广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂0405民初678号
原告：岑乾坤，男，1965年10月17日出生，汉族，住450402196510170612。
被告：广西佳绿房地产开发有限公司。住所：广西梧州市兴龙路**号第**幢*层*号商铺。统一社会信用代码：914504007884074036。
法定代表人：陈琳，公司董事长。
委托诉讼代理人：陈丽萍，公司员工。
委托诉讼代理人：周智韬，广西益远律师事务所律师。
第三人：中国银行股份有限公司梧州分行。住所：广西梧州市新兴二路****号。统一社会信用代码：91450405899130232K。
代表人：杨共春，银行行长。
委托诉讼代理人：徐献业，银行员工。
委托诉讼代理人：黄彧，银行员工。
原告岑乾坤与被告广西佳绿房地产开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司梧州分行商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岑乾坤，被告广西佳绿房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈丽萍、周智韬，第三人中国银行股份有限公司梧州分行的委托诉讼代理人徐献业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告岑乾坤向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2012年7月28日签订的《梧州市商品房买卖合同》；2.被告返还原告购房款人民币227910元、违约金34186.50元、购房款137910元的利息21821.97元、贷款利息28532.41元、燃气初装费2300元，契税6837.30元，维修基金4558.20元，工本费80元，预收款1800元，共328026.38元。事实与理由：2012年7月28日，原告就购买位于梧州市（以下简称案涉商品房）与被告签订了《梧州市商品房买卖合同》，约定案涉商品房总价款为227910元，首付款为137910元，其余9万元采取银行贷款方式支付。2012年9月5日，原告与第三人签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，并于2012年10月开始还贷。截至2018年4月10日，原告已还贷款67期，共还款约52504.14元（本金23971.73元，利息28532.41元）。根据合同约定，被告应于2013年12月31日前交付案涉商品房，商品房交付使用后360日内办理房产权属登记，若被告逾期未能办理房产权属登记，原告有权退房，被告应自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的15%或0.5%支付违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告却未按合同约定时间交付经检验合格的商品房，被告于2013年12月20日送达原告《交房通知书》，并且移交的商品房未经检验合格。被告至今未向房产登记主管部门交付办理房产权属登记的资料，导致原告不能按时取得房产权属登记资料，被告的行为已经构成违约。原告要求被告退房，但被告不予配合，故向法院提起诉讼。
原告岑乾坤围绕诉讼请求向法庭提供的证据有：
1.原告的身份证复印件、被告的电脑咨询单，证明原、被告的主体资格；
2.退房报告，证明原告已向被告要求退房；
3.《交房通知书》，证明原告于2013年12月20日没有与被告办理交房手续；
4.《梧州市商品房买卖合同》（合同编号：WZ2012017324），证明2013年12月底被告在商品房未验收合格的情况下就将案涉商品房交付给原告，被告交房后360天内未办理房产权属登记备案手续；
5.《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，证明原告向银行按揭贷款9万元支付被告余下的购房款；
6.《建设工程质量管理条例》，证明房屋出售人交付的房屋应该通过设计、施工、工程监理等有关单位的竣工验收；
7.梧州零距离网部分问政截图，证明被告移交的商品房未通过验收，尚未办理房屋首次登记及用电等相关手续；
8.销售不动产统一发票三份，证明原告已按期交付房款；
9.购房首付款利息计算表；
10.贷款已还款明细清单，中国银行现金交款单，客户回单，证明原告已向银行办理贷款向被告支付购房款；
11.税收通用完税证、非税收入一般缴款书，证明原告已向相关部门交纳契税、维修基金等相关费用。
被告广西佳绿房地产开发有限公司辩称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，原告请求解除《梧州市商品房买卖合同》的期限为一年，现原告起诉已经超过了法定的解除期限，不应得到支持，原告要求返还购房款及违约金等诉请超过诉讼时效，应予以驳回。
