湖南省株洲市荷塘区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)湘0202民初793号
原告：株洲大华物业服务有限公司，住所地：株洲市荷塘区晏家湾。统一社会信用代码914302026755705117。
法定代表人：许志超，系公司执行董事。
委托诉讼代理人：许可，男，汉族，1983年5月9日出生，住株洲市荷塘区东方花园。系公司总经理。代理权限：一般代理。
被告：浙江兴城（株洲）房地产开发有限公司，住所地：株洲市荷塘区红旗中路44号。统一社会信用代码：91430200763253858G。
法定代表人：赵云枝，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：唐辉，湖南天桥律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告：周淑萍，女，1968年9月6日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区来园村。
委托诉讼代理人：唐辉，湖南天桥律师事务所律师。代理权限：特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、调解，代为签收法律文书）。
原告株洲大华物业服务有限公司（以下简称大华物业）与被告浙江兴城（株洲）房地产开发有限公司（以下简称兴城公司）、周淑萍物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大华物业的法定代表人许志超、委托诉讼代理人许可，被告兴城公司、周淑萍的共同委托诉讼代理人唐辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告大华物业向本院提出诉讼请求：1、被告支付自2015年1月1日至2018年3月31日的物业费99289.12元；2、被告支付合同约定的违约金183188.43元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年4月19日起，被告兴城公司与原告先后签订了《物业服务合同》、《物业补充协议》、《物业补充合同》，根据《物业服务合同》第十四条约定，被告兴城公司应于2015年1月1日向原告按月缴纳物业费，但自2015年起至今，被告未主动依约缴纳物业费。原告上门催缴、电话催缴并在小区门岗等处张贴催缴催告函，被告仍未缴纳物业费。被告的行为违反了双方签订的合同，应承担违约责任。现原告提起诉讼，请求判为所请。
被告兴城公司辩称，被告兴城公司与被告周淑萍签订了租赁合同，合同约定物业费由承租人承担，本案的物业费应由被告周淑萍承担。
被告周淑萍辩称：一、原告诉讼事实错误，原告从未与答辩人及兴城公司签订《物业服务合同》和《物业补充合同》，从原告提交的证据看，是原告与小区业委会签订的；二、原告部分诉讼请求超过诉讼时效，原告是2018年4月16日向法院主张权利的，根据诉讼时效新的规定，保护民事权利的一般时效是三年，原告2015年4月16日前没有证据证明向答辩人主张了权利，故原告自2015年1月至2015年4月16日期间的民事权利超过了诉讼时效，不能得到法律的支持，该部分诉讼请求应依法驳回；三、原告没有证据证明2015年4月19日前提供了物业管理服务，物业管理费用不能得到支持，原告提供的与业主委员会签订的物业服务合同，签订时间是2015年4月19日，合同约定的服务起始时间是2015年4月19日开始，原告没有证据证明签订合同前提供了物业管理服务，其主张的2015年1月至2015年4月19日期间的物业服务费用依法不能支持；四、原告未按物业服务合同约定替答辩人提供物业管理服务，无权向答辩人收取物业服务费用，答辩人经营的幼稚园是一个相对独立的区域，答辩人对幼稚园一直采取自治物业服务，原告与业主委员会签订的物业服务合同对答辩人不具有约束力，原告据此要求答辩人承担物业服务合同义务没有事实和法律依据；五、原告提供的物业服务合同对幼稚园的物业管理收费标准没有约定，直接以商业标准计收物业费，没有事实和法律依据，答辩人租赁的是小区配套幼稚园，不能以商业标准收取物业管理费用；六、原告提供的物业服务合同对物业费的缴纳时间没有约定，原告从未向答辩人和兴城公司要求缴纳物业费，其要求滞纳金的请求没有起始时间的约定，原告诉称的每月前缴纳物业费没有事实和法律依据，原告合同中约定的从逾期之日起按日加收滞纳费用千分之三的滞纳金约定，明显过高。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
原告提交的《物业服务合同》，两被告质证认为，对比原告提交的复印件第三页第十八条第2项并没有具体日期，系原告自行添加。本院审查认为原告向本院提交的《物业服务合同》复印件并没有关于缴纳日期的约定，原告亦没有合理解释，故本院对该证据中关于缴纳日期的部分不予认定。
原告提交的违约金约定计算公式，两被告质证认为违约金的计算没有合同约定也没有事实依据，本院审查认为对是否支付违约金及违约金计算方式将综合全案予以认定。
原告提交的（2017）湘0202民初1440号民事裁定书，经两被告质证对真实性无异议，对其证明目的有异议，本院审查后对真实性予以认定。
被告兴城公司、周淑萍共同提交的房屋租赁合同及证明，原告质证认为不符合证据规则，本院审查后认为幼儿园实际上由被告周淑萍经营使用，虽然合同是与陈武雄签订，但该合同得到了房屋所有权人兴城公司的追认，系有效合同，本院对该证据综合予以认定。
被告周淑萍提交的身份证复印件，原告质证认为与本案无关，本院审查后对其真实性予以认定。
被告周淑萍提交的电费缴费票据及照片，原告质证认为不能达到证明目的，经本院审查对真实性予以认定。
被告周淑萍提交的交通堵塞的照片、证人腾树来、周应芝的证明、幼儿园地板维修、墙面渗水维修、下水道堵塞维修、房屋漏水维修的施工合同及收款收据照片，原告质证认为不符合证据形式，不能达到证明目的，本院审查后综合全案予以认定。
