天津市宁河区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)宁民初字第3957号
原告ＸＸ忠,男,1948年7月1日出生,汉族,住河北省唐山市路南区。
委托代理人王志勇,男,1978年2月6日出生,汉族,住天津市宁河区。
委托代理人袁博,女,1977年9月25日出生,汉族,住天津市宁河区。
被告天津御景半岛投资有限公司,住所地:天津市和平区金之谷大厦1号楼7层。120221000032607
法定代表人时守明,职务:总经理。
委托代理人芦永生,该公司职员。
原告ＸＸ忠与被告天津御景半岛投资有限公司租赁合同纠纷一案,本院2015年11月10日立案受理后,依法由审判员岳孟秋独任审判,于2016年1月6日、1月12日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ忠的委托代理人王志勇、袁博,被告天津御景半岛投资有限公司的委托代理人芦永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ忠诉称,原、被告2015年1月1日签订房屋租赁合同,合同约定,原告将座落于宁河县桥北镇前田小区长庆里二排增*号的房屋租赁给被告用作食堂,租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日,每月租金2400元。合同签订后,原告将租赁房屋交付被告,被告给付原告2015年第一季度(1-3月)租金并开具发票。被告自2015年4月至今未按合同约定给付原告租金,并将房屋结构擅自拆改。被告的行为已构成违约,应按合同约定向原告支付违约金。原告为维护合法权益提起诉讼,1、要求判令解除原、被告签订的房屋租赁合同;2、要求判令被告对所承租房屋恢复原状或补偿原告房屋修葺费40000元;3、要求判令被告支付房屋租金19200元,违约金28320元;4、要求本案诉讼费用由被告承担。
诉讼过程中,原、被告之间的租赁合同租期届满,原告据此放弃第一项要求解除合同的诉讼请求,变更第三项诉请为:要求被告支付截至2015年12月31日的租金21600元及按合同约定计算的违约金。
原告为支持其主张,向本院提交如下证据:
1、《房屋租赁合同》1份,原告以此证实原、被告存在租赁合同关系以及合同约定的相关内容。
2、照片5张,原告以此证实出租房屋外观损害情况和被告对房屋主体的破坏。
3、《税收完税证明》2份,原告以此证实原告已缴纳第一、二季度的税费。
4、2014年6月22日《证明》复印件1份,2016年1月7日《证明》1份,原告以此证实其对出租房屋享有所有权。
5、照片9张,原告称系收到钥匙后对房屋现状进行的拍摄,证实房屋被被告破坏。
被告天津御景半岛投资有限公司在法定期限内未提交书面答辩。庭审中,被告辩称,原、被告2015年1月28日签订租赁合同,租期自2015年1月1日至2015年12月31日,租金每月2400元,按季度支付,首季度租金7200元被告已如约支付。后被告食堂不再经营,与原告协商退租,原告不同意。被告于2015年12月16日向原告发出催告函,要求解除合同,并要求原告收回房屋,原告仍拒绝,致成讼,因此被告不同意原告要求解除合同的诉讼请求。被告对原告诉讼过程中放弃解除合同的诉讼请求无异议。被告自2015年4月1日起已将房屋腾空,双方的租赁合同已实际解除,原告以房屋存在质量问题拒绝收回房屋,系原告单方原因造成房屋闲置至今,原告主客观均存在过错,所以被告不同意原告要求被告支付房屋租金和违约金的诉讼请求。原告要求被告对所承租房屋恢复原状或补偿原告房屋修葺费40000元的诉讼请求原告需提供相关证据。同时,被告表示因租期届满,原告应当返还被告房屋押金2500元。
被告提供《催告函》及申通快递详情单(发件联)各一份,以证实被告于2015年12月15日向原告发函要求确认双方解除租赁合同,要求原告收回房屋,双方办理交接手续。
经庭审质证,被告对原告提交的证据1(《房屋租赁合同》)真实性无异议,能够证明双方存在租赁合同关系;对证据2(照片5张)的真实性及证明目的均不予认可,认为房屋情况可实际查验;对证据3(《税收完税证明》2份)的真实性无异议,表示第一季度的租金已交纳,认为第二季度的完税证明与本案无关;被告对证据4中2014年6月22日《证明》复印件不予质证,对2016年1月7日《证明》的真实性无异议,但认为不能实现原告的证明目的;认为证据5(照片9张)系举证期限后提交,不能证明房屋原状与现状的差别和原告的损失金额。原告认可2015年12月18日收到被告的《催告函》,但认为催告函系原告起诉后被告发出,且函件中未提及房屋的其他情况和租金问题,另外,因为租赁合同是被告拟定的,催告函中认为合同主体不对的说法被告自相矛盾。
经审核,原告提交的证据1(《房屋租赁合同》)、证据3(《税收完税证明》2份)来源合法、客观真实,能够证实原、被告的合同关系、原告缴纳税费情况,且被告对证据的真实性无异议,本院采纳;证据4中2014年6月22日《证明》虽为复印件,其结合2016年1月7日芦台镇前田村委会出具的《证明》,能够证实涉诉房屋属于原告在芦台镇前田村的自建房,原告享有使用处分的权利;证据2(照片5张)和证据5(照片9张)不能实现原告主张的房屋主体被被告破坏的证明目的,本院不予采纳。被告提交的《催告函》其主要内容为告知原告房屋已腾空、要求原告于2015年12月20日前办理房屋交接事宜,而非解除合同通知,该《催告函》不能实现被告关于确认解除合同的证明目的,本院不予采纳。
