金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
〔2015〕金婺民初字第2138号
原告：姜凤仙。
委托代理人：包妍，浙江婺源律师事务所律师。
被告：余岳芳。
被告：王金城。
被告：王祥。
三被告共同委托代理人：孙钰华、廖素平，浙江泽铭律师事务所律师。
原告姜凤仙为与被告余岳芳、王金城、王祥宅基地使用权纠纷一案，于2015年7月24日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员项璐独任审理，于同年8月25日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人包妍，被告王祥及三被告的共同委托代理人孙钰华、廖素平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜凤仙起诉称：被告余岳芳与被告王金城系夫妻关系，被告王祥系王金城、余岳芳的儿子。余岳芳系原告亲妹妹的叔伯姑姑。被告余岳芳因南市街拆迁房屋返还坐落于金华市东阳街以西、义乌街以东、金磐路以南范围内地块50幢1单元50平方米地基（即南市小区50幢1单元）。2009年3月13日，原告经余岳芳堂弟余连生介绍，故原告与三位被告在2009年3月13日与三位被告签订了“宅基地转让协议”，协议中约定：“甲方（被告）将其名下的位于南市街50幢东头50平方（拆迁安置地基）转让给乙方（原告），宅基地折价款总额为肆拾万元”。付款方式首付为95%，即38万元；余留款5%，即2万元为办理产权证等押金，待被告将房、地产权证过户到原告名下时2万元再付清。双方合同签订后，原告于当天就从两处银行转账支付给被告余岳芳账户人民币38万元整。原告依约付清款项后，于同年4月份开始建造房屋，至2010年1月份完毕。现房屋为落地面积50平方共五层半。房屋建好后，原告于2010年9月底即搬入新房居住，至今已居住近五年整。根据原、被告双方签订的“协议”约定第四条：“房屋建好后，甲方应协助乙方将产权证等所有证件转到乙方名下，费用由乙方负担”。据此原告多次与被告余岳芳协商要求其办理过户手续，但被告余岳芳一直未配合办理过户。原告认为被告的上述行为已严重侵犯了原告的合法权益，遂诉至本院。现请求：1.判令三被告立即办理完成坐落于金华市南市小区50幢1单元房屋的土地使用权证、房屋所有权证，并将该房屋的土地使用权证、房屋所有权证过户给原告；2.判令三被告支付原告因逾期办理上述权证过户手续的违约金计人民币412148元。（违约金从原告2010年9月底房屋建造、装潢完毕并于同年10月1日搬入新居时开始计算，按月息1.87%利率计算，暂算至2015年9月底，以后违约金仍按1.87%计算至被告实际将房地产证过户到原告名下日止）；3.由三被告共同承担本案全部诉讼费用。
为证明自己的主张，原告向本院提供的证据有：1.原告身份证复印件1份，证明原告诉讼主体资格；2.三被告身份证复印件各1份，证明三被告主体资格；3.宅基地转让协议1份，证明三被告自愿将50平方地基转让给原告建房的事实；4.转账凭证1份，证明原、被告协议签订后，原告将38万元款项打入被告余岳芳账户的事实；5.安置补偿协议及补充协议各1份，证明被告转让原告的宅基地系原南市街拆迁安置房；6.集体土体建设用地使用证复印件1份，证明被告将原住南市街老土地证交给原告的事实；7.居民生活用电开户登记表1份，证明原告于2010年9月底装电表居住新房的事实；8.证明复印件1份，证明2010年5月23日原告为了安装电表经南市街经济合作社及江南街道审批的事实；9.证人姜某到庭作证，证明原、被告双方签订宅基地转让协议、原告已履行支付转让款的义务，并且房屋于2010年竣工落成，原告搬进去居住至今的事实，原告已按协议约定履行了义务。
三被告辩称：1.原告所陈述的事实与理由部分不是事实，2009年3月13日，原、被告经余连生介绍达成协议，原告支付38万款项后，被告将涉案宅基地所有手续都交付给原告，原告称多次找被告余岳芳协商办理过户事宜不属实，自协议签订以后，原告从来没有找过被告。2.因被告不具备买卖这块土地的权利，要求确认转让土地的协议无效。被告对宅基地转让协议的真实性没有异议，但是不能证明转让双方具备转让的资格。本案在转让的时候，因为没有办理过任何的证明，也无产权证，三被告并不具备转让的权利。与集体土地建设用地使用证无关，按有关法律规定，集体土地只能转让给本集体经济组织的成员，本案原告并非本集体经济组织的成员，所以这块土地当然是不能被转让的。
