新乡市卫滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0703民初2053号
原告李平，女，汉族，1964年3月29日出生，住新乡市，
原告徐圆凯，男，汉族，1987年12月10日出生，住新乡市，
二原告委托代理人徐燕春，男，汉族，1949年1月21日出生，住新乡市，
被告新乡市名门置业有限公司
法定代表人赵方方
组织机构代码56726061-2
住所地新乡市高村路176号名门丽景1号楼
委托代理人赵增梁，河南中原法汇律师事务所律师，特别授权
原告李平、徐圆凯诉被告新乡市名门置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，作出（2016）豫0703民初301号民事判决书，原告李平、被告新乡市名门置业有限公司均不服判决上诉至新乡市中级人民法院。新乡市中级人民法院作出（2016）豫07民终2796号民事裁定书，撤销本院作出的原判决，发回本院重新审理。本院立案受理后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李平、原告李平和徐圆凯的委托代理人徐燕春、被告新乡市名门置业有限公司的委托代理人赵增梁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李平、徐圆凯诉称：2012年11月2日，原、被告签订《新乡市名门丽景征收补偿协议》，约定原告自愿将原新乡市牛羊肉加工厂院内徐燕春私房87平方米交付给被告，被告将新乡市八一路“名门丽景”小区3号楼1单元10层西户126.27平方米的在建房屋作为原告的安置房屋，原告补缴20000元差价，自签约之日起过渡期为14个月，到期被告交付给原告房屋，并负责给原告办理房产证。到期后，被告并未交付房屋，也未给原告办理房产证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》的规定，被告应当在房屋交付使用之日起90日内办理房屋所有权登记手续。被告至今未给原告办理房产证，现原告起诉至法院，请求法院判令：1、被告为李平办理产权证；2、被告以新评估价449806元为基数，从2014年1月2日起按照中国人民银行3-5年同期贷款利率6.4%计算至履行完毕之日止支付违约金，并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息即利率加收50%的标准计算至被告全部履行为止；3、被告退还天然气初装费2768元、暖气安装费12627元、电费300元、有线电视初装费240元、测绘费171.8元、其他代收费1000元、住房登记费70元；4、被告按协议约定向原告支付违约交房期间的双倍过渡费（暂计算至2016年6月）25633元，之后继续计算至执行完毕之日止；5、判令被告承担一审、二审、发回重审的三次诉讼费和保全费等一切费用。
被告新乡市名门置业有限公司辩称：1、案涉房屋征收人系新乡市卫滨区人民政府，而不是本案被告，案涉房屋征收补偿方案的合同性质是行政征收性质，如原告对案涉拆迁安置补偿协议有异议，应起诉征收人。因此，原告起诉主体错误，应当驳回起诉。2、原告诉称本案被告不交付房屋不属实。被告曾多次催促原告接受房屋，原告出于不缴纳物业费、规避过户的各项税费等个人私利，至今拒不接受房屋，其诉请的违约责任及逾期过渡费无事实和法律依据。3、案涉房屋是拆迁安置房，而非商品房。被拆迁房屋无产权证，因原告多次信访，在政府要求下予以安置，不适用商品房买卖若干问题的司法解释。4、案涉房屋已于2014年10月10日在产权部门备案，房屋产权已属原告，原告诉请逾期未办证无事实依据，其对房屋申请保全无必要，保全费用应由原告承担。5、原告诉请的天然气初装费等各项费用属于代收费用，原告诉请返还无事实依据。6、原告要求将房屋变更至李平一人名下应到新乡市房产交易中心办理变更登记，不属于人民法院受案范围，应当驳回。综上，原告诉请主体错误，无事实和法律依据，依法应裁定驳回起诉或判决驳回诉讼请求。
原告李平、徐圆凯向本院提交的证据材料：1、2016年6月13日评估报告一份，证明违约金起算基数。2、新政（2008）22号文件《新乡市城市基础设施配套费征收管理办法》一份、天然气初装费的国家规定一份、2013年3月14日收据一份、2013年7月25日收据一份，证明天然气初装费属于重复收费，应当予以返还；3、2013年7月25日收据一份、2014年3月20日发票一份，证明有线电视费属于重复收费；4、2014年7月6日收据一份、2015年1月19日收据一份，证明水电费系重复收费；5、2014年3月30日收据三份，证明被告代收原告费用，应当将多收部分退还；6、2013年7月25日收据一份，证明补交房款的费用；7、2014年3月30日收据一份，证明缴纳维修基金费用；8、2014年7月17日收费核算表一份及测绘图一份，证明原告已主动对案涉房屋进行测绘，被告拒不交付房屋，也不办理房产证。9、新乡市名门丽景征收补偿协议一份，证明从超出交房期限的次月起，被告应当承担过渡费的责任。10、新乡市不动产转移登记申请书四份，证明转移登记申请表应由被告加盖公章，否则无法过户；11、2014年11月5日查询结果证明一份、2016年11月4日新乡市不动产查询证明一份，证明被告未将房屋备案。12、2012年10月25日证明一份，证明公房变更个人名下的，应是原告的个人房屋。13、信访事项不予受理告知书二份，证明原告向新乡市政府反映被告未办证情况，被告知向法院起诉。14、2012年10月20日证明二份，证明被拆迁房屋系徐燕春个人的。
