江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣07民终3060号
上诉人（原审被告）：温勤，女，1974年4月20日生，汉族，江西省宁都县人，住宁都县。
上诉人（原审被告）：谢维萍，男，1970年8月11日生，汉族，江西省宁都县人，住宁都县，系温勤之夫。
被上诉人（原审原告）：温兰秀，女，1957年3月15日生，汉族，江西省宁都县人，住宁都县。
上诉人温勤、谢维萍因与被上诉人温兰秀房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省宁都县人民法院（2018）赣0730民初1135号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人温勤、谢维萍上诉请求：1、撤销宁都县人民法院作出的（2018）赣0730民初1135号《民事判决书》第一、二项。2、改判驳回被上诉人的诉讼请求。3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。其事实和理由如下：一、一审判决程序错误。一审过程中，被上诉人陈述称本案店面系他人所有，由其儿子购买，即被上诉人并非本案店面的所有权人，那么本案店面的所有权人与本案的处理就有直接的利害关系。根据《民事诉讼法》第五十六条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”根据该条规定，一审法院应该依法追加本案店面的所有权人，查清案件事实，理清法律权利义务。但一审法院在上诉人否认被土诉人是合格出租主体的情况下，未查清事实径行判决，程序错误。二、一审法院认定“合同内容合法有效”错误。合同是否有效，首先要审查签订合同主体的合法性、是否侵犯了他人的合法权益。《合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”《物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。即出租是指物权人对自己所有的租赁物的使用、收益权进行处分的行为，出租人就必须是租赁物的所有权人。一审中，被上诉人明确陈述本案店面并非其所有，其就不具备出租人的资格，被上诉人将他人所有的店面出租给上诉人，侵害了真正所有权人的合法权益，本案租赁合同无效。一审法院认定“被告没有证据证明原告要求被告腾房是为了另行出租给第三人，故被告关于原告侵犯了被告优先承租权的抗辩意见也没有事实依据”错误。上诉人与被上诉人合同中明确约定了上诉人享有优先承租权，被上诉人要对抗否定上诉人的权利，根据最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定，举证责任在于被上诉人，被上诉人应该举证证明其不是另行出租给他人。被上诉人在庭审中称其还在考虑中，并未直接否认继续出租的事实。一审法院就此否认了上诉人的优先承租权，错误。四、一审法院认为“原告是要求被告在租赁期限届满后腾房，符合合同约定和法律规定”错误。合同中，上诉人与被上诉人明确约定了转让费的分配比例，认可了在转让给第三人的情况下，上诉人有取得80％转让费的权利。一审法院在没有事实和法律依据，就此否认上诉人的取得转让费的权利，错误。五、一审法院认定“由此可推定被告在2018年2月23日交纳的7600元租金是2018年2月1日至28日期间的租金”错误。上诉人从2012年4用18日承租本案店面，交纳房租均是一个月一个月交纳，从未交纳过半个月的店租。上诉人与被上诉人提供的交纳房租的凭证均没有过交纳半个月房租的记录。根据双方的签约时间，足以认定上诉人所交纳房租的期间均为每月18日至下月17日期间的。故上诉人2018年2月23日交纳的房租为2018年2月18日至3月17日的。剩余房租应从3月18日起算。综上，一审法院有上述错误，导致错误判决。望二审法院依法改判。
被上诉人温兰秀答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
温兰秀向一审法院的诉讼请求为：1、判决被告将租赁的坐落在宁都县美食街宴会厅楼下由东往西第二间门面房腾空归还给原告，并将店面恢复原状；2、判令被告支付自2018年3月1日至腾空归还房屋之日止的房屋使用费（以每月7600元计算），并结清水电费、归还水电卡；3、本案的诉讼费由被告承担。
