辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
［2013］沈河民二初字第1308号
原告（反诉被告）：赵巍，男，1972年7月14日出生，汉族。
委托代理人：张丽，辽宁轩鉴律师事务所律师。
委托代理人：段心胜，辽宁轩鉴律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘长福，男，1962年6月26日出生，汉族。
委托代理人：关世臣，辽宁良友律师事务所律师。
原告（反诉被告）赵巍与被告（反诉原告）刘长福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月12日受理后，依法组成由审判员杨晓霞担任审判长，与代理审判员唐卫主审、人民陪审员杨丽君参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵巍委托代理人张丽，被告刘长福及委托代理人关世臣，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵巍诉称，2010年11月11日，原、被告签订房屋租赁合同，被告将位于沈阳市沈河区万泉街76-1号门门市房租给原告使用，并出具相关房产材料，期限从2011年1月1日至2016年1月1日，每年租金为5.8万元，原告依约交付一年房屋租金及2000元押金，同时投入资金设备，并对房屋装修改造准备开设汽车修理厂，期间被告积极配合原告办理开设汽修厂相关手续。2012年5月8日原告收到沈河区法院传票，得知承租房屋存在纠纷，该房系被告从李贞妮处租赁，期限是2010年1月17日至2012年1月17日，租期为两年，租金为每年11万元，因被告擅自将租赁房屋转租，且租期为五年，故李贞妮将被告和原告告上法庭，经一、二审，被告败诉，法院判令原告腾房。原告认为被告明知合同不能实际履行，却与原告签订为期五年的租赁合同，其隐瞒事实真相的行为涉嫌欺诈，同时也给原告造成了无法弥补的损失，包括装修材料费8.5万元，装修人工费6万元，经济损失费15万元，采暖费1.2万元，搬家费1万元，前案诉讼费1260元，以上合计318260元，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求法院依法判决：1、判令被告支付原告因不能履行合同给原告造成的损失318260元；2、请求依法判令被告支付原告租房违约金39000元；3、诉讼费用由被告承担。
被告刘长福辩称，原告所诉与事实不符，且没有财产损失，应驳回其诉讼请求。
一、答辩人在出租房屋时是具有所有权的，不是转租行为，没有欺诈原告的故意。依沈河区人民法院［2012］沈河民二初字第573号判决能认定以下事实：1、2009年8月25日明成房产公司将本案租赁纠纷的房屋预告登记在答辩人之子刘宝龙名下；2、2011年1月16日答辩人之子刘宝龙与明成房产公司签订《商品房买卖合同》；3、2010年11月11日答辩人在与原告赵巍签订《房屋租赁合同》时，出示了：房屋预告登记证明、商品房准住通知单、房屋产权证明等，依这些法院查明的事实足以证明，刘宝龙是房屋的所有权人，答辩人在出租房屋时具有占有、使用、支配房屋的权力，有权对外出租房屋，不存在欺诈的故意及行为。虽然，答辩人与案外人李贞妮签订《租赁合同》时间是2010年2月9日，从两份租赁合同签订时间上看，答辩人有转租的嫌疑，但不能单纯以签订合同的时间去判定行为人的性质，应着重分析答辩人在出租时是否具有实体权利。
二、原告自身有过错，因自身的过错造成的自己的损失应自身承担。《租赁合同》有一条款约定“满一个租赁周期后，如遇产权人变更，经双方协商，可终止合同”。可见，在签《租赁合同》时，答辩人已尽了足够的告知、提示义务，也能保证原告一年的租期，事实是答辩人也只收了原告第一年的房屋租赁费。所以，答辩人对此无任何过错，也不应承担赔偿责任。
三、原告所诉损失与事实不符且无法律依据。原告租房经营了两年有余，经营损失费15万元无从说起，无法律依据；装修材料费8.5万元、人工费6万元、采暖费1.2万元，无事实依据，因为真正装修是答辩人做的，且此费用依日常惯例是谁用谁承担，所以，原告要求答辩人承担此费用，如无特殊约定是不符公序良俗原则的。
四、原告身份是国家公职人员，自身从事营利性经营活动是法律明确禁止的，请法庭核查原告的身份，以确定房屋《租赁合同》的效力，以致审查原告的诉权是否受法律保护。据被告所知，原告的身份是沈河区政府办公室副主任，并不是无职业人员。
