天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0115民初10386号
原告：梁妍芝，女，1985年5月16日出生，汉族，农民，住河北省廊坊市香河县新华区。
委托诉讼代理人：金雅东，天津聪辩律师事务所律师。
被告：衡万国，男，1975年7月24日出生，汉族，农民，住天津市蓟州区。
被告杨涛，男，1987年7月15日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人：郭占海，天津君朋律师事务所律师。
原告梁妍芝与被告衡万国、杨涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁妍芝及委托诉讼代理人金雅东、被告衡万国、被告杨涛的委托诉讼代理人郭占海到庭参加诉讼。期间因衡万国申请进行笔迹鉴定而扣除审限。本案现已审理终结。
梁妍芝向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2016年9月23日签订的《房屋买卖合同》；2.被告衡万国与杨涛连带返还原告定金30000元、支付违约金60000元、赔偿居间服务费6000元。诉讼过程中，梁妍芝变更第2项请求为：被告衡万国返还原告定金30000元、支付违约金60000元、赔偿居间服务费6000元，杨涛承担连带责任。事实和理由：2016年9月23日，通过中介机构介绍原告与被告衡万国代理人杨涛签订《房屋买卖合同》，约定被告衡万国将其名下坐落于宝坻区康乃馨园××房屋出售给原告，总价款600000元，双方于2016年11月23日前到房管部门订立房屋买卖协议。如一方拒绝履行合同或解除合同，需向对方支付房屋实际成交价的10%作为违约金，并赔偿居间服务费。原告于合同签订日向杨涛交付定金30000元，并向中介机构支付居间服务费6000元。另外，合同签订时，杨涛向原告出具承诺书，承诺如产权人不配合办理房屋过户等手续，其自愿承担法律责任，赔偿原告60000元。后二被告拒绝履行合同，不配合原告办理过户手续，现合同目的已无法实现，被告行为已构成违约，故提起诉讼。
衡万国辩称，不清楚原告诉状载明的事实，其与原告之间没有签订过合同，没有收到原告交纳的定金，只是收取了杨涛给的20000元。对原告要求解除合同的事情不清楚，同意将杨涛转付的20000元退还原告，不同意支付违约金和赔偿居间费。
杨涛及委托诉讼代理人辩称，不同意原告诉讼请求，杨涛受衡万国委托对衡万国的房屋进行买卖，责任应由衡万国承担；杨涛没想到衡万国会不同意卖房了，故对承诺书的内容没有仔细看，承诺书是中介机构的版本，属于格式条款，故杨涛不应承担责任。
本院经审理认定事实如下：2016年9月23日，杨涛以衡万国委托代理人身份与梁妍芝经天津市宝坻区华都房地产经纪有限公司居间签订《房屋买卖合同》，约定衡万国将登记其名下坐落于宝坻区康乃馨园××房屋出售给梁妍芝，总价款600000元；同时约定梁妍芝于2016年9月23日交付定金30000元，于2016年11月23日前将全款存入资金监管机构账户。买卖双方均须向居间方交纳房屋成交价1%的服务费，如买卖双方或任何一方拒绝履行本合同或解除合同，均由违约方向对方支付房屋成交价的10%作为违约金，居间方收取的服务费不予退还，由违约方向对方赔偿。合同签订当日，梁妍芝支付定金30000元，由杨涛出具收条“今杨涛收到梁妍芝购买康乃馨××房屋定金人民币叁万元整（￥30000）”；梁妍芝同时交纳了居间服务费6000元。杨涛收取定金后，向居间方交纳居间费6000元，于次日分两次给付衡万国各10000元，衡万国出具两张内容相同的收条“今收到委托人杨涛办理房屋买卖合同定金合计人民币10000元（大写：壹万元正），收款人：衡万国2016年9月24日”，剩余4000元定金仍在杨涛手中。涉诉房屋于2015年7月7日在农行天津东丽支行设定抵押贷款385000元，现衡万国未按约定清偿贷款及办理其它相关手续，致买卖行为不能按照正常交易顺序进行。
