福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽01民终6406号
上诉人（原审被告）：福建华辰房地产有限公司，住所地福建省福州市台江区台江路47号华联商厦10-12层。
法定代表人：王征锋，总经理。
委托诉讼代理人：虞智星，男，该公司员工。
被上诉人（原审原告）:姜捷，男，1985年10月13日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
被上诉人(原审原告)：林菁冰，女，1956年2月25日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
委托诉讼代理人：姜捷（林菁冰之子），住福建省福州市台江区。
上诉人福建华辰房地产有限公司（以下简称华辰公司）因与被上诉人姜捷、林菁冰商品房预售合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院(2018)闽0103民初453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人福建华辰房地产有限公司委托诉讼代理人虞智星和被上诉人姜捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
福建华辰房地产有限公司上诉请求：1.撤销福州市台江区人民法院（2018）闽0103民初453号判决第二项；2.本案诉讼费用由姜捷、林菁冰承担。事实与理由：1.姜捷、林菁冰在2016年4月28日签订《办理房产证相关事宜、数据确认书》时，明确表示不予追究逾期办证的违约责任；2.福建华辰房地产有限公司已于2016年4月28日向姜捷、林菁冰开具了购房发票，而姜捷、林菁冰于2016年5月16日才办证，期间的不利后果应当由姜捷、林菁冰承担。
姜捷、林菁冰辩称：发票时间和实际办证时间并没有关系；姜捷、林菁冰均未在《办理房产证相关事宜、数据确认书》上签字，也未对其进行过真实意思表示。
姜捷向一审法院提出诉讼请求:1.判令华辰公司退还姜捷、林菁冰多支付的购房款7422.14元，同时应自2013年6月30日起，按照银行同期贷款利率的四倍向姜捷、林菁冰支付利息至华辰公司清偿之日止；2.判令华辰公司赔偿姜捷、林菁冰因使用工业用电、工业用水，造成每平方米1元的差价损失约3416.04元；3.判令华辰公司立即完成对用水、用电设施以及小区辅助设施配套设施的建设（按《商品房买卖合同》第八条第1、2、3、4点约定建设完成应有的配套水、电等相应设施），并判令华辰公司因未完成基础设施建设向姜捷、林菁冰承担违约金5000元，并自2013年6月30日起，按照银行同期同类贷款利息四倍的标准，向姜捷、林菁冰支付利息至华辰公司清偿之日止；4.判令诉讼费用由华辰公司承担。诉讼中，姜捷、林菁冰申请增加诉讼请求为：判令华辰公司向姜捷、林菁冰支付逾期办证违约金共计2957元（违约金自2014年11月21日起，按姜捷、林菁冰已付购房款558958元的日十万分之一的标准，支付至2016年5月16日止，共计542天，姜捷、林菁冰要求按530天计算为2957元）。
一审法院认定事实：2012年5月14日，华辰公司（出卖人）与姜捷、林菁冰（均系买受人）签订《商品房买卖合同》及附件（合同编号：201132840179），合同及附件主要约定：1、买受人购买出卖人预售的位于福州市台江区交叉处君临盛世茶亭地块八商业综合楼11层17办公号房，建筑面积63.26㎡（其中：套内建筑面积49.4㎡、公共部分共有分摊建筑面积13.86㎡），讼争房屋价款按建筑面积计算，单价为8835.88元/㎡，交易总金额558958元；2、合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；3、付款方式及期限：买受人于签约当日交付定金10万元，余款458958元于2012年5月31日前付清；4、出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；（2）该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；（3）小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；（4）小区内部道路、绿化、室外照明等景观工程项目在规划设计基础上如进行优化设计的，买受人无条件同意出卖人按优化后的最终成果对小区内部道路、绿化、室外照明等景观项目进行建设及交付。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金；5、关于产权登记，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金；6、本合同所述商品房用途为办公，不配备管道煤气、有限电视；7、上述关于产权登记时限所指的“365日”是指365个工作日。上述合同、附件还约定其他事项。上述合同、附件签订后，姜捷、林菁冰依约付清全部购房款。华辰公司于2013年6月30日前向姜捷、林菁冰交付了讼争房屋。2016年5月16日，姜捷、林菁冰取得讼争房屋的《房屋所有权证》（榕房权证FZ字第16031606-1、16031606-××号），共有情况为按份共有，林菁冰占50%份额，姜捷占50%份额。房屋所有权证记载讼争房屋建筑面积62.42㎡，套内建筑面积49.34㎡。
