广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂10民终997号
上诉人（一审被告、反诉原告）廖某某，身份证登记居住地广西平果县马头镇兴平路东二巷26号，系该房业主。
委托代理人潘云于，平果县马头镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告、反诉被告）广西平果南方鸿基物业服务有限公司。
法定代表人袁智伟，职务：董事长
委托代理人蓝涛，广西百澄律师事务所平果分所律师。
上诉人廖某某因与广西平果南方鸿基物业服务有限公司关于物业服务合同纠纷一案，不服平果县人民法院（2016）桂1023民初第152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月12日组织双方当事人到庭调查、质询和调解。上诉人的委托代理人潘云于、被上诉人的委托代理人蓝涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结
一审经审理查明：广西南方鸿基投资有限公司是位于平果县马头镇平中路“平果中环商业广场”小区的建设单位，该小区已建成并陆续交付业主使用，但至今尚未成立业主委员会。鸿基物业2012年11月23日取得从事物业服务资质，是“平果中环商业广场”小区的物业管理企业。2012年7月20日廖某某向广西南方鸿基投资有限公司购买了一套位于该小区B栋301号的商品房，该房实际建筑面积94.57平方米。2013年6月6日广西南方鸿基投资有限公司通知廖某某到鸿基物业处办理交房手续，鸿基物业向廖某某收取了包括代收电表费1000元、代收生活垃圾费42元、电梯运行费120元、预收专项维修金58.5元、预收水电公摊费200元、预收六个月物业费584.9元在内共计2005.4元的费用。2013年6月6日，双方签订了《前期物业服务协议》，协议约定鸿基物业向廖某某提供物业管理服务，廖某某按建筑面积1.0元／米的标准向鸿基物业缴纳综合服务费和电梯运行费、公摊水电费等相关物业管理费，如逾期付款应根据欠款金额按每日千分之三支付滞纳金。随后，鸿基物业依约提供了相应的物业管理服务，但廖某某未足额支付相关费用，为此诉请廖某某支付拖欠的2013年12月至2015年11月的各项费用共计2385.5元并承担本案诉讼费。廖某某以签订的前期物业合同不合法、物业公司的服务不到位、物业公司的有关做法侵害了业主利益、物业公司的收费不合法为由，拒绝缴纳费用，并反诉请求鸿基物业返还各项预收的款项共2005.4元。
一审法院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。廖某某与鸿基物业签订《前期物业服务协议》，就是业主选聘物业服务企业的行为，廖某某是具有完全民事行为能力的公民，鸿基物业是具有从事物业服务资质的企业，双方当事人是平等的、合法的主体，双方已达成物业服务合同关系，鸿基物业诉请黄莲芳支付服务费用有法律依据，本院予以支持。因合同约定的计费标准超出了物价部门批准的上限，起诉时鸿基物业变更以0.86元／平米计付是符合物价部门规定的，即廖某某每月应支付物业管理费为0.86元／米乘以房屋实际面积94.57平方米=81.33元，2013年12月至2015年11月廖某某应支付给鸿基物业的物业管理费为1924.81元。至于鸿基物业诉请的电梯运行电费公摊、电梯年检费和公共照明电费公摊，因在合同中没有关于业主应付金额的明确约定，也没有交费票据以及所在业主、使用人认可的具体分摊计算明细等证据出示，根据“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，鸿基物业的这三项主张，本院在此不予支持，鸿基物业可另行主张权利。廖某某反诉请求鸿基物业返还预收的费用，因代收生活垃圾费42元没有合同约定，鸿基物业愿意返还，本院予以准许；预收的电表费1000元，鸿基物业称已实际开支450元，余下的550元愿意返还，本院予以准许；廖某某辩称电表费用已包含在房价款内，因涉及与案外人房产建设单位广西南方鸿基投资有限公司的商品房买卖合同问题，不宜在本案一并审理，廖某某可另行主张权利。预收的电梯运行费120元、水电公摊费200元，因前述的原因本院没有支持鸿基物业的主张，应先返还给业主。预收的专项维修金58.5元系业主必须缴纳的费用，该费用由物业所在地房产管理部门代管，因此，该笔款项不宜直接退还业主。