广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0403民初1332号
原告：珠海市上腾物业管理有限公司，住所地珠海市斗门区。
法定代表人：李银华，总经理。
委托诉讼代理人：刘桂萍，广东正澳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林海莹，广东正澳律师事务所实习律师。
被告：黎益祥，男，1949年3月18日出生，汉族，住珠海市斗门区。
被告：刘齐芳，女，1951年8月30日出生，汉族，住珠海市斗门区。
两被告共同委托诉讼代理人：黎君荣，男，1975年3月15日出生，汉族，住珠海市斗门区，系两被告的儿子。
原告珠海市上腾物业管理有限公司（以下简称上腾公司）与被告黎益祥、刘齐芳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告上腾公司的委托诉讼代理人刘桂萍与林海莹、被告黎益祥、刘齐芳及其共同委托诉讼代理人黎君荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上腾公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2015年11月至2018年5月共计31个月的物业服务费5487元；2.被告支付从2017年3月至2018年5月的维修基金180元；3.本案受理费由被告承担。原告于2018年7月18日撤回要求两被告支付律师损失费及违约金的诉讼请求。事实和理由：原告经珠海市斗门区白蕉镇宁雅苑业主委员会（以下简称业委会）委托，为该小区提供物业管理服务，两被告系该小区130、132号商铺的业主，长期拖欠物业服务费，原告认为该小区极少数业主未及时交费，时间一长，势必影响服务质量，将会极大地损害已交费业主和原告的合法权益。为了维护已交费业主及原告的合法权益，原告诉至法院。
被告黎益祥、刘齐芳辩称意见归纳如下：1.被告于2009年11月10日与开发商签订购买案涉商铺的购房合同，双方约定以后如有物业管理，需与物业管理公司签订物业服务合同，但是被告在收房后没有人要求与被告签订物业服务合同，原告与业委会签订的物业服务合同对被告没有约束力。2.原告要求被告支付从2015年11月起的物业服务费缺乏理据。首先，被告根本不知道业委会的成立，业委会的成立也没有经过所有商铺业主的同意，只是通知了小区得的住户，所以业委会与原告签订的物业服务合同对所有商铺业主不发生法律效力；其次，即使小区业委会成立，也没有通知被告在内的商铺业主。原告在小区内张贴通知公告，由于商铺没有通道与小区相通，商铺业主也是不可能知道公告内容的，剥夺了商铺业主的知情权。多年来，没有人通知交卫生费，被告一直向西区水厂交纳卫生费，直至收到法院传票才知道存在物业服务费。3.原告没有履行必要的管理义务，商铺存在化粪池堵塞、雨篷被打烂、垃圾无人清理等问题，被告向原告反映，原告一直不予处理，最后被告只好自行出资叫人整理，近修建一个单独的化粪池就花费了5000元。4.原告收取物业服务费的标准缺乏依据。开发商当时约定的物业服务费是按照住宅0.6元/平方米/月、商铺1.3元/平方米/月收取的，但是开发商与业委会在没有征得商铺业主同意的情况下，要求商铺业主按照2.5元/平方米/月支付物业服务费，没有事实与法律依据。根据斗门法院对类似小区的判例，商铺物业服务费一般按照0.2元/平方米/月计算，被告在斗门其他地方的商铺，都不需要交纳物业服务费的。况且被告的商铺在小区外面，没有封闭管理，遗失东西无人承担，被告宁愿撤销物业管理自行管理案涉商铺。5.原告提交的商品房买卖合同与被告自己持有的合同签订时间不一致，被告认为原告有伪造证据的嫌疑。另外，被告怀疑业委会与原告签订的物业服务合同也是伪造的合同。如果原告没有事实伪造证据起诉两被告，需赔偿被告的精神损失费、误工费及交通费。综上，希望法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
