广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤04民终769号
上诉人（一审被告）：叶可莹，女，1988年10月5日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
上诉人（一审被告）：梁宝玲，女，1965年4月15日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：张绍坤，北京大成（珠海）律师事务所。
被上诉人（一审原告）：吴志红，男，1971年11月17日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
被上诉人（一审原告）：吴志文，男，1975年10月29日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：文才，广东晨光律师事务所。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：谢静，北京德恒（珠海）律师事务所。
上诉人叶可莹、上诉人梁宝玲因与被上诉人吴志红、被上诉人吴志文宅基地使用权纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2015)珠香法民三初字第1185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人叶可莹、梁宝玲的上诉请求：1、变更一审判决第一项判项为叶可莹、梁宝玲无需向吴志红和吴志文支付2万元的差额（即叶可莹、梁宝玲同意返还12.1万元）；2、变更一审判决第二项判项为叶可莹、梁宝玲无需向吴志红和吴志文支付报建费15476.8元及房屋建设费3万元（即仅支付罚款3420元）；3、变更一审判决第三项判项为叶可莹、梁宝玲无需向吴志红和吴志文支付依赖利益损失3485070元（即仅支付于估价时点的市场价值163628元）；4、或将本案发回重审；5、诉讼费用（案件受理费、鉴定费）由吴志红、吴志文承担。
事实和理由如下：一、一审程序违法。1、一审违法指定举证期限，导致案件不公平审理。本案简易程序已经确定了十五天的举证期限,转为普通程序同时未确定举证期限，在时隔一年七个月后的2017年4月24日却又指定了十天的举证期限，一审法院此举，严重违反《民事诉讼法司法解释》等的规定。2017年4月24日指定的十天举证期限，已经是在案件审理快结束的时间，并不在审理前的准备阶段，因此，此时不能指定举证期限。同时普通程序的举证期限不少于十五日，本案在立案时，已经确定十五日的举证期限���，符合普通程序举证期限的法律规定，再次指定举证期限就不合法了。《民事诉讼证据规则》第34条规定，变更诉讼请求，应当在举证期限内提出。如果一审法院不违法指定举证期限，则本案吴志红和吴志文就不可能提出所谓“变更”诉讼请求了。正是因为一审法院的程序违法行为，给予了吴志红和吴志文“机会”。进而在不公平的基础上错判本案。2、一审对已经撤销的诉讼请求同意“变更”，程序违法，逻辑混乱。吴志红和吴志文的第5项诉讼请求已于2015年8月12日开庭时撤回，2015年11月18日开庭时再次明确撤回该诉求。因此吴志红和吴志文于2017年5月11日提出变更诉讼请求申请，是对一个根本就不存在的事项进行所谓的“变更”。庭审活动是严肃的法律程序，吴志红和吴志文在庭审中放弃诉讼请求的行为，是具备法律效力的。已经撤回了，就不可能再变更。一审对此“变更”进行审理，属于程序严重违法。3、变更诉求后不指定举证期限，剥夺了梁宝玲和叶可莹的诉讼权利。退一步讲，假设一审法院同意所谓的“变更”诉讼请求是合法的，那，在同意变更诉讼请求后，也应当根据《民事诉讼证据规则》第35条重新指定举证期限，但一审法院并没有指定，剥夺了梁宝玲和叶可莹的诉讼权利。4、“变更”的诉讼请求未交纳案件受理费，不应在案件中审理。吴志红和吴志文虽然“变更”了诉讼请求（包括根据仁合公司的评估报告结果增加的诉讼请求），但其并没有交纳诉讼案件受理费。因此，其第五项诉讼请求，就不应当审理；或者也只能在原有的2980800元的范围内进行审理。一审法院把吴志红和吴志文没有交纳的案件受理费的金额都作出了判决，违反了《民事诉讼法》等的规定，应当按撤诉处理。5、假设一审判决是正确的，其在诉讼费及评估费、测绘费的分担上也是错误的。二，一审判决实体认定部分错误。（一）、梁宝玲和叶可莹实际收到的转让款为12.1万元。一审没有查明为何会出现两张金额不一样的收条（据）的原因。而草率认定合同下部所附收条上记载为14.1万元，有见证人签名，就认定是梁宝玲和叶可莹收到的转让款为14.1万元，这是不对的。1、1997年8月29日《合同书》的下部所附收据，在这张收据上签名时，梁宝玲和叶可莹还没有收到款。真实收款的收据为1997年9月1日梁宝玲手写出具给吴志红和吴志文的收据，转让款为12.1万元。为何双方之间转让合同要约定“转让费141000元”，及合同书下附“收据”写明收到141000元，其原因是因为：当时双方工作的单位珠海中富公司成立有一个“储金会”，中富的员工将自己的钱存入“储金会”，由“储金会”放贷，收取比银行存款利率高的利���。但由于要保证所放贷款的稳定性，存入“储金会”的钱，未到期是不可以自由提前支取的，除非有合理的必须的理由才能支取。当时吴志红和吴志文在中富“储金会”总共有141000元，为了能把这141000元一并支取出来，所以才在合同中写明“转让费141000元”，并在合同下部附“收据”。黎春远为珠海中富公司的会计，必须要有中富公司财务人员见证，才能支取“储金会”中的钱。“黎春远”的见证签名，是为了向中富公司表明支取141000元的真实性，而非对双方实际转让费的见证。在1997年8月29日当天，梁宝玲和叶可莹并没有收到任何款额，在写好“合同书”及“收据”后，才向中富“储金会”申请支取，等待中富公司领导的审批。“储金会”于1997年9月1日批准吴志红和吴志文吴志红支取14.1万元后，吴志红才把12.1万元支付梁宝玲和叶可莹梁宝玲，所以梁宝玲才出具��写“收条”一张给吴志红。另2万元吴志红自己直接从财务处收取了。