湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘10民终1087号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郴州市美世界房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区人民西路29号郴建集团19栋204号。
法定代表人：曾楷峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓伍军，男，该公司法务。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：何东升。
上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界公司）因与被上诉人何东升房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初2245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人美世界公司的委托诉讼代理人邝洪波、邓伍军，被上诉人何东升才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
美世界公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回何东升的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由何东升负担。事实和理由：一、美世界房地产公司延期交房并非公司单方面过错造成。施工方自开工不久，就以施工时大部分天气系强降雨雪等恶劣天气为由，拖延工期和增加工程报价。且美世界房地产公司开发的项目位于市中心，郴州市政府为创建全国文明城市，对美世界房地产公司的土方外运时间进行了严格限制（只允许晚上10点至凌晨5点外运土方），导致原本4个月可以完成的工程量，拖延了14个月。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，美世界房地产公司遭遇不可抗力，可以据实延期交房。二、涉案商品房已大幅升值，而延期交房确因客观因素、不可抗力导致，且合同约定了违约金限额为5000元，一审判决没有考量客观因素及刘美莲、周玉才的损失程度核减违约金，适用法律错误。
何东升辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予维持。美世界公司不能按时交房不是由于不可抗力，实际是资金短缺，疏于管理，美世界公司的理由纯属推卸责任。何东升与美世界公司的合同中明确约定了违约赔偿，并没有过高，美世界公司称违约金过高的上诉理由不成立。
何东升向一审法院起诉请求：1、美世界公司及时办理好房屋验收合格等相关手续，交付合格的郴州市美美世界城市商业广场楼盘A栋19A19住宅房给何东升；2、美世界公司支付逾期交付上述房屋的违约金38926元给何东升（违约金暂时算至2017年6月12日，后续违约金算至实际交房之日止）；3、美世界公司承担本案的诉讼费、保全费等费用。
美世界公司向一审法院反诉请求：1、何东升承担逾期支付购房款的违约金2856元(按逾期应付款每日万分之二自2014年9月15日起计算违约金至2014年11月22日止)；2、诉讼费和保全费由何东升承担。庭审中，美世界公司请求法院若判决美世界公司需承担逾期交房违约责任，则与其反诉金额进行等额抵销（抵扣）。
一审法院认定事实：（一）2013年10月8日，何东升与美世界公司签订一份《商品房买卖合同》，约定何东升购买美世界公司开发的位于郴州市美美世界城市商业广场项目中的第A栋19A19号商品房,面积为46.65㎡。签订合同当天，何东升交付了首付款97707元，并支付了维修基金和办理预告登记证的手续费。
（二）因2013年10月8日签订的合同没有合同编号无法办理网签，且房屋面积发生变化等原因，双方经协商，于2014年8月15日重新签订一份编号为2013020319A19的《郴州市商品房买卖合同》，该份合同约定房屋面积为46.02㎡、总价款为313416元。
合同第五条约定：买受人以公积金贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）103416元，余款210000元向铁路公积金中心申请贷款，并办理完毕公积金按揭贷款申请手续。买受人自行向公积金中心申请贷款的，应保证所贷款项在签订本合同后30日付至出卖人。逾期按本合同第六条处理。买受人通过出卖人向公积金中心申请贷款，应向出卖人出具授权委托书，同时，买受人应在接到出卖人通知之日起3日内，将申请公积金贷款所需的全部资料提交给公积金中心办理，在接到通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按本合同第六条处理。
合同第六条约定：买受人未按照合同约定时间付款，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过90日，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。
合同第九条约定：出卖人应当在2015年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定商品房交付买受人使用：……3、该商品房经验收合格，该商品房专指本栋见附件四，验收标准详见附件四补充协议。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以顺延：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3、政府对验收及市政配套、安装之延误。
合同第十条第三款约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过180日后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之二（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。
