四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第6424号
上诉人（原审被告）谢毅松，男，汉族，1977年2月14日出生，住成都市武侯区。
委托代理人刘林书，女，汉族，1951年1月6日出生，住四川省简阳市。
被上诉人（原审原告）成都合智合力物业服务有限公司。住所地：成都市武侯区。
法定代表人杜光礼，总经理。
委托代理人刘涛，泰和泰律师事务所律师。
上诉人谢毅松因与被上诉人成都合智合力物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2013）武侯民初字第5167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月19日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，谢毅松系“龙华阳光”小区5-1-4-1号房屋业主，其房屋面积为99.71平方米。2006年4月29日，双方签订《前期物业管理协议》，约定合智合力公司为谢毅松所在小区提供物业服务，期限为2006年5月1日至2008年4月30日止，如果合同期满前1个月，业主大会尚未成立或者业主大会已经成立但本合同到期前未与物业服务公司签订物业服务合同的，本合同继续有效，约定的服务期限自动顺延1年；物业服务费按每月产权面积每平方米1元收取，按季度交纳；谢毅松未按约定标准和时间交纳有关费用的，应按日承担千分之五的滞纳金等。
2009年4月19日，“龙华阳光”小区召开业主大会，同意成都林莉物业有限服务公司（以下简称林莉公司）成为新一届的物业服务公司，红牌楼街道办龙腾路社区、林莉公司和合智合力公司均派人参加了大会。同月21日，“龙华阳光”小区业主委员会通知合智合力公司于当月27日向林莉公司移交物管工作。同月29日，合智合力公司向“龙华阳光”小区业主委员会发函称，因小区业主对更换物管企业反映强烈，为维护社会稳定，决定将原定于2009年4月30日的物业移交工作暂缓执行，待小区业主达成一致意见后，办理移交工作。2009年5月6日，合智合力公司向业主委员会发函称，鉴于小区情况基本稳定，请业主委员会于2009年5月7日进行物管工作交接。2009年5月23日，“龙华阳光”小区业主委员会与林莉公司签订《物业服务合同》，约定林莉公司从2009年5月23日至2010年5月22日期间为“龙华阳光”小区提供物业服务。但移交工作仍然未能进行。2010年8月11日，合智合力公司再次发布《公告》，称应业主委员会要求，决定于2010年8月21日移交工作。2010年8月29日，经红牌楼街道办龙腾路社区组织，对“龙华阳光”小区业主委员会选举事宜及是否同意合智合力公司继续代管小区物业服务进行投票，结果以有效票数过半和面积过半同意合智合力公司继续代管小区物业服务。
谢毅松从2010年1月1日开始，未向合智合力公司交纳物业服务费。2012年8月13日，合智合力公司委托律师向谢毅松寄送了《律师函》，要求谢毅松及时交纳拖欠的物业服务费。谢毅松交纳了2012年10月、11月、12月的物业服务费后，未再交纳物业服务费。
原审法院认定上述事实，有《前期物业管理协议》、《物业服务合同》、《公告》、《工作衔接函》《物业移交的告知函》、《通告》、表决票统计结果公告、《律师函》及当事人陈述笔录等证据在案予以佐证。
原审法院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。
经查，双方于2006年5月28日签订《前期物业管理协议》，约定合智合力公司为谢毅松所在“龙华阳光”小区提供物业服务，期限为2006年至2008年。期限届满后，“龙华阳光”小区于2009年4月19日召开业主大会，同意林莉公司成为新一届的物业服务公司。合智合力公司虽然承诺向林莉公司移交物管工作，但直至“龙华阳光”小区业主委员会与林莉公司签订的物业服务合同约定的服务期限届满，直至2010年8月11日，合智合力公司还再次发布《公告》，称应业主委员会要求，决定于2010年8月21日移交工作，但其并未实际移交。
以上事实表明，在“龙华阳光”小区与林莉公司签订物业服务合同后，业委会多次要求合智合力公司撤出，但合智合力公司均以各种理由拒不撤离，直至2010年8月11日，合智合力公司还再次发布《公告》，称应业主委员会要求，决定于2010年8月21日移交工作。故根据最高法院司法解释的规定，对合智合力公司要求谢毅松支付该期间物业服务费的诉请部分，原审法院不予支持。
