杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)杭萧民初字第6041号
原告张忆南。
委托代理人张剑敏。
被告顺发恒业有限公司。
法定代表人沈志军。
委托代理人蔡卫东、周晓菁。
原告张忆南与被告顺发恒业有限公司（以下简称顺发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年12月18予以预立案，后双方就经共同委托后由浙江中浩应用工程技术研究院有限公司（以下简称中浩公司）出具的《房屋结构鉴定分析报告》能否作为定案证据申请专家证人出庭作证，本院予以准许并于2014年3月7日进行了法庭调查。嗣后双方分别申请对案涉房屋市场及装修价值以及过渡期间及费用等、房屋主体结构质量是否合格以及是否严重影响居住使用等项目进行司法鉴定，之后被告方放弃对房屋主体结构质量问题进行鉴定，但仍坚持进行对房屋质量是否严重影响居住使用进行鉴定，经释明，因该鉴定项目无明确鉴定标准且依附于主体结构质量鉴定而无法进行，故本院对被告方的该项鉴定申请不予准许；依原告方的鉴定申请，杭州震元房地产土地评估有限公司（以下简称震元公司）及杭州萧审资产评估有限公司（以下简称萧审公司）分别出具《房地产估价报告》（针对房屋正常情况下以2013年12月18日为基准日的市场价值、房屋装修价值以及类似房地产租金）以及资产评估报告书（针对房屋室内特定动产在前述基准日下的市场价值及搬迁费用）各一份，被告方针对前述估价报告申请鉴定人员出庭，本院予以准许并组织各方于2014年8月29日及同年10月20日进行了两次法庭调查。期间，被告曾申请追加房屋施工方参加诉讼，因原告不同意向施工方主张权利且其认为系根据双方买卖合同关系主张权利，故本院对该申请不予准许。本案于2014年12月1日正式立案受理并依法适用普通程序进行审理，并于2014年12月5日进行了证据交换，后依法组成合议庭于2014年12月19日公开开庭进行了审理。原告曾委托浙江天册律师事务所律师夏德忠、被告曾先后委托浙江九重天律师事务所律师李东升、杨霖及阮立参与诉讼，后均终止委托。前述证据交换及庭审程序中原告代理人张剑敏及被告代理人蔡卫东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张忆南诉称：2002年6月8日，原、被告签订商品房预约协议，并由原告支付购房诚意金10万元。2003年9月12日，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买万向美之园紫檀苑1幢5单元102室的房屋，并依约支付购房款759809.16元；同日，双方又签订前述房屋地下层杂物间买卖合同，并由原告支付杂物间购房款24064元，两项合计783873.16元，折计商品房面积219.94㎡。2004年11月23日，被告开具案涉房屋发票并交给原告，当日原告发现房屋混凝土柱子有竖向细裂缝，被告以柱子空鼓为由委托物业进行表面维修。2005年11月，原告装修房屋前又发现混凝土柱子、进户门框两柱及室外西墙面有竖向开裂，被告仍以空鼓为由委托物业进行表面维修。因案涉房屋混凝土氯离子含量严重超标及钢筋腐烂等，导致大部分混凝土柱子成为危险构件，案涉房屋已成危房。2013年5月，双方协商换房，针对修还是赔的问题，当时被告认为责任无法分清而要求原告承担一些，而原告也希望维修，但鉴定机构浙江省建设工程质量检验站有限公司（以下简称检验站公司）表示维修难度非常大，且房屋一楼共有混凝土柱子21根（其中14根为承重柱），其中16根存在不同程度的开裂现象，承重柱损坏且砌砖强度不够为10根，有的柱子钢筋主筋已锈成铁粉等，经协商被告同意为原告购买旁边同类型房屋一套，即万向美之园紫檀苑2幢5单元102室，当时可置换给原告并按案涉房屋装修档次装修好，当时原告提出“若该房屋仅仅是空鼓则可接受”，后来发现该房屋里面钢筋亦为腐烂，存在与案涉房屋类似的情形，故原告无法接受换房方案。2013年9月12日，双方在萧山建筑质量监督站进行协调，但未能达成一致。
