广东省揭阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤52民终161号
上诉人（原审原告，反诉被告）：揭阳市裕达投资咨询有限公司，住所地：揭阳市榕城区黄岐山大道以西建阳路以北中阳大厦第八层806号。
法定代表人：林晓绒，执行董事。
委托诉讼代理人：张宇光，广东粤剑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘仰宇，广东粤剑律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）：揭阳市景洲电器有限公司，住所地：揭阳市榕城区进贤门大道中段凤林桥对面。
法定代表人：邢景洲，总经理。
委托诉讼代理人：林杰坤，广东冠法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邱声群，广东冠法律师事务所律师。
上诉人揭阳市裕达投资咨询有限公司（下称裕达公司）与上诉人揭阳市景洲电器有限公司（下称景洲公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省揭阳市榕城区人民法院（2016）粤5202民初1245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
裕达公司上诉请求：1.撤销榕城区人民法院作出的（2016）粤5202民初1245号民事判决书；2.依法认定案涉《商铺租赁合作协议书》成立并生效，判决景洲公司支付裕达公司自2014年6月15日起计至实际交还租赁商铺日止的租金（按每月人民币360541元计）；3.解除涉案《商铺租赁合作协议书》；4.判决景洲公司立即将租赁商铺恢复原状并返还。5.本案的诉讼费用全部由景洲公司承担。
事实和理由：一、一审法院认定《商铺租赁合作协议书》属于未生效的附条件合同，属于适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第45条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”纵观全案，本案双方当事人在签订《商铺租赁合作协议书》时，并没有约定对该协议书的效力附条件。《商铺租赁合作协议书》第21条第1项约定：“该商城第1、2层，个别商城存在的产权争议（包括已出售及银行抵押等），由甲方负责处理及清退。如处理未果，甲乙双方另行协商。”可见，上诉人是否履行“处理及清退”的义务，属于双方另行协商的范畴，与《商铺租赁合作协议书》无关，更不是其生效条件。另一方面，裕达公司在签订《商铺租赁合作协议书》之前，已清退、腾空名下所有商铺，景洲公司也到现场对租赁物进行了确认，双方对租赁物共同确认可以使用，无异议之后，才签订了租赁协议，随后景洲公司进场装修并使用租赁物。因此本案不存在裕达公司无履行“处理及清退”义务，导致景洲公司无法使用租赁物的事实。《中华人民共和国合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”案涉《商铺租赁合作协议书》属于依法成立即生效的合同，对双方当事人当然具有约束力。一审法院对《商铺租赁合作协议书》性质的错误认定，违背了双方当事人在签订协议时的真实意思表示，属于适用法律错误。一审法院认定景洲公司未实际使用案涉租赁商铺，缺乏依据，严重违背事实。（一）裕达公司在签订租赁协议后已交付租赁物给景洲公司，无瑕疵地履行了合同义务，具体可从如下案情体现：1.景洲公司的法定代表人邢景洲在2014年1月4日的录音中陈述，承认承租后因“酬神”拜祭及其他投入共花费了十多万元，景洲公司到租赁商铺现场举行拜祭仪式证明我方已实际交付商铺。2.中贤物业公司的证明，该公司对租赁物担负管理的职责，且其在现场办公，对租赁物的使用情况自然比较清楚，其证明内容充分说明了租赁物的交付事实。3.景洲公司先后四次支付租金的事实，支付时间是在双方签订协议之后，其中在2011年12月20日支付35万元、2012年3月23日支付371050元，合共721050元，该金额与租赁协议书第八条的约定一次性支付二层、三层三个月租金721050元相符，景洲公司主张是预付明显不符事实。而后景洲公司于2013年2月6日支付20万元、2013年3月1日支付10万元，若裕达公司没有交付商铺，景洲公司仍支付租金，明显不合常理。4.景洲公司举证的《商函》内容，承认签订协议后即投入人力、物力和财力做相关的准备工作，其承认内容印证：（1）公司法定代表人邢景洲陈述的内容；（2）裕达公司提供证据——“装修规划图及现场照片”，说明景洲公司对租赁物装修后又停工的事实；（3）揭阳市中贤物业管理有限公司（以下简称中贤物业公司）的证明书内容。同时，该商函的日期是2014年2月22日，距双方签订租赁协议达两年四个月，内容主要是提出如何履行合同的问题，并没有对是否交付提出异议。景洲公司支付了大量租金、投入人力物力的前提，必然是裕达公司已实际交付商铺。5.第三层产权人黄德安的证言，其陈述收到租金情况以及有一次到租赁现场时，是由景洲公司的人员拿钥匙来开门，充分说明了景洲公司在使用租赁物的事实。（二）一审法院以景洲公司提供的《关于商城商铺停止营业的通知》《通知》《收款单》等，认定租赁协议签订后，租赁物仍由裕达公司租赁、管理，明显对证据采信错误，导致认定事实错误，理由如下：1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定，当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。景洲公司逾期提供上述证据，既没有说明理由，也没有经过一审法院训诫、罚款，依法不能予以采纳。2.景洲公司提供的上述证据，依法不能予以采信。