吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民一初字第18号
原告：辽宁乐天超市有限公司，住所：沈阳市皇姑区华山路33-5号甲。
法定代表人：卢炳荣，总经理。
委托代理人：宿辉，吉林阳光博舟律师事务所律师。
委托代理人：王春丽，吉林阳光博舟律师事务所律师。
被告：长春融创置地有限公司，住所：长春市高新区硅谷大街1877号。
法定代表人：王志刚，总经理。
委托代理人：王筱田，吉林中证律师事务所律师。
委托代理人：陈文龙，吉林中证律师事务所律师。
原告辽宁乐天超市有限公司（以下简称乐天公司）与被告长春融创置地有限公司（以下简称融创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乐天公司的委托代理人宿辉、王春丽，被告融创公司的委托代理人王筱田、陈文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乐天公司诉称：2010年6月18日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，被告出租给原告的房屋系在建房屋，坐落于长春市硅谷大街1877号。为了能顺利尽快的履行合同，原告向被告支付了700万元的履约保证金，合同中约定，被告应于2011年11月30日前提供给原告进场装修场地、条件，于2012年6月30日该房屋具备原告开业的所有手续和条件。但时至今日，被告迟迟未能交付房屋，影响原告的装修及开业，并且打乱原告在吉林省的投资和布局规划，给原告造成了巨大损失。根据《房屋租赁合同》第14-4条约定：租赁期间，非本合同规定的情况，一方擅自解除合同的，应支付对方违约金人民币2000万元。第15-2条：因甲方（被告）原因乙方解除租赁合同时，甲方除按本合同支付违约金外（违约金为人民币2000万元），还应返还乙方支付的租赁保证金、已经支付尚未使用的租金，同时还应向乙方支付装修费用、开业费用等各项损失。另根据《房屋租赁合同》的第2-2条、2-4条和2-5条的约定，被告均应承担违约责任。对原告来说，被告的违约，带来的不仅是丧失对700万元履约保证金的使用权，商机一旦错失，公司的整体商业布局和投资规划都会受到严重影响，甚至对整个公司的发展来说都是重创。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求依法判决：1、被告依据合同约定支付原告违约金人民币2000万元；2、诉讼费由被告负担。
被告融创公司辩称：1、按照双方《房屋租赁合同》第17-2条的约定，答辩人对于未能按期提供符合装修条件的房屋可以免除违约责任。本案中答辩人未能按期交付房屋系因政府责令停工，根据合同第17-2条的约定，该情形属于政府对规划方案不认可的情形，答辩人无需承担任何责任；2、被答辩人要求答辩人承担违约金人民币2000万元的诉讼请求没有事实依据。答辩人既不存在单方解除合同的情形，也不存在按照约定应当支付2000万元违约金的其他情形，故其主张2000万元违约金没有事实依据。3、租赁合同约定的违约金数额明显过高，答辩人有权请求依法减少违约金数额。本案中被答辩人仅交付了700万元租赁保证金，答辩人已连本带息返还被答辩人，且期间答辩人从未使用该款项，被答辩人没有遭受实际损失，故约定的延迟履约违约金每日三万元明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，答辩人有权请求人民法院对约定的违约金数额予以减少。
乐天公司为证明自己的主张，向法庭提交了如下证据：
证据1、房屋租赁合同。证明：按合同约定融创公司在2011年11月30日前提供租赁标的物，装修条件见附件4。逾期交付一天支付三万元迟延金，超过60日乐天公司有权解除租赁关系。融创公司要保证乐天公司开业手续，如融创公司造成不具备开业条件，每天支付三万元迟延金，超过60日乐天公司有权解除租赁关系。首付履约保证金1000万，本合同签订之后30日内支付700万。因融创公司原因解除合同时，支付2000万违约金外，还要支付租赁保证金等各项损失。700万保证金和2000万违约金是两个事实。
证据2、建设工程规划许可证。编号为建字220000201000283号。证明：融创公司就本工程在2010年8月11日取得规划许可证。《关于促请尽快办理履约保证金退还的函》，是融创发给乐天公司的，融创公司自认已经取得规划许可证及建筑施工许可证等相关手续，说明融创公司已经取得相关许可，具备开工条件。
