湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终5376号
上诉人（原审被告）：王爱红，女，1977年9月21日出生，汉族，住浙江省瑞安市，
委托诉讼代理人：虞汪日，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉泛海城市广场开发投资有限公司，住所地：湖北省武汉市江汉区云彩路198号泛海城市广场9层911室。
法定代表人：陈贤胜，该公司董事长。
委托诉讼代理人：漆贤高，湖北正信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙士鑫，湖北正信律师事务所律师。
上诉人王爱红因与被上诉人武汉泛海城市广场开发投资有限公司（以下简称泛海开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初653号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人王爱红向本院提出上诉请求：1.依法撤销湖北省武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初653号民事判决书；2.依法改判上诉人不承担民事责任或是驳回被上诉人起诉；3.依法判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。
事实与理由：一、上诉人王爱红系武汉意式美意酒店管理有限公司的法定代表人，一审被告主体不适格，应依法驳回被上诉人泛海开发公司起诉。2014年8月19日王爱红以武汉意式美意酒店管理有限公司法定代表人的身份（以下简称美意公司）与泛海开发公司签订了《商铺租赁合同》（合同编号FG1-HF-
ZL-2014-036），该合同第2.3.1条约定乙方在租赁单元内的经营业态为餐饮，经营品牌为“美意餐厅”。后泛海开发公司与王爱红所担任法定代表人的美意公司签订了《消防安全责任书》（餐饮商铺），此外2015年11月3日，泛海开发公司向美意公司送达了《费用催缴通知书》。通过以上表明，泛海开发公司认可《商铺租赁合同》履行义务的主体是美意公司，《消防安全责任书》、《费用催缴通知书》均是送达给美意公司也印证了这一事实。一审法院仅依据《商铺租赁合同》中法定代表人王爱红的签字即认定其为合同相对方，属于事实认定错误。因此，一审法院在未查明清楚案件真相的前提下，以不适格的法律主体对王爱红作出的错误判定，违反了相关法律规定，应当依法驳回泛海开发公司的起诉。二、泛海开发公司未能提供符合《商铺租赁合同》约定用途的租赁物且未履行约定的市场推广义务的行为构成违约，致使合同目的不能实现，王爱红有权不予支付租赁费、推广费等。一审法院判令王爱红支付租赁费、推广费及违约金的行为属于事实认定及适用法律错误。王爱红与泛海开发公司签订《商铺租赁合同》所交付的商铺营业出入口位于消防卷帘门下方，王爱红为此事一直与泛海开发公司协商，直至2015年7月20日，武汉市公安局江汉区分局消防大队下达了江公消限字（2015）第8912111号责令限期改正通知书：1.部分灭火器压力不足，数量不够；2.物品遮挡消防栓；3.靠自动扶梯侧行大卷帘下方不能作为主要的营业出入口和疏散出入口。因泛海开发公司交付的商铺主体框架结构中设计的出入口均位于消防卷帘门下，无法通过后期的装修进行更改，导致美意餐厅无法经营，致使合同目的不能实现。此外，王爱红履行了缴纳推广费的义务，被上诉人存在并未依约履行推广职责的事实。因此一审法院遗漏泛海开发公司提供的重要证据，导致案件裁判与事实根本不符，违反了客观事实和公平正义。三、一审判决认定部分法律适用错误，应当依法更正该项判决所适用的相关法律依据。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，认定泛海开发公司是依据双方签订的《商铺租赁合同》解除双方之间的权利及义务，属于法律适用错误。王爱红与泛海开发公司之间《商铺租赁合同》解除的真正原因是泛海开发公司提供的租赁物不符合要求，致使双方签订的合同目的不能实现这一法定事由解除的，应适用的是《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定。因此一审属于法律适用错误。本案中，泛海开发公司提供的租赁物不符合约定，王爱红不能置顾客生命危险于不顾去经营餐厅，在泛海开发公司不能对此进行商铺调换或采取其他有效措施防范风险情形下，王爱红有权拒付租金并要求泛海开发公司赔偿。综上，一审判决中事实认定有误，法律适用错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定，王爱红请求撤销一审判决，依法改判王爱红不承担民事责任。
