西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕0113民初3304号
原告：绿地集团西安湖景置业有限公司，住所地西安市浐灞生态区幸福南路96号。
法定代表人：李蓟，该公司董事长。
委托代理人：张汇子，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。
委托代理人：巨少帅，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。
被告：韩少龙，男，1984年11月3日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区，现住址不详。
第三人：中国银行股份有限公司西安长安路支行，住所地西安市碑林区南稍门十字南关正街3号。
负责人：马宏岗，该支行行长。
委托代理人：孙继民，北京市康达（西安）律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸＸ，北京市康达（西安）律师事务所实习律师。
原告绿地集团西安湖景置业有限公司(以下简称绿地湖景置业)与被告韩少龙、第三人中国银行股份有限公司西安长安路支行(以下简称中行长安路支行)商品房预售合同纠纷一案,本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、第三人的委托代理人到庭参加了诉讼,被告韩少龙经法院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绿地湖景置业诉称，2013年8月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的位于西安市灞桥区××以西××以南绿地国际生态城二期第106幢1单元24层12402号房屋，房屋总价款为540625元，被告通过按揭贷款方式支付房屋价款。后被告与第三人签订了《个人一手住房贷款合同》，原告为被告按揭贷款提供连带保证责任。按揭手续办理完毕后，被告停止向银行偿还本息，且经第三人多次催要，不能按期偿还本息。第三人要求被告承担担保责任并于2017年1月3日、2017年3月28日分别从原告保证金账户扣划了3500元、6000元。原告在承担保证责任后，多次要求被告清偿原告垫付的银行按揭贷款本息。原告于2017年3月31日按照商品房买卖合同中被告提供的联系地址，以快递的方式向被告寄送了《催款函》。被告至今未能偿还原告垫付的银行按揭贷款本息。被告的上述行为严重侵犯了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金108125元；3、被告将上述房屋返还给原告并协助原告办理商品房合同备案注销手续；4、被告偿还原告代付款9500元（暂计至2017年3月28日），具体金额以被告还清借款之日原告实际支付的代偿款总额为准；5、被告、第三人配合原告到房屋抵押权预告登记部门办理注销手续；6、本案诉讼费由被告承担。
被告韩少龙经法院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向法院提交任何的书面答辩意见。
第三人中行长安路支行述称,其与原、被告签订了住房贷款合同，被告向第三人借款用于购买商品房，原告提供连带担保责任。第三人同意绿地湖景置业的前四项诉讼请求，待绿地湖景置业代偿后，第三人可以协助原告办理相关手续。
经审理查明，2013年8月12日,原告(出卖人)与被告(买受人)签订了《商品房买卖合同》（合同登记号：Y13098568），约定被告购买位于西安市灞桥区××以西××以南绿地国际生态城二期第106幢1单元24层12402号房屋,该房屋建筑面积共90.33平方米、单价每平方米5985元、总金额为540625元。该合同第六条约定付款方式为：买受人应于本合同签订之日即2013年8月12日前向出卖人支付总房款31.56%即170625元作为首付款，买受人应在签约之日起3日内向出卖人指定的按揭贷款银行提供符合按揭贷款银行要求的全部申请资料，交纳买受人应交纳的相关费用，并向按揭贷款银行提出正式的按揭贷款申请。买受人应于本合同签订之日起20日内，即2013年9月2日前办理完毕银行按揭贷款手续，并通过银行按揭贷款形式向出卖人支付剩余的370000元购房款；该合同约定房屋交付期限为2013年12月31日前；第二十一条约定本合同附件与本合同具有同等法律效力。该《商品房买卖合同》附件六第2.3.4项中约定，“买受人未能向贷款银行履行其应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人承担了担保责任的（包括银行从出卖人保证金账户上直接扣划买收人逾期的月供款等），买受人应当在接到出卖人发出通知之日起十日内除全额返还出卖人代付及该代付款总额10%的违约金外，并须另按银行同期贷款利率向出卖人支付代付款的赔偿利息。若买受人未按规定时间支付上述款项，出卖人有权选择解除本合同。出卖人解除合同的，买受人应当承担出卖人为此付出的全部费用（包括但不限于债权及利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、销售费等），并应按总房价款的20%向出卖人支付违约金。附件八第十条10.1约定，若出卖人根据合同约定选择解除本合同的，买受人均有义务在出卖人解除合同通知之日起七日内配合出卖人在有关政府部门办理解除《商品房买卖合同》的登记备案手续，否则买受人应按每迟延一日支付总房款万分之五的标准向出卖人支付赔偿金，同时出卖人有权不予办理退款手续，直至备案登记取消。附件八第十条10.3约定,出卖人解除本合同时，若买受人已经装修并入住该商品房的，买受人应将房屋恢复原状，出卖人不补偿装修费用，且买受人需在收到出卖人解除合同通知后30日内交回该商品房，逾期未交回的，除承担总房款5%违约金外，还须按日支付总房款的0.5%的房屋使用费。附件九第十九条19.3约定,双方承诺本合同所提供的联系地址、电话等真实有效、且所列住所(址)系送达地址，如有变动应及时书面通知对方。若因一方提供的信息有误，引起合同不能履行或通知不能送达的，由提供方承担责任；依据本合同或本合同有关所发出的所有通知、单据等均须以书面形式向本合同所列地址送达，若采用挂号信件或特快专递等方式送达的，发出七天后即视为已送达对方。合同签订后，被告向原告支付了房屋首付款。
