广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂12民终323号
上诉人（一审被告）：唐毓法，男，1969年8月1日出生，壮族，住广西壮族自治区都安瑶族自治县。
委托诉讼代理人：卢佳鑫，都安县安阳法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告）：都安精通家电有限公司，统一社会信用代码：914512285640017385，住所地：广西壮族自治区都安瑶族自治县安阳镇安阳大道二桥头。
法定代表人：谭克勇，总经理。
委托诉讼代理人：杨昌剑，广西辉彪律师事务所律师。
上诉人唐毓法因与被上诉人都安精通家电有限公司（下称精通家电公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服都安瑶族自治县人民法院（2017）桂1228民初1139号民事判决向本院提起上诉。本院于2018年2月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
唐毓法上诉请求:撤销一审判决；并依法驳回精通家电公司的诉讼请求。事实和理由：一、2014年6月13日，上诉人向都安县人民武装部（下称武装部）签订《军队房地产租赁合同》（下称《转租合同》），承租武装部位于都安县屏山南路1号宾馆和停车场进行经营。2014年6月19日，上诉人向精通家电公司转租该公司已租赁原属武装部位于都安县间铺面，并签订《转租合同》。据此，上诉人共使用武装部1、2、8、9、10号门面。另外，在武装部的同意下，上诉人自筹资金在停车场加盖二层铁皮棚。之后，又经武装部同意将场地（铁皮棚一楼）及四个铺面转租给刘冰。2014年10月26日，上诉人与刘冰签订《门面出租协议》。在签订转租合同后，上诉人、精通家电公司、刘冰均依照合同履行。2016年3月21日，武装部下发《公告》，限于2017年6月底前，全面停止空余房地产租赁项目。因此，刘冰只缴纳转租租金至2017年8月，之后就不再履行支付租金的义务，导致上诉人也无法再支付精通家电公司的铺面租金。二、在本案中，一审法院采用简易审理程序是对本案的审理的不负责任，这不但没有解决本案的问题，还会导致涉案房屋的承租和转租问题诉讼不断。上诉人在一审中已提交武装部下发的《通知》，该通知要求与各租户签订《解除房地产租赁合同协议书》，并于2018年3月前完成搬迁腾退工作，且明确免收从2017年7月1日至2018年3月30日之前清空租赁场所期间的租金。在本案中，一审审理应追加本案利害关系人武装部及刘冰参加诉讼，并通过和平协商解决的方式协调各方矛盾，但一审法院并没有追加应参与诉讼的利害关系人武装部及刘冰参加诉讼，造成本案查明事实不清。综上。请求二审法院撤销一审判决，并支持上诉人的上诉请求。
精通家电公司辩称：自被上诉人与唐毓法签订《转租合同》之后，被上诉人已将原承租武装部的房屋转交给唐毓法使用，其现在仍使用被上诉人转租的房屋。但从2017年7月1日起至今，唐毓法却不按时支付租金。现尚欠2017年10月、11月、12月房屋租金72360元一直没有支付，唐毓法按合同约定还应支付违约金18944元。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请二审法院驳回上诉，维持原判。
精通家电公司向一审法院起诉请求：1、解除精通家电公司与唐毓法于2014年6月19日签订的租赁合同；2、唐毓法向精通家电公司支付房屋租金72360元，违约金28944元；3、本案律师费4000元及诉讼费用由被告承担。
一审法院认定的事实：2014年6月19日，精通家电公司与唐毓法签订《转租合同》，合同约定：精通家电公司将其从武装部租赁来的都安瑶族自治县屏山南路1号的第1、2、8、9共四间铺面转租给唐毓法。房屋转租期限为五年，从2014年7月1日至2019年6月30日止。租金按季度结算，先交租后使用。前三年租金为每年268000元，第四、五年租金增幅8%即年租金289440元。合同签订之日起，唐毓法向精通家电公司支付房屋押金1万元。房屋租金按季度交纳，每次于本季度开始10日前交清，每逾期一日，由精通家电公司按年租金额的百分之十向唐毓法加收违约金。逾期十日以上，即视为唐毓法不履行合同，精通家电公司有权终止合同，造成的一切经济损失由唐毓法承担。若武装部军事需要收回出租房地产，精通家电公司无条件收回转租给唐毓法的房地产并自行终止合同，对唐毓法造成的经济损失，精通家电公司不负责。合同签订后，唐毓法均按季度支付房屋租金，至2017年7月1日起，唐毓法不再按时支付房屋租金，尚欠2017年10月、11月、12月房屋租金共计72360元。现涉案房屋仍由唐毓法使用。
