四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第3516号
上诉人（原审原告）付劼，男，汉族，1968年5月11日出生，住成都市武侯区。
委托代理人吕敬，四川英济律师事务所律师。
委托代理人李志恒，四川英济律师事务所律师
被上诉人（原审被告）杨义，女，汉族，1971年11月13日出生，住成都高新区。
委托代理人高槐，四川法典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）喻红英，女，汉族，1966年11月6日出生，住四川省仁寿县。
上诉人付劼因与被上诉人杨义、喻红英合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2014）高新民初字第819号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年6月10日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月1日公开开庭进行了审理。上诉人付劼及其委托代理人吕敬、李志恒，被上诉人杨义的委托代理人高槐到庭参加了诉讼。被上诉人喻红英经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院决定缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年8月20日，杨义与喻红英签订了一份《商铺租赁合同书》，主要约定，杨义将位于成都市神仙树南路39号6栋1单元1楼10号（紫杉路5号）、建筑面积605.61平方米的商铺出租给喻红英经营中餐，租赁期限为8年，从2012年9月1日至2020年8月31日，租金第一年每月120元／平方米，以后每年月租金递增5元／平方米，租金按季度支付给杨义，保证金21.87万元由喻红英在2012年9月1日之前支付给杨义等。
上述商铺系付劼与杨义按份共有，各占50%的份额。该商铺此前系租赁给成都醉美餐饮有限公司（以下简称醉美公司）经营餐饮，租期于2012年8月19日届满。2012年7月19日，醉美公司向付劼及杨义发出了《续租函》，载明：我公司愿意继续承租贵方的房屋，并真诚地邀请贵方与我公司按照公平合理的原则，参考现在房屋所在地租金的实际水平协商确定公允的房屋续租租金。2012年7月30日，付劼向醉美公司发出的《回复函》载明：现双流兴华丰骏鹏酒水商贸部愿以每月每平方米130元，从次年每年递增5%的价格签订5年，从房东手上租赁到期后商铺。……限你公司最迟于2012年8月10日前以以上同等条款租金内容来与我们共同签订该商铺租赁合同，到期未签或缺一人签定，我方视为你方放弃同等条件优先续约权。……你公司要在2012年8月20日前与我们办完该商铺离场交接一切手续，否则逾期你公司将承担一切法律责任及经济损失。同时，付劼也向杨义发出了《告知函》，载明：现双流兴华丰骏鹏酒水商贸部愿以每月每平方米130元，从次年每年递增5%的价格签订5年，从我们手上租赁该到期后商铺。……我已用书面形式通知他公司（醉美公司），并且也用书面形式告知你，若你有更高条件租用该商铺的公司或个体、个人，请你也在2012年8月15日前以书面形式通知他公司及我本人，在保证我们房东最大利益收益前提下，他公司有优先续租权，否则到期未签视为他公司放弃续租权。
由于醉美公司不再继续租赁案涉商铺，2012年8月19日，杨义向醉美公司退还了60500元房屋租赁合同履约保证金，8月20日与喻红英签订了本案所涉的《商铺租赁合同书》，喻红英取得案涉房屋后仍将其用于醉美公司经营餐饮。
2012年9月6日，醉美公司的股东通过了《股东会决议》，吸纳喻红英等进入该公司股东会并以现金方式购买该公司原股东转让的股份，免去杨义执行董事（法定代表人）职务，选举喻红英担任执行董事（法定代表人），任期3年等。
付劼知道上述情况后，于2013年2月1日分别向杨义、喻红英各发出了一份《函件》，告知二人在未经共有人同意、以及在明知案涉房屋系共有财产的情况下签订合同系串通损害付劼的合法权益，故其签订的商铺租赁合同系无效合同。如果其在收到函件后10个工作日内向付劼补交2012年9月1日至2013年2月底共6个月的一半租金、并书面承诺后期按约将租金的一半直接交给付劼，付劼可追认合同有效，否则将通过司法途径追究其全部法律责任。
另查明，付劼在提起本案诉讼前，曾多次起诉杨义等支付其应当分得的案涉商铺租金。
