宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬鄞民初字第132号
原告：单飞龙。
原告：单飞。
委托代理人：杨培尔。
委托代理人：顾宁广。
被告：杨华芳。
委托代理人：应雪松。
原告单飞龙、单飞为与被告杨华芳农村房屋买卖合同纠纷一案，于2014年1月2日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员徐旭霞适用简易程序审理。本案于2014年2月25日依法公开开庭进行了审理。原告单飞龙、两原告共同的委托代理人杨培尔、顾宁广，被告杨华芳及其委托代理人应雪松到庭参加诉讼。原、被告在审理期间自行庭外和解，但未能达成协议。本案现已审理终结。
原告单飞龙、单飞起诉称：2002年11月10日，两原告的父亲单良法与被告签订房屋买卖合同一份，双方约定单良法将其名下位于宁波市鄞州区某某两间农房以20000元的价格出售给被告。合同签订后，被告支付定金2000元。同年11月16日，双方又签订鄞县房屋买卖契约一份，约定单良法将名下位于宁波市鄞州区一套农村房屋出售给被告，房屋售价为20000元。被告全额支付了购房款，单良法也已将房屋交付给被告。由于被告系城镇居民，双方的房屋买卖行为违反了法律、法规的强制性规定，被告虽已取得涉案房屋附着土地的国有土地使用证，但其来源不合法，因此双方之间的房屋买卖合同无效。单良法已于2009年去世，两原告系单良法的合法继承人，因单良法出售房屋的行为导致两原告住房困难，损害了两原告的合法权益，故请求判令：一、单良法与被告在2002年11月16日签订的鄞县房屋买卖契约无效；二、被告将位于宁波市鄞州区的地号为3685146-9、土地使用证号为鄞宅集用（2002）字第36-5479号上的农村房屋返还给两原告。
被告杨华芳答辩称：涉案房屋目前登记在被告名下，被告与两原告之父单良法之间的房屋买卖合同已经履行完毕，原告主张的法律关系已经不存在，两原告的起诉主张不能成立。单良法与被告签订房屋买卖合同，对房产过户等事项均进行了约定，是双方的真实意思表示。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准，可见国家并未禁止农村房屋买卖。单良法与被告之间的房屋买卖行为经过相关行政部门的审批、登记，符合法律法规及当时政策，涉案房屋附着土地的使用权性质也由原来的集体所有转变为国有出让，被告已经合法取得了涉案房屋附着土地的国有土地使用权。综上，单良法与被告之间的房屋买卖合同并未违反国家法律的规定，合法有效。两原告在其父亲出售房屋近十二年之后主张合同无效，有违诚信原则，故请求依法驳回两原告的诉讼请求。
原告单飞龙、单飞为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1、加盖宁波市国土资源局东钱湖旅游度假区分局核对无异章的集体土地使用证、房屋买卖合同及鄞县房屋买卖契约复印件各1份，拟证明单良法在2002年11月10日及11月16日与被告签订房屋买卖合同，将位于宁波市鄞州区某某房屋以20000元的价格出售给被告的事实；
2、2013年12月15日拍摄的照片5张，拟证明单良法出售给被告的房屋依然存在的事实；
3、户口本、加盖宁波市鄞州区东钱湖镇政府档案室核对无异章的离婚登记审查处理表、离婚协议书各1份，证明4份，承诺书1份，拟证明单良法与两原告系父子女关系，单良法已于2009年9月19日死亡，两原告是单良法遗产合法继承人的事实。
被告杨华芳为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1、鄞县房屋产权变更申请表、宁波市鄞州区非农业建设用地转让审批表、国有土地使用权出让合同、宁波市鄞州区国有土地使用权转让呈报表、土地使用权登记审批表复印件各1份，拟证明被告向单良法购买房屋经过了行政部门严格审批，被告按照法律规定及行政机关要求办理了相关手续并已取得涉案房屋附着土地使用权的事实；
2、契证、国有土地使用证、房地产交易手续费及土地转让管理费发票、土地出让金专用票据及契税完税证各1份，拟证明被告依法办理了涉案房屋所有权和土地使用权变更手续，交纳了相关税费，并已取得涉案房屋附着土地的国有土地使用权的事实。
