重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终5814号
上诉人（原审原告）：陈桂英，女，1964年7月18日出生，汉族，住重庆市长寿区。
委托诉讼代理人：杨何，重庆志和智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡平，重庆志和智律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：廖吉祥，男，1948年2月3日出生，汉族，户籍地重庆市长寿区。
被上诉人（原审被告）：重庆瑞豪房地产开发有限公司，住所地重庆市长寿区凤城共兴街一巷9号，统一社会信用代码91500115450485295A。
法定代表人：刘远忠，总经理。
委托诉讼代理人：柳松，湖南阳邵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑华，重庆市长寿区公平法律服务所法律工作者。
上诉人陈桂英因与被上诉人廖吉祥、重庆瑞豪房地产开发有限公司（以下简称瑞豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院（2018）渝0115民初2398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈桂英及其委托诉讼代理人杨何，被上诉人瑞豪公司的委托诉讼代理人柳松、郑华到庭参加了诉讼。被上诉人廖吉祥向本院提交书面答辩状。本案现已审理终结。
陈桂英上诉请求：判令撤销原审判决，发回重审或改判支持陈桂英的一审诉讼请求；廖吉祥、瑞豪公司承担本案一、二审诉讼费用、保全费。主要事实和理由：廖吉祥是涉案房屋的项目实际开发人，并认可了《内部开发建设承包经营协议》，享有涉案房屋物权；陈桂英有理由相信廖吉祥有权对涉案房屋进行销售，同时以涉案房屋冲抵工程款的形式足额支付了涉案房屋对价；瑞豪公司应对廖吉祥的出售行为承担相应义务；瑞豪公司认可了陈桂英的支付行为；瑞豪公司在《内部开发建设承包经营协议》中对廖吉祥是否代理授权不清，应对廖吉祥的销售行为承担连带责任；《内部开发建设承包经营协议》中的“瑞豪吉祥云上”即为本案中的“瑞豪财富广场”；一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》系适用法律错误。
廖吉祥书面辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
瑞豪公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
陈桂英向一审法院起诉请求：1.请求确认重庆市长寿区桃花西路8号“瑞豪财富广场”2幢1单元20-5号房屋归原告陈桂英所有；2.判令二被告将重庆市长寿区桃花西路8号“瑞豪财富广场”2幢1单元20-5号房屋的产权变更登记在原告陈桂英名下；3.本案诉讼费、保全费由二被告负担。
一审法院认定事实：2016年8月18日，原告陈桂英与被告廖吉祥共同签署了《购买房屋产权确认书》，确认书载明：“经双方协商，廖吉祥将长寿瑞豪财富广场2幢1单元20-5出售给陈桂英，总价人民币20.8万元，大写人民币贰拾万捌仟元整。签订确认书后即付18.8万元，其余款项在办理网签时付清，购房所有税费及大修基金等由购房方承担，房产证在签订本协议书后择日办理。双方应自觉遵守本确认书内容，并不能反悔，如购房方反悔，出售方将不退还网签前所缴款项；如出售方反悔，退还网签前所交款项，并另赔偿每套房交通等费用包干3000元。特别说明，在签定本确认书后，原与刘青对该房所签定的购房协议同时作废，从此后由廖吉祥本人负责对此房的后续手续办理。此确认书一式二份，经双方签字后即产生法律效力。”。原告陈桂英在购房方处签名捺印，被告廖吉祥在出售方处签名捺印。当天，被告廖吉祥向原告陈桂英出具收条一张，载明：“今收到陈桂英交来购买长寿瑞豪财富广场2幢1单元20-5号购房款18.8万元，人民币大写：壹拾捌万捌仟元整元。”。
原告陈桂英于2016年12月入场装修案涉的2幢1单元20-5号房屋，现案涉房屋由原告陈桂英占有使用至今。
2015年5月15日，案涉房屋的初始登记办理在被告瑞豪公司名下。因原告陈桂英占有使用案涉房屋，被告瑞豪公司于2016年7月18日在长寿日报发表《声明》，载明：“瑞豪·财富广场”是我公司开发项目，所有开发产品属我公司所有，无论任何人、任何时候未办理购房手续及网签商品房买卖合同进行强占物业的行为是非法的、强占的物业也是无效的，否则由此引起的法律纠纷由他自行承担。特此声明。2017年6月21日，被告瑞豪公司发表《再次声明》，载明：“瑞豪瑞豪·财富广场”2#、3#楼位于长寿区桃花西路8号，是我公司开发建设项目，项目的任何物业的所有权和处置权属瑞豪公司。目前2#、3#楼正在办理清算中。我公司再次声明如下：瑞豪·财富广场2#、3#楼剩余资产首先依法保证国家税费、工程款尾款及其它相关费用的支付。其次，凡与我公司签订了商品房买卖合同，交齐合同约定房款及相关税费，我公司在合同约定时间内办理房地产权证，而那些未与我公司签订商品房买卖合同，又未将房款及相关税费交到我公司，强占我公司物业的行为都是非法的，也是无效的，强占者必须在本声明发出15日内将房屋腾空搬走，否则，由此造成的法律后果由你承担。特此声明。
