绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍民初字第2902号
原告：喻有枝。
原告：胡利娟。
上述两原告的共同委托代理人：柳华。
上述两原告的共同委托代理人：李德兵。
被告：杨伟芬。
委托代理人：万小琴。
委托代理人：俞国均。
原告喻有枝、胡利娟与被告杨伟芬合同纠纷一案，于2013年8月20日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员任高翔公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，由审判员黄关水担任审判长，与代理审判员任高翔、人民陪审员朱先淼组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡利娟及两原告的共同委托代理人柳华、李德兵，被告杨伟芬及委托代理人万小琴、俞国均到庭参加诉讼。期间双方申请庭外和解，但未达成和解协议，本案现已审理终结。
原告喻有枝、胡利娟共同诉称，2013年4月7日，原、被告签订中国轻纺城市场营业房转让协议书一份，约定：被告自愿将所承租的中国轻纺城箱包交易区A区二楼A2028号一间营业房转让给两原告承租，转让价格85万元，签约时原告先付给被告转让定金20万元，余款待产权单位确认并办理转户手续后一次性全部付清。为此，原告于同日转账支付了20万元。但是，该营业房产权单位绍兴县中国轻纺城服装服饰市场开发经营有限公司（出租人）对原、被告之间的转让行为不予确认并拒绝办理转户手续。综上，被告未能依法交付涉案营业房，致使原告受让该营业房的目的落空，属根本违约。根据合同法规定，原告已依法通知被告解除合同。合同解除后，被告理应返还收受的款项。故诉请：确认中国轻纺城市场营业房转让协议书自解约通知到达被告时解除；被告返还收受的定金20万元并赔偿损失4167元。
被告杨伟芬辩称，第一、原告解除转让协议书的行为无效。首先，中国轻纺城市场营业房转让协议书为附解除条件的合同，而解除条件已成就。协议书就付款作出特别约定：余额到5月16日付清，如5月16日未付清，此合同作废，定金不予退还。直到2013年5月16日，原告未付清余款，解除条件成就，协议书自2013年5月17日起失效，不可能再被解除，原告通知解除协议书的行为无效。其次，原告在签约前已明知包括涉案营业房在内的所有市场营业房均不能过户，被告在签约前已多次明确告知原告营业房目前不能过户。双方签订转让协议书后，被告依约履行合同义务，原告提出因被告违约、市场不能过户导致其合同目的落空的观点无事实依据，其解除转让协议书行为无效。最后，本案中，被告已依约履行合同义务，原告因未于5月16日前付清余款而构成违约，根据合同解除原理，违约方无权提出合同解除，原告解除转让协议书行为无效。第二、原告违约，根据转让协议书的约定，被告有权取得违约定金。转让协议书就付款情况特别约定：签约时乙方先给付甲方转让定金20万元，余额到5月16日付清，如5月16日未付清，此合同作废，定金不予退还。直至2013年5月16日，原告仍未付清余款，构成违约，根据转让协议书约定和法律规定，被告有权收取定金。第三、原告意图通过诉讼逃避其应承担的责任，其请求不应得到支持。原告在前次诉讼中提出转让协议无效要求返还20万元，在本次诉讼中要求确认协议书解除并返还20万元，其行为本质是不愿意承担签订转让协议书后应承担的责任，其请求不应得到支持。原告在明确了解被告与第三方市场公司签订的原租赁合同内容及第三方市场公司不予办理转户手续的情况下，自愿与被告签订转让协议书。嗣后原告无故违约，根据转让协议书规定，转让协议书已失效。被告也依约履行合同义务，原告不存在合同目的落空的情况，其要求确认转让协议书解除无事实和法律依据，其行为违背民事活动诚实信用原则。综上，原告请求不应得到支持。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.中国轻纺城市场营业房转让协议书一份，证明原、被告双方为转让A2028号营业房，于2013年4月7日签订了协议书。2.交易凭条、名片各一份，证明原告方支付了转让定金20万元及被告当时出示的名片，上有被告相关联系信息。3.解除合同通知书及邮寄凭证，证明原告认为转让协议书符合法律规定的解除情形，主张解除。4.被告与营业房的出租人签订的租赁合同及收据，租赁协议中明确约定，被告不得私自转让、转租，并且在原、被告签订转让协议期间，被告与营业房出租人的租赁期限已到，被告没有转让营业房的权力。
对原告提交的证据，被告质证认为：证据1.中国轻纺城市场营业房转让协议书真实性、合法性、关联性没有异议，这份协议书表明原、被告的租赁关系。证据2.交易凭条真实性、合法性、关联性无异议，名片的真实性、合法性无异议，但与本案无关。证据3.解除合同通知书及快件查询真实性、合法性、关联性无异议，原告书面通知解除转让协议书的行为无效，因为转让协议已失效。证据4.租赁合同及收据真实性、合法性无异议，但与本案无关。
