广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民再字第8号
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：林德义，男。
委托代理人：刘玉招，广东森德律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：宋科龙，男。
委托代理人：岑敏，女，与宋科龙系夫妻关系。
原一审被告：江门市诺和盛世策划传播有限公司。
法定代表人：岑敏，该公司董事长。
再审申请人林德义因与被申请人宋科龙、原一审被告江门市诺和盛世策划传播有限公司（以下简称“诺和公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2013）江中法民一终字第7号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2013年12月16日作出（2013）粤高法民一申字第763号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人林德义及其委托代理人刘玉招、被申请人宋科龙委托代理人、原一审被告诺和公司法定代表人岑敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年12月1日，林德义起诉至广东省江门市蓬江区人民法院称：林德义于2001年12月30日向宋科龙购买了江门市汲芳里1号（市场）首层1—4轴房产，总价款为人民币238680元，双方签订了《销售合同》一份，约定：宋科龙将江门市汲芳里1号（市场）首层1—4轴铺位售给林德义，套内建筑面积约为79.56平方米，产权面积约为86.06平方米，以测绘面积为准，单价为3000元／平方米，总价为238680元；并约定房款于2002年1月8日前全部付清。林德义依约于2002年1月8日付清238680元购房款给宋科龙，次日，诺和公司向林德义出具收到上述款项的《收据》一份。同月9日，宋科龙将拍卖成交确认书的复印件交给林德义，此时林德义才得知交易的房屋并非完全产权，因宋科龙并未取得产权证书，宋科龙应当持拍卖成交确认书及原产权人的产权证同原产权人一起去房产部门办理房屋产权变更登记手续后，才能再转让房屋，因办理产权变更登记是宋科龙的义务，宋科龙的过错造成了双方签订的《销售合同》不能履行，应由宋科龙承担违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的第三款及参照中国人民银行银发（1996）156号《关于降低金融机构存、贷款利率》的规定，并考虑到双方的实际情况，林德义仅要求宋科龙支付违约金71604元，即已付房款238680元的30%。请求判令：1.宋科龙立即将江门市汲芳里1号（市场）首层1—4轴房产办理过户手续并过户登记到林德义名下；2.宋科龙、诺和公司连带支付违约金71604元给林德义；3.本案诉讼费用由宋科龙、诺和公司承担。
宋科龙针对林德义的起诉答辩称：1.林德义的主张与事实不符，涉案房屋的产权登记至今未过户到林德义名下，责任完全在于林德义，林德义支付购房款238680元后，宋科龙已将有关拍卖手续、房屋交付林德义，因实测面积比合同面积多6.5平方米，根据合同约定，林德义应补差价款19500元给宋科龙，但林德义至今未有支付，故宋科龙不能把房屋过户到林德义名下。2.林德义要求宋科龙支付违约金无法律依据，因林德义应补差价款19500元给宋科龙，但其至今未有支付，违约一方是林德义。3.林德义的起诉已超过诉讼时效，虽然合同没有明确过户期限，但林德义应在2002年7月知道自己的权利被侵害，但林德义在长达8年后才起诉，依法已超过诉讼时效。
诺和公司针对林德义的起诉答辩称：宋科龙当时只是委托诺和公司收款，本案与诺和公司完全没有关系。
