北京市高级人民法院
刑 事 裁 定 书
（2015）高刑终字第00157号
抗诉机关北京市人民检察院第二分院。
原审被告人黄广耀，男，63岁（1952年11月20日出生），汉族，出生地北京市，大专文化，北京东达包装制品有限公司法定代表人、股东、董事长，住北京市通州区玉桥南里17号楼711号；因涉嫌犯诈骗罪于2012年9月3日被羁押，同年10月12日被逮捕；2014年12月26日被取保候审。
辩护人徐平，北京大成律师事务所律师。
原审被告人胡亚民，女，56岁（1960年8月21日出生），汉族，出生地北京市，高中文化，北京东达包装制品有限公司股东、副总经理兼工会主席，住北京市通州区玉桥北里13号楼342号（户籍所在地：北京市通州区里河沿胡同16号）；因涉嫌犯诈骗罪于2012年9月3日被羁押，同年10月12日被逮捕；2014年12月26日被取保候审。
辩护人陈琦，北京市炜衡律师事务所律师。
辩护人郑小英，北京市炜衡律师事务所律师。
北京市第三中级人民法院审理公诉机关北京市人民检察院第二分院指控原审被告人黄广耀、胡亚民犯诈骗罪一案，于二О一四年十二月二十六日作出(2013)三中刑初字第96号刑事判决。在法定期限内，抗诉机关即原公诉机关北京市人民检察院第二分院提出抗诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。北京市人民检察院指派检察员易彬出庭履行职务，原审被告人黄广耀及其辩护人徐平，原审被告人胡亚民及其辩护人陈琦、郑小英均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。
原公诉机关北京市人民检察院第二分院起诉书指控：2010年三四月间，被告人黄广耀与被告人胡亚民经预谋，假借北京东达包装制品有限公司（以下简称东达公司）的名义，在北京市通州区西海子里河沿16、18号地区拆迁过程中，采用虚构租赁关系、虚增拆迁面积、伪造赠与协议、隐瞒部分房屋没有房屋产权证明等手段，骗取他人签订房屋拆迁补偿协议，骗得拆迁款共计人民币（以下币种均为人民币）693万余元。
原公诉机关认为，被告人黄广耀、胡亚民以非法占有为目的，采取虚构事实、隐瞒真相等方法，骗取他人钱款，数额特别巨大，其行为触犯了《中华人民共和国刑法》第二百六十六条、第二十五条之规定，应当以诈骗罪追究刑事责任。
在原审法院北京市第三中级人民法院开庭审理时，对原公诉机关、辩护人分别提交的证人证言、出示的书证等证据以及一审法院调取的相关书证及证人证言进行了举证、质证。
原审法院北京市第三中级人民法院经审理认为：北京市人民检察院第二分院指控被告人黄广耀、胡亚民犯诈骗罪的事实不清，证据不足，指控的罪名不能成立。对于黄广耀、胡亚民所提应将多获取的693万余元退还国家的意见，本院予以支持。故依法判决：一、被告人黄广耀无罪。二、被告人胡亚民无罪。三、在案冻结的北京东达包装制品有限公司账户中的人民币六百九十三万一千三百六十六元四角另行处理。
原公诉机关北京市人民检察院第二分院抗诉提出：起诉书指控被告人黄广耀、胡亚民犯诈骗罪的事实清楚，证据确实、充分，原判认定被告人黄广耀、胡亚民无罪,属于认定事实、采信证据方面确有错误，且审判程序违法。请求二审法院依法判处。
北京市人民检察院的支持抗诉意见以及检察员的出庭意见为：原公诉机关起诉书指控本案诈骗数额为693万余元不当，应认定诈骗数额为608万余元；且不支持原公诉机关关于原判审判程序违法的抗诉意见，支持其认为二原审被告人的行为构成诈骗罪的抗诉意见。理由如下：
1、原审被告人黄广耀、胡亚民的行为构成诈骗罪，应承担相应的刑事责任。二人没有向相关人员提供房屋产权证和房改协议等能够证明房屋权属的书面材料，隐瞒了12间房屋不具有房屋所有权的真实情况；针对这12间房屋，向有关部门出具了公房租赁合同且租赁关系也是虚假的；导致测绘、评估公司、拆迁公司将其作为公房评估，虚增了拆迁面积；此外二人还出具了这12套房屋的虚假赠与协议，且将这部分拆迁款转入胡亚民指定的账户。
2、由于二原审被告人的上述一系列隐瞒真相、虚构事实的行为，使得新城基业公司的审核人员作出了通过审核的错误行为，使得二原审被告人对不具有房屋所有权的12间房屋非法获得了等同于正式房屋的补偿款。
3、按规定，不具有房屋所有权的12间房屋只能获得附属房屋的补偿款，二原审被告人通过隐瞒事实真相非法获取了608万元补偿款，诈骗数额特别巨大，致使国有资产遭受损失。
综上，原审被告人黄广耀、胡亚民犯诈骗罪的事实清楚、证据确实、充分。一审判决审判程序合法，但判决认定二被告人犯诈骗罪证据不足，属认定事实、采信证据确有错误，导致定性明显不当，应予纠正。建议二审法院依法改判。
原审被告人黄广耀、胡亚民对于原审法院判决均未提出意见。
