上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第13569号
原告上海嘉佑投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人茅一萍，执行董事。
委托代理人孔琴，上海浦瑞律师事务所律师。
被告赵平根，男，1961年12月10日生，汉族，住上海市浦东新区。
被告上海南汇英姿源浴场，住所地上海市浦东新区。
投资人徐巧英。
被告徐巧英，女，1961年5月15日生，汉族，住上海市浦东新区。
上列三被告共同委托代理人夏永清，北京市中银律师事务所上海分所律师。
原告上海嘉佑投资管理有限公司诉被告赵平根、上海南汇英姿源浴场（以下简称英姿源浴场）、徐巧英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年6月11日、7月3日、7月8日三次公开开庭进行了审理。原告上海嘉佑投资管理有限公司的委托代理人孔琴、被告赵平根、英姿源浴场、徐巧英及三被告的共同委托代理人夏永清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告上海嘉佑投资管理有限公司诉称，2007年7月20日原告与被告赵平根签订《房屋租赁合同》，约定由赵平根向原告承租上海市浦东新区惠南镇听潮南路XXX-
XXX号一层至二层房屋（以下简称系争房屋）。合同签订后，原告依约交付房屋。被告赵平根接受房屋后，由其妻子徐巧英在系争房屋内注册成立了英姿源浴场。为帮助英姿源浴场办理工商登记，原告与英姿源浴场又签订相同内容的《房屋租赁合同》一份。之后的合同履行过程中，被告赵平根和英姿源浴场一直拖延支付租金，至今尚有一年多租金未付清，并且未经原告同意将部分房屋转租他人，均属违约，故起诉要求：1、判令解除原告与被告赵平根、英姿源浴场之间的房屋租赁合同关系；2、判令被告赵平根、英姿源浴场支付至2015年4月30日止的租金人民币（以下币种相同）690，446.49元；3、判令被告赵平根、英姿源浴场按合同约定的第八年月租金标准46，304.77元支付原告自2015年5月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；4、判令被告赵平根、英姿源浴场、徐巧英自系争房屋中迁出，被告赵平根、英姿源浴场将系争房屋返还原告；5、判令被告赵平根、英姿源浴场给付原告逾期支付租金的违约金194，562.73元（其中第七年租金529，197.39元按日万分之五计算从2014年1月25日计算到2015年4月30日共121，980元；第八年租金509，352.49元按日万分之五自2014年7月20日至2015年4月30日共72，582.73元）。
被告赵平根、英姿源浴场、徐巧英共同辩称，原告与被告赵平根的合同即将到期时，原告委托被告赵平根帮助寻找下一个承租人，被告赵平根因此向原告介绍了案外人林某某。林某某要求2015年5月1日进场，并与原告签订租赁合同，故原告与被告赵平根于2015年1月16日在电话中就原租赁合同于2015年2月28日终止、原告再给被告两个月搬迁期达成口头协议。后被告于2015年4月25日迁出系争房屋，并通知原告前来交接，但因原告地址查无此人信遭退回，原告未来交接。因合同已经双方协议终止，故不同意原告解除合同的诉讼请求。根据合同约定，原告实际起租日为2007年10月20日而非7月20日，另外原告须给予被告两个月搬迁时间，故被告应付租金应自2007年10月20日起计算至2015年2月28日，共计3，258，848元。现被告方实际已付2，874，600元，故还应支付租金384，248元。但其中还应扣除：1、被告方帮原告代缴的自2007年7月20日起至2015年2月28日止的物业管理费170，968元、电费账单中基本电费项目172，250元；2、被告为原告与林某某居间介绍促成租赁合同的应收取的佣金850，000元；3、其中一间约40平方米房间因开裂导致自2008年6月20日至2012年6月20日无法使用的租金55，480元。此外，已付部分租金虽由被告赵平根、徐巧英分别支付，但被告英姿源浴场是房屋实际使用人，故租金相关责任应由英姿源浴场承担。不同意支付房屋使用费，但同意返还系争房屋。合同虽然约定先付后用，但被告一直不是按照合同约定支付，双方实际履行方式已经对合同约定支付方式进行了变更。被告未再付租金是因原告委托被告卖房租房所致，被告也一直催原告结账，故被告不存在违约；即便属于违约，违约金的计算也应该以第七年租金为标准按日万分之五自2014年1月25日计算至2015年4月30日。至于转租部分房屋，使用人已同意到林某某来收房的时候搬走。
经审理查明，系争房屋登记于原告名下。2007年7月20日，原告作为甲方、被告赵平根作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋共1，420平方米出租给乙方用于经营，租赁期限自2007年7月20日至2015年6月20日止，起租日为2007年10月20日。合同第四条“租金及支付方式”约定：1、租金：每平方米（建筑面积）0.80元，在原有基础上第三年起每年递增百分之五。2、支付方式：每年提前一个月一次性支付。3、在租赁期内，乙方租赁使用房屋所产生的水、电、燃气及管理费等一切费用由乙方自行承担。4、为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日首付15万元人民币。甲方支付第一年房租为414，640元人民币，于2008年3月20日前付清全年租金。第二年开始每年一次付清租金，并应提前一个月支付。合同第九条第2款约定，乙方如逾期支付租金，甲方有权要求乙方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。2007年12月3日，为帮助被告英姿源浴场办理工商登记手续，原告与英姿源浴场再次签订《房屋租赁合同》一份，内容与原告和被告赵平根签订的《房屋租赁合同》相同。2008年1月4日，被告英姿源浴场经核准成立。期间，被告赵平根、徐巧英先后共支付原告租金2，874，600元，其中最后几期租金支付情况为：2014年1月27日支付60，000元，2014年2月21日支付50，000元，2014年10月24日支付50，000元，2014年11月24日支付50，000元。2012年10月，被告方将部分系争房屋转租给案外人经营轮胎店，截止至最后一次庭审时仍未收回。2015年4月10日，原告起诉来院，要求判如所请。
