北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京01民终5190号
上诉人（原审被告）：田铭奇，男，1974年12月23日出生。
被上诉人（原审原告）：北京城承物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区丹棱街16号海兴大厦C座616。
法定代表人：彭明林，董事长。
委托诉讼代理人：陈昆，女，该公司法务部部长。
上诉人田铭奇因与被上诉人北京城承物业管理有限责任公司（以下简称城承公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初9171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭，因无新事实不开庭进行了审理。上诉人田铭奇，被上诉人城承公司之委托诉讼代理人陈昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
田铭奇上诉请求：撤销一审判决，依法改判我交纳60%物业费，退还我相应期间的统收服务费。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1.城承公司在履行《X中心D座、E座、(4#、3#)楼物业管理公约》(以下简称《公约》)中存在重大违约，续签《物业管理合同》时变更合同主要条款，任由第三方在物业管理区域内经营停车场扰民。2.城承公司未尽维修、养护、管理、维护义务，应赔偿损失。3.一审认定《和解协议书》约定“对未发生物业费打折条款”无效有误。
城承公司辩称，同意一审法院判决，不同意田铭奇的上诉请求和理由，请求维持原判。
城承公司向一审法院起诉请求：一、要求田铭奇交纳物业管理费，履行合同；二、补交拖欠的物业费：43159.2；空调费：3853.5元；滞纳金：4000元；共计：51012.7元。三、承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2003年1月7日，北京城建投资发展股份有限公司关于《公约》经北京市居住小区管理办公室核准。该《公约》中记载：大堂等为产权人所共有并共用的部位；城承公司为小区物业管理企业；在物业管理委员会成立之前，物业管理企业由开发企业选定；物业管理委员会成立后可按有关规定解聘和重新聘请物业管理企业；物业管理收费标准为2.8元/㎡/月；其它费用：水环路分户式中央空调公共冷却水系统运行维护费及住宅楼首层大堂空调费暂定3元/㎡/年(入住一年后根据实际运行成本调整)；物业管理费各产权人首期物业管理费起计日期自收楼之日起开始计算，首期之后的物业管理费按年、季收取，各产权人应于每期五日前向物业管理公司预缴当期物业管理费；向该产权人收取迟交或欠交款项的滞纳金，按每日3‰自应付之日起到实际支付日计算。
田铭奇系该小区X号楼X室的业主，房屋建筑面积128.45平方米。2004年5月2日，田铭奇签署《承诺书》，认可已详细阅读过经北京居住小区管理办公室核准的《X小区D座、E座、(4#、3#)楼物业管理公约》，同意遵守本公约的一切条款，如有违约，愿意承担相应违约责任。
另查，城承公司曾在法院起诉田铭奇，要求其支付物业费、空调费等，后撤诉。田铭奇提交《和解协议书》一份，记载：因物业服务存在瑕疵给予业主物业费减免，其中1、免除2005年至2006年度物业管理服务费；2、2006至2008年度物业管理服务费给与50%的免除；3、2008至2009年度物业费给予20%免除，同时本项约定作为双方今后关于物业管理服务收费的最高标准；4、双方对中央空调公共冷水系统运行维护费及住宅首层大堂空调费(简称空调费)暂时按照约定标准交纳；双方保证严格保密，不扩大影响，否则因此产生的一切后果由业主承担。该《和解协议书》签订于2008年11月27日，加盖“北京城承物业X小区客户服务中心”公章。2008年12月1日，田铭奇按前述《和解协议书》交纳包括2005年5月2日至2009年5月1日物业费、2005年6月1日至2005年9月30日及2006年6月1日至2006年9月30日、2007年6月1日至2007年9月30日、2008年6月1日至2008年9月30日的中央空调公共冷却水及首层大堂空调费在内的费用，该发票清单加盖“北京城承物业管理有限责任公司X中心管理处财务专用章”。城承公司对上述《和解协议书》及发票清单真实性不予认可，但未进一步提交证据，认为即使是真实的，亦认为在诉讼中当事人为达成调解协议或以和解为目的作的妥协所涉及的对事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。
田铭奇另提交照片多张，证明城承公司提供的物业服务不合格，存在车辆管理不力、门禁损坏无人修理、物业公司财务未予公示等问题；提交《X小区(一期)前期物业合同》，证明其内容与城承公司提交的《X小区D座、E座、(4#、3#)楼物业管理公约》内容不同。城承公司称该《X小区(一期)前期物业合同》有效时间与本案主张的交费期间不符。经查，该合同适用物业类型公寓、写字楼，物业服务期限为2003年3月1日至2006年12月31日。
一审法院认为，田铭奇在与城承公司签订了承诺遵守《公约》的《承诺书》后，城承公司在涉诉小区内提供物业服务，履行了物业管理义务，田铭奇作为小区业主已接受服务，因此双方之间存在事实上的物业服务关系，故田铭奇应当按《公约》约定交纳物业服务费用，包括物业管理服务费及分户式中央空调公共冷却水系统正常运行维护及公寓首层大堂空调费。但考虑到城承物业提供的服务确有一定瑕疵，故对滞纳金一项法院不予支持。
