广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终2363号
上诉人（原审被告一）：韩智毅，男，1981年4月6日出生，汉族，住博罗县。
上诉人（原审被告二）：韩耀伟，男，1954年11月2日出生，汉族，住博罗县。
以上两上诉人的委托代理人：袁晓建，广东君路律师事务所律师
被上诉人（原审原告）：黄淑仪，女，汉族，1990年7月28日出生，住博罗县。
上诉人韩智毅、韩耀伟与被上诉人黄淑仪因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市博罗县人民法院（2016）粤1322民初1406号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人韩智毅、韩耀伟及其委托代理人袁晓建、被上诉人黄淑仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人一审诉辩意见
一审原告黄淑仪诉称，原告与被告于2015年7月10日签订房屋租赁合同，双方合同约定第一年租金一次性交纳，原告一致性交纳全部租金共计48000元。同时，双方签订合同后，原告投入资金进行装修，全部装修（加设备）总投入约100000元。在装修期间，被告对原告所租赁场所的装修诸多限制，并要求原告所有租赁场所不得围闭并全部敞开，使原告所租赁场地变为共用场所而失去个人使用权。原告主要为中小幼学生的课外辅导和教育培训，而被告经营系午托及晚托，为避免竞争，双方签订合作协议规定被告主营周一至周五的托管、原告主营中小幼学生的课外辅导和教育培训。被告要求周一至周五16：00-18：30使用原告所租赁的课室。原告教育培训均在19：00-21：00进行。原告从2015年9月1日开始组织教育培训和课外辅导。被告见原告的教育培训及课外辅导利润可观，未经原告的允许擅自使用原告的加盟品牌进行招生，抢夺生源，严重影响原告正常的招生活动及课程开班。被告也进行课外培训后，从11份开始长时间占据原告的租赁场所，导致原告失去租赁场所的独立使用权。双方经多次协商，要求被告严格按照租赁合同将租赁物还给原告，并严格按照双方合作协议经营，不要影响到原告正常经营，但被告置之不闻。2016年2月底，小学开学后，原告再次要求被告在新学年开始，必须严格按合同约定履行，不得再侵占原告的租赁场所。原告准备新学年招生时，这时，被告直接将原告所租赁场所加锁，导致原告根本就无法再使用租赁物。没办法，原告只能强行将一些自费购置的关键设备搬离，搬离设备时遭到被告的阻挠及辱骂。原告只能要求协商解除双方的租赁合同，要求被告退还部分租金。但被告将原告拒之门外。原告从三月份开始，没有进入过租赁房屋一次。由于，被告拒绝履行合同，将租赁物加锁，原告无法使用，而原告在租赁后，投入全部装修及添办的柜台、学习桌椅、多媒体等设备设施均被被告强行扣下，且添附的装修也无法拆除。因此，被告应当承担原告一半的装修损失。现原被告双方意见分歧十分大，已经没有任何信任基础，无法再合作。原告租赁房屋，本对房屋拥有使用权，但是，由于被告通过加锁行为，通过实际行为拒绝履行租赁合同，将房屋交给原告使用。被告通过其行为已经明确拒绝履行合同，导致合同无法继续履行。为此，原告请求依法解除租赁合同、并赔偿原告造成损失。现原告为保障其合法权益，特起诉至人民法院，望法院能判如所请！请求：一、请求法院判令被告返还租金24000元；二、请求法院判令被告赔偿损失30000元；三、请求法院判令本案全部诉讼费用均由被告承担。
原告对其诉称在举证期限内向本院提交的证据有：1、原告身份证；2、被告身份证；3、房屋租赁合同、合作协议书；4、部分交款凭据；5、现场照片；6、巨人教育加盟合同、营业执照、税务登记证；7、视频。
一审被告韩智毅辩称，原告主体问题，原告在工商局查询巨人教育没有在博罗登记，原告起诉答辩人违约所罗列的事实都是捏造的，原告起诉答辩人的事实都是杜撰捏造的，本案违反合同的是原告，请求驳回原告诉讼请求，占用时间段原告陈述不是事实，原告在所有的课室及楼梯口有监控，请求法庭要求原告提交，真实事实是原告在六小开学第二天招人，结果没有招到，原告并未在六小开课，由于没有生源，导致原告需要退租金，答辩人未同意，开学前原告需要学前教育班，答辩人同意，结果未招到人，三楼重新装修，房屋结构发生很大变化，答辩人未同意退还租金，我方认为原告是恶性诉讼，请求法庭依法驳回原告诉讼请求。被告对其辩称在举证期限内向本院提交的证据有：1、拆走设备清单；2、被告机读登记资料；3、视频；4、房产本及户口本。
一审查明的案件事实
