广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第893号
上诉人(原审被告)：惠阳新城市房地产开发有限公司，住所地：广东省惠州市惠阳区。
法定代表人：陈雷，董事长。
委托代理人：江小芳，广东铸铭律师事务所律师。
委托代理人：曾德涛，广东铸铭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邓小华。
委托代理人：王继来，广东金卓越（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：黄沙。
原审原告邓小华与被告惠阳新城市房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，由惠阳区人民法院于2012年11月9日作出（2012）惠阳法民一初字第580号民事判决，原告邓小华不服判决上诉至惠州市中级人民法院，惠州市中级人民法院对此作出（2013）惠中法民一终字第20号民事裁定，裁定撤销惠州市惠阳区人民法院（2012）惠阳法民一初字第580号民事判决；发回惠州市惠阳区人民法院重审。
惠阳区人民法院另行组成合议庭，由叶志光担任审判长主审，审判员胡卓贤、李醒非参加评议，案经惠阳区人民法院审判委员会讨论决定，于2015年3月25日作出（2014）惠阳法民一初字第356号民事判决。宣判后，被告惠阳新城市房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理完毕。
当事人原审的意见
2012年8月15日，邓小华向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》，并判令被告一个月内将符合合同约定的房屋交付原告使用；2、判令被告立即支付给原告逾期交房违约金（违约金计算方法为以原告已支付的房屋价款1662680元为基数，按日万分之五乘以逾期天数，直至被告实际交付房屋为止），暂计至2012年7月20日违约金为人民币壹佰壹拾伍万叁仟捌佰玖拾玖元玖角(￥1153899.9元)；3、判令被告承担公证费用人民币5801元；4、本案所有诉讼费用由被告承担。经原审法院释明后，诉讼请求变更为：1、判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》，并判令被告一个月内将涉案房屋交付原告使用；2、判令被告返还原告多支付的购房款99019.96元（单价6988元乘以14.17平方米）；3、判令被告立即支付给原告逾期交房违约金（违约金计算方法为以原告已支付的房屋价款1662680元为基数，按日万分之五乘以逾期天数，直至被告实际交付房屋为止），暂计至2012年7月20日违约金为人民币壹佰壹拾伍万叁仟捌佰玖拾玖元玖角(￥1153899.9元)；4、判令被告承担公证费用人民币5801元；5、本案所有诉讼费用由被告承担。
主要事实和理由是：2008年1月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发预售的惠州市惠阳区淡水泗水湖滨商住区半岛1号花园二期B2B3地块16幢xx号商品房。合同约定该商品房的建筑面积为237.93平方米，房屋总价款为人民币1662680元，原告须于2008年2月26日之前付清所有房款，被告须于2008年9月30日之前将合格的房屋交付原告使用。合同中还对房屋的交楼标准、违约金等其它的权利义务作了详细的约定。同时，由于被告的房屋是预售的期房，被告为了介绍说明该房屋，在双方协商签订合同时向原告提供了一张房屋的彩色平面图。根据该平面图所示，被告所预售的房屋为五房三厅四卫的结构，赠送的地下室面积为57.11平方米，总建筑面积为300.72平方米，房屋的三层有一个书房及三个露台。该平面图还标示了房屋的具体尺寸。合同签订后，原告依据合同约定的付款时间付清了所有房款，已履行了作为房屋买受人应尽的付款义务。根据合同第八条的约定，被告应于2008年9月30日之前将经综合验收合格的房屋交付原告使用。但被告直到2008年12月1日才通知原告验收房屋，办理入伙手续。原告在验收房屋的过程中，发现房屋不符合合同约定的交楼标准（标准见《商品房买卖合同》第16页），部分楼层的规划设计、面积也与被告提供的彩色平面图不一致，即被告擅自变更了房屋的设计。房屋存在的部分问题如下：第一、装修方面，房屋室外大台阶没有铺花岗岩石材板，没有安装优质防盗门和高级铝合金窗，房屋顶棚没有刮水泥胶腻子；第二、电气部分方面，户内可视对讲机没有安装到位；第三、房屋设计方面，房屋三层少了一个书房和露台；第四、房屋二楼公共卫生间和三楼主卧卫生间管道设计存在问题，卫生间屋顶和侧墙的管道裸露，地面管道未按设计规定作沉埋处理，与当时开发商推介的样板房有明显不同；第五、房屋面积方面，房屋地下室的实际面积与约定面积57.11平方米不一致（少了8.49平方米），总建筑面积也达不到彩色平面图约定的300.72平方米（少了14.17平方米）。