山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁08民终689号
上诉人（原审被告）：微山县微湖房地产开发有限公司，住所地微山县商业街南首。
法定代表人：朱恒才，总经理。
委托诉讼代理人：白守武，山东海那律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘磊，男，1969年4月6日出生，汉族，住微山县。
委托诉讼代理人：刘鹏，山东思雅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈丹，山东思雅律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：微山华昊塑胶有限公司，住所地微山县城商业北街苏园西三巷20号。
法定代表人：徐德权，经理。
上诉人微山县微湖房地产开发有限公司（以下简称微湖公司）因与被上诉人刘磊、微山华昊塑胶有限公司（以下简称华昊公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省微山县人民法院（2017）鲁0826民初268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
微湖公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1、一审判决认定微湖公司于2013年10月27日将房屋钥匙交付给刘磊，涉案商品房已交付。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用。刘磊已入住，没有给其造成实际损失，一审法院判决微湖公司承担高额的违约金显失公平。2、一审法院判决由微湖公司承担违约责任有违事实。涉案商品房开发者是华昊公司，微湖公司仅是挂名开发。微湖公司提供加盖公章的合同给华昊公司，由华昊公司负责销售，微湖公司没有参与销售。销售房屋的款项一部分进入由华昊公司与微湖公司共同设立的银行监管账户，一部分由华昊公司直接收取。对以上情况购房者是知情的，涉案商品房是华昊公司及其法定代表人个人以微湖公司的名义与购房者签订的合同。微湖公司仅是挂名，不应承担实体权利和义务，即使承担违约责任，其主体也应是华昊公司。3、一审认定刘磊的诉讼请求没有超过诉讼时效错误。2013年10月27日刘磊已接收涉案房屋并入住，而直到2017年1月23日起诉，已超过两年的诉讼时效。
刘磊辩称，1、关于违约金，虽然房屋已交付，但未经行政主管部门综合验收，不符合合同约定的交付条件，也违反了法律的禁止性规定，交付行为无效，应当承担逾期交付的违约责任。并且该房屋至今也不具备验收条件，房屋价值已出现贬损，刘磊的损失是实际存在的。2、关于承担责任主体，刘磊在一审庭审前并不清楚微湖公司与华昊公司的联合开发情况，如果是联合开发，微湖公司与华昊公司应当对合作开发所产生的债务承担连带责任。3、关于诉讼时效，开发商逾期交付是一个持续行为，是对买受人权利的持续侵犯，当房屋具备法定交付条件时，诉讼时效自合同约定的交付期限届满之日起计算；如房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。涉案房屋至今不符合法定的交房条件，因此刘磊的诉求并未过诉讼时效。
华昊公司辩称，1、一开始是我公司挂靠微湖公司借其资质开发，协议签订后被其篡取了产权。2、房子已具备交房条件，水电暖都已竣工，并有建委的分项验收。后期因办理交房手续我方多次找微湖公司，让其帮忙办理相关证件。在交房时我方已经在建委购买了质量保证书与使用说明书200本；房屋建筑工程与市政设施工程竣工验收备案表这5项手续当时已经备了三项，后相关批件被朱恒才要走不再还给我方。从2012年下半年我方多次让他在两个说明书上盖章他不盖，违约责任在微湖公司，我公司没有责任。3、房屋已经达到住房交付条件，业主对房屋进行了验收，已经占有使用。微湖公司不给办理手续是害怕承担连带责任。
刘磊向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行合同；2、判令被告支付违约金184250.12元（从2013年7月1日至2017年1月10日），判令被告继续支付违约金至被告交付验收合格的房屋之日（违约金以527329为基数，以日万分之三为利率计算）；3、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告刘磊于2013年3月27日与被告微湖公司签订了《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》第四条载明：商品房单价每平方米3636元，总金额527329元。第八条载明：“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人的。”