上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0104民初30462号
原告：上海西南明园实业发展有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：李松坚，董事长。
委托诉讼代理人：朱小红，上海一曼律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周燕，上海一曼律师事务所律师。
被告：上海奇缘餐饮管理有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：吴淑萍，总经理。
委托诉讼代理人：陈国贵，男。
委托诉讼代理人：王蓉华，男。
原告上海西南明园实业发展有限公司(以下简称西南明园)与被告上海奇缘餐饮管理有限公司(以下简称奇缘餐饮)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，2018年1月28日,西南明园增加诉讼请求，本院于2018年3月12日、7月5日两次公开开庭进行了审理。原告西南明园的委托诉讼代理人朱小红，被告奇缘餐饮的委托诉讼代理人陈国贵、王蓉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
西南明园向本院提出诉讼请求：1、判令奇缘餐饮支付拖欠的租金1,717,135.13元(自2016年11月16日起至2017年5月31日955,033.14元、自2017年6月1日起至2017年10月25日租金762,101.99元)，及逾期支付租金的滞纳金(自2016年10月26日起算至2017年10月25日为975,240.51元；自2017年10月26日计算至实际支付日止，以1,717,135.13元为基数按每天千分之三计算)；2、判令奇缘餐饮支付拖欠的物业管理费25,822.57元(自2017年9月1日起至2017年10月25日止)，及逾期支付物业管理费的滞纳金(自2017年8月26日起算至2017年10月25日为3,940.41元，自2017年10月26日起算至实际支付日止，以25,822.57元为基数按每天千分之三计算)；3、判令奇缘餐饮支付免租期内租金731,710.95元；(2015年6月1日至2015年8月15日及2015年11月1日至2016年1月15日，共5个月)；4、判令奇缘餐饮支付拖欠的自2017年6月26日至2017年8月25日止的水费1,253.5元、电费100,613.8元；5、判令奇缘餐饮支付房屋占有使用费，自2017年10月26日起算至奇缘餐饮向西南明园实际交还租赁房屋日止，每天按28,867.5计算；6、判令奇缘餐饮支付租赁合同解除违约金439,026.57元；7、诉讼费由奇缘餐饮负担。诉讼过程中，西南明园增加诉讼请求：判决确认西南明园和奇缘餐饮之间的房屋租赁合同自2017年10月25日起解除；撤回上述第5项诉讼请求；其余诉讼请求不变。
事实和理由：2015年5月16日，西南明园与奇缘餐饮签署《房屋租赁合同(商业专用)》。约定：奇缘餐饮承租西南明园名下座落于复兴中路XXX号5F房屋(以下简称系争房屋)，计租建筑面积962.25平方米，租赁期限2015年6月1日起至2020年5月31日，其中无10-2条情形下的装修期为2015年6月1日起至2015年8月15日止；租金先付后用，每两个月为一个付款周期，应在前一个月的25日之前支付下期租金，逾期支付，每日按逾期付款额的千分之三支付滞纳金；物业管理费每平方米建筑面积每月20元，每月计19,245元，付款约定同租金；租赁合同解除当日返还房屋，逾期一日按每平方米30元支付占用费；如奇缘餐饮擅自转租、拖欠租金等情形的，西南明园可解除租赁合同，奇缘餐饮应按第一年月租金三倍支付违约金。
2015年6月1日，双方进行了房屋交接，之后奇缘餐饮即进场经营餐饮，但奇缘餐饮自进场开始即屡次拖欠租金、物业管理费等各项费用，虽经西南明园多次催讨，但至2017年10月仍拖欠高达1,717,135.13元租金、25,822.57元物业管理费，另外还拖欠水电费。2017年10月西南明园又收到法院通知，才获知奇缘餐饮以上海浦缘餐饮管理有限公司名义对外转租。奇缘餐饮已构成严重违约，为此，西南明园于2017年10月19日通知奇缘餐饮解除租赁合同，但奇缘餐饮至今未支付欠费，故诉至法院。
