北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初20493号
原告：北京联安鑫平科技发展有限公司，住所地北京市门头沟区蓝龙家园8号楼6-302。
法定代表人：黄晖，总经理。
委托诉讼代理人：明永华，北京市宝隆律师事务所律师。
被告：北京中兴佳联商贸有限责任公司，住所地北京市丰台区刘家窑南里35号。
法定代表人：段维连，经理。
委托诉讼代理人：徐森，北京德和衡（福州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王琪，男，1964年4月3日出生，汉族，北京中兴佳联商贸有限责任公司职工。
第三人：刘俊杰，男，1951年8月2日出生，汉族，住北京市丰台区。
原告北京联安鑫平科技发展有限公司（以下简称原告）与被告北京中兴佳联商贸有限责任公司（以下简称被告）及第三人刘俊杰租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案，依法适用简易程序，由审判员梁涛独任审理，分别于2016年8月22日、2016年9月22日公开开庭进行了审理。后本院变更审判程序，依法由审判员梁涛担任审判长，与人民陪审员武志、梁春友共同组成合议庭，于2017年11月15日公开开庭进行了审理。原告之法定代表人黄晖及其委托诉讼代理人明永华，被告之委托诉讼代理人徐森、王琪，第三人刘俊杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行与原告于2004年9月29日签订的租赁合同；2.判令被告向原告支付租金720000元（截止至2015年12月31日）、违约金572400元；3.本诉案件受理费由被告负担。在审理过程中，原告对其诉讼请求进行了明确，其要求被告支付的720000元租金，分别为2011年租期内欠付的40000元、2012年租期内欠付的50000元、2013年租期内欠付的210000元、2014年租期内欠付的210000元、2015年租期内欠付的210000元；其他诉讼请求与起诉状一致。原告向本院陈述的事实和理由如下：2004年9月29日，案外人联安集团有限公司（以下简称联安集团）与被告（原名北京市陶瓷杂品公司）签订仓库租赁合同一份，约定联安集团租赁被告位于北京市通州区小潞邑村的仓库，租期自2004年10月1日起至2017年10月1日止。案外人联安集团承租后，投资200余万元、耗时1年有余对涉标的物进行了改扩建及装修，并进行了地面硬化、围墙改造，电力改造及增加变压器，同时争取到周边道路使用权等。2006年，因原告转型，暂时不使用涉案仓库，为避免损失，原告便委托第三人刘俊杰代为转租。2005年11月11日，第三人刘俊杰以北京市陶瓷杂品公司（被告原注册名称）名义将该仓库对外转租给案外人刘宪【车立方（北京）新能源科技有限公司法定代表人】，此后由刘俊杰代收租金后转交给被告，再由被告扣留原告应支付给被告的租金后，将租金差额返还给原告（2006年7月20日，经联安集团、被告协商，将涉案租赁合同的主体方联安集团变更为原告，相关权利义务亦均由原告承担、享有）。2013年，案外人刘宪开始拖欠租金。由于刘宪承系与北京市陶瓷杂品公司签订租赁合同，故原告当时即与被告协商立刻以被告名义起诉刘宪主张租金损失及其他损失，但被告当时未予配合。2015年，被告方同意以其名义起诉刘宪，但是被告在未通知原告的情况下，与刘宪达成调解，由被告收取租金、违约金，并解除了与刘宪订立的租赁合同，且将涉案租赁标的物即仓库收回、接管。原告认为，原告与被告于2004年订立的合同尚未到期，被告应当继续履行双方签订的租赁合同，且被告应当将自刘宪处收取的租金、违约金在扣除原告方应支付给被告的租金后返还给原告。2016年4月，原告曾就此与被告协商，被告当时对上述事实并无异议，但表示由于被告企业改制、当前企业性质等原因，无法调解，要求通过诉讼程序处理。至此，原告诉至法院，望判如所请。