审理中，1、原告表示，被告赵平根因经营困难确曾要求帮原告转租或转卖系争房屋，并曾找数人与原告接触，其中确有林某某其人，并支付过10万元钱款。但后来林某某因嫌原、被告间合同尚未处理结束，且部分房屋还在他人经营之下，故拒绝签订租赁合同。2、原告确认，租金应自2007年10月20日起算。3、原告表示，从未收到被告方关于房屋产生裂缝无法使用的反馈。4、原、被告双方确认被告方未向原告支付过押金。5、原告表示因合同于审理期间已到期，故撤回要求解除合同的诉讼请求。
以上事实，由经庭审质证本院予以确认的：原告提供的《房屋租赁合同》两份、《上海市房地产权证》、付款凭证、照片、原、被告共同提供的录音资料以及双方当事人的庭审陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现原告虽分别与被告赵平根、英姿源浴场签有《房屋租赁合同》，但依据双方陈述，原告与英姿源浴场签订合同的真实意思在于为英姿源浴场办理工商登记手续提供方便而非建立新的租赁关系，且原告与被告方在合同履行过程中确实只存在一次房屋交付，一笔租金支付，故双方实际履行的应是原告与被告赵平根签署的合同，被告主张英姿源浴场承担支付租金、使用费、违约金及返还房屋的责任，缺乏依据，本院不予支持。原告与被告赵平根签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行。被告赵平根承租系争房屋应按时支付租金。被告主张该合同已经双方口头协议终止履行，未提供证据证明，本院不予采信。被告主张租金自2007年10月20日起算，符合合同约定，本院予以采信；并且依据合同第三条中“本合同租赁期为自2007年7月20日至2015年6月20日止。起租日为2007年10月20日”和合同第四条第4款中“甲方支付第一年房租为414，640元人民币，于2008年3月20日前付清全年租金”的约定，可以认定每一年租金递增的起算日亦均为10月20日，而非7月20日。现合同于2015年6月20日到期，被告赵平根共应支付租金3，605，423.30元，扣除已支付的2，874，600元，还应支付租金730，823.30元。被告主张在拖欠租金中扣除已付物业管理费，与合同约定不符；主张扣除已付电费中的基本电费金额，缺乏法律依据，本院均不予采信。被告主张在拖欠租金中扣除原告应向其支付的佣金，因原告否认，且原告是否应支付佣金系另一法律关系范畴，本案不能直接认定，故对被告该抗辩意见，本院亦不采信。被告还主张租金中扣除无法使用部分房屋期间的租金，因被告并未提供证据证明曾通知原告的事实及客观上无法使用的期间，本院亦无法采信。被告赵平根租赁原告房屋，合同到期后，理应将全部房屋完整地返还原告。现其未将转租给他人的房屋收回，亦未将系争房屋的其他部分返还原告，原告主张按合同约定第八年的租金标准计算全部房屋至返还时止的房屋使用费，并无不当，本院予以支持。被告据以抗辩的合同“应在租赁期满后60天内撤离”的约定，并未直接免除房屋使用费，本院对被告抗辩亦不予采信。系争房屋原由三被告使用，现其自称已从系争房屋中迁出，但未提供证据证明，亦未与原告办理交接手续，原告主张三被告自系争房屋中迁出，要求被告赵平根返还房屋，本院予以支持。《房屋租赁合同》约定租金应每年提前一个月一次性支付，被告赵平根在履行过程中延期支付，原告虽予接受，但并不构成对合同约定内容的变更，故原告对第七年、第八年逾期支付的租金按合同约定主张违约金，并无不当，本院予以支持。原告在计算租金时系从2007年7月20日起算，故其主张的违约金计算方式有误，故由本院依据客观情况按实计算。原告撤回要求解除合同关系的诉讼请求，属其对诉讼权利的自行处分，符合法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告赵平根应于本判决生效之日起十日内支付原告上海嘉佑投资管理有限公司截止至2015年6月20日的房屋租金人民币730，823.30元；
二、被告赵平根应于本判决生效之日起十日内支付原告上海嘉佑投资管理有限公司按每月46，304.77元计算自2015年6月21日起至被告赵平根返还房屋之日止的房屋使用费；
三、被告赵平根、英姿源浴场、徐巧英应于本判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区惠南镇听潮南路107、109号一层至二层房屋中迁出，被告赵平根应将上述房屋返还原告上海嘉佑投资管理有限公司；
四、被告赵平根应于本判决生效之日起十日内支付原告上海嘉佑投资管理有限公司至2015年4月30日止的违约金172，680.04元；
五、驳回原告上海嘉佑投资管理有限公司其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币12，028元，减半收取，计人民币6，014元，由被告赵平根负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张春华
二〇一五年八月十日
书记员 潘宸琰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。