天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民初字第6784号
原告鲍树杰，男，1983年4月9日出生，汉族，居民。
被告天津弘钰置业有限公司，组织机构代码55036606-6，营业执照注册号120224000048993，注册住所天津市宝坻区王卜庄镇九园公路东侧，现办公地址天津市宝坻区南三路7号。
法定代表人张德勇，该公司经理。
委托代理人杨津穗，该公司办公室主任。
委托代理人王连红，天津宝信律师事务所律师。
原告鲍树杰与被告天津弘钰置业有限公司（以下简称弘钰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年11月26日立案受理后，依法由审判员杨旭东独任审判，于2013年12月3日公开开庭进行了审理。原告鲍树杰，被告弘钰公司法定代表人的委托代理人杨津穗、王连红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲍树杰诉称，2012年2月16日，原、被告签订了商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告承建的宝坻区××商业用房，房屋总价款618409元，其中首付款318409元，贷款付款300000元；被告交付房屋时间为2012年10月1日前。合同签订后，原告依约交付了全部购房款，但被告未能如期交付房屋，已逾期一年有余，给原告造成了严重经济损失。按合同约定被告按照已付款的每月万分之一向原告支付违约金显失公平，故起诉要求被告支付赔偿金40199元（按中国人民银行同期贷款年利率6%计算14个月，自2012年10月至2013年11月）。
被告弘钰公司法定代表人的委托代理人辩称，双方签订商品房买卖合同属实，如果被告确实存在逾期交房问题，被告愿意按照合同第五条的约定标准向原告支付违约金，但原告贷款迟延到账6天，应折抵600元违约金。
经审理查明，2012年2月16日，原告鲍树杰为乙方，被告弘钰公司为甲方，签订合同编号2011-0178335的《天津市商品房买卖合同》。合同约定：乙方购买甲方正在建设的坐落于宝坻区××商业用房，建筑面积23.81㎡；商品房销售按建筑面积计算，25972.66元／㎡，总价款为618409元。乙方应于2012年2月21日前，一次性存入房屋首付款318409元，其余价款办理贷款。商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。除不可抗力外，甲方于2012年10月1日前，将符合上述条件的房屋交付乙方。甲方逾期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超出上述约定期限的，乙方有权按照下述的第3种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0○／○○○向乙方支付违约金。2、解除合同。甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0○／○○○向乙方支付违约金。乙方的实际损失超过甲方支付的违约金的，甲方还应承担赔偿责任。3、合同继续履行，此外，甲方每月按已付商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。乙方未在规定时间付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。甲方解除合同的，乙方应自解除合同通知送达之日起10日内按照房价款的20%向甲方支付违约金，甲方在扣除违约金后退还乙方已付款。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的买受人应付款之日次日起至实际付款之日止，买受人除按前款支付利息外，还应按商铺总价款的日5‰向出卖人支付违约金。《补充合同》第一条对贷款付款进行了约定，买受人于合同签订当日提供并签署贷款所需文件，60日内办理完毕贷款手续并放款。如超出规定时间7日办理贷款手续的则视为违约，自逾期之日按照总房款的日5‰计算违约金，超出30日的，买受人按主合同第六条承担逾期付款的违约责任。
合同签订后，原告依据合同约定交付了首付款318409元，被告于2012年2月20日为原告开具了发票。2012年3月28日，原告以涉案房屋为抵押在天津农村商业银行宝坻支行办理了抵押贷款300000元。2012年4月20日贷款到账并转入被告监管账户，被告于当日为原告开具了发票，至此，原告已按合同约定支付了全部购房款。双方对贷款是否迟延到账说法不一，原告称所有业主的贷款手续均由被告负责办理，原告仅按被告的要求提供贷款所需的各种材料，原告不存在迟延付款问题。被告予以否认，称根据补充合同的约定，被告仅是协助办理，无论由谁办理，只要不是被告原因造成，原告就应当承担贷款逾期的责任。
2012年10月1日，被告未能交付房屋，双方亦未就支付违约金问题达成一致意见。原告称，在起诉后被告曾承诺支付原告三个月的利息，并按合同约定支付违约金，原告不同意。原告认为合同对被告逾期交付房屋承担违约责任的约定对原告显失公平（注：在本院同期受理的与本案案情相同的2013宝民初字第6602号案件中，该案原告认为此约定除显失公平外，属于格式条款，应为无效），违反了《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）关于违约金的约定，给原告造成了巨大损失。涉案合同该条约定的“此外条款”应是在第一款约定支付利息的基础上再支付违约金，因此，被告应予赔偿利息损失。
