广东省深圳市福田区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）深福法民三初字第2394号
原告聂某，男，汉族，1972年5月3日出生，住址湖南省祁阳县。
原告龙某，女，汉族，1974年8月21日出生，住址广东省深圳市宝安区。
被告文坚芳，女，汉族，1968年5月26日出生，住址广东省深圳市福田区。
被告文某，男，香港居民，1961年1月17日出生。
委托代理人钟翔翎，北京市东元（深圳）律师事务所律师。
委托代理人张赛，北京市东元（深圳）律师事务所律师。
原告聂某、龙某诉被告文坚芳、被告文某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月16日立案受理。
原告诉称，1997年9月28日，被告文坚芳与原告签订了一份《合资建房协议书》，约定：被告文坚芳在原住宅地基上旧房重建，因资金不足，与两原告合资修建5层住宅一栋，建房地址位于深圳市福田区岗厦村东三坊191号，两原告投资105000元与被告文坚芳合资建房，分得该住宅楼第四层左边401房（以下称涉案房产），使用面积为85平方米；如无审批建房、土地的合法来源、报建、批地、用地或因违章被相关部门处罚由被告文坚芳负责，一切建房相关手续与两原告无关；两原告投资所分得的涉案房产，在日后政府政策允许办理房产证时，被告文坚芳必须提供有效、合法证件、资料为两原告办理“房产证”；两原告对涉案房产享有永久性的所有权（包括使用、居住、出租、转让、贷款、抵押、出售）等权利，被告文坚芳（包括其亲属）均无权干涉；被告文坚芳（包括其亲属）原有和今后所产生的一切债权债务或房产转名变更时均与两原告无关，被告文坚芳（包括其亲属）无权将两原告所分得的涉案房产进行非法出租、占用、转让、贷款、抵押或出售等，否则，两原告将追究被告文坚芳的法律责任；今后如遇政府或有关部门对涉案房产区域范围内进行城中村改造、拆迁或国家建设征地等对房屋所作出的一切赔偿，原、被告双方按所占房产建筑使用面积平均分配；被告文坚芳如违约愿意按违约当时的商品房市场价格的10倍赔偿给两原告。上述协议名为合资建房，实为房屋买卖。协议签订后，原告依约支付了投资款实为房屋转让价款，被告文坚芳向原告交付了房屋。原告对涉案房产形成了事实上的管控，占有使用达18年有余。近期，被告文坚芳的哥哥文某自称其才是涉案房产的产权人，称被告文坚芳不能对涉案房产行使买卖的权利，并委托他人侵入涉案房产，采取换锁、停止供水供电等措施，将原告赶出涉案房产。自此，原告失去了对涉案房产的占有使用权，故请求判令：1、确认原告与被告文坚芳签订的《合资建房协议书》无效。2、两被告向原告返还房屋价款105000元，并自1997年9月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息损失；3、两被告向原告赔偿损失255万元，按3万元/平方米计算；4、被告承担本案诉讼费。庭前，原告撤回了第3项诉讼请求。
被告文坚芳未作答辩，开庭时缺席。
被告文某辩称，一、涉案《合资建房协议书》明显系虚假合同，表现在：1、涉案房产系被告文某于1994年12月建成，而涉案《合资建房协议书》却显示签订于1997年7月，合资建房的事实系虚假的；2、涉案房产的面积只有47.1平方米，而合同约定的是85平方米；3、涉案房产在2009年1月前由被告文某进行出租并收取租金，原告称其对涉案房产形成事实上的管控、占有长达18年，与事实不符。二、退一步讲，即使涉案《合资建房协议书》是真实的，根据《合资建房协议书》第四条的约定及原告所立案由“农村房屋买卖合同纠纷”，原告与被告文坚芳名为“合资建房”，视为“房屋买卖”。涉案房产是在岗厦村集体土地上建成，原告并非岗厦村村民，根据《土地管理法》等相关规定，涉案房产不得转让给原告，涉案《合资建房协议书》存在以“合法形式掩盖非法目的”及“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，应属无效。三、涉案房产归被告文某所有，原告与被告文坚芳恶意串通签订虚假合同并长期占有涉案房产，侵害了被告文某的利益，被告文某有权追回房产，且有权要求原告返还占有房产期间的房屋占有使用费用。
