沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第01276号
上诉人（原审被告）：沈阳连越房产经纪代理有限公司，住所地：沈阳市于洪区。
法定代表人：李再越，系该公司经理。
上诉人（原审原告）：郭树祥，男，1950年11月20日出生，汉族，个体工商户，住址：沈阳市铁西区。
原审第三人：张赫，男，1984年2月9日出生，汉族，住址：长春市经济技术开发区。
上诉人沈阳连越房产经纪代理有限公司（以下简称连越公司）因与上诉人郭树祥、原审第三人房屋买卖合同及居间合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2014）于民三初字第00658号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年6月6日受理后，依法由审判员周濛担任审判长，与代理审判员韩彩霞（主审）、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2014年6月11日公开开庭审理了本案，上诉人连越公司的法定代表：李再越，上诉人郭树祥，原审第三人张赫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年2月16日，郭树祥、连越公司与第三人张赫三方签订《房地产买卖合同》。合同约定：郭树祥购买第三人所有的位于沈阳市铁西区沈辽西路23号1-23A-4号房屋（建筑面积98.03平方米），成交价格670，000元。合同签订当日，郭树祥给付第三人定金10，000元，第二日给付连越公司中介费13，400元。
另查明，按照国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发（2011）1号）和《沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（沈政办发（2011）11号）的规定，沈阳市从2011年3月8日开始在二环区域内实施住房限购政策。具体内容是：“在沈阳市人口密集、房价过高的二环区域内，暂时实行居民家庭限购住房套数政策，即：已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含购房人、配偶及未成年子女），在上述区域内限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂时在上述区域内向其售房。”
另查明，涉案房产位于沈阳市城区二环范围内。郭树祥及其配偶名下各自拥有1套房产。郭树祥、连越公司与第三人三方签订合同时，郭树祥未告知连越公司其家庭成员已拥有2套房产的事实，连越公司亦未向郭树祥解释说明住房限购政策及相应的法律后果。郭树祥到房产交易部门准备交易时得知，按照政策规定不能办理房屋更名手续，导致该合同无法履行，促成此诉。
原审法院认为：本案的争议焦点问题是合同签订后无法履行
的过错认定问题，综合本市住房限购政策，依照合同法的相关规定，原审法院对此作如下分析认定：
首先，郭树祥、连越公司及第三人三方签订《房地产买卖合
同》系各自真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合同有效。
其次，涉案合同签订时，有关行政机关已颁布住房限购政策，郭树祥作为购房者，未告知连越公司已拥有2套房产的事实且对住房限购政策缺乏必要了解，房产买卖合同签订后因违反住房限购政策，连越公司未向郭树祥解释说明住房限购政策及其法律后果，作为专业的房产经纪机构，其提供的中介服务存在瑕疵，亦应承担合同无法履行的过错责任。第三人在合同签订及履行过程中无过错。
关于连越公司主张郭树祥赔偿违约金的问题，因连越公司未在合理期限内提起反诉，本院不予以处理。
关于第三人要求郭树祥赔偿其往返路费损失，因该项主张无法律依据，本院不予支持。综上所述，本院为促进社会经济流转的稳定有序，体现公平诚实信用的民事交易原则，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、沈阳连越房产经纪代理有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性返还郭树祥中介费人民币4，020元（13，400元×30%）；二、沈阳连越房产经纪代理有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性赔偿郭树祥人民币3，000元（10，000元×30%）。如连越公司未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费192.5元，郭树祥承担134.5元，连越公司承担58元。
