陕西省白河县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0929民再4号
监督机关：白河县人民检察院。
申诉人（原审被告）：赵德胜，男，1976年7月5日出生于陕西省白河县，汉族，住白河县。
委托诉讼代理人：柯尊荣，1962年4月6日出生，住白河县，系东村村委会支书。
被申诉人（原审原告）：周远芬，女，1928年6月18日出生于陕西省白河县，汉族，住陕西省白河县。
委托诉讼代理人：周加国，男，1966年6月8日出生于陕西省白河县，住白河县。系周远芬侄子。
再审第三人：周加国，男，汉族，1966年6月8日出生于陕西省白河县，住白河县。
申诉人赵德胜与被申诉人周远芬房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省白河县人民法院于2016年4月27日作出的（2016）陕0929民初140号民事判决书，向白河县人民检察院申诉，白河县人民检察院以白检民（行）〔2017〕61092900002号检察建议书向本院提出再审检察建议。经本院审判委员会讨论决定，于2017年11月22日作出（2017）陕0929民监2号民事裁定书裁定再审。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了此案。诉讼中，本院依法追加周加国为第三人并通知其参与诉讼，上列当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
白河县人民检察院提出再审检察建议：1、委托诉讼代理人手续不全；2、判决书认定周加国领取被告叔父赵洪军务工工资数额计算错误；3、对协议第六条约定乙方自愿叫赵洪军给甲方打工三年还购房款这一争议焦点未作论证说理；4、原告主张违约责任未查证判处。
申诉人赵德胜称，其当时无钱买房，在周加国多次劝说煽动下，申诉人与其签订了房屋买卖协议。周加国陪同申诉人贷款30000元，扣下20000元购房款及水电入户费、税费6000元，另移民搬迁补偿17000元由周加国领取，加上赵德胜叔父赵洪军打工三年的报酬所得，被告已按合同约定完全履行了义务。周加国从2013年正月带赵洪军外出，到2013年底回来，2014年从正月外出至农历九月回来，赵洪军为原告打工21个月，后赵洪军一直在家等着对方安排务工，并非赵洪军不按约履行，被申诉人存在违约情形，应当承担违约责任。被申诉人至今未给其办理房屋产权登记，现申诉人主张退购房屋，被申诉人退还之前已支付的所有购房款。
被申诉人周远芬辩称，申诉人贷款支付房款20000元，以及将搬迁补助款17000元打入申诉人账户后转付给周加国属实，考虑到被告家庭困难，才让其叔父随周加国务工挣钱抵付房款。因赵洪军体弱年迈，不能胜任所联系工作，故在2014年农历7月后就未再为其联系务工地，被申诉人有证据证明赵洪军务工状况及收入。原一审判决事实清楚，适用法律正确，赵德胜申请再审理由不能成立，应当依法驳回其再审请求。
第三人周加国陈述，原审诉讼是以周远芬的名义起诉，周远芬特别授权第三人为其代理，建房所有手续由周远芬之子周耀军经手以周远芬名义办理。建房资金第三人与周耀军各出一半。房屋建成后，周耀军与第三人口头协商房屋1、4、6层归第三人所有；2、3、5层归周耀军所有。第三人在本案中仅为诉讼代理人，不应当作为第三人参加诉讼。
