成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川0104民初771号
原告江登琼，女，1963年10月9日出生，汉族，住四川省双流县华阳。
原告谢菲，女，1988年8月16日出生，汉族，住四川省双流县华阳。
以上二原告共同委托代理人林鸿浩，四川齐远律师事务所律师。
被告成都国美电器有限公司。住所地：成都市金牛区。
法定代表人黄秀虹。
委托代理人王小婷，女，1982年9月20日出生，汉族，住成都市金牛区，系成都国美电器有限公司员工。
委托代理人张文君，女，1985年10月30日出生，汉族，住成都市金牛区，系成都国美电器有限公司员工。
第三人成都赛特物业管理有限责任公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人李静。
委托代理人张莉丽，女，1979年3月4日出生，汉族，住黑龙江省甘南县，系成都赛特物业管理有限责任公司员工。
委托代理人李玉生，男，1980年1月11日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区，系成都赛特物业管理有限责任公司员工。
原告江登琼、谢菲与被告成都国美电器有限公司（以下简称成都国美公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月17日受理后,依法适用小额诉讼程序进行审理。在诉讼中，因被告成都国美公司申请，本院依法追加成都赛特物业管理有限责任公司（以下简称赛特物业公司）作为本案第三人参加诉讼。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百八十条第一款之规定，本案变更适用简易程序，并由审判员杨立庆于2016年3月25日、4月14日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭审理中，原告江登琼、谢菲的共同委托代理人林鸿浩，被告成都国美公司的委托代理人张文君，第三人赛特物业公司的委托代理人张莉丽到庭参加诉讼；第二次开庭审理中，原告江登琼、谢菲的共同委托代理人林鸿浩，被告成都国美公司的委托代理人王小婷，第三人赛特物业公司的委托代理人李玉生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江登琼、谢菲诉称，2008年3月18日，江登琼、谢菲与成都国美公司签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限10年，从2008年2月1日计租之日起至2018年1月31日止；第一年到第三年年租金按19599.23元/年收取；第四年到第七年年租金按21084.02元/年收取；第八年到第十年年租金按22568.81元/年收取。合同签订后，江登琼、谢菲按约向成都国美公司全面履行了交付租赁房屋的义务，而成都国美公司并未按约向原告足额支付房屋租金。故诉至法院，请求判令：1、成都国美公司向江登琼、谢菲支付逾期未足额支付的房屋租金1362元，庭审中江登琼、谢菲阐明：包括（应付5271元/季度-
实付5156.96元/季度）×2013年2月1日至2015年1月31日共8个季度=912.32元；（应付5642.20元/季度-
实付5529.78元/季度）×2015年2月1日至2016年1月31日共4个季度=449.68元；2、成都国美公司向江登琼、谢菲支付违约金272.40元（庭审中江登琼、谢菲阐明为实际欠付的房租1362元×20%）；3、本案诉讼费用由成都国美公司承担。
被告成都国美公司辩称，1、成都国美公司与赛特物业公司签订了《房屋租赁合同》。2013年2月1日前，成都国美公司依据该合同将大地城市脉搏大厦全部房屋的租金支付给了赛特物业公司，赛特物业公司将案涉房屋的租金支付给江登琼、谢菲；从2013年2月1日起，由于赛特物业公司不予支付江登琼、谢菲的租金，而要求成都国美公司自行支付，故成都国美公司自2013年2月1日起至今直接向江登琼、谢菲支付租金，成都国美公司已按时足额支付了房租，不存在逾期支付情形，且在江登琼、谢菲不依法缴纳税收的情况下，成都国美公司依照相关法律规定，替其代缴了税金，故成都国美公司不欠付江登琼、谢菲的租金。2、对于房租纳税义务人应是出租方而非成都国美公司，尽管成都国美公司与江登琼、谢菲签订的合同约定房租为税后净收益，但该约定明显违反法律法规的强制性规定，当属无效条款，在江登琼、谢菲不依法纳税的情况下，成都国美公司代扣代缴相关税金应是合法有效的，故税金不应由成都国美公司承担。3、即便江登琼、谢菲不承担税金，税金也不应由成都国美公司承担，而应由赛特物业公司承担，税金应从成都国美公司与赛特物业公司签订的房屋租赁合同所约定的总租金中扣除。原因在于，大地城市脉搏大厦1-3楼的所有权人并非是赛特物业公司而是各个小业主，赛特物业公司是通过与各个小业主建立委托经营关系的方式再将属于小业主的面积出租给成都国美公司，故在成都国美公司与小业主签订合同之前，成都国美公司与赛特物业公司签订的房屋租赁合同约定的承租范围包含了案涉房屋。后赛特物业公司要求成都国美公司直接与部分业主签订租赁合同，因此成都国美公司又与小业主签订房屋租赁合同，赛特物业公司同意成都国美公司支付给小业主的租金从双方合同约定的总租金中扣除。同时双方合同明确约定由赛特物业公司向成都国美公司开具发票，也就是双方的总租金是含税租金。在2013年2月1日前，成都国美公司将全部租金支付给赛特物业公司，税金由赛特物业公司承担，故2013年2月1日后江登琼、谢菲应缴纳的税金也应由赛特物业公司承担。4、赛特物业公司认为其向江登琼、谢菲直接支付租金的行为是受成都国美公司委托的行为是不成立的，该行为是基于成都国美公司与赛特物业公司签订的房屋租赁合同中包含案涉房屋，赛特物业公司基于与江登琼、谢菲之间的委托经营关系而支付租金，从赛特物业公司记账凭证定义这笔费用中可以看出。5、江登琼、谢菲所主张的2015年1月31日前的房屋租金已过诉讼时效，不应得到支持。6、针对江登琼、谢菲的第二项诉讼请求，因成都国美公司并未违约，故其该项请求缺乏法律依据，请求法院予以驳回。
