湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘10民终920号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李昌锦，男，1995年9月13日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。
委托诉讼代理人：李青芝（系李昌锦的母亲），女，1974年7月18日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。
委托诉讼代理人：胡春召，湖南大问律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：段红梅，女，1976年1月10日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。
委托诉讼代理人：邱丹，湖南星河律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗晓伟，湖南星河律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：郴州市远军汽车销售服务有限公司，住所地湖南省郴州市开发区五岭大道81号金苑阁小区1栋103。
法定代表人：吕响军，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：匡汉云，湖南又一村律师事务所律师。
上诉人李昌锦因与上诉人段红梅及上诉人郴州市远军汽车销售服务有限公司（以下简称远军公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2016）湘1002民初2002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李昌锦的委托诉讼代理人胡春召，上诉人段红梅的委托诉讼代理人邱丹、罗晓伟，上诉人远军公司的委托诉讼代理人匡汉云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李昌锦上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回李昌锦不应向段红梅支付租赁房屋消防设施利用款60.903,923万元及三楼广告位损失2万元，共计62.903,923万元。事实和理由：李昌锦在一审中曾表示愿意在55万元内接收段红梅租赁房屋内的消防设施，是基于调解的前提，为缩短诉讼时间，减轻诉累，避免损失扩大，但段红梅不接受李昌锦的善意举措。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，段红梅违约拒交租金是导致《房屋租赁合同》解除的根本原因，其要求李昌锦赔偿剩余租赁期内装修残值损失依法不应支持，其要求李昌锦赔偿租赁房屋三楼广告位损失亦不能支持。
段红梅上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判驳回李昌锦的第二项诉讼请求；2．撤销一审判决第三项，改判李昌锦向段红梅支付房屋装修补偿款378万元及增加消防工程补偿款60.903,923万元。事实和理由：一、一审判决认定段红梅因李昌锦未开具税务发票而延付租金的理由不成立错误。双方签订的《房屋租赁合同》第六条明确约定房屋租赁税由段红梅承担，李昌锦开具税务发票，但段红梅多次向李昌锦索要票据均遭拒绝。因此，段红梅行使延付租金抗辩权依法成立。二、一审判决李昌锦已实际交付租赁房屋二楼东风雪铁龙维修店所占用的680㎡房屋错误，应核减租金85.1496万元。《房屋租赁合同》第三条约定租赁房屋二楼东风雪铁龙维修店所占用的680㎡房屋当时未交付，一审法院查看该部分房屋场地外修建了外墙和地面并添加了消防设施，就认定该部分房屋已交付段红梅使用错误。即使一审认定该部分房屋已交付，也未查明交付的时间，剥夺了段红梅主张延期交付的权利，导致租金计算错误。李昌锦未提交证据证实该部分房屋已交付，应认定为未交付，该部分房屋的租金应核减抵扣段红梅欠付的租金。三、一审判决对租赁房屋消防设施进行折旧错误。《房屋租赁合同》第一条载明租赁房屋无任何消防设施设备，约定租赁房屋消防工程的检验、消防报建及费用由李昌锦承担，因此，段红梅建设租赁房屋消防工程产生的费用应当由李昌锦承担。消防设施设备每年都要维护，与一次性装修不同，不存在折旧。四、一审判决李昌锦赔偿段红梅租赁房屋三楼广告位损失2万元显失公平，不足以弥补段红梅的损失。《房屋租赁合同》第一条约定李昌锦需将租赁房屋外墙的使用权交付给段红梅安装招牌及广告，但李昌锦一直未交付，而被德豪汽修服务有限公司占有使用，李昌锦已违成违约，应承担违约金每月5000元，计算至2017年4月5日为32万元，以后另计。五、一审认定导致《房屋租赁合同》解除的根本原因在段红梅，而判决李昌锦不赔偿段红梅租赁房屋装修残值损失错误。李昌锦违约在先，段红梅延付租金不属于违约，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项的规定，李昌锦应当赔偿段红梅租赁房屋装修残值损失37.8万元。六、李昌锦应当向段红梅返还押金12万元或抵扣段红梅欠付的租金。租赁房屋押金是合同履约保证金，段红梅在合同履行中没有违约行为，《房屋租赁合同》的解除系因李昌锦违约导致，李昌锦应当将押金12万元返还给段红梅。