被告广西佳绿房地产开发有限公司为其辩解向法庭提供的证据有：
1.红岭1号商品房准购证，证实被告开发的案涉房源由梧州市住房制度改革委员会办公室进行分配；
2.《梧州市商品房买卖合同》，证明案涉商品房交房时间为2013年12月31日，以及因政府部门原因造成房屋不能在规定期限内取得房产权属证书的不属于出卖人违约，及原告主张的违约金没有依据；
3.《交房通知书》，证明被告按合同约定向原告履行交房义务；
4.建设工程质量竣工验收意见书，证明案涉商品房于2013年12月18日经验收合格，符合合同约定的交房条件；
5.借款借据，证明被告收到原告支付的购房款及银行的按揭贷款9万元；
6.2018年3月12日《红岭1号办证和供电问题第一次协调会议纪要》，证明案涉商品房未能办理产权登记是用电原因造成，与被告无关，原告主张解除合同以及要求被告支付违约金没有依据；
7.（2017）桂0405民初206号民事判决书，（2017）桂04民终754号民事判决书，证明经人民法院生效判决确认，被告按照合同约定将验收合格的房屋向购房人交付符合合同约定和法律规定，不存在违约行为。
第三人中国银行股份有限公司梧州分行述称，一、第三人与原告于2012年9月15日签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，第三人已依约向原告发放贷款9万元，贷款用途为购买案涉商品房，第三人与原告就案涉商品房办理了抵押登记手续，第三人对抵押房屋享有优先受偿权；二、被告在《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中签章确认，愿意对该笔贷款承担阶段性连带保证责任；三、截止2018年5月10日，原告尚欠第三人未到期贷款本金余额65583.55元。
第三人中国银行股份有限公司梧州分行向法庭提供的证据有：
1.《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，证明原告向第三人借款9万元用于购买案涉商品房，被告对该笔贷款承担阶段性连带保证责任；
2.梧房预长洲区字第12038595号《梧州市房地产抵押登记证明书》，证明案涉商品房已办理抵押登记手续；
3.贷款逾期未还款查询，证明原告尚欠第三人未到期贷款本息情况。
经过庭审质证，对于原告提供的证据，被告认为：证据1的三性无异议；证据2的三性不予认可，被告收到的报告由电脑打印，业主签名处是空白的；证据3的真实性无异议；证据4的真实性、合法性无异议，被告于2013年12月20日将验收合格的案涉商品房交付原告，已履行交房义务；证据5的真实性无异议，合同约定被告承担阶段性保证，案涉商品房办理抵押登记后被告不继续承担保证责任；证据6与本案无关；证据7的三性有异议；证据8-11的真实性无异议。第三人认为：证据5的真实性、合法性无异议，关联性由法院认定；证据10的真实性无异议，关联性由法院认定；其余证据的三性由法院认定。
对于被告提供的证据，原告认为：证据1、2无异议；证据3的证明目的有异议，被告只是通知原告可以交房，但没有真正向原告交房；证据4的证明目的有异议，只是被告的单方验收意见，不是《梧州市商品房买卖合同》约定的验收合格；证据5的三性无异议；证据6的证明目的有异议，案涉房屋未能办理房产证并非只是用电原因，被告开发的商品房也未达验收合格标准；证据7与本案无关，不具有参考价值。第三人认为证据1-7的三性由法院认定。
对于第三人提供的证据，原、被告没有异议。
本院根据当事人的举证和质证，认证如下：对于当事人没有异议的证据予以确认，并作为认定案件事实的依据；对当事人提出异议的书证的真实性予以确认。原告对被告的证据7的异议成立，本院予以采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年7月28日，被告作为出卖人与原告岑乾坤作为买受人签订一份合同编号为WZ2012017324的《梧州市商品房买卖合同》，双方主要约定：1.出卖人将位于梧州市出售给买受人，建筑面积91.53平方米，房屋单价为每平方米2490元，总金额227910元；2.付款方式及期限：付款方式为商业贷款，即买受人于2012年7月28日前(即签订合同前)付清按揭银行要求的首付款137910元，其余办理按揭贷款金额为9万元；3.交付期限及交付条件：出卖人应当在2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；4.出卖人逾期交房的违约责任：出卖人未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：(1)逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。(2)逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之7的违约金；5.出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，导致本条约定的上述手续不能在约定期限内办理的，双方同意按第(3)项处理：(3)①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款0.5%赔偿买受人损失。②买受人不退房，出卖人按已付房价款0.5%向买受人支付违约金。③因买受人原因或政府部门原因造成房屋不能在规定期限内取得房产权属证书的，不属于出卖人违约。
