浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬象民初字第1745号
原告：欧洪道。
原告：鲍芝红。
原告：欧燕萍。
三原告共同委托代理人：章国锋。
被告：王建平。
委托代理人：邵利民。
委托代理人：许剑炳。
原告欧洪道、鲍芝红、欧燕萍为与被告王建平农村房屋买卖合同纠纷一案，于2013年11月26日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员奚巧群适用简易程序，于同年12月24日公开开庭进行了审理。原告欧洪道、鲍芝红及三原告的共同委托代理人章国锋、被告王建平及其委托代理人邵利民、许剑炳到庭参加诉讼，被告王建平申请的证人陆志根出庭作证。同日，原、被告向本院申请庭外和解三十日，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告欧洪道、鲍芝红、欧燕萍起诉称：原告欧洪道与鲍芝红系夫妻关系，双方育有一女即原告欧燕萍。1990年5月至8月，原告欧洪道以其家庭为单位，欧洪道母亲何玉英为户主，经依法审批，在象山县丹东街道陆家村建成二间一梯平屋，该宅基地面积151.8㎡，房屋建筑面积84.8㎡。房屋建成后不久，三原告一家为躲避债务至丹城租房居住，母亲何玉英常住寺庙，该房屋处于空置状态。1996年，被告原有房屋发生火灾被烧毁，遂借住在原告所建房屋处。1999年5月至6月期间，原告欧洪道未经该房屋其它共有人同意，擅自将房屋以38000元的价格出卖给被告。近年来，随着生活条件的改善和原告欧燕萍成年，三原告想回陆家村居住，但被告拒不退还讼争房屋，村里也不同意另行安排宅基地，致原告一家至今居无定所，而被告却在原烧毁的宅基地上重新建成房屋。原告认为，讼争房屋系三原告及何玉英共有，原告欧洪道未经其他共有人同意而擅自出卖房屋的行为，侵犯了其他共有人的合法权益，也违反了农村宅基地不得买卖的强制性规定，应属无效。故请求法院判令：一、确认原、被告之间的房屋买卖合同无效；二、被告立即清退出屋，将案涉房屋归还三原告。
为证明其诉讼主张，三原告向本院提供了下列证据：
1.身份证复印件三份、户口簿复印件一份，拟证明三原告的主体身份、相互关系及户籍所在地的事实；
2.死亡证明及承诺证明书各一份，拟证明讼争房屋户主何玉英已去世，其他继承人放弃继承其财产，三原告诉讼主体适格的事实；
3.象山县农村土地申请调查审批登记表一份，拟证明象山县国土资源局于1999年对讼争房屋进行确权时确认该房屋系以何玉英为户主、三原告为家庭成员，经依法批准建造，用地性质为农村集体土地使用权，使用人为三原告的事实；
4.象山县丹东街道陆家村村民委员会出具的证明一份，拟证明讼争房屋于1996年出卖给被告的事实。
被告王建平答辩称：本案中，三原告与被告均系象山县丹东街道陆家村村民，虽然本案涉及农村宅基地使用权的转让，但案涉房屋买卖系双方真实意思表示，且符合我国土地管理法的有关规定，该房屋买卖合同应为有效。根据合同法的有关规定，合同双方应当按照约定各自履行义务，现原告已经在十几年前将案涉房屋交付被告使用，被告亦已支付原告相应的房款，故该农村房屋买卖合同已经实际履行。同时，被告认为本案三原告主张的诉讼权利已超过法律规定的诉讼时效。综上，请求法院依法驳回三原告的诉讼请求。
为证明其辩称事实，被告向本院提供了下列证据：
1.象山县丹东街道陆家村村民委员会出具的证明一份，拟证明讼争房屋于1999年出卖给被告，该买卖行为经陆家村村民委员会确认的事实；
2.象山县丹东街道陆家村村民委员会出具的证明一份，拟证明被告在讼争房屋买卖行为符合法律规定，被告不存在房屋超面积情形的事实；
3.身份证复印件一份，拟证明被告身份证上登记的住址就是讼争房屋所在地的事实；
4.申请证人陆某甲出庭作证，拟证明原告欧洪道将讼争房屋出卖给被告并经象山县丹东街道陆家村村民委员会确认的事实。证人陆某甲出庭陈述：1999年，原告欧洪道、鲍芝红及被告王建平在原告家中就讼争房屋达成房屋买卖协议，具体协议内容证人并不清楚；原告欧洪道与被告在房屋买卖协议签字确认后，因证人当时系象山县丹东街道陆家村书记，故证人便以村书记及中间人的名义并代表村民委员会与在场的村会计陆某乙（已逝）共同在该房屋买卖协议上签字确认；讼争房屋买卖前，被告所住的房屋被火烧毁；该讼争房屋出卖给被告之前由三原告居住，欧洪道母亲何玉英长期住在山上寺庙并于2001年左右去世。
原、被告在庭审中质证及本院认证如下：
1.原告提供的证据1，被告质证后对真实性无异议，但认为原告提供的户口簿的登记日期为2013年11月22日，说明三原告在此之前的住址可能在讼争房屋买卖后已迁至他处，该份证据只能说明三原告在户口簿登记之日的具体户口情况。本院认为，身份证及户口簿系户口登记机关出具的有效证件，其载明的内容应真实有效，能证实原告的待证目的，本院对该组证据予以认定。
2.原告提供的证据2，被告质证后对死亡证明的真实性无异议，对承诺证明书认为其内容载明“两兄弟承诺放弃没有继承权”，故该证明书无法达到原告的待证目的。本院认为，承诺证明书由象山县墙头镇墙头村村民委员会出具，其内容同时包括“兹有何玉英在丹东街道陆家村由二间一梯平台屋，现我陈尚英、陈文英两人没有继承权”及“两兄弟承诺放弃没有继承权”等，根据上下文意并结合承诺证明书出具目的，本院对该组证据予以认定。
