四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）成民终字第4862号
上诉人（原审被告）郝通。
委托代理人姚永忠，四川开平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）成都市钱江银通物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区华兴街*号王府井商务楼*座**楼**室。
法定代表人黎立平，总经理。
委托代理人项伟，四川善嘉律师事务所律师。
上诉人郝通因与被上诉人成都市钱江银通物业管理有限公司（以下简称钱江银通物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2012）青羊民初字第819号民事判决，向本院提起上诉，本院2012年7月27日受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。郝通的委托代理人姚永忠，钱江银通物业公司的委托代理人项伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
四川钱江银通房地产有限公司（以下简称钱江银通房地产公司）系“钱江·铂金时代”项目的建设单位。2004年8月19日，钱江银通房地产公司与蜀信物业公司签订《“钱江铂金时代”物业管理委托合同》一份，主要约定：钱江银通房地产公司将“钱江·铂金时代”物业项目委托给蜀信物业公司实行前期物业管理；蜀信物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期自2004年8月23日至业主大会成立并与新选定的物业管理公司签订《物业管理服务合同》生效时止；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，可以向有管辖权的人民法院提起诉讼等。2005年4月9日，钱江银通房地产公司与郝通签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》一份，主要约定：郝通向钱江银通房地产公司购买位于成都市青羊区青龙街27号“钱江·铂金时代”1栋2层附229号房屋（建筑面积：27.21平方米，规划用途：商业）一套。同日，郝通与蜀信物业公司签订《钱江铂金时代前期物业服务合同》一份，主要约定：业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由钱江银通房地产公司选聘的蜀信物业公司对“钱江·铂金时代”进行前期物业服务；从买卖合同约定的交房之日起计收物业管理服务费，以后每月10日以前交纳物业管理服务费；办理入住手续时计交物业管理服务费，预付6个月的物业管理服务费；商场按建筑面积每月每平方米8.5元收取物业管理服务费；本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解，协商或调解无效的，可向成都仲裁委员会申请仲裁等。后钱江银通房地产公司将涉案房屋交付给了郝通使用，郝通也取得了该房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证。蜀信物业公司开始对“钱江·铂金时代”物业项目进行前期物业管理，郝通向蜀信物业公司交纳了2007年6月1日前的物业管理服务费。
另查明，2006年5月24日，钱江银通房地产公司与蜀信物业公司签订《前期物业管理合同终止协议》一份，主要约定：双方自愿终止2004年8月19日签订的《“钱江铂金时代”物业管理委托合同》，终止时间为2007年5月31日；自合同签订之日起，双方按照本协议约定及书面移交清单逐项移交，所有财务往来完成后，双方进行物业档案资料移交；钱江银通房地产公司委托其下属子公司钱江银通物业公司组建专门的移交工作组与蜀信物业公司的项目管理处共同办理移交的具体执行工作；蜀信物业公司应向钱江银通房地产公司移交“钱江·铂金时代”项目的物业管理用房、开办物资、物业基础资料、业主／物业使用人资料以及公共设施设备及其资料等；蜀信物业公司与钱江银通物业公司移交本项目所签订的所有文件均为本协议的附件等。另，钱江银通房地产公司与钱江银通物业公司就“钱江·铂金时代”项目签订了《前期物业服务合同》一份，主要约定：钱江银通房地产公司选聘钱江银通物业公司对“钱江·铂金时代”项目的写字楼、商场、车库提供前期物业管理服务事宜；物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业物业为每月每平方米8.5元；首次（本物业交付之日）交纳物业管理服务费按6个月交纳，首次交纳之后业主或物业使用人应于每月最后一天前向钱江银通物业公司交纳上月的物业管理服务费；本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向人民法院提起诉讼等。上述合同签订后，钱江银通物业公司于2007年12月开始接替蜀信物业公司对“钱江·铂金时代”提供前期物业管理服务。郝通未向钱江银通物业公司交纳过物业管理服务费。
原审认定上述事实，采信的证据包括：钱江银通物业公司的企业法人营业执照及组织机构代码、郝通的身份证、《“钱江铂金时代”物业管理委托合同》、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《钱江铂金时代前期物业服务合同》、房屋所有权证及国有土地使用权证、《前期物业管理合同终止协议》、《前期物业服务合同》、物业管理服务费发票、客户意见征询表及当事人陈述等。
原审认为，郝通与蜀信物业公司签订的《钱江铂金时代前期物业服务合同》以及钱江银通房地产公司与钱江银通物业公司签订的《前期物业服务合同》均系合同双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。上述两份合同均系针对“钱江·铂金时代”项目签订的前期物业服务合同，而郝通与蜀信物业公司签订的《钱江铂金时代前期物业服务合同》因蜀信物业公司与钱江银通房地产公司签订《前期物业管理合同终止协议》而于2007年5月31日终止。之后，钱江银通房地产公司与钱江银通物业公司签订的《前期物业服务合同》虽无郝通的签字确认，但根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。钱江银通房地产公司作为“钱江·铂金时代”项目的建设单位，其与钱江银通物业公司签订的上述前期物业服务合同应对包括郝通在内的业主具有约束力。因此，从上述合同签订之日起，郝通与钱江银通物业公司均应按照该新订立的《前期物业服务合同》享有权利和履行义务。