北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终8298号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京得恒楼天池餐饮有限公司，住所地北京市海淀区白石桥路27号。
法定代表人：瓦衣提·艾买提，董事长。
委托诉讼代理人：靳双权，北京市东卫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：阎烈，北京市东卫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：中央民族大学，住所地北京市海淀区中关村南大街**号。
法定代表人：黄泰岩,校长。
委托诉讼代理人：朱东旭，北京市地平线律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨西宁，北京市地平线律师事务所律师。
上诉人北京得恒楼天池餐饮有限公司（以下简称得恒楼）与被上诉人中央民族大学（以下简称民大）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初1332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
得恒楼上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第四项、第五项，依法改判我方对北京市海淀区白石桥路27号民族大学宿舍68幢地上两层、地下一层房屋（以下简称涉案房屋）在同等条件下享有优先承租权。事实和理由：1、一审法院判决我方不享有同等条件下的优先承租权、无权以中标价承租涉案房屋并腾退房屋错误。2、一审判决认定我方自2016年6月10日起按中标租金价格向民大支付房屋占有使用费错误。
民大服从一审法院判决，针对得恒楼的上诉理由答辩称：我单位同意一审判决，请求二审法院予以维持。
得恒楼向一审法院起诉请求：确认我方对涉案房屋在同等条件下享受优先承租权，有权以涉案房屋中标条件承租，本案诉讼费由民大承担。
民大向一审法院反诉请求：1、判令得恒楼将涉案房屋腾空后返还民大；2、判令得恒楼按每月23750元标准向我方支付自2015年12月31日至2016年6月9日的逾期腾房占有使用费125875元；3、判令得恒楼按每年1000099元标准向我方支付自2016年6月10日至2017年6月9日的逾期腾房占有使用费1000099元；4、判令得恒楼按中标租金价格向民大支付自2017年6月10日至实际腾退之日止的逾期腾房占有使用费，反诉费由得恒楼承担。
一审法院认定事实：涉案房屋产权单位系民大，民大委托民大后勤产业集团对外出资、管理，并认可民大后勤产业集团、民大资产管理处等关联单位关于房屋对外作出的意思表示及行为。
2011年12月31日，民大后勤产业集团（甲方）与得恒楼（乙方）就涉案房屋签订《房屋租赁协议书》，有关约定如下：乙方租赁甲方涉案房屋自2011年12月31日起至2015年12月30日止，租赁期为四年；租赁费第一年为27万元，第二年为27.5万元，第三年为28万元，第四年递增为28.5万元，每季度开始的第一个月内，一次性交付当年全部租赁费；房屋使用面积约为500平方米，乙方不得私搭乱建、扩大经营面积，不得改动地下室；协议期满后，乙方投入的不动产无偿归属后勤产业集团，不得提出补偿；乙方不得随便拆除和损坏不动产，否则从风险抵押金中扣除拆除和损坏费用；乙方投入的可动产由其自行解决，甲方不负其责；解除协议：协议期满后，如甲方不再与乙方续约，应提前一个月通知乙方；如甲方在继续租赁条件许可下，且乙方要求续约时，同等条件，甲方可优先考虑乙方，如甲方无需在此继续租赁，乙方应无条件退出。
2015年11月4日，民大后勤产业集团向得恒楼送达《终止协议通知书》，载明：贵单位与我单位签订的《房屋租赁协议》将于2015年12月31日到期，因学校的整体规划，该场地将收回，协议到期后我单位不再续约，协议终止。请贵单位在协议到期后，将贵单位所属物资全部清离，若因贵单位未及时清离而导致物资丢失或损坏的由贵单位自行承担责任。
2016年3月17日，民大资产管理处向得恒楼送达缴租函，载明：你公司租赁经营合同已于2015年12月30日到期，我处已提前通知，要求自2015年12月31日起停止营业，学校将根据相关规定公开招标，也欢迎你公司前来投标。但我们注意到，你们从未停业，在2015年12月31日至学校确定新的中标企业之日期间，学校将按照原合同约定的租金标准收取经营租金。
后民大在中国政府采购网发布招标公告。得恒楼参加投标，但未中标。2016年5月5日，民大公告涉案房屋中标人为北京丝路印象餐饮管理有限公司。