被上诉人泛海开发公司辩称：一、王爱红系本案一审之适格当事人（被告）。2014年8月20日，王爱红与泛海开发公司签订《商铺租赁合同》，由王爱红租赁本案所涉房屋。泛海开发公司一审补充证据（三）已确定性证明：1.王爱红向泛海开发公司和泛海物业管理武汉有限公司分别支付合同保证金、市场推广费和物业管理费时，均系通过其个人银行卡刷卡支付；2.泛海开发公司和泛海物业管理武汉有限公司分别向王爱红开具发票时，均系向王爱红个人开具；3.王爱红是租赁合同及物业服务合同的当事人，是两案适格的被答辩人。二、泛海开发公司不存在违约情形。1.泛海开发公司一审补充证据（二）中的证据《建设工程消防设计告知书》（汉公消抽告[2014]第S188号）、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（汉公消安检字[2014]第0126号）分别证明：（1）武汉市公安局江汉区分局消防大队对王爱红商铺消防设计实施了现场检查，检查结果为合格；（2）王爱红商铺营业前已经消防机关检查合格；泛海开发公司一审补充证据（二）中的大量证据，已证明泛海开发公司履行了推广义务。三、泛海开发公司解除合同的行为合法有效，一审判决对合同解除效力的认定适用法律正确。鉴于此，请求驳回王爱红的上诉请求。
被上诉人泛海开发公司向一审法院起诉请求：1.王爱红向泛海开发公司支付商铺租金171263.79元及逾期付款违约金（暂计至2015年10月31日金额为176896.53元，之后的违约金按照每日0.5%标准计算至付清之日止）；2.王爱红向泛海开发公司支付商铺占有使用费24350.86元（自2015年10月1日起至2015年10月21日止）；3.王爱红向泛海开发公司支付市场推广费37924.46元及逾期付款违约金（暂计至2015年10月31日金额为28849.68元，之后的违约金按照每日0.5%标准计算至付清之日止）；4.王爱红向泛海开发公司支付商铺清场产生的人力资费5630元；5.王爱红支付泛海开发公司商铺恢复原状费用100000元；6.本案诉讼费由王爱红承担。
一审法院查明，坐落于武汉市江汉区云杉路泛海城市广场一期购物中心大厦，属泛海开发公司建设的商业用房。2014年8月20日，王爱红为承租其中的商铺从事经营活动，与泛海开发公司签订《商铺租赁合同》一份，该合同约定：乙方（王爱红）承租甲方（泛海开发公司）购物中心二层L2-08-B号商铺从事餐饮经营，经营品牌为美意餐厅，租赁单元套内建筑面积为722.37平方米；租赁期限为五年，自2014年12月1日起至2019年11月30日止；乙方须于合同签订后五个工作日内支付甲方保证金68625.15元，租赁期届满或合同非因乙方原因被提前终止时，乙方无违约情况发生，甲方据实清算后退还给乙方，如乙方发生违约情况，甲方可从保证金中扣除因此受到的一切损失、开支或乙方违约造成的损失，若保证金不足以补偿甲方损失的，乙方补足差额部分；乙方应向甲方支付市场推广费；乙方未能按合同约定支付租金、市场推广费或其他费用，甲方有权按欠费总额的0.5％按日计收滞纳金，直至欠费付清日止；若乙方拖欠租金等费用，甲方有权选择先行从保证金中扣除，并通知乙方；乙方拖欠支付租金等其他费用连续超过30天或累计超过90天，甲方有权提前收回商铺，本合同自行终止，甲方无需对乙方承担任何装修费、设备添加费的补偿。该合同对租金、市场推广费标准、支付方式等条款也进行了约定。
泛海开发公司与王爱红签订《商铺租赁合同》后，泛海开发公司给予王爱红3个月的装修期（自2014年9月1日起至2014年11月30日止），装修期间不收取租金；7个月的免租期（自2014年12月1日起至2015年3月31日止，自2015年12月1日起至2016年2月29日止），免租期间不收取租金，收取市场推广费用。王爱红向泛海开发公司支付了保证金68625.15元，2015年4月份租金34312.58元，2015年5月部分租金299.09元，2014年12月1日至2015年2月28日市场推广费16253.34元，后王爱红未向泛海开发公司支付费用。