3.原告提供的证据3，被告质证后对真实性无异议，对证明目的有异议，认为该登记表载明的申请人系欧洪道，其中列明家庭成员并不能证明就是讼争房屋的共有人，对此原告需要提供证据予以证明；且讼争房屋于1990年即已建成，该登记表制作时间在房屋买卖之后，故该登记表无法证明讼争房屋系家庭共有的事实。本院对该份证据的真实性予以认定，对证明目的将结合本案其他证据予以综合认定。
4.原告提供的证据4，被告质证后对形式真实性无异议，对证明内容中的房屋买卖时间有异议，讼争房屋于1999年出卖给被告，并由被告一家居住至今，该事实与三原告诉称事实一致。结合原告诉称事实，本院对该份证据除买卖时间之外的其他内容的真实性予以认定。
5.被告提供的证据1，原告质证后对形式真实性无异议，对证明中关于讼争房屋出卖给被告的事实予以认可，对房屋买卖经陆家村村民委员会确认的内容有异议，该证明所述的“确认”具体是同意还是事后知道被告及该村民委员会均未明确，如果同意的话，则房屋买卖合同有效，但陆家村应当给三原告另行安排宅基地；而且房屋买卖合同的效力应当按照法律规定予以认定，而非由村民委员会确认。本院对该份证据中关于讼争房屋出卖给被告的事实予以认定，对其他内容及证明目的将结合本案其他证据予以综合认定。
6.被告提供的证据2，原告质证后对形式真实性无异议，对证明目的有异议，认为与事实不符。讼争房屋并非被告建造，而系原告建成后卖给被告，在该房屋买卖之前，房屋超面积问题已经处理完毕，而原告将其所有的讼争房屋及宅基地使用权转让给被告的行为是否符合法律法规，村民委员会无权予以确认，应当由法院确认。本院对该份证据将结合本案其他证据予以综合认定。
7.被告提供的证据3，原告质证后对真实性无异议，但认为该证据不能证明讼争房屋买卖合同有效。根据原告自述的举证目的及讼争房屋地址，本院对该份证据予以认定。
8.证人陆某甲的证言，原告质证后认为对原告欧洪道与被告于1999年签订房屋买卖协议，证人在该协议上签名及房屋买卖前两年被告居住的房屋被火烧毁，原告欧洪道母亲何玉英并未居住于陆家村并于2001年左右去世等事实予以确认；证人所述的协议签订地点及在场人员与事实不符；原告认为证人当时系以村书记的身份作为中间人签名，但该签名并不能证明房屋买卖协议已经村民委员会同意的事实。本院对原告确认的事实予以认定，对证人证言其他内容将结合本案其他证据及相关事实予以综合认定。
本院经审理，认定本案事实如下：
1999年，原告欧洪道与被告王建平签订房屋买卖协议一份，约定原告以38000元价格将位于象山县丹东街道陆家村宅基地使用面积151.8㎡、房屋建筑面积84.8㎡的平屋3间出卖给被告，并由时任陆家村书记陆某甲、村会计陆某乙作为中间人在该房屋买卖协议上签名确认。协议签订当日，原告鲍芝红知晓房屋买卖事宜。协议签订后，被告依约履行房款支付义务，讼争房屋一直由被告使用至今。
另查明，讼争平房于1990年由原告欧洪道、鲍芝红夫妻出资建成，母亲何玉英当时由欧洪道夫妻赡养。1997年，原告欧洪道向原象山县土地管理局申请土地登记，经审批同意，该登记表载明位于象山县丹东街道陆家村平屋三间，土地所有权性质为集体，用途为住宅，用地总面积151.8㎡，房屋建筑面积84.8㎡，土地使用人户主为何玉英，家庭成员为何玉英、欧洪道、鲍芝红、欧燕萍。
本院认为，公民对其合法建造的房屋享有所有权，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，其中处分则包含买卖的形式。本案讼争房屋系以何玉英为户主、三原告作为家庭成员，经向国土资源部门申请审批同意，并由原告夫妻共同建造，故三原告及何玉英依法对讼争房屋享有所有权。1999年，原告欧洪道与被告王建平就讼争房屋签订房屋买卖协议，并由时任村书记及会计作为中间人予以确认，且双方各自完成房款及房屋交付义务，讼争房屋亦由被告一家居住至今，故该协议属双方真实意思表示，且已实际履行完毕。关于三原告所称的房屋买卖系欧洪道一人行为，未经其他三位共有人同意的主张，因该房屋买卖当日，原告鲍芝红即已知晓买卖事宜，但其未作异议，且该房屋于1999年即完成交房手续，房屋其他共有人作为同村村民应当对房屋交付他人使用的事实已知晓，其亦在此后多年未对此提出异议，故应视为其他共有人已同意该房屋买卖协议，本院对原告主张不予采信。本案讼争房屋转让虽涉及集体土地使用权的流转，但该房屋买卖双方系农村同一集体经济组织的成员，故该转让行为并未违反相关法律法规的规定，房屋买卖合同应合法有效。
关于被告辩称的三原告诉请已过诉讼时效的问题，因本案三原告起诉请求本院确认房屋买卖合同无效的权利属于形成权，而根据我国民事诉讼法的有关规定，诉讼时效只适用于债权请求权，不适用于形成权，故本案不适用诉讼时效的相关规定，本院对被告辩称不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告欧洪道、鲍芝红、欧燕萍的诉讼请求。
本案案件受理费750元，减半收取375元，由原告欧洪道、鲍芝红、欧燕萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：376658348992。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
（此页无正文）
代理审判员 奚巧群
二〇一四年三月十日
书 记 员 杨惠燕