黑龙江省大庆市让胡路区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)黑0604民初3310号
原告:杨文,女,1982年3月10日出生,汉族,住黑龙江大庆市让胡路区。
委托代理人:朱烨,黑龙江轩言律师事务所律师。
委托代理人:陈博,黑龙江轩言律师事务所律师。
被告:大庆西寨鑫运企业管理有限责任公司,住所地黑龙江省大庆市让胡路区。
法定代表人:李静,职务经理。
委托代理人:宋何伟,黑龙江灵泉律师事务所律师。
原告杨文与被告大庆西寨鑫运企业管理有限责任公司(以下简称鑫运公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年6月12日立案后,依法适用简易程序,后因案情复杂转为普通程序,由代理审判员南春峰担任审判长并主审本案,与代理审判员侯晓云、高艳丽共同组成合议庭,分别于7月28日、10月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈博第一次开庭参加诉讼、朱烨两次开庭均到庭参加诉讼,被告委托代理人宋何伟两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨文向本院提出诉讼请求:1.请求法院判令被告给付原告租金9732.15元(2014年4月1日至2014年9月12日租金为3964.95元;2014年9月13日至2014年12月31日及2016年1月1日至2016年5月10日租金为5767.2,共计9732.15);2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2014年3月31日原告通过授权的鑫运购物商场业主委员会与大庆易诚万邦企业管理有限公司(以下简称万邦公司)签订了《鑫运购物商场(西寨市场)商业房屋委托租务管理合同》(以下简称《托管合同》),约定将原告与杨继英按份所有的位于让胡路区XX号房(原告与杨继英各占该房屋50%产权)委托给万邦公司出租,合同签订后原告依约交付了房屋,2014年9月12日万邦公司又与被告签订租赁合同,双方约定由被告向原告返租,被告接到房屋后仅仅给付原告2015年1年的租金,尚欠原告租金9732.15元,故原告诉至法院。
被告鑫运公司辩称:1.被告对租金的计算方式没有异议。2.对租金的起止日期有异议,应该是2015年1月1日至2015年12月31日,因原告方打的收条内容上认可商场的开业日为2015年1月1日,根据被告与万邦公司签订的租赁合同第2条约定,所以租金起算日期应该是2015年1月1日;而结束日期是因为于2016年2月24日与业主代表签订的“解除鑫运城房屋租赁合同协议书”中明确双方同意解除合同,并且2016年1月1日至2016年2月7日由被告方收取,抵商场前期投入的费用,所以合同解除日期应该是2015年12月31日。3.在租赁期间内原告提供的房屋存在严重的瑕疵,至今没有消防验收合格证,导致我方验收房屋后无法正常对外出租损失惨重,至2015年12月31日在上述协议中的业主们的驱赶下无奈撤场,若论违约应该是原告方违约。4.2014年3月31日包括原告在内业主们与万邦公司签订的是《托管合同》而非租赁合同,所以此时万邦公司与我方均没有给付租金的义务。原告方与我方的租赁关系,应于2014年9月12日万邦公司与我方签订租赁合同时成立,但是租金起算日应为2015年1月1日。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:
1、原告提供《鑫运购商场商业房屋委托租务服务管理合同》及附件1《鑫运城商场业主授权业主委员会》、附件2《购铺业主确认单》复印件各一份(与原件核对无异议)。证明:1.原告与被告存在租赁关系,原告将其按份所有的让胡路区xx号出租给被告;2.根据鑫运购物商场商业房屋委托租务服务管理合同中第六条第一款之约定原、被告房屋租赁的租期为6年,租金收益回报为220万元,按照房屋价值所占比例原告应收的租金为每日48.06元(398750元/50000050元x2200000元=17544.98元,17544.98元/365天=48.06元),拖欠租金的天数为405天(2014年4月1日至2014年12月31日,2016年1月1日至2016年5月10日),405天x48.06元/2=9732.15元,拖欠租金共计9732.15元。被告对该组证据的真实性没有异议,证明的问题有异议。该组证据证明不了被告拖欠原告租金,同时说明易诚万邦与被告签订的合同对原告有约束力。本院对该组证据的真实性予以认定。
