上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第1171号
原告上海市宝山中学，住所地上海市宝山区。
法定代表人王葆华，校长。
委托代理人戴思伟。
委托代理人陈秉惠，上海市江南律师事务所律师。
被告上海宝质汽车修理有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人周勇，总经理。
委托代理人殷敏，上海华公达律师事务所律师。
委托代理人施卫国，上海华公达律师事务所律师。
原告上海市宝山中学与被告上海宝质汽车修理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理后，依法由审判员陈亮亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海市宝山中学的法定代表人王葆华及其委托代理人戴思伟、陈秉惠，被告上海宝质汽车修理有限公司的法定代表人周勇及其委托代理人殷敏、施卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海市宝山中学诉称，2002年起，原、被告发生租赁关系，被告向原告租赁上海市宝山区盘古路XXX弄XXX号厂房及配套设施、场地作汽车修理厂使用。租赁过程中，双方签订多份补充协议，租赁物和租赁期限均发生变更。2015年6月底，租赁期满，原告不再续租，但被告一直未搬走，故原告起诉要求被告返还承租的房屋和场地，并支付2014年1月1日至2015年12月31日租金28万元。
被告上海宝质汽车修理有限公司辩称，租赁期间，因原告的原因，被告两次建造厂房，投入巨大。2004年7月，被告第二次改建厂房时，与原告达成了厂房改建协议，约定租赁期满后新建的厂房归被告所有。现考虑到租赁合同已到期，同意将房屋、场地返还给原告，但原告应按照厂房改建协议的约定，对被告进行补偿。关于租金，被告确实支付到2013年12月底，因合同到期后被告没有正常使用，因此租金应该按照6万元一年计算到合同到期日。
经审理查明，2002年3月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁协议》，主要约定，甲方将现有面积为450平方米的厂房一幢，与厂房配套的设施、场地及其他附属建筑物出租给乙方，租赁期从2002年6月20日起至2009年6月20日，每年租金6万元等。同日，双方签订《建造租赁协议》，主要约定，乙方在甲方场地上自行建造建筑面积约400平方米、投资在40万元左右的厂房及配套设施，投资资金由乙方自行解决，新建厂房分上下两层，上下各七个标准间，上层分隔成三大间（每间使用面积50平米）和一标准间（使用面积25平米），在租赁期内由甲方无偿使用，下层由乙方根据需要自行决定；乙方厂房建成后，由乙方拆除厂房东侧甲方的活动房，场地由乙方使用；租赁期从2002年6月20日起至2009年6月20日；租期七年，每年租金6万元，全部租金42万元，由乙方在租赁合同签订后先支付2万元，其余部分以乙方建造物的造价抵，租赁期满后，乙方的建造物无偿交付给甲方，乙方不计投资资金的利息等。协议签订后，原告将厂房、场地交付给被告，被告在厂房北侧建造房屋，使用租赁的房屋、场地开办汽车修理厂。
2004年7月24日，双方签订《厂房改建协议》，主要约定，甲方根据教育局规划建造学校体育馆，因场地需要将拆除甲方借给乙方的一幢面积为450平方米左右的厂房，因此明显影响了乙方的正常生产，造成乙方一定的经济损失，为了即满足甲方建造体育馆的需要，又能使乙方按照原来签订的场地租赁协议中的期限进行生产，双方达成如下协议：将原“2002年3月15日协议”供乙方用的办公房拆除，重建一幢面积为450平方米左右的新厂房；甲方考虑乙方的经济损失，承担补偿乙方新建厂房款30万元，并在原租赁协议履行的同时延长2年，即由2009年6月延长至2011年6月；甲方由于各种因素不承担补偿乙方建厂房款30万元，改为在原定租赁期限延长2年的基础上再延长4年，即由2011年6月延长至2015年6月，以缓解甲方造成乙方的各种损失；2009年6月前，乙方仍按照2002年3月15日所签订的协议计算厂房租金，2009年6月－2015年6月的厂房按每年6万元计算；租赁期满后（即至2015年6月），新建的厂房乙方按“估价乘以30万元／造价（建造新厂房时，如造价不足30万元，不足部分由乙方补给甲方）”的比例归还甲方（款项），乙方的其他建筑物无偿交还甲方。同日，双方签订《厂房改建协议的补充协议》，主要约定，为使乙方有正常的办公点、仓库、食堂、宿舍等设施，甲方将新建的体育馆底层四分之一的面积提供乙方使用（2015年6月以内），室内装潢的一切费用由乙方承担；乙方根据收益情况，在2009年6月－2015年6月内，给甲方以一定的补贴。协议签订后，2002年原告出租给被告的厂房以及被告所建房屋被拆除，原告建造体育馆，被告在老厂房原址北侧建造新厂房，系两层建筑，占地约450平方米，建筑面积约900平方米，建造时未经规划审批。2006年5月16日，双方签订《补充协议》，主要约定，由于借房和场地的变化，并参照2004年7月24日协议，作如下补充：自2006年至2008年，乙方每年付给甲方8万元，含春节2万元，两个工人工资2万元，教师节2万元，租借费2万元；自2009年至2015年，乙方每年付给甲方租借费14万元（8＋6）。
另查明，被告已向原告付清2013年12月底前的租金。
