北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终6515号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京童欢子文化艺术中心，住所地北京市海淀区温泉镇太舟坞***号**号房。
法定代表人：王欢，总经理。
委托诉讼代理人：徐世超，北京融开律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京领先饮食品有限公司，住所地北京市海淀区太舟坞408号。
法定代表人：王鑫，经理。
委托诉讼代理人：边耀霜，女，北京领先饮食品有限公司副经理。
上诉人北京童欢子文化艺术中心（以下简称童欢子中心）因与被上诉人北京领先饮食品有限公司（以下简称领先公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初2761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
童欢子中心上诉请求：1.撤销一审法院判决第一项，改判《房屋租赁合同》于2017年5月12日解除；2.撤销一审法院判决第三项，改判领先公司向童欢子中心支付其自行扣除的房屋租金237894元。事实与理由：1.2017年5月12日领先公司向童欢子中心下发解除合同的通知，其中载明“即日起停止一切营业行为”，收到此通知后童欢子中心即做相关准备工作，腾退需要一定的时间，故合同应当于2017年5月12日解除；2.童欢子中心对于租金已交到2017年6月1日，领先公司自行扣除的房屋租金237894元没有事实和法律依据，领先公司应将扣除的相应租金返还童欢子中心。
领先公司辩称，同意一审法院判决，不同意童欢子中心的上诉请求和理由。童欢子中心在接到通知后不同意腾退，其正常营业至2017年9月30日，从拆迁款里扣除的237894元是2017年6月1日至2017年9月30日期间的费用。
领先公司向一审法院起诉请求：1.确认领先公司与童欢子中心签订的房屋租赁合同于2017年9月30日解除；2.判令童欢子中心支付房租206250元、卫生费6660元、水电费3893元。
童欢子中心向一审法院反诉请求：判令领先公司向童欢子中心支付其自行扣除的房屋租金272702元。
一审法院认定事实：2015年12月1日，童欢子中心承租领先公司位于408号院内编号为25号的两层房屋1栋，面积为850平方米。2016年7月26日，领先公司（甲方）与童欢子中心（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于408号院内编号为25号的房屋，主体结构为两层，面积约850平方米；目前该房屋内外全部精装装修完毕，还没有开张经营；25号房屋作为乙方培训学龄前儿童的教室、活动场所及教室办公室；房屋租赁期限自2015年12月1日至2023年11月30日，共计8年；第一年租金为550000元，第二年租金为577500元……，第1年的租金在2015年12月1日前乙方支付给甲方275000元，在2016年6月1日前支付给甲方275000元，自第二年起，乙方在每年12月1日前一次性以现金或转账方式向甲方支付一年的租金；水电费乙方根据自己的实际使用量按月交纳，水费每吨9.5元，电费每千瓦时1.2元，每月1日前甲方派人查表并经乙方书面确认，每月5日前由乙方交至甲方财务部，如遇管理机构或政府调整水费，收费标准则随之调整；卫生费每年8000元；该房屋因城市建设需要被依法列于房屋拆迁范围的，本合同终止，甲方应执行拆迁规定属于乙方的补偿应给与乙方（双方均应按照国家有关规定执行）；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前20日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方，并根据实际情况给与补偿；乙方不支付或不按约定支付租金达30日的或欠缴各项费用合计达100元的，甲方经催促后乙方在10日内交纳所欠费用视为正常，超出1个月加收月租金的3%滞纳金，依此类推；乙方不支付或不按约定支付租金达30日的或欠缴各项费用合计达100元的，应按当年的租金5%向甲方支付违约金；合同期内，如遇政府征地、拆迁、拆除，企业改制、合并等因素或自然灾害导致租赁物损毁时，本协议自然终止，甲乙双方互不承担责任，因征地、拆迁所得补偿款项归甲方享有80%，乙方享有20%。2016年5月16日童欢子中心向领先公司支付2016年6月1日至2016年12月1日半年的租金275000元，2016年3月27日童欢子中心向领先公司支付2015年12月1日至2016年6月1日半年的租金275000元，2016年11月21日童欢子中心向领先公司支付2016年12月1日至2017年6月1日的半年租金275000元。庭审中，童欢子中心主张《房屋租赁合同》签订后，双方口头协商确定每年租金为550000元，但未提交证据证明，且领先公司不予认可。