三被告未向本院提交证据。
在审理过程中，本院依法组织双方当事人对原告提交的证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：
1.对证据1-6，三被告无异议，经审核，本院确认其证明力。
2.对证据7及证据8，三被告提出：真实性无法考究；对证明目的有异议，无法证明原告已经建房、竣工的事实；对关联性有异议，与本案无关。经审核，本院对原告申请审批、安装电表的证明力予以确认。
3.对证据9，三被告提出：对与原告签订合同及原告付款的真实性无异议；证言只能证明证人知道该房屋在10年建成的事实，但不能证明该事实被告也知道。经审核，本院对证言的证明力予以确认。
根据上述确认有证明力的证据及到庭当事人的当庭陈述，本院确认本案事实如下：
被告余岳芳与王金城系夫妻，王祥系余岳芳与王金城儿子。2007年，被告余岳芳在金华市芳洲巷16幢4号的房屋因旧城改造拆迁，异地迁建安置于坐落于金华市东阳街以西、义乌街以东、金磐路以南范围内地块50幢东1-A型的地块（即金华市南市小区50幢1单元土地），该地块占地面积50平方米，土地使用权类型为国有划拨。
2009年3月13日，原告与被告余岳芳、王金城、王祥签订《宅基地转让协议》一份，约定：金华市江南街道南市街村民余岳芳将其名下位于南市街50幢东头50平方（拆迁安置地基）转让给原告姜凤仙，宅基地折价款总额为40万元。一、付款方式：第一次付地基转让款95%（计38万元），5%（计2万元）为押金款（办理产权证等押金）后付清，地基归原告所有；被告余岳芳收到地基款后，如有反悔，不转让地基，赔偿人民币42万元；原告如反悔，被告余岳芳不退地基款。二、建房配套费（如做排污管道、装自来水、照明电等）一切费用由原告自己负担。三、四邻关系：原告在建房过程中，被告余岳芳负责协调并负责接通原告施工用电表，电费归原告负担。四、房屋造好后，被告余岳芳应协助原告将产权证等所有证件转到原告名下，费用由原告负担。五、被告余岳芳保证该地基经丈夫、儿子同意转让并签字。六、此协议一式肆份，双方各执一份，中介人余连生、余岳华各执一份。合同签订后，原告于同日向被告余岳芳支付地基转让款38万元，并于同年4月份开始建造房屋，2010年1月房屋完工，原告于2010年9月入住。但该房屋至今未办理土地使用权证及房屋所有权证。
另查明，与本案讼争地基性质相同的南市小区6幢3单元受让人韦健儿、章志玲，自行出资建成房屋后，因出让方不予配合办理过户手续，经本院强制执行已办理了土地使用证、房屋所有权证的过户登记。
本院认为：原、被告签订的宅基地转让协议系双方自愿协商达成。虽然金华市南市小区50幢1单元房屋的土地使用权性质为国有划拨，但实践中，安置在同一区块内的其他受让户已办理了土地使用权、房屋所有权的过户登记，可见政策允许该地块内的地基在办理土地出让手续后可以转为出让土地，故原、被告签订的宅基地转让协议也不违反法律、行政法规的强制规定，协议内容合法，本院认定该协议的效力。原告已依约支付地基转让款38万元，且该土地上的房屋已建造完毕，三被告应当按照合同的约定履行协助原告办理相关产权证的义务。原告主张被告继续履行合同义务，为此，待相关产权证过户登记到原告名下后，原告亦应付清地基转让款的尾款。因原、被告宅基地转让协议未对逾期办理过户手续的违约金进行约定，原告也未能举证证明对其造成损失，故原告主张违约金的诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告余岳芳、王金城、王祥于本判决生效之日起三十日内办理好坐落于金华市南市小区50幢1单元房屋的土地使用权证、房屋所有权证，并协助原告姜凤仙办理该房屋土地使用权证、房屋所有权证的过户登记手续。
二、原告姜凤仙在完成金华市南市小区50幢1单元房屋土地使用权证、房屋所有权证的过户登记手续后二日内，支付被告余岳芳、王金城、王祥地基款2万元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费3741元（原告已预交），由原告姜凤仙负担1870元，被告余岳芳、王金城、王祥负担1871元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 项 璐
二〇一五年九月十六日
代书记员 吴馥慧