辽宁省沈阳市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2018）辽01行终1615号
上诉人（原审被告）：沈阳市规划和国土资源局，住所地沈阳市和平区。
法定代表人：严文复，职务局长。
委托代理人：李声远，系辽宁弘立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宛波，男，1954年5月4日出生，汉族，住址沈阳市和平区。
委托代理人：牛勤，女，蒙古族，1956年2月7日出生，住址沈阳市和平区（系被上诉人妻子）。
宛波诉沈阳市规划和国土资源局（以下简称国土局）撤销商品房买卖合同登记备案一案，上诉人沈阳市规划和国土资源局不服沈阳市大东区人民法院作出的（2017）辽0104行初373号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明,2007年6月11日宛波与沈阳博海房屋开发有限公司签订商品房买卖合同，购买坐落于沈阳市东陵区（现浑南区）白塔街153-3号盛天家苑10号楼2-2-1号，面积156.73平方米房屋，价款266441元。并于交纳购房款后办理入住。但一直未办理房屋产权证，后来得知该房屋登记备案在他人名下。另查，沈阳市不动产登记中心备案信息记载涉案房屋2007年4月26日登记备案，买受人为汪威，合同备案号0688-04092-00480，合同总价235095元。另，沈阳市机构编制委员会办公室2016年10月12日发布沈编办发[2016]56号文件，作出《市编委办关于调整市不动产登记相关职责和机构设置的通知》载明“一、将市、区房产主管部门的房屋交易、测绘和档案管理职责划给市规划国土局。二、沈阳市房屋交易中心并入沈阳市不动产登记中心，不再保留沈阳市房屋交易中心。调整后，沈阳市不动产登记中心为市规划国土局所属事业单位……；三、将沈阳市房产测绘中心和沈阳市房产档案馆由市房产局管理调整为市规划国土局管理，其他不变。……”
原审法院认为，本案的争议焦点是被告将涉案房屋备案在第三人汪威名下是否合法有效。本案原告是由于其购买的涉案房屋不能办理房屋所有权证，后由原职能部门沈阳市房产局告知其购买的房屋存在他人的登记备案而诉至法院，审理中，原告明确诉请要求撤销被告对涉案房屋的登记备案，由被告提供的证据证实涉案房屋登记备案在“汪威”名下，汪威是登记在被告不动产登记中心信息的买受人，原审法院责令被告提供汪威的相关身份信息，以追加汪威为本案第三人，但被告未能提供相关信息，致使原审法院无法追加汪威为第三人。涉案房屋开发公司工商登记现处于吊销状态。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市商品房预售管理办法》相关规定，被告国土局不动产登记中心对商品房进行登记备案是其法定职责，对商品房进行登记备案是为维护正常交易秩序，保障交易双方的合法权益，及房屋买卖合法性，其在登记备案中应当对买受人相关信息作以登记，以确定买受人。被告辩称在涉案房屋进行登记备案时，实行手工操作，买受人详细信息不予登记，也不留存商品房买卖合同，所以在涉案房屋登记备案中没有买受人汪威的详细信息，现在商品房买卖登记备案已实行网上备案登记，相关信息由开发商及买受人填写，被告无法提供买受人相关信息。不动产登记中心对销售商品房实施登记备案是对房屋买卖的监管，当事人自行填写的备案登记也需要由不动产登记中心进行审核备案，涉案房屋进行登记备案时，即使在手工登记备案过程中留存买受人详细信息也是登记备案之必须。被告未能提供购买人为汪威的商品房买卖合同等其他进行登记备案材料，故无法证实其登记备案的真实性、合法性。本案中，被告所登记的信息不能确定实际买受人是谁，失掉了登记备案的意义，其备案行为未尽到审慎审查义务，其登记行为不具有合法性，应当予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市规划和国土资源局(不动产登记中心)2007年5月25日作出的合同备案号：0688-04092-00480，买受人为汪威的商品房买卖合同登记备案；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元由被告沈阳市规划和国土资源局承担。
