浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）浙绍民终字第1289号
上诉人（原审被告、反诉原告）新昌康新房地产开发有限公司，住所地新昌县南明街道鼓山西路69号。
法定代表人徐孝西，执行董事。
委托代理人（特别授权代理）何亚江，浙江新希望律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）盛伟钢。
委托代理人（一般授权代理）陈雪锋，浙江新台州律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）潘绍军。
上诉人新昌康新房地产开发有限公司（以下简称康新房产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省新昌县人民法院（2012）绍新民初字第54号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月29日立案受理后，依法由审判员王安洁、代理审判员王红良、王晗莉组成合议庭，后合议庭成员变更为审判员金湘华、楼晓东、代理审判员冯奇，并于2014年10月15日公开开庭审理了本案。上诉人康新房产公司的委托代理人何亚江，被上诉人盛伟钢及其委托代理人陈雪锋，被上诉人潘绍军到庭参加诉讼。
原审法院审理认定，借款人潘绍军于2008年11月20日至2009年5月20日期间分4次向原告盛伟钢借款222万元，由王国林担保。2009年12月15日、12月16日，原告向被告康新房产公司支付购房定金60万元整（每套10万元）。2009年12月29日，原、被告及第三人潘绍军经协商一致，订立《协议书》一份，载明：“盛伟钢购买康新房产公司开发的水岸华府项目6套，a-1-801，a-1-802，a-2-801，a-2-802，a-1-701，a-1-702，于2009年12月15日、12月16日支付定金60万元，现因潘绍军欠盛伟钢债务本息250万元，经三方商定如下：1、康新房产公司同意将水岸华府项目6套住房购房时的价格和暂定面积计算的剩余房款抵偿潘绍军欠盛伟钢债务。2、水岸华府项目6套住房，a—1—801（编号1幢181），面积112.9平方米，单价每平方米5000元；a—1—802（编号1幢182），面积96.6平方米，单价每平方米4900元；a—2—801（编号1幢281），面积96.6平方米，单价每平方米4900元；a—2—802（编号1幢282），面积112.9平方米，单价每平方米5050元；a—1—701（编号1幢171），面积112.9平方米，单价每平方米4880元；a—1—702（编号1幢172），面积96.6平方米，单价每平方米4780元。单价为最终定价，套房面积以房地产管理部门最终测绘面积为准，双方在交房时办理最终结算。3、康新房产公司同意盛伟钢办理上述房产的转让、处置。盛伟钢应按康新房产公司规定缴纳相关转让、处置手续费及有关部门规定的费用。盛伟钢必须履行，面积差价告知受让方的义务，如不履行该义务，由盛伟钢承担面积差价结算，康新房产公司有权转让收回房屋。4、康新房产公司为潘绍军清偿的债务，由潘绍军支付给康新房产公司或从水岸华府项目与潘绍军的结算款中扣除，潘绍军在签订本协议当日，向康新房产公司出具借款凭证。5、本协议签订后，盛伟钢与潘绍军债务关系清偿完毕，但康新房产公司与潘绍军的债权债务关系继续履行，直止潘绍军债务清偿或从水岸华府项目结算款中扣回。”2011年8月11日，坐落新昌县七星街道下三溪村水岸华府项目的房屋已经开始预售。因原、被告在办理房屋买卖手续过程中产生纠纷。原告于2012年1月9日诉至本院，请求判令；1、确认原、被告的房屋卖买关系成立，责令被告签订房屋卖买正式合同，开具正式发票。2、被告向原告交付房屋并协助办理房屋产权登记手续。
另查明，水岸华府商住楼于2012年8月30日竣工，2013年1月24日通过相关部门的综合质量验收，符合交付并办理权证的条件。2012年10月18日，经新昌县诚信房产测绘事务所实测，1幢181，实测面积115.71平方米，比约定面积112.9平方米多2.81平方米，按约定价格每平方米5000元计算，应补差价14050元；1幢182、1幢281，实测面积97.18平方米，比约定面积96.6平方米分别多0.58平方米，按约定价格每平方米4900元计算，应补差价5684元；1幢282，实测面积115.71平方米，比约定面积112.9平方米多2.81平方米，按约定价格每平方米5050元计算，应补差价14191.50元；1幢171，实测面积115.71平方米，比约定面积112.9平方米多2.81平方米，按每平方米4880元计算，应补差价13712.80元；1幢172，实测面积97.18平方米，比约定面积96.6平方米多0.58平方米，按约定价每平方米4780元，应补差价2772.40元。合计应补差为50409.70元。
