上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1081号
上诉人（原审原告）上海涂料有限公司。
法定代表人司徒国基。
委托代理人顾剑栋，上海剑栋律师事务所律师。
委托代理人苗润，上海剑栋律师事务所律师。
上诉人（原审被告）上海沃尔德汽车应用技术有限公司。
法定代表人崔影。
委托代理人盛学辉。
委托代理人邢伟华，上海明伦律师事务所律师。
上诉人上海涂料有限公司（以下简称“涂料公司”）、上海沃尔德汽车应用技术有限公司（以下简称“沃尔德公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2013）虹民三（民）初字第2770号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人涂料公司的委托代理人顾剑栋、苗润、沃尔德公司的法定代表人崔影及委托代理人盛学辉、邢伟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，涂料公司、沃尔德公司于2009年9月11日签订《房屋和场地租赁合同》。合同第一条约定，涂料公司将位于上海市西体育会路XXX号的房屋和场地出租给沃尔德公司，房屋使用面积约600平方米，土地面积为1，702平方米。合同第二条约定，该房屋和场地租赁期限六年，自2008年5月28日至2014年5月27日止，第一年涂料公司同意给予5个月租金减免，但租赁期仍计算在内。租赁期满，合同自然终止。若无政府动迁事项，涂料公司应与沃尔德公司续签租赁合同，但沃尔德公司须提前2个月提出书面申请，经双方协商后重新签订租赁合同。合同第三条约定，租金为每年人民币（以下币种均为人民币）45万元，第三年在上年租金的基础上每年递增3%。租金每半年支付一次，每次支付必须提前15天，先付后用。沃尔德公司支付租金的方式可以是支票或银行贷记凭证等银行结算方式解入涂料公司指定的银行。涂料公司指定的账户为上海开林造漆厂（工行上外支行，XXXXXXXXXXXXXXXXXXX），涂料公司应在收到沃尔德公司租金的5个工作日内向沃尔德公司提供发票。合同第四条约定，沃尔德公司应向涂料公司支付该房屋租赁定金，定金为二个月租金7.5万元。双方履行合同后，定金转为支付涂料公司的财产保证金。租赁期满时涂料公司收取沃尔德公司的保证金，除可用以抵充合同约定的应由沃尔德公司承担的费用外应无息退还沃尔德公司。该房屋租金不含物业管理费，在租赁期内由涂料公司委托上海华谊房产租赁管理有限公司负责物业管理，并由物业公司按期向沃尔德公司收取物业管理费。每月物业管理费为420元，每半年支付一次，每次支付2，520元。水电费由涂料公司代收代缴。合同第六条约定，租赁期内沃尔德公司不得将场地和房屋抵押，如需将该房屋转租的，须事先取得涂料公司的书面同意，否则转租行为无效，按沃尔德公司违约并提前终止合同处理，由此引起的经济责任均由沃尔德公司承担。合同第八条约定，沃尔德公司逾期支付租金的，每逾期一日，则沃尔德公司须按日租金的0.3%支付违约金。逾期超过30日的，涂料公司有权无条件终止合同。终止合同时，除沃尔德公司可移动的办公设备外，涂料公司名下房屋内所有设备、设施包括装潢归涂料公司所有，造成的一切损失均由沃尔德公司承担。沃尔德公司逾期30天不交付管理费、水电费的，视作沃尔德公司违约。经涂料公司书面通知催讨仍不支付的，涂料公司有权解除租赁合同，并按日以所欠费用的0.3%支付违约金。合同签订之前，沃尔德公司已于2008年5月实际入住系争房屋及场地。沃尔德公司2009年11月27日后欠付租金。
2013年12月，涂料公司诉至原审法院，要求判令在起诉状送达之日，即2013年12月9日解除其与沃尔德公司之间的租赁合同，沃尔德公司迁出上海市西体育会路XXX号房屋场地，将房屋和场地返还涂料公司，要求沃尔德公司向涂料公司支付2009年11月28日至2013年12月9日的租金1，625，595.19元，并按2013年11月28日起的月租金42，208.33元标准支付自2013年12月10日至房屋实际腾退之日的房屋使用费，同时沃尔德公司还应支付2009年11月28日至2014年5月27日的物业管理费22，680元。
