重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝03民终380号
上诉人（原审被告）：重庆泽京房地产开发有限公司，住所地：重庆市南川区南城街道办事处金佛居委会（南园路69号），组织机构代码75308873-X。
法定代表人：马丽平，该公司总经理。
委托代理人：唐然，女，1987年3月26日出生，汉族，该公司员工，住四川省营山县。
委托代理人：易婷婷，女，1989年12月21日出生，汉族，该公司员工，住重庆市涪陵区。
被上诉人（原审原告）：张小美，女，1962年8月6日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
委托代理人：鲜维浪，重庆华升律师事务所律师。
委托代理人：沈国敏，重庆华升律师事务所律师。
上诉人重庆泽京房地产开发有限公司（以下简称泽京公司）与被上诉人张小美商品房销售合同纠纷一案，重庆市南川区人民法院于2015年10月30日作出（2015）南川法民初字第04342民事判决，泽京公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月12日公开开庭审理了本案。上诉人泽京公司的委托代理人唐然、易婷婷，被上诉人张小美的委托代理人鲜维浪、沈国敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：泽京公司系重庆市南川区某某小区开发商。张小美与泽京公司于2011年4月16日签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。商品房买卖合同约定：张小美（乙方）购买了泽京公司（甲方）开发的重庆市南川区某某小区Ｘ幢Ｘ单元ＸＸ号预售商品房；房屋总成交金额为355795元；第十三条第二款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房在产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”该条第三款约定：“甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。”该条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过60日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。……；乙方要求继续履行合同，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。后补充协议第十条第二款约定“……乙方应无条件协助甲方办理本合同房屋的产权过户申报登记，并应当在接房之日将办理产权手续所需的资料和授权办理产权登记的委托书交付给甲方，乙方应当亲自到现场确认权属登记，逾期交付资料每日按已付房价款的万分之一承担违约金。”该条第四款约定：“甲乙双方特别约定，不执行合同第13条第4款，第（1）和第（2）项约定，变更约定为：若因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，若逾期不超过90日的，乙方免除甲方的违约责任，超过90日的，甲方按日向乙方支付已付房价款的万分之一的违约金，并于甲方实际取得受理通知单之日起30日内向乙方支付违约金，乙方不解除合同。”
另查明：合同签订后，张小美按照合同约定付清房屋总价款。泽京公司于2013年2月21日将房屋交付张小美使用。重庆市南川区国土资源和房屋管理局于2014年1月15日（即取得房地产权登记的时间）出具《业务受理通知书》，受理了张小美所购买房屋的预售后房屋权属登记（转移登记）业务。重庆市南川区国土资源和房屋管理局亦已颁发了房地产权证。
张小美诉称：2011年4月16日，我与泽京公司签订《重庆商品房买卖合同》，购买泽京公司开发的位于南川区泽京某某Ｘ幢Ｘ单元ＸＸ号房屋一套，总价355795元。房屋交付日期为2013年1月22日。但泽京公司并未按约定向房屋所在地的土地房屋登记机构提出办理本商品房房地产权证的申请、提交相关资料，也未能及时取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。现诉至法院，请求判令泽京公司支付逾期办理房产证的违约金10603元。
泽京公司辩称：一、张小美的诉讼请求已超过诉讼时效，请求法院予以驳回。按《商品房买卖合同》的约定，交房时间届满后60日，张小美就已明确知晓我公司是否存在逾期办理房地产权的情形，其要求我公司承担逾期办证违约责任，应在交房时间届满60日起算，二年内向人民法院起诉，其二人的起诉已超过两年的诉讼时效；二、我公司不存在逾期办理房地产权证的情况，张小美主张我公司承担逾期办证违约责任无事实和法律依据，请求法院予以驳回。房地产权证采用委托的方式办理，但张小美并未按照约定的时间向我公司提交办理房地产权证所需的材料。对于张小美逾期提交房地产权证的委托及相关办证资料，我公司并无催告提交的义务；我公司在收到相关资料后，按合同约定，享有60日的办理期限和90日的免责期限，即只要我公司在张小美委托后150日内取得了涉诉房屋的权属转移登记受理单，我公司就不应该承担任何违约责任。三、若法院判定我公司存在违约且应承担违约责任，违约天数应为受理单出具时间-
