湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民一终字第700号
上诉人（原审被告、反诉原告）赵丰年，女，1974年出生，汉族，村民，住湖南省汉寿县。
委托代理人杨永，汉寿县法律援助中心律师。
委托代理人肖志远，男，1972年出生，汉族，居民，住湖南省汉寿县，系赵丰年丈夫。
被上诉人（原审原告、反诉被告）湖南立中置业有限公司汉寿银谷国际项目部，住所地湖南省汉寿县龙阳镇南郊社区振兴路银水湖公园对面（银谷国际小区内）。
负责人戴军华，该项目部经理。
委托代理人黄少华，湖南龙阳律师事务所律师。
委托代理人曾建喜，湖南龙阳律师事务所实习律师。
上诉人赵丰年因与被上诉人湖南立中置业有限公司汉寿银谷国际项目部（以下简称银谷项目部）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省汉寿县人民法院（2015）汉民初字第1357号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵丰年的委托代理人杨永、肖志远，被上诉人银谷项目部的委托代理人黄少华、曾建喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年3月17日，银谷项目部与赵丰年签订《租赁合同》约定，银谷项目部将位于汉寿县龙阳镇振兴路银水湖公园银谷国际街区4号栋二、三层，编号为201、202、203、204、212、213、214、215、308、309、310、311、312、313、314号商铺出租给赵丰年，用于经营餐饮、茶楼。租赁期限为8年即自2013年6月1日起至2021年5月31日止。在2013年6月1日前办理场地交接，房屋交接后银谷项目部给赵丰年270天的免租金期供赵丰年装修设备、安装调试和试营业，此期间赵丰年无需支付租金。免租金期期满后开始计算租金，起始日为2014年3月1日。租金支付方式为每半年为一个租金支付周期，赵丰年应于每周期的起始日前15天支付租金。逾期未交付，每日加收1%的滞纳金。如赵丰年逾期交纳租金达15日，则银谷项目部有权单方面解除本合同，赵丰年另承担相应的违约责任。逾期不缴纳租赁、水电费或其他费用，银谷项目部有权对赵丰年采取停电、停水或收回房屋并留置赵丰年的设施，追缴其所欠的费用和违约金等措施。签订合同时，赵丰年交付押金68108元。物业管理费自2013年6月1日开始缴纳。2013年3月17日赵丰年交付押金68108元、租金204324元。2013年7月11日，银谷项目部与赵丰年签订《租赁补充协议》约定：1、银谷项目部在原合同基础上延长赵丰年免租期，具体参照银谷项目部给予该街区第三栋三楼商家免费延长的三分之二的标准执行（前提是该第三栋三楼商家涉及的租金条款内容必须与银谷项目部和赵丰年之间原租赁合同保持不变）。2、2013年9月1日，银谷项目部将场地交付给赵丰年，将房屋的租赁期限亦调整为2013年9月1日至2021年8月31日，第一年度租金起始日根据延长的免租金期按原租赁合同的相关标准作相应的调整，第二年度至第八年度的租金起止日期计算标准依据双方签订的原来租赁合同执行。3、交付房屋之日起开始计租金，支付方式按双方原合同约定的方式支付。4、如果银谷项目部于2013年9月1日未能完成一级消防设施安装，确实是因银谷项目部一级消防问题影响到赵丰年二次消防报建的，银谷项目部按照每日租金1135元的三倍标准赔偿赵丰年的损失。如补充协议与原租赁合同相冲突的部分，以补充协议内容为准，原租赁合同与本补充协议不相冲突的部分继续有效。2013年8月18日，赵丰年进入房屋开始装修，2014年1月1日试营业，至今仍在经营。2014年7月21日，银谷项目部的建设工程通过消防验收、备案。银谷项目部认为赵丰年未按约定期限支付租金，遂提起诉讼，请求判令赵丰年支付所欠租金408640元、滞纳金1121738.76元，共计1530378.76元。赵丰年提起反诉认为银谷项目部办理消防备案的时间迟延了323天，影响了赵丰年的二次消防申报，请求判令银谷项目部按照协议约定赔偿赵丰年经济损失1099815元。
原审法院认为，双方当事人争议的焦点在于：（一）赵丰年与银谷项目部在建设工程消防验收合格前的房屋租赁行为是否有效；（二）银谷项目部是否已交付租赁房屋及交付房屋的时间；（三）银谷项目部是否应当收取租金和滞纳金；（四）银谷项目部是否应当赔偿赵丰年的损失。关于争议焦点（一），《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。认定房屋租赁合同因出租房屋未经消防验收使用而无效的法律依据除了《中华人民共和国消防法》外还有公安部颁布的《建筑工程消防临监督管理规定》，后者因属于行政规章不能成为人民法院否定房屋租赁合同效力的法律依据；前者第十三条虽然规定按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程应当进行消防验收、备案，未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。