原审另查明，上海市西体育会路XXX号无房地产权证，土地使用者为上海开林造漆厂，该厂系涂料公司下属企业。2008年4月10日上海开林造漆厂向涂料公司出具委托书，委托书言明其同意将上海市西体育会路XXX号房地产授权涂料公司对外租赁，授权期限自2008年5月1日至2014年5月30日。涂料公司于2009年11月11日向沃尔德公司出具委托书，言明西体育会路XXX号为涂料公司管理并对外出租，现整体出租给沃尔德公司，今后委托沃尔德公司管理和对外出租。
原审再查明，沃尔德公司2009年11月27日后汇入上海开林造漆厂账户的五笔款项中，2010年6月7日、2010年12月27日的费用银行对账单摘要标注为电费，2011年7月4日的费用摘要标注为水、电、电话费，2013年6月3日的费用摘要标注为水电。
原审审理中，涂料公司、沃尔德公司双方确认合同第四条约定的7.5万元定金实际为押金，涂料公司表示在沃尔德公司交还系争房屋场地并结清相关费用的情况下同意退还押金。双方一致认可合同约定的5个月免租期已在第一年租金中扣除。沃尔德公司表示对系争房屋的装潢设施不申请评估。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。涂料公司、沃尔德公司订立的租赁合同合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，沃尔德公司延付租金达30日，涂料公司即有权终止合同。因沃尔德公司在2009年11月后未再支付租金，故现涂料公司要求确认在起诉状送达之日解除租赁合同，沃尔德公司返还房屋和场地，并按目前月租金标准支付至房屋实际腾退之日的房屋使用费的诉讼请求符合合同约定的解除条件，法院予以支持。沃尔德公司辩称涂料公司同意其免付租金，因无相关的证据证明，法院对此不予采信。因涂料公司、沃尔德公司双方在租赁合同中明确约定了物业管理费在租赁期内由案外人上海华谊房产租赁管理有限公司向沃尔德公司收取，故涂料公司要求沃尔德公司在本案中支付物业费的诉讼请求依据不足，法院不予支持。关于沃尔德公司2009年11月27日后汇入上海开林造漆厂账户的五笔款项，因其中有四笔在银行对账单上摘要标注为水、电、电话费，涂料公司亦无法说明其对应的租金时段，且与沃尔德公司先前完整支付半年租金的惯例不符，同时合同中并无租金水电费滚动结算的条款，故涂料公司主张以上费用为租金缺乏依据，法院不予采纳。因涂料公司未能提供2009年11月后向沃尔德公司催讨租金的证据，而沃尔德公司在2012年6月7日支付的费用纵按涂料公司所称为租金也已超过时效，故沃尔德公司关于涂料公司租金的部分诉请超过诉讼时效的抗辩意见成立。涂料公司于2013年11月13日向法院递交起诉状，故其在2012年11月14日前的租金诉求已丧失请求公权力救济的权利，法院依法予以驳回。
原审法院据此作出判决：一、上海涂料有限公司与上海沃尔德汽车应用技术有限公司于2009年9月11日签订的房屋和场地租赁合同于2013年12月9日解除；二、上海沃尔德汽车应用技术有限公司于判决生效之日起10日内支付上海涂料有限公司2012年11月14日至2013年12月9日的租金535，105.33元；三、上海沃尔德汽车应用技术有限公司于判决生效之日起10日内携其物品从上海市西体育会路XXX号房屋及场地迁出，将房屋及场地交还上海涂料有限公司；四、上海沃尔德汽车应用技术有限公司按月租金16，883.33元标准向上海涂料有限公司支付自2013年12月10日至房屋实际腾退之日的房屋使用费；五、上海涂料有限公司于上海沃尔德汽车应用技术有限公司迁出上海市西体育会路XXX号房屋及场地后10日内归还上海沃尔德汽车应用技术有限公司押金75，000元；六、驳回上海涂料有限公司其他诉讼请求。
原审判决后，上诉人涂料公司、沃尔德公司均不服，向本院提起上诉。
上诉人涂料公司上诉称：其与沃尔德公司之间的费用是滚动结算。涂料公司员工陆敬雄每年5月27日前和11月27日前均将下一个半年度《租赁费用清单》递交给沃尔德公司并要求对方支付。因此，涂料公司主张租金并未超过诉讼时效期间。原审判决第四项的房屋使用费标准认定错误。每月使用费标准应是42，208.33元，而非16，883.33元。由于沃尔德公司违约，故押金也不应退还。故请求本院撤销原判第二、四、五、六项，改判支持涂料公司的原审全部诉请。