被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下，第一、在原告诉称时间节点，原、被告双方之间没有合同关系。1.原、被告双方之间曾于2004年9月29日签订的《仓库租赁合同》，但因原告拒绝继续履行合同义务，而于2005年年底已经终止；2.就原、被告双方曾订立的租赁合同，原告于2005年向被告提出解除，被告对此予以同意，在此后的时间段，原告未要求被告交付标的物供其使用，被告亦未要求原告支付租金，在被告将涉案标的物出租给案外人刘宪时原告亦为就此提出异议，亦可印证原、被告双方已经就解除原租赁合同达成了一致。第二、在原告主张的租赁期限内，就涉案标的物，被告与案外人刘宪存在合法的租赁合同关系。1.2006年1月1日起，被告即与案外人刘宪订立了租赁合同，形成了合法有效的租赁合同关系；2.由于案外人刘宪拖欠租金，被告已经与刘宪于2015年经法院调解解除双方的租赁合同；3.被告与刘宪的租赁合同中，自合同订立、履行、解除等一系列的合同主体及实际权利人、履约人均为被告，从始至终与原告无任何关系；4.此外，根据原告陈述的意见及被告独立与案外人刘宪单独另行订立合同之事实，可以印证原、被告双方之间订立的合同已经解除。第三、被告系涉案诉争标的物的合法权益人，该标的物产生的所有收益均应归属于被告。1.被告将标的物出租给案外人刘宪使用，系对自身财产的处分，原告要求被告将该出租收益与之分享无任何事实依据，亦无法律基础；2.2005年解除租赁合同时，基于原、被告双方当时的友好关系，被告未收取任何违约金，仅希望原告尽快腾退，现原告主张被告违约，并要求被告支付违约金于法无据。第四、原告主张其委托第三人刘俊杰代为转租事宜，无法律依据。1.根据2004年原、被告双方订立的租赁合同，原告无转租权；2.原告主张其授权第三人刘俊杰代为转租，该标的物的相关权益归属于被告所有，原告所谓的受委托人即第三人刘俊杰亦无权出租标的物。第五、原告要求被告支付租金、违约金无事实及法律依据。1.原、被告双方之间并未订立过要求被告向原告支付租金、违约金的合同，而且原告该主张明显与常理不符，作为出租人的被告不可能在将标的物交付承租人使用的情况下，还需要向承租人支付租金或替承租人担负收取租金之风险，并承担逾期支付的违约金；2.根据原告陈述，原告要求被告向其支付的违约金依据竟然是被告与案外人刘宪订立的租赁合同，显然不能成立；3.原告在本案中申请追加第三人参加诉讼，并提出其与第三人之间存在代为转租情形等一系列论述均在于证明原、被告双方于2004年签订的租赁合同尚未解除，如果原告该论点成立，则原告自其诉称时间段即拖欠被告租金，原告反而应按照2004年订立的合同向被告支付滞纳金，且根据2004年租赁合同，原告超过半年未支付租金的，被告有权解除租赁合同。第六、关于原告提交的录音材料的真实性被告予以认可，但该录音材料仅系双方对相关问题的商讨，并未最终达成明确合意，被告更未就涉及问题向原告作出任何承诺，且该录音中被告方人员（冯部长）明确表示了求所做谈话无法代表被告公司意见。第七、对于原告提交的公证书，被告认为该公证书仅是原告单方出具承诺书，仅代表原告单方意见，更不能证明案件事实。第八、关于原告要求继续履行合同之诉讼请求，即使原告主张成立的情况下，根据原、被告双方于2004年所订立之合同约定的履行期限亦仅截止至2017年10月1日，目前已届满履行时限，不具备继续履行的基础。第九、相关款项支付情况。1.案外人刘宪向被告支付2011年租金34万元，被告支付原告114470元；2.