河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀01民终10627号
上诉人（原审原告）：中国人民解放军陆军步兵学院石家庄校区，住所地石家庄市桥西区中山西路***号。
代表人：王静，系该学校主任。
委托诉讼代理人：郭彦卫、王强强，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郑伟，男，1988年3月20日出生，汉族，住石家庄市桥西区。
委托诉讼代理人：宋志坤、邵磊，河北东方光明律师事务所律师。
上诉人中国人民解放军陆军步兵学院石家庄校区（简称步兵学院石家庄校区）因与被上诉人郑伟房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2018）冀0104民初4499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
步兵学院石家庄校区上诉请求：一、依法撤销石家庄市桥西区人民法院(2018)冀0104民初4499号民事判决书，依法改判。二、诉讼费用全部（一审和二审）由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清。被上诉人于2015年11月租赁上诉人房屋用于开办学校（成达学校），至2017年8月25日搬离了房屋，被上诉人尚欠租金904665元。一审法院仅依据被上诉人转账记录及票据就认定租期内的租金数额大于683100不能证明是错误的。第一，租用住房情况说明有郑伟签字的，且内容证明双方对账到2016年12月31日，后期的未对账也未缴纳房租。第二，被上诉人虽称不清楚上诉人是如何计算出来的及所依据的租房间数量、时间单价等，但被上诉人也不能提供所租房间的明细。既然确定了租赁的事实，上诉人提交的房间明细被上诉人不认可，但又不能提供自己认为真实的明细，依据民事诉讼证据优势原则，应当依法认定上诉人提供的明细。第三，上诉人提供的明细是经办人原始记录，历史形成，真实性可靠。综上请求二审法院撤销原判决，并依法改判。
郑伟答辩称：上诉人二审提交的《谈话笔录》，不属于二审新发现的证据，考虑到反诉权、上诉权问题，本案可发回重审。
步兵学院石家庄校区向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付原告租金904665元、电费82251元、水费1104元，合计988020元；2、依法解除原、被告租赁关系;3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2015年11月租赁原告房屋用于开办学校（成达学校），至2017年8月25日搬离了房屋。被告尚欠原告租金904665元、电费82251元、水费1104元，合计988020元。
一审法院认定事实：1、原告提起诉讼主体是否适格。原告称根据部队的整编，石家庄机械化步兵学院与南昌步兵学院合并为中国人民解放军陆军步兵学院。石家庄机械化步兵学院名称变更为原告。招待所取得了组织机构代码证，机构类型为其他事业法人，有效期自2014年10月27日至2018年10月27日。原告认可招待所具有独立法人资格，但称停止有偿服务、部队整编后财产统一收归原告。招待所的军队单位对外有偿服务许可证载明许可行业类别为招接待、空余房地产租赁，有效期至2016年12月31日。2、关于被告是否欠付租金。被告自2015年11月起陆续租赁招待所房间，直到2017年8月25日。原告为证实租赁事实及欠租金情况，提交了如下证据：（1）催款通知书，写明截止2017年7月31日，尚欠租金843415元。被告郑伟签字“我不承认”。（2）一份整改通知，内容是被告在招待所南楼和西楼楼道擅自加装的栅栏存在严重安全隐患，限2017年8月3日拆除，郑伟在整改通知上签字。（3）租用住房情况说明，写明双方于2015年11月通过口头协商达成协议（见附件一），没有落实文字协议和合同，被告将租用宿舍费用已交至2017年8月31日（见附件二）。被告已被封门，严重影响了正常秩序和工作。落款日期为2017年8月31日。原告提交的附件一是一份成达学校长期办学住用宿舍明细，写明载止2016年12月31日房租为633100元，附件二成达教育租用宿舍明细写明2017年1月1日至8月31日，租金共410414元。被告称其出具情况说明的目的是原告负责人进行协调使用，是原告打印出来交由郑伟签字，根据情况说明，附件一应该是一份文字情况说明，但是原告提交的附件一是宿舍租用明细，附件一被告曾经见到过，但是不是作为情况说明附件。