天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民终2857号
上诉人（原审原告）：张建华。
委托诉讼代理人：潘松行，天津华凯律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：天津广圻工程机械制造有限公司，住所地天津市津南区辛庄创意产业园区津沽路818号辛庄经济服务中心109-32。
法定代表人：张建华，总经理。
委托诉讼代理人：潘松行，天津华凯律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：天津市百利恒工贸有限公司，住所地天津市津南区辛庄镇白塘口村白万公路西侧。
法定代表人：ＸＸ杰，总经理。
委托诉讼代理人：田立伟，天津捍正律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：天津鑫泰科工贸经济服务中心，住所地天津市津南区辛庄镇双鑫工业园区。
法定代表人：简学朋，主任。
委托诉讼代理人：翟习羊，天津星泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗来珠，天津星泽律师事务所律师。
上诉人张建华、天津广圻工程机械制造有限公司（以下简称广圻公司）因与被上诉人天津市百利恒工贸有限公司（以下简称百利恒公司）、天津鑫泰科工贸经济服务中心（以下简称鑫泰中心）土地使用权出让合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2015）南民三初字第1044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月12日立案后，依法组成合议庭，分别于2016年6月21日、2016年7月21日公开开庭进行审理。上诉人张建华、天津广圻工程机械制造有限公司的委托诉讼代理人潘松行，被上诉人天津市百利恒工贸有限公司的委托诉讼代理人田立伟，被上诉人天津鑫泰科工贸经济服务中心的委托诉讼代理人翟习羊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张建华、广圻公司共同上诉请求：撤销原判，改判支持其全部诉讼请求。事实和理由是：1、三方协议约定的界内地与界外地价格不一致，广圻公司在取得《交付土地确认书》后，得知界内地面积比约定的少19.2亩，鑫泰中心、百利恒公司应当返还多收的556.4万元（19.2×29=556.4）并从其向百利恒公司支付上述款项之日起付给利息；2、鑫泰中心、百利恒公司没有在三方协议约定的时间内将土地腾空，应当按照协议约定，向张建华支付违约金100万元；3、广圻公司与天津市国土资源局津南区国土资源分局签订的《交付土地确认书》时间是2013年8月6日与其2015年7月22日起诉之日，并没有超出法律规定的两年诉讼时效。
被上诉人百利恒公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。理由是：1、三方协议签订后，其已经将涉诉土地给付张建华，张建华实际使用涉诉土地且修建了围墙，故百利恒公司不存在违约，现张建华、广圻公司主张权利，已经超过诉讼时效；2、百利恒公司将106亩土地交付张建华、广圻公司，张建华、广圻公司也享受了相关利益，红线划定后，双方没有退款的约定；3、拍卖土地公示后，张建华、广圻公司明知土地状况，百利恒公司也曾询问张建华是否还买土地，如不买可以退还相应款项，因土地价格上涨，张建华坚持购买，可以推定张建华对双方成交价格认可；4、本金不具备退还的条件谈不上支付相应的利息；5、百利恒公司没有获得利益谈不上返还相应的款项。
被上诉人鑫泰中心辩称，请求驳回上诉，维持原判。理由是：1、该中心是政府下属企业，基于百利恒公司与张建华双方的信任，对双方相应款项进行转账，在三方协议中，是居中的地位，真正的权利义务关系是发生在张建华和百利恒公司之间，与该中心无关，该中心不是适格的被告主体；2、三方协议中约定的价格就是成交的最终价格，不存在多退少补的情形；3、涉诉土地摘牌时间为2013年6月27日至2013年7月3日，上诉人2015年7月22日起诉主张权利，已经超过诉讼时效。
张建华、广圻公司向一审法院起诉请求：百利恒公司、鑫泰中心退还其556.4万元及利息166.8万元，共计723.2万元；要求百利恒公司、鑫泰中心赔偿违约金100万元；本案诉讼费由百利恒公司、鑫泰中心承担。
一审法院认定事实：2003年1月9日，天津市规划和国土资源局下发规国资准字（2003）17号文件，批准征用津南区辛庄镇白塘口村集体所有土地28.7211公顷（合430.8165亩），用于津南区辛庄工业区建设。后天津市土地整理中心、天津市津南区土地交易中心将征地工作交由天津市津南区辛庄工业园区管理委员会进行。2008年10月20日，鑫泰中心与天百利恒公司签订土地使用权框架协议，约定鑫泰中心将国资准字（2003）17号文件批复的430.8165亩土地中约120亩转让给百利恒公司，转让金额530万元。2009年10月12日，鑫泰中心、百利恒公司与张建华三方签订土地使用权框架协议，约定百利恒公司将国资准字（2003）17号文件批复的430.8165亩土地中107亩（实际转让面积以土地管理部门测绘四至红线及界外地分摊面积为准，不含钢杆线下三角地5.6亩）出让给张建华，土地四至范围为东至高压线与双排河夹角，西至发港路，南至嘉隆鞋业有限公司，北至双白排河。