黄广耀的辩护人发表的辩护意见为：没有证据表明本案当事人虚构了租赁关系。东达公司由集体企业改制而来，该公司取得了院内12间房屋（206.15平方米）的所有权，此后通过支付土地出让金的方式，获得了该院落的全部国有土地使用权。该公司院内房屋属于私人企业的私产，确定拆迁时，院内有产权和无产权的24间房一直被占用，存在租赁关系，东达公司只是遵循改制前的惯例，与相关人员签订了《北京市公有住宅租赁合同》，至于按照何种标准对房屋进行补偿，是由测绘、评估和拆迁公司根据房屋面积、权属性质等进行确定的，与租赁合同无关。没有证据表明黄广耀有任何客观行为导致虚增拆迁面积，最终用于拆迁补偿的房屋面积是由测绘公司入户测量得出的，胡亚民只是在测绘公司告知单上签字，其没有法定义务去审核测量结果是否符合测量规范。房屋赠与协议是在拆迁申报过程中，按照拆迁公司人员指导而采取的做法，并非为骗取拆迁款。黄广耀没有隐瞒、也没有必要不向拆迁单位提供单位的房屋产权证明，在向通州住建委报送房改房手续时就已经提交过，否则不会有12户有产权证的房屋的行政批复；辩护人在一审法院开庭时提交的证据表明，李波拿走了16、18号的房屋产权证书；根据相关规定，拆迁公司在拆迁时应收取被拆迁房屋的产权证，以认定被拆迁房屋的面积，如果拆迁档案里没有房产证明，说明拆迁公司未严格履行职责。请求二审法院依法维持原判，驳回检察机关的抗诉。
胡亚民的辩护人发表的辩护意见为：胡亚民没有虚构租赁关系、没有虚增拆迁面积、没有以房屋赠与协议的形式骗取拆迁款、没有隐瞒部分房屋没有产权证，原判宣告胡亚民无罪，确属正确。请求二审法院依法维持原判，驳回检察机关的抗诉。
在本院审理期间，北京市人民检察院、两名原审被告人及其各自的辩护人均未提交新的证据。
本院经二审审理查明：
2010年1月间，北京市通州区人民政府决定对区内的西海子棚户区等地进行征地拆迁,并授权北京新城基业投资发展有限公司(以下简称新城基业公司)作为西海子棚户区改造项目的实施主体，同年3月19日，新城基业公司分别委托北京富地勘察测绘有限公司（以下简称测绘公司）、北京瑞华腾房地产评估有限公司（以下简称评估公司）、北京永鑫拆迁有限公司（以下简称拆迁公司）为上述拆迁项目进行测绘、评估和签订拆迁合同等具体工作，项目的拆迁期限为同年4月8日至5月6日。
东达公司系有限责任公司，该公司的里河沿16、18号院被列入征地拆迁范围。原审被告人黄广耀系公司的法定代表人、董事长、股东，原审被告人胡亚民系副总经理兼工会主席、股东。该公司于2003年间取得了上述院落内12间房屋（建筑面积为206.15平方米）股份制产的房屋所有权证，并于2008年间在院内先后加盖12间平房（无产权证），上述24间房屋先后作为宿舍租给公司职工使用。2009年3月，东达公司通过出让方式取得了国有土地工业用地使用权证(出让面积为387.2平方米、建设用地571.83平方米)。
针对上述拆迁，东达公司股东会确定，由胡亚民负责里河沿16、18号拆迁工作，配合测绘、评估、拆迁等相关部门工作，带领拆迁公司工作人员指认被拆迁的房屋、按照要求提供拆迁所需材料，黄广耀负责公司厂区的拆迁工作。如果股东的亲属要房，要把房屋拆迁补偿款交还公司。
从2010年1月7日起至同年4月间，新城基业公司与测绘、评估、拆迁公司人员及当地居委会的工作人员均同时到被拆迁地东达公司里河沿16、18号进行入户调查等各自的相关工作。由于评估公司和拆迁公司在入户核实房屋情况时看到公司院内的房屋大部分都有人居住，认为单位的房产就是公房，不知道公房还有房产证，都认为东达公司里河沿16、18号的房屋系自管公房，故只要求胡亚民提供公房租赁合同。
胡亚民把拆迁单位的人让公司提供公房租赁合同之事转告了黄广耀，黄就把公司保存的空白公房租赁合同交给胡亚民，二人商量找一些单位的老职工以及亲朋好友签订租赁合同向拆迁公司提供，目的是上述人员拿到拆迁补偿款能够交回公司，而且还能解决大家的住房问题。于是黄广耀、胡亚民分别以公司股东、员工及亲属等人的名义，签订了24份公房租赁合同（部分承租人与实际不符）。由胡亚民将租赁合同交给了评估公司的工作人员。并按照租赁合同向相关测绘、评估公司指认了合同上各承租人承租的房屋。
同年3月22日至28日，胡亚民及部分承租人签收了测绘公司制作的东达公司里河沿16、18号《房屋拆迁基本情况表》，确认了承租的房屋及建筑面积。
新城基业公司开发部在三大地块拆迁之前曾经把地块内没有进行房改的直管公房和自管公房的名单给北京市通州区人民政府住房保障和改革办公室（以下简称通州区房改办），让其与这些单位沟通，加快房改速度。胡亚民接到通州区房改办要求对里河沿16、18号进行房改的通知后，于2010年3月31日，按照要求递交了东达公司对里河沿16、18号院内有产权的206.5平方米房产进行房改的申请及房产证等材料，并提交了12名被售房人名单。4月7日，东达公司收到批复。
