山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终4663号
上诉人（原审被告）：青岛乐途酒店管理有限公司。住所地：山东省青岛市市南区福清路*号。
法定代表人：徐长波，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈为法，山东天华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：青岛市市南区市场建设服务中心。住所地：山东省青岛市市南区市场建设服务中心。
法定代表人：刘岩，该单位主任。
委托诉讼代理人：王宝森，山东琴岛律师事务所律师。
上诉人青岛乐途酒店管理有限公司因与被上诉人青岛市市南区市场建设服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初563号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
青岛乐途酒店管理有限公司上诉请求：一、依法撤销青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初563号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求或依法发回重审；二、本案案件受理费及其他费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。一、被上诉人首先违反合同约定和法律规定，负一层没有消防局的消防验收合格的意见书，向上诉人交付了不符合消防要求的建筑物用于宾馆经营。并且合同约定，合同面积5865.68㎡，上诉人只能用于经营商务宾馆，这其中包含负一层约2000㎡。《房屋租赁合同》3.1规定：乙方承租该房屋用于经营商务宾馆。合同1.1规定：甲方出租给乙方的房屋…。该房屋为网店楼房…，其中地下一层，地上二层。1.2规定：甲方保证该房屋的公用配套设施如供水、供电、通讯管线、电梯、空调等齐全，当乙方按照房屋现状进驻并办理相关开通手续后，能够正常使用。在合同中，原告保证配套设施齐备，上诉人进驻开通后即可正常使用即正常营业。但实际上地上二层有消防合格证，而负一层没有消防合格证，不能作为宾馆使用，负一层在上诉人接收后不能按照约定那样立即开通使用。就是说上诉人交了三层的钱，但实际只能使用其中的两层，负一层是交了租金却不能使用。《消防法实施细则》第八条规定：实行承包、租赁或者委托经营、管理时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物。经上诉人查证，实际上本案涉及的该工程的负一层仅在2007年由消防验收合格证。办理的项目也是农贸市场改造工程的建筑消防验收。此后，以后的改建根本没有经过消防验收，物业转让给上诉人时为：青岛贤明缘商务快捷酒店有限公司。一审中被诉人也认可转让给上诉人时为正常营业宾馆，相关手续明确表明青岛贤明缘商务快捷酒店有限公司负一层没有相关消防手续。而在消防局的验收意见书中也明确规定：“该工程如有改建、用途变更必须报我局审批”。但被上诉人并没有进行审批，导致负一层没有消防局的消防验收合格的意见书。因此，原告首先违约，交付了不符合消防要求的建筑物用于宾馆经营，其过错和违约在先。二、宾馆负一层不应当计算租金。由于负一层没有宾馆的消防验收手续，不能作为宾馆使用。而且市南区人民政府办公室的南政督字（2015）40号文件中也明确负一层是违规开设宾馆。因此，被上诉人首先违约，被上诉人将不能作为宾馆使用的负一层按宾馆的宾馆的收费标准租给上诉人用作宾馆是违法也是首先违约的。三、一审判决将属于上诉人的设施设备房间等返还被上诉人是没有任何依据的。根据合同的约定：本案涉及的酒店房屋除扶梯和三星空调外的所有装修及设施都归上诉人，被上诉人无权要求上诉人返还。一审判决将360万元转让费变成自愿缴纳，而拒不审查360万元转让费具体转让的内容。在不将转让标的交付上诉人的前提下，直接将360万元变为被上诉人所有，更是严重违反合同约定，是极其不公平的。由于该房屋之前为框架结构的农贸市场，之后进行了装修成为宾馆。合同中也约定了360万元的转让费就是针对的装修设施和设备，并明确约定了不含自动扶梯两部、三星空调，也就是说根据这种约定，那么除了两部自动扶梯、三星空调以外的所有物品、房间等都已经转让给了上诉人所有。在所有权已归上诉人的前提下，在被上诉人拒不返还转让费的情况下，就直接要求上诉人将属于自己物品返还给被上诉人是不符合法律依据的.四、一审法院对租金的计算与事实不符，所判数额更是与事实不符。1、上诉人进驻酒店后开通相关手续后发现负一层没有消防合格证、原装修老旧，大量使用石膏板间隔，保温、隔音效果极差，影响到酒店的入住。