原审法院审理认为，本案中，原、被告争议的焦点主要有三个：一、原告对潘绍军的债权是否真实。自然人之间的借款合同自贷款人提供借款时起生效。民间借贷中的借据既是借贷关系发生的依据，也是借款实际交付的证据，是证明借贷关系存在和借款实际发生的直接证据，除非有足够的相反证据和情形推翻借据所记载的内容，才能否定其证明力。被告向法院提供的借款人潘绍军，保证人黄国林分别于2008年11月20日、12月24日，2009年1月12日、5月20日向原告出具的四份借条，来源合法，形式完整，康新房产公司否定借条证明力，提供了新昌县公安局对潘绍军和黄国林在的二份询问笔录。对康新房产公司提供的二份相反证据审查分析后认为，由于潘绍军和黄国林是上述借款的借款人和担保人，是直接的利害关系人；康新房产公司向新昌县公安局举报原告虚构债务诈骗，至今没有立案，更没有侦查结果；康新房产公司又无其他与借条相反的证据，在开庭审理中，原告对借款事实的陈述又符合常理。因此，新昌县公安局对潘绍军和黄国林的询问笔录不具有证明力，在本案中不予采纳。对借条的证明力应当予以认定，借条所记载的借款事实应当予以确认。合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，其实质是当事人意思表示一致的法律行为。《协议书》系原债权人盛伟钢、债务人潘绍军、债务受让人康新房产公司三方当事人自愿设立的民事法律行为，当事人的意思表示真实。《协议书》中以康新房产公司、盛伟钢、潘绍军为甲，乙、丙方表明：现因潘绍军（丙方）欠盛伟钢（乙方）债务本息共计250万元整，经甲，乙、丙三方协商，商定如下：——。据此可确认，在订立《协议书》时，潘绍军对欠盛伟钢债务本息250万元是没有异议的。并且，《协议书》表明，债务本息250万元，确立的时间为2009年12月29日，四份借条表明，借款本金总计222万元，借款发生时间为2008年11月20日至2009年5月20日期间，《协议书》与四份借条在金额上能相互印证。因此，原告对潘绍军的债权是真实的。
二、以债务转让形式付款的房屋买卖协议是否有效。承诺生效时合同成立，当事人采用合同书形式订立合同的自双方当事人签字或盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。原、被告及潘绍军订立的《协议书》主体适格，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，并由原告及潘绍军签字并捺印、被告签字并盖章，应当认定合法有效。综观《协议书》内容，其包含了债务转让、房屋买卖二方面的法律关系。债务转让是债权人、债务人、债务受让人之间达成的转让债务协议。债务转移的特性为：1、由债务受让人承担债务人的义务。原债务人完全从原债务关系中消失。2、债务的承担是无条件的，因债务转让协议的成立，债务受让人不可以因协议外的原因而不承担债务转让之债。因此，承担人不可以因原债务人未履行承担债务为由对抗债权人。本案中，在债务转让方面，原债权人盛伟钢、债务人潘绍军、债务受让人康新房产公司已达成一致并订立协议。潘绍军欠盛伟钢的债务由康新房产公司承担，盛伟钢购买康新房产公司预售商品房屋，应付康新房产公司的房款，盛伟钢支付定金60万元后，在康新房产公司向盛伟钢履行的债务中抵扣，潘绍军与盛伟钢的债权债务关系清偿完毕，并且，该债务转让协议现已履行完毕，债务承担人不得在履行合同债务后主张抗辩。因此，债务转让协议应当确认有效。在房屋买卖方面，原告盛伟钢与被告康新房产公司虽然没有订立规范的房屋买卖合同，但双方对买卖房屋的地址、名称、面积、价格、价款、付款方式等订立了书面协议，且原告支付了定金，付清了购房款。《协议书》完全符合房屋买卖有效的条件。本案中不存在以房抵债的事实，而是在房屋买卖中有部分房款通过债务转让方式支付，不违反商品房买卖的有关规定。该房产竣工后，在2013年1月24日通过相关部门的综合质量验收，符合交付并办理权证的条件。原告与康新房产公司的房屋买卖协议应当认定有效。原、被告应当依约全面履行义务。