原告在验收中发现问题后当即拒绝接受房屋，并要求被告按合同约定进行整改。被告口头承诺按照合同、彩色平面图以及原告的要求进行整改。但是，直到2009年5月，被告才就二楼卫生间管道的整改出具了几个方案供原告参考，而对于房屋三楼露台、书房的整改和怎么解决房屋不符合交楼标准以及面积不符的问题却只字不提。据原告实地察看，直至起诉时，被告房屋存在的上述问题仍未整改。2010年3月，被告书面通知原告办理房产证时，对房屋实际登记面积与合同约定的登记面积不一致的事实进行隐瞒，欺骗原告办理房产证。原告在领取房产证之后，才发现登记的面积为286.55平方米，远远高于合同约定的登记面积237.97平方米。从2008年12月1日原告因被告的房屋不符合交楼标准且因被告擅自变更房屋设计而拒绝接受房屋之后，被告既没有通知原告其已经按合同约定和承诺对房屋进行了整改，也没有再通知原告房屋已经符合交楼标准的要求可以再进行验收。为此，原告曾多次要求被告尽快整改、交付房屋，并进行相应赔偿，但被告均无理拒绝。截止原告起诉时，被告仍没有履行将房屋交付原告使用的义务。原告认为，上述《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应实际、全面履行。现由于被告的原因导致房屋逾期交付，故按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应按日向原告支付已交房价款万分之五的违约金，同时应继续履行将合格房屋交付原告使用的义务。为维护原告合法权益，特诉至贵院。
被告新城市公司辩称：一、被答辩人诉请支付逾期交房违约金人民币1153899.9元缺乏法律和事实依据。（一）由于暴雨、强台风等不可预测原因造成答辩人延期交房，应不视为违约。2008年1月26日，答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》（下称：合同）及《半岛1号二期商品房买卖合同补充协议》（下称：补充协议），由被答辩人购买答辩人开发的位于半岛1号二期B2B3地块16幢xx号商品房。补充协议第二条约定，买受人应在合同规定入伙之日起十日内验收楼房，收楼时以满足基本入住条件为准(水、电、门窗安装到户)。如买受人逾期不办理上述手续时，出卖人则从通知后第十日起，视为买受人已对该房屋验收手续无异议并已收楼。第四条约定，出卖人、买受人双方同意，合同约定的交楼日期为基准交楼时间，出卖人因不可预测原因而导致逾期交楼时（不超过3个月），双方表示理解，不视为出卖人违约。合同签订后，答辩人积极履行义务。涉案房屋工程经综合验收后，答辩人于2008年10月26日通知被答辩人办理入伙手续，被答辩人未前来办理入伙手续。从惠阳区气象台气象资料显示，在2007年4月至2008年9月间，惠阳出现过大暴雨、暴雨、大雨天气。大雨、暴雨、室外气温超过35摄氏度、强台风是自然现象，对于2008年9月30日之前是否会出现暴雨、大雨、强台风及室外气温超过35摄氏度的天气及出现次数有多少，均是不可预测的。因此，暴雨、大雨等因属于不可预测的因素，其出现必然会影响建筑施工，导致出现建筑施工停工、工期迟延的情况。答辩人与承建方签订的《建筑工程施工合同》约定，在6级以上台风（含大风预警）、连续中雨2个小时以上或大雨、室外气温超过35摄氏度，需停止施工。答辩人于2008年10月26日通知被答辩人办理入伙手续，不属于答辩人违约。（二）被答辩人以房屋不符合合同约定交楼标准、楼层规划设计、面积与彩色平面图不一致等原因为由，拒绝收楼是缺乏法律依据的。对于装修、设备标准问题，依据合同第十三条约定，由双方当事人协商整改，如是答辩人原因造成装修不符合要求，答辩人同意予以整改。对于房屋户型问题，彩色平面图不是合同的组成部分，其不能作为答辩人对被答辩人的承诺。同时，在彩色平面图内的有备注：“本资料所有内容仅供参考，所有户型面积及细节均以政府最后批准图则及法律文件为准。”因此，该彩色平面图对双方没有约束力。而涉案房屋是符合合同附件一的户型平面图，因此，涉案房屋是符合约定房屋户型。对于产权证面积与合同约定面积不一致问题，产权证登记面积比合同约定面积多出了50平米。该50平方米是地下停车库的面积，按照约定该面积是由答辩人赠送给被答辩人使用，是不办理产权证的。但，答辩人仍将该部分办出了房产证，使得被答辩人从中受益。对于被答辩人以上述理由拒绝收楼，我方认为上述理由均不是拒绝收楼的原因。本案中，涉案房屋已经综合验收合格，满足了基本入住条件，并通知了被答辩人办理入伙手续。依据上述约定，答辩人已完成了交楼手续，被答辩人拒绝收楼缺乏法律依据，由此产生的延期交房责任应由被答辩人承担。