上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三(民)初字第1007号
原告中国农业银行股份有限公司上海虹口支行。法定代表人俞金权。委托代理人顾明敏。委托代理人毛莹玉。被告胡文东。第三人郑志明。原告中国农业银行股份有限公司上海虹口支行(以下简称农行虹口支行)与被告胡文东房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法通知郑志明作为第三人参加诉讼，依法由审判员郑煌独任审判，公开开庭进行了审理。原告农行虹口支行的委托代理人顾明敏、毛莹玉，被告胡文东到庭参加诉讼，第三人郑志明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告农行虹口支行诉称，2010年5月19日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将上海市虹口区四川北路XXX号房屋(以下简称租赁房屋)出租给被告，面积为45.93平方米，租赁期自2010年6月1日起至2014年12月31日止，其中2010年6月1日至2011年12月31日的年租金为117,895元，2012年1月起年租金调整为121,432元。合同还约定，原告如根据上级分行要求需收回房屋的，原告提前三个月通知被告，被告应无条件退出。2013年10月29日，原告向被告发出《关于到期收回租赁房产的函》，告知被告根据上级单位要求落实清理租赁房产的通知，该房屋租期到期后原告将收回不予续租，被告应在租赁期满后的15日内交还全部房屋。合同租赁期届满后，被告并未按约搬离租赁房屋。2015年1月13日，原告又发函要求被告返还租赁房屋，但被告至今仍未返还。故要求判令：1、被告立即返还租赁房屋；2、被告支付房屋占用使用费，按照每日每平方米建筑面积11.40元，自2015年1月16日起支付至返还房屋之日止。审理中，原告称，被告未支付过押金。被告胡文东辩称，被告自九几年起就向原告租赁房屋，双方先后签订过几份租赁合同。原告称只要准时支付房租，被告就可以一直租赁下去，被告遂投入几十万元将租赁房屋隔成二层，铺设了水电煤管线，申请了表具，将租赁房屋进行了装饰装修，楼上经营美容美发店，楼下和第三人郑志明合作经营餐厅。合同到期原告不同意续租，拒收被告2015年1月后的租金。被告经营状况不好，装修投入尚未收回，且美容美发店尚有发出的几十万元消费卡未消费掉，如合同到期原告就要收回房屋，会导致被告很大损失。现被告已根据原告的要求，将二楼美容美发店的大部分场地逐步腾空，不再用于经营。被告现同意返还房屋，但要求原告考虑被告实际情况给予过渡期搬离。如原告同意被告不支付使用费的，被告同意于2015年9月中旬搬离；如原告要求被告支付使用费的，被告同意于2016年3月搬离，因被告已根据原告的要求腾空二楼大部分场地未用于经营，故使用费只同意按照一半租金支付；如原告要求被告立即搬离的，被告则不同意支付使用费，且要求原告补偿装修损失。审理中，被告称，其和原告先后签订过多份租赁合同，之前签订租赁合同时支付过押金，签订本案合同时未再支付过押金，之前的押金未进行结算；被告同意返还房屋时不拆除装修搭建的隔层、吊顶和楼梯。第三人郑志明述称，第三人和被告在租赁房屋底楼合作经营粤广烧鹅店，双方订有合作经营协议，合作期限自2012年7月1日起至2015年6月30日止，第三人出资进行了装修。第三人和被告签订合作经营协议时，不清楚原、被告的租赁期限。因第三人的装修投入尚未收回，第三人希望能够继续经营下去。经审理查明，2010年5月19日，原告(出租方，甲方)和被告(承租方，乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定：1、甲方将租赁房屋(建筑面积45.93平方米)出租给被告用于经营，租赁期自2010年6月1日起至2014年12月31日止；2、租金每日每平方米建筑面积为7.04元，年租金为117,895元，乙方应于每年1月和7月的15日前向甲方支付租金；3、租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租房屋的，则应于租赁期届满前向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的15日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期1日，乙方应按每平方米11.40元向甲方支付该房屋占用期间的使用费；4、除本合同附件(三)外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门的审批的，则还应报请有关部门批准后方可进行。乙方增设的附属设施和设备归属及其维修责任由甲、乙双方另行书面约定；5、本合同自双方签字后生效；6、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款，本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分。合同补充条款约定：房屋租金自2012年1月起递增3%，为每年121,432元；因甲方目前在股份制改制，故如甲方需根据分行要求收回房屋，提前三个月时间通知乙方，乙方应无条件退出。租赁合同并对其他事项作出约定。之后，原、被告双方没有对被告增设的附属设施和设备归属及其维修责任另作约定。被告将租赁房屋隔成两层进行了装饰装修，楼上经营美容美发业，以租赁房屋所在地址上海市四川北路XXX号的一楼为址注册了名称为上海梦娜美容美发院的营业执照。