安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)皖01民初533号
原告：张健，男，1973年9月18日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。
委托诉讼代理人：孙传清，安徽征宇律师事务所律师。
被告：安徽省国金融资担保有限公司（以下简称国金融资公司），住所地合肥市蜀山区黄山路455号，统一社会信用代码91340100553287179H。
法定代表人：吴伟，董事长。
委托诉讼代理人：王晓辉，男，该公司员工。
被告：安徽省轴商特钢有限公司，住所地合肥市瑶海区明光路435号桂馨苑A幢107室，统一社会信用代码340100000481296。
法定代表人：吴振文，总经理。
被告：合肥市苏鑫机电有限责任公司，住所地合肥市合裕路唐桥新村4幢101室，统一社会信用代码940100000042758。
法定代表人：吴振文，总经理。
被告：芜湖市明远轴承锻造有限公司，住所地芜湖市繁昌县繁阳镇戴店村（繁昌工业园13号），组织机构代码77284244-3。
法定代表人：王志红，总经理。
被告：吴振文，男，1969年1月25日出生，汉族，住江苏省下关区。
被告：王志红，男，1976年3月14日出生，汉族，住合肥市庐阳区。
被告：高明媛，女，1963年9月6日出生，汉族，住合肥市庐阳区。
被告：王霖，男，1963年5月4日出生，汉族，住合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：乔天，安徽品涵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘成志，安徽品涵律师事务所律师。
被告：ＸＸ，男，1971年11月20日出生，汉族，住合肥市庐阳区。
被告：王帮慧，女，1971年9月2日出生，汉族，住合肥市庐阳区。
原告张健与被告安徽省国金融资担保有限公司（以下简称国金融资公司）、安徽省轴商特钢有限公司、合肥市苏鑫机电有限责任公司、芜湖市明远轴承锻造有限公司、吴振文、王志红、高明媛、王霖、ＸＸ、王帮慧因案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张健及其委托诉讼代理人孙传清，被告国金融资公司的委托诉讼代理人王晓辉到庭参加诉讼，被告安徽省轴商特钢有限公司、合肥市苏鑫机电有限责任公司、芜湖市明远轴承锻造有限公司、吴振文、王志红、高明媛、王霖、ＸＸ、王帮慧经本院传票传唤，拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
张健向本院提出诉讼请求：1、确认张健对寿春路百花大厦B座2404室享有租赁权，并继续履行租赁合同；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年8月1日，王志红向张健借款累计30万元本金，王志红出具了一份借条，并约定月息2分。至2012年12月13日累计利息170400元。为此，张健、王志红于2013年12月13日签订一份《租赁合同》，将寿春路百花大厦B座2404室租赁给张健，租赁期限自2013年12月12日至2028年12月12日，王志红将尚欠张健的470400元借款作为已收取的租金予以抵销。合同签订后第三天，张健就开始使用该房屋作为办公地点，从事装饰装修业务至今，期间从未间断使用该房，且于2016年9月申请领取了个体户营业执照。2016年9月18日，合肥市中级人民法院向张健发出（2015）合执字第00430号《通知书》，认为张健并未实际占有使用该不动产，仅是以租金来抵偿借款，不能阻却该拍卖标的物的交付。该通知实际上认可了张健与王志红签订的《租赁合同》合法有效，但认为在法院查封之前没有占有使用该不动产，因此不能保护张健的租赁权。为此，张健提出案外人执行异议申请，合肥市中级人民法院对张健的申请做出了（2016）皖01执异54号《执行裁定书》，裁定张健对租赁房产享有租赁权没有事实依据，驳回了张健的异议请求。《通知》认可了张健与王志红签订的《租赁合同》合法有效，但认为在法院查封之前没有占有使用该不动产，因此张健的租赁权不能得到保护。而其后的《裁定书》又否认了张健的租赁合同效力。同一法院对同一事实做出了不同的认定。张健签订的租赁合同是合法有效的，期间一直使用该房屋至今也是事实。
国金融资公司辩称，1、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”依据该规定，法院执行过程保护案外人租赁权的条件有两个：首先案外人在法院查封之前已签订合法有效的租赁合同，其次在法院查封之前实际占有该不动产，否则对其提出的租赁权不应予以保护。张健本案中仅仅提供所谓的借条及以使用权抵债的租赁合同，没有提供借款支付证明，该租赁合同的合法权存在问题，更为重要的是，依据房屋现状照片、被执行人王志红实际控股公司的工商登记信息（注册地址为该房屋）及法院执行局从物业管理公司调取的物业费缴纳票据两张等证据，足以证明该房屋实际控制人仍为王志红，案外人张健并未实际占有房屋，其不符合案外人租赁权保护明文规定的必要条件，对其租赁权不能予以保护。2、即便结合张健提供的部分证据来看，说明合肥市中级人民法院在2015年11月20日对房屋查封前，查封房屋物业费的缴费主体一直为合肥迪尼奥进出口贸易有限公司（以下简称迪尼奥公司），这与法院调取物业公司物业费缴纳票据显示的缴费主体是完全吻合的，说明张健未实际缴纳物业费。其次张健提供的供电公司发票联显示的房屋电费缴纳主体均为王志红。3、张健提出的迪尼奥公司并未实际经营并非事实，依据国金融资公司从合肥市社保局调取的该公司社保缴纳信息显示，该公司目前一直在为公司员工依法缴纳社保，并未终止。4、张健提供的2016年9月份注册个体、以其名义缴纳的至2016年12月31日的半年期物业费在证明查封前占有房屋的问题上没有任何证明力。综上，张健即没有缴纳物业费，也没有缴纳电费，并没有提供足够证据说明其在法院查封前已实际占有房产，相反的是，根据国金融资公司提供的证据，法院调取证据足以显示该房产实际控制人并非张健。依据最高院的规定，张健不满足租赁权保护的必要条件，对其异议申请应予以驳回。
