辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终1669号
上诉人(原审原告)：宫照斌，男，1975年2月28日出生，汉族，住大连市经济技术开发区。
委托诉讼代理人：宋闻博，辽宁见道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵久堂，男，1964年2月21日出生，汉族，住庄河市。
委托诉讼代理人：周延波，大连庄河市中乙法律服务所法律工作者。
原审被告：王和利，女，1986年10月21日出生，汉族，住庄河市。
原审被告：刘兆忱，男，1982年5月6日出生，汉族，住庄河市。
原审被告：孙华，女，1964年11月17日出生，汉族，住庄河市。
原审被告：孙有安，男，1963年2月14日出生，汉族，住沈阳市和平区。
原审被告：大连东北亚机械制造有限公司，住所地庄河市昌盛街道高屯村。
法定代表人：孙有安，该公司经理。
上诉人宫照斌因与被上诉人赵永堂、原审被告刘兆忱、孙有安、王和利、孙华、大连东北亚机械制造有限公司（以下简称”东北亚公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服辽宁省庄河市人民法院（2017）辽0283民初679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宫照斌及其委托诉讼代理人宋闻博，被上诉人赵永堂及其委托诉讼代理人周延波到庭参加诉讼。原审被告刘兆忱、孙有安、王和利、孙华、东北亚公司经本院合法传唤无正当理由未出庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
宫照斌上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。主要事实和理由：一、一审被告孙有安为执行案件的被执行人，与执行案件存在极强的利害关系，其在执行过程中所陈述的内容不应直接作为认定案涉房屋无出租情形的依据。而案涉房屋是否为清水房并非法律上认定房屋是否被占用使用的标准，上诉人在2015年1月1日与孙有安签订租房协议当日即取得了案涉房屋钥匙，此时起案涉房屋就由上诉人占有使用。一审法院仅依据孙有安的陈述和查封房屋时房屋为清水房而认定上诉人不存在占有使用案涉房屋的情况显系事实认定错误。二、案涉房屋所在楼盘名为大连绿地中心，在上诉人承租案涉房屋期间，上诉人向案涉房屋物业公司上海科瑞物业管理发展有限公司大连第二分公司缴纳了物业费及水电费，物业公司也向上诉人出具了相关收据，由此可证明案涉房屋一直是由上诉人占有使用。收据中的物业公司名称与查封案涉房屋时制作笔录中记载的大连绿地中心物业实质指的都是案涉房屋所在楼盘的物业公司，即上海科瑞物业管理发展有限公司大连第二分公司，而原审法院以二者名称不同为由不认定上述证据的证明力，显系事实认定和证据采信上的错误。三、根据上诉人提供的企业信用信息公示资料和营业执照内容记载，上诉人于2016年4月20日成立公司，公司住所地即为案涉房屋所在地，该内容经有关部门核准备案并对外公示，而上诉人也于公司核准成立后开始对案涉房屋进行装修，上诉人对案涉房屋占有使用关系已非常明确，一审法院以案涉房屋仅为公司注册地为由片面地认定该证据不能充分证明上诉人对案涉房屋的实际占有使用，明显错误。四、上诉人与孙有安签订租房协议中载明租金上诉人一次性向孙有安付清110万元，租赁时间自2015年1月1日至2024年12月31日。虽然上诉人确系于2014年分多笔以现金和转账方式向孙有安付款，与协议中记载付款方式有所不同，但因双方是于2014年口头协商相关内容，而租房协议是租金付清后补签的协议，就支付租金此项内容不再做其他约定，故双方对于网上下载的合同中有关付款方式约定未加细致审查和修改也属正常情形，不能因此否认该协议真实性。而就上诉人向孙有安支付110万元租金一节内容，上诉人虽然丢失了40万元现金收条，但转账记录可以证明上诉人已向孙有安支付70多万元，因上诉人未提供40万元租金收条而否认全部支付租金事实是事实认定和证据采信上错误。
赵久堂辩称，同意一审判决，要求维持一审判决，驳回上诉人宫照斌的上诉请求。
原审被告刘兆忱、孙有安、王和利、孙华、东北亚公司未出庭，亦未提交书面答辩状。
