四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川14民终500号
上诉人（原审被告）：眉山市万景国际商住小区业主委员会，住所：眉山市东坡区二环东路273号。
负责人：郭李，主任。
委托诉讼代理人：朱元利，四川兴睿峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许军，四川兴睿峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：四川万景房地产开发有限公司，住所：东坡区二环东路273号万景国际商业楼21层。
法定代表人：廖伦万，董事长。
被上诉人（原审原告）：宋永建，男，汉族，1978年9月27日出生，住东坡区。
被上诉人(原审原告)：叶红薇，女，汉族，1969年9月8日出生，住东坡区。
被上诉人（原审原告）：彭惠容，女，汉族，1973年11月21日出生，住东坡区。
被上诉人（原审原告）：张群，女，汉族，1975年5月6日出生，住东坡区。
被上诉人（原审原告）：张志平，男，汉族，1976年12月13日出生，住东坡区。
上列六被上诉人的委托诉讼代理人：李思行，四川达宽律师事务所律师。
上列六被上诉人的委托诉讼代理人：ＸＸ，四川达宽律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：四川中则建设管理造价咨询有限公司，住所：眉山市东坡区裴城路69号。
法定代表人：杜鹃，执行懂事。
上诉人眉山万景国际商住小区业主委员会（以下简称万景业委会）因与被上诉人四川万景房地产开发有限公司（以下简称万景房地产公司）、宋建平、叶红薇、彭惠容、张群、张志平、四川中则建设管理造价咨询有限公司（以下简称中则建设造价咨询公司）业主撤销权纠纷一案，不服眉山市东坡区人民法院（2017）川1402民初3627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人万景业委会的上诉请求是：1、撤销眉山市东坡区人民法院（2017）川1402民初3627号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、2015年12月17日至2015年12月31日万景小区首次业主大会筹备组以书面征求意见的形式召开业主大会，选举产生了万景业委会，表决通过了《万景国际物业管理规约》、《万景国际首次业主大会议事规则》、《万景国际业主委员会议事规则》。《万景国际物业管理规约》第十八条、《万景国际业主委员会议事规则》第十九条就明确规定，当前期（届）物业企业满意度测评在75%以下的，必须采取招投标的方式选聘物业管理企业，具体招投标事宜由业委会实施。2016年11月21日至12月24日，万景业委会再次以书面征求意见的形式召开了业主大会，业主表决同意分区管理，同时对前期物业服务总体评价为不满意票占比88.8%，其面积占比86%。至此万景业委会才根据第一次业主大会的授权和第二次业主大会的满意度测评结果，决定启动招投标程序，公开选聘新的物业服务公司。召开业主大会时，虽未直接对相关事项进行明确，但综合两次业主大会的召开时间和表决事项，业主对物业服务不满意，就应当视为业主同意和授权业委会通过招投标的程序选聘新的物业公司，因此原审判决认为上诉人万景业委会选聘新的物业公司时未召开业主大会是错误的。2、万景商住小区实际上并不是一个物业管理区域，商业区域和住宅区域能够分离且一直都是分开管理、分开收费的。小区原物业公司四川外滩物业管理有限公司（以下简称外滩物业公司）在管理万景国际商住小区时，实际也只是负责住宅区域，商业区域系被上诉人万景房地产公司所有的另一家公司在管理运营。万景业委会将万景商住小区的商业与住宅分离，采取分区域管理的模式是广大业主的共同诉求，是召开了业主大会且业主一致表决同意的，也是为了更好的优化小区环境提升小区品质，让物业公司更好地服务小区业主，符合小区业主的共同利益，是小区业主的自治范畴。3、小区业主共同决定区分管理后，万景业委会根据小区业主对住宅部分的满意测评度测评结果对住宅部分进行招投标，符合《万景国际物业管理规约》、《万景国际首次业主大会议事规则》的规定。商业部分尚未召开业主大会，尚未对满意度进行测评，招投标程序尚未启动，原物业公司仍在继续管理商业部分，根本不会出现一审判决所认为“单就住宅区域选聘新的物业公司会导致商业业主在其建筑区域内无物业管理服务”的后果。
被上诉人万景房地产公司、宋建平、叶红薇、彭惠容、张群、张志平答辩称，万景国际业主大会从未通过《万景国际业主委员会议事规则》，万景国际商业区域与住宅区域是外滩物业公司在管理。在商业区域和住宅区域都共用一个消防系统、共用化类、共用水箱、共用停电后的备用电源系统、共用停车场、进出口等。万景业委会起诉要求现在的外滩物业公司退场并办理移交手续的案件已由（2018）川14民终420号民事判决驳回了万景业委会的诉讼请求。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