原审法院认定上述事实，有当事人陈述，案涉房屋的房产证、《离婚协议书》、《续租函》、《回复函》及邮寄凭证、《告知函》及邮寄凭证、《函件》及邮寄凭证、（2009）高新民初字第340号民事判决书、（2012）高新民初字第1895号民事判决书、（2012）高新民初字第3682号案件的《法庭审理笔录》、醉美公司出具给杨义的《收据》、《商铺租赁合同书》、2012年9月6日醉美公司的《股东会决议》等证据在案佐证。
原审法院认为，付劼主张杨义与喻红英签订的房屋租赁合同无效，其理由是未经作为共有人的原告同意，且杨义与喻红英存在恶意串通、损害了付劼的合法利益。
首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，杨义与喻红英在签订案涉的房屋租赁合同时，虽未征得该房屋的共有权人即付劼的同意，但并不足以导致该合同无效。
其次，就杨义与喻红英是否成立恶意串通、损害原告利益的情形。对此，需要满足杨义与喻红英事先存在故意损害付劼利益的通谋且事实上导致了付劼利益受损的结果。案涉房屋系付劼与杨义按照各占50%的份额按份共有，其对该房屋享有平等的管理收益等权利，杨义在签订案涉的房屋租赁合同时，没有征得付劼的同意，该做法确有不妥；喻红英承租该房屋的租金水平比付劼提供的信息每月每平方米低了10元，但并非明显不合理的低价，付劼在相关合同签订前并不能确保其提供的租金信息确实有效，同时也未证明该租金水平低于相关的市场标准；付劼与杨义之间在案涉房屋租赁合同签订之前就常因租金的收取、支付产生争议，签订合同这一事实本身与付劼能否收取其应得的租金并无必然联系，付劼就其应当取得的租金，仍可依法向杨义或承租人喻红英主张。因此，付劼认为杨义与喻红英签订案涉租赁合同系恶意串通、损害其利益的主张不能成立。
综上，原审法院对付劼要求确认杨义与喻红英签订的《商铺租赁合同书》的诉请不予支持。因此，对付劼基于合同无效要求杨义和喻红英向其赔偿损失、喻红英腾退房屋的诉请不再审查。付劼可依法另行主张杨义与喻红英向其支付相应的租金等费用。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回付劼的全部诉讼请求。案件受理费减半收取1971元，由付劼承担。
宣判后，原审原告付劼不服，向本院提起上诉。请求撤销原判，依法改判支持其诉讼请求；案件诉讼费用由杨义、喻红英负担。其主要上诉理由为：1、原审法院以《中华人民共和国合同法》第一百七十四条和最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的有关规定认定案涉商铺租赁合同有效系适用法律错误。出租行为系物权法上的处分行为，杨义对外出租共有房屋的物权行为系效力待定，付劼不予认可，故根据《中华人民共和国物权法》第九十七条等法律规定杨义出租房屋的行为应系无效行为，其与喻红英所签的租赁合同应为无效合同。2、原审法院认定杨义与喻红英之间不存在恶意串通损害付劼利益行为的事实错误。案涉商铺租赁合同的签订目的是将案涉商铺处于杨义控制之下，致使付劼无法正常收取租金，杨义与喻红英存在明显恶意串通的故意，案涉商铺租赁合同应为无效。
被上诉人杨义答辩称，杨义将共有房屋出租是对房屋进行管理而非处分，至于付劼未能收取租金应向喻红英起诉救济，付劼提出的损失于法无据。原判认定事实清楚，应予维持。
被上诉人喻红英未提交书面答辩意见。
各方当事人在二审中没有新证据提交。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点是案涉商铺租赁合同的效力问题。针对上诉人付劼关于杨义与喻红英系恶意串通签订案涉合同损害其利益的主张，上诉人付劼并未提交证据证明该合同的签订存在恶意和损害后果，虽然付劼认为其未能收取租金，但可就该损害事实向侵权方主张，该损害事实并非导致合同无效的理由。原审对此阐述正确，本院不再赘述。针对上诉人付劼关于本案应适用《中华人民共和国物权法》第九十七条来认定案涉合同无效的主张，对此应当分析该房屋出租行为的性质，杨义与喻红英签订租赁合同出租共有房屋的行为应属于债权行为，而非物权行为，其法律效果是债权的产生，该行为并非以杨义对案涉房屋享有全部所有权为必要条件。故原审法院依据《中华人民共和国合同法》和最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的有关规定认定合同有效正确。
综上，上诉人付劼的上诉理由均不能成立。原审审判程序合法，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费3942元，由上诉人付劼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 兵
代理审判员 马 雯
代理审判员 宋 颂
二〇一四年九月五日
书 记 员 任文磊