安徽省宿州市埇桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）宿埇民一初字第01894号
原告（反诉被告）：安徽宏利房地产开发有限公司。。
法定代表人：林泽民，该公司董事长。
委托代理人：闫定宏，该公司职员。
委托代理人：李运銮，该公司职员。
被告（反诉原告）：王宏波，男。
委托代理人：白金印，山东润耕律师事务所律师。
委托代理人：刘滔。
本诉原告（反诉被告）安徽宏利房地产开发有限公司与本诉被告（反诉原告）王宏波商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年3月22日立案受理后，依法由审判员李清担任审判长，与人民陪审员马兆飞、韩效胜组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安徽宏利房地产开发有限公司委托代理人闫定宏、李运銮，被告王宏波（反诉原告）委托代理人白金印、刘滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安徽宏利房地产开发有限公司诉称，2005年9月1日，原、被告签订商品房买卖合同一份，被告购买原告坐落在宿州市城隍庙商城8号楼0129-0137及0140、0141共11套商铺，建筑面积共498.1392平方米。房价为每平米4000元，总金额为1992557元。同时约定被告于2005年9月1日一次性付清总房款。如被告逾期付款，逾期在30日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。自签订合同至今被告分文未付，虽经数次催要，被告明确表示不会给付房款，给原告造成巨大损失。现该房仍在被告名下备案。依据合同法相关规定，为维护原告合法权益，特提起诉讼。请求法院依法判令解除原、被告的商品房买卖合同；被告承担自2005年9月1日至2012年3月1日的违约金1398774元，2012年3月1日至解除合同之日止的违约金按合同约定计算。
被告王宏波辩称：安徽宏利房地产开发有限公司要求解除合同无事实及法律依据。该合同是双方当事人真实意思表示，合法有效。答辩人购房没有违约，安徽宏利房地产开发有限公司至今仍然占有使用该争议房。答辩人已足额支付购房款。请求法院依法驳回安徽宏利房地产开发有限公司的诉讼请求。
反诉原告王宏波反诉称：2004年3月18日，合肥欣意房地产开发有限公司代表反诉被告安徽宏利房地产开发有限公司与华升建设集团安徽分公司（以下简称华升分公司）签订一份《工程承包补充协议》（附则），约定：华升分公司承建反诉被告开发的宿州市城隍庙商城。2004年10月，双方签订《建设工程施工合同》。此后，被告因资金短缺，多次要求华升分公司为其融资，并愿意以开发建设的门面房作为抵押。为解决反诉被告的资金困难，2005年元月6日，经华升分公司推荐及担保，合肥中城房地产开发有限公司（以下简称投资方）及反诉被告、华升分公司签订《投资开发合作协议书》，约定：投资方愿就宿州城隍庙开发项目投资资金计人民币400万元，投资期限6个月，自2005年元月10日至2005年7月10日；反诉被告同意支付投资回报40万元整，在2005年7月10日前一次性付清本息计人民币肆佰肆拾万元整；甲方同意投资方将投资款400万元汇入华升分公司账户，作为项目工程进度款支付给华升分公司；华升分公司并对反诉被告按期还款承担担保责任。但此后，被告并未能按期还清投资方投资款及投资回报。2005年9月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，反诉被告将宿州城隍庙商城8号楼0129-0137及0140、0141合计建筑面积498.1392平方米共11套商铺出售给反诉原告，房价为每平方米4000元，总价款为1992557元，反诉原告于合同签订当日一次性付清。反诉被告并出具了反诉原告支付购房款的明细说明，确认反诉原告已经支付反诉被告212.301万元，冲抵11套门面房款后剩余部分作为预收办证费用，多退少补。但时至今日，反诉被告既未将所售房屋交付反诉原告，亦未办理房屋过户手续，严重损害了反诉原告的合法权益。故，依法具状，请求法院判令：1、反诉被告立即全面履行《商品房买卖合同》，交付所销售房屋，并办理过户手续；2、反诉被告支付违约金17933元，并赔偿损失1485000元；3、反诉被告承担本案诉讼费用。
反诉被告安徽宏利房地产开发有限公司辩称：王宏波与答辩人签订购房协议是个人行为。王宏波在诉前从未提供交付购房款的任何证据，也从未要求答辩人交房或办理房产证。反而答辩人数次要求王宏波解除备案，以便销售。目前房地产价格有重大变化，由于王宏波违约已达七年之久，早已不具备履行合同的条件。因此合同应予解除。王宏波反诉称的投资开发协议不管从形式上和实质上都是一个无效协议，形式上除有甲方签字盖章外，乙方、丙方均未签字盖章，该协议没有达成。实质上也没有任何投资方投资400万元，该协议并未履行。王宏波所提供的相关证据均不能有效证明其已付购房款。应驳回王宏波的反诉请求。
