黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑民终424号
上诉人（一审被告）：刘东涛，男，1965年1月2日出生，汉族，个体业主，住大庆市萨尔图区。
委托诉讼代理人：杨杰栋，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：周海岐，男，1977年3月25日出生，农民，住青冈县。
委托诉讼代理人：崔宝华，黑龙江三星律师事务所律师。
一审被告：刘东波，男，1962年1月10日出生，汉族，个体业主，住安达市。
一审被告：刘东升，男，1971年1月29日出生，汉族，无业，住安达市。
一审被告：刘宇鑫，女，1987年6月19日出生，汉族，无业，住安达市。
一审第三人：王焕金，男，1962年3月29日出生，汉族，无职业，住青冈县。
上诉人刘东涛因与被上诉人周海岐，一审被告刘东波、刘东升、刘宇鑫，一审第三人王焕金案外人执行异议之诉一案，不服绥化市中级人民法院于2017年10月10日作出的（2017）黑12民初72号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘东涛的委托诉讼代理人杨杰栋，被上诉人周海岐及其委托诉讼代理人崔宝华到庭参加诉讼，一审被告刘东波、刘东升、刘宇鑫及一审第三人王焕金经传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
刘东涛上诉请求：一、撤销绥化市中级人民法院（2017）黑12民初72号民事判决；二、驳回周海岐的诉讼请求；三、本案一、二诉讼费用由周海岐承担。事实和理由：一、一审判决认定周海岐在查封前已占有使用案涉车库证据不足。周海岐没有有效证据证明其在查封前已实际占有使用案涉车库，其提供的证据中，青冈县电业局和青冈县金安热电有限公司（以下简称金安热电公司）出具的加盖公章的证明，但没有单位负责人及制作证明材料的人员签名签字章，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于提供证明材料的规定，且该证明材料的内容，不能证明周海岐是否在查封前已经交费。二、一审判决适用法律错误。案涉车库项目未取得预售许可证，周海岐提供的商品房买卖合同应依法认定无效，不能对抗法院执行。
周海岐辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。一、刘东涛依法享有王焕金的债权，周海岐与王焕金所代表的青冈县建兴房地产开发有限公司（以下简称建兴开发公司）之间存在商品房买卖关系，且已占有使用案涉车库，周海岐依法享有案涉车库的物权，物权优先于债权；二、一审法院应查封王焕金的财产，不应查封相关公司法人的财产，一审法院查明事实作出正确判决，不存在事实不清；三、周海岐举示的证明能够充分证明其在法院查封前占有使用案涉车库，不存在证据不足问题；四、建兴开发公司在与周海岐签订合同前，已经取得了商品房预售许可证，其出售车库的行为没有违法法律强制性规定，周海岐与建兴开发公司之间买卖关系合法。
刘东波、刘东升、刘宇鑫、王焕金未发表陈述意见。
周海岐向一审法院起诉请求：一、确认青冈县学苑家园小区B栋南侧1-2号门的车库归周海岐所有，并立即停止对该车库的强制执行；二、诉讼费用由刘东波、刘东涛、刘东升、刘宇鑫承担。
一审法院认定事实：2014年1月8日，刘东波、刘东涛、刘东升、刘宇鑫因与王焕金借贷纠纷一案，在审理过程中，刘东波、刘东涛、刘东升、刘宇鑫向绥化市中级人民法院（以下简称绥化中院）提出申请，要求对王焕金位于青冈县学苑家园小区37处房屋予以查封。绥化中院于2014年1月14日作出（2014）绥民二商初字第7号民事裁定书，查封了包含本案诉争的车库。并于当日向青冈县房产管理所、王焕金分别送达了该裁定书。2016年1月7日，绥化中院作出（2014）绥中法执字第52-1号执行裁定书，继续对诉争车库进行查封，并于2016年1月12日，向青冈县房产管理局送达了该裁定书。
另查明，2012年12月25日，周海岐在王焕金处购买诉争车库，王焕金为周海岐出具购买诉争车库收款收据一份，车库总面积为59.04平方米。建兴开发公司王焕金为周海岐出具学苑家园小区产权证明，该证明没有时间。金安热电公司出具证明，证实周海岐2012年至2014年取暖费已结清，青冈县电业局出具证明，证实周海岐不欠2012年至2017年9月4日的电费。