宣判后，上诉人连越公司不服，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决，郭树祥向连越公司支付合同中约定的违约赔偿金13，400元；郭树祥承担本案诉讼费用。上诉理由：一、原审判决认定事实错误。2014年2月16日，连越公司与郭树祥及张赫签订了《房地产买卖合同》，在签完合同第二日郭树祥给我公司打电话说不想买这套房子，让我公司继续卖，我公司拒绝。之后郭树祥又以不知国家限购政策为由拒绝继续履行合同。我方已事先询问过郭树祥的购房条件，其称自己只有一套房屋。我方已履行了义务，是郭树祥隐瞒实际情况导致中介服务无法全部完成，我方无过错，不应偿还中介费用；二、原审判决我方赔偿给郭树祥3，000元，无法律依据。定金是用来约束买卖双方之间的行为，与上诉人无关；三、根据双方签订的《房地产买卖合同》第10条约定：签约后因买卖双方的原因导致合同无法履行，则毁约一方或双方需及时赔偿居间方13，400元作为违约金。
上诉人郭树祥答辩称：不同意给付连越公司违约金。
原审第三人张赫答辩称：同意连越公司意见。
上诉人郭树祥亦不服原审判决，提起上诉称请求撤销原审判决，改判连越公司退还中介费13，400元及定金10，000元。理由为：一、原审认定事实错误。我在买房了的过程中已向连越公司说明了我有两套房屋，一个大套，一个小套，分别在我夫妻名下。签完合同第二天我到房地产大厦咨询政策，说我不能再买第三套房了。然后我就给连越公司打电话，连越公司说签完合同就不能退了；二、原审适用法律错误。
上诉人连越公司答辩称：郭树祥在签订合同之前我已经询问过他，他说只有一套房子，也是在这个小区里。郭树祥说签合同第二天到房产局咨询房产政策不属实，因为头一天晚上8点多我们签订的合同，第二天早上8点多郭树祥给张赫打电话说不想买这个房子了，让张赫继续向外卖，10点多给我打电话说让我把房子继续卖，因为一房不可二卖，所以我无权再卖。郭树祥在购买房屋前是自愿签署合同，房屋所有情况我居间方已全部告知。在签合同过程中能充分证明他有一套房子的理由是买方要求卖方配合他办理公证，把他名下的小房卖掉，这样就属于首套房。而且郭树祥其真实意思就是不想购买此房，因为在一审开庭之前限购政策已经改变，从昨天开始已经取消了限购政策，现在已经不限购了。
原审第三人张赫答辩称：不同意上诉人郭树祥的意见。2014年2月16日我与郭树祥在双方自愿的前提下签订房地产买卖合同，上诉人郭树祥在签订合同时并没有明确告知他有两套房产，上诉人郭树祥在合同签订后并没有以书面形式提出不想继续购买的意愿，只是口头表达不想继续购买，导致我按合同的约定30日内未进行房产交易，给我造成了损失。上诉人郭树祥在告知我不能继续购买房屋时，让我返还全部定金，我认为不合理，我未同意。在整个交易过程中我作为卖方从签订合同到履行合同没有任何的主观故意及主观过错，对合同的约定我按合同执行，并没有违约行为存在。
本院查明的事实与原审法院认定的事实相一致。
上述事实，由当事人陈述，郭树祥提供的《房地产买卖合同》、收条、收据、房产证及结婚证等证据，经开庭质证，本庭予以确认，在卷佐证。
本院认为：连越公司提供居间服务，郭树祥支付中介费，双方已形成居间合同法律关系，双方均应诚实信用履行各自义务。关于郭树祥提出的要求连越公司返还中介费13，400元的主张，连越公司作为居间人，在履行居间义务过程中，因未能尽合理的告知义务，导致买卖双方签订的合同无法继续履行，其履行居间服务存在过错，应承担返还中介费的义务，故本院对郭树祥此主张予以支持。在本院审理期间，连越公司虽提供证人证言证明郭树祥在购房过程中称只有一套房，但因证人与本案有利害关系，故对证人证言本院不予以采信。
关于郭树祥提出的要求连越公司返还定金10，000元的主张，因定金并非由连越公司收取，郭树祥在履行《房屋买卖合同》过程中因未能如实告知其出卖方有两套房的事实导致合同无法继续履行，郭树祥存在违约行为，故郭树祥要求连越公司返还定金10，000元没有依据，不予支持。
关于连越公司要求郭树祥赔违约偿金13，400元的主张，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第184条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。”之规定，因连越公司在原审审理期间未提出反诉，在第二是程序中提出，经本院调解未成，连越公司可另行告诉。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2014）于民三初字第00658号民事判决第二项，即“沈阳连越房产经纪代理有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性赔偿郭树祥人民币3，000元（10，000元×30%）”；
二、变更沈阳市于洪区人民法院（2014）于民三初字第00658号民事判决第一项，即“沈阳连越房产经纪代理有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性返还郭树祥中介费人民币4，020元（13，400元×30%）”为：沈阳连越房产经纪代理有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性返还郭树祥中介费人民币13，400元
三、驳回沈阳连越房产经纪代理有限公司、郭树祥其他诉讼请求。
一审案件受理费192.5元，由沈阳连越房产经纪代理有限公司承担110元，郭树祥承担82.5元；二审案件受理费192.5元，由沈阳连越房产经纪代理有限公司承担110元，郭树祥承担82.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 朱闻天
二〇一四年七月四日
书 记 员 郑金玲