五、被告不存在违约不租的情节，不应承担返还租金的一半即定金3000元，本案原告已实际承租了房屋两年半的时间，合同已实际履行，被告就不受定金的罚责约束。押金2000元、定金3000元要求原告提供被告的收条，这次增加诉讼请求原告是按违约之诉来要求，而原告原先的起诉是以侵权质之诉来要求被告赔偿的，按照合同法的解释，同一案子不能存在即有违约之诉又有侵权之诉，原告只能选择一种诉讼，所以请求原告明确本案的诉讼请求是哪种诉讼请求。
反诉原告刘长福诉称，2010年11月11日原、被告签订一份《房屋租赁协议》，《协议》约定“被告赵威承租原告刘长福一门市房，此房位于沈河区万泉街76-1号1门，租金每年58000元，租期是2011年1月1日至2016年1月1日止。”，反诉被告承租后，只向反诉原告给付了第一年的租金58000元，但第二年的租金未给付，并于2013年7月11日以租赁合同纠纷为由起诉反诉原告要求赔偿其损失318260元。反诉原告认为，反诉被告占有、使用房屋一年有余，却不给付房屋租金，实属违约行为，所以，反诉原告要求给第二年的租金58000元。
反诉被告赵巍辩称，请求依法驳回反诉原告的诉讼请求，因为其不具有主张2012年1月1日至2013年1月1日房屋租金的权利，2010年2月9日，反诉原告与李珍妮签订房屋租赁合同，双方约定李贞妮将位于沈河区万泉街76-1号门市租给反诉原告使用，期限为2010年1月17日至2012年1月17日，为期两年，每年房租11万元，并且合同中明确约定反诉原告不得擅自转租，之后反诉原告与反诉被告签订为期五年的房屋租赁协议，期限为2011年1月1日至2016年1月1日，首先其不具有租赁资格，其次也明显超越了自己的租赁期限，该行为涉嫌欺诈，其不但没有权利请求支付房屋租金，且有履行赔偿的义务。
经审理查明，2010年11月11日，刘长福在向赵巍出示房屋预告登记证明、商品房准住通知单、房屋产权证明、委托书等手续后，刘长福作为出租方（甲方），赵巍作为承租方（乙方），签订房屋租赁协议一份，约定赵巍承租沈河区万泉街76-1号1门1-2层网点即诉争房屋，期限自2011年1月1日至2016年1月1日，年租金为58,000元，并约定“满一个租赁周期后，如遇产权人变更等因素，经双方协商，可终止合同；如甲乙方经营变更，经协商亦可终止合同。交定金3000元整。…如果租门市或网点，在合同没有到期，甲方违约不租或加钱应承担年租金的一半。……出租房屋如有电话、水、电、煤气等需要乙方留押金2000元，租期满后多退少补。……”，签订该租赁协议后，赵巍承租使用诉争房屋，另刘长福给原告赵巍出具2000元押金收据一份。赵巍承租房屋后，由赵丽实际使用于开办沈阳威之风汽车维修有限公司，该公司法定代表人系赵丽，因经营需要，对房屋进行了装修。
另查，2010年1月16日，刘长福之子刘宝龙作为卖方，刘长福作为卖方代理人，案外人李贞妮作为买方，案外人郑丽梅作为买方代理人，签订了《购房合同》一份，约定刘长福向李贞妮转让其在辽宁明成房产开发（集团）有限公司（以下简称明成房产公司）预购的包括诉争房屋在内的房屋。还约定，在李贞妮向刘长福支付部分购房款后，刘长福将房屋交付，在房屋交付同时，李贞妮以每年壹拾壹万元租金将该房屋租给刘长福，租期为两年。2010年2月9日，李贞妮作为甲方，刘长福作为乙方签订房屋租赁合同一份，约定李贞妮将房屋租赁给被告刘长福作为办公使用。租赁期自2010年1月17日起至2012年1月17日止。
再查，案外人李贞妮因与赵巍、刘长福之间因诉争房屋的租赁合同纠纷，于2012年3月29日向本院提起诉讼，本院于2012年9月19日作出［2012］沈河民二初字第573号民事判决书，判决赵巍腾出诉争房屋返还李贞妮，并确认赵巍与刘长福之间的诉争房屋租赁协议超过2012年1月17日部分无效，赵巍应先将房屋腾退被告刘长福。该判决已经生效。
现赵巍以刘长福应赔偿其损失为由，起诉来院。
本案审理过程，赵巍增加诉讼请求，要求刘长福给付合同约定的违约金29000元、返还押金2000元、双倍返还定金6000元。另赵巍申请对装修添附进行价值鉴定，本院通过沈阳市中级人民法院技术处委托辽宁唯实信资产评估有限公司进行评估，评估确认资产评估值为28026.52元，该部分已扣除被告刘长福原装修涉及的抵减项目部分的评估值2224.24元。
上述事实，有当事人陈述、房屋租赁协议、沈河区人民法院［2012］沈河民二初字第573号民事判决书、资产评估报告等证据，经当庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方当事人均应遵照协议履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因刘长福原因导致租赁协议无法继续履行，刘长福存在过错，赵巍作为租赁合同相对方，亦受实际经营人沈阳威之风汽车维修有限公司法定代表人赵丽的委托，有权要求刘长福赔偿合理损失。