一审审理中，原告陈桂英提交了2007年8月6日被告瑞豪公司（甲方）与廖吉祥（乙方）签订的《内部开发建设承包经营协议》（复印件），该协议约定双方对“瑞豪·吉祥云上”项目达成一致意见，其中第四条载明：“该项目房屋销售必须以甲方名义进行，经甲方签字盖章认可后生效，乙方不得以任何个人或项目的名义对外售房。乙方在房屋销售过程中应做到优质服务，必须恪守兑现对购房户的各种承诺（特别是产权证的办理时间、水、电、气及其它基础设施的完善时间等），不得做虚假广告、宣传等，做到合法经营，不得损坏甲方的声誉及利益，否则，甲方有权终止乙方在该项目的经营行为，由此而造成甲方及该项目的一切损失由乙方承担。”拟证明被告廖吉祥经过瑞豪公司的授权，有权出售房屋。被告瑞豪公司质证认为该证据系复印件，真实性无法确认，且该协议中约定的项目与案涉项目亦不一致，廖吉祥无权代表瑞豪公司处分案涉房屋。
一审同时查明，原告与被告瑞豪公司因案涉房屋事宜发生纠纷，在相关部门组织调解时，被告瑞豪公司曾提出由原告陈桂英按房屋面积每平方米1600元补交房款后办理产权登记，但双方未能达成一致意见。
一审另查明，原告陈桂英因本案诉讼申请财产保全，产生申请费1560元。
一审法院认为，本案的焦点在于原告陈桂英与被告廖吉祥或瑞豪公司是否建立房屋买卖合同关系。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。
原告陈桂英以其与被告廖吉祥签订的《购买房屋产权确认书》、廖吉祥签名的收条以及廖吉祥与被告瑞豪公司签订的《内部开发建设承包经营协议》主张房屋买卖合同关系成立，依照上述法律规定，原告陈桂英既未与被告瑞豪公司书面签订《商品房买卖合同》，被告瑞豪公司也未收到原告陈桂英缴纳的房款，原告还没有提供证据证明廖吉祥受瑞豪公司授权与其签订协议，其与被告廖吉祥签订的《购买房屋产权确认书》也不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的《商品房买卖合同》应当具有的主要内容，且未提供证据证明其与廖吉祥之间有其他口头约定。根据庭审查明的事实和合同相对性原则，不能认定原告陈桂英与被告瑞豪公司之间具有房屋买卖合同关系，也不能认定其与廖吉祥之间的房屋买卖合同关系成立。因案涉房屋产权已登记在被告瑞豪公司名下，现原告陈桂英与被告瑞豪公司未建立房屋买卖合同关系，又不能达成一致意见，且即使原告陈桂英与二被告之间建立房屋买卖合同关系，其享有的也只是合同债权，其并未实际取得该房屋的所有权，故对原告陈桂英要求确认重庆市长寿区桃花西路8号“瑞豪财富广场”2幢1单元20-5号房屋归其所有的请求，一审法院不予支持。对原告陈桂英请求判令二被告将重庆市长寿区桃花西路8号“瑞豪财富广场”2幢1单元20-5号房屋的产权变更登记在原告陈桂英名下的请求，因双方并未签订房屋买卖合同对产权登记进行约定，被告瑞豪公司和廖吉祥没有相应的义务，对原告的该请求，一审法院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决:驳回原告陈桂英的诉讼请求。案件受理费2210元，案件申请费1560元，合计3770元，由原告陈桂英负担。
二审中，陈桂英举示《举报信》（原件）一份，拟证明廖吉祥自述其为案涉项目的实际投资人、开发人、建设人，认可以房抵款事实，并陈述了瑞豪公司对案涉房屋业主要求补款的事实。瑞豪公司对该份证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为举报信内容存在捏造事实的情况，不应采信。廖吉祥未质证。
本院认为，《举报信》系落款为“廖吉祥、未办证业主”提交的个人意见，该意见与廖吉祥在一、二审中提交的书面答辩意见相悖，且缺乏其他直接证据佐证，本院对该证据的真实性不予确认。
本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，结合案件审理情况，各方当事人争议的上诉焦点在于陈桂英主张与瑞豪公司存在房屋买卖合同关系能否得到支持。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应该提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，陈桂英既未举示与瑞豪公司签订的《商品房买卖合同》，亦未提供直接证据证明廖吉祥受瑞豪公司授权与其签订协议，瑞豪公司也未收取陈桂英支付的房款，一审法院据此认定陈桂英与瑞豪公司之间未建立房屋买卖合同关系，进而对陈桂英的请求不予支持并无不当，本院予以维持。
其余认定同一审，本院不再赘评。
综上所述，陈桂英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4420元，由陈桂英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 赖生友
审 判 员 刘润荔
二〇一八年九月二十八日
法官助理 王睿杰
书 记 员 程译莹