附件一上注明是交由审计部门的文字资料，因为原告财务记载被告付款633100元，所以根据这个数据倒推出来明细上的房间数量，是为了应付审计。附件二不予认可，被告称实际使用期间是2016年2-5月和2017年2-5月份，2017年5-6月因断水电人员撤走，8月清场。2017年不正常租住，只租用了一间办公室和一个教室。原、被告经核实，被告支付租赁费用683100元。另查明，招待所用于出租的房产未取得建设工程规划许可证。原告称出租房产系军产，取得了军队单位对外有偿服务许可证，营业范围包括空余房地产租赁，即部队认定了其房屋产权的合法性。不需要取得地方规划许可。
一审法院认为，关于主体资格问题。招待所系原告开办的对外从事有偿服务的经营主体，随着部队停止对外有偿服务及原告整编，财产统一收归步兵学院石家庄校区。步兵学院石家庄校区有权作为原告主张招待所的权利。关于租赁合同效力。招待所与被告未签订书面租赁合同，但双方存在口头的不定期、不定量的租赁合同关系，且已经实际履行。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。招待所用于出租的房屋未取得建设工程规划许可证，招待所与被告之间的口头租赁合同无效。关于被告应付房屋占有使用费的数额。招待所与被告之间的口头租赁合同无效，但是原告可以请求被告参照双方约定的租金标准支付房屋占有使用费。原告提交的催款通知书送达被告时被告即表明不认可。原告提交的整改通知仅能证明双方存在租赁合同关系，无法证明租赁房间的数量及时间。租用住房情况说明的附件没有被告签字认可，且第二条的内容是“被告将租用宿舍费用已交至2017年8月31日（见附件二）”，因此租赁情况说明也不能证明被告尚欠房屋占有使用费未支付。原告未提交双方核对的租用情况明细，无法证明被告应付的房屋占有使用费数额大于被告已付的683100元，应当承担举证不能的后果，对其诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、中国人民解放军石家庄机械化步兵学院市招待所与被告郑伟之间的口头租赁合同无效；二、驳回原告中国人民解放军陆军步兵学院石家庄校区的诉讼请求。案件受理费13680元，减半收取为6840元，由原告中国人民解放军陆军步兵学院石家庄校区负担。
本院二审期间，上诉人当庭提交2017年9月20日《谈话笔录》一份，依据《谈话笔录》中的内容“2017年9月1号，收到卢宏宾（原石家庄机械化步兵学院市招待所所长）25.69万元转账，目前这25.69万元款项在我（郑伟）个人账户”，二审上诉人主张被上诉人只需要支付该25.69万元租赁费即可。被上诉人辨称，《谈话笔录》在上诉人处留存，属于上诉人一审故意不提交的证据，不属于一审庭审结束后上诉人新发现的证据。《谈话笔录》中的25.69万元并非全部为租赁费，还有上诉人与卢宏宾的个人账目往来，上诉人不支付该笔款项事出有因，是由于涉及其它事项，考虑到当事人反诉权、上诉权问题，本案可以发回重审。
本院认为：上诉人二审提交的《谈话笔录》，是上诉人原本留存的证据，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定，该证据不属于二审新证据，上诉人二审提交该证据，违反举证规则。上诉人依该证据主张的租赁费数额，被上诉人不予认可，称《谈话笔录》中涉及的25.69万元并非全部为租赁费，部分款项为被上诉人与卢宏宾的个人往来，涉及其他事项，上诉人若依据《谈话笔录》主张租赁费，被上诉人有反诉权或抗辩权。《谈话笔录》属于本案关键证据，对案件事实认定有较大影响，上诉人在一审法院不提供而在二审法院以此变更诉求，被上诉人对此认为不属新证据，拒绝质证，抗辩。为保证被上诉人的上诉权、反诉权，保证程序正确，在双方不能就上诉人的诉求达所调解的情形下，上诉人可依据《谈话笔录》另行起诉主张权利。上诉人原审主张租金904665元、电费82251元、水费1104元，合计988020元，因上诉人提交的证据不能证明其主张的成立，依据证据规则，原审在认定双方口头租赁协议无效的情况下驳回其诉讼请求，依法有据，予以支持。综上所述，中国人民解放军陆军步兵学院石家庄校区的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12,846.65元，由上诉人中国人民解放军陆军步兵学院石家庄校区负担。
本判决为终审判决。
审判长 褚玉华
审判员 杨根山
审判员 卢 亮
二〇一八年九月十二日
书记员 李静茹