贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔东民终字第841号
上诉人（原审原告）贵州省岑巩县羊桥供销合作社。
地址：贵州省岑巩县羊桥乡羊桥街上。
法定代表人杨秀军，男，系羊桥供销合作社主任。
被上诉人（原审被告）甘和林，男，……。
上诉人贵州省岑巩县羊桥供销合作社（以下简称“羊桥供销社”）因与甘和林租赁合同纠纷一案，不服岑巩县人民法院（2014）岑民初字第174号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，羊桥供销社第三门面房所有权人系羊桥供销社，该门面房于1999年起即由羊桥供销社职工杨长德使用，用于经营化肥、农药等。2002年，被告甘和林从杨长德处承租了该门面房，每年的租金均交给杨长德。2007年杨长德从羊桥供销社退休，该门面一直由被告甘和林承租，每年的租金也仍然交给杨长德。但被告租用该门面一直未签订书面租赁合同。2009年1月1日，被告甘和林与羊桥供销社签订门面租赁合同，约定被告承租原告位于羊桥街上羊桥乡供销社房屋第三门面房，租赁期限为2009年1月1日至2011年12月30日，三年门面租金共计为10200.00元，2009年1月18日被告支付了半年租金1700.00元给羊桥供销社主任杨秀军。被告甘和林自2009年至2012年先后四次向杨长德支付了门面租金共计12000.00元。此后，被告仍然承租使用该门面，但杨秀军与杨长德都同时要求被告将租金交付给其本人，被告从2013年起即未再支付门面租金。2014年5月14日，原告以被告拖欠门面租金为由向我院起诉，要求被告支付拖欠门面租金，并搬出原告的出租门面，返还原物。
另查明，原告出租同一地段的门面，租金随着市场变化价格上涨，2012年租金为5209.00元，2013年租金为8000.00元，2014年租金为8000.00元。
原审法院认为，一、原告与被告于2009年1月1日签订的门面租赁合同，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，被告应按租赁合同的约定向原告履行支付租金的义务。在合同签订后，2009年1月18日被告将半年租金1700.00元交给了原告法定代表人杨秀军，此后被告连续四次将租金共计12000.00元支付给了案外人杨长德。根据本案查明的事实，案外人杨长德从1999年开始使用本案争议门面房，被告从2002年开始租用该门面，租金一直由杨长德收取。杨长德系原告的退休职工，2007年杨长德退休之前，本案争议门面一直归杨长德管理使用，杨长德对该门面有以原告的名义向外出租、收取租金的代理权。但杨长德从2007年退休后，其是否还享有对该门面向外出租的代理权，原告并未明示。原告与被告在2009年1月1日签订租赁合同后直至2011年11月30日书面合同期届满，被告仅支付了1700.00元的租金给原告法定代表人杨秀军，而将剩余租金继续交给杨长德。原告对此一直未提起诉讼进行维权，而是默认被告继续使用承租门面持续至今。原告的性质是集体企业，原告的默认态度和杨长德是原告退休职工的事实以及杨长德从2002年起即一直向被告收取租金的事实，使被告有足够理由相信杨长德有权利代表原告继续收取其承租的门面租金。综上所述，杨长德收取12000.00元租金的行为构成表见代理行为，被告无需向原告重复支付在2009年1月1日与原告签订租赁合同后向杨长德交付的租金12000.00元。二、原告与被告的租赁合同中约定的租赁期限届满后，作为承租人的被告继续使用该门面卖灯具等物品至今，原告默许。虽双方未继续采取书面形式确定门面租赁期限、年租金数额等内容，但原告在庭审中要求被告支付合同期限届满后至起诉之时的租金，被告亦承认将该交的房租补足，足以说明原、被告双方对合同履行期限届满后继续存在事实租赁关系均予认可，且租赁期限已超过六个月，故双方之间应视为形成不定期租赁合同关系，对于原告请求被告支付合同期满后继续使用原告所属门面租金的诉讼请求予以支持。因此，被告应向原告支付2012年至2014年8月1日的租金。同时，根据交易习惯和原告在法庭上出示的租给其他商户的租赁合同约定与租金收条来看，2012年的门面租金为5209.00元，2013年的租金为8000.00元，2014年的租金为8000.00元，被告对此没有提出相反证据证实原告所收租金过高。为此，从2009年1月1日至2014年8月1日，被告应向原告支付的租金共计为28075.67元（10200.00＋5209.00＋8000.00＋4666.67=28075.67）。