上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三(民)初字第1066号
原告上海刘行粮食仓库有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人顾永根，总经理。
委托代理人陆燕紫。
委托代理人凌树民，上海市东海律师事务所律师。
被告上海豪康货物运输代理有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人赛永昌，经理。
委托代理人周惠芳。
委托代理人蔡修浒，上海陈海杰律师事务所律师。
原告上海刘行粮食仓库有限公司与被告上海豪康货物运输代理有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海刘行粮食仓库有限公司的委托代理人陆燕紫、凌树民，被告上海豪康货物运输代理有限公司的委托代理人周惠芳、蔡修浒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海刘行粮食仓库有限公司诉称，2012年8月28日，原、被告签订《场地租赁协议书》，约定原告将位于上海市宝山区祁连山路XXX弄XXX号(原址为118号)刘行仓库内4亩地(以下统称为系争场地)租赁给被告用作经营泥浆装卸业务，租赁期限自2012年9月1日至2014年8月31日止，租金每年人民币40万元，按月支付，先付后用。该协议还约定，被告如超过一月不付款，原告有权终止协议，以及采取停水停电等措施；在合同期内，任何一方违反本协议条款，除赔偿对方损失外，还应承担20万元的违约金。协议签订后，原告依约提供了系争场地，被告租金支付至2012年10月31日后就不再支付。嗣后经原告多次催讨，被告于2013年4月27日书面承诺在2013年6月10日之前付清所有场地租赁费，如逾期未付清费用愿承担所有责任，自动放弃，将场地及时归还。然到期后被告仍未付租金，亦未归还场地。为维护原告合法权益，故起诉要求：1、解除原、被告于2012年8月28日签订的《场地租赁协议书》；2、判令被告立即搬离系争场地；3、判令被告支付自2012年11月1日至实际搬离日止的租金(以每年租金40万元为标准)；4、判令被告支付违约金10万元。
被告上海豪康货物运输代理有限公司辩称，首先，原告不能适用《场地租赁协议书》的条款解除双方签订的租赁协议。被告租赁的场地是码头，不是单纯的一块场地，经营码头需要办理港口经营许可证，而原告已经办理了经营许可证。被告从2012年3月16日就因码头岸线严重坍塌被海事部门责令停业进行改造，予以修复。修复码头岸线有两种办法，一种办法为被告自行修复，修复费用要在租金中扣除，另一种办法就是原告来修复。被告在2012年4月、5月份准备修复时，被原告阻止，原告表示被告的修复达不到原告的要求并要求由原告自行修复，然当时被告的修复能够达到海事的基本要求。后来原告提出自己的修复方案，但是方案一直在变更，直到2013年9月13日原告才开始动工，动工两天就停下来，现在码头岸线仅修复了一半。由于原告不允许被告自行修复，自己也不修复，期间导致被告的营业无法正常开展，造成被告工人工资、水电费等损失。综上，不同意原告诉请。
经审理查明，宝山区刘行粮食仓库(2012年5月，该公司名称预先核准为本案原告名称)系上海市宝山区祁连山路XXX弄XXX号房地产权利人。2013年8月30日，上海市公安局宝山分局刘行派出所出具情况说明，说明该单位于1999年对原告门牌号码重新编制为上海市宝山区祁连山路XXX弄XXX号，并沿用至今。2012年8月28日，原告(甲方，出租方)与被告(乙方，承租方)签订《场地租赁协议书》，主要约定，甲方将位于上海市宝山区祁连山路XXX弄XXX号刘行仓库内4亩地租赁给乙方用作经营泥浆装卸业务。租赁期限自2012年9月1日至2014年8月31日止。每年租金40万元，按月支付，先付后用，每月5号前缴纳当月租金，如晚缴一天，按当月租金1%缴纳甲方滞纳金，有天算天，依次类推，乙方如超过一月不付款，甲方有权终止本协议，以及采取停水停电等措施，并赔偿甲方一切损失。