安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终4253号
上诉人（原审被告、反诉原告）：何丹平，女，1964年8月7日出生，汉族，住湖北省赤壁市。
委托诉讼代理人：何远，男，系何丹平弟弟，1971年3月24日出生，汉族，住湖北省赤壁市。
上诉人（原审第三人）：刘金平，男，1962年6月27日出生，汉族，住湖北省赤壁市。
委托诉讼代理人：刘才，男，系刘金平之子，1992年11月15日出生，汉族，住湖北省赤壁市赤马港龙翔路9号新区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨俊猛，男，1970年3月25日出生，汉族，住安徽省长丰县。
委托诉讼代理人：李俊，安徽振信律师事务所律师。
上诉人何丹平、刘金平因与被上诉人杨俊猛房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院作出的（2016）皖0102民初6495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
何丹平、刘金平上诉请求：1、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初6495号民事判决书主文第一、第二、第四判项，依法改判支持何丹平一审反诉诉讼请求；2、本案的一审及二审诉讼费由杨俊猛承担。事实与理由：一、何丹平和刘金平主张合同无效事实清楚，理由充分。1、案涉房屋虽登记在何丹平一人名下，但属夫妻共同财产，何丹平无完全处分权。2、未经配偶同意处分夫妻共有房屋，且不符合善意取得要件的，房屋买卖合同无效。根据查明的事实，杨俊猛看房时，刘金平在家中，杨俊猛应明知房屋上存在共同共有人，签订案涉房屋买卖合同时刘金平不在现场，可知刘金平不同意签订房屋买卖合同。杨俊猛与何丹平签订房屋买卖合同后，并未办理产权登记手续，不构成善意取得，该房屋买卖合同无效。二、一审判决适用法律错误。夫妻一方与第三人签订的房屋买卖合同的效力应当按善意取得制度来处理，本案关于房屋买卖合同的效力认定应适用婚姻法司法解释（三）第11条，而不是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条。三、一审判决何丹平赔偿杨俊猛经济损失340000元缺乏事实依据和法律依据。1、双方签订的合同属无效合同，应当恢复到以前的状态，由何丹平返还杨俊猛定金2万元。2、双方约定，杨俊猛用购房首付款替何丹平还清银行贷款，房款汇入合同约定的指定账户，但杨俊猛却以案外人徐梅的名义将款项存入何丹平房产抵押贷款的银行，杨俊猛一审提供的证据也无法证明徐梅与其系夫妻关系，一审认定“应视为杨俊猛履行了自己的合同义务”，明显错误。3、争议房屋评估过程中，何丹平并没有收到《房地产司法鉴定评估风险告知书》，也不知法院委托评估鉴定一事，且鉴定人不具备司法鉴定资质，鉴定程序违法；争议房屋评估的价值时点定为2017年2月20日不合理，何丹平早于2016年7月下句就提出解除合同，如杨俊猛及时止损，不会造成很大损失。即使何丹平违反了合同约定，也无法预见杨俊猛的损失会达到34万元，赔偿数额应以合同约定为准。一审依据评估机构的意见判令何丹平赔偿杨俊猛经济损失340000元无事实和法律依据。
杨俊猛辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、关于存量房买卖合同的效力问题。首先，房屋的产权登记为何丹平一人所有，根据我国物权法第9条及第17条的规定，因刘金平并不在不动产权属证书中，其对涉案房屋不享有所有权。其次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定，何丹平和刘金平不能以没有处分权为由主张合同无效。最后，杨俊猛去看房时，刘金平是在家的，刘金平对何丹平卖房是明知的，并没有阻止。因此，双方的存量房买卖合同是合法有效的。2、何丹平、刘金平认为本案所涉合同效力问题应适用婚姻法司法解释三，此观点明显属于法条理解错误，一审法院在适用法律上并无问题。3、从整个案件的事实来看，何丹平因房价大幅上涨而拒绝交易，存在明显过错，杨俊猛不但支付了2万元定金，还到房产局、税务局交纳了个税和契税，同时将33万元存入何丹平的还贷银行。案涉合同因何丹平的毁约行为而无法最终履行，何丹平对此应承担过错责任，赔偿杨俊猛因此造成的实际损失。涉案房屋经评估机构评估差额达到432900元，一审法院要求何丹平赔偿34万元并无问题。
杨俊猛向一审法院起诉请求：1、解除杨俊猛与何丹平签订的《存量房买卖合同》，何丹平赔偿因不能履行合同给杨俊猛造成的实际损失532900元（评估房屋差价432900元及装修费46250元、契税20250元、个人所得税13500元、定金20000元共计100000元）；2、案件的诉讼费用由何丹平承担。
