徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第0924号
原告谢某。
委托代理人邵某某、胡某某。
被告徐州某某房地产发展有限公司。
法定代表人农某某。
委托代理人罗某某。
原告谢某诉被告徐州某某房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年5月21日受理后，因案情复杂，本院依法裁定本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2014年6月4日、8月28日公开开庭进行了审理。原告谢某及其委托代理人邵某某、胡某某、被告徐州某某房地产发展有限公司的委托代理人罗某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢某诉称，2006年6月15日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于本市的某某广场商厦3层136商铺，房屋价款为85000元。依照商品房买卖合同以及被告于2006年9月7日发布的《致某某广场业主函》载明的内容，被告应当在2006年12月31日前为原告办理房屋所有权证、2007年3月31日前为原告办理国有土地使用证提供合法有效的手续。但由于被告的责任，致使原告于2012年11月23日才拿到房屋所有权证，于2013年4月2日才拿到国有土地使用证。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令被告向原告支付逾期办证违约金33970元（以85000元为本金，按照同期同类银行贷款利率，从2007年3月31日计算至2013年4月1日止）。
被告徐州某某房地产发展有限公司辩称，首先，原告主张逾期办证违约金没有事实和法律依据，原告主张双方于2006年6月15日签订的商品房买卖合同已经被2012年11月17日双方签订的商品房买卖合同所替代。根据双方2012年11月17日签订的新商品房买卖合同的约定，双方对于买受人逾期取得权属证书的违约责任进行了明确的约定，应以签订的新商品房买卖合同为准；其次，本案诉争的房屋因已经委托第三方进行了出租经营，原告按月收取租金，未取得权属证书并不影响原告实际收益。在原告不存在实际损失的情况下，根据补偿性的原则，其主张违约金不应支持。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：
证据1，2006年6月15日，原、被告签订的商品房买卖合同复印件一份，2012年11月17日，原、被告签订的商品房买卖合同一份，证明原、被告之间存在商品房合同买卖关系，原告起诉被告主体适格；
证据2，购房发票一份，证明原告按照合同约定支付了房屋价款，诉争房屋归原告所有；
证据3，徐州某某房地产发展有限公司致某某广场业主函复印件一份，证明被告向原告承诺在2006年12月31日前为原告办理的房屋所有权证、在2007年3月31前为原告办理国有土地使用证，但因被告违约导致原告没有按期办理房屋的权属证书，无法以诉争房屋进行抵押，实现该房产的担保物权，也无法处置诉争房屋，从而给原告造成损失；
证据4，诉争房屋的房屋所有权证、国有土地使用证各一份，证明原告取得房屋所有权证的时间是2012年11月23日，国有土地使用证的取得时间为2013年4月2日，被告应当承担违约责任；
证据5，2005年7月17日，被告开具的销售发票复印件一份，证明原、被告之间已经于2005年7月17日就已经形成了商品房买卖合同关系。
经质证，被告徐州某某房地产发展有限公司对证据1中2006年6月15日签订的商品房买卖合同复印件的真实性没有异议，该商品房买卖合同在2012年11月17日双方重新签订新的商品房买卖合同时已经解除，因此，该商品房买卖合同不能证明双方在2006年6月15日就成立了商品房买卖合同关系，而应当以2012年11月17日签订的商品房买卖合同为准，并且该合同中对于逾期办理权属登记的违约责任进行了约定，应以新合同中的约定条款为准；对商品房买卖合同原件的真实性没有异议，该证据可以证明双方于2006年6月15日签订的商品房买卖合同已经解除，双方之间的权利义务关系应当以新合同的约定为准，且该合同第十五条约定逾期办证责任应当以总房款的0.5%进行赔偿；对证据2购房发票的真实性没有异议，该发票出具时间为2012年11月19日，也可以证明原、被告之间的商品房买卖合同实际上成立于2012年11月17日；对证据3，因为是复印件对真实性不予认可，该证据与本案也没有关联性，原、被告之间2006年6月15日签订的商品房买卖合同已经解除，即使在2006年被告就双方之间的权利义务有过承诺，也已经被2012年11月17日签订的商品房买卖合同所替代。原告已经取得了所购买房屋的租金收益，其所主张的担保物权权益的损失并不存在，原告若要主张其存在相关损失，应当提供证据予以证明；对证据4的真实性没有异议，但是根据商品房买卖合同的约定，被告的义务是协助原告办理两证，而原告逾期取得的产权证书的原因是综合性的，并非被告单方原因造成的，因此，原告主张逾期办证违约金没有法律依据；证据5是复印件，真实性不予认可，被告曾经向原告出具发票，但因双方已经解除了之前的商品房买卖合同，因此，相应的合同和发票已经分别解除和注销，原告的主张不应支持。
根据原告的举证、被告的质证，本院对原告提供的证据认定如下：
被告对证据1、2的真实性没有异议，本院予以确认，作为定案依据；对证据3，在本院（2009）鼓民一初字第1310号案件中，业主提交了《致某某广场业主函》的复印件，徐州某某房地产发展有限公司的质证意见为：“是在政府协调会时应政府要求作出，政府要稳定民心，到目前所有的房屋都办好了网上备案，不能发证的原因是因为政府把后面的地收走了，无法综合验收，责任不应由被告承担。”被告对该函的真实性并未予以否认，本院对该证据予以认定，作为定案依据；对证据4，被告对真实性不持异议，本院予以确认，作为定案依据；证据5与证据1中的双方于2006年签订的商品房买卖合同和原、被告的陈述相互印证，本院予以认定，作为定案依据。
被告徐州某某房地产发展有限公司为证明其抗辩主张，向本院提供2012年11月15日签订退房协议复印件一份，证明原、被告之间已经解除了2006年6月15日签订的商品房买卖合同。