被告新乡市名门置业有限公司向本院提交的证据材料：1、新乡市“名门丽景”房屋征收补偿方案一份、新乡市推进棚户区改造领导小组办公室关于名门丽景项目列入棚户区改造的确认函一份（新棚改办[2011]6号）、新乡市名门丽景征收补偿协议一份（备案协议），证明案涉房屋征收人是新乡市卫滨区人民政府，而不是本案被告，《房屋征收补偿方案》合同性质是行政征收性质，如原告对该协议有异议，应起诉新乡市卫滨区人民政府，原告起诉主体错误，应驳回起诉。该协议于2014年10月10日已备案，双方未限定办理房产证的具体期限。2、新乡市罐头厂破产还债管理人2011年7月3日公告一份、说明一份、房屋分布平面图一份，证明对被拆迁房屋产权不明晰的不予补偿原则，本案被拆迁房屋徐燕春、李平无产权，按政府要求，被告安置给李平的案涉房屋属于安置房，不属于商品房。3、2013年11月30日交房公告一份、照片三张、新乡市天乐物业管理有限公司证明一份、2014年7月6日预存水电费收据一份，证明名门丽景小区1号楼、2号楼、3号楼的拆迁安置房于2013年12月份准时交房并履行了通知业主接受房屋的义务，同时证明李平、徐圆凯拒不接受房屋的事实。4、名门丽景小区拆迁安置房屋房产证复印件四十七份，证明拆迁安置房屋业主接受房屋后均办理了房产权证，不存在不给原告办理产权证的障碍、动机和理由。5、石玉虎证人证言一份、侯某证人证言一份，证明原告是为了在被告处更名变卖给他人以达到规避各种税费的目的，不能办证的原因在于原告。6、原告一审起诉状一份，证明李平、徐圆凯自认名门置业办理房产手续是协助义务，并佐证其规避税费、转卖房屋的事实。7、新乡市房管局备案科备案照片一份，证明案涉房屋已于2014年10月10日备案，保全费应由原告承担。
本院依职权调取的证据材料：新乡市房地产交易登记中心证明一份。
经庭审质证：被告新乡市名门置业有限公司对原告提交的证据1真实性有异议，认为与本案无关联性，该评估报告明确声明仅为房产转让进行课税的依据，不作为其他价值依据使用。案涉房屋仅缴纳20000元，如被告存在违约也应以20000元为基数计算违约金，被拆迁房屋无产权，进行置换是按照政府要求。对证据2真实性无异议，对其证明目的有异议，天然气初装费是按照被告2011年拿地的时间，应适用原有政策，不应退还。对证据3有异议，有限电视安装费已交至有限电视公司，被告无法退还。对证据4无异议，恰证明原告不接受房屋，并非被告拒不交房。对证据5有异议，属于办证费用，因原告拒不收房，被告无法协助其办理房产证，被告现无法结算。对证据6有异议，该费用系按照合同约定由原告补缴的房款，不应当退还。对证据7有异议，该费用已缴纳至房产管理部门，不应退还。对证据8有异议，办证的程序时业主申请、开发商协助办理，原告拒不接受房屋，也未提出办证申请，被告已于2014年10月10日自行备案登记，未办证不是被告造成的。测绘票据真实性有异议，三联均在原告手中不符合规定。对证据9真实性无异议，案涉房屋于2013年11月30日举行隆重的交房仪式并在小区内张贴公告、以电话通知、网络报道等方式通知业主收房，原告是明知交房事实而拒不接受房屋。原告分别于2014年7月6日、2015年1月19日缴纳600元水电费，也说明如房屋不具备入住条件不可能缴纳水电费。原告名下现有四套房产，也是其不急于入住的原因，其要求2014年1月2日之后的过渡费无事实依据。对证据10真实性及证明目的均有异议，该四份申请书来源及获取时间不明确，不能证明原告向被告提出办证申请，该申请书未填写任何信息，被告不存在拒不盖章的情形。对证据11真实性有异议，该证明出具的主体不适格，查询房屋备案应由新乡市房管局备案科查询。案涉房屋备案时，新乡市房管局的系统未联网，该交易中心出具的该份证明不客观、不全面。对证据12有异议，新乡市富达食品有限公司成立于2006年，无法证明将原房屋分配给原告。原房屋的产权人是新乡市罐头厂，拆迁时该厂已启动破产程序，拆迁范围内并无原告房产。对证据13真实性有异议，该证据仅证明原告单方认为被告不给其办理房产证，不能证明被告拒不办证。对证据14有异议，不予质证。对法院依职权调取的证据无异议，但案涉房屋已于2014年10月10日备案，原告拒不收取房屋。
