广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法金民终字第1145号
上诉人（原审原告）：潮州市乾锐实业投资有限公司，住所地：潮州市饶平县黄冈镇龙眼城抽水机站东侧。
法定代表人：施建锐，该公司董事长。
委托代理人：董硕，广东董文浩律师事务所律师。
委托代理人：薛源斌，广东董文浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市华宇建设开发公司，住所地：广州市越秀区小北路63号。
法定代表人：黄小枫，该公司总经理。
委托代理人：张静纯，该公司法律顾问。
上诉人潮州市乾锐实业投资有限公司因与被上诉人广州市华宇建设开发公司债权转让合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民二初字第4668号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2000年12月22日，被上诉人（借款人、甲方）与中国建行银行第三支行（以下简称建行第三支行）、（贷款人、乙方）签订小北房流贷（2000）006号《房地产贷款借款合同》，约定甲方向乙方借款人民币1200万元用于白云明珠广场第二期工程偿还小北房流贷（1999）005、015、011号合同项下借款人所欠贷款人债务，借款期限自2001年1月18日至2002年1月18日，贷款利率按月息5.3625‰计算，按季结息。贷款利息自贷款转存到甲方账户之日起计算。甲方未按期或超过本合同约定分次还款计划未偿清的贷款为逾期贷款，乙方有权对逾期贷款在逾期期间按日利率万分之二点一计收利息。同日，被上诉人（抵押人、甲方）与建行第三支行（抵押权人、乙方）签订小北房流抵贷（2000）006号《房地产贷款抵押合同》，约定为确保小北房流贷（2000）006号借款合同的履行，甲方以“抵押物清单”（附后）所列之财产设定抵押；甲方抵押担保的贷款金额1200万元贷款期限自2001年1月18日至2002年1月18日。抵押担保的范围：贷款金额1200万元及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）、赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用（包括律师费、诉讼费等）。附件《抵押物清单》载明：1、八旗二马路荣利新街34套住宅，产权证书及编号：穗房地证字第0569792-0569810、0569838、0569841-847、0569849-52、0569856、0569859；2、文昌南旧宝华街5号5套住宅，产权证书及编号：75959-75963；3、纺织路茅草横一巷六号58套住宅，产权证书及编号：0648332、064835-0648391；4、瑶华中街188、166、228、246号，产权证书及编号：0438460-0438463。合同签订后，被上诉人与建行第三支行共同到房管部门办理抵押登记手续。中国建设银行贷款转存凭证记载，中国建设银行广州市小北路办事处于2001年1月18日向被上诉人发放贷款1200万元，并载明年利率6.435%，逾期日罚息万分之二点一。
2000年12月22日，被上诉人（借款人、甲方）与建行第三支行（贷款人、乙方）签订小北房流贷（2000）007号《房地产贷款借款合同》，约定甲方向乙方借款人民币180万元用于白云明珠广场二期偿还小北房流贷（1999）011号合同项下借款人所欠贷款人债务，借款期限自2001年6月8日至2001年12月8日，贷款利率按月息0.5115‰计算，按季结息。贷款利息自贷款转存到甲方账户之日起计算。甲方未按期或超过本合同约定分次还款计划未偿清的贷款为逾期贷款，乙方有权对逾期贷款在逾期期间按日利率万分之二点一计收利息。同日，被上诉人（抵押人、甲方）与建行第三支行（抵押权人、乙方）签订小北房流抵贷（2000）007号《房地产贷款抵押合同》，约定为确保小北房流贷（2000）007号借款合同的履行，甲方以“抵押物清单”（附后）所列之财产设定抵押；甲方抵押担保的贷款金额180万元贷款期限自2001年6月8日至2001年12月8日。