浙江省江山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0881民初4893号
原告：周宗祥，男，1973年4月13日出生，汉族，住江山市。
委托诉讼代理人：郑云东，浙江虎山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周琼，浙江虎山律师事务所实习律师。
被告：徐嵘，男，1968年7月25日出生，汉族，住浙江省永嘉县。
委托诉讼代理人：姜辉，浙江刚诚律师事务所律师。
原告周宗祥与被告徐嵘房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案受理。依法由审判员叶茵适用简易程序于2016年12月15日公开开庭进行了审理。原告周宗祥及其委托代理人郑云东、被告徐嵘及其委托诉讼代理人姜辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：１、被告支付原告房屋租金625376元，并支付违约金（2015年7月1日起至2016年6月30日止的违约金以租金110858元为基数，按月利率1.2%计算为15963.55元；2016年7月1日起至房租付清之日止的违约金以租金625376元为基数，按月利率1.2%计算）；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年6月14日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将其位于江山市××村镇贺康路51号的钢结构二层楼房（总面积1120平方米）出租给被告，租期自2013年8月1日起至2020年11月30日止，租金第一年为420000元，次年租金同比递增7%。租金缴纳时间为上一年度租期届满前一个月（即每年的7月31日前）交清，如逾期未交，出租人可按每逾期一天以当年租金的2%计收违约金。合同签订后，被告向原告缴纳了履约保证金50000元，原告按约向被告交付了租赁物。后被告向原告支付了第一、二年的全部租金，及第三年的租金370000元，第三年剩余租金110858元及第四年租金514518元未支付。另外，原告还将另外一套房屋（与贺康路51号房屋是相连的，江山市××村镇卫生院主楼二楼）租赁给被告，没有签订书面合同，口头约定租金为每年30000元。被告也按约定支付了第一、二、三年的租金。综上，原告认为，被告的行为构成违约，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
被告辩称，双方签订房屋租赁合同属实，约定租金数额也属实。但江山市××村镇卫生院主楼二楼的办公用房也是包含在合同内的，不需要另付租金。按照合同约定应付租金1350258元，被告已支付1329600元，加上合同签订时交付的50000元保证金，共1379600元，故被告未欠租金。2016年5月份，被告承租店面对面的菜市场搬迁，导致被告生意不好，被告向原告要求降低下一年度的租金未果。2016年5月5日，被告向原告妻子发短信告知明年不再承租该房子，2016年8月初，被告搬离该房屋，并将房屋的钥匙交付给原告，双方的租赁合同已经解除。房屋交付给被告时是毛坯房，不能满足被告的需求，被告花费一百多万元安装水电门窗消防等设施，是被告的添附才满足被告的使用需求。被告曾与原告协商希望原告将房屋承租给他人使用时给予被告相应的补偿。综上，原告的诉讼请求依法无据，请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供了下列证据：
1、房屋租赁合同一份，拟证明原被告于2013年6月14日签订房屋租赁合同的事实。
被告对真实性无异议，但认为根据合同背面原告记载的收款情况，无法证明被告支付的款项中包含原告主张的办公用房30000元的租金。
2、照片六张，拟证明被告仍然在使用涉案房屋的事实。
被告对室内的照片四张真实性有异议，认为拍摄时间不能确定，且已经超过举证期限。对室外照片二张的真实性没有异议，但认为恰能证明被告没有使用涉案房屋。
3、录音光盘及录音整理资料各一份，拟证明被告另外租用原告位于江山市××村镇卫生院主楼二楼的房屋，租金每年30000元的事实。
被告对真实性无异议，但认为内容应以录音为准，该证据不能证明双方对江山市××村镇卫生院主楼二楼的房屋需要另外30000元租金达成合意，反而可以证明原告对被告不再承租是知情的。
被告向本院提供了下列证据：
1、手机短信截屏一份，拟证明被告于2016年5月5日16时40分通过短信方式向原告提出解除合同。
原告对真实性和关联性均有异议，原告及妻子均没有收到该短信。
经庭审质证，本院审查认为：对原告提供的证据1、3及证据2中室外照片二张的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以采信；对证据2中的室内照片，本院认为，被告的异议成立，故本院对该证据不予采信。对被告提供的证据，本院认为，该证据仅为图片打印，未能提供手机供本院核对，故真实性无法确认，本院对该证据不予采信。
