广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0106民初6601号
原告（反诉被告）：广东迎智教育科技有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：严善华，总经理。
委托代理人：张勇，广东广和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吴美容，女，1972年9月28日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。
委托代理人：何浩太、钟智芬，均系广东广信君达律师事务所律师。
原告（反诉被告）广东迎智教育科技有限公司（以下简称“迎智公司”）诉被告（反诉原告）吴美容租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）迎智公司的法定代表人严善华及迎智公司的委托代理人张勇，被告（反诉原告）吴美容的委托代理人何浩太到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）迎智公司诉称：我方与吴美容分别于2015年10月23日和2015年10月28日签订《房屋租赁补充合同》和《关于装修款返还协议》，《房屋租赁补充合同》约定我方租赁吴美容位于广州市天河区黄埔大道西100号之一1208-1211的房产，房屋面积共698.98平方米，月租金为173元/平方米（含税），且需甲方同意补签《关于装修款返还协议》并按协议要求按时、按数返还乙方装修款的前提下才租赁此房屋；《关于装修款返还协议》第2条约定：出租方同意在收到押三付三的款项后24小时内支付179707.75元（税后）予乙方作为装修布置办公室家私之用（到帐时间以银行到帐信息为准）。因我方和吴美容原先约定的月租金是148元/平方米，后来因我方公司帐户尚未开立，我方法人独资股东迎智教育科技（上海）有限公司无法将装修款项转至我方，于是与吴美容商量以提高租金的方式，通过吴美容将该笔装修款项返还给我方，所以最终双方签订合同时约定的月租金是173元/平方米，平均每平方米多了25元，并由原来押金241847.08元（二个月租金）提高到362770.62（三个月租金）。2015年11月4日，我方依照合同约定将押金（即三个月租金）和三个月租金转帐给吴美容，吴美容收到上述款项后，共返还44927元给我方，剩余的款项虽经我方多次催告，吴美容至今未按照约定返还，致使我方的装修无法进行，我方股东了解情况后，拒绝进一步投入资金，致使我方租赁目的无法实现，无法继续经营下去。我方与吴美容多次协商无果后，我方于2016年2月2日书面告知吴美容解除双方签订的《房屋租赁补充合同》，要求吴美容退还押金，但吴美容仍未予理会。现请求法院判令：1、解除迎智公司与吴美容签订的《房屋租赁补充合同》和《关于装修款返还协议》；2、吴美容退还迎智公司押金362770.62元和自2015年11月7日至2016年2月6日期间的租金362770.62元（每月租金是120923.54元，共3个月），以上共725541.24元，并支付利息（以押金及租金共725541.24元为本金，自起诉之日次日起即2016年4月8日起按照中国人民银行同期贷款利率计至实际支付之日止）；3、吴美容向迎智公司支付合同违约金725541.24元；4、吴美容向迎智公司支付装修损失63506元；5、吴美容赔偿迎智公司已缴的11、12月物业管理费损失31950元；6、吴美容承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）吴美容答辩称：对于迎智公司第一项诉讼请求没有异议，因为迎智公司已没有在使用涉案场地。对于迎智公司第二至六项诉讼请求，我方认为事实和理由不能成立，请求法院驳回。对于租金，我方已向迎智公司交付了承租物业，迎智公司已正常使用物业，后来迎智公司自行跑路，我方在2016年2月才知道跑路的事实，由于迎智公司已占用物业，因此不存在返还租金的问题。对于押金，根据租赁合同第9条的约定，迎智公司擅自解除合同，所以迎智公司无权要求返还押金。对于迎智公司第三项诉讼请求，该诉讼请求不能成立，相反是迎智公司擅自解除合同，应该迎智公司向我方承担责任，对此我方提出反诉。迎智公司所提出的解除合同的理由根本不是事实，也不符合常理。