辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2796号
上诉人（原审原告）：杨克，女，1956年7月26日出生，汉族，鞍山市公共交通公司第四分公司退休员工，住址：辽宁省鞍山市铁东区。
委托代理人：张力，辽宁弘扬律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：窦文科，男，1954年2月12日出生，汉族，鞍山市社会保障局退休员工，住址：同杨克。
委托代理人：张力，辽宁弘扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨军，女，1963年8月1日出生，汉族，和平区教育委员会教师，住址：沈阳市和平区。
委托代理人：闫国宾，男，1960年2月14日出生，汉族，住址：同杨军。
被上诉人（原审被告）：闫国宾，男，1960年2月14日出生，汉族，沈阳市东陵监狱警察，住址：同杨军。
委托代理人：孔蕾，沈河区仁杰法律服务所法律工作者。
上诉人杨克、张力与被上诉人杨军、闫国宾合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第90号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年11月03日受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议活动的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
杨克、窦文科诉称：2009年4月8日杨军和闫国宾向杨克、窦文科讲有别墅共六层四户、每层150平（其中阁楼和地下室属于赠送），别墅一侧上下两套出售，闫国宾想买剩余的其中一套，但是开发商坚持上下两套同时出售，当时闫国宾没有购买两套房屋的资金，劝杨克、窦文科一起购买。当杨克、窦文科回到鞍山后，闫国宾不断给杨克、窦文科打电话，反复强调此房物有所值，让杨克、窦文科不要担心。杨克、窦文科轻信了闫国宾决定委托杨军、闫国宾购买本案诉争房屋（编号：GF-2000-0171），杨克、窦文科于2009年5月17日将66万元购房款打入闫国宾的帐号（6222600310005530051），闫国宾于2009年10月26日写了一张收到66万元的收条给杨克、窦文科。当时双方共同约定1-2层及地下室归杨克、窦文科所购买，购房合同写杨克的名字。3-4层及阁楼归杨军、闫国宾所购买。当时购房的总价款是140万元，双方各付购房款70万元。窦文科跟闫国宾说：“咱们亲是亲，财是财，购房合同写各自的名字。房子总价款70万元，我只有66万元，那4万元你先替我垫上。”，闫国宾同意垫付4万元。杨军、闫国宾于2009年5月17日代杨克、窦文科向沈阳瑞兆投资发展公司购买位于沈阳市沈河区万泉街1单元1-2号（102室）房。2010年杨克、窦文科多次向杨军、闫国宾提及要回购房合同，但是每次闫国宾都借故推托不给其购房合同。2011年2月20日杨克、窦文科到杨军、闫国宾家要购房合同才发现，杨军、闫国宾将杨克、窦文科所购买的1单元（102室）房购房合同也写成杨军名字。杨克、窦文科找到杨军、闫国宾理论，杨军、闫国宾以种种理由推托，杨克、窦文科为了维护自己的合法权益不受到更大的伤害，要求杨军、闫国宾签订购房协议，于2011年2月20日签订一份协议，约定房子如2011年年底卖不出去，由杨克选择到102室（杨克、窦文科自己购买的房屋）或到302室（杨军、闫国宾购买的房屋）居住（如果杨克、窦文科到302室居住，102室出租继续由杨克、窦文科与杨军、闫国宾分享租金）。2012年初，诉争房屋没有卖出去，杨克要求入住，被拒绝。针对杨军、闫国宾借代交购房款的机会，以4万元垫付款为由，恶意霸占杨克、窦文科房产，肆意剥夺杨克、窦文科的知情权，居住权的事实，杨克、窦文科多次与杨军、闫国宾协商，并通过双方亲属及闫国宾的单位领导多次协商和做工作，后闫国宾单位领导称此事系房产纠纷，应该向法院起诉。无奈，为了维护杨克、窦文科的合法权益特向贵院提起诉讼。1、请求判令确认双方购买沈河区万泉街12-3号（102室、302室）房屋协议无效。2、请求判令杨军、闫国宾返还购房款66万元。3、请求判令杨军、闫国宾承担本案的诉讼费用。
杨军、闫国宾辩称：1、双方属于共同投资购买位于沈河区万泉家园12-3号102一、二层，不存在由杨克、窦文科自行购买，属双方共同投资，共同获利，只是双方对该诉争房屋的分工责任不同，杨克、窦文科出资是房款，而杨军、闫国宾出资购买前及购买后所需交纳的无形和有形的各项费用和滞纳金。2、杨军、闫国宾已支付杨克、窦文科房屋租金，不存在拖欠房屋租金问题。3、对于302房屋与本案无关，所以请法院驳回杨克、窦文科诉讼请求。对于杨克、窦文科立案中有瑕疵，我们再另外追究上述问题。因为杨克、窦文科立案时没有相关证据可以证明，杨克、窦文科的诉讼请求与立案中的证据不符。
