北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终7314号
上诉人（原审被告）冷冬明，男，1974年5月21日出生。
委托代理人及雷，北京智勇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李小宾，男，1973年5月25日出生，北京市顺义区北小营镇牛富屯村村委会民调。
委托代理人刘电满，北京市顺新律师事务所律师。
原审被告北京好朋友印刷有限公司，住所地北京市顺义区北小营镇牛富屯村北韩路东500米路北。
法定代表人冷东升，总经理。
委托代理人ＸＸ建，男，1977年10月9日出生，北京好朋友印刷有限公司经理。
上诉人冷冬明因与被上诉人李小宾、原审被告北京好朋友印刷有限公司（以下简称印刷公司）农村土地承包合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第9389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月8日受理后，依法组成由法官陈敏光担任审判长，法官闫慧、曹立新参加的合议庭，并于2016年7月19日公开开庭进行了审理。上诉人冷冬明及其委托代理人及雷，被上诉人李小宾及其委托代理人刘电满，原审被告印刷公司的委托代理人ＸＸ建均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李小宾在一审法院起诉称：1997年11月28日，李小宾与本村村委会签订合同书一份，李小宾承包本村荒沙地共计28.09亩，承包期为70年，承包费一次交清。2006年11月7日，李小宾与冷冬明签订了土地租赁合同，约定上述荒沙地出租给冷冬明、印刷公司，地上物归冷冬明、印刷公司无偿使用，租赁期为60年，租金为每年100000元，于每年的1月1日给付，如逾期超过30日给付租金，李小宾可解除合同。2008年7月9日，李小宾因赡养父母需要用房，与冷冬明、印刷公司达成补充租赁合同书，将租赁地东侧的四合院退给李小宾使用，租金变更为每年80000元，自2009年开始计算。至2013年1月1日，冷冬明、印刷公司未能给付当年租金。李小宾多次催要，冷冬明、印刷公司总以经营不景气为由拒绝给付，至今仍拖欠李小宾2013年及2014年租金。故起诉要求：1.判令立即解除李小宾与冷冬明、印刷公司于2006年11月7日签订的土地租赁合同及2008年7月9日签订的补充租赁合同书；2.判令冷冬明、印刷公司立即给付李小宾2013年及2014年租赁费160000元，并给付违约金640元；3.本案诉讼费用由冷冬明、印刷公司承担。
李小宾向法院提交以下证据予以证明：1.土地租赁合同；2.补充租赁合同书；3.合同书。
冷冬明、印刷公司一审答辩称：1.不同意解除土地租赁合同，要求李小宾与冷冬明、印刷公司继续履行2006年合同，冷冬明、印刷公司同意解除2008年补充租赁协议，并恢复和李小宾签订的2006年合同的权利和义务。冷冬明、印刷公司并没有恶意拖欠土地租金，在李小宾起诉前和起诉后冷冬明、印刷公司多次表示要给付李小宾租金，当庭也可以给付租金。根据冷冬明、印刷公司历年缴纳租金的情形，冷冬明、印刷公司对李小宾在租金方面的照顾表示感谢。冷冬明、印刷公司在经营期间发生事故，赔偿数额较大，李小宾给予照顾，在该期间冷冬明、印刷公司从未表示不给租金，拖欠租金，且在这期间水电费等都如数交清。冷冬明、印刷公司向李小宾交的2012年租金是在2013年12月7日付清的，在给付2012年租金期间李小宾没有提出任何异议，根据双方交付租金的习惯可以显示，李小宾给予冷冬明、印刷公司的帮助没有停止。自2008年李小宾收回四合院后双方在协议中明确表明李小宾在退回四合院时双方合同继续履行，双方对补充协议的约定是对原合同的重大修改行为。作为合同中解除的重大事项，李小宾没有在起诉前明确告知冷冬明、印刷公司不按时交纳租金的后果，只是和冷冬明、印刷公司就涨租金进行了协商，冷冬明、印刷公司无法接受每年200000元的租金，造成本次诉讼。