陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕01民再81号
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：陕西长盛科技有限公司，住所地西安经济技术开发区泾河工业园泾渭中路。
法定代表人：王国栋，该公司总经理。
委托代理人：吴月娥，女，1951年11月30日出生，汉族，住西安市高陵县，该公司员工。
委托代理人：王宽胜，男，1950年10月19日出生，汉族，住西安市高陵县，该公司员工。
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：王长卫，男，1986年4月26日出生，汉族，住陕西省周至县。
委托代理人：郑娟，陕西秦中律师事务所律师。
再审申请人陕西长盛科技有限公司（以下简称长盛公司）以及再审申请人王长卫因租赁合同纠纷一案，均不服本院(2017)陕01民终2055号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2017年12月22日作出(2017)陕民申1830号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人长盛公司委托代理人吴月娥、王宽胜，再审申请人王长卫及其委托代理人郑娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
长盛公司申请再审称，请求：1、撤销西安市中级人民法院（2017）陕01民终2055号民事判决书第二项，并改判为：王长卫在本判决生效之日起十日内，支付给长盛公司房屋租金230728.77元人民币；2、撤销西安市中级人民法院（2017）陕01民终2055号民事判决书第三项，并改判为：王长卫在本判决生效之日起十日内，支付给长盛公司违约金46145.75元人民币。事实与理由：一、本案二审判决改判部分适用法律错误，应予撤销并改判。1、关于房屋租金的计算问题。王长卫严重违反支付租金的约定，长盛公司在连续催收3个月仍无结果的情况下，被迫于2015年5月3日按合同约定发出了解除合同的书面通知。合同解除后，王长卫应当及时将所租房屋腾交，并支付拖欠租金，同时承担所欠租金20%的违约金。但是，王长卫一直强行非法占用房屋，直至2016年3月14日才将所租房屋及借用设备腾交，因此，所欠租金应按实际占用天数计算，即242000元÷365天×348天﹦230728.77元。然二审法院却以2015年4月29日长盛公司给王长卫租用的房屋断电断水为由，对王长卫非法占用房屋期间的租金计算，采用“酌情按年租金的50%计算为104756.16元”，于法无据、于理不通。事实上停电停水是因王长卫长期拖欠租金而不得已采取的自我保护措施，王长卫从房屋所处的村委会和相邻单位自行接电，长盛公司也恢复了水的供应，客观上并未造成实质影响。另外，本案对长盛公司在未解除合同情况下停电停水造成的损失17490元已做了处理，故二审法院关于拖欠房租的计算方法无任何事实及法律依据，理应依法予以纠正。2、关于合同违约金的计算问题。王长卫理应在2015年2月1日前支付第三年的租金242000元整，但其一拖再拖，长盛公司无奈解除合同后，王长卫仍然不腾交房屋及借用设备，直至2016年3月14日才予以腾交，理应按双方合同约定，按违约时间长短承担租金的20%的违约金，即230728.77元×20%﹦46145.75元。但是，二审法院将王长卫占用房屋期间酌情按50%计算房租，明显有失公允。3、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二、本案二审程序违反法律规定。综上，请求公正判决。
王长卫辩称，合同签订后房租一直是2万、3万的支付，对此双方是默认的，长盛公司强行断水断电对王长卫造成了损失。长盛公司说王长卫腾房时恶意破坏，没有事实依据。
王长卫申请再审称，请求：1、撤销西安市中级人民法院（2017）陕01民终2055号民事判决书；2、依法改判支持双方《房屋租赁合同》于2016年3月14日解除，长盛公司赔偿王长卫经济损失共计922600元。事实与理由：一、本案二审判决认定事实不清、适用法律错误。1、王长卫无拖欠租金故意，自2013年王长卫承租起，两年多时间酒店生意始终比较惨淡，一直在苦苦支撑，长盛公司对此完全知情，2015年3月王长卫筹集30000元交房租，长盛公司拒收，2015年4月29日强行停水、停电，双方争执不下终酿诉争。2、长盛公司于2015年5月3日发出《解除房屋租赁合同通知书》，要求王长卫在接到通知后五日内交回房屋，王长卫认为通知书与事实不符，在五日的宽限期内于2015年5月5日向高陵区人民法院起诉，要求继续履行合同，单方解除合同不产生法律效力，故《房屋租赁合同》并未于2015年5月3日解除。