被告周淑萍提交的国家发改委教育部2017年2463号通知，原告质证认为与本案无关，本院审查后对真实性予以认定。
证人李巧日的证言，原告质证认为证人与本案有利害关系，且证言没有证据予以证实，本院审查对证人证言予以参考。
本院审理查明：原告大华物业系从事物业管理（三级资质）的有限责任公司，株洲市御景东方小区由被告兴城公司开发，株洲市荷塘区红旗中路399号兴城御景东方14、17栋附101号房屋登记在被告兴城公司名下，用途为教育。2013年5月8日，被告兴城公司委托陈武雄（甲方）与被告周淑萍（乙方）签订《幼儿园租赁合同》，合同约定乙方租赁甲方位于株洲市荷塘区红旗中路399号兴城御景东方14、17栋附101号房屋作为幼儿园使用，租赁期限为2013年5月7日至2033年5月7日，租赁期间由乙方承担物业管理费。2013年10月，御景东方幼儿园开办至今。2015年4月19日，株洲市御景东方小区业主委员会与原告大华物业签订《物业服务合同》，合同约定由原告向株洲市御景东方小区提供物业管理服务，期限为一年，自2015年4月19日至2016年4月19日止，物业服务费按住宅楼梯房0.8元／月*平方米，电梯房1.3元／月*平方米，商业2.8元／月*平方米的标准收取，大华公司从2015年1月1日起开始收费，合同另对服务事项、双方权利义务、物业服务要求和标准、违约责任等做了相关约定。2016年4月17日，株洲市御景东方小区业主委员会与原告大华物业签订《株洲市御景东方〈物业服务合同〉补充协议》，将《物业服务合同》的期限延长至2017年4月19日，另对其他事项进行了补充约定。2017年4月16日，双方签订《物业补充合同》，将《物业服务合同》的期限延长至2020年4月19日。在物业服务合同期间，原告未完全履行物业服务义务，被告未支付物业费。
另查明，株洲市荷塘区红旗中路399号兴城御景东方14、17栋-101房屋的规划用途为教育。2017年7月，本院受理了大华物业诉御景东方幼儿园物业服务合同纠纷，裁定驳回大华物业的起诉。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。株洲市御景东方小区业主委员会与原告大华物业签订的《物业服务合同》、《株洲市御景东方〈物业服务合同〉补充协议》、《物业补充合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，受法律保护。被告辩称其未与原告签订物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，故原告与株洲市御景东方小区业主之间存在物业服务合同关系，被告兴城公司与被告周淑萍在租赁合同中约定御景东方14、17栋附101号房屋租赁期间的物业费由承租人被告周淑萍承担由乙方承担物业，故原告有权向被告周淑萍主张权利。
原告要求被告按株洲市御景东方小区业主委员会与原告大华物业签订的《物业服务合同》中商铺、其他2.8元／月*平方米的标准承担物业费，被告认为合同约定不明且本案所涉物业为教育专用房屋，土地为教育专用土地，应按一般居民住宅楼梯房标准收取物业服务费。本院查明本案所涉物业规划用途为教育，被告周淑萍租赁房屋后经营幼儿园至今，双方并未就收费标准约定明确。本院认为：被告经营幼儿园虽为民办经营盈利性幼儿园，但根据《中华人民共和国民办教育法》的规定仍具有公益属性，且幼儿园自身的收费项目及标准均受到当地物价部门以及教育部门的严格监管和限制，不同于一般的商业营利性经营机构。幼儿园作为相对独立的区域，与御景东方小区内楼梯房类似，因此，本院参照楼梯房0.8元／月*平方米的标准，由被告向原告缴纳物业费。
被告认为原告主张的2015年1月至2015年4月19日期间的物业费不应得到支持。本院认为原告未向本院提供证据证明签订物业服务合同前提供了物业管理服务，故本院对被告的该抗辩理由予以采纳，被告缴纳物业费的起始时间为2015年4月19日。原告要求被告支付合同约定的违约金，被告认为原告在物业服务期间未按照相关的标准履行相应的物业服务，且合同没有约定物业费缴纳时间。本院认为，物业服务合同及补充协议均未明确约定物业费缴纳时间，因双方对缴纳标准一直存在争议，无法确定具体缴费金额，故对原告要求被告支付违约金的诉请本院依法不予支持。鉴于原告未完全履行物业服务义务，违反了合同的约定，应当承担相应的责任，综合本案，本院酌定被告支付物业费的80%为宜。综上，被告拖欠的物业费为20425.19元（886.51平方米×0.8元／月*平方米×36月×80%，自2015年4月19日计算至2018年4月18日）。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，原告请求被告兴城公司承担连带责任的，人民法院应予支持，故被告兴城公司对被告周淑萍应缴纳的物业费承担连带责任。经本院组织调解，原、被告无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告周淑萍在本判决生效后十日内向原告株洲大华物业服务有限公司支付物业服务费人民币20425.19元（自2015年4月19日计算至2018年4月18日）；
二、被告浙江兴城（株洲）房地产开发有限公司对上述物业服务费承担连带责任；
二、驳回原告株洲大华物业服务有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费5538元，减半收取2769元，由被告浙江兴城（株洲）房地产开发有限公司、周淑萍共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，账号：5017330100016。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 尹建刚
二〇一八年七月十六日
书记员 李 斌
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。