另查，与原告同期起诉本案被告的其它案件涉案合同以及未起诉的购买汇丰广场商铺的合同，对追究甲方即出卖人违约责任的约定均是“合同继续履行，此外，甲方每月按已付商品房价款的万分之一支付违约金。”
本院认为，原、被告经协商签订的《天津市商品房买卖合同》，双方除对第五条甲方违约条款的“此外条款”的约定理解不同存在分歧外，对其它条款无异议，且签订该合同时被告已经取得《商品房预售许可证》，并符合其它预售条件，该合同签订的目的明确，即原告购买合同中约定的商业用房。现原告已全额支付了购房款，因被告未能按时完成竣工验收导致房屋迟延交付，并不影响合同的成立和效力。合同个别条款是否显失公平或有效，并不影响合同其它条款效力和整体效力。根据双方陈述的事实及证据的证明目的，双方争议焦点是：一、违约责任问题；二、合同关于甲方逾期交付商品房的“此外约定”条款是否显失公平及效力问题；三、原告请求按银行同期贷款利率赔偿利息损失应否支持的问题。
一、关于违约责任问题
涉案合同对双方权利义务及违约责任进行了明确约定，原告的主要义务是交付购房款，被告的主要义务是按时交付经竣工验收合格的房屋。原告已按合同约定全额交付了购房款及相应费用，被告未能按照合同约定的时间交付房屋，且迟延至今已一年有余，其迟延交付的原因是未能按时竣工验收。原告已如期交付了首付款，并贷款支付了余款。从双方《补充合同》约定的上下文看，“于合同签订当日提供并签署贷款所需文件”应理解为原告于合同签订当日向被告提供并签署贷款所需文件。按照一般的贷款程序，用预售的商品房进行抵押贷款，业主个人不可能独立完成贷款业务。《补充合同》同时约定“如超出规定时间7日办理贷款手续的则视为违约”，现有证据不能证明该笔贷款属于迟延到账且是原告自身原因造成，即使是原告自行办理贷款，也未超出合同约定的期限，因此，被告称原告贷款迟延6天，要求折抵600元违约金不予采信。被告作为房地产开发公司，在不能按约定期限交付房屋且迟延一年仍不能交付的情况下，仍不能正视其违约行为给原告造成的损失，未采取积极补救措施，化解矛盾，寻求业主谅解。被告迟延交付房屋非原告原因造成，亦不存在不可抗力因素，因此，被告迟延交付的行为已构成违约，应承担违约责任。
二、合同“此外约定”条款是否显失公平及效力问题
合同约定被告逾期交房在90日内的按银行同期贷款利率向原告支付利息，超出该期限的，在合同继续履行的情况下，被告仅按已付商品房价款的每月万分之一支付违约金。双方之间的商品房买卖合同亦是根据《天津市商品房买卖合同》示范文本所签，合同第五条逾期交房超过90日期限的甲方违约责任，无论是第1种“合同继续履行”的约定，还是第2种“解除合同”的约定，均有“此外条款”的约定，但该“此外条款”约定均是要求甲方支付利息之外再按每日万分之×支付违约金。第3种约定较未采用的第1种约定，不仅剔除了利息的支付，而且减轻了违约金的支付标准，双方对此理解发生分歧，原告虽未称属于格式条款，但称该约定显失公平，约定无效，应该根据涉案合同第五条第一款的约定，合同继续履行，被告在支付利息的基础上再按约定标准支付违约金；被告认为合同继续履行，仅应支付合同约定的违约金，即已付款每月万分之一，不应支付利息。对双方的理解和解释应如何采信，则是解决案件的关键所在，在双方不能达成一致意见的情况下，则应按照合同有关条款或者交易习惯予以通常理解和解释。
首先，鉴于与原告同期起诉且案件事实一致的其它案件的存在，有必要对该条款是否属于格式条款进行论述。《合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”从格式条款的含义和产生的原因看，具有以下特征：㈠单方制定、不可协商，即格式条款的使用者预先将自己的意志表示于文字，在签订合同时不允许对方就合同内容讨价还价，如果不接受，合同就不成立。㈡规格化、定型化，即从合同内容看，格式条款的内容为一个整体，不允许变更，除了缔约时间、对方当事人和标的数量等，合同双方主要权利义务都已经定型化。㈢对象广泛、重复使用，即该格式条款适用于与其交易的所有同类交易对象。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈡》（以下简称《合同法解释㈡》）第六条规定“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”上述法律及司法解释规定，均要求条款的提供者在提请对方注意该条款时采用的方式要能起到让对方注意的作用，如不能引起对方的注意，则是不合理的方式。被告对涉案合同此款的约定没有采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，也不能举证证明签订合同时已经向原告尽了合理提示及说明义务。从上述分析可以看出，涉案合同的该约定条款“合同继续履行，此外，甲方每月按已付商品房价款的万分之一支付违约金”具备了上述特征，应属于格式条款。