3、2016年3月14日在法院的主持下，双方协商一致同意解除合同，《房屋租赁合同》才正式合法解除。4、王长卫承租房屋后，装修及其他共花费近百万元，只经营了两年就被迫停业，主要责任在长盛公司，故应补偿王长卫的装修损失。二、长盛公司强行停水断电导致王长卫无法继续经营，应赔偿损失共计922600元。三、长盛公司的违约责任明显大于王长卫，损失则比王长卫少得多。本案系租赁合同纠纷，王长卫没有按时交纳租金仅系一般违约，由于王长卫酒店的经营状况并不好，一直在努力经营争取早点交齐租金。但长盛公司强行断水断电的极端行为则系根本违约，直接导致酒店无法正常经营，王长卫的损失远大于长盛公司，应该按照2016年3月14日合同解除承担人王长卫的经济损失。综上所述，一审和二审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法予以撤销；王长卫请求事项合法有据，应依法予以支持。
长盛公司辩称，合同解除时间为2015年5月3日，并不是王长卫说的2016年3月14日；停水停电问题，长盛公司利用微信、电话等方式通知王长卫交房租，也通过律师进行调解，但王长卫仍不交房租，把水房门锁砸坏，长盛公司开不了门才停了几天水；王长卫交房离开时对房屋造成了破坏，王长卫不存在装修的问题。综上，长盛公司对王长卫的再审请求不予认可。
王长卫向一审法院起诉请求：1、长盛公司赔偿王长卫因2015年4月29日起故意停水停电导致无法正常营业的经济损失941626.8元；2、长盛公司赔偿王长卫因未交付三间房屋造成的经营损失190026元；3、长盛公司向王长卫开具已交纳42万元租金的税务发票。长盛公司反诉请求：1、确认房屋租赁合同已经解除；2、王长卫支付逾期交房租金229900元；3、王长卫支付逾期交房违约金45900元；4、王长卫赔偿移交房屋时的财产损失290000元；5、王长卫赔偿合理损失60500.1元；6、王长卫支付拖欠的水电费3110元、撬锁换锁费120元；7、王长卫支付一楼大厅的三年租金150000元；8、王长卫支付三楼洗漱间三年租金16550元。一审法院认定事实：2013年3月15日，王长卫与长盛公司签订《房屋租赁合同》约定：长盛公司将位于高陵县泾渭工业园泾渭中路156号属其所有的房屋三、四层中的40间（不含楼梯）租赁给王长卫用于客房和娱乐；租期自2013年4月1日起至2016年3月31日止，第一年租金为200000元，后每年按10%递增，每年租金一次性付清；每年租金在到期前两个月之前支付完毕，拖欠租金除补交外还应支付滞纳金；承租人不交付或不按约定交付租金达一个月以上，出租方可以解除合同；如违约，都依违约时间长短按租金的20%承担违约金。合同签订后，长盛公司将约定的房间交由王长卫使用，王长卫按约定交付了第一年租金，第二年的租金220000元拖延至2015年2月5日前陆续付清，第三年的租金242000元一直拖欠未付。长盛公司于2015年4月28日通知王长卫在2015年4月29日12时前将第三年租金打入指定账户内，否则将停水停电，后王长卫并未交付租金，长盛公司遂于2015年4月29日下午将王长卫所经营的志强快捷酒店停水停电，导致陕西均隆欢乐文化发展有限公司解除与该酒店签订的《合约书》（合约约定租赁客房33间，每间每日房租106元）。后长盛酒店于2015年5月3日向王长卫邮寄送达了《解除房屋租赁合同通知书》，限王长卫在5日内交还房屋，王长卫收到该通知书后遂即向法院提起诉讼。诉讼过程中，王长卫于2016年3月14日将所租房屋的钥匙交给长盛公司，双方签署的《交房清单》列明的损坏物品包括4个马桶盖、2个换气扇、1个蹲便器，房屋内灯、卫生间灯、走廊顶灯、摄像、电路电表等已拆掉，空调、电视无法测试，水路已坏，欠水费530元。一审法院认为，王长卫与长盛公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方均应当按照约定全面履行各自的合同义务，双方在该合同中约定的民事权亦当受法律保护。该合同签订后，长盛公司已经按照合同约定将房屋全部交付给王长卫使用，对双方争议的房屋间数，经法院2015年6月16日现场勘验查明，实际交付客房37间，其中有2个套间，连同值班室和卫生间共计40间，且王长卫在长盛公司交付房屋后已经按约定价格支付了前两年的租金，在两年期间并未提出任何异议，视为对长盛公司全面履行合同义务的默认，其诉称因长盛公司未交付3间房屋而拖延支付租金并无相关证据支持，故依法认定为长盛公司已经全面履行了自己的合同义务，王长卫主张由长盛公司赔偿其因未交付三间房屋造成的经营损失190026元之诉请证据不足，不予支持。