广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汕中法民二终字第93号
上诉人（原审原告、反诉被告）李栋梁。
上诉人（原审被告、反诉原告）汕头市升平城市建设开发公司。
法定代表人郭捷源，总经理。
委托代理人苏泳生，广东介福律师事务所律师。
委托代理人李锋，广东介福律师事务所工作人员。
上诉人李栋梁、上诉人汕头市升平城市建设开发公司（下称升平城建公司）因租赁合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2012）汕金法民二初字第64号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月9日受理后，依法组成合议庭，并于2015年7月2日公开开庭审理了本案。上诉人李栋梁、上诉人升平城建公司的委托代理人苏泳生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，升平城建公司于1999年承担汕头市同益西A片旧城改造任务，在改造建设中，于2002年9月29日取得《建筑工程规划许可证》[证号列2000汕规建字编号2/043号]，于2005年6月6日取得《建设工程施工许可证》[证号列汕建施字（2005）1/001号]，于2009年1月13日工程竣工通过验收。该旧城改造项目完成后建成同益花园，其中同益花园11、12、13幢的第二层房产于2007年11月20日经报汕头市规划局批准，变更为综合市场。2009年11月20日，汕头市金平区人民政府办公室作出《关于同意设立汕头市同益服装批发市场的批复》（下称《批复》），同意升平城建公司在同益路28号同益花园11、12、13幢201、202号房设立“汕头市同益服装批发市场”。2010年1月11日，汕头市公安消防局就该场所向升平城建公司颁发《建设工程消防竣工验收备案抽查合格证明》。
2010年10月20日，双方当事人签订了《同益服装批发市场租赁合同》，约定：李栋梁向升平城建公司承租同益市场第17号铺间；面积为26.15㎡，租金每月15元/㎡，每月租金392.25元；租赁期限（含铺间装修期）从2010年5月1日起至2013年4月30日止，共36个月，其中自2010年5月1日起至2011年4月30日止共12个月，李栋梁享受免租金优惠待遇；租金自2011年5月1日起开始计算，每六个月第一天收租金，每次六个月；租赁期间，李栋梁不得借故拖欠租金，逾期按应交半年租金总额的日1%计收违约金；如超过半个月仍未交清租金，视同李栋梁自愿放弃承租权，升平城建公司有权收回出租铺间，李栋梁已交保证金作违约金处理偿还升平城建公司，合同终止；市场铺间在租赁期间李栋梁只有使用权；李栋梁在租赁期间不得中途退租或抵押铺间，违者，升平城建公司有权收回铺间，李栋梁交给升平城建公司的保证金不予退回；李栋梁租赁期间（含免租期），每月应向升平城建公司交付物业管理费、保安费、卫生费、水费，按租赁面积计每月7元/㎡，分别为183.05元；电费按各户使用的分表当月行码计算，市场公共用电（包括电梯、公共照明）按租赁面积分摊计算，于每月20日前一并到升平城建公司设立的市场管理处缴交，逾期缴交的，按日1%计收违约金；租赁期限届满，李栋梁必须按时将铺间和原配套设施完好地交还升平城建公司，李栋梁的二次装修，不得擅自拆除，擅自拆除者，除必须恢复原状外，还应赔偿损失；如李栋梁需要续租，必须在租赁期满一个月前向升平城建公司提出续租申请，在同等租赁条件下，李栋梁对原租赁铺间享有承租优先权；没有提出续租申请的，视同放弃下一轮承租权，升平城建公司有权将铺间在租赁期满之日起另行出租，李栋梁无权干涉；当租赁期满李栋梁不再续租的，应按期退场，否则，每逾期一天加收双倍租金，超过十天不办理退租手续的，视同李栋梁自动放弃铺间内所有财物，由升平城建公司作废弃物清除，收回铺间，由此造成的损失由李栋梁负责；合同签订后，自李栋梁支付保证金之日起生效，双方必须严格遵守；合同未尽事宜，另订立补充协议，补充协议与合同具有同等法律效力。同日，双方当事人还签订《<同益服装批发市场租赁合同>的补充协议》，约定：李栋梁承租的第17号铺间，面积为26.15㎡，李栋梁应向升平城建公司支付每月装修折旧费30元/㎡，每月装修折旧费为784.50元；自2011年5月1日起开始计算，直至2013年4月30日止，每六个月第一天交付一次，每次六个月；逾期缴交的，按租用铺间应交半年装修折旧费总额的日2%计收违约金；当租赁期限届满，李栋梁不再续租的，应按期退场，否则，每逾期一天加收双倍装修折旧费；对提前交付一年装修折旧费的，当年装修折旧费按九六折计算；李栋梁如若没有按租赁合同第六条第二款之约定按时营业的，或连续一个月没有进场营业的，已交装修折旧费作为违约金处理，升平城建公司全部不予退还；协议自签订之日起执行，与已签订的租赁合同具有同等法律效力。李栋梁于2010年10月10日付给升平城建公司17号铺间保证金15000元，升平城建公司也于签订合同当天将17号铺间交付李栋梁使用。
