广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017）粤01民终23398号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘冠华，男，1974年12月3日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：周小薇，女，1977年11月11日出生，汉族，住广州市海珠区。
上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：吴海滨，广东百科律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张小玮，女，1962年5月3日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托诉讼代理人：邓峥嵘、蔡晓燕，均为广东海印律师事务所律师。
原审第三人：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6、9楼部分及7、8全层。
负责人：阮广杰。
委托诉讼代理人：刘嘉敏，广东红棉律师事务所律师。
上诉人刘冠华和周小薇、张小玮因房屋买卖合同纠纷一案，均不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初8100号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人刘冠华、周小薇上诉请求：1、维持一审判决第一、二、四项，撤销一审判决第三项，改判为张小玮向刘冠华、周小薇支付违约金人民币436800元；2、本案一、二审诉讼费全部由张小玮承担。事实和理由：1、一审判决明确阐明“张小玮的行为已构成违约，应承担违约责任”、“张小玮拖延办理网签手续，违约在先，刘冠华、周小薇已享有先履行抗辩权……”，同时，刘冠华、周小薇在一审时，提交了由于张小玮违约导致刘冠华、周小薇实际产生的经济损失的证据，而一审法院在判决书上没有体现，也未体现张小玮因自己的违约行为而应受到的惩戒，认定错误。2、根据合同第十六条第三款约定：“如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10％赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任。”，本案的客观事实是，张小玮的违约行为已经造成本案交易不能网签及过户，迫使刘冠华、周小薇不得不通过起诉的方式维护自身的合法权益，不能因为最终被法院判令合同交易继续履行就可以磨灭张小玮的违约行为需承担的违约责任，一审法院判决错误。二审庭审中，上诉人刘冠华、周小薇补充上诉意见：一、张小玮拒绝按约定履行合同义务，其行为已构成违约，应按约定及法律的规定承担违约责任。一审判决已认定张小玮的行为构成违约，应承担违约责任，但却没有要求张小玮向刘冠华、周小薇支付违约金，其判决结果系法律适用错误。二、关于涉案合同第十六条第三款的内容，一审判决存在认识错误。无论是在合同履行过程中，还是在庭审或者是整个诉讼的过程中，张小玮均以实际行动和明示的方式表示不同意继续履行合同，且双方无法按约定的方式完成交易过户是客观存在的事实。正是因为张小玮的违约行为已经导致双方无法按约定的方式完成交易过户，刘冠华、周小薇依照涉案合同第十六条第三款的约定，要求张小玮支付436800元违约金的诉请是符合国家法律规定的。至于一审判决最终判决合同继续履行，这不属于阻却张小玮按合同约定承担违约责任的法定依据；何况，即使法院判决合同继续履行，也不意味着最终能够完成交易过户这一必然结果；在未真正完成交易过户前，任何事情都可能发生。此外，涉案的合同是合法有效的，合同约定的履行方式是紧密联系的，张小玮拒绝网签，必然导致后续程序无法完成。关于双方在各个合同履行阶段的违约责任，合同中均有明确具体的约定。即使一审法院认为合同第十六条第三款属于约定不明，或者说该条款不足以支持我方的诉讼请求，也应当根据合同其他条款判决张小玮支付违约金。退一万步来讲，法院就算不采纳双方的合同约定，也应当按法律的规定计算并判决张小玮应承担的违约责任。三、关于张小玮违约行为造成刘冠华、周小薇损失的事实，一审判决未予查明。1、张小玮的违约行为造成刘冠华、周小薇额外承担了巨额的经济损失和交易风险。其中包括房屋延迟网签、房屋延迟交付和迟延办证等，这直接导致刘冠华、周小薇额外支付了租房居住、维权必要支出等费用，以及增加了房屋所有权长时间处于不确定状态的风险等。2、由于张小玮当庭表达了不同意继续履行合同的意思表示，这也直接导致刘冠华、周小薇只能变更付款方式。为了履行合同，刘冠华、周小薇需要全额支付房价款，付款方式的改变给刘冠华、周小薇造成了巨大的履约负担，其中包括需要举债借款和额外支付高额的借款利息等。关于上述事实，刘冠华、周小薇在一审期间提供了充分的证据予以证实，一审判决未予认定，属于认定事实不清。