远军公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李昌锦及段红梅要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求。事实和理由：李昌锦与段红梅签订的《房屋租赁合同》明确约定“其双方同意将现有门面一楼及二楼部分面积切割给第三方租赁使用”，远军公司基于与段红梅的合作合法占有部分房屋，并投入大量资金装修入驻经营，一审认定远军公司与李昌锦没有租赁合同关系错误，判决解除《房屋租赁合同》损害远军公司的合法权益。
段红梅对李昌锦上诉的答辩意见是与其上诉状理由相同；对远军公司上诉的答辩意见是与其无关。
远军公司对李昌锦上诉及段红梅上诉的答辩意见是均与其无关。
李昌锦对段红梅的上诉答辩称，一、李昌锦向段红梅交付的租赁房屋已完成消防验收；段红梅混淆了消防工程款与消防工程检验、消防报建费用的区别；根据一审法院（2014）郴北民二初字第318号民事判决书，段红梅仅向郴州天地实业有限公司支付消防工程款18.403,923万元。二、因段红梅拖欠租金，违约才导致《房屋租赁合同》解除，段红梅应承担其装修费用；段红梅在《房屋租赁补充合同》中未对租赁房屋质量问题提出异议。三、根据双方的约定，段红梅除支付房屋租金外，还应承担房屋租赁税费；段红梅向税务机关缴纳税费后由税务机关向其开具税务发票，而不是由李昌锦开具税务发票。
李昌锦对远军公司的上诉答辩称，远军公司没有与李昌锦签订房屋租赁合同，也没有向李昌锦支付房屋租金，其主张与本案无关；段红梅向远军公司提供的房屋不是转租，而是投资，违反了租赁房屋约定的用途，李昌锦有权解除合同。
李昌锦向一审法院起诉请求：一、解除李昌锦与段红梅签订的《房屋租赁合同》，段红梅立即将门面交还李昌锦；二、段红梅向李昌锦支付房屋租金151.04万元，家具款18.3333万元，及滞纳金10万元，以上合计179.3733万元（计算至2016年7月5日，此后租金按每月14.88万元算至门面归还之日止）。
段红梅向一审法院反诉请求：1.解除段红梅与李昌锦签订的《房屋租赁合同》；2.李昌锦支付段红梅房屋装修损失378万元（720万元÷10年÷12个月×63个月，计算至2016年9月30日止）；3.李昌锦支付段红梅消防工程款121.807,846万元；4.李昌锦退还段红梅保证金12万元及多交的门面租金77.17,524万元；以上四项共计588.983,086万元减去房屋租金136.4万元，李昌锦共支付段红梅452.583,086万元；5.驳回李昌锦的全部诉讼请求。
一审法院认定事实：
一、双方当事人无争议的事实。1.李昌锦（甲方）与段红梅（乙方）于2011年3月19日签订《房屋租赁合同》，段红梅将租赁的房屋用于开办家具及销售，租赁期为十年，从2012年1月1日至2021日12月31日止。《房屋租赁合同》第一条约定：“一、租赁房屋的基本情况。1、甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于郴州市五岭大道延伸段（金苑阁）。甲方同意将该房屋一、二、三楼临街门面约6300平方米租赁给乙方使用。2、租赁房屋现状及甲方提供的设施设备。A房屋现状：租赁区域房屋为毛坯房，水泥地面，未找平。无玻璃幕墙，空窗及未安装玻璃框架。B、设施现状：无任何消防设施设备。C、甲方提供足够的用电负荷，水、电线路到租赁房屋内，并安装好水电总表。D、租赁房屋外墙的使用权归乙方安装招牌及打广告。”；第四条约定：“租赁标的物的交付。1.甲方交付给乙方：甲方应在2011年11月1日前将本合同约定的租赁物完整交付给乙方，（除2楼东风雪铁龙维修店占用的房屋外，该房屋2012年4月10日前交付）。双方签署交付文件。如甲方分区域交付房屋，而影响乙方的正常装修和使用，即视为甲方延期交付，乙方免交该期间租金，且租赁期顺延。”；第五条约定：“租赁费用。租金标准前两年按月租人民币12万元计算，全年租金合计人民币14.4万元整，即从起租日其按年度进行计算前两年的租金。从第三年度起每年每月递增9600元，即2014年度月租金为12.96万元，2015年度月租金为13.92万元，2016年度月租金为14.88万元，2017年度月租金为15.84万元，2018年度月租金为16.8万元，2019年度月租金为17.76万元，2020年度月租金为18.72万元，2021年度月租金为19.68万元。上述2014年至2021年的8年租金计算标准均为每满12个月为一年度，乙方除承担租金外，房屋租赁税由乙方承担。”；第六条约定：“租金及定金支付方式。1、租金按月支付，乙方必须在每月的5号以前付清当月应付的房屋租金，甲方应及时提供收款账户，并开具票据，因甲方原因造成乙方延期付款，不视为乙方违约。2、乙方应于本合同签订之日起3日内向甲方支付定金人民币壹拾贰万元，如乙方在租赁期间未违反本合同约定，合同期满时，定金返还或抵作租金。”