湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘10民终1079号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郴州市美世界房地产开发有限公司。
法定代表人：曾楷峰。
委托诉讼代理人：邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓伍军。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭涛。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐琳莎。
上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界公司）因与被上诉人郭涛、唐琳莎房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初2234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人美世界公司的委托诉讼代理人邝洪波、邓伍军，被上诉人郭涛到庭参加诉讼。被上诉人唐琳莎经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
美世界公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回郭涛、唐琳莎的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由郭涛、唐琳莎负担。事实和理由：一、美世界公司延期交房并非公司单方面过错造成。施工方自开工不久，就以施工时大部分天气系强降雨雪等恶劣天气为由，拖延工期和增加工程报价。且美世界公司开发的项目位于市中心，郴州市政府为创建全国文明城市，对美世界公司的土方外运时间进行了严格限制（只允许晚上10点至凌晨5点外运土方），导致原本4个月可以完成的工程量，拖延了14个月。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，美世界公司遭遇不可抗力，可以据实延期交房。二、涉案商品房已大幅升值，而延期交房确因客观因素、不可抗力导致，且合同约定了违约金限额为5000元，一审判决没有考量客观因素及郭涛、唐琳莎的损失程度核减违约金，适用法律错误。三、违约金数额应当按照合同约定，从郭涛、唐琳莎逾期之日开始计算，合同约定买受人自行申请贷款的应当保证在签订合同后30日内，将贷款付至出卖人，郭涛、唐琳莎逾期未支付，是郭涛、唐琳莎的自身原因，一审法院认定郭涛、唐琳莎仅承担百分之五十的责任是错误的。
郭涛辩称，一、美世界公司提出其遭遇不可抗力，可据实延期交房的上诉理由不能成立。美世界公司不能交房的真正原因是其自身资金存在问题。根据合同的约定，即便遭受不可抗力，美世界公司也应该在60日内通知郭涛、唐琳莎，但是美世界公司并未通知郭涛、唐琳莎；二、美世界公司逾期交房的违约金并未过高，逾期交房的责任在美世界公司，《商品房买卖合同》是双方当事人的合意达成的，且美世界公司在一审反诉中主张违约金的计算方式也是同一标准。三、郭涛、唐琳莎逾期付款全部责任在美世界公司，因郭涛、唐琳莎选择了公积金按揭贷款，美世界公司直到2016年4月才叫郭涛、唐琳莎去拿预告登记证，导致郭涛、唐琳莎无法正常申报办理住房公积金贷款，在申报住房公积金贷款办理抵押流程过程中，美世界公司应提供的其他相关材料不齐全，2016年10月才提供给郭涛、唐琳莎，美世界公司导致付款逾期应承担全部责任。直至近日美世界公司的房屋综合验收尚未完成，无法交付符合规定的住房，美世界公司应承担逾期交房的全部违约责任。
唐琳莎未作答辩。
郭涛、唐琳莎向一审法院起诉请求：1、美世界公司及时办理好房屋验收合格等相关手续，交付合格的郴州市美美世界城市商业广场楼盘F栋23F03住宅房给郭涛、唐琳莎；2、美世界公司支付逾期交付上述房屋的违约金18,993元给郭涛、唐琳莎（违约金暂时算至2017年6月12日，后续违约金算至实际交房之日止）；3、美世界公司承担本案的诉讼费、保全费等费用。
美世界公司向一审法院反诉请求：1、郭涛、唐琳莎承担逾期支付购房款的违约金20,880元(按逾期应付款每日万分之二自2016年1月30日起计算违约金至2017年1月12日止)；2、诉讼费和保全费由郭涛、唐琳莎承担。
一审法院认定事实：（一）2015年12月14日，郭涛、唐琳莎向美世界公司支付购房认购款2000元，用于购买美世界公司开发的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市商业广场项目中*栋**号房。2015年12月30日，郭涛作为买受人、唐琳莎作为共有人，二人共同与美世界公司签订一份编号为201302032****的《郴州市商品房买卖合同》，约定郭涛、唐琳莎购买上述商品房,总价款为489,519元。
合同第五条约定：买受人以公积金贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）189,519元，余款300,000元向郴州市公积金中心申请贷款，并办理完毕公积金按揭贷款申请手续。买受人自行向公积金中心申请贷款的，应保证所贷款项在签订本合同后30日付至出卖人。逾期按本合同第六条处理。买受人通过出卖人向公积金中心申请贷款，应向出卖人出具授权委托书，同时，买受人应在接到出卖人通知之日起3日内，将申请公积金贷款所需的全部资料提交给公积金中心办理，在接到通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按本合同第六条处理。
