广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终11098号
上诉人（原审被告、反诉原告）:深圳市百利玛建材发展有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区笋岗街道宝安北路梨园路笋岗仓库2#楼六楼6038。
法定代表人：邓雨珠，职务经理。
委托诉讼代理人：许展诚，北京市君泽君（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鞠慕云，北京市君泽君（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:黄洁生，女，1964年1月10日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
委托诉讼代理人：黄永东，广东广信君达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄蓉，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人深圳市百利玛建材发展有限公司（以下简称百利玛公司）因与被上诉人黄洁生房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2016)粤0113民初3079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
百利玛公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回一审法院重或改判驳回黄洁生全部诉讼请求；2.判令黄洁生向百利玛公司双倍返还定金4000000元；3.判令黄洁生赔偿百利玛公司经济损失合计583978.48元；4.判令黄洁生赔偿百利玛公司律师费371000元；5.一、二审诉讼费用由黄洁生承担。事实和理由：（一）一审未查清影响《租赁合同》效力认定及黄洁生是否构成根本违约的关键事实，存在明显错误。1.黄洁生知悉百利玛公司承租广州市番禺区南村镇番禺大道北83号房屋1-3层（以下简称涉案房屋）用于开设大型建材商场，故根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定以及《租赁合同》第一条第2点的约定，其交付房屋的最低标准应当是符合规划及消防安全要求。但黄洁生交付的房屋不符合规划和消防安全的要求，且有1771平方米未登记，黄洁生并未提供整栋房屋建设用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证以及消防设计方案，其实际上已无法履行向百利玛公司交付适租房屋义务，故百利玛公司有权不予接收。《租赁合同》亦因其存在违法加建的行为导致合同目的不能实现而解除。黄洁生的行为已构成根本违约，应承担违约责任。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案房屋是否符合规划的要求是本案必须查明的关键事实。涉案房屋的《建设工程规划验收合格证》、《不动产权证》和《建筑工程消防验收意见书》上记载的房屋面积均不相同，且百利玛公司在一审中提交的涉案房屋谷歌地图截图、现场照片、规划验收档案资料等证据已形成完整的证据链，足以证明涉案房屋存在违法加建的事实。一审法院仍认定百利玛公司未能提供相关证据证明黄洁生对涉讼物业存在加建、扩建行为，属于事实认定不清。另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》中最高人民法院的意见，一审法院在审理本案时，对租赁标的物的合法性尚不能确定时，应先通过分析判断当事人提供的证据作出判断，不能做出判断的，应当依职权向规划管理部门调查取证，请有权部门作出判断。一审法院未主动依职权向规划、消防部门调查取证，亦未主动查清涉案房屋是否存在违法加建及因黄洁生的违法加建行为导致百利玛公司无法办理涉案房屋二次消防的关键事实存在明显错误。（二）一审法院判定百利玛公司应支付的违约金明显畸高，没有事实及法律依据。《租赁合同》第三条明确约定租金自2016年8月计收，本案纠纷发生在免租期内，该期间内百利玛无支付租金的义务，黄洁生提出的租金损失不存在。