江西省新余市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)赣05民终281号
上诉人（原审原告、反诉被告）：龚海燕。
委托代理人：刘清国，江西商豪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：宜春市利达房地产开发有限公司新余分公司。住所地：新余市仙来大道211号新余市中小企业成长大厦售楼部。
负责人：黎敏，该公司总经理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：宜春市利达房地产开发有限公司。住所地：宜春市平安路**号。
法定代表人：熊小平，该公司董事长。
两被上诉人共同委托代理人：袁波，江西三江合律师事务所律师。
两被上诉人委托代理人：聂燕燕，江西三江合律师事务所律师。
上诉人龚海燕因与被上诉人宜春市利达房地产开发有限公司新余分公司（下称利达公司新余分公司）、被上诉人宜春市利达房地产开发有限公司（下称利达公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2015）渝民初字第01413号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，并于2016年8月8日公开开庭审理了本案。龚海燕的委托代理人刘清国，利达公司新余分公司和利达公司的共同委托代理人袁波，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2011年12月8日，龚海燕与利达公司签订一份商品房买卖合同，合同约定：龚海燕购买利达公司开发的新余市中小企业成长大厦607号房屋，建筑面积94.94平方米，总价款486336元，2013年6月30日前交房，竣工验收合格交付使用后90日内，为龚海燕办理完权属登记，签约当日，新余市房产管理局对该合同予以备案。该合同第五条约定：面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：双方同意按照新余市产权登记部门所核发的房屋建筑面积为准。房屋总价款按合同单价多退少补，不计其他费用。……。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在市房产管理局牵头组织的竣工验收合格交付使用后90日内，为买受人办理完权属登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人在买受人提出退房要求之日起出卖人应当在商品房交付使用后30日内将买受人已付的房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。该合同补充协议第9条约定：买受人应在出卖人向其提供办理产权登记所需的资料前，与出卖人结清应付给出卖人的所有款项，买受人委托出卖人办理该商品房产权登记的，应按办理产权登记的要求向出卖人提供证件、材料与费用，若买受人未与出卖人结清应付款项，出卖人有权拒绝将办理权证的资料提供给买受人，其后果由买受人承担。合同签订前，龚海燕于2011年12月1日向利达公司新余分公司交定金10万元，于2011年12月8日合同签订当日一次性交清余款386336元。大厦于2013年1月24日竣工，利达公司新余分公司于2013年6月3日在向龚海燕交房时，龚海燕向利达公司出具代缴款委托书，利达公司收取了龚海燕代收费24986元（该款包括房屋契税19453元，房屋维修基金4863元，办产权证费用550元，土地证工本费120元，利达公司新余分公司在收据上盖有财务专用章，经办人刘秀连签字）。2013年7月9日，新余市房地产测绘队对新余市中小企业成长大厦作出了新余市房屋面积测绘成果报告书，该报告书确认龚海燕所购的新余市中小企业成长大厦607号房屋的建筑面积112.91平方米，利达公司遂要求龚海燕根据112.91平方米的面积补差房款及相关代缴费用96656元（其中应补交的购房款为92052元，契税3683元，维修基金921元）。龚海燕认为该测绘报告书存在问题，不能作为认定龚海燕所购房屋面积的依据，拒绝补交购房款及相关费用，因龚海燕拒绝补交相关款项，利达公司未为龚海燕办理诉争房屋的权属证书。龚海燕认为利达公司新余分公司、利达公司违约，为此，诉至法院。利达公司认为龚海燕拒绝补交购房款及相关费用，龚海燕违约，为此提出反诉。
