淮安市清江浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0812民初2953号
原告：张晶钟，男，1954年11月12日出生，汉族，住淮安市。
原告：淮安融华典当有限公司，住所地淮安市清江浦区万达广场环宇路南11号。组织机构代码59399507-3。
法定代表人：徐伟翔，职务总经理。
两原告共同委托诉讼代理人：曹宽洋，江苏益新律师事务所律师。
两原告共同委托诉讼代理人：万红娟，江苏送益新律师事务所律师。
被告：涟水县汉邦置业有限公司，住所地涟水县连城镇安东南路西侧（涟水海林实业有限公司院内）。统一社会信用代码913208265537801588。
法定代表人：嵇春林，职务董事长。
原告张晶钟、淮安融华典当有限公司（以下简称“融华典当”）与被告涟水县汉邦置业有限公司（以下简称“汉邦公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月9日公开开庭进行审理。原告张晶钟、融华典当的共同委托诉讼代理人曹宽洋到庭参加诉讼，被告汉邦公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张晶钟、融华典当向本院提出诉讼请求：1、解除原告张晶钟与被告签订的商品房买卖合同；2、判决被告汉邦公司返还原告融华典当购房款245950元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月30日，原告张晶钟与被告签订了商品房买卖合同，原告融华典当为原告张晶钟向被告支付购房款，被告出具了购房款收据。合同履行过程中，原告张晶钟积极履行了合同义务，但被告至今未能履行合同义务。原告张晶钟所购的房屋被江苏省淮安市中级人民法院查封，导致原告张晶钟合同权利无法得到实现，并且被告所开发的房屋尚不具备办理房屋产权证明的条件。原告多次与被告交涉，但是被告以种种理由推脱，至今没有退还原告购房款，现原告提起诉讼，请求判如所请。
被告汉邦公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：2012年6月4日，原告融华典当与案外人秦建峰签订借款合同，约定秦建峰向原告融华典当借款300万元。同日，原告融华典当与被告汉邦公司及秦建峰签订保证合同，约定由被告汉邦公司对借款承担连带担保责任。原告融华典当与秦建峰、抵押人ＸＸ、吴娟签订抵押合同。约定以宿房权证宿豫字第××号房产和宿豫国用（2004）第1413号地产（详见编号为[2012]融华清单第004号抵押物品清单）作为抵押物。抵押物暂作价460万元。……。2012年12月2日，原告融华典当与秦建峰、ＸＸ、吴娟签订借款展期协议，约定展期后到期日为2013年6月4日，借款金额为300万元。
2015年4月30日，原告融华公司（甲方）与被告汉邦公司（丙方）、秦建峰（乙方）、崔海林（丁方）签订协议，约定：“一、乙方向甲方典当借款本金300万元并约定了利息及综合费，截止本协议签订之日，乙方尚欠甲方本息共计450万元，对此借款各方予以书面确认。二、丙方及丁方对上述借款本息一直承担连带担保责任，并自愿以名下合法所有的位于涟水县××楼，面积为1014.81平方米的商品房为乙方代偿债务，即以房抵债，鉴于上述屋上仍有200万的债务，甲方愿意出借给乙方200万元用于解除上述房屋的债务问题，债务问题解除后丙方应以上述房屋抵偿乙方所欠甲方共计650万元债务，丙方负责办理所有房屋网签及产权证等相关手续。因另三间房屋（4321、4322、4324，面积共计107.54平方米）暂无法办理过户手续，待上述房屋能办理过户手续时甲方再按每平方米5000元的价格向丙方付款。三、自房屋过户后，房屋租金由甲方收取，如丙方已提前收取的，须将应由甲方收取的租金退还给甲方。四、如有争议由甲方所在地法院管辖。五、甲方应付的200万元款到后本协议以上内容生效，本协议生效后，原保证合同（编号（2012）融华保字第001号）自动失效。”同日，秦建峰出具委托支付函，该函载明：“因淮安融华典当有限公司、秦建峰、涟水县汉邦置业有限公司、崔海林四方签订的《协议》中约定，淮安融华典当有限公司再向秦建峰出借200万元用于解决房屋债务。现委托人秦建峰委托受托人淮安融华典当有限公司将该笔200万元借款支付到如下帐户：户名秦入云，身份证号，开户行为工商银行涟水支行，卡号62×××88。受托人款付至上述帐户视为已经交付给委托人”。2015年4月30日、5月4日原告融华公司分别汇入秦入云帐户20万元和80万元，2015年5月14日，从曹阳帐户上汇入秦入云帐户100万元。