经核实才知，该酒店之前为框架结构的室内市场，前面的酒店进行了简易装修，用石膏板进行了间隔，不适合作为宾馆的格局和使用。而且负一层存在消防问题，为此经与被上诉人协商，先把负一层由餐厅+房间改为对消防没有要求的公寓长包房、长租房，同时添加了消防器材和消防设施。同时为支持上诉人的发展，被上诉人同意上诉人另行投资进行装修，并给予三年的租金优惠支持，具体为14下半年-15上半年年度、15下半年-16上半年年度、16下半年-17上半年年度，租金变为每年150万元。为此上诉人投入了巨资对酒店一二层进行了改造，将全部石膏板予以拆除，除两部扶梯外，更换了全部的设施、设备，将一楼二楼的客房由98间改造成209间，大大增加了入住房间。而且在14下半年-15上半年年度、15下半年-16上半年年度，双方也按照该约定150万元/年予以了履行两年，原被上诉人并没有在履行过程中提出书面的异议，但是被上诉人新的主任上任后，拒不承认该约定和支持政策，要求补交租金，且不停骚扰上诉人的正常经营，导致双方关系恶化。在上诉人投诉到市南区政府之后，被上诉人又要求上诉人提交退出解约条件，双方进行了长达三个月左右的商谈，上诉人按照双方和谈的结果屡次提交退出报告，被上诉人却又不了了之。2、上诉人并没有少交租金。从2013年6月至一审时，上诉人共交纳了517万元的租金，而负一层为2000多平方米，一二层共计3800平方米。实际上，本案涉及的房屋三层，由于被上诉人并《没有按照消防法实施细则》第八条的规定提供符合消防安全要求的负一层，因此，从一开始被上诉人将负一层出租给上诉人用作商务宾馆就是错误的，该部分房屋不能出租、不应当计算租金。多缴的部分应当抵作地上二层的租金。由于负一的面积超过总面积1/3，因此，如果我们一二层按照总租金额的2/3租金计算，从2013年6月至2018年6月，被上诉人也仅需交纳500万元左右的租金。如果再加上被上诉人的行为给上诉人造成的200多万元的损失用于抵作租金，那么可以把时间再推后两年。五、被上诉人要求上诉人对负一层进行关停的行为不符合规定和合同约定。1、原来没有消防合格证，但上诉人将其改造变为了对消防没有要求的长租房、长包房。2、上诉人添加了消防器材和消防设施。3、《租赁合同》约定手续开通后即可使用，但被上诉人收了转让款和租金后，却禁止上诉人使用，要求上诉人关停。而被上诉人一开始拒不告知负一层没有消防合格证的事实，在被上诉人发现后拒不承担责任，在上诉人投入大笔资金进行装修、并对负一层变为没有消防要求的公寓性质的长包房、长租房后，却以不符合消防要求为由要求关闭负一层。另一方面却要求上诉人按照三层的面积来交纳租金。很明显，上诉人投入巨资装修后，原来的房屋品味、室内布局与格局、居住条件、入住房间已经有了极大的提高和变化，被上诉人的负责人心理上起了别的想法，并通过各种手段逼迫上诉人离开，被上诉人负责人的行为和手段是与其所处地位严重不符的，不应当得到法庭的支持。六、被上诉人的行为造成了上诉人的巨额损失是有充分的证据的。1、《租赁合同》约定手续开通后即可使用，但被上诉人收了转让款和租金后，并《没有按照消防法实施细则》第八条的规定提供符合消防安全要求的建筑物。却在其后禁止上诉人使用负一层。2、从2016年开始派社会闲散人员到上诉人处散布房屋将被收回、转租的谣言，阻挡客人入住。3、派社会闲散人员对已经入住的客人进行敲门骚扰，强行进行赶离。4、对于配套的小餐厅的经营者进行骚扰，迫使其离开，致使宾馆无配套餐厅，严重影响旅客的入住，而且给上诉人每年减少了20多万元的收入。由于被上诉人经常派社会闲散人员对上诉人进行骚扰，致使上诉人处入住率急速下降，甚至在高峰期也被吓走，造成上诉人的巨额损失。而这个损失已经远远超出了所欠的租金数额。一审中，上诉人已经提交了当时被上诉人干扰上诉人经营的现场的录像和相片资料及证明，一审法院拒不审查录像资料，仅凭现场肉眼看看就认定被上诉人没有受到干扰更是无稽之谈。这种不顾证据的认定更是毫无逻辑可言，没有任何道理。七、上诉人对宾馆进行了重新装修，花费了660多万元。一审法院对此置之不理更是严重错误的。1、在一审法院进行庭审时，上诉人提出了之前青岛贤明缘商务快捷有限公司的租赁以及用石膏板间隔改造成宾馆的情况，原青岛贤明缘商务快捷有限公司的老板张生鹏也提交了书面证明。被上诉人同意回去落实，但至判决结果出现后，上诉人一直没有提交落实情况，因此应依法认定上诉人所说的岛贤明缘商务快捷有限公司的租赁以及用石膏板间隔改造成宾馆的情况属实。2、由于大量使用用石膏板间隔的宾馆保暖隔音效果差，室内设施老旧，吸引不到客户，影响到酒店的入住率，因此，上诉人先把负一层由餐厅+房间改为对消防没有要求的公寓长包房、长租房，同时添加了消防器材和消防设施。另外在征得被上诉人原负责人同意给予三年政策支持后（每年租金为150万元，前两年也是按此标准缴纳，原告也从未提出异议），上诉人投入了巨资对酒店一二层进行了改造，将全部石膏板予以拆除，重新用砖进行间隔，将一楼二楼的客房由98间改造成209间，大大增加了入住房间，提升了居住档次和环境。