四川省华蓥市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川1681民初59号
原告冯芋华，男，1966年12月19日生，汉族。
原告黄琴，女，1988年1月4日生，汉族，系冯芋华之妻。
二原告的委托代理人谢万玲，四川明致律师事务所律师。
二原告的委托代理人邓建伟，四川明致律师事务所律师。
被告艾军，男，1969年7月7日生，汉族。
被告艾云霞，男，1971年5月23日生，汉族。
被告艾荣，男，1965年3月11日生，汉族。
二被告艾云霞、艾荣的委托代理人艾军，男，1969年7月7日生，汉族。
二被告艾云霞、艾荣的委托代理人许江，四川爱众律师事务所律师。
原告冯芋华、黄琴与被告艾军、艾云霞、艾荣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审��员徐思禹独任审判，公开开庭进行了审理。原告冯芋华、黄琴及其委托代理人谢万玲、被告艾军（亦是被告艾云霞、艾荣的委托代理人）到庭参加诉讼；被告艾云霞、艾荣经本院传票传唤，二原告的委托代理人邓建伟、二被告艾云霞、艾荣的委托代理人许江经本院通知，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年10月27日，被告艾军、艾云霞、艾荣与原告冯芋华、黄琴签订《房屋出售合同》，将其位于华蓥市红星路77号B单元7楼1号的房屋（面积77㎡，房屋产权证号：广安房权证华蓥字第2010045**号，国有土地使用权证号;华国用【2003】第31xx、31xx、31xx号），合同约定：1、总价款163040元，其中，房款154000元，代办房屋产权证、土地使用权证、房屋交易税费、水电气上户等费用9040元；2、在2010年10月27日付房款160000元，余款在交付产权证时付清；3、自合同签订之日起，一年内交付产权证。同日，原告向被告支付了160000元，同时，被告向原告出具了收条并交付了房屋，原告入住至今。从2011年10月26日起，原告多次要求被告交付过户的房屋产权证，被告以各种理由推诿。故诉请人民法院判令：1、被告按照合同约定办理房屋产权过户手续；2、被告向原告支付违约（以已交房款为基数，从2011年10月26日起按年利率6％计算）。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、被告将位于四川省华蓥市红星路101号（原77号）2单元7-1房屋的土地使用权和房屋所有权转移过户给原告；2、被告向原告支付违约金（以150960元，从2011年10月27日起，按年利率6%计算至过户手续办理完毕之日止）。
被告艾军、艾云霞、艾荣辩称，1、《房屋出售合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性和禁止性规定。2、按照合同约定，办理房产手续，由原告承担的税费，应由原告首先将该款交给被告，再由被告去办手续。原告多次催促原告补交，原告拒绝，由于原告违约，导致被告未办过户手续。3、被告没有违约，若原告把应补交的税费交给被告，被告立即去办理该房屋的过户手续。4、合同仅对逾期未支付款应承担违约责任进行了约定，未对逾期办理房产手续的违约情形作出约定，原告要求被告支付违约金，无法律依据。
三被告就其主张未向本院提供证据。
原、被告在庭审中经举证、质证，无争议的事实为：位于四川省华蓥市红星路的房屋（房屋产权证号：广安房权证华蓥字第2010045**号，国有土地使用权证号;华国用【2003】第31xx、31xx、31xx号）系三被告艾军、艾云霞、艾荣共同修建，按份共有，其中，艾军占33.34％、、艾云霞占3.33％、艾荣占3.33％。2010年10月27日，��军以其自身和艾云霞、艾荣的代理人的名义（甲方）与冯芋华、黄琴（乙方）签订《房屋出售合同》，将三被告共有的位于四川省华蓥市红星路B单元7楼1号的房屋出卖给冯芋华、黄琴，合同约定：1、房屋建筑面积77㎡（最终以产权证上登记的面积为准），价格每平方米2000元，房屋总价款154000元。2、代办产权证、国有土地使用权证、房屋交易税费及水电气上户等暂收费9040元。3、付款方式及期限：（1）乙方于2010年10月27日首次付购房款160000元，余款在交付产权证时付清，以收款收据为准；（2）自签订合同之日起，一年之内交付产权证。4、乙方如未按本合同规定的时间付款，在甲方出具有效通知（含电话、公告、书面函等）后五日内乙方仍不交费，甲方有权解除合同，并有权对该房另行处理，乙方向甲方支付购房总额10％的违约金；如甲方违约处相同金额违约金给乙���。