奇缘餐饮辩称，奇缘餐饮因为原外马路动迁需要迁移经营地，不得已另行选址，就选了系争房屋，签订合同的时候浦缘餐饮尚未注册成立，所以由奇缘餐饮代替签订了合同，合同中约定了新公司将成立，并且房屋租赁之后以新公司的名义进行经营，奇缘餐饮和浦缘餐饮实际上法人和股东是一致的，所以两家公司之间不存在转租关系。房屋租赁合同约定的用途是餐饮使用，但是在签订合同之前西南明园已经明确知道房屋不能作为餐饮使用，因此是西南明园欺诈在先，西南明园违反了相关的法律规定，将不能作为餐饮使用的房屋出租给了奇缘餐饮，导致了奇缘餐饮租赁系争房屋之后长期办不出工商营业执照、煤气、消防、卫生许可证等相关证件，而且西南明园承诺的相关车位至今没有，货梯不能正常使用，这期间增加免租期是因为没有水，无法施工。物业公司向奇缘餐饮发出了2017年9月30日之前要支付相关的欠租和欠费，物业公司是西南明园的代理人，但是事实上在2017年9月28日物业就采取了断电措施，造成了一系列的后果，有许多案件也在诉讼过程中。西南明园对奇缘餐饮造成的损失远远大于房屋的租金，而且西南明园在发出2017年10月25日解除合同之前，已全部拆除了租赁房屋内的装修，并且将房屋立即出租给他人，奇缘餐饮在物业采取断电措施即2017年9月28日之后就对系争房屋失去控制。
另外，租赁期间因为相关执照不能办理，双方一直在商量，所以还产生了补充协议。因为没有水，双方有争议，所以2016年11月16日-2017年5月31日期间的租金没有支付，又由于车位、执照、消防通道没有，未支付2017年6月1日-2017年10月25日期间的租金。同样，物业管理公司没有对奇缘餐饮尽到该尽的义务，因此奇缘餐饮不认可物业，而且在补充协议上也对物业管理费进行了降价。因为在租赁期间与西南明园一直有争议，所以发展到2017年9月28日断电。西南明园欺诈在先，合同违法无效，要求西南明园赔偿奇缘餐饮的损失，不同意西南明园的诉请。另外，根据奇缘餐饮调取的相关资料系争房屋在菜市场5楼，菜市场为复兴中路XXX号，并非1237号，而且菜市场产权不属于西南明园，因此要求西南明园提供租赁房屋从规划至竣工验收的手续，确认租赁房屋是否违法是否可以出租。
本院经审理认定事实如下：
西南明园系上海市复兴中路XXX号房屋的所有权人。
2015年5月25日，西南明园(出租方、甲方)、奇缘餐饮(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同(商业专用)》，约定甲方将上海市复兴中路XXX号5F(房地产权证：沪房地徐字2013第0205**号)出租给乙方，并委托上海锦能物业管理有限公司(以下简称锦能物业)对园区进行统一物业管理。双方确认计租建筑面积为962.25平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋用途作餐饮使用。在租赁期内，乙方应当自行申请并获得经营本合同所述营业所需的一切政府许可或批准证书，如需甲方配合，甲方应给予积极配合。乙方不得在租赁单元内从事与本合同所述营业之外的其他用途，不得将租赁单元用于居住目的。乙方在承租该房屋后拟向工商主管部门申请设立有限公司，并以/公司(系暂定名，具体企业名称以该房屋所在地工商主管部门核准为准，以下简称“新公司”)的名义进行经营。新公司的工商注册手续办理完成后，由新公司承接乙方在本合同项下所有的权利和义务，乙方承担连带保证责任。乙方以该房屋拟注册的新公司，如根据法律法规、政府政策规定需要办理环评、卫生、食药、安监、消防、治安等前置审批手续的应自行评估、办理，自行承担相关费用及后果，甲方仅负配合义务。乙方同意并承诺：在乙方取得上述新公司工商登记注册之日起15个工作日内，将其营业执照复印件提供给甲方，与甲方办理本合同(包括附件)承租人的变更手续(即承租人从乙方变更为新公司，由新公司在本合同承租人处加盖公章变更即生效)，新公司在本合同承租人处加盖公章之同时，乙方自动变更为新公司(即新承租人)的连带责任保证方，为新公司履行本合同义务承担连带保证责任。
房屋租赁期自2015年6月1日起至2020年5月31日止。双方约定系争房屋每日每平方米建筑面积为人民币5元，月租金总计146,342.19元，租金自租赁期开始起2年内不变，自第3年起租金递增每年8%，即2015年6月1日至2017年5月31日，月租金146,342.19元，2017年6月1日至2018年5月31日，月租金158,049.56元，2018年6月1日至2019年5月31日，月租金170,634.99元……。装修期：在乙方没有出现第10-2条情形的前提下，甲方给予乙方的装修期为2015年6月1日起至2015年8月15日止。装修期内不计租金和计租租期，但乙方需支付物业管理费及水、电等一切租赁相关费用。装修期届满次日即为该房屋计租期起租日，租金和计租期由起租日起开始计算。双方同意，租金采取先付后用方式，乙方在2015年5月31日前向甲方支付2015年8月16日至2015年10月31日的首期租金即369,664.38元，其后每2个月为一个付款周期，每个付款周期应付租金乙方应于该付款周期前一个月的25日之前向甲方支付下期租金，否则视为逾期支付租金。如乙方逾期支付，每逾期一日，则乙方须按逾期支付租金部分的千分之三支付滞纳金。
