安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）阜民一初字第00013号
原告：金玉坤，男
原告：金玉山，男
原告：赵云花，女
原告：金银仓，男
原告：金建（又名金剑），男
原告：金应选，男
原告：金强，男
上述七原告共同的委托代理人：邱卫华，安徽皖太律师事务所律师。
上述七原告共同的委托代理人：刘问清，安徽皖太律师事务所律师。
被告：太和县经济适用房开发公司，住所地安徽省
法定代表人：王果，该公司经理。
委托代理人:时良谦，该公司职工。
委托代理人:李璞君，该公司职工。
原告金玉坤等七人诉被告太和县经济适用房开发公司（以下简称太和开发公司）为相邻通风、采光和日照纠纷一案，本院于2010年3月29日受理后，依法组成由副庭长张芳担任审判长，代理审判员王来斌、孙颖参加评议的合议庭。太和开发公司于2010年4月25日申请延期举证一个月，于2010年5月25日申请鉴定，安徽省阜阳和德房地产评估咨询有限公司接受本院的委托于2010年7月13日作出估（裁）字（2010）第（188）号房地产估价报告。本院于2010年10月11日公开开庭审理了本案。原告金玉坤、金玉山、赵云花、金银仓、金应选、金强及七原告共同的委托代理人邱卫华、刘问清，被告太和开发公司的委托代理人时良谦，李璞君到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告金玉坤等七人诉称：金玉坤等七人的住宅位于太和开发公司开发的云锦蓝帆智能小区北侧。阜南县人民法院生效的（2009）南行初字第006号行政判决书已确认太和县建设局2005年9月16日给该公司颁发的太规字（2005）05074号建设工程规划许可证的行为违法，故太和开发公司开发的云锦蓝帆智能小区属非法建筑。因该建筑间距未满足日照，通风等要求，致使金玉坤等七人常年生活在阴暗之中，房屋贬值，经阜阳兴和房地产评估质询有限公司2010年1月3日出具的估价报告书说明太和开发公司的违法行为给金玉坤等七人造成1524976元的经济损失，为维护金玉坤等七人的合法权益，请求法院判令：太和开发公司赔偿金玉坤等七人经济损失1544976元（其中金玉坤409178元，金玉山529587元，赵云花136411元，金银仓124844元，金建110183元，金强138395元，金应选76378元，损失评估费20000元），本案的诉讼费用由太和开发公司承担。
金玉坤等七人为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、金玉坤等七人的身份证及太和县公安局城东派出所证明一份。证明：金玉坤等七人的身份。
太和开发公司的质证意见：对真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据只能证明金玉坤等七人的身份情况，不能证明是适格的主体。
2、金玉坤等七人的房产证。证明：金玉坤等七人享有合法的房屋产权。
太和开发公司的质证意见：对真实性无异议，对证明目的有异议，认为金玉坤等七人的建筑系违法建筑，不应赔偿。
3、阜南县人民法院及阜阳市中级人民法院判决书各一份。证明：太和县建设局给被告颁发的建设工程规划许可证已被确认违法；太和开发公司开发的云锦蓝帆小区属违法建筑；金玉坤等七人是合法主体。
太和开发公司的质证意见：对真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据不能证明太和开发公司的建筑影响金玉坤等7人的采光。
4、阜阳兴和房地产评估质询有限公司出具的阜兴和（咨）字（2010）第002号估价报告书。证明：金玉坤等七人的房屋因被云锦蓝帆小区遮阳损失1524976元。
太和开发公司的质证意见：有异议，认为该鉴定书由金玉坤等7人单方委托，且重新作出鉴定。
5、估价发票一张。证明：金玉坤等7人支付估价费20000元。
太和开发公司的质证意见：有异议，认为该鉴定由金玉坤等7人单方委托，不能作为定案依据，应由金玉坤等7人自己承担。
太和开发公司辩称：1、金玉坤等七人诉讼主体不适格。阜阳市中级人民法院（2009）阜行终字第0100号行政判决书虽确认太和开发公司建筑工程规划许可证违法，但确认原因是颁证程序存在违法之处，该程序违法与金玉坤等七人的房屋是否被遮光之间没有必然的关系，金玉坤等七人应举证证明被侵权的事实，其不具备诉讼主体资格。2、金玉坤等七人举出的房地产估价报告不能作为法院判决的依据。3、金玉坤等七人的房屋系违法建筑，即使太和开发公司的建筑影响了其通风、采光，也不应赔偿。4、双方委托法院指定的鉴定机构所作出的鉴定报告，部分事实缺乏，不能作为定案依据。