抵押担保的范围：贷款金额180万元及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）、赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用（包括律师费、诉讼费等）。附件《抵押物清单》载明：白云明珠广场综合楼a幢地下车库，产权证书及编号：广州市《商品房预售许可证》第19960213号。合同签订后，被上诉人与建行第三支行共同到房管部门办理抵押登记手续。中国建设银行贷款转存凭证记载，中国建设银行广州市小北路办事处于2001年6月8日向被上诉人发放贷款180万元，并载明年利率6.138%，逾期日罚息万分之二点一。
2001年12月25日，被上诉人（借款人、甲方）与中国建设银行广州市越秀支行（以下简称建行越秀支行）（贷款人、乙方，即原建行第三支行）签订2001房流073号《人民币资金借款合同》，约定甲方向乙方借款人民币1380万元用于偿还小北2000房流06号、小北2000房流07号借款合同项下的借款人所欠贷款人债务。借款期限自2001年12月25日至2002年12月25日。贷款利率为年利率6.435%，贷款利息自贷款转存到甲方账户之日起计算。本合同项下的贷款按日计息，按季结息。合同约定：发放贷款的前提条件：（一）除乙方全部或部分放弃外，只有满足下列前提条件，乙方才有义务发放借款：……本合同设有担保的，符合乙方要求的担保合同或其他担保方式已生效。甲方的违约情形包括未按期归还债务本息等情形。如出现违约情形，乙方有权按贷款本金的按日万分之二点一向甲方收取违约金。借款逾期后，对甲方未按时还清的借款本金和利息（包括被乙方宣布全部或部分提前到期的借款本金和利息），按借款逾期时中国人民银行规定的逾期利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利。借款逾期是指甲方未按期清偿或超过本合同约定的分次还款计划期限归还借款的行为等。2001年12月25日，被上诉人（抵押人、甲方）与建行越秀支行（抵押权人、乙方）签订2001房流押073号《抵押合同》，约定为确保2001房流073号《人民币资金借款合同》的履行，保障乙方债权的实现，甲方以本合同“抵押物清单”所列至财产设定抵押。抵押担保的范围：债权本金1380万元及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、乙方垫付的有关费用以及乙方实现债权和抵押权的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。附件《抵押物清单》载明抵押物为包括广州市东山区八旗二马路荣利新街1号101房等107套住宅在内的房产。本案原审审理期间，上诉人、被上诉人均表示上述2001房流押073号《抵押合同》所涉房产未办理抵押登记手续。本案原审审理期间，被上诉人提供的《中国建设银行贷款转存凭证》显示，建行越秀支行于2001年12月25日向被上诉人发放贷款1380万元。被上诉人也表示确已收到上述合同约定的款项，且该款用于归还小北房流贷（2000）006号《房地产贷款借款合同》、小北房流贷（2000）007号《房地产贷款借款合同》项下的款项。
2002年12月25日，被上诉人（借款人、甲方；担保人、丙方）与建行越秀支行（贷款人、乙方）签订《2002城建房流展字308005号《借款展期协议书》，约定甲方因资金紧张原因，不能按期偿还第2001房流073号借款合同的借款，向乙方申请延长借款期限，乙方经审查，同意甲方展期还款。丙方同意为甲方提供担保。甲方根据原借款合同向乙方借款1380万元，借款期限为2001年12月25日至2002年12月25日，截止至2002年12月25日，甲方尚未清偿的本金余额为1380万元，现经乙方审查，同意展期，展期金额为1380万元，展期后，借款到期日为2003年6月18日。展期期间贷款利率为（年利率／月利率）6.039%。贷款展期后，除本协议另有约定外，甲、乙双方有关权利义务仍按原借款合同执行。2003年2月20日，建行越秀支行向被上诉人发出2003年华12-1号《中国建设银行广东省分行到、逾期贷款催收通知书》，通知被上诉人原2001年12月25日签订的2001房流073号、2002年12月25日签订的2002城建房流展字308005号借款合同（银行承兑协议）及相应担保合同，借款（承兑）总金额为1380万元。至2002年12月20日止，尚欠贷款本金1380万元，利息658689.74元。并要求被上诉人接到该通知后迅速核对，并于三个工作日内将回执送回该行；并请即如数归还所欠款项。被上诉人在上述通知书的《回执收回情况登记》及《回执》上加盖公章。
