上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）奉民三(民)初字第1724号
原告（反诉被告）顾国明。委托代理人顾英杰（系原告顾国明之子），住同原告顾国明。委托代理人扈智勇，上海方英律师事务所律师。被告（反诉原告）邢增永。委托代理人秦义荣，女，住安徽省六安市金安区。委托代理人柏新祥，上海市大华律师事务所律师。原告顾国明诉被告邢增永房屋租赁合同纠纷一案，本案于2013年6月26日受理后，依法适用简易程序，于2013年8月8日公开开庭进行了审理。2013年9月12日,本院依法受理邢增永提起的反诉，并于2013年10月23日、2013年11月28日、2014年4月23日公开开庭进行了合并审理。后依法转为普通程序，组成合议庭，于2015年3月6日、2015年3月16日公开开庭进行了合并审理。原告委托代理人扈智勇、被告邢增永及其委托代理人柏新祥均到庭参加了诉讼。原告委托代理人顾英杰到庭参加了第一、二、三、五、六次庭审。被告委托代理人秦义荣到庭参加了第一、二、三、四、五次庭审。本案现已审理终结。顾国明本诉诉称，顾国明名下位于奉贤区金钱公路XXX号2楼、3楼的房屋租予邢增永开设旅馆，至今已有5年。依照双方签订的《房租租赁协议书》，到目前为止，每年租金为人民币（下同）45,000元，每半年支付一次，先付后用。同时对相关事宜，亦作了明确约定。不想邢增永自2011年9月开始出现拖欠水电费用的情况，顾国明曾试过多种方式对邢增永进行催缴，均未果。到2012年7月，邢增永更是出现了拖欠租金的现象。经顾国明多次协商未果后，只得委托律师事务所发函正式告知，解除双方的租赁关系，经多次邮寄送达未果的情况下，顾国明只得将函件张贴于租赁物门口，直接送达，希望邢增永15日搬离。但邢增永至今未做积极回应。现顾国明认为，双方之间的租赁关系系双方自愿，任何一方均应积极、全面地履行自身的义务，故邢增永上述拖欠租金及水电费的行为已严重侵害顾国明的合法权益。故顾国明诉至法院，要求判决：1、解除原、被告之间的租赁关系；2、邢增永立即搬离上海市奉贤区金钱公路XXX号房屋；3、邢增永支付房屋租金自2012年7月1日起至实际搬离日止，暂计至2013年6月为45,000元；4、邢增永支付拖欠的2012年1月至6月的水费1,500元。庭审中，顾国明补充诉请为：5、邢增永对租赁房屋恢复原状。顾国明针对其本诉诉请向法庭提供了如下证据：1、宅基地使用权证及派出所证明各一份，证明租赁房屋属于顾国明所有。2、村委会证明及邢增永营业执照各一份，证明邢增永承租了上述房屋的事实。3、房屋租赁协议书两份，证明原、被告之间的房屋租赁关系，并约定了租金、租期和付款方式。4、律师函及快递单、照片各一份，证明顾国明在起诉前就发函给邢增永，但邢增永没有履行义务，故顾国明诉至法院。5、水费单一组，证明邢增永所欠水费的具体数额。6、水费发票一组，证明顾国明要求邢增永支付水费的依据，水表是总表，由七家用户平摊。邢增永本诉辩称，不同意顾国明诉请。邢增永从未拖欠任何费用，没有拖欠水电费；租金约定是半年一付，但因为是顾国明本人来收取的，顾国明来就当场支付，顾国明不来邢增永没有办法给，且顾国明也没有按时来收取，没有规律性。顾国明从2012年7月开始把系争房屋内的水电等停掉，导致邢增永现在都无法营业，合同已经无法履行，故同意解除合同。若本案妥善处理完毕则同意搬离，邢增永不搬离主要是为了固定证据，不同意恢复房屋原状。邢增永针对其本诉辩称向法庭提供了如下证据：1、收条三份，证明平时都是顾国明何时来收款，邢增永何时交款的，没有规律性的，并非像合同约定的那样半年一付。2、自来水公司水价核查一份，证明邢增永将2011年9月24日前的水费交给了顾国明，但顾国明自2011年5月开始没有去自来水公司缴费。同时，邢增永反诉诉称，由于顾国明于2012年对邢增永的旅馆停水停电致邢增永无法经营且所有设施均受损，客源流失致邢增永实际上已无法经营旅馆，合同已无法履行，此系顾国明违约所致，故顾国明应赔偿所有损失。