合同第六条约定：买受人未按照合同约定时间付款，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过90日，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。
合同第九条约定：出卖人应当在2016年11月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定商品房交付买受人使用：……3、该商品房经验收合格，该商品房专指本栋见附件四，验收标准详见附件四补充协议。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以顺延：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3、政府对验收及市政配套、安装之延误。
合同第十条第三款约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过180日后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之二（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。
合同附件四补充协议第一条第3款约定：本合同所约定的之“日”均指工作日。
合同附件四补充协议第二条第1款第（1）项、第（4）项约定：1、买受人选择贷款付款方式的：（1）应在签订合同及本补充协议之当日内向出卖人提交申请个人住房贷款所需的全部资料并交清所需缴纳的相关费用；签订合同及本补充协议后的7日内或出卖人另行通知的时间内，买受人须到出卖人指定的按揭银行或公积金中心签订（以下简称贷款机构）和办理完毕全部贷款手续……（4）买受人如未依本条款前三项要求在指定时间内办理相关事务，则视为买受人逾期付款并按照合同第七条规定承担逾期付款的违约责任。
（二）郭涛、唐琳莎在签订上述合同的当天向美世界公司交纳了办理预告登记证的费用，在2016年1月6日支付了剩余首付款187,519元。涉案房屋的预购商品房预告登记证在2016年1月26日办理好。郭涛、唐琳莎在2016年4月11日完成了《住房公积金职工住房委托贷款申请调查审批资料清册》的审批及签字盖章手续。自2016年6月起办理住房公积金贷款需提供美世界公司的营业执照、落宗证明等资料，美世界公司更换的营业执照在2016年5月18日办理好，涉案“美美世界”项目的落宗证明在2016年9月1日办理好。郭涛、唐琳莎在2016年11月16日签订《住房公积金个人住房委托贷款合同》，申请贷款300,000元。上述贷款于2017年1月12日直接转入美世界公司账上。至2017年1月12日，郭涛、唐琳莎合计支付房款489,519元。
（三）美世界公司在涉案“美美世界”项目未取得验收合格文件的情况下曾要求购房业主收房，并为此与购房业主发生纠纷。至今为止，涉案房屋尚未通过综合验收备案，美世界公司尚未交房给郭涛、唐琳莎。
一审法院认为，（一）双方当事人签订的《郴州市商品房买卖合同》的效力问题。
郭涛、唐琳莎针对上述合同部分条款的效力提出的抗辩意见，不予采纳，因为上述合同中既约定了买受人逾期付款的违约责任，又约定了出卖人逾期交房的违约责任，而且这些有争议的条款中重要的内容均划横线予以提示。综上，上述合同系双方当事人自愿签订，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。
（二）郭涛、唐琳莎的第一项诉讼请求应否支持的问题。
郭涛、唐琳莎与美世界公司均没有要求解除合同，因此双方均应继续履行合同，郭涛、唐琳莎诉请美世界公司继续履行合同约定的义务，及时办理好房屋验收合格等相关手续，予以支持；因美世界公司开发的涉案房屋尚未通过综合验收备案，涉案房屋还未达到交付条件，而且涉案房屋何时能通过综合验收备案、何时能达到交付条件尚不能确定，因此郭涛、唐琳莎诉请判令美世界公司交付合格的涉案房屋，不予支持；如交房条件成就后，美世界公司仍未交付商品房，郭涛、唐琳莎可另行主张权利。
（三）美世界公司的反诉是否过了诉讼时效的问题。
上述合同第六条约定，买受人逾期付款，合同继续履行的，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本案中，郭涛、唐琳莎付清全部购房款的日期为2017年1月12日，此时是否存在逾期付款的违约事实及违约金的数额均已确定，故应自2017年1月12日开始计算美世界公司主张逾期付款违约金的诉讼时效期间，因此美世界公司在2017年12月21日提出反诉，并未超过诉讼时效，对郭涛、唐琳莎提出的诉讼时效抗辩不予支持。
（四）美世界公司应否对郭涛、唐琳莎承担逾期交房违约责任，以及郭涛、唐琳莎应否对美世界公司承担逾期付款违约责任的问题。
