浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0421民初3609号
原告（反诉被告）：金小红，女，1975年12月14日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
委托诉讼代理人：薛敏、陈军，上海市诚至信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：嘉善龙禹置业有限公司，住所地嘉善县罗星街道环西南路1188号21号楼。
法定代表人：杨立平。
委托诉讼代理人：卜一奇，浙江红船律师事务所律师。
第三人：中国建设银行股份有限公司嘉善支行，住所地嘉善县魏塘街道解放西路163号。
负责人：胡忠根。
委托诉讼代理人：洪涛，浙江三利律师事务所律师。
原告金小红与被告嘉善龙禹置业有限公司（以下简称龙禹公司）及第三人中国建设银行股份有限公司嘉善支行（以下简称建行嘉善支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用简易程序进行了审理。龙禹公司于2017年8月6日对金小红提出反诉，本院依法受理并与本诉合并审理。本案于2017年9月14日公开开庭进行了审理，金小红的委托诉讼代理人薛敏、陈军，龙禹公司的委托诉讼代理人卜一奇，建行嘉善支行的委托诉讼代理人洪涛到庭参加诉讼。庭后当事人自行协商未达成协议。本案现已审理终结。
本诉原告金小红提出诉讼请求：1.依法确认被告龙禹公司于2017年6月27日委托律师事务所向原告寄送的《律师函》单方解除原、被告2016年11月3日签订的《商品房买卖合同》行为无效；2.判令被告龙禹公司继续履行原、被告于2016年11月3日签订的编号为20161100047的《商品房买卖合同》；3.判令第三人建行嘉善支行依法与原告签订贷款合同并将原告的贷款250万元支付给被告；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月3日，金小红与龙禹公司签订一份《商品房买卖合同》，约定购买龙禹公司开发的位于嘉善县商品房，约定房屋总价3669999元。原告已依约支付了首付款1101999元，并另外支付了268000元，实际支付款项已达1369999元，同时按合同约定向龙禹公司指定的第三人申请贷款250万元。2017年6月，第三人告知原告贷款已审批通过，但龙禹公司却于2017年6月27日向金小红发送律师函要求解除合同，并通知第三人停止办理贷款手续及放贷。原告遂于2017年7月18日向龙禹公司发送律师函提出异议，要求其继续履行合同，但龙禹公司无任何回应。故提起本案诉讼。
本诉被告龙禹公司答辩称，金小红违反商品房买卖合同的约定，未在规定的期限内办妥银行按揭贷款手续，已远远超过合同约定的逾期支付房款的时间，合同约定的解除条件已经成就。龙禹公司于2017年6月27日向金小红寄送了要求解除双方之间签订的商品房买卖合同的通知。因此，被告认为从原告签收该通知函之日起，双方的商品房买卖合同已经解除。综上，请求驳回金小红的诉请。
第三人建行嘉善支行述称，原、被告之间所签订的商品房买卖合同对第三人没有约束力，金小红虽向第三人申请贷款，但第三人尚未与原、被告签订任何借款合同，因此金小红与第三人之间并没有建立借款合同关系，不具备发放贷款的条件。此外原、被告间关于商品房买卖合同发生纠纷提起诉讼，对于贷款也有潜在风险。请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告龙禹公司提出诉讼请求：1.确认龙禹公司与金小红于2016年11月3日签订的《商品房买卖合同》于2017年6月28日解除；2.金小红向龙禹公司支付违约金12500元（按照合同约定累计应付款2500000元的0.5%）；3.金小红立即履行协助办理撤销《商品房买卖合同》备案手续及其他相关退房手续；4.反诉诉讼费用由金小红承担。事实与理由：双方于2016年11月3日签订《商品房买卖合同》，房屋总价为3669999元，首付款1101999元，余款2568000元通过银行贷款予以支付。金小红于2016年11月3日前支付了1101999元首付款，于2017年1月23日支付了68000元，余款250万元因逾期向银行提交完整的贷款材料，导致贷款一直不能正常发放。2017年6月27日，龙禹公司向金小红发送了解除《商品房买卖合同》的通知，金小红于6月28日签收，合同已经解除。现金小红未办理退房手续，故提起反诉。
反诉被告金小红答辩称：已按合同约定支付了房款，并到龙禹公司指定的第三人处申请贷款，现已通过审核，造成金小红无法取得贷款支付剩余房款的原因是龙禹公司向第三人发函阻止其进一步履行贷款手续。请求依法驳回反诉原告的所有反诉请求。
金小红围绕诉讼请求依法向法院提交了《商品房买卖合同》、购房发票及付款凭证、收款收据、浙江红船律师事务所律师函、上海市诚至信律师事务所律师函、录音等证据，金小红向本院申请调查令，向建行嘉善支行调取了贷款申请表、建行电脑系统贷款信息截屏图、龙禹公司情况说明等证据；龙禹公司提交了律师函及邮寄凭证、付款凭据等证据；建行嘉善支行提交了龙禹公司情况说明。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认证如下：
1.金小红提交的北京朗运通房地产经纪有限公司20万元收款收据，龙禹公司对证据三性均有异议，本院认为记载内容与本案不具有关联性，不予认定。
