四川省隆昌市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川1028民初2354号
原告(反诉被告)：海晓宇，男，1985年4月27日出生，回族，隆昌市人，居民，住四川省隆昌市。
委托诉讼代理人：曾祥集，系四川永炽律师事务所律师，特别授权。
被告（反诉原告）：冯敬伟，男，1989年6月11日出生，汉族，隆昌市人，村民，住四川省隆昌市。
委托诉讼代理人：罗锦批，系内江市隆昌县金鹅法律服务所法律工作者，特别授权。
原告海晓宇与被告冯敬伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，被告冯敬伟于2017年8月25日提起反诉。原告(反诉被告)海晓宇到庭参加了第二、三次庭审，其委托诉讼代理人曾祥集到庭参加了第一、二、三次庭审、被告（反诉原告）冯敬伟到庭参加了第一、二次庭审，其委托诉讼代理人罗锦批到庭参加了第一、二、三次庭审。本案现已审理终结。
本诉原告海晓宇向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房地产买卖协议》有效，房屋坐落在隆昌县金鹅镇大南街一号商品房；2.被告继续履行合同，将房屋过户登记给原告；3.被告立即将房屋交付给原告；4、被告向原告支付违约金360000元；5、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：坐落在隆昌县金鹅镇大南街一号商品房，不动产登记证号川（2016）隆昌县不动产权第XXX号的住房一套属于被告所有，建筑面积134.61平方米。2017年4月13日，原、被告签订了《房地产买卖协议》约定：甲方自愿将坐落在隆昌县金镇大南街一号商品房出售给乙方；乙方自愿向甲方支付购房定金50000元人民币；成交价240000元；付款方式为房款的交付以甲方的签名或者银行转付款单据为凭，定金转购房款，第一次付款201年4月13日付50000元，第二次2017年7月13日付190000元；交付时间2017年7月13日交物业给乙方，乙方应对物业当面清点；过户费由甲方承担。签订买卖协议后，原告立即将交付了50000元定金，被告在合同尾部书写了今收到海晓宇交来购房50000元人民币，收款人签名冯敬伟；如甲方违约，乙方有权要求甲方赔偿因此造成的所有经济损失和成交价30%的违约金。2017年7月13日被告没有将房屋交付给原告并办理相关过户登记手续，被告认为房屋买卖关系不能成立，拒绝履行相关卖房义务。原告认为《房地产买卖协议》系双方真实意思表示，合同依法成立，合同内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，被告的行为已构成违约，原告有权要求被告继续履行合同并承担违约责任。
本诉被告冯敬伟辩称：1.本案买卖合同是虚假合同，定金不是当天支付，当天没有实际支付50000元；2.合同签订的目的不是买卖关系，是借贷关系，被告通过其他人介绍，向原告借50000元资金周转，只是以房屋买卖抵押规避借贷风险；3.合同有失公平，房子市场价值是570000元，合同签订价格为240000元，被告是在紧迫的情况下签订的，产生的后果是合同是可以撤销的，也没有超过一年的撤销期限；3、即使买卖合同有效，违约责任也该由原告承担，也是可以解除的一个合同，原告在2017年7月13日没有按照合同约定将钱付给被告，合同也约定了违约责任，明确了一方违约合同可终止，原告方已经违约，30天内被告方有权终止合同，应驳回原告的诉讼请求，并撤销买卖协议。
反诉原告冯敬伟向本院提出诉讼请求：撤销反诉原告与反诉被告于2017年4月13日签订的《房地产买卖协议》。