至于廖某某反诉鸿基物业擅自拆除B栋第三、第四层电梯控制芯片，致使第三、第四层业主无法使用电梯，其行为侵害了业主权益，请求确认鸿基物业的行为违法并予以恢复原状的问题，因鸿基物业在诉前已主动恢复了原状，在诉已无现实意义，本院对廖某某的这一主张不予支持；而空调室外安装在三楼外墙上问题，属于与其他业主共有和共同管理的重大事项，《物业管理条例》规定应由涉及的共有业主或业主委员会共同决定，廖某某单独以个人名义诉求不妥，本院不予支持。鸿基物业已实际为廖某某提供了服务，廖某某应当履行支付服务费的义务。鸿基物业预收廖某某的部分款项没有依据，应当予以返还。综上所述，廖某某应支付给鸿基物业物业服务费1924.81元，而鸿基物业应返还给廖某某垃圾费42元、电表费550元、水电公摊费200元、电梯运行费共计912元，经折抵，廖某某应支付给鸿基物业公司物业费1012.81元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：1、由被告（反诉原告）廖某某支付给原告（反诉被告）广西平果南方鸿基物业服务有限公司物业服务费1012.81元。2、驳回原告（反诉被告）广西平果南方鸿基物业服务有限公司的其他诉讼请求；3、驳回反诉原告廖某某的其他诉讼请求。
一审判决后廖某某不服，在法定期限内上诉称：一审认定《前期物业服务协议》未违反法律、法规的强制性规定，属认定事实不清。理由如下：1、物业管理条例第21条、广西物业管理条例第36条规定，前期物业服务合同主体是建设单位和物业服务企业，本案合同主体是物业服务企业与业主，合同主体违反国务院行政法规规定，主体不适格。2、本案合同物业服务内容不符合广西物业管理条例第25条的规定，目前本案小区还没有划分物业管理区，物业服务内容不明确，且本小区是商住混合小区，让住户承担商铺共用部位的服务开支，明显不合法。3、本案合同约定收费标准不符合物业管理条例第40条的规定，约定以县物价局审批为准也不符合上述条文规定，县物价局同意收0.86元／平米也不合法，已变成部门定价，不符合规定的政府指导价，并应按实际面积94.57平米计算服务费。4、建设单位聘用本案物业服务公司未经县人民政府房产行政部门批准，违反物业管理条例24条规定，物业公司提供服务是无效的。
二是物业公司收电表费1000元问题，一审处理不合法。管理条例第38条规定，物业交付使用时，除物业销售合同另有约定外，物业服务企业不得向买受人收取任何费用。本案销售合同没有另外约定，也没有证据证明涉及案外人，一审作为另案处理，没有依据。
三、2015年9月30日，物业服务公司停止物业服务且实际停止清洁服务，停止服务期间还给收取服务费，不合法。
四、B栋第三、第四层电梯控制芯片被拆问题，一审认为物业公司诉前已恢复原状，不符合实际，到目前为止还未恢复原状。
五、空调室外安装问题，一审处理错误。一是物业公司无权给他人使用公共部位；二是业主委没有成立前，业主权利受到侵害，有权主张权利。廖某某以个人名义起诉符合主体资格。
综上，上诉请求二审法院依法撤销一审判决的第一项、第三项，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审的受理费和反诉费由被上诉人承担。二审期间，上诉人提交三份证据，即《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》和《个人欠费明细》，这三份证据当事人在一审已有提交，不属新的证据。
被上诉人答辩称一审认定事实清楚，适用法律和判决正确，要求维持原判。被上诉人在二审诉讼期间没有提交证据。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实有以下争议：1是业主是否为《前期物业服务协议》的适格主体及协议是否有效？；2是按0.86元／平米的收费标准是否符合约定或法律的规定？；3是2015年9月30日被上诉人已对上诉人停止服务，是否还可以收费；4是1000元的代收电表费是否有权代收，开支的450元是否有依据；5电梯是否已恢复原状？针对当事人争议的事实，本院的分析和认定如下：
