广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终3736号
上诉人（原审被告）：胡锦树，男，香港居民，住广东省东莞市，港澳居民来往内地通行证号码：×××1101。
上诉人（原审被告）：郑树仁，男，香港居民，住广东省东莞市，港澳居民来往内地通行证号码：×××7801。
两上诉人共同委托代理人：张雄，广东硕源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：东莞市化美物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：谢晓苑，经理。
委托代理人：周郑毅，广东众达律师事务所律师。
委托代理人：林志鹏，广东众达律师事务所辅助人员。
原审第三人：东莞市常平房地产开发实业公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：黎清志，总经理。
委托代理人：古伟芳，广东常正律师事务所律师。
上诉人胡锦树、郑树仁因与被上诉人东莞市化美物业管理有限公司（以下简称为化美物业公司）、原审第三人东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称为常平房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法常民一初字第622号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
化美物业公司向原审法院起诉称：化美物业公司受常平房地产公司委托，为东莞市金碧花园业主和物业使用人提供物业管理服务，根据化美物业公司与常平房地产公司签订的《前期物业管理委托合同》及《物业承接查验协议》，化美物业公司有权向物业的业主及使用人收取物业管理费，及代收水费、电费等各种费用，在业主与物业使用人逾期交纳上述费用时，化美物业公司有权收取利息。现胡锦树、郑树仁作为金碧花园A10商铺的业主，在常平房地产公司已向其提供符合标准的商品房的情况下，胡锦树、郑树仁无正当理由拖欠化美物业公司物业管理费。经化美物业公司多次催收，胡锦树、郑树仁仍然拒绝支付。为维护自身合法权利，化美物业公司诉至法院，请求依法判决：一、胡锦树、郑树仁向化美物业公司支付物业管理费99600元及利息（按同期银行贷款利率从起诉之日计算至清偿之日止）；二、本案诉讼费由胡锦树、郑树仁承担。
化美物业公司提交的证据有：欠费明细表、关于对常平镇金碧花园物业服务收费标准备案的复函、东莞市价格收费事项备案表、前期物业服务合同、缴费通知函、快递单、资质证书、商品房买卖合同。
胡锦树、郑树仁向原审法院共同答辩称：第一，化美物业公司不是本案的适格主体，化美物业公司只是受常平房地产公司的委托进行管理，即化美物业公司只是受托人，常平房地产公司才是委托人，委托有关事项所引起的法律后果应由委托人承担。第二，胡锦树、郑树仁与化美物业公司之间不存在法律关系，双方也没有签订任何管理协议，化美物业公司要求胡锦树、郑树仁支付相关物业管理费没有事实和法律依据。第三，胡锦树、郑树仁当初购入案涉物业时，开发商常平房地产公司承诺免物业管理费，胡锦树、郑树仁认为购入物业的价格已经包括物业管理费在内，因此，胡锦树、郑树仁无需向化美物业公司支付物业管理费，如果常平房地产公司委托他人进行管理，需要交纳物业管理费，则物业管理费应由常平房地产公司自行承担，与胡锦树、郑树仁无关。第四，胡锦树、郑树仁所购入的物业是金碧花园的商铺，与金碧花园小区是分开的，化美物业公司并没有对案涉物业提供管理服务。
胡锦树、郑树仁提交的证据有：东莞市常平“金碧花园”认购书、致东莞市常平房地产开发实业公司金碧花园管理处的函。
常平房地产公司向原审法答辩称：第一，案涉物业所处的小区金碧花园是青岛西海岸房地产开发公司挂靠常平房地产公司开发的一个房地产项目，认购书上盖是金碧花园的项目章，并非常平房地产公司的公章。第二，胡锦树、郑树仁提供的《东莞市常平“金碧花园”认购书》上约定三个月内免物业管理费，认购书签订的时间为2001年6月14日，2001年12月13日，双方重新签订了一份认购书，重新签订的《认购书》中约定“本认购书在双方签订正式买卖合同后失效”，因为胡锦树、郑树仁已经与常平房地产公司签订了正式的买卖合同，故认购书失效，在正式的买卖合同中约定，买受人即胡锦树、郑树仁应按小区的规定交纳物业管理费。
常平房地产公司提交的证据有：房产登记信息查询结果、商品房买卖合同。
原审法院经审理查明，胡锦树、郑树仁系东莞市常平镇金碧花园A10商铺的业主，该商铺的建筑面积为1660平方米。2012年8月17日，常平房地产公司作为案涉小区的开发商，与化美物业公司签订了一份《前期物业服务合同》［（DG-
