安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖15民终326号
上诉人（原审原告）：陈从山，男，1962年2月24日生，汉族，住安徽省金寨县。
上诉人（原审原告）：姜自云，女，1962年6月6日生，汉族，住安徽省金寨县。
两上诉人共同委托诉讼代理人：蔡以中，六安市裕安区平桥乡法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：廖昌军，男，1989年8月14日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。
委托诉讼代理人：ＸＸ，安徽晟成律师事务所律师。
原审第三人：陈德燕，女，1983年12月10日生，汉族，住安徽省金寨县。
上诉人陈从山、姜自云与上诉人廖昌军、原审第三人陈德燕因房屋买卖合同纠纷一案，不服六安市裕安区人民法院（2016）皖1503民初3016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月20日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月2日公开开庭进行了审理。上诉人陈从山、姜自云的委托诉讼代理人蔡以中，上诉人廖昌军及其委托诉讼代理人ＸＸ，原审第三人陈德燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈从山、姜自云上诉请求：1、改判廖昌军支付房屋占有使用费即租金按28.1元/㎡×155.04㎡，自2014年9月14日起算至交还房屋之日止。上诉费用由廖昌军承担。事实与理由：一审判决廖昌军与陈德燕签订的《房屋买卖合同》无效，并将房屋返还给上诉人，但廖昌军自2014年9月14日占用该门面房，用于经营汽车清洗、保洁和装潢至今，且未付租金，廖昌军理应赔偿上诉人相应租金损失，赔偿标准按照诉争房屋所在位置对应市场租金价格，一审未支持上诉人此项诉讼请求，显然错误，请求二审法院依法改判。
廖昌军针对陈从山、姜自云的上诉，答辩称，上诉人要求的房屋租赁费用没有事实依据，每平方米单价没有任何依据。案件的真实情况是陈从山、姜自云及其女儿陈德燕相互串通，欺骗廖昌军，骗取廖昌军100多万元，属于明显的合同诈骗。原审判决廖昌军不支付房租费用正确。综上，请求二审法院维持一审判决。
廖昌军上诉请求：1、撤销一审判决；2、该判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审。本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定事实不清，上诉人不存在过错。陈德燕提供的租赁合同复印件证实上诉人无过错。被上诉人与陈德燕的亲属关系及全权委托第三人与上诉人租赁该房屋的行为及陈德燕称该房屋就是其购买的，只不过挂户在陈从山名下，使上诉人有理由相信第三人陈德燕可以进行房屋买卖。即使在房屋买卖合同中卖方的署名为第三人本人，但上诉人并不知第三人不属于房屋所有权人，也不知第三人无权处分该房屋，上诉人善意、有偿、无过失，自身并无过错。2、第三人的行为构成合同诈骗罪。第三人陈德燕在与上诉人签订房屋买卖合同时，明知其无处分权，却未曾告知上诉人，并将上诉人的百万购房款骗取汇入其提供的银行账户，实属以非法占有为目的，在签订合同过程中，使用隐瞒真相的方法，骗取上诉人数额特别巨大钱款，构成合同诈骗罪。
陈从山、姜自云针对廖昌军的上诉，答辩称，1、廖昌军在案件中存在过错。在签订房屋买卖合同前，廖昌军是我方当事人的房客，在租房时本案第三人提供给廖昌军房产证复印件，复印件中明显写明了房屋产权人是陈从山。在签订房屋买卖合同时，第三人陈德燕同时出示了房产证复印件给廖昌军，从房产证中可以看出房屋产权人是陈从山。由于该房是按揭贷款购买，廖昌军与陈德燕签订买卖合同后，廖昌军按月支付了按揭款，银行贷款的户名是陈从山。以上事实证明了廖昌军是明知该产权人是陈从山，在所谓的买卖过程中没有与陈从山进行洽谈，即签订合同显然存在过错。由于该房屋是门面房，同时廖昌军又是陈从山房客，对于要求支付实际占用期间的房屋占有使用费既符合事实，也符合法律规定。2、第三人陈德燕的行为不构成合同诈骗罪。一审法院第一次审理过后，廖昌军申请中止审理，公安机关没有立案，一审法院恢复了本案审理。因此廖昌军该主张不能成立。综上，廖昌军的上诉理由缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉。
原审第三人陈德燕对姜自云、陈从山上诉请求返还租金无异议。
原审第三人陈德燕对廖昌军上诉，答辩称，一审有录像证实廖昌军拿出的租赁合同是出租方陈从山，承租方是廖昌军。我父亲（陈从山）没有跟廖昌军见过，租赁的事宜都是我跟廖昌军交谈。我没有讲过房子挂在陈从山名下。我在签订合同时明确告知廖昌军，房子是我父亲的，也谈好在2014年底钱付清后我做我父亲的工作来过户。此外，我多次讲把钱退给廖昌军，但是他不同意。
