萍乡市安源区人民法院
民 事 判 决 书
安民初字第2257号
原告萍乡某房产顾问有限公司。
法定代表人李某，总经理。
委托代理人陈浩，江西博韬律师事务所律师，特别授权代理。
被告周某（曾用名周某某），女。
被告何某某，女。
原告萍乡某房产顾问有限公司（以下简称一家置业公司）与被告周某、何某某居间合同纠纷一案，本院于2015年11月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年1月21日公开开庭进行了审理。原告一家置业公司的委托代理人陈浩及二被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年上半年，被告何某某的丈夫经常到原告公司城南分店来坐，要原告公司帮其找套好二手房，半年期间，原告带其看了好几套房子都不理想，最后到萍乡市南门某巷某号某单元某室比较有意向，原告公司工作人员就帮其向卖主周某某谈价钱、过户情况以及房屋配套设施等等，炎炎夏日、来来去去、反反复复，从一楼爬到七楼，在公司工作人员耐心细致的商谈下，最后买卖双方在2015年7月11日签订了《房屋买卖居间合同》，其中出卖人周某某（曾用名周某）的签字系其父亲周大某代签，合同约定：原告公司为买卖双方提供“包括房地产信息、实地看房、价格磋商、合同拟定、见证双方房屋交易过程及协调义务等”，该房屋成交价格为19.5万，合同约定的佣金费用为6000元，其中卖方承担4000元，买方承担2000元整，该佣金费用应在本合同签订之日起支付给居间方。而截止到双方办理完房屋过户手续后至今，上述被告违反房屋买卖居间合同关于应支付佣金的规定，拖欠原告中介佣金6000元整。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、被告周某某承担房屋居间服务佣金4000元；2、被告何某某承担房屋居间服务佣金2000元；3、本案诉讼费用由两被告承担。
被告周某辩称：该份居间服务合同是无效的，签订合同时其并不在场，是其父亲所代签，但是其并未出具任何亲笔签名的书面委托书给其父亲，且其卖房的对象并非被告何某某。
被告何某某辩称：该份居间服务合同未生效，其并未购买该套房屋，且该份合同有伪造的情况。
原告针对其诉讼请求向本院提交下列证据材料，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定：
1、房屋买卖居间合同一份，欲证明该套房屋出售价格为19.5万元，佣金是6000元，卖方承担4000元，买方承担2000元，且需要说明一下，提交的该份合同中，出售方及购买方中“周某”、“胡某某”是代理人误以为是复印件，误加上去，与原合同无关。经质证，被告周某认为，签订该合同时其并不在场，且其并未亲笔书写委托书给其父亲卖房，房屋是其所有的，任何人无权出售。被告何某某认为其并未购买该房屋，其当时也是和被告周某父母洽谈的。经向原告核实，签订该份《房屋买卖居间合同》时，被告周某并未在场，其签名及捺印均由其父亲周大某所代，对该份证据本院将结合其他证据在下文综合作出认定。
2、周某某、林某某承诺协议一份，欲证明被告周某是委托原告居间出售房屋。经质证，被告周某认为签订该承诺协议时，其并未在场，且其名字并非其本人所签。被告何某某认为其未看过，并不知情。经向原告核实，该承诺协议系被告周某之母即林某某所签，“周某”的名字亦是其代签，当时签订承诺协议时，被告周某的母亲林某某称可以全权代表其女儿即被告周某。本院经审查认为，该承诺协议的承诺人林某某与本案并无关联性，亦非《房屋买卖居间合同》的相对方，且“周某某”三字并非被告周某亲笔所签，在原告未能提交授权方面的证据予以佐证前，该承诺协议不能对被告周某发生法律效力，本院不予认定。
3、萍乡市公共政务管理局行政服务中心服务事项收件凭单一份，欲证明2015年7月14日被告周某的产权证名字要进行变更，委托了原告去房管局拿回房产证。经质证，被告周某对该凭单真实性无异议，但认为其拿回房产证系因不想卖房子，原告称房产证之前的名字是周某某，要变更才行，被告周某自己一人去办好手续后再回到原告处，不小心将单子遗落在原告处，并未想到原告会作为证据提交。被告何某某称并不知情。本院经审理认为，该凭单仅能证明2015年7月14日申办人周某申请办理变更服务，与本案无关联性，不予认定。
被告何某某为支持其抗辩理由，向法庭提供了下列证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况，作如下认定：