原审原告周远芬向原审法院起诉请求：1、判令被告偿还欠款76000元，并支付违约金20000元；2、本案的诉讼费用由被告承担。本院原审认定事实：2012年11月21日周远芬与赵德胜签订房屋买卖协议，约定赵德胜购买周远芬位于小双镇东村三组石柱槽公路外平下第一层120㎡的砖混结构房屋，房屋总价款96000元，被告首付20000元，余款76000元到2015年12月前付清。2012年11月28日被告赵德胜办理房屋契税花费1650元。同年底赵德胜入住该房。2013年正月17日双方当面，原告将被告的房屋移民搬迁款17000元领取。剩余购房款59000元，双方约定由赵德胜的叔父赵洪军给周远芬打工三年偿还。合同签订后，周加国将赵洪军带出务工。2013年赵洪军务工所得工资8300元，2014年务工半年所得工资4000元，2015年未再出门务工，赵洪军务工所得工资共计全部由原告领取。本院原审认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案签订的购房合同系双方的真实意思表示，且合同签订后原告交付房屋，赵德胜于2012年办理房屋契税后入住，被告也应按照约定履行给付剩余购房款47700元的义务。原审判决：赵德胜于本判决生效后三十日内给付周远芬购房款47700元。
本案当事人围绕再审请求依法提交了证据，对当事人无异议的当事人身份证件、房屋买卖契约、契税证、房屋土地使用证，本院依职权向白河县冷水镇政府调查回函、白河县房管所查询周远芬无房产登记的回函、白河县国土资源局、白河县不动产登记局调取的白国用（2012）第109号土地建房审批表、建设用地批准书本院予以认定，并在卷佐证。
对当事人有异议的周加兰等六人出具的劳务证明，本院作如下分析认证：该组证据系被申诉人提交，拟证明赵洪军为被申诉人务工时间、务工内容以及务工收入状况，申诉人赵德胜提出异议，本院审查认为，该组证据不符合证据规则要求，且无其他证据加以佐证，故对此组证据本院不予采信，对本院为核实案外人赵洪军是否自愿将务工报酬为赵德胜抵付购房款，前往住所地进行调查录像资料，经当庭举证质证，双方除对务工时间存在分歧外，对赵洪军其他陈述内容均无异议，故对于赵洪军的务工时间、务工收入，本院将结合案件查明事实及协议约定内容来综合认定。另本院调查案外人周耀军的笔录与第三人陈述能够相互印证，本院予以采信。
本院再审认定如下事实：2012年11月21日申诉人赵德胜与周加国签订房屋买卖契约，约定申诉人赵德胜（乙方）购买周远芬、周加国（甲方）位于小双镇东村三组石柱槽公路外平下第一层120㎡的砖混结构房屋，房屋总价款96000元，申诉人首付20000元，余款76000元到2015年12月前付清。房屋室内已装修，水电线路安装到位，水电入户费用、水电表安装费用由乙方负责，各种税费按照法律规定各负其责。乙方享受的国家优惠政策归甲方所得，由乙方提供相关资料。另约定，乙方自愿叫赵洪军给甲方打工三年还购房款，在打工期间、其小病由甲方负责，出现大的意外事故及大病由乙方自己负责，在打工期间如果出现大的疾病需要长时间治疗，这个时间按还房款期三年以此后推计算，在打工期间，赵洪军如不愿再给甲方务工，其责任由乙方承担。违约责任约定为违约方付给对方违约金20000元，合同自签订之日生效。周加国与赵德胜在契约上签名捺印，另周加国代周远芬在协议上签名。
协议签订后，周加国协助赵德胜贷款30000元，并从中扣除20000元作为首付购房款，另扣除5950元作为水电入户费用及契税费用，剩余4050元交给了申诉人赵德胜。2012年底申诉人搬家入住。同年申诉人赵德胜申报陕南移民搬迁，县镇于2013年检查验收，2014年按分散搬迁标准兑付搬迁款17000元，双方当面，由周加国将移民搬迁款17000元领取抵付部分购房款。
另查明，房屋买卖契约中所称赵洪军系申诉人赵德胜叔父，无妻无子女，随赵德胜一家共同生活。双方签订契约时，赵洪军未在现场，也未在房屋买卖契约上签字。合同签订后，周加国分别在2013年及2014年断断续续给赵洪军联系不同地点务工，务工报酬由周加国与雇主协商约定，所得报酬也由周加国全部领取。
再查明，涉诉房屋建房手续系案外人周耀军以其母亲周远芬名义办理，房屋实为周加国与周耀军合资修建，后二人口头协商将新建房屋的1、4、6层分配给周加国；2、3、5层分配给周耀军。该房屋占用土地为国有土地，以国有出让方式取得，占地面积为139.4㎡，土地使用权利人登记在周远芬名下，房屋至今未办理产权登记。
