广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）珠中法审监民再字第12号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王建玲，女，汉族，1979年10月31日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：王大雄，男，汉族，1950年7月25日出生，住广东省珠海市香洲区。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：珠海农村商业银行股份有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区。
法定代表人：杨承荣，董事长。
委托代理人：李连军，广东方源律师事务所律师。
委托代理人：陈小姗，广东方源律师事务所实习律师。
再审申请人王建玲与再审申请人珠海农村商业银行股份有限公司（原名称“珠海市农村信用合作联社”，以下简称“农商银行”）租赁合同纠纷一案，双方均不服本院（2012）珠中法民三终字第446号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院分别于2013年3月13日、8月15日作出（2013）粤高法民二申字第180号、（2013）粤高法民二申字第690号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，分别于2013年6月27、11月15日公开开庭审理了本案。再审申请人王建玲的委托代理人王大雄，再审申请人农商银行的委托代理人李连军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年4月12日，王建玲起诉至珠海市香洲区人民法院称，王建玲于2010年8月13日与农商银行签订《房屋租赁协议》，房屋座落于珠海市吉大景山路新天地大厦三楼335#一338#、349#共5间商铺（以下简称“涉案商铺”）。王建玲于2010年10月10日开业，经营广州市康亦健医疗设备有限公司生产的温热理疗床。2011年4月1日，新天地大厦二楼大门被封闭致使经营部于2011年12月31日停业。农商银行给王建玲造成的经济损失99860元，其中装修费32820元，2011年4月-12月共9个月租金44340元，物业管理费9200元，职工工资13500元，另外还有押金9640元以及诉讼费用等。请求判令：1、终止（解除）王建玲、农商银行订立的租赁合同；2、农商银行赔偿因违约造成王建玲的经济损失99860元；3、农商银行退还王建玲押金9640元；4、农商银行承担本案诉讼费用。
农商银行辩称，涉案《房屋租赁协议》合法有效，王建玲的诉讼请求及事实理由均无事实与法律依据，法院应当依法驳回。
珠海市香洲区人民法院一审查明，涉案商铺是由珠海丹田香榭丽广场有限公司开发建设。2001年9月30日，珠海市吉大农村信用合作社通过以物抵债的方式获得包括涉案商铺在内的丹田香榭丽广场一、二、三层共计4000平方米商铺的合法权益。《丹田香榭丽广场一、二、三层商铺的平面图》显示，以物抵债的二、三层的面积占了整个楼层的一半以上面积。农商银行根据2006年9月7日的银监复（2006）289号《中国银行监督管理委员会关于珠海市农村信用合作联社开业的批复》依法成立开业，珠海市吉大农村信用合作社依法自行终止，其债权债务转为农商银行债权债务。
在王建玲主动联系下，王建玲与农商银行于2010年8月13日签订了《房屋租赁协议》，约定：农商银行向王建玲出租涉案商铺用于商用，建筑面积约为192.8平方米；租赁房屋依现状租赁，承租方不得以房屋产权或房屋质量状况等方面瑕疵拒交租金或要求解除协议；租赁期限2年，从2010年8月16日至2012年8月15日；租赁期第一年的月租金为4820元，从第二年起每年租金递增5%；每月15日前足额缴清当月租金，逾期缴纳的，则出租方有权要求承租方按所欠租金的每日万分之五支付滞纳金；租赁押金9640元在签订合同时必须足额交纳，若承租方在租赁期满时不再续租，且未欠交租金等费用，则承租押金如数退回给承租方；如因承租方原因解除租赁协议，押金不予退还，但可用于抵扣违约金；承租方负责支付租赁期间及租赁房屋的水费、电费、物业管理费以及相关经营性费用等费用；承租方可对租赁房屋自行装修，双方终止或解除租赁协议，房屋装修、维修、增设的固定性设施全部无偿交给出租方，承租方不能擅自拆除；未经出租方书面同意，承租方不得以任何形式将租赁房屋转租给第三人。租赁期间，如任何一方需解除本协议，必须提前2个月书面通知对方，向对方交纳等于一个月租金的违约金后可解除本协议，租金计算至出租方搬出租赁房屋之日止；有下列情形之一，承租方有权解除本协议，按照租赁期间租金总额的5%追究出租方的违约责任：1、出租方迟延交付租赁房屋一个月以上的；2、出租方违反本协议约定，不承担维修责任，使承租方无法继续使用租赁房屋的。
