广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终5886号
上诉人（原审原告）：胡伟光，男，1983年6月12日出生，汉族，住安徽省界首市。
委托代理人：黎桂花，广东港宏律师事务所律师。
委托代理人：胡康丰，广东港宏律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：雷自鸿，男，1982年9月23日出生，汉族，住湖北省罗田县。
委托代理人：唐子杨，广东易春秋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：占丹，女，1985年7月3日出生，汉族，住湖北省麻城市。
上诉人胡伟光、雷自鸿因与被上诉人占丹房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初4634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
胡伟光上诉请求：一、撤销一审判决第四判项，改判雷自鸿向胡伟光支付房地产成交价差价损失(雷自鸿、占丹已得利益)人民币370000元，占丹对该款项承担连带清偿责任；二、一、二审的受理费、保全费由雷自鸿、占丹承担。事实和理由如下：一、雷自鸿、占丹不能因为违约行为而获取利益，这不符合民法的公平原则。370000元是胡伟光可预见的可得利益，南沙区为国家新区，房屋价格上涨是任何人都可以预见的，胡伟光与雷自鸿、占丹在签订合同时也同样可以预见。二、《房屋买卖合同》的不能继续履行，是雷自鸿、占丹导致的，胡伟光没有任何的过错。胡伟光一直表示要求继续履行合同，并在雷自鸿表示拒绝履行合同后，积极与占丹协商促成合同的履行，而占丹表示同意继续履行合同，这使得胡伟光处于进退两难的地步，因此胡伟光才多次与雷自鸿、占丹沟通继续履行合同问题。倘若胡伟光在未与雷自鸿、占丹解除房屋买卖合同之前就去购买其他房子，一旦购买其他房子后，雷自鸿、占丹又同意继续履行合同，必然导致胡伟光违约，并面临承担违约责任。且在此协商期间，胡伟光积极寻找其他房源，但无奈从价款、户型、地理位置而言无合适房屋。三、雷自鸿、占丹共同享有额外利益370000元，根据权利与义务相一致的原则，雷自鸿、占丹应承担连带责任。且占丹也实际收取了一半的定金、实际履行了合同，属于《房屋买卖合同》的相对方，雷自鸿、占丹构成了并存的债务承担。
针对胡伟光的上诉请求，雷自鸿二审辩称：答辩意见与其上诉意见一致。
雷自鸿上诉请求：一、撤销一审判决第二、第三判项，改判雷自鸿无需承担给付胡伟光定金10000元及违约金105000元；二、诉讼费由胡伟光承担。事实及理由如下：一审事实认定不清，适用法律错误。一、一审认定买卖合同合法有效错误。一审适用《物权法》第15条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款的规定，只能针对个人适用而言，而不是有2个共同共有人的情形下适用，按一审的认定，如果占丹一直不签名，而房屋在没有出卖给他人，也没有办理过户的情况下，就要强行判卖给胡伟光，这与《合同法》51条是完全冲突的。只要占丹在签名确认前属于效力待定的合同，在占丹签名追认后才是有效合同，在占丹明确不同意签名、不同意出卖的情况下就是无效合同。二、胡伟光没有按照约定在规定时间内给付剩余4万元定金，雷自鸿有先履行抗辩权、不安抗辩权、终止合同履行权。根据《房屋买卖合同》第三条、第十一条第三项约定，合同签订后胡伟光一直以雷自鸿没有房产证、需要夫妻协商为由拒绝支付4万元定金给雷自鸿。合同上约定占丹签名为条件，但占丹一直不来签名，且约定给付定金时间是2017年1月27日前，但直至2017年4月30日，胡伟光都没有支付定金，很难相信其有真实购买房屋的意愿。三、一审认定雷自鸿在未征得占丹同意的情况下，将涉案房屋出售给胡伟光错误。胡伟光明知房屋是两个人的，还签名以及向向占丹支付5000元，但事实上雷自鸿并未提供占丹的账号、联系方式以及任何信息给中介和胡伟光。四、一审判令雷自鸿支付105000元给胡伟光，显失公平。胡伟光只交了5000元定金给雷自鸿，胡伟光实际上没有任何损失，也未提供受到实际损失的证据。五、一审判令雷自鸿承担保全费2770元，但实际上胡伟光申请查封了雷自鸿450000元的现金，按判决的金额115000元来算，胡伟光已经多查封了335000元。
