中华人民共和国
辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
[2015]沈中民四初字第00060号
原告（反诉被告）：韩国株式会社鲜明商社。
法定代表人：安秉斗，系该商社代理理事。
委托代理人：李春月、朴春荣，辽宁同格律师事务所律师。
被告（反诉原告）：抚顺友谊宾馆。
法定代表人：崔德豹，系该宾馆总经理。
委托代理人：赵军，男，住中华人民共和国辽宁省抚顺市顺城区。
委托代理人：董清华，男，住中华人民共和国辽宁省抚顺市顺城区。
原告（反诉被告）韩国株式会社鲜明商社（以下简称鲜明商社）与被告（反诉原告）抚顺友谊宾馆房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法组成由审判员王英玉担任审判长并主审，与审判员王时钰、代理审判员崔婷组成合议庭，于2015年4月2日公开开庭对本案进行了审理。原告鲜明商社委托代理人李春月、朴春荣，被告委托代理人董清华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）鲜明商社诉称：2004年10月28日原告与被告签订《租赁经营协议书》约定被告将抚顺友谊宾馆大堂吧现有场地租给原告使用，租赁期间自2005年1月1日至2014年12月31日。后被告将大堂吧交付给原告使用，原告实际投入200多万元进行装修，开始经营。2011年2月10日被告进行装修升级改造，导致原告无法继续经营，原告开始停业。被告不与原告充分协商如何解决于2011年2月28日起诉解除合同，经沈阳高新技术产业开发区人民法院审理做出[2011]沈高开民外初字第12号民事判决，认定被告违约，对于被告因此造成的损失，原告可以另行主张权利。综上，为了维护原告的合法权益，根据《合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”之规定，特向贵院提起诉讼，请求：1、判令被告赔偿原告的直接经济损失104万元，预期利益257,664元，拖欠的签单费29,313元，共计3,645,953元；2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）抚顺友谊宾馆答辩称：1、原告所称的签单费同意给付。2、被告合同违约致使合同解除，同意依据事实进行赔偿，但不同意原告提出的数额，直接损失是租赁物的装饰附合物，同意支付依据评估报告计算出的296,885元。预期利润由于原告经营处于亏损，没有利润，请法院查清事实后，我方依据法律进行赔偿。
被告（反诉原告）抚顺友谊宾馆反诉称：2011年6月，沈阳高新技术产业开发区人民法院委托辽宁永安资产评估有限公司对被反诉人鲜明商社租赁反诉人的租赁物装修复合物和可移动资产进行评估，评估后，可移动资产价值没有灭失，原告作为资产所有人具有管理义务，但被告多次（包括在法庭开庭过程中）通知原告将评估后的可移动资产进行保管，原告拒绝接受和保管。被告无奈委托抚顺裕民商城有限公司物流中心仓储保管，支付仓储费83,076元。请求：依法查清事实后判令被反诉人给付反诉人仓储费83,076元。
原告（反诉被告）鲜明商社辩称：请求仓储费83076元没有事实和法律依据，双方没有保管合同，也没有委托保管，因反诉人违约才产生此仓储费，应由其自身来承担。
经审理查明，2004年10月28日抚顺友谊宾馆与鲜明商社签订《租赁经营协议书》一份，双方约定，“抚顺友谊宾馆将宾馆大堂吧现有场地租给鲜明商社使用；鲜明商社预计投资人民币150万元进行装修改造；租赁期间为自2005年1月1日至2014年12月31日；租赁费的交付：前5年（2005至2009年），每年租金为人民币40万元，实行上打租金，每年分两次交付租金，即上半年在1月1日前，下半年在7月1日前，鲜明商社向抚顺友谊宾馆各交付租金人民币200万元。后5年每年租金增加人民币2万元（即第6年为人民币420,000元，第7年为人民币44万元，第8年为人民币46万元，第9年为人民币48万元,第10年为人民币50万元），租金交付时间同前5年；大堂吧交付鲜明商社时间为2004年10月31日，鲜明商社用两个月的时间装修改造，计租时间从2005年1月1日开始；经营中双方认可的顾客可以在鲜明商社签单消费，其费用双方按月结算；本协议履行过程中，如遇到不可抗力的情形时，按国家有关法律、法规处理；若发生抚顺友谊宾馆总体出售、转让或经营体制重大改变时，在保证鲜明商社合法利益不受损失的前提下，双方协商解决”。并附有大堂吧投资预算表一张，载明项目总投资人民币150万元。后抚顺友谊宾馆将大堂吧交付给鲜明商社使用。2011年２月10日抚顺友谊宾馆进行装修改造升级，导致鲜明商社无法继续进行经营，开始停业。
