山西省大同市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋02民终497号
上诉人（原审被告）：大同市华林投资有限公司，住所地大同市新开西3路梅园小区内。
法定代表人：李光忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韩一飞，山西昭权律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱华，山西昭权律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宋春雁，女。
委托诉讼代理人：张征，山西云泽律师事务所律师。
上诉人大同市华林投资有限公司（以下简称华林公司）因与被上诉人宋春雁合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2016）晋0202民初1805号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华林公司的委托诉讼代理人韩一飞、朱华，被上诉人宋春雁及其委托诉讼代理人张征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华林公司向本院提起上诉请求：1、依法撤销大同市城区人民法院（2016）0202民初字第1805号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求；3、依法判令被上诉人承担全部诉讼费用。理由如下：一、原审判决认定上诉人与被上诉人2012年12月27日签订的《东小城华林商业区合作投资意向书》是“房屋买卖合同”，违背了当事人的真实意思表示。首先，《合作投资意向书》第七条明确约定：“双方签订本合同意向书后，后续手续由项目开发商深特公司办理定购、产权手续，后期商业管理由华林公司负责，物业管理由深特集团负责，涉及到项目后期经营决策性问题，由华林业商业管理公司与业主委员会协商确定。”该约定证明：双方签订《合作投资意向书》的时候，原告明确知晓被告并非“东小城华林主力店“的项目开发商，有资质和能力为其办理投资商铺产权手续的合同相对方，只能是“深特公司”，而不是被告。其次，《合作投资意向书》第十二条明确约定：“本意向书自双方签字并盖章之日起生效，至乙方与项目开发商深特公司签订正式订购合同日终止。”该约定进一步证明，被上诉人的缔约目的，是与“东小城华林主力店”项目开发商“深特公司”签订正式《商品房定购合同》，被上诉人通过签订《合作投资意向书》约定享有的权利，是与“东小城华林主力店”项目开发商“深特公司”签订正式《商品房定购合同》的期待权，而不是取得其投资商铺的物权。再次，《合作投资意向书》的合同称谓与合同内容均表明：双方缔约的真实意思，是以合作形式投资于“深特公司”开发的“东小城华林主力店”，以期取得投资收益。双方当事人的缔约履约行为，是投资行为而非商品房买卖行为。原审判决将其定性为“房屋买卖”，明显违背当事人缔约时的真实意思。属于认定事实错误。二、原审判决认定上诉人与被上诉人2012年12月27日签订的《东小城华林商业区合作投资意向书》是“房屋买卖合同”，没有法律依据。根据最高法院司法解释的规定“商品房买卖合同”中的“出卖人”只能是“房地产开发企业”。原审判决已经查明，且被上诉人与上诉人缔约时也明确知晓，上诉人并非房地产开发企业，原审判决将《合作投资协议书》明确定性为“房屋买卖合同”，不仅缺乏法律依据，而且明显违背《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定。三、原审判决认定上诉人违约，判决解除《合作投资意向书》，认定事实、适用法律错误。依据《合作投资意向书》的约定，上诉人不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以解除合同的法定情形。《合作投资意向书》履行过程中，未出现不可抗力；上诉人也从未明确表示或以行为表明不履行主要债务；即使在履行过程中由于非自身原因的迟延交房，上诉人也以充分的诚意以支付迟延赔偿金的方式，承担了责任，被上诉人对此并无异议；至于当前因东小城项目整体停滞，原告不能及时实现合同目的的主要原因，是双方在签订缔约时都明确知晓，并给予充分信任的东小城项目开发商“深特地产”违约所造成，并不存在上诉人违约的问题。原判认定事实、适用法律均有错误，请求二审法院撤销原判，依法改判。
宋春雁向一审法院提出诉讼请求：一、依法解除原被告签订的《东小城华林商业区合作投资意向书》，被告退还购房款1518004元及装修保证金10000元、垃圾清运费404元；二、被告向原告支付违约金75900元，并赔偿损失119468元；三、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2012年12月27日，原、被告签订两份《东小城华林商业区合作投资意向书》，原告依照合同约定向被告出资1518004元，拟取得位于大同市御河南路东侧东小城项目9号商业楼C座56号及57号商铺，意向书签订后，原告向被告交付了全部购房款，被告为原告出具了收据。2014年4月2日，被告将该商铺钥匙交给原告，原告也向被告支付了装修保证金10000元，垃圾清运费404元。现东小城项目9号商业楼A、B、C座商业建筑被该院查封。原告至今不能办理产权登记。被告于2014年4月1日向原告支付延期补偿金48070元；截止2016年6月，被告共向原告支付补偿金6笔计159390元。