第三人赛特物业公司述称，1、在江登琼、谢菲与成都国美公司签订的租赁合同中，赛特物业公司没有明确的权利义务，故赛特物业公司不是适格的合同主体，也不是本案适格的关联方。2、大地城市脉搏大厦4-5楼的房屋租赁合同中关于租金的约定仅是成都国美公司与赛特物业公司的约定，并不包含江登琼、谢菲等其他小业主权利义务的约定，该合同与江登琼、谢菲和成都国美公司签订的租赁合同是两种法律关系，互相没有覆盖。而2008年2月1日至2013年1月31日期间赛特物业公司对小业主租金代收代付的行为，仅是尽到了义务，且赛特物业公司已将成都国美公司支付给江登琼、谢菲的房租原额支付给了江登琼、谢菲，故赛特物业公司不应承担任何义务。3、赛特物业公司并未与江登琼、谢菲、成都国美公司签订相应委托手续，因此本案争议的焦点与赛特物业公司无关。4、成都国美公司未提交证据证明赛特物业公司有义务支付江登琼、谢菲的税金，成都国美公司在2013年2月1日后替小业主代缴税金的行为没有法律依据。
经审理查明，2006年8月15日，江登琼、谢菲取得位于xxx商业用房的房屋所有权证，该套房屋的证载建筑面积为17.39平方米。
2008年3月18日，江登琼、谢菲作为出租方（甲方）、成都国美公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述房屋在租赁期内租赁给乙方经营使用。在合同有效期内，乙方每年须向甲方支付房屋租金。第1至3年年租金为19599.23元；第4至7年年租金为21084.02元；第8至10年年租金为22568.81元。房租的支付方式为按季支付，采用先付后用原则，租赁房屋起始日期为2008年2月1日付款期为每季之前10天内，并在2月1日之前开始支付每季度的租金费用。甲方的房屋租金为税后净收益，有关税收的缴纳乙方按国家相关政策缴付。乙方一个季度不能按约支付甲方租金的，乙方除应向甲方支付应付租金外，并承担未支付租金总金额20%的违约金。合同自签订之日生效，期限10年，从正式计租之日（2008年2月1日）起至2018年1月31日止。
上述合同签订后，由赛特物业公司向江登琼、谢菲支付了2008年2月1日至2013年1月31日期间的房屋租金。
2012年12月6日，赛特物业公司向成都国美公司发送赛发（2012）第001号《公函》，表示从2013年2月1日起与成都国美公司签订合同的小业主（目前共45户，含3F56-57#业主廖嫕婷）的租金请成都国美公司自行支付，赛特物业公司不再代为支付。2013年2月1日起至今，案涉房屋租金由成都国美公司向江登琼、谢菲支付，其中2013年2月1日至2015年1月31日期间每季度的应付租金为5271元，成都国美公司实际支付5156.96元，差额912.32元（114.04元×8）；2015年2月1日至2016年1月31日期间每季度的应付租金为5642.20元，成都国美公司实际支付5529.78元，差额449.68元（112.42元×4）。上述期间的应付租金与实付租金差额总计1362元。
因江登琼、谢菲等xxx业主认为成都国美公司未足额支付房屋租金，江登琼、谢菲等遂于2016年2月向本院起诉，请求成都国美公司向业主支付逾期未足额支付的房屋租金并赔偿违约金。该系列案件共计13案，涉及xxx共计15个商铺的租赁合同。
上述事实的认定，有江登琼、谢菲提供的江登琼、谢菲的身份证复印件、成都国美公司企业信息查询通知单、《房屋租赁合同》、房屋所有权证、中国农业银行银行卡交易明细清单等证据，成都国美公司提交的赛发（2012）第001号《公函》等证据以及各方当事人的庭审陈述在案为证。
本院认为，根据合同相对性原则，即使赛特物业公司与成都国美公司之间存在其他法律关系，亦不能约束江登琼、谢菲。而江登琼、谢菲与成都国美公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行义务。
关于租金。按照江登琼、谢菲与成都国美公司在《房屋租赁合同》中的约定，成都国美公司应支付2013年2月1日至2016年1月31日期间的租金64736.80元，但成都国美公司未足额支付。成都国美公司辩称2013年2月1日以后的租金差额部分系成都国美公司为江登琼、谢菲代缴的税金，但按照双方在《房屋租赁合同》中的约定，江登琼、谢菲的房屋租金为税后净收益，有关税收的缴纳由成都国美公司按国家相关政策缴付。故成都国美公司向江登琼、谢菲支付的租金不应另行扣除税金，成都国美公司的该项辩称理由不能成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”之规定，现江登琼、谢菲要求成都国美公司支付上述期间应付租金与实付租金的差额1362元，具有事实和法律依据，本院予以支持。
关于成都国美公司辩称江登琼、谢菲所主张的部分租金已过诉讼时效。虽然江登琼、谢菲与成都国美公司所签《房屋租赁合同》约定的租金支付方式为按季度支付，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。且该租赁合同尚处于履行状态，合同项下的租金给付之债仍然存续，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，故江登琼、谢菲所主张的租金未过法定诉讼时效期间，对成都国美公司的该项辩称理由，本院不予采纳。
关于违约金。由于成都国美公司未足额支付房屋租金，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，现江登琼、谢菲主张按未足额支付的租金总额的20%计付违约金，具有事实及法律依据，且符合双方《房屋租赁合同》的约定，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告成都国美电器有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告江登琼、谢菲2013年2月1日至2016年1月31日期间未足额支付的租金共计1362元；
二、被告成都国美电器有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告江登琼、谢菲违约金272.40元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由被告成都国美电器有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 杨立庆
二〇一六年四月二十日
书记员 郑小红
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。