其次，即使按一审判决逻辑，黄洁生的实际损失为其租金损失，从《租赁合同》的签订之日至百利玛公司发出《解除合同通知书》之日，其租金损失也仅为6600000余元，一审法院在百利玛公司就违约金过高提出抗辩，且黄洁生未就其实际租金损失举证证明的情况下，判定百利玛公司支付高达9000000元的违约金远超6600000余元的30%，违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定。（三）黄洁生主张的律师费没有事实依据，不应当予以支持。一审法院在黄洁生就其主张的300000元律师费仅提交委托代理协议及250000元律师费发票的原件却未提交其实际支付律师费的相关证据的情况下，认定黄洁生单方陈述的律师费支付情况有失偏颇。
黄洁生辩称，同意一审判决，不同意百利玛公司的上诉请求、事实和理由。事实和理由：（一）涉案租赁合同合法有效。黄洁生与百利玛公司签订合同后就按照合同的约定开始腾空房屋，并在约定的时间即2016年3月1日将房屋提供给百利玛公司使用，但百利玛公司因其招商不顺利，到了合同约定的交楼时间拒绝收楼。百利玛公司收到黄洁生要求其收楼的律师函后，其实际上没有收楼也没有进行装修，没有进行二次消防验收，因此涉案房屋存在消防问题是黄洁生捏造的。根据合同约定，二次消防验收应当由百利玛公司负责，黄洁生只是负责配合，且在双方签订合同时，黄洁生已向百利玛公司提交了消防验收合格证。另外百利玛公司所提到的1770多平方米未确权的物业也并不在这次租赁合同的范围内。（二）一审法院判定的违约金不仅没有偏高，反而偏低。涉案房屋每月的租金为1000000元，该房屋从2015年9月空置至今，已近2年，且黄洁生按照合同约定清空房屋导致装修的损失、遣散员工的损失仍未计算在内。（三）黄洁生一审主张律师费的诉讼请求合理合法，有理有据。根据合同的约定，该律师费应当由百利玛公司承担。黄洁生在一审已提交律师委托协议以及300000元的律师费的发票，并非百利玛公司所称的250000元的律师费发票。（四）一审法院在审理本案将近一年才作出判决，黄洁生已遭受极大的损失。现本案的纠纷已持续将近2年，黄洁生请求二审法院尽快根据本案事实尽快作出裁决，以免其遭受更大的损失。
黄洁生向一审法院起诉请求：1.确认百利玛公司向黄洁生支付的定金2000000元归黄洁生所有；2.百利玛公司向黄洁生支付违约金9469750元；3.百利玛公司向黄洁生支付因提前解除与他人租赁合同的损失3100800元；4.百利玛公司向黄洁生赔偿律师费300000元；5.案件诉讼费由百利玛公司承担。
百利玛公司反诉请求：1.解除黄洁生与百利玛公司于2015年9月16日签订《租赁合同》；2.黄洁生向百利玛公司返还上述《租赁合同》的定金合计4000000元；3.黄洁生赔偿百利玛公司经济损失合计593927.36元；4.黄洁生赔偿百利玛公司律师费合计371000元；5.黄洁生承担反诉案件诉讼费用。
一审法院认定事实：广州市番禺区成记海鲜酒楼迎宾路分店经广州市工商行政管理局番禺分局核准于1999年1月18日成立，类型为个体工商户，经营者为林永锦。位于广州市番禺区南村镇番禺区大道北83号的房屋于2011年9月7日登记的权属人为广州市番禺区成记海鲜酒楼迎宾路分店，建筑面积为12164.85平方米，层数为3层，房地产权证号为粤房地权证穗字第××号，该《房地产权证》附记载明“另有1771.08平方米未申请权属登记”。
2015年9月16日，广州市番禺区成记海鲜酒楼迎宾路分店作出《委托书》，全权委托黄洁生代为处理与百利玛公司租赁位于广州市番禺区南村镇番禺大道北83号地块的有关事宜（包括但不限于签订、变更及解除合同、收取租金），对黄洁生在处理租赁事宜过程中的一切行为均予以确认。
同日，黄洁生作为出租方（甲方）与百利玛公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市番禺区南村镇番禺大道北83号房屋1-3层出租给乙方使用，该房屋房地产权证号：粤房地权证穗字第××号，计租面积11154平方米，房屋用途为商用；租赁期共13年，即从2016年3月1日起至2029年2月28日止；甲乙双方确认计租时间为2016年8月1日开始，月租金为946975元/月；本合同签订5日内乙方向甲方的指定账户支付2个月租金合计1893950元作为定金，该定金在本合同履行期满双方不再续约且乙方结清所有款项后，甲方应在7个工作日内无息退还乙方，逾期甲方