2004年6月28日，建行越秀支行（甲方）与中国信达资产管理公司广州办事处（以下简称信达资产广州办）签订建城建（2004）137-2号《债权转让协议》，约定甲方将其对借款人广州市华宇建设开发公司计伍笔借款合同项下截止2003年12月31日的债权转让给乙方。本协议生效后，乙方即取得债权人的地位，取代甲方行使上述转让债权的债权人的各项权利，承担甲方本次移交的原有借款合同、担保合同、抵债协议、还款协议等有关法律性文件项下的全部义务、风险与责任。自债权转移之日起，与转让标的有关的全部从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）也同时由甲方转移至乙方。如甲方曾与该借款人或其担保人达成过相关协议（包括但不限于义务抵债协议、重组协议、还款协议）对前述债权进行变更或补充，甲方在此类协议项下的权利也随之转让给乙方。附件《转让债权清单》第3项载明借款合同号为2002年城建房流展字308005号，合同到期日为2003年6月18日，转让债权（截至2003年12月31日）本金为1380万元，未收表内外利息1684635.26元，担保人为广州市华宇建设开发公司，担保合同号为2001房流押073号。上述转让行为于2004年9月11日在南方日报刊登公告。
2004年11月29日，信达资产广州办（甲方）与中国东方资产管理公司广州办事处（以下简称东方资产广州办）（乙方）签订城建第134号《债权转让协议》，约定甲方将其对借款人广州市华宇建设开发公司计5笔借款合同项下截止2003年12月31日的债权转让给乙方。本协议生效后，乙方即取得债权人的地位，取代甲方行使上述转让债权的债权人的各项权利，承担甲方本次移交的原有借款合同、担保合同、抵债协议、还款协议等有关法律文件项下的全部义务、风险与责任。自债权转移之日起，与转让标的的有关的全部从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）也同时由甲方转移至乙方。如甲方曾与该借款人或其担保人达成过相关协议（包括但不限于以物抵债协议、重组协议、还款协议）对前述债权进行变更或补充，甲方在此类协议项下的权利也随之转让给乙方。2005年12月6日，东方资产广州办在南方日报刊登公告，告知上述转让行为并向相关债务人催收。2007年12月4日、2008年12月27日、2009年8月26日、2010年12月1日，东方资产广州办就上述债权分别在报纸上刊登催收公告。
2011年12月28日，广东省拍卖行有限公司（拍卖人）与上诉人（买受人）签署的《拍卖成交确认书》载明，上诉人于2011年12月28日在拍卖人举行的第73期拍卖会上，通过公开竞价成交“委托方拥有的对广州市华宇建设开发公司等8户债权混合资产包”，成交价为105000000元，佣金额为1500000元。2012年2月27日，广东省拍卖行有限公司出具《关于华宇包支付拍卖款的证明》，主要内容为：兹潮州市乾锐实业投资有限公司竞得关于广州市华宇建设开发公司等8户债权混合资产包，已收清全部拍卖款105000000元。并附付款明细表。2012年2月21日，上诉人（乙方）与东方资产广州办（甲方）签订《不良资产转让协议》，约定甲方是广州市华宇建设开发公司等8户债务人的合法债权人，有权将其对该等债务人所享有的债权及附属担保权益进行处置，现甲方根据国家相关法律法规及政策转让该等标的资产；乙方已从广东省拍卖行有限公司处竞买得本协议标的资产。甲方同意按照本协议签署当日标的资产的现状向乙方整体出让标的资产，乙方同意按照本协议规定受让标的资产。