湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00490号
上诉人（原审被告）：宋强，男，1963年5月26日出生，土家族。
被上诉人（原审原告）：武汉市军队离休退休干部蔡家田休养所，住所地湖北省武汉市江岸区江大路155号。
法定代表人：周伍保，该所所长。
委托代理人：李强喜，该所副所长。
委托代理人：张展，湖北晨丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：随州市环潭镇荣发再生资源经营部，住所地湖北省随州市曾都区环潭镇大桥头。
法定代表人：黎发云，该经营部经理。
原审第三人：高莲娜，女，1960年12月15日出生，汉族。
上诉人宋强为与被上诉人武汉市军队离休退休干部蔡家田休养所（以下简称蔡家田干休所）、随州市环潭镇荣发再生资源经营部（以下简称荣发经营部）、原审第三人高莲娜房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2013）鄂江岸民商初字第02303号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年5月23日，蔡家田干休所向一审法院起诉，请求判令：一、荣发经营部及宋强立即腾退位于武汉市江岸区江大路155号的门面（现门牌号码为159号）及附属三层楼房屋；二、荣发经营部及宋强将房屋恢复原状，并自行承担全部费用；三、荣发经营部及宋强向我所支付2012年12月18日至实际腾退之日止的房屋租金（截止2013年5月20日为48，885元）；4、荣发经营部及宋强负担本案诉讼费用。该案审理过程中，蔡家田干休所撤回了第二项诉请。
一审法院查明：2005年4月14日，宋强、高莲娜以荣发经营部驻武汉办事处（乙方）名义与蔡家田干休所（甲方）签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于武汉市江岸区江大路155号临街门面房（使用面积122平方米）、附属楼一栋（三层楼，使用面积352.24平方米，楼梯面积减半计算）出租给乙方经营，因乙方投入较大，应乙方要求，甲方同意租赁期限为8年，即自2005年6月起至2013年5月止（自2005年6月18日起租），月租计8，943.60元，第6年开始根据市场行情，双方协商调整房屋出租价格，合同期满，乙方享有优先续租的权利；租金按季度支付，每季度提前十天支付下季度房租；房屋租赁期间，乙方对房屋改造、装修，必须报方案，经甲方同意，方可对房屋按已确认的方案改造。乙方未经甲方同意对房屋进行改造，造成结构损坏，一切由乙方负责赔偿并修复原状。合同还约定：乙方不交付房租或者不按时交付租金达一个月以上，甲方可以解除合同。该合同还约定“本合同在履行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成时，由武汉市仲裁委员会仲裁，而后又未达成仲裁的可向法院起诉”。《房屋租赁合同》落款处“乙方”一栏加盖“随州市环潭镇荣发再生资源经营部驻武汉办事处”字样的印章；宋强在“经办人”一栏签名；高莲娜在“法人代表”一栏签名。2005年6月8日，宋强以该租赁房屋为住所开办老枪俱乐部（性质为个体工商户，经营者为宋强，现已吊销），并与高莲娜等人合作经营。2009年9月18日，高莲娜等人与宋强签订《解除合作协议书》一份，约定由宋强负责老枪俱乐部的债权债务，高莲娜等人退出了与宋强的合作经营。2010年12月20日，宋强又以荣发经营部驻武汉办事处名义（乙方）与蔡家田干休所（甲方）签订《补充协议》一份，其中双方约定于2010年12月20日起将房屋租金调整为每季度29，330.80元，并约定“乙方临时加盖的厨房，合同到期后自行拆除，与甲方无任何经济纠纷”。该《补充协议》落款处“乙方”一栏加盖“随州市环潭镇荣发再生资源经营部驻武汉办事处”字样的印章；宋强在“负责人”一栏签名。
2012年9月，在宋强提出准备重新装修涉讼房屋并续租的要求后，蔡家田干休所于同年9月27日、12月3日先后向宋强发出“不再续租通知”及“停止装修通知”，表示租赁期满后不再继续出租并要求宋强停止装修，并分别于2013年3月13日、3月25日委托湖北晨丰律师事务所分别向宋强发出《律师函》，再次表明房屋租赁期满后，不再续租，并催交房屋欠租，要求恢复房屋原状。2013年4月16日，蔡家田干休所又以特快专递方式向宋强邮寄“关于解除房屋租赁合同的函”，要求解除涉案《房屋租赁合同》，相关邮寄查询系统载明该邮件于2013年4月17日“投递并签收”。同年4月26日，蔡家田干休所再次向宋强邮寄“关于限期腾退房屋及停水电供应的告知函”，要求宋强于一个月内腾退房屋并恢复原状，且催交欠租。相关邮寄查询系统载明该邮件于2013年4月28日“投递并签收”。2013年5月17日起，因宋强仍拒绝交纳租金且拒绝腾退，蔡家田干休所对该房屋采取了停水停电措施。