陈从山、姜自云向一审法院起诉请求：1、依法确认被告与第三人之间就本案诉争房屋签订的《房屋买卖合同》无效；2、被告返还原告所有的位于六安市××城南镇秀辉碧水云天4幢102号房屋（证号：房地权证裕安字第××号）；3、被告支付占用房屋的使用费（租金）按28.1元每月每平方米（面积155.04平方米），自2014年9月14日起算至交还房屋为止；4、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院审理查明：原告陈从山于2010年10月12日购买位于六安市××城南镇秀辉碧水云天的4幢102号房屋，并于2012年2月办理房产证（证号：房地权证裕安字第××号）。原告陈从山、姜自云委托第三人陈德燕将房屋出租，第三人陈德燕以其自己名义与被告廖昌军签订《租房合同》，租期自2012年9月15日至2013年9月15日止。第三人陈德燕又以其自己名义与被告廖昌军于2014年9月14日签订房屋买卖合同，约定房屋总价款137万元。被告廖昌军自合同签订之日起至2015年1月14日向第三人陈德燕转账97万元，并偿还23个月按揭款86400元。另，原告陈从山与原告姜自云系夫妻关系，该房屋购买于夫妻关系存续期间，原告陈从山、姜自云对第三人陈德燕买卖房屋的行为拒绝追认。
一审法院认为：第三人陈德燕未取得房屋所有权，其买卖房屋的行为属于无权处分。被告廖昌军明知第三人陈德燕并非所有权人，仍与陈德燕进行房屋买卖，其自身存在一定的过错。事后，原告陈从山、姜自云对陈德燕买卖房屋的行为不予追认，第三人陈德燕与被告廖昌军签订的房屋买卖合同无效。无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依照《中华人民共和合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、确认被告廖昌军与第三人陈德燕于2014年9月14日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告廖昌军于本判决生效之日起十五日内返还原告陈从山、姜自云位于六安市××城南镇秀辉碧水云天4幢102号房屋（证号：房地权证裕安字第××号）；三、第三人陈德燕于本判决生效之日起十五日返还被告廖昌军购房款及按揭款共计1056400元；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1500元，减半收取750元，由第三人陈德燕负担。
二审庭审中，上诉人陈从山、姜自云围绕其上诉请求，向本院提交如下证据：证据一、安徽华瑞房地产土地评估有限公司六安分公司出具的《房地产租金价值估价报告》一份，证明：该报告对涉案租金部分进行了鉴定，该房屋在该地段的租金为每月每平方米31元，我方一审诉请没有超过该评估价格。证据二、证人张某证言，证明：证人居住在六安市××××街道上，2014年租金为三万元/年，我们主张的28元每月每平方米的租金合理。
廖昌军对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该评估报告是陈从山单方委托，不能作为本案认定依据。对证人证言，未提供租赁合同，没有门面房的产权证，其真实性、合法性均有异议，陈从山和证人间的关系不能确定，证人不认识陈从山，该证言不具有真实性
陈德燕：对评估报告、证人证言无异议。
廖昌军在本院二审庭审中，围绕其上诉请求，向本院提交新的证据：证据一、公证书一份，合同签订人是陈德燕，钱全部打给陈德燕了，因为陈德燕不是产权人，还差19万元不敢再继续支付。我们希望陈从山确定房屋买卖合同的效力，要求办理房屋过户，也确保过户后将钱款全部付清，陈德燕当时说明了房屋就是陈德燕的，廖昌军不存在过错。如果陈德燕愿意给钱，我方愿意接受。证据二、六安市裕安区人民法院函一份，我方希望陈德燕退还钱款，陈德燕说愿意给钱，加之陈从山、姜自云不断去一审法院要求审理和判决，所以本案最终判决。
陈从山、姜自云对廖昌军所举证据质证意见：对证据一，认为该证据在2016年5月24日已经形成，不是二审新证据。之前廖昌军已经知晓陈从山是房屋所有权人，2016年5月24日，廖昌军才认为自己有风险，该证据不能抗辩廖昌军没有过错，我方没有收到该公证书。对于证据二，不是二审新证据，证明了公安机关没有作为诈骗案件立案，后来一审法院恢复审理。
第三人陈德燕：公证书与本案无关；诈骗的事情不成立，签订合同时我提供了银行按揭卡和9月10日贷款合约基本信息以及房产证。