即使我方存在未足额支付款项的问题，这也是小数额的欠款问题，并不构成根本违约，迎智公司不能因为合同中履行存在一点瑕疵就可以随意解除合同。根据迎智公司起诉状的陈述，迎智公司称由于我方未向迎智公司返还装修款，致使迎智公司的股东拒绝进一步投资，导致迎智公司无法继续经营，即迎智公司无法经营的原因是因为其股东没有进行投资，迎智公司所称股东不投资的原因是因为我方没有支付装修款，但迎智公司没有提供任何证据证明所谓的装修款与迎智公司股东出资具有因果关系。我方提供了充分的证据证明迎智公司的股东不出资的根本原因是迎智公司的股东及实际控制的申彤投资集团有限公司涉嫌非法集资，相关的帐户已被冻结，所以迎智公司能否继续经营与迎智公司所称的没有返还装修款问题没有直接因果关系。相反，迎智公司擅自解除合同，迎智公司应承担双倍押金的违约责任。对于迎智公司第四项诉讼请求，迎智公司实际上对物业没有进行过任何装修，迎智公司也没有提供装修物业的证据，因此该项诉讼请求根本不能成立。对于迎智公司第五项诉讼请求，迎智公司实际已使用物业，迎智公司也已经自行向物业管理公司交纳了物业管理费，该费用并非向我方支付的，迎智公司现仍欠物业公司物业管理费未付，所以不存在退还物业管理费的问题，相反，迎智公司还应该补交物业管理费。
被告（反诉原告）吴美容反诉称：2015年10月23日，吴美容与迎智公司签订《房屋租赁补充合同》，根据合同约定，迎智公司承租吴美容广州市天河区黄埔大道西100号之一1208-1211房，用于办公，承租房屋面积共698.98平方米，租金标准为173元/平方米（含税）。合同还对租赁期限、租金支付时间以及违约责任等进行了约定。合同签订后，吴美容将上述物业（带装修、可直接投入办公经营）交付给迎智公司使用。上述合同签订后，由于迎智公司经办人严善华提出其与吴美容签订173元/平方米（含税）的房租价格较高，为此，其要求吴美容按25元/平方米的价格进行费用返还，否则不支付押金和首期租金。吴美容经办人李志荣致电吴美容征求意见，吴美容同意在收到每期租金后按25元/平方米的价格并扣税后进行费用返还。2015年11月4日，吴美容收到迎智公司支付的押金和首期租金725541.24元，随后，对于迎智公司支付的首期租金362770.62元，吴美容于2015年11月16日按25元/平方米的价格并扣税后将费用44927元返还给迎智公司。迎智公司收款后一直未提出任何异议。2015年11月13日，吴美容与迎智公司就上述物业租赁事宜签订了《广州市房屋租赁合同》，随后于2015年11月20日进行了租赁登记备案。2015年12月底，大厦物业管理公司致电吴美容的代理人李志荣，反映：发现迎智公司承租的1208-1211房屋内已无人办公，为此，李志荣致电严善华了解情况，严善华解释：屋内无人办公的原因是迎智公司公司员工正在休假。2016年2月，吴美容（李志荣代收）收到迎智公司寄来的《关于解除租赁合同的通知》，随后李志荣立即实地查看物业以及进一步了解迎智公司在1208-1211房的经营情况，结果发现1208-1211房大门紧锁，迎智公司早已跑路。李志荣立即向大厦物业管理公司查询迎智公司搬离1208-1211房的时间，被物业管理公司告知，由于没有收到迎智公司关于放行搬离物品的申请，管理公司也无法确认迎智公司搬离1208-1211房的准确时间。鉴于迎智公司一反常态的离奇离场，吴美容随后就迎智公司的跑路行为进行了相关调查了解，得知，迎智公司注册资本为5000万元，由迎智教育科技（上海）有限公司全资投资，迎智教育科技（上海）有限公司的股东是上海迎智信息科技有限公司和上海申彤投资集团有限公司，而上海申彤投资集团有限公司及大大集团在去年涉嫌非法集资，其法定代表人及部分高管已于2015年12月中旬被公安机关羁押。根据相关媒体报道记载，迎智公司的全资股东迎智教育科技（上海）有限公司在全国各地（石家庄、北京、南京、宁波、厦门等）开设了包括迎智公司在内的数家分支机构，这些分支机构其实并无实体经营，从事涉嫌以高薪招聘员工的名义进行非法集资活动。吴美容认为，迎智公司在本诉中陈述的关于解除合同的事实及理由不能成立，其提出吴美容未退还装修款导致无法按计划装修以致不能实现合同目的，这点只要从常理就能判断，因为任何一个注册资本为5000万元的公司，如果是有意正常、长久经营，绝不会在开张经营了三个多月后，以区区十几万资金为由，要求解除房屋租赁合同，甚至公司早早就在一个多月前人去楼空。而从时间点看，迎智公司跑路的时间恰好和其母公司申彤集团法定代表人马申科及部分高管被公安机关羁押的时间基本吻合。