浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍越民初字第2286号
原告（反诉被告）绍兴市土地勘测规划院。
负责人方坚。
原告（反诉被告）绍兴市国土资源局直属国土资源管理所。
法定代表人樊慧芝。
上述两原告（反诉被告）委托代理人（特别授权代理）丁继胜、金列君。
被告（反诉原告）王建华，男，1968年11月27日出生，汉族。
原告绍兴市土地勘测规划院（以下简称规划院）、绍兴市国土资源局直属国土资源管理所（以下简称国土所）与被告王建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月5日立案受理后，依法适用简易程序由审判员陈宝良独任审判。后因案情复杂依法组成合议庭进行审理。审理中，被告王建华提起反诉。本院于2013年9月16日、10月21日两次公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）规划院、国土所之委托代理人金列君、被告（反诉原告）王建华到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审限3个月。现已审理终结。
原告规划院、国土所诉称：两原告系绍兴市区环山路11号房屋共有人。2008年5月28日，两原告授权绍兴市国土资源局工会委员会（以下简称国土局工会）与被告签订房屋租赁合同，合同第二条约定：租赁期限5年，从2008年7月1日起至2013年6月30日止，有下列情形之一的，可以终止合同的履行，收回出租房屋，其中第3点为承租方拖欠租金1个月以上的。第三条约定：前3年租金为人民币18万元／年，后二年租金提高5%计189000元／年。以后每年于1月5日和7月5日前付清上、下半年租金。第七条第5项约定：承租方在租赁期内使用的水、电由规划院提供，承租方每季度按实际用量支付给规划院。合同签订后，原告履行了交房义务，被告陆续支付房租合计54万元。截止原告起诉之日，被告尚欠租金378000元，同时欠水电费28238.29元。期间原告曾多次催讨，被告无理拖欠。现起诉至法院，请求：一、依法解除2008年5月28日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告立即腾退位于绍兴市区环山路11号的承租房屋；三、判令被告立即向原告支付房租费378000元（已计算至2013年6月30日，之后要求被告按合同租金标准计付到房屋实际腾退之日止的逾期腾房占有使用费），支付逾期房租的滞纳金237654.2元（自2011年7月1日起分期按日2‰暂计算至2013年6月5日，要求计算至付清日止）；四、判令被告支付拖欠的水电费28238.29元（暂计算至2013年5月12日，要求最终付清到房屋实际腾退之日止），并支付自起诉之日起至付清日止的同期银行贷款利息。以上合计643892.49元；五、本案诉讼费用由被告承担。
被告王建华辩称：原协议确有拖欠租费1个月以上可收回出租房屋的约定，但因原告一直没有来维修房屋，而根据协议约定房屋是要原告维修的。当时被告就提出需解决双方之间的问题后才同意支付租费。被告认为原告违约在先，而且存在很多违约，因原告的原因造成被告的损失远大于被告要支付的房租；合同于2013年6月30日确实到期，但因双方存在这么多问题，被告有很多损失，关于纠纷期间的房屋怎么处理相关法律也有规定，被告维护自己的权利是完全正当合法的；被告对未付租费的额度有异议，该举证责任在原告。被告已经缴纳了三年多房租，但原告对三年多房租从来没有开具发票给被告，而且原告要求被告缴纳房租的部门有很多，存在被告要缴房租却没有地方可缴的情况。被告认为丁忠解不是原告单位人员，地产中心也不是原告下属单位，在与房屋产权单位无丝毫关系的情况下，被告不可能再把房租缴给丁忠解或地产中心。因原告原因造成滞纳金的产生，应当由其自行承担。请求依法驳回两原告的全部诉请。同时提出反诉称：被告收到起诉状后，针对两原告的诉求，经过深入的调查研究和非常详尽的取证工作后，发现原告在诉讼过程中伪造授权书，任意提高水电费，改变管理主体，管理主体不明，违反合同条款，甚至在管理中有意破坏被告合法经营活动等问题，故提出以下反诉，要求依法维护被告（反诉原告）的合法权益。两原告（反诉被告）在房屋出租中主要存在以下问题：