一审还查明：荣发经营部为个人独资企业，现处于预吊销状态。涉讼房屋所在武汉市江岸区江大路155号土地及地上建筑物属于在汉驻军军产，由蔡家田干休所于2001年12月30日起管理使用至今。涉讼房屋仍由宋强占有使用未归还给蔡家田干休所。宋强自2012年12月19日起即未再支付房屋租金。
为《房屋租赁合同》的签订和履行，蔡家田干休所收取了押金10，000元，此款未予退还，且自2005年6月18日起至2012年12月18日止，该所出具的（租金）收据“支付单位”一栏均显示为老枪俱乐部或老枪。
一审法院审理认为：本案系租赁合同纠纷。涉案《房屋租赁合同》虽形式上是由宋强、高莲娜代表荣发经营部驻武汉办事处与蔡家田干休所签订，但荣发经营部驻武汉办事处是否是荣发经营部内设机构、是否具有经营的主体资格、宋强、高莲娜二人签约行为是否受荣发经营部委托或得到事后追认，蔡家田干休所与宋强、高莲娜均不能提交证据予以证明，而《房屋租赁合同》签订后宋强即以此租赁场所开办了具有个体工商户性质的老枪俱乐部，由宋强、高莲娜等人合作经营，且蔡家田干休所自起租当月至最后一次收取租金（即2012年9月18日）所开具的全部租金收据“交款单位”一栏均注明为“老枪俱乐部”或“老枪”，即从《房屋租赁合同》的签订到合同的履行，均无证据显示荣发经营部与本案纠纷有关联，蔡家田干休所对此亦不能提交充分证据证明荣发经营部是涉讼房屋的承租人或其存在转租、转借的情形，故该所要求荣发经营部承担民事责任的主张欠缺事实依据和法律依据，不予支持。
关于蔡家田干休所主张宋强应腾退房屋并支付自2012年12月18日起至腾退之日止所欠租金的诉讼请求。从审理查明的事实及宋强、高莲娜的陈述看，宋强、高莲娜共同以荣发经营部驻武汉办事处名义与蔡家田干休所签订的《房屋租赁合同》实际上是由宋强、高莲娜与蔡家田干休所签订，且由二人合作经营老枪俱乐部，宋强、高莲娜二人实为合同的当事人，故宋强、高莲娜与蔡家田干休所的租赁关系成立。《房屋租赁合同》系宋强、高莲娜与蔡家田干休所间真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，《房屋租赁合同》应为有效。高莲娜于2009年9月退出与宋强的共同经营后，宋强又以荣发经营部驻武汉办事处名义与蔡家田干休所签订《补充协议》，该《补充协议》亦实为宋强与蔡家田干休所真实意思表示，应为有效，双方的权利义务关系受本案所涉《房屋租赁合同》、《补充协议》约束。合法的租赁关系受法律保护，当事人应当依照合同约定履行义务，一方不履行合同义务或履行合同义务与约定不符的，应当依照合同约定或法律规定承担相应的后果。蔡家田干休所已依约履行了出租义务，宋强应依约按时、足额履行支付租金并负有在租赁期满归还租赁物的义务。宋强辩称其要求续租时，蔡家田干休所拒绝续租，违反了《房屋租赁合同》中有关优先续租权的约定，且单方于2013年5月17日强制停水停电，蔡家田干休所先行违约。而蔡家田干休所主张该所未准备在《房屋租赁合同》租期届满后再行出租，且停水停电是基于宋强拒交房屋租金、拒绝停止装修、拒绝腾退房屋的情况下所为，该所不存在任何违约。对于“优先续租权”，我国法律并未作出相关规定，但《中华人民共和国合同法》第二百三十条对何为“优先”作出了定义，即“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，故“优先”是基于同等条件下的优先，对此，蔡家田干休所已明确表示租赁期满后不再出租，且在本案审理期间该所亦无将涉讼房屋另行出租他人的事实，宋强所称蔡家田干休所违反有关“优先续租权”约定的抗辩缺乏事实依据，不予采纳。而《房屋租赁合同》已载明租金按季度支付，每季度提前十天支付下季度房租，且装修应经报备并经蔡家田干休所同意，在宋强拒付租金且强行装修的情况下，蔡家田干休所采取停电停水的措施应属自力救济的行为，亦不构成违约。宋强未按约及时支付租金并履行其他合同义务是形成此纠纷的主要原因，应承担相应民事责任。因《房屋租赁合同》已明确约定了附条件的解除合同条款，即“乙方（宋强）不交付房租或者不按时交付租金达一个月以上，甲方（蔡家田干休所）可以解除合同”，而宋强自2012年12月19日起至2013年4月16日止拖欠租金已达一个月以上，蔡家田干休所向宋强发出“关于解除房屋租赁合同的函”不违反《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定（即“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”），该函自送达宋强之日起（2013年4月17日）即应发生合同解除的效力。