按照合同约定，王长卫本应该在2014年2月1日前付清第二年房租220000元，在2015年2月1日前付清第三年房租242000元，但其一直拖延至2015年2月5日前才完全付清了第二年房租，第三年房租拖延至今未付，双方约定的合同解除条件已经成就，故长盛公司于2015年5月3日以书面形式通知其解除合同合法有据，依法予以确认。合同解除后，王长卫应当及时将所租房屋腾交给长盛公司，支付给长盛公司拖欠的租金，并按所欠租金的20%承担违约金。而王长卫直至2016年3月14日才将所租房屋及借用设备予以腾交，故对所欠租金及违约金按其实际占用房屋的天数予以核算，租金为242000元÷365天×348天=230728.77元，违约金为230728.77元×20%=46145.75元。对王长卫主张因长盛公司在合同未解除的情况下对其经营的酒店停水停电，给其造成的经济损失941626.8元之诉讼请求，法院认为长盛公司未能采取正当手段维护其合法权益，在合同未解除的情况下将租给王长卫的房屋断水断电，导致王长卫所经营的酒店解除与陕西均隆欢乐文化发展有限公司签订的合约，该私力救济行为不受法律保护，故应当赔偿给王长卫自停水停电之日起至合同解除之日止的经济损失共计17490元（33间×5天×106元）。王长卫主张合同解除之后的营业损失没有法律依据，不予支持。对王长卫主张的由长盛公司提供已交纳租金的税务发票之诉讼请求，因双方未在合同中约定税金的承担，且税金收缴系税务行政机关的行政职权，故该项不属于民事诉讼调整范畴，本案不予审理。对长盛公司主张由王长卫赔偿房屋损失290000元及其他合理损失60500.1元之诉讼请求，因长盛公司经法院释明后自愿放弃申请定损评估，故对其主张的财产损失金额无法认定，但王长卫当庭表示同意在10000元押金中抵扣《交房清单》中所列的损坏项目的赔偿，予以支持。对长盛公司主张由王长卫支付拖欠的水电费3110元，并赔偿换锁费用120元，因王长卫对此事实不予认可，法院仅对双方在《交房清单》中签字确认的530元水费予以支持，其余证据不足，不予支持。对长盛公司主张由王长卫支付一楼大厅的三年租金150000元及三楼洗漱间的三年租金16550元之诉讼请求，因双方在合同中并未明确约定，且长盛公司在王长卫实际使用期间亦未提出任何异议，故其该项主张于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决：一、长盛公司在本判决生效之日起十日内，赔偿给王长卫营业损失17490元人民币；二、王长卫在本判决生效之日起十日内，支付给长盛公司房屋租金230728.77元人民币；三、王长卫在本判决生效之日起十日内，支付给长盛公司违约金46145.75元人民币；四、王长卫在本判决生效之日起十日内，支付给长盛公司水费530元人民币；五、王长卫在租房时交付的10000元人民币押金，全部抵作其给长盛公司造成的房屋损失；六、驳回王长卫的其它诉讼请求；七、驳回长盛公司的其它反诉请求。本案本诉案件受理费15100元，由王长卫承担14880元，长盛公司承担220元；反诉受理费5930元，由长盛公司承担3760元，王长卫承担2170元。因王长卫已预交15100元，长盛公司已预交5930元，履行本判决书由王长卫直接支付给长盛公司1950元人民币。
王长卫不服一审判决上诉请求：1、改判长盛公司赔偿王长卫经营损失941626.8元；2、改判长盛公司就未交付三间房屋向王长卫赔偿经营损失190026元；3、判决长盛公司向王长卫开具已付42万元房租的税务发票；4、驳回长盛公司要求王长卫支付房屋租金、违约金的反诉请求。二审法院认定事实：一审判决查明事实属实。二审法院认为，王长卫与长盛公司于2013年3月15日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应全面履行。因王长卫在长盛公司交付房屋后已经按约定价格支付了前两年的租金，并未提出任何异议，现王长卫上诉称长盛公司未交付3间房屋，证据不足，其要求长盛公司赔偿未交三间房的经营损失190026元，法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”长盛公司与王长卫签订的房屋租赁合同约定：每年租金在到期前两个月之前以现金或转账的形式支付完毕，拖欠租金除补交外还应支付滞纳金；承租人不交付或者不按约定交付租金达一个月以上，出租方可以解除合同。因王长卫未按照双方合同约定在2015年2月1日前付清第三年房租，故双方合同解除条件已经成就，长盛公司于2015年5月3日以书面形式通知其解除合同合法有据。据此，一审认定双方的合同已于2015年5月3日解除并无不当。合同解除后，王长卫应当及时将所租房屋腾交给长盛公司，支付给长盛公司拖欠的租金。而王长卫直至2016年3月14日才将所租房屋及设备予以腾交，故对合同解除前2015年4月1日至2015年5月3日的租金应依照合同约定支付21879.45元；对合同解除后自2015年5月4日至2016年3月14日王长卫实际腾房期间应支付房屋占用费。