浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余余商初字第832号
原告：杭州帝友房产经纪有限公司，住所地杭州市余杭区闲林街道岸上蓝山公寓翠竹苑1幢1-2室。
法定代表人：李斌，董事长。
委托代理人：王干士，北京盈科（杭州）律师事务所律师。
委托代理人：何甜英，公司员工。
被告：杭州汤臣置业有限公司，住所地杭州市余杭区五常街道荆山社区荆山商厦二层。
法定代表人：钱国胜，董事长。
委托代理人：李晖，浙江浙经律师事务所律师。
委托代理人：许穷腊，公司员工。
原告杭州帝友房产经纪有限公司与被告杭州汤臣置业有限公司居间合同纠纷一案，本院于2014年9月29日受理后，依法由代理审判员黄灿独任审判，于2014年11月19日公开开庭进行了审理。原、被告于庭审当日向本院申请两个月的时间进行庭外和解。原告杭州帝友房产经纪有限公司委托代理人王干士、何甜英，被告杭州汤臣置业有限公司委托代理人李晖、许穷腊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告系向被告提供西溪郡排屋销售居间服务的房产经纪公司。2013年12月9日，原告将客户张敏介绍给被告。2014年5月23日，被告与客户张敏签订编号为2014预1092683的《浙江省商品房买卖合同》。但被告未能按成交金额2%的比例向原告支付佣金报酬76000元，经多次催促，被告至今仍拒绝支付。现原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的佣金报酬76000元；2、被告赔偿原告自2014年5月23日起至实际付清之日止的逾期付款利息损失，暂计算至2014年7月23日为709.33元；3、被告承担本案诉讼费用。
为证明上述事实，原告向本院提交如下证据：
1、《转账凭证》一份，证明西溪郡是被告开发的楼盘的事实；原、被告签订的《居间服务合同》到期后，双方仍然存在房屋销售居间服务合同关系的事实；以及《居间服务合同》到期后，原、被告就公寓的居间服务一直按原合同规定交易操作，是公对公行为，不是被告与原告员工的个人操作行为的事实；
2、客户确认单一份，证明原、被告之间存在房屋销售居间合同关系的事实；原告向被告推荐客户张敏并经被告签字确认该客户归属原告的事实；以及原合同到期后，原、被告之间仍存在房屋销售居间合同关系的事实；
3、《浙江省商品房买卖合同》一份，证明被告与原告推荐的客户张敏签订合同的事实；
4、电话录音一份，证明许穷腊为被告员工，其确认排屋的居间佣金为2%的事实；
5、短信记录一份，6、其他客户确认单一组，证明原告与被告之间存在房屋销售居间合同关系，就涉案房屋原告一直在从中斡旋成交的事实；以及原合同到期后，原、被告就继续合作没有异议，没有及时签订书面合同是被告单方面拖延造成的事实。
被告答辩称：1、促成被告与万仁良、张敏夫妇之间《浙江省商品房买卖合同》成功签订的中介机构为口碑地产。2014年4月20日，客户万仁良、张敏夫妇在中介口碑地产运营经理宣建锋、业务员周春宝的带领下至西溪郡售楼处洽谈购买排屋6-4的价格事宜，被告与该客户已联系将近五个月，此次是时隔两个多月再次在口碑地产的带领下来访售楼处，在此次价格谈判中，在口碑地产和被告的多方斡旋下，被告与万仁良、张敏夫妇最终以房屋总价3800000元达成共识，万仁良、张敏当即签订购买西溪郡6-4排屋的定金合同。被告与万仁良、张敏又于2014年5月23日签订合同编号为2014预1092683的《浙江省商品房买卖合同》。在后一个月中，在万仁良、张敏办妥按揭手续后，被告于2014年6月27日向口碑地产支付了居间奖励费10000元。2、原告不具有诉讼主体资格。原、被告曾于2013年9月29日签订了一份《居间服务合同》，该合同中约定了合同有效期限为2013年9月29日至2013年12月31日。而被告与客户万仁良、张敏签订定金合同的日期为2014年4月20日，签订2014预1092683的《浙江省商品房买卖合同》的时间为2014年5月23日，该两份合同签订时《居间服务合同》已到期终止。被告认为该套商品房的成交与原告没有直接因果关系，故原告无权主张居间奖励。3、虽然原告曾于2013年12月9日向客户张敏推荐西溪郡，但是并非是原告促成该套商品房成交的。根据《居间服务合同》的约定，原告不但需要推荐客户到访售楼现场咨询购房，还要尽力促成商品房的成交，成交后还应配合被告协助客户办理购房及贷款手续。只有完成了上述一系列的完整的居间行为后才有权获得被告的居间奖励。并且，双方还就居间奖励的比例作出明确约定：（1）1-5套按房屋成交总价的1.2%计算；（2）6-10套按房屋成交总价的1.5%计算并补足前五套的差点；（3）11套以上按房屋成交总价的1.8%计算并补足前10套的差点。（每月套数清零重新计算）。在合同履行期间，原告帮助被告销售房屋并没有过成功案例。被告认为原告并未就合同编号为2014预1092683的《浙江省商品房买卖合同》的居间履行情况进行举证，故无权主张居间奖励。综上，被告认为，促成西溪郡6-4排屋成功销售的中介机构是口碑地产，原告不具备诉讼主体资格，其也未就已经充分完整履行了居间行为的情况进行举证，故其无权向被告主张权利，根据我国民事诉讼法的有关规定，恳请法院驳回原告的起诉。
