呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民再终字第00037号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：石青山，男，汉族，1956年4月28日出生，农民，住内蒙古自治区和林格尔县城关镇。
委托代理人：陈满义，男，汉族，和林格尔县人民法院退休干部，住林格尔县城关镇。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：岳美成，男，汉族，1972年5月15日出生，农民，住和林格尔县盛乐镇。
委托代理人：弓有义，男，汉族，退休教师，住林格尔县城关镇。
一审原告岳美成与一审被告石青山房屋买卖纠纷一案，内蒙古自治区和林格尔县人民法院于2012年7月16日作出（2012）和民初字第68号民事判决。宣判后，岳美成及石青山不服，均向本院提出上诉。本院经审理于2012年11月19日作出（2012）呼法民一终字第1208号民事判决，已发生法律效力。石青山仍不服，向内蒙古自治区高级人民法院提出再审申请。内蒙古自治区高级人民法院于2013年4月25日以（2013）内民交字第64号释明函交本院办理，本院于2013年8月28日作出（2012）呼民一终释字第1208号《关于再审申请人石青山与被申请人岳美成房屋买卖合同纠纷一案释明结果的报告》予以释明。2014年2月18日，内蒙古自治区高级人民法院经审查作出（2014）内民申字第29号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人石青山及委托代理人陈满义、被申请人岳美成及委托代理人弓有义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审原告岳美成的诉讼请求：依法判令被告给付原告购房款60000元及利息17640元或返还住房一套。
一审法院判决认定的事实：2008年6月29日、7月6日，被告先后向原告购买房屋两套，并签订《售房合同》两份，约定每套房屋价款为8万元。同时，约定提供证书大房本，自行下户或代办房本，按建筑面积另收工本费。交款方式约定为一次交清或分期交款，12月份前交清。合同签订后，原告岳美成交付被告房屋两套，被告石青山已给付原告房款10万元，尚欠房款6万元。因房屋出现墙体、窗口梁、窗台墙裂缝、房顶漏雨等情况，被告至今未付尚欠购房款6万元。诉讼中，被告石青山提出对所购房屋进行质量鉴定的申请，因双方无法提供该房屋施工图纸及施工技术资料，呼和浩特市中级人民法院司法鉴定技术处无法委托鉴定，将案件退回我院。经我院实地勘查，被告所购房屋的墙体、窗口梁、窗台墙有裂痕，屋顶漏雨等情况确实存在，被告提供的照片反映的问题是真实的。
一审法院认为：原、被告双方签订的两份《售房合同》是双方真实意思表示，是合法有效的合同。双方当事人应按合同履行各自义务并承担责任。被告所购房屋虽因未提供施工图纸及施工技术资料而无法做质量鉴定，根据被告提供的房屋相关照片，可明显看到房屋墙体、房梁等处有裂痕和房顶有漏雨情况，被告石青山未付尚欠房款的原因确系房屋出现上述客观情况而引起的。原告诉请支付利息是依据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》，而本案系房屋买卖合同纠纷，并非借贷案件。且《售房合同》未约定迟疑付款利息计算条款，故对原告要求支付利息的诉讼请求不予支持。考虑到所售房屋出现前述质量问题，应酌情减免5000元所欠购房款。原告诉请被告支付每套房屋办证费5000元，虽合同约定按建筑面积另收工本费，但原告未提供相应证据证明工本费为每套5000元。故对该诉讼请求亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告石青山于判决书生效后十日内给付原告岳美成所欠的购房款55000元；二、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费1740元，由原告负担700元，被告负担1040元。
宣判后，岳美成、石青山不服，均向本院提出上诉。