可见，必须进行消防验收也是有条件的，是“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程”。因此，不宜笼统地认为出租房屋一律须经消防验收、未验收或验收不合格租赁合同就无效。而且，《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》规定“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”，银谷项目部与赵丰年签订的房屋租赁合同也未将租赁标的物须经消防验收合格作为合同生效条件，更何况租赁房屋现已通过消防验收、备案。因此，赵丰年辩称银谷项目部在租赁房屋经过消防验收、备案前出租房屋的行为因违法而无效的意见没有法律依据，本院不予采纳。银谷项目部与赵丰年签订的《租赁合同》及《租赁补充协议》合法有效，受法律保护。关于争议焦点（二），交付即交给的意思。2013年8月18日赵丰年即已进场对租赁房屋进行装修，只是双方未曾办理房屋交付使用的书面交付手续而已。赵丰年以未办理房屋书面交付手续和银谷项目部交付使用的是尚未进行消防验收、备案的房屋为由否认房屋交付的客观性，属于认识错误，本院不予采纳。虽然赵丰年在2013年8月18日已进场装修，但双方在补充协议中明确约定交房日期为2013年9月1日，因此房屋的交付时间应认定为补充协议约定的时间即2013年9月1日。关于争议焦点（三），依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。赵丰年作为承租人，应当按照约定支付租金。虽然银谷项目部于2013年9月1日已将出租房屋交付给赵丰年，但双方约定赵丰年享有9个月的免租金期，也就是说赵丰年只需从2014年6月1日开始交纳房屋租金。尽管双方在《租赁补充协议》中还曾约定，银谷项目部还可给赵丰年延长免租期，由于双方此后未对此签订补充协议予以约定，故该补充协议约定的延长免租期的条件未能成立，故赵丰年仍需自2014年6月1日开始计付租金，且已交纳至2014年11月30日止的租金204324元。赵丰年应当缴纳自2014年12月1日至2015年5月31日止的租金204324元以及自2015年6月1日起至2015年11月30日止的租金204324元，但银谷项目部主张至2015年8月31日止的租金，故赵丰年还应当缴纳租金306486元。因此银谷项目部主张要求赵丰年支付租金408648元的诉讼请求，本院予以部分支持。虽然法律规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。银谷项目部与赵丰年约定赵丰年迟延交付租金可加收日1%的滞纳金，但双方当事人的这一约定明显属于“过分高于造成的损失”。况且，银谷项目部出租尚未未经消防验收、备案的房屋也是双方产生纠纷，赵丰年迟延交付租金的原因之一，因此综合考虑赵丰年迟延支付租金的原因及其给银谷项目部带来的损失即利息损失等情况，本院确定赵丰年按同期银行贷款利率给银谷项目部支付滞纳金，即按年利率6%支付滞纳金。赵丰年已支付第一期租金，其应缴纳的第二期（所欠的第一期）即自2014年12月1日起至2015年5月31日止的租金204324元，至2015年8月31日止相应的滞纳金9194.58元（2043246%÷129），第三期（所欠的第二期）即自2015年6月1日起至2015年8月31日止的租金102162元，至2015年8月31日止相应的滞纳金1532.43元（1021626%÷123），两期滞纳金共计10727.01元。综上，银谷项目部要求赵丰年支付滞纳金1121738.76元的诉讼请求，没有法律依据，本院予以部分支持。关于争议焦点（四），由于银谷项目部出租未办理消防验收、备案的房屋没有违反法律、行政法规的强制性规定，在合同履行过程中也没有违约行为，因此，银谷项目部无需赔偿赵丰年的任何损失。而且开设、经营饭店等公众聚集的场所，在使用和开业前向公安消防机构申报，并经消防安全机构查验合格的是公众聚集场所的开设、经营者，而不是开设、经营者之外的房屋出租人。承租人承租房屋的用途不同，决定着房屋应当具备的消防安全设施的状况也不一样，承租人完全可以在征得出租人同意的情况下，为承租并准备用于经营饭店等公众聚集场所的房屋增设消防设施，使其符合保证消防安全的要求。所以，尽管银谷项目部出租的是尚未办理消防验收、备案的房屋，也不需赔偿赵丰年的损失。更何况赵丰年的正常经营活动并未因银谷项目部迟延进行消防验收、备案受到影响，赵丰年亦未向本院提交证据证明银谷项目部迟延进行消防验收、备案给其造成的损失。可见，双方约定赔偿损失的条件并未成就。故赵丰年反诉要求银谷项目部赔偿经济损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，遂判决：一、赵丰年支付湖南立中置业有限公司汉寿银谷国际项目部租金306486元、滞纳金10727.01元，款于本判决生效后10日内付清；二、驳回湖南立中置业有限公司汉寿银谷国际项目部的其他诉讼请求；三、驳回赵丰年的反诉请求。案件本诉受理费18573元，由湖南立中置业有限公司汉寿银谷国际项目部负担12514.8元，赵丰年负担6058.2元；反诉受理费7349元，由赵丰年负担。