5、甲方在2010年10月27日将符合本合同约定标准的房屋，交付乙方使用，因不可抗力造成工期延误的，交房时间顺延。6、房屋所有权证和国有土地使用权证，由乙方委托甲方代办，涉及权证办理的税、费按国家有关规定由甲、乙双方各自承担（特别约定的除外），乙方所交费用在交接证件时多退少补，甲方于乙方交清房款及所有代收税、费后，负责将房屋土地产权属证代办给乙方。同日，原告向被告艾军支付1600000元后，被告艾军将案涉房屋交付给了原告。被告至今未将该房屋所有权和国有土地使用权转移过户给原告。对于三被告艾军、艾云霞、艾荣共同修建的房屋，艾荣是书面授权、艾云霞是口头授权由艾军全权负责销售事谊。
案涉房屋实测面积为75.32㎡，房屋的总价款为75.32×2000=150640元，被告就案涉房屋为原告代付费用为11375.56元（其中，水电气费初装费8730.66元、契税1506.4元、交易税320元、工本费80元、评估费275元、国土局测绘费300元、资料费37.3元、登记费126.2元），共计162015.56元，为原告应支付给被告的款项。
三被告艾军、艾云霞、艾荣共同修建的房屋，规划的面积为2600㎡，实际修建面积是2834.7㎡，每平方米补缴土地出让金147.8元，依此计算案涉房屋补缴的土地出让金为75.32×147.8元=11132.3元。
2014年2月7日，三被告艾军、艾云霞、艾荣与华蓥市农村信用合作联社溪口信用社签订《抵押合同》，以其共同修建的该房屋中的其中一个门市（面积68.51，评估价822100元）为被告艾军向该信用社借款490000元提供抵押担保。虽然房管部门在办理抵押登记时，对三被告共同修建的房屋（面积2830.7㎡）全部办理了抵押登记，但注明：债权数额为490000元，评估金额为822100元。
以上事实有原、被告的陈述及《房屋出售合同》、中国农业银行交易回单、收据、收条、房屋产权证、国有土地使用权证、授权委托书、公证书，三被告所修建的房屋已销售部分在房管部门备案和办理房产手续的相关资料，证明艾云霞、艾荣全权委托艾军处理其与艾军共同所有的房屋的销售事宜。6、被告艾军与华蓥市信用联社签订的抵押合同、抵押登记审批表、本院对艾军进行询问的询问笔录等证据予以证实。
本案争议焦点为：1、《房屋出售合同》的效力；2、被告是否违约；3、被告补缴的11132.3元土地出让金是否应由原告承担；4、被告是否应将案涉房屋的产权手续转移过户给原告。
原告就其主张向本院提供了以下证据：1、冯芋华与黄琴的结婚证复印件。2、2010年10月27日，原、被告签订的《房屋出售合同》、原告交纳购房款的中国农业银行交易回单、收据和被告交将��屋交付给原告，原告向被告出具的收到钥匙的收条，证明：（1）原告向被告支付房款及相关费用160000元后，被告将房屋交付给了原告;(2)被告在合同签订一年内未给原告方办理房产证。3、房屋产权证及国有土地使用权证（房屋产权证号：广安房权证华蓥字第2010045xx-1、2010045xx-2、2010045xx-3号，国有土地使用权证号;华国用【2003】第31xx、31xx、31xx号），证明案涉房屋系三被告共有；4、授权委托书及公证书，证明艾荣授权艾军处理其与艾军、艾云霞共同所有的房屋的销售事宜。5、三被告所修建的房屋已销售部分在房管部门备案和办理房产手续的相关资料，证明艾云霞、艾荣全权委托艾军处理其与艾军共同所有的房屋的销售事宜。6、被告艾军与华蓥市信用联社签订的抵押贷款合同，借款金额为490000元，艾军将案涉房屋进行了抵押。
本院对艾军进行询问的询问笔��，证明：1、艾云霞、艾荣授权艾军全权负责三被告共同修建的房屋的销售；2、艾军销售的全部房屋，艾云霞、艾荣授均未在合同上签字，嗣后，办理房产证时，房管部门要求艾云霞签字，艾云霞才签的字。
本院认为，被告以自己和艾云霞、艾荣的名义与原告签订《房屋出售合同》，出售三被告共同修建的房屋，虽然艾云霞、艾荣未在合同上签字，但艾军是经过艾云霞、艾荣的授权，由艾军全权办理房屋的销售事谊，因此，艾军属有权代理，其所为民事行为对艾云霞、艾荣产生约束力。《房屋出售合同》的内容未违反法律、法规的强制性的效力性规定，合同有效。对于三被告修建的房屋，系三被告按份共有，其中，艾军占33.34％、艾荣占3.33％、艾云霞占3.33％。艾军处理共有房屋，被告艾荣进行书面授权，并对艾军在其授权前的处分行为亦进行了追认，抑或艾军的处分行为未征得艾云霞的，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”规定，艾军的处分行为仍对艾云霞仍然产生拘束力。原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。
