大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0211民初540号
原告大连瑞昌物业管理有限公司。
法定代表人孙民。
委托代理人潘玉堂，男。
被告吴清敏，男。
原告大连瑞昌物业管理有限公司（以下简称“瑞昌公司”）诉被告吴清敏物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员宋笑彦担任审判长，与人民陪审员张淑华、林洪组成合议庭，依法适用普通程序。原告委托代理人潘玉堂，被告吴清敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告瑞昌公司诉称，原告系前程小区的物业服务企业，被告系前程小区房屋的业主（实际使用人），房屋建筑面积为82.79平方米。根据原告与前程小区业主委员会2004年9月10日签署的《前程小区物业管理服务委托合同》约定，原告为前程小区的业主提供物业服务，被告所在的前程小区住宅物业标准为0.25元/月/平方米，逾期交纳物业管理服务费，被告应从逾期之日起按应交金额每日0.3%的标准交纳滞纳金。被告自2006年1月至2016年12月合计欠交物业费为2,732.40元。逾期滞纳金为16,230.45元。经过原告多次电话及书面催缴，被告始终未能履行义务，严重侵害了原告的利益。为了维护自身合法权益故诉至贵院请求判决：1、判令被告支付所欠物业服务费2,732.42元、2、被告支付滞纳金6,230.45元。
被告吴清敏辩称，首先，被告不是房主，该房子是通过大民房初字第180号和第216号判决给付的，登记在被告姥姥马淑贞（已故）的名下。其次，原告物业服务不到位。被告房子长期漏水，无人修缮，通过各种途径，多次请求物业修理，不了了之；管理混乱，财务状况不公示等。然后，被告诉讼已过诉讼时效；最后，物业管理条例第11条规定选举和解聘物业服务企业，应由业主共同决定，而原告的成立没有经过法定程序，主体不合法，不具有主体资格，当然合同就没有效力。故被告认为不应向原告交纳2006年1月至2016年12月期间的物业费。
经审理查明，原告瑞昌公司因与前程小区业主委员会于2004年9月10日签订了《前程小区物业管理服务委托合同》，管理该小区，被告是该小区实际占有人。合同约定住宅物业标准为0.25元/月/平方米，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交纳费用的0.3%收取滞纳金。之后又于2007年8月11日，2010年8月17日，2013年9月11日续签物业管理服务委托合同。另外，前程住宅小区业主委员会成立并于2004，2007，2010，2013在大连国土资源和房屋局沙河口分局物业和房屋安全管理科，大连市国土资源和房屋局甘井子分局（此小区区划发生变化）备案。原告分别于2007年12月15日、2011年12月23日、2013年12月25日、2015年12月24日以书面形式向被告催收物业费。另外被告提出的房屋存在漏雨情况，原告称已于2015年修缮。
（1998）大民房初字第180号民事判决书显示，分别由大连辉煌商贸发展有限公司和大连宏宇房屋开发公司给付纪红、魏丕恒、朱淑兰、魏淑梅、魏淑兰、魏淑范、魏淑菊、魏丕贤、马淑贞（被告称是其姥姥）、魏启华、魏启兴。显示建筑面积总计2872.86平方米的房屋。（2000）辽民终字第216号判决书驳回上诉，维持原判。根据（1998）大民房初字第180号协助执行通知书，依据（2000）辽民终字第216号判决书，将位于前程街38#2-6-1号方位的产权变更至纪红、魏丕恒、朱淑兰、魏淑梅、魏淑兰、魏淑范、魏淑菊、魏丕贤共计八人名下。被告吴清敏因称与以上八人为亲属关系，占有此房,长期居住。
本院所确认的上述事实，有原告提供的备案回执，营业执照、物业管理服务委托合同、催费通知单、原被告的陈述及庭审笔录证据等在案为凭。这些证据经过开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原告与前程小区业主委员会签订的《前程小区物业管理委托合同》，被告作为前程小区业主委员会的一员，根据《物业管理条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。故《前程小区物业管理委托合同》可视为原告瑞昌公司与被告吴清敏之间签订的合同。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告业主委员会成立有备案，被告辩称原告成立不合法没有依据。被告已向被告发出催缴通知，所以不存在超过诉讼时效的问题。本案中，原告瑞昌公司已按照合同的约定，提供了相应的物业服务，被告虽提出原告服务不到位，但原告无重大瑕疵。关于房屋漏水问题，原告已经修理完毕，且与本案无关，不能作为拒缴物业费的原因。被告虽不是房主但是为实际使用人，有义务缴纳物业费。被告吴清敏仍未交纳物业服务费，应承担相应的责任，补足欠交的物业服务费2,732.42元（自2006年1月起至2016年12月止，按0.25元/月/㎡×132个月×82.79㎡标准计算）。
关于滞纳金，本院认为物业公司与业主是相互依存的关系，小区服务质量的提高，需要业主、物业公司等相互配合、共同努力。业主对于物业公司的服务质量可以合理方式提出异议，而非以拒交物业费来进行对抗，物业公司在提供服务的同时应根据业主的合理要求不断完善服务。为维系双方之间的和谐稳定关系，结合本案实际情况，本院对本次诉讼滞纳金部分不予支持，但被告仍应按时足额交纳物业费。原告作为物业服务企业，也应不断加强管理，提高服务质量，为业主创造良好的生活环境。
综上所述，依照国务院《物业管理条例》第七条、第十五条、第三十五条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，被告吴清敏给付原告大连瑞昌物业管理有限公司物业服务费人民币2,732.40元（自2006年1月起至2016年12月止，按0.25元/月/㎡×132个月×82.79㎡标准计算）。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50.00元（原告已预交），由被告吴清敏承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期间为两年。
审 判 长 宋笑彦
人民陪审员 张淑华
人民陪审员 林 洪
二〇一八年一月九日
书 记 员 林雨欣
附法律适用：
国务院《物业管理条例》第七条
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条
经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。