江西省新余市中级人民法院
二 审 民 事 判 决 书
案号：（2014）余民一终字第6号
上诉人（一审原告）：李刚。
被上诉人（一审被告）：新余中辰置业发展有限公司。住所地：新余市高新开发区。
法定代表人：赵长龙，该公司董事长。
委托代理人：文青勇，江西华邦律师事务所律师。
委托代理人：郭舒萍。
一审第三人：交通银行股份有限公司新余分行。住所地：新余市渝水区北湖西路**号。
负责人：王安群，该分行行长。
委托代理人：周鸿，江西姚建律师事务所律师。
上诉人李刚与被上诉人新余中辰置业发展有限公司（以下简称中辰公司）、第三人交通银行股份有限公司新余分行（以下简称交行新余分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2013）渝民初字第01317号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年1月8日公开开庭进行了审理，上诉人李刚、被上诉人新余中辰置业发展有限公司委托代理人文青勇、郭舒萍、第三人交行新余分行委托代理人周鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，2011年9月1日，李刚与中辰公司签订商品房买卖合同，李刚购买中辰公司开发的新余恒大雅苑1#楼21501房屋一套，价款423737元，其中合同第八条约定：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，商品房达到11项条件，经市房管局牵头组织的开发项目竣工验收合格后，并取得商品住宅使用批准文件，方可交付买受人使用。第九条第一款第（二）项约定：逾期超过90天的，买受人有权解除合同。因该合同系新余市房管局印制的格式合同，根据该合同说明第3条（双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增减或删减）之规定，双方对商品房买卖合同中部分条款进行了修改，签署了补充协议。补充协议第一条将商品房买卖合同第八条变更为“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。…。商品房验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》”。另外，补充协议第十二条第五款约定，按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除权情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。
2013年2月5日中辰公司依法组织勘察、设计、施工、建设单位进行了自行验收，并验收合格。中辰公司分别于2013年2月17日、3月7日发函通知李刚交房。2013年3月29日，新余市高新技术产业开发区规划建设局对涉案房屋工程进行工程竣工验收备案登记。2013年4月24日涉案房屋工程办理了新余市房地产开发项目联审联验备案登记。
另查明，2013年9月28日，李刚、中辰公司及第三人交行新余分行签订了一份《个人房产抵押贷款合同》，李刚为购买涉案房屋向第三人按揭抵押贷款27万元。
一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。本案争议焦点为：李刚主张解除商品房买卖合同是否符合解除条件，其诉请应否支持。本案中，李刚与中辰公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。虽该合同约定中辰公司逾期90日交房，李刚可解除合同，但双方除签订商品房买卖合同外，还另行签订了补充协议，对合同约定的交房条件进行了变更。因该补充协议双方已签字认可，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。庭审查明，中辰公司在2013年2月17日通知李刚交房前已取得了《单位工程质量竣工验收记录》、《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》，其交房符合协议约定的交房条件，并且在2013年3月29日，新余市高新技术产业开发区规划建设局对涉案房屋工程进行工程竣工验收备案登记。从逾期之日2013年1月1日起算，未超过合同约定的90日，故李刚要求解除合同条件不成就，不予支持。对于李刚主张中辰公司在2013年4月24日才完成涉案房屋工程联审联验，故其存在逾期90日交房情形。一审认为，中辰公司在未完成房产管理部门联审联验的情况下就已交房，对其是否违反政府相关文件规定，以及应否受相应处罚，属行政管理范畴，李刚并不能以此证明中辰公司逾期交房超出了合同约定的90日。另，根据补充协议约定，李刚解除合同应当在解除情形发生之日起三十日内行使，即应在2013年4月30日前行使，现李刚在2013年5月6日才要求解除合同，也超过协议约定的解除权行使期限，不予支持。