重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝03民终972号
上诉人（原审原告）：王泽书，男，1958年11月9日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
上诉人（原审原告）：郭小容，女，1958年11月4日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
二上诉人共同的委托代理人：李袁，重庆祥永律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆泽京房地产开发有限公司，住所地：重庆市南川区南城街道办事处金佛居委会（南园路69号），组织机构代码75308873-X。
法定代表人：马丽平，该公司总经理。
委托代理人：唐然，女，1987年3月26日出生，汉族，该公司员工，住四川省营山县。
委托代理人：易婷婷，女，1989年12月21日出生，汉族，该公司员工，住重庆市涪陵区。
上诉人王泽书、郭小容与被上诉人重庆泽京房地产开发有限公司（以下简称泽京公司）商品房销售合同纠纷一案，重庆市南川区人民法院于2016年1月25日作出（2015）南川法民初字第05349号民事判决，泽京公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月12日公开开庭审理了本案。泽京公司的委托代理人唐然、易婷婷，王泽书、郭小容的委托代理人李袁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：泽京公司系重庆市南川区某某小区开发商。王泽书、郭小容与泽京公司于2013年5月10日签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。商品房买卖合同约定：王泽书、郭小容（乙方）购买了泽京公司（甲方）开发的重庆市南川区某某小区X幢X单元XX号预售商品房；房屋总成交金额为469731元；第十三条第二款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房在产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”该条第三款约定：“甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。”该条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过60日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。……；乙方要求继续履行合同，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。后补充协议第十一条第4款约定：“甲乙双方特别约定，不执行合同第13条第4款，第（1）和第（2）项约定，变更约定为：若因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，若逾期不超过90日的，乙方免除甲方的违约责任，超过90日的，甲方按日向乙方支付已付房价款的万分之一的违约金，并于甲方实际取得受理通知单之日起30日内向乙方支付违约金，乙方不解除合同。”
另查明：合同签订后，王泽书、郭小容按照合同约定付清房屋总价款。泽京公司于2014年1月5日将房屋交付王泽书、郭小容使用。重庆市南川区国土资源和房屋管理局于2015年12月31日出具《业务受理通知书》，受理了王泽书、郭小容所购买房屋的预售后房屋权属登记（转移登记）业务。重庆市南川区国土资源和房屋管理局亦已颁发了房地产权证。
一审诉讼过程中，王泽书、郭小容自愿放弃要求泽京公司立即向登记机关提交办理重庆市南川区西城街道某某大道某某Ｘ幢Ｘ单元ＸＸ号房屋房地产权证的申请、办证资料的诉讼请求，并明确表示请求泽京公司支付违约金的截止时间为2015年12月31日。
王泽书、郭小容诉称：2013年5月10日，我们与泽京公司签订《重庆商品房买卖合同》，购买泽京公司开发的位于南川区泽京某某Ｘ幢Ｘ单元ＸＸ号房屋一套，总价469731元。房屋交付日期为2013年12月20日。但泽京公司并未按约定向房屋所在地的土地房屋登记机关提交办理房地产权证申请，未按合同约定将办理产权登记的资料提交给房管所并取得受理通知书。由于泽京公司违约，应当按照合同约定，每日按房屋总价款的万分之一支付违约金，请求判令：1、泽京公司立即向登记机关提交办理重庆市南川区西城街道某某大道Ｘ号某某Ｘ幢Ｘ单元ＸＸ号房屋房地产权证的申请、办证资料；2、泽京公司支付逾期办理房产证的违约金（自2014年2月19日起以469731元为基数，按照每日万分之一的标准计算直到泽京公司向登记机关提交办证申请、办证资料并取得受理通知书为止）。
泽京公司辩称：一、我公司不存在逾期办理房地产权证的情况，王泽书、郭小容主张我公司承担逾期办证违约责任无事实和法律依据，请求法院予以驳回。房地产权证采用委托的方式办理，但王泽书、郭小容并未按照约定的时间向我公司提交办理房地产权证所需的材料。对于王泽书、郭小容逾期提交房地产权证的委托及相关办证资料，我公司并无催告提交的义务；我公司在收到相关资料后，按合同约定，享有60日的办理期限和90日的免责期限，即只要我公司在王泽书、郭小容委托后150日内取得了涉诉房屋的权属转移登记受理单，我公司就不应该承担任何违约责任。结合王泽书、郭小容向我公司提供的办理产权证的资料和产权权属转移登记业务受理通知单的时间可知，我公司在150日内取得了业务受理通知书，不存在逾期办证的情况；二、若法院判定我公司存在违约且应承担违约责任，违约天数应为受理单出具时间-
实际接房时间-150天，且产权证办理时间的早晚对王泽书、郭小容实际上并不造成任何损失，《商品房买卖合同》及补充协议中约定的违约金过高，请求法院调减违约金金额。综上，我公司不存在逾期办理房地产权证的情况，王泽书、郭小容的主张毫无事实及法律依据，故请求驳回王泽书、郭小容的全部诉讼请求。