甲、乙双方均明知并在此确认：标的资产系不良资产，存在诸多权利瑕疵，甲方系按现状向乙方出让，甲方不对标的资产的合法、有效、可执行及／或时效性等做出任何保障证。乙方已被告知并完全理解，其受让的标的资产可能存在着瑕疵或尚未发现的重大缺陷，以至于乙方预期利益无法最终实现。乙方并同意，甲方对所转让的标的资产不承担法律上的合法性、有效性等瑕疵担保责任。附件《标的资产清单》载明转让的资产包中包含客户名称为广州市华宇建设开发公司，借款合同号为2001房流073号，本金为1380万元，利息为15419180.10元，抵押人为广州市华宇建设开发公司的债权债务，该项债权债务备注：位于广州市东山区八旗二马路荣利新街、广州市海珠区纺织路芳草横一巷、广州市荔湾区文昌南旧宝华街、广州市白云区广花二路瑶华中街、广州机场路华明街共107套房产提供抵押担保，抵押物以前已办理了抵押登记，但借新还旧时未重新办理抵押登记。2012年2月28日，上诉人与东方资产广州办在南方日报刊登公告，告知上述转让事宜，并对相关债务人催收。
被上诉人认为小北房流贷（2000）006号《房地产贷款借款合同》项下借款1200万元、小北房流贷（2000）007号《房地产贷款借款合同》项下借款180万元已经清偿，并提供进账单2张作为上述抗辩意见的证据，进账单显示：2001年12月25日，被上诉人通过其在建行越秀支行开设的账户82×××54-61汇款1200万元到被上诉人在建行越秀支行开设的账户12×××08；同日，被上诉人通过其在建行越秀支行开设的账户82×××54-65汇款180万元到被上诉人在建行越秀支行开设的账户14×××30。上诉人质证认为被上诉人的证据不能反映被上诉人已还款，只能证明被上诉人转账，钱的去向不能证明。
为查明事实，原审法院向建行越秀支行发函查询小北房流贷（2000）006号《房地产贷款借款合同》和小北房流贷（2000）007号《房地产贷款借款合同》的还款情况。2014年4月15日，建行越秀支行函复原审法院，主要内容为：一、2000年12月22日广州市华宇建设开发公司与建行第三支行签订房地产贷款借款合同、房地产贷款抵押合同，由网点建行小北路支行发放二笔贷款，分别为：1、合同编号：小北房流贷（2000）007号，借款金额180万元，借款期限2001年6月8日至2001年12月8日，贷款账号：10×××57；2、合同编号：小北房流贷（2000）006号，借款金额1200万元，借款期限2001年1月18日至2002年1月18日，贷款账号：41×××34。二、在2001年7月20日，由于我行机构整合，贷款需集中管理，上述二笔贷款转移到越秀支行营业室（原建行第三支行营业室）核算，转移后贷款账号变更情况为：1、10×××57变更为1000009327，贷款本金人民币180万元；2、41×××34变更为10×××08，贷款本金人民币1200万元。三、在2001年12月10日，合同编号：小北房流贷（2000）007号，贷款本金人民币180万元的贷款，由于未归还，根据我行会计核算规定，该笔贷款账号变更为10×××30进行核算。四、在2001年12月25日，广州市华宇建设开发公司出具号码为03035443的支票1张，金额为人民币1380万元整，进账单2张，金额分别为：1、人民币180万元整，归还小北房流贷（2000）007号，贷款账号10×××30的贷款本金；2、人民币1200万元整，归还小北房流贷（2000）006号，贷款账号10×××08的贷款本金。因此，贵院查询合同编号为小北房流贷（2000）007号、小北房流贷（2000）006号的二笔贷款本金已还清。并随函提供加盖有该行印章的支票复印件1张、进账单复印件2张。
原审法院另查明，中国人民银行2003年12月10日发出《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》，该通知第三条规定，逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。该通知自2004年1月1日起执行。
