江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣07民终2979号
上诉人(原审被告)：江西安盛房地产开发有限责任公司，住所地：上犹县东山镇水南大道216号。统一社会信用代码：913607247339319377。
法定代表人：刘敬恒，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：马达远，江西腾龙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐春红，江西腾龙律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：陈昌生，男，1979年11月7日生，汉族，住上犹县。
委托诉讼代理人：杨有春，上犹县正大法律服务所法律工作者。
上诉人江西安盛房地产开发有限责任公司（下称安盛公司）因与被上诉人陈昌生房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省上犹县人民法院（2018）赣0724民初440号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
安盛公司上诉请求：1.撤销（2018)赣0724民初440号民事判决第一、二、三项，维持第四项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由：一、一审判决认定事实错误。一审认定“…但案涉车库至今未办理初始登记。因案涉B5车库21号后面的车库未建好，导致被告无法将B5车库21号按约定时间交付给原告。加之车库漏水，导致车库墙面脱落，原告从2014年起至2017年多次催促被告将车库维修好、尽快交付车库，被告表示同意并多次延期，但至今未将车库维修好，也未书面通知原告办理车库交付手续”属于认定事实错误。上诉人开发的清华苑32号楼于2014年3月26日经验收合格，取得了工程竣工验收报告，同年6月20日办理了竣工验收备案手续，具备了交房条件，可以办理产权转移登记手续。上诉人多次通过电话和其它方式通知被上诉人办理车库交付手续，但被上诉人在接收住房的同时以车库漏水等原因，拒不接收车库，导致至今未办理车库交接手续。二、被上诉人超过了合同解除权的除斥期间提起诉讼，丧失了合同解除权。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条第（2）项规定，逾期超过60日后未交房的，买受人有权解除本合同。双方约定出卖人应当在2013年12月31日前将符合约定条件的房屋交付给买受人。如上诉人未按时将房屋交付给被上诉人，被上诉人从2014年3月2日起便享有合同解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。上诉人在本案中未催告被上诉人解除合同，依照前述规定，解除权应在解除权发生之日起一年内行使。因被上诉人未在法定期限内行使合同解除权，解除权自期限届满之日起消灭。一审判决解除双方签订的《商品房买卖合同》中关于车库的买卖合同关系于法无据。三、一审判决上诉人按月200元向被上诉人支付违约金与法相悖。上诉人和被上诉人签订的《赣州市商品房买卖合同》第九条约定，逾期交房的违约金金额不超过2000元，且该条款系属双方自愿订立，被上诉人也没有在法定时间内要求变更违约金条款的内容,该条款对双方具有法律约束力。虽然合同法第114条第2款规定，约定的违约金过分低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加。但被上诉人在一审中只是主张违约金条款无效，并没有要求增加违约金。即使上诉人存在逾期交付车库的情形，其应当支付的违约金金额也不超过2000元。四、一审判决解除商品房买卖合同中关于车库的买卖合同关系，不利于稳定正常的商品房交易秩序。涉案房屋、车库已竣工验收合格，符合交付条件，被上诉人购买的房屋已经完成交付并已办理产权证书，涉案车库系因被上诉人拒绝接收从而导致车库一直未完成交付，案涉《商品房买卖合同》中的房屋与车库是一个合同关系中的整体，且上诉人因支付购房款办理了银行按揭手续，在被上诉人未清偿所欠银行按揭贷款的前提下，无法解除车库的备案登记手续，一审法院在住房已交付的情况下判令解除商品房买卖合同中关于车库部分的买卖合同关系无实际操作性，不利于稳定正常的商品房交易秩序，有悖于合同法的基本原则。五、被上诉人以车库存在质量上的瑕疵为由，拒不办理车库的交房手续，没有法律上的根据。涉案车库已经竣工验收合格，其主体结构不存在任何问题，若涉案车库确实存在质量上的瑕疵，上诉人也没有构成根本违约，根据双方签订的商品房买卖合同，上诉人承担的也只是维修义务，被上诉人提出解除商品房买卖合同中关于车库的买卖合同关系也没有法律上的依据。