何丹平向一审法院反诉请求：1、确认何丹平、杨俊猛间的房屋买卖合同无效，依法确认双方过错及相应责任；2、反诉诉讼费由杨俊猛承担。
一审法院认定事实：2016年6月2日，杨俊猛（买受人、乙方）与何丹平（出卖人、甲方）签订《存量房买卖合同》，合同约定的主要内容为：乙方购买甲方所有的位于合肥市张洼路金座嘉园1幢2-701室的住宅一套，建筑面积155.24平方米，存量房转让价款为135万元，包含水电气设备、挂式空调两台、三张床、沙发一组、冰箱一台、餐桌一套、茶几一个及固定装修；房屋过户产生的契税、印花税、个人所得税及相关费用由乙方承担；乙方同意在以下规定期限内将存量房转让价款存入房地产管理部门设立的资金托管账户：1、以银行预约为准将35万元（含定金）存入托管账户，并在当日申请办理存量房转移手续；2、以房产局预约号为准将35万元存入托管账户，并在当日申请办理存量房转移手续；甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款总额为100万元；乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，双方同意按下列方式处理：1、……；2、逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付转让存量房价款万分之三的违约金；甲方未按本合同约定期限交接存量房的，双方同意按下列方式处理：1、……；2、逾期超过十日后，甲方应按日向乙方支付转让存量房价款万分之三的违约金。乙方解除合同的，甲方应自收到乙方解除合同通知到达之日起十日内退还全部已付款；合同自双方签字后生效等。同日，杨俊猛（买受人、乙方）与何丹平（出卖人、甲方）签订《补充协议》，该协议约定的主要内容为：乙方自本协议生效之日向甲方支付定金2万元，该定金在乙方履行存量房买卖合同后抵作房价款；如甲方不履行该合同，应双倍返还定金；如乙方不履行该合同甲方收取的定金不予返还；甲乙双方应在房产局下发已过户的房产证及乙方付清全部的房款（乙方申请贷款的，以银行放款到指定的账户为准）后的三日内办理房屋交接手续；乙方用购房首付款替甲方还清银行贷款，不足部分由甲方自行解决；甲方承诺该房屋无产权纠纷、司法限制等。同时，何丹平和杨俊猛分别与房产中介合肥东辉房产营销代理有限公司签订了《房地产经纪合同》。上述合同签订后，杨俊猛向何丹平支付了定金2万元。2016年6月20日，房产中介工作人员、杨俊猛及其爱人徐梅、何丹平一起到房产局和税务部门办理了房屋交易税收完税证明，徐梅缴纳个人所得税13500元、契税20250元。同时，买卖双方向合肥市不动产登记中心预约在2016年8月16日办理过户手续。2016年7月6日，徐梅向何丹平买房时的抵押贷款行工行合肥和平路支行存入徐梅个人账户存款33万元。7月下旬，何丹平向杨俊猛提出解除合同，遭杨俊猛拒绝后，何丹平将解除合同通知书交给房产中介公司转交杨俊猛，亦遭到杨俊猛拒收。2016年8月2日，杨俊猛向何丹平发送短信“何女士你好！我是购买你房子的，我姓杨，抓紧时间走程序，不要耽误时间，我是不会同意你的房子不卖的，因为从时间、金钱、精力上都付出了太多……”。同年8月4日，何丹平回复杨俊猛短信“杨总你好，首先说声对不起，是我没考虑周全，导致该住房不能买了，特请谅解”、“但你也要看清合约条款，我还只收了贰万元押金，其他的与我无关，是中介的事，你说存了首付款，但没存在我的名下，这能算数吗？你可问银行，至于已交税金都会全部退还的。希望买卖不成仁义在，至于赔偿你损失，之前合同都有约定”等。嗣后，因买卖双方协商不成，杨俊猛遂于2016年9月向一审法院提起诉讼，请求判如所请。一审案件审理过程中，根据刘金平的申请，追加其为第三人参加诉讼。同时何丹平向一审法院提起反诉，一审法院合并审理。
另查明：2016年11月2日，经一审法院释明杨俊猛变更诉讼请求后，杨俊猛向一审法院提出鉴定房屋现有价值申请。一审法院多次通知何丹平配合选定鉴定机构，但何丹平予以拒绝。2017年1月3日，一审法院经过摇号选定并委托安徽安和房地产土地评估有限公司对涉案房屋现有市场价值进行评估。嗣后，一审法院又多次电话通知何丹平配合评估机构对其房屋进行价值进行评估，但何丹平以合同无效不需要评估等事由予以拒绝。2017年4月21日，安徽安和房地产土地评估有限公司作出《估价报告书》，估价结论为：1、位于合肥市张洼路金座嘉园1幢2-701室成套住宅用房在价值时点2017年2月20日（现场勘查时间）的市场价值为178.29万元，合单价11485元/平方米；2、因客观原因，实地勘察时未能进入估价对象内部，所以无法勘查室内装修情况，本次评估未考虑估价对象的装修价值，故假设估价对象为毛坯。杨俊猛为房屋价值评估事宜支付评估费3500元。
