江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第1134号
上诉人（原审原告）淮安市宜家家居广场有限公司。
法定代表人于力，该公司董事长。
委托代理人杨飞，该公司员工。
委托代理人刘立东，江苏法嘉德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）吴海涛，男，汉族，1980年12月28日生，无业。
委托代理人陆军、淮安市清河区淮海法律服务所法律工作者。
上诉人淮安市宜家家居广场有限公司（以下简称淮安宜家家居公司）与上诉人吴海涛房屋租赁合同纠纷一案，淮安经济技术开发区人民法院于2014年4月28日作出（2013）淮开民初字第0763号民事判决。上诉人淮安宜家家居公司、上诉人吴海涛均不服，向本院提起上诉。本院于2014年6月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月8日公开开庭进行了审理。上诉人淮安宜家家居公司的委托代理人杨飞、刘立东，上诉人吴海涛的委托代理人陆军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2011年12月13日，原告淮安宜家家居公司（甲方）与雅宝（乙方）签订合同编号为A07的租赁合同（以下简称A07租赁合同），原告淮安宜家家居公司和被告吴海涛分别在合同尾部甲方和乙方处盖章、签名。合同载明第一条，租赁地点、面积、用途乙方向甲方租赁位于淮安市宜家家居广场壹楼编号A07，租赁面积为284平方米场地，乙方用于家居销售经营使用。第二条，合同期限1.租金及付款方式乙方按租赁面积284平方米，租金单价为35元／平方米／月，计每月租金为9940元，合计年租金119280元（大写壹拾壹万玖仟贰佰捌拾元整），……2.如乙方未按时交纳租金，甲方每月按季租金总额的3%向乙方收取滞纳金。第四条：质量保证金为了保证消费者的合法权益，实行“先行赔付”制度。乙方在付首期租金时，一次性向甲方缴纳商品质量保证金9372元。乙方所售商品或提供的服务存在问题，甲方有权直接动用质量保证金，对消费者“先行赔付”。……乙方撤场后（合同到期）顺延壹年内售后无投诉的情况下，保证金一次性退还乙方（不计利息），……第五条：……第八条：合同的变更与终止……5.如乙方继续签约，在合同期满前一个月，乙方应向甲方提交书面申请，同等条件下，乙方享有签订的优先权。第九条：违约责任和纠纷处理……2.因乙方违反合同约定而导致提前终止合同的，乙方向甲方交纳的各项款项（包括租金、质保金及其他费用等）甲方不退还给乙方，乙方还应向甲方赔偿一个月的租金，给甲方带来其他损失的，甲方有权追索。……。2011年12月14日，原告淮安宜家家居公司（甲方）与格兰帝（乙方）签订合同编号为C09的租赁合同（以下简称C09租赁合同），原告淮安宜家家居公司和被告吴海涛分别在合同尾部甲方和乙方处盖章、签名，合同载明的内容除租赁房屋的编号（C09）、面积（258平方米）、租金单价（28元／平方米／月）、每月租金（7224元）、年租金（86688元）及质量保证金（10750元）与A07租赁合同不同之外，其他内容均一致。同日，原告淮安宜家家居公司与雅宝、格兰帝（吴海涛）签订《补充协议》，原告淮安宜家家居公司和被告吴海涛分别在协议上盖章、签名，协议载明：一、雅宝、格兰帝两品牌（A07、C09租期2011年11月1日至2012年10月31日）年租金为玖万元整，约定分三次交清：2012年4月交三万；8月交三万；10月交三万。二、其他按照正式租赁合同执行。三、……。租赁合同及协议到期前，原告淮安宜家家居公司发出通知，通知各商户续签租赁合同。2013年6月、10月，原告淮安宜家家居公司向格兰帝、雅宝商户及吴海涛发出通知，通知其缴清欠费，续签租赁合同。2013年10月18日，原告淮安宜家家居公司将被告吴海涛租赁房屋的电断掉。2013年11月29日、12月1日，原告淮安宜家家居公司分别将被告吴海涛租赁房屋里的物品搬走，致被告吴海涛无法使用租赁房屋。在诉讼过程中，原告淮安宜家家居公司已将A07、C08、C09房屋另租他人。
原审另查明，2012年6月20日、8月11日、10月27日、11月6日、11月8日、12月18日，被告吴海涛分别交纳房租2万元、1万元、1万元、2.7万元、1.32万元、2.4174万元，合计10.4374万元。2013年2月2日、8月3日、10月13日，被告吴海涛分别交纳房租各2万元，合计6万元。
原审还查明，2009年10月1日、10日，被告吴海涛与杨兴华签订两份装修合同，将C08、C09门面约430平米和A07门面约280平米交由杨兴华装修施工。