2010年12月31日，双方当事人签订《补充协议》，约定：根据市场商户的一致意见，同意自2011年1月1日起至2011年10月31日止，实行《同益服装批发市场商户考勤制度》，执行该制度期间，李栋梁获得全勤奖的金额和被执罚金额均严格按该制度执行，全勤者每月奖励200元，其全勤奖累计总和在2011年11月1日交租之日抵减李栋梁应交的租金，李栋梁违规而被执罚的金额逐次由升平城建公司收后用于市场公益事业，李栋梁因缺勤而产生的违约金在交租时结算抵减已交保证金；为减轻李栋梁的经济负担，增强经营信心，升平城建公司同意双方原签订合同约定的免租优惠期限延长六个月（自2011年4月30日起至2011年10月31日止），从2011年11月1日起开始计收租金，在免租优惠期间，李栋梁必须按市场的规定，备足货源，按时开铺、亮灯、货物上架，不得将铺间作为仓库使用，否则，升平城建公司有权随时取消6个月的免租优惠期；《同益服装批发市场商户考勤制度》是协议的附件，协议自签订之日起生效，与原已签订的租赁合同具有同等法律效力。上述合同及补充协议签订后，双方依约定各自行使民事权利及履行民事义务。
2011年4月，金平区人社部门和同益街道办事处拟在同益市场开办SIYB创业培训孵化基地（下称创业基地），升平城建公司予以积极配合，2011年6月13日汕头电视台的《今日视线》栏目和2011年6月23日《汕头特区晚报》的第二版均对同益市场作为汕头市创业基地做了特别的专题报道。但创业基地最终没能够正式开办，李栋梁原以为能够得到的优惠政策不能兑现，从2011年7月份起，因合同及补充协议在履行过程中存在未尽事宜，双方未能协商达成一致意见，李栋梁拒绝交纳租金及物业管理费、电费等相关费用，升平城建公司进行交涉，李栋梁遂于2011年10月24日向原审法院起诉，请求：1、判令将升平城建公司向李栋梁收取的物业管理费标准自始变更为2元/㎡，且公共用电纳入物业管理费中，按原标准7元/㎡已多交的物业管理费用于抵减未交的相关费用；2、判令升平城建公司依照创业孵化基地优惠政策向李栋梁提供原出租商铺18个月的零租期（自2012年11月1日起至2013年4月30日止），并在此后18个月实行低租期；3、判令李栋梁依2010年12月30日的《补充协议》第一条取得的实际考勤奖励，用于李栋梁抵减相应的物业管理费；4、判令升平城建公司为李栋梁出具正规的保证金凭证换回原不正规的收款收据；5、判令升平城建公司把已收取李栋梁的保证金15000元及升平城建公司应交的保证金15000元存放第三方保管；6、判令《<同益服装批发市场租赁合同>的补充协议》无效；7、判令升平城建公司就合同中第二条及第四条关于违约金约定变更为按每日万分之一支付违约金；8、如果升平城建公司未能按照上述第二条在同益市场提供18个月的零租期和18个月低租期的商铺，则判令升平城建公司为李栋梁重新提供在汕头市区内同样是服装批发市场的档口，若面积与李栋梁原承租的面积不一致，则按原面积与新商铺面积的比例重新计算免租期月份；9、判令升平城建公司为李栋梁提供一个合法的、有市场功能的市场，在市场未有功能及合法手续之前，李栋梁除了承担自己所使用的电费外，不用再承担租金、管理费等市场各项费用，而且上述第二条诉求的18个月的零租期和低租期应自动延后；10、判令升平城建公司在本案作出生效判决之日起一个月内向市、区人社部门办理创业基地的相关手续，以让李栋梁能得到政府的真正扶持；11、判令李栋梁在2011年11月1日至2012年7月31日这段调解期限内除了负担自己所使用的电费外，不应再承担租金、管理费等各项市场费用；12、修改《租赁合同》中第二条内容，将“如果超过半个月仍未交清租金，视同乙方自愿放弃承租权，甲方有权收回出租铺间，乙方已交保证金作为违约金处理偿还甲方，合同终止。”更改为“如果超过半个月仍未交清租金，视同乙方同意将租金和半个月的违约金在保证金中扣除，至保证金不够扣除时，视同乙方自愿放弃承租权，甲方有权收回出租铺间，合同终止，结束一切结算和清算。”等；13、判令升平城建公司向李栋梁支付9900元以赔偿九个月调解期间的经济损失；14、本案本诉和反诉的诉讼费用由升平城建公司负担。原审法院在征得双方当事人同意的情况下，召集双方依法进行诉前联调，因双方分歧较大，未能协商达成一致意见，原审法院于2012年8月28日立案受理。李栋梁于2012年8月16日、同年8月27日、同年9月3日先后三次提出变更和增加起诉请求。升平城建公司应诉后于2012年9月24日向原审法院提出反诉，请求：1、判令解除升平城建公司与李栋梁之间的租赁合同关系，李栋梁立即退出租赁铺间；2、判令李栋梁按1176.75元/月的租金标准支付升平城建公司自2011年11月1日起至其实际退出租赁铺间之日止的租金；3、判令李栋梁按183.05元/月的管理费标准和实际用电量支付升平城建公司自2011年7月份起至实际退出租赁铺间之日止的管理费和电费（暂计至2012年9月份，尚欠电费合计为425.9元）；4、判令李栋梁承担违约责任，李栋梁已缴保证金抵作其应付升平城建公司的违约金；5、判令李栋梁承担本案全部诉讼费用。
案件审理期间，李栋梁及同益市场的其他租户等共9人向汕头市工商行政管理局举报同益市场长期无登记注册的事实。2012年11月6日，汕头市工商行政管理局向李栋梁等人作出函复（汕工商函字[2012]75号）载明：同益市场的开办者是升平城建公司，该司开办同益市场的有关批文证件等手续完整齐备，并于2009年12月16日向汕头市升平区工商行政管理局申请办理相关登记注册手续。举报信中提及的《市场登记证》及《广东省商品交易市场管理条例》的问题，因《中华人民共和国行政许可法》实施和《国务院关于贯彻实施<中华人民共和国行政许可法>》（国发[2003]23号）要求，自2004年8月31日起，国家已废止了《市场登记证》的登记与颁发。
李栋梁与升平城建公司订立的租赁合同约定的期限于2013年4月30日届满，但租赁场地仍由李栋梁使用。李栋梁于2013年5月6日书面向原审法院报称，升平城建公司于2013年5月2日对同益市场实行拉闸停电，影响李栋梁经营。升平城建公司对李栋梁所述未提出异议，原审法院于2013年7月11日下午现场进行勘查，发现李栋梁使用铺间已被停止供电，部分大门被关闭，同益市场处于停业状态。