上诉人沃尔德公司上诉称：租赁合同签订后，由于涂料公司不能提供系争房屋的房地产权证，导致沃尔德公司至今无法办出汽车维修企业营业执照，也未能经营与汽车维修相关的业务。正是由于涂料公司违约在先，沃尔德公司才行使抗辩权拒付租金。况且，涂料公司当时已口头承诺免收沃尔德公司的租金，并同意沃尔德公司转租以弥补损失。故涂料公司不能行使合同解除权，沃尔德公司不用支付租金。请求本院撤销原判第一、二、三、四项或将本案发回重审。
上诉人涂料公司、沃尔德公司均不同意对方的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审审理中，沃尔德公司表示，系争房屋已部分转租他人，共有9家商户承租。
本院另查明，涂料公司在原审提出2013年11月28日之后的月租金计算标准为42，208.33元，沃尔德公司对此无异议。以上有原审法院于2014年4月8日所作谈话笔录为证，依法应予认定。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。沃尔德公司作为系争房屋及场地的承租人，理应按约向涂料公司支付租金。沃尔德公司上诉认为其未支付租金的理由系涂料公司曾口头承诺免除租金；且涂料公司违约在先，其行使抗辩权。本院认为，涂料公司否认其曾口头承诺免除租金，而沃尔德公司对此无证据予以证明，故本院对此不予采信。沃尔德公司另称因涂料公司不能提供系争房屋的房地产权证导致其无法正常经营，故行使抗辩权拒付租金。然系争房屋自2009年11月后就由沃尔德公司转租至今并获取利益，且在此期间，沃尔德公司未能提供任何证据证明其曾就此向涂料公司提出异议，故该抗辩不能成立，本院亦不予采信。由于沃尔德公司承租系争房屋及场地却长期拒付租金，涂料公司要求解除合同符合法律规定及合同约定，原审相关判决并无不当，本院予以认同。关于合同解除之后的实际使用费标准，经查，涂料公司及沃尔德公司在原审中对于每月42，208.33元这一数额均无异议，原审判决认定16，883.33元有误，本院对此予以纠正。在沃尔德公司迁出系争房屋及场地后，涂料公司理应归还押金。关于租金诉请的诉讼时效期间问题，由于涂料公司无证据可证明其就2009年11月后的租金向沃尔德公司持续催讨，故原审法院认定部分租金的诉请已过诉讼时效期间并无不当。涂料公司于2013年11月13日向原审法院递交起诉状，租赁合同约定租期为2008年5月28日至2014年5月27日止，租金每半年支付一次，每次支付必须提前15天，先付后用。故涂料公司主张2012年11月28日至2013年5月27日这一期间及之后的租金可获支持。原审法院以2013年11月13日向前推算一年即2012年11月14日作为未超诉讼时效期间租金的起算点与合同约定不符，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持上海市虹口区人民法院（2013）虹民三（民）初字第2770号民事判决第一、三、五项；
二、撤销上海市虹口区人民法院（2013）虹民三（民）初字第2770号民事判决第二、四、六项；
三、上海沃尔德汽车应用技术有限公司于本判决生效之日起10日内支付上海涂料有限公司2012年11月28日至2013年12月9日的租金人民币515，754.37元；
四、上海沃尔德汽车应用技术有限公司按每月人民币42，208.33元的标准向上海涂料有限公司支付自2013年12月10日至房屋实际腾退之日的房屋使用费；
五、驳回上海涂料有限公司其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币24，294.24元，减半收取人民币12，147.12元，由上海涂料有限公司负担人民币8，381.51元，上海沃尔德汽车应用技术有限公司负担人民币3，765.61元；二审案件受理费人民币14，818.28元，由上海涂料有限公司负担人民币10，372.79元，由上海沃尔德汽车应用技术有限公司负担人民币4，445.49元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 俞 璐
代理审判员 徐 江
二〇一四年八月十五日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
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《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。