湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张中民一终字第331号
上诉人（原审被告）胡长方，女，1951年11月3日出生，土家族，居民。
委托代理人张玉锋，湖南天门律师事务所律师。
委托代理人邓昌福，男，1974年11月14日出生，土家族。系湖南省张家界市武陵源区军地坪街道办事处吴家峪居委会推荐。
被上诉人（原审原告）姚春梅，女，1971年12月15日出生，土家族。
委托代理人汪海，湖南慈姑律师事务所律师。
委托代理人邓克茂，男，1971年7月16日出生，土家族。系湖南省张家界市武陵源区军地坪街道办事处吴家峪居委会推荐。
上诉人胡长方因与被上诉人姚春梅房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省张家界市武陵源区人民法院于二〇一五年九月二十一日作出的（2015）张武民一初字第257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月4日立案受理后，依法组成由审判员田洪山担任审判长，审判员肖昌全、代理审判员王丽琴组成的合议庭，于2015年12月3日公开开庭审理了本案。上诉人胡长方及其委托代理人张玉锋、邓昌福，被上诉人姚春梅及其委托代理人汪海、邓克茂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：被告胡长方与案外人邓昌福共有（各占一半份额）的一栋房屋坐落于武陵源区军地坪军邸路天子街后面。胡长方于2008年12月23日办理了房屋所有权证，房屋所有权证载明：建筑面积为132.49㎡。2013年3月1日，胡长方与邓昌福将该栋房屋出租给原告姚春梅，并分别与姚春梅签订《房屋租赁合同》。胡长方与姚春梅签订的合同约定：甲方（胡长方）将自有在武陵源天子街后面住房三层九间出租给乙方（姚春梅）；租赁期限6年，甲方从2013年3月1日起将房屋交付给乙方使用，甲方给乙方两个月装修时间，不计租金，租期从2013年5月1日起计算；租金第一年22500元不含税金，以后五年每年25000元整。合同还对房屋装修及扩建进行了约定：乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装修，装修费用由乙方自行负责；为扩大经营规模，甲方同意乙方在后院空坪地面中扩建房屋，费用由乙方自行负责；由于不可抗力的因素（如自然灾害、地震、拆迁或整体开发建设等）导致甲方被迫终止合同，房租按实际使用时间计算，多退少补。如因政策性拆迁需要终止合同，乙方自建、装修的费用按乙方装修造价按年分摊，甲方应从补偿费中付给乙方（国家政策规定由甲方享受的部分由甲方享受，不分摊）。两份《房屋租赁合同》内容完全一致。合同签订后，姚春梅支付第一年的房屋租金，并对该房屋进行装修、改造和扩建。原告姚春梅对原有房屋重新进行了装修，接原房屋主体背后改造木楼板房屋两层，在房屋大门前修建了门厅，在房屋后院空坪右侧新建水泥瓦屋面房屋两大间一小间用作包厢，在房屋后院正后方新建一排水泥瓦屋面房屋用作厨房及附属设施。装修及改扩建完工后，姚春梅用作餐饮经营，并取名“老杜食家庄”。武陵源区人民政府为了改善基础设施、提高人民群众生活质量、提升城市形象和品位，于2013年11月27日发布征收预告，胡长方的房屋位于百溪沟城市棚户区改造项目房屋征收范围内。经房管部门及其他部门工作人员现场勘测，姚春梅改造的房屋面积认定为：一层木楼板房屋50.32㎡，一楼楼梯15.84㎡，二层水泥瓦屋面房屋50.32㎡，二楼楼梯15.84㎡；在房屋后院空坪右侧新建的水泥瓦屋面房屋面积认定为77.64㎡；在房屋后院正后方新建的一排水泥瓦屋面房屋面积认定为128.84㎡（含偏屋9.05㎡）；门厅面积认定为4.3㎡。经区规划部门、国土部门和房管部门认定，姚春梅在房屋后院空坪右侧新建的水泥瓦屋面房屋面积77.64㎡中58.44㎡认定为违章建筑面积，该房屋三楼原有偏屋2.56㎡认定为违章建筑面积。