双方之间虽没有签订书面物业服务合同，但2010年8月29日，经红牌楼街道办龙腾路社区组织，对“龙华阳光”小区业主委员会选举事宜及是否同意合智合力公司继续代管小区物业服务进行投票，结果以有效票数过半和面积过半同意合智合力公司继续代管小区物业服务。即在2010年8月29日之后，双方之间虽没有签订书面物业服务合同，但合智合力公司是经“龙华阳光”小区业主双过半同意代管小区的物业服务工作，因此，合智合力公司对“龙华阳光”小区代管物业服务的行为，已经形成事实上的物业服务关系，对于合智合力公司代管期间实际提供的物业服务，谢毅松应当支付物业服务费。
鉴于2010年之前，谢毅松一直按照《前期物业管理协议》中约定标准1元／平方米支付物业服务费，故合智合力公司按此标准要求谢毅松支付物业服务费系属合理，即谢毅松每月应付费99.71元（99.71平方米×1元／平方米）支付。2010年9月1日至2013年5月31日，扣除2012年10月、11月、12月已交费，谢毅松拖欠物业服务费30个月，共计2991.3元（99.71元／月×30月）。上述费用经合智合力公司催收，谢毅松应当交纳。故对合智合力公司要求谢毅松支付物业服务费的诉讼请求，原审法院在2991.3元以内予以支持，超出部分不予支持。
谢毅松欠费属于违约，故谢毅松除应支付前述所欠物业服务费之外，还应承担违约金。鉴于《前期物业管理协议》约定违约金计算标准每日千分之五过高，原审法院根据本案实际情况予以下调，按每日万分之五计算违约金。因双方在《前期物业管理协议》中约定，物业服务费按季度交纳，故按交费季度计算实际逾期天数，谢毅松应承担违约金为720.9元。合智合力公司要求谢毅松支付违约金的诉讼请求，原审法院在720.9元以内部分予以支持，超出部分不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决：一、谢毅松在判决生效后之日起五日内向成都合智合力物业服务有限公司支付物业服务费2991.3元；二、谢毅松在本判决生效后之日起五日内向成都合智合力物业服务有限公司支付违约金720.9元；三、驳回成都合智合力物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由谢毅松负担。
宣判后，谢毅松对原审判决不服，向本院提起上诉，其上诉请求为：一、撤销原审判决，改判驳回合智合力公司的诉讼请求；二、本案诉讼费用由合智合力公司承担。主要事实及理由为：一、一审判决认定“2010年8月29日，经红牌楼街道办龙腾路社区组织，对“龙华阳光”小区业主委员会选举事宜及是否同意合智合力公司继续代管小区物业服务进行投票，结果以有效票数过半和面积过半同意合智合力公司继续代管小区物业服务。”系认定事实错误。1、红牌楼街道办龙腾路社区根本没有就上述事宜组织小区业主进行投票，投票结果是伪造的。2、红牌楼街道办龙腾路社区也无权组织对“龙华阳光”小区业主委员选举及是否同意由合智合力公司代管小区物业服务进行投票。二、一审法院认定双方已形成事实上的物业服务关系是错误的，并据此要求魏启建支付物业服务费是适用法律错误。2009年4月19日，“龙华阳光”小区召开业主大会，同意由林莉公司成为新一届的物业服务公司。同月21日，“龙华阳光”小区业主委员会通知合智合力公司于当月27日向林莉公司移交物管工作。其后，合智合力公司一直拒绝移交，业委会多次发函要求其退出移交，并多次向政府部门反映。2010年4月22日，在武侯区房管局和红牌楼街道办事处的主持下达成《调解协议书》，约定合智合力公司在2010年5月31日前移交完毕，但合智合力公司仍然拒绝移交。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，上诉人不应支付其费用。
被上诉人合智合力公司答辩称，双方形成事实上的物业服务合同关系，合智合力公司已履行提供物业服务的合同义务，魏启建应按约交纳物业服务费，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与采信的证据均与原审法院一致。
二审另查明，一、成都市武侯区红牌楼街道办事处于2010年9月13日下发《关于龙华阳光业主委员会提前换届选举的指导意见》，载明红牌楼街道办事处作如下指导：由龙腾社区居委会牵头，组建龙华阳光小区业主委员会换届选举筹备小组，开展龙华阳光业主委员会提前换届选举工作等内容。
