北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第04832号
原告（反诉被告）伊梦，女，汉族，1961年1月22日出生，住址北京市东城区细管胡同**号，现住北京市朝阳区将台路*号和乔丽晶公寓*座****号，公民身份号码×××。
委托代理人王若愚，北京市博瀚律师事务所律师。
被告（反诉原告）翁俊谦，男，1949年5月3日出生，中国台湾居民，住北京市朝阳区光华路**号和乔丽致公寓****号，台湾居民来往大陆通行证号码01393310。
委托代理人吕冰，北京市嘉润道和律师事务所律师。
委托代理人王新锋，北京市嘉润道和律师事务所律师。
第三人北京将军苑房地产有限公司，住所北京市朝阳区将台路2号。
法定代表人张庆，董事长。
委托代理人周霜杉，男，汉族，1970年4月19日出生，北京将军苑房地产有限公司职员，住址重庆市南岸区江南大道77号6幢2单元6-2。
第三人李锡江，男，1948年1月10日出生，公民身份号码×××。
委托代理人金翔，北京市京剑律师事务所律师。
委托代理人吴莹，北京市京剑律师事务所律师。
第三人中国银行股份有限公司北京海淀支行，营业场所北京市海淀区北四环西路58号。
负责人李波，行长。
委托代理人吕建斌，男，汉族，1970年7月27日出生，中国银行股份有限公司北京海淀支行职员，住址北京市东城区（原崇文区）绿景苑5楼702号。
委托代理人孟繁隆，男，汉族，1970年10月28日出生，中国银行股份有限公司北京海淀支行职员，住址北京市海淀区香山普安店30号2楼1门121号。
第三人中信银行股份有限公司北京崇文支行，营业场所北京市东城区东花市南里三区底商裙房一层东侧。
负责人孙艳，行长。
委托代理人朱天成，北京市闻道律师事务所律师。
委托代理人王峻岩，北京市闻道律师事务所律师。
第三人北京奥德房地产开发有限公司，住所北京市朝阳区光华路甲8号。
法定代表人黄炳彰，董事长。
委托代理人武波，男，1980年10月29日出生。
原告（反诉被告）伊梦与被告（反诉原告）翁俊谦、第三人北京将军苑房地产有限公司（以下简称将军苑公司）、第三人李锡江、第三人中国银行股份有限公司北京海淀支行（以下简称中国银行）、第三人中信银行股份有限公司北京崇文支行（以下简称中信银行）、第三人北京奥德房地产开发有限公司（以下简称奥德公司）合同纠纷一案，本院于2012年8月6日依法作出（2012）朝民初字第17447号民事判决。伊梦与翁俊谦均不服判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。2012年12月19日，北京市第二中级人民法院依法作出（2012）二中民终字第19061号民事裁定书，以原判决事实尚需进一步查清，撤销了（2012）朝民初字第17447号民事判决，将案件发回重审。本院依法另行组成由审判员许承斌担任审判长、人民陪审员李德良和人民陪审员蔡春英参加的合议庭，公开开庭进行了审理，书记员文怡昊担任法庭记录。伊梦委托代理人王若愚，翁俊谦及其委托代理人吕冰、王新锋，将军苑公司委托代理人周霜杉，李锡江委托代理人金翔，中国银行委托代理人孟繁隆、吕建斌，奥德公司委托代理人武波，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
伊梦诉称：伊梦曾先后向将军苑公司购买了位于北京市朝阳区将台路2号和乔丽晶公寓B座2201、A座B902、A座F901号房屋（以下简称2201号房屋、B902号房屋、F901号房屋），因上述房屋存在以他人名义申请的按揭贷款，在伊梦购买时将军苑公司承诺及时偿还上述房屋以他人名义的按揭贷款，以确保伊梦的利益不受损失。2008年7月22日，将军苑公司、北京和乔物业管理有限责任公司（以下简称和乔物业公司）与伊梦签订补充协议（以下简称2008补充协议），约定将军苑公司、和乔物业公司保证于2008年10月22日前将2201号房屋、B902号房屋和F901号房屋尚未偿还的银行贷款全部还清（其中2201号房屋名义借款人是李锡江，贷款银行为中信银行），并将北京市朝阳区将台路2号和乔丽晶公寓A座B901号房屋（以下简称B901号房屋）、B902号房屋和F901号房屋无偿转让给伊梦，作为对伊梦的补偿，翁俊谦以个人名义承担连带担保责任。2008补充协议签订后，将军苑公司、和乔物业公司未履行向银行清偿按揭贷款的义务，翁俊谦亦未履行保证责任。
2009年1月16日，伊梦与翁俊谦、将军苑公司基于上述事实签署协议书（以下简称2009协议），约定翁俊谦将其以个人名义购买的由奥德公司开发的北京市朝阳区光华路甲8号和乔丽致公寓1912号房屋（以下简称1912号房屋）无偿转让给伊梦，翁俊谦履行义务后，伊梦以自有资金代将军苑公司清偿2201号房屋、B901号房屋和F901号房屋项下的按揭贷款。2009协议签订后，伊梦于2009年4月27日结清了B901号房屋和F901号房屋项下的剩余贷款563万元，并偿还了2201号房屋项下贷款1180833.03元，同时结清了北京市朝阳区将台路2号和乔丽晶公寓A座D602号房屋和A座D603号房屋（以下简称602号房屋、603号房屋）项下贷款以及本应由翁俊谦、将军苑公司、李锡江承担的契税和大修基金。伊梦已经履行了协议约定的主要义务。另外，根据2009协议约定，翁俊谦应及时办理1912号房屋所有权证，同时将军苑公司应将602号房屋和603号房屋无偿转让给伊梦，并由将军苑公司、翁俊谦、李锡江承担602号房屋和603号房屋的契税和大修基金。上述事项完成后，伊梦才开始偿还2201号房屋和1912号房屋项下的贷款。