青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）南民初字第10033号
原告郑旖旎。
委托代理人李晓锋。
被告焦相元。
委托代理人徐明佩。
原告郑旖旎与被告焦相元房屋租赁合同纠纷一案，原告于2010年12月6日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年1月13日、1月25日、2月18日、3月15日公开开庭审理了本案。原告郑旖旎及其委托代理人李晓锋，被告焦相元的委托代理人徐明佩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年11月8日，原、被告签订房屋租赁协议，约定原告为了开办公司经营，承租位于青岛市市南区南京路98号的网店房屋一套，使用期限为7年。合同中特别约定为了办理营业执照，双方出资注册公司。房屋交付使用后，原告按照约定已经交纳66万元房租款，并投资对房屋进行装修，被告并未按照合同约定出资成立公司，也未办理该房屋的营业执照，且无法提供申请办理营业执照所需的各项房屋手续及产权人许可手续，致使原告自签约至今一直无法开展正常营业。原告始终无法进行正常管理经营，致使租赁的房屋一直处于非经营状态。另外，该房屋门口受到地铁施工的影响，原告找到施工单位协商解决，但因原告无营业执照，且被告拒不提供房屋各项手续，致使原告无法与施工方达成赔偿协议。因被告的行为，原告无法开展经营，合同目的难以实现，给原告的投资造成巨大损失。原告诉至法院，请求依法判令：1、被告赔偿原告损失70万元；2、被告承担本案诉讼、保全、执行等相关诉讼费用。
被告辩称，1、原、被告自2008年11月8日签订房屋租赁协议后，原告在涉案房屋中开展了正常的经营业务，顺利的使用了两年涉案网点房屋，开办了女子美体和足疗业务。2、2010年10月份，原告在按照合同约定应交付第三年房屋使用费时，不知何故挂牌停业，拒不交纳第三年度的房屋使用费，原告的行为构成违约，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。3、因为原告违约，被告要求解除房屋租赁合同。原告的装修损失是原告的违约行为造成的，应由原告自己承担相应责任。合同解除后，原告应将房屋装修拆除，将涉案房屋恢复原状。
经审理查明，2008年11月8日，以被告焦相元为甲方，以原告郑旖旎为乙方，双方签订房屋使用合同一份，内容约定：“一、乙方拟使用甲方租赁的位于南京路98号的房屋（2楼）约500平方米开办公司，经过协商甲方同意将该房屋有偿给乙方使用，使用日期及费用如下：1.使用日期：自2008年11月23日起至2015年8月31日止。2.使用费用：第一年32万第二年34万第三年35万第四年36万…3.付款方式：第一年一次性付清，第二年起每半年付一次（提前一个月交付半年度的房屋使用费）。…七、特别约定：如乙方对房屋装修完毕，达到规定设计要求，消防验收合格后，需办理营业执照时，双方将按照以下约定办理营业执照：1.双方共同出资组建养生园有限责任公司，订立公司章程…”。合同签订后，原告郑旖旎按照合同约定交纳了2008年11月23日至2009年11月22日、2009年11月23日至2010年11月22日的房屋租金共计66万元。2010年11月23日起至今的房租未交纳。
2009年4月份，原告将涉案网点房屋装修完毕后，开办了勾静康丽减肥养生会和轩逸足道会馆，期间涉案房屋的装修未通过消防验收，且原告一直未能办理勾静康丽减肥养生会和轩逸足道会馆的相关工商注册登记。2010年10月份，勾静康丽减肥养生会和轩逸足道会馆停止营业至今。原、被告因为涉案房屋的问题发生争议，在涉案房屋上各锁一把锁，原、被告现在均无法进入涉案房屋。在庭审过程中，原、被告确认合同第七条的特别约定双方没有履行，原告称是因为原告要求被告履行，但被告没有依约履行；被告称是因为原告的装修不符合消防规定，无法通过消防验收，导致双方无法继续依约共同成立公司进行经营。
2007年3月15日，市南区机关服务中心与被告焦相元签订的房屋租赁合同一份，内容约定由被告承租南京路98号房屋，租期至2015年8月31日，其中约定承租人有擅自将房屋转租、转让或转借的，出租人可以终止合同，收回房屋。原告称该份合同证明房屋的产权人市南区政府在合同中禁止被告擅自转租，但被告将房屋转租给原告，被告预期违约。被告称房屋的产权人市南区政府从未找过原、被告要求其腾让涉案房屋，不存在房屋产权人不允许转租的情形，市南区政府对于被告的转租行为是知情并且默认的。
