辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽民再376号
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）中国人民解放军北部战区陆军第2文化工作和网络宣传教育中心。住所地：辽宁省沈阳市沈河区七纬路**号。
法定代表人：高志伟，该中心主任。
委托诉讼代理人：王鹏，中国人民解放军济南军区法律顾问处律师。
委托诉讼代理人：张月，辽宁大辽律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）阳诚华，男，1971年4月7日出生，汉族，无职业，住辽宁省沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：禚洪，辽宁律天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王阳辅，辽宁东尧律师事务所律师。
再审申请人中国人民解放军北部战区陆军第2文化工作和网络宣传教育中心（以下简称北部战区文化中心）因与被申请人阳诚华房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省沈阳市中级人民法院（2018）辽01民终4793号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年9月12日作出（2018）辽民申2676号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人北部战区文化中心委托诉讼代理人张月、王鹏，被申请人阳诚华及其委托诉讼代理人禚洪、王阳辅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
再审申请人北部战区文化中心申请再审称，双方合同无法履行是基于中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发（2016）58号）文件命令要求，按照公平原则及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，再审申请人只应承担装饰装修残值的部分损失。原审法院判令赔偿该部分的全部损失并赔偿未形成附合的流动资产损失，适用法律错误。再审申请人依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条（六）项的规定申请再审。请求法院支持再审申请人的再审申请。
阳诚华辩称，被申请人基于对长期租赁使用的考量，实际投入一千余万元对案涉房屋进行改建、扩建、装修和量身定制装饰物。原审判决的结果根本补偿不了被申请人的损失，也未考虑被申请人的停业损失、预期可得利润损失、员工离职费用等，原审判决的数额正是部分损失的补偿。再审申请人的再审申请无事实和法律依据，请求驳回其再审申请。
北部战区文化中心向一审法院本诉请求：1.请求法院确认北部战区文化中心、阳诚华之间签订的《军队房地产租赁合同》以及《餐厅租赁协议》已经解除。2.请求判令阳诚华立即将北部战区文化中心房屋腾空并完好交还北部战区文化中心（房屋价值650,000元）。3.请求判令阳诚华向北部战区文化中心交纳合同解除后的房屋占有使用费共计26万元；4.请求判令阳诚华向北部战区文化中心返还合同解除后北部战区文化中心替阳诚华缴纳的水费共计12,056元；5.请求判令阳诚华承担本案诉讼费。
阳诚华向一审法院反诉请求:1.请求法院判令继续履行阳诚华与北部战区文化中心签订的《餐厅租赁协议》，2.如法院判令解除《餐厅租赁协议》，请求法院判令北部战区文化中心给付阳诚华改建、扩建的土建损失、装修装饰损失及设备投资损失共计人民币9,007,796元。3.如法院判令解除《餐厅租赁协议》，请求法院判令北部战区文化中心承诺赔付给阳诚华预期可得利润4,164,600元（从开庭日计算至合同期满终止，共计88个月）。4.请求法院判令北部战区文化中心赔偿阳诚华从2016年6月29日至合同解除日的停业损失946,500元。5.请求法院判令由北部战区文化中心承担本案本诉和反诉的全部诉讼费用（第2至第4项损失总额为14,118,896元）。
一审法院认定事实：2013年3月27日，沈阳军区政治部文化工作和网络文学网络宣传中心（后更名为中国人民解放军北部战区陆军第2文化工作和网络宣传教育中心）作为甲方与乙方阳诚华签订《军队房地产租赁合同》。甲方自愿将位于沈阳市沈河区餐厅房（坐落号辽沈字第××号）房屋建筑面积600平方米出租给乙方使用。乙方对甲方所要出租的房地产作了充分了解，愿意承租该房地产。租赁用途是餐饮，租赁期限自2013年4月1日起至2016年7月1日止（装修期3个月），租金总额24万元，年租金为8万元。租金按年结算。
