安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终7074号
上诉人（原审被告）：王守忠，男，1973年1月8日生，回族，住青海省化隆县。
委托诉讼代理人：伍晗，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：叶团结，男，1968年12月22日生，汉族，安徽安风风机有限公司工程师，住安徽省巢湖市庐江县。
被上诉人（原审原告）：叶洪涛，男，1991年7月29日生，汉族，住安徽省巢湖市庐江县。
被上诉人（原审原告）：汪立军，男，1969年4月1日生，汉族，住安徽省庐江县。
三被上诉人共同委托的诉讼代理人：吴兆前，安徽皖大律师事务所律师。
上诉人王守忠因与被上诉人叶团结、叶洪涛、汪立军房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王守忠上诉请求：1、一审判决认定事实不清，诉讼费用处理不当，请求二审法院撤销一审判决，依法改判；2、一审、二审诉讼费用全部由叶团结、叶洪涛、汪立军承担。事实与理由：1、一审判决对本案事实部分认定不清，王守忠并未拖欠叶团结、叶洪涛、汪立军租金26002.35元。2014年10月27日，王守忠与叶团结、叶洪涛、汪立军在和合肥市蜀山区新城国际写字楼A栋107室房屋内签订《房屋租赁协议》。合同签订后双方均及时履行自己的义务，临近合同到期前，王守忠通过微信告知叶团结想要续租并要求重新签订书面合同，但是叶团结等人一直未予理会，根据双方的《房屋租赁协议》，王守忠并无侵权行为，且根据合同约定，双方应当及时续签书面合同，维护双方合法权益。根据合同约定，A座北门没打开时单价每每平方米每月95元计，一审法院已经在案件事实中认定北门没有完全打开，故一审法院对房租计算标准酌定为每月每平方米为120元是不合理的，请求二审法院依法判决，按照合同履行。2、王守忠与叶团结、叶洪涛、汪立军是合法有效的房屋租赁关系，并非无缘无故占有案涉房屋。合同刚到期，双方还在洽谈续租事宜，叶团结、叶洪涛、汪立军就向法院立案起诉，故叶团结、叶洪涛、汪立军起诉要求立即停止侵占的侵权事实为案由适用错误，应当是确认双方合同解除。本案争议纠纷仅仅数万元的房屋租赁费差价，现叶团结、叶洪涛、汪立军起诉侵权纠纷显属错误。应当由叶团结、叶洪涛、汪立军自己承担主要诉讼费用。王守忠一直亏本经营数年，截止施工结束后，店面才开始盈利。故现叶团结、叶洪涛、汪立军不顾王守忠的立场，也未遵循合同约定续租，故本案的诉讼费应当由叶团结、叶洪涛、汪立军承担。
叶团结、叶洪涛、汪立军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。合同第四条对租金约定的非常清楚，在北门施工结束后房租会上涨，对于新城国际北门周末的关闭与本人无关，这是属于物业管理规定，与广场施工无关。故一审判决酌定租金120元/㎡，为了尽快案结事了，我方也未提起上诉。本案双方租赁合同已经到期，在到期前王守忠要求续租房屋，出租人已明确拒绝，在合同到期后，叶团结、叶洪涛、汪立军多次要求王守忠返还房屋，但是王守忠一直占用，显然存在侵权的行为。故本案要求王守忠返还房屋并承担相应的侵权责任。
叶团结、叶洪涛、汪立军向一审法院提出诉讼请求:1、判令王守忠立即停止侵占合肥市蜀山区新城国际写字楼A栋107室房屋的侵权行为，并立即搬离上述房屋交还租赁物；2、判令王守忠立即支付拖欠原告的房租款69028.5元；3、判令王守忠支付拖欠原告的物业费、水电费9109.67元及实际搬离之日的物业费、水电费；4、判令王守忠赔偿自2017年12月27日起至搬离房屋之日止的损失，按每日495元计算（参照月租金15038.4元计算），暂计算起诉之日的损失为3465元；5、请求判令王守忠承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2014年10月27日，叶团结、汪立军、叶洪涛（出租方、甲方）就政务区潜山路东侧新际商务中心AB幢商A-107（房地权证合产字第××号）与王守忠（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：“第一条租赁物概况甲方将拥有产权的合肥市新城国际写字楼A栋107室的房屋，建筑面积合计为93.99平方米租赁给乙方使用，租赁物的装修装修及附属设施为地板砖，吊顶，吊灯，东西边主体结构为玻璃窗户和玻璃大门。第二条租赁期限及用途租赁期限自2014年10月27日至2017年12月27日止，共计三年零两个月。