广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
(2018）粤0604民初13600号
原告：潘雯雯，女，汉族，1983年1月12日出生，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：王琦，国信信扬律师事务所律师。
被告：深圳市奥斯汀酒店管理有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道车公庙工业区泰然213栋6D-33。统一社会信用代码91440300359093469N。
法定代表人：赵瑞芳。
委托诉讼代理人：梁智航，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。
原告潘雯雯诉被告深圳市奥斯汀酒店管理有限公司(以下简称“奥斯汀公司”）合同纠纷一案，本院于2018年6月14日受理后，适用简易程序,并于2018年7月16日公开开庭进行了审理。原、被告双方的诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提起诉讼，请求判令：
1.判令解除《房屋经营托管合同（固定收益）》；
2.被告返还位于佛山市禅城区南庄镇紫洞南路108号佛山汇博国际广场一座1617室房屋；
3.判令被告赔偿原告损失83250元；
4.被告支付水电费、管理费3039.27元（暂计至2018年6月30日，计算至被告返还涉案房屋之日止）；
5.被告承担本案的所有诉讼费用。
事实和理由：
2016年12月26日原被告双方签订《房屋经营托管合同(固定收益)》，约定原告将其位于佛山汇博国际广场1-1617房产(建筑面积48.12平方米)及其各种设施设备，委托被告提供在线租赁服务及相关增值服务。原告需根据被告制定的奥斯汀公寓的物业装修及房间设施配置标准，对该物业进行改造、装修及配置房间设施，费用均由原告承担。该物业用于对外租赁，包括以日、周、月及年为基准的短、中、长租方式。被告提供的增值服务内容之一为，代为安排第三方服务团队或代为配置必要的服务团队，为该物业提供酒店式管理服务。协议期限5年，自2017年1月1日至2021年12月31日，第一年月租金为2166元，第二年月租金为2166元，第三年月租金为2275元，第四年月租金为2275元，第五年月租金为2390元，于每月15日前支付。同日双方签订《房屋代装代购委托书》，原告委托被告全权对涉案房屋进行装修及家私家电配置。原告向被告支付83250元。
2017年7月31日，被告委托广东宝慧(顺德)律师事务所向原告送达《律师函》，称发展商未按约定向被告提供配套设施及其他公寓，没法达到运营条件，因不可抗力因素，应无条件解除合同。原告为维护合法权益，遂起诉。
被告辩称，一、被告已经履行合同义务，被告解除双方签订的合同合法合理，不应当承担违约责任，也无需向原告支付赔偿款项。（一）涉案《房屋经营托管合同(固定收益)》是由于原告没有按合同约定履行协调义务，物业部门一直拒绝为被告交付公共场地才导致被告的出租营运无法正常开展。（二）被告为了履行合同，已经进行了前期大量的成本和人力投入，涉案合同由于原告没有履行合同义务，导致物业部门拒绝交付公共场地而无奈解除，合同的解除也给被告造成了巨大的经济损失。二、合同无法履行的重要原因是开发商并无向被告交付相应场地供使用，解除原因在于开发商，被告无过错。三、原、被告双方签订的是委托合同，不是租赁合同，被告有权随时解除合同。四、被告已经按照《房屋代装代购委托书》的约定完成装修装饰及物品配置，原告无任何损失，被告无需向原告赔偿。涉案房屋的装修装饰和设施配置只是达到公寓物业的最低标准，无特定风格，装修的性价比高。原告可以正常使用涉案房屋的装饰装修及物品，能够正常使用其价值。且原告购买的房屋为毛坯房，如原告需要将出租，也需要投入装修及设施购置费用，原告所投入的装修费用并非损失，应作为房屋的增值处理。五、原告所投入的装修款及购置物品费用不能归为损失，应属于房屋的增值。所购置的物品原告可以继续使用或出租，价值不会减损；装修装饰大部分属于基础性的装修，不影响原告另行出租，是对房屋的增值。六、退一步讲，即使原告违约，依照合同约定，原告的违约赔偿责任仅限于3000元。
本院经审理认定如下事实：
原告为佛山市禅城区南庄镇紫洞南路108号佛山汇博国际广场一座1617室房屋的登记所有权人。
