云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云01民终5484号
上诉人（原审被告）：云南敞阔经贸有限公司。住所：昆明市西山区西园路云南整体厨房用具批发市场*幢***室。
法定代表人：汤秀梅，总经理。
委托诉讼代理人：过婧，云南云誉（麒麟）律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：禄劝彝族苗族自治县屏山街道办事处咪油村委会永平村民小组。住所：禄劝彝族苗族自治县屏山街道办事处咪油村委会永平村民小组。
负责人：刘会兵，系永平村民小组组长。
委托诉讼代理人：刘英、牟城，北京市（昆明）律师事务所，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司。住所：昆明市青年路鸿城广场**层**号。
法定代表人：李胜江，总经理。
委托诉讼代理人：汪庆，云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司。住所:禄劝屏山镇咪油村委会。
负责人：戴惠荣，总经理。
委托诉讼代理人：汪庆，云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人云南敞阔经贸有限公司（以下简称敞阔公司）因与被上诉人禄劝彝族苗族自治县屏山街道办事处咪油村委会永平村民小组（以下简称永平村）、昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司（以下简称鸿乙公司）、昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司（鸿乙禄劝分公司）确认合同无效纠纷一案，不服云南省禄劝彝族苗族自治县人民法院（2017）云0128民初1271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
敞阔公司上诉请求：1、撤销云南省禄劝彝族苗族自治县人民法院（2017）云0128民初1271号民事判决书；2、改判驳回被上诉人禄劝彝族苗族自治县屏山街道办事处咪事处咪油村委会永平村民小组的一审全部诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。首先，上诉人敞阔公司取得诉争房屋系依据其与鸿乙禄劝分公司于2014年11月26日签订的《商品房购销合同》，并非依据上诉人敞阔公司与被上诉人鸿乙公司于2014年4月18日签订的《借款协议》“如乙方不能归还甲方所借款项，甲方可以将该抵押物自行处理”之约定，根据《借款协议》之约定，双方借款关系已于2014年11月18日届满，自2014年11月19日起双方的借贷关系即告终止。其后，双方于2014年11月26日签订商品房购销合同，并用鸿乙公司所欠上诉人部分借款冲抵购房款，未违反法律禁止性规定，系正常的地产物业买卖行为；其次，一审法院仅凭戴惠荣既是鸿乙禄劝分公司的负责人又是上诉人敞阔公司的股东，便粗暴认定上诉人与鸿乙公司存在恶意串通，损害被上诉人永平村合法利益纯属主观臆断，无端推测，上诉人并不知晓所购买物业包含于被上诉人永平村安置物业范围内，上诉人系善意购买人，对此被上诉人鸿乙禄劝分公司副总经理刘滨寒在接受禄劝县住建局行政执法大队询问时也陈述：“所有楼盘都列入楼盘销售表”；再次，商品房购销合同双方主体为上诉人及鸿乙禄劝分公司，公司与股东系两个不同的法律主体，从上诉人敞阔公司工商登记信息可以看出，戴惠荣成为上诉人敞阔公司持股10%小股东的时间为2014年11月19日，此时《借款协议》还款期限届满，我上诉人之所以向其转让10%股权，完全是为了能够正常经营所打算购买的物业之需，如我上诉人与被上诉人鸿乙公司存在恶意串通，股东会决议怎会同意戴惠荣持股10%而将不合法之行为裸露于阳光之下，不符合基本常理。