第九条载明：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过三十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过六十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十一条载明：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”原告于2012年11月3日交款18000元，2012年11月5日交款139120元，2013年1月13日交款10209元，上述购房款均有被告收取并给原告出示收据，达到合同约定首付款额度。合同签订后，原告于2013年9月18日办理住房公积金贷款20万元，2014年5月8日在中国银行贷款16万元，交足付款。原告于2013年10月27日收到房屋钥匙。商品房交付时被告没有向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。另查明，被告微湖公司与第三人华昊公司于2011年7月21日签订联合开发房地产协议，双方合作开发的项目为华景玉苑小区。涉案高层住宅规划为11+1，实际建筑12+1。2014年3月31日涉案高层住宅楼竣工验收合格，报送微山县建设局备案，微山县建设局以技术资料齐全，同意备案。被告提供的工程竣工验收备案表层数为11+1，备案文件规划许可证仍是建字第372011-40号。
一审法院认为，原被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力。原告就涉案房屋签订商品房买卖合同的系微湖公司，原告也是将购房款交予的被告，双方在该合同中就逾期交房事宜进行了相关约定，原告也是依据该合同约定来主张涉案房屋的逾期交房违约金，因此，承担该责任的主体应是涉案商品房买卖合同的相对方，即微湖公司。第三人华昊公司并非上述商品房买卖合同的一方主体，依据合同相对性，其不应向原告承担逾期交房违约金的给付责任。至于微湖公司与第三人华昊公司签订的联合开发房地产协议，是该双方当事人之间的法律关系，不能依此认定第三人华昊公司对作为购房者的原告直接承担相关责任。况且，原告在提起本案诉讼时仅起诉了微湖公司，第三人华昊公司系依微湖公司申请追加，故原告关于涉案房屋逾期交房的相关诉讼请求依法应由微湖公司承担相应责任。被告微湖公司虽于2013年10月27日将房屋钥匙交付给原告刘磊，但该房屋未经有关行政主管部门完成综合验收，不符合合同约定的交付条件，同时也违反了法律的禁止性规定，交付行为无效，应当承担逾期交房的违约责任。综上，被告微湖公司应按《商品房买卖合同》第九条的约定承担逾期交房的违约金，自2013年7月1日至2017年1月10日应承担逾期交房的违约金为184250.12元(167329×万分之三×79天+367329×万分之三×232天+527329×万分之三×978天=184250.12元)。被告认为原告的起诉已经超过2年诉讼时效，因被告一直持续违约，该理由不当。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决：一、被告微山县微湖房地产开发有限公司继续履行合同；二、被告微山县微湖房地产开发有限公司支付原告刘磊违约金184250.12元。于判决生效之日起七日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3985元，由被告微山县微湖房地产开发有限公司负担。
二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。
本院认为，本案二审期间双方争议的焦点为上诉人微湖公司是否应向被上诉人刘磊承担逾期交房责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”尽管微湖公司与刘磊签订的《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件为“经验收合格”，但在未经验收合格的情况下，刘磊于2013年10月27日实际接收了涉案房屋，即视为房屋已经交付刘磊使用，根据上述法律规定，微湖公司逾期交房的违约责任期限应截止到2013年10月26日。刘磊要求微湖公司承担该期限前的违约责任，至刘磊2017年1月23日提起本案诉讼，已经超过了《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条所规定的2年诉讼时效，因此，刘磊主张微湖公司承担逾期交房违约责任，依法不应支持。微湖公司主张其已经交付房屋，不应支付逾期交房违约金的上诉理由成立，依法应予支持。一审法院认为涉案房屋未经综合验收，刘磊接收涉案房屋不产生交付的效力，与上述法律规定相悖，依法应予纠正。
综上所述，上诉人微湖公司的上诉理由成立，本院予以采信；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条规定，判决如下：
一、维持山东省微山县人民法院（2017）鲁0826民初268号民事判决第一项；
二、撤销山东省微山县人民法院（2017）鲁0826民初268号民事判决第二项；
三、驳回被上诉人刘磊的其他诉讼请求。
一审案件受理费3985元，由微山县微湖房地产开发有限公司负担100元，刘磊负担3885元。二审案件受理费3985元，由刘磊负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 芳
审判员 宋汝庆
审判员 吕玉宝
二〇一八年四月十八日
书记员 周平平