广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终17244号
上诉人（原审原告）：伍万均，住广东省广州市白云区。
委托代理人:曾凡星，广东宏安信律师事务所律师。
委托代理人：邬元卿，广东宏安信律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司广州西华路支行，住所地：广东省广州市荔湾区。
法定代表人：陈涛，职务：行长。
委托代理人：梁钰雯，该公司职员，联系地址。
被上诉人（原审被告）：伍汉荣，住广东省高要市。
被上诉人（原审被告）：伍世飞，住广东省高要市。
被上诉人（原审被告）：赵亚女，住广东省高要市。
被上诉人（原审被告）：广州市世扬装饰工程有限公司，住所地：广东省广州市白云区。
法定代表人：伍世勇。
上诉人伍万均因与被上诉人中国工商银行股份有限公司广州西华路支行（以下简称“工行西华路支行”）、伍汉荣、伍世飞、赵亚女、广州市世扬装饰工程有限公司（以下简称“世扬公司”）执行异议之诉纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2015)穗荔法民三初字第1558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
上诉人伍万钧上诉请求：1.撤销一审判决；2.立即停止对涉案房屋的强制执行，并解除查封；3.确认涉案房屋归伍万钧所有；4.判令伍汉荣立即配合伍万钧办理涉案房屋的房产过户登记手续；5.本案一、二审诉讼费用由工行西华路支行、伍汉荣、伍世飞、赵亚女、世扬公司承担。事实和理由：1.伍万钧买卖涉案房屋在前，工行西华路支行申请查封在后。2004年8月20日，伍万钧与伍汉荣签订了买卖涉案房屋的《定隆居预售房转让协议》。2004年8月23日，伍万钧向伍汉荣支付了购房款（含定金）263348.1元，伍汉荣当日将涉案房屋交付给伍万钧使用至今，该事实有生效判决确认。2011年3月25日，伍汉荣取得了涉案房屋的《房地产权证》。2011年8月25日，伍汉荣将涉案房屋抵押给工行西华路支行。2014年3月4日，法院对涉案房屋进行了查封。伍万钧购买涉案房屋虽然没有办理过户登记，但已经支付全部价款并占有使用至今，伍万钧没有过错，法院不得查封涉案房屋。2.涉案房屋的买卖和交付行为是在2007年物权法颁布之前发生的，应当充分考虑物权法颁布之前的法律法规。根据《中国工商银行抵押贷款管理暂行办法》的规定，所有权有争议的房屋不能作为抵押物。本案中，工行西华路支行在接受涉案房屋为抵押物时，进行了现场评估，应当知道涉案房屋已出售的情况，但仍接受该房屋为抵押物，因此是非善意的。工行西华路支行持有上述评估报告但未向法院提交。3.伍汉荣是发展商，涉案房屋的买卖不同于一般的二手房买卖，当时有20多位小业主购买了伍汉荣的同一批房屋，全部没有办理房产证，均是因为开发商的原因导致，与伍万钧无关，而涉案房屋是伍万钧夫妻的唯一居所。4.伍万钧愿意秉持全面解决问题的思路，在能够办妥涉案房产证的基础上与工行西华路支行、伍汉荣等和解。
被上诉人工行西华路支行二审辩称：不同意伍万钧的诉讼请求。1.工行西华路支行在发放贷款时已尽到审慎审查义务，享有的债权及抵押权合法合规。2011年9月11日，工行西华路支行在受理伍世飞的贷款申请时做到了依法尽职审慎义务，包括：认真审查借款人伍世飞与抵押人伍汉荣、赵亚女以及保证人世扬公司所提供的相关贷款申请所需的资料、签订《个人借款/担保合同》、核对涉案房产的房产证原件、发放贷款前到房管局查册取得涉案房产的《房地产权情况证明》、办理抵押登记手续、取得他项权证。据此，工行西华路支行依法合规发放了贷款。工行西华路支行对该笔贷款的债权、抵押权、优先受偿权已有生效判决予以确认。暂计至2017年1月21日该笔贷款余额为1043440.49元，欠息323806.86元，公告费为1000元。2.伍万钧对涉案房屋不具有主张权。工行西华路支行对伍万钧所述其与伍汉荣签订了预售房转让协议的情况不知情，且伍万钧反映该协议签订时涉案房屋尚未办理产权证，双方也未办理过户登记手续。伍万钧与伍汉荣、伍世飞等人之间的真实关系无法确认。伍万钧并非善意取得。伍万钧可依据该协议向伍汉荣主张普通债权，但不具备涉案房屋的主张权，更不能优先于工行西华路支行的债权、抵押权和优先受偿权。3.伍万钧多次阻挠法院的合法执行。工行西华路支行依据2014年7月22日广州市荔湾区人民法院作出的生效判决申请强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，工行西华路支行依法享有对抗案外人的优先受偿权。伍万钧两次提起执行异议之诉都没有事实和法律依据。4.工行西华路支行无法与伍万钧达成调解方案。伍万钧在一审中坚持在办妥房屋转移登记手续的前提下为伍世飞代偿部分债务，但工行西华路支行无法在贷款人未还清贷款本息的情况下涂销房产抵押。在伍万钧、伍世飞、伍汉荣、赵亚女、世扬公司全额还清贷款本息和相关费用的前提下，工行西华路支行可立即向法院申请解封和解押。5.工行西华路支行按照相关的制度规定对涉案房屋的价值委托有资质的评估机构进行评估。在工行西华路支行与伍汉荣的案件发生时伍万钧是没有首付等资料的。
被上诉人伍汉荣、伍世飞、赵亚女、世扬公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
2015年10月20日，伍万钧向一审法院起诉请求：1.立即停止对伍万钧购买的涉案房屋的强制执行，并解除对于上述房屋的查封；2.确认涉案房屋归伍万钧所有；3.判令伍汉荣立即协助和配合伍万钧办理涉案房屋的产权过户登记手续；4.本案诉讼费用由工行西华路支行、伍汉荣、伍世飞、赵亚女、世扬公司承担。
