江苏省阜宁县人民法院
民 事 判 决 书
(2014)阜商初字第0007号
原告中国建设银行股份有限公司阜宁支行。
地址：阜宁县阜城镇城河路65号。
负责人彭正午，该支行行长。
委托代理人张其浪，该支行员工。
被告顾大林，男，住阜宁县。
被告周芳（系顾大林之妻），女，住址同上。
原告中国建设银行股份有限公司阜宁支行（以下简称阜宁建行）与被告顾大林、周芳金融借款合同纠纷一案，本院于2014年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月9日公开开庭进行了审理。原告阜宁建行负责人彭正午的委托代理人张其浪到庭参加诉讼，被告顾大林、周芳经本院公告送达诉状副本、开庭传票后未有到庭应诉。本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
原告阜宁建行诉称，2012年10月8日，被告顾大林、周芳夫妇因购买阜宁县XXX住房，向原告申请个人再交易住房贷款30万元，期限15年，采用等额本息还款方式。借贷双方签订了借款合同与抵押合同，约定由被告顾大林、周芳所购买的住房作抵押，发放贷款时办理了抵押登记手续。2013年10月起，被告顾大林、周芳中止还款，截止2014年1月2日被告已拖欠3期没有还款，拖欠原告本息合计293650.53元，被告顾大林、周芳夫妻为共同借款人，依法应当承担共同还款责任。为维护我行的合法权益，请求法院判令被告顾大林、周芳立即归还贷款本息合计293650.53元，其中本金288874.79元，利息4710.49元，罚息65.25元(其中本金罚息26元,利息罚息39.25元。截止2014年1月2日结清额)，并承担直至还款之日止的本息及罚息；原告对被告抵押的阜宁县XXX住房享有优先受偿权；被告承担本案诉讼费用。
被告顾大林、周芳未有答辩。
经审理查明，2012年8月15日被告顾大林、周芳夫妇因购买二手住房需要向原告申请借款，2012年9月6日原告阜宁建行与被告顾大林、周芳签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份。合同约定，借款用途为购买吕广明出售的阜宁县××室房产壹套，借款本金为叁拾万元整，借款期限180个月（即2012年9月6日至2027年9月6日），贷款利率为年6.55%，执行浮动利率，即以基准利率为准，自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率，在本合同约定的每个利率调整日（每年1月1日）调整一次。贷款愈期的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，并根据贷款利率调整同时进行相应调整。借款支用方式为贷款人按照约定将款项一次划入售房人吕广明的账户(建行账号62×××37),还款方法为等额本息还款法。本合同项下担保方式为抵押，借款人顾大林、周芳以其共有的位于阜宁县××室房产（阜房权证阜城字第××、00××56号）为该笔借款提供抵押担保，且于2012年9月10日办理了抵押登记手续（阜房他证阜城字第××号），担保范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息等以及贷款人为实现债权和抵押权而发生的相应费用。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则和结息方式计收罚息和复利，有权行使抵押权。合同签订后，2012年10月8日原告阜宁建行如约发放了贷款，被告顾大林、周芳借款后，先期尚能依据合同约定按期偿还借款本息，但自2013年10月份起两被告停止了还款，截止2014年1月2日被告已拖欠3期借款本息未还，尚欠原告借款本息合计293650.53元，其中本金288874.79元、利息4710.49元、罚息65.25元（其中本金罚息26元、利息罚息39.25元）。故原告阜宁建行诉至法院，要求判令两被告立即归还贷款本息293650.53元（利息算至2014年1月2日止），并承担直至还款日止的利息及罚息；原告对两被告抵押的位于阜宁县XXX住房拍卖、变卖价款享有优先受偿权；本案诉讼费用由被告承担。
上述事实，有原告向本院提供的与被告顾大林、周芳签订的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，开立贷款账户通知书、个人住房借款申请及贷款调查申报审批表、个人贷款支付凭证各一份、被告顾大林、周芳房屋所有权证书复印件各一份、土地使用权证书、房屋他项权证书复印件各一份，当事人身份信息复印件及当事人陈述等在卷予以佐证。
本院认为，原告阜宁建行与被告顾大林、周芳签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系当事人自愿且真实的意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，各方均应严格依约履行。原告阜宁建行依约履行了发放贷款义务，被告顾大林、周芳应如约按月归还贷款本息，却于2013年10月起停止还款，已构成违约。依据双方合同的约定，原告有权宣布该笔贷款立即到期，并要求被告立即清偿借款本息及逾期罚息；另被告顾大林、周芳以其夫妻共有的房产为本案借款设立抵押，且依法进行了抵押物登记，在两被告不履行债务时，原告有权行使抵押权就该担保财产优先受偿。据此，原告要求两被告立即归还贷款本金288874.79元及约定的利息、罚息；对两被告抵押的位于阜宁县XXX住房的拍卖、变卖款享有优先受偿权的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告顾大林、周芳于本判决生效后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司阜宁支行借款本金288874.79元及利息、罚息4775.74元，本息合计293650.53元（上述利、罚息算至2014年1月2日止，自2014年1月3日起的借款利息、罚息按合同约定计算至判决确定的还款之日止）。
二、若被告顾大林、周芳未在本判决确定的期限内归还上述第一项判决确定的款项，原告中国建设银行股份有限公司阜宁支行对两被告提供的抵押物即阜宁县XXX房产依法拍卖、变卖价款享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费5705元，由被告顾大林、周芳负担（原告预交5705元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费5705元。（户名：盐城市财政局非税收入财政专户；开户行：江苏省盐城市农行中汇支行；账号：40×××21）。
审 判 长 崔付琴
代理审判员 梁晓婷
人民陪审员 王 兰
二〇一四年四月十四日
书 记 员 刘清华
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。