北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初7616号
原告：胡学庆，男，1977年4月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：常青，北京市华炜律师事务所律师。
被告：北京利佰佳商业管理有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇立汤路188号-1层商业。
法定代表人：陈昌富，执行董事。
被告：陈小红，女，1985年12月12日出生，汉族，住北京市大兴区。
二被告委托诉讼代理人：刘中华，北京市一格律师事务所律师。
原告胡学庆与被告北京利佰佳商业管理有限公司（以下简称“利佰佳公司”）、陈小红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告胡学庆及其委托诉讼代理人常青，被告利佰佳公司、被告陈小红的委托诉讼代理人刘中华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
胡学庆向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方签订的房屋租赁合同；2.判令二被告退还原告所缴纳的房屋租金及保证金计人民币177146.9元；3.判令二被告共同赔偿原告所投入的装修费、建店费、人工费等各项损失计人民币391732.1元；4.判令由二被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2015年7月，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告所管理的位于北京市昌平区东小口镇立汤路188号-1层商业D008-1号房屋用于经营餐厅，租赁期限自2015年8月11日起至2019年8月10日止，并约定了租金及支付方式。租赁合同签订后，原告即按租赁合同及二被告要求支付了租金、保证金及相关费用，并按租赁合同要求对租赁房屋进行了装修。被告二系被告一总经理及实际控制人，经被告二要求，原告将房屋租金、保证金、消防改造费用及全部租赁合同项下支付之款项汇入了被告二的私人账户，且被告二向原告出具了相关收款票据。但是，原告完成装修开业仅短短不到两个月，租赁房屋即由于二被告之过错被封锁，导致原告再不能从事任何经营活动，原告购买的全部物品亦不能取回。原告认为，原被告签订的租赁合同合法有效，原告未有任何违约行为，原告在租赁合同项下之权利应该受法律保护，被告作为出租方，应保障原告在租赁期限内正常使用租赁房屋。被告向原告交付租赁房屋时租赁房屋还处于毛坯房的状态，原告投入了大量的人力物力财力对租赁房屋进行装修改造，由于被告过错，导致原告在开业后不到两个月即不能从事任何经营活动，给原告造成巨大经济损失。租赁房屋被封锁后，原告一直与二被告沟通，要求二被告退还房屋租金及保证金，并赔偿原告相关装修损失，但是二被告对原告的要求均置若罔闻，一再逃避责任，直至原告起诉之日起，租赁房屋仍处于封锁状态，原告所购买的物品均全部被封锁，无法取回。因此，原告无奈向贵院提起诉讼，要求二被告共同退还原告已交纳的租金及保证金，并赔偿原告全部装修损失，以维护原告合法权益不受侵害，还请法院判如所请。
利佰佳公司辩称，不同意原告诉求，原告违约在先。根据合同第十六条第二款约定，被告不用退还房屋保证金，不需要向原告支付违约金。根据合同第十一条第三款原告应当支付排污费或者污水处理费，原告至今未交纳，是原告违约在先。根据合同第十三条约定原告应当自行购买相关保险，原告至今未购买，是原告违约。合同第十五条第四款第二项、第五项约定，原告超过约定最迟开业日7日仍未开业，原告在租赁场地上违法经营致使所租赁商户遭受卫生许可部门查处，被告可以单方解除合同收回场地。原告要求被告赔偿装修费用没有事实和法律依据，根据合同第十条第二款约定，在合同租期届满或提前终止时原告无权就装修费用要求被告补偿或赔偿。根据合同第九条第三款、第十九条第三款约定如遇市场调整，原告必须服从，且被告不用补偿原告装修费用。原告要求被告赔偿建店费用、人工费没有事实和法律依据。原告没有证据证明其建店和人工支出的费用，且即使确有支出也是其经营所需，并非损失。封停店铺是北京北方明珠百货市场有限公司所为，并非被告且被告已经通知原告就明珠百货拆除收回场地一事进行洽商，原告拒绝，还说随便拆。原告的不作为致使其本身遭受损失，或者损失扩大，应自行承担责任。首先原告对租赁的涉案场地进行了使用，因此其请求退还所缴纳的租金和保证金没有事实和法律依据，其次原告所主张的损失不是由被告所造成的，因此，被告不同意给付。
