广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深龙法民三初字第76号
原告深圳市珠江广场投资有限公司，住所地：深圳市龙岗区龙城街道珠江广场酒店区域D座402，组织机构代码：78275484-2。
法定代表人严闽，总经理。
委托代理人刘义敏，公司员工。
委托代理人何文艳，公司员工。
被告朱贵深。
被告深圳市魅力无限文化发展有限公司（以下简称魅力无限公司），住所地：深圳市龙岗区龙城街道中心城龙翔大道9009号珠江广场B区1、2层#1B14、2B24-2B26、2B49-2B52，组织机构代码：06026369-7。
法定代表人朱贵深，系该公司总经理。
上列两被告共同委托代理人张云辉，广东恒港律师事务所律师，执业证号：14403199910578190。
上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘义敏、何文艳及被告委托代理人张云辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告朱贵深于2012年9月30日签署《深圳市房屋租赁合同书》及其补充附件，双方约定由被告朱贵深承租原告开发的位于珠江广场B区1、2层1B1a、2B24-2B26、2B49-2B52号物业（下称“租赁物业”），租赁期限自2012年10月1日起至2019年8月31日止，第一年月租金74902元，第二年租金递增3%，双方将该合同及其补充附件进行了备案登记，2012年10月1日，被告朱贵深以被告魅力无限公司的名义，与原告签订《珠江广场租赁合同补充协议》［编号：（2012）珠广租合第034号］，明确上述租赁物业的租金按月结算，每月25日前支付下月租金，其中2012年10月1日至2013年8月31日期间，每月租金为74902元，2013年9月1日至2014年8月31日期间，每月租金为77148元，该补充协议对双方的权利义务、违约金等内容做了详细的补充约定。补充协议签订同时，原告即向被告交付了物业，被告也自当日起正常经营，但自2013年2月1日起，两被告开始拖欠租金，至今已累计欠缴租金782906元（暂计算至2013年12月31日），经原告多次催收未果，原告认为，《深圳市房屋租赁合同书》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，理应共同遵守，但两被告却违反合同约定不履行支付租金义务，已构成根本违约行为，原告有权要求解除双方租赁合同关系并追究被告的违约责任。因此，原告起诉至本院，请求判令：一、请求判令两被告共同支付欠缴租金782906元（自2013年2月1日起暂计算至2013年12月31日，实际应计算至返还租赁物业之日止）；二、两被告共同承担逾期付款违约金69616.62元（按逾期付款金额每日0.5‰暂计算至2013年12月31日，实际应计算至付清全部欠款之日止）；上述一、二两项合计852522.62元；三、解除原、被告租赁合同关系，两被告向原告返还租赁物业；四、本案诉讼费用全部由两被告承担。
被告朱贵深口头答辩称，一、被告朱贵深是被告魅力无限公司的法定代表人，被告朱贵深与原告签订深圳市房屋租赁合同书是履行职务行为，法律后果应当由被告魅力无限公司承担，况且深圳市房屋租赁合同书仅作为办理房屋租赁登记之用，未实际履行，实际履行的应当以原告与被告魅力无限公司签订的珠江广场租赁合同补充协议为准，原告与被告魅力无限公司签订的珠江广场租赁合同补充协议也明确了这一点；二、被告朱贵深对本案涉及的房屋没有利益所在，从未支付租金，也没有转租给被告魅力无限公司，也没有收取任何利益，原告将租赁标的物直接交付给被告魅力无限公司，原告提交的物业交付使用确认书及珠江广场付款通知书等证据均明确本案涉及房屋的实际承租人是被告魅力无限公司，而非被告朱贵深；三、法院已有的同类判例中，只判决房屋的实际承租人承担责任，公司的法定代表人不承担责任，在此可以向法院提交判决书，综上请求本院判令驳回原告对被告朱贵深的诉讼请求。
被告魅力无限公司口头答辩称，一、2013年9月18日原告已将租赁房屋强行停水停电，原告已实际收回了租赁房屋，因此，其后的租金不应继续计算；二、被告魅力无限公司与原告的租赁关系实际已经解除，在此被告魅力无限公司声明，租赁房屋现已不属于被告魅力无限公司控制，原告可以对租赁房屋进行处置，因此，双方租赁关系早已终止；三、原告收取被告魅力无限公司房屋租赁押金150000元可以冲抵租金。
