陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终6976号
上诉人（原审原告、执行案外人）：西安盈裕置业有限公司，住所地西安市永城路228号恒大帝景售楼部。
法定代表人：贾飞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王开江，男，1984年6月25日出生，汉族，西安盈裕置业有限公司员工，住西安市灞桥区。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：沃连芳，女，1976年6月2日出生，汉族，无业，住西安市灞桥区。
被上诉人（原审第三人、被执行人）：何云远，女，1985年7月14日出生，汉族，住西安市未央区。
上诉人西安盈裕置业有限公司（以下简称盈裕公司）因与被上诉人沃连芳、何云远案外人执行异议之诉一案，不服西安市灞桥区人民法院（2017）陕0111民初2826号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
盈裕公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持盈裕公司的诉讼请求，或发回重审；本案诉讼费、公告费由沃连芳、何云远承担。事实和理由：一、原判决认定事实不清、认定事实错误。法发【2004】5号《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”、第十六条规定“……土地、房屋权属在查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算”。2015年9月10日盈裕公司与何云远签订《商品房买卖合同》时该房屋为在建工程，合同约定交房时间为2017年6月30日前，约定的房屋所有权转移登记时间为该商品房交付之日起540工作日内。2016年11月7日西安市灞桥区人民法院在对涉案房屋进行“查封”时，该房屋既未建成交付，也未达到约定的所有权登记转移时间，因此，西安市灞桥区人民法院在执行中的查封行为是“预查封”，而并非是正式“查封”。原判决将2016年的预查封行为认定为查封，属于认定事实错误。原判决认定预查封房屋“其权属明确”属于概念混淆导致的认定事实不清。“网签”和“预售备案登记”只是国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段，也是对开发企业的一种行政强制行为。商品房预售备案登记的主要作用是为了防止开发商将房屋“一房二卖”，实际上是将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权的行为无效，但“网签”和“预售备案登记”并不具有所有权转移登记的法律效力。预售备案登记并不是商品房预售合同成立的必要条件，未经办理预售备案登记手续的，并不影响预售合同的成立。涉案房屋的所有权是否能够在将来转移登记至何云远名下尚处于不确定状态，原审法院并不能直接认定涉案房屋权属归何云远所有，原判决认定事实不清，应予纠正。原判决对于诉讼请求内容理解和认定不清。盈裕公司一审的诉讼请求第一项是“请求停止对商品房合同登记号为Y15109303的西安恒大帝景5幢1单元24层12401号商品房的执行”，该诉讼请求提出的背景是西安市灞桥区人民法院执行局在执行案件中对涉案房屋违法启动评估拍卖程序，故盈裕公司起诉要求停止该评估拍卖行为。本案的争议焦点应当是西安市灞桥区人民法院对涉案房屋启动评估拍卖程序是否合法，是否符合法律法规的规定。而原判决却对此焦点问题进行了回避，判决均是对房屋所有权归属进行认定。本案是执行异议之诉，而并非是物权的确认之诉，关于涉案房屋的所有权归属应当在民事诉讼的确认之诉中另案处理，而并非是本案的审查和处理范围，且何云远本人也并未对商品房买卖合同的履行及约定的产权转移时间提出异议，原审法院仅凭房屋销售时进行了合同备案登记便认定房屋所有权归属何云远，明显超范围审理。二、原判决适用法律错误。《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，本案的涉案房屋在预查封时尚未建成，盈裕公司作为房屋的建造方，对于涉案房屋的产权属于原始取得，目前涉案房屋所在的楼盘尚未办理下来楼栋的产权大证，更不可能将产权转移登记至何云远名下，就目前来讲，涉案房屋的权属仍然归盈裕公司所有，未经过不动产的变更登记，房屋产权并不属于何云远。因此，原判决仅仅依据该房屋在销售时进行了网签和预售登记，便认定“何云远应当具有所有权，未办理房屋登记，并不因影响何云远对该房屋的所有”，适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”上述规定不但明确了只有被执行人名下的财产才可正式查封，而且也明确了只有产权明确归属于被执行人的财产才可进入实体处理程序。而本案中，涉案房屋所有权并未转移至何云远名下，西安市灞桥区人民法院也只是对涉案房屋进行了“预查封”，该预查封并未转为正式查封，在现阶段，法院并不能对该房屋进行评估拍卖和处分。《最高人民法院解读房地产执行若干问题司法解释》中也明确释明“人民法院不能对预查封的房地产进行处理”。因此，西安市灞桥区人民法院对于预查封的涉案房屋进行评估拍卖，与法相悖，适用法律错误。