原告认为，1、案涉房屋除前述问题外，墙体砌筑砂浆强度不满足设计要求，影响承重墙体承载力，被告对房屋曾作过三次维修，至今危险程度更为严重。该质量问题已严重影响原告方家庭居住生活，原告方没有其他房屋可供居住，被告也未提供其他房屋给原告方居住。被告作为本地区大型房地产开发企业，有多年的房地产开发经验和建筑技术力量，应当知道混凝土柱子开裂产生的原因及严重后果，但其却掩盖真相并仅告知原告方表面现象，并交付具有严重质量隐患的商品房，致使原告方投入人力物力进行装修，损失更大。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房解释）第12、13条的规定，因案涉房屋主体结构质量存在严重质量问题，且给原告方的正常居住使用带来了极大的生命危险，原告有权要求解除双方买卖合同关系。2、关于司法鉴定意见，原告不同意重新鉴定房屋价值，鉴定机构系双方共同委托选定，符合法律程序，被告并无实质性理由否定该结论，故应当予以认可并全部采纳。现虽房产总体价格走低，但与案涉房屋类似的房屋买卖价约为460万元且尚不包括税费、车库及地下室，若加上则为500多万元，故原告主张因监控等未作评估而鉴定价格偏低，但原告接受。综上，被告理应返还原告购房款并赔偿由此所产生的全部损失，其中契税先于房屋装修而存在且系国家规定，故应予赔偿，原告为维护其合法权益，故起诉请求判令：一、解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告返回原告购房款759809.16元（不包括室内地下室款项），并赔偿房屋差价损失4356790.84元（房屋重置价值511.66万元－前述购房款759809.16元）；二、被告赔偿原告房屋装修损失452700元；三、被告承担原告因重新购房办理产权登记时应纳契税损失153498元（现房价511.66万元×3%，超过140㎡的须按3%缴纳契税）；四、被告承担原告定制家具（特定位置动产）损失92700元；五、被告承担一般位置动产的搬迁损失12032元；六、被告承担房屋、装修评估及搬迁鉴定费用共计16000元；七、被告承担原告一年期的房屋租金114400元(实际为一年期房屋装修的购房资金成本，通常房屋买进至装修完工在一年以上，重新购房就会产生一年期因购房所投入资金成本利息损失，按同期银行贷款基准年利率6.06%计算511.66万元为310065.96元，现按租房评估价格114400元/年计算，而案涉房屋实际装修二年)；八、本案诉讼费由被告承担。经庭审释明，原告坚持要求解除双方买卖合同，被告坚持认为本案不符合合同解除条件，若法院认为条件成立，在本案中也不一并主张返还房屋及配合过户等要求。
被告顺发公司辩称：一、双方于2013年5月份就换房进行协商，被告提供了其开发的顺发旺角城以及顺发堤香的房屋，但原告都不喜欢，还是最喜欢万向美之园的房屋，正好当时万向美之园有1-2层的叠排一套（即2幢5单元102室），方式为新房屋由原告以其名义买下，被告对案涉房屋进行维修后再以原告名义再卖掉，但当时原告表示对该新房屋质量也不放心，故协商未果。之后双方又谈到500万元的补偿价格，前提是案涉房屋以原告名义对外出售，这是为了减少相应税收，被告认为当时提出的前述补偿价格应该比诉讼方式得到的更高。二、本案原告主张解除《商品房买卖合同》缺乏依据。1、案涉房屋交付时质量合格，原告在收房时并未发现房屋存在质量问题，质量问题是在房屋交付一段时间后出现，故不能推翻交房时房屋是符合我国法律及合同约定的交付条件，也不能否定房屋交付的合法有效性。2、房屋交付后并未经核验属不合格。商品房解释第12条规定“房屋主体结构质量经核验确属不合格的，买受人可以请求解除合同”，该规定赋予房屋买受人享有合同解除权的前提是房屋主体结构质量经核验确属不合格，但本案杭州天元建筑设计研究院有限公司于2013年5月20日出具的《美之园紫檀苑1幢5单元101室结构设计复核说明》明确“案涉房屋监测点所在的墙体满足要求，而且房屋为砖混结构，主要承重体为砖墙，出现问题的柱子均为构造柱且荷载较小，根据柱子受力情况另行加固后可继续使用”，可看出案涉房屋系砖混结构，柱子系构造柱而没有承重柱；另外，检验站公司出具的《美之园紫檀苑1幢5单元102室部分混凝土柱安全性鉴定报告及处理方案》认为“出现问题的混凝土柱存在安全隐患，应及时采取措施”，浙江中浩应用工程技术研究院有限公司（以下简称中浩公司）则错误地把出现裂缝的钢筋混凝土柱当成承重柱，而实际应为承重荷载较小的构造柱，其鉴定结论也只是“局部危房”。