江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第03123号
上诉人（原审被告）沈康明。
上诉人（原审被告）曹秋英。
委托代理人张雯，江苏陈全兴律师事务所律师（代理上述两上诉人）。
被上诉人（原审原告）梅记伦。
委托代理人沈宏，江苏海联海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）沈建明。
被上诉人（原审被告）沈为民。
上诉人沈康明、曹秋英因与被上诉人梅记伦、原审被告沈建明、沈为民房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆千民初字第0547号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年6月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年2月14日，梅记伦（乙方）与沈玉章、沈康明、沈建明、沈为民（甲方）签订房屋买卖协议书，该协议书约定：甲方将位于昆山市千灯镇文景园新村B-33号304室房屋及B-33号26号车库出售给乙方，房屋建筑面积96.11平方米，车库建筑面积11.23平方米（对应公安编号分别为昆山市千灯镇马景园10号楼304室和马景园10号楼026号车库）；房屋及车库总价为142639.6元；甲方应于房产公司交房时交付乙方所定商品房并做到水、电路通（详细日期按拆迁办同甲方签订合同为准）；甲方必须协助乙方办理房产证过户手续，费用由乙方承担；按违给方责任赔偿房价总额的50%；房产过户由沈康明全权代理办理；签协议付120000元，余22000元交房付清余款。昆山市千灯法律服务所对该房屋买卖协议书进行了见证。2007年2月15日，梅记伦以现金形式支付沈康明购房款120000元。沈康明向梅记伦出具了收取该120000元房款的收据。2007年5月29日梅记伦以现金形式将购房款20000元支付沈康明，沈康明向梅记伦出具了收条，其中载明“今收到梅记伦房款贰萬元正，剩下2000元等交钥匙付清”。2008年1月沈康明向梅记伦交付了涉案房屋及车库的钥匙。涉案房屋及车库由梅记伦占有和使用至今。现因双方当事人就房屋过户事宜协商未果，引起本案纠纷。
另查明，涉案房屋位于昆山市千灯镇马景园10号楼304室，建筑面积为96.11平方米；涉案车库位于昆山市千灯镇马景园10号楼026号车库，建筑面积为10.99平方米。涉案房屋及车库系由坐落于昆山市千灯镇南金星村五组中庄31号的老宅拆迁安置而来，原老宅为沈玉章及其妻子唐巧英共有。沈玉章于2008年8月13日因病死亡。2013年12月11日，唐巧英、沈康明、沈为民、沈建明、沈卫英、沈新建因继承沈玉章的遗产向江苏省昆山市正信公证处申请办理继承权公证。该处于2013年12月31日出具公证书载明：坐落在昆山市千灯镇锦景园26号楼603室、603阁楼、005室、昆山市千灯镇马景园10号楼304室、026室、20号楼202室、030室房产，为原登记在沈玉章（共有人唐巧英）名下的昆山市千灯镇南金星村五组中庄31号的自建私房的动迁安置房，原《村镇房屋所有权证》编号为昆千房字第18045**号。上述房产为沈玉章和唐巧英的夫妻共同财产；现唐巧英、沈康明、沈建明表示要求继承沈玉章的上述遗产，沈为民、沈卫英、沈新建表示自愿放弃对沈玉章的上述遗产的继承权并承诺决不反悔；上述沈玉章名下属于沈玉章与唐巧英夫妻共有财产的一半为被继承人沈玉章的遗产，被继承人沈玉章的上述遗产应由其妻子唐巧英、子女沈康明、沈为民、沈建明、沈卫英、沈新建共同继承，因沈为民、沈卫英、沈新建表示放弃继承被继承人沈玉章的上述遗产，故被继承人沈玉章的上述遗产，应由唐巧英、沈康明、沈建明继承。2014年1月8日，唐巧英与沈康明、曹秋英、沈建明签订《财产约定》一份，其中载明：昆山市千灯镇马景园20-202、030室的产权归唐巧英、沈建明共同共有，昆山市千灯镇锦景园26-603、26-005、马景园10-304、026室的产权归沈康明、曹秋英所有。涉案房屋及车库于2014年1月9日登记于沈康明、曹秋英名下。沈康明、曹秋英系夫妻关系。
以上事实，由房屋买卖协议书、房屋拆迁补偿安置协议书、收据、收条、房屋所有权证、原审法院依职权调取的涉案房屋及车库的产权登记资料及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
原审原告梅记伦的诉讼请求为：1、原审被告继续履行房屋买卖协议书，协助原审原告办理昆山市千灯镇马景园10号楼304室房屋及马景园10号楼26号车库的房屋所有权过户手续；2、原审被告承担房屋过户产生的一半税费；3、本案诉讼费由原审被告负担。审理中，原审原告梅记伦撤回第二项诉讼请求。
