贵州省贵阳市云岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0103民初3934号
原告：贵州世纪汇金投资发展有限公司，地址：贵阳市云岩区中华中路168号贵阳饭店28层5号，统一社会信用代码：91520103073894228C。
法定代表人：周伟，职务：总经理。
委托诉讼代理人：任泳敏，贵州辅正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张黔永，贵州辅正律师事务所律师实习律师。
被告：贵州黔贵房地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区延安中路48号-56号,统一社会信用代码：91520000709501822E。
法定代表人:吴昆，职务：董事长。
委托诉讼代理人：吴庆熙，贵州天筑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贺宁艳，贵州天筑律师事务所律师。
第三人：陈皓楠，男，1996年9月10日生，汉族，住贵阳市南明区。
原告贵州世纪汇金投资发展有限公司（以下简称汇金公司）与被告贵州黔贵房地产开发有限公司（以下简称黔贵公司）、第三人陈皓楠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇金公司委托诉讼代理人任泳敏、张黔永，被告黔贵公司委托诉讼代理人吴庆熙、贺宁艳到庭参加了诉讼,第三人陈皓楠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即与原告指定的第三人陈皓楠签订4套房屋的《商品房买卖合同》；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年10月21日，原告与被告签订了《贵阳市汇金国际广场部分房屋及地下车位购买框架协议》。原告根据框架协议第四条第九项的约定即被告承诺收到原告关于指定第三方签约通知和关于房屋基本单元的具体物理位置、面积和单价等明细后7日内与原告的全资子公司及指定的第三人签订《商品房买卖合同》的约定。原告于2018年1月29日向被告发出一份《签约通知》，通知被告应当在7日内与指定的第三人陈皓楠签订《商品房买卖合同》，但时至今日，被告却未按时履行相应的义务。因此，为了维护原告及相关购房者的合法利益，原告向法院提起诉讼。
被告辩称：根据双方签订的“框架协议”和补充协议，首先原告未按照双方约定全面履行自持义务，协议中约定原告或其全资子公司应自持不低于1.6亿元标的房产价值且原告自持的第一层房屋面积不得低于该层房屋面积的50%，但经被告在贵州省住房保障和房产管理局网站核查，标的房产已售59077.4m2（框架协议约定的面积为63000m2）,而原告及其全资子公司共计自持的标的房产的价值仅为125540148元，并未达到“框架协议”约定的1.6亿元，同时原告自持的第一层房屋（第一层基本单元可销售面积为7536.75m2，已售6649.49m2）的面积仅为1684.57m2，仅占第一层总面积的22%；其次，根据“框架协议”第4条第2款之规定，原告应保证针对标的的房产第一层基本单元而签订的《商品房买卖合同》中涉及的50%的房屋面积的基本单元单价不低于5万元/m2，但经被告在贵州省住房保障和房产管理局网站核查，第一层共销售158套房屋，购买单元不低于5万元/m2的只有四套，已严重低于合同约定条件，而原告现指定被告与第三人陈皓楠签订《商品房买卖合同》所涉及的标的房产第一层房屋的平均单价也未达到5万元/m2，因此被告有权拒绝与原告指定的第三人陈皓楠签订合同；最后，根据“框架协议”第十条第三款约定，原告应保证在试营业半年内有不低于三家国际一线品牌入住汇金星力城，否则原告应赔偿被告人民币4450万，但汇金星力城于2016年1月30日开业至今，没有一家国际一线品牌入住，原告也未支付相应的赔偿款，且根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定的抗辩权，被告有权拒绝继续履行协议。
第三人无辩称意见。
本院经审理认定事实如下：2013年10月21日，原、被告签订《贵阳市汇金国际广场部分房屋及地下车位购买框架协议》一份，约定原告（乙方）整体购买被告（甲方）开发建设的“汇金国际广场”项目一期地下一层、地上第一层至第八层的商场及地下二层的160个车位，总价为89000万元，按建筑面积计算，平均单价为14127元/㎡，原告提供分割需求，原、被告相互配合完成上述房产各层平面分割为若干房屋基本单元的行政审批，且在房层登记机构完成符合原告要求的各层平面分割的备案更新后，被告书面通知原告之日起四个月内，原告应分批逐笔向被告支付购房总价款的45%即40050万元，原告进场装修之日起的45日内，原告应分批逐笔向被告支付购房总价款的35%即31150万元，被告书面通知原告上述房产已符合办理房地产登记的条件之日起10日内，原告应将余款中占总购房价款的5%即4450万元支付给被告，原告应按本合同约定将购房款直接支付给被告，也可由原告指定的第三人与被告在本协议项下房产范围内签订具体房屋基本单元的买卖合同时，由第三人支付给被告，第三人支付的款项视为对原告付款义务的履行，计入原告付款金额。原告可分批逐笔支付本协议购房款并同步与被告签订《商品房买卖合同》，在每一批次签订的《商品房买卖合同》中，若该批合同标的物包含商业第一层基本单元的，则该批次标的房产商业第一层所有基本单元，记载于合同的平均单价不低于3万元/㎡，原告承诺，针对上述房屋中商业房第一层基本单元签订的《商品房买卖合同》中，第一层50%面积的基本单元平均购买单价不低于5万元/㎡，原告分批次与被告签订的《商品房买卖合同》中，除商业第一层基本单元单价外，若出现其它单元记载于合同的平均单价低于本协议平均单价14127元/㎡的，应由被告确认。同时，该协议第四条第五、六项约定，原告可指定其全资子公司或其他第三人与被告签订《商品房买卖合同》，但应将载明第三人的名称、自然情况、房屋基本单元的具体物理位置、面积和单价等的明细表提前书面告知被告，被告以原告出具的书面通知为准与第三人签订《商品房买卖合同》，原告指定的第三人与被告签订《商品房买卖合同》的同时必须一次性付清合同价款，如需银行按揭贷款的，首付不得低于合同价款的50%。