江西省新余市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣05民终627号
上诉人（原审原告）：罗菊女，女，1957年9月5日生，汉族，住分宜县。
上诉人（原审原告）：刘小勇，男，1984年10月2日生，汉族，住分宜县。
二上诉人共同委托诉讼代理人：徐卫东，江西赣翔律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：魏清华，女，1973年11月10日生，汉族，住分宜县。
委托诉讼代理人：易学宁，江西钤阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：国营分宜县介桥垦殖场，住所地：分宜县分宜镇天工南大道。
法定代表人：夏侯卫东，该场场长。
原审原告：刘小明，男，1980年3月19日生，汉族，住广西柳州市柳北区。
原审原告：刘小秋，男，1982年10月25日生，汉族，住分宜县。
上诉人罗菊女、刘小勇因与被上诉人魏清华、国营分宜县介垦场（以下简称介垦场）、原审原告刘小明、刘小秋所有权确认纠纷一案，不服江西省分宜县人民法院（2018）赣0521民初642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘小勇、刘小勇及罗菊女的委托诉讼代理人徐卫东，被上诉人魏清华及其委托诉讼代理人易学宁到庭参加诉讼，被上诉人国营分宜县介桥垦殖场，原审原告刘小明、刘小秋经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
罗菊女、刘小勇上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由魏清华、介垦场负担。事实和理由：1.一审法院认为刘云生、魏清华皆未取得诉争房屋所有权系认定事实错误，事实上刘云生取得了诉争房屋的所有权，上诉人享有并继承该房屋所有权。2.诉争房屋并未转让给魏清华，一审法院在魏清华未提供购房合同和刘云生出具的房款收条的前提下，认定双方形成事实购房合同关系错误。3.一审判决适用法律错误，根据我国相关法律规定未依法办理房屋登记领取权属证书的房屋不得转让。4.介垦场是事业法人，依法不能作为拆迁主体签订《补偿协议》，该协议只能由分宜县钤东办事处签订。魏清华不享有房屋的所有权，不享有处分的权利，因此魏清华也不具备签订《补偿协议》的主体资格。
魏清华辩称，魏清华通过买卖方式取得诉争房屋所有权，诉争房屋来源于介垦场，在魏清华支付了相应的合理对价后,卖方将介垦场出具的购房收据交付给魏清华，自此魏清华居住在诉争房屋内至2014年房屋拆迁前，一直未有权属争议，魏清华居住期间对诉争房屋进行了修缮、加建了厨房等附属设施、参与了电网改造、自来水改造也是以魏清华的名义开户。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
介垦场未答辩。
罗菊女、刘小明、刘小秋、刘小勇向一审法院起诉请求：1.依法确认罗菊女、刘小明、刘小秋、刘小勇是被拆迁房屋的所有权人；2.依法判令介垦场与魏清华签订的介垦场房屋拆迁安置补偿协议无效；介垦场重新与罗菊女、刘小明、刘小秋、刘小勇签订房屋拆迁安置补偿协议；3.本案诉讼费用由魏清华承担。
一审法院认定事实：罗菊女与刘云生（已故）系夫妻关系，二人生育三子刘小明、刘小秋、刘小勇。1990年11月29日罗菊女的丈夫刘云生从介垦场购得位于新丰分场的旧房两间（老仓库），面价68.06平米，购房款为1088.96元，介垦场向刘云生出具了购房发票，并办理了国有土地使用证，未办理房屋产权证。1997年间刘云生将该两间旧房转让给魏清华及其姐姐魏莲华，并将当年购买两间旧房的发票转给两姐妹作为凭证，双方未签订书面协议，亦未办理房屋过户手续。魏清华自购买旧房后便一直居住至今，期间魏清华办理了房屋水电开户及建造厨房，双方在魏清华居住期间相安无事。2013年分宜县人民政府出台《分宜县钤东办事处介垦场房屋征收安置方案》，决定对国营分宜县介桥垦殖场城市规划内的房屋进行征收并对被拆迁对象给予安置，2015年9月18日，介垦场与魏清华签订了《介垦场房屋拆迁安置补偿协议》，罗菊女、刘小明、刘小秋、刘小勇认为介垦场与魏清华签订的补偿协议侵犯了其合法权益，罗菊女、刘小明、刘小秋、刘小勇并未将补偿协议中被拆迁房屋转让给魏清华，被拆迁人应当是罗菊女、刘小明、刘小秋、刘小勇，故诉至法院。