一审法院审理认为，本案属商品房买卖合同纠纷。龚海燕与利达公司签订的商品房买卖合同及补充合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。根据双方补充合同第九条：“买受人应在出卖人向其提供办理产权登记所需的资料前，与出卖人结清应付给出卖人的所有款项，买受人委托出卖人办理该商品房产权登记的，应按办理产权登记的要求向出卖人提供证件、材料与费用，若买受人未与出卖人结清应付款项，出卖人有权拒绝将办理权证的资料提供给买受人，其后果由买受人承担”。即龚海燕在要求利达公司办理权属登记时，应向利达公司交清尚欠购房款及龚海燕委托利达公司代交的契税及维修基金。因龚海燕所购房屋经新余市房地产测绘队确认建筑面积为112.91平方米，依双方合同第五条约定：面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：双方同意按照新余市产权登记部门所核发的房屋建筑面积为准。房屋总价款按合同单价多退少补，不计其他费用。……。对于所购房屋的建筑面积应以实际测绘为准。龚海燕应向利达公司补交面积差额的购房款92052元、补交代缴契税款3693元及维修基金921元，但龚海燕没有补交，故利达公司未为龚海燕办理诉争房屋的权属登记证书，并不构成违约。故对龚海燕要求确认2011年12月8日签订的《商品房买卖合同》第十五条第二款所约定“出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”之约定的违约金低于造成的损失及判令第一、二被告连带承担违约金须增加至72686.6元的诉讼请求，不予支持。利达公司反诉要求龚海燕支付房屋建筑面积补差购房款及代收契税、维修基金共计人民币96656元。因龚海燕所购房屋实际建筑面积为112.91平方米，而龚海燕原交纳房款、契税、及维修基金面积为94.94平方米，龚海燕应补交购房款92052元，契税3683元，维修基金921元，合计96656元，故对利达公司反诉要求龚海燕支付房屋建筑面积补差购房款、契税、房屋维修基金96656元的诉讼请求，予以支持。在龚海燕补交上述96656元款项后，利达公司应在龚海燕补交上述款项后三十日内为龚海燕办理诉争房屋的房屋产权证、国有土地使用权证及契税证，并将上述权属证书交付龚海燕。龚海燕要求利达公司新余分公司与利达公司连带承担责任，因利达公司新余分公司系利达公司的分公司，利达公司新余分公司对外应承担的民事责任由利达公司承担，且利达公司新余分公司不是本案商品买卖合同相对方，故对龚海燕要求利达公司新余分公司与利达公司承担连带责任的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条之规定，判决：一、龚海燕应于本判决生效之日起十日内支付利达公司补差购房款、契税、维修基金96656元；二、龚海燕在交纳上述96656元款项后，利达公司应在三十日为龚海燕办理新余市中小企业成长大厦607号房屋的房屋产权证及国有土地使用权证、契税证，并将上述权属证书交付龚海燕；三、驳回龚海燕的其他诉讼请求。本诉案件受理费1618元，反诉费1109元，合计2727元，由龚海燕承担。
一审宣判后，龚海燕不服，向本院提起上诉。其上诉请求是：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案全部诉讼费用由利达公司新余分公司和利达公司承担。其上诉的主要事实和理由如下：一、一审判决认定事实错误。一审判决将合同约定的“双方同意按照新余市产权登记部门所核发的房屋建筑面积为准。”篡改成“对于所购房屋的建筑面积应以实际测绘为准。”导致对合同约定面积以何为准判断错误。1、新余市产权登记部门指的是新余市房地产交易登记中心，而非测绘队，测绘队没有权利登记，更无权对房屋建筑面积进行核发，双方并无约定以“实际测绘为准”，测绘队的数据还仅是以开发商名义初始登记时的待定状态，需产权登记部门最终审核后才能核发。2、测绘队2013年7月19日所测绘的数据报告，仅仅是作为一家全民所有制企业向委托方（即利达公司）交付的技术性工作结果，再由利达公司于2013年9月22日向新余市房地产交易登记中心申请“商品房初始登记”，尚未分户和核发产权证。3、新余市产权登记部门至今尚未给龚海燕核发房屋产权证，就谈不上“新余市产权登记部门所核发的房屋建筑面积”这一合同条件生成。4、初始登记证明单载明本登记证明单不具有产权证同等效用。5、只有新余市产权登记部门给龚海燕的房屋分户登记，其上所载房屋建筑面积才属于双方合同约定的“所核发的房屋建筑面积为准”。6、一审判决将“实际测绘”定为标准，认定事实错误。二、一审判决对测绘报告所涉及的公摊面积弄虚作假事实不闻不管，不审核，导致公摊面积这一基本事实不清。11层至23层的无障碍卫生间、女卫生间、男卫生间分摊方法均已作为5-23层的业主共有共用建筑面积，即诉争房屋要公摊上述三套私人独立的卫生间。