上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0109民初25787号
原告(反诉被告)：上海金烁实业有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：阮震，董事长。
委托诉讼代理人：吴家毅，上海市远东律师事务所律师。
委托诉讼代理人：乐观进。
被告(反诉原告)：上海茴嘉餐饮管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：王伦，总经理。
被告(反诉原告)：王伦，男，1990年1月15日出生，汉族，住上海市。
上列两被告共同委托诉讼代理人：方家霖，上海市中广律师事务所律师。
原告上海金烁实业有限公司(以下简称金烁公司)与被告上海茴嘉餐饮管理有限公司(以下简称茴嘉公司)、王伦房屋租赁合同纠纷一案，被告茴嘉公司、王伦以相同事由反诉原告金烁公司,本院决定合并审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金烁公司的委托诉讼代理人乐观进，被告王伦暨茴嘉公司的法定代表人、被告茴嘉公司的委托诉讼代理人方家霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金烁公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《商铺租赁合同》于2017年8月3日解除；2、判令两被告支付2016年3月1日至2017年8月3日的租金人民币(以下币种均为人民币)185,144元；3、判令两被告支付2017年8月4日至2017年8月28日的房屋使用费8,544元；4判令两被告支付2015年12月1日至2017年8月28日的物业管理费93,450元、2016年7月1日至2017年8月28日的电费3,826.68元、2015年8月31日至2017年8月28日的水费1,924元。事实和理由：2015年8月26日,被告王伦向原告承租上海市虹口区提篮桥街道东大名路XXX号F1-F3商场内F208商铺(以下简称系争商铺)，双方签订了《商铺租赁合同》，王伦将系争商铺开设茴嘉公司用于餐饮经营。原、被告合同中约定了租金、物业费等各项费用标准，但原告交付系争商铺给被告使用后，两被告仅支付了租赁保证金32,484元、物业管理费押金13,350元、装修押金15,349元，2015年12月1日至2016年2月29日的租金、2015年9月1日至2015年11月30日的物业管理费，之后两被告就拖欠原告各项租赁费用。两被告使用系争商铺至2017年8月28日，原告多次向其催讨欠费并于2017年8月3日提出解除租赁合同，但两被告至今未向原告支付各类费用，故原告诉如诉请。
被告王伦、茴嘉公司辩称：两被告意见一致，两被告对共同承担与原告签订《商铺租赁合同》中的各项权利义务没有异议。2015年8月王伦承租系争商铺后，于年底注册成立茴嘉公司进行经营。原告交付系争商铺后，王伦依约向原告支付了租金、物业管理费、保证金、装修押金等各项费用，履行了自身的合同义务。两被告花费资金对系争商铺进行了装修，但原告故意隐瞒系争商铺环保、消防均未达标的客观事实，导致两被告无法及时办理卫生许可证开展正常经营。2016年3月两被告办出卫生许可证后才开始实际经营，两被告认为计租日期应相应顺延，为此与原告多次沟通，故未支付后续租金，但原告从2016年10月起就将系争商铺上锁，两被告无法再正常经营。后两被告了解到2016年4月1日，上海市环保局于已作出《行政处罚通知书》，要求系争商铺停止使用。现两被告同意与原告的《商铺租赁合同》于2017年8月3日解除，但两被告认为2016年5月起，双方的租赁合同因行政机关的处罚而不能履行。两被告对原告主张的水、电费用没有异议同意支付，但原告提供的系争商铺不能正常经营，也无物业公司提供应有的物业服务，故两被告不同意支付原告相应的租金、使用费及物业管理费。
被告王伦、茴嘉公司向本院提出反诉请求：1、原告返还两被告2015年9月至2015年11月期间的物业管理费13,350元；2、原告返还两被告租赁保证金32,484元、物业管理费押金13,350元、装修押金15,349元；3、原告赔偿两被告装修损失40,000元；5、原告赔偿两被告消防工程损失30,000元。事实和理由：原告向两被告隐瞒系争商铺的违规事项属严重违约，导致原告无法正常使用系争商铺实现合同目的。原告诉讼后，双方曾达成诉前调解协议，原告认可补偿两被告的装修损失为4万元，两被告曾为系争商铺的经营做过消防环评测试，花费3万元。因原告违约，故原告应向两被告返还各项费用并赔偿损失。
