重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万法民初字第03455号
原告重庆市建有物业发展有限公司，住所地重庆市万州区王牌路袁家墩2号，组织机构代码71166596-5。
法定代表人牟建兴，总经理。
委托代理人廖伟，重庆升腾律师事务所律师。
委托代理人易兴学，重庆升腾律师事务所律师。
被告重庆万州区锦云房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区王牌路398号，组织机构代码71160315－8。
法定代表人刘锦云，董事长。
委托代理人范慧娟，女，1986年12月14日生，汉族，重庆万州区锦云房地产开发有限公司职工。
委托代理人刘其军，重庆渝万律师事务所律师。
第三人重庆市万州区龙宝城市建设投资有限公司，住所地重庆市万州区金龙经济区环湖路999号，组织机构代码75005998－4。
法定代表人童春生，总经理。
委托代理人吴继东，重庆渝万律师事务所律师。
原告重庆市建有物业发展有限公司（以下简称建有物业公司）诉被告重庆万州区锦云房地产开发有限公司（以下简称锦云公司）、第三人重庆市万州区龙宝城市建设投资有限公司（以下简称龙宝城投公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年4月1日受理后，依法由审判员程地华适用简易程序独任审判，于2015年4月29日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，2015年6月25日裁定转为适用普通程序，由审判员程地华担任审判长，与人民陪审员余忠卿、谭丽丽组成合议庭，于2015年7月27日、10月20日、12月1日公开开庭进行了审理。原告建有物业公司的法定代理人牟建兴及委托代理人易兴学，被告锦云公司的委托代理人范慧娟、刘其军，第三人龙宝城投公司的委托代理人吴继东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建有物业公司诉称，原告与被告锦云公司于2005年12月16日签订《土地使用权转让协议书》，约定被告锦云公司将其名下的18.84亩国有土地使用权［万龙国土（2001）临用字第006号国有土地使用权证］转让给原告。2005年12月20日，原告建有物业公司与锦云公司公司签订《土地转让协议》，转让万州区金龙开发区大包村二组、三组土地45.8亩（包括原2002年5月20日龙宝建委、龙宝统建办转让给被告锦云公司的27亩土地）给原告。2005年12月26日，建有物业公司与锦云公司、龙宝城投公司签订三方《土地转让协议》，约定由龙宝城投公司直接将此宗27亩国有土地转让给原告，龙宝城投公司负责将出让的土地过户到乙方名下。协议签订后，前述二宗土地已由原告建有物业公司使用，建有物业公司已付清土地价款。因被告及第三人的原因，该27亩国有土地至今未办理国有土地使用权证。诉讼请求：一、判令被告办理土地使用权过户手续，将本案所涉18.84亩土地使用权过户登记给原告；二、确认关于27亩国有土地使用权的转让合法有效；三、本案诉讼费由被告承担。
被告锦云公司辩称，2005年12月16日，被告与原告签订《土地转让协议》，转让给原告的是万州区金龙开发区大包村的18.84亩国有土地使用权，约定在2006年12月30日由原告向被告付清所有土地价款，并约定在乙方支付80%的情况下办理产权过户登记。2005年12月20日双方又签了一份《土地转让协议》，是转让位于大包村2、3组的45.8亩土地（含2005年12月16日转让的18.84亩），土地价款503.8万元，约定是分期付款，建有物业公司已付清约定土地价款。2005年12月21日双方签定《补充协议》，确认2005年12月16日签定的18.84亩土地转让协议作废，以2005年12月20日的协议为准。2005年12月26日，前述合同的双方变为锦云公司为甲方、建有物业公司为乙方、龙宝城投公司为丙方签定《土地使用权转让协议》，是关于办理产权登记的协议。由于龙宝城投公司的原因长期不能办证，约定由龙宝城投公司直接转让给乙方，最终的办证责任应是由龙宝城投公司承担。同意协助办理本案所涉18.84亩土地使用权过户登记，对三方交易的27亩国有土地使用权的转让合同有效无异议，请求依法判决。