上诉人原审的诉讼请求为：1、被上诉人偿还本金1380万元及至借款全部清偿之日止的利息予上诉人（利息暂计至2013年8月12日为13098189.60元，本息合计26898189.60元；关于利息计算，其中1200万元贷款本金从2001年1月18日到2002年1月18日按年利率6.435%计算，合计785070元，逾期利息以1200万元为本金，从2002年1月19日起按每日万分之二点一计至清偿之日止，暂计至2013年8月12日为10644480元；180万元贷款本金从2001年6月8日至2001年12月8日按年利率6.138%计算，合计56469.60元，逾期利息以180万元为本金从2001年12月9日起按每日万分之二点一计至清偿之日止，暂计至2013年8月12日为1612170元）；2、上诉人有权以被上诉人用于抵押的107套房产以折价、拍卖、变卖所得款项优先受偿上述款项；3、被上诉人承担本案诉讼费用。
原审法院认为：上诉人通过拍卖竞买的方式取得原由东方资产广州办持有并出让的包括被上诉人作为债务人在内的资产包，其债权取得方式合法、且已依法支付相应对价，上诉人取代东方资产广州办成为该资产包的权利人。上诉人已获取的包含以被上诉人为债务人的资产包中已明确记载原始借款合同编号为2001房流073号，本金为1380万元。
被上诉人与建行越秀支行（原建行第三支行）签订的2001房流073号《人民币资金借款合同》，是双方当事人协商一致形成的合意，合同中对双方权利义务的约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。被上诉人也当庭确认已收到该合同项下所借款项1380万元，且至今未归还。建行越秀支行依约向被上诉人发放了贷款，履行了合同约定的贷款义务，依法享有按时收回贷款本金和利息收益的权利。被上诉人没有按合同约定履行还本付息义务，已构成违约，应承担违约责任。该笔债权先后由债权人转让给信达资产广州办、东方资产广州办，最后由上诉人取得本案债权，相关的债权转让人和受让人已通过登报公告方式向被上诉人履行了通知义务，上诉人作为债权受让人向被上诉人主张权利，符合法律规定，被上诉人应向上诉人清偿借款1380万元并支付相应的利息。
关于上诉人主张其受让的债权原始合同为小北房流贷（2000）006号《房地产贷款借款合同》和小北房流贷（2000）007号《房地产贷款借款合同》的问题，已查明的事实显示，2001房流073号《人民币资金借款合同》与上述合同属于独立的合同，上诉人取得2001房流073号《人民币资金借款合同》的债权人地位，其应依据该合同向被上诉人主张权利。另外，被上诉人也已于2001年12月25日向建行越秀支行偿还了小北房流贷（2000）006号《房地产贷款借款合同》和小北房流贷（2000）007号《房地产贷款借款合同》的借款本金，上诉人认为其取得的债权来源于小北房流贷（2000）006号《房地产贷款借款合同》和小北房流贷（2000）007号《房地产贷款借款合同》的理由依据不足，原审法院不予接纳。
根据《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第七条规定，债务人逾期归还贷款，原借款合同约定的利息计算方法不违反法律法规规定的，该约定有效。故被上诉人应支付的利息为：从2001年12月25日起至2002月12月25日按年利率6.435%计算；从2002年12月26日起至2003年12月31日按每日万分之二点一计收；从2004年1月1日起至本判决限定还款日止，按合同约定的年利率6.435%上浮30%计收。上诉人所主张超出上述范围的利息及罚息，原审法院不予支持。
由于被上诉人与建行越秀支行未对2001房流押073号《抵押合同》所涉107套用于抵押担保的房产办理抵押登记手续，抵押权未设立，上诉人要求以2001房流押073号《抵押合同》中附件《抵押物清单》所载107套住宅在内的房产依法处置所得款项优先受偿的依据不能成立，原审法院不予支持。