广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0111民初9595号
原告（反诉被告）：广州市佳和电子有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：谢洲云，总经理。
委托诉讼代理人：李辉洪，广东启源律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广州市荔湾经济技术发展有限公司，住所地广州市白云区（仅作办公用途）。
法定代表人：王名大，董事长。
委托诉讼代理人：谭伟彬，广东海际明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡圣根，广东海际明律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称原告）广州市佳和电子有限公司与被告广州市荔湾经济技术发展有限公司（反诉原告，以下简称被告）合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市佳和电子有限公司的法定代表人谢洲云、委托诉讼代理人李辉洪，被告广州市荔湾经济技术发展有限公司的委托诉讼代理人谭伟彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市佳和电子有限公司向本院提出诉讼请求：l.被告立即将广州市白云区西槎路*号*楼房产过户至我司名下；2.被告向我司支付逾期办理产权过户手续的违约赔偿金（以已付房款3319000元+1390000元，即4709000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，自2014年8月4日计至产权实际过户至我司名下当日止）；3.本案受理费由被告承担。事实和理由：2006年7月3日，我司与被告签订一份《资产交易合同》，合同约定，由被告出让其司合法拥有的位于广州市白云区西槎路*号*楼（建筑面积约1952.21平方米，带租约转让，以下简称*楼房产）和*楼（建筑面积约1952.21平方米，交吉，以下简称*楼房产）物业给我司，交易价格为6638000元。我司于2006年7月10日前向被告支付了首期合同款3319000元（含保证金500000元）；于2009年2月20日又向被告提前支付了合同款l390000元。我司于2006年7月接收了上述物业。基于客观原因，直至2008年9月27日，被告才将*楼房产过户至我司名下，但是*楼房产至今尚未过户至我司名下。鉴于上述情形，为维护我司的合法利益，特提起诉讼，请求法院依法作出判决。
原告广州市佳和电子有限公司对被告广州市荔湾经济技术发展有限公司的反诉请求辩称，我司应向被告支付1929000元是合同约定的义务，无需被告提出，我司也会缴纳，但是我司要求依照合同约定在办理了*楼房产过户手续后20天内付清。
被告广州市荔湾经济技术发展有限公司辩称，我司不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.涉案房产已不宜按《资产交易合同》的约定过户至原告名下。原告一直表示已无能力按照合同约定完全履行付款义务。原告经营状况严重恶化，可能已丧失履行债务的能力。基于上述情形，若按照合同约定将涉案房产过户至原告名下，是对国有资产的不负责任。在适当变通的前提下，在能够保证原告支付能力并配合我司办理过户手续的基础上，我司同意将涉案房产过户至原告名下。2.原告主张的违约赔偿金不但缺乏依据，而且违背基本事实。原告拒绝配合我司办理过户的行为与其司主张违约金的行为自相矛盾。原告才是真正的违约者，我司保留追究其司违约责任的权利。综上所述，原告的所有意思表示均表明其司缺乏完全履行付款义务的能力，我司有理由且应该暂缓将涉案房产过户到原告名下，除非原告能够提供相应担保或者证明其司已恢复完全履行付款义务的能力，则我司同意立即办理过户。同理，迟延办理过户的违约责任应由原告承担。请法院依法驳回原告全部的诉讼请求。
被告广州市荔湾经济技术发展有限公司向本院提出反诉请求：1.原告在*楼房产完成过户手续（以国土房管部门发出受理标的过户“回执”的日期为准）之日起20个工作日内付清房产余款1929000元；2.本案全部诉讼费用由原告负担。事实和理由：原告与我司于2006年7月3日就转让*、*楼房产事宜签订了《资产交易合同》，合同约定原告应于签订合同之日起7日内支付50%的合同款，即首期款3319000元，并应于涉案房产完成过户手续（以国土房管部门发出受理标的过户“回执”的日期为准）之日起20个工作日内付清第二期款，即余款3319000元；如原告超过合同约定的期限未能按时将全部转让价款划到我司指定的账户内或由于原告的原因导致涉案房产不能在约定的期限内完成过户手续的，均视为原告违约。