1、关于合同主体及合同效力问题：首先，根据《物业管理条例》第二十一条的规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”该规定明确了由建设单位选聘物业服务企业的前提是业主没有选聘物业服务企业之前，该条文并不是对《前期物业服务合同》签订主体的强制性规定。在本案中，上诉人与被上诉人已于2013年6月6日签订了《前期物业服务协议》，业主作为合同相对人，并已实际预交6个月的物业费584.9元，上诉人已用行动明确表示接受被上诉人提供的物业管理服务。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二条的规定，合同的当事人系指平等主体的自然人、法人、其他组织。业主作为具有完全民事行为能力的人，依法享有自愿订立合同的权利。因此业主系《前期物业管理协议》的适格主体。再次，前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业服务。该定义明确确定了前期物业服务的期限为自房屋出售之日至《物业管理服务合同》生效时止。至目前为止，中环商业广场尚没有成立业主委员会，更没有发生业主委员会与物业服务企业签订《物业管理服务合同》并生效的情形，2013年6月6日上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》仍然有效，对双方当事人仍有约束力。综上所述，上诉人上诉称被上诉人与上诉人不具备签订《前期物业服务协议》的主体资格，该协议为无效协议的主张，没有事实和法律依据，本院对该上诉理由不予采纳。
2、关于收费标准的问题。按双方签订的《前期物业服务协议》第四条第一款的约定住宅楼和商场（商铺）的物业收费标准分别为住宅1.0元／平米、商场2.3元／平米。还约定以平果县物价局审批为准。2013年7月31日，平果县物价局根据被上诉人南方鸿基物业服务公司申报的《关于中环商业广场物业管理服务收费标准的申请》，作出平价费（2013）6号文。平价费（2013）6号文记载：“《关于中环商业广场物业管理服务收费标准的批复》平价费（2012）30号试行期满，公司报来的《关于中环商业广场物业管理服务收费的申请》收悉。”根据该文的记载，（2012）平价费30号和（2013）平价费6号文都是平果县物价局根据被上诉人的申请作出的批复，被上诉人提供的物业服务收费得到了物价局的批准，被上诉人按双方签订的《前期物业服务协议》第四条的约定以平果县物价局审批为准的定价方式履行了责任，物价局在作出批复时是有留底备案的。虽然平价费（2013）第6号文批复的第一点要求：“具体收费标准由你公司与业主根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定，并报经我局备案后执行。”但双方在该批复之前已签订了《前期物业服务协议》，该协议至目前为止仍然有效。协议约定的是以物价局审批为定价方式而不是双方协商的定价方式，且该约定是明确的，根据合同自由原则，该约定应得到各方的尊重，物价局不应以行政手段干预和改变双方约定的定价方式。平果县物价局对中环商业广场小区普通住宅物业管理服务收费指导的基准价为0.75元／平米（上下浮动幅度不超过15%），最高收费不能超过0.75＋0.75×15%=0.8625元。现被上诉人要求按0.86元／平米而不是按合同约定的1.0元／平米收取物业管理费，视为接受物价局的指导价对收费标准进行调整，放弃了合同约定应获取更高利益的权利，没有违反物价局的指导价也没有违反法律的规定和合同的约定。小区对物业管理费的收取区分普通住宅和商铺的标准，不存在普通住宅的业主承担商铺共用部位的服务开支的情形。因此，对于上诉人提出的上诉人与被上诉人没有签订按0.86元／平米收取物业费的合同，物价局没有备案，被上诉人的诉请没有依据，法院应驳回的上诉理由，本院不予采纳。3、2015年9月30日，被上诉人已停止对上诉人的服务，上诉人是否还应缴纳物业费的问题。物业服务费包含物业管理人员的工资、福利、社会保险、物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用。物业公司虽然于2015年9月30停止3楼和4楼的电梯使用和楼道的清扫，但该单元的电梯正常使用，整个小区的物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护也正常进行，上诉人也一直享用共用的物业服务，但却从2013年12月至今没有缴纳物业费，对其他业主而言显然不公平。且物业服务面对的是整个小区，对上诉人提供的服务无法从整个小区区分开来，形成了混同的物业服务关系。因此，2015年9月30日以后，上诉人还应缴纳物业管理费。
