上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民四(民)初字第2639号
原告周保俊，男，1933年9月23日出生，汉族，住上海市。
原告范如英，女，1939年5月6日出生，汉族，住址同上。
原告姜丹，女，1982年4月1日出生，满族，住址同上。
三原告共同委托代理人郑璐，上海沪南律师事务所律师。
三原告共同委托代理人周逸娟，女，1960年11月11日出生，汉族，住上海市。
被告乔斌，男，1983年7月14日出生，汉族，住上海市。
被告上海庆齐实业发展有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人唐琳，经理。
委托代理人乔斌。
原告姜丹、周保俊、范如英与被告乔斌、上海庆齐实业发展有限公司(以下简称“庆齐实业”)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜丹、周保俊、范如英的委托代理人郑璐、周逸娟、被告乔斌、被告上海庆齐实业发展有限公司的委托代理人乔斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜丹、周保俊、范如英诉称，周小龙于2015年9月18日去世。三原告系周小龙的法定继承人。2013年6月17日，周小龙向案外人徐柏华借款人民币(以下币种均为人民币)25万元，为确保其按时清偿债务，周小龙根据案外人的指示办理公证委托手续，授予被告乔斌代为出售上海市古浪路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的权利。后周小龙未能及时还款。2014年7月1日，被告乔斌作为被委托人将系争房屋以125万元的价格出售给被告庆齐实业，随后被告庆齐实业又将系争房屋转卖给他人。2014年11月，周小龙被多次威胁后被迫搬离系争房屋。周小龙得知系争房屋被出售后，多次要求被告乔斌归还剩余款项均遭拒绝。经查实，在签订系争房屋买卖合同时，系争房屋买受人庆齐实业的法定代表人为被告乔斌，乔斌的行为系双方代理，且房屋的出售价严重低于市场价。两被告双方代理的行为属无效行为，买卖合同应依法确认无效。因系争房屋已由被告庆齐实业出售给案外人，系争房屋所有权无法返还，故两被告应按房屋市场价值赔偿原告损失。被告为原告偿还了银行贷款602,903.60元，偿还案外人徐柏华借款25万元，原告对此予以确认，并同意在赔偿价款中扣除。现原告诉至法院，请求判令：1、确认编号为XXXXXXX的房地产买卖合同无效；2、二被告赔偿原告1,457,096.40元；3、本案评估费、诉讼费由二被告共同承担。
被告乔斌辩称，被告与周小龙是房屋买卖关系，周小龙借款时同意在无法归还借款的情况下将系争房屋出售。实际成交价为130万元，合同价是125万元，后系争房屋以158万元的价格出售给案外人并已交易过户。出售系争房屋时周小龙因吸毒被捕，被告办理了全部手续，房款均为周小龙偿还了债务。其中，为抵押权人徐伯华归还借款301,500元；为抵押权人上海浦东发展银行外高桥保税区支行(以下简称“浦发银行”)归还602,903.60元；因周小龙未及时归还浦发银行贷款，导致浦发银行对其提起(2013)浦民六(商)初字第8854号民事诉讼，为此被告支付诉讼费4,745.50元、保全费3,365元、律师费4,000元；归还债权人高某48万元。除了上述债务，房款10万元是户口押金，周小龙逾期迁出户口构成违约，该10万元已作为违约金扣除。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
被告庆齐实业的辩称意见同被告乔斌。
经审理查明，周小龙于2015年9月18日去世。三原告系周小龙的法定继承人。被告庆齐实业原法定代表人为被告乔斌，2015年1月15日变更为唐琳，企业类型为一人有限责任公司。2013年6月17日，周小龙出具《借据》，载明借款25万元，于2013年8月16日前归还，利息按银行同期利率的四倍计算，逾期还款的违约金按日千分之五计算。同日，徐伯华登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为25万元。同日，徐伯华向周小龙汇款25万元。2013年7月3日，上海市宝山公证处出具《公证书》，对周小龙于2013年6月17日签订的《委托书》进行公证，委托内容为委托被告乔斌办理系争房屋的出售或出租的相关事宜。
2014年7月1日，周小龙(甲方)与被告庆齐实业(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积为75.43平方米，转让价款125万元。甲方签字处系乔斌作为代理人代签。在注销系争房屋上的抵押权登记后，系争房屋权利人登记为被告庆齐实业。2014年9月18日，被告庆齐实业(甲方)与案外人罗某某、陈某某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，合同记载的转让价款125万元，实际成交价为158万元。2014年12月4日，系争房屋权利人登记为罗某某、陈某某。现原告诉至本院，要求判决如其诉请。