经查，城承公司虽否认《和解协议书》的真实性，但经法院释明未进一步提交证据证明，故法院对该协议书真实性予以确认。2009年5月1号之前的物业费及中央空调公共冷却水及首层大堂空调费，双方已依据《和解协议书》的约定结清，城承公司不得再次主张。对于2009年5月2日后的物业费，虽然双方约定按最高80%收费标准计算，但考虑到物业公司提供的物业服务受益对象为全体小区业主，城承公司与田铭奇对未发生的服务期间的物业费进行打折的约定侵害了其他全额交费业主的利益，因此该内容约定应属无效，田铭奇应按《公约》约定的标准支付费用。由于城承公司的物业服务具有连续性，因此田铭奇关于诉讼时效的辩称，法院不予采信。田铭奇的辩称亦不构成其拒交物业费的理由。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、田铭奇于判决生效后五日内向北京城承物业管理有限责任公司交纳二○○九年五月二日至二○一七年五月一日物业费共计人民币三万四千五百二十七元三角六分；二○○九年至二○一六年的空调费人民币三千零八十二元八角；二、驳回北京城承物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果田铭奇未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，田铭奇提交：1.照片四张，证明有广告收益，且应当归全体业主所有，物业公司不返还业主构成违约；2.2003年《前期物业服务合同》一份，证明现在的合同版本中删除清理外墙，物业服务内容缩减。城承公司质证意见为：1.不认可证据照片真实性，认为无法看出是涉诉小区，亦不认可证明目的。2.不认可2003年《前期物业服务合同》与本案的关联性，认为合同与业主无关，且合同约定的服务期间已过。本院认为，田铭奇所提交照片不能明确反映系涉诉小区自2009年8月到2017年8月的持续情况，无法证实其证明目的。而2003年《前期物业服务合同》，一审时田铭奇已就同一证明事项向法庭提交该证据，故不属于新证据范畴。
另，田铭奇提交申请书，要求城承公司提供如下材料：1.2003年3月1日到2017年7月1日期间X小区区域商业广告发布单位；2.城承物业与广告发布单位签订的《合同》；3.广告收益财会账册；4.《X小区（一期）前期物业服务合同》（2003.1-2006.12.31）附件1委托物业管理的细目；5.住宅物业费2.8元/平米批准文件。本院经审查认为，关于材料1.2.3，田铭奇在一审中并未针对中心区域广告收益问题提出反诉，其在二审期间提出超出本院上诉审理范围。关于材料4，本案争议的物业费期间为2009年8月至2017年8月，不在《X小区（一期）前期物业服务合同》（2003.1-2006.12.31）的有效期内，该项申请之理由，本院不予采纳。关于材料5，诉讼中，城承公司已提供北京市居住小区管理办公室关于涉案小区物业费价格标准核准的通知。综上，本院对田铭奇的上述申请均不予准许。
此外，统收服务费每月1元，自2003年9月国务院颁布的《物业管理条例》后取消，该条例四十五条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
上述事实，有双方当事人一、二审审理期间陈述，照片四张，2003年《前期物业服务合同》等证据材料在案佐证。
本院认为，城承公司为X小区D座、E座提供物业服务，双方存在事实上的物业服务关系，田铭奇应当按约定交纳物业费。综合来看小区目前运行情况尚属正常，物业公司的服务内容并未明显影响业主生活质量。如果物业服务企业对小区进行服务过程中出现瑕疵，小区业主均拒交或者少交物业费，必然导致物业服务企业收入减少，物业服务水平、质量下降，如此循环对小区业主及物业公司均无益处，故田铭奇可以在缴纳物业费后继续要求城承公司履行相应义务。物业公司亦应就存在的问题及时加以改正，不断提高自身服务水平，与业主和谐相处。
关于物业费交纳比例问题，首先，在双方签订的和解协议中，鉴于后续服务期间尚未发生，服务质量如何尚未明确，对该期间的费用进行打折侵害了其他全额缴费业主的利益，因此一审法院认定该约定无效正确，本院不持异议。其次，庭审中田铭奇主张城承物业侵占广告收益，因该收益属于全体业主之共同权益，故应由全体业主主张。最后，田铭奇提出城承物业未完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，导致其房屋因漏水受损，而城承物业承诺赔偿，该争议不属于本案审理范围，应当另案解决。
另，田铭奇上诉要求核减统收服务费，其主张合理，本院对此予以支持。
综上所述，田铭奇的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初9171号民事判决；
二、田铭奇于判决生效后五日内向北京城承物业管理有限责任公司交纳二○○九年五月二日至二○一七年五月一日物业费共计人民币34431.36元；二○○九年至二○一六年的空调费人民币3082.8元；
三、驳回北京城承物业管理有限责任公司其他诉讼请求；
四、驳回田铭奇其他上诉请求。
如果田铭奇未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费147元，由田铭奇负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 伟
审 判 员 白 云
审 判 员 王国庆
二〇一七年八月十日
法官助理 任可娜
书 记 员 赵倬希