福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽08民终1093号
上诉人（原审原告）：福建海峡银行股份有限公司龙岩分行，住所地龙岩市新罗区。
负责人：李斌伟，行长。
委托诉讼代理人：林天四，福建同荣仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张发兰，福建同荣仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡春能，男，1976年8月21日出生，汉族，居民，住龙岩市永定区。
委托诉讼代理人：胡春兰，女，系被上诉人胡春能姐姐，住龙岩市新罗区（消防对面）。
上诉人福建海峡银行股份有限公司龙岩分行（以下简称海峡银行龙岩分行）与被上诉人胡春能房屋租赁合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2017）闽0802民初5901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人海峡银行龙岩分行的委托诉讼代理人张发兰和被上诉人胡春能及其委托诉讼代理人胡春兰参加诉讼。本案现已审理终结。
海峡银行龙岩分行上诉请求：1、依法撤销龙岩市新罗区人民法院（2017）闽0802民初5901号民事判决第二项关于租金、违约金、房屋占用费内容，对该部分内容依法进行改判，即判令胡春能立即向海峡银行龙岩分行支付自2016年12月21起至2017年8月21日止拖欠的商铺租金共计127856元，支付违约金95892元，支付自2017年8月22日起至2018年1月29日止按每月15982元计算的商铺占用费84705元：2、本案的一审、二审诉讼费由胡春能承担。事实和理由：一、一审对于本案租金的起算时间认定事实不清，适用法律错误。1、本案涉案商铺的所有权转移时间应当为2016年12月21日而非2017年3月15日。本案海峡银行龙岩分行通过以物抵债的形式取得本案涉案商铺，龙岩市中级人民法院（2016）闽08执127号之一《执行裁定书》裁定内容第二项确认：房屋的财产权自裁定送达之日起转移。海峡银行龙岩分行于2016年12月21日收到了上述执行裁定书，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”本案房产所有权的转移，应为2016年12月21日。一审法院适用《物权法》第一百零六条规定，判决认定本案涉案商铺的所有权从2017年3月15日完成产权证书变更登记之日起算，属认定事实不清，适用法律错误。2、胡春能应支付涉案商铺租金的时间应从2016年12月21日起至2017年8月21日止，金额为127856元，而非83639元。本案一审中虽然胡春能提供了涉案房屋原房东钟雅芳、曾启富的《情况说明》，欲证明其租金已交至2017年3月15日，但该证据因真实性及合法性无法确定，故未被一审法院采信。海峡银行龙岩分行作为涉案房屋的权利人，有权从房屋所有权转移之日起，向胡春能收取涉案房屋的租金。二、一审判决胡春能支付一个月的租金作为违约金明显过低。原商铺所有人曾启富与胡春能签订《（民扬集团）龙岩华鼎商城租赁管理合约书》第十二条违约责任12.3约定：在本合约履行期间，除法律规定和本合约规定的情形外，双方均不得中途终止本合约，任何一方擅自解除本合同或因任何一方原因导致本合同被解除的，则应向守约方支付当期违约租赁年的六个月的租金作为处罚性违约金。本案一审判决胡春能支付一个月的租金作为违约金，明显过低，显失公平。三、一审判决胡春能应支付的房屋占用费金额计算错误，且过错责任分配不当。本案商铺的房屋占用时间应为：2017年8月22日起至2018年1月29日止，共5个月又9天；房屋占用费应为：15982元/月×5个月+（15982元/月÷30天×9天）=84705元，一审法院将房屋占用费计算成50229元，属计算错误。且本案房屋因胡春能不按合同约定的方式办理交接手续，导致海峡银行龙岩分行无法对涉案商铺进行接收管理，该过错应由胡春能承担。综上所述，一审判决关于支付租金、违约金、房屋占用费部分事实不清，适用法律错误，请求依法予以改判。