对于李刚主张中辰公司退还购房款、赔偿利息损失、解除房屋贷款合同的诉请，因其主张解除商品房买卖合同不成立，故该诉请，于法无据，不予支持。至于李刚主张逾期交房违约损失问题，一审认为，因中辰公司确实存在逾期交房，已构成违约，根据双方签订的商品房买卖合同第九条约定，中辰应按日向李刚支付已付房价款万分之一的违约金，从2013年1月1日起算至中辰公司通知李刚交房之日2月17日止，共计逾期48天，违约金为423737元×0.01%×48=2034元，故李刚的该主张，应予部分支持，中辰公司抗辩逾期交房时间应扣除14天暴雨天气，因证据不足，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、新余中辰置业发展有限公司应在本判决生效之日起十日内支付李刚逾期交房违约金2034元；二、驳回李刚的其他诉讼请求。如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4630元，由李刚承担4588元，新余中辰置业发展有限公司承担42元。
一审宣判后，上诉人李刚不服向本院提起上诉称：1、一审判决适用法律错误，判定补充协议是否有效的法律依据错误。《城市房地产开发经营管理条例》和《新余市房地产开发项目建设联审和竣工验收暂行办法》都明文指出房地产项目验收合格后，方可交付使用，验收是指由房地产开发主管部门组织相关部门进行的验收，而不是《补充协议》中约定的由勘察、设计、施工、监理、建设单位组织验收。故一审判定补充协议未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效系适用法律错误，导致判决错误。2、一审判决有证不认，部分事实认定错误。按照补充协议约定，上诉人解除合同应当在解除情形发生之日起三十日内行使，即应在2013年4月30日前行使。被上诉人未依照国家和地方有关规定完成商品房验收，造成逾期90日延迟交房。上诉人在2013年4月份多次向被上诉人提出解除合同，要求退房（有录音材料为证），已在约定期限内行使合同解除权，由于被上诉人不予答复，上诉人才于2013年5月6日向一审法院提起诉讼。一审法院回避上诉人提供的证明材料，判定上诉人在2013年5月6日才行使合同解除权。上诉人起诉是请求一审法院确认合同解除的效力，行使的是诉讼权，而不是合同解除权。一审法院有证不认，造成错误的判决。其次，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。被上诉人认为已向上诉人发出书面的《收楼通知书》，但该通知并非被上诉人发出，是由与合同履行无关的第三方发出。上诉人至今未收到被上诉人的书面通知，导致上诉人至今未去办理交付手续。一审认定《收楼通知书》是由被上诉人发出，属认定错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
被上诉人中辰公司答辩称：1、一审法院认定“补充协议”未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，完全正确。李刚在与中辰公司签订《商品房买卖合同》的同时，中辰公司就已经告知李刚在合同约定的交房时间内无法达到《商品房买卖合同》范本第八条规定的交房条件。因此双方签订了《补充协议二》，其中第一条对原合同第八条交房条件进行了变更，即中辰公司应在2012年12月31日前将该商品房经验收合格的房屋交给李刚，而“该商品房经验收合格”是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。此约定符合《建设工程质量管理条例》第十六条及《国务院关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定》第76项、《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》第83项的规定，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2、上诉人要求解除合同已超出合同约定解除权的行使期限，一审法院认定正确。上诉人李刚在一审的诉状中明确要求解除合同，而不是要求确认解除合同的效力，故李刚在上诉状中称其是请求一审法院确认合同解除的效力的说法，完全与事实不符。3、李刚上诉称《收楼通知书》是由与合同条款履行毫无关系的第三方发出与事实不符。该第三方为《商品房买卖合同》第十九条约定的“金碧物业有限公司新余分公司”。中辰公司向李刚发出的“收（验）楼通知书”是通过EMS寄送的，封面上寄件人写的是被上诉人的名称及地址，而在“收（验）楼通知书”里明确了上诉人李刚所购房屋的房号、地址及交费详细目录，且留有物业公司的电话和被上诉人营销部服务热线电话。因此，李刚认为其未收到中辰公司的“收（验）楼通知书”，与事实不符。
一审第三人交行新余分行答辩称：一审判决中对于上诉人李刚要求被上诉人中辰公司协助解除与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》之诉请不予支持的认定符合客观事实和法律依据，应予维持。