（三）被答辩人的该项请求已过诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求。依据《民法通则》的规定以及合同约定，被答辩人主张逾期交房违约金的诉讼时效应当从2008年11月29日起算，到2010年11月28日被答辩人的该项权利过了二年的诉讼时效。因此，依法应当驳回其诉讼请求。综上，被答辩人诉请支付逾期交房违约金人民币1153899.9元是缺乏法律和事实依据的。二、答辩人无须承担公证费人民币5801元。我国《合同法》或其他法律、法规并没有规定合同违约之诉中违约方应负对方的公证费的强制性规定。另，按照民法意思自治的基本原则，民事权利义务可由当事人设定，当事人之间可以就能够遇见未来发生的各自风险及其责任承担进行约定，包括律师费、公证费等负担可作出明确约定，本案中双方当事人所签订的《商品房买卖合同》及《半岛1号二期商品房买卖合同补充协议》没有约定发生违约行为后的公证费等负担。因此被答辩人诉请答辩人承担公证费5801元既没有法律规定也没有合同约定，其该项请求缺乏法律依据，答辩人无需承担公证费。综上所述，请求法院在查明事实的基础上，依法驳回被答辩人的所有诉讼请求，维护答辩人的合法权益。
被告对原告变更后诉讼请求在庭审时辩称：一、被告方已于2008年10月26日书面通知原告办理入伙手续，而原告因涉案房屋不符合合同约定拒收商品房，因此，被告方不存在逾期交房的事实，而是因为原告拒收房屋。本案中，原告请求逾期交房的违约金与因商品房不符合交房标准拒收房屋是不同的法律关系，原告应就房屋不符合标准另案起诉。二、原告所提交的证据3房屋彩色平面图，被告认为是属于要约邀请，不属于合同的组成部分，同时，在彩色平面图上第一页中开发商有注明“本资料所有内容仅供参考，所有户型面积及细节均以政府最后批准图则及法律文件为准”这一字样，作为提醒原告。因此，该彩色平面图不能作为合同的组成部分，对双方当事人不具有约束力。三、与上一次庭审答辩意见一致。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2008年1月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称：合同），该合同约定主要内容：“原告购买被告开发预售的位于惠州市惠阳区淡水泗水湖滨商住区半岛1号花园二期B2B3地块16幢1604号商品房，该商品房的建筑面积为237.93平方米，房屋总价款为人民币1662680元。第八条，交付期限。出卖人（被告）应当在2008年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人（原告）使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十条，规划、设计变更的约定。该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息。第十一条，交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，由此产生的延期交房责任由买受人承担。第十三条，出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；2、双方协商整改。”在销售商品房时，被告向原告提供了一张系半岛1号第2期联排别墅户型的彩色平面图，图上附有地下室、一层、二层、三层平面图，并标明尺寸，该平面图左上角方框内载明：五房三厅四卫，地上建筑面积：243.61平方米，赠送面积（地下室）：57.11平方米，总建筑面积：300.72平方米。该平面图背面下端有一行细小文字载明：“注：本资料所有内容仅供参考，所有户型面积及细节均以政府最后批准图则及法律文件为准。”同日，原告与被告签订《半岛1号二期商品房买卖合同补充协议》（以下简称：补充协议），该补充协议约定部分内容：“第二条，出卖人、买受人双方同意，买受人应在合同规定入伙之日起十日内验收楼房，并按合同条款付清相关费用，收楼时以满足基本入住条件为准（水、电、门窗安装到户）；如买受人逾期不办理上述手续时，出卖人则从通知后第十日起，视为买受人已对该房屋验收无异议并已收楼。第四条，出卖人、买受人双方同意，合同约定的交楼日期为基准交楼时间，出卖人因不可预测原因而导致逾期交楼时（不超过三个月），双方表示理解，不视为出卖人违约”。合同和补充协议签订后，原告已按合同约定付清房款人民币1662680元。2008年10月26日，被告通过邮寄方式，书面通知原告于2008年12月1日办理收楼手续。原告于2008年12月1日前往被告处办理入伙手续。