；第八条约定：“甲方权利、义务。……2、甲方负责所交付的租赁标的物的土建工程消防通过验收取得同意使用的相关文件，消防工程的检验、消防报建及费用由甲方承担。……”；第九条约定：“乙方权利、义务。1、乙方必须按本合同约定的时间向甲方交纳租金，逾期，每日按当月租金的万分之五向甲方交纳滞纳金，若逾期两个月不交纳租金，甲方有权解除本合同，收回该房屋。……3、租赁期间，乙方应正常使用并爱护甲方提供的房屋及各项设备、设施。……乙方在房屋内装修的设施、设备，本合同期限届满或合同解除乙方迁出时，除乙方能搬动的设备、设施，如包括但不限于空调、电脑、电视等外，其余装修设施归甲方所有，但甲方原因造成合同提前解除除外。4、租赁期间，乙方如经营不善或确因其他特殊情况需要退房，必须提前两个月书面通知甲方解除合同，但除已缴纳给甲方的租金不予退还及定金不予返还以外，还应付给甲方违约金。违约金以剩余租期内应交租金总额计算”。2.《房屋租赁合同》签订后，李昌锦交付租赁房屋，段红梅交纳了定金12万元，对租赁房屋进行了装修，并根据其经营需要对租赁的房屋进行了消防工程建设，于2014年10月23日取得了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。3.2011年6月23日，段红梅承租涉案房屋后，其经营的郴州开发区居然之家家居商场与郴州天地实业有限公司签订《消防工程施工合同》，约定由郴州天地实业有限公司承包居然之家家居商场整个家居商场消防工程的设备及施工。段红梅于2014年4月22日向一审法院起诉郴州天地实业有限公司，请求判令：确认双方签订的《消防工程施工合同》无效；郴州天地实业有限公司返还段红梅消防工程预付款10万元；郴州天地实业有限公司赔偿段红梅被消防机构罚款损失8万元，被消防机关查封停业损失12万元，重新对商场进行消防设计、施工引起停业损失22万元损失，共计42万元；诉讼费用由郴州天地实业有限公司承担。郴州天地实业有限公司提出反诉，请求判令：确认双方签订的《消防工程施工合同》无效；段红梅支付剩余的工程款29万元；段红梅支付违约金42万元；诉讼费用由段红梅承担。一审法院于2015年9月18日作出（2014）郴北民二初字第318号民事判决，认定郴州天地实业有限公司完成的该部分消防工程总造价36.807,845万元为该案损失，由段红梅、郴州天地实业有限公司各承担18.403,923万元，判决段红梅应支付郴州天地实业有限公司工程款18.403,923万元。判决后双方均不服，提起上诉，湖南省郴州市中级人民法院作出（2015）郴民一终字第1016号民事判决，驳回上诉，维持原判。4.2016年3月28日，李昌锦作为甲方，段红梅作为乙方，签订《房屋租赁补充合同》，合同约定，因段红梅自身原因导致经营困难，李昌锦同意在2016年4月1日至2018年3月31日期间，暂时按10万/月向李昌锦交纳房租，之后的房租则按照2011年3月19日签订的《房屋租赁合同》继续履行。合同还约定，为缓解段红梅租金压力，双方同意将现有门面一楼及二楼的部分面积切割给第三方租赁使用，由李昌锦与第三方直接签订租赁合同，第三方租赁的费用直接向李昌锦交纳，并冲抵段红梅应交纳的部分租金。其中《房屋租赁补充合同》第三条约定：“经甲、乙双方协商确认，乙方在2016年4月1日之前未向甲方支付的15个月租金按148.8万元的标准予以结算（其中不含保证金12万元整）。乙方承诺在一年内向甲方付清上述148.8万元租金，即从2016年4月开始每个月向甲方支付12.4万元欠缴租金，直到148.8万元租金付完为止。”；第四条约定：“甲、乙双方确认由乙方在一年内返还拖欠甲方的20万元家具款，乙方按月平均支付，即从2016年4月开始每月向甲方返还16,666.66元家具款。”；第五条约定：“本合同签订后，乙方必须每月向甲方及时、足额缴纳补充协议约定的各项费用。如乙方违约未向甲方交纳的，则本补充协议无效，双方仍旧按2011年3月19日签订的《房屋租赁合同》重新办理结算手续，且甲方有权解除与乙方的租赁合同关系，并追究乙方的违约责任。”5.《房屋租赁补充合同》签订后，段红梅于2016年4月27日，通过银行转账向李昌锦支付了16,666.66元家具款和4月份房屋租金10万元，并支付了《房屋租赁补充合同》第四条中约定的拖欠的房屋租金中的第一笔12.4万元。2016年6月21日通过银行向李昌锦转账15万元，次日再转账5万元，用于支付2016年5月和6月的房屋租金共20万元，后未再支付款项。即《房屋租赁补充合同》签订后段红梅共向李昌锦支付房屋租金42.4万元，支付家具款16,666.66元。6.2016年5月18日，段红梅与吕响军、应新远签订《公司成立合资投资协议》，约定段红梅以场地出资的形式入股远军公司，占股0.5%。段红梅以公司办公场所的承租人身份，将其承租的郴州市五岭大道延伸段（金苑阁）约6300平方米的房屋中分出金苑阁一层的临街商铺约550平方米交新公司使用，使用期限5年，自2016年5月1日起至2021年5月30日。同日，远军公司取得营业执照，经营汽车、汽车配件的销售及维修，汽车美容服务，汽车证件代办服务，二手车交易。《公司成立合资投资协议》签订后，远军公司入驻涉案租赁房屋临街商铺，并对商铺进行装修后使用。
