福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终6231号
上诉人（原审被告）：汪强，男，1982年11月24日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
委托诉讼代理人：林民全，福建通享律师事务所律师。
委托诉讼代理人：薛佳佳，福建通享律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王东榕，女，1972年3月17日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：胡为民，福建中美律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗霖晖，福建中美律师事务所律师。
上诉人汪强因与被上诉人王东榕房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初3623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月4日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人汪强委托诉讼代理人薛佳佳，被上诉人王东榕委托诉讼代理人罗霖晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汪强上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判汪强仅需归还王东榕结算后的款项11054元。事实与理由：2016年1月1日，汪强与王东榕签订《投资协议书》共同经营餐馆。根据《投资协议书》约定，王东榕出资方式为泰禾城市广场1层09商业（餐饮）店面2016年1月1日至2016年6月30日的租金，同时承担该期间的店面物业费（约5000元）和装修押金3000元，共计65000元。汪强的出资方式为实际到资83500元。双方的盈利和亏损承担比例为王东榕40%，汪强60%。2016年6月30日以后，如果汪强继续承租该店面，双方另行协商投资协议。基于此份《投资协议书》，双方合作了半年之久。到期后按照约定需重新签约，因此双方签订了《商铺租赁合同》，合同约定租赁期限2016年7月1日至2016年12月31日。合同签订后，王东榕退出餐馆的合作经营模式，变为房东出租商铺收取租金的角色，剩余汪强个人独自继续经营餐馆。截止2016年12月31日，汪强共欠王东榕28000元房租，因餐馆营业亏损，无力偿还，故此汪强出具了一张28000元的欠条。
一审庭审中，王东榕提供的《租赁合同》属于双方签订的形式合同，并没有真正履行，按照《租赁合同》约定，汪强应当支付首期租金22000元，押金22000元，王东榕提供3个月的免租金供汪强装修使用。但合同签订后，双方既没有交付租金和押金，也没有提供装修免租期，故此份合同并没有真正生效，应当认定为无效的形式合同。一审法院认定，8月及12月免租金，以及实际租金按照1000元计算，都与合同约定不符，也与常理不符。餐厅的装修是在期初就装修完毕了，不存在营业半年多了，获得免租的情形。故《租赁合同》至始至终未生效。
真正生效的是《商铺租赁合同》，按照合同约定，双方的承租期限只到2016年12月31日，故双方结算日是2017年1月22日。结算的结果采用欠条的形式，写明28000元。
2017年1月1日以后，双方没有继续签订新的商铺租赁合同，王东榕拟收回商铺，但是由于之前的投资余款尚未结清。汪强因生意惨淡，也不打算继续经营，2017年只占用了商铺一个月时间，2017年的2月份恰遇春节，餐馆便没有营业。双方之间有纠纷，故餐馆在2月的时候就被王东榕断水，无法继续运营。截止至2017年5月30日，双方通过微信聊天记录，对之前的投资欠款和房租一并经行统计结算。王东榕委托其胞弟王东航与汪强对接，要求双方财务制定正规报表。委托之事，一审庭审之时，王东榕已当庭认可。经王东航和汪强双方核对：“王东榕共欠汪强投资亏损93946未偿还，2016年1月至2016年6月期间折抵房租60000元，2016年7月至2016年12月折抵房租28000元，2017年1月折抵房租10000元，物业费折抵3000元，出借给汪强现金折抵4000，计算后为负11054元。”即汪强需支付给王东榕11054元即可结清双方的投资款项以及房屋等所有事项。
