黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第1428号
上诉人（原审原告、反诉被告）哈尔滨市人民防空办公室经营管理中心，住所地哈尔滨市南岗区吉林街**号。
法定代表人刘彩霞，主任。
委托代理人巴振喜，黑龙江美盛泰富律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）哈尔滨市民泰医院，住所地哈尔滨市南岗区海河东路***号。
法定代表人蒋希民，院长。
委托代理人张阅强，黑龙ＸＸ远律师事务所律师。
上诉人哈尔滨市人民防空办公室经营管理中心（简称人防办经管中心）因与上诉人哈尔滨市民泰医院（简称民泰医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2014）南民二初字第782号民事判决，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭，于2015年10月21日公开开庭审理了本案。上诉人人防办经管中的委托代理人巴振喜、上诉人法定代表人蒋希民及其委托代理人张阅强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
人防办经管中心原审诉称：2012年11月17日，人防办经管中心与民泰医院签订《房屋租赁合同》一份，约定人防办经管中心将位于哈尔滨市南岗区海河东路103号的房屋租赁给民泰医院使用，租期三年，租金每年16万元。起租日为2012年11月20日，租金每年交付一次，交付时间为每年11月20日前；逾期不交，按日10%罚滞纳金，造成一切后果由民泰医院承担。合同履行后，民泰医院仅向人防办经管中心交付了第一年租金16万元和抵押金2万元。次年租金至今未付。人防办经管中心经多次催要无效后，诉至法院，请求：判令解除双方签订的哈尔滨市南岗区海河东路103号的房屋租赁合同；民泰医院给付人防办经管中心2013年11月20日至实际迁出租赁房屋期间的房屋租金月10万元（暂按照七个月计算）；判令民泰医院给付逾交租金滞纳金32，000元。判令民泰医院承担本案的诉讼费用。
民泰医院原审辩称：不同意人防办经管中心解除房屋租赁合同的诉讼请求。自2013年10月10日，该房屋发生漏水事故使民泰医院不能正常对房屋进行使用，因此自2013年10月10日至今人防办经管中心无权主张租赁费用。漏水发生后，民泰医院曾多次要求人防办经管中心进行维修，但至今未履行维修义务。因此，民泰医院对人防办经管中心为民泰医院造成的损失主张赔偿并提出反诉。
民泰医院反诉称：2012年，民泰医院与人防办经管中心签订房屋租赁合同，约定民泰医院租用人防办经管中心南岗区海河东路130号房屋，该房屋为一层及地下室，租期3年。民泰医院认为，人防办经管中心对其出租房屋应尽到安全使用的保障义务，但人防办经管中心未能积极履行义务，在发生严重漏水情况后没能及时到场处置，对漏水后造成的室内物品、装修损坏未能积极维修赔偿，对民泰医院的设备、设施损坏及经营损失应予以赔偿。请求：判令人防办经管中心赔偿民泰医院各项损失812，882元并承担本案诉讼费。
人防办经管中心针对民泰医院的反诉辩称：不同意民泰医院的反诉请求。民泰医院反诉请求没有事实根据。根据庭审查明，2013年10月10日，漏水的时间仅为一日，民泰医院却依据该此漏水计算出长达10个月的营业损失没有事实根据。民泰医院证明营业损失的证据应当是税务局的纳税凭证，如果民泰医院没有向税务局缴纳相关税费而不能提交纳税凭证，本案对民泰医院所提交的经营损失证据不予认可，法院应将该案线索向税务局提出司法建议，责令民泰医院补交税款。电离子治疗仪的损失民泰医院没有提供相关证据予以证明。假定上述损失存在，其产生的原因也非人防办经管中心过错所致，应由相关责任人泰海物业公司及民泰医院共同承担。民泰医院应承担损失的理由是因民泰医院处置不当，故损失应由民泰医院自行承担。请求驳回民泰医院的反诉请求。