一、管理主体的混乱和伪造。被告于2008年5月28日与出租方国土局工会签订了租房合同，当时出租方落款盖章是国土局工会。被告租房目的是开设旅舍。2008年11月当被告装修完毕到工商所领执照时，因国土局工会不是独立法人机构而不能领取工商执照。经和经办人王积焕商量，才知出租房的产权单位是原告。经找对方领导，在合同落款处加盖原告的两枚公章后才领取了工商执照。2008年8月18日，被告向原告规划院申请要求重新签订协议。2010年9月20日被告与规划院签订“房屋补充合同”。根据该合同，被告所租房屋的管理权开始划归规划院。2010年11月3日被告再次给规划院打了《关于要求重新签订租房协议的申请》，都没有提到曾经有委托国土局工会出租房产这一行为。所以自签订租赁协议以来从来就没有“委托书”，此“委托书”是伪造的，与国土局工会签订的租房协议，是一个违规甚至无效的协议。2011年的某一天，自称是国土局下属绍兴市地产开发中心主任的丁忠解打电话对被告称从此起所租房产划归绍兴市地产开发中心管了。之后，所租房产的相关事情被告都找这位丁忠解。这个丁忠解时时处处与被告为难，在他管理房产的几年里吃尽了他的苦头，常常随意威胁停水停电、空口承诺，给被告旅舍的日常经营管理以及旅舍各项设施的正常运作，造成了巨大损失。经向有关部门查询后才知绍兴市地产开发中心与国土局没有丝毫关系。本次诉讼，虽然原告盖的是规划院和国土所印章，作为现任的规划院法人代表并未提出起诉，而是所谓绍兴市地产开发中心的丁忠解提出来的。
二、原告未履行租赁协议中正常破损维修条款，以及违反《合同法》相关条款，给被告的旅舍造成了巨大损失。根据协议第四条：租赁期间房屋正常破损的，由出租方负责修缮。根据《合同法》第二百二十条、第二百二十一条规定，出租方完全有义务履行正常维修。自被告开始租房设立绍兴国际青年旅舍至今差不多5年了，这个房子破损非常严重，第一是屋顶漏水；第二是屋檐破损严重，屋檐下面引水沟破损严重；第三是外墙面破损严重，墙面常常剥落；第四是前后阳台因屋面建造时结构等问题造成常常渗漏，致下面的房间和公共空间常处于漏水状态。为了房屋的正常修缮，被告多次与国土局相关领导汇报。除了有一次在大量漏水以后由规划院办公室主任陈文超带领几个人拍了大量照片外，从来就没有来作过维修。在向国土局汇报未果的情况下，为了能够继续经营下去，被告只好自己花钱维修，维修的金钱已经花了很多，造成经营收入等巨大损失；还因为被告不能及时给客人提供完善安全的服务，对旅舍的声誉以及未来的生意产生了很多不利的影响。2012年3月12日，被告给规划院打了《关于要求减免2010年到2013年相关房产租赁费用的请示》，里面就提到维修费用问题。2012年4月5日被告又打了《关于要求报销租赁房屋维修费用的请示》，多次要求出租方履行房屋维修义务，但始终没有解决。丁忠解管理房产的过程中，被告也无数次提出房屋维修问题，而丁忠解都是有意推脱，从没来过一次。
三、后面楼下所租房屋设施常被有意破坏，原告不履行协议以及违反《合同法》相关条款造成被告巨大损失。第一是后面院子墙角旅舍热水和冷水上水的地方，被有意安装了阀门，且常被人有意关闭，影响到旅舍的收入和声誉；第二是二楼朝原告规划院院子的三个下水被有意堵塞，多次造成一楼屋面大面积漫水，后来检查才发现下水被人有意装上了下水管道。这几个下水管道一直插到泥土里面，堵塞了二楼的下水，致房屋漏水，造成了不光是房费还有很多长远的声誉等方面的损失。虽不知道是谁干的，但因为处在原告规划院院子里，他们是负有管理责任的；第三是隔壁传达室空调排水管漏水造成相关房间不能销售出去。还有丁忠解切断被告水电后，被告旅舍无法经营，预定的房间无法入住，网上预定全部取消，给旅舍造成了无法估量的损失，也给旅舍以后的经营带来了很大的声誉上的损失。根据《合同法》第二百一十六条规定，原告规划院作为出租方，负有无可推卸的责任。丁忠解承担了租赁房产并收取房租等行为，已经违反了《绍兴市本级行政事业单位房产出租出借管理实施细则（试行）》及其相关法律责任，请予调查和确认，或移交有关部门处理。
