云南省建水县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)云2524民初870号
原告：龙绍祥，男，1964年10月3日生，哈尼族，居民，建水县人，住建水县。
委托诉讼代理人：杨乐，云南华垣律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：昆明裕顺房地产开发有限公司。
住所地：昆明市呈贡区龙城街道**号。
法定代表人：胡凯峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：冯琳，云南毛荣芳律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告龙绍祥与被告昆明裕顺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙绍祥的委托诉讼代理人杨乐、被告昆明裕顺房地产开发有限公司的委托诉讼代理人冯琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙绍祥向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即退还多收取原告的购房款36513.99元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2011年9月29日签订《商品房购销合同》。合同中约定被告将位于建水县，土地使用权证号为“建国用（2010）第099号”的建水县“裕顺*奥城”商住花园小区第2幢1单元第11-12层01号房屋卖给原告。该《商品房购销合同》第四条约定：“甲乙双方约定按下述第一种方式计算该商品房价款：1、按套内面积计价，该商品房套内建筑面积为162.49平方米，单价为（人民币）每平方米3131.56元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额（人民币）508847元整。”合同第五条约定“面积误差的处理：一、采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款。
合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3%时，甲乙双方同意按下述第2、3种方式处理：2、本合同条款第四条第一项约定的单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内建筑面积计算，合同继续履行。3、实际面积以产权登记处发证面积为准。”
但原告领取到建水县人民政府颁发的《房屋所有权证》后发现，登记的房屋套内建筑面积仅为150.83平方米，与合同中计算购房款的套内建筑面积误差为11.66平方米，以合同中单价3131.56元每平方米计算，被告多收取了原告的购房款36513.99元。原告多次找被告协商，要求按照合同约定以房产证登记面积实际计算，退还多收取的购房款，但被告一直拒之不理。为了维护原告的合法权益，惩罚无良开发商乱收费的不诚信行为，特依法向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告昆明裕顺房地产开发有限公司辩称：一、原告对《商品房购销合同》的理解违背合同的真实意思和法律规定的公平原则，答辩人已履行完毕合同义务，原告诉求不能成立。套内建筑面积并非住房价款的唯一决定因素，作为住房的必备要素，无一例外地必须接受各种公摊面积的限制。产权证所登记确认的建筑面积是远远超过合同约定的，答辩人履行合同义务适当，不存在原告诉称的“多收取购房款”之说。原告单纯地以套内建筑面积不足的理解支持其所主张的诉讼请求，是违背合同真实意思和法律规定的。二、原告提起的诉讼超过法律规定的诉讼时效期间，丧失受人民法院保护的胜诉权。1、《商品房购销合同》签订于2010年不等，除特殊原因的个别购房户外，产权证于2014年办理并被业主陆续领取，即便因银行贷款未领取产权证原件者，也领取了产权证复印件；且即便若仍有尚未实际领取产权证者，也完全应该知道普遍存在的产权证登记情况，现原告提起的诉讼显然已超过法律规定的诉讼时效期间。2、本案虽为并案审理，但每个案件独立存在，各原告对答辩人提出的诉讼时效抗辩均负有各自举证义务以证实各自的诉讼时效不存在超期或符合法定的中断情形，否之，应承担举证不能的法律后果。
本院经审理认定事实如下：原告与被告于2011年9月29日签订《商品房购销合同》。合同中约定被告将位于建水县，土地使用权证号为“建国用（2010）第099号”的建水县“裕顺*奥城”商住花园小区第2幢1单元第11-12层01号房屋卖给原告。该《商品房购销合同》第四条约定：“甲乙双方约定按下述第一种方式计算该商品房价款：1、按套内面积计价，该商品房套内建筑面积为162.49平方米，单价为（人民币）每平方米3131.56元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额（人民币）508847元整。”第五条约定“面积误差的处理：一、采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款。
合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3%时，甲乙双方同意按下述第2、3种方式处理：2、本合同条款第四条第一项约定的单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内建筑面积计算，合同继续履行。3、实际面积以产权登记处发证面积为准。”但原告领取建水县人民政府颁发的《房屋所有权证》后发现登记的房屋套内建筑面积仅为150.83平方米，与合同中计算购房款的套内建筑面积误差为11.66平方米。2015年起陆续向业主发放房产证，原告知道自己的权益受侵害后已于2017年6月、2018年4月与被告多次协商退款事宜，且在此期间被告已通知业主核对面积并进行登记而迟迟不给原告答复。2018年5月10日原告以合同中单价为3131.56元每平方米计算，被告多收取的购房款36513.99元要求退还向本院提起诉讼。
本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。原告龙绍祥与被告昆明裕顺房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》，系原、被告双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方在合同中约定按套内建筑面积计价，单价为每平方米3131.56元，已包含分摊的共有建筑面积的价格。实际面积以产权登记处发证面积为准，虽合同第十三条第八款还约定了“本合同约定的面积仅为参考面积，实际面积由房产管理测绘部门测定为准，该房屋总价款经双方协商一致，同意按此价款执行”的内容。但《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。本案合同系被告提供的格式条款，对合同价款的解释有争议时，依法应当作出对提供格式条款被告一方不利的解释。合同中双方约定了以产权证登记面积实际计算，双方约定的单价为每平方米3131.56元，已包含分摊的共有建筑面积的价格。故本院认定商品房的价款应按产权登记发证套内建筑面积进行计算购房款，原告已按签订合同时约定的套内建筑面积162.49平方米每平方米3131.56元的价格支付购房款给被告，而被告出售给原告的房屋产权登记发证套内建筑面积实际只有150.83平方米，少于合同约定的面积11.66平方米，故被告多收取的购房款36513.99元(11平方米×3131.56元／平方米)，依法应退还原告。对被告辩解的本案超过诉讼时效的意见，因2015年起才陆续向业主发放房产证，原告知道自己的权益受侵害后已于2017年6月、2018年4月与被告多次协商退款事宜，且在此期间被告已通知业主核对面积并进行登记。故对被告辩解的原告的起诉已超过法律规定的诉讼时效，本院不予认定。
综上所述，对原告要求被告退还多收取购房款的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决如下：
被告昆明裕顺房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，将多收的购房款36513.99元退还原告龙绍祥。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费710元，减半收取计355元，由被告昆明裕顺房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。
审判员 雷学有
二〇一八年七月二十五日
书记员 何 丽