原告明确其要求被告赔偿损失70万元的诉讼请求包括以下三部分：1、因被告违约使原告在两年期间不能正常开展营业所造成的损失；2、原告进行房屋装修造成的损失；3、合同提前解除给原告造成的期待利益的损失。原告主张合同签订时原告知道涉案房屋的房屋产权人系市南区政府，但不知道被告系擅自转租涉案房屋。由于被告系擅自转租，且被告无法向原告提供工商登记所必需的房屋产权证明（加盖公章）、房屋产权人同意转租的文件、被告与产权人之间的房屋租赁合同等文件，导致原告无法办理工商登记，造成原告的上述损失，原告行使不安抗辩权，拒绝向被告继续支付房租。房屋的产权人市南区政府未找过原告要求原告腾让房屋。涉案房屋的消防验收一直没有通过，是因为原告到消防部门申请办理消防验收时被告知需要提供房屋产权人的证明以及产权人的相关授权，但是被告一直未向原告提供上述材料。原告同意解除合同，但是前提是被告要对原告诉讼请求中的内容进行赔偿。原告向本院申请对涉案房屋中原告装修的价值进行评估。
被告主张房屋租赁合同中没有约定被告具有为原告办理工商登记及消防验收提供相关证明材料的义务。房屋产权人市南区政府与被告之间的租赁关系与原告无关。原告行使不安抗辩权无事实依据。被告同意解除合同，并要求原告拆除装修，将涉案房屋恢复原样。
原告提交装修清单一份，证明原告装修涉案房屋共花费1582624.88元。被告质证称对证据的真实性有异议，不予认可。
原告提交工商登记材料一宗、调查笔录一份，证明原告自2008年开始以自己的名义申请工商登记，注册涉案合同中约定的有限责任公司，并到工商局询问需要准备哪些材料，得知缺少房屋产权证明、房屋产权人同意转租的文件、被告与产权人之间的房屋租赁合同，且上述证明和文件上需要加盖房屋产权人的公章。原告此后再没有正式到工商局进行过注册登记。后原告于2010年8月11日以原告父亲郑勤瑞担任法人的青岛易晟文商贸有限公司的名义申请住址的变更登记，变更为涉案房屋的地址，也被工商局拒绝，理由也是缺少上述文件。被告质证称对证据真实性有异议，无法确认，证明内容与本案无关。原告在与被告签订房屋租赁合同时，已经知道涉案房屋系由被告向市南区政府租赁而来，且原、被告之间的合同没有规定被告需要为原告提供工商登记的证明并协助原告办理工商登记的条款。房屋产权人市南区政府对于被告转租房屋是默认同意的，也没有向原告提出不允许使用涉案房屋的要求。
原告申请证人苟某出庭作证，苟某称其是原告的出纳，2010年8月份，原告以其父亲公司的名义申请住址的变更登记事项，是由其去工商局办理的，并且工商局要求提供房屋租赁合同、加盖公章的房产证复印件、原告使用房屋的证明。被告称对证人的身份有异议，不能证明证人是原告公司的员工。
被告提交房屋产权证明材料一宗，证明涉案房屋的产权人为市南区政府。原告质证称真实性无异议，但正是因为被告擅自转租涉案房屋，导致原告无法取得市南区政府出具的相关文件，进而无法进行工商登记。
被告提交证明一份，内容为：“青岛市工商局市南分局：南京路九十八号房产权系市南区政府所有，现租焦相元使用，请办理相关手续”。证明上有市南区政府办公室盖章。该证据证明市南区政府出具了相关证明，被告可以去办理工商登记等手续。该证明的原件已经交给原告。原告质证称证据的真实性无法确认，原告从未收到过证明的原件，且该证明是2007年出具的，原、被告是2008年11月份签订的租赁合同，因此，该证明与本案无关。
被告提交个体工商户营业执照一份，证明被告将青岛市南京路98号一楼的房屋租赁给案外人许翔玲，许翔玲顺利的办理了工商登记。被告质证称真实性无法确认，其他人的营业执照与本案无关。
另查明，内资企业工商注册登记需遵循国家工商行政管理总局制定的《内资企业登记申请提交材料规范》的规定，提交相应的登记材料。依据该规范，有限责任公司设立登记需要提交《公司设立登记申请书》、全体股东签署的公司章程、《企业名称预先核准通知书》、住所使用证明、依法设立的验资机构出具的验资证明等12项材料。其中对住所使用证明的要求为：自有房产提交房屋产权证复印件；租赁房屋提交租赁协议复印件以及出租方的房屋产权证复印件。已经设立的公司进行住所变更登记需要提交《公司变更登记申请书》、关于修改公司章程的决议、决定、修改后的公司章程或者公司章程修正案、变更后住所的使用证明等7项材料。其中对住所使用证明的要求为：自有房产提交房屋产权证复印件；租赁房屋提交租赁协议复印件以及出租方的房屋产权证复印件。原告称除了被告出具的房屋租赁协议以及房屋产权证的复印件，必须要有房屋产权人同意转租的证明等文件，才能够办理工商登记。依据被告提交的全部证据，原告现在还是无法办理工商登记。
