广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终13982号
上诉人（原审原告）：陈德雄，男，1967年5月30日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。
上诉人（原审原告）：姚志成，男，1954年12月14日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。
上诉人陈德雄、姚志成的共同委托诉讼代理人：ＸＸ刚，系广东东方昆仑律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李宇宁，男，1969年6月1日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。
委托诉讼代理人：李国伟，系广东格林律师事务所律师。
原审第三人：李冬福，男，1978年11月10日出生，汉族，身份证住址湖南省邵东县。
上诉人陈德雄、姚志成、李宇宁因与原审第三人李冬福房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2017)粤0111民初15477号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人陈德雄、姚志成的共同委托诉讼代理人ＸＸ刚，被上诉人李宇宁的委托诉讼代理人李国伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈德雄、姚志成上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，改判李宇宁从2017年11月起至其实际于2018年5月11日将所承租使用的涉案商铺交回给陈德雄、姚志成管业时，按每月54600元的租金标准交纳租金327600元以及按每月217.6元的标准交纳管理费1305.6元给陈德雄、姚志成，一审、二审诉讼费用均由李宇宁负担。事实和理由：1、另案判决涉案租赁合同于2018年5月17日予以解除，且陈德雄、姚志成与李宇宁就涉案商铺租赁事宜发生纷争后，一直采取积极有效措施解决有关尽快收回涉案商铺及止损的事宜。李宇宁罔顾陈德雄、姚志成合情合理的安排要求，导致未能进行涉案商铺交还事宜，责任应由李宇宁承担。2、李宇宁并无按照其与陈德雄、姚志成签订的租赁合同中有关合同解除时涉案商铺交回约定方式进行，李宇宁已构成根本性违约。3、另案于2018年5月11日法院告知陈德雄、姚志成已可收回涉案商铺，表明在此之前李宇宁实际上没有将涉案商铺交回给陈德雄、姚志成管业。
李宇宁上诉请求：撤销一审判决，驳回陈德雄、姚志成的所有诉讼请求，本案一审、二审诉讼费由陈德雄、姚志成承担。事实和理由：1、陈德雄、姚志成存在根本性违约行为导致合同目的无法实现，无权要求支付2017年11月1日至2018年2月7日期间的租金。李冬福自称于2017年11月起没有继续使用涉案商铺，因此产生的租金损失应由陈德雄、姚志成承担。2、涉案商铺一直由李冬福占有和使用，即便电费、水费、管理费未缴交，是供电部门、供水部门、物业管理公司与李冬福和产权人、电表使用权人、水表使用权人的供电服务合同、供水服务合同、物业管理服务合同纠纷，本案未能查明李冬福是否向供电部门、供水部门、物业公司缴交电费、水费、管理费等事实。3、
李冬福经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。
2017年12月12日，陈德雄、姚志成向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.请求判令李宇宁向我们支付广州市广州大道北路1624号101号商铺自2017年11月至交回给我们管业时止期间的占用费（按每月54600元的租金标准，暂计至2017年12月为109200元）；2.请求判令李宇宁向我们支付广州市广州大道北路1624号101号商铺自2017年11月至交回给我们管业时止期间的管理费（按每月217.6元的标准，暂计至2017年12月为435.2元）；3.请求判令李宇宁向我们清付2016年9月6日至2017年11月7日期间的水电及排污费合共73.21元、2017年10月份电费3376.7元；4.本案诉讼费用由李宇宁负担。