在翁俊谦、将军苑公司、李锡江未支付602号房屋和603号房屋契税和大修基金之前，伊梦不但垫付了相应的款项，还提前支付了B901号房屋、F901号房屋、602号房屋和603号房屋项下的全部贷款，并支付了2201号房屋的部分贷款。在2009年4月至2010年3月期间，伊梦一直积极履行协议约定的义务。然而，在2009协议签订之前，1912号房屋已经具备办理房屋所有权证的条件，翁俊谦在奥德公司多次催促下拒不办理房屋所有权证，也未将房屋交付给伊梦，恶意违约在先。伊梦之所以暂停偿还2201号房屋的贷款，是在行使抗辩权。因此，伊梦诉至法院，要求翁俊谦为伊梦办理1912号房屋产权过户手续；要求翁俊谦和将军苑公司承担1912号房屋产权过户所产生的所有费用；要求翁俊谦立即将1912号房屋交付给伊梦；要求翁俊谦向伊梦支付1912号房屋从2009年1月16日至腾退之日止的房屋使用费（每月按照5.5万元的标准计算，暂计算到2013年6月15日为291.5万元）；要求翁俊谦和将军苑公司偿还伊梦已为602号房屋和603号房屋产权过户垫付的契税和大修基金共计281823.13元。
翁俊谦辩称：第一、伊梦要求翁俊谦为其办理1912号房屋产权过户手续，翁俊谦认为办理1912号房屋产权过户手续的条件并不具备。根据2009协议的约定，伊梦应先还清2201号房屋、B901号房屋和F901号房屋的剩余贷款，而伊梦并未履行“还清”义务。首先，伊梦提交的建设银行出具的贷款结清证明，不足以证明B901号房屋和F901号房屋的贷款实际由伊梦偿还。其次，伊梦提交的用以证明其偿还2201号房屋贷款的三张中信银行进账单，载明付款人是北京伊人广告有限公司，而非伊梦。且中信银行始终不能提供进账单第二联和第三联的原件。再次，翁俊谦要想把1912号房屋过户给伊梦，前提条件是1912号房屋贷款已经还清，而清偿剩余贷款的义务应该由伊梦履行，但伊梦并没有为1912号房屋偿还任何贷款。因此，在伊梦还清2201号房屋和1912号房屋剩余贷款本息之前，翁俊谦没有义务为伊梦办理1912号房屋过户手续。另外，翁俊谦之所以未办理1912号房屋所有权证，是因为伊梦声称自己能够与奥德公司解决房产问题。伊梦因此向翁俊谦索取了购房发票，并且还让翁俊谦的夫人按照伊梦事先拟好的内容手写了一份授权伊梦办理房屋所有权证并且愿意向伊梦转让房产的声明。翁俊谦没有购房发票，就没办法缴纳契税，也就没办法办理房屋所有权证。第二、关于伊梦主张的过户费用问题，既然翁俊谦为伊梦办理过户手续的条件尚未产生，也谈不上由翁俊谦承担过户费用的问题。第三、关于伊梦主张的房屋使用费。依据2009协议约定，翁俊谦向伊梦交付1912号房屋，是为了补偿伊梦代将军苑公司清偿2201号房屋、B901号房屋和F901号房屋的剩余贷款。协议约定的“还清”而不是“偿还”，意味着上述三套房屋的剩余贷款全部由伊梦清偿。但是，伊梦并未清偿2201号房屋的贷款。因此，翁俊谦向伊梦交付1912号房屋的义务根本没有产生。进而，翁俊谦对1912号房屋的占有使用是符合协议约定的，也就无须向伊梦支付房屋使用费。退一步说，2009协议并没有就翁俊谦何时向伊梦交付房屋进行明确的约定，故伊梦主张从2009年1月16日开始计算房屋使用费，毫无根据。第四、关于伊梦主张的602号房屋和603号房屋过户费用的问题。各方签订2009协议并不是孤立的行为，其根源是之前伊梦的换房退房行为。伊梦在将军苑公司先后购买了B902号房屋、F901号房屋和B901房屋，后来伊梦以该三套房屋有味要求退还将军苑公司。为此，伊梦以F901号房屋向将军苑公司换取了北京市朝阳区将台路2号和乔丽晶公寓1702号房屋和1703号房屋（以下简称1702号房屋、1703号房屋），以B901号房屋和B902号房屋向将军苑公司换取了2201号房屋。依据换房协议，伊梦本应把B901号房屋、F901号房屋和B902号房屋退还将军苑公司，但伊梦并未予以退还。伊梦的行为打破了当时各方的利益平衡关系，如2009协议继续履行，则无法实现各方之间的利益平衡。另外，因伊梦未能清偿2201号房屋的贷款，导致中信银行提起诉讼，翁俊谦不得不卖掉另一处房产来缴纳执行款。伊梦以自己的行为表明不履行主要债务，2009协议应当予以解除。据此，602号房屋和603号房屋过户费用也应由伊梦自己承担。
翁俊谦反诉称：本案纠纷的产生源于伊梦在将军苑公司的两次退换房行为。伊梦分别于2000年11月和2001年3月购买了将军苑公司开发的B902号房屋、F901号房屋和B901号房屋。伊梦购买上述三套房屋后，以装修有味要求退房，并于2003年8月15日与将军苑公司签订协议书，约定由伊梦将F901号房屋退还将军苑公司，向将军苑公司换取1702号房屋和1703号房屋。2005年8月8日，伊梦与将军苑公司又签署一份协议书（以下简称2005协议），约定由伊梦将B901号房屋和B902号房屋退还将军苑公司，向将军苑公司换取2201号房屋。上述两份退换房协议签订后，伊梦并没有将B902号房屋、F901号房屋和B901号房屋退还将军苑公司。在此期间，由于将军苑公司没有为伊梦办理2201号房屋过户手续，伊梦通过各种方式进行所谓的“维权”。时值北京奥运会开幕在即，伊梦的“维权”行为给将军苑公司造成了恶劣影响。在这一背景下，将军苑公司和翁俊谦不得已与伊梦签订2008补充协议，约定由将军苑公司将伊梦应退还的B902号房屋、F901号房屋和B901房屋无偿转让给伊梦，并由将军苑公司负责偿还该三套房屋的贷款，翁俊谦承担连带责任。2008补充协议约定的各方权利与义务严重不对等，不是将军苑公司和翁俊谦的真实意思表示，并且未得到实际履行。之后，经各方协商签订2009协议。