证据3、吉林省住建厅公示的中标通知书。证明：项目中标单位是福州第七工程有限公司，工期为2010年7月30日至2012年7月30日。长春高新开发区规划局下发的停工通知书。证明：到2011年6月29日，融创公司商业工程在进行地下室施工，近一年时间，该工程仍在进行地下室施工，客观上无法达到2011年11月30日主体结构封闭，而非融创公司所称由于规划问题导致无法按期施工，是融创公司在拖延。2011年7月15日融创公司发给乐天公司依法《关于工程变更的通知》，融创公司自认施工至正负零停止施工，说明融创公司无法达到11月30日主体结构封闭装修条件。该组证据证明工期拖延，无法按照租赁合同约定时间进场装修的条件，属于违约行为。
证据4、乐天玛特财务报表及会计师事务所出具的报告。证明：2010年双方签订的涉案项目，没有约定开业时间，而另外两家超市分别于2011年、2012年开业，由于没有达到同一主城区开设三家店面的要求，降低了乐天公司与供货商的议价能力，导致三个方面损失。第一是由于高新店未能及时装修开业，产生丧失700万元履约保证金资金使用权所产生的直接损失；第二由于本案争议超市未能按期开业，导致二道区项目于2014年6月30日闭店；第三是由于在三年时间内只开设两家店面，导致无法供应有竞争价格的商品，两家店面处于亏损经营局面，损失金额见财务报表。综上，本案项目没有按期开业导致乐天公司实际损失。由于商业超市的盈利能力是随着经营期限的延展而逐步上升的，也导致另外两个方面的间接损失。
融创公司针对乐天公司提供上述证据，发表质证意见：对证据1-3的真实性无异议，但是对证据1需要说明，合同15-2条括号内写明：另有说明除外，有其他约定则不适用2000万的约定，2-2、2-4、14-4条均约定了违约金事项。17-2约定了合同违约免责条款，如果是规划调整，融创公司则不承担责任。2000万的约定仅适用于14-4、15-2的任意解除权的违约金。如果是其他的违约则适用每天支付三万元迟延金，超过60日乐天公司有权解除租赁关系的约定。对证据2需要说明，取得相应的许可证不等于具备施工条件，后期由于其他原因造成了规划调整。对证据3证明的问题有异议，该证据显示2011年6月29日长春市高新规划局及长春市规划局对融创公司下发了停工通知，从6月29日起虽然融创公司有相关手续，但是建设已经无法进行，这个事件发生在前，如果没有因群众上访导致的停工事件，那么融创公司能否按照约定时间提供装修条件是无法确定的，这个事实无法推断，不能证明融创公司在约定的时间无法完成工程。停工系因群众上访，规划调整。对于证据4，融创公司认为系乐天公司单方形成的数据材料，仅证明二道店、绿园店产生损失，但造成损失的原因无法证明，不能证明与融创公司有因果关系。商业经营存在风险，二道店因经营不善关闭，证明这个超市经营存在问题，如果几家超市同时开业供货或物流等会降低成本，但不是必然盈利的前提条件。证据4和本案没有联系。
融创公司为证明自己的主张，向法庭提交了如下证据：
证据1、融创公司与乐天公司于2010年6月18日签订的《房屋租赁合同》一份。证明：根据该合同第12页第十七条第17-2款“如因政府相关部门对该房屋或相关规划或单体方案不认可……而合同被终止的，双方均不承担任何责任”的规定，融创公司不应承担违约责任或赔偿责任。
证据2、长春市规划局出具的长规高停字（2011）第A14号《停止违法建设通知书》一份。证明：融创公司按照建字第220000201000283号规划许可证进行建设的融创上城国际商业广场项目已被规划部门责令停工。规划部门责令停工的行为属于租赁合同第17-2款约定的政府部门对相关规划不认可的情形。
证据3、《融创上城三期业主对商业广场侵权的主要诉求及对融创公司修改方案的意见》一份及《关于上城国际商业广场建设意见征询问卷》19份。证明：群众上访的主要原因是2010年283号规划取消了2006年底011号规划中Y7号楼的建设，从而认定融创公司商业广场的建设侵占了原规划中3期业主的绿地和道路。
证据4、2006年第11号规划平面图、2010年第283号规划平面图、经调整后最新规划平面图及《关于赔偿关联事宜》的函各一份。证明：按照双方约定的条件取得的规划取消了Y7号楼的建设，根据与业主谈判的结果，规划如通过审批，需要恢复原Y7号楼的建设，减少商业面积。而改变商业结构与面积，无法满足乐天公司开设超市的要求。
