广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0114民初9144号
原告：邓晓燕，女，1985年8月12日出生，汉族，住广州市从化区。
委托诉讼代理人：薛志军，系原告丈夫。
委托诉讼代理人：曾洁香，广东韬策律师事务所律师。
被告：谢秋燕，女，1984年9月27日出生，汉族，住广东省揭阳市空港经济区。
委托诉讼代理人：时鑫，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
第三人：王朝品，男，1979年1月18日出生，汉族，住广州市海珠区。
第三人：中国农业银行股份有限公司广州从化支行，住所地广州市从化街口街河滨南路23号。统一社会信用代码914401018912762371。
负责人：黎敏。
委托诉讼代理人：程广宁，该行职员。
原告邓晓燕与被告谢秋燕、第三人王朝品、中国农业银行股份有限公司广州从化支行（以下简称农行从化支行）房屋买卖合同纠纷一案，广州市从化区人民法院于2017年6月12日立案受理，后由广州市中级人民法院依法指定本院管辖。本院于2017年11月3日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓晓燕的诉讼代理人薛志军、曾洁香，被告谢秋燕的诉讼代理人时鑫，第三人农行从化支行的诉讼代理人程广宁到庭参加诉讼。第三人王朝品经本院合法传唤，无正当理由不按时到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告邓晓燕向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告将座落于广州市从化区逸景街4号406房（房地产权证号为：09××99号）过户至原告邓晓燕名下；2、本案的诉讼费及律师费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、确认原告与被告房屋买卖合同真实、合法、有效。2、被告、第三人协助原告邓晓燕涂销广州市从化区逸景街4号406房（房地产权证号为：09××99号）。3、被告及第三人王朝品协助原告邓晓燕将位于广州市从化区逸景街4号406房（房地产权证号为：09××99号）房屋过户至原告邓晓燕名下。4、被告及第三人王朝品共同赔偿原告邓晓燕为办理按揭支付按揭费用4000元。5、被告及第三人王朝品共同赔偿原告因本案支出的律师费8000元。事实和理由：陈松秀与原告为表姐妹关系，2017年3月15日，陈松秀、原告与被告经广州市业一兴房地产有限公司的介绍，签订了《房屋买卖合约》一份。该合同第三条约定：被告将坐落于广州市从化区逸景街4号406房的房屋以750000元的价格出售给原告，具体的付款方式见附件；该附件对付款方式作出如下约定：买方在合同签订时支付定金50000元，卖方在收到定金后七日内提供齐全办理银行贷款所需资料，且协助买方申请银行按揭。另，该附件的第三条第二款由买方垫资赎契部分约定：被告需在合同签订之后七个工作日内向贷款所在银行办理提前还贷的手续，并提供齐全办理提前还贷的全部资料；首期楼款由原告在被告收到银行的提前还款通知书后，转入被告账户；如银行批准的贷款金额少于原告申请的贷款金额，相差的金额原告以现金补足，并在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给被告。上述合同签订过程中及合同签订后，原告己按照合同的约定支付了被告定金及首期购房款，且积极向银行申请按揭贷款。2017年5月21日，从化建设银行同意了原告的贷款申请，并出具了同贷书给原告。后原告通过第三人通知被告去房管部门办理递件手续及过户手续，并按照合同的约定支付应支付的购房款，但经原告及广州市业一兴房地产有限公司的多次催促，被告均以各种理由拒绝配合原告办理过户手续。甚至在原告自愿一次性支付被告剩余购房款的前提下，被告亦拒绝配合原告办理过户手续。