天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0101民初3089号
原告(反诉被告):《人口与家庭》编辑部,住所地天津市和平区××道107号。
法定代表人:赵英民,职务主任。
委托诉讼代理人:王茉,天津冠达律师事务所律师。
委托诉讼代理人:韩民立,天津冠达律师事务所律师。
被告(反诉原告):张立萍,女,汉族,1934年10月15日出生,住址天津市南开区。
委托诉讼代理人:李超,天津法商律师事务所律师。
被告(反诉原告):天津市和平区博蒂之诚日本料理店,经营者张立萍,女,汉族,1934年10月15日出生,住址天津市南开区。
委托诉讼代理人:李超,天津法商律师事务所律师。
被告:陈永清,男,蒙古族,1959年10月8日出生,住址天津市南开区。
委托诉讼代理人:李超,天津法商律师事务所律师,特别授权。
原告《人口与家庭》编辑部与被告张立萍、被告天津市和平区博蒂之诚日本料理店、被告陈永清房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年5月23日受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。本案在审理过程中,被告张立萍和被告天津市和平区博蒂之诚日本料理店对原告提出反诉。原告(反诉被告)《人口与家庭》编辑部(以下直称原告)的委托诉讼代理人王茉、韩民立,李超作为被告(反诉原告)张立萍(以下直称被告)、被告(反诉原告)天津市和平区博蒂之诚日本料理店(以下直称被告,简称料理店)、被告陈永清的共同委托诉讼代理人,及被告陈永清本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
《人口与家庭》编辑部向本院提出诉讼请求:1.判令解除原告《人口与家庭》编辑部与被告张立萍之间的房屋租赁关系;2.判令三被告立即将租赁房屋及附属建筑一并腾退;3.判令三被告支付自2016年5月1日至实际腾房之日的房屋使用费,按照每月20000元标准计算;4.判令三被告向原告支付2015年7月至2016年5月31日的水费628元;5.本案诉讼费由三被告共同承担。
事实和理由:被告陈永清是被告张立萍之子,2010年4月30日,被告陈永清作为张立萍的代理人与原告签订了《房屋租赁合同》,原告将天津市和平区××道107号一套约150平方米的房屋租给被告张立萍使用,租赁期限自2010年5月1日至2016年4月30日。张立萍承租后,在租赁房屋内经营天津市和平区博蒂之诚日本料理店,该店铺的实际经营人为被告陈永清。合同到期后,原告两次向三被告发出通知,要求腾房,但三被告均未执行,并且拖欠房屋使用费和水费。故原告诉至法院。
张立萍、天津市和平区博蒂之诚日本料理店共同辩称,同意原告提出的1、2、4项诉讼请求,双方合同已经终止,二被告同意腾退房屋并且在2016年4月28日已经将物品腾出。但是三方目前就装修补偿问题未能达成一致意见。不同意原告变更租金标准。至于被告方承租后在后院搭建的厨房,如原告要求一并腾空,要求给付被告搭建的费用。
陈永清辩称,本人在本案中,不具备被告的主体资格,不是涉诉房屋的实际承租人、使用人、经营人,原告不能突破合同相对性将本人列为被告。
张立萍、天津市和平区博蒂之诚日本料理店共同向本院提出反诉请求:1、判令原告《人口与家庭》编辑部向被告张立萍支付装修损失费257292元;2、本案反诉费由原告承担。
反诉事实理由:张立萍与原告在2010年4月30日签订了租赁合同,原告为甲方,张立萍为乙方,合同中第四条约定:“1、乙方因经营需要在征得甲方同意后所进行的装修,所发生的费用,应以每年10%的比例折旧,直至合同期满。2、如甲方无故终止合同,应按折旧后的比例对乙方进行补偿。因政府行政命令及不可抗力除外。”双方约定租赁期限为6年,甲方在合同到期后不同意续租而要求解除合同,所以按照合同约定甲方应补偿乙方装修费用的40%,但一直未能按约定补偿。
《人口与家庭》编辑部对张立萍、天津市和平区博蒂之诚日本料理店的反诉辩称,不同意反诉案件的诉讼请求。理由如下:2010年4月30日,我方与张立萍签订租赁合同,将诉争房屋租给张立萍,根据合同第四条的约定,折旧费10%摊入成本是属于被告张立萍自己管理的需要,其次该条第二项的前提是我方存在违约行为才导致补偿。根据合同条款字面意思,该合同期满不存在折旧补偿问题。我方终止合同的理由是合同期满,并非无故。所以被告反诉请求无事实和法律依据。要求法院驳回反诉请求,反诉案件的诉讼费由反诉人承担。
本院经审理认定事实如下:2010年4月30日,原告与被告张立萍签订《房产租赁合同》,将原告名下的坐落于天津市和平区××道107号,面积约150平方米的两层独立楼房租与被告张立萍用于经营餐饮。合同期限为六年,自2010年5月1日至2016年4月30日,期满后无续约,原告有权收回房屋,承租人应保证房屋的完整性,按期返还房屋。年租金为12万元,每半年支付一次。双方约定自2010年7月1日开始计算租金。承租人因经营需要在征得出租人同意后所进行的装修,所发生的费用,应以每年10%比例折旧,直至合同期满。如出租人无故终止合同,应按折旧后的比例对承租人进行赔偿。因政府行政命令及不可抗力除外。
