浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2008）嘉民一终字第272号
上诉人(原审原告）：嘉善亭桥女人房屋置换有限公司。
法定代表人：史东波，该公司执行董事。
委托代理人：颜伟新，浙江金嘉律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：施端。系个体工商户嘉善县魏塘镇星光灿烂理容休闲中心业主。
委托代理人：顾支农，浙江国傲律师事务所律师。
委托代理人：许兰，浙江国傲律师事务所律师助理。
上诉人嘉善亭桥女人房屋置换有限公司（以下简称亭桥公司)、施端因房屋租赁合同纠纷一案，均不服嘉善县人民法院（2007）善民二初字第830号民事判决，向本院提出上诉。本院于2008年6月13日受理后，依法组成合议庭，于2008年7月2日公开开庭审理了本案。上诉人亭桥公司的委托代理人颜伟新，上诉人施端的委托代理人顾支农、许兰，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，2002年10月17日，施端与苏嘉房地产开发公司（以下简称苏嘉公司）签订一份商铺租赁合同，约定：施端承租苏嘉公司所开发的亭桥阳光名邸258-282号共5个商铺,建筑面积1155.34平方米,年租金为260000元；租赁期限自2002年11月30日至2007年11月30日止，租金每半年结算，在签订租赁合同之日支付租金130000元；以后租赁期内的每年5月31日、11月30日前支付下一个半年租金；苏嘉公司保证上述商铺产权权属清楚，若发生与苏嘉公司有关的产权纠纷或债权债务，概由苏嘉公司负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给施端造成的经济损失，苏嘉公司负责赔偿；任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除合同；施端逾期交付房租，每逾期一日，由苏嘉公司按年租金额的千分之三加收违约金；施端在租赁期限届满时把房产交还给苏嘉公司，如继续承租,应提前二个月与苏嘉公司协商，双方另行签订租赁合同。合同签订后，施端按约将租金交付至2007年5月31日，之后未交付租金。2007年4月24日，苏嘉公司向施端发出告知书，告知：亭桥阳光名邸沿街商铺共76套作为交易整体，已一并转让给新产权人亭桥公司，各承租人之前签订的房屋租赁合同中的租赁期限、租金等权利义务不变，仍按照原合同约定与亭桥公司继续履行直至租赁到期;本告知书日期之后，各承租人的下一笔租金请按时交纳给亭桥公司；若各承租人有提前退租、续租或购买租赁房屋意向的，也请与亭桥公司接洽协商。2007年4月27日,亭桥公司也向施端发了告知书：各承租人之前签订的房屋租赁合同中的租赁期限、租金等权利义务不变，仍按照原合同约定继续履行直至租赁到期；现本公司决定对阳光名邸沿街商铺进行出售,各承租人在同等条件下有优先购买的权利；本告知书之日起承租人有购买租赁房屋意向的请在2007年5月10日前与本公司联系签订购买协议，过期将作自愿放弃。2007年5月31日，施端以苏嘉公司将亭桥阳光名邸沿街商铺共76套整体转让给亭桥公司，其对承租的亭桥阳光名邸亭258-282号共5个商铺享有优先购买权为由，提起诉讼。在该案诉讼期间，施端于2007年6月22日寄给苏嘉公司一份通知，通知内容：“根据本人与苏嘉公司所签订的商铺租赁合同,有关付房租事宜，本人多次到贵公司交纳房租，可是贵公司都没有人在，贵公司也没派人来收，现房租交纳日期已延期，房租如何交纳请指示”。该案本院于2007年9月18日作出(2007)嘉民一初字第16号民事判决：驳回施端的诉讼请求。施端不服，提出上诉，浙江省高级人民法院于2008年3月17日作出(2007)浙民一终字第364号民事判决：驳回施端上诉，维持原判。亭桥公司鉴于房屋租金催讨无果，遂诉至原审法院。
原审法院另查明，2007年1月26日亭桥公司与陈卫芳的丈夫签订了一份定金协议，约定将亭桥南路270-272号商铺，计面积151.08平方米,按单价14500元计总价2190660元卖给陈卫芳，当日交付定金200000元，2007年2月8日亭桥公司与陈卫芳签订了房产转让协议书，签约当日陈卫芳又交付了房款900660元。2007年2月5日，亭桥公司另与盛华成、盛奥、吴毓签订了一份房产转让协议书，双方约定：亭桥公司将亭桥南路266-268号商铺，面积计165.87平方米，价格为2405115元转让给盛华成、盛奥、吴毓，并已当日交付了房款1105115元，另在合同签约前于2007年1月25日交付100000元房款。2007年5月16日，亭桥公司又与张立军签订了一份房产转让协议，约定：亭桥公司将亭桥南路258-260号商铺，面积计283.75平方米，价格为2750000元转让给张立军，并已当日交付了房款1770000元(含定金100000元)。