第三人龙宝城投公司辩称，本案所涉18.84亩转让土地锦云公司已办理了相关的土地使用权手续，取得了权属证书，其过户登记与第三人无关，不承担协助义务。2005年12月26日，锦云公司为甲方、建有物业公司为乙方、龙宝城投公司为丙方签定三方《土地使用权转让协议》，除前述18.84亩土地外，约定原锦云公司转让给建有物业公司的27亩土地由龙宝城投公司直接转让给建有物业公司，并负责办理过户手续，本次转让土地价款193.6万元已由锦云公司用万九路硬化工程款、6号还房工程款、沙龙路维修工程款抵付大部分，经结算土地价款已付清。前述27亩中有土地使用权转让，首先是2002年5月20日龙宝建委、龙宝统建办转让给被告锦云公司，锦云公司在2005年12月20日再转让给原告，符合当时的相关规定。当时的龙宝城投公司是承接的原龙宝统建办和金龙经济区建设管理办公室的权利义务，而龙宝统建办和金龙建管办受原来龙宝区人民政府和龙宝移民开发区管委会的授权，对金龙经济区内的国有使用权行使出让权。在这个背景下，龙宝城投公司与锦云公司签定的27亩国有土地使用权，实际上是一个出让的协议。因后来原告需要使用这块土地，通过三方协商，龙宝城投公司与锦云公司之间解除了土地使用权出让协议，将27亩土地使用权重新出让给原告。原来锦云公司已经交付的土地价款，实际上在解除和重新签定的过程中转为了原告支付的价款的，27亩土地价款已经支付完毕，龙宝城投认同原告诉求的27亩土地使用权转让交易合法有效。
经审理查明，1996年，原万县市龙宝区人民政府批准设立龙宝区大包工业园区，于1996年9月12日制定施行《万县市龙宝区大包工业园区开发建设管理暂行办法》，规定在区委、区府的领导下，由区建委、区国土局负责，以区统建办、区统征办抽调工作人员组建大包工业园区建立管理办公室（以下简称建管办）；建管办负责大包工业园区的统一规划、统一征地，统一拆迁、统一设计、统一建设的组织实施，负责园区内土地开发、房屋开发以及组织实施基础设施建设等。1996年10月1日，万县市龙宝区人民政府批准将“龙宝区大包工业园区”更名为“龙宝区金龙经济区”，其隶属关系、职能、职责不变。
1998年8月10日，中共重庆市万州区委员会、重庆市万州区人民政府根据中共重庆市委、重庆市人民政府关于万县市行政体制调整实施意见，决定设立重庆市万州区龙宝党工委（后又称万州区龙宝移民开发区党工委）、重庆市万州区龙宝管理委员会（后又称龙宝移民开发区管委会），重庆市万州区龙宝管理委员会下设重庆市万州区龙宝国土局等相关职能机构，属于政府机构。1998年12月24日，重庆市万州区人民政府明确了重庆市万州区龙宝管理委员会的职责权限，受重庆市万州区人民政府的委托负责辖区内的行政管理，包括辖区内的建设市场管理、城建管理、国土管理、地籍管理等行政管理工作。2003年11月11日，万州区龙宝移民开发区党工委、龙宝移民开发区管委会对金龙经济区等问题作出《会议纪要》［龙党工委办纪（2003）22号］，载明内容主要有：决定撤销金龙经济区建管办，将其管理职能归并到渝东经济技术开发区管委会；金龙经济区建管办撤销后，其资产及债权债务全部划转龙宝城投公司；龙宝城投公司作为一个独立的部门归口管委会办公室。2004年9月27日，渝东经济技术开发区管委会批复同意金龙豪爵商住楼工程立项，建设地点金龙大包村1、2、3组，建设规模38000平方米，占地130亩。2004年11月30日，重庆市万州区龙宝建设委员会核发《建设用地规划许可证》，用地名称金龙豪爵高档商住楼，建设地点渝东开发区金龙大包村1、2、3组，用地面积8000平方米，建有物业公司并相应取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，建设规模30731平方米。2004年12月9日，渝东经济技术开发区管委会批复同意金龙豪爵商住楼二期工程立项，建设地点金龙大包村1、2、3组，建设规模65000平方米，占地147亩。2005年1月18日，重庆市万州区龙宝建设委员会核发《建设用地规划许可证》，用地名称金龙豪爵高档商住楼二期，建设地点渝东开发区金龙大包村1、2、3组，用地面积98000平方米，建有物业公司并相应取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，建设规模60740平方米。2005年至2008年，建有物业公司对所开发建设的金龙豪爵商住楼取得商品房预售（预租）许可证，总预售面积30654.4平方米。
2012年12月13日，被告平湖资产公司、龙宝城投公司、千秋公司发布《公司吸收合并公告》，三公司合并，龙宝城投公司、千秋公司注销，其债权债务由平湖资产公司承继。公告后，公司合并尚未实施，龙宝城投公司依然作为企业法人存在。
2000年2月，锦云公司购买金龙经济区建管办出让土地18.84亩，价款150.72万元。2001年8月28日，锦云公司取得万州区牌楼二组、三组已征用土地范围内18.84亩（12560平方米）国有土地使用权［万龙国土（2001）临用字第006号国有土地使用权证（临时）］，土地性质为商服用地，来源方式出让，核发机关为重庆市万州区龙宝国土局。