乙方租赁本协议项下的租赁物只能用于商业经营，不得改用或兼用于其他用途……第四条租金及押金1、现新城国际A座北门因广场施工处于关闭状态，不能通行，北门打开恢复通行后租金价格上浮幅度较大，2014年10月27日至2015年12月27日止三年租期内，租期第一年2014年10月27日至2015年12月27日止，新城国际A座北门无论打开是否，租金单价均按每平方米75元计，每月合计人民币7049.25元整；租期第二年2015年12月27日至2016年12月27日止，租金按照A座北门没打开的时候单价每平方米每月85元计，每月合计人民币7989.15元整，A座北门打开后按照单价每平方米每月150元计，每月合计人民币14098.5元整，租期第三年2016年12月27日至2017年12月27日止月租金按照A座北门没打开时单价每平方米每月95元计，每月合计人民币8929.05元整，A座北门打开恢复通行后按照单价每平方米每月160元计，每月合计人民币15038.4元整；以上租金不包括开具发票和等应缴的税和其它所有费用（均由乙方支付和承担）。2、新城国际A座北门打开恢复通行功能后的价格变动均为打开后的下个月月租开始以上变动增加，本租赁房屋的计价面积为建筑面积，合计为93.99平方米。1、甲方考虑到施工下水道和自来水的接通费用和装修时间，房屋租赁计费从2014年12月27日至2017年12月27日止，共计三年，其中乙方自费负责下水道和自来水的接通，合同终止后下水道和自来水的产权归甲方所有。2、支付时间：合同签订时乙方支付租期第一年的半年租金和人民币两万元房屋押金，合计人民币共计陆万贰仟贰佰玖拾伍元整（62295元）；后六个月的租金均提前一个月支付，后两年的租金支付均为每年年支付一次，提前一个月支付后六个月租金。3、本协议签订时，乙方向甲方支付人民币两万元房屋押金和第一年的半年房屋租金合计共计陆万贰仟贰佰玖拾伍元整（62295元），协议到期后该押金将扣除乙方违约金、所欠相关费用的余额或没有产生相关违约等费用的前提下，甲方于租赁终止日起5日内如数无息返还给乙方。4、租赁发票和其它费用由乙方自行办理，费用由乙方自行支付……第八条协议的变更、解除与终止1、双方可以协商变更或终止本协议……3、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除协议，收回租赁物：1）没有按照本协议第二条的约定用途使用租赁物；2）未经甲方书面同意，转租、转借租赁物。3）未经甲方书面同意，拆改变动建筑物结构；4）损坏租赁物，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；5）利用租赁物存放危险物品或在租赁范围内进行其他违法活动的；6）违反本协议第十条的约定，且不及时改正的；7）国家征收或征用租赁物；8）乙方没有按照本合同约定的时间支付给甲方租金。甲方依据上述约定主张协议解除的，应以书面通知乙方。如果甲方根据乙方通讯地址或电话联系不上乙方致通知不能送达或乙方拒绝接收，甲方将通知张贴于租赁物墙体或租赁门上，视乙方为接到该通知，5日内协议即解除，乙方交还甲方租赁物，乙方拒不交还租赁物的，甲方视为乙方自行放弃留存的物品，处置权利归甲方，处理所得归甲方所有，乙方不得追究甲方的责任。4、租赁期满，本协议自然终止。如乙方续租则在合同到期前两个月通知甲方。双方重新签订协议……第九条租赁物交付及收回的验收1、甲方应于合同生效时将符合本协议第一条要求的租赁物交付乙方，并保证通电；2、乙方应于租赁期满后，将租赁物交还乙方，并保证租赁物完好。3、乙方交还甲方租赁物，不得留存物品。对未经同意留存在物品，甲方视为乙方的物品为废弃物，甲方自行开门处置，处理所得归甲方所有，乙方不得追究甲方的责任……第十一条违约条款租赁期满，乙方应如期交还租赁物。乙方逾期归还，而且没有和甲方续签协议，甲方视乙方的物品为乙方废弃物，甲方有权处置，处置所得归甲方所有，乙方不得追究甲方的责任等内容。协议甲方载有原告叶团结签名，乙方载有王守忠签名。
合同签订后，叶团结、叶洪涛、汪立军将涉案房屋交付给王守忠，王守忠进场装修后经营。王守忠于2014年10月27日支付62295元，于2015年6月17日支付42295元，于2016年1月4日支付40000元，于2016年6月20日支付47935元，于2017年1月1日支付53574元，于2017年7月8日支付53574元，共计299673元。合同到期后，双方未续签租赁合同，叶团结、叶洪涛、汪立军要求王守忠支付剩余租金并返还涉案房屋，双方协商未果且王守忠实际占有使用涉案房屋至今。叶团结、叶洪涛、汪立军以此为由诉至法院。
2018年1月2日，安徽信达建银物业管理有限公司出具证明一份，载明：“兹证明因新城国际D座施工，新城国际北门及北广场自交付起至2016年9月份一直被围挡，2016年9月27日围挡正式拆除，恢复A座北门及广场道路通行。”2018年1月19日，该公司又出具证明一份，载明：“新城国际A座写字楼门禁管理规定：A座一层大厅南门开放时间为全天候24小时；北门开放时间为每周一至周五7:30至19:30，周六、日及法定节假日北门为关闭状态，写字楼办公人员需从南门出入。”