对当事人有争议的事实的质证和认定情况如下：1.二被告之间是否存在委托合同。衡万国否认向杨涛出具委托书及委托杨涛卖房，为此杨涛提交了签署日期为2016年9月23日的《房屋买卖委托授权书》，委托人处签署“衡万国”，该授权书载明：委托人衡万国（注明了出生日期及身份证号码），被委托人杨涛（注明了出生日期及身份证号码）；委托原因、事项、权限：委托人衡万国是位于天津市××区康乃馨××房屋的所有权人，现同意出售上述房产。因为我个人原因，不能亲自办理该房产的买卖及相关手续，故委托杨涛为我的合法代理人，全权代表我办理如下事项：⑴代我办理此房的买卖交易手续，代为签署房屋买卖合同；⑵代为到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户等相关事宜；⑶代为收取相关售房款；⑷我本人承诺无条件积极配合被委托人及买方办理该房屋更改房主名字的相关手续，若本人不予配合或单方面违约，愿承担一切法律责任。杨涛同时称衡万国出具的收取定金的收条与上述委托书印证存在委托的事实；对手中剩余的4000元定金同意给付衡万国，由衡万国退给梁妍芝。衡万国对收取杨涛转付定金予以认可，同时表示愿意返还20000元定金，不同意再由杨涛转付4000定金后退还梁妍芝，要求由杨涛直接退还。杨涛表示同意。衡万国否认向杨涛出具委托书的事实，在庭审中及庭审后接受调查时均申请对签名进行鉴定，后撤回鉴定申请，并称有证据证明2016年9月23日其没在宝坻。事后提交了2016年9月23日其在蓟县中医院进行血液透析治疗的门诊收费票据，同时称不记得在其它时间是否给杨涛签署过委托书，如果签署了也是在买房时签的空白委托书，没有书写时间。杨涛质证称，对治疗票据的真实性没有异议，并不能否认衡万国先签署委托书后治疗的事实，衡万国是当日大早晨签署的委托书，后续进行治疗。2.杨涛责任问题。杨涛作为承诺人出具且梁妍芝签字认可的《承诺书》载明：今我本人受产权人衡万国的委托，与梁妍芝签订的房屋买卖合同，我本人承诺产权人无条件并积极配合梁妍芝办理该房屋更改房主名字相关手续，若产权人不予配合或违约，我本人自愿承担一切法律责任，并自愿赔偿给梁妍芝陆万元作为赔偿金，退还所有定金。杨涛对承诺书的真实性没有异议，但认为承诺书是格式条款，签字时中介机构没有做具体的解释说明，而且签署承诺书也不是自行赔偿梁妍芝60000元损失，是保证衡万国协助办理过户手续，如不办理要保证衡万国支付违约金，承诺书对杨涛不具有法律约束力，不予认可。中介机构经纪人张俊杰系涉诉合同的签署经手人，其出庭证实称除房主本人签署合同或受托人持有公证的委托书外，其余人签署合同时都要签署承诺书，已向签署人释明，只有签署人同意才签字，如果杨涛和梁妍芝不同意不会签字的；而且杨涛签署合同时称受房主委托，并出示了房本原件、房屋钥匙及房主身份证照片。
本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。通过对当事人证据的审查并结合业已查清的案件事实，可以确定案件争议焦点为涉诉合同的效力及应否解除问题、损失赔偿问题以及二被告承担责任方式问题。裁判理由如下：
一、关于涉诉合同效力及解除问题
涉诉合同是否有效是能否解除的前提，如何看待合同效力应着重考虑以下因素：㈠杨涛与梁妍芝签订合同时，持有产权证书、房屋钥匙及衡万国身份证照片，且在中介机构签署，使梁妍芝有理由相信杨涛享有代理权。㈡衡万国否认委托杨涛出售房屋并签订涉诉合同，申请对委托书上“衡万国”签字进行鉴定。在本院主持遴选鉴定机构时，衡万国撤回鉴定申请。虽然提交了2016年9月23日的治疗记录，但对“衡万国”是否是其本人签字既不十分肯定也不坚决否认，态度不明了。㈢衡万国否认委托杨涛售房，但接收了杨涛转付的售房定金，出具的收条亦写明“收到杨涛办理房屋买卖合同定金”字样，足以证明即使委托书不是当日签署，其事后也予以追认，时间是否相符相对于证据内容及实际履行结果看，仅是证据存在瑕疵，但不能否定该证据的效力。上述几点理由可以证明衡万国委托杨涛售房的事实存在，杨涛具有代理权，有权代理衡万国签署合同。综上，涉诉合同是杨涛作为衡万国代理人与梁妍芝通过居间方的居间在协商一致基础上签订，不存在无效情形，故合法有效，本院确认。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。现涉诉房屋仍附载抵押权，衡万国既否认合同效力又没有能力清偿贷款涤除抵押权，导致合同不能继续履行，梁妍芝购房目的不能实现。涉诉合同包含买卖和居间两个法律关系，买卖房屋为主合同，居间服务依附于买卖存在。双方均未要求居间方承担责任，且居间方不是案件当事人，合同的解除无需居间方介入或首肯，故对梁妍芝要求解除合同之请求，本院准予。