实际接房时间-150天，且产权证办理时间的早晚对张小美实际上并不造成任何损失，《商品房买卖合同》及补充协议中约定的违约金过高，请求法院调减违约金金额。综上，我公司不存在逾期办理房地产权证的情况，张小美的主张毫无事实及法律依据，故请求驳回张小美的全部诉讼请求。
一审法院认为：一、关于泽京公司是否违约的问题。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法应当合法有效，双方当事人均应按照合同约定的内容履行义务。根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条第3款约定，业主可以委托泽京公司办理房屋产权证登记，也可以在泽京公司向房屋产权登记机构提交相关资料后自行到现场确认权属登记。如果业主需要委托开发商办理房屋产权登记的，业主应在约定的时限内将办理本商品房产权登记需由业主提供的资料和办证委托书提供给开发商；如果业主未在约定时限内向开发商提交所需资料和办证委托书的，则应视为业主并无委托开发商办理房屋产权证的意思表示，此时开发商则应按照合同约定的时限及时将应由开发商提交的办证所需相关资料提交房屋产权登记机构，房屋产权登记机构在出具相应的受理通知单后，由该登记机构通知业主前来现场确认；如果房屋产权登记机构明确要求需要开发商和业主同时到场提供办证所需资料才能受理的，则开发商由此负有及时通知张小美到场的义务。从本案查明的情况来看，泽京公司并未在合同约定的时限内将应由其提交的办证所需资料及时提交房屋产权登记机构，亦未举示有效证据证明房屋产权登记机构需要张小美与泽京公司同时到场提交办证所需资料以及泽京公司对张小美已履行了必须到场的通知义务。故对泽京公司提出的系张小美出具办证委托时间迟延导致申请办证时间延迟的说法不予采信，泽京公司对张小美的办证迟延存在违约行为，应承担相应的逾期办证违约责任。
二、关于诉讼时效的问题。本案的诉讼时效期间为2年，泽京公司逾期办证的违约行为处于持续状态，其诉讼时效应当从张小美知道或应当知道泽京公司的违约行为终结之日起计算。本案，泽京公司于2014年1月15日取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，此时为泽京公司的违约行为终结之日，故张小美于2015年9月2日提起诉讼，并未超过2年的诉讼时效。
三、关于违约金的计算问题。从张小美接房之日（2013年2月21日）到泽京公司取得房屋产权登记机构出具的登记受理单之日（2014年1月15日），时间为329天，扣除《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2款约定的申请期限60日和补充协议第十一条第4款约定的违约免责期限90日，泽京公司应承担逾期办证违约责任的期限为179天。张小美已付的购房价款355795元，按照合同约定的按已付房款的万分之一的违约金标准，泽京公司应向张小美支付的逾期办证违约金为6368.73元（355795元×179天×0.0001）。由于泽京公司提出办证延迟对张小美未造成实际损害，且当庭请求人民法院依法降低违约金，加之张小美亦未举示证据证明其具体损失。故酌定将上述违约金依法调整为3184.37元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、泽京公司在判决生效之日起十五日内向张小美支付逾期办证违约金3184.37元；二、驳回张小美的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，减半交纳30元，由泽京公司负担。
泽京公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判。其主要理由是：1、一审判决中，对办理房屋产权证的方式认定错误。由《商品房买卖合同》第十三条第二款、第三款可知，办理房屋产权证的方式确有两种，一种是买房人委托我公司办理，一种是买房人自行办理，本案的实际情况是张小美向我公司提交了办证授权委托书，并由我公司代为办理了产权变更登记。即双方采用的是委托办理的方式，人民法院应当尊重双方当事人的约定，双方并未变更履行方式。一审法院认定应由我公司先行提交办证手续与事实不符。同时，“土地房屋登记机构需要双方同时到场提交办证所需资料”系土地房屋登记机构的办证程序，是客观存在的事实，不应由我公司承担该事实的举证责任；我公司也不负有通知业主到场办理手续的义务。采取委托办理方式办理房屋产权证的，我公司负有办理义务应当从业主实际提交办证所需相关资料和办证授权委托书的时间起算，办理期限为60日。另根据补充协议约定，我公司还享有90日的免责期限。本案中，张小美实际提交办证委托书的时间肯定是晚于委托书落款时间，而授权委托书的落款时间与取得土地房屋登记机构受理单的时间未超过150日，因此，我公司不存在逾期办证的违约行为，也不应承担相应的逾期办证违约责任。2、一审判决对诉讼时效的起算时间认定错误，张小美未依约向我公司提供相关的办证的资料，我公司根本不存在违约行为，即使我公司存在逾期颁证的违约行为，诉讼时效应当从张小美知道或应当知道权利被侵害时起计算，从合同约定的时间届满后60日起张小美就已经明确知晓我公司是否存在逾期办证的情形，故诉讼时效应当从合同约定的交房时间届满60日起开始计算，本案已经超过两年的诉讼时效。
