上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3190号
上诉人（原审被告）王红民
委托代理人丁隽，上海市光明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王红根
被上诉人（原审原告）祁银龙
法定代理人王红根（系祁银龙之母），身份年籍详上。
两被上诉人之共同委托代理人祈银华（系王红根之子），
上诉人王红民因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第30190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，王红根与王红民为姐弟关系，祁银龙为王红根之子，王红根系祁银龙的法定监护人。＊＊＊房屋（以下简称系争房屋）性质原为租赁公房。2001年，王红根、祁银龙向王红民支付人民币（下同）12万元，付款前系争房屋交由王红根、祁银龙居住使用。2011年，王红民出具收条一张，表示2000年6月份已收系争房屋购置房屋款（使用权）款项12万元。2010年王红民以15，266元从上海市市政工程动迁用房建设处购买了系争房屋的产权，办理产权的同时，案外人xxx结清了房屋的租金。目前，系争房屋的产权登记在王红民名下。庭审中，就12万元的支付收取的用意，王红根、祁银龙表示因系争房屋当时是租赁公房，买的是使用权，待王红民产证办下来后过户给王红根、祁银龙；王红民表示王红根、祁银龙想要房屋也是可以将系争房屋出售给王红根、祁银龙，王红民做好房屋产权后可以转让给王红根、祁银龙，如果王红根、祁银龙付清双方约定的16万元，王红民肯定将产权转让给王红根、祁银龙。同时，王红民确认如就系争房屋买卖关系成立，就房屋的购买方为王红根、祁银龙，以王红根、祁银龙作为主体主张房屋过户不存在异议。
原审另查明，2014年王红民作为原告提起诉讼，要求王红根、祁银龙迁出系争房屋。在该案2014年4月28日的庭审中，王红根及王红民的弟弟xxx作为证人表示房屋转让款为12万元，当时王红民说为使用权房，等买下产权后才能过户；就王红民收到12万元未出具收条的原因，王红民表示因钱款没有收齐，所以就没写收条；就为何在2011年不愿意出售系争房屋的情况下还补写收条而非退还12万元款项的原因，王红民解释为王红根、祁银龙不肯要钱，一定要房子；就卖房手续的办理，王红根、祁银龙表示等房屋产权买下来后再过户；对为何补写收条，王红根、祁银龙表示王红民当时已经取得房屋产权，其与他人签订虚假买卖合同将房屋抵押给银行，银行的人上门讨债，故让其补写收条。同时2014年，祁银龙一人曾以原告名义提起诉讼，要求王红民配合办理系争房屋产权过户手续。该案于2014年8月14日的庭审中，王红民就房款16万元及尚余4万元未予支付，申请王红根及王红民的妹妹xxx出庭作证，xxx表示双方买卖的行为是在系争房屋做产证之前从王红根处得知的，是装修的4万元，算在房子里面，所以是16万元，就装修4万元是2012年通过王红民给其打电话时说的；王红民表示弟弟xxx说反正王红民已经有房子了，叫王红民把房子卖给王红根。
原审审理中，王红根、祁银龙要求：1、判令王红民将系争房屋过户登记至王红根、祁银龙名下；2、本案诉讼费由王红民承担。
原审认为，王红根、祁银龙与王红民虽未签署书面的合同，但根据当事人双方庭审中的陈述，就系争房屋王红根、祁银龙与王红民建立了合同关系，就合同关系建立的相关主体双方均无异议，王红根、祁银龙为此向王红民支付12万元款项，同时系争房屋从双方建立合同关系一直由王红根、祁银龙实际居住使用至今。王红根、祁银龙与王红民间就系争房屋建立的何种合同关系以及该合同关系是否合法有效是双方争议的焦点，对此原审认为，出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同为买卖合同，系争房屋虽在双方达成意向并履行时尚为租赁公房，但双方均表示在王红根、祁银龙支付对价，房屋买下产权后将房屋过户给王红根、祁银龙是双方缔结合同的最终目的，由此认定就系争房屋买卖是王红根、祁银龙与王红民共同的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。现房屋性质已经变更为产权房，且登记在王红民名下，双方具有继续履行的条件，王红民以双方约定房价款为16万元，王红根、祁银龙只支付了12万元，故合同已解除作为不办理过户的抗辩，对此原审认为，王红根、祁银龙与王红民建立合同的形式系采取口头形式订立，就主张合同成立的当事人应当对口头承诺的事实承担举证责任。王红根、祁银龙认为双方约定的房款为12万元，实际履行也确实支付了12万元，在该情况下王红民还出具了收条，并有王红根及王红民的弟弟xxx作为证人就此作证。