江西省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）赣执复88号
复议申请人（异议人，保全被申请人）：江西祥福实业有限公司。住所地:江西省修水县城南恒丰花园**栋*楼。统一社会信用代码证号:91360424672420059P。
法定代表人：祝萍，经理。
委托代理人：张胡军，公司员工。
保全申请人：余忠东，男，1969年8月17日出生，汉族，住江西省修水县征村乡黄荆洲村*组。身份证号:3604241969********。
委托代理人：刘俊文，江西擎天律师事务所律师。
保全被申请人：江西晶太水利电力建设有限责任公司。住所地:江西省九江市浔阳区人民路女儿街13号，统一社会信用代码证号:913604001593064072。
法定代表人：淦冬金，经理。
复议申请人江西祥福实业有限公司（下称祥福公司））因不服江西省九江市中级人民法院（下称九江中院）于2018年9月5日作出的(2018)赣04执异88号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
九江中院在执行保全申请人余忠东与保全被执行人江西晶太水利电力建设有限责任公司（下称晶太公司）、祥福公司建设工程分包合同纠纷保全一案中，祥福公司因不服该院于2018年6月22日作出的(2018)赣04执保19号和（2018）赣04执保19号之一协助执行通知书提出书面异议，该院经审查裁定驳回其异议请求。
九江中院查明，该院于2018年5月23日作出（2018）赣04民初38号民事裁定，冻结被告晶太公司、祥福公司的银行存款2000万元或查封、扣押其他同等价值的财产。该院于2018年6月22日作出（2018）赣04执保19号协助执行通知书和（2018）赣04执保19号之一协助执行通知书，要求修水县房产管理局协助办理查封祥福公司名下位于江西省×水县××小区108个商铺。修水县房产管理局于2018年6月25日签收了上述民事裁定书和协助执行通知书，并于当日协助查封了上述商铺。该院于2018年6月28日作出（2018）赣04执保19号财产保全通知书，并于2018年7月23日向祥福公司送达了上述民事裁定书和财产保全通知书。
九江中院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”人民法院在诉讼中保全财产的目的在于保障胜诉债权人债权的实现，确保执行变价处分时债权能够得以足额受偿。在采取保全措施时，查封、扣押、冻结的财产整体价值不得明显高于诉讼标的金额，但应参照财产的相应市场价格以及兼顾司法拍卖变现过程中的降价因素、变现成本等情况综合认定。本案中，申请人余忠东申请保全的金额为2000万元，未超过其诉请的金额，该院作出民事裁定冻结祥福公司的银行存款2000万元或查封、扣押其他同等价值的财产，该院作出的（2018）赣04执保19号协助执行通知书和（2018）赣04执保19号之一协助执行通知书，要求修水县房产管理局协助查封了异议人名下的位于修水县××小区108个商铺，因本案查封的标的物系不动产，而非存款等具有明确价额的财产，参照上述商铺的相应市场价格以及兼顾司法拍卖变现过程中的降价因素、变现成本等情况，可以认定该院查封异议人名下的上述108个商铺属明显超标的额查封，应予纠正。根据本案实际案情及上述被查封的商铺的估算变现价值，该院作出的（2018）赣04执保19号协助执行通知书和（2018）赣04执保19号之一协助执行通知书，要求修水县房产管理局协助查封了异议人名下的上述108个商铺不当，应予变更为要求修水县房产管理局协助查封异议人名下的位于修水县××小区90个商铺，即查封异议人名下的位于修水县××小区××商铺、207商铺属超标的额查封。祥福公司称上述108个商铺按市场价格计算价值共计为72447062.01元，因其未提供充分证据，该院不予采纳。综上，祥福公司的异议请求部分成立，遂裁定如下：1、变更九江中院作出的（2018）赣04执保19号协助执行通知书，变更为：查封江西祥福实业有限公司名下的位于修水县良塘新区万象新城小区的房产：万象新城小区29栋商铺115、116、119、122、123、125、126、127、201、202、203、206、208、209、211、215、216、220、221、222、223、225、226；8栋商铺101、102、103、106、107、201、202、203、205、206、207、208；9栋商铺101、102、113、115、117、118、119、120、121、122、123、125、126、127、128、130、201、203、205、206、207、208、209、210、211、212、213、215、217、218、219、220、221、225、226、227、228、229、230。上述房产的查封期限为三年，自2018年6月25日起至2021年6月24日止。查封期间，未经该院许可，不得转移、变卖、租赁、抵押、典当、赠与被查封的财产。2、变更九江中院作出的（2018）赣04执保19号之一协助执行通知书，变更为：查封江西祥福实业有限公司名下的位于修水县良塘新区万象新城小区的房产：万象新城小区27栋商铺101、102、103、105、106、108、110、201、202、203、205、207、208、209、210、211。上述房产的查封期限为三年，自2018年6月25日起至2021年6月24日止。查封期间，未经该院许可，不得转移、变卖、租赁、抵押、典当、赠与被查封的财产。
祥福公司向本院申请复议称，1、保全限于请求的范围或与本案有关的财物。根据执行法院作出的（2018）赣04民初38号民事裁定，财产保全的金额为2000万元，而根据执行法院作出的（2018）赣04执保19号财产保全通知书载明，该院查封了其名下的位于修水县××小区108个商铺，上述商铺的建筑面积共计为5137.17平方米，按市场价格计算价值共计为72447062.01元，即使本案原审异议裁定变更查封的房产为90间商铺，其价值也有6000余万元，是财产保全金额的3倍，亦属于明显超标的查封；2、超标的查封本案商铺导致复议申请人无法进行销售相关商铺的主营业务，发生经营困难。请求撤销本案原审异议裁定，解除对本案已查封90个商铺中超过财产保全请求范围的部分商铺的查封，保护企业的正常生产经营。
本院查明的事实与九江中院一致。
本院认为，本案争议的焦点是保全裁定的执行是否构成明显超标的查封。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定，财产保全限于请求的范围或者与本案有关的财物。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问的规定》第一条、第二条的规定，人民法院查封、扣押、冻结财产后，对需要拍卖、变卖的财产，应当在三十日内启动确定财产处置参考价程序。人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络加价、委托评估等方式。本案系建设工程施工分包合同纠纷案件的保全执行，案件虽尚未作出生效民事判决进入执行程序，但是依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百五十六条“人民法院采取财产保全的方法和措施，依照执行程序相关规定办理”的规定，本案原审异议裁定依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定采取具体的财产保全查封、扣押、冻结措施并无不当。而判断是否存在明显超保全标的查封、扣押或冻结情形，关键是要对被查封、扣押或冻结的财产价值作客观合理的估定或以市场询价等方法确定，而后才能与保全标的进行比较。由于本案系金钱债权纠纷案件，执行法院查封保全被申请人祥福公司名下位于江西省修水县良塘新区万象新城小区的8栋、27栋和29栋的90套房产（商铺）后，应当启动确定财产处置参考价程序，采取当事人议价、定向询价、网络加价、委托评估等方式确定财产处置参考价，用以判断本案保全查封是否明显超标的。本案原审异议裁定在既未依法启动财产处置参考价程序，亦未对保全被申请人祥福公司提交的用以证明本案查封房产价格相关证据的情形，直接认定本案变更查封的90套房（商铺）未明显超标的，认定事实不清、证据不足，依法应予以撤销，发回重新审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第三项的规定，裁定如下：
一、撤销江西省九江市中级人民法院（2018）赣04执异88号执行裁定；
二、发回江西省九江市中级人民法院重新审查。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 赵九重
审 判 员 罗 伟
审 判 员 汤志勇
二〇一八年十月三十日
代书记员 尹 伟