2015年4月30日，原告张晶钟与被告汉邦公司签订商品房买卖合同，约定由原告张晶钟购买被告汉邦公司开发的涟水县中央城4号楼320室房屋，房屋的价款为245950元。合同约定：“买受人在签订本合同当日一次性付清全部房款。出卖人应当将经验收合格的商品房交付买受人。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。同日，原告融华典当出具委托书给被告汉邦公司，载明：“按四方协议所述，我公司决定中央城4号1014.81平方米房源由以下人员办理手续：4305、4306、4307签予淮安融华典当有限公司；4308、4309、4310签予曹阳；4311、4312、4313签予赵斌；4314、4315、4316签予周晓伟；4317、4318、4319签予曹月华；4320签予张晶钟；4323签予周察”。被告汉邦公司与张晶钟等签订了14份商品房买卖合同。合同的总价款为3972600元。
2015年6月22日，江苏省淮安市中级人民法院作出（2016）苏08执异28号执行裁定书，该裁定书载明：“经审查查明，本院在审理亚都公司与汉邦公司、陈建明建设工程施工合同纠纷一案过程中，于2015年4月30日，查封汉邦公司位于涟水县××套房屋。在本院要求有关单位协助查封时，涟水县住房和城乡建设局借故拖延不予协助，致使其中4号楼301号-320号323号计21套房屋被汉邦公司突击网签给他人。2015年6月16日，本院对涟水住建局罚款5万元。现涟水住建局已将上述21套房屋协助本院予以查封。另查明，2015年4月30日16时28分，汉邦公司与异议人融华公司签订《商品房买卖合同》3份，将本院查封的55套房屋中的4号楼305号、306号307号商铺网签给融华公司，合同约定的付款方式为一次性付款。……本案中，汉邦公司位于涟水县××楼××、××、××商铺同其他××套房屋已被本院依法查封。异议人融华公司提出执行异议时未向本院提供购房款已付清及房屋已实际占有、未过户无过错的证据材料，其主张尚不能排除法院的查封和执行。所以，融华公司的异议理由不能成立，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回淮安融华典当有限公司的执行异议。”
2015年5月13日，原告融华公司与被告汉邦公司签订租金协议。
本院作出的（2016）苏0802民初2188号民事判决及淮安市中级人民法院（2016）苏08民终3364号民事判决均已生效，上述判决对原告融华典当与被告汉邦公司因双方之间650万元债权债务，被告汉邦公司用其位于涟水县××楼××套房屋总价为3972600元折抵，其中，由原告融华典当与被告汉邦公司签订3份房屋买卖合同，其余房屋指定曹阳等购买，后因双方约定以房抵债的房屋已被江苏省淮安市中级人民法院查封，至原告融华典当不能实现合同目的的事实予以确认，判令解除原告融华典当与被告汉邦公司于2014年4月30日签订的购买涟水县中央城4号楼305、306、307室房屋商品房买卖合同；被告涟水县汉邦置业有限公司本判决生效后十日内一次性返还原告淮安融华典当有限公司购房款1101450元。
上述事实，有商品房买卖合同、协议、典当合同、收据、（2016）苏0802民初2188号民事判决书、淮安市中级人民法院（2016）苏08民终3364号民事判决书及原告陈述等证据证明，被告汉邦公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，本院对上述证据予以认定。
本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告融华典当与被告汉邦公司及案外人秦建峰因借款发生争议，但原、被告双方对借款650万元的数额均不表示异议。2015年4月30日，原告融华公司与被告汉邦公司及案外人秦建峰、崔海林签订四方协议，约定由被告汉邦公司以17套房屋抵债，其中，原告融华典当指定将一套房屋即涟水县中央城4号楼320室房屋由原告张晶钟与被告汉邦公司签订商品房买卖合同，房屋总价为245950元。但因该套房屋已被人民法院依法查封，虽然不影响已签合同的效力，但被告汉邦公司不能履行协助原告张晶钟办理房屋产权过户手续的义务，截止本案结案仍不能消除相关障碍，致原告张晶钟的合同目的不能实现。原告张晶钟以此为由主张解除与被告汉邦公司订立的商品房买卖合同，符合法律规定，应予支持。合同解除后，被告汉邦公司收取的由借款转为购房款的款项，应当予以返还，原告张晶钟、融华典当要求被告汉邦公司返还购房款245950元的诉讼请求，予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告张晶钟与被告涟水县汉邦置业有限公司于2014年4月30日签订的购买涟水县中央城4号楼320室房屋商品房买卖合同；
二、被告涟水县汉邦置业有限公司本判决生效后十日内一次性返还原告淮安融华典当有限公司购房款245950元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4989元，减半收取2495元，保全费1770元，合计4265元，由被告涟水县汉邦置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。
审判员 王琍琍
二〇一七年七月七日
书记员 董淑敏