上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初2510号
原告上海淀山湖新城发展有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人蒋家敏。
委托代理人丁书洪，上海东炬律师事务所律师。
委托代理人花伟，上海东炬律师事务所律师。
被告徐友明，男，1943年7月5日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。
被告吕巧生，男，1949年9月23日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。
上列两被告共同委托代理人周晶敏，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
上列两被告共同委托代理人蒋春鸣，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
原告上海淀山湖新城发展有限公司诉被告徐友明、被告吕巧生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月6日立案受理，依法由审判员孙佑正适用简易程序进行审理。本案于2016年5月4日第一次公开开庭进行审理，原告委托代理人丁书洪、被告徐友明、被告吕巧生到庭参加诉讼。2016年6月6日，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭。本案于2016年7月13日第二次公开开庭进行审理，原告委托代理人丁书洪、被告徐友明、被告吕巧生及其两被告共同委托代理人周晶敏、蒋春鸣到庭参加诉讼。本案于2016年12月20日第三次公开开庭进行审理，原告委托代理人花伟、被告徐友明、被告吕巧生及其两被告共同委托代理人周晶敏到庭参加诉讼。本案经分管院长批准延长审限两个月。本案现已审理终结。
原告上海淀山湖新城发展有限公司诉称，2003年1月18日，上海市青浦水泥厂(下简称“水泥厂”)与两被告签订《出、承租协议书》，约定由两被告租赁水泥厂位于青浦区老朱青路XXX号门卫室小楼、办公宿舍楼及场地，租赁期限自2003年7月1日至2015年6月底，年租金人民币2万元，其中部分车库及仓库由两被告整修、翻扩建，该部分免费使用。2006年2月，上海青浦新城区建设发展(集团)有限公司(下简称“青浦新城公司”)通过拆迁补偿方式整体收购水泥厂，青浦新城公司成为系争房屋及场地权利人，也当然承继水泥厂在与两被告签订的《出、承租协议书》中所有权利义务。青浦区国资委牵头，将青浦新城公司和朱家角投资公司新设合并为上海淀山湖新城发展有限公司，也即本案原告。租赁期届满，原告多次催告两被告腾退，两被告均已各种理由拒绝腾退，并认为自行装修、翻扩建房屋应永久免费使用。为此，原告诉于本院，要求：1、判令两被告立即腾退位于青浦区老朱青路XXX号门卫室小楼、办公宿舍楼、两被告自行改建的仓库、车库等所有建筑及场地；2、判令两被告支付房屋及场地使用费(2006年3月1日起至实际腾退日止，按每年2万元标准计算)。
被告徐友明、被告吕巧生辩称,原告不具有出租资格，原告是通过拆迁收购上海来之福实业有限公司(下简称“来之福公司”)的资产，水泥厂在拆迁收购时并非属来之福公司的资产，青浦新城公司与来之福公司签订的拆迁补偿安置协议未包含水泥厂资产，原告未另行支付收购水泥厂资产的款项，原告不是水泥厂的权利人，不享有承继该厂的权利和义务，原告无权向两被告主张权利。即使原告为权利人，按照租赁协议约定两被告仍对系争房屋场地享有长期无偿使用权。两被告为了支持国有企业的改制，并经机关领导同意，在租赁协议中约定了可长期无偿使用等优惠条件下，率先从机关中分流出来，成为自由职业人员。相关法律规定，房屋在租赁期间转让的，房屋的受让人应当继续履行租赁合同，两被告仍然具有长期无偿使用租赁房屋的权利，原告即使要求两被告支付租金，两被告也仅需要支付一年的租金。如果要求两被告腾退房屋，原告应当按照相关征收的标准向两被告支付赔偿费用。
经开庭审理查明，2003年1月18日，水泥厂与两被告签订《出、承租协议书》一份。协议约定，两被告租赁位于上海市青浦区老朱青路XXX号门卫室小楼(上、下各一小间)、办公及宿舍楼(上、下各五间)、所有的场地；不列为出租范围的房源及主要原因：对原有破旧不堪的车库及三间小仓库，确属危房，若两被告需使用该房源可无偿使用，但对其进行的整修、翻扩建房子和围墙的一切费用，水泥厂均不予承担，若两被告因使用该危房而产生的不安全后果，应由两被告承担；经两被告要求因开发产品投入的周期性，艰难性及厂房改扩建等的投入因素，将出、承租年限确定为12年(自2003年7月1日起至2015年6月底止)；关于产权和使用权的归属：产权归属，在承租期间，若遇政府统一规划，成片开发而征用该地块时，两被告在与开发方议妥后，方可搬迁，但在获取的补偿费中，如属征用地块以及门卫室小楼和办公宿舍楼的补偿费由水泥厂获得(属装潢补偿等归两被告)，其它危房(含：围墙等)由于两被告进行了整修、翻扩建，以及动迁等的补偿费由两被告获得；关于使用权的确定，因上述资产正在转让的洽谈之中，如一经谈妥上述资产即转让给两被告，若未谈妥转让事宜，凡经两被告进行翻扩建的危房和自建部分房源的使用权长期归属两被告无偿使用；关于租金的确定，因考虑到该处目前无水、电，还有物资尚未搬迁以及两被告需进行整修和翻扩建等需要一定的时间，故将租金的起收时间后缓至2003年7月1日起，年租金为2万元，每半年支付年租金的50%，先付租金后使用。