故宋强应向蔡家田干休所支付所欠租金（即按29，330.80元／季度的标准，从2012年12月19日起算至2013年4月17日止），并应支付合同解除后拒不返还房屋期间的房屋占有使用费（即按29，330.80元／季度的标准，从2013年4月18日起算至腾退之日止），且还应承担归还涉讼房屋的民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、宋强于本判决生效后十日内腾退位于武汉市江岸区江大路155号临街门面房（现门牌号码为江大路159号，使用面积为122平方米）及附属楼一栋（三层楼，使用面积为352.24平方米，楼梯面积减半计算）归还给武汉市军队离休退休干部蔡家田休养所；二、宋强于本判决生效后十日内向武汉市军队离休退休干部蔡家田休养所支付所欠租金29，107.73元（即按29，330.80元／季度的标准，从2012年12月19日起算至2013年4月17日止，并已扣减宋强所付押金10，000元）；三、宋强于本判决生效后十日内向武汉市军队离休退休干部蔡家田休养所偿付房屋占有使用费（即按29，330.80元／季度的标准，从2013年4月18日起算至腾退之日止）；四、驳回武汉市军队离休退休干部蔡家田休养所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1，020元、公告费520元及邮寄费40元，共计1，580元，由宋强负担。
宋强不服上述民事判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，将案件发回重审，或查明事实依法改判驳回蔡家田干休所对宋强的诉讼请求。理由如下：一、蔡家田干休所与荣发经营部驻武汉办事处签订的《房屋租赁合同》约定有仲裁条款，人民法院对本案无管辖权。二、原判决认定事实证据不足，实体处理不当。1、原判决在“本院认证认为”中引用宋强答辩状原文内容为“2010年12月22日，我与蔡家田干休所签订《补充协议》时，高莲娜没有参与。涉案房屋由我及他人经营，与荣发经营部及高莲娜无关”，而宋强的答辩状只有“2010年12月22日，甲方与乙方签订补充协议，没有高莲娜参与”，原判决引用内容与答辩的内容不一致。2、原判决认定从《房屋租赁合同》的签订到合同的履行，均无证据显示荣发经营部与本案纠纷有关联。事实是《房屋租赁合同》和《补充协议》均有荣发经营部盖章，原判决认为从合同签订到合同的履行均与荣发经营部没有关联明显是错误的，荣发经营部应承担责任。
蔡家田干休所答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持一审判决。
荣发经营未到庭答辩。
高莲娜述称，对一审判决无异议。
本院经审理查明：一审法院查明事实属实。
本院另查明：1、2013年7月15日，蔡家田干休所向本院申请确认仲裁协议的效力，本院以（2013）鄂武汉中仲监字第00128号民事裁定书裁定，确认蔡家田干休所与荣发经营部签订的《房屋租赁合同》第十一条争议解决的方式约定的仲裁协议无效。2、一审判决在“本院认证认为”中引用宋强答辩状原文内容有误，应为“2010年12月22日，甲方与乙方签订补充协议，没有高莲娜参与”。3、2013年7月16日，宋强在一审法院陈述，2005年4月14日该房屋起租时就是由我和高莲娜合伙经营至2009年9月18日，2009年9月18日我和高莲娜解除合伙关系，并经蔡家田干休所同意，涉案房屋由我个人经营至今，2009年9月18日以后，房屋租赁经营与荣发经营部、高莲娜无关。
本院认为：本案应围绕宋强的上诉理由进行审理。
关于法院对本案有无管辖权的问题。蔡家田干休所与荣发经营部驻武汉办事处签订的《房屋租赁合同》第十一条争议解决的方式虽约定“本合同在履行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成时，由武汉市仲裁委员会仲裁，而后又未达成仲裁的可向法院起诉”，但该条约定已经本院以（2013）鄂武汉中仲监字第00128号民事裁定书裁定无效。因此，人民法院对本案有管辖权，宋强的该项上诉理由不成立。
关于荣发经营部是否应该承担责任的问题。第一、涉案《房屋租赁合同》虽有荣发经营部驻武汉办事处盖章，但宋强作为经办人，高莲娜作为法定代表人也在该合同上签字，现荣发经营部驻武汉办事处是否是荣发经营部内设机构、是否具有主体资格，是否履行合同并使用租赁房屋，蔡家田干休所、宋强、高莲娜均未能提交证据予以证明。第二、《房屋租赁合同》签订后，宋强即以《房屋租赁合同》中约定的租赁场所为注册地开办了具有个体工商户性质的老枪俱乐部，经营者姓名为宋强，并与高莲娜等人合作经营。第三、蔡家田干休所自起租当月至最后一次收取出租房屋租金所开具的租金收据“交款单位”一栏均注明为“老枪俱乐部”或“老枪”。第四、宋强在一审陈述，2005年4月14日该房屋起租时就是由我和高莲娜合伙经营至2009年9月18日，2009年9月18日我和高莲娜解除合伙关系，并经蔡家田干休所同意，涉案房屋由我个人经营至今，从2009年9月18日以后，房屋租赁经营与荣发经营部、高莲娜无关，该陈述充分证明了宋强为租赁房屋的实际经营人并使用租赁房屋。因此，宋强上诉认为荣发经营部应承担责任的主张无事实和法律依据，此上诉理由亦不成立。
综上，宋强的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，020元，由宋强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余小乔
审 判 员 陈继红
代理审判员 安林锋
二〇一四年七月九日
书 记 员 申光伟