二、一审判决适用法律错误。首先，根据被上诉人永平村诉请及一审法院审理思路、所定案由、本案争议焦点为《商品房购销合同》是否有效，而一审法院却本末倒置，将本案按照民间借贷进行审理，牵强论述“让与担保”这一学理概念，对此上诉人认为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条之规定，所谓的“让与担保”系指：债权人为保障债权的实现，在签订借款合同时，同时签订买卖合同，并在借款合同中约定如债务人不能按期履行债权，则双方履行买卖合同……对于此情景，人民法院应按照民间借贷法律关系进行审理。据此可知，“让与担保”之概念，调整的是民间借贷之“借贷双方”当事人之间是借贷关系还是买卖关系之争，而本案中并不存在借贷双方是买卖还是借贷之争，也没有对履行买卖合同还是借款协议有争议，否则被上诉人鸿乙禄劝分公司也不会协助将诉争物业房屋所有权证办至我公司名下，且该房屋所有权证经昆明市中级人民法院（2016）云01行终208号行政判决书确认有效；其次，一审判决认定被上诉人鸿乙公司无权处分诉争物业，却对我上诉人善意取得该物业避而不谈，并牵强推定我上诉人与被上诉人鸿乙公司恶意串通，明显故意偏袒被上诉人永平村。
永平村辩称，1、借款期限到期，并非借款关系届满，借款关系的终止与否不是借款期限届满所能决定的。上诉人在上诉状中的理由纯属混淆概念，因此2014年11月26日签订的商品房购销合同属于让与担保行为。违反了流质契约禁止的原则，所签合同无效。2、鸿乙公司与上诉人之间属于恶意串通，鸿乙公司法定代表人戴惠荣既是鸿乙公司及其分公司的法定代表人及负责人,同时又是上诉人的股东，完全可以知晓所诉争的房屋为永平村的安置用房。但仍然签订了商品房购销合同，并于当天由上诉人自行办理了房产证,当天领取房产证,直接损害了永平村村民的利益。3、鸿乙公司与上诉人签订商品房购销合同后，至今未收到购房款。敞阔公司至今未要求交房。连房产证都在永平村村民小组手里。办理房产证的测绘报告也是由上诉人办理，当时连房子都未建好，购房合同也没有约定单价，这些都是违反了真实购房的惯例。上诉人属于典型的恶意串通，不属于善意的购房人。综上，上诉人的上诉无事实和理由一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求人民法院驳回上诉人的全部上诉请求。
鸿乙公司和鸿乙禄劝分公司辩称，1、鸿乙公司与村民小组签订的合作开发协议是真实的，也是我们公司与其签订的。2、我公司与上诉人敞阔公司之间不存在借贷关系的，我们是与方庆云之间存在借贷关系。至于方庆云与我们公司的借款关系，是否转化为敞阔公司与我们公司之间的买卖合同关系，因为现在我们公司的资料没有相关的显示，所以我们对转化的事实是不认可的，也是不清楚的。3、戴惠荣是上诉人敞阔公司股东这个事实，我们是认可的。综上所述，由法庭依法查明案件事实，依法裁判。
永平村向一审法院起诉请求：1、确认被告鸿乙公司、鸿乙禄劝分公司与被告敞阔公司于2014年11月26日签订的《商品房购销合同》无效（房屋为3幢1层商铺，房产证号为禄劝县房权证禄劝字第××号）；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2008年10月22日，禄劝彝族苗族自治县屏山镇人民政府与原告永平村签订《征用土地协议》，征用原告永平村集体土地作为掌鸠河河道改造、滨河公园、南北路沿长线、民族小学、县城区开发及规划建设用地，留地安置按政府实征土地面积的20%预留。2010年11月3日，原告与被告鸿乙公司签订《房地产开发合作协议书》，约定：由被告鸿乙公司开发原告预留安置用地78.4亩，必须在36个月完成项目建设，完成开发后提供269套住宅、269间商铺、269个车位、269个农贸市场摊位给原告。2012年12月21日，原告与被告鸿乙公司签订《回迁安置房供房协议》，约定鸿乙公司提供给原告“禄劝世纪中心”第四栋、第五栋住房269套：第一至八栋、第十一栋地上一层公路旁临街商铺269间，第一至四栋商铺下面的农贸市场摊位269个、负二层车位269个。2013年1月24日，永平村与鸿乙公司签订《商铺租赁协议》，双方约定将属于永平村所有的269间安置商铺租给鸿乙公司使用，期限八年，自2013年12月31日至2021年12月30日止。