双方约定，签约之日乙方应向甲方支付租赁保证金292,684.38元，租赁关系终止时，保证金用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，在乙方按照第七条约定归还房屋并办妥该房屋为注册地或营业地址的工商注销或变更手续30日内，甲方应将保证金全额或余额(如有)返还给乙方，不计利息。合同期间，使用该房屋所发生的水、电、网络、通讯、设备、物业管理等相关租赁费用均由乙方承担。乙方支付的物业管理费为每月每平方米建筑面积20元，即每月19,245元，乙方应在2015年5月31日前支付2015年6月1日至2015年10月31日装修期及租赁期首期物管费96,225元，直接支付给甲方委托物业管理单位，其后每2个月为一个付款周期，各个付款周期应付的物业管理费乙方应于该付款周期前一个月的25日之前向甲方委托物业单位支付下期的物业管理费，否则视为逾期支付。如乙方逾期支付，每逾期一日，则乙方须按欠费金额的千分之三支付滞纳金。除本合同另有约定外，双方特别约定：乙方同意，经甲方催告后7日内，乙方仍拒不改正违约行为，或仍不履行本协议下任何付款责任的，甲方有权对该房屋进行断水断电，除非乙方补交完全上述欠费，否则，甲方还可解除本合同。乙方同意，在断水断电期间的租金和物业管理费甲方不予以减免，……。
合同第九条约定，除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在合同期内，未事先征得甲方的书面同意，不得将该房屋部分或全部转租给他人，也不得将该房屋转包、出借、抵押或设立留置权、与他人交换或共同使用或其他一切非乙方自用的行为(包括但不限于股东或关联企业之间本合同项下的权利义务的转让)。如乙方关联企业/和/或/，在本合同生效后实际使用该房屋并交付租金，则必须事先与甲方另行签订租赁主体变更协议并继续履行本合同，除租期为本合同剩余租期外，其余条款不变，除非双方另有约定的，依该约定。本合同乙方承担连带担保责任。否则不得变更，视为擅自转租，此时第三方向甲方所支付的租金、物业费等各项费用，视为乙方委托他人付款，甲方的收款行为并不视作已经认可乙方的转租行为，且甲方有权解除本合同，收回该房屋，乙方按第10-2条合同约定向甲方承担违约责任。
合同10-2条约定：有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方应向甲方按第一年月租金的三倍支付违约金；给甲方造成损失的，支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(四)乙方违反本合同第九条约定的；(五)乙方逾期支付、未足额支付租金累计超过二十日的，乙方不得以甲方可以用保证金冲抵所欠租金为由而主张未拖欠租金；(八)乙方逾期支付、未足额支付物业费、水电煤通讯等公用事业费用累计超过二十日的；……。
合同第11-14条约定，合同期内，如乙方原因导致本合同无法继续履行、乙方提出提前终止本合同或因乙方违反第10-2条约定导致甲方单方面解除合同的，则乙方丧失装修期和免租期内的租金减免优惠，须按本合同第4-1条约定的租金标准向甲方补交装修期和免租期内减免的租金，并按照本合同相关约定承担违约责任。租赁合同还对双方的其他权利义务等作了约定。租赁合同尾部，被告、奇缘餐饮分别在出租方、承租方处盖章确认。
2015年6月1日，双方进行了房屋交接。
上海浦缘餐饮管理有限公司(以下简称浦缘餐饮)经工商管理部门核准于2016年2月25日成立，法定代表人胡某某(后更改为吴淑萍)。此后，浦缘餐饮在上海市复兴中路XXX号5F经营餐饮。在此期间，因奇缘餐饮对办理系争房屋营业执照、用水、消防通道等存有异议，在支付首期(2015年8月16日-10月31日)租金后，暂未再支付租金。