位于合肥市张洼路金座嘉园1幢2-701室房屋在房产证上登记为何丹平一人所有，该房屋向工行合肥市和平路支行抵押借款469000元（个人二手房购置贷款），借款期限为2013年2月至2031年2月，借款人为何丹平，抵押人为何丹平与刘金平。何丹平与刘金平系夫妻关系，于1987年4月登记结婚。在一审案件第一次庭审中，刘金平陈述：“其签合同时在场，但没有同意签字，也不知合同的内容；杨俊猛到其家中看房时其在家做饭，不知什么情况。”在一审案件第二次庭审中，房产中介公司工作人员熊赛和项刚作为何丹平和刘金平申请的证人到庭，在接受质询时对于杨俊猛为何将33万元存入工行和平路支行，项刚陈述“预约还款需要时间段，那段时间预约还款要提前3、4个月才能预约上，银行说提前将钱存至该银行，就能提前给我们预约还贷”。
一审法院认为，本案是因买卖房屋引发的合同纠纷，根据杨俊猛、何丹平诉辩称情况，本案争议的焦点为：一、关于房屋买卖合同的效力问题；二、关于谁违约及违约责任承担问题。
关于《存量房买卖合同》及其补充协议的效力问题。一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，何丹平和刘金平以出卖人未经共有人授权取得处分权为由主张合同无效，显然缺乏法律依据；同时，根据庭审中查明的事实，何丹平与杨俊猛签订合同时刘金平在现场，杨俊猛到何丹平与刘金平家中看房时，刘金平也在家中，由此可以认定刘金平应当知道何丹平向杨俊猛卖房的情况，且出卖房产登记为何丹平一人所有，杨俊猛有理由相信何丹平对买卖房屋有处分权，故何丹平和刘金平主张合同无效也无事实依据。因此，杨俊猛与何丹平签订的《存量房买卖合同》及其补充协议是双方在平等协商基础上达成的一致，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。
关于买卖双方谁违约及违约责任承担问题。一审法院认为，合同签订后，双方当事人应按照诚实信用的原则全面履行合同约定的义务。本案中，杨俊猛按合同约定向何丹平支付了定金2万元，在房产中介公司的安排下与其爱人徐梅、何丹平一起到房产和税务部门办理了预约过户登记、税款缴纳手续，并以徐梅名义向何丹平房产抵押贷款的银行存入33万元，积极履行了自己的合同义务。双方在《存量房买卖合同》中虽约定将35万元存入托管账户，但双方又在《补充协议》中约定杨俊猛用购房首付款替何丹平还清银行贷款，而杨俊猛根据房产中介公司的要求将剩余应付房款33万元以徐梅名义存入何丹平房产抵押贷款的银行以便预约还贷，应视为杨俊猛履行了自己的合同义务；何丹平主张杨俊猛未按合同约定支付购房首付款构成合同违约，其依据合同约定和法律规定有权提出解除合同，缺乏事实和法律依据，不予采信。本案中，何丹平在合同签订后，在无合同约定和法定事由的情况下向杨俊猛提出解除合同，其行为明显构成合同违约，且其以自己的行为明确表示不履行合同义务，故杨俊猛要求解除其与何丹平之间签订的《存量房买卖合同》符合合同约定和法律规定，应予支持。合同解除后，何丹平应承担向杨俊猛支付违约金、赔偿损失等违约责任。
根据《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，杨俊猛投资购房，其合同目的是居住和投资收益，因何丹平的违约行为给杨俊猛实际造成了较大的经济损失，该损失应包括合同履行后可以获得的利益。根据评估机构的意见，涉案房屋在价值时点2017年2月20日的市场价值为178.29万元，与双方买卖价格的差价为432900元，若合同得到及时履行杨俊猛应获得相应的收益，故此差价可以作为计算合同履行后可以获得的利益损失参考依据。对于因何丹平不履行合同给杨俊猛造成的损失具体数额，一审法院综合考虑合同的履行情况、何丹平的过错、合同履行后杨俊猛可以获得的利益、房款中包含房屋装潢和家用电器、家具，以及杨俊猛需承担的税费、银行利息履行合同的成本等多种因素，认为确定何丹平需向杨俊猛赔偿损失34万元（含定金2万元）较为合理。合同解除后，契税20250元、个人所得税13500元可由杨俊猛办理退还手续，在损失尚未发生和确定的情况下，其主张该损失缺乏依据，不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决：一、解除杨俊猛与何丹平签订的《存量房买卖合同》及补充协议；二、何丹平赔偿杨俊猛经济损失340000元，于判决生效后三十日内付清；三、驳回杨俊猛的其他诉讼请求；四、驳回何丹平的反诉请求。一审本诉案件受理费9129元，财产保全费5000元，合计14129元，由杨俊猛负担3305元，何丹平负担10824元；评估费3500元，由何丹平负担；一审反诉案件受理费190元，由何丹平负担。