第四条第九、十项约定，被告承诺，在收到原告关于指定第三人的签约通知和关于房屋基本单元的具体物理位置、面积和单价等的明细表后，7日内与原告的全资子公司及原告指定的第三人签订《商品房买卖合同》，如因原告指定的第三人的原因造成合同无法在7日内签订的，被告承担违约责任，原告在本协议约定的第一期付款期限内，应首先支付不低于16000万元的购房款，并由原告或原告全资子公司与被告签订《商品房买卖合同》，此后，原告才能指定第三人与被告签订《商品房买卖合同》。如被告不按此约定严格执行即构成违约，并承担违约责任，本条约定仅限于第一期付款期限内，自第二期付款开始则不受此条限制。第七条第一项约定，本协议签订之日起10个工作日内，原告应向被告支付13350万元的履约保证金。第十二条第二项约定，本协议一式四份，各执二份，双方签字或盖章后，原告按本协议约定时间支付履约保证金之日起生效。
同年11月8日，原、被告针对上述协议又签订《补充协议一》一份，约定原、被告将第七条第一项及第十二条第二项变更为：自本补充协议签订之日起5个工作日内，原告应向被告支付8000万元的履约保证金，剩余的保证金5350万元，原告应于2013年11月20日前支付给被告，原、被告所签订的贵阳市汇金国际广场部分房屋及地下车位购买框架协议》自原告按前述约定支付完履约保证金之日起生效。此后，原告于2013年11月8日向被告支付履约保证金6000万元，于同月14日、18日分别支付被告1000万元，合计支付8000万元。2014年1月16日，原、被告再签订《补充协议二》一份，约定剩余履约保证金5350万元延期至2014年1月17日前支付，2014年12月31日前，原告分批向被告支付第二期购房总价款的35%即31150万元，原告指定的第三人购买上述房产中第一层、第二层的面积均不超过50%，原告及其全资子公司持有面积不低于50%。次日，原告通过银行转账方式向被告支付5350万元。之后，原告于2014年12月4日通过银行转账方式向被告支付8900万元，至此，原告共计向被告支付22250万元。2018年1月26日，原告向被告发出《签约通知》一份，要求被告于收到该通知之日起7日内分别与第三人恒娟、陈皓楠、贵州搏达汇金商业管理有限公司、贵州恒昇汇商业管理有限公司签订《商品房买卖合同》，同时，该通知明确了前述第三人购买房屋的具体位置、面积、合同金额、维修基金。被告于同月29日收到该通知，因被告未按与第三人签订《商品房买卖合同》，故原告诉至法院，请求如前。
本院认为，合法的合同关系受法律保护，本案的争议焦点在于原告能否要求被告与其指定的第三人签订《商品房买卖合同》。
首先，关于合同效力方面，原、被告签订的《贵阳市汇金国际广场部分房屋及地下车位购买框架协议》《补充协议一》《补充协议二》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，原、被告应按合同约定严格履行各自义务。
其次，关于合同履行方面，其一，原、被告双方于《补充协议二》中明确约定，原告应于2014年12月31日前向被告支付第二期购房总价款的35%即31150万元，但原告于2014年12月4日前仅向被告支付22250万元，其未提供证据证明其已按合同约定履行付款义务；其二，《补充协议二》中亦明确约定原告指定的第三人购买上述房产中第一层、第二层的面积均不超过50%，原告及其全资子公司持有面积不低于50%，原告未提供充分证据予以证明其已按上述约定履行义务；其三，被告未按合同约定于收到原告发出的《签约通知》之日起7日内与原告指定的第三人签订《商品房买卖合同》，因此，本院认定原、被告双方均有不按合同约定履行义务的行为。
最后，关于原告能否要求被告与其指定的第三人签订《商品房买卖合同》方面，其一，原告未按合同约定履行其付款义务，亦未按合同约定履行其对上述房屋自持不得低于50%的义务；其二，根据《中华人民共和国合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等地，一方不得将自己的意志强加给另一方。”及第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”之规定，《商品房买卖合同》为一般民事合同，系平等主体之间根据当事人意愿而自愿订立的合同，任何单位和个人均不得非法干预，原、被告签订的《贵阳市汇金国际广场部分房屋及地下车位购买框架协议》中，原告指令被告与不确定的第三人签订合同的行为违背签订合同双方的意思自治原则；其三，根据《商品房销售管理办法》第二十五条：“房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。”及第二十六条：“受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。”之规定，本案中，原、被告签订的《贵阳市汇金国际广场部分房屋及地下车位购买框架协议》包含有商品房销售代理的内容，根据上述《商品房销售管理办法》之规定，代理销售商品房的是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构，原告的营业执照中经营范围一栏未明确载明房地产销售代理内容，且原告亦未提供其具有经批准并获得商品房销售代理资质的相应证据，因此，本院认定原告无商品房销售代理资质，其无权要求被告与其指定的第三人签订《商品房买卖合同》，但若被告未按合同约定履行相应义务，原告可向其另行主张违约责任。
综上所述，对原告要求判令被告立即与其指定的第三人陈皓楠签订4套房屋的《商品房买卖合同》的诉请，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第三条、第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告贵州世纪汇金投资发展有限公司的诉讼请求。
案件受理费60元，减半收取30元，由原告贵州世纪汇金投资发展有限公司负担（已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判员 吴 中
二〇一八年七月二十日
书记员 杨雪莲