丽水市莲都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1102民初601号
原告（反诉被告）：丽水市莲都瑺成文化古玩城有限公司。住所地：丽水市莲都区中山街***号。组织机构代码33694812—9。
法定代表人：王峰，执行董事。
委托代理人（特别授权）：陈俊，浙江晟耀律师事务所律师。
被告（反诉原告）：饶桂香，女，1962年9月20日出生，汉族，住丽水市莲都区。
委托代理人（特别授权）：施金云，男，1963年3月2日出生，汉族，住云和县，现住址同上。
原告丽水市莲都瑺成文化古玩城有限公司与被告饶桂香房屋租赁合同纠纷一案，原告于2017年1月16日起诉，被告饶桂香提起反诉，本院受理后，依法由审判员丁莉针独任审判，于2017年3月10日公开开庭进行了审理。原告丽水市莲都瑺成文化古玩城有限公司的委托代理人陈俊、被告饶桂香及其委托代理人施金云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丽水市莲都瑺成文化古玩城有限公司诉称：就原告将房屋租赁给被告等事宜，原、被告于2015年4月27日签订《房屋租赁合同》，约定：租期自2015年5月1日起至2018年4月30日止，第一年租金优惠后为2470元每月，第二年租金在原基准价上浮5%，租金每半年支付一次，如逾期15天未支付租金则原告有权解除合同，被告按一个季度的房屋租金补偿给原告；合同提前解除，则被告应当无条件在3日内腾空并移交承租房屋，延迟移交的，按约定租金的1.5倍计付交房违约金至实际移交之日止。合同签订后被告仅支付了2015年5月1日至2016年10月30日前的房租，2016年11月1日起被告拒绝向原告支付房屋租金至今，已违反合同约定。原告再三与被告沟通无果，2016年12月28日，原告最后一次向被告催讨房租，被告恐吓原告“有种你去告我啊，我就是不交房租”。原告作为和气生财的商人，被告的言行已经突破了原告忍耐的底线，故只能向贵院起诉以讨还一个公道。为此，请求判令：一、解除原、被告之间于2015年4月27日签订的房屋租赁合同；二、被告向原告支付2016年11月1日至12月31日的房租5187元；三、被告向原告支付一个季度的房租补偿金7780.5元；四、被告于本合同解除后3日内腾空并移交承租房屋，迟延移交的，按约定租金1.5倍计付交付违约金至实际移交之日止。
被告饶桂香答辩并反诉称：一、同意解除2015年4月27日签订的《房屋租赁合同》，事实上被告已于2016年11月28日搬离了古玩城，并于2016年11月30日在中东路292号正式营业。二、因原告于2016年11月1日开始单方面停电，拒绝给所有商户充电卡充电，直接影响了被告的正常经营加工，在迫不得已的情况下，被告才决定搬离古玩城另找新店。合同第四条中的第三款预定：“应按约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保证乙方正常经营”。原告在没有保证被告正常经营并给被告造成了很大经济损失的情况下，还要求被告支付2016年11、12月份的租金是没有道理的。三、因2016年10月底中山街修路进行封闭改造（工期540天）的事实，古玩城商户维权委员会和原告就2016年11月1日至2017年10月30日全年减免几个月租金的问题，经过多次协商没达成一致意见。根据合同第八条免责条款及合同第十二条约定争议解决的方式都证明被告没有违约的事实，所以原告要求被告支付一个季度的房租补偿金是不合法理的。四、因时间紧迫，被告有几台玉石加工设备，未能在2016年11月28日同时搬离，后来是原告以被告未付清租金为由，强行扣押玉石加工设备至今，并非被告有意不搬离。被告反诉请求法庭依法判令：一、解除反诉原、被告于2015年4月27日签订的显失公平的房屋租赁合同，返还三个月押金；二、反诉被告赔偿因2016年11月1日开始停止供电，造成反诉原告的经营损失10000元；三、反诉被告赔偿反诉原告在古玩城的商铺装修费用15000元；四、反诉被告赔偿因强行扣押反诉原告玉石加工机器设备，造成反诉原告加工经营损失10000元；五、反诉被告开具2015年5月1日至2016年10月31日计38631元的商铺租金发票。
反诉被告丽水市莲都瑺成文化古玩城有限公司针对反诉辩称：一、反诉原告认为双方之间系被迫签订显失公平的租赁合同，是反诉原告为了达到自己的诉讼目的而编造的事实理由，实际上当庭可以提供当时双方在签订房屋租赁合同前签署定金协议，出租人就是反诉被告，并不存在反诉原告所认为的处州古玩文化市场的名义，在签署定金协议时清楚是哪一方，先有定金协议后有房屋租赁合同，房屋的定金不交，作为商铺管理方不可能给你钥匙和装修，反诉原告认为是显失公平的理由不能成立，从现实经营状况看，先交定金后装修使用是常规的做法。其还提到反诉被告以威逼利诱的手段强收租金缺乏事实依据，包括莲都区工商局陈副局长会对原告作出行政处罚，没有证据证明，只不过都是反诉原告拒绝交纳租金的理由，该理由不能成立。二、反诉原告认为反诉被告在2016年10月1日停止供电造成的损失10000元也是缺乏事实和理由的，商铺缴纳电费的权利在反诉原告自己手里，不往卡里充值不可能有电，从反诉原告提供的证据看，提供了2016年6、7、8、9月份的充电电数，每月用到360度电，为何不提供10月份用电量，10月份不够用电了，11月已搬走，认为反诉被告停电也是无法成立的。三、反诉原告要求反诉被告赔偿在古玩城的装修费用15000元无事实理由和法律依据，双方签署的承租合同中没有对装修费用作任何约定，相反在没有约定的情况下，反诉被告有权利要求反诉原告对店铺恢复原状，本案是因为反诉原告单方解除合同，违约不交纳租金合同解除，在先违约的情况下还要求反诉被告返还装修费用，不符合常理。