北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初17627号
原告（反诉被告）北京万方置业有限公司，住所地北京市通州区新华北路55号08号。
法定代表人杨越，总经理。
委托代理人韩文辉，北京伦辉律师事务所律师。
被告（反诉原告）谌紫宜，女，1963年5月1日出生，汉族，北京x商贸有限公司股东，住北京市通州区。
原告北京万方置业有限公司（以下简称万方公司）诉被告谌紫宜商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告万方公司委托代理人韩文辉，被告谌紫宜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万方公司诉称：原告与被告谌紫宜于2013年11月30日签订了《北京市商品房预售合同》，约定谌紫宜购买原告开发的通州区永顺镇x商务区x区商业金融、居住项目用地x商业楼x层x号房屋（以下简称x号房屋），该房屋预测建筑面积35.24平方米，房屋总价款2644832元。该房屋首期价款1324832元，谌紫宜应于签署合同当日付清；该房屋剩余价款132万元，谌紫宜应在合同签订后7日内与按揭银行签署《借款合同》，并保证按揭贷款于合同签订后30日内全部支付至原告的银行账户。无论何种原因导致谌紫宜未获得按揭银行贷款或者获得按揭银行批准的贷款额度不足，谌紫宜均应在前述期限内向原告付清全部剩余购房款。如按揭贷款/剩余购房款未能在合同约定的期限内到达原告银行账户的，谌紫宜应承担逾期付款的违约责任。《预售合同》附件十一《补充协议》第五条约定，谌紫宜未按约定期限付清购房款超过30日的，原告有权解除合同；《补充协议》第十六条约定，因谌紫宜原因导致合同解除的，谌紫宜应向原告支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿原告损失的，原告有权继续追偿；如合同解除后需办理合同备案登记撤销手续，谌紫宜应在合同解除后10日内配合原告办理相关撤销手续。《预售合同》已于2013年11月30日在北京房地产交易管理系统上办理了商品房预售合同网上联机备案手续。《预售合同》签订后，谌紫宜仅向原告支付了该房屋的首期价款，但未在合同约定的期限内与按揭银行签署《借款合同》并取得按揭贷款，也未在《预售合同》约定的期限内向原告付清剩余购房款，且逾期早已超过30日。虽经原告催告，谌紫宜至今仍未履行取得按揭贷款或付清剩余房款的义务。此外，在未经原告通知或同意的情况下，谌紫宜于2016年2月4日擅自进入该房屋并持续占有使用至今。原告认为，双方签订的《预售合同》为双方真实的意思表示，应为合法有效，谌紫宜应按照合同约定履行相关义务。然而，谌紫宜至今未与按揭银行签署《借款合同》并取得按揭贷款，也未另行向原告付清剩余购房款，已构成严重违约。依据《预售合同》的相关约定，原告有权解除合同，谌紫宜应向原告支付购房款总额20%的违约金即528966.4元。此外，根据《预售合同》的约定，在谌紫宜未付清全部购房款的情况下，原告有权拒绝向其交付该房屋；现谌紫宜擅自占有使用原告所有的该房屋行为无任何合同及法律依据，原告有权要求其返还该房屋，将房屋恢复原状，并向原告支付其占有期间的房屋使用费。故原告诉至法院要求：1、判决解除原被告双方签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Yx8004）；2、判令被告配合原告办理撤销前述《北京市商品房预售合同》的备案登记手续，并判决如被告不配合，原告可自行办理撤销手续；3、判令被告向原告支付违约金528966.4元；4、判令被告向原告返还其占有的通州区永顺镇x商务区x区商业金融、居住项目用地x商业楼x层x号房屋，并将房屋恢复原状；5、判令被告向原告支付其占有期间的房屋使用费（自2016年2月4日起至被告实际返还该房屋之日止，按该房屋购房款总额的3%/月计算，暂计至2016年4月30日为230100元）；6、本案诉讼费由被告承担。