原审法院经审理认为，本案为租赁合同纠纷。李栋梁为了经营服装而向升平城建公司租用同益市场的铺间，双方为此签订了《同益服装批发市场租赁合同》及附件，关于双方订立合同的效力，升平城建公司签订合同前，申请开办同益市场时，取得汕头市金平区人民政府办公室作出的《批复》，已得到政府职能部门的同意，升平城建公司将旧城改造项目的部分房产变更为综合市场经汕头市规划局批准同意，其消防设施也经汕头市公安消防局验收合格，出租场所已具备作为服装市场的条件，升平城建公司开办的同益市场虽未按《广东省商品交易市场管理条例》的规定办理工商注册登记，但按工商部门给李栋梁等人的投诉的答复，升平城建公司已向工商部门申办登记注册手续，且上述法规的规定为管理性规定，现李栋梁与升平城建公司签订的合同，是双方真实的意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方都应按约定履行各自的合同义务。李栋梁以该“服装批发市场”的城市规划功能是综合市场，升平城建公司变更其功能为由，提出确认《同益服装批发市场租赁合同》无效的请求，缺乏依据，依法应予驳回。现升平城建公司以李栋梁拒不支付物业管理费、保安费、电费、租金和装修折旧费等，已构成违约为由，反诉请求解除合同，收回出租的铺间，因同益市场已处于停止经营状态，租赁合同约定的期限也已届满，双方的租赁关系已没有继续维持的必要，而李栋梁也提出在退还保证金的前提下同意解除合同，交还承租的铺间，因此，为避免双方当事人的经济损失进一步扩大，升平城建公司要求解除合同，收回出租的铺间的反诉请求依法可予照准。
按照合同约定，李栋梁在租赁期间（含免租期），应于每月20日前向升平城建公司交付物业管理费、保安费、卫生费、水费，按租赁面积计每月7元/㎡，共183.05元，李栋梁自2011年7月后没有支付该项费用，升平城建公司要求李栋梁交纳该项费用的请求合法，依法可予支持。李栋梁认为按《汕头市物业服务收费管理实施办法》的规定，住宅物业管理费最高是每月0.72元/㎡，合同约定每月7元/㎡属不合理的过高收费标准，要求按每月2元/㎡计算。但《汕头市物业服务收费管理实施办法》所规定的指导价只适用于住宅的物业收费，而商业的物业收费实行市场价，由双方协商确定，合同约定的是包括物业管理费、保安费、卫生费、水费四项收费总和为每月7元/㎡，并非过高收费，且是双方事先约定的收费标准，李栋梁提出对该标准进行变更的诉讼请求理由不足，依法应予驳回。合同约定电费按各户使用的分表当月行码计算，市场公共用电（包括电梯、公共照明）按租赁面积分摊计算，于每月20日前到市场管理处缴交。李栋梁自2011年7月后没有支付电费，升平城建公司要求李栋梁交纳电费的请求合理部分，依法可予支持。李栋梁提出升平城建公司将公共用电分摊在已出租的铺户上不合理，因为未出租的商铺所有权属于升平城建公司，升平城建公司也应承担未出租商铺的分摊电费，并据此提出要求升平城建公司退还多收的电费。原审法院认为，未出租商铺的面积也应归属于租赁面积之中，应分摊电费，李栋梁的该项诉讼请求可予支持。升平城建公司关于公共用电反诉诉求的不合理部分，依法不予支持。
双方当事人在《同益服装批发市场租赁合同》中约定，自2010年5月1日起至2011年4月30日，李栋梁享有一年的免租金优惠待遇，在《补充协议》中又将免租优惠期延长至2011年10月31日，因此，在2011年11月1日前，李栋梁不需要交纳租金和装修折旧费。在合同约定李栋梁应交纳租金和装修折旧费的起算日前，李栋梁于2011年10月向原审法院起诉，在原审法院主持的诉前联调期间，依合同约定，李栋梁应在2011年11月1日交纳六个月的租金和装修折旧费，而双方在调解时对租金的计算标准存在争议，李栋梁虽因参加调解而使经营活动受到一定的影响，但租赁的铺间仍由李栋梁经营使用，故李栋梁提出的请求判令升平城建公司在2011年11月1日至2012年7月31日这段调解期，除了承担自己所使用的电费外，不用承担租金、管理费等各项市场费用的请求不予支持；在2011年11月1日至合同约定的期限届满之前，双方当事人均没有充分的证据证明市场客观环境发生明显的变化，故在此期间的租金和装修折旧费应按同一标准计算，可参照同益市场其他租户诉讼案件经法院判决和调解的结果，按合同的约定减半计算。交纳租金和装修折旧费是李栋梁的合同义务，升平城建公司提出判令李栋梁支付租金和装修折旧费的反诉中合理部分，依法可予支持。依据《补充协议》和《同益服装批发市场商户考勤制度》的约定，自2011年1月1日起至2011年10月31日，李栋梁全勤时升平城建公司每月奖励200元，因考勤登记的资料存放在升平城建公司处，升平城建公司未举证证明李栋梁在此期间缺勤，故应认定其为全勤，全勤奖励2000元抵扣李栋梁在2011年11月1日应交纳六个月的部分租金和装修折旧费。合同约定的租赁期限于2013年4月30日届满，李栋梁虽继续使用租赁的铺间，但在案件的诉讼过程，双方均要求解除合同，无意继续履行，故应认定合同于租赁期限届满后终止。李栋梁本应参照原租赁合同约定的租金及装修折旧费标准向升平城建公司支付相应的占有使用费，但同益市场在2013年5月2日已拉闸停电和部分大门关闭，影响到李栋梁此后对租赁场地的正常使用，升平城建公司存在一定的过错，可参照同益市场其他租户诉讼案件经法院判决的结果，酌情按照原租赁合同约定的租金和装修折旧费标准的三分之一即每月按392.25元计算，由升平城建公司向李栋梁支付从2013年5月1日至交还租赁铺间之日止的场地占用费。