2016年12月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋经营托管合同（固定收益）》（以下简称《托管合同》），约定：原告将上述房屋委托被告提供在线租赁服务及增值服务；原告需对委托物业进行改造、装修及配置房间设施，使之达到不低于被告制定的奥斯汀公寓物业装修及房间设施配置标准；原告必须委托被告按照其标准代为采购、配置全部房间设施，由此产生的所有费用原告承担；合作期限为5年,自2017年1月1日起至2021年12月31日止，原告应在2017年1月1日前交付租赁物给被告使用，被告应在6个月内完成装修调试，正式对外营业并作为收益起始日期；被告应承担物业管理费、水、电、燃气费、公共水电分摊费等费用；原告享有固定收益，每月租金按照户型计算，第一年和第二年的租金为2166元／月、第三年和第四年的租金为2275元／月、第五年的租金为2390元／月，被告应在每月15日前支付上月固定收益；被告享有扣除原告固定收益后的租赁收入。合同第六条第一款第七项约定，原告保证协调好委托物业所在物业管理部门的关系，确保被告可以正常开展租赁服务，确保被告或被告配置的工作人员及被告会员、租客可以根据小区管理规定办理证件出入及使用物业所在大楼或小区的公共设施与场所；第八条第二款约定，被告迟延支付租赁收益超过30日的，原告有权提出解除合同。
其后，双方还签订了《房屋代装代购委托书》，约定：鉴于双方签署的《房屋经营托管合同》，为了使原告委托物业达到协议规定的标准，原告委托被告代为购买涉案房屋的装修和家私家电配置（附：《房屋装修套餐》和《家私家电配置清单》），总价款82000元；代装代购完成后须经双方共同验收确认。
原告于2016年12月26日、2017年5月7日分两次向被告支付了装修费和消防费用共计83250元。
2017年7月31日，广东宝慧（顺德）律师事务所向原告发出《律师函》称涉案房产由于开发商不提供大堂、不提供办公室、客户车位等配套设施、也未交付120套公寓予以运营等原因不具备运营条件，合同因不可抗力而履行不能，故要求解除与原告签订的《房屋经营托管合同（固定收益）》。
另查明，原告起诉后，本院于2018年6月29日向被告送达了起诉状等应诉材料。
本院认为，根据原、被告所签订的《房屋经营托管合同（固定收益）》（以下简称《托管合同》）的约定，原告向被告转移房屋的使用权和收益权，被告向原告支付固定数额租金，原告不需要承担经营风险，也不享有除固定租金外的额外经营收益，该合同名称虽为托管合同，但合同的主要内容不符合委托合同关于“受托人处理委托事务的法律后果由委托人承担”核心法律特征，而是符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，实质为房屋租赁合同。该合同是双方当事人的真实意思表示，内容合有效，各方应遵照履行。本案双方争议的焦点在于合同解除的原因以及解除后的损失认定及承担。
一、合同解除问题
关于合同解除的原因，被告在其所发出的《律师函》认为是由于开发商不提供大堂、办公室等配套设施以及未交付足够数量的公寓予以运营所致，属于因不可抗力导致的履行不能，据此解除合同。诉讼中被告又抗辩认为合同是由于原告没有履行协调义务，物业部门拒绝交付公共场地导致履行不能而解除。对此，本院经审查认为，被告的抗辩理由不能成立，理由是：首先，《托管合同》第六条第七项仅约定了原告有协调物业管理单位在被告的工作人员、租客等人符合物业管理规约的条件下正常出入物业及使用物业所在小区或大楼的公共设施或场所的义务，并没有约定原告负有提供酒店运营的配套设施和要求开发商提供足够的用以经营的公寓的义务；其次，即使被告举证的其与开发商佛山市金源置地房地产有限公司签订的《确认函》是真实的，被告确因开发商的原因未能履行与原告签订的租赁合同，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”的规定，被告亦仍应向原告承担违约责任；再次，《托管合同》第六条第七项约定的原告应负的协调义务在于保证被告的工作人员、租客等人符合物业管理规约的条件下正常出入物业及使用物业所在小区或大楼的公共设施或场所，无证据证明原告未履行上述协调义务，更无证据证明被告公司无法运营与原告是否履行协调义务存在因果关系。而且，被告的涉案项目至今未投入运营，没有工作人员和租客等进驻，根据常识，也不存在因被告的工作人员和租客未能出入物业或使用公共设施和场所而需要原告履行协调义务的客观需要；最后，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案被告作为专业酒店运营机构，其在与包括原告在内的诸多业主签订租赁合同前应当对涉案物业及其相应的配套、周边环境状况有充分的认识，对运营可行性及运营风险有专业的了解，本案显然不属于不可抗力的情况。