四、在水电费收取中管理混乱，乱管理，乱收费，给被告造成很大损失。被告在承租房产以后，一直是沿用原规划院总表接出来的分表。开始电表电量比较正常，经过一段时间以后觉得电表有些异常。抄录电表的是两位临时工，管理上有疏漏。2012年，原告说因为那几位临时工不会抄表，看错了一位小数点，就是说被告还需再缴百分之九十的电费，一下子要多交10多万元，无奈只好全部缴掉。被告曾多次要求丁忠解及时处理，但至今未果。2013年初，被任意切断水电后，被告接到另外一路电表上，每个月的电费比原来大大降低，水费也一样。因此，出租方收取的水电费，是完全不正确的，和被告用量差距很大，要求赔偿损失。
综上，特提出以下反诉请求：一、驳回原告（反诉被告）规划院、国土所全部的诉讼请求；二、因对方未履行房产租赁协议中有关正常破损维修条款，以及违反《合同法》相关条款，给旅舍造成巨大损失，要求赔偿直接经济损失15万元，以及由此产生的客房损失20万元和旅舍声誉上的潜在损失20万元；三、因旅舍靠近出租方大院后面楼下租赁房屋设施常被有意破坏，出租方不履行协议条款以及违反《合同法》相关条款造成被告的巨大损失。要求赔偿经济损失15万元，以及由此产生的客房损失15万元和旅舍声誉上的潜在损失15万元；四、因出租方在水电费收取工作中管理混乱，乱管理，乱收费，给被告造成很大损失，要求对方赔偿水电费损失17万元；五、因对方管理混乱，特别是丁忠解长期粗暴无理的管理方式和态度，以至于数次直接切断了旅舍的水电等，要求对方赔偿直接经济损失20万元，旅舍潜在声誉上的损失15万元，以及精神损失费15万元；六、对于这个地产中心经理丁忠解，其来源到底是哪里？以及相关违法违纪情况，请法庭在调查取证以后作出判断，其违反有关法律法规部分，提请法庭根据有关法律，将相关事实递转相关司法部门，追究其相关法律责任；七、合计要求对方赔偿全部损失167万元；八、在对方赔偿了被告的全部经济和精神损失后，被告将付清全部房租。但按照被告计算，被告已经支付的房租是61万元，并要求对方提供相关证据；九、本案诉讼费由对方全额承担。
反诉被告规划院、国土所辩称：被告第一部分反诉与本诉无关；第二、三、四部分反诉，房屋租赁期间如果需要正常维修的，按照协议约定，首先由承租方书面报告，经出租方同意后才能维修。两原告认为老房子漏水是正常的，被告正常的维修费用两原告是同意承担的，但被告的维修并没有按照协议约定以书面申请和征得书面同意；对于水电费问题，被告有独立的水电表，不存在水电多算或者不对的问题。对于热水供水问题，不属于本案房屋租赁范畴。两原告是将房屋出租给被告使用，其他空调、热水都是被告经营期间的范围。综上，被告提出的反诉事实与理由不能成立，请求驳回其反诉请求。
原、被告为证明本案的事实，向本院提供了如下证据：
一、原告（反诉被告）规划院、国土所提供的证据有：
1．房屋所有权证复印件1份，证明两原告系出租房屋的共有人。被告质证认为其拿到手的房产证复印件经回忆两原告名称应当是互换的。
2．授权书1份，证明两原告授权国土局工会与被告签订房屋租赁合同。被告质证认为此授权书是原告起诉后才看到的，是伪造的。
3．租房合同1份，证明双方合同权利义务约定。被告质证无异议，提出此合同被告也有1份。
4．银行付款回单2份，证明被告在2012年11月30日、2013年1月10日向原告支付租金53200元。被告质证认为2013年1月10日之后没有缴过房租，绍兴地产中心本身与两原告无任何关系，为什么钱会缴到地产中心。
5．水电用量明细1份，证明2012年9月12日至2013年5月12日的水电费为28238.29元。被告质证后提出这是原告自己摘抄，其不清楚，也没有核实过。
本院认证认为，证据1被告未提出异议，且与原件核对一致。证据3、4被告无异议。故证据1、3、4的真实性予以确认；证据2系授权委托书，上有两原告盖章，国土局工会与被告签订租房合同后，两原告又在被告收执的合同上加盖了两原告印章，故委托书可予确认，被告提出是伪造的，无相关证据证明，本院依法不予采信；证据5水电用量明细，系原告单方摘抄，且被告有异议，故不能作为确定水电欠费金额的依据。
