，本案争议土地被征用的时间应为2004年，终审判决认定涉案土地在2001年被征用有误。二、终审判决认定汇银公司单独承担2001年1月之后因投资建房所遭受的损失，属适用法律有误。东南庄居委会主张曾于2003年阻止汇银公司继续建房的证据是证人孙继歧出庭作证时的证言，证明村委会主任孙纪金和村党支部书记孙岱忠曾在2003年出面阻止汇银公司建设522.91平方米的厂房。此外，东南庄居委会未提供其他证据证明其主张。但汇银公司对此并不认可，并提供2001年施工合同证明厂房系2001年所建。并且证人孙继岐原系东南庄村委会会计，与东南庄居委会有利害关系，其证言不能单独作为认定案件事实的依据。综上，青岛市中级人民法院的判决认定基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误，依法提出抗诉。
申诉人汇银公司同意检察机关的抗诉意见，另补充申诉意见如下：2012年涉案土地才被征用，（2008）黄民初字第460号民事判决书判决提前解除合同错误，东南庄居委会应赔偿损失。
被申诉人东南庄居委会未进行答辩。
本院再审查明，2003年12月24日，青岛市规划局黄岛分局为东南庄村拆迁安置居民选址，确定黄河中路以北10520平方米为黄河路拓宽拆迁安置用地的拟选位置，并出具选址意见书。汇银公司座落于安置用地范围之内。2004年7月2日青岛经济技术开发区国土资源局与东南庄居委会签订《项目用地意向书》，国土资源局同意根据规划部门的选址意见书为东南庄居委会预留黄河中路以北的10520平方米土地用于旧村改造项目安置居民。2004年12月13日，青岛市规划局颁发上述10520平方米建设用地规划许可证，编号为青规黄用地字（2004）125号。2005年3月4日，黄岛区人民政府和青岛经济技术开发区管理委员会就全区重点工程建设有关问题进行了专题研究，形成（2005）44号会议纪要，其中第十一项内容为：“关于辛安街道办事处申请办理居民安置楼开工建设手续问题：由市规划局黄岛分局会同区土地、建设部门先确定东南庄40余拆迁户安置用地范围及规划条件，并按照特事特办的原则予以办理相关手续，由辛安街道办事处负责筹资先行开工建设。”
2011年11月15日青岛市规划局开发区分局颁发黄河路以北、开拓路以东2400平方米土地的建设用地规划许可证（地字第370200201117124号），用地项目名称为村庄拆迁安置工程。2011年黄岛国土资源分局与东南庄居委会签订《征收土地协议书》，同意对黄岛区黄河路以北、开拓路以东面积为2400平方米的已征收土地进行补偿。2012年6月4日，青岛市人民政府作出《关于同意对位于黄岛区黄河路以北、开拓路以东部分已征收土地进行补偿并划拨给黄岛区辛安街道办事处东南庄社区居民委员会的批复》。
另查明，1995年2月23日汇银公司与黄岛区辛安镇辛安村建筑队签订《建房合同》，约定辛安村建筑队以工料全包的方式承建汇银公司以下工程：院墙东西50米、南北90米、平房12间、厕所一处、大门垛及门口硬化地面。东南庄居委会作为见证单位在《建房合同》处加盖了公章。
2001年10月7日汇银公司与耿天来签订《建筑合同书》，约定耿天来为汇银公司建设砖结构仓库一栋，东西长40米、南北宽13米，墙高至岩头5米。施工材料由汇银公司自负。汇银公司另提供2001年因盖房购料和支付工程款而产生的收条共93张，证明其2001年建设仓库一事。
2008年12月，东南庄居委会拆除汇银公司地上建筑物。
上述事实有汇银公司提交的《建设工程规划许可证》、青岛市人民政府征地批件及本院调取的《建设项目选址意见书》、政府会议纪要、建设用地规划许可证、征收土地协议书及批复、《建房合同》、《建筑合同书》、收到条等证据及双方当事人陈述为证。
本院再审查明其他事实与一审基本一致。
本院再审认为，再审中双方争议的焦点问题是东南庄居委会应否承担汇银公司地上建筑物拆除的损失及承担数额的确定。
本院认为，东南庄居委会与汇银公司之间签订的《联合建厂合同》和《租赁经营合同》系双方当事人真实意思表示且不违反法律规定，合法有效。根据合同约定汇银公司负责建设地上建筑物，东南庄居委会负责办理建筑物的建设审批手续。因汇银公司的建筑物未办理相关审批手续，2005年被黄岛区国土资源局、黄岛区城市管理局等四部门认定为违法建筑，由此在政府征用涉案土地后，汇银公司未获补偿，造成损失。东南庄居委会对于损失的产生存在过错，其过错在于未按合同约定办理建筑物的审批手续，致使涉案建筑被认定为违章建筑而无法得到政府补偿。东南庄居委会应赔偿因其违约行为而造成的对方的损失。本院认为东南庄居委会对于汇银公司在1995年所建成的地上物的损失253746.75元应予全额赔偿，东南庄居委会亦认可，本院予以确认。对于汇银公司2001年建成的仓库损失，本院认为汇银公司自身亦存在明知审批手续未予办理而先行建设的过错。在双方均有过错的情况下，应各分担一半损失，东南庄居委会与汇银公司均认可，本院予以确认。汇银公司2001年的建设损失为272462.25元，东南庄居委会应承担136231.125元。至于汇银公司于2007年所建彩钢板房的损失，本院认为2004年黄岛区规划局已经将涉案土地规划为拆迁安置用地，汇银公司违反规划而私自建设应自行承担相关损失。汇银公司对此无异议，本院予以确认。
综上，东南庄居委会应赔偿汇银公司的损失包括1995年建设损失253746.75元，2001年建设损失136231.125元，共计389977.88元。扣除已付的50753.99元，东南庄居委会还应支付339223.89元。抗诉机关的抗诉意见成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
一、维持青岛市中级人民法院（2009）青民二终字第365号民事判决第一项、第三项；
二、变更青岛市中级人民法院（2009）青民二终字第365号民事判决第二项为：青岛市黄岛区辛安街道办事处东南庄社区居民委员会于本判决生效之日起十日内支付给青岛经济技术开发区汇银经贸有限公司赔偿款人民币389977.88元（扣除已付的50753.99元，青岛市黄岛区辛安街道办事处东南庄社区居民委员会还应支付339223.89元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计人民币11895元，由青岛经济技术开发区汇银经贸有限公司负担9516元，由青岛市黄岛区辛安街道办事处东南庄社区居民委员会负担2379元。本案鉴定费6000元，由青岛经济技术开发区汇银经贸有限公司负担4800元，由青岛市黄岛区辛安街道办事处东南庄社区居民委员会负担1200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 霞
代理审判员 柴家祥
代理审判员 崔志芹
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 宗芳如
书 记 员 汤艳艳