原审原告淮安宜家家居公司诉称，原被告于2011年12月13日签订租赁合同，约定原告将淮安宜家家居广场一楼A07、C08、C09租赁给被告经营家居，租赁期限为2011年11月1日至2012年10月31日。A07租赁面积为284平方米，租金每平方米35元，每月租金9940元，C08、C09租赁面积为430平方米，租金每平方米28元，每月租金12040元。租赁合同还对合同期限、租金标准和支付方式、费用的产生和缴纳及双方的权利义务等作了明确约定。2012年10月31日合同期满，被告未按合同约定与原告续签租赁合同，也不撤离该经营场所，继续占用该经营场所，原告多次催促，被告以多种理由拖延拒绝续签合同，仅支付6万元租金，尚欠租金203790元，且至今还继续营业。按租赁合同第三条第二款、第九条第二款约定应分别支付滞纳金23738.4元、赔偿违约损失21980元。原被告之间存在事实上的不定期租赁合同关系，被告在合同期满后不续签合同，也不及时支付租金的行为侵犯了原告的合法权益，故请求解除原被告之间的事实租赁合同关系，判令被告搬出现占用的淮安宜家家居广场一楼A07、C08、C09经营场所，并支付2012年11月1日至2013年10月31日租金203790元，承担此期间的滞纳金23738.4元，赔偿违约损失21980元，合计249508.4元，诉讼费用由被告承担。
原审被告吴海涛在原审庭审中辩称，原被告双方存在租赁关系，双方于2011年11月1日签订了A07、C09两份租赁合同，交纳了保证金9372元和10750元，合计20122元。后双方又签订了补充协议，约定租金为9万元，被告按约向原告交纳了租金。2012年10月30日合同到期后，原被告就上述房屋继续发生租赁关系，按约交纳租金。在近两年的租赁期内，被告共向原告交纳164374元租金及保证金20122元，已足额交纳了原告的租金184496元，被告没有违约，而原告却于2013年10月18日对被告经营场所停水停电要求被告搬出，并向法院起诉，要求解除租赁关系，原告的行为违反合同约定，故请求驳回原告诉讼请求，并提起反诉。
原审被告吴海涛反诉内容与原审庭审中庭审辩称内容基本一致，反诉请求为解除反诉原被告之间淮安宜家家居广场一楼A07、C09场所的租赁关系，判令反诉被告返还租金74374元，承担违约损失7500元，返还反诉原告沙发等财产，如不能返还，赔偿35万元，反诉费用由反诉被告承担。
原审认为：一、租赁合同和补充协议的效力及解除问题。原、被告签订的租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，对合同双方具有法律约束力，依法予以确认。被告没有按租赁合同的约定在合同期满前一个月申请续签，合同到期后，被告继续使用原租赁房屋，原、被告之间形成不定期租赁关系。原告因被告欠交租赁费用，通知其缴清欠款、续签租赁合同，但被告没有缴款，也没有续签租赁合同，因此，原告要求解除租赁合同的诉讼请求成立，依法予以支持。
二、C09租赁合同是否包含C08房屋及C08房屋租金问题。原告庭审中陈述C08和C09的总面积为430平方米，被告庭审中提供的装修合同约定装修的C08和C09门面的面积约430平方米，与原告庭审中陈述的面积一致，而原、被告签订的C09租赁合同约定的房屋编号为C09、租赁面积为258平方米，C09租赁合同和补充协议也没有明确注明包含C08房屋，据此可以推定C09租赁合同不包含C08房屋，C08房屋的面积为172平方米。被告庭审中认为C09租赁合同包含C08房屋的主张，不能成立，依法不予支持。被告实际使用的C08房屋和C09房屋连在一起，根据公平合理原则，应比照C09租赁合同和补充协议约定的租金价格按比例折算租金数额，以年租金25255元为宜。
三、不定期租赁时间问题。被告庭审中陈述，被告自2011年11月1日开始使用租赁房屋，因原告在2013年11月29日和12月1日将被告租赁房屋中物品搬出，导致被告在上述时间停止使用租赁房屋。原告于2013年10月30日向法院提起诉讼，起诉及庭审中主张支付租金、滞纳金及违约损失的期间均为2012年11月1日至2013年10月31日，原告在庭审中也认可曾在被告经营期间将被告租赁房屋的电停掉，原告的停电行为可能影响被告对租赁房屋的使用和收益，可适当减少租金或租赁时间，因此，原、被告之间不定期租赁时间以一年为宜。
四、不定期租赁期间租金、滞纳金及违约损失赔偿问题。根据规定，原、被告在不定期租赁期间，原租赁合同及补充协议继续有效，因此，被告应按原租赁合同及补充协议的约定交纳租金，实际使用的C08房屋亦应按折算金额交纳租金，被告在一年不定期租赁期间应交纳的租金为115255元，被告已交纳6万元，尚欠55255元。根据租赁合同第三条的约定，被告未按时交纳租金，应按约支付欠交租金3%的滞纳金1658元。原、被告在租赁合同到期后形成不定期租赁关系，当事人可随时解除合同，被告没有按时按约交纳租金，原告在诉讼过程中将被告租赁房屋中物品搬出，双方虽均有过错，但均不符合租赁合同第九条约定的提前终止合同的情形，因此，原告要求赔偿违约损失的诉讼请求不能成立，依法不予支持。