由此可以看出，迎智公司根本就是因为自身原因导致经营无以为继，继而跑路。吴美容认为，迎智公司在租赁期内单方搬离租赁房屋并借故解除合同行为显然已构成租赁合同项下的根本违约，鉴此，迎智公司应向吴美容支付两倍押金作为违约金，同时，迎智公司还应向吴美容支付欠付的租金和物业管理费、电费等费用。现请求法院判令：1、迎智公司向吴美容支付违约金725541.24元；2、迎智公司向吴美容支付2016年2月7日至2016年3月6日期间租金120923.54元；3、原告向被告支付2016年1月至2016年3月电费178元，2016年1月至2016年3月的物业管理费41938.5元及逾期支付上述期间物业管理费的滞纳金168元；4、本案诉讼费由迎智公司承担。
原告（反诉被告）迎智公司反诉辩称：吴美容的反诉请求没有事实及法律依据，吴美容违反与我方的合同约定，未及时返还装修款13万余元，导致我方无法继续完成装修，无法正常开业经营，而投资人因为吴美容的违约对吴美容失去信任，也对我方失去信任，拒绝进一步拨款及投资。至2015年12月15日，我方仍无法正常开业经营，被迫退场。因此，吴美容的反诉请求不应当获得支持。
经审理查明：2015年4月1日，吴美容出具《委托书》，内容为：本人吴美容是富力盈泰广场A塔7楼和12楼的业主，现委托李志荣全权负责办理一切事务，委托期限为2015年4月1日至2015年12月31日。
2015年10月，吴美容（甲方/出租方）与迎智公司（乙方/承租方）签订《房屋租赁补充合同》（以下简称“《补充合同》”），约定：甲方将位于广州市天河区黄埔大道西100号之一1208-1211房（以下简称“涉案房屋”）的房屋出租给乙方使用，房屋面积共698.98平方米；租金按自然月计算，甲乙双方第一年的月租金为173元/平方米（含税）；乙方应在合同签订时交付押金金额为3个月租金362770.62元、首月租金于2015年11月5日前交付725541.24元、二期租金于2016年2月7日前交付362770.62元、三期租金于2016年5月7日前交付362770.62元、四期租金于2016年8月7日前交付362770.62元；租赁期限为2015年10月24日至2016年11月6日；租赁房屋用途为办公，乙方将租赁房屋用于其他用途的，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规的规定，向房屋主管部门申请改变房屋使用用途，经批准后可按批准用途改变；甲方应于2015年10月24日前将租赁房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续，交付标准为按现状交付（详见交付房屋装修、电器明细清单）；乙方向甲方主张无息返还押金的前提是下列所有条件同时满足的情形下：租赁期满，乙方应付费用全部结清、租赁期满，乙方交回所承租房屋结构及附属设施经甲方确认无损坏、按时交纳租金、乙方在租赁房屋注册营业执照地址的，则在租赁期满后5天内办理完变更营业执照地址；如租赁期未满，乙方未经甲方同意，提前中止合同，甲方可不予返还押金，并可解除合同、收回租赁房屋，并要求赔偿损失；乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）管理费、空调、电话、电信、网络费等因使用租赁房屋所产生的全部费用；乙方在不影响房产建筑结构及使用安全的前提下，如需进行内部装修，则装修设计方案须经甲方及大厦管理处同意，并办妥有关报建手续后方能施工，装修的有关费用及验收等由乙方负责；如乙方未能按合同规定如期缴纳租金，每逾期一天，乙方须按当月月租金的3%向甲方支付滞纳金；本合同未涉及的，参照租赁合同，与租赁合同有不一致之处的，以本合同为准；免租期为15天，自2015年10月24日至2015年11月7日止；等内容。
2015年10月28日，案外人李志荣（甲方）与迎智公司（乙方）签订《关于装修款返还协议》（以下简称“《返还协议》”），约定：甲方与乙方签订关于富力盈泰A座1208-11单元租赁合同，并成功促成与甲方签订合同单价为173元/平/月；甲方同意在收到押三付三的款项后24小时内支付179707.75元（税后）予乙方作为做装修布置办公家私之用。
吴美容于2015年10月30日向迎智公司交付涉案房屋，迎智公司于2015年11月4日向吴美容支付押金362770.62元及首期租金（共三个月）362770.62元。