另外，本案由于被上诉人未依约还款而引起诉讼，相关的案件受理费应由被上诉人负担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十五条、第一百八十七条，《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第七条的规定，判决：一、在判决发生法律效力之日起十日内，被上诉人广州市华宇建设开发公司向上诉人潮州市乾锐实业投资有限公司清偿欠款本金13800000元及利息（其中：从2001年12月25日起至2002年12月25日按年利率6.435%计算；从2002年12月26日起至2003年12月31日按每日万分之二点一计收；从2004年1月1日起至判决限定还款日止，按合同约定的年利率6.435%上浮30%计付）；二、驳回上诉人潮州市乾锐实业投资有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费176291元，由被上诉人广州市华宇建设开发公司负担。
上诉人潮州市乾锐实业投资有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院关于建行越秀支行已向被上诉人发放贷款1380万元用于归还小北房流贷（2000）006号《房地产贷款借款合同》和小北房流贷（2000）007号《房地产贷款借款合同》项下的事实认定严重错误。首先，被上诉人提供的《中国建设银行贷款转存凭证》根本没有显示建行越秀支行于2001年12月25日依据涉案的2001房流073号《人民币资金借款合同》向被上诉人发放贷款1380万元，被上诉人提供的《中国建设银行贷款转存凭证》有两份，一份是小北房流贷（2000）006号《房地产贷款借款合同》项下的1200万元，该款项于2001年1月18日发放款予被上诉人，另一份是小北房流贷（2000）007号《房地产贷款借款合同》项下的180万元，该款项于2001年6月8日放贷予被上诉人，至于2001房流073号《人民币资金借款合同》项下的1380万元，被上诉人从未出具《中国建设银行贷款转存凭证》证明款项已经放款予被上诉人。根据2001房流073号《人民币资金借款合同》第五条的约定，被上诉人必须按银行的要求办理新的抵押生效手续，银行才会将约定的1380万元贷款发放予被上诉人。本案中被上诉人一方面没有依据约定办妥抵押生效手续，另一方面没有任何证据证明银行就2001房流073号《人民币资金借款合同》办理了相关的审批手续，连银行放款最为基本的《借款借据》都没有，在此情况下原审法院认定建行越秀支行在签订借款合同的当天发放了2001房流073号《人民币资金借款合同》项下的借款人民币1380万元予被上诉人，显然认定事实错误。其次，小北房流贷（2000）006号《房地产贷款借款合同》和小北房流贷（2000）007号《房地产贷款借款合同》贷款已经归还的认定也是严重错误的。原审法院依据被上诉人出具的与2001房流073号《人民币资金借款合同》没有关联性的证据和陈述就认定小北房流贷（2000）006号《房地产贷款借款合同》和小北房流贷（2000）007号《房地产贷款借款合同》项下的贷款已经偿还，是错误的。现没有证据证明2001房流073号《人民币资金借款合同》项下的1380万元贷款已经发放给被上诉人，更没有证据证明小北房流贷（2000）006号《房地产贷款借款合同》和小北房流贷（2000）007号《房地产贷款借款合同》项下的贷款已经偿还。二、原审法院认定上诉人依据小北房流贷（2000）006号《房地产贷款借款合同》和小北房流贷（2000）007号《房地产贷款借款合同》主张权利理由依据不足，该认定错误。因为上诉人获取涉案的对被上诉人1380万元的债权本金和利息是从银行剥离不良资产的转让得来的，该不良资产债权是因为被上诉人连续拖欠银行贷款所产生的贷款余额，上诉人出具的证据显示小北房流贷（2000）006号《房地产贷款借款合同》和小北房流贷（2000）007号《房地产贷款借款合同》项下的合计1380万元的贷款已经发放予被上诉人，2001房流073号《人民币资金借款合同》项下的1380万元按约定是用于偿还上述两份贷款合同项下的贷款，虽然小北房流贷（2000）006号《房地产贷款借款合同》和小北房流贷（2000）007号《房地产贷款借款合同》与2001房流073号《人民币资金借款合同》是独立的合同，但2001房流073号《人民币资金借款合同》是由小北房流贷（2000）006号《房地产贷款借款合同》和小北房流贷（2000）007号《房地产贷款借款合同》产生和发展来的。