上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民六（商）终字第221号
上诉人（原审被告）上海爱法房地产经营开发有限公司。
法定代表人庞爱珠。
委托代理人贾迪凯。
被上诉人（原审被告）虞新梅。
被上诉人（原审原告）中国光大银行股份有限公司上海北外滩支行。
法定代表人戎坤。
委托代理人缪迪，上海市海华永泰律师事务所律师。
委托代理人张黎玮，上海市海华永泰律师事务所律师。
上诉人上海爱法房地产经营开发有限公司（以下简称“爱法房产公司”）因与被上诉人中国光大银行股份有限公司上海北外滩支行（以下简称“光大银行北外滩支行”）、被上诉人虞新梅金融借款合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民五（商）初字第77号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人爱法房产公司委托代理人贾迪凯、被上诉人虞新梅、被上诉人光大银行北外滩支行委托代理人缪迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年11月18日，光大银行北外滩支行与爱法房产公司、虞新梅签订了《个人贷款合同（抵押、保证）》，约定虞新梅向光大银行北外滩支行借款人民币（以下币种相同）312万元用于购房，借款期限15年，即自2009年11月18日至2024年11月18日，实际借款期限以借据记载为准；合同项下的贷款利率采用浮动利率，年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率5.94%下浮29.9%执行，合同项下首期执行贷款年利率为4.16394%，还款方式采用等额还本付息；借款人虞新梅自愿将位于上海市浦东新区航头镇航头路XXX弄XXX号的房屋抵押给光大银行北外滩支行，作为上述借款本息和其他费用的担保；抵押担保的范围包括合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权及抵押权的必要费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和其他应付的合理费用，合同签订后抵押人应会同光大银行北外滩支行或委托光大银行北外滩支行到有关登记部门办理抵押物的抵押登记手续，抵押登记费由抵押人承担，在抵押期间内，抵押物的所有权或使用权凭证及其他有效证明文件、相关资料以及有权登记部门出具的抵押登记证明文件和其他相关证明文件正本均由光大银行北外滩支行执管，以预购商品房设立抵押的，合同签署后，抵押人应会同预购商品房出卖人（即新建商品房的房地产开发企业）、贷款人到有关登记管理部门办妥预购商品房的预告登记与抵押权设立的预告登记，预告登记后，自预购商品房所属新建房屋竣工验收合格，有关房地产登记管理部门核准该新建房屋所有权初始登记之日起60日内，抵押人应会同预购商品房出卖人、贷款人到有关房地产登记管理部门办妥房地产所有权转移登记与抵押登记，如抵押人违反了该义务，自违约之日起将合同项下正在执行的贷款利率每日上浮0.5%，直至抵押物的房地产所有权登记与抵押登记均办妥之日方恢复执行原定利率；爱法房产公司自愿为虞新梅合同项下的债务提供阶段性连带责任保证担保，保证担保的范围为合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）和其他所有应付款项，保证期间从上述借款合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关文件交付光大银行北外滩支行正式执管之日止，并办理抵押登记手续；虞新梅未按合同约定期限归还贷款本金的，光大银行北外滩支行有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为合同约定的贷款执行利率基础上上浮30%，罚息计算期间自逾期之日起至当期应付本息全部清偿之日止，在此期间，如遇中国人民银行上调同期贷款基准利率，罚息利率自基准利率调整之日起相应上调；虞新梅未按时足额还款，光大银行北外滩支行有权宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项，有权按照合同约定的逾期罚息利率就所有逾期金额向虞新梅计收罚息，宣布行使或实现合同项下的担保权利等。合同签订后，虞新梅却未能按约履行还款义务，光大银行北外滩支行起诉请求判令虞新梅归还光大银行北外滩支行借款本金2，665，779.95元，支付截止至2013年7月20日的利息93，263.88元、逾期利息4，441.66元，并支付自2013年7月21日至实际清偿之日止的逾期利息；虞新梅补偿光大银行北外滩支行已支出的律师费5，000元；光大银行北外滩支行有权对虞新梅抵押给光大银行北外滩支行的房产行使抵押权；爱法房产公司对虞新梅的上述债务向光大银行北外滩支行承担连带保证责任。
原审法院经审理后认为，各方签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》合法有效，依法应予保护。光大银行北外滩支行按约发放贷款，虞新梅未按约还本付息，已构成违约，光大银行北外滩支行有权按照合同约定要求虞新梅提前归还全部贷款本金，支付利息及罚息，并赔偿光大银行北外滩支行因此产生的律师费等损失。作为购房人的虞新梅向作为开发商的爱法房产公司购买预售商品房，并至相关房地产登记部门办理了抵押权预告登记。爱法房产公司为借款人虞新梅向光大银行北外滩支行申请贷款提供阶段性连带责任保证，并签订上述《个人贷款合同（抵押、保证）》。该合同约定了爱法房产公司的保证期间从合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，其相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付光大银行北外滩支行正式执管之日止。