山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁02民终6200号
上诉人（原审被告）：青岛万祺工贸有限公司，住所地青岛市即墨区鹤山路640号。
法定代表人：王青华，经理。
委托诉讼代理人：李守亮，山东文鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：青岛鹤鑫顺建筑材料有限公司，住所地即墨市通济街道办事处西北关村115号。
法定代表人：胡崇进，经理。
委托诉讼代理人：邢永春，山东海之源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵娜，山东海之源律师事务所律师。
上诉人青岛万祺工贸有限公司（以下简称万祺工贸公司）因与被上诉人青岛鹤鑫顺建筑材料有限公司（以下简称鹤鑫顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院(2017)鲁0282民初6186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案受理后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人万祺工贸公司委托诉讼代理人李守亮，被上诉人鹤鑫顺公司委托诉讼代理人赵娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
鹤鑫顺公司上诉称1.请求依法撤销原审判决，发回重审或者依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实有错误。一审法院对上诉人一审庭审中提交的即墨公安机关出警现场录像光盘，未进行事实认定，而且对即墨公安机关出警现场录像光盘证明的事实，没有进行认定。事实上从录像光盘再结合王辉鹏与上诉人法定代表人之间的电话信息可以认定被上诉人将涉案房屋门焊接且停水停电；二、一审法院对2017年10月25日组织双方现场勘验的情况认定有错误。涉案房屋水电开关均有被上诉人负责看护，平日里由被上诉人用锁锁住，因为被上诉人停水停电将涉案房屋门用电焊焊接导致上诉人无法使用多次报警。勘验当天涉案水电开关防护门意外敞开，水电开关有开动痕迹，一审法院未将该情况记录在案；三、一审法院适用法律错误。本案涉案房屋因没有建设规划许可证，属于违章建筑物，不应该对外出租，双方之间的租赁合同无效。按照租赁合同被上诉人有义务提供符合标准的租赁物，因被上诉人停水停电且用电焊焊接门，导致上诉人于2016年2月5日关门停业，无法使用该房屋造成巨大损失。房屋租赁合同既然无效，上诉人又非因自身原因自2016年2月5日至2018年2月8日关门停业，结果一审法院却判决上诉人按合同约定支付房屋占用费，显失公平。
鹤鑫顺公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均与被上诉人无关，请求驳回上诉人的上诉请求。
鹤鑫顺公司向一审法院提出诉讼请求：1、万祺工贸公司向鹤鑫顺公司支付自2016年12月1日至2017年6月17日房屋租赁费166228元（2016年12月1日-2017年11月30日年租赁费28万元乘以1+10%，日租金除以365天即843.3元/天乘以197天）；2、万祺工贸公司支付自2017年6月18日起至判决生效之日按843.3元/天计算的房屋使用费；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院经审理查明，涉案房屋位于即墨市市北中学南新兴路东。涉案房屋所占用的土地为国有土地，国有土地使用证号为即国用（95）字第2555号，土地使用者为即墨市即墨镇西北关村民委员会，土地用途为工业。涉案房屋没有建设工程规划许可证。2013年6月10日，即墨市鹤山工贸总公司与青岛鑫润得工贸有限公司签订租赁协议，约定将位于新兴路东市北中学南土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物出租给青岛鑫润得工贸有限公司用于经营使用。租赁期限28年，自2013年7月1日起至2041年6月30日止。