中则建设造价咨询公司未答辩。
原审原告万景房地产公司、宋建平、叶红薇、彭惠容、张群、张志平在一审中的诉讼请求是：1.撤销万景业委会于2017年4月作出的委托中则建设造价咨询公司组织开展眉山市万景国际商住小区物业服务招标项目的决定；2.请求确认中则建设造价咨询公司受万景业委会委托编制的《眉山市万景国际商住小区物业服务招投标项目公开招标文件》无效。3.确认万景业委会、中则建设造价咨询公司发布的《眉山市万景国际商住小区物业服务招标项目结果公告》无效。庭审中变更诉讼请求为：1.撤销万景业委员会于2017年2月9日发布的万景业字【2017】第1号公告、3月1日发布的通知、3月9日发布的第【20170309】号公告；2.确认万景业委会与中则建设造价咨询公司发布的《眉山市万景国际商住小区物业服务招标项目结果公告》无效。
一审判决认定的事实：万景房地产公司、宋建平、叶红薇、彭惠容、张群、张志平为涉案万景国际商住小区的商业和住宅业主。万景国际商住小区成立业主委员会，并制定通过了《万景国际物业管理规约》（以下简称：《物管规约》）、《万景国际首次业主大会议事规则》（以下简称：《业主大会规则》），《物管规约》“第二章物业基本情况第五条建筑区划名称：万景国际小区。第七条建筑区划构成：本小区为商住混合类型。建筑总面积为160999.8平方米。第四章物业管理方式、物业的使用和维护第十五条下列事项由业主共同决定：（三）选聘、解聘物业服务企业。第十八条选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人员，应当按照本物业管理区域业主大会议事规则的约定，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总投票权数二分之一以上的业主同意。选聘物业服务企业的方式是：（一）前期（届）物业服务企业服务满意度测评达到75%或以上的，可以继续聘请前期（届）物业服务企业；（二）前期（届）物业服务企业服务满意度测评达到75%以下的，必须采取招投标的方式选聘物业服务企业；（三）业委会进行招投标事项，须委托有资质的第三方机构进行。招标可以公开招标，也可以邀请招标……”《业主大会规则》“第十条业主大会议事内容主要是：（三）决定选聘物业服务企业或者其他管理人的方案（包括选聘方式、具体实施者）及解聘物业服务企业或者其他管理人；（四）决定物业服务合同的主要内容和物业服务费用的调整。第十九条业主大会决定通过招投标方式选聘物业服务企业或者其他管理人的，授权其执行机构业主委员会或委托招标代理机构办理实施招标活动的相关事宜。业主大会选聘物业服务企业或其他管理人之前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。召开业主大会会议前，筹备组应通过业主代表会议、征询意见表等方式听取业主对物业服务和服务企业或者其他管理人选聘的意见和要求，并结合本建筑区划规模、实施物业服务的客观需要等制定具体选聘方案和草拟物业服务合同。业主委员会应当按照本规则的约定，将选聘方案（选聘方式、具体实施者）和物业服务合同中涉及的物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等主要内容并在建筑区划内公告征求意见。”成立业委会后的2017年1月9日，万景国际商住小区在眉山市房地产管理局申请备案，备案登记的万景国际商住小区总建筑面积160999㎡，入住771户，入住率90%；业主共计812人；万景国际商住小区的前期物业管理单位为外滩物业公司。外滩物业公司管理小区物业至今。
2016年12月27日，万景国际商住小区业主大会以公告公布，2016年11月21日至2016年12月24日，本小区业主大会经过书面征求意见方式召开各项表决、选举结果主要为：小区业主对前期物业服务总体评价，满意票42票占5.17%，面积3978.53㎡占5.11%；不满意685票占88.8%，面积66965.21㎡占86%。2017年2月9日，万景业委会发布万景业字【2017】第1号公告，公告主要内容为:以2016年业主大会公告小区业主对前期物业服务的总体评价结果等，根据业主大会授权（庭审中万景业委会陈述该授权是根据《物管规约》第十八条、《业主大会规则》第十九条的规定视为间接授权业委会通过招投标聘请新的物管公司，招投标聘请新的物管公司没有直接召开业主大会。）对现有物业公司评价极差，对物业服务总体评价满意为42分，再扣除45分，物业测评满意总分数为-3分，万景业委会将对物业进行公开招投标。2017年3月1日，万景业委会发布通知，通知业主代表于2017年3月5日下午在业委会办公室参加业主代表例会以此推动此次公开招投标工作。2017年3月9日，万景业委会公告公布了业主代表大会的表决结果