在验收房屋时，原告发现房屋存在问题：1、装修方面，房屋室外大台阶没有铺花岗岩石材板，没有安装优质防盗门和高级铝合金窗，房屋顶棚没有刮水泥胶腻子；2、电气部分方面，户内可视对讲机没有安装到位；3、房屋设计方面，房屋三层少了一个书房和露台；4、房屋二楼公共卫生间和三楼主卧卫生间管道设计存在问题，卫生间屋顶和侧墙的管道裸露，地面管道未按设计规定作沉埋处理，与当时开发商推介的样板房有明显不同；5、房屋面积方面，房屋地下室的实际面积与约定面积57.11平方米不一致（少了8.49平方米），总建筑面积也达不到彩色平面图约定的300.72平方米（少了14.17平方米）。故原告当即拒绝接收房屋，并口头要求被告按合同约定进行整改。2009年5月25日，被告就二楼主卧室卫生间排水管过高提出四种整改方案。原告不同意。之后，原、被告就涉案房屋的整改问题未能达成协议。被告一直未整改，也未交付房屋。2012年8月15日，原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。案经受理，本院于2012年11月9日作出（2012）惠阳法民一初字第580号《民事判决书》，判决：一、被告惠阳新城市房地产开发有限公司继续履行与原告于2008年1月26日签订的《商品房买卖合同》；二、被告惠阳新城市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内支付逾期交楼违约34084.94元给原告邓小华；三、驳回原告邓小华的其他诉讼请求。判决后，原告、被告均不服，提出上诉，2014年1月22日，惠州市中级人民法院作出（2013）惠中法民一终字第20号民事裁定书，以原审认定事实不清、证据不足为由，撤销判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，庭审时本院主持调解，双方各持己见，调解无效。
另查明，涉案房屋于2008年10月28日通过竣工验收，2008年10月29日办理了竣工验收备案手续。2012年3月，被告通知原告办理房产证，2010年5月18日，原告取得涉案房屋的《房地产权证》，该《房地产权证》登记建筑面积为：286.55平方米。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案争议焦点有：一、原告主张继续履行合同并交付涉案房屋的理由是否成立；二、原告主张返还多支付的购房款理由是否成立；三、涉案房屋是否达到合同约定的交房条件；四、被告是否按照合同约定的时间交付涉案房屋；五、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。
第一焦点，关于原告主张继续履行合同并交付涉案房屋的理由是否成立的问题。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。有效合同对双方当事人具有法律约束力，双方应共同遵守，全面履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案原告已按照合同约定付清房款，而且已经领取《房地产权证》。而被告并未按照合同约定履行交房义务。合同约定被告应当在2008年9月30日前将经综合验收合格并符合合同约定的商品房交付原告，但是涉案房屋至今未交付。因此，原告主张继续履行合同并交付涉案房屋的理由成立。现原告请求判令被告继续履行与其签订的《商品房买卖合同》，并判令被告一个月内将涉案房屋交付原告使用，有事实和法律依据，本院予以支持。
第二焦点，关于原告主张返还多支付的购房款理由是否成立的问题。原告请求被告返还多支付的购房款99019.96元，其理由为：彩色平面图注明建筑面积为300.72平方米，而房产证登记面积为285.55平方米，相差面积为14.17平方米，按单价6988元计，房款为99019.96元，原告多支付房款99019.96元。本院认为，房产证登记面积比合同约定计价面积多，主要原因是被告承诺赠送地下车库,车库面积已登记。按照双方签订的《商品房买卖合同》第四条约定：涉案房屋按套计价、并按套内建筑面积计算。合同约定涉案房屋套内建筑面积为237.93平方米，单价为6988.11元/平方米，房款为1662680元，原告已按照合同约定支付房款1662680元。依据《商品房买卖合同》第五条约定：涉案房屋销售后合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，买受人可选择多退少补，当事人选择按套计价的，不适用本条约定。因涉案房屋属按套计价，故不适用该条多退少补的约定。因此，原告主张返还多支付的购房款的理由不成立。为此，原告请求被告返还多支付的购房款99019.96元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
第三焦点，关于涉案房屋是否达到合同约定的交房标准的问题。