被告张立萍在租赁期间,于2010年8月5日在涉案房屋内,申领了天津市和平区博蒂之诚日本料理店的营业执照,经营快餐。2016年4月30日,租赁合同到期。
2016年8月19日,本院到涉案房屋勘验现场,涉案房屋仍由被告张立萍占用,料理店已经停业。双方确认,被告在租赁期间,在涉案房屋的后院自行搭建一间大约20平方米的房屋,作为厨房使用。现原、被告均确认搭建房屋时已经告知原告,双方对搭建房屋的费用未作约定。原告现要求被告对搭建房屋与租赁房屋一并腾空交还。
被告张立萍和料理店主张,其在租赁期间,对房屋进行了两次装修,一次是2010年5月至7月间,对此提交了两张收据:2010年5月定制木门及酒店用品的收据金额为101700元,2010年7月5日装修工程款的收据金额为335650元。第二次装修时间为2013年6月,提交三张收据:2013年6月3日的装修工程款的收据金额为45200元,2013年6月18日购置吧台、餐桌等物品的收据金额为25000元,2016年7月15日购置设备及厨具的单据金额为166380元。上述费用合计673930元,其中被告张立萍同意扣除冰箱及微波炉的金额30700元后,总金额为643230元。按照合同约定租赁6年的折旧费应为60%,原告还应给付被告张立萍40%的装修损失,即257292元。
本院认为,原告与被告张立萍签订的《天津市房屋租赁合同》,是双方当事人真实意思表示,不违反法律法规的规定,合法有效,双方应当严格按照合同约定履行。现租赁合同已于2016年4月30日到期,双方未再续签合同,则被告张立萍及被告料理店应当将租赁房屋及搭建的厨房腾空,一并返还原告。由于二被告到期未能返还房屋,还应按照合同的租金标准向原告支付房屋的占有使用费,直至实际返还房屋之日。至于原告要求将使用费变更为每月2万元,被告不予认可,原告也未能提交合理依据,本院不予支持。关于原告要求被告支付水费628元,被告予以认可,本院予以照准。
关于原告要求陈永清作为被告在本案中共同承担责任问题,本案租赁合同的签订主体为原告和被告张立萍,陈永清是签订合同的代理人。另外原告主张陈永清是被告料理店的实际经营人,未能提交证据予以证实,本院无法采信。故原告对被告陈永请的诉讼请求,本院不予支持。
关于二被告反诉的诉讼请求,张立萍承租房屋后对房屋进行装修是为其经营需要。合同中约定:“承租人因经营需要在征得出租人同意后所进行的装修,所发生的费用,应以每年10%比例折旧,直至合同期满。如出租人无故终止合同,应按折旧后的比例对承租人进行赔偿。因政府行政命令及不可抗力除外。”本院认为合同中约定的补偿是在出租人无故终止合同时,应当按照每年10%的折旧费为标准,扣除实际经营的期限后,按照所剩比例对承租人进行赔偿。现租赁合同已经按照双方的事先约定的期限,终止合同,不属于合同中约定的补偿情形,故二被告的该项反诉请求,本院不予支持。
综上所述,本院对原告《人口与家庭》编辑部要求被告立张立萍及被告天津市和平区博蒂之诚日本料理店立即将租赁房屋及附属建筑一并腾空交还,并自2016年5月1日至实际腾房之日按照每月1万元的标准支付房屋的占有使用费,及水费628元的请求,予以支持。对原告要求被告陈永清在本案中共同承担责任的请求和要求被告按照2万元的标准支付房屋使用费的请求,本院不予支持。对被告张立萍和被告天津市和平区博蒂之诚日本料理店的反诉请求,本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条,最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定,判决如下:
一、本判决生效之日起十日内,被告张立萍和被告天津市和平区博蒂之诚日本料理店将位于天津市和平区××道150号两层独立房屋及附属建筑一并腾空交还原告《人口与家庭》编辑部;
二、本判决生效之日起十日内,被告张立萍和被告天津市和平区博蒂之诚日本料理店向原告《人口与家庭》编辑部支付自2015年7月至2016年5月31日的水费628元;
三、被告张立萍和被告天津市和平区博蒂之诚日本料理店自2016年5月1日至将房屋实际交付原告《人口与家庭》编辑部之日,按照合同约定的月租金1万元的标准,向原告支付房屋占有使用费;
四、驳回原告《人口与家庭》编辑部的其他全部诉讼请求;
五、驳回被告张立萍和被告天津市和平区博蒂之诚日本料理店的全部诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费316元,减半收取158元,由被告张立萍和被告天津市和平区博蒂之诚日本料理店共同负担。案件反诉费2580元,全部由被告张立萍和被告天津市和平区博蒂之诚日本料理店共同负担。(被告张立萍和被告天津市和平区博蒂之诚日本料理店负担的本诉费用,于本判决生效之日起十日内直接给付原告《人口与家庭》编辑部)。
如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 周 宁
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 高汐滢
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。