2009协议与2008补充协议相比，签约主体、各方的权利与义务等都发生了变化，目的是解决伊梦退换房引发的一系列重大问题，使各方的利益大致平衡，是解决将军苑公司与伊梦退换房有关问题的最终方案。该方案的基本思路是，首先由伊梦还清602号房屋、603号房屋、B901号房屋、F901号房屋和2201号房屋以及1912号房屋共计六套房屋的剩余贷款，以获得602号房屋、603号房屋、2201号房屋和1912号共计四套房屋的产权，但前提必须是伊梦将B902号房屋、F901号房屋和B901号房屋退还将军苑公司，只有满足这个前提，各方在伊梦退换房事件中的权利义务才是基本平衡的。另外，翁俊谦在2009协议项下的义务是向伊梦转让当时价格大约为1000万元的1912号房屋，伊梦应当支付的对价是偿还大约350万元的剩余贷款。翁俊谦之所以签订这样一份权利义务严重不对等的协议，是为了尽快解决伊梦两次退换房遗留的问题，以维护将军苑公司的利益。但是，伊梦既没有向将军苑公司退还B902号房屋、F901号房屋和B901号房屋，也没有清偿2201号房屋和1912号房屋的贷款，其行为不仅违反了协议的约定，而且破坏了各方的利益平衡。
翁俊谦现反诉要求解除2009协议。如果法院确定2009年协议继续履行，翁俊谦反诉请求则变为要求伊梦补偿翁俊谦自2009年1月16日以来为2201号房屋偿还的银行按揭贷款以及执行费用共计3296035.09元；要求伊梦补偿翁俊谦自2009年1月16日以来为1912号房屋偿还的银行按揭贷款2036607.98元；要求伊梦向翁俊谦补偿自2009年1月16日以来1912号房屋增值价款600万元。事实和理由是，将军苑公司和翁俊谦与伊梦签署2009协议之后，伊梦并未按照约定清偿2201号房屋项下的贷款，翁俊谦于2009年2月至同年5月向中信银行偿还了435435.09元贷款。之后，中信银行提起诉讼，要求李锡江和将军苑公司偿还2201号房屋贷款，该案最终进入执行程序，翁俊谦代李锡江承担了2201号房屋执行案款281万元及执行费用50600元。以上，翁俊谦共计承担了2201号房屋贷款及执行费用共计3296035.09元。翁俊谦代替李锡江向中信银行支付2201号房屋项下贷款的行为，对中信银行而言，系债务承担行为，相对伊梦而言，系债权转让行为。翁俊谦因对中信银行履行债务而代替李锡江成为伊梦的债权人。因此，无论从事实上还是从法理上，翁俊谦都有权直接向伊梦主张该笔债权。另外，根据2009协议约定，1912号房屋自2009年1月16日以来的剩余贷款也应由伊梦偿还，但实际一直由翁俊谦偿还。如果2009协议继续履行，翁俊谦在2009协议签署之后偿还1912号房屋项下的贷款，应由伊梦偿还给翁俊谦。此外，由于伊梦怠于履行还贷义务，导致2009协议未能如期履行，时至今日，1912号房屋的价值比签订协议时高出许多。1912号房屋得以升值，是因翁俊谦履行了应当由伊梦履行的偿还1912号房屋贷款的义务，才使1912号房屋不致于被贷款银行处置，进而得以升值。依据公平原则，增值部分应由伊梦向翁俊谦进行补偿。
伊梦对翁俊谦反诉辩称：第一、2009协议合法有效，应继续履行。翁俊谦反诉要求解除2009协议，没有任何事实和法律依据。伊梦于2001年3月前后购买将军苑公司开发的2201号房屋、1702号房屋、1703号房屋、B901号房屋、B902号房屋和F901号房屋。履行期间，将军苑公司出现迟延交房、一房两卖、无法办理产权登记以及房屋受到污染等严重违约行为，就此，将军苑公司需承担600余万元的违约金。伊梦与将军苑公司签署2005协议，确实是为了解决上述问题。2005协议约定由伊梦将B901号房屋和B902号房屋退还将军苑公司，同时由将军苑公司办理解除伊梦与贷款银行之间的房屋按揭手续，并由将军苑公司承担由此产生的一切费用。但是，将军苑公司不但没有办理解除伊梦与贷款银行之间的房屋按揭手续，而且也未按照约定向贷款银行偿还贷款，致使伊梦被贷款银行列入黑名单，伊梦名下的多家公司因此受到影响，给伊梦造成了重大损失。基于上述原因，双方签署2008补充协议。根据2008补充协议约定，将军苑公司将B901号房屋、B902号房屋和F901号房屋无偿转让给伊梦，以作为对伊梦的补偿。另约定将军苑公司自协议签订之日起六个月内将2201号房屋、1702号房屋、1703号房屋、B901号房屋、B902号房屋和F901号房屋的产权证交付伊梦，并承担所有相关费用。据此，伊梦已经不再负有退还B901号房屋、B902号房屋和F901号房屋的义务，将军苑公司也已经给伊梦办理了B901号房屋、B902号房屋和F901号房屋的所有权证。因此，翁俊谦反诉称伊梦未履行退还B901号房屋、B902号房屋和F901号房屋义务，没有事实和法律依据。2008补充协议签署之后，将军苑公司再次违约，经各方协商签署2009协议。从表面上看，将军苑公司和翁俊谦需向伊梦交付602号房屋、603号房屋和1912号房屋，但实际上该三套房屋名下均有数额不等的贷款，伊梦获得的财产价值仅为该三套房屋的首付以及已偿还贷款部分。作为对价，伊梦除需承担该三套房屋剩余贷款外，还需支付2201号房屋、B901号房屋和F901号房屋项下的剩余贷款。因此，基于上述事实以及将军苑公司应向伊梦承担的违约赔偿责任，2009协议约定的条件是对等的，应为各方真实意思表示，合法有效，应继续履行。