一审法院认为，姜捷、林菁冰与华辰公司签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，系有效合同，双方均需依约履行。关于面积差价款的主张。依据《商品房买卖合同》的约定，“合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款”，现讼争房屋的建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内[建筑面积误差比=(62.42㎡-63.26㎡)÷63.26㎡×100%=-1.33%，套内建筑面积误差比=(49.34㎡-49.4㎡)÷49.4㎡×100%=-0.12%]，故应当按《房屋所有权证》记载的建筑面积据实结算房价款，华辰公司应向姜捷、林菁冰退还购房差价款7422.14元[(63.26㎡-62.42㎡)×8835.88元/㎡=7422.14元]，姜捷、林菁冰的该项诉请，一审法院予以支持。关于用水、用电、小区配套设施的建设以及相关违约金的主张。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第二款的规定，主张权利受到妨害的当事人，应当对权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。现姜捷、林菁冰未就讼争房屋所在建筑物配套用水、用电应执行何种收费标准以及讼争房屋所在小区配套设施的建设标准完成举证证明责任，也未就其因此遭受的损失完成举证证明责任，故一审法院对姜捷、林菁冰要求华辰公司赔偿因使用工业用电、工业用水，造成每平方米1元的差价损失以及因未完成基础设施建设而需支付的违约金5000元，均不予支持。关于逾期办证违约金。依照《商品房买卖合同》及其附件的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365个工作日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金”，讼争房屋已于2013年6月30日前交付姜捷、林菁冰使用，华辰公司应于2014年12月16日（自2013年7月1日起计算365个工作日）前办理房屋所有权初始预登记，并向姜捷、林菁冰交付办理权属登记所需的材料。现因华辰公司原因，导致姜捷、林菁冰未能在2014年12月16日前取得《房屋所有权证》，依据合同约定，华辰公司应自逾期之日起，按姜捷、林菁冰已付购房款558958元的日十万分之一的标准，向姜捷、林菁冰支付逾期办证违约金至2016年5月16日止。现华辰公司就此提出诉讼时效抗辩，而姜捷、林菁冰系于2018年4月2日才向一审法院提出该项诉讼请求，且未能举证证明诉讼时效曾发生中止、中断情形，一审法院对此评析如下：《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金为按日给付，在华辰公司持续违约的情况下，诉讼时效应当分别每一日单独计算。《中华人民共和国民法总则》已于2017年10月1日起施行，（1）2014年12月17日至2015年9月30日期间逾期办证违约金，发生在《中华人民共和国民法总则》施行之前，按照《中华人民共和国民法通则》的规定，其诉讼时效期间已在2017年9月30日前届满，华辰公司已经取得了不履行该项给付义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《中华人民共和国民法总则》施行而消灭，仍应适用《中华人民共和国民法通则》中二年诉讼时效期间的规定。因此，姜捷、林菁冰要求华辰公司支付2014年12月17日至2015年9月30日止的逾期办证违约金的主张，已超过诉讼时效，一审法院不予支持。（2）2015年10月1日至2016年5月16日期间的逾期办证违约金，虽发生于《中华人民共和国民法总则》施行之前，但按照《中华人民共和国民法通则》的规定，其诉讼时效期间在2017年10月1日前尚未届满的，华辰公司的诉讼时效抗辩权系在《中华人民共和国民法总则》施行后产生，应适用《中华人民共和国民法总则》中三年诉讼时效期间的规定。因此，华辰公司主张该期间的逾期办证违约金已超过诉讼时效，一审法院不予采纳。华辰公司应向姜捷、林菁冰支付2015年10月1日至2016年5月16日期间的逾期办证违约金1274.42元（558958元×0.001%×228日，四舍五入）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、福建华辰房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向姜捷、林菁冰返还房屋面积差价款7422.14元；二、福建华辰房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向姜捷、林菁冰支付逾期办证违约金1274.42元；三、驳回姜捷、林菁冰的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费245元，由姜捷、林菁冰共同负担130元，由福建华辰房地产有限公司负担115元。
二审中，当事人没有提交新证据。
各方当事人对一审查明的事实无异议，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人均确认《办理房产证相关事宜、数据确认书》上签字人并非姜捷、林菁冰本人，故华辰公司主张姜捷、林菁冰明确表示不予追究逾期办证的违约责任的上诉理由没有事实依据，本院不予支持。华辰公司主张逾期办证违约金的截止日期应计算至华辰公司开具购房款全额发票之日止，本院认为，购房款发票的开具日期并不必然证明该日期为姜捷、林菁冰领取办理权属证书所需全部材料的时间。本案中华辰公司并未举证证明其履行通知姜捷、林菁冰领取房屋权属登记相关材料的时间，故一审法院确认逾期办证违约金的截止日期为2016年5月16日并无不当。
综上所述，华辰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币245元，由上诉人福建华辰房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张雅典
审判员 唐宇恒
审判员 庄彩虹
二〇一八年九月四日
书记员 魏坤贵
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