上诉人沈阳市规划和国土资源局上诉称：一、一审法院遗漏诉讼主体，应追加沈阳博海房屋开发有限公司为本案第三人参加诉讼。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第六条规定，人民法院受理房屋登记行政案件后，应当通知没有起诉的下列利害关系人作为第三人参加行政诉讼：（一）房屋登记簿上载明的权利人……（三）人民法院能够确认的其他利害关系人。本案涉诉房屋尚未办理房屋转移登记，沈阳博海房屋开发有限公司仍是房屋权利人，同时又是房屋的开发企业和合同备案的申请人，与本案有利害关系。二、一审法院未向沈阳博海房屋开发有限公司合同备案经办人核查案件事实，认定事实不清。三、法律未规定合同备案需要留存购房人身份证明，一审法院适用法律错误。根据《城市房地产管理法》第四十五条第四项和《城市商品房预售管理办法》第十条规定，合同备案时并不需要留存备案购房人身份证明。四、被上诉人应通过民事法律途径解决争议，本案暂不具备撤销合同备案的法定情形。本案实质争议为关于涉案房屋的两个买卖合同的法律效力问题，该争议是民事争议，被上诉人应通过民事法律途径解决，涉案房屋买卖合同在没有经过法律认定合同无效或被依法撤销，合同双方当事人亦未协商解除合同的情况下，不具有撤销合同备案的法定情形。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条，被上诉人应先通过民事救济途径解决买卖行为的效力问题。五、合同备案作为一般性的管理手段，对相关当事人权利义务没有实体影响，不具有行政行为特性，不具有可诉性。六、上诉人办理房屋买卖合同登记备案符合法律规定。七、被上诉人起诉超过起诉期限。本案涉诉房屋于2007年5月25日办理买卖合同登记备案，早于被上诉人购房时间，现起诉已超起诉期限。综上，请求撤销原判并驳回原审原告诉求或发回重审，由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。
被上诉人宛波答辩称：一、被上诉人与沈阳博海房屋开发有限公司于2007年6月11日签订了房屋买卖合同，被上诉人缴纳购房款及各种费用后入住，入住房屋已达11年，其间沈阳博海房屋开发有限公司从未提出过异议。且本案被上诉人诉请撤销汪威的备案登记，与沈阳博海房屋开发有限公司无关，故其不应作为第三人参与本案诉讼。二、一审判决事实认定无误。三、被诉备案登记只有买受人汪威的名字，没有其个人身份资料、商品房买卖合同等，故此备案登记是虚假的，一审法院适用法律无误。四、上诉人在一审中不能提供汪威的身份信息，也拿不出汪威的购房合同，被上诉人无法仅凭汪威名字去立案，故无法通过民事法律途径进行救济。五、备案登记是可诉的。在2017年9月被上诉人因此事上访时，市房产局的领导称，让我通过诉讼解决此事。六、上诉人不能提供汪威的身份信息和商品房买卖合同，故备案并非真实有效。七、关于起诉期限问题，被上诉人购房后，即到东陵区房产局和市房产局申请办理房证，但被告知等时日或小区统一办理房产证。被上诉人从2007年开始不停到房产局找，至2012年8月原东陵区房产局核查被上诉人住房登记完毕，并告知等待。此后被上诉人继续找房产局解决此事，至2017年9月房产局正式告知被上诉人诉讼解决。因此，被上诉人起诉未超起诉期限。综上，上诉人制造虚假的名字备案，请求二审法院维持一审判决。
本院审理查明，沈阳市不动产登记中心备案信息记载涉案房屋2007年5月25日登记备案。本院审理查明的其他事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为，原审法院对原审原告购买房屋在被诉房屋备案登记之后，其是否符合起诉条件这个基本事实未能查清，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市大东区人民法院（2017）辽0104行初373号行政判决；
二、发回沈阳市大东区人民法院另行组成合议庭重审。
二审案件受理费50元退还上诉人。
审 判 长 王继东
审 判 员 杜 娟
审 判 员 周玺联
二〇一八年九月十二日
法官助理 刘 智
书 记 员 张 舒