2、本案中，1997年9月1日梁宝玲手书的12.1万元收条，是吴志红和吴志文一方提供的证据，原件在吴志红和吴志文手中，这也充分说明了实际转让款为12.1万元。3、从“收据”与“收条”出具的时间，也能证明梁宝玲实际收到的金额为12.1万元。收据出具的时间为1997年8月29日，而收条出具的时间为1997年9月1日。如果说梁宝玲在8月29日就收到了14.1万元，她大可不必在事隔两天后又出具12.1万元的收条，吴志红也不会再要求梁宝玲出具收条了。从时间的逻辑关系上讲，在同一事实问题上，时间较后出具的文件证明力更强，更能反应事实的真相。4、在1997年9月1日出具“收条”的同一天，梁宝玲还出具了“欠条”上书：欠购买屋地合同一份。为何会写欠合同一份呢，是因为1997年8月29日签名的《合同书》两份都���到了中富“储金会”，以支取14.1万元，后中富“储金会”财务转账支取14.1万元给吴志红后，因梁宝玲也是财务部的人员，就把两份《合同书》原件都交给了梁宝玲。在9月1日吴志红向梁宝玲支付12.1万元时，梁宝玲没有将合同带在身边，所以才一并出具了“欠条”，“收条”与“欠条”是同时出具的。若不然，在1997年8月29日签订了合同后，就应该各自一份，何来梁宝玲在两天后还写欠合同一份呢？一审法院对这一事实完全没有理会。所以，一审仅从有无见证人签名就认定梁宝玲收到的转让款为14.1万元，明显认定错误，实际收到的为12.1万元。（二）报建费15476.8元及高层建设费3万元，是梁宝玲和叶可莹支付的，无需向吴志红和吴志文返还一审法院在认定上述两费用的支付时，仅以原件由吴志红和吴志文持有，就认定是吴志红和吴志文支付，是对事实的错误认定。1、梁宝玲和叶可莹将宅基地卖给吴志红和吴志文后，一并将代表宅基地权利的各种交费单、许可证、通知书等交给吴志红和吴志文，是符合正常交易流程与习惯的，如不交付给吴志红和吴志文，反倒是不正常了。况且，吴志红和吴志文处理违建时，也是需要这些凭据的原件，梁宝玲和叶可莹也是因此将原件交给吴志红和吴志文的。因此，仅凭原件在吴志红和吴志文手中，是不能得出由吴志红和吴志文支付的结论的。2、报建费15476.8元支付的时间是1997年5月6日，此时距离双方签订买卖合同还有四个月时间，怎么可能会合同没还签订，就有吴志红和吴志文先付款的行为。3、一审判决梁宝玲和叶可莹返还“房屋建设费3万元”给吴志红和吴志文，但吴志红和吴志文的诉讼请求仅有“高层建设费3万元”，一审判决的内容，并非诉讼请求的事项，违反不“不告不理”的原则，程��错误，应当撤销。本案中，从未出现过“房屋建设费”项目。再则，高层建设费3万元的缴款日期是在1997年5月9日，也是距离合同签订有四个月的时间，如上所述，不可能是吴志红和吴志文先付的款。（三）吴志红和吴志文不应取得“信赖利益损失”。1、吴志红和吴志文要求赔偿宅基地使用权的任何价值，是属于合同有效，履行合同后才可能得到的利益，在合同无效的情况下，是不存在这些利益的。本案不能把无效合同当成有效合同来处理。2、吴志红和吴志文诉求中的利益，都是假定涉案房地产被拆迁、有补偿的状况下提出的，但问题是涉案房屋并没有被拆迁，这种假设是不成立的。因此，诉求也不能得到支持。3、（2014）珠中法民三终字第531号判决认定，宅基地使用权属于村民的福利，宅基地使用权需具备特定的身份条件的村民才能拥有，宅基地所有权属于农村���体所有，宅基地的任何补偿款或者价值亦与特定的身份相关，因此宅基地使用权的价值与吴志红和吴志文无关。并不会因为吴志红和吴志文曾签订宅基地使用权买卖合同而当然地取得涉案宅基地的使用权人身份，进而获得宅基地使用权上的利益，吴志红和吴志文无权依据无效协议取得宅基地使用权，也就不存在农村集体土地使用权价值的损失赔偿。4、吴志红和吴志文购买宅基地使用权是非法无效的，吴志红和吴志文明知其不是南联村村民，在《建设用地许可证》是清楚的加盖有“本地块禁止出租转让抵押买卖或赠送”，不能购买的情况下，依然购买宅基地使用权，吴志红和吴志文应当承担涉案协议无效的全部过错。如其有损失，其对自身行为造成的损失由其自行承担。5、吴志红和吴志文建造房屋时投入的只是房屋的建筑成本，梁宝玲和叶可莹只需返还吴志红和吴志文投入的建房成本。吴志红和吴志文无权取得宅基地土地使用权，吴志红和吴志文的损失不应包括集体土地使用权在内的价值。假使吴志红和吴志文存在集体土地使用权价值的损失，这也是吴志红和吴志文在买卖行为和建造房屋时已经预见到的，吴志红和吴志文已经预见到其行为的后果仍实施该行为，吴志红和吴志文对其过错造成的损失应由其自行承担。6、涉案合同无效，吴志红和吴志文也应根据使用房屋的年限来向梁宝玲和叶可莹赔偿房屋的使用费，吴志红和吴志文根据涉案无效合同取得涉案房屋的使用（相当于租金），已经包含涉案房屋的宅基地使用权升值的费用在内，这是吴志红和吴志文根据涉案无效协议取得收益，如果要梁宝玲和叶可莹赔偿吴志红和吴志文宅基地使用权价值的损失的话，吴志红和吴志文也应根据法律的规定向梁宝玲和叶可莹赔偿房屋使用费的损失。但在原（2014）珠中法民三终字第531号案中，法院并没有支持由吴志红和吴志文向梁宝玲和叶可莹赔偿房屋使用费的损失。同理本案中梁宝玲和叶可莹也不应当赔偿吴志红和吴志文所谓的损失，否则，两案不同的判决，将有失公平。7、吴志红和吴志文没有信赖利益损失，一是信赖利益损失只在合同有效或者合同未成立时才会产生，无效合同不存在信赖利益。二是吴志红和吴志文在明知不能购买涉案土地使用权情况下而购买，对后来可能产生的损失已经是有预期了的，因此，也不存在信赖利益之说。三是区位价补偿价（如有）不应属于双方签订合同当初即可预见到的吴志红和吴志文通过合同履行即可获得的预期利益范畴，也就不能得到赔偿补偿了。8、广州市中级人民法院在（2004）穗中法民四终字第2655号民事判决书中是以出资一方当时房屋造价折旧后的��值对出资一方进行赔偿，同时也以宅基地房屋的出资方没有依法取得涉讼房屋的所有权为由驳回了出资方要求按房屋市场价格赔偿损失的请求。广州市中级人民法院在(2014)穗中法民五终字第63号、(2014)穗中法民五终字第2434号、(2016)粤01民再49号、(2015)穗中法民五终字第3847号、（2016）粤01民终8533号等判决中都以：宅基地使用权的主体具有特定的身份属性，相应的宅基地使用权价值亦具有身份性的特殊性质，故其价值变化不应计入包括信赖利益损失在内的所有损失范围内；假使买受人存在集体土地使用权价值的损失，这也是买受人在买卖行为和建造房屋时已经预见到的，已经预见到其行为的后果仍实施，对其过错造成的损失应由其自行承担为由，不支持宅基地交易买受方对宅基地使用权价值赔偿的请求。