上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初86627号
原告：杨玉奎，男，1979年9月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。
原告：胡梅，女，1982年10月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上列二原告共同委托诉讼代理人：周芳，上海市锦天城律师事务所律师。
被告：蔡振宇，男，1973年3月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。
被告：计冰(兼被告蔡振宇之委托诉讼代理人)，女，1979年1月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。
原告杨玉奎、胡梅与被告蔡振宇、计冰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月14日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月10日公开开庭进行了审理。原告杨玉奎、胡梅及其原共同委托诉讼代理人郑存艺、盛刚，被告计冰兼被告蔡振宇的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。审理中，原告就涉案房屋在其他案件中被查封提起案外人执行异议之诉，本案依法中止诉讼。庭审后，原告撤销对郑存艺、盛刚的委托，另行委托周芳作为其诉讼代理人。本案现已审理终结。
杨玉奎、胡梅向本院提出诉讼请求：判令二被告协助二原告办理上海市浦东新区龙阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称系争房屋)产权过户登记至二原告名下的变更登记手续；2.判令二被告支付二原告违约金人民币149万元(以下币种相同)。事实和理由：2016年8月30日，二原告与二被告签订《房屋买卖合同》及《房地产买卖居间协议》，约定二被告将其名下的系争房屋出售给二原告，总价745万元，二被告应在收到首付款430万元后用于偿还银行贷款注销抵押，违约方应支付对方房屋总价20%的违约金。2016年10月20日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，对付款时间等作了详细约定。原告向被告付款情况如下：2016年8月30日支付定金30万元，8月31日支付225万元，9月1日支付150万元，9月2日支付25万元，构成双方约定的9月4日前付清首期房款430万元；9月30日支付37万元，10月24日支付80万元、40万元，10月29日支付33万元，构成双方约定的10月30日前付清190万元；11月16日支付45,000元，11月20日支付120万元，另交房时原告为被告垫付拖欠的水电煤等费用计5,000元，构成双方约定的剩余房款120万元及尾款5万元。截止2016年11月20日，原告已付清全部房款745万元，双方并于该日完成房屋交接，原告自该日入住房屋至今。根据合同约定，原告支付首期房款后二个工作日内，被告应向银行申请还贷，双方应于2016年12月15日前共同至交易中心办理过户，但被告迟迟未结清贷款注销抵押，导致至今无法办理过户登记，被告严重违约，应向原告支付总房价20%的违约金。原告于2016年9月2日付清首期房款430万元，则被告应于9月6日前向银行申请还贷，但被告未履行该义务，自2016年9月7日起已违约，即便如被告所述按日万分之五计算滞纳金，也应自2016年9月7日起算。被告在上海多地法院涉及多起诉讼，均为民间借贷纠纷，并导致系争房屋因多起诉讼被查封，但原告对此并不清楚，亦无过错。现诉至法院，要求判如所请。
蔡振宇、计冰辩称，原告所述房款结清、房屋完成交接等情况属实，收到房款后，被告蔡振宇未去结清贷款注销抵押，被告计冰也催促过，但蔡振宇一直未去办理。目前两被告在尽力筹款结清银行贷款，同意协助原告办理过户登记，但筹款较为困难，尚未筹到款项。关于违约金，原告本案要求继续履行合同，办理过户，而非解除合同，而20%违约金系解除合同的违约条款，故原告只能按日万分之五主张滞纳金，自2016年9月7日起算滞纳金无异议。要求法院依法判决。
