广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2377号
上诉人（原审原告）：司徒淑姬，女，1974年8月31日出生，汉族，住广东省开平市。
委托代理人：吴雅琴，广东德能律师事务所律师。
委托代理人：罗明霞，广东德能律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：黎红，女，1971年12月29日出生，汉族，身份证住址广东省仁化县。
被上诉人（原审被告）：崔洋，男，1973年3月11日出生，汉族，住广东省广州市白云区。
两被上诉人共同委托代理人：刘垒，广东华之杰律师事务所律师。
上诉人司徒淑姬因与被上诉人黎红、崔洋房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第1360号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年12月23日，司徒淑姬（买方、乙方）与黎红、崔洋（卖方、甲方）签订《协议书》，约定乙方向甲方购买广州市白云区同和镇白灰场“润祥大厦”B-405房（下称诉争房屋），总房款390000元，该房屋已鉴证并办理房屋按揭手续，尚未办理产权证，在本协议签署之日，乙方向甲方一次性支付前期八个月的银行按揭款及装修费等51700元，乙方无需再向甲方支付转让费，甲方应在收到该款项后3天内将房屋交付乙方使用，待乙方付清上述款项后，甲方将本协议第五条约定的相关文件资料转交乙方，乙方在取得房屋使用权的当日，开始以甲方名义向银行清偿每月应付的按揭贷款，直至清偿完毕为止……五、相关文件转给乙方资料如下：商品房买卖合同一份、按揭合同公证书一份等等。该协议签订后，司徒淑姬向黎红、崔洋支付51700元并向以黎红、崔洋名义向银行清偿贷款，现已清偿完毕。
2011年1月11日，广州市国土资源和房屋管理局就诉争房屋向黎红核发房地产权证，登记地址为白云区广州大道北1521号410房，房屋建筑面积为83.05平方米，套内建筑面积为65.95平方米。
司徒淑姬于2013年12月5日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、黎红、崔洋向其支付39590.84元的房屋面积差补偿款［计算方式为：（装修款51700元＋还贷金额500860.6元）÷71.04平方米×（71.04平方米-65.95平方米）］；2、本案诉讼费由黎红、崔洋负担。
原审中，司徒淑姬提交《商品房买卖合同》一份，并主张该合同中约定的房屋面积情况即是黎红、崔洋向其出售的房屋的面积情况，该合同由黎红与广州圣地房地产开发有限公司于2007年3月31签订，内容为：黎红向广州圣地房地产开发有限公司购买诉争房屋，约定房屋建筑面积为86.27平方米，套内建筑面积为71.04平方米，总金额为557143元，以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算，面积误差比绝对值超过3%（不含本数）时，买受人有权退房等等。黎红、崔洋对该合同的真实性无异议，但认为该合同约定的房屋计价面积与本案没有关联性。
原审庭审中，司徒淑姬主张其直接向黎红、崔洋购买房屋而不是承接黎红、崔洋与开发商之间的权利义务关系，黎红、崔洋对此并未提出异议。司徒淑姬另陈述其对黎红、崔洋领取房产证的情况并不清楚，约定的房款总额是以装修费51700元加上其以黎红、崔洋名义偿还贷款的总额，协议书中约定的“总房款390000元”是黎红、崔洋向开发商购买的价格，而不是我方向黎红、崔洋购房的价款，当时与黎红、崔洋是按一口价商定付款方式及金额而并非依照面积计价；黎红、崔洋陈述逾期办证违约金已由司徒淑姬领取，其时房产证已经办妥，司徒淑姬对此是清楚的。
举证期内，黎红、崔洋未提交其已将房产证登记情况告知司徒淑姬的证据，亦未能举证证实司徒淑姬已领取逾期办证违约金。
2014年1月16日，司徒淑姬向原审法院邮寄《增加诉讼请求申请书》，要求黎红、崔洋返还逾期办证违约金55714.3元。
原审法院认为：司徒淑姬与黎红、崔洋签订的《协议书》是当事人的真实意思表示，无违反我国法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应恪守履行。《协议书》对于房屋面积情况、房屋面积差异处理均无约定，司徒淑姬亦主张其并非承接黎红、崔洋与开发商据商品房买卖合同形成的权利义务关系，且司徒淑姬支付的购房款总额亦并非依房屋面积核算，其现主张黎红、崔洋支付房屋面积差价款无合同依据，不予支持。司徒淑姬的增加诉讼请求的申请未在举证期限内提出，依法不予受理。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年3月4日作出判决：驳回司徒淑姬的诉讼请求。本案受理费395元由司徒淑姬负担。
