浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终323号
上诉人（原审被告）：杭州争争计算机信息服务有限公司。
法定代表人：黄铮。
委托代理人：葛国胜，浙江高名律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杭州祥盛贸易有限公司。
法定代表人：卢正祥。
委托代理人：陈伟，浙江中天北辰律师事务所律师。
上诉人杭州争争计算机信息服务有限公司（以下简称争争公司）因与被上诉人杭州祥盛贸易有限公司（以下简称祥盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2015）杭拱民初字第1997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定：2011年5月1日祥盛公司与争争公司签订房屋租赁协议一份。双方约定：祥盛公司将其所有的坐落于拱墅区祥符镇庆隆村×路×号的354.5平方米厂房一层出租给争争公司作商业用途，租赁期为1年，从2011年5月1日至2012年4月30日止；年租金161130元，每半年支付50%，先付后用；争争公司不按时或不足额交付租金达10天，祥盛公司有权解除合同；争争公司迟延交纳租金，应按日承担千分之八的滞纳金。在该合同履行期届满后，祥盛公司与争争公司未续签租赁合同，但双方仍保持租赁关系。期间争争公司未按约支付房屋租金。经祥盛公司催讨争争公司于2014年9月18日出具欠条，确认截止2014年9月30日尚欠祥盛公司房租14万元。此后争争公司仍租用祥盛公司的房屋，但仅在2015年6月15日支付租金6400元。截止2015年10月15日争争公司共计拖欠租金301351元。2015年10月16日，祥盛公司诉至原审法院，请求判令：1.解除双方租赁合同；2.争争公司于解除关系之日腾退房屋；3.争争公司立即支付至2015年10月15日的房屋租金335687.5元，并按人民银行同期贷款利率1.3倍赔偿至生效法律文书确定的给付之日时止的利息损失计34892元（暂计至2015年10月15日），两项合计370579.5元；4.本案诉讼费用由争争公司承担。在本案审理过程中，庆隆路18号的厂房因拆迁于2015年10月25日被拆除。祥盛公司遂向原审法院申请撤回其第一、二项诉讼请求。
原审法院认为：祥盛公司与争争公司双方签订的房屋租赁协议合法有效，对双方具有约束力。2012年4月30日租赁期限届满后，争争公司继续使用承租的房屋，祥盛公司对此也没有异议，原租赁合同继续有效，双方形成不定期的租赁关系。争争公司仍应当按照原租赁合同的约定支付租金。但争争公司未依约履行支付房屋租金的义务，现祥盛公司依据原租赁合同的约定向争争公司主张租金符合法律规定，但祥盛公司计算的金额有误，对其诉请的合理部分予以支持。对于祥盛公司主张的利息损失，原审法院认为，祥盛公司与争争公司约定逾期支付租金应按日承担千分之八的滞纳金，该约定过高，祥盛公司主动调整为按人民银行同期贷款利率1.3倍计算利息损失，予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、争争公司于判决生效后10日内支付祥盛公司截止2015年10月15日的房屋租金301351元；二、争争公司于判决生效后10日内支付祥盛公司利息损失19878元（计算至2015年11月30日，之后以银行同期贷款利率的1.3倍计算至实际支付之日止）；三、驳回祥盛公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6860元，减半收取3430元，由祥盛公司负担323元，由争争公司负担3107元。
