江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏03民终1466号
上诉人（原审被告）张文涛。
委托代理人吴宝剑，江苏红杉树律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）相绕军。
被上诉人（原审原告）刘雪芹。
二被上诉人共同委托代理人侯淑惠，徐州市泉山区王陵法律服务所法律工作者。
上诉人张文涛因与被上诉人相绕军、刘雪芹房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州经济技术开发区人民法院（2015）开民初字第0500号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理。上诉人张文涛及其委托代理人吴宝剑，被上诉人相绕军、刘雪芹的委托代理人侯淑惠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年3月12日，张文涛与江苏万隆公司签订租赁协议一份，约定江苏万隆公司将坐落于徐州经济技术开发区蟠桃山路16号综合楼一、二层部分房屋出租给张文涛，租赁面积约为1600平方米；租赁期限从2009年5月1日至2014年7月30日（含让给张文涛3个月装修期），张文涛装修需经江苏万隆公司同意，年税费后净租金为40万元，另交保证金3万元；租期内张文涛不得私自整体转租转借此房，为了多样化经营，可以部分招租、转租，否则视为单方违约，承担违约责任。
2009年3月15日，张文涛将上述房屋出租给江苏新合作惠客隆连锁超市有限公司（以下简称江苏惠客隆超市），约定租赁期限从2009年5月1日至2014年7月30日（含让给江苏惠客隆超市3个月装修期），年税费后净租金为47万元。
2012年1月6日包括上述房屋在内的蟠桃山路16号综合楼（建筑面积4315.68平方米）所有权登记在相绕军名下，同年2月6日土地使用权人登记在相绕军、刘雪芹名下。
2012年2月28日，相绕军、刘雪芹与张文涛签订租房协议一份，约定相绕军、刘雪芹将坐落于蟠桃山路16号综合楼一、二层部分房屋出租给张文涛，租赁面积约为1600平方米，年税后净租金为40万元，张文涛一次性付一年租金，先付款后用房；张文涛另付综合保证金3万元，协议期满张文涛无违约行为相绕军无息退还；张文涛应在期满前一个月的1号前付清下一年度房租、一年一付，以此类推，否则视为张文涛违约，自愿提前终止解除协议，综合保证金不予退还，承担违约责任，造成相绕军损失由张文涛承担；租赁期限为从2012年2月28日至2014年12月30日（含相绕军让给张文涛3个月装修期），期满前2个月双方另行协商签订协议，同等价格条件张文涛享有优先权，否则视为张文涛放弃续租，相绕军有权另行出租；租期内张文涛不得私自整体转租转借此房，为了多样化经营，可以部分招租、转租，否则视为单方违约，承担违约责任；违约方承担守约方本协议租金标的20%的违约金及所造成的其他损失；因张文涛房租已支付至2012年8月1日，相绕军不再向张文涛另行收取，张文涛在2012年8月1日前1个月再支付下年房屋租金（2012年8月1日-2013年8月1日），2014年8月1日至2014年12月30日为相绕军让免租装修期。
2012年6月28日张文涛支付相绕军35.54万元，相绕军出具了收到房屋租金35.54万元的收据。2013年6月27日张文涛支付相绕军35.54万元，相绕军出具收条一份，内容为：“今收到张文涛所交金山桥开发区蟠桃山路16号综合楼一、二层房屋租金叁拾伍万伍仟肆佰元整（2013.8.1号-2014.12.31）”。
2014年7月28日，张文涛与徐州爱客来超级市场连锁有限公司（以下简称徐州爱客来超市）签订了租房协议一份，约定张文涛将涉案的房屋出租给该超市，租赁期限从2014年7月31日至2021年1月30日，年税费后净租金为60万元。