当时汪强因生意惨淡，餐馆内的厨具设备等未找到买家，故钱款没有及时结清。但是本案归根结底是由投资合作的模式转变为房屋租赁的模式。并不是单纯的房屋租赁法律关系。
王东榕辩称，一、本案租赁关系清楚，汪强欠王东榕28000元及2017年1月至2017年4月27日的租金事实清楚。汪强在一审中以及上诉状中均已自认与王东榕的投资关系于2016年6月30日终止，2016年7月1日开始双方系租赁关系，同时还自认汪强欠王东榕截止至2016年12月31日的租金28000元。而王东榕提交的2017年1月22日的《欠条》及2017年4月27日的《商铺租赁解约书》两份证据也能证明，王东榕与汪强之间就本案确实存在租赁关系，王东榕与汪强之间签订的商铺租赁合同于2017年4月27日才正式解除，汪强在2017年4月27日才将商铺正式退还给王东榕，并办理相关交接手续。为此，双方的实际租赁期是到2017年4月27日才结束。那么一审法院判决汪强支付王东榕28000元及2017年1月1日至2017年4月27的租金，完全正确。二、王东榕从未认可汪强单方自行制作的投资数据，也从未认可在投资关系上欠汪强投资款，更从未与汪强就投资及租赁共同处理达成一致意见。在双方未达成一致意见下，两种不同的法律关系不能混同处理。本案中，汪强之所以陈述王东榕与汪强已就投资及租赁进行了结算，所依据的是汪强提交的2016年12-6月客家丰账汇总分析以及微信聊天记录两份证据。而这两份证据均存有问题，并不能证明汪强的主张。理由有：1.2016年12-6月客家丰账汇总分析这份证据，系汪强自行单方制作，完全是虚假的，王东榕从未认可该份证据的数据，也从未在该份证据中签字确认，那么何来欠汪强投资款。而且从汪强提交的《投资协议书》第三条第一款以及第五条的内容上看，双方投资结算是需要双方共同签字的，那么也能够说明这份没有经过王东榕签字确认材料是虚假的。2.微信聊天记录系汪强与王东航之间的记录。首先,这并不是与王东榕之间发生的，其内容的真实及合法性王东榕无法确认。其次，假定聊天记录是真实的，那也只是汪强与王东航之间的商谈，在王东榕没有通过签字或者其他方式追认的情况下，均与王东榕无关。况且，汪强与王东航之间最终商谈未果，那么更不可能存在王东榕确认亏损93946元，并减房租、物业、后期租金、现金等所有项目之后，汪强只需再支付11054元即可的事实。
王东榕向一审法院起诉请求：汪强支付拖欠的租金72000元（截至2016年12月31日为28000元；自2017年1月1日起至4月27日止按每月租金11000元计算为44000元。）及违约金（按每日万分之三分段计算，每段基数为：2017年1月28000元、2月39000元、3月50000元、4月61000元、5月起72000元）。
一审法院认定事实：坐落于福州市晋安区5#、5a#楼2层09商业服务用房、1层09商业（餐饮）的产权人系王东榕。2015年12月22日，王东榕与汪强签订《租赁合同》，约定：王东榕将其诉争店面出租给汪强作为餐饮经营场所；租赁期限自2016年1月1日起至2018年12月30日止；2016年和2017年的每月税后租金为11000元，租金每2个月为一个缴纳周期；王东榕应于2016年1月1日前将租赁场地交付给汪强使用，王东榕为支持汪强开业，给汪强提供3个月的免租期，即2016年1月1日起至2016年3月30日止；汪强逾期缴纳租金，应按拖欠金额的日万分之三向王东榕支付违约金，逾期超过30日，王东榕有权解除合同，等条款。合同签订后，王东榕和汪强依约履行了交房及支付租金义务。后汪强拖欠租金，并于2017年1月22日出具《欠条》，确认截至2016年12月31日尚欠租金28000元。因汪强仍未结清债务，双方于2017年4月27日签订《商铺租赁解约书》，解除双方签订的《租赁合同》并约定即日退回店面。2017年7月20日，王东榕提起诉讼。诉讼中，双方确认上述欠条中28000元是按2016年7月、10月、11月每月租金10000元、8月及12月免租金、9月租金8000元结算。
另查，汪强租赁诉争店面后，于2016年1月1日与王东榕曾签订《投资协议书》，约定：王东榕同意将自2016年1月至6月的租金投资给汪强运营，同时承担该期间的店面物业费约5000元和装修押金3000元；汪强全面负责该店面的运营和管理，王东榕有监督权。如出现经营性亏损王东榕按40%、汪强按60%承担，等条款。该期间，汪强应付租金实际按1000元计算，王东榕以免租金方式出资。后双方就投资结算发生纠纷，汪强曾与王东榕的胞弟王东航协商善后事宜，未果。