四、反诉原告要求反诉被告赔偿扣押的机器和玉石设备与事实理由不符，反诉状第3页第3行载明，自己的诉状中反映了反诉原告自己单方违约，和没有告知反诉被告的情况下，自己搬离古玩城，这个机器设备不是反诉被告进行扣押，是反诉原告自己时间紧迫没有搬离，反诉原告诉请与诉状存在明显矛盾，作为出租人即便是扣押玉石设备，也合情合理。五、至于租金发票可以补开，没有开具发票并不是违约或不缴纳租金的理由。六、反诉原告认为造成其违约的原因是中山街进行改造，古玩市场并非普通的商业市场，本身面向小众群体，不需要人流量，所谓的中山街封闭改造只是实验小学那段改造，维持只有4个月时间，并不是全封闭，相关的行人还是可以通过内侧人行道进入古玩市场，加上古玩市场受众群体的特殊性，都是在店铺内完成的，而且古玩市场不可能将贵重物品陈列交易，很多古玩是私下进行交易的，中山街的封闭改造并不达到反诉原告所称的因为政府征用或不可抗力的原因。综上，反诉原告提起诉讼及事实理由完全缺乏法律依据，请求予以驳回。
本院对事实做以下认定：2015年4月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告营业用房市场门牌号××场地，租赁期限为三年，自2015年5月1日起到2018年4月30日止，房屋租金基准价每月2500元，物业费每月100元。于2015年4月30日前装修完毕并开业者，第一年租金可在原基础上打9.5折，即每月租金2475元，第二年租金在原基准价上浮5%，第三年租金在第二年租金上上浮5%，租金和物业费实行半年支付制，每月4月15日支付第一次租金和物业费，每月10月15日支付第二年租金和物业费。合同签订时，被告向原告交纳押金人民币7800元，租赁期满后退还，如被告续签，押金转入新合同。合同还约定了解除合同的情形。因原告或者被告自身原因需提前解除合同的，应提前90天书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，按照一个季度房屋租金的标准向对方支付违约金，若因原告自身原因提前解除合同的，除按照约定支付违约金外，还应减收相应的租金，并退还保证金。租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，被告应于租赁期满或合同终止3日内将租赁的场地及原告提供的配套设施以良好、适租的状态交还原告。被告按照合同约定向原告交纳房租至2016年10月，后被告于2016年11月28日搬离案涉房屋。原告因被告未缴纳房租诉至本院要求处理。
本院据以认定上述事实的证据有：原告提交的原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、被告身份信息、房屋租赁合同、被告提交的商铺租金收据及当事人庭审陈述。
本院认为：原告丽水市莲都瑺成文化古玩城有限公司与被告饶桂香签订《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。被告饶桂香自2016年11月起，未按照合同约定交纳房租，显属违约，故原告诉请解除合同，本院予以支持。原告诉请被告交纳2016年11月至12月的房租，符合法律规定，本院予以支持。被告应按照合同约定在合同解除后3日内腾空并归还案涉房屋给原告。原告请求被告按照合同约定支付一个季度的房租补偿金，明显过高，本院酌定为2000元。原告主张若被告延迟腾空并交还案涉房屋，被告应按约定租金的1.5倍计付交房违约金至实际交还之日止，本院认为，被告若延迟腾空并交还案涉房屋，应按合同约定的房租标准支付房屋的占有使用费为宜。被告反诉主张双方签订的合同显示公平，未提供充分证据予以证明，本院不予支持。被告反诉要求原告返还3个月的房屋押金，符合法律规定，本院予以支持。被告反诉要求原告赔偿因原告停止供电造成的经营损失、商铺装修费用、扣押玉石加工及其设备造成的经营损失，于法无据，本院不予支持。被告反诉要求原告开具2015年5月1日至2016年10月31日止计38631元的案涉房屋租金发票，原告予以认可，本院认为，合理合法，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下：
一、解除原告丽水市莲都瑺成文化古玩城有限公司与被告饶桂香于2015年4月27日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告饶桂香于本判决生效后三日内支付原告丽水市莲都瑺成文化古玩城有限公司房屋租金5187元；
三、被告饶桂香于本判决生效后三日内支付原告丽水市莲都瑺成文化古玩城有限公司违约金2000元；
四、被告饶桂香于本判决生效后三日内腾空并交还案涉房屋给原告丽水市莲都瑺成文化古玩城有限公司，若被告迟延腾空并交还房屋，则按每月2500元标准计算房屋占有使用费至房屋实际腾空并交还之日止）；
五、原告丽水市莲都瑺成文化古玩城有限公司于本判决生效后三日内返还被告饶桂香房屋押金7800元；
六、原告丽水市莲都瑺成文化古玩城有限公司于本判决生效后三日内向被告饶桂香开具2015年5月1日至2016年10月31日共计38631元的房屋租金发票；
七、驳回原告丽水市莲都瑺成文化古玩城有限公司的其他诉讼请求；
八、驳回被告饶桂香的其他反诉诉讼请求。
上述二、三、四项的金额相抵之后，由原告丽水市莲都瑺成文化古玩城有限公司于本判决生效后三日内支付被告饶桂香613元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费124元，减半收取62元，由原告丽水市莲都瑺成文化古玩城有限公司负担30元，由被告饶桂香负担32元。反诉案件受理费124元，减半收取62元，由原告丽水市莲都瑺成文化古玩城有限公司负担10元，由被告饶桂香负担52元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 员 丁莉针
二〇一七年四月十日
代书记员 江煜剑