福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终3435号
上诉人（原审被告、反诉原告）：曾明艺，男，1952年5月15日出生，汉族，住厦门市同安区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨亚勉，男，1954年12月7日出生，汉族，住厦门市同安区。
委托诉讼代理人：陈海林，福建知圆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈金埕，福建知圆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：厦门市同安区祥桥社区居民委员会，住所地厦门市同安区祥平街道祥桥社区。
法定代表人蔡阿阳，主任。
委托诉讼代理人：张英瑜，福建同翔律师事务所律师。
上诉人曾明艺、杨亚勉因与被上诉人厦门市同安区祥桥社区居民委员会（以下简称祥桥社区）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2017）闽0212民初4574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曾明艺、杨亚勉上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回祥桥社区原审诉求、支持曾明艺、杨亚勉的反诉诉求，一、二审诉讼费由祥桥社区承担。事实与理由：一、祥桥社区诉讼主体不适格。祥桥社区的起诉行为没有经过村民会议同意，是居委会主任因个人原因而作出的个人行为，祥桥社区没有得到授权不是适格主体。二、曾明艺、杨亚勉与祥桥社区签订的合同应继续履行，祥桥社区解除合同并要曾明艺、杨亚勉腾空归还租赁物没有事实和法律依据，曾明艺、杨亚勉也不同意解除合同。1、曾明艺、杨亚勉缴纳合同租金至2018年12月31日，祥桥社区也接收了曾明艺、杨亚勉缴纳的租金，并出具收据，应认定双方之间的合同关系存续至2018年12月31日，祥桥社区以讼争合同是不定期合同而解除是错误的。2、即使法院判决解除合同，应依据合同约定对曾明艺、杨亚勉原有的财产予以返还、赔偿。3、一审认定曾明艺、杨亚勉与祥桥社区签订的合同系有效合同，未认定杨奕煌与祥桥社区签订的租赁合同为无效合同错误。杨奕煌与祥桥社区恶意串通，祥桥社区强迫租户将2017年7月1日之后的租金交付给杨奕煌，拒不返还曾明艺、杨亚勉，一审法院对此未处理。如果要解除合同，应一并处理。退一步讲，如果祥桥社区有同等价款优先承租权的书面告知给曾明艺、杨亚勉，即使租金提高为3.5万元，曾明艺、杨亚勉也会要求继续承租该租赁物。但是祥桥社区在明知道该租赁物已经续租给曾明艺、杨亚勉，且曾明艺、杨亚勉已经缴纳租金的情况下，还让第三人继续缴纳租金，显然存在恶意串通的情形，损害曾明艺、杨亚勉的合法权益，根据《合同法》第52条规定，法院应当认定被祥侨社区与杨亦煌2017年6月25日签订的《房屋租赁合同书》系无效合同。祥桥社区不得以该份合同来主张解除与曾明艺、杨亚勉之间的合同。三、祥桥社区要求确认租赁物中的建筑物及附属设施、临时搭盖、生活电源、水源归属于祥桥社区没有事实和法律依据。根据《承包经营合同》第一条、第六条、第十条，祥桥社区原有的财产瓦窑两座、瓦寮、办公厅、绞土机房等的所有权均已归曾明艺、杨亚勉所有，如承包期满，其财产价值超过贰万伍仟元的，祥桥社区还应退还给贰万伍仟元，在此情况下，才存在所有权转移的问题。对于曾明艺、杨亚勉另外投入建设的房屋，祥桥社区也应对此进行全额赔偿，未赔偿之前不可能存在所有权、使用权归属祥桥社区的情况。同时，讼争的建筑物及附属设施、临时搭盖均是没有产权的，本案的租赁合同应当认定为无效合同，对曾明艺、杨亚勉后续投入的投资，祥桥社区在曾明艺、杨亚勉归还物业时应当全额赔偿全部损失。且讼争的建筑物及附属设施、临时搭盖未办理产权之前，法院不得直接判决涉案房屋的所有权归属。原审直接判决涉案房屋归祥桥社区所有是错误的，依法应当予以改判。四、退一步讲，若合同被法院认定为无效合同，则对于曾明艺、杨亚勉的损失，祥桥社区应当给予赔偿，或者地上物归曾明艺、杨亚勉所有。涉案物品系祥桥社区取得的不当得利财产，对于该财产应当返还，不能返还或者没必要返还的，祥桥社区应当给予赔偿。依据合同约定，祥桥社区已经同意曾明艺、杨亚勉对原讼争标的砖瓦厂拆除改建后改行经营，曾明艺、杨亚勉2016年对台风毁损部分进行修缮应认定是经过祥桥社区同意的。根据合同第五条、第六条约定，若在承包期内遇征用，地面上的建筑物赔偿应当归曾明艺、杨亚勉，祥桥社区要终止合同，对曾明艺、杨亚勉所建的房屋要进行赔偿。若祥桥社区要解除合同，因此造成的地上物损失，祥桥社区给予赔偿具有事实和法律依据，法院应当给予支持。
