广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民四终字第71号
上诉人（一审原告）：张伟光，男，澳门特别行政区居民，住澳门，现住广东省珠海市香洲区。澳门居民身份证号码：×××4（7）。
委托代理人：龚淳，广东莱恩律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：珠海市香洲南溪股份合作公司。住所地：广东省珠海市。
法定代表人：廖将富，董事长。
委托代理人：周炎，广东加通律师事务所律师。
上诉人张伟光因与被上诉人珠海市香洲南溪股份合作公司（下称南溪公司）租赁合同纠纷一案，不服珠海横琴新区人民法院（2014）珠横法民初字第221号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
张伟光向一审法院起诉请求：一、确认张伟光对于南溪村金福街1号办公楼南侧至南溪村牌坊路之间的空地及商铺享有优先承租权；二、确认南溪公司2014年9月22日以及2014年10月8日的通知无效；三、南溪公司履行自己的义务以保证张伟光能够享有并行使优先承租权，包括在法院认定的合适的期限内书面告知原告租赁期限、价格、支付方式等合同条款；四、诉讼费由南溪公司承担；五、确认南溪公司2014年12月30日的招标无效。
一审法院经审理查明：
2009年5月8日，张伟光与南溪公司就南溪公司位于南溪村金福街1号办公楼南侧至南溪村牌坊路之间的空地租赁事宜签订了《空地使用协议书》，约定，期限从2009年6月1日至2012年12月31日，租金按占地面积每月每平方米2.5元计算。该空地如需要报建，由张伟光自行报建，南溪公司积极配合，并出具相关手续，费用由张伟光负责。协议期满后，规划未变动张伟光有优先承租权，如规划变动招商发展的，在同等条件下张伟光有优先合作权，协议条款另议。该合同签订后，张伟光即取得上述合同项下的空地，并按合同约定的图纸承建商铺、修建了相关的公共设施。2010年1月4日，张伟光与南溪公司经测量后明确了上述空地四至范围及具体面积，签订一份《协议书》，约定的期限至2012年12月31日，明确前述《空地使用协议书》失效。
2012年12月27日，张伟光与南溪公司签订《商铺租赁合同书》。约定张伟光租赁南溪公司位于南溪旧牌坊侧商铺，面积为4563平方米，其中商铺面积3493平方米，空地面积1070平方米。租赁期限2013年1月1日至2014年12月31日，租金67154元／月。合同期满后，所有建筑物归南溪公司所有。在同等条件下张伟光有权优先承租权，但合同条款另议。合同签订后，张伟光将部分商铺转租他人，并按时向南溪公司交纳租金。
2014年9月22日，南溪公司向张伟光发出《承包管理到期交接工作的通知》，内容是：贵方与我司合同将于2014年年底到期，我司决定将商铺收回、不予贵方续约。请贵方在合同到期前三个月协商交接。2014年10月8日，南溪公司向金福商业街租户发出《通知》，明确公司将所有商铺收回出租，请各租户尽快与原承包管理主张伟光处理好相关租金、租约问题。2012年12月18日，南溪公司向张伟光发《通知》，载明：位于南溪旧牌坊侧商铺属于我司的自留用地及临时建筑，经我司董监会决定将上述商铺及空地按现状分拆出租。我司将选择举行竞投会的方式公开招租，对招租标的设定底价（详见附表），价高者得，租赁期限为二年。因你与我司在原合同有约定，在同等条件下你有优先承租权，特通知你参加本次招租竞投会，若条件相同，我司将优先出租给你。请携带有效身份证，于2014年12月30日上午九点半准时出席。同日，南溪公司还发出《招租公告》，将相关租赁条件和信息披露，并特别提示原承租人张伟光在同等条件下有优先权。张伟光庭审中称，其已在当天收到了上述《通知》及《招租公告》，并向南溪公司缴纳了竞投保证金，于2014年12月30日当天去参加竞投，但在招标过程中，南溪公司对张伟光咨询问题表示不满要求张伟光离场，张伟光遂离开招标现场。南溪公司认为张伟光所述不属实，并表示目前大部分商铺已按竞投底价在12月30日竞投会上成交。
本案在审理过程中，张伟光向一审法院提出诉讼保全申请，请求禁止南溪公司与第三人签订关于租赁南溪村金福街1号办公楼南侧至南溪村牌坊路之间的空地及商铺合同。一审法院经组织张伟光与南溪公司双方进行二次听证及向珠海市香洲区社区集体经营管理中心调查，一审法院认为张伟光的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条的规定，对张伟光的申请不予采纳。
一审法院认为：