合同约定：买受人于2010年10月27日首次付购房款160000元（其中，代办产权证、国有土地使用权证、房屋交易税费及水电气上户等暂收费9040元），余款在交付产权证时付清；自签订合同之日起，一年之内交付产权证。原告按照合同约定向被告支付购房款，被告依法应在合同签订之日（2010年10月27日）起一年之内（即2011年10月27日前），将案涉房屋的房屋所有权和国有土地使用权转移过户给原告。因此，原���要求被告将位于四川省华蓥市红星路B单元7楼1号的房屋（房屋产权证号：广安房权证华蓥字第2010045**号，国有土地使用权证号;华国用【2003】第31xx、31xx、31xx号）的房屋所有权和国有土地使用权转移过户给原告的请求，本院支持。
被告未按照合同约定的期限将案涉房屋的所有权和国有土地使用权转移过户给原告，构成违约，依法应承担违约责任。被告称办理房屋产权转移过户手续，应由原告承担的部分，首先由原告支付给被告，再由被告去办理房屋产权过户手续。被告多次催促原告补交费用，原告拒绝，导致被告未办该房屋的产权转移过户手续，是原告违约，被告没有违约。原、被告签订的《房屋出售合同》约定:原告向被告支付160000元（含办理房屋产权证、国有土地使用权证的费用）后，被告在一年内向原告交付房屋权属证，涉及权证办理的税、费按国家有关规定由原、被告双方各自承担，原告所交费用在交接证件时多退少补。被告在原告向其支付160000元后，还继续要求被告交纳费用，违反合同约定，原告有权拒绝。因此，被告的抗辩理由不能成立。合同约定：如原告未按本合同规定的时间付款，在被告出具有效通知（含电话、公告、书面函等）后五日内原告仍不交费，原告向被告支付购房总额10％的违约金；如被告违约处相同金额违约金给原告。原告主张以150960元为基数，从2011年10月27日起按年利率6%计算至房屋产权过户手续办理完毕之日止作为被告应向原告支付的违约金额，由于原告主张的违约金的计算方法，其违约金金额超过了合同约定的违约金金额，按照合同约定，该房屋的总价款为150640元（以房屋实际面积75.32㎡计算的价款），被告应向原告支付违约金的金额为15064元。原告主张的违约金，超过该金���的部分，本院不予支持。
案涉房屋的实际价款为150640元，被告为原告垫付水电气费初装费、契税等费用11375.56元，共计162015.56元，对此金额，庭审中，原、被告均无异议，本院认定。扣减原告已支付的160000元，被告应向原告支付2015.56元。按照合同约定，被告在办理了案涉房屋产权过户手续，并将房屋权属证（两证）交付原告时，由原告将该款支付给被告。
案涉房屋实测面积为75.32㎡，房屋的总价款为75.32×2000=被告就案涉房屋为原告代付费用为元（其中，交易税320元、工本费80元、评估费275元、国土局测绘费300元、资料费37.3元、登记费126.2元），，为原告应支付给被告的款项。
三被告艾军、艾云霞、艾荣共同修建的房屋，工程竣工后，每平方米补缴了土地出让金147.8元。嗣后，被告要求原告按照其购买的房屋的面积计算向被告补缴75.32×147.8元=11132.3元。被告出售房屋给被告，双方在合同中并未约定其补交的土地出让金由房屋买受人按所购买房屋的面积计算不分摊该土地出让金，被告要求原告补交11132.3元，既不符合合同约定，亦不符合法律规定，原告有权拒绝支付该款。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条的规定，判决如下：
一、在本判决生效后七日内，被告艾军、艾云霞、艾荣将位于四川省华蓥市红星路B单元7楼1号的房屋（房屋产权证号：广安房权证华蓥字第2010045**号，国有土地使用权证号;华国用【2003】第31xx、31xx、31xx号）的房屋所有权和国有土地使用权转移过户给原告冯芋华、黄琴；
二、在本判决生效后七日内，被告艾军、艾云霞、艾荣向原告冯芋华、黄琴支付违约金15064元。
本案诉讼费875元、财产保全费1620元，共计2495元，由被告艾军、艾云霞、艾荣承担。
如果债务人未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。
审判员 徐思禹
二〇一六年八月十日
书记员 古 垒