另查明，介垦场早年向职工转让旧房时都只办理了国有土地使用证，而未办理房屋产权证。
一审法院认为，本案属所有权确认、确认合同效力纠纷案。本案的争议焦点为：1.罗菊女、刘小明、刘小秋、刘小勇是否为诉争房屋的所有权人；2.诉争房屋是否合法转让给了魏清华；3.魏清华与介垦场签订的《补偿协议》是否有效。
关于罗菊女、刘小明、刘小秋、刘小勇是否为诉争房屋的所有权人的问题。20世纪80年代，介垦场以划拨方式取得土地使用权并建造房屋。1990年11月29日罗菊女的丈夫刘云生从介垦场购得位于新丰分场的旧房两间（老仓库）。1996年至1997年期间刘云生将该两间旧房转让给魏清华及其姐姐魏莲华，并将当年购买两间旧房的发票转给两姐妹作为凭证，双方未签订书面协议，亦未办理房屋过户手续。依据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，介垦场因合法建造的事实行为设立并取得涉案房屋的所有权。依据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”之规定，刘云生从介垦场购买涉案房屋及魏清华从刘云生处购买诉争房屋时皆未依法登记，诉争房屋的物权转让因此不发生效力，刘云生、魏清华皆未取得诉争房屋的所有权。因刘云生未取得诉争房屋的所有权，故罗菊女、刘小明、刘小秋、刘小勇关于刘云生亡故后其依法享有并继承房屋所有权的意见于法无据，不予采纳。一审法院认为，国有土地使用证系土地使用权的法律凭证而非土地上附着物的权属凭证。根据《物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”之规定，刘云生将诉争房屋出售给魏清华，诉争房屋所占用范围内的土地使用权已一并转让给魏清华。对罗菊女、刘小明、刘小秋、刘小勇依据国有土地使用权证主张诉争房屋所有权的意见，不予采纳。综上，罗菊女、刘小明、刘小秋、刘小勇并非诉争房屋的所有权人。
诉争房屋是否合法转让给了魏清华的问题。根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定。诉争房屋虽未签订书面协议，但魏清华支付房款后自1996年一直居住于涉案房屋处，且刘云生亦将购房发票原件交于魏清华，期间魏清华办理了房屋水电开户及建造厨房，双方在魏清华居住期间相安无事。据此可知刘云生已将房屋实际转让给了魏清华，双方形成了事实上的购房合同关系，该转让行为系双方平等、自愿、协商一致的真实意思表示，合法有效，未办理物权登记，不影响该购房合同的效力。
关于魏清华与介垦场签订的《补偿协议》是否有效的问题。魏清华从刘云生处购买诉争房屋，虽未依法登记未取得房屋所有权，因房屋转让行为合法有效，魏清华依法享有对诉争房屋占用、使用、收益的权利，魏清华自1996购买诉争房屋后一直在此居住。
根据《房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当报有批准权的人民政府审批，准予转让的，由受让方办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。介垦场土地使用权系划拨方式取得，介垦场将其集体建设的涉案房屋转让给刘云生及刘云生将诉争房屋转让给魏清华的过程中皆未报有批准权的人民政府审批，诉争房屋所占土地的使用权自房屋建造起皆为划拨方式取得。分府办[2013]94号文件明确房屋征收适用及安置对象为分宜县钤东办事处介垦场城市规划区内房屋，因城市建设需要被征收的，并由原介垦场集体建设转让的或自行建设的；被征收房屋面积以产权登记面积或职能部门核定的面积为准；对有权证者和无权证者设定不同的安置面积系数。该文件未限定拆迁安置对象的土地使用权取得方式及产权状态。诉争房屋属于介垦场城市规划区内，由原介垦场集体建设转让给刘云生后再次转让给魏清华，符合分府办[2013]94号文件规定，系拆迁安置对象。魏清华购买诉争房屋并长期居住，虽未办理产权证书，但可按文件规定的无权证者享有拆迁主体资格，拆迁安置补偿待遇属于魏清华对诉争房屋享有的收益，魏清华可以被拆迁人身份作为《补偿协议》的合同当事人。罗菊女、刘小明、刘小秋、刘小勇关于魏清华并非被拆迁人的意见与事实不符，不予采纳。