11-26层没有进行八户分隔，初始登记就明确11-26层的每层作为整体而不分隔。第11层以上的每层三套卫生间均已分别作为每层业主独立使用的空间，不属公共卫生间，不应纳入公摊面积。一审判决不理睬公摊违规的不作为审案行为，造成错判。三、一审判决适用法律错误。一审判决将“测绘报告”当做鉴定意见，错误认定“又未对该大厦提出重新测绘申请”，很显然，测绘报告不同于交警的交通事故责任认定书和法医的伤残鉴定报告，如果测绘报告与明摆的事实相左，又明显出现违反公摊规则情况，于理于法不应采信。四、一审严重违反法定程序。庭审中接听电话，中断庭审进程，叫离龚海燕的委托代理人，提出法官个人意见和看法，在未审理案件的前提下，先入为主，声称不可能支持龚海燕的要求。庭审中，可以针对龚海燕，无论龚海燕方作何发言，涉及关键就被打断，对龚海燕委托代理人连讽带刺等等。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。
利达公司新余分公司答辩称，利达公司新余分公司主体不适格，龚海燕无权要求利达公司新余分公司承担责任。
利达公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。新余市房地产测绘队出具了测绘报告确定龚海燕购买的房产面积是112.91平方米，经过房产登记部门初始登记，建筑面积是确定的，龚海燕称测绘报告公摊面积弄虚作假，完全是主观推测，没有证据证实，且本案一审程序没有违法。
二审期间，龚海燕为支持其上诉主张，向本院申请徐凤华、胡海浪两位证人出庭作证，拟证明一审庭审中，一审法官违法剥夺龚海燕一方辩论权利的事实。
利达公司新余分公司和利达公司质证称，程序违法不是由证人进行判断，一审程序未违法。
本院认为，徐凤华、胡海浪也是成长大厦房屋的购买者，其二人与利达公司同样存在与龚海燕相似的纠纷，该两位证人并非无利害关系人，且从其二人陈述来看，不能反映一审法官存在剥夺龚海燕一方辩论权利的事实，该两人证言，本院不予采信。
二审查明事实和一审查明事实一致。
本院认为，本案属商品房买卖合同纠纷。本案争议焦点是：1、诉争房屋的实际面积是多少，龚海燕是否依约履行了付款义务，利达公司未向龚海燕交付诉争房屋权属证书是否违约，如存在违约，龚海燕主张的违约金数额是否依法有据？2、一审审理程序是否严重违反法定程序？就上述争议焦点，本院综合评述如下：
诉争房屋新余市中小企业成长大厦607号房，经新余市房地产测绘队测定，其建筑面积为112.91平方米，新余市房产管理局出具的商品房初始登记证明单亦明确诉争房屋的建筑面积为112.91平方米。故对于一审认定诉争房屋的实际面积为112.91平方米，本院予以认可。龚海燕主张双方合同约定的“双方同意按照新余市产权登记部门所核发的房屋建筑面积为准”，其意思为核发载有龚海燕户名的房屋产权证书载明的建筑面积才是双方约定的“所核发的房屋建筑面积”，商品房初始登记证明单登记的面积不代表产权登记部门所核发。本院认为，双方合同并未明确要求以登记在龚海燕名下的房屋产权证书载明面积为准，商品房初始登记证明单是由新余市房产管理局出具并盖有新余市房产管理局房屋产权发证专用章，其中所载诉争房屋的建筑面积应当认定为经产权登记部门核准的面积。利达公司依照合同约定要求龚海燕支付其未交的差额款，依法有据，应予支持。同时，按照双方补充协议第九条的约定，“买受人应在出卖人向其提供办理产权登记所需的资料前，与出卖人结清应付给出卖人的所有款项，买受人委托出卖人办理该商品房产权登记的，应按办理产权登记的要求向出卖人提供证件、材料与费用，若买受人未与出卖人结清应付款项，出卖人有权拒绝将办理权证的资料提供给买受人，其后果由买受人承担”。龚海燕应先行向利达公司付清全部房款，否则利达公司有权不向龚海燕交付诉争房屋的权属证书。龚海燕主张利达公司存在违约，与事实不符，本院不予支持。经查明，按照建筑面积112.91平方米计算，龚海燕尚欠利达公司补差购房款、契税、维修基金共计96656元。一审判令龚海燕向利达公司支付上述款项，并在龚海燕交纳上述款项后三十日内，利达公司为龚海燕办理诉争房屋的权属证书并交付给龚海燕，依法有据，本院予以维持。至于龚海燕主张测绘面积存在问题一事，不属本案审理范围。同时，龚海燕主张一审存在严重程序违法，剥夺龚海燕一方辩论权利一事，缺乏证据证实，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费2216元，由上诉人龚海燕承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 甘致易
审 判 员 赵素萍
代理审判员 刘 颖
二〇一六年九月十九日
书 记 员 杨 玲