一审法院判决认为，被告未提供证据证实东小城商业楼C座系属被告所有；原、被告签订的投资意向书约定由开发商深特公司办理产权手续，但至今未能给原告办理产权手续。按照法律规定，合同约定由第三方向原告履行义务的，第三方不履行义务或者履行义务不符合约定的，被告作为合同的签订人应当向原告承担违约责任；同时，本案所涉房屋至今仍处于被法院查封的状态，原告至今未取得房屋的产权，无法实际占有、使用该商铺，致使合同目的不能实现。原告要求解除合同符合法律规定，该院应予支持。同时，被告应退还原告购房款1518004元、装修保证金10000元、垃圾清运费404元。关于原告主张的违约金和利息，按照合同约定毁约方须承担已交投资额5%的违约金，原告已全部交付了房屋，故被告应给付原告违约金75900元。关于利息，被告长期占用原告购房款，原告主张利息损失316524元符合法律规定，扣除被告已支付的各项赔偿款207460元，被告应给付原告利息109064元。综上所述，《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，原告至今未能取得房屋的产权，无法实际占有、使用该商铺，致使合同目的不能实现。原告要求解除合同符合法律规定，该院应予支持。同时，由于出卖人的原因，原告至今未能取得房屋权属证书，因此出卖人应当承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十五条规定，判决：一、解除原告宋春雁与被告大同市华林投资有限公司于2012年12月27日签订的两份《东小城华林商业区合作投资意向书》；二、被告大同市华林投资有限公司于判决生效后十日内返还原告宋春雁购房款1518004元、装修保证金10000元、垃圾清运费404元；三、被告大同市华林投资有限公司于判决生效后十日内支付原告宋春雁违约金75900元、从2012年12月27日至2016年6月30日的利息109064元。案件受理费20414元，由原告负担123元，由被告负担20291元。
经审理查明，对原判认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。另查明，截至本案二审庭审时，上诉除向被上诉人支付了6笔补偿款后，又支付了3笔补偿款，共计239085元。
本院认为，上诉人华林公司与被上诉人所签订的《东小城华林商业区合作投资意向书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，为有效合同，双方均应依约履行。根据该意向书的约定，宋春雁依约交付了出资款，履行了合同义务，华林公司未按照合同的约定履行交付商铺的义务，且涉案商铺由于其他诉讼至今无法实际交付被上诉人，以致合同的目的不能实现。因此，上诉人的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，可以解除双方所签意向书。原审判决认为应当解除意向书，并无不当，应予维持。关于上诉人主张本案所涉合同并非房屋买卖合同的意见，如前所述，并不影响解除涉案合同的处理结果，因此，对于合同的性质，本院在此不再进行分析与认定。关于上诉人主张商铺不能实现交付的违约责任系“深特地产”造成，本院认为，上诉人华林公司作为本市知名企业，被上诉人基于信赖与其签订投资意向书，上诉人承诺交付商铺，即使由于深特公司的原因造成合同目的不能实现，上诉人亦应为此承担交付不能的违约责任。关于上诉人主张其以支付迟延赔偿金的方式承担了责任的意见，不能成为被上诉人解除合同诉讼请求的抗辩，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但判后华林公司又向被上诉人支付了补偿金，该部分补偿金与前6笔补偿款抵顶上诉人应支付给被上诉人占用资金期间的利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持山西省大同市城区人民法院（2016）晋0202民初1805号民事判决第一项及第二项内容即“解除原告宋春雁与被告大同市华林投资有限公司于2012年12月27日签订的两份《东小城华林商业区合作投资意向书》；被告大同市华林投资有限公司于本判决生效后十日内返还原告宋春雁投资款1518004元、装修保证金10000元、垃圾清运费404元”；
二、撤销山西省大同市城区人民法院（2016）晋0202民初1805号民事判决第三项内容即“被告大同市华林投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告宋春雁违约金75900元，从2012年12月27日至2016年6月30日的利息109064元”；
三、上诉人大同市华林投资有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人宋春雁违约金75900元；并支付从2012年12月27日至付清投资款全部之日止的利息（该利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，已付的赔偿款可抵顶利息）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费负担维持不变。二审案件受理费20220元，由上诉人大同市华林投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 苗建萍
审判员 王艳宏
审判员 郑 翔
二〇一七年九月三日
书记员 李文静