本院认为：关于《宁雅苑物业管理服务合同》（以下简称《服务合同》）是否对被告有约束力的问题。2015年10月28日，珠海市斗门区白蕉镇宁雅苑小区业主委员会筹备组（以下简称筹备组）向原告出具《工作联系函》，称“经全体业主投票表决意见，贵司被选聘为被告小区宁雅苑的物业管理服务公司，请贵司于2015年11月1日正式入注宁雅苑小区进行管理，物业管理服务内容按贵司的投标方案执行，待业主委员会成立后补签物业管理服务合同”。2017年4月27日，原告与业委会补签《服务合同》，约定原告为宁雅苑小区提供物业管理服务，同时约定服务期限从2015年11月1日至2020年10月31日。由此可见，原告在2015年11月1日入驻案涉小区时，该小区的业委会并未成立，原告与筹备组约定待业委会成立后再补签合同，而事实上，原告与业委会在2017年4月27日确实补签了《服务合同》，合同期限追溯到从2015年11月1日开始，这是业委会对原告在签订合同前所提供服务的追认。根据《物业管理条例》第十五条第二项的规定，业委会有权签订物业服务合同。所以，业委会与原告签订的《服务合同》是合法有效的，对全体业主具有约束力。关于两被告的答辩意见，第一，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款的规定，业委会的决定对业主具有约束力，如果业主认为业委会的决定侵害其合法权益，可以请求人民法院予以撤销。本案中，两被告没有提交证据证明《服务合同》无效或者已被撤销，被告主张《服务合同》对其没有约束力的理据不足，本院不予采纳；第二，两被告辩称原告没有提供物业服务，本院认为，两被告名下的商铺属于案涉小区的组成部分，根据《服务合同》的约定，两被告的商铺属于原告提供物业服务的范围。原告从2015年11月1日开始为案涉小区提供物业服务，且收取相应的物业服务费，案涉小区的其他业主包括部分商铺的业主也交纳了物业服务费，由此可以看出，原告对案涉小区的服务还是得到大部分业主的认可，并非没有提供物业服务。两被告没有提供证据证明原告没有提供物业服务或者所提供服务存在瑕疵影响其房产的正常使用，其提交商铺雨棚等设施受损的照片，不能证明与原告的管理不当存在必然联系，故两被告的答辩意见缺乏理据，本院不予采纳；第三，关于两被告怀疑原告存在伪造证据嫌疑的问题，原告提交的商品房买卖合同确实与被告出示的合同存在不一致，由于原告没有提交该合同的原件，故本院对原告提交的商品房买卖合同不予确认。本案中，没有证据证明业委会与原告签订的《服务合同》属于伪造，亦没有其他证据证明原告存在提供其他虚假材料的行为，故两被告的上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。
原告与业委会签订的《服务合同》合法有效，对两被告有约束力，原告依约履行合同义务，两被告作为业主应当依约履行支付物业服务费等费用的义务。两被告没有提交证据证明其已支付过物业服务费与维修基金，故原告诉请两被告支付该期间的物业服务费与维修基金，事实清楚，有理有据，本院予以支持。关于原告的各项诉情。1.物业服务费：依照《服务合同》的约定，物业服务费的标准为“住宅1.3元/平方米/月，商业用房2.5元/平方米/月，地下车位70元/个/月”，被告的房产属于商业用房，所以被告的物业服务费应当按照2.5元/平方米/月计算。这是业委会与原告约定的价格，没有违反法律规定，业委会的决定，两被告应当执行。根据原告提交的不动产登记表，两被告两套房产的建筑面积为42.09平方米与28.73平方米，经本院核算，从2015年11月至2018年5月被告应缴的物业服务费为5488.55元【2.5元/平方米/月×（42.09平方米+28.73平方米）×31个月】。原告主张5487元，不足的部分视为原告放弃，本院不再处理。2.关于维修基金：根据《服务合同》与《委托函》的内容，原告与业委会约定从2017年3月起由原告代业委会收取每月0.2元/平方米的维修基金，用于公共场地、公共设备、设施的大、中修及更新改造，经本院核算，从2017年3月至2018年5月被告应缴的维修基金为439.08元【0.2元/平方米/月×（42.09平方米+28.73平方米）×15个月】，原告坚持要求被告支付180元的维修基金，对于诉请不足的部分，视为原告放弃权利，本院不再处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第十五条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第二百三十二条的规定，判决如下：
一、被告黎益祥、刘齐芳于本判决生效之日起七日内向原告珠海市上腾物业管理有限公司支付从2015年11月至2018年5月的物业服务费5487元；
二、被告黎益祥、刘齐芳于本判决生效之日起七日内向原告珠海市上腾物业管理有限公司支付从2017年3月至2018年5月的维修基金180元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元（原告珠海市上腾物业管理有限公司已预交），被告黎益祥、刘齐芳负担。
本判决为终审判决。
审判员 钟毅忠
二〇一八年七月二十三日
书记员 林鸿祥
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。