2016年5月10日，民大向北京丝路印象餐饮管理有限公司发布《中标通知书》，确定该公司为中央民族大学餐饮经营项目——第二包：原天池餐厅承包经营项目的中标单位，承包期限5年，中标价格：第一年1000099元；自第二年开始，每年递增5%。
2016年5月19日，民大资产管理处向得恒楼送达终止函，载明：我校与你公司房屋租赁协议已于2015年12月30日到期，我处按照学校职能划分的权限，代表学校已提前通知，要求自2015年12月31日起停止营业。中央民族大学餐饮经营项目已于2016年5月5日发布了中标公告，我校将于2016年6月10日前与中标方签订租赁合同。为此，我校与你公司需于2016年5月30日前全面终止房屋租赁合作经营协议。现就终止合同、办理交接手续、缴纳房屋租金等事宜函告如下：一、我校与你公司之间的房屋租赁合同自2016年5月30日全面终止。二、你公司务必于2016年5月30日前向我处办理完毕缴纳租赁费、缴纳水电等物业费用、办理设备、用具等国有资产核实、交回钥匙、返还风险抵押金等交接手续。你公司应完好返还校方设备设施，保持房屋、装修及其附着物完好无损。三、请2016年5月30日前向我处一次性缴纳2016年1月1日至5月30日期间的租赁费共计118750元。
2016年5月30日，得恒楼向民大送达《关于请求行使承租优先权的函》，载明：2011年12月31日我公司与贵校签订了编号“合同2011-48”的《房屋租赁协议书》，租赁贵校西门外500平方米房屋经营“天池餐厅”。协议书约定租赁期自2011年12月31日起至2015年12月30日止。协议期满后如甲方（贵校）继续出租且乙方（我公司）要求进行续约的，同等条件下甲方（贵校）优先考虑乙方（我公司）。协议期满前我公司要求与贵校续约，但贵校不置可否。2016年3月25日贵校在“中国政府采购网”发布关于我公司租赁房屋的招标公告，但未通告我公司。后我公司从其他渠道得知该信息后参加了投标。2016年5月5日贵校确定了中标人，2016年5月19日，贵校向我公司发函提出自2016年5月30日解除《房屋租赁协议书》。我公司认为：依据《房屋租赁协议书》我公司享有同等条件下的优先承租权。本次招标名为综合评价法，其实质是以竞价高者中标。我公司参加竞标的行为表明我公司不放弃优先承租权，而贵校在确定中标者前并没有征询我公司的意见，侵害了我公司的优先承租权。鉴于此，我公司函告贵校，我公司愿以贵校确定的中标者的中标价行使该房屋优先承租权，并签订承租合同。民大不同意得恒楼要求，得恒楼占用涉案房屋至今。
庭审中，双方认可得恒楼对涉案房屋进行加盖，实测面积超过约定的500平方米，招标面积为1021.8平方米。经询问，民大称民大后勤产业集团并非房屋管理部门，不了解租赁房屋的确切面积，所以协议约定为500平方米，房屋产权证显示涉案房屋实际面积为1021.8平方米，其不清楚得恒楼对涉案房屋私自加盖的情况，如有加盖属违章建筑，依法应予拆除。
审理中，得恒楼于2017年6月9日向法院提出中止案件审理申请，认为本诉审理结果对反诉具有决定性影响，将构成反诉案件审理的依据。法院认为其申请不符合中止审理的法定条件，未予准许。
一审法院认为：民大后勤产业集团代表民大与得恒楼签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。
得恒楼辩称本案反诉不符合反诉的实质构成要件，不应与本诉合并审理，应另案起诉。根据民事诉讼法司法解释的相关规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，被告提出反诉，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。法院认为，反诉的目的，在于抵销、吞并本诉，使本诉失去作用。本案中，得恒楼的诉讼请求实际系以确认优先承租权为由要求以涉案房屋中标价承租涉案房屋。民大的诉讼请求则是要求得恒楼腾退涉案房屋并支付逾期腾房占有使用费。双方诉讼请求皆因得恒楼拒绝腾退涉案房屋这一事实而起，后者目的在于抵消、吞并前者，使得恒楼无法继续承租涉案房屋，符合反诉的实质构成要件，且两案合并审理有利于纠纷的一次性解决,减轻当事人和法院的诉累，故法院受理反诉且合并审理并无不当。