陈小红辩称，答辩意见与利佰佳公司一致，当时公司的对公账户没有批下来，就用了我的账户，我是公司员工。交给我的资金已经作为公司的支出了，不是个人行为。陈小红履行的是职务行为，因此本案与陈小红无关，其不应当承担给付和赔偿义务。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年7月10日,利佰佳公司作为出租人（甲方）与作为承租人的胡学庆（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，载明：甲乙双方依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，在平等、自愿的基础上就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：第一条、租赁房屋基本情况：一、该房屋坐落于昌平区东小口镇立汤路188号-1层商业D008-1。二、该房屋面积128平方米，并以具备相应资质的测绘机构的实测数据为准。第二条、装修期：一、该房屋的交付日为2015年7月10日。二、装修期为30天，即自2015年7月10日起至2015年8月10日止。三、在装修免租期内，乙方无需支付租金，但仍应按本合同约定承担管理费、水费、电费、其他杂费等费用。第三条、租赁期限：一、租期为48个月，自2015年8月11日起至2019年8月10日止。第四条、租金及支付时间、方式：一、租金标准：1.自2015年8月11日至2016年2月10日，人民币6.5元/天/平方米，每月人民币25306.7元，六个月151840.20元。2.自2016年2月11日至2016年8月10日，人民币6.5元/天/平方米，每月人民币25306.7元，六个月151840.20元。3.自2016年8月11日至2017年2月10日，人民币6.825元/天/平方米，每月人民币26572元，六个月159432元。4.自2017年2月11日至2017年8月10日，人民币6.825元/天/平方米，每月人民币26572元，六个月159432元。5.自2017年8月11日至2018年2月10日，人民币7.16625元/天/平方米，每月人民币27900.6元，六个月167403.6元。6.自2018年2月11日至2018年8月10日，人民币7.16625元/天/平方米，每月人民币27900.6元，六个月167403.6元。7.自2018年8月11日至2019年2月10日，人民币7.52元/天/平方米，每月人民币29295.6元，六个月175773.78元。8.自2019年2月11日至2019年8月10日，人民币7.52元/天/平方米，每月人民币29295.63元，六个月175773.78元。二、乙方必须在每期30日或之前，准时按本合同之约定预先以即付支票形式支付下次租金，支票抬头应注明“北京利佰佳商业管理有限公司”另外乙方也可以汇款、银行转账至甲方书面指定之银行账户的形式支付该次租金，不得有任何扣减或抵消，而因租金支付所产生之费用均由乙方负担。若某月计算租金的起始日期或结束日期分别为该月之第一日或最后一日，则该月实付租金应按照承租人在该月租用天数依比例支付，即该月实付租金等于月租金除以该月天数再乘以该月租用天数。第六条、预付款及房屋租赁保证金：一、乙方须向甲方交纳房屋租赁保证金月租金25306.7元。二、乙方在承租租赁物业期间，若出现销售的商品或服务存在瑕疵被执法机关查处等问题，而乙方不能自行妥善解决，客户将问题投诉到甲方处，甲方有权使用该经营保证金赔付给客户；若乙方经营期间违反本合同约定及甲方制订的《利佰佳生活广场协议》，须向甲方支付，承担赔偿责任的，甲方有权直接从该经营保证金中予以扣除，经营保证金不足以承担违约金，赔偿损失责任时，以租金冲抵。三、甲方按本合同规定从经营保证金中扣除上述款项后，乙方须在接到甲方通知后3日内将经营保证金补足，乙方如未按规定时间及时补足经营保证金的，不足的经营保证金以租金冲抵，已付租金数额则相应减少，若乙方不及时补足租金，则租赁期限相应减少。四、如合同自动到期或双方协商一致解除本合同时，或乙方全部付清本合同规定的租金以及其他各大项费用，按照本合同的约定将租赁物业交还甲方，并完全适当的履行本合同项下的全部义务的，经营保证金仍有金额的，甲方同意在90日之际将经营保证金余额无息退还给乙方。五、租赁期满，房屋租赁保证金在抵扣应由乙方承担的租金、其他费用以及乙方应承担的违约金后如有剩余，则剩余部分应如数于租赁期满之日90日内无息退还乙方。