二审中，何丹平提交残疾人证复印件一份，与何丹平一审提交的病例结合证明：杨俊猛与何丹平签订案涉存量房买卖合同前，何丹平向刘金平表达出售案涉房屋的意向，刘金平不同意。案涉合同签订过程及杨俊猛与徐梅办理交税、过户等手续时，刘金平不在场，以及杨俊猛代刘金平签字，能够相互印证。刘经平经质证，表示同意何丹平的举证意见。杨俊猛经质证，认为：该组证据与本案不具有关联性，不能达到何丹平的证明目的，何丹平是完全民事行为能力人，有权利独立作出自己的行为，杨俊猛并未在办理交税手续时代刘金平签字。另，对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，根据庭审中查明的事实，刘金平与何丹平系夫妻关系，案涉房屋登记在何丹平一人名下，何丹平也以自己的名义对外出售案涉房屋。杨俊猛前往何丹平及刘金平家看房时，刘金平在家并开门让杨俊猛进入家中看房。在一审庭审中，刘金平当庭承认何丹平与杨俊猛签订案涉房屋买卖合同时其在现场，且并未当场提出反对意见。现刘金平称签订案涉房屋买卖合同时其不在现场，至2016年6月底才知道何丹平将案涉房屋出售给刘金平，本院不予认可。基于以上事实，杨俊猛有理由相信刘金平同意何丹平出卖案涉房屋，并相信何丹平对涉案房屋具有处分权，刘金平、何丹平主张合同无效，本院不予支持。杨俊猛与何丹平签订的案涉《存量房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
关于本案的法律适用问题，因双方争议的焦点为案涉房屋买卖合同的效力问题，一审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定予以审理，并无不当。本案中，杨俊猛并未办理案涉房屋的产权登记手续，不能认定其已善意取得案涉房屋，何丹平、刘金平主张本案关于房屋买卖合同的效力认定应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定，无事实及法律依据，本院不予采纳。
关于违约责任的认定问题。案涉房屋买卖合同签订后，杨俊猛按约向何丹平支付了定金2万元，并到税务部门办理了税款缴纳手续。在中介公司的要求下，杨俊猛以配偶徐梅的名义将33万元存入何丹平房产抵押贷款的银行，以便替何丹平还清银行贷款。从杨俊猛的以上行为可知，其一直在积极履行自己的合同义务。合同签订后，何丹平在无合同约定和法定事由的情况下，单方要求解除合同，并以自己的行为明确表示不履行合同义务，其行为已经构成违约，应向杨俊猛承担违约责任。
关于赔偿数额问题。根据法律规定，何丹平不履行合同义务，给杨俊猛造成损失的，损失额应当相当于因违约造成的损失，包括案涉房屋买卖合同履行后可以获得的利益。综合合同履行情况、何丹平过错情况、合同履行后杨俊猛可获得的利益情况等多种因素。考虑到何丹平提出解除合同后，杨俊猛未能采取适当措施防止损失扩大，且杨俊猛尚未将应付房款33万元存入托管账户，何丹平实际收取的房款仅为定金2万元等情况，本院对一审确定的赔偿数额予以适当调整，酌定何丹平需赔偿杨俊猛损失22万元（含定金2万元）。
关于鉴定程序问题。一审期间，法院多次通知何丹平配合选定鉴定机构，何丹平予以拒绝。现何丹平称不知法院委托评估鉴定一事，鉴定人不具备司法鉴定资质，并主张鉴定程序违法，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初6495号民事判决第一项、第四项即：“解除杨俊猛与何丹平签订的《存量房买卖合同》及补充协议”、“驳回何丹平的反诉请求”；
二、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初6495号民事判决第三项即：“驳回杨俊猛的其他诉讼请求”；
三、变更安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初6495号民事判决第二项为：何丹平赔偿杨俊猛经济损失220000元，于本判决生效后三十日内付清；
四、驳回杨俊猛的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费9129元，财产保全费5000元，合计14129元，由杨俊猛负担5360元，何丹平负担8769元；评估费3500元，由何丹平负担；一审反诉案件受理费190元，由何丹平负担。
二审案件受理费4660元，由何丹平负担3015元，杨俊猛负担1645元。
本判决为终审判决。
审判长 张 利
审判员 张 勇
审判员 董江宁
二〇一八年八月三十一日
书记员 马翕僖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。