并且除两部扶梯外，更换了全部的设施、设备，三星空调也被原告拉走。3、上诉人花费巨额的装修，已经使宾馆的档次大大增加，提升了酒店的价值，上诉人已经上述装修和费用花费的证据，提交一审法院。但一审法院拒不审查上述装修和费用，拒不考虑上诉人的巨额支出。直接要求上诉人交房是严重违反法律规定的。八、一审法院判令违约金按同期贷款利率的四倍没有任何依据。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清、判决错误，特提出上诉。请求依法撤销青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初563号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求或依法发回重审。
青岛市市南区市场建设服务中心辩称，一、上诉人自2016年4月1日起，欠交巨额租金，已构成根本违约，青岛市市南区市场建设服务中心有权依法依约解除双方签订的《房屋租赁合同》。其一、2016年6月1日至2017年5月31日的租金为190万元。按合同约定上诉人应于2016年4月1日前缴纳95万元，11月1日前再支付95万元，其仅是后期补交了7万元，剩余的183万元租金至今未支付。虽经青岛市市南区市场建设服务中心多次催讨未果，故上诉人构成根本违约。其二、庭审中，上诉人提出曾向被上诉人前任主任李刚争取过每年按150万元租金缴纳的优惠政策，对此，被上诉人不予认可，且上诉人也没有证据证明该事实。上诉人曾以市场环境不好、经营困难为由，多次到市南区政府信访，请求下调租金，为此，区领导召集过市场中心前任李刚，现任主任刘岩及上诉人法定代表人徐长波询问情况，会上李刚证实双方并没有协商将涉案房屋的租金降至每年150万元，上诉人曾经提出过降租，但李刚主任没有同意，至于上诉状（第4页第10行-12行）所称：“双方按照该约定150万元/年履行了两年，被上诉人并没有在履行过程中提出异议，……。”实属荒诞。在履行涉案房屋租赁合同中，被上诉人既没有同意，上诉人也从未按年租金150万元缴纳过。（见上诉人支付租金明细表）根据《合同法》第二百二十七条规定及双方签订的《房屋租赁合同》第12条12.3项约定，青岛市市南区市场建设服务中心在多次催交未果的情况下，于2017年5月15日向上诉人送达了《解除房屋租赁合同通知书》，故此，青岛市市南区市场建设服务中心解除该租赁合同与法相符。二、合同解除后，上诉人要求青岛市市南区市场建设服务中心返还360万元的装修费于法无据。根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一规定，本案中上诉人长期拖欠租金已构成根本违约，上诉人要求返还装修费及补偿其残值损失的主张不应得到支持。三、关于上诉人所提签订《房屋租赁合同》，涉案房屋负一层“没有宾馆消防合格证（应为《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》”及“停业损失承担”问题。一审认定于法有据，与事实相符。首先，上诉人称涉案房屋负一层无消防合格证，被上诉人向上诉人交付了不符合消防要求的建筑物用于宾馆经营”实属其拖欠租金寻找的借口。其次，被上诉人与上诉人签订的是房屋租赁合同，是将整个涉案房屋租与上诉人，并非宾馆承包协议，因此其承租用途相关证照的办理均系上诉人应当履行的义务，且被上诉人也已经履行配合上诉人办理相关手续的义务。再次，上诉人从未向被上诉人提及负一层消防合格证的办理情况，被上诉人也没有要求上诉人关停负一层的事实。涉案房屋的负一层到被上诉人起诉前从未停业，至今也没有交付给被上诉人。退一步讲，及时按上诉人所述负一层在2017年4月关停，因其自身原因所致，故该损失应当由上诉人自己承担。况且，上诉人应当按照合同约定在2016年4月1日前缴纳2016年6月1日至2017年5月31日的租金而未交，此时已经构成根本违约。综上，请求驳回上诉，维持原判。
青岛市市南区市场建设服务中心向一审法院起诉请求：青岛市市南区市场建设服务中心与青岛乐途酒店管理有限公司于2013年4月12日签订《房屋租赁合同》一份，约定青岛市市南区市场建设服务中心将青岛市市南区福清路3号房屋出租给青岛乐途酒店管理有限公司经营商务宾馆，建筑面积5865.68平方米，租期自2013年6月1日起至2023年5月31日止，租金支付方式为自第二年起每年4月1日前支付上半年租金、11月1日前支付下半年租金；青岛乐途酒店管理有限公司不按合同约定的时间和金额支付租金的，每延迟一日应按年租金的千分之一向青岛市市南区市场建设服务中心支付违约金，超过30日或者累计两次迟付的，青岛市市南区市场建设服务中心有权解除合同收回房屋；合同提前解除时，青岛乐途酒店管理有限公司应返还房屋及附属设施，逾期返还的，每逾期一天，青岛乐途酒店管理有限公司应按发生所在年度租金总额的1%向青岛市市南区市场建设服务中心支付房屋占用费。