为证明上述事实，被告向本院提交如下证据：
1、《居间服务合同》一份，证明原、被告于2013年9月29日至2013年12月31日期间存在居间合同关系的事实；
2、口碑地产西溪郡中介客户确认单一份，证明口碑地产曾带客户万仁良、张敏夫妇来销售现场咨询、洽谈的事实；
3、《定金合同》一份，证明2014年4月20日，口碑地产带客户万仁良、张敏夫妇来销售现场后，经过斡旋谈判，签订西溪郡6-4排屋《定金合同》的事实；
4、《收条》一份，证明口碑地产成功居间销售西溪郡6-4排屋，且客户成功办理按揭后，被告于2014年6月27日向口碑地产支付10000元居间奖励费的事实；
庭审后，原告补充提交证据5、销售不动产统一发票一份，证明客户张敏、万仁良购买了润和西溪郡6-4室房屋；编号为2014预1092683的《浙江省商品房买卖合同》所涉的杭州市余杭区五常街道润和西溪郡6幢6-4室房屋与发票记载的润和西溪郡6-4室为同一房屋；以及口碑地产成功居间2014预1092683的《浙江省商品房买卖合同》，据此获得佣金。
庭审中，被告对原告的证据1、2、3、6真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，与本案无关。对证据4三性均不予确认。对证据5接电话的确实为许穷腊本人，但内容不是其真实意思表示，2014年5月份之前排屋与公寓的佣金比例均为1.2%，5月份以后被告将排屋佣金比例调整为2%，但涉案房屋是4月份成交的，因此仍然适用1.2%的比例。原告对被告的证据1真实性没有异议，对证明对象有异议。此份证据无法证明原告收取居间服务费的前提是成功促成房屋成交并协助客户办理签约、贷款手续。根据该证据第一条第二款、第四条第一款、第五条第三款的约定，原告负责的内容是向被告推荐意向客户并带客户到被告项目部现场咨询购房，被告负责的内容是准备合同文本、与客户签订预购协议、买卖合同以及办理银行按揭、收取定金。原告收取居间服务费的前提是原告推荐的客户购房成交，而成交的标志是客户与被告签订商品房买卖合同。因此，支付佣金的条件是客户成交而不是促成成交。通过该份证据签署处也可以证实许穷腊就是被告员工的事实。对证据2三性均有异议，该份证据是假证。对证据3真实性无异议，对证明对象有异议。该份证据中被告方的委托代理机构一栏是空白的，只能证明2014年4月20日客户万仁良、张敏与被告签订《定金合同》，无法证明系口碑地产斡旋并促成交易的事实。对证据4三性均有异议。从收款人的签名来看，该收款行为是宣建锋的个人行为，收条中的名片不足以证明宣建锋与口碑地产之间的职务关系，更无法证明润和西溪郡6-4的中介行为是宣建锋的职务行为。该证据只能证明被告向宣建锋个人而非口碑地产支付了10000元佣金。且收条中的西溪郡6-4与原告证据3中西溪郡6幢6-4地址不同。对证据5不予质证，此证据为被告庭后提交，已超出举证期限。
对于原告的证据1，本院对其真实性、合法性予以确认。庭审中，被告解释称该份证据载明的佣金系原告中介成功的西溪郡1-1-201室房屋，购房者系赵鹏，购房意向书于2013年10月20日签订，购房合同于2013年11月29日签订，打款时间2014年3月21日滞后于合同签订时间。原告对被告的该解释无异议，故对该份证据的关联性与证明对象本院不予认定。
对于原告的证据2，本院对其三性予以认定，但该证据仅能证明原告员工何甜英曾带张敏至被告处看房、被告处人员张焘予以接待并确认的事实。
对于原告的证据3，本院对其三性及证明对象予以认定。
对于原告的证据4，对原告待证的许穷腊为被告员工的事实予以认定。因该证据系电话录音，原告未提供原始载体，本院认为，录音中许穷腊表述的“排屋2%”的意思较为模糊，在无其他证据佐证的情况下，仅凭录音中许穷腊的陈述无法认定排屋的居间佣金为2%的事实，涉案房屋的居间佣金应当以《居间服务合同》第四、2条约定为准。
对于原告的证据5、6，本院对其真实性予以认定，对其待证的原告就涉案房屋一直在从中斡旋成交以及原合同到期后，原、被告之间存在继续合作关系的事实予以认定。
对于被告的证据1，本院对其三性予以认定。
对于被告的证据2，从形式上与原告举证的客户确认单类似，原告虽认为系伪造但并未提交反驳证据，故本院对该证据予以认定。
对于被告的证据3，本院对其三性予以认定，对其证明对象，本院认为，该份合同中委托代理机构处为空白，未载明任何与口碑地产相关的内容，故从该份证据无法看出系口碑地产促成被告与客户万仁良、张敏夫妇的交易。
