福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽06民终1957号
上诉人（原审原告）：刘木进（曾用名刘木火），男，1960年12月21日出生，汉族，个体经商户，住福建省漳州市芗城区。
委托诉讼代理人：刘永平，福建华闽南方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈志勇，福建华闽南方律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：漳州万晟投资有限公司（以下简称万晟公司），住所地福建省漳州市芗城区华联商厦14层之1401室，统一社会信用代码91350602084300640F。
法定代表人：蔡健生，董事长。
委托诉讼代理人：陈德明，福建簪华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：漳州万豪置业有限公司（以下简称万豪公司），住所地漳州市华联商厦6楼，统一社会信用代码91350600779634145X。
法定代表人：陈楠，经理。
委托诉讼代理人：黄恩泽，福建簪华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：傅晓莉，福建簪华律师事务所律师。
上诉人刘木进因与被上诉人万晟公司、万豪公司房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院作出的（2016）闽0602民初11184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭认为事实清楚，法律关系明确，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘木进上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判确认被上诉人之间就买卖“温泉广场商业城”项目的部分房产签订的《资产转让协议》无效；依法改判确认上诉人刘木进享有对本案《资产转让协议》的房屋同等条件优先购买权，并由刘木进以同等条件优先购买受让被上诉人之间签订的《资产转让协议》的房屋或将本案发回重审。2.案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条和《中华人民共和国合同法》第五十二条等规定，本案被上诉人之间恶意串通签订损害刘木进优先购买权的《资产转让协议》应当依法确认为无效。本案讼争房屋“温泉广场商业城”即“漳州市八卦楼温泉商业广场”俗称八卦楼，由于开发商规划调整、建设功能设置不当，经营不善，负债无法归还而停建。2008年间，上诉人刘木进经万豪公司多次邀请前来盘活市场，并从2009年发起组织成立“漳州文化产业发展促进会”，投入大量的人力物力,进而又投入数千万资金，在八卦楼建设漳州文化城，并成功申报为“省级文化产业示范基地”，成功举办中央电视台的《鉴宝》栏目和民间奇石、书画、杂件等收藏拍卖会及各种文化节，成为海峡两岸文化交流的合作平台。万晟公司在（2015）芗民初字第10016号一案中作为原告诉称“原告与第三人万豪公司于2013年11月28日签署《资产转让协议》”,刘木进方才得知万豪公司在明知本案房屋已租赁的情况下，却与万晟公司恶意串通，签订买卖本案讼争房屋的《资产转让协议》，严重侵害上诉人的合法权益。2.原审法院未就上诉人刘木进原审请求确认本案《资产转让协议》无效的法律关系性质和民事行为效力依法释明，所作判决不符合法定程序。3.原审判决认定2016年12月12日，被上诉人万晟公司向刘木进发出解除租赁关系通知书，及认定万豪公司与万晟公司的组织结构、控股股东实际是相同等事实错误。4.（2015）芗民初字第10016号生效民事判决认定的《场地证明》载明“滋有我司拥有的漳州市八卦楼温泉商业广场出租给刘木进……”等内容和相关事实，足以证明本案租赁范围是万豪公司拥有的漳州市八卦楼温泉商业广场全部房产。5.上诉人刘木进享有对本案《资产转让协议》的房屋同等条件优先购买权，并由刘木进以同等条件优先购买受让被上诉人之间签订的《资产转让协议》的房屋，符合《合同法》第230条和《解释》等规定的法定条件。原审认为“刘木进无法与万晟公司达到同等条件”属于判决不当。
万晟公司辩称:1.《资产转让协议》转让的标的系在建工程，法律未对在建工程设定优先购买权。上诉人刘木进试图将本案在建工程套用《中华人民共和国合同法》第二百三十条，但该条款中可以享有优先购买权的“房屋”是具有权属证明可以用来租赁的“房屋”二者不属于同一概念。2.刘木进无法在“同等条件”下主张优先购买权。本案协议转让的是在建工程权利义务的转让，后续有再建设、办证等方面的义务，必须由法人去承接后续的义务，而刘木进系自然人，不具有承接在建工程项目的资格，无法达到同等条件下受让。3.刘木进未缴交费用是非法占用者，租金（场地使用费）也仅缴纳到2013年10月30日，刘木进系非法占用者而非合法承租人，该行为不应得到法律的保护。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