首先，根据《商品房买卖合同》第八条约定：“交付期限，出卖人应当在2008年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。”和第十一条对房屋验收交接的约定以及《商品房买卖合同》附件《半岛1号二期联排、叠加别墅交楼标准》的约定，判断涉案房屋是否达到合同约定的交房标准既要看房屋是否经综合验收合格，又要看房屋规划设计、面积、装饰等是否符合合同约定。从被告提供的《竣工验收报告》和《验收备案表》看，综合验收结论：合格。验收时间：2008年10月28日；竣工验收备案时间为2008年10月29日。可以认定涉案房屋已经综合验收合格。但是房屋验收合格时间不符合合同第八条约定的交房期限，因合同约定交房期限为2008年9月30日前。
其次，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发区规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案被告在销售商品房时向原告提供了一张彩色平面图，为半岛1号第2期联排别墅户型平面图，图上附有地下室、一层、二层、三层平面图，并标明尺寸，该平面图左上角方框内载明：“五房三厅四卫，地上建筑面积：243.61平方米，赠送面积（地下室）：57.11平方米，总建筑面积：300.72平方米。”因该彩色平面图对涉案房屋楼层规划设计、面积及赠送地下车库作出了具体的说明和允诺，对订立买卖合同和房屋价格有重大影响，其符合上述司法解释规定的情形。该彩色平面图应当视为要约，彩色平面图的说明和允诺虽然未载入商品房买卖合同，应当视为合同内容，对双方当事人具有法律约束力。被告庭审时辩称，该彩色平面图是一个要约邀请，不是合同内容。因为该彩色平面图背面下端有一行细小文字载明：“注：本资料所有内容仅供参考，所有户型面积及细节均以政府最后批准图则及法律文件为准。”本院认为，因被告向原告提供该彩色平面图时，没有向原告提示和说明有“脚注内容”，其未尽提示和说明义务，该“脚注内容”对原告没有法律约束力。因涉案房屋第三层少了一个书房和露台，与彩色平面图不一致，而且房产证登记面积286.55平方米，比彩色平面图约定面积300.72平方米少14.17平方米。因此，应当认定涉案房屋没有达到合同约定的交房标准。原告拒绝收楼，理由正当。被告辩称，涉案房屋已达到合同约定的交房条件，其已按照合同约定交付房屋，原告拒绝收楼缺乏法律依据。因合同附件户型平面图没有标明尺寸，违反《商品房销售管理办法》第十九条的规定，房地产开发商企业应当在合同中附所售房屋的平面图，平面图应当标明详细尺寸。因此，合同附件户型平面图不能作为涉案房屋规划设计和面积的依据。被告上述抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
再次，依据《商品房买卖合同》第十三条约定：“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；2、双方协商整改。”以及附件三《半岛1号二期联排、叠加别墅交楼标准》的约定，顶棚：钢筋砼楼板底刮水泥胶腻子；室外大台阶：铺花岗岩石材板；户内可视对讲机安装到位。从现场查验和房屋照片看，涉案房屋顶棚楼板底没有刮水泥胶腻子，室外大台阶没有铺花岗岩石材板，户内可视对讲机没有安装到位。因此，应当认定涉案房屋装饰不符合合同约定的交房标准。原告主张房屋卫生间管道安装不符合合同约定，因合同对卫生间管道如何安装没有约定，故本院不予认定。
综上，涉案房屋没有达到合同约定的交房标准。原告主张被告承担违约责任，有事实和法律依据，本院予以支持。
第四焦点，关于被告是否按照合同约定的时间交付房屋的问题。根据《商品房买卖合同》第八条约定：“交付期限，出卖人应当在2008年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。”被告的交房期限为2008年9月30日前。本案被告通知原告于2008年12月1日办理入伙会签即接收房屋，原告验收房屋时发现房屋不符合合同约定的交房标准，当场拒绝接收房屋，并提出整改要求，理由正当。因整改事宜双方未能达成协议，被告一直未整改，造成涉案房屋至今未交付。因此，应当认定被告没有按照合同约定的时间交付涉案房屋。