本院经审理认定如下事实：2016年8月30日，二原告为买受方(乙方)、二被告为出卖方(甲方)、上某某为居间方(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总房价745万元等内容。同日，二原告为买受方(乙方)、二被告为出卖方(甲方)签订《房屋买卖合同》，约定：乙方受让甲方自有的系争房屋，房屋类型住宅，总房价款745万元；是否设立抵押：是，抵押权人：上海浦东建信村镇银行有限责任公司，贷款余额：380万元，甲、乙双方同意于本合同签署后于2016年9月4日之前至居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，乙方应于签订示范合同并申请办理公主手续(若需)后当日支付甲方首期房价款430万元(含定金)，甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行借款(若有)，并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额(若有不足，甲方自行补足)，办理抵押注销手续；乙方通过银行贷款支付第二期房价款120万元，乙方应于2016年10月30日前支付甲方房价款190万元，乙方应于交房当日支付甲方尾款5万元；甲方未按本合同约定期限交付房地产(包括房地产交接及权利转移)，应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，乙方有权单方解除本合同，甲、乙任何一方依据本条约定主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。
2016年10月20日，二原告为买受人(乙方)、二被告为卖售人(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方向甲方购买系争房屋，转让价款480万元，甲、乙双方确认在2016年12月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未履行本合同约定的，乙方同意给甲方10天宽限期，在此期间，甲方支付乙方总房价款万分之五/日的滞纳金，宽限期过后，甲方仍未履行本合同约定的，乙方有权单方面解除合同，甲方应承担违责任，违约金额为总房价的20%；甲乙双方均认知目前该房地产存在抵押，抵押权人上海浦东建信村镇银行，抵押金额约为380万元，在乙方支付甲方首期房款后二个工作日内，甲方向银行申请还清贷款；甲、乙双方均在此承诺，在甲方的银行贷款还清注销以及乙方的银行贷款审批通过并待浦东新区房地产交易中心出具乙方的房产税认定通知书后五个工作日内共同至浦东新区房地产交易中心办理产权过户手续，并及时提供产权过户所需的文件、证明以及支付各项应付之税费。若因任何一方故意拖延交易时间、本交易所需要的书面材料和相关证明不齐或税费不足导致双方无法办理过户手续，则该过错方应承担本合同第九条或第十条约定的违约责任；在2016年9月4日之前，乙方应支付甲方首期房价款275万元，乙方同意甲方用该首期房价款还贷，甲方应在抵押权人许可的最短时间内尽快还清剩余贷款。
同日，二原告为买受方(乙方)、二被告为出售方(甲方)签订《补充协议》，约定：甲乙双方均认可双方所签《上海市房地产买卖合同》约定的转让价款480万元为房屋毛坯价格，不包括房屋现有装修及家具家电等，甲乙双方协商约定该房屋的维修基金、有线电视初装费、煤气初装费及现有装修等作价265万元，由乙方作为装修补偿款另外补偿给甲方，即乙方应支付甲方房价及该房屋的补偿款共计745万元，具体付款方式如下：2016年9月4日之前，乙方应支付甲方首期房价款共计275万元，同日内，乙方应支付甲方部分补偿款155万元；2016年10月30日之前，乙方应支付甲方第二期房价款80万元，同日内，乙方应支付甲方剩余补偿款110万元；待浦东新区房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权利证明后，乙方应委托贷款银行支付甲方第二期房价款120万元；在甲、乙双方约定的交房当日，双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，双方签订房屋交接书，同时，乙方应支付甲方尾款5万元，甲方应将该房地产按本合同约定交付乙方。此次的成交价格745万元为甲方的净到手价，乙方知晓该房屋内有抵押380万元，甲方同意用首期房价款去还，双方同意本协议的违约责任适用《上海市房地产买卖合同》第九、十条的规定，甲、乙双方均不得以480万元的合同价格对抗745万元的双方约定的成交价格。
原告向被告付款情况如下：2016年8月30日支付30万元，8月31日支付225万元，9月1日支付150万元，9月2日支付25万元，9月30日支付37万元，10月24日支付80万元、40万元，10月29日支付33万元，11月16日支付45,000元，11月20日支付120万元，另，原告为被告垫付拖欠的水电煤等费用计5,000元，上述合计745万元。