证据5、《利害关系公告》、《融创·上城国际商业广场日照分析公告》各一份及照片一张。证明：最新规划调整方案在调整阶段，公示后由规划部门颁发许可证融创公司才能恢复施工。规划调整之前，政府部门不会下发复工通知，融创公司不能重新开工。
证据6、汇款凭证一份及中国银行结算业务申请书两份。证明：乐天公司交纳的保证金700万元及存款期间的利息均已返还，乐天公司因本合同的终止并未遭受实际损失。
证据7、《三期商业因停工导致的损失汇总》两份、《长春融创上城三期商业广场基坑支护加固及降水工程施工合同》及补充协议各一份、商业结算汇总表一份。证明：因规划部门责令停工给融创公司造成的直接损失达3700多万元，加上租金损失、融资利息损失等，损失超过6000万元。融创公司对于出租的房屋没有建成遭受了极大的损失，并没有主观上不履行的合同的情况。
证据8、建设工程施工许可证一份。证明：三期商业工程竣工时间为2012年6月1日，所以按照这个施工计划能在约定日期向乐天公司交付房屋。
证据9、长春规划局高新分局出具的证明一份。证明：2010年283号规划目前正在公示。
乐天公司针对融创公司提供上述证据，发表质证意见：对证据1、证据2、证据4、证据6、证据8、证据9的真实性无异议，但对证据1证明的问题有异议，通过融创公司举证，本工程在开工一年后仍没有完成地下室施工，客观上造成不能按时交付房屋。合同17-2条适用的条件是政府对规划不认可，融创公司在2010年已经取得施工许可、规划许可。有施工许可即满足施工条件，不能按期交工是发包人自身管理不利造成的。证据2证明停工事项是因居民上访停工整顿，同时证明工程施工至地面基础，不能证明政府部门对规划不认可。证据3的真实性无法判断，规划调整是融创公司的行为，不是政府对规划部认可，故不适用合同第17-2条。证据4中融创公司依据的2009年的规划许可是不存在的。在取得283号规划许可后，乐天公司没有提出过异议，未要求变更。许可证附件规划要求第七条载明：调整方案相关利害关系人无异议。2009年186号许可被收回，变更为283号许可导致群众上访没有事实依据。证据5的形成时间无法确认，对真实性有异议。即便存在规划调整，也无从得知是融创公司主动申请还是其他原因导致。没有证据表明融创公司所取得的283号工程许可证已经被变更或撤销，也不存在政府不认可的情行，不能适用合同17-2条。证据6并不影响乐天公司向融创公司追究违约责任，融创公司返还履约保证金不是免除违约责任的情行。证据7证明的是融创公司与第三方的商业行为，与本案无关。该证据也显示融创公司对其他单位承担了赔偿责任，也应向承租人承担相应责任。证据8以竣工日期证明工期没有延后是不合理的，双方来往函件和规划局通知中，已明确该工程在2011年6月29日仍没有完成地下室的施工。工程中标通知书工期到2012年7月30日，这样和中标通知书不符，中标通知书能证明不能满足乐天公司的开业需求。证据9上面写明是该公司向规划局提交的规划变更，是融创公司自主行为，不是规划部门不认可规划而依据职权变更行为。工程已经取得规划许可，融创公司进行变更，不能依此证明免除自身责任。
针对乐天公司所举证据1-3，融创公司对真实性无异议，本院对乐天公司所举证据1-3真实性予以确认；针对融创公司所举证据1、证据2、证据4、证据6、证据8、证据9，乐天公司对真实性无异议，本院予以确认。
根据原、被告双方的举证、质证及本院认证，本院认定的案件事实如下：
2010年6月18日，融创公司（甲方）与乐天公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要内容为：融创公司将其在建房屋出租给乐天公司，租赁期限为自起租日起20年。自起租日至下一年相应日期的前一日为第一个租赁年度。乙方预计的开业日期（2012年6月30日）为正式的起租日，但因融创公司原因延期开业日期时，以实际开业日期为正式起租日。以后的租赁年度依次类推。融创公司应于2011年11月30日前提供满足乐天公司进场装修的场地、条件和政府认可手续，如因融创公司原因未能在上述期限内提供进场装修的场地、条件及政府认可手续，或因融创公司原因造成该房屋不具备开业条件或周边环境不符合要求的，每逾期一天向乐天公司支付人民币三万元的延迟金。逾期超过60日的，乐天公司有权解除租赁关系。合同第十五条约定：“15-2因甲方原因乙方解除租赁合同的，甲方除按本合同约定支付违约金（违约金为人民币2000万元，本合同另有约定的除外），还应返还乙方支付的租赁保证金、已支付但尚未使用的租金，同时还应向乙方赔偿装修费用。开业费用等各种损失”；第十七条约定：“17-2如因政府相关部门对该房屋或相关的规划或单体方案不认可，不同意审批经甲、乙双方协商后上报的方案或者乙方申请的物业内经营超市所需任何许可未获政府审批或经甲、乙双方合理判断认为获得相关许可是不现实的、不可行的或者代价过高，而合同被终止的，双方均不承担任何责任”。
