安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖08民终1782号
上诉人(原审被告):严震,男,1983年2月22日出生,汉族,住安徽省安庆市迎江区。
委托诉讼代理人：丁敏，安徽君江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁国安，安徽君江律师事务所律师。
上诉人(原审被告):安庆市迎江区杨秀萍纪念日百货店,住所地安徽省安庆市人民路***号。
经营者：杨秀萍，女，1981年6月28日出生，汉族，住安徽省肥东县。
上诉人(原审被告):合肥市纪念日服饰店,住所地安徽省合肥市仁和巷**号。
经营者：王贵东，男，1972年1月27日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：宣艳萍，安徽征宇律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):黎宗信,男,1974年10月12日出生,汉族,住安徽省安庆市迎江区。
委托诉讼代理人：陈进元，安徽皖宜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄玉珠，安徽皖宜律师事务所律师。
上诉人严震、安庆市迎江区杨秀萍纪念日百货店（以下简称安庆纪念日）、合肥市纪念日服饰店（以下简称合肥纪念日）因与被上诉人黎宗信房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2018）皖0802民初566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人严震的委托诉讼代理人丁敏，上诉人安庆纪念日、合肥纪念日的共同委托诉讼代理人宣艳萍，被上诉人黎宗信的委托诉讼代理人陈进元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
严震上诉请求：1.撤销原判第一项，改判严震不支付任何违约金；2.本案诉讼费用由黎宗信承担。事实与理由：1.一审法院对租赁房屋的所有权没有查明。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁解释》）第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。按照以上法律规定，只有取得房屋所有权中相关权利的单位或个人，才有权利将房屋对外出租，但一审判决根本未对涉案出租的房屋查清黎宗信是否享有所有权及其衍生的权利，严震无法信服。2.一审法院未查清8万元违约金所依据的实际损失金额。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。按照以上规定，违约金必须以实际损失作为基础。一审法院认为，严震对于损失金额过高、黎宗信对于损失金额合理均有举证责任，但严震与黎宗信均未能就实际损失举证。实际上，不是严震与黎宗信不愿意举证，而是本案中黎宗信并无任何租金损失，严震与黎宗信均无法就不存在的东西进行举证，故黎宗信根本就不存在主张违约金的基础，但一审法院仅凭主观臆断，就判决严震承担高达8万元的违约金，严震无法信服。综上，请求二审法院依法支持严震的上诉请求。
黎宗信辩称，1.黎宗信对涉案房屋承租已有十多年，将涉案房屋转租给严震也有五六年，在此期间，房屋实际使用人都一直在合法使用房屋。严震前期也一直按月支付了租金，所以其主张一审法院没有查清房屋所有权与本案无关。2.严震主张原审判决的8万元违约金没有理由不能成立。根据合同约定，违约方应当支付对方违约金15万元。原审已经查明严震违约未按期支付租金，同时也没有提供证据证明违约金过高，黎宗信承租涉案房屋到期时间为2018年1月，由于严震违约导致合同解除，纪念日百货店已于2017年8月将涉案房屋交还给黎宗信。至此，该房屋一直闲置至黎宗信租赁期满。黎宗信的租金损失实际超过了15万元的违约金。所以，严震的上诉请求没有依据，请求二审法院驳回严震的上诉请求，维持原判。
安庆纪念日、合肥纪念日述称，对严震第一条上诉理由予以认可，第二条上诉理由与其无关，故不发表意见。
安庆纪念日、合肥纪念日上诉请求：1.撤销原判第二项，驳回黎宗信对安庆纪念日、合肥纪念日的一审诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由黎宗信承担。事实与理由：1.一审判决未查清案涉出租房产的所有权归属，未查明黎宗信是否享有完全出租权，认定事实不清。第一，黎宗信未能提供案涉出租房产的所有权证明。第二，黎宗信提供的其与四牌楼商场签订的《房屋租赁协议》与《租赁合同》（黎宗信与严震签订）、《房屋租赁合同》（严震与合肥纪念日签订）有出入，不能作为黎宗信享有完全出租权的证据，且一审判决的认定与黎宗信当庭陈述不一致。2.一审法院对于黎宗信是否向安庆纪念日送达腾房通知书的认定系主观臆断，缺乏证据支持。