安徽省芜湖市弋江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0203民初2697号
原告：王海荣，男，1976年7月8日出生，汉族，高中文化，自由职业，住芜湖市弋江区，
委托代理人：吴俊洋，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。
委托代理人：李雨，安徽铭诚律师事务所律师。
被告：江琴，女，1982年1月15日出生，汉族，大专文化，自由职业，住江苏省常州市钟楼区，
委托代理人：屠江南，江苏致达律师事务所律师。
委托代理人：吉庆方，江苏致达律师事务所律师。
被告：刘金花，女，1953年6月16日出生，汉族，文盲，无业，住安徽省芜湖市弋江区，
第三人：芜湖市安明房产中介所，住所地安徽省芜湖市利民路大营新村*号门面，注册号340210600018279。
经营者：孙桃，女，汉族，1968年9月8日出生，住安徽省芜湖市弋江区，
委托代理人：刘新明（孙桃丈夫），该中介所员工。
原告王海荣诉被告江琴、刘金花、第三人芜湖市安明房产中介所房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年9月26日受理后，依法由审判员苏元义适用简易程序，于2017年6月2日公开开庭进行了审理。原告王海荣及其委托代理人吴俊洋、李雨，被告江琴委托代理人屠江南，第三人芜湖市安明房产中介所委托代理人刘新明到庭参加诉讼，被告刘金花经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。处理管辖权异议及双方当事人申请调解期间在审限内予以扣除。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年9月1日原告王海荣通过第三人芜湖市安明房产中介所，要求购买被告所有的、委托第三人芜湖市安明房产中介所对外挂牌出售的芜湖市弋江区南瑞新城荷夏园37幢3单元101室房屋。被告因常年在外地工作，故全权委托其母亲即被告刘金花同原告签订了一份《房屋买卖合同》，约定房屋出售价款为43万元，原告于合同签订之日支付定金2万元，被告在过户后10日内让房，如违约，每天罚款100元整，被告应配合原告办理公积金贷款等。合同签订时，原告依约向被告支付了2万元定金。合同签订后，原告向亲朋好友筹集了购房款41万元，在原告向被告提出按照合同约定至房管局办理该房屋过户手续并支付剩余购房款时，被告因市场近期房价上涨，拒不履行合同。因被告的违约行为导致合同无法继续履行，被告的违约行为严重损害了原告利益，根据双方合同约定，被告应当承担相应违约责任。现请求被告继续履行2016年9月1日与原告签订的商品房买卖合同，立即将南瑞新城荷夏园37幢3单元101室房屋过户到原告名下，被告于房屋过户原告名下十日内将南瑞新城荷夏园37幢3单元101室房屋腾空，交付原告，如逾期未腾空交付房屋，每逾期一日支付原告违约金100元。
原告为支持其诉讼请求及陈述的事实和理由提交证据如下：1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2、企业信息查询单复印件，人口信息查询单复印件，证明被告主体资格；3、房屋买卖合同复印件、微信聊天记录复印件、通话记录详情和证明，证明原被告双方于2016年9月1日缔结房屋买卖合同，被告将案涉房屋以43万卖给原告，双方在合同中对权力义务作了约定，被告一将房屋对外出售是真实意思的表示；4、收条复印件，证明原告在合同签订当日（2016.9.1）支付被告定金2万元的事实，收款人是被告二，是被告一的母亲和代理人；5、录音光盘及文字整理材料，证明被告一对被告二替其签订房屋买卖合同是明知并且同意的，被告一是愿意出售房屋给原告的，合同签订的第二天被告一给第三人打电话反悔卖房了；6、通话详情（电话为151××××7888），证明通话的双方是原告和江琴，151××××7888是江琴本人的号码。
被告江琴在庭审中辩称：1、被告二是文盲，且患有长期抑郁症，不能订立房屋买卖合同，且徐江（音，监护人）对该合同也不认可；我方从未许可被告二对自己的房屋对外出售，故该合同应当是无效的，请求驳回原告诉请。2、原告在签订合同时没有尽到谨慎审核的义务，对所谓的被告一委托被告二的委托材料并没有审核，过错在于原告自己，故我方不应当承担违约义务。
被告江琴针对其抗辩及陈述事实和理由提交证据如下：1、被告二的病历原件，证明被告二是长期重度抑郁症患者；被告二在签订合同是不具有民事行为能力故该合同不生效。
被告刘金花未作答辩，亦未提交相应证据。
第三人芜湖市安明房产中介所陈述称：2016.9.1日原告委托我方要求购买案涉房屋，被告一常年在外地工作，故委托被告二和原告签订了合同，合同约定了房价、违约责任等，原告也于合同签订当日给付了被告2万元的定金。但其后被告一二违约，不愿意再出售房屋，这也导致了我方无法收到案涉房屋的中介费用。（详见答辩状。）
第三人芜湖市安明房产中介所针对其抗辩及陈述事实和理由未提交证据。