因长盛公司于2015年4月29日给王长卫租用的房屋断水断电，导致王长卫无法正常经营，综合考虑双方的过错及损失程度，对该期间的房屋占用费酌情按年租金的50%计算为104756.16元为宜。王长卫逾期交纳租金构成违约，依法应承担相应违约金。双方合同约定如出租方或承租方违约，都依违约时间长短按租金的20%承担违约金。故王长卫应支付长盛公司违约金4375.89元。长盛公司在合同未解除的情况下将租给王长卫的房屋断水断电，导致王长卫所经营的酒店解除与陕西均隆欢乐文化发展有限公司签订的合约，长盛公司应当赔偿给王长卫自停水停电之日起至合同解除之日止的经济损失共计17490元（33间×5天×106元）。至于王长卫主张合同解除之后的营业损失没有法律依据，故王长卫上诉主张经济损失941626.8元之诉讼请求，本院不予支持。王长卫上诉要求由长盛公司提供已交纳租金的税务发票之诉讼请求，因双方未在合同中约定税金的承担，且税金收缴系税务行政机关的行政职权，本案不予处理。综上所述，王长卫的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决：一、维持西安市高陵区人民法院（2016）陕0117民初818号民事判决第一、四、五、六、七项；二、变更西安市高陵区人民法院（2016）陕0117民初818号民事判决第二项为：王长卫在本判决生效之日起十日内，支付给长盛公司自2015年4月1日至2015年5月3日房屋租金21879.45元；支付自2015年5月4日至2016年3月14日房屋占用费104756.16元；三、变更西安市高陵区人民法院（2016）陕0117民初818号民事判决第三项为：王长卫在本判决生效之日起十日内，支付长盛公司违约金4375.89元。一审案件受理费负担不变；二审案件受理费14985元，由王长卫负担7493元，长盛公司负担7492元。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：一、二审法院查明的基本事实属实。再审期间王长卫依据双方当事人在本院2016年3月14日询问笔录中表示：同意解除合同等内容，主张双方租赁合同于2016年3月14日解除。长盛公司则称，对该笔录不予认可，其没有同意解除合同，因为合同早已解除。关于王长卫的上述主张，没有法律依据，且与租赁合同已于2015年5月3日依法解除的事实不符，故其主张不能成立。
本院再审认为，双方当事人争议焦点为：一、双方签订的房屋租赁合同何时解除。二、长盛公司是否应当赔偿王长卫损失92.26万元。三、王长卫是否应当支付长盛公司房屋租金230728.77元及违约金46145.75元。
关于双方房屋租赁合同何时解除的问题。双方当事人在合同中明确约定：承租人不交付或者不按约定交付租金达一个月以上，出租方可以解除合同。在合同履行过程中王长卫应当于2015年2月1日之前交付第三年租金，其逾期一个月仍未交付，长盛公司催要未果，并于2015年5月3日向王长卫发出解除合同通知。据此，一、二审判决均依法确认双方租赁合同于2015年5月3日解除，事实清楚，适用法律正确，并无不当。王长卫主张双方租赁合同于2016年3月14日解除，因与事实不符，亦无法律依据，本院不予支持。
关于长盛公司是否应当赔偿王长卫损失92.26万元的问题。长盛公司在租赁合同履行期间以王长卫逾期不交租金为由停水停电，造成王长卫经营损失。对此，一、二审判决长盛公司赔偿给王长卫自停水停电之日起至合同解除之日止的经济损失共计17490元，依法维护了王长卫的合法权益，但是对于王长卫主张合同解除之后的营业损失，因无法律依据，判决不予支持，并无不当。
关于王长卫是否应当支付长盛公司房屋租金230728.77元以及违约金46145.75元的问题。王长卫在履行房屋租赁合同期间，违反合同约定，逾期仍不交付租金，导致合同解除，且在合同依法解除后长期占用房屋，不予及时返还，损害了长盛公司的合法权益，王长卫应当承担占用房屋期间的费用以及违约金的法律责任。一审判决王长卫支付给长盛公司230728.77元及违约金46145.75元，并无不当，二审判决对此予以变更不妥。
综上所述，本院二审判决作出的对于一审判决部分变更不妥，依法应予更正。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院(2017)陕01民终2055号民事判决；
二、维持西安市高陵区人民法院（2016）陕0117民初818号民事判决。
一审案件受理费负担不变。二审案件受理费14985元（王长卫已预交），由王长卫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 洪
审 判 员 王笑天
代理审判员 焦 菲
二〇一八年五月二十五日
书 记 员 黄雯婷