湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂民终1290号
上诉人（原审原告）：襄阳建投资产经营管理有限公司。住所地：湖北省襄阳市襄城区北街*号。
法定代表人：刘篪兵，该公司董事长。
委托诉讼代理人：何贵林，湖北思扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李正勤，湖北思扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湖北正大拍卖有限公司。住所地：湖北省武汉市武昌区团结村福星国际城K4地块第*栋**层*号***层*号。
法定代表人：杨媛媛，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴强，湖北高见律师事务所律师。
原审第三人：城市名人酒店管理（中国）有限公司襄阳第二分公司。住所地：湖北省襄阳市襄州区航空路**号。
主要负责人：谭守盛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孟松，湖北联邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张志宏，湖北联邦律师事务所律师。
上诉人襄阳建投资产经营管理有限公司（以下简称襄阳建投公司）因与被上诉人湖北正大拍卖有限公司（以下简称正大拍卖公司）、原审第三人城市名人酒店管理（中国）有限公司襄阳第二分公司（以下简称城市名人酒店）拍卖合同纠纷一案，不服湖北省襄阳市中级人民法院（2016）鄂06民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人襄阳建投公司的委托诉讼代理人何贵林、李正勤，被上诉人正大拍卖公司的委托诉讼代理人吴强，第三人城市名人酒店的委托诉讼代理人孟松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
襄阳建投公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判正大拍卖公司支付襄阳建投公司拍卖款和租赁保证金共计471.2万元，并赔偿交付款项给襄阳建投公司造成的利息损失68.6431万元及维权索要拍卖款的损失1967元，合计540.0398万元；2、正大拍卖公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。1、一审法院对襄阳建投公司诉讼请求不予审理，而将正大拍卖公司未提出的辩解意见作为本案的焦点审理，偏离了审理方向，一审法院在驳回襄阳建投公司诉讼请求的情况下，判决襄阳建投公司支付逾期履行的加倍利息，违反了民事诉讼不告不理的原则。2、本案拍卖成交价为451万元，一审判决按照15年承租期计算成交价确认本案拍卖佣金不符合本案客观事实，有悖公平原则。二、一审判决认定事实错误。1、本案拍卖成交底价为420万元，通过六次递增为451万元成交，该成交价为本次拍卖的成交价，而非以15年租金的总价款来计算成交价。2、一审判决认定成交价为6765万元，正大拍卖公司从未收到此款，由此认定此款为成交价有悖本案客观事实和常理。3、本案争议的是正大拍卖公司是否应向襄阳建投公司支付拍卖款问题，一审判决仅依据冯四清的一张便签即确认襄阳建投公司不收取拍卖款依据不足。三、一审法院适用法律错误。正大拍卖公司应当按照《委托拍卖合同》的约定，向襄阳建投公司支付拍卖款并承担迟延履行的违约责任。
正大拍卖公司辩称，一、正大拍卖公司接受委托，以年租金420万元为底价，对租赁房屋15年的经营权进行拍卖，成交价为6765万元，收取双方佣金为541.2万元。二、根据《中华人民共和国拍卖法》和《拍卖规则》的规定，收取竞买人的保证金为1500万元，为成交总金额的25%。因襄阳建投公司的原因，城市名人酒店未按期与襄阳建投公司签订《房屋租赁合同》。正大拍卖公司先后按照襄阳建投公司的要求退还保证金929万元，扣除佣金后余下款项不足以交付成交价款，冯四清表示直接向城市名人酒店收取租赁款。三、2012年10月29日，城市名人酒店与襄阳建投公司签订《房屋租赁合同》，约定年租金451万元，6个月装修期内缴纳保证金50万元。但至今襄阳建投公司既未收到租金，也未依合同向城市名人酒店主张权利。四、冯四清的签字合法有效并符合实际情况。冯四清履行的是职务行为，冯四清先后以口头和书面方式通知正大拍卖公司退还保证金929万元，襄阳建投公司应当向城市名人酒店直接收取租金和保证金。五、《房屋租赁合同》明确约定租金金额及支付方式，由此印证了襄阳建投公司应当向城市名人酒店直接收取租金和保证金的说法。六、正大拍卖公司按照合同约定，以总金额6765万元为基数，向襄阳建投公司收取3%的佣金，向城市名人酒店收取5%的佣金。综上，请求驳回上诉，维持原判。
