北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第14611号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京市怀柔区怀柔镇刘各长村村民委员会，住所地北京市怀柔区怀柔镇刘各长村277号。
法定代表人傅军德，村主任。
委托代理人刘恋，北京王晓玉律师事务所律师。
委托代理人肖丽建，北京王晓玉律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京梦幻庄园餐饮娱乐有限公司，住所地北京市怀柔区开放路78号二区。
法定代表人武仪博，总经理。
委托代理人秦淑香，北京市擎天律师事务所律师。
上诉人北京市怀柔区怀柔镇刘各长村村民委员会（以下简称刘各长村委会）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2014）怀民初字第00093号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘各长村委会在原审法院诉称：2006年9月18日，我方与北京梦幻庄园餐饮娱乐有限公司（以下简称梦幻庄园公司）签订房屋租赁合同，双方约定我方将位于北京市怀柔区怀柔镇刘各长村村民委员会楼租给梦幻庄园公司使用，租赁期限自2007年1月1日始至2026年12月31日止，租金为每年二十万元。自合同签订后，梦幻庄园公司使用该租赁房屋至今，但未支付租金。经我方多次催要，梦幻庄园公司总以种种理由推脱。后双方就支付房屋租金问题召开会议，梦幻庄园公司对拖欠租赁费的事实无异议，但依然不履行支付租金的义务，故此诉至法院，诉讼请求如下：一、请求判令解除双方于2006年9月18日签订的房屋租赁合同；二、判令梦幻庄园公司支付自2007年1月1日始至起诉之日止的房屋租赁费1383334元；三、判令梦幻庄园公司支付自2007年1月1日始至2013年12月31日止的利息及损失1383958元；四、诉讼费由梦幻庄园公司负担。
梦幻庄园公司在原审法院答辩并反诉称：不同意刘各长村委会的诉讼请求，刘各长村委会的诉讼请求中除了支付租金以外，其他的都没有事实和法律依据。刘各长村委会称多次催要租金，我公司总以种种理由推脱是不符合事实的，刘各长村委会在我公司的店里消费吃饭，用租金折抵相关的费用。刘各长村委会没有向我公司多次催要租金。合同中没有约定租金交纳的具体时间，因为双方都已经说好了的以饭费折抵租金。双方是因为涨租金的事情产生的矛盾。梦幻庄园公司同意在结算饭费后支付租金，但是刘各长村委会不同意进行结算。从2013年7月1日起，刘各长村委会就把门锁起来了，我公司无法经营。我公司不同意解除租赁合同，但同意扣除饭费70万后给付租金，但不同意给付利息，因为没有约定租金给付的具体期限。另外，刘各长村委会主张的2012年之前的租金已超过诉讼时效，不应得到法律保护。按照法律规定，刘各长村委会应在每年12月31日要求我公司支付当年的租金。事实上，从2007年1月1日至2012年年底，刘各长村委会从未向我公司主张租金。按照法律规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，故刘各长村委会的主张超出了诉讼时效，不应得到保护。我方的反诉请求如下：1.要求刘各长村委会返还梦幻庄园公司租赁房屋内的财产；2.要求刘各长村委会赔偿梦幻庄园公司装修装饰损失费1831017元；3.要求刘各长村委会赔偿梦幻庄园公司停业损失费520000元（自2013年7月至2014年6月）；4.要求刘各长村委会赔偿梦幻庄园公司可得利益损失费1500000元；5.本案的反诉费、鉴定费由刘各长村委会承担。事实理由如下：2006年9月18日，刘各长村委会将位于怀柔区怀柔镇刘各长村西的三层楼房（建筑面积为1200平米）出租给梦幻庄园公司作为经营使用，租赁期限为20年，自2007年1月1日至2027年12月31日止，年租金20万元，双方未约定交付租金的期限。当时双方口头约定了刘各长村委会在梦幻庄园公司饭店消费折抵应交的租金，合同签订后，梦幻庄园公司对房屋进行了装修改造，并加盖了四层房屋，购置了经营设备及物品，为此梦幻庄园公司投资数百万元。在合同履行过程中，2013年刘各长村委会提出涨租金，梦幻庄园公司同意，但双方就涨幅数额未能达成一致意见。