《房屋租赁协议》签订后，王建玲交纳了租赁押金9640元，农商银行依约将涉案商铺交付给王建玲。王建玲对涉案商铺进行装修后并投入使用，用于其个人经营的珠海市吉莲康富医疗器械经营部经营零售物理治疗及康复设备等。王建玲向农商银行交纳了2011年12月31日之前的租金，此后开始拖欠租金。王建玲认可自2012年1月开始才不再在涉案商铺经营，但至今未向农商银行交还涉案商铺，且其物品至今还存放在涉案商铺。
2010年9月至2011年6月14日期间，王建玲每月向珠海市丹田物业管理有限公司（以下简称“丹田物业公司”）交纳涉案商铺物业管理费694.07元，每月交纳物业代收费各不相同，其中2010年9月、10月、11月的代收费分别为223.50元、206.80元、559.42元，2011年1-2月、4月、5月的代收费分别为99.75元、219.63元、183.97元。
王建玲主张，珠海市吉大景山路新天地大厦一楼上二楼的扶手电梯及二楼上三楼的卷闸门于2011年4月开始至今被关闭，王建玲自关闭之日起一直找农商银行或丹田物业公司协商要求开通。农商银行认可目前涉案商铺的扶手电梯及卷闸门的确已经被关闭，但是不认可是其关闭的，主张是因为整个二楼商场停止经营而被丹田物业公司关闭的，且对关闭时间不认可，表示不清楚具体的关闭时间，直到本案起诉前即2012年3月底或4月初才收到王建玲反映关闭的情况。
珠海市香洲区人民法院一审认为，《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，其合法有效，王建玲、农商银行应当遵照履行。但由于目前经由珠海市吉大景山路新天地大厦一楼上二楼的扶手电梯及二楼上三楼涉案商铺的卷闸门已经被关闭，王建玲承租涉案商铺作商业用途的合同目的显然已经不能实现；尽管没有证据证明就是农商银行将扶手电梯及卷闸门关闭，但是农商银行作为新天地大厦一、二、三层的部分权益人，且拥有二层过半面积，其应承担因未能为王建玲继续提供达到合同目的的涉案商铺的责任。因此，王建玲据此要求解除双方的租赁合同，符合法律的规定，一审法院予以支持。
关于扶手电梯及卷闸门的关闭时间问题。第一，王建玲并未举证证明涉案商铺的扶手电梯及卷闸门是自2011年4月起开始关闭及其自2011年4月以来向出租方反映关闭的情况，故王建玲应当承担举证不能的法律后果。第二，王建玲一直以来交纳的物业管理费等物业代收费的金额变动情况并不能证明物业管理公司自2011年4月起就不再收取扶手电梯分摊费。第三，王建玲于2012年1月之前仍在涉案商铺经营使用，也按约向农商银行交纳了2011年4月至2011年12月的租金，这与王建玲主张扶手电梯及卷闸门的关闭时间2011年4月起开闭的事实不相符合。故一审法院对王建玲关于“扶手电梯及卷闸门自2011年4月起开始关闭”的主张不予采信。
关于退还押金问题。根据合同约定，若承租方在租赁期满时不再续租，且未欠交租金等费用，则承租押金如数退回给承租方。本案中，王建玲只是交纳了2011年12月31日之前的租金，但王建玲至今尚未向农商银行交还涉案商铺，其物品至今也还存放在涉案商铺，而根据农商银行认可其于2012年3月底或4月初才收到王建玲反映关闭的情况来看，王建玲交纳的租赁押金9640元尚未足够抵扣2012年3月之前拖欠的租金。因此，王建玲请求退还租赁押金9640元，理据不足，一审法院不予支持。
关于赔偿经济损失问题。第一，关于租金和工人工资。2012年1月之前，农商银行作为出租方已经按照协议将涉案商铺提供给王建玲使用，王建玲一直以来也在涉案商铺中经营获利，故王建玲要求出租方赔偿2011年4月至2011年12月的租金44340元及工人工资13500元，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。第二，关于物业管理费。王建玲的物品至今仍存放在涉案商铺，且根据双方合同的约定，租赁期间的物业管理费是由承租方支付，故王建玲要求农商银行赔偿2011年4月至2012年3月物业管理费9200元，理据不足，一审法院不予支持。第三，关于装修费。王建玲主张装修费32820元，仅提供了一份未经出租方认可的《商铺装修工程结算表》，这未能证明王建玲对涉案商铺进行装修花了32820元及目前该装修还值32820元。同时，根据合同的约定，双方终止或解除租赁协议，房屋装修、维修、增设的固定性设施全部无偿交给出租方，由此可见，根据合同的约定，合同解除后，王建玲无权要求出租方赔偿装修损失。因此，王建玲要求农商银行赔偿涉案商铺的装修费32820元，理据不足，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，珠海市香洲区人民法院作出（2012）珠香法民一初字第1655号民事判决：一、解除王建玲与珠海市农村信用合作联社于2010年8月13日签订的《房屋租赁协议》；二、驳回王建玲的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为1447元，由王建玲负担447元，由珠海市农村信用合作联社负担1000元。