QH-（000158（一））］，约定由化美物业公司为东莞市常平镇金碧花园提供物业管理服务，还约定其中多层住宅按建筑面积每月每平方米1.8元收取、高层住宅按建筑面积每月每平方米2.4元收取、商业物业按建筑面积每月每平方米3元收取，该收费标准已经东莞市物价局备案。《东莞市物价局关于对常平镇金碧花园物业服务收费标准备案的复函》注明：“非住宅物业服务的收费标准由你公司与业主自主协商约定，不予备案。”化美物业公司在庭审中明确，案涉小区商铺的物业管理费并未实际按照《前期物业服务合同》约定的标准来收取，而是根据多层住宅及高层住宅的收费标准折中收取。
另查，2001年6月14日，胡锦树、郑树仁与常平房地产公司签订了《东莞市常平“金碧花园”认购书》，其中约定：“免管理费，但有关政府部门规定物业部门所须配合，由乙方自负。”
原审庭审中，胡锦树、郑树仁主张在化美物业公司对案涉小区进行物业管理之前，其一直不需要交纳物业管理费，因在购买该商铺时开发商常平房地产公司已承诺免除物业管理费，故其也无需向化美物业公司交纳物业管理费。常平房地产公司称，在化美物业公司对案涉小区进行物业管理之前是由另一个物业公司挂靠常平房地产公司对案涉小区进行物业管理，但其并不清楚在该段期间内胡锦树、郑树仁是否有交纳过物业管理费。
以上事实，有欠费明细表、关于对常平镇金碧花园物业服务收费标准备案的复函、东莞市价格收费事项备案表、前期物业服务合同、缴费通知函、快递单、资质证书、商品房买卖合同、东莞市常平“金碧花园”认购书、致东莞市常平房地产开发实业公司金碧花园管理处的函、房产登记信息查询结果及原审庭审笔录等附卷为证。
原审法院认为，胡锦树、郑树仁系东莞市常平镇金碧花园A10商铺的业主，并已经收楼使用，案涉小区的开发商常平房地产公司与化美物业公司签订了《前期物业服务合同》，委托化美物业公司进行物业管理，并且该份合同已经东莞市物价局备案，化美物业公司主张其自2012年起一直为案涉小区提供物业管理服务，已就其主张进行了合理的举证，胡锦树、郑树仁未对化美物业公司的主张及证据进行举证反驳，应承担举证不能的责任。原审法院认定案涉物业由化美物业公司提供物业管理服务。
化美物业公司与常平房地产公司签订的《前期物业服务合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的合同，胡锦树、郑树仁作为案涉物业的业主，化美物业公司作为物业服务的提供方，均应按约定全面履行自己的义务。化美物业公司依约为胡锦树、郑树仁购买的案涉物业提供了物业管理服务，胡锦树、郑树仁应依约交纳物业管理费。胡锦树、郑树仁主张与常平房地产公司签订的《东莞市常平“金碧花园”认购书》中约定了“免管理费”，且在化美物业公司对案涉小区进行物业管理之前，其一直无需交纳物业管理费，因此其也无需向化美物业公司交纳物业管理费。原审法院认为，首先，胡锦树、郑树仁与常平房地产公司签订的《东莞市常平“金碧花园”认购书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的合同，“免管理费”是常平房地产公司在销售案涉商铺时对胡锦树、郑树仁作出的承诺；其次，无论对案涉小区进行物业管理的物业公司为何人，常平房地产公司与物业公司均各自为独立的法人主体，胡锦树、郑树仁与常平房地产公司之间形成的是房屋买卖合同关系，而胡锦树、郑树仁与物业公司之间形成的是物业服务合同关系，两者为不同的法律关系，常平房地产公司未经物业公司的授权或同意，以自己的名义作出“免管理费”的承诺，属于无权处分；再次，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”即常平房地产公司的承诺，想要对物业公司产生法律约束力，必须经过物业公司追认，或者常平房地产公司事后取得了对物业管理费的处分权。本案中，常平房地产公司在《东莞市常平“金碧花园”认购书》中的“免管理费”承诺属于无权处分，化美物业公司并未对常平房地产公司作出的承诺进行追认，常平房地产公司也并未在事后取得对物业管理费的处分权，因此，原审法院认为《东莞市常平“金碧花园”认购书》中“免管理费”的条款对化美物业公司并无法律约束力，胡锦树、郑树仁以此为由不向化美物业公司交纳物业管理费，没有法律依据，故原审法院认定胡锦树、郑树仁应依约交纳物业管理费。
化美物业公司主张胡锦树、郑树仁拖欠物业管理费，有《前期物业服务合同》、《东莞市物价局关于对常平镇金碧花园物业服务收费标准备案的复函》、《东莞市价格收费事项备案表》、欠费明细表等为凭，故原审法院对胡锦树、郑树仁拖欠物业管理费的事实予以采信。