2014年8月26日，张文涛出具说明（承诺）一份（由相绕军姐姐相春霞书写，张文涛签名），内容为：本人张文涛承租相绕军名下徐州市金山桥开发区蟠桃山路16号1-2门面经营超市，2014年12月30日到期后，本人愿意放弃优先承租权，合同到期不再继续承租该房，同意相绕军现对外出租，承诺于2014年12月30日前无条件将房屋交付，若到期不能交房，按照每月6万元支付实际使用房屋的租金，直至交还房屋。
2014年8月27日，相春霞以相绕军的名义与张文涛就涉案的房屋签订租房协议一份，约定租赁期限从2015年1月1日至2021年2月1日，年税费后净租金为50万元。
2014年8月28日，相绕军通过手机向张文涛发出如下短信息：“张文涛您好，我与您签订的徐州金山桥经济开发区蟠桃山路16号房屋的租赁合同即将到期，2014年8月25日你已书面承诺不再继续承租，请尽早做好准备，以免到期后您不能返还房屋造成损失。另郑重声明，关于此房屋的出租，本人均未授权任何人代签租赁合同，如有意愿承租应与我本人亲自签订租赁合同。否则，非本人亲自签订的租赁合同均不是我所作出的意思表示，对本人没有法律约束力，因此造成的一切损失和后果都与我无关。特此声明。”
2014年9月28日，相春霞向张文涛借款10万元，并向张文涛出具借条一份。
2014年11月28日，张文涛通过银行卡向相绕军的银行卡转款40.25万元，作为2015年的房屋租金（张文涛陈述：按与相春霞签订协议约定的年租金50万元，扣除相春霞所借10万元及未交付部分房屋相应部分的租金）。
原审法院认为，1、相绕军与张文涛之间的债权债务关系依法成立并生效。相绕军与张文涛签订的租房协议系双方间真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按协议履行各自义务。相绕军将房屋交付张文涛使用后，张文涛应当按照双方约定支付租金，在租房协议到期时返还房屋。双方在履行协议过程中，相绕军出具的收据载明，一年的房屋租金低于协议约定的金额，应视为双方对于租金进行了变更，即原年租金从40万元变更为35.54万元。
2、根据双方的租房协议，租期内张文涛不得私自整体转租转借承租房屋，而张文涛与相绕军签订租赁协议时，张文涛已将房屋出租给江苏惠客隆超市，相绕军对江苏惠客隆超市在涉案房屋经营并未提出异议，应视为其允许张文涛将涉案房屋转租给江苏惠客隆超市。后张文涛在履行协议过程中又将涉案房屋出租给徐州爱客来超市，但相绕军在合理期限内也未提出异议，故相绕军要求张文涛承担违约金的诉讼请求，不予支持。
3、双方约定的房屋租赁期限届满前，张文涛承诺租赁期满不再继续承租该房，于2014年12月30日前无条件将房屋交付，若到期不能交房，按照每月6万元支付实际使用房屋的租金，直至交还房屋。虽然相绕军的姐姐相春霞以相绕军名义与张文涛签订涉案房屋的租赁合同，但相绕军在次日及时告知张文涛相春霞无权代理其签订协议，相春霞的行为未有得到相绕军的追认，其与张文涛签订的租赁合同无效。相春霞的行为也不构成表见代理的条件，故张文涛辩称相春霞的行为构成表见代理的主张，不予采信。虽然张文涛直接通过银行转账的方式将租金汇入相绕军的银行账户，但并不能形成其欲造成既成事实的法律后果。张文涛在租赁期限届满后未按时交付房屋，系违约行为，应当按照其承诺支付房屋使用费用，即每月按6万元计算。相春霞向张文涛借款系另一法律关系，张文涛以应交付的款项冲抵借款无法律依据，不予支持。遂判决：一、被告张文涛于本判决生效后十日内将向原告相绕军、刘雪芹承租坐落于徐州经济技术开发区蟠桃山路16号综合楼一、二层的房屋（面积约为1600平方米）返还相绕军、刘雪芹，并支付从2015年1月1日至返还房屋之日的房屋使用费（按每月60000元计算，扣除张文涛已付402500元）。二、驳回原告的其他诉讼请求。