合同附件四补充协议第二条第1款约定：1、本合同所约定的之“日”均指工作日。买卖合同第五条第二款第一项、第二项中所述的“接到出卖人通知之日起3个工作日内”、“接到出卖人或贷款人通知后3日内均指签订买卖合同之日起3个工作日内，出卖人不再另行通知；买受人未能在上述期限内按银行要求交清所有资料、办妥按揭贷款或公积金贷款手续的，按照《买卖合同》第六条承担违约责任，其中逾期付款额为买受人借款申请额，逾期付款期限自上述约定期限第二日起至买受人全面办妥按揭贷款手续之日止。
（二）何东升在签订上述合同当天再缴纳（补首期）5709元，加上之前已经缴纳的97707元，何东升共计缴纳首付款103416元，至此，首付款已经依约支付完毕，美世界公司分别开具了收据；剩余21万元由何东升依约申请铁路住房公积金支付。
（三）何东升提供的郴州市住房公积金管理中心公布的《住房公积金职工住房委托贷款申请调查审批资料清册》中的申请贷款清单第四条规定，购买期房申请公积金贷款的购买方需提供购房合同、首付款证明、预售商品房预告登记证。涉案商品房于2014年8月20日办妥预告登记，证号为郴房预北湖区字第41400986号，预告登记权利人何东升。何东升于2014年9月11日与中国建设银行股份有限公司郴州分行签订《住房公积金借款合同》，贷款金额为21万元。上述贷款于2014年11月22日直接转入美世界公司账上。至2014年11月22日，何东升全部购房款313416元付清。
（四）美世界公司在“美美世界”项目未取得验收合格文件的情况下曾要求购房业主收房，并为此与购房业主发生纠纷。至今为止，涉案房屋尚未通过综合验收备案，美世界公司尚未交房给何东升。上述合同约定是2015年10月1日前交付，至2017年6月12日，美世界公司已逾期交房620天。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷中的商品房预售合同纠纷。现对双方当事人争议的问题评判如下：
一、双方当事人签订的《郴州市商品房买卖合同》的效力问题
何东升认为部分条款系格式条款，且加重了买受人的违约责任，应属无效。上述合同中不仅约定了买受人逾期付款的违约责任，同时也约定了出卖人逾期交房的违约责任，而且这些有争议的条款中重要的内容均划横线予以提醒注意，何东升亦对此知情，故对何东升的该辩称意见，不予支持。何东升认为落款时间并非其填写且存在时间差，法院认为，落款时间不影响双方当事人进行商品房买卖的真实意思表示，亦不影响合同效力。综上，《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人自愿签订，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。
二、何东升要求判令美世界公司交付合格的涉案商品房应否支持
何东升与美世界公司均没有要求解除合同，因此双方均应继续履行合同，何东升诉请美世界公司继续履行合同约定的义务，及时办理好房屋验收合格等相关手续，予以支持；因美世界公司开发的涉案房屋尚未通过综合验收备案，涉案房屋还未达到交付条件，而且涉案房屋何时能通过综合验收备案、何时能达到交付条件尚不能确定，因此何东升诉请判令美世界公司交付合格的涉案房屋，不予支持；如交房条件成就后，美世界公司仍未交付商品房，何东升可另行主张权利。
三、何东升要求美世界公司支付逾期交房违约金应否支持，如支持，违约金数额多少
（一）根据查明的事实，美世界公司至今未按约定履行交房义务，构成违约，故何东升要求其承担逾期交房违约责任，符合合同约定和法律规定，予以支持。美世界公司辩称“美世界公司逾期交房主要是施工期间恶劣天气和郴州市创文明城市等原因导致，属于不可抗力，应免除责任”。因被告提交的证据不足以证明其所称的上述情况符合“不可抗力”的构成要件，不足以证明其至今尚未交房是上述原因所致，故对美世界公司的该辩称意见，不予采信。美世界公司辩称“何东升逾期支付购房款，按照合同约定，其有权拒实顺延交房”。美世界公司未能举证证明存在上述合同第九条约定的可以延期交房的情形，且合同第九条第二款第二项约定为“如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项，出卖人可据实予以延期”，但本案中何东升于2014年11月22日付清了全部购房款，发生在约定的商品房交付时间即2015年10月1日前，换言之，在商品房交付期限届满前，买受人已向出卖人支付全部购房款，故对美世界公司的该辩称意见，亦不予采信。
（二）何东升主张逾期交房违约金按照合同约定“已付购房款每日万分之二”计算，美世界公司抗辩计算标准过高，请求予以核减。上述合同约定的在继续履行合同的情况下计算逾期交房违约金、逾期付款违约金的标准是相同的，均是按每日万分之二（年利率为7.3%）计算，美世界公司未举证证明该计算标准已超过造成损失的30%，且美世界公司反诉时亦是按照上述标准主张逾期付款违约金，因此美世界公司请求调减违约金，不予支持。通过计算，美世界公司应支付的逾期交房违约金为38864元（313416元×0.0002元/天×620天,暂从2015年10月2日计算至2017年6月12日，以后另行计算至涉案房屋实际交付之日止）。
四、美世界公司反诉请求何东升支付逾期付款违约金应否支持
