湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00159号
上诉人（原审被告）：武汉艾美刻商业策划有限公司（原武汉艾美刻投资管理有限公司），住所地武汉市青山区24街坊特1号1层商网。
法定代表人：常凤，该公司总经理。
委托代理人：刘文军，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
委托代理人：肖彬，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：詹仲平，男，1977年10月12日出生，汉族。
委托代理人：桂超，湖北华廷律师事务所律师。
原审第三人：武汉市宏云建材有限公司，住所地武汉市硚口区汉西路106号（原汉水四村特38号）。
法定代表人：许泽芳，该公司董事长。
上诉人武汉艾美刻商业策划有限公司（以下简称艾美刻公司）因与被上诉人詹仲平、原审第三人武汉市宏云建材有限公司（以下简称宏云公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2014）鄂青山民二初字第00636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年8月，詹仲平诉至一审法院，请求判令：艾美刻公司向詹仲平退还商铺使用质量保证金78120元及2014年2月份的租金损失39060元，共计117180元；艾美刻公司承担本案诉讼费用。2014年10月13日，詹仲平增加诉讼请求：解除詹仲平与艾美刻公司于2013年7月29日签订的《商铺租赁（联营）合同》。
一审法院审理查明，2013年7月29日，詹仲平与艾美刻公司签订《商铺租赁（联营）合同》，合同约定：艾美刻公司将武汉市青山区24街坊特1号1层商网A01商铺，壹层630平方米租给詹仲平用于餐饮；租期为五年，自2013年9月1日起至2018年8月31日，每年租金468720元，合同签订时詹仲平向艾美刻公司一次性交纳贰个月租金的商铺使用质量保证金，合同期满后，若詹仲平无违约行为，且办理好退场手续，本合同中商铺使用质量保证金由艾美刻公司不计利息退还詹仲平；租金计费时间段（12个月）按合同实际计租日期计算，此租金不包含物业管理费、水电费；租金按半年支付一次；艾美刻公司保证出租商铺的合法性，若因商铺产权纠纷，致詹仲平无法使用商铺，艾美刻公司承担相应责任；艾美刻公司出租的商铺出现产权纠纷且造成詹仲平无法使用商铺时，詹仲平有权可以提前解除合同。合同签订后，詹仲平依约向艾美刻公司交纳了2个月租金的商铺使用质量保证金78120元及半年的租金234360元（2013年9月1日至2014年2月28日）。詹仲平在租赁房屋内经营餐饮，名称为人民公社。2014年1月25日，宏云公司向艾美刻公司下达《解除合同通知书》，从2014年2月1起解除与艾美刻公司的租赁合同。此后，宏云公司强行让詹仲平从该房中腾退，詹仲平腾退后于2014年2月22日要求艾美刻公司赔偿损失，艾美刻公司迟迟未予赔偿。
一审另查明：2012年9月30日，艾美刻公司与宏云公司签订了房屋租赁合同，约定：宏云公司将其所有的位于武汉市青山区市政侧路3号房屋1楼、2楼部分出租给艾美刻公司，租期自2012年10月1日至2022年9月30日，租金每年84万元。合同签订后，艾美刻公司在征得宏云公司同意情况下，将承租房屋进行转租。2014年1月25日，宏云公司向艾美刻公司下达《解除合同通知书》，从2014年2月1起解除与艾美刻公司的租赁合同。艾美刻公司于2014年3月3日提起诉讼，要求确认宏云公司于2014年1月25日发出的解除合同通知书无效，艾美刻公司与宏云公司双方继续履行2012年9月30日签订的房屋租赁合同；判令宏云公司向詹仲平支付单方解除房屋租赁合同违约金200000元；判令宏云公司赔偿詹仲平房屋维修费用及停水停电造成的损失共计78150元（维修费7750元，知青湘菜馆损失27700元，老巷餐馆损失7000元、铭智双优培训学校损失35700元）；判令宏云公司履行房屋维修义务；宏云公司承担本案诉讼费用。一审法院审理后，作出（2014）鄂青山民二初字第00200号判决：宏云公司于本判决生效之日起10日内向艾美刻公司支付维修费7750元；驳回艾美刻公司的其他诉讼请求。宣判后，艾美刻公司提起上诉，武汉市中级人民法院经审理作出（2014）鄂武汉中民终字第00667号判决：驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，本案的争议焦点为：詹仲平与艾美刻公司之间的《商铺租赁（联营）合同》是否能解除及艾美刻公司是否向詹仲平退还质量保证金78120元及租金损失39060元。