上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四（民）初字第672号
原告刘智芳。
委托代理人朱莺。
被告蒯新乐。
被告傅仲元。
原告刘智芳诉被告蒯新乐、傅仲元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月11日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2015年7月22日公开开庭进行了审理。原告刘智芳及其委托代理人朱莺、被告傅仲元到庭参加诉讼。被告蒯新乐经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘智芳诉称，2014年6月29日，原告与被告蒯新乐签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定，被告蒯新乐将上海市天钥新村XXX号XXX室（以下简称系争房屋）公房承租权以人民币95万元（以下币种均为人民币）之价格转让给原告。原告分三次（即5万元、30万元、60万元）付清房款，被告蒯新乐于2014年9月29日将系争房屋交付给原告。2014年9月30日，原告将系争房屋包租给上海我爱我家房屋租赁置换有限公司，包租期为两年，租金3，600元／月，并在2014年10月24日收到第一笔租金。2014年11月8日，被告傅仲元手持与被告蒯新乐签订的十年期租赁合同至系争房屋，赶走了租客并占用了系争房屋，为此，原告报警，而被告傅仲元以被告蒯新乐欠借四万元、系争房屋租金用以还款为由占用系争房屋。因被告蒯新乐在交房时并未告知该情况，之后，原告多次报警，均未解决，原告聘请律师起诉需要被告傅仲元手中十年期租赁合同，被告傅仲元逼原告拿出一笔钱才肯出示租赁合同并撤出系争房屋，原告被迫给被告傅仲元人民币2.6万元，被告傅仲元于2014年12月3日收到钱款并搬出系争房屋。在此期间，原告损失两个月租金0.7万元，取得系争房屋后又支付更换房屋内设备0.2万元、中介费0.115万元、聘请律师费0.2万元，最后以低于包租价300元的价格出租。原告认为，原告购买房屋在先，两被告在房屋属于原告后又签订的房屋租赁合同应属无效，被告傅仲元占房给原告造成了经济损失，现找不到被告蒯新乐，故请求法院判令：1、确认被告蒯新乐与被告傅仲元签订的十年租赁天钥新村XXX号XXX室合同无效；2、被告傅仲元赔偿原告经济损失4万元（包括租金差价损失1.4万元及付给被告傅仲元2.6万元等损失）；3、诉讼费由被告承担。
被告蒯新乐未答辩。
被告傅仲元辩称，不同意原告的诉讼请求。2012年5月19日，被告蒯新乐向被告傅仲元借款4万元整并出具借条，双方协商定于2012年6月18日之前归还所有借款，如到期未能归还，将被告蒯新乐位于徐汇区天钥新村XXX号XXX室的房产租借给被告二年用于归还借款。2014年11月初，在被告蒯新乐无能力偿还借款后，被告傅仲元安排人员住进系争房屋，被告傅仲元与被告蒯新乐之间的租赁合同是合法有效的。被告蒯新乐的身份证、户口本均在被告傅仲元处。原告提出其向被告蒯新乐购买系争房屋，要求被告傅仲元提供租赁合同，后双方达成协议，原告支付被告傅仲元2.6万元，被告傅仲元收到钱款后将租赁合同原件、借条原件等转交给了原告，被告蒯新乐和其父亲的身份证复印件、户口本也交付于原告了。本案因债务在先，买卖在后，故被告傅仲元现要求继续行使租赁权。
经审理查明，系争房屋是公有住房，原承租人为被告蒯新乐。
2014年6月29日，原告刘智芳（系乙方）与被告蒯新乐（系甲方）签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定，甲方将其承租的坐落于上海市徐汇区天钥新村路XXX号XXX室及灶间，租赁部位使用面积14.8＋5.3平方米的公有住房承租权转让给乙方；转让成交价格为60万元；补充条款同时约定，甲方应于签订买卖合同当日将该房屋租用居住公房凭证交于上海我爱我家房屋租赁置换有限公司保存，双方应于经该房屋所在地的物业公司同意出售该房屋后（即物业公司在上海市公有住房差价换房征询表上加盖公章后）5日内最迟于2014年8月30日前至上海市徐汇区房地产交易中心办理房屋过户手续；甲方于款清后5日内将该房屋交付乙方，交付标志为甲乙双方签订物业交验单（房屋交接书），附件二约定了付款时间及金额：1、乙方于2014年6月29日支付甲方定金5万元整，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分；2、待徐汇区房地产交易中心出具《差价换房通知书》2日内甲乙双方至交易中心指定银行由乙方支付甲方房款60万元整（含定金）支付予甲方（专款专用存入资金监管银行），甲方向乙方出具收款凭证，上海市徐汇区房地产交易中心于2014年9月16日在备注栏下方盖章，备注栏内容为，甲乙双方签订本合同，经审核符合有关规定，坐落于徐汇区天钥新村XXX号XXX室及灶间公有住房受让人为刘智芳，该公有住房系受让取得。当天，原告与被告蒯新乐签订协议，约定，本次合同约定的价格为60万元整，现双方友好协商达成如下协议，以资共同遵守：一、乙方同意另行补偿甲方装修补偿款35万元整并签订补偿协议，该价格不体现于双方签订的该房屋的《合同》内。乙方于甲方将该房屋内的户口迁出后2日即交易中心过户后当日于甲方，甲方出示收据…。三、本协议自双方签字之日起生效。本协议为合同的一部分，若本协议与合同有异议，以本协议为准。合同签订后，原告于2014年6月29日向被告蒯新乐支付5万元定金，2014年9月4日被告蒯新乐收到原告女儿朱莺银行本票30万元，2014年9月29日原告通过中国工商银行向被告蒯新乐支付房款60万元。