第一，景洲公司不是揭阳市中贤物业管理有限公司的业主，不能说明如何获得该公司发出的通知；其次，《收款单》上载明的业主陈壮锐，也没有提供任何证明说明其《收款单》为何由景洲公司持有。综上说明景洲公司无法证明上述证据的来源合法。合法性是法院采信证据的必要条件，来源不合法的证据不能作为认定案件事实的依据。第二，景洲公司提供的上述证据中，揭阳市中贤物业管理有限公司的印章真实性无法确认，在缺乏该公司出具相关证明予以佐证的情况下，不能认定上述证据是由揭阳市中贤物业管理有限公司作出，上述证据缺乏真实性。（三）一审法院认定揭阳市中贤物业管理有限公司的股东与裕达公司存在利害关系，缺乏法律与事实依据。中贤物业公司是向社会公示的物业公司，在本案租赁协议签订之前，其依法接受裕达公司的委托为进贤商城提供物业管理服务，其代上述人收取租金也是双方约定的物业管理的服务项目。景洲公司提出的存在利害关系一说，仅仅是其主观臆断，依法不能予以认定。综上所述，一审判决在法律适用和事实认定方面存在错误，导致判决结果不公平不合法，明显损害了裕达公司的合法权益。
景洲公司答辩称：一、一审法院认定双方订立的《商铺租赁合作协议书》未生效是正确的，被答辩人的上诉没有任何法律依据，理由是：1.根据双方签订的《铺屋租赁合作协议书》第二十一条第2项的约定，该商城第1、2层个别商城存在的产权争议（包括已出售及银行抵押等），由甲方即被答辩人裕达公司负责处理及清退。如处理未果，甲乙双方另行协商。本案租赁协议签订后，裕达公司对于协议约定的产权争议处理至今处理未果，按照协议约定，需由双方另行协商，因此，上述协议书未生效。2.不存在景洲公司在签订《铺屋租赁合作协议书》之前已确认租赁物可以使用且无异议的事实。虽然，协议约定裕达公司保证及承诺由其处置和清退存在产权争议的租赁物，但裕达公司却一直未能履约。在协议签订前，景洲公司没有对租赁物确认过可以使用，在协议签订后，景洲公司便多次要求裕达公司解决商城存在的影响租赁使用的问题，但裕达公司一再敷衍，至今未能妥善解决进贤商城租赁使用所存在的上述法律障碍，导致租赁商铺至今未能交付。无奈，景洲公司在2014年2月22日正式具函裕达公司，要求其妥善处理进贤商城的问题。二、一审法院认定裕达公司在合同订立后未向景洲公司交付租赁商铺是正确的，理由是：1.裕达公司以景洲公司的法定代表人邢景洲在2014年1月4日的录音中陈述，承认承租后因“酬神”到租赁商铺现场举行拜祭仪式为由，主张裕达公司已交付商铺的理由不能成立，体现在：首先，录音资料是在超过举证期限后才提供，由于该份资料裕达公司早已存在，但裕达公司并没有在举证期限内向法院提供，因此，请合议庭依法对此不予认定。其次、录音资料是如何形成的、具体的时间和地点在哪里、是否存在违法情形、内容中的人物是谁、内容所谈为何事以及与本案有什么关系，这些都无法得到答案。第三，录音资料无头无尾，存在着断章取义和故意剪接的情形，因此，录音内容更加不可相信。第四，录音资料中，并没有涉及到关于进贤商城租赁的问题，内容也没有谁说到租赁进贤商城和谁有与谁交接过进贤商城，更没有说到景洲公司已从什么时候向裕达公司交接到进贤商城第一、二、三层商铺，因此，录音资料的内容无法证明与本案有关系。2.中贤物业公司的证明认定其已交付租赁物，完全是毫无事实根据的，体现在：首先，中贤物业公司的大股东是林榜昭，林榜昭是中贤物业公司的实际支配人，而裕达公司的股东及法定代表人是林榜昭的儿子林晓绒，这一事实有二家企业的工商登记资料为证。因此，中贤物业公司与裕达公司双方存在利害关系证据确凿。其次，中贤物业公司证明景洲公司2012年4月25日进场对租赁商城进行装修，并对商城前后步梯进行拆除改造，该公司自使用租赁商城至今，没有付还物业管理费的内容不符合事实。理由：一是景洲公司并没有进场装修的行为，这一点裕达公司在2013年9月2日给景洲公司的解除首层合作协议的说明中已经承认景洲公司在裕达公司清场至今未能进场进行有效投资装修。由此，该证明与裕达公司的说明自相矛盾；二是协议签订后，商城的租金仍由中贤物业公司收取，景洲公司提供的证据显示，2012年5、6、7月份的租金单证明中贤物业公司仍在收取进贤商城的租金，而且，2012年6月11日，中贤物业公司还向商城的租户发出通知，称商城存在消防安全隐患，要求租户限期搬出，该公司准备对商城重新进行改造，并向租户承诺2012年7月份的租金减半收取。可见，在商城仍由裕达公司委托的中贤物业公司管理并收取租金，由此证明，中贤物业公司的证明完全是捏造事实的无稽之谈；三是根据景洲公司与裕达公司双方的协议，商城租赁后，商城的物业管理由景洲公司自行负责或委托物业公司提供服务。据此，中贤物业公司又如何有权向景洲公司收取物业管理费？可见，中贤物业公司的证明是背离事实，不可采信的。而其之所以不顾事实出具证明，完全是由于中贤物业公司与裕达公司双方存在利害关系的缘故。用通俗的话说，中贤物业公司为裕达公司出具证明，是父亲为儿子出具证明，其可信度不言自明。3、裕达公司以若景洲公司没有交付商铺，景洲公司仍支付租金明显不合理为由，主张裕达公司已交付商铺也是没有依据的，理由是：第一、该理由只是属于裕达公司单方的主观推测。第二、景洲公司之所以在裕达公司没有交付租赁物的情况下，长达一年多时间仍向其支付预付租金，有其特殊原因：一是景洲公司之所以向裕达公司寻租商城，是因为2011年8月5日位于榕华大道南段的景洲电器商场发生火灾，景洲公司为尽快寻找合适的场地重建商场，而进贤商城所处位置较好，适合电器商场的经营；二是景洲公司是我市电器行业的龙头企业，景洲电器商场发生火灾后，榕城区委区政府非常重视，有关领导也极力赞成、支持景洲电器商场重新选址仍在榕城落户。三是裕达公司的实际支配人林榜昭多次表示存在问题最终能够解决。在此情况下，景洲公司才断续给予裕达公司预付租金。