广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法罗民三初字第3号
原告：广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司，住所地广东省佛山市南海区。
负责人：杨智。
委托代理人：曾红卫，男，汉族，××年××月××日出生，住湖南省湘乡市，系公司员工。
委托代理人：曹忠辉，男，汉族，××年××月××日出生，住湖南省衡东县，系公司员工。
被告：陈志凯，女，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码：×××422X。
被告：曾嘉，男，汉族，住广东省英德市，公民身份号码：×××1712。
两被告的共同委托代理人：张天祥，广东天伦（佛山）律师事务所律师。
两被告的共同委托代理人：谭伟平，广东天伦（佛山）律师事务所律师。
原告广州市时代物业管理有限公司（以下简称时代物业公司）与被告陈志凯、曾嘉物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理后，被告曾嘉于2015年5月21日提出管辖权异议，本院依法裁定驳回被告曾嘉对本案管辖权提出的异议【（2015）佛南法罗民三初字第3-1号】。被告曾嘉不服本院该裁定，提出上诉，后中院依法作出终审裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，适用普通程序于2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告时代物业公司的委托代理人曾红卫、曹忠辉，被告陈志凯、曾嘉的共同委托代理人张天祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：两被告是业主，两被告所购单元为多层住宅。根据两被告与时代倾城小区开发商广东时代胜誉房地产开发有限公司于2009年1与11日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同及原告与两被告签订的《前期物业管理服务协议》的约定，原告为时代倾城小区提供物业服务，多层住宅的业主按2.5元每月每平米的价格支付物业费，业主未按时交纳物业管理费用的，处每日千分之一的滞纳金。同时，根据《佛山市住宅公共用电电量分摊办法》的规定，两被告还应缴纳公摊电费。2009年5月31日，被告签署《业主收楼确认书》，确认接收该单元并承诺交付相关费用。自2009年5月31日起被告一直拒付物业管理费、公摊电费。截至2014年12月31日，两被告欠缴物业管理费及管理费滞纳金、公摊电费共计192448.55元，严重影响原告物业管理费用的正常收取工作。故起诉，请求法院判令：1.两被告向原告支付物业管理费87261.99元；2.两被告向原告支付物业管理费的滞纳金104630.99元（按每日欠缴费用的千分之一计算至实际清偿之日，暂计至2014年12月31日为104630.99元）；3.两被告向原告支付公摊电费555.57元；4.本案的诉讼费用由两被告承担。
两被告共同答辩称：1.原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，根据协议第六条第一款，该协议是在乙方（被告）做出书面承诺时承诺生效，也就是说签订协议并不意味协议立即生效，须被告另行做出书面承诺，原告无证据证明原告就此做出书面承诺，该协议对被告不生效。2.即便协议有效，但由于被告自收楼之日起，就发现涉案的房屋存在严重的质量问题，主要是屋面渗水导致被告不敢装修房屋直至今日该房屋仍是毛坯房，两被告未入住也没有享受到原告提供的物业管理服务。既然没有享受服务，就不应该承担原告主张的物业管理费及公摊电费。3.即便两被告应缴纳物业管理费，但滞纳金明显偏高。请求法院驳回原告的诉讼请求。
庭审中，原告举证如下：
1.原告营业执照、组织机构代码证、核准变更登记通知书复印件各一份，两被告身份证复印件各一份，用以证明原告、两被告的诉讼主体资格
2.《前期物业管理服务协议》原件一份、《广东省商品买卖合同》《广东省商品买卖合同》（复印件各一份，用以证明两被告为时代倾城小区业主，双方签订协议，两被告应按约定的标准缴纳物业管理费。
3.《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》复印件一份、《佛山市住宅共用电电量分摊办法》复印件一份、公共分摊电费明细复印件18页，用以证明两被告欠原告的公摊水电费。
4.业主收楼确认书复印件一份，用以证明两被告确认已经收楼并承诺缴纳相关费用。
5.催费函及EMS复印件各一份，用以证明原告曾向两被告催缴费用，两被告未缴纳。
经质证，两被告对原告提供的：证据1的真实性、合法性、关联性无异议。证据2的真实性无异议，但是该协议并未生效，该协议由原告制定被告直接签字是格式合同。根据该协议第6条第1款，由被告做出书面承诺时才生效，但原告并未提出被告做出书面承诺的证据，该协议未具备生效要件，原告不能根据该协议向被告收取物业管理服务费。商品房买卖合同不能证明原告所主张的内容，买卖合同只是约束被告与开发商，至于物业服务费不能在该合同中体现。证据3的真实性无异议，鉴于原被告之间不存在物业管理服务关系，原告无权要求被告分摊公共水电费。证据4无原件，真实性不确认，即便被告有收楼，但是收楼的对象是开发商不是原告，原告不能据此向被告收取服务管理费，该收楼书无被告应当向原告缴纳物业管理费的条款。证据5的真实性不确认，两被告未收到该原件，根据催收函，2014年5月份才寄出的，即便被告有欠物业管理费，原告的相关权利已经超出2年的诉讼失时效，两被告不予认可。