2014年4月18日，案外人方庆云受敞阔公司的委托代敞阔公司与鸿乙公司签订《借款协议》，约定：鸿乙公司以其拥有的世纪中心9栋中心商业广场及3、4、5栋的1、2层商铺作为抵押物向甲方借款人民币4550万元，鸿乙公司收到借款后将抵押物备案至甲方指定名下，借款期限为2014年4月18日至2014年11月18日，鸿乙公司承诺，如不能归还借款，甲方可以将该抵押物自行处理。借款期限内鸿乙公司偿还了3050万元。
戴惠荣系鸿乙禄劝分公司的负责人，又是鸿乙公司和敞阔公司的股东。2014年11月26日，被告鸿乙禄劝分公司与被告敞阔公司签订了《商品房购销合同》，鸿乙禄劝分公司将原告所有的世纪中心3幢1层商铺出卖给敞阔公司，建筑面积为1528.9平方米，总价款7797390元。当天，鸿乙禄劝分公司出具给被告敞阔公司《云南省地方税务局通用机打发票》、《税收缴款书》、《印花税票销售凭证》、《云南省行政事业单位资金往来结算票据》，载明收到被告敞阔公司的购房款7797390元、契税233921.7元、产权转移书据印花税3898.7元、权利许可证照税收10元、维修基金76445元。但鸿乙禄劝分公司至今未实际收到购房款。禄劝住建局根据敞阔公司提供的《房产测绘结果报告》，于当天向被告敞阔公司颁发了3幢1层商铺的所有权证（证号为：禄劝县房权证禄劝字第××号）。
一审法院认为，对于被告鸿乙禄劝分公司与被告敞阔公司签订的《商品房购销合同》是否有效的争议，1、案外人方庆云系敞阔公司的委托代理人，受敞阔公司的委托出借人民币4550万元给鸿乙公司，并约定用3栋1、2层商铺等房屋进行抵押借款，如不能归还借款，敞阔公司可以将该抵押物自行处理。戴惠荣系鸿乙禄劝分公司的负责人，又是鸿乙公司和敞阔公司的股东，2014年11月26日，被告鸿乙禄劝分公司与被告敞阔公司签订《商品房购销合同》，鸿乙禄劝分公司法定代表人处签有戴惠荣的印章，戴惠荣明知原告与被告鸿乙公司签订的《回迁安置房供房协议》中已明确3幢1层商铺系永平村的安置用房，鸿乙禄劝分公司将该商铺出卖给敞阔公司系无权处分行为，且鸿乙禄劝分公司至今未实际收到购房款，故双方系恶意串通，损害永平村的合法利益。双方签订涉案《商品房购销合同》的行为实为民间借贷提供担保，被告鸿乙禄劝分公司与敞阔公司之间的商品房买卖合同不成立。2、《商品房购销合同》约定办理产权证应由被告鸿乙禄劝分公司向产权登记机关申请，而办理产权证是由被告敞阔公司向产权登记机关申请及办理，禄劝住建局于当日即向被告敞阔公司颁发了3幢1层商铺的所有权证（证号为：禄劝县房权证禄劝字第××号）。2014年11月26日，被告敞阔公司就已办理了房屋权属证书，但被告敞阔公司一直未向被告鸿乙禄劝分公司要求交房。3、涉案的《商品房购销合同》的买卖双方并未在合同中约定单价，而是以一口价的方式进行交易，这种不约定单价的售房方式与一般房地产交易习惯不符。综上，被告鸿乙公司与被告敞阔公司之间存在债权债务关系，被告鸿乙禄劝分公司与被告敞阔公司签订《商品房购销合同》的目的，是为了担保被告鸿乙公司向被告敞阔公司借款债务的履行，敞阔公司并未取得房屋所有权。鸿乙禄劝分公司与敞阔公司签订《商品房购销合同》并办理房产证，以鸿乙公司、鸿乙禄劝分公司向敞阔公司借款4550万元视为支付相应房屋价款的行为，仍属于让与担保行为。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案中，被告鸿乙公司、鸿乙禄劝分公司与被告敞阔公司签订《商品房购销合同》，并办理房屋产权证的行为，没有遵循“流质契约禁止”原则，应为无效。