广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民二初字第146号
原告：柳州师范高等专科学校，住所地广西柳州市柳北区沙塘镇君武路170号。
法定代表人：曾凡平，该校校长。
委托代理人：莫光新，该校后勤处综合科科长。
被告：欧任杰。
原告柳州师范高等专科学校与被告欧任杰租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月9日立案受理后，依法由审判员何基政适用简易程序独任审判，于2013年11月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人莫光新，被告欧任杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2012年3月15日签订了一份房屋租赁合同，约定原告将位于原告某校区校园内的B-14号门面出租给被告，期限从2012年5月1日至2014年4月30日止，年租金为9500元。合同签订后，被告仅支付了半年租金，后未再按合同约定支付租金，至今已有11个月租金未付。按合同约定被告除应如数补交从2013年3月1日开始拖欠的半年租金4750元欠费外，还应按欠费总额5‰／日向原告偿付违约金，从2013年3月1日到2013年9月28日应付违约金4940元（4750元×5‰／日×208日）。故原告诉至法院，要求判令：1、被告向原告支付门面租金8708元、违约金4940元；2、被告所交的履行合同义务保证金2000元不予退还；3、解除原、被告双方的租赁合同，被告返还门面给原告；4、由被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称：上述门面是被告在2012年3月15日从别人那里转租来的，花费了38000元。被告承租了B－14号门面后想转租给覃永坤，但学校不同意。于是，被告与覃永坤私下签订了协议，将该门面转让给覃永坤了。这个门面是覃永坤的，至于开不开张，使用不使用以及是否产生费用都应由覃永坤来承担，与被告无关。
经审理查明：2012年3月15日，原、被告签订了《柳州师专某校区B-14门面出租合同》，约定被告承租原告某校区内B－14门面，面积约40平方米；租用期限为2年，从2012年5月1日至2014年4月30日止，年租金为9500元；被告已于2012年5月17日前向原告支付半年门面租金4750元，以后每年的3月1日和9月1日前，被告应向原告分别支付上、下半年门面租金各4750元；签订合同时交付履行合同义务保证金2000元，在合同期间内，被告擅自解除合同、违反法律法规被执法部门处罚及违反合同规定的其它义务，该保证金不予退还；被告拖欠租金及水电费，原告将给予停水电，除如数补交外，还应按欠费总额5‰／日，向原告偿付违约金，同时原告有权终止本合同；承租期内，被告如需将门面转让必须经原告同意并办理相关转让手续，如不经原告同意，擅自将门面改行经营、转租、转让给第三方，属违约行为，履行合同义务保证金与剩余租金不予退还等事项。合同签订后，原告把门面交给被告承租经营，被告向原告支付了2012年5月1日至2012年11月1日的租金4750元并交纳了履行合同义务保证金2000元。2012年10月21日，被告在未经原告同意的情况下与覃永坤达成协议，将柳州师专某校区B-14门面转让给覃永坤，转让费为5000元。被告之后未再向原告交纳门面租金，故原告诉至法院，提出上述诉讼请求。
以上事实，有原告提供的《柳州师专某校区B-14门面出租合同》一份、2013年9月23日《通知》一份和被告提供的2012年10月21日《协议书》一份，以及当事人的陈述予以证实，足以认定。
本院认为：原告与被告在平等、自愿的基础上签订的《柳州师专某校区B-14门面出租合同》已经合法成立并生效，应受法律保护。被告作为合同的承租方，应当遵守合同的约定，全面履行合同约定的义务。原告已经将柳州师专某校区B-14门面交付被告管理、使用，被告也应当按照合同的约定支付门面租金。从2012年11月1日至2013年9月30日期间的门面租金8708元（9500元／年÷12个月×11个月），被告应当按合同约定向原告支付，故原告要求被告支付租金的诉讼请求合理合法，本院予以支持。被告逾期不支付门面租金以及未经原告同意将门面转租第三人的行为违反了合同约定，构成违约。根据我国合同法的规定和双方签订的合同约定，被告已交的保证金2000元应不予退还，原告作为出租人可以解除合同。因此，原告要求不予退还被告已交的保证金2000元和解除合同的诉讼请求成立，本院予以支持。合同解除后，被告应当将柳州师专某校区B-14门面返还原告。依合同约定，2013年上半年的门面租金4750元被告应于2013年3月1日前支付，而被告逾期没有支付，构成违约，应承担违约责任，向原告支付违约金。但是，原告要求被告按合同约定的每日按所欠费用总额的5‰支付违约金已经过分高于原告的实际经济损失，被告提出降低违约金的要求合理，本院予以支持。考虑到我国《合同法》规定的违约金以补偿为主、惩罚为辅的特点，参照中国人民银行流动资金同期贷款基准利率上浮30%计算，被告应向原告支付的违约金为217元（4750元×6%／360日×（1＋30%）×211日］。原告向被告主张的违约金过高的部分，本院不予支持。
至于被告辩称其已将门面转让给覃永坤，因此该门面已与自己无关，不应由其承担相应责任的主张，本院认为，被告未经原告同意将门面转让给第三人的行为构成违约，原告依法有权解除合同。而且，被告与覃永坤之间的关系属于另外一种法律关系，依法不能对抗原告。因此，被告的辩解不成立，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告欧任杰向原告柳州师范高等专科学校支付租金8708元、违约金217元；
二、被告欧任杰已交纳的履行合同义务保证金2000元，原告柳州师范高等专科学校无需退还；
三、解除原告柳州师范高等专科学校与被告欧任杰签订的《柳州师专某校区B-14门面出租合同》，被告欧任杰将柳州师专某校区B-14门面返还原告柳州师范高等专科学校；
四、驳回原告柳州师范高等专科学校的其他诉讼请求。
案件受理费191元（原告柳州师范高等专科学校已预交），减半收取，退回原告柳州师范高等专科学校95.50元，余款由原告柳州师范高等专科学校负担21.30元，被告欧任杰负担74.20元。
上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。
审判员 何基政
二〇一四年一月七日
书记员 张 高
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。