上诉人王建玲不服原审判决，二审法庭调查时明确上诉请求为：1、维持一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项；3、改判农商银行赔偿王建玲经济损失196540元；4、改判农商银行赔偿王建玲2012年1月直至搬走的租金和物业管理费，暂计至7月为41496.77元；5、改判农商银行退回押金9460元；6、本案的全部诉讼费用由农商银行承担。事实和理由如下：
一、除坚持一审起诉状中的事实与理由外，另补充：1、2011年3月31日前王建玲每月使用电费161元，2011年4月1日起上二楼扶手电梯停并封二楼大门后王建玲4至6月每月电费76元，7月份使用电费26元，8月份使用电费6元，9至12月每月使用电费3元，以王建玲每月使用电费推算农商银行停用扶手电梯和封二楼大门造成顾客上楼十分不方便，而且存在不安全因素。农商银行没有履行该租赁合同时的顾客乘扶手电梯上二楼、再由二楼步行上三楼的现状，造成王建玲无法继续经营。2、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，农商银行因违约而造成王建玲投入该商铺理疗设备给老年人免费体验的损失，其中温热理疗床每张5500元，17张共93500元，静电场治疗仪每台20**元，3台共6000元，健康王多功能水机一台22**元，一共投入101700元，投入设备磨损折旧费按每年15%已使用18个月共折旧款22882元，农商银行应承担赔偿责任。农商银行明知违反合同，且以自己的行为表明不履行合同，迫使王建玲在2012年1月1日起停止营业，且在出现纷争后又没主动采取措施，致使王建玲对其失去信心，从而自2012年1月份起停止向农商银行缴交租金和物业管理费。王建玲从2010年10月1日起每个月聘请3个工人，工资共计4800元，至2011年3月底共28800元；租金每月4820元，6个月共计28920元，从2011年8月16日开始装修至2011年3月底所缴的物业管理费共计5011元。2011年4月至7月每月聘请2个工人，工资共计3300元，4个月共计13200元；8月至12月每月聘请1个工人，工资1500元，5个月共计7500元；2011年4月至12月底聘请工人工资共计20700元。2011年4月至2011年12月底物业管理费9200元，2011年4月至12月底租金44344元。综上，因农商银行违约而给王建玲造成经济损失196540元，其中装修费36683元，租金73264元，物业管理费14211元，工人工资49500元，设备磨损折旧费22882元，另外还有押金9640元，以及一、二审诉讼费用等。
二、农商银行出租房时提供不出租赁房产的合法证件，属违法出租，故应承担违约出租的法律责任。
三、一审判决错误：首先，根据王建玲一审提交的物业管理费发票可以证实，2010年9月至2011年6月14日的物业管理费为6351.56元，一审认定错误。其次，根据王建玲一审提交的物业管理费发票，可以证实自2011年4月其停收扶手电梯分摊费，扶手电梯于2011年4月关闭，一审未予认定错误。第三，一审判决认定王建玲一直以来在涉案商铺中经营获利错误。事实上王建玲经营的项目为免费体验经营模式，除了春节大放假大约经营5个多月时间，有个别顾客来免费体验几个月后有心购买产品时，扶手电梯和二楼卷闸门停开的事情出现了，造成王建玲一直以来没有销售。第四，农商银行违约给王建玲造成的经济损失中的工人工资，王建玲开始经营至扶手电梯停开前3个工人，主任1人工资1800元，2个工人工资1500元，扶手电梯停后到7月请2个工人，顾客一天比一天少后到8月份只有1个工人，一审判决称缺乏事实及法律依据错误。最后，涉案商铺经55天才装修完毕，王建玲提交《商铺装修工程结算表》予以证明，一审判决认为未经出租方认可且装修现值仍为36683元的理据不足而不予支持。王建玲曾提出是否能委托相关法定部门来对王建玲的装修工程费项目进行评估，但一审法院不予理睬。
