北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终7844号
上诉人（原审原告，原审反诉被告）相里武军，男，1979年8月5日出生。
委托代理人刘甲，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，原审反诉原告）戴林海，男，1982年4月24日出生。
被上诉人（原审被告，原审反诉原告）黎双敏（曾用名黎志群），女，1983年11月7日出生。
二被上诉人共同委托代理人黎志强（黎双敏之弟），男，1988年8月28日出生。
上诉人相里武军因与被上诉人戴林海、黎双敏房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初1137号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
2016年1月，相里武军诉至原审法院称：2015年8月25日，相里武军与戴林海、黎双敏双方签订了《北京市房屋租赁合同》，约定相里武军将坐落于北京市通州区永顺镇北苑商务区万达广场金街B1-251号房屋（系商铺）租赁给戴林海、黎双敏，租期为3年，自2015年8月26日起至2018年8月25日止，并约定了违反约定应承担的违约责任。合同签订后，相里武军按合同约定交付了房屋，但戴林海、黎双敏却不按合同约定于2015年12月10日支付第二季度租金。经相里武军多次书面催缴，戴林海、黎双敏仍拒绝支付并长期占用房屋，严重损害相里武军的合法权益。因此，根据租赁合同第七条第四款之规定，相里武军于2015年12月15日发出《解除合同通知函》。综上，为维护相里武军的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.解除相里武军与戴林海、黎双敏于2015年8月25日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.戴林海、黎双敏支付自2015年12月26日至实际腾退房屋之日止的租金；3.戴林海、黎双敏支付违约金44000元；4.戴林海、黎双敏将房屋恢复原状后返还给相里武军；5.戴林海、黎双敏于2016年2月29日前注销于该房屋注册登记的营业执照；6.戴林海、黎双敏赔偿燃气表安装费35000元；7.本案诉讼费由戴林海、黎双敏承担。
戴林海、黎双敏在原审法院共同辩称：不同意相里武军诉讼请求。针对相里武军的诉讼请求第一项我方同意解除合同，第二项支付房屋租金我方不同意，因为我们不欠相里武军的房屋租金。第三项违约金也不同意；第四项恢复原状我方不同意，因为本案中是相里武军违约，所以不涉及恢复原状；第五项不同意，第六项也不同意，因为合同中显示是相里武军为我们安装燃气表；本案诉讼费我们也不同意承担。
戴林海、黎双敏在原审法院共同反诉称：2015年8月25日，戴林海、黎双敏与相里武军签订《北京市房屋租赁合同》，约定戴林海、黎双敏租赁相里武军位于北京市通州区永顺镇北苑商务区万达广场金街B1-251号房屋，租期为3年，经营项目为常德小吃，房租为季度支付，免租期为一个月，并由相里武军负责安装燃气表。但合同签订后，相里武军在9月15日之前安装开通燃气表的承诺并没有实现，直到10月23日才完成燃气安装开通的所有工作，而房屋装修在9月28日已经完工，由此戴林海、黎双敏的合同目的不能实现。在此情况下，双方约定房屋租金从燃气可以正常开通使用之日算起，也就是第一季度房屋租金期限应该到2016年1月22日止，但相里武军在2015年12月15日时就给戴林海、黎双敏发函要求单方解除合同且在12月26日强行把房屋上锁封门，致使戴林海、黎双敏的经营中断，严重影响饭店声誉和生意并最终导致饭店关门。为此戴林海、黎双敏同意解除双方合同并要求相里武军支付违约金和前来房屋办理物业交割手续，经电话、书面多次催促，相里武军一直未前来办理物业交割。综上，戴林海、黎双敏认为相里武军存在严重违约行为，为维护戴林海、黎双敏的合法权益，故提起反诉，要求判令：1.确认相里武军与戴林海、黎双敏签订的《北京市房屋租赁合同》于2015年12月26日解除；2.相里武军返还房屋租赁押金44000元；3.相里武军支付违约金44000元；4.相里武军支付房屋装修损失86559元；5.相里武军返还戴林海、黎双敏垫付的燃气表安装费9000元；6.相里武军支付2015年10月1日至2015年10月23日的经营损失27600元；7.反诉案件诉讼费由相里武军承担。