同年4月3日评估公司根据测绘公司出具的房地平面图等材料后，认为手续齐全，对东达公司里河沿16、18号的24间房屋按照公产住宅标准，出具了《房屋拆迁估价结果报告》及所附北京市国有土地住宅房屋拆迁估价明细表，胡亚民于2010年4月7日签收。后胡亚民组织20余名被拆迁人带着户口本、身份证、租赁合同、评估报告到拆迁公司签订拆迁补偿协议。拆迁公司人员发现上述24间公房没有公房房改售房手续，未能签订拆迁补偿协议。
新城基业公司工作人员得知上述情况后，让东达公司出具了公司弃产、将房屋分别赠与24名被拆迁人的赠与协议。同年4月10日，东达公司出具了上述协议，赠与房屋的面积与测绘公司房地平面图上的面积、评估公司估价明细表上的面积相同。当日和次日，在新城基业公司相关人员的授意下，拆迁公司代表新城基业公司与24名被拆迁人签订了拆迁补偿协议。
当新城基业公司开发部审核拆迁公司报送的上述24户档案时，负责审核的人员发现档案中没有房屋产权单位东达公司与个人签订的自管公房房改售房协议和购房发票，属于手续不全，但由于新城基业公司相关人员打招呼，致使相关工作人员将不符合规定的拆迁档案审核通过。
后东达公司所属具有合法产权的206.15平方米12间房屋与私自搭建的无产权的12间房屋，均按照正式房屋补偿标准获得了新城基业公司发放的拆迁补偿款902万余元。除两名被拆迁人外，其他人均将收到拆迁补偿款陆续转到黄广耀、胡亚民、孙文光、黄泽明等人账户中。东达公司针对上述款项存放及用途，召开董事会并作出决议，上述款项可暂存于股东名下，以后将用于建设和解决职工住房，如款项损失，由暂存者全部补偿。
2012年9月3日，北京市公安局通州分局以涉嫌诈骗为由，将原审被告人黄广耀、胡亚民抓获归案。案发后，根据新城基业公司出具的《通州区西海子棚户区里河沿16、18号自管公房拆迁补偿差额计算方法及结果》，里河沿16、18号自管公房涉及的24户被拆迁人，签约面积与房改批复面积不一致造成的实际支出差额合计6931366.4元。公安机关收缴人民币6931366.4元在案。
上述事实，有下列证据予以证实：
其一、原公诉机关当庭宣读、出示了下列证据：
(一)测绘公司相关证人证言:
1、证人冯路明（测绘公司工作人员）的证言证明：测绘公司负责西海子地区拆迁测绘工作。公房住户都没有产权证，直管和自管都一样，能提供的就是租赁协议，其公司只要协议，有产权证先要产权证，没有产权证的提供租赁协议，新城基业公司对这个没有具体要求，其公司接触不到新城基业公司机关人员，其公司直接与新城基业公司派出的姓杨的人联系。姓杨的人对自管公房向对方单位要产权证没有要求，其要求工作人员有产权证的要产权证，有租赁协议的要租赁协议，协议之外的是自建。
里河沿16、18号是其公司师洪艳和张爽测绘的，草图是师洪艳出的，成果图是其出的。师洪艳测绘完后对其说，里河沿16、18号提供不了产权证、租赁合同，其公司根据指认把现状测绘了，院子里面有新建、重建房屋，没有房本、协议。当时其认为是住宅还是企业区分不清，跟新城基业公司姓杨的人提出来，姓杨的人说知道了，让其公司等消息。过了几天，评估公司姓蒋的人说找到产权单位了，是自管公房，对方提供了租赁协议但没有房本，其见到了产权单位的工会主席，这人拿来23户租赁协议，但是提供不了产权证，她根据租赁协议指认了各家位置。
里河沿16、18号是后来安进去的，其公司以前跟姓杨的人说过，所以这次企业拿出租赁协议往房子里安的情况不需要向姓杨的人汇报，有租赁协议，企业也指认了，面积也够，其认为符合拆迁测绘规范，这种情况没必要和新城基业公司说了。
2、证人师洪艳（测绘公司工作人员）的证言证明：2010年，其公司中标了西海子棚户区测绘项目，和新城基业公司签订了测绘委托合同，其和张爽一组共同负责第五标段。印象中，在进场测绘前新城基业公司召集测绘、评估、拆迁的全体人员开了动员会，新城基业公司对测绘工作提出了具体要求，私产住宅依据房本为主，如果院内有自建房要求房主指认，其公司在测绘平面图上进行标注，如果与房本面积一样就不用标注了；对直管公房和自管公房，以租赁合同为准。
通州区里河沿16、18号的房屋是其和张爽测的，印象中当时测绘、评估、拆迁公司的人同时进场。院内有三排北房、一排西房和两排南房，院内大门朝东开，院内的房屋是东达公司的，当时负责接待的是该公司女工会主席。她指认了院子的四至，并说院里的房子有的是翻建的，单位把这些房子出租给企业职工。院内北房三排中是三幢房屋，不是一大幢，从窗户往里能看出一幢内有两三个承重墙，张爽对房屋的长宽进行了测量，其按照测量结果制作了草图，标注11幢房屋，11幢房屋是当时房屋的现状，每幢房屋有一个独立的门，当天只是测量房屋的具体数据，在之后东达公司工会主席和冯路明一起对照现场制作的测绘房地草图指认了承租具体人员所在的房屋号，承租合同的使用面积乘上分摊系数1.33得出房屋建筑面积，根据这个数据绘制详细的房地平面图，把具体的承租人房屋座落、面积进行标注。标注胡亚民自建的房屋是她本人指认的，没有标注的都是按照她提供的租赁合同和实际测量的结果得出的数据。其公司是2010年3月3日现场测量，3月19日冯路明制作的房地平面图，他按照企业提供的承租合同确定每个承租人的房屋面积和位置。房地平面图与现场测量的房屋草图不一致，这样做不符合测绘规定，应该前后两张图一致。
