上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终6474号
上诉人（原审原告）：上海建润工贸有限公司，住所地上海市闵行区中春路4755弄99号。
法定代表人：朱明芳，董事长。
委托诉讼代理人：李旭，上海一凡律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：上海橙织贸易有限公司，住所地上海市宝山区宝杨路1800号2号楼895室。
法定代表人：王剑，执行董事。
委托诉讼代理人：裘永宁，上海市锦天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张春光，上海市锦天城律师事务所律师。
上诉人上海建润工贸有限公司（以下简称建润公司）与上诉人上海橙织贸易有限公司（以下简称橙织公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初2176号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人建润公司之委托诉讼代理人李旭律师，上诉人橙织公司之委托诉讼代理人裘永宁律师到庭参加审理。本案现已审理终结。
建润公司上诉请求：撤销原审判决第三项，依法改判支持建润公司的原审全部诉请。事实和理由：第一，橙织公司多次迟延支付租金，建润公司根据双方就上海市松江区XX镇XX路XX号XX幢XX室房屋（以下简称涉案房屋）所签订的《租赁合同》（以下简称系争合同）第4.2条、第11.3条（1）之约定，有权行使合同解除权。建润公司对橙织公司迟延支付租金的行为并未表示宽容，即便宽容，亦不丧失合同解除权。第二，系争合同第6.1条约定了橙织公司应当承担物业管理费，则支付时间应当参考系争合同约定的租金支付时间，橙织公司迟延支付该笔费用，建润公司亦有权解除系争合同。第三，橙织公司迟延支付租金、物业管理费（安保费、门卫费）的时间之长、数额之大，给建润公司造成一定经济损失，且合同约定的违约金并无过高情形，应当全额支持违约金。
橙织公司辩称，不同意建润公司的上诉请求，并提出己方上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回建润公司原审全部诉请。事实和理由：第一，双方于实际履行中变更了租金支付时间，且建润公司此前从未提出过异议。双方对安保费的支付方式没有明确书面约定，且橙织公司暂缓支付部分安保费系因涉案房屋漏水。故橙织公司未构成给付迟延，建润公司不享有合同解除权。第二，建润公司发送解约函前从未正常催收或催告，故其无权解除系争合同。第三，建润公司此前起诉橙织公司要求解除系争合同、后撤诉，本案纠纷中，建润公司亦正常受领橙织公司支付的租金，可见建润公司具有继续履约的意愿，租赁合同目的可以实现，建润公司不享有合同解除权。第四，因沈学良遗失橙织公司国际快递，有违安保义务，故橙织公司扣除人民币（以下币种相同）1,200元安保费具有正当理由，且建润公司及沈学良此前未提异议。第五，橙织公司不构成违约，不应当支付违约金，即便认定橙织公司应当支付违约金，原审认定的违约金金额亦属过高，应予调低。
建润公司诉至一审法院，请求判令：1.解除建润公司与橙织公司就涉案房屋所签订的《租赁合同》；2.橙织公司向建润公司返还涉案房屋；3.橙织公司支付建润公司租金及使用费（按每日792.88元的标准，从2018年1月1日起算至实际返还涉案房屋之日止）；4.橙织公司支付建润公司物业费暂计4,200元（600元/月×7个月）；5.橙织公司支付建润公司违约金48,233.54元（24,116.77元/月×2个月）；6.橙织公司支付建润公司逾期支付租金的滞纳金47,957元（217元×221天）。一审诉讼中，建润公司将上述诉请4变更为：橙织公司支付建润公司物业费（按600元/月的标准分笔计算：第一笔系2015年1～3月的物业费1,800元；第二笔系2015年10～12月的物业费1,800元；第三笔系2017年2～3月的物业费1,200元；第四笔系2017年7月1日起至实际返还涉案房屋之日止的物业费）。另，建润公司自愿撤回上述诉请6，表示放弃不再主张。
一审法院认定事实：建润公司系涉案房屋登记的权利人。