胡春能辩称：胡春能不存在欠缴租金的情形，海峡银行龙岩分行要求胡春能向其支付租金、违约金及律师费无事实与法律依据，依法应不予支持。一、胡春能承租本案讼争龙岩华鼎城商铺，已向原商铺所有人曾启富缴纳了2017年3月15日之前的所有租金，海峡银行龙岩分行要求胡春能向其支付自2016年12月21日起至交付房屋止的租金没有事实与法律依据，依法应不予支持。胡春能与本案讼争商铺原所有人曾启富于2013年12月11日签订租赁合同，承租本案讼争商铺。后因曾启富、钟雅芳夫妇需资金周转，向胡春能姐姐胡春兰、姐夫江济建借款60万元，胡春能姐夫江济建通过其账户将60万元借款转账支付给钟雅芳。后因曾启富、钟雅芳夫妇无法及时、足额向胡春能姐姐、姐夫支付借款利息并归还借款本金。且因讼争商铺位置偏僻、经营困难，讼争商铺所处路段的店铺租金均下调，胡春能姐姐、姐夫、胡春能与曾启富、钟雅芳夫妇达成口头协议，以借款利息折抵本案讼争商铺的租金，同时约定本案讼争商铺的租金自2015年3月15日起按40元／平方米计算，且不递增，原租赁合同中有关租金的条款不再有效。但因胡春能、胡春能姐姐与曾启富一直是好友关系，彼此信任，胡春能与曾启富达成上述口头协议后，未签订相关的书面合同。通过借款利息等折抵租金的方式，胡春能已向曾启富缴纳了2017年3月15日前的所有租金，曾启富对于该事实亦是认可的。2017年3月底，曾启富、钟雅芳夫妇派财务人员到海峡银行龙岩分行，向海峡银行龙岩分行确认胡春能租金已支付到2017年3月15日的事实，海峡银行龙岩分行对胡春能已缴租金的事实是明知的。因此，海峡银行龙岩分行要求胡春能向其支付自2016年12月21日起至交付房屋止的租金没有事实与法律依据，依法应不予支持。二、海峡银行龙岩分行与胡春能早已达成协议，即海峡银行龙岩分行同意不向胡春能收取任何租金，现海峡银行龙岩分行要求胡春能向其支付租金明显违背其与胡春能之间达成的协议，依法应不予支持。海峡银行龙岩分行于2017年3月20日左右告知胡春能，本案讼争商铺经法院裁定属其所有，胡春能需向其缴纳租金。胡春能当即告知海峡银行龙岩分行其已向曾启富缴了至2017年3月15日前的所有租金，此后曾启富、钟雅芳夫妇于2017年3月底向海峡银行龙岩分行确认了该事实。同时，因从2016年1月份起华鼎公馆12号楼开始建房，香山园市场也开始施工，商铺周围尘烟液滚，致使商铺生意受到严重影响，勉强维持经营，胡春能无意继续经营商铺，故胡春能与海峡银行龙岩分行协商解除租赁合同。胡春能与海峡银行龙岩分行协商期间，海峡银行龙岩分行对胡春能已将租金支付至2017年3月15日的事实是明知及认可的，海峡银行龙岩分行也从未向胡春能提出胡春能有拖欠租金并需补缴租全的主张。海峡银行龙岩分行提供的《要求支付金通知书》也并非胡春能签收，胡春能在收到诉讼材料前从未见过该通知书。同时，因海峡银行龙岩分行与胡春能达成协议需经海峡银行龙岩分行总行审批等需较长时间，致使双方至2017年6月底才最终达成协议，即胡春能同意提前搬出租赁物，胡春能对店铺投入的60多万元的装修归海峡银行龙岩分行所有，胡春能不再向海峡银行龙岩分行主张赔偿装修损失，海峡银行龙岩分行给予胡春能二个月的时间搬迁并对外收账，海峡银行龙岩分行也不向胡春能收取租金等任何费用。2017年8月底，胡春能依约完成租商铺的搬迁，并将商铺的锁、钥匙等移交给海峡银行龙岩分行，但海峡银行龙岩分行违反其与胡春能达成的协议，向胡春能提起诉讼。根据海峡银行龙岩分行与胡春能达成的上述协议，胡春能不存在拖欠海峡银行龙岩分行租金的情形，海峡银行龙岩分行无权要求胡春能向其支付租金及违约金。且正是因海峡银行龙岩分行与胡春能达成协议，胡春能才会在2017年8月完成店铺搬迁并停止经营，且店铺关闭至今未经营、使用，亦未盈利。现海峡银行龙岩分行要求胡春能向其支付包括胡春能搬迁后期间在内的租金，明显违反其与胡春能的约定及公平合理原则。因此，海峡银行龙岩分行的主张胡春能向其支付租金违反约定，且没有依据，依法应不予支持。三、海峡银行龙岩分行要求胡春能向其支付违约金及律师费无事实与法律依据，亦无合同据，依法应不予支持。