广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤0703民初258号
原告：袁萌，男，1969年12月23日出生，汉族，住佛山市顺德区。
委托代理人：苏欣茹、张丽诗，系广东华文律师事务所律师。
被告：隆烛彬，男，1983年4月7日出生，汉族，住湖南省新邵县，现住中山市。
委托代理人：陆燕妮，系广东广瀚律师事务所律师。
第三人：赖永泰，男，1970年3月8日出生，汉族，住江门市蓬江区。
原告袁萌与被告隆烛彬、第三人赖永泰租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，并于2018年3月29日和同年6月19日公开开庭进行了审理。原告袁萌的委托代理人苏欣茹，被告隆烛彬，第三人赖永泰于2018年3月29日到庭参加诉讼；原告袁萌的委托代理人苏欣茹，被告隆烛彬及其委托代理人陆燕妮，第三人赖永泰于同年6月19日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁萌诉称:2017年9月7日，原告与被告签署了《厂房租赁合同书》，合同约定：承租方为原告（公司注册后以公司名义签合同）；被告将位于江门市蓬江区杜阮镇龙眠金龙工业区A区48号厂房（下称“租赁物”）出租给原告使用，每月租金为86000元；被告保证拥有对该物业的产权，有合法的租赁权；合同期限自2017年9月16日至2023年9月15日，正式起租时间2017年10月16日（免租期一个月）；合同签订后，原告应向被告缴纳租赁物的3个月的租赁保证金258000元；若被告违约，则原告有权解除合同，并要求被告向原告支付相当于三个月租金的违约金，被告承诺，因被告违约而受到原告采取有关措施所引起的一切生产经营损失，均由被告自行承担。合同签署后，原告依约向被告支付租赁保证金258000元。2017年10月9日，原告就上述租赁物设立了江门市托肯材料科技有限公司。公司设立后，原告曾多次要求被告提供消防验收许可证，但被告均予以推脱，致使原告至今无法办理经营所需的安全生产许可证，公司无法正常营业。2017年11月4日，原告方接到赖永泰的通知，赖永泰称其系上述租赁物的出租人，其将上述租赁物出租给被告后，因被告违反合同约定逾期仍未支付租金，其已与被告解除租赁合同关系。2017年11月9日，赖永泰再次通知原告方，其已于11月4日与被告解除租赁合同关系，并通知原告停止向被告支付租金。后租赁物已被赖永泰上锁禁止使用。原告已依约履行合同义务，现由于被告原因，导致租赁物不能使用，被告的行为已经构成违约。同时，由于被告违约行为，造成原告巨大经济损失，原告公司至今仍无法经营，据不完全统计，仅是原告为搬运、拆卸设备、原材料等所支出的费用达230000元。为维护原告的合法权益，现请求法院依法判令：一、被告向原告返还租赁保证金258000元；二、被告向原告支付违约金258000元；三、被告赔偿原告经济损失230000元；四、本案诉讼费用由被告负担。
原告在诉讼期间提供的证据有：1.《不动产登记证明》，证明位于江门市蓬江区杜阮镇龙眠金龙工业区A区48号厂房属赖永泰所有的事实；2.《厂房租赁合同书》，证明原告与被告存在租赁合同关系并签署了《厂房租赁合同书》，合同约定：被告将案涉租赁厂房出租给原告使用，被告保证拥有对该物业的产权，有合法的租赁权，若被告违约，则原告有权解除合同，并要求被告向原告支付相当于三个月租金的违约金，被告承诺，因被告违约而受到原告采取有关措施所引起的一切生产经营损失，均由被告自行承担的事实；3.《支付宝转账截图》、《微信交易记录转账截图》、《中国建设银行个人账户支出交易明细》、《身份证复印件》、《确认书》，证明原告依约向被告支付租赁保证金258000元的事实；4.《营业执照》，证明原告就租赁物设立了江门市托肯材料科技有限公司的事实；5.《微信个人信息截图》、《微信聊天记录截图》，证明赖永泰微信联系原告方称其已于2017年11月4日与被告解除租赁合同关系的事实；6.《照片》，证明因被告逾期向赖永泰缴付租金，导致涉案租赁物被赖永泰上锁禁止使用的事实；7.《短信截图》、《EMS快递单》、《律师函》，证明：①原告根据被告提供的住址信息向被告寄送律师函的事实；②原、被告租赁合同关系于2017年11月16日解除的事实；8.《收据》，证明因被告逾期未向赖永泰缴付租金，导致案涉租赁厂房不能使用，原告未搬迁存放在租赁物内的机器设备所产生的拆机费、运输费等经济损失合计230000元的事实。
