上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民四(民)初字第3095号
原告(反诉被告)张申，男，1975年2月2日出生，汉族，住上海市。
原告(反诉被告)陈文娟，女，1978年11月25日出生，汉族，住址同上。
两原告共同委托代理人李国楚、王青山，上海贤思律师事务所律师。
被告(反诉原告)赵斌，男，1967年10月16日出生，汉族，户籍地上海市。
委托代理人秦欣，上海大邦律师事务所律师。
第三人上海易轩房地产经纪事务所，住所地上海市。
法定代表人黄彦卿，总经理。
委托代理人俞莲芳。
原告张申、陈文娟与被告赵斌、第三人上海易轩房地产经纪事务所及反诉原告赵斌与反诉被告张申、陈文娟、第三人上海易轩房地产经纪事务所房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告(反诉被告)张申、陈文娟及委托代理人李国楚、王青山，被告(反诉原告)赵斌及委托代理人秦欣，第三人上海易轩房地产经纪事务所的委托代理人俞莲芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张申、陈文娟诉称，原、被告于2015年4月11日签订《上海市房地产买卖合同》，就原告向被告购买其名下的位于上海市普陀区枣阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)达成一致意见，约定房屋总价款为人民币366.8万元(以下币种均为人民币)(其中房屋转让价款为308万元，房屋装修及搬迁补偿款为58.8万元)。合同签订后，原告累计向被告支付了163.8万元价款。《房屋买卖合同》约定，原、被告各自分担相关税费，应于2015年8月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。被告承诺在办理转让过户时，积极给予协助，否则应当承担违约责任。2015年8月，原告多次通过微信、委托律师发函等方式要求被告在指定时间前往房地产交易中心配合办理房屋审税及过户等手续，被告无理要求原告承担卖方税费，拒绝配合。因被告违约拒绝配合办理过户手续，双方未能在约定的时间内过户。2015年9月6日，原告为了防止损失继续扩大，表示同意先行垫付相关税费办理过户(税费承担问题另行解决)，被告仍拒绝配合。现原告诉至法院，请求判决：1、被告十日内协助原告将系争房屋过户至原告名下，过户税费由原、被告双方各自承担；2、被告向原告支付逾期过户违约金(按已付款163.8万元，每日万分之五的标准，从2015年9月1日计算至实际过户之日)；3、本案诉讼费由被告承担。
被告赵斌辩称，第一，本次交易在履行过程中未产生新的税费政策，仅因为上海房价在5、6月份上涨明显，导致评估价格上升，按照规定系争房屋属于非普通住房，产生了额外的税费。原告声称要想办法将房屋做成普通住房以降低税费，被告多次配合原告前去交易部门交涉，未果后，原告即向被告提出税费各付。因税费单抬头为被告，如果被告提供身份证配合将税单开出，之后原告又不支付税费，导致被告产生税费滞纳金，在此情况下被告要求原告出具全部税费由其承担的承诺。被告认为两原告是夫妻关系，买房是共同行为，原告陈文娟签订居间协议后原告张申并未对税费承担提出异议。买卖合同主文约定税费各自负担，系因该条为格式条款不得更改，且约定的也是形式上的付款方，并非实际负担者，双方对于税费的最终负担应当以居间协议约定为准。被告认为不论从买卖合同字面、合同的履行、上海市二手房行情、中介陈述还是交易习惯等情况来看，原告理应承担交易过程中的全部税费和中介费，被告是到手价，原告支付了全部中介费5万元，确认了居间协议的约定。在房价上涨的情况下，被告亦不可能在后签订的买卖合同中与原告约定税费各付。原告诉请各自承担过户税费无任何依据。第二，按照约定，原告应在2015年8月31日前将200万元房款以银行贷款或现金补足方式支付给被告，原告既未提供有效的银行审贷文件，也未以现金方式补足支付该房款，且违反约定拒不承担交易过程中的全部税费，已构成明显在先违约，对于原告要求协助过户的诉请，被告享有先履行抗辩权。第三、被告依约履行合同，原告违约在先，并在收到被告书面催告的合理期限内仍未履行，构成根本违约，被告有权解除买卖合同，原告应当承担违约责任。综上，不同意原告全部诉讼请求。