针对王建玲的上诉，农商银行答辩称：一、王建玲的金钱给付请求无任何法律依据和合同依据。1、王建玲要求农商银行赔偿其所谓经济损失196540元并无任何法律或合同依据。《房屋租赁协议》对房屋装修和租赁期间所发生的水、电、物业管理以及相关经营性费用等所有费用均明确规定由王建玲自行承担，农商银行不负任何责任。2、王建玲要求农商银行退还押金9640元并不符合双方约定，王建玲无权提出退回租赁押金的要求。《房屋租赁协议》第五条约定，由王建玲在签订协议时缴纳押金9640元，在租赁期满时如果欠交租金或水、电、物业管理等相关费用，则农商银行有权直接从该押金中扣收；租赁期满，如果双方不再续租，并且没有欠交租金和任何费用，则该押金无息退还给王建玲；因王建玲单方原因解除租赁协议，押金不予退还，但可用于抵扣违约金。现在双方正在履行《房屋租赁协议》期间，王建玲根本无权提出退回租赁押金的要求，并且王建玲已拖欠七、八个月的租金及相关费用，农商银行完全有权将9640元直接抵扣租金。3、王建玲第四项上诉请求“农商银行负责因违约而造成王建玲2012年1月至案结搬走这段时间内所产生的租金和物业管理费”，不是一审程序中的请求事项，不属于二审法院审理范围，二审法院应当依法驳回。二、王建玲违反《房屋租赁协议》规定的按时足额缴纳租金的义务，长期拖欠租金，农商银行保留在租赁期限届满后追究王建玲违约责任的权利。
上诉人农商银行亦不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决第一项，驳回王建玲全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由王建玲承担。事实和理由如下：
一、一审法院认定事实错误。农商银行不存在任何构成提前解除《房屋租赁协议》的违约行为，王建玲要求提前解除双方租赁合同是没有任何事实和法律依据的。本案中，丹田物业公司出于安全等因素的考虑，在二楼商场撤离后停用二楼扶手电梯。农商银行认为，停用二楼扶手电梯是丹田物业公司的单方行为与农商银行完全无关，农商银行无需对二楼扶手电梯的停用承担任何责任。王建玲诉称因二楼扶手电梯的停用导致其无法经营没有任何事实依据，事实上，二楼扶手电梯的停用并不影响顾客从一楼通过楼梯直接前往三楼涉案商铺，并且三楼所有商铺至今仍然具有商业用途，其他三楼租赁商户至今仍然正常使用商铺。本案不存在一审法院认定的“王建玲承租的涉案商铺作商业用途的合同目的显然已经不能实现”的情况，根据《房屋租赁协议》，双方从未就商铺是否能达到何种商业用途作出任何约定，农商银行不存在任违约行为。
王建玲在签订租赁合同之前就应当对其所租商铺是否适合其业务经营有正确的判断，并且由其独自承担商业风险。租房的租赁目的是否能实现不是《中华人民共和国合同法》规定的可以解除合同的法定情形。事实上，王建玲营业执照所列经营种类为零售：物理治疗及康复设备，工艺品，饮水机，净水机及零配件，这类型商家本应选择临街一楼商铺进行经营活动才较为合理，但王建玲出于租金成本的考虑（一楼租金两百多元一平方米，三楼才二十多元一平方米，二者租金相差巨大），选择了租金非常便宜的三楼商铺，其应当独自承担三楼商铺位置对其经营效益所带来的风险，并且双方租赁合同也明确约定所有经营风险由王建玲独自承担。王建玲以其经营活动不能实现赢利目的为由，无理诉求提前解除合同，显然于法无据。
二、一审法院判决解除《房屋租赁协议》于法无据。同时一审判决对于王建玲提起的给付金钱的请求全部予以驳回，因此应当由王建玲承担本案全部诉讼费。一审法院判决农商银行承担一审诉讼费人民币1000元，于法无据。
各方当事人在二审期间均未向法院提交新的证据。
根据王建玲的申请，本院二审于2012年9月12日到涉案商铺进行现场勘查并向丹田物业公司的保安队队长高应龙进行了调查询问。王建玲与农商银行对由此制作的现场勘察笔录和调查笔录无异议。
本院二审经审理查明，王建玲一审诉讼请求为：1、终止涉案租赁合同；2、农商银行赔偿因违约而造成王建玲的损失99860元；3、农商银行退还押金9640元；4、诉讼费用由农商银行承担。其中一审诉讼请求第二项损失99860元的构成为装修费32820元，2011年4月至12月共9个月的租金44340元、物业管理费9200元，职工工资13500元。
本院二审向丹田物业公司进行调查时，保安队长表示自2011年4、5月份左右涉案一楼上二楼扶手电梯停止运行且二楼卷闸门关闭，同时二楼商场通向三楼楼梯的消防门亦关闭。根据一审期间王建玲提交的丹田物业公司缴费通知单可知，自2011年4月起，丹田物业公司不再向王建玲收取自动扶梯分摊费。
根据王建玲一审提交的现场照片和二审现场勘察情况可知，扶手电梯、二楼卷闸门、二楼消防门关闭前，顾客有四种路线选择进入涉案商铺，具体包括：可通过扶手电梯、正门两侧两个楼梯三条通道进入二楼商场后，从二楼消防门上三楼楼梯进入涉案商铺，或者可从大厦后侧的楼梯从一楼步行通往三楼。扶手电梯、二楼卷闸门、二楼消防门关闭后，顾客仅能从大厦后侧的楼梯从一楼步行通往三楼。