上诉人张小玮上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项；2、撤销一审判决第四项，改判解除张小玮与刘冠华、周小薇、满堂红（中国）置业有限公司广州分公司于2016年8月29日签订的《广州市存量房买卖合同》；改判刘冠华、周小薇向张小玮支付违约金436800元；3、判令一、二审案件诉讼费用由刘冠华、周小薇承担。事实和理由：一、原审判决认定案件基本事实错误。1、原审判决无视双方当事人均未在合同签订后的五天内提出办理网签手续(即双方均未要求实际履行)的基本事实，在双方均不可能构成违约的情况下，认定张小玮构成违约。2016年8月29日签订的《广州市存量房买卖合同》第十六条第3项虽然约定双方同意在合同签订后的5天内(即9月3日前)办理网签手续，但在9月3目前双方均未提出去共同办理网签合同签订手续，是双方均没有要求按合同约定实际履行。在双方的短信、微信聊天记录中均没人在9月3日前提出去共同办理网签手续，这足以证明该事实。并且刘冠华、周小薇在2016年9月17日《录音》中明确表示：“这个5天你不遵守，我不遵守”，这也进一步证明双方均未要求按合同约定实际履行。况且，签订网签合同是双方民事法律行为，须双方意识和行为一致方能完成。所以，双方都未在9月3日前提出去办理“网签合同”签订手续的情况下，任何一方均不构成违约。2、原审判决无视刘冠华、周小薇和中介提供的网签合同与三方已签合同内容严重不符并拒绝更正的基本事实，反而错误认定张小玮无故拖延网签合同的办理手续。2016年9月21日，刘冠华、周小薇和中介向张小玮首次提交一份纸制版网签合同，要求按该版本办理网签，该网签合同本应与三方已签订的《广州市存量房买卖合同》合同内容一致，这不仅是相关行政法规明确规定的，也是诚实信用原则最起码的要求，但事实上中介与刘冠华、周小薇对该网签合同主要条款作了诸多重大变更。张小玮作为网签合同的签约主体，对于违背诚实信用原则且与事实严重不符的网签合同版本当然依法有权拒签，更有权要求中介和刘冠华、周小薇更正相应条款，但刘冠华、周小薇与中介方都拒绝更正。该事实有中介方和张小玮提供的网签合同纸制版、“三方微信群聊天记录”和“三份录音记录”等证据予以证实，但原审判决忽视该基本事实。3、原审判决回避银行办理按揭贷款的条件及程序与合同约塞的交易流程相冲突，以致合同无法实际履行的客观事实，反而认为张小玮要求变更无法履行合同条款的行为是违约行为。原审判决认为银行按揭贷款办理条件及程序在本案录音证据中已有反映，无需再向银行调查了解。对此，张小玮同意。2016年9月20日录音充分证明银行按揭贷款实际要求“先付首期款，再受理贷款申请及出具银行同贷书，之后再办理房产交易过户”；然而，已签合同第三条第3项约定的交易流程是“先办贷款申请手续并取得银行同贷书后，再办交易过户，之后再付首期款”，这明显与银行要求先付首期款的要求产生严重冲突，造成合同根本不能实际履行，必须变更。中介在9月20日当天的录音中问刘冠华、周小薇，有没有钱现在提前给首期，刘冠华、周小薇明确表示不够。这也充分证明中介和刘冠华、周小薇对合同无法实际履行的事实是明知的。原审判决认为张小玮提出变更合同无法履行条款的行为违约属认定错误。4、原审判决错误理解“三方微信群聊天记录”和“三份录音记录”两项重要证据，认定事实错误。二、有确凿充分的证据证明刘冠华、周小薇故意造成双方无法签订网签合同和无法完成交易过户手续，其不仅构成根本违约，而且还污陷张小玮违约并企图向张小玮索取交易总价10％的违约金。l、刘冠华、周小薇恶意拒绝更正网签合同与已签合同不一致内容，造成双方无法签订网签合同，已属根本违约。如前所述，刘冠华、周小薇和中介向张小玮提交的网签合同与三方己签订的合同内容严重不符。为此，张小玮通过2016年9月28日的微信以及10月14日向刘冠华、周小薇送达《律师函》，要求刘冠华、周小薇更正网签合同与已签合同不一致内容，但刘冠华、周小薇置之不理，还坚持“按合同办”，导致无法签订网签合同的后果。因此，刘冠华、周小薇的行为是在恶意阻止网签合同的签订和办理，全部过错都在于刘冠华、周小薇，其己构成根本违约。2、刘冠华、周小薇拒绝变更己签合同与银行按揭贷款规定相冲突的条款，恶意造成双方过户交易无法继续进行，也属根本违约。如前所述，银行办理按揭贷款的条件及程序与合同约定交易流程相冲突，以致合同无法实际履行。为此，张小玮积极主动与刘冠华、周小薇和中介方多次协商变更无法实际履行的合同条款，以利涉案房屋的交易顺利进行，但刘冠华、周小薇拒绝协商变更无法履行的合同条款，造成涉案房屋交易无法完成。张小玮在2016年9月21日、9月28日微信告知以及2016年10月14日向刘冠华、周小薇送达《律师函》，要求刘冠华、周小薇在收函后立即与我方协商和变更存量房买卖合同中与银行申请按揭贷款规定相冲突的条款，但刘冠华、周小薇收函后仍然置之不理，造成双方过户交易无法继续进行，其行为也属根本违约。通过2016年9月21日录音以及刘冠华、周小薇的代理人在2017年3月16日庭审中变更其第一项诉讼请求时，曾提出“要求张小玮开具收到首期款收据，配合其办理银行贷款手续”的诉讼请求，因此，刘冠华、周小薇和中介方是明知已签合同与银行按揭贷款规定相冲突，不仅不予更正，还要求张小玮配合出具虚假首期款收据骗取银行贷款，其主观恶意明显。3、刘冠华、周小薇故意阻止合同继续履行的目的是污陷张小玮违约，并企图向张小玮索取交易总价10％的违约金。三、原审判决认为张小玮拒绝刘冠华、周小薇支付40万元定金，以及刘冠华、周小薇享有先履行抗辩权而拒付40万元定金，并以此为由驳回张小玮的反诉请求，属于事实认定和适用法律错误。首先，张小玮在“三方微信群聊天记录”和“三份录音记录”中有明确拒绝刘冠华、周小薇提出的先写定金收据后银行转账支付的要求，有明确要求刘冠华、周小薇到合同约定的2016年9月30日时再向其转账支付40万元定金，但从未拒绝过刘冠华、周小薇向其支付40万元定金。事实上前一期25万元定金刘冠华、周小薇是通过银行向张小玮的账户直接转账支付的，所以刘冠华、周小薇只需按上一次的支付方式直接向张小玮银行账户转账40万元即可，客观上讲根本不需要张小玮接收，张小玮也无法拒绝刘冠华、周小薇通过转账方式向其支付该40万元定金。张小玮不仅从未拒绝接收该40万元定金，还专门委托律师于2016年10月14日向刘冠华、周小薇送达《律师函》向其催讨该40万定金。其次，原审判决认为刘冠华、周小薇享有先履行抗辩权错误。事实上是刘冠华、周小薇拖延办理网签手续，构成违约，所以依据客观事实和相关法律规定，刘冠华、周小薇根本就不享有先履行抗辩权。再则，根据定金的法律属性，定金具有预先支付性，目的在于担保合同当事人的债权。况且，已签合同并没有约定共同办理合同网签手续是支付定金的前提条件。而依据《合同法》第六十七条规定，刘冠华、周小薇应付张小玮的40万元定金不符合先履行抗辩权的规定。四、刘冠华、周小薇未按合同约定向张小玮支付40万元定金，张小玮依约有权解除合同及要求刘冠华、周小薇支付违约金。根据已签合同第八条、第十条及第十六条第3、4项明确约定，刘冠华、周小薇的上述行为己构成根本违约，致使张小玮无法实现合同目的。故，张小玮依约有权解除合同并要求刘冠华、周小薇支付成交价10％的违约金。