刘宪支付被告2012年租金33万元（含上一年度拖欠费用4万元），被告向原告支付146700元，3.刘宪向被告支付2013年租金19万元，此后刘宪即一直未给付租金直至诉讼；4.按照每年38万元的租金标准，截止至2014年7月18日（民事调解书确认的合同解除日）刘宪共拖欠被告租金共计466136元，自2014年7月19日起至2015年12月31日止（民事调解书确定的腾退日），刘宪应支付被告占有使用费553864元（该项费用系租赁合同解除后产生的占有使用费，仅因刘宪实际使用被告房屋产生，与其他无关联），以上两项共计102万元。
第三人刘俊杰述称：第三人刘俊杰系被告公司职工，现已退休，并享受被告公司退休职工待遇；认可原告主张的事实，同意原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年9月29日，案外人联安集团有限公司（乙方、出租人，以下简称联安集团）与北京市陶瓷杂品公司（甲方、承租人，以下简称陶瓷公司）经协商签订涉案《仓库租赁合同》（以下简称租赁合同）一份。涉案租赁合同约定的主要内容如下，1.甲方将坐落于北京市通州区“小潞易”（小潞邑）村北京不锈钢燃气设备厂西侧的自有仓库整体出租给乙方使用，并提供乙方相关合法文件复印件，标的物面积共计13240平方米（详见附件，通国用98划字第005号国有土地使用权证）。2.租期自2004年10月1日起至2017年10月1日止。3.租金标准为每年15万元，租金按季度支付，每季度37500元，本合同生效后乙方先付首季度租金，租金自2005年1月1日起计算，租赁期内服务性收费由乙方负担，政策性收费由双方协商解决。4.甲方应当积极协助乙方办理水、电、道路及相关对外关系事宜。5.乙方应当遵纪守法经营，乙方在租赁期内对可现有仓库进行改造、装修，但对涉及房屋主体的装修改造应征得甲方同意；乙方对水、电的改造及装修费用由乙方自负，在租赁期满后，乙方无偿将水电设施移交甲方。6.乙方在租赁期内应按约定足额支付租金，每拖欠1日的，应按照租金的3%支付滞纳金，超过半年未支付租金的，甲方有权解除合同并追究乙方违约责任；在租赁期内，甲、乙任意一方单方面终止协议的应承担违约责任，双倍赔偿对方未到期租金及实际损失。7.涉案租赁合同还约定了其他内容。2004年9月29日，案外人联安集团与陶瓷公司另行签订《劳务输出协议书》（以下简称劳务协议）一份。该劳务协议约定，1.为配合联安集团租赁仓库工作的开展，陶瓷公司为联安集团提供职工四人，以劳务输出方式为联安集团工作。2.劳务输出时间为租赁合同生效期间，在该期间内从事联安集团租赁的仓库内的相关工作；四名职工工资每年共计2万元，随仓库租金按季度向陶瓷公司交纳；该四名职工工资的发放、工资不足部分及福利待遇由陶瓷公司负担。3.陶瓷公司配合联安集团对劳务输出的四名职工进行管理。2005年8月，陶瓷公司（甲方、原出租人）、本案被告（乙方、现出租人）、联安集团（丙方、承租人）签订《租赁主体变更协议》一份，约定，因甲方改制，企业名称变更，自2005年6月起，乙方已接受甲方的相关权利和义务；甲、乙、丙三方同意原甲、丙签订的《仓库租赁合同》及《劳务输出协议书》的内容继续保持不变和有效，并同意由乙、丙继续履行，乙方继承、承担甲方的权利和义务。2006年7月21日，本案被告（甲方、出租人）、联安集团（乙方、原承租人）、本案原告（丙方、现承租人）签订《租赁主体变更协议》，约定，1.因乙方业务发展需要，特在北京另行设立本案原告（丙方），以便更好开展业务活动，自2006年7月20日起，乙方已将与甲方订立的合同及劳务协议约定的权利、义务全部交丙方执行。2.甲、乙、丙三方同意，原甲方与乙方订立的《仓库租赁合同》及《劳务输出协议书》的内容继续保持不变和有效，承租人变更为原告（丙方），由甲方、丙方继续履行。经核实，2005年6月28日，“北京市陶瓷杂品公司”已经由权机关核准更名为“北京中兴佳联商贸有限责任公司”即本案被告。
