湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳坪民初字第00142号
原告黄萍。
原告邓雄建。
两原告的委托代理人陈巍，湖南湘和律师事务所律师。
两原告的委托代理人邓鹏，湖南湘和律师事务所律师。
被告长沙恒天房地产实业有限公司，住所地为长沙市望城区高塘岭镇高冲村十二组。
法定代表人肖玉军，系该公司董事长。
委托代理人袁智彬，湖南东盛律师事务所律师。
委托代理人陈鸿南，湖南人和律师事务所律师。
原告黄萍、邓雄建诉被告长沙恒天房地产实业有限公司（以下简称恒天公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月2日立案受理后，依法由审判员龙付送适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员张灿红担任记录。原告的委托代理人陈巍、被告的委托代理人袁智彬、陈鸿南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄萍、邓雄建诉称，2010年9月18日原、被告签订商品房买卖合同，合同约定：原告以211912元的价格购买被告开发的锑都家园第24栋502号房，被告应于2010年12月31日前交房，被告逾期交房超过60日，买受人（原告）要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人（被告）按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。而被告的实际交房日期为2011年7月3日，逾期交房共计179天，应支付逾期交房违约金7586.4元。被告违反湘价（2009）59号文件的规定向原告收取代收费7450元（管道天燃气工程建设服务费、抽油烟机费、防盗门费、供水供电有线电视电信宽带网费），其应将该款退还原告。另外，被告还向原告代收取房屋维修基金、契税、办证等费用14108元，至今实际代原告缴纳维修基金4238元、契税4238元和办理房产证手续费392元，尚有余款5150元应退还原告。综上，被告的行为已严重违反了合同的约定，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金7586.4元；2、被告返还原告的代收费7450元、代收款5150元，共计12600元；3、被告将房屋所有权证交付给原告；4、由被告承担案件诉讼费用。
被告恒天公司答辩称，第一，被告与原告之间系委托代理关系，被告受托为原告等业主集资建房，价格为定向开发价格，双方签订了《商品房（内部）认购书》（以下简称《认购书》），被告是不以营利为目的的房地产开发公司，被告在为原告等业主集资建房时并没有营利，为维护原告等业主的合法权益双方才签订《商品房买卖合同》，故不存在由被告向原告等支付逾期交房违约金的问题。第二，2010年12月8日被告已书面通知原告办理交房手续，2011年4月26日被告在锡矿山报再次刊登交房公告，同年11月15日被告通过长沙晚报发布公告第三次通知交房，此外被告还通过短信、电话的形式多次通知，故原告诉称被告没有通知交房缺乏依据。第三，根据《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）第二条的约定，买受人依据合同有关逾期交房的约定追究出卖人的其他违约责任的，应于出卖人违约之日起30日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利，现被告至今未收到原告的任何书面通知，故被告不需要向原告支付逾期交房违约金。第四，原、被告签订《认购书》是在2008年4月，但2007年就开始交纳代收费及部分房款，现原告依据2009年7月1日实施的文件要求被告退还代收费缺乏依据。第五，被告要求原告进行结算，但原告一直未与被告结算，现原告诉请被告返还相关费用，而不是请求与被告结算，故被告不需要与原告结算，现原告起诉要求返还代收款缺乏事实和法律依据。故请求法院根据案件事实和客观情况驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，锡矿山闪星锑业公司准备为其职工在长沙定向开发建设商品房，并将开发建设商品房的部分相关工作交由冷水江锡矿山建筑安装公司负责，以被告恒天公司的名义开发建设商品房。2008年5月3日原告邓雄建与冷水江锡矿山建筑安装公司签订《认购书》，约定由原告认购长沙市岳麓区和园小区的第24幢5层502号住房，房屋建筑面积131.61㎡，单价为1619.5元／㎡，选定房屋后交纳总房款60%的认购订金（含报名费），并同时交纳代收费用（代收费用包括：油烟净化机1250元，天燃气入户费、室外供水、供电、入户防盗门、单元防盗门、有线电视初装等包括但不限于以上范围的各项费用计价6200元，以上各项包干计算合计7450元）中的4000元，另外代收费用3450元，缴款时间另行通知。《认购书》签订后两原告开始分期交纳部分房款和代收费用。