针对雷自鸿的上诉请求，胡伟光二审辩称：一、1.《房屋买卖合同》合法有效。根据广东省人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第七条（五）及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，雷自鸿以占丹没有在合同上签字而主张合同待定，在占丹明确不同意签名、不同意出卖的情况下就是无效合同，应不予支持。《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。2.《房屋买卖合同》签订后，胡伟光随即向雷自鸿、占丹支付定金，占丹收取定金后没有提出任何异议，可以推定占丹同意签订涉案房屋买卖合同。二、雷自鸿与胡伟光签订《房屋买卖合同》后，拒绝履行合同，其行为已经构成违约，应承担违约责任。根据《房屋买卖合同》第十一条第3款规定，胡伟光支付定金余款的前提条件是房屋共有人占丹在本合同上签字。要求占丹于2017年1月27日前签字并成为合同主体是雷自鸿的合同义务，但直至胡伟光提起本案诉讼至今，占丹仍未在《房屋买卖合同》上签字。故胡伟光的付款条件未成就，没有违反合同约定的义务，雷自鸿于2017年1月27日前没有让占丹成为《房屋买卖合同》的主体，属于违约方。且2017年4月后雷自鸿拒绝履行合同，明确表示因为房屋价格上涨，不出卖房屋，故房屋的出卖方即雷自鸿和占丹是违约方，应承担违约责任。
被上诉人占丹经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，无作答辩。
胡伟光向一审法院起诉请求：1、解除胡伟光与雷自鸿于2017年1月17日签订的《房屋买卖合同》；2、雷自鸿、占丹向胡伟光退回定金10000元；3、雷自鸿、占丹向胡伟光支付违约金105000元；4、雷自鸿、占丹向胡伟光支付房地产成交价差价损失417120元；5、本案全部诉讼费用由雷自鸿、占丹承担。
一审法院认定事实：2017年1月17日，胡伟光（乙方）与雷自鸿（甲方）签订《房屋买卖合同》约定：一、房地产权属情况。1、房产地址：南沙区优山美寓自编x栋x房（南沙区优品街x号x房，预售证合同号2012101xxxxx）；3、建筑面积122.26平方米；4、房屋共有情况：共有人占丹，甲方需保证共有人承认本次交易并放弃优先购买权，否则甲方需承担全部责任；6、该房地产以现状出售予乙方，乙方或其代理人已了解该房产的情况。二、计价和价款。该房地产按整套出售并计价，总房价款为1050000元。三、付款。签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金，付款方式为商业性贷款：甲、乙双方办理产权转移手续当日乙方支付首期房款，剩余房款由乙方办理房屋按揭的银行办理好相关抵押手续后直接转账给甲方相关收款账户。银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方取得房管局交易中心收缴证件收据当天内支付给卖方。交易手续如因房管局部门或银行原因导致延迟的，则时间相应顺延。四、交楼时间：甲乙双方同意该房地产交易使用的时间为卖方收齐房款当天。五、产权转移登记。丙方协助办理。丙方应当于2017年4月30日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续。在此情况下，丙方应当如实告知甲乙双方为办理产权转移登记需要提供的证件材料。甲乙双方应当在2017年2月28日前向丙方提供房地产登记机构要求甲乙双方提供的证件材料。七、违约责任。1、甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价10%，甲方应退回乙方已付的全部费用。2、乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。十一、合同双方约定的其他事项。2、乙方贷款方式为商业贷款转按揭。3、签定本合同当天支付定金10000元，待2017年1月27日前共有人占丹签定本合同当天，乙方支付定金余款40000元予甲方。一审庭审中，胡伟光及雷自鸿确认上述合同的丙方是中介人李宗楷。