被告辩称因台风、暴雨等不可预测原因造成逾期交房，依据《补充协议》第四条约定，不属于被告违约，原告主张逾期交房违约金缺乏事实和法律依据。依据《补充协议》第四条约定：“出卖人、买受人双方同意，合同约定的交楼日期为基准交楼时间，出卖人因不可预测原因而导致逾期交楼时（不超过三个月），双方表示理解，不视为出卖人违约。”该条明确约定被告因不可预测原因而导致逾期交楼不超过三个月，不视为被告违约。因被告提供的《气象统计资料》、《紧急通知》证明施工期间确实存在台风、暴雨情况，台风、暴雨属不可预测因素，被告逾期交楼不超过三个月，不视为被告违约。结合《商品房买卖合同》第八条约定交房期限为2008年9月30日前，也就是说被告在2008年12月30日前交房，不视为违约。因被告至今未交付房屋，明显属逾期交付房屋。因此，被告应承担从2009年1月1日起延期交房的违约责任。被告上述抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，被告没有按照合同约定的时间交付涉案房屋，其行为已构成违约，应当向原告支付延期交房违约金。依据合同第九条约定，延期交房超过60日的，违约金计算以已付房款为基数，按每日万分之五计算，计至实际交付房屋之日止。故违约金计算方法：以已付房款1662680元为基数，按每日万分之五计算，自2009年1月1日起计至实际交付房屋之日止。
第五焦点，关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼期间为二年，法律另有规定的除外。”和第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”合同第八条约定被告应在2008年9月30日前交房，但是被告未能如期交房。原告在2008年12月1日验收房屋时因涉案房屋没有达到合同约定的交房标准而拒绝收楼并要求整改，被告只就部分问题提出整改方案，原告不同意，双方就涉案房屋的整改问题未能达成协议，被告一直未整改，造成房屋至今未交付原告使用。原告从2008年12月1日至其起诉之日即2012年8月15日一直要求被告整改，说明原告一直在主张权利，诉讼时效期间应当从原告起诉之日即2012年8月15日起计算，诉讼时效为二年，因此，应当认定原告的诉讼请求未超过诉讼时效。被告辩称原告诉请已过诉讼时效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
另外，原告请求被告承担公证费用人民币5801元。因公证费用人民币5801元是原告为了收集证据而支出的费用，不是因被告违约造成的直接经济损失，属于间接经济损失，而且合同没有约定。因此，原告请求被告承担公证费用人民币5801元，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告惠阳新城市房地产开发有限公司继续履行与原告邓小华签订的《商品房买卖合同》，并于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于惠州市惠阳区淡水泗水湖滨商住区半岛1号花园二期B2B3地块16幢1604号房屋交付原告邓小华使用。
二、被告惠阳新城市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告邓小华支付逾期交房违约金。违约金计算方法：以原告邓小华已付房款1662680元为基数，按每日万分之五计算，自2009年1月1日起计至实际交付房屋之日止。
三、驳回原告邓小华的其他诉讼请求。
本案诉讼费15525元，由被告惠阳新城市房地产开发有限公司各承担。
当事人二审的意见
新城市公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销（2014）惠阳法民一初字第356号民事判决书中第二项判决，改判上诉人无须支付逾期交楼违约金给被上诉人；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
事实和理由：（一）、涉案房屋于2008年10月29日已经综合验收备案，符合《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2008年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”商品房经综合验收合格的交楼标准。（二）、被上诉人提交的“彩色平面图”是商业广告，属于要约邀请，不具有法律约束力。l、依据《合同法》第十五条规定：“寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。该“彩色平面图”是商业广告，属于要约邀请。2、上诉人已经在该“彩色平面图”的下端载明：“注：本资料所有内容仅供参考，所有户型面积及细节均以政府最后批准图则及法律文件为准。”因此，该“彩色平面图”记载有关房屋相应楼层的规划、面积等内容，不具有法律约束力。另，因为该“彩色平面图”不是一份格式合同，同时“注明内容”不是免除或限制责任的条款，所以上诉人无需依照《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”对彩色平面图的“注明内容”尽说明义务。因此，原审法院认定彩色平面图“注明内容”对被上诉人不具有法律约束力是错误的。