青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）南民初字第20182号
原告徐维敬。
委托代理人王效庚，山东康辉律师事务所律师。
被告吴瑛。
委托代理人贾晓辉，山东融信律师事务所律师。
被告刘顺清。
委托代理人贾晓辉，山东融信律师事务所律师。
原告徐维敬诉被告吴瑛、被告刘顺清房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐维敬及委托代理人王效庚、被告吴瑛及委托代理人贾晓辉、被告刘顺清的委托代理人贾晓辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐维敬诉称：原告徐维敬与被告吴瑛系夫妻关系，于1989年6月9日登记结婚。双方于2002年5月29日以59万元购得位于青岛市福州北路天福苑小区3号楼1单元XXX户房屋，并于2004年12月25日领取了房地产证。但是被告吴瑛在原告不知情的情况下，于2007年2月12日与被告刘顺清恶意串通，将涉案房屋以60万元的价格，用买卖的形式卖给了其母刘顺清。为此，原告请求判令：一、两被告之间的房屋买卖合同无效；二、青岛市福州北路1号3号楼1单元XXX户房屋归原告所有；三、诉讼费用由被告承担。
被告吴瑛、被告刘顺清辩称：购买该房屋时因被告刘顺清超过贷款年龄不能办理贷款手续才以被告吴瑛名义贷款购买，房款还贷也是由被告刘顺清开办的青岛冠青经贸有限公司支付的，实际房屋属于被告刘顺清所有。另，房屋过户两年后被告吴瑛才起诉与原告徐维敬离婚，被告刘顺清在办理房屋过户时并不知情，所以不存在两被告恶意串通的事实。
经开庭审理，本院查明如下事实：
原告徐维敬与被告吴瑛于1989年登记结婚系夫妻关系，被告刘顺清系被告吴瑛之母。
2002年5月29日，被告吴瑛与出卖人青岛商业网点开发有限公司就涉案房屋购买事宜签订了商品房买卖合同，以590852元的价格购得该房。签约后，首付款20万元通过青岛冠青经贸有限公司支付，其后的房贷亦是从青岛冠青经贸有限公司转到被告吴瑛个人帐户，再由吴瑛向贷款银行偿付房贷。涉案房屋于2004年12月17日申请办理房地产权证，其后领取了房地产证，产权人登记为被告吴瑛。
自2004年4月至今，原告徐维敬与被告吴瑛一直在涉案房屋内居住。
2007年2月12日，被告吴瑛与被告刘顺清就涉案房屋签订了房地产买卖契约，约定房屋总价为60万元。合同签订后，涉案房屋于2007年2月14日过户到被告刘顺清名下。
2009年6月16日，被告吴瑛向青岛市市北区人民法院起诉，要求与原告徐维敬离婚，未获准许。
对于2007年2月两被告买卖该房屋时，该房屋的市场价值究竟是多少各方当事人的意见为：原告徐维敬认为该房屋市值高于140万元，两被告则认为市值在110万元左右。
另查明：青岛冠青经贸有限公司于1995年设立，股东为被告刘顺清和其夫吴智先。庭审中，原告称被告刘顺清和其夫吴智先为挂名股东，其与被告吴瑛系该公司隐名股东，但原告仅提交了10家案外人公司出具的书面证明，该10家公司均证明原告徐维敬代表青岛冠青经贸有限公司进行业务洽谈、售后服务等工作，其主观认为青岛冠青经贸有限公司系由徐维敬开办经营。两被告对该书面证明的真实性予以否认，但认可徐维敬作为女婿在工作中给被告刘顺清提供信息资源并对外推介公司业务。庭审中，被告吴瑛陈述其在青岛冠青经贸有限公司里除会计岗位外其他任何工作都做。
上述事实，有（2010）北民五民初字第398号民事裁定书、（2005）青证字第012566号公证书、商品房买卖合同、银行进账单等付款凭证、青岛市房地产权属登记审核表两份、青岛市商业网点物业有限公司天福苑管理处证明、房地产买卖契约、企业法人营业执照、公司章程、证明，以及当事人的陈述等在案为凭，有关证据已经开庭质证和本院审查，可以作为判决依据。
本院认为，查明的事实表明涉案房屋购房款来自青岛冠青经贸有限公司，在这种情况下，要确认两被告间就涉案房屋签订的房屋买卖合同效力如何，首先要解决本案争议的焦点问题，即本案当事人均为亲属关系，在购房款项来于自青岛冠青经贸有限公司帐户的情况下，涉案房屋所有权应如何认定。庭审中，原告徐维敬要求确认该房屋原始权属归其所有，被告吴瑛和刘顺清则主张该房屋虽然登记在被告吴瑛名下，但原始权属实际为被告刘顺清所有，本院对该问题则作以下评判：首先，需要甄别涉案房屋原始权属是否属被告刘顺清所有。