根据法治和司法统一的原则，本案也不能支持赔偿吴志红和吴志文涉案宅基地的区位补偿价。（四）据以判决的“估价报告”委托程序错误，估价内容错误百出，违反了估价规则，不能用为判决的依据。1、在本案中，根据吴志红和吴志文的申请，由法院委托，不同的评估公司出具四份估价报告。加上吴志红和吴志文自己委托的一份，本案总共有五份估价报告。吴志红和吴志文2015年8月14日提出“地上建筑物的建造成本进行评估”，2016年11月1日提出“房屋建设时的建造成本和目前的市场价值进行评估”。据此，第一份报告：法院在2015年11月23日委托了广东公评房地产与土地估价有限公司进行评估，委托的内容为“1998年上半年的建造成本”，2017年3月17日公评公司出具了“估价时点1998年3月31日房屋的市场价值为163,628元”的报告。估价方法：成本法。第二份报告：法院在2016年11月22日委托了珠海荣正土地房地产与资产评估有限公司进行��估，委托内容为“土地的地上建设物的市场价值进行评估”，2016年12月23日荣正公司出具了“估价时点2016年12月15日的建筑物市场价值为176,215元”的报告。估价方法：成本法。吴志红和吴志文不认可上述两份报告，于2017年5月11日再次提出评估申请，要求评估“房屋重置成新价和宅基地的区位补偿价”。一审法院再次同意评估。第三份报告：法院在2017年7月13日委托了珠海仁合土地房地产评估有限公司进行评估，委托内容为“土地及地上建筑物的市场价值进行评估”，2017年8月18日仁合公司出具了“在2017年8月3日时估价对象的市价评估总值为人民币4,371,840元，评估净值为人民币3,648,698元”的报告。估价方法：市场比较法。第四份报告，在梁宝玲和叶可莹对仁合公司出具的报告提出质疑后，仁合公司对报告进行了文字上偷换概念的修改，表述为“在2017年8月3日时估价对象���评估总为人民币3,648,698元”。第五份报告，原告在起诉前，自行委托广东鑫光土地房地产与资产评估咨询有限公司进行了评估，估价时点：2015年4月14日，估价结果：于估价时点的市场价值为人民币1,464,566元。估价方法：收益法。从这一系列的估价报告，可以看出委托估价程序上的一个现象：房屋估价报告是为吴志红和吴志文“量求定作”，根据吴志红和吴志文的诉讼请求而寻求估价结果，没有达到吴志红和吴志文诉求的，一律否定。即使梁宝玲和叶可莹多次提出异议，一审法院毫不理会。当评估公司评估的价格较低时，法院没有按评估程序的规定，让评估公司补充评估。而是更换评估公司，当更换的评估公司评估成天价后，法院却同意采用该报告定案判决。2、关于估价报告的一个重要因素“估价时点”的确定，因双方的买卖合同自始无效，应当以双方“签订合同时的时点1997年8月29日”或者以“判定合同无效的判决生效时的2014年12月26日”为估价时点，两时点法院确定其一，之后才能估价。“珠仁合估字第2017AF0043-1号”报告的评估时点2017年8月3日，此估价时点上，房地产已经属于梁宝玲和叶可莹，吴志红和吴志文不再享有任何权利。如果使用吴志红和吴志文不享有权利的时间点来估价，是对梁宝玲和叶可莹权利的侵害，是不合法的，本案不能使用该时点上得出的估价。在估价时点确定的问题上，梁宝玲和叶可莹在一审的多次开庭中以及提交书面资料上都表明了观点，但一审法院置之不理。同时，吴志红和吴志文2016年11月15日提交的《关于明确涉案房屋评估截止时间的说明》，也要求评估的截止2016年10月31日，但仁合公司报告却是2017年8月3日，所评也非所求。3、《民事诉讼法》第七十八条：当事人对鉴定意见有异议或者人民��院认为鉴定人有必要出庭的，鉴定人应当出庭作证。经人民法院通知，鉴定人拒不出庭作证的，鉴定意见不得作为认定事实的根据。本案一审中，梁宝玲和叶可莹对仁合公司的估价报告多次提出异议，但估价师却没有出庭的作证，因此，仁合公司出具的报告不能作为本案判决的依据。4、吴志红和吴志文落款日期2017年5月11日的《评估申请书》申请评估的内容是“房屋重置成新价和宅基地的区位补偿价”，同样吴志红和吴志文《变更诉讼请求申请书》也诉求的是赔偿“房屋重置成新价和宅基地的区位补偿价”，法院委托内容为“土地及地上建筑物的市场价值进行评估”，报告估价的内容是“于估价日的市场价值”，申请内容与委托内容、评估内容并非同一内容，风马牛不相及，不能作为定案依据。5、此报告评估的房地产的所有权人是“陈文辉”，只是用括号标注梁宝玲。本案与陈文辉没有任何关系，报告没有弄清所有权人，将陈文辉的房地产评估到本案中来，与本案何干？因此是错误评估。此报告使用了“陈文辉”的《房地产权登记表》，如上述，该房与本案房屋没有任何关系，报告中把这份登记表记载的内容当成材料引用，进而进行评估，使评估结果受到影响，严重失真。6、此报告选用“市场比较法”作为本次估价的主要方法是错误的。《房地产估价规范》GB/T50291-2015第4.1.2条估价方法的选用，应符合下列规定：估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本法；当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法。比较法只能在同类房地产有较多交易时才能选用，交易很少都不能选用。本案是农村村民宅基地的交易，采用比较法时，就应当选用较多的同地段的村民宅基地交易案例作为比较对象。根据法律规定，村民宅基地的交易是违法行为，是无效的。一种违法行为还成为一种惯例，显然是不成立的。本案估价师选用的是合法的商品房交易作为比较对象，属于对象选择严重错误。本案的估价只能选用成本法才符合估价规范与本案事实，本案中已经由法院委托的两份估价报告[“粤珠公评（估）字（2017）201710130号”与“珠荣正[2016]估字第A055号”]均选用的是成本法。吴志红和吴志文在本案中申请评估的三份报告中，两份选用成本法，一份选用市场比较法。