济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0104民初367号
原告：薛丽华，女，1954年5月19日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：马永杰，山东鹊华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘延春，山东鹊华律师事务所律师。
被告：孟凡生，男，1976年10月21日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：于淼，北京市君致（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任秀粉，北京市君致（济南）律师事务所律师。
原告薛丽华与被告孟凡生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用简易程序于2018年3月5日公开开庭进行了审理。原告薛丽华及其委托诉讼代理人马永杰、刘延春，被告孟凡生的委托诉讼代理人于淼、任秀粉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
薛丽华向本院提出诉讼请求：1.依法解除告、被告于2017年5月13日签订房屋买卖合同；2.判令被告支付违约金89400元；3.判令被告立即将槐荫区明星小区南区1号楼6-201号房屋腾空交付给原告；4.判令被告支付占用期间租金7000元（自2017年5月13日起至暂算至2017年12月13日，主张至房屋交付之日）。
事实与理由：2017年5月13日，原、被告签订房屋买卖合同一份，合同约定原告将位于槐荫区明星小区南区A号房屋出售给被告。房款共计298000元，合同签订当日应支付90000元定金，因此房屋属拆迁安置房办完原告房产证后，被告支付剩余房款208000元。原告收到剩余房款后配合被告到房管局办理房产过户手续。2017年6月6日，原告配合被告到房管局办理了限购资格审查登记，经审查两人符合济南市购房政策，可以办理存量房过户手续。2017年6月20日，被告通过短信形式通知原告，被告不再履行合同义务，事后原告多次催促被告腾房返还房屋，遭到被告拒绝。原告认为房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规，属于有效合同。合同履行中被告明确表示不再履行合同约定的义务，原告亦同意解除，房屋买卖合同应依法解除。合同的解除原告属于守约方，被告属于违约方，根据合同第十三条第七项的约定，违约方应支付守约方房款1.5倍的违约金。被告占用原告的房屋无法律依据，应当支付占用期间的租金。综上，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的规定提起诉讼，望依法支持原告的诉讼请求。
孟凡生辩称，一、原告要求解除双方房屋买卖合同的诉讼请求既无事实依据，也无法律依据，在起诉书中的陈述与事实不符。首先，双方于2002年因签订房屋买卖合同，形成房屋买卖关系，原告主张的所谓定金90000元实际为其于2002年支付的购房款。后因原告拒不配合办理过户手续，其无奈之下同意增加20万元购房款给原告，以满足原告的要求配合其过户。双方于2017年5月13日签订的房屋买卖合同实际是2002年合同内容的补充。其次，虽然以短信息方式与原告进行过协商，但短信内容仅能体现双方协商的过程，且其在短信中所附条件，原告并未满足，因此，双方并未就解除合同的具体条件达成一致。因本案中解除合同的条件并未成就，仅凭短信内容，不足以证明双方已经解除合同，也不能证明其拒绝履行合同义务。第三，涉及房屋买卖的合同应为要式合同，应当以书面形式签订。同时根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条以及《中华人民共和国电子签名法》第三条规定，数据电文的效力并不及于涉及土地、房屋等不动产权益转让情形，本案中，不能仅凭短信就认定双方解除房屋买卖合同。且双方也未签订其他解除合同书面协议，不能认定合同已经解除。二、原告违约在先，无权要求其支付违约金，且原告主张的违约标准明显标准过高。首先，原告违约在先，其不存在违约行为。自2017年6月6日起，其一直通过短信、电话等方式多次催告原告办理过户手续，但原告一直以种种借口和理由拒不配合。2017年6月19日，在双方电话通话过程中，原告又多次表示不想让其要房子，可以赔偿其30万。虽然其一直要求过户，但原告并不配合。因此原告以自己的行为明确表示将不再履行合同，是违约在先。