李栋梁以升平城建公司确定同益市场作为创业基地，并宣称给予创业基地一系列优惠为由，请求判令升平城建公司向李栋梁提供原出租商铺自2012年8月1日起计18个月的零租期，并在此后实行18个月的低租期。对于是否可以成为创业基地，应由政府有关职能部门确定，创业基地的孵化对象在租赁合同约定的权利义务之外可以享受政府有关职能部门给予的优惠待遇，但并不能改变租赁合同约定的权利义务，因此，李栋梁仍应按合同的约定履行合同义务。升平城建公司的工作人员刘镇辉在汕头电视台《今日视线》栏目记者采访时只是称同益市场提供18个月免租期和18个月的低租期，并没有许诺在原有18个月免租期的基础上再给予18个月的免租期。对合同条款的修改应是双方协商一致的结果，升平城建公司的工作人员在接受媒体采访时的言论不能成为合同的条款，李栋梁请求升平城建公司提供原出租商铺自2012年8月1日起计18个月的零租期，并在此后实行18个月的低租期的请求缺乏依据，依法应予以驳回。李栋梁提出的如果升平城建公司未能按照上述请求在同益市场提供18个月的零租期和18个月低租期，则判令升平城建公司为李栋梁重新提供在汕头市内同样是服装批发市场的档口，若面积与李栋梁原承租的面积不一致，则按原面积与新铺间面积的比例重新计算免租期的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法应予驳回。
保证金应认定是李栋梁对合同履行的担保，李栋梁应保证合同不会因李栋梁的原因而被提前终止，否则应作为违约金而不予退还。合同约定“如超过半个月仍未交清租金，视同乙方（李栋梁）自愿放弃承租权，甲方（升平城建公司）有权收回出租铺间，乙方已交保证金作违约金处理偿还甲方，合同终止”。李栋梁自2011年11月1日起一直没有交纳租金，虽请求给予从2012年8月1日起计18个月的零租期，但该诉讼请求不能成立，因此，李栋梁应承担违反合同的违约责任，升平城建公司提出的李栋梁超过半个月仍未交清租金，已交15000元保证金作违约金处理不予退回的反诉请求，依法可予支持；李栋梁提出的判令升平城建公司把已向李栋梁收取的保证金15000元及升平城建公司应将保证金15000元存放在第三方保管的请求，依法应予驳回。升平城建公司收取李栋梁的保证金已经出具收据，升平城建公司也当庭确认，现李栋梁提出判令升平城建公司为李栋梁出具正规的保证金凭证换回原不正规的《收款收据》的请求，没有实际意义，依法应予驳回。合同条款的修改，应是双方协商一致的结果，李栋梁提出修改《同益服装批发市场租赁合同》第二条内容，将“如果超过半个月仍未交清租金，视同乙方（李栋梁）自愿放弃承租权，甲方（升平城建公司）有权收回出租铺间，乙方已交保证金作为违约金处理偿还甲方，合同终止”变更为“如果超过半个月仍未交清租金，视同乙方同意将租金和半个月的违约金在保证金中扣除，至保证金不够扣除时，视同乙方自愿放弃承租权，甲方有权收回出租铺间，合同终止，结束一切结算和清算。”并未得到升平城建公司认同，故李栋梁该项诉讼请求依法应予驳回。
李栋梁逾期交纳物业管理费、保安费、电费、租金和装修折旧费，已构成违约，升平城建公司反诉请求李栋梁支付逾期付款违约金的合法部分，予以支持。《同益服装批发市场租赁合同》约定逾期支付租金的违约金是应交半年租金总额的日1%，逾期支付物业管理费、保安费、电费的违约金是日1%。《<同益服装批发市场租赁合同>的补充协议》约定逾期支付装修折旧费的违约金是日2%。升平城建公司未能举证因李栋梁逾期付款造成实际损失的依据，故升平城建公司因李栋梁逾期付款造成的损失可按中国人民银行同期同类贷款利率计算。按照最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”合同约定的违约金远远超过中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍，李栋梁要求减少违约金的主张可予支持；李栋梁提出违约金约定按每日万分之一计算，升平城建公司表示在李栋梁已交的保证金作违约金处理不予退回时，可同意李栋梁这一诉讼请求，故李栋梁的诉讼请求可予照准。升平城建公司反诉请求李栋梁支付逾期付款违约金的不合理部分，予以驳回。违约金的计算，物业管理费、保安费和电费从2011年8月21日开始计算，租金和装修折旧费中的1530.25元[（租金392.25元+装修折旧费784.5元）×6个月×1/2－全勤奖2000元]从2011年11月2日开始计算，3530.25元[（租金392.25元+装修折旧费784.5元）×6个月×1/2]从2012年5月2日开始计算，3530.25元从2012年11月2日开始计算。
创业基地是指经政府部门认定，具备孵化与培育企业功能，能为创业者提供企业经营场地以及帮助创业者融资、对创业人员免费提供创业培训、开业指导、项目推介、小额贷款、经营咨询、法律援助、创业社保补贴、创业服务补贴等“一条龙”公益性服务的实体。同益市场是否可以作为创业基地应由政府职能部门决定，设立创业基地不是升平城建公司的合同义务，是否可以设立创业基地也不属于民事诉讼审理范围，李栋梁提出判令升平城建公司在本案作出生效判决之日起一个月内向市、区人社部门办理创业基地的相关手续，以让李栋梁能得到政府的真正扶持的请求，没有依据，应予驳回。
市场功能是指市场机体在运行过程中发生的功用或效能，即正确运用市场机制所具有的客观功能。同益市场是一个新开办的市场，培育一个成熟的服装市场，需要双方当事人共同的努力，并且需要一定的时间积累才能形成具有市场功能的成熟的服装市场，李栋梁在承租铺间之前已知道该服装市场是新开办的市场，现要求升平城建公司为李栋梁提供一个合法的、有市场功能的服装市场的请求理由不足；而提出在市场未具有功能及合法手续之前，李栋梁除了承担自己所使用的电费外，不用承担租金、管理费等市场费用，且诉求的18个月零租期和低租期应自动延后的诉讼请求，均属理由不足，依法应予驳回。