二、双方当事人有争议的事实。1.段红梅是否尚欠房屋租金151.04万元（计算至2016年7月5日）。李昌锦主张计算至起诉之日，段红梅尚欠房屋租金151.04万元。段红梅辩称没有那么多。根据段红梅与李昌锦签订的《房屋租赁补充合同》第三条，双方已经确认段红梅在2016年4月1日之前未向李昌锦支付的15个月租金按148.8万元结算。因《房屋租赁补充合同》第五条约定如段红梅违约未向李昌锦交纳补充协议约定的各项费用，则双方仍旧按2011年3月19日签订的《房屋租赁合同》重新办理结算手续，则《房屋租赁补充合同》签订后至本案立案之日产生的4月、5月、6月三个月的房屋租金应按照14.88万元/月计算，段红梅在此期间共支付了42.4万元租金，则计算至本案立案之日，段红梅尚欠李昌锦房屋租金为151.04万元（148.8万元+14.88万元/月×3个月-42.4万元）。2.李昌锦是否按照合同约定履行了租赁标的物的交付。段红梅主张李昌锦至今未交付二楼东风雪铁龙维修店680㎡房屋，并提供照片予以证明。李昌锦质证认为无法看出哪里有东风雪铁龙维修店，照片无法看出具体拍摄时间，李昌锦已经将6300㎡的门面全部交付给段红梅使用。李昌锦提供房屋产权证复印件，拟证明李昌锦将6315㎡的门面租赁给段红梅，符合合同约定的面积。段红梅质证意见为对租赁面积没有异议。一审法院认为，《房屋租赁合同》第四条第1点中约定：“租赁标的物的交付1.甲方交付给乙方：甲方应在2011年11月1日前将本合同约定的租赁物完整交付给乙方，（除2楼东风雪铁龙维修店占用的房屋外，该房屋2012年4月10日前交付）。双方签署交付文件。如甲方分区域交付房屋，而影响乙方的正常装修和使用，即视为甲方延期交付，乙方免交该期间租金，且租赁期顺延。”根据现场查看情况，二楼的680㎡与涉案租赁房屋其他面积是相通的，未装修，段红梅在该场地修建外墙和地面，并添加消防设施，现场摆放了部分段红梅所有的家具，属于段红梅可使用的租赁物范围，且结合段红梅未举证证明其在使用租赁房屋期间，及在约定的交付二楼680㎡房屋期满后长达近4年之后双方签订《房屋租赁补充合同》时，就该房屋的交付或扣减该部分租金提出异议，视为段红梅以其行为对房屋交付予以默认，虽然李昌锦未严格按照《房屋租赁合同》第四条第1点的约定对租赁标的物的交付签署交付文件，李昌锦的交付租赁标的物行为存在瑕疵，但综合本案情况确认租赁标的物已经实际交由段红梅使用。3.涉案房屋是否存在质量问题。段红梅主张涉案房屋存在质量不合格造成段红梅损失，下水道漏水及2016年3月20日、21日门面被淹，四楼渗水到三楼，并提交了照片予以证明。李昌锦质证认为该照片不能反映段红梅所要证明的内容，拍摄地点不明，段红梅从未提出过异议，质量问题应当由质检站等由资质的机构确认。一审法院认为，段红梅提供的照片不足以证明涉案房屋不合格或存在质量问题，且该房屋已经交付给段红梅使用多年，段红梅与李昌锦签订《房屋租赁补充协议》时，也并未就房屋质量问题提出协商或异议，故对于段红梅关于涉案房屋存在质量问题的事实主张本院不予确认。4.李昌锦是否将三楼广告位交付给段红梅使用的问题。段红梅认为李昌锦未交付三楼广告位，存在违约，并提供照片予以证实。李昌锦质证认为广告位是属于公共面积，是段红梅侵权导致案外人德豪汽车维修服务有限公司受损，经协调给德豪汽车维修服务有限公司使用的，并提交了《证明》。段红梅对李昌锦提交的《证明》质证认为证明中签字的人都没有出庭作证，且与段红梅有利害关系，不予认可。一审法院认为，该《证明》从证据形式来看属于证人证言，证人未出庭作证接受质询，李昌锦也未提供其他证据加以佐证，不予采信，故认定李昌锦未按照《房屋租赁合同》的约定将三楼广告位交付给段红梅，存在违约行为。5.李昌锦是否经常阻止段红梅营业。段红梅提交照片拟证明李昌锦经常阻止段红梅正常营业，李昌锦质证认为该证据不能反映李昌锦阻碍段红梅正常经营，李昌锦向段红梅合法、合理催讨租金，并没有阻止段红梅经营。一审法院认为，段红梅提交的照片仅反映李昌锦等人出现在段红梅开办的家具商场，无法反映存在阻止经营的行为，因段红梅提交的证据不足以证明其主张，故不予认定。
一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。李昌锦与段红梅签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点概括为以下几个方面：
一、段红梅以李昌锦未开具税务发票抗辩拒付房屋租金是否成立。未开具发票不能成为拒付租金的抗辩理由。开具发票的义务并非房屋租赁合同主义务，房屋租赁合同中主义务为出租方交付租赁房屋转移租赁物的使用权，承租方支付租金并接受使用租赁物，出租方提供发票不属于主合同义务，仅是附随义务，因此开具发票的义务与承租方支付租金的义务不能形成对待给付，不能构成承租方拒付租金的同时履行抗辩权。纳税是公民的基本义务，对于偷税漏税的行为，可由税收管理部门予以行政处罚，但未开具发票不构成拒付房屋租金的抗辩理由。段红梅与李昌锦签订的《房屋租赁合同》中约定段红梅除承担租金外，房屋租赁税由段红梅承担，段红梅未提交证据证明其承担过房屋租赁税，对段红梅以李昌锦未开具税务发票抗辩逾期仍不交纳租金，不予支持。段红梅可以要求李昌锦开具发票，且如果段红梅认为李昌锦未开具税务发票给其造成损失，可向李昌锦主张赔偿，因段红梅未提出该项反诉请求，不予审理。
