河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫07民终2880号
上诉人（原审原告）：王利沙，女，1984年1月8日出生，汉族，住所地河南省原阳县。
委托诉讼代理人：刘嘎知，男，1982年11月27日出生，汉族，住所地河南省。
被上诉人（原审被告）：新乡市泰昌置业有限公司，住所地西华大道9号(化工研究所综合楼4楼)。
法定代表人：王留启，总经理。
委托诉讼代理人：吕林波，河南牧野律师事务所律师。
上诉人王利沙与被上诉人新乡市泰昌置业有限公司（以下简称泰昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新乡市牧野区人民法院（以下简称原审法院）（2017）豫0711民初2245号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王利沙及委托诉讼代理人刘嘎知，被上诉人泰昌公司委托诉讼代理人吕林波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王利沙上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，本案原审、二审等诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，适用法律错误。上诉人未违约，被上诉人在原审庭审中承认未达到竣工验收条件，并未进行竣工验收备案，应承担逾期交房的违约责任；被上诉人未按合同要求交房房屋，上诉人有权拒绝支付有线电视初装费等费用，不构成违约；原判漏判泰昌公司支付房屋的诉讼请求。
泰昌公司辩称：根据双方签订合同第九条规定，已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告仅是房屋交付的条件。根据合同第十条规定，除供电并非正式电外，房屋其他部分均符合交付条件，现已实际交付房屋；上诉人未缴纳有线电视费及办证费，被上诉人有权拒绝交房；该案房屋建设中存在诸多不可抗力因素导致工期延误，交付时间应顺延，原审法院计算不可抗力顺延时间正确，应予维持原判。
王利沙向原审法院起诉请求：判令泰昌公司承担逾期交房违约金52499.58元（以已交房款432095.3元为基数，按日万分之五计算至实际房屋交付之日，自2016年11月30日计算至2017年7月31日，暂计算243天）；判令泰昌公司向王利沙交付房屋；本案诉讼费由泰昌公司承担。
原审法院查明：2015年12月14日，王利沙（××）与泰昌公司（出卖人）签订商品房买卖合同1份，合同第三条约定“××购买的商品房建筑面积共119.86平方米”。第七条约定“3、贷款方式付款：××已付首期房价款302095.3元，余款130000元；向（贷款机构）申请贷款支付，按出卖人规定的时间内办理完银行贷款手续。”第十一条约定“（一）出卖人应当自2016年11月30日前向××交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达××。××未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，××有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付××的，双方同意按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累积）。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之5的违约金。（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还××已付全部房款（含已付贷款部分），并自××付款之日起，按照一年期4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之5的违约金。”合同补充协议第六条约定“1、出卖人将该房屋交付××使用的义务只限于××在约定的交付时间或之前取得符合购房合同及本协议约定交付条件的证明并向××发出交房通知。2、购房合同第十一条约定的该房屋交付期限必须以××付清下列全部款项为前提（1）全部房价款；（2）购房合同及本补充协议约定的应由××于该房屋交接前缴交的所有费用；（3）因××逾期付款而需支付的违约金、赔偿金等。若××逾期支付前述款项，则出卖人交付该房屋的期限可依××逾期付款之期限相应顺延。”补充协议第八条约定“××在办理交付手续前应缴交垃圾清理费、天然气（或煤气）开通费、有线电视初装费、暖气初装费、房屋公共维修基金、契税、印花税、手续费、测绘费、产权登记费、他项权费等，其他工本费用按实结算，上述项目费用未包含在总价款上，应有××另行支付。”当日，王利沙向泰昌公司支付了首付款302095.3元及维修基金7191.6元，并于2015年12月22日通过贷款方式将余款130000元给付泰昌公司。