综上，可看出前后三个鉴定报告均仅认为“案涉房屋存在一定安全隐患，应进行加固处理”，出具的都是对质量问题部位的局部鉴定报告及处理建议，而并非由质量监督部门出具合格或不合格的结论，仅凭前述质量鉴定报告无法得出案涉房屋存在主体结构质量不合格的结论，原告不享有解除合同的权利。3、案涉房屋的质量问题可通过加固措施修复解决，故不构成合同目的无法实现以及商品房解释第13条规定的严重影响居住使用情形，原告不享有解除合同的权利。法律规定房屋主体结构质量不合格的，买受人可以请求解除合同，但该条规定是基于主体结构的质量问题难以修复及房屋除了拆除重建无法通过修复等方式达到合格状态的情形。在我国解除合同是较为严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或约定条件下任意解除合同，合同法第九十四条以及商品房解释第12、13条的立法依据就是基于该规定，本案虽然主体结构出现问题，但前述鉴定报告明确“根据柱子受力情况另行加固后可继续使用”、“按方案进行加固处理后，案涉房屋混凝土构件能满足安全使用要求”以及“经有资格的单位加固处理后可以保证安全使用”等。三、鉴定机构作出的《房地产估价报告》及《资产评估报告书》存在错误，前份报告系委托震元公司对案涉房屋（包含固定装修）质量完好情况下的市场价值及类似房地产租金以2013年12月18日为基准日进行鉴定，后份报告系委托萧审公司对该房屋室内动产市场价值及搬迁费用进行评估，但均存在一定程度的错误，尤其是前份报告所附的“技术报告”存在两个重大错误，其一是选取挂牌价作为比较案例与《房地产估价规范》要求不符，报告选取的是2个成交实例（案例1、2均为休博园1区水街排屋）及1个挂牌案例（案例3为美之园排屋），关于租金价值的比较案例则全部为挂牌案例（均为苏黎士小镇排屋），根据《房地产估价规范》2.0.12市场比较法及5.2.2、5.2.3的规定，采用市场估价法选取的比较案例应为成交实例，该报告选取挂牌案例的做法严重违背规范要求；同时，被告自行调查案涉房屋附近同类小区，发现存在大量成交实例，震元公司却未采用。此外，被告自行调查的挂牌信息显示，前述报告所依据的比较案例中采用挂牌价的相关案例价格明显偏离市场实际挂牌价格，而正是这些所谓的挂牌价案例明显拉高案涉房屋的评估价格。其二，报告对房屋装修评估缺乏有效依据且未计算折旧，评估单价未以有效票据、合同等文件或真实市场询价为依据，均为震元公司主观判定且明显偏高；同时，案涉房屋完成装修已有很长时间且经原告多年使用，但报告对装修评估均为新置价格，不符合相关评估规范。综上，可认定鉴定机构所作结论存在严重缺陷，请求法院重新或补充鉴定，若法院不同意重新或补充鉴定，则应参考被告提交的相关实际成交案例及挂牌信息酌情对鉴定结果进行合理修正。四、原告诉请无法律及事实依据。1、即使解除合同，原告主张的房屋差价损失明显高于实际损失及市场价格，而损失赔偿应以弥补实际损失为原则，本案原告实际购房款仅为75万余元，其要求赔偿435万余元显然高于实际损失，且该补偿金额参考的《房地产估价报告》存在错误且严重偏离市场价格，故请求法院酌情减少房屋差价赔偿金额。2、房屋装修及定制家具损失应考虑折旧，房屋已使用多年，故请求法院酌情考虑。3、若合同解除，重新购房的契税并非合同解除的必然和实际损失，而为或然性损失，在合同法上不应得到支持。根据合同法第一百一十三条的规定，即便计算该损失也应当以案涉房屋购置时的价格为基础，合同签订时任何人都无法预见现在房产市场价格这么高。4、房屋租金无法律依据，本案原告一直居住于案涉房屋内，并未在外租房居住，不存在房屋租金损失。如果系装修过渡期费用，应非必然或已实际发生的损失，如原告购买的是精装修房屋，就不存在装修期问题，且原告是按精装修来主张损失，也不存在装修过渡期的问题。关于装修租期问题，若合同解除且被告按市场价格赔偿了房屋差价损失，则应该是被告向原告主张从交房之日起至合同解除之日止的租金。5、原告拒绝被告对案涉房屋的维修导致损失扩大，应对扩大损失部分承担责任。该房屋质量问题于2012年被发现，被告多次要求先行维修，但被原告阻挠，部分质量问题日益严重，若早一步维修可防止损失扩大，且该时间段内房价上涨导致损失扩大。6、案涉房屋经竣工验收合格，交付时不存在质量问题，交房后原告向物业公司申报维修，经物业公司现场查看系结构柱的空鼓问题，并不影响房屋安全且经修复可正常使用，此后原告开始装修并擅自更改房屋结构，影响房屋承重结构，经多年使用后于2012年再次发现柱子裂缝。上述事实可表明原告对房屋质量问题至少存在一定过错，根据案涉合同第十七条“因不可抗力或非出卖人原因造成的损坏出卖人不承担责任”的规定，损失不应或不应全部由被告承担，而应根据实际过错由过错一方或双方过错大小分担。综上，请求法院依法公正裁决，经庭审释明，被告表示即使法院认为合同解除条件成立，本案中不一并主张房屋返还及配合过户等请求，其依法另行主张。