本案的争议焦点主要有：
一、被告向原告支付的款项中是否包含非本案合同约定的其他房屋30000元租金。本院认为，合同约定的租金支付期限为每年7月1日前，在合同履行过程中被告经原告同意分期付款。合同约定保证金50000元，第一年租金为420000元，次年租金同比递增7%，即第二年租金为449400元，第三年租金为480858元，第四年租金为514518元。根据原、被告双方均认可的合同背面记载的被告付款明细：2013年8月12日至2014年6月23日，被告陆续向原告支付共计500000元，扣除双方均认可的第一年租金420000元及保证金50000元，仍有30000元；2014年7月6日至2014年10月23日，被告陆续向原告支付共计479600元，扣除双方均认可的第二年租金449400元，仍有30200元；按照被告所称，其系支付下一年度的租金，但其在下一年度租金支付期限届满前多支付30000元，特别是在2014年10月23日支付2015年7月1日才到期的租金，与其所称的分期付款相矛盾，不符合常理。并且，根据原告提供的录音，其中9分00秒起，原告：“就是2楼的另外100平方，就是在国强房地产售楼部楼上”，被告：“是的，做办公室的”，原告：“那个每年3万，不递增的”，被告：“是的”。以上内容亦可印证原告的主张。综上，本院对原告关于另有房屋租赁的主张予以采纳，对被告关于未欠租金的主张不予采纳。
二、双方的租赁合同是否解除，被告是否已向原告交还租赁房屋。本院认为，被告主张其已经向原告提出解除合同，并向原告交付了房屋钥匙，原告对此均不予认可，被告又未提供充分证据证明其主张，故本院对被告的上述主张不予采纳，双方的房屋租赁合同尚未解除。现原被告均同意解除合同，本院予以准许。
综上，本院认定事实如下：2013年6月14日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，约定由被告向原告承租坐落于江山市××村镇贺康路51号的钢结构二层楼房；租赁期限为2013年8月1日起至2020年11月30日止；履约保证金50000元，如承租期未到单方违约，履约保证金不予退还；第一年租金为420000元，此后次年租金较上一年递增7%；租金交纳时间为上一年度租期届满前一个月交清（即每年6月30日前），逾期按每逾期一天以当年租金2%的标准计收违约金。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告陆续向原告支付租金，2015年7月31日前的租金已付清。2015年8月1日起至2016年7月31日止的租金为480858元，被告已支付370000元，尚欠110858元，2016年8月1日起至2017年3月31日止的租金按年租金514518元计算为343012元。综上，截止2017年3月31日，被告尚欠原告租金共计453870元。
本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，被告与原告签订房屋租赁合同，并且已实际使用该租赁房屋，理应按合同约定支付相应的租金。现被告未按合同约定的期限支付租金，已构成违约，被告应承担违约责任。根据双方在合同中就违约责任的约定，原告有权没收被告支付的履约保证金。并且，原告根据双方在合同中的违约金约定，主张按照月利率1.2%计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2013年6月14日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告徐嵘于本判决生效之日起十日内腾空坐落于江山市XX镇贺康路51号的钢结构二层楼房，并向原告周宗祥交付返还。
三、被告徐嵘于本判决生效之日起十日内支付原告周宗祥截止2017年3月31日止的房屋租金453870元，其后至实际腾空之日止的租金依合同约定据实计算（次年租金同比递增7%：2017年7月31日前按年租金514518元计算，2017年8月1日起至2018年7月31日止按年租金550534元计算，以此类推），并支付自逾期之日起至实际付清之日止按月利率1.2%据实计算的违约金（每年7月1日起分段计算：其中110858元自2015年7月1日起计算，其后至2017年7月31日止的租金自2016年7月1日起计算，2017年8月1日起至2018年7月31日止的租金自2017年7月1日起计算，以此类推）。
四、驳回原告周宗祥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10213元，减半收取5107元，由被告徐嵘负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审判员 叶 茵
二〇一七年四月十一日
书记员 李俊男