针对刘冠华、周小薇的上诉，张小玮二审辩称：与我方上诉意见一致。1、首先一审判决对于涉案合同第十六条第三款内容的理解和运用是正确的，刘冠华、周小薇的上诉补充意见的理由是不成立的，因为涉案合同的该条约定是针对房屋买卖交易无法进行，是买卖不成的一个违约金的约定，本案的事实并不存在合同约定的情形，所以原审没有依据该条款支持刘冠华、周小薇违约金的诉讼请求是完全正确的。2、刘冠华、周小薇二审提出违约实际损失的这种赔偿要求是与法律以及合同的约定不相符的，因为刘冠华、周小薇在一审时仅仅主张了违约金的诉讼请求，并未提出其实际损失的赔偿请求，所以刘冠华、周小薇二审再提出该上诉理由和补充意见是与事实以及法律不相符的。
针对张小玮的上诉，刘冠华、周小薇二审辩称：与我方的上诉意见以及一审意见一致，原审判决认定事实清楚，张小玮陈述的事实与客观不相符。
原审第三人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红广州分公司）二审述称：由于刘冠华、周小薇和张小玮的上诉请求没有涉及我方的权利义务，我方没有意见，由法院依法进行认定。
刘冠华、周小薇于2016年10月9日向一审法院提起本案诉讼称：2016年8月29日，刘冠华、周小薇与张小玮签订了《广州市存量房买卖合同》及《存量房买卖合同附件》，约定张小玮将名下位于广州市海珠区滨江东路康怡街2号1305房出售给刘冠华、周小薇，建筑面积为127.47平方米，合同总成交价为4368000元，付款方式为按揭付款。合同签订后，刘冠华、周小薇作为买方积极履行合同义务，已依约向张小玮支付了购房定金30万元。根据《广州市存量房买卖合同》第十六条第3款的约定：“双方应自签订本合同后五天内即2016年9月3日前办妥网签手续并签署相关的合同文件，如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失”，张小玮没有依约履行该合同义务。截至今日，张小玮仍未配合刘冠华、周小薇办理网签手续及签署相关的合同文件，迟迟回避，以各种理由推辞，导致合同履行一直滞后。刘冠华、周小薇经多次催促，未果。张小玮的行为已构成违约，应承担违约责任。故起诉请求：1、判令张小玮继续履行双方签订的《广州市存量房买卖合同》，即要求张小玮立即配合刘冠华、周小薇办理《广州市存量房买卖合同》的网签手续并且按照行政主管部门的相关要求签署相关文件、且张小玮继续协助刘冠华、周小薇办理按揭、过户手续直至交易完成；2、判令张小玮向刘冠华、周小薇支付违约金人民币436800元；3、本案诉讼费和财产保全费（包括法院收取的2704元和担保公司收取的担保费3000元）由张小玮承担。
张小玮一审答辩及反诉称：不同意刘冠华、周小薇的诉讼请求。一、双方未能在合同约定的时间内完成“网签合同”的签订手续，系双方均未要求实际履行所致，张小玮不构成违约，也不应承担违约责任。双方均未在《广州市存量房买卖合同》签订后的五天内提出共同去办理网签合同的签订手续，根据民法基本原则，签订网签合同不是单方民事法律行为，而是双方民事法律行为，因此在双方均未提出去办理网签合同签订手续的情况下任何一方均不构成违约。事实上是张小玮最先通过微信群与中介及刘冠华、周小薇约定去做网签手续前先去买家贷款银行了解相关条件及程序。刘冠华、周小薇、张小玮及中介于同年9月20日一同去银行了解贷款事宜，以及刘冠华、周小薇与中介方符宇于同年9月21日向张小玮当面提交准备签订的纸制版网签合同等行为，也充分证明前述事实。此外，涉案《存量房买卖合同》第十六条第3项约定的是“如一方原因导致不能进行网签及交易过户”的违约责任，该项约定明显是针对“网签”和交易过户两项手续都无法完成的情况，即适用交易不成的违约行为的，并不适用延期办理网签手续的情形。因此刘冠华、周小薇依据该项约定要求张小玮承担违约责任是完全错误的，是曲解合同条款的做法。二、刘冠华、周小薇提起本诉时，尚不具备签订网签合同的条件和资格，网签合同当时是无法签订的，所以张小玮也没有违约的可能。2016年9月17日、20日、21日，刘冠华、周小薇、张小玮及中介方符宇在协商“网签合同”办理事宜及咨询银行贷款规定时，刘冠华明确告知张小玮，说他正在卖其名下的一套房，等其除名后才能购买涉案房屋，此外，刘冠华、周小薇还明确表示，其购买涉案房屋的首期房款还不够，不能支付。因此，刘冠华、周小薇在2016年10月9日提起本诉之时还不具备购买涉案房屋的条件和资格，也不具备签订网签合同的条件和资格，网签合同当时是无法签订的，所以张小玮也没有违约的可能性。三、刘冠华、周小薇及中介方要求张小玮签订的网签合同与双方已签订的《存量房买卖合同》严重不符，而且拒绝更正，导致不能进行网签。2016年9月21日，刘冠华、周小薇及中介方符宇向张小玮当面提交了一份纸质版网签合同，要求按该版本办理网签，该网签合同对主要条款作了诸多重大变更。鉴此，张小玮通过三方微信群和委托律师发律师函的方式向刘冠华、周小薇及中介方提出更正要求，但刘冠华、周小薇及中介方至今不予理睬，很显然是刘冠华、周小薇的原因导致不能进行网签，理应承担相应违约责任。