合同签订后，我司于2006年7月将*、*楼房产交付原告使用。为顺利办理涉案房产过户手续，合同双方变更了付款方式（主要为先付款再办证），将首期款项全部转为*楼房产款项。2008年9月，我司顺利为原告办妥*楼房产的房产证并交付原告。2009年2月，原告又支付购房款1390000元。上述事实可以证明合同双方以实际行为改变了原支付时间点。根据(2015)穗云法民二初字第682号民事判决书确认：我司于2008年7月10日、2009年12月25日、2015年1月26日多次要求原告准备资料，协助办理过户手续。但原告为达到既实际占有、使用、收益*楼房产，又无须支付剩余购房款的目的（已经实际收益使用10年，尚有1929000元未付），一直以未筹足资金等各种理由推脱。经法院查明原告于2009年2月23日出具给我司的一份申请书可以充分证明原告经营状况恶化、资金不足这一事实。另外，根据原告提供的房地产登记薄查册表显示，原告所购*楼房产在2011年11月被法院查封。最后，广州市白云区聚龙物业管理部出具的证明也证实原告在使用*、*楼房产期间发生过数起债务纠纷。综上，鉴于原告经营不佳，诚信缺乏，我司要求其司提供付款担保既具有合法性也具有合理性；原告的付款事实证明合同双方以实际行为改变了原支付时间点。为避免讼累，节约司法资源，也为保护国有资产不被流失，维护我司的合法权益，现特向法院提起反诉，请法院判如所请。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：涉案的*、*楼房产的原登记产权人为广州市荔湾经济技术发展总公司。2003年，广州市荔湾经济技术发展总公司名称变更为广州市荔湾经济技术发展有限公司，即被告现名称。
2006年7月3日，被告（甲方，出让方）与原告（乙方，受让方）签订《资产交易合同》（编号：*），合同约定：甲方合法拥有的*、*楼房产按现状进行转让，转让标的的建筑面积以房管部门出具的房产证为标准。甲方将其拥有的上述标的以6638000元转让给乙方，乙方同意支付6638000元购买上述标的物。付款方式为乙方采取分期支付的方式受让甲方拥有的上述标的物的所有权，乙方同意于签订本合同之日起7日内支付50%的合同款即首期款3319000元；且第二期款即余款共3319000元在标的物业完成过户手续（以国土房管部门发出受理标的过户“回执”的日期为准）之日起20个工作日内付清。乙方在本合同标的竞买之前向广州产权交易所支付的竞买保证金500000元在乙方被广州产权交易所确认为买受人之日起转为本合同履约定金和首期款的一部分。价款的支付以现金支付或银行转帐方式进行，乙方须将款项划入收款单位为广州产权交易所、开户银行为中国光大银行广州五羊支行、帐号为38×××95的银行账户。在本合同规定的期限内，自乙方将首期合同价款缴齐到本合同指定的银行账户；在广州产权交易所出具证明文件确认乙方的首期合同价款到帐的条件下，并在办理交接手续之日起，甲方将标的物业按现状移交给乙方。本合同签订后，甲方必须从办理移交之日起2个月内，负责办理标的物产权过户手续（以国土房管部门发出受理标的过户“回执”的日期为准）。违约责任为如乙方超过本合同约定的期限未能按时将全部转让价款划到上述指定的账户内或由于乙方的原因导致标的物业不能在约定的期限内完成过户手续的，均视乙方违约，甲方有权不返还其履约定金并对转让标的物另行处置，甲方在另行处置标的物过程中所发生的费用由乙方承担。如甲方因自身原因未能依时与乙方办理移交手续，则每逾期一个工作日，乙方有权要求甲方支付标的物转让价款万分之二点五的违约金；逾期超过十五个工作日，乙方有权单方解除本合同，并要求甲方除双倍返还履约定金外，退回全部转让价款给乙方。合同的变更和解除有下列情况之一时合同可依法变更或解除：1.由于不可抗力或由于当事人一方虽无过失但无法防止的外因，致使本合同无法履行的；2.由于一方违约，严重影响另一方的经济利益，使本合同的履行成为不必要的；3.因订立合同时所依据的基本情况发生变化，并经当事人双方协商一致的。甲、乙双方可就本合同的未尽事宜另行订立补充协议，补充协议为本合同不可分割的部分，与本合同具有同等法律效力，补充协议中的任何一方对补充协议的违反均视作对本合同的违反，应承担违约责任等等。
上述合同签订前，被告收到了原告支付*、*楼房产首期转让款3319000元，原告于2006年7月接收了5、*楼房产。
2008年7月10日，被告向原告发出《关于西槎路*号*至*层过户办证付款的通知》，内容为：贵公司与我司在2006年7月3日签定的《资产交易合同》（编号：*），我司已于2006年7月按合同约定将位于广州市西槎路*号*～*楼的物业全部移交给贵公司使用（其中*楼出租给广州市精鼎电器科技有限公司也带租约移交），期间我司曾多次向贵公司协商办理过户手续及合同余款的支付问题，一直都没有解决，至今已两年了。为了理顺相关的产权关系，解决这一遗留问题，我司决定近期将为上述物业办理产权过户手续……，在标的物完成过户手续之日起20个工作日内贵公司必须付清购户余款3319000元，请贵公司接到本通知后15日前到我司商谈有关办证及合同款支付问题，我司在确认贵公司能按合同约定支付购房余款后，即可向国土房管部门入案，办理合同标的物的产权过户手续，否则我司将按合同约定，对转让标的物回收另行处置。原告收到上述通知。