由上所述，胡春能不存在拖欠租金的情形，海峡银行龙岩分行要求胡春能向其支付违约金无事实及法律依据。即便胡春能存在拖欠租金的情形，海峡银行龙岩分行要求胡春能支付违约金95892元无合同依据，且明显过高，违反《合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定等法律规定。因此海峡银行龙岩分行主张胡春能向其支付违约全的诉请依法应不予支持。海峡银行龙岩分行要求胡春能向其支付本案一审、二审诉讼费，亦无法律依据，海峡银行龙岩分行要求胡春能支付诉讼费的主张依法应不予支持。综上，胡春能不存在拖欠租金的情形，海峡银行龙岩分行无权要求胡春能向其支付租金，同时海峡银行龙岩分行要求胡春能向其支付违约金、诉讼费无合同依据及法律依据，海峡银行龙岩分行的诉请依法应子驳回。
海峡银行龙岩分行向一审法院起诉请求：1、判决解除胡春能与曾启富签订的《龙岩华鼎商城租赁管理合约书》；2、判令胡春能立即向海峡银行龙岩分行支付自2016年12月21起至2017年8月21日止拖欠的商铺租金共计127856元并支付违约金95892元；3、判令胡春能向海峡银行龙岩分行支付自2017年8月22日起至实际交付房屋之日止按每月15982元计算的商铺租金；4、判令胡春能支付本案律师代理费6570元。
一审法院认定事实：2013年12月11日，胡春能（乙方）与本案讼争租赁物（华鼎商城5幢31-36号铺位）原所有人曾启富（甲方）签订《龙岩华鼎商城租赁管理合约书》一份，主要内容为：乙方承租甲方龙岩华鼎商城商铺5幢31-36号铺位，商铺建筑面积290.59平方米。租赁期限为5年，自2013年12月15日起至2019年3月15日止。乙方应于本合约签署时向甲方缴纳履约保证金14530元，如因乙方未履行本合同约定的义务所产生的任何违约金、滞纳金、损害赔偿金或其他应付费用，甲方均可在履约保证金中抵扣。租金标准从2016年3月15日起至2019年3月14日止，月租金为15982元，该租金按季度缴纳，于每季度到期前10日内向甲方支付，相关税费由乙方自行承担。合同期内，乙方如未按约缴纳合作经营相关费用，或者拖欠各种应缴款项总额大于一个月租金金额，甲方有权单方解除协议并没收全部履约保证金，乙方尚须交清所有应交纳的费用。在本合约履行期间，除法律规定和本合同约定的情形外，双方不得中途终止本合约，任何乙方擅自解除本合同或因任何乙方原因导致本合同被解除的，则应向守约方支付当期违约租赁年的六个月的租金作为处罚性违约金。违约方依照法律规定和本合约规定承担责任外，违约方还应就其违约行为给对方造成经济损失（包括但不限于诉讼费、律师费等）进行赔偿。合同签订后，胡春能随即对上述商铺进行装修经营。2016年，因曾启富未能偿还海峡银行龙岩分行借款，本案讼争租赁物被龙岩市中级人民法院依法评估拍卖。2016年12月21日，龙岩市中级人民法院作出（2016）闽08执127号之一执行裁定书裁定曾启富名下的本案诉争租赁物用于抵偿海峡银行龙岩分行债务。2017年3月15日，海峡银行龙岩分行办理了本案诉争租赁物的不动产权证（闽20**龙岩市不动产权第0006692号）。2017年3月31日，海峡银行龙岩分行向被告发送《要求支付租金通知书》，要求被告履行支付租金义务。2017年9月1日，胡春能将讼争租赁物上经营的店铺关闭，并告知海峡银行龙岩分行，但因双方未能达成一致意见，未办理房屋交接手续。2018年1月29日胡春能将讼争房屋钥匙交予海峡银行龙岩分行。现海峡银行龙岩分行认为胡春能违反合同约定，请求判如所请。