张伟光系澳门特别行政区居民，本案为涉澳租赁合同纠纷，应参照适用我国有关涉外民事诉讼的特别规定。本案合同的履行地及南溪公司的住所地为广东省珠海市，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条、第二百五十九条的规定，一审法院依法对本案享有管辖权。依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条第二款关于最密切联系原则的规定，对于租赁合同的法律适用应当适用与合同有最密切联系地的法律。南溪公司系在我国内地依法设立的公司，且合同履行地也在内地，因此我国内地与本案有最密切联系，本案应适用中华人民共和国内地实体法作为判断双方租赁合同法律关系的准据法。
张伟光与南溪公司于2012年12月27日签订的《商铺租赁合同书》，为双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规，为有效协议。合同约定“在同等条件下张伟光有权优先承租权，但合同条款另议。”，此是双方明确了合同期满后张伟光对涉案租赁物得以同等条件下优先于他人而承租的权利，南溪公司对张伟光主张根据合同之约定，享有同等条件优先承租的权利并不持异议，为此，一审法院对张伟光请求确认在同等条件下享有优先承租权予以采纳。事实上，南溪公司在合同即将届满之时，已向张伟光送达了通知，告知其拟招租的期限、租金价格、招标时间，明确张伟光享有优先承租权；同时也以公告的方式告知其他竞投人张伟光在同等条件下有优先权，南溪公司已充分履行了其作为出租人向原承租人通知及告知义务，保障了张伟光作为原承租人享有并行使参与竞投之权利，故对张伟光要求南溪公司履行包括在合适期限内书面告知张伟光租赁期限、价格、支付方式合同条款以保证张伟光行使优先承租权，一审法院不予支持。
合同依法成立后，对双方即具有法律效力，任何一方不可擅自变更合同约定的权利义务，加重对方或减轻己方的义务。双方在履行合同过程中，对一方提出的新的履行要求或设定新的权利义务，须经双方当事人做出一致的意思表示方能达成合意。南溪公司在2014年9月22日向张伟光发出的《承包管理到期交接工作的通知》及2014年10月8日南溪公司向金福商业街租户发出《通知》，是合同双方履行过程中往来函件，构成合同履行中一部分，仅仅是南溪公司向张伟光等承租人告知其司对租赁物到期后处置想法或打算，既非是对《商铺租赁合同书》任一条款的补充及变更，也不是重新设定新的权利义务，张伟光请求确认上述通知无效，没有法律依据，一审法院不予采纳。
张伟光主张南溪公司根据《珠海市香洲区社区集体经济组织资产交易管理办法（试行）》第十四条第三项，单宗合同面积超过300平方米的才需要进入平台交易，而不是指竞标面积总额不得超过300平方米，但南溪公司故意针对张伟光设置不合理规则，且并无在招标前提前告知公众，而后又没有招标直接按照现状租赁，因此，请求确认该次招标无效。一审法院认为，南溪公司作为出租人，在不违反有关法律、法规或相关行政规章的情况下，有权按照自己的意愿选择物业的租赁方式。张伟光与其他竞投人参与竞投，应当遵循招标人设置的条件和流程，无论南溪公司在招标过程中是否存在改变或重新设置新的招标条件，张伟光与其他竞投人条件和机会均应是同等的。只是张伟光在此基础上，比其他竞投人享有承租的优先权，张伟光认为南溪公司故意针对其设置不合理规则，没有事实依据，一审法院不予采纳，对张伟光请求确认招标无效一审法院不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条、第二百五十九条，《广东省高级人民法院关于调整我省第一审知识产权、涉外、涉港澳台民商事纠纷案件区域管辖和级别管辖等事项的通知》第五条的规定，一审法院作出判决如下：一、确认张伟光对南溪公司座落于南溪村金福街1号办公楼南侧至南溪村牌坊路之间的空地及商铺在同等条件下享有优先承租权；二、驳回张伟光的其他诉讼请求。本案一审案件受理费100元，因适用简易程序减半收取人民币50元，由张伟光负担。
张伟光不服一审判决向本院提起上诉，请求：1、撤销（2014）珠横法民初字第221号民事判决书第二项，改判确认南溪公司2014年9月22日以及2014年10月8日的通知无效；改判南溪公司履行自己的义务以保证张伟光能够享有并行使优先承租权；改判确认南溪公司2014年12月30日的招标无效。2、本案二审诉讼费由南溪公司承担。
事实与理由如下：一、一审违反法定程序。1、一审对张伟光的行为保全申请不予采纳，但是没有根据民事诉讼法的规定下达裁定，导致张伟光无法根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百七十一条的规定申请复议。2、一审法院不予采纳保全申请的根据是二次听证以及向珠海市香洲区社区集体经营管理中心的调查。但是，第一，张伟光的保全申请是“在申请人放弃优先承租权以前，请求法院禁止被申请人与第三人签订关于租赁南溪村金福街1号办公楼南侧至南溪村牌坊路之间的空地及商铺的合同”；此项申请符合法律规定，而不会侵犯南溪公司的利益。因为申请的前提是被申请人即南溪公司给予张伟光行使优先承租权的机会，假如张伟光不行使，则法院可以解除保全措施。而且保全的请求范围限于诉讼请求的范围，不予保全则会使张伟光的权利遭到难以弥补的损害。