李栋梁在案件起诉期间与同益市场其他租户一起参与原审法院主持的诉前联调。诉前联调，即诉讼前的联动调解，是利用人民调解、行政调解、商事调解、行业调解等非诉讼解决方式，在诉讼前化解矛盾纠纷，其目的是及时化解社会问题和矛盾，节省司法资源，降低当事人的诉讼成本，以维护社会的稳定。在调解期间，双方的租赁合同并没有终止，李栋梁仍可继续进行经营活动，而调解无效，并非升平城建公司单方的原因，因此，李栋梁提出的请求判令升平城建公司向李栋梁赔偿9个月调解期的经济损失18000元的请求依据不足，依法应予驳回。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款的规定，判决：一、判决发生法律效力之日起，终止李栋梁与汕头市升平城市建设开发公司关于租赁汕头市同益服装批发市场第65、66号铺间的租赁关系。二、李栋梁于判决发生法律效力之日起十日内将承租的汕头市同益服装批发市场第65、66号铺间交还汕头市升平城市建设开发公司管业使用。三、李栋梁于判决发生法律效力之日起十日内按每月183.05元向汕头市升平城市建设开发公司支付从2011年7月1日起计至交还汕头市同益服装批发市场第17号铺间之日止的物业管理费、保安费、卫生费、水费等费用。四、李栋梁于判决发生法律效力之日起十日内按日万分之一计向汕头市升平城市建设开发公司支付上项物业管理费、保安费、卫生费、水费等费用从2011年7月21日计至判决限定还款之日止的违约金。五、李栋梁于判决发生法律效力之日起十日内按每月588.375元向汕头市升平城市建设开发公司支付从2011年11月1日计至2013年4月30日止的租金和装修折旧费（应扣除考勤奖励2000元）；按每月392.25元向汕头市升平城市建设开发公司支付从2013年5月1日计至交还汕头市同益服装批发市场第17号铺间之日止的场地占用费。六、李栋梁于判决发生法律效力之日起十日内按日万分之一计向汕头市升平城市建设开发公司支付上项租金和装修折旧费的违约金（其中1530.25元从2011年11月2日起计，3530.25元从2012年5月2日起计，3530.25元从2012年11月2日起计，均计至判决限定还款之日止）。七、李栋梁于判决发生法律效力之日起十日内向汕头市升平城市建设开发公司支付汕头市同益服装批发市场第17号铺间的电费（按电表的行码计算电量，加上公共用电按汕头市同益服装批发市场可出租的总面积与李栋梁租赁面积的比例分摊的电量，并扣除汕头市升平城市建设开发公司原来多收李栋梁的分摊电费）。八、李栋梁于判决发生法律效力之日起十日内按日万分之一计向汕头市升平城市建设开发公司支付上项电费的违约金（从2011年7月21日开始按每月应付的电费分别计算至判决限定还款之日止）。九、照准汕头市升平城市建设开发公司提出的李栋梁已交付的保证金15000元作为李栋梁违约的违约金归汕头市升平城市建设开发公司所有的反诉请求。十、驳回李栋梁的其他诉讼请求。十一、驳回汕头市升平城市建设开发公司的其他反诉请求。如果李栋梁未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费300元，由李栋梁负担180元，汕头市升平城市建设开发公司负担120元；反诉受理费减半收取87元，由李栋梁负担52元，汕头市升平城市建设开发公司负担35元。
上诉人李栋梁不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院审理查明的事实部分与事实不符，致原审判决严重错误。原同益综合市场二楼改建为同益市场的建筑，没有任何手续，原审判决却认定为有效规划许可及已通过汕头市规划局（下称规划局）批准；这是一个严重性的错误。现同益市场的建筑与规划局所核准的规划许可、批准的建筑结构，除外墙一致外，其内部构造完全不同，其内部的建筑改造也没有通过规划局许可，属于违章建筑。二审法院可以将升平城建公司提交的证据《同益服装批发市场平面图》与规划局规划许可同益花园A11-A13幢二层摩托车库改为综合市场的变更图纸进行对比。而且该市场至今没有市场营业执照，手续不齐。
升平城建公司取得的建设许可是摩托车库的规划建设，与同益市场的建设并不相符，升平城建公司试图用一张没有本单位、规划局等有关部门印章的平面白图来说明市场铺间的建设依据。这也充分说明升平城建公司在不变动原建筑设计的基础上，申请变更综合市场成功后，便在原建筑基础上进行改造，破除楼板加装电梯、改造楼梯通道、墙体等。升平城建公司与李栋梁签订租赁合同时，对李栋梁隐瞒实情，其行为已构成欺诈，并且至原审判决都没能拿出有关同益市场的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的有效文件，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条的规定，应认定双方所签订的合同无效，同时依《合同法》第五十八条的规定，退还已收取李栋梁的保证金15000元和之前以租赁合同约定事项，违规收取的各种不合理的费用金额，并以公平公正的原则，按同等条件补偿李栋梁。升平城建公司应对其隐瞒、欺诈以及违约的行为，对李栋梁造成的损失进行补偿。