2014年9月1日，被告蒯新乐（甲方）与被告傅仲元（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定，甲方将天钥桥路XXX号XXX室出租给乙方，租赁期限自2014年9月1日起至2016年10月1日，房屋租金每月3，000元，租用期内，乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋使用权、乙方需担全部责任，并赔偿甲方损失，⑴乙方擅自将房屋转租、转让或转借，⑵乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益，⑶乙方无故拖欠房屋租金（天数空白）天，⑷连续三个月不付所有费用；该协议第三条第3项同时约定，在租赁期间内，甲方必须确保乙方的正常居住，不得将乙方租用的房屋转租（卖）给任何第三者，或在租赁期间内房租加价。
2014年10月14日，原告取得系争房屋《上海市租用居住公房凭证》，该凭证显示，出租人为上海徐房（集团）有限公司，发证日期为2014年10月14日，承租人为刘智芳，房屋地址位于天钥新村XXX号XXX室，使用面积14.80平方米，灶间5.3平方米。
2014年11月10日，因被告傅仲元入住系争房屋，原告与被告傅仲元发生纠纷，为此报警110。
2014年12月3日，原告（甲方）与被告傅仲元（乙方）协商达成协议，约定，（一）乙方手中的蒯新乐和其所签订的从2014年9月1日开始的十年租赁合同租金用于还蒯新乐个人借款4万元的合同，因蒯新乐本人目前难以找到，无法确认其真实性，甲方在收房前蒯新乐没有告知有这个租赁合同存在，蒯新乐有欺诈嫌疑，甲方保留对蒯新乐追诉的权利；（二）甲方同意支付乙方人民币贰万陆仟元整，在乙方转交甲方房屋，乙方身份证复印件、十年租赁合同以及蒯新乐借款条后支付。从此以后，乙方和这个房屋没有关系了，如今后再有其他人持租赁合同找上门来，由乙方出面解决。（三）甲方和乙方共同到房子里验收，验收移交材料完毕，甲方将款项一次性打入乙方银行卡内，乙方提供银行卡号码，（四）今后，由甲方向法院起诉蒯新乐追讨损失，乙方和蒯新乐的4万元借款及十年租赁合同没有关系了。协议签订当日及次日，原告先后分八次向给被告傅仲给付钱款2.6万元整（其中招商银行转账凭证注用途为借款）。
另查明，2012年5月19日，被告蒯新乐向被告傅仲元出具借条一份，内容为：今本人蒯新乐XXXXXXXXXXXXXXXXXX，因家庭需要资金周转向傅仲元借款人民币现金肆万元整，经双方协商定于2012年6月18日之前归还所有借款；如到期未能归还借款将本人位于徐汇区天钥新村XXX号XXX室的房产租借给二年用于归还借款。
2012年5月19日，被告蒯新乐出具收条一份，内容为：今本人蒯新乐XXXXXXXXXXXXXXXXXX收到现金人民币肆万元。
以上事实，除原告、被告傅仲元庭审陈述外，另有《上海市公有住房承租权转让合同》包括附件补充条款、备注栏、定金收据、收款收据、《上海市租用居住公房凭证》、借条、收条、《房屋租赁协议》、协议、银行流水单、110报警单、户口簿等书证佐证，本院予以确认。原告出示的居间方为我爱我家的《房屋租赁合同》，拟证明现出租系争房屋的租金为3，300元，原告有租金差价损失，经质证，被告傅仲元表示与己无关，本院认为，该材料无签约人签名，仅有中介公司盖章，不具备证据的形式要件，故不予认定。原告出示的佣金收据，经质证，被告傅仲元表示与己无关，本院认为，该材料与本案无关联性，故不予认定。原告出示的其与上海家营物业管理有限公司签订的房屋出租委托合同，拟证明，原告将系争房屋包租给中介公司，租金为3，600元，经质证，被告傅仲元表示与己无关，本院认为，该材料真实性无法确认，故不予认定。原告出示的其聘请律师的合同，拟证明原告支付律师费2，000元，经质证，被告傅仲元表示与己无关，本院认为，原告未进一步提供付款凭证，且本案诉讼原告未聘请律师，故不予认定。原告出示的个人贷款借款合同、医保记录及残疾证，经质证，被告傅仲元表示与己无关，本院认为，与本案无关联性，故不予认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。虽然被告蒯新乐与原告于2014年6月签订了系争房屋的转让合同，但原告于2014年10月取得系争房屋的承租权，被告蒯新乐作为系争房屋的承租人于2014年9月1日与被告傅仲元签订的《房屋租赁协议》，且被告蒯新乐于2012年5月向被告傅仲元借款时，其出具的借条载明如到期未归还借款，以系争房屋租借二年用于归还借款，故系争房屋的承租权变更是在租赁期间发生变动，根据“买卖不破租赁”的法定原则，两被告之间的租赁合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。由于原告至今未提供其要求确认十年租赁合同文本，故原告刘智芳要求判令两被告签订十年租赁天钥桥路XXX号XXX室合同无效之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。原告自愿与被告傅仲元达成以2.6万元折抵被告蒯新乐4万元债务，由被告傅仲元放弃租赁权的协议，现双方履行完毕后，原告要求被告傅仲元赔偿其经济损失4万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告蒯新乐经本院合法传唤未到庭应诉，视为自动放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、驳回原告刘智芳要求判令被告蒯新乐与被告傅仲元签订的十年租赁天钥新村XXX号XXX室合同无效之诉讼请求；
二、驳回原告刘智芳要求被告傅仲元赔偿经济损失人民币4万元之诉讼请求。
案件受理费减半收取计人民币880元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 汪俭蓉
人民陪审员 宋雷萍
人民陪审员 赵倩玲
二〇一五年八月十三日
书 记 员 邓瑜佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十条租赁物在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。