其公司进场时，院内新旧房屋都有，其不知道这个院内有合法产权证的房屋面积是多少。按照规定应该需要企业提供合法的房屋产权证，确定谁是被拆迁人。没要求企业提供合法的产权证是因为当时拆迁、评估公司和其公司同时进场工作，他们两家有一家是负责向企业要资料的，他们提供的是企业和个人签订的承租合同，没有房本，其公司也没再要，对企业测绘，其公司也只要承租合同。企业提供的23个承租合同的房屋是否有合法产权证其确认不了。
3、证人张爽（测绘公司工作人员）的证言证明：里河沿16、18号是其和师洪艳测绘的。进场之前，新城基业公司给测绘、评估、拆迁的全体人员开了动员会，新城基业公司对测绘工作提出要求，私产住宅依据房本面积，如果院内有自建房，要求房主指认，由其公司在测绘平面图上标明自建，如果与房本面积一样就不用标注了，对直管公房和自管公房依据租赁合同确定谁是被拆迁人。测绘当天，测绘、评估、拆迁公司、新城基业公司、居委会的工作人员同时进场，现场负责接待的是东达公司工会主席，她说院子里的房有的是翻建的，单位把这些房子出租给企业的职工。当时其负责测量房屋的长宽，师洪艳负责画图，根据其测量的数据，现场制作了一张草图，标注11幢房屋。当天只是测量房屋的具体数据，没有制作房地平面图。回来之后，师洪艳制作的详细房地平面图。其记不清东达公司工会主席当天还提供什么材料了，不知道这个院子有合法产权证的房屋面积是多少。按照规定应该需要企业提供合法的房屋产权证，确定谁是被拆迁人，按照工作惯例都要产权证，没有产权证的房屋在测绘时标注自建房屋。其当时向工会主席要过合法产权证，她说只有租赁合同，没有房本。
（二）评估公司相关证人证言
1、证人邢士国（评估公司法定代表人）的证言证明：评估公司的股东有其、王霄鹏、王霄雁、曹敏、林军，评估师一共有9个，其中有7个是挂职的，在公司上班的评估师有其和高越。评估员有3个，是经过培训，持有上岗证的，没有上岗证的有10个人，也做评估业务。
2010年三四月，其公司与新城基业公司签订了西海子棚户区1—6标段的拆迁评估合同，合同金额400多万元，结算时涉及到1300多户。
新城基业公司与其公司签完合同之后，将其公司与其他评估公司叫到一起开会，统一评估单的标准和入户调查程序，大致要求是入户调查的时候私房要看房本，公房要看租赁协议，根据房本和租赁协议认定谁是被拆迁人。开完会后，其公司和测绘、拆迁公司一起进场入户调查，第一次入户调查时，公房要租赁合同，私房要房本，其公司对院里的附属物逐一登记，并对房屋的结构、装修情况进行清登，现场还要画一张草图。第一次入户调查之后，各标段的负责人回公司做测算，把登记情况录入电脑，做一张初步评估单，也就是复核单，再由各标段负责人将复核单交给被拆迁人复核，如果存在丢项落项，再由评估人员将项目补齐，如果没有异议，就给被拆迁人出具正式评估单，被拆迁人拿着正式评估单去拆迁公司签拆迁协议。
西海子棚户区1-6标段负责相应评估业务的人1标段是郑雪盼，2标段是孙岩，3标段是康震宇，4标段是王鹏，5标段是蒋进为，6标段是王霄雁，这6个人里只有王霄雁有评估员资质，其他人都没有。其对评估单上面的所有数据都要进行审查，但不是一个一个再重新计算，凭经验就能看出报告上哪里有错误，其要对签出的每一份评估报告负责。
在与新城基业公司签订评估委托合同前，评估人员就进行了入户摸底调查，签完合同后，又进行了第二次入户核实，看第一次摸底情况有没有变化。其公司在第一次入户摸底之前，对评估人员进行了培训，主要是向被拆迁人索要什么材料，怎么和被拆迁人谈话，怎么对房屋情况进行清登。
西海子棚户区拆迁中，正式房屋与附属房屋是依据87号文件第二十八条规定确定的，条文中规定：拆迁市和区、县人民政府所有、并指定有关单位管理的公有住房的，直管公有住房应按照房改出售给房屋承租人。房屋承租人购买现住公房后作为被拆迁人，由拆迁人按照本办法第二十七条规定给予补偿。拆迁机关、企业、事业单位自管的公有住房的，可以按照前款规定处理。直管公有住房的出售收入、补偿款应当纳入同级人民政府的住房基金，专项用于廉租住房。
正式房屋补偿包括区位价、重置成新价，在评估的房屋价格之外，每户还要给10万元提前搬家奖励，还有移机费等。附属房屋的补偿标准只有重置成新价，也就是房屋的残值，不给提前搬家奖励。
在出具正式评估报告之前，不管是自管公房还是直管公房，都要被拆迁人提供房改协议，公房只有房改之后，房屋承租人才能成为合法的被拆迁人，房改协议是被拆迁房屋的确权证明。
在西海子棚户区拆迁的入户调查之前，其公司给评估人员培训，要求评估人员向被拆迁人公房要租赁协议，私房要房本，在最后制作评估报告之前，其公司没有要求必须收取房改协议，但是必须要看到房改协议。每次其在评估报告上签字的时候，都要问标段的负责人是否看过房改协议。标段的负责人如果说没有看到过房改协议，其肯定不能在评估报告上签字。5标段负责人蒋进为和其说过看到过房改协议，他负责的标段之内所有公房都走过房改，其在签评估报告之前也问过他是否看过房改协议。