二审期间，三方均未向本庭提供新的证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点是：一、李刚与中辰公司签订的《商品房买卖合同》补充协议二是否合法有效？二、李刚签收的“收（验）楼通知书”是否有效？三、李刚要求解除合同是否已超出合同约定解除权的行使期限？针对以上焦点问题，本院分别评述如下：
一、李刚与中辰公司签订的《商品房买卖合同》补充协议二是否合法有效的问题。补充协议是否有效，关键在于其是否有《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。《合同法》解释（二）第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案争议的补充协议二，是李刚与中辰公司在签订《商品房买卖合同》的同时签订的，系双方真实意思的表示。补充协议二的第一条对《商品房买卖合同》第八条交付期限的内容作了变更，将“该商品房经验收合格”明确为由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》，具备以上条件即可交房。《中华人民共和国建筑法》第六十一条以及《中华人民共和国合同法》第二百七十九条均规定“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”由此可见，国家法律对建筑工程交付使用的条件是工程竣工经验收合格后便可交付使用。李刚与中辰公司在双方自愿、意思表示一致的基础上，签订的补充协议二并未违反上述法律规定，虽然《城市房地产开发经营管理条例》和《新余市房地产开发项目建设联审和竣工验收暂行办法》明文指出房地产项目由房地产开发主管部门组织相关部门进行验收合格后，方可交付使用，但这是行政机关对商品房开发企业的管理，直接约束房地产开发企业的行为，违反上述规定并不直接导致合同无效或合同不成立，并非效力性强制性规定。因此，李刚与中辰公司签订的补充协议二，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，应属合法有效。
二、李刚签收的“收（验）楼通知书”是否有效的问题？上诉人李刚签收的“收（验）楼通知书”的落款为金碧物业有限公司新余分公司及恒大雅苑客服中心，所盖公章为金碧物业有限公司新余分公司。李刚认为按照《商品房买卖合同》第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，但中辰公司并未书面通知，而是由金碧物业有限公司新余分公司发出，因此该“收（验）楼通知书”无效。本院认为，虽然李刚签收的“收（验）楼通知书”上，所盖公章为金碧物业有限公司新余分公司，而不是中辰公司，但李刚与中辰签订的《商品房买卖合同》中已明确金碧物业有限公司新余分公司是由中辰公司选聘的物业管理公司，其接受中辰公司的委托向李刚发出书面“收（验）楼通知书”并无不妥，且该通知书是通过EMS邮寄，在邮寄封面上写明了寄件人中辰公司名称、地址及电话，而通知书里写明了该通知书为恒大雅苑收（验）楼通知书，提供了恒大雅苑客服中心的服务热线，同时明确了李刚的详细信息及交费目录。由此可见，“收（验）楼通知书”落款虽盖的是金碧物业有限公司新余分公司的公章，其实质是中辰公司向李刚送达的“收（验）楼通知书”，且李刚在收到该“收（验）楼通知书”后并未向中辰公司提出疑议，因此该“收（验）楼通知书”应认定为有效。
三、李刚要求解除合同是否已超出合同约定解除权的行使期限的问题？本案中，李刚与中辰公司约定的有权解除合同的期限为逾期交房超过90天，李刚应当在解除情形发生之日起三十日内行使解除权。即中辰公司按合同约定应在2012年12月31日前交房，逾期超过90天，李刚在2013年4月1日至5月1日可行使合同解除权。因李刚与中辰公司签订的补充协议二合法有效，且涉案房屋在2013年2月5日、2月7日，已取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》，达到交房条件，中辰公司在2月17日、3月7日已发函通知李刚交房，李刚也已收到“收（验）楼通知书”，从逾期之日2013年1月1日起算，中辰公司未超过合同约定的90日交房期限，按照合同约定，李刚要求解除与中辰公司签订的《商品房买卖合同》的条件不成就，其要求解除合同是否已超出合同约定解除权的行使期限的问题不是本案所需解决的问题。
综上，上诉人李刚的上诉请求没有事实和法律依据，一审认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4630元，由李刚承担4588元，新余中辰置业发展有限公司承担42元。二审案件受理费4630元，由上诉人李刚承担。
本判决为终审判决。
审判长 邓尧昌
审判员 赵卫珍
审判员 艾力钊
二〇一四年二月十四日
书记员 袁 文