2013年8月1日，青岛鑫润得工贸有限公司与鹤鑫顺公司签订协议书，约定将位于即墨市市北中学南新兴路东，建筑面积约720平方米的门头房出租给鹤鑫顺公司用于生产经营。租赁期限15年，自2013年8月1日起至2028年7月31日止。2013年11月30日，鹤鑫顺公司与万祺工贸公司签订协议书，约定：1、鹤鑫顺公司将位于即墨市市北中学南新兴路东，建筑面积约720平方米（4间）的门头房出租给万祺工贸公司用于生产经营。2、租赁期限10年，自2013年11月30日起至2023年11月29日止。3、前两年的租赁费每年280000元，2015年至2018年度年房租递增10%，2018年至2020年度年房租再递增10%。万祺工贸公司于2013年11月30日交纳半年租赁费140000元，于2014年5月30日交纳下半年租赁费140000元。以后每合同年分两次交纳租赁费，上半年开始的7日内先交50%，下半年开始的七日内再交50%，逾期交纳，按日万分之四计算滞纳金。逾期超过30日鹤鑫顺公司有权收回门头房并不承担任何责任。
鹤鑫顺公司提交了一份即墨市通济办事处西北关村民委员会于2015年11月20日出具的证明，内容为：“兹证明我村委同意即墨市鹤山工贸总公司（系我村开办的集体企业）代表我村委将即墨市新兴路286号市北中学南、新兴路东工业用地及地上建筑物租赁给青岛鑫润得工贸有限公司。青岛鑫润得工贸有限公司有权对外转租。”鹤鑫顺公司提交了一份青岛鑫润得工贸有限公司出具的证明，内容为：“青岛鹤鑫顺建筑材料有限公司于2013年8月1日租赁我公司位于即墨市市北中学南新兴路东门头房一处，用于生产经营。在租赁期内我公司同意青岛鹤鑫顺建筑材料有限公司有权对外转租。”万祺工贸公司占有使用涉案房屋期间的房屋占有使用费交纳至2016年11月30日。即墨市公安局通济派出所出具证明，证明2016年12月27日姜伟报案称2016年12月份在即墨市新兴路万祺文化用品店多次被堵锁眼。2017年11月27日即墨市公安局通济派出所出具证明，证明2017年11月27日姜伟报案称，2017年4月24日10时30分左右去即墨市新兴路与黄河三路路口处的“万祺”连锁店时，发现店门锁眼被堵并报警，后经开锁公司打开店门后，发现店内部分烟、酒被盗，店内照明用电被切断。姜伟到庭作证证明涉案房屋门店锁眼被堵的事实，称该案派出所还在调查中。2017年10月25日，一审法院组织双方对涉案房屋进行了现场勘验，万祺工贸公司的员工拿钥匙开门后，房屋内水电均可正常使用，房屋内陈列着文具用品货架。2018年2月8日，在双方同意办理房屋交接的情况下，一审法院组织双方办理完涉案房屋的交接手续。上述事实，有双方的陈述、鹤鑫顺公司提交房屋租赁协议、证明、国有土地使用权证、万祺工贸公司提交的派出所证明、光盘等以及一审法院调取的派出所询问笔录在案佐证，经质证和一审法院审核，一审法院依法予以确认。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之约定，鹤鑫顺公司就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与万祺工贸公司订立的租赁协议无效。1、关于鹤鑫顺公司是否有权向万琪工贸公司主张房屋占有使用费的问题。根据鹤鑫顺公司提交的证据，涉案房屋所占用的土地为国有土地，国有土地使用证号为即国用（95）字第2555号，土地使用者为即墨市即墨镇西北关村民委员会，土地用途为工业。西北关村民委员会出具证明同意村开办的集体企业即墨市鹤山工贸总公司将包括涉案房屋在内的房屋及土地租赁给青岛鑫润得工贸有限公司，青岛鑫润得工贸有限公司有权对外转租。青岛鑫润得工贸有限公司又将涉案房屋租赁给鹤鑫顺公司，并同意鹤鑫顺公司有权对外转租。后鹤鑫顺公司于2013年11月30日将涉案房屋转租给万祺工贸公司占有使用，万祺工贸公司向鹤鑫顺公司缴纳房屋占有使用费至2016年11月30日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，鹤鑫顺公司与万祺工贸公司签订的租赁协议虽无效，但鹤鑫顺公司有权向万祺工贸公司主张万琪工贸公司占有使用涉案房屋期间的房屋占有使用费。