原告李平、徐圆凯对被告新乡市名门置业有限公司提交的证据1真实性有异议，拆迁安置补偿协议双方是原、被告，跟新乡市卫滨区人民政府无关，拆迁安置应包括安置房屋和办理产权证。对证据2真实性有异议，被拆迁房屋系1983年由食品厂分配，该厂在2000年左右与罐头厂合并，罐头厂无权证明被拆迁房屋的产权人。对证据3真实性有异议，原告未见过该公告，当时不具备交房条件。对证据4-7有异议，与本案无关，原告不予质证。对法院依职权调取的证据无异议。
原告李平、徐圆凯提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、11、12、13真实有效，本院予以确认。证据10系空白格式表格，本院不予认定。证据14属于证人证言，二证人未出庭接受法庭质询，无法核实其真实性，本院不予认定。被告提交的证据1内容真实，本院仅对其真实性予以认可。证据2与本案不具有关联性，本院不予认定。证据3、4内容真实有效，但无通知到原告收房和办理房产证的证据，本院仅对其真实性予以确认。证据5属证人证言，无其他证据佐证其陈述，本院不予认可。证据6的起诉状属于原告自认内容，但应以原、被告之间的拆迁安置协议为准，本院仅对该证据真实性予以认定。证据7为电脑显示屏拍摄照片，无法证明该证据来源，且与新乡市房地产登记交易中心系统不一致，本院不予认定。本院依职权调取的证明系新乡市不动产登记交易中心出具，并加盖公章，具有证明效力，本院予以确认。
根据上述有效证据及庭审情况，可以确认以下事实：
2012年11月2日，原告李平、徐圆凯与被告新乡市名门置业有限公司签订《新乡市名门丽景征收补偿协议》，约定原告自愿以产权调换将新乡市原牛羊肉加工厂徐燕春私房（面积87平方米）交付被告，被告将新乡市八一路名门丽景小区3号楼1单元10层西室，面积为126.27平方米的房屋置换给原告，原告向被告缴纳结构、楼层差价及超出原面积房款共计20000元，被告负责给原告办理房产证，产生的费用由乙方负责。任何一方不履行或者不完全履行，则应承担相应违约责任并赔偿对方由此造成的经济损失。2013年3月14日，原告向被告缴纳热泵暖气安装费12627元。2013年3月30日，原告向被告缴纳维修金7581元。2013年7月6日，原告向被告缴纳预存水电费300元。2013年7月25日，原告向被告缴纳补交房款20000元、有线电视初装费240元、天然气初装费2768元。2015年1月19日，原告向被告缴纳水电费300元。2014年3月30日，原告向被告缴纳测绘费171.8元、其他代收费1000元、住房登记费70元。2014年7月17日，原告委托新乡市房地产交易登记中心进行测绘，该中心向原告出具涉案房屋测绘平面图（丘号：B20111100069）一份，测绘结果为房屋建成年代为2014年，建筑面积为126.35平方米。2014年7月29日，新乡市德诚房地产评估有限公司接受新乡市地方税务局委托，对涉案房屋作出《新乡市房地产交易价格评估报告书》（编号：2014-07-0470），评估价格为341145元（2700元/㎡），备注为“此房属无证拆迁，全面积按新购商品房办理。”2014年11月5日，新乡市房屋产权监理处向原告出具《新乡市房屋电子登记簿查询结果证明》（编号：20141105111）一份，备注为“此证明仅限于缴纳契税。”之后，原告向新乡市房地产交易登记中心领取《房屋所有权转移登记申请书》一份。2015年10月26日，原告李平向被告公司工作人员赵丹电话询问办理房产证事宜，被告知拆迁户的办证事宜不归其管，让原告向当时与其签订协议的人员联系。2015年12月30日和2016年3月2日，案外人徐燕春向新乡市人民政府信访局信访，反映被告未按照拆迁安置协议为原告办理房产证。新乡市人民政府信访局向其作出《信访事项不予受理告知书》，告知其向有关人民法院提起诉讼。2016年2月18日，原告向本院提起民事诉讼。2016年3月17日，原告徐圆凯向本院提起撤诉申请，经审查本院未准许。2016年4月7日，原告徐圆凯在庭审中明确表述放弃涉案房屋的分割，由原告李平个人拥有涉案房屋。同日，原告徐圆凯向本院出具《放弃声明》一份，自愿放弃涉案房屋的共有份额，并将该分割赠与原告李平。本院于2016年5月30日作出（2016）豫0703民初301号民事判决书，判令被告新乡市名门置业有限公司于判决生效之日起十日内协助原告李平办理房产过户手续并支付违约金。原、被告均不服判决，上诉至新乡市中级人民法院。新乡市中级人民法院于2016年11月18日作出（2016）豫07民终2796号民事裁定书，撤销本院作出的（2016）豫0703民初301号民事判决书，发回本院重审。
另查明，涉案房屋仍登记在新乡市名门置业有限公司名下，本院经原告申请于2016年3月2日将该房屋查封。2017年2月8日，新乡市房地产交易登记中心向本院出具证明一份，载明“新乡市名门置业有限公司开发的高村路176号名门丽景3号楼的初始登记已于2014年4月9日办理完毕，3号楼的住户在2014年4月9日以后均可以办理转移登记。”