2015年11月16日，吴美容向迎智公司返还部分装修款44927元。
现迎智公司以吴美容未依约向其返还剩余装修款为由提起本案诉讼，吴美容以迎智公司违约为由提起本案反诉。
本案庭审中，双方就以下问题作出如下陈述。
一、关于《补充合同》的签订及履行情况。
迎智公司称《补充合同》的签订时间为2015年10月28日，该合同由案外人李志荣所签，但案外人李志荣已向其出具了吴美容的《委托书》；2015年10月30日其入驻涉案房屋，后双方于2015年11月13日补签了一份用于备案的《租赁合同》；2015年12月15日，其撤场搬离涉案房屋，但当天并未对涉案房屋进行交接，且涉案房屋的门禁卡仍由其持有，但涉案房屋是可以通过门禁卡或门禁密码两种方式进入，其已将涉案房屋的门禁密码告知吴美容，故应视为交还涉案房屋；2016年2月3日，其向吴美容发出《解除合同通知书》，并将涉案房屋的所有门禁卡与上述通知书一并邮寄送达至吴美容。
吴美容称《补充合同》的签订时间为2015年10月23日，并确认其委托案外人李志荣签订该合同；2015年12月底，物业公司向案外人李志荣告知迎智公司已搬离，但经询问，迎智公司的法定代表人答复称公司员工在休假；2016年2月，其收到迎智公司发出的解除合同通知书后到涉案房屋进行察看，才得知迎智公司已经搬离；其收到上述解除合同通知书时，并未一并收到涉案房屋的门禁卡，且案外人李志荣于2016年2月4日仍向迎智公司的法定代表人询问涉案房屋的门禁密码，可证明吴美容此时并未接收涉案房屋；2016年3月中旬，其将涉案房屋收回。
迎智公司为证明其上述陈述，提交其于2016年2月2日作出的《关于解除租赁合同的通知》（主要内容：我方与贵方于2015年10月23日签订的《补充合同》，由于贵方所出租的房屋无法用于我方公司的经营活动，经过双方协商同意后并于2015年10月28日签订了《返还协议》，协议约定在贵方收到押三付三725541.24元的款项后在24小时内支付179707.75元予我方作为装修布置办公家私用；因贵方不按约定返还装修款的行为造成我方不能如计划装修、布置办公家私，使我方产生了误工、误时损失，现我方决定即日起解除在2015年10月23日签订的《补充合同》）。经质证，吴美容对上述《关于解除租赁合同的通知》的真实性予以确认，并确认其于2016年2月收到上述通知，但认为迎智公司在上述通知中陈述的事实不能成立，迎智公司该行为属于擅自解除合同，属违约行为。
吴美容为证明其上述陈述，提交案外人李志荣与迎智公司法定代表人严善华的短信记录（显示：案外人李志荣于2月4日向严善华发送“门禁密码是多少”，严善华于2月5日回复“3388”；案外人李志荣于2月16日向严善华发送“密码不对，还有停车卡也没拿来”、严善华于2月17日回复“密码我们之前一直用3388和9988两个密码及两张门禁卡进出，车位卡年前已经让司机邮寄给您，应该在途”）。经质证，迎智公司确认上述短信记录为案外人李志荣与其法定代表人严善华之间的谈话记录，但认为上述短信记录仅为部分内容，不能完整的证明案件事实。
二、关于《返还协议》的签订及履行情况。
迎智公司称《返还协议》签订时，案外人李志荣向其出具了《委托书》，因其股东要求其日常开支中不得出现装修款，因此需通过返还装修款的形式给予装修款，双方签订的《补充合同》将租金提高了25元/平方米/月，因此吴美容应向其返还12个月的租金差价179707.75元；且其已与案外人李志荣口头约定，如未退还装修款，则不同意租赁涉案房屋；因吴美容未按约定向其返还装修款，导致其股东拒绝进一步投资，无法继续经营；2015年11月底，其多次向通过电话及上门找案外人李志荣催收装修款，但未能解决。
吴美容称案外人李志荣曾致电其称由于租金标准过高，其同意收取租金后就返还部分款项，但其收到本案诉讼材料才得知该《返还协议》；迎智公司没有提供任何证据证明是因为其未支付装修款，直接导致不能经营；在租赁合同中，其主要义务就是将涉案房屋交付给迎智公司，配合办理营业执照。
三、关于涉案房屋交付至迎智公司时的现状。
迎智公司及吴美容均确认涉案房屋交付时双方未签署书面的交接清单，且确认涉案房屋交付时候带装修及卡座。迎智公司称涉案房屋交付时屋内有蜘蛛网，且地板及墙面很脏，不能正常使用，其所支付的涉案房屋清洁费达10000多元。
四、关于涉案房屋电费、物业管理费的缴纳。
迎智公司及吴美容均确认双方约定由迎智公司交纳物业管理费、电费，且在实际履行过程中，由迎智公司向涉案房屋所在楼宇的物业管理公司广州天力物业发展有限公司支付。