2002年5月20日，龙宝建委、龙宝统建办、锦云公司签订《协议书》，约定：“金龙经济区向锦云公司转让土地27亩，单价每亩7.1704万元，应付土地价款193.6万元。”
2005年12月16日，建有物业公司（合同称乙方）与锦云公司公司（合同称甲方）签订《土地转让协议》，主要约定：“甲方向乙方转让万州区金龙开发区大包村二组、三组土地18.84亩（以实际测绘面积为准）；乙方应向甲方支付土地出让价金每亩8万元，共计150.72万元（以国土局实际测绘面积多退少补）；本协议签订后，乙方在2006年3月底前支付20万元，4月20日支付20万元，5月30日前付足20万元，余款每月支付18万元，在2006年12月30日前付清；乙方付足80％的土地价款十日内，甲方将出让的土地过户到乙方名下，其过户中发生的税费按国家规定各自承担。”2005年12月20日，建有物业公司（合同称乙方）与锦云公司（合同称甲方）签订《土地转让协议》，主要约定：“甲方向乙方转让万州区金龙开发区大包村二组、三组土地45.8亩（以实际测绘面积为准）；乙方应向甲方支付土地出让价金每亩11万元，共计503.8万元（以国土局实际测绘面积多退少补）；本协议签订后，乙方在2006年3月底前支付20万元，4月20日支付20万元，5月30日前付足20万元，余款每月支付18万元，在2006年12月30日前付清；乙方付足80％的土地价款十日内，甲方将出的土地过户到乙方名下，其过户中发生的税费按国家规定各自承担。”为便于乙方加快办理万州区金龙开发区大包村二、三组土地（面积约18.84亩）的过户手续，2005年12月21日，建有物业公司（合同称乙方）与锦云公司（合同称甲方）协商签订《关于土地转让协议的补充协议》，约定：“甲、乙双方2005年12月16日签订的18.84亩土地转让协议作废；甲、乙双方的土地转让协议以2005年12月20日签订土地转让协议为准（土地面积45.8亩，以实际测绘面积为准，土地单价每亩11万元，共计503.8万元）。”2005年12月26日，建有物业公司（合同称乙方）与锦云公司（合同称甲方）、龙宝城投公司（合同称丙方）签订《土地转让协议》，主要约定：“甲方于2002年5月20日与龙宝建委、金龙经济建设管理办成室签订的金龙经济区土地转让协议，面积27亩，单价每亩7.1704万元，应付土地价款193.6万元，土地价款用于万九路硬化工程、6号还房、沙龙路维修等工程所用。根据龙党工委办纪（2003）22号《会议纪要》精神，金龙建管办的资产及债权债务由丙方龙宝城投公司享有和承担，丙方龙宝城投公司承接前述土地转让的权利义务。由于丙方至今未办理土地使用权证，经渝东开发区协调，甲、乙、丙三方协商，将该宗位于金龙开发区大包村二组、三组土地27亩，现由丙方直接将此宗地转让给乙方，本协议生效后，丙方原与甲方所签土地转让协议同时作废。金龙开发区大包村二组、三组27亩土地（以实际测绘面积为准），出让以后的土地价格每亩7.1704万元，出让金由丙方支付，乙方只按每亩7.1704万元支付土地价款193.6万元，不另付其他费用，本协议签订后，乙方支付丙方193.6万元；丙方负责将出让的土地过户到乙方名下，其过户中发生的税费按国家规定各自承担。”协议签订后，前述二宗土地已由原告建有物业公司使用，建有物业公司已分期支付被告锦云公司全部约定土地价款，在审理中，被告锦云公司予以确认。
2002年7月17日，锦云公司与金龙建管办对账，龙宝建委及金龙建管办转让给锦云公司土地价款合计3443200元，锦云公司已交土地价款55万元，龙宝建委转移土地款10万元，冲抵应付锦云公司工程款2363868.17元（万九路硬化工程款1086245.78元、6号还房工程款1114070.79元、沙龙路维修工程款163551.60元），锦云公司欠金龙建管办土地价款429331.83元。2003年10月10日，龙宝统建办抵“金嗓子”工程款145万元中对扣20万元，锦云公司欠金龙建管办土地价款229331.83元。金龙建管办的债权债务已划归龙宝城投公司，锦云公司欠龙宝城投公司土地价款229331.83元。在审理中，第三人龙宝城投公司确认被告锦云公司已付清约定土地价款。
上述事实，有原、被告双方提交的书证及双方当事人的当庭陈述佐证，本院予以确认。