合同签订当天，胡伟光通过支付宝转账的方式分别向占丹银行账户、雷自鸿支付宝账户各转入5000元，其中摘要中记载“购买南沙区优品街3号1505房定金”；雷自鸿出具《收据》确认收到定金10000元。一审庭审中，占丹陈述其收到该款项但未注意到上述转账中摘要的内容，未对上述款项提出过异议，现该款项亦未退还给胡伟光。
关于上述合同的签订过程，胡伟光陈述在2017年1月17日，其与雷自鸿在中介李宗楷的带领下，在广州市海珠区瑞宝村瑞宝街东9栋3号首层签订了涉案合同，签约时有其、雷自鸿及中介在场，是由中介致电占丹在征得占丹同意后，雷自鸿又承诺没有问题，其与雷自鸿签订该份合同。雷自鸿陈述在2016年12月，雷自鸿被列入信用黑名单，其就想把房屋出卖，经中介介绍后与胡伟光认识，雷自鸿说明涉案房屋系其与前妻占丹共同所有，可能占丹会不同意，但是中介说他们去与占丹协商，当时雷自鸿为了在武汉买房要求支付房屋定金，结果协商给雷自鸿50000元定金，签订合同当天胡伟光向雷自鸿、占丹各支付5000元，在签订合同时有其本人、胡伟光及中介方李宗楷三人在场。占丹表示不清楚上述合同的签订情况，2017年1月20日左右通过中介才知晓上述合同的内容，当即向中介表示如其在场就不会同意上述合同。
2017年2月28日，涉案房屋办理完产权登记，登记地址为南沙区优品街3号1505房，登记权属人为雷自鸿、占丹（共同共有）。现该房登记产权人为案外人王运仪，登记时间为2017年9月14日。雷自鸿、占丹确认其将涉案房屋出售给案外人王运仪。
2017年4月22日，胡伟光与雷自鸿进行通话，内容为：“胡：‘我还是愿意买你的房子，你现在是确定卖还是不卖？’雷：‘我现在不卖。’……。”后胡伟光与雷自鸿多次电话、微信联系，双方协商无果，雷自鸿表示不再出售涉案房屋。
同日，胡伟光与占丹通话，内容为：“胡：‘我2017年1月17号和他签的那个合同你也有看过。’占：‘你们是签完了才发给我看的。你这个合同肯定有问题。’占：‘你就把他说好，他如果答应交易，我就过去和你签红合同，马合同的时候一定要写好付款方式。我是我的一份。他是他的一份，别的我不管。’……。”后胡伟光与占丹多次通话，亦协商无果。
2017年4月28日、5月8日、7月28日，胡伟光分别向雷自鸿、占丹的身份证地址邮寄《催促函》催促雷自鸿、占丹协助其办理网签过户手续，雷自鸿确认收到2017年5月8日胡伟光邮寄的催促函，未收到其他邮件，占丹陈述未收到上述邮寄的催促函。
2017年8月8日，雷自鸿通过支付宝向胡伟光转账5000元，后胡伟光又转回给雷自鸿。关于该5000元的性质，雷自鸿陈述是退回涉案房屋的定金，胡伟光陈述不清楚该款项的性质。
2017年11月28日，广州市南沙区房地产交易中心出具《购房资格证明》，内容：根据胡伟光的申请及《提交<购房资格证明>告知书》，经核查，截至2017年11月28日止，胡伟光具备本市住房限购区域内住房购买资格。
一审庭审中，雷自鸿、占丹确认二人于2005年4月3日领证结婚，于2016年2月26日由法院判决离婚，判决中未对涉案房屋进行处理。
以上事实，有胡伟光、雷自鸿、占丹证据及当事人陈述予以证明，以上证据经过庭审质证，一审法院予以采信。
一审法院认为，胡伟光、雷自鸿签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，雷自鸿以上述合同欠缺占丹签名及签订合同时房屋未取得房产证为由抗辩上述合同自始未生效缺乏依据，一审法院不予采信。根据胡伟光证据，在签订合同后其有多次催告雷自鸿履行合同，雷自鸿在2017年4月22日明确表示不将涉案房屋出售给胡伟光，且涉案房屋已经出售给案外人，双方合同目的已经无法实现，胡伟光要求解除涉案合同合理有据，一审法院予以支持。
涉案房屋为雷自鸿、占丹共同共有，雷自鸿在未取得占丹同意的情况下，将涉案房屋出售给胡伟光，经胡伟光多次催促，仍拒绝履行合同，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据涉案合同约定，雷自鸿不按合同约定将涉案房屋出卖给胡伟光的，违约金为该房地产成交价的10%，胡伟光要求雷自鸿给付违约金105000元（合同约定的房价款1050000元×10%）合理有据，一审法院予以支持。雷自鸿抗辩依据不足，一审法院不予采纳。同理，在合同解除后，雷自鸿应将收取的定金10000元退还给胡伟光。