另查，2005年11月11日，被告以其下属分支机构即北京市陶瓷杂品公司生活杂品批发部（甲方、出租人）的名义与案外人刘宪（乙方、承租人）订立《仓库租赁合同书》一份。约定，1.甲方同意将坐落于北京市通州区宋庄镇“小潞易”（小潞邑）村村北仓库出租给乙方使用，库房、办公用房等面积约5000平方米（总建筑面积），总占地面积为13240平方米（附，通国用98划字第005号国有土地使用权证）。2.租赁期限为15年；合同到期后，乙方有优先承租权；合同自签字之日起生效，甲方同意给予乙方50日作为改造期，在此期间不计租金。3.15年租期租金共计547.5万元，分段计租；2006年至2010年，每年租金为30万元，5年租金共计150万元；2011年至2015年，每年租金为38万元，5年租金共计190万元；2016年至2020年，每年租金为41.5万元，5年租金共计207.5万元。4.该租赁合同还约定了其他内容。2015年，本案被告以租赁合同纠纷为案由，以刘宪为被告，诉至本院，主张双方曾签订仓库租赁合同，但刘宪自2013年开始即拖欠租金，经多次催缴仍未果。故依据合同约定，请求法院依法判决。经审理，本院于2015年11月26日作出（2015）通民初字第20528号民事调解书。本院确认的调解协议如下，一、北京中兴佳联商贸有限责任公司与刘宪签订的《仓库租赁合同书》于二〇一四年七月十八日解除；二、刘宪于二〇一五年十二月三十一日前腾退位于北京市通州区宋庄镇小潞邑村北仓库，并保持现有房屋完整，不得损坏房屋；三、刘宪给付北京中兴佳联商贸有限责任公司房屋租金等共计一百万元，于二〇一五年十二月十五日前支付五十万元，于二〇一六年四月三十日前支付剩余五十万元；四、如果刘宪未按时腾退房屋超过十五日，租赁房屋内的所有物品视为被告刘宪放弃所有权；如果刘宪迟延支付上述款项，每迟延一日加付违约金五千元。五、此事一次性了结，双方再无其他争议。案件受理费一万一千四百六十五元，由北京中兴佳联商贸有限责任公司负担（已交纳）。经查证，（2015）通民初字第20528号民事调解书已经发生法律效力。经询问、核实，原、被告双方所订立之仓库租赁合同与被告同刘宪所订立之租赁合同所约定之标的物系同一标的物；（2015）通民初字第20528号民事调解书约定内容履行完毕后，已经由刘宪将该标的物腾退并交还被告实际控制、使用。另，2005年9月5日，北京市陶瓷杂品公司生活杂品批发部向行政主管部门申请注销登记（注销原因为企业改制、调整），北京市陶瓷杂品公司以主办单位（主管部门）名义在该申请表中写明“该单位债权、债务、税款已经结算清楚，同意注销”并加盖印章；2005年11月15日，北京市工商行政管理局崇文分局出具“注销核准通知书”，准予北京市陶瓷杂品公司生活杂品批发部注销（该单位营业执照已收缴）。
在审理过程中，原告向本院提交落款时间标称为2005年8月29日的“委托协议书”复印件一份及落款时间标称为2005年11月11日的“证明”一份，以证明原告将原、被告双方于2004年签订的仓库租赁合同约定的标的物交由第三人刘俊杰（北京市陶瓷杂品公司生活杂品批发部经理、作为原告的合作伙伴）全权负责对外招商引资发展事宜，第三人刘俊杰对外签署的相关租赁协议，经原告审核批准后，权利义务由原告实际负责。同时，原告表示，为保障被告权益，上述“委托协议书”“证明”原件已经交由第三人刘俊杰交被告公司保管。被告对此不认可，否认原告主张的证明目的，并否认收到相关材料原件。第三人刘俊杰认可原告主张的事实，认可原告的证明目的。
