浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1081民初8779号
原告：王军华，男，1977年12月8日出生，汉族，住温岭市，
??委托代理人：应莲珍，浙江飞平律师事务所律师。
？？被告：段秀华，女，1967年7月8日出生，汉族，住温岭市，
??委托代理人：陈明,浙江海贸律师事务所律师。
委托代理人：郭琳雅，浙江海贸律师事务所律师。
原告王军华与被告段秀华房屋租赁合同纠纷一案，于2017年7月12日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员王晓波适用简易程序，于2017年7月28日公开开庭进行了审理。原告王军华的特别委托代理人应莲珍、被告段秀华及其特别委托代理人郭琳雅到庭参加诉讼。因本案案情复杂，依法于2017年10月12日转为普通程序审理，依法组成合议庭于2017年12月1日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告王军华起诉称，原告王军华与被告段秀华于2013年6月15日签订了一份《租房协议》，协议约定由原告王军华将坐落于温岭市泽国镇二环路30-32号三间店面租赁给被告段秀华使用。租期10年，从2013年6月15日起至2023年6月14日止，年租金前三年5万元，从第四年起递增15%，第五年在第四年的基础上再递增15%。并约定，在经营期间，被告不能私自转租，若转租必须经原告同意。2016年6月15日，被告本应支付第四年的租金，但其直至今天一直未支付。并在此过程中擅自将房屋转租给他人使用，原告王军华与被告段秀华协商未果。现原告王军华起诉要求：一、判令解除原、被告签订的《租房协议》；二、判令被告支付从2016年6月15日起至2017年6月14日止的租金57500元及从2017年6月15日起至其实际腾房止按年租金66125元计算的租金。
原告王军华为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、原告身份证复印件及被告人口信息各一份，用以证明原、被告的身份情况。
??2、租房协议一份，用以证明原、被告双方租赁的事实及对租赁事项进行约定的事实。
被告段秀华答辩称，被告段秀华并未拖欠原告王军华2016年6月15日至2017年6月14日的租金57500元。原告王军华与案外人陈小凤系泽国宝兴宾馆合伙人，被告段秀华向原告王军华承租了三间店面，被告段秀华曾于2015年2月向原告王军华交付2016年6月至2017年6月期间的房租费20000元，于2016年2月29日向原告合伙人即宝兴宾馆合伙人陈小凤交付2016年6月至2017年6月的租金30000元。另原告合伙人陈小凤曾于2015年1月30日向被告段秀华女儿借款100000元，于2015年2月4日向被告段秀华女儿借款50000元，上述借款共计150000元，后因陈小凤无法向被告段秀华女儿偿还上述借款，故经陈小凤与被告段秀华协商，认同将150000元借款视为向原告王军华及陈小凤缴纳租金，故至本案开庭，被告段秀华并未拖欠分文房租。原告王军华因为与其合伙人陈小凤之间的内部合伙债权关系而发生争执，恶意否认了被告段秀华已向其履行房租义务的行为，为此被告段秀华曾多次向原告王军华协商，更于2016年期间多次打台州电视台大民讨说法热线要求协助解决，但原告王军华恶意否认收取上述房租的事实，原告王军华也曾多次到被告段秀华店里闹事，被告段秀华无奈向公安机关报案，在公安机关及记者的协商下，原告王军华也曾承认收取了2016年6月至2017年6月的租金。
被告段秀华为支持其主张的事实，向本院提交了以下证据：
1、（2013）温政民字第4425号公证书复印件一份，用以证明原告王军华与其合伙人陈小凤于2013年6月7日共同作为承租人向他人租房用以经营泽国宝兴宾馆及原告与陈小凤系合伙关系的事实。
2、农村合作银行进账回单、贷方凭证、温岭市泽国自来水公司发票三份、温岭市供电公司发票六份、温岭市泽国宝兴宾馆收款收据三十七份，用以证明陈小凤与原告王军华系泽国宝兴宾馆合伙人的事实。
3、浙江省农村信用合作社开立个人银行结算账户及综合服务申请书一份，用以证明被告于2016年2月29日在农村信用社取款50000元，并于当天将其中30000元交给陈小凤，用于支付2016年6月至2017年6月房租的事实。
4、录音资料及文字摘录各一份，用以证明原告在电话录音中承认段秀华向其交付2万元以支付2016年6月至2017年6月房租的事实。
5、借条二份，用以证明陈小凤于2015年1月30日向被告女儿借款100000元，于2月4日借款50000元。此后，陈小凤、被告及其女儿、原告进行协商并达成一致，将150000元借款用作本案涉及房屋今后房租的事实。