太和开发公司为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、营业执照。证明：太和开发公司的主体资格。
金玉坤等七人的质证意见：无异议。
2、阜阳市中级人民法院（2009）阜行终字第0100号行政判决书。证明：太和开发公司的建筑工程规划许可证未被撤销，该判决书不能看出该公司房屋影响了金玉坤等七人的采光。
金玉坤等七人的质证意见：对真实性无异议，证明目的有异议，认为该建筑物为违法建筑，进而证明金玉坤等七人的的主体资格。
3、日照分析图。证明：实际遮光范围。
金玉坤等七人的质证意见：有异议。认为该证据不影响太和开发公司侵权行为的认定，且该日照分析图由该公司单方委托，看不出不遮光的事实。
4、太和县建设局证明。证明：金玉坤等七人均未办理建设工程规划许可证。
金玉坤等七人的质证意见：有异议，认为金玉坤等七人均办理了建设工程规划许可证，且取得了房产证。
5、航拍图。证明：开发前的环境状况。
金玉坤等七人的质证意见：有异议，认为该证据与本案无关联性。
6、鉴定申请及安徽省阜阳和德房地产评估咨询有限公司出具的估（裁）字（2010）第（188）号房地产估价报告。证明：金玉坤等七人的损失的具体数额。
金玉坤等七人的质证意见：有异议。异议理由:1）该报告采用资本化法进行评估，缺少估价技术路线，量化不合理，对房地产因阳光遮挡受到的损失缺少量化依据。2）测算过程中日照间距系数的计算缺少依据，计算过程缺失。3）关于净收益的损失额和能源消耗等运营费用的增加系无中生有，捏造数据。4）把估价对象土地使用权的收益年限确定为40年及复合透资收益率的确定没有依据，系人为设定。5）估价报告未介绍估价对象房地产的建筑状况及客观真实的市场价格。6）报告的评估依据系北京市《房屋质量缺陷损失评估规程》，显系不当。7）估价结果部分没有估计人员和公司落款，违背行业规范，属无效报告。8）估计报告与金玉坤等七人诉求相悖，评估依据错误，评估方法不对，原告测量数字不准确。
本院根据金玉坤等7人申请，通知鉴定人员丁怀光、彭清云到出庭接受质询。阜阳和德房地产评估咨询有限公司针对金玉坤等7人提出的《异议函》出具了书面答复函，复函意见为：
1）关于“缺少估价技术路线，量化不合理”的问题，阜阳和德房地产评估咨询有限公司依据国家标准《房地产估价规范》和其他有关规程，根据估计对象实际情况，选用资本化法作为评估方法，采用合理的计算公式，根据实地勘察的情况结合估价经验确定所需参数，报告依据充分，计算准确，该异议理由不成立。
2）关于“日照间距系数的计算缺少依据，计算过程缺失”的问题，公司指派专业人员到现场对估价对象进行了实地查勘，测量了楼房日照间距，并在报告中进行了详细介绍，报告结论是符合实际的。
3）关于“净收益的损失额和能源消耗等运营费用的增加系无中生有”问题。鉴定人员实地勘察绘制了房屋布局平面图，根据日照间距系数大小、结合市场调查的实际情况，计算出包括租金等收入减少所造成的净收益损失额和能源消耗等运营费用增加所造成的净收益损失额，日照间距系数与净收益损失额之间存在着正比例的因果关系。
4）关于“收益年限40年和收益率6.6%”的问题。依据国家标准《房地产估价规范》，参照建筑物的使用年限，结合建筑物已经使用的年限考虑建筑物的经济寿命进行确定收益年限。对于建筑物和土地合一的估价对象，当建筑物年耐用年限短于土地使用权年限，应根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，因此确定收益年限n=40年是准确的。土地使用年限虽系70年，但未提供估价对象的出让土地使用权证明资料，故金玉坤等7人要求按70年计算没有依据。
收益率r为6.6%是依据国家标准《房地产估价规范》，采用复合投资收益率法求取的，是将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为收益率的，也是准确的。
5）关于估价报告“未介绍建筑状况、未出现房地产市场价格”问题。报告中对建筑物状况进行了详细介绍。因被遮挡阳光房屋的类似房地产市场交易案例较少，不适宜于采用市场比较法评估被遮挡阳光房地产市场价格。采用资本化法作为评估方法，测算出净收益损失额、收益年限、收益率、可以满足评估需要，可以计算出被遮挡阳光房屋质量缺陷损失价值。评估方法是正确的。
6）关于“评估依据系北京市《房屋质量缺陷损失评估规程》”问题。房地产估价是科学、实践和艺术的有机结合，对于科学的评估方法，房地产估价师是可以采用的。北京市《房屋质量缺陷损失评估规程》是中国房地产估价师和房地产经纪人学会在官方网站上转发的，作为专职房地产估价师选用其中的评估方法、参考其中的评估思路，并无不妥。在中国的任何纬度的地方，在评估房屋质量缺陷损失价值时，采用北京市《房屋质量缺陷损失评估规程》的评估方法，结合实际对房屋质量缺陷损失进行分析、估算和判定，其结果作为房屋质量缺陷损失补偿金额的参考依据是正确的。
