北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第09732号
上诉人（原审原告）祖桂荣，女，1934年7月30日出生。
上诉人（原审原告兼祖桂荣的委托代理人）周鸿智，男，1970年3月8日出生。
二上诉人共同委托代理人王挺，北京市义博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）尚德玲，女，1963年2月22日出生。
上诉人祖桂荣、周鸿智因与被上诉人尚德玲房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第00543号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周鸿智，祖桂荣、周鸿智的委托代理人王挺到庭参加了诉讼，尚德玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2012年11月，祖桂荣、周鸿智诉至原审法院称：我们二人共有的房屋位于北京市朝阳区×××号，建筑面积61.47平方米。我们二人于2006年11月14日委托案外人纪宏在不违反国家关于房产出售的有关规定的前提下，代表我们办理上述房屋的出售等相关事宜。2010年4月2日，纪宏在没有通知我们二人的情况下，以受委托人的身份，与尚德玲签订了《存量房屋买卖合同》，将诉争房屋以45万元明显低于市场价格出售给尚德玲。我们二人事后得知这一情况。经了解，诉争房屋在2010年4月市价大约为180万元。纪宏与尚德玲之间的行为明显侵犯了我们二人的合法权益，经多次找尚德玲理论未果。现诉至法院，要求依法确认我们二人作为出卖人与尚德玲之间签订的《存量房屋买卖合同》无效，由尚德玲承担本案全部诉讼费用。
尚德玲未答辩。
原审法院经审理查明：祖桂荣、周鸿智曾是北京市朝阳区××号房屋的共有权人，各占50%的份额。
2006年11月14日，祖桂荣、周鸿智到北京市国信公证处作出（2006）京国证民字第14394号公证书，写明：我们（周鸿智、祖桂荣）是坐落在北京市朝阳区××号房产的产权人，我们同意委托纪宏为我们的合法代理人，在不违反国家关于房产出售的有关规定的前提下，全权代表我们办理有关上述房产的出售、产权过户、交纳相关税费、协助买方以买方的名义办理银行贷款、办理物业交割手续、代收房款等相关事宜。代理人在授权范围内及委托期限内所签署的一切有关文件我们均予以承认。委托期限自公证之日起至上述事宜办理完为止。代理人有权转委托。
2010年4月2日，祖桂荣、周鸿智作为出卖人（二人之委托代理人为纪宏）、尚德玲作为买受人，签订了《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：出卖人将位于北京市朝阳区××号房屋出售给买受人，房屋成交价格为45万元。
祖桂荣、周鸿智现诉至法院，提供网络查询信息，表示纪宏出售房屋未通知二人，且未将房款交给二人，房屋售价明显低于市场价格，主张二人与尚德玲之间签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效。
审理中，经祖桂荣、周鸿智申请，本院依法调取北京市朝阳区××号房屋信息，该房屋于2010年4月2日转入尚德玲名下，于2010年4月28日转入杨同林名下。
原审法院认为：《中华人民共和国合同法》规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，祖桂荣、周鸿智通过公证方式委托案外人纪宏在不违反国家关于房产出售的有关规定的前提下，全权代表其办理有关上述房产的出售、产权过户、交纳相关税费、协助买方以买方的名义办理银行贷款、办理物业交割手续、代收房款等相关事宜。代理人在授权范围内及委托期限内所签署的一切有关文件其均予以承认。祖桂荣、周鸿智表示纪宏在未通知其的情况下，以明显低于市场价格的售价，将房屋出售给尚德玲，损害了祖桂荣、周鸿智的利益。但祖桂荣、周鸿智自述的合同无效的原因不符合上述法律规定情形，其举证亦未能证明纪宏代理其与尚德玲签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》过程存在上述情形，故对祖桂荣、周鸿智之确定合同无效的诉讼请求，本院不予支持。另祖桂荣、周鸿智与尚德玲及纪宏在签订合同过程中如存在纷争，应通过其他途径解决。