2013年5月23日，建润公司作为甲方、出租方，与橙织公司作为乙方、承租方签订系争合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方用于办公及仓库，租期从2013年7月1日至2019年6月30日。2013年7月1日至2016年6月30日期间，年租金为273,020元，月租金为22,751.67元；2016年7月1日至2019年6月30日期间，年租金为289,401.20元，月租金为24,116.77元。租金按三个月为一期，先付后用，乙方应于应当缴纳租金的月份开始前5个工作日内向甲方支付租金。乙方应于签约当天支付甲方保证金4万元。该合同第11.3条约定：“有下列情形之一的，乙方应向甲方按违约行为发生时月租金的两倍支付违约金；给甲方造成损失的，还应赔偿造成的损失部分。同时，甲方有权书面通知乙方解除该合同：（1）乙方逾期支付租金、保证金、物业管理费及/或合同项下任何应付款项累计超过10天或欠缴金额累计超过相当于30天租金金额的；……”。该合同另对其他相关事宜作出了约定。合同甲方落款处由建润公司盖章和沈学良在“经办人”处签字。
2017年11月23日，建润公司向橙织公司发出律师函暨解除合同通知书，称橙织公司多次逾期支付租金并拖欠物业服务管理费（包括卫生清扫、垃圾清运、安保门卫），故而通知其解除合同、暂停收取物业服务费，并要求橙织公司限期腾退房屋。该函于当月25日送达橙织公司。橙织公司于2017年12月3日回函，称截至回函之日，其并未拖欠任何租金及其他费用，合同应当继续履行，并指出涉案房屋存在漏水漏雨的质量缺陷，建润公司却未能及时修复构成违约。
一审诉讼中，建润公司称橙织公司虽不欠付租金，但屡屡支付迟延，故建润公司有权依据系争合同第11.3条之约定，行使合同解除权。对此，橙织公司则坚持前述答辩意见。为了证明双方之间以实际行为变更了租金支付时点，橙织公司提供了租金支付明细、凭证及发票，建润公司对该证据的真实性无异议，但对证明内容不认可，其坚称双方之间并未变更过租金的支付时点，橙织公司应严格按约履行。同时，橙织公司为证明涉案房屋存在漏雨漏水的质量瑕疵，提供了双方财务人员之间的微信聊天记录及橙织公司员工拍摄的现场照片，建润公司对微信聊天记录的真实性无异议，但认为漏雨问题与本案无关；对照片的真实性无法确认，并认为一则与本案无关，二则看不出漏雨。
一审另查明：2017年9月，上海市松江区人民法院（以下简称松江法院）立案受理了16604号案件，该案中，建润公司以橙织公司多次逾期支付租金为由，诉请解除系争合同、返还房屋、支付2017年7月10日起至交房之日止的使用费、等额于月租金两倍的违约金。该案审理中，建润公司自愿申请撤诉，松江法院予以准许。
关于16604号案件撤诉的原因，建润公司在本案一审审理中称，在该案诉讼期间，橙织公司分别于2017年9月30日、10月9日支付了2017年7～9月和10～12月的租金，由于财务人员不了解情况故而收取了该两笔租金。考虑到此事可能会使橙织公司误认为建润公司接受了橙织公司迟延付款的违约行为而同意继续履约，也考虑到此事可能会产生败诉风险，故而申请撤诉。但该撤诉行为既不代表建润公司放弃了合同解除权，也不必然导致建润公司解除权的丧失。再者，2017年10～12月租金的应付时间为2017年9月25日，橙织公司的付款行为依旧发生了迟延，建润公司据此仍然可以依约解除合同。橙织公司则坚持认为，建润公司的撤诉行为足以说明其放弃解除合同并愿意继续履约。
关于物业费，建润公司在一审中称，系争合同中虽未具体约定物业费的支付标准和时间节点，但双方口头约定，按每月600元的标准支付，且实际履行情况亦如此。此外，建润公司认为，既然物业费属于系争合同项下的费用，理应按照合同约定的租金支付时间来支付该费用。橙织公司则坚持认为建润公司向其主张物业费缺乏事实依据，其仅与沈学良之间存在安保服务合同关系，但该关系与建润公司无涉。为证明该主张，橙织公司提供了建润公司的企业信用信息公示报告和安保费支付及退回凭证，前者证明沈学良并非建润公司的股东、法定代表人等，后者主要证明橙织公司通过公司财务马彩燕向沈学良支付安保费，因涉案房屋存在漏水问题，故未及时支付，后于2017年11月27日补交时，遭沈学良于当月29日无故退回。此外，2017年12月25日，橙织公司又向沈学良支付了2018年1～3月的安保费。建润公司对上述公示报告的真实性无异议，但指出，沈学良系橙织公司的隐名股东，在公司担任不动产资产管理负责人，对公司物业进行日常全面管理维护，更是系争合同的建润公司经办人，其向橙织公司收取物业费的行为系代表建润公司的职务行为而非个人行为。建润公司对上述支付及退回凭据的真实性无异议，但认为不能仅凭橙织公司自行备注的“安保费”就否定所付款项的物业费性质，从建润公司实际并未再向橙织公司收取物业费来看，该费用就是系争合同所约定的物业管理费。此外，建润公司还提供沈学良的建行交易明细一份，用以说明沈学良确实分别于2017年11月29日和12月26日将橙织公司所付款项退回。