宋科龙一审反诉称：林德义于2002年1月8日付清238680元购房款，次日，宋科龙将拍卖成交确认书的复印件给林德义，因实测面积比合同面积多6.5平方米，根据合同约定，林德义应补差价款19500元给宋科龙，但林德义至今未有支付，已构成违约。宋科龙于2003年1月16日办理了涉案房屋的产权登记，并取得了C1341084、C1341087、C1341088号房地产权证书，支付了土地出让金16372.13元，契税11739.8元。因林德义在长达十年时间没有将房屋差价款支付给宋科龙，造成宋科龙极大损害，林德义应向宋科龙支付同期贷款利息的四倍的标准支付利息和办证费用。请求：1.林德义向宋科龙支付购房款19500元；2.林德义支付逾期付款利息46224.43元；3.林德义支付土地出让金16372.15元；4.林德义支付办证税费11739.80元，以上4项合共93836.36元。
林德义针对宋科龙的反诉答辩称：1、双方签订的《销售合同》明确房产总价为238680元，无论面积多少，总价都不变，双方并无约定补差价的事项，宋科龙要求补差价、支付土地出让金、办证税费、利息，是宋科龙的一面之词，且其请求已过诉讼时效。2、《销售合同》补充事项第3款是宋科龙为规避法律、免交过户费而设立的条款，因规避法律法规而无效，且宋科龙也未通过法院裁定把《成交确认书》变更为林德义，因此，宋科龙要求林德义支付土地出让金、办证税费、利息是没有事实和法律依据。3、林德义请求宋科龙办理涉案房屋的过户登记手续，该请求是物权确认请求权，不适用法律诉讼时效的规定。
诺和公司针对宋科龙的的反诉没有答辩意见。
广东省江门市蓬江区人民法院一审查明：宋科龙于2001年12月18日通过广东五邑拍卖有限公司举行的拍卖会买受江门市汲芳里1号（市场）首层1—6轴房产。林德义于同月30日与宋科龙签订了《销售合同》一份，向宋科龙购买涉案房屋，双方在《销售合同》中约定：1、宋科龙将涉案房屋转售给林德义，面积约79.56平方米，以测绘面积为准，单价为3000元／平方米，总价款为238680元；2、购房款于2002年1月8日前全部付清；3、付清房款后，宋科龙将拍卖成交确认书移交给林德义，所有确权办证费由林德义自负，等等。林德义于2002年1月8日按合同约定向宋科龙支付了全部购房款238680元。次日，诺和公司向林德义出具收到上述款项的《收据》一份，宋科龙将拍卖成交确认书的复印件交给林德义，林德义于当日接收了涉案房屋。因双方在应否补房屋差价和应由谁负担办证费的问题上出现分歧，宋科龙一直未有协助林德义办理上述房屋的过户转名手续。林德义遂诉至一审法院，宋科龙在一审期间提起反诉。
另查明，宋科龙于2003年1月16日办理了涉案房屋的产权登记手续，支付了土地出让金16372.13元，契税11739.80元，并取得了涉案房屋的房地产权证书，编号为：C1341084、C1341087、C1341088。
再查明，林德义于2003年1月3日以上述《销售合同》无效，请求撤销为由，向一审法院起诉宋科龙。一审法院于同年6月12日作出了驳回林德义诉讼请求的民事判决，并已发生法律效力。
广东省江门市蓬江区人民法院经审理认为：本案为一般买卖合同纠纷。本案争议的问题：1、林德义与宋科龙签订的《销售合同》，是否合法有效；2、林德义买受宋科龙竞拍所得的房屋，宋科龙应否先行办理入户手续？林德义要求协助入户，支付有关入户费用、支付违约金，应否支持？3、宋科龙与林德义签订的买卖合同，价款是否已清晰明确？宋科龙要求林德义补购房差价款、逾期付款利息、土地出让金、办证税费，有没有依据。
关于争议焦点1，经查，林德义与宋科龙签订的《销售合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同约定在房款付清后，宋科龙的拍卖成交确认书交付给林德义，但合同并无约定该房屋应直接入户到林德义名下，而只约定其后的“所有确权办证费由林德义自负”，因其中的过户细节双方在合同中没有约定，故双方应按照有关法律、法规的规定进行房屋的权属变更登记手续，由宋科龙申请取得上述房屋的权属证书，再由宋科龙协助林德义对上述房屋的所有权进行变更登记，而其过程中每方面的确权费用的支付，均应按双方的约定由林德义负担。因此，上述合同与《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第三十七条的规定并无冲突，是合法有效的合同。林德义认为上述合同有关条款因规避法律而无效，证据不足，不予支持。合同双方当事人应当严格按照有关的约定和法律的规定行使权利和履行义务。