被上诉人陈昌生辩称，一、一审判决认定事实清楚。一审认定的案涉车库至今未办理初始登记，案涉车库后面车库未建好导致被告无法将B5车库21号按约定时间交付原告以及案涉车库漏水导致墙面脱落，原告从2014年至2017年多次催促被告将车库维修好，尽快交付车库，被告也同意并多次延期，但被告至今未将车库维修好，也未书面通知原告办理车库交付手续的事实清楚。上诉人上诉所称一审认定事实错误的理由不能成立。上诉人所称案涉车库所在的清华苑32号楼2014年经验收合格，同年6月20日办理了竣工验收手续，具备了交付条件，可以办理产权转移登记手续，这与事实不符。上诉人是在一审法庭上才第一次向原告出示案涉车库所在楼栋竣工验收合格备案表，且建筑行政主管部门在该表中盖章审定案涉车库所在楼栋竣工验收合格的时间为2017年。上诉人并未以电话及其他方式通知被上诉人办理车库交接手续，且上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第十一条明确约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。案涉车库漏水墙面脱落不能使用，未达到交付使用条件，上诉人在一审开庭前从未向被上诉人出示案涉房屋竣工验收合格备案表，即使上诉人通知了被上诉人办理车库交付手续，被上诉人亦有权依据合同第十一条约定拒绝接收，由此产生的逾期交房违约责任由上诉人承担。二、被上诉人诉求解除合同未超过法定或约定期限，未丧失合同解除权。上诉人与被上诉人未约定逾期交房行使合同解除权的期限且上诉人未催告被上诉人解除合同。被上诉人行使车库买卖合同解除权的除斥期间应当从2017年底上诉人最后一次承诺的车库交房时间起算。上诉人与被上诉人签订的书面商品房买卖合同约定的交房期限过后，因上诉人出卖给被上诉人的住房已交付使用，考虑到另选车库不方便生活，故被上诉人未选择解除车库买卖合同，而是一直在不间断地催告上诉人继续履行合同，尽快将维修合格的车库交付被上诉人。上诉人也一直承诺会将车库维修好，故上诉人与被上诉人已多次重新约定车库交房时间。只因上诉人仍未履行承诺按照2017年底最后一次约定的交房时间将维修好车库交付被上诉人，被上诉人才提起诉讼请求解除车库买卖合同。三、一审判决被告按每月200元向原告支付违约金于法有据合情合理。案涉商品房买卖合同约定逾期交房违约金不得超过2000元属格式合同无效条款，不能采信。一审原告诉讼请求被告支付违约金的计算方式标准数额提出了增加违约金的主张。四、一审判决单独解除案涉车库买卖合同并无不当，不妨碍商品房交易秩序的稳定。案涉住房和车库虽系同一买卖合同的标的物，但可分别独立存在、交易、使用、处分，解除车库买卖合同并不影响住房买卖合同的效力与履行。上诉人无法将案涉车库维修好，被上诉人又不能解除合同，才真正会不利于维护商品房买卖交易公平和秩序稳定。五、案涉车库漏水墙面脱落无法修好不是质量瑕疵，而是质量不合格达不到交房条件无法正常使用，一审判决解除合同法据充分，正当其理。
陈昌生向一审法院提出诉讼请求：1．判决解除原、被告于2012年4月20日签订的《商品房买卖合同》中关于车库买卖的约定；2．判决被告返还原告已付车库款90430.08元、支付2012年8月21日至2018年4月20日止的利息（违约金）36395.47元，合计127325.55元，并从2018年4月21日起至还清之日止，继续按月利率0.6％计付利息；3．