祥桥社区辩称，一、祥桥社区起诉是经过村两委会会议通过，曾明艺、杨亚勉称起诉是村委会主任个人行为没有依据。二、讼争合同租赁期限于2016年12月31日届满，双方没有继签合同，祥桥社区也不同意曾明艺、杨亚勉继续使用租赁物，并于2017年6月25日与案外人杨奕煌签订租赁合同，该合同为双方真实意思表示，合法有效。曾明艺、杨亚勉称祥桥社区及主任同意继租及与杨奕煌签订合同恶意串通并伪造无证据支持。曾明艺、杨亚勉在占用租赁物期间未缴纳任何租金，应视为双方租赁关系解除。其缴纳66000元作为租金，财务人员在不知情的情况下收取，并非祥桥社区真实意思表示。退一步讲，即使将曾明艺、杨亚勉缴纳的66000元认定为继租讼争房屋二年的租金，讼争合同继续有效，但因双方未再签订书面合同，应视讼争合同为不定期租赁合同，祥桥社区随时可解除合同。一审判决讼争合同已解除合理合法，应予维持。三、曾明艺、杨亚勉要求祥桥社区赔偿讼争建筑物及附属设施等损失没有任何依据。
祥桥社区向一审法院起诉请求：1、解除曾明艺、杨亚勉与祥桥社区于1997年1月1日签订的《承包经营合同》及后续的《补充合同》、《补充协议》，终止双方间的租赁合同关系，并判令曾明艺、杨亚勉立即将租赁场所腾空归还祥桥社区；2、曾明艺、杨亚勉支付2017年1月1日起的逾期占用费（占用费暂按租金35000元/年，暂计至2017年10月10日计为27050元，占用费按实际评估的同地段租金标准自2017年1月1日起计算至租赁物归还原告之日止）和违约金30000元，共暂计57050元；3、租赁物中的建筑物及附属设施、临时搭盖、生活电源、水源归属祥桥社区；4.本案的案件受理费由曾明艺、杨亚勉承担。
曾明艺、杨亚勉向一审法院提出反诉请求：1.祥桥社区与杨奕煌于2017年6月25日签订的《房屋租赁合同》系无效合同；2.本案诉讼费由祥桥社区承担。
一审法院认定的事实：1997年1月1日，曾明艺、杨亚勉开始承租祥桥社区位于厦门市同安区祥桥社区后沟砖瓦厂，双方签订《承包经营合同》壹份，约定租赁范围为砖瓦厂场地四周围墙为界四亩左右、含瓦窑两座、瓦寮、办公厅、绞土机房及空旷场地，租赁期限至2008年12月31日止，租金按每年递增的办法，2005年起为人民币35000元/年，租金每年元月10日前交清，逾期支付租金的，需支付日千分之五的滞纳金，超过一个月不交款，祥桥社区有权收回承包；合同同时约定，承包期间，曾明艺、杨亚勉若要转让他人经营，须事先书面报告并经祥桥社区同意，否则，祥桥社区有权追加租金并追究曾明艺、杨亚勉违约责任；承包期满，曾明艺、杨亚勉所投建的建筑物及附属设施、临时搭盖、生活水源、电源，曾明艺、杨亚勉不得拆除无条件归祥桥社区所有；任何一方违约必须赔偿对方违约金30000元。1997年10月30日，曾明艺、杨亚勉与祥桥社区签订《补充合同》壹份，约定继续延期承租八年，租金期限至2016年12月31日止；2003年，双方签订《补充协议》壹份，约定因征地拆迁影响，每年减少租金5000元，2005年以后每年租金为30000元。合同期限届满后，祥桥社区决定不再承租给曾明艺、杨亚勉，与曾明艺、杨亚勉进行多次协商未果。祥桥社区遂诉至法院。
一审法院认为，本案主要涉及几个争议焦点：
一、祥桥社区与曾明艺、杨亚勉签订的《承包经营合同》及《补充合同》、《补充协议》的性质问题。该合同名为承包实为租赁，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应恪守履行。
