上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0112民初3271号
原告：林晓峰，男，1971年10月21日出生，汉族，住浙江省温州市。
委托诉讼代理人：周安安，上海刁骅律师事务所律师。
被告：张凯，男，1980年4月22日出生，汉族，户籍地江苏省通州市，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：高丙凯，上海维盈律师事务所律师。
原告林晓峰与被告张凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案受理。依法由审判员林叶适用简易程序分别于2018年3月2日、2018年7月17日公开开庭进行了审理。原告林晓峰的委托诉讼代理人周安安，被告张凯及其委托诉讼代理人高丙凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林晓峰向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年2月19日签订的《商铺铺位租赁合同》，被告立即腾退上海市闵行区银都路XXX号XXX幢XXX室XXX号铺位，并交还给原告；2.被告支付商铺租金人民币(币种下同)7,111元、物业费4,824元及使用费(租金和物业费自2017年9月10日起暂计算至2017年10月12日，此后的房屋使用费和物业费按合同约定的租金和物业费标准计算至被告实际腾房并办理交铺手续之日止)；3.被告支付合同违约金36,000元。
事实和理由：被告张凯于2017年2月19日自愿与原告签订《商铺铺位租赁合同》，向原告租用上海市闵行区银都路XXX号XXX幢XXX室XXX号铺位(即本案涉案商铺)，租期两年，自2017年3月10日起至2019年3月9日止，租金(净到手价)第一年80,000元，第二年100,000元，合计180,000元，支付方式为先付后用，半年一付，提前1个月支付下期租金。合同还约定除消防安装费用由原告承担外，铺位改造、装潢、水电、物业费、市场管理费等费用均由被告负责承担。按照合同约定，被告张凯应于2017年8月10日支付2017年9月10日至2018年3月9日的商铺租金40,000元，原告于2017年8月10日至起诉日期间多次电话、短信、微信催讨，被告以生意不好、物业费贵等借口，一直拖欠不付。因为被告严重违约，原告请求依法解除原、被告于2017年2月19日签订的《商铺铺位租赁合同》，并要求被告按合同的约定支付租金、物业费和相应的违约金。综上，为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。
诉讼过程中，因原、被告就涉案商铺的钥匙交接达成了一致意见，原告撤回上述第1项诉讼请求中要求被告立即腾退并交还涉案商铺的主张，同时明确诉讼请求为：1.确认原、被告签订的《商铺铺位租赁合同》于2017年11月6日解除；2.被告支付原告自2017年9月10日起至2017年11月6日止的商铺租金12,483元(219元/日*57天)；3.被告支付原告自2017年11月7日起至2018年3月2日止的使用费25,404元(219元/日*116天)；4.被告支付原告自2017年4月1日起至2018年3月2日止的商铺物业费8,326.08元(24.78元/日*336天)；5.被告支付原告违约金36,000元。
被告张凯辩称，第一，同意双方解除合同，也同意腾退并交还房屋，但不同意原告解除合同的理由，被告认为系原告违约在先，原告未能提供合格的商铺，导致铺面无法正常使用，也无法办理营业执照，故合同目的无法实现，所以被告同意解除合同，解除合同的时间应为被告搬离商铺的时间2017年11月6日；第二，不同意支付租金，由于原告没有交付符合约定的店铺，故是原告违约，鉴于原告违约，被告也无需履行支付义务，如果法院判决被告承担租金，应该算至合同解除之日，而不应该按交付钥匙的时间来计算；被告同意支付租赁期间即2017年4月1日起至2017年11月6日止的物业费，支付物业费的标准按法庭核实的事实为准，该部分物业费可以从押金中扣除，但对于原告主张的其余物业费，被告不同意支付；第三，不同意支付违约金，被告没有按合同约定支付租金是因为双方在协商修改合同的过程中，并非无故不付，鉴于商场的客观情况和双方协商的情况，故被告认为其不构成违约，不应该承担违约责任，不同意承担违约金，如果法院判决违约金，希望降低违约金标准。此外，由于原告违约在先，并造成了被告装修以及其他的损失，故被告将在本案结束后就被告的损失另案提起诉讼，对于损失部分被告不要求在本案中处理。
本院经审理认定事实如下：原告林晓峰系上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室商铺的产权共有人之一，该商铺总建筑面积为907.04平方米，原告享有的产权建筑面积为52.49平方米。