一审法院认为，根据本案查明的事实，海峡银行龙岩分行通过拍卖取得了涉案房屋的所有权，并于2013年3月15日完成了房屋所有权变更登记并取得房屋产权证书。由于2013年12月11日曾启富与胡春能签订了《龙岩华鼎商城租赁管理合约书》，海峡银行龙岩分行取得房屋所有权时涉案《龙岩华鼎商城租赁管理合约书》尚在履行期间，根据买卖不破租赁原则，海峡银行龙岩分行在取得涉案房屋所有权后，依据上述合同与胡春能继续建立租赁关系，胡春能享有曾启富在《龙岩华鼎商城租赁管理合约书》中的权利，承担承租人的义务。在胡春能已知晓涉案房屋的产权人发生变动后，未向海峡银行龙岩分行支付租金，特别是在海峡银行龙岩分行催告其支付租金后，仍未支付，显属违约。故海峡银行龙岩分行主张解除胡春能与曾启富签订的《龙岩华鼎商城租赁管理合约书》，合理合法，予以支持，上述合同于起诉之日（2017年8月22日）解除。合同解除后，双方应按照合同约定及各自过错程度承担相应的违约责任。首先，关于海峡银行龙岩分行主张的租金问题。本案中，海峡银行龙岩分行主张其于2016年12月21日取得涉案房屋所有权，海峡银行龙岩分行未能提供证据证明（2016）闽08执127号之一执行裁定书具体生效时间，因此，应当认定其于2017年3月15日完成产权证书变更登记后，取得涉案房屋的所有权。故海峡银行龙岩分行主张要求胡春能支付自2016年12月21起至2017年8月21日止拖欠的商铺租金共计127856元的诉讼请求部分不合理，予以调整，海峡银行龙岩分行仅有权要求胡春能支付从取得涉案房屋所有权之日起（2017年3月15日）至合同解除之日止（2017年8月21日）止按合同约定的15982元/月计算的租金，即为83639元。其次，关于违约金的问题。虽然合同中约定违约方应当向对方支付六个月的租金作为违约金，但胡春能提出抗辩称违约金过高，因此，结合双方履约过程中存在的实际情况并兼顾公平原则酌情予以调整，胡春能应当向海峡银行龙岩分行支付参照一个月租金标准作为违约金，即为15982元。再次，关于房屋占用费的问题。根据双方庭审陈述确认的事实，胡春能于2017年9月1日关闭店铺，并告知海峡银行龙岩分行，但因双方未能合理协商达成一致意见而导致于2018年1月29日才将涉案房屋交接完毕。在上述房屋交接过程中，胡春能作为返还房屋义务人，未能及时向海峡银行龙岩分行办理交接手续，其主观上存在一定过错；但客观上，海峡银行龙岩分行在得知胡春能未在涉案房屋继续经营后，未及时对胡春能提出的问题形成内部决议并告知胡春能，在一定程度上影响涉案房屋正常交接，扩大了双方损失；故双方在上述房屋交接过程中均存在一定过错，各自应当承担相应的责任。因此，海峡银行龙岩分行主张自2017年8月22日起至实际交付房屋之日（2018年1月29日）止按每月15982元计算的房屋占用费（50229元）的诉讼请求，部分不合理，酌定为双方各自承担一半损失，即胡春能应当向海峡银行龙岩分行支付25114.5元房屋占用费。另外，关于律师费6570元，海峡银行龙岩分行该项主张符合合同约定和法律规定，予以支持。至于胡春能提出其与涉案房屋原所有人曾启富之间存在债务关系，双方已将部分债务用于抵偿租金并已达成降低租金口头协议的抗辩。胡春能未在涉案房屋拍卖阶段向法院提交上述证据，且福建均恒房地产评估有限公司出具的评估报告中亦未体现上述内容，本案中亦未证据证明海峡银行龙岩分行知悉上述情况，因此，胡春能与曾启富之间对除涉案合同外的约定不能对抗通过拍卖取得房屋所有权的善意第三人海峡银行龙岩分行，上述约定胡春能可通过另案向曾启富主张，本案中不予认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十条、第一百二十一条、第二百一十二、第二百二十九，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条之规定，判决：一、解除胡春能与曾启富签订的《龙岩华鼎商城租赁管理合约书》；二、胡春能应于判决生效之日起十五日内支付给海峡银行龙岩分行尚欠的租金83639元、违约金15982元、房屋占用费25114.5元、法律服务费6570元；三、驳回海峡银行龙岩分行其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9086元，由海峡银行龙岩分行负担6829元，由胡春能负担2257元。
本院二审期间，海峡银行龙岩分行未提交新证据，胡春能提交新证据：录音光盘；证明：根据周边店铺的租金确定本案租金12000元，海峡银行龙岩分行已经确认；2017年8月份移交钥匙开始店铺已经搬走，并未经营，讼争房屋已交付海峡银行龙岩分行；海峡银行龙岩分行向胡春能释名需向上级单位申请租金降低、租期延长等，时间拖延应由海峡银行龙岩分行承担。海峡银行龙岩分行对该证据的真实性有异议，录音时间是一审判决后，不能证明胡春能的主张。
