沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈和民二初字第00251号
原告魏馥。
委托代理人郑可心，系辽宁开宇律师事务所律师。
委托代理人刘娟娟，女，汉族。
被告贲小航。
被告辽宁芒果房地产代理有限公司（以下简称芒果公司）。
法定代表人谷祖伟，系该公司总经理。
委托代理人田晓雨，女，汉族，系该公司工作人员。
委托代理人陈爽，男，汉族，系该公司工作人员。
原告魏馥与被告贲小航、芒果公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年1月16日向本院起诉，本院受理后，依法由本院审判员王萍独任审理。本院于2014年2月27日公开开庭进行了审理，原告魏馥及其委托代理人郑可心、刘娟娟、被告贲小航、被告芒果公司委托代理人田晓雨、陈爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏馥诉称：2011年12月31日，原告经由芒果公司（具体经办机构为其下属万科城直营店）提供信息及中介服务，与被告贲小航签订房屋买卖合同，约定被告贲小航将其所有的标的房产以50万元的总价款转让给原告，原告分三次付款：分别为1、合同签订当日支付一万元定金；2、2012年1月16日原告与被告贲小航办理委托公证（即被告贲小航委托原告代为办理房屋所有权证等事宜）当日再支付46万元，被告贲小航收到款项后偿还银行的30万元抵押贷款；3、原告与被告贲小航办理完更名过户且原告拿到契证后支付购房尾款3万元。合同签订生效后，原告按约定支付了前两笔购房款合计47万元，并支付了1万元中介费及3000元公证费（公证手续是芒果公司带原告去办理的，芒果公司实际收取了原告3000元公证费，但事后只给原告开具了300元的公证费发票，原告索取，芒果公司承诺补开但拖延至今未给开具）。2012年9月21日，原告作为被告一贲小航的委托代理人代其办理取得了标的房产的房屋所有权证，但欲办理产权变更登记时被房地产管理部门告知因标的房产尚存有未偿还的银行抵押贷款而无法办理过户，同时被告知，在房产交易过程中房地产管理部门会对房屋交易款进行资金监管，至此原告才知道在房产交易特别是在存在抵押贷款的房屋买卖过程中，为了防范交易风险，买方不将房款直接交给卖方，而由房地产管理部门进行资金监管，待全部抵押贷款还清并办理房产过户后卖方才能收到房款。而本案被告芒果公司既没有告知原告存在资金监管的问题，也没有提示原告将所有房款直接支付给被告贲小航存在的风险，更没有监督或催促被告贲小航偿还银行贷款，原告基于对芒果公司专业服务的信赖而将46万元房款直接支付给了被告贲小航，但被告贲小航收到原告第二笔购房款46万元后，并没有按合同约定去银行还贷解押，甚至经常拖延还款导致银行多次到原告家门（即标的房屋）张贴催款通知单，经原告多次催促至今仍未清偿银行贷款。原告认为：被告贲小航拒不履行还贷解押及办理变更登记的合同义务，给原告造成了巨大损失，已经构成实质违约，基于法律规定及双方合同约定，被告贲小航应在原告选择继续履行合同的前提下立即将银行贷款还清、为原告办理过户并承担相关费用及违约金；被告芒果公司未履行资金监管的告知义务、未提供保障原告交易安全的尽职服务且未尽到协助双方办理过户的合同约定义务，也已构成实质违约，按合同约定应退还原告支付的中介费及公证费，且继续履行其合同义务直至交易完毕，因二被告的共同违约行为导致原告遭受了如此大的经济损失和精神损失，请求贵院查清事实，依法支持原告的各项诉讼请求，维护原告的合法权益。一、判令被告贲小航立即将以沈阳市和平区X室房产（以下简称标的房产）为抵押物所涉的全部银行贷款（最终以被告芒果公司实际欠银行剩余贷款本息合计金额为准）支付给原告，由原告代其向银行清偿，被告于贷款清偿之后立即办理解除银行抵押担保；二、判令被告贲小航于贷款还清后立即将标的房产变更登记至原告名下，并承担办理房产过户过程中所发生的一切税费等；三、判令被告贲小航支付其迟延办证违约金（自2012年10月1日起暂计至2013年11月30日共计426天）的违约金21.3万元；四、判令芒果公司监督并协助被告贲小航完成原告的第一、二项诉讼请求内容，返还原告已支付的中介费一万元及公证费3000元；五、判令二被告共同承担原告律师费一万元及其他诉讼费用。
