浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）绍越执异字第13号
异议人（申请执行人）中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行。
负责人徐宏伟。
委托代理人赵伟新。
委托代理人王国洋。
被执行人浙江高立实业发展有限公司。
法定代表人章建伟。
被执行人绍兴市三力机械有限公司。
法定代表人李斌强。
案外人金云海。
案外人绍兴市玖魅文化传播有限公司。
法定代表人王九妹。
案外人浙江安泰交通设施有限公司。
法定代表人俞武军。
委托代理人（特别授权代理）陈波。
本院在执行（2013）绍越执民字第732、733号申请执行人中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行与被执行人浙江高立建筑安装工程有限公司、绍兴市三力机械有限公司金融借款合同纠纷案件中，拟拍卖浙江高立实业发展有限公司财产，并在拍卖公告中认定浙江高立实业发展有限公司名下的座落于绍兴市城南高立花园11幢B区1-12层商业办公用房（建筑面积8677.03平方米），高立花园11幢B区103、203商业用房（建筑面积合计771.72平方米），高立花园10幢1层附房、2层多功能厅（建筑面积合计1611.01平方米）及房屋占用的综合出让用地使用权面积合计2164.39平方米带租约（含金云海、绍兴市玖魅文化传播有限公司、浙江安泰交通设施有限公司等8家单位或个人），中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行对该执行标的向本院提出异议，认为案外人金云海、绍兴市玖魅文化传播有限公司、浙江安泰交通设施有限公司与浙江高立实业发展有限公司就本案部分争议房屋租赁关系无效，要求及时处置抵押物，并请求本院在拍卖本案争议财产时涤除该租赁权。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
经审查查明，本院在执行（2013）绍越执民字第732、733号申请执行人中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行与被执行人浙江高立建筑安装工程有限公司、绍兴市三力机械有限公司金融借款合同纠纷案件中，拟拍卖浙江高立实业发展有限公司财产，并在拍卖公告中认定浙江高立实业发展有限公司名下的座落于绍兴市城南高立花园11幢B区1-12层商业办公用房（建筑面积8677.03平方米），高立花园11幢B区103、203商业用房（建筑面积合计771.72平方米），高立花园10幢1层附房、2层多功能厅（建筑面积合计1611.01平方米）及房屋占用的综合出让用地使用权面积合计2164.39平方米带租约（含金云海、绍兴市玖魅文化传播有限公司、浙江安泰交通设施有限公司等8家单位或个人），申请执行人中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行对本院上述执行标的提出了执行异议。
另查明：中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行对本案争议财产享有抵押权，具体为：绍兴市城南高立花园11幢B区1-12层商业办公用房（房权证绍自始字第××号，现编号00120351号，建筑面积合计8677.03平方米，其中1层商业用房建筑面积722.15平方米，2-5层办公用房建筑面积2800.12平方米、6-11层客房建筑面积4190.4平方米、12层活动室建筑面积698.4平方米，设备房建筑面积265.96平方米，相应国有土地使用权面积1698.09平方米，权证号绍市国用2005第5867号）；高立花园11幢B区103、203商业用房（房权证绍自始字第××号，建筑面积合计771.72平方米，其中103商业用房建筑面积388.6平方米，203商业用房建筑面积383.12平方米，相应国有土地使用权面积151.03平方米，权证号绍市国用2005第5861号）；高立花园10幢1层附房、2层多功能厅（房权证绍自始字第××号，建筑面积合计1611.01平方米，其中1层附房建筑面积769.65平方米，2层多功能厅建筑面积841.36平方米，相应国有土地使用权面积315.27平方米，权证号绍市国用2005第5868号），该财产系被执行人浙江高立实业发展有限公司所有。