王红民认为双方口头约定房款为16万元，并对收取12万元及收条作出了相关解释，同时也请xxx进行作证。法院分析认为，王红根、祁银龙于2001年支付12万元至双方产生争议已长达十余年，在此期间没有任何证据显示王红民对于其认为的未付清房款进行过催讨；即使依照王红民陈述已进行口头催讨并给出最后付款期限即2006年5月前，王红根、祁银龙仍未支付，其因王红根、祁银龙的违约行为解除双方的买卖合同，则在其陈述的解除合同后，王红民并未归还12万元房款，也未及时主张房屋的返还，在合同已解除的情况下应当要求处理解除后的相关事宜，其却还在2011年补出房款收条的行为，有悖常理；另外，xxx与xxx均为王红根、祁银龙、王红民的亲属；双方确认xxx为王红根、祁银龙与王红民双方系争房屋买卖间的斡旋人，结合实际履行及收条情况，证人的证言具有证明力，法院予以采信；就xxx的陈述，其表示在2012年才知道双方就系争房屋的买卖关系，相关的款项证言也均为传来证言，来源也为王红民处，其证言法院难以采纳。综上，法院结合案件的相关情况，认为王红根、祁银龙提出的证据就证明其陈述的事实具有高度盖然性，认定双方协议12万元房款更符合客观事实。现王红根、祁银龙要求王红民将系争房屋过户至王红根、祁银龙名下，于法有据，法院可予支持。对于王红民将系争房屋办理转为产权房所花费的15，266元，王红根、祁银龙自愿表示予以承担，并无不可，可予准许。综上，原审法院于二○一四年十月二十二日依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，作出判决：王红民应在判决生效之日起十日内办理＊＊＊＊房屋产权登记在王红根、祁银龙名下的手续，与此同时，王红根、祁银龙向王红民支付15，266元。一审案件受理费2，700元，减半收取计1，350元，由王红民负担。
原审判决后，王红民不服，向本院提起上诉，诉称，上诉人与被上诉人转让本案系争房屋没有征得出租人的同意，事后也没有办理承租户名的变更手续，且系争房屋转让时其他两位承租人并不知道，故双方就系争房屋的转让行为是无效的。被上诉人于2011年得知系争房屋产权证已办好，其至2014年方提起诉讼，已超过两年诉讼时效。被上诉人一直没有请求上诉人过户，是因为房款还有4万元没有付清，因为被上诉人房款没有付清，所以上诉人一直没写收条。上诉人于2011年补写收条，是因被上诉人王红根的小儿子祁银华以送xxx去公安局进行要挟。综上，原审认定事实不清、证据不足、适用法律错误，判决不公，故请求撤销原判，改判驳回被上诉人原审诉请。
被上诉人王红根、祁银龙辩称，系争房屋在双方达成买卖意向及履行时虽尚属租赁公房，但上诉人表示在房屋买下产权后将房屋过户给被上诉人，此系双方缔结合同的最终目的，应属合法有效。原审认定事实证据充分，证人xxx为双方的亲属，且是系争房屋买卖时的斡旋人，其已证明当初双方约定的房款为12万元，且上诉人承诺等房屋买下产权后过户给被上诉人，收条内容表明上诉人收款12万元的事实，对此，上诉人在原审中也予承认，并不存在上诉人所述的威胁情况。综上，原审认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。上诉人与被上诉人系亲属关系，双方于2001年就系争房屋达成转让合意，并约定待系争房屋买下产权后办理过户手续，此系双方当事人的真实意思表示，于法不悖。系争房屋已交付被上诉人，被上诉人亦已向上诉人支付房款12万元，并已实际居住使用系争房屋至今长达十余年，且上诉人于2011年向被上诉人出具收条，对双方间的房屋转让关系及房款的支付事实再次予以确认。现系争房屋已由上诉人购买产权，双方约定的房屋过户条件已经具备，上诉人以系争房屋原出租人及另两位承租人对系争房屋转让不知情为由主张系争房屋转让协议无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。上诉人主张被上诉人尚有4万元房款未予付清及2011年的收条系其在受胁迫的情况下所出具，对此，上诉人均未提供相应的充分证据，故本院对此难以采信。关于上诉人提出的诉讼时效问题，因上诉人在原审中并未就本案诉讼时效提出抗辩，且双方虽约定待系争房屋买下产权后办理过户手续，但并未约定明确的过户时间，故上诉人主张被上诉人提起本案诉讼已超过诉讼时效，本院不予采信。综上，原审根据本案查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉案件受理费人民币2，700元，由上诉人王红民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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