陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终9120号
上诉人（原审原告）：西安港华置业有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区沣镐东路28号西安协和大厦三层。
法定代表人：陈仁忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王三亭，男，该公司员工，住陕西省西安市莲湖区。
委托诉讼代理人：卫孝嘎，陕西海普睿诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国人民解放军兰州军区空军第一招待所，住所地陕西省西安市莲湖区沣镐东路***号。
负责人：冯军霞，该所副所长。
委托诉讼代理人：苗青，陕西存实律师事务所律师。
上诉人西安港华置业有限公司（以下简称：港华公司）因与被上诉人中国人民解放军兰州军区空军第一招待所（以下简称：第一招待所）建设工程施工合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初4386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人港华公司委托诉讼代理人王三亭、卫孝嘎，被上诉人第一招待所委托诉讼代理人苗青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
港华公司上诉请求：1、撤销原判，改判第一招待所支付港华公司工程垫付款余款45万元；2、一、二审诉讼费用由第一招待所承担。事实与理由：1、一审判决认定涉案合同约定的租金数额，系双方以租金冲抵工程款的合意，依据不足，属于认定事实错误。首先，涉案合同是在港华公司垫资建设完房屋后补签的，体现了租赁和垫资建房两种法律关系，并未出现任何以23万租金冲抵全部垫资款的约定，原判认定与合同约定不符。其次，港华公司提供的证据可以证明为了实际完成办公楼基础和车库楼主体工程其垫资将近70万元，这种情况下，认定港华公司签订以23万元租赁款冲抵工程款的协议不符合逻辑；并且如果双方要达成房租冲抵工程款的合意，最合理最符合逻辑的表述应当是租金全部冲抵垫资款而不是具体到金额，原判认定不符合交易习惯。最后，在合同履行期间双方是以实际行动达成了租金偿还部分垫资款的结算方式，并不能够认定为港华公司放弃剩余垫资款，更不能代表其同意以23万元全部冲抵垫资款，一审判决的主观推定属于事实认定错误。2、港华公司主张工程款的诉讼时效最早应当自涉案合同约定的履行期限届满之日即2015年12月30日起计算，且涉案工程未经结算，不能确定工程余款及履行期限，应从港华公司要求支付工程款之日起算，原判认定诉请超过诉讼时效明显依据不足。3、港华公司为第一招待所垫资建设的涉案车库楼实物还存在，并且工程的设计资料、财务垫资明细等也都能够与车库楼实物一一对应，符合司法鉴定确认造价的要求，一审法院不予受理港华公司的工程造价鉴定申请无事实和法律依据。
第一招待所辩称，1、2005年4月28日，双方签订《建房租房合同》时，港华公司已完成车库楼的施工并使用，该栋楼的工程决算价款应当已经可以确定，但双方并未进行决算，23万元应是冲抵完工程款后港华公司还应另行支付的租金，并非是全部工程款只有23万元。如果说合同约定的十一年合同期内租金只有23万元，折算成单价每平方米每月只有4元钱的租金，远低于市场价格，不符合常理。2、港华公司证明其提供垫资款70万元的证据均系单方做出，且只有财务流水账、图纸、预算等，连单方决算都没有，不能证明其已垫资70万元的事实。3、港华公司在合同履行的十一年间从未向第一招待所主张过工程款，港华公司主张支付工程款的时效应当从2005年4月28日起计算，明显已经超过诉讼时效。请求法院驳回港华公司的上诉请求。
港华公司向一审法院起诉请求：1、第一招待所支付工程垫付款余款45万元；2、承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：第一招待所又名协和宾馆。位于西安市莲湖区院内车库楼一至四层及第一招待所办公楼基础工程系港华公司垫资建造，完工后港华公司与第一招待所未就建造费用进行决算。2005年4月28日，港华公司作为乙方、第一招待所作为甲方签订《建房租房合同》，约定：一、甲方将车库楼二、三层租给乙方使用。二、租用期为11年（2005年1月1日至2015年12月30日）。三、租用期间租金共计23万元，乙方为甲方建办公楼基础和车库楼工程垫资款。四、乙方使用水、电、暖费用按自来水公司、供电局、供热公司收取甲方标准向甲方购买。五、甲乙双方除不可抗拒的因素（指国家、军队大的政策调整自然灾害等）外，不得终止合同。因国家、军队大的政策调整甲方需终止合同时，扣除使用期的租房费，余款一次性付给乙方。……九、乙方使用期满后，若需继续租用，在同等条件下优先租给乙方。