山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终5287号
上诉人(原审原告）：陈琦琪，女，1981年9月17日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。
委托诉讼代理人：厉文亮，山东昌圣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：冯峰,男，1962年4月8日出生，汉族，住内蒙古自治区赤峰市。
被上诉人（原审被告）：冯家瑞，男，1987年9月17日出生，蒙古族，住北京市海淀区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：马立，内蒙古天敖律师事务所律师。
原审第三人:青岛传承家不动产经纪有限公司，住所地:青岛市市北区金华支路。
法定代表人：邢多忠,董事长。
上诉人陈琦琪与被上诉人冯峰、被上诉人冯家瑞，原审第三人青岛传承家不动产经纪有限公司房屋买卖纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2017）鲁0203民初4813号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人厉文亮、被上诉人的委托诉讼代理人马立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈琦琪上诉请求：请求依法撤销原判，改判冯峰、冯家瑞按定金罚则返还陈琦琪支付的购房定金5万元；本案一审、二审诉讼费由冯峰、冯家瑞承担。事实与理由：2016年8月份，陈琦琪从青岛传承家不动产经纪有限公司得知冯峰名下青岛市市北区金华支路12号19号楼1单元2301拟出售，便通过青岛传承家不动产经纪有限公司与房屋所有人联系，与青岛传承家不动产经纪有限公司进行具体交易的是冯峰的儿子冯家瑞。青岛传承家不动产经纪有限公司与冯家瑞通过微信就房屋价格、交易流程、定金支付方式进行了具体协商。协商一致后，经陈琦琪同意，陈琦琪将购房定金5万元支付给青岛传承家不动产经纪有限公司，又由青岛传承家不动产经纪有限公司向冯峰、冯家瑞指定账号支付了5万元定金。冯峰、冯家瑞收取定金后，突然表示不再出售房屋，称已经将房屋高于与陈琦琪的交易价卖出了。经过多次协商，冯峰、冯家瑞拒不继续履行房屋交易，并只向陈琦琪返还了5万元。陈琦琪认为，双方的房屋买卖关系已经成立，冯峰、冯家瑞擅自终止交易构成根本违约，由于冯峰、冯家瑞已经收取了定金，应当依法按定金罚则承担违约责任。关于陈琦琪支付5万元为定金的事实，陈琦琪提供的证据中已经明确显示，青岛传承家不动产经纪有限公司也予以明确证明，一审法院片面按照协议内容对其性质进行认定，没有事实和法律依据。故请求法院依法撤销原判，支持陈琦琪的诉讼请求。
冯峰、冯家瑞答辩称：一、上诉人在一审以来就一直对定金概念有一个错误认识，认为在买卖商议过程中只要买方付了款，就是定金，这个认识是不符合法律规定的，是错误的。法律意义上的定金是有条件的，这个条件就是对债权担保性质的资金交付才是定金，其前提是有一个被担保的债权存在，有一个主合同存在。本案中房屋买卖合同作为成立债权债务关系的主合同，根本没有成立。因此，作为担保性质的定金就没有担保的对象。上诉人所支付的5万元依法不能认定为定金。二、上诉人提交的证据证明，上诉人汇出的5万元是意向金而不是定金，上诉人在一审中提交的《买卖意向书》和收款收据一致证明该5万元款项是意向金，并明确释明“此意向金非定金性质”。根据《买卖意向书》的内容可知，如果交易继续进行，该意向金可以转化为定金，但条件是出售方与中介公司也签订《买卖意向书》，或者买卖双方签订房屋买卖合同。但最后这两个条件均没有出现。所以本案中的意向金最终没有能转化为定金。三、上诉人所交的5万元只能认定为是在买卖关系中的一种积极表现行为，这5万元被上诉人收到后因为买卖合同最终没有订立，把这5万元已经原数退还给中介公司，中介公司也退还给上诉人。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，判决公平公正，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
陈琦琪向一审法院起诉请求：1、请求冯峰、冯家瑞按定金罚则返还陈琦琪支付的购房定金50000元；2、诉讼费由冯峰、冯家瑞承担。
