辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民再44号
抗诉机关：辽宁省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：刘斌，男，汉族，住址：沈阳市大东区。
委托诉讼代理人：赵星奇、郭凯华，辽宁铭星律师事务所律师。
申诉人（一审第三人、二审上诉人）：赵丽丽，女，汉族，住址：沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：赵星奇、郭凯华，辽宁铭星律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：沈阳轻工房屋开发有限责任公司。住所地：沈阳市铁西区。
法定代表人：李晓东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李怡琼，女，汉族，住址：沈阳市铁西区。
申诉人刘斌、赵丽丽与被申诉人沈阳轻工房屋开发有限责任公司（以下简称轻工公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院[2013]沈中民二终字第821号民事判决，向沈阳市人民检察院申诉。沈阳市人民检察院审查后提请辽宁省人民检察院抗诉。该院作出辽检民（行）监[2017]21000000018号民事抗诉书，向辽宁省高级人民法院提出抗诉，辽宁省高级人民法院作出（2017）辽民抗27号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。沈阳市人民检察院指派检察员陈莉出庭。申诉人刘斌、赵丽丽的共同委托诉讼代理人赵星奇、郭凯华，轻工公司的委托诉讼代理人张硕文、李怡琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
辽宁省人民检察院认为，沈阳市中级人民法院[2013]沈中民二终字第821号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明。理由如下：
本案争议焦点为：刘斌与轻工公司签订的商品房买卖合同的效力问题以及刘斌购买诉争房屋支付的价款是否明显低于市场价格问题。
首先，刘斌与轻工公司于2006年11月6日签订《商品房买卖合同》，该合同在沈阳市房产管理局依法备案，且刘斌持有《专用收款收据》用以证明其已交付房屋全部款项，同时刘斌在法院审理期间提交了由轻工公司盖章的《准住通知单》，刘斌亦缴纳了物业费、进住费等费用，从以上证据可以看出，刘斌购买诉争房屋过程符合常理，具备商品房买卖外观。法院在推定刘斌是否具备买房的真实意思表示时，主要依据的是于强在公安机关的供述与轻工公司的事后陈述，除以上陈述外，并没有其他证据评价刘斌买卖该房屋的真实意思表示，因此，法院据此认为刘斌并无购买该房屋的真实意思表示证据不充分。
其次，关于刘斌购买房屋价格是否明显低于市场价格的问题。第一，关于刘斌购买房屋时所付款项数额并未查清。本案第三人赵丽丽强调，刘斌在购买诉争房屋时部分款项是其直接给付郝广志，而郝广志系于强公司的财会人员。法院在审理该案的过程中并未查明刘斌购买房屋时的款项来源与数额；第二，根据房屋买卖市场交易习惯，决定房屋价格的因素是多方面的。法院在审理该案过程中，并未查清刘斌与轻工公司签订《房屋买卖合同》时是否存在诸如不能够及时办理房产证等其他消极因素影响房屋价格。检察机关在办理该案过程中了解到，本案诉争房屋所在小区有房屋再次出售，出售价格为每平方米4,000元，且具备办理房屋产权证的条件。故法院在未查清影响房屋价格消极因素的情况下，径直认为合同约定的房屋价格明显低于市场价格证据不足。
刘斌、赵丽丽称，请求撤销沈阳市中级人民法院[2013]沈中民二终字第821号民事判决和辽宁省高级人民法院（2014）辽审一民申字第566号民事裁定，依法驳回轻工公司的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由轻工公司承担。事实和理由：1.刘斌委托赵丽丽买房，赵丽丽通过于强向轻工公司购买房屋。轻工公司将未作任何限制性说明的盖有其公章、财务专用章、法定代表人名章的商品房买卖合同及专用收款收据、准住通知单等交给于强，赵丽丽完全有理由相信于强是经过轻工公司授权代表轻工公司在售房，刘斌、赵丽丽支付了全部购房款880万元，取得了商品房买卖合同等合法手续，实际占有并使用了购买的房屋，并进行了装修，缴纳了物业管理费。