一审法院认定事实：涉案商铺位于广州市白云区广州大道北1624号101铺，套内建筑面积119.92平方米，于2009年5月26日登记在陈德雄、姚志成名下，陈德雄、姚志成各对涉案商铺享有50%的份额。
2016年6月30日，陈德雄、姚志成（共同作为出租人、甲方）与李宇宁（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉案商铺，租赁期限为2016年7月1日至2021年6月30日止。租金按月结算，由乙方每月第5日前按银行转账的付款方式缴付租金给甲方。乙方须在签署本合同时，向甲方支付定金50000元。甲方将该物业交付予乙方使用之日，定金转为租赁保证金。乙方于甲方交付该物业之日向甲方交纳租赁保证金1040000元，租赁保证金不计利息。租赁期满或解除合同后，乙方结清该物业所有水、点及管理费后，甲方退回租赁保证金给乙方。2017年7月1日至2018年6月30日，每月租金为54600元。2018年7月1日至2019年6月30日，每月租金为57330元。2019年7月1日至2020年6月30日，每月租金为60196元。2020年7月1日至2021年6月30日，每月租金为63205元。租赁期内，甲方应依约按时将该物业交付给乙方使用，并提供有关证明文件资料协助配合乙方办理营业执照、工商登记及开业经营所需的证明。租赁期内，乙方应依约按时交纳租金给甲方。甲方同意乙方格根据自身需要对房屋进行装修，但装修工程不能对房屋主体结构造成影响。租期届满或提前终止租约，乙方可将自家的装修无拆除，但应保持房屋的整体美观。租用期内，该物业的物业管理费、治安费、卫生费、水电费及水电分摊费等费用均由乙方负责按时交纳。双方提前解约的违约责任，任何一方未征得对方同意或不依合同约定解除合同的，应按租赁存续期内租金总额的30%支付违约金。租赁期内，如甲方违约，在租赁期内提前解除合同的，甲方要退回乙方所交的租赁保证金，并赔偿乙方的经济损失。租赁期内，乙方如因自身问题无法经营或停业的可分租或转租该物业，但乙方仍需按本合同准时向甲方支付租金。如提前终止合同，应先征得甲方书面同意，否则作乙方违约；如乙方不按时、按量交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%加收违约金。逾期半个月未缴付的，甲方即时停止提供水电给乙方使用并终止本合同收回该物业另行处置，所收的租赁保证金不退回给乙方。租赁期届满，甲乙双方未续订合同或乙方逾期不交出承租该物业的，甲方可要求乙方限期迁出并补缴占用期间的租金。甲乙双方协商同意，乙方于甲方交铺当天一次性支付80000元给甲方作为装修补偿金。
同日，李宇宁向陈德雄、姚志成支付定金50000元，2016年7月28日，李宇宁向陈德雄支付租赁保证金54000元及装修补偿金80000元。
合同签订后，涉案商铺一直未办理经营证照，李宇宁于2016年8月31日将涉案商铺转租给李冬福，陈德雄、姚志成对转租行为不予认可。2017年6月至10月期间，陈德雄、姚志成与李宇宁双方多次往来函件，就上述办理证照及转租问题进行磋商。2017年11月13日，李宇宁向陈德雄、姚志成发出《通知函》，主要内容为：“合同约定李宇宁具有转租权，李宇宁已明确向陈德雄、姚志成表示已转租给李冬福，但陈德雄、姚志成一直不配合办理营业登记备案手续。现基于陈德雄、姚志成已向法院提起诉讼要求解除合同，李宇宁决定11月起的租金暂缓不交。”
2018年1月29日，李宇宁向陈德雄、姚志成发出《解除合同通知书》，主要内容为：“因陈德雄、姚志成不予配合办理租赁备案登记手续，涉案商铺于2017年11月初开始停止供电至今，陈德雄、姚志成于涉案商铺上张贴《敬告声明》和《受理案件通知书》至今未撕毁，已严重影响商铺的使用及李宇宁的声誉。基于上述事实，陈德雄、姚志成的行为已构成根本违约，李宇宁正式函告：1.2018年1月31日起解除双方签订的租赁合同；2.陈德雄、姚志成须于2018年1月31日上午10点接受该商铺，逾期不接受的视为已交接；3.陈德雄、姚志成应退回定金、保证金及装修补偿金。”同年2月1日，李宇宁向陈德雄、姚志成发出《解除合同通知书》，主要内容为：“因陈德雄、姚志成向法院提起诉讼要求解除合同，基于陈德雄、姚志成未征得李宇宁的同意或不按合同约定解除合同，故李宇宁不得不确认涉案合同于2018年1月31日解除，但陈德雄、姚志成应承担违约金。李宇宁已于2018年1月31日实际交还商铺。”李宇宁将商铺锁匙2条随通知书寄给陈德雄、姚志成。