本院认为：合同当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原告已按照约定交付被拆迁房屋并补缴房款20000元和其他配套费用、办证费用，被告亦将房屋拆迁并收取上述费用，且合同约定由被告为原告办理房产证，被告应当按照约定履行自己的义务。在案涉房产办理登记手续前，原告徐圆凯自愿放弃共有份额，并将该份额赠与李平，属于徐圆凯对自己合法权利的处分，内容不违反法律法规。因此，原告要求将案涉房屋办理至李平名下的诉讼请求，本院予以支持。
当事人约定易货交易、转移标的物所有权的，参照买卖合同的规定。原告将被拆迁房屋交付并补缴房款，视为换取被告开发的案涉房屋，符合买卖合同的规定。新乡市德诚房地产评估有限公司对案涉房屋的评估价格备注为“全面积按全新商品房办理”，证明案涉房屋的性质属于商品房，被告辩称案涉房屋属于安置房屋的理由无事实依据，本院不予支持。原、被告签订的拆迁安置补偿协议约定由被告为原告办理权属证书，被告辩称未办理房产证的原因在于原告想规避税费出售房屋，但仅提供证人证言，无法证明其辩称内容的存在。被告在原审中辩称不能办理房产手续的原因在于新乡市房地产交易登记中心，与本次辩称相互矛盾，且根据新乡市房地产交易登记中心证明显示案涉房屋在2014年4月9日后已可办理房产过户手续，结合原、被告约定的由被告负责办理房屋权属证书的条款，可视为案涉房屋未办理权属证书的过错在于被告。
商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内，因出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同未约定违约金的，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告的违约行为发生于2014年，应按照2014年案涉房屋总价款341145元作为违约金的计算基数。案涉房屋的交房日期为2013年12月1日至2013年12月15日，应从2013年12月15日起计算90日，截止日期为2014年3月15日。本院对逾期贷款付息利率为借款合同载明的贷款利率加收30%-50%，本院酌定为40%。另外，违约金最高不得超过总额的30%。因此，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院从2014年3月15日起以341145元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息即贷款利率加收40%的标准计算至被告履行完毕之日止，总额不得超过102343.5元。案涉房屋仍登记在被告名下，原告为防止案涉房屋被处分导致自己的泉流无法主张而向法院申请查封，该原因系被告未及时办理过户所致，保全费用应由被告承担。原告的第三项诉讼请求，系购买房产时由被告代收或预收的费用，且与本案非同一法律关系，原告要求被告退还天然气初装费2768元、暖气安装费12627元、电费300元、有线电视初装费240元、测绘费171.8元、其他代收费1000元、住房登记费70元的诉讼请求，本院不予支持。原、被告签订的拆迁安置补偿协议第四条明确约定，过渡费标准为每平方米3.5元、过渡期限为14个月，房屋建筑面积为126.27平方米，如因新乡市名门置业有限公司（甲方）责任，超出应交房期限的次月，过渡费按原标准双倍发放。被告无有效证据证明案涉房屋交付已通知原告且原告拒绝收房，可视为被告逾期交房。因此，被告应支付原告过渡费6187.23元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百七十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
被告新乡市名门置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告李平办理新乡市八一路名门丽景小区3号楼1单元10层西户的房产过户手续；
被告新乡市名门置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李平违约金（违约金以341145元为基数，从2014年5月2日起，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息即贷款利率加收40%的标准计算至被告全部履行为止，总额不得超过102343.5元）；
被告新乡市名门置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李平过渡费6187.23元；
驳回原告李平、徐圆凯要求被告新乡市名门置业有限公司退还天然气初装费2768元、暖气安装费12627元、电费300元、有线电视初装费240元、测绘费171.8元、其他代收费1000元、住房登记费70元的诉讼请求。
案件受理费1770元、保全费2225元，由被告新乡市名门置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。
审判长 李新伟
审判员 胡文兵
审判员 田新萍
二〇一七年四月十一日
书记员 李 倩