二、被告（反诉原告）王建华就本诉、反诉提供的证据有（均为复印件或复制件）：
第一、就原告管理主体的混乱和伪造提供如下证据证明：1．原签订的租房协议（盖三枚印章的）1份；2．原告诉状中提交的租房协议1份；3．2008年8月18日《关于要求重新签订租房协议的申请（未签名盖章）》及电子证据（即电脑截屏）打印件各1份；4．2010年9月20日《房屋补充合同》1份；5．2010年11月3日《关于要求重新签订租房协议的申请（未签名盖章）》及电子证据（即电脑截屏）打印件各1份；6．音频录音CD（与方院长电话录音记录）1份；7．关于停水停电的函1份；8．音频录音CD（与洪院长录音记录）1份；9．《中国土地学会章程》、《科学技术普及法》、《中国科协所属学会分支机构管理办法》、《中国科协全国性学会组织工作条例》、《国土资源科学技术普及行动纲要》、《社会团体登记管理条例》、《社会团体分支机构、代表机构登记办法》、《中国土地学会网站、网页》、《中国土地学会所属分会管理办法》、《绍兴市本级行政事业单位房产出租出借管理实施细则（试行）》各1份；10．地产中心银行凭证3份；11．委托书1份；12．房屋租赁协议1份（与证据1重复）；13．向绍兴市工商局摘抄的绍兴市地产开发中心相关情况1组；14．绍兴市工商局有关绍兴市地产开发中心详细信息网页1组。
两原告质证后对证据1、2、4、6、7、8、10、11、12的真实性无异议，但对其中1、6、8、11的证明目的或内容有异议；对证据3、5提出没有收到过；对证据13、14的真实性有异议，提出与本案无关；对证据9提出与本案无关。本院认证认为，对无异议的证据1、2、4、6、7、8、10、11、12的真实性予以确认；对证据3、5，两原告提出未收到过，被告无证据证明两原告已收到，故证据3、5不能证明两原告已收到；证据9、13、14与本案房屋租赁合同纠纷无直接关联。
第二、就原告未履行房产租赁协议，正常破损维修条款以及违反《合同法》相关条款，给旅舍造成巨大损失提供如下证据证明：1-7．有关室内和公共空间漏水、外墙和屋檐破损、阳台顶棚等地的维修以及各种房屋破损的照片合计87张；8．旅舍订房网上有关漏水和热水问题造成的差评打印件1组；9．2012年4月5日《关于要求报销租赁房屋维修费用的请示（未签名盖章）》及电子证据（即电脑截屏）打印件各1份；10．《关于要求减免2010年到2013年相关房产租赁费用的请示（未签名盖章）》及电子证据（即电脑截屏）打印件各1份；11．历年维修费小部分发票（收款收据13份，售货、提货单4份）；12．被告父亲做好的未安装的白铁水沟照片1份；13．原房屋租赁协议1份（与第一部分证据1重复）；14．2008年10月20日关于要求立面改造的函1份；15．排粪费发票与收据各1份；16．自来水公司测漏告知书1份；17．历年维修费小部分收款收据（与证据11重复）。
两原告质证后对证据1-7、9、10的真实性有异议，并提出证据9、10没有收到过；对证据8的真实性认为不清楚，对证明内容也有异议；对证据11的真实性有异议，认为收款收据不符合证据形式要件，如确有维修，应提供正式发票；对证据12的真实性和证明内容有异议；对证据14的真实性无异议，提出与本案无关；对证据15的真实性无异议，提出是被告自己使用需要，应当由其自行承担；对证据16的真实性有异议，提出与本案无关。本院认证认为，证据1-7系被告所拍照片，结合两原告对老房子下雨漏水是正常的自认，本院对租赁房屋下雨天漏水情况予以确认，至于具体维修情况照片上无法反映；证据8，系网民对旅舍设施的评论，主要是说旅舍潮湿，家俱发霉、热水供应不足等问题；证据9、10，两原告否认收到，被告无证据证明两原告已收到，故证据9、10不能证明两原告已收到。但根据证据第一部分证据8与规划院洪院长谈话录音中，被告曾对洪院长提起过房屋维修之事，洪院长也表示承认，故可认定被告对漏水和维修问题曾向原告规划院提出过；证据11，共13份收款收据和4份销货（提货）单，其中能反映用在旅舍维修上的维修费和工料费的收款收据是11份，经计算是58145元，对该部分费用予以认定，其余6份合计29068元系地板、洁具、五金配件、不锈钢彩钢板等材料款，无相关合同、预决算材料印证，且多为装修材料，无法证明用在房屋的正常维修上，故对该部分费用不予确认；证据12与反诉请求无直接关联；证据13系重复提供；证据14的真实性可确认，证明立面改造情况；证据15、16的真实性可予确认，但该费用无法证明系两原告原因引起；证据17与证据11重复。