对此，陈德雄、姚志成于2018年2月3日向李宇宁复函，主要内容为：“陈德雄、姚志成于2月1日才收到落款时间为1月29日的《解除合同通知书》，否认李宇宁所提出的关于陈德雄、姚志成的违约行为。陈德雄、姚志成同意在法庭上交接商铺，也可以由陈德雄、姚志成与李宇宁及李冬福三方共同到商铺现场交接。”该函件于2018年2月3日签收，签收人为“单位收发章”。同年2月9日，陈德雄、姚志成向李宇宁发出《再次回复意见书》，主要内容为：“已于2月4日收到落款时间为2月1日的《解除合同通知书》，在李冬福未就其使用该商铺事宜未具体明确是否腾空交回的前提下，陈德雄、姚志成不会接收该商铺。陈德雄、姚志成仅同意三方共同到场进行交接商铺，或者在法庭上交接商铺。陈德雄、姚志成并没有收到2条锁匙，而是一个遥控器，不认同李宇宁已交还商铺。”该函件于2018年2月10日签收，签收人为“单位收发章”。
一审另查，2017年11月17日，陈德雄、姚志成至一审法院起诉李宇宁，要求解除涉案合同，要求李宇宁及李冬福腾空交还涉案商铺、李宇宁支付欠付租金违约金及2016年7月6日至2017年9月6日期间的水费及排污费。一审法院立案号为（2017）粤0111民初14632号案（以下简称14632号案）。2018年5月17日，一审法院作出14632号案判决，认为：在本案中，陈德雄、姚志成主张解除合同有2个理由……首先，关于李宇宁无牌无证经营的理由，本院认为不成立……其次，关于逾期支付租金的理由，本院认为成立……被告李宇宁在2017年5月逾期支付租金超过15日，并从2017年11月起停止支付租金，其行为达到合同单方解除的条件。经查，被告李宇宁、第三人李冬福已实际搬迁并向陈德雄、姚志成交还了涉案房屋的钥匙（遥控器）。虽然双方对于被告李宇宁是否妥善履行了现场交接义务存在争议，但不影响涉案房屋已交还的事实认定。据此本院判决：一、原告陈德雄、姚志成与被告李宇宁于2016年6月30日订立的《商铺租赁合同》于本判决作出之日起解除；二、被告李宇宁于本判决生效之日起5日内向原告陈德雄、姚志成支付逾期支付租金的违约金2514.2元；三、驳回原告陈德雄、姚志成的其他诉讼请求。
2018年3月6日，一审法院到涉案商铺进行勘察，涉案商铺的铁闸紧锁。经向广州富宇物业管理有限公司（以下简称富宇公司）的法定代表人游祥南调查了解，涉案商铺经营人于2017年10月31日撤场，当时尚欠10月电费未交，在无法与经营人取得联系的情况下，富宇公司约在11月底对涉案商铺进行断电。在陈德雄、姚志成于2017年12月9日补缴了10月电费后，便立刻恢复用电。涉案商铺从未断水。
一审再查，陈德雄、姚志成代缴了涉案商铺2017年10月的电费3376.7元，2017年9月6日至11月7日期间的水费及水费违约金52.21元，2017年9月6日至11月7日期间的污水费21元，2017年11月至12月的管理费435.2元（即每月管理费为217.6元）。
一审法院认为：陈德雄、姚志成与李宇宁于2017年6月30日就涉案商铺签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。根据合同相对性原则，李宇宁与李冬福之间的转租合同效力、李冬福提前撤场等事实，均不足以构成李宇宁拒绝履行合同义务的合法抗辩事由。现李宇宁以李冬福未向其缴纳2017年7月起的租金及陈德雄、姚志成与李宇宁双方存在诉讼为由，拒绝向陈德雄、姚志成缴纳租金的行为已构成违约。陈德雄、姚志成要求李宇宁按合同约定租金标准支付2017年11月起的租金、按每月217.6元的标准支付2017年11月起的物业管理费的诉讼请求合理合法，予以支持。至于上述费用的截算时间，李宇宁已向陈德雄、姚志成发函要求交接商铺，并已于2018年2月1日将涉案商铺的电闸遥控器寄回，陈德雄、姚志成对此未提出否认意见，一审法院对此事实予以确认。陈德雄、姚志成认为李宇宁交接商铺的行为存在瑕疵，要求三方共同到场清算，李宇宁对此亦未配合。但陈德雄、姚志成作为出租人，应及时止损，采取积极措施避免扩大损失，换言之，陈德雄、姚志成应该积极收回商铺，而不应将未交接商铺的责任全部归咎于李宇宁。故酌定在2018年2月7日之前为陈德雄、姚志成合理的协商时间。即李宇宁应向陈德雄、姚志成缴纳2017年11月1日至2018年2月7日期间的租金及物业管理费。陈德雄、姚志成超出上述期间的诉讼请求，予以驳回。