第二、伊梦履行了2009协议约定的主要义务，翁俊谦违约导致伊梦行使抗辩权，翁俊谦应承担违约责任。2009协议签署之后，伊梦结清了B901号房屋和F901号房屋项下的全部贷款共计563万元，偿还了2201号房屋项下的贷款1180833.03元，支付了602号房屋和603号房屋项下的贷款及垫付了本应由翁俊谦和将军苑公司、李锡江承担的契税和大修基金。另外，根据2009协议约定，首先应由翁俊谦履行办理1912号房屋所有权证的义务，并由将军苑公司将602号房屋和603号房屋无偿转让给伊梦。之后，伊梦才开始履行支付2201号房屋项下贷款的义务。事实证明，早在2009协议签订之前，1912号房屋即已具备办理房屋所有权证的条件，但翁俊谦在奥德公司多次催告下，仍拒绝办理。由于翁俊谦违约，伊梦暂停偿还2201号房屋项下的贷款，由此引起的法律责任应由翁俊谦承担。此外、根据2009协议约定，翁俊谦取得房屋所有权证之后，应立即通知伊梦，并按照伊梦的指示，以二手房转让的方式办理该房屋权属变更手续。由此可见，伊梦偿还1912号房屋贷款的前提是翁俊谦办理完毕1912号房屋所有权证，然后再以二手房的方式办理权属变更手续。翁俊谦反诉所称伊梦需先还清贷款，才能办理权属过户手续，完全是没有任何事实依据的。因此，翁俊谦违约导致中信银行起诉及执行中所产生的律师费、诉讼费、保全费和执行费及其后产生的罚息以及翁俊谦拖欠1912号房屋贷款产生的罚息，均应由翁俊谦承担。
第三、翁俊谦反诉要求享有1912号房屋增值收益，没有法律依据。根据2009协议约定，伊梦承担1912号房屋剩余贷款是在翁俊谦为伊梦办理1912号房屋所有权证之后，从协议约定的伊梦有权“采取一次性偿付该房屋项下剩余的按揭贷款或转按揭等方式”明显确定了双方的履行顺序，伊梦履行偿还1912号房屋的条件还没成就。另外，翁俊谦已将1912号房屋出售给伊梦，伊梦不仅依法享有1912房屋的增值收益，同时也应承担房屋贬值的风险。然而，翁俊谦未按照协议约定将该房屋过户并交付给伊梦，已经违约在先。翁俊谦主张1912号房屋增值收益，没有任何事实与法律依据。
第四、在中信银行对将军苑公司和李锡江强制执行案件中，被执行人是将军苑公司和李锡江。翁俊谦提交的北京市人民法院案款收据，清楚地载明了缴款人是将军苑公司和李锡江。翁俊谦并不是该案被执行人，也从未以案外人身份加入过该执行程序，没有证据证明执行款系翁俊谦偿还。另外，翁俊谦主张其于2009年2月至同年5月偿还的2201号房屋项下贷款435435.09元，该笔款项亦由将军苑公司代偿，并非翁俊谦代偿。既使2201号房屋项下已偿还的上述贷款应由伊梦承担，也应偿还给将军苑公司。将军苑公司否认代偿上述款项，实际上是在逃避对伊梦所负的其他到期债务。因此，翁俊谦的该项反诉请求，没有事实及法律依据。
将军苑公司述称：将军苑公司与翁俊谦、伊梦签署2009协议是事实。在此之前，将军苑公司与伊梦签署了2008补充协议，因2008补充协议是将军苑公司为了息事宁人才与伊梦签订的，相关事宜未能得到解决，故各方经协商重新签署了2009协议。根据2009协议约定，伊梦偿还2201号房屋、B901号房屋和F901号房屋的银行按揭贷款，翁俊谦将1912号房屋无偿转让给伊梦。2009协议签署的目的是为了解决2201号房屋、B901号房屋和F901号房屋尚未清偿的银行贷款。中信银行就2201号房屋项下贷款起诉李锡江和将军苑公司一案进入执行阶段以后，经法院执行的案款是由翁俊谦支付的，并非由将军苑公司支付。另外，2201号房屋项下在2009年2月至同年5月偿还中信银行的435435.09元，也是由翁俊谦偿还的。因此，上述款项应该直接返还给翁俊谦，与将军苑公司无关。
李锡江述称：2004年初，李锡江与将军苑公司签订房屋买卖合同，约定由李锡江向将军苑公司购买2201号房屋，并办理了按揭贷款。2005年8月，经李锡江同意，将军苑公司将2201号房屋卖给伊梦。2009协议签署时，翁俊谦希望李锡江配合，在此情况下，李锡江在2009协议上签了字。2009协议签署后，具体履行情况李锡江不清楚。在中信银行提起诉讼以后，李锡江没有再向中信银行支付过任何款项。中信银行申请强制执行以后，经法院执行的案款也不是李锡江支付的，据了解是翁俊谦代将军苑公司向法院交付的案款。李锡江不是2201号房屋真实的购买人，2201号房屋项下的银行贷款与李锡江无关。
中国银行述称：翁俊谦为购买1912号房屋于2004年与中国银行签订按揭担保借款合同。截止2013年10月24日，翁俊谦名下贷款尚有1111539.98元贷款本息未清偿。在本案诉讼中，不论法院如何确定1912号房屋的归属，中国银行都尊重法院的处理意见，但要求1912号房屋的最终权利人一次性清偿全部剩余贷款本息，并自2013年10月25日开始至清偿上述本息之日止按照中国人民银行规定的逾期贷款利率的标准支付利息。
伊梦对中国银行述称之意见：伊梦对中国银行主张的剩余贷款本息数额没有异议，表示如法院将1912号房屋判归其所有，同意向中国银行偿还剩余贷款本息。
翁俊谦对中国银行述称之意见：如果法院判决解除2009协议，1912号房屋将归属翁俊谦，翁俊谦同意向中国银行偿还剩余贷款本息。如果法院判决2009协议继续履行，1912号房屋项下的剩余贷款本息，应由伊梦承担。
中信银行述称：2009年底，中信银行向北京市崇文区人民法院提起诉讼，要求2201号房屋借款人李锡江和担保人将军苑公司履行偿还贷款的义务。案件进入执行程序后，中信银行共计收到法院执行案款281万元，其中贷款本息为2642154.74元、律师费为140192.26元、诉讼费22653元、保全费5000元。截止2013年10月28日，李锡江名下剩余贷款本息合计2541536.44元。本案诉讼中，如2201号房屋权属发生变动，中信银行要求2201号房屋权属承继人一次性清偿上述全部欠款本息，并要求承继人自2013年10月29日开始至清偿上述本息之日止按照中国人民银行规定的逾期贷款利率的标准支付利息。