在原告已经垫资二十余万后，被告已经成功的提前还清了涉案房屋的贷款且顺利的拿到了房产证。被告违约的根本原因是没有诚信观念，认为涉案房屋的市场价格己经上涨，想从中谋取非法利益。因此，被告拒绝出售给原告，从自己不诚信履行合同的行为中获利，此行为完全违背了诚实信用原则及合同法的基本精神。总之，被告的行为属于合同第八条约定的违约行为，不仅严重违反了双方合同的约定，给原告造成了巨大损失，而且有违合同法诚实信用之基本原则。因此，现根据原告与被告之间的合同约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行的违约责任之规定，请求法院判令被告继续履行双方签订的房屋买卖合同，将涉案房屋过户至原告邓晓燕名下。
被告谢秋燕答辩称，第一，根据婚姻法十七条规定，我方在2011年1月30日与王朝品登记结婚，2013年6月28日购买涉案房屋，房屋属于婚后共同财产，涉案合同没有共同所有人王朝品的签字同意，此后，王朝品对合同拒绝追认，且事实上涉案房屋没有实际交付给原告。第二，基于被告的单方无权处分，原告取得涉案房屋所有权的前提是善意的，本案不符合善意取得的要件，因涉案房屋没有完成产权变更登记，原告未取得物权，在此之前，原告已知悉涉案房屋属于婚后财产，在此情况下，即使取得也不属于善意。第三，在被告无权处分且原告无法善意取得，被告擅自将房屋过户给原告，王朝品有权根据物权法规定，追回涉案房屋，通过继续履行的法律后果，也可以看出涉案合同不具备继续履行的可能，在理清以上法律关系，我方针对诉请作出以下答辩：对第一项诉请，涉案房屋属于共同财产，王朝品未在合同签字，并拒绝追认，因此从合同效力上看，属于效力待定，且合同对王朝品没有约束力。在原告已经明知房屋属于共同财产情况下，还要求过户，本质上侵害了王朝品处分权。对第二项诉请，该诉请不适合作为诉请，王朝品未在合同上签字，不受到合同约束。法律上难以判决及执行该诉请，当事人若不主动履行，也是无法办理涂销，贷款已经还清，银行可以自行涂销。对第三项诉请，王朝品未在合同签字，若强制过户到原告名下，侵害了王朝品的处分权。虽然法律规定善意取得制度，但善意取得的前提是取得所有权后，保护交易安全，并非放弃对处分所有权人的保护，故原告尚未且并非善意情况下，应当优先保护处分权。对第四项诉请，该费用并非银行收取，但按揭是直接向银行申请办理，此费用属于不必要支出，应当由原告自行承担。对第五项诉请，律师费没有法律依据。综上所述，请求法院驳回原告全部诉请。
第三人王朝品未到庭参加诉讼，向本院提交了书面答辩状，答辩意见如下：一、房屋是婚后购买，我属于房屋的共同所有人，卖房时谢秋燕并未经过我同意，我也未在合同签字，现在也拒绝追认谢秋燕和陈松秀、邓晓燕签订的房屋买卖合同；二、我本人没有在任何文件上签字，身份证复印件、同意出售共有财产声明，上面的签字都不是我本人书写的，也不追认其效力；三、请法院依法保护我对房屋的所有权。
第三人农行从化支行答辩称，一、根据广州住房公积金管理中心贷款管理系统查询显示，我行于2014年1月23日向被告谢秋燕发放公积金贷款20万元，被告已于2017年3月23日全部结清，双方的权利义务已终止。二、我行于2017年4月10日将涉案房产的房产证原件、房地产登记证明（备案）原件、个人抵押贷款房屋综合保险单原件及他项权利注销登记申请审批书等相关抵押涂销资料交付被告，用于办理抵押涂销手续。该涉案房产抵押至今未涂销属被告原因，与我方无关。我行在本案中抵押涂销手续已完成，无任何违约或违规行为，故无论本案原被告双方纠纷判决结果如何，我行已无协助抵押涂销的义务。我方同意涂销，但是我方无法协助办理，因为我方已经将全部材料的原件交给被告本人。
本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市从化区逸景街4号406房，建筑面积85.23平方米，由谢秋燕于2013年6月27日向案外人广州祥锦房地产开发有限公司购买，权属人是谢秋燕，共有情况为单独共有，抵押权人为第三人农行从化支行。涉案房屋至今未涂销抵押登记。谢秋燕与王朝品系夫妻关系，双方于2011年1月30日办理结婚登记手续。