本院经审查认为，原告提供的证据1、2、3来源合法，内容客观真实，与本案相关联，本院确认该3组证据具有证据效力。证据4，《商品房买卖合同》中约定交房期限为2009年5月31日前，且被告在庭审中明确已收楼，根据行业惯例，收楼确认书业主亦自存一联，被告无举证证明收楼时间与原告主张的不一致，故本院对该证据予以认定。证据5无反应邮件的签收情况，本院对该证据不予认定。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
两被告2009年1月11日与广东时代胜誉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定两被告购买房产，该房建筑面积为221.4㎡，该车库面积为85.68㎡；约定交楼及车库时间为2009年5月31日前。
2009年1月11日，两被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为两被告所在购买的房产提供物业管理服务；物业管理费按建筑面积计算，多层住宅2.5元每月每平方米，汽车车库2.5元每月每平方米；业主未按时交纳物业管理费的，处每日千分之一的滞纳金。
2009年5月31日，被告曾嘉签署《业主收楼确认书》，确认接收上述购买的房产。自收楼之日起即2009年5月31日被告一直拒付物业管理费及公摊电费。
本院认为：关于物业管理费的支付问题。首先，原告与两被告签订《前期物业管理服务协议》，两被告辩称该协议须被告作出书面承诺时生效，原告无证据证明两被告就此作出书面承诺，该协议未生效。本院认为两被告已在该协议上签名签日期，即视为作出书面承诺，对两被告的该辩解不予采信，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行义务、行使权利。其次，两被告辩解因房屋质量问题未入住房屋、无享受物业管理服务，不应承担物业管理服务费。本院认为房屋质量问题所产生的纠纷与物业管理服务合同纠纷是不同的法律关系，两被告如认为房屋存在质量问题损害其利益，应该积极的主张自己的权利，但这不能成为两被告拒绝缴纳物业管理费的合法理由；且入住房屋与否并非缴纳物业管理费的必要条件，故本院对两被告的这一辩解亦不予采信。最后，被告辩称原告主张的物业管理服务费大部分超出了诉讼时效。原告提交的证据未能直接证明其向被告进行了催缴，故本院对原告要求的未超出诉讼时效部分的物业费请求予以支持，对超出诉讼时效部分的物业费请求不予支持。综上，被告应当支付2012年12月25日至2014年12月25日的物业管理费予原告，经本院核定该时段的物业管理费共计17781.25元。原被告未明确约定支付物管费的时间，根据惯例，最晚应于当月月底缴纳，则次月1日起计算滞纳金；合同约定滞纳金利率为日1‰，该约定过高，本院酌定按年24%计算滞纳金；综上，2012年12月25日至2014年12月25日的滞纳金为4324.40元，之后的滞纳金以17070元为本金从2014年12月26日起按年24%计算。原告请求超出的部分理据不足，本院不予支持。
关于公摊电费的问题。根据地方规范性文件，公摊电费由物业管理企业先行支付，再由业主分摊，从原告提供证据可知，原告垫付2012年12月至2013年10月的公摊电费47.45元，2013年11月至2014年12月期间的公摊电费未能举证证明，应承担举证不能的不利后果，对于原告垫付的公摊电费47.45元，两被告应支付予原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第六十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告陈志凯、曾嘉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2012年12月25日至2014年12月25日的物业管理费17781.25元予原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司。
二、被告陈志凯、曾嘉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2012年12月25日至2014年12月25日的滞纳金4324.40元及以17781.25元为本金自2014年12月26日起至实际清偿之日止以按年24%计算的滞纳金予原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司。
三、被告陈志凯、曾嘉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付公摊电费47.45元予原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司。
四、驳回原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司的其他诉讼请求。
若两被告未能按照上述判决所确定的期限履行相关义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案适用普通程序结案，案件受理费4148.98元（原告已预交），由原告负担3671.38元，由两被告负担477.60元，并应于支付上述款项时一并迳付原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 陈卓新
人民陪审员 钟 强
人民陪审员 陈惠兴
二〇一六年四月十八日
书 记 员 尹红丹