王建玲经营的珠海市吉莲康富医疗器械经营部主要目标客户为中老年人，其经营模式为客户每天可免费体验一次35分钟时长的康复设备，盈利主要来自于客户对康复设备的购买。王建玲主张自2010年10月开张至2011年12月底停业，未销售出任何一台设备。
二审法庭调查时，王建玲表示三楼其它商铺的经营项目为跆拳道馆、画馆等培训类项目。
王建玲在起诉状中提出终止合同。农商银行一审庭审时确认在2012年3月底、4月初王建玲找农商银行反映电梯关闭情况时，收到王建玲尚未提交一审法院的起诉状。
二审期间王建玲向法院提交装修损失评估申请，一审期间王建玲未向一审法院提交装修损失的书面评估申请。根据二审现场勘察和调查询问可知，王建玲对涉案商铺进行了吊顶、修建隔离墙、安装大门、拉门、水电等实际装修。
一审判决查明的其他事实与本院二审查明的事实相一致，本院二审予以确认。
本院二审认为，农商银行通过以物抵债的方式取得了涉案商铺的合法权益，农商银行可以基于该权益对外签订租赁合同、收取租金，农商银行与王建玲签订的《房屋租赁协议》合法有效，本院二审对于王建玲关于农商银行违法出租的主张不予采纳。
关于农商银行是否违约问题。第一，根据丹田物业公司的扶手电梯分摊费收取情况以及本院二审向丹田物业公司的调查情况可以认定，自2011年4月起至2011年12月期间，一楼上二楼扶手电梯、二楼卷闸门、二楼商场通三楼楼梯的消防门全部关闭，一审法院对此关闭时间未予认定，属于认定事实错误，本院二审予以纠正。第二，双方在《房屋租赁协议》第八条中约定“租赁房屋及配套设施依现状出租给承租方”，双方在2010年8月签订该租赁协议时，作为重要配套设施的一楼上二楼扶手电梯、二楼卷闸门均处于开放状态，2011年4月起一楼上二楼扶手电梯、二楼卷闸门关闭这一情况显然与租赁协议中约定的“现状”不符。农商银行作为出租方未能保证涉案商铺配套设施的“现状”的一致性，属于存在违约情形。第三，合同的违约责任的归责原则是严格责任原则，即不以违约人存在主观过错为条件，只要存在违约的客观事实，违约人就应当承担相应的违约责任，除非有法定的免责事由。本案不存在法定免责事由，客观上存在“扶手电梯、卷闸门关闭”这一与合同约定不符的情形，不管农商银行对此有无过错，农商银行均应承担相应的违约责任，本院二审对农商银行关于停用电梯是丹田物业公司的单方行为、与农商银行无关、农商银行不存在违约情形的抗辩不予采纳。第四，农商银行抗辩一楼租金昂贵、三楼租金便宜，王建玲应当独自承担三楼商铺位置对其经营效益所带来的风险，本院二审认为，王建玲选择三楼商铺承租自然是因为租金便宜，当然也考虑到有扶手电梯的便利条件，而停开电梯、关闭卷闸门的情形不可预见，其所造成的影响已经远超农商银行所述的承租三楼位置的经营风险的范围，农商银行应对此承担违约责任，本院二审对农商银行的上述抗辩不予采纳。
关于租赁合同应否解除问题。首先，从王建玲经营项目的目标客户主要为中老年人来看，由于中老年人腿脚大多不很方便，扶手电梯的关闭对中老年人上下楼梯造成较大困扰，致使客流量减少；其次，二楼卷闸门关闭，会使新老顾客误以为位于三楼的涉案商铺也已经关闭，至少会对涉案商铺是否正常经营产生疑惑，从而使客流量减少。再次，三楼其他商铺经营的是跆拳道、绘画等培训类项目，该项目一般先行收费，目标客户一般为年轻人，这与王建玲的由中老年人免费体验再卖产品的经营模式不同，电梯停开、卷闸门关闭对王建玲商铺的影响明显大于其他商铺，本院二审对农商银行关于三楼其它商铺继续经营表明不影响王建玲商铺继续经营的抗辩不予采纳。最后，电梯停开、卷闸门关闭的时间在2011年4月，在之后相当长的时间内都没有恢复，致使王建玲在2011年12月停业，该种违约行为致使王建玲的客流减少、最终关门停业，王建玲承租涉案商铺进行经营的目的已经不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，本案符合合同解除的法定条件，一审法院判决租赁合同解除正确，本院二审予以支持。
关于违约责任的承担问题。由于二审法院的审理范围不能超越一审法院的审理范围，因此对王建玲二审提出的超出一审诉讼请求的损失96680元（主要包括营业初期至2011年3月底的租金、物业管理费、工人工资和设备磨损折旧费等）以及上诉请求第四项即2012年1月直至搬走的租金和物业管理费，本院二审不予审处。本院二审仅就王建玲一审诉讼请求的范围逐一分析。关于租金、物业管理费和工人工资。违约损失一般包括实际损失和经营利益损失，而上述三项费用是王建玲在经营商铺过程中的成本支出，不属于损失的范围，王建玲的上述主张缺乏事实和法律依据，本院二审不予支持。关于装修费。虽然王建玲未提供充分证据证明其装修的实际费用，但是通过现场勘察，考虑到王建玲有对装修进行实际支出，结合租赁协议的两年租期和合同提前解除的时间计算折旧率，本院二审酌情确定王建玲的装修损失为8000元。关于押金。双方在《房屋租赁协议》中约定的“若承租方在租赁期满时不再续租，且未欠交租金等费用，则承租押金如数退回给承租方”，是在双方均严格履行合同、未出现违约情形的约定。本案由于农商银行违约在先，且未提出关于租金的反诉请求，本院二审对农商银行关于王建玲由于欠付租金无权要求退还押金的抗辩不予采纳，农商银行应向王建玲退还押金9640元。
