河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2008）沧民终字第960号
上诉人（原审被告）：河北香城物业管理有限公司。
法定代表人：李志刚，总经理。
委托代理人：张中尧，铭鉴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：青县新华小区第二届业主委员会。
负责人：张春杰，副主任。
委托代理人：刘景臣，精忠致远律师事务所律师。
上诉人河北香城物业管理有限公司因与被上诉人青县新华小区第二届业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服青县人民法院（2008）青民初字第507号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审诉讼中原、被告的诉辩内容。原告诉称：原、被告于2007年10月16日签订新华小区物业服务合同，将青县新华小区物业服务交由被告，期限为三年，但被告从冬季供暖开始，供热温度始终达不到国家标准，引起小区广大业主强烈不满，使人不能容忍的是被告不顾天气寒冷，春节临近，单方撤离，停止供暖，使合同实际停止了履行。被告已收取全年物业费64476.65元，供暖费1086234元，减去成本，被告应退物业费20746.23元，供暖费209558.80元;合同约定每年固定资产折旧12.5万元，原告仅扣留81000元，尚欠39000元，锅炉检修费约3万元，欠工人工资9200元；欠交电费75200元水费5000元，以上合计388705.03元，因被告违约给原告造成经济损失330300元，请求法院判令解除原、被告之间的物业服务合同，责令退回被其占有的折旧费，多收的物业费，给付拖欠的水电费等388705.03元，并赔偿因其违约而给原告造成的经济损失330300元。被告辩称:1、被告愿意解除双方签订的合同，对于已收取的费用，愿意在双方核对账目后，据实结算，工人工资被告也愿意从实际出发一并予以解决；2、原、被告在商定合同过程中，原告反映的小区问题不客观，不全面，存在过失缔约责任，为被告对小区管理，合同履行带来不便；3、公司的部分员工在1月24日返回石家庄总部，属于自救行为，不存在携款潜逃行为；4、之所以出现本案争议，是原告在履行合同中对被告的经营进行干涉，使被告管理被动，原告违反了物业服务合同第23条约定。
一审法院查明，原、被告于2007年10月16日签订物业服务合同，原告为甲方，被告为乙方，原告将青县新华小区物业服务交由被告负责。合同约定：期限为3年，自2007年10月10日至2010年10月10日；新华住宅小区总建筑面积100000平方米；乙方有权使用小区的物业服务用房，公共设施，设备及公共用品，但负有按照国家规定向甲方支付折旧费的责任，折旧费可在次年的2月底以前交付给甲方，每年上交一次，第一年共计12万元（含租赁费）；本合同终止时乙方交齐所有费用，并结清水电、电话等费用；物业费的收费标准按每月每月每平方米0.12元；物业服务费和取暖费由乙方按每年向业主或物业使用人一次收取，每年10月份开始收取；取暖费的收费标准以青县物价局在召开听证会时确定的价格收取；甲方有权对乙方向全体业主收取的冬季取暖费实行资金监管，乙方必须把收缴的资金全额存到银行帐户，未经甲方认可，乙方不能划拨资金。合同签定后，被告对新华住宅小区实施管理，收取物业费87932.85元，取暖费1058185.5元。2008年1月24日，被告工作人员擅自撤离，至该日被告提供物业服务107天，供暖服务69天，欠交水费1000元，电费77141.06元，尚有7户业主计700元交换器费用未退，原告扣留被告帐户资金81400元。
另查明，2007年青县物价局核定的新华住宅小区取暖费为每平方米15元。原告已为被告垫付电费2000元，水费1000元。被告所拖欠的工人工资已全部付清。
又查明，被告购置的现在原告处的办公用品有：办公桌3张，电脑桌1张，办公椅12把（其中铁管6把，木制6把），饮水机一台，文件柜2个，木床2张，验钞机1台，被褥两套，电话单机一部。
以上事实，有物业服务合同，开庭笔录中的当事人陈述等证据予以证实。
