山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁11民初301号
原告（反诉被告）：王云安，男，1954年3月1日出生，汉族，居民，住日照市东港区。
委托诉讼代理人：徐艳红，山东东方太阳律师事务所律师。
被告（反诉原告）：日照港房地产开发有限公司，住所地日照市东港区海滨三路中段兴业国际商城南座七楼，统一社会信用代码91371100168350522J。
法定代表人：刘安，总经理。
委托诉讼代理人：王修运，男，该公司职工。
委托诉讼代理人：丁明仕，山东兆利律师事务所律师。
原告（反诉被告）王云安与被告（反诉原告）日照港房地产开发有限公司（以下简称开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王云安的委托诉讼代理人徐艳红，被告开发公司的委托诉讼代理人王修运、丁明仕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王云安向本院提出诉讼请求：1.判令开发公司与其办理商品房验收交接手续及房屋权属证书；2.判令开发公司履行维修义务（包括更换无法维修的“城市风景”20号楼所有楼层阳台窗、二三楼玻璃幕墙）；3.判令开发公司赔偿其重复装修费用265000元；判令开发公司支付其逾期交房违约金11562000元（自2011年9月1日计算至2013年12月31日）；4.判令开发公司支付其逾期办理房屋权属证书的违约金9632316元（自2014年4月1日至2016年10月23日，按中国人民银行规定的同期逾期贷款年利率分段计算）；诉讼费用由开发公司承担。事实和理由：2009年4月6日，王云安、开发公司签订《“城市风景”团购预定协议》，协议约定：王云安认购开发公司开发的“城市风景”项目中的20号商用公寓楼一栋，建筑面积为14779㎡，单价为人民币4100元/㎡（含装修500元/㎡费用），公寓楼价款6060万元；其他住宅四套，房款484万元；交房时间为2011年8月1日；开发公司必须保证在合同约定的时间内将住房交付使用，逾期超过30日起开发公司应按日向王云安支付已交房款万分之三的违约金；该协议经王云安、开发公司双方签字盖章，王云安支付预付款后生效（具体内容见预定协议）。该协议签订后，开发公司告知王云安该项目先做前期准备，暂时不需要资金，何时付款另行通知，后王云安按开发公司要求于2010年3月12日支付50%的预付款3272万元。
2011年3月30日，王云安、开发公司又签订《“城市风景”团购预售协议》的补充协议，协议约定：王云安增加认购10#楼复式住宅两套及20#楼前负一层停车场；原协议第二条第5项中，装修标准500元/㎡的装修款从原协议中扣除，由王云安自行组织装修并约定王云安须在该楼单体验收后进行装修；总房款相应调整为62535280元。2011年8月10日，王云安又向开发公司支付购房款1500万元。
开发公司的“城市风景”项目在建设过程中工程进度缓慢，开发公司根本无法在合同约定的交付期交付房屋。为缩短建设装修期限，在20号公寓楼工程尚未验收情况下，开发公司许可王云安先进入施工现场进行装修。王云安在装修期间发现一系列质量问题及建造缺陷，就发现的问题多次书面通知开发公司要求其及时整改、修复，开发公司虽进行过修复但很多质量问题至今未能解决，特别是阳台窗和二、三层楼玻璃幕墙的漏水问题根本无法修复。另因涉案楼房大面积漏水，王云安已装修部分被浸泡、损毁，王云安不得不拆除重新装修，为此支付装修费用265000元，该费用应当由责任方开发公司承担。
截止到起诉之日，开发公司一直未通知王云安签订《商品房买卖合同》，2013年底，在涉案楼房消防验收合格后，租用该楼的日照太阳山假日酒店有限公司开始试营业，由于楼房质量问题一直未能解决，开发公司至今未与王云安办理楼房交接验收手续，更未为王云安办理房屋权属证书。经王云安查询，“城市风景”20#楼在2015年6月11日方通过竣工验收。
综上，王云安、开发公司签订的商品房订购协议及补充协议合法有效，王云安按开发公司要求支付购房款，开发公司却未按约交付房屋且对其销售的商品房存在的质量问题未能履行维修义务，为维护王云安的合法权益，特诉至贵院，请依法公断。
开发公司辩称：一、开发公司已经将王云安认购的楼房全部交付给了王云安。王云安称在工程尚未验收的情况下，就已经进场对20号楼进行装修，在2013年年底租用该楼房的日照太阳山假日酒店有限公司进行了营业，其自认涉案20号楼房已经进行了交接。对于王云安认购的其它楼房，王云安也已经接收并使用。王云安还称，涉案20号楼房于2015年6月11日通过了竣工验收，故其再要求办理商品房验收交接手续也没有依据。二、对于20号楼，开发公司单方无法为王云安办理房屋权属证书。王云安在对20号楼进行装修过程中，擅自改变了楼房设计，导致与房屋登记机关备案的楼房图纸不一致，故开发公司无法为王云安办理20号楼房的房屋权属证书。王云安取得房屋权属证书，需自行承担改变楼房设计的相应责任，开发公司可给予提供相应资料办理房屋权属证书。王云安认购的其他楼房，因其一直拖欠购房款，故开发公司有权拒绝为其办理房屋权属证书。三、开发公司已经履行了维修义务。王云安主张的楼房渗漏问题，开发公司经过维修后一直没有解决，后查明渗漏原因与王云安进行装修改造有关，遂再次维修，渗漏问题已经得到处理，维修结果也由王云安进行了确认。王云安请求更换所有的阳台窗，因涉案楼房设计中就没有阳台窗，故其请求也没有依据。四、王云安要求赔偿重复装修费用没有依据。王云安提出的楼房大面积漏水问题，漏水原因是王云安在装修过程中私自改变楼房设计，责任在于王云安。