城市名人酒店述称，一、正大拍卖公司扣留的571万元中包括451万元的租金、50万元的保证金、22.55万元的佣金和47.45万元的不当得利款项。二、正大拍卖公司辩称按照总金额6765万元的5%收取城市名人酒店佣金无事实依据。《拍卖成交确认书》明确拍卖成交金额为451万元。三、城市名人酒店并非本案第三人，应为证人参与本案事实调查。
襄阳建投公司向一审法院起诉请求：正大拍卖公司向襄阳建投公司支付拍卖款4212000元、竞买保证金转换的租赁保证金500000元，合计4712000元，并赔偿襄阳建投公司为索要拍卖款而支出的交通费、住宿费、过路过桥费等损失1967元，利息损失686431元。
一审法院认定事实：2012年4月5日，襄阳市可达利土地开发经营有限责任公司（以下简称可达利公司）作为甲方与正大拍卖公司作为乙方签订《委托拍卖合同》，约定将襄阳市万达商业广场还建项目部分房产租赁15年经营权予以公开拍卖。合同第二条约定，拍卖标的经拍卖成交，买受人参加竞买前缴纳的保证金（保证金数额在竞买须知中由委托人制定），自然转换为租赁保证金，《房屋租赁合同》内容要在拍卖前向竞买人提前提交、告知，一旦拍卖成交，买受人要当场与甲方签订《房屋租赁合同》，拍卖人负责将保证金转换为租赁保证金的款项向甲方划转。拍卖标的物移交手续在乙方监督下，由甲方向买受人办理，费、税依法由委托人和买受人各自承担。第五条约定，拍卖标的经拍卖成交的，委托人应在交割之日起7日内向拍卖人支付成交价的3%的佣金，支付方式为转账。第六条约定，拍卖标的经拍卖成交的，拍卖人应在交割之日起三日内，将拍卖成交款支付给委托人，支付方式为转账。第十一条约定，委托人应按成交总额的3%向拍卖人支付佣金；该款项也可由拍卖人从拍卖所得价款中扣除。2012年4月25日和4月26日，竞买人城市名人酒店以詹凌捷名义先后向正大拍卖公司银行账户共汇款15000000元作为竞买保证金。2012年4月27日，正大拍卖公司组织完成了拍卖工作，城市名人酒店取得拍卖标的房屋15年租赁经营权，年租金拍卖价款为451万元。2012年5月4日，正大拍卖公司向城市名人酒店退回竞买保证金5000000元；2012年5月16日，正大拍卖公司又向城市名人酒店退回竞买保证金4290000元。城市名人酒店向正大拍卖公司支付的竞买保证金剩余5412000元，正大拍卖公司以该款系其应得佣金占有。襄阳建投公司认为应按年租金成交价4510000元的3%支付佣金，正大拍卖公司主张按成交价15年租金67650000元的3%支付佣金，双方因此产生争议。2012年10月29日，可达利公司与城市名人酒店签订《房屋租赁合同》。合同第二条第1款约定，可达利公司在合同签订之日起五日内将房屋及相关设施交付给城市名人酒店；第三条约定，城市名人酒店应在订立本合同后五日内，将第一年的租金足额向可达利公司交清，付款方式为转账，并确定租赁保证金为500000元。2013年4月9日，正大拍卖公司向襄阳建投公司支付298000元。2013年4月10日，襄阳建投公司总经理冯四清与副总经理郑毅军到武汉向正大拍卖公司主张权利，支出住宿费504元，车辆通行费285元。
2014年4月15日，襄阳市可达利土地开发经营有限责任公司变更公司名称为襄阳建投资产经营管理有限公司。城市名人酒店与襄阳建投公司于2012年10月29日签订的租赁合同系根据竞拍内容签订的。在签订该租赁合同后，城市名人酒店即进场装修、经营，租金亦是自竞拍次日开始计算。襄阳建投公司庭审中称，截止目前城市名人酒店未交过租金。
一审法院认为，《中华人民共和国拍卖法》第六条规定“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利”，本案中可达利公司与正大拍卖公司于2012年4月5日签订的《委托拍卖合同》约定将襄阳市万达商业广场还建项目部分房产租赁15年经营权予以公开拍卖，该经营权属于法律规定范围内的财产权利，故本案拍卖标的为襄阳市万达商业广场还建项目部分房产的15年租赁经营权。现双方当事人对计算佣金的标准（成交价）到底是4510000元还是67650000元产生较大争议。首先，竞拍保证金是竞买人或买受人向拍卖人所做的一种担保形式。拍卖保证金的通常做法是：1.在时间上预先收取；2.