上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四(民)初字第3250号
原告寅泰(上海)投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人朱寅，该公司总经理。委托代理人杨杰。委托代理人郑一鸣，上海言知律师事务所律师。被告王园，女，汉族，住上海市普陀区。被告江坚煜，男，汉族，住上海市普陀区。委托代理人王园，女，汉族，住上海市普陀区。原告寅泰(上海)投资管理有限公司诉被告王园、江坚煜房屋租赁合同纠纷一案，于2015年10月27日起诉来院，本院受理后，向被告送达了起诉状副本等应诉材料，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨杰、郑一鸣到庭参加诉讼，被告王园、江坚煜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告寅泰(上海)投资管理有限公司诉称，原告与被告于2015年7月21日签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于上海市徐汇区复兴中路XXX号XXX幢XXX室房屋(以下简称系争房屋)。合同签订后，原告即向被告支付了首年的房屋租金人民币(下同)18万元、租赁保证金15,000元。然被告却无故迟延交房。同年8月23日，原告与案外人上海根冠装饰设计有限公司(下简称根冠公司)签订房屋装修合同，支付了装修费5万元，并支付给被告5,000元装修保证金。同月25日，原告请装修人员对系争房屋装修时，发现系争房屋的门锁被堵，大门上被泼满粪便，门口污秽不堪，原告和装修人员根本无法进入。2015年8月29日，原告到房产交易中心查询后，发现系争房屋已被法院多次查封。原告遂多次与被告交涉，但未果，故起诉要求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令两被告返还原告已支付的房屋租金18万元；3、判令两被告返还房屋租赁保证金15,000元；4、判令两被告赔偿解除合同的违约金15,000元；5.判令两被告赔偿房屋装修费5万元；6、判令两被告返还装修保证金5,000元。审理中，原告撤回赔偿房屋装修费5万元的诉讼请求。被告王园、江坚煜辩称，同意解除合同，但合同解除的时间应是原告返还钥匙之日。房屋租金可以返还，但金额有异议。装修费不同意赔偿，因为原告是擅自装修。只要原告恢复原状，返还钥匙，被告同意返还装修保证金5,000元。因为是原告违约在先，故被告不同意赔偿违约金。对原告装修系争房屋所造成的损坏，被告将另行主张。另外，对于法院的查封，被告在2014年就已经知道。经审理查明：两被告是系争房屋的产权人。2015年7月21日，两被告与原告签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：原告向两被告承租系争房屋，租赁期限自2015年10月8日起至2023年10月7日止(其中，2015年8月8日至2015年10月7日为免租期)；被告于2015年8月8日向原告交付房屋；房屋租赁保证金为15,000元；月租金为15,000元，第一期租金(即2015年10月8日至2016年10月7日的租金)18万元于交房当日交付，之后每一年支付一次，于每期开始当日支付；租金通过银行转账方式支付给被告(被告的开户银行；中国银行；户名：刘某某；账号：6212***6383)；被告同意原告在租赁期间对该房屋进行装修，装修费用由原告承担；若被告有重大未告知事实，致使原告无法正常使用系争房屋的，原告可以书面通知被告解除本合同，被告向原告赔偿相当于保证金的违约金，并赔偿原告的装修费用；被告对原告的装修补偿总金额为5万元；租金收款人为案外人刘某某(系被告江坚煜母亲)。合同签订后，原告即向被告支付了2015年10月8日至2016年10月7日的租金共计18万元、房屋租赁保证金15,000元。2015年8月19日，原告与被告王园签订《交房补充协议》，约定：被告交房时留给原告的固定装修及固定设备，均处于完好可正常使用状态，原告交房时应将同等类型的固定装修及固定设备，由原告自行更换或保留后，且均处于完好可正常使用状态，交还给被告；原告进行装修，保证不改变和破坏原有格局和结构，保证向被告提供装修方案和装修范围，并保证对要装修的物品负责拆除、清理、重装、交付并确保正常使用。双方在该协议中约定了原告保留使用的原固定装修内容、原告自行负责重装或更换的固定装修及设备内容，并约定：鉴于原告要求拆除和重装的固定设备一旦不能恢复及正常使用，将会造成被告无法正常居住及出租，经协商一致，原告在重装或更换约定的固定装修及设备前，支付给被告装修保证金5,000元，该装修保证金于原告装修完成后双方认可后当天退还给原告。2015年8月20日，被告收取原告装修保证金5,000元(含垃圾清运费)。