里河沿16、18号院的评估是由蒋进为负责，这户是通州纸箱厂，当时提供了房屋租赁合同，证明他们的房子属于自管公房，其公司就按自管公房进行评估，但他们没有提供产权证。蒋进为说，被评估方只有租赁合同，朝他们要房产证，他们说没有，问其怎么办。其认为租赁合同没问题，按照房屋租赁合同走，按自管公房评估，当时审查资料不够严谨，同时拆迁工作紧迫也是一个原因。
2、证人蒋进为（评估公司工作人员）的证言证明：通州区西海子棚户区1-6标段拆迁评估工作是评估公司做的，2010年1月左右，测绘、评估、拆迁公司同时入户调查，测绘公司进行房屋测量，评估公司进行房屋结构、附属物登记，拆迁公司登记营业执照、户口结构等。第一次入户时，如果是私房，要求被拆迁人出示房本，如果是公房，出示租赁协议。要这些材料的目的是为了确定房屋产权和产别，这是作出评估结果必不可少的资料。第一次入户调查时，其公司登记了有产权房屋的建筑面积、装修、附属物和房屋结构。做完入户调查后，对调查结果进行汇总，拆迁许可证公布前后，进行第二次入户调查，对第一次入户调查的数据进行复核，拿着第一次入户调查登记底单挨家挨户进行核对，看有没有与第二次调查时的实际情况不符的。如果被拆迁人同意评估结果，将评估结果单转交拆迁公司，拆迁公司根据掌握的资料核对评估结果单，认为没有问题后，把被拆迁人叫来签订拆迁补偿协议，同时其公司在评估结果单上盖章，留给拆迁公司。
其认为公房如果有租赁协议就证明是正式房屋，应该按照有产权的房屋进行评估，其公司所有的拆迁项目都是这么做的。
根据拆迁办下发的拆迁实施方案评估，其公司评估公房只需要被评估方出具公房租赁合同。里河沿16、18号《北京市房屋估价登记表》上的内容是其登记的。康震宇对这个院进行了前期入户调查后，将现场绘制的草图和照片给了其，之后其又去了里河沿16、18号，里河沿16、18号属于东达公司，其到该公司评估时是工会主席胡亚民接待的，其向胡亚民要的公房租赁合同，并让胡亚民指认承租人相对应的承租房屋。胡亚民交给其的24份公房租赁合同份数和登记的房屋现有间数不同，现有房屋间数比公房租赁合同份数少，18号院靠南那排房是一间大通房，胡亚民说那排房翻建了，当时也看的出来，大通房肯定是后盖的。掌握这些信息后，其按照公房租赁合同出评估单，把出具的评估单交给胡亚民，其的工作就结束了。其出具评估单不需要请示领导，有公房租赁合同就可以出具评估单了。其公司没人对其说过公房评估要出具房产证，其看公司老员工就是要的公房租赁合同，其不清楚是否要出具房产证，只跟胡亚民要了租赁合同，也没要求出具其他材料。印象中，胡亚民当天没有给其被拆迁人的详细资料，只给了其一张里河沿16、18号的平面图和附属物具体情况表。其向她要过房屋的租赁协议，她后来一共给了其二十多份租赁协议，这些租赁协议上登记的房屋间数与其现场登记的房屋估价登记表上的间数不太一样，其又约了她一次，由她指认房屋是谁承租的，其根据指认情况，制作了里河沿16、18号房屋示意图。
里河沿16、18号院有多少个承租协议就有多少个承租人。其登记的时候没有这么多房屋出租，胡亚民说18号院里有的房翻建了，但是房屋估价登记表是按照房屋现状进行登记的。里河沿18号院里有9个被拆迁人，而实际房屋并没有9间，房屋的现状虽然与实际的租赁协议不一致，但是其公司是以租赁协议确定产权人，实际房屋面积是根据测绘出来的面积确定的。从其到评估公司工作以来，公司对拆迁的公房一直都是要租赁协议，没有要过房改协议。其到现在都没有见过房改协议。
3、证人王霄雁（评估公司工作人员）的证言证明：其2005年到评估公司工作，是公司的估价员，主要辅助经理邢士国。西海子棚户区1-6标段都是其公司评估的，当时其公司员工分布在这6个标段分别进行评估工作。其记得2009年底、2010年初进行第一次入户清登，当时是和测绘公司、拆迁公司同时入户，主要是登记房屋的间数、朝向、房屋结构、装修状况、附属物情况。附属物主要包括院内的地面、树木、水池、暖气等与房屋有关的东西。第一次清登时，要填写两张表，第一张是针对房屋情况的，叫《房屋结构登记表》，第二张叫《附属物登记表》，按照当时入户登记情况，画出当时房屋的示意图，标出房屋位置、朝向，并标出大幢号。
第一次入户清登时，如果是私房，被拆迁人要提供产权证；如果是公房，要提供租赁协议，因为当时公房还没有进行房改。无论被拆迁人是否提供权属证明，其公司都要按照实际情况画出示意图，示意图上无法区分是正式房屋还是附属房屋，只是标明房屋的现状。第一次入户清登之后，将材料录入电脑，做出初步评估单，也就是复核单，交给被拆迁户复核，如果没有异议，其公司再出正式评估单，如果出现丢项落项，再去现场核实，把所缺项目在评估单上加上，再给被拆迁人出正式评估单。其公司出的正式评估单都是盖好公司章的，把正式评估单交给被拆迁人后，被拆迁人拿着评估单去拆迁公司签订拆迁协议。