综上，被告抗辩的合同解除理由不成立,其单方通知解除合同行为不符合法定解除合同的条件，不产生合同解除的法律后果。由于被告未按合同约定支付租金，且已经超过30天，原告起诉请求解除合同，符合法律规定也符合合同约定，本院予以支持。合同自解除合同通知到达对方时解除。本案中，原告在起诉前未通知解除合同，故合同解除时间应以载有解除合同意思表示的起诉状送达被告的时间，即2018年6月29日为准。
二、合同解除的处理
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、赔偿损失等。
1.返还租赁物。因租赁合同解除，被告无权继续占有租赁物，原告有权要求返还。
2.损失问题。原告主张由于被告违约造成其支付装修款及购置物品费用的损失83250元。对此，首先，被告未举证证明涉案租赁物已经按照《房屋代装代购委托书》的约定完成装修装饰及物品配置，无证据证明该合同已经履行完毕；其次，退一步讲，即使被告已经完成装修装饰及物品配置，由于涉案租赁物的装修装饰及物品配置是原告基于对被告的信赖，为了履行租赁合同需要，按照被告所要求的特定使用目的、标准、条件、风格而定作，其用途特定，根据日常生活经验，除被告之外其他人难以实现该装修装饰及物品配置的使用价值。若被告依约履行房屋租赁合同，原告所投入的装修款及购置物品费用可以从租金收益中得到补偿，现房屋租赁合同由于被告根本违约而解除，所造成原告所投入的装修款及购置物品费用无法得到补偿的损失，被告应当赔偿；第三，被告未向原告支付过租金，原告也未向被告主张租金，不存在重复计算损失的问题；第四，被告为涉案房屋所购置的物品，可自行收回，不构成损失。至于装修装饰已经附合于房屋的部分，虽然因合同解除被告存在无法享有的损失，但该损失是因被告自身的违约行为造成，原告无义务对此负责，在原告明确表示不同意利用也不同意折价补偿的情况下，法律不宜强制原告接收该装修部分，相应的损失就应由被告自行负责；第四，虽然《托管合同》限定违约金为3000元，但由于原告的损失已经超过该数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，原告有权以实际损失为基础要求调整。因此，对原告的该项主张，本院予以支持。
3.水电费、管理费问题。按照租赁合同约定，涉案租赁物租赁期间产生的水电费、管理费应被告支付，现原告举证显示被告并未依约缴交水电费、管理费共2703.4元（物业服务费截至2018年7月31日、水电费及公摊截至2018年6月30日），而是由原告缴交，被告应当将该费用支付给原告。原告要求被告支付3039.27元，金额计算有误，对超出2703.4元的部分，本院不予支持。至于之后至房屋返还之日的水电费、管理费，无证据证明该费用已经实际产生且原告已经代为支付，本院不予支持，原告可在支付相关费用后另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：
一、确认原告潘雯雯与被告深圳市奥斯汀酒店管理有限公司签订的《房屋经营托管合同（固定收益）》于2018年6月29日解除；
二、被告深圳市奥斯汀酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起立即向原告潘雯雯返还位于佛山市禅城区南庄镇紫洞南路108号佛山汇博国际广场一座1617室房屋；
三、被告深圳市奥斯汀酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘雯雯支付赔偿款83250元；
四、被告深圳市奥斯汀酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘雯雯支付水电及管理费2703.4元；
五、驳回原告潘雯雯的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为971元（原告已预交），由原告潘雯雯负担50元,被告深圳市奥斯汀酒店管理有限公司负担921元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 羊 挺
二〇一八年七月二十五日
书记员 冯嘉欣