北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中��终字第08885号
上诉人（原审原告、反诉被告）刘守旗，男，1955年6月4日出生。
委托代理人李松林，北京市冠衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）樊波，男，1978年10月31日出生。
委托代理人姚丽艳，女，1978年12月22日出生。
被上诉人（原审被告）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人闫松松，男，1987年9月8日出生。
上诉人刘守旗因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第02472号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
2014年1月，刘守旗起诉至原审法院称：樊波为供孩子上学，2013年1月7日，樊波与我签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定樊波购买我位于502号房屋，���京链家房地产经纪有限公司为双方的中介公司。合同签订后，我如约将房屋交付给樊波并配合被告办理了过户手续，樊波也及时将其及孩子的户口迁至房屋处，现樊波尚欠我40万元购房款，经我多次催要，樊波拒不偿还，我认为樊波的行为导致订立合同的目的不能实现，已经构成根本违约，我有权解除房屋买卖合同。另外，房屋因第三方居住也导致樊波不能使用房屋，且樊波已通过诉讼主张了自己的权利，但权利没有实现。依据北京市高院的规定，我有权解除合同。鉴于樊波已经构成根本违约，为了维护我的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、解除刘守旗与樊波之间的房屋买卖合同；2、要求樊波将涉案房屋过户到我的名下；3、要求樊波将其户口及其儿子的户口从涉案房屋中迁出；4、要求樊波支付违约金20万元；5、要求北京链家房地产经纪有限公司承担连带责任；6、要求樊波、北京链家房地产经纪有限公司承担诉讼费。
樊波辩称：我已支付刘守旗168万元房款，且双方已在2013年4月15日办理了房产证，现房屋已经登记在樊波的名下。尚有40万元的购房款未付，依据双方补充协议的约定，刘守旗尚未交付房屋，40万元为交付房屋的保证金和押金。樊波不属于根本违约，而是刘守旗没有交付房屋。因此，樊波不同意解除双方的房屋买卖合同，亦不同意将房屋过户至刘守旗名下及迁出户口。刘守旗主张违约金没有依据，双方没有约定支付40万的具体时间，因此樊波并未违约，且合同第七条第二款第一、二项不应累加计算。因此，不同意支付樊波违约金。
北京链家房地产经纪有限公司辩称，不同意刘守旗的诉讼请求。刘守旗与樊波签订的买卖合同是双方的真实意思表示，樊波已支付了大部分房款，且房屋产权已经过户到樊波名下���剩余四十万购房款是双方的另行约定，合同已经履行完毕，所以不同意解除合同。刘守旗主张的第二项、第三项诉讼请求与我方无关，不发表辩论意见。我方认为樊波没有违约，所以我方不存在连带责任，刘守旗的第四项诉讼请求无法律依据。
樊波反诉称：2013年1月7日，刘守旗与我签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协议约定，由刘守旗将其位于502号房屋出售给我，交易价格208万元，刘守旗应于合同签订之日起120天内为我办理房屋产权登记过户手续，刘守旗应在房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口迁出手续。双方签订后，刘守旗未按照约定将涉案房屋内的户口迁出，也未按约定将房屋交付给我，故提出反诉，请求判令：1、要求刘守旗向樊波交付502号房屋；2、要求刘守旗支付樊波2013年4月16日至2014年1月7日的房屋���金54333.33元；3、要求刘守旗支付樊波自2014年1月23日起至实际支付之日止的违约金，暂计算至2014年5月16日违约金95760元（以168万元为基数，按照每日万分之五的标准，共计114天）；4、要求刘守旗支付樊波延迟迁出户口的违约金104000元及自2013年7月16日起至将原房屋内的户口迁出时止的违约金，暂计算至2014年5月16日违约金256200元（自2013年7年16日起至2014年5月16日，按照每日万分之五计算）；5、要求刘守旗承担反诉费。