审理中，原告同意对被告进行补偿，并为明确房屋当时造价及现价，向本院申请司法鉴定。本院根据原告的申请，通过上海市高级人民法院委托上海第一测量师事务所有限公司对2004年被告在上海市宝山区盘古路XXX弄XXX号上海市宝山中学内建造的厂房造价及现价进行司法鉴定。鉴定意见对工程造价确定如下：1、拆除教室、办公用房65，378.66元；2、拆除临时房（活动房）65，378.66元；3、新建活动房（宿舍、办公室）等201，165.12元；4.1、新建汽修厂车间（2004年建造450平米）1，011，648.50元；4.2、新建汽修厂车间（2004年建造450平米以外）1，011，648.50元；5、拆除彩钢板屋架、钢砼地坪、三面围墙75，436.92元；6、室外地坪与围墙、钢砼门头622，597元；7、拆除门卫2，905.72元；8、拆除经营大厅7，264.30元；9、拆除厂房门口旧围墙21，792.89元；10、老车间门口围墙贴面砖4，518元；11、汽车烘房6万元；12、汽车升降设备电梯35万元。鉴定意见对折旧问题作如下阐述：折旧残值率为5%，折旧期为标的物房屋竣工后的使用日2004年9月1日起，至上海市高级人民法院委托司法鉴定日2015年7月31日，共计折旧131个月，折旧所限分别采用根据建筑物经济耐用年限和根据商业流通企业固定资产分类折旧年限进行折旧，采用哪一种年限将根据法庭庭审质证情况据实判定；根据建筑物经济耐用年限进行折旧，根据原告口径残值为861，767.96元，根据被告口径残值为2，237，721.83元；根据商业流通企业固定资产分类折旧年限进行折旧，根据原告口径残值为711，887.41元，根据被告口径残值为1，851，869.40元。
原告表示，认可新建汽修厂车间（2004年建造450平米）工程造价1，011，648.50元，根据商业流通企业固定资产分类折旧年限进行折旧，认可残值711，887.41元；其他鉴定项目不应计入。
被告表示，认可全部鉴定项目，并根据建筑物经济耐用年限进行折旧，认可残值2，237，721.83元，还要加上不计算折旧的第1、2、3、5、7、8、9项的造价。
以上事实，有《租赁协议》、《建造租赁协议》、《厂房改建协议》、《厂房改建协议的补充协议》、《补充协议》、鉴定意见书及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原、被告签订的《租赁协议》、《建造租赁协议》以及之后签订的一系列补充协议，均系双方真实意思表示，应恪守并履行。根据上述协议的约定，双方租赁期限延长到2015年6月，现已到期，在原告明确不续租的情况下，被告应将租赁物返还给原告；原告要求被告返还系争场地和房屋的请求，本院予以支持。被告占用租赁物至今，还应向原告支付租金和使用费；被告向原告支付租金到2013年底，原告要求被告支付2014、2015年两年租金的请求，本院予以支持；关于租金标准，根据双方协议约定，2009年起每年14万元；被告辩称合同到期后没有正常使用，要求租金按照6万元一年计算到合同到期日等意见，没有事实依据和法律依据，本院不予采纳。
2004年7月24日《厂房改建协议》约定，租赁期满后（即至2015年6月），新建的厂房乙方按“估价乘以30万元／造价（建造新厂房时，如造价不足30万元，不足部分由乙方补给甲方）”的比例归还甲方（款项），乙方的其他建筑物无偿交还甲方。根据该约定，被告在合同到期后就新建厂房给予原告款项，意指被告可获得新建厂房的权利，但鉴于房地一体，相关权利无法分离，被告在返还场地时，必须将场地上的房屋一并返还给原告。据此，被告在审理中表示同意返还，原告也同意对被告进行补偿，本院予以确认。因双方对补偿金额产生争议，本院认为，被告对新建厂房的权利源于《厂房改建协议》，补偿标准应根据该协议的原意进行确定，在原告取得新建厂房的情况下，对被告的补偿应按估价乘以（1－30万元／造价）进行计算；新建厂房的造价，可以鉴定意见书提供的工程造价数据为准；新建厂房的估价，按协议的内容应理解为现值，因新建厂房系无证建筑，无法评估市场价值，可以鉴定意见书提供的残值数据为准。鉴定意见书列12项工程造价，但《厂房改建协议》写明是新建的厂房，故只有新建汽修厂车间这一项可作为新建厂房的工程造价数据，其他11项均无关联，不应采用。《厂房改建协议》约定乙方重建一幢面积为450平方米左右的新厂房，被告实际建造了一幢两层厂房，建筑面积为900平方米左右，本院对此认为，虽然协议未写明是占地面积还是建筑面积，但双方在协议中分别约定了造价超过30万元以及造价不足30万元的补偿方案，可见，当时双方对建新厂房的造价基本确定为30万元左右，而根据鉴定意见，被告建造新建厂房的实际造价为2，023，297元，远远超过原告签订协议时能够预见到的范围，如果由原告全部补偿，则显示公平。关于折旧问题，鉴定单位根据双方当事人的意见列了两种折旧方式，均有一定依据，但考虑到系争新建厂房并未经过规划审批，属于违法建筑，不适合采用合法建筑的折旧方式计算现值。综上，本院根据查明的事实，以《厂房改建协议》为依据，参考鉴定意见书的相关数据，兼顾公平原则，酌情确定原告向被告补偿90万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零九条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告上海宝质汽车修理有限公司于本判决生效之日起十日内，将承租的上海市宝山区盘古路XXX弄XXX号上海市宝山中学内场地和房屋返还给原告上海市宝山中学；
二、被告上海宝质汽车修理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海市宝山中学支付2014年1月1日至2015年12月31日租金28万元；
三、原告上海市宝山中学于本判决生效之日起十日内，向被告上海宝质汽车修理有限公司支付补偿款90万元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费减半收取2，750元，由被告上海宝质汽车修理有限公司负担；鉴定费162，200元，由原告上海市宝山中学负担30，200元，被告上海宝质汽车修理有限公司负担132，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈亮亮
二〇一六年一月十四日
书记员 袁凯凯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。