如果租赁物有交付给景洲公司，景洲公司应付裕达公司的租金截止2013年3月1日，便已高达900万元以上，而景洲公司仅支付了102万，裕达公司也没有意见，更没有向景洲公司催讨，这说明什么？说明租赁物确实没有交付，景洲公司所支付的租金为预付性质，双方对存在问题仍在进行协商之中。景洲公司支付小部分租金的性质属于预付租金性质，这一事实是符合双方协议约定的。因此，裕达公司以景洲公司在协议签订一年多后还支付租金，由此推断租赁物有实际交付完全不符合事实，且背离双方的协议约定。4、裕达公司以景洲公司举证的《商函》内容来证明必然是裕达公司已实际交付商铺的理由极为荒唐。景洲公司所发《商函》中陈述“为落实上述协议，我司即投入人力、物力和财力做相关的准备工作”，这个事实表明了答辩为履行协议，事前做了准备的相关工作，并不是已接收裕达公司的租赁物。同时，该《商函》也表明若迳行投资进行装饰装修，势必侵犯产权人或抵押人的权益。这个事实更说明景洲公司没有对租赁物进行任何装饰装修工作，其中的一个原因就是景洲公司了解到租赁物被法院查封。因此，从景洲公司所发《商函》的内容看，在商铺存在产权争议和被法院查封的情况下，景洲公司根本不可能去接收涉案租赁物。裕达公司在上诉中以《商函》的内容推断裕达公司已实际交付商铺，完全没有事实根据。5、黄德安的证言，陈述收到租金情况以及有一次到租赁现场时，也是景洲公司的人员拿钥匙来开门的说法，完全缺乏事实根据。景洲公司从没有向黄德安交过租金，黄德安是否有收取租金的情况，与景洲公司无关。而对于黄德安所说的有一次到租赁现场时，也是景洲公司的人员拿钥匙来开门的说法，景洲公司认为完全没有事实根据，黄德安称其看到景洲公司的人员，他所看到的是谁？有何证据证明黄德安所看到的人就是景洲公司的人员？黄德安如何知道这个人是景洲公司的人员？这些问题，黄德安都没有说清楚，所以，黄德安的这些话，结合本案租赁物从未交付给景洲公司的事实，黄德安的证言无法证明景洲公司已在使用租赁物。二、裕达公司认为一审法院错误采信景洲公司提供的《关于进贤商城商铺停止营业的通知》、《中贤物业公司通知以及租户身份信息》、《中贤物业公司收款单》、《进贤商城商铺租赁合同及收据》等八份证据，完全是错误的，理由是：1.景洲公司并没有逾期提供证据，不存在不能采信的事实。裕达公司提交中贤物业公司的《证明书》的内容，涉及到中贤物业公司出具证明内容不实以及与裕达公司存在利害关系等新情况，属于新证据。《关于进贤商城商铺停止营业的通知》、《中贤物业公司通知以及租户身份信息》、《中贤物业公司收款单》、《进贤商城商铺租赁合同及收据》等，这些是因为裕达公司强调已交付租赁物而景洲公司在庭审后发现裕达公司根本没有交付租赁物的更直接证据，且该证据不在景洲公司的掌控范围内。而电费的缴费情况，是裕达公司应向合议庭提交的情况或应审理查清的事实，但裕达公司隐瞒了缴电费的事实和原一审中没有查明，因此，庭审后景洲公司调取到的缴费情况，同样属于新证据。至于揭阳日报中有关的拍卖事实，但并不是所有的人都去关心或了解这些拍卖情况，因此，庭审后发现了报纸中与本案有关的情况，属于合法有效的新证据。关于裕达公司与中贤物业公司的工商登记情况，因裕达公司在第二次开庭才提供中贤物业公司的《证明书》，该证明出具的日期是2014年8月29日，景洲公司看到该证明后，发现裕达公司与中贤物业公司存在着利害关系，鉴于原庭审活动已结束，因此景洲公司在提起上诉时提供了裕达公司与中贤物业公司的工商登记情况，以此证明二者存在着利害关系和中贤物业公司出具的《证明书》依法不能采信。因此，上述该证据都属于合法有效的新证据，景洲公司不存在逾期提供证据的事实。2.景洲公司所提供的上述证据，具有合法性和真实性，且与本案裕达公司没有交付涉案租赁物给景洲公司的事实有关联性，因此，上述证据合法有效且应予采信。对于景洲公司提供的上述证据中，关于中贤物业公司的印章，如果裕达公司认为中贤物业公司的印章有问题，那么，裕达公司完全可以要求进行鉴定，但裕达公司在一审时没有提出鉴定申请，所以，中贤物业公司的印章，不存在任何问题，也就是说，景洲公司通过陈壮锐提有他手中的《收款单》作为证据提交给法庭，同样不存在任何问题。并且，裕达公司也没有证据证明景洲公司提供的证据有问题，所以，一审法院依法采信景洲公司的证据，完全合法3、中贤物业公司的股东与裕达公司之间的利害关系，众所周知，裕达公司再三狡辩，都是无效的。三、景洲公司提起的上诉理由及请求，合法有据，合议庭应予以支持。综上所述，景洲公司认为，裕达公司的上诉请求于法无据，景洲公司对裕达公司提出的上诉请求合法有据，请合议庭依法支持景洲公司的上诉请求并驳回裕达公司的上诉请求。
景洲公司上诉请求：一、撤销揭阳市榕城区人民法院（2016）粤5202民初1245号民事判决书第二项判决，改判裕达公司归还景洲公司预付的租金1,021,050.00元及利息损失（其中，721,050.00元自2012年4月18日起计至还款之日，300,000.00元自2013年3月20日起计至还款之日止，均按中国人民银行同期同类贷款逾期利率计算）。二、一审的诉讼费用（包括反诉费用）和二审的诉讼费用由裕达公司承担。