本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定的事实：原、被告于2012年4月20日签订《商品房买卖合同》，合同备案编号为2012040253，约定被告将其开发的位于上犹县城文峰路清华苑的32号楼1-501号住房和B5车库21号出售给原告，其中车库建筑面积为36.23㎡、价款为86952元；被告应当在2013年12月31日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程验收备案表》及符合双方约定的房屋交付给原告，如被告未按合同规定期限交付，逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还已付款，并按已付款的0.5％向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，从2014年1月1日起至实际交房之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之五的违约金，但经双方约定该违约金不超过2000元；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，共同签署《商品房交付使用表》。原告依约付清了全部房款及税费，其中原告缴纳案涉车库契税3478.08元，案涉32号楼于2014年6月20日经验收竣工备案，被告已将清华苑32号楼1-501号住房交付给原告使用，但案涉车库至今未办理初始登记。因案涉B5车库21号后面的车库未建好，导致被告无法将B5车库21号按约定时间交付给原告。加之因车库漏水，导致车库墙面脱落，原告从2014年起至2017年多次催促被告将车库维修好、尽快交付车库，被告表示同意并多次延期，但至今仍未将车库维修好，也未书面通知原告办理车库交付手续。原告于2018年4月3日向被告提出解除关于车库部分的买卖关系，被告不同意解除，双方协商无果，原告遂诉至一审法院，请求判决支持其诉讼请求。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定严格履行。原告已按约定交付纳了购房款，被告未按约定时间交付车库给原告，已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，从2014年3月2日起，原告享有合同约定解除权。关于案涉车库目前是否符合交付条件的问题。根据庭审查明的情况，案涉车库漏水、墙面脱落，必然会影响原告正常使用，被告至今未维修好，不符合交付条件，且案涉车库至今未办理初始登记，不具备办理产权转移登记的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，被告逾期交付车库后，经原告多次催告，被告至今未履行车库交付义务，原告依法享有合同法定解除权。原、被告签订的《商品房买卖合同》标的包括住房和车库，二者单独计算面积、价款，可以分开单独销售、交付，双方对住房的买卖关系已履行完毕，不存在争议，原告可以单独就车库买卖关系行使合同解除权。关于原告是否超过行使合同解除权的期限问题。《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合同期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。在合同约定和法定解除权发生后，原告未选择行使合同解除权，而是要求被告履行合同，尽快维修好车库、交付无质量瑕疵的车库，而被告也表示同意尽快维修好车库履行合同，在原告多次给予被告交房宽限期后，被告至今仍未将车库维修好，无法向原告交付无质量瑕疵的车库，因此，原告实质上是从2014年到2017年多次同意被告延长车库交付期限，在被告最后一次承诺的交付时间到来后，被告仍未将车库维修好，无法交付无质量瑕疵的车库，这期间，被告未催告原告解除合同，因此，原告在2018年4月26日向一审法院提起诉讼，要求解除与被告之间关于车库的买卖合同关系，未超过合同解除合理期限。判决如下：一、解除原告陈昌生与被告江西安盛房地产开发有限责任公司于2012年4月20日签订的备案编号为2012040253号《商品房买卖合同》中有关上犹县城文峰路清华苑B5车库21号买卖合同关系；二、被告江西安盛房地产开发有限责任公司于判决生效后一个月内退还原告陈昌生车库款86952元；三、被告江西安盛房地产开发有限责任公司从2014年1月1日起至退清车库款之日止按月200元支付违约金给原告陈昌生，限与第二项判决同时付清；四、驳回原告陈昌生的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2846.51元，减半收取1423.25元，由被告江西安盛房地产开发有限责任公司承担，限于判决生效后七日内交纳。