综上所述，一审查明事实确有错误，实体处理部分不当，本院二审依法予以纠正。王建玲上诉部分有理，本院二审对有理部分予以支持，对无理部分，不予采纳。农商银行上诉缺乏事实和法律依据，本院二审不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第㈠、㈢项之规定，本院二审作出（2012）珠中法民三终字第446号民事判决：一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2012）珠香法民一初字第1655号民事判决第一项；二、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2012）珠香法民一初字第1655号民事判决第二项；三、珠海市农村信用合作联社于判决生效之日起十日内向王建玲赔偿装修损失8000元；四、珠海市农村信用合作联社于判决生效之日起十日内向王建玲退还押金9640元；五、驳回王建玲要求珠海市农村信用合作联社赔偿租金、物业管理费、工人工资的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1447元，由珠海市农村信用合作联社负担986元，王建玲负担461元。珠海市农村信用合作联社预缴的二审案件受理费306元，由珠海市农村信用合作联社负担；王建玲预缴的二审案件受理费2894元，由珠海市农村信用合作联社负担903元，王建玲负担1991元。
王建玲申请再审称，一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2012）珠香法民一初字第1655号民事判决第一项；二、维持本院（2012）珠中法民三终字第446号民事判决第四项；三、撤销本院（2012）珠中法民三终字第446号民事判决第三项、第五项，判决农商银行赔偿因违约而造成王建玲的经济上实际损失99860元。本案一审、二审及再审诉讼费用由农商银行承担。事实与理由如下：
首先，二审判决一方面认定农商银行在履行《房屋租赁协议》过程中违约，另一方面却又认定王建玲关于涉案商铺租金、物业管理费和工人工资共三项实际成本开支，不属于损失的范围。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，损害赔偿应以赔偿当事人实际遭受的全部损失为原则，一方合同违约后，另一方不仅会遭受现有财产的损失，而且会遭受可得利益的损失，这些损失都应当得到赔偿。据此，农商银行因违约应赔偿王建玲实际遭受的全部损失，包括涉案商铺租金、物业管理费、工人工资。
其次，《房屋租赁合同》约定，农商银行给予王建玲45天免租期，以便王建玲装修涉案商铺装修。经二审法院实地调查得知，王建玲对涉案商铺进行了吊顶、修建隔离墙、安装大门、安装拉门、安装水电等工程，实际装修用去39680元。王建玲在二审时向法院提交装修损失的书面评估申请，但本院二审未予采纳，只酌情判定王建玲的装修损失为8000元，实属无法、无理。王建玲的委托代理人于2007年在肇庆市发生一起与本案相同的案件，法院法官安排评估后，公正判王建玲胜诉。但本案未安排评估所对涉案商铺进行评估，且王建玲使用涉案商铺仅半年时间，农商银行就违约了。
针对王建玲的再审请求，农商银行答辩称，应撤销二审判决第一、二、三、四项，认定农商银行不存在违约行为，判令农商银行无须承担任何赔偿责任。事实和理由如下：
一、王建玲的再审请求缺乏事实与法律依据，应当全部予以驳回。1、农商银行在《房屋租赁协议》履行过程中没有违约行为，王建玲诉求的因农商银行违约行为造成的经济损失赔偿是没有事实与法律依据的。王建玲以“一楼上二楼扶手电梯、二楼卷闸门均处于关闭状态”为由，要求农商银行承担违约责任，对其经济损失进行赔偿。然而，根据《房屋租赁协议》约定，农商银行并不存在违约行为，对于房屋装修和租赁期间所发生的水、电、物业管理以及相关经营性费用等所有费用均明确规定由王建玲自行承担，农商银行不负任何责任。王建玲诉求的经济损失赔偿没有合同依据，更没有事实与法律依据。
二审判决认定“配套设施现状”包括“一楼上二楼扶手电梯、二楼卷闸门开放状态”是没有任何依据的。《房屋租赁协议》第八条第1款约定“租赁房屋及配套设施依现状出租给承租方，承租方可对租赁房屋自行装修，但装修不能改变租赁房屋的内部主体结构或损害其重要设备”。显然租赁协议中的“租赁房屋及配套设施现状”应当仅指涉案商铺的内部设备及装修情况的现状，并且《房屋租赁协议》中从未对涉案商铺所在大厦应当提供何种配套设施的情况进行约定，农商银行也从未对王建玲作出任何大厦应当提供何种配套设施的承诺，因此，协议中“配套设施现状”并不包括二审法院所认为“一楼上二楼扶手电梯、二楼卷闸门开放状态”。