四、双方签订的《存量房买卖合同》属事实上不能履行的合同。刘冠华、周小薇拒绝变更的行为，不仅导致无法网签，更导致双方交易无法进行，应当承担赔偿责任。为了解中介方及刘冠华、周小薇共同指定银行申请贷款的条件及程序，按照三方之前的约定，三方于2016年9月20日共同到广州大道南701号工商银行广州大道支行向该行赵嘉莹经理咨询办理贷款事宜，该银行明确答复：买家必须付齐首期款后，银行才能受理按揭贷款申请手续，才能出具同意贷款通知书。基于贷款银行实际要求“先付首期款，再受理贷款申请及出具银行同贷书，最后再办理房产过户”与《存量房买卖合同》第三条第3项“先办贷款申请手续并取得银行同贷书后，再办交易过户，最后再付首期款”的约定产生严重冲突，以致上述合同根本无法实际履行，涉案房屋的交易也无法实际完成。为此，张小玮于2016年9月21日通过三方微信群告知刘冠华、周小薇及中介方《存量房买卖合同》事实上不能履行，并于同月28号再次通过该微信群书面要求变更合同相应条款，以利于尽快网签及房产交易过户。然而，刘冠华、周小薇及中介方均不予理睬，张小玮被迫又于同年10月14日委托广东海印律师事务所向刘冠华、周小薇送达律师函再次提出上述要求，刘冠华、周小薇仍然置之不理。上述事实充分证明，刘冠华、周小薇拒绝变更事实上不能履行合同条款的恶意行为，不仅导致双方无法网签，更导致涉案房屋不能进行交易过户。《存量房买卖合同》明确约定，“如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失”，因此，刘冠华、周小薇应向张小玮支付赔偿金436800元。此外，对于事实上不能履行的合同，当事人有权拒绝继续履行，实际上也根本无法继续履行，这是不构成违约的。五、《存量房买卖合同》是双方在对银行按揭贷款规定产生重大误解的情况下签订的，而且造成了事实上不能履行的后果，应当依法撤销。综上，反诉请求：1、判令刘冠华、周小薇向张小玮支付赔偿金人民币436800元；2、撤销《广州市存量房买卖合同》第三条第3项条款；3、刘冠华、周小薇承担本诉和反诉的全部诉讼费用。
刘冠华、周小薇一审反诉答辩称：张小玮的反诉请求缺乏事实和法律依据，不同意张小玮的全部反诉请求。理由如下：1、张小玮称刘冠华、周小薇尚不具备签订网签合同的条件和资格的说法是错误的。2、张小玮称网签合同与双方签订的《广州市存量房买卖合同》严重不符的说法错误。3、张小玮称双方签署的合同无法履行的说法是错误的。4、张小玮拒绝按约定完成房屋买卖交易是因为房价上涨，想反价，甚至还曾教唆满堂红广州分公司配合其反价，这本来就是非常不诚信的行为。该事实有刘冠华、周小薇提供的微信记录、录音为证，满堂红广州分公司也可以证实。针对本案未能办理网签的事实，我方确认网签合同不是单方的民事行为，是双方的民事行为，网签必须双方配合一致才能完成，而本案网签手续不能完成恰恰是张小玮单方面违约。根据我方提交的证据可知，张小玮在2016年9月1号回复这几天其一直在上海，要9月10日才能回广州办理网签手续；9月4号中介方询问张小玮何时回来，中介方会准备网签资料，接着中介方发送了网签合同的草稿本给双方审核，这一点也反驳了张小玮称2016年9月21日才收到网签合同的说法；到9月16日张小玮还未回到广州，其在2016年9月19日又发微信说其会回来一趟，但后天又需要出差，这一点可以看出张小玮对履行合同义务没有一丝的尽心，刘冠华、周小薇一直催促张小玮出差回来后尽快完成网签手续，张小玮一直推脱需要审核刘冠华、周小薇的银行贷款程序等，一直不配合刘冠华、周小薇办理网签，张小玮的真实目的是不想履行合同，想加价。另外，张小玮刚才明确其第一项反诉请求的依据是合同第十六条，但是其反诉请求第二项又是撤销合同第三条第三项，张小玮既然依据合同的条款来主张请求，表明张小玮本身是认可合同的效力的，现在又要求撤销合同条款，这是互相矛盾的。合同第八、九、十条对延期过户及延期交房等都有不同的违约责任的约定，这说明合同的第十六条就只是针对乙方原因不能办理网签手续所应承担的违约责任，张小玮逾期办理网签应当承担违约责任。
满堂红广州分公司一审述称：本诉和反诉的请求均不涉及到满堂红广州分公司，满堂红广州分公司没有意见。由法院判决，不论双方是否继续履行合同，满堂红广州分公司都愿意配合。
一审法院经审理查明：2016年8月29日，经满堂红广州分公司提供居间服务，刘冠华、周小薇（乙方）与张小玮（甲方）签订了《广州市存量房买卖合同》，约定张小玮向刘冠华、周小薇出售广东省广州市海珠区滨江东路康怡街2号1305房，建筑面积127.47平方米；交易方式为按揭付款；总金额为4368000元；付款方式：按揭付款（物业无抵押适用）：1、定金5万元乙方须在2016年8月29日支付给甲方；2、定金余款25万元乙方须在2016年8月30日前支付给甲方；3、首期楼款2668000元乙方于递件成功当天支付甲方；乙方应于2016年11月30日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；甲方及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料；甲乙双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后5个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续；如因政府部门或政策变化等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止；4、楼价余款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