山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）北民一民初字第416号
原告董锡福，男。
委托代理人冯正传，山东大元律师事务所律师。
原告董传庆，男。
委托代理人冯正传，山东大元律师事务所律师。
被告董润庆，男。
委托代理人李鸿春、荆伟华，山东青天成律师事务所律师。
原告董锡福、董传庆与被告董润庆物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董锡福的委托代理人冯正传、原告董传庆及其委托代理人冯正传、被告董润庆及其委托代理人荆伟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董锡福、董传庆诉称，原告董锡福原在本市长兴路XX号有私房一处，面积59.81平方米，1993年该房屋被拆迁时，被告使用该房屋经营玻璃店，因此被告作为被拆迁使用人与拆迁人签订了安置协议，协议约定除返还原面积外，由被告投资购买34.82平方米，对安置房屋要求保留产权。拆迁后被安置于本市和兴路28－2号，该房屋约109平方米，其中还包括原告董传庆与他人调换的23平方米的房屋。
原告系被拆迁房屋的所有权人，协议中所约定的保留产权，返还原面积，即被拆除房屋的原面积59.81平方米，理应属于原告所有，被告作为被拆迁使用人，无权要求返还原面积，被告只是投资购买了34.82平方米。
2008年4月原、被告就和兴路XXX号房屋达成协议，由原告董锡福分得20平方米、原告董传庆分得30平方米、被告分得59平方米。该协议系当事人真实意思表示，合法有效，依法应当履行。对经过测绘超出109平方米面积部分，亦应当归第一原告所有。被告拒不履行该协议，将该房屋产权办理在被告名下并将该房屋全部予以了出租。现原告请求判令：1、从该房屋中分割出32平方米归原告董锡福，分割出30平方米归原告董传庆；2、由被告向原告董锡福支付房屋租金15万元；由被告向原告董传庆支付房屋租金4万元。
被告董润庆辩称，此前原告董锡福曾以与本案相同的事实对被告提起诉讼，请求确认本案所争议房屋的产权人为原告董锡福。经法院审理驳回了其请求，该判决已经生效。现原告董锡福以同样的事实对被告提起诉讼，并要求支付所谓的房租，而支付房租应该是在其拥有房屋所有权的基础上实现的。原告董锡福对被告的两次诉讼是相互涵盖的，是一个法律事实或法律行为产生的两个法律关系，原告董锡福以不同的诉因提起了两个诉讼，根据有关规定，原告董锡福的起诉明显是一事两诉，应驳回原告董锡福的诉讼请求。原告董传庆的请求事项，也必须在原告董锡福为房屋所有权人的基础上才能成立，而已生效的法院判决已经驳回了原告董锡福为房屋所有权人的诉求，该房屋的合法所有人为被告，原告的请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。
经审理查明：
原告原在本市长兴路XX号有私房一处，面积59.81平方米，被告以该房屋为经营地址办理了营业执照，经营长兴玻璃店。
1993年该房屋被拆迁，在拆迁过程中，被告（乙方）与拆迁单位（甲方）先后签订了三份协议：
第一份协议（1993年12月22日签订）约定，乙方在长兴路XX号有营业（办公）用房一处，建筑面积47.18平方米（私），属拆迁范围，经甲方同意，除返还原面积外，再增加建筑面积45平方米，共计92.18平方米，新营业（办公）用房就地安排。增加的45平方米，其中5平方米按每平方米1000投资、23平方米按每平方米3200元投资，17平方米按每平方米4000元投资。乙方原营业房按非住宅工程标准每平方米600元办理产权调换，总金额174908元，并办理产权。
第二份协议（1996年1月25日签订）约定：一、乙方原有坐落于长兴路XX号营业（办公）用房一处（私），建筑面积47.18平方米，属该棚户区片拆迁改造范围。二、经甲方同意，除返还原面积外，由乙方投资购买增加34.82平方米，合计安置面积82平方米。新营业（办公）用房安置在XX号地块2号楼1层C-D、7-10轴线内部间隔部分2号房。三、乙方对所安置的房屋要求保留产权，其费用按照房产部门有关规定交纳。
第三份协议（1999年11月2日签订），该协议中除将“乙方原有长兴路XX号营业（办公）用房一处（私）”，在括注内容中写为“无照”外，其他内容与第二份协议内容一致。
2004年4月10日被告向拆迁单位交纳购房款109550元。并依据第三份协议以及2004年4月11日拆迁单位向青岛市房产管理局出具的申请产权证明，办理该房屋产权登记。该证明称：原私（公）房户董润庆在长兴路XX号有私（公）房一处，建筑面积47.18平方米，1998年经市有关单位批准，拆除该地块，将该户安置在和兴路XX号C-D、7-10网点房一处，建筑面积82平方米，合计投资109550元。根据有关规定，经个人申请同意其保留（购买）产权。