原告张忆南为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了以下证据：1、《商品房买卖合同》1份及发票2份，欲证明双方存在商品房买卖关系，原告向被告支付购房款的事实。2、《美之园小区紫檀苑1幢5单元102室部分混凝土柱构件安全性鉴定报告及处理方案》（2-1、针对修复所作）及《房屋结构鉴定分析报告》（2-2、针对安全性所作）各1份，欲证明案涉房屋主体结构主要为承重柱、构造柱及承重墙存在质量问题，不符合设计质量标准，承重柱及承重墙主体结构钢筋严重腐烂的事实。3、检测报告1份，欲证明隔壁相交的房屋即1幢5单元101室也存在类似质量问题，只是没有案涉房屋严重，因为隔壁房屋问题柱子只有6根而案涉房屋有18根（包括承重柱和构造柱）的事实。经庭审质证，证据1，被告对其三性均无异议，根据合同第17条规定，案涉房屋质量问题除房屋本身原因外，还有原告装修原因，其装修改变楼梯间位置并可能对房屋承重结构有影响。对证据2，其中2-1的三性无异议，但对证明内容有异议，原告主张该方案系针对修复所作，与主体结构是否合格系两个概念，而且是针对局部性构件进行，故该方案对整个房屋的主体结构质量未作出结论性意见；对2-2的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，针对合法性，报告的技术分析依据为《危险房屋分析鉴定标准》（2004年版），而案涉房屋系2003年以前竣工验收，旧房不能适用新标准来鉴定；针对关联性，该报告所涉柱子超过15根，但检测机构仅取样柱子2根及检测点3个，不符合《危险房屋分析鉴定标准》规定的取样比例要求，实际上该房屋的柱子是混凝土柱且均为构造柱而不是承重柱，房屋系砖混结构，承重主要为墙体。对证据3的三性均无异议。
被告顺发公司提供了以下证据：1-2、竣工验收备案表及杭州市萧山区住宅小区综合验收合格证各1份，欲共同证明案涉房屋经验收合格且不存在质量问题的事实。3、设计图纸及照片各2份，欲证明原告装修擅自变更楼梯间位置的事实。4、美之园紫檀苑1幢5单元101室结构设计复核说明1份，欲证明案涉房屋与隔壁101室墙体共同，房屋监测点所在墙体满足要求，且房屋为砖混结构，主要承重体为砖墙，出现问题的柱子均为构造柱且荷载较小，根据柱子受力情况另行加固后可继续使用的事实。5-6、《美之园紫檀苑1幢5单元102室部分混凝土柱安全性鉴定报告及处理方案》（同原告证据2-1）及检验站公司出具的说明各1份，欲共同证明方案仅针对局部柱构件，进行加固处理后案涉房屋混凝土构件能满足安全使用要求的事实。7-8、《房屋结构鉴定分析报告》（同原告证据2-2）及由中浩公司出具的情况说明各1份，欲共同证明案涉房屋存在局部险情，经有资质单位加固处理后可保证安全使用的事实。9、美之园排屋出售挂牌信息1份，欲证明萧山房产网上挂牌出售的、在估价时点一年内的美之园排屋10套（含联排，其价格高于叠排）平均单价为2.2万元/㎡左右；其中统一编号为196200号的排屋为《房地产估价技术报告》选取的对比案例3，该案例为所有挂牌案例中的最高价且注明含汽车库两个及杂物间一个，震元公司对案例的选择明显存在利益倾斜，而且通过隐瞒该案例的附赠情形以及通过对该案例的上下楼层系数调整（认为下楼高于上楼）刻意提高对比案例价格的事实。10、美之园排屋出租挂牌信息1份，欲证明萧山房产网上挂牌出租的美之园排屋4套平均单价为0.6元/㎡/天左右；案涉房屋所在美之园排屋有出租挂牌案例，但《房地产估价技术报告》仍舍近求远选取苏黎士小镇的挂牌案例作为对比案例的事实。11、苏黎士小镇排屋出租挂牌信息1份，欲证明萧山房产网上挂牌出租的苏黎士小镇排屋6套平均单价为0.6元/㎡/天左右的事实。经庭审质证，原告认为，对证据1、2的真实性、合法性无异议，但验收系针对各方主体并在程序上验收，而非针对房屋质量进行验收，如对氯离子超标问题无法验收。