2013年7月1日，刘各长村委会将梦幻庄园公司承租的饭店大门封锁，并扣押了梦幻庄园公司的全部财产，导致梦幻庄园公司无法经营，造成了巨大的经济损失。为此梦幻庄园公司多次与刘各长村委会协商，刘各长村委会承认所欠消费数额，刘各长村委会要求将消费数额与所欠租金折抵，折抵后将应交的租金补齐，刘各长村委会为了达到增加巨额租金的目的，对梦幻庄园公司补齐租金的行为予以拒绝，并以梦幻庄园公司未交租金为由向法院起诉，要求解除合同。梦幻庄园公司认为，原梦幻庄园公司双方签订的租赁合同是双方真实的意思表示，不违反法律法规强制性规定，合同有效。合同中明确约定了刘各长村委会不得擅自解除合同，但刘各长村委会因涨租金事宜未达成协议，却以梦幻庄园公司不交租金为由要求解除合同，未经法定程序封锁了梦幻庄园公司的经营场所，并扣押了梦幻庄园公司的财产，给梦幻庄园公司造成了巨大的经济损失，故梦幻庄园公司依法提起反诉。
刘各长村委会针对反诉在原审法院答辩称：不同意梦幻庄园公司的反诉请求。2013年7月1日刘各长村委会已经告知梦幻庄园公司进行协商，但是梦幻庄园公司一直没有回应。梦幻庄园公司违约在先，所以刘各长村委会不赔偿停业损失。梦幻庄园公司在租赁房屋一段时间后就转租出去，实际经营人不是梦幻庄园公司，梦幻庄园公司无权主张停业损失。刘各长村委会封存屋内财产是代为保管财产，不是扣押。而且财产的权利人不是梦幻庄园公司，梦幻庄园公司无权主张返还。
原审法院经审理查明：2006年9月18日，刘各长村委会（甲方，出租方）与梦幻庄园公司（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定如下：一、租赁物：本合同所指租赁物为怀柔区刘各长村村委会楼。建筑面积1200，由甲方租赁给乙方使用。二、租赁期限：租赁期限为二十年，自2007年1月1日至2026年12月31日止。三、租赁金额：每年租金为贰拾万元。……六、付款方式：（空白）。租赁合同签订后，刘各长村委会依约将房屋交付给梦幻庄园公司使用，梦幻庄园公司将房屋装修后转租给他人用于餐饮业经营。2013年11月11日刘各长村委会委托北京王晓玉律师事务所向梦幻庄园公司出具律师事务所函，告知梦幻庄园公司关于梦幻庄园公司提出的提高租金、变更租赁合同事宜因梦幻庄园公司严重违约超出商议范围，关于租赁房屋内的物品，刘各长村委会告知梦幻庄园公司于2013年11月15日联系刘各长村委会对物品进行清点封存，在该事件解决前刘各长村委会对物品有留置权，且封存期间刘各长村委会对物品的毁损、灭失不承担责任。另外该函件还告知梦幻庄园公司，由于梦幻庄园公司长期拖欠租金，刘各长村委会特此函告梦幻庄园公司解除双方于2006年9月签订的房屋租赁协议。该函件于2013年11月12日由梦幻庄园公司法定代表人王林娜签收。2013年12月18日，刘各长村委会以梦幻庄园公司迟延支付租金构成根本违约为由诉至法院，要求解除租赁合同，并要求梦幻庄园公司支付租金及赔偿损失。
本案审理过程中，梦幻庄园公司考虑到租赁合同解除的风险，提起评估鉴定申请，要求对梦幻庄园公司为承租房屋进行的装修改造、扩建的房屋和铺设的楼前道路及院落等附属设施的市场价值进行评估。我院根据梦幻庄园公司申请依法委托国宏信价格评估有限公司对本案进行评估。2014年6月23日，评估机构出具国宏信（民）字2014第140054号价格评估结论书，载明评估标的为北京市怀柔区怀柔镇刘各长村西的三层楼房中的装修改造、扩建的房屋和铺设的楼前道路及院落附属设施的市场价值；评估基准日为2014年2月19日；评估方法为成本法，即首先估测被评估标的的重置成本，然后估测被评估标的已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中扣除而得到评估标的价格的技术方法；评估结论为：评估标的在价格评估基准日的评估价格为1831017元。梦幻庄园公司支付鉴定费用35100元。
另查明，刘各长村委会提供部分会议记录，用以证明刘各长村委会就梦幻庄园公司拖欠租金一事多次经会议研究并向梦幻庄园公司催要，其中2013年10月24日的会议有梦幻庄园公司方法定代表人参加。梦幻庄园公司对上述证据的真实性不予认可。经法院询问，双方认可刘各长村委会将梦幻庄园公司所承租房屋封锁的时间为2013年7月1日，但梦幻庄园公司坚持认为其于收到刘各长村委会方函件后方才知悉所承租房屋早已上锁。