经质证，原告确实签订过退房协议，但是协议的内容是不真实的，原告从来没有退房。该证据恰恰和2012年11月7日双方签订的商品房买卖合同一起可以证明原、被告之间在签订新合同之前已经存在真实有效的商品房买卖合同关系，签订新的商品房合同、开具新的发票以及被告提出的所谓退房协议都是为了给原告办理两证。
根据被告的举证，原告的质证，本院对被告提供的证据认定如下：原告对其真实性没有异议，对该证据本院予以认定，作为定案依据。
根据原、被告的举证、质证，结合双方当事人的陈述，本院确认如下事实：
2006年6月15日，原告谢某与被告徐州某某房地产发展有限公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于本市淮海东路39号某某广场第1幢2单元336号房屋，建筑面积共8.59平方米，房价款为85000元，该款原告应于2005年7月17日一次性支付被告徐州某某房地产发展有限公司，被告徐州某某房地产发展有限公司应于2006年5月1日将诉争房屋向原告交付。该商品房买卖合同的第十五条载明“在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房款的空白%向买受人支付违约金”。该商品房买卖合同签订后，原告于2005年7月17日向被告徐州某某房地产发展有限公司支付购房款85000元。
2012年11月17日，原告谢某与被告徐州某某房地产发展有限公司又签订一份商品房买卖合同，该合同约定原告购买被告开发的位于本市淮海东路39号某某广场第1幢2单元336号房屋，被告徐州某某房地产发展有限公司应于2006年5月1日将诉争房屋向原告交付。其中第六条付款方式为买受人一次性付清房款85000元，第十五条的内容为“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失”。本案被告认可在2006年年底之前已经将诉争房屋向原告交付。
2006年9月7日，徐州某某房地产发展有限公司向某某广场业主发布《致某某广场业主函》一份，载明：“某某广场业主：经公司研究就目前业主们反映的问题解决如下：一、公司保证2006年12月31日前必须拿到《房屋所有权证书》；2007年3月31日必须拿到《土地使用证》。如到期不能履行上述承诺，将按每日已交房款的万分之五当日赔付。直至两证拿到为止……”原告实际于2012年11月23日取得诉争房屋的房屋所有权证，于2013年4月2日取得国有土地使用证。
就本案争议房屋，原、被告之间于2005年7月17日签订《预约委托出租合同》，约定谢某将其购买的由香港某某发展公司投资建设的“徐州彭城某某综合楼”三层F3：135号、F3：136号（“152、153”更改为“F3：135号、F3：136号”）铺位委托丰洋百货对外出租，委托出租期限为10年，自2005年12月31日至2015年12月30日。在委托出租期限内，丰洋百货保证谢某每年获得购买该铺位房款总额一定比例的租金。在本案审理过程中，原、被告均认可原告起诉状中的“某某广场商厦”3层136号、两份商品房买卖合同中本市淮海东路39号某某广场第1幢2单元336号房屋与《预约委托出租合同》中的“徐州彭城某某综合楼”三层F3：136号系同一房屋。
本院认为，被告已经将本案诉争房屋向原告交付，原告已支付相应的购房款，原、被告之间订立的商品房买卖合同已经生效。被告于2006年9月7日发布《致某某广场业主函》，函中承诺办理房屋所有权证和国有土地使用权证书的时间及违约的计算方法，该承诺系为其设立义务的条款，且原告认可该函的内容，因此，该函对原、被告均具有约束力，被告应当按照该函承诺的内容协助原告办理房屋所有权证书和国有土地使用权证书。因被告违约导致原告未能及时取得房屋所有权证书和国有土地使用权证书，被告应当承担相应的违约责任。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本案中，原告主张依据已付购房款总额，按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款利息计算逾期利息，有事实和法律依据，本院予以支持。
对于老商品房买卖合同是否解除问题，依据双方无争议的陈述，本案诉争房屋在2005年年底即向原告交付，之后双方分别于2006年6月15日和2012年11月17日签订了两份商品房买卖合同，在新商品房买卖合同签订之前，老商品房买卖合同签订之后，被告已经将诉争房屋向原告交付，且在老商品房买卖合同解除之后，原告未向被告返还房屋，被告未向原告返还房款，而在新商品房买卖合同签订之后，原告未再次向被告交付房款，被告未再次向原告交付房屋，结合徐州市人民政府第66号《市政府关于彭城某某综合楼项目信访有关问题的会议纪要》、徐州市城乡建筑局关于徐访领交字11076号某某综合楼答复报告及双方当事人无争议的陈述，本院认定双方就诉争房屋实际履行的是2006年6月15日签订的商品房买卖合同，而双方再次就诉争房屋在2012年11月17日签订新商品房买卖合同的原因是未办理房屋权属证书，该商品房买卖合同不是双方的真实意思表示。对于双方因诉争房屋买卖产生的权利义务应适用2006年6月15日签订的商品房买卖合同。因此，对于被告抗辩逾期办证违约金应适用新商品房买卖合同约定的主张，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
被告徐州某某房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢某一次性支付淮海东路39号某某广场1#-1-3135（原2-335）房屋的逾期办证违约金（（以85000元为本金，按照同期同类银行贷款利息，从2007年4月1日计算至2012年11月22日）×1／2＋（以85000元为本金，按照同期同类银行贷款利率，从2007年4月1日计算至2013年4月1日）×1／2；逾期办证违约金总额以33970元为上限）。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费650元（原告预交），由被告徐州某某房地产发展有限公司承担（该款项由被告与上述案款一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。
审 判 长 季 平
审 判 员 林佳锟
代理审判员 王 娜
二〇一五年一月九日
见习书记员 居 红