综上，农商银行认为：首先，“一楼上二楼扶手电梯、二楼卷闸门开放状态”并非《房屋租赁协议》中约定的配套设施；其次，停用一楼上二楼扶手电梯及关闭二楼卷闸门的行为与农商银行完全无关，是丹田物业公司的单方行为；再次，2011年底珠海电视台报道了与王建玲经营同类生意的相关商铺存在欺骗老年人消费的新闻，王建玲所经营的这种先免费体验理疗再掏钱购买理疗产品的生意普遍受到冲击，很多经营这种生意的商铺都无法继续经营下去，陆续倒闭。并且从王建玲经营种类为针对老年人的理疗器械来看，这类型商家本来就应当选择临街一楼商铺经营才较为合理，但基于一楼与三楼的租金差距甚大，王建玲选择了租金便宜的三楼，就应当独自承担经营风险。因经营亏损而向商铺出租方索要赔偿的行为既无事实与法律依据，也不符合常理。因此，农商银行不存在任何违约情形，根本无需承担任何赔偿责任。
2、王建玲诉求的装修损失赔偿没有事实与法律依据，二审法院判令农商银行向王建玲赔偿装修损失8000元是错误判决。根据《房屋租赁协议》第八条第三款“双方终止或者解除租赁协议，房屋装修、维修、增设的固定性设施全部无偿交给出租方，承租方不能擅自拆除”的约定，合同解除后，王建玲无权要求农商银行赔偿装修损失。
3、王建玲诉求农商银行退还押金，没有事实与法律依据。二审法院判令农商银行向王建玲退还押金9640元是错误判决。《房屋租赁协议》第五条约定由王建玲在签订协议时缴纳押金9640元，在租赁期满时如果欠交租金或水、电、物业管理等相关费用，则农商银行有权直接从该押金中扣收；租赁期满，如果双方不再续租，并且没有欠交租金和任何费用，则该押金无息退还给王建玲；因王建玲单方原因解除租赁协议，押金不予退还，但可用于抵扣违约金。王建玲只是交纳了2011年12月31日之前的租金，《房屋租赁协议》于2012年8月15日才终止，王建玲自2012年1月欠缴租金至今，并且至今尚未向农商银行交还涉案商铺，其物品至今也还存放在涉案商铺，王建玲所交纳的租赁押金尚未足够抵扣其所拖欠的租金。因此，在双方进行租金、管理费、水电费清算及王建玲交还涉案商铺给农商银行之前，王建玲无权要求退还押金9640元。
二、二审判决认定事实不清、适用法律错误，农商银行拟向法院院申请再审，撤销二审错误判决。
农商银行申请再审称，二审判决认定事实不清、适用法律错误，请求：一、撤销本院（2012）珠中法民三终字第446号民事判决第一、二、三、四项；二、判令驳回王建玲的全部诉讼请求；三、本案一审、二审、再审全部诉讼费用由王建玲承担。事实和理由如下：
一、二审判决认为“农信社作为出租方未能保证涉案商铺配套设施的‘现状’的一致性，属于存在违约情形”，继而认定农商银行应当承担违约责任，缺乏事实根据和法律依据。具体内容同再审答辩的相关内容。
二、二审判决认为农商银行违约，维持了一审判决关于“解除农信社与王建玲于2010年8月13日签订的《房屋租赁协议》”的判项，此项判决缺乏事实根据和法律依据。
二审判决认为是由于一楼上二楼的扶手电梯及二楼上三楼涉案商铺的卷闸门已经被关闭，而致使王建玲在2011年12月停业，该种违约行为致使王建玲的客流减少、最终关门停业，王建玲承租涉案商铺进行经营的目的已经不能实现，认为农商银行存在违约行为，并根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可疑解除合同：……㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”的规定，认定本案符合合同解除的法定条件，维持一审解除《房屋租赁协议》的判决。本案中，首先，“一楼上二楼扶手电梯、二楼卷闸门开放状态”并非《房屋租赁协议》中约定的配套设施；其次，停用一楼上二楼扶手电梯及关闭二楼卷闸门的行为与农商银行完全无关，是该大厦丹田物业公司的单方行为。再者，2011年底珠海电视台报道了与王建玲经营同类生意的相关商铺存在欺骗老年人消费的新闻，王建玲所经营的这种免费体验理疗再掏钱购买理疗产品的生意普遍受到冲击，很多经营这种生意的商铺都无法继续经营下去，陆续倒闭。并且从王建玲经营种类为针对老年人的理疗器械来看，这类型商家本来就应当选择临街一楼商铺经营才较为合理，但基于一楼与三楼的租金差距甚大，王建玲选择了租金便宜的三楼，就应当独自承担经营风险。因经营亏损而向商铺出租方索要赔偿的行为既无事实与法律依据，也不符合常理。
本案中，《房屋租赁协议》合法有效，王建玲与农商银行应当遵照履行。农商银行不存在提前解除双方租赁合同的违约情形，因此王建玲要求提前解除《房屋租赁协议》是缺乏事实根据和法律依据的。