后上述房屋被列为拆迁范围，2017年5月12日领先公司向童欢子中心发出《通知》，内容为2017年5月12日下午接到北京市实创科技园开发建设股份有限公司通知，童欢子中心使用的25号房被列入北京市规划委员会批准的D22地块的土地一级开发范围，鉴于事发突然，特此紧急通知童欢子中心即日起停止在此处房屋的一切经营行为，积极配合相关单位，做好腾退工作。2017年9月28日，领先公司（甲方）与童欢子中心（乙方）签订《拆迁补偿协议》，载明1、因政府拆迁，将乙方承租的、属于甲方所有的、位于408号院内、编号为25号的租赁房屋列为拆迁范围，限期腾退；2、因时间有限，为保障9月30日交房，甲方应协助乙方完成搬离工作，提供园内物品的暂存场所及运输车辆以保证乙方物品快速安全的搬离至乙方指定目的地；3、房屋顺利拆除且甲方收到拆迁补偿款后（自拆除之日起最长不能超过三个月），甲方应于7日内一次性向乙方指定账户支付拆迁补偿款合计人民币170万元，逾期未支付须按每日1%的比例支付滞纳金。后领先公司扣除上述房屋2016年12月1日至2017年9月30日的未付租金206250元、卫生费6660元、水电费3893元、租金滞纳金6187元后，将剩余拆迁补偿款1477010元向童欢子中心交付转账支票。童欢子中心于2018年1月8日将上述支票入账。庭审中，双方均确认童欢子中心于2017年9月30日将诉争房屋交还领先公司。
就《拆迁补偿协议》的性质，领先公司称是双方就《房屋租赁合同》的解除签订的协议，主要内容是房屋腾退及补偿；童欢子中心称是基于《房屋租赁合同》的补充和修改，是房屋租赁合同的从合同。就《房屋租赁合同》的解除时间，领先公司称是2017年9月30日童欢子公司实际交还房屋之日，童欢子中心称是2017年5月12日领先公司通知其停止经营之日。童欢子中心主张其收到领先公司通知后于2018年5月19日即停止经营，但就该主张未提交证据证明，且领先公司不予认可。童欢子中心就领先公司主张的2016年12月1日至2017年9月30日的卫生费6660元、水电费3893元予以认可。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，领先公司与童欢子中心签订的《房屋租赁合同》及《拆迁补偿协议》系双方当事人的真实意思表示，双方均应据此履行。2017年5月12日，领先公司向童欢子中心发出停止营业通知，2017年9月28日双方签订《拆迁补偿协议》约定童欢子中心2017年9月30日交还房屋，领先公司上述行为未违反《房屋租赁合同》中约定的收回房屋提前20日通知童欢子中心的约定，就童欢子中心关于领先公司违约的主张，法院不予支持。童欢子中心主张其收到领先公司通知后2017年5月19日即停止营业，但未提交证据证明，且领先公司不予认可，另外，根据《拆迁补偿协议》，2017年9月28日时，童欢子中心仍有物品存放于诉争房屋处，且童欢子中心对领先公司主张的2016年12月1日至2017年9月30日的卫生费6660元、水电费3893元予以认可，故就童欢子中心的上述主张，法院不予采信，法院依法确认双方《房屋租赁合同》于2017年9月30日解除。童欢子中心主张《房屋租赁合同》签订后，双方口头协商确定每年租金为550000元，但未提交证据证明，且领先公司不予认可，故对童欢子中心的上述主张，法院不予采信。童欢子中心应依约向领先公司支付2016年12月1日至2017年9月30日期间的房屋租金481250元，2016年11月21日童欢子中心向领先公司支付2016年12月1日至2017年6月1日的半年租金275000元，尚有206250元未支付，故领先公司要求童欢子中心支付租金206250元的主张，具备事实及法律依据。童欢子中心就领先公司主张的2016年12月1日至2017年9月30日的卫生费6660元、水电费3893元予以认可，法院对此不持异议。领先公司与童欢子中心均确认《拆迁补偿协议》系对《房屋租赁合同》的变更，故《拆迁补偿协议》与《房屋租赁合同》系同一法律关系，领先公司从支付给童欢子中心的腾退补偿款中扣除租金、卫生费、水电费具备事实及法律依据，法院予以确认。因领先公司已从拆迁款中扣除了相应租金、卫生费、水电费，故领先公司再次要求童欢子公司支付上述钱款，无事实及法律依据，法院不予支持。童欢子中心要求领先公司返还房屋租金的主张，无事实及法律依据，法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决：一、北京领先饮食品有限公司与北京童欢子文化艺术中心于二零一六年七月二十六日签订的《房屋租赁合同》于二零一七年九月三十日解除。二、驳回北京领先饮食品有限公司的诉讼请求。三、驳回北京童欢子文化艺术中心的反诉请求。
