江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏10民终1918号
上诉人（原审原告）：江苏沪武建设集团有限公司，住所地扬州市江都区华山路460号。
法定代表人：张玉松，该公司董事长。
委托代理人：杨宏云、张长奎，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：扬州嘉联置业发展有限公司，住所地扬州市邗江区新城河路506号。
法定代表人：王康法，该公司董事长。
委托代理人：韩得志，系扬州嘉联置业发展有限公司管理人扬州弘瑞会计师事务所有限公司员工。
被上诉人（原审被告）：杨祝萍。
委托代理人：蒋敏，江苏华朋律师事务所律师。
委托代理人：赵成崟，江苏华朋律师事务所实习律师。
上诉人江苏沪武建设集团有限公司（以下简称沪武公司）因与被上诉人扬州嘉联置业发展有限公司（以下简称嘉联公司）、杨祝萍商品房销售合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院作出的（2015）扬邗民初字第01845号民事判决。本院于2016年7月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明：2012年9月18日，沪武公司（甲方）与嘉联公司（乙方）签订《建设工程施工合同》一份，约定：1、甲方将位于邗江北路与××交叉口西南角的蜀冈玫瑰园一期工程，建筑面积约45317.3㎡，全部交由乙方施工总承包；2、乙方承包范围为的项目均为包工包料，确保质量、工期和安全文明施工；3、施工工期以定额工期八折计算，一期工程合同工期为350日历天，开工时间以甲方书面发出开工令乙方确认的日期起算。竣工时间按乙方根据建设、设计、监理、勘探、施工五方竣工验收的意见，整改合格后该工程质量合格，获得竣工验收报告，符合工程竣工标准的日期为竣工时间；4、本合同总价暂定为8000万元，具体按实结算。嘉联公司（甲方）与沪武公司（乙方）签订《协议书》一份，内容为：“关于乙方承包建设甲方的蜀冈玫瑰园工程项目，该项目包含别墅、地下车库、会所等。原合同约定工期267天，开工日期为2012年9月25日。由于甲方图纸变更等原因，致工程未能在原约定工期竣工。向双方协商一致同意就有关事项商定如下，1、以上工程竣工日期延至2015年6月30日；2、乙方在2015年6月30日前完成各项工作，并办理有关手续”。2014年11月15日，嘉联公司（甲方）与沪武公司（乙方）签订《补充协议》一份，主要内容为：由于甲方存在根本性违约行为，无论建设工程合同下面是否继续履行，甲方承诺在本协议签署后立即支付已结算工程款人民币10800.36354万元。逾期不支付，甲方从本协议签订之日起按年利率11%支付逾期付款利息。
2011年11月3日，嘉联公司法定代表人王康法出具借条一份，内容为：“今借到杨祝萍个人借款（从萃锦堂公司支付过来）人民币贰仟万元整（年息30%），时间为壹个半月（款到账时间为准）”。在该借条的下方载明“本单位无条件为上述借款承担连带担保责任，如本担保行为与本公司章程有出入，由本公司自行解决，不影响本次担保”。该担保内容上盖有“扬州金源房地产有限公司”的印章。扬州金源房地产开发有限公司系扬州嘉联置业发展有限公司的股东之一。扬州萃锦堂保健品有限公司于2011年11月通过中国农业银行向扬州金源房地产开发有限公司支付2000万元。扬州萃锦堂保健品有限公司于2011年11月8日出具《情况说明》一份，主要内容为“扬州萃锦堂保健品有限公司于2011年11月8日办理了银行汇票一张，票号为0176982010，金额贰仟万元，收款人扬州金源房地产开发公司。该款项是杨祝萍（身份证号码××）委托以其在本公司的往来余款支付，实际付款人应为杨祝萍，本公司不享有该笔款项的任何权利”。杨祝萍的丈夫殷骅为扬州萃锦堂保健品有限公司股东之一。
