浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2008)嘉民一初字第18号
原告：施端。
委托代理人：刘朝军，浙江大宇律师事务所律师。
被告：嘉善苏嘉房地产开发有限公司，住所地：嘉善县魏塘镇钱家汇路29号二楼。
法定代表人：陈跃红，该公司董事长。
委托代理人：钟立斌，浙江天程律师事务所律师。
第三人：嘉善亭桥女人房屋置换有限公司。
法定代表人：史东波，该公司执行董事。
委托代理人：颜伟新，浙江金嘉律师事务所律师。
原告施端与被告嘉善苏嘉房地产开发有限公司、第三人嘉善亭桥女人房屋置换有限公司承租人优先购买权纠纷一案，本院于2008年5月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2008年7月22日公开开庭审理了本案，原告施端及委托代理人刘朝军、被告嘉善苏嘉房地产开发有限公司的委托代理人钟立斌、第三人嘉善亭桥女人房屋置换有限公司的委托代理人颜伟新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告施端起诉称：原告系个体工商户，在2002年10月17日与被告嘉善苏嘉房地产开发有限公司签订《商铺租赁合同》，约定由原告承租被告位于嘉善县魏塘镇亭桥南路258－282号商铺，租赁期限自2002年11月30日至2007年11月30日止。在租赁合同履行过程中，原告以上述商铺作为营业用房经营嘉善县魏塘镇星光灿烂理容休闲中心。2006年12月29日，第三人嘉善亭桥女人房屋置换有限公司的投资人宋永鑫与被告签订了《房屋买卖协议》，后于2007年2月7日又以《房屋买卖协议之补充协议》将房屋买受人变更为第三人，协议主要内容为：由被告交付嘉善县魏塘镇亭桥南路76套商铺，第三人支付购房款57882330元。第三人于2007年4月23日办毕全部商铺的产权过户登记手续。被告没有依法履行有关优先购买权的提前通知的法定义务。
原告认为，被告向宋永鑫、第三人转让涉案房屋时，没有提前发出有关优先购买权的通知，剥夺了原告行使优先购买的权利，实质侵犯了原告优先取得房屋所有权的权利。根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第一百一十八条的规定，被告与宋永鑫及与第三人的房屋买卖协议均属于无效合同。同时，原告基于法定同等条件的要求对涉案房屋享有优先购买权，原告与被告之间可以直接形成房屋买卖关系，故请求判决：确认被告与宋永鑫的《房屋买卖协议》、被告与宋永鑫及与第三人的《房屋买卖协议之补充协议》无效，原告与被告之间直接形成以《房屋买卖协议》、《房屋买卖协议之补充协议》同等条件的房屋买卖关系，即由被告向原告交付嘉善县魏塘镇亭桥南路76套商铺，原告向被告支付购房款57882330元。
被告未作书面答辩，在庭审中辩称：1、本案属于一案二审的情形，根据民事诉讼法一事不再理的原则，原告的诉讼请求应予驳回。原告基于房屋租赁而主张优先购买权的事项己提出诉讼，并经嘉兴市中级人民法院、浙江省高级人民法院两级审判，已经有了结论，现原告提起的诉讼与之前的案子法律关系相同。2、优先购买权的行使应当是有期限的，而不应无休止的在任意期限均可以提出，该期限应当是3个月，起算点为原告知道被告将房屋出售给他人之时，现原告提出已经超出了主张优先购买权的期限。3、原告的优先购买权不应当扩大到他没有承租部分的房屋，只有被告单独出售原告承租的五套房屋，原告才享有优先购买权，除此之外原告均不享有优先购买权。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人未作书面答辩，在庭审中辩称：1、根据一案不再审的原则，法院应当依法驳回原告的诉讼请求，因为原告对优先购买权的案件经过嘉兴市中级人民法院一审判决、浙江省高级人民法院的终审判决，以及嘉兴市仲裁委员会的裁决，这些法律文书已经生效，都表明本案原告不享有优先购买权。现原告再次以同样的证据、理由起诉，属于重复诉讼。2、原告主张76间商铺的优先购买权，缺乏法律规定的一个前提条件，原告仅根据浙江省高级人民法院判决书中的一段文字“同等条件”，就拼命钻这个牛角尖。优先购买权的前提条件是出租人出卖租赁的房屋，显然76间商铺不是被告出租给原告的出租房，所以原告缺乏法律规定的前提条件，不具有起诉的资格。3、优先购买权是债权，不是物权，出租人出卖租赁房屋应当在合理期限内通知承租人，这是出租人的义务，第三人没有这个义务，且被告整体出卖76间商铺，远远超过了原告租赁房屋的范围，因此，被告不需要履行告知义务。4、被告与第三人对原告已经尽到了告知义务，被告与第三人签订房屋买卖协议后，被告向原告发出了通知，告知房屋已经出卖给第三人，以后的租赁关系原告与第三人发生，原告的合法权益没有受到丝毫的损害。第三人购买房屋后，也向原告发出通知；其在分别出售房屋时，告知了原告有优先购买权，但原告至今未向第三人主张优先购买权。故请求本院驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张，提供了以下证据：