宣判后，赵丰年不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回银谷项目部的诉讼请求并支持赵丰年要求银谷项目部向其支付违约金1099815元的反诉请求。所持理由是：一、原审判决认定事实错误。1、银谷项目部的行为显然与双方签订的《租赁合同》及《租赁补充协议》内容不符，有着明显违约行为，原审判决却对经审理查明的情况与合同约定情形不一致的事实避而不谈，且仍认定银谷项目部在合同履行过程中没有违约行为，认定事实明显错误。2、原审判决对银谷项目部没有消防验收影响赵丰年二次消防报建的事实，没有查明。3、原审法院在判决书中认定“银谷项目部要求赵丰年支付滞纳金1121738.76元的诉讼请求，没有法律依据，本院予以部分支持”，既然没有法律依据，又缘何能得以部分支持。原审判决以裁判合同的有效性来替代银谷项目部交付房屋的合法性与正确性，已然存在偏差，还支持其所主张的滞纳金更为错误。4、银谷项目部起诉要求支付租赁合同中第一期与第二期租金，原审法院却主动超越诉讼请求审理第三期租金支付情况，于法无据。二、原审判决适用法律错误。原审判决混淆了合同是否有效与是否全面履行合同以及履行行为是否有效的区别，自然也就没有针对本案的具体情况来正确适用法律。
为支持其上诉主张，二审期间，赵丰年向本院提交了以下证据材料：
第一组：汉寿县公安消防大队建设工程消防设计审核申请受理凭证1份、汉寿县公安消防大队服务指南1份、汉寿县公安消防大队责令限期整改通知书1份及汉寿县公安消防大队颁发的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证1份，拟共同证明：1、赵丰年于2013年10月14日就其经营的满朝歌商务酒店室内装修建设工程申请了消防验收，因银谷项目部没有取得建设工程消防验收或者进行竣工验收消防备案的法律文件的原因，迟至2014年11月25日才取得消防合格证的事实；2、银谷项目部在2013年9月1日前未能完成一级消防设施安装，影响了赵丰年二次消防报建，应当承担违约责任；3、赵丰年因银谷项目部没有依法进行消防验收的原因而被公安消防部门责令限期整改。
第二组：房屋交付验收表1份，拟证明：银谷项目部与同地段其他房屋承租人的房屋交付以办理房屋交付验收表为依据，从而佐证赵丰年与银谷项目部的房屋交付也应当以办理房屋交付验收手续为准，租赁期应自办理交房手续之日起计算。
第三组：酒店2014年收入报表1份、关于满朝歌商务酒店因消防原因导致停业、歇业造成的直接损失与间接损失情况说明1份、证人熊征、肖娟到庭作证的证言，拟共同证明；赵丰年因银谷项目部没有依法进行消防验收而导致的停业、歇业情况与经济损失情况。
银谷项目部答辩称：一、原审法院判决认定事实清楚，证据确实充分。1、银谷项目部所交付的租赁房屋符合租赁合同约定的要求，在租赁房屋交付之际的2013年9月12日即通过了消防部门的消防设计检查，所有一级消防的设备设施均已实际安装完成。2、赵丰年主张先履行抗辩权不能成立，银谷项目部所交付的房屋事实上是符合消防要求的，从来没有因为银谷项目部的原因影响赵丰年正常的使用与收益。3、原审法院判决赵丰年向银谷项目部支付租金306486元及滞纳金10727.01元没有超出诉讼请求。二、原审法院判决适用法律正确。本案应当适用合同法及其司法解释的相关规定，不属于建筑法调整的范围。三、银谷项目部在原审中提出的诉讼请求合理合法，应当得到支持。四、赵丰年的反诉请求缺乏基本事实依据，依法不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，银谷项目部未向本院提交新的证据材料。