原审法院经审理查明，杨克、窦文科系夫妻关系，杨军、闫国宾系夫妻关系，杨克、杨军系姊妹关系。
2004年8月11日，案外人辽宁三利房地产实业有限公司与案外人沈阳瑞兆投资发展公司，签订《商品房买卖合同》一份，约定将位于沈阳市沈河区万泉街12号第1幢1－1-2号房出售给沈阳瑞兆投资发展公司。2009年5月6日，沈阳瑞兆投资发展公司作为甲方，杨军作为乙方，双方签订《房屋转让协议书》一份，约定将位于包括上述房屋在内的沈阳市沈河区万泉街12号万泉家园的两套商品房（建筑面积分别为308.033平方米、297.076平方米）出售给乙方，房屋总价为1390100元，约定在该合同生效后，甲方将上述与辽宁三利房地产实业有限公司的合同原件两份和上述房屋一并正式移交给乙方。
2011年2月20日，杨克、窦文科与闫国宾就上述两套房屋事宜签订协议，协议内容为“杨军、杨克经协商购买沈河区万泉街12-3号（102室、302室）房屋，302室由杨军负责，102室由杨克出资66万元，杨军出资4万元（总价70万元），由于该房系杨军以较低价格联系购买，且买卖均需杨军负责办理，经协商102室卖房获利部份各得50%，价格双方认可。在办理过程中发生的一切费用由杨军负责。如果房子2011年底卖不出去，由杨克装修入住，或者102室继续出租分享租金，则杨克到302室第一层居住，没有租金，水电汽等自理。”，该协议无杨军签字，杨军表示对该协议内容关于杨克装修入住的约定不予认可，但对102室分享租金的约定予以追认。
另查，2009年5月17日，窦文科向闫国宾通过银行转账66万元，2009年10月26日闫国宾出具收条表示收到人民币66万元。2009年12月2日，闫国宾就以上102室房屋与案外人董新明签订《房屋租赁协议》一份，约定将该房屋出租给董新明使用，出租日期为2009年12月2日至2010年6月1日，半年租金25000元，采暖费由出租方负责。2010年6月7日，闫国宾将以上102室房屋租与案外人江砚生，双方签订《房屋租赁协议》一份，约定出租日期为2010年6月7日至2010年12月6日，月租金5000元，半年租金30000元，物业费、采暖费由出租方负责。2011年8月10日，闫国宾就以上102室房屋与案外人李某签订《房屋租赁合同》一份，约定将该房屋出租给其作为库房兼办公使用，出租日期为2011年8月17日至2014年8月16日，年租金10万元，每期租金以每年付一次，先付后用，如不足一年按日结算，首期租金于合同生效之日起7个工作日内支付，以后每期租金每年届满之日前30日支付，物业费、采暖费由出租方负责。2012年5月29日，窦文科给闫国宾出具收条，表示收到闫国宾给付其前期租金10万元。
再查，杨军交纳了102（即112）、302（即312）室房屋2009年6月至2013年6月的物业费14400元，2010年下半年至2014年上半年的采暖费30060元（7515元×4年）。
现杨克、窦文科因与杨军、闫国宾就房屋事宜协商未果，起诉来院。
在本案审理过程中，杨军、闫国宾提供了收条1张，证明出租给案外人董新明、出租日期为2009年12月2日至2010年6月1日的租赁协议并未实际履行，并因此赔偿董新明双倍定金50000元，杨克、窦文科认为无法确定案外承租人，无法证明真实性，不予认可。杨军、闫国宾提供协议一份，证明双方同意继续出售房屋、分享租金，协议内容为：1、万泉房产租金双方均摊，2、出售房屋手续费用在售房款中支出，2012年5月29日。杨军、闫国宾表示该协议真实性没有异议，但是系为让杨军、闫国宾给付10万元租金而签订的，不是其真实意思表示。另杨军到本院接受询问表示，诉争房屋系其个人单独购买，后因与杨克、窦文科产生矛盾，交给其丈夫闫国宾代为管理，因身体不好、情绪无法控制没有参加庭审。
上述事实，有双方当事人陈述，《商品房买卖合同》、房屋转让协议书、房屋租赁协议、房屋租赁合同、转账凭证、收条2份等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，杨克、闫文科与闫国宾于2011年2月20日签订的协议约定了102室由杨克入住或继续出租双方分享租金，该协议上虽然没有杨军本人签名，但杨军表示追认关于协议中对原、被告双方分享102室租金的约定，因此杨克、闫文科与杨军、闫国宾对102室房屋分享租金形成了合意，双方均应按照该合意遵照履行。因此杨克、窦文科要求给付102室租金的合理部分诉求应予支持。关于杨克、窦文科要求腾出102室房屋并居住的诉求，因2011年2月20日签订的协议中，没有杨军签字，对于杨克入住的约定杨军也不予追认，且102室房屋已经出租，因此，对于杨克、窦文科要求入住102室房屋的诉求，本院不予支持。