五、王云安要求支付巨额逾期交房违约金没有事实依据。王云安于2011年9月份就进场对20号楼房开始装修，说明王云安对20号楼房已经实际占有。根据商品房买卖合同司法解释第十一条的规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，开发公司已经履行了交付义务。假设开发公司应承担逾期交房的违约责任，也只能从合同约定的交房时间2011年8月1日到期30日后即同年9月1日起才开始承担违约责任。王云安进场装修的时间正好在2011年9月份，故王云安要求开发公司承担逾期交房违约责任没有依据。六、王云安请求开发公司承担逾期办理房屋权属证书违约金没有依据。王云安在装修过程中私自改变了20号楼房设计，导致楼房验收手续拖延，且与房屋登记机关备案的图纸设计又不一致，致使无法办理房屋权属证书。另外，王云安拖欠开发公司购房款一直不予支付，并拒绝签订商品房买卖合同，开发公司有权拒绝其该项请求。七、王云安部分陈述不实。1.王云安称协议签订后，开发公司暂时不需要资金，何时付款另行通知，与事实不符。协议约定在签订协议后5日内付清50%的购房款，而王云安却是在拖延接近一年的时间至2010年3月12日才支付的该款项。2.20号楼在主体施工完毕后达到了王云安接房的条件，但未进行验收，因王云安急于装修早日营业，王云安就接管楼房并进行了装修。因王云安装修过程中改变了原设计，给土建、消防验收造成巨大困难，并导致验收拖延。王云安所称的整改、修复，完全是按照其提出的装修方案进行的改造，本身就属于王云安自行装修的范围。3.王云安称开发公司至今未通知其签订商品房买卖合同也不属实。20号楼房的商品房预售许可证于2010年10月28日颁发，开发公司取得后，按约定及时通知了王云安，王云安以该楼房存在渗漏等质量问题未解决为由拒不与开发公司签订买卖合同、支付购房款。八、双方之间的商品房买卖合同不成立。根据双方签订的《“城市风景”团购预定协议》及其补充协议的约定，两份协议的内容均不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。为了使楼房买卖合同符合法律规定，开发公司多次通知王云安与开发公司签订商品房买卖合同，但王云安一直拒签，且王云安还拒不承认开发公司通知其签订商品房买卖合同，故双方之间的商品房买卖合同不成立。
开发公司反诉请求：1.判令王云安给付其剩余购房款
14815280元；2.判令王云安给付其逾期付款违约金（自2010年11月3日起至付清购房款之日止以应交购房款为基数并按照日万分之三标准计算，截止反诉时暂为12128901元）；3.判令王云安给付其楼房装修改造工程款2707216元；以上合计29651397元。诉讼费用由王云安承担。事实和理由：一、2009年4月6日，王云安与开发公司签订了《“城市风景”团购预定协议》，约定由王云安购买开发公司投资建设的“城市风景”小区20号商品楼一栋及其它商品房，协议签订后5日内支付总房款的50%，办理完预售许可证后，乙方须在5日内再向开发公司支付总房款的40%，所购房屋整体验收后再支付房款585万元，剩余房款作为装修质量保证金，两年后装修质量没有问题再付清，逾期付款则按日向开发公司承担应付款日万分之三的违约金。二、2011年3月30日，双方又签订了《<“城市风景”团购预售协议>补充协议》，对购房范围做了调整，将装修部分扣除，由王云安自行装修，购房总价款调整为
62535280元。根据补充协议约定，楼房装修由王云安负责，故装修质量保证金应在验收后一次性付清。上述协议及补充协议签订后，王云安于2010年3月12日付款3272万元，2011年8月10日第二次付款1500万元，至今尚欠购房款14815280元未付。三、王云安未按时支付购房款，其应承担逾期付款违约金。另外，王云安在对20号楼房装修过程中，在图纸设计之外又要求开发公司更换刷卡门锁、太阳能配置电辅助加热设备、4楼以上走廊吊顶、安装中央空调等工程内容，对于该部分增加的费用合计2707216元，应由王云安承担。
王云安答辩称：一、王云安不存在拖欠开发公司购房款的情形。根据预定协议的约定，开发公司书面通知王云安签订商品房买卖合同时支付第二次房款，即总房款的40%，但开发公司没有通知王云安签订商品房买卖合同，因此第二次付款的付款条件尚未成就。根据预定协议和补充协议的约定，王云安已付房款超出了合同约定的房款数额。二、王云安不存在逾期付款的情况，不应承担逾期付款的违约金。三、装修改造工程款在预定协议及补充协议里边没有约定的，应该另有书面约定，没有书面约定的，都由开发公司承担。四、开发公司要求支付购房款数额14815280元不准确，其中原协议中有一套即王云安购买的15号楼601已经被开发公司另行出售，应从总房款中扣除。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
