北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第00085号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京寰宇基业物业管理有限公司，住所地北京市石景山区玉泉西里二区12号楼底商03号。
法定代表人狄卉，总经理。
委托代理人刘志丹，男，1989年11月12日出生，该公司主管。
委托代理人李晓宁，女，1977年5月14日出生，该公司经理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）张琳，女，1980年10月26日出生。
委托代理人陈新峰（张琳之夫），1979年2月18日出生。
上诉人北京寰宇基业物业管理有限公司（以下简称寰宇公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第21448号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
寰宇公司在原审法院起诉称：张琳于2012年9月17日与我公司签订租赁合同，承租516室房屋，合同期自2012年9月1日至2013年7月1日，租金每月3000元，季付。合同到期前双方协商一致在原合同条款不变的基础上续租一年至2014年7月1日。合同到期前我公司提前一个月通知张琳到期后不再续租，要求张琳按时腾退房屋，但张琳没有按时退房且违反合同约定与业主私下签订协议，按合同约定应付我公司违约金9000元。张琳所租住房屋内的部分家电为我公司配置，到期后张琳占据不还且私自将我公司配置的空调变卖。现起诉请求：1、张琳向我公司支付违约金9000元；2、张琳归还房屋内我公司所配置的家具（包括双人床一张、衣柜二组、书桌一张、小电视桌一张、折叠沙发一张）；3、张琳赔偿我公司空调价款800元；4、诉讼费由张琳承担。
张琳在原审法院答辩称：房屋到期不再续约是双方及房主很早就知道的事实，寰宇公司未提前告知我到期不再续约。该合同到期属于自然终止，寰宇公司无权干涉我有关租房的任何选择。寰宇公司要求我支付违约金不合理，租赁合同自然终止，寰宇公司此后与房屋无任何关系，不存在任何损失和风险。我家中有幼子、老母，同时我提出反诉，反诉请求：1、寰宇公司退还我押金3000元；2、寰宇公司赔偿我空调不能使用的损失3245元。
寰宇公司针对张琳的反诉在原审法院辩称：张琳在2012年就已经入住，在2014年才自己买空调。在此期间张琳称空调不能使用，为何在合同快到期才购买新的空调，而且为何让我公司支付张琳购买新机的费用，计算也是不合理的。张琳辩称我公司和业主好多年没有签订合同了，但实际上在2014年7月1日前我公司一直与业主签订合同。张琳辩称房屋与我公司没有关系是不成立的，租赁合同约定很清楚，租赁期满后乙方应提前12小时腾退房屋并且不能私自与业主签订任何合同，张琳违约应承担相应的违约责任。至于我公司和业主有无关系，与张琳没有关系，张琳辩称不成立。由于张琳使用造成空调的损坏，所以张琳才更换的，张琳称赔偿我公司空调损失100元，我公司不认可。在合同期内我公司的业务员以短信和电话都告知张琳腾房了，而且还当面通知了张琳。当时有现场录音，而且当时张琳也说过大不了押金不退了，但是再交就不同意了。综上不同意张琳的反诉请求。
原审法院审理查明：寰宇公司与案外人费景国签订物业托管合同，受托代为管理出租15-516室房屋。双方最后一份物业托管合同于2014年1月7日签订，约定期限为2013年7月1日至2014年6月30日。2012年9月17日，寰宇公司（出租方，甲方）与张琳（承租方，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将上述房屋租给乙方居住使用，租赁期限自2012年9月1日至2013年7月1日；房屋租金每月3000元，按季度缴纳；乙方需向甲方缴纳3000元作为租房押金，为合同履行保证金，在合同如期履行，房屋设施及物品完好无损，房屋交接完毕及各项费用结清后，乙方必须凭签署原始合同及各项费用结算单据和本公司开具的一切票据原件，在甲方验证无误后，退还押金；租赁期满，乙方应提前不少于12小时腾退房屋，不得以各种理由超期占用房屋，不得与该房屋业主私下签订或达成任何协议，并将房屋及屋内物品清点检查交还甲方，否则甲方有权在当日开启房门，收回房屋，接纳新住户入住，所造成的后果由乙方负责，屋内乙方存放物品视为乙方放弃其所有权，归甲方所有，押金不予退还并赔付甲方三个月的租金；双方应提前不少于30天协商续租事宜，如未达成续签意向，乙方应提前不少于30天签署退房申请，并配合甲方带客户看房及新住户入住等内容。上述合同签订后寰宇公司将上述房屋交与张琳使用，张琳按期支付租金并交纳押金3000元。合同到期后，双方协商续租一年，并在合同上注明“在原合同各项条款不变的基础上续租壹年，自2013年7月1日至2014年6月30日”。