因地上物拆迁发生的任何费用由百利恒公司负责，转让金额2924.5万元，转让期限自张建华与天津市国土资源局津南分局签订土地出让合同之日起50年。百利恒公司承诺二个月内将土地交付张建华使用，如未按时交付土地，鑫泰中心负责督促百利恒公司完成拆迁工作，同时百利恒公司支付张建华违约金100万元。协议附件载明转让土地面积是106.69亩，界内95亩，界外面积11.69亩，出让金总计2924.5万元，其中界内面积2755万元，界外面积各承担一半为169.5万元。协议签订后张建华按约定支付了土地使用权转让金，百利恒公司交付了土地，但未进行交付丈量。2013年6月14日，天津土地交易中心登出“津南（挂）G2013-01号天津市国有建设用地使用权挂牌出让公告”，对上述三方协议约定土地进行挂牌竞拍，公告载明挂牌土地总面积为50491.9平方米（约75.7亩），购买挂牌文件期间为2013年6月27日至2013年7月3日。2013年7月26日张建华以广圻公司的名义到天津市国土资源局津南分局将该地块摘牌，摘牌的土地出让金为1720万元。现张建华认为广圻公司摘牌得到的界内地与三方框架协议约定的界内地面积少了12778.1平方米（约19.2亩），故提起诉讼。
一审法院庭审中，张建华、广圻公司称百利恒公司尚有约1500平米的土地没有交付，要求其按照约定赔偿100万元。经查，双方在交付土地时未进行土地测量，百利恒公司称已将约定土地全部交付张建华，张建华、广圻公司所称1500平米的土地现实际占有人也不是百利恒公司。张建华、广圻公司对其所述未提交证据。
一审法院认为，鑫泰中心、百利恒公司与张建华三方框架协议约定转让土地107亩，金额2924.5万元，协议附件中说明所转让土地界内地面积95亩，界外地面积11.69亩，但协议正文中明确约定“实际转让面积以土地管理部门测绘四至红线及界外地分摊面积为准”。根据广圻公司摘牌签订的天津市国有建设用地使用权出让合同附件记载，天津市规划局于2012年12月31日以2012津南规条申字0114号规划条件通知书对双方诉争土地做出规划，规划总用地面积为70144.6㎡，界内使用面积为50491.1㎡，界外处理面积为19653.5㎡。由此可知在鑫泰中心、百利恒公司与张建华签订三方协议时，土地规划部门尚未对三方转让的土地进行规划，三方附件协议载明的土地总面积可以根据协议约定四至予以确定，但界内、界外地面积是一个估算的数字，不是最终结果，所以合同约定的土地转让金应为土地总面积的转让金。百利恒公司根据四至交付了土地，履行了交付土地总面积的义务，但该土地界内界外的规划不由鑫泰中心、百利恒公司决定，而是由土地规划部门规划。2013年6月14日天津土地交易中心登出挂牌公告，张建华在知道界内地确切面积后仍坚持摘牌，表明其认可土地规划部门对该土地的规划，亦表明张建华认可最终摘牌界内地确认面积较三方协议界内地估算面积缩小的事实。现张建华、广圻公司又以界内面积较三方协议约定缩小为由诉至法院，要求退还缩小面积的土地转让金，原审法院对其主张不予支持。张建华、广圻公司要求鑫泰中心、百利恒公司赔偿其因未完全交付土地产生的赔偿金100万元，未提交证据证明其主张，原审法院不予支持。另，2013年6月14日，天津土地交易中心登出公告，购买挂牌土地期间为2013年6月27日至2013年7月3日，张建华、广圻公司至迟于2013年7月3日应当知道土地规划部门所做出的界内地确定面积，其于2015年7月22日起诉，期间又无诉讼时效中止、中断、延长情形，故张建华、广圻公司的起诉已超过法律规定的诉讼时效。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“驳回二原告的全部诉讼请求。案件受理费69424元，由被告承担。”
本院二审期间，张建华、广圻公司提交：1、其委托天津市津南区规划土地工程测绘队对涉诉土地的测绘图；2、用五色笔对涉诉土地各个范围标注的图示。用以证明鑫泰中心、百利恒公司没有按照合同约定交付诉争土地，鑫泰中心、百利恒公司存在违约情形。鑫泰中心、百利恒公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均表示异议。百利恒公司提交：1、照片，证明上诉人主张的修理厂是在其交付土地以后出现的，与该公司无关；2、报销凭证，证明在2009年6月13日和2009年10月23日，已将菜棚补偿款支付给被补偿人，被补偿人在2009年已将菜棚拆除。张建华、广圻公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均表示异议。鑫泰中心对百利恒公司提交的证据无异议。本院经审查认为，张建华、广圻公司提交的天津市津南区规划土地工程测绘队测绘图，没有标注右上方的方块是没有拆除的菜棚，五色笔对涉诉土地各个范围标注的图示无法证明鑫泰中心、百利恒公司在履行合同时存在违约情形，故不能证明张建华、广圻公司所主张的待证事实。百利恒公司提交的照片无法证明修理厂出现的时间，报销凭证上的签收人不能证明是涉诉土地上菜棚所有人，更不能证明菜棚拆除的时间，因此，也不能证明百利恒公司所主张的待证事实。故上述证据，本院均不予采信。被上诉人鑫泰中心未提交新证据。