二、李昌锦与段红梅签订的《房屋租赁合同》是否应予解除。根据李昌锦与段红梅签订的《房屋租赁补充合同》约定，段红梅须于2016年4月开始每月向李昌锦支付12.4万元欠缴租金和16,666.66元家具款，直到148.8万元租金和20万元家具款付清为止。段红梅在签订《房屋租赁补充合同》后，仅履行了2016年4月份的欠缴租金12.4万元和家具款16,666.66元及5月、6月的租金共20万元，之后的欠缴租金和家具款未按照《房屋租赁补充合同》约定支付，段红梅已经违约，根据段红梅与李昌锦签订的《房屋租赁补充合同》第五条：“本合同签订后，乙方（段红梅）必须每月向甲方（李昌锦）及时、足额缴纳补充协议约定的各项费用。如乙方违约未向甲方交纳的，则本补充合同无效，双方仍旧按2011年3月19日签订的《房屋租赁合同》重新办理结算手续，且甲方有权解除与乙方的租赁合同关系，并追究乙方的违约责任。”因此，李昌锦起诉要求解除与段红梅之间的《房屋租赁合同》并要求段红梅将门面交还李昌锦，段红梅提起反诉要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，均予以准许。
三、段红梅是否应当向李昌锦支付房屋租金151.04万元（计算至2016年7月5日）。段红梅与李昌锦签订《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》，是双方真实意思表示，形成了租赁合同关系，根据查明的事实，段红梅截止2016年7月5日尚欠李昌锦房屋租金151.04万元，应当予以支付，根据段红梅与李昌锦签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》约定，此后的房屋租金应按照14.88万元/月计算，对李昌锦主张段红梅支付拖欠的房屋租金151.04万元（计算至2016年7月5日），且此后租金按14.88万元/月计算至段红梅将门面归还李昌锦之日止，予以支持。
四、段红梅是否应当向李昌锦支付家具款18.3333万元。段红梅与李昌锦签订的《房屋租赁补充合同》中第四条约定了段红梅在一年内返还拖欠李昌锦的20万元家具款，段红梅按月平均支付，段红梅已经实际履行了16,666.66元，本案中李昌锦诉请段红梅继续履行，段红梅提出异议，认为不应在本案中审理。虽然本案系房屋租赁合同纠纷，返还家具款与本案系不同的法律关系，但段红梅与李昌锦在《房屋租赁补充合同》中对家具款进行了明确约定，且段红梅已经部分履行，为减少当事人诉累，予以合并审理，对李昌锦要求段红梅支付家具款183,333元的诉讼请求，予以支持。
五、李昌锦是否应当向段红梅支付房屋装修损失378万元。虽然本案中李昌锦存在未交付三楼广告位的违约行为，但房屋租赁合同中主义务为出租方交付租赁房屋转移租赁物的使用权，承租方支付租金并接受使用租赁物，李昌锦已经履行了合同主要义务交付了租赁房屋，未交付三楼广告位不足以影响《房屋租赁合同》的目的达到并导致合同解除，对于李昌锦的该行为将在后文中作出处理，但因本案解除房屋租赁合同的根本原因系段红梅在签订《房屋租赁补充合同》后仍未按期支付所拖欠的房屋租金，导致合同无法继续履行，段红梅应当承担相应的法律后果，故对于段红梅的该部分反诉请求不予支持。
六、李昌锦是否应当支付段红梅消防工程款121.807,846万元。段红梅主张李昌锦未向其提交任何消防手续，在租赁涉案房屋后花费消防工程款共计121.807,846万元，要求李昌锦承担全部消防工程款。李昌锦认为，段红梅所诉的消防工程，是段红梅为了实现其经营目的在门面的现有基础上添附的设施，段红梅混淆土建消防工程与装修设计消防工程两个概念，土建消防工程系一次消防，装修设计消防工程系二次消防，一次消防一般是开发商做好的，二次消防一般是商业建筑的租户要自己负责的，段红梅无权要求李昌锦承担包括消防在内的装修损失。一审法院认为，段红梅因经营家具商场需要，取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，其所诉的消防工程系其根据自身经营需要而设计施工的装修消防工程，并非《房屋租赁合同》中的土建消防，该部分的费用不应由李昌锦承担。但在本案审理过程中李昌锦表示对于消防设施同意利用，故认定由李昌锦在利用价值范围内予以适当补偿。段红梅提交与长沙警安消防工程安装有限公司签订的《消防工程施工承包合同》、与郴州天地实业有限公司签订的《消防工程施工合同》及（2014）郴北民二初字第318号民事判决书和（2015）郴民一终字第1016号民事判决书，拟证明段红梅一部分消防工程款为85万元、一部分消防工程款为36.807,846万元，共计121.807,846万元。李昌锦质证认为与本案无关联性，未提交支付凭证，无法确认真实性。