上诉人张文涛不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、上诉人在2014年8月26日出具的说明，其内容系被上诉人的姐姐相春霞所写，该事实足以认定相春霞的行为构成表见代理。相春霞代表被上诉人就房屋续租事宜与上诉人进行磋商，行为后果应当由被上诉人承担，被上诉人在相春霞的代理行为已经完成的情况下，撤销代理权，对上诉人不发生法律效力。2、涉案房屋实际所有权人为相春霞，其为了规避法律责任将房屋登记在被上诉人的名下。上诉人租赁房屋历次都是与相春霞磋商，被上诉人仅为旁听，并不关心协议内容。房屋实际为相春霞所有，上诉人要求被上诉人提供购买房产的资金来源。故请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人相绕军、刘雪芹答辩称：被上诉人认为相春霞不构成表见代理，根据相关法律规定，构成表见代理合同的条件：1、行为人没有获得本人授权与第三人签订了合同。2、合同的相对人在主观上必须是善意的、无过失的。如果相对人明知或者理应知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已经终止，而仍然与行为人签订合同，就不构成表见代理。本案上诉人明知涉案房屋所有权人系被上诉人，2012年2月28日签订的租赁合同也是上诉人与被上诉人之间签订，履行合同也是上诉人与被上诉人之间履行，被上诉人2014年8月28日已经明确告知上诉人没有委托代理人代为签订房屋租赁合同，上诉人就已经明知相春霞没有代理权，到2014年12月31日4个月的时间上诉人完全就房屋租赁问题与被上诉人协商签订，但是上诉人没有向被上诉人做出承租的意思表示，这期间的原因只有上诉人知道。综上，请求二审法院驳回上诉
经当事人确认，本案的争议焦点为：1、2014年8月27日案外人相春霞与上诉人签订租房协议的行为是否构成表见代理；2、双方当事人应否按照2014年8月27日的合同履行。
二审查明事实和一审法院查明的事实相一致。
本院认为，关于相春霞与上诉人签订租房协议的行为是否构成表见代理的问题。上诉人主张相春霞的行为构成表见代理，上诉人有理由相信相春霞代表了被上诉人。上诉人2012年2月28日就与被上诉人签订了租房协议，在该协议消防安全条款部分栽明“甲方只为乙方提供原楼整体消防验收单消防审核书资料；房产证、土地证；……”，从协议的内容能够看出上诉人从2012年开始承租涉案房屋时就清楚知道房屋的产权人为二被上诉人。2014年8月26日，上诉人出具了放弃优先承租权的说明，虽然该说明的内容系被上诉人的姐姐相春霞所书写，但是签字系上诉人自愿，不存在胁迫的情形。上诉人认为既然说明的内容为相春霞所写就认为相春霞有权代表被上诉人房屋租赁，该观点不能成立。合同法第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”由此可见，表见代理的基本构成要件第一要有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由，第二相对人须善意无过失。从以往双方签订的协议及交易习惯看，上诉人清楚知道房屋的所有权人是被上诉人，上诉人能够意识到虽然相春霞是被上诉人相绕军的姐姐，但是不代表相春霞有权对房屋进行处分、收益，因此，相春霞与上诉人2014年8月27日签订租房协议的行为不构成表见代理。上诉人主张相春霞为房屋实际的所有权人，应当由上诉人对其主张的事实进行举证，上诉人未能举证证明该事实，应承担举证不能的不利后果。故被上诉人有权对房屋进行占有、使用、处分、收益，因此上诉人与相春霞2014年8月7日签订的租房协议对被上诉人不具有约束力。上诉人在2012年2月28日的租房协议期满后，应当及时返还涉案房屋，逾期不返还应按照其出具的说明计算租赁期满后的房屋占用费。
综上，上诉人张文涛的上诉理由和请求均不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3925元，由上诉人张文涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦国渠
审 判 员 陈 颖
代理审判员 崔金城
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 宗 正