租赁期满后，2015年9月30日，原告向两被告发出清场通知。2015年12月18日，原告委托律师向两被告发出律师函，要求两被告腾退房屋场地并支付拖欠的租金，但两被告至今未返还租赁物并支付租金。
另查明，2003年12月31日，原青浦区工业总公司及其所属企业的国有、集体资产进行整合后出让给主要经营者、经营层和部分职工，改制组建来之福公司。2006年2月28日，青浦新城公司作为拆迁人(甲方)与来之福公司作为被拆迁人(乙方)签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定乙方所有非居住房屋座落于三元路XXX号房屋，房屋用途办公、店铺，建筑面积4,199.72平方米，另加水泥厂14,284.38平方米，被拆除房屋房地产总价为32,406,676.46元，其中办公楼13,572,161.48元、水泥厂18,834,514.98元；甲方按规定付给乙方设备迁移费53,280元，其他费用4,366,960.02元；乙方应在2006年5月31日前搬离原址，并负责房屋使用人按期搬迁，房屋使用人未按期搬迁的，视作乙方未按期搬迁，乙方应在2006年5月31日前将被拆除房屋的房地产权证交甲方到有关部门办理注销手续；双方约定的其他事项：1、本部装修费补偿567,000元，2、本部搬场费50,396.64元，3、解约20户租赁户补偿费用1,890,425元，4、本部及水泥厂一次性补偿费600万元，5、甲方合计补偿乙方45,334,738.12元。
又查明，2011年10月13日，原告与青浦新城公司签订吸收合并协议一份。协议约定，原告吸收合并青浦新城公司，合并后公司名称为原告，吸收合并后，青浦新城公司的债权、债务由原告继承，其他权利随股权的转移而转移。协议另行约定了其他事项。同日，青浦新城公司股东上海市青浦区国有资产监督管理委员会出具股东决定，决定如下：根据青浦新城公司于2011年10月13日在青浦区公园东路XXX号信息大楼12楼共同签署的吸收合并协议双方一致同意原告吸收合并青浦新城公司，并已于2011年10月13日在《新民晚报》办理吸收合并公告。基于公司吸收合并的原因，同意注销青浦新城公司。公司的债权、债务由其合并方原告承担，特此决定。2011年11月28日，青浦新城公司注销。
以上事实，由原告与被告的陈述、出、承租协议书、拆迁补偿安置协议、青府改(2004)3号文件、回执、律师函、吸收合并协议、股东决定、档案机读材料等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
根据庭审查明的事实，本院认为，合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。两被告与水泥厂签订的出、承租协议书于2015年6月底到期，该协议履行中，水泥厂随上级主管部门一并改制，属于水泥厂的房产由来之福公司交由青浦新城公司收购，青浦新城公司已注销，其已被原告吸收合并，其债权、债务由原告承继。现协议租赁期届满，两被告至今未将租赁物返还，而原告直至2015年12月21日才向两被告主张租金，故原告要求两被告腾退房屋及场地并按协议约定的标准支付从2014年12月22日起的租赁物租金及使用费，于法有据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告徐友明、被告吕巧生应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区老朱青路XXX号(青浦水泥厂原车队)内的门卫室小楼、办公宿舍楼、车库、仓库及场地腾退后返还原告上海淀山湖新城发展有限公司；
二、被告徐友明、被告吕巧生应于本判决生效之日起十日内支付原告上海淀山湖新城发展有限公司房屋及场地租金和使用费(自2014年12月22日起至实际腾退日止，按年租金人民币2万元标准计算)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币50元，由被告徐友明、被告吕巧生负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 孙佑正
人民陪审员 王丽华
人民陪审员 宋惠琴
二〇一七年二月十日
书 记 员 黄 鑫
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。