镇江经济开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1191民初446号
原告：镇江市中金国信科技小额贷款有限公司，住所地江苏省镇江新区丁卯智慧大道466号双子楼B座。
法定代表人：孙长斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李承举、谌霞，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。
被告：镇江天傲装饰有限公司，住所地江苏省镇江市解放路288号东邦国际商务大厦1801。
法定代表人：黄志刚。
被告：镇ＸＸ微百货有限公司，住所地江苏省镇江市解放路288号东邦国际商务大厦1801。
法定代表人：陈俊赟。
被告：黄海燕，女，1975年1月4日生，，汉族，住江西省上饶市信州区。
被告：胡赛博，男，1974年5月19日生，，汉族，住江西省上饶市信州区。
原告镇江市中金国信科技小额贷款有限公司与被告镇江天傲装饰有限公司（以下简称天傲公司）、镇ＸＸ微百货有限公司（以下简称华微公司）、黄海燕、胡赛博借款、抵押、保证合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案受理后，依法由审判员袁泉适用简易程序于2017年3月30日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谌霞到庭参加诉讼。被告天傲公司、华微公司、黄海燕、胡赛博经本院传票传唤无正当理由均未到庭。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告天傲公司立即偿还借款本金226万元，按照合同约定给付至债权实际清偿之日的逾期利息、罚息（计算至2017年2月28日为813600元）；并承担律师费用90400元，以上合计3164000元。2.依法确认原告对被告华微公司抵押的位于镇江市第一楼街第一层113室的房屋享有优先受偿权；3.判令被告黄海燕、胡赛博对上述借款本息及律师费承担连带还款责任；4.诉讼费用由被告承担。
事实与理由：2015年7月29日，原告与被告天傲公司签订《中小企业业务授信额度协议》约定由原告给予被告天傲公司贷款额度为226万元的循环使用授信，使用期限为协议生效之日起至2018年7月28日；由被告华微公司提供最高额抵押担保、被告黄海燕、胡赛博提供最高额保证担保等。根据上述协议，被告天傲公司向原告申请借款226万元。同时，被告天傲公司、被告华微公司与原告签订《最高额抵押合同》，约定被告华微公司自愿为被告天傲公司自2015年1月20日起至2017年1月20日止在原告处贷款形成的债务提供最高额抵押担保，合同另约定了抵押担保的范围、抵押物等。被告黄海燕、胡赛博与原告签订了《中小企业业务最高额保证合同》，为上述借款提供最高额本金余额为226万元的连带责任保证。上述合同签订后，原告依约向被告发放贷款，但被告未能按约偿付本息。原告多次索要借款未果，诉至法院。
被告天傲公司、被告华微公司、被告黄海燕、被告胡赛博均未作答辩。
本院经审理认定的事实：2015年7月29日，原告与被告天傲公司签订《中小企业业务授信额度协议》,该协议主要约定：由原告给予被告天傲公司贷款额度为226万元的循环使用授信，使用期限为协议生效之日起至2018年7月28日，对于依据该协议和单项协议发生的债务，由被告黄海燕、胡赛博提供最高额保证，由被告华微公司提供最高额抵押。同日，被告天傲公司向原告出具人民币借款申请书（短期）向原告申请人民币短期贷款，借款金额为226万元，借款期限为3个月，借款利率为年利率18%，结息方式为按月结息，每月20日为结息日，21日为付息日，若被告天傲公司未能按期还款，就逾期部分从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率（年利率27%）计收利息至清偿本息为止。该授信协议另约定：除另行确定或者当事人另有约定外，因本协议、单项协议的订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由被告天傲公司承担。
2015年7月29日，原告（抵押权人）与被告天傲公司（债务人）、被告华微公司（抵押人）签订最高额抵押合同，合同主要约定由被告华微公司为被告天傲公司自2015年1月20日起至2017年1月20日止（包括该期间的起始日和届满日）在原告处办理的贷款业务所实际形成的债务提供最高额抵押担保，主债务的最高余额限定为364万元。抵押担保的范围包括被告天傲公司依据主合同与原告发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、原告依据主合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及原告实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物保管费和处置费、过户费、律师费、差旅费）和其他一切费用。被告华微公司将位于镇江市第一楼街1号第1层113室的房屋作为抵押物（于2015年1月21日办理抵押登记，登记债权数额364万元），暂时作价364万元，最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准。
