安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖01民终5198号
上诉人（原审被告）：李峰，男，1972年10月3日出生，汉族，住安徽省颍上县。
委托诉讼代理人：任印华，安徽锦和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ，安徽锦和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：顾广祥，男，1970年9月1日出生，汉族，住安徽省寿县。
委托诉讼代理人：汪丽萍，安徽蓝雁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周书昆，安徽蓝雁律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：安徽融中置业有限公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区翡翠路西、芙蓉路北港澳花园紫荆苑8幢503室，统一社会信用代码913401000875572816。
法定代表人：李军，总经理。
委托诉讼代理人：唐勇，安徽金亚太律师事务所律师。
上诉人李峰因与被上诉人顾广祥、安徽融中置业有限公司（以下简称融中公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2017）皖0191民初2840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李峰上诉请求：撤销一审判决并依法驳回顾广祥的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由顾广祥、融中公司承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，没有对顾广祥与融中公司于2016年3月21日签订的房屋买卖合同效力或者是否解除作出认定，顾广祥主动委托本人为其购买房屋及转交房款，本人是居间人，一审认定本人向融中公司法定代表人李军转账数额错误，2015年3月23日、2015年3月24日、2015年10月1日，本人向李军账户存入2万元、3万元、3万元，并非顾广祥存入李军账户。一审认定现有证据无法证明本人已实际将购房款转交给融中公司或李军错误，2016年3月21日至4月15日，本人向李军账户转入9.5万元，于2015年8月22日代融中公司向李可明垫付15万元欠款。2、一审适用法律错误，一审适用《合同法》第48条规定错误，本人并未以被代理人名义订立合同，本人不是房屋买卖合同的签订人，不是本案适格被告。
顾广祥辩称，一审法院事实认定基本清楚、适用法律正确。1、本人与融中公司于2016年3月21日签订的房屋买卖合同虽不违反法律的强制性规定，但案涉房屋已经由第三人实际占用使用，合同已实际履行不能。根据法律规定属于法定解除，并非李峰所称的无效合同或依法解除合同的违约方才具履行返还的义务，合同继续履行已根本不能实现。2、关于李峰是将购房款交给融中公司，前后说法混乱，存在矛盾。李峰与融中公司存在民间借贷的债权债务关系，与本人购买房屋并无任何牵连。
融中公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确。案涉房屋买卖合同签订履行均是与李峰发生关系，房款也是交给李峰，本案中，本公司不是合同实际履行方，一审判决李峰返还房款及利息符合实际情况，请求维持原判。
顾广祥向一审法院起诉请求：1、融中公司、李峰连带返还顾广祥购房预付款23万元并支付违约金31317元（自2016年3月23日开始计算，按照银行的贷款四倍利率，暂计算至2017年5月30日，实际至返还全部预付款日止）；2、本案的诉讼费用、律师费用由融中公司、李峰承担。
一审法院认定事实：《购房合同》中约定：“付款方式为乙方于2016年3月27日交付购房款150000元，于﹖年3月21日前交付购房余款279000元（甲方于2016年5月30日交房于乙方）。”该年份李峰辩称原系2016年，被顾广祥后涂改为2018年。根据合同的痕迹，其中确存有涂改，但李峰未提供证据证明该主张，仅提出质疑，证据不足，一审法院不予采信。
2009年7月7日，合肥市人民政府颁发的《中华人民共和国土地使用证》显示坐落于桃源路西、紫云路南的土地使用权人为合肥金绿食品有限责任公司，地类用途为工业。2014年1月13日，该用地获得建设工程规划许可证，被允许合肥金绿食品有限责任公司用于建设宿舍楼。
2014年4月16日，合肥金绿食品有限责任公司出具《证明》，内容为：“兹我公司位于合肥桃源路88号，合肥合肥金绿食品有限责任公司宿舍楼项目，由融中公司投资建设，由融中公司全权负责，一切事宜，特此证明”。
2016年3月21日，由李峰进行中介，融中公司（甲方）与顾广祥（乙方）签订了《购房合同》，合同约定：甲方以成本价提供位于安徽省合肥经济技术开发区桃源路88号合肥金绿食品有限公司宿舍楼作为福利待遇给乙方入住，乙方购买的房屋1号楼2单元403室房屋，合同总价款为429000元，付款方式为乙方于2016年3月27日交付购房款150000元，于2018年3月21日前交付购房余款279000元。第五条约定：“本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件。等5年期满过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房产房屋产权手续。……”。第八条约定：“逾期交房……，乙方有权随时解除买卖合同，乙方解除合同时，甲方按累计已付房款的百分之一向乙方支付违约金……”。在签订过程中，顾广祥除李峰外并未接触过任何融中公司的工作人员，李峰个人与融中公司及其法定代表人并无任何职务、亲属关系，但李峰确与李军相识，且双方存在多次本案外的生意往来。