第一，送达照片上的拍摄时间是可以随意调整的，也不是源文件、原件；第二，即使照片是真的，也无法证明送达了腾房通知。安庆纪念日营业场所是公开的，任何人都可在营业时间随意进入拍照；照片上的人除了黎宗信以外，其他人员均无法确认其身份；第三，安庆纪念日确实未收到黎宗信的任何通知。3.安庆纪念日、合肥纪念日不应承担房屋占有使用费。第一，安庆纪念日、合肥纪念日无过错，不应受到过错惩罚。合肥纪念日已将房屋租金交至2017年12月31日，判决承担占有使用费极不公平。本案中，严震与黎宗信的租赁在先，合肥纪念日与严震的租赁属于转租，虽然转租以在先租赁为前提，但并不附随于在先合同，转租合同自身具有独立的价值，转租合同生效与否与在先租赁状况并无直接关系。如果解除在先合同，导致转租合同效力终止，实际是认可在先合同的双方通过自己的行为决定转承租人的合法租赁权益，违背了任何人不得以自己的行为损害他人合法权益的基本法律原则，违反公平原则。安庆纪念日、合肥纪念日完全处于善意第三人的角度，不应因自己过错之外的原因受到损害。第二，租赁合同解除后的占有使用费应由严震承担。本案实际是由严震的违约及过错造成，其理应承担过错及赔偿责任。原审中，严震的委托诉讼代理人已当庭表示严震愿意承担房屋占有使用费，这是严震的真实意思表示，法庭应予确认。综上，请二审法院依法支持安庆纪念日、合肥纪念日的上诉请求。
黎宗信辩称，1.关于房屋所有权的意见同针对严震的答辩意见；2.一审中，黎宗信向法庭提供了向纪念日送达腾房通知时现场照片，可以证实黎宗信送达通知给纪念日的工作人员，同时还申请了证人王某出庭作证，证实当天其陪同黎宗信送达腾房通知并由其拍摄照片。所以，可以充分证实黎宗信向纪念日百货店送达了腾房通知；3.纪念日百货店依法应当支付逾期腾房占用费，根据最高法院的相关解释，明确规定了出租人请求次承租人支付逾期腾房占用费的，人民法院应予支持。所以，原审判决纪念日百货店支付黎宗信逾期腾房占用费有法律依据。
严震述称，1.同意安庆纪念日、合肥纪念日第一条意见；2.关于通知送达的意见与严震无关，暂不发表意见；3.关于房屋占有使用费的问题，严震在原审中表示愿意承担，双方协商解决。
黎宗信向一审法院起诉请求：1.判令严震、安庆纪念日、合肥纪念日立即支付拖欠黎宗信租金281015元（2017年6月3日前），并按同期银行贷款利率支付迟延履行金；2.判令严震立即支付黎宗信违约金150000元；3.判令安庆纪念日、合肥纪念日支付自2017年6月4日起至腾房日止的房屋占有使用费（按2685元/天计算）；4.案件受理费由三被告负担。
一审法院认定事实：2005年10月30日，黎宗信与四牌楼商场签订了一份《房屋租赁协议》，协议约定：四牌楼商场将其楼梯东北角门面房出租给黎宗信。场所包括一层44节柜台及厨房、卫生间，二层建筑面积约299.3平方米，包括厨房、卫生间；租赁期限为2005年10月30日至2013年10月30日；承租期间黎宗信不得将房屋擅自转租，如特殊情况转租，需经商场同意。后双方续租，租期至2018年元月29日。2013年8月份，黎宗信与严震签订了一份《租赁合同》，合同约定：黎宗信将承租到的安庆市人民路577号四牌楼商场电梯以北一楼、二楼门面租赁给严震使用，面积约500平方米。租赁期限自2013年8月26日起至2018年1月29日止；年租金为980000元，每半年支付一次；合同期内双方不得以任何理由、方式毁约，如黎宗信违约赔偿严震30万元及相关损失，如严震违约赔偿黎宗信150000元；在租赁合同期内，严震在不少黎宗信房租的前提下，可对该房屋进行转租。严震逾期给付租金三十天以上，黎宗信可单方面解除合同，收回房屋。合同签订后，严震向黎宗信交付房屋押金100000元。2013年10月30日，严震与合肥纪念日签订《房屋租赁合同》一份，约定：严震将位于安庆市人民路577号（原四牌楼商场）一、二层出租给合肥纪念日，面积约600平方米；每年租金117万元；租赁期限自2013年11月1日至2018年1月29日；房屋租赁保证金100000元。2013年11月20日，合肥纪念日与杨秀萍签订了一份《联营协议》，协议约定：合肥纪念日已租得位于安庆市人民路577号（原四牌楼商场）房屋，拟用于商业经营。因合肥纪念日系个体工商户，无法设立分支机构，故与杨秀萍达成双方共同经营的约定；双方共同确定由杨秀萍以合肥纪念日承租房屋为经营地址申请设立个体工商户，合肥纪念日予以积极协助；申请设立的个体工商户虽以杨秀萍名义设立，但实际经营权属合肥纪念日所有，该房屋的实际使用权仍归合肥纪念日；对于联营期间的债务与利润，均归属合肥纪念日。合同签订后，杨秀萍以经营者的名义设立了安庆纪念日，类型为个体工商户，经营场所为安庆市人民路577号。2014年1月14日，严震与合肥纪念日签订《补充协议》一份，双方将上述《房租租赁合同》中房屋起始计租日确定为2014年1月1日，其他条款不变。同日，合肥纪念日向严震支付涉案房租租赁保证金100000元。