两被告主张购房款项来自于青岛冠青经贸有限公司帐户，而刘顺清系该公司股东，即可表明涉案房屋所有权应为被告刘顺清所有，本院认为该主张不能成立，理由为：第一，青岛冠青经贸有限公司为有限公司，被告刘顺清系该公司股东，而公司财产并不等同股东个人财产，因此，青岛冠青经贸有限公司财产与被告刘顺清个人财产不能等同，以青岛冠青经贸有限公司帐户交付购房款并不能当然认定所购房屋即为被告刘顺清个人所有；第二，现实生活中，由于房屋价值不菲，经常会出现购房款不是从购房人本人帐户中支付，其来源多种多样，因此如果没有其他证据佐证，当购房款项来源作为单一证据时，并不能作为房屋确权的唯一标准；第三，涉案房屋自购买至今，一直由原告徐维敬与被告吴瑛夫妻共同居住。还需要指出的是，原告徐维敬与被告吴瑛夫妇，均为青岛冠青经贸有限公司付出劳动，无论其是否是该公司隐名股东，起码可以说明购房款来自青岛冠青经贸有限公司，与之具有一定关系。基于上述理由，本院认为在两被告没有提交其他证据佐证的情况下，仅凭购房款来源青岛冠青经贸有限公司即主张房屋原始权属归被告刘顺清不能成立，该房屋不能认定属被告刘顺清所有。其次，需要甄别涉案房屋原始权属是否属原告徐维敬个人所有。本院认为，涉案房屋系在原告徐维敬与被告吴瑛婚姻关系存续期间购得，按照法律规定，除非夫妻双方就婚姻存续期间所得财产所有权特别约定，否则即应认定为夫妻共同财产。本案中，原告徐维敬并没有证据证明涉案房屋为其个人财产，因此，不能认定该房屋归原告徐维敬个人所有。基于上述两点，本院认为涉案房屋既不归被告刘顺清所有，也不属原告徐维敬所有，而应认定属原告徐维敬与被告吴瑛夫妻共同财产。
确认涉案房屋属原告徐维敬与被告吴瑛夫妻共同财产，并非被告刘顺清的财产后，本院需要审查的是两被告间就涉案房屋签订的房屋买卖合同效力问题。首先，本院认为因房屋属徐维敬与吴瑛夫妻共同财产，非经夫妻一致，任一方单独处分房产，都构成无权处分，在这种情况下，购房人必须满足善意取得的构成要件，方可使房屋买卖合同有效从而合法取得房产。所谓不动产的善意取得，“受让人受让该财产时必须为善意”和“以合理的价格有偿受让”是必备的两个基本要件，只有该两个基本要件与其他要件同时具备，才构成不动产的善意取得。具体到本案，“善意”的含义是指受让人刘顺清取得涉案房屋时对被告吴瑛没有完全权利处分该房屋这一事实不知情的状态，“合理的价格”则指受让人刘顺清以合理的市场价格购得涉案房屋。而本案查明的事实却表明，上述条件刘顺清均不具备。首先看刘顺清是否为“善意”的问题，本院已查明涉案房屋原始登记的产权人为被告吴瑛，该房屋自2004年4月至今，一直由原告徐维敬与被告吴瑛夫妻居住使用，被告刘顺清作为吴瑛之母，在受让房屋时应当核实其女婿徐维敬已知晓并同意吴瑛将房屋转让给自己，但事实表明徐维敬并不知道吴瑛将房屋以买卖方式转让给其母刘顺清。由此，被告刘顺清的行为不能认定为善意。其次，看刘顺清是否是以合理的市场价格购得房屋。庭审中，三方当事人对刘顺清购买该房时该房屋的市场价格最低估价为110万元，而被告吴瑛却以明显低于市场价格的60万元卖与其母刘顺清，显然该60万元房款不能认定是“合理的价格”。因此，鉴于以上两点，应认定刘顺清作为买房人既无“善意”，又未支付“合理的价格”，其取得涉案房屋不能构成善意取得。其次，《中华人民共和国合同法》规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，被告吴瑛未经原告徐维敬同意，将作为夫妻共同财产的涉案房屋以明显低价卖与其母刘顺清，其主观恶意显而易见；而被告刘顺清在涉案房屋的买卖过程中亦非出于善意，其主观亦应认定为恶意。如此，本院认定被告吴瑛与被告刘顺清恶意串通所签订的合同，损害了原告徐维敬的利益，违反了强制性法律规定而归于无效。
综上，原告徐维敬要求确认两被告之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持；但因青岛市福州北路1号3号楼1单元XXX户房屋属原告徐维敬与被告吴瑛共同所有，故原告徐维敬要求确认该房屋归其个人所有的诉讼请求，本院不能全部支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国婚姻法》第七十条之规定，判决如下：
一、被告吴瑛与被告刘顺清就位于青岛市福州北路1号3号楼1单元XXX户房屋所签订的房屋买卖合同无效。
二、位于青岛市福州北路1号3号楼1单元XXX户房屋属原告徐维敬与被告吴瑛共同所有。
案件受理费9800元，由两被告共同负担。因原告已预交，两被告于本判决生效后十日内直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 纪新敏
人民陪审员 邢玉美
人民陪审员 刘丕承
二〇一一年一月二十日
书 记 员 高 雷