广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂06民终13号
上诉人（一审原告）陈晨，女，1974年4月25日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。
委托代理人陈全桂，广西中龙律师事务所律师。
委托代理人邱永生，广西中龙律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）防城港市达安置业有限公司，住所地广西防城港市港口区西湾广场紫荆小区G20号。
法定代表人黄舟徽，该公司董事长。
委托代理人黄勍勍，广西精一律师事务所律师。
委托代理人黄淑宾，广西精一律师事务所实习律师。
上诉人陈晨因与被上诉人防城港市达安置业有限公司（以下简称达安公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2015）港民初字第1025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人陈晨的委托代理人陈全桂、邱永生，被上诉人达安公司的委托代理人黄勍勍、黄淑宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2014年10月20日，陈晨作为买受方与出卖人达安公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，陈晨购买达安公司位于防城港市金花茶大道东侧防城港市商会活动中心二十三层2308号房，建筑面积50.99平方米，每平方米6535.52元，总金额333246元。合同第六条约定，买受人按下列第3种方式按期付款：3、银行按揭，买受人同意在签署本合同时或之前，向出卖人支付首期购房款，首期购房款占总房款的50.19%，共计167246元；其余购房款占总房款的49.81%，共计166000元，由买受人向银行申请按揭贷款支付给出卖人。交房日期为2015年6月30日。2014年3月25日，案外人陈宁方向陈晨出具收据一份，载明兹收到陈晨房号2308交来防城港市商会大厦购房服务费40792元。2014年3月25日，达安公司向陈晨出具收据一份，载明收到陈晨交纳的防城港商会大厦购房款65272元，填票张晶晶；2014年3月25日，达安公司向陈晨出具收据一份，载明收到陈晨交来的防城港市商会大厦购房款101974元，填票张晶晶。达安公司于2014年9月16日取得涉案房屋的商品房预售许可证。达安公司印发的商品房宣传资料中，有“5A级甲级商务领袖”、“行政商务中心区域50万白领汇聚，500强企业汇聚”、“防城港的GDP更是屡创神话，已连续10多年保持在两位数以上增长，预计2015年底总量将突破1000亿，人均GDP将突破6000美元”、“星级指数之高速电梯，6部大轿厢高速电梯”、“星级指数之停车位，高达306席停车位”等字样宣传。一审法院经审理认为，关于达安公司印发的宣传资料是否构成虚假宣传和欺诈问题。在房地产行业中，销售宣传广告作为商品房销售行之有效的一种手段，广泛存在于商品房交易市场。而所谓欺诈，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，从该宣传内容看，其中对房屋及相关设施的陈述主要提及了电梯、停车位等，其他内容则是对楼盘整体环境的介绍，较为笼统。这些内容对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确定的影响并不属于重大的范畴，故该宣传中的相关内容不能作为要约，难以认定为是上述司法解释规定的具体确定的说明和允诺。本案中，达安公司所宣传内容没有明显或故意欺瞒，因此其行为不构成虚假宣传和欺诈。故一审法院对陈晨认为达安公司未按照广告宣传册上所描述构成欺诈和虚假宣传的理由不予支持。
达安公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，陈晨向达安公司购买达安公司开发的商品房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，陈晨与达安公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，要约与承诺清楚，又未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。依法成立的合同对当事人具有约束力，双方均应依约履行。陈晨认为达安公司收取了其“避税款”40792元，但根据陈晨提交的证据，不能证明该“避税款”的收款人为达安公司，陈晨亦无其它证据予以证明。陈晨据此行使不安抗辩权并无法律依据，不予支持。陈晨要求解除合同、返还首付房款、支付利息、赔偿经济损失并无法律依据，故对其该项诉讼请求，不予支持。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：驳回陈晨的诉讼请求。案件受理费4730元，减半收取2365元，由陈晨负担。