扣除从2009年1月1日至2014年8月1日这期间，被告在合同期限内已经支付给原告法定代表人杨秀军的1700.00元租金和被告已经支付给杨长德12000.00元的租金，被告还应向原告支付租金共计14375.67元。三、对于原、被告双方的不定期租赁关系，原、被告均可随时解除，因此，原告请求被告搬出房屋，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告甘和林支付原告羊桥乡供销社2009年1月至2014年8月1日门面租金共计壹万肆仟叁佰柒拾伍元陆角柒分（小写14375.67元），限本判决生效后十五日内付清。二、被告甘和林自本判决生效后十五日内搬出原告所出租的羊桥供销社第三门面房。三、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费475.00元，减半收取237.5元，由被告甘和林负担。
一审判决后，羊桥供销社不服，上诉称：1、被上诉人甘和林与羊桥供销社签订租赁合同后，仅支付了1700元给上诉人就不再支付租金，上诉人多次催交仍拒交，反而将租金12000元交给本案案外人杨长德。上诉人明知是租赁上诉人的房屋，还要将租金交给案外人是损害上诉人的合法利益，一审判决认定被上诉人甘和林将租金12000元支付给案外人杨长德构成表见代理是错误的。2、对一审判决认定的2012年至2014年的租金标准及解除合同的判决无异议。
被上诉人甘和林答辩称：1、2009年1月1日以前，我所租赁的供销社门面属于杨长德自己经营，本人也只与杨长德有租赁合同关系，直到2009年1月因其他原因才与上诉人签订第二份租赁合同。至此以前，租金如期交给杨长德，上诉人的法定代表人为何视而不见，不管不问。因此，后期租金交给继续交给杨长德无可非议。2、本人下欠的后期租金14375.67元，不是本人不愿意交纳，而是不知道交给谁好。本人建议在上诉方无任何争议的前提下，同意按一审判决执行。
二审期间，上诉人羊桥供销社提交了下列证据材料：①“岑人劳险字（2007）05号”《关于杨长德同志退休的通知》文件，预证明杨长德已于2007年4月3日退休，不能作为表见代理人。杨长德私自收取的12000元租金据为己有不合法；②“（1998）岑检不赔字第1号”《不予赔偿决定书》，预证实岑巩检察院处理杨长德案件情况；③《明细账》3张及《工资表》4张，预证明杨长德2007年、2008年门面费已交供销社以及供销社杨长德的所有经济往来早已结清。上述证据经质证后，被上诉人甘和林认为这些证据所证实的是羊桥供销社的内部事情，杨长德什么时候退休以及与羊桥供销社之间的事情他不清楚，与甘和林无关。
本院二审查明的事实与一审相同。
本院认为，虽然被上诉人甘和林在2008年以前是从杨长德手中租用该门面，但2009年1月1日，羊桥供销社主任杨秀军代表羊桥供销社与被上诉人甘和林重新签订门面租赁合同，约定租赁期限为2009年1月1日至2011年12月30日，承租人甘和林应按照合同约定向出租方羊桥供销社履行交付租金的义务。甘和林与羊桥供销社签订合同后，2009年1月18日也支付了半年租金1700.00元给羊桥供销社主任杨秀军，说明甘和林已知道或应当知道应向出租方羊桥供销社交纳租金。后甘和林在未得到羊桥供销社授权许可或同意的情况下，又把租金交给杨长德的属于履行合同错误。一审判决认定杨长德向甘和林收取租金的行为对甘和林来说构成表见代理的理由不能成立，故甘和林应直接向羊桥供销社履行支付租金的义务。对于甘和林已支付给杨长德的12000元租金，应由甘和林自行追回。一审判决对该12000元租金从应付租金中予以扣除不当，本院予以纠正。对于上诉人羊桥供销社的其他诉讼请求，一审法院判决后双方当事人均服判不上诉，本院二审予以维持。综上所述，一审判决认定事实及适用法律部分错误，二审予以部分改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销岑巩县人民法院（2014）岑民初字第174号民事判决第一项，维持该判决第二项及第三项；
二、被上诉人甘和林应支付给上诉人羊桥供销社2009年1月至2014年8月1日门面租金共计26375.67元，限本判决生效后十五日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审减半收取的案件受理费237.50元，二审案件受理费475元，共计712.50元，由被上诉人甘和林承担。
本判决为终审判决。
审判长 龙集东
审判员 王 莉
审判员 李邦华
二〇一四年十二月五日
书记员 王 珺