涉案《商铺租赁合同》约定，租用期内，该物业的物业管理费、治安费、卫生费、水电费及水电分摊费等费用均由李宇宁负责按时交纳。李宇宁虽抗辩称，陈德雄、姚志成对涉案商铺停水停电，导致涉案商铺无法正常使用，要求扣减水电费，但经一审法院现场勘察，涉案商铺于2017年11月前已空置，仅于2017年11月底有短暂几日停电，即截止2017年11月前，涉案商铺具备正常使用的条件。现陈德雄、姚志成已代李宇宁缴纳了2017年9月6日至11月7日期间的水费、水费违约金、污水费共73.21元，2017年10月电费3376.7元，李宇宁应向陈德雄、姚志成予以返还。陈德雄、姚志成的相应诉讼请求，予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2018年5月23日作出如下判决：一、在本判决生效之日起十日内，被告李宇宁向原告陈德雄、姚志成支付2017年11月1日至2018年2月7日止的租金177450元（按每月54600元的标准）；二、在本判决生效之日起十日内，被告李宇宁向原告陈德雄、姚志成支付2017年11月1日至2018年2月7日止的物业管理费707.2元（按每月217.6元的标准）；三、在本判决生效之日起十日内，被告李宇宁向原告陈德雄、姚志成返还2017年10月电费3376.7元、2017年9月6日至11月7日期间的水费、水费违约金、污水费共73.21元；四、驳回原告陈德雄、姚志成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2561.6元，由被告李宇宁负担（由被告李宇宁在本判决生效之日起三日内径付原告陈德雄、姚志成，一审法院不再予以退回）。
二审中，上诉人陈德雄、姚志成提交了涉案商铺的《评估报告》，拟证明上诉人李宇宁交回涉案商铺的时间是2018年5月11日而非2018年2月7日。上诉人李宇宁质证确认该《评估报告》的真实性，但认为与本案无关，评估当天不等于之前没有交接涉案商铺。
经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，一审判决认定上诉人陈德雄、姚志成与上诉人李宇宁于2017年6月30日就涉案商铺签订的《商铺租赁合同》合法有效正确，本院予以确认。
根据上诉人陈德雄、姚志成与上诉人李宇宁的双方往来函件，上诉人李宇宁承认因其自身原因在经营了涉案商铺两个月后出现问题亏损严重，最终导致停业，于2016年8月31日转租给了原审第三人李冬福。而根据合同相对性原则，上诉人李宇宁与原审第三人李冬福之间的转租合同效力、原审第三人李冬福提前撤场等事实，均不足以构成上诉人李宇宁拒绝履行涉案租赁合同义务的合法抗辩事由。现上诉人李宇宁未向上诉人陈德雄、姚志成缴纳2017年11月起的租金，一审判决认定上诉人陈德雄、姚志成要求上诉人李宇宁依约支付2017年11月起的租金并按每月217.6元的标准支付2017年11月起的物业管理费的诉讼请求合理合法而予以支持正确。至于上述费用的截算时间，一审判决已就酌定在2018年2月7日之前为上诉人陈德雄、姚志成合理的协商时间，上诉人李宇宁应向上诉人陈德雄、姚志成缴纳2017年11月1日至2018年2月7日期间的租金及物业管理费的理据作了充分的论述，合法合理，并无不当，本院予以确认。上诉人陈德雄、姚志成关于上诉人李宇宁交回涉案商铺的时间是2018年5月11日的上诉意见不成立，本院不予采纳。
经一审法院现场勘察，涉案商铺于2017年11月前已空置，仅于2017年11月底有短暂几日停电，即截止2017年11月前，涉案商铺具备正常使用的条件。而根据涉案《商铺租赁合同》的约定，租用期内的物业管理费、治安费、卫生费、水电费及水电分摊费等费用均由上诉人李宇宁负责按时交纳。上诉人陈德雄、姚志成已代上诉人李宇宁缴纳了2017年9月6日至11月7日期间的水费、水费违约金、污水费共73.21元，2017年10月电费3376.7元，原审第三人李冬福对此并无异议，一审判决认定上诉人李宇宁应向上诉人陈德雄、姚志成予以返还正确。
综上，上诉人陈德雄、姚志成与上诉人李宇宁的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6266元，由上诉人陈德雄、姚志成负担3704元、上诉人李宇宁负担2562元。
本判决为终审判决。
审判长 韩志军
审判员 谭红玉
审判员 郑怀勇
二〇一八年九月二十六日
书记员 党春婷