在其公司出正式评估单之前，应该要求被拆迁人提供房改协议，因为房改协议相当于房本，可以证明房屋所有人是合法的被拆迁人。如果拿不出房改协议，这个房屋仍然属于原单位的房屋，属于公产。
4、证人康震宇（评估公司工作人员）的证言证明：其于2009年到评估公司工作，主要负责对被拆迁房屋评估。2010年西海子棚户区拆迁改造过程中，其公司负责西海子棚户区1—6标段评估，其在前期入户调查时，对房屋进行拍照，根据房屋的结构、朝向、座落绘制现场草图，分标段之后，其将前期入户调查的资料交给相应的标段负责人，负责相应标段评估人发现资料不全，再要求被拆迁人提供。前期入户调查的时候，要对房屋进行拍照，对房屋的座落、朝向、具体情况进行登记，并绘制现场草图，然后把登记内容录入电脑，制作一张评估单，也就是复核单，交给被拆迁人复核，如果没有异议，就给被拆迁人出正式的评估单，如果有异议，其公司再到被拆迁人那里，对评估单进行修改，修改完之后再出正式的评估单。被拆迁人拿着正式的评估单就可以去拆迁公司签订拆迁补偿协议了。
在入户调查时需要被拆迁人提供相应材料，如果是私房，需要提供房本，如果是公房，需要提供房改协议，房本或者房改协议是房屋的产权证明，有了产权证明才能证明这个房是正式房屋，房屋所有人才是合法的被拆迁人。对于无法提供产权证明的房屋，只能按照附属房屋进行补偿。其公司往电脑录入的时候是完全按照第一次入户清登的情况进行录入，不过第一次清登之后，有的被拆迁人还会继续进行装修，其公司要按照被拆迁人的装修情况再修改电脑里录入的资料。
里河沿16、18号第一次入户清登是其做的，其在去里河沿16、18号的时候，院里的房屋都有人在居住，院里住的人说房子是马路对面纸箱厂的。其就到马路对面的纸箱厂，纸箱厂一个看大门的老头带着其去了16、18号院。进院之后，其先对房屋的结构、朝向、房屋的附属物等进行拍照测量，之后绘制了一张这个院的草图。这个院落是朝东开门，进院有北房五六间，其中有一两间是新建的砖墙石棉瓦房，西房以东有几间其记不清了，但是有一部分是新建的，也是红砖墙、石棉瓦顶。南房有5间，其中有两间是新建的，都是蓝色彩钢板屋顶。这些房屋的北面，还有一排像车间似的彩钢板棚子，棚子里面放满了制作铝合金门窗的机器设备和原材料。在棚子的背面还有几间房，这几间房都是中间有隔断的房子。其在对里河沿16、18号入户清登的时候，画了草图、拍了照，后来其把草图和照片交给了负责5标段的蒋进为。其在入户清登的时候，没有要过房屋的产权证明，向里河沿16、18号房屋的产权单位要产权证明这项工作是蒋进为做的。
5、证人王鹏（评估公司工作人员）的证言证明：其于2009年初到评估公司工作，主要负责拆迁评估时的入户登记、复核，出正式的评估单。在公司2010年承担西海子棚户区的评估工作中，其负责第4标段评估工作。入户调查时，其向被拆迁人要有关房屋的权属证明，在登记表中记录产权人的姓名、房本的面积、房屋的基本情况、朝向、结构等，画一张示意图，将内容录入到公司电脑中，然后打出第一张评估单，也就是复核单，交给被拆迁人复核，没有问题了再给被拆迁人出正式的评估单。第一次入户清登时，如果是私房，被拆迁人要提供产权证，如果是公房，没有进行房改的提供租赁协议，进行房改的，要提供房改协议。无论是公房还是私房都要提供产权证明，这些书面材料能够证明房屋的产权归属，谁才是正式的被拆迁人，有产权证的房屋，才能被视为正式房屋，房屋所有人才是正式的被拆迁人。如果房主提供不了产权证明，就只能按照附属房屋进行补偿。在出正式的评估单之前，如果公房提供不了房改协议，那么这些房屋只能按照附属房屋进行评估。
（三）拆迁公司相关证人证言
1、证人白乃成（拆迁公司临时雇佣人员）的证言证明：其2010年3月到拆迁公司工作，2011年二三月离开。2010年3月，熟人张锁告诉其，在通州有个拆迁的活，让其跟着干，实际其跟拆迁公司没有签订合同，后来其在通州区西海子棚户区5标段干拆迁，与被拆迁人签协议，还负责报件。签协议的依据是评估单位给拆迁户算的补偿款，其看有无身份证、户口本、营业执照、残疾人要残疾证、公房要房改协议、私房要房本，材料齐全给新城基业公司报过去，由审核人员审核，如果材料不符合要求，审核人员会把材料退回，将缺少的材料写在档案袋上，其去补材料，如果材料补不齐审核就通不过。签协议、向档案核审人员报材料时有一个小纸条，拆迁员与被拆迁户接触时给被拆迁户，纸条上写上需要的材料。其开始与拆迁员一起入户，因为其不爱说话，就让其干签协议和报材料的工作。给审核人员报材料的内容与小纸条上的内容不一致，小纸条是被拆迁户需要准备的证件，其组织材料报给审核人员时，还需要拆迁协议、评估单。其见到的就是拆迁员给被拆迁户的小纸条，没见过新城基业公司下发给拆迁公司的《报送材料具体要求》。