2007年10月23日，亭桥公司以施端逾期支付租金构成违约为由，向原审法院提起诉讼，请求判令解除亭桥路254-282号商铺租赁合同；施端支付至归还商铺之日的租金，暂计至2008年4月30日为238630.55元；施端按年租金260000元的每天千分之三，计付逾期付款违约金至租金清偿日，暂计至2008年4月30日为261300元。
原审法院审理认为，苏嘉公司与施端签订的商铺租赁合同，依法有效。按照《中华人民共和国合同法》有关规定，买卖不破租赁，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。亭桥公司按照2006年12月29日与苏嘉公司、宋永鑫签订的房屋买卖协议约定，承接了苏嘉公司在2002年10月17日与施端签订的商铺租赁合同中的权利、义务，亭桥公司并于2007年5月16日和17日取得该5套出租商铺房屋所有权证。但亭桥公司未取得该5套房屋所有权证和零售转让没有告知施端的情况下，将施端承租的5套房屋中的3套房屋出卖给了其他人。同时，明知已与他人签订了房屋转让合同，并已收取了大部分房款，隔数月还发给施端告知书，告知施端在同等条件下享有该承租房屋的优先购买权，违反了《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，具有过错。但是施端亦明知亭桥公司将部分出租的房屋卖给他人，并于2007年5月31日以享有优先购买权为由提起诉讼，在该诉状中自述已收到两告知书，这时施端知道承租的房屋产权属亭桥公司，理应将租金交付给亭桥公司。施端却假装不知情，于2007年6月22日寄给苏嘉公司通知，以此来拖延支付租金。合同约定每年5月31日付下半年租金，此时通知也已超过付租金期限，施端明显系违约。双方当事人均有违约行为，但亭桥公司违约在先。双方签订的商铺租赁合同于2007年11月30日租期届满，原租赁合同自然终止,之后双方既未续订租赁合同,后又未约定违约金，应视为不定期租赁。我国合同法规定，违约金责任主要是补偿性的，而不是惩罚性的。所谓补偿性违约金，是作为损害赔偿额的预定，实际上是来充当替代赔偿损失作用的。本案中合同约定违约金明显具有惩罚性，不符合合同法相关的规定，违约金约定明显过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。施端在庭审中提出申请要求按银行贷款利率适当补偿。根据施端申请和双方过错责任的大小，本着实事求是和公平的原则，以及按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定的精神，130000元租金应以法定逾期付款的违约金的两倍来计算；108630.55元的租金因双方未约定违约金，应以逾期付款利息损失按每天万分之二点一来处理较适当。为此，对本案违约金数额加以调整。亭桥公司要求施端支付违约金261300元，但在租赁合同履行期间内约定的违约金过高，合同届满之后这一部分违约金计算标准证据不足，不予支持。故将违约金数额调整为21758.48元[即130000元从2007年6月1日起至2008年4月30日止共逾期付租金335天，(130000元×每天万分之四点二×335天=””18291元)+108630.55元从2007年12月1日起至2008年4月30日止共逾期付租金152天，(108630.55元×每天万分之二点一×152天=3467.48元)，共计21758.48元]。亭桥公司要求解除租赁合同的诉请和要求施端支付租金及部分违约金的诉讼请求，理由充分，于法有据，予以支持。施端要求减少部分违约金理由成立，予以采纳，其余理由不足，不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百三十二的规定，判决：一、于本判决生效之日起准予亭桥公司解除苏嘉公司与施端于2002年10月17日签订的亭桥路254-282号商铺租赁合同；二、施端于本判决生效之日起十日内支付亭桥公司2007年5月31日至2008年4月30日房屋租金238630.55元；三、施端于本判决生效之日起十日内支付亭桥公司2007年6月1日至2008年4月30日逾期付款违约金21758.48元；四、驳回亭桥公司其他诉讼请求；案件受理费减半收取计4399.50元，财产保全费2170元，合计6569.50元,由亭桥公司负担3000元，施端负担3569.50元；如果施端未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决宣告后,双方当事人均不服，分别向本院提出上诉。