被告为证明其抗辩主张，向本院提交了以下证据：5.绍兴县人民法院（2013）绍民初字第1777号民事审判笔录和绍兴县人民法院（2013）绍民初字第1777号证人笔录，证明被告在转让协议书签订之前已明确告知原告涉案营业房当时不能过户，原告在签订转让协议书之前已明知营业房当时不能过户；其中证人郑某多次陈述在签订转让协议书之前，被告已明确告知原告营业房当时不能过户；原告胡利娟多次到市场了解情况并参与转让协议书的签订，也自认当时被告说不能过户。6.郑某的证言，证明原、被告签订转让协议书系双方真实意思表示，被告在签订转让协议之前已多次明确告知原告涉案营业房当时不能过户。7.陈国娟的证言、陈国娟与汪玉明的中国轻纺城市场营业房转让协议书、中国轻纺城服装服饰（辅料）市场营业房租赁协议书、履约保证金收据，证明原告在与被告签订转让协议书之前已明知包括涉案营业房在内的市场营业房均不能过户；陈国娟与汪玉明之间签订的中国轻纺城市场营业房转让协议书证明市场中存在通过手写变更打印稿中对余款支付约定的交易习惯。8.闵杏珍的证言，证明原告在与被告签订转让协议书之前已明知包括涉案营业房在内的市场营业房均不能过户。9.原、被告签订的中国轻纺城市场营业房转让协议书，协议对余款支付时间、违约定金、违约条件作了约定，根据转让协议书，转让协议已经失效，被告有权取得违约定金。10.2013年12月25日被告与绍兴市柯桥区中国轻纺城市场开发经营有限公司签订的市场营业用房租赁协议书，其中第一页第五条的最后一句话：租赁期内营业房转让转租适时放开，证明市场同意涉案营业房在适当的时候可以过户。
对被告提交的证据，原告质证认为：证据5.法院的笔录，双方签订转让协议书的时间是2013年4月7日，当时不能过户原告是可以接受，但是到现在为止还不能过户，也没有一个明确时间将来什么时候能过户，这不是原、被告签订转让协议书的本意，被告在证明目的中也讲清楚了是当时暂时不能过户。证据6.证人在前次诉讼中讲到是在平安公司工作的，原告理解为是在保险公司工作，刚才证人又陈述其自己也有门市部，证人身份复杂，对其证言由法院审查，而且法律规定需两个以上无利害关系的证人才可以证明。证据7、8.根据法律规定，证人应当出庭作证，原告对陈国娟、闵杏珍的证言不发表意见；陈国娟与汪玉明的转让协议与本案讼争的事实没有法律上的关联性，真实性也无法确认，而且如果交易习惯跟法律有冲突的话，当然是无效的；对被告与市场公司的租赁协议书及收据，原告认为租赁协议书第三条注明乙方租赁甲方营业房期限自2010年10月18日起至2011年10月17日止，原、被告签订转让协议书的时候，租期早就已经过了，在原、被告签订转让协议书前，被告未向原告出示过。证据9.营业房转让协议书是由被告提供的，其中第一、二、三条均明确记载了办理过户，所以营业房过户确认，也就是产权单位的过户确认是原告跟被告签订合同的目的，至于协议下方的备注涉嫌霸王条款；备注虽然约定了原告支付余款的时间，但被告协助原告办理过户的时间是空白，原告认为结合合同、合同法原则，可以视为是没有约定或者约定不明，根据法律规定，约定不明，原告可以随时要求被告履行，被告也应当随时履行；原告在5月16日没有支付余款属实，但事前原告已经告知被告，原告是履行同时抗辩权利，被告有履行合同义务，原告有支付余款义务，原告当时已经从市场公司方了解到这个营业房是不可能过户的，也就说有证据证明被告是不能履行合同义务的。证据10.该证据第六条第三点：上述营业房本次租赁期限内营业房的转租，需经甲方（营业房所有人）审批同意并办理相应的确认手续，结合法院的情况追记中该营业房所有人至今不同意过户，不予确认原、被告间私下转让行为的表态，恰恰证明被告至今未取得涉案营业房的所有权或处分权。
本院认证认为，对原告提交的证据1转让协议书、证据2交易凭条的真实性、合法性、关联性予以确认，可以证明两原告与被告签订中国轻纺城营业房转让协议书及两原告依约支付被告20万元定金的事实，对证据2名片的真实性予以确认。对证据3的真实性予以确认，可以证明原告曾向被告邮寄解除合同通知书的事实。对证据4的真实性、合法性、关联性予以确认，该证据可以证明被告与绍兴县中国轻纺城服装服饰市场开发经营有限公司签订租赁合同的事实；被告提交的证据5系本院所作的笔录，对其真实性、合法性、关联性予以确认，原告胡利娟自认当时被告已告知其涉案营业房不能“过户”。对证据6证言的真实性予以确认，结合证据5，可以认定原、被告签订营业房转让协议书时被告已告知原告不能“过户”。因陈国娟、闵杏珍未到庭作证，故证据7、8中证言的真实性无法确认；对证据7中陈国娟与汪玉明的中国轻纺城市场营业房转让协议书、中国轻纺城服装服饰（辅料）市场营业房租赁协议书、履约保证金收据的关联性均不予认定。对证据9的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据10的真实性、合法性、关联性予以确认，可以证明2013年12月25日被告与绍兴市柯桥区中国轻纺城市场开发经营有限公司签订租赁协议的事实。