在“粤珠公评（估）字（2017）201710130号”《估价报告》第10页“估价方法的选用”表格第一栏中，估价师就写明为何不选用“比较法”的理由“估价对象所在区域可比实例较少，无法采用比较法进行测算”。7、此报告第5页“三、背离事实假设估价对象的土地属于集体建设用地，到目前为止，没有评估集体建设用地的政策性文件可依，所以本评估报告假设评估对象的土地为出让住宅用地，在此基础上对土地及地上建筑物进行评估。”集体建设用地与国有出让用地之间有天壤之别，不确定的因素太多，这样的假设也太背离事实了。本案的土地使用权是农村宅基地，估价师却当成出让的国有用地进行估价，明显错误。报告结果不符合客观事实，不能使用。8、此报告第10页“六、价值定义：评估结果中的市场价值是估价对象在评估期日在公开的房地产市场中所能达到的客观合理价格，其中，土地用途为住宅用地，土地权属来源为国有出让，土地开发程度为五通一平。”这里解释了报告中的四百来万的“市场价值”的含义。然而这个“市场价值”包括的内容，与��案的情况大相径庭，本案的房地产不可以在公开的市场进行交易，就更谈不上客观合理价格了；本案的房地产是宅基地性质，不是国有出让；开发程度也不是五通一平，房屋位置在杂乱无章的村中城的斜坡上，仅有一条一米多宽的小路通入。哪台建筑机械能近到房屋前，哪来的通？哪来的平？也就是说，这四百来万的价值，是一个假想条件下的价值，不是本案房地产的价值。9、因修建港珠澳大桥连接线，政府在2014年的拆迁补偿中，补偿房屋的价格每平方米不足8千元，为何本报告中高达2.2万元每平方米。报告第3页第5点称：考虑了珠海市有关更新改造及拆迁补偿政策。试问（1）估价师在政府都没有出台文件要拆迁的情况下，是怎么得知要拆迁的？进而把拆迁因素考虑进去。（2）既然考虑了拆迁因素，那为何相同时期、相同地段有政府补偿的政策，却不参考呢？没��参考就没有参考，反而还称考虑了。由此看出，估价师是在异想天开，胡评乱估。梁宝玲和叶可莹也向一审法院提出申请，请求调查“修建港珠澳大桥连接线的拆迁补偿”，以作本案的参考，然而一审法院也是不予理睬。10、如果一定要给涉案房与地进行估价的话，政府对该地段有地价的规定是3639元/平方米，既然政府有地价的规定，直接引用地价再加上加房屋建造的价值163,628元就是房与地的市场价值，法院这样判决岂不更有充分的依据。（五）双方有过错，即使有损失，也是双方承担，而非梁宝玲和叶可莹全部承担。一审法院认定双方有过错，然而却全部支持了吴志红和吴志文的“依赖利益”，吴志红和吴志文完全不承担任何损失。（2014）珠中法民三终字第531号判决（第20页）也认定：《关于转让屋地、房屋协议合同书》无效，双方均有过错，对于双方各自损失���当根据过错责任予以分担。因此，就算本案近四百万元的损失真实存在，那也应该在双方之间分配承担，而不是全部由梁宝玲和叶可莹来承担。（六）一审对没证据的事实胡乱加以认定。一审判决认定：梁宝玲和叶可莹以此价格作出赔偿后，并不影响今后的拆迁补偿中获得实际利益，其收益不应低于现有市场价值。首先，不知表达意思。其次，一审法官如何得知该地会拆迁？又如何得知其收益不应低于现有市场价值？鉴于上述程序严重违法，剥夺当事人的诉讼权利，以及委托评估程序多处违法，事实未查清，符合《民事诉讼法》第174条发回重审的情形，请二审法院发回重审；或查明事实后改判。
吴志文、吴志红答辩称：一、关于一审程序问题。1.一审法院在审理本案期间程序合法。根据民诉法的相关规定当事人在一审辩论结束之前可以变更诉求，因此我���变更诉求在一审辩论结束之前的变更是符合法律规定的；2.起诉后在审理过程中一审法院根据案件的情况就我方原始第五项诉求进行释明认为该诉求需要进一步明确或者是变更或撤回，我方基于一审法院的释明虽然表示过撤回第五项但是在一审法院同意我方撤诉之前，我方经商量之后明确提出是变更诉求，变更诉求之后梁宝玲和叶可莹针对变更后的诉求进行了答辩也没有提出异议；3.我方变更诉求只是对原第五项诉求的进一步明确从而在判决中的可操作上进行了细化，且是根据最高院关于审理民商事案件相关会议纪要中有关期待利益的准确表述之后进行的进一步明确，尤其是广东省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引第十七条的规定，就原第五项诉讼请求明确为信赖利益损失；4.在一审庭审过程中由于法院委托的第一家评估公司的评估案涉房屋的建筑成本是16万多元，且不含土地的价值，其评估值明显脱离珠海房价的实际情况，又没有按照法院委托的内容评估土地价值，且吴志红和吴志文之前提交的珠海的房价尚未巨幅上涨的2015年度的评估价值100多万足以推翻第一家评估公司的评估结论，经法庭确定并经吴志红和吴志文申请，由于查明案涉房屋诉讼期间的时间节点的市场价值及土地价值是本案必须查明的核心事实，故一审法院按照案情的需要重新委托最后的评估公司进行评估，因此一审法院的做法没有违反民诉法的相关法律规定；5.由于新的评估结论出现后，一审法院处于公平的角度重新指定举证期限没有违反现行法律规定；6.我方起诉时的诉讼总的标的额为3771167.6元，我方对原第五项诉讼请求进行明确之后全部诉讼标的额没有超过该金额，法院鉴于我方已经在起诉时足额缴纳了3771167.6元的诉讼费，经核算后没有必要��缴诉讼费，故无需再就变更后的第五项诉讼请求缴费；7.案涉的房屋所在的南联村除被珠海市国土局和香洲区人民政府公告列为港珠澳大桥延长线的拆迁范围外，同时也被珠海市人民政府在2015年底列为珠海市城中旧村改造14条旧村之一，因此双方争议的房屋不仅被列入到港珠澳大桥的拆迁范围同时也列入到珠海市十四条城中旧村范围。梁宝玲和叶可莹起诉请求确认案涉房屋买卖无效的根源就是案涉房屋在2012年被公告列入到港珠澳大桥的拆迁范围；8.案涉房屋不仅被列入到拆迁范围而且已经事实进入到拆迁前的房屋面积测量及现状公证保全阶段，根据珠海市城中旧村更新细则及湾仔片区旧村改造的补偿实践，案涉房屋被拆迁后将按照一比一点二的比例进行实物补偿，案涉房207平方米被拆迁后获得的商品房补偿面积达到230平方米；9.