广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民一终字第419号
上诉人（一审原告）：周开智。
委托代理人：史同广，仲法法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告）：北海市东旭房地产开发有限公司。
法定代表人：邱文华，董事长。
委托代理人：卢春林，北京市中瑞（广州）律师事务所律师。
委托代理人：陈通，该公司职员。
一审第三人：李玉梅。
上诉人周开智因与被上诉人北海市东旭房地产开发有限公司（以下简称：东旭公司）、一审第三人李玉梅商品房买卖合同纠纷一案，不服北海市银海区人民法院于2015年7月15日作出的（2015）银民初字第120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月13日受理后，依法组成合议庭于2015年11月18日公开开庭进行了审理。上诉人周开智及其委托代理人史同广，被上诉人东旭公司的委托代理人卢春林到庭参加诉讼。一审第三人李玉梅经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年11月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《蓝色海岸国际家园三期蓝色经典认购协议书》，约定由乙方认购甲方开发的位于北海市金海岸大道北华侨投资开发区内蓝色海岸国际家园三期蓝色经典项目2幢1单元l7层1701号商品房，房屋总价款为796240元。第三人李玉梅作为甲方代表在认购协议书上签名。2013年1月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）正式签订了《商品房买卖合同》（包括合同附件五：《合同补充协议》），约定：买受人购买出卖人开发的位于金海岸大道北华侨投资开发区内的“蓝色经典住宅小区”2幢1单元l701号房，建筑面积共l39.52㎡，5707元／㎡，房屋总价款796240元；买受人付款方式为一次性付款，买受人于2013年1月31日支付全部房价款计人民币796240元；出卖人应于2013年3月31日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格的房屋交付买受人；若逾期交房，逾期超过l80日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按累计已付款的0.5％向买受人支付违约金；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按合同附件五：合同补充协议第二条处理。此外，合同还约定了其他条款。其中合同附件五：《合同补充协议》第二条约定：房屋交接，除出卖人另有通知外，买受人应在本合同约定的交房日期之日起l0日内到出卖人本项目销售中心办理房屋验收和交接手续；该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方单体验收合格后，即达到本合同约定的交房条件，对房屋存在部分瑕疵的情况由出卖人立即进行整改，但不视为质量不合格，买受人不得以此拒绝收房和索赔。合同签订当天，原告按约足额付清了全部购房款796240元，被告出具了发票。此后，至2013年4月，第三人电话通知原告前来验房并办理房屋交接手续，但原告怠于行为，至2013年5月23日，原告在尹某陪同下，乘飞机从云南昆明飞到北海办理房屋验收和交接手续。第二天验收房屋时，因房门锁头一时打不开，原告抱怨几句后，随后便与尹某离去，二天后便飞回昆明。2014年12月9日，原告再次从昆明到北海接收房屋，与上次一样，物管人员一时打不开房门，原告便找物业公司理论，经物业人员劝说，原告在第三人、物管人员陪同下再次上楼验房，房门打开了，但原告以开门时间过长、房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，并要求退房，遭到拒绝后便离去。当天，原告搭机飞回昆明。
另查明，“蓝色经典住宅小区”A、B、C座工程质量于2013年9月30日竣工验收合格。其中，“蓝色经典住宅小区”A、B座工程质量于2013年1月25日经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格。涉案房屋2幢即是B座。