合同签订后，青岛乐途酒店管理有限公司多次迟付、拖欠房租，青岛市市南区市场建设服务中心多次催讨，截止2017年5月份，青岛乐途酒店管理有限公司已拖欠青岛市市南区市场建设服务中心2016年6月1日至2017年5月31日期间租金183万元，青岛市市南区市场建设服务中心于2017年5月15日向青岛乐途酒店管理有限公司邮寄送达《解除房屋租赁合同通知书》一份，解除房屋租赁合同并要求青岛乐途酒店管理有限公司返还房屋，但青岛乐途酒店管理有限公司对此不予理会。青岛市市南区市场建设服务中心诉至法院，请求依法判令：1、青岛乐途酒店管理有限公司返还并腾让青岛市市南区福清路3号房屋；2、青岛乐途酒店管理有限公司支付拖欠租金183万元及违约金95.34万元（暂计算至2017年12月31日并自2018年1月1日计算至实际清偿之日）；3、青岛乐途酒店管理有限公司赔偿青岛市市南区市场建设服务中心房屋占用费175万元（暂计算自2017年6月1日至2017年12月31日并自2018年1月1日至实际返还涉案房屋之日止）；4、青岛乐途酒店管理有限公司承担本案诉讼费用。
青岛乐途酒店管理有限公司辩称，青岛市市南区市场建设服务中心的主张与事实不符，要求依法驳回青岛市市南区市场建设服务中心的诉请，同时青岛乐途酒店管理有限公司保留进行反诉或另行起诉的权利。一、青岛市市南区市场建设服务中心首先违反合同约定和法律规定。依据合同约定，青岛市市南区市场建设服务中心保证该房屋的公用配套设施如供水、供电、通讯管线、电梯、空调等齐全，青岛乐途酒店管理有限公司按照房屋现状进驻并办理相关开通手续后，能够正常使用。实际上，地上二层有消防合格证，而负一层无消防合格证，不能作为宾馆使用，负一层在青岛乐途酒店管理有限公司接收后不能按照约定那样立即开通使用，青岛市市南区市场建设服务中心首先违约，交付不符合消防要求的建筑物用于宾馆经营，其过错和违约在先。二、青岛市市南区市场建设服务中心的现任负责人违反前任负责人的承诺和约定。该酒店之前为框架结构的室内市场，前面酒店进行简易装修，用石膏板进行间隔，不适合作为宾馆的格局和使用；为支持青岛乐途酒店管理有限公司的发展，青岛市市南区市场建设服务中心同意青岛乐途酒店管理有限公司另行投资进行装修，并给予三年租金优惠支持，具体为04下半年-05上半年度、05下半年-06上半年度、06下半年-07上半年度，租金变为每年150万元；为此，青岛乐途酒店管理有限公司投入巨资对酒店一二层进行改造，将全部石膏板予以拆除，除两部扶梯外，更换全部设备，将一楼二楼的客房由98间改造成209间，大大增加入住房间。青岛市市南区市场建设服务中心新主任上任后，拒不承认该约定和支持政策，要求补交租金，导致双方关系恶化。三、青岛市市南区市场建设服务中心要求青岛乐途酒店管理有限公司对负一层进行关停的行为不符合规定和合同约定。在青岛乐途酒店管理有限公司投入大笔资金进行装修、并对负一层变为没有消防要求的公寓性质的长包房、长租房后，青岛市市南区市场建设服务中心却以不符合消防要求为由要求青岛乐途酒店管理有限公司关闭负一层；另一方面却要求青岛乐途酒店管理有限公司按照三层面积来交纳租金。四、青岛市市南区市场建设服务中心的行为造成青岛乐途酒店管理有限公司巨额损失。青岛市市南区市场建设服务中心自2016年开始派社会闲散人员到青岛乐途酒店管理有限公司处散布房屋将被收回的谣言，阻挡客人入住，给青岛乐途酒店管理有限公司每年减少20多万元收入。五、青岛市市南区市场建设服务中心对租赁房屋收取360万元的转让款毫无依据，应予返还。青岛市市南区市场建设服务中心提供的格式合同中提出360万元的转让款，但对360万元转让款包含的内容拒不予以描述。由于该房屋之前为框架结构的农贸市场，之后进行装修成为酒店。根据这种情况，那么除框架、扶梯和三星空调以外的所有物品、房间等都已经转让给青岛乐途酒店管理有限公司所有。但合同中却又大量描述了租赁房屋的问题，显然这与转让的问题相悖。六、青岛乐途酒店管理有限公司并未少交租金。从2013年6月至今，青岛乐途酒店管理有限公司共交纳517万元租金，而负一层为2000多平方米，一、二层共计3800平方米。从一开始青岛市市南区市场建设服务中心将负一层出租给青岛乐途酒店管理有限公司用作商务宾馆就是错误的，该部分房屋不能出租，不应当计算租金。如果按照一、二层面积所占租金比例计算，自2013年6月至2018年6月，青岛乐途酒店管理有限公司仅需交纳500万元左右租金。如果再加上青岛市市南区市场建设服务中心的行为给青岛乐途酒店管理有限公司造成的200多万元损失用于抵作租金，那么可以把租赁时间再推后两年。综上，青岛乐途酒店管理有限公司认为青岛市市南区市场建设服务中心的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回青岛市市南区市场建设服务中心的诉讼请求。