再查明，庭审中，梦幻庄园公司提供酒楼租赁合同一份，用以证明梦幻庄园公司将所承租房屋转租给案外人刘建成，租赁期限为10年，自2008年1月1日至2017年12月31日，前五年每年租金480000元，后五年每年租金528000元，进而证明因刘各长村委会将房屋封锁给梦幻庄园公司造成的停业损失及可得租金利益的损失，刘各长村委会对该证据的真实性无法确认，对其证明目的不予认可。梦幻庄园公司另提供酒楼设施及物品清单一份，该清单上有房屋转承租人刘建成的签字，用以证明刘各长村委会封锁租赁房屋内的设施物品系梦幻庄园公司提供给转承租人使用以及物品的具体情况，并要求刘各长村委会返还。刘各长村委会经核对后认可其封锁房屋内存有清单所载明物品，但不同意返还。
原审法院认定上述事实有：当事人陈述意见及相关书证等在案佐证。
原审法院判决认为：刘各长村委会与梦幻庄园公司之间的房屋租赁合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，刘各长村委会依约将房屋交付梦幻庄园公司使用，但梦幻庄园公司至今未向刘各长村委会支付租金。按照法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时，另一方当事人有权解除合同。刘各长村委会要求解除其与梦幻庄园公司之间的房屋租赁合同的诉讼请求于法有据，法院予以支持。对于梦幻庄园公司辩称双方口头协商以饭费折抵租金，刘各长村委会未向梦幻庄园公司主张过租金给付，梦幻庄园公司不构成违约的意见，法院认为，首先梦幻庄园公司未提供证据对其说法予以证实，其次2013年7月1日刘各长村委会将租赁房屋封锁的事实可以视为刘各长村委会向梦幻庄园公司主张租金给付，梦幻庄园公司称其当时对此并不知情与常理不符，此后的合理期限内梦幻庄园公司仍未向刘各长村委会支付租金，故法院难以认定梦幻庄园公司按合同约定履行义务，梦幻庄园公司的行为已构成根本违约。对梦幻庄园公司该项辩称意见法院不予采纳。对于刘各长村委会要求梦幻庄园公司支付租金的诉讼请求，法院认为，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务，刘各长村委会依约将房屋提供给梦幻庄园公司使用，梦幻庄园公司理应依约支付租金。考虑到刘各长村委会于2013年7月1日将租赁房屋封锁，此后梦幻庄园公司并未实际占有使用所租赁房屋，故梦幻庄园公司尚欠租金的数额应以2013年7月1日为截止日期计算。对于刘各长村委会要求梦幻庄园公司赔偿利息损失的诉讼请求，法院认为，刘各长村委会未提供证据证明其在合同履行过程中向梦幻庄园公司主张过租金给付，由此产生的利息损失系梦幻庄园公司因自己过错导致损失的扩大，对扩大的损失刘各长村委会无权主张赔偿，其利息损失应从刘各长村委会函告梦幻庄园公司解除合同之日起计算。
对于梦幻庄园公司反诉要求刘各长村委会返还租赁房屋内物品及赔偿损失的请求，法院认为，按照法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。梦幻庄园公司提供的证据能够证明梦幻庄园公司系租赁房屋内物品的所有权人，故梦幻庄园公司有权要求刘各长村委会按照清单的记载返还物品。对于梦幻庄园公司主张的装饰装修残值损失，考虑到上述残值尚存在利用价值，故刘各长村委会应在利用价值范围内给予梦幻庄园公司适当补偿，具体补偿数额法院结合梦幻庄园公司违约的过错程度酌情予以确定。对于梦幻庄园公司主张的停业损失即转租收益损失，虽刘各长村委会通过自行将租赁房屋封锁向梦幻庄园公司主张权利的方式欠妥，但梦幻庄园公司由此产生的损失系基于梦幻庄园公司向刘各长村委会交纳租金后将房屋转租给他人产生的利益损失，因梦幻庄园公司未如期交纳租金，故上述损失梦幻庄园公司无权主张赔偿。对于梦幻庄园公司主张的剩余租赁期限内的可得利益损失，因合同解除系梦幻庄园公司根本违约导致，故梦幻庄园公司无权要求赔偿。对于梦幻庄园公司上述反诉请求法院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、北京市怀柔区怀柔镇刘各长村村民委员会与北京梦幻庄园餐饮娱乐有限公司之间于二〇〇六年九月十八日签订的房屋租赁合同解除。