宫照斌向一审法院起诉请求：停止对2016辽02**执112l号执行裁定的执行，请求确认享有涉案房屋（大连市中山区港隆路l6号2单元18层01号）的租赁权，并要求带租处分（原告享有租赁期间对租赁权的处分权）。
一审法院认定事实：赵久堂与被执行人东北亚公司、刘兆忱、孙有安、王和利、孙华民间借贷纠纷一案的诉讼中，根据原告的申请，一审法院于诉讼中裁定将被执行人孙有安所有的位于大连市中山区港隆路16号2单元18层01号（面积为255.57平方米）商品房一处予以查封，查封期限为三年。2016年5月21日向协助执行部门大连市房地产登记中心送达了协助查封手续。2015年6月12日在东北亚公司向被执行人孙有安送达了房屋查封手续，同时告知查封期间不得转让、出售、抵押、出租等，被执行人孙有安认可查封房屋是其所有，并对一审法院所告知事项陈述听清了。一审法院于2015年11月30日作出（2015）庄民初字第3179号民事判决，判决被告东北亚公司于判决发生法律效力之日起十日内偿付原告赵久堂借款本金250万元及利息50万元，并承担本金250万元自2014年2月9日起至2014年11月9日止按月利率3％计算的利息，以及本金250万元自2014年11月10日起至法院确定给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算的利息。被告刘兆忱、孙有安、王和利、孙华对上述借款及利息承担连带清偿责任。该判决已发生法律效力。五被执行人未履行判决义务，权利人于2016年4月1日向一审法院申请执行，在执行过程中，2016年4月27日孙有安在询问笔录中称，”我同赵久堂协商解决，除了一套房子（指被法院查封的位于大连市中山区港隆路16号2单元18层01号）外，如果不够，我用机器设备抵顶”。
2016年5月24日，经现场勘验案涉查封房屋为清水房，并对现场进行了录像，同时告知在现场的案外人该房屋已被法院查封，不得装修，不得改变现状。案外人称：”这个房子是我2015年1月1日向孙有安承租的，我租房时没有向有关部门登记，房租的租金已交，共110万元，分几次通过银行汇给孙有安，房门钥匙是孙有安于2015年1月1日前给我的，我要对房子进行装修，承租当时没有装修，我现在开了个公司，准备用这个房子办公，装修材料已买了，暂时没有放进房子里。原告其后在执行过程中对案涉房屋进行了装修（其于庭审中陈述”因为我已经计划开公司了很长时间，并且花费了一定的费用，虽然法院告诉我不让装修，但是我也不得不进行装修，装修材料也购买完毕了，我想即便是官司输掉了，我大部分钱已经花出去了，也不差这一部分钱了”）。
2016年5月26日一审法院作出（2016）辽0283执1121-1号执行裁定书，裁定拍卖被执行人孙有安所有的位于大连市中山区港隆路16号2单元18层01号商品房（面积为255.57m2）一套。
原告于诉讼中举证了2015年1月1日有其与被告孙有安签字字样的《租房协议》一份，协议载明：经甲乙双方协商一致。甲方将位于大连市东港区港隆路16号A52-18-1的房屋面积255.57平方米，租给乙方办公使用，租金每年壹拾万元，租期十年，押金壹拾万元，租金乙方一次性付清壹佰壹拾万元整，租赁时间自2015年1月1日至2024年12月31日止。......。原告举证了2016年5月20日、2017年6月27日、2017年7月19日物业费的收款收据复印件，其中2016年5月20日收款收据载明的客户名称为A5-2-1801,物业管理费（2015.9.1-2016.8.31），金额为14,720.40元，加盖了印文为上海科瑞物业管理发展有限公司大连第二分公司财务部的印章。原告举证了2017年6月27日及2017年7月19日内容为代收水费、代收电费的收款收据复印件两份，均载明客户名称为：A5-2-1801，加盖了印文为上海科瑞物业管理发展有限公司大连第二分公司财务部的印章。原告举证了国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告一份（复印件），载明大连东方御商贸有限公司法定代表人宫照斌，成立日期2016年4月20日，营业期限至2046年4月19日，住所：辽宁省大连市中山区港隆路16号2单元18层1号。
原告以本案理由对一审法院作出的（2016）辽0283执1121-1号执行裁定书裁定拍卖被执行人孙有安所有的位于大连市中山区港隆路16号2单元18层01号商品房一套提出执行异议。请求停止执行，在2024年12月31日前不得向申请执行人（或受让人）交付案涉房产，一审法院驳回异议后，原告又提起本案的案外人执行异议之诉。