一审法院认为：一、关于泽京公司是否违约的问题。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法应当合法有效，双方当事人均应按照合同约定的内容履行义务。根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条第3款约定，业主可以委托泽京公司办理房屋产权证登记，也可以在泽京公司向房屋产权登记机构提交相关资料后自行到现场确认权属登记。如果业主需要委托开发商办理房屋产权登记的，业主应在约定的时限内将办理本商品房产权登记需由业主提供的资料和办证委托书提供给开发商；如果业主未在约定时限内向开发商提交所需资料和办证委托书的，则应视为业主并无委托开发商办理房屋产权证的意思表示，此时开发商则应按照合同约定的时限及时将应由开发商提交的办证所需相关资料提交房屋产权登记机构，房屋产权登记机构在出具相应的受理通知单后，由该登记机构通知业主前来现场确认；如果房屋产权登记机构明确要求需要开发商和业主同时到场提供办证所需资料才能受理的，则开发商由此负有及时通知王泽书、郭小容到场的义务。从本案查明的情况来看，泽京公司并未在合同约定的时限内将应由其提交的办证所需资料及时提交房屋产权登记机构，亦未举示有效证据证明房屋产权登记机构需要王泽书、郭小容与泽京公司同时到场提交办证所需资料以及泽京公司对王泽书、郭小容已履行了必须到场的通知义务。故对泽京公司提出的系王泽书、郭小容出具办证委托时间迟延导致申请办证时间延迟的说法不予采信，泽京公司对王泽书、郭小容的办证迟延存在违约行为，应承担相应的逾期办证违约责任。
二、关于违约金的计算问题。从王泽书、郭小容接房之日（2014年1月5日）到泽京公司取得房屋产权登记机构出具的登记受理单之日（2015年12月31日），时间360天，扣除《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2款约定的申请期限60日和补充协议第十一条第4款约定的违约免责期限90日，泽京公司应承担逾期办证违约责任的期限为210天。王泽书、郭小容已付的购房价款469731元，按照合同约定的按已付房款的万分之一的违约金标准，泽京公司应向王泽书、郭小容支付的逾期办证违约金为9864元（469731元210天0.0001）。由于泽京公司提出办证延迟对王泽书、郭小容未造成实际损害，且当庭请求人民法院依法降低违约金，加之王泽书、郭小容亦未举示证据证明其具体损失。故酌定将上述违约金依法调整为4932元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决：一、泽京公司在判决生效之日起十五日内向王泽书、郭小容支付逾期办证违约金4932元；二、驳回王泽书、郭小容的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半交纳40元，由泽京公司负担。
王泽书、郭小容不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判泽京公司支付其逾期办证违约金31237元。其主要理由是：1、我们购买的商品房交付时间为2014年1月5日，根据合同约定，泽京公司应当在2014年3月6日前取得办理房地产权证业务受理通知书，否则属逾期，现泽京公司于2015年12月31日取得办理房地产权证业务受理通知书，期间共计逾期665天，一审判决对此计算为300天，并扣除了不应扣除的免责期90天，损害了我们的合法利益；2、我们与泽京公司签订的合同明确约定，逾期办证的违约金以已付房款为基数、按照每日万分之一的标准计算，本案不存在应当降低违约金的情形，一审判决调低违约金不符合法律规定。
被上诉人泽京公司辩称：我公司已经按照合同约定的期限取得涉案房屋产权证的受理通知单，不存在逾期办证的情况，不应当承担违约金。如果法院认定我公司违约，在一审中我公司已申请调低违约金，且由于产权证办理的早晚并不会对业主造成实际的经济损失，违约金调低的判决是符合法律规定的。综上，请求驳回上诉。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，关于泽京公司应当支付的逾期办证违约金数额的问题。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2款的约定，泽京公司应当在交付房屋给购房者后60日内向房屋登记机构提出办理涉案房屋《房地产权证》的申请和有关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；同时，双方在同日签订的《补充协议》第十条第4款约定：“甲乙双方特别约定，不执行合同第13条第4款，第（1）和第（2）项约定，变更约定为：若因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，若逾期不超过90日的，乙方免除甲方的违约责任，超过90日的，甲方按日向乙方支付已付房价款的万分之一的违约金，并于甲方实际取得受理通知单之日起30日内向乙方支付违约金，乙方不解除合同。”此处的“逾期”是以泽京公司在交付房屋后60日仍未履行办证义务为起算点，也就是说，泽京公司在交付房屋后有60日的办理期限和90日的免责期限，若泽京公司在交付房屋后150日仍未履行办证义务，则应当承担相应的违约责任。泽京公司于2014年1月5日交付房屋给王泽书、郭小容，并于2015年12月31日取得房屋产权登记机构出具的登记受理单，期间共计725天，扣除申请期限60日和免责期限90日后，泽京公司应承担逾期办证违约责任的期限为575天。一审判决对此认定错误，应予纠正。至于违约金是否应当调低的问题，属一审法院的自由裁量权范围，该院根据本案实际情况对违约金进行调整并无不当。因此，泽京公司应当支付王泽书、郭小容的逾期办证违约金为13505元（469731元575天0.000150%）
综上，一审判决认定事实部分错误，应予改判。王泽书、郭小容的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市南川区人民法院（2015）南川法民初字第05349号民事判决；
二、重庆泽京房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向王泽书、郭小容支付逾期办证违约金13505元；
三、驳回王泽书、郭小容的其他诉讼请求。
一审案件受理费40元（减半收取）、二审案件受理费580元，共计620元，由重庆泽京房地产开发有限公司负担278元，王泽书、郭小容负担342元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李川
代理审判员 吴聪
代理审判员 张艳
二〇一六年四月十二日
书 记 员 李泓