陈德燕围绕其主张，向本院提交如下证据：证据一、《房屋买卖合同》，证明：陈德燕与廖昌军签订的房屋买卖时间为2014年9月14日。证据二、房屋产权证，证明：房屋买卖合同中房屋面积155.04㎡与产证面积一致。证据三、贷款合约基本信息，证明：1、贷款合约名称：陈从山（产权人），2、本金余额：235654.52元，3、打印时间为2014.9.10日。我与廖昌军签订房屋买卖合同时间2014.9.14日，说明在签订合同时，廖昌军完全知道产权人及欠款金额，并证明我对廖昌军没有任何隐瞒，更谈不上欺骗。证据四、中国农业银行卡存款业务回单，证明：1、还款人陈从山，2、还款金额3800元，3、存款日期2014.9.24日，廖昌军第一次还银行按揭款是拿银行卡现金存款，完全知道还款人是陈从山，而不是陈德燕。证据五、农村合作金融客户回单，证明：1、户名陈德燕于2014.9.25号收到廖昌军7万元转款，2014.9.24日廖昌军第一次还按揭之后才对我付款，说明完全知道产权人是陈从山，我没有对其隐瞒，否则不会付款。证据六、通话记录，证明：我于2016.12.16日收到一审判决书后，主动联系廖昌军说退款事宜。
陈从山、姜自云对陈德燕的所举证据的质证意见：对证据一，证明了陈德燕与廖昌军签订的房屋买卖时间为2014年9月14日。签订合同的是陈德燕，不是实际产权人陈从山。对于证据二、三、四、五、六均无异议，证明了廖昌军知晓实际产权人是陈从山，存在明知的过错。
廖昌军对陈德燕所举证据的质证意见：对证据一，陈德燕不是房屋产权人，将房子出售，卖方陈德燕实际拿取100万元购房款，属于合同诈骗。对证据二、三、四、五真实性无异议，对证明目的有异议。对证据六，具体内容是什么不能确定，不能实现陈德燕证明目的。
本院认证意见：
对陈从山、姜自云所举《房地产租金价值估价报告》，系其单方举证，不予认定；对证人证言，因该证人承租房屋距涉案房屋约600-700米，故不同地段租金不具有可比性，不予认定。
对廖昌军所举证据一，因陈德燕认可其收到公证送达的通知书，对该通知书送达进行的公证并出具的公证书予以认定。对证据二，系一审法院作出，各方当事人对其真实性无异议，予以认定。
对陈德燕所举证据一至五，各方对其真实性无异议，予以认定；对证据六，仅能证实陈德燕与廖昌军有过通话记录，但不能证实通话内容，不能达到其证明目的。
本院二审审理查明的事实除同一审一致外，另查明，2012年9月14日，陈德燕将涉案房屋出租给廖昌军，年租金加物业管理费共计29000元，自2012年9月15日至2013年9月15日止。另，涉案房屋房产证载明建筑面积为155.04平方米。
本院认为，一审判决认定涉案《房屋买卖合同》无效及廖昌军返还房屋，各方均未对此提出异议，本院予以维持。对陈从山、姜自云主张房屋占有使用费问题，现有证据尚不能证明该两人对陈德燕、廖昌军签订《房屋买卖合同》知情，其对该合同被确认无效，亦无法认定其存在过错。在此情况下，陈从山、姜自云要求房屋占有使用人支付占有使用费符合法律规定。对该占有使用费的标准，陈从山、姜自云未提供有效证据证实其按每月28.1元/平方米支付房屋占有使用费的合理依据，本案可参考陈德燕与廖昌军签订的《租房合同》约定的月租金标准确定廖昌军自2014年9月14日起向陈从山、姜自云支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止。关于廖昌军上诉称其在房屋买卖过程中并无过错，因无涉本案的实体处理，本院二审不予审查。对于一审判决陈德燕返还廖昌军的按揭款86400元，因该款实际系廖昌军替陈从山、姜自云偿还，一审判决由陈德燕返还，明显不当。对此，为减轻当事人诉累，节约司法资源，该按揭款应由陈从山、姜自云偿还，本院二审对该项判决予以变更。
综上，陈从山、姜自云的上诉请求部分成立。廖昌军的上诉请求不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条第一款规定，判决如下：
一、维持六安市裕安区人民法院（2016）皖1503民初3016号民事判决第一、二、四项，即“确认被告廖昌军与第三人陈德燕于2014年9月14日签订的《房屋买卖合同》无效”、“被告廖昌军于本判决生效之日起十五日内返还原告陈从山、姜自云位于六安市裕安区城南镇秀辉碧水云天4幢102号房屋（证号：房地权证裕安字第××号）”、“驳回原告的其他诉讼请求”。
二、变更六安市裕安区人民法院（2016）皖1503民初3016号民事判决第三项“第三人陈德燕于本判决生效之日起十五日返还被告廖昌军购房款及按揭款共计1056400元”为“陈德燕于本判决生效之日起十五日返还廖昌军购房款97万元”；
三、廖昌军自2014年9月14日起，按月租金每平方米15.59元/月（29000元÷12个月÷155.04㎡），向陈从山、姜自云支付房屋占有使用费至房屋实际返还之日止；
四、陈从山、姜自云自本判决生效之日起十五日内返还廖昌军按揭款86400元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按原判决执行；二审案件受理费1500元，陈从山、姜自云负担500元，廖昌军负担1000元。
本判决系终审判决。
审判长 王 军
审判员 文士祥
审判员 张海龙
二〇一七年四月五日
书记员 宋贵杰
附：相关法律条文
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后依法改判；
（四）原判决遗漏当事人或者缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。