需按定金金额以每日1%标准向乙方支付违约金；本合同签订后，于2016年3月1日前，乙方向甲方指定账户支付500万元作为装修保证金；甲方应于2016年3月1日前将该房屋交付给乙方使用；甲方应协助办理租赁登记手续，协助提供乙方或乙方承租户办理营业执照中应由甲方提供的文件或相关手续，甲方保证租赁物业本体及其附属设施、设备在交付时符合正常使用状态；乙方逾期30日不接受甲方交付租赁物的或逾期10日不交齐定金及保证金的，则甲方有权单方面解除合同，乙方应按定金的5倍金额赔偿甲方损失，甲方可终止合同并收回房屋，没收定金，所造成的损失由乙方承担；任何一方违反本合同的规定，守约方有权要求违约方赔偿守约方因该等违约行为而遭受的任何直接或间接的损失，包括但不限于预期利益损失、违约金、滞纳金、赔偿责任及相关诉讼费用、律师费等；甲方已取得的本合同租赁物《建筑工程消防验收意见书》（穗公消六验2003第0648）在合同签订前已由乙方核对无误，作为合同附件，二次消防验收由乙方负责，甲方需协助配合；乙方在2016年3月1日前一次性向甲方支付冷气设备购买费50万元，甲方须提供发票及设备购买合同。其中，《租赁合同》中提及的穗公消（六）验[2003]第0648号《建筑工程消防验收意见书》载明，位于南村镇迎宾路侧塘西路口的永成大酒楼（建筑楼高四层，首至三层作餐饮用途，四层作办公室，建筑面积12154.95平方米）工程已竣工，经检查验收，消火栓、自动喷水灭火、手动报警、防火卷帘动作基本正常，土建项目、装修使用材料基本符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件。
2016年3月11日，广州市国土资源和规划委员会核发了广州市番禺区南村镇番禺大道北83号的《不动产权证》（粤[2016]广州市不动产权第07207126号），权利人为林永锦，建筑面积为12164.85平方米，房屋总层数为3层，该《不动产权证》附记还载明“另有1771.08平方米未申请权属登记”。
2016年3月20日，黄洁生就其与百利玛公司的合同纠纷与广东广信君达律师事务所签订《专项法律事合同书》，黄洁生后于2016年3月23日及2016年4月25日向广东广信君达律师事务所缴纳了律师费共计300000元，广东广信君达律师事务所向黄洁生分别开具了编号为70389589及70806293的《广东增值税普通发票》。
2016年3月22日，黄洁生委托广东广信君达律师事务所向百利玛公司发出《律师函》，要求百利玛公司于2013年3月28日前支付500万元装修保证金，并按照《租赁合同》的约定进行收楼。
2016年4月11日，百利玛公司委托广东海埠律师事务所向黄洁生寄发《律师函》，称经百利玛公司核查，2003年通过消防验收的涉讼物业所对应的建筑面积与涉讼物业实际的建筑面积不一致，百利玛公司认为，由于涉讼物业存在加建面积且没有办理权属登记，将无法通过公安消防部门的消防验收，故要求黄洁生在收到本函后5日内提供解决消防验收事项的具体方案。
2016年4月14日，黄洁生向百利玛公司寄发《解除合同通知书》，称据双方签订的《租赁合同》约定的涉讼物业交接时间已逾期一个多月，经多次口头及书面催告，百利玛公司一直拒不履行接受义务，造成黄洁生的巨大损失。现根据《租赁合同》第九条第（一）款第6项约定，黄洁生有权单方面解除合同，并要求百利玛公司在收到本函之日起3日内与黄洁生联系办理合同解除手续，协商相关赔偿事宜。经查,该通知书于2016年4月15日妥投。
2016年4月22日，百利玛公司就上述《解除合同通知书》向黄洁生发出《关于<解除合同通知书>的复函》，称黄洁生不配合提供涉讼物业消费报验的材料，对于黄洁生解除合同的效力，百利玛公司不予认可，并要求黄洁生在限定期限内提供政府消防部门在报验消防时需要提供的材料。
2016年4月25日，黄洁生以百利玛公司逾期未接收涉讼物业为由诉至一审法院，主张没收定金，并要求百利玛公司支付违约金及赔偿损失、律师费；百利玛公司亦在本案中提出反诉，要求黄洁生返还定金及赔偿违约金、律师费，并解除双方签订的《租赁合同》。
另查明，百利玛公司于2015年8月21日向黄洁生支付定金50万元、2015年9月25日支付定金150万元，定金合计200万元；黄洁生确认《租赁合同》已于2016年4月14日解除。