王云安围绕自己的诉讼请求提交下列证据：证据一、“城市风景”团购预定协议、补充协议，以证明楼房交付时间为2011年8月1日；开发公司必须在楼盘具备签订商品房买卖合同条件时及时书面通知王云安签订商品房买卖合同；逾期交房30日每日按已交房款万分之三支付违约金等。证据二、收款收据，以证明王云安按开发公司要求在2010年3月12日向王云安交付房款3272万元，在2011年8月10日向开发公司交付房款1500万元。证据三、关于20号楼验收及质量问题的来往函件，以证明王云安对20号楼房存在的质量问题多次要求开发公司整改，维修，但一直未能完全解决；王云安一直催促开发公司尽快办理验收交接手续。证据四、楼房存在质量问题的实物图片、照片及会议录音，以证明楼房存在渗漏等质量问题，双方就楼房质量问题及消防验收问题协调处理情况。证据五、工程装修维修协议、太阳山假日酒店1-3F维修工程项目决算明细及付款凭证、日照太阳山生态旅游度假有限公司（以下简称太阳山公司）声明，以证明因楼房漏水，致使王云安已装修酒店大面积损毁，王云安不得不拆除、重新装修，为此支出修复费用26.5万元；20号楼装修合同、款项支付等均系王云安以太阳山公司名义签订、履行，合同所有权利义务均由王云安享有和承担。证据六、（2016）日阳光证民字第2099号公证书，以证明王云安在2013年、2014年、2015年通过短信方式多次向开发公司提出尽快办理交房及房屋漏水问题，并向开发公司明确拖延交房违约后果。证据七、建设工程竣工验收备案表，以证明20号楼房工程直到2015年6月11日才整体验收合格。证据八、20号楼房未完成项目表，以证明20号楼房存在质量问题需要继续维修完成项目明细。证据九、违约金计算表，以证明王云安主张的违约金计算明细。证据十、建设工程竣工规划验收合格证，以证明验收合格证取得时间为2015年6月4日。证据十一、2013年6月8日的会议录音光盘及录音记录，以证明楼房存在严重漏水质量问题，开发公司保证进行维修；消防验收是开发公司是负责办理的，包括一到三层的酒店装修部分。证据十二、商品房合同备案证明、商品房买卖合同签章页、商品房买卖合同面积计价合同补充协议，以证明王云安订购的城市风景小区15号楼1单元601室已于2011年4月29日由开发公司与案外人王爱平签订商品房买卖合同，将该商品房销售给王爱平，合同编号为201104290037，于2012年5月16日将该商品房买卖合同在日照市不动产登记中心进行了备案登记，2014年3月18日王云安与王爱平对该合同签订补充协议。证据十三、开发公司出具的编号为5400001000的收款发票，以证明开发公司已于2014年4月18日向王爱平收取城市风景小区15号楼1单元601的购房款976375元。证据十四、日照不动产中心查询结果两份，以证明开发公司已将城市风景小区15号楼1单元601交付给王爱平并为其办理权属登记。以上三份证据证明王云安预定的城市风景小区15号楼1单元601室已由开发公司另售他人并收取全部房款，因此开发公司不应再向王云安收取该商品房房款，即该房房款976375元应从王云安总购房款中扣除。
王云安认为，从证据一预定协议及补充协议的内容来看，商品房合同应当具备的房屋位置、价款、交付时间、违约责任等均齐备，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该协议应当认定为商品房买卖合同，合法有效；证据二收款收据证实预购协议的履行情况，也符合司法解释规定的出卖人已经按照约定收取购房款的内容；证据三会议记录是2013年6月8日双方对合同的签订以及王云安为何在楼房尚未竣工情况下入场装修、楼房渗漏等质量问题原因以及楼房消防验收的拖延原因等等进行了讨论，并达成部分共识，该录音明确显示楼房大面积漏水是由于开发公司设计、施工过程中造成的。证据五名义上是太阳山公司与施工单位签订的，实际上是王云安个人行为，因王云安与其配偶在该公司持有90%的股份。证据六公证书公证的是王云安与开发公司负责人王成玉、任守玉的往来短信记录。消防验收是在2013年7月之后，证据七已列明验收事项。截止到2013年6月8日，开发公司仍未解决楼房漏水问题及消防验收问题,影响王云安对楼房的使用。
开发公司质证称，对证据一、二的真实性无异议，但内容包括王云安逾期支付房款要承担违约金等；对证据三中的1、3、4、5页真实性无异议，证实王云安在装修中对消防设施及其他楼房部位进行变动，导致质量问题出现，未及时通过验收；证据五是王云安和第三人签订的，与开发公司无关，王云安也未征求开发公司的意见，即使该费用存在，也应当由王云安自行承担；对证据七的真实性无异议，对王云安的证明目的有异议，双方并未约定以取得备案登记作为交付条件；对证据八有异议，是王云安的单方记录；证据九不符合证据形式要件，是王云安单方计算明细。对证据十的真实性无异议。对证据十一，楼房存在漏水不影响使用，不属于主体结构，不影响预定协议的履行；王云安应按协议约定支付购房款，实际上王云安却以存在漏水等原因拒绝与开发公司办理结算；王云安在装修过程中对消防设施进行了改动，导致消防设计重新进行审批验收，装修部分的消防验收不在协议规定范围内；楼房漏水及消防验收不是影响王云安使用的理由，王云安用于经营酒店，从录音中反映的问题是其未向工商机关提供前置消防许可造成的，与开发公司没有直接关系。对证据十二到十四的真实性无异议，对证明内容有异议，事实上王爱平和王云安存在房屋交换，并非开发公司将王云安订购的15-1-601房屋从其团购房中扣除卖给了王爱平，王爱平购买的房屋1号楼1单元501室，王爱平和王云安私下将上述两套房屋进行了交换，由王爱平直接受让王云安的15-1-601房屋，王云安直接受让1-1-501房屋。双方对此签订了更名协议书、转让协议书，王爱平并出具声明，王爱平已交总房款1125741元，15-1-601房屋实际应交房款976375元，与王云安提交的发票数额一致，另外该房屋需要缴纳税29589.25元、物业费24827.65元，合计应交款为
1030792元，差额为94949元，王爱平自愿将该差额转到王云安名下，双方确认房款相互抵顶后剩余的差额房款归王云安，也没用于抵顶王云安拖欠开发公司的购房款。
开发公司认为，两份协议的内容不符合《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应具备的基本条款，楼房是2013年5月30日通过消防验收的。