于强的行为构成表见代理，刘斌、赵丽丽构成善意取得，双方于2006年10月6日签订的商品房买卖合同合法有效；2.于强将房屋出售给刘斌等人后，轻工公司不仅没有反对，还派售楼处经理与赵丽丽一起到房产局办理了商品房买卖合同房产备案登记而非房产抵押他项权利登记。这足以证明轻工公司对于强出售房屋的行为是明知并认可的，双方并不存在抵押借款的关系；3.不能仅凭于强在公安机关的供述就认定于强与刘斌、赵丽丽无出售、购买商品房的意思表示，要看于强说的话有没有证据证明；4.虽然商品房买卖合同中有涉及违约的一些条款未填写，但只要对合同的必要条款作了约定，合同就是有效的；5.案涉商品房每平方米价格为3,500元，即便认定只交了400万元购房款，也只是欠交购房款，不影响商品房买卖合同的成立；6.于强合同诈骗案的刑事判决认定被害人仅为轻工公司，该判决并不影响本案民事合同的合法有效性，刑事责任与民事责任是两种不同的法律责任，不能相互替代；7.与本案完全相同的，佟桂芹诉轻工公司办理产权登记一案，生效判决认定于强的行为构成表见代理，涉案商品房买卖合同合法有效。
轻工公司辩称，1.本案诉争房产并非房屋买卖关系的标的物，各方当事人不存在买卖房屋的意思表示;2.轻工公司将空白的商品房买卖合同等手续材料交给于强以及后续配合备案登记的行为，是为了让于强帮忙办理银行贷款，而不是委托其销售房产,有填写不规范的商品房买卖合同以及收款收据为证，同时于强的公安讯问笔录也能证实该事实经过;3.刘斌、赵丽丽与于强之间为借款抵押关系，并非商品房的买受人。于强实际收到的400万元是其向赵丽丽借的高额利息借款而非购房款，该笔款项支付给了于强公司的会计郝广志，并未支付给轻工公司；4.刘斌、赵丽丽支付的款项严重低于市场价格。
轻工公司向一审法院起诉请求：1.确认以轻工公司为“出卖人”，刘斌为“买受人”的房屋为“和平区文萃路24-2，1-10-1号”的《商品房买卖合同》无效；2.判令刘斌协助轻工公司到沈阳市房产登记管理部门撤销备案登记；3.诉讼费用由刘斌承担。
一审法院认定事实：沈阳市中级人民法院2009年12月11日作出的[2009]沈刑二初字第4号刑事判决书认定：2007年10月26日，于强因涉嫌合同诈骗被刑事拘留。于强任辽宁经发资金信用担保有限公司法定代表人期间，以该公司的名义，骗取公私财务，数额特别巨大，其行为构成合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。在该生效判决认定于强共十五笔犯罪事实中其中第五笔，查明事实如下：2006年10月6日，于强以帮助轻工公司办理银行贷款需要轻工公司27套商品房为由，以没有资金保障的支票作抵押，骗取轻工公司的云顶大厦27套商品房销售合同、专用收款收据、准住单等手续。于强未到银行为轻工公司办理贷款，而是用上述房产手续与闻春海、ＸＸＸ、吕波、赵丽丽、周秀荣等人签订商品房买卖合同或抵押借款合同，将得到的人民币1,200余万元占为己有，用于偿还个人债务等支出。
上述刑事案件中于强交给赵丽丽的12套房屋（文萃路24-2号1-10-1号、1-17-2号、2-19-1号、2-23-1号、1-18-2号、1-20-2号、2-17-2、1-11-1号，文萃路24-1号1-9-1号、4-4-1号、1-10-1号、1-6-2号）商品房买卖合同总计房款为8,877,645元，合同于2006年11月6日均已备案。本案诉争房屋为12套房屋之一，刘斌持有的该房屋的商品房买卖合同记载，签订时间为2006年11月6日，房屋地址为沈阳市和平区文萃路24-2号1-10-1号、建筑面积为242.32平方米，每平方米单价3,500元，总价款为848,470元，付款方式为签合同时一次性付清。其他关于面积差异处理、交房期限、逾期交房违约责任、产权登记等事项均空白、在出卖人处盖有轻工公司的合同专用章及法定代表人李晓东名章，买受人处的“刘斌”签字并非本人书写。该合同已备案登记。刘斌持有的专用收款收据第三联记载了该房屋的间号、面积、付款人为“刘斌”，金额为848,470元，时间为2006年11月6日；轻工公司持有的该专用收款收据第一联仅记载了该房屋的间号、面积，付款人、金额、时间栏均空白，但收据两联均盖有轻工公司财务专用章。刘斌持有的准住通知单记载了该房屋的间号、面积、被通知人为“刘斌”，落款无日期，盖有轻工公司的合同专用章。刘斌持有的物业费收据记载，时间为2010年7月5日，交纳了该房屋2006年12月1日至2010年12月31日的物业费11,755元、2010年7月1日至2011年6月30日的电梯费288元。