被告谌紫宜答辩并反诉称：不同意原告的所有诉讼请求。一、原告享有的合同解除权因除斥期间届满而消灭，请求判决驳回原告的所有诉讼请求。合同法总则规定，合同解除权分为约定解除权和法定解除权。解除权的行使，是法律赋予当事人保护自己合法权益的手段，但因为行使解除权会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人长期不行使解除权，就会使合同关系处于不确定状态，因此合同法第九十五条关于合同解除权行使期限做出了明确规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”法律规定或者当事人约定的期限届满之日即为解除权发生之日。最高人民法院《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第24条规定，“当事人对合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间的，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向法院起诉的，人民法院不予支持。”根据上述规定，当事人可以约定合同的解除权行使的期限，若未约定的，则适用相应的法定期限。即双方当事人若约定了解除权行使的期限的，当事人应当遵守该行使期限，积极履行解除权；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权应在解除权发生之日起三个月内行使。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。三个月和一年这两个期限，均属于除斥期间，即为不变期间，不存在期间的终止、中断和延长的情形。2013年12月30日，我仍未支付剩余购房款132万元的行为已经构成违约，根据合同关于逾期超过30天，原告有权单方面解除合同的约定，对我逾期超过30天仍未支付剩余购房款的行为，原告解除合同的条件已经成就，即已享有合同解除权。但原告直至2016年5月5日才行使该项权利，要求解除与我之间的合同，显然原告行使合同解除权的时间已经超过了一年的行使期限，该权利因行使期限届满而消灭。同时，原告要求我支付违约金的诉讼请求系建立在合同解除权的基础上，现因原告的合同解除权已经消灭，故对原告的该项诉讼请求不予支持。据此，请求驳回原告的诉讼请求。事实与理由：2013年11月30日，原告与我签订了《北京市商品房预售合同》，约定我向原告购买x号房屋，该房屋预测建筑面积35.24平方米，总价款2644832元，首期价款1324832元，我应于签署合同当日付清，剩余价款132万元，我应在合同签订后7日内办理银行贷款，并保证按揭贷款于合同签订后30日内到达原告的银行账户。无论何种原因导致我未获得按揭银行贷款或者获得的按揭银行贷款不足，我均应在前述期限内向原告付清全部购房款。根据合同的约定，我若未按合同约定时间付款，逾期超过30天后，原告有权单方解除合同，我应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。合同签订后，我未按合同约定时间付清剩余价款，直到2015年9月9日，我收到原告给x号房屋的第一封律师函（自此以后至2016年4月26日，该房屋没有再收到原告的律师函）；同年11月初，原告安排渤海银行为该房屋和原告与我签订的另外一套房屋贷款，遗憾的是渤海银行拒贷了，经原告与银行协调后，提出可以放贷，条件是我的两套房屋需要再增加一成首付，当时我因资金紧张无力支付，在与原告协商后，我放弃了渤海银行的贷款，两套房屋退一套留一套（保留了x号房屋），因x号房屋尚欠原告剩余购房款132万元，我遂向原告提出可否先以退款房屋已付首期价款3012878冲抵x号房屋剩余房款，未获原告同意，原告要求必须按照退款程序办理，x号房屋剩余房价款等退款房屋的首付价款退回后再由我补缴。2015年12月15日，原告让我在A4空白纸签名并将其与我签订的《预售合同》原件收回，退款程序开始。在等待原告退款期间，因我于2014年12月6日与原告签订的另外一份《预售合同》的部分首期价款是向朋友借的，年底了朋友急等用钱，我向原告说明情况得到同意后，将原告退款先还了朋友；为了尽快筹集资金缴纳欠款132万元，二月份我忍痛卖掉了自己的住宅，现在带着三个孩子租房居住；三月初，我告诉原告四月中下旬等卖住宅款到账付清x号房屋欠款，原告答复可以尽快吧。