2010年9月18日两原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《补充协议》，《补充协议》第二条第六款约定：买受人依据合同有关逾期交房的约定追究出卖人的其他违约责任的，应于出卖人违约之日起30日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利。第三条第二款约定：因本商品买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担，由买受人承担的有关税费，按现行标准由出卖人代为（预）收取，按办理时当时相关规定缴纳，最终双方据实结算，多退少补。2010年9月19日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同第三条第一、二款约定：1、买受人购买的商品房为锑都家园（原名和园小区）项目中的第24幢5层502号房，商品房的设计用途为住宅；2、建筑面积为130.85㎡。第四条第（一）项约定：商品房单价为1619.5元／㎡，总金额为211912元。第六条第一款第（一）项约定：首付款（含定金）211912元于本合同签订之日支付。第十条第一、二款约定：1、出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（1）种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准，（2）、该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的，（2）、国家、地方政府及有关部门等非出卖人原因而引起的（包括但不限于相关部门迟延有关文件的批准或其他政府行为）及买受人未按时办理入伙手续的。第十一条第一、二、四款约定：1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起七日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；2、由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别按下列方式（不作累加）处理：（1）、逾期未超过60日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金；4、买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在60日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日向买受人支付已交付房价款万分之贰延期交房责任。《商品房买卖合同》签订当天原告付清了房款。2010年12月8日被告发出《关于办理交房网签手续的通知》（以下称《办理网签的通知》），通知要求在锑都家园购房的业主在2011年元旦后办理交房手续，2011年7月3日原告收了房。2011年11月10日被告在锡矿山报刊登交房公告，要求未收房的业主尽快办理收房手续。后双方发生争议，原告向本院起诉，2014年1月2日本院立案受理。
另查明，被告向原告收取了管道天燃气工程建设服务费、防盗门费和供水供电、有线电视电信宽带网费计6200元，抽油烟机费1250元，共计7450元。被告还向原告收取房屋维修基金、契税、办证等费用（即代收款）共计14108元。原告的房屋所有权证已办理完毕，由被告持有。与购房相关的税费被告均已替原告缴纳完毕，其中替原告缴纳房屋维修基金4238元、契税4238元、商品房买卖手续费392元、商品房预告登记费90元、产权登记费90元和土地登记发证费120元。2013年6月20日被告在《长沙晚报》向锑都家园一期业主刊登办理结算及领取产权证通知，后双方结算时原告不认可被告列举的相关费用的开支情况，结算未果，被告未将房屋所有权证交付给原告。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提交并经本院庭审质证审查认定的《商品房买卖合同》及《补充协议》、维修基金缴款凭证、契税完税凭证、商品房买卖手续费发票、缴费清单、物管费收据，被告提交并经本院庭审质证审查认定的《长沙和园小区项目建设会议纪要》、转账凭证、借款凭证、《和园小区定向开发协议书》、《办理网签的通知》、《补充协议》、《锡矿山报》、《长沙晚报》、《认购书》等证据证明，本院予以确认。
本院认为，根据查明的事实和原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点为：一、被告是否迟延交房，是否应支付延期交房违约金；二、被告是否应返还代收费7450元；三、被告是否应返还代收款5150元及退还原告房屋所有权证。针对第一个焦点，本院分析如下：第一、《商品房买卖合同》是原、被告双方在平等自愿的基础上签订的，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务；第二、根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2010年12月31日前将符合约定的商品房交付给原告，并在房屋达到交房条件后书面通知买受人办理交房手续，被告虽在2010年12月8日通过《办理网签的通知》告知原告在2011年元旦后办理交房手续，但该交房日期已过双方合同约定的交房日期，且被告也没有提供足够的证据证明其已按合同约定的方式通知原告交房；第三、被告没有提供足够的证据证明原告所购买的商品房达到合同约定的交房条件的时间及该时间在2010年12月31日前；第四、原、被告在合同履行过程中没有出现合同第十条第二款约定的因特殊原因需迟延交房的情形；第五、2011年7月3日原告才收房。