以上房屋均于2011年6月24日由被执行人浙江高立实业发展有限公司抵押给中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行，他项权证号分别为绍房他证绍市字第K0000588**号（最高抵押债权数额5256万元）、第K000058861号（最高抵押债权数额1461.6万元）、第K000058862号（最高抵押债权数额1544.9万元），因浙江高立实业发展有限公司涉诉而发生重大变故，中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行于2012年11月2日、12月14日分别向本院起诉，本院立案受理后，经审理各方达成（2012）绍越商初字第2244号调解协议，内容为：一、被告浙江高立实业发展有限公司应归还给原告中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行借款本金人民币5200万元并支付利息及罚息（自2012年10月21日起计算至款清日止，按借款合同及中国人民银行有关规定计付），于2012年12月15日前付清；二、若被告浙江高立实业发展有限公司未按上述第一项履行，则原告中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行对被告所有的位于绍兴市高立花园11幢B区面积8677.03平方米的抵押房地产（他项权证号为绍房他证绍市字第K0000588**号）享有优先受偿权；三、案件受理费依法减半收取150900元，财产保全费5000元，合计人民币155900元，由被告负担，在2012年12月15日前付清。以及（2012）绍越商初字第2652号调解协议，内容为：一、被告绍兴市三力机械有限公司应支付给原告中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行承兑汇票款5000万元并按约定支付垫付款利息，于2012年12月15日前付清；二、若被告绍兴市三力机械有限公司未按上述第一项履行，则原告中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行对被告浙江高立实业发展有限公司所有、登记在编号为绍房他证绍市字第K0000588**、K000058862号他项权证项下的、位于绍兴市高立花园10幢、11幢B区面积2382.72平方米的房地产享有优先受偿权；三、案件受理费依法减半收取145900元，由两被告连带负担，在2012年12月15日前付清。上述两调解协议履行期限届满后，中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行于2013年2月28日向本院申请强制执行。
同时查明：2012年9月，案外人浙江安泰交通设施有限公司与浙江高立实业发展有限公司签订房屋租赁合同1份，双方约定：浙江高立实业发展有限公司自2012年10月1日起将1、城南新区高立花园11号楼约8200平方米。2、城南新区高立花园10号楼约1455平方米。上述总面积约9655平方米，其中：11号楼A区一层217.5平方米，二－十四层4355平方米；B区一层大厅约500平方米，二层约420平方米；C区一层1350平方米。10号楼二层840平方米，三层615平方米。另11号楼B区一层大厅公共通道必须保证大楼进出通畅，10号楼底层及加层车库为双方及承租方今后租户的共用区域，共同管理。双方约定租赁期限为十年零三个月，租赁期限自2012年10月1日起至2022年12月31日止，其中2012年10月1日至2012年12月31日为出租方送给租赁方的装璜期，不计租金。房屋租金（含物业管理费）年租金为100万元，十年租金为1000万元，在2012年10月12日前支付100万元为保证金，余款900万元在2012年10月底前交清后，100万元转为租金。出租方同意承租方在租期内因经营需要将自用多余的租赁房屋对外招商摊位或转租。双方还约定了其他事项。合同签订后，案外人浙江安泰交通设施有限公司已分三次付清了房屋租金1000万元，其中10月12日支付100万元、400万元各1次，10月15日支付500万元。案外人浙江安泰交通设施有限公司现已入驻本案争议房屋，并已将上述租赁合同范围内房屋转租给他人。
2012年10月20日，案外人金云海与浙江高立实业发展有限公司签订房屋租赁合同1份，双方约定：浙江高立实业发展有限公司自2012年10月25日起将绍兴市高立花园11幢B区高立大厦九楼整层面积约600平方米，出租给金云海。双方约定租赁期限为10年，自2012年10月25日起至2022年10月24日止。房屋租金为年租金3万元，十年累计租金为30万元，合同签订当日支付10万元，到2012年底前支付20万元。出租方同意承租方在租期内转租或与他人合作经营。双方还约定了其他事项。合同签订后，案外人金云海已分二次付清了10年房屋租金30万元，其中2012年10月25日支付10万元，2012年12月20日支付20万元。案外人金云海现已入驻本案争议房屋。
2012年10月28日，案外人绍兴市玖魅文化传播有限公司与浙江高立实业发展有限公司签订房屋租赁合同1份，双方约定：浙江高立实业发展有限公司自2012年10月25日起将绍兴市高立花园11幢B区高立大厦10楼面积约700平方米，出租给绍兴市玖魅文化传播有限公司。双方约定租赁期限为5年，自2012年10月28日起至2017年10月27日止。房屋租金为年租金3万元，5年累计租金为15万元，租金一次性付清。双方还约定了其他事项。合同签订后，案外人绍兴市玖魅文化传播有限公司已于2012年11月2日支付了房屋租金15万元。案外人绍兴市玖魅文化传播有限公司现已入驻本案争议房屋。