事实和理由：2017年4月13日反诉原告与反诉被告签订了《房地产买卖协议》，约定成交价为240000元，且由反诉原告承担过户费，均价不足2000元，明显低于市场价，而反诉原告于2016年12月22日以393000元的价款购买该住房，买卖协议一方获得了超过了法律允许限度的利益，而另一方却因此遭受巨大损失，双方权利义务明显不对等，该买卖协议是显失公平的协议，应依法予以撤销。买卖协议中付款方式明确2017年7月13日进行第二次付款，但是反诉被告没有履行，协议上的中间人，没有收取中介费，说明买卖协议本身没有通过中介履行，买卖协议约定的交付物产时间和第二次付款时间没有因果关系，买卖协议后期未实际履行。该协议签订并不是真正的买卖关系，而是反诉原告向反诉被告借款，签订协议的目的是对偿还借款的担保，在此过程中，反诉原告也分多次以转账和支付现金的方式向反诉被告支付了5.5%的高额利息，共计支付了3个月的利息，后反诉原告向反诉被告还款时，反诉被告拒绝接受，从而导致本案发生。
反诉被告海晓宇辩称：1.双方法律关系为房屋买卖，不是民间借贷，买卖协议是双方真实意思表示，反诉原告作为完全民事行为能力人应知道房地产买卖和借钱的区别，反诉原告在买卖协议上签字就证明他认可双方为房屋买卖，其认为是民间借贷担保没有事实依据，双方还有其他经济往来与本案无关。2.反诉原告的请求不成立，其反诉理由是买卖协议违反公平原则，要求撤销，但此理由不能成立，民法通则对显失公平有具体规定，本案只是简单的房屋买卖，双方都对此性质很清楚，反诉原告诉称房屋价款为393000元，本买卖协议交易价是240000元，两者比例为61%，原则上要低于50%才显失公平，交易价高于50%不能认定显失公平，房屋真实价格不一定是360000元，市场有波动，真实交易可能只有300000元左右，反诉原告以显失公平撤销合同的理由不成立。3、单价高低是双方自愿，过户费是双方约定，与交易价格无关，按照合同法规定，合同在双方签字之日起就生效，受法律保护，按照合同约定，反诉原告要在2017年7月13日交房，并在房管局办理过户手续，我方要求反诉原告办理过户手续，被拒绝，反诉原告已经以自己行为拒绝履行义务，从交易安全角度考虑，反诉被告不敢交钱，也不存在违约，中介费与本案无关，双方商量好后一起去中介拿合同进行签订，中介没有起什么作用，是否收取中介费，不影响合同履行；4.银行转账限额50000元，只能转49000元，还有1000元是现金支付。综上，反诉原告请求不能成立，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：坐落于隆昌县金鹅镇大南街一号商品房（不动产登记证号川（2016）隆昌县不动产权第XXX号）属被告（反诉原告）（下文被告即指本诉被告和反诉原告）所有，建筑面积为134.61平方米。2017年4月13日，原告（反诉被告）（下文原告即指本诉原告与反诉被告）与被告签订了《房地产买卖协议》，约定：经刘春龙推荐并代书，被告自愿将坐落在隆昌县金镇大南街一号商品房出售给原告；成交价240000元，原告已自愿向被告支付了购房定金50000元人民币；房款的交付以被告的签名或银行转付款单据为凭，定金转购房款，第一次付款2017年4月13日付50000元，第二次付190000元于2017年7月13日；2017年7月13日交物业给原告，原告应对物业当面清点；过户费由被告承担（一切过户所产生的费用）；被告不卖或不遵守协议内容，由原告按定金的两倍赔偿给原告，如原告不买或不遵守协议内容，被告不退还定金给原告，合同终止，双方在此向介绍方承诺将获得的违约款的50%支付给介绍方作为佣金；在履行过程中，任何一方不履行各自应尽的义务和约定，从应当履行之日起每逾期一日，由违约方向守约方给付相当于上述成交价千分之二的滞纳金，逾期超过30天，视为违约方不履行本协议，如系原告违约，合同终止，被告有权要求原告赔偿因此造成的所有经济损失和成交价30%的违约金，如系被告违约，原告有权要求被告赔偿因此造成的所有经济损失和成交价30%的违约金。此协议签订后，原告于当日向被告转账49000元，现金支付1000元，被告在《房地产买卖协议》上签字确认收到原告购房款50000元。此后，双方因该协议性质发生争议，原告要求被告继续履行该协议，并要求被告将诉争房屋过户到原告名下后再向被告支付剩余款项，被告未与原告办理过户手续，原告也未向被告支付协议所载剩余款项，该协议未约定中介费，双方也未向介绍人刘春龙支付中介费。