经审理查明，2012年9月30日，原深圳市珠江房地产开发有限公司（以下简称“原珠江公司”）与被告朱贵深签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定将原珠江公司位于深圳市龙岗区龙城街道中心城龙翔大道珠江广场B区1、2层自编#1B1a，2B24-2B26、2B49-2B52号房屋租赁予被告，租赁期限自2012年10月1日起至2019年8月31日止；2012年10月1日，原珠江公司与被告魅力无限公司签订《珠江广场租赁合同补充协议》［补充协议编号：（2012）珠广租合第XX4号］，显示乙方（承租方）为被告魅力无限公司，被告朱贵深在该协议中列名为被告魅力无限公司的法定代表人，协议约定原珠江公司将上述《深圳市房屋租赁合同书》出租房屋租赁予被告，租赁期限自2012年10月1日起至2019年8月31日止；双方确认租赁合同只作物业办理深圳市房屋租赁登记之用，本协议约定与租赁合同约定不一致的，双方权利义务以本协议约定为准；关于租金标准、租赁保证金、租金及费用的支付，双方约定，2012年10月1日至2013年8月31日，每月租金74902元，2013年9月1日至2014年8月31日，每月租金77148元，2014年9月1日至2015年8月31日，每月租金80234元，2015年9月1日至2016年8月31日，每月租金83442元，2016年9月1日至2017年8月31日，每月租金87611元，2017年9月1日至2018年8月31日，每月租金91991元，2018年9月1日至2019年8月31日，每月租金96588元，上述租金不包括综合管理服务费、物业管理费、水电费、电话费、有线电视费、因特网宽带费和排污费、空调费、燃气费等因被告使用该物业而应当承担的合理费用；并约定除首月租金外，以后每月25日前向原珠江公司支付下月租金（遇法定节假日相应顺延至节假日结束后第一日）；关于违约责任，双方约定租赁期间，除本协议另有约定外，任何一方无正当理由拒绝履行、逾期履行其在本协议项下的义务、擅自变更或提前解除本协议均构成违约；除经原珠江公司同意外，被告逾期交付租金等款项的，每逾期一日，被告支付应付未付款项0.5‰的违约金；并约定除本协议另有约定外，被告拖欠租金及相关的违约金、赔偿金等其中一项或多项超过60日，或拖欠金额相当于2个月租金或以上的，原珠江公司有权单方解除本协议；协议第五条第2项约定：租赁保证金为租赁物业的2个月租金总额，共计150000元，被告魅力无限公司在签署本协议的同时一次性交付；协议第十一条第7（2）项约定，因被告魅力无限公司原因导致本协议被解除的，原珠江公司有权没收租赁保证金，被告魅力无限公司需赔偿租赁期内剩余期间租金总额100%的违约金，该违约赔偿金上限不超过第一个租赁年度的租金总和。该补充协议当日，原珠江公司向被告发出《物业交付使用确认书》，于协议签订当日将租赁物业交付予被告魅力无限公司，两被告予以签章确认。
原告提交其自制的一份《租金缴费清单》，显示2012年10月起至2013年2月期间应缴租金为374510元，而被告实际缴纳349608元，原告称，2013年2月两被告仅缴纳50000元，未足额支付当月租金，此后一直拖欠租金至今，两被告确认自2013年2月起至2013年9月止拖欠租金，金额与上述《租金缴费清单》一致，并称2013年9月以后房屋因其他案件被法院查封，原告也已于2013年9月18日停水停电，被告现对房屋无法使用。原告提交《付款通知书》显示分别于2013年3月28日、2013年7月30日向被告魅力无限公司通知支付租金。原告提交《关于催缴珠江广场B区内自编#1B1a，2B24-2B26、2B49-2B52号物业租赁欠费的函》显示原珠江公司向被告朱贵深催缴截止2013年9月15日拖欠的租金549216元、综合管理费83244元、物业管理费27747.2元、中央空调分摊费91949.8元、拖欠水电费138229.5元，要求被告于2013年9月18日前结清欠款，被告朱贵深签收该函件，庭审中，原告提交《中国建设银行网上银行电子回单》，显示涉案房屋租金由案外人林仙玉通过其个人银行账户缴纳，两被告称林仙玉为魅力无限公司出纳，其交款行为系代表魅力无限公司，两被告对上述《付款通知书》和催缴租金函无异议，但称被告魅力无限公司为履约方，被告朱贵深为被告二的法定代表人，其在催缴租金函上签名的行为系履行职务行为。
经查，涉案房产证号分别为深房地字6000XXX787、6000XXX751、6000XXX859、6000XXX795、6000XXX397、6000XXX398、6000XXX399、6000XXX4**号，房屋权利人为原珠江公司。2013年9月26日，经深圳市市场监督局核准，涉案房产权利人变更企业名称为原告深圳市珠江广场投资有限公司。
另查，被告魅力无限公司于2013年1月5日成立，法定代表人为被告朱贵深。庭审中，两被告称《珠江广场租赁合同补充协议》上被告魅力无限公司的公章是其在注册成立后补盖的。