经审理查明，青岛市市南区福清路3号房屋，建筑面积5865.68平方米，地上二层、地下一层，登记于青岛市市南区市场建设服务中心名下。
2013年4月12日，青岛市市南区市场建设服务中心与青岛乐途酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》一份，载明：青岛市市南区市场建设服务中心将青岛市市南区福清路3号房屋出租给青岛乐途酒店管理有限公司，该房屋为网点楼房，建筑面积5865.68平方米，其中地下一层，地上二层；青岛市市南区市场建设服务中心保证涉案房屋的公用配套设施如供水、供电、通讯管线、电梯、空调等齐全，当青岛乐途酒店管理有限公司按照房屋现状进驻并办理相关开通手续后，能够正常使用；青岛乐途酒店管理有限公司承租涉案房屋用于经营商务宾馆；房屋租赁期限共10年，自2013年6月1日起至2023年5月31日止，第一年租金为160万元，第二年170万元，第三年180万元，第四年190万元，第五年200万元，第六年210万元，第七年221万元，第八年232万元，第九年244万元，第十年257万元；2013年6月1日起计算租赁费，2013年5月1日前支付360万元装修装饰费（不含自动扶梯两部、三星空调）；自合同签订之日起，青岛乐途酒店管理有限公司于2013年10月1日前支付第一年度租金160万元；第二年度的上半年租金青岛乐途酒店管理有限公司于2014年4月1日前支付，下半年租金于2014年11月1日前支付；自第三个年度起，青岛乐途酒店管理有限公司按第二个年度的支付方式支付年租金；青岛乐途酒店管理有限公司迟延支付全部或者部分租金达30日或者累计两次迟付的，青岛市市南区市场建设服务中心有权单方解除合同收回房屋，并要求青岛乐途酒店管理有限公司支付赔偿金；青岛乐途酒店管理有限公司不按合同约定时间和金额支付每期租金的全部或者部分，每延迟一日应按年租金的千分之一向青岛市市南区市场建设服务中心支付违约金；当本合同期满未续租或合同被提前解除时，青岛乐途酒店管理有限公司应自期满日或解除日起30日内返还该房屋及其附属设施，逾期返还的，每逾期一日，青岛乐途酒店管理有限公司应按发生日所在年度年租金总额的1%向青岛市市南区市场建设服务中心支付占用费。
2013年7月3日，涉案房屋办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，载明：场所名称为青岛乐途酒店管理有限公司；消防安全责任人为徐长波；场所建筑面积3800平方米；建筑层数一至二层；使用性质为宾馆。
2017年5月3日，青岛市市南区市场建设服务中心向青岛乐途酒店管理有限公司发送《房租催缴通知函》一份，载明：截至2017年5月3日，贵方已拖欠房租283万元，请于接到通知之日起3日内支付所拖欠的房租及违约金，逾期青岛市市南区市场建设服务中心将解除合同并追究违约责任。青岛乐途酒店管理有限公司收到该函件。
2017年5月15日，青岛市市南区市场建设服务中心向青岛乐途酒店管理有限公司发送《解除房屋租赁合同通知书》一份，载明：因青岛乐途酒店管理有限公司欠缴房租，青岛市市南区市场建设服务中心决定自即日起解除双方的租赁合同，青岛乐途酒店管理有限公司在接到本通知之日起30日内腾退房屋、付清费用，并承担违约责任。2017年5月16日，青岛乐途酒店管理有限公司收到该通知书。青岛乐途酒店管理有限公司称，其收到该通知书后曾向青岛市市南区市场建设服务中心出具情况说明书，双方曾协商解除合同，但青岛市市南区市场建设服务中心应给付青岛乐途酒店管理有限公司相应赔偿。
2017年11月20日，山东富润土地房地产资产评估有限公司出具《资产评估报告》一份，载明：该公司接受原、青岛乐途酒店管理有限公司的委托，就原、青岛乐途酒店管理有限公司拟了解青岛市市场建设服务中心福清路3号房地产租金之经济行为，对上述房地产在评估基准日的市场租金价值进行了评估：涉案房屋负一层、一层、二层的市场租金为2982593元/年。青岛乐途酒店管理有限公司称，该评估报告系双方对租金有争议情况下各自委托相关单位出具的评估结果，青岛乐途酒店管理有限公司不认可青岛市市南区市场建设服务中心所作出的评估结论。
2017年11月29日，青岛乐途酒店管理有限公司向青岛市市南区市场建设服务中心出具《关于福清路3号物业退出诉求》一份，载明：青岛乐途酒店管理有限公司提出退出资产补偿方案。
青岛乐途酒店管理有限公司提交《装修支付合同明细》、合同、付款凭证一宗，证明青岛乐途酒店管理有限公司另行投入巨资改造涉案房屋，除两部扶梯之外，其余全部设备均归青岛乐途酒店管理有限公司所有。青岛市市南区市场建设服务中心质证称，该证据系青岛乐途酒店管理有限公司单方制作，对其真实性不予认可；青岛乐途酒店管理有限公司装修未经得青岛市市南区市场建设服务中心同意，青岛乐途酒店管理有限公司对涉案房屋的装修不能成为其拒绝支付房租的理由。