2008年9月10日，原告向被告支付了650000元用作缴纳房屋过户的税费。
2008年9月27日，被告将*楼房产的权属过户至原告名下，原告取得了粤房地证字第××号房地产权证。
2009年2月20日，原告向被告支付了购房款1390000元。
2009年2月23日，原告向被告出具了一份申请书，内容称：“我公司自2006年7月3日与贵公司签定了《资产交易合同》（编号：*），购买位于广州市西槎路*号*-*楼的厂房物业以来，一直都在与银行协商，积极筹措资金，努力按合同约定支付合同款。近日虽已通过广州市产权交易所将1390000元汇至贵公司账户，但至今仍未能筹足第二期的购房款。为了能尽快地完成合同的履行，近日我们仍与银行协商拟用仍属贵公司名下的西槎路*号第*层厂房《房产证》抵押，以我公司名义向银行贷款直接支付购房款，再“带押过户”的方式贷款。特向贵司提出申请，请求给予办理“带押过户”贷款手续的支持，以利我司尽快完成《资产交易合同》的履行，付清余款。另我公司近日已按双方约定通过广州市产权交易所把位于西槎路*号第6层厂房的银行厂房抵押贷款1390000元汇至贵公司帐户，由于前期我公司在办理西槎路*号第*楼过户手续时，已预付了650000元给贵公司，用于贵公司缴交*楼交易过户税费，特请贵公司收到上述购房款后，将我公司预付650000元退回我司，我司银行帐户全称为广州市佳和电子有限公司，帐号36×××60，开户银行广州市工商银行广源路支行。”被告根据原告的申请将650000元退还原告。
2009年12月25日，被告向原告发出一份《关于办理*号楼第*层过户手续的函》，内容为：我司于2006年7月3日与贵公司签定了《资产交易合同》（编号：*），转让位于西槎路*号第*-*楼层厂房物业，我司已于2006年7月按合同约定将上述物业移交给贵司使用，并已办理西槎路*号第*层厂房的产权过户手续，从2006年7月至今已三年了，我司根据贵单位的要求，一直耐心等待你们筹措资金支付合同余款，并积极协助贵司向银行申请贷款，但贵公司至今仍未有着落，直接影响到合同的全面履行，影响了产权交易过户手续的办理。为早日全面履行合同，完成上述标的物的产权交易过户手续，请贵公司于2010年1月5日前提供贵公司的营业执照、法人代码证及法人身份证等有关资料，协助办理房产过户手续，同时敦请贵公司尽快筹措资金，在合同约定时间内支付合同余款。
2015年1月26日，被告向原告发出律师函，要求原告在收到上述律师函15日内向被告全额支付剩余购户款，逾期付款违约金以及因逾期交易过户所增加的税费等，否则，将依法解除合同。
2015年3月16日，被告向本院提起诉讼，以原告无履行能力为由要求解除与原告签订的《资产交易合同》中关于转让*楼房产的相关约定，原告立即交还*楼房产，并支付自2006年7月起的物业占用费。本院以（2015）穗云法民二初字第682号立案受理。
2015年4月20日，广州市白云区聚龙物业管理部出具证明，证实广州市西槎路*号*、*楼的物业为原告使用，在使用期间发生过数起债务问题与相关讨债人员发生纠纷事件。
2015年7月2日，本院作出一审判决：驳回被告全部的诉讼请求。被告不服，上诉至二审法院，二审法院于2016年3月23日作出（2015）穗中法民二终字第2095号民事判决书：驳回上诉，维持原判。
现*楼房产仍登记在被告名下。2016年10月12日，广州市荔湾区财政局（以下简称财局）向本院出具荔财函[2016]*号《关于西槎路*号*楼物业情况的复函》，载明：被告原属国有独资企业，由财局属下企业广州市荔源国有资产经营管理有限公司持有100%股权。2011年对外转让被告100%股权，转制为非国有企业，但转让资产中并不包括*楼房产，该房产虽登记在被告名下，但转让时已剥离至广州市荔源国有资产经营管理有限公司，属于国有资产。如果原、被告能够正常履行合同，按照房屋交易相关规定，经过申请并缴纳相关税费后，是可以办理过户手续的。但原告表示，没有能力支付购房余款，也不同意采取任何保障合同履行的措施，且不配合办理过户手续，故拖延至今。
另据被告向本院提交的查册时间为2016年8月30日的查册表显示：*楼房产项下存在抵押权利登记，最高债权额为9429200元，该房产同时也被本院依法查封。被告据此认为原告现仍处于经营不佳的状态，无法支付足额购房款。原告则向本院提交原告的法定代表人谢洲云的中国建设银行出具的个人资信证明书，载明：谢洲云截至2016年11月9日的存款金额为1950251.05元。原告提交上述证据拟证明其司有能力向被告支付购房款的事实。被告认为上述账户反映的是原告现有的支付能力，无法证明*楼房产过户后原告仍有支付能力，对该证据不予确认。
