湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘05民终1277号
上诉人（原审原告）：邵东县金旺房地产开发有限公司，住所地邵东县两市镇衡宝路56号。
法定代表人：刘如刚，该公司负责人。
委托诉讼代理人：李邵路，湖南白泉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王国茂，男，汉族，住邵东县。
委托诉讼代理人：曾文辉，湖南白泉律师事务所律师。
原审第三人：徐永生，男，汉族，住湖南省安乡县。
原审第三人：湖南永达工程劳务有限公司，住所地长沙芙蓉区芙蓉中路二段12号5楼503房。
法定代表人：徐永生。
上诉人邵东县金旺房地产开发有限公司（以下简称金旺公司）因与被上诉人王国茂及原审第三人徐永生、湖南永达工程劳务有限公司（以下简称永达公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖南省邵东县人民法院（2017）湘0521民初2442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
金旺公司上诉请求：撤销湖南省邵东县人民法院（2017）湘0521民初2442号民事判决；改判确认金旺农贸大市场第三栋一层134号商铺属上诉人所有，并解除一审法院对该商铺的查封及拍卖。事实与理由：一、一审认定上诉人与李知玉、第三人徐永生以工程款抵购房款的方式签订房屋买卖合同的事实错误。1、上诉人与徐永生、李知玉签订房屋预售合同，徐永生、李知玉至今未付任何房款，上诉人也未交付房屋，更未办理产权登记；2、上诉人不欠徐永生、李知玉的工程款，一审认定以工程款抵购房款无事实依据，实际上是徐永生、李知玉以购买房屋为名，为第三人永达公司向海南联合建工集团收回工程款而抵押的房屋。二、本案查封的134号商铺所有权没有转移，请求确认134号商铺所有权属于上诉人、一审法院查封并拍卖134号商铺错误。1、不动产物权的变更未经登记不发生法律效力；2、上诉人与徐永生、李知玉签订购房合同后，134号商铺未进行预告登记，仅进行了网签且鉴管机构未备案，不发生物权变更效力。3、徐永生、李知玉签订购房合同后，至今未付购房款，上诉人可依法解除房屋买卖合同。
王国茂辨称，被上诉人提交了134号商铺的《商品房买卖合同》、购房款、税费《收据》和《邵东县预购商品房预告登记申请书》等证据，足以证明134号商铺已被徐永生、李知玉购买的事实，134号商铺虽未进行预告登记，但不影响该物权已转移到徐永生、李知玉的认定，未进行预告登记的原因属于上诉人，故一审认定事实清楚，判决正确，请求二审维持原判。
原审第三人徐永生和永达公司未提交答辩意见。
金旺公司向一审法院起诉请求：确认邵东县人民法院查封的金旺农贸大市场第三栋一层134号商铺（合同编号20130037134）的所有权归金旺公司所有，解除对该商铺的查封及拍卖。
一审法院认定事实：金旺公司系金旺农贸大市场房地产开发商，李知玉、徐永生以工程款抵购房款的方式与金旺公司签订房屋买卖合同（预售合同号20130037134），将邵东县衡宝路56号金旺农贸大市场第三栋一层134号商铺卖给李知玉、徐永生，办理了预告登记。2015年徐永生、永达公司因不能如期支付民工工资，又向金旺公司出具《函》，要求金旺公司代付民工工资，徐永生同意将该商铺抵押给金旺公司，但未办理相关登记手续。2017年4月，王国茂向一审法院申请执行（2016）湘0521民初132号民事判决书，一审法院执行局查封拍卖134号商铺。
一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。金旺公司与李知玉、徐永生签订房屋买卖合同，双方约定以工程款抵购房款的方式，是双方合意的表现，应当认定购房款已交清，金旺公司将邵东县衡宝路56号金旺农贸大市场第三栋一层134号商铺卖给李知玉、徐永生，且进行了预告登记，已发生法律效力，该物权应当认定为李知玉、徐永生所有。2015年，第三人徐永生承诺将该门面抵押给金旺公司，但未办理抵押登记，且没有共有人李知玉的同意，不发生法律效力。