冷冬明、印刷公司认为李小宾起诉没有履行法定的解除程序，缺乏诚信履行合同的义务，因2012年的租金刚交清，在2013年年底和2014年年初，李小宾应当明确告知或书面告知冷冬明、印刷公司不缴纳租金产生的后果，但是李小宾告知冷冬明、印刷公司按照原合同履行的时间在起诉后，冷冬明、印刷公司认为由于双方多年来缴纳租金的时间和方式发生变化，冷冬明、印刷公司明确超过协议约定给付的时间，李小宾在没有提出任何异议的情况下，李小宾应当尽到书面告知或明确告知不交纳租金的后果。冷冬明、印刷公司同意给付租金160000元并支付违约金640元。2.双方在2012年下半年和2013年因用电产生争议，李小宾将其控制的变压器分别给了两家用电量很大的砂石料厂用电，导致冷冬明、印刷公司在经营过程中用电量不足，经常发生断电、跳闸的情形，冷冬明、印刷公司找李小宾协商过，由于两家砂石料厂和李小宾的特殊关系，最终李小宾没有解决，导致冷冬明、印刷公司与北京奥特茂林水泥制品厂（以下简称水泥制品厂）签订了用电协议，并于2013年3月铺设了电缆，李小宾没有按照协议约定向冷冬明、印刷公司履行保证提供水电等基本设施的义务，属于违约情形，给冷冬明、印刷公司造成了一定的损失。综上，由于冷冬明、印刷公司的经营情况一切正常，如果解除合同会造成企业员工失业的恶劣后果，冷冬明、印刷公司不同意解除2006年的租赁合同，请法院考虑冷冬明、印刷公司现在可以如数缴纳2013年和2014年租金的情况，判令冷冬明、印刷公司继续履行土地租赁协议，如双方有其他争议可庭下协商。签订四合院补充租赁协议是李小宾赡养父母为条件的，冷冬明、印刷公司在签订时表示对李小宾赡养行为的尊重，李小宾的父母没有在该四合院长期居住，冷冬明、印刷公司将四合院返还给李小宾后，冷冬明一直居住在员工宿舍，办公条件十分差，四合院是李小宾偶尔居住或做其他用，请求法院判令解除2008年的补充租赁协议，判令冷冬明、印刷公司继续使用四合院。
冷冬明、印刷公司共同提交以下证据予以证明：1.土地租赁合同；2.补充租赁合同书；3.2011年至2012年土地租金收据；4.用电协议；5.电费交费清单明细；6.购买电缆的收据、安装费配件费收据；7.资产设备清单；8.录音。
经法院庭审质证，双方当事人对李小宾提交的土地租赁合同、补充租赁合同书、合同书，冷冬明、印刷公司提交的土地租赁合同、补充租赁合同书、2011年至2012年土地租金收据、用电协议、电费交费清单明细、录音的真实性、关联性、合法性均无异议，法院予以确认。
双方当事人对以下涉及本案争议焦点的证据持有异议：
冷冬明、印刷公司共同提交的购买电缆的收据、安装费的收据、资产设备清单，证明李小宾无法按照合同约定保证基本用电设施，冷冬明、印刷公司只得与第三方签订用电协议，并自行购买电缆线，印刷公司平时用电量不大，但李小宾也未满足基本用电需求。李小宾不认可购买电缆的收据、安装费的收据、资产设备清单的关联性。法院对购买电缆的收据、安装费的收据、资产设备清单的真实性予以认可。
一审法院经审理查明：
1997年11月28日，李小宾从牛富屯村承包荒沙地一块。荒沙地的四至为东至道，西至集体，南至王××，北至路。承包期为70年。承包费用为每亩5000元，共计140450元，一次交齐。
2006年11月7日，李小宾作为甲方，冷冬明作为乙方，双方签订土地租赁合同载明：“一、甲方将位于北京市顺义区北小营镇牛富屯村东的28.09亩土地，东至道，西至集体，南至王××，北至路使用权出租给乙方用于合法经营。……三、租赁期限为陆拾年，从2007年1月1日起到2067年11月28日止。四、租金每年壹拾万元。租金的交纳采取按每年上交纳的方式，由乙方每年1月1日交纳给甲方。如逾期交纳租金30日内，乙方除应补交所欠租金外，还应向甲方支付年租金每日千分之二的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金千分之四的违约金。……六、甲方应保证本宗土地上的水、电、供暖等基本设施完整，并帮助乙方协调水、电的提供方的有关事宜，但具体收费事宜由乙方与水、电的提供方协商，所有费用由乙方承担。……十二、合同约定的租赁期限届满或收费协商一致解除合同后30日内，乙方应向甲方办理交接手续，交接时乙方应保证工作人员撤离，将属于自己的设备腾清，并将租赁范围内的垃圾杂物清理干净”。