本院经审理查明，2009年10月12日，鑫泰中心、百利恒公司与张建华三方签订土地使用权框架协议约定，界外地指园区各主、支路中线及河流至规划红线之间所占面积。2013年7月26日，张建华代表广圻公司与天津市国土资源和房屋管理局津南区国土资源分局就涉诉土地签订了天津市国有建设用地使用权出让合同。本院查明的其他案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，关于百利恒公司是否多收取了张建华土地出让金的问题：鑫泰中心、百利恒公司与张建华三方签订的《土地使用权框架协议》的地块情况说明证实，百利恒公司转让给张建华地块总面积为106.69亩，界内95亩，界外面积11.69亩，出让金总计2924.5万元，其中界内面积2755万元（每亩29万），界外面积各承担一半为169.5万元（每亩约14.5万），上述约定表明，“界内地”与“界外地”的土地转让金价格是不同的。根据广圻公司就涉诉土地摘牌时的规划总用地面积为：70144.6㎡（约105.32亩），界内使用面积为50491.1㎡（约75.81亩），界外处理面积为19653.5㎡（约29.51亩）。由此可知，合同约定的面积与实际摘牌面积相差（106.69-105.32=1.37亩），合同约定的界内面积与实际摘牌的界内面积相差为（95-75.81=19.19亩）。故百利恒公司多收取张建华土地转让金为界外数额是1.37×14.5=19.865万元，界内数额是19.19×14.5=278.255万元。共计19.865+278.255=298.12万元。关于诉讼时效的问题：虽然天津土地交易中心登出公告确认购买涉诉土地的挂牌期间为2013年6月27日至2013年7月3日，但该公告是针对不特定的竞拍人，彼时，张建华及广圻公司并不是涉诉土地的受让人，原审法院以该公告的截止日期开始计算诉讼时效欠妥。2013年7月26日，张建华代表广圻公司与天津市国土资源和房屋管理局津南区国土资源分局签订了天津市国有建设用地使用权出让合同后，广圻公司成为涉诉土地的受让人，从该时起，张建华及广圻公司作为涉诉土地权利人，才能向合同相对人主张权利，故诉讼时效应当从该时期计算，至2015年7月22日张建华及广圻公司作为原告提起诉讼，并未超过法律规定的诉讼时效。关于张建华及广圻公司主张的利息问题：因百利恒公司是基于其与鑫泰中心、张建华三方协议收取了张建华的土地转让金，张建华及广圻公司主张从交款之日计算利息，没有依据。在张建华代表广圻公司与天津市国土资源和房屋管理局津南区国土资源分局签订了天津市国有建设用地使用权出让合同后，百利恒公司应当知道多收取了张建华的土地转让金，从彼时起，百利恒公司再占有该笔资金没有合法依据，应当予以返还，由于双方对利率没有约定，张建华及广圻公司主张以同期贷款利率计算并无不当。据此，百利恒公司应当以返还金额298.12万元为基数，以同期贷款利率为标准，向张建华支付从2013年7月27日起至实际给付之日止的利息。
关于张建华及广圻公司向百利恒公司主张违约金的问题：按照鑫泰中心、百利恒公司与张建华三方签订协议约定，百利恒公司不能按照合同约定的期限将涉诉土地交付给张建华，应当向张建华支付100万元的违约金。但在三方实际履行合同中，百利恒公司将涉诉土地交付给张建华，张建华也在该土地上加盖了围墙，张建华、广圻公司现主张百利恒公司违约，就此所举证据不足，故，广圻公司该项上诉请求，本院不予支持。关于张建华、广圻公司主张鑫泰中心与百利恒公司承担连带责任的问题：按照鑫泰中心、百利恒公司与张建华签订三方协议，百利恒公司收取了张建华的土地转让金，鑫泰中心并未收取张建华的土地转让金，张建华、广圻公司主张鑫泰中心与百利恒公司承担连带责任没有事实和法律依据，该项上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实不清，适用法律有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销天津市津南区人民法院（2015）南民三初字第1044号民事判决；
二、被上诉人天津市百利恒工贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人张建华出让金298.12万元，并以该数额为基数，以同期贷款利率为标准，向上诉人张建华支付自2013年7月27日起至实际给付之日止的利息；
三、驳回上诉人张建华、天津广圻工程机械制造有限公司在原审的其他诉讼请求；
四、驳回上诉人张建华、天津广圻工程机械制造有限公司其他上诉请求；
一审案件受理费69424元，由上诉人张建华、天津广圻工程机械制造有限公司共同负担39919元，由被上诉人天津市百利恒工贸有限公司负担29505元；二审案件受理费69424元，由上诉人张建华、天津广圻工程机械制造有限公司共同负担39919元，由被上诉人天津市百利恒工贸有限公司负担29505元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓彤
代理审判员 李宝罡
代理审判员 武 伟
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 马 丽
速 录 员 辛 璐