开发公司提交下列证据：证据一、关于城市风景20号楼仍然存在严重施工质量问题的函，以证明王云安于2011年9月就已经接收20号楼。证据二、空调维保证明，以证明王云安装修造成空调管线破坏，20号楼于2012年4月27日投入使用。证据三、20号楼修缮内容，以证明涉及王云安装修改造的部分出现的质量问题进行维修，王云安确认维修事实。证据四、厨房漏水点维修方案的说明，以证明查找由于王云安装修改造引起漏水的原因。证据五、20号楼修缮内容，以证明针对王云安装修改造引起的质量问题进行维修并维修完毕，王云安的代理人于国强签字确认。证据六、关于城市风景20号楼消防验收的意见，以证明王云安在装修过程中变动了消防设施并影响消防验收。证据七、消防验收报告，以证明20号楼于2013年5月30日通过消防验收。证据八、竣工工程质量表，以证明20号楼工程于2011年3月5日验收合格，达到交付给王云安进行装修的条件。证据九、日公消审字（2013）第0006号建设工程消防设计审核意见书，以证明涉及王云安装修工程的消防设计于2013年1月18日验收合格，并要求按照审核的消防设计进行施工，从而进一步证明验收拖延是王云安改变装修设计引起的。证据十、日公消审字（2013）第0006号建设工程消防设计审核意见书，以证明涉及王云安装修工程于2013年5月30日才验收合格。证据十一、商品房预售许可证（复印件），以证明20号楼房于2010年10月28日取得预售许可。证据十二、更名协议书，以证明王爱平将其购买的城市风景小区1-1-501房屋更名给王云安。证据十三，转让协议书，以证明王云安将15-1-601房屋转让给王爱平。证据十四，王爱平出具的声明，以证明王云安关于15-1-601室是开发公司直接卖给王爱平的主张不成立。证据十五，2012年5月14日开发公司收取王爱平1-1-501室房款1125741元。证据十六、开发公司与王爱平结算1-1-501室房款976375元、税295829元、15-1-601室物业费24827.65元，及收据一份94949元，将王爱平与王云安交换上述两套房屋后剩余的房款94949元由开发公司收取。
开发公司认为，证据七原件在办理备案时交给档案馆，王云安改造楼房用于酒店经营，导致消防验收的要求增加，该消防意见还对王云安进行经营时的消防问题提出了建议；王云安称楼房备案登记后方为验收合格错误，工程验收合格包括工程质量监督部门对主体作出的验收和消防部门对消防设施作出的验收，该两项验收通过视为工程验收合格，备案表仅起到备案证明的作用。证据八与补充协议第5条第1项相吻合，证明开发公司交付给王云安的楼房单体验收合格。证据十涉及的是消防工程，不是装修工程，因装修工程是由王云安自行负责。
王云安质证称，证据一的真实性待核实，该函件仅证实王云安在2011年9月份开始装修，不能证实双方办理了验收交接手续，且在该函件2中明确显示了20号楼的验收、交房时间，可以证实双方未交房，另外，该函件可以证明楼房存在一系列质量问题；证据二的真实性待核实，即使真实也只能证明空调设施在2012年已进行过全面调试，不能证实楼房已投入使用；对证据三的真实性没有异议，该证据本身只是双方对楼房存在质量问题进行的确认，不能证实开发公司已对质量问题进行了维修，该证据显示在2012年10月29日王云安进一步明确楼房尚未办理交接手续；证据四的真实性有待核实，不能证实楼房漏水是由于王云安装修所致；证据五的真实性有待核实，只能证明开发公司曾对楼房进行过处理，但是否修复无法确定；对证据六的真实性没有异议，不能证实因王云安装修造成了消防验收的延误；证据七的真实性有待验证，该报告不能等同于消防验收合格证，无法证实楼房是否验收合格。证据八的真实性无异议，不能证实工程在2011年3月5日已经验收合格。对证据九的真实性无异议，不能证实验收拖延是因王云安装修造成的，更不能证实王云安装修时改变设计。证据十的真实性无异议，对其证明内容有异议，该验收意见书载明的是城市风景20号楼工程的验收意见，而不是装修工程的验收意见，开发公司据此证明王云安的装修工程是2013年5月30日才验收合格的没有依据。对证据十一的真实性无异议，开发公司从未告知王云安其在何时取得许可证。对证据十二到十六的真实性无异议，王云安购买的15-1-601室经王云安、王爱平及开发公司三方同意，已由王云安将该套房屋权利义务转给了王爱平，王爱平从开发公司买的1-1-501室房屋权利义务转给了王云安；两套房屋已交房款的差价94949元本应由开发公司退还给王爱平，鉴于王爱平已同意将该部分房款直接转到王云安的名下，该部分房款应作为王云安的款项抵顶尚拖欠开发公司的总购房款。
王云安认为，开发公司主张验收书说明是王云安改造为酒店经营导致验收迟延，与事实不符，团购预定协议第六项明确约定王云安所购楼房用途为商业，1-3层为酒店，不存在王云安更改用途一说。
