上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第44131号
原告史文涛，男，1981年7月14日生，汉族，住上海市浦东新区。
原告郁晓嫣，女，1982年1月2日生，汉族，住同上。
委托代理人史文涛（系原告丈夫），住同上。
被告陶干英，女，1958年11月11日生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人康恺，上海市申房律师事务所律师。
原告史文涛、郁晓嫣与被告陶干英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月27日立案受理后，依法适用简易程序，并于2016年1月6日公开开庭进行了审理。原告史文涛又系原告郁晓嫣的委托代理人、被告陶干英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告史文涛、郁晓嫣诉称，原告于2015年8月30日通过上海家标堂房地产经纪有限公司居间与被告签订《房地产买卖居间合同》（以下简称居间合同）购买被告位于上海市浦东新区鹤永路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），合同约定房屋转让总价为人民币（以下币种相同）110万元，30日内签署《上海市房地产买卖合同》。当天，原告支付被告定金5万元。9月底，中介以被告资料未准备齐全为由告知原告需推迟到10月25日之后签订合同，在原告的坚持下，双方于10月14日至中介处签署合同，当时双方拟定了合同条款，并准备签字，中介提出先至交易中心查询能否交易，当天查询得知，系争房屋至2016年10月才能交易，当时原告就提出，既然不能交易就将定金退还给原告，再赔偿原告5万元，但原告不同意，当天，双方没有签订买卖合同。之后，原告与中介联系，原告提出，2016年10月交易也可以，首付增加10万元，原告再另行补偿被告半年房租，但被告提出首付要100万元，余款10万元交易完成后支付，双方未谈成。原告认为，居间合同第1.5条约定，被告保证系争房屋产权清晰，可以交易，但是，10月14日双方签署合同时系争房屋还不能交易，且10月14日签署合同已过居间合同约定的签约日期，被告构成违约，应当按照居间合同第7条的约定承担总房价20%的违约金，诉请要求：1、被告返还原告定金5万元；2、被告支付原告违约金22万元；3、诉讼费由被告承担。
被告陶干英辩称，原、被告于2015年8月30日签订居间合同，当时被告就告知原告系争房屋是动迁房，产权证还没有办出。9月14日，系争房屋的产证办出了，被告即联系中介要求与原告履行居间合同。9月底中介出差。10月11日，被告又联系中介要求履行居间合同，中介约双方于10月14日至中介处签合同。当天，双方至中介处后又去了交易中心，在交易中心打印出网签合同后至咨询窗口查询得知系争房屋还不能过户，故当天双方没有签署买卖合同。之后，被告提出，原告首付100万元后被告交付房屋，余款10万元完成过户后支付，但原告不同意，双方协商未成。被告认为，本次交易的重点是不能过户，而不能过户双方都有责任，原告作为购房人有义务查阅系争房屋的相关信息，但原告没有做，被告作为卖家也没有尽到这个义务，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2015年8月30日，经上海家标堂房地产经纪有限公司居间，由原告作为买受方（乙方）、被告作为出售方（甲方）、上海家标堂房地产经纪有限公司作为居间方（丙方），三方签订居间合同，该合同第1.1条约定，房屋坐落上海市浦东新区鹤永路XXX弄XXX号XXX室；第1.2条约定，房屋类型住宅，建筑面积72.47平方米；第1.3条约定权利人陶干英；第1.5条约定，有关该房地产的权属情况或上述填写情况与实际情况不符或不详尽的，以上海市房地产登记簿记载的信息为准；甲方保证该房地产产权清晰、权属明确可以进行交易。合同第2条约定，双方明确系争房屋的总房价款为110万元；合同第3.1条约定，乙方已查验了该房地产的全部信息、户型分布等实际情况均符合乙方的购房要求，为表示购买诚意，于2015年8月30日前向丙方支付意向金5万元，……；第3.2条约定，如甲方签署本合同，则乙方同意交付的意向金转为定金；第3.3条约定，双方同意在本合同签订后30日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；第3.4条约定，乙方应于签订买卖合同示范文本当日通过丙方或直接向甲方支付首期房价款44万元，尾款1万元；第3.5条约定，乙方通过申请贷款方式支付66万元，乙方应于签订买卖合同示范文本后七日内向贷款银行申请贷款，……。