上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第11300号
原告(反诉被告)潘东冬。被告(反诉原告)张军红。原告(反诉被告)潘东冬(以下简称原告)与被告(反诉原告)张军红(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，被告提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2015年5月4日公开开庭进行了审理。原告潘东冬及被告张军红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘东冬诉称，原、被告双方于2015年1月16日就坐落于上海市浦东新区惠南镇永乐村勤乐776号的厂房(以下简称系争房屋)达成租赁意向，被告当场收取原告租赁保证金(即定金)人民币(以下币种相同)2万元，并出具了收条。之后，双方于2015年1月25日订立了《租赁合同》，约定合同履行期为2015年2月20日至2022年12月31日，生效期为2015年2月20日。当原告正积极筹备准备入驻时，被永乐村村委会通知前去调解，原因是该村大量村民向村委会提出异议，表示该厂房重新投入生产经营会影响周围村民的日常生活，将使用各种方法阻止原告的入驻和生产经营。永乐村人民调解委员会就该情况于2015年2月6日组织原、被告及村民代表进行调解，被告未及时到场。原告为维护社会和谐，面对激愤村民做出让步，表示不再租赁该厂房，并于当日将该决定口头通知了随后到场的被告，被告置之不理，故原告于2015年2月14日向被告发出挂号信，书面告知合同不生效，要求其退还保证金2万元。为维护自身合法权益，原告诉至本院，请求判令：1、解除双方签订的《租赁合同》；2、被告归还原告租赁定金２万元；3、诉讼费由双方共同承担。被告张军红辩称，同意法院判决解除合同，但是要求原告按照合同约定赔偿其经济损失，在原告赔偿其损失之后，则同意返还定金。系争房屋已交付原告，但双方未办理交接手续，原告的东西的确没有搬入。系争房屋空置一段时间后，于2015年5月份出租给他人。针对被告辩称，原告回应称，被告未正式交房，被告称合同签订后，先让其打扫卫生，给一个月缓租期。原告要求被告提供注册营业执照的相关证件，被告无法提供，后得知系争房屋不合法无法注册；且被告无法提供正常的水电，原告无法正常使用。被告张军红反诉称，原、被告双方经协商一致，于2015年2月20日签订了《租赁合同》，合同第三条C7、第七条明确约定：甲乙双方在合同生效期内，不得提前终止合同，否则视为违约。合同签订后原告仅支付2万元保证金，房租至今未付，现原告要求解除租赁合同，已明显违反租赁合同的约定，理应承担违约责任，故反诉请求判令原告：1、支付3个月的房租共计67,500元；2、赔偿3个月的违约金67,500元；3、承担反诉案件受理费。针对反诉，原告潘东冬辩称，不同意被告的反诉请求。被告没有提供材料，其无法办理营业执照，且有周围居民举报，事实上无法搬入。为此，在合同签订后，原告与被告多次联系要求解除合同，被告均不同意。经审理查明，2015年1月16日，被告出具《协议》1份，称东东塑料厂(原告方)意向借系争房屋，每年租金27万元，租期二年，先付定金2万元，正式合同一周内签订，其他事项双方订立合同时决定。2015年2月20日，原、被告签订《租赁合同》1份，约定被告将系争房屋，以包租形式出租给原告做为生产、仓储、加工使用。租赁期限从2015年2月20日至2022年12月31日，厂房面积约1,700平方米。租金、保证金的支付方式和支付金额为一年一付：租金每年27万元，先缴费后用房，每期厂房租金提前15天交齐，原告如拖欠费用超过10天视为违约，被告有权停水、停电，租赁协议签订时，原告应向被告支付54,000元做为租赁保证金即押金，租赁关系终止时，被告收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分退还原告。双方责任与合同的解除或终止：双方保证按照本合同的约定履行本合同下的所有权利义务；被告必须确保原告正常经营的水、电使用；被告应积极协助原告合法生产营业提供必要的帮助和配合，确保原告能开具营业执照等相关文件；原告在承租期内所产生的一切债权债务均由原告自负，被告概不负责……本合同租赁期内双方任何一方违约的，守约方收取三个月租金作为赔偿金，并不退还租赁押金。双方确认《租赁合同》实际签订日应为2015年1月19日或20日，原告未支付租赁保证金54,000元。2015年2月12日，上海市浦东新区惠南镇永乐村人民调解委员会出具《证明》称：因永乐村21组大量村民向村委反映，对被告就本村勤乐776号原上海新州橡胶厂空关厂房出租提出异议，表示工厂重新投入生产经营会影响周围村民的日常生活，故将阻止生产方原告的入驻生产，为解决村民与出租方被告、生产方原告的纠纷，曾于2月6日对三方进行了调解。调解结果是生产方原告不再租用该厂房，村民代表和原告就此结果签字确认，但出租方被告不予确认。另查，2011年11月2日，案外人丁某某(以下简称案外人)与上海张洪建筑装潢有限公司(以下简称张洪公司)签订《厂房租赁合同》，约定案外人将某某系争房屋在内的建筑面积约为2,360平方米的厂房及相关配套设施如供电和供水设施以及配套场地、围墙出租给张洪公司，合同期限为10年，即2011年12月1日至2021年12月1日。租赁期间，案外人同意张洪公司将房屋转租给第三方使用，并收取租金。该合同由张洪公司盖章并由被告签字确认。2013年5月1日，案外人与张洪公司签订《房屋租赁补充合同》，其中租赁期限约定为从2013年5月1日至2021年4月30日止，该合同由被告签字。以上事实，由经双方质证的《租赁合同》、《协议》、《证明》、《厂房租赁合同》、《房屋租赁补充合同》等证据以及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，对于租赁期限，原、被告之间在《租赁合同》中的约定，已超过案外人与被告之间在有关租赁合同中的约定，该超过部分无效。但该部分约定的无效并不影响原、被告之间签订的《租赁合同》其他内容的效力，《租赁合同》其他内容应属合法有效，双方均应按约履行。现双方一致同意解除该《租赁合同》，本院予以确认。作为承租方的原告，在签订合同之前对相关租赁物理应有审慎审查义务，现原告提出合同签订后得知系争房屋不合法、被告没有提供相关材料使其无法办理营业执照、以及周围居民举报事实上无法搬入系争房屋等为由，认为解除合同的过错在被告的意见，无事实及法律依据，本院不予采信。因《租赁合同》的解除原告存有一定过错，故原告主张返还定金的诉讼请求，本院不予支持。对于系争房屋是否实际交付双方各持己见，但因主张者的被告并未提供证据证实房屋实际已经交付这一事实，故对该节事实本院采纳原告意见。因原告并未实际占有系争房屋，故被告向原告主张租金的请求，于法无据，本院不予支持。因被告未举证证明其造成损失的依据，系争房屋也已实际另行出租他人，故其主张违约金的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十五条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)潘东冬与被告(反诉原告)张军红就坐落于上海市浦东新区惠南镇永乐村勤乐776号的厂房签订的《租赁合同》；二、驳回原告(反诉被告)潘东冬的其他诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)张军红的反诉请求。本诉案件受理费300元，减半收取计150元，由原告(反诉被告)潘东冬负担；反诉案件受理费1,500元，由被告(反诉原告)张军红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陶郑忠
二〇一五年八月十二日
书记员 陈莹瑶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。