内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内05民终2033号
上诉人（原审被告）：通辽恒辉房地产开发有限公司，住所地内蒙古通辽经济技术开发区。
诉讼代表人：牛立新，通辽恒辉房地产开发有限公司破产管理人恒信长城律师事务所负责人。
委托代理人：彭程颢，内蒙古恒信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李岩，男，1977年11月26日出生，汉族，无职业。
委托代理人：王婧婧，北京市尚衡律师事务所通辽分所律师。
上诉人通辽恒辉房地产开发有限公司与被上诉人李岩商品房预售合同纠纷一案，上诉人通辽恒辉房地产开发有限公司不服内蒙古通辽市科尔沁区人民法院（2017）内0502民初1636号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人通辽恒辉房地产开发有限公司的上诉请求及理由为：因xxx项目无法按时完工交付使用，项目崩盘，资不抵债，在xxx委员会多次组织和努力下，郝某等人出资重新启动建设，现在的xxx项目是郝某以恒辉房地产的资质进行的建设，接手该项目时已经超过了交付日期，依照合同法公平原则，上诉人承担赔偿责任显失公平。请求二审法院依法改判上诉人不承担违约责任。
被上诉人李岩的答辩意见：原审认定事实清楚、适用法律正确，原审判决已充分考虑公平原则，支持50%违约金，请求维持原判。
原审原告李岩的一审起诉请求为：2011年9月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》两份，合同约定：原告自被告处购买住宅两套，总价款为301420.80元（150710.40元×2套），房屋交付日期为2012年10月30日，合同签订后，原告按合同约定交付了两套住宅楼的首付款，但被告未按期交付上述房屋。请求法院支持原告的诉讼请求。1、要求被告恒辉公司支付2012年10月31日至2016年5月30日的逾期交房违约金170796.70元；2、要求被告恒辉公司支付逾期交房利息52518.70元。
原审查明：被告恒辉公司在办理房地产开发地块的土地使用证和预售商品房许可证等相关手续后，于2011年11月10日与原告李岩签订了二份（合同编号为：xxx-
xxxx、xxx-
xxx）《商品房买卖合同》，该合同约定：1、被告恒辉公司将xxx小区x#楼-2-xxx号、x#楼-2-xxx号，建筑面积分别为52.33平方米的房屋预售给原告李岩，总价款为分别为150710.40元人民币；2、付款方式分别为分期付款，首付为119150.00元，房屋工程交工时补交第二次房款31560.40元；3、该楼房预定于2012年10月30日前将符合经验收合格的房屋交付使用。被告恒辉公司逾期交付商品房的处理：除遇不可抗力外，被告恒辉公司如未按本合同第三条约定逾期交付商品房逾期在90日内的，原告李岩有权向被告恒辉公司追究已付款利息，利息自合同约定被告恒辉公司应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告有权按照下列约定，追究被告恒辉公司违约责任：1、合同继续履行。被告恒辉公司应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告恒辉公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告恒辉公司还应每日按商品房价款的万分之三向原告支付违约金。2、解除合同。被告恒辉公司应退还原告已付款、支付已付款利息，利息自合同约定被告恒辉公司应交付商品房之日次日起至被告恒辉公司退还原告价款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告恒辉公司还应每日按商品房价款的万分之三向原告李岩支付违约金。原告的实际损失超过被告支付的违约金时，被告恒辉公司应承担赔偿责任。同日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，其主要内容为：需要办理按揭贷款的购房户，由开发单位负责向银行联系按揭贷款业务，具体按揭贷款条件由贷款银行进行审查，如因购买人自身条件达不到银行要求或其他原因而造成的按揭贷款额不足或不到位情况，由购买的客户承担在合同约定时间内补足购房款义务。《商品房买卖合同补充协议》第三条关于房屋交付的补充约定：根据买卖合同第八条和第十一条的规定，买受人与出卖人同意按以下程序处理房屋交付事宜：1、交付日期以出卖人通知买受人前来办理交付手续的书面文件（即《入住通知书》）规定的日期为准。