关于争议焦点2，根据本案查明的事实，《销售合同》无约定合同双方当事人在付清房款后应当怎样进行入户，故应按上述法律的规定，首先由宋科龙办理入户手续，再根据买卖合约由宋科龙协助林德义进行标的物房屋权属的变更登记手续，将上述房屋变更登记为林德义所有。在本案起诉前，因宋科龙已按规定办理了入户手续，故林德义请求宋科龙按双方约定协助办理上述房屋的权属变更登记手续，证据充分，予以支持。关于林德义请求的办证费用，双方在合同中已有约定，所有确权办证费用由林德义自负。故上述房屋确权为宋科龙的确权办证费用及由宋科龙变更登记为林德义的权属变更登记办证费用，按双方的约定应由林德义负担。林德义认为上述费用应由宋科龙负担的意见，证据不足，不予采纳。关于林德义请求支付违约金的问题，因合同双方当事人在《销售合同》中对买卖房屋的事项约定不明确而引起纷争，造成上述房屋不能及时进行确权及进行权属变更登记手续，拖延至今，双方均有过错，当事人双方都违反合同的规定，对由此而造成的损失由各方自行承担。故林德义认为上述房屋不能及时进行权属变更登记手续而拖延至今，应由宋科龙及诺和公司承担责任，并由宋科龙及诺和公司支付违约金71604元的意见，证据不足，不予支持。
关于争议焦点3，林德义应否补购房差价的问题，经查，在上述《销售合同》中，双方已明确约定购房总价款，而并没有根据实际面积进行补差价的约定；即使在宋科龙的证据5《2K1-0157﹤拍卖成交确认书﹥转让合同书》中，亦无补差价的描述。该证据5第二条还规定“……原规定的成交价格不变……”，故宋科龙认为应按新的测绘面积重新计算合同价款，林德义应补差价19500元及逾期利息46224.43元的意见，证据不足，不予支持；林德义认为双方所签订的购房合同的价款已清晰明确，不需要支付差价款19500元及利息的意见，有证据证实，予以采纳。
关于宋科龙请求林德义支付办证税费、土地出让金的问题。经开庭查明，林德义在签订购房合同前，已清晰明确知道，合同所涉买卖标的是竞拍所得的房屋，并未办理任何入户手续；双方又在合同中明确约定，所有确权办证费用由林德义支付。林德义应当知道所买的房屋应按法律所规定的程序办理入户手续，并支付相关税费。如上所述，根据双方签订的合同，林德义应支付的确权办证费用包括涉案房屋从拍卖后至确权为宋科龙的办证费用和涉案房屋的权属从宋科龙变更为林德义的办证费用。故宋科龙要求林德义支付已由其垫付的土地出让金16372.13元、契税11739.80元，有事实依据，予以支持。林德义认为不应支付上述两项费用的意见，证据不足，不予采纳。
广东省江门市蓬江区人民法院作出（2012）江蓬法民一初字第73号民事判决：一、宋科龙应自本判决生效之日起60日内协助林德义办理蓬江区汲芳里1号（市场）首层1—2A—B轴、2—3轴A—B轴的房产（房地产权证书号为C1341084、C1341088、C1341087）的权属变更登记手续，上述房产的所有权变更登记为林德义所有，上述房产的权属变更登记费用全部由林德义承担；二、林德义应自本判决生效之日起十日内向宋科龙支付土地出让金16372.13元、契税11739.80元，两项合计28111.93元；三、驳回林德义其他诉讼请求；四、驳回宋科龙其他反诉请求。如果林德义未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1690元，由林德义负担1590元，宋科龙负担100元；反诉受理费1073元，由林德义负担300元，宋科龙负担773元。
林德义不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第二项；2、宋科龙向林德义支付违约金71604元；3、一、二审诉讼费用由宋科龙承担。主要事实和理由是：（一）一审判决认定林德义须按合同约定支付宋科龙与上一手权属人的过户费用错误，应依法改判。《销售合同》补充事项第3款是宋科龙为规避法律法规的无效条款，宋科龙至今都没有移交拍卖成交确认书给林德义，上述条款履行的前提条件没有成立，宋科龙要求林德义支付土地出让金、办证税费及利息没有依据。（二）宋科龙自拍卖成交涉案房屋后所有权就已转移，林德义与宋科龙房屋交易只需支付从宋科龙名下过户到林德义名下的交易税费，一审判决林德义承担宋科龙与前一手交易的土地出让金、办证税费错误。（三）假设根据合同约定林德义需支付宋科龙办证费，宋科龙在2003年1月已付办证费，2012年2月才向法院提起反诉已过诉讼时效。（四）办理产权变更登记是宋科龙的义务，宋科龙不给林德义办理过户手续已构成违约，应支付违约金71604元。