2013年3月27日，沈阳军区政治部文化工作和网络宣传教育中心（后更名为中国人民解放军北部战区陆军第2文化工作和网络宣传教育中心）作为甲方与阳诚华作为乙方签订《餐厅租赁协议书》。合同约定，甲方将坐落于沈阳市沈河区的连体二层楼餐厅出租给乙方使用。甲方出租给乙方的餐厅每年租金8万元，租金分两次交纳。乙方应在签订合同时交纳4万元，6个月后交纳余下4万元。拖欠租金三个月内增交10%滞纳金，超过三个月视为自动终止合作，甲方无条件收回乙方餐厅使用权。乙方必须保证战士按时就餐，并为15名就餐人员负担伙食费。标准每人每天20元，此标准根据上物价上涨及战士伙食费上涨而上涨。每周由战士与餐厅负责人共同制定食谱，必须保证战士吃饱吃好。租赁期限12年，从2013年4月1日至2025年7月1日止，装修期三个月。因乙方投资较大，第一个合同租赁期满后，在乙方履行合同无过错情况下，甲方不得以任何理由拒绝与乙方续租。保证乙方有三个合同期（9年）的租赁权，合同期内房屋租金和租赁协议不变。甲乙双方应于《军队房地产租赁合同》到期前一个月重新续签租赁合同内容不变。水电费用由乙方按每月实际用量支付给甲方。乙方在保证楼体安全的前提下，可以对房屋进行改造。乙方需重新铺设地热，增加墙体保温和增扩固定设施，费用由乙方负责。租赁期满后，乙方将不能移动设施必须无偿移交给甲方。合同期内（12年），甲方如有违约，按市场评估价赔偿乙方装修费用。如有违约，任何一方有权解除合同，但造成的一切损失由违约方负责。后双方签订《补充协议》，约定经甲乙双方协商一致同意，对2013年3月27日甲乙双方签订的《餐厅租赁协议》第三条，乙方必须保证战士按时就餐，并为15名就餐人员负担伙食费标准，每人每天20元，此标准根据物价上涨及战士伙食费上涨而上涨条款进行修改。甲方暂时不在乙方餐厅就餐，乙方按每年9万元整，给甲方战士补助伙食费，此标准根据物价上涨及战士伙食费上涨而上涨，伙食费每年分两次交纳。乙方应在2013年11月15日前交纳4.5万元。6个月后交纳余下4.5万元（伙食费交纳日从2013年8月15日起算）。拖欠伙食费3个月内增加10%滞纳金，超过3个月视为乙方自动终止合作，甲方有权无条件收回乙方经营使用权。
2016年6月29日，北部战区文化中心向阳诚华发出《停止经营通知书》，内容为：根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求，我单位将停止所有房产租赁项目，已多次和你商谈，要求你停止经营。现责令你将租用我方位于沈阳市沈河区从事经营的600平方米房屋，于7月30日前，停止一切营业活动。双方为此发生纠纷，经多次协商未果。北部战区文化中心于2018年1月10日起诉至一审法院。阳诚华2018年2日5日提出反诉。同日，阳诚华就所租赁的房屋的改建扩建、装饰装修、屋内家电、厨房设备、桌椅、字画等现有价值申请评估鉴定，法院随机选取鉴定机构辽宁中正资产评估有限公司并委托其进行评估鉴定。2018年3月7日，该公司出具《阳诚华租赁房屋内的改建扩建、装饰装修、屋内家电等实物资产价值评估》，评估值423.74万元。
一审法院另查明，阳诚华将房屋装修后作为餐厅经营。2015年11月11日，沈阳弎季同源商贸有限公司登记成立，其法定代表人李秋红系阳诚华妻子。该公司的实际经营地在沈阳市沈河区。经营范围包括茶叶、茶具、日用百货等。
本案在审理期间，阳诚华变更反诉请求如下：1.请求法院判令继续履行阳诚华与北部战区文化中心签订的《餐厅租赁协议》，2.如法院判令解除《餐厅租赁协议》，请求法院判令北部战区文化中心给付阳诚华改建、扩建的土建损失、装修装饰损失及设备投资等一切直接损失共计人民币5,456,697元。3、如法院判令解除《餐厅租赁协议》，请求法院判令北部战区文化中心赔付给阳诚华预期可得利润4,164,600元（从开庭日计算至合同期满终止，共计88个月）。4、请求法院判令北部战区文化中心赔偿阳诚华从2016年6月29日至合同解除日的停业损失946,500元。5、请求法院判令由北部战区文化中心承担本案本诉和反诉的全部诉讼费用。（第2至第4项损失总额为10,567,797元）。2018年3月10日，阳诚华申请对经营损失、预期可得利润损失的评估。2018年3月23日，阳诚华申请撤回对经营损失、预期可得利润损失的评估。