经当庭举证、质证，被告江琴对原告所举证据1质证意见为真实性无异议；证据2质证意见为真实性无异议，但是刘金花是文盲，对合同并不能完全理解；证据3质证意见为该合同被告一不知情，被告一作为房屋所有人也没有确认，且被告二是文盲且长期抑郁，故合同的签订应当是无效的。微信记录和通话记录无法确定双方身份，真实性不予认可。证明内容真实性也不予认可，是中介怂恿被告二去卖的；证据4质证意见为真实性无异议，但是此款是被告二自己收取的，没有给我方；证据5质证意见为真实性和合法性无法认可，无法证明双方通话地点、时间和情况，且我方不认为是和原告和被告一通话的，且未经过我方同意的电话录音也是不合法的；证据6质证意见为该证据只能证明原告和151××××7888有通话，代理人不清楚这是不是江琴的号码。第三人芜湖市安明房产中介所对原告所举证据1、2、4、5质证意见为无异议；证据3质证意见为微信记录可以证明江琴确实是想卖房子的，此前因为帮被告二处理另一套房子故所以我和被告一、被告二也是认识的，被告一在微信聊天记录中一直委托我帮其卖房子，也说过让她母亲签合同也是一样的，签过合同我方也和江琴通过电话，这个事情被告一也是知道的，且就此事被告一、被告二在此后也通过电话，后期被告一也和我沟通过，现在不愿意卖房子也是因为被告一兄嫂及母亲的原因，加上房价上涨造成的，被告一说江琴不知道卖房子的情况不是事实，我方认为合同是具有法律效力的，双方都应当遵守，发生矛盾也可以协商解决，但是被告江琴一直说没有钱赔，双方一直没有协商好；证据6质证意见为这就是江琴的号码。原告对被告江琴所举证据1质证意见为真实性有异议，其上没有经办单位的盖章，也达不到被告一的证明目的，不是所有的××都是限制民事行为能力人，房屋买卖合同签订的整个过程被告二可以明确表示自己的意思，不是限制民事行为能力的人。第三人芜湖市安明房产中介所对被告江琴所举证据1质证意见为被告二去年九月是很正常的人，没有丝毫××的迹象，是不是有抑郁症我就不知道了。
经当庭举证、质证，本院对当事人所举证据认证如下：对原告所举证据1、2、3、4、5、6以及被告江琴所举证据1，本院经审查结合本案案情对其真实性予以综合确认。
经当庭举证、质证、认证及当事人陈述，审理查明的事实如下：2016年9月1日原告王海荣通过第三人芜湖市安明房产中介所，要求购买被告江琴所有的、委托第三人芜湖市安明房产中介所对外挂牌出售的芜湖市弋江区南瑞新城荷夏园37幢3单元101室房屋（建筑面积80.23平方米、3-5号车库9.44平方米）。被告江琴因常年在外地工作，故全权委托(口头)其母亲即被告刘金花作为代理人同原告签订了一份《房屋买卖合同》，约定房屋出售价款为43万元，原告于合同签订之日支付定金2万元，被告在过户后10日内让房，如违约，每天罚款100元整，被告应配合原告办理公积金贷款，买方违约放弃定金2万元，卖方违约双倍返还定金4万元等。合同签订时，原告依约向被告支付了2万元定金。合同签订后，原告向亲朋好友筹集了购房款41万元，在原告向被告提出按照合同约定至房管局办理该房屋过户手续并支付剩余购房款时，被告拒绝出售房屋。后双方协商无果。遂成讼。
另查明：涉案房屋目前由被告刘金花一人居住。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告江琴（即被告江琴的母亲作为代理人）于2016年9月1日签订的《房屋买卖合同》合法有效，系双方当事人真实意思表示，对双方当事人具有约束力。被告江琴未能按照合同约定将涉案房屋交付给原告，导致合同目的无法实现，被告江琴的行为已经构成根本违约，原告诉请被告继续履行2016年9月1日与原告签订的商品房买卖合同、立即将南瑞新城荷夏园37幢3单元101室房屋过户到原告名下、被告于房屋过户原告名下十日内将南瑞新城荷夏园37幢3单元101室房屋腾空、交付原告的请求，理由正当，故本院对该诉请予以支持。双方当事人凡与上述认定不符之处，皆因无事实和法律依据而未获采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一、二款，第一百零七条，第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告王海荣与被告江琴（即被告江琴的母亲刘金花作为代理人）于2016年9月1日签订的《房屋买卖合同》继续履行；
二、被告江琴于本判决生效之日起十日内将被告江琴所有的位于芜湖市弋江区南瑞新城荷夏园37幢3单元101室（建筑面积80.23平方米、3-5号车库9.44平方米）房屋过户至原告王海荣一人名下并同时将该房屋腾空交付给原告王海荣；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取3875元，由被告江琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 苏元义
二〇一七年七月十日
书记员 周维丽
附本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵做价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。