相里武军在原审法院就反诉辩称：同意戴林海、黎双敏的反诉请求第一项，但同意的前提是戴林海、黎双敏要交房租；不同意反诉请求第二至第七项，理由如下：1.合同第八条规定不交房租要交违约金，我认为不应该有反诉，反诉不成立，更谈不上反诉违约金；2.房屋装修损失并不是我造成的，合同是3年的，是戴林海、黎双敏不愿意干，生意不好；3.燃气表安装费不是垫付的，戴林海、黎双敏把安装管道的数据弄错了，费用多了一大笔，我说2万元之下的可以，但是戴林海、黎双敏要求我装否则不能开业，最后我出资35000元，戴林海、黎双敏出资9000元，是双方共同投入的；4.不同意赔偿经营损失，我没有影响经营。锁店是物业要求的，锁了10分钟后戴林海、黎双敏就撬开了，后来是戴林海、黎双敏要求撤店的；5.合同在2015年12月26日并未解除，因为戴林海、黎双敏还在使用房屋，到2016年2月2日戴林海、黎双敏也还在经营，钥匙、卡都在戴林海、黎双敏手中；6.诉讼费用我不同意负担，应该由戴林海、黎双敏承担。
原审法院经审理查明：戴林海、黎双敏系夫妻关系。2015年8月25日，黎双敏委托戴林海（乙方）与相里武军（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》（自行成交版），约定相里武军将坐落于北京市通州区永顺镇北苑商务区东区万达广场金街B区1号商业楼251号房屋（现地名及房号为：北京市通州区新华西街58号院1号楼2层251号，以下简称涉案房屋）租赁给戴林海、黎双敏经营常德小吃，租期为3年，自2015年8月26日至2018年8月25日，免租期为30天，自2015年8月26日至2015年9月25日，免租期内承租人无需向业主缴纳租金，但需缴纳合同规定的其它费用；租金第一年为每月22000元，第二年为每月25243元，第三年为每月26821元；支付方式为押二付三，各期租金支付日期为：2015年8月25日、2015年12月10日、2016年3月10日、2016年6月10日……乙方不按照约定支付租金达30日的或欠缴各项费用达22000元的，甲方有权解除合同，收回房屋，并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失，乙方还应按月租金的200%向甲方支付违约金；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金；并约定由业主负责为乙方初始安装燃气表。合同还约定了其他内容。合同签订后，相里武军将涉案房屋交付戴林海、黎双敏使用，戴林海、黎双敏向相里武军支付租金66000元及押金44000元。承租房屋后，戴林海、黎双敏对房屋进行装修并于2015年9月28日完工。装修过程中，相里武军与戴林海、黎双敏就燃气安装费用负担问题进行协商一致，由相里武军负担燃气安装费35000元，戴林海、黎双敏负担9000元。2015年10月23日，涉案房屋燃气开通。2015年12月13日，相里武军向戴林海催收房租，戴林海表示没钱，正在想办法借钱、找合作人或转租。12月15日，相里武军微信通知戴林海解除合同，扣除44000元弥补损失，并要求戴林海、黎双敏于12月24日搬离房屋。戴林海未同意。12月22日，相里武军通过微信向戴林海发送《合同解除后收房通知提醒函》，要求戴林海、黎双敏于12月24日搬离并结清水、电、燃气等费用。戴林海、黎双敏亦未同意。12月26日，相里武军将涉案房屋门上锁。同日，戴林海、黎双敏将房门锁砸开后继续经营。12月29日，相里武军将戴林海、黎双敏诉至法院，要求解除合同，戴林海、黎双敏恢复原状返还房屋，并要求戴林海、黎双敏支付租金、违约金等。2016年1月2日，戴林海通知相里武军找到租户接手，其转租，要求退押金，相里武军未同意。2016年1月27日，戴林海微信通知相里武军办理房屋交接手续，相里武军要求其补交一个多月房租。1月31日，黎双敏通过微信向相里武军发送《房屋交割催告函》，通知相里武军于2016年2月2日前进行物业交割。