双方就租金支付等事宜发生纠纷，抚顺友谊宾馆将鲜明商社诉至辽宁省沈阳市高新技术产业开发区人民法院，请求给付拖欠租金，解除合同。同时鲜明商社反诉抚顺友谊宾馆停止侵害、排除妨害、消除危险、履行合同义务。高新技术产业开发区人民法院经审理认为：在租赁合同未依法解除的情况下，抚顺友谊宾馆拆除宾馆的辅助设施，致使鲜明商社租赁的大堂吧无法正常经营，已构成违约，由于友谊抚顺宾馆租赁给鲜明商社的租赁物已经发生变化，无法继续履行原租赁合同，事实上已经达不到鲜明商社要求继续履行合同的目的，故对抚顺友谊宾馆解除租赁合同的请求予以支持；对于抚顺友谊宾馆主张的支付租金的请求，根据鲜明商社实际的租赁期限，截止2011年2月10日，鲜明商社尚欠抚顺友谊宾馆租金人民币269,834元，抚顺友谊宾馆尚欠鲜明商社签单费29,9147，现鲜明商社主张进行抵销，该主张符合租赁合同约定，且双方曾用签单费顶抵过租金，故对抚顺友谊宾馆的支付租金的诉讼请求不予支持；对于鲜明商社停止侵害、排除妨害、消除危险、履行合同义务的诉讼请求，因为租赁合同已经无法履行，且经过释明后，仍坚持该诉讼请求，高新技术产业开发区人民法院对该诉讼请求不予支持。对于鲜明商社因此造成的损失，可以另行解决，进而判决解除抚顺友谊宾馆与韩国株式会社鲜明商社签订的《租赁经营协议书》；驳回抚顺友谊宾馆、鲜明商社的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。
在高新技术产业开发区人民法院审理过程中，鲜明商社申请对租赁物前期装修附和物及移动资产进行评估，经辽宁永安资产评估有限公司鉴定，评估结果为：截至评估基准日（2011年6月20日），抚顺友谊宾馆大堂装修资产评估值为伍拾柒万壹仟伍佰捌拾叁元整（571,583元）。鲜明商社对鉴定过程、鉴定依据、鉴定结论均有异议，并提出复议申请书，鉴定机构对鲜明商社的复议申请进行了答复，鲜明商社仅提出异议，未提出相关证据加以证明，也未提出重新鉴定申请。
上述事实，有原告提供的《租赁经营协议书》、辽宁省高级人民法院听证笔录、(2011)沈高开民外字第12号判决书、大堂吧照片、时代商报新闻，被告提供的《资产评估报告》、原告近三年财务收入汇总表、仓储协议、仓储费支出表与仓储费发票相关证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷作证。
本院认为：本案属涉外案件，双方当事人对适用中华人民共和国法律审理本案均未提出异议，故本案适用我国法律审理。
抚顺友谊宾馆与鲜明商社签订《租赁经营协议书》系双方真实意思表示合法有效，抚顺友谊宾馆对包括出租给鲜明商社大堂吧场地在内的整栋宾馆进行整体改造，在租赁合同未依法解除的情况下，致使鲜明商社租赁的大堂吧无法正常经营，已经构成违约。本案系承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，对承租人请求出租人赔偿相应损失的诉讼请求应予支持。关于损失数额，依据高新技术产业开发区人民委托辽宁永安资产评估有限公司鉴定意见确定，抚顺友谊宾馆大堂装修资产评估值为571,583元，鲜明商社虽然对该评估报告提出异议，但未提出证据加以证明，故本院根据辽永安评[2011]B015资产评估报告对鲜明商社装修资产评估值的评估意见确定损失数额。关于鲜明商社提出应按其投入固定资产206万元的折旧额共计104万元计算直接经济损失的诉讼请求，其提供的合同、笔录、民事判决书、照片、新闻报道均不能充分证明其实际投入的固定资产实际发生数额，故本院不予支持。关于鲜明商社提出抚顺友谊宾馆应赔偿其预期利益257,664元（按其2010年营业80万按每年增加50%计算）的诉讼请求，亦未提供充分证据证明，本院不予支持。关于抚顺友谊并宾馆提出资产评估报告中可移动部分资产不属于直接损失不应赔偿的抗辩主张，因双方从2011年２月10日由于抚顺友谊宾馆违约，鲜明商社停止营业至今，鲜明商社投入的所有资产一直在抚顺友谊宾馆，且均系鲜明商社为履行与抚顺友谊宾馆签订的租赁合同而进行的实际投资，故应认定该部分资产为鲜明商社直接损失，对抚顺友谊宾馆抗辩主张不予支持。关于鲜明商社请求判令给付拖欠的签单费29,313元的诉讼请求，抚顺友谊宾馆对此无异议，本院予以支持。对于抚顺友谊宾馆要求鲜明商社给付仓储费的诉讼请求，由于其提供的发票和仓储合同均为复印件且不能证明其系本案涉诉标的的仓储费用，与本案缺乏关联性，故对其反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
1、抚顺友谊宾馆于本判决生效之日起十日内赔偿韩国株式会社鲜明商社签单费293,13元；
2、抚顺友谊宾馆于本判决生效之日起十日内赔偿韩国株式会社鲜明商社损失571,583元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
3、驳回韩国株式会社鲜明商社其他诉讼请求；
4、驳回抚顺友谊宾馆的反诉请求。
本诉案件受理费36240元，由友谊抚顺宾馆承担5972元，由韩国株式会社鲜明商社承担30268元；反诉案件受理费9381元，由抚顺友谊宾馆承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审判长
王英玉
审判员
王时钰
代理审判员
崔婷
二○一五年十一月十六日
书记员
高秀丽
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十五条合同的变更或解除，不影响当事人要求赔偿的权利，
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。