迎智公司主张因吴美容违约，导致其无法实现租赁合同目的，故要求吴美容向其赔偿已交纳的2015年11月、12月的物业管理费31950元，并提交广州天力物业发展有限公司于2015年12月29日出具的物业管理费发票（载明2015年12月管理费13979.5元）。经质证，吴美容对上述发票的真实性无异议，但认为该物业管理费是迎智公司应付费用，且该费用是向物业公司支付的。
吴美容主张其已代迎智公司向物业管理公司缴纳了2016年1月至3月期间的物业管理费、电费，但对此并未提交相应代垫凭证。
五、关于迎智公司及吴美容各自主张的违约金725541.24元。
吴美容称根据《补充合同》的约定，甲乙双方均不得借故解除合同，满足上述条件，则需支付双倍押金的违约金，现迎智公司借故解除合同，因此应支付上述违约金。
迎智公司称《补充合同》约定违约金725541.24元的给付条件是任何一方违反合同的主要约定，该约定应当包含双方对于《返还协议》的履行，《返还协议》是《补充合同》的补充约定。
六、关于迎智公司主张的装修损失63506元。
迎智公司称上述装修包括背景墙、自动门的维修、前台的装饰装修及家具，但对于上述装修支付，其现仅能提供购买用于办公的桌椅即大班台、小班台的支付凭证，其余费用的相关支付凭证均已遗失，且其已与案外人签订了家具采购合同，向案外人购买了43015元的家具，且该家具已向其交付并放置在涉案房屋内，但上述采购家具的款项43015元并未实际支付。
迎智公司为证明其上述陈述，提价如下证据：1、迎智公司于2015年11月10日与案外人诚致信家具江苏有限公司签订的《采购合同》（约定案外人诚致信家具江苏有限公司根据迎智公司需求制订提供货品清单，合同附件三货品清单显示老总椅、经理书柜等合计43015元）；2、迎智公司与案外人广州楚园春园林绿化设计有限公司签订的《花木租摆及绿化养护服务合同》（约定迎智公司委托案外人广州楚园春园林绿化设计有限公司承包花木租摆及绿化养护服务的地址为天河区黄埔大道西100号富力盈泰广场A座1208室；承包期限为2015年11月10日至2016年11月9日；承包金额为700元/月）及《补充协议》（约定绿化租摆金额为890元/月）；3、案外人茂坚集团出具的装饰工程图纸两份及装饰装修系统工程承包合同书，迎智公司向案外人茂坚集团出具的《申明》（两份，其中日期为2015年11月25日的申明载明关于茂坚集团装修施工的初洁服务和门禁安装问题，已与总经理协商后决定取消，门禁安装和施工后的清洁工作由本公司自行负责；日期为2015年12月4日的申明载明关于增设舞台、网络机柜安装以及办公集成安装问题，已与总经理协商后决定取消），共同证明其欲请案外人茂坚公司进行装修，但由于装修款未到位，导致案外人茂坚公司直至2015年12月仍未进场施工；4、加盖了案外人深圳市金海马电子商务有限公司发票专用章的发票（日期为2015年11月2日，载明大班台、中班台金额共9811元）。经质证，吴美容对上述证据发表如下质证意见：1、对证据1的真实性不予确认，认为该采购合同于2015年11月10日签订，证明迎智公司只需要桌椅就可以正常使用涉案房屋；2、对证据2的真实性不予确认，认为该证据证明不影响迎智公司的正常经营；3、对证据3的真实性不予确认；4、对证据4的真实性、合法性、关联性均不予确认。
本院认为：迎智公司与吴美容签订的《补充合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，属合法有效合同。
关于《返还协议》，该《返还协议》由迎智公司与案外人李志荣所签订，迎智公司及吴美容均确认案外人李志荣为吴美容的委托代理人，迎智公司亦提供相应的《委托书》显示吴美容于2015年4月1日委托案外人李志荣全权负责办理一切事务。且根据查明的事实，吴美容已按《返还协议》向迎智公司退还部分装修款，据此，本院对吴美容关于其对《返还协议》不知情的主张不予采信。故《返还协议》应约束迎智公司及吴美容，现迎智公司要求解除《返还协议》，吴美容亦表示同意解除该《返还协议》，本院对此予以确认。