2016年5月24日，执行程序中一审法院对大连市绿地中心物业经理周学炳制作了询问笔录一份，内容为”我们是庄河法院的工作人员，向你公司告知孙有安所有的房子在你小区的2单元18层1号商品房，该房子法院已查封，查封当时是清水房，现在该案已进入执行程序，你公司不得有任何改变房屋现状的行为，如果妨碍法院执行，将承担法律责任，你听清了？：听清了，2014年10月28日房钥匙交给孙有安。审：你还有什么要说的：没有了。”
关于案涉房屋租金交付的问题，一审法院询问了原告经过，内容为”审：原告，你说房款已经给付了孙有安，什么方式给付的？原：一部分是给现金，一部分是银行转账，我庭后向法庭提供银行转账凭证。审：银行转账多少钱？原：现金是40万元整，有收条，但是收条已经丢失了，银行转账是70万元多一些。审：合同上是110万元整，为什么还要多汇一些？原：我们当时有几万元的小账。审：你是什么时间汇款的？原：2014年4-5月开始-2015年1月1日之前我汇的款，分了7-8笔汇的，40万元是2014年12月29日或者30日给的，具体记不清楚了。审：你和孙有安之间除了租赁关系还有其他的债权债务关系吗？原：没有，除了2-3万元小账外，再没有其他债权债务关系了。审：原告，既然你们没有债权债务关系，你为什么在2014-2015年你分7-8此（笔）给孙有安汇款，而你们在2015.1.1日签订的合同，为什么？原：之前双方有口头约定，但是没有形成书面的，另外通过银行转账也不会差事，即使签订不了合同，这个钱也能要回来。审：租房协议上写一次性付清110万元整，而你陈述是分7-8笔给付的，什么原因？原：当时我们在网上下载的租房协议，也没有仔细修改，没有注意这个。审：你的40万元现金是怎么取得的？原：我是向孙文霞借的现金，但是现金他是从银行取得还是其他方式取得的不清楚。审：孙有安将钥匙交付给你了吗？原：签订合同当日就交付给我了。”
一审法院认为，本案原告所主张权利的主要依据为其与孙有安所签订的租房协议，并主张其于法院查封前已占有使用案涉房屋。对此，其应提供充分证据予以证明，而其所举证据不足以证明其于查封前已实际占有使用案涉房屋，进而享有对案涉房屋的实际租赁使用权，不足以阻却对案涉房屋的执行。理由如下：第一，即使案涉租房协议已实际履行，原告显然也不能阻止对案涉房屋所有权本身的执行。第二，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条”承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”之规定，原告是否能享有对案涉房屋的实际租赁使用权，从而阻止执行程序将案涉房屋移交给权利人之前提，应为其是否在法院查封前实际占有使用了案涉房屋。一审法院认为：（一）、一审法院查封时和执行过程中被告孙有安均未提出案涉房屋已出租，尤其在法院明确告知其查封期间不得转让、出售、抵押、出租等时，其明确表述听清了。在一审法院查封案涉房屋时明确为清水房，并不存在使用的情况。（二）、原告所举的物业费交费收据复印件中亦并未明确写明系原告所交纳的费用。且该收据中的物业公司名称与一审法院查封时所制作笔录中的物业公司名称亦不相同，不能充分证明其已占有使用案涉房屋。其所提交的企业信息材料复印件内容，亦仅为公司注册地址，并不能充分证明对案涉房屋实际占有使用。（三）、原告并未提供充份证据证明其已交纳了全部租金，其明确陈述有40万元的收条已经丢失。并且，原告陈述其所交的租金系于2014年4-5月开始-2015年1月1日之前分了7-8笔汇款70多万，40万元是2014年12月29日或者30日给的现金。而双方租房协议中写明”租金乙方一次性付清壹佰壹拾万元整”，存在矛盾之处。对此，原告陈述的在未交付房屋且不存在其他债权债务的情况下，双方口头协议提前八个月开始分批从银行汇款支付租金，且其陈述租房协议中的”租金乙方一次性付清壹佰壹拾万元整”的形成是因为”当时我们在网上下载的租房协议，也没有仔细修改，没有注意这个”，原告这些对付款的陈述，不符合日常的生活经验。综上，因原告所举证据不能充分证明其于一审法院查封案涉房屋前已占有使用了该房屋。对原告的诉讼请求，不予支持。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，一审法院判决：驳回原告宫照斌的诉讼请求。案件受理费14,700元，公告费840元，共计15,540元，由原告负担。
