安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蜀民一初字第00027号
原告：苏果超市（合肥）有限公司，住所地合肥市蜀山区。
法定代表人：马嘉樑，执行董事。
委托代理人：倪永庆，苏果超市（合肥）有限公司职员。
委托代理人：范歆竹，苏果超市（合肥）有限公司法务人员。
被告：安徽欧联投资发展有限公司，住所地安徽省合肥市，组织机构代码证代码56340766-4。
法定代表人：洪镇源，董事长。
委托代理人：李磊磊，安徽高速律师事务所律师。
委托代理人：章燕云，安徽高速律师事务所律师。
第三人：合肥政盛置业有限公司，住所地合肥市政务区，组织机构代码证代码55329822-2。
法定代表人：方世文，总经理。
委托代理人：陈伟，该公司员工。
原告苏果超市（合肥）有限公司与被告安徽欧联投资发展有限公司、第三人合肥政盛置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月4日受理后，由审判员王嘉佳适用简易程序于2015年2月4日公开开庭进行了审理，在诉讼过程中，因案情复杂，本案转为普通程序审理，于2015年6月16日、2015年7月9日二次公开开庭进行了审理。原告苏果超市的委托代理人倪永庆、范歆竹、被告安徽欧联投资发展有限公司的委托代理人均到庭参加了诉讼。合肥政盛置业有限公司的委托代理人陈伟第三次开庭时到庭参加诉讼。双方向本院申请庭外和解期限3个月。本案现已审理终结。
原告苏果超市（合肥）有限公司诉称：2011年1月16日，原告与被告签订了房屋租赁协议，双方约定：被告将其位于合肥市祁门路与茂荫路交叉口的1层和2层部分商业用房出租给原告，租期从2011年8月1日至2031年7月31日止。根据合同约定，被告应在原告开业前45天接通正式水电并取得房屋整体消防验收合格证书；原告在交付租金之前，被告应当向原告出具租赁发票。合同签订后，租赁房屋尚有多项约定工程未完成，正式水电一直未能按约定接通，消防也一直未通过验收，但是在被告再三承诺尽快履约后，原告于2011年底接受房屋进场，并支付了租金200万元。2012年1月，原告在租赁房屋开设的超市开业，但是迄今为止，被告一直没有完全履行合同义务：房屋尚未竣工，租赁面积中仅交付一楼而二楼未交付，正式水电未予接通，消防未通过验收，收货通道被堵塞等。因被告怠于履行合同义务，原告经营受到严重影响造成巨额亏损，也因消防问题受到消防部门处罚。在此情况下，原告不得不暂扣被告租金并多次发函要求被告履行合同义务。
2014年9月20日，原告在未收到被告任何催告的情况下，收到了被告的解约函，原告认为原被告签订的租赁合同合法有效，原告因被告过错一直不能正常履行合同缴纳租金，而被告也一直没有按照合同约定向原告出具合法票据及履行催告程序，因此原告认为被告单方解除合同的行为无效。诉至法院，请求判令：1、确认被告解除合同行为无效；2、本案全部诉讼费用由被告承担。
原告为证明其主张，所举证据如下：1、原告与被告《房屋租赁合同》原件，证明原被告双方之间的租赁合同权利义务；2、2012年5月10日原告向被告发函催告被告水电完工复印件，证明被告截止至2012年5月10日为止尚未完成水电改造义务；3、2012年5月18日原告向被告发函催告被告完成物业交付复印件，证明截止至2012年5月18日被告尚未完成房屋交付义务；4、2013年1月18日被告向原告发函同意原告在应付租金中扣除原告垫付的罚金3万元复印件，证明因被告房屋截止至2013年1月18日消防尚未通过验证；5、2013年8月6日原告再次向被告发函要求被告对房屋进行完善复印件，证明被告截止至2012年5月10日为止尚未完成水电改造义务；6、2013年8月16日被告回函原告承诺期会尽快完成合同约定义务复印件，证明被告承诺其会完成房屋交付义务；7、2014年8月19日原告向被告发函要求被告排除妨害恢复原告对房屋的正常使用复印件。证明被告恶意占据原告承租房屋通道，妨害原告经营；8、2014年9月2日被告向原告发函通知原告解除合同复印件，证明被告单方发函要求与原告解除合同；9、原告向被告支付200万元租金的转账凭证原件，证明原告已经履行支付首期租金的义务；10、原告于2015年2月3日向被告支付的350万元租金转账凭证原件，证明原告与被告在达成继续履行合同的合意上，先行履行了一部分义务；11、协议复印件，原告与被告曾于2012年6月14日就中央空调安装达成补充协议，协议中明确表明因被告未能及时履行合同义务，给原告经营造成严重影响，双方仅仅就房屋租金数额问题进行过变更，但从未就房屋租金交付的条件进行过变更。