经审理查明,自2011年始,原告ＸＸ忠将位于宁河县桥北镇前田村长庆里二排增*号的自建房屋9间出租给被告天津御景半岛投资有限公司用作员工食堂使用,原、被告之间每年签订租赁合同。
2015年1月28日,原、被告签订《房屋租赁合同》,合同约定:原告将其位于宁河县桥北镇前田小区长庆里二排增*号、面积196平方米的房屋出租给被告用作员工食堂;租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日;租金每月2400元(包含税金),租赁期间全部租金(含税金)总额为28800元;租金按季度支付,合同签订后7个工作日内被告向原告交纳2015年1月1日至2015年3月31日租金7200元,原告提供相应金额的租赁发票,其余支付时间为每季度到期日前7个工作日内支付;原合同的房屋押金2500元转作本合同的房屋押金继续使用;原告收到被告交付租金当日将出租房屋移交给被告,被告到场验收并接受房屋,被告租赁期满并迁出之日,原告到场验收并接收房屋;原告有维护该房屋设备、设施完好的责任,未经原告同意,被告不得自行改变该房屋的主体结构;被告应按合同约定正确使用房屋,如被告人为损坏房屋及房屋设施,被告应免费维修恢复,被告不维修或者无法恢复的,原告另行维修,合理费用由被告承担;任何一方不按合同履行义务,均构成违约;租赁期内任何一方无法定或者约定理由单方解除合同的,另一方有权要求赔偿损失,并有权要求违约方支付与一月租金等额的违约金;被告应按时交纳租金,逾期交纳,每逾期一天,被告按月租金的1%向原告支付违约金;合同期满,被告如不继续承租,须在合同租赁期限届满且原告将租赁保证金退还被告之日起5个工作日内迁出。
合同签订后,原告将出租房屋交付被告使用,并收取被告房屋押金2500元,2015年第一季度的租金7200元,被告已支付原告。合同期满,2016年1月6日,被告将承租房屋的钥匙交付原告,涉讼房屋自此由原告管理控制。自2015年4月1日起至2015年12月31日的租金21600元,被告至今未给付原告。
诉讼期间,原告向本院递交申请,要求对涉讼房屋损坏程度及修葺费用进行鉴定评估,但未在本院指定的期限内预交鉴定费用。
原宁河县桥北镇前田村现已变更为天津市宁河区芦台镇前田村。
本院认为,租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。本案原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,合同内容不违反法律禁止性规定,应为有效合同。合同履行期间,原告如约将出租房屋交付被告使用,被告未能如约向原告支付租金,其行为显属违约,应承担相应的违约责任。被告庭审中陈述“被告自2015年4月1日起已将房屋腾空,双方的租赁合同已实际解除,原告以房屋存在质量问题拒绝收回房屋,系原告单方原因造成房屋闲置至今,原告主客观均存在过错。”该抗辩意见因被告未能提供证据予以佐证,本院不予采纳。涉讼房屋自被告承租之日至2016年1月6日期间均由被告控制,原告要求被告支付截至2015年12月31日的租金21600元的诉讼请求,理据充分,本院予以支持。租赁合同约定,原告收取被告的2500元房屋押金应于合同到期后退还被告,该房屋押金与被告尚欠原告的21600元租金折抵后,被告应支付原告租金19100元。原告要求被告按合同约定支付违约金的诉讼请求,因双方约定的日1%的标准过高,本院予以调整,按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍予以支持。原、被告2015年1月28日签订租赁合同之初未同时签订租赁物交接明细,诉讼期间,原告虽递交申请,要求对涉讼房屋损坏程度及修葺费用进行鉴定评估,但未能在本院指定的期限内预交鉴定费用,应视为其放弃鉴定申请,据此,原告要求被告对所承租房屋恢复原状或补偿原告房屋修葺费40000元的诉讼请求,因证据不足,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
一、被告天津御景半岛投资有限公司于本判决生效后10日内给付原告ＸＸ忠租金19100元。
二、被告天津御景半岛投资有限公司自2015年4月1日起以7200元为本金、自2015年7月1日起以14400元为本金、自2015年10月1日起以21600元为本金,按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向原告ＸＸ忠计付至租金实际给付之日止的逾期付款违约金。
三、驳回原告ＸＸ忠的其他诉讼请求。
被告天津御景半岛投资有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费994元,由被告天津御景半岛投资有限公司承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 岳孟秋
二〇一六年四月五日
书记员 郑庆福
附法律条文:
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证实。
没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条【迟延履行】被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。