上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第1804号
上诉人(原审原告)上海莱蒙置业有限公司。法定代表人费军。委托代理人许伟，上海镇霆律师事务所律师。被上诉人(原审被告)王森林。被上诉人(原审被告)叶美凤。上诉人上海莱蒙置业有限公司(以下简称“莱蒙公司”)因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2015)宝民三(民)初字第635号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年5月22日，莱蒙公司(甲方、卖方)与王森林、叶美凤(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定，乙方向甲方购买上海市宝山区沪太路4889弄绿地北郊商业广场1号120室房屋(以下简称“系争房屋”)，总房价款人民币(以下币种均为人民币)2,552,495元。合同第十一条约定，甲方定于2011年3月30日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。附件一付款方式和付款期限约定，第一条，乙方应于2010年5月22日前支付首期房价款1,282,495元(如乙方之前已支付定金的，于本合同签订之日，该定金已转为购房款，且包含在本条所列房价款之内)；第二条，乙方应于2010年6月21日前支付剩余房价款1,270,000元。备注：办理商业性贷款时的有关约定：第一条，剩余房款办理贷款手续，贷款总额1,270,000元。第八条，若乙方的贷款合同中须由甲方作为乙方的保证人提供担保的，乙方承诺，在甲方担保期内，如乙方未按照贷款合同的约定偿还贷款本息、罚息及其他相关费用，致使贷款银行向甲方要求承担担保责任的(包括但不限于因乙方连续二个月或累计达三个月未能按时还款，导致甲方银行存款被扣划等)，则乙方应于收到甲方书面通知后10日内向甲方偿还被扣划款项并承担相当于被扣划款项10%的违约金，否则，甲方有权单方面解除合同，乙方并需承担合同总价10%的违约金。因前款原因导致合同解除的，甲方有权在扣除以下费用后，将乙方已付房款的剩余款项无息返还乙方，如乙方已付房款不足弥补甲方损失的，则乙方仍需向甲方承担赔偿责任：1、因乙方原因，甲方承担保证责任的金额；2、甲方为实现债权所发生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、通讯费等；3、乙方应承担的违约金；4、其他因乙方原因给甲方造成的损失。该合同签订后，王森林、叶美凤按约付清了购房款，其中包括首期房价款1,282,495元，及通过贷款方式支付的剩余房款1,270,000元。此后，莱蒙公司向王森林、叶美凤交付了系争房屋。王森林、叶美凤尚未就系争房屋办理产权登记手续。原审法院另查明：2010年8月9日，为购买系争房屋，王森林作为借款人及抵押人，叶美凤作为第三方抵押人，莱蒙公司作为保证人与上海浦东发展银行长宁支行(以下简称“浦发长宁支行”)作为贷款人及抵押权人，共同签订《个人购房借款(综合)合同》及《个人借款合同之补充合同》。合同主要约定，王森林向浦发长宁支行借款1,270,000元；借款用途为购房；期限为10年，预计自2010年8月16日起至2020年8月16日止，实际借款起始日期以贷款实际发放日为准；借款利率为中国人民银行公布的同档期贷款基准利率上浮10%，合同签订时的同档期基准利率为5.94%；贷款期间内遇中国人民银行规定的贷款基准利率调整，合同利率应按年调整，分段计息；还款方式为等额本息还款法；对逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)的罚息率按计收罚息之日的执行利率上浮50%执行；对不能按时支付的利息，按罚息率计收复利；合同项下的贷款本金、利息及相关费用，由借款人以其有处分权的财产，即系争房屋向出借人提供抵押担保；抵押担保的范围为借款人在合同项下全部到期应付未付的贷款本金及利息(包括逾期及挪用罚息以及复利等)、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现抵押权的费用(包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用)；借款合同项下的债务履行期届满(包括提前到期的)抵押权人未受清偿时，抵押权人可与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿；协议不成的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产；为保障贷款人债权的实现，保证人同意为合同项下贷款本金、利息及相关费用向贷款人提供连带责任保证担保，保证范围为借款人在合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息(包括逾期及挪用罚息以及复利等)、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现质权的费用(包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知出质人费用以及其他的合理费用)；保证人确认，无论贷款