关于胡伟光主张的房屋差价损失。首先，在2017年1月17日签约时，胡伟光已了解涉案房屋的情况，在未取得共有人占丹的明确同意下，其与雷自鸿签订涉案合同，且双方约定了占丹签订涉案合同的最后日期为2017年1月27日，在该日占丹并未对合同进行追认，其理应及时采取措施止损，在2017年4月22日雷自鸿明确拒绝出售涉案房屋时，其应采取措施防止损失扩大。胡伟光放任损失扩大，其无权就扩大损失向雷自鸿主张赔偿责任。其次，胡伟光以起诉时的房屋价格12000元每平方米计算，主张417120元的房屋差价损失，但对此并未提供证据证明其实际损失，应承担举证不能的不利后果。同时考虑到合同约定的违约金已能弥补因雷自鸿违约给其造成的实际损失，故对胡伟光的该项诉请，一审法院不予支持。
占丹并非涉案合同的相对方，且雷自鸿、胡伟光没有证据证明其对涉案合同进行追认，胡伟光要求占丹对上述款项承担连带责任依据不足，一审法院不予支持。但基于占丹有收取胡伟光支付的5000元，且其同意退还，故占丹应就胡伟光主张的定金在其收取的金额内承担连带清偿责任。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2018年1月12日作出如下判决：一、解除胡伟光与雷自鸿于2017年1月17日签订的《房屋买卖合同》；二、雷自鸿应于判决发生法律效力之日起十日内向胡伟光退还定金10000元，占丹在5000元范围内对该款项承担连带清偿责任；三、雷自鸿应于判决发生法律效力之日起十日内向胡伟光支付违约金105000元；四、驳回胡伟光的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4560.60元，由胡伟光负担3575元、雷自鸿承担942.60元、占丹承担43元，保全费2770元，由雷自鸿承担。
本院经二审审理，当事人对一审法院查明的事实并无异议，本院予以确认。
二审期间，当事人均无新证据提交。
二审中，雷自鸿表示其手机上有一份收款收据，是中介公司出具给胡伟光的，里面载明胡伟光支付了诚意金5000元给李宗凯，说明中介是胡伟光委托的，中介人员李宗凯是胡伟光的代理人，胡伟光和中介约定如果能谈成5000元作为房款抵扣，如果谈不成就把5000元退还。胡伟光认为该份收款收据是事实，中介人员是想促成交易完成，但不是胡伟光的代理人。
二审期间，胡伟光表示涉案买卖合同中约定的“4、房屋共有情况：共有人占丹，甲方（胡伟光）需保证共有人承认本次交易并放弃优先购买权，否则甲方需承担全部责任”中的“保证共有人承认本次交易”就是说保证共有人放弃在本次合同的优先购买权。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：
关于涉案房屋买卖合同的效力问题。涉案房屋买卖合同是胡伟光与雷自鸿的真实意思表示，无悖法律，自签订之日起即发生法律效力，且《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款明确规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”，故雷自鸿以上述合同欠缺占丹签名为由抗辩上述合同自始未生效缺乏依据，一审不予采信并无不当，本院予以维持。
根据涉案房屋买卖合同约定，雷自鸿需保证共有人承认本次交易并放弃优先购买权，否则雷自鸿需承担全部责任，现因共有权人占丹未能在涉案房屋买卖合同上签名，导致房屋买卖交易不能，胡伟光主张雷自鸿按照合同约定承担违约责任，并无不当，本院予以维持。雷自鸿主张其无义务敦促占丹在涉案买卖合同上签名，与合同约定不符，本院不予支持。
一审综合本案实际情况，认为胡伟光对放任损失扩大产生的赔偿责任无权向雷自鸿主张，最终只是判令雷自鸿向胡伟光支付违约金105000元，合情合理，本院予以维持。因本案纠纷系雷自鸿违约所产生，一审法院判令雷自鸿负担保全费，并无不当，本院予以维持。
综上所述，胡伟光和雷自鸿的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9450元，由胡伟光负担6850元，由雷自鸿负担2600元。
本判决为终审判决。
审判长 李 民
审判员 何 佐
审判员 柳玮玮
二〇一八年五月二十四日
书记员 李依虹