被告贲小航辩称：原告陈述与事实相符，但是我现在没有还款的能力，我可以按月偿还，本息都是由我负责。关于办证所需税费，协议有约定是由原告方承担。办证是2013年10月1日办理下来的，我不同意支付办证违约金，协议并没有约定什么时候办证。
被告芒果公司辩称：1、答辩人已经完全履行了居间中介的服务义务，而且合同并非无效和解除的情况下，收取了中介费不应返还。答辩人的义务是多次带看房屋，对买卖双方进行议价，促成买卖双方达成合同，协助合同履行，包括办理公证，房屋交接等，出现纠纷后，答辩人也多次进行调解，现原告要求合同继续履行，答辩人也同意予以协助，因此，中介费不能返还。2、资金监管政策系国家宏观调控，并不是导致合同不能履行的原因，原告不可就此归责于答辩人过错。原、被告签订合同时，资金监管政策并未执行，现如果被告贲小航协助原告办理更名过户，答辩人尽最大努力协助资金监管事宜。3、原合同已经成立并生效，应该按照合同约定条款履行。合同中第7条第3款及第8条第2款均约定中介费在答辩人没有过错和违约的情况下，不应返还，中介费是由违约方来承担。4、办理公证手续系答辩人协助办理的委托事项，答辩人严格按照合同履行竭尽帮助甲乙双方完成委托行为。现公证手续已办理完毕，委托行为已经终止，已交付的委托费用，答辩人不予退还。
经审理查明：2011年12月31日，原告魏馥（买受人，甲方）与被告贲小航（出卖人，乙方）、中介被告芒果公司的万科城直营店（丙方）签订房屋买卖合同一份，约定原告购买被告贲小航所有的位于沈阳市和平区长白西路房屋，建筑面积为67.88平方米，总价款为50万元；该合同第五条付款方式约定，原告分三次付款：分别为合同签订当日支付一万元定金；应诉争房被告办理公证，然后原告付给被告46万元，被告贲小航去银行解押还款30万元。于2012年1月18日被告贲小航腾房，钥匙交付原告；3、当新房证下发后5个工作日内，原告与被告贲小航办理更名过户，当原告新契证下发当日原告支付购房尾款3万元。在该份合同上原告及二被告均签字、盖章确认。该合同第四条第2款约定房产交易涉及的税费由原告全部承担；该合同第七条关于中介费的约定，中介费1万元；本合同签订后，除在本合同中另有约定外，中介费概不退还。如甲乙双方在履行本合同过程发生纠纷，中介费由违约方承担。丙方提供的中介服务为：提供中介信息服务、促成甲乙双方达成合同、协助甲乙双方办理过户、协助房屋交接。该合同第八条违约责任第2款约定，协议签定后，甲方不按约定办理产权过户或不按约定按时交付房屋的，甲方应向乙方支付违约金，每逾期一天，违约金按交易价格的1‰计算。逾期超过15天，视为甲方违约，一方有权选择收取违约金继续履行合同或单方解除协议，甲方应将乙方的已付款连同已付款按银行的同期贷款利息返还给乙方，并由甲方承担此次交易中双方的全部交易收费和中介费。乙方已交定金的，甲方还应双倍返还。第6款约定，如因任何一放违约，造成法律诉讼，败诉方需赔偿本合同约定的违约责任外，还应承担因此诉讼产生的一切费用，包括律师费、诉讼费、交通费和误工费等。该合同第九条关于产权办理及贷款手续的其他约定中的第2款约定诉争房的公证手续及过户由芒果公司协助办理；3款约定，房屋交接后，如果甲方违约除需赔偿乙方定金外，还要赔偿乙方房屋装修款。银行利息及因甲方违反本协议给甲方造成的一切损失。合同签订当日，原告按约定支付定金1万元，中介费1万元。因为诉争房尚未办证至被告贲小航名下，尚有银行抵押贷款未还清，故被告芒果公司于2012年1月13日协助原告婆婆刘某某与被告贲小航去辽宁诚信公证处办理委托书公证书一份，公证委托事项主要为被告贲小航欲转让诉争房委托原告婆婆刘某某代其办理房屋所有权证及诉争房的注销抵押登记手续、提前还款手续等与出售诉争房有关的一切法律手续。在该公证同日，原告给付被告贲小航购房款46万元，给付被告芒果公司公证费3000元，但芒果公司仅为原告出据一份由公证处出具的300元的收款收据，关于2700元费用，芒果公司庭审中陈述，本案所涉房屋是尚未办证，正常是不给予办理公证的，因与公证处的合作关系，才给予办理，这笔费用，原告是同意支付的，但庭审中原告陈述，被告芒果公司事先没有与原告沟通，原告以为是3000元，但看到发票却是300元，与被告芒果公司询问，但被告芒果公司也未给出一个合理的解释，也没有补开发票。
2012年9月21日，诉争房产权人办至被告贲小航名下，因其未按合同约定还清贷款、解除诉争房抵押、未能协助原告办理更名过户手续，故原告起诉来院。