岳美成上诉请求依法撤销一审法院判决，改判被上诉人返还争议房屋一套，由上诉人支付被上诉人购房款2万元及利息14400元或改判被上诉人支付购房款等债务款87291.2元。其理由：一、一审法院判决程序违法，本案2012年2月21日立案，法院推迟到7月10日开庭审理，超过了简易程序三个月结案的规定。二、一审法院判决认定事实不清。1、石青山于2008年6月29日购买上诉人和羊路西私人建住宅后排东二房屋一套，价款8万元，当时付款2万元，尾欠6万元。2008年7月6日，购买上诉人和羊路西住宅后排东三房屋一套，价款8万元，后排东三房屋款从购买日至2008年12月份前已还清，上诉人将房屋产权交付石青山。剩余东二房购房款6万元时间长达四年，以质量有问题不予支付。一审法院故意将后排东二房屋和无争议的后排东三房屋混淆，属认定事实不清。2、后排东二争议房屋石青山说有质量问题，但依据现行价格能卖11万元，说明房屋价格有增无减，石青山所欠上诉人购房款6万元四年不还，依据现行货币贬值情况计算，连本带利，上诉人4年损失约为11万元.3、上诉人依据原审诉讼请求，依法收回所卖房屋，返还石青山交付的购房款2万元，并依据私人借贷利息每元每月1.5分，支付石青山2万元4年的利息14400元（300元／月×12个月×4年）。4、办理过户手续的合理费用和工本费5000元，依据《售房合同》约定应由石青山支付，原判不予支持，违反了《售房合同》。5、原审法院认定房屋质量有问题，没有证据佐证。只凭石青山提供的照片确定，扣减房款5000元，属于违法认定。6、合同解除后，上诉人自愿承担责任，给付石青山2万元的利息14400元。但石青山既不退房又不给钱，构成法定解除的要件。原审法院支持了石青山的主张，明显不公。三、原审法院引用法律错误。《合同法》第8条是“依合同履行义务”。而石青山4年之久不履行义务。《合同法》第107条是“违约责任”，恰恰是石青山违约不按时支付购房款。四、本案应依合同法第94条判决解除本案诉争的2008年6月29日签订的后排东《售房合同》。
石青山上诉请求撤销一审法院判决，重新作出公正判决。其理由：一审法院判决认定事实不清，适用法律不当。1、一审判决认为，其所购房屋虽因未提供施工图纸及施工技术资料而无法做质量鉴定，可明显看到房屋墙体、房梁等处有裂痕和房顶有漏雨情况。造成无法鉴定质量问题的主要原因是岳美成不能提供设计图纸，而不是上诉人的过错。故请二审对争议的房屋进行质量鉴定。2、一审法院酌情判令5000元房屋修缮费，显然偏低，远远小于上诉人实际遭受的损失。3、依据建设部实行《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：保修期限“房屋防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年。”按此规定，房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。本案中，一审查明有明显的质量缺陷，请求二审法院查明事实，作出公正判决。
本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
二审另查明：岳美成与石青山签订两份《售房合同》后，石青山于2008年6月29日（第一次付款时间）至2010年4月6日（最后一次付款时间）分七次支付购房款，共计10万元。任真平、岳美成为其出具七张收据和收条。其中，2008年6月29日的收据上写明是预付后排东二套房款2万元。2008年7月7日的收据上写明预付后排东三套房款2万元，其余五张未写明付哪套房款。在本院审理过程中，双方认可后东三套房屋已发放房产证，基本无争议。现主要争议在后排东二套房屋上。
本院二审认为：本案主要争议焦点为1、岳美成请求石青山返还有争议的后排东二套房屋，岳美成退还石青山购房款2万元及利息14400元，或由石青山支付尚欠的购房款6万元、利息22291.2元及办理房本费用5000元，共计87291.2元，是否有依据；2、一审法院判决酌情减免石青山应付购房款5000元是否有依据。关于第一个争议焦点，双方认可后排东三套房屋已发放房产证。现后排东二套房屋仍欠购房款6万元。双方签订的关于购买后排东二套房屋的《售房合同》约定，购房价格8万元，价格方式为一次交清或分期交款，12月份前交清。现该房屋早已交付，石青山以房屋存在质量问题为由仍欠购房款6万元，并且，其明确表示不给解决好房屋质量问题不给付款。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”石青山不给付房款已构成迟延履行主要债务致使双方签订合同目的不能实现，符合法定解除合同要件。