被告隆烛彬口头答辩称：首先我在本案中不存在过错，不需要承担违约责任，我从第三人处依法承租厂房，经第三人同意后转租给原告，我一直按期交租，我已在蓬江法院另案起诉，案号是2018民初1114号，起诉第三人。根据我和原告的租赁合同第四条第二点约定，我按约定将房产交给原告，我方只是协助原告办理相关信息。原告的收据是单方提供，搬运部分货物，设备搬了一点，签了意向书就搬了原材料过来，搬运费230000元不合理，与我无关。原告在承租后不久，其了解到杜阮的环评问题，很快就不想做了，在佛山寻找了新厂房在生产，拖欠租金4天，第三人赖永泰把门锁了并发信息给原告，叫原告不要交租金给我，也有电话或微信沟通。我与原告没有说要解除合同，第三人与我也没有正式合同，第三人把门锁了后我无法使用才找律师立案的，原告也因为这个事情私下与我沟通后自行搬离。
被告隆烛彬在诉讼期间没有提交证据。
第三人赖永泰答辩称：厂房租赁只是我与隆烛彬之间的关系，我与袁萌之间没有任何瓜葛，我也不认识此人，所以隆烛彬与袁萌之间签署的任何合同均与本人无关。庭审中，第三人赖永泰补充答辩称：我厂房租给被告，按现状出租，房产证已复印给被告，如果再有其他资料需要办理，由他们自行办理。合同签好月底之前交下个月的租金，我已经免租1个月20天，被告从8月20日交租，每次收租都要经过催讨被告才交，被告10月2日才交当月的租金。我告知被告违反了我们合同的约定，下不为例，11月的租金经我催讨了很多次后，被告告知4号会缴清，但一直没有缴交，直至11月8日我才把门锁了。我12月3日才知道大门被打开，锁被打烂了，机器设备已搬走，从10月至今没有缴交水电费、房产税，也没有交租，导致我厂房一直空置到现在。12月6日旁听的杜先生给我打电话，把我厂房的钥匙给回我。水电费、房产税、租金已经超过被告交给我的押金，我个人损失已达40多万元。
第三人赖永泰在诉讼期间没有提交证据。
经审理查明，2017年6月12日，赖永泰为出租方（甲方）与隆烛彬为承租方（乙方）签订《厂房租赁合同》，内容约定甲方出租位于江门市蓬江区杜阮镇龙眠村金龙工业园A区48号厂房（建筑面积7500平方米，有400千瓦电力变压器）给乙方，租赁期10年，从2017年7月1日起至2027年6月30日止。租赁保证金219000元。租金为：前三年每月73000元，此后依约递增；乙方每月25日至30日支付甲方下月租金，支付方式为转账到甲方指定账户。甲方给予乙方50天免租期，8月21日开始计收租金。甲方同意乙方依约转租、分租。合同第七条第3点约定：乙方租赁期间须遵守法律法规及有关规定，厂房内的消防、供水、供电、污水处理、生产安全和其他附属设施由乙方承担及修缮，并自行承担相应费用。第八条第1点约定：在租赁期内，若乙方欠交租金超过1个月，经甲方在催告后五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权提前解除本合同并追究乙方违约责任。此后，赖永泰依约移交厂房给隆烛彬使用。隆烛彬也依约支付了保证金219000元给赖永泰。
同年9月7日，隆烛彬以出租方（甲方）名义与袁萌为承租方（乙方）签订《厂房租赁合同书》，内容是隆烛彬将承租赖永泰的厂房转租给袁萌，租期6年，从2017年9月16日至2023年9月15日，免租期一个月，从2017年10月16日起算租金，月租金86000元，租金在每月5日前交付当月租金，租赁保证金为258000元。此后，隆烛彬将厂房交付袁萌使用，袁萌依约交付保证金258000元给隆烛彬。期间，袁萌以涉案租赁的厂房为经营场所申请办理并取得营业执照，执照名称是：江门市托肯材料科技有限公司，经营范围是：研发、生产、加工、销售：水性涂料、干粉砂浆。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。后该经营项目因需经环保部门审批，但未能获准通过。期间袁萌虽然已搬入部分设备到该厂房，但未有实际投产经营。同年11月初，赖永泰经多次催讨隆烛彬支付当月租金未果，遂将门口电动拉闸上锁关门限制进出使用，并于11月9日以微信方式通知袁萌的人员程xx，内容是：“程先生你好，因为隆烛彬多次违反合约不准时甚至不交租金给我，我已经在十一月四号跟隆烛彬解除租赁关系，请你不要把租金交给他。”11月16日，袁萌委托律师向隆烛彬发出《律师函》，主要内容为：“袁萌经多次催要租赁厂房的消防验收合格证，但至今仍未能出具，致袁萌成立的公司无法办理经营的安全生产许可证，造成厂房被禁止使用，隆烛彬的行为已构成违约，故要求：1、自本函发出之日起，双方之间的租赁合同关系解除；2、隆烛彬必须于本函发出之日起5天内返还保证金258000元；3、若未按要求返还上述保证金，则保留通过法律途径追究赔偿损失。”此后，双方未能协商一致解决矛盾引发本案诉讼。袁萌在提起诉讼前，雇请人员破锁已将其全部设备财物搬离该租赁厂房。