反诉原告赵斌诉称，2015年4月7日，反诉原告与反诉被告以及第三人就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定转让价款为366.8万元，反诉被告承担交易过程中产生的全部税费和中介服务费。后双方于2015年4月11日签订《上海市房地产买卖合同》和《关于买卖枣阳路XXX弄XXX号XXX室补充协议》，约定双方应在2015年8月31日前办理转让过户手续，反诉被告应通过银行贷款方式支付200万元，若未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度，则应在过户当日以现金方式补足。上述合同签订后，反诉被告违反合同约定，拒不承担交易过程中的税费，系争房屋迟迟无法过户，导致剩余200万元房款的支付一直拖延，已构成严重违约。反诉原告于2016年2月1日书面通知解除买卖合同，同时反诉被告逾期付款给反诉原告造成了一定损失，反诉被告应承担相应的违约责任。现反诉原告诉至法院，请求判令：1、房屋买卖合同于2016年2月2日解除；2、反诉被告支付赔偿金61.6万元(按房价款308万元的20%计算)；3、反诉受理费由反诉被告承担。
反诉被告张申、陈文娟辩称，买卖合同约定交易税费各自承担，另外只有贷款额度不足才需以现金补足，故反诉被告不存在违约行为。反诉原告应当先配合领取税单，否则无法缴税，而反诉原告一直要求反诉被告签署承担所有税费的承诺，对此合同并无该义务的约定。反诉原告于1月26日发函催告反诉被告履行，但反诉被告无法接受函件中提出的条件。反诉被告认为反诉原告没有合同解除权。综上，不同意反诉原告的诉讼请求。
第三人上海易轩房地产经纪事务所述称，原、被告的房屋交易约定的是被告到手价，签订正式买卖合同时原、被告对税费承担并未产生争议，第三人也未向原告承诺仅有1.5%的税费，原告也未表示超过该标准的税费不承担。在实际履行过程中，并没有出台新的税费政策，仅因为市场价格上涨导致系争房屋评估价格上涨产生了额外的税费，原告提出了税费各自承担。此外原告已经支付了居间协议约定的买卖双方的全部中介费5万元，第三人认为原、被告应当按照居间协议约定由原告承担全部税费。现在原告在庭审中表示愿意承担全部税费，第三人希望法院判令原、被告买卖合同继续履行。
经审理查明，两原告系夫妻关系。2015年4月7日，原告陈文娟(买受方、乙方)、被告(出售方、甲方)以及第三人(居间方、丙方)就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定转让价款为366.8万元，特别约定该物业为满五不唯一一套住宅产权，甲方配合承诺唯一，在交易过程中所产生的税费及中介服务费均由乙方承担。
2015年4月11日，两原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)就系争房屋签订编号为XXXXXXX号《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款为308万元；双方应于2015年8月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方解除合同，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可以从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应当向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方解除合同，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；补充条款约定若乙方的购房贷款不足本合同约定的额度，则乙方应在银行审批贷款所要求补足该笔款项的规定时间内将贷款不足部分以现金方式补足给甲方，若银行无特殊要求，则乙方应在甲乙双方至上海市普陀区房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足给甲方；自签订本合同后，由于国家或区域政府新出台的房地产交易政策致使此交易过程中新的税费产生，则甲乙双方应根据新的税费征收对象自行协商支付，甲、乙双方均应按国家规定缴纳各自的交易税费，任何一方均不得以国家调整交易税费为由，损害对方及第三方的利益，如政府部门认为需要按照评估价格完税的，双方应遵循政府部门的核定价格纳税，任何一方均不得损害对方及第三方的利益；附件三付款协议约定乙方于2015年4月8日支付给甲方定金8万元，于2015年4月11日支付房款48万元，于2015年7月15日前支付房款49万元，乙方通过向银行贷款方式申请200万元，由银行在见他证、新产证后直接放款给甲方账户，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给甲方，交房当日，乙方支付甲方剩余房款3万元。