原审判决认定：2012年11月17日，人防办经管中心与民泰医院签订《房屋租赁合同书》，约定：人防办经管中心将位于南岗区海河东路130号房屋出租与民泰医院使用。该房屋地上一层使用面积140平方米，地下一层使用面积400平方米；租期三年，自2012年11月20日起至2015年11月19日止；租金为每月13，333元，年租金为160，000元。支付方式为协议签订时，民泰医院支付2012年11月20日至2013年11月19日期间的租金160，000元，并交付抵押金20，000元，之后民泰医院应于每年11月20日前一次性向人防办经管中心付清当年度租金，逾期不交按日10%罚滞纳金。合同签订后，民泰医院向人防办经管中心交付了2012年11月20日至2013年11月19日期间的租金160，000元和抵押金20，000元，并进驻房屋开办医院对外营业。2013年10月10日上午7时许，因天降大雨，涉案房屋所在小区排水井堵塞，水流倒灌自民泰医院所租地下室B11房间天棚大量漏出并漫延至走廊。当天晚19时许，经物业公司人员抢修，漏水被止住。漏水事故造成地下室B11（使用面积10.67平方米）房间严重受损、地下室B10（使用面积12.25平方米）、B09（使用面积8平方米）、B07（使用面积7.79平方米）、B06（使用面积6.24平方米）、B05（使用面积4.75平方米）房间地面被浸泡，B03（使用面积12.39平方米）墙壁渗水，B07、B08（使用面积7.25平方米）屋顶墙角滴水，C01—C02房屋间走廊棚顶滴水。漏水止住后上述房间滴水亦停止。事发后，民泰医院与人防办经管中心多次协商，要求人防办经管中心对受损房屋进行维修。人防办经管中心以维修义务应该由物业公司负责为由不同意维修。民泰医院将地下室部分科室搬到一楼，受损房屋闲置至今。2013年11月20日到支付下一年度租金时，民泰医院以人防办经管中心不履行维修义务为由拒不缴纳租金。为此人防办经管中心诉至法院。
原审判决认为：双方之间成立房屋租赁合同关系。民泰医院作为承租方有义务按照双方合同约定的期间交纳房屋租金。但同时人防办经管中心作为出租方亦有义务对破损的房屋进行维修，恢复房屋的使用功能。而人防办经管中心在漏水事故发生后，以漏水不是自己造成的，不承担维修责任的抗辩主张无法律依据，不予支持。本案中因房屋漏水导致民泰医院承租的部分房屋丧失使用功能，由此给民泰医院带来的损失，人防办经管中心应当赔偿。
关于人防办经管中心本诉主张的处理。1、关于人防办经管中心要求解除与民泰医院之间的房屋租赁合同的主张。民泰医院不交纳到期房租系由于人防办经管中心不履行维修房屋义务所致，故民泰医院不属于恶意拖欠房租，人防办经管中心要求解除合同的法定理由不成立，不予支持。2、关于人防办经管中心要求民泰医院支付到期房租的主张合理合法，予以支持。民泰医院应向人防办经管中心支付2013年11月20日至2014年11月19日期间以及2014年11月20日至2015年11月19日房租共计320，000元。3、关于人防办经管中心要求民泰医院给付逾交租金滞纳金32，000元的主张。因民泰医院不交纳房租系有合理抗辩理由，不构成违约，故不需支付逾交租金滞纳金。
关于民泰医院的反诉主张。1、关于民泰医院要求人防办经管中心赔偿妇产科、口腔科和骨科营业损失的反诉主张。案件审理中，经民泰医院申请，本院委托鉴定机构对该三个科室的利润进行司法鉴定，但由于民泰医院未能在指定的期限内提供相应的鉴定材料，视为民泰医院放弃鉴定主张，故民泰医院所举的证据不能证明该三个科室存在停业损失，不予支持。2、关于民泰医院要求人防办经管中心赔偿电子理疗仪的主张。因民泰医院不能举证证明该电子理疗仪是由于本次漏水事故造成的损毁及损毁的价值，故不予支持。3、本次漏水事故造成民泰医院承租的房屋地下室B区大部分房屋受损不能使用。上述房间未恢复使用期间的租赁费是民泰医院的直接经济损失，人防办经管中心应予赔偿。根据上述受损房间使用面积共计69.34平方米计算租金损失。