一审法院认为，叶团结、叶洪涛、汪立军依法享有对涉案的合肥市新城国际写字楼A栋107室占有、使用、收益、处分的权利。叶团结、叶洪涛、汪立军与王守忠签订房屋租赁合同，租赁期限自2014年10月27日至2017年12月27日届满，期间双方建立房屋租赁合同关系。叶团结、叶洪涛、汪立军将租赁房屋交付给王守忠使用，已履行其合同义务，王守忠应按合同约定支付房租。庭审中，叶团结、叶洪涛、汪立军陈述因新城国际A座的北门及北广场恢复通行，王守忠应自2016年9月27日后按合同约定的每月每平方160元支付房租，截至2017年12月27日，王守忠尚欠叶团结、叶洪涛、汪立军69028.5元房租。王守忠辩称虽新城国际A座北门及北广场于2016年9月27日恢复通行，但北门只在工作日早7点至晚5点开放，影响其拉面生意，不应按照合同中打开新城国际A座北门后每月每平方160元计算房租，只能按北门未打开的标准计算房租。经核实，新城国际A座的北门及北广场虽于2016年9月27日围挡正式拆除并通行，但北门开放时间尚受约束，对王守忠从事经营拉面产生部分影响。综上，该院对北门打开后的房租计算标准酌定为每月每平方米120元，故王守忠自2014年12月27日至2017年12月27日，应支付叶团结、叶洪涛、汪立军房租共计325675.35元（93.99平方米×12个月×75元/平方+93.99平方米×9个月×85元/平方+93.99平方米×3个月×120元/平方+93.99平方米×12个月×120元/平方），王守忠已支付299673元（包括押金），故王守忠应支付给叶团结、叶洪涛、汪立军剩余租金26002.35元，叶团结、叶洪涛、汪立军主张租金超出部分，该院不予支持。合同期满后，承租人王守忠要求继续承租涉案房屋但出租人未同意，双方也未续签租赁合同，故双方的租赁合同自然终止，承租人王守忠继续主张租赁权利于法无据，承租人王守忠继续占据涉案房屋的行为构成了侵权，叶团结、叶洪涛、汪立军要求王守忠停止侵权返还涉案房屋的请求，具有事实和法律依据，该院予以支持。自2017年12月27日合同期满后，涉案房屋实际由王守忠占有、使用，叶团结、叶洪涛、汪立军以此主张王守忠支付自2017年12月27日后的占用使用费依法有据，该院予以支持。根据涉案房屋现状及双方合同约定，该院确定王守忠应支付自2017年12月28日起按照每日375.96元（120元/月/平方÷30天×93.99平方米）至王守忠实际腾房之日止的占房使用费。
据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王守忠于判决书生效之日起十日内将位于合肥市政务区潜山路东侧新际商务中心AB幢商A-107（房地权证合产字第××号）返还给叶团结、叶洪涛、汪立军；二、王守忠于判决生效之日起十日内支付叶团结、叶洪涛、汪立军欠付租金26002.35元；三、王守忠于判决生效之日起十日内支付叶团结、叶洪涛、汪立军自2017年12月28日起按每日375.96元计算至实际腾房之日止的占房使用费；四、驳回叶团结、叶洪涛、汪立军的其他诉讼请求。一审案件受理费24253元，由叶团结、叶洪涛、汪立军负担618元，王守忠负担23635元。
二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审所举证据、证明目的及相对方的质证意见均与原审相同。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于本案的争议焦点之一案涉房屋租金如何确定的问题。根据双方合同第四条约定，双方对租金支付的标准及条件进行了明确约定，其中新城国际A座北门是否打开系决定租金数额高低的重要因素。根据本案查明的事实，新城国际A座的北门及北广场虽于2016年9月27日围挡正式拆除并通行，但北门开放时间尚受约束，故一审法院认为这对王守忠从事经营拉面产生部分影响，因此对北门打开后的房租计算标准酌定为每月每平方米120元，并无明显不当。王守忠上诉主张按照北门未打开的租金标准进行支付，事实依据不足，本院不予支持。
关于诉讼费承担问题。案涉租赁合同期满后，承租人王守忠要求继续承租涉案房屋，但出租人未同意，双方也未续签租赁合同，故双方的租赁合同因期限届满而终止。故王守忠继续占据涉案房屋的行为构成了侵权，叶团结、叶洪涛、汪立军以物权保护纠纷为由进行起诉，要求王守忠停止侵权返还涉案房屋的请求，具有事实和法律依据。一审对此予以支持，并根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额，分配双方当事人诉讼费承担比例，并无不当。王守忠的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，王守忠的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1041元，由王守忠负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆 建 群
审判员 方玮韡审判员余海兰
二〇一八年九月十二日
书记员 金 琬 莹
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。