五、乙方应承担泊位疏浚费，岸线使用费，治安费，卫生费等所有费用。六、在租赁期内，乙方应办妥经营所必需的各类证照，合法经营，服从有关部门的管理，按时缴纳各项费用。七、在此期间，乙方因业务需要而自行搭建的房屋，浇筑的场地、码头等归属权为甲方所有。九、违约责任：在合同期内，任何一方违反本协议条款，除赔偿对方损失外，还应承担20万元的违约金。十、协议期满：双方如有继续合作意向，乙方因在协议到期前一个月向甲方提出书面意向书，并清算以前所有账目，否则甲方不予采纳。甲方落款处由原告及原告法定代表人顾永根盖章签字确认，乙方(担保人)落款处由被告盖章、周惠芳签字。
上述协议签订后，被告通过周惠芳向原告支付租金至2012年10月31日。2012年11月1日，周惠芳作为承诺人出具承诺书，内容如下：“本人周惠芳郑重承诺定于2012年11月20日前将2012年9月、10月2个月的场地租金计人民币66667.届时如拖欠不付，刘行粮食仓库可直接收回场地，本人决无异议，及时归还场地。”2013年4月23日，原告向被告发出律师函，函主要称，双方签订场地租赁协议后，被告仅支付了2个月的租金，交涉未果，已严重违约，故通知解除协议并要求被告于2013年5月10日前搬离租赁场地、支付租金及违约金。2013年4月27日，周惠芳作为承诺人出具承诺书，内容如下：“本人周惠芳承诺在2013年6月10日之前付清所有场地租费。如逾期未付清费用本人愿承担所有责任，自动放弃，将场地及时归还。”
另查明，2003年7月，上海澳康运输有限公司(以下简称澳康公司)成立。2003年8月，宝山区刘行粮食仓库(甲方)与澳康公司(乙方)签订《场地租赁合同》，主要约定，乙方向甲方租用位于祁连山路XXX弄XXX号宝山区刘行粮食仓库内约3.8亩土地为泥浆卸浆临时码头使用，租期从2003年9月1至2004年8月31日，年租金为10万元。本场地及码头使用范围内，泊位疏浚费及岸线使用费，水上市容等有关一切费用均由乙方承担。2004年8月28日，澳康公司与宝山区刘行粮食仓库将上述《场地租赁合同》续签至2007年8月31日。2009年5月17日，宝山区刘行粮食仓库(甲方)与澳康公司(乙方)签订《协议书》，主要约定，乙方同意将在甲方出租的场地内建造的靠南墙3间房屋，建造面积为186.96平方米，赔偿给甲方(原乙方私自拆除的7号房屋3间砖木结构为86.97平方米)——附房屋平面图一张，产权归甲方所有。2009年8月25日，宝山区刘行粮食仓库(甲方)与澳康公司(乙方)签订《场地租赁协议书》，主要约定，甲方将位于上海市宝山区祁连山路XXX弄XXX号宝山区刘行粮食仓库内约4亩地租赁给乙方用作经营泥浆装卸业务。租赁期限自2009年9月1日至2011年8月31日止。第一年租金为18万元，第二年租金为18.9万元。2011年，澳康公司因未年检被工商部门吊销营业执照，现尚未注销。2011年11月22日，原告向澳康公司发出通知，通知澳康公司于2011年11月28日前续签合同，否则视为自动放弃，并把场地清理干净归还给原告。审理中，被告提供证据证明在澳康公司租用土地期间向原告缴纳押金1.5万元及原告向澳康公司代收岸线费、水上市容费等。原告认可澳康公司支付押金1.5万元，并代收上述相关费用。
又查明，2008年6月，澳康公司取得港口经营许可证，有效期至2008年12月31日，准予从事在港区内从事货物装卸、驳运、仓储经营，作业地点为118号。2009年10月21日，澳康公司向宝山区航务管理所提交《关于刘行仓库码头设施整改情况和申请换证的请示》(以下简称《整改请示》)，主要内容为，澳康公司租赁宝山刘行仓库码头进行水上泥浆中转运输，航务所核发了临时《港口经营许可证》，并要求边生产边整改。现澳康公司完成了对原码头设施存在不足项目的整改，对值班房(危房)已拆迁到场地后方，码头区域场地已作硬地平整，码头岸线平台也已修正并安装了新的带缆桩。完成整改后，于今年六月份正式向航务所提出换发临时《港口经营许可证》的申请。