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第二款“市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收和补偿工作”及第五条“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作”之规定，分府办[2013]94号文件送钤东办事处、县政府有关部门、县直有关单位遵照执行，可知钤东办事处、县政府有关部门、县直有关单位为介垦场房屋征收部门，以上房屋征收部门在执行《分宜县钤东办事处介垦场房屋征收方案》可以依法委托房屋征收实施单位承办各项具体工作，其委托系房屋征收部门的内部事项。根据庭审查明事实，拆迁范围内所有房屋的《补偿协议》均由介垦场作为拆迁方统一签订，钤东办事处驻介垦居委会。一审法院认为介垦场系房屋征收实施单位，可为《补偿协议》的拆迁方，系合同当事人。罗菊女、刘小明、刘小秋、刘小勇关于介垦场不是拆迁主体的意见与法不符，不予采纳。《补偿协议》经拆迁方与被拆迁方平等、自愿、协商一致签订，是双方真实意思表示。综上，《补偿协议》的当事人主体适格、意思表示真实，合法有效。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第三十条、第一百四十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第五条之规定，判决：驳回罗菊女、刘小明、刘小秋、刘小勇的诉讼请求。案件受理费100元，由罗菊女、刘小明、刘小秋、刘小勇负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。
本院认为：本案属所有权确认、确认合同效力纠纷。本案的争议焦点为：1.诉争房屋是否合法转让给了魏清华？2.罗菊女、刘小勇是否为诉争房屋的所有权人？3.《补偿协议》的效力如何认定？
一、关于诉争房屋是否合法转让给了魏清华的问题。罗菊女、刘小勇认为诉争房屋并未转让给魏清华，理由是双方没有书面的购房合同，没有购房的付款凭证，魏清华只是借住在诉争房屋内，且即使双方之间存在事实上的房屋买卖关系，也违反《中华人民共和国城市房地产管理法》（下称《房地产管理法》）第三十八条的法律规定，不能认定合法有效。本院认为，诉争房屋虽未签订书面协议，但魏清华支付房款后，刘云生将购房发票原件交于魏清华是对房屋买卖关系的确认，双方形成了事实上的购房合同关系，江西省分宜县人民法院（2017）赣0521生效的行初7号行政裁定书对刘云生将诉争房屋转让给魏清华的事实作了认定。该转让行为系双方平等、自愿、协商一致的真实意思表示，合法有效，虽未办理物权登记，不影响该购房合同的效力。《房地产管理法》的立法目的是国家为了加强对房地产市场的管理和监督，以减少房地产交易纠纷，保护购房者的合法权益。该法第三十八条第六项的规定是法律对房屋出卖人的强制性要求，是管理性规范，旨在管理和处罚违反法律规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力，属非效力性规范。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干规定的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定，双方的房屋买卖关系不属于合同法规定的无效情形，依法应认定有效。
二、关于罗菊女、刘小勇是否为诉争房屋的所有权人的问题。诉争房屋虽未签订书面协议，但魏清华支付房款后，刘云生将购房发票原件交于魏清华是对房屋买卖关系的确认，双方形成了事实上的购房合同关系，刘云生亦实际交付该房屋，因此，罗菊女、刘小勇主张对诉争房屋享有所有权没有事实依据，本院不予支持。
三、关于补偿协议的效力如何认定的问题。2015年9月18日，魏清华与介垦场签订的《补偿协议》系房屋拆迁安置补偿协议，罗菊女、刘小勇并非《补偿协议》所涉拆迁安置房屋的所有权人，对涉案拆迁安置房屋不享有权利。因此，罗菊女、刘小勇与涉及该房屋所签订的《补偿协议》是否有效不具有利害关系，对其提出《补偿协议》无效的主张，本院不予支持。
综上，罗菊女、刘小勇的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费255.05元，由罗菊女、刘小勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵卫珍
审 判 员 艾力钊
审 判 员 熊 剑
二〇一八年十一月十三日
法官助理 邹 铖
书 记 员 杨 玲