诉讼中，黄洁生称根据《租赁合同》约定，百利玛公司应于2016年3月1日接收涉讼物业并自此开始计算租金，但在黄洁生腾空场地遣散员工之后因百利玛公司拒绝接收房屋给黄洁生带来巨额损失。而百利玛公司认为其拒绝接收房屋的根本原因在于涉讼物业的规划及消防存在瑕疵，黄洁生在2003年取得涉讼物业的《建筑工程消防验收意见书》后，对涉讼物业进行大面积扩建及改建，现状与房地产权证的出证面积不符，百利玛公司后请求南京市消防工程有限公司深圳分公司为其出具涉讼物业二次消防验收的相关意见，该公司称因涉讼物业因存在加建，且未办理新的消防验收审批，公安消防部门亦口头回复称涉讼物业在进行加建、改建后应当再办理消防报批手续。另外，百利玛公司确认其并未正式向公安消防部门递交办理涉讼物业二次消防验收的文件。
一审法院认为，案件系房屋租赁合同引起的诉讼纠纷，房屋租赁是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，并收取一定数额租金的法律行为。一般而言，出租人的主要义务是按约定将租赁房屋交给承租人使用。而承租人的主要义务是按规定或约定正当使用租赁房屋并向出租人交付租金。黄洁生和百利玛公司于2015年9月16日签订的《租赁合同》，合同主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。黄洁生于2016年4月14日发送一份《解除合同通知书》，认为百利玛公司未按合同约定在2016年3月1日前接收涉案租赁房屋，导致房屋一直空置，给黄洁生造成损失，根据合同约定，黄洁生有权单方面解除合同，并通知百利玛公司在收到函件后3日内与黄洁生办理解除合同手续。该《解除合同通知书》于2016年4月15日由百利玛公司签收。2016年4月22日百利玛公司向黄洁生发送一份《关于<解除合同通知书>的复函》，函件认为，由于黄洁生不配合提供消防报验材料，黄洁生无权解除合同，对黄洁生解除合同的效力不予认可。并要求黄洁生继续提供消防报验材料。如黄洁生提供的材料不符合政府相关部门要求，致使消防报批受阻，百利玛公司将解除合同。由于黄洁生与百利玛公司至今无法协商继续履行合同，百利玛公司主张解除其与黄洁生签订的《租赁合同》，黄洁生对解除合同亦无异议，一审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据黄洁生提供的房屋产权证及不动产权证书，涉案房屋位于广州市番禺区南村镇番禺大道北83号房屋的建筑面积为12164.85平方米，房屋层数为3层，另有1771.08平方米未申请权属登记。关于涉案房屋的报建及消防验收情况，2003年1月29日，广州市城市规划局番禺区分局出具穗番规验证字[2003]第00127号广州市城市规划局《建设工程规划验收合格证》，确认案涉房屋符合城市规划要求，建筑层数3层，总建筑面积为11984.2平方米。2003年9月30日，广州市公安消防支队第六大队出具穗公消（六）验[2003]第0648号广州市公安消防支队第六大队《建筑工程消防验收意见书》，确认涉案房屋（建筑楼高四层，首至三层作餐饮用途，四层作办公室，建筑面积为12154.95平方米）工程已竣工，经检查验收，消火栓、自动喷水灭火、手动报警、防火卷帘动作基本正常，土建项目、装修使用材料基本符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件。百利玛公司认为黄洁生对涉讼物业存在加建、扩建的行为，从而导致百利玛公司无法办理涉案房屋的二次消防验收，但百利玛公司并未能提供相关证据证明黄洁生对涉讼物业存在加建、扩建行为。由于百利玛公司未接收房屋，也没有提供证据证明其已向消防机构申请办理涉案房屋的二次消防验收，亦未提供消防机构对于不能办理二次消防验收是因涉案房屋存在加建、扩建的确切意见。因此，对于百利玛公司的该项抗辩意见，一审法院不予采信。
