安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖01民终7468号
上诉人（原审原告）：戴林，男，1978年10月4日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
委托诉讼代理人：王强，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:安徽德润融资租赁股份有限公司，住所地安徽省合肥市政务区齐门路1777号辉隆大厦，统一社会信用代码913400000680743562。
法定代表人：孟庆立，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王涛，上海天衍禾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:合肥千城房地产开发有限公司,住所地合肥市包河区徽州大道与福州路交口，统一社会信用代码91340100592676054P。
法定代表人：王传付，该公司总经理。
上诉人戴林与被上诉人安徽德润融资租赁股份有限公司（以下简称德润公司）、合肥千城房地产开发有限公司（以下简称千城公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初9218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
戴林上诉请求：撤销一审判决，改判支持戴林一审中的全部诉讼请求，由德润公司、千城公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、原审法院认为本案标的房屋产权登记在千城公司名下，产权归千城公司所有，属认定事实错误。2014年11月29日，本人与千城公司签订两份《商品房买卖合同》，约定本人购买滨湖千城商业广场的办801、816、817号房，总价3884152元；办1116、1117号房，总价2398998元，上述房款已付清，该《商品房买卖合同》经合肥市包河区人民法院判决确认有效，且千城公司于2016年4月19日交付办1116、1117房屋，于2016年7月25日交付办801、816、817房屋。本人于2016年4月25日出租了办1117房屋，于2016年9月1日出租了办816、817房屋，于2016年10月5日出租了办1116房屋，于2016年10月8日出租了801房屋。本人已经实际取得上述房屋所有权，原审法院仅凭未登记就否定本人对标的房屋的客观实际占有，属认定事实错误。2、原审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条认定本人提供的证据不足以证明对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，属适用法律错误。上述规定第28条与29条是选择适用关系，本人满足第28条的各项规定，最高院规定的本意是保障执行申请人权利的同时不得损害第三人的合法权益，法院应当尊重客观事实，本人已有充足证据证明早已事实取得标的房屋的所有权，享有足以排除强制执行的民事权益。
德润公司辩称，1、戴林与千城公司签订的房屋买卖合同基础法律关系是民间借贷，而非商品房买卖，不享有优先权。实际是以房抵债的约定。2、根据相关法律规定，案涉房产需要满足在法院查封前已经合法占有，而本案查封时间均在2016年1月8日，戴林诉请理由中关于合法占有并使用房屋，隐去前提条件必须在查封之前，因此不能阻却本公司的执行程序，同时，所购商品房必须用于居住，但是该房屋根据商品房买卖合同是办公用房，戴林无法证明其名下无其他供居住的房屋，不能阻却执行。综上，原审判决正确，请求驳回上诉。
千城公司未予答辩。
戴林向一审法院起诉请求:1、判令停止对归戴林所有的位于合肥市滨湖千城商业广场的办801、816、817、1116、1117室房产的执行，并解除对上述房产的查封措施；2、本案诉讼费用由德润公司、千城公司承担。
一审法院认定事实：2014年，因千城公司欠桐城市中兴融资担保有限责任公司借款，桐城市中兴融资担保有限责任公司将其对千城公司享有的债权转让给戴林，戴林（买受人）以该债权抵扣购房款，于11月29日与千城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于徽州大道与福州路交口西北、编号为B67053的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】为合地滨湖经营[2011]111号。该地块土地面积为16139.87，规划用途为商业办公，土地使用年限自2011年12月10日至2051年12月10日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房。【暂定名】千城商业广场。建设工程规划许可证号为合规建民许2012449号，施工许可证号为010013020500163。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第1幢1单元1116、1117号房。该商品房的用途为办公，属钢筋混凝土结构，层高为3.6m，建筑层数地上26层，地下2层。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共313.45平方米。产权登记面积最终以竣工后实测面积为准。第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下属第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米7653.53元，总金额贰佰叁拾玖万捌仟玖佰玖拾捌元整。第六条付款方式及期限买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款买受人采取一次性付款方式支付总房款2398998元。第十八条买受人的房屋仅作办公使用…