2016年7月，西南明园(甲方)、奇缘餐饮(乙方)及锦能物业(丙方)签订《补充协议》，对上述《房屋租赁合同》进行补充，其中涉及延长装修期(2015年8月15日起至2015年10月31日止)、调低物业管理费(从每平方米20元变更为每月每平方米15元)、欠付租金的付款周期(从2016年8月开始按每个月为一个付款周期，每个付款周期支付两个月租金的方式支付，直至把所欠的租金全部付清)等进行约定，同时还载明：甲方尽快解决饭店的停车问题(十个车位)，锦能物业确保客梯、货梯的正常运行，水电正常供应、确保饭店门厅的清洁卫生和整洁等。本协议签订后，乙方应立即支付租金和物业费，乙方不能以任何理由拖欠《租赁合同》约定的租金、物业管理费等相关费用。如有发生则视作乙方根本违约，甲方有权立即解除《租赁合同》并要求乙方支付所欠费用，同时乙方应根据《租赁合同》第10-2条的约定承担违约责任。
《补充协议》签订后，奇缘餐饮于2016年10月及2017年1月各支付两个月租金，自2017年3月至2017年8月每月支付一个月租金。
2016年12月28日，西南明园向奇缘餐饮发出催款通知书，要求支付2016年1月1日至2017年1月31日的物业费187,638.75元、水电费107,430.5元及2016年3月16日至2017年2月15日的租金1,609,764.09元。2017年4月锦能物业向奇缘餐饮发出付款通知书，要求支付2017年1月26日至3月25日的水电费总计25,023.2元。2017年5月26日西南明园、锦能物业再次发出结清欠费通知函，要求对拖欠的租金、物业费、水电费累计186万元必须在2017年5月31日全额结清水电费，6月30日前全额结清物业费，否则将于6月1日起停止对贵司的服务(包括但不限于断水断电)。上述两份通知显示由同一人签收，该签收人并承诺按要求结清，并保证今后按合同约定按时支付，不再出现新的欠费情况。庭审中，奇缘餐饮表示未收到2017年4月、5月的催款通知，也不知是谁签承诺书。西南明园则表示系奇缘餐饮现场负责人签收，但因工作人员的调动，也无法核实具体签收人员。
2017年5月起，浦缘餐饮对系争房屋进行分割，并对外签订多份联营合同。
2017年9月28日，西南明园对租赁房屋所在楼层采取了停电关停措施，11月4日，西南明园收回了租赁房屋并拆除了装修，之后又将房屋出租案外人。
2017年10月19日，西南明园按《租赁合同》约定的送达地点向奇缘餐饮快递房屋租赁合同解除通知函，表示正式通知从2017年10月25日起解除双方签订的合同，并在收到通知函的7天内支付拖欠的费用合计3,123,069.05元，在10月25日当日将房屋腾空返还西南明园。庭审中，奇缘餐饮表示并未收到解除函，西南明园认可该快递被退回。之后，因案外人与浦缘餐饮发生纠纷诉至本院，西南明园被作为第三人参加诉讼。随后西南明园诉至本院，要求判如诉请。奇缘餐饮以辩称理由坚持自己的观点。奇缘餐饮并另案提起诉讼要求继续履行合同。
审理中，奇缘餐饮提交落款为上海锦能物业管理有限公司越界明园物业服务中心向奇缘餐饮发送的《催款函》(复印件)一份，其中载明：截至2017.9.27奇缘餐饮尚欠租金、物业费、电费、水费，通知奇缘餐饮与2017.9.30之前将9月租金、物业费及之前需偿还的一个月租金、7月8月水电费等付清，届时如未支付将采取一切停水停电措施……奇缘餐饮以此证明西南明园提前断电。西南明园对该份材料真实性不予认可，称其处并无该份材料的底稿。
审理中，西南明园表示关于奇缘餐饮欠付的水电费用，还需要进一步核实，故在本案中申请撤回要求奇缘餐饮支付水电费的诉请，租赁保证金也不要求处理，可自行另行结算。
以上事实，除当事人庭审陈述外，另有西南明园提供的上海市房地产权证、房屋租赁合同、交接书、补充协议、催款通知书、承诺书、案外人诉讼材料、解除合同通知函及快递单、付款委托书、发票、租金及水电费明细、浦缘餐饮登记材料及他按诉讼材料，奇缘餐饮提供的工商登记信息、催款函、照片及光盘等证据证实，并经庭审质证，本院予以认定。另奇缘餐饮还提供中院判决书一份，认为西南明园有违法出租先列；还提供国有土地使用权出让合同、报建编号、行政处罚决定书、照片，对系争房屋的权属及合法性提出异议。
