陕西省神木市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0881民初5449号
原告：中国农业银行股份有限公司神木市支行。
负责人：王峰，系该支行行长。
委托诉讼代理人：王治军，系该公司员工。
委托诉讼代理人：孟俊刚，系该公司法律顾问。
被告：马和平，男，1974年出生，汉族，陕西省人。
委托诉讼代理人：刘补旺，男，1969年出生，汉族，陕西省人。
被告：被告陕西腾龙房地产开发有限公司。
法定代表人：贺继霞。
委托诉讼代理人：高国伟，男，1988年出生，汉族，陕西省人，系该公司法务。
原告中国农业银行股份有限公司神木市支行与被告马和平、陕西腾龙房地产开发有限公司（以下简称腾龙公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王治军到庭，委托诉讼代理人孟俊刚未到庭，被告马和平委托诉讼代理人刘补旺，被告陕西腾龙房地产开发有限公司委托诉讼代理人高国伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司神木市支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告马和平立即偿还截止2018年6月6日所欠原告的逾期借款本息共计831110.69元，其中包含逾期本金271668.49元，逾期利息465347.94元，逾期复利63013.42元，逾期罚息31080.84元；2.对被告马和平提供抵押的房产拍卖、变卖所得价款优先受偿；3.判令被告陕西腾龙房地产开发有限公司对上述债务承担连带还款责任；4、本案诉讼费由被告承担。
事实与理由:2013年8月20日被告马和平因购房需要，向原告申请借款252万元，并自愿用购买的位于XXXXX小区二区4号楼2单元2701F号房屋作贷款抵押，被告陕西腾龙房地产开发有限公司自愿承诺在办理正式的抵押登记前承担连带保证责任。2013年10月31日，原、被告签订了《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为252万元，借款期限为240个月，并约定了借款利率及罚息、复利的计算方法，还款方式为等额本息还款法，按月还本付息。合同还约定，若借款人未按合同约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放的借款。2013年11月4日，双方在xxx房地产管理所办理了预购商品房抵押权预告登记。前述借款合同签订后，原告即依约发放了贷款。现因被告马和平自2015年1月25日起未按约定时间偿还借款本息，其余被告亦未履行还款责任，致使原告利益遭受损失，现原告为维护合法权益，故诉至本院。
被告马和平辩称：虽原告诉状所述均属实，但他已经三年多未偿还本案借款且原告在这三年期间亦未向他主张过债权，故他认为本案借款已过诉讼时效。
被告陕西腾龙房地产开发有限公司辩称：1、截止2018年6月6日，被告马和平已经连续41期未向被答辩人履行还款义务，根据我国民法总则相关规定，诉讼时效的起算时间为权利人知道或者应当知道权利被侵害时，故本案已经过了三年的诉讼时效。且根据我国合同法相关规定，被告马和平与被答辩人签订的借款合同为主合同，答辩人与被答辩人签订的担保合同为从合同，根据我国担保法以及担保法解释相关规定，主合同诉讼时效经过，从合同的诉讼时效也经过，故答辩人不再承担保证责任。2、《阶段性担保承诺书》中约定在本案贷款对应的商住房办妥合法有效的抵押手续前，由答辩人对该笔贷款提供连带责任保证担保。因神木县房管所在2013年11月4日就该笔贷款对应的房屋以被答辩人为预告登记权利人办理了预购商品房抵押权预告登记（xx房预xx字第09318536号），故答辩人的保证责任在2013年11月4日后已经消灭。
原告围绕诉讼请求依法提交了借款人身份证、营业执照、个人信贷业务申请表、个人购房担保借款合同、抵押权预售登记证、阶段性担保承诺书、个人借款凭证、欠款明细表、个人购房担保借款授权委托书复印件各一份，被告马和平、腾龙公司对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月20日被告马和平因购房需要，向原告申请借款252万元，且自愿用购买的位于xxxxx小区二区4号楼2单元2701F号房屋作贷款抵押，被告陕西腾龙房地产开发有限公司自愿承诺在办理正式的抵押登记前承担连带保证责任。2013年10月31日，原、被告签订了《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为252万元，借款期限为240个月，并约定了借款利率及罚息、复利的计算方法，还款方式为等额本息还款法，按月还本付息。2013年11月4日，双方在神木县房地产管理所办理了预购商品房抵押权预告登记。前述借款合同签订后，原告即依约发放了贷款。现因被告马和平自2015年1月25日起未按约定时间偿还借款本息，截止2018年6月6日，逾期41期，逾期本金271668.49元，逾期利息465347.94元，逾期罚息31080.84元，逾期复利63013.42元，合计831110.69元。
本院认为，原、被告双方在平等、自愿的基础上签订《个人购房担保借款合同》，原告已按照合同的约定履行了出借义务，借款合同合法、有效，应受法律保护。至2018年6月6日被告马和平未偿还逾期本金271668.49元，双方合同约定逾期应支付逾期利息、罚息、复利，原告所主张罚息、复利亦不违反借款利率的规定，故被告马和平应偿还2018年6月6日前所欠逾期本息合计831110.69元，对原告请求偿还逾期本息的诉讼请求本院予以支持。被告马和平、腾龙公司辩称本案欠款已过诉讼时效的答辩意见，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，故本案欠款的诉讼时效应从2033年10月31日起计算，综上，对二被告的该辩称意见不予以采纳。
被告陕西腾龙房地产开发有限公司为被告马和平借款提供阶段性保证担保，与原告约定自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止为马和平的债务承担连带保证责任，故原告在保证期间内要求其承担连带还款责任的请求应予支持，其在承担保证责任后，有权向被告马和平追偿。被告腾龙辩称《个人购房担保借款合同》中通用条款与特别条款关于保证期间的规定不同，因该合同为格式合同，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故本案的保证期间应适用通用条款中约定的借款到期之日起两年的答辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第39条第2款之规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”之规定，本案《个人购房担保借款合同》并非格式合同，依据意思自治原则本案保证期间应适用特别条款，综上，对被告腾龙公司的该辩称意见不予以采纳。
对被告马和平提供的房屋，原、被告办理的仅为预购商品房抵押权预告登记，因预告登记不同于物权的抵押登记，是在未办理房屋抵押权登记前，以排斥第三人对房产行使权利为目的，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对预告登记房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对预告登记房屋的处分，并非对所登记房屋享有抵押权。故原告主张对抵押权预告登记的房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿的请求本院不予支持，对被告陕西腾龙房地产开发有限公司辩称该预购商品房抵押权预告登记系合法的抵押手续，保证责任在2013年11月4日后已过担保期限的答辩意见亦不予以采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、限被告马和平于本判决生效之日起五日内向原告中国农业银行股份有限公司神木市支行偿还截止2018年6月6日所欠逾期本金271668.49元，逾期利息465347.94元，逾期罚息31080.84元，逾期复利63013.42元，合计欠款831110.69元，被告陕西腾龙房地产开发有限公司承担连带清偿责任。
二、被告陕西腾龙房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告马和平追偿。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司神木市支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6060元，由被告马和平、陕西腾龙房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
代理审判员 王 敏
二〇一八年七月三十日
书 记 员 王美艳