北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终6544号
上诉人（原审原告）鲍传莉，女，1979年10月29日出生。
委托代理人王琮玮，北京市京师律师事务所律师。
委托代理人刘宏辉，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京金地科创置业有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣昌东街7号院6号楼。
法定代表人赵五岳，董事长。
委托代理人王万利，1970年6月25日出生。
上诉人鲍传莉因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初1457号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
2016年1月，鲍传莉诉至原审法院称：2010年4月28日，鲍传莉与北京金地科创置业有限公司（以下简称金地公司）签订房屋买卖合同，约定鲍传莉购买金地公司开发的位于北京市北京经济技术开发区×××10号房屋。合同约定房屋总价款为293678元，金地公司应于2010年5月31日交付房屋。同时合同约定在房屋交付后365个工作日内由鲍传莉委托金地公司指定的产权代办机构进行产权登记。鲍传莉依约支付了全部购房款。鲍传莉于2010年5月31日接收房屋，金地公司至今未能为鲍传莉办理房屋所有权证书。为维护鲍传莉的合法权益，特起诉至法院请求判令金地公司为鲍传莉办理房屋所有权证；判令金地公司向鲍传莉支付逾期办理产权登记违约金（从2011年11月1日起计算至房屋所有权证办理之日止；293678×0.0001元/日×逾期天数）；诉讼费用由金地公司承担。
金地公司辩称：我公司同意为鲍传莉办理产权证，关于违约金我公司不同意支付。我公司没有按照合同约定的期限内为鲍传莉办理产权证，是由于双方签订了房屋买卖合同后，北京市于2010年10月份出台了480号文，限制工业产权房屋产权分割的限制性文件，因为该文件的出台导致涉案房屋的产权证在2014年7月之前一直不能办理。由于我公司与相关部门的协商，并且在2013年5月份补交了土地出让金，所以涉案房屋的产权证在2014年7月份之后就可以办理了。在可以办理产权证之后我公司在小区3楼设定了办证办公室，也通过发函的方式通知业主办理产权证，但是鲍传莉从未到本公司提交任何的办理产权证的手续及资料，也从未表达过办理产权证的诉求，因此，我公司认为鲍传莉的产权证未能在合理的期限内办理，责任不在我公司，所以公司不同意支付违约金。双方合同约定，鲍传莉的产权证委托我公司代为办理，鲍传莉应向我公司支付代办费，但是我公司至今没有收到该笔代办费，所以我公司不承担任何的代办责任，请求法院驳回鲍传莉关于违约金的诉讼请求。
原审法院经审理查明：鲍传莉（买受人）与金地公司（出卖人）签订编号为401的《房屋买卖合同》，约定金地公司将×××910号房屋（以下简称：涉案房屋）出卖给鲍传莉，房屋所在土地用途为工业用地，房屋用途为研发办公，总价款为293678元。该合同还约定：出卖人应当在2010年5月31日前向买受人交付该房屋；房屋交付使用后，买受人同意委托出卖人指定的产权代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用每户680元；如因出卖人的责任，买受人未能在房屋交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。鲍传莉向金地公司交纳购房款293678元。金地公司至今未为鲍传莉办理房屋所有权证书。
庭审中，金地公司主张其公司一直在积极办理房产证，且延迟办证是受政府政策的影响，并向法庭提交了京国土用[2010]480号文件、京建发[2012]510号文件、北京经济技术开发区管委会的会议纪要、签订日期为2013年5月13日的《国有建设用地使用权出让合同补充协议》、“北京市非税收入一般缴款书”及北京经济技术开发区管委会关于兴盛国际项目的回复。鲍传莉不认可上述证据的证明目的。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。鲍传莉与金地公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行各自的合同义务。鲍传莉已经支付了全部房款且实际使用涉诉房屋，金地公司应该按照合同约定为鲍传莉办理房屋产权登记。现在涉诉房屋已具备办理分户产权登记的条件，金地公司应当在鲍传莉提交相关办证资料后立即为鲍传莉办理房屋产权登记手续。关于违约金一节，虽金地公司未在合同约定期限内及时办理房产证系政策原因所致，但涉诉房屋及所在土地用途变更手续已于2013年5月13日完成，金地公司应当在合理期限内积极办理房产证相关事宜，结合双方在合同中的约定，法院酌定合理期限为2013年5月13日起365个工作日，故金地公司应于2014年10月27日前积极履行协助义务，为鲍传莉办理涉诉房屋的产权证。金地公司辩称鲍传莉未提供办证所需资料导致无法办证，但经过庭审调查，金地公司未提供充分证据证明向鲍传莉进行了相关通知，故对于金地公司的该项辩解意见，法院不予支持。综上，金地公司应向鲍传莉支付自2014年10月28日起至实际办理产权证之日止的违约金。需要说明的是，根据涉诉房屋所在地区的相关政策规定，涉诉房屋的购买人资格必须经过政府相关部门的审核，金地公司有义务协助鲍传莉进行资格审核，鲍传莉应积极配合，如因政府相关部门的资格审核未通过导致涉诉房屋的产权过户手续无法办理，双方应当另行解决。据此，原审法院于2016年5月判决如下：一、北京金地科创置业有限公司于判决生效后三十日内协助鲍传莉办理位于北京经济技术开发区×××910号房屋的所有权转移登记手续；二、北京金地科创置业有限公司于判决生效后三十日内按日万分之一的标准向鲍传莉支付延迟办证违约金（以二十九万三千六百七十八元为基数，自二〇一四年十月二十八日起计算至实际办证之日止）；三、驳回鲍传莉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，鲍传莉不服，持原审诉讼理由向本院提起上诉，并认为原判认定事实错误，确定的违约金计算起始期限有误，应按双方合同约定，判令金地公司承担自2011年11月1日起的逾期办证违约金，故主张：同意原判第一项，请求撤销原判第二项，改判金地公司向鲍传莉支付逾期办理产权登记违约金（自2011年11月1日起计算至房屋所有权证办理之日止）。金地公司同意原判。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实无异。
