上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第28434号
原告（反诉被告）李敏，女，1967年12月27日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人严钧，北京尚公（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈君菁，男，1986年3月3日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人李慕时，上海市毅石律师事务所律师。
原告（反诉被告）李敏（以下简称原告）诉被告（反诉原告）陈君菁（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理后，被告陈君菁提起反诉，本院依法适用简易程序，于2015年9月15日公开开庭进行了审理。原告李敏的委托代理人严钧、被告陈君菁及其委托代理人李慕时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李敏诉称，原、被告于2015年1月17日签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，由被告向原告购买上海市浦东新区尚博路XXX弄XXX号XXX室房屋。双方约定房屋总价人民币（以下币种相同）405万元；定金20万元，四日内补足；七十二天内前往居间方签订示范合同，签订示范合同当日支付首期房价款250万元；逾期支付的按日万分之五支付逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，原告有权单方解除本合同，违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。合同签订后，被告支付了定金1万元。2015年3月27日，原告发函提醒被告履约。但届时被告未能履行。2015年4月20日，原告发函通知被告解约，并要求被告支付违约金，但被告未予回复。现起诉要求判令被告支付原告违约金81万元。
被告陈君菁辩称，被告在合同签订后对约定的付款顺序有异议，找到中介希望调整。之后，通过查询房屋登记簿信息发现原告在签订合同时只提到一个抵押而没有如实告知被告系争房屋存在两个抵押。因此，被告与中介联系要求或者去除掉合同上未记载的第二个抵押，或者调整付款顺序，但原告与中介均未就此给出回复。因原告违约在先，故被告不存在配合履行的义务，原告也不享有合同解除权。即便被告违约，也应适用定金罚则，而不是支付违约金。
被告陈君菁反诉称，原告在签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》时仅告知系争房屋有中国银行一份抵押贷款，既未告知贷款金额，也未告知有另外一个抵押，将被告陷于巨大的风险中，故反诉请求判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；判令原告双倍返还被告定金2万元。
经审理查明，2015年1月17日，原告作为甲方、被告作为乙方签署《房地产买卖居间协议》一份，约定乙方有意以405万元的价款购买甲方名某的系争房屋，还约定四日内补足定金至20万元。当天，原告作为出卖方（甲方）、被告作为买受方（乙方）还签订《房屋买卖合同》一份，约定以405万元的价款买卖系争房屋。合同1.4条“是否设立抵押”处勾取了选项“是”，抵押权人处则记载：中国银行中银大厦支行，此外无其他内容。合同第3条约定，为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后七十二天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》（以下简称“示范合同”）。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期。合同第4条约定，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日内，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（含定金）250万元。甲方应将收到的首期房款优先用于偿还银行借款（若有），并应于收到该笔款同时还清尚欠借款余额，办理抵押注销手续。乙方应于签订示范合同并申请公证手续（若需）后七日内向贷款银行申请贷款支付第二期房价款40万元。贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分房价款支付甲方。乙方应于2015年7月20日前支付甲方房价款40万元。合同第11条“定金责任”约定，本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。……在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。合同第12条“违约责任”约定，乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方解除本合同。甲方未按本合同约定期限交付房地产，应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，乙方有权单方解除本合同。甲、乙任何一方依据本条约定主张解除合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。合同还对过户、交房时间以及其余房款的支付作出了约定。合同签订后，被告向原告支付了定金1万元。
2015年3月27日，原告委托律师向被告发律师函，要求被告于2015年3月30日下午5点前至居间方与原告签订示范合同并支付剩余首期房价款249万元。2015年4月20日，原告委托律师向被告发律师函，表示：因被告无故未支付相应款项且逾期超过20日，依据《房屋买卖合同》约定，函告解除《房屋买卖合同》并依据约定追究房价款20%的违约责任。2015年7月28日，原告起诉来院，要求判如所请。
另查，系争房屋产权原登记在原告李敏名某。2015年3月31日，系争房屋登记有两个抵押权。一是抵押权人为中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行、债权金额为90万元、原登记日期为2008年10月8日的抵押登记；二是抵押权人为中银消费金融有限公司、债权金额为52万元、核准登记日期为2013年7月11日的抵押登记。2015年8月6日，系争房屋产权因原告另售登记至案外人名某。
以上事实，由经庭审质证本院予以确认的原告提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、律师函、被告提供的收款收据、房地产登记簿信息以及双方当事人的庭审陈述在案佐证。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律与行政法规禁止性规定，应认定为合法有效。合同虽约定了房屋的位置、面积、价格、付款方式等内容，但同时约定了签订示范合同即《上海市房地产买卖合同》的时间。从双方当事人签约时的真实意思来认识，涉案《房屋买卖合同》仍属当事人间为将来订立示范合同而达成的合意，为预约合同。双方当事人因此负有按《房屋买卖合同》约定的条件签署《上海市房地产买卖合同》的义务。现被告以原告未在《房屋买卖合同》中完全披露系争房屋的抵押权人为由拒绝按约定条件签约，由于《房屋买卖合同》虽然只记载了一个抵押权人，但同时并未明确抵押金额，在此情况下，仅仅抵押权人的遗漏并不足以对当事人是否签署《房屋买卖合同》产生影响，故被告的抗辩本院难以采信。被告的行为构成违约，应承担相应的合同责任。原告据此解除与被告间的合同，于法有据，本院予以确认。原告另主张因被告拒不签约并逾期付款，应依据《房屋买卖合同》第12条约定支付违约金。因该条款记载的违约指向的是违反需通过签订示范合同最终确定的权利义务的内容，而非指向缔约阶段拒不签订《上海市房地产买卖合同》的行为，故此诉请，缺乏依据，本院难以支持。被告反诉要求解除合同并按定金罚则主张2万元定金，亦因被告违约，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）李敏的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）陈君菁的反诉请求。
案件受理费人民币11，900元，减半收取，计人民币5，950元，由原告（反诉被告）李敏负担；反诉案件受理费人民币150元，由被告（反诉原告）陈君菁负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张春华
二〇一五年十月二十三日
书记员 潘宸琰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。