2015年8月23日，原告与案外人根冠公司签订《上海市家庭居室装饰装修施工合同示范文本》，约定被告委托根冠公司对系争房屋进行装修，工期为2015年8月28日至11月27日。2015年8月25日，原告员工短信被告王园，告知系争房屋的门锁眼被堵、门上被人喷粪，要求被告王园回电。2015年8月28日，原告员工短信被告王园，要求被告王园“帮我把钥匙换了，钥匙放物业就可以，我周一工人可以继续干活……”2015年9月13日，原告向被告提出要求退钱。之后被告称因为原告已将厨房、卫生间的原装修破坏，要求原告先将房屋钥匙给被告，并把破坏的部位等恢复，原告对此不同意，要求被告先退款。2015年9月18日，被告约原告见面协商，并带好系争房屋的钥匙，但原告认为不需要商量，并称要把钱退了再谈其他事情。后双方约定当天见面协商，但该日未见面，双方又约定次日见面。2015年9月19日，被告短信原告，称该日其朋友生日，约原告第二天开锁、装摄像头，并称：“房屋一租掉，马上退钱”。2015年9月20日，被告短信原告，要求原告“有空把钥匙带过来”，原告回复：“我人不在市区，你直接让开锁开就是了”。又查明：2015年8月29日时，在系争房屋上存有中信银行上海西藏南路支行228万元的抵押权、案外人郝某某350万元和80万元的抵押权，且该房屋在2014年5月19日、7月11日、8月13日、2015年5月21日被法院司法查封。审理中，原告表示，以其起诉之日作为合同解除日。以上事实，由《上海市房地产权证》、《上海市房屋租赁合同》、收据、转账明细、《上海市家庭居室装饰装修施工合同示范文本》、《上海市房地产登记簿》、《交房补充协议》、短信及本院的庭审笔录等证据证实，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告所签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式并未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同，双方当事人均应恪守。根据合同约定，若被告有其他重大未告知事实，致使原告无法正常使用系争房屋的，被告可以书面通知乙方解除本合同，被告向原告赔偿相当于保证金的违约金，并赔偿乙方的装修费用。根据本院查明的事实，被告在将系争房屋出租给原告的时候，已经知道系争房屋因与他人有纠纷而被法院查封，但被告并没有将该重大事项告知原告，导致被告在装修免租期内发生了“门锁眼被堵、门上被人喷粪”的情况，无法正常使用承租房，不能实现合同目的，因此，原告依据该合同条款要求解除合同，于法有据，本院应予支持。根据我国法律规定，合同解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力。鉴于此，原告要求被告返还租赁保证金的诉请于法有据，本院予以支持。至于返还租金之诉请，鉴于原告于2015年9月13日以短信形式要求退还租金，之后双方多次协商退款事宜，均发生在免租期内，原告在2015年9月20日的短信回复中已明确让被告自行开锁，因此即使双方对先归还钥匙还是先退款有争议，被告仍可以通过自行开锁的方式控制系争房屋，或者可以及时向法院提起诉讼，然被告并没有行使相关权利。相反，原告在2015年10月27日向本院提起了诉讼。因此原告要求被告返还租金之诉请于法有据，本院应予支持。对于装修保证金，鉴于《交房补充协议》中约定“鉴于原告要求拆除和重装的固定设备一旦不能恢复及正常使用，将会造成被告无法正常居住及出租，经协商一致，原告在重装或更换约定的固定装修及设备前，支付给被告装修保证金5,000元，该装修保证金于原告装修完成后双方认可后当天退还给原告”。事实上，原告实际已开始对系争房屋实施装修，且双方均在本案诉讼中称装修部分另行主张权利，因此，对该装修保证金本案不予处理。至于解除合同的违约金诉请，鉴于合同中有约定，且被告对此有过错，因此原告此诉请于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告寅泰(上海)投资管理有限公司与被告王园、江坚煜签订的《上海市房屋租赁合同》；二、被告王园、江坚煜应于本判决生效之日起十日内返还原告寅泰(上海)投资管理有限公司房屋租金人民币18万元、租赁保证金人民币15,000元；三、被告王园、江坚煜应于本判决生效之日起十日内支付原告寅泰(上海)投资管理有限公司违约金人民币15,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,525元，由原告寅泰(上海)投资管理有限公司负担人民币105元，由被告王园、江坚煜负担人民币4,420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 汪俭蓉
审 判 员 王兆根
人民陪审员 赵倩玲
二〇一六年七月四日
书 记 员 符一鸣
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。