辽宁省锦州市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2018）辽07行终128号
上诉人（原审原告）王玉芳，女，1954年10月15日出生，满族，农民，住辽宁省锦州市凌河区。
委托代理人张红，辽宁锦逸律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）义县国土资源局，住所地义县义州镇振兴路58号。
法定代表人王维彬，系该局局长。
委托代理人高英明，义县不动产登记中心副处长。
委托代理人曹慧君，辽宁秋铭律师事务所律师。
原审第三人刘明明，男，1981年9月10日出生，满族，无业，住辽宁省锦州市凌河区。
委托代理人刘杰英，女，1965年10月29日出生，满族，下岗工人，住辽宁省锦州市凌河区（系第三人刘明明姑母）。
原审第三人张芳，女，1979年12月9日出生，汉族，农民，住辽宁省义县。
上诉人王玉芳诉被上诉人义县国土资源局房屋登记行政管理一案，不服辽宁省义县人民法院（2018）辽0727行初16号之一行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王玉芳及其委托代理人张红，被上诉人义县国土资源局的委托代理人高英明、曹慧君，原审第三人刘明明的委托代理人刘杰英，原审第三人张芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，王玉芳与刘波系夫妻关系，刘明明系二人长子，刘明明与张芳系夫妻关系。1995年1月30日，王忠志与刘波签订房屋买卖契约书，王忠志将其位于义县城关乡关帝庙村的三间房屋以8000元的价格自愿卖与刘波，但未办理房屋所有权转移登记。2010年11月9日，刘波去世。2013年1月21日，刘明明、张芳与王忠志签订义县房屋转移登记申请《契约》书，王忠志将其位于义县城关乡关帝庙村的所有权证号分别为房权证0054182字第00222**号、房权证0056264字第0024364号的两处住宅卖给刘明明、张芳，并经义县公证处公证。同日，王忠志、刘明明、张芳共同向义县房产管理处提出申请，义县房产管理处受理后，为王忠志、刘明明、张芳办理房屋所有权转移登记手续，并为刘明明、张芳颁发房屋所有权证书，房屋所有权证号为2013000289、2013000290。2017年3月8日，本院受理张芳诉刘明明离婚纠纷一案，案号为（2017）辽0727民初511号，后张芳申请撤诉，本院作出准予撤诉的裁定。因张芳与刘明明的离婚纠纷，王玉芳得知房屋登记在刘明明和张芳的名下。2017年4月17日，本院受理原告王玉芳诉被告王忠志、张芳、刘明明确认合同效力纠纷一案，并于2017年7月17日作出（2017）辽0727民初726号民事判决，确认刘明明、张芳与王忠志于2013年1月21日签订的“义县房屋转移登记申请《契约》书”无效，该判决于2017年8月7日生效。2018年3月21日，王玉芳向本院提起行政诉讼，请求判决撤销被告为第三人颁发的第2013000289号和2013000290号《房屋产权证》，并判令被告对该证所涉房屋向原告颁发房屋产权证。另查明，张芳为贷款将本案所涉房屋抵押给义县农村信用合作联社，目前贷款已经还清，房屋所有权证书已经返还给张芳。再查明，原义县房产管理处的房屋登记职权发生变更，现由义县国土资源局继续行使房屋登记职权，义县不动产登记中心为房屋登记办事机构。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定：“房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。”本案中，刘波与王忠志签订房屋买卖合同，原告作为刘波的配偶，与刘波共同共有的是对王忠志的债权请求权，刘波去世后，原告及其长子即本案第三人刘明明继承其债权请求权，与王忠志形成债权债务关系，王忠志有义务继续履行房屋买卖合同之债，协助债权人办理房屋所有权转移登记，原告作为债权人对王忠志享有履行房屋买卖合同之债的请求权，该债权的标的物为本案所涉房屋。二第三人与王忠志共同提出申请后，被告为三人办理房屋所有权转移登记，现作为债权人的原告不服提起诉讼，并不符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定的人民法院应当依法受理的情形，故原告的起诉不符合房屋转移登记行政案件的受理条件。关于原告起诉是否超过起诉期限，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。本案中，原告因合同效力纠纷所产生的民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内，故原告没有超过起诉期限。对于被告关于“原告起诉超过起诉期限”的答辩意见，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第六十九条第一款第（十）项之规定，裁定如下：驳回原告王玉芳的起诉。案件受理费五十元，退还给原告王玉芳。
王玉芳不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销(2018)辽0727行初16号之一行政裁定书,改判人民法院依法审理此案,并支持上诉人的诉求；本案诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由：一审法院认定事实错误,适用法律错误。第一、一审法院认定上诉人王玉芳与王忠志形成的是债权债务关系,不属于法院受案范围错误。上诉人王玉芳与王忠志之间形成的是房屋买卖合同关系,双方之间形成的法律关系并不适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条“房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记债权人不服提起诉讼,符合下列情形之一的，人民应当依法受理”的四种情形的规定。一审法院适用该规定驳回起诉属于法律适用错误,上诉人王玉芳是本案争议房屋的利害关系人,人民法院应当依法予以受理。第二、生效法律文书已认定“刘明明、张芳与王忠志签订的义县房屋转移登记申请《契约》书无效”,且房屋买卖契约系房产登记的主要依据。虽然被上诉人义县国土资源局办理登记过程没有违法行为,但现利害关系人有法院生效的法律文书确认办理房产登记的主要依据《契约》无效,依据《不动产登记暂行条例实施细则》规定，被上诉人义县国土资源局应当对不动产登记予以更正。综上,一审法院裁定认定事实错误,适用法律错误,请求二审法院依法审理此案。
被上诉人义县国土资源局辩称：案外人王忠志一房二卖，被上诉人依据张芳和刘明明的申请为其办理房屋所有权转移登记符合法律规定。张芳和刘明明取得争议房屋的物权，刘波与王忠志签订房屋买卖协议后没有办理权利转移登记，没有获得争议房屋的物权，与争议房屋没有法律上的利害关系，只是与王忠志形成了以房屋买卖为标的物的债的关系。因此，一审法院裁定正确，请求二审法院驳回上诉，维持原裁定。
第三人刘明明述称：同意上诉人的上诉请求。
第三人张芳述称：我们办理房照时上诉人是知情的。一审法院裁定认定王忠志与王玉芳是债权债务关系正确。同意一审法院裁定。
本院审理查明的事实与一审法院认定的事实基本属实。本院予以确认。
本院认为，依照《行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。依据（2017）辽0727民初726号民事判决，案涉房屋系王玉芳与其夫刘波于1986年出资购买，但一直未办理房屋产权变更登记。生效的民事判决已经确认刘明明、张芳与王忠志于2013年1月签订的房屋转移登记申请《契约》书无效。现该房屋仍登记于刘明明、张芳名下，且义县国土资源局并非基于继承的法律事实而实施的登记行为，王玉芳对该房屋享有的权利可能受到该登记行为的不利影响，因此，王玉芳与该房屋登记行为存在法律上的利害关系，其诉求撤销义县国土资源局为刘明明、张芳颁发的案涉房屋的产权证属于行政诉讼受案范围。一审法院裁定适用法律不当，本院予以更正。
综上所述，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第一百零九条第一款之规定，裁定如下：
一、撤销辽宁省义县人民法院（2018）辽0727行初16号之一行政裁定；
二、指令辽宁省义县人民法院对本案继续进行审理。
本裁定为终审裁定。
审判长 田笑非
审判员 李 勇
审判员 李 俐
二〇一八年九月二十六日
书记员 张艾嘉