天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初41680号
原告张建秋,女,汉族,1982年8月26日出生,天津开发区人社局劳动保障监管员,住天津市滨海新区。
委托代理人陈亚宁,男,系原告张建秋之夫,哈里伯顿(中国)能源服务有限公司职工,住址同上。
委托代理人高凤静,天津四方君汇律师事务所律师。
被告天津德力置业有限公司,住所地天津生态城。
法定代表人江建新,职务:董事长。
委托代理人杨海,天津市滨海新区汉沽148专线法律服务所律师。
原告张建秋诉被告天津德力置业有限公司(以下简称“德力公司”)商品房销售合同纠纷一案,本院于2016年2月17日立案受理。本案由代理审判员张艳辉适用简易程序于2016年3月15日公开开庭进行了审理。原告张建秋及其委托代理人陈亚宁、高凤静,被告德力公司的委托代理人杨海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张建秋诉称,2015年5月,原告拟购买被告开发建设的坐落于本区生态城和旭路118号第二社区和煦广场底商一套,为此,原告多次前往被告售楼处了解楼盘情况。考虑到所购房屋系商铺,在选择房屋位置时,原告进行充分的研究、论证,就其所处位置在该商业圈的优势、与周围房屋价格差别进行了反复考量,并最终在被告销售人员孙纳结合沙盘示意图的介绍下,选择了该广场商铺中面积较小、价格较高、但紧挨该楼盘电梯出入口的1-3号楼3-13号商铺,放弃了对旁边面积较大,价格较低商铺的选择,并于2015年5月22日与被告签订《天津市商品房买卖合同》,上述合同签订后,原告如约向被告支付首付款,办理贷款手续,并如约交纳购房税费,然原告未料想在接到被告交房通知书后前去验房,原告竟然发现,被告此前向原告介绍及沙盘所显示的原告所购商铺门口旁上下楼电梯完全改变位置,由原告商铺门前改到原告商铺背后,原告放弃选择价格低、面积大的商铺面前。原告对此非常气愤,并多次找被告协商此事,认为由被告误导直接导致原告多付购房款27.5万元。被告承认其销售人员的误导及沙盘制作错误导致误导原告,并愿意与原告协商此事,但被告未作出任何解决问题方案,并因此导致原告至今未能收到所购房屋。基于上述情况,原告认为被告在履行双方签订的天津市商品房买卖合同中存在严重的误导行为,对原告造成巨大的经济损失,现诉至法院,特提出以下诉讼请求:1、判令被告就其在履行原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》中的违约行为给原告造成的房屋差价款损失275000元及目前延期交付房屋损失25000元,共计300000元;2、诉讼费用由被告承担。
原告为证实其主张,向本院提交以下证据:
1、天津市商品房买卖合同及补充协议,证明原、被告之间法律关系及延期交付房屋的法律后果;
2、购房发票、交税凭证,证明原告购买房屋缴纳房款及税费凭证;
3、天津市房屋登记证明,证明原告进行了预告登记手续;
4、谈话录音,证明被告销售人员夸大其词及误导致使原告多支付购房款项;
5、照片一组,证明被告销售人员销售时情况,实际情况与销售人员介绍不一致,由于销售人员误导及沙盘制作错误导致原告购买房屋;
6、和煦广场户型平面图,证明被告销售人员就涉案楼盘销售时所发宣传材料情况。
被告德力公司辩称,被告按照合同约定与原告签订《天津市商品房买卖合同》,被告已完全履行合同义务,按期交房,不存在违约行为;被告沙盘显示“仅供参考,最终以政府批文为准”字样,且根据原、被告双方签订的合同及补充协议约定,被告承担责任仅以《天津市商品房买卖合同》及合同附件、补充协议约定为准,被告方不存在违约行为。原告主张的经济损失300000元没有事实和法律依据。综上请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告德力公司向本院提交以下证据:
1、商品房买卖合同及补充协议,证明合同中的底层平面图对电梯方向、位置进行了明确约定。补充协议第11条第3款约定了沙盘、宣传材料不作为被告宣传要约;
2、和煦广场户型平面图宣传彩页,证明电梯与设计图纸相符;
3、天津中新生态城起步区第二社区平面设计图纸两张,证明设计图纸与商品房买卖合同底层平面图一致;
4、主体工程质量验收证明书,证明2014年10月8日涉案商品房主体已验收,2015年5月原告看房时具备入住条件;
5、EMS快递邮单、交房须知、交房通知书、邮单查询结果,证明原告于2015年12月28日收到交房通知书;
6、照片一组,证明沙盘与实景图片、沙盘注明以政府批文为准。
经审理查明,2015年5月22日,原、被告双方签订天津市商品房买卖合同,合同编号:2015-0010005,合同约定原告购买被告开发建设的本区中新天津生态城和旭路118号第二社区中心1-3号楼-3-13-房屋一套,房屋面积为110.18平方米,每平米价格24600元,合同总价款2710428元,合同约定被告应当于2015年12月31日前将竣工并验收合格的商品房交付原告。被告开发建设的涉案房屋所在楼栋取得主体工程质量验收证明后,于2015年12月25日向原告邮寄交房通知书,原告于2015年12月28日收到该交房通知书,该通知书告知原告于2015年12月31日前往被告售楼处办理房屋交接手续。
