山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鲁民一终字第475号
上诉人（原审被告）：石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司。
法定代表人：李景福。
委托代理人：于复荣。
被上诉人（原审原告）：威海天润实业集团有限公司。
法定代表人：赵宇波。
委托代理人：李密。
被上诉人（原审原告）：威海天润实业集团有限公司乳山分公司。
负责人：赵宇波。
委托代理人：李密。
上诉人石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司因与被上诉人威海天润实业集团有限公司、威海天润实业集团有限公司乳山分公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服山东省威海市中级人民法院（2012）威民一初字第25号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司的委托代理人于复荣，被上诉人威海天润实业集团有限公司、被上诉人威海天润实业集团有限公司乳山分公司的委托代理人李密到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年6月14日，威海天润实业集团有限公司乳山分公司与石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司签订一份“海韵豪庭”项目策划销售代理合同，该合同约定，威海天润实业集团有限公司乳山分公司将其开发的“海韵豪庭”项目交由石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司代理销售，代理销售范围为海韵豪庭项目二期222套加一期18套（3号楼2套、10号楼6套、11号楼1套、12号楼9套），共计240套房屋，主楼建筑面积16992.35平方米；车库3个，车库建筑面积为129.90平方米；储藏室地上6个加地下62个，共计68个，储藏室建筑面积1138.70平方米；威海天润实业集团有限公司乳山分公司委托石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司为该项目的独家策划、销售总代理，即威海天润实业集团有限公司乳山分公司所有对外销售的房屋，石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司均有销售代理权，但威海天润实业集团有限公司乳山分公司向其关系户销售的房屋（套数不超过该项目总套数的5%）不计入石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司的销售业绩总额，委托期限自合同签订之日起至2010年10月31日止；在合同规定的代理期限结束后，经双方友好协商，可以根据需要延长代理期限，如果不延长代理期限，石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司需在合同终止时买断合同中规定的未出售的主楼、车库及储藏室；委托期内，威海天润实业集团有限公司乳山分公司同意按主楼均价2300元／㎡，车库均价2000元／㎡，储藏室均价900元／㎡为销售底线；石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司销售必须保证威海天润实业集团有限公司乳山分公司制定的销售底线价，溢价部分作为威海天润实业集团有限公司乳山分公司支付石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司代理费用；威海天润实业集团有限公司乳山分公司向石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司支付佣金时必须向威海天润实业集团有限公司乳山分公司开具发票；在合同期内，当认购者为一次性付款客户，以签订《商品房买卖合同》并交付该房屋总房款到威海天润实业集团有限公司乳山分公司账户后，该房屋视为成交，计提石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司佣金；当认购者为按揭付款客户，以签订《商品房买卖合同》并该房屋总房款由银行放款到威海天润实业集团有限公司乳山分公司账户后，该房屋视为成交，计提石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司佣金；由于威海天润实业集团有限公司乳山分公司原因造成已购客户退房，由威海天润实业集团有限公司乳山分公司退还购房客户已交的一切款项并承担相应的违约金，石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司退还已收代理费用（双方均认可代理费系指佣金）；由于石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司原因造成已购客户退房，则石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司退还威海天润实业集团有限公司乳山分公司该户的销售代理费，并承担相应的违约金。在履行该合同至本案诉讼时，石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司未售出房产情况为：房屋7套（分别为7号楼302室、406室、115室和9号楼404室、602室、407室、607室），合计建筑面积504.34平方米；车库3个（位于11号楼编号分别为1号、7号、10号），建筑面积为129.90平方米；储藏室65个（10号楼29个、11号楼4个、12号楼32个），建筑面积为1095平方米。