一审法院认为，北部战区文化中心与阳诚华签订的《餐厅租赁协议》、《军队房地产租赁合同》、《餐厅租赁补充协议》，均系双方经平等协商自愿达成的，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国相关法律、行政法规的强制性、禁止性规定，该合同合法有效，对双方当事人均有法律约束力，合同当事人应当按照合同约定行使合同权利，履行合同义务。
关于合同是否应当解除以及合同解除后如何处理的问题。北部战区文化中心请求法院判决确认《军队房地产租赁合同》、《餐厅租赁协议》已经解除的诉讼请求，北部战区文化中心请求解除合同的原因系依据《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，根据本案事实，餐厅租赁协议成立以后因社会环境发生重大变化，北部战区文化中心提出解除合同并且已向阳诚华发出《停止经营通知书》，明确通知北部战区文化中心将停止所有房产租赁项目并要求阳诚华停止经营。阳诚华自2016年7月已经不再经营，事实上餐厅租赁协议已解除，一审法院予以确认。因《餐厅租赁补充协议》系从合同，故一并确认补充协议已解除。关于《军队房地产租赁合同》，该合同因到期终止履行，故一审法院不予确认。关于北部战区文化中心请求阳诚华将涉诉房屋腾空并交还的诉求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条对合同解除后的法律后果明确规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除的法律效果是使得合同关系归于消灭。故，餐厅租赁协议解除后，北部战区文化中心主ＸＸ诚华腾空租赁房屋后交还北部战区文化中心的主张，符合法律规定，一审法院予以支持。关于北部战区文化中心主张的水电费12,056元，北部战区文化中心已经举证证明水费共计12,056元，北部战区文化中心的主张符合法律规定，一审法院予以支持。关于房屋租金、占有使用费的诉讼请求，双方就战士就餐问题签订餐厅补充协议，约定战士不在餐厅就餐，阳诚华须每年给付9万元伙食补助费，经询问北部战区文化中心，其主张的租金中包括了原约定租金8万元/年和伙食补助费9万元/年，9万元名为伙食补助，实际上是对房屋租金的一种补充。因合同自2016年7月解除，在此后的伙食补助费用，阳诚华无须支付。故，2016年1月至合同解除前的租金，阳诚华应当给付85,000元。合同解除后至2018年1月，阳诚华实际占有房屋应当交付占有使用费120,000元。因阳诚华已经给付了80,000元，故还需支付租金、房屋占有使用费共计125,000元。
关于阳诚华要求北部战区文化中心赔偿土建、装修、设备投资、可得利益及停业损失问题,一审法院认为，因政策变化北部战区文化中心单方要求解除合同，确实给阳诚华造成了一定的经济损失，北部战区文化中心应予以赔偿。至于阳诚华因解除合同产生的经济损失数额如何确定问题，一审法院认为，在确定应赔偿的具体数额时，应对以下因素进行综合分析：1、阳诚华为履行《餐厅租赁协议》确实支出了装修、土建、购置餐厅桌椅、用具、电器等费用；2、合同期限为12年，即：自2013年4月1日至2025年7月1日止（装修期3个月）；3、双方解除项目合作的时间为2016年7月，双方实际合作期间3年多，合作期间确实较短；4、租赁解除后，阳诚华确需支付工作人员一定的离职费用；5、合同解除的原因系政策因素，并非北部战区文化中心、阳诚华的履约过错。本案审理过程中，阳诚华对房屋改建扩建、装饰装修屋内家电、厨房设备、桌椅、字画等现有价值、停业损失、预期可得利润损失申请评估鉴定，一审法院委托评估机构对房屋改建扩建、装饰装修、屋内家电、厨房设备、桌椅、字画等现有价值进行了评估，根据《评估报告书》和《对阳诚华的回复》，评估资产价值423.74万元，其中固定资产部分价值为2,573,241.76元，故北部战区第2中心应当赔偿阳诚华装饰装修残值损失2,573,241.76元。未形成附合的装饰装修物、家电设备、餐具及食材等非固定资产部分的评估价值1,664,162.98元。一审法院认为，虽然房屋内的家电、厨房设备、桌椅、字画等未与房屋形成附合，但考虑到这些物品系阳诚华进行经营所产生必要合理的经营投入成本，因合同未到期解除必然导致阳诚华的损失，综合本案实际情况，应当予以支持。因阳诚华对停业损失、预期可得利润等其他经济损失申请评估鉴定，后撤回该部分鉴定申请。