2015年7月30日，严震与合肥纪念日又签订《补充协议》一份，约定将上述《房租租赁合同》中2016年1月1日至2017年12月31日总租金调整为1940000元，合肥纪念日于2015年8月3日前支付600000元，2015年9月20日前支付134000元。协议签订后，合肥纪念日向严震支付了该1940000元，并由严震于2015年7月30日、2015年12月4日出具了金额分别为600000元、1340000元的收条。2017年2月16日，严震就拖欠租金向黎宗信出具了一份《确认函》，确认：根据其与黎宗信签订的《租赁合同》的约定，其尚欠应于2016年11月15日前支付给黎宗信的租金230000元（2017年5月15日前的房屋租金）。2017年6月4日，黎宗信向严震送达了一份《关于解除租赁合同的通知》，通知内容为：因严震欠黎宗信到期租金，经多次催讨，已超过三十天仍未支付，根据双方合同约定，特书面通知，自严震收到本通知之日，解除2013年8月双方签订的租赁合同。同日，黎宗信向安庆纪念日送达了一份《通知书》，将上述解除合同事项通知了安庆纪念日，并要求安庆纪念日立即将门面房交还黎宗信。并自2017年6月4日起至实际腾房日止，按黎宗信与严震租赁合同约定的租金标准支付逾期腾房占有使用费。2017年8月31日，安庆纪念日、合肥纪念日将涉案房屋移交给黎宗信。
一审法院认为：四牌楼商场与黎宗信、黎宗信与严震、严震与合肥纪念日签订的房屋租赁合同均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，也无其他无效情形，上述合同均合法有效，各当事人均应当依照合同约定，全面履行自己的义务。各被告辩称四牌楼商场与黎宗信订有不得转租条款，以就此进行抗辩。本院认为，虽然四牌楼商场与黎宗信订有不得转租、特殊情形下转租应经出租人同意的条款，但此条款并不当然导致转租合同无效，只是出租人可以就此解除租赁合同，但是否解除合同是出租人的权利，在出租人未提出异议，未解除租赁合同之前，各次承租人不得以此进行抗辩。严震未能依约给付租金，已超过合同约定逾期给付30日的期限，黎宗信依约就此解除与严震签订的租赁合同，有事实和法律依据，本院予以确认。合同于2017年6月4日即解除通知到达严震时解除。严震拖欠租金除其确认的2017年5月15日前的230000元外，还应当支付自2017年5月16日至合同解除前一日即2017年6月3日的房屋租金。根据双方约定的年租金标准98万元，应认定每日租金2684.93元，共计19天，合计51013.67元，加上先前拖欠租金230000元，两项合计281013.67元。上述租金应由房屋承租人严震给付。严震先前支付的押金100000元应予扣除。因合肥纪念日与严震签订了租赁合同，并未与黎宗信建立租赁合同关系，根据合同相对性原则，黎宗信要求合肥纪念日、安庆纪念日承担给付租金义务于法无据，故对黎宗信要求合肥纪念日、安庆纪念日共同给付租金的诉求，本院不予支持。黎宗信依据合同约定主张违约金150000元，严震则抗辩约定违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于损失时，当事人可以要求调整。但在损失数额上，本院认为，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方对违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。考虑到原、被告均未就实际损失举证，本院综合合同的履行情况、被告的过错程度等，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金数额为80000元。黎宗信同时要求按银行同期贷款利率给付迟延履行金，在其不能证明所受损失已超越违约金数额的前提下，对其给付迟延履行金的诉求不予支持。严震将承租房屋转租给合肥纪念日，合同合法有效，相对于此份合同而言，黎宗信确非合同当事人，根据合同相对性原则，在合同的有效履行期内，当事人应各按合同行事。但转租合同来源于前租赁合同出租人的授权、同意或者默示，如原租赁合同无效、履行期满或者解除，次承租人便失去了继续使用租赁物的权利基础。就本案而言，因严震违约，黎宗信解除了与严震的租赁合同后，转租合同应随之解除。黎宗信将解除合同事项及腾房要求通知了安庆纪念日，安庆纪念日有义务将案涉租赁房屋交还黎宗信，并支付房屋占有使用费。安庆纪念日在接通知后，未能及时清腾房屋，黎宗信基于事实上的占有关系要求安庆纪念日支付逾期腾房占有使用费，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”故安庆纪念日应当向黎宗信支付自2017年6月4日至2017年8月30日（交付之日即8月31日不应计算在内）的逾期腾房占有使用费。费用标准应当参照黎宗信与严震约定的租金标准，即每天2684.93元，期间占用88天，费用计236273.84元。合肥纪念日作为实际经营主体，根据利益责任一致原则，应与安庆纪念日共同支付该项费用。