一审法院认为，段红梅提交的与长沙警安消防工程安装有限公司签订的《消防工程施工承包合同》，虽未提交支付凭证或其他证据，但因段红梅已经取得了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，其对消防设施的投入是客观存在的，故参照该合同中的工程造价认可该部分的消防设施造价为85万元；段红梅提交的与郴州天地实业有限公司签订的《消防工程施工合同》及（2014）郴北民二初字第318号民事判决书和（2015）郴民一终字第1016号民事判决书，能够证明郴州天地实业有限公司完成的该部分的消防工程总造价为36.807,845万元，故根据段红梅提供的证据，酌情认定段红梅在涉案门面中的消防设施工程款为121.807,846万元（85万元+36.807,846万元）。本案《房屋租赁合同》约定的租赁期限为十年，根据段红梅已经使用租赁房屋五年多等本案《房屋租赁合同》的履行情况，酌情认定消防工程利用价值为消防工程款的50%，则段红梅在涉案门面中的消防设施全部由李昌锦继续利用，李昌锦补偿段红梅60.903,923万元（121.807,846万元×50%）。
七、李昌锦是否应当向段红梅退还保证金12万元《房屋租赁合同》第六条第2点约定如乙方（段红梅）在租赁期间未违反合同约定，合同期满时，定金返还或抵作租金，如前所述，本案《房屋租赁合同》解除的根本原因，是段红梅拖欠租金的违约行为，现段红梅要求返还定金即保证金12万元，李昌锦依据《房屋租赁合同》的约定拒绝返还，对段红梅的该项反诉请求，不予支持。但因李昌锦未按照《房屋租赁合同》的约定将三楼广告位交付给段红梅，存在违约行为，根据衡平原则，酌情认定李昌锦应当补偿段红梅该部分的损失2万元。
八、段红梅是否应当向李昌锦支付违约金10万元。李昌锦在起诉状中的该项诉讼请求为要求段红梅支付“滞纳金”10万元，在法庭辩论中李昌锦又将“滞纳金”更正为违约金，一审法院认为，“滞纳金”属行政法律体系中的概念，是由国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的一种惩罚性措施，具有国家强制性，发生在不平等的行政关系主体之间。违约金属民事法律体系的概念，是因违反合同约定、向对方支付的具有赔偿性的金钱给付义务，发生在平等民事关系主体之间。故本案李昌锦诉请应为违约金。因李昌锦与段红梅签订的《房屋租赁合同》既约定了违约金又约定了定金，段红梅违约未支付拖欠的租金，李昌锦可以选择适用违约金或者定金条款，二者不能同时适用。因本案中已支持适用定金条款，李昌锦无需返还段红梅12万元定金，对李昌锦要求段红梅支付10万元违约金的请求，不予支持。
九、段红梅反诉请求李昌锦退还多交的门面租金77.17,524万元应否得到支持。一审法院认为，虽然李昌锦未签署交付租赁标的物文件，其交付租赁物的行为存在瑕疵，但从现场查看的情况，结合段红梅在使用租赁房屋四年多后与李昌锦签订《房屋租赁补充合同》时，对拖欠房屋租金金额已经进行了协商确认，段红梅并未要求核减二楼680㎡部分租金，且段红梅也未提供证据证明在使用租赁房屋长达四年多期间就房屋交付问题提出过异议，段红梅也并未证实因李昌锦的瑕疵履约行为影响了其正常装修和使用，故对段红梅的该项反诉请求，不予支持。
十、远军公司是否在2017年5月16日前有权无偿使用涉案房屋并在2021年5月30日前有权租赁涉案房屋。本案中，段红梅未经李昌锦同意，将其租赁的房屋中的550㎡以合作的形式交给远军公司使用，远军公司基于李昌锦、段红梅签订的《房屋租赁合同》占有、使用涉案房屋，因该《房屋租赁合同》现已解除，远军公司未另行与李昌锦签订房屋租赁合同，故远军公司的诉请，没有事实和法律依据，不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第一百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十二条之之规定，判决：“一、解除原告（反诉被告）李昌锦与被告（反诉原告）段红梅签订的《房屋租赁合同》，被告（反诉原告）段红梅于本判决生效之日起十日归还郴州市五岭大道延伸段（金苑阁）的房屋一、二、三楼临街约6300平方米门面给原告（反诉被告）李昌锦；二、被告（反诉原告）段红梅于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李昌锦房屋租金1,510,400元[暂算至2016年7月5日，此后租金按148,800元/月计算至被告（反诉原告）段红梅将门面归还原告（反诉被告）李昌锦之日止]、家具款183,333元；三、原告（反诉被告）李昌锦于本判决生效之日起十日内补偿被告（反诉原告）段红梅消防设施利用价值款609,039.23元、三楼广告位损失20,000元，共计629,039.23元，抵扣本判决第二项确定的被告（反诉原告）段红梅给付原告（反诉被告）李昌锦的应付款项，被告（反诉原告）段红梅在本案房屋中建设的消防设施由原告（反诉被告）李昌锦利用；四、驳回原告（反诉被告）李昌锦的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）段红梅的其他反诉请求；六、驳回第三人郴州市远军汽车销售服务有限公司的诉讼请求。