2、买受人未按《入住通知书》规定的期限和地点办理房屋交接手续的，自《入住通知书》规定的期限届满之日起，即视为出卖人已按期交付房屋。3、买受人应按约定的交房时间到出卖人售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，钥匙交接后即视为房屋交付使用，与住宅有关的权利义务随之转移给买受人。4、买受人办理房屋交付手续时，须付清全部房价款，如买受人未按时支付房价款及其他费用，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，并有权追究买受人的违约责任。5、建筑周围的环境情况，建筑的修饰工作、建筑公共区域装修或装置设施设备而进行的相关材料的清除、装修情况不属于影响住宅交付的因素，买受人不得以上述理由拒绝接受出卖人交付的住宅。上述合同签订后，原告于2011年10月18日分别交付房款均为119150.00元，现每套房屋尚有房款31560.40元未向被告恒辉公司交付。经询问原、被告未给付原因，原告称因原合同约定房屋交工给付，现未交工故未给付。被告称房屋已完工原告应给付余下款项。自2012年10月31日至2016年5月30日，按照上述合同约定计算恒辉公司逾期交房的违约金数额为：46718.72元（119150.00元×日0.3‰×1307天）；自2012年10月31日至2016年5月30日上述已付房款119150.00元，按中国人民银行同期贷款基准年利率6.4%计算，形成的利息为27305.92元（119150.00元×6.4%÷365天×1307天），合计为74024.64元。两套房屋的违约金及利息的计算金额为148049.28元（74024.64元×2）。在合同履行过程中，因xxx项目法定代表人郝某甲将所收取的房款挪用等原因，致使该项目无法按期完工交付使用。2012年12月15日，xxx委员会办公室组织开发区党工委、政法委、建设发展局、公安分局、项目出资人等召开会议；2013年4月15日，xxx管理委员会办公室再次组织土地综合利用发展办公室、建设发展局、房屋征收管理办公室、国税局、地税局、财政局等召开会议，经多方努力，郝某等人出资重新启动xxx项目建设。目前，诉争房屋尚未竣工验收。
原审认为：原告与被告签订的二份《商品房买卖合同》系双方自愿签订，符合有关法律规定，合法有效。按合同约定，被告应于2012年10月30日将竣工验收合格的房屋交付原告，但被告至今未竣工验收，且该房屋也一直未交付给原告，因此被告逾期交付房屋的事实属实，被告抗辩主张的涉案房屋项目崩盘，经政府研究决定由新投资人接手建设，现由后任者承担违约责任，显失公平的事项，本院认为：判断民事主体资格的直接依据是以工商登记为标准。对于法人而言，其经营主体的界定通常都是依其工商登记进行，即使事后该主体存在经营困境等诸多情况，只要公司登记未被撤销，仍然具有民事主体资格。郝某投资接手恒辉公司后，还延用恒辉公司的执照和资质进行后续工程建设，而未将xxx项目按规定报经国家有关部门批准，未取得新的资质许可，而是延用恒辉公司资质经营，恒辉公司并未被撤销。故其民事主体资格仍然存在，至于新投资人接手建设事实，不能成为恒辉公司不违约的事由。因此，本院对其抗辩理由不予支持。对被告主张的原、被告双方在补充协议中已对交付日期做了变更的事项，本院认为本案中补充协议对商品房交付期限做了变更，现原告提出异议，认为被告没有对其进行释明。在庭审中，被告亦未能提供已提请原告注意该条款的证据，且该补充的条款系格式条款，且将明确的交付期限条款变为不固定期限条款，明显加重对方责任，排除对方主要权利免除自己的责任，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十条的规定，应认定该条款无效，双方应按合同约定履行。故对被告所称双方约定的交付日期已经变更的抗辩理由本院不予支持；对被告提出的原告未按合同约定缴纳最后一笔房款属违约，其后果应由原告自行承担的抗辩理由，经查原告最后一笔款项属于合同约定房屋工程交付时交纳，现该工程并未竣工，故对被告抗辩的理由不予支持；对被告主张的就算承担违约金也不能超过本金数额的30%事宜，本院认为，对于违约金金额的确定，应依据本案的事实综合考虑。