泛海开发公司向王爱红催缴租金等费用未果后，于2015年9月14日向王爱红寄送《解除合同通知》，告知泛海开发公司单方解除《商铺租赁合同》，租赁合同于2015年9月30日解除。该通知还载明：王爱红拖欠2015年5月至2015年9月租金共计171263.81元，拖欠2015年3月至2015年9月推广费37924.46元、物业管理费176980.65元，共计386168.92元。2015年9月30日，王爱红停止美意餐厅经营活动，但未向泛海开发公司退还场地。2015年10月22日，泛海开发公司对美意餐厅实施了清场。
一审法院认为，泛海开发公司与王爱红签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。双方应依照合同约定享有权利和履行义务。合同签订后，泛海开发公司已将面积为722.37平方米商铺交付王爱红，所交付的店铺符合消防安全检查标准，王爱红未履行租金等费用的给付义务，已构成合同违约。2015年9月14日，王爱红拖欠租金等其他费用已经连续超过30天，《商铺租赁合同》中约定的泛海开发公司单方解除合同的条件已经成就，泛海开发公司有权行使解除权。2015年9月17日，泛海开发公司的解除通知已经到达王爱红，王爱红并未提出异议，因此，《商铺租赁合同》于2015年9月30日解除。王爱红为设立美意公司以自己的名义与泛海开发公司签订租赁合同，泛海开发公司有权请求王爱红承担合同责任，王爱红提出自己不是本案适格主体，一审法院不予支持。王爱红提出泛海开发公司提供的店铺存在消防安全隐患，证据不足，一审法院不予支持。泛海开发公司在合同中已载明给予王爱红的免租期为2014年12月1日至2015年3月31日，2015年12月1日至2016年2月29日两个期间，王爱红签订合同时未提出异议，视为认可该期限，王爱红提出的免租期计算有误，一审法院不予支持。王爱红应付租金期限为2015年5月1日至2015年9月30日，欠租金额为171263.81元（34312.58元×5月-299.09元）。在王爱红承租期间，泛海开发公司于泛海城市广场多次举行商业推广活动，给广场的商铺带来客流量，王爱红以泛海开发公司没有向美意公司提供推广行为作为抗辩事由拒不支付市场推广费，一审法院不予支持。王爱红应付推广费期间为2015年3月1日至2015年9月30日，欠费金额为37924.46元（5417.78元×7月）。双方合同约定，如王爱红发生违约情况，泛海开发公司可从保证金中扣除因此受到的一切损失，若保证金不足以补偿损失的，王爱红应补足差额损失。可见，涉诉合同保证金的主要功能是及时填补守约方的损失,该68625.15元保证金可用于抵销王爱红上述部分租金债务,扣除保证金后王爱红应付租金为102638.66元（171263.81元-68625.15元）。合同约定如王爱红逾期支付费用，应当按照每日0.5%标准计付违约金至欠款付清之日止。该约定违约金过分高于王爱红逾期付款给泛海开发公司造成的资金利息损失，且王爱红对违约金标准过高提出异议，一审法院酌情将违约金标准调减至年利率24％，王爱红应按此利率标准向泛海开发公司计付逾期付款违约金。
涉案合同于2015年9月30日终止后，王爱红并未退出经营场地，导致泛海开发公司受到商铺占用使用费损失，王爱红应参照租赁合同约定的租金标准向泛海开发公司承担赔偿责任。泛海开发公司主张王爱红支付2015年10月1日至2015年10月21日期间的占用费23244元（34312.58元÷31天×21天），一审法院予以支持。泛海开发公司要求王爱红支付商铺清场产生的人力资费5630元、商铺恢复原状费用100000元的诉请，证据不足，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、王爱红支付泛海开发公司租金102638.66元及逾期付款违约金（以月租金为基数，自租金应付日起至付清之日止，按年利率24％标准计算）；二、王爱红支付泛海开发公司下欠推广费37924.46元及逾期付款违约金（以月推广费为基数，自费用应付日起至付清之日止，按年利率24％标准计算）；三、王爱红支付泛海开发公司商铺占用使用费23244元（自2015年10月1日起至2015年10月21日止）；四、驳回泛海开发公司的其他诉讼请求。上述款项，于一审判决生效之日起十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费9249元，其他费用40元，由泛海开发公司负担6497元，由王爱红负担2792元（此款泛海开发公司已预付一审法院，王爱红应随同上述判决款项一并支付泛海开发公司）。
