重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝五中法民终字第01358号
上诉人（原审原告）刘志梅，女，生于1972年12月25日，汉族，住重庆市綦江区。
委托代理人文成国。
被上诉人（原审被告）重庆明全房地产开发有限公司。
法定代表人翁明全，总经理。
委托代理人李勇。
上诉人刘志梅因与被上诉人重庆明全房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服綦江县人民法院（2012）綦法民初字第02923号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年4月6日，原告刘志梅与綦江县明全房屋开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买该公司所开发的位于重庆市綦江区古南街道桥河的桥兴小区D—20—7号商品住宅房屋一套，其建筑面积113.46平方米，套内面积94.97平方米，建筑面积单价2670元每平方米，总成交金额302938.2元。该合同第七条第（一）项约定：本商品房交房期限……2、属预售商品房的，该公司应在2011年7月30日前，依照国家和地方的有关规定将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，第（二）项约定本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第八条关于交房手续的办理约定：该公司应于确定交房日的七日前书面通知原告做好办理交付手续的准备，双方进行验收交接时，该公司应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……该公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由该公司承担。合同第九条关于该公司逾期交房的违约责任约定逾期交房在90日之内的，自合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，该公司按日向原告支付已付房价款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行；超过90日的逾期交房违约金计算标准双方未做约定。2011年4月26日，原告向綦江县明全房屋开发有限公司付清了合同约定的应付房款金额302938.2元。2012年4月29日，被告通知原告接房，原告在接房存根上签字，随后要求被告按合同约定出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，因被告未能出示，原告拒绝去领取钥匙接房。审理中，被告于2012年11月21日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字（2012）046号）。
审理中，被告认为约定违约金过高，要求按逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准调低，并申请鉴定，经本院委托中介机构对位于綦江区古南街道桥河桥兴小区三室二厅（建面113平方米）的房屋一套按同地段同类房屋中等装修的月租金标准予以评估，重庆天度资产评估房地产土地估价有限公司作出《房地产估价报告》，估价结果为“确定委估房地产在估价时点的租赁价值为单价：680元／月”。
另查明，綦江县明全房屋开发有限公司于2012年4月16日变更名称登记为重庆明全房地产开发有限公司。
刘志梅向一审法院诉称，2010年下半年，原告向被告预约购买商品房一套，并按被告要求支付相应款项。2011年4月6日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告所开发的位于綦江区古南街道桥河的桥兴小区D—20—7号清水商品住房一套，其建筑面积113.46m2，套内面积94.97m2，建筑面积单价2670元／m2，成交金额302938.2元，并约定被告于2011年7月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的住房交付原告使用，否则从约定交房的次日起至实际交房之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一点五的违约金。签订当日，该合同在权属登记机构登记备案，原告随即向被告结清了约定的应付款项。2012年4月底，被告电话通知原告接房，但被告拒不依法和按约向原告出示《建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》等，还强迫要求原告书面签字保证放弃追究被告逾期交房的违约责任，当即遭到原告拒绝，被告至今未向原告交付房屋。被告名称原为綦江县明全房屋开发有限公司，已于2012年4月16日变更为重庆明全房地产开发有限公司。现要求被告从2011年7月31日起至实际向原告交付房屋之日止，每日按原告已付房款302938.2元的万分之一点五计算支付迟延交房违约金，诉讼费由被告承担。明全公司辩称，原告主张违约金过高，超过逾期交房给原告造成的实际损失即同地段的房屋租金。原告主张计算逾期交房违约金的期限无依据，合同约定仅能计算主张90日。原告已于2012年4月29日接房。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告所签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，依法有效，对双方当事人具有约束力。原、被告在合同中明确约定被告应在2011年7月30日前，依照国家和地方的有关规定将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，交付时应取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》并向原告出示，但被告通知原告接房时未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。根据合同约定，原告有权拒绝接房，并要求被告承担逾期交房的违约责任，虽然原告在接房存根上签字，但并未领取钥匙实际接房。被告逾期交房在90日之内按合同约定的按原告已付房款万分之一点五向原告支付违约金，但被告辩称约定违约金过高请求参照租金损失调低。根据双方约定的逾期交房违约金标准，计算逾期交房违约金为每月1363.22元，但按评估机构评估的逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋的租金为每月680元，双方约定的违约金明显过高，被告请求调低，予以准许，对此应以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。损失标准参照逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋的租金，根据评估结论按23元每日（680元／月÷30天）的标准上浮30%的惩罚性赔偿计算，被告应支付原告2011年7月31日至2011年10月28日的逾期交房违约金为2691元（23×90×130%）。对原告主张被告支付逾期交房90日之后至实际交房之日止的违约金部分，因双方在合同中并未约定计算方法，可以按照逾期交付使用房屋期间有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准23元每日确定，计算至被告按合同约定实际向原告履行交房义务之日止。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，遂判决：一、被告重庆明全房地产开发有限公司在本判决生效后30日内向原告刘志梅支付从2011年7月31日起至2011年10月28日止的逾期交房违约金2691元；二、被告重庆明全房地产开发有限公司从2011年10月29日起至被告按商品房买卖合同约定向原告刘志梅实际履行交房义务之日止按每日23元的标准向原告刘志梅支付逾期交房违约金（限被告于本判决生效后向原告实际交付房屋之日起30日内支付原告）；三、驳回原告刘志梅的其余诉讼请求。案件受理费130元，由被告重庆明全房地产开发有限公司负担。
宣判后，刘志梅不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，判决被上诉人按约自2011年7月31日起至实际向上诉人交付房屋之日止，每日按上诉人已付房款的万分之一点五计算支付逾期交房违约金；2、一二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、原判认定事实不清。超过90日的逾期交房违约金计算标准已有明确约定，也应按已付购房款的日万分之1.5计算。原判认定争议房屋在估价时点的租赁价值为单价每月680元，无事实依据。本案没有原判所认为的约定违约金过分高于上诉人实际损失的事实。2、原判适用法律错误。3、原审判决结果显失公正。逾期交房违约金合同有明确约定，原判按每日23元计算与上诉人房款资金占用损失相距极大。
重庆明全房地产开发有限公司答辩称：一审认定事实清楚，审理程序合法，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审相同，本院对此予以确认。
本院认为：双方当事人所签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。合同双方应当依照合同约定履行自己的义务。上诉人已按约向被上诉人支付完购房款，被上诉人应当按照合同约定在2011年7月30日前，把符合合同约定的商品房交付给上诉人。被上诉人在规定的时间内没有取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，未能按期向上诉人交付房屋，已构成违约，应当依照合同约定向上诉人支付逾期交付房屋违约金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……。”被上诉人认为违约金过高，依法向一审法院申请减少，一审法院依法委托有资格的房地产评估机构对同地段同类房屋租金评定为23元／日，并以此上浮30%为标准支持被上诉人的减少违约金的请求。此为一审法院根据案件实际，在平衡双方当事人利益基础上的自由裁量，不违反法律法规的规定。因此，上诉人的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，判决恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人刘志梅负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张泽兵
审 判 员 肖 琴
代理审判员 陈 玲
二〇一三年四月二十四日
书 记 员 肖 飞