赵丽丽提供两张收条记载：2006年11月6日郝广治收到赵力支票二张（二百万元整），收到赵力人民币二百万元整。
诉争房屋已在刘斌控制之下，轻工公司尚未再次销售。轻工公司表示，被于强诈骗的27套房屋中已有11套被强行占用，其中赵丽丽强行占用6套。
一审法院判决：一、确认沈阳轻工房屋开发有限责任公司与刘斌、赵丽丽之间关于沈阳市和平区文萃路24-2号1-10-1号（建筑面积为242.32平方米）房屋的商品房买卖合同无效；二、判决生效之日起十日内，刘斌、赵丽丽协助沈阳轻工房屋开发有限责任公司撤销关于沈阳市和平区文萃路24-2号1-10-1号（建筑面积为242.32平方米）房屋的商品房买卖合同备案登记。案件受理费150元，保全费5,000元，由刘斌、赵丽丽负担。
刘斌、赵丽丽均不服一审判决，分别向本院提起上诉。
刘斌上诉请求：二审法院根据本案的事实和法律规定，公平公正的审理本案，依法撤销原审判决，依法驳回轻工公司的诉讼请求，依法维护上诉人的合法权益。
赵丽丽上诉请求：二审法院公平公正的审理本案，依法撤销原审判决，依法驳回轻工公司的诉讼请求。依法维护赵丽丽和刘斌的合法权益。
本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院二审认为，赵丽丽、刘斌与轻工公司之间是否为商品房买卖关系？依据《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或社会公共利益。”这是法律关于民事法律行为一般生效要件的规定，法律行为只有具备上述条件才能具有法律效力。本案赵丽丽、刘斌称其与轻工公司存在房屋买卖合同关系，轻工公司予以否认。依据本院查明的事实，本院认为，根据轻工公司提供的本案诉争房屋的相关证明，可以认定赵丽丽、刘斌于2006年购买12套房屋面积为2,560.1平方米的价格为4,000,000元，每平方米价格为1,562.43元，双方以明显低于购买诉争房屋的价格签订《房屋买卖合同》，明显有悖于房地产市场交易情形。另外，本案涉案商品房买卖系案外人于强在合同实施诈骗犯罪的过程中所形成，轻工公司也否认与刘斌签订该房屋买卖合同的意思表示，根据于强在公安机关的控诉签订商品房买卖合同是作为向赵丽丽借款的抵押，也无出卖房屋的表示，轻工公司对其“卖房”的行为不是其真实意思的表示。赵丽丽、刘斌主张与轻工公司为房屋买卖关系依据不足，本院不予支持。
本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由赵丽丽、刘斌各负担一半。
本院再审查明的事实与一、二审判决查明的事实一致。
本院再审认为，根据检察机关的抗诉意见以及双方当事人申诉主张和答辩意见，本案再审中的争议焦点是：以刘斌名义与轻工公司签订的商品房买卖合同效力如何认定。
《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，轻工公司提起诉讼请求确认以该公司名义与刘斌签订的房屋为和平区文萃路24-2幢1-10-1号《商品房买卖合同》无效，而根据生效刑事判决认定的事实可知，本案中的涉案《商品房买卖合同》是由于强骗取轻工公司相关房产手续后与赵丽丽签订。另根据赵丽丽在公安机关的陈述，赵丽丽从于强手中购买包括本案案涉商品房在内共计12套，这些房产在备案登记时备案给了关杰、包少武、刘斌。现赵丽丽、刘斌均主张本案涉案《商品房买卖合同》有效。本院再审认为，生效刑事判决认定于强系骗取轻工公司27套商品房销售手续，与他人签订商品房买卖合同，由此可见，于强并未取得轻工公司授权，即签订本案涉案《商品房买卖合同》时，于强并没有轻工公司的代理权限。因此，在赵丽丽、刘斌均认可本案涉案《商品房买卖合同》有效的情况下，认定涉案《商品房买卖合同》是否有效应判断于强行为是否构成表见代理。本院再审认为，于强以轻工公司名义签订商品房买卖合同的行为，赵丽丽、刘斌有理由相信于强有代理权，于强行为已经构成表见代理。具体理由如下：
