陕西省西安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018）陕01执异510号
案外人：高静丽，女，汉族，1957年7月8日出生，住西安市碑林区。
申请执行人:陕西泾阳鼎源资产投资咨询有限公司，住所地：陕西省西咸新区泾干街办西关仁义巷30号。
法定代表人：张玉荣，该公司董事长。
委托代理人：崔光辉，陕西希友律师事务所律师。
被执行人：陕西绿色核能集团有限公司，住所地：西安市东木头市甲字136号。
法定代表人：孙卫军，该公司董事长。
中国建设银行西安市南大街支行（以下简称建设银行南大街支行）与陕西绿色核能集团有限公司（以下简称陕西绿色核能公司）借款纠纷一案，本院于2001年11月8日作出的（2001）西经一初字第107号民事判决书已经发生法律效力，因义务人陕西绿色核能公司未履行生效法律文书确定的义务，权利人建设银行南大街支行于2001年12月4日向本院申请执行，本院于2001年12月27日依法立案受理。
本案在执行中，本院于2004年3月18日作出（2001）西
经执字第040号（裁）民事裁定书，裁定（2002）西经执字第040号案的本次执行程序终结。2017年6月26日，第三人陕西泾阳鼎源资产投资咨询有限公司（以下简称泾阳鼎源资产投资公司）依据2004年6月28日建设银行南大街支行与中国信达资产管理公司西安办事处签订《债权债务转让协议》及2004年11月29日中国信达资产管理公司西安办事处与中国东方资产管理公司西安办事处签订《债权债务转让协议》，2008年1月12日中国东方资产管理公司西安办事处又与CFSFinancialServices(HongKong)Limited<中文译名：CFS金融事务（香港）有限公司>签订《债权转让协议》，2015年10月20日CFS金融事务（香港）有限公司又与泾阳鼎源资产投资公司签订《单户资产转让协议》向本院恢复执行，本院依法恢复执行。本案在恢复执行过程中，第三人泾阳鼎源资产投资公司向本院申请变更执行主体，本院于2017年12月4日作出（2017）陕01执异436号执行裁定书，裁定变更泾阳鼎源资产投资公司为本案申请执行人。
本案在执行过程中，案外人高静丽以本院查封的位于西安市碑林区东木头市××号旅游房地大厦壹层门面房60平方米，房号是旅游大厦一层付11号（现房号旅游大厦一层170号）门面房为其所购买为由向本院提出书面执行异议申请，并提供了相应的证据。就案外人高静丽提出的执行异议，本院依法组成合议庭进行了书面审查，本案现已审查完结。
案外人高静丽的执行异议称，案外人购买了陕西旅游房地产综合开发公司（以下简称陕西旅游房地产公司）持有预售许可证号为96065号，出售的东木头市136号旅游房地大厦壹层门面房60平方米，房号是旅游大厦一层付11号（现房号旅游大厦一层170号）门面房，现商品房被法院查封。案外人认为该查封不符合法律的规定，应予解封，理由为：1．1997年1月8日，案外人与陕西旅游房地产公司签订了商品房销售合同，该合同的备案登记号为96065号，购买陕西旅游房地产公司开发的东木头市136号旅游房地大厦壹层门面房60平方米。案外人在签订合同后分三次全额支付购房款伍拾肆万元整。之后缴纳了全部契税，过户费叁万元整：上述房屋于1997年6月陕西旅游房地产公司向案外人交付，案外人一直占有使用至今。2．该查封不符合相关法律法规的规定，应予解封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，案外人在陕西旅游房地产公司因所欠外债导致此次查封事件之前，已经与陕西旅游房地产公司签订《商品房买卖合同》，支付了全部购房款，并在房管局对该合同进行了备案。陕西旅游房地产公司将该房屋交付给案外人后，案外人一直占有使用至今。案外人在该商品房交易的过程中亦不存在任何的过错，因此法院不应只是因为未办理房屋的过户登记而查封案外人已经支付全款，并占有使用至今的房屋，综上所述，案外人认为该查封行为不符合法律的规定，应予解封。是请法院在查清事实的基础下，依法解封案外人购买的上述房产，维护异议人的合法权利。
申请执行人泾阳鼎源资产投资公司答辩如下：1、泾阳鼎源资产投资公司依法对查封的房产享有抵押物权，具有优先受偿权。根据已经生效的执行依据（2000）西经二初字第017号民事判决书内容，经审理查明认定原债权人建设银行与陕西旅游房地产开发公司签订了《抵押合同》、《借款合同》，并在西安市土地管理局办理了抵押登记，同时认定该抵押合同有效，受法律保护，而且抵押权至今有效。2、土地抵押效力及于地上附着物，房地一体抵押，答辩人对查封土地及地上建筑物均享有抵押物权。根据《担保法》第三十六条及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条规定：土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。3、该案的债权经过合法转让后由答辩人享有，抵押权同时转让，由答辩人享有优先受偿权。根据《物权法》第一百九十二条规定，答辩人享有抵押权益。依据《执行异议复议规定》第二十七条规定，应驳回案外人异议。最后，案外人签订的《商品房买卖合同》中，并未明确案外人主张房产的具体位置，而且案外人主张的房产仍登记在被执行人名下，法院查封行为合法，案外人的理由及证据不能排除法院的强制执行。