对证据3，原告装修变更属实，但房屋质量问题系氯离子严重超标、钢筋严重腐烂膨胀（大于5倍系数）并造成柱子开裂，这些问题与装修没有直接关系。对证据4的真实性、合法性无异议，但被告陈述“柱子为构造柱”不妥，根据原告证据2-2中的图纸表明柱子共为22根，其中18根膨胀开裂，其中有问题承重柱10根，案涉房屋系根据设计要求购买，并非考虑当初适当的设计余量，故不存在该问题。对证据5、6、7、8的真实性、合法性均无异议，但对被告的证明内容有异议，按现在的技术条件通过维修可能可以修复所有的质量问题，但原告不愿意住这样的房屋，因为涉及氯离子超标，部分柱子标准不同反映出氯离子超标程度不同，因为该差异存在，其他柱子没有反映出来也不能排除出现类似问题，因为该问题系逐步出现，根据柱子现状无需检测也可看出存在问题。对证据9-11，前述鉴定评估报告系在法院主持下由双方共同委托的鉴定机构作出，对报告的异议也由鉴定人员出庭时说明，原告认可鉴定评估报告。
依原告方书面鉴定申请，本院依法委托并当庭出示以下鉴定报告等材料：1、由震元公司出具的《房地产估价报告》1份（针对案涉房屋市场价值包括装修价值以及租金价值）；2、由萧审公司出具的《资产评估报告书》1份（针对案涉房屋室内动产市场价值及搬迁费用）；3、评估费发票2份。同时，针对被告方的异议并依其书面申请，本院组织各方及鉴定人员到庭进行了两次法庭调查。经庭审质证，原告对前述证据三性均无异议，鉴定报告由双方共同委托后出具，系双方共同证据，原告对此无异议。被告认为，对于报告1，（1）对估价方法的选取有误，该评估仅采用市场比较法一种方法进行，根据《房地产估价规范》5.1.2及5.1.3规定，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。该规范属于国家强制性标准，因此该报告仅采用一种估价方法进行评估违法强制性国家标准；另外，就本案估价对象而言完全有必要也有可能采取其他估价方法进行估价，案涉房屋在评估节点前后没有类似房产交易实例，而地段相近、用途交易类型相同、相近年份的可比实例也几乎没有，因为可比实例的缺失，采用市场比较法难以得出客观合理的结果，同时报告排除收益法及成本法评估法的理由均不成立。（2）选取的比较案例尤其是挂牌价比较案例真实性存疑，震元公司未提供案例任何可信的交易文本或其他有公信力的文件，无从核对其真实性。从被告自行调查的相关挂牌信息显示，该报告所依据的比较案例中采用的挂牌价案例的价格明显偏离市场实际挂牌价格，而正是这些挂牌价案例明显拉高了案涉房产的评估价格。（3）选取挂牌价作为比较案例与《房地产估价规范》要求不符，报告选取的是2个成交实例（案例1、2均为休博园1区水街排屋）及1个挂牌案例（案例3为美之园排屋），关于租金价值的比较案例则全部为挂牌案例（均为苏黎士小镇排屋），根据《房地产估价规范》2.0.12市场比较法及5.2.2、5.2.3的规定，采用市场估价法选取的比较案例应为成交实例，该报告选取挂牌案例的做法严重违背规范要求；《房地产估价技术报告》关于比较案例的信息和具体内容不完整，震元公司完全依据主观想象作出比较，存在严重的程序错误。（4）《房地产估价技术报告》对于比较因素的修正有误。如选取的案例1、2交通、区位及配套等远远优于美之园项目；在新旧程度上，案例1、2明显新于案涉房屋；在楼层一项，实际上叠排上下楼各有优缺点，普遍的市场价格差异不大；在质量状况一项，案涉房屋的质量问题并不能推断出美之园其他房屋质量较差，震元公司系毫无根据的推定；有无赠送面积一项，被告在售房时仅向原告赠送面积4㎡，储物2系原告自行挖掘的违章建筑而不能列入估价范围，而且仅仅4㎡不可能达到如此高的调整系数；在税费承担上，案例3未实际成交，如何得出其价格中未包含税费的结论。此外，租金市场价值比较因素调整中也存在前述问题。（5）报告对房屋装修评估缺乏有效依据且未计算折旧，评估单价未以有效票据、合同等文件或真实市场询价为依据，均为震元公司主观判定且明显偏高；同时，案涉房屋完成装修已有很长时间且经原告多年使用，但报告对装修评估均为新置价格，不符合相关评估规范。对于报告2，（1）该报告中家具家电重置价格及成新率确定均缺少依据，重置价格应以有效的票据、合同等文件或真实的市场询价为依据，而报告中未予以体现和说明，对于成新率的确定亦缺少评估对象的已使用年限及耐用年限的相关说明。（2）报告中有些高柜、低柜等资产与报告1中房屋装修评估中的低柜等项目存在重复。（3）关于评估基准日，原告一直居住在案涉房屋中，故在确定有关租金及资产评估价值时应考虑该情形。综上，震元公司出具的报告1鉴定程序严重违法、结论明显依据不足；对报告2，要求评估机构补充出具相关说明。补充一点，被告现要求重新或补充鉴定，若补充鉴定则针对案涉房屋市场价值及装修、动产折旧后的价值。