另查明，原告文化程度为大专，对寄卖行业有一定了解，被告文化程度为初中，职业为厨师。诉争房屋系被告于2016年12月22日与案外人秦雷、邓敏签订《存量房买卖合同》购得，该合同约定房屋价格为393000元，被告实际购入价为360000元，被告为此支付了土地出让金10286元，隆昌市地税局以393000元为基数征收了被告契税5895元，被告于2017年1月3日向四川隆昌农村商业银行股份有限公司大东支行按揭贷款220000元，至今仍欠四川隆昌农村商业银行股份有限公司按揭贷款206969.31元。被告曾向原告借款25000元，于2017年5月还清，此后，被告于2017年6月16日通过微信向原告转账1350元，于2017年6月24日通过微信向原告转账5000元。
再查明，隆昌市地方税务局对房屋交易征收相应税费是取其根据应用房地产评估技术评估得出的价格与实际交易价格中更高者作为基数进行征收。个人销售其购买不足2年内的住房，需缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，税率为5.6%，销售购买不足5年的家庭唯一住房还须缴纳个人所得税，税率为1.5%；个人购买住房须缴纳契税，购买家庭唯一住房面积为90平方米以上的，税率为1.5%，购买家庭第二套改善性住房面积为90平方米以上的，税率为2%，购买3套及以上住房的，税率为4%。
上述事实有原、被告当庭陈述及《房地产买卖协议》、诉争房屋产权证复印件、中国工商银行自动柜员机客户凭条、双方短信、微信聊天记录、四川隆昌农村商业银行借记卡明细清单、《个人住房借款合同》、四川隆昌农村商业银行贷款重要档案收妥通知书、产权情况记载、契税完税证明、四川增值税普通发票、隆府国土出函个（2016）1348号、国有土地使用权出让合同书、四川省土地出让金专用票据、询问笔录、《存量房买卖合同》、四川隆昌农村商业银行还款计划表、历史交易流水等证据证实，足以认定。
本院认为，原告以基础证据《房地产买卖协议》诉至本院，认为原、被告双方签订该协议系双方真实意思表示，双方存在房屋买卖关系，被告应当依约履行义务，被告以该协议并非其真实意思表示，双方不存在房屋买卖关系，而是民间借贷关系为由抗辩，又以协议显失公平为由提起反诉，因此本院对原、被告双方签订《房地产买卖协议》是否为双方真实意思表示，协议是否为可撤销合同进行审理，至于双方之间是否存在民间借贷关系不属于本案审理范围。本院认为本案争议焦点为《房地产买卖协议》是否为被告真实意思表示，是否为可撤销合同。
民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为，需行为人意思表示真实方为有效。本案原、被告签订的《房地产买卖协议》表面为双方自愿签字确认形成的房屋买卖合同，但从双方当庭陈述及所举证据分析，1.从签订协议的时间及约定价格而言，诉争房屋为被告于2016年12月22日从案外人处以360000的价格购得，并支付了契税5895元、土地出让金10286元，被告购买诉争房屋总共花费成本376181元，2017年4月13日被告便与原告签订《房地产买卖协议》，协议显示被告将诉争房屋以240000元的价格卖予原告，并承担因过户产生的一切费用，根据隆昌市地方税务局收取相应税费的政策及诉争房屋2016年12月22日交易时的缴税基数按照双方销售及购买的均为其唯一住房计算，被告此次销售诉争房屋需负担应由其负担的增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加22008元、个人所得税5895元，还要负担按照约定由被告负担的契税5895元，即被告需负担相应税费共计33798元，扣除被告需负担的33798元税费，被告本次出卖房屋的实际收入为206202元（若原告购买诉争房屋并非其家庭唯一住房，被告需负担的税费更高，出售诉争房屋实际收入更低），被告前后两次行为相隔不到4个月，被告购入成本与卖出所得价款相差169979元，即便在此期间二手房交易市场存在房价涨跌可能性，短时间内跌幅高达45%实属不合理；2.从协议的其他具体内容而言，该协议在双方权利义务、具体违约行为等内容上均为空白，仅约定支付尾款和交付房屋的时间，对其顺序及过程未约定清楚，且诉争房屋系被告在四川隆昌农村商业银行股份有限公司大东支行进行抵押后采用按揭贷款方式购买，而协议对诉争房屋的权利状态、抵押情况等易影响协议顺利履行、房屋顺利过户的重要内容未作记载，对银行按揭贷款如何处理未作约定，就房屋买卖此等较大标的的交易而言过于简单，存在不合理之处；3.