原告认为被告应按租赁合同的约定交纳租金，原审认为，因原、被告在租赁合同签订后又签订了补充协议，在不定期租赁期间，原租赁合同及补充协议均应继续有效，应按补充协议的年租金标准确定应交纳租金金额，因此，原告的上述主张不能成立，依法不予支持。被告认为已交纳2012年11月1日至2013年10月31日期间的租金74374元及剩余租金可用质保金冲抵的主张，原审认为，原、被告庭审中一致陈述被告已分次交纳2011年11月1日至2012年10月31日一年租赁期内租金共104374元，扣除原租赁合同及补充协议约定的租金及C08房屋按比例折算的租金后，已没有剩余；根据租赁合同第四条的约定，质量保证金是为了保证消费者的合法权益，对消费者实行先行赔付用的，在被告撤场或合同到期后壹年内售后服务无投诉的情况下，才一次性不计息退还被告，据此约定，质量保证金不可以冲抵租金，被告可在租赁合同约定的条件成就时另行主张；原、被告均认可被告已交纳不定期租赁期间租金6万元，因此，被告除已交纳6万元租金之外的其他主张均不能成立，依法不予支持。
五、租赁房屋装修及物品赔偿问题。被告庭审中认为原告应赔偿其对租赁房屋装修的费用，原审认为，被告提供的装修合同证明其于2009年即对租赁房屋进行装修，被告实际停止使用该租赁房屋已4年，且原、被告签订的租赁合同租赁期限已届满，被告也没有按租赁合同的约定在合同期满前一个月申请续签，根据规定，被告可自行拆除装饰装修物，因此，被告的上述主张不能成立，依法不予支持。被告庭审中认为原告应赔偿在诉讼期间强行侵占租赁房屋内物品的主张，因和本案不是同一法律关系，被告可另行主张。
六、反诉问题。被告在诉讼过程中提起的反诉，因没有在原审法院规定期限内交纳诉讼费用，根据规定，按自动撤诉处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条的规定，判决：一、原告淮安市宜家家居广场有限公司与被告吴海涛2011年12月13日签订的合同编号为A07的《租赁合同》、2011年12月14日签订的合同编号为C09的《租赁合同》及2011年12月14日签订的《补充协议》终止履行；二、被告吴海涛在判决生效后10日内给付原告淮安市宜家家居广场有限公司租金55255元及滞纳金1658元，合计56913元；三、驳回原告淮安市宜家家居广场有限公司其他诉讼请求。案件受理费5043元，由原告淮安宜家家居公司承担3890元，被告吴海涛承担1153元。（该款原告已预交，被告在给付上述款项时一并给付原告）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，上诉人淮安宜家家居公司不服，向本院提起上诉称，双方租赁合同期满后，上诉人淮安宜家家居公司多次向吴海涛提出异议，明确不再续租，并且公开了下年度新的合同政策，吴海涛故意不签合同，拖欠租金，主观上存在故意，故一审判决租赁合同期满后仍然按原租赁费计算租金错误，请求二审依法改判。
上诉人吴海涛不服，向本院提起上诉称，双方签定的是C09号房屋租赁合同，但C08号房屋包含在C09号房屋租赁合同中，是被上诉人淮安宜家家居公司将C08号房屋无偿送给上诉人吴海涛使用。上诉人吴海涛从2009年开始无偿使用C08场地，多次支付C09号房屋、A07号场地租金给被上诉人淮安宜家家居公司，被上诉人从未就C08号场地租金与上诉人进行协商。一审法院判决上诉人承担55255元租金无事实依据，请求二审依法改判。
本院经审理确认原审查明的事实。
本院认为，关于编号C09的租赁合同是否包含C08房屋的问题。淮安宜家家居公司原审庭审中陈述C08和C09的总面积为430平方米，本案所涉的装修合同约定装修的C08和C09门面的面积约430平方米，而C09租赁合同约定的房屋编号为C09的租赁面积为258平方米，可以推定C09租赁合同不包含C08房屋，C08房屋的面积应为172平方米。因吴海涛实际使用C08房屋，原审根据公平合理原则，确定C08房屋年租金为25255元并无不妥。关于合同期满后，租金计算的问题。淮安宜家家居公司虽然主张合同期满后，其通知吴海涛续签合同，但吴海涛主张没看到通知，且淮安宜家家居公司并未提供新的租金标准，以吴海涛不续签合同就擅自将租赁场地的物件搬走，主观上有过错。双方签定的合同第八条第5项约定，如乙方（吴海涛）继续签约，在合同期满前一个月，应向甲方（淮安宜家家居公司）提交书面申请，同等条件下，乙方享有签订的优先权，上诉人吴海涛未提交续签合同的书面申请，主观上亦有过错。鉴于双方并未约定未签续租合同就提高租金标准，合同到期后的租金仍应以原合同约定的标准计算较妥。综上，上诉人淮安宜家家居公司、上诉人吴海涛的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2446元，由上诉人淮安市宜家家居广场有限公司负担1223元、上诉人吴海涛负担1223元。
本判决为终审判决。
审判长 汪 青
审判员 孙 艳
审判员 孙 洁
二〇一四年八月十八日
书记员 黄春丽