一、商铺租赁合同一份，证明：原告与被告之间存在房屋租赁关系，原告在被告出售房屋时享有优先购买权。被告与第三人质证认为对真实性没有异议，但认为原告承租的商铺大部分不是原告自己在使用。
二、房屋买卖协议、房屋买卖协议之补充协议各一份，证明：被告出卖商铺的事实，原告在同等条件下享有优先购买权；第三人明知被告出卖的商铺已出租，被告与第三人恶意串通损害原告的利益。被告与第三人质证认为对真实性没有异议，但被告与第三人之间并未恶意串通。
三、告知书一份，证明：被告在出售商铺后才告知原告商铺出售的事情，且未告知出卖的条件，被告的行为违反了法定的通知义务。被告与第三人质证认为对真实性没有异议，但原告现在已经不是承租人了，主张优先购买权已经超过了期限。
四、嘉兴中级人民法院（2007）嘉民一初字第16号、浙江省高级人民法院（2007）浙民一终字第364号民事判决书各一份，证明：被告76套商铺是整体出卖，在满足被告出卖条件下，原告享有优先购买权，原告也从未放弃过优先购买权。被告与第三人质证认为对真实没有异议，从判决书可以得出原告不享有优先购买权的结论，被告将76套商铺作为整体出售的情形下，原告仅承租了5套商铺，并不享有优先购买权；嘉兴中院的判决书，也证明了原告将承租的大部分商铺交别人使用，与其诉状所称并不一致。
五、第三人另案起诉原告的民事诉状、法院的应诉通知书各一份，证明：本案第三人并不具备整体购买商铺的资金实力，被告与第三人恶意串通，规避我国相关法律的规定，致原告利益受损。被告质证认为与本案没有关联性，是否真实不清楚。第三人质证认为对真实性没有异议，第三人起诉原告系其享有的诉权，不存在与被告串通的情形，也未损害原告的权利；第三人购买房屋的所有资金已经全部到位，所有商铺也己过户到第三人名下，故原告认为第三人没有购买整体商铺的资金实力不符合事实。
六、案外人起诉第三人的民事诉状、法院的应诉通知书各三份，证明：被告出卖的商铺有独立的76个产权，被告与第三人恶意串通，损害原告的优先购买权。被告质证认为对真实性不清楚，原告要证明的事实不能成立，与本案也没有关联性。第三人质证认为对真实性没有异议，但认为不能证明原告的主张，第三人与案外人的纠纷与本案无关。
被告提供了嘉兴市中级人民法院和浙江省高级人民法院民事判决书各一份，即为原告的证据四，证明：嘉兴市中级人民法院已经认定原告承租的大部分商铺已经交由他人使用，原告开办的店面经营状况不好，所以把部分商铺转租出去，原告不具有相应的资金实力来购买商铺；原告仅承租了5套商铺，在被告整体出售76套商铺的情况下不具备优先购买权；同时，该案与本案的法律关系及案件事实均一致，存在一案二审的情形。原告质证认为：对真实性没有异议，关联性有异议，认为即使有转租的关系，那么转租也是经得出租人同意的；被告认为原告没有资金实力，这与本案没有关系。第三人质证认为没有异议。
第三人提供了嘉兴仲裁委员会裁决书两份，证明内容同被告提供的证据。原告质证认为：对真实性、合法性没有异议，但认为优先购买权不以是否转租为前提；本案也不属于一事不再审的范围，两案不是同一标的物，与是否同一法律关系没有关系。被告质证认为没有异议。
本院认证认为：原告、被告、第三人提供的证据，各方对真实性没有异议，本院均予以确认。
本院根据各方提供的证据及在庭审中的陈述，确认案件事实如下：2002年10月17日，原告与被告签订商铺租赁合同一份，约定被告将其开发的亭桥阳光名邸亭桥南路258－282号5个商铺（建筑面积约1155.34平方米）出租给原告，租赁期限自2002年11月30日至2007年11月30日止。2006年12月29日，被告与案外人宋永鑫签订房屋买卖协议一份，由被告将亭桥阳光名邸的全部76套商铺（总建筑面积8770.05平方米）整体出卖给宋永鑫，总价款为57882330元。2007年2月7日，被告、宋永鑫与第三人三方签订房屋买卖协议之补充协议一份，将上述房屋买卖协议中的买方主体宋永鑫变更为第三人。
后第三人于2007年4月24日前付清了全部购房款，全部76套商铺的产权亦已办理过户至第三人名下。2007年4月24日，被告向各租户发出“告知书”，告知有关76套商铺整体转让情况以及原房屋租赁合同约定的权利义务不变，承租人自告知之日后的下一笔租金应交纳给第三人。原告收到上述告知后，认为被告将商铺转让给第三人，损害了自己享有的房屋优先购买权，遂于2007年5月31日诉至本院，请求确认被告与第三人之间的房产买卖协议无效，并由其以协议约定的价格购买其所承租的5套商铺。本院经审理后认为被告系整体出售76套商铺，原告对其承租的5套商铺主张优先购买权缺乏事实和法律依据，故判决驳回了原告的诉讼请求。原告不服，向浙江省高级人民法院提起上诉。浙江省高级人民法院于2008年3月17日作出终审判决，认为原告主张优先购买的5套商铺与被告整体出售的76套商铺并非同一标的物，同时原告主张也不符合“同等条件”的规定，故作出驳回上诉，维持原判的二审判决。