从协议签订过程及履行情况而言，被告陈述原告系在签订协议后才到过诉争房屋，原告虽有诉争房屋房产证复印件，却未举证证明在签订协议前对诉争房屋进行了充分了解，房屋买卖类较大标的的交易双方理应对交易标的物有充分了解后再进行房屋买卖，原告的行为存在不合理之处，且庭审中双方均认可被告曾向原告借款25000元，于2017年5月份已还清，但被告又于2017年6月16日、2017年6月24日通过微信向原告转账，原告虽陈述双方还有其他经济往来，却未举证证明，此情况显然与协议的约定不符，也与常理不符；因此，综合上述不合理之处，本院认为被告签订《房地产买卖协议》并非出售诉争房屋的真实意思表示，那么该协议的法律效力状态是否为可撤销的合同？
被告认为协议是原告利用其资金优势和被告急需用钱，致使双方权利义务不对等，违背公平合理原则，协议显失公平，应当予以撤销，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，1.原告为大专文化，在隆昌市发改委上班，对寄卖行业有一定了解，被告为初中文化，职业为厨师，原告在文化水平、行为后果认知等方面显然比被告更具有优势；2.双方均认可签订协议时被告急需用钱，即被告系处于危困状态时签订的协议，而该协议约定的价格致使被告出售诉争房屋所得价款与其不到四个月前购入诉争房屋的成本相比，短时间内跌幅高达45%，交易市场具有涨跌可能性，也存在被告为摆脱危困状态而低价出售房屋的可能性，但本案中，被告至今仅收到50000元，为摆脱50000元的现金缺失危困状态而损失169979元，不符合常理，且诉争房屋系被告向银行按揭贷款购入，至今尚欠银行贷款206969.31元，而出售诉争房屋的实际收入为206202元，尚不足以支付银行贷款，显然不能让被告摆脱急需资金的危困状态，签订该协议既非被告出售房屋的真实意义表示，其结果又致使被告遭受不合理的损失、无法达到摆脱危困状态的目的，原告获取不合理的利益，双方权利义务明显不对等，违反公平原则。本院认为该协议系原告利用其自身优势和被告处于危困状态而签订的显失公平的合同，应予以撤销，故本院对被告要求撤销该协议的反诉请求予以支持，对原告的本诉请求均不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”、第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，《房地产买卖协议》被撤销，自始没有法律约束力，被告因该协议取得的50000元应当返还原告，《房地产买卖协议》系因显失公平行为而被撤销，双方对此均有过错，应当各自承担相应的责任。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。”、第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”、第一百五十一条“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”、第一百五十五条“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”、第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，判决如下：
一、撤销原告（反诉被告）海晓宇与被告（反诉原告）冯敬伟于2017年4月13日签订的《房地产买卖协议》；
二、被告（反诉原告）冯敬伟于判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）海晓宇50000元；
三、驳回原告（反诉被告）海晓宇的诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2450元，由本诉原告海晓宇负担，反诉案件受理费2450元，由反诉原告冯敬伟负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。
审判员 李丽叶
二〇一七年十月二十三日
书记员 陈 琪