2008年7月9日，李小宾作为甲方，冷冬明、印刷公司作为乙方，签订了补充租赁合同书载明：“甲方于2007年1月将位于北小营镇牛富屯村东的28亩地及地上建筑物租给乙方使用。现在甲方提出需要使用地上建筑物的一部分东面的四合院用于赡养父母居住。经甲乙双方以友好、平等的原则协商如下：1.乙方愿意将该土地东面的四合院让出来给甲方赡养父母使用。2.乙方在支付甲方原有租金100000元的基础上，减少支付甲方租金20000元，即每年乙方支付甲方租金为80000元（支付甲方80000元租金的时间是以甲方使用东边四合院的时间为准）。3.甲方的父母如果不愿意居住该四合院时，甲方应将该四合院退还给乙方使用，不得另租他人或作其他处理。4.甲方将四合院退给乙方使用时，甲乙双方重新履行原合同，同时该补充租赁合同作废。乙方应从重新使用四合院时付给甲方年租金100000元”。
2012年4月14日，冷冬明、印刷公司向李小宾支付2011年租金20000元；2012年5月16日，冷冬明、印刷公司向李小宾支付2011年租金7000元；2012年6月6日，冷冬明、印刷公司向李小宾支付2011年租金3000元；2012年5月23日，冷冬明、印刷公司向李小宾支付2011年租金5000元；2012年5月26日，冷冬明、印刷公司向李小宾支付2011年租金8000元；2012年8月19日，冷冬明、印刷公司向李小宾支付2011年租金10000元；2012年12月11日，冷冬明、印刷公司向李小宾支付2011年租金27000元；2013年1月22日，冷冬明、印刷公司向李小宾支付2012年租金30000元；2013年1月13日，冷冬明、印刷公司向李小宾支付2012年租金20000元；2013年12月7日，冷冬明、印刷公司向李小宾支付2012年租金30000元。2013年、2014年的租金冷冬明、印刷公司至今未支付。
2013年4月8日，印刷公司与水泥制品厂签订用电协议，约定由水泥制品厂向印刷公司提供用电，印刷公司支付代维费、基本电费、应交电费。
冷冬明与李小宾母亲的谈话录音中载明：冷：我大叔下去遛弯去了？李母：啊，下去遛弯去了。冷：这地挺好。你这也不经常回牛富屯啊。李母：十天八天的回去一趟。……冷：我大叔能自己下去溜达？李母：有保姆，自个不行。冷：还得那么推着。李母：他走道不大利索，不把着就倒了。冷：住还是得在这住，是吧？没啥事就回村里遛个弯。李母：啊，遛个弯。儿子接来，到村里坐会儿，然后再给送回来，他想家。十天八天要是不回去他就想家。冷：是，那时候不是小宾说了吗，把房子给老爷子倒出来，我就说倒出来也不回来住来。李母：老惦记着回去。这边小，离着厕所近，解个手啥的。
冷冬明、印刷公司提交2014年冷冬明与李小宾的谈话录音，证明冷冬明向李小宾交过租金，但是李小宾不收。
冷冬明、印刷公司共同提交用电协议、电费交费清单证明李小宾将变压器分给其他人使用，导致印刷公司的用电需求无法得到满足，而印刷公司使用水泥制品厂提供的用电也造成了各种损失。
李小宾称根据电费交费清单可以看出，2013年和2014年印刷公司每月电费比起2010年有了大幅增加，这是由于冷冬明、印刷公司的设备增加而导致，并非李小宾不履行提供用电设备的义务造成，李小宾只能保证印刷公司基本的用电，不可能用电量增大到多少都保证。
经现场勘验，变压器依然存在。
李小宾、冷冬明、印刷公司认可签订土地租赁合同时本来是要盖上印刷公司的章的，只是当时冷冬明没有带这个章，就没有盖；冷冬明、印刷公司在涉诉土地的西南角加了一道新砖围墙，把东面的简易铁栅栏拆掉建了一道新砖围墙，把原来开在北面中间的大门改建成了两间宿舍，新建了一个大铁棚，建了新厂房和新建房,修了一条水泥路并垫高了路面。李小宾、冷冬明、印刷公司均同意在本案中不对地上物进行处理。
诉讼中，李小宾变更第二项诉讼请求为：判令冷冬明、印刷公司给付李小宾2013年度租金80000元及2014年1月1日起至实际退还土地之日止的租金（按每年80000元的租金标准计算），不再要求冷冬明、印刷公司给付违约金。
一审法院认为：
李小宾与冷冬明、印刷公司之间农业承包合同关系存在，法院依法予以确认。双方均应依照合同履行义务，行使权利。