2、合同第五条明确指出，李栋梁与升平城建公司签订合同的标的是专业的服装批发市场，绝非综合市场。而地方批发市场必须根据商务部1994年12月20日发布的《批发市场管理办法》第九条、第十一条、第十三条的规定设立。原审判决认定《广东省商品交易市场管理条例》不是效力性强制性规定，也是明显的错误。国务院发布的第370号令《无照经营查处取缔办法》也明确规定：任何单位和个人不得违反法律、法规的规定，从事无照经营。以上两则法律法规不用遵守，而汕头市工商局一份滥用职权的复函，就能凌驾于法律之上？
升平城建公司以《批复》、竣工验收证明、摩托车库变更为综合市场的规划许可，以及一张与规划许可不符的图纸作为证据，企图蒙混欺骗法院和李栋梁。而《批复》也明确要按规定申办相关手续，明确指出是同益路28号同益花园11、12、13幢201、202号房，并非2007年11月20日经报汕头市规划局批准变更的综合市场，但升平城建公司不但未取得省商品流通主管部门或省级人民政府指定的部门批准，更未报商务部备案，也没有得到商务部任何的书面答复，就私自以“汕头市同益服装批发市场”对外进行招租及开业经营。升平城建公司出具的竣工验收也只是对同益花园A11、12、13幢楼房的竣工验收，并不是对原来的摩托车库变更为综合市场，后又改造成同益市场的竣工验收。综合市场并不是专业的服装批发市场，升平城建公司的种种行为已严重违背诚信原则，欺骗了李栋梁及其他众多同益市场的承租户。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，涉讼合同应认定为无效。
3、升平城建公司要求李栋梁先交保证金再签合同，这种做法已是严重不公。原审期间，李栋梁及其他起诉的同市场承租户也多次要求解除合同，退还保证金，但原审法院却予以回避。升平城建公司提供的合同文本，只对承租人违约作出约定，却没有对出租人违约作出约定，明显属于“显失公平”。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条的规定应依法认定无效并由其承担相应的法律责任。
4、原审判决认为，升平城建公司在同益市场内开办的创业基地，只是汕头市金平区人社部门和同益街道办事处拟在同益市场开办创业基地。这也是一个严重的错误，在升平城建公司2011年4月15日对市场全体租户发出的《同益服装批发市场经营情况通报》，以及2011年6月13日的《今日视线》和2011年6月23日《汕头特区晚报》的有关报道中，均清晰无误地传达了“创业基地”已设立的信息，而非拟定、筹备或其他未成立的意思表述，而且通过报道可知该创业基地是由街道牵头、升平城建公司创办的，并先后有街道工作人员、合同代表刘镇辉和市场租户兼学员代表若干人在电视及报纸中高吹创业基地的好处及其可以享有的优惠待遇。同系列案件[（2013）汕中法民二终字第90号]判决书中认定方颜晖是优惠对象，更确定创业基地已建立的事实。因此升平城建公司在同益市场内开办的创业基地实际已经建成。升平城建公司也在同益市场内开办了创业基地的培训班以及成功的组织同益市场内的全体租户进行学习，多数人取得了《创业培训合格证书》，李栋梁是其中一名，也是优惠对象，理应享受升平城建公司所提出的优惠。
而升平城建公司自与李栋梁签订合同至2011年4月15日发布《同益服装批发市场经营情况通报》的这段时间，一直未告知李栋梁要将专业服装批发市场变为创业基地，或者要在市场内开办创业基地。租赁合同首段及第五条已明确约定为“服装批发市场”，补充协议更加明确市场经营方向是专业童装批发。李栋梁不知道汕头市金平区人社部门和同益街道办事处拟在同益市场开办创业基地，创业基地是升平城建公司与金平区人社部门和同益街道的互动，并非李栋梁与升平城建公司的共同行为和共同目标，其行为已严重违背了双方所签订的合同及补充协议所约定的市场性质、经营模式及市场功能，更加违背了合同及补充协议中所明确约定的经营发展方向，李栋梁要求更改合同条款合情、合理、合法。
升平城建公司的合同代表人员，同时也是市场主要管理人员刘镇辉，在媒体中宣传的18个月免租期和18个月低租优惠，升平城建公司辩称已给了李栋梁，实为偷换概念，将合同中原12个月免租期和之后补充的6个月免租期，混淆为因创业基地而给予李栋梁的免租期。如果媒体中的18个月优惠与原合同中18个月优惠理解为同一事物，那么设立创业基地的时间点又得提前到合同签订时，与事实互相矛盾；而事实上李栋梁并没有享受到升平城建公司对于创业基地给予的所谓“免租及低租优惠”。合同的12个月及补充协议中的6个月，是针对新市场开业所提出的优惠政策，而非创业基地的优惠政策。新市场成立开业时间为2010年8月份，而创业基地的创立时间是在2011年4月15日，两者相差将近一年，李栋梁与升平城建公司签订合同所约定的，与升平城建公司所创立的创业基地，实际为同一地点，但却是完全不同性质的场所。升平城建公司已是严重违背了与李栋梁的约定。
在得知创业基地的优惠及扶持政策后，众多商户也多次派代表找升平城建公司协商更改合同条约及减少租金，但升平城建公司一口回绝，之后便放弃对市场经营管理的职责，开始以消极的行为管理市场，先关闭市场部分公共用电，不及时清理市场垃圾，再对各铺间内的用电进行拉闸停电，使市场处在一个完全黑暗的环境下，卫生极差、灰尘满地，严重影响及制约到所有市场商户的经营，导致整个市场处于停业状态，致使李栋梁不能正常使用租赁物产生收益，实属无奈只好采取法律途径及不支付租金和其他费用的做法来维护自己的合法权利。原审法院曾到现场进行勘查，在判决书中也有体现。升平城建公司的行为已构成违约，根据《合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十六条、第一百二十一条、第二百二十八条的规定，应承担相应的违约责任。