依照公安部制定颁布的《建设工程消防监督管理规定》，建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅，属于人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。依照公安部制定的《建设工程消防监督法律文书》（式样）的规定进行。依据该法律文书中《建设工程消防设计审核受理／不予受理凭证》的规定，申报人申报工程消防设计审核，需提供的材料包括：1、建设工程消防设计审核申报表；2、建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件；3、新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件；4、设计单位资质证明文件；5、消防设计文件；6、专家评审申报材料。原告称原告不具备申报消防验收的主体资格，消防部门告知原告需要房屋的所有权人办理消防验收，或者由房屋所有权人出具授权原告办理消防验收的证明，原告才能申报消防验收。
上述事实，有房地产权证、房屋租赁合同、证明、《内资企业登记申请提交材料规范》、《建设工程消防监督法律文书》、清单、证人证言及当事人当庭陈述等证据在案为凭，本案所涉及的全部证据均已经本院庭审质证及审核。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同是合法有效的。原、被告应依照合同的约定行使权利、履行义务。该房屋租赁合同中没有约定被告具有为原告办理工商登记及消防验收提供证明材料的义务。原告主张被告系擅自转租涉案房屋，但原告提交的证据未证明房屋产权人明确禁止被告转租，市南区政府、被告之间的房屋租赁合同与原、被告之间的房屋租赁合同具有相互独立性，且市南区政府至今未要求原告腾让房屋。
另，原告主张是由于被告未向原告提供工商登记所必需的房屋产权证明（加盖公章）、房屋产权人同意转租的文件、被告与产权人之间的房屋租赁合同等相关材料，导致原告无法办理工商登记。依据《内资企业登记申请提交材料规范》，原告申请有限责任公司的设立登记需要提交12项证明文件，申请公司住所地的变更登记需要提交7项证明文件，原告未提交证据证明除原告主张的上述材料外，其余工商登记所需的证明文件均已经符合工商登记的要求，即原告无证据证明其无法办理工商登记是由于被告的行为所造成的。
原、被告之间的房屋租赁合同的主要权利义务为：被告将涉案房屋租赁给原告使用，原告按照合同约定交纳房屋租金。被告将涉案房屋交付给原告使用，已经履行合同约定的义务。原告明知涉案房屋系被告租赁而来，因此，原告租赁该涉案房屋用于经营时，应预见在涉案房屋中进行经营过程中遇到的相关情况，原告应对其开办的公司及办理工商登记等事项承担主要责任。另，原告在涉案房屋中开办勾静康丽减肥养生会和轩逸足道会馆时间长达两年，原告亦按照合同约定支付了两年的房屋使用费。现原告以被告擅自转租，未向原告提供工商登记所需材料为由，要求被告给予原告相应赔偿，无事实和法律依据，本院不予支持。
原、被告签订的房屋租赁合同第七条特别约定：“…七、如乙方对房屋装修完毕，达到规定设计要求，消防验收合格后，需办理营业执照时，双方将按照以下约定办理营业执照…”。依据该约定，房屋装修后，由原告负责对涉案房屋的装修申请消防验收，且依据《建设工程消防监督管理规定》，应由建设单位即原告负责申请消防验收。原告称其不具备申报消防验收的主体资格，与事实不符。原告亦未提交证据证明涉案房屋没有通过消防验收是由于被告的原因造成的。
综上，原告要求被告赔偿其损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告申请对涉案房屋的装修价值进行评估，综合本案案情，原告无证据证明被告存在违约行为，且被告不同意继续利用原告的装修，涉案房屋的装修价值无需进行评估。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告郑旖旎的诉讼请求。
案件受理费10800元，由原告郑旖旎负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 许 枫
人民陪审员 郑桂云
人民陪审员 韩培秋
二〇一一年三月二十三日
书 记 员 葛春海