山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临兰商初字第1474号
原告临沂京基物业管理有限公司，住所地兰山区金雀山路141号慧谷时空11楼。
法定代表人张海斌，总经理。
委托代理人杨伟，山东沂河律师事务所律师。
委托代理人杜维清，山东沂河律师事务所律师。
被告临商银行股份有限公司滨海支行，住所地临沂市兰山区北园路1号九州超市东邻。
法定代表人孙军伟，行长。
委托代理人厉晓伟，山东上和律师事务所律师。
委托代理人庄会军，临商银行股份有限公司滨海支行职工。
原告临沂京基物业管理有限公司与被告临商银行股份有限公司滨海支行物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告临沂京基物业管理有限公司的委托代理人杨伟，被告临商银行股份有限公司滨海支行的委托代理人厉晓伟、庄会军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告临沂京基物业管理有限公司诉称，原告系临沂市兰山区广田悦城小区的物业服务公司。被告临商银行股份有限公司滨海支行（原解放路支行）购置了位于广田悦城小区的沿街房，该沿街房一直由被告滨海路支行使用。但被告自2010年1月起至2015年4月止拖欠物业费、电费、垃圾处理费等费用共计255157.50元未付。经原告多次催要未果。为此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请法院查清事实，依法判令或调解被告支付拖欠的电费、物业费、垃圾费等费用共计255157.50元（自2010年1月起至2015年4月止）；诉讼费用由被告承担。
被告临商银行股份有限公司滨海支行辩称，一、答辩人不拖欠原告诉求的电费、物业费和垃圾费。1、答辩人已按时足额交纳有关水费、电费。2、关于物业费用，答辩人与建设单位签有补充协议约定物业由答辩人自行负责，同时答辩人与建设单位并未就前期物业服务内容列入合同中。3、关于垃圾费，不是物业公司的收费范围，应由有关单位向最终用户收取。二、答辩人与原告之间不存在物业服务合同关系，即双方未签订物业服务合同或存在事实的无物业服务行为。物业服务根据《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》、《临沂市住宅物业服务收费管理实施办法》，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。本案中，双方之间既未签订合同，原告也未向答辩人提供事实上的物业服务行为，故双方不存在无物业服务合同。三、答辩人与建设单位签订有关协议，约定答辩人范围内的物业有关管理及安保，由答辩人自行负责。根据《物业管理条例》第二十五条，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。《临沂市住宅物业服务收费管理事实办法》第三条，具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在相应服务等级规定的基准价和浮动幅度内约定，并列入购房合同中。建设单位与答辩人也未就前期物业服务列入合同当中。故有关物业管理系答辩人自行负责。四、答辩人购买的房产系商业用房，而非普通住宅。《山东省物业管理条例》第六十九条，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅物业服务收费，实行政府指导价；其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。《临沂市住宅物业服务收费管理实施办法》非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。因此，本案答辩人的房产作为商业用房，如需物业公司服务，应由双方签订合同，对有关服务事宜进行约定，方能对双方有约束力，故原告诉求物业费无事实依据。另根据《临沂市住宅物业服务收费办法》第七条，原告前期物业服务合同的范围仅是普通住宅类。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年12月25日，临商银行股份有限公司解放路支行（乙方）与山东广田置业有限公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定乙方购买山东广田置业有限公司开发的“金悦华都（广田悦城）”5号楼一层、二层、三层，其中一层、二层为商业用房、三层为商住用房，建筑面积共1317.23平方米。同日，临商银行股份有限公司解放路支行与山东广田置业有限公司签订《补充协议书》一份，该补充协议约定，乙方所购房产在甲方将房产交付乙方后验收后三个月内办理完毕房产确权手续（即房产证办至乙方名下）。乙方所购房产占用范围内的土地共计480平方米，该土地由乙方享有使用权等。乙方所购房产向南（北）30米的范围内作为乙方专用的停车地点，乙方对该范围内的停车位享有永久无偿使用权。其他车位乙方亦享有停车共有权。乙方的物业管理、安保等由乙方自行负责。该补充协议的甲方落款处有法定代表人尹德峰签字，但未加盖山东广田置业有限公司公章；乙方落款处有法定代表人郑洪亮签字，并加盖了临商银行股份有限公司解放路支行公章。
在审理过程中，原告对该《补充协议书》落款处“尹德峰”的签名持有异议，并申请对该签名是否为本人所签进行鉴定。后在鉴定过程中，山东广田置业有限公司向本院提交书面证明，内容为“证明山东广田置业有限公司与临商银行解放路支行于2009年12月25号所签订的购房补充协议中的法人签名为我公司法人尹德峰本人签署，特此证明。山东广田置业有限公司2015年7月31日”。
2012年1月1日，原告临沂京基物业管理有限公司作为乙方，山东广田置业有限公司作为甲方，签订了《前期物业服务合同》。合同约定甲方将广田悦城小区商业及住宅委托乙方进行物业管理，物业名称为“广田悦城小区商业及住宅”，物业类型为商住，坐落位置为临沂市兰山区沂蒙路九号，建筑面积100000平方米。合同第二条约定了委托管理服务内容，包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨水、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。合同第六条约定，本物业管理区域物业服务收费选择以下第1种方式：1、包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下，多层住宅：1.2元／月.平方米；高层住宅：1.2元／月.平方米；商业物业：2元／月.平方米；物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；法定税费；物业企业的利润；乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。委托管理期限自2012年6月1日起至2014年5月30日止。合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。甲方与买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买受合同，即为对接受本合同内容的承诺。