上诉人陈晨不服一审判决，上诉称，一、一审法院认定达安公司的行为不构成虚假宣传错误。1、达安公司在宣传资料中称“防城港的中高档写字楼供应整体规模仍然偏小，核心区的写字楼市场将持续升温”、“预计2015年底防城港GDP总量达1000亿”与事实不符；称标的物大厦是“介于政府与企业之间”、“第一政务中心”等，属虚假广告；用“最佳”、“第一”等绝对化广告用语违反法律规定。2、陈晨因信任达安公司广告宣传而购买涉案房产，达安公司的故意行为导致陈晨损失，故宣传资料中的免责声明，属合同法规定的无效格式条款。3、达安公司在宣传资料中的说明具体确定，对陈晨决定购买涉案房产及其价格的确定有重大影响，故应当视为合同内容。现达安公司违反该条款，应承担违约责任。二、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定达安公司在“商品房预售许可证范围内”售房错误。双方签订合同时，达安公司未取得商品房预售许可证，至合同签订将近一年后，达安公司才取得商品房预售许可证。达安公司违反法律规定，应当承担责任。2、一审法院未认定40792元为达安公司收取错误。载明金额为40792元的收据，系陈宁方签字，但系陈晨根据达安公司的指示转账至南宁市渝坤房地产代理有限公司（以下简称渝坤公司）的账户上，而陈宁方为该公司的法定代表人，且该收据与其他两张收据上的金额，与《置业计划表》上约定的陈晨应支付的各期金额完全对应，陈晨与渝坤公司不存在任何中介服务协议，陈晨也已向公安机关和检察机关控告该公司，故陈晨已履行了付款义务，达安公司应承担相应的法律后果。三、一审法院判决驳回陈晨的诉讼请求错误。1、陈晨按约履行全部付款义务后，达安公司却不承认收到其中一笔款项。达安公司亦在诉前同意解除合同，但其却意图诈骗陈晨，索要2万元撤销备案费用，但房管局实际仅收取300元。故基于达安公司以上丧失商业信誉行为，陈晨有权依据合同法第六十八条的规定，不再依约办理按揭、解除合同。2、陈晨按约履行全部付款义务后，达安公司却不承认收到其中一笔款项，已构成根本性违约，导致合同目的不能实现，故陈晨有权根据合同法第六十九条的规定单方解除合同。3、至一审开庭时已逾交房期限，但达安公司当庭自认至开庭时也不能交房，亦不知道什么时候能交房，故陈晨有权根据合同第九条的约定，单方解除合同，并要求达安公司支付逾期交房违约金。4、诉前双方均同意解除合同，但陈晨依约按期到达安公司处解除合同，达安公司却未能全额返还购房款，违约，且存在诈骗行为。5、陈晨已行使单方解除权，合同已经解除。如上所述，陈晨享有合同解除权，且其已通过电话、邮寄律师函、向公安机关及检察机关提起刑事控告等方式行使单方解除权，达安公司亦已同意解除，故合同已解除。四、一审法院违反法定程序。达安公司一审开庭时当庭提起反诉，但一审法院却未作任何处理。一审程序为简易程序，超审限。一审法院判决书只列明一名代理人，遗漏另一位代理人。一审判决书错漏百出、庭审笔录错别字层出、漏记十分多。五、达安公司涉嫌诈骗罪，陈晨已提出刑事控告。如民事纠纷未得到合法、合理解决，陈晨必将依法追究达安公司包括其法定代表人在内的负责人的刑事责任。综上，请求二审法院：一、撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人陈晨的一审全部诉讼请求；二、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人达安公司辩称，一、双方之间的合同属双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。达安公司依法取得商品房预售资质，也依法履行合同。陈晨未按期支付购房款，已违约。达安公司广告不属于虚假广告，不符合法律规定的商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的具体承诺。陈晨没有证据证明其有权行使不安抗辩权，且只有守约方有权行使单方解除权，陈晨未按约支付购房款，属违约方，不享有单方解除权。陈晨没有证据证明渝坤公司与达安公司之间存在代理关系及渝坤公司的代理权限，故陈晨主张的避税款，达安公司无义务承担。张晶晶系河姆渡公司的员工，达安公司只与河姆渡公司存在代理关系，达安公司不清楚渝坤公司与河姆渡公司是否存在代理关系。