事实和理由：一审判决认定双方订立的合同未生效且裕达公司在合同订立后未向景洲公司交付租赁商铺，这一认定是正确的，但认定景洲公司存在缔约过错责任，并适用公平原则驳回景洲公司的反诉请求，判决以景洲公司预付的租金赔偿裕达公司损失，不仅缺乏事实依据，而且缺乏法律依据，该项判决是错误的。理由是：一、一审判决在本案中适用公平原则是错误的。《民法通则》第一百三十二条规定：“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任”。根据上述的规定，公平原则的适用是以双方当事人对损害没有过错为前提，而一审法院在判决中则认为景洲公司与裕达公司双方都存在缔约过错，既然如此，本案就丧失了适用公平原则的法律基础，故一审判决适用公平原则错误。二、一审判决认定景洲公司存在缔约过错，应适当赔偿裕达公司的损失没有事实根据和法律依据。一审判决认定：景洲公司明知裕达公司尚未完成清退，标的物存在瑕疵，仍抱着放任态度，在事隔一年后继续付还租金，增加了裕达公司的损失，存在过错，应适当赔偿裕达公司的损失。对此，景洲公司认为，一审判决的这一认定，不仅没有事实依据，而且在逻辑上是荒唐的。理由是：（一）景洲公司在本案中没有过错。第一、景洲公司在裕达公司未有交付租赁物的情况下，时隔一年后仍预付租金，并非抱着放任态度，而是应裕达公司的要求预付租金，这是基于对裕达公司的信任以及对租赁标的物的租赁期待，在主观上没有任何过错。第二、本案合同生效条件未成就是因为裕达公司作为出租人，没有按照《商铺租赁合作协议书》的约定，处理并完成清退权属存在争议的部分商铺，而这一处理和清退的责任完全在裕达公司，与景洲公司无关，与景洲公司是否预付租金、在什么时候预付租金更没有任何关系。一审判决以景洲公司预付租金的行为作为认定景洲公司存在缔约过错的事实依据显然是错误的。（二）一审判决认定双方都存在过缔约错，裕达公司的损失较大，适用公平原则，景洲公司应以预付的租金作为给被上诉的赔偿款，这一认定没有依据。首先，景洲公司没有过错；其次，一审判决适用公平原则不符合法律规定；第三、景洲公司预付租金的行为，不可能增加裕达公司的损失。裕达公司在合同签订后没有交付租赁物，租赁物仍为裕达公司管理和收益，这在本案中是有证据证明的事实。因此，裕达公司收取景洲公司的预付租金，客观上只是增加收入，何来损失？而且，裕达公司在本案的几次庭审中，均没有说到因收到景洲公司预付的租金后，造成了损失，为何一审判决竟创造性地设想出裕达公司在收到景洲公司预付的租金后反倒增加了损失？显然，一审判决这一认定在逻辑上是荒唐的；第四、一审判决认定景洲公司损失较大没有依据。即便景洲公司有损失，也是由于裕达公司自身的过错造成的，与景洲公司无关。因此，一审判决认定景洲公司存在缔约过错并适用公平原则驳回景洲公司的反诉请求不仅没有事实依据，而且也于法无据，请二审法院依法予以纠正。三、本案的缔约过错责任完全在于裕达公司，其过错直接导致景洲公司的损失，依法依理应返还景洲公司预付的租金并赔偿景洲公司的损失。理由是：第一、裕达公司没有按照《商铺租赁合作协议书》的约定，处理和清退商城中个别存在产权争议的商铺，这是导致本案合同未生效的根本的、也是唯一的原因。因此，导致合同未生效的缔约过错责任完全在裕达公司。第二、合同签订后，裕达公司没有依约将租赁物交付景洲公司，景洲公司在本案租赁合同中预付租金，却没有依约获得任何租赁利益，而裕达公司在没有处理和清退商城中部分存在产权争议商铺的情况下，不仅不通知景洲公司其无法处理和清退的事实，反倒隐瞒真相，误导景洲公司，多次收取景洲公司的预付租金，裕达公司的过错行为直接导致了景洲公司的损失。因此，裕达公司依法依理应返还景洲公司预付的租金及因此造成的损失，景洲公司的反诉请求依法应得到支持。综上所述，景洲公司认为，一审判决认定景洲公司存在缔约过错，应适当赔偿裕达公司的损失属于认定事实不清，适用法律不当，判决驳回景洲公司的反诉请求实属偏袒裕达公司，违背事实和法律，严重损害景洲公司的合法利益，故特不服提起上诉，请二审法院依法改判如上，以维护景洲公司的合法利益和法律的公正实施。
裕达公司向一审法院起诉请求判令：一、解除裕达公司、景洲公司之间签订的《商铺租赁合作协议书》；二、景洲公司立即返还租赁商铺；三、景洲公司向裕达公司支付2012年3月11日起至2014年6月14日的租金抵除已付后计8893827.5元，并支付自2014年6月15日起至景洲公司返还商铺之日止，每月360541元计算租金；四、景洲公司将租赁商铺恢复原状；五、景洲公司承担本案全部诉讼费用。
景洲公司在一审提出反诉称：一、驳回裕达公司对景洲公司的本诉第二、三、四项诉讼请求；二、解除景洲公司与裕达公司在2011年11月7日签订的《商铺租赁合作协议书》、《进贤商城合作经营协议书》及《补充协议》；三、裕达公司立即归还景洲公司预付的租金1021050.00元及利息损失（其中，721050.00元自2012年4月18日起计至还款之日，300000.00元自2013年3月20日起计至还款之日止，均按中国人民银行同期同类贷款逾期利率计算）；四、本诉和反诉的诉讼费用均由裕达公司承担。重审中，变更原第一、二项反诉请求为：1.驳回本诉第一、二、三、四项诉讼请求；2.确认裕达公司、景洲公司签订的《商铺租赁合作协议书》、《进贤商城合作经营协议书》及《补充协议》无效。
一审法院认定事实：2011年11月7日，裕达公司与景洲公司签订《商铺租赁合作协议书》，约定：裕达公司将位于揭阳市榕城区进贤商城一、二、三层的商铺共22000㎡出租给景洲公司使用，租赁期限为15年，即从2011年11月10日起至2026年11月10日止，租期从裕达公司2011年11月10日交付商城给景洲公司进场装修开始，起租期最初4个月为免租期。租金以建筑面积计算，一层每月每平方米租金为50元，二层每月每平方米租金为20元，三层每月每平方米租金为10元，租金逐年递增3%。景洲公司所租赁一层商铺，与裕达公司共同投资（各占50%）进行相应装修（装修方案需经双方共同认可）后转租，转租收益高出景洲公司向裕达公司支付租金部分由双方平分，如双方共同投资装修后，景洲公司用于自营，需退回裕达公司所投资装修款项。景洲公司在签订协议书时，应向裕达公司一次性支付第二、三层三个月租金，共721050元。景洲公司应于每月5日向裕达公司指定的账户62×××45（收款人陈娜）缴交当月租金。裕达公司必须按协议书规定的时间交该商城给景洲公司使用。裕达公司保证及承诺该商城第三层受所有权人委托代为出租，拥有合法有效处置权，第一、二层，个别商城存在的产权争议（包括已出售及银行抵押等）由裕达公司负责处理及清退，如处理未果，双方另行协商。