上述证据经审查，本院认为：对原告证据1、3，因被告均无异议，故予以确认。对证据2，其中2-1因被告无异议，故确认其效力，以及“一层混凝土柱构件普遍存在因钢筋锈胀引起的顺筋裂缝及混凝土剥落”，根据《危险房屋分析鉴定标准》（2004年），该混凝土构件存在安全隐患而评定为危险点等情形。对其中2-2，因被告对其真实性无异议，故确认其真实性；至于被告的合法性异议，该鉴定系双方共同委托所作，且报告依据之一《危险房屋分析鉴定标准》（2004年）在证据2-1中为被告方认可，故确认其合法性；就被告的关联性异议，取样仅针对混凝土强度及氯离子含量检测部分，其他部分并未反映，且该部分取样受限也是基于房屋已经装修并居住，同时案涉房屋概况已明确承重体系为钢筋混凝土柱梁及砖墙的混合结构，混凝土柱中包括承重柱（标注为Z）、构造柱（标注为G）等类型，故被告的上述异议不成立，确认其证明效力。对被告证据1、2，原告对真实性无异议，故确认其真实性及案涉房屋所涉工程于2003年1月进行竣工验收，杭州市萧山区建设局于同年8月发出合格证的事实。对证据3，原告对其真实性未提异议，结合庭审其陈述确认证据真实性及装修变更属实，即原来设计的楼梯间改为二楼卫生间，原楼梯间对面的一楼客厅顶部经装修变更为1-2楼的楼梯间。对证据4，原告对真实性、合法性无异议，对该两项予以确认，至于被告主张的“主要承重体系为砖墙，出现问题的柱子均为构造柱”等，因明显与双方共同委托并由中浩公司出具的报告即原告证据2-2不符，故对该主张不予认可。对证据5-8，原告对真实性、合法性无异议，对该两项予以确认，至于其关联性，本院将予以另行阐述。对证据9-11，证据系被告单方作出，未经有权机关确认且不能充分反映类似房产的真实交易情形及被告方的证明对象，故不予认可。对当庭出示的鉴定报告等材料，针对被告方异议，本院认为，针对报告1，就估价方法而言，按《房地产估价规范》的规定，并非必须同时采用多种方法进行，而是应选择最适宜的方法，规范已明确“在有条件情形下以市场比较法为主要方法”，该报告已按规范明确取舍的合理理由，另结合鉴定人出庭陈述，报告确定采用市场比较法一种方法进行评估的理由并无不当之处，被告的该项异议不成立；就挂牌价比较案例的真实性问题，结合鉴定人出庭陈述及交易惯例，在房管部门登记备案的交易价格存在与实际价格相比偏低的情形，不能有效反映市场的真实交易价格，即阴阳合同问题，故不宜采用，同时该案例价格也经过合理修正，现无证据显示该对比案例明显拉高了案涉房屋的评估价格，故该异议不成立；就比较因素的修正问题，其中诸多异议系被告方的主观认定，且就其相关事实主张缺乏依据，故对其该异议不予认定；就装修折旧等问题，结合鉴定人出庭陈述，报告中已明确固定装饰装修等的净值，即已考虑并扣除折旧部分，被告方的该项异议不成立。针对报告2，就家具家电重置价格及成新率依据问题，根据前述分析，被告方并未提出有效异议，故对其异议不予认可；就部分高、低柜与报告1中低柜等项目重复问题，经核实，报告1中的低柜等系固定装饰装修附和于案涉房屋，而报告2中的低柜等系特定或普通位置的动产，与房屋分离，故并不存在重复问题，故该项异议不成立。综上，可认定报告1、2鉴定程序合法、方法及结论依据并无缺陷，故予以认定，对被告提出的重新鉴定等要求不予准许。就评估费发票，双方就真实性未提异议，故确认其真实性。