日前，航务所在对码头重新验查后，对岸线平台提出了进一步加固平整的要求，澳康公司将按要求予以整改，但目前澳康公司正在进行的几个工程项目，资金周转有些困难，且岸线按要求整改也需花费相当投资。为此，特申请先予换发已到期的《港口经营许可证》，澳康公司争取在资金周转略好时，即刻实施码头岸线的整改项目。2009年10月22日宝山区航务管理所在该请示上盖章确认情况属实。2010年10月，原告取得《港口经营许可证》，有效期至2013年9月30日，准予在港区内提供货物装卸、仓储经营；港口机械、设施、设备租赁、维修经营。2012年，宝山区建设和交通委员会以被告码头前沿坍塌严重、对安全造成威胁为由向被告发出责令改正通知书，责令被告在2012年4月15日前对码头前沿坍塌部位进行加固修复，确保安全生产条件。2012年5月，宝山区航务管理所在对被告专项检查时，指出被告码头主要提出如下整改要求：1、码头场地硬化处理；2、码头前沿需改造，管道排放等设施设备需改进；3、码头的加固应尽快落实。
审理中，关于土地使用情况，被告表示，2003年原告将系争场地交付给澳康公司使用，当时系争场地上有两间房屋，之后澳康公司拆除了这两间房屋，又另行在2009年建造了三间砖混结构的房屋即靠南墙3间房屋。为了经营码头，澳康公司与被告还挖了下水道、浇了水泥地，对系争场地进行了平整。2012年2月，码头发生了坍塌。2012年3月，相关部门在原告工作人员在场时发出码头整改通知后，被告就停止经营了。被告本来想采取一边营业一边堵的方式进行修复，但是原告法定代表人顾永根在2012年4、5月的时候表示原告要做的好一点，被告就表示如果要修复的好一点，垫不出资金，原告则表示被告只要支付租金，修复的事情原告来处理。之后原告就开始准备修复，被告也介绍了几个施工队伍给原告。到2012年年底的时候，被告问顾永根修复得怎样，再停业下去被告承担不起，顾永根表示已经在联系水泥厂了。到了2013年春节时，系争场地上的码头还没有进行修复，原告又来向被告索要租金，当时周惠芳表示会支付的，但是要将场地修复好用于被告经营，并在当时出具了承诺书。然直到2013年9月13日原告才开始对码头进行动工修复。目前系争场地有被告的两个工人看着。原告让别人将车停在系争场地上，将土也堆在系争场地上，被告的工人也管不住。
原告则表示，之前原告与澳康公司签订租赁合同，澳康公司在场地上拆除了原告所有的旧房子并建了几间新房子，并约定新房子归原告所有。2012年8月，原、被告签订了《场地租赁协议书》，约定将土地而非码头租赁给被告。原告所办理的港口经营许可证不包括系争场地，如被告需要将所租赁的场地用于码头经营，则需自行办理港口经营许可证等相关手续。原告对被告承租系争场地后具体的经营情况不清楚。2013年4月，周惠芳出具承诺后又未兑现。2013年6月，原告到现场看后发现码头坍塌，联系周惠芳无果，就在2013年10月开始修复。现码头基本修复好了，现场有被告的工人看着，至于场地内的堆土、车辆情况不清楚。
以上事实，有房地产权证、情况说明、档案机读材料、《场地租赁协议书》、《港口经营许可证》、《整改请示》、《场地租赁合同》、《协议书》、收据、照片、律师函、承诺书、责令改正通知书、专项检查表及当事人庭审陈述等证据为证，已经庭审质证，可以认定。
本院认为，根据查明的事实，原告与澳康公司、被告签订的多份场地租赁协议均对岸线使用费、泊位疏浚费等费用的支付作出约定，亦在实际履行中由原告代收上述相关费用，结合被告、澳康公司承租系争场地用于经营水上泥浆中转运输的经营目的及系争场地的地理位置，可资认定系争场地具有码头的属性。然被告、澳康公司在取得该块具有码头属性的土地后，仍需对土地进行硬地平整、危房改造、加固处理、配置设施设备及办理《港口经营许可证》等相关证照后方可合法、安全地从事经营活动。对此，从《整改请示》的具体内容来看，码头设施整改、加固处理及办理相关证照的主体为澳康公司。嗣后，被告延续澳康公司的经营活动后，相关部门则向被告发出责令改正通知书并在专项检查中要求被告加固码头以确保安全生产，亦可见为经营需要被告须尽到码头修复及相关证照办理的主要义务，而原告予以必要协助。