且本案涉案的商铺系原告永平村民小组的留地安置房，被告无权处分。现被告鸿乙公司、鸿乙禄劝分公司与被告敞阔公司签订《商品房购销合同》处分了原告永平村民小组的留地安置房，损害了原告永平村民小组的集体利益，其行为无效。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第七条、第四十八条、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司与被告云南敞阔经贸有限公司于2014年11月26日签订的合同编号为3幢1层的《商品房购销合同》无效。
在二审审理过程中，双方当事人均未提交新的证据。
对于一审认定的案件事实，上诉人敞阔公司对“禄劝住建局根据敞阔公司提供的《房产测绘结果报告》等材料”有异议，认为《房产测绘结果报告》不是由敞阔公司提供的，是由昆明天宇测绘有限责任公司测绘的；对“实际敞阔公司至今未付购房款”有异议，认为上诉人已经支付了相应的购房款，是通过借款转为购房款的。要求补充确认：自2013年1月自2014年12月敞阔公司以方庆云名义共向鸿乙公司借款8070万元。对此，被上诉人永平村、鸿乙公司、鸿乙禄劝分公司均不予认可。被上诉人鸿乙公司、鸿乙禄劝分公司对“2014年4月18日，案外人方庆云受敞阔公司的委托代敞阔公司与鸿乙公司签订《借款协议》”有异议，认为只是与方庆云存在借贷关系，至于方庆云是否受敞阔公司委托不清楚，没有看到相应的委托手续。对此，上诉人敞阔公司和被上诉人永平村均不予认可。此外，双方当事人对于一审判决认定的其余案件事实无异议，本院依法予以确认。
针对上诉人所提异议，因《房产测绘结果报告》是由上诉人敞阔公司委托昆明天宇测绘有限责任公司出具的，一审认定该报告由敞阔公司提供并无不当，昆明天宇测绘有限责任公司仅是该报告的出具人，上诉人敞阔公司的异议与一审提交的证据相悖，本院对其异议不予确认。关于借款在本案中是否转化为购房款的问题，属于双方争议的法律适用问题，并非事实争议，本院对上诉人的异议不予确认。针对被上诉人鸿乙公司和鸿乙禄劝分公司的事实异议，因上诉人敞阔公司在一审时已经提交了相应的授权委托书，可以视为对方庆云与鸿乙公司借款的追认，在没有相反证据证明的情况下，一审认定方庆云系受敞阔公司委托签订《借款协议》并无不当，鸿乙公司、鸿乙禄劝分公司并未提交相应的证据证明其观点，故本院对其事实异议不予确认。
综上，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：敞阔公司与鸿乙禄劝分公司签订的《商品房购销合同》是否有效？
本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人与禄劝分公司于2014年11月26日签订的《商品房购销合同》约定房屋按套计价，上诉人应于签订合同之前一次性付清购房款，双方未约定禄劝分公司向上诉人交付房屋的时间。在实际履行合同过程中，上诉人并未直接向禄劝分公司支付过购房款，从签订合同至今房屋都未交付。上诉人主张其支付购房款的依据为上诉人敞阔公司与鸿乙公司、鸿乙禄劝分公司的借贷关系转化为购房款支付。在敞阔公司与鸿乙公司、鸿乙禄劝分公司的债权债务关系尚未结算的情况下，上诉人直接主张借款为支付购房款，并依据《商品房购销合同》办理房屋产权证的行为违反了“流质契约禁止”的原则，一审判决确认该《商品房购销合同》无效，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉主张不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费人民币100元，由上诉人云南敞阔经贸有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 白昱
审 判 员 李锋
审 判 员 金馨
二〇一八年九月二十七日
法官助理 奚琳
书 记 员 武雨