人对合同项下的债权是否拥有其他担保权利(包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式)，贷款人均有权先要求保证人在合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任，保证人在此明确放弃要求先履行债务人提供的物的担保的抗辩；合同约定的保证为阶段性连带责任保证，保证期间为合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止，保证人同意，经贷款人同意展期、重组的贷款，保证人的保证期间为自新约定的债务履行期届满之日起二年，如借款人已办妥合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的，保证人的保证责任自收到该他项权证正本之日解除，但对于该日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或\\\及借款人的违约而引起的合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任，借款人没有依照借款合同规定履行债务的，在上述约定的保证期间内，贷款人可以要求保证人承担保证责任。2010年8月17日，浦发长宁支行与王森林、叶美凤就系争房屋办理了预购商品房预告抵押登记，浦发长宁支行为预购商品房预告抵押权人，王森林、叶美凤为预购商品房预告抵押人，债权数额为1,270,000元，债务履行期限自2010年8月16日起至2020年8月16日止。2010年8月19日，浦发长宁支行依约向王森林指定的账户发放了贷款1,270,000元。截至2012年8月19日，王森林已累计违约3期，未还贷款本金总金额1,107,465.70元、到期未还本金24,211.65元、逾期利息20,233.59元及逾期罚息572.54元。2012年9月，上海市长宁区人民法院受理了浦发长宁支行诉王森林、叶美凤、莱蒙公司金融借款合同纠纷一案。2013年3月14日，上海市长宁区人民法院作出判决如下：一、王森林、叶美凤应于判决生效之日起十日内归还上海浦东发展银行长宁支行借款本金1,107,465.70元；二、王森林、叶美凤应于判决生效之日起十日内偿付上海浦东发展银行长宁支行截至2012年8月19日的利息20,233.59元、逾期利息572.54元及自2012年8月20日起至判决生效之日止的逾期利息(以未按合同约定日期还款的借款为基数，按照合同约定的执行利率上浮50%的罚息利率计收)；三、上海莱蒙置业有限公司对王森林、叶美凤上述第一、二项的付款义务承担连带保证责任；上海莱蒙置业有限公司在承担保证责任后，有权就已承担部分向被告王森林、叶美凤进行追偿；四、驳回上海浦东发展银行长宁支行的其余诉讼请求。一审宣判后，浦发长宁支行提起上诉。2013年10月18日，上海市第一中级人民法院作出判决如下：一、维持上海市长宁区人民法院(2012)长民二(商)初字第902号民事判决第一、三、四项；二、变更上海市长宁区人民法院(2012)长民二(商)初字第902号民事判决第二项为王森林、叶美凤应于判决生效之日起十日内偿付上海浦东发展银行长宁支行截至2012年9月6日的利息24,527.78元、逾期利息572.54元及自2012年9月7日起至判决生效之日止的逾期利息(以未按合同约定日期还款的借款为基数，按照合同约定的执行利率上浮50%的罚息利率计收)。2014年10月23日，浦发长宁支行作出确认函，主要内容为，莱蒙公司已履行保证人的责任，代为清偿借款人王森林购买系争房屋的房款本金1,107,465.70元、利息168,238.29元、罚息38,780.59元、诉讼费16,597.80元，总计1,331,082.38元。据此，莱蒙公司已履行完毕个人购房借款合同中约定的保证人的责任。2015年4月，莱蒙公司向原审法院提起诉讼，主张根据预售合同的约定，王森林、叶美凤应当在莱蒙公司向浦发长宁支行承担连带保证责任后向莱蒙公司偿还相应款项并支付违约金，但王森林、叶美凤未履行相应义务，则根据预售合同的约定，莱蒙公司有权解除该合同并要求王森林、叶美凤应承担违约责任。据此，莱蒙公司请求法院判令解除莱蒙公司与王森林、叶美凤间的《上海市商品房预售合同》，王森林、叶美凤协助莱蒙公司办理备案合同撤销手续并将系争房屋返还给莱蒙公司，王森林、叶美凤向莱蒙公司支付违约金255,249.20元及律师费99,500元。原审审理中，王森林、叶美凤辩称：预售合同附件一第八条的相关约定是格式条款，王森林、叶美凤签订预售合同时，没有看过合同，合同中没有特别提示违约的后果。王森林、叶美凤已全额付清了购房款，其没有按期偿还贷款是对浦发长宁支行违约，并未对莱蒙公司违约。莱蒙公司收回系争房屋，并不合理。莱蒙公司主张的违约金标准过高，要求调低。综上，王森林、叶美凤不同意莱蒙公司的所有诉讼请求。原审审理中，莱蒙公司表示：王森林、叶美凤已付房款2,552,495元，扣除莱蒙公司已垫付的1,331,082.38元，再行扣除莱蒙公司主张的违约金及律师费，剩余款项愿意返还给王森林、叶美凤；因王森林、叶美凤违约，对莱蒙公司造成的损失包括浦发长宁支行起诉导致的莱蒙公司信誉损失、系争房屋另行出售需要支付的中介费、电商费及销售期间的利息损失等。原审法院审理后认为：莱蒙公司与王森林、叶美凤就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。