山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终3478号
上诉人（原审被告）：青岛华东房地产开发有限公司。
法定代表人：匡兆东，职务董事长。
委托诉讼代理人：刘作斌。
被上诉人(原审原告）：薛文龙。
委托诉讼代理人：郑莎莎，山东欣辰律师事务所律师。
上诉人青岛华东房地产开发有限公司(以下简称华东房地产公司）因与被上诉人薛文龙商品房预售合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2017）鲁0281民初7442号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人华东房地产公司的委托诉讼代理人刘作斌、被上诉人薛文龙的委托诉讼代理人郑莎莎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人华东房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判违约金为9346.50元。事实与理由：一审法院对逾期交房违约金计算起止时间认定有误，胶州市城乡建设局于2016年出具竣工验收备案证一份，以证明业主所购买的涉案房屋已经整体综合验收，达到房屋交接的条件。另薛文龙已领取房屋钥匙交纳了物业费且已入住。华东房地产公司提交了相片一宗以此证明华东房地产公司于2015年12月31日对涉案房屋的入户门、单元门、售楼处、警卫室张贴公告，通知业主前往华东房地产公司办理房屋交接手续及领取钥匙。华东房地产公司对违约金的计算标准没有异议，对于起算时间有异议，应当以竣工验收备案表记载的时间为准。
被上诉人薛文龙辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉维持原判。
薛文龙向一审法院提出诉讼请求：1、判令华东房地产公司支付迟延交房的违约金21925元（2016年1月1日-2017年7月17日）；2、判令华东房地产公司给付薛文龙购房发票及房屋交接书；3、由华东房地产公司承担本案诉讼费用和其它相关费用。一审中，薛文龙明确其诉讼请求为：依据双方签订合同的第十二条，违约金按薛文龙已支付房价款的日万分之一计算，违约金自合同第十一条约定的最后交付期限的第二天即2016年1月1日起算至诉讼之日2017年7月17日止共563天，薛文龙已交付购房款389436元，违约金为389436元×563天×0.0001元/天=21925元，其它诉讼请求同诉状。
一审法院认定事实：2014年10月11日，薛文龙与华东房地产公司签订商品房买卖合同，约定由薛文龙购买位于胶州市北京西路816号-京都名苑小区x号楼x单元x户的商品房一套，面积为91.74平方米，单价4245元/平方米，总价款为389436元，款项已付。合同第十条约定，房屋交付须符合办理了房屋所有权初始登记、对房屋设定的抵押已注销、已按规定缴纳了物业维修基金的交付条件。第十一条约定，华东房地产公司于2015年12月31日前将房屋交付给薛文龙。第十二条约定，华东房地产公司如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付薛文龙，应当向薛文龙支付违约金，违约金按薛文龙已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过15天，薛文龙可按约定追究华东房地产公司责任，薛文龙有权单方解除合同。第十三条约定，房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，华东房地产公司应在交付之日前3天书面通知薛文龙办理交付房屋的手续，薛文龙应在收到通知之日起15天内，会同华东房地产公司对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为交付钥匙并办理房屋交接手续。在验收交接时，华东房地产公司应出示符合本同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，华东房地产公司应向薛文龙提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。华东房地产公司如不出示和不提供前款规定的材料，薛文龙有权拒绝接受房屋，由此产生的延期交房的责任由华东房地产公司承担。
华东房地产公司提供证据认为涉案房屋于2016年8月31日通过的单体验收和综合验收，薛文龙也于2015年9月30日办理了房屋交接手续领取了钥匙并且缴纳了物业费且已入住，另薛文龙主张的购房发票，不属于法院受案范围，华东房地产公司多次以电话发手机信息张贴公告等形式通知薛文龙办理房屋交接手续，但薛文龙迟迟未到华东房地产公司处领取钥匙，办理房屋交接手续，所以造成房不能交接原因由薛文龙引起的。青岛东旺物业管理公司出具的物业收据更进一步证明的华东房地产公司将房屋交付给薛文龙，因为按照通常惯例必须先交纳物业费才能拿钥匙入住。薛文龙已经于2015年9月30日办理了房屋交接手续并且缴纳了物业费，因此华东房地产公司不存在违约，更不用支付违约金。
一审法院认为，薛文龙、华东房地产公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方应按合同的约定行使权利、履行义务。薛文龙已经依约完成交款义务。华东房地产公司亦应依合同第十一条约定于2015年12月31日前将符合交付条件房屋交付给薛文龙，薛文龙虽然在2015年9月从华东房地产公司领取了房屋钥匙，但是这并不符合合同第十三条明确约定的房屋交付条件之一，签订房屋交接书，说明薛文龙、华东房地产公司对于房屋交付除了实际交付房屋钥匙外，还需要签订房屋交接书，即符合办理了所有权初始登记这一特别交付条件。华东房地产公司并未按合同约定的交付条件向薛文龙交付房屋，构成违约，薛文龙主张华东房地产公司应承担2016年1月1日起至2017年7月17日的违约金应予支持，薛文龙主张的违约金21925元符合合同约定，且不过分高于薛文龙受到的损失，予以支持。华东房地产公司庭审中未提交关于房屋所有权初始登记相关证据，华东房地产公司的辩解理由，无证据支持，法院不予采信。薛文龙请求判令交付购房发票及房屋交接书，非本案受理范围，可另处理。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、青岛华东房地产开发有限公司给付薛文龙违约金21925元（2016年1月1日-2017年7月17日），于判决生效之日起十日内付清。二、驳回薛文龙的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费365元，由青岛华东房地产开发有限公司负担。
经审理查明，2017年10月16日，一审庭审过程中，华东房地产公司向法庭提交薛文龙交纳物业费的收据复印件一份，欲以此证明薛文龙已于2015年9月30日办理了房屋交接手续领取了钥匙并交纳了物业费且已入住。薛文龙在一审中对该证据的真实性及证明事项均不认可，并称该证据公章显示为青岛东旺物业管理有限公司，与本案无关。即便该证据是真实的，也仅能证明薛文龙向该物业公司交纳物业费而已，无法证明华东房地产公司的主张。
本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，华东房地产公司上诉的主要争议问题为逾期交房违约金的起止时间。华东房地产公司主张在2016年9月9日通过竣工验收，取得竣工验收备案证，符合交付房屋的条件，应当以竣工验收备案时间计算逾期交房违约金。但双方在合同中约定：“本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式。”华东房地产公司未能提交有效证据证明其在房屋竣工验收备案后，按照合同约定的方式及时通知业主交房，因此，本院对其主张以竣工验收备案时间计算逾期交房违约金，不予支持。华东房地产公司主张薛文龙已于2015年9月30日领取房屋钥匙并实际入住，薛文龙对此不予认可。本院认为，华东房地产公司一审所提交的物业费收据复印件并不符合证据形式要求，即便真实亦仅能证明薛文龙交纳物业费的事实，华东房地产公司未能提供其他有效证据证明其与薛文龙已进行了房屋交接或薛文龙已领取房屋钥匙的事实。故，本院对华东房地产公司该项主张不予采信。二审中，薛文龙认可其在2017年7月已经收房。因此，一审判决支持薛文龙主张的2016年1月1日至2017年7月17日起诉之日期间的逾期交房违约金，并无不当，本院予以确认。
综上，华东房地产公司的上诉请求，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费115元，由青岛华东房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 龙 骞
审判员 孙向东
审判员 马 喆
二〇一八年八月三十一日
书记员 阚玉龙
书记员 原 野