合同签订后，原告向被告交付了首期款137910元。同时支付了燃气初装费2300元，向梧州市地方税务局直属税务分局缴纳了契税6837.30元，向梧州市市政管理局缴纳了维修基金4558.20元，工本费80元。2012年9月5日原告与第三人签订一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，提供案涉商品房作为抵押向第三人贷款9万元用于支付房款。同年10月原告开始向第三人归还借款，至2018年4月10日已还本金23971.73元，利息28532.41元。
2013年12月18日案涉商品房所在的11幢楼通过了施工单位广西建工集团第五建筑工程有限责任公司、勘察单位广州中煤江南基础工程公司、设计单位广东建设艺术设计院有限公司、监理单位柳州市广厦工程建设监理公司、建设单位广西佳绿房地产开发有限公司的验收。被告于同月20日通知原告案涉商品房于2013年12月30日开始交房，交房时间为2013年12月30日至2014年1月29日。原告于2014年5月23日领取了《交房通知书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。2017年8月29日向被告递交了《退房报告》，认为案涉商品房存在质量问题和房产证未能如期办理，且红岭1号小区一期正式用电配电工程没有通过验收，要求与被告解除《梧州市商品房买卖合同》，由于被告没有答复，原告向本院起诉成讼。
另红岭1号小区在建设过程中，对规划方案进行了调整，以及被告未办理小区的不动产首次登记，故购房业主无法申请办理房屋的不动产登记。2018年3月12日梧州市市委针对红岭1号办证和供电问题，召集了梧州市国土资源管理局、梧州市住房建设委员会、梧州市政园林管理局、梧州市供电局等单位进行了协调，并对下一步工作进行了安排。
本院认为，原、被告签订的《梧州市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。
关于原告是否有权解除《梧州市商品房买卖合同》的问题？根据《梧州市商品房买卖合同》关于“出卖人应当在商品房交付使用后的360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交报产权登记机关备案”的约定，被告应该在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交报产权登记机关备案，被告至今未办理小区的不动产首次登记，其行为构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”以及第十九条关于“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，本案中，原、被告没有约定合同解除权行使的期限，故其法定的解除权行使期限为一年，原告应在解除权发生之日起一年内行使合同解除权，逾期不行使则解除权消灭。案涉商品房于2013年12月18日经验收合格，被告于同月20日通知原告领取了《交房通知书》，通知可以交付原告使用，原告应在2014年1月29日前与被告办理收房手续，被告在案涉商品房可以交付使用后的360日内应该向产权登记机关提交权属登记需要的资料，在被告没有提交资料备案后，原告从2015年1月24日起一年内可以被告提出要求解除合同，原告于2017年8月才提出要求，超过了1年的解除权期限，原告依法丧失了本案《梧州市商品房买卖合同》的解除权。同时，案涉商品房所在楼房因供电原因导致被告不能办理小区的不动产首次登记，并非被告的原因造成，因此原告要求解除《梧州市商品房买卖合同》的诉讼请求依据不足，本院不予支持。由于《梧州市商品房买卖合同》不符合解除的条件，因此原告要求被告退还购房款及相关费用、支付违约金、利息依据不足，本院亦不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十九条规定，判决如下：
驳回原告岑乾坤的诉讼请求。
案件受理费6220元，减半收取计3110元，由原告岑乾坤负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。
审 判 员 黄爱琴
二〇一八年七月十七日
法官助理 钟秋娜
书 记 员 王 珊
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。