根据合同约定，黄洁生同意给予百利玛公司从2016年3月1日至2016年7月31日共5个月的免租期，合同计租时间从2016年8月1日开始计租。百利玛公司应当于合同签订5日内向黄洁生支付2个月的租金1893950元作为定金，并在2016年3月1日前支付500万元作为装修保证金，如因百利玛公司的原因未能正式开业，装修保证金不予退还。另外，百利玛公司还应于2016年3月1日前支付冷气设备购买费50万元。在合同履行过程中，百利玛公司于2015年8月21日向黄洁生支付定金50万元、2015年9月25日支付定金150万元，定金合计200万元，除以上款项外，百利玛公司未再向黄洁生支付过款项，且百利玛公司也一直不接收涉案房屋并在免租期内进行装修，造成房屋空置，而黄洁生因免租期不能收取租金。根据合同第九条违约责任的约定，乙方（百利玛公司）有下列情形之一的，甲方（黄洁生）可终止合同并收回房屋，没收定金，所造成的损失由乙方承担。逾期30日不接受甲方交付租赁物的或逾期10日不交齐定金及保证金的，则甲方有权单方面解除合同，乙方应按定金的5倍金额赔偿甲方损失。任何一方违反本合同的规定，守约方有权要求违约方赔偿因该等违约行为而遭受的任何直接或间接的损失，包括但不限于预期利益损失、违约金、滞纳金、赔偿责任及相关诉讼费用、律师费等。百利玛公司的上述行为，违反了合同约定，构成违约。
黄洁生起诉要求确认百利玛公司向黄洁生支付的定金200万元归黄洁生所有，同时黄洁生起诉要求百利玛公司按照定金的5倍支付违约金9469750元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约的，对方可以选择适用违约金或者定金条款。黄洁生同时主张适用违约金和定金条款，显然不符合法律规定，黄洁生认为百利玛公司违约给其造成巨大损失，其主张的违约金金额远大于定金金额，再综合合同约定及履行情况，合同约定的计租时间为2016年8月1日开始计租，月租金为84.9元/平方米,合计946975元/月。黄洁生与百利玛公司在2015年9月16日就签订了租赁合同，而合同约定的租赁期从2016年3月1日起，黄洁生必为履行合同做相应的准备。此外，黄洁生于2016年4月14日发送一份《解除合同通知书》，百利玛公司一直未同意解除合同，此间造成的租金损失已超过200万元的定金金额，合同的违约条款中也约定了如果乙方逾期30日不接受甲方交付租赁物的或逾期10日不交齐定金及保证金的，则甲方有权单方面解除合同，乙方应按定金的5倍金额赔偿甲方损失。因此，黄洁生起诉要求百利玛公司支付违约金9469750元，符合双方的约定，一审法院予以支持。对于黄洁生起诉要求百利玛公司向黄洁生支付因提前解除与他人租赁合同的损失3100800元，一审法院认为，黄洁生的该项主张并非因百利玛公司违约造成的必然损失，且前文已支持了黄洁生的租金损失，对于黄洁生的该项主张，一审法院不予支持。黄洁生起诉要求百利玛公司向黄洁生赔偿律师费30万元，该项请求具有事实和合同依据，一审法院予以支持。
百利玛公司在反诉中提出要求黄洁生双倍返还定金4000000元、赔偿经济损失593927.36元，及赔偿百利玛公司为本案支出的律师费合计371000元。上述各项诉讼请求是百利玛公司基于黄洁生违约所提出，但上文已阐述，一审法院认定合同履行过程中系百利玛公司构成违约，黄洁生对此不承担违约责任，因此，除黄洁生应在合同解除后返还百利玛公司缴交的2000000元定金外，对于百利玛公司的其他反诉请求，由于不具有事实和法律依据，一审法院不予支持。对于黄洁生的其他诉讼请求，一审法院均予以驳回。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十六条、第二百一十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2017年4月17日作出如下判决：一、解除黄洁生与百利玛公司于2015年9月16日签订的《租赁合同》；二、百利玛公司应于判决发生法律效力之日起五日内支付违约金9469750元给黄洁生；三、百利玛公司应于判决发生法律效力之日起五日内赔偿黄洁生因本案支出的律师费300000元；四、黄洁生应于判决发生法律效力之日起五日内退还定金2000000元给百利玛公司；五、驳回黄洁生的其余诉讼请求；六、驳回百利玛公司的其余反诉请求。一审案件受理费111023元，由黄洁生负担30835元，百利玛公司负担80188元；反诉受理费23260元，由黄洁生负担11400元，百利玛公司负担11860元；财产保全费5000元，百利玛公司负担5000元。