根据张家界先达房地产评估咨询有限公司评估，胡长方名下按一半面积的估价为：一层木楼板房屋一半面积25.16㎡，按门面砖木结构7875元／㎡计算，金额为198135元；按合法建筑面积认定的一层水泥瓦屋面房屋一半面积为69.5㎡（包括后院右侧及正后方的房屋，不含偏屋），按砖木结构1666元／㎡计算，金额为115787元；偏屋一半面积4.53㎡按砖木结构1460元／㎡计算，金额为6613.8元；门厅及一楼楼梯一半面积为10.07㎡，按混合结构2067元／㎡计算，金额为20814.69元；改造的二层房屋及二楼楼梯间的一半面积为33.08㎡，按砖木结构1752元／㎡计算，金额为57956元。以上5项共计399306.49元；一半房屋装饰装修补偿款为144422元；一半附、构筑物补偿款为92119元。附、构筑物补偿款中属于被告胡长方原有部分的补偿款为17186.5元（1／2的水泥砖围墙774.5元、电缆线2280元、构筑物665元、室外落水管176元、预制板桥面3430元、2个桥墩7225元、横梁200元、浆砌河堤525元、浆砌保坎1911元），属于原告姚春梅增添部分的补偿款为74932.5元。张家界先达房地产评估咨询有限公司对违章建筑面积（一半面积为30.05㎡）不予评估。2015年2月9日，武陵源区人民政府作出《关于武陵源区百溪沟城市棚户区改造项目房屋征收的决定（第1号）》及《武陵源区百溪沟城市棚户区改造项目房屋征收与补偿方案》。2015年4月11日，胡长方与张家界市武陵源区国有土地上房屋征收与补偿管理办公室签订《房屋征收补偿协议》。协议认定房屋合法建筑面积310.01㎡，其中经营门面面积91.97㎡，住宅房屋面积218.04㎡；被征收人胡长方自愿选择产权调换方式。协议还约定：室内装饰装修补偿金额144422元；构、附属物补偿金额92119元；停产停业损失补偿金额21622.27元；搬迁补偿费2548.28元；违章建筑部分的自拆工资及相关补助17473.49元；被征收人应在签订协议截止日（2015年4月11日）后20日内完成搬迁腾房。协议签订后，胡长方领取了协议约定的相关补偿款。原告姚春梅多次要求被告胡长方按照《房屋租赁合同》约定支付其各项补偿款，经协商未果，原告姚春梅于2015年6月29日诉至法院。
原判另查明：根据《武陵源区百溪沟城市棚户区改造项目房屋征收与补偿方案》的规定，凡属房屋征收决定发布前租赁合同到期和已停产、停业的一律不予经营补损。
原判认为：原告姚春梅与被告胡长方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应当确认为有效合同。原、被告双方均应按照约定全面履行自己的义务。在合同履行期间，因武陵源区百溪沟城市棚户区改造项目建设需要，被告胡长方出租的房屋被征收，被告胡长方与张家界市武陵源区国有土地上房屋征收与补偿管理办公室签订了《房屋征收补偿协议》，导致《房屋租赁合同》终止。因出现合同约定的事由而导致合同终止的，承租人要求出租人补偿扩建及装修费用，合同有约定的，应当从其约定。原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定：“如因政策性拆迁需要终止合同，乙方自建、装修的费用按乙方装修造价按年分摊，甲方应从补偿费中付给乙方（国家政策规定由甲方享受的部分由甲方享受，不分摊）。”原告姚春梅向被告胡长方主张改扩建房屋、装饰装修及附构筑物补偿款，应当按照该约定计算。合同约定的租赁期间从2013年5月1日起计算，被告胡长方于2015年4月11日签订《房屋征收补偿协议》，该协议约定20日内完成搬迁腾房，合同已经履行的期间按照2年认定，余下的租赁期间为4年。因此，原告姚春梅改扩建房屋、装饰装修及附构筑物项目在《房屋征收补偿协议》中被确定的补偿金额，应当由原告姚春梅与被告胡长方按照4比2的比例进行分配。原告姚春梅改扩建房屋、装饰装修及附构筑物项目在《房屋征收补偿协议》中确定的补偿金额如下：1.