经庭审质证，对于赵丰年提交的第一组证据材料，银谷项目部对其合法性有异议，该组证据材料早已存在，而赵丰年在一审中却没有提供，不属于新证据范畴；对其真实性没有异议，对其关联性有异议，责令限期整改通知书是针对赵丰年发出而并不是针对银谷项目部，与银谷项目部没有关系，不能证明银谷项目部在2013年9月1日前没有完工一级消防设施的安装，出租房屋的一级消防设施虽然没有验收，但在出租前已经完成。对于第二组证据材料的真实性无异议，但该证据材料与本案争议不具备关联性，银谷项目部在2013年8月底就已将租赁房屋的占有使用权转移给了赵丰年。第三组证据材料中的收入报表和损失情况说明属于赵丰年自己的陈述，且没有其他证据予以佐证，不具备真实性，消防部门并没有要求赵丰年停业，只是要求整改；证人熊征曾经租赁过银谷项目部的门面，与银谷项目部存在利害关系，证人肖娟曾经是赵丰年的员工，与赵丰年存在利害关系，消防部门仅要求进行整改，而不是证人所说的停业，停业是赵丰年自己的行为。本院经审查认为，赵丰年提交的第一组证据材料可以证明赵丰年经营的满朝歌商务酒店取得消防合格证之前曾被消防部门要求整改的情况，但不能证明银谷项目部在2013年9月1日前没有完成一级消防设施安装并因此给赵丰年造成损失，不能达到其证明目的；第二组证据材料与本案不具备关联性，根据已查明的案件事实，银谷项目部在2013年8月底已将租赁房屋交付给赵丰年进行装修，对其证明效力本院不予采信；第三组证据材料中的收入报表及损失情况说明系赵丰年自己制作，没有其他证据予以佐证，银谷项目部对此也不予认可，对其证明效力本院不予采信；证人熊征、肖娟到庭作证的证言只能证明赵丰年经营的酒店曾被消防部门要求限期整改的情况，但不能证明系因银谷项目部没有依法进行消防验收而导致酒店停业、歇业及造成损失，对其证明效力本院不予采信。
本院经审理查明的案件事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩观点，本案的争议焦点为：一、赵丰年要求银谷项目部赔偿其损失1099815元的请求能否成立；二、赵丰年是否应向银谷项目部支付租金及滞纳金。
关于争议焦点一，赵丰年与银谷项目部签订的《租赁补充协议》约定：如果银谷项目部在2013年9月1日未能完成一级消防设施安装，确实是因银谷项目部一级消防问题影响到赵丰年二次消防报建的，银谷项目部同意按照双方签订的每日租金1135元的三倍标准赔偿赵丰年的损失。而根据查明的案件事实，银谷项目部虽然在2013年9月1日前没有就租赁房屋经公安消防部门建设工程竣工验收消防备案，但银谷项目部已按照《租赁补充协议》的约定在2013年9月1日前将完成了相关一级消防设施安装的租赁房屋交付给赵丰年进行装修，赵丰年对租赁房屋进行装修后开办的满朝歌商务酒店自2014年1月1日起开始营业至今。尽管在赵丰年的经营过程中，因租赁房屋暂未经公安消防部门建设工程竣工验收消防备案等原因曾被公安消防机关责令限期整改，但公安消防机关的责令整改行为并未影响赵丰年开办的满朝歌商务酒店的正常营业，仅是要求满朝歌商务酒店对相关问题进行整改，没有给赵丰年造成经营损失，并且在银谷项目部于2014年7月21日就租赁房屋取得公安消防部门建设工程竣工验收消防备案凭证后，满朝歌商务酒店也在随后取得了其室内装修建设工程消防验收合格书。因此，赵丰年认为银谷项目部有着明显违约行为，原审判决对此认定事实错误的上诉理由不能成立，赵丰年要求银谷项目部赔偿其损失1099815元的请求没有事实依据，本院不予支持。
关于争议焦点二，本案中，银谷项目部已按照双方签订的《租赁合同》及《租赁补充协议》的约定，将租赁房屋交付给赵丰年经营使用，故根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，赵丰年应当根据合同约定向银谷项目部支付房屋租金。根据查明的案件情况，赵丰年已支付第一期房屋租金204324元，欠付的第二期、第三期房屋租金总额为408648元。原审判决根据银谷项目部要求赵丰年支付至2015年8月31日房屋租金的诉讼请求，判决赵丰年向银谷项目部支付截止至2015年8月31日的房屋租金306486元符合法律规定，数额准确，也未超越银谷项目部的诉讼请求，本院予以确认。由于赵丰年在缴纳第一期租金后即未按照合同约定向银谷项目部支付房屋租金，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，赵丰年应当根据租赁合同的相关约定向银谷项目部支付滞纳金。原审判决系认为银谷项目部要求赵丰年支付滞纳金1121738.76元的请求过高没有法律依据，在综合考虑赵丰年延迟支付租金的原因及其给银谷项目部造成的利息损失情况下确定赵丰年按同期银行贷款利率向银谷项目部支付滞纳金10727.01元符合法律规定，银谷项目部对此也未提出异议，本院予以确认。赵丰年认为原审法院判决支持银谷项目部主张的滞纳金错误的上诉主张不能成立，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。赵丰年的上诉主张均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25922元，由上诉人赵丰年负担。
本判决为终审判决。
审判长 金春明
审判员 彭 炜
审判员 孙 晖
二○一六三月七日
书记员 余 芳
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。