根据以上所确认的有效证据及各方于庭审中的陈述，本院认定以下事实：案涉房屋所涉建设工程于2003年1月进行竣工验收，建设单位为浙江万向房地产开发有限公司（以下简称万向公司），即现在的顺发公司，前述工程经杭州市萧山区建设局综合验收合格并于同年8月发出合格证。2003年9月12日，原告与万向公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买美之园紫檀苑1幢5单元102室的房屋，属砖混结构，合同约定面积213.19㎡，单价为3564元/㎡，总金额为759809.16元，该款于同年9月12日一次性付清等内容；同时，原告另支付位于房屋地下一层的杂物间款项24064元，该杂物间建筑面积为34.08㎡（未计入房产权证记载面积，其中4㎡系赠送面积），单价800元/㎡。原告已付清前述款项，后房屋按约交付并由原告将产权登记于其名下，登记面积为213.19㎡。后原告方发现房屋混凝土柱存在竖向裂缝及墙面开裂等质量问题，被告曾屡次以柱子空鼓为由委托物业公司进行表面维修。期间原告方开始装修房屋，且对装修进行了变更，即将原先设计的楼梯间改为二楼卫生间以及将原楼梯间对面的一楼客厅顶部变更为1-2楼的楼梯间。因案涉房屋一层钢筋混凝土柱等裂缝逐渐增扩，依双方委托并由检验站公司于2012年8月17日就案涉房屋出具了《部分混凝土柱安全性鉴定报告及处理方案》，认定“一层混凝土柱构件普遍存在因钢筋锈胀引起的顺筋裂缝及混凝土剥落等，根据《危险房屋分析鉴定标准》（2004年），前述混凝土构件存在安全隐患而评定为危险点，应及时采取措施”等，并确定了相应处理方案。就房屋结构危险性问题，双方另行委托中浩公司进行鉴定分析并由该公司于2013年11月1日出具了《房屋结构鉴定分析报告》，认定“房屋主要存在一层墙体砌筑砂浆强度不满足设计要求，施工质量差，影响承重墙体的承载力；一层大部分钢筋混凝土承重柱和构造柱混凝土沿主筋方向普遍出现明显开裂，钢筋保护层局部酥裂、空鼓，主筋和箍筋严重锈蚀，已构成危险点（危险构件）等问题，其主要原因是一层钢筋混凝土柱混凝土氯离子含量远超规定限值”、“上部承重结构危险性等级为C级等，综合评定房屋危险性为C级，房屋部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房”，同时“考虑到钢筋混凝土柱内混凝土氯离子的不利作用会随着时间推移而逐年增加”而建议对房屋做排危处理。期间双方曾协商进行换房，因原告认为存在与案涉房屋类似质量问题而未果。应原告方书面申请，震元公司于2014年5月28日就包括装修价值在内的案涉房屋市场价值及租金价值等事项出具《房地产估价报告》，认定“估价对象质量完好情况下（房屋建筑面积213.19㎡及相应使用范围内的国有土地使用权面积、室内固定装饰装修及固定家俱设施）于估价时点即2013年12月18日的市场价值为556.93万元（该价值包括室内固定装饰装修及固定家俱设施价值45.27万元）；租金价值为11.44万元/年”；萧审公司于2014年8月11日就房屋室内动产价值及搬迁费用出具《资产评估报告书》，认定“室内动产在前述估价时点的评估金额为213020元，其中存放于一般位置的动产金额为120320元，存放于特定位置的动产金额为92700元，上述资产的搬迁费用按评估金额的10%计算确定”，前述评估费14000元及2000元均由原告方预付。
另查明，原告方在案涉房屋内居住至今，该房屋为1-2层叠式排屋（有一地下室，地下室面积未计入产权登记面积），地上一层呈二厅一厨一卫一朝北花园布置（花园面积约17.4㎡，未计入产权登记面积），地上二层呈三室二卫一书房一厅一朝南阳台布置，地下一层呈二储一卫布置（其中储物1面积为34.08㎡，即前述杂物间；储物2系原告方自行挖掘形成），房屋承重体系为钢筋混凝土柱梁及砖墙的混合结构，混凝土柱中包括承重柱（标注为Z）及构造柱（标注为G）等类型。
本院认为：针对本案争议焦点，首先是否符合原告所主张合同解除的法定条件。其一，案涉房屋质量经双方选定的第三方鉴定机构认定主要存在一层墙体砌筑砂浆强度问题影响承重墙体承载力、大部分钢筋混凝土承重柱和构造柱混凝土明显开裂以及钢筋保护层等构成危险点、混凝土氯离子含量严重超标等问题，导致部分承重结构承载力无法满足正常使用要求并构成局部危房，且危险程度会随着混凝土氯离子的不利作用而逐年增加，尤其可以认定房屋存在重大的安全隐患。其二，结合法庭调查中专家辅助人的陈述，两方专家均明确按房屋现状无法居住使用，被告方专家也建议另租房居住等，可知现阶段房屋的严重质量瑕疵已影响原告方的正常居住使用，更遑论危险程度进一步加剧的情形。其三，“正常居住使用”不仅以前述分析的安全为条件，还应包括与房屋价值相当的物质、心理等舒适程度及配套设施环境等标准，因上述质量问题导致原告方的生活质量及预期远达不到与正常房屋市场价值相当的前述标准，结合前述分析应可认定为严重影响居住适用。