审理中，被告乔斌提供周小龙出具的《委托授权书》，证明系争房屋出售给庆齐实业指定人员用于归还银行及高某、徐伯华的借款并承担所有税费；提供2013年7月20日由周小龙出具的《预付房款收据》，证明周小龙收到预付房款40万元。原告质证认为两份材料系周小龙提前签订的空白纸张，没有转账凭证相对应，对该证据不予认可。
审理中，原告认为根据被告所述的系争房屋在2014年7月1日的成交价为130万元，远低于市场价，故向本院提出申请，要求对系争房屋的市场价格做评估。本院依法委托上海大雄房地产估价有限公司(以下简称“大雄房产”)进行评估。2016年2月23日，大雄房产出具《房地产评估报告》，确认系争房屋于价值时点2014年7月1日的价值为206万元。2016年8月20日，大雄房产出具《补充说明》，确认系争房屋于价值时点2014年7月1日毛坯状态的价值为198万元。原告对该评估报告无异议，两被告认为评估的价值高于实际成交价，对报告不予认可。
本院认为，关于周小龙与被告庆齐实业就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》的效力问题。
被告乔斌作为周小龙的受托人与被告庆齐实业就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》时仍为被告庆齐实业法定代表人，且庆齐实业的性质为一人有限责任公司，被告乔斌的代理行为属于自己代理，法律并未规定自己代理所签订的合同属于无效合同或可撤销合同，对自己代理行为是否有效，应当以该代理行为是否损害被代理人利益为依据。审理中，经评估，系争房屋市场价为206万元(含装修8万元)，对此被告虽持异议但未提供证据证明评估结论存在错误，系争房屋的实际成交价远低于市场价，被告乔斌作为代理人损害了周小龙的利益，其作为周小龙的代理人与被告庆齐实业就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》应为无效。因无效合同取得的财产应当互相返还，但系争房屋已由被告庆齐实业转让给第三人，且无证据证明该买受人知晓原告与被告庆齐实业间的买卖合同存在无效事由，且第三人已支付合理对价并实际取得系争房屋所有权，第三人属善意取得。故系争房屋所有权已无法返还，两被告应对其行为承担赔偿责任。鉴于被告乔斌另以略低于评估价的价格出售系争房屋尚属合理，结合本案实际情况，本院确认系争房屋于2014年7月1日的合理市场价为170万元。
关于被告对原告的债务数额，本院根据被告辩称的债务逐一进行认定：1、浦发银行的剩余贷款602,903.60元。原告对此予以认可，本院对此予以确认。2、(2013)浦民六(商)初字第8854号案件的诉讼费4,745.50元、保全费3,365元、律师费4,000元。因该费用系浦发银行因周小龙、原告姜丹拖欠贷款起诉的诉讼成本，被告乔斌结清的该费用理应由原告负担，本院对该费用予以确认。3、抵押权人徐伯华的25万元借款及利息。徐伯华对周小龙的债权本金是25万元，原告对此予以认可，本院对此予以确认。被告辩称自2013年6月17日起至2014年7月1日的利息为51,500元，已支付给徐伯华，故徐伯华注销了抵押登记。根据借款合同约定，原告对其的债务数额包括本金、利息、逾期罚息及其他费用，根据相关规定，利息及罚息的年利率应当不超过债权本金的24%，周小龙逾期归还债务属实，被告乔斌代为归还的利息并未超过法律规定的上限，且徐伯华已注销了抵押登记，故本院对该利息予以确认。4、案外人高某的债权48万元。被告未提供证据证明该债权的真实性，本院对此不予确认。5、逾期迁出户口违约金10万元。因合同并无对逾期迁出户口的违约金作约定，本院对此不予确认。
综上，两被告应赔偿原告的金额为系争房屋合理转让价扣除本院认定的债务，即783,485.90元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决如下：
一、周小龙与被告上海庆齐实业发展有限公司于2014年7月1日就上海市古浪路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告乔斌、上海庆齐实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告姜丹、周保俊、范如英人民币783,485.90元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案评估费人民币6,885元，由被告乔斌、被告上海庆齐实业发展有限公司共同负担。
本案保全费人民币5,000元，由被告乔斌、被告上海庆齐实业发展有限公司共同负担。
本案受理费人民币16,345元，由被告乔斌、被告上海庆齐实业发展有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 梁 斌
代理审判员 张 端
人民陪审员 王 俭
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 陈文渊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。