综上，被告已构成迟延交房，被告不能就其迟延交房具有合同约定的或法定的免责事由进行举证，也不能提供充分的证据证明其迟延交房是因原告的原因造成的，应承担举证不能的法律后果，故其应支付原告逾期交房违约金，支付数额为：7798.4元（211912×0.2‰×184），原告的逾期交房违约金诉请7586.4元未超出该数额，本院予以支持。对被告“根据《补充协议》第二条的约定，买受人依据合同有关逾期交房的约定追究出卖人的其他违约责任的，应于出卖人违约之日起30日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利，而被告至今未收到原告的任何书面通知，不应支付原告逾期交房违约金”的抗辩意见，本院认为，第一、该条中的“其他违约责任”的约定不明，根据其字面意思并结合上下文的表述，本院的理解为：逾期交房的违约责任之外的其他责任；第二、该条款系被告提供的格式条款，该条款排除并限制了原告的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，《补充协议》第二条第六款的约定无效，对原、被告不具有法律约束力。故对被告的上述抗辩意见本院不予采纳。
对于焦点二代收费的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。2008年时原告已签订《认购书》，《认购书》对房屋位置、房屋面积、房款和代收费均进行了明确约定，《认购书》签订后原告也开始分期交纳房款和代收费。与原告签订《认购书》的虽是冷水江锡矿山建筑安装公司，不是被告，但原告所购买的商品房属于锡矿山闪星锑业公司为其职工定向开发建设的商品房，冷水江锡矿山建筑安装公司负责该商品房开发建设的部分相关工作，房屋以被告的名义开发建设，原告依据《认购书》支付的房款属于原、被告之间的《商品房买卖合同》中的房款，所交纳的代收费系本案的代收费，故《认购书》也应认定为《商品房买卖合同》的内容。故对原告“《认购书》不是与被告签订的，原、被告间的权利义务关系从签订《商品房买卖合同》时开始发生”的辩论意见，本院不予采纳。根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第十七条“本规则自2009年7月1日起施行，此前已签订售房合同的按合同约定执行，之后签订售房合同的一律执行本规则”的规定，原告2008年所签订的《认购书》不违反该规则第五条“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等，与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（诉称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取”的规定，被告所收取的代收费6200元可以不返还原告。原告未证明其已退还被告抽油烟机，故被告不需要退还原告抽油烟机费1250元。
对于焦点三，根据相关的法律规定，原告没有向被告缴纳房屋维修基金、契税、办证等费用的义务，在原、被告双方同意的情况下被告可替原告代收代缴该费用。现被告已收取房屋维修基金、契税、办证等费用共计14108元，已替原告缴纳房屋维修基金4238元、契税4238元、商品房买卖手续费392元、商品房预告登记费90元、产权登记费90元、土地登记发证费120元，共计9168元，故被告应将多收的4940元返还给原告，原告诉请被告返还5150元超出了该数额，超出部分本院不予支持。对被告“双方应办理结算，并根据结算结果确定是否需要退还，现双方未办理结算故不需要退还”的抗辩意见，本院认为，根据《补充协议》第三条第二款的约定，上述代收款由被告代收代缴，双方最终据实结算，多退少补，现被告均已将相关的税费替原告缴纳，但被告没有提供证据证明上述代收款已替原告缴纳完毕，原、被告也没有约定代收款的结算须与房款的结算一并进行，故对被告的抗辩意见本院不予采纳。被告仅是代理原告办理房屋所有权证，故其应将房屋所有权证交付给原告。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国契税暂行条例》第八条之规定，判决如下：
一、被告长沙恒天房地产实业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告黄萍、邓雄建逾期交房违约7586.4元，退还原告黄萍代收款4940元，共计12526.4元；
二、被告长沙恒天房地产实业有限公司在本判决生效之日起十日内将长沙市岳麓区锑都家园（原名和园小区）第24幢5层502号房屋的所有权证交付给原告黄萍、邓雄建；
三、驳回原告黄萍、邓雄建的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费305元，因适用简易程序减半收取152.5元，由原告黄萍承担57.5元，被告长沙恒天房地产实业有限公司承担95元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 龙付送
二〇一四年三月二十七日
书记员 张灿红
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国契税暂行条例》
第八条契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。