在审理过程中，原告向本院提交原、被告双方就涉案事宜进行交涉、讨论的录音资料及录音资料的文字整理资料一组，证明原、被告双方就涉案标的物存在由原告委托被告代为转租，针对案外人刘宪违约问题曾进行探讨，原告要求以被告名义尽快采取诉讼，以保障双方权益。被告对录音资料真实性予以认可，但是认为该录音中被告的工作人员并非被告法定代表人，亦未就谈论事宜取得被告许可，其意见、观点等均不能代表被告立场及意见，故对原告主张之证明目的不予认可。
在审理过程中，原告向本院提交票据一组，证明被告在收取刘宪支付的租金后，一直按照协议约定将原告应当支付的租金等费用扣除后将剩余款项转移支付给原告（其中2011年票据金额为196970元，2012年为146700元）；同时原告认可2011年之前的租金差额已经全部收到（不包括2011年）。经审查，该票据记载付款单位为本案被告，收款单位为本案原告，项目标记为租金。对此，被告表示认可涉案票据的真实性，认可该票据记载的款项往来情况，但否认原告主张的证明目的，并表示该票据记载的相关款项往来系原、被告双方在2005年年底解除合同时约定由被告对原告的相关建设给予的补偿。第三人刘宪表示认可原告证据的真实性，并认可原告主张的证明目的。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以变更合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
根据审理查明的事实，原、被告双方曾于2004年就涉案仓库租赁使用问题达成一致并签订租赁合同，约定租期至2017年，该租赁合同系原、被告双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，原、被告双方均应当按照合同约定全面履行合同义务。现原告诉至本院主张其在合同履行期间，将租赁标的物委托第三人刘宪及被告代为对外转租，并要求被告向原告支付租赁期内因转租导致的收益差额，并要求被告就逾期支付租金收益差额问题支付违约金。被告对此不予认可。综合本案现有证据，并结合各方当事人意见，本院认为原告主张的委托转租事实成立，被告应将其自案外人刘宪处收取的租金差额转付给原告，但原告要求被告就迟延付款行为赔偿违约金之诉求不能成立。具体分析如下，
第一、根据查明的事实，原、被告曾就租赁标的物签订租赁合同，并明确约定了履行期限，原告主张的转租事宜发生原、被告双方之间的租赁合同履行期内。第二、被告否认原告主张之事实，并表示原、被告双方所订立之合同已经早在2005年年底即经双方口头协商予以解除，原告对此不予认可，且被告并未就此提交充足证据予以证明。第三、被告认可原、被告双方在履行涉案租赁合同时，合同主体曾发生变更，认可相关变更协议的真实性，故在被告主张双方合同早在2005年年底即协商解除的情况下，原、被告双方于2006年7月再行签订协议确认租赁主体变更事宜不符合常理，故被告关于双方租赁合同已于2005年解除的答辩意见不能成立。第四、被告认可原告提交的涉案票据的真实性，并认可涉案票据记载的资金往来的真实性，但是被告就此给出系合同解除时被告对原告相关建设进行补偿的解释有悖于常理；1.根据被告的答辩意见，可以得知被告主张当初系原告违约或原告存在经营困难而导致解除合同，自认守约方的被告，其不但不追究原告责任反而对原告进行补偿与常理不符；2.被告作为租赁合同的出租人，其从原、被告双方之间租赁合同履行中的获益与被告反向支付的补偿款数额明显失衡，有悖于市场主体的经济效益原则，其该项答辩意见难以立足；3.经审查，涉案票据记载之年度、数额等信息，与原告主张之租金收益差额基本相符，与原告之主张能相互印证。