一审法院认定的事实：2012年4月，两被告从他人处转租下原告位于宁都县梅江镇美食街宴会厅楼下由东往西第二间店面房经营服装，并于当月18日以被告温勤的名义与原告重新签订了《店面出租合同》一份，约定租期3年，从2012年4月18日至2015年4月17日。租期届满后，双方经协商同意续租，并于2015年4月17日还是以被告温勤（合同乙方）与原告温兰秀（合同甲方）重新签订了《店面出租合同》一份，合同约定：一、租用时间三年（即2015年4月17日至2018年4月17日）。二、店面租金：第一年每月为6850.00元（即2015年4月18日至2016年4月17日），第二年房租为7100元/每月，第三年房租为7600元/每月。三、付款方式：乙方必须在每月8号前将租金全额打入甲方账户内，如不按时或拖欠店租，甲方有权终止合同。四、乙方依法经营，及时缴纳政府规定的有关税费，水费、电费由乙方负责缴纳，如没有按时缴纳，由此产生的后果由乙方自行负责。五、合同期间，如乙方确实需要转让、转租，必须经得甲方同意，并付给甲方20%的转让费。如合同期满后，乙方需要继续租用，在同等价格的条件下，乙方有优先承租权。六、甲方店中的墙体，如乙方因经营需要暂时拆除的话，在合同期满后，乙方应无条件替甲方恢复原样。七、乙方要交给甲方租店押金壹万元整，如合同期满，乙方不续租，押金退还乙方；如合同期未满乙方要退租，押金不退。店面设施如有损坏，乙方应负责修复等内容。在合同履行过程中，被告基本上在每月中旬向原告交付租金。2018年3月20日，原告委托江西翠微律师事务所向两被告送达了《通知函》，通知被告店面到2018年4月17日租期届满，不再续租，要求两被告在2018年4月18日前将所承租的店面交还给出租人，并办理房租押金结算手续。两被告收到通知函后，并未按照通知要求的时间将店面退还给原告，原告遂于2018年4月19日诉至法院。
一审法院认为：原、被告签订的《店面出租合同》是双方经协商自愿签订的，合同内容合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行。关于原告、被告签订的《店面出租合同》是否到期，以及原告要求被告腾房的行为是否违反了双方签订的租赁合同、是否侵犯了被告的优先承租权、是否违反了《民法总则》和《合同法》规定的诚实信用原则的问题。首先，原、被告在2015年4月17日签订的《店面出租合同》中对租赁期限明确约定为2015年4月17日至2018年4月17日，而被告关于原告的店面与吴慧莲的店面作为一个整体出租给被告、租期应截止到2019年5月、被告与原告的租赁合同尚未到期等抗辩意见没有事实依据。其次，优先承租权是要有继续出租，且在同等条件下承租的情况下才产生，如出租人不愿继续出租，则不产生优先承租权。本案中，被告没有证据证明原告要求被告腾房是为了另行出租给第三人，故被告关于原告侵犯了被告优先承租权的抗辩意见也没有事实依据。第三，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。同时，《店面出租合同》中还约定“甲方店中的墙体，如乙方因经营需要暂时拆除的话，在合同期满后，乙方应无条件替甲方恢复原样”；“店面设施如有损坏，乙方应负责修复”。而双方签订的店面出租合同约定的租赁期限现在已经届满，且原告不愿继续出租。因而要求被告将所租店面空还给原告，并将店面恢复原状的请求符合合同约定和法律规定，应当予以支持。故被告关于《店面出租合同》尚未到期，以及原告要求被告腾房的行为违反了双方签订的租赁合同、侵犯了被告的优先承租权、违反了诚实信用原则、应当给予被告至少半年准备时间的抗辩意见没有事实依据和法律依据，不予采纳。关于原告要求被告腾房的行为是否侵犯了被告取得转让费的权利，原告应否赔偿被告转让费损失的问题。《店面出租合同》中约定“合同期间，如乙方确实需要转让、转租，必须经得甲方同意，并付给甲方20%的转让费。如合同期满后，乙方需要继续租用，在同等价格的条件下，乙方有优先承租权。”根据该约定可见，在合同履行期间，如被告转让、转租该店面，不仅要征得原告的同意，还要将转让费的20%付给原告。而本案中，原告是要求被告在租赁期限届满后腾房，符合合同约定和法律规定。因此，被告关于原告要求被告腾房的行为侵犯了被告取得转让费的权利，应当赔偿被告转让费损失的抗辩意见同样没有事实依据和法律依据，亦不予采纳。关于租金被告已实际交付到何时？2018年2月23日所交的租金7600元应当是交付2月1日至28日期间的，还是交付2月18日至3月17日期间的问题。原告述称：合同最开始虽然是从2012年4月18日开始计算租金，但是前面半个月的租金已经先拿了，所以租金是按下个月1号开始计算支付，这6年来都是这样支付的；比如5月8日交纳的房租就是交纳当月1号到30号之间的房租；被告在2018年2月23日交纳的7600元租金就是2月1日到2月28日之间的租金。而被告则辩称：没有先付半个月的房租，房租都是按每个月的18号到下个月的17号按月支付的，都是提前交一个月的房租；我是从2012年4月18月开始交房租，约定在每月的8号交下个月的房租；比如我们在5月8日交纳的租金就是交纳5月18日到6月17日之间的租金；在2018年2月23日交的最后一笔租金7600元就是2月18日到3月17日之间的租金。