二、北京梦幻庄园餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十五日内给付北京市怀柔区怀柔镇刘各长村村民委员会租金一百三十万元，并按中国人民银行同期贷款利率赔偿北京市怀柔区怀柔镇刘各长村村民委员会自二〇一三年十一月十一日始至本判决确定给付之日止本金一百三十万元的利息。三、北京市怀柔区怀柔镇刘各长村村民委员会于本判决生效后十五日内将租赁房屋内物品返还给北京梦幻庄园餐饮娱乐有限公司（物品具体内容详见附件）。四、北京市怀柔区怀柔镇刘各长村村民委员会于本判决生效后十五日内给付北京梦幻庄园餐饮娱乐有限公司装修价值一百五十五万六千三百六十五元。五、驳回北京市怀柔区怀柔镇刘各长村村民委员会的其他诉讼请求。六、驳回北京梦幻庄园餐饮娱乐有限公司的其他反诉请求。
刘各长村委会不服原审法院判决，以梦幻庄园公司未交纳租金构成根本违约，原审法院也认定梦幻庄园公司根本违约，但原审法院未支持刘各长村委会的诉讼请求，不符合法律规定为由，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决第二、四、五项，改判支持其全部诉讼请求。
梦幻庄园公司坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。
本院经审理查明：原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。在二审诉讼中，梦幻庄园公司提交了部分饭店用餐挂账条及录音，用以证明双方存在餐费折抵租金的事实；刘各长村委会对梦幻庄园公司提供的证据不予认可。上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：本案在二审诉讼中争议的焦点是双方当事人违约及责任的认定。对于违约的认定，刘各长村委会认为梦幻庄园公司未按照合同约定交纳租金，构成根本违约，全部责任都应当由梦幻庄园公司承担。对于根本违约，我国合同法中并未明确规定，通常将第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”认为是合同法中对根本违约的规定；从该规定来看，一方违约并且因违约行为造成合同目的不能实现，是认定根本违约的关键；本案中，梦幻庄园公司未交纳租金是事实，但该事实的形成，不是梦幻庄园公司一方的责任；从刘各长村委会提供的会议纪要等证据来看，双方存在餐费折抵租金及协商之后涨租金的情形，这些事由说明梦幻庄园公司并非无合理理由不交纳租金，是双方在协商过程中相关事项没有解决而造成，不能认定梦幻庄园公司没有交纳租金的行为属于根本违约；故刘各长村委会以梦幻庄园公司未交纳租金的行为构成根本违约为由，要求梦幻庄园公司给付利息、恢复原状并不支付装修折价款的上诉请求，依据不足，本院不予支持。
另外，本案需指出，梦幻庄园公司依据双方签订的合同占有、使用房屋属于合法占有、使用，在合同尚未到期的情况下，双方就合同履行存在纠纷时，首先应协商解决，协商不成时应当通过合法途径解决，即使需要采取保全措施，刘各长村委会也应向有权采取保全措施的国家机关提出申请，由有权机关决定是否采取保全实施，刘各长村委会并无权利擅自采取封门的措施，本院望刘各长村委会能以本案为鉴，在以后遇有纠纷时应当通过合法途径解决。
综上所述，刘各长村委会的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
评估费35100元，由北京市怀柔区怀柔镇刘各长村村民委员会负担17550元（本判决生效后七日内交纳），由北京梦幻庄园餐饮娱乐有限公司负担17550元（已交纳）。
一审本诉案件受理费14470元，由北京市怀柔区怀柔镇刘各长村村民委员会负担6220元（已交纳），由北京梦幻庄园餐饮娱乐有限公司负担8250元（本判决生效后七日内交纳）。
一审反诉案件受理费18804元，由北京市怀柔区怀柔镇刘各长村村民委员会负担9404元（本判决生效后七日内交纳），由北京梦幻庄园餐饮娱乐有限公司负担9400元（已交纳）。
二审案件受理费24688元，由北京市怀柔区怀柔镇刘各长村村民委员会负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 解学锋
代理审判员 史智军
代理审判员 张 羽
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 胡 婧