对原、被告双方提交的证据，双方的质证意见及本院的认定意见如下：对原告提交的证据，被告对真实性、合法性、关联性均无异议，该证据真实、合法，与本案有关联，本院均予以确认。对被告提交的证据，原告质证后认为：对证据1，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据非原件也无调取部门的盖章，证据中记载的情况与实际情况不符，相关部门的审批程序存在不合法之处，且该证据也与本案的待证事实并无关联。该证据经本院与被告庭后提交的加盖宁波市国土资源局东钱湖旅游度假区分局核对无异章的复印件核对无异，本院认为，该证据证能够证明被告与单良法签订房屋买卖合同后，经国土资源管理部门审批，涉案房屋附着土地的所有权性质由集体所有变更为国有出让，且被告已经取得国有土地使用权的事实，该事实与本案有关联，故对该证据本院予以确认。本院认为，行政审批材料是否存在瑕疵以及行政审批程序是否合法不属于民事诉讼审查范畴，故对原告的质证意见本院不予采纳。对证据2，原告对真实性无异议，对合法性和关联性有异议。本院认为，该证据为原件，能相互印证，且能够证明被告缴纳了房屋转让和土地使用权转让的相关税金，依法取得了涉案房屋附着土地的国有土地使用证的事实，该事实与本案有关联，故对该证据本院予以确认。
综上，本院根据原、被告的诉、辩称意见及本院所确认的有效证据，认定本案事实如下：
2002年11月10日和11月16日，单良法与被告分别签订房屋买卖合同和鄞县房屋买卖契约各一份，双方约定单良法将其所有的位于宁波市鄞州区某某村房屋以20000元的价格出售给被告，该房屋附着的土地属于农村集体土地。合同签订后，被告全额支付了购房款。单良法与被告之间的房屋产权变动申请经过了宁波市鄞州区东钱湖镇西村村民委员会、宁波市鄞州区东钱湖镇人民政府、宁波市鄞州区东钱湖镇国土资源管理所、宁波市鄞州区房地产交易所东钱湖办事处等部门的审查同意，单良法的配偶金红也在鄞县房屋产权变动申请表上签字。2002年12月，涉案房屋附着的土地所有权性质因房屋买卖从集体所有转为国有出让，被告并缴纳了相应的土地出让金。2002年12月31日，经宁波市鄞州区国土资源局和宁波市鄞州区人民政府审批同意，被告取得证号为鄞国用（2002）字第36-469号的国有土地使用证。
另查明，被告杨华芳系城镇居民。单良法与配偶金红于2006年12月5日离婚，双方约定家庭各类财产归单良法所有。单良法于2009年9月19日去世，其父亲单贤全于1963年去世，母亲王香芬承诺放弃对涉案房屋享有的权利，原告单飞龙、单飞作为单良法子女系其遗产的法定继承人。
本院认为，集体土地使用权与享有者的特定身份相联系，事关集体经济组织的利益，原则上只能在集体经济组织成员之间流转。本案中，虽然农村集体土地上房屋的受让对象被告杨华芳为城镇居民，但宁波市鄞州区东钱湖镇西村村民委员会、宁波市鄞州区东钱湖镇人民政府、宁波市鄞州区东钱湖镇国土资源管理所、宁波市鄞州区房地产交易所东钱湖办事处等单位均在单良法与被告之间的房屋产权变动申请表上加盖了审查同意的公章，且涉案房屋附着土地的使用权性质在房屋买卖合同签订后已由集体所有转变为国有出让，经宁波市鄞州区人民政府核准变更登记到被告名下，被告也按规定缴纳了土地转让相关税费和出让金，可见，集体土地使用权转让行为已得到土地的经营管理组织和相关政府部门的认可，并未损害集体经济组织的利益。本院认为，涉案农村房屋买卖合同系单良法与被告的真实意思表示，房屋附着土地的集体土地使用权转让亦得到了相关政府部门的审核批准，该合同未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对被告关于房屋买卖合同系双方真实意思表示，并未违反国家法律规定，合同应为有效的答辩意见，本院予以采纳。合同签订后，双方按约履行了各自的义务，涉案房屋由被告使用至今已达十余年，两原告作为单良法的子女理应尊重父亲的真实意愿，却在单良法去世多年后向法院起诉主张合同无效，明显有违诚实信用原则。综上，对于两原告要求确认单良法与被告于2002年11月16日签订的鄞县房屋买卖契约无效，由被告返还位于宁波市鄞州区东钱湖镇西村房屋的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
驳回原告单飞龙、单飞的诉讼请求。
本案案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告单飞龙、单飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审 判 员 徐旭霞
二〇一四年三月十七日
代书记员 何悦儿