首先，原、被告均确认租赁合同中每年的租金标准都适用12个月，即从租金开始计算之日起，每一年12个月适用一个租金标准。第二，根据租赁合同的约定，以及原告提交的账号为15×××37的银行存折及其历史明细清单来看，2017年3月18日至4月17日期间的租金应当是7100元，2017年4月18日至5月17日期间的租金则应当是7600元。但是，被告在2017年4月19日交纳的租金为7100元。如果按被告辩称的来说，2017年4月19日交纳的租金是交纳下个月的，即是2017年4月18日至5月17日期间的，那么2017年4月18日至5月17日期间的租金应当交纳7600元，而不是7100元。由此可见，被告在2017年4月19日交纳的7100元租金应当是交纳2017年3月18日至4月17日期间的，而不是交纳4月18日至5月17日期间的。同样道理，被告在2016年4月29日交纳的租金6850元应当是2016年3月18日至4月17日期间的，而不是2016年4月18日至5月17日期间的；在2015年4月19日交纳的6100元，应当是2015年3月18日至4月17日期间的，而不是4月18日至5月17日期间的。也就是说，在2015年至2017年的三年中，被告在当年4月份交纳的租金都是按照上一年度的标准交纳的，而不是按照下一年度的标准交纳的。第三，在2015年至2017年的三年中，按下一年度新标准交纳租金的第一个月或初期，被告都是在应交数额的基础上多交部分，用于弥补上个月18日至当月底的租金。例如被告在2017年5月21日交纳租金为7800元，比应交的多出200元。原告称多出的200元是补交2017年4月18日至30日期间的，剩余7600元则是交纳5月1日至31日的。同样道理，被告在2016年5月5日至8月12日共交28550元，比5月至8月共4个月应交28400元多出150元，是补交2016年4月18日至30日期间的；在2015年5月17日和18日共交7175元，比2015年5月份应交的6850元多出325元，是补交2015年4月18日至30日期间的。以上可以看出原告的陈述更符合逻辑，可信度更高，予以采信。而被告的辩称与实际交纳租金的情况互相矛盾，不符合逻辑，不予采信。由此可推定被告在2018年2月23日交纳的7600元租金是2018年2月1日至28日期间的租金，3月1日起后的租金尚未交付。以上也说明，被告实际交付租金并没有按照合同约定的时间来交付，故原告第4号证据所要证明的对象，以及被告就第4号证据提出的质证意见均不能成立，不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告温勤、谢维萍将宁都县梅江镇美食街宴会厅楼下由东往西第二间店面房腾空归还原告温兰秀，对店中的墙体和损坏的店面设施负责修复、恢复原样。二、被告温勤、谢维萍自2018年3月1日起至店面空还给原告温兰秀之日止按月租金7600元的标准向原告温兰秀支付租金，并结清该店使用的水、电费用，将该店的水、电缴费卡归还原告。上述事项，限在本判决生效后七日内履行。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由两被告温勤、谢维萍承担。
二审审理中，双方均未向法庭提交新的证据。
二审认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：关于出租主体资格问题，上诉人认为，温兰秀曾经自称案涉房屋为被上诉人温兰秀的儿子所有，故温兰秀不具有出租的资格，应由其儿子作为当事人起诉。对此，本院认为，本案中，双方均并没有提交案涉房屋的所有权证，证明案涉房屋的所有权人为温兰秀的儿子。退一步来讲，即使案涉房屋的所有权人确实为温兰秀的儿子，不是温兰秀本人。只要作为案涉房屋所有权人的温兰秀的儿子，对于温兰秀签订案涉出租合同并作为原告提起诉讼不持异议，温兰秀就具有签订租赁合同的主体资格，也具有在本案中提起诉讼的诉权。案涉双方的租赁合同约定租赁到期时间为2018年4月17日，双方在合同到期之间并没有续签承租合同。即便上诉人温勤没有逾期交纳租金的行为，作为出租人的温兰秀也具有在租赁到期以后收回出租房屋的权利。温勤在没有续签租赁合同的情况下，继续占有使用租赁房屋，没有合法依据，应当参照合同约定的租金标准承担搬离房屋之前的占有使用费，并恢复原状，清结水电费。被上诉人温兰秀称，收回房屋后准备自用，而非另行出租给案外他人。上诉人也没有提交证据证明温兰秀另行出租给了案外他人。故上诉人主张优先承租权，没有事实基础。
综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人温勤、谢维萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
审 判 员 赖国东
审 判 员 王阿婷
二〇一八年八月十六日
代理书记员 葛颖婷