案涉商铺物业管理费的收取标准在《前期物业服务合同》中约定为3元／平方米，该标准合法有据。案涉商铺的建筑面积是1660平方米，每月物业管理费3320元，其收费标准实际为2元／平方米，在《前期物业服务合同》约定的范围内，原审法院予以采信。从2012年10月份至2015年2月份，共计29个月，由此计算得出该期间的物业管理费为96280元（3320元／每月×29个月）。胡锦树、郑树仁未能提供证据证实其已经向化美物业公司交纳了部分或全部拖欠的物业管理费，应承担举证不能的责任，上述费用胡锦树、郑树仁应当向化美物业公司支付，故对化美物业公司要求胡锦树、郑树仁支付2012年10月份至2015年2月份物业管理费的诉讼请求，原审法院予以支持。化美公司主张的2015年3月份物业管理费没有欠费明细表佐证，缺乏事实依据，故原审法院不予支持。
胡锦树、郑树仁长期拖欠物业管理费，实属违约，应当赔偿化美物业公司逾期利息损失。化美物业公司主张物业管理费的利息损失以全部应缴费用为本金，从本案起诉之日即2015年4月9日开始按照中国人民银行同期贷款利率计付至实际清偿之日的诉求，合理合法，原审法院予以支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限胡锦树、郑树仁于判决发生法律效力之日起七日内向化美物业公司支付从2012年10月至2015年2月期间的物业管理费96280元及利息（利息以96280元为本金从2015年4月9日开始按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止）；二、驳回化美物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费2290元，由化美物业公司承担92元，胡锦树、郑树仁承担2198元。
上诉人胡锦树、郑树仁不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定主体错误。本案中，化美物业公司诉称其受常平房地产公司委托，负责管理金碧花园，则化美物业公司只是受托方，在受托管理范围所产生的一切法律责任应由委托人常平房地产公司承担，故本案中，常平房地产公司应作为原告，化美物业公司主体不适格。二、胡锦树、郑树仁与化美物业公司之间不存在法律关系。首先，胡锦树、郑树仁购入的是商铺，是面向大路的，跟小区可以说是独立的，在住宅区之外，区内没有任何小路通往商铺，只有走出小区大门才能到达，根本无须任何人管理，也没有任何人提供过管理，胡锦树、郑树仁从来没有看过保安巡逻过。其次，众所周知，对于铺位收取管理费，必须要有物业管理公司与业主签订有关管理费的协议才能收取，因为这才有收费依据，收取商铺（非住宅）管理费与住宅管理费有着本质的区别，依据完全不同，本案中化美物业公司根本没有任何证据证明与胡锦树、郑树仁有约定管理费的协议，那么原审法院判令胡锦树、郑树仁需向化美物业公司缴纳管理费就没有任何法律依据。原审法院在审理查明中，《东莞市物价局关于对常平镇金碧花园物业服务收费标准备案的复函》明确注明：“非住宅物业服务的收费标准由你公司与业主自主协商约定，不予备案”，物价局对商铺（非住宅）管理收费不予备案，是因为收取该服务费没有任何法律依据，物业管理公司想收取有关费用，必须要有与业主协商的协议为依据。而本案中，胡锦树、郑树仁与化美物业公司根本没有任何协议，原审法院却判令胡锦树、郑树仁缴纳管理费，该判决难以服众。三、原审法院判令胡锦树、郑树仁缴纳管理费没有任何事实根据与法律依据。本案中，如前述所说，本案主体不适格，常平房地产公司作为销售方，在销售物业时承诺免收管理费，胡锦树、郑树仁最终才决定购入物业，胡锦树、郑树仁购入物业的价值已考虑包括免收管理费的分摊价值在内。在2001年，一次性能出资一千多万元购买物业的客户基本很少见，为了销售，常平房地产公司承诺免收管理费，胡锦树、郑树仁综合考虑有关物业价值（含免收管理费）才用巨资购入此物业，随后多年来，双方也一直履行着之间免收管理费的约定。本案不应因为其他物业管理公司进场就强制胡锦树、郑树仁缴纳费用，更何况化美物业公司只是受常平房地产公司委托进行管理。如果非要收取管理费，化美物业公司应向常平房地产公司收取。四、由于化美物业公司原审提供的证据里面，案涉两套商业房常平房地产公司并没有移交给化美物业公司，所以化美物业公司并不是适格的原告。商业房一共有8套，实际移交的是4套，包括胡锦树、郑树仁在内的4套是没有移交给化美物业公司。综上，胡锦树、郑树仁上诉请求：1.撤销原审判决，并依法改判胡锦树、郑树仁无需支付化美物业公司任何款项。2.本案一、二审诉讼费用由化美物业公司承担。
胡锦树、郑树仁于二审期间提交了哈啰小城客户服务中心收款收据，主张其每月向化美物业公司支付卫生费300元。化美物业公司确认前述证据的真实性，但认为胡锦树、郑树仁缴纳卫生费并不能免除其支付物业管理费的义务。