二审审理中，双方均未向法庭提交新的证据。
二审不确认一审查明事实中的“案涉车库至今未办理初始登记”，对一审认定的其他事实予以确认。
二审查明：1、陈昌生于2012年4月20日购买的上犹县城文峰路清华苑的32号楼1-501号住房和B5车库21号位于同一栋楼即32#楼，该B5车库21号车库系位于地下车库。32号楼1-501号住房和B5车库21号系同一份商品房买卖合同中的合同标的物。该合同约定的付款方式为按揭贷款。2、该32#楼于2014年6月20日已经办理了竣工验收备案手续，其中竣工验收备案表载明：地上4515.21㎡，地下1635.80㎡。
本院认为：陈昌生所购的上犹县城文峰路清华苑32号楼1-501号住房和B5车库21号均是位于32#楼内的房屋建筑，同一栋的地下地上建筑物系同一项目工程，按理应当同时办理竣工验收手续，从安盛公司一审提交的竣工验收备案表来看，也确系同时办理竣工验收的，其中地下建筑面积为1635.80㎡。一审判决认定“案涉车库至今未办理初始登记，不具备办理产权转移登记的条件”没有事实依据。案涉房屋以及车库同时竣工验收，且属同一份商品房买卖合同的标的物，应当同时交付。安盛公司也主张已经通知了陈昌生交付，但陈昌生仅收了房屋未收车库。本案中，虽然案涉车库经过了竣工验收并备案，但陈昌生一直以车库有质量问题，未收该车库。从一审法院的现场勘察情况来看，案涉车库确实存在质量问题，且从竣工验收至今时间近4年，安盛公司至今一直未修复好，故对陈昌生诉请解除该车库买卖合同之诉请，本院予以支持。关于陈昌生解除合同之诉请是否超过除斥期间的问题。本案中，陈昌生最初表示，在修复好后再收房，安盛公司也一直表示尽快维修好，但实际一直没有维修好。故陈昌生的车库买卖合同的解除权除斥期间不能从2014年6月20日竣工验收之日或其住宅交付之日起计算，而应从安盛公司无法完成修复义务后，安盛公司催告询问陈昌生是否解除车库的买卖合同之日起计算。实际上，安盛公司至今未完成修复义务，且并没有催告询问陈昌生是否解除车库的买卖合同，故陈昌生提起本案车库的合同解除之诉，并未超过除斥期间。
本案中，住房与车库均属于同一份网签的商品房买卖合同的标的物，且该车库的房款与住宅的房款一并计入总款以银行按揭的方式支付购房款。在尚未归还全部的银行贷款情况下，解除该车库买卖合同的备案登记可能会存在履行上的障碍。若在陈昌生不配合提前归还银行贷款的情况下，可能会造成陈昌生能够在判决生效后一个月内取得车库款86952元，但陈昌生返还安盛公司该车库的行为（解除该车库买卖合同的备案登记）却遥遥无期得不到执行的情形。因此，本院将给付时间予以调整，将安盛公司返还陈昌生车库购房款86952元的时间调整为与陈昌生配合完成车库买卖合同解除备案登记之日同时给付。
综上，上诉人的上诉请求和上诉理由部分成立，本院予以部分支持。一审判决部分事实认定错误，处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省上犹县人民法院（2018）赣0724民初440号民事判决第一、三、四项；
二、变更江西省上犹县人民法院（2018）赣0724民初440号民事判决第二项为：在被上诉人陈昌生配合江西安盛房地产开发有限责任公司完成案涉B5车库21号的商品房买卖合同解除备案登记之日，由上诉人江西安盛房地产开发有限责任公司同时返还被上诉人陈昌生车库购买款86952元。
三、由被上诉人陈昌生于本判决生效后一个月内协助上诉人江西安盛房地产开发有限责任公司完成案涉B5车库21号的商品房买卖合同的解除备案登记。
一审案件受理费2846.51元减半收取1423.25元，二审案件受理费2846.51元，合计4269.76元。由上诉人江西安盛房地产开发有限责任公司负担2846.51元，被上诉人陈昌生负担1423.25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
审 判 员 赖国东
审 判 员 王阿婷
二〇一八年八月三十一日
代理书记员 葛颖婷