故反诉要求判令顾国明：1、赔偿停业损失，自2012年7月22日起至判决生效日止，暂计600,000元；2、赔偿装修、添加设施的损失1,000,000元；3、支付违约造成的损失（剩余合同期利润损失）2,000,000元。邢增永针对其反诉诉称向法庭提供了如下证据：1、行业场所基本情况及治安检查情况等表格一组，证明顾国明停水停电前邢增永的正常经营状况。2、旅客住宿登记簿及法庭调取的证据（境内旅客查询）各一组，证明邢增永在2012年7月22日前七个月的经营状况。3、发票一组，证明停水停电前七个月的旅馆房间的平均价格在130元每日每间，以及邢增永登记的客户，因为有些没有登记，但有发票。4、住宿核查单一组，证明有很多人没有身份证来住宿，所以没有登记。5、照片2张，证明棋牌室的情况。顾国明反诉辩称，请求驳回邢增永的全部反诉诉请。邢增永违约在先，是邢增永的违约行为导致其不再具备继续使用租赁物的权利及产生收益，故不存在损失一说。顾国明针对其反诉辩称向法庭提供了如下证据：1、客户的登记单三份及邢增永身份证复印件一份，证明2012年11月29日邢增永已经申请了注销其在租赁房屋内的宽带，证明邢增永没有办法经营，是邢增永自主没有经营意愿，且在之后没有办法经营。2、报警回执单一份，证明无法恢复供电的原因不在顾国明方。经当庭质证，原、被告双方对相对方提供的证据发表了各自的质证意见。对于顾国明提供的本诉证据，邢增永对证据1真实性无异议，但认为派出所没有资格出具房屋所有权人的证明。对证据2真实性无异议，但认为门牌号码不对。对证据3真实性无异议，但认为邢增永实际租赁的面积是450平方米。对证据4不认可，认为没有收到过。对证据5真实性及关联性均不认可，单据上没有邢增永旅馆的名字，对计算方式也不认可，认为邢增永租赁房屋旁边是开浴室的，浴室天天用水，无法计算。对证据6不认可，认为顾国明在2012年7月把邢增永的水电都停掉了，产生的水费不是邢增永使用的，与邢增永无关。对于邢增永提供的本诉证据，顾国明对证据1真实性无异议，从2008年开始，都是现金支付的，到后来邢增永说没有钱，有一个月租金了让顾国明拿去，顾国明就拿了，顾国明认可这样的支付方式，但认为仍是先付后用。对证据2真实性无异议。对于邢增永提供的反诉证据，顾国明对证据1真实性无异议，但认为与邢增永要证明的内容无关联。对证据2中的旅客登记簿真实性、关联性均有异议，认为与法庭调取证据无法匹配；对法庭调取的证据无异议，但认为与营业损失无关联。对证据3真实性、关联性、合法性均有异议，认为有发票不代表有人入住，更不代表有相应收入。对证据4不认可，认为没有关联性。对证据5真实性有异议，认为与本案无关，也不是系争房屋内的。对于顾国明提供的反诉证据，邢增永对证据1真实性不予认可，认为没有盖章。对证据2真实性无异议，但认为里面的内容没有得到公安核实，且与本案无关。上述顾国明提供的本诉证据1、2、3及邢增永提供的本诉证据1、2，邢增永提供的反诉证据1、2中的境内旅客查询、顾国明提供的反诉证据2，相对方对真实性均无异议，且与本案有关联，故本院依法予以确认。对于顾国明提供的本诉证据4，因邢增永未认可收到，而顾国明未能提供签收依据，故本院不予认定。对于顾国明提供的本诉证据5，因并非缴纳依据，且邢增永未予认可，故本院不予认定。对于顾国明提供的本诉证据6，邢增永虽认为不是其使用产生的，但未能提供相应依据，故本院对该证据的真实性依法予以认定。对于邢增永提供的反诉证据2中的旅客住宿登记簿、3、4、5，因顾国明未予认可，故本院不予认定。对于顾国明提供的反诉证据1，因邢增永未予认可，故本院不予认定。另，根据邢增永的申请，本院传证人汪某某、张某某、郁某某出庭作证。证人汪某某述称，其与邢增永是老乡，经常去邢增永开设的月明旅馆打牌，那里有三个棋牌桌，天天开门的。其一般是晚上去打牌，打通宵的，白天不去。2012年7月21日晚上去打牌，到第二天早上五点左右停电了，还报警了，警察来了说去法院解决。