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广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)穗中法民五终字第4629号
上诉人（原审被告）：苏坤，住广州市越秀区。
委托代理人：江灶婵，住址,与苏坤关系。
被上诉人（原审原告）：陈华，身份证住址：四川省双流县，现住广州市海珠区。
原审被告：ＸＸＸ，住广州市荔湾区。
委托代理人：余秋映，身份证住址：广州市东山区，与ＸＸＸ系母子关系。
原审被告：苏标，身份证住址：广州市越秀区，现住广州市。
上诉人苏坤因与被上诉人陈华、原审被告苏标、ＸＸＸ物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1802号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1989年7月7日，广州市东山区房地产经营开发公司（甲方）与郭某（与苏坤、苏标是母子关系，乙方）签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》，其中约定：“甲方经批准需拆除中山三路西池巷8号尾房房屋，乙方是该屋的住户，承租面积15.39平方米，乙方同意于1989年7月30日前迁出原址房屋，甲方应于1990年5月30日前，在中山三路本公司小区内第C栋7-9层产权属于甲方所有的房屋内安置房、厅面积30平方米的套间给乙方回迁居住。”之后，郭某户（含苏标、苏坤、ＸＸＸ）回迁。
2001年9月13日，广州市东山区房地产经营开发公司（甲方）与郭庆瑞（乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，其中约定：“一、甲方同意将坐落在中山三路葵树庙10号103部位的房地产出租给乙方作住宅用途使用，使用面积33.79平方米，二、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：租赁期限从2001年7月1日至2004年6月30日，月租金额110.40元。”租赁期满后双方没有再续签租赁合同。
2006年9月30日，刘某如与广州东华实业股份有限公司签订《房屋买卖合同》，约定由刘某如以180000元的价格向广州东华实业股份有限公司购买讼争房屋，广州东华实业股份有限公司是按房屋现状不交吉交付给刘某如。房地产行政主管部门于2007年1月22日向刘某如核发了该房屋的房地产权证。刘某如取得房地产权证后，没有与苏标、苏坤、ＸＸＸ签订租赁合同。
之后，陈华从刘某如处购得涉讼房屋，并于2009年12月28日取得房管部门核发该房屋的《房地产权证》，该证记载该房屋建筑面积48.99平方米。
另查明：陈华就涉讼房屋与郭某、苏坤的纠纷，曾向原审法院起诉，要求郭某、苏坤户立即将上述房屋交还刘某如及支付从2006年10月至搬迁时止的租金（每月按800元计算）给陈华。原审法院经审理后，于2007年5月31日作出（2007）越某三初字第1455号民事判决书，其中查明：2004年9月10日，广州东华实业股份有限公司以特快专递的方式邮寄《告知书》给郭某（办理了公证手续）。该《告知书》主要内容为郭某承租上述房屋的租赁期限已届满，广州东华实业股份有限公司决定不再与郭某续约，并告知该房屋拟对外出售，售价为人民币112687元。该函并明确告知郭某，其依法享有优先购买权，如郭某愿意按上述价格购买，应于2004年12月20日书面函复，否则视为放弃优先购买权，广州东华实业股份有限公司将依法向第三人出售该房屋等。苏标、苏坤、ＸＸＸ否认收到该《告知书》。刘某如于2007年3月16日以特快专递的方式邮寄《告知书》给苏标、苏坤、ＸＸＸ，要求苏标、苏坤、ＸＸＸ迁出讼争房屋。该邮件由苏坤于同年3月17日签收。广州东华实业股份有限公司及刘生如向苏标、苏坤、ＸＸＸ邮寄信函的收件人地址均为“广州市中山三路葵树庙10号103房”。据此，原审法院认定：郭庆瑞、苏坤作为承租户入住讼争房屋广州市中山三路葵树庙10号103房，并与原管业权人广州市东山区房地产经营开发公司签订租赁合同，是基于先前的拆迁安置关系永迁居住的，显见双方的租赁合同关系应受先前的拆迁安置关系约束，并非一般的房屋租赁合同关系，苏标、苏坤、ＸＸＸ在案涉房屋的居住权理应受到法律保护。尽管该屋所有权发生变动，并不影响郭某、苏坤户继续与该屋产权人保持原有租赁关系，租金标准不变。从刘某如本案诉请的理由及所举证据以及刘某如与广州东华实业股份有限公司所签《房屋买卖合同》关于房屋按现状交付的约定，表明刘某如受让案涉房屋时对郭某、苏坤户租住该屋的状况是清楚明了的，应预见需承担继续按原租金标准与被告户保持原有租赁关系的法律后果，故刘某如经向广州东华实业股份有限公司买受取得案涉房屋所有权后，应按原租金标准继续与苏标、苏坤、ＸＸＸ户建立租赁关系……为此判决：郭某、苏坤户应将从2007年1月22日起至判决发生法律效力之日止的租金（每月按110.40元计算）一次性支付给刘某如，并驳回刘某如的其它诉讼请求。刘某如、郭某及苏坤对上诉判决不服，提出上诉。广州市中级人民法院于2007年9月7日作出（2007）穗中法民五终字第2126号民事判决书，认为郭某、苏坤作为公房承租人，在原承租房屋被拆迁后入住涉讼房屋，与广州市东山区房地产经营开发公司签订《广州市房地产租赁合同》并一直按公房租金标准交租，在合同租期届满后，郭某、苏坤继续使用涉讼房屋，广州市东山区房地产经营开发公司并无提出异议，原租赁合同继续有效，郭某、苏坤的合法利益应受到法律保护。刘某如与广州东华实业股份有限公司签订的《房屋买卖合同》约定涉讼房屋现现状不交吉交付，且刘某如在诉讼中表示其在签订《房屋买卖合同》时，清楚郭某、苏坤等人在涉讼房屋居住且租期届满的情况，因此，刘某如应当承担房屋不交吉买卖的法律后果，在取得房屋所有权的同时与郭某、苏坤户继续保持原有租赁关系。为此判决驳回上诉，维持原判。该判决已经发生法律效力。