行指定开设的账户内……；（第八条交易不成的违约责任）1、甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；2、乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；（第十六条）3、甲乙双方同意委托满堂红（中国）置业有限公司办理网签手续，此《广州市存量买卖合同》为示范文本，甲乙双方均同意按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后5天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续；甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易；如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任；4、备注：买方在2016年9月30日前另再支付定金人民币40万元给卖方；买方按揭付款以商业性质贷款；（第十七条）……甲乙双方签订的《广州市存量房买卖合同》（正式版）与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准；等等。
2016年8月29日，刘冠华、周小薇向张小玮支付定金5万元。2016年8月30日，刘冠华、周小薇向张小玮转账支付定金25万元。
刘冠华、周小薇提供了刘冠华、张小玮及中介方工作人员符宇的三方微信群记录，拟证明张小玮以各种理由回避、推卸办理网签手续及签署相关合同文件。该微信群聊天记录摘要如下：2016年8月30日晚上21:57，刘冠华表示：“张姐，已转账。但不在工作时间段，请明早8点后再查账”。2016年8月31日晚上21:38，张小玮表示：“今天未见到账，明早我再查”。2016年9月1日下午14:16，张小玮表示：“这几天我因一直在上海，江浙一带长途开车，不方便上网，手机上未见通知。我已委托工行经理帮我查这笔款，稍后回复”。2016年9月1日下午15:50，张小玮表示：“经理回复，已试查，但现在银行制度比以前严格，须本人才能查。我正要开车去浦东机场接人，到机场柜机查”。2016年9月1日晚上19:37，张小玮表示：“如果收款人银行资料不对，钱会退回原主的。刘生这么紧张，是怕我不卖房了？……”，“这么大的浦东机场，找不到银柜机，又不好离客人太远，只好到了饭店附近找。经查25万已到账。网络不好，发了几次，重发”。2016年9月4日，张小玮表示：“我大概9月10日返广州，做网签前，我需去相关部门问清楚程序时间，我一直是向你们提出，买方的办理周期长是不符合我原要求的，11月底才申请向银行贷款及资料递交实是太迟，过户顺延，订金余款支付也迟……”。2016年9月4日下午，中介方询问张小玮：“你什么时候回来，我准备拿些资料给你们签与评估”，张小玮回复：“大约9月10日”。2016年9月9日晚上，中介方询问张小玮：“你明天回来了广州？”，张小玮未回复该信息。2016年9月10日晚上，中介方在三方微信群发送了网签合同草稿，并要求刘冠华、周小薇和张小玮看看，张小玮并未回复该信息。2016年9月16日下午，中介方再次询问张小玮：“回广州了没有呀？”，刘冠华、周小薇也发微信表示：“我这边没什么问题了，尽快网签了”，中介方回应：“等张小姐的时间安排了”，张小玮对当天信息没有回应。2016年9月19日晚上，中介再次询问张小玮：“你回来广州了没有？”，张小玮回复：“我赶回来广州，明天下午去见买方银行可以吗？后天一早我又要出差一段时间”；刘冠华、周小薇向张小玮询问：“后天又出差，什么时候能网签？”，张小玮对刘冠华、周小薇该信息未予回应。2016年9月21日早上，中介方多次发微信提醒双方：合同约定买方在9月30日前另支付定金40万元，并提示卖方出具相关收款证明，同时强调合同约定在签订合同五天内须进行网签，请双方严格执行合同；刘冠华、周小薇对此回复：“@张小玮@符宇，40万定金，我已经准备好。鉴于张姐近日都在广州，我要求尽快约时间到银行当面交易”；张小玮则回复：“昨天咨询链家和买家指定的工商银行后，发现你们所写的买卖合同条件及银行程序及要求不符，合同根本就不能履行的。我提出和你们回到链家下渡门店商讨《广州市存量房买卖合同》的正版确认合同，但你们都各自走了，是你们拖延不履行……那晚我是被动出来见，因第二天一早出差，精神在极其疲倦下签的合同，洽谈室灯光暗，合同文本字体小，总体方面不符合签合同的场合条件，出差途中已提出……”；中介方于当天早上回应：“@张小玮签署合同之后，你出差后曾与我在电话上聊过，要求我去与刘生再谈关于房子总价拉高到你所想要的价格。给佣金做条件。作为有良心中介经纪人，我当时拒绝了你……我拒绝了你的佣金诱惑之后，你不断用语言上对我不尊重……”；刘冠华、周小薇接着询问张小玮：“我只是想知道，合同要求我本月底付40万，张姐你不配合，我怎么落实我的职责？”；张小玮回应：“@符你不觉得你自己在做是非吗？我完全没你所说的这句话……”；中介方回应:“我敢对天发誓……我发誓，如果我编，我会死我全家”；2016年9月22日下午16:34，刘冠华、周小薇询问：“@张小玮你查完没？什么时候网签和过钱？”；当天下午中介方也询问：“@张小玮？？是否已核对？”；张小玮未回复上述信息。2016年9月23日晚上，中介询问：“@张小玮张姐你又出国了吗”，“@刘冠华你出差吗？应该没有吧”；刘冠华、周小薇回应：“我一直在广州，等卖家的答复”；张小玮未回应上述信息。2016年9月24日早上10:11和9月25日中午9:17，刘冠华两次发微信表示已经将40万元定金准备好，请卖方确定收款时间，在合同规定日期前完成款项的接收及出具收款证明，另根据合同要求，请卖方确定办理网签合同的时间；张小玮未回应上述信息。