每平方米房屋月租金计算为24.69元／月／平方米（160，000元／年÷12个月÷540平方米），受损期间自2013年10月10日至2015年5月10日为19个月，房租损失32，528元（受损面积69.34平方米×受损期间19个月×24.69元／月／平方米）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，据此判决：一、被告哈尔滨市民泰医院于本判决生效之日起三日内给付原告哈尔滨人民防空办公室经营管理中心2013年11月20日至2015年11月19日期间房租共计320，000元；二、驳回原告哈尔滨人民防空办公室经营管理中心其他诉讼请求；三、原告哈尔滨人民防空办公室经营管理中心于本判决生效之日起三日内赔偿被告哈尔滨市民泰医院房屋租金损失32，528元；四、驳回被告哈尔滨市民泰医院其他反诉请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告预交案件受理费2，940元，由被告负担。被告预交案件反诉费5，964元，原告负担237元，被告自行负担5，727元。
人防办经管中心及民泰医院均不服，向本院提起上诉。
人防办经管中心上诉称：（一）原审判决认定民泰医院不存在违约属于认定事实错误。本次漏水并非人防办经管中心房屋质量问题所致而是由于物业公司没有及时清掏下水井、道，因排水不畅导致的雨水倒灌所致，其性质属于第三方责任，与人防办经管中心无关，人防办经管中心对此并无过错，故不应承担责任。漏水致房屋出现需要维修的情形，但该情形并非人防办经管中心过错所致，人防办经管中心对此没有维修义务，民泰医院据此拒交租金没有法律根据。（二）原审法院判定人防办经管中心向民泰医院赔偿损失32，528元没有法律根据。民泰医院承租的地下室房屋漏水是不争的事实，如前所述，该漏水并非人防办经管中心过错所致，人防办经管中心对此不应承担责任。故民泰医院因漏水而影响房屋使用的责任不应由人防办经管中心承担。退一步讲，假定漏水的责任应归责于人防办经管中心，那么民泰医院的损失也不至于达到数万元之巨。人防办经管中心出租的房屋分地上、地下二部分，根据该房屋的市场租金行情，该房屋仅地上一层部分的租金即可达到160，000元／年，地下部分已尽赠送使用，其租金近乎于零，而该房屋的漏水房间位于地下室，其租金无从计算。原审法院在此基础上用整套房屋的地上及地下部分取平均值计算漏水房屋的租金有失公允。该房屋的漏水时间不足一日，造成的待修情形不需要太多的金钱和时间修复，如果该情形影响民泰医院的经营其也完全可以自行惨复，避免损失继续扩大，然后再根据过错责任向有关人员主张相应的赔偿权利。原审法院视该情节于不顾要求人防办经管中心对本不应该扩大的损失部分承担责任违反法律规定。（三）民泰医院无理拒交租金已经构成根本违约，人防办经管中心向民泰医院主张解除合同、支付违约金的请求应当予以支持。请求撤销原判第二、三项，解除双方签订的哈尔滨市南岗区海河东路103号的房屋租赁合同，判令民泰医院给付人防办经管中心逾期租金滞纳金32，000元并由民泰医院承担本案诉讼费用。
民泰医院针对人防办经管中心的上诉辩称：不同意人防办经管中心解除房屋租赁合同的诉讼请求，人防办经管中心应赔偿民泰医院的损失。
民泰医院上诉称：（一）关于一审判决的人防办经管中心赔偿民泰医院租金损失的问题。第一次漏水是2013年10月10日早上7时地下室灌水至晚上7时，第二次是2014年6月6日地下室灌水，民泰医院找人防办经管中心无人管，民泰医院都找到哈尔滨市人防办主任肖文东也未能解决。一审法院充当了鉴定人的角色，法院没有测量的资质、法官没有工程技术人员的资质，其测量结果不能作为定案的依据。地下室的面积为400平方米，漏水后人防办经管中心疏于管理并拒绝维修，地下室潮湿都长了蘑菇，整体400平方米房屋均不能用作医院使用。人防办经管中心应赔偿租金损失187，644元（400平方米×19个月×24.69元／月／平方米），故法院不能履行鉴定机构职能，仅以一个房屋面积计算损失明显不当。（二）关于民泰医院的损失。一审判决称民泰医院未能在指定期限内提供相应的鉴定材料错误，民泰医院已将材料交给司法鉴定中心并缴纳5，000元鉴定费，是原审法院要求鉴定中心七天内作出鉴定结论，鉴定事务所有权决定鉴定时间的长短不是法院决定。一审判决不但造成民泰医院的损失无法赔偿，而且还造成5，000元鉴定费的损失。电子理疗仪是否是漏水造成必须经司法鉴定并由鉴定机构出具结论，法院不能确定民泰医院举证不能。故本案应发回重审，完成司法鉴定后，确定民泰医院的经济损失。请求撤销原判，裁定发回原审重新审理或依法改判。
