浙江省绍兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2002）绍民初字第2003号
原告周雪英，居民。
原告周爱花，居民。
委托代理人（特别授权代理）许新华、孟淑馨，浙江兴绍律师事务所律师。系上述二原告之代理人。
原告孙伟良（音），成年。
被告周仲根，居民。
委托代理人（特别授权代理）金达洪、严利锋，浙江正大金茂律师事务所律师。
第三人周松林，居民。
委托代理人（特别授权代理）杨国勤，浙江明显律师事务所律师。
原告周雪英、周爱花为与被告周仲根、第三人周松林财产权属纠纷一案，于2002年7月16日起诉来院，本院于同日立案受理后依法组成合议庭，审理中依法通知孙伟良作为共同原告参加诉讼。经二次公开开庭进行审理，原告周雪英、周爱花及其委托代理人许新华，被告周仲根及其委托代理人金达洪，第三人周松林及其委托代理人杨国勤到庭参加诉讼，原告孙伟良经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告周雪英、周爱花共同诉称，两原告与被告系同胞姐弟，××亡，生前有座落在绍兴县周家桥桥北地号为208号、图号为4-6-12、建筑面积为26.83平方米、土地使用证号为5680号的一楼一底侧厢房一间。2000年下半年，在母亲遗产未经分割的情况下，被告未经原告同意，擅自将该楼屋卖给第三人，第三人在明知该屋的产权系徐桂花遗产的情况下，恶意购买该房屋，第三人购买后已非法占有并进行了装修。原告认为被告及第三人的行为已违反了民法通则第75条和房地产管理法第37条第（4）项及最高法院的有关司法解释，严重侵犯了原告的财产所有权及优先购买权。第三人取得房屋后一度取得了土地使用权证，但其后该使用证已被绍兴县土地管理局依法注销。为此，请求法院依法判令被告与第三人之间的房屋买卖关系无效；判令被告与第三人立即停止侵权、腾退房屋、恢复原状。
原告孙伟良未向本院提交放弃权利的依据。
被告周仲根辩称，原告诉称的房屋系由被告出资购买所得，只是出于农村习惯才将名字登记在母亲名下，且母亲临终前立有口头遗嘱，将房屋分给自己，故房屋的产权实际属被告所有，因此被告将房屋出卖给第三人是处分自己的财产，与第三人的买卖协议合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人周松林述称，根据第三人了解的事实讼争房屋属于被告所有，因此第三人与被告之间的买卖协议应属有效；退一步讲，如果原告主张讼争房屋系原被告共有房产，第三人取得房屋也属善意、有偿取得，也应保护第三人的合法权益，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告周雪英、周爱花与被告系姐弟，原被告母亲徐桂花于1996年12月22日死亡，其生前于1964年农历7月15日经中间人周某甲等介绍向周水林购买了位于原绍兴县齐贤区加会公社周家桥居委会竹场头九都十一图、地号一八六二号座东朝西楼屋一间，双方并订立了绝卖契约一份，周水林于订约后将房屋交付给徐桂花，1966年4月21日徐桂花向有关部门申请纳税，6月14日缴纳了20元税款，同日由原绍兴县人民委员会颁发了买契本契一本，徐桂花居住使用该房屋到死亡止。1989年11月11日，徐桂花向绍兴县土地管理局申报土地使用权，1996年5月20日绍兴县人民政府向徐桂花颁发了土地使用证号为5680、地号为280、图号为4-6-12、建筑面积为26.83平方米的土地使用权证一本。1996年12月22日，徐桂花因病死亡后其丧事由两原告周雪英、周爱花、被告等人共同操办，此后房屋空关。徐桂花死亡后不久，其邻居即第三人周松林就向被告提出要购买上述房屋，2000年8月，被告周仲根单独向第三人出具《房产继承具结书》一份，载明讼争房屋“于1964年被告与徐桂花共同出资购买，房屋土地证户主是母亲徐桂花之名，母亲生前只生我一子，我是我母亲的唯一，房产应有我周仲根承受”。同年12月10日，在未征得二原告周雪英、周爱花同意情况下，被告周仲根与第三人周松林订立绝卖房屋文契一份，载明“缘由母徐桂花置业遗受房屋……，双方议定价人民币叁仟元正，愿卖给本居委会周松林为业，契价一并完足，如有房纷争执由出卖人自理，与受主无涉。”此后，双方经再协商，将房价变更为7,600元，同年12月，被告周仲根出具收条一份，载明收到周松林房屋款人民币7,600元，12月28日周仲根致信第三人，随信并将房屋契税原始凭证三份邮寄给第三人供过户使用。