谁知道，4月26日，我去付款时，原告却不收了。进入三月下旬，通州的房价飙升，原告要房不要钱了。不仅如此，原告在拒收我缴款的当天即4月26日，x号房屋也被原告断电锁门查封了。我也急了，连续数日找原告缴纳该房屋欠款，均被原告拒收，直到2016年5月4日下午，我在母亲的陪同下找原告缴款，原告拒收并报警，通州北苑派出所民警出警。2016年5月5日，原告起诉要求解除合同，并要求我支付高额违约赔偿金，支付占有期间的房屋使用费，其实x号房屋已在2016年4月26日被原告查封至今。我认为，原告享有的合同解除权因行使期限届满而消灭。我于2013年11月30日支付了x号房屋的首付款，合同约定剩余价款132万元应在合同签订后30日内付清，原告在我逾期付款30日后的2013年12月30日即享有合同解除权，但原告在长达2年多的时间内从未行使该权利。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条的规定，原告行使解除权已经超过了一年的期限，故原告合同解除权已经消灭，其主张不应获得法律的支持。从另一层面分析，原告在2015年12月15日前（含15日）的行为，应视为原告同意与我继续履行合同，原告享有的合同解除权也至此消灭。原告在约定解除权消灭后再以我存在逾期付款违约行为为由主张享有合同约定解除权，缺乏法律依据。二、原告的诉讼请求，没有如实、全面、准确的反映案情，捏造事实、隐瞒真相，做出虚假陈述，违背了合同法“诚实信用”的基本原则和民事诉讼法“民事诉讼应当遵循诚实信用原则”的规定。1、除x号房屋的《预售合同》外，原告还与我签订了其他房屋的《预售合同》（原告在起诉状中隐瞒了与我签订的其他合同）。强调：原告与我签订的合同均为格式合同、格式条款。格式条款只是对原告有利，我不要求法庭判决对自己不利的格式条款无效，只是向法庭申请在格式条款中增加享有和原告同样的权利；原告向我支付购房款总额20%的赔偿金；原告向我支付x号房屋被其查封期间的停业损失费，按该房屋购房总款的3%/月计算，自2016年4月26日至实际返还该房屋之日止。2、原告起诉状陈述“虽经万方公司催告，我至今仍未履行取得按揭贷款或付清剩余房款的义务”。事实如下：2016年4月26日上午，我委托乔禹森代缴涉案房屋余款132万元，被原告拒收。2016年4月26日下午，我找原告缴纳涉案房屋余款，再次被原告拒收。2016年4月27日、28日、29日，5月3日、4日，我连续找原告缴纳涉案房屋余款，都被原告拒收。2016年5月4日下午14时左右，我携母亲找原告要求缴纳涉案房屋余款，导致原告报警。3、原告起诉状中陈述“此外，在未经万方公司通知或同意的情况下，我于2016年2月4日擅自进入该房屋并持续占有使用至今”。事实如下：该房屋使用者为北京跃滢腾餐饮服务有限公司（租户），成立日期2015年12月8日，租户起租日期为2015年12月1日，实际使用日期为2015年10月；该房屋2016年4月26日被原告上锁查封（并非使用至今）；该房屋租户已多次向原告缴纳水费、电费。原告与我签订的《预售合同》附件十一补充协议第十八条第9款中约定：“该房屋的水、电等费用自交付（包括视为交付）之日起由乙方（谌紫宜）承担，按公共事业部门收费标准执行。”擅入之说，不攻自破。我认为，民诉法规定“当事人陈述”是证据种类之一，因此虚假陈述属于伪造证据。根据民诉法第一百一十一条规定和一百一十二条规定，首先虚假陈述属于伪造证据，其次虚假陈述构成民事诉讼的可罚款或拘留。民诉法规定“民事诉讼应当遵循诚实信用原则”，要求当事人在进行民事诉讼的过程中，应当遵守诚实信用，应当按照真实情况进行诉讼，根据具体真实情况表达自己的主张。根据这一原则，说谎者必须承担责任，原告故意捏造事实，隐瞒真相，做出虚假陈述，违背了诚实信用原则，干扰了正常的庭审活动和诉讼程序，造成司法资源的浪费。故我请求贵院对原告进行顶格处罚，顶格处罚也是对不诚实的否定。并依法追究原告的赔偿责任。