2014年6月30日租赁期限再次届满，张琳未向寰宇公司腾退承租房屋，继续使用至今。张琳的丈夫陈新峰另与费景国签订合同，自2014年7月1日起继续承租该房屋。寰宇公司未退还张琳押金。庭审中，张琳称费景国在2013年12月底到承租房屋处，有意向不再和寰宇公司续签合同，并给其留下联系电话。张琳提交费景国出具的《证明》佐证。《证明》中写道：“寰宇公司因有长时间未与本人协商续约事宜，且每月所交付的租赁金额非常不合理，故早有意放弃与寰宇公司的合作。本人在2013年12月就亲自到15号楼516室的房屋内查看，并把寰宇公司的刘志丹叫来，当面要求寰宇公司于2014年1月1日前务必交回该房屋的管理权。但因得知租客张琳当时已向寰宇公司缴纳了2014年第一季度的房租，综合考虑，决定同意寰宇公司的建议，将与寰宇公司的合作延续到2014年6月30日，并重新签订了租赁协议……本人始终未与张琳签订过任何形式的任何协议”。寰宇公司称《证明》所写理由和双方交涉的理由不一致，当时费景国提出房屋要出售，让其公司与租户交涉腾退房屋，但之前双方口头协议续租且在业主认可的情况下其公司按期支付房租，故业主同意继续履行合同并与其公司补签合同。
另查，张琳承租房屋时，屋内双人床一张、衣柜二组、书桌一张、小电视桌一张、折叠沙发一张、空调一台、电视机一台、热水器一台。其中电视机和热水器为费景国配备，其余物品为寰宇公司配备。现除空调被张琳以旧换新处理了之外，其它物品还在房屋内。庭审中，张琳提交旧空调照片、回收旧空调收据、购买新空调及电扇的发票，以证明旧空调无法使用以及其主张赔偿的损失。其中发票记载空调购买时间为2014年6月27日，价格2998.5元；电扇购买时间为2013年7月8日，价格为246.5元。寰宇公司认可照片的真实性，但不认可其它证据真实性，并称未见到张琳购买的空调，不知是何时购买的。
原审法院认定上述事实，有当事人的陈述、物业托管合同、《北京市房屋租赁合同》、收据、照片、发票等证据在案佐证。
原审法院判决认定：寰宇公司作为受托方代为管理出租房屋，其公司与张琳签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点在于张琳是否违反合同中“不得以各种理由超期占用房屋，不得与该房屋业主私下签订或达成任何协议”这一条款的约定，是否构成违约。该条款的约定，是寰宇公司防止张琳利用自其公司获取的房屋信息、订立合同的机会私自与房主签订合同。但在本案合同履行过程中，张琳依约定履行了合同义务，合同约定租赁期限届满后，张琳虽未腾退房屋。但此时寰宇公司与费景国的物业托管合同已终止，其公司无权继续管理出租事宜。鉴于张琳的丈夫陈新峰另行与费景国签订合同，继续承租上述房屋，故张琳未向寰宇公司腾房并无不当。2013年12月，费景国已与张琳见面并留下联系方式，张琳之夫与费景国另行签订合同并不是利用寰宇公司提供的信息及机会，也未造成其公司实际损失，故寰宇公司主张违约金9000元，无合同及法律依据，法院不予支持。根据法院查明的事实，张琳擅自处理寰宇公司配备的空调，应予以赔偿。现寰宇公司要求张琳返还家具并赔偿空调损失的诉讼请求，法院依法予以支持。张琳赔偿空调损失后，其交纳的押金依据合同寰宇公司应当退还，此项反诉请求法院予以支持。张琳主张空调无法使用但未提交相应证据佐证，其主张寰宇公司赔偿购买新空调及电扇费用的反诉请求，无事实及法律依据，法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、张琳于本判决生效后七日内返还北京寰宇基业物业管理有限公司双人床一张、衣柜二组、书桌一张、小电视桌一张、折叠沙发一张；二、张琳于本判决生效后七日内赔偿北京寰宇基业物业管理有限公司空调损失八百元；三、北京寰宇基业物业管理有限公司于本判决生效后七日内返还张琳押金三千元；四、驳回北京寰宇基业物业管理有限公司其它诉讼请求；五、驳回张琳其它反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
寰宇公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决第三项、第四项，支持我公司在原审时要求张琳赔偿合同违约金9000元的诉讼请求。上诉理由：合同到期后，张琳没有按期退房，并且私自与业主达成协议，构成违约。
张琳服从原审法院判决，不同意寰宇公司的上诉请求及理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：2014年6月30日，张琳与寰宇公司的合同届满，寰宇公司与业主费景国的物业托管合同也同时终止，寰宇公司无权继续管理费景国房屋的出租事宜。张琳的丈夫陈新峰另行与费景国签订合同，继续承租上述房屋的行为并不构成违约，且张琳腾退上述房屋已无必要，故寰宇公司主张张琳支付违约金9000元，无合同及法律依据，本院不予支持。张琳交纳3000元租房押金，依照双方约定为合同履行保证金，在房屋交接完毕及各项费用结清后，寰宇公司应予退还。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二十五元，由北京寰宇基业物业管理有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费二十五元，由张琳负担（已交纳）。
二审案件受理费一百元，由北京寰宇基业物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一五年一月十四日
书记员 赵梦芸