一审法院认为，原、被告签订的物业服务合同成立并生效，双方应按合同约定全面履行自己的义务，但被告未经原告同意，擅自中途撤离，构成违约，应承担违约责任，即应退回多收取的物业费、取暖费、交换器的费用，给付拖欠的折旧费及原告为其垫付的电费、水费。原告主张被告全年应收取物业费144000元，一年365天，每天合计394.52元，被告实际服务了107天，应收取物业费42213.64元，实际收取87932.85元，多收取45719.21元；被告全年应收取取暖费150万元，取暖期120天，每天合计12500元，实际供暖69天，应收取取暖费862500元，实际收取1058185.5元，多收取195685.5元，被告多收取的以上两项费用应予以退回，原告的计算方法公平合理，予以支持。被告辩解原告的计算方法不对，应将实际支出物业费、取暖费从其收取的费用中扣除后，多余的退还，因被告将其经营的风险转移到原告一方，违反了公平原则，不予采纳。折旧费每年12万元，一年按照365天计算，一天折合328.77元，被告实际服务107天，应给付原告折旧费35178.39元。原告主张由被告给付折旧费12万元，违反公平原则，不予支持。原告要求被告赔偿其它损失330300元，属于重复计算，不予支持。被告拖欠青县电力公司电费75141.06元，因原告未为被告垫付，故无权向被告追要，可另案处理。原告已经为被告垫付的水费电费应由被告承担。原告扣留被告的资金应予以返还。被告辩解原告存在缔约过失，对被告的正常经营予以干涉，均未提供证据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十三条及相关法律规定，判决：一、原、被告签订的新华小区物业服务合同于判决生效之日起予以解除；二、被告退还原告物业费45719.21元、取暖费195685.5元及交换器费700元；三、被告给付原告折旧费35178.39元、电费2000元、水费1000元；四、原告退还扣留被告的资金81400元；五、被告在原告处的办公用品归被告所有。以上二、三、四项折抵后，被告再给付原告198883.1元，与第五项于判决生效后三日内履行。案件受理费10990元，原告承担6712元，被告承担4278元；保全费3647元，原告承担2132元，被告承担1515元。
河北香城物业管理有限公司不服一审判决，上诉称：1、一审认定上诉人中途擅自撤离构成违约，与事实不符。事实是：由于被上诉人无端干涉上诉人的经营活动，并且采取了扣押车辆、监视等非法行为，致使上诉人无法正常经营，人身安全受到威胁，在此情况下，上诉人的部分人员才被迫撤离小区。2、一审认定物业费、取暖费退还的计算方法错误。正确的计算方式应当是用实际收取的数额减去实际发生的数额，才是应退还的数额。另外，向青县电力公司交纳电力保证金应当退还。请求二审法院依法改判。
被上诉人青县新华小区第二届业主委员会答辩认为，一审判决认定上诉人违约的事实及应退还物业费、取暖费数额正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，上诉人河北香城物业管理有限公司工作人员在履行物业服务合同过程中擅自撤离，停止供暖，属于严重违约，其行为已经明确表明不再继续履行双方之间的物业服务合同，被上诉人据此请求解除双方之间的物业服务合同理由充分；上诉人称合同不能履行的真正原因是由于被上诉人的过错行为所致，但是对此没有提供确实有效的证据予以证明，因此，该上诉理由，本院不予采信。
根据合同的约定，上诉人河北香城物业管理有限公司每年收取固定数额物业费和取暖费，用于自身经营，为小区业主提供物业管理服务和供暖服务。上诉人对于小区的经营管理属于上诉人自身的行为，由此产生的有利或者不利的后果应当由其自己担负，上诉人提出用实际收取的上述费用减去实际发生的上述费用才是应退还的部分，这样计算规避了其自身经营的风险，意味着其付出多少，被上诉人小区的业主就应当承担多少，有可能将其自身经营不利的后果转嫁给被上诉人，对于被上诉人小区的业主们显然不公平。一审法院根据上诉人一年应当收取的物业费和取暖费数额，除以应当服务的天数，得出上诉人每天应收取的物业费和取暖费数额，再乘以实际服务的天数，得出上诉人应该收取的物业费和取暖费数额，用已经实际收取的物业费和取暖费减去上诉人应该收取的费用，就是上诉人应当退还被上诉人的部分，这样计算公平合理，符合物业服务合同的特性。
上诉人提到的电力保证金退还问题是上诉人与电力公司之间应当解决问题，不属于双方当事人诉争的内容，应当另行解决。
综上所述，上诉人河北香城物业管理有限公司的上诉理由缺乏理据，本院不予支持；一审法院认定事实正确，判决结果合理，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费4278元，由上诉人河北香城物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 ：孙景兰
审判员 ：范秉华
审判员 ： 冉 旭
二〇〇八年八月九日
书记员 ：齐立华