本院认为，胡春能提交的录音光盘证据，海峡银行龙岩分行对该证据的真实性有异议，从录音整理的文字内容看，也不能证明胡春能的主张。
对一审判决查明的事实，双方当事人均未提出异议，本院予以确认。
二审另查明，胡春能在一审法院2018年1月29日开庭审理答辩状中自认，海峡银行龙岩分行于2017年1月20日左右告知胡春能，本案讼争商铺经法院裁定属海峡银行龙岩分行所有，胡春能需向海峡银行龙岩分行缴纳租金。
本案二审各方当事人争议的焦点为：1、本案租金起算时间如何认定？2、违约金的标准如何认定？3、租赁房屋占用费如何认定？对此，予以分析认定如下：
本院认为，关于租金起算时间问题。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”。2016年12月21日，本院作出（2016）闽08执127号之一执行裁定书，将涉案房屋抵债给海峡银行龙岩分行，执行裁定书并已送达。因此，应认定海峡银行龙岩分行于2016年12月21日取得涉案房屋所有权。一审法院对此认定有误，予以纠正。胡春能不是涉案房屋执行案件当事人，其对海峡银行龙岩分行何时取得涉案房屋所有权并不知晓，根据其自认，海峡银行龙岩分行于2017年1月20日左右告知其涉案房屋经法院裁定属海峡银行龙岩分行所有，应向海峡银行龙岩分行缴纳租金，本案租金起算的时间应认定为2017年1月20日。胡春能尚欠应缴纳租金为2017年1月20日起至2017年8月21日止按合同约定的15982元/月计算的租金，即为112939.47元。关于违约金的标准问题。虽然合同中约定违约方应当向对方支付六个月的租金作为违约金，但胡春能尚欠租金为11万多元，而海峡银行龙岩分行所主张的六个月租金达95000多元，明显过高，一审法院对违约金进行调整，并无不当。关于房屋占用费问题。胡春能于2017年9月1日停止营业关闭店铺，对此，海峡银行龙岩分行是明知的，因双方未能合理协商达成一致意见而导致于2018年1月29日才将房屋交接完毕。一审认定双方迟延交接均有过错，双方各自对扩大的损失承担一半的责任，并无不当。但一审在计算房屋占用费错误，应为自2017年8月22日起至2018年1月29日止按每月15982元计算的房屋占用费84171.87元，胡春能应承担42085.94元。
综上所述，海峡银行龙岩分行的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持龙岩市新罗区人民法院（2017）闽0802民初5901号民事判决第一项，即“一、解除被告胡春能与曾启富签订的《龙岩华鼎商城租赁管理合约书》”；
二、撤销龙岩市新罗区人民法院（2017）闽0802民初5901号民事判决第二项、第三项，即“二、被告胡春能应于本判决生效之日起十五日内支付给原告福建海峡银行股份有限公司龙岩分行尚欠的租金83639元、违约金15982元、房屋占用费25114.5元、法律服务费6570元”、“三、驳回原告福建海峡银行股份有限公司龙岩分行其他诉讼请求”；
三、胡春能应于本判决生效之日起十五日内支付给福建海峡银行股份有限公司龙岩分行尚欠的租金112939.47元、违约金15982元、房屋占用费42085.94元、法律服务费6570元；
四、驳回福建海峡银行股份有限公司龙岩分行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费3974.35元，由胡春能负担956.80元，福建海峡银行股份有限公司龙岩分行负担3017.55元。一审案件受理费9086元，由胡春能负担3851.55元，福建海峡银行股份有限公司龙岩分行负担5234.45元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑国柱
审 判 员 张文池
审 判 员 郭胜华
二〇一八年七月二十六日
法官助理 吴金燕
书 记 员 郑冬明
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。