第五、被告认可原告所提交录音资料的真实性，据此可以确定原、被告双方的相关人员曾就涉案标的物转租刘宪及因刘宪逾期支付租金损害双方权益之事进行过沟通；被告虽然主张录音谈话中被告方员工并非被告公司法定代表人亦未就谈论事宜获得公司授权，但是综合被告方人员的职务及谈话内容，本院认为该录音内容客观真实的反映了双方就仓库转租事宜的实际情况，本院予以采信；此外，根据法律规定，单位员工在履行职务行为时的行为由公司负担，其是否实际取得公司特别授权应当根据具体情况判断，且不宜做限缩性界定；要求单位员工在履行职务行为时均需要出示所在单位的书面授权，难免过于苛责，亦不符合经济、效率原则，亦不符合“代理”“代表”制度方便当事人的设计初衷。第六、结合第三人刘俊杰之意见及被告实际代收刘宪租赁合同租金之事实，本院认定原告将原、被告租赁合同约定之标的物交由第三人刘俊杰以被告名义代为实际办理转租事宜，被告对此亦以实际行为予以认可，故本院认定原、被告之间就涉案租赁标的物存在代为转租关系。第七。原告认可原、被告双方之间的租赁合同在租赁期内应属合法有效，双方应按照合同履行，转租刘宪之行为系原告委托第三人刘俊杰及被告代为转租，据此，原、被告双方之间有关原告应按时向被告支付租金的条款仍应属有效，原告应当依约履行；但是，在明确知悉刘宪逾期付款事实后，原告并未按照原、被告之间的合同约定向被告履行租金支付义务；此外，原告认可刘宪支付的租金系被告代收，应当由被告优先扣留原告应支付被告的款项再行转移支付，故在刘宪逾期付款的情况下，原告要求被告承担逾期付款责任、赔偿违约金，显然依据不足，本院不予支持。第八、关于被告有关刘宪租金应计算至2014年合同解除之日止，此后至2015年12月31日止的费用仅系占有使用费，与他人无关的答辩意见，本院认为被告所辩称之“占有使用费”事实上系与刘宪合同解除后的延生款项，其起源仍系原告授权的转租合同，故被告该项答辩意见，本院不予采纳。
故，被告应当将收取到的租金差额转移支付给原告，具体数额以本院核实数额为准。具体分析如下，第一、根据原、被告双方意见，刘宪截止至2015年12月31日止应付拖欠租金（包括合同解除后，参照合同约定租金标准计算的占有使用费）共计104万元，根据生效民事调解书确认的结果，被告实际自刘宪处取得相关款项100万元，故存在4万元差额。第二、关于4万元差额负担的问题，本院认为，根据原告自认由被告优先扣除被告收益的意见，本院确定该4万元差额由原告负担，从原告应得数额中予以扣减。就生效民事调解书结果评析如下，1.虽然涉案民事调解书系被告与刘宪在原告未直接参与的情况下达成，但原告作为转租事宜的委托人其应就此承担不利后果，原告应承担自身选定的受托人的行为后果，该情况亦属于商业运营的潜在风险，应由原告自行负担；2.此外，经审查生效民事调解书中被告让步的数额，并未超出合理限度，结合被告就此的答辩意见，本院认为该让步幅度并未明显损害原告权益，可以排除被告与案外人刘宪恶意串通损害原告利益的可能。故，本院确定由被告支付原告租金收益差额68万元。关于原告要求被告赔偿违约金之主张，证据不足，于法无据，本院不予支持。另，关于原告要求被告继续履行双方租赁合同之诉请，结合双方租赁合同约定的履行时限已经届满的事实，原告该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告北京中兴佳联商贸有限责任公司给付原告北京联安鑫平科技发展有限公司租金收益差额680000元，于本判决生效之日起七日内执行清；
二、驳回原告北京联安鑫平科技发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16432元，由原告北京联安鑫平科技发展有限公司负担7786元（已交纳），由被告北京中兴佳联商贸有限责任公司负担8646元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁 涛
人民陪审员 武 志
人民陪审员 梁春友
二〇一八年七月十八日
法官 助理 李 成
书 记 员 纪 妍