根据湾仔片区旧村改造回迁商品房的目前市场价格已经达到每平方米3.5万元，案涉房屋被拆迁后获得的商品房补偿的价值超过750万元，一审判决梁宝玲和叶可莹赔偿我方的信赖利益损失只有340多万元不足可期待可预期的拆迁补偿价值的一半，因此一审判决的结果充分了考虑了吴志红和吴志文的过错及丧失诚信的事实也充分了留足了梁宝玲和叶可莹获得商品房拆迁补偿后价值的相应的信赖利益。二、关于土地转让款。一审判决认定吴志红和吴志文已实际支付土地转让款141000元，属于认定事实清楚。梁宝玲和叶可莹在上诉状中称吴志红和吴志文实际只支付转让款121000元没有任何事实依据。吴志红和吴志文与梁宝玲和叶可莹于1997年8月29日签订的《关于转让屋地、房屋协议合同书》第一条明确约定涉案土地的转让价款为人民币141000元。假设吴志红和吴志文所述属实，吴志红和吴志文实际只支付转让款121000元，吴志红和吴志文则构成违约，那么，自案涉合同签订之日至梁宝玲和叶可莹第一次提起诉讼，为什么梁宝玲和叶可莹从来没有要求吴志红和吴志文支付未付的2万元地价款？梁宝玲和叶可莹的陈述显然与实际情况不符。案涉合同下方所附的收据上，梁宝玲和叶可莹已明确收到买地现款人民币141000元，案外人黎春远作为见证人在收据上签字。该事实明确说明吴志红和吴志文向梁宝玲和叶可莹支付的地价款就是人民币141000元。综上，一审判决认定吴志红和吴志文已实际支付土地转让款141000元，属于认定事实清楚。三、梁宝玲和叶可莹向吴志红和吴志文转让的仅仅是土地使用权，且交付的也只是空地，该土地上的建筑物及建筑物的附属设施均是由吴志红和吴志文出资建设。一审判决梁宝玲和叶可莹向吴志红和吴志文返还房屋报建费15476.8元、罚款3420元高层建设费30000元，属��认定事实清楚。1、1997年8月29日，吴志红和吴志文与梁宝玲和叶可莹签订了一份《关于转让屋地、房屋协议合同书》，约定梁宝玲和叶可莹将位于珠海市湾仔镇南联南堡村25号地段转让给吴志红和吴志文，转让价款为人民币141000元，造屋报建及一切报批办证等手续都由梁宝玲和叶可莹挂名报建，建屋的全部资金及费用由吴志红和吴志文负责，从协议生效之日起，屋地包括建好的房屋及土地永久使用权都属吴志红和吴志文；同时，上述协议书第7条明确约定“所有的附加设施之建设费用均由买主负责，与卖主无关”。从上述约定的内容来看，梁宝玲和叶可莹向吴志红和吴志文转让的仅仅是土地使用权，并不包括土地上的建筑物及建筑物的附属设施。2、上述协议签订后，梁宝玲和叶可莹向吴志红和吴志文交付的也只是一块空地，没有地上建筑物及相关的附属设施。并且在梁宝玲和叶可莹提起的确认合同无效的诉讼以及本案一审证据交换过程中，梁宝玲和叶可莹均承认1997年转让给吴志红和吴志文的是空地，所有费用（包括地上建筑物及附属设施的建设、装修、报建费用、高层建设费、违反城市规划管理的罚金等相关费用）均是由吴志红和吴志文支付，梁宝玲和叶可莹未支付分文，吴志红和吴志文只是以梁宝玲和叶可莹的名义办理的报建手续。3、一审法院以三通一平报建费的原件由梁宝玲和叶可莹持有为由，认定三通一平报建费由梁宝玲和叶可莹支付，该事实认定错误。尽管吴志红和吴志文没有就该错误认定提起上诉，但是事实上，吴志红和吴志文建设房屋的所有费用，包括三通一平报建费都是由吴志红和吴志文支付。案涉合同第二条明确约定“造屋报建是由卖主梁宝玲挂名报建及一切报批办证等手续”，吴志红和吴志文在建设房��过程中需缴纳的所有费用都是吴志红和吴志文出钱，以梁宝玲和叶可莹梁宝玲的名义缴纳。4、梁宝玲和叶可莹在上诉状中诉称建设房屋的房屋报建费、罚款、三通一平的报建费、高层建设费均是由其支付，该陈述与事实严重不符，也不符合双方交易的流程。吴志红和吴志文在一审中主张的房屋报建费15476.8元、罚款3420元、三通一平报建费20000元、高层建设费30000元，这几项费用合计68896.8元，接近双方约定的土地转让价款的一半。根据梁宝玲和叶可莹的说法，如果前述的相关报建费用都是由梁宝玲和叶可莹支付的话，那么本案的情况是：吴志红和吴志文向梁宝玲和叶可莹支付的土地转让款才141000元，梁宝玲和叶可莹帮吴志红和吴志文支付的前述相关报建费接近70000元，且房屋建好以后，一直都由吴志红和吴志文及其家人居住，在此期间，梁宝玲和叶可莹从未就相关报��费用向吴志红和吴志文提出过异议或主张任何权利。据前所述，案涉合同已经明确约定“建屋的全部资金及费用由买主负责”、“造屋报建是由卖主梁宝玲挂名报建及一切报批办证等手续”，且相关报建费用的支付凭证均由吴志红和吴志文持有，一审判决认定房屋报建费、罚款、高层建设费等费用由吴志红和吴志文支付，属于认定事实清楚，梁宝玲和叶可莹应返还该费用给吴志红和吴志文。四、关于信赖利益损失。（一）案涉合同被确认无效的主要原因在于梁宝玲和叶可莹缺乏诚信所致，吴志红和吴志文不存在过错。生效的（2014）珠中法民三终字第531号民事判决确认《关于转让屋地、房屋协议合同书》为无效合同，主要是依据2004年8月28日修订的《土地管理法》的规定。事实上，本案中的《关于转让屋地、房屋协议合同书》签订于1997年8月29日，该协议是否有效应适用1988年颁布施行的《土地管理法》，1988年的《土地管理法》第二条明确规定“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”。因此，吴志红和吴志文在签订案涉合同时并不存在过错。梁宝玲和叶可莹之所以在案涉合同签订15年后才主张案涉合同无效，要求吴志红和吴志文向其返还土地使用权及地上建筑物，正是由于涉案房屋所在的城中村被列入旧村改造项目，吴志红和吴志文为独占拆迁补偿款才提起本案诉讼。2012年6月22日，珠海市国土资源局和珠海市香洲区人民政府共同下发珠国土公告【2012】9号《征（收）地公告》，该公告第二条将涉案宅基地所在的珠海市香洲区湾仔街道南联村列入港珠澳大桥珠海连接线用地及配套范围内的征地范围，该公告还明确说明对建设项目用地范围内的土地、涉及的房屋（建筑物、构筑物）及其他附属设施进行补偿。本案中，梁宝玲和叶可莹提起诉讼的时间正好也是在2012年6月，这足以说明就是因为梁宝玲和叶可莹知道涉案宅基地及地上建筑物被纳入征地范围，涉及被拆迁，梁宝玲和叶可莹为独占拆迁补偿款，才提起本案诉讼。