首先，涉案《商品房买卖合同》主要条款完备，轻工公司在该合同上加盖公章。涉案《商品房买卖合同》列明：房屋出卖人为轻工公司，买受人为刘斌；所购商品房为和平区文萃路24-2幢1-10-1号；商品房建筑面积共242.32平方米；房屋价款为每平方米3,500元。由此可见，涉案《商品房买卖合同》已经对买卖合同当事人、商品房的坐落、价格等合同主要条款进行了约定。轻工公司还在该合同书上加盖了公章，同时该合同还加盖有轻工公司法定代表人李晓东个人名章。因此，合同相对人有理由相信于强持有的加盖轻工公司公章的合同是经过轻工公司同意的，同时也有理由相信出卖商品房的一方就是轻工公司。至于轻工公司主张涉案合同未对违约责任等进行约定，应为无效的问题。本院再审认为，双方涉案合同未对违约责任等进行约定，不影响合同的效力，就未约定的内容发生相关争议可以通过合同法的相关规定处理。至于刘斌本人未在该合同上签名是否影响合同效力问题，根据于强以及赵丽丽在公安机关的陈述，合同相对人是赵丽丽，赵丽丽用刘斌名义签订涉案书面合同，现赵丽丽和刘斌均主张合同有效的情况下，合同是否是刘斌本人签名并不影响涉案合同的效力。
其次，现有证据能够证明赵丽丽一方已经支付了涉案《商品房买卖合同》房款。根据郝广治在公安机关的陈述以及郝广治给赵丽丽出具的两张“收条”可知，于强将十二套房屋卖给了赵丽丽，郝广志曾代于强收到赵丽丽给付的4,000,000元。2006年11月6日轻工公司还为刘斌出具了“专用收款收据”，该收据表明付款人为“刘斌”，数额为848,470元，收款事有列明：“24-2#1-10-1号，面积242.32㎡”，该收据加盖由轻工公司财务专用章。上述证据可以证明赵丽丽一方已经按照合同约定支付了房款。
再次，轻工公司为涉案合同到房产登记部门办理备案登记并为刘斌出具准住通知书等行为，也能够使合同相对人相信于强系轻工公司有权代理人。轻工公司售楼部经理姜传辉在接受公安机关的询问时陈述称，是其本人按照于强的要求给包括本案《商品房买卖合同》在内的十二套《商品房买卖合同》办理了合同备案。另外，轻工公司还为刘斌出具了“准住通知书”，该通知书载明：“刘斌先生购买位于和平区文萃路24号云顶大厦24-2号1单元10-1室，建筑面积242.32㎡，允许进住，请于10日内携带相关证件办理进住手续”，轻工公司在该份通知书上加盖合同专用章。上述证据可以证明，轻工公司为涉案《商品房买卖合同》办理备案登记并为刘斌办理入住通知，即使上述行为都是于强欺骗轻工公司的行为，作为合同相对方的赵丽丽、刘斌仍然是有理由相信于强的行为是经过轻工公司授权的，轻工公司没有证据证明赵丽丽、刘斌明知于强没有代理权而与于强签订涉案《商品房买卖合同》的事实。
综上所述，涉案《商品房买卖合同》的签订、款项支付、合同备案等行为过程中的房屋买卖手续均有轻工公司加盖的公章，甚至委派自己公司工作人员协助于强，因此，作为合同相对方的赵丽丽一方有理由相信于强系轻工公司代理人，于强行为构成表见代理，涉案《商品房买卖合同》对轻工公司具有法律效力。
关于轻工公司主张涉案《商品房买卖合同》实为于强借款的担保问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”现轻工公司主张涉案《商品房买卖合同》实为于强借款的担保，轻工公司应当提供证据加以证明，但现有证据中只有于强在接受公安机关讯问时曾称是向赵丽丽借款，但由于于强与本案存在利害关系，且只有于强本人的陈述再无其他证据佐证，本院再审无法采信于强该陈述。因此，在现有证据不足以证明轻工公司主张的情况下，轻工公司应该承担举证不能的不利后果。至于轻工公司主张涉案《商品房买卖合同》约定价格明显过低，不符常理的问题，《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”涉案《商品房买卖合同》约定的价格为每平方米3,500元，轻工公司加盖公章的“专用收款收据”记载的收款数额为848,470元，上述合同价格由合同双方自愿协商订立，对轻工公司具有约束力。况且，房产价格的确定由多种因素决定，不能事后以价格明显过低为由否定合同签订时真实的意思表示，轻工公司该抗辩理由不能成立。
综上，检察机关抗诉理由成立，本院再审予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院[2013]沈中民二终字第821号民事判决和沈阳市和平区人民法院[2012]沈和民二初重字第00048号民事判决；
二、驳回沈阳轻工房屋开发有限责任公司的诉讼请求。
一审案件受理费150元、保全费5,000元，二审案件受理费150元均由沈阳轻工房屋开发有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 甘国明
审判员 戈利利
审判员 徐 亮
二〇一八年一月四日
书记员 冷立皎
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。