第一，艾美刻公司与宏云公司之间的合同于2014年2月1日起解除，合同解除后，艾美刻公司与詹仲平之间的租赁合同已无法履行；第二，詹仲平与艾美刻公司之间的合同约定艾美刻公司出租的商铺出现产权纠纷且造成詹仲平无法使用商铺时，詹仲平有权可以提前解除合同，因此，詹仲平与艾美刻公司之间的《商铺租赁（联营）合同》应予解除；第三，由于詹仲平所租赁的房屋商铺出现纠纷，致詹仲平无法使用商铺，艾美刻公司应承担相应的责任；第四，詹仲平未提交证据证明系2014年2月1日被宏云公司强行腾退，但艾美刻公司提交的证据，即詹仲平于2014年2月22日要求艾美刻公司赔偿损失的说明，表明此时詹仲平已从所租赁的房屋中腾退，因此，2014年2月22日至2月28日的租金8989元（468720元÷365天×7天），艾美刻公司应退还给詹仲平；第五，詹仲平与艾美刻公司合同的解除并非詹仲平的违约行为，因此，艾美刻公司应退还詹仲平已交纳的质量保证金78120元；第六，詹仲平从2014年2月22日起未再使用租赁房屋，因此，不应再向艾美刻公司支付租金。故詹仲平要求解除其与艾美刻公司于2013年7月29日签订的《商铺租赁（联营）合同》及艾美刻公司向詹仲平退还商铺使用质量保证金78120元及2014年2月份的租金损失39060元的诉请，对解除合同及艾美刻公司退还质量保证金78120元及租金8989元的部分，予以支持，其他诉请，不予支持。艾美刻公司辩称合同期限是五年，詹仲平无权向艾美刻公司提出诉讼请求及扣除质保金后，詹仲平还应缴纳租金及物业费325080元并交还涉诉房屋的意见，不予支持。宏云公司述称其解除与艾美刻公司的房屋租赁合同，是合法解除，宏云公司无需承担任何违约或者赔偿责任的意见，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审判决：一、解除詹仲平与艾美刻公司于2013年7月29日签订的《商铺租赁（联营）合同》；二、艾美刻公司于本判决生效之日起10日内向詹仲平退还商铺使用质量保证金78120元及租金8989元；三、驳回詹仲平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费1322元，由詹仲平负担222元，由艾美刻公司负担1100元。
判后，艾美刻公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回詹仲平一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决关于詹仲平于2014年2月22日已从租赁房屋中腾退的事实认定错误，导致本案基本事实不清。一审法院以詹仲平提交的关于停电导致商户损失的情况说明作为事实依据，但该证据没有詹仲平腾退房屋或解除合同的意思表示，相反该证据中詹仲平表述的“并威胁我酒店关门走人”可以认定詹仲平只是收到威胁，并未从涉案房屋中腾退。二、一审法院判决论理存在错误。艾美刻公司已对其与宏云公司之间的房屋租赁合同纠纷一案提起申诉，并由湖北省高级人民法院受理，宏云公司解除与艾美刻公司的房屋租赁合同是否合法有待确认。詹仲平提交的关于停电导致商户损失的情况说明只是列举损失，并非要求赔偿。
詹仲平辩称，詹仲平于2014年2月1日已经腾退，宏云公司与艾美刻公司2014年2月1日已解除合同。同意一审判决。
宏云公司未应诉及发表意见。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，（2014）鄂青山民二初字第00200号案中，艾美刻公司在起诉状中陈述，在宏云公司（于2014年1月25日）书面通知艾美刻公司解除双方的租赁关系之前，宏云公司为了达到与艾美刻公司解除租赁关系的目的，其间已多次对艾美刻公司的商户采取了停水停电的措施，导致商户不能正常营业。
本院认为，詹仲平与艾美刻公司于2013年7月29日签订的《商铺租赁（联营）合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。该合同签订后，詹仲平依约交纳了质量保证金及租金，艾美刻公司也应在合同期限内保证租赁房屋具有适于使用收益的状态。艾美刻公司与宏云公司之间的合同于2014年2月1日起解除，该合同解除后，艾美刻公司与詹仲平之间的租赁合同已无法履行，根据合同约定及法律规定，詹仲平有权解除《商铺租赁（联营）合同》。因詹仲平并未违约，艾美刻公司应退还詹仲平已交纳的质量保证金78120元。
关于艾美刻公司称一审判决对詹仲平腾退时间的认定错误的上诉理由。在（2014）鄂青山民二初字第00200号一案中，艾美刻公司已自认在2014年1月25日前，艾美刻公司转租的商户不能正常营业，其中即包括詹仲平经营的商户。詹仲平在其于2014年2月22日向艾美刻公司的函件中，亦陈述因宏云公司的单方行为，直接导致该酒店信誉受损、关门破产。根据前述相互印证的事实，一审认定詹仲平于2014年2月22日已从涉案房屋中腾退具有事实依据，艾美刻公司应退还詹仲平2014年2月22日至2月28日的租金8989元。艾美刻公司的该项上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2644元，由武汉艾美刻商业策划有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊 青
代理审判员 骆朝辉
代理审判员 黄 浩
二〇一五年四月三日
书 记 员 申光伟