呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）呼民一终字第01164号
上诉人（原审被告）欧星（内蒙古）房地产开发有限公司。住所地：呼和浩特市回民区祥和综合楼***室。
法定代表人叶克清，该公司董事长。
委托代理人马润生，呼和浩特市回民区法律援助中心律师。
被上诉人（原审原告）薛智辉，男，现住呼和浩特市回民区。
委托代理人杜龙龙，内蒙古益鑫律师事务所律师。
上诉人欧星（内蒙古）房地产开发有限公司（以下简称欧星地产公司）因与被上诉人薛智辉房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2015）回民四初字第00262号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月9日公开开庭审理了本案。上诉人欧星地产公司的委托代理人马润生，被上诉人薛智辉的委托代理人杜龙龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年7月3日，薛智辉购买欧星地产公司开发的位于回民区西龙王庙香槟美景小区9号楼2单元401号住宅楼一套，建筑面积：128.82平方米，单价3116.90元，总价401525元。薛智辉在签订合同后，向欧星地产公司支付全部购房款，该公司也向薛智辉交付了房屋。双方对办理房屋权属登记的期限没有约定，对未在规定期限内取得房屋权属证书的违约责任规定为：买受人不退房的，出卖人按照已付房价款的1%向买受人支付违约金。上述合同另对双方其他权利和义务等事项作了详尽约定，双方在合同上加盖公章、签字捺印予以确认。欧星地产公司于2009年7月15日将符合本合同约定的商品房交付薛智辉使用，至今未办理房屋产权登记。另查明，欧蒙物业公司代欧星房地产收到薛智辉契税、印花税、按揭抵押登记费、产权登记、产权手续费、物业维修基金等合计15137元。再查明，欧星地产公司曾在该院因同类案由应诉，其提交了呼国用（2009）第00055号《国有土地使用证》、（2009）呼规建副字031号《建设工程规划许可证》、编号0902072《建设工程施工许可证》。薛智辉的诉讼请求：1、判令欧星地产公司将为其办理位于呼和浩特市回民区香槟美景小区9号楼2单元401房屋权属登记需要其提供的资料报产权登记机关备案，并积极协助其取得房屋产权证书。2、判令欧星地产公司承担上调后的契税、物业维修基金等房产过户全部费用，将已收取的房屋过户费立即交付房产等相关部门，3、判令欧星地产公司向薛智辉支付违约金4015元。
原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，薛智辉与欧星地产公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该院对其合法性、有效性予以确认，双方应依照合同的约定履行各自的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，根据双方合同的约定，欧星地产公司未按照合同约定履行协助办理房屋产权登记的义务，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。因欧星地产公司的违约行为，导致薛智辉早已交付的契税、物业维修基金等费用至今没有交付房产等相关部门，现有关部门已将契税、物业维修基金的比例、数额作了上调，对于上调后的契税、物业维修基金，应由欧星地产公司承担。对于欧星地产公司辩称的薛智辉诉讼请求已超过法定诉讼时效期间的理由，因无事实及法律依据，该院不予采纳。对于违约金4015元的诉讼请求，该院予以支持。综上，薛智辉主张欧星地产公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助薛智辉取得位于呼和浩特市回民区香槟美景小区9-2-401房屋权属证书，将已收取薛智辉的契税、专项维修资金等费用交付产权登记机关，承担上调后的契税、专项维修资金，并承担违约金4015元的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、欧星（内蒙古）房地产开发有限公司于本判决生效后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助薛智辉取得位于呼和浩特市回民区香槟美景小区9-2-401房屋权属证书；二、欧星（内蒙古）房地产开发有限公司于本判决生效后60日内将已收取薛智辉的契税、专项维修资金等办理房屋产权的费用交付房产及相关部门，并承担上调后的契税、专项维修资金；三、欧星（内蒙古）房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内一次性支付薛智辉违约金4015元。案件受理费已减半收取30元，由欧星（内蒙古）房地产开发有限公司负担。
