吉林省吉林市丰满区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0211民初1914号
原告：石某，住吉林省吉林市。
委托诉讼代理人：蒋玉梅，吉林圣诺律师事务所律师。
原告：宋某，住吉林省吉林市。
委托诉讼代理人：蒋玉梅，吉林圣诺律师事务所律师。
被告：宋某某，住吉林省吉林市。
委托诉讼代理人：逯敬，吉林汇烨律师事务所律师。
原告石某、宋某与被告宋某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月31日受理，2017年9月1日由审判员吕瑛伟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋某及其与原告石某共同的委托诉讼代理人蒋玉梅、被告宋某某及其委托诉讼代理人逯敬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
石某、宋某向本院提出诉讼请求：1、依法确认石某、宋某与宋某某签订的顶名协议无效；2、宋某某、宋某某1、王某某立即返还已收取的农民建房名额转让费3万元。事实与理由：2011年1月27日，石某、宋某与宋某某签订顶名协议书一份，协议约定：宋某某将建华农民建房名额转让给石某、宋某，收取石某、宋某顶名费3万元。石某、宋某必须以宋某某名义购买丰满区建华村三期房屋，签订协议当日，宋某某、宋某某1、王某某收取石某、宋某顶名费3万元，并为石某、宋某出具收条一张。当时口头承诺当年年底交房，办理房屋所有权证。现已五年多了，房屋仍未交付，此顶名协议因违反法律规定无效，石某、宋某找建华村退房，建华村已将收取的1万元定金退还石某、宋某，石某、宋某多次找宋某某、宋某某1、王某某返还顶名费拒不退还。石某、宋某诉至法院，因宋某某当时未满18周岁，系未成年，故应有其父母承担民事责任，要求宋某某1、王某某立即返还已收取的农民建房名额转让费3万元。
宋黎明辩称：一、石某、宋某所诉与事实不符。1、答辩人根本不认识石某、宋某，并未同其二人协商后才订立诉争协议书，也无其所称的答辩人口头承诺年底交房并能办理房产大照等事实，石某、宋某所诉是虚假的。答辩人当年还是个孩子在外地上大学，对村里分房子的事具体情况并不知情。石某、宋某看建华村给自己村民的福利房便宜，主动托人找中间人到建华村民手中买分房的名额。石某、宋某当时在建华村一起购买了几个名额，石某、宋某作为要买房者事先对要购买房子的情况肯定是了解清楚，对于建华村建房的情况应当比答辩人更了解，如没有今天的诉讼答辩人至今也不知道具体情况。同样的协议石某、宋某签了若干份，协议签订后，石某、宋某自己到建华村交付了购房的定金及选定房屋面积，答辩人根本就没有参与过。2、石某、宋某在起诉状中称与答辩人签合同时答辩人未满18周岁，所以将答辩人的父母列为被告，但在起诉状中明确写明答辩人系1990年1月14日出生的，协议签订时间是2011年1月27日，当时答辩人已经21岁了，石某、宋某连这么基本的减法都不会算了吗？石某、宋某在向人民法院提交的诉状中就敢做这么明显的虚假陈述，诉状中其他事实虚假成分更是可想而知了，石某、宋某这就是在恶意诉讼。答辩人的父母也不应成为本案的被告。3、石某、宋某从未就此事找过答辩人，更不存在拒不返还的事实。二、石某、宋某请求确认双方签订的协议无效没有法律依据。三、石某、宋某与答辩人签订的协议并非房屋买卖协议。协议的标的并不是特定的房屋。协议转让的是答辩人作为建华村村民特殊身份所享有的特定利益。本案不能作为房屋买卖合同进行审理。四、退一步讲，如此协议人民法院认定无效，应当判令双方返还，石某、宋某也要返还被告以1950元每平方米在建华新村购买房屋的资格，如石某、宋某无法返还购房资格，应当折价赔偿被告的损失。合同无效是因石某、宋某的过错造成的，因此石某、宋某应当就合同无效给答辩人造成的损失承担赔偿责任。石某、宋某对于要购买的建华新村房屋的情况是明知的，自己是市民更是明知的，却还要拖中间人到建华村民手中收购购房票，与答辩人签订石某、宋某事先单方拟好的格式协议，现又以自己是市民为由主张合同无效，可见如该协议人民法院认定无效完全是石某、宋某的过错造成的，应当由石某、宋某承担责任。综上，石某、宋某所述是不属实的，请法院依法驳回石某、宋某的诉讼请求。
经审理查明：石某、宋某户口性质为非农业户口。2011年1月27日，经中间人李宪斌介绍，二人与宋某某签订《协议书》一份，约定宋某某自愿将吉林市建华农民建房名额以3万元的价格转让给石某、宋某，石某、宋某一次性付给宋黎明转让费3万元，并约定石某、宋某用宋某某姓名、建房名额建房，宋某某无条件为石某、宋某提供建房所需的一切手续。石某、宋某向宋某某支付了3万元。由于房屋一直未能交付，石某、宋某诉至法院。
另查明，涉案房屋是建设在集体土地上的福利房，只有建华村村民有权购买。2017年9月7日，石某、宋某向本院提出撤诉申请，要求撤回对宋某某1、王某某的告诉，本院以（2017）吉0211民初1914号民事裁定书准许其二人撤回对宋某某1、王某某的告诉。
认定上述事实的证据有：协议书、收条、石某、宋某的身份证复印件。
根据石某、宋某的诉讼请求及宋某某的答辩意见，归纳本案的焦点问题是：石某、宋某与宋某某签订的顶名购房协议是否合法有效；如该协议无效，宋某某应否承担返还石某、宋某3万元转让费的责任。
本院认为，第一，石某、宋某与宋黎明签订的协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或'小产权房'。”依据我国现有土地政策，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权须同时转让。本案诉争房屋系建设在建华村集体土地上的村民住房，只有该集体经济组织成员可享有该房屋的所有权及该房屋占用范围内的土地使用权，非本集体组织成员无权取得或变相取得。本案石某、宋某并非建华村村民，按照上述规定，其不得购买建华村村民福利住房。由于石某、宋某与宋某某于2011年1月27日签订的协议书违反了我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，损害了社会公共利益，应认定为无效合同。
第二，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于宋某某将只有本集体经济组织成员享有的购房名额销售给石某、宋某的行为存在过错，而石某、宋某签订购房协议时没有尽到合理的审查和注意义务，亦存在一定过错，经综合考虑双方过错程度，因石某、宋某与宋某某签订的购房协议无效，按照上述法律规定，宋某某应将自石某、宋某处取得的3万元费用予以返还。关于宋某某抗辩称石某、宋某应当返还其在建华村购买房屋的资格的抗辩，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第四款之规定，判决如下：
一、石某、宋某与宋某某于2011年1月27日签订的协议无效；
二、宋某某于本判决生效后五日内一次性返还石某、宋某转让费3万元；
如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费550元，减半收取275元，由石某、宋某、宋某某各负担137.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审判员 吕瑛伟
二〇一七年十月十日
书记员 王丽丽