上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第4216号
原告上海腾其建筑装潢工程有限公司。
法定代表人孙正其。
委托代理人蒋秀海，上海达晨律师事务所律师。
被告郑维海。
被告王允筛。
上列两被告的共同委托代理人李庆林，上海东炬律师事务所律师。
第三人青浦区华新镇嵩山村民委员会。
法定代表人张庆娟。
委托代理人朱福昌，上海通解律师事务所律师。
原告上海腾其建筑装潢工程有限公司诉被告郑维海、王允筛土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月12日立案受理后，依法由审判员王美芳独任审判。本案于2014年12月12日第一次公开开庭进行了审理，原告法定代表人孙正其及委托代理人蒋秀海、被告王允筛、两被告共同委托代理人李庆林到庭参加诉讼。在案件审理过程中本院依法追加青浦区华新镇嵩山村民委员会作为第三人。本案于2015年4月1日第二次公开开庭进行了审理，原告法定代表人孙正其及委托代理人蒋秀海、被告王允筛、两被告共同委托代理人李庆林、第三人委托代理人朱福昌到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序进行审理，主审人由审判员王美芳依法变更为代理审判员金艳。本案于2015年7月10日第三次公开开庭进行了审理，原告法定代表人孙正其及委托代理人蒋秀海、被告王允筛、两被告共同委托代理人李庆林、第三人委托代理人朱福昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海腾其建筑装潢工程有限公司诉称：2006年11月22日，原告与两被告签订《租赁合同》，约定原告将位于上海市青浦区华新镇嵩山村XXX号东面围墙内一块土地租赁给两被告用于合法经营，合同期限自2007年1月1日起至2011年12月31日，租赁期满原告有权收回土地。合同签订后，原告将土地及有关建筑物交付两被告。合同到期前，两被告没有向原告提出续租的书面要求，原告多次告知两被告到期不再续租，但是两被告始终拒绝向原告归还出租土地。2014年7月28日，原告收到第三人通知，将对村庄进行改造，出租地块属于整治范畴，有关房屋属于违法建筑，要求原告在2014年9月15日前主动搬迁。原告收到通知后及时告知两被告，并要求终止租赁关系，然两被告拒绝归还土地。原告认为租赁合同早已到期，原告有权随时解除租赁关系或确认租赁关系已解除，故两被告应当将土地归还原告并恢复原状。故原告起诉至本院请求判令：1、原告与两被告之间的土地租赁合同解除；2、两被告向原告返还出租土地并恢复原状。本案诉讼费由两被告承担。
被告郑维海、王允筛共同辩称：原、被告的租赁合同合法有效，现在有效期内，两被告在承租场地内修缮了地面，并搭建了三排厂房用于出租，2011年到期后，原、被告对续租进行协商，但未能达成一致，未签署书面合同。此后两被告使用场地，每年租金调整为人民币14万元，并支付至今。原告出租场地时，场地上空无一物，地上物除围墙外，均为两被告投资建造，花费了大约100万元。两被告一直向原告支付租金，原告也一直收取，且被告所付租金额相比之前大幅增加。原告为了独享补偿，在未告知两被告的情况下，擅自与村委会签署了协议，领取了补偿款，两被告认为应当将属于被告的补偿款给被告，在此前提下同意搬离。
第三人青浦区华新镇嵩山村民委员会述称：原、被告签订合同第三人不知情，合同效力请求法庭进行确定。系争地块属于农用地，不可挪作他用。
经开庭审理查明：本案系争土地位于上海市青浦区华新镇嵩山村XXX号东面，面积4.18亩，系农村集体土地，用途为农用地。
2005年9月16日，案外人上海电压调整器制造有限公司（以下简称“电压调整器公司”）与原告签订《土地租赁合同》，约定电压调整器公司将租用的系争土地转租给原告，土地面积4.18亩，租赁期从2005年12月31日至2013年1月31日。
