北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终5314号
上诉人（原审原告）北京新中物苑经贸有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇第五村同华北大街20号。
法定代表人王少岐，总经理。
委托代理人黄子青，北京市亿嘉律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京新派御香食品技术开发有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇同华北大街22号03室（京开高速东侧）。
法定代表人邓金波，董事长。
委托代理人沈立群，北京市营建律师事务所律师。
上诉人北京新中物苑经贸有限公司（以下简称新中物苑公司）、北京新派御香食品技术开发有限公司（以下简称新派御香公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第13493号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年9月，新中物苑公司起诉至原审法院称：2012年9月1日，我公司与新派御香公司签订了《北京市房屋租赁合同》约定：新派御香公司租赁我公司坐落于北京市大兴区×××22号的楼房四层（建筑面积1600平方米，使用面积1392平方米）；租期自2012年9月1日起至2013年8月31日止;此后，双方未再签订书面租赁合同，新派御香公司依然按照原合同约定的租金标准和支付时间继续向我公司支付租金至2015年8月31日，并使用租赁房屋至今。2015年7月24日，我公司向新派御香公司送达了书面解除合同通知。现我公司起诉要求确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》无效；新派御香公司立即腾退租赁房屋并返还给我公司；新派御香公司给付供暖燃料费54120元、违约金3833.4元；给付自2015年9月1日至实际腾退之日的房屋占用费，按照每日630元标准交纳；诉讼费用由新派御香公司承担。
新派御香公司辩称：涉案房屋的权属和性质由法院审查，合同效力由法院裁决；如果租赁合同无效，那么本案诉争房屋可能不属于新中物苑公司，故新中物苑公司无权要求腾退房屋；自2015年9月7日，涉案房屋已经停水、停电，无法使用，不同意给付使用费；供暖费用应该是27000元，新中物苑公司提交的5万多元发票与我公司无关。
原审法院经审理确认：出租人就未经批准或者未按批准内容建设的临时建筑，与承租人签订的租赁合同无效。涉案租赁楼房，并无相关准建手续，应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，故新派御香公司应将租赁房屋腾退给新中物苑公司；涉案租赁场所，因自2015年9月7日起停水停电，故对新中物苑公司要求给付占有使用费一项，法院确定给付数额为3780元（计算给付时间至2015年9月6日）；鉴于涉案租赁合同被确认无效，新中物苑公司要求给付违约金，没有法律依据，不予支持；就给付供暖燃料费一项，应按照66吨标准交纳，具体数额确定为46256元。综上，原审法院于2016年4月判决：一、北京新中物苑经贸有限公司与北京新派御香食品技术开发有限公司于二○一二年九月一日签订的北京市房屋租赁合同无效；北京新派御香食品技术开发有限公司于判决生效后十日内将基于上述租赁合同所租赁的房屋（位于北京市大兴区×××22号）腾退给北京新中物苑经贸有限公司；二、北京新派御香食品技术开发有限公司于判决生效后十日内给付北京新中物苑经贸有限公司供暖燃料费四万六千二百五十六元、占有使用费三千七百八十元；三、驳回北京新中物苑经贸有限公司的其他诉讼请求。
判决后，双方均不服，上诉至本院。新中物苑公司认为原审判决以税前单价为依据计算供暖燃料费，计算结果错误；停水停电系因新派御香公司拒不腾退房屋引起的，停水停电不等于租赁物完全丧失使用价值，原审判决不支持停水停电期间的房屋使用费显失公平，要求撤销原判第二、三项。新派御香公司上诉认为没有证据证明租赁合同是无效的；没有证据证明新中物苑公司是涉案房屋的权利人；新派御香公司对房屋有装修投入，在该项损失没有处理的情况下，不宜要求该公司腾退房屋，要求撤销原判第一项。
经审理查明：2012年9月1日，新中物苑公司（出租方，甲方）与新派御香公司（承租方，乙方）签订北京市房屋租赁合同，约定：租赁房屋坐落于北京市大兴区×××22号，楼房四层，建筑面积1600平方米，使用面积1392平方米；该房屋出租方享有转租权；房屋租赁期自2012年9月1日至2013年8月31日；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求；如乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同；租金标准为230000元/年；乙方按房屋实际使用面积支付供暖燃料费，即66吨燃煤费用，以当时市场价格为准；双方就违约等其他权利义务进行了约定。
上述租赁合同到期后，新派御香公司继续使用涉案房屋，已交纳租金至2015年8月31日。2015年1月13日，新中物苑公司曾向新派御香公司发送通知，表明因涉案房屋面临改造腾退，将停止出租房屋。2015年7月，新中物苑公司又向新派御香公司寄送通知，表明双方之间系不定期租赁关系，通知要求自2015年9月1日起解除双方之间的租赁合同，不再续约，新派御香公司应在此之前腾退房屋。自2015年9月7日起，新中物苑公司切断了涉案房屋的供水、供电。现新派御香公司仍占用涉案房屋。
另查，2015年新派御香公司尚拖欠供暖燃料费。新中物苑公司向法院提交购煤发票，其中显示购买单价为700.8547元/吨，税率为17%。
此外，涉案房屋没有相关建设审批手续。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、通知函、发票等证据材料在案佐证。
本院认为：出租人就未经批准或者未按批准内容建设的临时建筑，与承租人签订的租赁合同无效。新中物苑公司将没有相关准建手续的涉案房屋出租给新派御香公司，双方租赁合同应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，故新派御香公司应将涉案房屋腾退交还给新中物苑公司。房屋租赁合同无效，但当事人请求支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，新中物苑公司要求新派御香公司支付2015年9月1日至实际腾退之日的房屋使用费，但自2015年9月7日起，新中物苑公司切断了涉案房屋的供水、供电，新派御香公司对涉案房屋的使用受到限制，综合考虑双方合同无效的具体情况，本院对新派御香公司应支付的房屋使用费予以酌定。原审判决仅认定支持停水停电之前的房屋使用费，不符合等价有偿的民事原则，本院予以纠正。关于供暖燃料费一项，依据新中物苑公司向法院提交的购煤发票，税后单价应为820元/吨，双方租赁合同曾约定，新派御香公司按房屋使用面积支付供暖燃料费（即66吨燃煤费用），本院据此予以核算。综上所述，就新中物苑公司的上诉请求，本院对其合理部分予以支持。新派御香公司不同意腾退涉案房屋的上诉理由没有法律依据，本院不予采纳。有关装修损失的上诉主张，新派御香公司可以另行解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第13493号民事判决第一项；
二、撤销北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第13493号民事判决第二项、第三项；
三、北京新派御香食品技术开发有限公司于本判决生效后十日内给付北京新中物苑经贸有限公司供暖燃料费五万四千一百二十元。
四、北京新派御香食品技术开发有限公司于本判决生效后十日内给付北京新中物苑经贸有限公司二〇一五年九月一日至实际腾退之日的房屋占有使用费(计算至二〇一五年九月六日为三千七百八十元，二〇一五年九月七日起按照每月八千元标准给付)；
五、驳回北京新中物苑经贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1792元，由北京新中物苑经贸有限公司负担900元（已交纳）；由北京新派御香食品技术开发有限公司892元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费1792元，由北京新中物苑经贸有限公司负担900元（已交纳）；由北京新派御香食品技术开发有限公司892元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
审 判 员 李 桃
代理审判员 王 云
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 史其申