一审法院经审理查明：2004年8月20日，伍万钧与伍汉荣签订《定隆居预售房转让协议》，由伍万钧购买广州市德政中路xx里xxxx号地段定隆居西梯x楼xx单元，成交价292609元；一次性付款，定金12609元须于签署《定隆居预售房转让协议》时付清，首期房款（含定金）263348.10元须于2004年8月25日前付清，房价余款29260.90元须于到房地产交易所办理有关手续时付清。2004年8月23日，伍万钧向伍汉荣支付了购房款（含定金）263348.10元。伍汉荣将涉案房屋交付伍万钧使用。2014年7月18日，伍汉荣出具《收款确认书》，确认收到案外人支付的购房款余款及有关办证费用，确认伍万钧购买涉案房屋的全部款项和相关义务全部履行完毕。
2011年3月25日，伍汉荣取得涉案房屋的《房地产权证》，房屋地址为广州市越秀区德政中路定安里33号405房。伍世飞与工行西华路支行于2011年8月16日签订了《个人借款/担保合同》，合同中约定：贷款金额，肆佰陆拾万元；伍汉荣、赵亚女在抵押人处签字确认，世扬公司在保证人处盖章确认。合同签订后，伍汉荣将涉案房屋作为借款担保抵押给工行西华路支行，并在房管部门办理了抵押登记。工行西华路支行也依约发放合同项下的款项给伍世飞。但伍世飞没有依约履行还款义务，工行西华路支行遂起诉伍世飞、伍汉荣、赵亚女、世扬公司，要求伍世飞还款及要求担保人承担连带责任。在该案审理过程中，依工行西华路支行的申请，作出（2014）穗荔法民二初字第284-1号民事裁定书，查封、冻结伍世飞、伍汉荣、赵亚女价值110万元的财产。2014年3月4日，广州市荔湾区人民法院向广州市国土资源和房屋管理局发出《协助执行通知书》，查封涉案房屋。广州市荔湾区人民法院于2014年7月作出的（2014）穗荔法民二初字第284号案件的判决结果主要内容为：解除工行西华路支行与伍世飞签订了《个人借款/担保合同》；伍世飞需向工行西华路支行偿还借款本金1043440.49元和利息；伍世飞不履行上述债务时，工行西华路支行有权以广州市越秀区德政中定安里33号405房折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；世扬公司对上述不能清偿的债务承担连带清偿责任。
2014年伍万钧起诉伍汉荣及工行西华路支行，要求确认与伍汉荣之间签订的买卖合同有效及办理房屋的产权过户手续，广州市越秀区人民法院作出（2014）穗越法民三初字第24号民事判决书，认定伍万均与伍汉荣之间的买卖合同有效，驳回了伍万均要求办理房屋产权过户手续的请求。
2015年工行西华路支行对（2014）穗荔法民二初字第284号案件申请执行，伍万均以案外人的身份提出了执行异议，要求中止对房屋的执行并解除查封，广州市荔湾区人民法院作出（2015）穗荔法执异字第53号执行裁定书，驳回了伍万均的异议请求。
一审法院认为：伍万钧与伍汉荣签订的房屋转让协议是真实有效的合同，伍万钧依据该合同对伍汉荣享有债务。伍汉荣在取得房屋产权证之后，将房屋抵押给工行西华路支行，并且办理了抵押登记手续，工行西华路支行对房屋享有担保物权。依照物权法的规定，担保物权具有排他性，可以有效对抗普通债权人。涉案房屋现附设有两个权利，伍万钧享有的是普通债务，不能对抗工行西华路支行享有的担保物权。伍万钧的诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。伍汉荣、伍世飞、赵亚女、世扬公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2016年6月22日作出如下判决：驳回伍万钧的全部诉讼请求。一审案件受理费5200元，由伍万均负担。
本院经审理查明，一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。
二审中，双方当事人均没有提交新的证据。
二审中，伍万钧表示其拥有涉案房屋的所有权，权利的依据是其和伍汉荣已履行完涉案房屋的买卖合同，房款已付清，涉案房屋已经交付使用，该权利可以排除工行西华路支行申请的执行。
本院认为，关于涉案房屋的权属问题。根据《中华人民共和国物权法》第十六条第一款的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。该法第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，涉案房屋登记在伍汉荣名下，所有权人为伍汉荣。伍万钧作为涉案房屋的买受人，在房屋未过户登记到其名下的情况下，仅拥有债权，其主张拥有涉案房屋所有权不符合法律规定，本院对其确认涉案房屋归其所有的请求不予支持。
关于伍万钧请求停止对涉案房屋执行措施的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条的规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。本案中，伍万钧对涉案房屋拥有一般债权，而工行西华路支行依据抵押权申请对涉案房屋强制执行措施，有权就该财产优先受偿，伍万钧的权利不能排除执行，本院对其该项请求不予支持。涉案房屋进行抵押时，登记在伍汉荣名下，伍万钧认为工行西华路支行明知涉案房屋已经出售给伍万钧而恶意办理抵押登记依据不足，本院不予采信。一审法院对此处理正确，应予维持。
关于伍万钧请求办理涉案房屋过户登记手续的问题。涉案房屋上现有他人设定的抵押权且被法院查封，办理过户登记手续存在法律上的障碍，本院对其该项请求亦不支持。
综上所述，伍万钧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5200元，由上诉人伍万钧负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 杨晓怡
审判员 谭红玉
二〇一七年三月八日
书记员 杨银桃