2017年3月5日，案外人陈松秀（买方）与谢秋燕（卖方）及广州市业一兴房地产有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》及附件，约定由卖方将涉案房屋以75万元的价格售予买方。合同第八条约定，（六）若除卖方外，尚存在非该房地产权属证明上记载的任何第三人对该房地产有出售之权利，则视作卖方已经取得该任何第三人关于出售该房地产的同意，并代表该任何第三人签订本合约。如因此给买方或任何第三人造成损失，由卖方负责赔偿。（九）守约方因履行本合约而支出的合理费用，由违约方承担。第十四条双方约定过户后，卖方须在两个月内收齐所有楼款，由于买方名下有房产，卖方同意买方转第三方名字，由贷款银行直接划拨贷款余额给卖方。附件约定，定金5万元，买方应在签署本合约同时自行交给卖方。买方垫资赎契，由卖方在签署本合约后七个工作日内向贷款所在银行办理提前还贷手续，并提供齐全办理提前还贷的全部资料，首期楼款15万元买方应在卖方收到银行提前还贷通知后，且在银行通知预约扣款日或之前转入卖方贷款账号内。楼款余价55万元由贷款银行直接划给卖方。
合同签订当天，陈松秀代邓晓燕向谢秋燕支付定金5万元。谢晓燕出具收到邓晓燕、薛志军定金5万元的收据。2017年3月20日，谢秋燕（卖方）与邓晓燕、薛志军（买方）签订《广州市存量房买卖合同》，办理网签手续。邓晓燕于2017年3月21日向谢秋燕支付14万元。在办理按揭贷款的过程中，邓晓燕在涉案合同落款买方处签名。薛志军于2017年6月12日取得中国建设银行股份有限公司广州从化支行出具的个人住房贷款意向书，该行同意向薛志军发放23万元的贷款用于购买涉案房屋。邓晓燕主张其为购买涉案房屋办理按揭手续，向案外人广州市日添按揭服务有限公司支付按揭费4000元。邓晓燕为此提交了收据拟证实其主张，谢秋燕对此不予认可，认为没有发票也没有转账记录，无法证实邓晓燕主张。第三人农行从化支行对于该收据不予认可。
邓晓燕主张，第三人王朝品是同意出售涉案房屋的，并提交了谢秋燕为配合其办理按揭贷款而提交的同意出售共有财产声明。谢秋燕认为该份文件并非王朝品本人签名，王朝品对于谢秋燕出售涉案房屋并不知情。
第三人农行从化支行称，谢秋燕已还清涉案房屋的贷款，其已将所有资料移交给谢秋燕本人。第三人农行从化支行为此提交了个人总账查询表、个人明细账、系统截图、致从化农行声明，拟证实其已于2017年4月10日将涂销抵押材料交付给谢秋燕的事实。邓晓燕、谢秋燕对于上述证据没有异议。
诉讼中，邓晓燕向本院申请证人姚某、谢某出庭作证，拟证实陈松秀与谢秋燕签订涉案合同时，王朝品在场，同意出售涉案房屋。邓晓燕为此提交了视频拟证实上述证人证言。邓晓燕、第三人农行从化支行对于证人证言没有异议。谢秋燕对于证人证言不予认可，认为姚某陈述涉案交易是谢某一人跟进，其又陈述谢秋燕向其介绍王朝品的身份，不符合常理，姚某不认识谢秋燕及其丈夫，又声称王朝品在场，有违常理。姚某提供的视频，看不出任何当事人，更无法确认王朝品是否在场。谢某是中介公司老板，从事该行业十年，应当了解网签要求，也应当核实权属情况及相关法律政策。即使视频中有王朝品在场，谢某、原告邓晓燕的丈夫薛志军为何不要求王朝品在场签名确认，从生活常理上讲，若王朝品拒绝签订合同，其拒绝方式便是不在合同上签名，事后不再追认。中介费支付应当是两笔支付，最后一笔中介费应当在过户当天支付，而谢某已收取全部中介费15000元，不能排除谢某为了达到过户的目的作出虚假陈述。
诉讼中，邓晓燕向广州市从化区人民法院提出财产保全申请，请求查封涉案房屋，并提供邓晓燕与薛志军共有的位于广州市从化区城郊街向阳一路32号9幢403房屋作为担保。广州市从化区人民法院依法于2017年7月14日作出（2017）粤0184民初2017号民事裁定书，查封了涉案房屋。邓晓燕为此支出诉讼保全费3320元。