原告于2015年2月2日向一审法院提起本案诉讼，请求：一、解除原、被告于2013年1月31日签订的《商品房买卖合同》；二、被告返还原告购房款796240元并支付逾期交房违约金3981.2元。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《合同补充协议》第二条约定，房屋交接时，除出卖人另有通知外，买受人应在合同约定的交房日期之日起10日内到出卖人本项目销售中心办理房屋验收和交接手续；房屋存在瑕疵的，出卖人应整改，但不视为质量不合格，买受人不得以此拒绝收房和索赔。本案中，涉案“蓝色经典住宅小区”B座工程质量于2013年1月25日经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格，符合交付条件，自合同约定的交付房屋之日起，原告可以随时办理房屋验收和交接手续，原告逾期办理，是其权利处置，依照合同约定，被告不负逾期交房的责任。由于原告怠于行为，经第三人通知，其超过合同约定交房时间才前往被告销售中心办理验收房屋手续，在此过程中，房屋存在瑕疵，但不属根本违约，原告以此为由要求解除合同，不符合合同约定，依合同约定，被告应负房屋瑕疵整改责任。庭审时，被告答辩称已对房屋装饰标准进行了整改，但未能提供证据证实。综上，原告以逾期交房超过180天、且房屋质量难以让人放心使用为由提出解除合同、返还购房款和支付逾期交房违约金，理由不成立。被告提出房门难开属于合同约定的整改而不是解除，要求继续履行合同，理由成立，该院予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告周开智的诉讼请求。本案受理费11802元，由原告周开智负担。
周开智不服一审法院上述判决，向本院提起上诉称：
一、原审判决事实不清，责任不明。上诉人认为，本案争议的焦点不是房屋质量问题，争议的焦点在于为什么双方一年多没有对房屋交接完毕谁应该对此承担责任问题。通过法庭调查笔录、双方提交的证据，可以确认以下事实：1、双方在《商品房买卖合同》（以下称《合同》）第八条“交付期限”中约定：“出卖人应当在2013年3月31日前向买受人交付房屋。”2、《合同》第十一条“交接”第l款约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”但被上诉人没有书面通知上诉人。3、第三人证实：2013年5月，按照公司领导（被上诉人）的指示，电话通知上诉人接房。上诉人接房时，由于房门打不开，是第三人抱歉告知上诉人：不好意思，门打不开，你们先回去。等我们把门修好了再通知你来接房。审判长问第三人：原告回去后，你们把门修好了吗你又再次通知原告了吗第三人答复：因为工作调动，不知道是否将门修好没有。也没有再打电话通知原告。4、证人尹某证实：2013年5月24日，上诉人接房时，由于被上诉人打不开房门，第三人告知上诉人：“不好意思，门打不开，不行你先回去，等我们把门修好了，再通知你来接房”。对此证言第三人予以认可。这次接房上诉人没有提出退房要求。5、证人于某证实：2014年12月l0日，上诉人接房时，房门打不开，找到开发商，双方发生争吵，上诉人才要求退房。上述事实说明，在《合同》履行中，上诉人没有任何违约之处。不是上诉人不接房，上诉人是主动接房的。而是由于被上诉人的员工不负责任，先不能打开房门，后是忘了通知上诉人接房，致房屋一年多交接不能。
本案中，被上诉人多处违约：没有按照约定书面通知、也没有在媒体上公告交房，属于违约；上诉人在接到被上诉人的电话通知交房后去接房，由于被上诉人打不开房门，致房屋不能交付，属于违约；被上诉人告知上诉人回去等通知，由于工作人员调动，工作交接失误，致一年多没有通知上诉人接房，还是被上诉人违约。原审判决对这些庭审中已经固定的被上诉人的违约事实不予认可，反而以上诉人没有在2013年3月31日主动接房为由，驳回上诉人的请求。显然是地方保护主义，显失公平正义。
原审判决还有意回避了一个重要的事实，即：双方约定的交房日期为2013年3月31日。而该约定的交房日期，被上诉人还没有通过政府的综合竣工验收，故依法被上诉人不得交付。根据《城市房地产开发经营管理条例》第l7条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用。房地产项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民、政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当在收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”及《北海市房屋建筑和市政基础工程竣工验收备案管理若干规定》的规定，被上诉人应该在取得《竣工验收备案表》后，才能交付房屋。