被上诉人化美物业公司向本院答辩称：一、前期物业合同虽然写的是四套，但建筑面积是相同的，原来是整体的，现在才有隔断分开的情况。前期物业合同也是整体的，不可能部分移交的，不存在胡锦树、郑树仁所主张的未移交的情况。二、原审法院认定事实清楚，双方之间形成物业服务关系，合理有据。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，胡锦树、郑树仁的上诉理由没有事实依据，请维持原判。
原审第三人常平房地产公司向本院答辩称：案涉小区并没有成立业主委员会，案涉物业合同合法有效，根据买卖条件第十二条约定，签订正式买卖合同时认购书失效，正式买卖合同上没有约定免管理费。认购书的第三条带星号约定：因乙方要求，甲方同意在乙方认购后三个月内提供如下服务……免管理费，但有关政府部门规定物业部门所需配合的，由乙方自负，认购书是在2001年6月14日签订，所以免管理费应截至2001年9月13日止。
本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，金碧花园目前尚未成立业主大会，未选举业主委员会。胡锦树为其与郑树仁的名下商铺每月向化美物业公司支付300元卫生费。
以上事实，有哈啰小城客户服务中心收款收据、本院法庭调查笔录等证据予以证明。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对胡锦树、郑树仁上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审的争议焦点在于：胡锦树、郑树仁是否应当支付案涉物业管理费。对此，本院分析如下：
首先，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，郑树仁、胡锦树以其与化美物业公司并未签订任何协议，不存在管理与被管理的法律关系，依法无据，本院对此主张不予采纳。化美物业公司自2012年起为金碧花园提供物业管理服务，有权按照《前期物业服务合同》的约定以及东莞市物价局的相关规定收取小区商铺的物业管理费。
其次，《东莞市常平“金碧花园”认购书》为常平房地产公司与胡锦树、郑树仁自愿签订，为双方真实意思表示，对双方均有约束力。常平房地产公司以双方签订的《商品房买卖合同》上没有约定免除管理费为由，否定其在《东莞市常平“金碧花园”认购书》上作出的承诺，实质上是利用其作为格式合同提供方的优势地位，免除其责任、排除对方主要权利的行为，故本院对常平房地产公司的该项主张不予采纳。常平房地产公司在销售案涉商铺时已向胡锦树、郑树仁承诺“免管理费”，表明常平房地产公司已对郑树仁、胡锦树作出了免除其商铺管理费的意思表示。根据《广东省物业管理条例》第四十一条第三款：“建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担”之规定，现化美物业公司要求业主郑树仁、胡锦树承担开发商已承诺减免的商铺管理费，于法无据，本院不予支持。化美物业公司可就案涉商铺管理费，另行向金碧花园建设单位主张权利。原审法院对此处理有误，本院予以纠正。
综上，上诉人郑树仁、胡锦树的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，惟适用法律错误，本院对此予以纠正。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《广东省物业管理条例》第四十一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法常民一初字第622号民事判决；
二、驳回东莞市化美物业管理有限公司的全部诉讼请求。
本案一审案件受理费2290元、二审案件受理费2290元，均由东莞市化美物业管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓潮辉
代理审判员 邓晓畅
代理审判员 邹凤丹
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 袁云清
附相关法律条文：
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《广东省物业管理条例》
第四十一条物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。
物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。
建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。