假设原告在4月26日接受我的缴款132万元，上述所有的一切都不会发生，和谐社会就会因此多了一份关爱和责任，少了一份诉讼和伤害。但原告在明知合同解除权因行使期限届满而消灭的前提下，隐瞒真相，捏造事实，虚假陈述，企图欺骗法庭挑衅司法公正以达到其诉讼目的的行为，无论精神方面还是身体方面都给我造成了巨大的伤害，恳请判决原告按照该房屋总价款20%赔偿我；恳请判决原告就起诉状的虚假陈述以书面形式向我道歉。现提出反诉请求：1、判决双方继续履行《北京市商品房预售合同》（合同编号xxxxx）。2、判令万方公司向我返还通州区永顺镇北苑商务区东区商业金融、居住项目用地x商业楼x层x号房屋，以便我的租户北京跃滢腾餐饮服务有限公司恢复正常营业。3、判令万方公司向我支付停业损失费（自2016年4月26日起至原告实际返还该房屋之日止，暂计至2016年7月26日为123802元）。4、判令万方公司以书面形式就起诉状之虚假陈述向我道歉。5、要求万方公司承担本案诉讼费用。
原告万方公司就反诉辩称：不同意谌紫宜的反诉请求。因为其依据的法律主要是合同法第九十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条的规定，但是谌紫宜只是采用了第15条的后半部分，该规定是当事人没有约定的情况下可以适用，但是根据双方签订房屋买卖合同附件十一第五条第四项约定，双方对解除权行使有明确约定。我方于2015年9月8日以律师函的方式催要过购房款，但是谌紫宜拒绝履行，谌紫宜在我公司还购买了其他房屋，2016年1月19日因谌紫宜退房我公司退还房款大概三百多万元，谌紫宜可以用这笔费用支付购房款，但没有支付。2016年4月26日，因为我公司沟通物业公司把涉案房屋的房门上锁后，谌紫宜才找到我们要求交付购房款，但是谌紫宜却没有钱了。根据合同法第九十三条规定及双方合同附件十一第五条第四项约定解除权的情况，并且我公司也根据合同法第九十四条的规定进行了催告，但是被告仍未支付购房款，故我公司有权解除合同。
经审理查明：2013年11月30日，原告万方公司作为出卖人（甲方）与被告谌紫宜作为买受人（乙方）签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号xxxxx），双方约定由谌紫宜购买万方公司开发的位于北京市通州区永顺镇x商务区x区商业金融、居住项目用地x商业楼x层x号房屋（以下简称x号房屋），合同套内建筑面积为31.03平方米，合同价款为2644832元。
合同第六条载明关于付款方式及期限见附件五，附件五约定：“经双方协商，一致同意选择商业银行贷款付款。商品房首付价款1324832元，须于签署预售合同及补充协议之当时付清；商品房价款余额132万元，买受人应在签署预售合同之日起10日内向选定的银行提交符合要求的全部资料，并签署相关贷款文件”。合同附件十一补充协议第四条就付款进行补充约定：“1、……2、乙方选择按揭贷款付款的，乙方应于本合同签订之日付清首付款，剩余购房款向甲方认可的按揭银行申请按揭贷款支付。乙方保证该剩余购房款于本合同签订后30日内全部支付至甲方的银行账户，但如因该房屋未竣工验收导致不符合按揭银行的放款条件的，乙方支付剩余购房款的期限相应顺延。……3、乙方承诺签订本合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件。无论何种原因（含国家调整按揭政策等）导致乙方未获得按揭银行贷款或者获得按揭银行批准的贷款额度不足，乙方均应在本条第2款约定的期限内向甲方付清全部剩余购房款。”补充协议第五条关于逾期付款补充约定：“1、若乙方未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任：……（4）逾期超过30日的，甲方有权解除合同。甲方未行使合同解除权的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所迟延支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。”