被告辩称：原被告于2011年1月16日签订《房屋租赁合同》，被告将属于合肥政盛置业有限公司（以下简称政盛公司）的位于合肥市政务区祁门路与茂荫路交口的1-2层部分商业用房出租给被答辩人，共计15946㎡，租期20年，从2011年8月1日起至2031年7月31日止，第一年为2011年8月1日至2012年7月31日，租金为436万5217元。第二年为582万0290元，第三年为582万0290元。房租费用实行先预付后使用，租赁费用的支付方式为按日历季度支付。租赁合同生效后，答辩人如约交付房屋，2013年8月6日被答辩人出具的《关于尽快完善正式电和消防验收的通知》也载明早在2012年1月17日被答辩人的超市已经开业，说明了该处房屋早已经通过原告验收并完成了交接，是符合超市营业条件的，原告对于被告履行合同义务，交付符合合同约定的房屋的事实是予以认可的。但是，被答辩人仅在2012年1月份向答辩人支付了租金200万元，截止到2014年6月20日，被答辩人拖欠答辩人房屋租金共计363万8405.79元。答辩人数次口头催收房租，并于2013年3月4日、2014年6月20日两次以书面《工作联系函》的方式书面通知原告其拖欠租赁费用的事实。但是原告均是置之不理。根据合同第七条第4款第（5）向的约定，非甲方原因，乙方拖欠租赁费用超过3个月的，甲方有权解除合同。合同自通知到达对方时解除。2014年9月20日被告通过邮寄送达原告《解除租赁合同通知书》并予以公证。被告通知函告原告解除合同，于法有据，合情合理。
被告为证明其主张，所举证据如下：1、2011年1月16日《房屋租赁合同》复印件，证明原被告之间房屋租赁合同关系客观存在；按照合同约定，原告应当按时足额支付房屋租金，但是原告长期拖欠租金没有支付，构成违约；被告主张解除合同额合同依据（合同第七条约定）；2、2013年3月4日《工作联系函》原件，2014年6月20日工作联系函各一份原件，证明原告违约以及被告催收的事实依据；被告主张解除房屋租赁合同的事实依据；3、2014年9月2日解除《租赁合同》通知书、公证书原件及投递记录打印件，证明原告违约的事实；被告按照房屋租赁合同约定和法律规定，依法解除房屋租赁合同的事实。被告解除房屋租赁合同程序合法，证据充足。4、《情况说明》，证明合肥政盛置业有限公司对被告与原告2011年1月16日签订《房屋租赁合同》不予追认。
第三人合肥政盛置业有限公司辩称：我司于2015年4月20日获悉，安徽欧联投资发展有限公司与苏果超市（合肥）有限公司于2011年1月16日签订了《租赁合同》，我司对该《租赁合同》不予认可，我司要求承租人立即腾空房屋并将房屋返还我公司，同时我司保留追究相关单位和个人法律责任的权利。
第三人未举证。
对原被告所举证据本院审核认定如下：原告所举证据1、8、被告所举证据4符合证据三性要求，证据效力予以确认，被告所举证据1、3真实性予以认定，证明目的不予认定，原、被告所举其他证据与案件无关联性，证据效力不予确认。
经审理查明：2011年1月16日，原告（承租方甲方）与被告（出租方乙方）签订了房屋租赁协议，双方约定：被告将其位于合肥市祁门路与茂荫路交叉口的1层和2层部分商业用房出租给原告，租期从2011年8月1日至2031年7月31日止。并对每年度的租金约定了租赁费用，租赁费用实行先预付后使用等，另查明：案涉地点的土地使用权人为合肥政盛置业有限公司，合肥政务文化新区开发投资有限公司与安徽欧联投资发展有限公司签订产权转让合同，项目名称：政盛公司100%股权，转让价款507500000元，但至今转让未完成。2014年9月2日，被告向原告出具解除《租赁合同》通知书：乙方拖欠租赁费用超过3个月的，甲方有权解除合同，依法通知：1、依法解除贵司与我公司2011年月16日签订的《租赁合同》，前述《租赁合同》自本通知到达贵司时解除；2、敬请贵司在收到本通知之日起十五日内腾空租赁房屋并将房屋返还我司；3、敬请贵司在收到本通知之日起七日内付清拖欠我司的房屋租金5093478元，并据实付清水电气物业等相关费用。
2015年4月27日合肥政盛置业有限公司出具情况说明，内容为：合肥政盛置业有限公司依法开发合肥市祁门路与茂荫路交口天鹅湖购物中心项目，我公司拥有该项目全部物业的所有权。我司没有授权任何单位或者个人出租位于合肥市祁门路与茂荫路交口1-2层商业物业及成为给其他单位使用。另，我司于2015年4月20日获悉，安徽欧联投资发展有限公司与苏果超市（合肥）有限公司于2011年1月16日签订了《租赁合同》，我司对该《租赁合同》不予认可，我司要求承租人立即腾空房屋并将房屋返还我公司，同时我司保留追究相关单位和个人法律责任的权利。
本院认为：原告与被告签订了房屋租赁协议，原告实际使用房屋，但被告的出租行为并未得到房屋的实际所有人政盛公司的同意，事后政盛公司亦拒绝追认，双方签订的房屋租赁协议系无效合同，原告要求确认被告解除合同的法律行为无效，本院不予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告苏果超市（合肥）有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费80元，由被告安徽省欧联投资发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 王嘉佳
人民陪审员 窦中山
人民陪审员 乔美云
二〇一五年八月十三日
书 记 员 童 星
附本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。