郑前裕、邢景洲分别作为裕达公司、景洲公司的代表人在上述协议书上签名并加盖公司印章。同日，裕达公司与景洲公司签订《进贤商城合作经营协议书》，约定：裕达公司以进贤商城使用权为合作条件，景洲公司以输出管理、负责进贤商城日常经营管理、资金投入为合作条件。通过双方强强联合，经营进贤商城，以实现合作共赢，合作期限2011年11月10日起至2026年11月10日止。2011年11月7日，裕达公司与景洲公司又签订《补充协议》，约定：裕达公司与景洲公司签订所签订《商铺租赁合作协议书》为双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。双方所签订的《进贤商城合作经营协议书》仅限于办理有关手续之用，对双方不具有约束力。合同签订后，景洲公司分别于2011年12月20日向裕达公司支付租金350000元，2012年3月23日支付租金371050元，2013年2月6日支付租金200000元，2013年3月1日支付租金100000元，共1021050元。景洲公司提出其所付租金是预付租金。2013年9月2日裕达公司向景洲公司发出关于进贤商城《商铺租赁合作协议书》其中首层合作协议解除说明，载明由于景洲公司在裕达公司对首层清场一年多来，未能进场进行有效投资装修及经营，双方协商一致，同意解除《商铺租赁合作协议书》中涉及的进贤商城首层合作，自双方签章后生效。景洲公司未在该说明上签章。2014年2月22日，景洲公司向裕达公司发出《商函》，主要内容为：双方签订的《商铺租赁合作协议书》范围内第一、二层部分商铺存在产权争议，且商城的配套设施已被人民法院查封，若进行投资装修，势必侵犯产权人或抵押人的权益，甚至可能被人民法院拘留罚款，双方虽经协商，力图解决协议履行过程中的实际问题，但产权争议问题非双方所能左右的问题，景洲公司认为双方的上述协议无法执行。2014年3月6日，裕达公司向景洲公司发出《法务函》，主要内容为：《商铺租赁合作协议书》签订后，景洲公司依约向裕达公司支付租金721050元，裕达公司便将商城交付景洲公司使用，履行合同义务，景洲公司接受商城后未能按协议约定每月向裕达缴纳当月租金。2013年11月，双方就进贤商城租金及租赁事宜进行协商，景洲公司要求裕达公司将不属于《商铺租赁合作协议书》租赁场地范围的进贤商城外围通道及两侧的商铺一同出租给景洲公司，协议书约定，裕达公司承诺商城第一、二层个别商城已经出售或抵押，由裕达公司负责处理与清退，但景洲公司的上述要求超出协议书的约定，不属于裕达公司承诺范围，再者，即便协议中部分商铺存在被抵押情形，但租赁物被抵押并不影响其正常使用、出租。裕达公司认为：双方的租赁关系合法，依法受法律保护，景洲公司应按协议约定将尚未缴纳的租金及违约金全额缴纳裕达公司，并就具体租赁事宜积极与裕达公司协商。2014年7月23日裕达公司向一审法院起诉。
诉讼中，裕达公司主张《商铺租赁合作协议书》签订后其已将租赁物交付景洲公司使用，裕达公司对其主张提供的证据有：一、2012年4月18日中贤物业公司（下称中贤物业公司）收据，证明景洲公司使用租赁物后支付第二、三层三个月的租金人民币721050元；二、景洲公司对租赁物装修的规划图及租赁物现场照片和中贤物业公司证明书，证明书内容为：“揭阳市景州电器公司因承租进贤商城第一、第二、第三层商铺，于2012年4月25日进场对租赁商场装修，并对商场前后步梯进行拆除改造，该公司自行使用租赁商场至今，……。”证明裕达公司已将租赁物交付景洲公司，景洲公司于2012年4月25日进场对租赁物进行装修改造的情况；三、裕达公司提供电话录音资料，证明在合同签订后，裕达公司将租赁物交付景洲公司，景洲公司为了对租赁物进行使用，花费10多万元“谢神拜老爷”及投入装修设计几十万元，之后因景洲公司自身原因停工装修。景洲公司认为中贤物业公司并不是双方在协议书中指定的租金支付账户及收款人名称，2012年4月18日收据不是本案景洲公司支付给裕达公司的租金，该收据与本案无关；规划图与现场照片无法证明景洲公司已进场装修及实施拆除行为，中贤物业公司没有提供景洲公司进场装修及拆除电梯的证据予以证明，该公司与裕达公司存在利害关系；裕达公司庭后提供的电话录音系裕达公司制作，不属于新证据，裕达公司没有在法律规定的期限内提供，根据民事诉讼证据的若干规定，裕达公司提供的上述证据超过最高院关于证据举证规定的期限，同时，对该证据的真实性及关联性均不予认可，对该录音证据不予质证。景洲公司提出裕达公司至今未能交付租赁物，部分租赁物产权不属裕达公司所有，且大部分商铺为银行抵押物，在协议签订前已被法院查封，甚至被法院裁定强制拍卖，商城的配套设施包括自动扶梯、配电设施、柴油发电机组、消防泵、冷冻柜、中央空调、货梯、地下蓄水罐等也被法院查封，同时，尚有个别商铺为第三方使用至今未能清退。
原一审期间，景洲公司对其上述主张提供的证据有：关于进贤商城《商铺租赁合作协议书》其中首层合作协议解除说明、揭东县人民法院裁定书、榕城区人民法院裁定书、商函、工银揭发〔2012〕81号关于报送我行金融债权执行案件情况的报告、工银揭函〔2012〕5号关于请求对揭阳市“进贤商城”按揭项目74宗系列执行积案继续予以支持的函、关于加快处置“进贤商城”项目不良资产的函等。裕达公司承认商城一层至今尚有个别商铺未能清退，但第二、三层是完全可以使用的，对景洲公司在反诉中请求解除双方签订的《商铺租赁合作协议书》、《进贤商城合作经营协议书》及《补充协议》，裕达公司同意解除。