二、2013年4月8日，合智合力公司出具《情况说明》，该份情况说明载明“2009年3月以来，因小区第一届业委会更换物业公司，而小区部分业主对业委会召开业主大会没有通知全部业主提出异议，以及因小区内车库、电梯移交等问题，增加了小区不稳定因素，小区内秩序出现混乱。为促进和谐，避免各方矛盾冲突激化，由居委会组织协调，通过各方努力，更换物业公司的事宜暂行搁置，居委会建议合智合力公司继续为该小区提供物业服务。此后，各方多次对上述问题进行磋商，但均未解决。在此期间，合智合力公司一直按相关要求为该小区提供物业服务。2010年8月，社区居委会组织小区全体业主对小区业主委员会选举事宜以及是否同意合智合力公司继续代管小区进行投票。投票结果以“双过半”，同意由合智合力公司继续代管小区物业服务。”红牌楼街道办龙腾社区居委会签章备注“情况属实”。
本院认为，本案争议焦点为：魏启建是否应向合智合力公司支付2010年9月1日至2013年5月31日期间所欠物管费2991.3元。
虽然2009年4月“龙华阳光”小区召开业主大会选聘林莉公司成为新一届的物业服务公司，合智合力公司至今实际未与林莉公司办理移交。但依据“龙华阳光”小区所在红牌楼街道办龙腾社区签章的《通告》、《龙华阳光业主意见表决票统计结果公告》、《公告》以及合智合力公司出具的《情况说明》，表明因“龙华阳光”小区部分业主对业委会召开业主大会没有通知全部业主存在异议，小区秩序出现混乱，合智合力公司为维护“龙华阳光”小区和谐稳定，避免矛盾激化，由居委会组织协调，对更换物业公司事宜暂时搁置，接受居委会建议继续为小区提供物业服务。且2010年8月29日，经红牌楼街道办龙腾路社区组织，对“龙华阳光”小区业主委员会选举事宜及是否同意合智合力公司继续代管小区物业服务进行投票，结果以有效票数过半和面积过半同意合智合力公司继续代管小区物业服务。即在2010年8月29日之后，双方之间虽没有签订书面物业服务合同，但合智合力公司是经“龙华阳光”小区业主双过半同意代管小区的物业服务工作。因此，合智合力公司对“龙华阳光”小区代管物业服务的行为，已经形成事实上的物业服务关系。合智合力公司在代管期间为包括谢毅松在内的小区业主提供了物业服务，谢毅松应当支付物业服务费。原审法院参照双方《前期物业管理协议》中约定1元／平方米标准，判决谢毅松支付2010年9月1日至2013年5月31日期间所欠服务服务费2991.3元并无不当，本院二审亦予以维持。但因双方未另行签订书面物业服务合同，对缴纳物业服务费的时限以及违约责任均未进行约定，因此合智合力公司主张谢毅松支付违约金的请求缺乏合同依据，本院不予支持。原审判决对此认定不当，本院二审予以纠正。
对于谢毅松所提红牌楼街道办龙腾社区居委会无权组织对“龙华阳光”小区业主委员选举及是否同意由合智合力公司代管小区物业服务进行投票的问题。依据《物业管理条例》第二十条的规定“在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。”，以及2010年1月1日住房和城乡建设部颁布施行的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十七条的规定“业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。”，红牌楼街道办事处出具的《关于龙华阳光业主委员会提前换届选举的指导意见》，明确由龙腾社区居委会牵头开展“龙华阳光”业主委员会提前换届选举工作。因此，红牌楼街道办龙腾社区居委会组织对“龙华阳光”小区业委会进行换届选举并未违反相关法律法规规定，谢毅松的该上诉理由不能成立，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持成都市武侯区人民法院（2013）武侯民初字第5167号民事判决第一项即“一、谢毅松在判决生效后之日起五日内向成都合智合力物业服务有限公司支付物业服务费2991.3元；”。
二、撤销成都市武侯区人民法院（2013）武侯民初字第5167号民事判决第二项即“二、谢毅松在本判决生效后之日起五日内向成都合智合力物业服务有限公司支付违约金720.9元；”、第三项即“三、驳回成都合智合力物业服务有限公司的其他诉讼请求。”。
三、驳回成都合智合力物业服务有限公司的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费50元，由谢毅松负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 涂 征
审 判 员 苟学恩
代理审判员 熊 颢
二〇一四年十二月四日
书 记 员 刘 进