2001年2月22日第三人缴纳房屋宅基地契税后取得房屋契税证，同年3月绍兴县人民政府向第三人颁发了绍兴县集用（齐贤）字第5680号集体土地使用权证，周松林占有房屋后进行了装修。原告周雪英、周爱花得知被告与第三人的买卖行为后于2001年7月25日向本院起诉，要求确认被告与第三人之间的买卖关系无效并返还房屋，本院以（2001）绍民初字第2562号立案受理，审理中原告因故撤诉。此后，原告周雪英、周爱花向绍兴县土地管理局申请撤消第三人取得的集体土地使用权证，2001年10月29日绍兴县土地管理局发出绍县土管（2001）63号《关于注销周松林土地使用证的通知》一份，通知载明原颁发给周松林的集体土地使用证于2001年10月23日注销，待房屋产权明晰后重新进行确权登记发证。第三人收到该通知后，未申请复议也未提起行政诉讼。
另查明，徐桂花与夫叶荣鑫共生育三女一子，除本案原被告外，尚有一女周藕英，叶荣鑫于1974年死亡，此后，周藕英与其夫死亡，周藕英生前生育一子孙伟良，现下落不明，庭审中二原告周雪英、周爱花陈述孙伟良已亡，但被告否认，而二原告在2001年诉讼中陈述孙伟良尚在，现主张已亡，应提供证据，但未提供。徐桂花临终前立下口头遗嘱，将房屋指定由被告继承。
证明以上事实的证据有双方当事人在诉讼中的陈述及下列证据：
1、原告提供的徐桂花土地使用权申请登记书及绍兴县土地管理局土地登记审批表、被告提供的徐桂花与周水林的绝卖契约及1966年过户纳税凭证，可以证明讼争房屋系徐桂花购买所得并已取得房屋产权；被告辩称该房屋系其出资购买，其提供了证人周某甲的当庭证人证言，周某甲虽证明了购房款由被告交给出卖人的事实，但根据我国有关房地产法律法规的规定，房屋所有权以登记为准，且房屋买卖合同也由徐桂花与周水林签订，故被告提供的证人证言，不能证明房屋产权属其所有的事实，故不予采信。
2、第三人提供的被告与第三人的房屋绝卖契约及收据，可以证明被告与第三人之间房屋买卖的关系；
3、原告提供的绍兴县土地管理局绍县土管（2001）第63号通知及第三人提供的集体土地使用权证及房产交易纳税票据，可以证明第三人曾经对讼争房屋宅基地使用权进行了过户登记取得了土地使用证并为房屋过户办理契税证，2001年10月第三人取得的土地使用证已被依法注销的事实；
4、被告提供的证人韩某、周某乙（该二位证人已在本院审理〈2001〉绍民初字第2562号案件中当庭作证并经对方当事人质证）的证人证言，可以证明徐桂花临终前立口头遗嘱将房屋指定给被告继承的事实；原告对此提出异议，认为徐桂花临终前没有立下口头遗嘱，提供了证人周某丙、周某丁的当庭证人证言，周某丙与周某丁均陈述徐桂花死亡日他们到徐桂花家探望徐，但到徐家时周某乙与韩某均还未到，且徐临终前周某乙与韩某均不在身边，也没有听到徐立下口头遗嘱。但本院认为周某丙与周某丁的证言之间矛盾很多，其中二人陈述在徐死亡日结伴同时到达徐家，但二人对到达日陈述不一致，另外二人均陈述徐死亡的次日又从夏履桥与周阿花等人一同再赴徐桂花家，但对何时从齐贤周家桥回到夏履桥的时间，二人陈述又不一致，其中周某丙陈述，与周某丁一同守夜到天明后一同回夏履，但周某丁陈述与周某丙一同在当夜12时前回转夏履，故上述二证人证言自相矛盾，其证言可信度极低，且上述二位证人旁听了本案第一次庭审过程，已不符合证人作证资格，故不予采信。原告还提供了证人周某戊的当庭证人证言，周某戊陈述徐桂花死亡之日下午4时左右其在柯桥碰到周某乙还在拉布，故周某乙不可能知道徐桂花是否有遗嘱一事，被告对此持有异议。本院认为周某戊最多只能证明当天下午4时左右看到周某乙在柯桥，并不能直接证明遗嘱的有无，且周某戊的证言系孤证，而被告提供的二个证人证言能相互印证，故周某戊的证言不予采信。原告还提供了证人叶某的当庭证人证言，叶某陈述徐桂花夫妇生前的生活情况，证明了二人虽分居二地但有来往及未离婚的事实，被告质证认为徐桂花夫妇生前已长期分居互不来往。本院认为被告没有证据证明徐桂花夫妇生前已离婚的事实，且事实上被告也未提出已离婚的辩称，而夫妻分居并不影响对夫妻关系存续期间产生的财产性质之认定，故被告之质证意见与本案无关联，原告所提供之叶某之证言符合客观事实，予以采信。