其次，该约定条款是否有效。《合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《合同法解释㈡》第十条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”格式条款的提供者在拟定格式条款时，往往会利用自己的优势地位，让自己享有较多的权利，承担较少的义务和责任，使对方享有较少的权利承担较多的义务和责任。公平原则是民法的基本原则，对格式条款内容的确定应当遵循公平原则。法律对格式条款进行规范的目的，即实现当事人之间的利益平衡。换言之，如果格式条款有违公平原则，可认定无效。根据被告的陈述并依该约定计算，被告虽然违约，但每月仅需支付原告违约金60余元，至原告起诉时仅应支付840余元；被告已逾期交房一年有余，而按中国人民银行2011年7月7日调整后的贷款利率计算，一年期年利率6%，原告支付的购房款产生利息43000元左右，也就是说如果被告向银行申请同等数额贷款需向银行支付利息约43000元；按定期存款利率计算，一年期年利率3.25%，原告交付的购房款尚可计息23000余元，是被告支付违约金的27倍，按活期存款年利率0.35%计算，一年可计息2500元左右，亦是被告支付违约金的3倍，即如果原告选择存款类型将此款存入银行尚可得到上述利息。同样，如果该购房款在被告账户，被告每年亦可得到2500元左右的利息。双方签订该合同时，被告提供格式条款未遵循《合同法》第三十九条的规定，未采取合理的方式和遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，加重了原告的责任，加大了原告的损失，大幅度减轻了被告自身责任，造成了无论被告如何迟延，均得不到经济制裁，相反却可以获利的现象发生，被告迟延越久，原告经济损失越大，有违公平原则，因此，该条款应为无效。
第三，该约定条款应如何解释。《合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”第一百二十五条第一款规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”所谓合同解释，是指运用各种解释规则和方法，以确定合同条款的真实意思。因此，合同解释应遵循一定的原则，从文义解释入手，若出现两种以上结果，运用合同所使用的词句、合同的有关条款的体系解释原则及交易惯例原则，并参酌诚实信用原则作出解释，最后运用符合合同目的的原则进行取舍。当事人缔约合同均有一定的目的，合同条文及其用语均是实现当事人目的的手段，包括双方共同的目的和双方各方的目的，这就要求从通常的意义上揭示合同词句的含义，解释结果不得显失公平，既要有利于交易安全，又要揭示当事人的内心真意。从以上根据存款利率计算的原告损失看，被告以原告交付购房款的利息支付违约金尚有余款，其迟延交付的最大获利者即被告自己，该约定显失公平，本院不予采信。现双方的理解迥然不同，根据合同上下文条款理解，并结合涉及被告的其它案件的涉案合同看，原告的解释即被告在支付利息的基础上再按约定标准支付违约金更体现公平原则并符合交易习惯，本院予以采信，对被告的解释不予采信。
三、关于原告请求按银行同期贷款利率赔偿利息损失应否支持的问题
以上对合同第五条关于甲方逾期交付商品房的违约条款第3种约定从是否是格式条款、是否有效及应如何解释进行了充分论述。那么，原告要求被告按照中国人民银行一年期贷款年利率6%赔偿14个月的经济损失40199元，应否予以支持。《合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《商品房买卖司法解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《合同法解释㈡》第二十八条规定“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”上述法律及司法解释的规定已经确定违约金制度是以赔偿非违约方的损失为主要功能，违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，因此，不能将违约金条款完全留待当事人约定，人民法院可以对不合理的违约金数额进行调整，以维护民法的公平和诚实信用原则。通过以上的分析论述，被告应承担不能交付房屋的违约责任，原告购买的是商业用房，现被告已迟延一年有余不能交付房屋，已经给原告造成了损失，原告要求被告按照同期贷款利率赔偿利息损失，符合合同法及相关司法解释的规定。按贷款利率核算，原告交付购房款计算14个月的利息约43288元（即618409×6%÷12×14≈43288），原告请求40199元未超过实际利息损失，因此，本院对原告此项请求予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈡》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告天津弘钰置业有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告鲍树杰利息损失人民币40199元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费804元已减半收取402元，由被告负担。此款原告已交纳，被告于本判决生效后10日内将此款给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 杨旭东
二〇一四年四月十六日
书记员 李泽阳
附：本裁判文书所依据的相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈡》
第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。