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以18票通过，同意启动委托招标流程。2017年4月5日，万景业委会与中则建设造价咨询公司签订《眉山市万景国际商住小区物业管理招投标项目代理合同》。2017年5月11日，万景业委会公告公布，于2017年5月15日上午9时在财富中心17楼A座中则建设造价咨询公司开标。邀请热心业主、业主代表参加。2017年5月17日，万景业委会、中则建设造价咨询公司共同公布《眉山市万景国际商住小区物业服务招标项目结果公告》，公告主要内容为：万景业委会对小区管理区域进行了招投标，中标公司为：四川龙意物业服务有限公司；中标价:高层住宅物业服务费1.2元/㎡/月，地下车位物业服务费40元/个/月。2017年5月26日，万景业委会、中则建设造价咨询公司制作了向四川龙意物业服务有限公司的《成交通知书》，主要内容为：通知四川龙意物业服务有限公司在接到通知书后的15日内到万景业委会与其商谈合同事宜并签订合同。同日，万景业委会向外滩物业公司送达退场告知函，要求外滩物业公司于2017年6月11日前依法完成交接与退场工作。在上述期间，万景业委会向眉山市东坡区苏祠街道东郊社区居民委员会抄送了相关招投标聘请新物管公司事宜的材料。2017年6月10日，眉山市东坡区苏祠街道东郊社区居民委员会向万景业委会送达《关于对眉山市万景国际商住小区业主委员会确定中标单位物业管理区域的指导意见》，明确指出：万景业委会委托中则建设造价咨询公司进行的物业服务招标的物业管理区域与眉山市万景国际商住小区的物业管理区域不符，根据《四川省物业管理条例》第十条规定，东坡区苏祠街道东郊社区居民委员会做出如下指导意见：限令万景业委会于2017年6月16日前改正，并将整改情况报东坡区苏祠街道东郊社区居民委员会备案，该指导意见告全体业主。
2017年7月3日，万景业委会向一审法院提起诉讼，请求确认《前期物业服务合同》已于2015年12月31日终止；外滩物业公司立即退出万景国际小区；向万景业委会移交物业服务用房和相关设施，向万景业委会移交由其代管的专项维修资金；向万景业委会移交物业服务所必需的相关资料。一审法院判决认定万景业委会的诉讼请求依据的事实和理由不成立，判决驳回了万景业委员会的诉讼请求。万景业委员会不服提起上诉，二审案件尚在审理中。
一审判决认为，业主所在小区的物业管理，应遵守法律、法规的规定。本案双方诉争涉及的焦点为：一、万景业委会招投标新聘物管公司，是否依法经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半数的业主同意；二、万景业委会通过招标新聘的物管公司只对住宅区域进行物业服务，未将商业区域纳入物业服务是否合法。以上两诉争焦点决定万景房地产公司、宋建平、叶红薇、彭惠容、张群、张志平的诉讼请求及万景业委会的抗辩是否成立。就焦点一，案件查明事实为，万景业委会招投标新聘物管公司是在未召开业主大会的情形下决定。就此，万景业委会抗辩，未召开业主大会，是其基于《物管规约》第十八条，《业主大会规则》第十九条的授权予以进行。事实上《物管规约》第十八条第二款选聘物业服务企业的方式的第（二）项规定，如对前期物业服务满意度在75%以下的，必须采取招投标方式选聘物业管理企业；第（三）项规定，业主委员会进行招投标事项……的规定，是依法建立在第一款，选聘、解聘物业服务企业及选聘方式、具体实施者、物业服务合同主要内容须召开业主大会经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总投票权数二分之一以上的业主同意基础之上。即第二款的事宜应通过召开业主大会决定,并且该条款并无业主授权业委会进行招投标的内容约定；而《业主大会规则》第十九条“业主大会决定通过招投标方式选聘物业服务企业……”的规定，前提亦为召开业主大会通过，并非授权业委会。综上，万景业委会抗辩其系授权行使招标新物管公司依据的事实不成立。由此，万景商住小区在选聘、解聘物业服务企业及选聘方式、具体实施者、物业服务合同主要内容未召开业主大会和亦无业主合法授权的情形下，万景业委会即进行新聘物业服务企业的招投标，其招投标所作出的一系列涉案事宜均违背法律规定，属无效民事行为。即，万景业委会2017年2月9日发布的万景业字（2017）第1号《公告》、2017年3月1日发布的《通知》、2017年3月9日发布的第（20170309）号《公告》、万景业委会、中则建设造价咨询公司共同公布的四川龙意物业服务有限公司对万景商住小区住宅的物业服务管理中标的《眉山市万景国际商住小区物业服务招标项目结果公告》均无效。