北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民再初字第20号
原告秦世雄，女，1954年1月5日出生，汉族。
委托代理人唐亮，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
被告郑广生，男，1961年11月9日出生，汉族。
委托代理人张忠起，北京市肯邦律师事务所律师。
委托代理人张弛，北京市肯邦律师事务所律师。
被告曲林玉，女，1947年10月8日出生，汉族。
原告秦世雄与被告郑广生、曲林玉房屋买卖合同纠纷一案，原北京市宣武区人民法院于2010年12月6日作出（2010）宣民初字第927号民事判决。原告秦世雄不服，向北京市第一中级人民法院提起上诉。北京市第一中级人民法院于2011年3月14日作出（2011）一中民终字第2391号民事判决，驳回上诉，维持原判。后原告秦世雄向北京市高级人民法院申诉。北京市高级人民法院于2012年9月3日作出（2012）高民申字第02366号民事裁定，指令北京市第一中级人民法院再审本案。北京市第一中级人民法院于2013年4月12日作出（2012）一中民再终字第13152号民事裁定，撤销（2011）一中民终字第2391号民事判决及（2010）宣民初字第927号民事判决，发回新成立的北京市西城区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告秦世雄委托代理人唐亮、被告郑广生委托代理人张忠起到庭参加了诉讼。被告曲林玉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
重审中，原告秦世雄诉称，2001年7月8日，我与被告曲林玉签订房屋买卖合同，约定曲林玉将原北京市宣武区xx小区x号楼x门xxx室（以下简称诉争房屋）卖给我，我支付购房款，曲林玉给我办理过户手续。合同签订后，我支付全额房款，曲林玉也将房屋交付我，我居住此房时间长达9年，但曲林玉一直不履行过户义务。我于2009年9月18日诉至原宣武法院，要求曲林玉履行过户义务。在诉讼过程中，曲林玉与郑广生串通，于2009年11月12日签订房屋买卖合同，并在签订合同的当天办理了过户手续。曲林玉与郑广生在该房屋买卖过程中从未到一直由我居住的房屋看过房，且在诉讼过程中匆忙签订合同，并当天就办理了过户手续，合同价格也明显低于市场价。其买卖关系存在诸多疑点和不合常理之处，存在明显的串通恶意。曲林玉与郑广生签订的买卖合同应为无效合同。二人行为严重侵犯了我的合法权利，诉讼请求：1、确认曲林玉与郑广生的房屋买卖合同无效；2、曲林玉与郑广生共同办理产权变更手续，将房产证恢复到曲林玉名下；3、曲林玉与我办理过户手续；4、诉讼费由曲林玉与郑广生承担；5、曲林玉与郑广生承担评估费。
被告郑广生辩称，我不同意秦世雄的诉讼请求。理由一、秦世雄与曲林玉所签订的房屋买卖合同超过法定的诉讼时效，从签订合同的2001年到该房屋具有产权证的2004年，再到该房屋的产权2009年变更为郑广生，这期间的跨度间隔每一次都超过两年以上，因此超过诉讼时效。二、秦世雄与曲林玉在2001年所签订的房屋买卖合同是无效的，因为根据我国房地产管理法的规定，房屋买卖必须在房屋产权证核发后进行买卖，而该房屋的第一产权证是在2004年5月份颁发的，秦世雄与曲林玉签订的合同是在2001年，在没有产权证的情况下进行买卖是无效的。秦世雄入住是因为承租关系而非买卖关系。三、我与曲林玉之间签订的买卖合同符合法律规定，购买的价格也属合理，且经过法定的登记手续，取得了房屋所有权。在此过程中不存在恶意串通的行为。秦世雄还与我达成过调解协议，同意腾房，足以证明秦世雄对上述观点的认可。因此不同意原告的诉讼请求。
经审理查明以下事实：
一、2001年7月8日，曲林玉与秦世雄签订协议书，双方约定：现有宣武区xx小区x号楼x门xxx室房屋壹套，原系曲林玉（以下简称甲方）所有，经商议卖与秦世雄（以下简称乙方）。因房屋尚未发放“北京市房屋产权证明”，故无法进行房屋买卖交易，经甲乙双方商量现订立如下协议：一、此房屋双方交易价格壹拾肆万元整。二、乙方将房屋款交甲方后，甲方将宣武区房地产出具的临时产权证交由乙方保管。三、甲方协助乙方将户口落入xx小区x号楼x门xxx室...五、本小区换发正式北京市房屋产权证时，由甲方协助办理...以上由双方本着诚信原则协商订立。此外，协议书上还手写“房款壹拾肆万已付清”字样。曲林玉和秦世雄分别在协议书上签字。庭审中被告郑广生认可秦世雄将购房款给付曲林玉。秦世雄一直在诉争房屋内居住至今。
二、2004年5月19日，宣武区房管局向曲林玉发放了诉争房屋产权证，房屋坐落登记为宣武区平原里x号楼-x层x-x-
xxx。庭审中秦世雄表示其一直要求办理过户手续，但曲林玉未予配合。