美世界公司辩称：1、其逾期交房主要是因施工期间恶劣天气、郴州市创文明城市等不可抗力原因导致；2、郭涛、唐琳莎逾期支付购房款，应承担违约责任，其为此有权延期交房，并不承担逾期交房的违约责任。而郭涛、唐琳莎主张，因公积金中心资金原因，以及美世界公司拖延发放预告登记证、未能及时提供营业执照和落宗证明等原因导致贷款延迟。1、美世界公司提交的证据不足以证明其所称的上述情况符合不可抗力的构成要件，不足以证明其至今尚未交房是上述原因所致，故对美世界公司提出的上述第1条抗辩理由，不予采信。2、上述合同第五条约定郭涛、唐琳莎应在签订上述合同之日支付首付款189,519元，但郭涛、唐琳莎直到2016年1月6日才将剩余首付款187,519元付清，根据上述合同第六条的约定，郭涛、唐琳莎应自2015年12月31日起至2016年1月6日止承担这187,519元的逾期付款违约责任。3、郭涛、唐琳莎申请公积金贷款需提供预售商品房预告登记证等材料，但涉案房屋的预告登记证在2016年1月26日才办理好，郭涛、唐琳莎客观上不可能按上述合同第五条的约定保证所贷款项在签订上述合同后30日付至美世界公司；上述合同中对于预告登记证办好后，郭涛、唐琳莎应在多长时间内签订贷款合同、应在多长时间内将贷款付至美世界公司的账上未明确约定；鉴于上述情况，并根据上述合同第五条的约定，以及附件四补充协议第一条第3款约定的“本合同所约定的之‘日’均为工作日”，本院认为郭涛、唐琳莎应在预告登记证办好后三十个工作日内(即在2016年3月14日前)将贷款付给美世界公司较为合理，至于郭涛、唐琳莎在此之后为什么迟迟未能签订贷款合同、取得贷款，双方均未提供充分的证据证明，双方均应承担一定的责任，综上，郭涛、唐琳莎在2016年3月14日前不应承担贷款迟延的责任，自2016年3月14日起应承担贷款迟延50%的责任。4、郭涛、唐琳莎存在逾期付款行为，在约定的交房日之前还未付清全部购房款，故美世界公司主张其有权延期交房，予以支持，美世界公司可延期至2017年1月13日交房，在此之前不承担逾期交房违约责任；但美世界公司至今未履行交房义务，已逾期一年以上，已构成违约，郭涛、唐琳莎要求其承担逾期交房违约责任，符合合同约定和法律规定，予以支持，美世界公司应自2017年1月13日开始承担逾期交房的违约责任。
（五）美世界公司应支付给郭涛、唐琳莎的逾期交房违约金，以及郭涛、唐琳莎应支付给美世界公司逾期付款违约金的确定问题。
美世界公司辩称郭涛、唐琳莎根据上述《郴州市商品房买卖合同》总金额每日万分之二计算违约金明显高于银行同期贷款利率，且超过造成损失的30%，请求予以核减。上述合同约定的在继续履行合同的情况下计算逾期交房违约金、逾期付款违约金的标准是相同的，均是按每日万分之二（年利率为7.3%）计算，美世界公司未举证证明上述合同约定的按每日万分之二计算的逾期交房违约金已超过造成损失的30%，而且美世界公司反诉时亦是按照上述标准主张逾期付款违约金，因此美世界公司请求调减违约金，不予支持。美世界公司按每日万分之二支付郭涛、唐琳莎逾期交房违约金为14,783元（489,519元×0.0002×151天，暂从2017年1月13日计算至2017年6月12日，以后另行计算至涉案房屋交付之日止）。郭涛、唐琳莎按每日万分之二支付美世界公司逾期付款违约金为9412元〔187,519元×0.0002×7天（即从2015年12月31日计算至2016年1月6日）+300,000元×0.0002×305天（即从2016年3月14日计算至2017年1月12日共303天）×50%〕。
依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条规定，判决：“一、被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司继续履行与原告（反诉被告）郭涛、唐琳莎签订的编号为201302032****的《郴州市商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）郭涛、唐琳莎逾期交房违约金14,783元（489,519元×0.0002×151天，暂从2017年1月13日计算至2017年6月12日，之后的违约金按相同标准计算至实际交房之日止）；三、原告（反诉被告）郭涛、唐琳莎在本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司逾期付款违约金9412元；四、驳回原告（反诉被告）郭涛、唐琳莎的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费275元，由原告（反诉被告）郭涛、唐琳莎负担61元，被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司负担214元；反诉案件受理费322元，由原告（反诉被告）郭涛、唐琳莎负担145元，被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司负担177元”。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。美世界公司提交三份证据，证据一：《郴州市基建渣土事务中心暂停渣土调运的通知》、《郴州市人民政府关于加强高考期间环境噪声污染监管的通告》，拟证明逾期交房是由于政府政令等因素，不能归于美世界公司的责任；证据二：赶集网上下载的同地段商品房租金价格，拟证明郭涛、唐琳莎的诉讼请求过分高于实际损失；证据三：（2018）湘10民终995号民事判决书，拟证明违约金过高，可根据实际损失调整。郭涛质证认为，对美世界提交的证据均不予认可。证据一不能证明逾期交房是不可抗力造成；证据二赶集网上的租金的地段不能比较，双方签订的合同赔偿金是双方约定，美世界反诉的业主违约金也是按合同约定的；证据三与本案无关。