本院认为，原告建有物业公司与被告龙宝城投公司于2005年12月16日签订土地使用权转让协议，对已取得国有土地使用权证的18.84亩出让土地进行转让，已包含在双方2005年12月20日签订的45.8亩土地转让协议中，且双方在2005年12月21日签订的补充协议中已明确约定双方2005年12月16日签订的18.84亩土地转让协议作废，以2005年12月20日签订土地转让协议为准，是双方当事人的真实意思，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方于2005年12月20日签订的土地转让协议中关于转让已取得国有土地使用权证的18.84亩出让土地有效。双方约定“乙方付足80％的土地价款十日内，甲方将出让的土地过户到乙方名下，其过户中发生的税费按国家规定各自承担。”原告已付清合同约定土地价款，已满足双方约定过户条件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第六十一条第三款规定“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”原告请求将本案所涉18.84亩［万龙国土（2001）临用字第006号国有土地使用权证（临时）］土地使用权过户登记符合法律规定及合同约定，本院予以支持。
关于2005年12月20日原、被告签订的土地转让协议约定转让的27亩土地的合同效力问题。该27亩国有土地是依法征用后于2002年5月20日由龙宝建委、龙宝统建办向锦云公司转让的土地，约定的土地价款已付清。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定“土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤的进行。土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市县人民政府管理部门与土地使用者签订。”龙宝建委、龙宝统建办是重庆市万州区龙宝管理委员会（龙宝移民开发区管委会）所设置的政府职能机构，在2002年代表政府出让土地符合规定。被告锦云公司合法取得该27亩国有土地使用权后，与原告建有物业公司协商转让，是土地使用者将土地使用权再转移的行为，受让人已按转让合同约定付清价款，其转让行为合法有效。虽然在2005年12月26日建有物业公司与锦云公司、龙宝城投公司签订三方《土地转让协议》，将原2002年5月20日龙宝建委、龙宝统建办与锦云公司签订的土地转让协议作废，由龙宝城投公司直接将该27亩国有土地转让给建有物业公司，并由龙宝城投公司负责办理国有土地使用权证，但原转让协议已履行，且从协议的内容分析此三方协议主要是为办理国有土地使用权证而签订，事实上没有收回土地再行出让，三方协议并未否定原土地出让、转让关系，原告建有物业公司与被告锦云公司及第三人关于金龙开发区大包村二组、三组27亩土地转让有效。对诉争的国有土地使用权未办理产权登记即进行交易，原、被告双方对引起纠纷均有责任，应合理分担诉讼费用。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第六十一条第三款，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第九条、第十一条、第十九条、第二十五条的规定，判决如下：
一、确认原告重庆市建有物业发展有限公司与被告重庆万州区锦云房地产开发有限公司及第三人重庆市万州区龙宝城市建设投资有限公司关于重庆市万州区金龙开发区大包村二组、三组27亩土地转让有效。
二、由被告重庆万州区锦云房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告重庆市建有物业发展有限公司办理重庆市万州区金龙开发区原大包村二组、三组土地18.84亩中有土地使用权［万龙国土（2001）临用字第006号国有土地使用权证（临时）］的过户登记。
三、驳回重庆市建有物业发展有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费30560元，由原告重庆市建有物业发展有限公司负担18336元，被告重庆万州区锦云房地产开发有限公司负担12224元；原告已预交，被告直付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理，本判决发生法律效力。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
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审 判 长 程地华
人民陪审员 余忠卿
人民陪审员 谭丽丽
二〇一五年十二月七日
书 记 员 张 燕