第七条、开业日期及营业时间：一、甲乙双方共同约定，2015年8月11日为乙方“约定最迟开业日”。二、乙方须遵照甲方制定的营业时间或其他由甲方公布的营业时间正常对外营业。第九条、房屋装修：一、甲方允许乙方在不破坏该房屋原有结构及外立面或影响外观的前提下，可以对该房屋进行内部装修、装饰或添置设备设施。装修、装饰或添置新物之前乙方需按照甲方和甲方指定的物业管理公司的相关规定进行申请、核准及备案，并由乙方承担所有有关费用。二、乙方应将该房屋的装修设计图纸、规格说明、装修效果图及经营方案交予甲方，甲方审核并批准后方可开始装修；同时，乙方须保证其在锅品面吧的经营以已交付之装修设计图纸、规格说明、装修效果图及经营方案为基准，并遵守甲方对经营的总体要求，保证某商品和服务的品质及经营场所的正常经营秩序。三、如遇甲方根据市场经营需要及有关管理部门的要求，需要对其调整，改造时，乙方对此商铺的装修费用甲方不做任何补偿，乙方必须服从。第十条、房屋的交付及返还：二、返还：1、本合同终止时，乙方须将该房屋恢复至使用时的原貌保持完好无损并交给甲方。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。2、乙方无权就其装修、装饰或加诸于该房屋之任何固定附着物、装置或附加设备，向甲方提出补偿或赔偿要求。乙方必须在本合同租期届满或提前终止时拆除、搬走其个人财物、固定附着物、装置及附加设备，并负担搬运费用，在此情形下，若在拆除、搬走过程中对该房屋造成任何损毁，则乙方应恢复原状并赔偿损失。若在本合同租期届满或提前终止时仍有物品、固定附着物或装置遗留或弃置在房屋内，甲方有权（但无义务）在不另行通知乙方的情况下处理或处置此等物品，包括但不限于委托公证机关进行公证清场，所涉及费用如公证费、仓储费等由乙方负担，甲方亦无需就该处置或任何其他处理方法造成的任何损失或损毁向乙方或任何其他人士负责。第十五条、合同的解除：一、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。二、有下列情形之一的本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任，但甲方应将乙方所交纳的保证金及剩余期限租金返还给乙方：1.该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围内的；2.因地震等自然灾害或其他不可抗力因素致使房屋毁损、灭失或造成其他损失导致合同目的不能实现的。三、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面书面通知甲方立即解除本合同：1、甲方未按约定时间交付该房屋的；2、交付的房屋不能达到乙方正常经营所需条件且在乙方通知甲方采取补救措施后30日内仍未达到乙方经营要求或甲方未采取补救措施的；3、甲方因非可归责于乙方原因提前收回该房屋的。四、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面书面通知乙方立即解除本合同，收回租赁房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金、管理费及其他费用达15日；2、超出合同约定交付日期7日，仍未办理该房屋的交付手续或者超过约定最迟开业日7日仍未开业或中途未经甲方书面同意停止对外营业的；3、擅自改变该房屋用途或者擅自拆改、变动或损坏房屋主体结构的；4、擅自将该房屋转让、转借或与其他商户互换使用租赁场地的；5、若乙方在租赁场地上违法经营，致使所租赁铺位遭受工商、税务、海关或其他政府部门的查封或查处的，甲方有权收回全部租赁场地；6、屡次故意违反本合同，经甲方合理通知乙方采取补救措施后未果或重新违反。第十六条、违约责任：一、甲方有本合同第十五条第三款约定的情形之一的，除退还房屋保证金及其他已付未用款项外。二、乙方有本合同第十五条第四款约定的情形之一的，甲方有权收回该房屋，除乙方所交纳的房屋保证金不予退还外，乙方还应向甲方支付违约金15%元人民币。三、在无损甲方或物业管理公司就该违约之其他权利及补偿的情形下，若租金、或其他费用全部或部分未按本合同约定的方式及时间支付，则乙方应按到期未缴付费用总额的15%按日支付滞纳金，该滞纳金自到期日之次日起逐日计算至实际还款日止（应缴付日及实际还款日均计算在内）。
