陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终8623号
上诉人（原审原告）：张蓉，女，1964年10月29日出生，汉族，甘肃省建材总公司退休职工，住甘肃省兰州市城关区。
被上诉人（原审被告）：张晓琳，女，1970年6月13日出生，汉族，未央区财政局职工，住西安市碑林区。
委托诉讼代理人：田屈林，男，1969年4月24日出生，汉族，无业，住西安市碑林区，系张晓琳丈夫。
被上诉人（原审被告）：田屈林，男，1969年4月24日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。
原审第三人：西安梦想宜居房屋中介服务有限责任公司，住所地：陕西省西安市雁塔区丈八北路中段风度天城7号楼1单元1层10103号。
法定代表人：唐丽彦，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李伟，男，1986年5月5日出生，汉族，该公司员工，住陕西省西安市雁塔区。
上诉人张蓉因与被上诉人张晓琳、田屈林，第三人西安梦想宜居房屋中介服务有限责任公司（以下简称“梦想中介公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初21号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2017年3月20日，张蓉(买受人，乙方)与张晓琳(出卖人、甲方)、田屈林(房屋共有权人)及西安梦想宜居房屋中介服务有限责任公司(居问人、丙方)签订《房屋买卖三方合同》，约定甲方所售房屋坐落为西安市雁塔区，房屋所有权证号为1025106010—2—3—20501～1，经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为壹佰壹拾万元整，乙方采取银行贷款方式付款，乙方应在签订合同当日预先向甲方支付总房款的1.8％即人民币20000元整作为定金，乙方采用银行按揭贷款的方式支付剩余房款，甲方知晓并同意首付30％存入房管局监管中心账户，剩余房款由贷款支付。关于税费，乙方承担契税、个人所得税、过户产生的相关费用。居间服务费及支付方式：“作为本次买卖交易的居间方，丙方负责为甲乙双方提供居问服务并促成买卖交易，本合同签订即意味丙方促成买卖交易的居问义务已经完成，甲乙双方同意于本合同签订当日，向丙方支付居间服务费(佣金)共计27500元(其中，乙方按成交价格的2.5％向丙方支付居间服务费27500元)。本条所述费用不包括本合同第五条约定的甲乙双方所需支付给有关部门的交易税费和相关手续费，以及产权过户代理服务费。”甲方应当在收到房屋全款以后三日内将该房屋交付给买受人。甲乙双方在签订本合同后，任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款百分之五的违约金；逾期超过十日的守约方有权解除合同，解除合同后，甲方应在解除合同通知送达之日起，五日内退还乙方全部已付房款，并按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率付给利息。违约方因此给守约方所造成的中介费及相关损失，并按房款总额的百分之五向守约方支付违约金。甲方将该房屋出卖给第三人，导致乙方不能取得房屋所有权证的，乙方有权退房，甲方应当自退房通知送达之日起五日内退还乙方全部已付房款，除按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率向乙方付给利息，还应按乙方已支付房款总额的二倍向乙方交付违约金。该合同同时经张蓉、张晓琳、田屈林双方签字及梦想中介公司加盖公章。合同签订当日，张蓉支付张晓琳、田屈林房屋定金20000元，支付梦想中介公司房屋中介费27500元。2017年4月23日，张晓琳、田屈林明确向张蓉表示拒绝出售上述房屋。
审理中，张蓉主张房价上涨补偿费150000元，因张蓉、张晓琳、田屈林双方就本案所涉房屋自2017年3月20日至2017年4月23日期间的上涨差价未能达成一致，张晓琳、田屈林亦不同意通过询价方式确定。张蓉当庭提出鉴定申请，要求对本案所涉房屋自2017年3月20日至2017年4月23日期间的上涨差价(以110万元作为基准)予以司法评估，后又明确表示放弃该项鉴定请求。经张蓉申请，法院前往西安市产权产籍管理中心调取张晓琳与案外人签订的《西安市存量房买卖合同》，本案所涉房屋已由张晓琳、田屈林于2017年8月15日出售与案外人薛博，房屋成交价格为133万元。张蓉据此主张房屋价格上涨23万元，其要求张晓琳、田屈林支付的房屋上涨补偿费l5万元系因张晓琳、田屈林违约给其造成的损失。对此张晓琳、田屈林不予认可，主张2017年8月西安市房屋价格已经上涨，其与张蓉2017年3月20日签订合同，2017年4月23日其已通知张蓉解除合同，应依据该时间段计算房屋价格上涨损失。张晓琳、田屈林主张因张蓉擅自变更贷款方式导致合同目的无法实现，故其解除合同不存在违约行为，对此，张蓉不予认可，主张双方合同仅约定银行按揭贷款支付房款，银行按揭贷款包括商业贷款、公积金贷款及组合贷款，双方合同并未解除，张晓琳、田屈林拒绝履行合同已构成违约。