本案原审判决生效后周加国以周远芬名义于2016年7月11日申请强制执行，在执行过程中，本院依法对赵德胜进行司法拘留，同年12月13日，双方当事人达成执行和解协议：赵德胜将位于冷水东村石柱槽公路外平下一层砖混结构房屋作价42700元抵付给周远芬，于2016年12月20日前给付余款5000元，室内物品由赵德胜于2017年1月17日前搬离并交付房屋给周远芬，周远芬撤回本次执行申请。赵德胜支付了执行款5000元，法院提前解除拘留，后赵德胜搬离了房内物品，但一直未向被申诉人交付房屋。因该执行和解协议未完全实际履行，被申诉人再次向本院申请按原判决确定内容执行，要求对方支付尾欠购房款。
本院再审认为，本案争议焦点在于：一、房屋买卖协议效力问题。本案涉案房屋实际为周加国与周远芬之子周耀军合资修建，双方就建成的房屋进行了分配，明确了公路外平下第一层房屋归周加国所有，因土地登记于被申诉人周远芬名下，涉及周远芬的合法权益，在经周远芬同意的情形下，其有权与周远芬共同就房屋进行处置。而本案周加国在周远芬不知情的情况下，经手以周远芬名义与赵德胜签订房屋买卖契约，致合同效力处于待定状态。再审中周远芬授权周加国通过诉讼方式主张购房款，该行为应视为其对房屋买卖契约中涉及自身权益内容及合同效力的追认，故房屋买卖契约在经土地使用权利人周远芬追认后合法有效，由此，该协议对各方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行各自的合同义务。合同签订后，被申诉人依约交付了房屋，且申诉人赵德胜已实际搬家入住，申诉人应当依约支付购房款。当事人一方履行合同不符合约定的应当承担继续履行的合同义务，被申诉人主张赵德胜支付尾欠购房款，有事实及法律依据，应予支持。依法成立的合同，当事人应当按照约定履行，不得擅自变更或解除合同。申诉人主张退购房屋，由被申诉人退还此前已支付的所有购房款，在本案中未提供充分证据支撑其主张成立，本院不予支持。
二、关于契约中约定案外人赵洪军以务工三年抵付购房款的效力及对此约定作何理解、认定的问题。经审查契约内容，本院认为，购房款约定分三部分给付：1、首付现金20000元；2、以赵德胜购房而享受国家政策补贴资金作为支付购房款的一部分；3、赵德胜叔父赵洪军为被申诉人务工三年偿还购房款。上述内容中前两部分双方均无异议，对第3部分的约定内容，系协议双方对案外人赵洪军的个人权益进行了无权处分。同理，虽赵洪军未在协议上签字确认，但其以实际务工行为表示对契约中涉及自身权益内容及效力的认可，且经与本人当面核实，赵洪军对协议中涉及用务工收入抵付购房款表示愿意，故对契约中涉及案外人赵洪军的权益约定内容的效力，本院依法认定为有效。双方争议主要在于对该条约定内容作何理解以及务工报酬数额如何认定。双方就务工报酬如何计算未做明确约定且在理解上出现了分歧，依照法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。综合契约整体分析，双方约定“乙方赵德胜自愿叫赵洪军给甲方打工三年还购房款，期间如出现大病需长时间治疗，按还房款三年以此后推计算”。周加国作为同村村民，在签订契约之前对赵洪军的相关情况应当熟悉了解，三年务工能创造多少收入，甲方应有相应的认知与评估，对存在的相应收入风险应由甲方承担。加之赵洪军的务工地点及报酬均是周加国与雇主协商约定，报酬也是周加国直接结算领取，也无赵洪军领取报酬确认的凭证，若全凭周加国提交的几张证明来认定赵洪军的务工收入，有失公允。结合本案采信证据与认定事实以及公平原则，本院认为双方合同约定“乙方赵德胜自愿叫赵洪军给甲方打工三年还购房款”应理解为，在支付首付款以及领取搬迁补偿款后，剩余购房款59000元由赵洪军以三年务工的方式来抵付。因务工时间未达到三年，为公平处理，应对赵洪军务工时间及报酬作出认定，综合本案查明事实及合同约定内容，本院酌定务工时间及报酬为（周加国称2013年初至2014年7月；赵德胜称2013年初至2014年9月双方陈述相差两个月，取中间值定为20个月，以59000元作为基数计算）59000元÷36月=1638.9元/月×20月=32778元。
