重庆市铜梁区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)铜法民初字第05619号
原告曹定福，女，1978年3月25日出生，汉族，重庆市铜梁区人。
委托代理人吴克强（特别授权），重庆衡天律师事务所律师。
被告四川嘉煜房地产开发有限公司,住所地四川省渠县天星镇东大街文峰路，组织机构代码55823010-4。
法定代表人张宪珍，总经理。
委托代理人周辉，渠县法律援助中心律师。
本院在审理原告曹定福诉被告四川嘉煜房地产开发有限公司（以下简称嘉煜公司）借款合同纠纷一案中，本院2015年11月11日受理后，依法由代理审判员朱锐独任审判，适用简易程序于2015年12月22日公开开庭进行了审理。原告曹定福的委托代理人吴克强，被告嘉煜公司的委托代理人周辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曹定福诉称，其经重庆市土生金投资咨询有限公司中介，于2013年8月2日签订了《借款合同》，原告于2013年8月5日将款项汇给了被告，被告出具了借款借据。为保证借款的归还，被告用其开发建设的位于四川渠县天星镇文峰社区嘉隆国际部分房产担保还款；原被告签订了《商品房买卖合同》，并到房产当地的房管部门办理了预售备案登记手续，被告于2013年8月15日向原告出具了收到购房款的收条和处置商品房委托书。现诉请法院，请求：1、被告立即归还原告借款本金700万元，并从2013年8月5日起按年利率24%支付利息、违约金、罚息等费用至还清为止；2、申请强制拍卖由被告开发建设并有原被告双方签订《商品房买卖合同》的四川渠县天星镇文峰社区嘉隆国际小区的部分房产（详见清单），用以清偿被告应当归还原告的借款本息；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。
诉讼中，曹定福变更诉讼请求，将第二项诉讼请求变更为：若被告不按照法院的判决履行，则申请强制拍卖由被告开发建设并有原被告双方签订《商品房买卖合同》的四川渠县天星镇文峰社区嘉隆国际小区的部分房产（详见清单），用以清偿被告应当归还原告的借款本息。
被告嘉煜公司辩称，原告所述的借款情况属实，不同意曹定福主张的罚息和违约金的计算方式，可按照约定计算利息。曹定福主张拍卖房产来清偿，因以签订房屋买卖合同来担保债权，房屋，没有登记，抵押不成立，当时签订房屋买卖合同的价格不符合市场，2栋13-3房屋是安置补偿的房屋，不能拿来买卖。
经审理查明，2013年8月2日，原告曹定福（甲方）与被告嘉煜公司（乙方）签订了《借款合同》一份，合同约定：借款用途为四川渠县天星镇文峰社区嘉隆国际房产开发项目一、二期工程用款，借款金额700万元，借款期限为2013年8月9日至2015年2月8日，借款月利率为18‰。合同第四条第2款约定：“……付息日期为2013年8月9日，第二次付息日期为2013年9月9日，第三次付息日期为2013年10月9日，以此类推……”第五条约定：“乙方以位于四川渠县天星镇文峰社区嘉隆国际房产开发项目一期预售房产网签编号为……的商品房作为乙方向甲方借款履行债务的抵押物……”第十条约定：“……4、乙方未按合同约定用途使用借款的，甲方有权停止出借、有权提前收回部分乃至全部借款，并对乙方违约使用的借款根据违约使用天数，按合同利率上浮100%的标准计收违约金或罚金；5、借款期内乙方不能按期支付的利息按本合同约定的利率上浮100%计收违约金及复利；乙方如逾期不归还借款，甲方有权采取法律许可的方式和手段追收借款，并从借款到期之日起按本合同约定的利率加收100%的违约金或罚金。”2013年8月2日，嘉煜公司向曹定福出具借款借据一张，载明：“……借款期限为12-18个月，即借款日期从2013年8月9日起至2015年2月8日止（详见《借款合同》约定条款）。银行转款回单作为借款借据的依据”。
2013年8月5日，曹定福通过其在中国建设银行的账户向嘉煜公司汇款700万元。同日，嘉煜公司向曹定福出具收条一张，载明：“今收到购房人曹定福（身份证号码51022819780325xxxx）于2013年8月5日从银行转来购房款柒百万元整（小写￥7000000元）。所购房产房号如下：10栋2-2号、10栋4-2号、10栋24-2号、10栋28-2号、10栋29-2号、10栋30-2号、10栋4-3号、10栋5-3号、10栋6-3号、10栋14-3号、10栋18-3号、10栋24-3号、10栋25-3、10栋4-4号、10栋5-4、10栋6-4、10栋14-4、10栋17-4、10栋18-4、10栋24-4、10栋2-5、10栋4-5、10栋24-5、10栋27-5、10栋28-5。”