判后，上诉人司徒淑姬不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实有误。1、我方购买涉案房屋时对于房屋面积情况进行了约定，原审法院认定《协议书》对于面积情况无约定属于认定事实有误。首先，《协议书》中黎红、崔洋移交给我方附件资料《商品房买卖合同》中明确载明涉案房屋建筑面积为87.27平方米，套内建筑面积为71.04平方米。上述买卖合同作为《协议书》内容的一部分，其条款中载明的交楼面积即是交易涉案房屋的面积。《协议书》主条款虽未明确说明面积情况，但双方均认可买卖合同中载明的房屋基本情况属于协议约定标的物的状况。其次，双方签订《协议书》时，涉案房屋并未办理产权证，双方均不知晓涉案房屋的实际面积，故势必按照黎红、崔洋与开发商签订的买卖合同中载明的面积进行交易。最后，《协议书》中对于涉案房屋的地址、楼层、房号、办证情况均未作出约定，《协议书》虽然并未明确写明涉案房屋买卖的基本要素，但合同附件《商品房买卖合同》己对于涉案房屋相关情况有作详细载明，我方购买涉案房屋也是基于黎红、崔洋提供的合同所描述的房屋基本情况。所以，双方对于涉案房屋面积并不是没有约定，而是按照《商品房买卖合同》中载明的面积进行交易。2、《协议书》对于房屋面积差异处理无约定并不表示黎红、崔洋不用承担因面积减少所产生的赔偿责任，黎红、崔洋交付的房屋面积减少，实际上已经违约，应承担相应的违约责任。3、涉案房屋虽然是按套计算房价，但我方按套计算房价的基础是建立在房屋面积上，倘若房屋面积减少，相应的总房价款也应减少。而且，法律及合同并未规定按套计算房价不能追讨面积差价款，黎红、崔洋交付的房屋面积比实际面积减少了，我方就有权追讨面积减少部分的差价款。二、退一万步来说，即使买卖双方在协议书中未约定面积差价的处理方式，但根据合同法的公平交易原则，我方购买的涉案房屋实际面积比《协议书》约定的面积减少，我方为购买涉案房屋多承担了部分房款，黎红、崔洋理应退还该部分房款。相反，若涉案房屋实际面积比《协议书》约定的面积增加了，黎红、崔洋向开发商购买涉案房屋的成本也随之增加，黎红、崔洋也必然会向我方追讨增加面积的房款。所以，双方均应遵循公平交易原则，对于房屋面积差价进行“多退少补”。三、黎红、崔洋已经根据其与开发商签订的买卖合同向开发商追回买卖合同项下的面积差价款，现黎红、崔洋也应依照与我方之间签订的协议书约定，赔偿我方的面积差价损失。综上，上诉请求：一、改判支持司徒淑姬的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由黎红、崔洋承担。
被上诉人黎红、崔洋答辩称：我方同意原审判决，不同意司徒淑姬的上诉请求。我方认为双方在签订《协议书》时，并无约定涉案房屋是按建筑面积或套内面积计价，而是以总房款的方式对涉案房屋进行交易。因此，该房屋是按套来出售，而非按面积出售。虽然签订协议时，我方将《商品房买卖合同》转给司徒淑姬，但该合同是我方与开发商之间签订的合同，与司徒淑姬无关。司徒淑姬在原审庭审中称其并非承接我方与开发商之间的权利义务关系，因此，该《商品房买卖合同》与本案无关。因为当时涉案房屋还没有办理相关权属证书，我方为了司徒淑姬方便办理有关还款手续，才将该合同转给司徒淑姬。
经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明，司徒淑姬在原审庭审中陈述其在签订合同前有察看过涉案房屋，当时房屋有简单的装修。
本院认为：司徒淑姬与黎红、崔洋于2007年12月23日签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，无违反我国法律法规的强制性规定，为合法有效，对双方均有法律约束力。双方在《协议书》虽约定买卖涉案房屋，但对于房屋面积情况、房屋面积差异处理等事宜均无明确约定，且《协议书》约定的购房款总额亦非依房屋面积计算。原审庭审中，司徒淑姬亦陈述其在签订合同前有察看过涉案房屋，故对于黎红、崔洋提出该房屋是按套出售的抗辩主张，本院予以采信。且司徒淑姬在本案中亦陈述其并非承接黎红、崔洋与开发商据商品房买卖合同形成的权利义务关系，故其现要求黎红、崔洋支付房屋面积差价款缺乏合同依据，原审法院不予支持并无不当。
综上所述，司徒淑姬的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审查明事实基本清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费790元，由上诉人司徒淑姬负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一四年九月九日
书记员 杨银桃