另查明，合同签订后，唐毓法已支付房屋押金1万元给精通家电公司。
一审法院认为：精通家电公司与唐毓法签订的《转租合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行义务。合同签订后，精通家电公司已经依约向唐毓法交付了租赁的房屋，而唐毓法并没有依约向精通家电公司足额支付租金，已构成违约。现精通家电公司诉请解除与唐毓法签订的租赁合同，理由成立，予以支持。唐毓法应当按照合同约定向精通家电公司支付拖欠的租金72360元。唐毓法辩称涉案房屋其转租给案外人刘冰，因武装部下文通知在2017年年底前与各租户签订停止协议，2018年3月底前收回房屋，刘冰自2016年9月后就拒交租金，导致其不能按时支付租金给精通家电公司，造成违约的是武装部，应追加武装部、刘冰参与诉讼。一审法院，武装部与刘冰非涉案合同一方主体，且精通家电公司与唐毓法签订的租赁合同中明确约定若武装部军事需要收回出租房地产，精通家电公司无条件收回转租给唐毓法的房地产并自行终止合同，对唐毓法造成的经济损失，精通家电公司不负责，故对唐毓法的抗辩不予支持。唐毓法的损失，可另案主张。关于精通家电公司要求唐毓法支付违约金的诉讼请求，因双方在租赁合同中第三条明确约定了唐毓法违约须按年租金额的百分之十向精通家电公司支付违约金的条款，对此请求应予以支持。精通家电公司与唐毓法签订的转租合同中约定2017年房屋租金为289440元，唐毓法应向精通家电公司支付年租金百分之十的违约金即28944元。同时，在签订合同时，唐毓法向精通家电公司支付了1万元押金，以保障合同的顺利进行，现合同已缺乏继续履行的可能，已具备了解除的法定条件，故唐毓法支付的押金1万元应予退还。押金与违约金抵减后，唐毓法实际还应支付精通家电公司违约金18944元。关于精通家电公司要求唐毓法承担律师费4000元的诉讼请求于法无据，不予支持。
综上所述，精通家电公司与唐毓法签订的租赁合同合法有效，因唐毓法拖欠房屋租金，精通家电公司请求解除合同予以支持。唐毓法实际还应支付精通家电公司房屋租金72360元及违约金18944元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除精通家电公司与唐毓法于2014年6月19日签订的《转租合同》；二、唐毓法向精通家电公司支付所欠租金72360元及违约金18944元，于本判决发生法律效力之日起十日内支付；三、驳回精通家电公司的其他诉讼请求。案件受理费2406元，减半收取计1203元，由唐毓法负担。
在二审中，上诉人唐毓法向法庭提交新的证据有：证据1、上诉人起诉刘冰的《起诉状》，转租给刘冰房屋的《租赁合同》和《照片》，证明：上诉人已起诉刘冰，要求其支付租金；证据2、《报告》，证明：上诉人向武装部请求将租赁的房屋转租给蓝安球，并得到武装部的同意；证据3、《解除房地产租赁合同协议书》，证明：武装部要求收回全部出租的房屋，并同意免除2017年7月1日至2018年3月28日期间的租金；证据4、武装部下发的《通知》，证明：武装部要求在2018年4月16日前必须关门，在2018年4月19日前完成清场交接工作。精通家电公司对唐毓法提供上述证据的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。
被上诉人精通家电公司没有向法庭提交新的证据。
本院认为，唐毓法提供上述证据与精通家电公司提出的诉讼请求没有关联性，不予采纳。
本院经二审查明，一审法院查明的情况属实，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩及主张，归纳本案争议焦点为：1、本案是否遗漏武装部和刘冰等当事人？2、精通家电公司要求解除与唐毓法于2014年4月19日签订的《转租合同》是否有事实和法律依据？3、唐毓法是否应当支付给都安精通家电公司租金72360元和违约金18944元？
本院认为：一、关于本案是否遗漏武装部、刘冰等当事人的问题。在本案中，武装部是将房屋出租给精通家电公司使用房屋的出租方（房屋产权人），刘冰是唐毓法转承租精通家电公司的房屋后再次转承租的承租方。武装部、刘冰并不是精通家电公司与唐毓法租赁关系的合同相对方，且本案与武装部、刘冰并没有利害关系，一审法院在查清事实后，没有必要不追加武装部、刘冰作为本案当事人。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十一条第二款规定“第一审程序未参加诉讼的第三人，申请参加第二审程序的，人民法院可以准许”。在二审中，武装部、刘冰并没有申请参加诉讼。唐毓法作为上诉人申请追加武装部、刘冰参加二审诉讼没有法律依据。综上，唐毓法称本案遗漏武装部、刘冰作为当事人的理由不能成立，本院不予采纳。