如果被告（反诉原告）段红梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20,944元，财产保全费5000元，共计25,944元，由原告（反诉被告）李昌锦负担900元，被告（反诉原告）段红梅负担25,044元；反诉案件受理费21,504元，由被告（反诉原告）段红梅负担16,919元，原告（反诉被告）李昌锦承担4585元；第三人郴州市远军汽车销售服务有限公司参加诉讼受理费80元，由第三人郴州市远军汽车销售服务有限公司负担”。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李昌锦提交一份证据，建设工程竣工验收消防备案受理凭证，拟证明李昌锦向段红梅交付的涉案房屋已完成建设工程消防验收。段红梅质证认为，对该证据的合法性及证明方向有异议，应当提供备案号的详细资料，即整套的消防验收资料。只是对建设单位的受理凭证，是证明完成土建消防工程，而房屋租赁合同载明无任何消防设施。远军公司质证认为与其无关。
段红梅提交一组照片，拟证明李昌锦没有向段红梅交付租赁房屋二楼东风雪铁龙维修店所占用的680㎡房屋。李昌锦质证认为，对该证据的三性均不予认可，以一审查明的事实为准。远军公司质证认为，该争议的680㎡房屋不在其公司承租房屋范围内，与其无关。
本院对上述证据的认证，李昌锦提交的证据是郴州市城乡建设档案馆的存档资料，形成在涉案房屋租赁之前，具有客观性，且依法律规定，房屋只有经过消防验收合格才能交付使用，故对该证据予以采信。段红梅提交的照片证据只能反映争议680㎡房屋的面貌现状，一审法院已对该部分房屋进行了现场查勘，应当以一审法院查勘的情况作为认定案件事实的依据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据当事人的上诉主张及答辩意见，二审中的争议焦点问题主要是以下七个方面，分别进行分析评判。
一、段红梅以李昌锦未开具税务发票而迟延支付房屋租金的理由是否成立。《中华人民共和国税收征收管理法》第二十六条规定：“纳税人、扣缴义务人可以直接到税务机关办理纳税申报或者报送代扣代缴、代收代缴税款报告表，也可以按照规定采取邮寄、数据电文或者其他方式办理上述申报、报送事项”。第二十九条规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动”。根据《房屋租赁合同》第五条（租赁费用）的约定可知，“房屋租赁税”由段红梅承担，段红梅应支付的房屋租金不包含“房屋租赁税”，该条未约定由李昌锦向段红梅代收“房屋租赁税”及开具“房屋租赁税”发票，李昌锦也未收取段红梅房屋租金以外的其他费用。而根据法律的规定，纳税义务人（段红梅）可以直接到税务机关办理纳税申报，并由税务机关向纳税义务人（段红梅）开具税务发票。《房屋租赁合同》第六条（租金及定金支付方式）约定李昌锦提供收款账户并开具票据，该条约定李昌锦应开具的票据是收取房屋租金的票据，而不能认定为李昌锦应开具“房屋租赁税”发票，李昌锦也没有开具“房屋租赁税”的资格。此外，段红梅已按约定正常向李昌锦支付四年多的房屋租金，期间其并没有拒付租金的行为。因此，段红梅认为其迟延支付房屋租金系因李昌锦未开具税务发票的理由不能成立。
二、一审判决对租赁房屋消防设施的价值进行折旧认定是否正确。固定资产建成后会逐年老化，评估其价值而进行折旧计算是常识。段红梅反诉主张涉案房屋消防设施的价值也是建成时的价款，消防设施虽然需要定期维护，但不影响涉案房屋消防设施设备建成后对其残值的折旧计算。根据一审法院（2014）郴北民二初字第318号民事判决，涉案房屋消防工程价款36.807,845万元，因《消防工程施工合同》被一审法院认定为无效，段红梅只向该消防工程施工单位郴州天地实业有限公司支付工程款18.403,923万元，而本案一审判决仍然认定该消防工程价款为36.807,845万元，李昌锦对此提出异议。虽然如此，但该消防工程本应具有的价值并不会减少，仍然可以后续利用，故一审判决认定该消防工程价款为36.807,845万元并非明显不当。一审判决根据段红梅提交的证据认定涉案房屋消防设施工程款后，按段红梅使用的年限对涉案房屋消防设施的价值进行折旧认定亦无不当。
三、一审判决认定李昌锦已向段红梅交付租赁房屋二楼东风雪铁龙维修店所占用的680㎡房屋是否正确，是否应核减该部分房屋的租金77.17,524万元。《房屋租赁合同》第四条（租赁标的物的交付）约定，涉案租赁房屋二楼东风雪铁龙维修店占用的680㎡房屋在2012年4月10日前交付，根据一审法院现场查勘，该680㎡房屋与段红梅租赁的其他房屋相通，段红梅对该680㎡房屋修建了外墙、地面及建设了消防设施并予以了使用，且其向李昌锦正常支付四年多房屋租金及在2016年3月28日签订《房屋租赁补充合同》对房屋租金进行结算时均未提出核减该680㎡房屋的租金。因此，段红梅认为李昌锦未向其交付租赁房屋二楼东风雪铁龙维修店所占用的680㎡房屋不合常理，其主张应核减该部分房屋的租金77.17,524万元的上诉理由，无事实依据。