重审期间，景洲公司对其上述主张补充提供的证据有：1.裕达公司与中贤物业公司工商登记资料，证明裕达公司股东、法定代表人与中贤物业公司股东存在利害关系。2.进贤商城一至三层平面图，证明产权不属裕达公司的商铺分布状况。3.中贤物业公司2012年6月11日盖章确认的《关于进贤商城商铺停止营业的通知》，通知内容为：“……公司经研究决定，从7月30日起对商城进行重新改造，重新配置新消防安全的设施，为不影响改造的顺利进行，所有经营户须在7月30日前停止营业并撤离商城。对于7月的租金公司决定优惠50%。……”，证明租赁协议签订后，租赁物仍由裕达公司委托的中贤物业公司在租赁、管理。4.中贤物业公司通知及租户身份信息，证明租赁协议签订后，租赁物仍由裕达公司委托的中贤物业公司在租赁、管理。5.中贤物业公司收款单，证明租赁协议签订后，租赁物仍由裕达公司委托的中贤物业公司在出租、收益。6.进贤商城商铺租赁合同及收据，证明进贤商城水电费的缴交模式是统一向中贤物业公司缴交。7.进贤商城的电费缴纳清单，证明自协议签订至今，进贤商城的电费仍然一直由中贤物业公司缴交。8.《揭阳日报》进贤商城首层部分商铺的拍卖公告，证明租赁物被法院拍卖的事实。
裕达公司对景洲公司重审期间补充提供证据质证意见：证据形成的时间都是在本案原一审期间可以取得的，因此不属实一审判决后的新证据，该8份证据是在二审中才向法院举证，属非法的证据，应进行排除，因为根据《民事诉讼法》第六十五条规定，逾期举证的证据涉及与法院查明案件基本事实有关的，那么法院如果采纳该证据应对景洲公司进行训诫及罚款，可以看出该证据不宜采纳。对证据1，无法证实景洲公司主张的内容；对证据2，与本案无关联性；对证据3、4、5、6、7的真实性都有异议，因为本案诉争的是裕达公司、景洲公司，对其它涉及的公司的真实性无法确认，与本案也没有关系；对证据8有异议，与其它公司有关的内容与本案没有关联。
另查明，涉案租赁物共22000㎡，其中：一、产权人为黄德安的商铺有位于商城第三层1号，50、51、70、71号，52-61号，63、64、130、131号，62、132号，65-69号、126-129号，124、125、143、144号，133-142号，196号，117-123号、145-151号、187-195号，14-19号、35-39号、82-86号，2-5号、47-49号、72-74号，6-10号、43-46号、75-78号，109-116号、152-159号、178-185号，12-13号、40-42号、79-81号，商铺面积共6097㎡；二、产权人为裕达公司的商铺有位于商城第一层123、124、231、232号，122、233号，125、126、229、230号，133、134、139、140号，19、20、198、199号，72、73、170、171号，30、31、211、212号，26、27、207、208号，24、25、205、206号，28、29、209、210号，54、55、159、160号，56、57、161、162号，70、71、168、169号，166、220号，203、204号，218、219号，165号，128、145号，132、222号，131、142、223、224号，135-138号，34-36、215-217号，129、130、143、144号，21-23号、200-202号，32、33、213、214号，164号，147号，127号、146号，141、221号，111、246号，107、250号，185、186、187号，103号，102号，113、242、243、244号，105、252号，109、248号，247、110号，104、253号，249、108号，106、251号，112、245号，188号，面积3879.60㎡；第二层124、125、161、162号，156-158、128-130号，202、203号，84、43A、43、44号，192-194号，190、191号，195-197号，126、127、159、160号，57-59号，60-62号，66、67、139、140号，147-149号，144-146号，150、151号，53、54、73、74号，71、72号，204、205号，206、207号，55、56号，208号，185号，24号，199-201号，111、112、174、175号，188、189号，115、171、171A号，186、187号，22、23号，65、141号，68-70号，142、143号，63、64号，1号，135-138号，133、134、152、153号，80-83号，79号，14-16号，131、132、154、155号，41、42、85、86号，169、170号，163、163A、123号，12、13号，121、122号，31、32、95、96号，33、34、93、94号，20、21号，172、173、113、114号，35、35A、92号，面积5279.55㎡，第一、二层面积为9159.15㎡；三、产权人为他人的第一、二层商铺，包括揭阳工行按揭贷款的抵押物（已被法院查封）。裕达公司诉求中的计租面积为产权人为裕达公司的第一、二层商铺，面积共9159.15㎡，产权人为黄德安的第三层商铺，面积6097㎡。
2011年11月15日，黄德安出具委托书，将其位于商城第三层的1号，50、51、70、71号，52-61号，63、64、130、131号，62、132号，65-69号、126-129号，124、125、143、144号，133-142号，196号，117-123号、145-151号、187-195号，14-19号、35-39号、82-86号，2-5号、47-49号、72-74号，6-10号、43-46号、75-78号，109-116号、152-159号、178-185号，12-13号、40-42号、79-81号房产的租赁事务委托林榜昭全权代理。2011年11月15日林榜昭将黄德安委托其代理的上述事项转委托给裕达公司的郑前裕。黄德安对裕达公司与景洲公司签订《商铺租赁合作协议书》中涉及上述房产的租赁事务表示同意。2013年1月25日，黄德安向林榜昭出具《通知函》，通知林榜昭其于2011年11月15日委托林榜昭代理的位于进贤综合楼商城第三层上述房产的租赁事务委托处理租赁期限至2013年1月31日止，裕达公司表示没有收到该《通知函》。