因安庆纪念日、合肥纪念日属个体工商户，不具有独立承担责任的资格，相关责任应由安庆纪念日经营者杨秀萍、合肥纪念日经营者王贵东共同承担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五十九条之规定，判决：一、严震于判决生效后十五日内给付黎宗信房屋租金281013.67元，违约金80000元，合计361013.67元，扣除严震交付的押金100000元，实付261013.67元；二、安庆纪念日经营者杨秀萍、合肥纪念日经营者王贵东共同给付黎宗信逾期腾房占有使用费236273.84元；三、驳回黎宗信其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7765元，减半收取3882.50元，原告黎宗信负担632.5元，被告严震负担2350元，杨秀萍、王贵东共同负担900元。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，对原审证据亦不申请复核。二审法院对原审证据的认证意见与原审一致，对原判查明的事实予以确认。
本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，并经当事人同意，确定本案二审争议焦点为：1.黎宗信是否享有对涉案房屋的出租权；2.原审法院酌定严震承担80000元违约金是否有事实及法律依据；3.原审法院认定黎宗信于2017年6月4日向安庆纪念日送达了腾房通知书是否有事实依据；4.原审法院判决安庆纪念日、合肥纪念日共同给付黎宗信逾期腾房占有使用费238958.77元是否有事实及法律依据。
关于争议焦点一，黎宗信2005年即与四牌楼商场及其他产权人签订租赁合同，产权人及其他拥有合法使用权人均在合同书上签字盖章，至今已有10余年，严震、安庆纪念日、合肥纪念日在承租案涉房屋时知道黎宗信是转租，在承租期间也未因产权问题发生任何纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。故严震、安庆纪念日、合肥纪念日在租赁合同解除后提出黎宗信不享有对涉案房屋的出租权，本院不予支持。
关于争议焦点二，2013年8月，黎宗信与严震签订的《租赁合同》第六条约定：“如乙方（严震）违约赔偿甲方（黎宗信）违约金人民币壹拾伍万元整（￥150000.00元）。”一审中，黎宗信起诉主张违约金150000元，严震则抗辩约定违约金过高。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，综合合同的履行情况、被告的过错程度等，已酌情调整违约金数额为80000元，现严震上诉认为80000元违约金仍然过高，无事实和法律依据，本院不予采纳。
关于争议焦点三，一审中，黎宗信提供了其向安庆纪念日送达腾房通知书的现场照片，从照片内容来看，营业场所背景墙壁上有“纪念日百货”字样，黎宗信手持通知书给营业场所内的工作人员看，照片上的拍摄时间显示为2017年6月4日，拍摄者为王某，且王某曾出庭作证，综合上述证据，可以证实黎宗信于2017年6月4日向安庆纪念日送达了腾房通知书的事实。故安庆纪念日、合肥纪念日的该项上诉理由，没有事实依据，本院不予支持。
关于争议焦点四，本案中，因严震违约，黎宗信解除了与严震的租赁合同后，转租合同应随之解除。黎宗信将解除合同事项及腾房要求通知了安庆纪念日，安庆纪念日有义务将案涉租赁房屋交还黎宗信，如逾期腾房应当支付房屋占有使用费。安庆纪念日在接通知后，未能及时清腾房屋，黎宗信基于事实上的占有关系要求安庆纪念日支付逾期腾房占有使用费，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”故安庆纪念日应当向黎宗信支付自2017年6月4日至2017年8月30日（交付之日即8月31日不应计算在内）的逾期腾房占有使用费。费用标准可参照黎宗信与严震约定的租金标准，即每天2684.93元，期间占用88天，费用计236273.84元。合肥纪念日作为实际经营主体，应与安庆纪念日共同支付该项费用，原审判决并无不当。故安庆纪念日、合肥纪念日的该项上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。另，鉴于安庆纪念日、合肥纪念日与严震之间曾签订合法的转租合同，且将租金交至2017年12月31日，故其因本案所遭受的相关损失，可向合同相对方即严震另行主张权利。
综上所述，严震、安庆纪念日、合肥纪念日的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10059元，由上诉人严震负担5215元，由上诉人安庆市迎江区杨秀萍纪念日百货店的经营者杨秀萍、合肥市纪念日服饰店的经营者王贵东共同负担4844元。
本判决为终审判决。
审判长 周大庆
审判员 殷 平
审判员 江 韵
二〇一八年十月二十六日
书记员 叶竹韵
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；