四川省德阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川06民终510号
上诉人（原审第三人）：德阳市旌源建设发展有限公司，住所地：四川省德阳市旌阳区黄河东路100号。
法定代表人：阳珂，公司董事长。
委托诉讼代理人：陈小锋，四川山和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖玺，四川山和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：叶祥水，男，1951年12月12日出生，汉族，住四川省广汉市。
委托诉讼代理人：李军，四川仁竞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周骑虎，四川仁竞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨娟，女，1964年4月18日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。
委托诉讼代理人：杨益民，四川胡杨律师事务所律师。
上诉人德阳市旌源建设发展有限公司（以下简称旌源公司）因与被上诉人叶祥水、杨娟房屋租赁合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2017）川0603民初2651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人旌源公司委托诉讼代理人陈小锋，被上诉人叶祥水委托诉讼代理人周骑虎，被上诉人杨娟委托诉讼代理人杨益民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
旌源公司上诉请求：1.被上诉人向上诉人支付2016年12月8日至2017年10月31日的房屋租金111300元；2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.案涉房屋原所有权人为陈丽君，根据陈丽君与叶祥水签订的合同，租金的支付方式为半年一付，叶祥水不应享有收取转租收益的权利。2.一审认定的《房屋租赁合同补充协议》系四川元丰农资连锁有限责任公司（以下简称元丰农资公司）和叶祥水签订，上诉人认为元丰农资公司无权变更所有权人陈丽君签订的租赁合同自行收取租金。3.即使叶祥水认为陈丽君将房屋通过公证方式出卖给元丰农资公司，那案涉补充协议就应认定为叶祥水与元丰农资公司双方新的租赁合同，该房屋陈丽君于2011年8月22日已抵押给银行，抵押在前，租赁在后，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条的规定，叶祥水不具备收取转租收益的权利。综上，叶祥水出具的《声明》只是对其自身权利的单方承诺，上诉人不可能对被上诉人叶祥水收取两年租金的情形予以认可。4.一审法院执行庭出具的《情况说明》并未经过庭审质证，且对《情况说明》的意见仅为一般代理人的意见，并不能承认或变更请求，一审中仅表示对该证据三性由法院核实，并未表示对某项证据三性予以认可。5.案涉房产税金应予以考虑。
叶祥水辩称，1.案涉房屋租金应由叶祥水收取，根据查明的事实，上诉人在竞拍前就明知该房产上有租赁关系，在《拍卖成交确认书》中也明确告知，对于拍卖标的已知或未知瑕疵，属于买受人参与竞买的风险，应由买受人承担。2.根据法律规定，代理人可以代理当事人出席庭审、参与诉讼活动，在质证环节，一般授权代理人的陈述也具有法律效力。故《情况说明》可作为定案依据。3.案涉房屋于2008年9月18日出租给叶祥水，2011年8月22日案涉房屋抵押给银行，租赁合同对受让人有效，且在拍卖该抵押物前，叶祥水在一审法院执行局与抵押权人中国农业发展银行德阳市分行（以下简称农发行德阳分行）达成一致，从拍卖成交之日起两年内，叶祥水继续拥有对该房屋和仓库的承租收益权。4.根据合同约定，案涉房产的税费不应从租金中扣除。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
杨娟辩称没有意见。
叶祥水向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付2017年5月1日-2017年10月31日房屋租金248062.5元；2.被告向原告支付违约金100000元；3.本案诉讼费由被告承担。