2013年2月5日，黄德安与景洲公司邢景洲签订《进贤商城商铺租赁协议》，约定由邢景洲承租黄德安位于商城第三层商铺，建筑面积6097㎡，协议书中对商铺的交付时间没有约定。经向黄德安询问，其表示协议签订后已实际履行，景洲公司通过裕达公司已支付其三个月租金及预付三个月租金，共365820元，协议中没有租赁物的交付情况，系因裕达公司已经交付了，租赁物现由景洲公司使用。景洲公司表示协议书签订后，黄德安没有交付铺屋，景洲公司也没有支付租金。
再查明，裕达公司及景洲公司均系经依法登记设立的有限责任公司。
上述事实，有裕达公司、景洲公司的营业执照、《商铺租赁合作协议书》、《进贤商城合作经营协议书》、《补充协议》、房地产权证、委托书、电子回单、明细信息单、录音资料、询问笔录及庭审笔录等为证。
一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案系租赁合同纠纷，商铺租赁合作协议涵盖租赁法律关系及合作经营法律关系。裕达公司及景洲公司均系经依法登记设立的有限责任公司，主体适格。裕达公司与景洲公司于2011年11月7日自愿签订《商铺租赁合作协议书》，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，协议成立，但该协议属于附条件的协议，该协议约定商城租赁面积约22000㎡，商城中产权属于他人所有部分的商铺，被法院查封的部分商铺，均属双方合同约定的商铺租赁范围。由于裕达公司没有对该部分商铺履行“处理及清退”的义务，该协议因所附条件未成就而未生效，对双方当事人无约束力。而双方当事人于同日签订《进贤商城合作经营协议书》及《补充协议》对双方当事人也无约束力。
本案争议焦点是裕达公司是否将租赁商铺交付给景洲公司问题。商铺租赁合作协议签订后，裕达公司未将租赁商铺交付景洲公司。首先，双方当事人没有交接租赁商铺的书面依据。其次，裕达公司自认个别商铺至今未清退。第三，中贤物业公司盖章确认的《关于商城商铺停止营业的通知》、《通知》、《收款单》等，证实了租赁协议签订后，租赁物仍由裕达公司租赁、管理。第四，中贤物业公司的股东与裕达公司存在利害关系，该公司出具的《证明书》与《关于商城商铺停止营业的通知》内容相矛盾，且《证明书》证明的内容遭景洲公司景州公司否认。第五，裕达公司提交的现有证据不足以证明裕达公司履行了交付的义务，也未能证明景洲公司实际使用占有租赁物。故景洲公司主张租赁商铺尚未交付，理由成立。
本案适用公平原则处理。因《商铺租赁合作协议书》约定：“第一、二层，个别商城存在的产权争议（包括已出售及银行抵押等）由裕达公司负责处理及清退，如处理未果，双方另行协商。”双方当事人早知道有其他产权人，裕达公司隐瞒商铺配套设施被法院查封的事实，存在过错；而景洲公司明知裕达公司尚未完成清退，标的物存在瑕疵，仍抱着放任态度，在事隔一年后继续付还租金，增加了裕达公司的损失，存在过错。
鉴于裕达公司与景洲公司双方都存在着缔约过错责任，适用公平原则，裕达公司的损失较大，景洲公司应进行适当的赔偿。景洲公司已经支付给裕达公司的预付款1021050元，作为给裕达公司的赔偿款。裕达公司的诉讼请求及景洲公司的反诉请求，均依据不足，予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十二条、第四十五条、第六十条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、驳回裕达公司的诉讼请求。二、驳回景洲公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72849元，由裕达公司负担（已交纳）。反诉费15321元，由景洲公司负担（已交纳）。
本院查明:本案第一次上诉到本院的庭审中，景洲公司当庭出示的证据中包括：1.裕达公司与中贤物业公司工商登记资料共7页。从上述资料内容显示：2014年5月9日核准登记的裕达公司股东为林舜珊、林晓锋；2014年5月9日核准登记的中贤物业公司核准登记的裕达公司法定代表人为林晓绒、股东为林舜珊、林静珊；2014年11月12日核准登记的中贤物业公司法定代表人为林舜珊、股东为林榜昭、林舜珊。据此，景洲公司认为中贤物业公司与裕达公司存在利害关系。
2.加盖“揭阳市中贤物业管理有限公司”印章的落款时间为2012年6月11日的《关于商城商铺停止营业的通知》共1页，该通知载明：公司经研究决定，从7月30日起对商城进行重新改造，重新配置新消防安全的设施，为不影响改造的顺利进行，所有经营户须在7月30日前停止营业并撤离商城。对于7月的租金公司决定优惠50%。但是必须在7月10日之前缴纳，商城改造好后，商户如想重回经营的可在7月30日前到管理处陈旋同志处登记。……”据此，景洲公司证明租赁协议签订后，租赁物仍由裕达公司委托的中贤物业公司在租赁、管理。
3.加盖“揭阳市中贤物业管理有限公司”印章的落款时间为2012年8月20日的《通知》1页，内容为“尊敬的进贤商城业主（租户）：面对来自安全和有关方面的压力，我司已无力保障进贤商城经营。决定2012年9月1日起，全面停业，进入安全整改阶段，希各位业主支持配合，不便之处，敬请谅解！”,据此，证明租赁协议签订后，租赁物仍由裕达公司委托的中贤物业公司在租赁、管理。
4.加盖“揭阳市中贤物业管理有限公司进贤商城财务专用章”印章，时间分别为2012年4、5、7月份向租户收到租金的《收款单》3份，据此，证明租赁协议签订后，租赁物仍由裕达公司委托的中贤物业公司在出租、收益。
5.进贤商城《商铺租赁合同》及收据，证明进贤商城水电费的是按统一模式向中贤物业公司缴交。