二、关于精通家电公司要求解除与唐毓法于2014年4月19日签订的《转租合同》是否有事实和法律依据的问题。2014年6月19日，精通家电公司与唐毓法自愿签订《转租合同》，该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害国家、集体、第三人的合法权利，因此，《转租合同》合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第（二）款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。据此，在当事人约定解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2014年4月19日，精通家电公司与唐毓法签订的《转租合同》第六条明确约定“若县武装部军事需要收回出租房地产，甲方无条件收回转租给乙方房地产并自行终止本合同，对乙方所造成的经济损失甲方不负责”。2016年3月21日，武装部根据习主席“必须下决心全面停止军队开展对外有偿服务”的决策指示和中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求在2017年12月31日前与各租户签订终止租赁协议，并于2018年3月31日前完成搬迁腾退工作。据此，精通家电公司约定与唐毓法解除《转租合同》的条件成就，一审判决解除精通家电公司与唐毓法于2014年6月19日签订的《转租合同》并无不当。在二审中，唐毓法虽要求撤销一审判决，但对一审判决撤销精通家电公司与其签订的《转租合同》并没有提出具体的事实和理由，故应视为对一审判决的该项内容没有异议，本院予以维持。
三、关于唐毓法向精通家电公司支付租金72360元及违约金18944元的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”；第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”。2014年6月19日，精通家电公司与唐毓法签订的《转租合同》第二条约定“转租期限为五年，自2014年7月1日至2019年6月30日止，租金按季度结算，先交租金后使用。前三年租金为每年26.8万元，后两年租金增幅8%，付款方式：现金或转账。乙方向甲方支付房屋押金1万元”。在《转租合同》履行过程中，武装部按照与各租房签订的《军队房地产租赁合同合同》（下称《租赁合同》）约定，要求在2017年12月31日前终止履行与各租户签订的《租赁合同》。在武装部明确提前终止的期限（2017年12月31日）之前，各租户对租赁房屋仍享有使用和收益的权利。在本案中，精通家电公司要求唐毓法按《转租合同》的约定支付2017年10月、11月、12月的房屋租金72360元〔26.8万元×（1+8%）÷12个月×3〕，该主张依法有据，本院予以维持。另外，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。精通家电公司与唐毓法签订的《转租合同》第三条约定“房屋租金按季度交纳，每次于本季度开始10日前交清，每逾期一日，由精通家电公司按年租金额的百分之十向唐毓法加收违约金。逾期十日以上，即视为唐毓法不履行合同，精通家电公司有权终止合同，造成的一切经济损失由唐毓法承担”。由于唐毓法至今仍未按合同约定支付给精通家电公司2017年10月、11月、12月的租金。为此，精通家电公司要求唐毓法按约定支付违约金的理由成立。按双方约定的违约金计算方法计算，唐毓法应当支付给精通家电公司违约金28944元〔26.8万元×（1+8%）×10%〕。扣除在合同终止后精通家电公司应退还的押金1万元，唐毓法尚须支付违约金18944元。一审判决并无不当，本院亦予以维持。在本案中，武装部是否为了提前终止与精通家电公司签订的《租赁合同》，从2017年7月1日之后免收精通家电公司的房屋租金。这是武装部与精通家电公司双方协商自愿协商解决的问题，与唐毓法无关。唐毓法称武装部免收精通家电公司的房屋租金，精通家电公司亦应免收其转租房屋租金没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，唐毓法的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2083元，由唐毓法负担。
本判决为终审判决。
审判长 韦 媛
审判员 黄美秀
审判员 张桂生
二〇一八年××月××日
书记员 梁 捷