2、关于鹤鑫顺公司主张万祺工贸公司支付自2016年12月1日至2017年6月17日房屋租赁费166228元的诉讼请求。根据双方签订的租赁协议：“租赁期限自2013年11月30日起至2023年11月29日止，前两年的租赁费每年280000元，2015年至2018年度年房租递增10%”。故万祺工贸公司2016年12月1日至2017年6月17日占用涉案房屋期间的房屋占有使用费为167923元【280000元×（1+10%）÷365天×199天】。万祺工贸公司主张因鹤鑫顺公司停水停电堵锁眼，万祺工贸公司行使不安抗辩的抗辩，经现场勘验结合公安调查未有结果，万祺工贸公司的抗辩证据不足，一审法院不予采信。鹤鑫顺公司主张万祺工贸公司支付自2016年12月1日至2017年6月17日房屋占用使用费166228元的诉讼请求，一审法院予以支持。3、关于鹤鑫顺公司主张万祺工贸公司支付自2017年6月18日起至判决生效之日按843.3元/天计算的房屋使用费的诉讼请求。2018年2月8日，在双方同意办理房屋交接的情况下，一审法院组织双方办理完涉案房屋的交接手续。鹤鑫顺公司主张的房屋占有使用费应计算至2018年2月8日，2017年6月18日至2018年2月8日期间的每天的房屋占有使用费为843.8元/天【280000元×（1+10%）÷365天】。故，万祺工贸公司应支付鹤鑫顺公司自2017年6月18日起至2018年2月8日期间按843.3元/天计算的房屋占有使用费。综上所述，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、青岛万祺工贸有限公司于一审判决生效后十日内支付青岛鹤鑫顺建筑材料有限公司自2016年12月1日至2017年6月17日止的房屋占用使用费166228元；二、青岛万祺工贸有限公司于一审判决生效后十日内支付青岛鹤鑫顺建筑材料有限公司自2017年6月18日起至2018年2月8日期间按843.3元/天计算的房屋占有使用费；三、驳回青岛鹤鑫顺建筑材料有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3625元（原告预缴），由青岛万祺工贸有限公司承担。
本院二审审理查明，二审中，上诉人向本院提交腾房通知一份，证实被上诉人知道上诉人于2016年12月5日关门停业，这是因为被上诉人停水停电导致上诉人于2016年12月5日无法经营，所以关门停业。被上诉人对该通知书的真实性不予确认，即使该证据是真实的，也不能证明是被上诉人的原因造成上诉人的停业。因该证据不能证明上诉人停业的原因系被上诉人导致，故对该证据本院不予采信。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是本案被上诉人是否封堵房屋致使上诉人无法使用涉案房屋。上诉人主张被上诉人断水断电导致其无法经营。但本案中，上诉人所提交的报案记录的时间均在上诉人交纳租赁费（使用费用）期满即2016年12月7日之后，对于其报案封堵锁眼的事实，公安机关尚未作出最后结论也未查明相关事实。然而，根据双方的约定，上诉人应在2016年12月7日前支付下一期的使用费用，其并未按期交纳。因此，上诉人所提交的证据不能证明被上诉人在租赁期内对其进行断水断电并封堵租赁房屋的事实，且上诉人并未按期交纳使用费用，尽管本案所涉房屋租赁合同为无效合同，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定,上诉人按期交纳相应使用费用的义务并不能免除。在一审法院的组织下，2018年2月18日上诉人与被上诉人进行了涉案房屋的交接，该事实可以证明上诉人占用涉案房屋的时间，故原审法院判决支持被上诉人请求支付2016年12月1日至2018年2月18日的相应使用费用并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3625元，由上诉人青岛万祺工贸有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 解 鲁
审判员 张晓华
审判员 于 梦
二〇一八年八月三十一日
书记员 张 燕