湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘02民终1381号
上诉人（原审原告）:周继勇，男，1973年12月17日出生，汉族，湖南省株洲市人，户籍地湖南省株洲市荷塘区。
上诉人（原审原告）:刘通玉，女，1971年11月15日出生，汉族，湖南省株洲市人，户籍地湖南省株洲市荷塘区。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：刘仕荣，湖南法健律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审被告）:株洲三联房地产开发有限责任公司，住所地湖南省株洲市石峰区红旗北路226号。
法定代表人：沈镇宇，系公司总经理。
委托诉讼代理人：沈和平，系公司工作人员。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审被告）:唐新华，男，1952年8月21日出生，汉族，湖南省株洲市人，户籍地湖南省株洲市石峰区。
委托诉讼代理人：杜南羲，湖南南羲律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审被告）:株洲市建新房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市石峰区红旗北路新新家园1栋13号。
法定代表人：郭利华，系公司经理。
委托诉讼代理人：杜南羲，湖南南羲律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原审第三人：湖南九方时代建筑安装有限公司，住所地湖南省株洲市石峰区田红路231号泉塘湾经济适用住房小区5、6栋二层。
法定代表人：邱建平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈珊，湖南天桥律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上诉人周继勇、刘通玉因与被上诉人株洲三联房地产开发有限责任公司（以下简称三联公司）、唐新华、株洲市建新房地产开发有限公司（以下简称建新公司）、原审第三人湖南九方时代建筑安装有限公司（以下简称九方建筑公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖南省株洲市石峰区人民法院作出的（2017）湘0204民初2647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。2018年7月18日，上诉人周继勇及其委托诉讼代理人刘仕荣，被上诉人株洲三联房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人沈和平、被上诉人唐新华、株洲市建新房地产开发有限公司委托诉讼代理人杜南羲、原审第三人湖南九方时代建筑安装有限公司委托诉讼代理人陈珊到本院接受询问。本案现已审理终结。
周继勇、刘通玉上诉请求：1.撤销原审判决；2.解除对案涉房屋产权的查封措施并排除执行法院对该房产的强制执行。事实与理由：1、九方公司与三联公司达成以房抵债协议合法有效，九方公司在查封设立前已合法取得案涉房屋的所有权。三联公司是红旗北路226号时代云龙住宅小区项目的开发商，九方公司是该项目的建筑商，而上诉人是该项目的实际施工人，项目竣工后，因三联公司无力按时支付工程款，故于2016年2月5日与九方公司及实际施工人达成以项目住宅抵扣工程款的协议，案涉房屋也在折价抵偿之列。本案三联公司逾期未支付价款，九方公司选择与三联公司协议将该工程住宅折价抵偿部分工程，完全符合《合同法》第286条关于建设工程价款优先受偿的规定。2、上诉人善意取得案涉房屋的所有权，应当依法排除执行法院的执行措施。九方公司有权将合法取得的房屋转移登记在上诉名下；上诉人是实际施工人，项目施工而得的财产权益除上交管理费和税金后，应全部归属上诉人个人所有，九方公司是基于此而将案涉房产转移登记在上诉人名下；案涉房屋是折价抵偿而来，上诉人无须向出卖人支付对价。3、上诉人已完成了取得案涉房屋所有权应履行的程式手续。出卖人与上诉人签订了《商品房买卖合同》，办妥了支付对价的财务手续，办理了所有权预告登记手续，对房屋进行了添附并实际占有该房屋。4、工程价款优先受偿原则足以排除对案涉房产的执行措施。《合同法》及相关法释已赋予工程折价或拍卖的价款优先受偿权，即使预查封在先，网签在后，上诉人仍然可以以优先受偿权为由排除对案涉房产的执行措施，就算执行法院对该房产拍卖了，上诉人也可以就拍卖所得价款优先受偿。
三联公司答辩称，本案涉案房屋在2015年就抵债给了九方公司，第一次抵了十七套左右，第二次又抵了四十多套，具体抵债时间不记得，和售楼部签了合同，但是没有备案。同意上诉人的上诉。
唐新华、建新公司答辩称：一审判决正确，适用法律准确，请求维持原判。
原审第三人九方建筑公司陈述，同意上诉人的上诉意见，九方公司对涉案房屋享有优先授偿权。
周继勇、刘通玉在一审的诉讼请求：请求法院立即停止对株洲市云龙示范区红旗北路226号时代云龙城住宅小区8栋2303室商品房的强制执行程序，并解除对该房产的查封。