市场承租户向主管创业基地的人社局反映同益市场创业基地的问题，得到复函称汕头市和金平区两级人社部门都没有收到升平城建公司创办基地的申请报告。创业基地最终没有办成的原因也是在于升平城建公司没有向有关部门申请。升平城建公司的种种行为明显是打着政府的名义，在社会上招摇撞骗。原审法院却处处维护升平城建公司的不法行为。
双方纠纷尚在法院审理期间，升平城建公司自2013年5月2日起关闭市场大门及电梯，并拉闸停电，原审法院到现场取证后，在原审判决中认定升平城建公司仅存在一定过错，影响到李栋梁此后的正常使用。事实上，升平城建公司以上行为致使李栋梁租赁的场地无法发挥正常的经营功能，已构成违约，在同系列刘鹰的案件中[一审案号列（2012）汕金法民二初字第68号，二审列（2014）汕中法民二终字第27号]已得到两审法院的共同确认，并且终止结算其2013年5月2日后的租金和装修折旧费。因此李栋梁不应再承担任何费用。而且升平城建公司已于2014年4月开始关闭市场的所有出入口，李栋梁连进到市场内都没办法，更别说到铺间内看看自己的东西是否还在。对此，原审法院凭什么依据来支持升平城建公司收取李栋梁租赁场地不合理、不合法的占用费？同系列的案件，都在同个市场，因同样的事件起诉到法院，而且都是同样的诉求，却有不同的判决，不知原审法院是以什么法律依据进行宣判的？市场已经完全不能使用，也进不去，还来跟李栋梁收费，有何法律依据？而自2011年10月24日李栋梁起诉升平城建公司的诉前联调至庭审期间，李栋梁都有要求解除租赁关系，并在公平公正的原则上将李栋梁的保证金以及升平城建公司应以同等金额交纳的保证金交于第三方或是法院保管，以保证双方利益的前提下，将铺间交还升平城建公司。原审法院却不予支持，而且诉前联调和案件审理期限都远远超过法律规定。在长达9个月的诉前联调中，李栋梁多次口头及书面要求结束诉前联调进入诉讼程序，但原审法院立案庭多次欺骗李栋梁，原审法院立案庭方庭长还说案件已汇报区政府领导，并表示会由住建部、工商局、区政府等有关人员出面协调，但直至2012年5月31日和2012年6月12日的两次协调会，有关部门也没有出席，进入诉讼程序，长达9个月的调解期，只进行了2次调解，而且还欺骗我们联合其他部门进行协调。在2012年8月28日立案受理到2015年4月8日接到原审法院通知，2015年4月10日9:30到原审法院领取判决书，一个只有六个月的普通审理程序，却用42个月13天的时间审结。就算对方无规划、无营业执照，假造创业基地，无撤销合同约定的仲裁条约都算是李栋梁的责任，按程序审判，李栋梁至多承受六个月的租金，也就是数百元，也不可能拖至现在几千上万的金额。显然原审法官无视法律法规，故意拖延，导致本案涉事金额成倍上升。另外，原审判决认为创业基地不属于民事诉讼审理范围，为何还要受理，在审结时才通过判决书来告知？
5、2012年9月3日，李栋梁向原审法院提交取证申请，内容包括市场水电清单及市场监控录像，该录像可以证实市场办创业基地之前及之后的实况，是市场方全面放弃管理的铁证。但原审法官在李栋梁不知情的情况下通知其律师去取消申请，李栋梁在一审庭审中表示不同意取消，而且法院除取消取证的申请外，其他程序都是直接通知李栋梁去处理，很显然是滥用职权，毫无理由取消李栋梁的取证要求。连最基本的市场监控录像和水电费清单都不同意调取，这些证据是最直观能看出谁在违约的证据。原审法官故意包庇升平城建公司，如此判决怎能公平公正。李栋梁在此特向二审法院申请提取市场该时间段的监控录像。
6、合同解决纠纷的方式约定为仲裁，但原审法院却直接受理，完全无视法律规定。
综上所述，升平城建公司在未取得规划许可、未进行市场登记注册、未取得经营许可的情况下对外招租及营业，是欺诈行为，订立合同时隐瞒市场没有营业执照的事实，已违背诚实信用的原则，令李栋梁及所有承租人都无法实现合同目的，升平城建公司履行合同义务不符合约定，自签立合同之日起就已经违约，并且一直在不断地违约和欺骗李栋梁及其他众多市场商铺的承租人，此等行为严重违背公平公正诚信的原则。请求二审法院依法纠正原审错误及不公的判决，并对本案及时作出公正的处理，以维护法律的尊严，保护李栋梁的合法权益。
据此，李栋梁上诉请求：1、依法撤销（2012）汕金法民二初字第64号民事判决书，改判租赁合同无效，升平城建公司立即退还已收取李栋梁保证金15000元和之前以合同约定条款收取的各种不合理及违规违法的相关费用金额；2、判令升平城建公司承担违约责任，并赔偿李栋梁的保证金；3、本案一、二审诉讼费全部由升平城建公司承担。
针对李栋梁的上诉，升平城建公司当庭答辩称，一、本案租赁场所作为服装市场合法，升平城建公司并未违反《广东省商品交易市场管理条例》的规定。（一）法律已废除开办市场必须办理《市场登记证》的规定，故市场本身无须办理登记手续。2002年4月1日颁布的《广东省商品交易市场管理条例》的立法背景是国家工商总局已于1996年7月颁布《商品交易市场登记管理办法》。该《商品交易市场登记管理办法》规定开办商品交易市场必须领取《市场登记证》。但1996年7月《行政许可法》颁布实施后，核发《市场登记证》的规定与《行政许可法》相关规定相冲突，故国家工商行政管理局于2004年8月31日废止了《商品交易市场登记管理办法》。但《广东省商品交易市场管理条例》未及时修改（详见附件之汕工商市字[2005]16号文件）。直至2012年7月26日，广东省人大常委会才修改《广东省商品交易市场管理条例》，删除市场开办者须办理《市场登记证》的规定，并增加了开办市场应当办理企业注册登记的规定。（二）升平城建公司不论作为开办者本身还是其所开办的同益市场，均符合《广东省商品交易市场管理条例》的规定。