人防办经管中心针对民泰医院的上诉辩称：人防办经管中心对民泰医院的上诉请求不予认可，民泰医院上诉请求没有事实和法律根据，不应支持。
二审中，民泰医院提供下列证据：
证据一、司法鉴定报告。意在证明：民泰医院每月平均纯利润为42，282.91元。
证据二、照片9张（电脑打印件）。意在证明：房屋潮湿已经长蘑菇，部分房间还有落水状况。
经质证，人防办经管中心对证据一的真实性、合法性均有异议，认为一审法院以对民泰医院提出的有关鉴定事项依法作出了处理，鉴于民泰医院未在法院期限内提交材料视为放弃了主张。现民泰医院又以一审法院没有给鉴定机构足够的鉴定时间为由单方对在一审中请求的有关事项进行鉴定，且鉴定人防办经管中心不知情也未参与。故对人防办经管中心不发生法律效力。同时鉴定报告受理日期为2015年10月18日，出具日期为2015年10月14日，可见在未受理鉴定之前既作出了有关鉴定意见。从时间顺序上鉴定程序违反相关法律规定故所做鉴定结论没有客观真实性。不属于民事诉讼法规定的新证据，不能证明民泰医院所租赁房屋的客观状况。照片显示的只是房屋各点的情况，人防办经管中心在一审中与一审法院勘察房屋照片上显示的问题不足以影响民泰医院对承租房屋的使用。
本院认证意见为：民泰医院举示的照片没有拍摄时间无法确认是否属于二审中新的证据，对照片的真实性不予采信。鉴定报告因鉴定人未出庭接受质询，对鉴定报告不予确认。
经审理查明：原审法院委托黑龙江省容大司法鉴定所对民泰医院妇产科、口腔科和骨科三科室2013年10月前月平均收益进行鉴定后，黑龙江省容大司法鉴定所于2015年6月9日出具《审计说明》称，由于所鉴定的资料不完整，经第一次听证会后，我所仍未接到鉴定资料；核算过程较复杂、不明晰，要求对核算过程需加以明细……。
原审法院委托黑龙江威龙司法鉴定服务有限责任公司对民泰医院电离子治疗机损坏原因是否与漏水有关进行鉴定后，该鉴定机构于2015年5月29日出具说明称，委托事项需要质量检测部门进行检测，鉴定专业人员无法判断，故将此案退回。
除上述事实外，本院二审查明的其他事实与原审判决认定的事实相同。
本院认为：人防办经管中心与民泰医院签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。人防办经管中心作为出租人应当履行租赁物的维修义务，人防办经管中心在案涉租赁房屋因排水井堵塞水流倒灌案涉租赁房屋地下室时没有及时履行维修义务，负有责任，对人防办经管中心要求解除《房屋租赁合同书》以及由民泰医院赔偿逾期租金滞纳金的主张没有法律和事实依据。人防办经管中心与民泰医院在《房屋租赁合同书》只是笼统的约定年租金为160，000元，没有具体区分楼层或房屋的租金数额，在此情形下，原审法院采取平均法计算受损房屋面积的租金数额并无不当之处，本院对人防办经管中心的上诉请求不予支持。
民泰医院在案涉租赁房屋因排水井堵塞水流倒灌案涉租赁房屋不能使用后，人防办经管中心虽然没有履行维修义务，但民泰医院也可以自行维修，所产生的维修费用由人防办经管中心负担。由水流倒灌影响民泰医院对案涉租赁房屋的使用，应当相应减少租金或者延长租期，原审法院以减少租金的方式弥补民泰医院的损失有法可依。原审法院经现场勘查已经确定受损房屋面积并按面积减少了租金，民泰医院以地下室已经不能作为医院用房并按照地下室整体房屋面积作为减少租金的标准没有提供证据加以证明。
民泰医院申请对部分科室利润进行司法鉴定后，因民泰医院未能在指定的期限内提供相应的鉴定材料，视为民泰医院举证不能。至于民泰医院要求人防办经管中心赔偿电子理疗仪也未举证证明与漏水事故有因果关系。对民泰医院的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7，377元，由哈尔滨市人民防空办公室经营管理中心负担5，964元、哈尔滨市民泰医院负担1，413元。
本判决为终审判决。
审判长 焦崇升
审判员 郎晓侠
审判员 周 磊
二〇一五年十一月二十五日
书记员 王帅英