经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审诉讼中，百利玛公司确认其承租的面积是在房产证范围内，但表示不在规划图中，并认为涉案房屋在2003年9月通过消防验收之后，存在大面积违法加建、改建情形，该情形是否符合规划许可及消防的要求对本案事实认定具有关键影响，在一审期间已申请查明涉案房屋的规划许可及消防备案等情况，但一审未予准许。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条、第四十一条的规定，申请二审法院调查以下事项：1.现场查看涉案房屋的实际情况；2.向广州市番禺区国土资源和房屋规划局核实涉案房屋目前是否符合规划许可的要求；3.向广州市番禺区公安局消防大队核实涉案房屋现状是否与备案情况一致。同时，百利玛公司还称其近期到涉案房屋现场查看过，涉案房屋已再次出租，目前正在装修。
二审中，由于百利玛公司就黄洁生支付律师费300000元的事实提出异议，为此，黄洁生向本院提供了分别于2016年3月23日、2016年4月21日打印的招商银行股份有限公司《收款回单》予以证实，百利玛公司就上述证据的真实性、合法性以及关联性没有异议。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合百利玛公司的上诉请求和理由以及黄洁生的答辩，本院确定本案争议的焦点是：涉案《租赁合同》解除的违约责任认定以及法律后果处理。现评析如下：
关于涉案《租赁合同》解除的违约责任认定问题。百利玛公司称《建设工程规划验收合格证》(穗番规验证字[2003]第00127号)显示涉案房屋的建筑面积为11984.2平方米，而《不动产权证》及《建筑工程消防验收意见书》(验[2003]第0648号)载明涉案房屋的建筑面积为12154.95平方米，故认为涉案房屋存在违法加建事实，但《不动产权证》的核发时间与《建筑工程消防验收意见书》的出具时间均在《建筑工程规划验收合格证》之后，且《建筑工程消防验收意见书》载明涉案房屋具备使用条件的建筑面积与《不动产权证》记载的合法面积相同，而百利玛公司确认其承租的面积在涉案房屋房产证范围内，即双方约定的承租范围属于《不动产权证》合法登记范畴。百利玛公司提供的其他证据并不足以证明涉案房屋存在违法加建、扩建的情形，即便涉案房屋存在加建、扩建行为，由于涉案房屋合法建筑面积大于承租面积，在百利玛公司未接收场地的情况下，也不能当然的就认为黄洁生拟交付的房屋包括了违建部分，因此，百利玛公司以涉案房屋存在违法加建，黄洁生不能提供符合规划及消防要求的适租房屋为由，主张一审法院未查清影响涉案合同效力认定的关键事实以及黄洁生构成违约，缺乏充分依据，其据此要求发回重审，本院不予支持。由于百利玛公司在与黄洁生签订《租赁合同》后，拒绝依约接收涉案房屋，导致双方签订的《租赁合同》解除，因此，一审法院认定百利玛公司的行为构成违约，并无不当，本院予以确认。
关于涉案《租赁合同》解除的法律后果处理问题。承上所述，双方签订的《租赁合同》解除的责任在于百利玛公司，故其基于黄洁生违约提出的反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。而根据《租赁合同》的约定，如果百利玛公司逾期30日不接受黄洁生交付租赁物的或逾期10日不交齐定金及保证金的，则百利玛公司有权单方面解除合同，黄洁生应按定金的5倍金额赔偿黄洁生损失。任何一方违反本合同的规定，守约方有权要求违约方赔偿因该等违约行为而遭受的任何直接或间接的损失，包括但不限于预期利益损失、违约金、滞纳金、赔偿责任及相关诉讼费用、律师费等。再结合双方合同履行情况以及百利玛公司一直未同意解除合同的因素，一审判决百利玛公司向黄洁生支付违约金9469750元及律师费300000元，并无不妥，本院予以维持。百利玛公司上诉对违约金提出异议的理由，缺乏充分理据，本院不予支持。关于律师费问题，黄洁生已提供了专项法律事务合同书和发票凭据以及银行收款回单予以证实，百利玛公司对于黄洁生委托的律师所已收取其支付款项没有异议，因此，其上诉认为黄洁生主张律师费没有事实依据，理由不成立，本院不予支持。至于申请调查取证问题，因百利玛公司自称其近期到现场查看过，发现涉案房屋正在装修，也即涉案房屋的现状不可能与出租前一致，故其申请到现场查看已没有实际意义，百利玛公司申请调查的其他内容不足以影响本案的实体处理，故本院对其申请均不予接纳。
综上所述，上诉人百利玛公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费92418元，由深圳市百利玛建材发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 余 盾
审判员 张 怡
审判员 李 静
二〇一七年八月十七日
书记员 邓安达
游瑞娜