开发公司围绕自己的反诉请求提交下列证据：反诉证据一、预定协议和补充协议，以证明王云安尚欠房款14815280元，即合同总房款62535280元减去已付4772万元，付款明细开发公司本诉证据二可以证明；根据预定协议第3条第2款，开发公司取得商品房预售许可证5日内应支付总房款的40%即25014112元，王云安在经过开发公司多次催收后于2011年8月10日付款1500万元，该期应付款拖欠10014112元；根据预定协议第3条第2款，王云安在2013年5月30日消防验收合格后付清其余房款4801168元。反诉证据二、商品房预售许可证，以证明开发公司于2010年10月28日取得20号楼的预售许可，王云安应在2010年11月3日前支付40%的购房款，逾期按照应付款的日万分之三标准承担逾期付款的责任。反诉证据三、施工合同、结算合同、付款发票（金额为2707216元），以证明开发公司为王云安承担的应由王云安自行改造的工程，更换的智能锁包括日照北方设备安装公司施工的中央空调安装工程，价款为1082190元；日照一达安装公司施工的20号楼燃气管网工程价款为195580元，日照祥艺装饰公司施工的20号楼石膏板吊顶乳胶漆工程价款为43768元；日照开发区金壁装饰公司施工的20号楼走廊吊顶窗帘盒工程价款为74269元；日照北海装饰公司施工的20号楼钢结构雨棚工程价款为206434元；山东港湾建设公司施工的20号楼阳台封闭工程价款为909953元；山东华盛特克科技公司施工的20号楼消防排烟改造工程价款为6万元；从日照荣祥商贸公司购买的智能锁采购合同价款为104904元，包括电子智能锁、感应卡，均为20号楼的房间使用；日照恒久消防工程公司施工的20号楼消防改造工程价款为30118元；上述工程中除港湾公司、特克公司、荣祥商贸、恒久公司的付款发票外其余暂未提供，原因是公司账本全部被检察院带走查账，暂时无法提供。反诉证据四、楼房图纸，以证明图纸设计中没有阳台封闭工程以及反诉证据三中涉及的工程。反诉证据五、日照荣祥商贸公司发票、费用报销审批单、材料明细入库单，以证明开发公司为王云安更换20号楼智能锁、感应卡等材料费用共计107088元。反诉证据五、日照恒久消防公司发票、工程款支付申请表、转账支票存根、审批单、拨款会签单，以证明开发公司为王云安认购的20号楼进行消防改造的工程款30118元。
开发公司认为，智能锁、感应卡在楼房设计中没有涉及，是在开发公司的交付范围外，由王云安提出、开发公司进行施工所购买的；消防改造的费用是因王云安在自行装修过程中破坏了原有的消防设计，需要重新改造所支出的费用。上述费用均应由王云安承担。
王云安质证称，对反诉证据一的真实性无异议，对其证明的部分内容有异议，从该两份协议的约定可以看出，王云安支付第二批购房款时，开发公司必须及时通知王云安，王云安在收到开发公司的通知后缴纳第二批购房款，开发公司取得预售许可证并非王云安开始交付第二批购房款的条件。对反诉证据二的真实性无异议，对其证明内容有异议，取得该份证据的相对人是开发公司，在开发公司未通知王云安的情况下，王云安无法知晓开发公司是何时取得的许可证，因协议中明确约定开发公司在取得预售许可证后必须书面通知王云安。对反诉证据三的真实性不做判断，不能证实这部分费用应当由王云安承担；王云安购买的是商品房，建设过程中支付的各项工程款应由开发公司承担，开发公司主张该部分费用所涉及的工程是王云安要求开发公司另行增加的，应当提供相应证据。对反诉证据四的真实性无异议，王云安从未见过这些设计，王云安购买的是商品房，具体设计图纸王云安没有直接干预的权利，也没有索取的权利；至于开发公司提供该份设计以证明楼房原没有封闭阳台，王云安不清楚，王云安也没有专门向开发公司提出必须增加封闭阳台。在该情况下，开发公司自行将阳台封闭，只能说其原设计存在失误，影响使用而不得不封闭阳台，费用不应该由王云安承担。对反诉证据四的真实性无异议，对其证明的内容有异议，不能证明上述费用直接用于20号楼，即便是用于20号楼也不能证实是王云安要求更换的，该部分费用不应由王云安承担。对反诉证据五的真实性无异议，这部分费用不应由王云安承担，开发公司作为销售方，应当负责对楼房的消防验收，所有费用均应由开发公司承担。
王云安认为，反诉证据一中房款总数应当扣除15号楼601房间的房款100万元左右；预定协议第4条第3项明确约定20号楼具备商品房买卖条件时开发公司必须通知王云安，王云安在收到开发公司书面通知5日内缴纳第二批房款；反诉证据四并非双方签订的预定协议及补充协议的附件，并非合同内容，对王云安无约束力。
王云安与开发公司对以下事实没有争议：
2009年4月6日，王云安与开发公司签订“城市风景”团购预定协议，约定：王云安认购开发公司开发的“城市风景”项目中的20号商用公寓楼一栋，建筑面积为14779㎡，单价为人民币4100元/㎡（含装修500元/㎡费用），公寓楼价款为6060万元；复式住宅1套，建筑面积约计310㎡，单价为人民币6200元/㎡，15号楼6、11、12层楼东户共3套，建筑面积约计552㎡，单价为人民币5290元/㎡，房款共计484万元；开发公司无偿提供地下停车位共计33个给王云安使用，交房时间为2011年8月1日，产权面积以有测绘资质的测绘机构实测面积为准，房价款多退少补；总房款合计为人民币
6544万元，王云安应于协议签订后5日内向开发公司支付总房款的50%为预付款，即人民币3272万元；开发公司办完预售许可证后,王云安须在5日内再向开发公司支付总房款的40%并签订正式商品房买卖合同,即人民币2617万元;所购房屋整体验收(含精装修)后,王云安再向开发公司支付房款585万元,剩余房款70万元作为装修质量保证金,两年后装修质量没有问题王云安应向开发公司支付该保证金；开发公司必须保证在合同规定的时间为将住房交付使用,逾期超过30日起开发公司按日向王云安支付已交房价款万分之三的违约金;王云安必须按照约定的时间交付房款,逾期超过30日起王云安按日向开发公司支付逾期应付房价款万分之三的违约金；该楼盘具备签订商品房买卖合同条件时,开发公司必须及时通知王云安，王云安应在收到开发公司书面通知5日内,及时缴纳房款后并与开发公司签订正式商品房买卖合同,同时协议中相关条款转入正式商品房买卖合同继续执行,协议及正式商品房买卖合同均具有法律效力；届时如王云安未按照规定的时间缴纳剩余房款并签订商品房买卖合同,则视为王云安放弃该商品房的认购权,协议书自动解除,开发公司有权另行处置该商品房,并不再另行通知王云安,王云安所交定金开发公司不予退还;如开发公司不与王云安签订商品房买卖合同或将该商品房私自另售他人,则开发公司双倍返还王云安已付房款,同时协议书自动解除；王云安所购20号楼为商用性质,1-3层为酒店,4层以上为公寓;开发公司应按酒店、公寓的要求进行设计、施工；1-3层设中央空调(冷暖机组),4层以上标准层为地暖,预留分体式空调的安装位置及预留孔洞，标准层卫生间预留热水器安装位置，热水进厨房,预埋好各种管路，协议经双方签字盖章,王云安支付预付款后生效等等。