2017年6月泰昌公司要求××签订1份商品房买卖合同补充条款协议，载明：“不可抗力时间：因政府负责本项目拆迁单位未按约定时间拆迁，新乡市治理雾霾、扬尘治理政策，2015年7月9日特大暴雨等事件，不可抗力情况影响，工期受178天影响延迟。经双方友好协商，达成一致，出卖人赠送××阳台全封闭窗户成本价，并安装完整到位。同时约定买卖双方不得以任何事由向对方提任何承担违约责任，自此双方无任何合同纠纷。××不再对不可抗力天数及交房时间有异议。如有异议，××自觉、自愿并一次性缴纳出卖人封闭阳台窗户成本款。”由于王利沙不同意该约定，故该协议未能达成，但王利沙未向泰昌公司缴纳有线电视费、办证费等房屋交接前应缴纳的费用。泰昌公司已于2017年10月27日在原审法院协调下向王利沙交付房屋。
另查明，自2015年12月14日王利沙与泰昌公司签订《商品房买卖合同》起至2017年6月12日泰昌公司通知王利沙接收房屋止，在上述期间内新乡市牧野区黄岗棚户区改造指挥部出具证明，该证明载明：“曦城首座项目在施工期间由于重要活动，部分时间段按上级要求停工：2015年郑州上合组织峰会：2015年12月5日至12月19日；2016年杭州G20峰会：2016年8月20日至9月10日；2016年新安委（2016）23号做好国务院安委会安全生产巡查：2016年9月8日至30日；2016年新乡市挂牌督办中央环保督查组交办案件：2016年7月15日至7月27日；2016年河南省环保巡视组12月19日莅新检查：2016年12月10日至12月22日；2017年北京一带一路会议：2017年4月20日至5月20日。”上述共计要求停工107天（自商品房买卖合同签订后次日计）。
再查明，根据泰昌公司申请，原审法院依法到新乡市环境保护局调取了下列证据：自2015年12月23日至2017年4月9日新乡市人民政府办公室、新乡市重污染天气应急指挥部办公室分别下发新政办明电【2015】665号关于全市重污染天气II级（橙色）预警响应升级为I级（红色）预警响应的紧急通知停工2天；新乡市重污染天气应急指挥部办公室关于启动我市重污染天气应急响应的紧急通知（多份），分别为：新重污染应急办【2016】6号文（2016年11月13日）及河南大气攻坚领导小组豫气攻坚【2016】5号文合计停工12天、8号文（2016年11月30日）停工7天半、10号文（2016年12月10日）停工7天、11号文（2016年12月16日）停工6天、13号文（2016年12月29日）停工6天；【2017】2号文（2017年1月14日）停工5天、4号文（2017年1月23日）停工25天、6号文（2017年2月25日）停工5天、10号文（2017年4月2日）停工7天半。具体文件下达后，有具体相应文件予以解除应急相应的日期。根据以上文件精神，实行强制性污染减排措施，造成停工共计83天，上述83天数中与重要活动重叠6天，应予以扣除，共计停工77天。
再次查明，2016年7月9日、7月19日新乡市区出现强降雨天气，导致曦城首座项目地下室进水、断电，无法正常施工。河南天正建设工程咨询管理有限公司曦城首座监理项目部作为该工程监理部门出具证明，证明该项目于2016年10月14日进行沉降观测后，无异常，才恢复施工，共计停工98天。
原审法院认为：王利沙与泰昌公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，没有违背法律的强制性规定，是有效合同，应受法律保护。双方当事人均应按合同约定严格履行各自义务。出卖人泰昌公司应当在2016年11月30日前向××王利沙交付合同约定的商品房，但由于该商品房买卖合同第十二条第一款约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付××的，双方同意按照下列第1种方式处理。”自2015年12月中旬至今，由于国家治理各类污染力度十分强大，导致期间经常出现施工工地停工或限制施工现象时有发生，且停工现象持续发生，从泰昌公司约定交房期限前至交房期限届满后，持续发生的不属于当事人迟延履行后发生不可抗力的情况，属商品房买卖合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力。即使合同中没有约定不可抗力条款，也不影响直接援用法律（不可抗力）规定。且不可抗力条款是法定免责条款，故此，原审法院查明因大气污染纺织、大暴雨、国家重要活动要求停工天数达282天，应属不可抗力因素，依法应予以合理扣除，泰昌公司于2017年6月12日向绝大多数业主（××）交房的时间，共计比合同约定交房时间晚162天，构不成逾期交房的违约行为。2017年6月12日泰昌公司向王利沙交房时，由于王利沙拒签新的补充协议，双方未达成一致意思表示，双方未能办理交房手续，但王利沙也未向泰昌公司缴纳补充协议第六条购房合同第十一条补充协议第二款“该房屋交付期限必须以××付清下列全部款项为前提……购房合同及本补充协议约定的应由××于该房屋交接前缴纳的所有费用……若××逾期支付前述款项，则出卖人交付该房屋的期限可依××逾期付款之期限相应顺延。”的约定，当天王利沙未能向泰昌公司缴纳有线电视费、办证费等房屋交接前缴纳的费用，属王利沙违约，泰昌公司直至2017年10月27日在本院协调下将案涉房屋交付给王利沙止，期间泰昌公司构不成逾期交房，故不应承担该期间的逾期交房的违约责任。