伊梦对中信银行述称之意见：伊梦对中信银行述称没有异议。事实上，2201号房屋由伊梦占有，并已办理所有权证。伊梦同意向中信银行清偿全部剩余贷款本息。
翁俊谦对中信银行述称之意见：中信银行主张的剩余贷款本息应由伊梦承担。
李锡江对中信银行述称之意见：李锡江是2201号房屋名义上的借款人，中信银行主张的剩余贷款本息与李锡江无关。
奥德公司述称：奥德公司与翁俊谦于2004年5月19日签署了商品房买卖合同，翁俊谦以银行按揭贷款的方式购买了奥德公司开发的1912号房屋。2004年11月30日，1912号房屋具备了办理房屋所有权证的过户条件，奥德公司多次催促翁俊谦办理，但翁俊谦至今没有与奥德公司联系。奥德公司同意将1912号房屋直接过户至法院判决确定的最终承继者，但要求承继者承担相关的过户费用。
伊梦对奥德公司述称之意见：根据2009协议约定，1912号房屋过户产生的相关税费应由将军苑公司和翁俊谦承担。伊梦同意向奥德公司垫付相关费用，但伊梦垫付该笔费用后，要求向将军苑公司和翁俊谦进行追偿。
翁俊谦对奥德公司述称之意见：如法院判决将1912号房屋直接过户至伊梦名下，翁俊谦不同意承担相关税费，因1912号房屋升值很高，从公平原则考虑，该笔费用也不应由翁俊谦承担。
经审理查明：2004年1月12日，李锡江与中信银行、将军苑公司签订个人购房借款合同，约定李锡江为购买2201号房屋向中信银行借款人民币981万元，将军苑公司为该笔借款提供保证。2004年5月19日，翁俊谦与奥德公司签订商品房买卖合同，约定由翁俊谦以6259848元的价款向奥德公司购买建筑面积为372.61平方米的1912号房屋。同年5月30日，翁俊谦与中国银行、奥德公司签订楼宇按揭担保借款合同，约定由中国银行向翁俊谦发放贷款438万元，用于翁俊谦向奥德公司购买1912号房屋，奥德公司提供不可撤销的连带责任保证。
2005年8月8日，将军苑公司作为甲方与乙方伊梦签署2005协议。内容是，鉴于乙方与甲方分别于2000年11月28日和2001年3月21日签订《北京市外销商品房预售契约》和《商品房买卖合同》（以下简称购房合同）。根据购房合同，乙方购得甲方开发的B901、B902号房屋两套。甲乙双方就上述事宜达成一致如下：1、甲方同意乙方退还所购得的B901号房屋和B902号房屋，甲方退还乙方支付两套房屋的购房费用人民币7630260元（其中B901号房屋2525822.46元、B902号房屋5104437.76元）。甲方同时负责解除银行与乙方之间的相应房屋按揭合同，并负责办理相关登记手续，承担由此产生的一切费用。如因甲方原因，不能及时解除银行按揭合同，在甲方保证不影响乙方资信的情况下，乙方同意甲方延迟解决银行贷款合同时间，但最长不能超过一年，且甲方必须保证每月按时以现金形式将该月全额银行还款存入乙方账户。否则，给乙方带来的所有责任由甲方全部承担。若甲方将现住房出售给第三方，乙方应配合办理相关变更手续，但乙方不承担任何费用。该住房交付期应以乙方新购住房装修完毕为准。2、甲方同意将乙方原购和乔丽晶公寓地下车位二个其中的一个（车位号55）调换为东方之子地下车位一个（车位号B2-38），并负责办理相关登记变更手续。原和乔丽晶公寓地下车位（车位号58）应保留。3、甲方同意以每建筑平方米美金2700元向乙方出售其开发的2201号房屋，价款为人民币10707633元，并承诺在3日内与乙方签署相关商品房买卖合同。根据上述第1条款，甲方应退还乙方7630260元，抵作乙方新购2201号房屋的购房款。在签署商品房买卖合同前，如甲方下调房屋价格，乙方有权按照下调后的价格购买该房屋。4、甲方需按照东方之子楼道装修标准对22层、23层和24层的楼梯间、电梯间进行装修，并在22、23层安装电梯。5、甲方负责安装2201号房屋的户门、电力、煤气、上下水系统和智能传动系统，并承担相关费用。上述工程需与乙方装修工程同时进行，并同时完工。6、甲方同意乙方自行装修2201号房屋，由乙方承担该房屋装修费1177320元。此费用作为2201号房屋室内装修装饰，不包含智能系统、电力、煤气和户门。7、乙方对2201号房屋装修期间，甲方同意乙方保留现住房，直至2201号房屋全部装修、验收完毕二周后退还甲方。双方同意乙方装修期限定为6个月以内，若因甲方原因该时间顺延，若因乙方原因装修期满之日乙方腾空现住房，并保证现住房原有设施、装修的完好。8、根据上述3、6条款，乙方新购2201号房屋需支付的余款为人民币1900053元。9、在房屋买卖合同签订时，甲方应解除2201号房屋过往的相关所有买卖合同及清偿银行贷款。保证乙方合同的独家拥有及使用该房屋，如出现任何与2201号房屋权属有关的法律纠纷，与乙方无关，甲方自行承担所有责任，并赔偿因此带给乙方的全部实际经济损失。10、在甲方遵守上述各条款后，如有困难乙方同意适当延长甲方清欠2201号房屋的银行贷款期限至2007年6月30日前。甲方应于2007年12月31日之前将2201号房屋的房产证交付乙方，如不能按期交付，则以每日总房款万分之二点一的违约金赔付乙方，直至收到产权证之日止。11、2201号房屋发生的税费，双方依照国家规定承担。12、本协议在双方签署之日起生效。
2005协议签署之后，伊梦依约于2005年8月15日向将军苑公司支付2201号房款余款1900053元。