同日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《关于买卖枣阳路XXX弄XXX号XXX室补充协议》，约定乙方购买甲方系争房屋并自愿支付甲方58.8万元作为房屋的装修搬迁补偿款，支付时间为2015年7月15日前。
2015年4月8日，被告出具收据，确认收到原告支付的购房定金8万元。4月11日，原告支付被告房款48万元。7月8日，原告支付被告房款49万元和装修搬迁补偿款58.8万元。
2015年7月8日，原、被告双方共同前往交易部门办理核价、审税，系争房屋评估价为320万元，超过了普通住房310万元的标准线，被认定为非普通住宅，契税标准上升，且额外产生了差额营业税。双方当日没有办理缴税、过户手续。
2015年7月24日，双方再次前往交易部门办理核价、审税，评估价未变，双方仍旧未办理后续事宜。
2015年8月11日，原告向被告发出《律师函》，称买卖双方应按国家规定缴纳各自的税费，要求被告于8月14日上午10点协助原告办理相关手续。
2015年8月13日，原告短信通知被告至交易部门办理手续并提出税费各付，被告同意协助办理但要求原告按双方事先约定完税。
2015年8月16日，双方共同至交易部门，因发生税费承担争议，当日未办妥后续手续。
2015年8月29-31日间，原告多次短信联系被告前往交易部门办理过户，并重申税费各付的意见，被告坚持全部税费由原告承担，并要求原告出具书面承诺。
2015年8月31日，双方再次共同至交易部门，原告提出搁置税费争议，由原告先行垫付全部税费，具体承担后续再协商，但被告要求原告出具承担所有税费的承诺。双方未达成一致，故当日未办妥完税、过户手续。
2015年9月1日，原告向被告发出《律师函》，要求被告于9月2日15点协助原告办理相关手续。原告当日还通过短信通知被告次日办理手续，并指明被告的行为构成违约。次日，原告到达交易中心，被告未到。
2015年9月6日，原告短信要求被告于9月7日前与原告商定过户日期并于9月10日前完成申请过户手续，在短信中，原告同意全额代为垫付被告的税费，垫付的税费最终由法院裁决。对此被告未作回复。
2016年1月26日，被告向原告发出《催促限期办理过户手续联系函》，称原告的违约行为给被告造成了一定损失，原告应根据逾期付款额，按每逾期一天万分之五承担违约金直到实际支付为止，截止当日，该违约金已达14.7万元；被告要求原告在1月31日前准备好如下资料和钱款：1、银行有效贷款凭证(或200万元现金)，2、重申承担房屋过户所有税费款的书面文件，3、房屋过户的所有税费款(注：金额约26万元左右，具体以实际为准)，4、14.7万元违约金，并于1月31日下午2点前至交易中心与被告共同办理过户手续，否则视为原告拒不办理房屋过户交易手续。
2016年1月29日，原告回函被告，不同意被告上述函件中提出的付款方式以及14.7万元违约金的条件，但同意负担过户全部税费。
2016年2月1日，被告向原告发《解除房屋买卖合同函告》，称原告无法提供银行有效贷款审核文件和承担房屋过户的所有税费，导致无法办理过户手续，被告认为原告无理拒不按合同约定履行，逾期时间长达近半年，且经被告书面催告后仍不履行主要合同义务，已构成严重违约，被告现正式决定解除双方之间的房屋买卖合同，并依约追索原告的赔偿金。该函件原告于次日收到。
2016年3月9日，原告向被告发出《律师函》，称原告已经取得银行贷款重新审批完成的文件且原告同意支付争议的过户税费，要求被告于3月12日前往交易中心配合办理相关手续。
3月10日，被告向原告发出《关于重申解除房屋买卖合同函告》，内容与2月1日的解除函基本一致。
因双方多次协商未果，原告诉至本院，请求判决如其诉请。诉讼过程中，被告提出反诉，请求判决如其反诉请求。审理中，原告变更第一条诉讼请求，要求被告协助过户，原告自愿承担所有税费。反诉原告放弃要求反诉被告支付赔偿金的诉讼请求。