欧星地产公司不服一审判决，向本院提出上诉称，1、薛智辉在2009年7月3日与欧星地产公司签订《商品房买卖合同》，当时欧星地产公司“五证”不全，薛智辉十分清楚，因“五证”不全而产生的相应后果，薛智辉与欧星地产公司各应承担相应的责任。所以办证延长的责任薛智辉也应承担一半。所以违约金欧星地产公司只能承担2007元。2、欧星地产公司承诺720日办理房本，就是2011年7月3日内办好房本。而2011年1月市房产对住房维修基金已经调整，这个调整的数字无论是降低或调高都应该由薛智辉承担，因为在双方约定的时间内欧星地产公司没有超期，没有违约。同时欧星地产公司给薛智辉办理房本是受委托协助办理，不是必须办理，在受委托时期内没有违约。所以住房维修基金的调整只能由薛智辉个人承担，税金是薛智辉购房应向国家所交的，欧星地产公司也是代收代缴。法律没有规定在收到此款项后如调整应该由受委托人承担，双方在合同中也没有此项的约定，为此个人税金的调整应按国家规定办。欧星地产公司不承担代办期间的责任。同时住房维修基金和税金的调整对薛智辉来说并没有发生，就是说没有法律的后果只能待后果即事实证据出现才能是法院判决的依据。在没有依据出现时法院的判决是缺乏事实的，是错误的。3、2013年欧星地产公司就贴出公告，公布市房产文件精神要求业主领取已交的维修基金和利息，欧星地产公司的做法是没有错误的，薛智辉不领取的后果只能由其承担。4、请求违约金的时效是两年，就是2013年7月3日前提出，没有提出就是放弃，法院判决应该是没有依据的。故请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
薛智辉辩称，欧星地产公司应该按时提交相关手续，办理产权证，欧星地产公司没有履行相关义务。维修基金和契税上调是后来的事情，如果欧星地产公司按时履行了相关义务，就不存在承担上调部分费用的问题，上调的部分应当由欧星地产公司承担。因为是欧星地产公司的违约所致。同时2015年，契税又进行了调整。本案的时间点是关键，同时合同约定非常明确。时间点是按照房屋交付时间计算不是按照缴纳完购房款计算。签订合同的时间薛智辉认可。发票开具的时间是2010年7月19日，最后一次交款时间薛智辉不清楚。契税和维修基金的收据写的是2009年7月6日。
二审中，欧星地产公司新出示的证据，即证据一，呼和浩特市人民政府呼政发（2002）105号文件，拟证明原由开发公司代收代缴的维修基金从2002年1月1日开始由购房人直接在物业行政主管部门指定银行办理维修基金交存手续；证据二，呼和浩特仲裁委员会（2015）呼仲裁字第54号裁决书，拟证明呼和浩特仲裁委员会受理同类案件认为在委托期间受委托人不承担契税、专项维修资金的变更，变更后的事实没有发生，法律不判决没发生的事。薛智辉的质证意见为，对两份证据均不认可，收钱时是捆绑收取，当时如果不交这两笔钱就不给钥匙，但收取之后开发商没有及时上交相关部门，应当承担因此产生的费用。除以上事实外，本院查明事实同一审法院查明事实一致。
本院认为，本案争议焦点是：一、薛智辉的诉讼请求是否超过法定的诉讼时效；二、一审法院判决欧星地产公司协助薛智辉办理涉案房屋权属证书并承担相应违约金是否适当；三、一审法院判决欧星地产公司承担上调后的契税、物业维修基金是否适当。
针对争议焦点一，关于逾期办理房屋产权证产生违约金的诉讼时效问题，因欧星地产公司至今未将办理房屋所有权证的手续提交产权登记机关备案，其违约行为一直处于持续状态，致薛智辉的权利受到侵害，故薛智辉的该项诉讼请求未超过法定诉讼时效。
针对争议焦点二，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》约定，欧星地产公司应当于2009年7月15日前将商品房交付薛智辉使用，并在交付商品房后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。欧星地产公司未提供证据证明其已履行上述义务，故其行为已构成违约，应承担继续履行及相应的违约责任，依据《商品房买卖合同》“按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的约定，一审判决由欧星地产公司承担相应违约金并无不当。
针对争议焦点三，薛智辉已将契税交于欧星地产公司，而欧星地产公司至今未办理相关手续，现相关部门已将契税、物业维修基金的比例、数额作了上调，该上调部分是在欧星地产公司迟延办理手续期间发生，故由其承担上调的契税适当。对于专项维修资金，依照合同约定，欧星地产公司应当在2009年7月15日前将商品房交付薛智辉使用后的720日内办理相关手续，即欧星地产公司最迟应于2011年7月办理相关手续。而呼和浩特市新的住宅专项维修资金收缴标准是从2011年1月1日起实施，该日期早于欧星地产公司的最迟履行期限，即新的收缴标准是在合同约定的欧星地产公司办理相关手续期间内开始实施，故对于此次上调的专项维修资金应由薛智辉承担，原审判决由欧星地产公司承担该上调部分不当，应予纠正。
综上，原审判决认定错误，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持呼和浩特市回民区人民法院（2015）回民四初字第00262号民事判决第一项、第三项，即“被告欧星（内蒙古）房地产开发有限公司于本判决生效后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告薛智辉取得位于呼和浩特市回民区香槟美景小区9-2-401房屋权属证书；被告欧星（内蒙古）房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内一次性支付原告薛智辉违约金4015元”；
二、变更和浩特市回民区人民法院（2015）回民四初字第00262号民事判决第二项为：“上诉人欧星（内蒙古）房地产开发有限公司于本判决生效后60日内将已收取薛智辉的契税、专项维修资金等办理房屋产权的费用交付房产及相关部门，并承担上调后的契税”。
一审案件受理费已减半收取30元，二审案件受理费50元，共计80元，由上诉人欧星（内蒙古）房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 马国民
审判员 鄂晓红
审判员 张蒙江
二〇一五年十二月十五日
书记员 刘常欣