另外，涉案土地的建设用地许可证上明确注明“本地块不许出租转让抵押买卖或赠送”，梁宝玲和叶可莹在明知涉案土地不得转让的情况下还与吴志红和吴志文签订案涉合同，15年后吴志红和吴志文为独占拆迁补偿款，不惜违背诚信，主张案涉无效，要求吴志红和吴志文向其返还涉案土地及地上建筑物，梁宝玲和叶可莹应对《关于转让屋地、房屋协议合同书》无效的结果承担全部责任。（二）一审法院判决梁宝玲和叶可莹赔偿吴志红和吴志文信赖利益损失，属于认定事实清楚。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，梁宝玲和叶可莹因土地增值以及城市更新、房屋面临拆迁补偿等因素提起确认合同之诉，梁宝玲和叶可莹对合同无效承担全部责任。如果因出卖人的过错而导致合同无效而出卖人得到房屋升值或拆迁补偿的利益，就会产生有过错的一方不仅不会为自己的违法行为付出代价，反而还可以得到“意外丰厚的利润”，其违法行为的不利后果由无过错的买受人来承担，这就背离了法律应有的公平、正义之价值。因此，梁宝玲和叶可莹应赔偿吴志红和吴志文信赖利益损失。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》十七规定：农村宅基地上房屋买卖合同纠纷,根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第19条的规定处理。向不具备本集体经济组织成员资格的人出卖宅基地上房屋,合同被认定无效,买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失的,人民法院应当全面考虑出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获利益,平衡买卖双方的利益。综上，一审法院判决梁宝玲和叶可莹赔偿吴志红和吴志文信赖利益损失，属于认定事实清楚。（三）案涉房屋所在的珠海市湾仔镇片区的房屋市场平均价在2014年左右只有8000元/平方米，在2015-2017年期间成倍上涨，达到35000元/平方米。不同时点对涉案房屋的市场评估价存在差异是完全符合珠海市湾仔片区的房价走势的。（四）一审法院将珠海仁合土地房地产评估有限公司作出的《评估报告》作为本案定案的依据并无不当。梁宝玲和叶可莹将一审中的几份评估报告的内容混淆，广东公评房地产与土地��价有限公司评估的是房屋建造成本的价值；珠海荣正土地房地产与资产评估有限公司评估的是地上建筑物的价值，不含地价；珠海仁合土地房地产评估有限公司评估的是案涉土地及地上建筑物的市场价值。几份评估报告并不存在冲突和矛盾之处。珠海仁合土地房地产评估有限公司作出的《评估报告》不存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的四种情形，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力”之规定，该评估报告应当作为本案定案依据。一审法院综合本案诉请、双方当事人举证、评估结论等情况，认定梁宝玲和叶可莹赔偿吴志红和吴志文信赖利益损失，符合民事诉讼中的举证责任分配原则及对证据的审核认定规定，并无不当。综上所述，吴志红和吴志文恳请贵院驳回梁宝玲和叶可莹的全部上诉请求，以维护吴志红和吴志文的合法权益。
吴志文、吴志红向一审法院起诉请求：1.判决叶可莹、梁宝玲向吴志文、吴志红返还已经支付的土地使用权转让价款人民币141000元；2.判决叶可莹、梁宝玲向吴志文、吴志红支付占用上述款项期间的利息507862元（按年息20%计算，自1997年8月30日起算，暂计至2015年5月31日之后另行计算，直至叶可莹、梁宝玲将上述款项返还给吴志红和吴志文之日止）；3.判决叶可莹、梁宝玲向吴志文、吴志红返还房屋报建费15476.8元、罚款3420元、三通一平报建费20000元、高层建设费30000元。合计68896.8元；4.判决叶可莹、梁宝玲赔偿吴志文、吴志红建造房屋的损失人民币72608.8元；5.判决叶可莹、梁宝玲按现时条件下，重新购置、建造或形成与涉案房���、装修、设备及附属物完全相同或基本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用（即房屋重置成新价）和宅基地的区位补偿价赔偿吴志文、吴志红信赖利益损失共计4371840元。
一审法院认定事实：1997年8月29日，叶可莹、梁宝玲与吴志红、吴志文签订《关于转让屋地、房屋协议合同书》，约定梁宝玲将分配屋地即珠海市湾仔镇南联南堡村25号地段，经市规划局、国土局批准文号权属梁宝玲的屋地基底（建筑面积72平方米，报建总面积160.75平方米）全部转卖给吴志红和吴志文；梁宝玲一次性收取转让费141000元，造屋报建由梁宝玲挂名报建及办理一切报批办证手续，建屋的全部资金及费用由吴志红、吴志文负责，从协议合同书生效日起，屋地包括建好的房屋及土地永久使用权都属于吴志红、吴志文所有等等。合同签订当日，梁宝玲出具收据，称收到吴志红买地现款141000元。1997年9月1日，梁宝玲向吴志红、吴志文出具《收条》一份，称收到转让南堡25号屋地人民币121000元。1997年5月6日，案涉土地取得建设用地许可证和规划许可证，1997年4月28日，以梁宝玲名义支付了报建费15476.8元，后支付违反城市规划管理罚款3420元。1999年，以梁宝玲名义支付了建房三通一平及报建费共20000元。其中吴志红、吴志文持有关报建费、高层建设费根据原件，梁宝玲持有一张20000元的“三通一平及报建费”票据原件。吴志红、吴志文出资在案涉土地上建造了房屋，原门牌号为珠海市湾仔镇南联南堡村25号，现门牌号为××。房产至今尚未办理房屋产权证书，由吴志红、吴志文使用至今。
2012年，梁宝玲、叶可莹提出诉讼，要求判令确认上述《关于转让屋地、房屋协议合同书》无效，返还宅基地使用权、地上建筑物以及建筑物的附属设施，并判令支付宅基地使用权及地上建筑物使用费。案经二审程序，珠海市中级人民法院作出（2014）珠中法民三终字第531号民事判决书，维持一审法院作出的判决，即确认上述合同书无效，吴志红、吴志文于判决生效之日起十日内向梁宝玲、叶可莹返还案涉土地的使用权，地上建筑物及附属设施，驳回梁宝玲、叶可莹有关土地使用费的诉讼请求。该判决生效后，吴志红、吴志文并没有依判决将宅基地及地上建筑物返还梁宝玲、叶可莹，并提起本案诉讼。