被上诉人张小美辩称：根据商品房买卖合同习惯，在签订合同和缴纳房款时就已经按照开发商的要求提交了办理房屋产权证的相关材料，造成逾期办证的原因是上诉人迟迟不具备办证条件所致。逾期办证的违约行为是持续行为，应当从违约行为终了之日即取得房屋登记受理单之日起计算两年，故本案并未超过诉讼时效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人泽京公司为证明其上诉主张，向本院提供了以下证据：ＸＸＸ房地证2014字ＸＸＸ号房地产权证、ＸＸＸ房地证2014字ＸＸＸ号房地产权证、ＸＸＸ房地证2014字ＸＸＸ号房地产权证、ＸＸＸ房地证2014字ＸＸＸ号房地产权证、ＸＸＸ房地证2014字ＸＸＸ号房地产权证、ＸＸＸ房地证2014字ＸＸＸ号房地产权证、ＸＸＸ房地证2014字ＸＸＸ号房地产权证、ＸＸＸ房地证2014字ＸＸＸ号房地产权证、ＸＸＸ房地证2014字ＸＸＸ号房地产权证、ＸＸＸ房地证2014字ＸＸＸ号房地产权证、ＸＸＸ房地证2014字ＸＸＸ号房地产权证、ＸＸＸ房地证2014字ＸＸＸ号房地产权证、?ＸＸＸ房地证2014字ＸＸＸ号房地产权证、ＸＸＸ房地证2014字ＸＸＸ号房地产权证、ＸＸＸ房地证2014字ＸＸＸ号房地产权证、ＸＸＸ房地证2014字ＸＸＸ号房地产权证、ＸＸＸ房地证2014字ＸＸＸ号房地产权证，拟证明上诉人已分别于2014年11月26日（Ｘ号楼）、2015年8月20日（Ｘ号楼）、2014年7月14日（ＸＸ号楼）、2013年12月26日（ＸＸ号楼）、2013年5月10日（Ｘ号楼）取得了涉案房屋的总证，不存在不具备办证条件的问题，且双方应当配合办理房产证。被上诉人质证后对该证据的真实性、合法性无异议，但认为该证据不属于二审中的新证据，且与本案不具有关联性，也不能达到上诉人的证明目的。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，关于泽京公司是否存在逾期办证的违约行为。张小美与泽京公司之间已形成了商品房买卖关系，且双方在《商品房买卖合同》中对各自的权利、义务作了约定，合同的内容未违反法律的强制性规定，依法应受保护。双方在合同签订后理应全面履行各自的义务。泽京公司在庭审中辩称，该公司未能在合同约定期限内代为办理好房地产权属登记，与张小美自身有一定的关联，张小美迟延提交办证资料，故办证期限可以相应顺延，不存在迟延办证情况。对此，本院认为，首先，房屋取得土地房屋权属证书（总证）是办理房屋产权登记（分证）的前提条件。虽然泽京公司在二审中提交了本案所涉房屋的总证，但该证据仅能证明该公司具备了办理房屋产权登记的前提条件，若该公司未在合同约定的期限内完成房屋产权登记办理事项，则仍应承担相应的法律后果。其次，双方在合同中约定由购房者在签订合同7日内提交办理商品房产权登记需由其提供的资料，购房者主张其与泽京公司签订购房合同的同时，就提交了委托书和申请书；泽京公司主张申请书和委托书的落款时间就是购房者提交的时间。从本案的实际情况看，委托书和申请书均由泽京公司按统一格式提供给购房者后，由购房者签名捺印交给该公司，而后该公司再代理购房者办理产权登记。此后委托书和申请书均处于泽京公司的实际控制之下，在此情况下，泽京公司应对其主张委托书和申请书书写的时间就是购房者提交委托书、申请书的时间承担举证责任。根据诚实信用原则，泽京公司作为开发商有义务通知张小美提供办证所需资料。根据合同的约定，张小美应当在签订合同之日起7日内，即2011年4月23日前将需要的资料交给泽京公司，如果张小美未在上述期限内提交委托书，该公司则应当通知张小美提交委托书，但泽京公司并未提交其已经发出通知的证据。同时，泽京公司主张的出具委托书的时间2013年12月19日与签订合同约定的提交委托书的时间2011年4月23日前后相差两年多，明显不符合常理。结合房地产企业在签订商品房买卖合同时，常常要求买房人将办理商品房产权登记的相关材料一并交付的一般做法，可以认定张小美所称在签订合同之日就提交了委托书更符合情理。综上，泽京公司应当依据合同约定承担逾期办证的违约责任。原判根据本案的实际情况，计算泽京公司的逾期办证违约期间并无不当。
关于本案是否超过诉讼时效。由于泽京公司逾期办证的违约行为处于持续状态，诉讼时效应当从张小美知道泽京公司违约行为终结之日起计算两年。泽京公司取得房屋登记受理单之日即2014年1月15日为其违约行为终结之日，诉讼时效应从2014年1月15日开始计算两年，至2016年1月14日届满，张小美于2015年9月2日提起诉讼，并未超过两年诉讼时效。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。泽京公司的上诉理由没有事实和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由重庆泽京房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李川
代理审判员 吴聪
代理审判员 张艳
二〇一六年四月十二日
书 记 员 李泓