上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三（民）初字第4492号
原告李其义。
被告上海悦昌置业有限公司。
法定代表人蒋元昌，董事长。
委托代理人王翠，女，上海悦昌置业有限公司工作。
委托代理人刘志铭，男，上海悦昌置业有限公司工作。
原告李其义诉被告上海悦昌置业有限公司（以下简称“悦昌公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月5日公开开庭进行了审理。原告李其义、被告悦昌公司的委托代理人王翠、刘志铭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李其义诉称，原、被告签订了《商品房预售合同》合同约定，原告购买被告位于奉贤区海马路XXX弄（嘉业海悦苑）2号XXX室商品房一套。合同约定，被告应于2014年10月31日前交付房屋，逾期超过60天，原告有权解除合同。原告按约支付房款后，被告未按约交付房屋，原告遂诉至法院，要求判令：1、解除原、被告签订的《商品房预售合同》；2、被告返还原告全部房款人民币（以下币种同）660，000元；3、被告支付原告银行贷款利息损失，自2012年9月6日起至实际返还之日止；4、被告支付违约金19，800元；5、被告支付原告4、5、6三个月违约金，以660，000元为本金，按日万分之二点五计算；6、被告支付自2012年9月3日始至实际返还日止，以本金200，000元，按2012年三年期银行同期贷款利率计算的利息损失；7、被告支付原告担保费6，172元；8、诉讼费由被告负担。
原告李其义针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：
1、《上海市商品房预售合同》1份，旨在证明原、被告签订了商品房预售合同，约定了双方权利义务及违约责任的事实；
2、《补充协议》1份，旨在证明被告需支付原告违约金的事实；
3、发票联2份，旨在证明原告支付了全部房款的事实；
4、信封复印件、退信批条各1份，旨在证明被告通知原告解除合同的事实；
5、还款清单1份，旨在证明原告支付公积金利息损失；
6、预告登记证明、担保费发票各1份，旨在证明原告办理预告登记并支付贷款担保费的事实。
被告悦昌公司辩称，已经分六次支付了延期交付的违约金，原告也都予以收取，双方对延期交房达成共识，故不同意解除合同。
被告悦昌公司针对其辩称提供并当庭出示了6张付款通知，旨在证明被告支付原告延期交付违约金110，385元的事实。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4没有异议，对证据5、6表示其不清楚。原告对被告提供的证据没有异议，确认收到上述钱款。对原告提供的证据1、2、3、4、被告提供的证据，相对方没有异议，本院予以确认。对原告提供的证据5、6可相互印证，本院予以采纳。
根据原、被告诉、辩称及上述认定的证据，本院确认如下法律事实：2012年9月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市商品房预售合同》，合同约定，乙方购买甲方坐落于上海市奉贤区海马路XXX弄《嘉业海悦苑》2号8层801室。建筑面积为87.69平方米，总房价款为660，000元。合同约定，甲方于2013年5月30日前将房屋交付给乙方。如未在上述约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.50计算，违约金自本合同第11条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择单方面解除合同。乙方单方面解除合同的，应当在甲方书面通知乙方办理交房手续的最后期限日之前书面向甲方提出，否则视为放弃该项权利，合同继续履行。合同第十九条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退回乙方，并承担赔偿责任。赔偿金额为总房款的3.00%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。第二十条约定，按本合同约定，甲、乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除。合同第二十一条约定，甲方或乙方对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起30天内，向按第三十三条选定的解决争议机关确认解除合同的效力。合同第二十七条约定，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第3日将被视为已送达另一方。
2012年9月3日、2014年7月31日，被告开具了200，000元、460，000元的购房款发票。460，000元系原告以贷款方式支付。届合同约定交付期限，被告未按约将房屋交付原告，至法庭辩论结束前，被告仍未交付房屋。2013年12月19日，原、被告签订《补充协议》约定，预售合同中第十二条“……违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算”，修改为“……违约金按乙方已支付的房价款日万分之2.5计算”；预售合同第十一条更正为甲方定于2014年10月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。如果甲方还逾期交房的，乙方可以依预售合同条款解除合同。还约定，乙方签署本补充协议后，不得再以甲方延期交房为由，向甲方提出退房及其他任何因逾期交房导致的相关赔偿主张；如乙方发生退房及另行再主张延期交房索赔事项的，则应退还甲方已支付的违约金。后被告分6次支付原告违约金110，385元。
2015年8月11日，原告邮寄被告解除合同通知。2012年12月至2015年8月间，原告共支付贷款利息55，542.31元。原告支付公积金贷款担保费6，172元。原告遂涉讼。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告与被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。被告作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，被告应当在2013年5月30日前向原告交付房屋，被告逾期交房后，原、被告重新达成补充协议，约定2014年10月31日交付，但被告仍未按期交付，显已违约，原告据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。关于合同的解除时间，原告于2015年8月11日以挂号信形式向被告发送了书面解除通知，故双方签订的《上海市商品房预售合同》应于书面解除通知送达之日，即2015年8月14日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房预售合同解除后，被告应按约将原告支付的房款返还。本案争议焦点在于原告实际损失及违约金是否应当支持。第一，关于逾期交房违约金，本院认为原告主张逾期交房违约金的前提是合同继续履行。若选择解除合同，违约方应承担的是解除合同的赔偿金，现原告主张解除合同并要求被告承担解除合同赔偿金的情况下，同时承担逾期交付违约金于法无据，本院对此不予支持。第二，关于原告的贷款利息损失及违约金能否一并适用。原告主张解除合同后的违约金，该违约金主要功能在于填补守约方的损失，现原告实际损失已经超过违约金，本院为填补原告实际损失，按原告实际损失予以支持。但被告已经按约给付原告延期交房违约金，现原告主张解除合同，按合同约定，应在赔偿金额中予以扣除。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条之规定判决如下：
一、确认原告李其义与被告上海悦昌置业有限公司于2012年9月3日签订的《上海市商品房预售合同》于2015年8月14日解除；
二、被告上海悦昌置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李其义购房款人民币660，000元；
三、被告上海悦昌置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李其义利息损失（以本金人民币200，000元，自2012年9月3日始至本判决生效之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；
四、被告上海悦昌置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告李其义贷款利息损失（自2012年12月始至归还全部贷款当月止，以贷款银行出具的全部利息明细清单为准）；
五、被告上海悦昌置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李其义公积金贷款担保费等损失人民币6，172元；
六、原告李其义于本判决生效之日起十日内返还原告上海悦昌置业有限公司人民币110，385元；
七、驳回原告李其义其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币10，661元，减半收取计人民币5，330.50元，由被告上海悦昌置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张慧
二〇一五年十一月二十四日
书记员 陈艳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。