在数额上通常按照拍卖标的的底价的一定比例收取，通常为底价的10%-30%；3.在收取方式上，一般由委托人或拍卖人一次性足额收取。本案竞买保证金为15000000元，因此，从保证金数额上讲，将成交价确认为67650000元符合常理。其次，从整个《委托拍卖合同》的相关内容及委托拍卖的目的来看，本次委托拍卖标的为15年的房产租赁经营权，并非一年或数年的租金，且《委托拍卖合同》第五条和第十一条对拍卖佣金的计算标准均有明确约定，其文字表述分别是“成交价”的3%和“成交总额”的3%，襄阳建投公司主张成交价为4510000元，正大拍卖公司主张成交价即为成交总额，即最终拍卖成交价为67650000元(451万＊15年)。同时，在襄阳建投公司与城市名人酒店于2012年10月29日签订的《房屋租赁合同》第三条中明确载明“本合同租金系乙方（城市名人酒店）参加湖北正大拍卖有限公司组织的拍卖确定的，竞拍成交价为年租金451万元，十五年租赁期总租金67650000元。………”。且在2012年4月27日正大拍卖公司与城市名人酒店签订的《拍卖成交确认书》中，双方对成交金额亦确认为67650000元、佣金为338万余元（双方约定按照成交价的5%计算佣金）。因此，襄阳建投公司主张的451万元不能作为计算佣金的计算标准，只能作为计算15年租赁经营权的计算单价予以认定，本次拍卖活动计算佣金的标准应当为67650000元，即成交价为每年4510000元，共计67650000元。
综上，襄阳建投公司与正大拍卖公司签订的《委托拍卖合同》属双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。为保证委托人的权益及时实现，正大拍卖公司收取了竞买人城市名人酒店竞买保证金15000000元。按照《委托拍卖合同》第六条的约定，在交割之日起三日内，正大拍卖公司应将拍卖成交款支付给襄阳建投公司。但在2012年5月4日正大拍卖公司已退5000000保证金及正大拍卖公司根据《委托拍卖合同》及《拍卖规则》的约定直接从竞买保证金中扣除应收佣金5412000的情况下，正大拍卖公司又于2012年5月16日退保证金4290000元。对该4290000元退款行为，正大拍卖公司主张系受委托人襄阳建投公司的指令所为，并提交了襄阳建投公司工作人员冯四清书写的“转账429（退保证金）冯四清5.16”条据。襄阳建投公司对冯四清书写的退保证金的条据真实性予以认可，但声称该文字依据系冯四清计算金额时打草稿的便条，不应当作为指令依据。对此，一审法院认为，首先，从一般常理来讲，没有委托人的指令，在竞拍成功后，拍卖公司主动超额退给竞买人保证金不符合常理。其次，《委托拍卖合同》第二条明确约定“一旦拍卖成交，买受人要当场与甲方（原名可达利公司，现名襄阳建投公司）签订《房屋租赁合同》………”,但襄阳建投公司与城市名人酒店签订租赁合同的时间却在2012年10月29日，此时与竞拍之日相隔长达半年之久，且《房屋租赁合同》第三条中，襄阳建投公司与城市名人酒店约定“乙方（城市名人酒店）应当在订立本合同后5日内，将第一年的租金足额向甲方（襄阳建投公司）交清,付款方式为转账（转入甲方指定账户）。第二年及以后的租金均按年度缴纳，即每年缴付一次………”,因此，结合该租赁合同可以认定正大拍卖公司退该4290000元的行为襄阳建投公司是明知且同意的。同时，《委托拍卖合同》第二条对租赁保证金虽然约定由正大拍卖公司在拍卖成交后即负责将买受人参加竞买前缴纳的保证金转换为租赁保证金的款项向襄阳建投公司划转，但双方在该合同中并未明确租赁保证金的数额。除2012年10月29日襄阳建投公司（原名可达利公司）与城市名人酒店签订的《房屋租赁合同》外，襄阳建投公司未提交其他证据证明履约保证金为500000元。且在《房屋租赁合同》第三条中，襄阳建投公司与城市名人酒店约定“乙方（城市名人酒店）应当在订立本合同后5日内………。除此之外，乙方还应当使用房屋前向甲方缴纳租赁合同履约保证金500000元………”,因此，结合正大拍卖公司2012年5月16日退保证金4290000的行为，可以认定襄阳建投公司对《委托拍卖合同》中由正大拍卖公司代为划转租赁履约保证金的约定进行了变更。在正大拍卖公司于2013年4月9日向襄阳建投公司支付298000元后，襄阳建投公司与正大拍卖公司之间的权利义务消灭，襄阳建投公司现向正大拍卖公司主张租赁合同履约保证金500000元和拍卖款4212000元无事实和法律依据，一审法院不予支持。襄阳建投公司另主张支出的住宿费和车辆通行费共计789元，因该费用系其自身行为所致，正大拍卖公司对该费用的支出并无过错，亦不存在其他不当行为，故对襄阳建投公司主张的789元支出费用不予支持。综上，襄阳建投公司的诉讼请求和理由均无事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国拍卖法》第六条、第五十六条规定，判决：驳回襄阳建投资产经营管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44496元，由襄阳建投资产经营管理有限公司承担。