原告陈述其诉讼请求的计算依据为：一、物业费，自2010年1月至2015年4月，1、2层为973.98平方米为商业用房，每平方2元，三层为住宅用房，面积为358.82平方米，每平方1.2元，共计152224元；二、代收环卫部门的垃圾清理费15993.50元；三、漏抄空调电费，自2010年1月至2012年5月1日期间的费用为86940元。以上共计255157.50元。
庭审中，被告提交了山东广田置业有限公司于2014年7月23日出具的“金悦华都小区”5号楼103、203、303、304、305号商品房三份《商品房结算移交协议书》。原告经质证认为系因办理产权登记而由开发公司给业主出具的，并主张被告对涉案房产是在2010年1月入住使用，但未提交证据证实。被告辩称涉案房产是2010年10月份交付，2010年12月4日入住，同年12月26日开业。
被告还向法庭提交了水电费单据及缴费目录复印件共计69份，用以证明于2011年开始已按时足额缴纳了水电费，不拖欠原告方的水电费。原告经质证对该证据的真实性无异议，但认为其主张的电费不包括在被告方缴纳的费用中，因原告方工作人员的失误，被告方的空调电路连接用表一直漏抄，没有收到被告的该项电费。原告为证明自已的主张，向法庭提交2013年6月20日原告给被告出具的收据复印件一份，证明被告补交自2012年5月1日至2013年6月1日电费49788元。
被告另向法庭提交了临沂市兰河保安服务有限公司《安全服务合同》复印件一份及被告与临沂通联物业服务有限公司分别于2013年、2015年签订的《保洁服务协议书》复印件各一份，用以证明被告方物业由其他公司提供。原告经质证对该证据的真实性无异议，但对要证明的问题有异议，认为被告委托他人提供的物业和安保工作与原告主张的物业费并不冲突，原告是物业管理企业，服务事项主要包括小区公共部位的维修、养护和管理，公共设施的维修、养护和运行以及公共环境卫生的管理、公共秩序的维护等。
另查明，原、告双方未签订物业服务合同，原告不负责涉案房屋室内及南面院落的清洁，原告亦未提交证据对涉案房屋提供了物业服务。
还查明，2010年6月9日，临商银行股份有限公司解放路支行更名为临商银行股份有限公司滨海支行。
上述事实，主要根据当事人的陈述、举证、质证及庭审调查等证据予以证实，以上证据均已收集并记录在卷。
本院认为，法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人协商一致，可以变更合同。临商银行股份有限公司解放路支行与山东广田置业有限公司于2009年12月25日签订《商品房预售合同》，并于当日签订《补充协议书》，上述合同及协议系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律和行政法规，系有效合同。原临商银行股份有限公司解放路支行现更名为临商银行股份有限公司滨海支行，其权利义务由被告临商银行股份有限公司解放路支行承受。根据《合同法》第四十四条之规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告在庭审中虽对补充协议书中山东广田置业有限公司法定代表人尹德峰的签名提出异议，但山东广田置业有限公司向本院提交书面证明，证实补充协议书中尹德峰的签名系本人签署，本院对此予以确认。尹德峰作为该公司的法定代表人，签署上述协议的行为系职务行为，由此产生的法律后果应由公司承担。
针对原告主张，围绕双方举证及庭审调查，本院分析如下：
一、关于被告是否应当向原告交纳2010年1月至2015年4月的物业管理费的问题。《物业管理条例》规定，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。本案中，原告虽于2012年1月1日与山东广田置业有限公司就“广田悦城小区商业及住宅”签订《前期物业服务合同》，约定委托管理期限自2012年6月1日起至2014年5月30日止。但在原告取得该小区的物业管理委托之前，被告与山东广田置业有限公司已对涉案房屋的物业及安保签订补充协议，约定由被告自行管理。原告在对该小区进行物业管理期间，原、被告双方未签订《物业服务合同》。根据《山东省物业管理条例》第七十一条之规定，已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。故在被告已与建设单位（山东广田置业有限公司）另有约定涉案房产的物业管理、安保等由被告自行负责的情况下，原告收取物业费的范围不应包括本案被告使用的涉案房产。另外，根据庭审查明的事实，涉案房产的保洁和安保物业服务由被告自行委托的其他公司提供，原告也未向法庭提交证据证实其已向被告实际提供物业服务，且其取得物业服务的期限自2012年6月1日起至2014年5月30日止。故对原告要求被告支付自2010年1月至2015年4月期间的物业管理费152224元的诉讼请求，无法律和事实依据，本院不予以支持。
二、关于原告要求被告支付代收环卫部门的垃圾清理费15993.50元的问题。因原告并未就该部分损失向法庭提交证据证实，本院对此不予支持。
三、关于原告要求被告支付时间自2010年1月至2012年5月1日期间的漏抄空调电费86940元的问题。因原告与山东广田置业有限公司所签订的《前期物业服务合同》管理服务期限自2012年6月1日起至2014年5月30日止，故原告要求被告支付自2010年1月至2012年5月1日期间漏抄空调电费86940元的损失，无事实及法律依据。另外，原告亦未向法庭提交被告与山东广田置业有限公司在涉案房产交接时签署的有关电表起止码等书面确认的证据材料，无法证实争议电表的起止码及在此期间是否是被告方单独使用，故对原告诉求的该部分损失，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告临沂京基物业管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费5127元，由原告临沂京基物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 张晓宁
人民陪审员 张 平
人民陪审员 周绍银
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 李 杰
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十条法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。