房屋买卖居间合同一份，欲证明当时签订合同时并没有胡某某的名字，且其系与周大某签订的合同，最后其并未购买该房屋。经质证，原告对“三性”无异议，认为系双方真实意思表示。被告周某认为该份合同其并未签字，亦未委托其父亲周大某签字，其也未见过被告何某某。本院经审查认为，一方面，原告未能提供被告周某出示给其父亲周大某的授权委托书，即被告周大某无权代理被告周某出售该房屋，该《房屋买卖居间合同》并未得到被告周某的追认；另一方面，被告何某某提供的该房屋买卖居间合同第四条“佣金及其他费用的约定”与原告提交的第一组证据第四条并不一致，且经当庭与原告核对，其称当时签订房屋买卖居间合同时，双方对佣金仅是进行了口头约定，后因原告需到公司盖章做账，原告的工作人员便在该空白条款上按照双方口头约定填写了佣金金额，故本院对该《房屋买卖居间合同》不予认定。
被告周某未举证。
经审理查明：2015年7月，原告萍乡某房产顾问有限公司与被告何某某、被告周某（曾用名周某某）签订了一份《房屋买卖居间合同》，其中“周某某”三字及捺印系被告周某之父周大某所代。2015年7月11日，被告周某之母林某某出具承诺协议一份，承诺房屋出售到手总金额18.6万元，其他任何费用一概不予承担，全权由中介负责处理，且同样代签了“周某某”三字。《房屋买卖居间合同》约定的房屋（坐落于安源区东大街南外社区居委会下巷子，建筑面积124.18㎡，所在层数7层）成交价格为人民币19.5万元。该合同第三条约定：“甲（周某某）乙（何某某）双方同意委托丙方（萍乡某房产顾问有限公司）作为交易居间人代为办理交易相关手续，委托期限自本合同签订之日起至该房产过户登记手续办理完毕，甲方拿到全部房款之日止。”合同第十一条还约定了丙方即本案原告的责任：“一、见证本合同并保管其中一份；二、代办相关过户及房屋交验手续等；三、对该房屋交易全过程有见证及协调的义务……。”此外，原告提供的《房屋买卖居间合同》载明的第四条约定佣金总额为6000元，由甲方（被告周某）承担4000元，乙方（被告何某某）承担2000元，过户费用300元由乙方承担。但被告何某某提供的《房屋买卖居间合同》同条内容并未载明佣金总金额，亦未载明甲方应承担的数额。原告自述2015年7月11日在签订该合同时，第四条内容实际上是空白的，双方仅仅是口头约定了佣金，后过了一两天，因合同需盖公司公章，在盖章时，佣金金额及各负担多少的数额均系后期所写，填写盖章后再将该合同返还给被告方。
另查明，2015年7月底，被告周某与案外人胡某某（已成年）以19万元的成交价将房屋过户。被告周某与案外人周大某系父女关系，与案外人林某某系母女关系；被告何某某与案外人胡某某系母子关系。
本院认为：首先，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条之规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。本案中，被告周某作为房屋的所有权人，在出售该房屋时，应当由其或其委托代理人与原告及被告何某某签订房屋买卖居间合同。原告一直未能提交被告周某出具的授权案外人周大某代为出售涉案房屋的委托书，且被告周某亦未对上述合同予以追认，故该《房屋买卖居间合同》是效力待定的合同。其次，原告一家置业公司作为房屋中介服务机构与二被告签订的《房屋买卖居间合同》属于居间合同性质。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条之规定，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原告作为专业的中介机构，理应对涉案房屋的产权情况、出售人和签约人资格等问题进行审查，原告在未收到任何被告周某的授权的情况下，便认为案外人周大某有权代理被告周某处理房屋，显然是未尽审慎审查义务。在被告周某未追认上述合同之前，原告实际并未促成二被告之间的买卖合同成立。再次，原告诉请的依据系《房屋买卖居间合同》第四条中关于佣金及其他费用的约定条款，但根据原告自述，该条款在双方签订合同时是空白的，是其工作人员在公司盖章环节时自行填写后再将合同返还给二被告，即二被告在签订该合同时并未书面约定佣金承担比例，且原告并无其他证据证明双方对佣金有其他口头约定。最后，被告周某是将房屋出售过户给了案外人胡某某（已成年），并非居间合同相对方即被告何某某。综上，原告要求二被告支付居间服务费用的条件尚未成就，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决如下：
驳回原告萍乡某房产顾问有限公司的诉讼请求。
本案受理费50元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。
代理审判员 黄雪琳
二〇一六年二月十六日
书 记 员 尹 升