本院二审期间，襄阳建投公司围绕上诉请求，依法提交冯四清书面证言，即《对A4纸上所写内容及算账数字的说明》，其主要内容：A4纸上的内容及数字的形成过程。
正大拍卖公司质证认为，冯四清作出证人应当出庭作证，其出具的证言及说明不能作为证据予以采信。同时，冯四清系襄阳建投公司一审代理人，不具备证人资格，应当以冯四清一审陈述内容为准。
城市名人酒店质证认为，对襄阳建投公司提交的证据不持异议。
正大拍卖公司、城市名人酒店未向本院提交新证据。
本院经审查认为，冯四清的证人证言只是说明该便签形成的过程，不能证据拍卖成交金额及退还款项的数额的性质。本院对冯四清出具的证言和说明依法不予采信。
本院经审理查明：一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系襄阳建投公司请求正大拍卖公司支付成交价款引发的纠纷。襄阳建投公司与正大拍卖公司签订的《委托拍卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。依据合同约定，襄阳建投公司将襄阳市万达商业广场还建项目部分房产租赁15年经营权予以公开拍卖，合同对拍卖标的的交付时间和方式、拍卖标的的保留价、佣金、费用、双方的权利义务、违约责任均进行了约定。正大拍卖公司按照合同约定，履行了拍卖义务，拍卖成交价为6765万元，城市名人酒店取得拍卖标的15年租赁权。根据《委托拍卖合同》第二条、第十一条的约定，正大拍卖公司应当将拍卖成交价款支付襄阳建投公司。同时，正大拍卖公司可依据《委托拍卖合同》中“委托人应当按成交总额的3%向拍卖人支付佣金；该款项也可由拍卖人从拍卖所得价款中扣除”的约定，从拍卖价款中扣减拍卖佣金。本案中，双方当事人对拍卖佣金是以451万元还是6765万元为基数计算存在异议。正大拍卖公司与城市名人酒店签订的《拍卖成交确认书》中，双方确认成交金额为6765万元，城市名人酒店应负担5%的佣金，金额为338.25万元。襄阳建投公司与城市名人酒店签订的《房屋租赁合同》亦约定：“本合同租金系乙方（城市名人酒店）参加正大拍卖公司组织的拍卖确定的，竞买成交价为年租金451万元，十五年租赁期总金额6765万元”，结合襄阳建投公司与正大拍卖公司签订的《委托拍卖合同》对成交价款的相关约定，应认定本案中的拍卖标的是15年租赁经营权，拍卖成交价款为6765万元。鉴于《委托拍卖合同》并未约定正大拍卖公司可以从保证金或者拍卖成交价款中扣除城市名人酒店应负担5%的佣金，该部分佣金应由正大拍卖公司另行向城市名人酒店主张。本次拍卖活动中，城市名人酒店向正大拍卖公司交纳竞买保证金1500万元。拍卖完毕后，正大拍卖公司已向城市名人酒店退保证金929万元，支付襄阳建投公司29.8万元。正大拍卖公司依据《委托拍卖合同》的约定，扣减襄阳建投公司3%的佣金202.95万元后，应将剩余成交价款338.25万元支付给襄阳建投公司，并承担占用该款项期间的利息损失。襄阳建投公司主张的其他损失，因依据不足不予支持。
综上所述，襄阳建投公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖北省襄阳市中级人民法院（2016）鄂06民初3号民事判决；
二、湖北正大拍卖有限公司于本判决生效之日起十日内向襄阳建投资产经营管理有限公司支付拍卖款338.25万元（以本金338.25万元为基数，从2014年5月13日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期一年期贷款利率标准计算）。
三、驳回襄阳建投资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费44496元，由湖北正大拍卖有限公司负担31153元，由襄阳建投资产经营管理有限公司13343元。二审案件受理费44496元，由湖北正大拍卖有限公司负担31153元，由襄阳建投资产经营管理有限公司13343元。
本判决为终审判决。
审判长 李小丹
审判员 胡 晟
审判员 陈 茁
二〇一六年十二月二十二日
书记员 李 婷