协议签订后，王云安按开发公司要求于2010年3月12日支付50%的预付款3272万元。2010年10月28日，开发公司取得城市风景20号楼商品房预售许可证。
2011年3月30日，王云安、开发公司又签订“城市风景”团购预定协议的补充协议，约定：原协议王云安已认购复式住宅一套即7-1-101；7-1-201,增加认购10号楼复式住宅一套即10-2-102；10-2-202,建筑面积约计310平方米,单价为人民币6200元/平方米(陆仟貳佰元每平米)；20号楼前负一层停车场,面积约计1116平方米,单价为人民币2300元/平方米；原协议装修标准为500元平方米的装修款,从原协议中扣除,由王云安自行组织装修；增加20号楼前地下负一层中央空调,费用结算时据实结算；原总房款65435980元,扣减精装修款
7389500元,增加复式住宅及停车场费用4488800元,总房款调整为62535280元；赠送15号楼车位三个,编号负一层55号、58号、59号；储藏室三个，编号12号、23号、24号；9号楼车库一个,编号6号；王云安所购房屋在项目单体验收后进行精装修，精装修过程中,不得对房屋中主体、消防、通风等结构和公共部分的安装做任何改动。2011年3月5日，20号楼工程分部工程质量评定合格。2011年8月10日，王云安又向开发公司支付购房款1500万元。
2011年9月9日，在工程尚未竣工验收的情况下，王云安经开发公司同意进场对20号楼进行装修。装修过程中，王云安发现20号楼房存在一些质量问题，遂要求开发公司进行修缮。2012年10月28日，开发公司对20号楼房存在的质量问题进行了修缮，王云安在修缮单上签字并注明20号楼至今未能办理交接手续。2013年1月18日，日照市公安消防支队出具建设工程消防设计审核意见书并通知开发公司，其申报的城市风景20号酒店式公寓装修工程消防设计文件合格，请按照审核批准的消防设计文件进行施工。
由于“城市风景”小区20号楼未通过消防验收，2013年3月12日，经开发公司与王云安沟通，形成关于“城市风景”20号楼消防验收的意见，内容：开发公司通过整改消防验收中存在的问题，在2013年3月15日前争取通过消防主管部门的验收；由于王云安在装修改造过程中对消防设施进行了变动，也存在需要整改的问题，业主方负责对该部分进行整改，并使之达到验收要求。开发公司与王云安分别在该意见上盖章、签字。同年5月30日，日照市公安消防支队就开发公司申报的城市风景小区20号楼工程进行消防验收，并出具建设工程消防验收意见书，综合评定该建设工程消防验收合格。同年6月13日，开发公司就王云安提出的20号楼消防验收及渗漏问题答复王云安，内容：一、消防验收问题。我公司在将20号楼土建安装工程交付后,又根据业主装修要求,对消防系统进行了重新改造,致使消防验收滞后。现关于20号楼建设工程的消防验收,日照市公安消防支队已于2013年4月10日验收通过,同年5月30日出具书面的消防验收意见书。对于消防验收意见书中要求的安全检查,我公司将给予积极配合。厨房渗漏问题经过我公司与施工单位进行初步认定,怀疑厨房内的排水沟渗漏。同年6月27日，开发公司与施工单位山东港湾建设集团有限公司再次致函王云安，内容：经对厨房地沟进行全面检查,发现防水层有受损现象,电缆线穿线管敷设时对防水层造成较大破坏,且防水处理不到位。经过处理后和持续观察,漏水现象已基本得到解决。建议:对穿地沟的设备电源线改移,并对防水层受损的部位作重点堵漏处理；对厨房地沟等其他部位的防水再进行全面检查检修,排除类似的问题。同年年底，租用20号楼的日照太阳山假日酒店开始试营业。
2011年1月14日，开发公司与日照北方设备安装有限公司签订城市风景20号楼中央空调安装工程施工合同，约定工程造价为116万元（暂定价）。2012年3月2日，开发公司与日照一达安装工程有限公司签订管道燃气设施配套合同书，约定燃气设施配套费12万元，安装材料费75580元，合计195580元。2012年3月26日，开发公司与日照开发区金碧装饰工程有限责任公司签订城市风景20号楼走廊硅钙板吊顶及窗帘盒安装工程结算合同，约定结算金额为74269元。同年3月27日，开发公司与山东华盛特克科技有限公司日照分公司签订城市风景20号楼消防排烟工程施工合同，工程固定总价6万元。同年4月11日，开发公司与山东港湾建设集团有限公司签订城市风景20号楼无框阳台封闭工程结算合同，约定结算金额为909953元。同年4月11日，开发公司与日照荣祥商贸有限公司签订电子智能锁、感应卡采购合同，约定合同总价款为104904元（注双方最终实际结算价107088元，差额2184元）。同年5月8日，开发公司与日照市祥艺装饰有限公司签订城市风景小区18号楼电梯间、20号楼纸面石膏板吊顶及乳胶漆工程结算合同，约定结算金额为43768元。同年9月，开发公司与日照北海装饰工程有限公司签订城市风景20号楼钢结构雨棚及大理石门厅工程结算合同，约定结算金额为