4、被上诉人是否有权代收电表费1000元，已开支450元是否有依据？根据《物业管理条例》第四十五条的规定，物业管理区域内的供电等单位应当向最终用户收取有关费用，物业服务企业可以接受委托代收供电等有关费用。按照该规定，被上诉人可以接受供电部门的委托代收有关供电的费用，且双方已签有《高压供用电合同》，因此，被上诉人代收上诉人1000元的电表费有依据。其次，在本案中，上诉人购买该小区的商品房后，各户已安装有电表，电表的安装和使用是基于业主与电力公司之间发生的供电合同关系，物业管理企业仅为代收人，业主作为实际使用人，应当就该费用承担支付义务。业主在使用该房后一直使用该电表且没有再支付另外的电表费，且提交电表费及安装费用为450元的收据，应由收取费用的供电部门提供而非被上诉人提供给上诉人，现被上诉人称代收的1000元电表费已支出450元，上诉人虽不认可，但没有证据证明，对其辩驳理由本院无法给予支持。在本案中应认定代收的电表费1000元已支出450元的事实，余下550元被上诉人同意退回，本院准许。上诉人上诉称电表费已包含在购房款里面，被上诉人擅自扩大收费的主张，因没有证据证明，法院不予采纳，其要求退回预收的电表费1000元没有事实依据。
本院另查明，B栋第三、第四层的电梯尚未恢复运行。三楼外墙确有空调室外机安装。
除对以上事实有异议外，对一审认定的其他事实，因双方当事人予以认可，本院依法予以确认。
本院认为，《前期物业服务协议》系双方当事人自愿签订的合同，合同没有违反法律、法规的强制性规定，也没有损害第三方的利益，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，该协议合法有效。合法有效的合同对双方当事人有约束力，当事人应遵循诚实信用的原则全面履行。被上诉人已提供了协议约定的物业服务，上诉人应按时交纳物业管理费。廖某某认为物业公司没有尽到物业管理服务，但未能举证，本院不予采信，且即便廖某某所说属实，也应依法主张权利，不能以此作为其不交费的理由，双方的合同约定义务是优于法定义务的。关于双方签订的《前期物业服务协议》是否有备案和是否得到批准的问题，协议的第十三条记载：在签订本协议前，甲方即物业公司已将协议样本送平果县房产局备案。该记载明确了协议在房产局是有备案的，且是否有备案和是否得到批准，该事实应由行政部门来认定，上诉人以此辩称物业公司提供的服务无效，没有事实和法律依据。交纳的物业管理费的标准，被上诉人诉请按建筑面积0.86元／平方米计，没有超过物价局指导价的上限，同意把合同约定的收费标准下调，没有违反法律规定和合同的约定。廖某某认为物业费高于其他的小区，也应当向有关的行政主管部门反映，由行政主管部门根据实际情况评估定等后予以调整。在行政主管部门没有对收费标准调整之前，业主必须履行合同约定义务。因此，被上诉人诉请上诉人缴纳从2013年12月11日至2015年11月的物业费为1924.81元有合同、法律及事实依据，本院予以支持。对上诉人的反诉，预收的1000元电表费，被上诉人依法可以接受供电部门的委托，代收相关的供电费用，双方存在合同上的委托关系。预收的1000元电表费已支付电表费及安装费450元，余下的550元被上诉人应退还给上诉人，本院予以认可。上诉人要求退还1000元电表费没有依据。经折抵，上诉人尚欠被上诉人物业管理费为1012.81元。至于上诉人提出的B栋第三、第四层电梯控制芯片被拆后，被上诉人至今未恢复运行和空调室外机安装的问题，因本案审理的是合同之诉，而上诉人提出的是侵权之诉，系不同性质的法律关系。廖某某虽对空调室外机安装是否影响到其日常生活有诉请的权利，也符合诉讼的主体资格，亦不构成反诉，上诉人可以依法另诉。综上所述，一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决得当。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人廖某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄美逢
审判员 凌文楼
审判员 黎燕娜
二〇一六年九月七日
书记员 蒙烁羽
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