因本案纠纷，陈华于2014年7月23日向原审法院起诉请求：一、苏坤户、苏标户（含同住人员）立即搬离广州市越秀区中山三路葵树庙10号103房，将该房屋腾空交还陈华。二、苏坤、苏标、ＸＸＸ立即向陈华支付租金（从2010年1月1日起至实际搬离房屋之日止，暂按每月1617元计，实际以房管部门公布的同地段同类房屋租金参考价为准计算）。
苏坤、苏标、ＸＸＸ原审辩称不同意陈华的诉讼请求。
一审庭审中，陈华表示：陈华购买房屋时，知道涉讼房屋由苏标、苏坤、ＸＸＸ在居住使用。苏标、苏坤、ＸＸＸ则表示:苏标、ＸＸＸ已经于2007年底搬出涉诉房屋，现房屋由苏坤夫妻在居住使用。双方没有签订租赁合同，也没有收、交租金。
此外，陈华为证明苏标、苏坤、ＸＸＸ已另有房屋居住，向原审法院提供广州市房地产档案馆于2010年12月30日出具的海珠区昌岗中路96号1101房（建筑面积95.3706平方米）及海珠区镜湖中街5号302房（建筑面积101.8903平方米）的房地产登记簿查册表，其中记载产权人均为ＸＸＸ。ＸＸＸ对上述证据真实性不予确认，认为是虚假的，其没有上述两套房屋的产权。
原审法院认为：苏坤、苏标、ＸＸＸ作为郭某的同住同户籍人员，随郭庆瑞回迁租住涉讼的广州市越秀区中山三路葵树庙10号103房，享有与郭某同等的拆迁住户地位。而上述生效的（2007）穗中法民五终字第2126号民事判决已认定，郭某与苏坤作为公房承租人的合法利益应受到法律保护，刘某如在取得涉讼房屋产权后，应承担房屋不交吉买卖的法律后果，与郭某及苏坤继续保持原有租赁关系。同理，本案中陈华亦确认其在购买涉讼房屋前已知道涉讼房屋由苏标、苏坤、ＸＸＸ居住使用的情况，故陈华亦应承担不交吉买卖的法律后果；而且，目前未有证据反映苏坤在本市内有其他房屋可供居住，故陈华应继续将涉讼房屋出租给苏坤使用，苏坤亦应向陈华交纳房屋租金。鉴于涉讼房屋产权已登记为私人所有，故根据公平合理的原则，苏坤应参照公布的同时期同地段同类房屋租金参考价向陈华计付租金，且以陈华主张的每月1617元为限。此外，苏标、苏坤、ＸＸＸ均表示苏标、ＸＸＸ已经于2007年底搬离了涉讼房屋，陈华现亦未能提供相关证据证明苏标、ＸＸＸ现仍居住在涉讼房屋，故陈华现要求苏标、ＸＸＸ搬离涉讼房屋及支付房屋租金缺乏依据，原审法院对此不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，于2014年9月23日作出判决：一、苏坤应于本判决发生法律效力之日起十日内，向陈华一次性支付从2010年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计付，且以每月1617元为限）；二、苏坤户（含同住人员）于本判决发生法律效力之日起，暂住广州市中山三路葵树庙10号103房，为期二年。暂住期间，苏坤应按月参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价向原告陈华计付房屋使用费。三、驳回陈华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2123元，由苏坤承担。
判后，上诉人苏坤不服原审判决，向本院提起上诉：原审判决没有按照国家的城市房地产管理法，房产证应判令无效。苏坤1962年已居住涉案房屋，为响应政府号召改造旧城区，1989年拆迁，1999年建好楼后回迁原地安置，按东山区房地产经营开发公司按公房标准交接，所以苏坤是这间房屋的居住者。之前已有生效判决判令只需按公房租金即每月一百多元的标准交租，苏坤根本不认识陈华，但现在陈华却要求按照每个月1617元的标准交租金不合理。另，苏坤本人1999年下岗失业，无业，无依靠，无儿无女，没有钱，也有一定的难处，希望法院能够帮忙解决困难。由于陈华与刘某如购买的产权证，不交吉场外交易，交易无效，是违反《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第四点：共有房地产未经共有人书面同意不能转让的规定，希望法院判令陈华提出的要求无效。苏坤上诉请求本院撤销一审判决，判令陈华的房产证无效；二审一切后果和费用由陈华承担。
陈华答辩同意原审判决，不同意苏坤的上诉请求以及事实和理由。
苏标、ＸＸＸ答辩称其已搬离案涉房屋，故本案已与其无关，同时认为苏坤的上诉请求合理，请法院予以考虑。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查明，苏坤称已向居委会申请了公租房，但暂未得到回复。
本院认为，首先，陈华向案外人购买讼争房屋后，房地产行政主管部门于2009年12月28日核发该房屋的《房地产权证》，陈华作为案涉房屋的产权人有权行使所有权权能。苏坤虽对该《房地产权证》的效力有异议，但未能举证证实，故其主张《房地产权证》无效没有理据，本院不予支持。其次，上述《房地产权证》已载明房屋所有权性质为私有房产，且陈华取得房地产权证后，没有与苏坤签订租赁合同，双方亦不能就租金标准协商一致，原审法院认定房屋租金应按照房管部门评定的私房租金标准计付并无不妥，苏坤主张仍应按照公房租金标准交租缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人苏坤的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2123元，由上诉人苏坤负担（经批准，苏坤免交应负担的2123元二审案件受理费）。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 张永亮