1、本案租赁合同的双方当事人是升平城建公司和各承租人，同益市场仅是租赁场所的用途，并非租赁合同关系的当事人。《广东省商品交易市场管理条例》仅是规定市场开办者必须办理企业工商登记，并未强制规定市场本身必须具备独立法人资格，亦未强制规定必须以市场作为出租方与各承租人形成租赁合同关系。升平城建公司设立于1990年10月9日，自设立之日起已办妥企业登记注册手续。所以，升平城建公司符合《广东省商品交易市场管理条例》第八条的规定。2、本案租赁场所所在的楼宇有竣工验收合格证明，租赁场所的市场功能有金平区政府的批复和规划局的许可文件，消防设施亦经消防部门验收合格，符合《广东省商品交易市场管理条例》第九条的规定。3、尽管广东省人大常委会在《行政许可法》颁布实施，以及国家工商行政管理局于2004年8月31日废止了《商品交易市场登记管理办法》之后，未及时修改《广东省商品交易市场管理条例》，直至2012年7月26日才删除该条例中有关开办市场须办理《市场登记证》的规定。但升平城建公司早在2009年12月16日已将在本案租赁场所开办市场证照或批文（即该司营业执照、本案租赁场所所在的旧城区改造工程的建设许可文件和竣工验收报告，本案租赁场所的规划许可文件、消防安全合格证明，以及金平区政府办的《批复》等文件）报送金平区工商局备案登记。因此，升平城建公司已履行完毕自身应尽义务。4、李栋梁等人向汕头市工商行政管理局举报同益市场长期未登记注册的事实，该局经调查后已作出书面答复：升平城建公司所开办的本案服装市场手续完整齐备。5、本案租赁合同所谓的“汕头市同益服装批发市场”是按汕头市对同类市场，如“汕头市广场服装批发市场”等的通俗叫法进行命名，根本不能与《批发市场管理办法》所规范的批发市场相提并论，即两者性质完全不同。该《批发市场管理办法》所谓的批发市场，是指为买卖双方提供经常性的、公开的、规范的进行商品批发交易，并具有信息、结算、运输等配套服务功能的场所。而且，《批发市场管理办法》规定“建立批发市场必须具备以下条件：（一）交易商品的主要产地、销地中心城市或商品集散中心，交通方便，通讯发达；（二）有进行批发交易的场所和基本配套设施；（三）符合国家和地方市场建设规划”。但本案同益市场的面积仅3295平方米，没有“信息、结算、运输等配套服务功能”，故与《批发市场管理办法》中的“批发市场”无论如何也挂不上钩。本案所谓的“服装批发市场”更符合《广东省商品交易市场管理条例》所规定的“商品交易市场”，即有固定的交易场地、设施，有若干经营者进场经营，对生产资料、生活资料实行集中、公开、现货交易的场所。二、本案的租赁合同关系合法有效。升平城建公司在本案诉讼中已举证租赁场所的许可文件（即项目许可、规划许可、建设许可和竣工验收合格的依据）以及消防验收合格依据。而且，本案租赁合同的内容并不违反法律、法规的强制性规定。所以，按最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，本案租赁合同合法有效。三、李栋梁已严重违约，应承担违约责任。本案租赁合同约定：李栋梁自2011年11月1日起应缴交租金。若拖欠租金超过半个月，升平城建公司有权解除合同、收回铺间。可见，拖欠租金超过半个月即为严重违约。李栋梁长期拖欠升平城建公司电费，甚至自2011年11月1日起分文未缴租金，已严重违约，应承担违约责任。本案所约定的违约金由两部分构成，即保证金抵作违约金和按日计算的违约金，分别对应着出租方不同的经济损失。保证金对应着因承租人违约而提前解除合同的免租期损失；按日计算的违约金对应着迟延缴款导致出租方的利息损失。尽管李栋梁在2011年11月1日之前已向法院起诉，要求继续享受免租期。但法律并未规定当事人可以诉讼方式拖延履行合同义务，诉讼仅仅是表明双方当事人出现争议，争议本身并不能成为免除当事人违约责任的理由。因此，李栋梁的起诉行为并不能免除其违约责任，除非法院裁判承租人继续享受免租期的主张成立或裁判本案租赁合同无效。由于调解（包括诉前联调）是法院处理纠纷的方式，在双方当事人无法达成调解的情况下，法院必然要对案件进行判决，败诉方必然要承担相应的诉讼风险。李栋梁对其违约导致败诉视而不见，反而将其败诉归咎于法院组织的调解，甚至认为法院程序违法，完全是对法律的无知。四、李栋梁自2011年至今纠集多人、挑词架讼、无理缠诉，其目的就是在享受约定18个月免租期，继续再享受18个月免租期，从而整个租期完全无须缴纳租金，甚至无须承担违约责任。如此主张既缺乏合同依据，亦严重违背自愿、公平、等价有偿和诚实信用等民事活动的基本原则。升平城建公司既非政府部门，亦非慈善机构，是自负盈亏的企业法人，而且还是背负着沉重历史包袱的老集体企业，没有义务也不可能让包括李栋梁在内的众多承租人无偿使用租赁场所。之所以给予承租人免租期，是基于承租人依约缴交租金（包括装修折旧费）的承诺，即租赁合同约定的承租人应履行缴纳租金义务。由于本案租赁合同的租期最长为36个月，升平城建公司先后给予各承租人的免租期合计已达18个月，但承租人应按合同约定缴交后18个月的租金。因此，在租赁双方当事人之间，18个月的租金（包括装修折旧费）与36个月的使用期限之间等价有偿。双方当事人之间的合同期仅三年，但李栋梁要求连续三年无偿使用升平城建公司的租赁场所，而且','2018-10-07
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"李宏敏与李刚修财产损害赔偿纠纷二审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2016-06-03\\\\\",\\\\\