同时因原告迟迟不配合过户，又多次表明不想将房屋卖给其，并因其双重户籍问题向公安机关报案，因上述种种原因，其为了解决了房屋买卖纠纷，并迫于原告的要求和公安机关办案的双重压力，曾于6月20日以短信方式协商要求原告撤案。因此6月20日所发短信的真实意思表示并非要解除合同或拒绝履行合同，而是双方在协商过程中，基于原告不再出售房子的要求，并为达成原告撤案的目的，所做的附条件的让步。但最后双方在协商过程中，条件并未成就，短信只是双方协商过程的一个环节，不能以此证明其违约。而后，原告在双方未就解除合同条件达成一致的前提下，就单方通知其解除合同，定金不退，并起诉其要求解除合同，足以表明，原告的行为已经构成了根本违约，要求其支付违约金没有事实和法律依据。其次，原告主张的违约金标准明显过高，且无权即主张合同标的30%的违约金又主张律师费。根据合第十二条第二款中约定的违约责任：违约方每逾期一日应向相对方支付本合同总价款千分之三的违约金并赔偿对方因此造成的损失，包括律师费、诉讼费、交通费、中介佣金等。或按合同总房价款的10%支付违约金。两种违约责任只能二选一。暂且不考虑原告违约在先的情形，即便假设其有违约行为，那么原告无权同时主张两种违约责任。如上所述，双方在房屋买卖合同中已经明确约定了违约责任的标准，即按合同总房价款的10%支付违约金，原告主张按合同中房屋总价的30%违约金的标准明显过高，且该标准已经远超过损失。即假设其违约，其原告没有损失，反而会因房屋增值的价值获得巨大利害。三、其因原告交付而合法取得房屋使用权，原告无权要求其腾房并支付房屋占用费。2002年双方就已经签订房屋买卖合同，原告收取了其支付的购房款并将房屋交付，虽在2017年签订合同中对2002年合同价款作出了补充，但不能改变是原告将房屋交付给其的事实。其基于双方的房屋买卖关系，因原告交付而取得房屋使用权，且在双方未就合同解除达成一致的条件下，原告无权要求腾房并支付占用期间的租金。同时，在2017年的合同第13条第三款第五项中有明确约定，原告如果办不了房产证，其有权不支付房屋尾款，并享有房屋使用权，因原告一直未能配合过户，其也有权享有房屋使用权。综上所述，其已合法占有使用房屋15年有余，在此期间多次通过诉讼、协商等途径要求原告履行合同义务，配合办理过户手续，但原告均不配合，且找各种理由推脱、阻碍合同继续履行，为此不惜虚构事实、虚假陈述。如果判决其离开居住15年的房屋，难以体现法律的公平和正义，也不利于维护市场交易的诚信和交易安全，更难体现法律的人文关怀，请求法院采纳其答辩意见，驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：在薛丽华提起本次诉讼的次日，孟凡生向本院就其与薛丽华之间存在的房屋买卖合同纠纷也提起了诉讼，案号为（2018）鲁0104民初410号。该案中孟凡生提出的诉讼请求为：1．判令薛丽华继续履行房屋买卖合同，将位于济南市槐荫区明星小区南区1号楼A室及槐荫区明星小区南区1号楼A-
号房屋产权过户登记至原告名下；2.判令薛丽华向其支付拒绝履行过户义务的违约金29800元。本院经审理后，认定薛丽华构成违约，并判决：一、薛丽华于该判决生效之日起十日内协助孟凡生办理坐落于济南市槐荫区明星小区南区1号楼A室房屋〔不动产权证号鲁（2017）济南市不动产权第010AAA号〕及济南市槐荫区明星小区南区1号楼A（一）室地下室〔不动产权证号鲁（2017）济南市不动产权第010AAB号〕的所有权转移登记手续，将上述房屋及地下室的所有权转移登记至孟凡生名下；办理上述手续过程中的税费均由孟凡生承担；二、孟凡生于薛丽华履行第一项判决所确定义务的同时向薛丽华支付剩余购房款200294.70元；三、薛丽华于该判决生效之日起十日内向孟凡生支付违约金29800元。
本院认为，薛丽华与孟凡生所发生的房屋买卖纠纷，本院已经在（2018）鲁0104民初410号案件中进行了处理，认定薛丽华违约，孟凡生并未违约，判决薛丽华履行合同并向孟凡生承担相应的违约责任。因此，薛丽华在本案中再要求解除合同，并要求孟凡生向其承担违约责任，无事实和法律依据，本院对其在本案中提出的诉讼请求均不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条、第六十一条、第六十二条第四项、第六十六条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回薛丽华的诉讼请求。
案件受理费5770元，减半收取计2885元，由薛丽华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 李莲
二〇一八年七月三十日
书记员 官静