楼下经营餐饮业，以上海市四川北路XXX号底层为址注册了名称为上海粤广烧鹅店的营业执照。被告在租赁房屋隔壁ATM机房中间位置搭建了吊顶，吊顶上方部位由被告装修后和租赁房屋楼上打通，用于经营美容美发店。2012年5月28日，被告和第三人签订《合作经营协议》，约定：被告经营粤广烧鹅店，因经营不佳，现第三人愿意和被告合作经营，由第三人经营管理，第三人愿意将每月营业款的20%提交给被告，作为被告之前的装修费和成本的回收；合作时间暂由2012年7月1日起至2015年6月30日止，在此期间如能达到盈利(除水电煤卫费用、人员工资、装修成本、房屋租金费用扣除外)，经房主协商后再延期至2016年5月30日止。第三人将底楼店面重新进行装饰装修后，与被告合作经营烧鹅店。2012年6月1日，原、被告签订《补充协议》，约定自2012年7月1日起将租金支付方式由每半年支付一次变更为按季支付，于每季度首月的5日前支付。2013年10月29日，原告向被告发出《关于到期收回租赁房产的函》，告知被告根据农总行关于落实、清理租赁房产有关规定的通知，对原告闲置房产一律不对外出租，原已出租的房产，到期后必须收回。要求被告根据合同约定应在租赁期满后的15日内交还全部房屋，结清租期内的租金、水、电、煤、通讯、物业管理等费用，返还的房屋须经原告验收认可且应符合正常使用的状态。租赁合同到期后，原告于2015年1月13日又致函被告，要求被告如期交还全部房屋，结清租期内的租金、水、电、煤、通讯、物业管理等费用，返还的房屋须经原告验收认可且应符合正常使用的状态。被告租金支付至租期届满之日即2014年12月31日，之后被告要求继续支付租金，原告拒收。被告至今未向原告交还租赁房屋。另查明，租赁房屋所处虹鹰大楼系部队下属上海天鹅实业总公司和中国农业银行上海市分行房地产业务部联建的房屋，房屋产权归部队，原告作为参建单位拥有部分使用权，可自主使用、对外出租。上述事实，有原告提供的联合建设商住大楼协议书、中国人民解放军南京军区空军上海房地产管理处出具的证明、上海市公安局出具的证明、关于同意农行虹口支行出租虹鹰大楼军产房的函、上海市房屋租赁合同、补充协议、关于到期收回租赁房产的函、原告函件、现场照片，被告提供的上海梦娜美容美发院的营业执照、合作经营协议以及当事人的陈述等证据为证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方应恪守履行。根据租赁合同的约定，租赁期满，原告有权收回房屋，被告应如期返还；如原告要求收回房屋，应提前三个月通知被告，被告应无条件退出。现租赁期满，原告不同意续租，且于合同期满前一年即告知了被告，故被告应根据合同约定，在合同期满后15日内返还原告房屋。被告至今未返还房屋，原告主张返还，符合合同约定。鉴于被告和第三人在系争房屋底层合作经营烧鹅店，故被告和第三人应共同搬离系争房屋，由被告负责将房屋返还原告。考虑到被告和第三人尚在经营的实际情况，故应给予其合理的期限搬离，具体搬离时间由本院根据实际情况酌定。双方租赁合同约定，除原告同意被告续租外，被告应在租期届满后的15日内返还房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期1日，被告应按每平方米11.40元向原告支付该房屋占用期间的使用费。现原告主张被告从2015年1月16日起按上述标准支付房屋使用费，符合合同的约定。被告认为其已根据原告的要求腾空二楼大部分场地未用于经营，故现只同意按照一半租金标准支付房屋使用费。对被告是否存在腾空二楼大部分场地未用于经营的事实，现原告不予确认，被告也未举证证明。即便被告所述属实，因租期届满，原告不同意续租的情况下，被告就应该腾退房屋，被告至今未向原告交还二楼房屋，二楼房屋仍在被告掌控之中，被告要求减少支付房屋使用费，依据不足，故本院不予采纳，被告应按照合同约定的标准支付房屋使用费至返还房屋为止。根据相关法律规定，租赁期间届满时，未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除，已形成附合的装饰装修物出租人无须补偿，故被告和第三人可将未形成附合的装饰装修物拆走，对已形成附合的装饰装修物，原告无须作出补偿。被告未举证证明其支付过押金，故本案对押金不作处理，如被告将来有证据证明其支付过押金，可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条、第十二条，《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告胡文东、第三人郑志明应于本判决生效之日起30日内携本人可拆卸的设备、物品搬离上海市虹口区四川北路XXX号房屋，被告胡文东负责将该房屋返还原告中国农业银行股份有限公司上海虹口支行；二、被告胡文东应于本判决生效之日起30日内支付原告中国农业银行股份有限公司上海虹口支行房屋使用费，按照每日523.60元，自2015年1月16日起支付至返还房屋之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费611.58元，减半收取305.79元，由被告胡文东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 郑煌
二〇一五年七月二十四日
书记员 吴燕
附：相关法律条文
????一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。三、《上海市房屋租赁条例》第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。