已经售出的30套房屋中：有7套房屋（分别为6号楼107室，7号楼211室、107室、208室、410室，8号楼102室，9号楼607室，合计建筑面积492.21平方米）购房户已退房，威海天润实业集团有限公司乳山分公司已与购房户解除了相应的购房合同并撤销备案登记，该7套房屋的已付佣金数额为487734.62元；有10套房屋（7号楼405室、603室、113室、212室、310室、206室，9号楼104室、605室，8号楼606室、203室）购房户已签订购房合同并通过银行以按揭贷款方式付清房款，威海天润实业集团有限公司乳山分公司亦支付石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司相应佣金652245.87元；有13套房屋（6号楼205室、307室、606室，7号楼104室、106室、110室、307室、513室，8号楼201室、401室、502室，9号楼306室、403室）购房户已签订了购房合同，但仅支付部分购房款，威海天润实业集团有限公司乳山分公司未向石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司支付相应佣金。威海天润实业集团有限公司乳山分公司总计支付石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司佣金12614993.50元。
原审另查明，海韵豪庭小区10-12号楼已经办理房权证。涉案代理销售合同中约定的代理期限届满后，威海天润实业集团有限公司乳山分公司与石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司继续履行该合同，威海天润实业集团有限公司乳山分公司与石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司于诉讼中一致同意终止该合同的履行。石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司对威海天润实业集团有限公司乳山分公司主张的主楼底价及未售出的车库、储藏室的面积和价款均无异议，但只同意包销未售出的7套房屋。威海天润实业集团有限公司、威海天润实业集团有限公司乳山分公司自愿撤回要求石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司出具佣金11479185.86元的税务发票的诉讼请求，原审已裁定予以准许。
上述事实，有双方当事人的陈述、销售代理合同、房权证、收据、乳山市住房保障和房产管理局银滩分局出具的证明等证据在案为凭。
原审法院认为，威海天润实业集团有限公司乳山分公司与石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司于2009年6月14日签订的销售代理合同系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同属于合法有效合同，并已实际履行。诉讼中，双方当事人一致同意终止该合同的履行，符合意思自治原则，原审予以照准。据此，本案争议的焦点：一是威海天润实业集团有限公司、威海天润实业集团有限公司乳山分公司诉请石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司按合同约定包销海韵豪庭小区14套房屋、3个车库和65个储藏室并支付相应房屋价款3537365元及相应利息应否支持；二是石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司应否返还已经收取7套房屋的佣金487734.62元。
关于威海天润实业集团有限公司、威海天润实业集团有限公司乳山分公司诉请石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司给付包销房屋价款3537365元及相应利息应否支持的问题。根据相关法律及司法解释规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买。涉案合同明确约定，石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司在合同终止时应包销未售出的主楼、车库及储藏室，涉案销售代理合同现已终止，合同约定的包销条件已经成就，故威海天润实业集团有限公司、威海天润实业集团有限公司乳山分公司诉请石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司包销未售出的该部分房屋，有合同依据和法律依据，原审予以支持。经审查，石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司未售出的主楼房屋有7套（分别为7号楼302室、406室、115室，9号楼404室、602室、407室、607室，合计建筑面积504.34平方米），按合同约定，石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司对该7套房屋应予以包销并支付威海天润实业集团有限公司乳山分公司相应房屋价款1159982元（504.34㎡×2300元／㎡）。石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司未售出的3个车库（位于11号楼编号分别为1号、7号、10号，建筑面积为129.90平方米）和65个储藏室（10号楼29个、11号楼4个、12号楼32个，建筑面积合计为1095平方米）属于涉案合同约定的包销范围，石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司无证据证实涉案车库和储藏室系非法建筑，不能对外出售，故石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司亦应按合同约定予以包销并支付威海天润实业集团有限公司、威海天润实业集团有限公司乳山分公司相应的车库价款为259800元（129.90㎡×2000元／㎡）及储藏室价款为985500元（1095㎡×900元／㎡），合计1245300元。