在本案审理过程中，本院向绍兴市柯桥区中国轻纺城服装服饰市场开发经营有限公司调查涉案的中国轻纺城服装服饰市场A2028营业房相关情况并制作了情况追记。原告对情况追记质证认为没有意见。被告对情况追记质证认为韩姓工作人员作为市场的部门经理没有权利说能不能过户，对于法院调查被告认可。对本院所作情况追记予以确认，该证据可以证明涉案营业房目前不能“过户”。该情况追记结合证据4、10，可以认定被告承租位于绍兴市柯桥区中国轻纺城服装服饰市场的A2028营业房。
经审理查明，被告承租位于绍兴市柯桥区中国轻纺城服装服饰（辅料）市场二层A2028号营业房，租赁期限为2010年11月18日至2017年11月30日。2013年4月7日两原告（乙方）与被告（甲方）签订中国轻纺城市场营业房转让协议书一份，约定：甲方自愿将所承租的中国轻纺城箱包交易区A区二楼A2028号一间营业房转让给乙方承租，转让价格85万元，办理过户费用由乙方承担；签约时乙方先付给甲方转让定金20万元，余额到5月16日付清，如5月16日未付清，此合同作废，定金不予退还；双方永不反悔，若甲方反悔，所收乙方定金需双倍返还，乙方反悔，所付定金属违约自愿放弃，归甲方所有；交房日期为农历2013年5月16日；合同还对其他事项作了约定。协议书签订后，原告向被告支付了20万元。2013年8月12日，原告向被告邮寄解除合同通知书一份，要求解除合同并要求被告返还定金20万元。双方协商不成，故起诉来院。
本院认为，所谓租赁权转让是指承租人将租赁物转让给第三人，承租人退出承租关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。我国合同法对租赁权转让未作明确规定，但依其概念，可确定租赁权转让并非单纯的权利让与，而是包括义务在内的一种法律地位的转让。结合本案事实，被告将讼争营业房转让给原告，原告一次性付清转让款，被告从该营业房上取得的权利、义务一并转让给原告并向产权单位办理“过户”手续的约定，应视为原、被告签订转让协议书的目的是使原告直接与绍兴市柯桥区中国轻纺城市场开发经营有限公司发生法律上的权利义务关系，若该讼争房屋存在续租权，则应由原告享有，故原、被告间的转让协议书的性质应确定为租赁权转让合同。租赁权的转让实际上是合同债权债务的一并转让，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，虽然未经出租人同意的租赁权转让行为对出租人不发生法律效力，但对承租人和受让第三人而言，转让合同系双方真实意思表示，并未违反法律、法规的禁止性规定，应属有效。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应遵循诚实信用原则，及时全面履行约定或法定义务。被告认为因原告没有按约支付余款，故转让协议书在2013年5月17日起失效，本院认为被告的主张不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，“合同作废”根据签订合同时的目的可以理解为合同权利义务终止，属合同约定解除。虽然被告认为原告违约，约定的解除条件已成就，但被告未提供证据证明其已于2013年5月17日通知原告解除合同，故其主张不能成立。而原告主张因合同目的落空，合同自解约通知书到达被告时解除，亦不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。该条款属于法定解除的条件，原告据此解除合同，因当举证证明其情形符合法律规定。本案中，不存在不可抗力的原因，也不存在被告延迟履行债务或者有其他违约行为。原告在签订合同前已明知营业房目前无法“过户”，双方签订的转让协议书第三条对“过户”时间的约定也为空白，故原告对于营业房不能“过户”是明知且有预期的，现再以此作为理由要求解除合同有违民事行为诚实信用之原则，故原告的主张不能成立。原告认为其不付余款属于履行同时抗辩权，但履行同时抗辩权要求互负的债务没有先后履行顺序，但本案原告支付余款属于有约定期限的债务履行，而“过户”原告也明知目前不能实现，故原告主张不符合法律规定，本院不予采纳。综上，原、被告之间的中国轻纺城市场营业房转让协议书未解除的前提下，原告要求被告返还20万元，无事实依据，本院不予支持。赔偿损失属于当事人违约所产生的违约责任，原告要求被告赔偿损失4167元，无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条之规定，判决如下：
驳回原告喻有枝、胡利娟的诉讼请求。
案件受理费4363元，由原告喻有枝、胡利娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费4363元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：0900000103326300413-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 黄关水
代理审判员 任高翔
人民陪审员 朱先淼
二〇一四年四月十五日
书 记 员 骆俊斌