原告金烁公司对反诉辩称：原告聘请了正规物业公司为系争商铺提供物业服务。原告与两被告确于2017年8月22日达成过协议，但该协议中原告只是确认被告方的装修损失为4万元，并未确认补偿前述金额装修损失给被告方。两被告装修时漏水影响了其他商户，原告进行过修复，故装修押金原告不同意退还。根据合同约定，待茴嘉公司在系争商铺内注销营业执照或迁址后，原告同意退还两被告租赁保证金和物业管理费押金。
本院经审理认定事实如下：2015年8月27日，原告(出租方、甲方)与王伦(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将系争商铺出租给乙方作为开设麻辣香锅使用，计租面积为89平方米；租赁期为4年，自2015年9月1日起至2019年8月31日止；免租装修期共3个月，自2015年9月1日起至2015年11月30日止。免租装修期内，乙方无需支付租金，但应支付相关公用事业费、物业管理费及本合同约定的其他费用；起始租金为4元/平方米/天，月租金为10,828元，租金起始日为2015年12月1日。租金每3个月为一个支付周期，先付后用。签订本合同当日，乙方应向甲方账户支付首期3个月租金32,484元。以后每期租金均于前一周期届满前5个工作日予以支付；租金按以下约定比例递增2015年9月1日起至2017年8月31日，每月10,828元，2017年9月1日至2019年8月31日止，每月11,695元；签订本合同时，乙方应向甲方支付商铺租赁保证金32,484元及物业管理费押金13,350元；乙方在合同关系中所产生的任何费用(包括租金、5-2条约定的有关费用，违反5-3经营管理规章条款产生的罚金、违约金以及赔偿金等)，甲方均可选择从保证金中予以扣除(甲方不退还乙方已交租金)。租赁关系终止时，甲方收取的商铺租赁保证金，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用(包括租金、5-2条约定的有关费用，违反5-3经营管理规章条款产生的罚金、违约金、赔偿金以及恢复原状的费用)外，剩余部分由甲方在双方结算全部费用，且乙方注销(或变更)了以租赁商铺为注册地址的工商登记后的10日内无息归还乙方；租赁期间，使用该商铺所发生的水、电、煤气、通讯、设备费用、有线电视、物业管理费等费用由乙方自行承担；物业管理费为50元/月/平方米，物业管理费每3个月为一期支付，先付后用。签订本合同当日，乙方应向甲方账户支付首期3个月的物业管理费计13,350元；因乙方原因导致本合同解除或提前终止，甲方不退还租赁保证金及物业管理费押金；甲方于2015年9月1日前向乙方交付系争商铺。乙方应于本合同规定的免租装修期届满之次日(开业日)开始营业……。乙方应在2015年9月1日根据甲方的要求向指定账户支付装修押金，装修期间产生的垃圾清运费、临时电费等与装修有关的费用，由乙方承担。装修押金在扣除乙方装修期间违反装修守则或造成第三方财产损失的相应赔款(如有)，结清相关费用后，若有剩余的，甲方应于乙方装修完工且通过质检站和防火监督处的验收并获得进户许可证后的14个工作日内无息退还乙方；若乙方逾期开业的，免租装修期不顺延，乙方应按本合同规定缴付租金。若乙方没有合理理由逾期超过30日仍未开始营业，甲方有权解除本合同，乙方应按本合同规定承担违约责任；乙方按有关国家法律法规应向政府有关职能部门(如：消防、环保、卫生等部门)办理申报手续，需经政府有关职能部门和甲方检验认可后方可营业。乙方应自行办理关于经营所需具备的所有批文(包括营业执照、批准证书或许可证等)，甲方同意提供合理的协助。若乙方未能及时取得批文而导致延迟开业的，则乙方仍应自本合同约定之开业日起按标准支付租金；非因甲方原因导致合同解除或终止，乙方在该商铺内的全部装饰装修物归甲方所有，甲方无需就此对乙方进行补偿；若乙方以系争商铺为注册地址的，则乙方应在本合同终止或提前解除后2天内向公司登记机关递交变更乙方注册地址的全部合法文件，并应确保在本合同终止或提前解除后30天内完成该变更手续。在此之前，甲方有权暂不返还乙方的租赁保证金。
2015年12月3日，茴嘉公司注册成立，注册地址为系争商铺，法定代表人为王伦。
2015年8月31日，原告向两被告交付了系争商铺，两被告向原告支付了租赁保证金32,484元、物业管理费押金13,350元、装修押金15,349元。两被告承租系争商铺后，向金烁公司正常支付了2015年12月1日至2016年2月28日租金、2015年9月1日至2015年11月30日的物业管理费。