万豪公司辩称:1.上诉人刘木进多年来非法占用涉诉租赁场地，自2013年11月起更是没有交过任何费用也拒绝腾退租赁物，法律不应当纵容非法占用行为还赋予其优先购买权，否则是变相的鼓励刘木进这种非法占有的行为。另，本案涉诉《资产转让协议》系二被上诉人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合同对价合理且已经实际支付对价。刘木进主张被上诉人之间存在恶意串通，只是其主观臆断，没有任何的事实依据。2.（2015）芗民初字第10016号案件租赁范围明确是万晟公司诉状中所主张要求刘木进腾退的八卦街27号、B区310号以及B区202B号租赁物，不是整个温泉广场商业城。假使按刘木进的说法，其租赁范围是整个温泉广场商业城（面积27560.62平方米），“租金每月22000元”，那么每平方米租金不到一元钱，不符合常理。3.《资产转让协议》签订时（2013年11月29日）万豪公司全资股东是万豪国际置业有限公司，而万晟公司的股东福建万豪贸易有限公司同样也是万豪国际置业有限公司独资设立的。该转让协议是资产共有人之间的转让行为，刘木进无法与万晟公司达到同等条件的受让。综上，原审认定的基本事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持，刘木进的上诉请求应予驳回。
刘木进向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认万晟公司与万豪公司就买卖“温泉广场商业城”项目的部分房产签订的《资产转让协议》无效；2.依法确认刘木进享有对本案《资产转让协议》的房屋同等条件优先购买权，并以同等条件优先购买受让《资产转让协议》的房屋；3.本案诉讼费用由万晟公司与万豪公司承担。
一审法院认定事实：
（一）2013年11月29日，万豪公司（甲方）与万晟公司（乙方）签订《资产转让协议》，该协议约定：甲方转让标的所涉及房产位于漳州市芗城区水仙大道、新华西路、战备大桥交叉路口东南侧，江滨路北侧，系漳州市华侨住宅经营公司开发“温泉广场商业城”项目的部分房产。该项目未完成全部工程验收及拖欠部分的土地出让金等。“温泉广场商业城”项目部分工程至今未施工完毕且未整体竣工验收，仍属在建工程。转让标的建筑面积为27560.62㎡，（其中商业城13608.18㎡，店面5692.02㎡，停车场8260.42㎡）作价1786.8572万元，由甲方万豪公司转让给乙方万晟公司。
（二）2015年万晟公司作为原告向漳州市芗城区人民法院起诉刘木进（万豪公司为第三人），其诉讼请求如下：要求刘木进立即停止侵权，将其非法占用的房产即芗城区温泉广场商业城八卦街27号（店面建筑面积：139.32㎡，挂牌：漳州市文华产业促进会）、B区310（建筑面积412.52㎡，挂牌：漳州市文华产业促进会）、B区202B（仓库建筑面积：68.48㎡）内物品搬走、腾空房屋并返还给万晟公司；2、刘木进向万晟公司支付房屋占用费146250元（即从2013年12月起至2015年12月止为146250元，其中内街27号每月2250元，B区310室每月3200元，B区202B室每月400元。），从2016年1月至刘木进将其非法占用的房产腾空并返还给申请人之日止的房屋占用费按上述计算方法支付。3、刘木进立即清理其在非法占有的房产中违法搭建的部分，并恢复建筑物原状。4、第三人万豪公司协助万晟公司接受前述被非法占用的房产。案经审理，该院出具（2015）芗民初字第10016号民事判决书，该判决书认定：“刘木进系向第三人万豪公司租赁案涉房产并非非法占有控制案涉房屋。现万晟公司提供的证据证明其存在合同项下的相关权利并不足以证明刘木进非法占有案涉房屋”，并判决驳回万晟公司的诉讼请求。
（三）2016年12月12日，万晟公司向刘木进发出解除租赁关系通知书，告知刘木进万晟公司正式解除与其之间的租赁合同关系，并要求刘木进支付拖欠的租金821400元。
（四）本案《资产转让协议》签订时，万晟公司、万豪公司的法定代表人及执行董事均为蔡健生，在资产转让协议上是蔡健生代表两家公司进行签名，蔡健生的配偶张海青是万豪公司的总经理，同时也是万晟公司的监事。蔡健生夫妇均是万豪国际置业有限公司（香港注册）的股东、董事。万豪公司的全资股东香港群升发展有限公司与万晟公司的股东福建万豪贸易有限公司是万豪国际置业有限公司独资设立的公司。万晟公司的另一股东福建凡荣投资有限公司的控股股东马丽芬与万豪公司的现股东、法定代表人陈楠是母子关系。陈楠系万晟公司与万豪公司的实际控制人。万豪公司与万晟公司的组织结构、控股股东实际是相同的。
一审法院认为，刘木进与万豪公司租赁关系成立，但万豪公司仅就芗城区温泉广场商业城八卦街27号（店面建筑面积：139.32㎡）、B区310（建筑面积412.52㎡）、B区202B（仓库建筑面积：68.48㎡）与刘木进发生租赁关系。而本案万晟公司与万豪公司之间的《资产转让协议》转让标的建筑面积为27560.62㎡，（其中商业城13608.18㎡，店面5692.02㎡，停车场8260.42㎡），刘木进承租的仅是其中一小部分，万豪公司与万晟公司之间的《资产转让协议》范围远远超过刘木进承租的范围，刘木进主张其享有温泉广场商业城在建工程项目整体资产的转让主张优先购买权，缺乏法律依据，不予支持。另外，万豪公司与万晟公司的组织结构、控股股东实际是相同的，刘木进无法与万晟公司达到同等条件，故其就万豪公司与万晟公司之间就温泉广场商业城在建工程项目整体资产的转让主张优先购买权亦缺乏事实及法律依据，依法不予支持。依法判决：驳回刘木进的诉讼请求。一审案件受理费129011元，由刘木进负担。