合同签订后，胡学庆向陈小红账户中转账支付了2015年8月11日至2016年2月10日的房屋租金151840.2元、保证金25306.7元，陈小红称其系利佰佳公司员工，收取上述款项系代利佰佳公司收取，利佰佳公司对此表示认可。胡学庆交纳租金后利佰佳公司将涉案房屋交付胡学庆使用。2015年11月29日，因利佰佳公司未能按期向案外人北京北方明珠百货市场有限公司交付包含涉案房屋在内的租金，北京北方明珠百货市场有限公司将涉案房屋封锁导致胡学庆无法使用涉案房屋。胡学庆称其对涉案房屋进行了装修，购买了厨房设备和原料进行经营，并投入了建店费用，因无法经营产生重大损失主张利佰佳公司予以赔偿。为证明其损失的具体数额，胡学庆向本院提交了其建店费用的票据、已交纳房屋租金及押金票据、装修花费的票据及各项费用的数额清单，经本院核实其清单中所载各项目费用数额为：1、装修材料费及人工费91420元；2、消防改造费12800元；3、燃气表及改造费50000元；4、装修押金10000元；5、水电表安装费2500元及水电费1700元；6、已交纳房屋租金、保证金、意向定金187146.9元；7、代办执照费20000元；8、网络电费燃气费6560元；9、租赁员工宿舍费用7620元；10、广告投入3814元；11、原料购买费13528.5元；12、厨房设备购买费52235元。经询问，双方均认可现涉案房屋内设备设施已被搬离，装修已被破坏，但均称不知房屋内设备设施由谁搬离、装修由谁破坏的。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，胡学庆与利佰佳公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律的规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照协议的约定全面履行自己的义务。根据双方合同的约定，胡学庆向利佰佳公司交纳了房屋租金，利佰佳公司应当将涉案房屋交付胡学庆使用，并保证胡学庆能够正常使用涉案房屋开展经营活动。现因利佰佳公司未向案外人交纳租金导致案外人封锁涉案房屋致使胡学庆无法正常使用涉案房屋，应当认定利佰佳公司构成违约，胡学庆有权解除合同，胡学庆于2016年6月2日开庭时提出解除合同的诉讼请求，应当认定双方的租赁合同于该日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方之间的合同解除后，利佰佳公司应当将剩余租期的房屋租金及保证金、装修押金、意向定金退还给胡学庆并对由此给胡学庆造成的损失予以赔偿，故胡学庆主张退还剩余租期的房屋租金及保证金并赔偿损失的诉讼请求理由正当，本院予以支持。
对于胡学庆主张的各项损失，装修及设施设备部分的现值因现状已不具备评估条件，而胡学庆并未提供正式发票及付款凭证，仅提供了收据、出库单等证据，不能直接作为认定装修费的依据。但胡学庆确已投入装修并实际经营，确存在装修支出，故本院参照涉案房屋的面积、装修类别、双方约定的租赁期限、胡学庆实际使用时间并考虑相应折旧等因素酌情予以确定。对于消防改造费12800元、燃气表及改造费50000元、水电表安装费2500元、代办执照费20000元有利佰佳公司公章，金额本院予以确认。胡学庆主张的水电费、网络电费燃气费、原料购买费为经营过程中的消耗性支出，不应认定为损失，对此本院不予支持。胡学庆主张的租赁员工宿舍费用及广告投入无正式票据，对此本院不予支持。上述本院认定的损失在扣除胡学庆已使用涉案房屋期间相对应的费用后，剩余部分利佰佳公司应予以赔偿。对于胡学庆要求陈小红承担责任的请求，陈小红为利佰佳公司的员工，其在收取胡学庆交纳的租金及保证金后，由利佰佳公司为胡学庆出具了收据，因此陈小红的行为系职务行为，胡学庆要求其个人承担责任的请求本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：
一、确认胡学庆与北京利佰佳商业管理有限公司签订的《商铺租赁合同》于2016年6月2日解除；
二、北京利佰佳商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还胡学庆剩余房屋租金、保证金、装修押金、意向定金共计105199元；
三、北京利佰佳商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿胡学庆各项损失共计197154元；
四、驳回胡学庆的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16580元，由北京利佰佳商业管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 莹
代理审判员 张传京
人民陪审员 唐险峰
二〇一八年七月二十六日
书 记 员 李缘钰