沃连芳辩称，不同意盈裕公司所讲原判决认定事实不清，认定事实错误的提法。沃连芳依据法院发生法律效力的民事判决申请执行，法院受理后，依法派法官到西安市住房和社会保障局查询显示，登记号为Y15109303的西安恒大帝景5幢1单元24层12401商品房，盈裕公司与何云远签订了商品房买卖合同，已经登记在何云远的名下，并显示何云远已缴纳48万元购房款，余下的购房款，何云远在银行办理了按揭贷款手续，并办理了相关网签及预售登记。何云远已经履行了商品房买卖合同中支付房款的义务，故此争议房产已属于何云远个人的所有房产。法院根据申请依法对此房产进行查询、查封、评估、拍卖，是依法办案，没有任何不妥之处。由于此房产不属于盈裕公司的财产，故盈裕公司无权利要求停止对该争议商品房的执行。本案诉讼费、公告费应由盈裕公司承担。因为此案外人执行异议的诉讼，与沃连芳无关。沃连芳与盈裕公司之间没有任何民事权利义务及利害关系。沃连芳根据发生法律效力的民事判决向法院申请强制执行被执行人何云远的房产，能不能执行，由法院审查裁定，与盈裕公司无任何关系，由于盈裕公司滥用诉讼权利，造成本案件久拖不结、久拖不能执行，给沃连芳经济上造成巨大损失，沃连芳将要求盈裕公司赔偿因无理诉讼所造成的一切损失，包括房屋评估的所有费用四万元，诉讼中的交通费、误工费、营业等损失八万元，精神赔偿费五万元等。综上，盈裕公司要求停止对登记号为Y15109303的西安恒大帝景5幢1单元24层12401商品房的执行，于法于理无据。
何云远经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
盈裕公司向原审法院提出诉讼请求：停止对商品房Y15109303的西安恒大帝景5幢1单元24层12401号商品房的执行，认为西安市灞桥区人民法院执行局停止评估和拍卖程序以及变卖，不能处分。本案诉讼费由沃连芳承担。
原审法院经审理认定事实如下：2016年10月28日，西安市灞桥区人民法院出具（2016）陕0111民初1721号民事判决中判决“何云远、李斌自本判决生效之日起10日内偿还原告沃连芳借款人民币540000元”。该判决生效之后，何云远、李斌未能履行偿还义务，沃连芳遂申请西安市灞桥区人民法院强制执行。在强制执行过程中，西安市灞桥区人民法院于2016年11月7日将何云远名下位于西安市未央区南侧恒大景帝（合同登记号：Y15109303）。预售证号2014148，房号为5-12401房产一套查封，并对该房屋委托评估。盈裕公司以该房屋权属尚不确定，要求中止执行、停止评估拍卖程序。后西安市灞桥区人民法院出具（2017）陕0111执异28号执行裁定，认为该房产虽未交付，但被执行人在购买该房产是已交付首付款，并在房地产部门办理网签和预售登记，其权属明确，故驳回盈裕公司的执行异议。盈裕公司对该执行裁定不服，提起本次诉讼。另查明，何云远于2015年9月10日与盈裕公司签订商品房买卖合同，约定何云远购买盈裕公司开发的位于西安市未央区南侧恒大景帝（合同登记号：Y15109303），预售证号2014148，房号为5-12401房屋一套，并办理网签及预售登记。合同约定交付房屋时间为2017年6月30日前。
原审法院认为，何云远与盈裕公司签订商品房买卖合同，并支付首付款，其余以房贷的方式交付房款，并办理相关的网签及预售登记。因此何云远已经履行商品房买卖合同中支付房款的义务，盈裕公司作为商品房开发商，应当按照合同约定交付所合同指定的房屋，并本办理房屋移交手续。故本案涉及的房屋，何云远应当具有所有权，未办理房屋登记，并不影响何云远对该房屋的所有。因此盈裕公司以该房屋未办理交付、登记为由主张该房屋的所有权仍归属其公司，对该意见不予支持，亦对盈裕公司的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决：驳回原告西安盈裕置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费100元及公告费，原告已预交，现由原告自行负担。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”据此，本案双方当事人争议焦点为盈裕公司就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，何云远与盈裕公司签订商品房买卖合同（预售），购买涉案房屋，何云远已经支付购房首付款，其余购房款以银行贷款的方式支付给盈裕公司，涉案商品房买卖合同亦已经办理了预售合同备案登记，涉案商品房买卖合同有效并已经处于履行中，何云远已经履行完成商品房买卖合同中支付盈裕公司购房款的义务，盈裕公司作为商品房开发商，应当按照合同约定交付所合同指定的房屋，并办理房屋移交手续，对于涉案房屋，何云远享有物权期待权，盈裕公司负有依约交付涉案房屋的义务。法院生效法律文书判决何云远偿还沃连芳借款540000元，因何云远未能履行偿还义务，西安市灞桥区人民法院强制执行，对涉案房屋采取强制执行措施，盈裕公司作为开发商已经将涉案房屋出售给何云远，何云远已经通过支付购房首付款及银行贷款的方式支付给盈裕公司全部购房款，涉案商品房买卖合同亦已经办理了预售合同备案登记，在此情况下，盈裕公司就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故其对人民法院强制执行涉案房屋提出的执行异议，不符合上述法律、司法解释的规定，原审判决驳回盈裕公司的诉讼请求，符合本案实际情况。另，盈裕公司对执行行为提出的异议，不属于本案案外人执行异议之诉审查范围，本案不涉。据此，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，西安盈裕置业有限公司已预交，由西安盈裕置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
审 判 员 师 婷
代理审判员 同江龙
二〇一八年九月十三日
书 记 员 段 蓓