刘守旗针对反诉答辩称，不同意樊波的反诉请求。第一，我方已经将房屋交给北京链家房地产经纪有限公司出售，我方已经在2013年1月20将房屋钥匙交付北京链家房地产经纪有限公司，我方认为交钥匙就是将房屋交付了北京链家房地产经纪有限公司，所以不同意樊波的第一项反诉请求；反诉请求第二项不认可，不存在租金的问题，樊波已经向法院起诉要求���×腾房并支付租金，再向我方收取租金没有法律依据，且涉案房屋一直由刘×使用；第三，关于违约金，我方已经交房而且办理了过户手续，不存在违约行为，且约定的违约金过高；第四，房屋买卖合同补充协议中的其他约定是无效的，房屋办理过户后，相关的权利和义务已经转移给樊波，我方无权对房屋主张任何权利，同样房屋买卖合同的第十条第三款关于户口的约定也是无效的。
原审法院经审理查明：2013年1月7日，经北京链家房地产经纪有限公司提供居间服务，刘守旗与樊波签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定刘守旗将其位于502号房屋出售给樊波，房屋建筑面积50.28平方米；房屋成交价格为140万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价68万元；樊波向公积金管理中心申办抵押贷款，拟抵押金额为104万元。合同第六条约定刘守���应当在过户当日（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给樊波，房屋交付时，应当履行下列手续，1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收、记录水、电、气表的读数，并交接该附件中所列物品，2、买卖双方在房屋附属设施设备、装修装饰、相关物品清单上签字，3、移交该房屋房门钥匙。第七条违约责任，（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日（���日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金；（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部���付款。第十条（一）约定当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过30日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。《补充协议》第二条第5款权属转移登记约定，刘守旗、樊波同意，在贷款机构签发批贷函后10工作日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。补充协议其他约定，经双方协商：①该房屋因刘守旗儿子暂住，双方办理产权转移手续后不能及时交给樊波房屋，则刘守旗同意樊波在208万的总购房款里暂扣40万元作为刘���旗保证金，产权转移登记手续后未交付房屋则刘守旗按每月3500元支付樊波租金，交房日期期限为半年整（2013年1月6日至2013年7月5日前），如交房日期超过2013年7月5日，则刘守旗同意按每月7000元支付樊波租金直至交房当天，租金可在保证金40万元里扣除，但最晚不能超过2014年1月7日；②樊波用公积金贷款104万元，如贷款金额未批到104万元，樊波须以现金方式补齐；③刘守旗保证自签订合同之日起必须尽快办理与现房屋居住人的腾房手续；④刘守旗现居住人（父子关系）协商腾房时须樊波配合的，樊波必须尽力帮忙，但不参与法律上的纠纷；⑤双方约定定金及首付款104万元其中3万元以现金方式签订合同当日支付给刘守旗，剩余101万元整分两笔支付，一笔为首付款61万元以资金监管方式支付给刘守旗，一笔以尾款保证金40万元整交付房屋当日以现金方式支付给刘守旗。合同签订当日，樊波支付刘守旗购房定金3万元。2013年1月29日，樊波支付刘守旗购房款61万元。
2013年2月7日，北京住房公积金管理中心审核通过樊波、樊波妻子姚丽艳的贷款申请。
2013年4月15日，刘守旗将涉案房屋过户至樊波名下。
2013年4月26日，樊波、姚丽艳与中国建设银行股份有限公司北京朝内大街支行签订《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》，借款数额80万元，借款月利息3.75‰，借款期限为17年，自2013年4月26日至2030年4月26日，以自由还款方式还款，每月最低还款额人民币4494元。2013年4月26日，樊波支付刘守旗购房款80万元。2013年6月2日，樊波支付刘守旗购房款24万元。
2014年2月11日，北京市公安局广外派出所出具证明信，主要内容为：左×，出生日期1955年7月20日，户口登记地址3-1-502号，户籍登记情况如下，该人于1984年10月26日由1号迁入，该��之子刘×于2012年11月26日由1810号迁入，该人之儿媳妇高×于2010年5月13日由57号迁入。