三、2009年9月18日，秦世雄将曲林玉诉至原北京市宣武区人民法院，要求曲林玉将诉争房屋产权过户给秦世雄并承担费用。诉讼中曲林玉以生病为由，法院将开庭时间由原定的2009年11月9日推迟到11月19日。2009年11月12日曲林玉与郑广生签订《存量房屋买卖合同》（合同编号：CW84852），约定曲林玉将诉争房屋卖与郑广生，成交价格20万元。同日，双方在房管局办理产权变更手续。11月16日，郑广生取得诉争房屋产权。曲林玉认可其与郑广生房屋买卖的事实，后秦世雄撤诉。
四、原审中郑广生提交《协议书》一份，证明其与曲林玉于2008年5月30日即签订房屋转让协议。本次庭审中秦世雄表示不认可该协议，认为系对方倒签，并提出对字迹形成时间进行鉴定。经本院咨询相关部门，对于该类鉴定，相关部门不予受理。
五、原审中，秦世雄申请对诉争房屋在2008年5月30日及2009年11月12日的市场价格进行评估，评估公司于2010年3月29日出具评估报告，认定诉争房屋在2008年5月30日的评估总价为36.16万元，2009年11月12日的评估总价为50.56万元。秦世雄认可评估报告的真实性，能够证明对方交易价格远低于市场价格。郑广生认可评估报告的真实性，但表示评估价格过高。
六、庭审中，郑广生认可在购买诉争房屋前后均未到房屋内部查看过，但知道有人居住。其辩称秦世雄与曲林玉原为租赁关系，但未提交相关证据。
另，庭审中曲林玉经合法传唤，均无正当理由，未到庭应诉。
上述事实，有秦世雄陈述、郑广生陈述、协议书、评估报告、庭审笔录等证据材料在案佐证。
本院认为，曲林玉与郑广生之间的买卖行为是否属于恶意串通系本案审理的关键。从现有证据判断，首先，曲林玉与郑广生之间的买卖行为发生在秦世雄起诉曲林玉的诉讼期间，在利用延迟开庭的期间将房屋过户，因此曲林玉存在规避法律的故意。其次，从成交价格看，诉争房屋实际成交价格明显低于评估的市场价格，排除了郑广生成为善意第三人的可能。再次，从房屋买卖合同订立过程看，买卖房屋的双方一般应有现场看房、选择、协商等过程，最后达成合议。本案中，郑广生明知该房屋有他人居住，对房屋这类价值较高的商品没有对其现状实地勘察而直接支付全款，且与卖方迅速办理过户却一直未入住该房屋，与一般市场交易习惯不符。依据以上几点可以判断曲林玉与郑广生存在主观上的恶意，双方行为性质属于我国合同法第五十二条所列举的合同无效的情形，秦世雄要求确认曲林玉、郑广生买卖行为无效并要求郑广生将诉争房屋产权返还曲林玉的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
秦世雄与曲林玉所签订的合同，系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。在合同签订时，诉争房屋产权证明虽然尚未发放，但根据最高法院相关司法解释，当事人以此情形主张合同无效，人民法院不予支持。因此郑广生关于秦世雄与曲林玉订立合同无效的抗辩，本院不予采纳。秦世雄及曲林玉均应按合同约定履行各自的义务。现秦世雄已经依约交付购房款，曲林玉应当履行相应的产权过户手续。因此，秦世雄要求曲林玉协助办理房屋产权转移手续的诉讼请求理由充分，本院予以支持。
此外，关于秦世雄的起诉是否超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”本案中秦世雄与曲林玉签订合同时房屋产权证尚未发放，但秦世雄一直积极联系曲林玉催问相关事宜，而曲林玉未告知其真实情况。因此秦世雄不可能得知曲林玉取得产权证的具体时间。且被告郑广生也未能提出秦世雄知晓房产证下发时间的证据。在此情况下应以秦世雄第一次起诉曲林玉的时间作为本案诉讼时效的起算点。故郑广生提出案件超过诉讼时效的答辩，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定，判决如下：
确认被告曲林玉与被告郑广生签订的买卖合同（合同编号：CW84852）无效；
本判决生效之日起七日内，被告郑广生协助被告曲林玉办理宣武区平原里x号楼-x层x-x-
xxx房屋所有权过户手续，将上述房屋过户至被告曲林玉名下，所需费用由被告郑广生负担；
前项过户手续办理完毕七日内，被告曲林玉协助原告秦世雄办理宣武区平原里x号楼-x层x-x-
xxx房屋所有权过户手续，将上述房屋过户至原告秦世雄名下，所需费用由被告曲林玉负担。
案件受理费五十元，由被告曲林玉负担二十五元，由被告郑广生负担二十五元（本判决生效之日起七日内交纳）。
评估费六千九百三十八元，由被告曲林玉负担三千四百六十九元，由被告郑广生负担三千四百六十九元（均于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 佟 颖
代理审判员 张 洁
人民陪审员 来丽春
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 王 飞