一审审理查明，被告一韩智毅受被告二韩耀伟的委托与原告黄淑仪于2015年7月10日签订《房屋租赁合同》，租赁期为5年，自2015年9月1日起至2020年8月31日止，2015年9月1日起至2020年8月31日双方合同约定第一年租金一次性交纳，每月租金4000元，原告一次性交纳全部租金共计48000元。另合同约定：“经过甲方（即被告）方同意，可对所租赁房屋进行装修或改造，装修改造的费用由乙方（即原告）协商后共同承担。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有。”另，签订《房屋租赁合同》的同时，原、被告签订了一份《合作协议书》规定：甲方即被告使用租赁物的时间是周一至周五的16时至18时30分；乙方（即原告）使用租赁物时间是周一至周五的19时至21时30分。现因租赁物使用时间发生纠纷，原告于2016年2月底开始未使用租赁物。庭审时原、被告同意解除租赁合同。另，原告主张为办学支付装修款5000元给被告一、支付广告制作费28382元、购买课桌凳12400元、书柜4570元，并提供相关收据。合同签订后，被告二收取了原告一年（2015年9月至2016年8月）的房租48000元（第一次开庭时，被告一予以确认）。
一审判决理由和结果
一审认为：本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告双方无异议，本院予以确认。原、被告双方签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，是合法有效的合同，现双方因租赁物使用时间发生纠纷，原、被告对引起该合同的不能继续履行均存在过错，又因原告于2016年2月底开始未使用租赁物，故本院认为折中考虑被告应退回3个月（2016年6月至2016年8月）的租金给原告为宜（即4000元×3个月＝12000元）。关于原告的损失，根据原告在履行合同时支出大量费用（含支付给被告的装修费用）的实际，且合同约定双方共同承担，为此，现原、被告同意解除租赁合同，本院认为被告方应给予原告适用补偿为宜，酌情支持15000元。因被告一韩智毅是受被告二韩耀伟的委托与原告签订的《房屋租赁合同》，且被告二韩耀伟收取了原告的48000元房租，故，原告的以上27000元（即12000＋15000元）应由被告二承担。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原、被告于2015年7月10日签订《房屋租赁合同》。二、被告二韩耀伟应在本判决发生效力之日起10日内向原告黄淑仪返还租金12000元。三、被告二韩耀伟应在本判决发生效力之日起10日内向原告黄淑仪补偿损失15000元。四、驳回原告黄淑仪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由原告负担575元，被告二韩耀伟承担575元。
二审诉辩主张
宣判后，一审被告韩智毅、韩耀伟不服向本院提出上诉称：一审判决书混淆事实，对证据不做审核说理认定，一句“双方都有过错”判决上诉人返还12000元；补偿损失15000元实在不当。请求二审依法改判上诉人不承担上述责任。事实与理由：一、一审判决上诉人返还租金不符合双方合同约定及法律规定。1、一审判决不对双方证据是否可以采纳作为定案依据进行说理；也不对双方履约过程中谁违约进行认定。“原、被告对引起该合同的不能继续履行均存在过错”只是一审法官的臆断，没有任何证据和法律理论支持。2、被上诉人未在一审提供证据证明上诉人有违约的事实。一审判决在第3页例举被上诉人提交的证据有：1原告身份证：2、被告身份证；3、房屋租赁合同、合作协议书；4、部分交款凭据；5、现场照片；6、巨人教育加盟合同、营业执照、税务登记证；7、视频。以上证据1、2、3、4、6不能证明上诉人违约。证据5现场照片由于缺乏关联性，特别是那些断了钥匙的照片，被上诉人不能证明该照片是在租赁物的门上照的，也不能证明是上诉人故意堵门所为。证据7视频，被上诉人用以证明在中午上诉人托管的学生占用科室。首先、被上诉人不能证明这些视频中的学生是上诉人方托管的，同时按合同约定中午占用也不违反合同约定。而上诉方提供的证据证明：被上诉人没有生源才是想提前解除合同的原因。双方租赁合同经一审确认合法有效，上诉人没有违约，被上诉人要求提前解除合同，应当按合同约定承担违约责任。一审判决上诉人返还租金不符合双方合同约定。二、一审判决上诉人补偿被上诉人的损失没有事实和法律依据。1、一审在玩文字游戏，在判决书第5页经审理查明部分：“另，原告主张为办学支付装修款5000元给被告一，支付广告制作费28382元、购买课桌凳12400元、书柜4570元，并提供相关收据。”以上上诉人只认可5000装修款，被上诉人主张并不是经审理查明的事实，一审查明的是什么样子？