三、关于违约责任问题，双方均提出对方存在违约情形，应按合同约定向对方支付违约金20000元。周远芬、周加国主张违约理由为：对方未依约按期支付购房款；赵德胜主张违约理由为：2015年赵洪军并未出现合同约定的大病情形却在家等待一年，被申诉人未向其提供务工机会，致合同未能继续履行存在违约。本院审查认为，申诉人已依约首付现金20000元，也将购房享受国家政策补贴全部支付给了被申诉人，双方存在分歧在于对契约约定赵洪军为甲方务工三年偿还购房款的理解，从前述分析来看，赵洪军也已实际为甲方提供了务工，在2014年下半年之后，赵洪军未继续务工是因周加国未给其提供务工机会，而周加国未继续提供务工机会又是源于赵洪军年迈体弱不便外出务工以及就近无合适劳务提供的现状，赵洪军也并非明确表示或以自己的行为表明不履行合同，对造成后续状况，双方都存有相应过错，故应当各自承担相应的责任。双方均以此为由要求对方支付违约金20000元理由不能成立，本院均不予支持。
四、办理房屋产权登记问题。买卖合同是出卖人转移标的物所有权，买受人支付价款的合同。本案中被申诉人虽向申诉人交付了房屋，但因未办理权属登记致使申诉人确未取得所购买房屋的所有权，在被申诉人未办理并交付权属登记证书之前，申诉人可依法行使同时履行抗辩权，拒付尾欠购房款。为此，被申诉人及第三人有义务为申诉人办理并交付购买房屋权属证书，办理权属证书所产生相关费用各自依照法律规定负担。
五、关于在原审判决生效后执行过程中缴纳的5000元执行款如何处理的问题，因诉讼与执行程序不同，该款可在本判决生效后，从总欠购房款数额中予以扣减。
自房屋买卖契约签订至今，赵德胜共计支付购房款计算为：1、现金20000元；2、移民搬迁分散安置补偿费17000元；3、赵洪军务工抵付购房款32778元，合计69778元，剩余房款26222元申诉人至今未付。综上，赵德胜应当按照合同约定承担继续履行义务，支付尾欠购房款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第五十一条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、一百零八条、一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第六十四条第一款之规定，经本院审委会讨论，判决如下：
一、撤销白河县人民法院（2016）陕0929民初140号民事判决书。
二、周远芬、周加国在本判决生效后30日内为申诉人赵德胜办理所购买房屋产权证书并向其交付（办证相关费用按照法律规定各自负担）。
三、赵德胜在收到办理至其名下的房屋权属证书后，同时履行给付周远芬、周加国尾欠购房款26222元的义务（另对赵德胜在原审判决生效后执行过程中缴纳的5000元执行款，在本判决生效后从总尾欠购房款中予以扣减）。
四、驳回被申诉人周远芬的其他诉讼请求。
如未按本判决确定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
原审案件受理费2200元，被申诉人周远芬负担1500元，申诉人赵德胜负担700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审 判 长 黄明义
审 判 员 石建主
人民陪审员 闫晓燕
二〇一八年四月二十五日
书 记 员 董作玉