北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京01民终7988号
上诉人（原审被告）：杨连翔，男，1942年2月4日出生，汉族，北京公交集团保修四厂退休职工，住北京市门头沟区。
委托诉讼代理人：魏贵勤,北京市汇源律师事务所律师。
被上诉人(原审原告）：张殿波，男，1961年3月5日出生，汉族，首钢建总材料处退休职工，住北京市门头沟区。
委托诉讼代理人：杨练兵，北京市亚太律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：北京金城阜业房地产经纪有限公司，住所地北京市门头沟区滨河霁月园8号楼滨河路153-26号1层。
法定代表人：胡彦明，总经理。
委托诉讼代理人：王春学，北京市国仁律师事务所律师。
上诉人杨连翔与被上诉人张殿波，北京金城阜业房地产经纪有限公司（以下简称金城阜业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2018）京0109民初2157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨连翔及其委托诉讼代理人魏贵勤、被上诉人委托诉讼代理人杨练兵、金城阜业公司委托诉讼代理人王春学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨连翔上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回张殿波要求合同继续履行的诉讼请求。事实和理由：1、位于坐落于门头沟区401号房屋（以下简称401号房屋）的性质为单位用国有土地为本单位职工建设的共有住房。2、双方签订的也只是《房屋买卖合同（使用权）》，使用权不能买卖。3、双方签订的合同违反了北京市落实国务院的强制性规定，即对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停在本市向其售房。4、涉案房屋上诉人曾经与案外人有过交易，后来因合同解除要赔偿几十万元，房屋也被门头沟人民法院查封了六年。
张殿波辩称，同意一审法院判决。
金城阜业公司辩称，同意一审法院判决。
张殿波向一审法院起诉请求：1、确认张殿波与杨连翔于2010年12月11日签订的房屋买卖合同有效；2、依法判令杨连翔继续履行合同，杨连翔配合张殿波办理401号房屋的过户手续，将房屋产权变更登记至张殿波名下。
一审法院认定事实：401号房屋原系杨连翔所购成本价房改房，杨连翔于1998年4月10日向单位交纳购房款46554元，当时该房屋未办理产权证。2010年12月11日，杨连翔（甲方）与张殿波（乙方）签订《房屋买卖合同（使用权）》，约定杨连翔将自己享有401号房屋出售给张殿波，成交金额为110万元，甲方积极配合乙方办理房屋产权的一切相关手续，房屋更名到乙方名下后，办理房屋权属的一切相关费用由乙方承担。后双方口头协商将房款变更为112万元。2010年12月15日，杨连翔、贝玉兰向单位提交《申请》，载明：“我们欲将401号二室楼房连同地下室以112万元价格转让给我的朋友张殿波以解燃眉之急，不管市场价格如何变动，我们绝不反悔，以我们的诚信做保证，并请领导做鉴证，关于产权证的办理方式，请示领导酌情予以解决。”杨连翔原工作单位北京市公交控股有限公司客运四厂地产科科长王洪军以证明人身份在申请书上签字。当日，张殿波通过中国银行转账方式向杨连翔支付了全部购房款112万元。2011年3月2日，杨连翔签署保证书，承诺在一个月内协助张殿波办理401号房屋的产权证。当日，杨连翔将401号房屋交付给张殿波，张殿波实际占有使用401号房屋至今。
2017年11月6日，杨连翔（乙方）与北京公共交通控股（集团）有限公司第四客运分公司（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将401号房屋以成本价出售给乙方，立契价43900元，公共维修基金2134元；甲方出售住房后，产权归乙方所有，可使用、继承、抵押，可依法出售；乙方住房上市交易买卖、转让时须经管理单位公交鸿运承物业管理中心同意，并出示书面《意见书》方可出售或转让。上述《房屋买卖合同》所载房屋价款和公共维修基金已于1998年支付完毕。2017年12月13日，杨连翔取得401号房屋的不动产权证书，权利人为杨连翔，坐落为门头沟区401号房屋，房屋建筑面积105.54平方米（其中房屋82.92平方米，地下室22.62平方米），权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质为出让/房改房（成本价），用途为住宅、地下室等2种用途，不动产权证书号为京（2017）门不动产权第XXXX号。
审理中，张殿波表示，办理房屋所有权转移登记手续发生的各项税费均由其承担。
另查，《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产调控工作的通知》（京政办发[2011]8号）于2011年2月15日颁布，该通知第（十）条规定，对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。张殿波是北京市户籍居民家庭，目前除诉争房屋外，已经拥有3套住房。
一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张殿波与杨连翔签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，张殿波依约支付了全部购房款，杨连翔应当按照合同约定协助张殿波办理房屋所有权转移登记手续。虽然张殿波目前不具备北京市购房资格，但双方的《房屋买卖合同（使用权）》签订于北京市房屋限购政策出台之前，该限购政策对双方合同的履行不应具有约束力，而杨连翔取得房屋所有权证书是在北京市房屋限购政策出台之后，双方不存在通过房屋买卖合同的方式规避北京市限购政策的情形，且张殿波在合同签订后已依约履行了合同义务且已实际占有使用涉案房屋，解除合同会导致双方利益明显失衡。综合上述情节，张殿波要求杨连翔继续履行房屋买卖合同，办理所有权转移登记手续的诉讼请求，具有事实及法律依据，法院予以支持。杨连翔所提房屋买卖合同无效及其出售的是房屋使用权非所有权的答辩意见，缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款之规定，判决：一、确认张殿波与杨连翔于二〇一〇年十二月十一日签订的《房屋买卖合同（使用权）》有效；二、杨连翔于本判决生效之日起七日内协助张殿波办理房屋所有权转移登记手续，将坐落于门头沟区峪园11号楼-1层5单元401号地下室等2套房屋的所有权转移登记至张殿波名下，转移登记所需税费由张殿波承担。案件受理费七千四百四十元，由杨连翔负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有《房屋买卖合同》《房屋买卖合同（使用权）》《申请》、中华人民共和国不动产权证书、发票联、收条、个人业务交易单及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。杨连翔（甲方）与张殿波（乙方）签订的《房屋买卖合同（使用权）》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。虽然名称上带有使用权的字样，但双方在《房屋买卖合同（使用权）》中约定：甲方（杨连翔）已征得妻子及家人同意，自愿将自己享有的上述房产出售给乙方，积极配合将房屋更名到乙方（张殿波）名下。该约定系关于房屋变更登记的内容和义务，故该合同实质上仍为房屋买卖合同。上诉人所主张的401号房屋的性质为单位用国有土地为本单位职工建设的共有住房，无事实依据，且杨连翔原工作单位北京市公交控股有限公司客运四厂地产科科长王洪军已经以证明人身份在申请书上签字，代表当时北京市公交控股有限公司已经同意了杨连翔的出卖房屋的行为，故本院对其该项上诉理由不予支持。
虽然目前张殿波已经不具备北京市购房资格，但双方的《房屋买卖合同（使用权）》签订于北京市房屋限购政策出台之前，该限购政策对双方合同的履行不具有约束力，双方亦不存在通过房屋买卖合同的方式规避北京市限购政策的情形。
综上所述，杨连翔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14880元，由杨连翔负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 蕾
审 判 员 辛 荣
审 判 员 王爱红
二〇一八年九月二十六日
法官助理 张宏宇
书 记 员 马子萌