本院认为，经深圳市市场监督局核准，原珠江公司企业名称变更为原告深圳市珠江广场投资有限公司，相关权利义务应由原告承继。本案中，涉案《珠江广场租赁合同补充协议》为双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。而双方于2012年9月30日签订的《深圳市房屋租赁合同书》与上述协议内容一致，被告朱贵深为被告魅力无限公司的法定代表人，且双方确认租赁合同只作物业办理深圳市房屋租赁登记之用，协议约定与租赁合同约定不一致的，双方权利义务以本协议约定为准，故双方的权利义务应依照《珠江广场租赁合同补充协议》的约定履行。关于合同相对人及责任承担问题，双方当事人在签订该合同时，在“乙方（承租方）”栏列的是被告魅力无限公司，而被告朱贵深只是在“法定代表人”栏签名，说明双方的真实意思是以魅力无限公司而非以朱贵深个人作为合同相对人。因合同签订时魅力无限公司尚未成立，其后魅力无限公司在合同上加盖了公章，可以认为，魅力无限公司对朱贵深签订合同的行为予以了追认，原告也通过持有了魅力无限公司加盖公章的合同而对此予以了认可。本案中，朱贵深作为魅力无限公司的发起人，在成立公司过程中需要进行必要的筹备工作，在这些行为经过相关当事人的认可后，不宜再要求其承担应由公司承担的责任，否则会打击发起人的积极性，亦不利于稳定民事关系。至于原告向朱贵深发出的《关于催缴珠江广场B区内自编#1B1a，2B24-2B26、2B49-2B52号物业租赁欠费的函》，是双方已发生争议后向其发出的，不能因此而确定朱贵深应承担相关合同责任。
依据协议约定，被告拖欠租金已构成违约，原告有权单方解除协议并没收租赁保证金不予退还，庭审中，被告确认其在2013年2月仅支付50000元租金，此后均未支付租金，故对原告请求解除与被告魅力无限公司的租赁关系，返还租赁房屋的请求，本院予以支持；关于欠付租金，如上所述，被告魅力无限公司应当依约支付原告自2013年2月起至本院确定的交还房屋之日止的租金，其中，自2013年2月至2013年8月的租金474314元（74902元×6个月＋24902元）；自2013年9月1日起至2013年12月31日的租金308592元（77148元×4个月），共计782906元；此后的租金依照合同约定标准计付。关于原告主张由被告承担违约责任，支付违约金，根据协议约定，被告逾期交付租金等款项的，每逾期一日，被告应向原告支付应付未付款项0.5‰的违约金，故被告魅力无限公司应以当月欠付金额为本金，按照0.5‰的标准计算违约金，自约定交付租金之次日即每月26日起支付至本院确定的付款之日止。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告深圳市珠江广场投资有限公司与被告深圳市魅力无限文化发展有限公司签订的《珠江广场租赁合同补充协议》；
二、被告深圳市魅力无限文化发展有限公司于本判决生效之日起五日内向原告深圳市珠江广场投资有限公司返还涉案房产（房产证号分别为深房地字6000XXX787、6000XXX751、6000XXX859、6000XXX795、6000XXX397、6000XXX398、6000XXX399、6000XXX4**号）；
三、被告深圳市魅力无限文化发展有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市珠江广场投资有限公司2013年2月1日至2013年12月31日期间的租金782906元；
四、被告深圳市魅力无限文化发展有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市珠江广场投资有限公司2014年1月1日至被告返还房屋之日止的租金（2014年1月1日至2014年8月31日按每月租金77148元计付，2014年9月1日至2015年8月31日按每月租金80234元计付，2015年9月1日之后的租金标准依据合同约定计付）；
五、被告深圳市魅力无限文化发展有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市珠江广场投资有限公司拖欠租金的违约金（违约金自2013年1月26日起，以当月欠缴租金金额为本金，按每日0.5‰的标准计付，均计至本判决确定的付款之日止）；
六、驳回原告的其他诉讼请求。
如债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6163元，由被告深圳市魅力无限文化发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 屈子兰
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 易小波