2013年，中行长安路支行与韩少龙、绿地湖景置业签订了《个人一手住房贷款合同》，被告韩少龙作为借款人向中行长安路支行贷款370000元，用于购买本案的涉案房屋，该合同由绿地湖景置业提供阶段性连带责任保证。2014年7月21日，被告与第三人就涉案房屋办理了预购商品房贷款抵押登记备案证明（市房预抵字201407804713号）。合同签订后，第三人按照合同约定向韩少龙发放了370000元贷款。因韩少龙未按贷款合同约定向第三人支付按揭贷款，截止2017年3月28日，原告绿地湖景置业代被告韩少龙向第三人付款共计9500元。原告曾于2017年3月31日按照合同约定地址向被告邮寄送达了催款函。但至今被告未向原告偿还代付款。
另查，2012年12月17日，上海绿地集团西安湖景置业有限公司名称变更登记为绿地集团西安湖景置业有限公司。
以上事实,有《商品房买卖合同》、催款函、邮政快递单、中国银行贷款还款回单以及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证可以作为定案依据。
本院认为，韩少龙与绿地湖景置业签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且没有违反国家法律行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方当事人均产生约束力。合同签订后韩少龙按照合同约定交纳了首付款并办理了银行按揭手续，但韩少龙未按期向贷款银行中行长安路支行偿还借款本息，绿地湖景置业代韩少龙向中行长安路支行垫付部分按揭贷款本息，且韩少龙经原告催要后仍未能偿还原告垫付的银行按揭贷款本息，韩少龙的违约事实清楚。根据韩少龙与绿地湖景置业签订的《商品房买卖合同》附件六第2.3.4项的补充约定，绿地湖景置业对合同享有解除权，且解除权的条件已经成就，故对原告要求解除原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求韩少龙承担房屋总价款的20%的违约金的诉讼请求，因合同属于格式条款且约定比例过高应当予以调低，本院酌定为10%的违约金。关于原告要求被告返还涉案房屋并协助原告办理商品房买卖合同备案注销手续，按照合同附件八第十条10.1、10.3的约定，被告应在解除合同后七日内配合原告在有关政府部门办理解除《商品房买卖合同》的登记备案手续，并在30日内向原告交回涉案商品房，故原告的该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于原告要求被告偿还垫付款的诉讼请求，按照《商品房买卖合同》附件六第2.3.4项中的约定，被告理应向原告偿还，故本院依法予以支持。关于原告绿地湖景置业要求被告韩少龙及第三人中行长安路支行协助原告到相关部门办理房屋抵押权预告登记的注销手续的诉讼请求，原告与被告签订的《商品房买卖合同》解除后，被告理应到房屋抵押权预告登记部门办理注销手续，因涉案房屋办理的抵押权预告登记是为第三人发放房屋贷款提供的担保，贷款未还清之前就办理注销手续会损害第三人的权益,故被告及第三人应于贷款清偿完毕之后,协助原告办理房屋抵押权预告登记的注销手续。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、一百零七条的规定，判决如下：
一、解除原告绿地集团西安湖景置业有限公司与被告韩少龙签订的《商品房买卖合同》（登记号：Y13098568）；
二、被告韩少龙应于本判决生效之日起七日内协助原告绿地集团西安湖景置业有限公司办理《商品房买卖合同》（登记号：Y13098568）备案注销手续；
三、被告韩少龙应于本判决生效之日起三十日内将位于西安市灞桥区××以西××以南绿地国际生态城二期第106幢1单元24层12402号房屋腾交给原告绿地集团西安湖景置业有限公司；
四、被告韩少龙应于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金元54062.50元；
五、被告韩少龙应于本判决生效之日起十日向原告绿地集团西安湖景置业有限公司支付代付款9500元,并按照原告实际代偿的金额支付2017年3月29日起至贷款清偿之日止的代偿款；
六、被告韩少龙及第三人中国银行股份有限公司西安长安路支行应于贷款清偿完毕之日起三十日内，协助原告绿地集团西安湖景置业有限公司办理《预购商品房贷款抵押登记备案证明》（市房预抵字201407804713号）的备案注销手续；
七、驳回原告绿地集团西安湖景置业有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10383元，由原告负担4773元，被告负担5610元，因原告已预交，故被告应在支付上述款项时将由其承担的案件受理费一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 赵琳君
人民陪审员 杨 瑛
人民陪审员 米 荣
二〇一八年七月十三日
书 记 员 党菲菲
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