二、关于损失赔偿问题
《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉诉合同解除后，被告继续占有定金没有合同依据和法律依据，应予以返还。关于定金数额问题，杨涛为梁妍芝出具的收条载明收定金30000元，其收到定金后转付衡万国20000元，根据合同约定代衡万国交纳居间费6000元，该6000元虽未直接给付衡万国，但亦应视为杨涛转付给衡万国的定金，故应认定衡万国实际接收定金数额为26000元。涉诉合同约定一方拒绝履行本合同或解除合同，向对方支付房屋成交价的10%作为违约金，被告衡万国未清偿房屋贷款是合同不能履行的直接原因，应承担合同不能履行的违约责任，应支付违约金，故对梁妍芝请求支付60000元违约金予以支持。关于居间费用，涉诉合同对合同不能继续履行时居间费用负担问题的约定，加大了买卖双方的责任，规避了居间方的自身责任；涉诉合同解除后的赔偿不能完全归责于买卖双方，居间方未按合同约定完成诸如协助办理过户等委托事项。原、被告是买卖主体，与居间方是居间合同关系，梁妍芝在本次诉讼中未列居间方为当事人和要求居间方承担责任，直接要求被告赔偿居间服务费，本院不予支持。梁妍芝如坚持居间费用的赔偿，可在正确确定适格义务主体后，根据合同的实际履行情况另行起诉。
三、二被告应承担责任问题
涉诉合同不能履行的直接责任是衡万国拒绝清理贷款，致双方不能办理后续手续，其同意返还梁妍芝定金20000元，本院准予。《合同法》第四百零四条规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给受托人。现二被告均同意杨涛手中的4000元定金由杨涛直接返还给原告，本院亦准予。前文已述，杨涛代交的6000元居间费应视为向衡万国转付的定金，故该6000元应由衡万国承担返还责任。涉诉合同系杨涛接受衡万国的委托签订，合同不能履行的责任应由衡万国承担，故应由衡万国承担支付违约金的责任。杨涛为使梁妍芝相信其有代理权和合同能够顺利履行，为梁妍芝出具承诺书，明确表明合同不能履行时愿意承担60000元的赔偿责任，但从字面及订立合同的目的解释，其同意赔偿的60000元不是游离于合同之外的另行赔偿，该承诺书具有担保性质，应是对支付违约金的保证，故对杨涛的抗辩意见不予采信，其应根据承诺承担保证责任。梁妍芝要求杨涛承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、解除被告杨涛代理被告衡万国与原告梁妍芝2016年9月23日签订的《房屋买卖合同》。
二、被告衡万国于本判决生效后10日内返还原告梁妍芝定金26000元。
三、被告杨涛于本判决生效后10日内返还原告梁妍芝定金4000元。
四、被告衡万国于本判决生效后10日内向原告梁妍芝支付违约金60000元，被告杨涛承担保证责任；被告杨涛承担保证责任后，有权向被告衡万国追偿。
五、驳回原告梁妍芝其它诉讼请求。
（当事人可将执行款直接汇入本院账户，汇款时注明案号及承办人姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：9052301010010000727636）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2200元，减半收取计1100元，由梁妍芝负担70元，衡万国负担1030元，衡万国应负担部分于本判决生效后10日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）
审判员 杨旭东
二〇一七年六月九日
书记员 李泽阳
附：本裁判文书所依据的相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。