上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三(民)初字第245号
原告邱柏范。委托代理人郭志强，大沧海律师事务所上海分所律师。被告李国平。委托代理人宋博，上海方洛律师事务所律师。原告邱柏范与被告李国平间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员韩颖独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年7月12日签订《租赁合同》，约定原告将嘉定区沪宜公路XXX号XXX室至XXX室建筑面积共计1365.09平米的房屋租赁给被告使用，年租金49.8万元，按季度支付，先付后用，双方还对各自的权利义务及违约责任等进行了约定。随后被告支付了首季度租金12.45万元，原告按约定交付了租赁房屋。被告自2014年1月20日起开始拖欠租金，截至2015年1月19日，被告拖欠租金达49.8万元，被告还拖欠应由其承担的物业费、水电费等费用，至今达十八个月。原告为此多次与被告协商支付欠款，但被告均不支付，也不退还租赁房屋。被告的违约行为已经侵害了原告的合法权益。原告诉请：1解除原、被告的房屋租赁合同；2、被告立即搬离租赁房屋并将房屋返还原告；3、被告支付房屋租金498,000元(暂计算至2015年1月19日)和延迟付款的利息62,214元(按银行同期贷款利息2倍，自2014年1月20日分段计算至2015年6月5日止)，2015年1月20日至被告将房屋返还原告之日止的租金，按照41,500元/月的标准支付。4、被告支付违约金498,000元；5、被告支付物业费86,000元(计算至2015年1月31日)、及滞纳金73,533元(暂计算至2015年1月)，并按4,778元/月的标准支付物业费至实际腾退房屋之日止；6、被告支付水电费151,710元(暂计算至2015年1月15日)；7、被告支付免租期房屋租金124,500元。被告辩称，同意解除房屋租赁合同，并且愿意腾出房屋并交还原告。但原告解除合同并不符合合同约定和法律规定，原告无权解除合同。1、原告房屋产权存在问题，原告的房屋产权证没有办下来，且房屋设施存在质量安全隐患，交付房屋不符合合同目的。被告有正当理由拒绝按期支付租金，不存在违约情形。2、原告主张违约金计算方式计算错误，违约金按照合同约定应为两个月的租金。3、水电费被告愿意据实结算。物业费原告无主张的事实依据。4、被告不同意支付免租期租金。5、房屋占用费同意计算至实际交还房屋之日止。被告同意解除合同的原因是基于原告没有产证，无法办理相关经营手续，交付的房屋不符合约定的交付条件(网线、空调、热水器)，房屋设施(淋浴门)安装存在质量安全隐患，会影响使用人安全。经审理查明，2013年7月12日，原、被告签订租赁合同一份，约定原告将坐落在上海市嘉定区沪宜公路XXX号XXX室至XXX室建筑面积共计1365.09平方米房屋出租给被告使用，租赁期限为10年，自2013年10月19日起至2023年10月18日止，双方约定，原告应于2013年7月12日前向被告交付房屋，原告同意给予被告三个月的装修免租期(即2013年7月19日起至2013年10月18日止)。免租期内无需支付租金，但应付水电、物业等其他费用。租金支付标准为2013年10月19日至2018年10月18日，该房屋租金为49万8千元/年，2018年10月19日至2023年10月18日，该房屋租金为49万8千元/年的基础上每年递增百分之五。租金支付方式为一季度一付(先付后用)，首期租金为2013年7月16日一次性支付15万元(包含25,500元押金)。被告应在每期租金到期月的15日前，向原告预付下一期的租金。凡与被告经营有关的费用由被告自行承担。被告应按时足额支付水、电、气、通信和污水排放等费用。该房屋从本合同约定的交付日起的物业服务费，由被告独自承担应缴费用。物业费为3.5元/平方米/月，月物业服务费共计4,778元。被告发现房屋有质量缺陷应及时通知原告修复，原告应在接到被告通知后的二日内进行维修，逾期不维修的，被告可代为维修，费用由原告承担。原告安装的设备，在国家规定的保修期内予以保修。因被告使用不当或不合理使用致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，被告应负责维修，被告拒不维修的，原告可代为维修，相关费用由被告承担。被告自行承担对该房屋管线改动部分及自添设备的修缮维护责任。原告有权按照本合同约定按时收取租金及代收的水电费用。被告须自行办理经营相关的各种证照，原告须配合提供相应的证明。租赁期内，任何一方在无法定或本合同约定的情况下擅自变更或解除合同的，应向对方支付违约金，违约金按违约行为发生时当月租金的二倍计算，若造成对方损失而违约金不足以赔偿的，违约方应予补偿。双方在租赁合同附件对房屋的现有装修及原告同意被告自行装修和增设的附属设施进行了约定。合同签订后，原告于2013年7月将租赁房屋交付被告使用，被告向原告支付了从2013年10月19日至2014年1月18日的租金124,500元及押金25,500元。因被告未支付物业管理费、水、电费及后续的租金及等费用，原告向被告催讨未果后，诉至本院。