新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2013）伊州民二终字第318号
上诉人（原审被告、反诉原告）：伊犁天怡房地产开发有限责任公司霍尔果斯苏通分公司。
负责人：苏琰，该分公司经理。
委托代理人：王永发，该分公司销售部经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢良兵，男，汉族。
委托代理人：马继中，新疆任远律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：伊犁天怡房地产开发有限责任公司。
法定代表人：赵玉春，该公司董事长。
委托代理人：石金文，男，汉族。
上诉人伊犁天怡房地产开发有限责任公司霍尔果斯苏通分公司（以下简称苏通分公司）因与被上诉人谢良兵、被上诉人伊犁天怡房地产开发有限责任公司（以下简称天怡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服霍城县人民法院于2013年3月26日作出的（2012）霍民初字第1155号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2013年6月28日公开开庭进行了审理。上诉人苏通分公司委托代理人王永发、被上诉人谢良兵的委托代理人马继中、被上诉人天怡公司的委托代理人石金义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，谢良兵与苏通分公司于2009年7月14日签订了《商品房买卖合同》，合同约定苏通分公司将位于霍尔果斯口岸亚欧路江苏大厦×幢四层4×号房出售给谢良兵，房屋建筑面积66.35平方米，每平方米价格为1750元，总房款为116113元，首付房款58057元，主体封顶前付46445元，剩余11609元于交房时付清。双方还约定，苏通分公司于2010年6月30日前将验收合格的房屋交付给谢良兵。合同第九条中约定了出卖人逾期交房按照已付房款的万分之二支付违约金。合同签订当日，谢良兵向苏通分公司支付购房款58057元，2010年1月21日支付购房款46445元，2009年9月15日交付办理房产证的相关费用3812.19元。2012年10月20日苏通分公司通知谢良兵领取房屋钥匙，谢良兵以对方需支付违约金为由未领取钥匙，并诉至法院，要求判令天怡公司及苏通分公司立即交付江苏大厦商业综合楼×幢四单元4×号房；天怡公司及苏通分公司支付逾期交房违约金19411.28元；涉案费用由天怡公司及苏通分公司负担。原审法院另查明，诉争房屋实际面积超出合同约定面积0.81平方米。原审法院再查明，苏通分公司系天怡公司下属分公司，苏通分公司于2009年7月2日取得霍尔果斯江苏大厦预销售房屋许可证。
原审法院认为，依法成立的合同应当受法律保护。谢良兵与苏通分公司签订的房屋预售合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按照合同的约定履行义务。谢良兵依照合同向苏通分公司支付了首付房款58057元，2010年1月21日支付房款46445元。苏通分公司应当依照合同约定的交房日期将验收合格的房屋交付给谢良兵，其未按时交房，且无证据证实延期交房存在合理理由，应当承担相应的违约责任，并继续履行合同约定的义务。双方在合同中约定的违约条款，不违反法律规定，亦未超出同期银行贷款利率，苏通分公司应当向谢良兵支付自2010年6月30日至2012年10月20日的违约金17347.33元（830天×104502×2÷10000）。谢良兵主张的违约金超出部分，不予支持。对于苏通分公司以谢良兵没有按照约定期限缴纳剩余房款为由反诉谢良兵违约，主张解除合同并支付违约金的请求，由于双方没有明确约定是通过报纸来通知缴纳剩余房款，苏通分公司亦未提供证据证实谢良兵提供的联系方式无法联系，或对方下落不明，须通过报纸向其通知缴款。且苏通分公司已经收到谢良兵后续缴纳的房款46445元，对其反诉请求，不予支持。谢良兵尚欠房款11609元，应按照合同约定于交房时付清。对于超出合同约定的房屋面积，双方在合同第五条中有约定，但其没有约定价格。超出的0.81平方米应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款的规定，按照合同约定的价格据实结算为1417.50元（0.81平方米×1750元）。本案房屋预售合同系谢良兵与苏通分公司签订，且收取房款也是苏通分公司，预销售房屋许可证系向苏通分公司颁发，因而向谢良兵交付房屋和承担违约金的义务应由苏通分公司承担。苏通分公司系天怡公司的分公司，天怡公司应对苏通分公司支付违约金部分承担补充赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条之规定，判决：一、苏通分公司于判决生效后按合同约定将验收合格的位于霍尔果斯口岸亚欧路江苏大厦C幢四层405号房交付给谢良兵；二、苏通分公司于判决生效后10日内向谢良兵支付违约金17347.33元。天怡公司承担补充赔偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回谢良兵其余诉讼请求；四、驳回苏通分公司的诉讼请求。案件受理费（本诉）286元、反诉费50元，合计336元，由苏通分公司负担。
苏通分公司不服一审判决，向本院提起上诉称：谢良兵未在合同约定的房屋封顶前交付46445元的购房款，构成违约。合同的第七条1款（2）项的约定：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。一审法院未支持苏通分公司的反诉请求，违反当事人真实意思的表示；苏通分公司出卖的商品房是接收原伊犁天怡房地产开发有限责任公司霍尔果斯分公司的烂尾楼，势必影响房屋竣工的时间，一审法院未考虑逾期交房的特殊原因，认定苏通分公司违约，有失公平。请求二审法院撤销一审判决；解除双方签订的房屋买卖合同；由谢良兵承担违约责任；一、二审诉讼费用由谢良兵承担。
谢良兵答辩称：苏通分公司接手的虽是烂尾楼，但与谢良兵签订有合同，谢良兵没有预期交付房款，不存在违约。涉诉房屋已经备案，苏通分公司已经接受谢良兵最后交付的房款，对方要求解除合同不符合约定。请求驳回上诉，维持原判。
天怡公司辩称：同意苏通分公司的意见。
本院经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，涉及本案的住宅楼，系苏通分公司从原伊犁天怡房地产开发有限责任公司霍尔果斯分公司接手续建的商品楼。
本院认为，本案争议焦点是：1、苏通分公司要求解除合同及谢良兵承担违约责任的理由能否成立；2、苏通分公司应否承担违约责任。
关于第一个焦点问题。谢良兵与苏通分公司签订的《商品房买卖合同》虽约定“主体封顶前付46445元”，但什么时候主体封顶双方未做约定，目前苏通分公司也无证据证实主体封顶前告知了谢良兵而对方拒绝付款，苏通分公司已于2010年1月21日接受了谢良兵支付的该笔款项，表明该分公司对谢良兵付款行为予以认可，谢良兵已按照合同约定向苏通分公司交付了房款，并不构成违约，故苏通分公司以谢良兵未在主体封顶前付款为由要求解除合同并由谢良兵承担违约责任的理由，缺乏依据，不予支持。
关于第二个焦点问题。苏通分公司在与谢良兵签订《商品房买卖合同》时，对其接手续建工程进行施工可能存在的困难和问题是明知的，既然双方签订的合同未约定因上述原因逾期交房免除出卖房屋人的责任，苏通分公司就应当按照合同约定的期限交付房屋，其逾期交房应当承担违约责任。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人苏通分公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费283元，由上诉人苏通分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨国栋
审判员 白瑞芳
审判员 彭红梅
二〇一三年八月九日
书记员 蒋红梅