四川省仪陇县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川1324民初3514号
原告：四川仪陇农村商业银行股份有限公司，住所：仪陇县新政镇宏德大道一段4号。
法定代表人：陈双全，董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：朱斌，原告单位职工。
被告：何仁辉，男，汉族，出生于1963年5月，住四川省仪陇县。
被告：周群碧，女，汉族，出生于1963年11月，住同上，与何仁辉系夫妻。
第三人：李天勇，男，汉族，出生于1972年11月，户籍：四川省仪陇县。
第三人：邹碧珍，女，汉族，出生于1970年9月，户籍：四川省仪陇县，与李天勇系夫妻。
原告四川仪陇农村商业银行股份有限公司诉被告何仁辉、周群碧金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案受理。审理中依法追加李天勇、邹碧珍为本案的第三人，本案依法适用简易程序于2016年11月15日、12月26日公开开庭进行了审理。原告四川仪陇农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人朱斌，被告何仁辉、第三人李天勇到庭参加了诉讼，被告周群碧、第三人邹碧珍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判决二被告立即偿还借款本金56万元及资金利息（含罚息）；2、判决原告对被告所有的位于仪陇县新政镇望云路185号和新南路60号房屋（产权证号分别为仪陇房权证字第2012043**号、仪陇房权证字第201204353、仪陇房权证字第2012043**）的处置价款享有优先受偿权；3、判决本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年3月18日，被告在我行德龙支行申请发放最高额抵押贷款80万元，用于购材料，期限3年，定于2016年3月17日到期，约定利息为月息9.0‰，按月结息，到期一次性还本，借款逾期按照借款利率的50%加收罚息，被告何仁辉于2015年3月30日提款51万元，2015年5月11日提款5万元，期限至2016年3月17日。二被告以上述房产为该笔借款提供抵押担保，双方签订了最高额抵押合同，并办理了抵押登记。借款到期后，被告未按照合同约定偿还贷款本息，截止2016年9月20日共欠本金56万元、利息4.53万元。经多次催收未果，为维护我行合法权益，故诉至法院，请求判决如上诉请。
被告何仁辉辩称：原告诉称的借款属实，截止2016年9月20日共欠本金56万元、利息4.53万元是真实的，原告主张罚息过高，不愿承担，请减免。我于2012年2月6日将新政镇望云路185号六一小区第20幢1单元402号房屋卖给李天勇夫妇价款12万元，已交付使用，该房所在这栋楼是我承建，边修边卖，卖房时也具体丈量房屋面积。
被告周群碧未作答辩。
第三人辩称：2009年2月向何仁辉购买的房屋，双方签定了房屋买卖合同，付的现款，当年3月开始装修，7月入住，搬家还请了客办了酒宴。
经审理查明：二被告系夫妻关系，2013年3月18日，被告何仁辉（甲方）与原仪陇县农村信用合作联社签订了《个人循环借款合同》，合同约定：“第一条：乙方同意向甲方提供个人信用循环借款额度80万元。第二条：本额度有效期为36个月，自2013年3月28日至2016年3月17日。第五条：贷款利率为固定利率，即按相应贷款期限利率执行，贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%，按月结息，结息日固定为每月的第20日，第八条：借款的担保为抵押。第十三条：乙方为实现债权而实际发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由甲方承担）。”