2016年5月9日，原告向两被告发出催款通知，要求两被告支付拖欠的租金、物业管理费及水电费。2016年9月12日、2016年10月14日、2017年7月24日，原告再次以书面催款通知的方式，多次要求两被告支付欠费。2017年8月3日，原告向两被告发出《关于解除<商铺租赁合同>事宜的函》，要求与两被告解除租赁合同。
2017年8月22日，原告为甲方，两被告为乙方，双方达成《关于系争商铺装修损失补偿金额以及该商铺交还的协议》约定，甲乙双方因房屋租赁合同纠纷诉至虹口区人民法院，由于双方均提出解除合同请求，为减少纠纷、免除装修评估环节以及评估费用，经双方协商，达成如下协议：1、确认乙方在系争商铺的装修损失补偿金额为4万元；2、乙方于2017年8月28日前将系争商铺的设施及所有物品搬离，将该商铺交还甲方，甲方应予以配合；乙方逾期不搬的，所有物品作为乙方遗弃物由甲方予以处理，商铺视为交付；乙方在进场搬离前1个工作日通知甲方，甲方派人到场，在乙方完成设施拆除，物品打包装车后，与乙方办理交接手续。交接中，双方确认电表读数并在交接单上签名。后原告于2017年8月28日收回系争商铺。
另查明，2014年4月29日，上海绿地北虹置业有限公司(以下简称绿地公司)【系绿地浦创国际广场(暂名)现项目建设单位】与原告签订《公平路项目房屋租赁合同》，约定绿地公司将坐落于上海市虹口区提篮桥街道东大名路1幢988号F1-F3房屋(建筑面积10,217.36平方米)出租给原告用作商业经营，租赁期限共15年；原告在租赁期内因经营需要，可自主对租赁物的全部或部分进行分割、转租、自行编定商铺号，其转租行为无须另行征得绿地公司的同意。绿地公司承诺在出租期内就租赁物业始终拥有合法权利，否则由此引起的一切法律后果由绿地公司承担。
2014年12月19日，上海市环境保护局向案外人绿地地产集团有限公司发出《上海市环境保护局关于绿地浦创国际广场(暂名)项目试运行的审批意见》，内容为：……二、经审查，我局作出以下决定：(一)同意系争商铺所在地块项目试运行，限期到2015年3月18日。……(三)项目在试运行期内应委托市级环境监测部门进行环保设施竣工验收监测，监测结果达到标准要求，应及时向我局办理竣工环境保护验收手续。(四)项目在本试运行期限内达不到验收要求并需要继续试运行的，应当在试运行期满前2周向该局申请延长试运行。……
2015年12月3日，上海市虹口区公安消防支队(以下简称虹口公安消防支队)向金烁公司出具《建设工程消防验收意见书》(沪虹公消验字【2015】第0153号)，内容为：你单位报送的受理凭证为沪虹公消验凭字【2015】第0139号的虹口区东大名路XXX号的北外滩法国中心内装修建设工程(建筑总层数为地上23层，地下2层；装修层数3层，为裙房第1至3层；建筑面积9,737平方米，其中公共区域建筑面积2,304平方米；使用性质：商场)《工程竣工验收报告(消防)》、《上海市建筑消防设施检测报告》、《内装修材料见证取样检验结果通知单》及相关资料已收悉。经我支队对所送资料审查及派员于2015年11月26日、12月8日至现场检查，该建设工程基本符合国家消防规范要求，消防验收合格。具体情况如下：……为确保安全使用，你单位应切实落实以下措施：……4、此场所属于公众聚集场所，在投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。
2016年1月14日，虹口公安消防支队检查后向原告出具了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》(沪虹公消安检字【2016】第0006号)。
2016年4月1日，上海市环境保护局以绿地浦创国际广场(暂名)项目存在建设项目需要配套建设的环境保护设施未经验收，主体工程正式投入使用的行为违反了《建设项目环境保护管理条例》第20条第1款的规定为由，向绿地公司发出《行政处罚决定书》，责令绿地公司停止绿地浦创国际广场(暂名)项目的使用，并罚款65,000元。2016年7月13日，绿地浦创国际广场(暂名)竣工环境保护经上海市环境保护局验收合格。
审理中，原告表示2016年10月起，系争商铺确实被锁门，但锁门行为并非原告实施。
上述事实，有原、被告提供的商铺租赁合同、公平路项目房屋租赁合同、上海市环境保护局关于绿地浦创国际广场(暂名)项目试运行的审批意见、行政处罚决定书、收据、现场照片、报警记录、信函、商铺交接书、催款函、解除合同通知函、商铺交还协议等证据及当事人的陈述为证。