二、祥桥社区与曾明艺、杨亚勉之间的租赁合同关系是否终止问题。根据法律相关规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。合同期满后，如果租户继续使用租赁房屋，房东没提出异议，原房屋租赁合同继续有效，双方依据原合同内容来行使权利、履行义务，但租赁期限改为不定期。本案中，双方租赁期限约定至2016年12月31日，合同到期后，曾明艺、杨亚勉依然继续使用租赁物，祥桥社区主张其不愿再出租给被告，但并未提出相应的证据证实其主张。结合本案证据来看，2016年10月8日，杨亚勉就已向祥桥社区提出《申请书》，申请续租本案诉争房产，如果祥桥社区不愿意继续出租，在接到申请书之后的一段很长的时间内均可以采取各种方式向杨亚勉明确表示不予出租的意思表示，但祥桥社区并未提供相应证据证明其向曾明艺、杨亚勉表达过不予出租的意思表示。另外，曾明艺在2017年8月2日到祥桥社区缴纳了本案诉争房产的共计66000元的租金，标明“2017年及2018年共2年、每年33000元”，由祥桥社区的财务收执并开具正式票据，上方加盖祥桥社区的发票专用章。虽然事后，祥桥社区称其向曾明艺、杨亚勉寄送了退款通知书，但曾明艺、杨亚勉表示并未收到，祥桥社区也未能提供相应的证据如寄送回执等证明曾明艺、杨亚勉收到了该通知。综合上述情况来看，在双方约定的房屋租赁期限届满之前，曾明艺、杨亚勉明确向祥桥社区表达了继续续租的意思表示，但祥桥社区并未在合理期限内表示异议，且曾明艺、杨亚勉也已缴纳了相应的两年租金给祥桥社区，原房屋租赁合同应继续有效，双方依据原合同内容来行使权利、履行义务，但应视为双方为不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限通知承租人。祥桥社区主张要求解除双方签订的《承包合同书》，判令曾明艺、杨亚勉立即将租赁场所腾空返还祥桥社区，予以支持，但应酌情给予曾明艺、杨亚勉三个月另找店面的合理时间段。
3关于曾明艺、杨亚勉是否应当支付2017年1月1日起的逾期占用费和违约金的问题。根据上述查明的情况，既然讼争双方的原房屋租赁合同继续有效，曾明艺、杨亚勉也已缴纳相应的租金由祥桥社区收执，曾明艺、杨亚勉就不存在逾期占用的问题。关于违约金，双方约定的违约责任是“承包期间，双方应信守合同，如违约，必须赔偿对方违约金叁万元正”。双方虽然有对于违约金的约定，但结合合同原意来理解，因为该合同中第四条对于逾期付款也有相关约定，故合同第十三条该违约金适用的情形应当是指“合同根本违约”的情形，而祥桥社区主张曾明艺、杨亚勉支付相应的违约金，并未提供相应的证据证明曾明艺、杨亚勉的行为符合合同中关于“违约责任”的约定。祥桥社区主张曾明艺、杨亚勉应当支付2017年1月1日起的逾期占用费和违约金30000元，缺乏事实和法律依据，不予支持。双方合同既已确认解除，祥桥社区应当将所收到的超出部分租金退还给曾明艺、杨亚勉，租金按照33000/年计算，自曾明艺、杨亚勉实际搬出之日至2018年12月31日。
4关于租赁物中的建筑物及附属设施、临时搭盖、生活电源、水源归属于祥桥社区的问题。根据双方《承包经营合同》第九条约定，承包期满，乙方所投建的建筑物及附属设施、临时搭盖、生活水源、电源、水源，不得拆除无代价全部归甲方所有。该合同经由双方确认，符合双方真实意思表示，故祥桥社区提出的该主张，予以支持。
关于曾明艺、杨亚勉提出的确认祥桥社区与杨奕煌于2017年6月25日签订的《房屋租赁合同书》系无效合同的问题。结合一审法院查明的情况及双方在庭审中提交的证据来看，首先是曾明艺、杨亚勉与祥桥社区之间的房屋租赁合同在合同期限届满后继续有效，倘若祥桥社区有意将诉争房屋另外租赁给第三人杨奕煌，根据相关法律规定，该房屋转租的决定涉及到村民的集体利益，应当要通过村民小组会议讨论通过。而根据祥桥社区提交的证据来看，祥桥社区仅是在2017年6月20日“大排查工作会”的会议记录中记录了一句“后沟瓦厂现租给8组杨奕煌，年租金3.5万，两年”，且参加会议人员为网格员等，并非祥桥村全体村民，故祥桥社区的行为并不符合有关程序规定。祥桥社区也未提供相应的会议记录原件证明。第二，如果祥桥社区确实有意将诉争房产出租给杨奕煌，租赁期限为2017年1月1日到2018年12月31日，双方所签的租赁合同书时间却签署为2017年6月25日，不符合常理。因为根据庭审查明的情况，诉争房产在双方签署合同时仍为曾明艺、杨亚勉所占有使用。作为案外人杨奕煌来说，如果其要与祥桥社区签署租赁合同，最早也应当是从2017年6月25日之后的时间开始租赁，而不应是从2017年1月1日开始租赁。第三，关于祥桥社区与杨奕煌的房屋租赁合同是否实际履行的问题。从庭审查明的情况来看，双方合同签订以后，诉争房产一直是由曾明艺、杨亚勉占有使用，且祥桥社区并未提供证据证明杨奕煌确有支付租金的行为。祥桥社区陈述其将该诉争房产出租给杨奕煌，租金3.5万元，但其所提供的证据并不能印证其说法。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，祥桥社区与曾明艺、杨亚勉签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违背法律规定，应属有效，双方均应恪守。