该法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方合同解除后，恢复到未签订合同之前的原状，由石青山返还岳美成后排东二套房屋，岳美成返还石青山购房款2万元。考虑到石青山2万元购房款存在利息损失，且岳美成同意支付该2万元购房款利息，故由岳美成支付石青山2万元购房款的相应利息。利息计算从2008年6月29日（石青山交付后排东二套房款2万元）起按同期银行贷款利息计算。上诉人岳美成请求由石青山支付尚欠的购房款6万元、利息22291.2元及办理房本费用5000元，共计87291.2元的上诉请求，是上诉人岳美成选择的另一方案，因本院支持其请求返还房屋的上诉请求，故该项上诉请求不予支持。综上，上诉人岳美成上诉理由成立，本院予以支持。关于第二个争议焦点，石青山认为房屋存在质量问题，岳美成应把房屋质量问题解决后，其再支付房款。让岳美成解决房屋质量问题意味着让岳美成承担交付房屋不符合质量的违约责任，而这需要石青山作为原告提起诉讼请求并举证证明。但石青山在本案中不是原告或反诉原告，又因双方在《售房合同》中未就质量进行约定，石青山也未举出房屋质量不符合相关标准、修缮房屋具体需要费用的数额，则一审法院以房屋存在质量问题酌情减免石青山应付的购房款5000元无明确具体的依据。故上诉人石青山上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项之规定，判决：一、维持内蒙古自治区和林格尔县人民法院（2012）和民初字第68号民事判决第二项，即驳回原告其他诉讼请求；二、撤销内蒙古自治区和林格尔县人民法院（2012）和民初字第68号民事判决第一项，即被告石青山于判决生效后十日内给付原告岳美成所欠的购房款55000元；三、判决上诉人石青山于本判决生效后十日内返还上诉人岳美成后排东二套房屋；四、判决上诉人岳美成于本判决生效后十日内返还上诉人石青山购房款2万元及利息，利息计算从2008年6月29日起按同期银行贷款利率计算。一二审案件受理费5220元，由上诉人岳美成负担1740元，由上诉人石青山负担3480元。
石青山不服，向内蒙古自治区高级人民法院提出再审申请，请求撤销本院二审判决，依法驳回岳美成的诉讼请求。判令岳美成给石青山修复房屋或减少房屋价款6万元。其理由：1、二审法院判决适用法律确有错误。二审法院判决根据《合同法》第九十四条（三）、（四）项规定，认定石青山不给付扣押的6万元房屋质量保证金是违约，应解除合同，返还岳美成房屋一套，违背事实和法律规定。前述规定是法律赋予守约方的权力，而不是赋予违约方的权力。即守约方要求继续履行合同时，违约方不得要求解除合同。况且，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，解除应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案的解除权已超过法定期限，岳美成不能主张解除合同。《合同法》第一百五十五条规定“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条规定要求承担违约责任。”第一百一十一条规定为“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任，对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受害方根据标的物的性质以及损失的大小可以合理选择对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定“买受人依约保留部分价款作为质量保证金，出卖人在质量保证期间未及时解决质量问题而影响标的物的价值或者使用效果，出卖人主张支付该部分价款的，人民法院不予支持。”第十三条规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合同期限内拖延修复的，买受人可以自己修复或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”根据以上法律规定，岳美成交付的房屋存在质量问题，石青山有权要求岳美成承担修复房屋或者减少房屋价款的违约责任，其拒绝给修复房屋，石青山有权扣押6万元房款，以作房屋质量保证金，以抵顶房屋修复费用及损失费。这不能作为岳美成主张解除《售房合同》的条件，二审法院以此理由解除合同属适用法律错误。