在事实上，钱江银通物业公司于2007年12月开始接替蜀信物业公司对“钱江·铂金时代”项目提供前期物业管理服务。郝通也应依约向钱江银通物业公司及时交纳相应的物业管理服务费。但郝通未向提供物业管理服务的钱江银通物业公司交纳物业管理服务费，其行为已构成违约，应当承担继续履行的违约责任。从2007年12月至2011年11月期间，按《前期物业服务合同》中“每月每平方米8.5元”的标准，郝通应向钱江银通物业公司支付物业管理服务费8.5元／平方米／月×27.21平方米×48个月=11101.68元。故对钱江银通物业公司主张郝通向其支付拖欠的2007年12月至2011年11月期间的物业管理服务费的诉讼请求，本院予以支持；钱江银通物业公司另外还主张了2007年6月至2007年11月期间的物业管理服务费，但其未提供证据证明公司在此期间已向郝通提供了物业管理服务，故本院对该部分主张不予支持。至于郝通提出的本案应交由仲裁机构仲裁的抗辩理由，因钱江银通房地产公司与钱江银通物业公司签订的《前期物业服务合同》，系在郝通与蜀信物业公司签订的《钱江铂金时代前期物业服务合同》终止后订立的独立的合同，从《前期物业服务合同》签订之日起，郝通即与钱江银通物业公司形成了新的前期物业服务合同关系，该合同并不是对郝通与蜀信物业公司签订的《钱江铂金时代前期物业服务合同》的权利义务的承接。而《前期物业服务合同》中约定“本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向人民法院提起诉讼”，并未约定仲裁，故郝通的上述抗辩理由不成立，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决如下：一、郝通于本判决发生法律效力之日起十日内向成都市钱江银通物业管理有限公司支付从2007年12月至2011年11月期间的物业管理服务费11101.68元。二、驳回成都市钱江银通物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告郝通未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付成都市钱江银通物业管理有限公司迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费112元，由成都市钱江银通物业管理有限公司负担12元，由郝通负担100元。
宣判后，郝通不服，向本院提起上诉。请求撤销一审判决，改判上诉人不向被上诉人支付物业管理服务费；本案诉讼费由被上诉人承担。理由为：1、一审法院违法采信被上诉人逾期提交的证据材料，导致本案事实认定错误。一审法院认为建设单位与蜀信公司于2006年5月24日签订的《前期物业管理合同终止协议》具有终止上诉人与蜀信公司于2005年4月9日签订的《钱江铂金时代前期物业管理服务合同》的效力。但是被上诉人并未在原审法院规定的举证期限内向法庭提交该终止协议，该终止协议不应作为本案事实的依据。2、一审判决适用法律错误，建设单位虽然有权选聘前期物业服务企业，但无权解聘前期物业服务企业。一审判决依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，认定建设单位与蜀信公司签订的《前期物业管理合同终止协议》对上诉人有约束力是对该条规定的错误理解和错误适用。选聘物业服务企业的权利专属业主和业主大会，建设单位无论以何种方式更换、重新选聘物业服务企业均是对业主合法权利的侵害。因此该终止协议对上诉人以及其他业主均无约束力。
被上诉人钱江公司答辩称，1、建设单位与被上诉人签订的前期物业服务合同时双方当事人真实意思表示，合法有效，根据最高院关于审理物业服务合同的相关规定，应当对包括上诉人在内的全体业主有约束力。2、一审庭审过程中，因为案件的审理需要，将简易程序变更为普通程序并无不当。被上诉人提交的证据应当予以采信。3、钱江时代项目至今没有业委会和业主大会，终止协议是双方真实意思表示，蜀信公司有权退出物业管理，作为建设单位为维护业主权利，在没有成立业委会的情况下，与被上诉人另行签订物业服务协议，委托被上诉人提供物业服务符合法律规定，应当对全体业主有约束力，且被上诉人在取代蜀信公司进场后进行了公示，被上诉人提供服务长达五年的时间里，上诉人一直没有提出异议，所以一审法院适用法律正确。
本院二审查明的事实与一审查明事实一致。另在二审审理中，上诉人提交了以下证据：1、刑事案件受理回执单一份，拟证明发生了盗窃案，与物业公司有关，与物业公司收费也有联系。2、照片一组，拟证明的内容与证据一相同。上述证据经质证，被上诉人认为证据一只是上诉人自己的陈述，至于调查结果如何，以及与被上诉人有无关系，也无最后确定。关于证据二，真实性无异议，但是与本案无关。恰巧证明了每期缴费单被上诉人都在上诉人的店铺外进行了张贴。
本院认为，上诉人郝通与蜀信公司签订的《钱江铂金时代前期物业服务合同》以及钱江银通房地产公司与钱江银通物业公司签订的《前期物业服务合同》均系合同双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。上诉人郝通与蜀信公司签订的《钱江铂金时代前期物业服务合同》因蜀信公司与钱江银通房地产公司签订《前期物业管理合同终止协议》而于2007年5月31日终止。上诉人认为该终止协议未在举证期限内提交，因而不能作为认定本案事实的依据。由于一审法院将本案由简易程序依法变更为普通程序，被上诉人在程序变更后的指定举证期限内提交的证据，可以证明本案的事实，应当作为证据使用。故上诉人该协议不能作为证据使用的主张，本院不予支持。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。钱江银通房地产公司作为“钱江·铂金时代”项目的建设单位，在该项目没有成立业主大会及业委会的情况下，与被上诉人签订的前期物业服务合同应当对包括上诉人在内的全体业主具有约束力。上诉人自2007年6月1日起，未向蜀信公司缴纳物业管理服务费。被上诉人在2007年12月实际接替蜀信公司提供前期物业管理服务。上诉人亦未向被上诉人缴纳物业管理服务费。上诉人的行为已经构成违约，依法应承担继续履行的违约责任。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费方式不变；二审案件受理费112元，由郝通负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 方
代理审判员 陶田源
代理审判员 傅 敏
二〇一二年九月十一日
书 记 员 李婧杰