本院认为，西南明园和奇缘餐饮签订的关于上海市复兴中路XXX号5F房屋的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制规范，应属合法有效，当事人均应恪守履行。合同签订后，西南明园向奇缘餐饮交付了系争房屋，虽然因系争房屋的房屋用途与奇缘餐饮的租赁用途不一致，对奇缘餐饮设立新公司带来了一定障碍，但新公司浦缘餐饮还是于2016年2月25日成立。按照双方约定，奇缘餐饮应当按期支付系争房屋租金及物业管理费等费用，虽然期间系争房屋存在一些问题，导致奇缘餐饮未按时支付租金等费用，但双方通过补充协议的方式对装修期的延长、物业费的调低、欠租的支付方式等重新作了约定，也明确了协议签订后奇缘餐饮不能以任何理由拖欠《租赁合同》约定的租金、物业管理费等相关费用，但奇缘餐饮并未按补充协议约定的支付方式支付租金等费用，仍欠付相关费用，奇缘餐饮的行为构成根本违约，故西南明园按照约定行使合同解除权，要求确认合同已于2017年10月25日解除，本院予以支持。因奇缘餐饮的违约行为导致了合同解除，故其应当承担相应的违约责任，根据约定，奇缘餐饮享有五个月的免租期，而西南明园实际已收取了十二个半月的租金，故奇缘餐饮应当向西南明园支付2016年11月16日至合同解除时的租金1,713,326.23元，并支付免租期期间的租金731,710.95元,西南明园主张欠租1,717,135.13元，计算有误，本院予以调整。关于西南明园要求奇缘餐饮支付逾期支付租金违约金的诉讼请求，因其主张每日千分之三的计算标准明显过高，且奇缘餐饮请求法院予以调低，故本院酌情将计算标准调整为每日万分之五，奇缘餐饮应当按照该标准支付西南明园欠付租金自2016年10月26日至实际支付之日期间的逾期付款违约金。关于西南明园要求支付解除合同违约金的诉讼请求，虽然有相关合同约定，但约定的违约金金额明显过高，且奇缘餐饮请求法院予以调低，本院考虑到西南明园将系争房屋出租给奇缘餐饮作餐饮用途也有不妥之处，且合同解除后西南明园也已另行将房屋出租，奇缘餐饮也要支付装修期的租金等综合因素，酌定奇缘餐饮支付西南明园违约金10万元。按照合同约定，奇缘餐饮应支付西南明园物业管理费，逾期支付物业管理费，西南明园有权向奇缘餐饮索赔滞纳金，故西南明园要求奇缘餐饮支付欠付的物业管理费25,822.57元，理由正当，本院予以支持，但滞纳金按每日千分之三的计算标准明显过高，且奇缘餐饮请求法院予以调低，故本院也酌情将计算标准调整为按每天未付费用的万分之五计算。奇缘餐饮对系争房屋的合法性提出质疑，因西南明园已提供了系争房屋的房屋所有权证，至于该所有权证的取得合法性问题，非本案处理范围，因此，奇缘餐饮不同意西南明园诉请的抗辩理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、确认上海西南明园实业发展有限公司与上海奇缘餐饮管理有限公司就上海市徐汇区复兴中路XXX号5F签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2017年10月25日解除；
二、上海奇缘餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海西南明园实业发展有限公司2016年11月16日至2017年10月25日期间的欠租1,713,326.23元；
三、上海奇缘餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海西南明园实业发展有限公司欠租1,717,135.13元的逾期付款违约金(自2016年10月26日起计算至2017年10月25日止为162,540.08元；自2017年10月26日起以1,713,326.23元为基数按照每日万分之五的标准，计算至实际支付之日止)
四、上海奇缘餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海西南明园实业发展有限公司装修免租期租金731,710.95元；
五、上海奇缘餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海西南明园实业发展有限公司拖欠的物业管理费25,822.57元，并支付逾期付款滞纳金(自2017年8月26日起至2017年10月25日止为656.74元，自2017年10月26日起以25,822.57元为基数按照每日万分之五的标准，计算至实际支付之日止)；
六、上海奇缘餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海西南明园实业发展有限公司解除合同的违约金100,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计15,457元，由上海西南明园实业发展有限公司负担7,597元，上海奇缘餐饮管理有限公司负担7,860元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 史建红
二〇一八年七月十二日
书记员 郜倩云
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。