旌源公司向一审法院请求：1.原、被告向第三人支付2016年12月8日至2017年10月31日的房租177890元；2.本案诉讼费由原、被告承担。
一审法院认定事实：案涉房屋原系案外人陈丽君所有，2008年9月18日，陈丽君（甲方）与叶祥水（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：甲方出租房屋分别位于（1）德阳市区，建筑面积82.69平方米，房产证号：德阳市房权证市区字第××号；（2）德阳市区文庙小区23栋一区底楼3号4号，建筑面积85.42平方米，房产证号：德阳市房权证市区字第××号；（3）德阳市区米市坝商城A座1-7号，建筑面积96.34平方米，房产证号：德阳市房权证市区字第××号；（4）德阳市河东区庐山路1幢1-4北楼、南楼，建筑面积3340.68平方米，房产证号：德阳市房权证市区字第××号。租赁期限约定为20年，即2008年9月18日至2028年9月17日。租金和租金交纳期限：甲乙双方议定年租金30万元，乙方在每年12月30日前全额支付给甲方。10年租满后，按每年5%递增，以此类推。乙方在房屋租赁期间，可以转租第三方，甲方不得有异议。
2014年3月20日，原告（乙方）与案外人元丰农资公司签订《房屋租赁合同补充协议》，载明，鉴于陈丽君于2013年6月1日将其租赁给乙方的房屋转让给元丰农资公司，元丰农资公司已实际取得该租赁房屋所有权，甲乙双方经友好协商，就2008年9月18日陈丽君与乙方签订的《房屋租赁合同》达成如下补充协议：一、从2014年1月1日起，甲方将租赁的房屋移交给乙方使用。二、鉴于甲方经济困难，乙方同意一次性支付合同约定的全部租金6000000元，不按原合同约定递增。双方协商租金在约定价格上打5折，乙方实际支付3000000元，于本协议签订之日起十个工作日内支付给甲方；三、本协议经双方代表签字盖章后生效，一式四份，甲乙双方各执两份。
2014年9月28日，叶祥水（甲方）、杨娟（乙方）、案外人陈丽君（丙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要内容：原告将位于德阳市河东区南侧（原中行旌阳支行）附楼出租给杨娟，建筑面积共1324.36平方米，租赁期限从2014年11月1日至2019年10月31日。第一年租金45万元，租金从第二年开始每年递增5%，以此类推。杨娟应于2014年10月1日前向叶祥水支付半年租金，以后每半年必须提前一个月支付。若乙方未按时向甲方支付租金，每推迟一天按年租金总额的5%向甲方支付违约金，同时，甲方有权收回租赁房屋。
2016年9月26日，叶祥水向一审法院出具《声明》一份，载明，2008年9月、2012年11月，本人分别与陈丽君、元丰农资公司签订租赁合同，分别承租陈丽君位于德阳市区署前街金苑小区A栋1-10号；德阳市区文庙小区23栋一区底楼3号、4号；德阳市区米市坝商城A座1-7号；德阳市河东区庐山路1幢1-4北楼、南楼；承租元丰农资公司位于天元镇的土地及地上建筑物作为仓库，租赁期均为20年。在承租过程中，本人将上列房屋分别转租他人从事商业经营。现因上列租赁物，均由陈丽君、元丰农资公司作为抵押物抵押给农发行德阳分行。农发行德阳分行为实现其抵押权，已向德阳市旌阳区人民法院申请拍卖上列抵押物。在旌阳区人民法院主持的协商过程中，本人与抵押权人达成一致：农发行德阳分行尊重本人的承租收益权，农发行德阳分行同意：从拍卖成交之日起两年内，本人继续拥有对上列房产和仓库的承租收益权。现本人基于上列协商意见，作出如下声明:自上列房产和土地拍卖成交之日起两年内，本人继续对上列房产和土地享有承租收益权。两年过后，本人不再主张对上列房产和土地的承租收益权，但现有实际承租人的租赁合同尚未到期的，实际承租人有权继续承租，租金收益权由竞拍成功的新的所有权人享有。
2016年12月5日，第三人通过淘宝网司法拍卖网络平台竞得了案涉房产。2016年12月7日,第三人签署《拍卖成交确认书》，该确认书载明，拍卖标的已知的详情已在拍卖公告、拍卖标的的调查情况表中公示，拍卖人对拍卖标的进行了图片展示。拍卖人以拍卖标的的现状进行拍卖。无论买受人是否看样、是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认。对拍卖标的的已知或者未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。