原在乳山市住房保障和房产管理局银滩分局备案登记的7套房屋（分别为6号楼107室，7号楼211室、107室、208室、410室，8号楼102室，9号楼607室），因石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司已售出，威海天润实业集团有限公司乳山分公司均与购房户签订了正式的商品房买卖合同，收取全部购房款，并据此向石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司支付了相应佣金，表明该部分房屋石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司已售出，不属于合同约定的“未售出”房屋。故威海天润实业集团有限公司、威海天润实业集团有限公司乳山分公司诉请石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司包销该7套房屋并支付相应房屋价款，不符合合同约定，原审不予支持。至于利息问题。合同中对此未有约定，而涉案销售代理合同约定的代理期限届满后，双方亦未实际终止合同，而是继续履行合同义务，至本案诉讼过程中双方才协商终止该合同，而在合同确定终止前双方对于石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司应否包销未售出的房屋、车库及储藏室及其具体范围亦处于不确定状态，故威海天润实业集团有限公司、威海天润实业集团有限公司乳山分公司要求石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司支付合同约定的代理期限终止之日起的利息，无事实及法律依据，原审不予支持。
关于石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司已经收取威海天润实业集团有限公司乳山分公司的7套房屋的佣金487734.62元应否返还问题。涉案代理销售合同已明确约定，无论是威海天润实业集团有限公司乳山分公司原因还是石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司原因造成购房户退房的，石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司均应退还已收取的佣金，表明佣金取得的必要和充分条件是购房户未退房，该约定系威海天润实业集团有限公司乳山分公司与石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司的真实意思表示，属于石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司自愿承担的商业风险，亦符合代理销售常识和习惯，属于合法有效约定，石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司应予以信守。经审查，已经售出的房屋中有7套房屋（分别为6号楼107室，7号楼211室、107室、208室、410室，8号楼102室，9号楼607室）购房户已退房，相应备案的商品房买卖合同已解除。因威海天润实业集团有限公司乳山分公司与上述购房户通过协商解除购房合同，表明威海天润实业集团有限公司乳山分公司同意解除上述购房合同，应视为系威海天润实业集团有限公司乳山分公司的原因导致上述购房户退房，表明合同约定的石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司退还已收取相应佣金的条件已成就，石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司亦无证据证实该条件存在不成就的其他法定情形，故威海天润实业集团有限公司、威海天润实业集团有限公司乳山分公司诉请求石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司退还已收取该7户房屋佣金487734.62元，符合合同约定，原审予以支持。
综上，威海天润实业集团有限公司、威海天润实业集团有限公司乳山分公司要求石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司给付包销房屋价款2405282元（1159982元＋259800元＋985500元）及佣金487734.62元的部分诉求，合法有据，原审予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三条的规定，判决：一、终止原告威海天润实业集团有限公司乳山分公司与被告于2009年6月14日签订的“海韵豪庭”项目策划销售代理合同；二、被告石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司于本判决生效后十五日内给付原告威海天润实业集团有限公司、威海天润实业集团有限公司乳山分公司购房款2405282元（房屋7套，分别为乳山市海韵豪庭7号楼302室、406室、115室，9号楼404室、602室、407室、607室，建筑面积合计504.34平方米；车库3个，位于11号楼编号分别为1号、7号、10号，建筑面积合计为129.9平方米；储藏室65个，分别位于10号楼29个、11号楼4个、12号楼32个，建筑面积合计为1095平方米）；三、被告石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司于本判决生效后十五日内返还原告威海天润实业集团有限公司、威海天润实业集团有限公司乳山分公司佣金487734.62元；四、驳回原告威海天润实业集团有限公司、威海天润实业集团有限公司乳山分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29880元，由原告负担9563元，被告负担20317元。