宣判后，争争公司不服，向本院提起上诉称：一审判决事实认定不清。争争公司并不欠祥盛公司房屋租金，所有费用结算后系祥盛公司应欠争争公司款项。一、争争公司欠祥盛公司房租费系25.18万元，而非30.1351万元。案涉房屋在2012年前就被公告要拆迁，2013年前后周边房屋已陆续拆除，所以争争公司也已无法经营，从2014年9月开始，争争公司已正式停业，于是在2014年9月18日，双方进行了结账并协商拆迁装修补偿款和所欠房租的抵销问题，因协商未成，故争争公司一直留守至2015年6月，此时，该房屋已开始正式拆迁，因期间争争公司与祥盛公司一直未谈妥装修补偿款和所欠房租抵销问题，协商不成，祥盛公司于2015年8月采取停电并扣留了争争公司在该租房内的经营财产，并封门加锁派人看守。
二、争争公司欠祥盛公司房租费还应扣除祥盛公司已经收取的转租费9600元。2015年5月16日，祥盛公司与争争公司商量，是否能将案涉租赁房屋的一部分转借给杭州伟业图书有限公司，期限为3个月，每月转借费用3200元，合计9600元，当时争争公司以为房子都不是争争公司了，已经没有必要与争争公司商量了，但祥盛公司讲如果争争公司同意签章了，那么可以从争争公司所欠的房租费中扣除，于是争争公司在房屋借用协议上盖了章，但借用费用都是由杭州伟业图书有限公司直接缴纳给了祥盛公司，故该9600元应从所欠租金中予以扣除。
三、祥盛公司扣留的在该租房内的属于争争公司的财产（购买价67.754万元）已被祥盛公司占有并处置，该财产的实际价值应从所欠房租费中予以扣除。由于从2015年8月后，祥盛公司扣留了争争公司在该租房内的经营财产，并加锁派人看守，争争公司无法搬离自己的财产；而在今年案涉房屋拆迁时又故意不告知争争公司，以至于争争公司的上述价值67.754万元的财产被祥盛公司占有和处置，根据法律规定争争公司有权向祥盛公司索赔，并将索赔的款项抵做所欠房费。
四、拆迁时争争公司应得到的拆迁装修、搬迁等补偿款合计60余万元已被祥盛公司领取，争争公司所欠租金也可以在此金额中抵扣。据争争公司了解，争争公司在本次拆迁中装修、搬迁等项目的补偿款为60余万元，而该款项目前已被祥盛公司领取。争争公司认为根据法律规定和事实情况，上述装修补偿款、搬迁等补偿款是补偿给争争公司的，而不是祥盛公司，祥盛公司补偿的只是房屋拆迁的补偿，现应属于争争公司的补偿款已被祥盛公司领取，祥盛公司理应在扣除了所欠房租费后归还争争公司。综上，争争公司并不欠祥盛公司租金，而存在祥盛公司应支付争争公司款项，请求判令：1．撤销原审判决并改判驳回祥盛公司的一审诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由祥盛公司承担。
祥盛公司答辩称：一、案涉房屋被拆迁前一直由争争公司占有、使用。2014年9月18日争争公司向祥盛公司出具的欠条，没有任何关于双方最终结算的意思表示，而仅仅是确认截止2014年9月30日尚欠祥盛公司租金14万元。截止2015年10月15日，争争公司所积欠的租金为30.1351万元（该款已扣除2015年6月15日收取的租金6400元），事实清楚，争争公司主张仅欠租金25.18万元以及2014年9月18日欠条系双方进行最终结算，没有任何事实依据。
二、祥盛公司并不知晓争争公司所谓转借案涉房屋事宜，整个2015年度，祥盛公司仅于2015年6月15日收取案涉房屋租金6400元，原审已将该款从争争公司所欠租金中扣除，争争公司主张从其所欠租金中扣除9600元，缺乏事实依据。
三、祥盛公司从未扣留过争争公司的任何财产，也没有对案涉房屋采取过加锁和派人看管的措施；相反，争争公司为逃避租金债务和承担违约责任，悄悄将其财产搬离后，又玩人间蒸发，拒接祥盛公司的电话、拒绝与祥盛公司联系、接触，甚至在祥盛公司不得不以登报公告的形式通知其腾空案涉房中的杂物后，争争公司仍隐匿不见，最终案涉房屋在达到拆迁部门拆除期限的极限后被依法拆除。事实上，案涉房屋在被拆除时，内部不存在任何有价值的财物，争争公司主张残留财物价值67.754万元没有任何事实依据，否则，拆迁部门也会适当处置。另一方面，即便争争公司案涉房屋被拆迁时产生了内部财物的损失，也是因争争公司自身的过错所导致，其后果应由其自身承担，其要求将其所谓的财物损失与所欠租金抵销的主张，没有任何事实与法律依据。因为，争争公司明知房屋将被拆迁的事实，且腾空房屋、拆迁的最后期限等重要事宜，拆迁部门也都有公告。