2、二审法院判决认定事实错误，缺乏证据证明。二审认定后排东三套房屋已发房产证，基本无争议，所欠房款6万元是后排东二套房屋款，属认定事实错误。因两套房屋均有质量问题，所扣押的6万元是该两套房屋共同的质量保证金，而不是其中某一套房屋的欠款。3、二审判决认为石青山让岳美成承担交付房屋不符合质量的违约责任，需要石青山作为原告提起诉讼。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四十四条规定：“出卖人履行交付义务后诉请买受人支付价款，买受人以出卖人违约在先为由提出异议的，主张出卖人应当采取减少价款等补救措施的，属于提出抗辩。”
本院再审审理查明：2008年6月29日，岳美成（甲方）与石青山（乙方）签订一份《售房合同》，由石青山以8万元的价格购买岳美成位于和林格尔县和羊路西后排东二平房一套，该房为砖混结构，现浇顶，正房房顶为红瓦，南房为油毡防水顶。约定：1、正房南房塑钢窗真空玻璃，木门，外墙涂料。2、南房吊顶，地砖，2.5米铁大门，门口贴瓷砖。3、每户院墙、自来水井、自来水管道接通自行下户。4、总水、电表接通自行下户。5、提供证书大房本，自行下户或代办房本，按建筑面积另收工本费。交款方式为一次交清或分期交款，12月份前交清。同年7月6日，双方又签订了另一份内容相同的《售房合同》，由石青山同样以8万元的价格购买岳美成位于该地段后排东三另一套平房。合同签订后，石青山于2008年6月29日至2010年4月6日分七次支付购房款，共计10万元。其中，2008年6月29日的收据上注明预付后排东二套房款为2万元。2008年7月7日的收据上注明预付后排东三套房款2万元，其余五张未写明付哪套房款。2008年12月28日，岳美成将两套房屋交付给石青山。现该两套房屋已于2009年2月20日办理了房屋产权证，均办在石青山名下，石青山已领取了后排东三房屋的房产证。石青山支付了岳美成房款10万元，因两套房屋均出现墙体、窗口梁、窗台墙裂缝、房顶漏雨等情况，故石青山以所购房屋存在质量问题未付剩余款项6万元。
本院认为：本案岳美成的诉讼请求是要求石青山给付剩余购房款6万元及利息17640元或返还住房一套。通过庭审查明，石青山所购买的两套房屋均已交付，且两套房屋的房屋产权证均已登记在石青山的名下。按照双方所签订的《购房合同》内容来看，岳美成已按合同约定履行了交付房屋的义务。石青山应按合同约定履行交付购房款义务。故岳美成要求石青山给付剩余房款的请求应予支持。对于其要求返还一套房屋的请求，其前提是解除合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“出卖人迟延交付房屋或者买受入迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应于支持，但当事人另有约定的除外。”及《中华人民共和国合同法》第九十四条：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”岳美成现主张解除合同返还房屋，该请求超过了法律规定的期限，故本院不予支持。对于石青山认为所购买的两套房屋均存在质量问题，为此，将剩余的购房款视为质保金而拒绝支付。因双方在合同中，对质量问题未作明确约定，一审审理过程中，石青山将房屋存在质量问题作为其抗辩理由，证据不足，本院不予认定。综上，一二审法院判决认定事实部分不清，适用法律部分有误。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释第三十八条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2012）呼法民一终字第1208号民事判决及内蒙古自治区和林格尔县人民法院（2012）和民初字第68号民事判决；
二、一审被告石青山于本判决生效后15日内给付一审原告岳美成购房款60000元及相应利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从2012年2月16日开始至给付之日止）；
三、驳回一审原告岳美成的其他诉讼请求。
一二审案件受理费5220元，由一审被告石青山负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 王玉山
审判员 窦 双
审判员 赵瑞晨
二〇一四年七月三十日
书记员 刘世民