对中国银行股份有限公司绍兴市越城支行于2008年8月16日始租赁高立花园11号楼B区商业用房1-2层（即103、203商业用房），租用期限6年；绍兴宏业房地产开发有限公司于2010年3月1日始租赁高立花园一楼大厅东南角面积约120平方米，租用期限3年等其余租赁关系，中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行均予以认可。
以上事实，由异议人中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行、案外人浙江安泰交通设施有限公司、金云海、绍兴市玖魅文化传播有限公司向本院提供的房屋租赁合同3份，汇款凭证3份，收条2份，收款收据复印件1份，争议房屋产权证、土地证、他项权证复印件各1组，本院（2012）绍越商初字第2244号、（2012）绍越商初字第2652号民事调解书各1份，（2013）绍越执民字第732、733号拍卖公告2份，浙江高立实业发展有限公司房屋出租情况汇总表1份，各方当事人当庭陈述等证据所证明。
本院认为，本院（2013）绍越执民字第732、733号执行案件处置的绍兴市城南高立花园11幢B区1-12层商业办公用房、高立花园11幢B区103、203商业用房、高立花园10幢1层附房、2层多功能厅及相应国有土地使用权系被执行人浙江高立实业发展有限公司合法拥有的财产，本院可依法处置。案外人浙江安泰交通设施有限公司与被执行人浙江高立实业发展有限公司关于该争议房屋中部分空余房屋（含11号楼B区一层大厅约500平方米，二层约420平方米；10号楼二层840平方米）及其他房屋的租赁合同，双方主体适格，权利义务明确，应认定合法有效。但案外人浙江安泰交通设施有限公司与被执行人浙江高立实业发展有限公司签订合同的时间是2012年9月，支付租赁费是在2012年10月12日及15日，虽已入驻争议房屋，但浙江高立实业发展有限公司与中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行办理抵押登记手续时间为2011年6月24日，已办理他项权证，本案争议房屋抵押在前，租赁在后，故案外人浙江安泰交通设施有限公司与被执行人浙江高立实业发展有限公司关于本案争议房屋的租赁合同中与抵押物重叠部分不应妨碍抵押权的实现。对本案争议房屋提前支付的房屋租金不能返还及不能延续租赁期限的违约责任，案外人浙江安泰交通设施有限公司可与被执行人浙江高立实业发展有限公司另行解决。至于案外人浙江安泰交通设施有限公司与被执行人浙江高立实业发展有限公司签订的租赁合同中涉及本案争议标的范围之外的房屋，因与本案无关或涉及他案争议，在本案中不予一并审查。同理，案外人金云海与浙江高立实业发展有限公司签订的绍兴市高立花园11幢B区高立大厦九楼整层面积约600平方米房屋租赁合同亦合法有效，但签订时间系2012年10月20日；案外人绍兴市玖魅文化传播有限公司与浙江高立实业发展有限公司签订的绍兴市高立花园11幢B区高立大厦10楼面积约700平方米房屋租赁合同也合法有效，但签订时间系2012年10月28日。该两份合同亦因抵押在先，租赁在后，不应妨碍抵押权的实现。异议人（申请执行人）中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行据此提出的执行异议，部分理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
一、异议人（申请执行人）中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行的执行异议请求成立，案外人浙江安泰交通设施有限公司与被执行人浙江高立实业发展有限公司关于绍兴市城南高立花园11号楼B区一层大厅约500平方米，二层约420平方米；10号楼二层840平方米的房屋租赁合同；案外人金云海与浙江高立实业发展有限公司签订的绍兴市高立花园11幢B区高立大厦九楼整层面积约600平方米房屋租赁合同；案外人绍兴市玖魅文化传播有限公司与浙江高立实业发展有限公司签订的绍兴市高立花园11幢B区高立大厦10楼面积约700平方米房屋租赁合同均合法有效，但不应妨碍抵押权实现，即在本院对中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行享有抵押权部分房屋（绍兴市城南高立花园11幢B区1-12层商业办公用房、高立花园11幢B区103、203商业用房、高立花园10幢1层附房、2层多功能厅及相应国有土地使用权）裁定拍卖后应自动腾退出该部分争议房屋（案外人浙江安泰交通设施有限公司、金云海、绍兴市玖魅文化传播有限公司参拍并买受的除外，并可给予案外人浙江安泰交通设施有限公司、金云海、绍兴市玖魅文化传播有限公司在本院拍卖时享有对其租赁范围内房屋行使优先购买权的权利）。
二、驳回异议人（申请执行人）中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行认为租赁合同全部无效等其他执行异议请求。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 周仕勇
人民陪审员 王 彦
人民陪审员 鲁根森
二〇一四年四月十一日
书 记 员 柴 静