相里武军则要求戴林海、黎双敏先交纳第二季度房租，否则不同意商谈房屋交割事宜，并要求戴林海、黎双敏继续履行合同。同日，戴林海、黎双敏搬离涉案房屋。2月2日，戴林海、黎双敏结清涉案房屋水、电、燃气费。本案审理过程中，戴林海、黎双敏于2016年3月6日擅自将涉案房屋吊顶拆除，并将隔断及东西墙面的玻璃墙破坏，地砖砸坏。对此，相里武军表示无异议，仍要求戴林海、黎双敏将房屋恢复原状。2016年3月29日,相里武军与戴林海、黎双敏进行了交接，戴林海、黎双敏将涉案房屋按现状交还相里武军。相里武军将诉讼请求第二项变更为：要求戴林海、黎双敏支付2015年12月26日至2016年3月29日期间的租金68933元，将诉讼请求第四项变更为：要求戴林海、黎双敏将涉案房屋恢复原状。
原审庭审中，戴林海称其系黎双敏的委托代理人，并非合同主体，并称相里武军口头承诺于2015年9月15日前开通燃气，当时双方口头协商一致租金自燃气开通之日计算，故租金应自2015年10月23日开始计算。相里武军对此不予认可，戴林海、黎双敏未就其上述主张提供证据证明。经询，戴林海、黎双敏自认戴林海系租赁合同主体。此外，相里武军、戴林海、黎双敏均认可涉案房屋交付时状态为：白墙、水泥地，无隔断和吊顶。现相里武军要求戴林海、黎双敏将房屋恢复为：白墙、水泥地、隔断拆除。
原审法院认定上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、《房屋交割催告函》、《解除合同通知函》、《合同解除后收房通知提醒函》、照片、收据及双方当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。根据查明的事实，戴林海虽作为黎双敏的委托代理人签订合同，但其参与合同履行，并自认合同主体，故戴林海应为房屋租赁合同主体。相里武军与戴林海、黎双敏之间的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，相里武军于2015年12月22日、26日书面通知戴林海、黎双敏解除合同，后于2015年12月29日起诉要求解除合同，戴林海、黎双敏于2016年1月31日搬离涉案房屋，可视为双方就解除合同达成合意，双方租赁关系实际于该日解除。现相里武军要求解除合同，戴林海、黎双敏亦表示同意，对此法院不持异议。根据合同约定，租赁期满或合同解除后，戴林海、黎双敏应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，故相里武军要求戴林海、黎双敏将房屋恢复原状，于法有据，法院予以支持。关于相里武军要求戴林海、黎双敏支付2015年12月26日至2016年3月29日期间租金的诉讼请求，鉴于双方租赁关系于2016年1月31日解除，且相里武军两次发函通知戴林海、黎双敏解除合同，并起诉要求解除合同，后戴林海、黎双敏于2016年1月27日、1月31日通知其办理房屋交割，相里武军却于此时要求戴林海、黎双敏继续履行合同，存在怠于接收房屋的行为，对于其怠于接收房屋期间的租金损失应由其自行负担，故2015年12月26日至2016年1月31日期间的租金应由戴林海、黎双敏负担，2016年2月1日至3月29日期间的租金应由相里武军负担。因此，法院对相里武军要求戴林海、黎双敏支付2015年12月26日至2016年1月31日期间的租金的诉讼请求予以支持，对其要求戴林海、黎双敏支付2016年2月1日至3月29日期间的租金的诉讼请求不予支持。关于相里武军要求被告赔偿燃气安装费的诉讼请求，因双方合同约定租赁用途为经营常德小吃，燃气表应当为房屋附属设施，应由相里武军负担，且合同亦约定由相里武军负责初始安装燃气表，故相里武军该项诉求依据不足，法院不予支持。关于相里武军要求被告支付违约金的主张，因相里武军于2015年12月15日通知戴林海、黎双敏解除合同时，并不符合合同约定的解除条件，故相里武军该项主张于法无据，法院亦不予支持。关于相里武军要求戴林海、黎双敏注销营业执照一节，属行政管理范畴，不属人民法院民事案件主管范围，本案不予处理。