上诉人石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司不服原审判决上诉称，一、由于被上诉人所建车库、储藏室无预售许可证，且无法办理房产证、土地证。因此，上诉人与被上诉人签订的“海韵豪庭”项目策划销售代理合同部分无效。二、原审要求上诉人支付被上诉人车库、储藏室的价款没有法律依据。涉案的车库、储藏室的面积未经房管部门测绘，具体面积不清，车库、储藏室与上诉人所销售的商品房不在同一楼盘，且上述车库、储藏室被上诉人无法给上诉人办理房产证，上诉人无法取得车库、储藏室的所有权。三、原审判决上诉人返还被上诉人佣金487734.62元显失公平。上诉人与被上诉人签订的销售代理合同中明确，由甲方原因造成退房，甲方承担责任；由乙方原因造成退房，乙方退还佣金。被上诉人在原审中提交的证据是被上诉人与客户协商退房7套，并非因上诉人的原因，也未与上诉人协商，上诉人对此并不知情，退房责任不能由上诉人承担。请求二审法院撤销山东省威海市中级人民法院（2012）威民一初字第25号民事判决，依法改判上诉人给付被上诉人7套房购房款1159982元，驳回上诉人给付被上诉人车库、储藏室价款1245300元及佣金487734.62元的诉讼请求。
被上诉人威海天润实业集团有限公司、威海天润实业集团有限公司乳山分公司辩称，一、上诉人与被上诉人于2009年6月14日签约“海韵豪庭”项目策划销售代理合同合法有效。涉案的车库、储藏室均经过合法审批建设，属于合法建筑，上诉人主张“海韵豪庭”项目策划销售代理合同无效，没有法律依据，应予驳回。二、“海韵豪庭”项目策划销售代理合同第6条第六项明确约定，无论上诉人的原因还是被上诉人的原因造成业主退房的，上诉人均应退还已收取的佣金，因此，上诉人理应退还已收取的佣金，上诉人的上诉理由应予驳回。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实相一致。
本院认为，本案双方当事人争议的第一个焦点问题是上诉人是否应支付被上诉人储藏室（65个）价款及车库（3个）价款。上诉人与被上诉人威海天润实业集团有限公司乳山分公司签订的“海韵豪庭”项目策划销售代理合同中，包含了上诉人购买被上诉人威海天润实业集团有限公司乳山分公司房屋、储藏室、车库的附条件买卖合同。由于两被上诉人未提供有关车库、储藏室的获得批准的规划手续的相关证据，且两被上诉人在二审庭审中陈述因客观原因无法给上诉人办理车库、储藏室的产权证明，因此，被上诉人威海天润实业集团有限公司乳山分公司客观上也无法履行向上诉人转移车库、储藏室产权的义务。故原审判决上诉人支付两被上诉人车库及储藏室价款不当，对此，本院予以纠正。两被上诉人请求上诉人支付车库价款259800元及储藏室价款985500元的诉讼请求，本院不予支持。本案双方当事人争议的第二个焦点问题是上诉人是否应返还两被上诉人已售出的7套房屋（分别为6号楼107室，7号楼211室、107室、208室、410室，8号楼102室，9号楼607室）佣金487734.62元。根据双方当事人签订的“海韵豪庭”项目策划销售代理合同第六条第6项、第7项的约定，不论是因上诉人的原因还是被上诉人威海天润实业集团有限公司乳山分公司的原因导致买受人退房，上诉人均应退还被上诉人威海天润实业集团有限公司乳山分公司所收取的佣金，现该7套房屋买受人已退房，按合同约定，上诉人应返还两被上诉人所支付的佣金487734.62元，上诉人主张其不应返还该7套房屋佣金487734.62元没有事实与法律依据，本院不予支持。对于两被上诉人主张的上诉人购买未售出的7套房屋（分别为7号楼302室、406室、115室，9号楼404室、602室、407室、607室）的问题，由于上诉人同意按合同约定购买该7套房屋，因此，上诉人应支付给两被上诉人该7套房屋购房款1159982元。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省威海市中级人民法院（2012）威民一初字第25号民事判决第一项、第三项，即终止原告威海天润实业集团有限公司乳山分公司与被告于2009年6月14日签订的“海韵豪庭”项目策划销售代理合同；被告石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司于本判决生效后十五日内返还原告威海天润实业集团有限公司、威海天润实业集团有限公司乳山分公司佣金487734.62元；
二、撤销山东省威海市中级人民法院（2012）威民一初字第25号民事判决第二项、第四项，即被告石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司于本判决生效后十五日内给付原告威海天润实业集团有限公司、威海天润实业集团有限公司乳山分公司购房款2405282元（房屋7套，分别为乳山市海韵豪庭7号楼302室、406室、115室，9号楼404室、602室、407室、607室，建筑面积合计504.34平方米；车库3个，位于11号楼编号分别为1号、7号、10号，建筑面积合计为129.9平方米；储藏室65个，分别位于10号楼29个、11号楼4个、12号楼32个，建筑面积合计为1095平方米）；驳回原告威海天润实业集团有限公司、威海天润实业集团有限公司乳山分公司的其他诉讼请求；
三、上诉人石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内给付被上诉人威海天润实业集团有限公司、威海天润实业集团有限公司乳山分公司购房款1159982元（房屋7套，分别为乳山市海韵豪庭7号楼302室、406室、115室，9号楼404室、602室、407室、607室，建筑面积合计504.34平方米）；
四、驳回被上诉人威海天润实业集团有限公司、威海天润实业集团有限公司乳山分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费29880元，由上诉人石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司负担12232元，被上诉人威海天润实业集团有限公司、威海天润实业集团有限公司乳山分公司负担17648元。
二审案件受理费20317元，由上诉人石家庄嘉鑫元房地产经纪有限公司负担11572元，被上诉人威海天润实业集团有限公司、威海天润实业集团有限公司乳山分公司负担8745元。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳彩林
审 判 员 丁国红
代理审判员 王安广
二〇一五年一月七日
书 记 员 王晓燕