补充协议第十六条关于违约责任约定：“1、如因乙方原因导致本合同解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。……（4）如该房屋交付（含视为交付）后合同解除，乙方应向甲方支付房屋使用费，计费期间为该房屋交付（含视为交付）之日至乙方实际交还该房屋之日，计费标准为该房屋购房款总额的3%/月。乙方实际交还该房屋时起，该房屋内遗留的装修、设施、设备的所有权归甲方所有，且甲方无需为此给予乙方任何补偿。2、因甲方原因导致乙方有权解除本合同时，如乙方行使合同解除权，则双方按以下方式处理：（1）如乙方系以一次性付款方式或者分期付款方式购房，则甲方应在合同解除之日起30日内，向乙方返还乙方已付购房款及其利息（自甲方收到购房款之日起计算至退款之日止，利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行）、乙方交予甲方的代缴税费（不计利息）。（2）如乙方系以按揭贷款方式购房，则甲方应在合同解除之日起30日内，向乙方返还乙方已付购房款及其利息（自甲方收到购房款之日起计算至退款之日止，乙方首付款利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行，银行按揭贷款利率按银行与乙方《借款合同》约定贷款利率执行）、乙方交予甲方的代缴税费（不计利息）。（3）双方明确，因甲方原因导致本合同解除的，本条本项前述列明款项即为甲方应向乙方支付的全部款项及赔偿。”
关于房屋交付，合同第十二条约定：“（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合……；同时，出卖人应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。”合同附件十一补充协议第六条约定：“1、该房屋的具体交付时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议。2、房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按因乙方原因造成房屋未能按期交付办理，甲方就此不承担延期交房责任。3、……乙方应在甲方《入伙通知书》载明的交房时间到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用（包括物业服务费、公共维修基金/专项维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）。”
合同签订当日即2013年11月30日，谌紫宜向万方公司交纳购房首付款1324832元，同日办理了商品房预售合同联机备案。谌紫宜为购买x号房屋申请的贷款被银行拒贷，后谌紫宜一直未向万方公司支付剩余购房款。2015年9月8日，万方公司就x号房屋付款事宜向谌紫宜发出《律师函》，要求谌紫宜“务必于2015年9月20日前向万方公司全额支付房屋的剩余价款132万元，并按《预售合同》约定付清相关违约金。如逾期仍未付清购房款及违约金，万方公司将依照相关法律法规的规定及《预售合同》的约定，通过司法程序追究法律责任”，2015年9月9日谌紫宜签收该《律师函》。
另查，谌紫宜自万方公司购买了四套房屋，其中购买的与诉争x号房屋同楼x层x号房屋也被拒贷，万方公司全额退还了x号房屋首付款3012878元，万方公司于2016年1月19日将退款转入谌紫宜名下银行账户内。同日，谌紫宜分四笔支出了全部款项。谌紫宜当庭表示款项用于归还了其购买四套房屋的借款，且款项先用于偿还其他借款系经万方公司同意的；谌紫宜还称万方公司同意其在2016年4月底前交齐剩余购房款即可。万方公司不认可其陈述，谌紫宜未就其陈述提供其他证据予以佐证。
谌紫宜称在万方公司提起本次诉讼前，其多次交纳剩余购房款均被万方公司拒绝，并提交其前夫乔禹森名下工商银行账户以证实其有能力支付剩余购房款，该账户于2016年4月12日进账137万元。谌紫宜称其委托乔禹森于2016年4月26日上午前往万方公司处交钱被拒收，下午其本人前往万方公司付款亦被拒，其与公司副总沟通后，副总表示要向公司请示一下，4月27日再次前往万方公司，但未见到公司负责人，5月3日其在母亲陪同下再次前往万方公司，万方公司副总明确告知其不收钱了，必须到法院诉讼解决。万方公司称系因为4月26日我公司沟通物业公司将x号房屋上锁后，谌紫宜才到我公司要求交付购房款，但谌紫宜没有钱交房款。万方公司不认可乔禹森名下存款与本案的关联性。