后来其又去过七八次，但没有电，不能打，但下面旅馆的门开着的。其也认识房东的，房东自己住在三楼，就在邢增永租赁的房屋的三楼。证人张某某述称，其与其他证人是朋友关系，所以经常一起去邢增永开设的旅馆打牌，棋牌室有三个房间。其2012年7月21日去打牌，凌晨停电了，后来去了几次都停电，所以就不去了。棋牌室天天开门的，旅馆也开着，但其没有进去。停电原因其不知道，但停电那天房东在场的。证人郁某某诉称，其与邢增永的委托代理人秦义荣是朋友关系，月明旅馆的棋牌室是收费的，15元每小时。2012年7月22日上午9、10点钟，秦义荣让其过去，说旅馆没电了让其陪着去看看，其之前也去过的。旅馆没有人，但门是开着的，楼上漆黑，其去的时候邢增永和秦义荣都在，但其不认识原告。之后其也去过几次，但都没有电，不好营业了。顾国明对上述证人证言认为停电的事情顾国明不否认，但证人陈述的其他事情，都与邢增永开设旅馆无关，对价格也没有实质的证据。邢增永对上述证人证言无异议，认为与事实相符。本院对上述证人证言中停电这一事实依法予以确认，其他事实因顾国明未予认可，故本院不予认定。又，根据邢增永的申请，本院依法申请上海市高级人民法院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对系争房屋内装饰工程造价进行了鉴定。鉴定单位出具司法鉴定意见书一份，鉴定结果为：上海市奉贤区金钱公路XXX号2楼及3楼装饰工程造价为556,302元。后，鉴定单位出具司法鉴定意见书（补充说明）一份，载明：所涉及人工、材料、机械价格按施工期间的信息价2008年10月-12月至2009年1-2月记取，系争装饰工程造价为473,536元。顾国明对上述司法鉴定意见书认为依据不当、内容不符，不能作为判案依据：1、其中有属于顾国明所有的部分，未扣除。2、报告中有实际不存在的部分。3、存疑部份，数量、材质与实际不符。4、其他部分，即消防系统不存在。5、鉴定依据中，除了委托函外，其他鉴定依据都适用不当。邢增永对上述司法鉴定意见书认为价格偏低，但与事实相符，合法有效。本院对上述司法鉴定意见书及其补充说明均依法予以确认。对于顾国明提出的异议，本院认为，1、顾国明认为属于顾国明所有的环氧地坪、钢化玻璃门门框、砖块隔墙，均不在本次鉴定报告范围内，故对顾国明要求扣除的意见不予采纳。2、轻钢龙骨隔墙、阻燃地板、消防系统等均存在于现场，故对顾国明要求扣除的意见不予采纳。3、鉴定单位按照2000定额作为鉴定依据于法有据，故对顾国明提出的异议不予采纳；关于涉及的人工、材料、机械价格，本院认定应当根据施工期间，即2008年10月至2009年2月的建设工程价格市场信息计取。综上，本院认定系争房屋内装饰工程造价为473,536元。再，根据邢增永的申请，本院依法申请上海市高级人民法院委托上海东华会计师事务所有限公司对上海市奉贤区金钱公路XXX号月明旅馆的经营损失进行审计。审计单位出具司法鉴定意见书一份，鉴定意见为：1、月明旅馆按《公安查询信息》为入住依据，以2014年11月18日鉴定协调会确定的价格进行计算，月明旅馆2009年至2012年期间的收入为180,037元，如将同一时间，同一房号有多人入住，按一间房价格计算，调整后收入为139,204元。2、本次鉴定的月明旅馆《公安查询信息》尚不够完整，以日为单位，目前4年中有记录的天数为331天。3、邢增永提供的2010年、2011年发票记账联反映，有部分月份《公安查询信息》无客人入住记录，但同一月份发票有开具行为。4、邢增永提供的2010年1月至2011年11月的税收完税证明反映，月明旅馆按定额交税，每月额定税费为262.50元。5、邢增永未能提供完整的成本资料，按一般住宿业必需的成本项（包括：租赁费、水电费、装潢费摊销、固定资产折旧、物料费、人工费）计，目前仅有租赁费为确切费用。