最后，争争公司关于以其所谓“60余万元的拆迁装修、搬迁等补偿款”抵扣所欠租金的主张，更无任何事实与法律依据。首先，争争公司在租赁期间并未对案涉房屋进行过二次装修，拆迁部门不可能给予任何二次装修的赔偿款；其次、双方案涉房屋租赁合同明确约定，租赁房屋因国家建设需要被拆迁，祥盛公司（出租方）不承担因此给争争公司（承租方）造成的损失；再次，依据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释之规定，争争公司作为拖欠租金的违约一方，无权获赔装修残值损失。综上，原审认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法，争争公司提出的上诉请求及其理由均没有事实与法律依据。请求驳回上诉、维持原判。
上诉人争争公司在二审审理期间向本院提交《房屋借用协议》，欲证明三个月的房租9600元，已经由祥盛公司收取。
对上诉人争争公司提交的证据，被上诉人祥盛公司认为，从协议双方当事人来看，因为祥盛公司不是当事人，所以对真实性无法确认，协议中也没有约定杭州伟业图书有限公司要向祥盛公司支付租金，事实上2015年度祥盛公司只有在2015年6月15日收到争争公司支付的6400元。该证据不能证明待证事实。本院认为，《房屋借用协议》系争争公司与杭州伟业图书有限公司双方签订，该协议并未约定，借用费由杭州伟业图书有限公司向祥盛公司支付，不能达到争争公司的证明目的，对该证据本院不予采信。
被上诉人祥盛公司在二审审理期间向本院提交报纸公告一份，欲证明祥盛公司曾在无法联系争争公司的情况下，通过登报公告的形式通知争争公司腾退房屋，逾期腾退应自行承担责任等事实。
对被上诉人祥盛公司提交的证据，上诉人争争公司对真实性和合法性没有异议，但是对于关联性认为只能证明祥盛公司进行公告催促的事实。本院认为，该公告刊登在杭州日报（2015年10月12日），真实性本院予以确认。
本院经审理认定的事实与原审认定一致。
本院认为：争争公司认为因其与祥盛公司就装修补偿款和所欠房租抵销问题协商不成，祥盛公司于2015年8月采取停电、扣留争争公司在案涉房屋内的经营财产，并封门加锁派人看守，故争争公司欠付祥盛公司租金应为251800元，而非301351元。对此事实祥盛公司并不认可，争争公司也未提交有效证据予以证实，本院对争争公司的相关上诉理由不予采信。关于争争公司是要求扣除将案涉房屋的一部分转借给杭州伟业图书有限公司的转借费9600元的请求，因《房屋借用协议》系争争公司与杭州伟业图书有限公司签订，祥盛公司并非该协议一方当事人，协议中并未约定转借费支付给祥盛公司，也无证据证实祥盛公司实际收取了该笔转借费，故争争公司的相关上诉请求本院不予支持。关于争争公司所称其有67.754万元的财产被祥盛公司占有并处置及祥盛公司领取了争争公司应得到的拆迁装修、搬迁等补偿款合计60余万元应在争争公司所欠租金中抵扣，但争争公司并未提交有效证据证实存在该事实，且就此财产损失及费用争争公司一审并未其提起反诉，故对相关上诉请求本院亦不予支持。综上，争争公司的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6118元，由杭州争争计算机信息服务有限公司负担，杭州争争计算机信息服务有限公司已预交二审案件受理费6860元，应退742元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一六年四月八日
书记员 赖雪珂