经本院释明，原告不同意先行将购房款尾款提存至法院。
以上事实，有资产交易合同、发票、查册表、民事判决书、复函、个人资信证明书及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为，原、被告签订的《资产交易合同》（编号：*）是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，现并无充分证据显示双方明确变更了上述《资产交易合同》的约定，双方仍应遵照原《资产交易合同》的约定恪守履行。原告在双方订立合同前已履行了合同约定的支付50%合同款，即首期款3319000元的义务，因此，被告应按合同约定为原告办理*、*楼房产的交易过户手续，原告要求被告将*楼房产过户至原告名下的诉讼请求合理合法，本院予以支持。被告要求原告在*楼房产完成过户手续（以国土房管部门发出受理标的过户“回执”的日期为准）之日起20个工作日内付清房产余款1929000元的诉讼请求虽尚未达到履行条件，但原告对于被告提出的该项诉求并不持异议，该诉讼请求可在本案中一并予以处理，本院予以支持，该项诉讼请求的受理费则应当由被告负担。
关于原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，根据双方签订的《资产交易合同》约定，原告向被告支付第二期购房款应在*、*楼房产完成过户交易至原告名下后20个工作日内付清。原告在被告没有办理*楼房产的过户手续前已向被告支付了第二期购房款中的1390000元，且曾经存在先行垫付过户税费650000元的事实，上述行为足以证明原告积极向被告履行未到期义务。被告以原告没有足额履行支付第二期房款及*楼房产被查封判断原告有可能丧失履行能力，而未为原告办理*楼房产过户手续进行不安抗辩的依据不足，本院不予采纳。被告至今未有办理*楼房产的交易过户手续属于迟延履行，原告要求被告支付迟延履行违约金的诉讼请求合理合法，本院予以支持。《资产交易合同》未有明确约定违约金标准，从双方的履行行为来看，被告确实存在多次催促原告履行合同义务的事实，至今未有为原告办理*楼房产过户手续的原因是恐原告无法足额支付购房款而非恶意拒不为之；而原告也存在为筹措第二期购房款而要求被告配合办理“带押过户”贷款手续的行为，在合同履行过程中，未有证据显示原告向被告主张过迟延履行违约金，故原告要求被告支付以已付房款3319000元+1390000元，即4709000元为本金，自2014年8月4日起按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付违约金的标准较高，本院酌情予以调整。鉴于在原告支付了首期房款后，被告已履行了*楼房产的交易过户义务，故本院酌定被告应付的迟延办理*楼房产过户手续的违约金应以第二期已付房款1390000元为本金为宜，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自原告提起本案诉讼之日，即2016年8月4日起计至被告完成过户手续之日止，并以本金为限。原告诉讼请求超过上述金额的部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:
一、本判决生效之日起十日内，广州市荔湾经济技术发展有限公司为广州市佳和电子有限公司办理广州市白云区西槎路*号*楼房产的交易过户手续；
二、本判决生效之日起十日内，广州市荔湾经济技术发展有限公司支付广州市佳和电子有限公司迟延履行违约金（以1390000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年8月4日起计至广州市荔湾经济技术发展有限公司履行本判决第一项确定的内容之日止，并以本金为限）；
三、在广州市荔湾经济技术发展有限公司履行本判决第一项确定的内容之日（以国土房管部门发出受理标的过户“回执”的日期为准）起20个工作日内，广州市佳和电子有限公司支付广州市荔湾经济技术发展有限公司购房尾款1929000元；
四、驳回广州市佳和电子有限公司其他的本诉请求。
本案本诉受理费9799元，由广州市佳和电子有限公司负担9599元（已支付）、由广州市荔湾经济技术发展有限公司负担200元并于本判决生效之日起三日内迳付广州市佳和电子有限公司，本院不再予以退回；反诉受理费11081元、保全费5000元，由广州市荔湾经济技术发展有限公司负担（已支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 段静楠
人民陪审员 苏永菲
人民陪审员 苏小珍
二〇一六年十二月八日
书 记 员 蔡佳丽