2.金小红提交的录音证据，龙禹公司和第三人均提出异议，认为系金小红私下录制，无法确认谈话对象。本院认为，该录音的时间、场合和谈话对象均无法确认，故不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年11月3日，金小红与龙禹公司签订了一份编号为20161100047的《商品房买卖合同》，约定由金小红购买龙禹公司开发建设的位于嘉善县的房屋壹套，房屋建筑面积275.04平方米，总价3669999元。合同约定金小红于2016年11月3日前首付房款1101999元，其余房款2568000元通过银行贷款方式支付，并应在合同签署之日起7天内向出卖人指定的银行提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续。合同第八条对买受人逾期付款的违约责任作了约定，逾期不超过120日的，可继续履行并承担违约金，逾期超过120日的出卖人有权解除合同。合同签订后，金小红于2016年11月3日支付了首付款1101999元，后又于2017年1月23日支付了68000元房款。合同约定的房屋交付时间为2017年10月31日，龙禹公司承诺在2018年6月30日前完成不动产首次登记，买受人委托出卖人办理转移登记。合同附件八补充协议第六条约定：①如因买受人原因或政策原因需提高首付、提高贷款利率或不能办理按揭贷款的，则受买受人必须在接到出卖人或银行、公积金中心相关通知后10日内与出卖人及银行办理相关手续，并自筹资金支付相应房款及费用，付款方式及付款期限由双方另行商定，并签订相关补充协议。
另查明，2016年11月3日金小红向第三人建行嘉善支行提交了贷款申请表，2017年6月8日应第三人的要求增加戴军勇作为保证人，上述贷款申请已录入第三人银行贷款管理系统办理审核等手续，贷款金额250万，尚未签订贷款合同发放贷款。2017年6月27日龙禹公司向金小红发出律师函，以金小红逾期付款为由要求解除合同并支付违约金、办理退房手续等。金小红收到该律师函后于2017年7月18日向龙禹公司发出律师函，对解除合同提出异议，后于2017年7月21日向本院提起诉讼。期间龙禹公司向第三人出具书面情况说明，建议停止对金小红等客户的放贷。
金小红在庭后于2017年10月18日书面向本院表示如银行贷款发放存在障碍，愿以现金支付余款250万元。后第三人表示因提交资料时间较长，情况变化，再次明确不再发放贷款，金小红于2018年7月6日向本院书面承诺于7月31日前以现金支付余款250万元。
本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案双方争议的焦点是龙禹公司行使合同解除权的条件是否具备，商品房买卖合同应否继续履行。根据合同约定，金小红应当在签订合同当日即2016年11月3日先行支付首付款1101999元，余款2568000元以贷款方式支付，在7日内向银行提交申请材料。逾期超过120日的，龙禹公司有权解除合同。龙禹公司认为以2016年11月3日加7日即2016年11月10日起算，金小红至2017年6月27日仍未支付剩余房款，故其有权按约定条件解除合同。本院认为，合同中并未明确买受人取得贷款的时间，而且贷款是否发放、何时发放是作为借款人银行的权利，并非房屋买卖双方可以直接控制，因此合同第七条约定的7日时间，应当仅指买受人申请办理贷款的时间，现有证据证实金小红在当天即提交了申请表，并未违约；其次，在合同履行过程中，金小红于2017年1月23日又以现金支付了68000元房款，需要贷款的房款金额从合同中约定的2568000元减少为2500000元，对此龙禹公司已收取并开具了相应的发票，说明其认可对付款方式、期限进行了变更；其三，根据金小红向第三人调取的银行电脑系统贷款信息截屏图，以及第三人代理人的当庭陈述，对于金小红的该笔250万元贷款已经完成了内部审查。根据合同附件八第六条的约定，即使买受人不能贷款的，那么也应该在接到出卖人或银行通知后10日内与出卖人另行协商签订补充协议，以现金方式支付余款。现无证据证实金小红不能办理贷款，相反有龙禹公司的书面情况说明证实其在金小红贷款过程中向银行表示要求停止贷款，且第三人当庭表示龙禹公司在出具书面情况说明之前已口头向其作出过上述表述，故而没有办理后续签约放贷手续。综上，并不存在龙禹公司反诉所称的金小红存在合同中约定的逾期付款可予解除合同的情形，龙禹公司亦未证明存在其他可依据合同法第九十六条可予解除合同的法定情形，故其提出解除合同明显没有事实根据和法律依据，无权单方面行使合同解除权。因此，龙禹公司于2017年6月27日发出的要求解除合同的律师函不发生法律效力。合同中约定的龙禹公司履行交房及办证义务的期限已到期，金小红要求继续履行合同，本院予以支持。金小红尚未与建行嘉善支行签订借款合同，仅以办理了申请要求第三人签订合同并放贷没有法律依据，该诉请本院不予支持。根据合同约定，金小红的付款义务应先于龙禹公司的交房、办证义务，现第三人表示拒绝继续贷款，金小红承诺于2018年7月31日前以现金支付余款，本院予以照准。关于交房和办证的相关费用，由双方另行结算。
综上，金小红的诉讼请求合理部分本院予以支持；龙禹公司的反诉请求无事实根据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第七十七条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认嘉善龙禹置业有限公司于2017年6月27日向金小红发出律师函关于解除合同的通知无效；
二、金小红于2018年7月31日前向嘉善龙禹置业有限公司支付购房余款250万元；
三、嘉善龙禹置业有限公司在收到上述第二项250万元房款后10日内向金小红交付嘉善县房屋；
四、嘉善龙禹置业有限公司在向金小红交付嘉善县后30日内协助办理房屋转移登记手续；
五、驳回金小红其他诉讼请求；
六、驳回嘉善龙禹置业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费26800元，减半收取计13400元，由金小红负担5400元，嘉善龙禹置业有限公司负担8000元；反诉案件受理费112元，减半收取计56元，由嘉善龙禹置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 钱骏
二〇一八年七月十三日
书记员 沈华