2、租赁合同及协议附件复印件各一份。证明:2014年9月12日易诚万邦将《鑫运购商场商业房屋委托租务服务管理合同》的合同权利义务转给大庆西寨鑫运城企业管理有限公司。租赁合同中约定的租赁期限不能对抗原告与易诚万邦之间的约定,也就是说原告与西寨鑫运城的租赁关系成立时间为2014年9月12日,那么自2014年9月12日起之后的租金都应由被告承担。被告对证据的真实性没有异议,对证明的问题有异议。该份证据同时能够证实被告方与易诚万邦约定的房租起算日为商场的开业日,结合原告方出具的收条原告认可商场开业日为2015年1月1日,所以租金起算日为2015年1月1日。若依原告的主张该份合同对其没有约束力,原告方主张租金的对象应为易诚万邦而非被告。本院对该证据的真实性予以认定。
3、被告提供《解除鑫运城房屋租赁合同协议书》、委托授权书、不同意李静继续经营的户主签名表复印件各一份(与原件核对无异议)。证明:被告法定代表人李静与业主代表们约定,自2016年1月1日至2016年2月7日的租金由被告收取,以顶被告前期投入的费用,双方同意解除合同,所以原、被告于2015年12月31日已经实际解除了租赁关系。该份协议有业主代表的签字确认,对全体业主具有约束力。原告对证据的真实性没有异议,对证明的问题有异议。该份证据没有原告签字,原告也未授权过任何人,所以该份证据与本案无关。本院对该证据的真实性予以认定。
4、被告提供收条复印件一份(与原件核对无异议)。证明:2014年1月22日被告向原告支付了1年的租金17309元,收条中记载开业日期为2015年1月1日,结合被告与易诚万邦签订的合同,该日期应为租金起算日。原告对证据的真实性无异议,对证明的问题有异议。但收条实际的形成日期是2015年1月22日,原告确实收到了2015年该年度的租金17309元。但原告认为开业时间与房屋租赁的日期没有关系,原告出租的房屋不管被告如何使用、何时使用都由被告自行决定,即使被告将房屋租到手后一直闲置也与原告无关,所以被告应按照实际的租赁日期给付房租,况且被告与易诚万邦签订的租赁合同对原告没有约束力。本院对该证据的真实性予以认定。
5、被告提供原告方业主微信群微信截屏打印件13份。证明:1.原告出租给被告的房屋消防设施一直不合格,至今没有取得消防验收合格证,因此导致被告租赁房屋的目的没法实现,业主们逼迫被告撤离商场。2.自2016年1月1日西寨市场就由业主代表统一管理,对外招租,被告已经撤离,原告联合其它业主(案外人杨重华、张丽敏)该三人设立了联名账户,将收取的租金统一存入联名账户,现正在陆续向商户们发放房屋租赁费,这能够证实原、被告之间的租赁关系早已经解除,原告无权要求被告给付租金。原告对证据的真实性证明的问题均有异议。该中国银行帐户的照片只能证明,三人联名账户,并不能证明被告方所述的事实。该微信群的聊天记录并不能证明该聊天的主体是该商场的各个业主,因为微信的注册可以登记为任何名字,不以真实的信息登录。对证据的性质有异议,改组证据与本案无关。本院综合全案予以综合认定。
6、被告提供《通知书》复印件两份。证明:1.2015年12月26日业主代表们代表包括原告在内的业主向被告以及店铺使用人发出通知书,告知被告与其解除房屋租赁合同,允许被告使用房屋至2015年12月31日;2.通知书中业主们自认被告所缴纳的房屋租赁使用费使用期限截止到2016年1月1日;给店铺使用人的通知书中,业主们明确告知店铺使用人,自2016年1月1日起停止被告使用其房屋,店铺使用人如需继续租赁房屋,应与房屋产权人代表直接联系缴纳租金的事宜,这两份通知书充分证实2015年12月31日原、被告已经解除了合同,并且被告不拖欠租金。原告对该组证据的真实性及证明的问题均有异议,因被告无法提供原件与复印件核对,所以原告对真实性有异议;其次该组证据中没有本案原告的签字,本案原告也没有授权给任何人对原告店铺的权利及义务做出相应的处分,并且原告并不知晓该店铺有代表的存在,系证据中所有人亲自自行成立与我方无关,该组证据对我方没有约束效力,原、被告双方合同并没有解除,被告方有义务按照合同的约定给付租金。本院将综合全案予以综合认定。
本院经审理认定事实如下:原告系本案所涉房屋的按份所有权人(与杨继英各占50%产权)。2014年3月31日原告等通过业主代表与万邦公司签订了《托管合同》,将该商服一二楼统一委托该公司经营管理,合同期限从2014年起至2020年止,租期6年。合同约定在委托期限内,甲方(业主)不得就该物业委托其他代理商代理租赁事宜或自行租赁、自行经营,否则视为甲方违约。