根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中尚德玲经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告祖桂荣、周鸿智的诉讼请求。
判决后，祖桂荣、周鸿智不服，上诉至本院称：纪宏在没有通知我们的情况下，以受委托人的身份，将诉争房屋以明显低于市场的价格出售给尚德玲。该行为明显侵犯了两个上诉人的合法权益。原审法院没有认定事实，纪宏与尚德玲的行为明显是恶意串通，以明显低于市场的价格，将房屋出售给尚德玲，严重损害我们的合法利益，故请求二审法院判令撤销原判，确认我们作为出卖人与尚德玲之间签订的《存量房屋买卖合同》无效，诉讼费由尚德玲负担。
尚德玲未提出上诉及答辩意见，经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。
本院经审理查明：二审诉讼中，祖桂荣、周鸿智提供河北省涿州市公安局双塔派出所户籍证明信两份，证明尚德玲的户口在河北省涿州市×1号。纪宏的户口所在地为河北省涿州市×2号。祖桂荣、周鸿智以此证明尚德玲和纪宏同为河北省涿州市人，很早就相识。另，祖桂荣、周鸿智二审中明确其主张合同无效的依据系《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，祖桂荣、周鸿智主张尚德玲和纪宏系恶意串通。
本院另查明：2006年11月14日，周鸿智向纪宏借款20万元，并与纪宏签订《房屋租赁合同》约定：纪宏租用祖桂荣、周鸿智位于北京市××号房屋，租赁期限20年，自2006年11月14日起至2026年11月14日止；同时注明周鸿智向纪宏借款20万元，如果在2006年12月13日未还款，借款20万元转为原告20年租赁期的租金；合同生效后，如果周鸿智违约，应向纪宏退还剩余的租金和押金；租赁期内，纪宏有权将房屋转租（卖）给第三者。2006年11月14日，祖桂荣、周鸿智以公证形式全权委托纪宏出售位于北京市朝阳区××号房屋时，同时将二人的身份证原件交于纪宏。后纪宏将祖桂荣、周鸿智诉至北京市朝阳区人民法院要求继续履行该份租赁合同，北京市朝阳区人民法院认为该租赁合同合法有效，于2009年3月12日作出（2009）朝民初字第2603号民事判决：周鸿智、祖桂荣于该判决生效之日起十日内继续履行与原告纪宏之间的租赁合同，将位于北京市××号房屋交给纪宏使用。现该判决业已生效。
本院查明的其他事实与原审法院一致。
上述事实，有周鸿智当庭陈述、（2006）京国证民字第14394号公证书、存量房屋买卖合同（经纪成交版）、房产信息查询记录、房屋所有权转移登记申请书、户籍证明信、（2009）朝民初字第2603号案件卷宗材料等证据在案佐证。
本院认为：根据已查明的事实，祖桂荣、周鸿智将房屋委托纪宏出售并非简单的委托关系，而是作为纪宏与周鸿智之间合同中纪宏权利的一部分，鉴于该合同已被生效判决书认定为有效，故纪宏有权根据《房屋租赁合同》的约定出售房屋。由于纪宏与祖桂荣、周鸿智并未约定出售房屋的价格，且祖桂荣、周鸿智签订《房屋租赁合同》及办理公证委托确立纪宏有权出售涉案房屋时与纪宏还存在借款、租赁等法律关系，故本院难以仅通过房屋交易时的价格及户籍信息就认定合同无效法定事由的存在。故原审法院驳回祖桂荣、周鸿智确认二人作为出卖人与尚德玲之间签订的《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求并无不当。如祖桂荣、周鸿智主张出售房屋的价款或者认为出售涉案房屋的行为造成了自己财产的损失，可依据其他法律关系另行主张权利。
综上，祖桂荣、周鸿智的上诉请求和理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由祖桂荣、周鸿智负担（已交纳）。
公告费560元，由祖桂荣、周鸿智负担（已交纳）。
二审案件受理费70元，由祖桂荣、周鸿智负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑吉喆
代理审判员 楚 静
代理审判员 龚勇超
二〇一四年十二月十日
书 记 员 张荣华