因此，对于金旺公司的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回邵东县金旺房地产开发有限公司的所有诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人金旺公司向法庭提交了邵东县房产开发管理办公室出具的《证明》和邵东县不动产管理中心出具的《证明》，拟证明徐永生购买金旺农贸市场134号商铺已网签但未做合同备案登记，徐永生在邵东县境内无不动产权属相关登记即134号商铺未进行预告登记。被上诉人王国茂质证认为，对2份证据的真实性没有异议，但认为134号商铺未进行预告登记的责任在金旺公司，且可能由于上诉人的原因，原来已有的预告登记被取消。本院认证如下：以上2份《证明》，均属国家行政机关依职权出具的正式证明，符合证据“三性”原则，本院予以采信。
被上诉人王国茂向法庭提交了5组证据：1、《商品房买卖合同》1份；2、交费收据3张；3、邵东县人民法院（2017）湘0521民初1014、1015、1019号民事判决书3份；4、律师调查笔录1份；5、讯问笔录1份。1、2组证据拟证明2015年2月3日徐永生、李知玉支付了购房款及相关税费向上诉人金旺公司购买了金旺农贸大市场第三栋134号商铺，金旺公司向徐永生、李知玉开具了收款收据。3、4组证据拟证明购房业主李冬连、赵纯海、何小云向一审法院另行起诉，要求金旺公司协助业主办理产权证书，该请求获得法院的支持，进而证明134号商铺未办理产权证书的责任在于上诉人。5组证据拟证明金旺公司职员方爱华在接受公安机关讯问时陈述永达公司只欠金旺公司30多万元，而不是上诉人在本案中主张的永达公司欠其300多万元。金旺公司质证认为：对证据1真实性没有异议，证据2属于复印件，对真实性有异议，证据1、2均不属于新证据，不能证明已付清房款和已用工程款抵购房款；证据3和证据4与本案没有关联性，证据5来源不合法，不能做为证据。本院经审查并结合在卷其他证据综合认证如下：合同虽是复印件，但双方均认可，本院予以采信；收据是复印件，能认定其真实性，但不能达到被上诉人拟证明目的，本院不予采信；判决书和调查笔录，不属于新证据，本院不予采信；讯问笔录与本案无关联性，本院不予采信。
本院经审理查明，金旺公司系邵东县金旺农贸大市场房地产开发商。2014年3月12日，案外人海南联合建工集团有限公司将中标的金旺农贸大市场二期工程部分商贸城、1#、2#、3#栋的土建工程承包给永达公司施工，徐永生为永达公司的法定代表人，李知玉系徐永生的妻子。2015年2月3日，徐永生、李知玉与金旺公司签订以工程款抵购房款方式的房屋买卖合同（预售合同号20130037134），金旺公司将邵东县衡宝路56号金旺农贸大市场第三栋一层134号商铺卖给李知玉、徐永生，办理了网上签约，但未做合同备案登记和预告登记。2015年11月17日永达公司因不能如期支付民工工资，永达公司又向金旺公司出具《函》，要求金旺公司代付民工工资，徐永生同意将该商铺抵押给金旺公司，《函》上没有李知玉的签名，抵押未办理抵押登记手续。2017年4月，王国茂向一审法院申请执行（2016）湘0521民初132号民事判决书，一审法院执行局查封拍卖134号商铺。2017年5月金旺公司提出书面异议，2017年6月5日一审法院作出（2017）湘0521执异15号，裁定驳回金旺公司的执行异议。金旺公司遂向一审法院提出执行异议之诉。
另查明，2016年海南联合建工集团向原审法院起诉，请求判决因永达公司违约而解除双方签订的涉本案工程即邵东县金旺农贸大市场二期工程1#、2#、3#栋土建劳务合作协议，并由永达公司返回海南联合建工集团超付的工程款3281869.68元。原审法院作出（2016）湘0521民初257号民事判决，判决解除了原告海南联合建工集团和被告永达公司的工程施工劳务协作协议、并由永达公司返还海南联合建工集团超付的工程款3267039.3元。该判决现已生效。二审时，金旺公司与王国茂均认可永达公司和徐永生、李知玉与金旺公司之间没有另发生过工程承包施工或签订过其他工程施工合同。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。二审争议焦点为：1、134号商铺的物权归属；2、上诉人金旺公司对134号商铺是否享有足以阻止强制执行的民事权益。执行异议之诉案件应该坚持实体审理原则，要基于执行标的权属变化及争议赖以产生的基础性的实体法律关系予以判断。