现原告于2008年5月16日向本院提起本案诉讼，要求确认被告与第三人签订的房屋买卖协议及补充协议无效，并以协议约定的价款优先购买全部76套商铺。
另查，被告出售的76套商铺中，原告还租有嘉善县魏塘镇瓶山路2号－4号商铺，及嘉善县魏塘镇亭桥路254号－256号商铺（还有250号商铺部分面积也包含在实际租用范围内），双方签订的租赁合同中约定有仲裁条款。2007年6月12日，原告向嘉兴仲裁委员会提起仲裁，以相同的事实及理由主张其实际租赁的该3套商铺的优先购买权。嘉兴仲裁委员会经审理后亦驳回了原告的仲裁请求。
本案的争议焦点是：一、本案受理是否违反了一事不再理的原则；二、原告主张优先购买权是否已经超过了期限；三、原告对被告出卖的76套商铺是否享有优先购买权。
本院认为：一事不再理作为民事诉讼的一项基本原则，是指法院已经作出裁判或正在审理的案件，不允许当事人重复起诉。违反一事不再理原则一般应符合以下几个条件：诉的主体相同、诉的标的相同、诉的请求及理由相同。综观前案与本案，原、被告及第三人的身份、诉讼地位一致，原告也均是基于与被告之间的租赁关系主张优先购买权，故两案诉的主体及标的相同。但前案原告主张优先购买其承租的5套商铺，本案则主张对76套商铺行使优先购买权，其请求并不相同，理由也不尽相同，两案存在明显的区别。因此，本院受理本案，并不违反一事不再理的原则。
关于原告主张优先购买权是否已经过了期限的问题。被告认为，根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第118条“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”的规定，承租人应在3个月内主张优先购买权。对此，本院认为，该条所规定的3个月是出租人应当履行告知义务的期限，并非承租人主张优先购买权期限的规定。对承租人行使优先购买权的期限法律未有规定，若出租人在出售房屋前告知承租人的，承租人应当在合理期限内行使。若出租人未依法履行告知义务的，则承租人根据该规定有权在诉讼时效期间内，诉请法院确认该房屋买卖协议无效。被告在出售商铺前未告知原告，原告于2007年4月24日知悉后，于同年5月31日提起第一次诉讼，2008年3月17日浙江省高级人民法院作出二审判决，原告于2008年5月26日再次起诉，故原告主张权利，并未超过诉讼时效。
关于原告在本案中是否有优先购买权的问题。原告实际租赁的商铺为5套，而主张优先购买76套商铺，故本案涉及部分房屋的承租人是否对整体出售的全部房屋享有优先购买权的问题。对此，本院认为，承租人主张优先购买权应适度，优先购买权的行使不得过分限制出租人对房屋所享有的所有权权能。从原告租赁的商铺数量与面积来看，5套商铺的数量约为全部76套商铺的1/15，面积约为1/7，所占比例极小。如果承认极小部分房屋的承租人对全部房屋享有优先购买权，则在多人分别租赁出租人的房屋、而出租人系整体出售全部房屋的情况下，享有优先购买权的主体过多，容易引起争议及混乱，也不利于维护交易的稳定与安全。故原告在仅承租5套商铺的前提下请求对全部76套商铺行使优先购买权既无法律依据，亦缺少合理性。再有，被告以57882330元的价格将76套商铺整体出售给第三人，原告亦是以此价格在本案中主张权利。但该价格系被告与第三人根据商铺所处的地理位置、第三人的资信情况、交易的数量等综合确定的，而被告出售商铺的目的为取得房款，现该房款数额较大，买受人的资信显得尤为重要。本案第三人已经付清全部房款并将房屋的过户手续办理完毕，而原告并未提供其资信状况与第三人相同或优于第三人的相应依据，故原告虽主张以同等价格购买，但仍不符合“同等条件”的规定。因此，原告对76套商铺的主张优先购买权没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原告本案起诉并不违反一事不再理的原则，也未超过主张优先购买权的期限，但其对76套商铺并不享有优先购买权。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条和《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第118条之规定，判决如下：
驳回原告施端的诉讼请求。
案件受理费331212元，由原告施端负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。
审 判 长 刘坤
审 判 员 李伟
代理审判员 褚翔
二〇〇八年八月二十六日
书 记 员 邵洁