第三、就原告后面楼下出租方管辖范围内被告房屋设施常被有意破坏，出租方不履行协议以及违反《合同法》相关条款造成被告巨大损失提供如下证据证明：1-5．有关墙角阀门被有意安装和关闭、二楼落水被有意安装堵塞、历年一楼顶棚漏水、一楼传达室空调管有意漏水、水电被切断的照片合计51张；6．《绍兴市本级行政事业单位房产出租出借管理实施细则（试行）》（与第一组证据9重复）；7．补充的房屋各种破损照片31张（与第二组证据7重复）；8．补交的旅舍订房网上有关漏水和热水问题造成的差评（与第二组证据8重复）；9．补充的有关停水停电的照片8张；10．补充的有关旅舍本来就有的阀门照片6张；11．补充的旅舍使用的“菲尔普森空气能热水器”安装使用说明手册中的安装说明1份；12．楼后化粪池照片2张。
两原告质证后对证据1-5照片的真实性提出不清楚，与本案无关；对证据9、10、11、12的真实性提出不清楚，对证明目的有异议，且与本案无关。本院认证认为，证据1-5，证据9、10、12均为照片，可反映现场情况，但无法证明系原告破坏造成；证据6、7、8系重复提供；证据11与本案无关。
第四、就原告在水电费收取中管理混乱，乱收费，给被告造成巨大损失提供以下证据证明：1．《关于要求减免2008年至2012年所缴水电费误算部分的请示（未签名盖章）》及电子证据（即电脑截屏）打印件各1份；2．到2011年8月补交电费清单1份；3．电表照片6张；4．《交流电能表（电度表）检定规程》1份；5．浙江省电网价格表及浙江省物价局文件各1份；6．自立门户以后电费清单1组；7．历年水电费缴费清单1组；8．自立门户后水费清单3份；9．水电费缴款单2份。
两原告质证后对证据2、7、8、9的真实性无异议；对证据1、3的真实性有异议，认为证据1没有收到过，也与本案无关；对证据4、5提出与本案无关；对证据6认为被告不缴电费，只有电力部门才有权切断，与原告无关。本院认证认为，证据2、7、8、9的真实性可予确认；证据1，被告未提供两原告已收到的证据，故不能证明两原告已收到；证据3、4、5无法证明被告所要证明的内容；证据6，系电费催缴和电费通知单，其真实性可予确认，但无法证明具体的损失问题。
第五、中国移动通信客户详单1组，证明被告曾多次打电话给原告工作人员，但均不接电话，或找不到人。
两原告质证后认为无法确认通信详单的真实性，也无关联性。本院认证认为，通信详单只能证明被告拨打电话的情况，无法证明其他内容。
依上述举证、质证、认证，给合当事人自认，本院可认定如下事实：原告（反诉被告）规划院、国土所系绍兴市区环山路11号房屋（绍房权证府山字第C00000074**号）的共有产权人。2008年5月1日，两原告出具给国土局工会委托书一份，授权国土局工会将环山路11号房屋出租并签订相关租赁合同。同月28日，以国土局工会作为出租方与被告（反诉原告）王建华作为承租方双方签订房屋租赁合同一份，约定将环山路11号（得月楼酒楼）出租给被告使用。出租方从2008年6月1日起将房屋交给承租方，租赁期限5年，自2008年7月1日起至2013年6月30日。第三条租金及交纳期限：前3年租金为人民币18万元／年，后两年租金提高5%计189000元／年。2008年租金90000元于7月5日前一次性付清。以后每年于1月5日和7月5日前付清上、下半年租金。第四条租赁期间房屋修缮：房屋正常破损的，由出租方负责修缮等等。第五条违约责任规定：1．出租方未按时交付出租房屋供承租方使用的，应扣减相应租金；2．本合同应先缴租金后使用原则，承租方逾期交付租金的，除仍应如数补交外，另应按日支付2‰的滞纳金。第七条第5项约定：承租方在租赁期内使用的水、电由规划院提供，承租方每季度按实际用量支付给规划院。合同由国土局工会和被告签章。后经被告提出，在其收执的合同出租方一栏上加盖了“国土所”和“规划院”公章。