另查明,原、被告双方签订天津市商品房买卖合同补充协议第十一条第三款约定:鉴于口头沟通及广告在理解上可能存在的歧义,被告在签订本合同前因销售商品房所发布的路牌广告、广告效果图、制作的宣传沙盘……等均属于要约邀请,不作为被告销售房屋所作承诺……原、被告双方权利、义务、责任仅以天津市商品房买卖合同及合同附件、补充协议的约定为准,在签约前原、被告任何一方通过任何形式(包含但不限于口头、书面、实物等)所表达和提供任何信息都不再作为确定双方权利义务的依据。该条第四款约定:原告确认,本合同附件三、四种约定内容与合同签订前发布的商品房广告、楼书等宣传材料不一致的,以附件三、四约定的内容为准。附件三、四未约定的事项,但在合同签订前发布的商品房广告、楼书等宣传材料涉及的商品房设备、设施的描述,不作为交房标准,被告不受其内容约束。
再查明,原告购买涉案房屋设计用途为“商铺”,被告售楼处沙盘显示原告购买被告开发建设的涉案房屋紧邻步行楼梯,步行楼梯紧邻电动扶梯,电动扶梯口处紧挨通往地下的电梯口。但实景中该位置不存在通往地下的电梯口。与沙盘不同的是原、被告签订的商品房买卖合同总平面图和3#楼底层平面图的该位置均未体现电梯口。因涉案商品房沙盘显示的电梯口位置与实际不符,经原、被告双方多次协商未果,遂成诉。
以上事实,由原、被告提交的书证以及原、被告当庭陈述予以佐证,本院予以认定。
本院认为,原、被告签订的天津市商品房买卖合同及补充协议系原、被告双方真实意思表示真实,合同内容不违反我国法律规定,应当依法予以保护。原、被告应当按照合同及补充协议的约定履行义务,不得擅自变更或者解除。如果违反相应的义务,应当按照约定承担相应的法律责任。
关于被告是否存在延期交付房屋的问题。根据原、被告双方合同约定,被告应当于2015年12月31日前交付房屋,现被告提交的证据5能够证明被告按照约定告知原告办理收房手续。因此被告不存在延期交房的事实。原告主张被告赔偿延期交付房屋损失,本院不予支持。
关于被告能否以沙盘显示的电梯口位置与实景不一致为由主张被告承担相应的责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”在现实商品房销售过程中,沙盘经常作为销售房屋重要的广告和宣传资料,如果沙盘构成要约,则需要符合以下要件:1、沙盘对相关设施所做的说明和允诺具体确定;2、该说明和允诺对商品房买卖合同订立和商品房价格确定也有重大影响。对于要件1,从本案查明的事实来看,沙盘显示的通往地下电梯口非常临近原告购买所购买的商铺,该沙盘对于电梯口的说明具体确定。对于要件2,原告购买涉案商品房为商铺,势必将如此临近的电梯口作为商业考虑因素之一,虽然原告主张因沙盘误导致使其放弃大平米且价格低的商铺,而选择了本案面积相对较小价格相对较贵的商铺,但其未提交证据证明,因此要件2尚不构成。本案中的涉案沙盘不构成要约,因此本院对原告主张被告赔偿原告的房屋差价款275000元不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十二条第二项规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”,被告作为专业房地产开发公司,理应按照政府批准的设计规划设计沙盘,本案中涉案沙盘出现的该不实情况,势必对原告的信赖利益造成损失,对此被告应当承担赔偿责任。对于赔偿数额,结合原告购买涉案房屋价款、该电梯口对涉案房屋影响等本案实际情况,本院酌定为30000元。
综上所述,根据,依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第二项、第六十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定,判决如下:
一、被告天津德力置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张建秋经济损失人民币30000元。
二、驳回原告张建秋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2900元,由原告张建秋担负2610元,由被告天津德力置业有限公司担负290元,被告天津德力置业有限公司担负的案件受理费于本判决生效后十日内向本院交纳。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院,并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费,上诉期满后七日内仍未缴纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张艳辉
二〇一六年五月十一日
书 记 员 冯 雪
附法律释明:
1、《中华人民共和国合同法》
第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:
(一)假借订立合同,恶意进行磋商;
(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;
(三)有其他违背诚实信用原则的行为。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。
4、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时,当事人口头表示上诉的,人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的,视为未提起上诉。虽递交上诉状,但未在指定的期限内交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。