《上海市商品房预售合同》约定，若王森林、叶美凤的贷款合同中须由莱蒙公司作为王森林、叶美凤的保证人提供担保的，王森林、叶美凤承诺，在莱蒙公司担保期内，如王森林、叶美凤未按照贷款合同的约定偿还贷款本息、罚息及其他相关费用，致使贷款银行向莱蒙公司要求承担担保责任的(包括但不限于因王森林、叶美凤连续二个月或累计达三个月未能按时还款，导致甲方银行存款被扣划等)，则王森林、叶美凤应于收到莱蒙公司书面通知后10日内向莱蒙公司偿还被扣划款项并承担相当于被扣划款项10%的违约金，否则，莱蒙公司有权单方面解除合同，王森林、叶美凤并需承担合同总价10%的违约金。因王森林、叶美凤未按约偿还贷款，致使浦发长宁支行起诉要求莱蒙公司承担担保责任。根据生效判决，莱蒙公司承担了担保责任，并已代王森林、叶美凤向莱蒙公司支付了相应款项。故莱蒙公司主张解除《上海市房地产预售合同》，王森林、叶美凤支付违约金，符合合同约定，应予准许。鉴于莱蒙公司主张的违约金较高，法院结合莱蒙公司的律师费损失等相关损失，酌情调整为150,000元；在此情况下，莱蒙公司再行主张律师费，缺乏依据，不予支持。合同解除后，王森林、叶美凤应撤销系争房屋上的预购登记，将该房屋返还给莱蒙公司，莱蒙公司应将王森林、叶美凤已付房款2,552,495元扣除莱蒙公司向浦发长宁支行垫付的1,331,082.38元后返还给王森林、叶美凤。据此，原审法院判决如下：一、解除上海莱蒙置业有限公司与王森林、叶美凤就上海市宝山区沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市商品房预售合同》；二、王森林、叶美凤于判决生效之日起十日内，撤销上述房屋上的预购登记，并将该房屋返还给上海莱蒙置业有限公司；三、上海莱蒙置业有限公司于判决生效之日起十日内，返还王森林、叶美凤房款1,221,412.62元；四、王森林、叶美凤于判决生效之日起十日内，支付上海莱蒙置业有限公司违约金150,000元；五、上海莱蒙置业有限公司的其余诉讼请求，不予支持。原审判决后，莱蒙公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不客观全面，适用法律不当，判决显失公正。首先，预售合同中补充条款第十一条第二款明确约定甲方在完成注销登记且取得该房屋的完整权利后四十五日内将乙方已支付的房价款在扣除代乙方支付的相关款项或费用后的剩余部分全部退还给乙方，故莱蒙公司应在王森林、叶美凤撤销预告登记后再退款，原审法院判决的撤销预购登记与退还款项的期限相同，有违合同约定。第二、合同解除后，莱蒙公司需承担房屋再次出售所产生的中介费、电商费等费用及销售期间的利息损失，亦遭受了被浦发长宁支行起诉的名誉损失，系争房屋的售价较预售合同所约定的价格也有所下降，故合同约定的违约金并不过分高于实际损失，违约金计算应当适用该条款。根据合同约定，莱蒙公司亦有权要求王森林、叶美凤承担为实现债权所产生的律师费损失。而原审法院未充分认定莱蒙公司的实际损失，将违约金结合律师费损失酌情调整为150,000元，不足以弥补莱蒙公司的实际损失，有失公平。综上，上诉人莱蒙公司请求本院依法撤销原审判决第三、第四、第五项，改判莱蒙公司在王森林、叶美凤撤销系争房屋的预购登记45天内返还房款1,221,142.62元，王森林、叶美凤向莱蒙公司支付违约金255,249.20元及律师费99,500元。被上诉人王森林、叶美凤未发表答辩意见。本院经审理查明：原审法院判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，莱蒙公司与王森林、叶美凤在《上海市房地产预售合同》中约定的解除合同的条件已成就，故莱蒙公司有权要求解除该合同。合同解除后，王森林、叶美凤应当配合办理系争房屋的预购登记撤销手续，将系争房屋返还给莱蒙公司，莱蒙公司则应将王森林、叶美凤已付房款扣除莱蒙公司垫付的款项后剩余的1,221,412.62元返还给王森林、叶美凤。原审法院判决莱蒙公司与王森林、叶美凤在判决生效后十日内履行上述义务，并无不当，本院予以确认。本院审理中，莱蒙公司依据预售合同中关于双方协议解除合同的相关约定主张其应当在王森林、叶美凤撤销预购登记后的四十五日内再返还相关款项，缺乏依据，本院不予采纳。合同解除系因王森林、叶美凤违约所致，故莱蒙公司有权依据合同约定要求王森林、叶美凤支付违约金。王森林、叶美凤认为约定的违约金数额过高，请求法院予以调整，原审法院依据莱蒙公司的律师费损失等相关损失及合同的履行状况，将违约金酌情调整为150,000元，并不再支持莱蒙公司关于律师费的诉请，尚属合理，本院予以维持。莱蒙公司关于违约金过低、不足以弥补其实际损失的主张缺乏依据，本院不予采纳。综上，莱蒙公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审法院所作判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,310.50元，由上诉人上海莱蒙置业有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
审 判 员 高 胤
代理审判员 陈家旭
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……