另查，2010年10月，北京市国土资源局、北京市发展和改革委员会、北京市经济和信息化委员会、北京市规划委员会及北京市住房和城乡建设委员会联合发布《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》（京国土用〔2010〕480号文件）。该文件内容为：“各区（县）发展改革委、经济信息化委、国土分局、规划分局、住房城乡建设委、房管局：为进一步加强研发、工业项目用途监管，杜绝各类违法违规房地产开发行为，进一步规范我市房地产市场秩序，现将有关问题通知如下：一、2010年10月1日起，新办理立项……二、2010年10月1日之前已办理立项、规划、土地或建设手续的研发、工业项目，需要申报预售许可或现房销售确认的，由市住房城乡建设委会同市发展改革、经济信息、规划、国土等部门审核通过后，报市政府审批。三、市、区（县）发展改革、经济信息、规划、国土和住房城乡建设主管部门要加强对研发、工业项目的审批和批后监管，发挥联动优势，严肃查处研发、工业项目建设单位擅自变更规划、改变土地用途、向不符合条件的单位及个人销售房屋等违法违规行为。四、本通知自2010年10月1日起实行。”
2011年4月28日，北京经济技术开发区管委会办公室印发了议题为“金地科创项目有关问题研究”的《北京经济技术开发区管委会会议纪要（专题）》（以下简称《会议纪要》）。《会议纪要》中“会议决定”部分第4条载明“关于兴盛国际创业大厦产权证办理问题。鉴于该大厦在建设时符合开发区的规划要求，同时建设目的主要是为了解决诺基亚等企业的生活配套问题，原则上同意协助项目方办理相关权证。由房地局负责，对大厦研发部分按照研发办公性质及建设时的规划条件进行地价评估，根据评估价格和项目的实际情况，合理确定补缴地价款的额度，进行土地用途变性后，再办理相关权证。”
2012年11月，北京市住房和城乡建设委员会印发了《北京市住房和城乡建设委员会关于加强枢密院等六个项目销售及权属登记管理工作的通知》（京建发〔2012〕510号文件）。该文件内容为：“按照《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》（京国土用〔2010〕480号）要求，经相关委办局研究并报请市政府批准，同意通州区枢密院项目（一期）……兴盛国际项目（A、B楼）等6个研发工业项目有条件进行现房销售。同时，按照《联席会会议纪要》要求，买受人资格必须由属地管委会书面确认。”
上述事实，有双方当事人的当庭陈述、房屋买卖合同、房款发票、京国土用[2010]480号文件、京建发[2012]510号文件、会议纪要、《国有建设用地使用权出让合同补充协议》及“北京市非税收入一般缴款书”等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，虽然鲍传莉与金地公司于二审双方争议的焦点为逾期办证违约金问题，但是，逾期办证违约金问题以合同有效为前提，故本院难以回避对合同效力问题进行审查。
关于鲍传莉与金地公司签订的《房屋买卖合同》的效力问题，虽然该合同系双方真实意思表示，但合同内容必须符合相关法律、行政法规的规定。在鲍传莉与金地公司签订合同之时，涉诉房屋所在土地属于工业项目国有建设用地。金地公司未经审批，将房屋分割销售，存在违规改变土地用途之嫌，势必影响社会公共利益。此后，经金地公司与相关行政机关协调，并由《会议纪要》和京建发〔2012〕510号文件确认，在补缴地价款并将土地用途变更为科研性质后，可以办理相关权证。在金地公司于2013年5月13日与国土资源管理部门签订补充协议并交纳了土地出让金后，违规用地的法律障碍消除，故鲍传莉与金地公司签订的《房屋买卖合同》不再存在违反法律、行政法规的情形，应当认定为合同有效。
关于逾期办理房屋所有权证违约金问题，金地公司在涉诉房屋已具备办理分户权属转移登记条件以后，未及时为鲍传莉办理房屋所有权证，应当承担逾期办证的违约责任。关于违约金起算时间，在2013年5月13日之前，土地出让金尚未交纳，土地用途尚未变更，权属转移不具备前提条件。法律面前，人人平等；合同双方当事人对于工业用地上房屋分割产权的违法违规后果均应明知，对合同履行风险均应承受。据此，虽然《房屋买卖合同》在交纳土地出让金并变更土地性质后可确认为有效，但鲍传莉要求金地公司在此之前的违约责任，有违公平诚信。原审法院参照合同约定，酌情确定金地公司应当在2013年5月13日起365个工作日内即2014年10月27日前为鲍传莉办理涉诉房屋的产权证，认定妥当。原审法院判令金地公司按照已付房款日万分之一的标准，向鲍传莉支付自2014年10月28日起至实际办理产权证之日止的违约金，起止时间适当，违约金数额亦在合理范围内，本院予以维持。
综上所述，鲍传莉的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费454元，由鲍传莉负担227元（已交纳），北京金地科创置业有限公司负担227元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费908元，由鲍传莉负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 周梦峰
审判员 赵文军
审判员 李 珊
二〇一六年八月三十一日
书记员 杨 竹