被上诉人的损失是多少？没有事实依据。2、装修按合同约定由双方共同承担，上诉方没有违约，被上诉人要求提前解除合同。一审认为：“现原被告同意解除租赁合同，本院认为被告方应给予原告适当补偿为宜，酌情支持15000元。”上诉人当庭表述为：原告要求解除合同被告同意，但应当按合同约定承担违约责任。“酌情支持”没有任何法律依据。三、一审程序违法本案一审在5月25日以简易程序开完庭后，在6月16日又转为普通程序重新开庭。本案标的不大，案件更不复杂。开完庭后又转为普通程序，上诉人认为这是人情代替法律所为。综上：一审判决没有事实与法律依据，请求二审依法改判。二审庭审期间补充如下上诉意见：一、一审判决书第5页第一段第八行“同意解除合同”，我方回答的是我方不违约同意解除合同，二、有一个拆走设备的清单；三、广告牌仍在上诉人的房顶，被上诉人应拆除广告，费用由其自己承担；四、“合同不能履行均有过错”，我方认为是不正确的，原审判决没有对谁违约进行认定，也没有对证据予以认定。
被上诉人黄淑仪口头答辩称：当时一审时对方同意调解；拆除的电脑是不在清单里的，我和对方是租赁关系，有权利放广告牌，合同纠纷解决后我会拆除广告牌。
本案当事人二审期间未提交新证据。
二审查明的事实
二审查明：一审认定事实清楚，应予以确认。二审期间，上诉人认可课桌凳由被上诉人出资购买，现仍在上诉人处由上诉人使用。被上诉人认可在合作过程中因原约定的使用场地时间太晚，学生家长有意见，多次与上诉人协商，希望在周一至周五期间能提前使用租赁的课室，但因上诉人本身从事午托及作业辅导业务而不同意，2016年2月开学后，被上诉人将课程安排到其他教学点上课，未再使用上诉人的场地。
裁判理由及结果
本院认为：上诉人与被上诉人于2015年7月10日签订一份租赁合同，由被上诉人租赁了上诉人部分场地用于办学，但从2016年2月起，被上诉人再未使用场地，双方对解除合同均无异议。本案二审争议焦点是合同解除时上诉人应否返还部分租金及补偿给被上诉人。对此，本院分析如下：上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》的同时签订了一份《合作协议书》作为《房屋租赁合同》的附件。双方在履行《合作协议书》过程中，因使用场地时间问题，被上诉人多次因认为双方签订的合作协议书确定的使用时间影响了其办学与上诉人协调更改未果后，从第二学期起未在上诉人场地开设课程，实际未再使用场地。双方实际是因合作无法继续导致租赁合同未能继续履行。由于双方签订的合同已明确约定了各自使用场地的时间，被上诉人要提前使用场地，应征得上诉人的同意后协商变更，在没有协商变更的情况下，双方应严格依照合同约定履行。被上诉人在无法变更时间的情况下不再使用场地，造成双方租赁合同无法继续履行，责任在被上诉人，一审认定双方均有过错不当。根据双方租赁合同约定，一方单方终止合同的，需赔偿对方半年房租，故被上诉人要求上诉人返还半年租金，不应予以支持。一审要求上诉人退还3个月租金不当，本院予以纠正。对于租赁期间的投入问题，上诉人认可收到被上诉人5000元装修费，并认可被上诉人出资购买了课桌凳及书柜，故对被上诉人提供的课桌凳及书柜的发票予以认可。即可以认定的投入包括5000元装修费及购买课桌凳12400元及书柜的4570元。根据双方合同约定，合同解除时，装修改造与房屋有关的设施全部归上诉人所有，可移动设施由被上诉人自行处置，因5000元装修费已投入装修，故上诉人无需返还给被上诉人，对于桌凳、书柜，属于可移动设施，依照合同约定，上诉人应返还给被上诉人，但一审时被上诉人并未要求返还，一审判决要求上诉人给予被上诉人15000元补偿已可弥补被上诉人的该项支出，故该补偿款应抵作桌凳、书柜的损失。综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。上诉人的诉讼请求，证据不足、理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持博罗县人民法院（2016）粤1322民初1406号民事判决第一、三、四项；
二、撤销博罗县人民法院（2016）粤1322民初1406号民事判决第二项。
本案一审受理费按一审判决处理，二审受理费1150元由上诉人、被上诉人各负担一半。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 志 文
审 判 员 蓝 惠 兰
代理审判员 胡 江
二〇一六年九月二十七日
法官 助理 兼书记员唐栩权
附：相关裁判依据
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；