福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民终字第541号
上诉人（原审被告）吴志荣，女，1979年6月29日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人余德庆，福建维理律师事务所律师。
被上诉人吴佳龙（原审原告），男，1988年9月24日，汉族，个体工商户。
委托代理人朱文华，福建齐欣律师事务所律师。
上诉人吴志荣因房屋租赁合同纠纷一案，不服邵武市人民法院（2014）邵民初字第782号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴志荣及其委托代理人余德庆、被上诉人吴佳龙及其委托代理人朱文华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
被上诉人吴佳龙原审诉讼请求：1、解除双方于2013年9月17日签订的《租赁经营合同》；2、吴志荣支付店面租金24000元（该租金从2013年12月起每月8000元计算至2014年2月），及从2014年3月其计算至实际腾出店面止按每月8000元计算租金；3、吴志荣支付违约金（该违约金是以每月租金8000元为基数从吴志荣未支付租金相应月份的6日起计算至支付该月租金时止按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算）。
原审法院查明，2013年9月17日，双方签订《租赁经营合同》一份，合同约定：①吴佳龙将其承租的位于邵武市五一九路永辉大厦1号店面一部分（约40平方米）出租给吴志荣使用；②租赁期限从2013年10月1日至2015年12月31日；③租赁费：2013年10月1日至2014年12月31日每月租金8，000元，2015年1月1日至2015年12月31日每月租金8，800元，于每月5日前支付，每迟付一天，按月租金的1%计滞纳金，如乙方（吴志荣）拖欠租金壹个月以上，甲方（吴佳龙）除追回租金、滞纳金外，还有权以乙方（吴志荣）违约终止合同清算房租，收回店铺；④乙方（吴志荣）租赁期间所产生的水、电、卫生、保安、物业管理费等费用自付，与甲方（吴佳龙）无关；⑤合同双方签字之日起立即生效，合同期间，若乙方（吴志荣）违约（如合同期中终止合同，店面私自转让转租及借给他人使用，迟缴租金，破坏甲方（吴佳龙）原有装修，房屋结构等），甲方（吴佳龙）有权清算房租，终止合同，收回店铺。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，吴佳龙依约将店面交吴志荣经营使用，但吴志荣从2013年12月起以店面面积不足40平方米为由拖欠租金。原审法院依法委托兴达测绘公司对吴志荣租赁店面的建筑面积和店内使用面积进行测绘，测绘结果是套内面积为41.43平方米，建设面积为42.02平方米。
原审法院认为，双方签订的租赁经营合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，该租赁合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中双方签订的租赁经营合同第四条约定“如乙方（吴志荣）拖欠租金壹个月以上，甲方（吴佳龙）除追回租金、滞纳金外，还有权以乙方（吴志荣）违约终止合同清算房租，收回店铺”。据此，双方在签订合同时对吴佳龙解除合同的条件有作出约定。现吴志荣未按照合同约定支付店面租金，已拖欠3个月，合同约定的解除合同的条件成就，吴佳龙可以解除合同。因此原判对吴佳龙要求解除双方2013年9月17日签订的租赁经营合同的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”故吴佳龙诉请吴志荣支付从2013年12月起至返还店面之日止的租金，合法有据，予以支持。本案中吴志荣未按合同约定履行支付租金义务，显属违约，应承担违约责任，双方在合同中约定“每迟延一天，按月租金的1%计滞纳金”，现吴佳龙自愿调整为按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算违约金，合法有据，予以支持。据此，原判依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，判决：一、解除吴佳龙与吴志荣于2013年9月17日签订的租赁经营合同；二、吴志荣应支付吴佳龙租金（该租金按月租金8，000元从2013年12月起计至吴志荣返还吴佳龙店面之日止）；三、吴志荣应支付吴佳龙违约金（该违约金是按月租金8，000元从吴志荣未支付租金相应月份的6日起计算至吴志荣支付该月租金时止按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算）；上述二、三项履行义务，吴志荣应于判决生效后十日内履行。
上诉人吴志荣上诉称，被上诉人吴佳龙违反双方口头约定，拒不提供堆放货物场地，且被上诉人提供的租赁场地不足40平方米，不符合双方合同的约定，故上诉人拖欠2013年12月份以后的租金是行使法律规定的抗辩权，并未构成违约。同时双方诉争的是2号店面，而被上诉人对2号店面无转租权，故被上诉人无权向上诉人收取租金。综上，原判判令解除双方签订的租赁合同缺乏依据，为此，请求撤销原判第一、三项，改判驳回被上诉人要求解除合同及支付违约金的诉讼请求。
被上诉人吴佳龙辩称，原判认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
经审理查明，原判认定事实正确，本院予以确认。
被上诉人吴佳龙在举证期限内向本院提交了如下三份证据：1、《现场治安调解协议书》，用于证明双方虽于一审判决后产生争议，但经公安机关调解，双方已就争议达成了互不追究对方责任的协议。经庭审质证，上诉人吴志荣认为《现场治安调解协议书》并非其本人签字，与本案不具有关联性。2、《房屋分层分户平面图》，用于证明诉争店面符合双方的约定，经庭审质证，上诉人认为该证据系被上诉人单方委托所测绘的，且双方一审已委托中介机构进行测绘，故被上诉人提供的该份证据没有证明力。3、《房屋平面图》，用于证明诉争店面就是1号店面而非上诉人所称的2号店面，经庭审质证，上诉人对该份证据的真实性没有异议，但不能证明诉争店面就是1号店面。本院分析论证认为，被上诉人提供的《现场治安调解协议书》当事人并非上诉人，与本案不具有关联性，不予采纳；被上诉人提供的《房屋分层分户平面图》系被上诉人单方制作，且载明的测绘面积与双方委托中介机构测绘的面积不一致，真实性无法确认，不予采纳；上诉人提供的《房屋平面图》虽载明是1号店面，但并无其他证据佐证平面图载明的店面系被上诉人租赁的店面，与本案审理并无关联，不予采纳。
本院认为，双方于2013年9月17日签订的《租赁经营合同》合法有效，双方应按约严格履行。上诉人吴志荣主张诉争店面是2号店而非1号店的上诉理由，与双方签订的《租赁经营合同》及南平市兴达测绘有限责任公司邵武分公司出具《房产测绘报告书》载明的不一致，且上诉人未能提供充足相反的证据予以证明，故上诉人该项上诉理由缺乏依据，不予支持。上诉人主张被上诉人吴佳龙违反双方口头约定，拒不提供放置存货的场地及提供的租赁场所不足四十平方米，为此上诉人拒付租金是依法行使抗辩权的上诉理由不能成立，理由如下：（一）上诉人主张双方签订合同时达成被上诉人提供堆放存货之场地的口头协议的主张，因被上诉人不予认可，且上诉人未能提供证据予以证明，依《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”之规定，上诉人应承担举证不能之不利后果；（二）交付租金系承租人在租赁期限内的主要义务，然上诉人提出诉争店面不足40平方米并据此作为拒付租金抗辩时并不具备充足的证据，且双方事后委托的中介机构出具的《房产测绘报告书》亦证实上诉人该抗辩与事实不符。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原判认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费666元，由上诉人吴志荣负担.
本判决为终审判决。
审 判 长 乐 芳
代理审判员 刘冬龙
代理审判员 余观贵
二〇一四年七月七日
书 记 员 余炜鑫
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。