2014年9月12日,万邦公司与被告签订《租赁合同》,将商服楼一层租给被告经营。该合同约定,租金起付日为开业日,租赁期限为商场开业日后的第一日起五个租赁年度。被告可以对房屋进行转租,转租户经营状况如何,不影响被告向房屋产权人支付租金。另合同约定“乙方(被告)受到甲方或其关联方冲击,使乙方在房屋内不能正常经营,乙方自该情况发生之日起无须支付租金和其他费用。委托甲方(万邦公司)的每位业主需自行到乙方(被告)处收取附件中列明的该业主对应的房租金额,乙方额外一次性支付给甲方人民币壹拾伍万元整(小写150000元),买断其前期投入。”《协议附件》表述,万邦公司将《托管合同》转交被告继续履行。在原告给被告出具的收条上明确载明,商场开业日为2015年1月1日。被告向原告支付了2015年全年租金。
2016年2月24日绝大多数业主(不包括本案原告)授权业主代表与被告的法定代表人李静签订了《解除鑫运城房屋租赁合同协议书》。该协议书约定:“经甲乙双方协商一致(就让胡路xx)甲乙双方同意解除合同;2016年1月1日至2月7日的租金由李静收取,顶商场前期投入费用;2015年的一切费用由李静负责(取暖、水、电、物业);2016年1月份的取暧、物业、水、电、人员工资由李静负责;2016年2月1日以后的所有费用由甲方业主负责”。
本院认为,原告未与被告直接签订租赁合同,但其接受了被告支付的租金,以行为认可了双方的租赁合同关系,应受万邦公司与被告签订的租赁合同约束。该合同不违反法律的规定,本院依法予以确认。关于原告要求被告给付从2014年4月1日至2014年12月31日期间的租金请求,因合同明确约定以正式开业日期作为租金起付日,且原告在给被告出具的收到租金的收条上明确载明了开业日为2015年1月1日,故本院对原告主张该期间的租金请求不予支持。
关于原告主张2016年1月1日至2016年5月10日租金请求,从本案事实看,被告系在万邦公司出具了业主代表与其签订的《托管合同》后,与之签订的租赁合同。且原告等业主接受了被告的履行,故被告有理由相信,业主代表签订的协议对全体业主具有约束力。另外,根据2015年12月26日业主代表向被告法定代表人李静和店铺使用人发出的《通知书》以及2016年2月24日绝大多数业主(不包括本案原告)授权业主代表与被告的法定代表人李静签订的《解除鑫运城房屋租赁合同协议书》的内容和形成时间前后关系来看,可以认定业主代表已经向被告发出了解除协议的通知,被告也认可原、被告的租赁关系于2015年12月31日截止,并且业主代表与被告法定代表人对合同解除后的问题进行了约定。虽然,庭审时原告称解除协议书没有其签字授权,但根据诚信原则,原告不能只接受对自己有利的条款,否定对自己不利的条款,故本院对被告的抗辩理由予以支持。再者,根据万邦公司与被告签订的《租赁合同》约定,因甲方或关联方的原因致被告无法经营的,被告不支付租金。因此,即使解除协议书没有原告的签字授权,业主代表们的向被告法定代表人发出的解除通知书及解除协议书也代表不了原告的意志,但因在绝大多数业主不同意被告继续经营的情况下,根据合同约定被告也可以不支付租金。综上所述,原告要求被告给付2016年1月1日至5月10日期间的租金的诉讼请求没有事实和法律依据,本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第八十九条、第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
驳回原告杨文的诉讼请求。
案件受理费50元,由原告杨文负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于大庆市中级人民法院。
审 判 长 南春峰
代理审判员 高艳丽
代理审判员 侯晓云
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 陈 帅
附相关法律条文:
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十八条当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第八十九条权利和义务一并转让的适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。
第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。
第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。