一审法院认为，王东榕与汪强签订的讼争《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均负有按约履行之义务。双方已于2017年4月27日签订《商铺租赁解约书》解除《租赁合同》并约定即日退回店面，而汪强关于其自2017年1月23日起因王东榕断水断电造成实际无法经营无需支付之后租金的抗辩，并未提供相应有效证据佐证，不予采信，故王东榕主张2017年4月27日作为租金结算终止日成立。该期间至2016年12月31日汪强尚欠租金28000元有其欠条为证；从双方陈述的该28000元的结算构成可以体现双方在约定投资期结束后王东榕应收的月租金仍然按投资期间的10000元计算，可以认定汪强主张双方在租赁期间将月租金11000元变更为10000元，是为事实；故汪强实际应支付王东榕截至2016年12月31日的租金28000元以及自2017年1月1日起至4月27日止按每月10000元计算的租金39000元（10000元/月×3个月+10000元/月÷30天×27天），共计67000元。王东榕诉请的租金超过该金额的部分，不予支持。汪强逾期缴纳租金，按双方签订的《租赁合同》约定，应按拖欠金额的日万分之三支付违约金，该约定不存在违约金过高的情形，故王东榕主张汪强按合同约定的标准支付违约金，应予支持。汪强辩称王东榕尚欠其投资款，属于另一法律关系，在本案中不予处理，故其要求抵扣租金的抗辩不成立。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，一审判决：一、被告汪强应于本判决生效之日支付原告王东榕截至2017年4月27日止的租金67000元；二、被告汪强应于本判决生效之日支付原告王东榕违约金（按每日万分之三分段计算，每段基数为：2017年1月按28000元、2月按38000元、3月按48000元、4月1日至27日按58000元、4月28日起至租金付清之日止按67000元。）；三、驳回原告王东榕的其他诉讼请求。
二审中，汪强提交6份证据:1.民事判决书;2.投资协议书;3.商铺租赁合同;4.2016年12-6月客家风账汇总分析;5.微信聊天记录;6.水电度数金额。本院认证认为,证据1系一审判决书,不属于二审新证据;证据2、4、5、6系一审证据，不属于二审新证据；证据3与本案具有关联性，本院予以采纳。
经审理，根据现有有效证据及当事人陈述，一审判决查明的2016年1月1日至6月的实际租金按1000元计算有误，应为该期间实际租金按10000元计算，对一审判决查明的其它事实予以确认。
本院另查明，2016年7月1日，王东榕与汪强签订《商铺租赁合同》，约定租赁期间自2016年7月1日起至2016年12月31日止，2016年7月1日至2016年9月31日月租金8000元，2016年10月1日至2016年12月31日月租金10000元等。
本院认为,汪强主张《租赁合同》并未实际履行、实际履行的是《投资协议书》和《商铺租赁合同》、一审认定事实错误，但其与王东榕在一审审理过程中均未提交《商铺租赁合同》、也未对该事实进行陈述，故关于《商铺租赁合同》的签订、履行等事实一审判决未予认定，不可归责于一审法院。一审法院认定截至2016年12月31日汪强尚欠租金28000元，有欠条为证，本院予以支持。《商铺租赁合同》虽约定租赁期间自2016年7月1日起至2016年12月31日止，但依据双方当事人于2017年4月27日签订商铺租赁解约书、解除租赁合同的事实，可以认定合同约定的租赁期限届满后，双方当事人未书面签订新的租赁合同，形成不定期租赁关系。依据《商铺租赁合同》中2016年10月1日至2016年12月31日月租金10000元的约定，一审认定2017年1月1日至2017年4月27日止租金为39000元，并无不当。汪强主张双方当事人对合作和租赁事项进行了结算、王东航系王东榕的委托代理人，但其提供的证据不能证明上述其主张，本院不予支持。汪强关于王东榕尚欠其投资款的主张，与本案不属于同一法律关系，可另案处理。
综上所述，汪强的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1672元，由上诉人汪强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林智远
审 判 员 谢 芬
审 判 员 陈 雯
二〇一八年八月三十一日
法官助理 黄 婷
书 记 员 薛初曦
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……