戴林作为证据提交了其与千城公司签订的购买千城商业广场801、816、817号房的《商品房买卖合同》及补充协议，约定：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于徽州大道与福州路交口西北、编号为B67053的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】为合地滨湖经营[2011]111号。该地块土地面积为16139.87，规划用途为商业办公，土地使用年限自2011年12月10日至2051年12月10日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房。【暂定名】千城商业广场。建设工程规划许可证号为合规建民许2012449号，施工许可证号为010013020500163。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第1幢1单元801、816、817号房。该商品房的用途为办公，属钢筋混凝土结构，层高为3.6m，建筑层数地上26层，地下2层。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共514.5平方米。产权登记面积最终以竣工后实测面积为准。第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下属第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米7549.38元，总金额叁佰捌拾捌万肆仟壹佰伍拾贰元整。第六条付款方式及期限买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款买受人采取一次性付款方式支付总房款3884152元，应在2016年4月19日前支付给出卖人。第十八条买受人的房屋仅作办公使用…该《商品房买卖合同》及补充协议无签订日期。
合同签订后，双方未办理网上登记备案及向税务部门交纳契税等费用，千城公司亦未向戴林出具办理产证的发票。
另查明，一审法院在审理原告德润公司与被告巢湖市大桥钉业制造有限公司、巢湖市金桥焊接材料有限公司、巢湖市银桥焊接材料厂、合肥市银桥焊接材料有限责任公司、千城公司、安徽千城投资集团有限公司、蒋金海、范玉龙、范德凤、范如意融资租赁合同纠纷一案中，德润公司向一审法院提出财产保全的申请，一审法院于2016年1月6日作出（2016）皖0104民初101号民事裁定书，并依据该裁定查封了千城公司名下位于徽州大道与福州路交口西北千城商业广场办801室、816室、817室、1116室、1117室，查封期限三年，自2016年1月8日至2019年1月7日止。2016年5月16日，一审法院作出（2016）皖0104民初101号民事判决，判决：一、巢湖市大桥钉业制造有限公司于判决生效之日起十日内向德润公司支付租金15487935元和名义货价1000元，；二、巢湖市大桥钉业制造有限公司于判决生效之日起十日内向德润公司支付截至2015年12月31日的违约金3450元，此后违约金以租金15487935元为基数自2016年1月1日起按照日利率万分之五标准计算至租金清偿之日止；三、巢湖市大桥钉业制造有限公司于判决生效之日起十日内向德润公司支付实现债权费用72000元；四、对判决第一至三项确定的债务，巢湖市金桥焊接材料有限公司、合肥市银桥焊接材料有限责任公司、巢湖市银桥焊接材料厂、千城公司、范玉龙、范德凤、范如意、蒋金海为巢湖市大桥钉业制造有限公司承担连带清偿责任，本项各被告在承担保证责任后，有权向被告巢湖市大桥钉业制造有限公司追偿；五、驳回德润公司的其他诉讼请求。
上述判决生效后，德润公司向一审法院申请执行，一审法院在执行阶段于2016年11月25日在上述房产处张贴查封公告，责令被执行人限期履行生效法律文书确定的义务并告知逾期不履行，一审法院拟对被查封的房产进行处分。戴林提出书面执行异议，一审法院受理后依法进行了审查，于2017年11月24日作出（2017）皖0104执异59号执行裁定书，裁定驳回戴林的执行异议。同年12月18日，戴林提起本案之诉。
一审法院认为,不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依法进行登记，未经登记，不发生效力。合同成立并生效并不意味着物权就当然地发生变动。在物权变动结果发生前，物权未发生转移。本案系争房屋是由千城公司开发建设的用于商业办公的商品房，产权目前仍登记在千城公司名下。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。戴林作为案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。现其提供的证据不足以证明对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故其主张停止对归其所有的位于合肥市滨湖千城商业广场的办801、816、817、1116、1117室房产的执行，并解除对上述房产的查封措施，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：驳回戴林的诉讼请求。案件受理费80元，由戴林负担。
二审期间，戴林提交一份合肥市包河区人民法院的判决书，用以证明其与千城公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，是正常的商品房买卖，所有款项已付清，迟延交付是因千城公司消防验收推迟导致，为此，千城公司需支付迟延交付的违约金。德润公司质证认为对该份证据的真实性及生效情况由法庭核实，该证据不能排除本公司的执行，该法律文书制作于法院查封之后。
对一审判决所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，戴林与千城公司签订两份《商品房买卖合同》，约定戴林购买案涉房屋，所需房款由千城公司对戴林所负的债务进行抵付。对戴林以执行标的已经以房抵债归其所有，尚未办理产权转移登记为由，提起的执行异议之诉，不予支持，一审法院驳回戴林的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人戴林的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人戴林负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一八年十一月十五日
书记员 杜 锐
附本案相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。