抚顺市顺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0411民初35号
原告：中国建设银行股份有限公司抚顺分行，住所地抚顺市。
负责人：宋长龙，系该行行长。
委托诉讼代理人：李平，该行工作人员。
被告：朱威，男，住抚顺市。
被告：抚顺永兴房地产开发有限公司，住所地抚顺市。
法定代表人：李秀生，该公司总经理。
委托诉讼代理人：盖印，该公司工作人员。
被告：抚顺市房地产置业担保有限责任公司，住所地抚顺市。
法定代表人孙猛，该公司经理。
委托代理人陈莹莹，该公司职工。
原告中国建设银行股份有限公司抚顺分行（以下简称建设银行）诉被告朱威、抚顺永兴房地产开发有限公司（以下简称永兴公司）、抚顺市房地产置业担保有限责任公司（以下简称置业担保公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托诉讼代理人李平，被告永兴公司的委托诉讼代理人盖印、被告置业担保公司的委托诉讼代理人陈莹莹到庭参加了诉讼。被告朱威经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已缺席审理终结。
原告向本院提出诉讼请求，1、依法解除原、被告之间签订的《借款合同》，判令被告朱威立即清偿所欠原告借款本金206032.21元、利息10020元、罚息466元，本息合计216518.21元（截至2018年7月10日）及至上述欠款全部清偿之日发生的利息（利率按合同约定履行）；2、判令原、被告签订的《抵押合同》合法有效，原告对被告抵押房产享有优先受偿权;3、判令被告抚顺市房地产置业担保有限责任公司、抚顺永兴房地产开发有限公司对上述欠款承担连带保证责任；4、被告承担本案全部诉讼费用。
事实与理由：2016年3月16日，原、被告之间签订了《借款合同》，约定原告向被告发放借款人民币21万元，借款期限30年，即从2016年3月8日至2046年3月8日。同一天，原、被告又签订《抵押合同》，双方约定以被告位于抚顺经济开发区高湾经济区紫龙新城二期x号楼x号房屋作为上述借款的抵押，并办理了抵押登记。合同签订后，原告按约定向被告足额发放了借款。2013年，原告与被告抚顺永兴房地产开发有限公司签订了《个人住房借款最高额保证合同》，双方约定在其保证范围内承担保证责任。2016年3月16日，原告与被告抚顺市房地产置业担保有限责任公司签订了《个人住房贷款保证担保协议书》，约定其为上述借款承担连带责任保证。自2017年7月29日起，被告朱威开始拖欠贷款本息，经我行多次催收被告拒绝偿还我行贷款本息。
被告永兴公司辩称，对原告的起诉事实无异议。
被告置业担保公司辩称，对原告起诉事实无异议，自愿承担连带保证责任，但我公司已代偿了16731.21元，应先处理被告朱威房产，同时我公司享有追偿权。
被告朱威未出庭答辩。
本院经审理认定事实如下：被告朱威因购买房屋向原告申请贷款，并于2016年3月16日签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向被告朱威提供借款21万元，借款期限30年，即从2016年3月8日至2046年3月8日。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。还款方式采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下每1个月归还本息金额为1114.53元。关于违约责任约定如借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。本合同项下的担保方式为保证与抵押。被告朱威用其自有的位于抚顺经济开发区高湾经济区紫龙新城二期x号楼x号房屋为上述贷款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记。2013年，原告与被告永兴公司签订一份《个人住房借款最高额保证合同》，约定被告永兴公司为原告与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，被保证的债权是指因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的一列债权，其最高额为人民币1亿元，保证方式为连带责任保证，如主合同项下单笔债务履行期限届满，债务人没有履行或者没有全部履行其债务，原告均有权直接要求被告永兴公司承担保证责任。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），原告均有权直接要求被告永兴公司在其保证范围内承担保证责任。2016年3月16日，被告朱威与被告置业担保公司签订一份《合同书》，主要约定被告置业担保公司对被告朱威向原告的借款提供连带保证责任担保，庭审中，被告置业担保公司亦自认提供连带责任保证担保的事实。原告于2016年3月29日向被告朱威发放了借款本金21万元，自2016年4月29日至2017年6月30日期间的部分借款本金及利息由被告置业担保公司向原告代偿共计16731.21元。截至2018年7月10日，被告朱威尚欠原告借款本金206032.21元、利息10020元、罚息466元，本息合计216518.21元未偿还。
本院所确认的上述事实，有原告提供的《个人住房借款合同》、《个人住房借款最高额保证合同》、《个人贷款对帐单》，被告置业担保公司提供的《还款信息表》以及原、被告当庭陈述笔录在案为凭。这些证明材料已经开庭对质和本院审查，可以采信。
本院认为，原告与被告朱威签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系合同双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已经按约发放21万元贷款，被告朱威亦应依约履行还款义务，现借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息即构成违约，原告有权解除其与被告朱威的借贷关系，故原告要求解除与被告朱威签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求被告朱威偿还剩余借款本金及利息的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于原告主张对被告朱威抵押房屋享有优先受偿权一节，因被告朱威用其所有的位于抚顺经济开发区高湾经济区紫龙新城二期x号楼x号房屋作为上述借款的抵押物并办理了抵押权预告登记，但预告登记并不等同于抵押权登记。以房屋设定抵押权的，抵押权自抵押登记时设立，而预告登记的效力为未经预告登记的权利人同意处分该不动产的不发生物权效力，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力但不等同于享有优先受偿权。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记还可能失效。另，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十九条规定：“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效”，但在本案法庭辩论终结前，案涉抵押物仍未能办理抵押登记，故原告请求对案涉抵押物享有优先受偿权之诉求，于法无据，本院不予支持。原告与被告永兴公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》中约定：“当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），原告均有权直接要求被告永兴公司在其保证范围内承担保证责任”，该约定合法有效，故被告永兴公司应对被告朱威的上述债务承担连带保证责任。被告置业担保公司亦为该笔债务提供连带责任保证担保，应依法承担连带保证责任。被告永兴公司、置业担保公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告朱威经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃诉讼抗辩权利，由此而造成对其不利的诉讼后果应由其自负。原告诉讼请求合理部分有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、三十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条、一百八十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司抚顺分行与被告朱威于2016年3月16日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告朱威于本判决生效后十日内给付原告中国建设银行股份有限公司抚顺分行借款本金206032.21元及截至2018年7月10日的利息10020元、罚息466元，本息合计216518.21元；并自2018年7月11日起按《个人消费普通借款合同》的约定支付相应利息、罚息至实际给付之日止；
三、被告抚顺永兴房地产开发有限公司、抚顺市房地产置业担保有限责任公司对上述第二项款项承担连带保证责任，在承担保证责任后有权向被告朱威追偿；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司抚顺分行的其他诉讼请求。
如未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4441元，公告费600元，由被告朱威负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。
审 判 长 项奎洋
人民陪审员 杨晓艳
人民陪审员 杨翠娟
二〇一八年七月十八日
书 记 员 王海虹