青岛乐途酒店管理有限公司提交微信及函件一宗，证明原、青岛乐途酒店管理有限公司就房屋租金、装修及政策事宜进行协商，并形成初步意见，但青岛市市南区市场建设服务中心因领导更换未予认可，双方无法达成一致。青岛市市南区市场建设服务中心质证称，对证据的真实性不予认可，该证据无法证明青岛乐途酒店管理有限公司所要证明的事实。
青岛乐途酒店管理有限公司提交录像、图片、证明信一宗，证明青岛市市南区市场建设服务中心派人员干扰青岛乐途酒店管理有限公司经营，给青岛乐途酒店管理有限公司造成的损失应由青岛市市南区市场建设服务中心承担。青岛市市南区市场建设服务中心质证称，对证据的真实性不予认可，对证明事项有异议。
青岛乐途酒店管理有限公司提交市南区政府办公室出具的通知一份，证明市南区政府确认涉案房屋负一层系违规开设宾馆，要求查清负一层用途，不得挪作他用。青岛市市南区市场建设服务中心质证称，该证据系复印件，对其真实性有异议，据青岛市市南区市场建设服务中心所知，负一层从未停业，亦未交付给青岛市市南区市场建设服务中心。
经青岛乐途酒店管理有限公司申请，证人姜某出庭作证。证人称，其在涉案房屋一楼大厅从事接待散客旅游业务，自2010年开始在涉案房屋内工作，其不是乐途酒店员工；2016年之后至年底经常看见青岛市市南区市场建设服务中心带领多拨人员到涉案房屋内看房，青岛市市南区市场建设服务中心带领很多闲散人员来发传单，每个房间都敲门，不让住客继续住，很多房客都退房，干扰酒店经营；青岛乐途酒店管理有限公司曾报警但未处理；其与青岛乐途酒店管理有限公司签订租赁合同，承租青岛乐途酒店管理有限公司的地方在一楼营业。
2018年3月9日、3月30日，一审法院依法到涉案房屋内进行查看并拍摄照片，涉案房屋负一层现处于停业状态。
上述事实，有房地产权证、合同、通知、评估报告、函件、文件、营业执照、合格证、证明、微信记录、照片、证明信及原、青岛乐途酒店管理有限公司当庭陈述为凭，本案涉及的全部证据均已经过一审法院庭审质证及审查。
一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案中，青岛市市南区市场建设服务中心与青岛乐途酒店管理有限公司于2013年4月12日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同系合法有效的。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依据合同约定，在租赁期内，青岛乐途酒店管理有限公司迟延支付全部或者部分租金达30日或者累计两次迟付的，青岛市市南区市场建设服务中心有权单方解除合同收回房屋，并要求青岛乐途酒店管理有限公司支付赔偿金；2016年6月1日至2017年5月31日租金190万元，青岛乐途酒店管理有限公司应于2016年4月1日前支付95万元，11月1日前支付95万元；青岛乐途酒店管理有限公司仅支付7万元，剩余183万元至今未付，违反合同约定租金的支付期限，且达到合同约定的解除条件。当事人一方按照约定解除的约定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。2017年5月15日，青岛市市南区市场建设服务中心向青岛乐途酒店管理有限公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，解除青岛市市南区市场建设服务中心与青岛乐途酒店管理有限公司之间的房屋租赁合同，该通知青岛乐途酒店管理有限公司于5月16日签收，之后青岛乐途酒店管理有限公司未提起诉讼对解除合同事宜表示异议。一审法院认为，青岛市市南区市场建设服务中心与青岛乐途酒店管理有限公司之间的《房屋租赁合同》于2017年5月16日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，青岛市市南区市场建设服务中心请求青岛乐途酒店管理有限公司腾让青岛市市南区福清路3号房屋的请求，依法有据，一审法院予以支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，青岛乐途酒店管理有限公司自2016年6月1日至2017年5月30日期间应支付租金190万元，已支付7万元，尚欠183万元未付。青岛市市南区市场建设服务中心主张青岛乐途酒店管理有限公司支付2016年6月1日至2017年5月31日期间欠付租金183万元的请求，于法有据，一审法院予以支持。