庭审中，刘守旗出示张×的书面证言，主要内容为：本人张×目前是北京链家房地产经纪有限公司一名经纪人，本人于2013年1月15日签约一套502号房屋，业主于1月20日将房屋钥匙留给本人，并用作买卖房屋评估使用；本人于1月23日带领客户××进入该房屋看其户型，由于不是十分确定屋内是否还有人居住，进入该房屋之前我再三敲门确定屋内并无人应答，这样我才开门将其客户带入房屋内，就在我与客户即将离开房屋时，主卧室内突然冲出一位老妇女，手持菜刀，对我和客户进行恐吓，当时她情绪激动，并要求我们马上离开。书面证言中并没有张×本人签字，樊波对证言的真实性不予认可，樊波出示张×及张×1（店长）的书面证言，主要内容为：2012年9月，樊波到我店咨询，并委托我店张×在马连道及红莲北里地区寻找合适的二手房源，2012年12月，502号房的业主刘守旗将房屋挂牌出售，2013年1月刘守旗与樊波达成房屋买卖交易，并于2013年1月17日带北京康正宏基房地产评估有限公司评估人员到502号房实地看房评估，以上看房时间房间内均没有人；房屋成交价格为208万元，此价格为2013年1月期间的正常市场价格，且房屋单价略高于当时此区域的平均成交价格。
另查，2012年11月12日，本院曾作出判决，确认登记在左×（刘守旗前妻）名下的502号房屋归刘守旗所有。
2013年，樊波将刘×、高×诉至本院，要求刘×、高×腾空涉案房屋，并以每月4000元的标准支付2013年4月16日起至实际腾退之日止的房屋使用费。法院查明，2013年1月7日，樊波与刘守旗签订北京市存量房屋买卖合同，刘守旗将涉案房屋出售给樊波；2013年4月15日，樊波取得房屋的产权证书；刘守旗与左��原系夫妻关系，刘×系刘守旗与左×之子，高×系刘×之妻，2013年2月刘守旗曾将左×、刘×、高×诉至法院，要求腾退涉案房屋，法院2013年5月16日作出（2013）西民初字第4680号民事判决书，以刘×、高×不具备腾房条件为由，驳回了刘守旗对刘×、高×的请求，判决刘×、高×自2013年2月1日起每月支付1000元的房屋使用费。法院作出（2013）西民初字第21205号民事判决书，判决认为樊波作为房屋的产权人，对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，刘×、高×本应腾退房屋，但刘×、高×没有他出住房为由，驳回樊波要求刘×、高×腾房的请求，刘×、高×自2013年4月16日起每月支付樊波房屋使用费1000元，直至实际搬出涉案房屋。判决后，樊波不同意判决结果，提起上述，二审经审理驳回了樊波的上诉请求，维持原判。
诉讼中，刘守旗出示残疾证，显示刘守旗为视力残疾��，残疾等级四级。刘守旗表示其双眼残疾，房屋买卖合同及补充协议的条款没有看到，不是真实意思表示。樊波对此不予认可，樊波表示四级残疾并不能证明刘守旗看不清合同的条款，且合同中修改处均由双方的签字或手印，是双方的真实意思表示。
上述事实，有（2012）西民初字第8669号民事判决书、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、证人证言、残疾证、公积金贷款借款合同、公积金审核确认书、房屋产权证、证明信、（2013）西民初字第21205号民事判决书、定金收条、支付凭证、银行回单及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
原审法院经审理认为：樊波、刘守旗签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，部分条款修改及落款处均有双方的签字及手印，因此，应当为双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。
刘守旗以樊波拒绝支付剩余购房款40万元、合同目的无法实现为由，主张解除双方签订的房屋买卖合同。依据双方约定涉案房屋因刘守旗的儿子刘×暂住，双方办理产权过户后不能及时交付房屋，刘守旗同意樊波在208万的购房款中暂扣40万元作为刘守旗的保证金，尾款保证金40万元交付房屋当日以现金方式支付给刘守旗。因此，双方争议的焦点为涉案房屋是否已经交付。庭审中，刘守旗表示其已将房屋交付给樊波，首先其将房屋的钥匙已交给了北京链家房地产经纪有限公司，且已将房屋过户至樊波名下。樊波对此不予认可。法院注意到，合同中双方明确约定了房屋交付的方式，即：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收、记录水、电、气表的读数，并交接该附件中所列物品，2、买卖双方���房屋附属设施设备、装修装饰、相关物品清单上签字，3、移交该房屋房门钥匙。因此，法院认为无论刘守旗是否将涉案房屋的钥匙交予北京链家房地产经纪有限公司，均不能视为其将涉案房屋交付给樊波，且房屋过户的义务亦不能免除房屋交付的义务，故樊波未支付剩余购房款40万元，并非违约。现刘守旗以此为由，主张解除双方房屋买卖合同，与事实不符，法院不予支持。刘守旗要求樊波迁出户口、支付违约金20万元并将房屋过户至刘守旗名下，于法无据，法院均不予支持。刘守旗要求北京链家房地产经纪有限公司承担连带责任的请求，没有法律依据，法院亦不予支持。