由于2001房流073号《人民币资金借款合同》并未实际履行，小北房流贷（2000）006号《房地产贷款借款合同》和小北房流贷（2000）007号《房地产贷款借款合同》项下的债权仍然存在，上诉人有权依据小北房流贷（2000）006号《房地产贷款借款合同》和小北房流贷（2000）007号《房地产贷款借款合同》向被上诉人主张权利。现没有任何证据证明被上诉人已于2001年12月25日向建行越秀支行偿还了小北房流贷（2000）006号《房地产贷款借款合同》和小北房流贷（2000）007号《房地产贷款借款合同》的借款本金，原审法院依据原审审理期间向建行越秀支行发函查询的还款情况及建行越秀支行出具的相关证明和证据复印件作出认定，就此上诉人需要指出的是：建行越秀支行作为涉案当事人之外的证人，其虽出具了证明，但其并未就其出具的证明委派人员出庭接受双方当事人的询问，其出具的证据复印件更没有当庭出具原件并接受双方当事人的质证，故该证明作为证人证言及其证据复印件没有经过法定的质证程序，不能作为认定案件事实的依据。另外该证明和证据复印件明显存在违背客观事实的情况，上诉人认为：借款合同中的贷款帐号是银行向借款人发放贷款的帐号，而存款帐号则是借款人向银行还本付息的帐号，小北房流贷（2000）006号《房地产贷款借款合同》和小北房流贷（2000）007号《房地产贷款借款合同》还本付息的被上诉人存款帐号始终为：20×××60，该帐号从来没有变更过，按照约定被上诉人偿还借款必须将款项划入该存款帐号，而不是划入贷款帐号，双方没有达成书面的变更还款方式的协议，所以被上诉人出具支票将款项划入贷款帐号用于偿还小北房流贷（2000）006号《房地产贷款借款合同》和小北房流贷（2000）007号《房地产贷款借款合同》项下的借款是不可能的。原审法院依据建行越秀支行出具的证明和证据复印件来认定案件事实错误。三、原审法院认为上诉人要求以2001房流押073号《抵押合同》附件所载107套住宅房产依法处置所得款项优先受偿的依据不能成立，该认定错误。首先，上诉人是以小北房流贷（2000）006号《房地产贷款借款合同》和小北房流贷（2000）007号《房地产贷款借款合同》项下的107套住宅房产之抵押物来主张优先受偿权的。上诉人主张2001房流073号《人民币资金借款合同》虽然签订，但该合同并未实际履行，贷款并未实际发放予被上诉人，所以上诉人是依据小北房流贷（2000）006号《房地产贷款借款合同》和小北房流贷（2000）007号《房地产贷款借款合同》项下的107套住宅房产之抵押物来主张优先受偿权的。其次，涉案的债权只有一笔1380万元，该涉案债权的偿还由107套住宅房产作为抵押担保并依法办理了抵押登记手续，前述107套住宅房产始终是该1380万元债权偿还的抵押担保，该抵押从未办理过抵押涂销手续，故上诉人是前述107套住宅房产当然的抵押权人，上诉人有权主张由该107套住宅房产依法处置所得款项优先受偿。故上诉请求本院判令：1、撤销原审判决第二项，依法改判上诉人有权以被上诉人用于抵押的107套房产（具体位置详见抵押物清单及抵押登记查册表）以折价、拍卖、变卖所得款项优先受偿原审判决第一项判项之债权款项；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人广州市华宇建设开发公司答辩称：一、小北房流贷（2000）006号《房地产贷款借款合同》项下的借款1200万元和小北房流贷（2000）007号《房地产贷款借款合同》项下的180万元两笔借款已偿还的事实清楚，依法有据。二、由于屡次的债权转让协议和债权转让公告及债权转让通知暨债务催收通知均没有包含上诉人主张的小北房流贷（2000）006号《房地产贷款借款合同》和小北房流贷（2000）007号《房地产贷款借款合同》项下债权，且被上诉人已于2004年6月28日前已还清了上诉人主张的上述合同中的债权，因此，上诉人不具备主张小北房流贷（2000）006号《房地产贷款借款合同》和小北房流贷（2000）007号《房地产贷款借款合同》项下的诉讼主体资格。三、原审法院认定上诉人要求以2001房流073号《人民币资金借款合同》附件所载107套住宅房产依法处置所得款项优先受偿的依据不能成立也是有法可依的。