即使祥桥社区有意解除合同，不愿意继续履行，也应当以合理方式提前告知曾明艺、杨亚勉并给予一定的搬迁期限。但祥桥社区却在未作任何告知说明的情况下，直接与案外人杨奕煌签订《房屋租赁合同书》，这种行为损害了曾明艺、杨亚勉的合法权益。同时，案外人杨奕煌虽与祥桥社区签订了《房屋租赁合同书》，但却没有任何证据表明其实际占有使用了该诉争房屋，也未支付相应的租房款，也并未对该诉争房屋的实际使用情况、附属设施等进行验收查看，且租赁合同的签订时间也存疑，这些都不符合租赁房屋的正常流程。基于上述种种证据，无法确认案外人杨奕煌是基于善意而租赁该诉争房产。但因案外人杨奕煌并未到庭参加诉讼，仅凭曾明艺、杨亚勉提交的证据，无法确认祥桥社区与案外人杨奕煌是否构成“恶意串通”，故也无法确认祥桥社区与杨奕煌于2017年6月25日签订的《房屋租赁合同书》系无效合同。关于曾明艺、杨亚勉提出要求祥桥社区对其投建的建筑物、设备进行赔偿的问题，其仅提供一张《施工合同》，但并未提供相应的施工明细等证据证实其主张，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第七项、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、厦门市同安区祥桥社区居民委员会与曾明艺、杨亚勉签订的《承包经营合同》及《补充合同》，于本判决生效之日终止履行；二、曾明艺、杨亚勉应于本判决生效之日起三个月内将址在厦门市同安区后沟砖瓦厂的房屋腾空归还厦门市同安区祥桥社区居民委员会；三、确认址在厦门市同安区后沟砖瓦厂的建筑物及附属设施、临时搭盖、生活电源、水源归属于厦门市同安区祥桥社区居民委员会所有；四、驳回厦门市同安区祥桥社区居民委员会的其他诉讼请求；五、驳回曾明艺、杨亚勉的全部反诉诉讼请求。
二审中，双方当事人没有提交新的证据。双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，1、关于祥桥社区诉讼主体。祥桥社区已依法向一审院递交盖有公章的起诉书、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、授权委托书等，应认为祥桥社区起诉行为符合起诉条件，曾明艺、杨亚勉关于祥桥社区诉讼主体不适格缺乏依据。2、关于讼争《承包经营合同》、《补充合同》、《补充协议》的效力及是否终止。讼争合同名为承包实为租赁，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。讼争合同租赁期限至2016年12月31日止。虽曾明艺、杨亚勉已提出续租申请、缴交2017、2018年的租金，要求继租至2018年12月31日止，祥桥社区对曾明艺、杨亚勉继租申请未予以回复，但通知曾明艺、杨亚勉办理退款手续，说明在租赁期限届满后，祥桥社区对曾明艺、杨亚勉继租未提出异议，但双方对继租期限并未达成一致，应认定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方可以随时解除合同。现祥桥社区诉请解除合同，曾明艺、杨亚勉将租赁场所腾空归还祥桥社区，于法有据，一审予以支持并无不当。祥桥社区根据《承包经营合同》第九条约定，诉请曾明艺、杨亚勉将其所投建的建筑物及附属设施、临时搭盖、生活水源、电源、水源，不得拆除无代价全部归祥桥社区所有，有合同依据，一审予以支持亦并无不当。曾明艺、杨亚勉认为合同解除后，祥桥社区对其财产应返还、损失进行赔偿等，可另行主张。3、关于祥桥社区与杨奕煌签订的《房屋租赁合同书》的效力。因曾明艺、杨亚勉提交的证据，无法确认祥桥社区与案外人杨奕煌是否构成“恶意串通”，故也无法确认祥桥社区与杨奕煌于2017年6月25日签订的《房屋租赁合同书》系无效合同。综上，曾明艺、杨亚勉的上诉理由缺乏事实和法律依据，不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由曾明艺、杨亚勉负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈许贞
审判员 郑文雅
审判员 龙 辉
二〇一八年八月三十一日
书记员 潘辉文
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。