本诉原告安徽宏利房地产开发有限公司为支持其本诉请求和反诉辩称理由向本院提交了下列证据：1、企业法人营业执照、组织机构代码证复印件及法定代表人身份证明书，拟证明原告的诉讼主体资格。2、商品房买卖合同复印件，拟证明被告违约，应承担日万分之三的违约金。3、原告工程部原负责人张勇的书面证明、办公室负责人徐和平的书面证明、原告财务部的书面证明、原告工程部及销售部的工作职责，拟证明王宏波所持有的原告工程部的书函来源非法、内容虚假、完全属于造假。4、投资开发合作协议书复印件，拟证明该协议没有加盖丙方的公章，协议并未达成，也未实际履行。5、安徽宏波置业发展有限公司年检报告书、合肥市中城商贸有限公司变更信息，拟证明安徽宏波置业发展有限公司和合肥市中城商贸有限公司均是王宏波个人控股公司，王宏波可从该任何一公司转付购房款，用不着让原告工程部证明已付购房款。6、合肥市工商行政管理局于2005年9月8日作出的合工商私处字（2005）第14-398号《行政处罚决定书》，拟证明安徽宏波置业发展有限公司的企业法人营业执照被吊销，原告工程部的书函未写日期是虚假的。
本诉被告王宏波对本诉原告的上述证据发表了如下质证意见：对证据1无异议。对证据2的真实性无异议，但对其证明目的有异议。合同第六条约定了一次性付款方式，内容为买受人于2005年9月1日付清总房款1992557元。证明了购房款已足额支付。对证据3，认为不能证明其证明目的。两名证人均系本公司职工，与本案有利害关系，且证人证言不足以推翻书证的效力。财务部的证明相当于反诉被告的陈述，也不能推翻书证。工程部及销售部的工作职责是公司内部管理规定，对外无效。对证据4，认为是复印件不能作为证据使用。反诉方所提供的投资开发合作协议书是原件，且三方均已签字盖章。足以证明三方协议已达成，结合其他证据包括付款明细，相互印证了投资开发合作协议已实际履行。对证据5的真实性无异议，但与本案无关联性。该两公司是否为王宏波控股，与需要证明的事实无因果关系，改变不了反诉被告在投资开发合作协议上盖章的事实。反诉方提供的证据完全证明了投资开发合作协议已经成立并实际履行。对证据6的真实性无异议，但与本案无关联性。
反诉原告（本诉被告）就其反诉请求及本诉辩称在举证期间提供了下列证据：1、工程承包补充协议（附则）复印件、民事反诉状复印件，拟证明合肥欣意房地产开发有限公司代表反诉被告与华升建设集团有限公司签订工程承包补充协议。反诉被告认可合肥欣意房地产开发有限公司的行为系代理行为。2、建设工程施工合同（协议书部分）复印件，拟证明反诉被告与华升建设集团有限公司签订建设工程施工合同，反诉被告应按照合同约定及时支付工程款。3、投资开发合作协议书及补充协议，拟证明反诉被告因资金困难，从合肥中城房地产开发有限公司融资借款人民币400万元。反诉被告同意融资借款400万元直接汇入华升分公司账户，作为工程进度款支付给华升分公司，华升分公司对反诉被告按期还款承担担保责任。4、公证书，拟证明反诉被告拒不支付工程进度款，亦未能及时返还融资借款及回报资金，华升分公司被迫停工。5、商品房买卖合同复印件，拟证明原被告签订商品房买卖合同，反诉被告将11套商铺计498.1392平方米出售给反诉原告，反诉被告应按合同约定履行相应义务。6、反诉被告出具的反诉原告购房款明细，拟证明反诉被告确认反诉原告已经支付212.301万元，冲抵11套门面房购房款后剩余部分作为预收办证费用，多退少补。证明了债权转化为购房款的事实，工程部了解华升公司与反诉被告之间的债权债务关系。7、照片6张，拟证明反诉原告所购房屋仍由反诉被告占有、使用，反诉被告应因此赔偿反诉原告损失。8、银行汇票复印件、汇票申请书、收据、借条，拟证明合肥欣意房地产开发有限公司从安徽宏波置业发展有限公司借款200万元的事实，其中100万元汇票，100万元现金。
反诉被告（本诉原告）对反诉原告（本诉被告）提供的上述证据发表了如下质证意见：对证据1、2的真实性无异议，但与本案无关联。对证据3中的投资开发合作协议书认为是虚假的。省高级法院在2011年审理有关案件时，该协议上融资方和担保方都没有盖章，没有认定协议中的400万元投资。对补充协议的真实性无异议，但与本案无关联。对证据4的真实性无异议，但与本案无关联。工程款已结清。对证据5的真实性无异议，证明了反诉人没有实际履行购房款。对证据6的真实性有异议，原告工程部没有这个职能。该证据来源非法，不应由王宏波自存，该明细没写明时间、批准人，不能证明被告已实际付款。证据7的来源不明，与本案无关联。对证据8的真实性无异议，但与王宏波购房无关联。
诉讼中本诉原告申请证人张勇、徐和平出庭作证。张勇、徐和平出庭作证证明内容一致，证明内容为：张勇、徐和平在分别担任本诉原告工程部经理、办公室主任期间，工程部公章分别由其保管。在保管工程部公章期间未出具过反诉原告的购房款明细。本诉原告对证人证言的质证意见为无异议。本诉被告对证人证言的质证意见为：证人与反诉被告有利害关系，其证言不能推翻书证的效力。
经合议庭对证据进行审查，并综合分析双方当事人的质证意见，本院认证如下：