二审中，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，领先公司与童欢子中心于2016年7月26日签订《房屋租赁合同》和于2017年9月28日签订《拆迁补偿协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行己方义务。
合同履行过程中，发生拆迁需要腾退事宜。《房屋租赁合同》第十二条合同的解除部分第（二）项约定，房屋属于拆迁范围的，合同终止。领先公司于2017年5月12日向童欢子中心发出《通知》，告知房屋列入开发范围，要求童欢子中心停止一切经营行为，做好腾退工作。该《通知》应当视为领先公司依据合同约定而作出的终止合同的意思表示，自该《通知》2017年5月12日到达童欢子中心时，《房屋租赁合同》解除。一审法院认定《房屋租赁合同》于2017年9月30日解除不当，本院予以纠正。
对于合同解除之前的时间，童欢子中心仍应当按照合同约定支付租金。《房屋租赁合同》约定第二年的年租金为577500元，童欢子中心称双方口头协商确定每年租金为550000元，但未提交证据证明，且领先公司对于口头协商不予认可，本院对于存在口头协商一节不予采信。对于第二年的租金，《房屋租赁合同》约定童欢子中心应当在2016年12月1日前一次性支付一年的租金577500元，童欢子中心实际仅在2016年11月21日向领先公司支付275000元。考虑到双方合同已经于2017年5月12日解除，从2016年12月1日至2017年5月12日，童欢子中心共计需支付租金259254元。
合同解除后，尚未履行的，终止履行。童欢子中心应当在合同解除之后积极将房屋腾退返还给领先公司。《房屋租赁合同》第十四条腾房部分约定，合同解除的，童欢子中心应当在解除条件成就日算起的十五日内腾退房屋，并与领先公司办理完毕物业交接手续。该条款虽赋予童欢子中心合理的腾退时间，但童欢子中心在庭审中认可其直到2017年9月30日才将诉争房屋交还领先公司。对于童欢子中心未及时腾退交还诉争房屋的行为，童欢子中心应当支付相应的房屋占有使用费。考虑到童欢子中心的营业性质，房屋在被通知需要拆迁腾退后必然对其正常经营活动产生影响，本院参照《房屋租赁合同》约定的租金数额等情况，对于合同解除之后的占有使用费的数额酌定为13.8万元。
双方于2017年9月28日签订《拆迁补偿协议》，实则是双方在当时情况下就腾退时间和补偿数额达成的新的合意，双方均应当依约履行。领先公司在自行扣除部分费用之后已经向童欢子中心支付了1477010元。考虑到双方当事人的利益，从减少诉累、纠纷一次性解决的角度，本院对于领先公司自行扣除数额中多计算的部分予以调整。领先公司自认针对2016年12月1日至2017年9月30日阶段的租金已经自行扣除欠付的206250元，应当视为童欢子中心就2016年12月1日至2017年9月30日期间的租金和占有使用费共计支付了481250元。本院认为，不论是租金还是占有使用费，均系童欢子中心占用、使用房屋所应当支付的费用，当事人基于其对于法律关系的理解和表述虽存在一定偏差，但不影响该笔费用的最终处理。故本院综合认定对于2016年12月1日至2017年9月30日期间的租金和占有使用费，童欢子中心实际应当向领先公司支付共计397254元，对于多支付的部分，领先公司应当予以退还83996元。对于童欢子中心要求退还的更多部分，本院不予支持。
对于领先公司主张的卫生费和水电费，由于童欢子中心均予以认可，本院对此不持异议。鉴于领先公司已经自行扣除该部分款项，本院对此不再处理。
综上所述，童欢子中心的部分上诉请求成立，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初2761号民事判决第二项、第三项；
二、变更北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初2761号民事判决第一项为：北京领先饮食品有限公司与北京童欢子文化艺术中心于二〇一六年七月二十六日签订的《房屋租赁合同》于二〇一七年五月十二日解除；
三、北京领先饮食品有限公司于本判决生效后七日内向北京童欢子文化艺术中心支付83996元；
四、驳回北京领先饮食品有限公司的诉讼请求；
五、驳回北京童欢子文化艺术中心的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费2276元，由北京领先饮食品有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费2695.26元，由北京领先饮食品有限公司负担830元（本判决生效后七日内交纳），由北京童欢子文化艺术中心负担1865.26元（已交纳）。
二审案件受理费4869元，由北京领先饮食品有限公司负担1719元（本判决生效后七日内交纳），由北京童欢子文化艺术中心负担3150元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘国俊
审 判 员 徐 冰
审 判 员 范 磊
二〇一八年九月二十六日
法官助理 刘 瑾
书 记 员 赵梦芸