7）关于“估价结果部分硬伤”问题。依据国家标准《房地产估价规范》的《估价报告的规范格式》，房地产估价结果报告的十三项内容并无估价机构落款和人员签字的要求，对估价结果的确定在估价技术报告中已有详细说明，在估价报告中无需重复。估价人员已在报告中签字，在致委托方函中有估价机构公章，法定代表人也在致委托方函中签字，符合规范格式。根本不存在估价结果部分硬伤问题。该估价报告是规范的报告。
综上,报告格式规范，选用的评估方法正确，采用参数合理，估价结果准确，维持评估结果不变。
经庭审举证、质证，结合鉴定人员出庭证言及书面答复意见，本院对双方当事人提交的证据认证如下：
（一）、对原告金玉坤等七人所举证据认证意见：
证据1能够证明金玉坤等七人的身份状况，因该七人与本案存在直接的利害关系，是本案适格的主体，应予认定；
证据2，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，金玉坤等七人均持有房地产管理部门颁发的房产证，该证据能够证明金玉坤等七人享有合法的房屋产权，应予认定；
证据3系生效裁判书，对其真实性、合法性予以认定，该判决仅认定太和县建设局颁证行为违法，但对太和开发公司持有的建设工程规划许可证并未予以撤销，不能证明太和开发公司开发的云锦蓝帆小区属违法建筑，故对其关联性不予认定；
证据4系金玉坤等七人单方委托，且该报告中载明评估结果作为减损赔偿的协商基础，不得作为减损价值赔偿的刚性结果。诉讼中，太和开发公司申请本院委托安徽省阜阳和德房地产评估咨询有限公司对金玉坤等七人的房屋重新进行了评估，该报告足以反驳阜阳兴和房地产评估质询有限公司出具的阜兴和（咨）字（2010）第002号估价报告书的效力，故对该证据不予认定；
证据5是金玉坤等7人诉前单方委托鉴定机构而产生的费用，因该鉴定报告未予认定，故对由此产生的费用亦不予认定。
（二）、对太和经济适用房开发公司所举证据认证如下：
证据1因金玉坤等七人无异议，予以认定；
证据2系生效裁判书，对其真实性、合法性予以认定，该判决虽未撤销太和开发公司持有的建设工程规划许可证，但该公司提交的证据6能够证明太和开发公司开发的两栋高层住宅楼对金玉坤等七人房屋价值造成贬损，故对其关联性不予认定；
证据3系太和开发公司单方委托，该图反映不出金玉坤等七人房屋的实际遮光面积，且鉴定机构亦未采用该日照分析图，对该证据不予认定。
证据4不能证明金玉坤等七人对涉案房屋未取得合法产权，与本案缺乏关联性，不予认定。
证据5与本案无关联性，不予认定；
证据6是鉴定机构人员利用其专门知识，结合其专业估价经验和估价对象的实地勘察情况，选用其专业的评估方法就专门性问题所作的结论性意见，且鉴定人员已出庭接受双方当事人的质询，并对金玉坤等七人的异议理由做出解释，金玉坤等七人虽提出重新鉴定申请，但庭后又自动申请撤回，故对该证据予以认定。
本院经审理查明：2008年，太和开发公司开发的云锦蓝帆智能小区共有两栋高层住宅楼，层高为主体16层，局部17层，金玉坤等七人的16处房产位于该小区北侧。阜阳兴和房地产评估质询有限公司接受安徽皖太律师事务所的委托，对金玉坤等七人16处房地产因阳光受遮挡导致房屋贬损价值进行评估，该公司于2010年3月25日出具了阜兴和（咨）字（2010）第002号估价报告书，该报告结论为：金玉坤等七人所有的16处房地产在估价时点2010年3月18日的减损总价值为1524976元。2010年3月29日，金玉坤等七人向本院提起诉讼，请求判令太和开发公司赔偿金玉坤等七人房屋因阳光受遮挡导致房屋贬损损失及鉴定费用共计1544976元。太和开发公司在举证期限内向本院申请对金玉坤等七人的房地产因遮阳造成的房屋减损价值重新进行鉴定。安徽省阜阳和德房地产评估咨询有限公司接受本院委托，于2010年7月13日出具了估（裁）字（2010）第（188）号房地产估价报告。该报告结论为：太和县健康路南侧金玉坤、金玉山、赵云花、金银仓、金建（剑）、金应选、金强7人房屋被遮挡阳光部分的损失价值评估总价为￥386651元。其中，金玉坤四处房产的损失为136114元；金玉山六处房产的损失为150705元；赵云花一处房产的损失为31866元；金银仓二处房产的损失为18714元；金建（剑）一处房产的损失为12718元；金应选一处房产的损失为29490元；金强一处房产的损失为7044元。该报告送达后，金玉坤等七人提出异议，并于2010年8月13日申请重新进行评估。阜阳和德房地产评估咨询有限公司针对金玉坤等7人提出的《异议函》于2010年9月21日出具了书面《答复函》，且庭审中，本院根据金玉坤等七人的申请，依法通知鉴定人员丁怀光、彭清云出庭接受双方当事人质询，后金玉坤等七人于2010年10月20日撤回重新评估申请。