另查明，涉案租赁厂房是赖永泰于2007年买受，2002年建成，土地用途为工业用地，规划用途为非住宅，不动产权证号：C5367122，江国用（2006）第204437号。赖永泰此前一直自用该厂房办理五金厂经营，有消防设施器材，自称没有办理消防验收，但从未被消防部门查验禁止使用。
本院认为，涉案租赁的厂房权属赖永泰，该厂房已取得不动产登记，其用途性质为工业。赖永泰出租厂房给隆烛彬并准予转租，故此，隆烛彬与袁萌订立的《厂房租赁合同书》符合法律规定，应受法律约束。袁萌主张隆烛彬未能提供厂房的消防验收许可证致公司无法正常营业，同时因隆烛彬违约未履行支付租金致使赖永泰将厂房上锁禁止使用，其行为已构成违约。隆烛彬认为是袁萌通过了解其经营的项目在杜阮不能通过环评后决定搬走，且赖永泰在其拖欠租金仅4天便将厂房上锁致厂房不能使用。赖永泰认为其厂房有产权证书，是按现状出租给隆烛彬的，隆烛彬承租后每月催讨才交租，承认在多次催促隆烛彬交租未果的情况下才将厂房上锁，目的是要隆烛彬交纳租金。现袁萌搬走，其经济损失严重。根据事实，袁萌与隆烛彬的租赁合同已经终止履行。综合当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：袁萌要求隆烛彬返还保证金258000元、支付违约金258000元和赔偿经济损失23万元是否合法。围绕袁萌的诉讼请求，本案应着重审理认定履行合同过程中的违约行为、情节和后果，并综合评判各方的责任承担。
首先，关于本案合同履行过程中的违约行为、违约情节和违约造成的后果认定问题。经审查，本案涉及两个合同关系，一个是隆烛彬承租赖永泰厂房的关系，另一个是隆烛彬转租厂房给袁萌的关系。表面上是隆烛彬逾期交租给赖永泰，赖永泰将厂房上锁连环引起纠纷，实质是袁萌承租厂房后开办公司经营的化工项目，经咨询获释不能通过环评，也即无法实现租赁合同的目的，故此没有履行交付11月的租金，其行为先表明不再继续租赁厂房。隆烛彬对此也消极履行支付租金给赖永泰，致赖永泰采取锁门的行为。赖永泰锁门的行为当然不符合法律规定，但其目的只是约束隆烛彬履行交租。隆烛彬明知袁萌不再履行合同租赁厂房交纳租金，故拒绝交租给赖永泰。在这种情况下，如果袁萌希望继续租赁使用该厂房的，完全可以替代隆烛彬履行交租给赖永泰，赖永泰能收到租金即可以开锁让厂房给袁萌使用，矛盾即可解决。很明显，只因为袁萌选择弃租致隆烛彬同样选择拒绝交租，引发连环合同终止履行。故此，在袁萌与隆烛彬之间的租赁合同中，袁萌以厂房没有消防验收合格证且已被禁止使用为由通知隆烛彬解除合同，认为隆烛彬单方违约应承担全部责任。本院认为，袁萌诉请的理由不充分，依法不予支持。理由是：厂房是否经消防验收合格不是租赁合同有效的法定条件，双方在租赁合同中亦无约定厂房需经消防验收合格，且袁萌也无举证证明因厂房未经消防验收合格被消防部门责令停业；此外，隆烛彬逾期交付租金给赖永泰属于隆烛彬与赖永泰之间的租赁合同关系，若隆烛彬构成违约则应向赖永泰承担违约责任。而本案主要原因是隆烛彬未能依约在10月底前向赖永泰支付11月的租金，而袁萌也未依约在11月5日前向隆烛彬履行当月租金，才导致赖永泰实施锁门的不当行为，故此，隆烛彬和袁萌在两个租赁合同关系中均存在违约行为。鉴于袁萌于2017年11月16日已通知隆烛彬解除合同，隆烛彬对此没有提出异议，应视为双方自愿解除合同。同时，考虑双方之间的租赁合同刚开始履行即解除终止履行，故袁萌交付给隆烛彬的“租赁保证金”258000元应由隆烛彬返还给袁萌，其他因解除合同受到的经济损失各自承担。对袁萌主张要求隆烛彬支付的违约金258000元和赔偿经济损失23万元，理由不充分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条的规定，判决如下：
一、被告隆烛彬应在本判决生效后十天内返还租赁保证金258000元给原告袁萌；
二、驳回原告袁萌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11260元，由原告袁萌负担6000元，被告隆烛彬负担5260元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院,并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉,义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的,权利人可在判决书发生法律效力后,上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 谭社安
人民陪审员 甘亦锋
人民陪审员 王少娜
二〇一八年七月二十日
法官 助理 王斯丹
书 记 员 罗静威