另查明，1、涉案租赁房屋由原告女儿邱芳与原告妻子寿水凤向上海绿地嘉定置业有限公司购买，租赁房屋目前未办出小产证。2、2013年7月1日，邱芳、寿水凤与原告签订授权委托书一份，委托原告代为处理嘉定区沪宜公路XXX号XXX室至XXX室房屋的租赁事宜，代理权限为：以代理人名义对外签署房屋租赁合同、根据租赁合同约定代为收取房屋租金、代为处理其他涉及上述房屋租赁的事宜。3、庭审中，原、被告确认被告拖欠的物业管理费2013年9月至2015年1月为86,000元，水电费2013年9月至2015年1月15日为151,710元。4、2014年8月，被告向原告反映租赁房屋内有8台空调存在不制冷的问题，原告为被告重新安装了8台空调。5、被告曾就其所租赁房屋内淋浴门破碎事宜向原告反映，原告对淋浴门进行了更换。以上事实有《租赁合同》、授权委托书、商品房出售合同、物业公司催款通知及欠费清单、水电费清单等证据及当事人庭审陈述为证。事实清楚，证据充分。本院认为，原告作为涉案房屋权利人的受托人，有权代房屋权利人处理租赁事宜。原、被告签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，原、被告应全面履行各自的义务。被告在合同签订后，仅向原告支付了一个季度的租金，被告未按合同约定支付后续租金的行为构成违约。原告以被告未付租金为由要求解除租赁合同，本院予以支持。合同解除的时间应当以被告收到起诉状副本之日为准，即2015年2月27日。对于原告要求被告支付从2014年1月19日至合同解除之日起的租金，本院予以支持。合同解除后，被告应当将租赁房屋返还原告。被告还应参照租金的标准，向原告支付合同解除后至被告将房屋返还原告之前的房屋使用费。原告主张被告支付违约金498,000元，原告主张的违约金过高，且计算方式无合同依据，违约金可参照合同第六条第1项的约定计算，即两个月的租金83,000元。对原告诉请的物业费及水、电费，被告无异议，本院予以支持。对于原告要求被告支付免租期租金的诉请，没有合同依据，且双方已约定解约违约金，故本院不予支持。对于原告要求被告支付拖欠租金的利息，因被告未按时支付租金，确实对原告造成利息上的损失，故本院予以支持，具体金额以498,000元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率计算。原告主张被告支付物业费的滞纳金，缺乏相关依据，且原告并未垫付，故本院不予支持。至于被告以原告房屋未办出产权证为由拒付租金，因租赁合同对于此并无约定，故本院对被告该意见不予采信。被告称原告出租的房屋不符合合同约定的使用用途，因被告缺乏相关证据，且对于房屋在使用过程中出现的问题原告已予以解决，故被告的该意见亦不能构成拒付租金的理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告邱柏范与被告李国平于2013年7月12日签订的租赁合同于2015年2月27日解除；二、被告李国平应于本判决生效之日起十日内携财产搬离上海市嘉定区沪宜公路XXX号XXX室至XXX室房屋，并将上述房屋返还原告；三、被告李国平应于本判决生效之日起十日内向原告邱柏范支付租金552,575.34元(从2014年1月19日至2015年2月27日)；四、被告李国平应于本判决生效之日起十日内向原告邱柏范支付利息31,107元；五、被告李国平应于本判决生效之日起十日内向原告邱柏范支付房屋使用费，按照498,000元/年的标准，从2015年2月28日支付至被告实际将房屋返还原告之日止；六、被告李国平应于本判决生效之日起十日内向原告邱柏范支付物业费，按照4,778元/月的标准，从2013年8月1日计算至被告将房屋返还原告之日止；七、被告李国平应于本判决生效之日起十日内向原告邱柏范支付水电费151,710元(计算至2015年1月15日)；八、被告李国平应于本判决生效之日起十日内向原告邱柏范支付违约金83,000元；九、驳回原告邱柏范的其余诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18,245.61元，减半收取9,122.8元，由原告邱柏范负担3,010.52元，被告李国平负担6,112.28元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 韩 颖
二〇一五年五月二十一日
书 记 员 郭海娜
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条??当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。???法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条??合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。???约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。???当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。