第3.7条约定，甲、乙双方应于贷款审核通过、甲方应积极配合乙方按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续后7日内赴房地产交易中心申请办理过户及抵押登记；第3.8条约定，双方应于甲方收到尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后15日内对该房地产进行验看、清点，确认无误后由甲方交付给乙方，并由乙方通过丙方或直接向甲方支付尾款1万元；合同第7条约定，本合同生效后，甲、乙双方应诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款万分之五的逾期违约责任后继续履行本合同或单方解除本合同，若因上述原因解除本合同的，违约方应按照本合同约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。当天，原告支付被告定金5万元。10月14日，双方至中介签署买卖合同，双方在交易中心打印出网签版合同，准备签名前中介至咨询窗口查询了系争房屋的相关信息，得知系争房屋目前不能办理过户，至2016年10月才能过户，故当天双方未能签订买卖合同。之后，原、被告通过中介进行过协商，未果。
另查明，系争房屋是动迁安置房，2015年9月14日，系争房屋产权登记至被告名下。
以上事实，由经庭审质证的居间合同、定金收据、上海市房地产权证及原、被告的陈述在案佐证。
审理中，原告称，其买房时跟中介及被告说过房屋必须是可以交易的，原告知道系争房屋是动迁房，也知道动迁房三年内不能交易，当时看了动迁协议，已满三年，故相信可以交易。原告提供其与中介王胜君的微信聊天记录，证明其问过中介系争房屋的动迁协议和大产证是否都满三年，王胜群回签是的。被告称，当时由家人到中介挂牌，当时产证还没办出，后来中介打电话给被告说是可以交易了被告就去了，被告以为房屋是可以交易的。被告提供被告女婿与原告于10月27日的通话录音，证明被告愿意继续履行合同，过户等到明年，是原告不愿意履行，要求退还定金赔偿10万元。
本院认为，原、被告签订的居间合同确立了双方此后签订正式房屋买卖合同的预约关系，系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。双方据此交付的定金为立约定金，用以担保正式房屋买卖合同的订立。居间合同签订后，原、被告于2015年10月14日至中介处签署买卖合同，但因查询后发现系争房屋尚不能交易过户致买卖合同未能签订。现原告认为，居间合同第1.5条约定被告保证系争房屋权属清晰可以交易，但10月14日时系争房屋并不能交易过户，且10月14日已超过居间合同约定的签署合同日期，构成违约，被告应当按照合同第7条的约定支付总房价20%的违约金，对此，本院认为，结合居间合同第1的全部内容，第1.5条中约定的被告保证系争房屋产权清晰、权属明确可进行交易应当是单指系争房屋的权利人应当明确是被告，被告有权进行交易，现系争房屋的产权确实登记在被告名下，权属明确。另外，居间合同签订后，双方于10月14日至中介处签订买卖合同，虽然该日期超过了居间合同约定的签约日期，但原告并未提供证据证明系被告原因所致，且原告对于超过约定期限签订买卖合同也予认可。综上，原告以被告违反居间合同第1.5条的约定及超过签约期签约主张被告违约，依据不足，原告据此要求被告支付违约金，本院不予支持。系争房屋是动迁安置房，至今尚不具备交易过户的条件，但是，由于原、被告在签署居间合同前均未尽应尽的审核义务，仍以系争房屋可交易过户进行买卖协商并签订居间合同，导致居间合同履行中因系争房屋暂不能交易过户而未能签订买卖合同，故买卖合同未能签订的过错责任不能归责于被告一方。鉴于导致居间合同未能继续履行的过错责任不能归责于被告一方，且之后双方就居间合同的继续履行又未能达成一致意见，故被告收取的原告定金，应当返还。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、被告陶干英应于本判决生效之日起十五日内返还原告史文涛、郁晓嫣定金5万元；
二、驳回原告史文涛、郁晓嫣的其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，350元，减半收取计2，675元，由原告史文涛、郁晓嫣负担1，338元，被告陶干英负担1，337元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 敏
二〇一六年二月二十四日
书记员 李黎黎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条?依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》、
第二百五十三条?被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。