合同签订后，乐天公司按照双方约定向融创公司支付了租赁保证金人民币700万元。2010年8月11日及2011年5月16日，融创公司就争议房屋所建项目分别取得《建设工程规划许可证》（建字第220000201000283号）及《建筑工程施工许可证》（220104201007070101号）。取得上述证照后，融创公司开始进行施工。2011年6月29日，因融创·上城小区部分业主对该项目的建设存在异议，多次上访，长春市规划局向融创公司发出长规高停字（2011）第A14号《停止违法建设通知书》，要求融创公司停止该项目的建设。后融创公司为了恢复项目的建设，与业主进行了协商、谈判，并相应调整了该项目的建设规划。目前，调整后的规划仍处于审批阶段。项目停工后，乐天公司与融创公司就合同履行事宜进行了多次沟通、协商，但乐天公司以调整后的规划方案不能满足其开设超市的要求为由，于2013年7月3日致函融创公司，要求解除合同、返还租赁保证金并承担违约金人民币2000万元。2014年4月19日，融创公司将租赁保证金人民币700万元及存款期间的利息返还给乐天公司。2014年4月10日，乐天公司起诉至法院，请求依法判决：1、被告依据合同约定支付原告违约金人民币2000万元；2、诉讼费由被告负担。
本院认为：乐天公司与融创公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。融创公司虽然未按合同约定的期限履行义务，即在2011年11月30日前向乐天公司提供满足进场装修的场地、条件，但依据合同第17-2条约定：“如因政府相关部门对该房屋或相关的规划或单体方案不认可，不同意审批经甲、乙双方协商后上报的方案或者乙方申请的物业内经营超市所需任何许可未获政府审批或经甲、乙双方合理判断认为获得相关许可是不现实的、不可行的或者代价过高，而合同被终止的，双方均不承担任何责任。”该约定应视为特殊情况下的免责条款。本案中涉诉工程停工系因融创上城三期A区部分居民上访，长春市规划局责令停工而无法实施建设，导致融创公司无法按合同约定履行交付房屋的义务。本案涉诉工程已经于2010年8月11日及2011年5月16日取得《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》，证明房屋的相关规划已获政府规划部门审批，但在审批通过后，规划部门又因周边居民上访问题以正式通知的形式责令停工，导致房屋实际无法按照已通过的规划方案建设，应视为规划部门对原规划方案的暂停实施。此种情况对于融创公司而言是不能预见、不能避免并且不能克服的。依据合同第17-2条“政府相关部门对该房屋……相关规划或单体方案不认可”的约定，融创公司应当免除相应的违约责任。故乐天公司主张融创公司承担违约责任缺乏事实及法律依据，本案不予支持。
关于乐天公司提出的“融创公司在2011年6月29日正式停工之日，该房屋尚未完成地下基础的施工，即便政府未责令停工，融创公司也无法按照合同约定的期限即2011年11月30日前提供乐天公司进场装修的场地和条件，因此不能适用第17-2条免除违约责任”的主张。因停工之日距融创公司为乐天公司提供进场装修场地、条件之日尚有5个多月时间，且按照约定，融创公司在2011年11月30日前需要履行的仅是提供进场装修的场地和条件，而非竣工交付房屋，仅凭现有证据，无法推定即使政府不责令停工，融创公司亦不能在合同约定期限内履行相应义务。故乐天公司的此项主张本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告辽宁乐天超市有限公司的诉讼请求。
案件受理费141800.00元，由原告辽宁乐天超市有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 郭 智
代理审判员 丁立伟
代理审判员 张新华
二〇一四年九月五日
书 记 员 胡 亮