宋科龙答辩称：本案是林德义违约，宋科龙要求撤销涉案合同，法院已判决拍卖成交确认合同有效，林德义的上诉没有法律依据。
宋科龙亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、林德义向宋科龙支付涉案房屋的面积差价款19500元；2、林德义向宋科龙支付2003年1月16日至2011年11月25日的逾期利息及滞纳金共46224.43元；3、林德义支付宋科龙代其办理过户手续的出让金16372.15元、办证过户税费11739.80元，共28111.95元；4、林德义承担涉案房屋的权属变更所产生的全部费用；5、一、二审诉讼费用由林德义承担。主要事实和理由是：（一）宋科龙多次催促林德义去房产局办理涉案房屋的过户手续，但林德义不愿按合同的约定支付房屋面积差价和过户费用，现房屋未有过户的责任完全在于林德义。（二）涉案合同注明了最后成交价是以测绘面积为准，也清楚地说明所有确权办证费用由林德义自负。（三）宋科龙于2002年1月已将涉案房屋交付林德义使用，但因林德义违约，宋科龙有权没收定金并另行出手该房屋。
林德义答辩称：合同约定了总房价，林德义已按约定支付完毕，无需再支付差价款。宋科龙与江门市蔬菜副食综合公司之间的过户费用与林德义无关。
诺和公司针对林德义和宋科龙的上诉答辩称：本案与诺和公司无关。
本院二审查明：二审确认一审查明的事实。另查明：宋科龙与林德义、广东五邑拍卖有限公司等在2002年7月4日签订的《2K1-0157﹤拍卖成交确认书﹥转让合同书》第二条约定，涉案房屋合同权益转让价格按2K1-0157《拍卖成交确认书》原规定的成交价格不变。
本院二审认为：本案是房屋买卖合同纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：（一）涉案合同的效力，若合同有效，如何履行。（二）林德义应否向宋科龙支付土地出让金、办证契税费28111.93元。（三）林德义应否向宋科龙支付房屋差价款19500元及逾期利息。（四）林德义请求宋科龙支付违约金71604元应否支持。
关于涉案合同的效力问题。涉案房屋为宋科龙拍卖所得，林德义与宋科龙在《销售合同》中约定由林德义向宋科龙买受涉案房屋，就合同标的、价款等主要条款约定一致，该合同是双方当事人的真实意思表示，并无违反法律法规的规定，在签订合同时涉案房屋虽未登记在宋科龙名下，但并不影响合同的效力，一审法院认定涉案合同是合法有效的合同正确，二审予以维持。林德义认为宋科龙规避法律，合同无效的理由不充分，二审不予支持。故此，林德义与宋科龙应依合同享有权利和履行义务，林德义已按合同约定支付了房款，宋科龙应依约定将涉案房屋交付给林德义使用并办理房屋的相关过户手续。林德义请求宋科龙将涉案房屋办理过户登记手续到其名下，符合法律规定，二审予以支持。宋科龙称林德义违约，要求撤销涉案合同依据不足，二审不予支持。
关于林德义应否向宋科龙支付土地出让金、办证契税费28111.93元的问题。双方签订的《销售合同》第3条约定：“付清房款后，宋科龙将拍卖成交确认书移交给林德义，所有确权办证费由林德义自负。”此是双方当事人对过户税费的承担方式的约定，林德义在签订合同时已清晰明确知道涉案房屋是宋科龙竞拍所得，并未办理任何入户手续，双方在合同中约定所有确权办证费用由林德义支付。因其中的过户细节双方在合同中没有约定，故双方应按照有关法律、法规的规定对涉案房屋进行房屋权属变更登记手续，即由宋科龙申请取得上述房屋的权属证书，再由宋科龙协助林德义对涉案房屋的所有权进行变更登记，而涉案房屋的变更登记费用由林德义负担，包括涉案房屋从拍卖后至确权为宋科龙的办证费用和涉案房屋的权属从宋科龙变更为林德义的办证费用。一审判决林德义向宋科龙支付土地出让金、办证契税费28111.93元正确，二审予以维持。林德义上诉认为上述合同有关条款因规避法律而无效和其不应支付上述费用，缺乏事实和法律依据，二审不予支持。
关于林德义应否向宋科龙支付房屋差价款19500元及逾期利息的问题。根据双方签订的《销售合同》，已明确约定购房总价款，并以房屋的轴数确定合同标的物面积，并没有根据实际面积进行补差价的约定；另从宋科龙提供的《2K1-0157﹤拍卖成交确认书﹥转让合同书》第二条也约定“……原规定的成交价格不变……”。故根据双方交易的方式和约定，本案合同标的物的价款应按合同约定的价款确定，宋科龙认为应按新的测绘面积重新计算合同价款，林德义应补差价19500元及逾期利息46224.43元，缺乏证据支持，二审不予支持。