对本诉原告（反诉被告）提供的证据1、2，来源合法，内容真实，与本案有关联性，对其证明效力予以认定。证据3中的张勇、徐和平书面证言及该两证人的出庭作证证言，因提供人曾是或现在仍然是本诉原告的职员，与本案本诉原告有利害关系；本诉原告财务部出具的证明、工程部及销售部的工作职责，因财务部、工程部、销售部系本诉原告的内设机构，与本案本诉原告有利害关系。证据4、5、6，与本案无关联，故对证据3、4、5、6的证明效力不予认定。
对反诉原告（本诉被告）提供的证据1、2、3、4、8，与本案事实无关联性；证据6是本诉原告内部书函，原告内设机构工程部应不具备财务管理职能，且反诉原告未能说明该证据的来源；证据7反映不出反诉原告要证明的目的。故，对证据1、2、3、4、6、7、8的证明效力不予认定。证据5，与本诉原告所提供证据2系同一合同，对其证明效力予以认定。
本院认为，综合双方举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点是：1、双方当事人之间的房屋买卖合同是否有效；2、该合同如果有效，是否应当继续履行；3、双方当事人在本诉及反诉中关于违约金及反诉赔偿损失的诉讼请求是否应予支持。
根据上述证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2005年9月1日，原告安徽宏利房地产开发有限公司与被告王宏波签订一份《商品房买卖合同》，约定王宏波购买安徽宏利房地产开发有限公司开发的宿州市城隍庙商城第八幢0129-0137、0140、0141共十一套商铺，建筑面积共498.1392平方米。单价为人民币4000元／平方米，总金额为人民币1992557元。付款方式为一次性付款，期限为买受人于2005年9月1日付清总房款。同时约定，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。交付期限，出卖人应当在2006年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。合同签订后，被告未将购房款依约定向原告履行，原告也未将房屋交付被告。
本院认为，安徽宏利房地产开发有限公司与王宏波签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同为有效合同。该合同约定王宏波应于2005年9月1日付清总房款，但王宏波未如期履行付款义务。王宏波辩称400万元投资款的回报款40万元、逾期（自2005年7月至2005年9月1日）归还的利息19.288万元、合肥欣意房地产开发有限公司应支付安徽宏波置业发展有限公司200万元借款的利息（自2004年4月13日至2005年9月1日，月息1.6分）53.013万元、安徽宏波置业发展有限公司200万元借款中的100万元款合计212.301万元冲抵11套门面房款的事实，因王宏波没有向法庭提供已履行《投资开发合作协议书》及《补充协议》的证据，也没有证据表明合肥欣意房地产开发有限公司、安徽宏波置业发展有限公司同意将200万元借款的利息53.013万元及200万元借款中的100万元用于冲抵王宏波的购房款，且作为安徽宏利房地产开发有限公司内设机构的工程部应不具备财务管理的职能，故王宏波关于已用212.301万元冲抵11套门面房款的主张，本院不予采信。王宏波在长达七年之久的时间内拒不履行给付购房款义务的行为使合同目的不能实现，安徽宏利房地产开发有限公司提出解除双方于2005年9月1日签订的商品房买卖合同，理由正当，于法有据，本院予以支持。安徽宏利房地产开发有限公司请求王宏波应按合同约定支付日万分之三的违约金的主张，无法律依据，本院不予支持。王宏波反诉主张双方继续履行《商品房买卖合同》、安徽宏利房地产开发有限公司支付违约金并赔偿损失的请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）安徽宏利房地产开发有限公司与被告（反诉原告）王宏波于2005年9月1日签订的《商品房买卖合同》。
二、驳回原告（反诉被告）安徽宏利房地产开发有限公司要求被告（反诉原告）王宏波支付自2005年9月1日至解除合同之日止按合同约定的违约金的诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）王宏波要求继续履行《商品房买卖合同》、原告（反诉被告）安徽宏利房地产开发有限公司支付违约金17933元并赔偿损失1485000元的反诉请求。
本诉案件受理费17390元，由原告（反诉被告）安徽宏利房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费9160元，由被告（反诉原告）王宏波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。
审 判 长 李 清
人民陪审员 马兆飞
人民陪审员 韩效胜
二〇一二年九月二十日
书 记 员 欧常辉
附有关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。