张蓉在原审中诉称，2017年3月20日，在西安梦想宜居房屋中介服务有限责任公司的居间下，其与张晓琳、田屈林签订了《房屋买卖三方合同》，约定其以110万元房屋成交价格购买张晓琳、田屈林位于西安市雁塔区的房屋，购房定金为2万元。上述合同签订系双方真实意恩表示，合同自签订之日成立并生效。合同签订后，其如约向张晓琳、田屈林支付了定金2万元，并向梦想中介公司支付中介费27500元，但在办理网签和银行按揭时，张晓琳、田屈林突然反悔，拒不配合办理房屋买卖手续及相关事宜。2017年4月23日，张晓琳、田屈林向其短信告知明确表示拒绝出售房屋。4月23日至5月1日，其与中介多次联系张晓琳、田屈林，张晓琳、田屈林提出要涨价，其无法接受，张晓琳、田屈林至今未履行合同义务，双方合同至今也尚未解除。现要求解除2017年3月20日与张晓琳、田屈林签订的房屋买卖合同；要求张晓琳、田屈林向其返还定金20000元；张晓琳、田屈林支付其已付中介费27500元、房价上涨补偿费l50000元、违约金55000元；诉讼费由张晓琳、田屈林承担。
张晓琳、田屈林辩称，张蓉所述事情经过属实，但双方合同约定商业贷款方式支付房款，2017年4月13日网签时张蓉未经其同意将商业贷款变更为公积金贷款，因其急需用钱，故其不同意继续办理网签手续。因合同目的无法实现，2017年4月23日，其明确向张蓉告知不再出售该房屋。现同意解除合同，中介费系张蓉向梦想中介公司缴纳，应由梦想中介公司返还，定金及违约金张蓉只能选择适用，其同意补偿张蓉一定费用。张蓉主张房屋上涨损失没有法律及事实依据，不同意支付。违约责任在于张蓉，故不同意支付违约金。
梦想中介公司述称，张蓉所述事件经过属实，合同系其公司与张蓉以及张晓琳、田屈林三方签订，合同签订时仅约定银行按揭贷款，但并未明确约定商贷还是公积金。2017年4月12日，其与张蓉去公积金贷款中心申请公积金贷款，4月13日网签需要张晓琳、田屈林配合办理，张晓琳、田屈林得知贷款方式改为公积金后不同意签订网签合同。张晓琳、田屈林委托其公司出售房屋时，并未明确要求贷款方式为商业贷款，后其一直与张晓琳、田屈林电话沟通，但张晓琳、田屈林因为时间问题不同意卖房。签合同时，其收取了张蓉缴纳的中介费27500元，但张蓉与张晓琳、田屈林签订房屋买卖三方合同其义务已经完成，故中介费不应由其退还，而应由违约方承担。张蓉的其余诉讼请求，与其公司无关。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。张蓉与张晓琳、田屈林及西安梦想宜居房屋中介服务有限责任公司签订的《房屋买卖三方合同》，系各方真实意思表示，且内容不违反法律法规禁止成立性规定，应为有效，各方应依照合同的约定履行各自的义务。因本案所涉房屋己由张晓琳、田屈林出售于案外人，合同事实上已无法履行，现张蓉要求解除20l7年3月20日与张晓琳、田屈林及梦想中介公司签订的《房屋买卖三方合同》，符合法律规定，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现张蓉要求张晓琳、田屈林返还定金20000元，符合法律规定，予以支持。因《房屋买卖三方合同》仅约定付款方式为“银行贷款方式”，故张晓琳、田屈林关于张蓉违反双方约定擅自以公积金贷款方式支付房款已构成违约的辩论意见，不予采信。张晓琳、田屈林于20l7年4月23日向张蓉明确表示拒绝继续履行合同义务，已构成违约，张蓉要求张晓琳、田屈林赔偿已付房屋中介费27500元，符合双方约定，予以支持。因各方约定《房屋买卖三方合同》的签订即意味着梦想中介公司促成买卖交易的居问义务已经完成，且合同中载明“违约方赔偿因此给守约方造成的中介费及相关损失”，故张晓琳、田屈林关于房屋中介费27500元应由梦想中介公司退还张晓琳、田屈林的辩论意见，不予采信。《房屋买卖三方合同》约定了违约方应按房款总额的百分之五向守约方支付违约金，现张蓉要求张晓琳、田屈林支付违约金55000元，符合双方约定，予以支持。张蓉要求张晓琳、田屈林支付房屋价格上涨补偿费150000元，因张蓉放弃了对本案所涉房屋自2017年3月20日至2017年4月23日期间的上涨差价(以11O万元作为基准)予以司法评估的鉴定申请，致使张晓琳、田屈林违约行为确定日的本案所涉房屋价格上涨差价无法确定，加之张蓉亦未能就约定的违约金低于其损失提供充分证据予以佐证，故对张蓉的该项诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百一十九条、第四百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、张蓉与张晓琳、田屈林及西安梦想宜居房屋中介服务有限责任公司2017年3月20日签订的《房屋买卖三方合同》解除。二、本判决生效之日起十五日内张晓琳、田屈林向张蓉返还购房定金20000元。三，本判决生效之日起十五日内张晓琳、田屈林赔偿张蓉中介费损失27500元及违约金55000元，合计82500元。四、驳回张蓉其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费5088元，由张蓉负担1088元，张晓琳、田屈林负担4000元。(此款张蓉已预交，张晓琳、田屈林连同上述款项一并给付张蓉)。