该约定的本意为由房产开发商在一定的阶段内（合同签署之日起至抵押物有效设定抵押，和将相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交银行执管之日止）为借款人向银行履行还款义务提供保证，即为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，则该阶段性保证的任务完成，即银行获得借款人的房屋抵押担保之时则是房产开发商的阶段性保证期限届满之时。首先，从抵押预告登记的效力来看，抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。光大银行北外滩支行作为抵押预告登记的权利人，在未办理房屋抵押登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权；其次，从光大银行北外滩支行能否进行抵押登记并行使抵押权的条件来看，涉案房屋权利人仍登记在爱法房产公司名下，表明爱法房产公司与虞新梅未办理预购商品房转移登记，这已经对光大银行北外滩支行依据预告抵押登记主张变更为抵押登记的请求权在行使过程中造成障碍，即在缺少预购商品房转移登记手续的情况下，光大银行北外滩支行无法单方将抵押预告登记变更为抵押登记。而抵押预告登记在未变更为抵押登记之前，根据物权法定原则，光大银行北外滩支行无法就抵押房屋行使处分并优先受偿的权利；第三，从合同约定的阶段性连带保证期限来看，涉案房屋未办理以虞新梅为产权人的《房地产权证》及相应的《房地产其他权利证明》。因此，爱法房产公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件尚未成就，且从现有证据及各方陈述来看，该期限届满条件的未成就并非光大银行北外滩支行的原因所致。综上，光大银行北外滩支行要求对虞新梅抵押给光大银行北外滩支行的位于上海市航头镇航头路XXX弄XXX号全幢的房屋行使抵押权，于法无据，不予支持，但因涉案《个人贷款合同（抵押、保证）》约定的阶段性保证期限届满条件未成就，故爱法房产公司应就合同项下虞新梅欠付的借款本息、律师费等依约向光大银行北外滩支行承担连带保证责任。爱法房产公司在承担连带保证责任后，可向借款人追偿。
原审法院据此作出判决：一、虞新梅于判决生效之日起10内归还光大银行北外滩支行借款本金2，665，779.95元；二、虞新梅于判决生效之日起10日内支付光大银行北外滩支行截止至2013年7月20日的借款利息、逾期利息合计4，441.66元，并支付以2，665，779.95元为基数自2013年7月21日起至贷款本息实际清偿之日止按《个人贷款合同（抵押、保证）》约定利率计算的逾期利息；三、虞新梅于判决生效之日起10日内赔偿光大银行北外滩支行律师费损失5，000元；四、爱法房产公司对虞新梅的上述还款义务承担连带清偿责任，爱法房产公司在承担连带清偿责任后，有权向借款人虞新梅追偿；五、对光大银行北外滩支行其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审判决后，上诉人爱法房产公司不服，向本院提起上诉称：系争合同阶段性保证的期间已经届满，爱法房产公司已经提交了可以办理小产证的全部手续，光大银行也已经办理了预告抵押登记，爱法房产公司的保证责任已免除。据此，爱法房产公司请求撤销原审判决，改判爱法房产公司不承担连带保证责任。
被上诉人光大银行北外滩支行答辩称：虞新梅未办理产权证，光大银行北外滩支行的预告抵押登记无法转为正式登记，按照合同约定，爱法房产公司的保证责任尚未免除，应当承担连带保证责任。据此，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人虞新梅未发表答辩意见。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于爱法房产公司为虞新梅贷款合同项下债务所提供的阶段性保证期间是否已经届满，主要涉及合同中有关设定“有效抵押”的理解。系争合同约定，保证期间从合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关文件交付光大银行北外滩支行正式执管之日止，并办理抵押登记手续。上诉人爱法房产公司认为，光大银行北外滩支行已经办理了预告抵押登记手续，爱法房产公司已经履行了包括办理大产证、交付相关材料等合同义务，虞新梅已经具备办理小产证进而使预告抵押登记转为正式登记的条件，至于虞新梅未能办理小产证，不是爱法房产公司所能控制的。光大银行北外滩支行则认为，合同约定的有效抵押是指正式的抵押登记。对此，本院认为，所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内（贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止）向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。而抵押预告登记与正式抵押登记有所不同，根据物权法相关规定，在特定情况下，抵押预告登记未转为正式抵押登记，抵押权人将无法优先受偿。因此，预告抵押登记不能认定为有效抵押，本案抵押预告登记在未变更为抵押登记之前，根据物权法定原则，光大银行北外滩支行就抵押房屋处分并优先受偿的权利仍存在不确定性，即爱法房产公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就。故爱法房产公司仍应向光大银行北外滩支行承担连带保证责任。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币28，947.88元，由上诉人上海爱法房地产经营开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 符 望
代理审判员 朱颖琦
代理审判员 金 冶
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 张 煜
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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