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，我国对不动产物权采用的是登记要件主义，除此之外的物权确定，应有法律专门规定。本案诉争的134号商铺在物权的变更、转让中属于依法应当进行登记的不动产，要确认其物权归属，应依照相关法律的规定。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。据此，不动产物权预告登记具有使妨害其将来不动产物权变动登记的请求权所为处分无效的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。即经预告登记的不动产产生物权变更的效力；未经登记，不发生效力。本案中王国茂只提供了一份徐永生、李知玉预购商品房预告登记申请表，其一审时主张徐永生、李知玉对134号商铺进行了预告登记的事实不能成立。二审时，又主张未能进行预告登记的原因在于金旺公司，但未提供充分的证据证明。因此，134号商铺未进行物权变更预告登记，按上述法律规定不发生物权变更效力。另参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案中徐永生、李知玉应当同时具备“合法有效的书面买卖合同、合法占有134号商铺、已支付全部购房款和非自身原因未办理过户登记”之条件，才能认定134号商铺物权为徐永生、李知玉所有。现徐永生、李知玉虽与金旺公司签订了合法有效的书面买卖合同，但并未合法占有134号商铺。对于是否以工程款抵购房款问题，金旺公司上诉提出“不欠李知玉、徐永生的工程款，实际上是李知玉、徐永生以购买房屋为名，为第三人永达公司向海南联合建工集团收回工程款而抵押的房屋”，但未提供充分证据证明其主张；王国茂向法庭提交了金旺公司向李知玉、徐永生开具的购房收款收据及购房合同，但亦未提供该收据是何工程款且是否已实际抵交购房款的进一步证据，双方的主张均无充分证据证明，且徐永生一、二审均未到庭，以上事实无法确切查明，现有证据不足以认定徐永生、李知玉以工程款抵购房款支付了134号商铺购房款的事实。至于未办理过户登记是否因徐永生、李知玉的原因导致及是否符合过户登记条件，并不影响本案134号商铺的物权变更效力的认定。王国茂答辩提出未进行预告登记义务和未及时办理物权变更的责任均在金旺公司，但未提供相关证据证明。据此，134号商铺既没有进行物权变更预告登记，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定应予支持的情形，不能确认134号商铺物权已发生转移，原审认定134号商铺的物权归徐永生、李知玉所有不当，二审依法予以纠正。金旺公司提出应解除对134号商铺的查封、拍卖等强制执行措施的上诉意见，本院予以支持；金旺公司未向法庭提交取得134号商铺物权的相关证据，对金旺公司要求确认134号商铺的所有权归其所有的上诉意见，本院不予支持。
综上所述，金旺公司的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持。对不成立部分予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
一、撤销湖南省邵东县人民法院（2017）湘0521民初2442号民事判决；
二、不得执行邵东县衡宝路56号金旺农贸大市场第三栋一层134号商铺；
三、驳回邵东县金旺房地产开发有限公司要求确认金旺农贸大市场第三栋一层134号商铺归其所有的诉讼请求。
一审案件受理费4300元，二审案件受理费4300元，共计8600元，由王国茂负担5000元，邵东县金旺房地产开发有限公司负担3600元。
本判决为终审判决。
湖南省邵东县人民法院（2017）湘0521执异15号执行裁定书于本判决生效时自动失效。
审 判 长 曾昭远
审 判 员 刘劲松
审 判 员 周丽红
二〇一八年九月三日
法官 助理 邹 娟
代理书记员 周翠英
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;
(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。