合同签订后，原告履行了房屋交付义务，被告支付房租。被告所租房屋用以开设旅舍。2010年9月20日，原告规划院和被告签订补充合同一份，主要内容是对原国土局工会与被告签订合同的补充文本，该处房产管理权已由国土局工会移交规划院，由规划院作为出租方收取租金。2010年11月8日，绍兴市国土资源局发函给被告称，根据租房合同与补充合同约定，到目前为止你已欠租金242200元、水电费22481.69元，要求限期付清相关租金，逾期未交，将终止合同的履行，收回出租房屋，同时开始断电断水。至2013年1月10日，根据两原告自认，被告合计支付的租金是540000元，所交付的租金打到绍兴市地产开发中心等帐户上。截止2013年6月30日，被告应付租金918000元，扣除已付的540000元，尚欠两原告租金378000元。出租房屋因建造时间已久，在下雨天时有漏水现象，屋内比较潮湿，被告作过维修，也曾与原告规划院前任院长提起过漏雨维修之事，前任院长认为要维护的东西不多，让被告自己维修算了。根据被告提供的可认定的11份收款收据显示，用在房屋正常维修上的维修、工料费合计58145元。
本院认为，国土局工会与被告（反诉原告）王建华签订的房屋租赁合同，以及原告规划院与被告订立的补充合同意思表示真实，内容未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效。国土局工会，其只是作为受托人代产权人签订合同，委托人一方也即出租方主体应当是原告规划院和国土所，起诉的主体也是两原告。至于被告提到的丁忠解，非本案合同当事人。合同履行中，因房屋漏水、潮湿、租金收取等原因致纠纷发生。本案争议在于原告规划院、国土所的诉讼请求和被告王建华的反诉请求是否成立，能否支持，现作如下分述：一、本诉原告规划院、国土所的请求能否支持。1．合同解除和房屋腾退问题。原、被告合同至2013年6月30日已到期，故无必要再行解除。合同到期，两原告要求被告腾退，理由充分，本院依法予以支持。2．房租欠费和滞纳金问题。至2013年6月30日，被告尚欠两原告租金378000元，被告认为已付61万元，未提供证据证明，依法不予采信。合同期满后的房屋使用费，可按合同约定的价格（189000元／365天＝517.808元×天）计算至出屋时止；关于滞纳金，被告欠租事实，但出租房屋下雨天时有漏水现象，房屋潮湿，两原告怠于维修，影响了被告对承租房屋的正常使用和经营，且为两原告收取租金的部门过多，造成对出租房屋管理不够规范，故两原告自身也有过错，其要求被告支付滞纳金，理由不足，本院依法不予支持。3．水电费问题，因房屋尚由被告在使用，目前两原告主张的水电欠费金额又不能确定，故从一次性解决出发，可由被告在出屋腾退时一并按实结算；两原告提出的水电费利息请求，依据不足，依法不予支持。二、被告王建华的反诉请求能否成立。1．反诉第一项和第八项请求，均属于答辩内容，不属于反诉独立请求，对此已予释明。2．反诉第二项“因对方未履行租赁协议中有关正常破损维修条款，以及违反《合同法》相关条款给旅舍造成巨大损失，要求对方赔偿直接经济损失15万元，以及由此产生的客房损失20万元，和旅舍声誉上的潜在损失20万元”之请求，其中直接损失系房屋维修费。房屋漏水现象事实，两原告也予承认。被告也与前任规划院院长提起过维修之事，前任院长表示金额不大，可由被告自行维修。因此，根据《合同法》第二百二十一条规定，对认定的58145元维修费依法可予赔偿；另6份单据载明是地板、五金等装修材料款，无相应的施工合同等证据证明，故难以确认用在房屋的正常维修上；除上述之外的维修费请求，被告未提供证据证明，本院难以支持；至于客房损失20万元和潜在损失20万元，缺乏具体的损失事实和法律依据，依法不予支持。3．反诉第三项“因旅舍靠近出租方大院后面楼下所租房屋设施常被有意破坏，出租方不履行协议条款以及违反有关《合同法》相关条款造成承租方巨大损失，要求赔偿经济损失15万元，由此产生的客房损失15万元，和旅舍声誉上的潜在损失15万元”之请求，该请求因缺乏损害事实、损害后果以及与两原告有关联等侵权证据的支持，故依法不予支持。4．