关于林德义请求宋科龙支付违约金71604元应否支持的问题。根据本案查明的事实，本案纷争是因合同双方当事人在合同中对买卖房屋的事项约定不明确而引起，在履行过程中互有反复，长时间没有主张权利，造成涉案房屋不能及时进行确权及进行权属变更登记手续，双方均有过错。一审法院认定双方当事人都违反合同的规定，对由此而造成的损失由各方自行承担的处理意见符合本案实际，二审予以维持。林德义该项上诉请求不予支持。
本院作出（2013）江中法民一终字第7号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2763元，由林德义负担1890元，宋科龙负担873元。
林德义申请再审，请求：一、撤销二审判决第二项即林德义应自本判决生效之日起十日内向宋科龙支付土地出让金16372.13元、契税11739.80元，两项合计28111.93元的诉讼请求；二、改判二审判决第一项为：宋科龙应自本判决生效之日起60日内协助林德义办理江门市汲芳里1号（市场）首层1-2A-B轴、首层2-3A-B轴、3-4A-B轴房产（房地产权证书号为C1341084、C1341088、C1341087）的权属变更登记手续；三、判决宋科龙向林德义支付违约金71604元；四、撤销一审、二审判决关于案件受理费分担部分的判决，判令本案一审、二审案件受理费由宋科龙承担。主要事实和理由：一、二审判决遗漏了关于办理3-4A-B轴房屋权属变更手续的诉讼请求，属于原审判决遗漏诉讼请求。二、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款的规定，本案诉争房屋自宋科龙拍卖成交后，该房屋的所有权自拍卖成交裁定送达买受人或者承受人时起转移，因此，林德义与宋科龙房屋交易只需支付从宋科龙名下过户到林德义名下的交易税费，宋科龙与前一手的交易税费与林德义无关。宋科龙违反《销售合同》补充事项第3款约定，自2002年1月8日林德义依约付清房款后，宋科龙至今十年拒不按合同约定履行，未将拍卖成交确认书移交给林德义。宋科龙未移交拍卖成交确认书，已构成合同违约，应承担相应的违约责任。同时宋科龙违约在先，仍要求林德义继续履行“所有确权办证费用由乙方自负”的义务显失公平。因此，一审判决林德义承担宋科龙因拍卖成交与江门市蔬菜副食综合公司为自己办理过户而支付的土地出让金、办证税费28111.93元属于认定事实错误，适用法律错误，应依法改判。三、退一步说，假设根据合同约定需要林德义支付宋科龙请求的土地出让金、办证税费28111.93元，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第1条、《中华人民共和国民法通则》第135条的规定，宋科龙于2003年1月办理了过户手续，支付了土地出让金、办证税费28111.93元，其诉讼时效应截止于2005年1月底，而宋科龙于2012年2月22日向法院提起反诉，已超过了法律规定的诉讼时效，法院应不予支持。而且，林德义只购买三个铺位，即江门市汲芳里1号（市场）首层1-2A-B轴、2-3A-B轴、3-4A-B轴（房地产证书号为C1341084、C1341088、C1341087），建筑面积分别为30.38平方米、27.84平方米、27.84平方米，合共86.06平方米，而土地出让金16372.13元是根据五个铺位面积141.74平方米得出的土地出让金总额，因此，林德义即使需要支付土地出让金也应只需支付86.06平方米／141.74平方米×16372.13元＝9940.63元。四、宋科龙于2003年1月6日办理了涉案房屋的产权登记，并取得了相应的房地产权证书，但一直不履行协助林德义办理房屋过户的合同义务，已构成违约。同时，宋科龙违法办理已交付林德义使用房屋的抵押贷款，构成侵权。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款的规定，考虑到宋科龙的实际情况，林德义仅要求宋科龙支付违约金71604元，即已付房款238680元的30%。一审肯定林德义有权要求办理相关房屋的权属变更登记手续，但对宋科龙违约拒不办理过户手续导致林德义损失应由宋科龙赔偿的请求不予支持，未能保障无过错方的合法权益。