2017年2月19日，原告林晓峰(作为出租人，签约甲方)与被告张凯(作为承租人，签约乙方)签订《商铺铺位租赁合同》1份，约定甲方铺位坐落于上海市银都路XXX号XXX幢XXX室XXX号商铺，该铺位用途为商业；除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途；乙方承诺，服从市场统一管理，一旦政府规定或《业主大会》作出决定市场由运营商统一运营，乙方服从；租赁期限二年，自2017年3月10日起至2019年3月9日止；铺位第一年租金合计80,000元，第二年租金合计为100,000元，以上租金为甲方净到手价格；本合同生效，乙方应向甲方交付10,000元作押金；商铺租金先付后用，半年一付，提前1个月支付下期租金；甲方于本合同生效之日起次日内，将铺位交付乙方；乙方保证租赁铺位期间，依法经营，服从市场管理，按时交纳租金及其它相关费用；租赁期间，甲方对房屋铺位及其附着设施检查修缮，乙方应予积极协助，不得阻扰；乙方执行政府部门及市场管理方与物业管理关于防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等规定；铺位租赁期间，水费、电费、煤气费、电话费、物业管理费、市场管理费及租金税费由乙方支付，乙方应当按时向有关部门交纳费用，否则承担违约责任；租赁期届满，本合同即终止，届时乙方须将铺位退还甲方；租赁期届满，乙方交回铺位，甲方不承担乙方任何铺位改造，装潢补偿责任；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，乙方赔偿损失：擅自将承租的铺位转租的；擅自将承租的铺位转让、转借他人或擅自调换使用的；擅自拆改承租铺位房屋结构或改变承租铺位用途的；拖欠交付租金的，累计超过10天的；利用承租房屋进行违法活动的；故意损坏承租房屋的；乙方若要求将租赁的铺位转让他人承租，须经甲方同意，并由甲方与之签订合同，本合同终止；当政府决定关闭市场或遭遇政府动迁时，本合同终止，甲方不承担对乙方任何补偿责任；租赁期间，双方信守合同，任何一方违反本合同的规定，承担违约责任；违约金按合同总租金的20%计算；承担违约责任的同时，相对方有权决定租赁合同的履行与否；补充协议：1、商铺因拆除中央位置大棚而停业期间，租金免付(按日计算)；2、商铺因政府有关部门要求安装商铺消防设施而停业期间，租金免付(按日计算)；3、商铺安装消防设施费用，由甲方承担。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。
同日，被告按约支付了半年租金40,000元及押金10,000元。原告林晓峰出具《收据》确认由案外人梁某某代收了被告交付的50,000元。
2017年7月5日，上海市闵行区公安消防支队发出《重大火灾隐患整改通知书》，上载：闵行区银都路XXXX弄20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、31、32、33、34、35、36、38、39、40、41号一层全体商铺业主：根据《中华人民共和国消防法》第五十三条的规定，于2017年6月30日对上述商铺进行了消防监督检查，发现存在下列火灾隐患：1.一层营业区均未设置自动喷水灭火系统；2.一层营业区均未设置火灾自动报警系统。上述隐患已构成重大火灾隐患，责令于2017年9月30日前改正。
2017年8月15日，银都路XXXX弄物业筹备办公室向银都路2688弄市场一层商户发出《关于室内吊顶影响消防整改的通知》1份，上载：鉴于2017年6月30日上海市闵行区公安消防支队对银都路XXXX弄市场针对20幢至41幢一层全体商铺出具《重大火灾隐患整改通知书》(沪闵公消重字2017第0101号)，认定该区域存在火灾隐患，且已构成重大火灾隐患，并被颛桥镇政府列为六个专项整治区域之一。鉴于以上原因，本市场需按相关要求整改消防设施，现经市场商铺业主、上海环昱建设(集团)有限公司多次协商确定于2017年8月16日开始逐步对该区域落实消防设施整改，整改过程中有部分影响消防改造施工的吊顶需自行拆除，望各商户积极配合消防改造施工，确保施工进度，早日完成消防整改。
2017年10月25日，被告向案外人梁某某发送微信，称：店铺清场十天交接。案外人梁某某于2017年10月26日回复称：按法律程序走。
2017年11月6日，案外人梁某某向被告发送微信，称：十日之期已到，若被告清铺搬离，把铺位钥匙交给景瑞物业并提供物业签收字据为证。被告回复其与物业没有任何关系。之后，案外人梁某某再次向被告发送微信，称：1、如果被告真的想交铺，请把合同中约定的租金、物业费等全部付清(物业费请提供物业收据)；2、交铺时把铺位钥匙转交给景瑞物业并提供物业签收字据；3、支付一定数额的违约金，否则不同意被告清浦的要求，继续按法律程序走。
2018年1月19日，原告林晓峰以诉称之理由向本院提起诉讼。
2018年1月24日，上海市闵行区颛桥市场管理办公室向闵行区银都路XXXX弄一层商铺全体业主发出《公告》1份，上载：2017年6月30日，闵行区公安消防支队对银都路XXXX弄20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、31、32、33、34、35、36、38、39、40、41号一层商铺进行了消防监督检查，发现存在以下火灾隐患：一、一层营业区均未设置自动喷水灭火系统，不符合《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)8.3.4.2之规定，违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项之规定；二、一层营业区均未设置火灾自动报警系统，不符合《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)8.4.1.3之规定，违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项之规定。2017年7月5日闵行区公安消防支队制发了沪闵公消重字(2017)第0101号《重大火灾隐患整改通知书》，银都路XXXX弄20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、31、32、33、34、35、36、38、39、40、41号一层商铺业主自筹资金加装、修复火灾自动报警系统、自动灭火系统等，并于2017年11月30日完成了对火灾隐患的整改工作，接闵行区公安消防支队通知，消防支队同意对该区域重大火灾隐患予以销案。
