重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝05民终4720号
上诉人（原审被告）：刘有艳，女，汉族，1991年9月1日出生，住重庆市江津区。
委托诉讼代理人：黄勇，重庆市江津维权法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：何佳，女，汉族，1986年6月3日出生，住重庆市秀山县。
委托诉讼代理人：刘松，重庆森吉律师事务所律师。
上诉人刘有艳与被上诉人何佳房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院(2018)渝0116民初5353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人刘有艳的委托诉讼代理人黄勇，被上诉人何佳及委托诉讼代理人刘松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘有艳上诉请求：1、撤销重庆市江津区人民法院(2018)渝0116民初5353号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1、何佳的转租行为未经房东同意，因其多次违约，涉案房屋已经被房东收回另行出租给他人。2、一审法院认定双方签订的《转让协议》部分有效没有事实和法律依据，何佳违反其与房东签订的租赁合同，擅自转租损害了上诉人和房东的利益，该协议无效。3、上诉人没有向何佳支付款项的义务，合同无效取得的财产应当退还，因何佳的过错给上诉人造成了损失，上诉人将另行主张权利。
何佳辩称，一审中何佳举示了充分的证据证明其转让给上诉人的门市合法有效，因此一审判决事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
何佳向一审法院起诉请求：1、判令确认何佳、刘有艳于2017年9月10日签订的《转让协议》第五条无效；2、判令刘有艳立即返还何佳“重庆市江津区苗情餐馆小西门店”《营业执照》和《卫生许可证》；3、判令刘有艳立即支付何佳剩余转让费1.3万元及何佳交给出租人(刘晏、吴文贤)的押金1万元；4、判令刘有艳支付何佳利息（以2.3万元为基数，从2017年10月10日起，按中国人民银行同期贷款利率计算，至付清为止）；5、本案诉讼费由刘有艳承担。
一审法院认定事实：2016年11月28日，何佳与刘晏、吴文贤签订《房屋租赁协议》，约定何佳租赁大有正街20号、22号两间门面，租赁期限从2016年10月4日起至2021年12月3日止。2017年9月10日，何佳(甲方)与刘有艳（乙方）签订《转让协议》，内容载明：“一、甲方同意将位于几江西门路335号满庭芳二期工程A幢1-3和1-2号转让给乙方使用，建筑面积为110平方米。二、租期为五年，2017年9月10日至2022年9月9日止，乙方支付甲方转让费为58000元人民币（大写：伍万捌仟元），另支付押金10000元人民币（大写：壹万元）。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用……四、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后在租赁期内的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。五、在租赁期内乙方可使用甲方的营业执照及卫生许可证等相关经营资质”。2017年9月10日，何佳向刘有艳出具一张《收条》，内容载明：“今收到刘有艳（5***2）西门路335号满庭芳二期工程A幢1-3和1-2号门市部分转让金30000元（叁万元整），剩余28000元转让金和10000元押金1月后支付结清（余款合计：38000元）大写：叁万捌仟元整。”并有何佳、刘有艳签字捺印。庭审中，何佳自认其出具《收条》后，刘有艳通过手机银行转账支付何佳15000元，至今仍有23000元欠款未付清。