一审中，为证明沈学良的身份以及与本案的关联，建润公司提供了下列证据：1.建润公司情况说明一份，证明沈学良的收费行为系履行建润公司的公司职责；2.协议书两份，证明沈学良对涉案房屋实际享有权利；3.对账单及发票各一张，对账单系由建润公司财务朱莹与沈学良所签，亦证明沈学良为建润公司履行物业管理职责；4.前述橙织公司所举微信聊天记录，证明2017年5月22日橙织公司向建润公司确认“房租和门卫费”已付，此亦说明橙织公司对付款对象系建润公司是明知且确认的。橙织公司对上述证据1、2的真实性认可，但不认可证明目的；对上述证据3中对账单的真实性、合法性、关联性均不认可。对上述证据4，不认可建润公司的证明目的。
一审审理中，沈学良到庭陈述：其向橙织公司收取安保费的行为纯粹是代表建润公司的职务行为，其个人与橙织公司之间不存在安保服务合同关系。建润公司对此无异议，橙织公司对此则不予认可。
一审法院认为，建润公司与橙织公司之间的《租赁合同》系双方的真实意思表示，于法不悖，属合法有效，合同均应恪守履行。
首先，关于租金支付。一方面，支付租金系橙织公司的主要合同义务，本案中，橙织公司虽主张双方以实际行为变更了租金的支付时点，但其所举证据不足以证明该主张，故难以采信。据此，橙织公司仍应按约全面履行。从查明的事实来看，橙织公司付款确实存在迟延，而其所提迟延支付系基于合理抗辩的意见，因缺乏充分的证据证明，亦难以采信，在此情况下，橙织公司理应承担相应的违约责任。但另一方面，对于橙织公司的迟延行为，一则，据建润公司所述，橙织公司的逾期付款行为最早可以追溯到2016年，但建润公司却无证据证明其就此及时提出过异议，而是继续收取后续的租金，也未将橙织公司所付的后续租金抵充迟延付款的滞纳金；二则，即便建润公司曾于2017年下半年就迟延行为提起过诉讼，但在橙织公司支付相关租金后，其又自愿撤回诉讼。上述情形足以说明建润公司以其行为对橙织公司的迟延付款行为表示了宽忍。在此基础上，建润公司再以迟延支付租金为由要求解除合同，既缺乏依据又有违诚信，故难以支持。何况从违约的程度而言，橙织公司支付租金虽有迟延，但并未拖欠，若贸然解除合同，也无益于交易安全之维护。至于橙织公司的迟延行为，建润公司完全可以通过要求橙织公司承担违约责任的方式来加以制裁。
其次，关于建润公司主张的物业费。第一，合同中虽有“物业管理费”的措辞，但却缺乏明确具体的进一步约定；且从该争议费用的付款习惯并结合当事人陈述来看，除支付标准可确定为600元/月外，也难以在付款时间节点方面提炼出一定的规律性。然一则，沈学良是涉案租赁合同甲方的经办人，二则在双方财务人员的微信交流中，橙织公司人员曾向建润公司人员作出过“门卫费”已付的表达，故即便如橙织公司所述，提供安保服务仅是其与沈学良之间达成的合意，而结合沈学良的特殊身份，该合意亦可直接约束建润公司与橙织公司。据此，建润公司有权向橙织公司提出该安保费的主张。但必须指出的是，即便该安保费建润公司有权向橙织公司主张，但鉴于一则双方对该安保费的付款方式并无明确约定，仅依付款习惯也难以认定该安保费的应付日期，故很难认定橙织公司的支付行为构成迟延；二则经过对账，即便橙织公司欠付了2017年1～3月期间的安保费1,200元，也未达到根本违约的程度，而建润公司在收取部分安保费后又予退回的行为系其自由处分行为，不可归咎于橙织公司。基于此，建润公司也不能以橙织公司迟延支付该费用为由主张约定解除权。第二，关于欠付金额。经对账，双方主要争议在于2017年1～3月期间的安保费，建润公司认为橙织公司欠付了1,200元，而橙织公司认为因沈学良原因导致邮件丢失给其造成损失，故而扣除了1,200元。对此，因橙织公司未提供相应的证据加以证明，建润公司对此又不予认可，故难以采信。现建润公司主张该1,200元并无不妥，应予支持。至于建润公司退回的安保费，可由橙织公司再行支付；若不付，建润公司可另行主张。
综上，建润公司所提解约事由并不成立，故对该项诉请，不予支持，但橙织公司确实存在迟延付款的违约行为，理应为此承担相应的责任。16604号案件审理期间，橙织公司分别于2017年9月30日、10月9日支付了2017年7～9月和10～12月的租金，即便一审法院认定建润公司以其行为默许了橙织公司此前的迟延支付租金行为且不予追究相应的违约责任，但对于这两笔付款，橙织公司依旧发生了迟延，在建润公司没有明示放弃追究违约责任的情况下，橙织公司理应对此承担相应的责任。建润公司要求橙织公司支付违约金虽与约定相符，但橙织公司提出了金额过高要求调整的抗辩。