因此，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人陈晨在二审期间向本院提交如下证据：1、渝坤公司电脑咨询单，证明渝坤公司的基本情况；2、上诉人向南宁市青秀区人民检察院控告状邮寄单，证明上诉人已向检察机关控告达安公司与渝坤公司涉嫌诈骗；3、上诉人向南宁市公安局南湖分局控告状邮寄单，证明上诉人已向公安机关控告达安公司与渝坤公司涉嫌诈骗；4、上诉人向防城港市港口区人民检察院控告状邮寄单，证明上诉人已向检察机关控告达安公司与渝坤公司涉嫌诈骗；5、上诉人向防城港市公安局港口分局控告状邮寄单，证明上诉人已向公安机关控告达安公司与渝坤公司涉嫌诈骗；6、上诉人向达安公司两次寄送律师函的邮寄单，证明上诉人已行使单方解除权，已通知达安公司合同已解除；7、上诉人向渝坤公司寄送律师函的邮寄单，证明上诉人已向渝坤公司说明情况；8、快递查询系统截屏，证明上列证据2-7邮件寄送情况；9、律师函，证明上诉人已通过律师行使单方解除权，已通知达安公司合同已解除；10、另一位购房者陈保东购房收据，证明三张收据收款均为达安公司收取。
被上诉人达安公司在二审期间未向本院提供新证据。
经开庭质证，被上诉人达安公司对上诉人陈晨提供的证据1的关联性有异议，认为与本案无关；证据2-5的关联性、真实性及合法性均有异议；证据6、9发生在一审之前，不予质证；证据7三性均有异议；证据8关联性有异议，与本案无关；证据10无异议，但该证据已于一审程序中提交。本院认为，证据1-5与本案无关，不予采纳；证据6与本案有一定的关联性，予以采纳；证据7，因渝坤公司并非本案当事人，本院无法对此证据的真实性进行查实，故不予采纳；证据8无法查实真实性，不予采纳；证据9、10，与本案具有一定关联性，予以采纳。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，达安公司向陈晨宣传销售涉案房屋时，向陈晨发放宣传册《商会大厦》，该册主要描述了防城港市经济发展情况、涉案楼盘整体环境等情况，并有“本广告图文仅供参考，最终以政府批文及合同为准，开发商拥有最终解释权”等字样。
陈晨与其哥哥案外人陈保东均于2013年10月22日11时30分左右通过银行刷卡方式支付41608元至渝坤公司。案外人陈宁方系渝坤公司法定代表人。2014年3月25日，案外人张晶晶向陈保东出具收到房号为2307的购房服务费40792元的收据，凭证号码为：3999897；同日，陈晨收到房号为2308的购房服务费40792元收据，该收据记载有“收款人：陈宁方”，凭证号码为：3999896；达安公司向陈保东出具房号为2307的两张购房款收据，凭证号码分别为：1025388、1025389，填票人均为张晶晶；达安公司向陈晨出具房号为2308的两张购房款收据，凭证号码分别为：1025391、1025392，填票人均为张晶晶。
涉案商品房买卖合同还约定，陈晨以银行按揭贷款或个人住房公积金贷款方式购房的，该商品房虽达到交房日期，但按揭款尚未转入达安公司账户的，交房日期顺延至全部按揭款转入达安公司账户后15日。
综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、达安公司印发的宣传资料是否构成虚假宣传和欺诈；二、陈晨请求解除涉案合同、达安公司返还购房款208038元及赔偿利息损失、其他损失2万元有无事实和法律依据。
本院认为，关于第一个争议焦点问题。首先，虚假宣传指经营者或广告者利用广告宣传或其他形式的商业宣传，就商品或服务的特征、产地、价格、质量、制作成分、性能、用途等情况作出虚假的陈述。从该宣传内容看，主要为防城港市经济发展情况、涉案楼盘整体经济社会环境等情况的描述，虽有“6部大轿厢高速电梯”、“高达306席停车车位”等字样，但描述较为笼统、大概。而对于电梯及停车位的描述，陈晨亦未提供证据证明是否与实际情况不一致、存在虚假宣传。其次，所谓欺诈，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示。宣传册的内容主要为对防城港市经济环境及涉案房屋所在的整体环境所作的大概描述，且对电梯、停车位仅作出一般性描述、未具体确定，也有“本广告图文仅供参考，最终以政府批文及合同为准，开发商拥有最终解释权”等字样，这些内容不属于会对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响的范畴，故该宣传中的相关内容仅为要约邀请，而不是要约。陈晨也未提供证据证明其签订涉案房屋买卖合同时，达安公司存在其他欺诈或虚假宣传行为，因此，达安公司所宣传内容没有明显或故意隐瞒、对涉案楼房作出与实际不符的具体明确的承诺或说明，其行为不构成虚假宣传和欺诈。陈晨上诉主张达安公司存在虚假宣传和欺诈，理由不成立，本院不予支持。