三、康新房产公司反诉主张的撤销权是否成立。可撤销的合同，是指因意思表示不真实，通过有撤销权的当事人请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同，使已生效的意思表示归于无效的合同。因重大误解订立的；在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。欺诈，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒虚假情况，诱使对方作出错误意思表示的行为。胁迫，是指因他人的威胁和强迫而陷入恐惧作出的不真实意思表示的行为。反诉人康新房产公司以被反诉人盛伟钢与潘绍军隐瞒事实，虚构债务，使反诉人在违背真实意思的情况下订立《协议书》为由，请求本院撤销《协议书》。根据谁主张谁举证的举证责任原则，反诉人应当对盛伟钢、潘绍军共同欺诈反诉人的事实承担举证责任。反诉人就其主张提供了《协议书》一份、潘绍军出具的借条四份，新昌县公安局对潘绍军和黄国林在的询问笔录二份。反诉人提供的证据中，询问笔录不具有证明力在上述已作了分析，在此不需重复。潘绍军出具的借条，盛伟钢、潘绍军及康新房产公司订立的《协议书》是证明债务转让的基础债务和债务转让事实的证据，不能证明盛伟钢、潘绍军共同欺诈康新房产公司的事实，并且，经过对本案事实综合分析后，原审法院认为，盛伟钢与潘绍军的基础债权债务是真实的，康新房产公司与盛伟钢、潘绍军订立《协议书》意思表示真实，盛伟钢、潘绍军、康新房产公司订立的债务转移合同合法有效。反诉人的反诉主张没有相应的事实和证据，难以支持。
另外，第三人潘绍军与原、被告之间的债务转让协议已生效，作为原债务人的第三人潘绍军已从原债务关系中消失，其与本案已没有实体上的权利义务关系，因此，在本案的判决主文中不应对第三人潘绍军作出处理。
综上，原告的诉请合理合法，予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、被告新昌康新房地产开发有限公司于判决生效后二个月内将坐落于新昌县七星街道下三溪村水岸华府1幢181，1幢182，1幢171，1幢172，1幢281，1幢282的商品房交付原告盛伟钢，并协助原告盛伟钢办理房屋产权登记手续。二、原告盛伟钢给付被告新昌康新房地产开发有限公司房屋面积补差价款合计人民币50409.70元，于判决生效后十日内付清。三、办理坐落于新昌县七星街道下三溪村水岸华府1幢181、182、171、172、281、282房产权证时，出卖人依法应缴纳的税费，由被告新昌康新房地产开发有限公司负担；买受人依法应缴纳的税费，由原告盛伟钢负担。四、驳回原告盛伟钢的其他诉讼请求。五、驳回被告新昌康新房地产开发有限公司要求撤销2009年12月29日原告盛伟钢与被告新昌康新房地产开发有限公司、第三人潘绍军签订的协议书的反诉请求。如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费31560元，反诉受理费80元，诉讼保全费5000元，合计诉讼费36640元，由原告盛伟钢负担6640元，被告新昌康新房地产开发有限公司负担30000元，于判决生效后十日内付清。
上诉人康新房产公司不服原判，提起上诉称：一、一审判决认定事实严重错误。1、一审判决错误认定盛伟钢对潘绍军的债权真实。借条不具有必然的证明借贷关系的效力，盛伟钢与潘绍军告知上诉人的所谓250万元债权中，160万元债权显然不能认定属实。2008年11月20日至2009年5月20日半年时间内，潘绍军共向盛伟钢出具借条4份，金额分别为50万元、20万元、30万元、122万元，存在时间短、金额大、前债未清偿又添新债等不合理情况。潘绍军在新昌县公安局所作询问笔录中陈述，第一次借贷仅收到40万元，第三次借贷仅收到20万元，第四次根本没有实际发生借贷关系。庭审中，盛伟钢根本没有对222万元借条所载明借款事实的发生作出合理的说明。在此情况下，一审法院并未按照《关于审理民间借贷纠纷案件若干问题的指导意见》规定对债权的真实性进行审查。2、一审判决认定两被上诉人未欺诈上诉人错误。