宋科龙再审答辩称：与二审答辩意见一致。
诺和公司再审答辩称：与二审答辩意见一致。
本院再审查明：再审确认一审查明的事实。
再审另查明：1、宋科龙与林德义确认双方与广东五邑拍卖有限公司在2002年7月4日签订的《2K1-0157﹤拍卖成交确认书﹥转让合同书》不能直接履行且没有实际履行，涉案房屋需先由江门市蔬菜副食综合公司过户到宋科龙名下后，才能再过户到林德义名下。2、江门市汲芳里1号（市场）首层1－6轴共有五间铺位，测绘建筑面积共计141.74平方米，其中涉案的三间铺位，即江门市汲芳里1号首层1－2A-B轴、首层2－3A-B轴、首层3－4A-B轴建筑面积合计86.06平方米。3、关于江门市汲芳里1号（市场）首层1－6轴土地出让金的问题，经本院发函江门市国土资源局，该局复函称于2003年1月14日收取宋科龙补交的16372.13元土地出让金，属于江门市汲芳里1号（市场）首层1－6轴的全部土地出让金，并非仅属于江门市汲芳里1号首层1－2A-B轴、首层2－3A-B轴、首层3－4A-B轴的土地出让金。4、宋科龙于2011年9月21日在中国工商银行股份有限公司江门北街支行办理了江门市汲芳里1号首层1－2A-B轴、首层2－3A-B轴抵押贷款手续。2012年4月27日（一审期间）注销了该他项权利。5、林德义支付238680元房款后，宋科龙移交给林德义的拍卖成交确认书复印件有部分信息被遮档。6、一审法院于2013年11月15日作出（2012）江蓬法民一初字第73号民事裁定，裁定：（2012）江蓬法民一初字第73号民事判决书第四页第十一行、第六页倒数第一行，第七页第二行、第十一页第九行“汲芳里1号（市场）首层1—2A—B轴、2—3轴A—B轴的房产”补正为“汲芳里1号（市场）首层1—2A—B轴、2—3A—B轴、3—4A—B轴的房产”。
本院再审认为：本案属房屋买卖合同纠纷。宋科龙与林德义签订的《销售合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格履行。宋科龙与林德义对诺和公司在本案中无需承担责任无异议，再审不予审查。本案再审的焦点问题是：1、宋科龙与林德义在履行《销售合同》过程中是一方还是双方违约？2、违约方应如何承担违约责任。
关于焦点问题1，宋科龙与林德义都对《销售合同》作出了履行，但宋科龙以林德义应补购房差价为由拒不协助林德义办理过户登记手续及林德义以无需承担涉案房屋过户到宋科龙名下所产生的费用为由拒绝支付相应的契税和土地出让金均不符合《销售合同》约定，理由均不正当。首先，宋科龙与林德义在《销售合同》补充事项第1条既约定了买卖涉案房屋的面积约79.56平方米，以测绘面积为准，又约定了买卖涉案房屋的单价为3000元／平方米，总价款为238680元。作为涉案房屋的出卖人宋科龙，其合同目的应当是收取约定的全部房屋价款。《销售合同》补充事项第1条中仅约定涉案房屋总价款为238680元，并无关于补购房差价的约定及相应的补充协议，且宋科龙已将涉案房屋交付林德义使用及林德义对以测绘面积补购房差价的事实不予认可，故《销售合同》中关于涉案房屋总价款为238680元的约定应理解为宋科龙出卖其涉案房屋价款的充分条件而非必要条件，双方涉案房屋交易的总价格应为238680元，无需另补购房差价。其次，宋科龙与林德义在《销售合同》补充事项第3条约定：付清房款后，宋科龙将拍卖成交确认书移交给林德义，所有确权办证费由林德义自负。由于涉案房屋系宋科龙通过拍卖方式取得，且《销售合同》签订时涉案房屋尚未办理过户至宋科龙名下，再审中宋科龙与林德义亦确认涉案房屋需先过户到宋科龙名下后才能再过户到林德义名下，故《销售合同》中关于所有确权办证费由林德义自负的约定应理解为林德义负担《销售合同》签订后涉案房屋的全部过户费用。综上，本院再审认为，宋科龙与林德义在履行《销售合同》过程中属双方违约。一审、二审对此认定恰当，应予维持。
关于焦点问题2，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，在双方违约的情况下，应当根据双方的过错程度及因其过错而给对方当事人造成的损害程度而确定各自的责任。
