上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2420号
上诉人（原审被告）阮晓筠。
上诉人（原审被告）单嘉丽。
上诉人（原审被告）阮奕涵。
法定代理人阮晓筠。
法定代理人单嘉丽。
上列三上诉人之共同委托代理人阮华琳。
被上诉人（原审原告）梅屹冰。
委托代理人李文一，上海市天闻世代律师事务所律师。
上诉人阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第10210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月5日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月14日公开开庭进行了审理。上诉人阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵的共同委托代理人阮华琳，被上诉人梅屹冰及其委托代理人李文一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，系争房屋位于，原系阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵所有。
2012年10月23日，阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵通过上海市宝山公证处出具公证书，委托案外人黄XX就系争房屋办理“以不低于120万元的价格办理房屋出售的一切事宜：1、……；3、代为签订居间合同、定金协议、房地产买卖合同；4、代为办理房地产转移（过户）登记；……9、代迁户口、代收房款及房地产出售过程中的其他相关事宜”。
2013年2月28日，黄XX代理阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵与梅屹冰签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方（阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵）将系争房屋所有权转让乙方（梅屹冰）。合同第二条约定，房屋总价款为199万元。合同第四条约定，甲方于2013年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接……查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方作为房屋转移占有的标志。合同第六条约定，在2013年5月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理……（三）甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。合同附件三约定：1、乙方于2013年2月20日支付给甲方定金计5万元；2、乙方于2013年2月28日之前支付甲方房款54万元；3、乙方通过银行贷款方式申请139万元……；4、物业交割完毕当日，乙方支付甲方剩余房款1万元。合同另对其他事项作了约定。
同日双方还签订了《协议书》一份，约定就上述合同未尽事宜约定如下：1、确认该房地产的成交价格为200万元；2、确认买卖合同约定的转让价款199万元为双方买卖该房地产的名义成交价格；3、差额部分1万元为装修补偿款及搬迁补偿款，于签订买卖合同当日支付给甲方。
2013年7月8日，系争房屋被核准登记至梅屹冰名下。
2014年3月4日，梅屹冰向阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵发出律师函，要求阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵在收到函件后5日内迁出系争房屋并交付梅屹冰。
2014年3月19日，梅屹冰向原审法院提起诉讼，要求判令阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵自系争房屋内迁出并将房屋交付梅屹冰，阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵支付逾期交房违约金243，000元（以人民币200万元为本金，按照每日万分之五，自2013年7月1日起计算，暂算至2014年3月1日，要求算至实际交房之日止）。
原审审理中，梅屹冰向法庭提供收据、抵押借款合同和对账单等，证明其于2013年2月20日向黄XX支付购房定金5万元，在2013年2月28日向黄XX支付装修补贴款1万元和购房首付款54万元，2013年4月28日自中国银行浦东分行贷款139万元发放给黄XX。梅屹冰表示，合同签订后，其已实际向黄XX付清全款200万元，另有1万元尾款没有开具收据。阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵对付款情况均不予认可，认为阮晓筠曾向黄XX借款，黄XX收取房款后并没有转交给阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵，阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵对付款情况不知情。经原审法院询问梅屹冰，其表示，其已付的尾款1万元因无证据证明，如法院不予认定，同意在违约金中予以抵扣。
原审法院认为，代理人以被代理人的名义实施的民事法律行为，由被代理人承担民事责任。本案系争合同由案外人黄XX取得阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵的公证授权后代理阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵与梅屹冰签订，其内容系不违反法律禁止性规定，应为合法成立并有效，阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵应履行该合同中出卖人的责任。阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵表示，本想收到房款后以大换小，交付房屋，说明其对合同效力并无异议，仅是对梅屹冰是否履约付款进行抗辩。现经审理查明，梅屹冰在合同签订后按约支付了房款，并取得相应的产权证，故梅屹冰要求阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵迁出系争房屋并交付房屋，具有合同及法律依据，依法应予支持。阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵辩称黄XX未转交收取的款项，系阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵与黄XX之间的委托关系纠纷，不足对抗梅屹冰的诉请，法院不予采信，但阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵可以另案起诉解决。梅屹冰还诉请要求阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵支付逾期交房的违约金，根据合同约定，阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵应于2013年6月30日前腾出房屋并交付梅屹冰，逾期交房的应承担违约金，按已付款日万分之五计算至实际交付之日止，梅屹冰的该诉请具有合同依据，应予支持，但梅屹冰实际提供的证据仅显示其已付款199万元，尚有余款1万元无相应证据不能认定，故法院以199万元为本金，计算相应的违约金，梅屹冰诉请的超出部分，不予支持。最后，梅屹冰同意在违约金中抵扣尾款1万元，于法不悖，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十五条之规定，原审法院于2014年7月25日作出判决：一、被告阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵于判决生效后十日内自位于系争房屋的房屋内迁出，并将该房屋交付原告梅屹冰；二、被告阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵于判决生效后十日内向原告梅屹冰支付逾期交房违约金（以本金199万元，按日万分之五计，自2013年7月1日起算至实际交房之日止，并从中扣除尾款1万元）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，945元，减半收取2，472.50元，由阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵负担。
原审判决后，阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵不服，上诉至本院称，其对系争房屋出售不知情，售房款也未收到，故不同意交付房屋，要求撤销原审判决，改判驳回梅屹冰的原审诉讼请求或发回重审，本案的一、二审诉讼费由梅屹冰承担。
被上诉人梅屹冰辩称，阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵公证委托案外人黄XX办理系争房屋买卖合同的签订、过户、代收房款等事宜，梅屹冰根据该委托书与阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵的代理人完成交易，并支付了全部房款。黄XX的代理后果应由阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵承担，阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵与黄XX的委托关系与本案无关，要求维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵为出售系争房屋，通过到公证处出具公证书的方式，委托案外人黄XX作为其出售房屋时的代理人，黄XX的授权范围主要包括代签买卖合同、代为办理过户、代收房款等多项内容。黄XX据此与梅屹冰签订了系争房屋的买卖合同，办理了房屋的过户手续。阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵对黄XX的代理行为，应当承担相应的责任，系争房屋的买卖合同对阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵具有约束力。阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵所谓的其对系争房屋出售不知情的说法，并不能免除其因上述房屋买卖合同而所负的义务。
根据现已查明的事实，梅屹冰于签署系争房屋的买卖合同后，向黄XX支付了199万元。根据公证委托书的内容，应当认定梅屹冰已根据买卖合同向出卖人阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵支付了相应的房款。阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵本案审理中辩称其未收到房款，则属于其与代理人黄XX之间的内部关系，不能以此对抗梅屹冰；若阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵认为其未收到房款，可另行向黄XX主张。因此，在梅屹冰已经向阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵支付了199万元房款的情况下，其要求阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵交付房屋及承担逾期交房的违约责任，具有相应的合同根据和法律依据。原审据此支持梅屹冰的诉请，并根据梅屹冰的举证情况对其欠付的尾款1万元与阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵应支付的违约金予以了抵扣，均属无误，本院予以确认。上诉人阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵的上诉请求，缺乏依据，本院难以支持。原审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4，945元，由上诉人阮晓筠、单嘉丽、阮奕涵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……