亭桥公司上诉称：首先，租赁合同中约定，逾期支付租金的，应按年租金额260000元每日千分之三计付逾期付款违约金。亭桥公司按合同约定主张违约金未违背法律、行政法规的强制性规定。原审法院按照半年租金额130000元每日万分之四点二计算违约金，明显超过“适当减少”的限度。其次，原审法院对其他案件中争议的事实作不恰当的结论性认定，显属不当。一审判决书第4页“另查明”一段，因亭桥公司与他人的买卖合同纠纷正在原审法院审理过程中，案件事实至今没有被生效法律文书所确认，原审法院以结论性的文字予以表述，显然侵害了亭桥公司的合法权益。最后，至于亭桥公司在通知施端行使优先购买权前已经与他人签订房屋买卖合同，与亭桥公司依法收取租金、主张逾期付款违约金无关。亭桥公司在本案中无过错，原审据此认定亭桥公司有过错，违约在先，没有依据。请求依法撤销原判第三项，改判施端支付逾期付款违约金238630.55元。
施端针对亭桥公司的上诉答辩称：一、施端逾期支付租金给亭桥公司造成的损失，仅为银行利息损失，原审法院对违约金的裁量是适当的。二、原判“另查明”一节事实，与施端的请求权是相关的，原审予以认定符合裁判规则。三、正是由于亭桥公司侵害了施端的优先购买权，导致本案施端朋对租金支付问题行使抗辩权，造成本案纠纷产生，因此，亭桥公司是有过错的。
施端上诉称：一、亭桥公司在成为新的出租人前，存在与苏嘉公司恶意串通侵犯施端的优先购买权的侵权行为；成为新的出租人后又存在私自出售房屋、在出售房屋时进行现场宣传、实地看房，致使施端正常经营活动受阻而被迫歇业的违约行为，直接导致施端在2007年4月下旬开始无法实现租赁合同目的，因此，施端无须承担自2007年5月起计算的合同租金，更无须承担逾期付款违约金。二、亭桥公司在租赁合同届满前数日以施端拖欠租金构成违约为由起诉要求解除合同，即表明双方租赁关系在2007年11月30日租赁合同届满日必然自行终止，不可能发生不定期租赁关系存续的意思表示。三、租赁商铺的装修物、附属物是施端所添附，依法可以折价归亭桥公司所有，施端已对该问题提出了抗辩，原审法院应委托有资质的评估机构对不能拆除的添附物进行价值评估，作为亭桥公司补偿的依据。原审法院对此未予一并处理，也有不当之处。请求依法撤销原判，改判驳回亭桥公司的诉讼请求。
亭桥公司针对施端的上诉答辩称：苏嘉公司和亭桥公司之间房屋买卖关系的合法性，已由浙江省高级人民法院生效法律文书予以确认，不存在亭桥公司侵犯施端优先购买权的事实。租赁合同到期后，施端未退还租赁物，双方间存在事实上的租赁关系，施端应按原合同约定支付租金和承担违约责任。关于租赁房屋的装修问题，因租赁合同对此未作约定，按法律规定，施端应恢复房屋原状，亭桥公司不应予以补偿。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
经审理，本院对原审法院查明的第一节事实予以认定。
因本案为租赁合同纠纷，亭桥公司有无将房子再行出卖给他人，对本案件中相关责任的追究不产生影响，故原审法院“另查明”一节事实，与本案纠纷无关，本院不予认定。
本院认为，施端与苏嘉公司签订的商铺租赁合同，意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，合法有效。亭桥公司取得租赁商铺的所有权后，租赁合同尚未到期，根据“买卖不破租赁”之法律原则，亭桥公司代替苏嘉公司成为租赁合同的出租人，继受租赁合同项下相关权利、义务。
施端未按租赁合同约定于2007年5月31日前支付2007年下半年租金事实清楚。施端认为因亭桥公司在出售房屋时进行现场宣传、实地看房，导致其正常经营活动受阻，构成违约，未提供证据证明，故不能成立。租赁物在租赁期间发生所有权变动，对租赁合同的履行并不产生影响，亭桥公司与苏嘉公司是否侵犯施端的优先购买权，与合同期内施端能否正常使用租赁物，在法律上也无关联。施端以拒付租金进行抗辩，没有法律依据。原审认定施端逾期支付租金构成违约正确。
《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据该条规定，租赁期间届满后成立不定期租赁关系的，须出租人对承租人继续使用租赁物这一状态无异议，否则，不定期租赁关系即不成立。本案中，亭桥公司作为出租人，在租赁合同约定的租赁期间届满前，已提起解除租赁合同的诉讼，因此，合同约定租赁期间届满后，亭桥公司容忍施端继续使用租赁物这一情形已不可能发生。原审认定本案双方当事人间存在不定期租赁关系，没有法律依据。