206434元。2013年1月18日，开发公司与日照北方设备安装有限公司签订城市风景20号楼中央空调安装工程结算合同，约定结算金额1082190元。同年1月22日，日照一达安装工程有限公司向开发公司提出结算申请，称城市风景20号楼太阳山假日酒店燃气管网工程全部施工完毕，并已供气，工程总价款195580元，开发公司已付款15万元，还应付45580元。开发公司有关负责人在结算申请及工程进度款拨付会签单上签字同意支付。同年11月29日，开发公司与日照恒久消防工程有限公司签订城市风景小区20号楼消防器材改造工程结算合同，约定结算金额为30118元。以上工程款、材料款共计2707216元（不含差额2184元）。
城市风景小区20号商住楼于2015年6月4日取得建设工程竣工规划验收合格证，于11日通过开发公司组织的勘察、设计、施工及监理单位的竣工验收，于2015年8月31日在建设行政主管部门完成竣工备案。
开发公司与王云安至今未签订商品房买卖合同，也未办理楼房交接验收手续。王云安至今也未取得20号楼房屋权属证书。
2011年4月21日，王云安与案外人王爱平签订转让协议书，约定由王云安将其认购的城市风景15号楼1单元601室转让给王爱平。双方另签订更名协议书，约定由王爱平将其购买的城市风景1号楼1单元501室买受人变更为王云安。2014年1月14日，王爱平出具声明称，其购买的城市风景15号楼1单元601室，已交总房款1125741元，实测后总房款为
976375元，税费为29589.25元，物业费用为24827.65元，合计为1030792元，差额为94949元，本人自愿把差额94949元转到王云安名下。
2012年7月10日，日照太阳山生态旅游度假有限公司与青岛红珊瑚装饰工程有限公司签订工程装修维修协议，约定：工程名称为太阳山假日酒店维修工程，工程范围为包工包料、包质量、包安全和文明施工，工程日期为2012年7月12日至同年11月30日，工程总造价按实际施工发生工程量结算。同年11月20日，日照太阳山生态旅游度假有限公司与青岛红珊瑚装饰工程有限公司就太阳山假日酒店1-3F维修工程项目进行决算，双方约定按26.5万元进行结算。2013年6月19日，日照太阳山生态旅游度假有限公司通过日照银行电汇和转账的方式将上述工程款全部给付青岛红珊瑚装饰工程有限公司。2016年10月20日，日照太阳山生态旅游度假有限公司出具声明，称工程维修协议系该公司董事长王云安个人使用该公司名义签订和履行的，合同权利义务由王云安享有和承担。
王云安与开发公司在以下几个方面还存在争议：
（一）关于开发公司是否通知王云安缴纳购房款并签订商品房买卖合同，房屋是否已经交付问题。王云安认为，合同约定开发公司书面通知王云安签订商品房买卖合同，但王云安一直没有接到通知。王云安多次与开发公司联系办理房屋交接，包括签订正式的商品房买卖合同。合同约定2011年8月1日交房，然开发公司无法按期交付房屋。在王云安向开发公司提出尽快交付房屋要求时，开发公司提出资金紧张，王云安又向开发公司支付了1500万元。预定协议及补充协议签订后，双方变更协议，15号楼601由开发公司另行出售他人。楼房至今未办理交接手续，在王云安与开发公司法定代表人王成玉和副总任守玉短信往来中，双方商定在2015年3月办理交接手续，但事实上没有办理。王云安在2011年9月9日入场装修属实，但装修与双方交接房屋是两回事，王云安入场装修时开发公司的工程并未完工，工程直到2015年6月4日才取得规划验收合格证。开发公司认为，开发公司取得商品房预售许可证后由公司领导以电话方式立即通知了王云安，要求缴纳40%的购房款并签订商品房买卖合同，因王云安拒不配合，加上王云安在对20号楼进行装修过程中发现楼房存在问题，所以不与开发公司签订商品房买卖合同。开发公司多次催促后，王云安才向开发公司支付了1500万元的购房款。因楼房存在问题，没有达到王云安的要求，商品房买卖合同迟迟没有签订。书面交接没有办理，但王云安已于2011年9月9日始对楼房进行装修并经营，装修视为已经交付。在会议录音记录中王云安认可：我这边进店同时装修，双方穿插施工。补充协议约定，开发公司在取得单体验收合格证后由王云安自行进行装修。2011年3月5日涉案楼房取得单体楼房验收合格证明，已具备交付条件。王云安在给开发公司的往来函件中提到的问题属于维修范围。
（二）关于楼房漏水的原因以及重复装修造成损失问题。王云安认为，漏水问题是开发公司施工造成的，漏水问题不是根本违约，开发公司有维修义务；开发公司主张王云安改变了消防设施造成验收迟延应提供证据；按照补充协议，正常的装修费用应当由王云安承担，但因开发公司建设的楼房存在大面积漏水问题，导致王云安已装修部分被浸泡损毁，王云安不得不重新将被浸泡的部分拆除另行装修，该部分费用26.5万元应由开发公司承担。开发公司则认为，漏水问题不影响协议的履行，属于保修范围；王云安装修时破坏了防水层导致楼房漏水，26.5万元重复装修费应由王云安自行承担。
（三）关于验收迟延以及装修改造费用负担问题。王云安认为，其没有与开发公司单独约定过对楼房的改动问题，补充协议中第三条除外，中央空调实际并未安装；通过双方对这一条的约定，可以证明如果施工项目不是合同约定的范围，双方应该另有书面约定，没有书面约定的都是开发公司承担；另外，开发公司强调单体验收问题，什么才是单体验收合格双方没有具体界定，单体验收应该是20号楼的整体验收，而不是主体验收；开发公司认为王云安入场装修就属于20号楼单体验收合格，两者没有必然关系，是否单体验收合格，应以法律规定为准。开发公司则认为，王云安在装修时对消防设施进行了改动，导致消防验收没有通过，后经改造，才通过验收。开发公司只负责交付单体验收合格的毛坯房，装修由王云安自己负责并承担费用；装修改造费用属于装修范围内的应由王云安承担，如果王云安对于费用多少有异议，应进行鉴定。