对冷冬明、印刷公司称李小宾未明确告知不交纳租金产生的后果，没有履行法定的解除程序的辩解意见，法院认为，土地租赁合同明确约定逾期交纳租金超过30日则李小宾有权解除合同，冷冬明、印刷公司作为合同相对方对此是明知的，无需李小宾另行对此进行告知，李小宾向法院提起诉讼要求解除合同，即为履行法定解除程序的行为。故对冷冬明、印刷公司的此项辩解意见，法院不予采纳。
对于冷冬明、印刷公司称其多年来交纳租金的时间均超过约定的给付时间，而李小宾没有提出任何异议，故应视为对合同约定的给付时间进行了变更的辩解意见，法院认为，李小宾对此的意见是其收取冷冬明、印刷公司给付的拖欠的租金是为了实现自己的合同目的，并非对给付租金的时间进行了变更，可见李小宾并不认可其以默认的方式同意对租金的给付时间进行变更，且出租人收取迟延给付的租金符合常理，并不能以此认定其放弃就迟延给付租金一事追究承租人责任的权利。故对冷冬明、印刷公司的此项辩解意见，法院不予采纳。
对冷冬明、印刷公司称李小宾将变压器分给他人使用导致其必须另行寻找电的提供者，从而造成其损失的辩解意见，法院认为，土地租赁合同约定的是李小宾应保证水、电、供暖等基本设施完整，并帮助冷冬明、印刷公司协调水、电的提供方的有关事宜，并未约定李小宾需完全满足冷冬明、印刷公司的用电需求且不得将变压器分给他人使用，现在变压器依然存在，李小宾已经尽到了保证供电基本设施完整的义务。故对冷冬明、印刷公司的此项辩解意见，法院不予采纳。
对冷冬明、印刷公司称补充租赁合同书对土地租赁合同进行了变更，应在退回四合院时重新履行土地租赁合同的辩解意见，法院认为，从补充租赁合同书第四条的内容来看，补充租赁合同书中约定的重新履行原合同指的是租金从80000元恢复为100000元，并非对土地租赁合同其它条款作出了变更。故对冷冬明、印刷公司的此项辩解意见，法院不予采纳。
对冷冬明、印刷公司称的李小宾的父母不在四合院居住，李小宾应返还四合院的辩解意见，法院认为，补充租赁合同书中约定的是李小宾的父母不愿意居住四合院时，李小宾应将四合院退还给冷冬明、印刷公司，冷冬明、印刷公司提供的录音不足以证明李小宾的父母不愿意居住在四合院。故对冷冬明、印刷公司的此项辩解意见，法院不予采纳。
对于冷冬明、印刷公司称的其向李小宾交过租金，但是李小宾不收的辩解意见，法院认为，冷冬明向李小宾交租金的时间在2014年，而冷冬明、印刷公司在2013年12月才将2012年的租金交齐，故2013年12月时冷冬明、印刷公司逾期交纳租金的时间已经远超过30日，违约事实已经存在。故对冷冬明、印刷公司的此项辩解意见，法院不予采纳。
现冷冬明、印刷公司逾期给付租金的时间超过30日，李小宾有权解除合同并要求冷冬明、印刷公司给付相应租金。李小宾、冷冬明、印刷公司均同意在本案中不对地上物进行处理，故法院对地上物不予处理。
据此，一审法院于2015年12月判决如下：一、解除李小宾与冷冬明于二〇〇六年十一月七日签订的土地租赁合同；二、解除李小宾与冷冬明、北京好朋友印刷有限公司于二〇〇八年七月九日签订的补充租赁合同书；三、冷冬明、北京好朋友印刷有限公司共同给付李小宾二〇一三年度租赁费八万元及二〇一四年一月一日起至实际退还土地之日止的租金（按每年八万元的租金标准计算），于判决生效之日起七日内执行。如果冷冬明、北京好朋友印刷有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
冷冬明不服一审判决，向本院提出上诉称：1.双方基于情谊存在道德契约，延付租金已成既定事实，故李小宾解除合同应以告知冷冬明不如期足额交纳房租则行使解除权为前提，且冷冬明在李小宾起诉后，收到诉状前主动给付李小宾租金，在合同能够履行的情况下，应限制解除合同；2.冷冬明延付租金事实存在多年，李小宾一直收取延付租金系基于双方基于情谊形成的道德契约，此行为是基于双方对迟延给付租金的一种默认和实际履行方式的变更；3.补充租赁合同书签订的目的是通过将东院四合院从整体租赁合同中分出来用于李小宾赡养父母，同时对原合同进行相应的调整，补充租赁合同书不仅仅包括关于年租金变更的单独表述，也包括“将四合院退还时，双方重新履行原合同，同时该补充租赁合同作废”即对原合同如何履行的概括性约定，对于租金给付方式的默认变更，租金给付时间变为不确定，李小宾随时主张，冷冬明随时给付。综上，冷冬明上诉请求撤销一审法院判决第一、二项，将本案改判或发回重审，；一、二审案件诉讼费用全部由李小宾承担。