另查明：何佳转租行为得到出租房刘晏、吴文贤的事后同意。刘有艳正在涉案房屋经营餐饮业务，并使用何佳的《营业执照》(名称：重庆市江津区苗情餐馆小西门店，统一社会信用代码9***U)和《食品经营许可证》（经营者名称：重庆市江津区苗情餐馆小西门店，许可证编号：J***1）。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”。何佳与刘有艳签订的《转让协议》系双方真实意思表示，并经出租人刘晏、吴文贤事后追认，合法有效。该《转让协议》第五条约定：“在租赁期内乙方可使用甲方的营业执照及卫生许可证等相关经营资质”，此条款违反法律、行政法规效力性强制性规定，故此条款依法应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。故何佳、刘有艳签订的《转让协议》除第五条无效外，其余部分应合法有效。刘有艳至今仍有23000元未支付何佳，故何佳诉请刘有艳支付此款一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款第五项、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第二百二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告何佳与被告刘有艳于2017年9月10日签订的《转让协议》中第五条无效。二、被告刘有艳在本判决生效后十日内返还原告何佳《营业执照》(名称：重庆市江津区苗情餐馆小西门店，统一社会信用代码9***U)和《食品经营许可证》（经营者名称：重庆市江津区苗情餐馆小西门店，许可证编号：J***1）。三、被告刘有艳在本判决生效后十日内支付原告何佳转让费13000元。四、被告刘有艳在本判决生效后十日内支付原告何佳押金10000元。五、被告刘有艳在本判决生效后十日内支付原告何佳利息(以23000元为基数，从2017年10月10日起，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，至付清之日止)。一审案件受理费1250元，减半收取625元，由被告刘有艳负担，限在本判决生效后七日内向一审法院交纳。
本案二审期间，上诉人刘有艳向本院举示了：1、刘有艳与案外人阙刚签订的协议书一份；2、重庆市几江法律服务所的通知书一份；上述证据拟证明被上诉人违反与原房东的合同约定，房东已将房屋收回并出租给了现在的承租人阙刚；3、2018年7月6日，房东吴文贤要求被上诉人何佳搬迁的通知。被上诉人何佳针质证认为：协议书是上诉人刘有艳与阙刚签订的协议，不能证明房东收回门面的事实；针对几江法律服务所的通知书，被上诉人何佳认可其真实性，房东知道转租的事实，要求房东直接与上诉人刘有艳联系；针对搬迁通知，房东认可了转租的，搬迁通知应该是针对现在的承租人。
被上诉人何佳向本院举示了：1、上诉人刘有艳与现承租人阙刚签订的转让协议；2、上诉人刘有艳与被上诉人何佳的聊天记录，与证据1相互印证；3、上诉人刘有艳、被上诉人何佳、房东吴文贤及上诉人刘有艳的代理人黄勇谈话录音，与被上诉人在一审中举示的“收据”相互印证，证明房东已同意转租。上诉人刘有艳质证后认为：对转让协议的真实性由代理人庭后与当事人核实后三日内以书面形式向法院进行反馈；聊天记录不具备完整性，不能达到被上诉人的证明目的；谈话录音中房东并不是对被上诉人已转租房屋的追认，仅仅是认为被上诉人已经转租了，自己无法主张权利，作为代理人当天晚上虽在现场，因代理人应该是在喝酒后，代理人的表述不能够代表上诉人本人。
本院对一审查明的事实予以确认，本案经本院调解未果。
本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。根据被上诉人何佳向法院举示的《房屋租赁合同》约定，如经营等原因须转让，需经出租方同意，承租方需向出租方交纳伍仟元违约转让金。被上诉人何佳将其承租的房屋转租给上诉人刘有艳后，已向原房东吴文贤交纳了4000元的转让费，吴文贤向被上诉人何佳出具收条，认可收到被上诉人何佳转让费用。二审中，上诉人刘有艳举示的其与阙刚签订的《协议书》和几江法律服务所出具的通知，不能证明房东已收回房屋。根据被上诉人何佳举示的刘有艳与阙刚签订的《转让协议》和谈话录音，证明上诉人刘有艳已将承租房屋进行转租且原房东对被上诉人何佳转租房屋并无异议。现上诉人刘有艳并无证据证明原房东吴文贤不同意被上诉人何佳转租的行为，上诉人刘有艳认为其与被上诉人何佳签订的《转账协议》应属无效无事实的法律依据，本院不予认可。
综上所述，上诉人刘有艳的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1250元，由上诉人刘有艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周海燕
审 判 员 倪洪杰
审 判 员 秦 敏
二〇一八年九月二十八日
法官助理 陈园媛
书 记 员 孙 锋