2008年7月22日，将军苑公司、和乔物业公司作为共同甲方与乙方伊梦签署2008补充协议。内容是，甲乙双方经友好协商，就乙方所购甲方开发之和乔丽晶公寓房屋所存在的问题，达成最终解决方案如下：1、由于甲方原因致使乙方对所购之房屋无法正常占有、使用，现甲方同意将B901号房屋、B902号房屋和F901号房屋无偿转让给乙方，以作为对乙方的补偿。甲方负责转让手续的办理并承担所有相关费用。2、甲方保证自本协议签订之日起3个月内将2201号房屋、B901号房屋和F901号房屋尚未偿还的银行贷款全部结清，并承担所有相关费用及转让手续的办理。3、甲方保证自本协议签订之日起3个月内，完成乙方所有房屋的修缮工作，并协助乙方办理相关的收房手续。4、甲方保证自本协议签订之日起6个月内，交付乙方名下所购2201号房屋、1702号房屋、1703号房屋、B901号房屋、B902号房屋和F901号房屋的产权证，并承担所有相关费用。同时，甲方同意免除涉及上述房屋的连续5年之所有物业管理费用。上述5年期间内任何人向上述房屋的所有权人／承租人／占有人／使用人收取上述房屋的物业管理费用，应由甲方负责交纳。已由上述房屋的所有权人／承租人／占有人／使用人交纳的，则有权向甲方追偿。5、乙方将配合甲方完成以上事宜。6、如乙方将上述房屋出售，本协议第4条有关免除物业费之规定自乙方出售房屋之日起废止。7、本协议自双方签字之日起生效，协议一式四份，具有同等法律效力。8、本协议生效前的所有涉及乙方及乙方相关公司对甲方的一切债务及或有债权均告终结，本协议为最终赔偿协议。本协议为2005年8月8日双方签署协议之补充协议，与原协议具有同等法律效力。若与原协议有相抵触之处，应以本协议为准。以上协议内容由将军苑公司现法定代表人翁俊谦个人提供连带责任担保。该协议下方甲方处加盖了将军苑公司印章，并由翁俊谦和李锡江签字。乙方处由伊梦签字。翁俊谦另以担保人的身份在该补充协议上签字。
2009年1月16日，将军苑公司为甲方、翁俊谦和李锡江为乙方、伊梦为丙方签订2009协议。内容是，鉴于：1、甲乙丙三方于2008年7月22日签订补充协议，约定甲方保证于2008年10月22日前将2201号房屋、B901号房屋和F901号房屋项下甲方以丙方名义办理并由甲方实际使用的银行按揭贷款还清，乙方以个人财产为甲方履行该义务向丙方承担连带保证责任。2、上述补充协议签订后，甲方未能履行还款义务，乙方亦未履行连带保证责任，甲方和乙方已经构成对丙方的违约。基于上述事实，甲乙丙三方经友好协商，达成协议如下，以兹共同遵守：一、丙方同意在甲方履行本协议第二条项下义务后，即以自有资金代甲方将2201号房屋、B901号房屋和F901号房屋项下剩余的银行按揭贷款还清。二、甲方和乙方同意以下列方式偿还丙方在前述第一条项下代垫的款项：1、乙方同意将其以个人名义购买的1912号房屋无偿转让给丙方。由于该房屋尚有银行按揭款未付清，丙方同意由丙方支付该房屋项下剩余的按揭贷款。因该房屋房产证尚未取得，故乙方在本协议签订后即开始办理房产证事宜（取得房产证的时间以政府相关部门的程序及时间要求为准，但乙方有义务敦促该房屋开发商积极办理，且该房屋开发商的任何迟延乙方均应及时向丙方通报，并按照丙方的要求采取诉讼等方式排出该迟延）。乙方取得房产证后，应立即通知丙方，并按照丙方的指示，以二手房转让的方式办理该房屋产权变更手续，该过程中丙方为维护自身权益，有权采取一次性偿付该房屋项下剩余的按揭贷款或转按揭等方式。在办理房产变更过程中发生的一切政府规费或任何第三方收取的各种费用均由甲方和乙方另行承担。2、甲方同意将602号房屋和603号房屋无偿转让给丙方。该房屋原由甲方预售给覃某、胡某，现该二人已与甲方协商同意办理了退房，但因甲方无力偿还甲方以该二人名义办理并使用的银行按揭贷款，故此该二人名义的预售登记尚未注销。丙方同意由丙方支付该房屋项下剩余的按揭贷款，该款项付清后，甲方同意在注销覃某、胡某就602号房屋和603号房屋设定的预售登记的同时，以丙方名义办理销售登记等权属登记手续。在办理房产变更过程中发生的一切政府规费或任何第三方收取的各种费用均由甲方乙方另行承担。三、违约责任。1、如甲乙双方或甲乙任何一方违约，未能按照本协议约定将1912号房屋以及602号房屋和603号房屋无偿转让给丙方，即视为甲方和乙方共同对丙方违约，甲方与乙方应在违约事件发生后三日内共同向丙方支付违约金，违约金为人民币
------元。2、如丙方违约，未能按本协议第一条的约定还清银行按揭款，丙方应向甲方支付违约金人民币------
元。四、本协议一式四份，甲方持有贰份，乙方和丙方各执壹份。
2010年，中信银行在北京市崇文区人民法院向李锡江和将军苑公司提起诉讼，要求李锡江偿还贷款本息4673075.25元，并支付暂计算至2010年3月14日的利息、罚息和复利58373.18元；要求李锡江承担律师费140192.26元及诉讼费、保全费和公告费；要求将军苑公司对李锡江应支付的上述款项承担连带清偿责任。李锡江在该案中辩称，同意向中信银行偿还欠款和相应利息，不同意中信银行主张的律师费，并认为将军苑公司将2201号房屋出售给伊梦与借款合同纠纷无关。将军苑公司在该案中辩称，同意中信银行主张的贷款本息，并同意支付全部诉讼费用。另外，将军苑公司在该案中提出，其以李锡江名义办理贷款购买自己开发的房屋，李锡江偿还的全部贷款均由将军苑公司代为偿还。2010年6月17日，北京市崇文区人民法院依法作出（2010）崇民初字第1784号民事判决书，判决李锡江给付中信银行欠款本金人民币4673075.25元，并按照合同约定支付利息、罚息和复利（暂计算至2010年3月14日的利息、罚息和复利为58373.18元）；李锡江给付中信银行律师费140192.26元；将军苑公司承担连带清偿责任。案件受理费22653元、保全费5000元，由李锡江、将军苑公司共同负担。2011年3月24日，中信银行为甲方与乙方将军苑公司、丙方李锡江签署执行和解协议书。内容是，1、乙丙两方严格按照北京市崇文区人民法院（2010）崇民初字第1784号民事判决书规定的内容及法律规定向甲方履行给付义务。2、乙丙两方在2012年3月31日前履行完毕上述义务。3、乙丙承诺在上述一年期限内分四次给付全部应付款项，即各方签订本协议后十日内给付甲方人民币100万元；2011年7月15日前给付甲方人民币100万元；2011年11月15日前给付甲方人民币100万元；2012年3月31日前给付剩余应付款项，具体数额按法律规定计算。4、上述义务乙丙如有违反，则本协议解除，甲方按照判决内容恢复案件的执行。