最后，从可修复性角度来说，房屋已经过被告方的屡次维修但未解决，相反问题更加严重；此外，就被告方的加固方案，该房屋地上部分系第一、二层，之上尚有其他产权人所有的第三、四层，尚不考虑原告方对该方案的接受程度，仅对案涉房屋进行独立及彻底的加固修复存在较大困难，原告方亦无法接受。综上，可认定案涉房屋存在严重的质量瑕疵且严重影响正常的居住使用，导致无法实现合同目的，原告可据此解除合同并主张赔偿损失，故对原告的解除合同主张予以支持，而被告的相关辩称依据不足，不予采信。经本院释明，被告表示若法院认为解除条件成立，在本案中不一并主张返还房屋及配合过户等请求，故本院仅就解除合同后果中的赔偿损失进行分析认定。其次，针对原告方合理损失、原告方是否因装修导致房屋质量问题及就扩大损失存在过错以及责任认定的争议点。其一，就原告方主张的各项损失，在因一方过错导致房屋买卖合同解除的情形下，购房款应予返还；另双方已确认评估估价时点为2013年12月18日，该时点的房屋正常市场价格与原购置价之间的房屋差价部分及装修损失也显然属于履行利益的损害赔偿范围，这有利于避免房价涨跌下的投机行为；就原告主张的契税损失，其重新购房的契税并非合同解除的必然和已实际发生的损失，该损失应为或然性损失，故本案中不予计算在内；就特定位置动产损失及一般位置动产的搬迁费用，因两项动产与前述装饰装修中的固定家俱设施相区分，亦为合理，故予以计算在内；就评估费用，属于确定守约方损失应支出的必要费用范畴，应予计算在内；就房屋租金，合同解除后按常理原告方必然产生一定的房屋使用成本，该项原告方主张的租金成本应属合理，本院考虑到市场普通的装修期限酌情认定为半年。综上，本院认定原告方的合理损失为购房款759809.16元、房屋差价损失4356790.84元及装修损失452700元、特定位置动产损失92700元及一般位置动产的搬迁费用12032元、评估费用16000元及半年期的房屋租金57200元，合计5747232元。其二，前述损失应扣除守约方亦有过失所造成的损失及未采取合理措施不当扩大的损失等，本案被告辩称原告方因装修导致房屋质量问题及就扩大损失存在过错，本院认为，本案庭审及调查包括专家辅助人出庭调查中均未明确原告装修时楼梯间变更影响房屋承重结构，被告方对此也未提供有效证据予以证实；同时，前述房屋质量问题原因主要体现为混凝土氯离子含量严重超标，也未涉及前述变更，故对被告方的该项过错辩称不予采信。同时，就被告方主张的“未采取合理措施导致损失不当扩大”，双方委托的检验站公司于2012年出具了相应鉴定报告及处理方案，明确危险点应及时采取措施并确定相应处理方案，之前原告方在取得经验收合格的房屋后也发现了明显的质量瑕疵，其亦存在相应的注意义务且应采取积极维修等合理措施，这也属于双方可预见的范围，因双方未采取积极维修等合理措施导致损失扩大，双方均应对扩大损失部分承担责任。本案考虑到合同履行及违约情形、维修过程及期间房价的市场变化等因素，酌情认定原告按前述房屋差价损失的10%的标准即435679.08元承担扩大损失部分的责任，该部分应予扣除。此外，在前述责任承担后，案涉房屋包括室内地下室等及其装饰装修、特定位置的动产应当归被告方所有。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
一、张忆南与顺发恒业有限公司之间的商品房买卖合同关系于本判决生效之日解除；
二、顺发恒业有限公司于本判决生效后十日内返还张忆南购房款759809.16元；
三、顺发恒业有限公司赔偿张忆南房屋差价损失4356790.84元、装修损失452700元、特定位置动产损失92700元、一般位置动产的搬迁费用12032元、评估费用16000元及房屋租金57200元，以上合计4987422.84元中的部分计4551743.76元，该款于本判决生效后十日内付清；
四、驳回张忆南的其余诉讼请求。
若顺发恒业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费53506元，由张忆南负担5805元，顺发恒业有限公司负担47701元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）。
审 判 长 郑卜训
人民陪审员 何小明
人民陪审员 瞿 萍
二〇一五年七月十七日
书 记 员 富美芳