四、导致《房屋租赁合同》不能继续履行而解除的责任在谁，李昌锦是否应赔偿段红梅租赁房屋装修残值损失378万元。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”。房屋租赁合同，出租人的主要义务是交付房屋，主要权利是收取租金，承租人的主要义务是支付租金，主要权利是使用房屋。本案中，李昌锦已将涉案房屋（自2012年1月）交付段红梅使用，段红梅也按约定向李昌锦支付租金四年多。根据双方签订的《房屋租赁补充合同》记载，段红梅因自身原因经营困难，在其请求下，李昌锦同意段红梅在2016年4月-2018年3月期间的租金从14.88万元-15.84万元／月降为10万元／月，并同意段红梅将部分房屋租赁给第三方租赁使用扣减相应的租金，但段梅仍然没有按该补充合同的约定按时向李昌锦支付租金，且至2017年5月（初略计算）拖欠李昌锦租金达300余万元。按常理，李昌锦出租房屋的主要目的是收取租金，如段红梅按时支付租金，李昌锦没有必要收回租赁房屋。显然，本案是因段红梅拖延支付租金才导致《房屋租赁合同》解除，责任在段红梅。段红梅认为李昌锦没有开具“房屋租赁税”发票、没有交付租赁房屋二楼东风雪铁龙维修店占用的680㎡房屋及没有交付租赁房屋三楼外墙广告位，均不应认定为《房屋租赁合同》解除的原因。因此，一审判决认定段红梅违约拖欠租金是《房屋租赁合同》解除的根本原因，不予支持段红梅要求李昌锦赔偿租赁房屋装修残值损失378万元的反诉请求，有事实和法律依据。
五、李昌锦是否应向段红梅返还租赁房屋押金12万元。《房屋租赁合同》第六条（租金及定金支付方式）第2点约定，段红梅向李昌锦支付定金12万元，如段红梅在租赁期间未违反合同，合同期满后，定金返还或抵作租金。从双方约定的“定金”性质看，该“定金”应当是履约保证金。根据上述第四个争议焦点的分析评判，因段红梅违约拖欠租金导致《房屋租赁合同》解除，责任在段红梅，因此，段红梅要求李昌锦返还押金12万元，与合同约定不符。
六、一审判决李昌锦向段红梅支付租赁房屋消防设施补偿款60.903,923万元及赔偿租赁房屋三楼外墙广告位损失2万元是否正确。《房屋租赁合同》第一条（租赁房屋的基本情况）第2点载明，租赁房屋无任何消防设施设备。段红梅租赁涉案房屋后，花较大资金对租赁房屋建设安装了消防设施，该消防设施仅使用五年多，尚有利用价值。李昌锦虽然是在一审调解中同意利用涉案房屋中的消防设施并给予段红梅补偿，但一审综合考量涉案房屋消防设施的利用价值及本案实际情况，酌情认定由李昌锦补偿段红梅60.903,923万元消防设施工程款并无不当。同时，涉案租赁房屋三楼外墙广告实际由德豪汽修服务有限公司占有使用，一审酌情认定由李昌锦补偿段红梅2万元，亦无不当。
七、远军公司是否仍然享有涉案房屋的租赁使用权。《房屋租赁补充合同》第二条约定，“双方同意将现有门面一楼及二楼的部分面积切割给第三方租赁使用，由李昌锦与第三方直接签订租赁合同，第三方租赁的费用直接向李昌锦交纳，并冲抵段红梅应交纳的部分租金”。根据该补充合同的约定，涉案出租房屋切割部分房屋另对外出租，应当由李昌锦直接与第三方签订租赁合同，第三方租赁的费用直接向李昌锦交纳。二审庭审中，远军公司陈述其与段红梅合作时查看了《房屋租赁补充合同》，故其应当知晓该补充合同的具体内容，但远军公司并没有直接与李昌锦签订房屋租赁合同，也没有直接向李昌锦支付房屋租金。合同具有相对性，远军公司在没有与李昌锦签订房屋租赁合同及支付房屋租金的情况下，其向李昌锦主张权利，于法无据。诚然，远军公司现正常经营，所占用的房屋具有相对独立性，其表示愿意继续租赁所占用的房屋及向李昌锦支付租金，李昌锦庭审中也表示愿意将该部分房屋继续租赁给远军公司使用，故其双方可另行友好洽谈房屋租赁事宜，本院予以赞许。
综上所述，李昌锦、段红梅及远军公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费李昌锦预交10,090元，由李昌锦负担，段红梅预交36,880元，由段红梅负担，远军公司预交80元，远军公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李惠铭
审 判 员 徐作顺
审 判 员 刘殳扬
二〇一七年六月七日
法官助理 郝 敏
书 记 员 张迎佳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应','2018-09-23
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《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十七条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，应当报告当前以及收到执行通知之日前一年的财产情况。被执行人拒绝报告或者虚假报告的，人民法院可以根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留。
《最高人民法院关于适用的解释》 第四百三十二条有下列情形之一的，人民法院应当裁定终结督促程序，已发出支付令的，支付令自行失效：
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