2016年3月23日，顾广祥向李峰交付案涉房屋购房款4万元;2016年3月26日，顾广祥向李峰交付购房款9万元;2016年4月22日，顾广祥向李峰交付购房款10万元,共计23万元。
2015年3月23日、2015年3月24日、2015年10月1日，顾广祥分别向融中公司法定代表人李军账户存入2万元、3万元、3万元。2015年3月23日、2015年10月11日、2015年10月13日、2015年10月30日、2016年3月21日、2016年3月21日、2016年3月25日、2016年4月15日，李峰分别向李军账户跨行转入4万元、1万元、10万元、1万元、5万元、1万元、3万元、5000元。
另查明，案涉房屋已经实际另行出售给第三人进行使用。顾广祥后于2017年5月24日诉至一审法院。
一审法院认为，案涉房屋已经由第三人实际使用，合同已经实际履行不能。关于返还预付款，李峰委托诉讼代理人在庭审称李峰在收取顾广祥购房款后并未向融中公司交付，并称其与融中公司之间存有民间借贷债权债务关系，故将预付款用于偿还债务。但其仅提供银行流水，并未提供任何李军、李峰之间借款凭证以证明其主张，故其应当承担举证不能的后果。李峰后认为其委托诉讼代理人在庭审中所述并非事实，其已经将所有购房款转交给融中公司法定代表人李军，但经庭审询问具体交付方式及证据时，又变更为支付部分购房款，并对往昔债务进行抵扣，但其提供的支付购房款的证据仅为银行流水，无钱款支付的具体用途，对债务进行抵扣，也仅为单方陈述，无双方合意的任何证据。李峰陈述的李军从不出具收条，仅在合同中注明，在购房合同中亦无丝毫李军已收款意思表示的痕迹出现。且据李峰陈述，其与李军存在本案外其他生意往来，现有证据无法证明李峰已经实际将购房款转交给融中公司或李军。李峰收取预付款，但无法履行合同义务，故其应将预付款23万元返还给顾广祥。关于融中公司是否应当承担连带付款义务，因无证据证明融中公司在出售过程已经实际受益，故顾广祥诉请融中公司连带返还预付款，该院不予支持。
关于违约金，顾广祥诉请的违约金实际为资金被占用受到的损失，顾广祥并未与任何人约定该损失标准，故其诉请按照中国人民银行四倍贷款利率标准计算该损失标准过高，但占用资金确给顾广祥带来一定损失，故应以中国人民银行贷款利率标准计算。顾广祥并未举证证明因案涉合同无法履行，其向李峰追索预付款的具体时间，故占用损失的起算时间为其诉请之日，即2017年5月24日。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决:一、李峰于判决生效之日起十日内向顾广祥返还购房款23万元及资金占用损失（以23万元为基数，自2017年5月24日起，按照中国人民银行贷款利率标准计算至款清之日止）；二、驳回顾广祥的其他诉讼请求。案件受理费5220元，由李峰承担。
二审期间，李峰提交证据：1、收据一份，证明：2015年8月22日李可明为李军从李峰处借款15万元。2、短信记录8条，证明：融中公司李军数次从李峰处借钱的事实，顾广祥委托李峰购房的事实。3、通话录音，证明：李峰曾通过网银转账的方式向胡先年转账4万元，系为李军垫付。4、6份存款凭证原件，证明：李峰于2015年3月23日、2015年3月24日、2015年10月1日共分6次向李军账户存入共计8万元。顾广祥质证认为：证据1，时间是2015年8月22日与我方2016年3月21日签订合同并交付购房款存在时间差，是李峰与李军之间的债权债务关系，与我方无关，对三性均有异议。证据2、此为李军与李峰之间借钱的事实，同证据一质证意见，顾广祥委托李峰代为介绍买房的事实属实。证据3、三性有异议，无关联性。证据4、一审已经质证，质证意见同一审。融中公司质证认为：证据1、是收据而非借条，也没有融中公司的财务章和公章，也没有李军的签名，不能证明李峰的证明目的。证据2、没有完整的相应记录，且没有原始载体，字迹不清不能证明，与本案无关联性。证据3、通话录音与本案无关联性，证人没有在约定时间出庭作证。证据4、一审已经质证，没有异议，确实是李峰存的钱。
本院查明：一审认定“2015年3月23日、2015年3月24日、2015年10月1日，顾广祥分别向融中公司法定代表人李军账户存入2万元、3万元、3万元”不属实，经本院核实为上述款项系李峰存入至李军账户。
对一审判决所认定而为双方当事人无异议的其他事实，本院予以确认。
本院认为，顾广祥与融中公司所签《购房合同》中所涉房屋已由他人实际使用，致使该合同实际履行不能，顾广祥要求返还已付23万元房款应得到支持。就本案查明的事实反映，顾广祥是将23万元房款直接支付给李峰，李峰也确认收到，那么，李峰应将该笔房款转交给融中公司，但李峰不能举证证实其已将该笔款项作为顾广祥的购房款转交给融中公司，融中公司在本案诉讼中也表示其没有从李峰处收到过顾广祥的购房款。李峰虽提交其向融中公司法定代表人李军个人银行账户转入部分款项的凭证，但并不能反映出所转款项的用途为顾广祥购房款，因李峰与李军之间本身存在其他经济往来，在李军尚未认可其收到李峰转账支付的部分款项为顾广祥购房款的情况下，不宜直接认定该笔款项性质为顾广祥的购房款。故本案中没有有效证据证实李峰已将其收取顾广祥的23万元购房款转交给融中公司，一审法院判决由李峰承担返还该笔款项及资金占用损失的义务并无不当，本院予以确认。
综上所述，上诉人李峰的上诉请求均不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5220元，由李峰承担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一八年九月十二日
书记员 杜 锐
附本案相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。