被告安徽省轴商特钢有限公司、合肥市苏鑫机电有限责任公司、芜湖市明远轴承锻造有限公司、吴振文、王志红、高明媛、王霖、ＸＸ、王帮慧未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告国金融资公司与被告安徽省轴商特钢有限公司、合肥市苏鑫机电有限责任公司、芜湖市明远轴承锻造有限公司、吴振文、王志红等追偿权纠纷一案，本院于2014年12月1日作出（2014）合民二初字第00074号民事判决，判决为：一、被告安徽省轴商特钢有限公司于判决生效之日起五日内向原告国金融资公司偿还代偿的贷款本息5022428.86元，并自2013年12月27日起以5022428.86元为基数按月2%承担利息至款清时止；二、被告合肥市苏鑫机电有限责任公司、芜湖市明远轴承锻造有限公司、吴振文、王志红对被告安徽省轴商特钢有限公司上诉债务承担连带清偿责任；三、原告国金融资公司对被告高明媛名下的位于合肥市庐阳区安庆路99号606室拍卖、变卖等所得价款在62万元范围内享有优先受偿权；对被告王霖名下的位于合肥市庐阳区人民巷6号1幢301室拍卖、变卖等所得价款在92万元范围内享有优先受偿权；对被告ＸＸ及王邦惠名下的位于合肥市沿河路222号柏景湾香榭里道5幢商102室拍卖、变卖等所得价款在300万范围内享有优先受偿权；四、驳回原告国金融资公司其他诉讼请求。上述法律文书生效后，安徽省国金融资担保有限公司向本院申请执行。
在执行过程中，本院于2015年11月20日作出（2015）合执字第00430号执行裁定，冻结王志红银行存款500万元。同日，本院向合肥市房产局发出协助执行通知书，查封被告王志红名下位于合肥市××花大厦××室（产权证号：庐0506**）。该房产经安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司评估，评估价为940200元。案外人张健向法院提交了《租赁合同》、借条、以房抵债凭据，主张对上述房屋享有租赁权。
2016年9月18日，本院向王志红、张健发出（2015）合执字第00430号通知书，认为被执行人王志红名下位于合肥市××花大厦××房产，张健提交的《租赁合同》，虽然签订在查封之前，但张健并未实际占有使用该房屋。根据工商登记信息表明，合肥迪尼奥进出口贸易公司（王志红实际控股公司）注册地址即是该房屋；且租赁合同签订后，物业费、水电费缴纳主体亦非张健。张健并未实际占有使用该房屋，仅是以租金抵偿借款，其租赁行为与法院保护案外人租赁权条件不符，对其租赁权不能予以保护。后张健向本院提出执行异议申请，本院于2016年11月18日作出（2016）皖01执异54号执行裁定书，驳回了张健的执行异议申请。
另查明，迪尼奥公司于2006年9月11日成立并注册，住址登记为案涉房屋，其法定代表人为王志红。2016年9月2日，张健以案涉房屋为经营场所注册了合肥庐阳区健远家装服务部。案涉房屋的水电费发票均显示户名为王志红，2016年前相关缴纳案涉房屋物业费的发票均显示付款方为迪尼奥公司，2016年9月6日缴纳案涉房屋物业费的发票显示为张健。
另本案审理过程中，张健申请证人笪良正出庭作证，笪良正称2012年年底张健聘其为会计，当时的办公地点是庐阳区百花大厦B座2404室，这期间的物业水电费都是其替张健办理。国金融资公司质证意见为笪良正与张健之间没有相关的聘用合同及工资发放凭证，其身份存疑。并且2016年法院去现场评估时，当时笪良正陈述其是王志红的工人。
本院认为，根据法律规定，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。从本案现已查明的事实来看，首先，张健提交了2010年8月1日王志红向张健出具的借款累计30万元的借条，及双方于2012年12月13日签订了的租赁合同，认为其对案涉房屋享有租赁权。但对该30万元借款的支付，张健并未提供相关银行转账凭证予以证明。其次，从相关物业费缴纳情况来看，在法院2015年11月20日查封案涉房屋前，相关物业费的付款方均为迪尼奥公司，而迪尼奥公司的法人系王志红。直至2016年9月6日，相关物业费付款方才为张健，若张健在法院查封案涉房屋前就占有使用案涉房屋，相关物业费仍由迪尼奥公司缴纳，显与常理不符。再次，国金融资公司提供了2016年7月5日在案涉房屋外拍摄的相关照片，张健对该照片的真实性并无异议，该照片显示当时案涉房屋外仍挂有迪尼奥公司的字样，若张健2012年年底就已占有案涉房屋，在其占有案涉房屋近四年的时间仍未更改屋外相关标识，显与常理不符。第四，证人笪良正称其是张健聘用的工作人员，2012年年底就在案涉房屋办公，但张健并未提供其与笪良正存在聘用或劳动关系的书面合同，也未提供其为笪良正缴纳社保或发放报酬的相关证据，现有证据无法证明笪良正系张健聘用的工作人员，故对笪良正的相关陈述，本院不予采信。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。从本案现已查明的事实和证据来看，张健无法证明在法院查封前其占有使用案涉房屋，故其主张对寿春路百花大厦B座2404室享有租赁权并继续履行租赁合同，依据不足，本院依法不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，判决如下：
驳回原告张健的诉讼请求。
案件受理费100元，公告费1560元，均由原告张健负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 张 勇
审 判 员 董江宁
人民陪审员 王永清
二〇一七年十一月二日
书 记 员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。