2016年12月8日，一审法院出具（2016）川0603执1900号之三执行裁定书，裁定，被执行人陈丽君名下的位于德阳市河东区【房产证号：河东区字第××号、土地使用权证号：德府国用（2004）第B××-××号】和南楼【房产证号：河东区字第××号、土地使用权证号：德府国用（2004）第B××-××号】综合房地产以及被执行人元丰农资公司名下的位于德阳市旌阳区场镇的国有出让土地使用权一宗及地面附着物、德阳市旌阳区工业集中发展区的国有出让土地使用权一宗（土地使用证号分别为：德旌区天元镇国用2010第更0612号、德旌区开发区国用××第××号）归买受人旌源公司所有，该房产所有权自本裁定送达买受人旌源公司时转移。2016年12月9日，旌源公司领取了该裁定。
2017年5月18日，旌源公司向杨娟发出《关于庐山路房产所有权转移的函》，载明，你于2014年11月1日租赁陈丽君名下位于德阳市河东区综合楼房产（房屋所有权证号：××）的所有权已转移给旌源公司。旌源公司享有对该房产的占有、使用、收益、处分、留置、抵押、租赁等权利。请你在房产租赁期间如遇上述有关事宜应及时与旌源公司联系。
2017年6月19日，杨娟向叶祥水发出《函告》，载明，旌源公司已函告我方其对该房产享有占有、使用、收益、处分、留置、抵押、租赁等权利，故我方不能按你的要求支付租金。请你与旌源公司协商，在没有得到旌源公司明确的指示前，我不能向你支付租金。
2017年9月6日，一审法院执行庭出具《情况说明》，载明，因农发行德阳分行与元丰农资公司、陈丽君、陈用金融借款合同纠纷一案，拟处置被执行人陈丽君位于德阳市河东区小区、市区米市坝的三处房产（地产证号分别为：德府国用第B××-××号、第B××-××号、第B××-××号；房产证号：河东区字第××号、市区字第××号、市区字第××号）及被执行人元丰农资公司位于德阳市旌阳区场镇、德阳市旌阳区工业集中发展区的两处国有土地（土地证号分别为：德旌区天元镇国用2010第更××号、德旌区开发区国用2008第××号）。经调查，以上财产均存在转租，且承租人叶祥水在拍卖成交后仍需要收取以上财产两年的租金，为保证买受人的权益，法院在拍卖之前由工作人员向在场的申请执行人农发行德阳分行工作人员、买受意向人旌源公司工作人员介绍了以上情况，在场人表示已经知晓上述情况，特此说明。原告对该《情况说明》的真实性无异议。被告、第三人对该《情况说明》的真实性、合法性、关联性均无异议。
一审法院认为，本案的争议焦点为：被告应向谁支付租金。原告认为其享有转租收益权，被告应向其支付租金，第三人认为从其取得房屋所有权开始，被告应向其支付租金。一审法院认为执行局出具的《情况说明》载明在拍卖前已告知旌源公司叶祥水在拍卖成交后还需收取两年租金。旌源公司对该《情况说明》的真实性、合法性、关联性均无异议。由此可知，旌源公司在竞拍案涉房产前已知悉该房产上有租赁关系，且叶祥水在拍卖成交后还需收取两年租金这一事实。同时，《拍卖成交确认书》中载明，拍卖人以拍卖标的的现状进行拍卖。无论买受人是否看样、是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认。对拍卖标的的已知或者未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。案涉房产本系带租拍卖，且叶祥水在拍卖成交后需收取两年租金，旌源公司在知道该情况的前提下仍参与竞拍，表明其对叶祥水再收取两年租金的情况是认可的。故一审法院认定，从2016年12月5日至2018年12月4日，杨娟应将案涉房产的租金交予叶祥水。对叶祥水要求杨娟支付2017年5月1日至2017年10月31日租金248062.5元的诉讼请求(450000元×105%×105%÷2)，予以支持。