原审查明：株洲市时代云龙城住宅小区系由被告三联公司开发，由第三人九方公司承建，原告周继勇系九方公司该工程项目经理，原告刘通玉系原告周继勇妻子。该住宅小区于2016年9月完成结算。
2016年4月21日，原审法院就（2016）湘0204民初413号案件采取诉前财产保全，于2016年4月21日正常上班时间向株洲市房地产权属与交易管理处送达《协助执行通知书》，要求协助查封含本案争议房屋在内的时代云龙城若干套房屋。同日，该处向原审法院回复《登记受理单》，载明已预查封了本案争议房屋。同日原告与被告三联公司签订了《商品房预售合同书》约定本案争议房屋作价300337.5元出售给原告夫妇，双方于2016年4月21日18时47分在株洲市房产信息系统对该房屋进行了网签。
后原审法院（2016）湘0204民初413号民事判决书发生法律效力，唐新华、建新公司向法院申请强制执行，原审法院于2016年12月21日作出执行裁定书，裁定冻结、查封三联公司等被执行人2800万元的存款或财产权益。并拟将已查封的含本案争议房屋在内的房屋进行拍卖。2017年6月28日原审法院执行人员及株洲市国信公证处对拟拍卖的本案争议房屋进行证据保全，记录涉案房屋当时为毛坯房，公证过程中原审法院执行人员对该房屋门锁进行了更换。
2017年7月5日，原告周继勇、刘通玉对原审查封的案涉房屋提出异议，原审法院于2017年9月22日作出了驳回异议请求的裁定。
另查明，案涉房屋现由原告更换了房屋门锁并进行了装修并入住。
原审认为，本案系执行异议之诉。本案争议的焦点为，原告与三联公司的房屋抵债买卖行为能否在法院保全查封情况下取得房屋所有权。根据法律规定，原告向原审法院提起执行异议，其应提供对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益的相关证据，然而在本案中原告并未提供足以排除强制执行的民事权益的充分证据。首先，本案涉诉房屋未登记在原告夫妇名下，在房产登记部门一直是法院查封状态。我国《物权法》对不动产采取登记原则，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。原告主张该房屋的所有权，却未提供该不动产为原告所有的不动产登记证明。本案中，原告虽诉称其与被告三联公司就原审查封的上述房屋签订了房屋买卖合同，并以抵扣工资、工程款的方式支付了购房款，且目前实际占有房屋，据此主张享有上述房屋所有权。但上述主张并不必然使原告取得该诉争房屋登记法律效果；其次原告并未提供充分证据证明其在取得房屋所有权时支付了相应的合理对价。原告主张因为三联公司欠九方公司工程款故将房屋抵债给九方公司，因九方又欠原告工资及工程款，故九方公司又将该房屋抵给原告用以抵偿其欠款。虽然原告提供了《建设工程施工合同》与《建设工程结算书》，但上述证据仅可证明九方公司与三联公司之间的工程款结算情况，对于九方公司尚欠原告本人具体多少工资和垫付工程款，原告仅提供《抵扣工程款房源合同审批表》、收据、上述证据尚不足以证明九方公司实际欠原告的工资及垫付工程款。在该证明不充分的情况下不能明确原告用来抵偿房屋价款及其实际交纳房款情况。据此不能证明原告取得房屋实际支付了合理的对价；其三、原告现有证据亦不能证明原告是善意取得诉争房屋。2016年4月21日工作日时间原告法院对涉案房屋范围进行了查封，房屋产权登记部门并给予原审法院回复，告知已经受理并予查封，原告与三联公司签订《株洲市商品房预售合同书》，并在当天工作日下班后进行网签，不能确定原告与三联公司之间的买卖行为是发生在法院查封之前。法院查封之后，三联公司即对法院查封房屋没有处分权。原告与三联公司进行了网签是在法院查封之后，在此之时，三联公司对该诉争房屋已没有处分权。无权处分人将不动产转让给受让人，除受让人有法律规定的情形，否则受让人并不能取得不动产的所有权。原审法院在对查封房屋进行拍卖之前，对房屋情况进行了公证，公证显示该房屋当时为毛胚房并未有装修入住的情形，法院并对房屋门锁进行了更换。原告后将房屋门锁再次更换，并装修入住，不能证明原告现占有房屋为善意取得。且原告于2017年7月5日即向原审法院就涉案房屋被查封一事提出异议，可见其至少于2017年7月5日之前就已知晓房屋被法院查封的实际情况，之后其在执行异议尚未有结论的情况下，仍然装修入住，亦能证明其现在的实际占有使用，非主观善意之行为。综上，对于原告主张的其已实际取得涉案房屋所有权的主张，缺乏事实和法律依据，原审不予支持，进而认定原告对原审法院查封的云龙城住宅小区8栋2303室住房不享有足以排除强制执行的民事权益，对原告要求终止原审对该房强制执行程序，并解除对该房产的查封的诉请不予支持。对于原告诉称的九方公司欠其工资及预付工程款的情况，原告可另行主张。
据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，原审判决如下：驳回原告周继勇、刘通玉的诉讼请求。
二审期间，上诉人提交以下证据：
证据1、建设工程分包合同；
证据2、工程项目管理合同；
证据3、聘书；
证据4、变更人员报告；
证据5、劳动合同书；
证据6、社保缴费信息；
证据7、工程款支付审批表；
证据8、九方开户银行账号；
证据9、银行交易流水。