根据被上诉人提交的证据证实：（1）被上诉人于2013年1月25日进行了初验；（2）2013年2月4日通过消防工程验收；（3）2013年4月27日通过环保、绿化工程验收；（4）2013年5月6日通过规划验收；（5）2013年9月30日取得《竣工验收备案表》。这就是说，2013年3月31日涉案房屋还没有通过综合竣工验收、没有取得《竣工验收备案表》。故依法被上诉人是不能交房的。而原审判决回避被上诉人的种种违约及法律的规定，甚至歪曲事实，确认2013年3月31日房屋未交接是上诉人的责任，显然是错误的。
二、原审判决适用法律不当。原审判决适用了《合同法》第六十条第1款、第一百零七条；最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第2款；最高法《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条；《民事诉讼法》第六十四条第l款的规定。上诉人认为原审判决引用的上述法律，对法律关系和争议焦点不适用。既然建设工程的竣工交付，关系到民众的生命和财产的安全。人民法院首先适用《建筑法》、《房地产管理法》、《城乡规划法》《城市房地产开发经营管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》、《北海市房屋建筑和市政基础工程竣工验收备案管理若干规定》的相关部门法律法规、规范及强制性标准。
综上所述，一个合格的建设工程，只有经过法定竣工验收、备案，并取得《建设工程竣工验收备案表》后，方能交付使用。而原审判决不顾涉案工程，在没有综合验收、没有取得《建设工程竣工验收备案表》，依法不能交房的事实；也不顾被上诉人没有按照合同约定，履行书面、媒体公告通知交房的事实；更无视法律法规对工程验收的强制性规定；就片面的以上诉人没有在2013年3月31日前接收房屋为由，驳回上诉人的诉讼请求，显然是错误的。为了自己的合法权益，也为了维护法律的尊严，特依法提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决；改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2、由被上诉人承担一审、二审的全部诉讼费用。
被上诉人东旭公司答辩称：上诉人购买的房屋是现房，是经过单体验收的现房，并且在该房屋销售时上诉人也看过实体的交易标的，所以双方在补充协议的第2条第1点约定除了另外通知外，买受人应当在合同签订交房日期10天内到售楼中心办理验收和收房手续，按照该约定上诉人应在4月10日前过来验收房屋。北海在5月份之前是回潮天，湿气非常重，门锁氧化打不开，只是一个需要整改的瑕疵，不是房屋的建筑质量问题，上诉人没有按照补充协议约定的期限过来验收房屋，在合同履行方面被上诉人并没有违约。被上诉人出售给上诉人的房屋是按照合同约定的交付条件和交付时间交付给了上诉人，并没有存在违约的问题。上诉人所认为的被上诉人一年内没有交付完毕是由于上诉人拒绝接收房屋，只是房门一时无法打开，上诉人拒收房屋是没有理由的，仅仅是由于房门无法打开就拒收房屋是一种拒绝履行合同的行为。上诉人主张涉案房屋应取得《竣工验收备案表》后才能交付，与双方合同约定的不符，并且综合竣工验收制度在2004年5月已改为备案制度，也就是在2004年7月1日起商品房必须通过综合验收才能交付以及投放市场的政策已改变，所有的楼盘都是分期开发、分期交付的，所以双方在合同中约定的五方单体验收的交付条件是没有违反法律规定的。国家公布的格式合同文本，分别设定有竣工验收、综合验收、分期竣工验收以及双方约定的单幢单体验收的交房条件。双方约定的五方单体验收在2013年1月25日已经完成，并在2013年2月4日通过高层住宅的消防验收，而综合验收还包括了整个项目的整体验收，因此被上诉人认为在合同约定的2013年3月31日，涉案的房屋已经达到合同约定的交房条件，竣工验收备案仅仅是建设主管部门对建设项目的监管手段，综合验收交房并不是强制性的禁止性规定。一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，所作的判决也正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
一审第三人李玉梅未到庭参加诉讼亦未有答辩。
对于一审所查明的事实，上诉人周开智认为，对于2013年5月第一次验收房屋时，“因房门锁头一时打不开”表述不准确，应为“打了很长时间都打不开”，对其他事实无异议。被上诉人对一审查明的事实无异议。本院认为，对于2013年5月上诉人第一次去验收房屋时，涉案房屋的门锁未能打开，双方均无异议，一审法院“因房门锁头一时打不开”的表述，与双方认可的事实并不矛盾，不存在认定事实错误。