经审理查明，1997年9月28日，被告文坚芳与原告签订了一份《合资建房协议书》，约定：被告文坚芳在原住宅地基上旧房重建，因资金不足，与两原告合资修建5层住宅一栋，建房地址位于深圳市福田区岗厦村东三坊191号，两原告投资105000元与被告文坚芳合资建房，分得涉案房产，使用面积为85平方米；如无审批建房、土地的合法来源、报建、批地、用地或因违章被相关部门处罚由被告文坚芳负责，一切建房相关手续与两原告无关；两原告投资所分得的涉案房产，在日后政府政策允许办理房产证时，被告文坚芳必须提供有效、合法证件、资料为两原告办理“房产证”；两原告对涉案房产享有永久性的所有权（包括使用、居住、出租、转让、贷款、抵押、出售）等权利，被告文坚芳（包括其亲属）均无权干涉；被告文坚芳（包括其亲属）原有和今后所产生的一切债权债务或房产转名变更时均与两原告无关，被告文坚芳（包括其亲属）无权将两原告所分得的涉案房产进行非法出租、占用、转让、贷款、抵押或出售等，否则，两原告将追究被告文坚芳的法律责任；今后如遇政府或有关部门对涉案房产区域范围内进行城中村改造、拆迁或国家建设征地等对房屋所作出的一切赔偿，原、被告双方按所占房产建筑使用面积平均分配；被告文坚芳如违约愿意按违约当时的商品房市场价格的10倍赔偿给两原告。同日，被告文坚芳出具了一份《收条》，载明：收到两原告交来涉案房产合资建房款105000元。被告文某在庭前曾申请对涉案《合资建房协议书》的形成时间进行鉴定，后在庭审中又撤回鉴定申请。
2007年11月12日，两原告与被告文坚芳签署了一份《确认书》，内容为：被告文坚芳在福田区岗厦村东三坊191号原住宅地基上旧房重建，因资金不足与两原告合作，两原告履行投资义务，享有分房权利，双方于1997年9月28日签订了《合资建房协议书》。同日，广东万乘律师事务所张新华律师对该确认书出具了《见证书》。
两原告称签订协议当日即1997年9月28日原告付清房款后，被告文坚芳即将涉案房产交付两原告使用。被告文某则称，涉案房产在2009年1月之前一直由其委托他人出租并收取租金，但因时间久远，无法提交收取租金凭据。
2015年7月4日，被告文某委托他人在涉案房产门上张贴了一份《告知》，内容为：401室住客请于2015年7月6日中午12点前搬离该住所，同时将停水、停电，如到时间未搬离，本房东本着维护自身的权益，将对你进行强制搬离，如出现任何后果自负。被告文某于当月强行收回了涉案房产。
另查，原告提交的一份深圳市福田区福田街道岗厦社区居民委员会于2007年7月2日出具的《房屋证明》载明：文坚芳系福田区岗厦村村民，其在岗厦村东三坊193号、192号、191号拥有房屋三栋，面积共2000平方米，已全部出租，年租金收入60万元。
被告文某提交的一份深圳市福田区街道办事处岗厦社区工作站于2016年3月16日出具的《证明》载明：我社区原村民文某位于深圳市福田区岗厦村东三坊191号房屋是岗厦股份公司村民自建房红线范围内建造房屋，于1994年12月竣工。
涉案房产未办理房产登记手续，未取得合法报建手续。2009年11月24日，被告文某就岗厦村东三坊191号整栋共5层房屋向深圳市福田区福田街道办事处申报深圳市农村城市化历史遗留建筑普查，相关行政主管部门还未作出处理决定。
再查，被告文某与被告文坚芳系兄妹关系。
以上事实有《合资建房协议书》，《确认书》、《见证书》，《收条》，《告知》，深圳市福田区福田街道岗厦社区居民委员会于2007年7月2日出具的《房屋证明》，深圳市福田区街道办事处岗厦社区工作站于2016年3月16日出具的《证明》，《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报表》及当事人的陈述为证。
本院认为，2009年5月21日深圳市第四届人民代表大会常务委员会通过的《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第五条规定，经普查记录的违法建筑，市政府应当区别其违法程度，根据本决定以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划的要求，分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理。涉案房产系未取得建设工程规划许可证所建设的房屋，被告文某已就涉案房产向行政主管部门提交了农村城市化历史遗留建筑普查申报材料，因行政处理的不同结果将影响对合同效力的认定，在行政主管部门的处理决定作出之前，原告请求确认名为合资建房实为房屋买卖的合同无效以及合同无效后返还房款，不属于人民法院主管范围，原告的起诉应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条的规定，裁定如下：
驳回原告聂某、龙某的起诉。
本案案件受理费28940元（已由原告预交），退回给原告。
如不服本裁定，原告及被告文坚芳可在裁定书送达之日起十日内、被告文某可在裁定书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 姚 璇 娟
人民陪审员 候 媛 蓉
人民陪审员 高 兰
二〇一六年八月三十日
书 记 员 雷小勇（代）
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