上述事实，有原告向法庭提供的房屋买卖合同、收条及银行存款回单、房权证中心字第X号房屋所有权、公证书、中介费收款收据、公证费收款收据、律师费发票及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审质证，予以确认。
本院认为：原告魏馥与被告贲小航、被告芒果公司签订的房屋买卖合同系各方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，均应自觉履行。在原告向被告给付购房款46万元之后，被告贲小航未到银行还清诉争房贷款、办理解押手续，已违返合同第五条的约定，应承担违约责任。被告贲小航应将尚欠诉争房的银行贷款本、息查清并结清，并办理解除该房屋银行抵押担保手续。被告贲小航在完成上述义务时，被告辽宁芒果房地产代理有限公司作为中介方应尽协助义务。被告贲小航在履行上述义务之后，应协助原告办理更名过户手续，同时依据合同第九条第2款约定，芒果公司亦应尽协助义务。原告亦应给付被告贲小航购房余款3万元。关于更名过户所发生的税费，依据合同约定，应由原告承担，故对原告主张由被告贲小航承担的诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请被告贲小航按协议第8条第2款之规定支付迟延办证违约金的诉讼请求，被告贲小航不予同意，因该约定过高，本院酌情调整，以原告已付购房款47万元为本金，按中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算损失为宜，自2012年10月1日起开始计算。关于被告贲小航抗辩合同未约定办证时间的问题，因合同已明确约定，故对被告抗辩本院不予采纳。关于原告主张被告芒果公司返还中介费一万元问题，其理由为被告芒果公司应尽提醒原告其支付的购房款应进行资金监管的提醒义务，而其未尽义务，对此芒果公司抗辩交易当时资金监管业务尚未实施，对此原告举证不能。而另一方面芒果公司已促成双方达成交易行为，因此对该主张，本院无法支持。关于原告主张被告芒果公司返还公证费3000元问题，因该公证已公证完毕，实际花费应由原告承担，但依据公证处收款收据，公证费为300元，被告芒果公司不能证明其余的2700元支出的事由，应予退还。对原告的该项诉讼请求，本院部分予以支持。关于原告主张二被告承担原告律师费10000元的诉讼请求，依据合同第八条第6款约定，应由违约方承担，因诉争房手续未能如期办理，系由于被告贲小航违约造成，故该笔费用应由被告贲小航承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告贲小航将尚欠沈阳市和平区长白西路房屋的银行贷款本、息查清并结清，并于本判决生效之日起四十五日内办理解除该房屋银行抵押担保手续。被告贲小航在完成上述义务时，被告辽宁芒果房地产代理有限公司应尽协助义务；
二、在解押手续办理完毕之日起十日内，被告贲小航、被告辽宁芒果房地产代理有限公司协助原告魏馥办理上述房屋的更名过户手续，同时原告魏馥给付被告贲小航购房余款30000元；
三、本判决生效之日起十日内，被告贲小航给付原告魏馥迟延办证违约金，以购房款470000为本金，按中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算损失，从自2012年10月1日起计算至本判决确定给付之日止；
四、本判决生效之日起十日内，被告贲小航赔偿原告魏馥律师费10000元；
五、被告辽宁芒果房地产代理有限公司返还原告魏馥公证费2700元。
如果被告贲小航、辽宁芒果房地产代理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
六、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费7409元（原告已预交），减半收取3705元，由被告贲小航承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 王 萍
二〇一四年三月二十四日
书记员 宇文思宁
本案判决所适用的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。