2006年11月22日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将上海市青浦区华新镇凤溪嵩山村XXX号东面围墙内一块土地租赁给乙方，租期五年，从2007年1月1日至2011年12月31日。租金每年12万元，先付后用，以后按每半年一付（租赁发票税收乙方承担）。租赁期每三年递增一次，递增5%。租赁期满甲方有权收回全部土地，如要求续租则必须在租赁期满前三个月向甲方提出书面意向，在同等条件下乙方有优先权重新签合同。如果在合同期内，遇到政府动迁或遭遇不可抗拒的自然灾害因素，将无条件服从。乙方需在场地内搭300平方米临时用房，如在租赁期内政府动迁，国家如作赔偿费给甲方，甲方也应赔偿给乙方搭临时用房费用。在租赁场地内不得堆放有污染的化学物及易燃易爆的危险品，不得乱挖场地和破坏围墙，如违反甲方有权收回租赁场地，修复原样，费用由乙方承担，并且赔偿甲方的经济损失。乙方应按合同规定的付款方式按期付清租赁费，乙方如逾期付款10天以上的，则应付给甲方租赁费的每天5%滞纳金，逾期超过一个月以上的，甲方有权收回乙方的全部场地物业。甲方必须保证乙方在合同生效后，三个月内能搭起八间简易房，等。
2011年5月20日，第三人、原告与案外人电压调整器公司签订协议，约定电压调整器公司租用的系争土地自2005年12月31日起转租给原告使用，经三方协商同意，上述土地由第三人直接租赁给原告使用。
2013年1月1日，原告与第三人签订《土地租赁合同》，约定第三人将位于华新镇嵩山村苗圃村民小组农民的自留地（即本案系争土地）出租给原告使用，面积4亩。租赁期自2013年1月1日至2015年12月31日。租金每年28，000元。按年一次性支付，先付后用。租赁期间，因不可抗拒的原因或者国家、地方政府规划建设，需要征用、使用该地块，本协议终止，双方互不承担责任（如有补偿，地上物补偿归所有者，土地补偿费归土地所有者）。
另查明，原、被告签订租赁合同后，两被告未经相关部门批准在系争土地上建造了房屋并进行转租，目前仍有6户次承租人。原、被告在合同期满后未签订书面合同。两被告按照年租金14万元的标准已经付清了截止2014年12月31日的租金或使用费。
又查明，2014年7月28日，第三人向原告发送书面通知，通知原告系争房屋属于违法建筑，属于本次整治范畴，要求原告于2014年9月15日前主动做好搬离工作。
2014年9月16日，原告与第三人签订《土地减量化搬迁协议书》，约定原告租赁的地块为青浦区“198”区域建设用地减量化范围，经双方确认，土地面积4.18亩，建筑面积2，352平方米，双方终止2013年1月1日签订的租赁土地协议，原告于2014年9月26日之前停止经营，11月30日之前拆除该地块内所有地面建筑物及构筑物，清场交付土地。第三人给予原告综合土地减量化搬迁费123万元。协议签订15天内支付25%。
2014年11月5日被告郑维海至原告法定代表人家中商谈拆违安置费问题引发纠纷并报案。
2014年11月6日，原告委托律师通过邮政快递向两被告发《解除土地租赁关系的函》，函件被退回。2014年11月12日，原告法定代表人向两被告发送手机短信要求解除合同并腾空返还土地。
2014年11月11日，第三人出具证明，证明：1、位于上海市青浦区华新镇凤溪嵩山村XXX号东面围墙内的土地系第三人所有，该土地系上海市“198”区域范围内的整治对象。2、第三人于2014年7月28日向原告发出通知，要求原告在2014年9月15日前主动做好搬迁工作，腾出厂房及空地。3、2014年8月原告法定代表人孙正其与两被告一道到第三人处就搬迁事宜进行了沟通，在筹商过程中，原告表明其拥护政府决定，解除租赁关系，并要求两被告搬离。