2016年9月25日中午12:43，中介发微信：“@张小玮麻烦你联系下我”，“@张小玮你的电话一直无人接听”；张小玮未回应上述信息。2016年9月26日下午13:16，中介发微信：“@张小玮能负责一点吗？起码信息与电话复一个交待下吧。答应了我，拿了网签合同去咨询房管局回复我。到现在搞失踪”；同日下午13:28，刘冠华发微信：“@张小玮你到底想做什么？你不清楚自己的行为会带来什么后果吗？”；张小玮当日未回复上述信息。2016年9月28日下午17:52，张小玮发微信：“多此一举，9月30日尚未到，你们天天叫，做这么多的疯动作干嘛？这是房交易的诚意吗？想快，为何不先把你们符合交易资格应该提供的资料证明出示我看。我出差前清楚的告诉过你们，我会回广州办理的，我已交待过了，还逼催，我不能像你们那样留在广州天天得闲仅盯着这单房交易。我出差是为国家做事，政府室里信息是屏蔽的，基本上是不合适接收电话，况且这房交易时间未到，我有权去做我自己的其它事，你们的行为是打搅我。你们催得那么急，（1）为何签合同后不尽快去银行办理申请贷款，要拖延近三个月才去办理？把我时间耽误住；（2）合同条件上非要写银行放款当天交房，我从国外飞得回来吗？……（3）广州合同第三条C点，买家的自身条件尚未确定能否按时办批下来，就把卖家的时间套牢，等等，这是强盗条款，不符合满堂红的原条文政策，公平，公正，必须在网签合同确认版上更正……初始合同是在2016年8月29日在卖家极疲倦下被引导签订的……”；刘冠华、周小薇当天晚上18:33回复：“按合同办”。2016年9月29日，中介方询问：“@张小玮你什么时候回广州？请执行合同”，张小玮未回复该信息。2016年9月30日，中介方发微信：“@张小玮请你配合买方办理本次相关手续及支付定金”，张小玮未回复该信息。2016年10月2日早上8：52，张小玮发微信：“公众假期是轻松愉快的放假，人要休息的。你们不但逼着别人，还逼着你们自己在假期做紧张的交易，这点从签合同一开始你们给我下圈套……你们的行为不像一般的房屋中介和买家……你们自身是不符合房交易的资质资格，却要处处要求别人执行坑洞。你们的手段目的，有诈骗行为，若再继续搞事，将承担后果”。中介方回复：“@张小玮通知你执行合同，你胡说什么？”。
张小玮对上述微信群记录的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为微信记录可反映三方都没有在合同约定的5天内提出要求办理网签手续，不存在因为任何一方的原因造成违约和延迟；关于合同无法网签和履行的障碍，都是因为刘冠华、周小薇对张小玮提出的合理要求置之不理，甚至恶意地要求张小玮履行实际无法继续履行和完成的合同。
张小玮也提供了刘冠华、张小玮及中介方工作人员符宇的三方微信群部分聊天记录，拟证明合同事实上不能履行，张小玮提出更正要求但刘冠华、周小薇和中介置之不理，导致不能进行网签及过户交易等。该记录显示，2016年10月14日下午4:47，张小玮表示：“我9月21日向你们提出的网签条件是合理的，只是因客观原因的少调正，若如有不一致，本着诚意也应双方可协商的，但你们坚持按原合同执行，而且网签合同版21号才交我，逼我难做无法履行……”。刘冠华、周小薇对该微信记录的真实性没有异议，但认为不能证明张小玮想证明的内容，认为双方必须办理网签手续后才能去银行办理按揭贷款手续，张小玮拒绝办理网签才导致合同未能顺利完成交易，且合同履行与银行贷款实际操作流程不存在任何冲突。
刘冠华、周小薇还提供了日期分别为2016年9月17日、9月20日和9月21日的三份录音及录音文本，拟证明张小玮以各种理由回避、推卸办理网签手续及签署合同相关文件。录音内容摘要如下：1、9月17日的录音：张小玮多次质疑为何合同约定到11月30日才申请银行贷款；中介方询问张小玮是否有看其在微信群里发给张小玮的网签合同，张小玮回应：“那么小的字，我一般都导入电脑看了……”；中介和刘冠华、周小薇希望张小玮尽快网签，张小玮有过如下回应：“我都不知道人家银行的贷款条件你行不行，你叫我网签不是大家拿来搞吗？”，“你套住我整整几个月时间，四个月”，买方回应：“现在我有钱给的，张姐，我有钱给了你的”，卖方回应：“不是，你的钱，我是保管你的钱”，中介询问：“为什么这样说？保管？”，卖方：“我不要你的钱”；张小玮曾多次质疑合同约定的签订合同5天内办理网签无法执行，中介有过如下陈述：“张姐，这份合同我不明白你为什么跳出来这样说，这个5天工作日，因为……”，卖：“我现在才看到这个字眼，我今早才看到。我今早在银行”；中介：“为什么今天不可以网签？想问一下”，卖方：“那他符合条件就签咯”，中介：“他符合的”，卖：“为什么要三十……”。2、9月20日的录音：刘冠华、周小薇和中介均有表示当天立即向张小玮转账支付9月30日前应支付的40万元，张小玮有过如下回应：“这个钱我不急着要你的钱，我先问了银行先，我问了银行那个最重要”……中介：“喂，如果30号他不转钱给你的话，他毁约喔”，卖方：“现在又没到30号”……“我不要你的钱，我不想保管……”，中介：“你是叫他毁约而已”，卖方：“我不想保管你的钱”……买方：“我贷款的时候银行会查我，你查我干什么呢？”……，中介：“他贷不到款是他的责任，你可以没收他的首期的”，卖方：“那银行要不要我的资料，银行需要我的资料吗？那你为什么要我签名的资料呢？”；当天刘冠华、周小薇、张小玮和中介一起到银行询问贷款事宜，因银行贷款审批需要审查首期购房款的收据，而涉案合同约定银行出具同意贷款通知书后才递件，递件成功当天才支付首期款，故银行工作人员提议：“其实如果你们大家不信任应该做资金托管”，卖方回应：“很麻烦，我不想搞这些”，银行：“资金托管又不用钱。