另查明：2005年8月24日，太和开发公司以出让方式取得位于健康路南侧土地使用面积5394.8平方米的一宗土地的国有土地使用权。2006年9月16日，太和县建设局给太和县经济适用房开发公司颁发了太规字（2005）编号05074号建设工程规划许可证，太和开发公司开发的“云锦蓝帆智能小区”，于2005年底开始建设，于2008年下半年封顶。2008年9月，金玉山等七人以太和开发公司开发的“云锦蓝帆智能小区”，影响其房屋的通风采光，太和县建设局的颁证行为违法为由提起行政诉讼，要求法院撤销太和县建设局为太和开发公司颁发的建设工程规划许可证。阜南县人民法院于2009年9月9日作出（2009）南行初字第006号行政判决书，判决确认太和县建设局2005年9月16日给太和开发公司颁发的太规字（2005）05074号建设工程规划许可证的行为违法。宣判后，金玉山等七人不服，向本院提起上诉，本院于2009年11月10日作出（2009）阜行终字第0100号判决，驳回上诉，维持原判。
本院认为：不动产相邻各方，应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。太和开发公司在开发“云锦蓝帆智能小区”时，未考虑合理间距，其开发的高层住宅楼遮挡了金玉山等七人房屋的阳光，其行为造成金玉山等七人房屋价值的减损，应承担赔偿损失的民事责任。根据安徽省阜阳和德房地产评估咨询有限公司出具的估（裁）字（2010）第（188）号房地产估价报告，太和开发公司应赔偿金玉坤等七人房屋被遮挡阳光部分的损失人民币386651元。其中，金玉坤损失为136114元，金玉山损失为150705元，赵云花损失为31866元，金银仓损失为18714元，金建（剑）损失为12718元，金应选损失为29490元，金强损失为7044元。因该报告足以反驳金玉坤等七人提交的阜兴和（咨）字（2010）第002号估价报告书，金玉坤等七人要求按照阜阳兴和房地产评估质询有限公司出具的评估报告结果赔偿1544976元损失的请求，本院不予支持。
安徽省阜阳和德房地产评估咨询有限公司出具的估（裁）字（2010）第（188）号房地产估价报告系鉴定人员利用其专门知识就专门性问题所作的结论性意见，金玉坤等七人虽对该报告提出异议，但在申请重新鉴定后又予以撤回，且未提供其他证据足以推翻，该报告应作为太和开发公司赔偿依据。太和开发公司辩称金玉坤等七人举出的房地产估价报告不能作为法院判决依据的理由成立，本院予以支持。
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，金玉坤等七人均持有房地产管理部门颁发的房产证，对其被遮光房屋享有合法的房屋产权，金玉坤等七人作为不动产相邻的一方当事人，太和开发公司开发的“云锦蓝帆智能小区”对其房屋造成直接影响，金玉坤等七人与本案有直接的利害关系，是本案适格主体，太和县开发公司辩称金玉坤等七人房屋系违法建筑不应赔偿及金玉坤等七人诉讼主体不适格的理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第十七条、第八十四条、第八十九条的规定，判决如下：
太和县经济适用房开发公司于本判决生效之日起三十日内分别赔偿金玉坤损失136114元，金玉山损失150705元，赵云花损失31866元，金银仓损失18714元，金建（剑）损失12718元，金应选损失29490元，金强损失7044元，计人民币386651元，
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币18705元、评估费人民币30000元，合计48705元，由金玉坤等七人负担36505元，由太和县经济适用房开发公司负担12200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 张 芳
代理审判员 孙 颖
代理审判员 王来斌
二〇一〇年十一月二十九日
书 记 员 刘 媛
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
《中华人民共和国物权法》
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第八十九条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。