依据合同约定，青岛乐途酒店管理有限公司未按合同约定的时间和金额支付每期租金的全部或者部分，每延迟一日应按年租金的千分之一向青岛市市南区市场建设服务中心支付违约金。2016年6月1日至11月31日期间的租金88万元，青岛乐途酒店管理有限公司应自2016年4月1日前支付，该88万元租金的违约金应自2016年4月2日起计算至判决生效之日止；2016年12月1日至2017年5月31日期间的租金95万元，青岛乐途酒店管理有限公司应自2016年11月1日前支付，该95万元租金的违约金应自2016年11月2日起计算至判决生效之日止。合同约定的上述租金的违约金过高，一审法院支持青岛乐途酒店管理有限公司向青岛市市南区市场建设服务中心支付的违约金按照银行同期贷款利率的四倍计算。
因青岛市市南区市场建设服务中心与青岛乐途酒店管理有限公司的房屋租赁合同已经解除，青岛乐途酒店管理有限公司现占用涉案房屋未腾让，青岛乐途酒店管理有限公司应向青岛市市南区市场建设服务中心支付房屋占用费，自2017年6月1日起至实际腾让房屋之日止，房屋占用费的计算标准应参照《房屋租赁合同》约定的租金标准计算。青岛市市南区市场建设服务中心主张按照《资产评估报告》载明的2982593元/年的标准计算房屋占用费的请求，因该报告载明出具报告原因在于青岛市市南区市场建设服务中心与青岛乐途酒店管理有限公司拟了解涉案房屋的房地产租金，但青岛市市南区市场建设服务中心提交的证据未证明该《资产评估报告》的评估结果获得双方一致同意及认可，且双方在此基础上曾协商一致变更涉案房屋租金，且青岛乐途酒店管理有限公司对该评估结果未予认可，对此，一审法院不予采纳。
青岛市市南区市场建设服务中心作为房屋出租人，其向青岛乐途酒店管理有限公司交付的房屋应符合房地产部门的要求，涉案房屋已经办理房地产权证，且负一层面积包含在房产证范围之内，表明涉案房屋的相关消防、审批、规划等手续均符合房地产相关部门的要求，青岛市市南区市场建设服务中心按照约定履行了合同义务。青岛乐途酒店管理有限公司称涉案房屋负一层无消防合格证，青岛市市南区市场建设服务中心交付的房屋不符合消防要求的答辩意见，一审法院不予采信。
青岛乐途酒店管理有限公司称青岛市市南区市场建设服务中心的前任负责人承诺给予租金减免优惠的答辩意见，因青岛乐途酒店管理有限公司提交的证据未证明其主张，对此，一审法院不予采信。
青岛乐途酒店管理有限公司称青岛市市南区市场建设服务中心派社会闲散人员到涉案房屋内干扰经营的答辩意见，因青岛乐途酒店管理有限公司提交的证据未证明其主张，且证人与青岛乐途酒店管理有限公司之间存在租赁合同关系，双方有利害关系，且经现场勘验，青岛乐途酒店管理有限公司现在涉案房屋内仍继续经营，对此，一审法院不予采信。
根据合同约定，青岛乐途酒店管理有限公司向青岛市市南区市场建设服务中心支付360万元转让费，该费用系双方协商一致后青岛乐途酒店管理有限公司自愿交纳，且并未包含在租金范围内。青岛乐途酒店管理有限公司称青岛市市南区市场建设服务中心应返还该360万元转让款的请求，一审法院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七之规定，判决如下：一、青岛乐途酒店管理有限公司于判决生效之日起三十日内将青岛市市南区福清路3号房屋（建筑面积5865.68平方米）返还青岛市市南区市场建设服务中心青岛市市南区市场建设服务中心。二、青岛乐途酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内向青岛市市南区市场建设服务中心支付2016年6月1日至2017年5月31日期间欠付租金183万元。三、青岛乐途酒店管理有限公司向青岛市市南区市场建设服务中心支付房屋占用费，自2017年6月1日起至实际腾让房屋之日止，按照2013年4月12日《房屋租赁合同》约定的租金标准计算。四、青岛乐途酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内向青岛市市南区市场建设服务中心支付违约金，88万元租金的违约金自2016年4月2日起至判决生效之日止，按照银行同期贷款利率的四倍计算；95万元租金的违约金自2016年11月2日起至判决生效之日止，按照银行同期贷款利率的四倍计算。五、驳回青岛市市南区市场建设服务中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43067元，由青岛市市南区市场建设服务中心负担9199元，由青岛乐途酒店管理有限公司负担33868元。因青岛乐途酒店管理有限公司负担部分，青岛市市南区市场建设服务中心已经预交，青岛乐途酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内给付青岛市市南区市场建设服务中心。
本院二审期间，上诉人提交了如下新证据：