二审中，上诉人王爱红补充提交了2018年6月25日拍摄的现场经营照片三张，拟证明被上诉人分割出租租赁物，导致上诉人所租赁的场所不能对外合法经营，后整体转租案外人后才符合消防规范。被上诉人泛海开发公司补充提交了美意公司的工商信息。拟证明王爱红是美意公司唯一的股东和法定代表人，王爱红对于公安机关出具的消防许可文件明知，对租赁物消防合规情况不持异议。本院对上述证据的真实性予以认可，证明目的不予采信。二审期间，本院应上诉人王爱红申请，对涉案商铺出入口进行了现场调查，确认涉案商铺共有五个出入口可供人员进出。
经审理查明，一审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，王爱红系本案一审适格被告。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”承租人是依据租赁合同取得租赁物的使用收益，并向出租人支付租金的人。承租人可以为公民，也可以为法人。本案中，上诉人王爱红与泛海开发公司签订《商铺租赁合同》，承租泛海城市广场L2-08-B号商铺，从事美意餐厅餐饮经营。王爱红虽在合同签订后成立美意公司，将租赁商铺作为法人住所地并担任美意公司法定代表人，但不能以此认定承租人系美意公司。王爱红承租目的仍是使用租赁物经营美意餐厅，从事餐饮经营活动。合同签订后，王爱红通过其个人账户向泛海开发公司支付合同保证金、租金、市场推广费和物业管理费等，泛海开发公司也向王爱红个人开具了发票，案涉租赁合同相对方为上诉人王爱红，王爱红系本案一审适格被告。
泛海开发公司不构成违约。泛海开发公司作为出租方，已经取得泛海城市广场《工程竣工验收备案证明书》、《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》等相关证照，租赁物属合法建筑，符合合同约定标准。案涉《商铺租赁合同》第十二条第（一）款12.1项约定：“乙方（王爱红）负责将装修或改建方案自行报送消防主管部门审核，在接到消防机关的审核意见书后方可开始装修或改建。乙方装修完毕并经消防机关验收合格后方可投入使用”。王爱红在接收租赁物并完成装修后，已经依法取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。12.6项约定：“消防主管部门对装修或改建后的检查未达标的，不影响租金起算日及租金、物业管理费和承租人所应缴纳之其他款项的支付”。由此可见，案涉商铺装修后消防安全检查合格，符合消防安全标准。此后消防部门虽于2015年7月20日下达限期改正通知书，其整改义务也应由承租方自行承担。王爱红以此为由认为无法通过后期的装修进行更改，导致美意餐厅无法经营，合同目的不能实现与事实不符，更不能以此为由拖延支付租金。《商铺租赁合同》签订后，泛海开发公司多次通过广播、报纸、地铁电视、社区媒体、现场活动等提升泛海城市广场的知名度和市场形象，已经依约履行了市场推广的合同义务。因此，本院对王爱红关于泛海开发公司违反合同约定，致使合同目的不能实现的上诉理由不予支持。
案涉租赁合同系约定解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，因王爱红拖欠租金等其他费用，泛海开发公司依照《商铺租赁合同》约定单方解除合同并无不当，合同解除的原因系约定解除，而非上诉人所称租赁物不符合要求，合同目的不能实现而导致的法定解除。
综上，王爱红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7415.75元，由上诉人王爱红负担。
本判决为终审判决。
审判长 张鹏
审判员 曹芳
审判员 陈敏
二○二○一八年八月三十一日
法官助理吴放
书记员王凯慧