6、参照经济科学出版社出版《2013年企业绩效评估标准值》，小型住宿和餐饮业的主营业务利润率优秀为46.1%、良好为35%、平均为20.6%、较低为7.3%、较差为-1.2%；成本费用利润率优秀为10.2%、良好为6.5%、平均为1.9%、较低为-8.9%、较差为-14.1%。顾国明对上述司法鉴定意见书客观性、真实性无异议，但对关联性不认可，认为邢增永自2012年7月不具备经营资质和条件，不存在营业额损失。邢增永对上述司法鉴定意见书不认可，认为：1、发票没有计算入收入；2、派出所的入住人员信息材料没有登记入内，故无身份证入住人员没有计入。本院对上述司法鉴定意见书依法予以确认。本院对于邢增永的经营利润计算方式确定如下：1、同一时间同一房号入住多人的，按一间房价格计算，故按照《公安查询信息》计算，2009年至2012年期间收入为139,204元。2、《公安查询信息》尚不够完整，以日为单位，4年中有记录的天数为331天，本院按照331天收入为139,204元计算，得出每日收入为420元。3、邢增永开具的发票与《公安查询信息》无法匹配，由于发票上无客人入住时间和入住房间信息，且本院在上述第2条中已将《公安查询信息》进行完善，故对发票不作为收入认定的依据。无身份证客人的派出所查询信息亦无入住时间和入住房间信息，亦不能作为收入认定的依据。4、邢增永缴纳定额税，无法作为收入认定的依据。5、邢增永未能提供完整的成本资料，无法按照成本计算利润。6、因邢增永无法提供成本资料，无法参照成本费用利润率计算利润，故本院采用主营业务利润率计算利润，根据鉴定单位提供的鉴定意见，本院采纳平均利润率20.6%计算利润损失。综上，本院认定邢增永每日利润为86.52元。基于上述认定的证据，本院确认如下事实：2008年9月19日，顾国明与邢增永签订《房屋租赁协议书》一份，约定：顾国明将坐落于上海市奉贤区金钱公路XXX号2楼、3楼400平方米出租给邢增永开旅馆使用；租赁期限自2008年11月1日起至2018年10月30日；租金前五年为45,000元每年，后五年为46,500元每年，房租半年一次，先付款后使用；邢增永租用期间的水、电、通讯费等由邢增永自理，顾国明每月按水、电表抄见数向邢增永收取；邢增永在该房屋内进行装饰，须确保安全，不得影响房屋的结构。合同签订后，邢增永对系争房屋进行了装饰装修，并在以系争房屋为经营场所申请个体工商户营业执照，在系争房屋内开设上海市奉贤区月明旅馆进行经营。合同签订后，邢增永均以现金方式向顾国明支付房屋租金，后双方变更租金支付方式为一月一付。邢增永向顾国明支付房屋租金至2012年6月30日。2012年7月22日凌晨，顾国明对系争房屋进行断电，并至今未恢复供电。另查明，系争房屋为宅基地房屋，户主为顾国明，宅基地所有权证面积为270平方米。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，顾国明与邢增永签订的《房屋租赁协议书》是双方真实意思的表示，且不违反相关法律、法规的规定，应为合法有效，双方均应恪守。对于顾国明要求解除双方之间的租赁合同关系的诉讼请求，邢增永亦表示同意，故本院依法予以确认。租赁合同解除后，邢增永应当将系争房屋返还顾国明，故对顾国明要求邢增永搬离系争房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。根据双方变更后的约定，房屋租金一月一付，邢增永已向顾国明支付租金至2012年6月30日，顾国明在未向邢增永催讨租金的情况下，在2012年7月22日即对系争房屋进行停电并至今未恢复供电，导致邢增永租赁房屋开设旅馆的租赁目的不能实现，顾国明的行为显属违约，应承担相应的违约责任。对于顾国明辩称因系案外人原因导致无法恢复供电，并非顾国明责任的辩解意见，本院认为，顾国明作为出租人，有使租赁物处于适合使用收益状态的义务，因案外人原因导致租赁物瑕疵的，仍应由出租人承担责任，故对顾国明该辩解意见，本院不予采信。