再查，2015年6月15日，谌紫宜与案外人潘某签订《商铺租赁合同》将诉争x号房屋出租给潘某，双方约定前两年每年度房屋租金为212232元（月均17686元）。谌紫宜称其系通过万方公司内部关系购买房屋，故万方公司同意其在未交清剩余房款的情况下先行使用x号房屋；谌紫宜称其于2015年10月份在物业领取了x号房屋的钥匙，并实际交付租户使用，且实际交纳过水电费。万方公司称谌紫宜系擅自侵占x号房屋，并提交了《通州x广场x区所有及x区商业交房两书签收表》以证明谌紫宜在未交清购房款的情况下没有资格签收交房两书，故万方公司未向谌紫宜交付过x号房屋，谌紫宜系强行侵占房屋。《交房两书签收表》显示谌紫宜在x区x办公商业楼x号房屋及x区x商业楼x号房屋的领取人处签字，但x区x商业楼x及x号房屋领取人处未签字。谌紫宜称其带租户去物业公司办理了水电费手续，否则租户不可能承租x号房屋，租户不仅实际交纳了水电费还对房屋进行了装修，如果其使用x号房屋未经万方公司同意，租户不可能购买水电。万方公司称物业公司收取x号房屋的水电费系物业公司工作疏忽导致，万方公司已委托大连一方物业公司进行物业管理，并非万方公司收取水电费。对于物业公司如何确认房屋是否已经交付，万方公司表示“业主拿着入住通知书以及其他手续去物业办理实际入住手续”。经查，大连一方物业公司曾于2016年3月20日及4月14日收取过x号房屋电费。
关于何时何种方式发现x号房屋被使用，万方公司当庭陈述系2016年4月25日左右，物业公司人员在物业电脑的代收水电费管理系统中发现x号房屋没有交付却有用电情况发生，故物业公司去x号房屋处查看发现该房屋内正在营业，后物业公司向万方公司报告了此事。但在万方公司提交的大连x物业公司出具的《关于x街x-
x单元相关事宜的说明》中，物业公司陈述系2016年4月在物业公司金街运营人员巡视过程中发现，西门x街x-
x单元正在准备开业工作，经核实信息发现该单元未办理开发及物业入住手续，属于私自进行了房间的出租及装修。
2016年4月26日，万方公司授意物业公司将x号房屋上锁，现x号房屋由万方公司实际控制。万方公司表示同意本案中一并处理谌紫宜已支付的购房款，如果合同解除，同意退还该部分购房款，但要求扣除谌紫宜应当赔偿的违约金和房屋使用费等款项。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、商品房预售合同联机备案表、购房首付款发票、律师函、交房两书签收表、《北京市前期物业服务合同》、《关于金街B2-x单元相关事宜的说明》、银行流水、网银截图、代收电费收据及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。本案中，原告谌紫宜与被告万方公司所签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思的表示，且符合有关法律规定，为有效合同。谌紫宜作为房屋买受人应按照合同约定于2013年12月30日前交付x号房屋剩余购房款132万元，但谌紫宜未能按期交纳，已构成违约，后万方公司以律师函方式催告谌紫宜务必于2015年9月20日前交纳剩余购房款132万元并付清延期付款的相关违约金，但谌紫宜仍未按期交纳，自合同约定的房款应付清之日起至原告起诉之日逾期付款已将近两年半之久，根据双方签订的合同附件十一补充协议第五条第1款第（4）之约定，谌紫宜逾期付款超过30日的，万方公司有权解除合同；同时该条款对解除权的行使亦作出了约定，即“在乙方（谌紫宜）支付迟延支付的购房款和违约金前，甲方（万方公司）随时可以行使合同解除权”。故对万方公司要求解除合同的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。对谌紫宜主张万方公司行使解除权已过行使期限的意见，本院不予采纳。