二、关于第二个争议焦点问题。达安公司取得涉案房屋的预售许可证，故其与达安公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，主体资格合法，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自义务。
第一，关于陈晨诉请达安公司返还“避税款”40792元及相应利息有无事实和法律依据的问题。根据陈晨提供的其交款的三张收据及陈保东交款的三张收据，陈晨所支付的40792元收据凭证号码与陈保东支付的40792元收据凭证号码连贯，陈保东支付的购房款收据与其支付的40792元收据的填票人、陈晨支付的购房款收据的填票人均为张晶晶，达安公司在陈保东、陈晨支付的购房款收据上也盖了公章，且达安公司亦陈述张晶晶系其代理商河姆渡公司员工，故综合上述事实可认定，张晶晶或河姆渡公司已收取陈晨所支付的40792元。因张晶晶或河姆渡公司与达安公司存在代理关系，故达安公司应就其被代理行为承担法律责任。陈晨已按双方约定支付完全部首付款167246元，余款以按揭贷款方式支付，且根据双方的合同约定，达安公司无权收取服务费，故达安公司收取陈晨的服务费，无事实依据，应予以退还并支付利息损失（计算方式：以40792元为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率自2014年3月26日起至生效判决确定的还款之日止）。一审法院不予支持该部分款项的返还及利息的支付错误，本院予以纠正。
第二，关于陈晨请求解除涉案合同、达安公司返还其他购房款及赔偿利息损失、其他损失2万元有无事实和法律依据的问题。
首先，陈晨以达安公司拒不承认其已收取了“避税款”40792元为由主张达安公司丧失商业信誉，其有权行使不安抗辩权以解除涉案合同。本院认为，商业信誉是指社会公众对某一经营者的经济能力、信用状况等所给予的社会评价，即该经营者在经济生活中信用、声望的定位。达安公司拒不承认已收取了陈晨的40792元，仅系其与陈晨之间的矛盾纠纷，并不构成丧失商业信誉。且陈晨也没有提供证据证明达安公司存在其可行使不安抗辩权的其他情形，故根据《中华人民共和国合同法》第六十八条：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”的规定，陈晨主张行使不安抗辩权无依据，其应继续履行合同。
其次，陈晨以达安公司拒不承认收到该40792元导致合同目的不能实现为由主张解除合同。本院认为，支付购房款系买受人陈晨之主要合同义务，交付房屋、办理产权转移登记手续系达安公司之主要合同义务。根据双方的合同约定，陈晨须先履行完毕其支付购房款的义务，达安公司方须履行其交房、办证义务。现除争议的40792元外，陈晨尚未支付完其余购房款，故达安公司尚未届合同主要义务履行期，不构成根本性违约。陈晨也未能提供证据证明达安公司存在其他根本性违约行为，故陈晨该项上诉理由，于法无据，本院不予支持。
再次，陈晨以达安公司逾期交房达合同约定解除条件为由主张解除合同。本院认为，根据双方合同约定，陈晨以银行按揭贷款方式购房，交房日期顺延至全部按揭款转入达安公司账户后15日。陈晨尚未办理按揭贷款，也未用其他方式支付剩余购房款给达安公司，故交房日期未届至。陈晨该项上诉理由，无事实依据，本院不予支持。
综合上述三点，涉案合同应继续履行，陈晨上诉主张解除合同并要求达安公司返还其他购房款、支付利息、赔偿损失，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定部分事实不清，导致实体处理部分不当。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销防城港市港口区人民法院（2015）港民初字第1025号民事判决；
二、被上诉人防城港市达安置业有限公司返还上诉人陈晨已支付的40792元并赔偿利息损失（利息计算方式：以40792元为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率自2014年3月26日起计至生效判决确定的还款之日止）；
三、驳回上诉人陈晨的其他诉讼请求。
一审案件受理费4730元，减半收取2365元，由上诉人陈晨负担1937元，由被上诉人防城港市达安置业有限公司负担428元。二审案件受理费4730元（上诉人陈晨已预交），由上诉人陈晨负担3874元，被上诉人防城港市达安置业有限公司负担856元。
上述义务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 静
审 判 员 何丽敏
代理审判员 刘帅武
二〇一六年四月五日
书 记 员 温婷婷
附：本案相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。