关于戴林海、黎双敏要求返还押金的反诉请求，理由正当，法院予以支持。关于戴林海、黎双敏要求确认相里武军与其签订的《北京市房屋租赁合同》于2015年12月26日解除的反诉请求，虽相里武军要求与戴林海、黎双敏解除合同，并于该日将涉案房屋门上锁，但戴林海、黎双敏并未同意解除合同，且于当日将门锁砸开后继续经营，因此双方此时并未就解除合同达成合意，故戴林海、黎双敏的该项反诉请求无事实依据，法院不予支持。本案审理过程中，戴林海、黎双敏擅自将房屋装修破坏，故其要求相里武军赔偿装修损失于法无据，法院不予支持。关于戴林海、黎双敏要求相里武军返还燃气表安装费9000元的反诉请求，因双方于合同履行过程中就该项费用的负担达成一致由戴林海、黎双敏负担，故其该项反诉请求依据不足，法院不予支持。关于戴林海、黎双敏要求相里武军赔偿违约金的反诉请求，虽相里武军向其提出解除合同时不符合双方约定的合同解除条件，但合同并未因此解除，此后其亦未向相里武军支付租金，故其该项诉求依据不足，法院不予支持；其要求相里武军赔偿经营损失的主张，证据不足，法院亦不予支持。戴林海、黎双敏所称自10月23日开始计算租金的意见，因其未提供证据证明，故法院对其该意见不予采信。
据此，原审法院于2016年5月判决：一、解除相里武军与戴林海、黎双敏于二〇一五年八月二十五日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、戴林海、黎双敏给付相里武军二〇一五年十二月二十六日至二〇一六年一月三十一日期间的租金人民币二万五千六百六十六元六角七分，于判决生效之日起七日内执行清；三、戴林海、黎双敏于判决生效之日起七日内将北京市通州区新华西街五十八号院一号楼二层二五一号房屋恢复为水泥地面、墙面刷白、隔断拆除；四、相里武军返还戴林海、黎双敏房屋租赁押金人民币四万四千元，于判决生效之日起七日内执行清；五、驳回相里武军的其他诉讼请求；六、驳回戴林海、黎双敏的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，相里武军不服原审判决，以一审认定事实错误为理由，向本院提起上诉，请求二审法院判令：1.依法撤销北京市通州区人民法院做出的（2016）京0112民初1137号民事判决；2.依法改判被上诉人戴林海、黎双敏向相里武军支付违约金44000元及2015年12月26日到2016年3月29日期间的房屋租金68933元。
戴林海、黎双敏均同意原审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。
上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。相里武军与戴林海、黎双敏之间的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效成立。双方均应按照合同的约定享有权利、履行义务。根据本案查明情况，戴林海、黎双敏于2016年1月31日搬离涉案房屋，在此之前相里武军已经两次书面通知解除合同并起诉解除合同，故原审法院认定双方租赁关系实际于2016年1月31日解除，符合法律规定，故相里武军要求对方租金应支付至2016年3月29日的主张，无法成立。关于违约金，根据查明情况，相里武军在2015年12月15日通知对方解除合同时并未满足合同约定之解除条件，故原审法院对相里武军要求对方支付违约金之请求不予支持，并无不当。根据本案查明事实，戴林海、黎双敏要求相里武军返还相应押金，符合法律规定，本院予以支持。相里武军的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院无法采纳。综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1629元，由相里武军负担1408元（已交纳），由戴林海、黎双敏负担221元，于本判决生效之日起7日内交纳；反诉案件受理费2234元，由相里武军负担450元，于本判决生效之日起7日内交纳；由戴林海、黎双敏负担1784元（已交纳）。
二审案件受理费2867元，由相里武军负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋 巍
审 判 员 周 易
代理审判员 刘向飞
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 胡 实