（一）小北房流贷（2000）006号《房地产贷款借款合同》和小北房流贷（2000）007号《房地产贷款借款合同》中的1200万元和180万元两笔债权在被上诉人已还清的情况下，两笔债权的抵押物107套房产的抵押权也随着债权债务的清灭而自动解除。（二）上诉人在没有受让上述两笔债权的情况下，又怎能成为该借款的债权人又有何资格向法院申请折价、拍卖、变卖被上诉人的小北房流贷（2000）006号《房地产贷款借款合同》和小北房流贷（2000）007号《房地产贷款借款合同》中的1200万元和180万元两笔债权的抵押物107套房产优先受偿（三）2001房流押073号《抵押合同》（对应编号为2001房流073号《人民币资金借款合同》），没有在借款后重新办理抵押登记手续，根据担保法的规定，由于2001房流押073号《抵押合同》未办理抵押物登记，因而该抵押合同未生效。在原审法院的法庭调查时上诉人也明确表态2001房流073号《人民币资金借款合同》未办抵押登记，也就是说上诉人受让时就知道或应当知道受让的债权没有优先受偿权。综上所述，原审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
二审中，上诉人向本院提交以下证据：1、中国信达广东分公司文件《关于商请协助提供广州华宇建设开发公司相关文件的函》（无原件），2、中国东方资产管理公司广州办事处文件《关于协助提供广州华宇建设开发公司资料的函》（无原件），证明2001房流073号《人民币资金借款合同》与小北房流贷（2000）006号《房地产贷款借款合同》和小北房流贷（2000）007号《房地产贷款借款合同》的延续性。被上诉人对该两份证据不予认可。
本院认为：本案的争议焦点为上诉人能否就涉案107套住宅在内的房产享有优先受偿权。根据查明的事实，建行越秀支行出具的复函，明确地记载涉案小北房流贷（2000）006号《房地产贷款借款合同》和小北房流贷（2000）007号《房地产贷款借款合同》的两笔贷款本金已经还清，故上诉人依据小北房流贷（2000）006号《房地产贷款借款合同》和小北房流贷（2000）007号《房地产贷款借款合同》项下的贷款主张债权及相关权利，没有事实和法律依据。上诉人通过拍卖竞买的方式取得原由东方资产广州办持有并出让的包括被上诉人作为债务人在内的资产包，该附件《标的资产清单》载明转让的资产包中包含客户名称为广州市华宇建设开发公司，借款合同号为2001房流073号，…，抵押物以前已办理了抵押登记，但借新还旧时未重新办理抵押登记。根据上述记载，上诉人系基于2001房流073号《人民币资金借款合同》取得债权人地位，且被上诉人对该2001房流073号《人民币资金借款合同》项下的债务予以确认，上诉人应依据该合同向被上诉人主张相关权利。由于建行越秀支行与被上诉人签订2001房流073号《人民币资金借款合同》后，未对2001房流押073号《抵押合同》所涉107套用于抵押担保的房产办理抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，上述107套住宅在内的房产因未办理抵押物登记，故相应抵押权未设立，因此，上诉人要求对涉案107套住宅在内的房产依法处置所得款项优先受偿的依据不能成立，本院不予支持。
上诉人于二审庭询中增加的上诉请求，由于已超出民事诉讼法规定的提起上诉请求的期限，本院不予处理。
上诉人于二审提交的证据，不属一审庭审结束后新发现的证据或者当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查准许调取的证据，因此，不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定的“新的证据”，且被上诉人对上述证据不予认可，上述证据对本案亦没有实质性影响，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费176291元，由上诉人潮州市乾锐实业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 灯
审 判 员 庄晓峰
代理审判员 蔡雅红
二〇一四年十一月五日
书 记 员 谢春晖
徐诺