就叶祥水要求杨娟支付违约金的诉请。叶祥水称杨娟迟延支付租金，应按合同约定支付违约金。杨娟辩称其愿意支付租金，因不能确定收取租金的主体导致租金迟延支付，被告本身无过错，不应承担违约责任。一审法院认为，2016年12月，案涉房产的所有权发生转移，旌源公司取得了案涉房产的所有权。2017年5月18日，旌源公司发函告知杨娟房屋所有权变动情况并要求其支付租金。2017年6月19日，杨娟函告叶祥水，要求叶祥水与旌源公司协商确定应由谁收取租金。杨娟作为次承租人，在房屋所有权发生变动，新房主（本案第三人）和原承租人（本案原告）均要求其支付租金的情况下，暂缓支付租金，要求明确租金收取主体后再行支付租金的行为并无过错，不应承担违约责任。故对叶祥水要求杨娟支付违约金100000元的诉请，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、杨娟于本判决生效之日起十日内支付叶祥水2017年5月1日至2017年10月31日的租金248062.5元；二、驳回叶祥水的其他诉讼请求；三、驳回德阳市旌源建设发展有限公司的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
为查清案件事实，本院向农发行德阳分行核实拍卖情况。2018年7月9日，农发行德阳分行出具《情况说明》和会议纪要，该说明载明，德阳市旌阳区法院执行局工作人员在拍卖案涉标的物前通知了农发行德阳分行工作人员及买受意向人即本案的上诉人旌源公司工作人员到场，法院介绍并告知了叶祥水在拍卖成交后只需再收取拍卖财产两年租金的情况，在场人表示已知晓上述情况，均表示同意且未提出任何异议。为此，三方在场最终确定由法院在拍卖时不再另行特别说明二年租期。本院依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十五条规定，通知农发行德阳分行工作人员罗祖君到庭陈述相应情况。旌源公司质证认为对《情况说明》内容不认可，该说明中所称的旌源公司工作人员明确表示，旌阳区人民法院拍卖时并未告知租金的情况，旌源公司工作人员不知情，且该说明较为笼统，没有具体明确的告知时间、地点及如何告知的情况，故该份证据不应作为本案定案证据。会议纪要系复印件，模糊不清晰，无法质证。叶祥水质证认为对该两份证据真实性、合法性、关联性均无异议，能与旌阳区人民法院出具的材料相互印证，说明案涉租金应由我方收取。杨娟对该两份证据真实性、合法性、关联性均无异议。
本院审查认为，农发行德阳分行出具《情况说明》有单位印章且其工作人员到庭陈述相应情况，与旌阳区人民法院出具的《情况说明》可相互印证，故对其真实性予以认可。会议纪要，系农发行德阳分行工作人员自行书写，不予采信。
二审查明，案涉拍卖物在拍卖公告的标的物介绍中现状描述“有租赁”。2018年7月9日，农发行德阳分行出具《情况说明》，说明旌阳区法院执行局工作人员在拍卖案涉标的物前通知了农发行德阳分行工作人员及买受意向人即本案的上诉人旌源公司工作人员到场，法院介绍并告知了叶祥水在拍卖成交后只需再收取拍卖财产两年租金的情况，在场人表示已知晓上述情况，均表示同意且未提出任何异议。为此，三方在场最终确定由法院在拍卖时不再另行特别说明二年租期。另，经审查，2017年9月15日，旌源公司出具质证意见，该意见表述，旌源公司对法院依职权调取的德阳市旌阳区人民法院执行庭出具《情况说明》三性无异议。旌源公司二审否认其对德阳市旌阳区人民法院执行庭出具《情况说明》的内容真实性认可，认为该证据未经庭审质证，且在案涉标的物拍卖中并未收到任何告知拍卖物叶祥水还应收取两年租金的材料或口头通知。
二审查明的其他案件事实与一审基本一致，本院予以确认。
本院认为，旌阳区人民法院执行局出具的《情况说明》载明，在拍卖前已将叶祥水在拍卖成交后还需收取两年租金的情况告知旌源公司。农发行德阳分行出具《情况说明》，也表明法院告知租金收取的事实。现旌源公司予以否认租金的告知。经审查查明，旌阳区人民法院执行庭在拍卖公告时对标的物现状进行了描述“有租赁”，旌源公司参与拍卖前，签订了《拍卖成交确认书》，应知悉拍卖物的现状。作为参与拍卖的竞买人，若拍卖物标注为“有租赁”，普通竞买人一般会了解租赁物租金的收取情况。因此，结合两份《情况说明》，可以推定法院在拍卖成交前已将拍卖物的情况告知拍卖人，上诉人也应知悉该房产上有租赁关系，且叶祥水在拍卖成交后还需收取两年租金这一事实。对于上诉人所称的叶祥水是否实际享有真实租赁，不属于本案审理范围，故上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，旌源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2526元，由德阳市旌源建设发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 家
审判员 陈书娟
审判员 王 婧
二〇一八年九月十三日
书记员 吕筱瑜