曹定福与嘉煜公司于2013年8月2日签订了《商品房买卖合同》22份，约定曹定福购买嘉隆国际10幢第2层2-2、10幢第24层24-2、10幢第28层28-2、10幢第29层29-2房屋、10幢第30层30-2、10幢第4层4-3、10幢第5层5-3、10幢第6层6-3、10幢第14层14-3、10幢第18层18-3、10幢第24层24-3、10幢第25层25-3、10幢第4层4-4、10幢第5层5-4、10幢第6层6-4、10幢第14层14-4、10幢第24层24-4、10幢第2层2-5、10幢第28层28-5、16幢第2单元5层2-5-3、16幢第2单元4层2-4-3、2幢第13层13-3房屋。上述房屋均在渠县房产管理局进行了商品房预售备案登记。诉讼中，原、被告认可签订买卖合同实质是以房屋作为借款的担保。
上述事实有原、被告的陈述、原告曹定福提供的嘉煜公司名称变更核准书、《借款合同》、打款凭证、借款借据、《商品房买卖合同》、预售备案登记表、收条、处置商业房产授权委托书等，这些证据的真实性、合法性、关联性经本院审查，可以作为认定事实的依据。被告嘉煜公司提供的《房屋拆迁补偿安置协议书》系复印件，曹定福不认可真实性，嘉煜公司也未提供其他证据进行佐证，依法不予采信。
本院认为，曹定福与嘉煜公司签订的《借款合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。本案被告嘉煜公司向原告曹定福借款700万元，有借款合同、中国建设银行客户回单为证，本院予以确认。原、被告双方约定的借款利息为月利率18‰，未约定利息的起算时间，利息可从嘉煜公司收到借款之日起算，因此，700万元的利息可从2013年8月5日起算。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定，出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。由于本案借款合同的双方约定的利息、违约金之和超过了年利率24%，超过部分不受法律保护，因嘉煜公司至今不归还借款本息，系违约行为，应承担违约的民事责任，曹定福也可按照合同的约定主张违约金，因此，曹定福可主张嘉煜公司按照借款合同的约定，按照年利率2.4%计算违约金，违约金的起算时间为借款期限的开始时间，即2013年8月9日。曹定福主张罚息并无法律依据，依法不予支持。
关于签订房屋买卖合同为借款担保的民事责任问题。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款规定，按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。曹定福与嘉煜公司签订房屋买卖合同，真实的目的是为借款提供担保，该担保属于后让与担保，并非担保物权，不需要通过登记来产生物权效力。同时，嘉煜公司也未举证证明案涉房屋属于安置补偿房屋。如本判决确认的金钱债务不能如期履行，曹定福有权申请拍卖案涉房屋清偿债务。因此，嘉煜公司辩称案涉房屋未进行登记，抵押权未产生，且属于安置补偿房，因此不能拍卖清偿的意见，不予采纳。曹定福主张若嘉煜公司不按照法院的判决履行，则申请强制拍卖案涉房屋的请求，依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款、第二十六条第一款、第三十条之规定，判决如下：
一、被告四川嘉煜房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告曹定福借款700万元并支付利息，利息从2013年8月5日起，按照年利率21.6%计算至本息还清之日止；
二、被告四川嘉煜房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告曹定福违约金，违约金以700万元为基数，按照年利率2.4%计算，从2013年8月9日计算至借款本息还清之日止；
三、若被告四川嘉煜房地产开发有限公司不能清偿上述债务，原告曹定福可以申请拍卖四川渠县天星镇文峰社区嘉隆国际10幢第2层2-2、10幢第24层24-2、10幢第28层28-2、10幢第29层29-2房屋、10幢第30层30-2、10幢第4层4-3、10幢第5层5-3、10幢第6层6-3、10幢第14层14-3、10幢第18层18-3、10幢第24层24-3、10幢第25层25-3、10幢第4层4-4、10幢第5层5-4、10幢第6层6-4、10幢第14层14-4、10幢第24层24-4、10幢第2层2-5、10幢第28层28-5、16幢第2单元5层2-5-3、16幢第2单元4层2-4-3、2幢第13层13-3的房屋，以拍卖的价款偿还借款本息；
三、驳回原告曹定福的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费60800元，减半收取30400元，财产保全费5000元，由被告四川嘉煜房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 朱 锐
二〇一六年一月十五日
书 记 员 李秀惠