在该次拆迁中，被告代董锡福以及原告董锡福的另外两个儿子与拆迁单位签订了一份拆迁安置协议，由拆迁单位为该三户各安置一套套二住宅房，均未要求保留产权。原告将其中一套与他人进行了调换，调房过程中，被告代表乙方“青岛市北区玉梅烟酒小卖部董传庆（原为侯玉梅）”与拆迁单位（甲方）签订一份协议，协议约定，乙方原有座落于龙门路49号营业（办公）用房一处（私），建筑面积31.07平方米，属该棚户区片拆迁改造范围，经甲方同意，除返还原面积外，由乙方投资购买平方米，合计安置面积23平方米。新营业（办公）用房安置在XX号地块2号楼1层C-D、7-10轴线内部间隔部分。该房屋与被告所安置的房屋在同一地块上。两处房屋均已由被告于2007年8月9日予以了出租，租期为六年，租金为每年60万元。
2008年4月15日被告向原告出具字据一份称：“按租房合同从2007年补齐董锡福27平方米钱款，2008年8月6号壹次付清。”被告称2007年、2008年已根据原告调换房屋的面积，按双方约定的以出租房屋单价的二分之一向原告支付租金，对此原告不予认可，被告没有提供证据。但原告董传庆自认其从承租人处收取了租金175000元。
2008年4月16日原告与被告签订了一份房屋协议，协议约定：“董锡福产权人网点房坐落于青岛市和兴路XX号面积（109平方2号房）原长兴路XX号董锡福留20平方，赠与董传庆30平方、赠与董润庆59平方，经双方协商意见一致，以此协议为证永不反悔。立协议人：董锡福（产权人）2008.4.16受益人：董润庆、董传庆见证人任某焦恩和”。原告申请见证人出庭作证，证明协议中分割的房屋即本市和兴路XXX号房屋。证人任某焦恩和出庭证明了原告主张的事实，证人任某还称在拆迁前原长兴路XX号院内有一自建房，用于存放玻璃。
2009年5月被告取得所安置房屋的产权证，产权证登记地址为本市和兴路28－2号，建筑面积86.06平方米，产权证号：青房地权市字第382019号。
诉讼期间，原告申请对本案所涉房屋（和兴路28-2号C-D、7-10轴线）的全部建筑面积进行测绘，本院委托青岛市房屋勘察测绘处进行了测绘，测绘结果为建筑面积120.29平方米（包括被告已办理产权的房屋以及原告董传庆与他人调换的房屋），其中包括分摊面积13.9平方米。原告支付测绘费245.4元。双方对该测绘结果均无异议。
根据该测绘结果原告变更诉讼请求，要求将该房屋中的31.29平方米分割给原告董锡福、30平方米分割给原告董传庆，并由被告向原告董锡福支付自2007年8月9日至2010年8月9日所收取租金的31.29％，被告向原告董传庆支付同时期所收取租金的30％。被告则认为原告的第一项请求没有事实和法律依据，第二项请求是基于第一项请求的基础上才能实现的，其第一项请求不应得到支持，第二项请求则更不应予支持。
后被告提出，被告已经办理产权证的房屋和原告与他人调换的房屋，为独立的两处房屋，不宜合并测绘，应独立测绘，被告的房屋面积已经确定，因此申请对原告调换的房屋面积进行测绘，而且认为原告的房屋在被告房屋内侧，租金价格低，原告请求被告将两处房屋共同出租以提高租金价格，双方曾口头约定，被告按房屋租金单价的一半支付向原告交付租金。被告按此约定每年支付给原告63302.75元。被告要求对原告调换的房屋单独出租的租金价值进行评估（2007年8月起计算6年，期间内租金不浮动）。根据被告的申请，本院委托青岛诚祥建筑工程司法鉴定所对原告调换的房屋进行了测绘，测绘结果为建筑面积21.78平方米，该房屋在估价时点的公开市场租赁价格为310363元。被告预交评估费、鉴定费共计7000元。被告对该两份鉴定结论没有异议，原告对此均不予认可，认为测绘的房屋具体位置是被告单方确认的，测绘依据的平面图是在给被告办理产权证时，拆迁单位与被告恶意串通出具的图纸，该图纸不能作为测绘依据，测绘部门在报告中也明确表示该测绘结果与青岛市房屋勘察测绘处测绘的范围面积不完全吻合，基于错误的房屋测绘所做的租金评估当然也是不合法不准确的。
2008年原告董锡福曾向本院提起诉讼，要求确认和兴路XX号X号房屋的产权人为董锡福。本院以（2008）北民一民初字第445号民事判决，驳回了原告董锡福的诉讼请求。在该判决中，本院认定2008年4月16日原、被告签订的房屋协议是对原本市长兴路50号房屋进行的处分，该协议与本案所涉房屋没有关联性。原告董锡福对该判决不服提起上诉，后申请撤回上诉，法院裁定准许其撤回上诉。