2014年7月8日，嘉联公司（甲方）与杨祝萍（乙方）签订《协议书》一份，主要内容为：1、甲方以法定代表人王康法的名义向乙方借款，乙方按要求于2011年11月8日将借款2000万元汇入甲方关联公司扬州金源房地产开发有限公司，甲方将该款项用于其蜀冈玫瑰园项目开发。截止本协议签订之日，甲方仅于2012年12月28日支付利息400万元，尚未向乙方支付结清借款本金2000万元以及利息1120万元；2、甲乙双方于2014年7月4日签订《商品房买卖合同》五份，乙方认购甲方开发的蜀冈玫瑰园A5-101、A6-104、A6-105、A9-104、A9-105房屋，买卖合同项下房屋的总房款合计为2955.75万元，维修基金合计5.9115万元；3、甲乙双方同意并确认，截止本协议签订之日，甲方应向乙方偿还的借款本金为2000万元，到期应付未付借款利息1120万元，合计3120万元。借款利息按同期银行贷款利率的四倍调整为1079.61万元，两项合计为3079.61万元；4、甲乙双方确认，乙方在五份买卖合同项下应向甲方支付的房屋价款总计为2955.75万元，维修基金总计为5.9115万元，两项合计为2961.6615万元；5、为快速解决债权债务并有效简化资金周转手续，甲乙双方一致同意，乙方以其按本协议第一条约定对甲方享有的借款本息债权款项直接冲抵其按本协议第二条约定应付甲方的房款以及维修基金款项，多退少补；6、本协议签订后，乙方在五份买卖合同项下的应付款项即视为已全部支付完毕，甲方应向乙方开具相应的购房发票以及维修基金收据，并尽快完成五份买卖合同的备案手续以及产权证办理手续。同时，甲方所欠乙方的借款本息在冲抵乙方房款以及维修基金款的数额范围内即视为已偿还完毕，剩余部分由甲方继续在2015年3月31日前向乙方偿还。该协议的落款甲方签字为“王康法”，乙方签字为“杨祝萍”。2014年7月4日，嘉联公司与杨祝萍签订《商品房买卖合同》五份，约定杨祝萍购买开发建设的邗江北路与台扬路交叉口西南角的蜀冈玫瑰园A5-101、A6-104、A6-105、A9-104、A9-105房屋，房屋价款共计2955.75万元。在该五份合同的落款尾部，特别提醒载明“作为抵押物，需签于杨祝萍××名下”。
原审另查明，2014年11月18日，扬州市中级人民法院受理沪武公司诉嘉联公司建设工程施工合同纠纷一案，案号为（2014）扬民初字第00107号，沪武公司诉请判令：1、嘉联公司立即支付工程款10800.36354万元，自2014年11月16日起至工程款付清止按照年利率11%的标准支付逾期付款利息；2、确认沪武公司对承建工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。2015年8月5日，扬州市中级人民法院裁定受理了嘉联公司提出的重整申请，重整案件尚未审结。因嘉联公司重整案件尚在审理中，沪武公司主张嘉联公司支付工程款及优先受偿权的（2014）扬民初字第00107号案件处于中止审理状态。沪武公司认为其依法享有该工程折价或拍卖所得价款的优先受偿权，嘉联公司与杨祝萍恶意串通、以物抵债的行为侵害了沪武公司的合法权益，所以签订商品买卖合同无效。原告沪武公司诉请判令：确认两被告签订的备案号为SPE3CD941AD的商品房买卖合同无效。后沪武公司增加诉讼请求为确认两被告签订的备案号为SPE3CD96E3F、SPE3CD9899B、SPE3CD993C4、SPE3CD9A00C的商品房买卖合同无效。
原审法院认为：嘉联公司与杨祝萍签订的《商品房买卖合同》合法有效，依法应驳回沪武公司的诉讼请求。理由为：1、嘉联公司于2011年向杨祝萍借款，因借款到期后无力偿还，双方又签订《商品房买卖合同》，因此，前期的借款已经转为购房款；2、嘉联公司与杨祝萍签订《商品房买卖合同》时债务履行期限届满，在此基础上，双方达成的以物抵债，不存在显示公平，也不存在违反法律、行政法规禁止性规定，因此应当认定有效；3、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。杨祝萍虽系以物抵债，但因借款已经转化为购房款，此时，杨祝萍系消费者。综上，即使沪武公司就工程价款享有优先受偿权，也不及于嘉联公司与杨祝萍签订《商品房买卖合同》中的房屋，因此不得对抗杨祝萍。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经原审法院审判委员会研究决定，判决：驳回江苏沪武建设集团有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告江苏沪武建设集团有限公司负担。
原审判决后，沪武公司不服，向本院提起上诉称：1、两被上诉人签订商品房买卖合同的真实意思是将房屋作为抵押物，实质双方并不存在商品房买卖法律关系。在五份商品房买卖合同的落款尾部，特别提醒载明“作为抵押物，需签于杨祝萍名下”，且在合同签订后也没有实际支付房款和开具发票，可见讼争房屋是作为抵押物担保债务的履行，不能发生房屋买卖的法律效力，应当认定无效。2、即使存在真实商品房买卖合同关系，本案所涉商品房买卖系以房抵债，且损害了上诉人的合法权益，根据江苏省高院《关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要》规定和精神，其签订的商品房买卖合同亦应认定无效。3、两被上诉人间的债务关系不能成立，其基于不成立的债务关系签订的商品房买卖合同属于无效。嘉联公司并没有向杨祝萍借款，故杨祝萍与王康法签订协议书的基础是不存在的，且协议书上没有嘉联公司的盖章，双方基于不成立的债务关系签订的商品房买卖合同应当认定无效。综上，请求二审查明事实，依法改判。