综上，本院认为，公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、破坏，同时公民财产所有权取得不得违反法律规定。本案讼争房屋系徐桂花生前购买并已取得合法产权的依据充分，本院应予认定，被告辩称该房屋系其出资购买，依据不足且与法律不符，本院不予采信。根据我国婚姻法的规定，夫妻关系存续期间所产生的财产应当认定为夫妻共同财产，故徐桂花以个人名义购买且登记在其名下的讼争房屋应认定为徐桂花与其丈夫之共同财产，被告辩称徐桂花夫妻生前已长期分居，房屋应属个人财产，与法律不符，本院不予采信。根据继承法的规定，公民依法享有财产继承权，公民死亡后其个人财产作为遗产发生继承，个人财产与他人共有的，应当将个人财产从共有产中析出，然后作为遗产继承，本案徐桂花之夫于1974年死亡，未留下遗嘱，依法以法定继承处理，其个人财产为讼争房屋的一半，该部分房屋作为其法定继承人——徐桂花、二原告周雪英、周爱花、被告及周藕英共同继承，周藕英与夫已亡，其财产由孙伟良继承，由于各继承人在叶荣鑫死亡后未分割遗产，故讼争房屋已成为徐桂花、孙伟良等人共有。根据继承法的规定，公民在危急情况下，可以立口头遗嘱处分自己的财产，但口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。本案徐桂花在临终前立下口头遗嘱，符合法律规定，且该遗嘱有周某乙等在场的两个证人证言证实，但徐桂花之遗嘱仅能处分自己部分财产，故徐桂花立遗嘱处分了全部讼争房屋，与法不符，依照继承法的规定，该遗嘱只能对其个人财产部分产生效力，对此本院应予确认，故被告继承的仅是徐桂花在讼争房屋中属其所有的部分，被告辩称徐桂花将讼争房屋全部指定给其本人，与法不符，不予采信。综上，讼争房屋依法当认定为二原告周雪英、周爱花、被告及孙伟良等人共同共有。根据民法通则的规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。而对不动产的善意、取得，不仅包括善意而且必须已依法取得，根据我国有关房地产法的规定，房屋产权取得应以过户登记为标准。本案被告周仲根在未征得二原告周雪英、周爱花及其他共有人同意的情况下，将讼争的共有房屋出卖给第三人周松林，应认定为擅自处分共有财产，而第三人周松林与徐桂花系长期居住之近邻，且徐桂花丧事由子女操办，应当知道徐桂花尚有二女，在被告交付房屋契税等凭证时也已知道出卖房屋登记在徐桂花名下，但仅凭被告的承诺，在二原告周雪英、周爱花常来为徐桂花扫墓祭奠的情况下，又未征询二原告的意见，而且在被告出具的继承具结书与双方订立的买卖合同对房屋的产权存在明显矛盾的情况下，贸然购买房屋，存在明显过错，且第三人在买受房屋后虽曾办理过户登记，但现该过户登记已被依法撤消，从注销通知书的内容也可以看出第三人买受房屋时存在过错，因此第三人买受讼争房屋不符合善意取得的法定条件，其述称为善意第三人，本院不予采信，被告与第三人之间的房屋买卖协议，依法当确认无效，二原告周雪英、周爱花请求本院确认被告与第三人之间的买卖关系无效，本院予以支持，由于第三人在买卖关系确认无效后再占有讼争房屋已无合法依据，故第三人应返还房屋，二原告诉称返还房屋，理由正当，应予支持，但要求未实际占有房屋的被告腾退房屋不当，不予支持。诉称要求恢复原状，因原告未能证明房屋原状，无法恢复，且讼争房屋已经第三人大修，再行恢复原状，有损物的利用价值，故该请求不予支持，另二原告诉称要求被告与第三人停止侵权，与法不符，不予支持，二原告诉称被告侵犯了共有人的优先购买权，因本案系共同共有关系，在未分割前不适用优先购买权原则，二原告此主张与法不符，本院不予支持。由于本案第三人系无独立请求权之第三人，故关于第三人与被告之间就房屋买卖无效后所产生的装修等损失，第三人可另行处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条第一、二款、第九十二条、第一百三十四条第一款第（四）、（五）项及最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条之规定，判决如下：
一、确认被告周仲根与第三人周松林关于座落在绍兴县齐贤镇周家桥竹场头土地使用证号为5680、地号为280、图号为4-6-12、建筑面积为26.83平方米的一间楼房的买卖协议无效；第三人周松林于本判决生效之日起一个月内将该房屋腾退出屋给原告周雪英、周爱花、孙伟良及被告周仲根；
二、驳回原告周雪英、周爱花的其他诉讼请求。
案件受理费290元，由被告周仲根与第三人周松林各半负担145元。该款已由二原告周雪英、周爱花垫付，被告与第三人应支付给二原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 沈海晓
审 判 员 陈黎晓
代理审判员 叶新祥
二〇〇二年十二月二日
书 记 员 高 明