2018年2月1日，原告向案外人上海景瑞物业管理有限公司支付了涉案商铺自2017年4月至2018年3月的物业服务费共计9,045.60元。
诉讼中，原告确认于2018年3月2日收到了涉案商铺的钥匙。被告在庭审中表示，其承租商铺后，市场拆除大棚整改了近一个月，拆除大棚虽然对涉案商铺没有直接影响，但影响了商铺外的路面和通道，此外，市场自2017年7月5日起至2017年9月30日止进行了消防整改，涉案商铺在整改期间进行了排管、安装消防喷淋和消防报警系统，断断续续差不多整改了25天，且店铺门口在挖路，故被告认为原告的主张应扣除消防整改期。对此，原告认为，拆除大棚对被告没有任何影响，消防整改也是逐幢进行整改，对每一家商户的影响是很少的，整改期间市场也没有发出过停业通知，不会对商家有任何影响，且被告实际也没有停止营业。
以上事实，由原告林晓峰提供的《商铺铺位租赁合同》、《上海市房地产权证》、上海市房地产登记簿、《收据》、物业费发票、微信、照片、《公告》，被告张凯提供的《重大火灾隐患整改通知书》、《关于室内吊顶影响消防整改的通知》以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。
本院认为,原、被告签订的《商铺铺位租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行义务、行使权利。根据合同约定，商铺租金先付后用，半年一付，提前1个月支付下期租金；被告拖欠交付租金的，累计超过10天的，原告可以终止合同并收回房屋。本案中，被告未能按约支付租金，根据合同约定，原告有权要求解除合同，虽然被告辩称系由于原告未能提供合格的商铺，致使被告无法正常使用商铺，也无法办理营业执照，导致合同目的无法实现而解除合同，但被告在本案审理过程中提供的证据材料不足以证明上述事实的发生，从双方签订的《商铺铺位租赁合同》补充协议内容来看，也可以判断原、被告双方在签订合同时均知晓涉案商铺需要进行大棚拆除和消防整改，且被告在签订合同后也实际在涉案商铺进行了使用和经营，故对于被告的上述辩称理由，本院不予采信。现原告要求确认双方签订的合同于2017年11月6日解除，被告亦同意解除合同并认为合同的解除日期为2017年11月6日，故本院确认双方签订的《商铺铺位租赁合同》于2017年11月6日解除。
合同解除后，被告理应向原告付清租赁期间的租金和占有使用费。现原告确认于2018年3月2日收到了涉案商铺的钥匙，并要求被告支付自2017年9月10日起至2017年11月6日止按每日219元标准计算的商铺租金及自2017年11月7日起至2018年3月2日止按每日219元标准计算的使用费，于法有据，本院予以支持，但原告计算的租金金额有误，本院予以纠正，故被告应向原告支付自2017年9月10日起至2017年11月6日止的商铺租金12,702元(219元/日*58天)及自2017年11月7日起至2018年3月2日止的使用费25,404元(219元/日*116天)。根据双方合同约定，铺位租赁期间的物业管理费由被告支付，现原告已向案外人上海景瑞物业管理有限公司支付了涉案商铺自2017年4月至2018年3月的物业服务费9,045.60元，故原告要求被告支付自2017年4月1日起至2018年3月2日止的商铺物业费8,326.08元(24.78元/日*336天)，符合双方的合同约定，本院亦予以支持。关于被告提出的原告主张的费用应计算至合同解除日止且应该扣除消防整改期的意见，本院认为，合同解除后，被告理应及时向原告返还涉案商铺，在原告已明确要求被告将涉案商铺钥匙交付至景瑞物业的情况下，被告怠于履行交付义务，理应支付相应的占用使用费，且根据合同约定，消防整改期间租金免付的前提是停业且免付金额按日计算，现被告未能提供足够的证据证明其曾因为消防整改实际进行了停业以及就此曾向原告提出过主张，故对于被告的上述抗辩理由，本院不予采信。关于原告主张的违约金，由于被告构成违约，按照合同约定应承担合同总租金的20%计算的违约金，现被告提出降低违约金标准，本院结合合同的实际履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑违约金的金额，将违约金酌情调整为15,000元。关于被告已支付的押金10,000元，原告表示同意返还，故本院对押金问题一并进行处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告林晓峰与被告张凯就位于上海市闵行区银都路XXX号XXX幢XXX室XXX号商铺签订的《商铺铺位租赁合同》于2017年11月6日解除；
二、被告张凯于本判决生效之日起十日内支付原告林晓峰自2017年9月10日起至2017年11月6日止的租金人民币12,702元；
三、被告张凯于本判决生效之日起十日内支付原告林晓峰自2017年11月7日起至2018年3月2日止的使用费人民币25,404元；
四、被告张凯于本判决生效之日起十日内支付原告林晓峰自2017年4月1日起至2018年3月2日止的物业服务费人民币8,326.08元；
五、被告张凯于本判决生效之日起十日内支付原告林晓峰违约金人民币15,000元；
六、原告林晓峰于本判决生效之日起十日内返还被告张凯押金人民币10,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计人民币350元，由被告张凯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 林叶
二〇一八年七月十八日
书记员 高燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。