一层木楼板房屋补偿金额198135元；2.一层水泥瓦屋面房屋（69.5㎡）补偿金额115787元；3.偏屋（4.53㎡）补偿金额6613.8元；4.门厅及一楼楼梯间（10.07㎡）补偿金额20814.69元；5.改造的二层房屋及二楼楼梯间（33.08㎡）补偿金额57956元；6.室内装饰装修补偿金额144422元；7.增添的附构筑物补偿款金额74932.5元；8.违章建筑部分自拆工资及相关补助16991元（17473.49元×29.22÷30.05＝16991元）。以上8项共计635651.99元，按照4比2的比例，原告姚春梅应当分得423767.99元；根据《武陵源区百溪沟城市棚户区改造项目房屋征收与补偿方案》的规定，凡属房屋征收决定发布前租赁合同到期和已停产、停业的一律不予经营补损。从该方案可以看出，经营补损不是补偿给房屋所有权人的，而是补偿给实际经营人的，因此停产停业损失补偿21622.27元应当补偿给承租人姚春梅；搬迁补偿费应当补偿给被征收房屋实际使用人，因此搬迁补偿费2548.28元应当补偿给原告姚春梅。综上，原告姚春梅可以分得的各项补偿款金额为447938.54元。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利，原告姚春梅请求被告胡长方支付房屋装饰、装修、附构筑物补偿款及扩建房屋补偿款、搬迁费、停产停业损失补偿款等共计291147元，符合法律规定，予以支持。被告胡长方的抗辩意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十一条第一款、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决：被告胡长方支付原告姚春梅改扩建房屋、装饰装修及附构筑物补偿款、搬迁补偿费、停产停业损失补偿款共计291147元，限本判决生效后15日内履行。案件受理费5668元减半收取2834元，财产保全费2020元，均由被告胡长方负担。
胡长方不服原审判决，向本院提起上诉称：原判认定事实不清，适用法律不当。被上诉人姚春梅的各项主张塈没有纳入补偿范围，也没有有效证据证实获得损失补偿，原判开启了危险的先例。因此，原判错误，请求二审撤销原判，驳回被上诉人姚春梅的诉讼请求。
被上诉人姚春梅辩称，原判正确，请求二审予以维持。
在二审中，上诉人胡长方提交了《房屋安全鉴定报告》1份、鉴定收费收据1份、土地登记申请书1份、李书望住宅用地现状图1份、被征收人艾传名的房屋征收补偿协议1份。用以证明胡长方被征收房屋及占地的面积，2007年3月28日前该房后就有180平方米的附属房屋，及拆迁区内其他户补偿情况。
经质证后，上诉人姚春梅认为上诉人在二审中所举的上述证据与案件没有关联，不能证实案件的客观事实。被上诉人姚春梅为了进一步证实自己的主张，在二审中提交了张家界市规划管理局武陵源分局的航拍图，用以证实2007年12月前，胡长方被征收房屋后面是空地，没有其他房屋，180平方米的危房鉴定，其实就是整栋房屋主体130平方米再加在天井中修建的50平方米平房。该房屋后面没有180平方米的土地供修建180平方米的平房。实际上，该房屋主体后面的附属房屋系姚春梅承租后修建的厨房，房屋租赁合同约定得十分清楚。
本院经审查后认为：上诉人胡长方提交的鉴定收费收据证实了《房屋安全鉴定报告》的真实合法性，应予采信，但《房屋安全鉴定报告》中没有描绘或记载该180平方米的危房与胡长方被征收房屋之间的位置关系，不能证明胡长方被征收房屋的后面在征收时有该180平方米的危房。因此，上诉人胡长方就《房屋安全鉴定报告》的举证主张，本院不予采纳。土地登记申请书及李书望住宅用地现状图，系档案资料，客观真实，应予采信。至于被征收人艾传名的房屋征收补偿协议与本案没有关联，本院不予采信。被上诉人姚春梅在二审中提交的张家界市规划管理局武陵源分局的航拍图系国家档案资料，客观真实，应予采信。
