天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)津0104民初10675号
原告：天津宝利浩远物业服务有限公司，住所地天津市南开区长江道宝利国际广场博朗园7-103。
法定代表人：霍志春，总经理。
委托诉讼代理人：尹旭，女，该公司职员。
委托诉讼代理人：耿欣，女，该公司职员。
被告：王雷，男，1978年10月12日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：孟杨，女，上海锦天城（天津）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李忠柱，男，上海锦天城（天津）律师事务所实习律师。
原告天津宝利浩远物业服务有限公司（以下简称宝利物业公司）与被告王雷物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宝利物业公司的委托诉讼代理人尹旭、耿欣，被告王雷的委托诉讼代理人孟杨、李忠柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宝利物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付原告自2014年10月30日至2017年9月30日期间的物业费共计6359.5元；2.判令被告从逾期之日按应交物业费千分之五交纳违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与天津宝利晟辉置业有限公司于2010年10月28日签订《前期物业服务合同》，约定原告对天津市南开区长江道与南丰路交口的博朗园小区实施物业管理服务，费用标准为公寓4.76元每月每平方米，业主于每月5日前交纳物业管理服务费，逾期违约金按日计算应交费用的千分之五。被告于2013年7月29日购买博朗园2-1309室，面积为38.18平方米，每月应交物业费为181.7元，被告于2013年10月30日入住后交纳了一年的物业费，但从2014年10月30日起至今，已欠缴35个月的物业费，共计6359.5元，虽经原告屡次口头和发函催告，被告仍未交纳物业费，故成讼。
被告王雷辩称，原告所述的房屋地点、面积、欠费时间属实。一、原告不具备承接博朗园物业管理的资质，被告不应当向其支付物业服务费。原告公司为三级物业资质，根据法律规定，具有该资质的物业服务企业只能承接20万平米以下住宅项目和5万平米以下非住宅项目的物业管理业务，但博朗园小区的非住宅项目为71088平方米。二、即便原告具备为涉诉小区提供物业服务的资质，原告收取的物业管理费也过高，提供的物业服务不符合法律规定的标准，被告不应当向原告支付物业费。原告提供的是一级物业服务，根据天津市物业管理服务收费管理办法，物业管理服务费实行政府指导价，上下浮动幅度不得超过20%，对于一级服务标准天津市的政府指导价是每月每平米1.2元，最多不得超过1.44元。原告收取的物业费为4.76元，该收费标准明显过高。原告在前期物业合同中承诺提供超一级的物业服务，但根据其承诺的服务标准绝大部分与《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》中一级服务的标准完全一致，唯一不一致的是一级服务中服务标准为地面擦拭一次，超一级服务标准为擦拭两次，由此可见原告在前期物业服务合同中对于服务标准做出了虚假承诺。原告提供的服务也不符合一级服务标准，被告所在的博朗园2号楼内存在卫生环境脏乱差，楼道内堆放杂物以及张贴各种小广告，楼道墙面、房顶和灯多处损坏等现象。原告在楼内、外公共区域及公共秩序维护部分提供的物业服务严重低于合同约定标准，且原告一直未进行整改和修缮。三、即便被告应当向原告支付物业服务费，原告的部分诉请也已过时效，不应当被支持。原告变更的部分诉请还未发生也不应被支持。关于支付违约金部分，原告违约在先，未按照约定进行物业服务，故不应支付违约金。即便被告应支付违约金，该违约金也约定过高，应予以调整。
本院经审理认定事实如下：原告系具有物业管理资质的企业。2008年10月28日，原告与天津宝利晟辉置业有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由原告对天津市南开区博朗园小区提供物业服务，合同期限自2010年10月28日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。该合同明确了双方在物业管理中的权利、义务及小区物业管理服务标准、小区物业管理服务费用的交纳等事项。其中第六条中约定，物业管理服务费用的标准为公寓每月每平方米3.6元；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用，公寓按建筑面积每月每平方米1.16元交纳；业主于每月5日前交纳；开发建设单位或者业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之五交纳违约金。前期物业管理情况已在天津市国土资源和房屋管理局进行备案。2013年7月31日，原告签署确认书，表示已全文阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守。
又查，被告系博朗园2-1-1309号房屋所有权人，其房屋建筑面积为38.18平方米，用途为非居住公寓，每月应交物业管理服务费181.7元。2014年10月30日至2017年9月30日期间，被告未向原告交纳物业管理服务费。
另查，原告在实施物业服务过程中，存在公用设施设备维修不及时，环境卫生清理不到位等问题。
再查，原告分别于2016年11月3日、2017年6月28日向被告邮寄了催费通知书，寄送地址为天津市南开区广开四马路兴云里2-3-704号，邮件因拒收和查无此人被退回。原告于2016年11月3日另向原告邮寄了催缴通知书，寄送地址为天津市南开区博朗园2-1309号，查询显示本人签收。其中兴云里2-3-704号房屋为被告在业主登记表中提供的地址。庭审中，被告表示未收到上述催费通知书，兴云里2-3-704号房屋非被告居住地址，业主登记表中的内容也非被告本人所写，系被告妻子周建丽填写。
本院认为，原告与开发建设单位签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定合法有效。上述合同对物业管理服务标准、物业服务费用的交纳等事项均有明确的约定，其对原告和包括被告在内的小区全体业主具有约束力，均应自觉遵守和履行。鉴于原告已履行提供物业服务的义务，被告作为小区业主理应向原告履行交纳物业管理服务费的义务。考虑原告在对该小区实施物业管理服务中存有瑕疵，故对被告应交物业管理服务费的数额，予以酌减5%，同时对原告主张违约金的请求不予支持。关于被告提出原告没有管理资质一节，因《物业服务企业资质管理办法》系建设部制订的部门规章，其中关于企业承接项目面积的规定为管理性规定，原告的资质等级是否已达到管理该小区的资格并不影响本案中物业服务合同的效力。关于诉讼时效，根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断；从中断时起，诉讼时效期间重新计算；当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的，应当认定为“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力。本案中，原告作为博朗园小区的物业服务企业在其掌握的信息范围内通过快递方式向业主登记表中载明的位于兴云里的房屋地址及被告所有的位于该小区的房屋地址寄送了催费通知书，在没有证据表明被告另行指定其他地址为接受信件地址的情况下，即属于“信件应当到达”的情况，即使该邮件被退回，仍能表明原告主张了权利，引起诉讼时效的中断。原告于2016年11月首次寄送催费通知单即引起诉讼时效中断，后再次通过诉讼主张权利，原告诉请的2014年12月至2017年9月期间的物业管理服务费，未超过法定诉讼时效，对此本院予以支持。但原告主张的2014年12月前的物业管理服务费，已超过法定诉讼时效，对此本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十五日内，被告王雷给付原告天津宝利浩远物业服务有限公司2014年12月至2017年9月期间的物业管理服务费6177.8元的95%，计5868.9元；
二、驳回原告天津宝利浩远物业服务有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王雷负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告天津宝利浩远物业服务有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 王骁骁
二〇一七年十一月二十二日
书记员 康 哲
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：
（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；
（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；
（三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的；
（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。
前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。
宣判后当事人权利义务告知书
一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。
当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。
二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。
四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。