证据一、《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，证明被上诉人首先违约，合同约定的房屋的用途用于经营商务宾馆，开通手续后能正常使用，但是负一层没有消防验收。消防法实施细则第8条规定，实施承包、租赁或者委托经营管理时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物。经上诉人查证，涉案房屋的负一层仅在2007年8月进行上杭路农贸市场改建工程时，申报了消防验收，此后，被上诉人将农贸市场改为酒店，并没有对负一层申报消防验收。而且，在2007年的验收意见书中，也明确规定该工程如有改建，用途变更，必须报审批，但被上诉人至今一直没有申报。
被上诉人质证称，对该证据的真实性没有异议，对证明事项有异议：一、被上诉人不知道这个情况；二、被上诉人把房屋租赁给上诉人而不是酒店承包协议，出租房屋是消防合格的，已经有房产证。租赁后办理的消防是对方义务，不是被上诉人义务。根据宾馆消防合格证程序，是后置程序。即使被上诉人办理，对方也要再办理承租人的消防程序。
证据二、市场服务中心新任主任刘岩2016年6月1日上任，8月初要求上诉人必须关停涉案房屋负一层，理由是没有消防。为配合新任主任，上诉人在2016年8月，完成完毕负一层90%，这个有当时发给刘岩主任的短信。剩余的10%属于钉子户。在上诉人告知被上诉人的前提下，保留到2017年3月30日。
被上诉人质证称，对该证据的真实性及证明事项均不认可，据被上诉人了解，一审法院去时，大约时间是2018年3、4月份，被上诉人才知道负一层关闭。
被上诉人二审期间未提交新证据。
本院二审查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。
本院经审查认为，本案双方当事人争议的焦点问题有三个：一、双方签合同时，被上诉人是否存在欺诈，合同涉及的租金违约责任等条款是否显失公平应予调整；二、上诉人是否存在根本性违约行为，被上诉人行使解除权是否合法；三、如认定是上诉人存在违约，违约责任承担是否合法。
一、关于第一个焦点问题，本案所涉房屋租赁合同是双方当事人真实意思一致的表示，内容合法，为有效合同。合同约定的租金数额，支付方式，违约责任等主要条款是经双方充分协商之后签订。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”。第五十五条规定，“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”第五十四条规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在签订合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”根据上述法律的明确规定，上诉人青岛乐途酒店管理有限公司如认为被上诉人提供的房屋负一层无消防验收手续，不能作为宾馆使用，收取租金不合理等，导致合同显失公平，合同应当变更或撤销，理应在知道或应当知道事由起一年内提出，但从双方合同履行情况看，起码在2016年之前的三年时间里，上诉人是按原合同约定履行了义务，并未主张权利。其后一直到被上诉人起诉之日的2018年1月25日也一直未主张权利，根据《中华人民共和国合同法》的规定，撤销权的行使是属于除斥期间的规定，不存在中止，中断的问题，期间届满，即归于消灭。因此，上诉人的第一个上诉理由不成立。二、关于第二个焦点问题，在合同中双方明确约定了在租赁期内，上诉人延迟支付全部或者部分租金达30日或者累计两项迟付的，被上诉人有权单方解除合同收回房屋。该约定明确且合法，赋予了守约一方解除合同的权利。根据一审法院审查的事实，上诉人的确存在欠付租金的行为，其辩称双方协商降低租金的主张没有证据证明，一审法院不予支持是正确的。再者，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被上诉人已于2017年5月15日向上诉人发出了解除合同通知，如上诉人认为解除不合法，则应当起诉，但上诉人却未主张权利，也是放弃权利的一种表现。故本院对上诉人的这一上诉请求不予支持。三、关于第三个焦点问题，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被上诉人依双方合同约定，要求上诉人支付租金并承担违约金的请求合法，一审法院酌情调整违约金的数额符合法律规定，结果正确，应予维持。
综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，其请求应予驳回。一审法院认定事实清楚，结果正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费43067元人民币，由上诉人青岛乐途酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 管 磊
审判员 王颖颖
审判员 于 梦
二〇一八年八月二十七日
书记员 祁 康