李小宾同意一审法院判决，不同意冷冬明的上诉请求。李小宾认为冷冬明与李小宾存在法律上的合同关系，不存在道德契约；交纳租金是冷冬明作为承租人的主要义务，也是李小宾签订合同的目的，李小宾收取迟付租金并不等于李小宾对延期给付租金的认可，补充租赁合同书没有改变原租赁合同约定的租金给付时间和给付方式。冷冬明的上诉请求没有法律根据，请求维护李小宾的合法权益。
印刷公司不同意一审判决，但未提出上诉。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有合同书、土地租赁合同、补充租赁合同及各方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据当事人的诉辩称主张及本案具体情况，本案的争议焦点是应否判决解除李小宾与冷冬明所签土地租赁合同以及李小宾与冷冬明、北京好朋友印刷有限公司所签补充租赁合同书。当事人未提出上诉的，本院不再赘述。
根据李小宾与冷冬明签订的土地租赁合同之约定，租金按每年上交纳的方式，由冷冬明每年1月1日交纳给李小宾，如逾期交纳租金超过30日，李小宾有权解除合同，冷冬明应向李小宾支付年租金千分之四的违约金。结合查明的事实，冷冬明在2013年12月才将2012年的租金交齐，逾期交纳租金的时间远超过30日，违反了土地租赁合同的上述约定。据此，李小宾享有合同解除权，现李小宾要求解除双方之间的土地租赁合同，理由充分，本院应予支持。冷冬明上诉主张补充租赁合同书变更了原土地租赁合同书约定的租金给付时间和给付方式，将租金交纳时间变更为无固定期限，李小宾随时主张，冷冬明随时给付。李小宾予以否认。对此，从补充租赁合同书总括部分的叙述可以看出，该补充租赁合同系在各方履行土地租赁合同过程中，李小宾需要将已出租范围内的四合院收回而签订的。综合该合同书的全部四个条款来看，该补充租赁合同书的内容系对于李小宾将上述四合院收回使用期间，冷冬明交纳的租金数额以及该租金数额变更的起止时间的约定，而并未对原土地租赁合同的其他条款，包括应交纳租金的时间及交纳方式等进行相应变更约定。从该补充租赁合同书的具体条款看，亦无变更租金给付时间和给付方式的表述。同时结合本案所涉合同性质，冷冬明所述租金交纳时间和交纳方式变更为冷冬明根据李小宾随时主张随时给付，不符合相关交易惯例，亦不符合生活常理。因此，冷冬明的此项上诉主张，依据不足，本院不予采纳。冷冬明上诉主张多年来均未按约定时间交纳租金，李小宾均予以接受，应视为李小宾以行为表示同意变更租金的给付时间和给付方式。因按约定足额给付租金系冷冬明的主要合同义务，不能以非明示的方式变更租金给付时间及给付方式，且李小宾亦明确否认曾以默认方式同意对租金的给付时间及方式进行变更，李小宾同意收取冷冬明、印刷公司迟延给付的租金系为实现自身的合同目的。综合本案的具体情况及日常生活逻辑判断，并不能以李小宾曾收取冷冬明、印刷公司迟延给付的租金即认定双方合意改变了合同约定的租金给付时间及给付方式。因此，冷冬明的此项上诉主张，缺乏依据，本院不予采纳。因土地租赁合同书明确约定了冷冬明未如约给付租金的法律后果，冷冬明在签订该合同时即对此明知，故冷冬明上诉主张李小宾行使合同解除权须以通知其不按约交纳租金即解除合同为前提，缺乏依据，本院不予采纳。据此，原审法院判决解除各方所签上述土地租赁合同及补充租赁合同书正确。冷冬明上诉请求不予解除上述合同，依据不足，本院不予支持。
综上，冷冬明的上诉主张，缺乏依据，本院不予采纳。冷冬明的上诉请求，依据不足，本院不予支持。一审判决正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3512元，由冷冬明、北京好朋友印刷有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）。
二审案件受理费1800元，由冷冬明负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 陈敏光
审判员 曹立新
审判员 闫 慧
二〇一六年八月三十日
书记员 杨艳娇
书记员 冯雅琼