首先，根据《销售合同》未能全面履行属双方违约造成的事实，本院再审认为，导致未能及时办理权属变更登记手续，双方均有过错，双方的责任难以区分孰大孰小，双方应各自承担因违约而造成的损失。林德义请求宋科龙支付逾期办证违约金71604元，缺乏理据，本院再审不予采纳。宋科龙虽将涉案的部分房屋抵押贷款，但涉案房屋登记所有权人仍为宋科龙，且在一审期间其能积极采取自我补救措施，注销了该他项权利登记，故此不应作为加重其承担责任的事由。
其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，继续履行属于违约的责任承担方式。由于宋科龙与林德义在本案中均诉请继续履行合同，且依据法律规定及合同性质，《销售合同》事实上能够继续履行，故本院再审认为《销售合同》应继续履行。
1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”的规定，宋科龙应协助林德义办理江门市汲芳里1号（市场）首层1—2A—B轴、2—3A—B轴、3—4A—B轴房产（房地产权证书号为C1341084、C1341087、C1341088）的权属变更登记手续，上述房产的所有权变更登记为林德义所有，上述房产的权属变更登记费用全部由林德义承担。虽然《销售合同》补充事项第3条另约定林德义付清房款后，宋科龙应将拍卖成交确认书移交给林德义，但宋科龙与林德义再审中确认双方与广东五邑拍卖有限公司在2002年7月4日签订的《2K1-0157﹤拍卖成交确认书﹥转让合同书》不能直接履行且没有实际履行，涉案房屋需先由江门市蔬菜副食综合公司过户到宋科龙名下后，才能再过户到宋德义名下。故，在本院已判令宋科龙应协助林德义办理涉案房屋权属变更登记手续的前提下，没有必要另行判令宋科龙向林德义移交拍卖成交确认书。对于宋科龙此前向林德义移交拍卖成交确认书为复印件且存在遮档部分信息的事实，本院再审认为，宋科龙该履行行为存在瑕疵，但该履行行为对实现涉案房屋的权属变更登记并不产生实质性的影响，故宋科龙无需对此另担责任。
2、林德义向宋科龙支付涉案房屋由江门市蔬菜副食综合公司过户至宋科龙名下的契税11739.80元。另外，宋科龙亦已补交了由江门市蔬菜副食综合公司过户至其名下的土地出让金16372.13元，但由于该16372.13元土地出让金系江门市汲芳里1号（市场）首层1－6轴全部五间铺位、建筑面积共计141.74平方米的土地出让金，而涉案房屋仅占其中三间且建筑面积为86.06平方米，故林德义还应向宋科龙支付涉案房屋土地出让金9940.63元（86.06平方米／141.74平方米×16372.13元）。一、二审均判令林德义向宋科龙支付土地出让金16372.13元明显不当，本院再审予以改判。由于林德义与宋科龙在《销售合同》中没有约定契税、土地出让金的支付时间，宋科龙可随时提出请求。宋科龙在本案中反诉请求林德义支付契税、土地出让金并未超过法律规定的诉讼时效。林德义主张宋科龙的反诉请求已超过诉讼时效，理由不成立，本院再审不予支持。
综上所述，本案一、二审判决认定事实错误，实体处理不当，再审予以改判。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）江中法民一终字第7号民事判决及广东省江门市蓬江区人民法院（2012）江蓬法民一初字第73号民事判决；
二、宋科龙应自本判决生效之日起60日内协助林德义办理江门市汲芳里1号（市场）首层1—2A—B轴、2—3A—B轴、3—4A—B轴的房产（房地产权证书号为C1341084、C1341087、C1341088）的权属变更登记手续，上述房产的所有权变更登记为林德义所有，上述房产的权属变更登记费用全部由林德义承担；
三、林德义应自本判决生效之日起十日内向宋科龙支付土地出让金9940.63元、契税11739.80元，两项合计21680.43元；
四、驳回林德义其他诉讼请求；
五、驳回宋科龙其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费1690元，由林德义负担1590元，宋科龙负担100元；反诉受理费1073元，由林德义负担248元，宋科龙负担825元。二审案件受理费2763元，由林德义负担1616元，宋科龙负担1147元。
本判决为终审判决。
审判长 李均成
审判员 陈 健
审判员 刘邦中
二〇一四年九月十六日
书记员 韩苗苗