刘守旗将房屋于2013年4月15日过户至樊波名下，樊波以房屋所有人的身份对房屋的使用人刘×、高×提起诉讼，要求腾退房屋，支付房屋使用费。法院审理后认为刘×、高×不具备腾退条件，驳回樊���要求腾退房屋的要求，支持了其主张的房屋使用费。因此，樊波要求刘守旗交付房屋的请求，在刘×、高×腾退房屋前，房屋并不具备交付条件，故法院不支持樊波要求交付房屋的主张。法院注意到，刘守旗与樊波虽约定如未交付房屋，刘守旗需向樊波支付房屋租金至2014年1月7日，但法院认为房屋过户给樊波后，樊波已直接向房屋使用人刘×、高×主张了房屋使用费，并获得法院的支持，因此，其再向刘守旗主张房屋租金，无法律依据，法院不予支持。
双方合同约定刘守旗最晚交付期限为2014年1月7日，因房屋由刘×、高×居住，刘守旗未能将房屋按照约定的期限交付樊波，其应当按照违约条款约定日万分之五的标准，向樊波支付逾期交房的违约金。因此，樊波要求刘守旗支付2014年1月23日至2014年5月16日逾期交房违约金95760元的请求，理由正当，法院予以支持。
刘守旗未按约定将房屋相关的户口迁出，应属违约，其应当向樊波支付逾期迁户的违约金，但法院认为合同中约定违约金标准过高，法院予以酌减。首先合同关于逾期迁户约定了两个违约责任（即房屋所有权过户后60日内未迁出的支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过30日未迁出的；自逾期超出30日起按日支付已付款万分之五的违约金）；其次刘守旗虽未将房屋相关户口迁出，但并未影响樊波将其与亲属的户口迁至涉案房屋。因此，法院酌定刘守旗支付樊波逾期迁户违约金51240元（计算方式：自2013年7月16日起至2014年5月16日，以已付房款168万元为基数，按照日万分之一的标准计算）。综上，原审法院于2014年6月判决：一、判决生效后七日内，刘守旗支付樊波逾期交付房屋的违约金九万五千七百六十元（计算至二〇一四年五月十六日）。二、判决生效后七日内，刘守旗支付樊波��期迁户的违约金五万一千二百四十元（计算至二〇一四年五月十六日）。三、驳回刘守旗的诉讼请求。四、驳回樊波的其他诉讼请求。如果刘守旗未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，刘守旗不服，提出上诉，请求撤销原审判决第一项、第二项、第三项，依法改判。其主要上诉理由为：我已经交了房屋的钥匙、门卡并办理了过户手续，不存在未交房屋的问题；原户口左×、刘×、高×均系案外人，我无法迁出别人的户口；樊波在买房时已知有人居住，主观上存在过错，应承担相应的风险；樊波拒绝支付剩余购房款的行为构成根本违约；法院已确认刘×、高×可以居住使用房屋，我不存在违约；北京链家房地产经纪有限公司曾承诺我只需负责办理过户，关于清理实际居住人及户口问题都由公司解决。樊波、北京链家房地产经纪有限公司同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据现已查明的事实，双方签订的房屋买卖合同及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据房屋买卖合同对房屋交付方式的约定，刘守旗仅是履行了交付钥匙的义务，并未履行有关“出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收、记录水、电、气表的读数，并交接该附件中所列物品，及买卖双方在房屋附属设施设备、装修装饰、相关物品清单上签字”的交接手续，故刘守旗认为已交付房屋的上诉意见，与事实不符，本院不予支持。双方房屋买卖合同第十条第三项已经明确约定刘守旗有将房屋原户口迁出的义务，刘守旗未能如约履行其义务，构成违约，原审法院处理正确，本院不持异议。另，双方在补充协议中已经明确约定刘守旗未能及时交房时需承担的法律后果及余款40万元交付的时间为房屋交付当日，樊波已知晓房屋有人居住并不能免除现刘守旗未交付房屋需承担的违约责任，故樊波未支付余款不构成违约，刘守旗仍应承担相应的违约责任。针对刘守旗主张北京链家房地产经纪有限公司承诺为其办理腾房及迁户事宜，未提供相应证据证明，本院对此上诉意见，不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
维持原判，驳回上诉。
一审案件受理费4300元，由刘守旗负担（已交纳），反诉���件受理费8903元，由刘守旗负担2565元（于本判决生效后七日内交纳），由樊波负担6338元（已交纳）。二审案件受理费4300元，由刘守旗负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
代理审判员 纪灵筠
代理审判员 朱善德
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 马博文