只是相当于，工行是第三方，这样而已”，卖方：“这些东西不搞，太麻烦”。3、9月21日的录音：中介：“今天我们过来最重要是商讨，这份合同，你的异议是非常大，就是可以看得出。你是不想卖了，还是继续交易，还是……？”，卖方：“卖我就肯定要卖的，看得出，现在呢，你说卖不卖……在这件事上我不想卖，做到这一步”……中介：“不要乱说话啊……”，卖方：“这些我不乱说话了，一会儿你又污蔑我说我不卖了”，中介：“我没有污蔑你”，卖方：“我不想说这句话了。我不说这句”……中介：“哪，这样子，大家不要吵了……张小姐，很简单，你是否还想继续这桩交易？”，卖方：“是否继续的话，我不知道如何回答你这件事情。这个取决于双方的诚意。是不是？”，中介：“刘先生，你是否继续？”，买方：“我有诚意啊，我给钱她”……卖方：“昨天银行那个人说的，首期交齐才可以递件……”，中介：“我有没有跟她说，这份首期收据只作为政策银行审批的？……你看到没？‘此收据只作为银行审批之用，并不代表业主已收到该款项’，然后下面有经纪盖印在上面”，卖方：“反正你们的东西……”。
张小玮质证表示三段录音显示中介方以及刘冠华、周小薇反复通过刺激或引诱式发问的方式诱导张小玮，要求张小玮自己陈述要加价或诱导张小玮拒绝做交易，认为在三段录音里找不到张小玮要提价或拒绝交易的陈述，刘冠华、周小薇和中介是在故意陷害张小玮违约，再恶意向张小玮主张违约赔偿。
刘冠华、周小薇于2016年10月9日提起本案诉讼。在本案诉讼期间，刘冠华、周小薇向一审法院提交了刘冠华、周小薇具备本市住房限购区域内住房购房资格的《购房资格证明》。刘冠华、周小薇为本案诉讼向一审法院支付了财产保全费2704元，并向担保公司支付了担保服务费3000元。
一审诉讼中，刘冠华、周小薇变更其第一项诉讼请求如下：请求判令双方继续履行合同，刘冠华、周小薇同意一次性支付余下的全部购房款，张小玮协助刘冠华、周小薇办理过户手续，支付房款和过户的期限由法院判决。
张小玮对此表示，鉴于刘冠华、周小薇变更诉讼请求，故张小玮也变更其第二项反诉请求如下：要求撤销双方签订的《广州市存量房买卖合同》。之后，张小玮又请求将其第二项反诉请求变更如下：要求解除双方签订的《广州市存量房买卖合同》；第一项反诉请求的“赔偿金”436800元变更为“违约金”436800元。
针对张小玮变更的诉讼请求，刘冠华、周小薇意见如下：1、张小玮变更的反诉请求没有事实、法律依据。2、刘冠华、周小薇按约定全面履行义务，不存在违约行为。3、关于刘冠华、周小薇应该支付的四十万定金，刘冠华、周小薇已通过微信、短信甚至书面信息催促履行，刘冠华、周小薇早表明已准备好40万元，并不断催促张小玮接受该40万定金，是张小玮拒绝履行，因此过错方应是张小玮。该事实有刘冠华、周小薇提交的微信、短信、录音以及刘冠华、周小薇发出的书面信息为证。其中2016年9月20日的录音可证明刘冠华、周小薇、张小玮及满堂红广州分公司一起到银行，当时买方已准备好定金，可以马上转账给张小玮，但是张小玮拒绝。经一审法院询问，满堂红广州分公司确认刘冠华、周小薇陈述的上述事实属实，对刘冠华、周小薇陈述的上述事实没有意见；同时，满堂红广州分公司确认双方签订的《存量房买卖合同》是常用固定格式，不存在因为本案合同条款（合同约定的支付首期款的时间在提交按揭申请资料之后）而导致无法申请按揭的情况。
刘冠华、周小薇和张小玮均确认双方的违约金请求的依据均是涉案《广州市存量房买卖合同》第十六条第三款。另外，刘冠华、周小薇明确其第三项诉请中担保公司收取的担保费3000元要求由张小玮负担是要求张小玮赔偿该3000元担保费损失。
一审法院认为：涉案《广州市存量房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，当事方均应自觉履行合同的义务。
上述合同约定，买卖双方须在合同签订后5天内办理网签手续，但本案证据显示，张小玮一直以自己出差不在广州以及需向银行调查刘冠华、周小薇的贷款事宜、涉案合同无法履行等理由拖延办理网签手续，同时单方坚持要求变更合同条款，张小玮的行为已构成违约，应承担违约责任。张小玮辩称涉案合同无法实际履行，缺乏事实和法律依据，该抗辩意见无理，一审法院不予采纳。
刘冠华、周小薇表示可以一次性支付余下的全部购房款并要求判令双方继续履行合同，合法合理，一审法院予以支持，张小玮应在收到剩余房款的同时协助刘冠华、周小薇办理涉案房屋的过户手续。
涉案合同第十六条第三款约定，“如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任”。刘冠华、周小薇选择在本案起诉要求继续履行合同，并未起诉要求解除合同，本判决也支持继续履行合同，目前并不存在房屋无法交易过户的情况，故刘冠华、周小薇依据该合同条款要求张小玮支付成交价10%的违约金，依据不足，一审法院不予支持。刘冠华、周小薇要求张小玮赔偿本案财产保全担保服务费损失3000元，该请求合理，一审法院予以支持。
关于张小玮的反诉。张小玮拖延办理网签手续，违约在先，刘冠华、周小薇已享有先履行抗辩权，且张小玮多次拒绝刘冠华、周小薇支付剩余40万元定金，张小玮以刘冠华、周小薇未在2016年9月30日前支付剩余40万元定金为由要求刘冠华、周小薇承担违约责任，其反诉意见无理，一审法院不予采纳。张小玮反诉要求解除合同及要求刘冠华、周小薇支付436800元违约金，依据不足，一审法院不予支持。