二审期间，被上诉人万豪公司提供一份证据外资企业登记基本情况表，用于证明：本案《资产转让协议》签订时（2013年11月29日），万豪公司股东是万豪国际置业有限公司，至2014年8月18日才变更为香港群升发展有限公司。上诉人刘木进对万豪公司提供的证据质证意见如下：认为该证据不是新证据，证据的真实性由法庭认定，对证明内容不认可，不能证明万豪公司与万晟公司组织结构与控股股东相同。被上诉人万晟公司认可万豪公司提供的证据真实性及证明内容。本院认证如下：对该证据的真实性及证明内容予以确认，即签订协议时，万豪公司股东系万豪国际置业有限公司。
经审理查明，对一审法院查明认定的事实，被上诉人万晟公司与万豪公司均无异议，上诉人刘木进提出其没有收到解除通知的邮件，其租赁范围与协议转让范围一致，一审法院归纳的《资产转让协议》内容不完整、万豪公司与万晟公司关系表述有误等异议。经查，1.一审法院查明认定刘木进收到解除通知，有相应证据佐证，足以认定；2.一审查明的租赁范围系根据另案中双方当事人的诉讼材料归纳认定得出，上诉人虽有异议但其至今未能提供载明具体租赁范围的租赁合同或其他足够的证据予以反证，其提供的证据不足以证明其主张的租赁范围；3.一审法院归纳的协议内容、万豪公司与万晟公司关系表述，均系结合在案证据归纳总结。因此，上诉人刘木进提出《资产转让协议》与其租赁的范围相同、没有收到《解除租赁关系通知书》等事实部分的异议理由，均不能成立。本院对一审判决查明认定的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1.上诉人刘木进主张其享有《资产转让协议》标的项目的优先购买权，是否有事实和法律依据？2.上诉人刘木进请求确认被上诉人万豪公司与万晟公司签订《资产转让协议》无效，是否有事实和法律依据？3.上诉人刘木进主张一审法院未依法对无效的法律关系性质和民事行为效力释明，违反法定程序，是否有事实和法律依据？本院分别分析认定如下：
1.关于上诉人刘木进主张其享有《资产转让协议》标的项目优先购买权的问题。经查，首先，刘木进与万豪公司原租赁范围与《资产转让协议》标的项目不一致。刘木进在本案中未能提供《租赁合同》佐证，其提供的证据亦不足以证明其租赁的具体面积范围，而万晟公司另案向刘木进催讨的房屋仅为3间，建筑面积不超过622㎡，且刘木进未能提供证据证明其已按约支付相应的租金；而两家公司协议转让标的建筑面积为27560.62㎡（其中商业城13608.18㎡，店面5692.02㎡，停车场8260.42㎡）。故一审法院认定刘木进承租的仅是其中一部分，万豪公司与万晟公司之间的《资产转让协议》范围远远超过刘木进承租的范围，并无不当。其次，本案讼争项目系在建工程，区别于合同法有关优先购买权的“房屋”概念。万晟公司辩称在建工程权利义务的转让，后续建设、办证等义务须由法人承接，刘木进作为自然人不具备资格的理由成立，本院予以采信。综上，上诉人刘木进主张其享有《资产转让协议》标的项目优先购买权的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
2.关于上诉人刘木进请求确认被上诉人万豪公司与万晟公司签订《资产转让协议》无效的问题。经查，首先，刘木进请求适用《中华人民共和国民法通则》第五十八条和《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应当提供证据证明本案二被上诉人之间存在恶意串通行为，损害其合法权利。其次，万豪公司与万晟公司签订本案讼争《资产转让协议》系二者的真实意思表示，合同对价合理并无不当；刘木进提供的证据不足以证明二被上诉人在主观上具有恶意，亦不足以证明二者存在恶意串通的行为。再者，如上述争议焦点1分析，刘木进主张其享有《资产转让协议》标的项目优先购买权的上诉理由不能成立，故本案亦不存在侵害其优先购买权的事实。因此，刘木进请求确认万豪公司与万晟公司签订《资产转让协议》无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
3.关于上诉人刘木进主张一审法院未依法对无效的法律关系性质和民事行为效力释明，是否违反法定程序的问题。经查，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”经查，民事诉讼中，法官释明权的行使应符合公平正义和法律规定，遵循公开、有限原则，并充分尊重当事人的处分权。因刘木进并非《资产转让协议》相对一方，其在一审主张确认《资产转让协议》无效，一审法院审理后认为刘木进的诉讼请求不能成立，予以驳回，并不违反上述法律规定。因此，刘木进主张一审法院违反法定程序的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，刘木进的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费129011元，由上诉人刘木进负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 立
审 判 员 林银木
审 判 员 苏雅冰
二〇一八年八月三十一日
法官助理 吴晓剑
书 记 员 曾剑坤
附引用的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。