结合到本案中，在2012年4、5月经检查发现码头坍塌并责令改正后，双方并未在2012年8月28日签订的《场地租赁协议书》中对码头坍塌、加固如何处理作出约定，嗣后被告在向原告出具缴纳租金承诺时亦未对码头修复问题提出明确抗辩，其上述行为可视为被告对原告提供的租赁物可能存在问题的认可。同时考虑到被告亦并无确切证据证明其曾要求原告对码头修复予以协助及双方对码头如何修复另有约定。综上，被告以原告未对码头进行加固修复作为拒付或延迟支付租金的辩称意见，依据不足，本院不予采信。鉴于被告无正当理由已超过一个月未支付租金，现原告诉请解除《场地租赁协议书》，符合协议约定，本院予以准许。解除协议后，双方应结算租金并返还租赁物。关于租赁物，虽然原告实际在修复码头，但是据被告陈述，系争场地仍由工人看守，故原告诉请被告搬离系争场地，本院予以准许。
关于场地租金使用费，原告陈述其于2013年10月开始修复码头，被告则陈述原告于2013年9月13日开始动工修复码头，双方对上述陈述均未提供相应证据予以佐证。考虑到修复码头属积极事实，对此，原告方应承担举证责任，其未能举证，应承担不利后果。故在法律上，本院对被告有关修复时间的陈述予以认可。同时，依常理，码头进入修复施工势必导致从事泥浆中转运输的被告无法正常使用系争场地，综上考虑被告的实际占用情况及系争场地上堆放不明泥土、停放社会车辆等客观情况，本院酌情确定被告按照年租金八分之一的标准支付2013年9月13日至实际搬离之日止的租金使用费。至于2012年11月1日至2013年9月12日期间的租金，考虑到被告虽无确切证据证明其向原告主张过对码头修复予以协助或双方另有约定，然在该期间码头坍塌致被告使用系争场地受限客观存在，系争场地难以实现租赁目的，故本院遵循公平原则，酌情确定被告向原告支付该期间租金8万元。关于违约金，被告逾期支付租金已构成违约，结合原告实际损失情况，本院酌情确定被告向原告支付违约金2万元。关于押金，考虑到该押金1.5万元系澳康公司支付，原告不同意在本案中处理，被告亦没有提出明确主张，故在本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告上海刘行粮食仓库有限公司与被告上海豪康货物运输代理有限公司于2012年8月28日签订的《场地租赁协议书》；
二、被告上海豪康货物运输代理有限公司于本判决生效之日起十日内，搬离其承租的上海市宝山区祁连山路XXX弄XXX号(原址为118号)刘行仓库内4亩场地；
三、被告上海豪康货物运输代理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海刘行粮食仓库有限公司支付租金8万元(计算至2013年9月12日)；
四、被告上海豪康货物运输代理有限公司于本判决生效之日起十日内，按年租金5万元标准，向原告上海刘行粮食仓库有限公司支付2013年9月13日至实际搬离上述场地之日止的场地使用费；
五、被告上海豪康货物运输代理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海刘行粮食仓库有限公司支付违约金2万元；
六、原告上海刘行粮食仓库有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取为6,799元，由原告上海刘行粮食仓库有限公司负担4,945元，被告上海豪康货物运输代理有限公司负担1,854元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方人数提交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 戴筱岚
代理审判员 叶印洲
人民陪审员 时金兰
二〇一四年五月二十日
书 记 员 黄 莺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。