第二，在听证程序中，南溪公司以涉案商铺需要进入区交易平台为由反对保全申请，但无论是调查笔录还是最后的事实都是涉案商铺没有进入区交易平台；更有甚者，南溪公司在所谓的招标过程中错误的援引、解释相关规定，并设置不合理条件，并宣称其目的就是为了不进入区交易平台。其实，进入区交易平台与否与保全并无关系，并不能以此为由不予保全。二、一审判决没有依据。1、张伟光的诉讼请求就是要求南溪公司给予张伟光行使优先承租权的机会，但是南溪公司没有给予，这使得一审法院判决的张伟光享有优先承租权成了一纸空文。2、在招标程序中，南溪公司告知了公众招标底价，但众所周知，该底价并不必然成为成交价，张伟光还需要参加招标。但是在招标现场，南溪公司当场宣布竞标有三百平米限制，这一不合理条件不但侵犯了张伟光的优先承租权，而且也与南溪公司在保全听证中的理由自相矛盾，也曲解了管理办法。3、南溪公司在招标过程中没有组织投标、确认中标；而是直接与原租户确定租赁关系，违反了招投标法，也违背了南溪公司自己发出的招租公告中价高者得的原则，同时使得张伟光无法行使优先承租权。
南溪公司答辩称，1、南溪公司对一审法院认定事实及所做判项表示接受；2、张伟光上诉请求没有事实根据，请求法院予以驳回。
双方在二审期间均未向法院提交新的证据。
经审理查明，双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，张伟光系澳门特别行政区居民，本案为涉澳租赁合同纠纷，本案合同的履行地及一审被告南溪公司的住所地为广东省珠海市，因此我国内地与本案有最密切联系，一审适用中华人民共和国内地实体法作为判断双方租赁合同法律关系的准据法，正确无误。综合双方的诉辩，本案二审阶段有以下争议焦点，本院评判如下：
一、关于一审法院不予采纳张伟光保全申请是否违反法定程序的问题。一审法院在收到张伟光保全申请之后，举行了两次听证，再根据听证和法院调查之结果，作出不予采纳的决定并向张伟光明确告知，同时记录于听证笔录。对当事人的保全申请，法院在审查其申请后认为不应予以采纳，我国法律并不强制要求必须裁定，一审法院采取当面告知并记录在案的方式，并不违反法律的规定。因此，张伟光提出的一审法院不予采纳保全申请但未下达裁定，从而违反法定程序的上诉主张，本院不予采纳。
二、关于南溪公司2014年9月22日以及2014年10月8日的通知是否有效的问题。南溪公司和张伟光签订的《商铺租赁合同书》中仅约定了合同期满后在同等条件下张伟光享有优先承租权，并未约定与其续约。南溪公司于2014年9月22日向张伟光发出《承包管理到期交接工作的通知》，于2014年10月8日向金福商业街租户发出《通知》，告知张伟光以及其他租户合同到期后将收回商铺，要求他们做好相关交接准备工作，并未违反租赁合同的规定，张伟光请求确认上述通知无效，没有法律依据，本院不予采纳。
三、关于南溪公司是否侵犯张伟光优先承租权的问题。优先承租权是在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。南溪公司是案涉商铺的所有权人，对案涉商铺具有占有、使用、收益和处分的权利，也理所当然具有自由设置租赁条件向外出租的权利。张伟光虽然拥有优先承租权，但并无权利限制物权所有人南溪公司设置租赁条件。在各承租人均面临着出租人设置的同一条件，张伟光主张南溪公司设置不合理条件，侵犯了其优先承租权，无法律依据，本院不予采纳。本案中，南溪公司已提前通知张伟光参加招租竞投并在通知中明确其优先承租权，在招租公告中亦特别强调原承租人张伟光在同等条件下有优先权，南溪公司已经充分履行其作为出租人的通知义务。张伟光于2014年12月30日参加了招标竞投会，自称南溪公司因其咨询问题不满而要求其离场，但南溪公司称张伟光对招标会某些事宜提出质疑自动中途离场。张伟光未提供其已按与其他承租人同样的条件向南溪公司提出承租，而南溪公司予以拒绝的证据，应当承担举证不能的不利法律后果。因此，对张伟光提出的南溪公司侵犯其优先承租权的上诉主张，本院不予采纳。
四、关于南溪公司2014年12月30日的招标是否有效的问题。南溪公司作为案涉房产的所有权人，其有权按其意志设置招标条件开展招标活动。张伟光未提供证据证明南溪公司的招标行为违反了法律的规定，应承担举证不能的不利法律后果，对其该上诉主张，本院不予采纳。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。张伟光的上诉理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币100元，由上诉人张伟光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑伟民
审 判 员 周 利
代理审判员 曹阳春
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 吴馥楠