3、被上诉人收到“彩色平面图”在先，双方签订《商品房买卖合同》在后。《商品房买卖合同》及其附件是在被上诉人收到“彩色平面图”后双方经过协商一致后签订的，《商品房买卖合同》及其附件是对“彩色平面图”内容的变更，当上述两份证据均对涉案房屋的规划设计、面积等内容发生冲突时，应当以《商品房买卖合同》及其附件约定的内容为准。4、依据《商品房买卖合同补充协议》（下称：补充协议）第二条约定：“……“……．，收楼时满足基本入住条件为准（水、电、门窗安装到户），上诉人于2008年10月26日通知被上诉人入伙时，已满足了前述约定条件。综上，涉案房屋已到达《商品房买卖合同》约定的交房标准，上诉人不应承担违约责任。二、被上诉人不享有以涉案房屋不符合合同约定交楼条件为由拒绝收楼的权利。理由如下：《商品房买卖合同》附件《半岛1号二期联排、叠加别墅交楼标准》是关于涉案房屋装修、装饰、设备标准的约定。依据《商品房买卖合同》第十三条约定：“出卖人交付使用的商品房装饰、设备应符合双方约定标准。达不到约定标准，买受人有权要求出卖人协商整改。”双方当事人应当协商整改装饰、设备标准问题，被上诉人不享有以此为由拒绝收楼的权利。如上所述，涉案房屋已经符合了《商品房买卖合同》有关交楼的条件。因此，被上诉人行使拒绝收楼的权利缺乏合同依据，也不符合《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其厅行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”退一万步，即便涉案房屋交楼标准与《商品房买卖合同》约定存在一定瑕疵，依据《合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”涉案房屋只有在因质量严重问题，致使不能实现合同目的的情况下，才能拒绝接受房屋。综上，本案被上诉人不享有以涉案房屋不符合合同约定交楼条件为由拒绝收楼的权利。三、被上诉人原审诉求是逾期交楼的违约责任，并不是商品房装饰、设备、设计规划等质量问题，两者不属同一法律关系，不应同案审理。本案中，被上诉人原审的诉讼请求主要有：1、请求被告继续合同，在一个月内将符合合同约定房屋交付给原告；2、请求被告支付逾期交楼的违约金人民币1153899.9元。依据民事诉讼的“不告不理”的原则，法院应就原告的诉讼请求进行审理，原告诉什么，法院就审理什么内容。原告提出的涉案房屋户型做了变更，少了书房、露台，房屋内部管道铺设、装修方面、套内面积等不符合合同约定等一系列质量问题不在本案的审理范围，与本案是不同的法律关系，不应同案审理。原告可就上述房屋质量、户型问题解决或追究质量、户型不符合约定违约责任遵循法律途径另案起诉。综上所述，原审法院认定涉案房屋不符合合同约定及被上诉人拒绝收楼的理由正当，是错误的。上诉人特此提起上诉，恳请二审法院在查明事实的基础上作出公正的判决。
邓小华答辩称：一、关于被答辩人称涉案房屋已达到《商品房买卖合同》约定的交房标准问题。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”被答辩人提供的彩色平面图对涉案房屋楼层规划设计、面积及赠送地下车库作了具体的说明和承诺，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。彩色平面图应当视为商品房买卖合同的一部分。因涉案房屋第三层少了一个书房和露台，与彩色平面图不一致且房产证登记面积286.55平方米，比彩色平面图少了14.17平方米。因此，涉案房屋并未达到合同约定的交房标准。故被答辩人应当承担违约责任。二、关于被答辩人称答辩人不享有拒绝收楼的权利。因被答辩人发现房屋实际登记面积与合同约定的登记面积不一致，答辩人欺骗被答辩人办理了房产证，从2008年12月1日被答辩人因答辩人的房屋并未达到合同约定的交房标准且被答辩人擅自变更房屋设计而拒绝接受房屋，合理合法。答辩人拒绝接受房屋之后，被答辩人既没有通知答辩人其己按合同约定和承诺对房屋进行了整改，也没有再通知答辩人房屋已符合交楼标准要求可以再进行验收。答辩人多次要求被答辩人尽快整改、交付房屋，被答辩人均无理拒绝。三、关于被答辩人称答辩人诉求的逾期交楼的违约责任，并不是商品房装饰、设备、设计规划等质量问题，不应同案审理。且本案的违约责任部分也因为被答辩人在商品房装饰、设备、设计规划等有质量上的问题才引起纠纷的，该违约责任都有在《商品房买卖合同》有约定，商品房装饰、设备、设计规划等质量问题也包含在双方签订的《商品房买卖合同》里面，应当共属商品房预售合同纠纷，并不应当另案起诉。