各方当事人在二审期间均没有新的证据提交。本院对一审查明的事实予以确认。
综合诉辩双方的意见，本院归纳本案争议焦点为：被上诉人东旭公司是否存在逾期交房的违约行为，若存在，该违约行为是否构成根本违约；上诉人周开智请求解除双方签订的《商品房买卖合同》、返还购房款及支付违约金有无事实及法律依据。
根据上诉人周开智的主张，被上诉人东旭公司主要存在以下几方面违约行为：1、没有按照合同的约定以书面的方式通知上诉人收房；2、上诉人第一次来收房时，因房门打不开，导致无法接收，被上诉人存在违约；3、在第一次收房不成后的一年多时间里，被上诉人没有再通知上诉人来收房；4、在双方约定的交房日期2013年3月31日之前，涉案房屋未通过政府相关部门的综合竣工验收。综上，由于被上诉人逾期180天交付房屋，上诉人有权依照合同约定解除合同。
本院认为，1、双方当事人虽在合同中约定被上诉人应以书面或报纸公告的方式通知上诉人收房，但双方在《合同补充协议》第二条也约定了“房屋交接时，除出卖人另有通知外，买受人应在合同约定的交房日期之日起10日内到出卖人本项目销售中心办理房屋验收和交接手续。”，并且在合同的实际履行中，被上诉人于2013年4月通过电话的方式通知了上诉人收房，上诉人不但对被上诉人电话通知的方式未提出异议，而且也于2013年5月23日从昆明到北海来收房，说明双方在实际履行合同过程中已经变更通知收房的方式，且变更后的履行方式并不会对上诉人的实体利益造成任何损害，所以，上诉人据此主张被上诉人违约，理由不成立；2、房门属于房屋的必要附属设施之一，房门无法打开，属房门质量瑕疵所引起。依照双方《合同补充协议》第二条：“对房屋存在部分瑕疵的情况由出卖人立即进行整改，但不视为质量不合格，买受人不得以此拒绝收房和索赔”的约定，被上诉人负有及时维修或更换的义务，只有在被上诉人拒绝维修或更换，导致房门无法正常使用时，被上诉人的行为才构成违约。而根据本案事实，在第一次房门无法打开时，一审第三人李玉梅代表被上诉人向上诉人表示要维修房门，待修好后再通知上诉人来收房，从而表明被上诉人并没有拒绝履行自身负有的义务，所以，上诉人据此主张被上诉人违约，理由不成立；3、双方当事人并未通过合同的方式约定对房屋瑕疵整改的时间，也未约定整改后再次通知收房的方式和时间，但从诚实信用的角度出发，被上诉人应当及时对房门出现的瑕疵进行维修，并在维修后及时通知上诉人收房。而根据本案事实，在第一次收房不成后的一年多时间里，没有证据证明被上诉人通知了上诉人来北海收房，说明被上诉人在履行合同中存在不当之处，但据此认定被上诉人违约，尚缺乏合同依据；4、双方当事人在合同及补充协议中约定的验收方式均为“经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格”，该约定并没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，属当事人的意思自治范畴。涉案房屋虽在2013年9月30日完成综合竣工验收，但“五方验收”在2013年1月25日已经完成，该时间在双方约定的交房时间2013年3月31日之前，因此，被上诉人不存在违约行为。
涉案房屋在在合同约定的交付期限2013年3月31日前已具备交付的条件，2013年4月被上诉人即通知上诉人收房，上诉人也来到北海收房，说明被上诉人已经完成了交付房屋前的全部合同义务，不存在房屋逾期竣工或无法进行验收等情形。对房门存在的瑕疵进行修复并不存在很大技术难度，但由于上诉人不是北海本地人，在第一次收房不成后，其急于返回昆明，返回后一年多时间也未再次到北海收房，从而导致交房时间往后拖延，在此问题上，双方均存在一定责任。由于涉案房门存在瑕疵，致使上诉人必须再一次来到北海收房，从而导致多支付差旅费用，该责任应由被上诉人承担，但上诉人并未请求，本院不予处理。
综上所述，被上诉人在履行合同过程中存在房门有瑕疵，修复后未及时通知上诉人收房等不当行为，但按双方合同约定内容，上述行为并不构成违约，更不能成为上诉人据以解除合同的理由，故上诉人周开智请求解除双方签订的《商品房买卖合同》、返还购房款及支付违约金，本院不予支持。上诉人的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11802元，由上诉人周开智负担（已交）。
本判决为终审判决。
审判长 董新永
审判员 李雪燕
审判员 周润生
二〇一五年十二月七日
书记员 龚安珍
附：本判决书引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定的方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。