在案件审理过程中，为查明事实，经吴志红、吴志文的申请，一审法院委托珠海市测绘院对案涉房屋的建筑面积进行测量。该院于2016年9月9日作出《房屋建筑面积测量报告》，结论为案涉房屋为3层建筑，基底面积79.70平方米，住宅面积209.78平方米。后委托广东公评房地产与土地估价有限公司对案涉房屋于1998年上半年的建筑成本的市场价值进行评估。该公司于2017年3月17日作出报告书，估价结果为163628元，单价为780元/平方米。2016年11月22日，一审法院委托珠海荣正土地房地产与资产评估有限公司（以下简称荣正公司）对案涉土地的地上建筑物市场价值进行评估，该公司出具报告，其结果认为评估单价为840元/㎡，评估总值176215元（仅指该宗地上的地上建筑物价值，不含地价）。因对案涉土地的建筑物的市场价值，双方当事人争议较大，一审法院决定另行委托珠海仁合土地房地产评估有限公司（以下简称仁合公司）对案涉土地的土地及地上建筑物的市场价值进行评估。该公司于2017年8月18日作出评估结论，其结果为评估单价为18361元/㎡，评估总价3648698元。
一审法院认为，吴志红、吴志文和叶可莹、梁宝玲间宅基地买卖合同，始于1997年。叶可莹和梁宝玲因土地增值以及城市更新、房屋面临拆迁补偿等因素，提起确认合同无效之诉。案涉宅基地使用权转让合同已经生效判决确定为无效合同，吴志红和吴志文应承担返还宅基地及地上建筑物的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错，应当各自承担相应的责任。吴志红和吴志文、叶可莹和梁宝玲对上述宅基地转让合同的签订均存在过错。叶可莹和梁宝玲作为出卖人，明知或应当知晓国家法律、行政法规及政策不允许宅基地流转而出卖，应当就合同无效承担主要责任。在分清责任主次的基础上，全面考虑合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获利益，平衡买卖双方的利益���并对买受人的建房、装修等直接损失及因房屋现值与原土地转让价格与建造成本差异造成的信赖利益损失予以赔偿。
吴志红和吴志文的直接损失方面，主要包括宅基地转让款及报建费用，房屋建设费用等。土地转让款金额，双方存在争议。有关土地转让费的相关证据，一份案涉合同附的“收据”及一份梁宝玲开具的“收条”。“收据”明确买地现款为141000元，有收款人、付款人、见证人共同签名；而“收条”由梁宝玲一人出具，金额为121000元。双方争议存在20000元的差额，双方均无其他证据对自己的主张以予佐证。因此，一审法院认为，“收据”有收款人、付款人及见证人共同签署，其证明力大于梁宝玲个人出具的“收条”，一审法院认可吴志红和吴志文已实际付土地转让款141000元。至于报建费15476.8元、三通一平及报建费20000元、罚款3420元、房屋建设费30000元。除三通一平及报建费的票据原件为梁宝玲持有，其他票据原件均为吴志红和吴志文持有。因此，一审法院认定，除20000元报建费由叶可莹和梁宝玲支付外，其他报建等费用均由吴志红和吴志文支付。其三，关于吴志红和吴志文建设房屋的资金投入问题，已作出吴志红和吴志文投入的建设成本司法鉴定，即163628元。吴志红和吴志文要求叶可莹和梁宝玲补偿其土地转让费损失141000元，一审法院予以支持。因吴志红和吴志文建成后一直使用房屋，其要求建设成本的利息损失，没有事实依据，一审法院不予支持。其他报建方面的损失，包括报建费15476.8元，罚款3420元，房屋建设费30000元，均为吴志红和吴志文支付，叶可莹和梁宝玲应予补偿。而房屋建设损失，吴志红和吴志文主张72608.8元在司法鉴定确定的建设成本之内，一审法院予以采纳，叶可莹和梁宝玲应予以补偿���
至于吴志红和吴志文要求重新购置、建造相同房屋的信赖利益损失补偿问题。信赖利益指一方基于另一方与其订约的合理信赖而产生的利益。导致宅基地转让合同无效的后果主要原因是出卖人缺乏诚信所致，因此出卖人应承担过失缔约责任。按照司法鉴定的评估结果，目前案涉房屋的市场价值为3648698元，包括土地价值及地上建筑物的价值，符合客观实际情况，一审法院予以认可。如上所述，宅基地转让无效的处理原则，必须综合考虑买卖双方的利益，按过错责任的大小，对买受人的利益予以倾斜。考虑到案涉的土地价值，按现在市场趋势，正持续上涨，面临的拆迁利益也持续增长，以评估价值3648698元计，每平方米18361元，符合市场价值实际。吴志红和吴志文以此价格基本可以重新购置在相同区域单价为同类的相近地段的住宅，而叶可莹和梁宝玲以此价��作出赔偿后，并不影响今后的拆迁补偿中获得实际利益，其收益不应低于现有市场价值。因此，叶可莹和梁宝玲以3648698元补偿吴志红和吴志文的信赖利益损失。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，一审法院判决：一、叶可莹、梁宝玲于判决发生法律效力之日起十日内补偿吴志文、吴志红土地转让款141000元；二、叶可莹、梁宝玲于判决发生法律效力之日起十日内支付吴志文、吴志红报建费人民币15476.8元，罚款3420元，房屋建设费30000元；三、叶可莹、梁宝玲于判决发生法律效力之日起十日内向吴志文、吴志红支付信赖利益损失3648698元；四、驳回吴志文、吴志红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付���延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币36970元，一审鉴定费人民币17269元，合计人民币54239元，由叶可莹、梁宝玲负担人民币54239元。
二审期间，双方均未提交新证据。
叶可莹、梁宝玲申请本院向珠海市南联股份合作公司、珠海市港珠澳大桥珠海连接线项目征地拆迁工作领导小区办公室调取因修建港珠澳大桥珠海连接线，珠海政府征收湾仔南联村农民房屋土地的《房屋征收补偿协议书》，证明本案涉及的房屋拆迁补偿价标准。叶可莹、梁宝玲还申请本院以2014年12月25日为评估基准时点，对涉案房屋及土地使用权的市场价值进行估价。