宣判后，张蓉不服原审判决向本院提起上诉称，1、原审判决因其放弃了对本案所涉房屋自2017年3月20日至2017年4月23日期间的上涨差价（以110万元作为基准）予以司法评估的鉴定申请致使张晓琳、田屈林违约行为确定时本案所涉房屋价格上涨差价无法确定而不予支持其诉讼请求是认定与理解的错误，该判决严重损害了其合法权益。2、原审法院调取的《西安市存量房买卖合同》已经证明张晓琳、田屈林在合同存续期间就将涉案房屋以更高的价格出卖给案外人，且根据房产信息服务商的房价数据以及当时的实际情况，房屋价格确实存在上涨的情况，且远远高于15万。因此，其要求赔偿房屋上涨补偿款15万元合情合理。3、原审中，本案在进入审理程序之后，因张晓琳、田屈林恶意提出管辖权异议申请而导致本案自立案到作出判决长达一年之久，而原审法院还在审理过程中驳回了其房屋价格上涨补偿费请求，严重损害了其合法权益。此外，张晓琳、田屈林在合同存续期间将房屋出卖给案外人的违约行为给其造成了重大的经济损失，原审法院应以至今房屋上涨差价为依据进行认定。故其上诉请求二审法院：1、依法撤销原审判决第四项，改判张晓琳、田屈林支付其房屋上涨损失赔偿15万元；2、本案一审、二审诉讼费由张晓琳、田屈林承担。
张晓琳、田屈林共同辩称，1、张蓉称其以涨价为由不愿意出售涉案房屋明显与事实相悖，其卖房的初衷是急需资金周转，因张蓉采用公积金贷款的方式付款导致卖房的周期延长进而致使其卖房的初衷不能实现。2、原审法院以张蓉放弃司法鉴定申请导致上涨的房价无法确定且张蓉未能就约定的违约金低于其损失部分提供充分的证据予以佐证而驳回其房价上涨补偿费的诉讼请求于法有据。3、原审中，其以不动产专属管辖为由提出管辖权异议于法有据，亦是法律赋予的权利，并无故意拖延时间的意图。4、张蓉与梦想中介公司在明知其急需用钱的情况下仍采用程序繁琐、周期长的公积金贷款方式支付房款导致其卖房的初衷无法实现，严重侵犯了其合法权益。5、张蓉在原审中的诉讼请求即判决书所称“房屋上涨补偿款150000元”与其上诉请求即“请求撤销民事判决第四项，并依法改判被上诉人支付房屋上涨损失赔偿15万元”明显不同，属于变更诉讼请求，二审法院应当依法驳回该上诉请求。
梦想中介公司述称，不支持张蓉的上诉请求，因为房价没涨那么多，当时签订合同时写明是商业贷款，签完合同张蓉表示要改成公积金贷款的时候张晓琳、田屈林不同意。
二审经审理查明，张蓉与张晓琳、田屈林还有梦想中介公司签订的《房屋买卖三方合同》约定张蓉采用银行按揭贷款的方式支付剩余房款，但在梦想中介公司2017年4月13日通知双方办理二手房买卖合同网签手续时，张蓉要求变更付款方式为首付款加公积金贷款，张晓琳、田屈林以公积金贷款审批时间长为由未同意，导致双方当天未办理买卖合同的网签备案手续，后双方就一直在协商付款方式的问题，张晓琳、田屈林提出解除合同不卖房后，张蓉又同意以银行商业贷款的方式支付剩余购房款，但双方未达成合意，合同没有继续履行。其余事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，公积金贷款与商业银行按揭贷款虽然均能全额支付购房款，但在贷款的审批流程及放款时间上却有不同，银行按揭贷款审批、放款较快，公积金贷款审批、放款较慢，这直接影响售房人取得购房款的时间，对售房人的权利有影响。张荣购买张晓琳、田屈林的房屋，双方与梦想中介公司达成的合同中明确约定剩余购房款以银行按揭贷款方式支付，但在三方办理买卖合同的网签备案手续时张蓉又要求变更付款方式为公积金贷款，张蓉的要求变更了合同的原约定，系单方要求变更，且未获得对方当事人的同意，故导致三方未办理买卖合同网签备案手续系张蓉过错所致，直接导致双方合同无法继续履行。
张蓉在履行合同过程中单方要求变更合同条款，系明显的违约行为，但张晓琳、田屈林在双方合同未解除的情况下将涉案房屋出卖给第三人，亦对合同无法履行存在过错，根据双方的过程程度，及房屋价格上涨后张晓琳、田屈林另售房屋的获益情况，原审判令张晓琳、田屈林向张蓉返还定金，赔偿中介费损失及支付违约金并无不妥，且张晓琳、田屈林也并未上诉提出异议。
综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，张蓉已预交，由张蓉承担。
本判决为终审判决。
审判长 王 宏
审判员 张 伟
审判员 候新省
二〇一八年九月十三日
书记员 袁 萱