本案的争议焦点为迎智公司是否有权以吴美容根本违约导致合同目的无法实现为由解除《补充合同》。其一，根据《补充合同》的约定，吴美容作为出租方，其主要合同义务为向迎智公司提供适格的租赁物，而迎智公司作为承租方，其主要合同义务为依约按时缴纳租金。根据查明的事实，吴美容已于2015年10月30日将涉案房屋交付至迎智公司，已履行其作为出租方的主要合同义务；其二，双方签订的《补充合同》并未就装修款返还问题进行约定，亦未有证据显示双方将《返还协议》作为《补充合同》的补充及附件。迎智公司关于其与案外人李志荣约定，未返还装修款则不同意租赁涉案房屋的陈述及关于因吴美容未依《返还协议》的约定返还装修款，导致其股东对迎智公司的法定代表人不信任，故拒绝进一步投资的主张，均未提供相应证据予以证实，故本院对此不予采信。综上，迎智公司在合同期限届满前，无正当理由要求解除《补充合同》，缺乏事实和法律依据。
根据双方当事人的陈述，涉案房屋已由吴美容收回，故《补充合同》现已实际解除。对于涉案房屋交还的时间，迎智公司主张其于2015年12月15日退场，但对此并未提交相关证据证明，且其亦自述在2015年12月15日当天并未对涉案房屋进行交接，涉案房屋门禁卡仍由其持有，故本院对迎智公司关于其2015年12月15日退场的陈述不予采信。吴美容主张其于2016年3月中旬收回涉案房屋，对此亦未提供相应证据予以证实，且吴美容自述其于2016年2月收到迎智公司发出的解除合同通知后得知迎智公司已经搬走，并于2016年2月4日向迎智公司法定代表人询问门禁密码，迎智公司亦于2016年2月5日向其答复该密码，现未有证据显示因迎智公司的原因导致吴美容无法收回涉案房屋，且吴美容亦有及时收回涉案房屋防止损失进一步扩大的义务，故结合本案案情，本院酌情认定涉案房屋由吴美容收回的时间为迎智公司答复涉案房屋门禁密码的次日即2016年2月6日，故吴美容要求迎智公司向其支付2016年2月7日至3月6日期间租金120923.54元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。迎智公司要求吴美容向其返还2015年11月7日至2016年2月6日期间租金及利息，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
如前所述，迎智公司无正当理由单方要求解除合同、搬离涉案房屋，导致双方合同实际解除，该行为显属违约，在此情况下，迎智公司要求吴美容支付违约金725541.24元、赔偿其已缴纳的2015年11月至12月物业管理费损失及装修损失的诉讼请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。且根据《补充合同》“租赁期未满，乙方未经甲方同意，提前中止合同甲方可不予返还押金，并可解除合同、收回租赁房屋，并要求赔偿损失”的约定，迎智公司要求吴美容返还押金及利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于吴美容要求迎智公司向其支付违约金725541.24元的反诉请求。对于上述违约金，吴美容称因迎智公司借故解除合同的行为应向其支付的违约金，鉴于本院已认定迎智公司向吴美容缴纳的押金362770.62元因迎智公司无正当理由解除合同的违约行为而不予返还，该押金数额已相当于三个月租金，结合《补充合同》约定的涉案房屋租期仅为一年及本案的实际情况，在吴美容亦未举证证明其实际损失的情况下，根据公平合理原则，本院对吴美容的上述反诉请求不予支持。
关于吴美容要求迎智公司支付其代垫的2016年1月至3月期间电费、物业管理费及滞纳金的反诉请求。因吴美容并非收取上述费用的主体，且其并未提交相应的代垫凭证，故其上述反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）广东迎智教育科技有限公司与被告（反诉原告）吴美容签订的《房屋租赁补充合同》、《关于装修款返还协议》予以解除；
二、驳回原告（反诉被告）广东迎智教育科技有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）吴美容的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费19810元，由原告（反诉被告）广东迎智教育科技有限公司负担19310元、由被告（反诉原告）吴美容负担500元；反诉受理费6343.75元，由被告（反诉原告）吴美容负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 廖雅婧
人民陪审员 何 冰
人民陪审员 张莉萍
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 梁怡筠
廖嘉欣
判决书已于2016年 月 日送达