2014年12月15日，第三人出具证明，证明：1、本案系争土地位于嵩山村XXX号地块，性质属于农村集体土地，用途为农用地（农民的自留地），依法不得进行开发建设。2、第三人将系争土地出租给原告，原告将土地转租给两被告未征得第三人同意，原告与两被告之间的纠纷由其自行解决，与第三人无关。3、第三人曾就土地租赁协议的终止及出租地块上违章建筑的拆除及清场事宜与原告签订了《土地减量化搬迁协议书》，约定在条件成就时向原告支付综合土地减量化搬迁费共计162万元。上述款项的确定标准系参考出租地块的面积、租期及原告对出租地块排水、地基、回填土等基础设施的投入，并结合出租地块上违章建筑的拆除及清场费用等综合确定。4、目前第三人仅向原告支付了405，000元，由于原告及出租地块上的经营户经多次通知未在约定时限内完成拆违及清场工作，第三人决定近期与政府主管部门一起对出租地块进行强制拆违及清场。届时，第三人将不会向原告支付剩余款项，由此产生的全部责任由原告及出租地块内的经营户自行承担。
2014年12月15日，电压调整器公司出具证明，证明原告与该公司在2005年签订土地租赁合同，当时土地上无任何建筑物，2005年该公司收到华新镇违章建筑通知书，该公司转告原告。后原告服从国家政策，将未建完的厂房当做场地使用。2011年该公司与原告解除协议，将租赁土地还给第三人，由原告与第三人直接签订租赁协议。
2015年4月2日，第三人出具《情况说明》，内容为：原告租用第三人一处集体土地，面积4.18亩，与第三人的租赁合同至2015年12月31日到期。根据华新镇人民政府的整体工作要求，第三人于2014年9月16日与原告签订《土地减量化搬迁协议书》，将该租赁土地纳入2014年度土地减量化实施范围。协议约定，原告承诺于2014年10月底前搬离，第三人于2014年9月29日支付第一笔资金405，000元。由于原告与现在的租户内部发生纠纷，几次协调未果，至今未曾搬离原租赁地，故第三人将收回支付的405，000元减量化资金，并且原先所签减量化协议作废，不纳入2014年度土地减量化实施范围。
以上查明的事实，由原告、被告及第三人的陈述、原告提供的租赁合同、通知、证明、受案回执、律师函及邮寄凭证、短信、土地租赁合同、协议、违章建筑停工拆除告知单、询问笔录、被告提供的照片、收据、对账单、土地减量化搬迁协议书，第三人提供的情况说明等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
在案件审理过程中，两被告提供了自行制作的房屋图纸及房屋交付时建造内容说明，原告对该份证据予以认可，根据该份证据，原告交付被告土地时，1号厂房有2.50米高的围墙，2号厂房地基做好仅有南侧围墙，其余房屋均为被告承租期间建造。
两被告经本院释明，表示若法院认定原、被告之间的租赁合同无效，在本案中暂不要求处理其他后果，保留另行起诉的权利。
根据庭审确认的事实，本院认为：原告与两被告在2006年11月22日签订的《租赁合同》约定的租期已经届满，之后双方未签订书面协议，存在不定期租赁关系。本案系争土地系农业用地，根据国家相关法律法规的规定，农业用地不得用于非农用途，两被告承租后搭建了大面积房屋并进行转租，原告在知晓上述情况下仍继续收取费用，故原、被告之间的租赁合同违反了国家法律法规的强制性规定而无效。合同无效后，两被告理应腾退系争土地并交还原告。两被告搭建的房屋并无合法审批手续，原告要求两被告恢复原状，本院予以支持。现原、被告双方对土地交付时的状态予以确认，两被告理应将土地恢复至交付时的状态。两被告表示合同无效的后果暂时不要求在本案中处理，系其自身权利处分。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告上海腾其建筑装潢工程有限公司与被告郑维海、王允筛之间就位于上海市青浦区华新镇嵩山村XXX号东面土地的租赁合同无效；
二、被告郑维海、王允筛应于本判决生效之日起十日内将上述土地恢复至原告上海腾其建筑装潢工程有限公司交付两被告时的状态并交还原告。
本案受理费人民币160元，由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 邵 霞
代理审判员 金 艳
人民陪审员 金瑞珍
二〇一五年八月十日
书 记 员 张 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。