本院查明的事实及裁判理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本案在二审诉讼期间，各方当事人均未提交新的证据。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，邓小华与新城市公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，为有效合同，双方对此亦无异议。现本案争议的焦点为：1、涉案房屋是否符合合同约定的交房标准；2、逾期交房的违约金计算时间。
关于涉案房屋是否符合合同约定的交房标准问题，按照双方签订的商品房预售合同的约定，新城市公司应于2008年9月30日前将经综合验收合格，并符合合同约定的商品房交付给邓小华。因此，合同约定的交房标准为：经综合验收合格。2008年10月28日，涉案房屋通过了综合验收，即具备了合同约定的交付条件。2008年10月底新城市公司通知邓小华收房，是履行交付义务的行为。
邓小华12月1日前去办理房屋交接手续时，认为新城市公司擅自更改房屋设计及房屋的面积、装修等与合同约定不符等，并拒绝接收房屋。首先，新城市公司是否擅自更改房屋设计的问题，邓小华的依据是一份“彩页平面图”。该份彩页平面图实是楼盘销售广告，并非合同附件。对于该销售广告所含内容是否能成为合同要约，应视该内容是否明确具体，出卖人是否明确允诺接受约束而定。本案中，在该彩色平面图中包含了半岛一号二期普罗旺斯户型分布图、B1联排别墅六房三厅四卫的设计图纸等内容，但新城市公司又在该广告中有明确提示“本资料所有内容仅供参考，所有户型面积及细节均以政府最后批准图则及法律文件为准”，并未明确承诺邓小华购买的房屋与该彩页平面图完全一致。此后双方签订的商品房买卖合同中，对涉案房屋的设计、面积做出的约定与彩页平面图并不一致。据此可以得知，新城市公司未明确表示愿意接受销售广告所宣传内容的约束，邓小华也未坚持按照销售广告的内容作为将要履行合同的内容，故该广告宣传仍应认定为要约邀请。该要约邀请的内容未在双方所订合同中得到确定的，对双方不具有约束力，双方仍应按照签订的正式合同约定确定双方的权利义务。原审认定该彩色平面图为合同内容对双方均有约束力错误，本院予以纠正。
其次，邓小华提出了房屋存在装修瑕疵、卫生间设计存在缺陷、房屋赠送面积计入房产证等问题。以上问题若存在，也是房屋质量方面的问题，依据双方合同中关于装饰、设备的约定，属于双方进行协商解决的事项，而不是邓小华可以拒绝收房的理由。同时，房屋存在装修问题、卫生间设计缺陷等质量瑕疵，没有导致合同目的不能实现，可以由新城市公司承担维修、重作、更换等责任。如果涉案房屋确实存在邓小华所主张的以上问题，邓小华可以待本案诉讼终结后另行主张，本案不作处理。
第三，关于逾期交房的违约金计算时间，由于邓小华拒绝收房没有事实和法律依据，涉案房屋于2008年10月28日已达到合同约定的交付条件，邓小华于2008年10月底左右收到新城市公司的收房通知，本院酌情给予10天准备宽限期，故邓小华的收房时间应视为2008年11月10日，而合同约定的交付时间为2008年9月30日前，故逾期交房的违约金计算时间应为2008年10月1日至2008年11月10日止。
综上所述，原审查明事实基本清楚，但是混淆房屋交付条件和质量问题，导致适用法律错误、实体处理错误，其判决本院予以纠正。上诉人上诉有理部分予以采纳，无理部分予以驳回。案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销惠州市惠阳区人民法院（2014）惠阳法民一初字第356号民事判决。
二、上诉人惠阳新城市房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人邓小华支付逾期交房违约金34084.9元（违约金以1662680元为本金，按每日万分之五计算，从2008年10月1日至2008年11月10日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费15525元，由上诉人惠阳新城市房地产开发有限公司负担1553元，被上诉人邓小华负担13972元。二审受理费15525元，由上诉人惠阳新城市房地产开发有限公司负担1553元，被上诉人邓小华负担13972元。上诉人惠阳新城市房地产开发有限公司多预交的二审受理费13972元，本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一五年十一月三日
书 记 员 赵 铎
附：相关裁判依据
1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第十三条交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，','2018-09-22
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