2013年3月28日，二被告（甲方）与与原仪陇县农村信用合作联社签订了（乙方）签订了《最高额抵押合同》，合同约定：“鉴于乙方为何仁辉连续办理发放人民币授信业务而将要与债务人在2013年3月28日至2016年3月27日期间签订人民币资金借款合同等（下称主合同），甲方愿意为债务人在主合同项下的一系列债务提供最高额抵押担保，第二条：抵押财产：仪陇县新政南路60号六一小区20幢1层（产权证号为仪陇房权证字第2012043**号，土地证号：仪国用2013第011**）房屋，面积为40.12平方米、仪陇县新政望云路185号六一小区20幢1单元401（产权证号为仪陇房权证字第2012043**号，土地证号：仪国用2013第011**）房屋，面积为103.68平方米、仪陇县新政望云路185号六一小区20幢1单元402（产权证号为仪陇房权证字第2012043**号，土地证号：仪国用2013第011**）房屋，面积为130.71平方米，抵押财产价值分别为36万元、36万元、45万元。第三条：本最高额抵押的担保范围为主合同项下的全部债务，包括但不限于全部本金、利息、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方实现债权与担保权利而发生的费用。本最高额抵押项下担保责任的最高限额为人民币八十万元。如甲方根据本合同履行担保义务的，该最高额按履行的金额相应递减。”2013年3月28日，原、被告在仪陇县房地产管理局办理了仪房他证仪陇字第20130009**号房屋他项权证，其中记载：房屋他项权利人为仪陇县农村信用合作联社，房屋所有权人为何仁辉，他项权利种类为最高额抵押，债权数额八十万元，抵押面积为274.51平方米。原告与二被告在签订《借款合同》、《最高额抵押合同》以及办理抵押登记的过程中，未对二被告提供的抵押房产的居住使用现状进行调查。
2015年3月30日，原告向被告发放贷款51元，利率为月9‰，借款到期日为2016年3月17日；2015年5月11日，原告向被告发放贷款5万元，利率为月9‰，借款到期日为2016年3月17日，二被告向仪陇县农村信用合作联社出具了抵押承诺书，内容为：“经我们财产共有人协商一致，自愿用位于新政镇六一社区自有的房产（产权证号为仪陇房权证字第2012043**号、产权证号为仪陇房权证字第2012043**号、产权证号为仪陇房权证字第2012043**号），评估价值117万元，为何仁辉于2013年3月28日在你社申请抵押贷款80万元作抵押担保，用于购材料，期限三年。现郑重承诺：若借款人不按期归还贷款本息，你社有权按照《中华人民共和国物权法》第一百九十五条之规定实现抵押权。作为财产所有人和共有人愿意承担连带责任，并承担因此而发生的一切费用，承诺人：何仁辉，共同承诺人：周群碧。”2013年3月28日，二被告签订了《借款承诺书》，内容为：“仪陇县农村信用合作联社：我们家以何仁辉名义，于2013年3月28日向你社贷款80万元，期限三年，利率按规定利率执行，用于购材料。此贷款为我们家的共同债务，现特向你社作如下承诺：若未能按借款合同的约定偿还贷款本息，你社可依法请收；若未能按借款合同的约定偿还贷款本息，同意你社从单位或相关部门支付给我家的工资及其他款项中扣收。”2013年3月28日，二被告出具了《个人无限责任担保承诺书》，内容为：1、保证按借款合同的约定如期偿还借款本息。2、本人对提供抵押物抵押借款800000元无任何异议，自愿承担连带责任，如未按合同约定偿还贷款本息时，你社有权持公证并具有强制执行效力的债权文书，向有管辖权的人民法院申请强制执行，并承担因此发生的一切费用。3、如抵押物变卖后不足以清偿在你社的贷款本息时，本人愿意承担无限偿还责任，自至借款本金结清为止。
另查明：产权证为仪陇房权证字第2012043**号房屋，建筑面积103.68平方米，登记的产权人为周群碧，共有人何仁辉，产权证为仪陇房权证字第2012043**号房屋，建筑面积40.12平方米，登记的产权人何仁辉、共有人周群碧；产权证为仪陇房权证字第2012043**号房屋，建筑面积130.71平方米，登记的产权人为周群碧，共有人何仁辉。产权登记时间为2012年7月23日，截止2016年9月20日，被告何仁辉尚欠原告借款本金56万元，欠利息（含罚息）4.53万元。原告仪陇县农村信用合作联社现已改制更名为“四川仪陇农村商业银行股份有限公司”
同时查明：2009年2月6日，被告何仁辉、周群碧（甲方）与第三人李天勇、邹碧珍（乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定：一、甲方将属于自己的坐落在仪陇县新政镇六一安置区左4号楼的房屋资源出卖给乙方所有；二、房屋的建筑面积为99平方米（其实际面积最终以房产证上登记的面积为准），该房成交总价款为12万元；三、房屋过户及办理《房屋产权所有证》和《土地使用证》涉及的一切税费均由李天勇负担；四、甲乙双方协商的付款方式为一次付清。双方签订房屋买卖合同后，第三人李天勇、邹碧珍分两次向被告何仁辉、周群碧付清12万元的购房款，并于2009年装修房屋后于7月份入住至今。经现场核实第三人李天勇、邹碧珍购买入住房屋位置：仪陇县新政镇望云路185号六一小区20幢1单元401（四楼左手边，产权证号为仪陇房权证字第2012043**号，土地证号：仪国用2013第011**）房屋，建筑面积为103.68平方米。