在二审中，被上诉人姚春梅向本院申请调取胡长方房屋征收补偿资料，本院依法派员前往张家界市武陵源区国有土地上房屋征收与补偿管理办公室调取了胡长方的被征收房屋的补偿资料，并予以复印。对该证据资料，经双方当事人质证，对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院应作为定案依据。
经审理查明：1989年李书望在武陵源区索溪峪镇军地坪百溪沟修建了一栋房屋。2008年李书望与前妻胡长方离婚，将该房屋的东头分割给胡长方。李书望与女儿李刚英居住在该房屋的西头。2014年10月8日，李刚英与前夫邓昌福离婚，该房屋西头的产权流转到邓昌福手中。
2013年3月1日，胡长方作为出租方（甲方）与承租人姚春梅签（乙方）订了一份房屋租赁合同。合同第一条约定：“甲方将自有在武陵源天子街后面住房三层九间（三楼东头壹间留做甲方使用）”。合同第三条第4项规定：“由于不可抗力的因素（如自然灾害、地震、拆迁或整体开发建设等）导致甲方被迫终止合同，房租按实际使用时间计算，多退少补。如因政策性拆迁需要终止合同，乙方自建、装修的费用按乙方装修造价按年分摊甲方应从补偿费中付给乙方（国家政策规定由甲方享受的部分由甲方享受，不分摊），乙方应诚信报装修价格，出现争议以装修票据为准。如乙方伪造票据、虚报造价、甲方有权拒绝付费给乙方。”合同签订后，姚春梅投资对所承租的房屋进行了改扩建和装修，并在空地上修建了厨房。完工后，姚春梅开办了“老杜食家庄”。
2013年下半年，武陵源区政府决定对索溪峪镇军地坪百溪沟棚户区进行改造，并发布征收预告，2015年上半年实施征收拆迁。胡长方出租给姚春梅的房屋也在征收拆迁的范围内。为了加快征收补偿进程，减少征收补偿环节的纠纷，百溪沟棚户区征收补偿部门均以房主为被征收补偿对象，承租经营户对房屋改、扩建及装饰、装修部分的补偿均纳入房主名下进行补偿。为了取得拆迁户的配合与支持，征收补偿部门实行亲民的人性化的征收补偿，在征收认定表上没有登记有证房屋的面积，无论被拆迁房屋有无房产证，均作为合法建筑进行登记补偿。征收补偿部门对胡长方的拆迁房屋进行了现场查看并予以补偿价格评估之后，因该拆迁房屋用电线路短路引发火灾，征收补偿部门仍按火灾前的评估价格将房屋征收补偿款支付给胡长方，但胡长方拒绝给承租人姚春梅支付相应的补偿款，遂引起本案诉讼。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：双方当事人2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》的第一条对胡长方的出租房屋（即后来的征收拆迁房屋）的状况有明确的记载，出租时该房屋的建筑物项目及种类少于征收现场查看的项目及种类，多出的部分应认定为承租人姚春梅在承租后对该房屋进行改、扩建及装饰装修的项目。百溪沟棚户区拆迁改造中，征收补偿部门将该房屋的所有征收补偿项目列到房主胡长方的名下，并将全部征收补偿款付给了胡长方。依照双方当事人所签订的《房屋出租合同》第三条第4项规定，胡长方应将相应的征收补偿款支付给承租人姚春梅。因此，被上诉人姚春梅的各项主张已纳入了补偿范围，原判认为其要求上诉人胡长方支付相应征收补偿款的诉讼请求有理有据，本院予以认可。胡长方认为原判结果开启了危险的先例，与事实和法律不符，本院不予支持。综上所述，上诉人胡长方的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5668元，由上诉人胡长方负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 田洪山
审 判 员 肖昌全
代理审判员 王丽琴
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 向思丽
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。