郭涛提交一组证据，郴州市公积金关于调整住房公积金的通知、郴州市不动产统一登记的通知，拟证明需要不动产产权证才能办理公积金贷款。美世界公司质证认为，郭涛、唐琳莎没有上诉，提交的是关于公积金及不动产登记办理的通知，与本案事实没有关联性。
本院认证认为：美世界公司提交的证据，施工期间政府对城市的管理工作是工程建设中应当考虑的因素而非不可抗力，故对证据一不予采信。证据二、证据三与本案缺乏关联性，本院不予采信。郭涛提交的证据与本案事实无关联性，本院不予采信。
本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：美世界公司与郭涛、唐琳莎签订的《商品房买卖合同》附件四（《补充协议》）第十条装饰、设备第4项约定：“如房屋交付时装饰、设备标准未达到合同附件三所约定的标准，在买受人提出确有理由的异议后60天（合理整改期）内出卖人负责修补、替换或给予合理解决，整改期间顺延交房期限，出卖人不承担逾期交房的责任。整改期后仍未解决的，出卖人按逾期交房承担违约责任，如买受人不解除合同的，违约金最高不超过5000元”。
本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：一、美世界公司逾期交房是否构成违约，是否应承担违约责任；二、若美世界公司逾期交房构成违约且需承担违约责任，本案逾期交房违约金应如何确定;三、郭涛、唐琳莎逾期付款违约金的计算。
关于争议焦点一。1、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，美世界公司提出的造成逾期交房的两个不可抗力原因，即施工时遭遇强降雨雪等恶劣天气及郴州市政府因创建文明城市严格限制其外运土方的时间，均非上述规定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，美世界公司以其遭遇不可抗力为由，主张可据实延期交房，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。2、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，美世界公司主张其逾期交房的其中一个原因是施工方（第三人）拖延工期和增加工程报价，但根据上述规定，其仍应向郭涛、唐琳莎承担违约责任。综上，美世界公司逾期交房构成违约，应承担违约责任。
关于争议焦点二。1、美世界公司主张的违约金限额系双方在《商品房买卖合同》附件四（《补充协议》）第十条中就房屋交付时装饰、设备不符合约定标准需要整改而导致逾期交房的违约责任所作的约定，而根据美世界公司的主张，其逾期交房的原因系遭遇强降雨雪等恶劣天气、郴州市政府因创建文明城市严格限制其外运土方的时间等不可抗力及施工方（第三人）拖延工期和增加工程报价，不属于上述《补充协议》约定的情形，故美世界公司主张本案违约金以5000元为限的理由不能成立，本院不予支持。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，美世界公司虽向本院主张核减逾期交房违约金，但《商品房买卖合同》系美世界公司与郭涛、唐琳莎的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故本案逾期交房违约金的认定应依据《商品房买卖合同》；该合同明确约定，若郭涛、唐琳莎逾期付款，则郭涛、唐琳莎应按日支付逾期应付款万分之二的违约金，若美世界公司逾期交房，则应按日支付已交付房价款万分之二的违约金。可见，合同约定的违约金条款对双方一致，即任何一方违约均应按日支付已付或应付购房款万分之二的违约金，双方对违约方应承担的违约金的数额具有明确的认知和预见。一审法院依据双方《商品房买卖合同》约定的违约金计算方式进行处理符合法律规定。
关于争议焦点三。美世界公司上诉主张，郭涛、唐琳莎自行申请贷款，未在签订合同后30日内将贷款付给美世界公司，应从逾期之日开始计算违约金。本案中，一审法院查明“涉案房屋的预购商品房预告登记证在2016年1月26日办好。郭涛、唐琳莎在2016年4月11日完成了《住房公积金职工住房委托贷款申请调查审批资料清册》的审批及签字盖章手续。自2016年6月起办理住房公积金贷款需提供美世界公司的营业执照、落宗证明等资料，美世界公司更换的营业执照在2016年5月18日办理好，涉案项目的落宗证明在2016年9月1日办好。郭涛、唐琳莎在2016年11月16日签订《住房公积金个人住房委托贷款合同》，贷款于2017年1月12日直接转入美世界公司。”因此，郭涛、唐琳莎贷款未在合同约定的期限内到账，贷款迟延并不是郭涛、唐琳莎单方的原因造成的，一审判决认定郭涛、唐琳莎自2016年3月14日起承担贷款延迟50%的责任并无不当。
综上所述，上诉人美世界公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费170元，由上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴陈峰
审 判 员 林海波
审 判 员 张友荣
二〇一八年九月三日
法官助理 黄 慧
书 记 员 曹 媛
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。