美世界公司反诉要求何东升支付逾期付款违约金，何东升抗辩已经超过诉讼时效。何东升付清全部购房款的日期为2014年11月22日，此时是否存在逾期付款的违约事实及违约金的数额均已确定，故应自2014年11月22日开始计算美世界公司主张逾期付款违约金的诉讼时效期间；美世界公司在2017年12月18日提出的答辩意见中要求何东升承担逾期付款的违约责任，并在2017年12月21日提出反诉，但未举证证明存在诉讼时效中止、中断、延长的事由，因此美世界公司提起的反诉已超过诉讼时效，对其请求何东升支付逾期付款违约金不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决：“一、被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司继续履行与原告（反诉被告）何东升签订的编号为2013020319A19的《郴州市商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）何东升逾期交房违约金38864元（313416元×0.0002元/天×620天,暂从2015年10月2日计算至2017年6月12日，之后的违约金按相同标准计算至实际交房之日止）。三、驳回原告（反诉被告）何东升的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费773元，财产保全费470元，共计1243元，由原告（反诉被告）何东升负担3元，由被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司负担1240元；反诉受理费50元，由被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司负担。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。美世界公司提交三份证据，证据一：《郴州市基建渣土事务中心暂停渣土调运的通知》、《郴州市人民政府关于加强高考期间环境噪声污染监管的通告》，拟证明逾期交房是由于政府政令等因素，不归于美世界公司的责任；证据二：赶集网上下载的同地段商品房租金价格，拟证明何东升的诉讼请求过分高于实际损失；证据三：（2018）湘10民终995号民事判决书，拟证明违约金过高，可根据实际损失调整。何东升质证认为，对美世界提交的证据均不予认可。证据一不能证明逾期交房是不可抗力造成；证据二赶集网上的租金的地段不能比较，双方签订的合同赔偿金是双方约定，美世界反诉的业主违约金也是按合同约定的；证据三与本案无关。
本院认证认为：施工期间政府对城市的管理工作是工程建设中应当考虑的因素而非不可抗力，故对证据一不予采信。证据二、证据三与本案缺乏关联性，本院不予采信。
本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：美世界房地产公司与何东升签订的《商品房买卖合同》附件四（《补充协议》）第十条装饰、设备第4项约定：“如房屋交付时装饰、设备标准未达到合同附件三所约定的标准，在买受人提出确有理由的异议后60天（合理整改期）内出卖人负责修补、替换或给予合理解决，整改期间顺延交房期限，出卖人不承担逾期交房的责任。整改期后仍未解决的，出卖人按逾期交房承担违约责任，如买受人不解除合同的，违约金最高不超过5000元”。
本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：一、美世界公司逾期交房是否构成违约，是否应承担违约责任；二、若美世界公司逾期交房构成违约且需承担违约责任，本案逾期交房违约金应如何确定。
关于争议焦点一。1、因何东升于2014年12月22日，即在合同约定的房屋交付期限届满（2015年10月1日）前已付清全部购房款，美世界公司并未提供证据证实，就逾期付款的违约金的数额及支付期限双方已约定或通知了何东升，故美世界公司主张其可依据《商品房买卖合同》第九条第二款第二项的约定据实延期交房，依据不足，不予支持。2、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，美世界公司提出的造成逾期交房的两个不可抗力原因，即施工时遭遇强降雨雪等恶劣天气及郴州市政府因创建文明城市严格限制其外运土方的时间，均非上述规定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，美世界公司以其遭遇不可抗力为由，主张可据实延期交房，缺乏事实和法律依据，不予支持。3、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，美世界公司主张其逾期交房的其中一个原因是施工方（第三人）拖延工期和增加工程报价，但根据上述规定，其仍应向何东升承担违约责任。综上，美世界公司逾期交房构成违约，应承担违约责任。
关于争议焦点二。1、美世界公司主张的违约金限额系双方在《商品房买卖合同》附件四（《补充协议》）第十条中就房屋交付时装饰、设备不符合约定标准需要整改而导致逾期交房的违约责任所作的约定，而根据美世界房地产公司的主张，其逾期交房的原因系遭遇强降雨雪等恶劣天气、郴州市政府因创建文明城市严格限制其外运土方的时间等不可抗力及施工方（第三人）拖延工期和增加工程报价，不属于上述《补充协议》约定的情形，故美世界房地产公司主张本案违约金以5000元为限的理由不能成立，不予支持。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。”本案中，美世界公司虽向本院主张核减逾期交房违约金，但《商品房买卖合同》系美世界公司与何东升的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故本案逾期交房违约金的认定应依据《商品房买卖合同》；该合同明确约定，若何东升逾期付款，则应按日支付逾期应付款万分之二的违约金，若美世界公司逾期交房，则应按日支付已交付房价款万分之二的违约金。可见，合同约定的违约金条款对双方一致，即任何一方违约均应按日支付已付或应付购房款万分之二的违约金，双方对违约方应承担的违约金的数额具有明确的认知和预见。一审法院依据双方《商品房买卖合同》约定的违约金计算方式进行处理符合法律规定。
综上所述，上诉人美世界公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费700元，由上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴陈峰
审 判 员 林海波
审 判 员 张友荣
二〇一八年九月三日
法官助理 黄 慧
书 记 员 曹 媛
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。