反诉第四项“因出租方在水电费收取工作中管理混乱等给被告造成损失，为此要求出租方赔偿水电费损失17万元”之请求，同样缺乏具体的损害事实、损害后果等一系列侵权损害证据的支持，故依法不予支持。5．反诉第五项“因对方的管理混乱，特别是丁忠解长期粗暴无理、无法无天的管理方式和管理态度，以至于数次直接切断旅舍的水电等，所以要求对方赔偿直接经济损失20万元，旅舍潜在声誉上造成的损失15万元，以及精神损失费15万元”之请求，直接损失20万元无相关证据证明；声誉损失和精神损失，缺乏具体的事实和法律依据，均依法不予支持。6．反诉第六项“对方这个地产中心经理丁忠解，其来源到底是哪里？以及相关违法违纪情况，请法庭在调查取证以后作出判断，其违反国家有关法律法规的部分，提请法庭根据有关法律，将相关事实递转相关司法部门，追究其相关法律责任”之请求，依法不属于本案房屋租赁合同纠纷的审理范围，故依法不予处理。7．反诉第七项属于对前几项请求的累计，不属于单独请求。8．反诉第九项诉讼费负担部分，由本院依法确定。第二次庭审结束后，被告向本院提出以下申请：一是认为两原告对其提供的两位规划院院长的2份录音的真实性有异议而要求鉴定；二是对照片中的情况要求现场查勘；三是对其提供的历年来送交原告的申请报告和电子证据（即电脑截屏）因对方对真实性有异议且否认收到，而要求鉴定；四是再次要求增加诉讼请求，即增加赔偿维修费用等损失合计17万元。本院认为，录音证据的真实性经两原告质证无异议且本院已予认定，故无必要鉴定；对照片中的房屋下雨漏水等情况本院已予认定，已无必要查勘；对第三项申请，两原告否认收到申请报告，而是否收到申请报告，需要有送达方面的证据，并不是靠鉴定申请报告的真实性就能解决问题，故该申请也无必要；至于辩论终结后增加的诉讼请求，与民事诉讼证据规定不符，依法不予采纳。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十一条第（七）项、第九十八条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款、第三十四条、第六十三条之规定，判决如下：
一、被告王建华将绍兴市区环山路11号承租房屋腾退并返还给原告绍兴市土地勘测规划院、绍兴市国土资源局直属国土资源管理所；
二、被告王建华应支付给原告绍兴市土地勘测规划院、绍兴市国土资源局直属国土资源管理所2013年6月30日前的租金378000元，以及2013年7月1日起至房屋腾退之日止的房屋使用费（按每天517.808元计算），水电费由被告在出屋时按实结清；
三、反诉被告绍兴市土地勘测规划院、绍兴市国土资源局直属国土资源管理所支付给反诉原告王建华房屋维修费用58145元；
上述第一、第二、第三项均于本判决生效之日起一个月内履行完毕；
四、驳回原告绍兴市土地勘测规划院、绍兴市国土资源局直属国土资源管理所的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告王建华的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10399元，由原告绍兴市土地勘测规划院、绍兴市国土资源局直属国土资源管理所负担3349元，由被告王建华负担7050元；反诉案件受理费减半收取9915元，由反诉原告王建华负担9288元，由反诉被告绍兴市土地勘测规划院、绍兴市国土资源局直属国土资源管理所负担627元。上述费用于本判决生效之日起三十日内结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 陈宝良
审 判 员 赵 钦
人民陪审员 万春霞
二〇一三年十二月二十七日
书 记 员 李 芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。
第三十四条当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。第六十三条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。