辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终3257号
上诉人（一审被告）：王政，男，1976年11月20日出生，汉族，住址沈阳市和平区。
被上诉人（一审原告）：沈阳富城新天地物业有限公司，住所地：沈阳市苏家屯区玫瑰街104号5门。
法定代表人：王靖辉，职务：经理。
委托代理人：花雪，女，汉族，1985年12月3日出生，该公司工作人员。
上诉人王政因与被上诉人沈阳富城新天地物业有限公司（以下简称“富城物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2015）苏民小字第1471号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2016年2月29日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，代理审判员史舒畅、王虹参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
富城物业公司一审起诉称：富城物业公司、王政双方系物业服务合同的民事法律关系，王政居住在富城物业公司提供的物业服务的沈阳市苏家屯区富城国际花园小区内。房屋地址为富城国际花园住宅小区苏家屯区玫瑰街95号12#461，建筑面积176.62平方米，富城物业公司、王政于2009年6月10日签订了一份《前期物业管理服务协议》，富城物业公司为王政提供物业服务，王政应依约按每平方米每月0.65元标准交付物业费。富城物业公司依约履行义务，提供了物业服务，但王政却为按协议缴纳物业费，此款经我公司多次向王政催要，未果。故诉至法院，请求王政给付2010年6月11日至2015年12月31日止物业费7，662元及滞纳金2，000元，案件受理费由王政承担。
王政一审答辩称：不同意富城物业公司的诉讼请求，2009年购房验房时，发现房屋质量有很大问题；入住几年来，物业服务管理非常差，绿化植被都被转移走了，据说都被开发商转到其他小区。入住以来我家丢了三辆自行车，锁眼被堵了一次。小区娱乐场所被租出去了，盈利资金也不透明等等。
一审法院查明：富城物业公司系王政居住的沈阳市苏家屯区沈阳市苏家屯区玫瑰街95号12#461室小区物业的管理者，王政所有的房屋建筑面积为176.62平方米，按双方约定王政向富城物业公司缴纳每月每平方米0.65元的物业费，王政从2010年6月11日至2015年12月31日止物业费7，662元没有缴纳，该款经富城物业公司多次催要，王政均以种种理由拒绝缴纳，故富城物业公司诉至法院。
一审法院认为：富城物业公司、王政签订的前期物业管理服务合同系双方之间真实意思表示，且没有违反法律、行政法规强制性规定合法有效。现王政违约其对双方之间产生的纠纷应付全部责任，但因富城物业公司提供的物业服务存在相应的瑕疵，庭审中富城物业公司已承认小区内道路存在坑洼不平等问题，故富城物业公司应该降低相应的物业费收费标准，本院酌情判决王政按照欠富城物业公司物业费7，662元的百分之八十即6，129.6元给付富城物业公司；关于王政提出曾经丢失过自行车等的辩解，因其未提供证据证明，故对其辩解不予采信；关于王政提出房屋质量存在瑕疵的辩解，因房屋质量不在富城物业公司的物业服务范围内，故对其该辩解不予采信。关于富城物业公司提出要求王政给付滞纳金2000元的主张，因双方签订的服务合同中对滞纳金的约定条款系格式条款，加重了王政的责任，该主张无法律依据，故对其该主张不予支持。
一审法院判决：一、被告王政于本判决发生法律效力后五日内给付原告沈阳富城新天地物业管理有限公司2010年6月11日至2015年12月31日止物业费7，662元的百分之八十即6，129.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告富城物业公司其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告王政负担。
宣判后，上诉人王政不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审民事判决书。主要理由：1、购房时房屋存在质量问题，开发商承诺入住装修前予以解决，由物业公司维修，物业公司和开发商实为一家，但一直未予维修。2、园区物业管理混乱：绿化被严重破坏，植被被移走，未经业主同意私自改为收费停车场；业主会所未经业主同意被出租盈利，盈利用途不透明；业主强烈要求收回会所物业置之不理，会所旁盖违建房出租盈利；园区安全防范措施不到位，巡逻不力，多户丢失物品，房门眼常被堵塞，业主丢失摩托车；墙体长黑毛，玻璃漏气，报修后物业公司迟迟未予维修等等。3、物业公司应当履行物业服务合同义务和法律规定义务，向业主提供相应的物业服务，才享有收取物业费的权利。4、物业经理带人收取物业费时，看到房屋渗漏情况，让我方自己处理，相关费用向公司反映，但本人处理后，相关费用一等再等，物业理亏故2014、2015年欠缴物业费名单上没有我方。房屋维修找物业公司是业主共知事实，五年保修期已过，物业公司只想收取物业费，赖掉所欠维修费，引起众业主愤怒。一审法院不顾事实，支持物业公司，判决我方缴纳物业费错误，我方要求将物业费与我方支出的维修费折抵。
被上诉人富城物业公司二审答辩称：房屋质量问题物业公司可以进行维修，但是属于有偿服务，并不是免费维修。
上诉人王政二审提交如下：证据1：照片，主张其上诉主张园区物业服务存在的诸多问题。证据2：前物业服务人员金凤出具证言，主张证明其所述房屋存在质量以及多次找物业公司维修的情况属实。被上诉人富城物业公司对证据1的真实性提出异议，主张照片只是反映某个时间，不能反映整体物业服务情况。对于园区卫生和楼道堆放物品问题，物业公司保洁人员每天都会定时进行清理，摆放个人物品也多次沟通业主，但部分业主仍摆放。对证据2的真实性无法确认。
本案二审查明的事实与一审法院查明事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述，前期物业服务合同、照片等证据，经庭审质证及本院审查，予以确认，附卷佐证。
本院认为：本案争议焦点是王政是否应当向富城物业公司支付2010年6月11日至2015年12月31日的物业费6，129.60元。
对于王政上诉提出富城物业公司提供的物业服务不到位的问题。首先，涉案园区物业收费标准0.65元每月每平方米，现有物业收费标准是否与富城物业公司提供的物业服务相符，涉及到园区业主的公共权益，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。其次，富城物业公司作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。因此，在富城物业公司未被依法解聘前，应当维持园区现有物业服务的正常运行，王政提出的此项上诉主张，不能成为其不支付物业费的合法理由。
对于王政提出有关开发商交付房屋存在质量问题，富城物业公司未尽维修义务等。本院认为，房屋买卖合同和物业服务合同是不同法律关系，开发商和物业公司在法律上是相互独立的民事主体，各自承担相应的民事责任。本案交付房屋是否存在质量问题，属于购房人和开发商之间房屋买卖法律关系范畴。依照物业管理条例规定和物业服务合同约定，富城物业公司作为物业服务企业，对园区共用部位及配套设施、设备有日常维修养护和管理的义务，对于业主房屋专有部分并不承担物业维修义务。考虑到王政系顶楼业主，故房屋出现的漏水情况应与公共区域的维修养护相关，富城物业公司应当采取措施，对相应公共区域予以维修，或者尽快启动维修资金解决维修问题。由于富城物业公司未能举证证明其已尽到了上述义务，且一审法院已经判决减免物业费按照八折收取，故对于一审判决结果，本院予以维持。
对于王政提出富城物业公司承诺以物业费折抵其自行维修支出费用的问题，因富城物业公司不予认可，且王政不能举证证明双方曾对此进行明确约定，未能举证证明其自行维修支出费用情况，故对于王政提出的该项主张，本院无法予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王政负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
代理审判员 史舒畅
代理审判员 王 虹
二〇一六年三月九日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。