（四）关于房屋权属证书逾期未办的原因问题。王云安认为，办理房屋产权证前提是房屋验收合格，楼房直到2015年6月11日才验收合格，具备办理产权证书的条件，之后开发公司为什么不办理房屋产权证，王云安不清楚。开发公司认为，楼房是预售商品房，必须签订商品房买卖合同并到房管局备案，王云安拒绝签订该合同，并拒付剩余房款，开发公司不可能为其办理房产证。
（五）关于阳台窗加装费用及渗漏维修问题。王云安认为，阳台窗不在房屋设计范围内，王云安不予认可，开发公司也没有证据证实；根据王云安提交的2013年6月8日会议录像记录，可以证明涉案楼房尚存在大量渗漏问题，包括阳台、一楼大厅，如开发公司主张其已维修完毕，应提供会议之后维修记录及相关证据，否则不能证明其已经维修好。开发公司认为，阳台窗不在房屋设计范围内，这是王云安要求另外加装的，王云安提出的维修请求开发公司已经履行完毕，其无权再要求，玻璃幕墙也不存在维修问题。
本院认为：本案争议的焦点是（一）王云安与开发公司之间的商品房买卖合同是否成立并生效；（二）开发公司是否逾期交付房屋，应否承担逾期交房及办证的违约责任；（三）房屋是否存在质量问题，开发公司应否履行维修义务、赔偿王云安重复装修损失；（四）王云安是否逾期付款，应否承担逾期付款的违约责任；（五）装修改造工程款是否在合同约定之内，应当由谁承担。
（一）关于商品房买卖合同效力问题
城市风景团购预定协议及补充协议约定了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件和日期、面积差异的处理方式、违约责任等等，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且开发公司于2010年10月28日取得城市风景20号楼商品房预售许可证，房屋总价款为62535280元，王云安分别于2010年3月12日、2011年8月10日支付给开发公司购房款3272万元、1500万元，故协议应当认为商品房买卖合同。协议系双方当事人自愿达成的，为双方当事人真实意思表示，内容又不违背法律、行政法规的强制性效力性规定，故合法有效。开发公司主张协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，其多次通知王云安签订正式的商品房买卖合同遭王云安拒绝，故商品房买卖合同不成立，理由不能成立，本院不予支持。
（二）关于逾期交房、办证的违约责任问题
协议约定交房时间为2011年8月1日，逾期超过30日起开发公司按日向王云安支付已交房价款万分之三的违约金，但没有约定办理房屋所有权登记的期限及逾期办理房屋所有权登记的违约责任。
关于房屋交付使用的时间，王云安主张涉案商品房竣工验收日期为2015年6月11日，自此具备交付条件；虽然其经开发公司同意于2011年9月进入20号楼进行装修，但入场装修并不等于双方验收交付房屋；房屋自2013年年底消防验收合格，王云安自2014年1月1日实际使用房屋。开发公司则主张王云安于2011年9月9日实际占有涉案房屋，开发公司已履行房屋交付义务，逾期交房的责任最多只能从2011年9月1日计算至同年9月9日。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和国务院《城市房地产管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验','2018-09-21
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[{法规名称:\'《中华人民共和国刑法（1997年）》\',Items:[{法条名称:\'第一百三十三条\',法条内容:\' 第一百三十三条
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（一）犯罪情节较轻；[ly] （二）有悔罪表现；[ly] （三）没有再犯罪的危险；[ly] （四）宣告缓刑对所居住社区没有重大不良影响。[ly]
宣告缓刑，可以根据犯罪情况，同时禁止犯罪分子在缓刑考验期限内从事特定活动，进入特定区域、场所，接触特定的人。[ly]
被宣告缓刑的犯罪分子，如果被判处附加刑，附加刑仍须执行。[ly]\'},{法条名称:\'第七十二条第一款\',法条内容:\' 第七十二条
对于被判处拘役、三年以下有期徒刑的犯罪分子，根据犯罪分子的犯罪情节和悔罪表现，适用缓刑确实不致再危害社会的，可以宣告缓刑。[ly]
被宣告缓刑的犯罪分子，如果被判处附加刑，附加刑仍须执行。[ly]\'},{法条名称:\'第七十三条第一款\',法条内容:\' 第七十三条
拘役的缓刑考验期限为原判刑期以上一年以下，但是不能少于二个月。[ly] 有期徒刑的缓刑考验期限为原判刑期以上五年以下，但是不能少于一年。[ly]
缓刑考验期限，从判决确定之日起计算。[ly]\'}]}]};if ($(\"#divTool_Summary\").length > 0)
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"欧某某危险驾驶案一审刑事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2014-06-25\\\\\",\\\\\