对于被告的证据4，本院认为，如果系口碑地产居间成功，被告应将佣金支付至口碑地产公司账户中而非支付给业务员个人；退一步讲，即使能够以直接支付给业务员个人的方式支付佣金，仅凭名片无法证明宣建锋系口碑地产业务员的事实，故该份证据无法证明系口碑地产促成被告与客户万仁良、张敏夫妇成交的事实。
对于被告的证据5，本院对其三性予以认定，对其待证的客户张敏、万仁良购买了润和西溪郡6-4室房屋的事实予以认定。
根据以上有效证据及当事人的陈述，本院查明事实如下：
2013年9月29日，原、被告签订《居间服务合同》一份，约定被告委托原告对润和西溪郡商品房项目提供普通住宅和商业居间服务事宜。合同第一、2条约定，原告提供的主要服务内容为：负责向被告推荐购房意向客户到该项目现场售楼处咨询购房，原告推荐客户购房成交的，被告按照原告推荐成交物业合同总额的一定比例支付给原告作为居间服务费用。所推荐客户的认购、签约均由被告负责办理。第一、3条约定，被告指定张焘、原告指定何甜英作为润和西溪郡项目的专门负责人。第二条约定，本合同有效期限为自2013年9月29日至2013年12月31日。第三、1条约定，被告在《客户确认单》上签字或盖章后便视为该客户归属为原告所有。第四、1条约定，原告推荐客户与被告签订《商品房买卖合同》则视为原告推荐客户成交。第四、2条约定，原告推荐客户成交润和西溪郡房源的，被告按以下比例向原告支付居间服务费用：（1）一至五套按房屋成交总价的1.2%计算……。第四、3条约定，……客户在签订《商品房买卖合同》、经银行确认按揭手续无问题后，即给予佣金全额结算。第五、3条约定，被告负责原告推荐客户成交房源的《商品房买卖合同》文本准备，并与原告推荐客户签订预订协议、《商品房买卖合同》等（包括银行按揭、收取定金及合同款项等）。第六、1条约定，原告推荐客户到访并促成成交后，应配合被告协助该客户办理购房及贷款手续。
2013年12月9日，原告员工何甜英带客户张敏至润和西溪郡售楼处看房，并由被告员工张焘接待及签署《客户确认单》。2014年4月20日，张敏、万仁良与被告签订《定金合同》一份，约定张敏、万仁良以单价17560.89元、总价3800000元的价格购买被告开发的润和西溪郡6幢6-4室房屋，签订《定金合同》当天支付定金40000元，2014年4月25日前支付定金160000元。2014年5月23日，张敏、万仁良与被告签订编号为2014预1092683的《浙江省商品房买卖合同》，约定以商业贷款方式支付购房款。后原、被告因对居间报酬问题未能协商一致，原告诉至本院请求上判。庭审中，原、被告均确认张敏、万仁良系原告推荐，但上述《定金合同》及《浙江省商品房买卖合同》的签订并未在原告的促成下完成。被告自愿补偿原告在居间活动中的必要支出，但不愿按照《居间服务合同》约定支付佣金。
本院认为，虽然原、被告签订的《居间服务合同》约定的有效期为自2013年9月29日至2013年12月31日，但双方当事人在合同到期后并未有单方或双方提出终止合同的要求且仍然存在合作行为，故本院认为在双方继续合作的过程当中可以适用上述合同的相关条款。虽然原、被告均确认客户张敏、万仁良系原告推荐，但根据《居间服务合同》的相关约定，原告若要获得被告支付的居间报酬，除向被告推荐购房意向客户外，还应完成促成客户与被告之间《商品房买卖合同》的签订并协助客户办理购房及贷款手续等一系列工作。因原告并非被告唯一授权的中介机构，作为客户可以按照自己的意思自治选择成交方式。在庭审中，原告自认最终促成万仁良、张敏夫妇与被告之间《商品房买卖合同》的签订及按揭贷款手续办理的非原告本人，由此，本院认为，在未促成最终成交的情况下，原告无法按照《居间服务合同》第四、2、（1）条的约定获得被告支付的佣金。但考虑到原告确实在万仁良、张敏购买涉案房屋的过程中起到斡旋作用，且庭审中，被告陈述自愿补偿原告在居间活动中的必要支出，本院参照佣金比例，酌情支持15000元居间费用，原告过高部分的诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州汤臣置业有限公司支付原告杭州帝友房产经纪有限公司居间费用15000元，于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告杭州帝友房产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1718元，减半收取859元，由被告杭州汤臣置业有限公司负担87.5元，于本判决生效后七日内交纳本院，由原告杭州帝友房产经纪有限公司负担771.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1718元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。
代理审判员 黄灿
二〇一四年十二月二十五日
书 记 员 郑超