以上九份证据均证明上诉人与九方建筑公司系挂靠关系，上诉人周继勇是本项目的实际施工人，该项目的财产权益除应缴九方公司管理费和缴纳税收后，全部财产权益均归周继勇。
证据10、周继勇注册建造师印件备案原件，拟证明周继勇的建造师资质。
三联公司质证认为，工程付款事项都是周继勇来联系，作为代理人只能证明这点。
唐新华、建新公司质证认为：证据1至9证明的事实与上诉人在一审陈述的事实明显矛盾，而该事实是上诉人本人所应该知悉的情况，故该9份证据并非新证据，其在一审没有提交，二审提交已经超过举证期限，二审不应采纳，对9份证据的三性均有异议，且证据之间存在明显矛盾，不能证明其证明目的。实际施工人是指实际投入资金材料和劳力进行工程施工的企业和个人，而根据聘书、变更人员报告、劳动合同书、社保缴费信息、工程款支付表只能证明上诉人为九方建筑公司的项目经理，其身份是公司指派的项目管理人，其与公司之间是劳动关系，并非实际施工人。九方建筑公司开户银行账号与上诉人银行流水只能证明该账户与九方公司的账户有资金往来。
原审第三人九方建筑公司质证对三性均无异议。
本院对上诉人提交的证据审核认为，上诉人提交的并非新证据，且证据均系与其有利害关系的九方公司之间形成的证据。证据3、4、5、6（聘书、变更人员报告、劳动合同、保险缴费信息），上诉人因时代云龙城住宅小区与九方公司签订了劳动合同，并被聘任为项目经理，由九方公司为其交纳社会保险，与其在一审陈述的项目负责人的身份一致,本院予以采信。证据2工程项目管理合同约定上诉人与案外人彭中元自筹资金、自负盈亏，但根据上诉人与九方公司的利害关系不排除事后补签项目管理合同的可能，证据7至9虽体现上诉人与九方公司的资金往来，属于上诉人与九方公司之间的内部关系，且根据项目管理合同，还涉及案外人彭中元的利益，本院不宜认定，故对证据7、8、9不予采信。证据1在一审已提交并采信，证据10与本案无关联性，不予采信。
对一审证据的采信和事实的认定，本院予以确认。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。二审的争议焦点为：1、上诉人是否系时代云龙住宅小区的实际施工人，能否根据《中华人民共和国合同法》第286条的规定对三联公司行使对建筑工程价款的优先受偿权。2、上诉人是否能排除对执行标的执行。现作如下分析认定：
焦点一、上诉人主张其系原审第三人九方建筑公司承包的时代云龙城住宅小区的实际施工人，只需按约定向九方建筑公司交纳管理费，本院认为，根据对证据分析认定，只能确定上诉人时代云龙城住宅小区的项目经理身份，上诉人称其系时代云龙城住宅小区项目的实际施工人的理由不成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第286条规定发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。根据上述规定，对建设工程价款主张优先受偿权的主体为项目承包人，本案与三联公司存在建设工程施工合同关系的项目承包人为九方建筑公司，故有权主张建设工程价款优先权的只能是九方建筑公司，上诉人周继勇因与九方公司与之间的债权债务关系而与三联公司签订《商品房预售合同》，周继勇并不能据此取得对工程价款的优先权，故上诉人因该合同取得的只是一般债权。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》虽规定发包人在欠付工程价款的范围内对实际施工人承担责任，但本案上诉人周继勇并非实际施工人，即使作为实际施工人法律也未规定实际施工人可享有与承包人一样对建设工程价款优先受偿权。上诉人周继勇的债权如不能得到保障可另行向九方建筑公司或三联公司主张权利。
焦点二、株洲市石峰区人民法院于2016年4月21日办公时间对涉案房屋进行了查封，上诉人周继勇在法院查封涉案房屋当天的办公时间结束之后才与被上诉人三联公司网签涉案房屋的《商品房预售合同》，之后也未对查封的房屋办理受让物权预告登记，上诉人在执行异议期间更换门锁并装修入住，以上事实可以确定上诉人周继勇在法院查封之前并未签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该房屋，上诉人也未提交证据证明该房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，故本案并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议及第二十九规定买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，能够排除执行的情形。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予采信。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5805元，由上诉人周继勇、刘通玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘焦平
审 判 员 卢飞虎
审 判 员 曹 阳
二〇一八年九月十七日
法官助理 李 艳
书 记 员 杨 青