一审法院认定事实：冯峰系青岛市四方区金华支路12号19号楼1单元2301户产权人，与冯家瑞系父子关系。2016年8月，冯家瑞通过第三人对外出售上述房屋。陈琦琪有意购得该房屋，并通过青岛传承家不动产经纪有限公司委托诉讼代理人邢春燕与冯家瑞进行协商。双方最初商定的房屋交易价格为1780000元。陈琦琪（买方）与青岛传承家不动产经纪有限公司(居间方)签订《买卖意向书》，约定由陈琦琪委托青岛传承家不动产经纪有限公司购买涉案房屋，并约定：“买方愿意向居间方支付意向金50000元，专用于洽谈该房屋交易条件（此意向金非定金性质）”、“若买方所提之买卖交易条件为卖方全部接受（以卖方签署本意向书为准），则本意向书自动转为定金协议，买方愿意依照本意向书各项规定完成交易，上述意向金自动转为买方支付给卖方的购房定金，并视为买卖委托居间方代收，买卖双方确认该代收行为不影响定金应有的法律效力。”2016年9月5日，邢春燕通过中国民生银行向冯家瑞的中国建设银行账户转账50000元，并附转账用途为代客户转购房定金。但冯峰、冯家瑞并不认可该款为购房定金。后陈琦琪、冯峰、冯家瑞就房屋最终交易价格及购房流程等未能达成一致意见，双方未能签订房屋买卖合同。2016年11月23日，冯家瑞将上述50000元予以退回。
一审法院认为，本案双方的争议焦点为：一、冯家瑞是否有权代理冯峰出售涉案房屋？冯峰主张其与陈琦琪没有直接利害关系，陈琦琪所诉冯峰主体不适格。一审法院认为，冯家瑞虽非涉案房产的所有权人，但在售房之初，冯家瑞即提供了涉案房屋的房产地契税发票。且在2017年9月29日，冯峰发送给邢春燕的短信记录里，冯峰亦未否认冯家瑞出售房产的代理权问题，且冯峰提出的解决方案即一次性全款付清房款。由此可见，冯峰的行为可以视为是对冯家瑞出售房屋代理行为的追认。故一审法院认定，冯家瑞在本案中有权代理冯峰出售涉案房屋，陈琦琪起诉冯峰主体适格。二、陈琦琪支付的50000元是否为购房定金？陈琦琪主张该50000元应为购房定金，一审法院认定，陈琦琪与青岛传承家不动产经纪有限公司签订的《买卖意向书》中明确约定该50000元系意向金，专用于洽谈该房屋交易条件，且此意向金非定金性质，若卖方（即冯峰、冯家瑞）签署该买卖意向书则该意向金自动转为购房定金。而本案中，冯峰、冯家瑞最终并未签订《买卖意向书》，陈琦琪与冯峰、冯家瑞双方亦未签订房屋买卖合同，故一审法院认为，该50000元不应认定为购房定金，亦不适用定金罚则。综上，陈琦琪与冯峰、冯家瑞就房屋买卖合同条款未能达成一致，最终导致双方未能签订房屋买卖合同，陈琦琪交付的50000元不应认定为购房定金，不应适用定金罚则，且该款冯峰、冯家瑞已返还给陈琦琪。故对于陈琦琪的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十八条、第六十条、第一百一十五条规定，判决：驳回陈琦琪的诉讼请求。案件受理费1050元，由陈琦琪负担。
经本院二审审理查明，上诉人不能提交原审第三人青岛传承家不动产经纪有限公司与被上诉人之间的微信聊天记录的原始载体，故本院对上诉人提交的相关微信截图，因无法确认其真实性，而不能采信。本院二审期间所查明的其他事实与原审法院查明的事实相一致。
本院认为，本案各方争议的焦点问题是：上诉人与被上诉人之间是否存在有效的定金条款的约定。首先，本案上诉人与原审第三人青岛传承家不动产经纪有限公司所签订的《买卖意向书》中明确约定上诉人交付的50000元并非定金性质，而当买方所提之条件卖方完全接受后，该意向书才转为定金协议，在本案上诉人与被上诉人的交易过程中，被上诉人始终未签订相关协议，尽管该《买卖意向书》系上诉人与原审第三人所签订，但该意向书的约定确定了上诉人通过原审第三人进行房屋交易的程序和安排，因此，依据该《买卖意向书》的约定，原审第三人的中介服务过程中，并未完成该《买卖意向书》向定金协议的转换；其次，关于被上诉人收到50000元的事实，是否能够认为其认可该50000元的定金性质。本院认为，该50000元是否定金应当结合交易过程和在交易中对于该款项的性质双方是否达成一致意见来确定。该50000元的支付，系在上诉人与原审第三人签订《买卖意向书》之后而发生，原审第三人与上诉人约定定金转换的条件非常明确，而原审第三人在与被上诉人联系的过程中，在转款之时注明定金，但并未完成该约定的条件，在上诉人和原审第三人未提交被上诉人明确确认该笔款项为定金相应证据的情况下，考虑到本案房屋买卖合同系各方处分重大财产的行为，对于该合同的意思表示应当清楚明确，故原审第三人将款项支付给被上诉人并注明定金的行为，因没有按照《买卖意向书》的约定履行相应的程序，欠缺一方意思表示，而使定金协议并未成立。因此，本案定金协议未成立而不能适用定金罚则。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人陈琦琪承担。
本判决为终审判决。
审判长 解 鲁
审判员 张晓华
审判员 于 梦
二〇一八年八月十六日
书记员 张 燕