本院二审期间，上诉人宫照斌提交两份说明，第一份是上海科瑞物业管理发展有限公司大连绿地中心物业管理处出具的关于收取宫照斌2015年9月至2017年7月物业费的说明；第二份是孙有安出具的将案涉房屋出租给宫照斌并收取租金的说明。被上诉人赵久堂未提供证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
对前述证据，本院认定如下：第一份关于收取物业费的说明中虽然落款处打印有”大连绿地中心物业管理处”，但仅有一个公章即”上海科瑞物业管理发展有限公司大连第二分公司”，故本院无法认定该证据的真实性；第二份孙有安的说明，因孙有安系本案当事人且经本院合法传唤无正当理由未出庭，故其出具的说明真实性和合法性亦无法确认。因此，对于前两份证据，本院均不予采信。
本院经审理认为，一审判决存在一处笔误，即应为”2015年5月21日向协助执行部门大连市房地产登记中心送达了协助查封手续”而非”2016年5月21日”。一审判决查明其他事实属实，本院予以确认。
本院补充查明：在二审庭审时，上诉人宫照斌确认在2016年5月24日笔录中现场案外人系为其本人，并自认案涉房屋的70多万元租金系向王和利账号打款，王和利与孙有安是亲属关系。宫照斌提供的银行流水记录本身未直接记载收款人账号和户名。
本院确认上述事实有当事人陈述及二审庭审笔录等在案为凭，业经本院审查，可以采信。
本院认为，本案系宫照斌不服（2016）辽0283执异81号执行裁定而提起的案外人执行异议之诉，即本案争议焦点为宫照斌是否对执行标的享有足以排除强制执行的实体民事权益。本案中，宫照斌主张其享有排除强制执行的民事权益是对案涉房屋的租赁权。然而，依据现有证据和已查明事实，无法直接且充分认定宫照斌对案涉房屋享有合法有效的租赁权。具体理由如下：
首先，尽管宫照斌提交了其与孙有安之间租房协议且该协议落款时间为2015年1月1日，早于案涉房屋查封时间（2015年5月21日），但是宫照斌自认早在签订协议之前2014年4月、5月开始转账陆续支付了70多万元租金，这种在协议签订之前八个月开始支付案涉房屋房租的方式，与案涉租房协议约定一次性付清租金的方式不符，更有悖于一般经济生活常理。况且如若宫照斌陈述租房协议签订前全部租金即已付清属实，则双方大可直接约定”十年租金已付清”，而不是还约定”一次性付清”。更为重要的是，宫照斌一直无法提供40万元现金支付的证据，且自认70多万元直接向王和利转账而非向出租人孙有安，然而该银行流水记录本身却未直接记载收款账号或户名，故仅凭现有证据本院亦无法直接认定宫照斌实际向孙有安支付房屋合理租赁对价。另，宫照斌自称付款超过110万元，却无法对超出租房协议约定标准支付租金给予合理解释或者提供证据佐证。鉴于宫照斌的陈述前后矛盾且无充分证据印证，因此本院无法认定案涉租房协议系真实合法且有效的协议。
其次，案涉房屋在另案诉讼过程中因诉讼保全而被查封，时间为2015年5月21日，2016年4月1日进入执行程序。而宫照斌提供的物业费收据、水费收据及电费收据，从形式上均系无法与原件核对的复印件，从内容上来看，其上记载时间均系在案涉房屋查封后，无法作为证明其在查封之前即占有使用案涉房屋的证据使用。宫照斌以案涉房屋为营业地址注册公司的时间为2016年4月20日，亦发生在人民法院查封之后。另外，值得注意的是，一审法院曾于2016年5月24日到案涉房屋勘查，当时案涉房屋仍为清水房，且已告知在现场的宫照斌不得装修、不得改变现状，然而，宫照斌却仍对案涉房屋进行装修,故其再以案涉房屋装修为由主张对案涉房屋占有使用，无事实和法律依据。由此可见，宫照斌的前述行为以及其提供的证据均无法证明在人民法院查封之前即对案涉房屋合法占有使用，因此，一审判决未支持宫照斌的诉讼请求，于法有据，并无不妥，本院予以维持。
综上所述，宫照斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14,700元，由宫照斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 霍 宏
审判员 刘小南
审判员 季 烨
二〇一八年五月三十日
书记员 王丽秋