本案中，虽然被告违约，但xxx小区项目崩盘、停工建设、成为烂尾工程事实存在，在政府及相关部门招商引资下郝某等人持续出资重新启动建设，在一定程度上维护了广大业主的合法权益，维护了社会和谐稳定发展的大局，根据xxx小区住宅建设尚未完工，仍需大量资金投入建设才能竣工验收的现状，考虑到被告还应当继续履行合同交付房屋的实际情况，本院认为由被告全部承担违约责任，没有依据，也不公平，故在核定被告违约责任时应予以适当减轻，以保证被告有能力履行合同中所应承担的义务，按照合同约定计算恒辉公司承担涉案两套房屋逾期交房违约金和逾期交房已付款形成的利息为148049.28元的50%即74024.64元，予以支持为宜。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十条、第二十九条第一款的规定，判决如下：一、被告通辽恒辉房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内向原告李岩支付逾期交房违约金及逾期交付房屋所致已交房款形成的利息共计74024.64元；二、驳回原告李岩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2666.00元，由被告通辽恒辉房地产开发有限公司负担。
二审期间双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与采信的证据与原审一致，本院予以确认。另查明，2017年9月14日，内蒙古通辽市科尔沁区人民法院裁定受理郝某对通辽恒辉房地产开发有限公司的破产清算申请，并依法指定恒信长城律师事务所担任通辽恒辉房地产开发有限公司管理人。
本院认为：上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，约定了交房日期及违约责任，被上诉人亦交纳了购房款，现上诉人未能按合同约定时间交付竣工验收合格的房屋，违反了合同义务，应承担违约责任。对于上诉人与被上诉人签订的补充协议中房屋交付期限的变更，因系上诉人单方拟定的格式条款，且将商品房买卖合同中约定的交付房屋的固定期限变更为非固定期限，事实上免除了上诉人逾期交房的违约责任，上诉人又未能提交证据证明该条款系经双方当事人协商确定或已采取合理的方式提请被上诉人注意并予以说明，故根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十条的规定，该格式条款无效。但本案中上诉人通辽恒辉房地产开发有限公司在开发建设xxx项目过程中，因上诉人通辽恒辉房地产开发有限公司法定代表人郝某甲将所收取的房款挪用等原因，致使该项目崩盘、停工建设、成为烂尾工程，合同基础动摇，合同根本目的难以得到实现的事实存在，为保护购房户利益，在政府及相关部门招商引资下郝某等人持续出资重新启动建设，对该项目进行实际开发，在一定程度上维护了广大购房户的合法权益，保障了购房户取得房屋的可期待利益，部分购房户也已实际接收房屋，一定程度上保障了合同根本目的的实现。在此种情况下，若依原合同约定交房时间约束双方当事人显然不公平，尤其在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，以合理分配双方在交易中应当获得的利益和风险，促进广大购房户后期利益的实现。故综合考虑本案实际情况，对于被上诉人的诉讼请求，按照双方合同约定计算上诉人通辽恒辉房地产开发有限公司承担被上诉人涉案两套房屋逾期交房违约金和逾期交房已付房款形成的利息为148049.28元的10%即14805元。因上诉人通辽恒辉房地产开发有限公司违约事实存在，本案诉讼费确定由上诉人通辽恒辉房地产开发有限公司负担。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款之规定，判决如下：
一、维持内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2017）内0502民初1636号民事判决第二项；
二、变更内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2017）内0502民初1636号民事判决第一项为：上诉人通辽恒辉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付被上诉人李岩涉案两套房屋逾期交房违约金和逾期交房已付房款形成的利息14805元；
一审案件受理费2666元、二审案件受理费2666元，共计5332元，由上诉人通辽恒辉房地产开发有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 包永春
审 判 员 郑旭然
代理审判员 韦青青
二〇一八年四月三日
书 记 员 白雪松