关于杨克、窦文科要求将102室房屋购房合同的买受人纠正为杨克诉求。杨军作为乙方（买受方）与案外人沈阳瑞兆投资发展公司作为甲方签订的房屋转让协议书，杨军系合同的相对方，杨克要求将合同乙方变更为自己的要求，该变更应征得合同相对方即沈阳瑞兆投资发展公司的同意，杨克、窦文科未提供证据证明合同相对方同意将其变更为合同乙方（买受方），且杨军、闫国宾对102室房屋系杨克为单独买受人也不予认可，因此，本院对该诉求不予支持。
关于杨军、闫国宾应给付杨克、窦文科租金的数额问题。杨克、窦文科提供的证据证明102室房屋出租期间分别为2009年12月2日至2010年6月1日（租金25000元）、2010年6月7日至2010年12月6日（租金30000元）、2011年8月17日至2014年8月16日（租金300000元），合计租金355000元，该部分租金应扣除杨军、闫国宾租房过程中交付的采暖、物业费用后，杨克、窦文科与杨军、闫国宾共同分享，即杨克、窦文科享有102室租房收益部分的50%。杨军、闫国宾提供的票据表明交纳102室的采暖费（2010下半年至2014年上半年，每年为7515元）金额为30060元，物业费为14400元（2009年6月1日至2010年5月31日、2011年1月至12月），且杨克、窦文科也予以认可，因此以上费用应在租金中予以扣除。另杨军、闫国宾已给付杨克、窦文科租金100000元，因此杨军、闫国宾应给付杨克、窦文科的租金应为55270元［（355000－30060－14400）÷2－100000）。因杨克、窦文科与杨军、闫国宾对租金结算时间没有约定，杨克、窦文科要求给付租金利息的诉求，本院不予支持。
关于杨军、闫国宾抗辩2009年12月2日至2010年6月1日租赁期间因暖气问题和物业公司问题，导致102室房屋退租并赔偿承租人单倍定金25000元的问题。杨军、闫国宾的提供的证据仅为退条一张，退条上未显示收款人即承租人全名，且二原告也不予认可，因此本院对该抗辩不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、杨军、闫国宾于本判决生效之日起10日内一次性给付杨克、原告窦文科租金人民币55270元；
二、驳回杨克、窦文科的其他诉讼请求。
如杨军、被告闫国宾未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币10400元，由杨克、窦文科负担人民币1182元，由杨军、闫国宾负担人民币9218元。
宣判后，上诉人杨克、窦文科不服原审判决，向本院提起上诉。请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：
1.一审法院认定事实不清。上诉人委托被上诉人购买沈阳市沈河区万泉街12号万泉家园102室，上诉人并于2009年5月17日将购房款66万元打入被上诉人的账号，再由被上诉人垫付4万元购买此房。而被上诉人并没有按照上诉人意愿将购房合同写到上诉人名下，上诉人知道此事后多次找被上诉人理论，后双方于2011年2月20日签订协议，约定房屋如2011年年底卖不出去，由杨克选择到102室（杨克、窦文科自己购买的房屋）或到302室（杨军、闫国宾购买的房屋）居住（如果杨克、窦文科到302室居住，102室出租继续由杨克、窦文科与杨军、闫国宾分享租金）。2011年底，房屋没有卖出去，上诉人要求入住。法院对该事实没有查清楚就予以判决。
2、一审法院适用法律错误。一审判决中提到，2011年2月20日被上诉人闫国宾签订的协议中没有杨军的签字，所以法院不予支持。但是杨军与闫国宾系夫妻关系，且签订该协议时杨军也在场，一审法院开庭时也表明杨军对该协议是知情的，所以在闫国宾签署该协议后，上诉人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示，即被上诉人杨军已同意该协议。
被上诉人杨军、闫国宾答辩称：请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
本院认为：
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10，400元，由上诉人杨克、窦文科负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一四年七月十日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。