庭审中，伊梦提交了以下证据，以证明其主张的事实：第一组证据包括：1、伊梦与将军苑公司于2001年3月21日签订的两份商品房买卖合同，其中一份合同约定由伊梦向将军苑公司购买B901号房屋，总价款为人民币4228301元；另一份合同约定由伊梦向将军苑公司购买F901号房屋，总价款为人民币3005555元。2、伊梦与中国建设银行股份有限公司北京安华支行（以下简称建设银行）、将军苑公司于2001年4月23日签订的个人住房贷款借款合同，约定由建设银行向伊梦提供贷款563万元，该笔贷款直接划入将军苑公司账户，作为伊梦向将军苑公司支付的购房款，伊梦将其购买的B901号房屋和F901号房屋抵押给建设银行，将军苑公司向建设银行提供保证。3、建设银行于2009年4月27日盖章确认的“中国建设银行个人贷款结清证明”。伊梦以该组证据证明其依约向建设银行清偿了B901号房屋和F901号房屋项下全部贷款。第二组证据包括：1、中信银行进账单三张，日期分别是2009年11月11日、2010年1月15日和2010年3月23日，金额分别为757333.03元、213500元和21万元。上述三张中信银行进账单载明的出票人均是北京伊人广告有限公司，用途均用于代李锡江偿还中信银行贷款。2、北京伊人广告有限公司于2011年4月26日出具的证明，内容是“我公司于2009年11月11日向中信银行北京崇文支行支付757333.03元、2010年1月15日向中信银行崇文支行支付213500元、2010年3月23日向中信银行支付210000元。此三笔款项均系我公司代替伊梦向中信银行支付李锡江和乔丽晶公寓H2201的按揭购房欠款。特此说明。”伊梦以该组证据证明向中信银行偿还了2201号房屋项下贷款1180833.03元。第三组证据是将军苑公司于2005年8月15日为伊梦开具的发票一张，载明经营项目为2201房款，金额为1900053元。伊梦以该张发票证明其依约向将军苑公司支付了2201号房屋的购房款。第四组证据包括：1、中华人民共和国专用税收缴款书两张，日期均为2010年3月22日，缴款人均是覃某和胡某，金额分别是84969.27元和84124.86元。2、北京市住宅专项维修资金专用收据两张，日期分别是2010年3月24日和同年3月26日，付款单位均是覃某和胡某，金额分别是56083元和56646元。伊梦以该组证据证明其缴纳了602号房屋和603号房屋契税及维修基金共计281823.13元，根据2009协议约定，上述费用应由翁俊谦和将军苑公司承担。
经庭审质证，翁俊谦对伊梦提交的第一组证据，认为不能证明是伊梦向建设银行偿还了B901号房屋和F901号房屋项下的563万元贷款，但同时表示不清楚该笔款项由谁偿还。翁俊谦对伊梦提交的第二组证据有异议，同样认为不能证明由伊梦偿还。翁俊谦对伊梦提交的第三组证据没有异议，认可伊梦于2005年8月15日向将军苑公司支付了2201号房款1900053元。翁俊谦对伊梦提交的第四组证据的真实性没有异议，但提出该笔费用并非伊梦缴纳。
庭审中，翁俊谦提交了以下证据，以证明其主张的事实：第一组证据包括将军苑公司与伊梦于2003年8月15日签署的协议书复印件（翁俊谦表示无法提供原件）及2005年协议。以证明伊梦应当将B901号房屋、B902号房屋和F901号房屋退还给将军苑公司。第二组证据包括，1、借款人李锡江名下2201号房屋项下银行按揭贷款还款记录，载明2009年2月19日至同年5月19日期间还款数额为435435.09元。2、执行案款收据共计6张、金额合计为2860600元（载明缴款人是李锡江的收据有四张，金额共计950600元；载明缴款人是将军苑公司的收据有两张，金额共计191万元）。证明伊梦以自己的行为表明其不履行主要债务，翁俊谦代偿了上述款项。第三组证据是1912号房屋按揭贷款还款明细清单，证明翁俊谦在2009年1月16日之后偿还了1912号房屋项下的银行按揭贷款2036607.98元。
经庭审质证，伊梦对翁俊谦提交的第一组证据中的2003年8月15日协议书的真实性不予认可，但确认双方存在退换房之事实。伊梦对翁俊谦提交的第二组证据的真实性没有异议，但认为该组证据涉及的款项并非由翁俊谦支付。伊梦对翁俊谦提交的第三组证据的真实性没有异议，同意向翁俊谦支付该笔款项。
经庭审质证，将军苑公司对伊梦提交证据的质证意见与翁俊谦一致，对翁俊谦提交的证据没有异议。李锡江对伊梦与翁俊谦提交的证据表示由法院认定。中国银行认为伊梦与翁俊谦提交的证据与其无关。中信银行对伊梦与翁俊谦提交的证据，表示由法院认定。中信银行确认其于2009年11月13日及同年11月14日和2010年3月23日从李锡江账户中划走了三笔合计1180833.03元，并表示相关信息显示上述三笔款项应为伊梦偿还。奥德公司对伊梦与翁俊谦提交的证据没有异议。