合同解除权是一种形成权，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，解除权人主张解除合同的，应通知对方，合同自通知到达对方时解除。解除权的行使，无须以诉讼的方式为必要，但并非不能以诉讼方式行使。如果解除权人以诉讼方式行使解除权，在诉状副本送达对方当事人时，视为解除合同的意思表示到达对方，合同解除的效力在此项意思表示到达对方时即已发生，合同自起诉状副本送达时解除，而非法院判决时解除。本案中施端拒付租金已构成违约，亭桥公司行使解除权后，施端并未提出对亭桥公司解除租赁合同的效力进行确认之诉讼，故双方当事人签订的租赁合同自一审诉状副本送达之日，即2007年10月31日解除。相应，亭桥公司主张的租金，以计算至2007年10月31日方为合理。原审法院判定双方当事人之间的租赁合同自本判决生效之日解除，并判决施端支付至2008年4月30日的租金，没有法律依据。2007年6月1至10月31日五个月的租金，按半年130000元计算，为108333元，施端应向亭桥公司支付。因施端至今尚未归还所租商铺，合同解除后至施端实际归还商铺之日的损失，尚可另案解决。
至于违约金的裁减问题。施端逾期支付租金，给亭桥公司造成的实际损失，仅为未付部分租金的利息损失。双方租赁合同约定逾期支付房租的违约金的计算标准，为年租金额的每日千分之三，按该标准计算的违约金数额，已过分高于施端违约给亭桥公司的实际损失。原审法院根据施端的请求，将违约金的计算标准裁减至半年租金13万元的每日万分之四点二，系自由裁量权的合理行使，并无不当，对该标准本院不再予以调整。施端应按该标准计付违约金至所欠租金清偿日止。从2007年6月1日暂计至2008年7月15日，合计411天，违约金为18700元。
违约金兼有赔偿性和惩罚性。我国《合同法》采以赔偿性违约金为主，惩罚性违约金为辅的原则。但对逾期付款违约金，除了对因逾期付款给对方造成的损失起到赔偿作用外，更多体现的是惩罚性。本案违约金的适用针对的是施端逾期支付租金这一违约情形，因此，兼具补偿性和惩罚性，惩罚性更明显。法院从合同正义和适度限制合同自由原则出发，基于当事人的合理请求，对违约金予以调整时，并不区分赔偿性违约金和惩罚性违约金。原审在对本案违约金作出裁减时，认定“本案中合同约定违约金明显具有惩罚性，不符合《合同法》相关的规定”，没有法律依据。
关于亭桥公司在取得本案所涉房产后，将其中的3套再行出卖，有无违反《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，是否具有过错的问题，与本案纠纷的处理无涉。原审法院对此作出认定，没有必要，本院予以纠正。
关于租赁商铺中的装修物的处理问题，租赁合同对此未作约定。按添附的处理原则，装修物可折价归亭桥公司所有，但前提是该装修所增添的客观价值不违背亭桥公司的意愿，否则构成强迫得利。同时，亭桥公司也可以请求施端恢复出租物原状。就此问题，双方在原审中均未提出相关支付对价或恢复原状的请求，因此原审法院未予处理并无不妥。施端认为原审法院应当予以一并处理，没有法律依据。
综上，亭桥公司认为原审裁减违约金过低的上诉理由不能成立；施端认为其不应支付剩余租金及违约金、装修物问题应一并处理的上诉理由不能成立。双方其余上诉理由成立。原审认定事实基本清楚，但适用法律错误，导致判决错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第九十三第第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、撤销嘉善县人民法院（2007）善民二初字第830号民事判决；
二、确认亭桥路254-282号商铺租赁合同于2007年10月31日解除；
三、施端于本判决生效之日起十日内支付亭桥公司租金108333元；
四、施端于本判决生效之日起十日内支付亭桥公司逾期付款违约金18700元（暂计至2008年7月15日，之后按每日万分之四点二计付至债务清偿日）；
五、驳回亭桥公司其余诉讼请求。
一审案件受理费4399.50元、财产保全费2170元，合计6569.50元,由亭桥公司负担4004.50元，施端负担2565元；二审案件受理费17598元，由双方当事人各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨迪虎
审 判 员 黄 嵩
代理审判员 谭 灿
二〇〇八年七月十八日
书 记 员 邵 洁