况且，本案诉争的万景国际商住小区为商住混合的物业管理区域，建筑总面积160999㎡。根据《物业管理条例》第三十四条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”本案160999㎡的商住混合小区，由一个物业服务企业实施管理。而万景业委会将万景商住小区的商业与住宅分离，单就住宅区域选聘新物业管理公司进行管理的行为，违背法律、法规的规定，致商业业主在其建筑区域内无物业管理服务，损害了其与住宅业主同样享受的物业服务的合法权益。综上，万景房地产公司宋建平、叶红薇、彭惠容、张群、张志平维护其权益诉讼撤销及无效的请求依法成立，予以支持；万景业委会、中则建设造价咨询公司的抗辩不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、第八十二条，《物业管理条例》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、撤销被告眉山市万景国际商住小区业主委员会于2017年2月9日发布的万景国际商住小区业主委员会万景业字（2017）第1号《公告》、2017年3月1日发布的《通知》、2017年3月9日发布的关于启动万景国际物业服务项目招标程序业主委员会与各楼栋代表意见表决结果公示第【20170309】号《公告》；二、被告眉山市万景国际商住小区业主委员会与被告四川中则建设管理造价咨询有限公司发布的《眉山市万景国际商住小区物业服务招标项目结果公告》无效。案件受理费2678.00元，依法减半收取1339.00元，由万景国业委会、中则建设造价咨询公司负担。
二审审理中，双方当事人并未提供新证据。
二审审理中，就万景业委会起诉外滩物业公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月16日作出（2018）川14民终420号驳回上诉，维持原判的民事判决。
二审经审理查明的其余事实和采信的证据与原判一致，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换的业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。”的规定，要选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。本案中，万景业委员并未提供证据证明其选聘和解聘万景国际商住小区原物业服务企业外滩物业公司是经过专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，应由其承担举证不能的法律后果。关于万景业委会称是根据第一次业主大会的授权和第二次业主大会的满意度测评结果决定启动招投标程序，公开选聘新的物业服务公司的意见，经查，《物管规约》第二款选聘物业服务企业的方式的第(二)项规定，如对前期物业服务满意度在75%以下的，必须采取招投标方式选聘物业管理企业；第(三)项规定，业主委员会进行招投标事项……的规定，是依法建立在第一款选聘、解聘物业服务企业及选聘方式、具体实施者、物业服务合同主要内容须召开业主大会经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总投标权数二分之一以上的业主同意的基础之上。即第二款的事宜应通过召开业主大会决定。该条款并无业主授权业委会进行招投标的内容约定。而《业主大会规则》第十九条“业主大会决定通过招投标方式选聘物业服务企业……”的前提亦是召开业主大会通过，并非授权业委会。故万景业委会的该上诉理由不能成立。万景业委会将万景国际商住小区的商业与住宅分离，单就住宅区域选聘新的物业管理公司进行管理的行为，不符合《物业管理条例》第三十三条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”的规定，且万景国际商住小区的商业区域和住宅区域存在共用消防系统、化类池、水箱、停电后的备用电源系统、停车场、进出口等情形，根据《物业管理条例》第九条二款“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。”的规定，不宜将万景国际商住小区的区域进行划分，因此万景业委会将万景商住小区的商业和住宅区域进行划分，单就住宅区域选聘新的物业管理公司的行为，导致商业业主在其建筑区域内无物业管理服务，损害了其与住宅业主同样享受的物业服务的合法权益。
综上，上诉人万景业委会的上诉理由不能成立，其请求应不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2678元，由万景业委会承担。
本判决为终审判决。
审判长 陈晓梅
审判员 王 敏
审判员 罗卫平
二〇一八年五月二十三日
书记员 余 娟