一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，周海岐提供的证据能够证明其对涉案车库享有排除强制执行的权利。理由如下：1.周海岐提供产权证明、交房款收据，能够认定王焕金与周海岐之间买卖合同关系成立，周海岐已交纳全部房款。2.周海岐提供的金安热电公司、青冈县电业局出具的证明，以及法院调取周海岐缴纳水费的证据，能够认定周海岐在绥化中院查封诉争车库时，已对车库实际占有使用。3.由于开发商原因，购房人均不能办理产权登记，故未办理车库产权登记不能归责于周海岐。综上，周海岐对涉案车库具有排除强制执行的权利，其诉讼主张应予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决：一、确认青冈县学苑家园B栋南侧1-2号门的车库归周海岐所有；二、停止对青冈县学苑家园B栋南侧1-2号门的车库的强制执行。案件受理费2700元，由刘东波、刘东涛、刘东升、刘宇鑫负担。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
本院二审为查明事实，依职权调取了二份证据，证据一：学苑家园二期B栋的《商品房预售许可证》，预售证号：青房预售证第20110801号。
刘东涛质证，对真实性无异议。
周海岐质证，无异议。
刘东波、刘东升、刘宇鑫、王焕金未发表质证意见。
证据二：绥化中院（2014）绥中法民二商初字第7号案件卷宗中黑龙江省惠福房地产开发有限公司（以下简称惠福开发公司）出具的《证明》。
刘东涛质证，对真实性无异议。
周海岐质证，无异议。
刘东波、刘东升、刘宇鑫、王焕金未发表质证意见。
本院认证为，对于证据一，该证据真实，能够证明建兴开发公司就案涉工程B栋楼，已于2011年8月10日取得了《商品房预售许可证》；对于证据二，该证据系从法院卷宗中调取，且各方当事人对此均无异议，因此对该份证据予以采信。
本院二审另查明，惠福开发公司为周海岐出具学苑家园小区产权证明，内容为“今有学苑家园小区B栋楼，南1-2门单元，面积为54.09平方米，卖给周海岐所有，特证明”，经办人为王焕金，该证明未标明出具的时间。
二审庭审中，周海岐自认案涉车库是从建兴开发公司处购买，没有签订合同，建兴开发公司于2015年12月25日为其开具一个票据，对惠福开发公司为其开具产权证明问题时称，建兴开发公司将股权转让给惠福开发公司，转让的时间记不清楚，应该是2017年。
惠福开发公司在刘东涛、刘东波、刘东升、刘宇鑫诉王焕金民间借贷纠纷一案中出具《证明》，内容：“兹证明青冈县青岗镇六中东侧学院家园小区A、B栋南、北侧车库是王焕金以青冈县建兴房地产开发有限责任公司名义并由王焕金个人投资开发建筑的。王焕金个人对青冈县青岗镇六中东侧学院家园小区B栋有所有权、处分权、受益权。王焕金个人可以我公司名义出售该处房产”。
金安热电公司和青冈县电业局出具的证明，均无单位负责人及制作证明材料的相关人员签字或盖章。
本院查明的其他事实与一审判决认定的一致。
本院认为，本案依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，周海岐享有的民事权益能否阻却执行，为本案争议的焦点问题。
周海岐是否在法院查封案涉车库前签订合法有效的书面商品房买卖合同和实际占有的问题。周海岐在一审中提交产权证明与收款收据，拟证明其与王焕金存在房屋买卖合同关系并支付了全部价款，以及案涉车库于2011年8月1日取得商品房预售许可，但该产权证明系惠福开发公司开具，本案中，无论惠福开发公司与建兴开发公司存在什么关系，其均不是出具产权证明的权利机关，该产权证明内容缺乏房屋价款等合同主要条款，不具备商品房买卖合同的主要条件，不属于商品房买卖合同性质，且该产权证明无出具时间，不能证明周海岐是在人民法院查封前形成的；周海岐在一审法院审理中，所提交的金安热电公司和青冈县电业局出具的证明，均无单位相关负责人及制作人的签字或加盖名章，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于单位向人民法院提出证明材料形式要件的规定，且该两份证明的内容为周海岐取暖费已经结清和不欠电费，不能证明周海岐是在法院查封案涉车库前已缴纳。另外，该两份证据为证明性质，在本案审理的案外人执行异议之诉所采信的证据中，证明力较弱，周海岐未能举示缴纳水、电和煤气费等当时由收费第三方开具相关票据的直接证据加以证实。故周海岐举示的证据不能证明其在人民法院查封前，已签订合法有效的商品房买卖合同和合法占有案涉车库的事实。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，周海岐提供的证据，不能证实其在查封前，就案涉房产已签订合法有效的商品房买卖合同和实际占有的事实。故对周海岐提出其享有足以排除强制执行的民事权益的主张，本院不予支持。
综上所述，刘东涛的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销绥化市中级人民法院（2017）黑12民初72号民事判决；
二、驳回周海岐的诉讼请求。
一、二审案件受理费共计5400元，由周海岐负担。
本判决为终审判决。
审判长 王晓兵
审判员 李艳梅
审判员 王成慧
二〇一八年十月十六日
书记员 丁 馨