广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤13民终3104号
上诉人（原审被告）惠州市太东地产有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头安惠大道25号太东集团大厦9楼。
法定代表人：杨文杰，该公司董事长。
委托代理人：李宁，该公司工作人员。
委托代理人：蓝洪波，系广东卓凡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）呙秀华，女，汉族，1952年X月X日出生，住：四川省遂宁市安居区，
委托代理人：吴凤仙，广东深田律师事务所律师。
委托代理人：肖志中，广东深田律师事务所实习律师。
上诉人惠州市太东地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初2697号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人惠州市太东地产有限公司请求：1、请求二审法院依法变更一审判决书中第一项判决为：上诉人惠州市太东地产有限公司向被上诉人支付逾期交房违约金为6394.85元；2、维持一审判决书中第二项判决的处理；3、本案的二审诉讼费由双方按责任比例各自承担。事实与理由：一、请求二审法院依法裁判，适当减少违约金数额，减按万分之0.75每日计算违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定：当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，约定逾期交房的目的主要是弥补原告所遭受的损失，但目前涉案房屋价格已经大幅上涨，答辩人逾期交房并未对原告造成实际损失。即便有损失，也应当参照周边房屋租金进行补偿。请求法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和第一百一十四条规定，根据公平原则予以衡量，在计算违约金时建按万分之0.75计算。
被上诉人呙秀华认为一审法院认定事实清楚，适用法条正确，请求维持原判。
原审原告呙秀华向一审法院起诉请求：1、判决被告支付原告逾期交房的违约金12789.7元（违约金计算方式：以购房总价款为352358基数，按每日万分之1.5自2017年2月1日起至2017年9月30日止（未收到有效收房通知，违约金诉请至9月30日止，每日违约金为52.85元，逾期时间为242天）；2、判决被告承担本案的诉讼费、保全费等有关费用。
原审法院查明事实：2016年12月26日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发建设的位于惠州大亚湾澳头洗马湖X号太东明月湾X栋X单元XXX号房。双方就计价方式与价款约定为：该商品房按套出售，总金额为352358元；双方就付款方式约定为：原告于2015年6月19日前付清首期款182358元，余款170000元于2016年4月15日前还清；双方就交付期限约定为：被告应当在2017年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方就出卖人逾期交房的违约责任约定为：逾期不超过120日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。合同签订后，第一笔首期款于2015年6月19日交纳，余款于2016年12月25日前付清。2017年10月1日收到入伙通知书；2017年11月22日办理入伙手续。原告认为被告逾期交房已构成违约，遂向本院起诉。
另查明，被告开发的“太东明月湾”项目已于2016年12月30日完成了建设工程消防验收，于2016年12月15日完成了电梯监督检验，于2017年4月1日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收。
一审法院认为原、被告双方签订的商品房买卖合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应按合同约定履行义务。
被告是否逾期交房的问题。合同约定交房日期为2017年1月31日前，但涉案房屋在当时并未具备合同约定及法律规定的交房条件，被告应承担逾期交房的违约责任。
关于违约金计算的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。国务院《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。依照上述规定，建设、勘察、设计、施工、监理五单位综合验收合格是房屋交付前的强制性规定，交付条件是“经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋”。因此，依照国家建筑工程竣工质量、消防、人防、规划等强制验收的规定，以及涉案合同的约定，涉案房产的交房标准至少应界定为经建设、监理、施工、勘察、设计五单位竣工验收合格，电梯、消防等设施也验收合格，相关配套达到具备基本生活的条件。本案中，上述条件达成的时间为2017年4月1日，即2017年4月1日涉案商品房具备了交付条件，已经超出合同约定的交付时间2017年1月31日，被告存在逾期交房的违约事实。同时，根据商品房买卖合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告还应当书面通知原告办理收楼手续。本案中，原告确认于2017年10月1日收到《入伙通知书》，原告收到入伙通知书后应当自行到被告处办理入伙收楼手续。被告发出入伙通知书后即完成了合同约定的交房义务，因此，原告收到入伙通知书之日应当认定为交房之日，故被告的实际交房日期为2017年10月1日，被告逾期交房242天，应承担相应的违约责任。依照合同约定，逾期超过120日，原告要求继续履行合同，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金，故被告应支付违约金12790.60元（352358×0.00015×242）。原告所诉请的违约金金额12789.7元不超过其损失的范围，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：
一、被告惠州市太东地产有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告呙秀华支付逾期交房违约金12789.7元；
二、驳回原告呙秀华其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费120元，由原告呙秀华负担60元，由被告惠州市太东地产有限公司负担60元,此款原告已预交，被告可径付原告。
本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：逾期交房违约金计算基数应当如何确定。
双方当事人签订《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应该全面严格履行各自的权利和义务。按照双方当事人签订的《商品房买卖合同》第九条约定：“逾期不超过120日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金”，本案中，被上诉人已按照合同约定履行了付款义务，而上诉人未能按照合同约定如期交房，逾期交房属实，应当按照合同约定承担违约责任，即按日向被上诉人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。上诉人主张违约金过高而请求法院予以降低应当承担举证责任，但其未提交证据证明涉案违约金过高的事实，故上诉人诉请将违约金调低至按每日万分之零点七五进行计算理据不足，本院不予支持。原审按照双方当事人合同约定的违约金计算标准计付违约金，事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。
综上，上诉人的上诉无理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用50元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卫书平
审 判 员 曾 莹
审 判 员 寇 倩
二〇一八年七月二十日
法官助理 朱锦梓
书 记 员 严 倩