6、陈小凤的借款借据、名片及王军华的银行存款回执各一组，用于证明陈小凤和原告系合伙关系。
7、被告段秀华申请证人潘某出庭作证，用以证明案外人陈小凤与被告段秀华及其女儿协议将案外人陈小凤向被告段秀华女儿借款的150000元抵销三间店面已到期或未到期房租的事实。
8、被告段秀华申请证人管某出庭作证，用以证明被告段秀华已向案外人陈小凤支付房租30000元的事实。
9、被告段秀华申请证人张某出庭作证，用以证明案外人陈小凤向被告段秀华女儿张某借款150000元，后因案外人陈小凤无力偿还该笔借款，故经各方协商，一致认可该笔150000元借款用于被告段秀华向原告王军华承租三间店面已到期或未到期的房租的事实
庭审中，经原告王军华、被告段秀华举证、质证，本院认证如下：
原告提交的证据1、2，被告段秀华没有异议。本院审查认为上述证据来源合法，内容真实，能够证明原告所主张的事实，本院予以认定。
被告提交证据3、8，用以证明被告已经向案外人交付30000元，用于支付租金。本院审查认为，申请书仅仅证明被告有开设账户的行为，证人管某的证言也没有其他证据予以佐证，故该两份证据不能证明被告已经向案外人交付30000元的事实。
被告提交的证据1、2、6，用以证明原告和案外人陈小凤系合伙关系。本院审查认为，现被告未能举证证明已经向案外人陈小凤交付30000元，则案外人和原告是否系合伙关系与本案的处理结果无关，故本院对上述证据不作认证。
被告提交的证据4，原告对尚欠被告借款20000元的事实没有异议，故对原告尚欠被告借款20000元的事实本院予以认定。
被告提交证据5、7、9，用于证明其女儿出借给案外人的借款用于折抵租金。本院审查认为，上述证据不能证明双方已经就借款折抵租金达成协议，且被告也表示另行主张，故在本案中本院不予认定。
根据上述认证，结合原、被告庭审中的陈述，本院认定的案件事实如下：
原告王军华与被告段秀华于2013年6月15日签订了一份《租房协议》，协议约定由原告王军华将泽国宝兴宾馆三间店面出租给被告段秀华；租期从2013年6月15日起至2023年6月14日止；前三年年租金为50000元，从第四年起递增15%，第五年在第四年的基础上再递增15%；每年租金在该年的6月14日前付清。被告段秀华已向原告王军华支付了2016年6月14日以前的房租，2016年6月15日至今的房租，被告段秀华尚未支付。
另查明，原告王军华对尚欠被告借款20000元的事实没有异议，并同意该款用于折抵租金。
本院认为：原、被告间的房屋租赁协议系双方自愿签订，并未违反法律的禁止性规定，应属有效。双方均应按照协议的约定履行各自义务。依照协议约定，被告应该按时履行支付租金的义务，现被告既未支付应在2016年6月14日前支付的2016年6月15日至2017年6月14日的租金57500元，也未支付2017年6月14日前应支付的2017年6月15日至2018年6月14日的租金66125元，已构成根本性违约。现原告要求解除双方签订的租房协议，符合法律规定，本院予以支持。租房协议解除后，被告仍旧占有租赁房屋的，应按照租金标准支付占用期间的实际占有使用费。扣除双方均同意用于抵扣租金的借款20000元，被告还应支付给原告租金37500元及以年租金66125元为标准从2017年6月15日开始计算至实际腾退之日止的租金和实际占有使用费。被告辩称已支付给原告的合伙人陈小凤租金30000元，但未能提供证据予以证明，故本院不予采纳。被告辩称其女儿出借给案外人陈小凤的150000元，用于折抵租金，缺乏依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告王军华与被告段秀华于2013年6月15日签订的《租房协议》。
二、被告段秀华在本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告王军华37500元及自2017年6月15日起至实际腾房之日止按年租金66125元的标准计算的租金和实际占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费收取1238元，由被告段秀华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（上诉案件受理费1238元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：19-900001040000225089001，开户银行：台州市农行）。
审 判 长 王晓波
人民陪审员 梁友富
人民陪审员 马彩琴
二〇一八年一月五日
书 记 员 陈 杰
-?PAGE?1?-