本案的客观事实是：两被上诉人先以盛伟钢向上诉人购房作诱饵，再用不真实的盛伟钢对潘绍军的债权来欺诈上诉人进行债务转让，使上诉人为潘绍军承担债务，然后再与上诉人对盛伟钢因购房而产生的债权相互抵销，其目的是使盛伟钢不真实、也可能不合法的债权得以实现。所以，应严格审查被上诉人的购房本意及债务的真实性。二、一审判决程序严重违法。1、在反诉案件中，遗漏当事人。一审法院只在本诉案件中追加潘绍军为第三人，未在反诉案件中追加潘绍军为被告，显属遗漏当事人。潘绍军是《协议书》的当事人之一，且《协议书》包括盛伟钢与上诉人之间进行商品房买卖、潘绍军进行债务转让、上诉人与盛伟钢之间进行债务抵销等三部分内容，潘绍军系债务转让关系的直接当事人，故应属必须进行共同诉讼的当事人。此外，王国林系债务的担保人，故上诉人的反诉请求也对王国林有法律上的利害关系，一审法院理应追加其为第三人参加诉讼。2、一审法院于2012年7月17日违法作出（2012）绍新民初字第54号民事裁定书，依据盛伟钢的申请，中止了案件的审理。盛伟钢申请的理由主要是因为商品房尚未竣工验收，不具备办证条件而使其诉讼请求难以成立。一审法院依其申请中止审理，有违公正。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判撤销《协议书》并驳回盛伟钢对上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费均由两被上诉人承担。
被上诉人盛伟钢答辩称：一、盛伟钢与潘绍军借贷客观真实。1、新昌县公安局插手民事案件是违法行为。新昌县公安局明知本案纠纷新昌法院已经立案，在法院没有移送公安侦查的情况下，由刑侦大队对潘绍军、王国林制作笔录，该笔录未经双方当事人核实，并将笔录内容泄露给上诉人。一审法院不采信二份询问笔录是正确的。2、借条是证明民间借贷关系存在和借款实际发生的直接证据。潘绍军出具的借条完全符合有效证据的条件，其真实性、合法性还在《协议书》中进一步得到了确认。3、盛伟钢与潘绍军的借贷有现金交付的习惯。双方之间的民间借贷是大额借款，只有借条，没有银行付款凭证，这是事实，但借款已依法交付。潘绍军多次向盛伟钢借款，对其中二次借款潘绍军至今没有异议，双方之间的借款没有任何一次经转账交付。4、潘绍军与盛伟钢发生多次借款，存在客观原因。潘绍军与上诉人合作开发“新昌水岸华府”项目，初期潘绍军需要大量资金，等房产项目可以开盘销售时才能新旧债务一起偿付，符合房地产商开发时的常理，盛伟钢出借款项也有利可图，并对潘绍军的偿还能力深信不疑。5、上诉人指控被上诉人欺诈缺乏事实。本案从债务发生、后签订《协议书》至盛伟钢提起诉讼历时三年，起诉前潘绍军、王国林及上诉人从未对债务和协议提出过异议。二、《协议书》是当事人的真实意思表示，合法有效。本来属于潘绍军对上诉人的债权，转变为盛伟钢的房产，潘绍军损害了自己的利益，不符合逻辑，故上诉人指控两被上诉人欺诈，不符常理。三、上诉人要求将潘绍军列为被告没有法律依据。四、上诉人认为房屋买卖协议应属无效，亦无法律依据。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人潘绍军答辩称：同意上诉人的意见。
各方当事人在二审中均未提供新的证据。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”，第八十五条规定：“债务人转移义务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩”。结合本案，盛伟钢原对潘绍军享有债权，后上诉人、盛伟钢、潘绍军三方签订《协议书》，约定潘绍军将债务转移给上诉人，现盛伟钢以房屋买卖合同纠纷案由起诉上诉人，而其中部分房款的支付，是以债务转移的方式来抵销房款，依据上述法律规定，上诉人作为新债务人，可以主张原债务人对债权人的抗辩，客观上上诉人在一、二审中均对222万元债务的真实性提出了抗辩。在双方争议的借款现金交付数额如此大且债务人提出异议的情况下，原审法院仅依据借条而未对借款款项交付等事实进行全面审查，属认定基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销浙江省新昌县人民法院（2012）绍新民初字第54号民事判决；
二、发回浙江省新昌县人民法院重审。
二审案件受理费31640元，退还上诉人新昌康新房地产开发有限公司。
审 判 长 金湘华
审 判 员 楼晓东
代理审判员 冯 奇
二〇一四年十二月十日
书 记 员 陈赛赛