对谌紫宜有关万方公司同意其于2016年4月底前付清房款的意见，证据不足，本院不予采纳。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。经查，双方签订的《北京市商品房预售合同》已经办理了联机备案手续，故对万方公司要求谌紫宜协助办理撤销备案手续的诉求，理由正当，证据充分，本院予以支持。对万方公司要求谌紫宜返还x号房屋的意见，经查，该房屋现由万方公司实际控制，其再行要求谌紫宜返还无事实依据，本院不予支持。经查，谌紫宜使用房屋期间将房屋出租，并对房屋进行了装修，故对万方公司要求谌紫宜将x号房屋恢复原状的诉求，本院予以支持。关于谌紫宜已经支付的购房款，万方公司同意本案中一并处理，本院对此不持异议，合同解除后万方公司应将谌紫宜已支付的购房款予以退还。
对万方公司要求谌紫宜支付违约金的诉讼请求，万方公司主张违约金的依据是合同附件十一补充协议第十六条第1款约定，对谌紫宜主张该项条款属于格式条款的意见，本院予以采纳，经本院审查该款约定内容系因买受人原因导致合同解除后的违约责任，本条第2款系对因出卖人原因导致合同解除后的违约责任约定，二者相比本条第1款第（1）项关于违约金的约定具有合同法第四十条规定的加重买受人责任的情形，本院认为该条款无效，故万方公司依据该条款的约定主张违约金，本院不予支持。如果谌紫宜逾期付款的违约行为确给万方公司造成了实际损失，其可另行主张。
关于谌紫宜曾实际使用x号房屋一节，万方公司主张系谌紫宜在万方公司不知情的情况下擅自占有使用，虽万方公司提交了交房两书签收表等证据证实未向谌紫宜交付过房屋，但经查x号房屋已被谌紫宜出租，租户对该房屋进行过装修施工，在实际使用过程中租户能够在物业公司正常交纳电费，并且对于如何发现谌紫宜实际使用了x号房屋万方公司当庭陈述与其提交的物业公司证明中陈述不一致，故对万方公司主张谌紫宜擅自占有使用房屋的意见，本院不予采纳。但谌紫宜实际使用x号房屋的事实客观存在，即使如谌紫宜所述系万方公司实际向其交付涉案房屋并允许其使用，根据双方合同附件十一补充协议第十六条第（4）项之约定，合同解除的情形下，其应当向万方公司支付房屋使用费，故对万方公司要求谌紫宜支付房屋使用费的诉求，本院予以支持，但房屋使用费支付期间应截止至2016年4月26日涉案房屋被万方公司实际控制之日止；对该条约定的房屋使用费计算标准（购房总款的3%/月），明显畸高，本院不予采纳，综合考虑涉案房屋的租金价格等情况，本院酌定房屋使用费的数额为3万元。
对被告谌紫宜的全部反诉请求，因其未按期交纳反诉费，本院不予处理。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
自本判决生效之日起，解除原告北京万方置业有限公司与被告谌紫宜签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号xxxxx）；
自本判决生效之日起七日内，被告谌紫宜协助原告北京万方置业有限公司撤销《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号xxxxx）的联机备案手续；
自本判决生效之日起七日内，被告谌紫宜将位于北京市通州区永顺镇x商务区x区商业金融、居住项目用地x商业楼x层x号房屋恢复原状；
自本判决生效之日起七日内，被告谌紫宜给付原告北京万方置业有限公司北京市通州区永顺镇x商务区东区商业金融、居住项目用地x商业楼x层x号房屋的房屋使用费人民币三万元；
自本判决生效之日起七日内，原告北京万方置业有限公司退还被告谌紫宜为购买北京市通州区永顺镇x商务区x区商业金融、居住项目用地x商业楼x层x号房屋已支付的购房款人民币一百三十二万四千八百三十二元；
驳回原告北京万方置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万三千九百七十九元，由被告谌紫宜负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 齐 松
人民陪审员 李淑玲
人民陪审员 胡晓波
二〇一七年二月二十日
书 记 员 蒋洪超