本次诉讼中，拆迁单位出具书面说明称，董锡福在原长兴路XX号有私房一处，建筑面积59.81平方米，1993年由该公司拆迁、安置返还董锡福、董玉庆、董瑞庆住宅房共三处，总建筑面积146.29平方米。董润庆拆迁时有自建营业房一处，建筑面积47.18平方米。根据其本人放弃安置住宅房，要求安置营业房的申请，经其公司同意，返还并投资增加面积后，安置其长兴路XX号-2网点房一处，建筑面积82平方米。原告的私房被拆除后，已经给其安置了住宅房。
上述事实，有被告与拆迁单位签订的协议、房屋租赁协议、原、被告签订的房屋协议、证人证言、青岛市国土资源和房屋档案馆出具的档案资料、青岛市市北区人民法院（2008）北民一民初字第445号民事判决、青岛台东地产发展有限公司出具的证明、青岛市房屋勘察测绘处出具的测绘证明、询问笔录、质证笔录、调查笔录、庭审笔录在案佐证并经庭审质证和审查，可以采信。
本院认为：
虽然原、被告双方对被告已办理产权证的本市和兴路28－2号房屋的来源基础有异议，但在2008年4月16日原、被告签订的房屋协议中，原、被告一致确定该房屋（被告已办理产权证部分和原告与他人调换的部分）产权人为原告董锡福，即原、被告对涉案房屋产权的归属通过协议的形式进行了确认。被告对该协议含糊其词，认为根据协议内容无法确定分割的是哪处房屋。但根据该协议内容不难看出，协议所分割的是和兴路28－2号房屋（包括被告已办理产权证部分和原告与他人调换的部分），因为协议中明确写明董锡福网点房坐落于和兴路XX号面积（109平方2号房），原长兴路50号董锡福留20平方，赠与董传庆30平方、赠与董润庆59平方。原告董锡福原在长兴路XX号的房屋只有59.18平方米，而协议分割的房屋面积远远超过该面积，而且签订协议时，原长兴路的房屋已经拆除，并且原告提供的证人证词也证明了双方所分割的就是和兴路28－2号房屋。因此应当确认该协议分割的是和兴路28－2号房屋。该协议是双方的真实意思表示，亦不违反法律的强制性规定，因此应当确认该协议是合法有效的，双方应按该协议履行。根据该协议约定，原告应占有18.35%，原告董传庆应占有27.52%，被告应占有54.13%。
经测绘该房屋建筑面积120.29平方米，比双方协议时确定的面积109平方米多出11.29平方米，多出的该部分面积也应由原、被告按照协议分配时各自占有的面积比例予以分配。原告要求对涉案房屋进行实物分割，根据该房屋现状并整体对外进行出租的事实，进行实物分割不利于房屋的使用，原告要求实物分割的请求，本院不予支持，应确定各自对该房屋所占有的面积比例为宜。
对于原告主张的出租租金收益问题。因为被告将整个房屋一并进行了出租，因此不存在就原告调换的房屋单独出租的租金问题，因此原告的第二项请求应当按照房屋出租的面积单价以及原告所占房屋面积予以确定，根据被告出租的租金数额每年60万元，根据原告董锡福、董传庆对该房屋享有的面积比例，自2007年8月9日至2010年8月9日原告董锡福应分得租金330300元（180万×18.35%＝330300），原告董传庆应分得租金495360元（180万×27.52%＝495360），扣除原告董传庆已收取的租金175000元，余款为320360元，上述款项，被告应分别支付给原告董锡福和董传庆。
本案经合议庭评议，审判委员会进行了讨论并作出决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、本市和兴路28-2号房屋（30号地块2号楼1层C-D、7-10轴线内）由原告董锡福、原告董传庆、被告董润庆按份共有，其中原告董锡福享有18.35%，原告董传庆享有27.52%、被告董润庆享有54.13%；
二、被告董润庆向原告董锡福支付房屋租金（自2007年8月9日至2010年8月9日期间）人民币330300元；
三、被告董润庆向原告董传庆支付房屋租金（自2007年8月9日至2010年8月9日期间）人民币320360元。
四、评估费、测绘费共计7245.4元，由原告董锡福、董传庆承担245.4元，被告董润庆承担7000元。
上述第二项、第三项，由被告董润庆于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如果被告董润庆未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10000元、财产保全费3520元，共计13520元，两原告承担5420元，被告承担8100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 张立桢
审判员 田文静
审判员 张 玲
二〇一一年十一月二十三日
书记员 赵雯艳