经审理查明，吴志文、吴志红提起本案诉讼时第五项诉讼请求为：叶可莹、梁宝玲按拆迁补偿价值赔偿吴志文、吴志红地上建筑翁的增值部分损失2980800元或者按照拆迁补偿1︰1.5的标准赔偿相应的商��房建筑面积228.52平方米。其后，吴志红、吴志文曾想撤销该项请求，最后于2017年5月11日变更第五项诉讼请求为：叶可莹、梁宝玲按现时条件下，重新购置、建造或形成与涉案房屋、装修、设备及附属物完全相同或基本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用（即房屋重置成新价）和宅基地的区位补偿价赔偿吴志文、吴志红信赖利益损失共计4371840元。本案由简易程序转为普通程序后，一审法院给予双方举证期限，后吴志文、吴志红变更诉讼请求后，一审法院未再确定举证期限，叶可莹、梁宝玲在此后一审开庭审理过程中并未对此提出异议，亦未补充提交证据。吴志文、吴志红提起本案诉讼时诉讼标的额为3771167.6元，变更诉讼请求后诉讼标的额为5162207.6元，一审法院未开具缴费单要求吴志文、吴志红预交增加诉讼标的部分案件受理费。
又查明，吴志文��吴志红持有一份1997年5月9日《现金收入单据》及1997年9月1日《中国农业银行珠海市信用社活期储蓄存款凭条》原件，《现金收入单据》写明收到梁宝玲支助高层建设费30000元，《存款凭条》写明账号13×××74户名南堡高层存入梁宝玲30000元。
再查明，2017年7月13日，根据吴志文、吴志红申请，一审法院委托仁合公司对涉案土地及地上建筑物的市场价值进行评估。2017年8月18日，仁合公司出具《房地产估价报告》，写明：1、此次评估是假设此地块为出让住宅用地进行估价；2、假设此地块为出让住宅用地，对土地及地上建筑物进行评估得到单价为22000元/平方米，市场评估总值为4371840元，再依据珠府（2016）7号文此地段属于ZXZ014、基准地价为3639元/平方米补扣地价，得到结果中的评估单价18361元/平方米、评估总价3648698元；3、上述估价结果考虑了珠海市有关更新改造及拆迁补偿政策，等等。一审法院向双方送达仁合公司评估报告后，双方均对此提出异议。对于叶可莹、梁宝玲提出异议，仁合公司于2017年11月6日向一审法院回复如下：1、关于涉案土地及房屋估价报告，我公司是接受一审法院委托评估其市场价值，因此假设估价对象所属地块为出让住宅用地进行评估，我公司认为这是为此次评估需要作出合理的假设，在估价报告中，是可以根据估价需要作出合理假设的；2、关于估价报告中出现“陈文辉”，是因为根据被估对象所查档案就是这样记录的，评估报告必须如实反映被估对象的权利状态的记录情况，如果委托方或当事人能够出具有关权利人的确权资料，估价报告可以根据新的确权资料进行修改；3、关于评估方法的选用，由于评估的是估价对象的市场价值，当然市场比较法最能体现被估对象的市场价值，所以在此前提下，假设把被估对象放到市场中交易，因此假设估价对象所属地块为出让住宅用地进行评估，这样才能应用市场比较法，真正体现被估对象的市场价值。对于吴志文、吴志文提出异议，仁合公司于2017年10月16日向一审法院回复如下：1、根据所有证载资料，法律批准的基底面积为72平方米，建筑面积为160.72平方米，对于超建面积38平方米是因为交了罚款，报告中设定为合法面积对此评估，而异议人提出测绘结果建筑面积为209.78平方米，基底面积为79.70平方米应确实是估价对象的实际面积，但是超出的面积不在合法的范围内，所以也就不在本次评估范围内；2、本评估报告假设估价对象的土地为出让住宅用地，在此基础上对土地及地上建筑物进行评估，而评估对象的现状是划拨用地，非出让用地，必须进行补缴地价款此假设才能成立，评估结果才是有效的，所以才有评估净值3648698元。
本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：关于叶可莹、梁宝玲上诉提及诸多一审程序问题，本院分析如下：1、关于举证期限确定问题。虽然一审法院在吴志文、吴志红变更诉讼请求后并未明确举证期限，但是叶可莹、梁宝玲均未提出异议，且在吴志文、吴志红变更诉讼请求后以及二审期间并未补充提交证据，可见一审法院在吴志文、吴志红变更诉讼请求后虽未明确举证期限，但并不影响叶可莹、梁宝玲实体权利。2、关于诉讼请求变更问题。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉法的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”，因此在法庭辩论终结之前，原告方有权撤销、变更其诉讼请求，吴志文、吴志红虽然曾表示撤回第五项诉讼请求，但最终于2017年5月11日变更该项诉讼请求，其后一审法院针对变更后诉讼请求经过三次开庭审理，故吴志文、吴志红变更诉讼请求并未违反法律规定，应当予以准许。3、关于预交诉讼费及分担问题。吴志文、吴志红变更诉讼请求后增加诉讼标的，应当预交该部分案件受理费，一审法院未要求其预交，确有不妥。吴志文、吴志红未预交该部分案件受理费并非其自身原因，系一审法院疏忽所致，因此对吴志文、吴志红变更诉讼请求，一审法院应当予以审理。案件受理费是由原告一审时预交，案件诉讼费具体分担应当由生效判决确定，故本案案件受理费具体分担数额，本院将在判决判项中予以明确，未预交该部分费用并未影响案件实体处理。
结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为叶可莹、梁宝玲是否向吴志文、吴志红支付土地转让款141000元、报建费15476.8元、房屋建设费30000元及信赖利益损失3648698元。
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债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第九十条合法的借贷关系受法律保护。
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《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
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