因违约金具有补偿性及惩罚性的特征，对违约金的调整既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案建润公司的损失、橙织公司的违约时间、违约程度以及双方履约的情况等因素，一审法院综合考虑上述因素及本案的实际情况，酌定由橙织公司向建润公司支付违约金24,116.77元。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2018年4月16日作出判决如下：一、上海橙织贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付上海建润工贸有限公司2017年1～3月期间的安保费1,200元；二、上海橙织贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付上海建润工贸有限公司违约金24,116.77元；三、驳回上海建润工贸有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,406元，减半收取计703元，由上海建润工贸有限公司负担430元（已付），由上海橙织贸易有限公司负担273元（于判决生效之日起七日内交付一审法院）。
二审中，橙织公司向本院提交如下证据材料：证据材料1，2018年3月26日中国农业银行《账户交易明细回单》、2018年6月25日中国农业银行《账户交易明细回单》，金额均为72,350.3元，证明橙织公司向建润公司按时支付了涉案房屋2018年4月至9月的租金；证据材料2，2018年3月26日招商银行《转账汇款电子回单》、2018年6月25日招商银行《转账汇款单笔对账单》，金额均为1,800元，证明橙织公司向建润公司按时支付了涉案房屋2018年4月至9月的安保费。两组证据均证明系争合同目前正常履行，不应当解除。建润公司发表质证意见：认可收到上述4笔款项，但该款项并非本案争议款项，上述证据与本案没有关联性。因建润公司确认收到上述4笔款项，故本院对橙织公司提交的上述证据材料的真实性均予确认，但因该款项并非本案争议款项，故与本案审理缺乏关联性，不应作为本案二审新证据予以采纳。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于橙织公司迟延向建润公司支付租金的行为是否构成违约，是否足以导致双方之间租赁合同的解除。橙织公司是否应就此向建润公司承担迟延付款的违约责任，违约金数额如何认定。
根据本案所查明的事实，橙织公司支付租金确实一直存在迟延。虽然橙织公司主张双方于实际履行中变更了租金支付时间，然一则，橙织公司并未就此提供相关证据予以佐证，二则，即便建润公司一直未就橙织公司迟延付款提出异议且一直收取后续租金，亦无证据显示建润公司放弃向橙织公司主张违约责任。因此，橙织公司关于双方于实际履行中变更了租金支付时间的上诉意见，依据不足，本院不予采信。橙织公司迟延向建润公司支付租金已构成违约，理应向建润公司承担迟延付款之违约责任。
建润公司现以橙织公司一直迟延支付租金为由，依据租赁合同关于“乙方逾期支付租金、保证金、物业管理费或合同项下任何应付款项累计超过10天，甲方有权书面通知乙方解除合同”之约定行使合同解除。虽然橙织公司与建润公司在租赁合同实际履行期间未变更租金的支付时间，但根据建润公司所称，橙织公司自2016年起就存在迟延付款的行为，且尚无证据显示建润公司对此提出过异议，考虑到建润公司在橙织公司每次迟延付款后均继续收取后续租金，即便2017年曾因橙织公司迟延付款而起诉解除合同时，在橙织公司支付相应租金后，建润公司又撤回了起诉。因此，建润公司长期以来对于橙织公司迟延付款是宽容而接纳的。现在橙织公司并无欠租的情况下，建润公司以其迟延支付租金要求解除租赁合同，有违诚实信用原则，一审法院对此未予支持，并无不当。
至于橙织公司所应承担的逾期付款违约金的数额，一审法院结合双方租赁合同的约定、以及建润公司的损失、橙织公司的违约时间、违约程度、双方履约情况等因素，予以酌情认定，尚属合理，本院予以认同。橙织公司关于其不应承担违约责任的上诉意见，本院不予采纳。建润公司关于违约金不应予以调整的上诉意见，亦缺乏依据，本院亦不予采纳。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,839元，由上诉人上海建润工贸有限公司负担1,406元，由上诉人上海橙织贸易有限公司负担433元。
本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 娄 永
审判员 蒋庆琨
二〇一八年九月十二日
书记员 朱晨阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……