以上事实有原告提交的《个人借款申请书》复印件一份、《个人循环借款合同》复印件一份、借款承诺书复印件两份、借款借据复印件三份、结欠本息清单复印件一份、《最高额抵押合同》复印件一份、抵押承诺书复印件一份、房屋他项权证复印件三份、房产证复印件三份及国土证复印件三份、抵押物品清单复印件一份、房地产价值评估报告复印件一份、房地产价值认可书复印件一份、抵押物品清单复印件一份、房屋买卖合同复印件一份、现场勘验笔录、九道拐村村委会证明以及庭审查明的事实佐证。
本院认为：被告何仁辉与原仪陇县农村信用合作联社签订的《个人循环借款合同》及《最高额抵押合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，仪陇县农村信用合作联社改制后，对外债权应由原告承继。原告按照合同约定向被告足额发放贷款共计56万元，被告何仁辉亦应按照约定偿还本金及利息，截止2016年9月20日，被告何仁辉尚欠借款本金56万元，欠利息（含罚息）4.53万元。二被告与原告签订了《借款承诺书》、《个人无限责任担保承诺书》，承诺共同偿还该笔借款的本息，故该笔贷款本息应由二被告共同偿还。二被告未按期向原告偿还本息已构成违约，故从2016年9月21日起应依照合同约定贷款利率上浮50%计算逾期利息。现原告起诉要求二被告偿还该笔借款并按合同约定支付利息及罚息的诉讼请求，应予支持。二被告自愿以其所有的位于位于新政镇六一社区的房产（产权证号为仪陇房权证字第2012043**号、产权证号为仪陇房权证字第2012043**号、产权证号为仪陇房权证字第2012043**号）为该笔借款提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记，其中，二被告于2009年已经将产权证号为仪陇房权证字第2012043**号的房屋出卖给第三人李天勇、邹碧珍，且第三人李天勇、邹碧珍已于2009年接手该房屋，并对该房屋进行装修，居住使用至今。根据《中华人民共和国商业银行法》第三十六条第一款的规定，原告应当在发放贷款前对抵押物的权属和抵押权实现的可行性进行严格审查，进行实地调查、出具调查意见。原告在对被告提供的抵押的房产在办理贷款及抵押的过程中，未对该房屋的居住使用的状况进行调查，存在重大过失。原告主张其合法取得该房屋抵押权的辩解理由与事实不符，不予支持。原告不具备善意取得的实质条件，要求对该房屋享有优先受偿，本院不予支持。原告要求对被告提供抵押的房产（产权证号为仪陇房权证字第2012043**号、产权证号为仪陇房权证字第2012043**号）优先受偿，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《中国人民共和国物权法》第一百九十五条第一款、第二百零三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告何仁辉、周群碧在本判决生效后15日内向原告四川仪陇农村商业银行股份有限公司偿还借款本金56万元、利息及罚息4.53万元，并从2016年9月21日起以借款本金56万元为基数，按月利率9.0‰上浮50%承担逾期利息至本判决确定的给付之日止，若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止；
二、如果何仁辉、周群碧未履行上述判决义务，原告四川仪陇农村商业银行股份有限公司可与被告何仁辉、周群碧协议以位于仪陇县新政镇望云路185号六一小区20幢1单元402（产权证号为仪陇房权证字第2012043**号，土地证号：仪国用2013第01185）房屋、仪陇县新政南路60号六一小区20幢1层（产权证号为仪陇房权证字第2012043**号，土地证号：仪国用2013第011**）房屋折价，或者申请拍卖、变卖。原告四川仪陇农村商业银行股份有限公司对上述抵押物处置所得价款优先受偿。
三、驳回原告要求对仪陇房权证字第2012043**号房屋处置所得价款优先受偿的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4700元，由被告何仁辉、周群碧负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 莫春梅
二〇一七年一月十一日
书记员 余媛媛