被告黄海燕、胡赛博与原告签订《中小企业业务最高额保证合同》，为上述226万元借款提供连带责任保证。保证担保的范围为主合同项下债权本金及利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用等、保证期间为主债权发生期间届满之日起两年。该保证合同另约定主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或者保证的，不影响债权人本合同项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩债权人。
上述合同签订后，原告于2015年7月29日向被告天傲公司一次性发放贷款226万元，借款期限为2015年7月29日至2015年10月29日，月利率15‰。借款到期后，被告给付借款利息103960元。被告未能按约偿付本金，原告多次索要未果，诉至本院，原告为处理本案支出律师费用90400元。
本院认为：原告与被告天傲公司签订的中小企业业务授信额度协议，原告与被告天傲公司、被告华微公司签订的最高额抵押合同，原告与被告黄海燕、胡赛博签订的中小企业业务最高额保证合同不违反法律规定，是当事人真实意思表示，应当确认有效。原告向被告天傲公司发放借款226万元，有中小企业业务授信额度协议及借款借据为证，本院予以确认。对于原告要求被告天傲公司偿还借款本金226万元的诉讼请求本院予以支持。被告天傲公司逾期还款，原告主张被告天傲公司按照年利率27%计算逾期还款的罚息超过相关规定，应按照年利率24%计算被告天傲公司逾期还款利息723200元（计算至2017年2月28日）。根据原告与被告天傲公司签订的中小企业业务授信额度协议约定，因该协议订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费）由被告天傲公司承担，原告因本案产生律师费90400元，有委托代理合同及增值税发票为证，本院予以确认，对于原告要求被告天傲公司承担律师费90400元的诉讼请求，本院予以支持。
原告与被告天傲公司、华微公司订立最高额抵押合同，被告华微公司将其所有的位于镇江市第一楼街第一层113室的房产作为抵押物用于担保被告天傲公司向原告的借款，并已办理抵押登记，对于原告要求对被告华微公司抵押的位于镇江市第一楼街第一层113室房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。
被告黄海燕、胡赛博为被告天傲公司向原告的借款提供连带责任保证，有中小企业业务最高额保证合同为证，本院予以确认，对于原告要求被告黄海燕、胡赛博对本案226万元借款本息及律师费承担连带还款责任的诉讼请求，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百九十五条、第二百零三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告镇江天傲装饰有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告镇江市中金国信科技小额贷款有限公司借款226万元及逾期利息723200元（2017年3月1日至实际给付之日的利息以226万元为基数按年利率24%计算），并给付原告镇江市中金国信科技小额贷款有限公司律师费90400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、被告镇江天傲装饰有限公司逾期不履行上述第一项债务，原告镇江市中金国信科技小额贷款有限公司有权以被告镇ＸＸ微百货有限公司抵押的位于镇江市第一楼街第一层113室房屋折价或者拍卖、变卖的价款在364万元范围内优先受偿。
三、被告黄海燕、被告胡赛博对于本判决第一项确定的被告镇江天傲装饰有限公司所负债务承担连带清偿责任。
四、驳回原告镇江市中金国信科技小额贷款有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取16056元，保全费5000元，合计21056元，由被告镇江天傲装饰有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61）预交上诉案件受理费。
审判员 袁 泉
二〇一七年四月十日
书记员 李聆怡
(附上诉须知)
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
《中华人民共和国担保法》
第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
……
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。