其审核的自管公房只有纸箱厂一户，这户其没去过，是一个四五十岁的女的分批带人来签的协议，签协议前被拆迁人提供身份证、户口本、租赁合同、房本、房改协议等材料，先签协议，然后把材料报给审核人员，当时都在前后院办公，最后是通过了。纸箱厂报给审核人员的材料退回没退回其记不清了。当时纸箱厂签协议时可能没有房改协议，过了几天，被拆迁人拿了纸箱厂放弃产权，把房屋赠与职工的证明，说这就是房改协议，其就把材料报给审核人员了，后来通过了。纸箱厂24户被拆迁人的档案是分8次报给审核人员的，第一次提没提出异议其记不清了，后来都没有提出异议。其报直管公房材料时审核人员说要房改协议，其才知道直管公房要房改协议。自管公房就纸箱厂一户，也应该要房改协议，是审核人员把材料退回时告诉其的或者是其主动向审核人员问的。后来纸箱厂人员说有企业弃产证明就行，其就这样报了，也通过了。
2、证人赵辉（拆迁公司临时雇佣人员）的证言证明：2010年，其参与了通州区西海子棚户区的拆迁，在5标段工作。其在西海子棚户区干的是拆迁公司接的活，算是拆迁公司的人。拆迁公司给其固定工资1500元，另外还有走户费，签了协议，交了房就给500元走户费。拆迁公司一共有六个人，分为三组，其和白乃成一组，胡大秋和一个人一组，胡大秋他们应当做的是纸箱厂的入户调查工作，另外一组是姓解的带一个女的。里河沿16、18号24户被拆迁人档案中的拆迁补偿协议应该都是其和白乃成代表新城基业公司与被拆迁人签的。其和白乃成负责里河沿的拆迁工作，但是入户时为什么让胡大秋他们去其就不知道了。里河沿16、18号24户被拆迁人来签约时，没有跟他们签，因为他们提供的材料不符合要求，过了几天，新城基业公司现场姓宋的负责人对其说跟他们签了吧，其才跟这24户签了补偿协议。开始没给24户签约，他们还来找过，其说手续不符合要求肯定签不了，让他们去找有关人员反映，其公司也帮他们反映，这事跟姓宋的说过，后来姓宋的就让给他们签了。
其公司报送的材料一般都打回来过，一次性过的很少。这24户中肯定有退回来的，但其没有印象了。24户被拆迁人开始没给签约，是因为缺少房本。其认为自管公房应该由被拆迁人提供与单位签的租赁合同、身份证、户口本等材料，新城基业公司应当给其公司发过报送材料具体要求。里河沿16、18号的24户被拆迁人没有提供房改协议和发票原件，按照规定不能跟被拆迁人签约。当时是新城基业公司姓宋的现场负责人让跟他们签，其公司就跟他们签了。
（四）新城基业公司相关证人证言
1、证人沈延忠（新城基业公司常务副总经理）的证言证明：其是2010年西海子棚户区改造项目新城基业公司的负责人。在拆迁前，新城基业公司在潞河中学体育馆对测绘、评估、拆迁公司的人员进行过培训，让这些专业公司按照行业规范去做，给这些公司发放了《北京市通州区西海子棚户区改造项目居民拆迁宣传手册》。
2、证人杨雪峰（时任新城基业公司开发部副部长）的证言证明：2010年通州区西海子棚户区拆迁时，其是新城基业公司开发部副部长，也是新城基业公司西海子棚户区5个标段的负责人，主要负责安保、后勤、办公室、盯进度等方面的工作，拆迁主体负责是建委，其配合建委工作。西海子棚户区5个标段每个标段都有一个负责人，负责盯标段进度，还有一些杂事需要标段负责人处理，另外拆迁、测绘、评估三家公司有问题，或者出现什么事情每个标段的负责人都会跟其汇报，其向建委汇报，建委一般开会商议解决，结果由标段负责人向拆迁、测绘、评估三家公司传达。西海子棚户区5标段负责人应该是从其他单位借调来的。
西海子棚户区5标段有公房，对于公房拆迁，新城基业公司要求按运河核心区、棚户区拆迁政策实施，有一个小白本，拆迁政策要求私房必须要有房本，公房拆迁要走房改。东达公司属于西海子棚户区5标段内公房拆迁，东达公司拆迁出现什么问题，5标段负责人应该向其反映，其在负责西海子棚户区5个标段的拆迁工作时，5标段的负责人没有向其反映过问题。其没有向标段负责人说过尽量多签约，尽快完成进度的话。建委每次开会都要问进度如何，都会说尽快完成进度。
3、证人宋德顺（西海子棚户区5标段新城基业公司负责人）的证言证明：2010年其在新华物业公司上班，通州区西海子棚户区拆迁时，被借调到新城基业公司，作为西海子棚户区5标段负责人，拆迁过程中，新城基业公司开会，有什么工作指示，其要向拆迁公司、评估公司、测绘公司转达，这三家公司在拆迁当中遇到什么问题，找其反映，其再向新城基业公司反映。其知道西海子棚户区5标段拆迁的房子中有通州纸箱厂的公房。新城基业公司的领导开会时说过，非住宅的不能买卖，必须转成私房，才能够拆迁。通州纸箱厂的拆迁协议是拆迁公司签的，拆迁公司一个叫王鑫的人跟其说通州纸箱厂材料不齐，签不了，其向领导李长松反映了这个问题，后来在新城基业公司给拆迁公司、评估公司、测绘公司开会时，新城基业公司的杨雪峰问拆迁公司有什么问题，拆迁公司说通州纸箱厂签不了，因为材料不齐。杨雪峰说，在政策允许的情况下，让王鑫想想办法。后来杨雪峰私下跟王鑫也说过想什么办法通州纸箱厂也得给签了，当时其也在边上。因为拆迁进度要求的时间节点，必须签约达到一定百分比，所以要尽量多签。通州纸箱厂上报的材料交给其，其直接上报给新城基业公司开发部，上报材料是否合格，都不归其管。