嘉联公司答辩称：1、嘉联公司与杨祝萍之间债务关系不成立，杨祝萍所借款项均借给扬州金源公司，嘉联公司没有收到杨祝萍的任何借款，王康法以个人名义将原金源公司的债务与杨祝萍签订协议，以房屋抵金源公司的债务，因此无效。2、嘉联公司与杨祝萍签订的房屋买卖协议不应认定为真实的房屋买卖合同，应作为债务担保。
杨祝萍答辩称：1、其与嘉联公司之间的借款关系真实存在且是否存在借贷关系与讼争五份商品房买卖合同是否属于无效并无关联性，也不属于合同法第五十二条规定的情形。2、其与嘉联公司签订的五份商品房买卖合同的真实意思系买卖商品房，并非为借款合同设立担保，上诉人以讼争五份商品房买卖合同属于借款合同的担保为由请求确认无效，没有事实和法律依据。（1）首先商品房买卖合同对于房屋的位置、价款及交房时间主要条款作了约定，符合通常商品房买卖合同的要件；其次双方约定以欠款抵销应付房款及维修基金，故上诉人称杨祝萍未付购房款无事实依据。（2）即使讼争五份商品房买卖合同属于借款合同的担保，也应属有效合同，并不存在合同法第五十二条规定的无效情形。3、上诉人以讼争五份商品房买卖合同构成“以房抵债”合同且侵害其合法权益为由请求确认合同无效，没有事实及法律依据。首先，“以房抵债”不构成合同无效的理由，我国法律及行政法规并不禁止以房抵债，即使江苏省高院《关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要》也未规定以房抵债合同属于无效合同；其次，讼争五份合同未侵害上诉人的合法权益，上诉人对嘉联公司建设工程价款请求权仅为普通债权，杨祝萍与嘉联公司签订讼争合同而享有债权并未侵害上诉人的合法权益。综上，杨祝萍与嘉联公司的借款关系真实存在，且上诉人所提讼争五份商品房买卖合同无效的理由不符合合同法第五十二条规定的无效情形，该主张没有事实和法律依据，请求二审依法驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审认定的事实无出入，本院予以确认。
二审期间，双方均未提供新证据。
本案的二审争议焦点是：讼争的五份商品房销售合同效力应当如何认定。
本院认为：讼争五份商品房销售合同合法有效，并不符合合同法定无效的情形。理由是：
一、杨祝萍与嘉联公司的借款到期后，嘉联公司未能归还借款，经双方对账协商后，于2014年7月8日达成协议书，决定终止借款关系并建立商品房买卖关系，并在讼争五份商品房销售合同中约定了房屋的位置、价款和交付时间等要素，进行商品房买卖系属双方的真实意思表示，故双方之间的商品房销售合同依法成立，应当认定双方的法律关系转化为商品房销售合同关系。
二、杨祝萍与嘉联公司签订的商品房销售合同并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。
1、沪武公司诉称嘉联公司与杨祝萍之间恶意串通并损害了其合法权益，但其并未提供证据证明恶意串通的事实，且杨祝萍与嘉联公司之间的借款关系真实存在，有银行入账凭证、嘉联公司法定代表人王康法签署的借条以及对账后形成的协议书为证，故对沪武公司关于恶意串通的主张，本院不予采信。
2、讼争五份商品房销售合同并不违反法律、法规的强制性规定，讼争商品房销售合同并非作为杨祝萍与嘉联公司借款合同的担保，讼争商品房销售合同的签订时间远在借款关系成立之后，且从2014年7月8日协议书内容可知，双方系为解决债务关系将借款本息转换为购房款，而非为借款合同提供抵押物，故讼争五份商品房销售合同并不违反担保法或物权法等相关法律、法规的强制性规定。
综上，杨祝萍与嘉联公司之间的商品房销售合同系双方真实意思表示，且不符合合同法定无效的情形，故对沪武公司请求确认讼争五份商品房销售合同无效的主张，依法不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人沪武公司负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈明霞
代理审判员 柏 鸣
代理审判员 郝佳佳
二〇一六年九月十九日
书 记 员 朱思佳