原审法院认为，沈建明、沈为民经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其自愿放弃答辩权利，不影响原审法院依法缺席审判。涉案房屋及车库系沈玉章与唐巧英夫妻共有的老宅拆迁安置而来，故涉案房屋及车库也应系沈玉章与唐巧英夫妻共同所有，沈玉章和沈康明、沈建明、沈为民与梅记伦签订房屋买卖协议书，唐巧英作为沈玉章之妻和沈康明、沈建明、沈为民之母，经此多年从未提出异议，应当推定其知道并认可沈玉章和沈康明、沈建明、沈为民将涉案房屋及车库对外转让，故原审法院认定沈玉章、唐巧英与梅记伦建立房屋买卖合同关系，依法成立有效。沈玉章死亡后，涉案房屋及车库作为其与唐巧英的夫妻共同财产，其中一半由唐巧英和沈康明、沈建明继承，曹秋英作为沈康明的妻子对沈康明继承的部分，与沈康明共同共有。后经唐巧英与沈康明、曹秋英、沈建明签订《财产约定》进行析产，确认涉案房屋及车库由沈康明、曹秋英共同共有。依照继承法的规定，沈康明、曹秋英应当在其继承遗产限额内清偿沈玉章的债务，继续履行房屋买卖协议书，协助梅记伦办理涉案房屋及车库的产权过户手续。
关于梅记伦有无支付购房余款2000元，梅记伦庭审中陈述该2000元已支付，但因金额较小所以支付时未向沈康明索要收条。对此原审法院认为，根据沈康明出具的收取20000元房款的收条及当事人在庭审中陈述，可以认定双方已将涉案房屋及车库的总价款变更为142000元，同时约定2000元购房余款于交付涉案房屋及车库的钥匙时支付。考虑到该笔购房余款系于交付涉案房屋及车库的同时支付，且数额较小，梅记伦不要求沈康明出具收条，符合双方的约定，也不违背通常的交易习惯。故原审法院对沈康明、曹秋英以梅记伦尚未支付2000元购房余款而不予协助产权过户的抗辩，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：沈康明、曹秋英于判决生效之日起十日内协助梅记伦办理位于昆山市千灯镇马景园10号楼304室房屋及昆山市千灯镇马景园10号楼026号车库的房屋所有权过户手续。案件受理费3152元，财产保全费1233元，公告费600元，合计4985元由沈康明、曹秋英负担。
上诉人沈康明、曹秋英不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、原判认定事实缺乏证据。梅记伦对其主张的尾款已经支付的事实负有举证责任，原审在无任何证据的情况下，以推定方式认定尾款已经支付，属于滥用自由裁量权，于法无据，不能成立。二、原审遗漏当事人，严重违反法定程序。沈玉章与唐巧英共生育有四子二女，原审遗漏了一子，且唐巧英也未作为当事人参加诉讼。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审。
被上诉人梅记伦二审答辩称，本案属于房屋买卖合同纠纷，所有在房屋买卖合同上签字的卖方均已经列为被告，故本案在程序上不存在瑕疵。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审被告沈卫民、沈建明二审未作答辩。
二审中，上诉人沈康明、曹秋英提供了一组昆山市公安局千灯派出所加盖户口专用章的户籍资料，用于证明沈玉章共有四个儿子，其中第四个儿子为沈卫国，沈卫国在1998年已经去世，沈卫国的儿子沈科是代位继承人，本案应当追加沈科为当事人。被上诉人梅记伦对户籍资料的真实性没有异议，但认为沈玉章的家庭情况与本案买卖合同没有关联性。
上诉人沈康明、曹秋英还提供了一份江苏省昆山市正信公证处出具的书面说明，内容为“当事人沈康明来我处说明在办理有关（2013）苏昆信证民内字第5813号继承权公证书中因不懂相关规定有遗漏继承人的情况，故我处按规定对当事人询问后进行复查，上述公证事项正在复查中”。被上诉人梅记伦对该书面说明的真实性没有异议。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，涉案房屋系沈玉章和唐巧英共有的老宅拆迁安置所得，签订房屋买卖合同时房屋所有权应归沈玉章和唐巧英所有，出卖房屋系沈玉章的真实意思表示，房屋也早已交付给梅记伦占有使用至今，唐巧英作为共有人多年来对房屋买卖未提出异议，应推定知道并认可房屋买卖，故涉案房屋买卖合同应为合法有效。涉案房屋在沈玉章生前已经出卖给梅记伦，故不属于沈玉章的遗产范围。现涉案房屋登记在沈康明、曹秋英名下，故沈康明、曹秋英负有协助梅记伦办理房屋过户手续的义务。关于购房尾款2000元，虽然梅记伦未能提供2000元的收条，但沈康明2007年5月29日出具的收条载明“今收到梅记伦房款贰万元整，剩余2000元等交钥匙付清”，而涉案房屋早已交付给梅记伦，故梅记伦主张其已支付2000元购房尾款，符合双方约定和交易惯例，原审法院予以支持，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3152元，由上诉人沈康明、曹秋英负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年八月三十一日
书记员 王文君