一审法院综合对上述因素进行分析，结合本案实际情况，一审法院酌定北部战区第2中心应赔偿阳诚华其他经济损失1,664,162.98元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、确认中国人民解放军北部战区陆军第2文化工作和网络宣传教育中心与阳诚华签订的《餐厅租赁协议》已经解除；二、被告阳诚华于判决生效之日起三日内迁出沈阳市沈河区，将房屋腾空交还原告中国人民解放军北部战区陆军第2文化工作和网络宣传教育中心；三、被告阳诚华于判决生效之日起三日内向原告中国人民解放军北部战区陆军第2文化工作和网络宣传教育中心支付水费12,056元；四、被告阳诚华于判决生效之日起三日内向原告中国人民解放军北部战区陆军第2文化工作和网络宣传教育中心支付房屋租金、房屋占有使用费125,000元（截至2018年1月份）；五、反诉被告中国人民解放军北部战区陆军第2文化工作和网络宣传教育中心于判决生效之日起三日内向反诉原告阳诚华支付装饰装修残值损失2,573,241.76元；六、反诉被告中国人民解放军北部战区陆军第2文化工作和网络宣传教育中心于判决生效之日起三日内向反诉原告阳诚华支付其他经济损失1,664,162.98元；七、驳回原告中国人民解放军北部战区陆军第2文化工作和网络宣传教育中心的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告阳诚华的其他反诉请求。如双方当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,020元，由阳诚华承担。反诉案件受理费42,603元，由阳诚华承担21,301.5元，中国人民解放军北部战区陆军第2文化工作和网络宣传教育中心承担21,301.5元，鉴定费50,000元，由中国人民解放军北部战区陆军第2文化工作和网络宣传教育中心承担。
北部战区文化中心上诉请求：1.撤销一审判决第四、五、六项；2.依法改判阳诚华向北部战区第2中心支付房屋租金、房屋占有使用费共计26万元；3.依法改判北部战区文化中心不承担一审判决第五、六项的损失赔偿责任。4.本案一审（反诉）、二审诉讼费用及评估鉴定费用全部由阳诚华承担。
阳诚华上诉请求：1.将本案发回重审或查清事实后改判驳回北部战区文化中心诉请，支持阳诚华反诉请求；2.由北部战区文化中心承担本案一审和二审的全部诉讼费用。
二审法院对一审查明的事实予以确认。
二审法院另查明，辽宁中正资产评估有限公司出具的《阳诚华租赁房屋内的改建扩建、装饰装修、屋内家电等实物资产价值评估》中流动资产评估价值为166.42万元，固定资产评估价值为257.32万元。
二审法院认为，关于北部战区文化中心上诉主张要求阳诚华按照年租金17万元（8万元租金+9万元伙食补助）的标准支付2016年、2017年房屋租金、占有使用费的问题。结合双方签订的《餐厅租赁协议》《餐厅租赁补充协议》的内容以及阳诚华租赁涉案房屋的用途可以推断出，阳诚华承租涉案房屋经营餐厅除自身盈利外还应负担北部战区文化中心战士的就餐义务，就餐义务体现为提供伙食或相应的伙食补助。但鉴于2016年6月末北部战区文化中心向阳诚华发出《停止经营通知书》，北部战区文化中心明示双方的租赁合同不能继续履行，致使阳诚华的餐厅不具备经营条件，现北部战区文化中心要求阳诚华承担自接到《停止经营通知书》后的就餐义务（提供伙食补助），依据不足，本院不予支持。故一审法院认定阳诚华支付2016年1月至2016年6月的房屋租金及伙食补助费共计85,000元及2016年7月至2017年12月的房屋占有使用费120,000元，扣除阳诚华已付的租金80,000元，判决阳诚华支付房屋使用费共计125,000元并无不当。
关于北部战区文化中心上诉提出其不应承担评估报告中的装饰装修残值损失的主张。依照双方于2013年3月27日签订的《餐厅租赁协议书》约定，合同期内（12年），北部战区文化中心如有违约，按市场评估价赔偿阳诚华装修费用。本案中，北部战区文化中心向阳诚华发出《停止经营通知书》后，导致阳诚华承租的餐厅无法经营，故一审法院依照评估机构评估的固定资产价值为257.32万元，认定相应损失价值并无不当。
关于北部战区文化中心上诉提出其不应承担其他经济损失的主张。本案中，北部战区文化中心在与阳诚华签订《餐厅租赁协议》中约定：“租赁期限为12年，自2013年4月1日至2025年7月1日……因阳诚华投资较大，第一个合同租赁期满后，在阳诚华无过错的情况下，北部战区第2中心保证阳诚华有三个合同期（九年）的租赁权……”从双方租赁合同的内容可以看出，签订合同之时阳诚华基于较长租赁周期而进行了较大的投资，并且北部战区文化中心对于阳诚华的长期租赁使用的意图亦知晓，并认可了阳诚华的投资行为。现涉案房屋由于中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，北部战区文化中心于2016年6月29日向阳诚华发出《停止经营通知书》，致使阳诚华无法按照原合同约定期限继续承租使用。虽然租赁合同不能继续履行并非基于当事人的过错所致，但确实因为北部战区文化中心单方不能履行所致。另外，屋内家电、厨房设备、桌椅字画等物品虽然为流动资产，但其购买并使用系为实现特定目的，即经营餐厅所用，现餐厅不能如期经营，阳诚华势必造成相应的损失，故一审法院判令北部战区文化中心对阳诚华的损失进行适当补偿，并无不当。