另，张小玮申请一审法院调查刘冠华、周小薇从签订合同之日起至起诉之日2016年10月9日期间的房产信息及贷款情况，以调查刘冠华、周小薇是否属于限购限贷对象，因涉案合同约定2016年11月30日前申请贷款，银行出具同意贷款通知书后才去房管部门办理申请买卖手续，故张小玮申请调查的事项对本案审理结果并无关键性影响，对该申请一审法院不予采纳。张小玮还申请一审法院向工商银行广州大道支行调查了解申请按揭贷款的条件及程序，以查明是否需要买家付清首期款、卖方出具首期款收据后银行再受理贷款申请及出具同贷书，因按揭贷款申请的程序在本案录音证据中已有反映，故对该申请一审法院也不予采纳。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告刘冠华、周小薇在本判决生效之日起30日内，向被告张小玮支付房款4068000元，被告张小玮在收到上述房款的同时协助原告刘冠华、周小薇办理将广州市海珠区滨江东路康怡街2号1305房的产权过户给原告刘冠华、周小薇的手续。二、被告张小玮在本判决生效之日起30日内，向原告刘冠华、周小薇赔偿担保服务费损失3000元。三、驳回原告刘冠华、周小薇的其它诉讼请求。四、驳回被告张小玮的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7852元，由被告负担100元，原告负担7752元；本案财产保全费2704元，由被告负担；本案反诉受理费20872元，由被告负担。
经二审审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。
在二审审理中，刘冠华、周小薇提交广州市海珠区不动产登记中心出具的《购房资格证明》，截至2017年12月28日，两人具备本市住房限购区域内住房购买资格。另，刘冠华、周小薇将剩余的购房款4068000元交到一审法院的代管款账户。
本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。
涉案《广州市存量房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，故为有效合同，当事方均应自觉履行合同的义务。
上述合同约定，买卖双方须在合同签订后5天内办理网签手续，但从双方提供的微信聊天记录、录音等证据显示，刘冠华、周小薇一直与张小玮联系、催促其尽快回广州办理网签手续，而张小玮一直以自己出差不在广州、需向银行调查刘冠华和周小薇的贷款事宜并以贷款银行实际要求“先付首期款，再受理贷款申请及出具银行同贷书，最后再办理房产过户”与双方合同“先办贷款申请手续并取得银行同贷书后，再办交易过户，最后再付首期款”的约定产生冲突，以致上述合同根本无法实际履行，而单方坚持要求变更合同条款等理由拖延办理网签手续。而张小玮所主张的上述贷款银行实际要求“先付首期款，再受理贷款申请及出具银行同贷书，最后再办理房产过户”，只是该银行办理贷款手续的具体程序，并不影响双方按照合同的约定办理网签手续、支付首期房款、办理按揭贷款等事宜，因此，张小玮的上述行为已构成违约。张小玮主张涉案合同无法实际履行，缺乏事实和法律依据，理由不成立，一审法院不予采纳，并无不当，本院予以确认。而刘冠华、周小薇一直与张小玮联系、催促其尽快回广州办理网签手续，体现其一直要求双方按合同约定办理网签手续，刘冠华、周小薇并不构成违约。故张小玮主张刘冠华、周小薇的行为构成违约，理据不成立，本院不予采纳。关于张小玮要求解除合同及要求刘冠华、周小薇支付436800元违约金的问题。一审认定张小玮拖延办理网签手续，违约在先，刘冠华、周小薇已享有先履行抗辩权，且张小玮多次拒绝刘冠华、周小薇支付剩余40万元定金，张小玮以刘冠华、周小薇未在2016年9月30日前支付剩余40万元定金为由要求刘冠华、周小薇承担违约责任，其反诉意见无理，不予采纳，并无不当，本院予以确认。张小玮二审主张要求解除合同及要求刘冠华、周小薇支付436800元违约金，依据不足，本院不予支持。
在本案一审中，刘冠华、周小薇表示可以一次性支付剩余的购房款，且在二审时将剩余购房款4068000元交到法院代管，证明其具备支付购房款的能力，因此，刘冠华、周小薇要求继续履行合同、张小玮协助其办理涉案房屋的过户手续，合法合理，本院予以支持，一审对此处理并无不当，本院予以维持。张小玮应在收到剩余房款的同时协助刘冠华、周小薇办理涉案房屋的过户手续。
关于刘冠华、周小薇主张张小玮承担房屋买卖在其起诉前无法完成交易的违约行为的责任。一审法院根据涉案合同第十六条第三款“如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任”。的约定，认为刘冠华、周小薇选择在本案起诉要求继续履行合同，并未起诉要求解除合同，本判决也支持继续履行合同，目前并不存在房屋无法交易过户的情况，刘冠华、周小薇依据该合同条款要求张小玮支付成交价10%的违约金，依据不足，不予支持刘冠华、周小薇该请求，处理并无不当，本院予以确认。刘冠华、周小薇二审主张张小玮承担房屋买卖在其起诉前无法完成交易的违约行为的责任，理据不成立，本院不予支持。
关于刘冠华、周小薇要求张小玮赔偿本案财产保全担保服务费损失3000元，该费用为刘冠华、周小薇申请财产保全而自行支付的担保费用而非本案的诉讼费用，应自行承担，其要求张小玮赔偿，理据不成立，本院不予支持。一审法院对此处理欠妥，本院予以纠正。
综上所述，经审查，一审判决查明事实清楚，唯第二项处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初8100号民事判决第一、三、四项以及案件受理费、财产保全费负担的决定；
二、撤销广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初8100号民事判决第二项；
三、驳回刘冠华、周小薇要求张小玮赔偿担保服务费损失3000元的诉讼请求。
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