6.加盖“广东电网有限责任公司揭阳供电局”印章的用电缴费情况清单共1页，景洲公司据此证明，自协议签订至今，进贤商城的电费仍然一直由裕达公司委托的中贤物业公司缴交。
7.时间为2015年7月14日《揭阳日报》登载的揭阳市榕城区人民法院委托拍卖机构对本案涉讼的进贤商城首层及第二层共149套商铺，建筑面积5518.86平方米进行公开拍卖的公告，证明租赁物被法院拍卖的事实。
对于上述证据：裕达公司质证意见为，1.从这7份证据的形式来看，这7份证据均不是在一审判决之后才形成的证据，因此不属新证据，二审法院不必采用该证据。2.如若该证据对于查明本案基本事实有联系，法院在接受该证据之前，应当对景洲公司根据法律规定采用罚款手段。3.裕达公司对该7份证据的真实性有异议，不确认该7份证据的真实性。
二审法庭调查后，裕达公司补充提供如下证据：1.落款日期为2017年6月5日的“证明人签名”栏写有“林晓平”等13个人姓名的《证明》一份，主要内容为相关证明人是进贤商城首层的租户，2011年年底，裕达公司全部出租给景洲公司，其为配合中贤物业公司清理退租，失去一份谋生小生意等事实。2.2012年9月3日的《进贤商城商铺租赁协议》一份，内容为；甲方王艳姣出租进贤商城一层44、45、151、150号铺给乙方中贤物业公司。3.中贤物业公司开具支付王艳姣返租租金,时间分别是2016年12月5日、2017年4月14日的《收款收据》两份;4.许春标2003年4月30日的《借条》一份,主要内容是许春标向林榜昭借到款项140万,承诺在进贤商城等物业变现之后付还。裕达公司依据以上述证据证明2011年裕达公司将涉案的租赁物出租给景洲公司，已经按合同约定将租赁物的二楼及三楼移交给景洲公司使用，租赁物的第一层裕达公司已按合同约定进行清理；对于二楼及一楼不属于裕达公司的房产，开发商进贤房地产法定代表人许春标也同意裕达公司以出租形式给景洲公司使用。对此，景洲公司认为上述证据已经超过了举证期限，景洲公司不予质证，但发表如下看法：1.对于2017年6月5日的《证明》，该证明属于证人证言，因此提供证言的形式不符合证据规则规定的条件，该证明没办法确认证明人是租户，也没办法证明所说的内容，因此该证明无论从证据形式还是实质上,根本不能达到证明裕达公司的主张的目的；2.2012年9月3日的返租合同是复印件，从证据形式上看也没办法确认甲方具有出租的权力，和甲方是该商铺的业主；3.许春标2003年4月30日的借条，该借条发生的时间是在2003年4月30日，裕达公司主张借条的内容同意裕达公司出租商铺给景洲公司完全没有事实根据，因为双方当时协商租赁的时间是在2011年，从借条看许春标收到中萃公司林榜昭的现金，但这与本案没有任何关系。综上，裕达公司所提供的上述证据无法证明其主张的内容和事实。
一审查明的事实，经本院审理认为内容属实，予以确认。
本院认为：本案系裕达公司以景洲公司违反双方签订的《商铺租赁合作协议书》，要求依法解除合同并要求其支付租金及违约金而发生的纠纷，系租赁合同纠纷。二审中当事人对一审认事实上合同双方主体适格，意思表示真实，没有提出异议，对此，本院予以确认。本案二审围绕当事人争议的焦点问题进行审理。
一、关于《商铺租赁合作协议书》约定第一、二层商铺租赁合同的效力问题。依据裕达公司与景洲公司双方签订《商铺租赁合作协议书》第二十一条第一款第（2）项关于“裕达公司保证及承诺该商城第1、2层，个别商城存在的产权争议（包括已出售及银行抵押等）由裕达公司负责处理及清退，如处理未果，裕达公司与景洲电器双方另行协商”之约定，商城中第1、2层产权属于他人所有部分的商铺，属双方合同约定的商铺租赁范围，如果裕达公司有对该部分商铺履行了“处理及清退”的义务，则《商铺租赁合作协议书》因所附条件成就而生效对双方有约束力，否则《商铺租赁合作协议书》对双方当事人没有约束力。裕达公司二审提出的是否履行“处理及清退”义务，属于双方另行协商的范畴，与《商铺租赁合作协议书》无关，更不是其生效条件的抗辩主张与事实不符，本院不予采信。
二、关于《商铺租赁合作协议书》中存在的产权争议的部分商铺，裕达公司是否履行了“处理及清退”的义务的问题。对此，相关证据有：1.一审重审中查明的景洲公司于2014年2月22日向裕达公司发出《商函》，记载主要内容：双方签订的《商铺租赁合作协议书》范围内第一、二层部分商铺存在产权争议，且商城的配套设施已被人民法院查封，若进行投资装修，势必侵犯产权人或抵押人的权益，甚至可能被人民法院拘留罚款。双方虽经协商，力图解决协议履行过程中的实际问题，但产权争议问题非双方所能左右的问题，景洲公司认为双方的上述协议无法执行。2.裕达公司于2014年3月6日向景洲公司发出《法务函》，记载的主要内容：《商铺租赁合作协议书》约定，商城第一、二层个别商城已经出售或抵押，裕达公司承诺由其负责处理与清退，但景洲公司的上述要求超出协议书的约定，不属于裕达公司承诺范围，再者，即便协议中部分商铺存在被抵押情形，但租赁物被抵押并不影响其正常使用、出租。3.景洲公司提供的2015年7月14日《揭阳日报》登载的揭阳市榕城区人民法院委托拍卖机构对本案涉讼的进贤商城首层及第二层共149套商铺，建筑面积5518.86平方米进行公开拍卖的公告，证明租赁物被法院拍卖的事实。从上述证据显示，直至本案裕达公司向法院起诉之时，裕达公司对《商铺租赁合作协议书》中存在的产权争议的部分商铺，并未履行“处理及清退”的义务。故此，一审判决认定以《商铺租赁合作协议书》所附条件未成就而未生效，并无不当，本院予以维持。裕达公司主张案涉《商铺租赁合作协议书》成立并生效，依据不足，本院予以驳回。景洲公司上诉主张双方签订的《商铺租赁合作协议书》无效，也依据不足，本院予以驳回。
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