反诉部分查明事实同本诉。
庭审中，原告补充意见如下：第一，关于居间协议，原告张申没有签字也不认可，原告陈文娟签字是基于第三人表示交易过程只会产生1.5%的税费3万多，加上中介费5万，共计八万多，该金额原告陈文娟可以接受。之后原告张申提出异议，故买卖合同约定原、被告各自承担税费，变更了居间协议的约定，应以后面签订的合同为准。第二，系争房屋评估价最终为320万元，被认定为非普通住房，增加了有关税费，原告认为该情况应当认定为买卖合同中约定的税费政策的变更，应由双方各自承担税费。
本院认为，本案的争议焦点在于：第一、本次交易的税费应当由谁负担。第二、实际履行过程中的违约方以及被告是否享有单方解除权。
关于争议焦点一：首先，居间协议与买卖合同关于税费的约定看似矛盾，实则不然，买卖合同约定的是征税主体及缴纳主体，而最终的实际负担者应以居间协议的约定为准。根据居间协议的约定，在交易过程中所产生的税费及中介服务费均由原告承担。对此，原告称张申未在居间协议上签字，而买卖合同对税费负担作了变更。本院认为，系争房屋交易系两原告的共同行为，两原告系夫妻关系，对于房屋买卖这一重大民事行为理应沟通协商，原告张申在签订买卖合同时，应当充分知晓原告陈文娟签订的居间协议的内容，若未及时提出异议，视为认可居间协议的内容。此外在去年上海房价始终上行的情况下，被告无理由在事后同意承担己方税费。其次，在交易过程中，双方的争议在于系争房屋因被交易部门认定为非普通住房而增加了契税以及产生了差额营业税，并非国家或区域政府新出台了税费政策，故买卖合同补充条款在本案中不适用。综上，本院认为本案房屋交易的全部税费应当由两原告承担。
关于争议焦点二：根据本院查明的事实，在系争房屋经交易部门评估认定为非普通住房后，原告提出与被告各自承担己方的税费，尽管在最晚过户日期8月31日当日原告提出搁置争议并由其先行垫付全部税费，原告的本意仍是主张税费各付，因被告坚持要求原告按约承担全部税费，最终双方在8月31日前未完成过户手续，本院认为该责任在于原告的违约行为。之后在长达五个月的时间内双方对过户交易虽有多次磋商，但因原告始终未明确表示同意承担全部税费而致交易不成，责任仍在于原告。关于被告是否有权单方解除合同，根据本院查明的事实，被告于2016年1月26日发函要求原告于1月31日办理过户手续，同时提出要求原告准备贷款凭证或200万元现金、承诺承担税费的书面文件以及全部税费款以及相关违约金，对此原告未全部接受上述条件，随后被告向原告发出解除合同函。本院认为，被告催告函中提出的条件并未超出买卖合同约定，原告在被告催告的合理期限内仍未履行的，被告有权单方解除买卖合同，并要求原告承担违约责任。
就本诉而言，原告要求被告协助过户手续，基于被告单方解除合同经本院认定有效，本院对该诉讼请求不予支持。至于原告诉请的逾期过户违约金，因本次交易过户未成的责任在于原告，本院对该诉讼请求亦不予支持。就反诉而言，本院对反诉原告要求解除买卖合同的诉讼请求予以支持，解除合同时间以反诉被告收到解除函之日即2016年2月2日为准。因买卖主合同解除，相应的从合同即补充协议同时应予解除。合同解除后，反诉原告应将已收房款退还反诉被告。反诉原告放弃要求反诉被告支付赔偿金，无不当，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：
一、对原告张申、陈文娟的诉讼请求不予支持；
二、反诉原告赵斌与反诉被告张申、陈文娟就上海市普陀区枣阳路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》于2016年2月2日解除；
三、反诉原告赵斌应于本判决生效之日起十日内返还反诉被告张申、陈文娟房款人民币XXXXXXX元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币414元，由原告负担。
本案反诉受理费人民币40元，由反诉被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
审 判 员 陈文丽
人民陪审员 王 俭
二〇一六年八月三十日
书 记 员 陈文渊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。