2015年12月23日，第一招待所向港华公司发出通知，载明：双方签订的关于车库二楼、三楼租赁合同（2005年1月1日至2015年12月30日，期限10年）即将到期，请按合同约定交还所租赁房屋。2017年12月12日，第一招待所向港华公司及委托人王三亭发出《腾退租赁房屋通告》，载明：按照上级要求及合同约定，请贵公司于2017年12月31日之前腾退所有房屋并搬离办公物品，同时按照占用租赁房屋的实际面积，支付占用期间（2016年1月1日至2017年11月30日共23个月）的房屋租赁费及水电费共计531300元，王三亭在该通告上签字签收。租赁期间港华公司未向第一招待所交纳租金，水、电、暖气费第一招待所一直交纳至2015年12月30日。2018年4月20日，莲湖区法院作出（2018）陕0104民初1781号民事判决书，判决：港华公司将西安市莲湖区院内车库楼二、三层腾交给第一招待所；港华公司向第一招待所支付以月租金1742元为标准，自2016年1月1日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费……。2018年5月16日，本院作出（2018）陕01民终6194号民事判决书，维持了原审判决。庭审中，港华公司向一审法院提交《工程造价鉴定申请书》，申请对第一招待所办公楼基础工程和车库楼整体工程造价进行鉴定。
一审法院认为，港华公司与第一招待所签订的《建房租房合同》，合法有效，港华公司与第一招待所均应按照合同约定履行自己的义务。该合同约定第一招待所将车库楼二、三层租赁给港华公司使用，期限11年，租金共计23万元，而在合同履行期间内，港华公司并未向第一招待所支付租金。结合港华公司垫资为第一招待所建造车库楼及进行办公楼基础施工，而双方却未对施工工程款进行结算的事实，足以认定双方签订《建房租房合同》的目的系以租金抵扣工程款。对于合同约定租金的数额，系双方对以租金冲抵工程款的合意，现港华公司认为该约定数额与工程款数额不符并申请鉴定，与其签订《建房租房合同》时的意思表示明显相悖，故该院对港华公司鉴定申请不予受理。因《建房租房合同》约定的履行期限至2015年12月30日已届满，港华公司基于合同的权利已行使终结，港华公司自2015年12月31日起不再享有房租余款请求权。综上，港华公司起诉要求第一招待所支付工程垫付款余款，与《建房租房合同》表述的意思相悖，违背诚实信用原则，并缺乏合同依据，不予支持。加之，在双方签订《建房租房合同》时，港华公司已完成车库楼的建造及办公楼基础的施工，港华公司主张工程款的诉讼时效应自2005年4月28日起计算，本案港华公司起诉距此已达十三年之久，故港华公司诉请已超法定诉讼时效，该院对港华公司诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十一条第一项之规定，判决：驳回港华公司要求第一招待所支付工程垫付款余款45万元的诉讼请求。案件受理费8050元，由港华公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，本案的主要争议焦点为：一、23万元租金是否已冲抵涉案工程款；二、港华公司主张的工程款是否已过诉讼时效。关于23万租金是否已经冲抵涉案工程款的问题。双方签订的《建房租房合同》中未对租金冲抵工程款作出明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，首先，港华公司与第一招待所签订《建房租房合同》之前，涉案房屋已建好，按照交易习惯，双方理应及时进行结算，尽管港华公司称其曾多次向第一招待所提出结算要求，但没有提供证据加以证明；其次，建房合同和租房合同是不同的法律关系，将二者结合在一个合同内，且将租金和工程垫资款并列在同一条款，体现了双方以租金抵扣工程款的意思表示；再次，双方在履行《建房租房合同》的11年内，港华公司一直未向第一招待所支付租金，且双方亦未对涉案工程进行结算的事实，也印证了双方达成以租金抵扣工程款的合意；最后，港华公司称其完成办公楼基础和车库楼主体所垫资金额远大于23万元，23万租金仅是偿还部分垫资款，因其提供的预算书、施工图纸等资料系单方作出，双方未予结算确认，且与《建房租房合同》的内容相悖，故对港华公司该项主张本院不予认定。
关于港华公司主张的工程款是否已过诉讼时效的问题。2005年4月28日双方签订的《建房租房合同》，应视为双方达成以11年的租金抵扣工程款的意思表示，至2015年12月30日租用期满，工程款已抵扣完毕，港华公司向第一招待所主张工程款的权利已经行使终结，即不再享有工程款请求权，港华公司认为本案未过诉讼时效的上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，港华公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8050元，由上诉人西安港华置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐居文
审 判 员 魏 哲
代理审判员 李沫雨
二〇一八年九月十三日
书 记 员 王超帅