2012年7月22日后，邢增永开设的旅馆因停电导致无法经营，租赁目的不能实现，故对顾国明要求邢增永支付2012年7月22日之后的房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。本院对顾国明要求邢增永支付2012年7月1日起至2012年7月22日的房屋租金2,750元的诉讼请求依法予以支持。对于顾国明要求邢增永支付2012年1月至6月的水费1,500元的诉讼请求，因顾国明及邢增永在庭审中均确认邢增永每月的水费为100元，故本院对顾国明要求被告邢增永支付2012年1月至6月水费500元的诉讼请求依法予以支持。对于顾国明要求邢增永恢复房屋原状的诉讼请求，因邢增永的装饰装修系经顾国明同意而进行的，而本案系争合同的解除系顾国明的违约行为导致的，故顾国明要求邢增永将系争房屋恢复原状的诉讼请求于法无据，本院不予支持。对于邢增永要求顾国明支付停业损失的诉讼请求，本院认为，顾国明的停电行为导致邢增永开设的旅馆无法营业，应赔偿邢增永的相应损失。损失的计算方法，采用鉴定意见平均利润率20.6%标准，每日为86.52元，自2012年7月22日起至判决日止合计84,443元。对于邢增永要求顾国明赔偿装修、添加设施损失的诉讼请求，本院认为，邢增永添加的设施未形成附合，可由邢增永搬离，故对邢增永要求赔偿添加设施损失的诉讼请求本院不予支持；对于已形成附合的装饰装修，应由顾国明赔偿邢增永剩余租赁期内的装饰装修残值损失170,602元。对于邢增永要求顾国明支付违约损失（剩余租赁期内的预期利润损失）的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十一条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）顾国明与被告（反诉原告）邢增永之间的房屋租赁合同关系。二、被告（反诉原告）邢增永于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市奉贤区金钱公路XXX号的房屋。三、被告（反诉原告）邢增永于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）顾国明自2012年7月1日起至2012年7月22日的租金人民币2,750元。四、被告（反诉原告）邢增永于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）顾国明自2012年1月至2012年6月的水费人民币500元。五、原告（反诉被告）顾国明于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）邢增永自2012年7月22日起至判决日止的停业损失人民币84,443元。六、原告（反诉被告）顾国明于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）邢增永剩余租赁期内的装饰装修残值损失人民币170,602元。七、对原告（反诉被告）顾国明的其余诉讼请求不予支持。八、对被告（反诉原告）邢增永的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币962元，由原告（反诉被告）、被告（反诉原告）各半负担。反诉案件受理费人民币17,800元，由原告（反诉被告）、被告（反诉原告）各半承担。案件鉴定费人民币30,000元（被告已垫付），由原告承担。案件审计费人民币41,000元（被告已垫付），由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 倪黎明
代理审判员 苏 姝
人民陪审员 杨士芳
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 郑伟丹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。