另查明，邓晓燕于2017年12月28日将剩余房款560000元提存至本院代管款账户。邓晓燕为本次诉讼，与广东韬策律师事务所签订民事委托代理合同，并支付了律师费8000元。
本院认为，涉案合同虽由陈松秀与谢秋燕签订，但在实际履行过程中，由邓晓燕向谢秋燕支付定金及首期款，且邓晓燕亦在涉案合同上签名，且邓晓燕现已将支付剩余房款56万元支付至本院代管款账户，此时，邓晓燕已变更支付尾款方式。本院认定涉案合同的实际履行方为邓晓燕与谢秋燕。邓晓燕与谢秋燕签订《房屋买卖合约》及附件是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守合同约定。对于邓晓燕要求确认涉案合同合法、有效的诉讼请求，本院予以支持。
谢秋燕、王朝品提出涉案房屋为夫妻共同财产，王朝品为共同共有人，谢秋燕出售涉案房屋应征得王朝品的同意，现王朝品拒绝追认涉案合同，不同意向邓晓燕出售涉案房屋，故涉案合同存在履行障碍，涉案房屋无法出售的抗辩意见。本院认为，涉案房屋登记在谢秋燕一人名下，共有情况为单独共有。且证人姚某、谢某作为本次交易的中介方工作人员，在陈松秀与谢秋燕签订涉案合同时，均在场，王朝品在场并同意出售涉案房屋。本院对于证人证言予以采信。谢秋燕、王朝品提出的上述抗辩意见，本院不予采纳。
涉案房屋的抵押贷款已清偿，但尚未办理涂销抵押手续。第三人农行从化支行作为抵押权人，谢秋燕作为作为涉案房屋的权属人，应配合邓晓燕办理涉案房屋的涂销抵押手续。邓晓燕已向谢秋燕支付19万元，且邓晓燕已将剩余房款56万元支付至本院代管款账户，对于邓晓燕要求谢秋燕将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，本院予以支持。王朝品非涉案合同相对方，亦并非涉案房屋登记的权利人，无配合邓晓燕办理过户手续的义务，邓晓燕要求王朝品配合办理过户手续，本院不予支持。
关于按揭费，双方签订的房屋买卖合约中约定守约方因履行本合约而支出的合理费用，由违约方承担。按揭费系邓晓燕为履行涉案合同而支出的必要费用。现因谢秋燕拒绝出售涉案房屋，违反合同约定，而邓晓燕需一次性向谢秋燕支付剩余房款以履行涉案合同。故该笔按揭费4000元应属邓晓燕的损失，谢秋燕应予赔偿。对于邓晓燕要求谢秋燕赔偿按揭费4000元的诉讼请求，本院予以支持。关于律师费，律师费并非履行合同而产生的必要费用。邓晓燕要求谢秋燕支付律师费8000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。第三人王朝品并未涉案合同相对方，邓晓燕要求王朝品承担赔偿按揭费、律师费，于法无据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:
一、确认原告邓晓燕与被告谢秋燕签订的《房屋买卖合约》及附件合法、有效；
二、被告谢秋燕、第三人中国农业银行股份有限公司广州从化支行自本判决发生法律效力之日起十日内协助原告邓晓燕办理广州市从化区逸景街4号406房的涂销抵押登记手续；
三、被告谢秋燕自在上述房屋的涂销抵押登记手续办理完毕之日起十日内协助原告邓晓燕办理将上述房屋过户至原告邓晓燕名下的交易手续；
四、原告邓晓燕在被告谢秋燕协助其办理上述房屋产权过户登记手续当日（向房管部门递件取得回执日），向被告谢秋燕支付购房余款560000元；
五、被告谢秋燕自本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓晓燕支付按揭费4000元；
六、驳回原告邓晓燕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5650元，由原告邓晓燕负担25元，由被告谢秋燕负担5625元；诉讼保全费3320元，由原告邓晓燕负担25元，由被告谢秋燕负担3295元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 廖静文
二〇一八年一月二日
书记员 朱婷欣