关于赵巍主张的装修材料费8.5万元、装修人工费6万元的诉求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”，现因刘长福原因导致租赁协议不能继续履行，刘长福明知赵巍租用房屋系用于经营汽车修理，对赵巍承租房屋后的装修行为也没有提出异议，因此应对赵巍装饰装修残值损失予以赔偿，赵巍主张的装修材料费、人工费数额刘长福不予认可，因此应以评估机构评估的装修残值28026.52元为准。关于赵巍主张经营损失15万元、搬家费1万元和违约金29000元的诉求。赵巍主张剩余租赁期的可得经营损失15万元，但未提供有效证据予以充分证明，且刘长福也不予认可，因此本院无法采信。但双方在租赁协议中已明确约定因出租方原因导致租赁合同无法继续履行的应承担年租金的一半，该约定应视为双方对损失计算方法的约定，该损失也包括搬家费用，因此，赵巍可以主张的损失应按照合同约定的计算方法予以计算，即年租金58000元的一半为29000元。
关于赵巍主张采暖费费1.2万元的诉求。赵巍主张因刘长福未交纳采暖费导致自行购买电暖设备取暖的损失，按协议约定刘长福应缴纳诉争房屋的采暖费，刘长福自认2012下半年至2013年上半年的采暖费未予交纳，因此应承担未交采暖费给对方造成的损失。对于赵巍提供的电费票据，刘长福不予认可，且抗辩称票据不能分别体现用于店面运营用电数额和取暖用电数额。结合具体本案情况，本院酌情决定，由刘长福按照应交采暖费数额（2012年下半年至2013年上半年期间）赔偿赵巍该部分损失，双方确认的房屋面积143平方米×32元／平方米×1年=4576元。
关于赵巍主张押金2000元、双倍返还定金6000元的诉求。双方协议中已经约定了违约损失的计算方法，因此协议中关于定金3000元约定应为成约定金而非违约定金，并不具备双倍返还的条件。另刘长福抗辩当时确实收取了赵巍定金3000元但最后折合成了租金，对此赵巍未提供证据予以反驳，因此本院对刘长福的抗辩予以采信，对赵巍要求返还定金的主张不予支持。关于赵巍主张押金2000元的问题，按照合同约定，刘长福应在赵巍结清腾房前的电话、水、电、煤气费用后，返还赵巍。
关于赵巍主张的前案诉讼费1260元的诉求。因前案诉讼费已经在前案的判决书中就诉讼费如何负担进行了处理，不属于本院审理范围，赵巍的主张亦无法律依据。
关于刘长福反诉赵巍给付房屋租金58000元的问题。虽然刘长福与赵巍约定的租赁期限超出了与实际房主的租赁期限部分系无效，但刘长福主张的2012年1月1日至2013年1月1日租赁期间，赵巍仍然在实际使用房屋，并未将房屋腾出，根据合同相对性，刘长福有权要求赵巍给付该期间租金，因此刘长福主张该部分租金的诉求，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘长福于本判决生效之日起10日内一次性赔偿原告（反诉被告）赵巍装修损失人民币28026.52元；
二、被告（反诉原告）刘长福于本判决生效之日起10日内一次性赔偿原告（反诉被告）赵巍经营损失人民币29000元；
三、被告（反诉原告）刘长福于本判决生效之日起10日内一次性赔偿原告（反诉被告）赵巍采暖费用人民币4576元；
四、被告（反诉原告）刘长福于赵巍结清腾出房屋前的电话、水、电、煤气费用后10日内，一次性返还原告（反诉被告）赵巍押金人民币2000元；
五、原告（反诉被告）赵巍于本判决生效之日起10日内一次性给付被告（反诉原告）刘长福租金人民币58000元；
六、驳回原告（反诉被告）赵巍的其他诉讼请求。
如被告（反诉原告）刘长福、原告（反诉被告）赵巍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币6,655元，由被告（反诉原告）刘长福负担人民币1400元，由原告（反诉被告）赵巍负担人民币5255元；反诉费人民币1250元，由原告（反诉被告）赵巍负担；鉴定费人民币3500元，由被告（反诉原告）刘长福负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 杨晓霞
代理审判员 唐 卫
人民陪审员 杨丽君
二〇一四年一月二十日
书 记 员 白 航
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条第（一）项承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。