被执行人绿色核能公司未答辩。
经查，2017年6月26日，第三人泾阳鼎源资产投资公司依据相关《债权债务转让协议》向本院申请恢复执行，本院依法恢复执行。
本案在恢复执行过程中，本院于2017年12月26日作出（2017）陕01执恢39号执行裁定书，裁定：一、查封（轮候查封）被执行人陕西绿色核能公司名下位于西安市碑林区东木头市××楼××室（权属证号：1100108010IV-57-1-1-10101-0，建筑面积：787.96㎡）的房产。查封期限为三年。二、查封（轮候查封）被执行人陕西绿色核能公司名下位于西安市碑林区东木头市××楼××室（权属证号：1100108010IV-57-1-1-10902-0，建筑面积：287.69㎡）的房产。查封期限为三年。三、查封（轮候查封）被执行人陕西绿色核能公司名下位于西安市碑林区东木头市××楼××室（权属证号：1100108010IV-57-1-1-1F102-0，建筑面积：265.78㎡）的房产。查封期限为三年。四、查封（轮候查封）被执行人陕西绿色核能公司名下位于西安市碑林区东木头市××楼××室（权属证号：1100108010IV-57-1-3-1F109-0，建筑面积：2.27㎡）的房产。查封期限为三年。并于2018年1月3日向西安市不动产登记服务中心发出（2017）陕01执恢39号协助执行通知书，要求其协助本院查封上述财产。
另查明，陕西旅游房地产公司系西安人民大厦集团公司下属单位，经陕西省人民政府办公厅陕政办函字（1998）126号文件及西安人民大厦集团公司（1998）022号文件，陕西旅游房地产公司已于1998年9月4日被陕西绿色核能公司兼并，并于1998年9月15日向工商行政管理部门申请办理注销登记，经核准，陕西旅游房地产公司已于1998年11月30日办理了注销登记。
为支持其异议请求，案外人高静丽向本院提交了以下证据：1、《商品房销售合同》。1997年元月8日，销售方陕西旅游房地产公司作为甲方与案外人高静丽签订《商品房销售合同》，该合同约定：甲方根据市房预售许可证96065号商品房预售许可证，出售东木头市136号旅游房地大厦壹层门面房60平方米，乙方经充分了解自愿购买旅游房地大厦壹层营业门面房60平方米。楼房的位置为乙方所购营业门面房为壹层口楼梯、电梯闸东第一跨门面宽度为4.2米，面积共计60平方米。结构为现浇钢筋砼框架结构，层高3.5米。乙方所购营业房为9000元／平方米，合计54万元，付款方式为本合同签订后十日内支付清购房款伍拾肆万元整。2、收款收据四张。编号为0019299、时间为1997年1月16日的收款收据载明：交款人为高静丽、摘要为交房款壹拾柒万元整。编号为0019300、时间为1997年1月17日的收款收据载明：交款人为高静丽、摘要为交房款叁拾叁万元整。编号为0080166、时间为1997年3月23日的收款收据载明：交款人为高静丽、摘要为交房款肆万元整。编号为0016169、时间为1997年12月17日的收款收据载明：交款人为高静丽、摘要为预收房屋契税、过户费叁万元整。3、证明三份。其中陕西旅游房地产公司于1999年元月三十一日出具证明称：“兹证明高静丽购买我公司旅游大厦一层付11号门面房，房产证正在办理中”。
为反驳案外人高静丽的异议请求，申请执行人泾阳鼎源资产投资公司向本院提交了以下证据：西安市国有土地使用权抵押登记表。该登记表载明：抵押权人为中国建设银行西安市分行营业部，抵押人为陕西旅游房地产公司，借贷期限为1997年12月至1998年7月，抵押土地面积为2111.33㎡，土地证编号为西碑国用（96）字第099号。
经本院现场勘查，涉案查封的房产一层60平方米现为他人承租使用。
上述事实有听证笔录、执行裁定书、商品房销售合同、收款收据、证明、土地使用权抵押登记表等证据在卷予以佐证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，本案中，案外人高静丽在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付了全部价款且实际占有了涉案房产，案外人高静丽在实际占有涉案房产近二十年未通过诉讼或其他方式主张实体权利，未办理过户登记，案外人高静丽亦存在一定的过错。另涉案查封的房产所占用的土地已办理了抵押登记。故案外人高静丽以涉案查封的房产为其所有，并排除执行的异议理由不能成立，本院依法不予支持。案外人高静丽如对涉案查封的房产主张实体权利，可依法通过诉讼进行确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人高静丽的执行异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 王庆九
审判员 李 唯
审判员 王 炜
二〇一八年九月二十七日
书记员 张韵浛