本院认为，原告与被告王伦签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方应按约履行。首先，原、被告对承租的系争商铺约定于2015年12月1日起开始计租，当时《上海市环境保护局关于绿地浦创国际广场(暂名)项目试运行的审批意见》中确定的系争商铺试运行期限已过，金烁公司于2015年12月14日才通过消防验收，直至2016年1月14日才取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2016年4月1日，因绿地浦创国际广场配套建设的环境保护设施未经验收，主体工程即正式投入使用违反相关规定，被上海市环境保护局责令停止上述广场的使用，直至2016年7月13日验收通过后才被准许投入使用，前述情况的存在对原告使用系争商铺经营确会产生较大影响。现原、被告均表示不再继续履行租赁合同，双方同意租赁合同于2017年8月3日解除，故租赁合同可于该日解除。
其次，系争商铺于2016年7月13日已具备开业条件，在系争商铺通过了商场营业前的消防安全检查，商场环保设施亦已通过环保局验收合格，系争商铺投入使用已无障碍情况下，两被告仍未能按约向原告支付后续租赁费用。但考虑到系争商铺于2016年4月1日至7月13日期间被上海市环境保护局处罚，与两被告不能正常经营存在关联，双方解除合同属事出有因，并非原告或被告一方违约造成，不能完全归责于原、被告其中一方，故在此情况下，原告并无理由没收两被告支付的物业管理费押金，应将该笔款项返还两被告。租赁保证金亦应根据合同约定，待茴嘉公司注销或迁移在系争商铺工商登记后，原告应返还两被告。原告就两被告在装修中造成房屋质量问题并无提供充分证据，故装修押金原告也应一并返还。原、被告曾在诉前调解时就返还系争商铺、装修补偿达成过协议，后两被告也按约向原告返还了系争商铺，故原告应按协议约定向被告支付装修补偿。两被告就消防环评测试所付费用与承租系争商铺并无直接关联，且两被告就相关费用支出也无充分证据证实，故对两被告该项反诉请求，本院不予支持。
最后，两被告使用系争商铺期间的部分时段确系在绿地浦创国际广场(暂名)项目被行政处罚、准许投入使用之前，故原告要求全额收取前述期间的租金及物业管理费确有不妥。2016年10月起，系争商铺被锁门，两被告无法使用系争商铺正常经营，原告不应再向两被告收取租金及物业管理费。另外，租赁合同中约定物业管理费由两被告负担，两被告现以系争商铺没有物业管理为由要求原告退还全额物业管理费，并无充分依据，故本院根据已查明事实，综合考虑双方租赁情况，对两被告使用系争商铺期间的租金、物业管理费等酌情予以调整。
两被告同意支付使用系争商铺期间欠付的水电费，与法不悖，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告上海金烁实业有限公司和被告王伦就上海市虹口区提篮桥街道东大名路XXX号F1-F3商场内F208商铺签订的《商铺租赁合同》于2017年8月3日解除；
二、被告王伦、上海茴嘉餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起10日内，支付原告上海金烁实业有限公司房屋租金15,159.20元；
三、被告王伦、上海茴嘉餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起10日内，支付原告上海金烁实业有限公司物业管理费8,900元；
四、被告王伦、上海茴嘉餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起10日内，支付原告上海金烁实业有限公司水费1,924元、电费3,826.68元；
五、原告上海金烁实业有限公司应于本判决生效之日起10日内，返还被告王伦物业管理费押金13,350元、装修押金15,349元；
六、原告上海金烁实业有限公司应于本判决生效之日起10日内，赔偿被告王伦、上海茴嘉餐饮管理有限公司装修损失40,000元；
七、原告上海金烁实业有限公司应于被告上海茴嘉餐饮管理有限公司办理了以上海市东大名路XXX号F1-F3商场内二楼F208商铺为注册地址的注销或变更登记后10日内，返还被告王伦租赁保证金32,484元；
八、驳回原告上海金烁实业有限公司的其余诉请；
九、驳回被告王伦、上海茴嘉餐饮管理有限公司的其余反诉诉请。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5,682.68元、反诉受理费2,390.66元，共计8073.34元，由原告上海金烁实业有限公司负担6523.34元，被告王伦、上海茴嘉餐饮管理负担1,550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 周虹君
人民陪审员 毛济平
人民陪审员 郭 瑛
二〇一八年七月十二日
书 记 员 王梦熊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。