4、证人张旗（新城基业公司副总经理）的证言证明：西海子棚户区和运河核心区拆迁的前期入户调查是新城基业公司委托专业服务公司调查被拆迁户的基本资料，新城基业公司人员在入户调查中主要负责组织、协调、监督、检查，主要监督三个专业公司的工作进展情况，每天进行汇总。准备阶段的入户调查只是一个比较粗略的调查，三个专业公司收集上来的材料由三个专业公司暂时管理，新城基业公司只掌握一个汇总情况，根据被拆迁面积、被拆迁人的情况准备资金、组织拆迁工作。
对于认定被拆迁房屋的类别，需要被拆迁人提供产权资料证明，也就是产权证，根据上面标着住宅、商业、工业、行政办公等不同性质进行区分。对于住宅，个人住房要提供产权证，直管公房和自管公房要提供租赁协议、房改协议。前期入户调查时，可能有自管公房没有到建委房改办进行房改，但最后签订拆迁补偿协议时，被拆迁人必须提供房改协议。
新城基业公司要求测绘公司在测绘成果图上将有产权的房子和自建房标明；评估公司入户后要先对实物进行勘测，收集所有手续，包括产权证明、身份证件等，根据勘测结果和手续进行评估。在拆迁过程中，评估公司没有上报过自管公房提供不了产权证，只提供房改协议的情况。拆迁公司和评估公司入户调查时需要被拆迁人提供产权证，如果存在提供不了产权证而对其正常补偿的情况，拆迁公司和评估公司是要承担法律责任的。评估公司对每个被拆迁人都有一份评估档案，评估公司给新城基业公司只需提供一份评估报告。评估复核工作是将入户调查登记与房主进行确认，由测绘、评估、拆迁三个公司共同来做。
拆迁公司在入户时就要求被拆迁人提供房本、身份证等材料，新城基业公司给拆迁公司提出了报送材料具体要求，拆迁公司将材料收集齐后，与被拆迁人签订协议，然后将这些证明材料交到新城基业公司，新城基业公司的开发部、财务部与审计局一起对合同和材料进行审查。新城基业公司只对拆迁、测绘、评估公司提供的最后报告审核，对真实性不再进行核对，如果出现问题，由三个公司和相应的责任人负责。
5、证人李长松（新城基业公司土地储备部副部长）的证言证明：其负责西海子棚户区改造的协调工作，拆迁中如出现问题，由拆迁公司向西海子棚户区6个标段的负责人反映，标段负责人将问题上报给其，其汇总上报给开发部负责人杨雪峰。拆迁公司5标段的负责人叫王鑫，新城基业公司5标段的负责人是宋德顺。产生拆迁问题后，拆迁公司反映给宋德顺，宋德顺反映给其，能解决的其就解决，解决不了再上报给杨雪峰。东达公司的房是公房，其印象中王鑫在拆迁奖励期内向杨雪峰反映过东达公司的问题，当时其入职没多久，不太懂拆迁政策，是王鑫直接向杨雪峰反映的，具体什么问题其说不好。王鑫带着东达公司的老总找过杨雪峰，谈过公司的事。
6、证人孙炜（新城基业公司开发部工作人员）的证言证明：其于2010年1月1日从通州区房地产开发公司正式调到新城基业公司开发部工作。主要负责拆迁协议的审核，但不具体审核拆迁档案，当审核拆迁档案的工作人员在审核过程中有疑问时，其进行解释。拆迁档案经办人在审查过程中遇到特殊情况先向其汇报，其再向管片开发部副部长进行汇报，而后再向开发部部长张旗汇报。审核人员是从开发公司借调的，其拿一份以前审核的档案和审核档案的要求给他们讲解如何审核。审核档案的要求是新城基业公司开发部自己制定的，规定了对档案审核的具体操作流程。
在拆迁过程中，私产可以赠与，但必须有公证处出具的公证书，其认为赠与是弃产的一种形式。在拆迁档案中，私产产权人必须出具产权证或产权证明，如果没有产权证，私产产权人必须到房地产交易中心开具房屋确权证明，上面写明产权人姓名、房屋座落、面积、测绘图等。如果没有产权证或产权证明，不能按照正式房屋来补偿。没有产权证或确权证明的房屋，评估公司应该根据相应的规定只给重置成新价，不能按基准价格补偿。审查拆迁档案时只要看评估报告中附属房屋一栏是否有记载内容就可以了，不需要被拆迁人提供房屋的产权证或确权证明，因为在评估报告中已经体现该房屋是附属房屋。
对于自管公房和直管公房要审查产权单位和承租人签订的房改协议，房改协议视同为产权证。房改协议没有固定的格式，但一般都会有甲乙双方，甲方是售房单位，乙方是购房人，内容为甲方将某地址的房屋，以什么样的价格出售给购房人，双方签字盖章。除了房改协议，自管公房还需要被拆迁人提供购买自管公房的发票原件和复印件，证明该房子已经成为个人产权。直管公房是由新城基业公司从拆迁款中代扣应缴购房款，所以不需要提供发票。如果没有房改协议，新城基业公司会将档案退回拆迁公司，让拆迁公司联系被拆迁人，被拆迁人再联系自管公房产权单','2018-10-06
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