关于本诉一节，优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。优先承租权并非法定权利，而是基于租赁合同的约定产生，仅在合同当事人之间发生效力，且在“同等条件”下才享有，不能对抗已经实际承租的善意第三人。本案中，《房屋租赁协议书》虽然约定得恒楼享有同等条件下的优先承租权，但民大后勤产业集团已按合同约定提前一个月书面通知得恒楼不再续约，故《房屋租赁协议书》已于2015年12月30日到期终止，得恒楼不再享有同等条件下的优先承租权。即使民大后续通过招投标方式继续出租涉案房屋时，得恒楼仍享有同等条件下的优先承租权，但得恒楼在参与招投标的情况下因评标得分低于中标者而丧失与中标者具备同等条件的机会，因而失去优先承租权。得恒楼辩称招投标活动违法，中标结果无效，本院认为涉案招投标活动系通过政府采购方式进行，得恒楼与民大在招投标过程中所产生的纠纷，不属于法院受理民事诉讼的范围。综上，得恒楼要求确认其对涉案房屋在同等条件下享有优先承租权，有权以涉案房屋中标价承租涉案房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
关于反诉一节，得恒楼以民大向其送达缴租函、终止函为由，辩称其与民大自2015年12月31日后形成新的房屋租赁合同关系，其占用涉案房屋有合同依据。根据本案查明事实，民大后勤产业集团于2015年11月4日向得恒楼送达终止协议通知书，要求在协议到期后收回房屋，故得恒楼与民大后勤产业集团的租赁关系已于2015年12月30日终止。后因得恒楼拒不腾房且拒缴房屋使用费，民大向其送达缴租函、终止函，催告其履行腾房义务，并缴纳场地使用费，上述函件虽将场地使用费称为租金，但实为场地使用费。从函件内容看，民大并无与得恒楼达成新的租赁合同的意思表示，故得恒楼不能以此为由证明双方自2015年12月31日后形成新的租赁合同关系。得恒楼在《房屋租赁协议书》到期后拒不腾房，其行为构成违约，损害了民大的合同权利和对涉案房屋的所有权，故民大反诉要求得恒楼腾房并支付逾期腾房占有使用费的反诉请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。关于第二项反诉请求中的逾期腾房使用费，得恒楼同意支付，法院对此不持异议。关于第三、四项反诉请求中的逾期腾房使用费，民大依据中标通知书的中标价格主张逾期腾房占有使用费的计算标准，具有事实和法律依据，同时法院考虑到得恒楼亦在本诉中称可以涉案房屋中标价承租涉案房屋，且得恒楼拒不腾房，亦长期拒不缴纳逾期腾房使用费，主观恶性较大，如按原协议租金标准判决其支付逾期腾房占有使用费，等于变相鼓励了不诚信行为，违背了侧重保护守约方的司法政策，故法院对该项主张予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、驳回北京得恒楼天池餐饮有限公司的诉讼请求；二、北京得恒楼天池餐饮有限公司于本判决生效后七日内将北京市海淀区白石桥路27号民族大学宿舍68幢地上两层、地下一层房屋腾空后交还中央民族大学；三、北京得恒楼天池餐饮有限公司于本判决生效后七日内向中央民族大学支付自2015年12月31日至2016年6月9日的逾期腾房占有使用费125875元；四、北京得恒楼天池餐饮有限公司于本判决生效后七日内向中央民族大学支付自2016年6月10日至2017年6月9日的逾期腾房占有使用费1000099元；五、北京得恒楼天池餐饮有限公司于本判决生效后七日内按中标租金价格向中央民族大学支付自2017年6月10日至实际腾退房屋之日止的逾期腾房占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，得恒楼与民大之间的房屋租赁合同约定的终止时间为2015年12月30日，民大亦按照双方合同约定提前一个月履行了到期后不再续约的告知义务，故双方之间的租赁合同已经履行届满，得恒楼应当按照合同约定履行返还租赁物的义务。但得恒楼主张自己享有优先续租权并拒绝腾退房屋，对此本院认为，双方租赁合同约定“如甲方在继续租赁条件许可下，且乙方要求续约时，同等条件，甲方可优先考虑乙方”意味着即便乙方在同等条件下要求续约，甲方亦有选择是否续约的权利，故从上述条款的约定来看无法得出得恒楼享有优先续租的权利，故本院对于得恒楼的该项上诉主张不予采信。因此得恒楼应在合同届满后返还房屋、支付相应期间的占有使用费，关于使用费的具体标准问题，因得恒楼实际参与了招投标程序，对于合同中标价格是明知的，在民大告知其未中标并要求其腾房后仍长期拒不腾房，导致民大无法与中标者签订租赁合同，故一审法院判决自2016年6月10日起按照中标价支付使用费并无不当，本院予以确认。综上，得恒楼的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由北京得恒楼天池餐饮有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱文君
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 刘 磊
二〇一八年九月二十六日
法官助理 王湘羽
法官助理 田 心
书 记 员 罗娇杨