综上所述，王利沙的诉讼请求于法无据，本院应依法驳回王利沙的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条之规定，原审判决：驳回王利沙请求新乡市泰昌置业有限公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，案件受理费1110元、财产保全费550元，合计1660元由王利沙负担。
二审查明的事实与原审认定一致。
本院认为,本案双方所争议焦点是泰昌公司是否违约、是否存在免责事由、如何承担违约金。根据我国合同法的规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方签定的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，为有效合同，双方均应按照合同的约定履行。
根据相关法律规定，交房即“房屋的交付”，是商品房买卖合同履行中的重要环节。交房不同于普通的买卖合同中的交货，而是具有显著的合同程序性与专业性技术性的活动。具体而言，从程序上是由开发商的通知收房、房屋交付与购房者的质量验收、书面确认等四个基本环节组成。其中，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，房屋登记备案合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格标准，也是交付的先决条件。该商品房为住宅的，还需要提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等材料。对于逾期交房的责任承担，根据法律规定应本着“有约定从约定，无约定从法定”的原则处理。如双方在商品房买卖合同中约定了逾期交房的违约处理方式，则应按照合同约定办理，在司法实践中只存在约定的违约金是否过高而请求调整的问题。如果开发商对于逾期交房的事实主张免责的，则应对免责事由负有举证责任。
本案中，王利沙在签定合同后，依约向泰昌公司履行了合同约定的交纳房款的义务，泰昌公司应按照合同的约定交付房屋。现泰昌公司没有按照合同的约定，于2016年11月30日前将房屋交付，显属违约，泰昌公司应按照合同的约定支付违约金。泰昌公司虽于2017年6月要求王利沙签订商品房买卖合同补充协议，载明有工期顺延、不可抗力免责事由等事由，因王利沙不同意该协议未签订，故该协议内容对王利沙不产生效力。因泰昌公司未按合同交付房屋，违约在先，王利沙有权拒绝交付有线电视费、办证费等费用。双方在原审法院协调下于2017年10月27日实际进行了房屋交付，但并不能免除泰昌公司逾期交房的违约责任。至于泰昌公司主张不可抗力等因素免责，交付时间顺延的问题。根据我国合同法的规定，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如重大自然灾害和重大社会政治、军事事件等。本案中，根据泰昌公司主张的环保巡查、重污染天气应急响应通知停工等免责事由，因没有相应充分证据证明实际影响工期，且上述事由并不能构成法律上的不可抗力。至于泰昌公司主张的2016年7月9日、7月19日强降雨导致项目地下室进水、断电，无法正常施工至10月14日恢复施工，应顺延98天的理由。因涉案房屋于2017年6月12日已向多数业主交房，由此可知，2016年7月房屋已完成了主体工程建设，并无证据证明强降雨影响房屋后期施工。泰昌公司作为一家房地产开发企业,应当充分注意到商品房买卖合同中关于房屋交付过程中的时间因素,对于与建筑商约定工程日期时应当考虑到各种不确定或确定因素，诸如天气情况、每年的节假日放假安排、重大国家级考试时间等。故原审法院对此均按照不可抗力认定为免责事由并顺延工期错误，应予纠正。
综上，原审判决适用法律错误，判决结果欠妥，王利沙请求泰昌公司按照合同约定支付逾期交房违约金52499.58元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销新乡市牧野区人民法院（2017）豫0711民初2245号民事判决；
二、新乡市泰昌置业有限公司于本判决生效后10日内赔偿王利沙逾期交房违约金52499.58元。
三、驳回王利沙的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1110元，保全费550元；二审案件受理费1112元，均由新乡市泰昌置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周云贺
审判员 郭中伟
审判员 付学堂
二〇一八年九月十三日
书记员 王 淼