庭审中，中国银行提出，截止到2013年10月24日，翁俊谦名下1912号房屋项下尚有本息合计1111539.98元未清偿，要求最终权利人一次性清偿上述全部剩余贷款本息，并自2013年10月25日开始至清偿上述本息之日止按照中国人民银行规定的逾期贷款利率的标准支付利息。另外，中信银行确认在其诉李锡江和将军苑公司借款纠纷一案进入执行程序后，共计收到法院执行案款281万元，其中贷款本息2642154.74元、律师费140192.26元、诉讼费22653元、保全费5000元。中信银行同时提出，截止2013年10月28日，李锡江名下2201号房屋项下剩余贷款本息合计2541536.44元，要求2201号房屋的承继者一次性清偿上述全部贷款本息，并按照中国人民银行逾期贷款利率的标准支付利息。伊梦对中国银行主张的剩余贷款本息数额没有异议，表示如法院将1912号房屋判其所有，同意向中国银行清偿1912号房屋项下剩余贷款本息。伊梦对中信银行主张的2201号房屋项下的剩余贷款本息数额亦无异议，同意向中信银行清偿。翁俊谦则提出，如果法院判决解除2009协议，应由其向中国银行偿还1912号房屋项下的剩余贷款本息。如果法院判决继续履行2009协议，则应由伊梦向中国银行承担1912号房屋项下剩余贷款的还款责任。翁俊谦认为中信银行主张的2201号房屋项下的剩余贷款的还款责任应由伊梦承担。
案件在审理期间，伊梦就其主张的1912号房屋租金、翁俊谦就其反诉主张的1912号房屋增值数额分别提出鉴定申请。就此，伊梦与翁俊谦均表示通过北京市高级人民法院摇号的方式确定评估机构。经北京市高级人民法院随机选取，确定由北京仁达房地产评估有限公司（以下简称仁达公司）进行鉴定评估。2013年9月13日，仁达公司出具编号为仁达房估字（2013）第0110937124号房地产估价报告，结论是1912号房屋在2009年1月16日至2013年6月3日期间的租赁价格合计为250.74万元（其中2013年1月1日至2013年6月3日期间的租赁价格为27.07万元）；1912号房屋2009年1月16日市场价值为834.91万元，2013年7月17日市场价值为2129.02万元，增值额为1294.11万元。伊梦与翁俊谦对仁达公司鉴定评估结论均没有异议。
上述事实，有将军苑公司与伊梦签署的2005协议和2008补充协议，将军苑公司与翁俊谦、李锡江、伊梦签署的2009协议，中国建设银行个人贷款结清证明，银行进账单，发票和收据，仁达公司出具的房地产估价报告，以及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：2005协议签署之后，伊梦向将军苑公司支付了2201号房款1900053元，履行了2005协议约定的义务。之后，由于将军苑公司向伊梦出售的房屋存在问题以及将军苑公司方面的原因，导致伊梦对所购房屋无法占有使用，在此情况下，将军苑公司与伊梦签署了2008补充协议，约定由将军苑公司将B901号房屋、B902号房屋和F901号房屋无偿转让给伊梦，以作为对伊梦的补偿。同时约定，将军苑公司保证在3个月内将2201号房屋、B901号房屋和F901号房屋尚未偿还的银行贷款全部结清；保证在6个月内将伊梦所购2201号房屋、1702号房屋、1703号房屋、B901号房屋、B902号房屋和F901号房屋产权证交付伊梦。在此之前，将军苑公司与伊梦虽然存在退换房之事实，但根据2005协议及2008补充协议的约定，将军苑公司已将B901号房屋、B902号房屋和F901号房屋无偿转让给伊梦，以作为对伊梦的补偿。2008补充协议签署之后，将军苑公司并未依约将2201号房屋、B901号房屋和F901尚未偿还的银行贷款清偿，翁俊谦亦未履行保证责任，后经各方协商签署2009协议，在确认将军苑公司和翁俊谦已经构成违约的前提下，各方就相关事宜重新进行了约定。2009协议明确约定，伊梦同意在将军苑公司履行本协议第二条项下义务后，即以自有资金代将军苑公司清偿2201号房屋、B901号房屋和F901号房屋项下的剩余银行按揭贷款。该条款清晰地写明了伊梦与翁俊谦履行各自义务的先后顺序，即将军苑公司履行2009协议第二项约定义务之后，伊梦再以自有资金履行清偿2201号房屋、B901号房屋和F901号房屋项下银行按揭贷款的义务。2009协议第二项内容包括两部分，其中第一部分是翁俊谦将1912号房屋无偿转让给伊梦的相关约定，即“乙方同意将其以个人名义购买的1912号房屋无偿转让给丙方。由于该房屋尚有银行按揭款未付清，丙方同意由丙方支付该房屋项下剩余的按揭贷款。因该房屋房产证尚未取得，故乙方在本协议签订后即开始办理房产证事宜（取得房产证的时间以政府相关部门的程序及时间要求为准，但乙方有义务敦促该房屋开发商积极办理，且该房屋开发商的任何迟延乙方均应及时向丙方通报，并按照丙方的要求采取诉讼等方式排出该迟延）。乙方取得房产证后，应立即通知丙方，并按照丙方的指示，以二手房转让的方式办理该房屋产权变更手续，该过程中丙方为维护自身权益，有权采取一次性偿付该房屋项下剩余的按揭贷款或转按揭等方式。在办理房产变更过程中发生的一切政府规费或任何第三方收取的各种费用均由甲方和乙方另行承担。”该约定明确了以下几项内容，第一、翁俊谦同意将其以个人名义购买的1912号房屋无偿转让给伊梦。第二、翁俊谦无偿转让给伊梦的1912号房屋尚有未清偿的银行按揭贷款，伊梦同意支付未清偿的按揭贷款。第三、明确了1912号房屋尚未取得产权证，确定了翁俊谦在协议签署后开始办理房产证，如遇到开发商迟延办证，翁俊谦应向伊梦通报及采取排除迟延的相应措施。第四、翁俊谦取得房产证之后，以二手房转让的方式办理权属变更登记手续。第五、1912号房屋在办理房产登记过程中发生的一切政府规费或任何第三方收取的各种费用均由将军苑公司和翁俊谦','2018-09-22
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