三、二审判决认为由于农商银行违约在先，且未提出关于租金的反诉请求，判令农商银行向王建玲退还押金9640元，缺乏事实根据和法律依据。具体内容同再审答辩的相关内容。
四、二审法院判令农商银行向王建玲赔偿装修损失8000元，缺乏事实根据和法律依据。具体内容同再审答辩的相关内容。
针对农商银行的再审请求，王建玲答辩称，王建玲是合法经营，不属于违法经营。农商银行违约，应该退款押金给王建玲9640元。关于水电费，王建玲已另案起诉农商银行。因为没有对涉案商铺的装修作出评估，王建玲至今没有搬离涉案商铺。王建玲装修使用了39000多元，要求法院准许评估。物业代理费包括分摊费用、垃圾费、公用电费、公用水费、维修费、自动扶梯的分摊费。关闭电梯后就没有自动扶梯的分摊费。从2010年8月16日到2013年4月都需要交自动扶梯的分摊费的。
再审庭审中，王建玲、农商银行均表示对二审判决经审理查明的事实没有异议。
本院再审对本院二审判决经审理查明的事实予以确认。另查明，王建玲在一审庭审中明确其诉讼请求是解除《房屋租赁协议》。
本院再审认为：一、关于农商银行是否违约问题。《房屋租赁协议》第八条约定“租赁房屋及配套设施依现状出租给承租方”。自2011年4月起至2011年12月期间，珠海市吉大景山路新天地大厦一楼上二楼扶手电梯、二楼卷闸门、二楼商场通三楼楼梯的消防门被全部关闭，而双方于2010年8月签订《房屋租赁协议》时一楼上二楼扶手电梯、二楼卷闸门均处于开放状态。涉案商铺处于珠海市吉大景山路新天地大厦的三层，且农商银行通过以物抵债的方式取得了涉案商铺的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定，农商银行对上述设施是享有权益的，应属于《房屋租赁协议》约定的配套设施。农商银行作为出租方未能保证涉案商铺配套设施“现状”的一致性，属于违约。由于不存在法定免责事由，农商银行应当承担相应的违约责任。农商银行关于二审判决认定其承担违约责任，缺乏事实根据和法律依据的主张，理据不足，本院再审不予支持。
二、关于《房屋租赁协议》应否解除的问题。王建玲经营项目的目标客户主要为中老年人，电梯停开、卷闸门于2011年4月关闭后，在相当长的时间内都没有恢复，致使王建玲在2011年12月停业。农商银行的违约行为致使王建玲的客流减少、最终关门停业，王建玲承租涉案商铺进行经营的目的已经不能实现。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本案符合合同解除的法定条件，王建玲要求解除《房屋租赁协议》，本院再审予以支持。农商银行关于二审判决以其存在违约情形为依据，解除《房屋租赁协议》，缺乏事实根据和法律依据的主张，理据亦不足，本院再审不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同效力。”王建玲在《民事起诉书》中提出终止合同。农商银行一审庭审时自认在2012年3月底、4月初王建玲找农商银行反映电梯关闭情况时，收到王建玲尚未提交一审法院的《民事起诉书》。由于农商银行只向法院提供了不确定日期，本院再审根据农商银行的自认，酌定《房屋租赁协议》于2012年3月31日起解除。二审判决未确定《房屋租赁协议》解除的具体时间不当，本院再审予以纠正。
三、关于租赁押金9640元应否退还及王建玲的损失认定问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案因农商银行先行违约导致《房屋租赁协议》解除，农商银行再审主张王建玲欠缴租金，且至今未交还涉案商铺，并以此对退还租赁押金进行了抗辩，因农商银行在一审期间未就租金提出反诉请求，本院再审不予审处。王建玲要求农商银行退还租赁押金9640元，符合上述法律规定，本院再审予以支持。农商银行关于二审判决其向王建玲退还租赁押金9640元缺乏事实根据和法律依据的主张，理由不充分，本院再审不予支持。农商银行应向王建玲退还租赁押金9640元。
关于物业管理费和租金。丹田物业公司因电梯停运的问题，已经通过降低物业管理费的措施就此作出了合理的解决，剩余的物业管理费用应当由涉案商铺的实际使用人王建玲承担。王建玲关于农商银行因违约应赔偿王建玲物业管理费损失的主张，理据不足，本院再审不予支持。至于租金，考虑到电梯停运造成涉案商铺的使用价值降低，对经营产生影响，由农商银行自电梯停运起减收王建玲一半的租金。鉴于王建玲只要求农商银行赔偿该行已收取的2011年4月至12月共9个月的租金44340元，这是王建玲对自己权利的处分，本院再审予以尊重。农商银行应按照上述标准退回22170元给王建玲。
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