2016年11月20日，原告杨玉奎为乙方、被告计冰为甲方签订《房屋买卖交接书》，载明：甲、乙双方于2016年11月20日对上海市浦东新区龙阳路XXX弄XXX号XXX室房屋进行交接，双方确认如下：1.甲、乙双方确认，甲方交付该房屋之前的水、电、煤气、有线电视及物业管理费等相关费用由甲方承担，甲方交付该房屋之后的水、电、煤气、有线电视及物业管理费等相关费用由乙方承担。2.该房屋的责任自甲方将该房屋交付乙方之日起由乙方承担。同日，二原告入住系争房屋。
另查明，系争房屋于2014年3月19日经核准登记设定抵押，抵押权人为上海浦东建信村镇银行有限责任公司，最高债权限额380万元，债权发生期间自2014年3月17日至2017年3月16日。
系争房屋权利限制状况信息：1、限制类型：司法限制，限制方式：正式查封，限制人：上海市金山区人民法院，限制文件编号：2016沪01**民初1XXXX号，限制起始日期2016年12月2日，预计结束日期2019年12月2日；2、限制类型：司法限制，限制方式：轮候查封，限制人：上海市金山区人民法院，限制文件编号：2016沪01**民初11XXX号，限制起始日期2016年12月19日，预计结束日期2019年12月19日；3、限制类型：司法限制，限制方式：轮候查封，限制人：上海市浦东新区人民法院，限制文件编号：2016沪01**民初8XXXX号，限制起始日期2016年12月19日，预计结束日期2019年12月19日(该项为本案司法查封)；4、限制类型：司法限制，限制方式：轮候查封，限制人：上海市浦东新区人民法院，限制文件编号：2016沪01**民初87XXX号，限制起始日期2016年12月21日，预计结束日期2019年12月21日；……。上述1XXXX号、11XXX号两案现已依法裁定解除查封，本案司法查封现为首封。
本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履自己的义务。根据本案查明事实，原告已付清全部房款745万元，且各期付款均按时支付，双方已于2016年11月20日完成房屋交接，原告亦已于该日实际入住，被告应涤除抵押协助原告办理过户，且双方明确约定被告应在收到首期房款后优先用于还清银行贷款注销抵押，并应在原告付清首期房款后二个工作日内申请还清贷款。现被告至今未涤除系争房屋上的抵押及协助原告办理产权过户登记，显属违约，应承担相应民事责任。就系争房屋目前登记在案的司法限制，本案保全查封之前的1XXXX号、11XXX号两案司法查封现已解除，本案保全查封已为首封，为正式查封，之后的查封均为轮候查封，依照法律规定，轮候查封自在先的查封解除时才生效，如法院对查封的全部财产进行了处分的，该财产上的轮候查封自始未产生查封效力。鉴于本案查封已为首封，查封在先，在其后的轮候查封尚未产生查封效力，故并不形成原告要求继续履行合同办理过户登记的阻碍。因此，原告要求被告协助办理过户登记，本院依法予以支持。关于违约金，如前所述，被告确已构成违约，但原告主张的20%违约金系解除合同的违约条款，而非继续履行合同办理过户的违约条款，故应按日万分之五并按双方一致认可的2016年9月7日起计算违约金，但本院同时注意到，按日万分之五标准计算至今的违约金金额已超过原告主张的违约金金额，故本院对原告主张的违约金金额可予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告蔡振宇、计冰应于本判决生效之日起五日内涤除设定于上海市浦东新区龙阳路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权，并协助原告杨玉奎、胡梅办理该房屋的产权过户登记手续，将该房屋产权登记至原告杨玉奎、胡梅名下，房屋过户产生的税费由原告杨玉奎、胡梅负担；
二、被告蔡振宇、计冰应于本判决生效之日起五日内支付原告杨玉奎、胡梅违约金149万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费74,380元，减半收取计37,190元，诉讼保全费5,000元，共计42,190元，由被告蔡振宇、计冰负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 储刘明
二〇一八年七月十二日
书记员 丁 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按裁决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。