关于阳诚华上诉提出一审认定的其他经济损失过低及停业损失、预期可得利润损失、员工离职费用未予支持等主张，因其未能提供充分证据予以证明，本院不予采信。
综上所述，北部战区文化中心、阳诚华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
中国人民解放军北部战区陆军第2文化工作和网络宣传教育中心交纳的二审案件受理费42,603元，由中国人民解放军北部战区陆军第2文化工作和网络宣传教育中心负担；阳诚华交纳的二审案件受理费55,623元，由阳诚华负担。
本院再审查明的事实与原审一致。
本院再审认为，北部战区文化中心与阳诚华签订的《餐厅租赁协议》、《军队房地产租赁合同》、《餐厅租赁补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国相关法律、行政法规的强制性、禁止性规定，该合同合法有效。合同当事人应当按照合同约定行使合同权利，履行合同义务。从北部战区文化中心与阳诚华签订《餐厅租赁协议》约定中可以认定，阳诚华基于较长租赁周期而进行了较大的投资，并且北部战区文化中心对于阳诚华的长期租赁使用的意图知晓，并认可了阳诚华的投资行为。由于中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，造成北部战区文化中心单方不能继续履行案涉租赁合同，致使阳诚华无法按照原合同约定期限继续承租使用案涉标的。本案一审期间，一审法院委托评估机构对房屋改建扩建、装饰装修、屋内家电、厨房设备、桌椅、字画等现有价值进行了评估。根据《评估报告书》和《对阳诚华的回复》，评估资产价值423.74万元，其中固定资产部分价值为2,573,241.76元，原审法院判令北部战区文化中心赔偿阳诚华装饰装修残值损失2,573,241.76元并无不当。对于未形成附合的装饰装修物、家电设备、餐具及食材等非固定资产部分，由于其本身仍具有一定的利用价值，原审法院将价值1,664,162.98元的该部分损失判令全部由北部战区文化中心承担有失公平。本院予以纠正。对于固定资产部分的损失和未形成附合的装饰装修物、家电设备、餐具及食材等非固定资产部分损失，本院酌定北部战区文化中心补偿的数额为330万元人民币。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销辽宁省沈阳市中级人民法院（2018）辽01民终
4793号民事判决和辽宁省沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初505号民事判决第五、六项；
二、维持辽宁省沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初505号民事判决第一、二、三、四、七、八项。
三、中国人民解放军北部战区陆军第2文化工作和网络宣传教育中心于本判决生效起三日内补偿阳诚华固定资产部分的损失和未形成附合的装饰装修物、家电设备、餐具及食材等非固定资产部分损失330万元人民币。
如双方当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费13,020元，由阳诚华承担。反诉案件受理费42,603元，由阳诚华承担21,301.5元，中国人民解放军北部战区陆军第2文化工作和网络宣传教育中心承担21,301.5元，鉴定费50,000元，由中国人民解放军北部战区陆军第2文化工作和网络宣传教育中心承担；本案二审受理费，中国人民解放军北部战区陆军第2文化工作和网络宣传教育中心交纳的42,603元，由中国人民解放军北部战区陆军第2文化工作和网络宣传教育中心负担；阳诚华交纳的55,623元，由阳诚华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郝 志 贤
审 判 员 王 华 迪
审 判 员 张 广 军
二〇一八年九月二十六日
法官助理 程 洪 利
书 记 员 孟慧（代）