山东省五莲县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）莲民一初字第84号
原告：五莲金丰工贸有限公司
委托代理人：李成龙，山东竞天律师事务所律师。
被告：李华明
委托代理人：赵涛，山东阳尔律师事务所律师。
原告五莲金丰工贸有限公司（下称原告）与被告李华明（下称被告）厂房租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李成龙、被告李华明及委托代理人赵涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告双方于2010年9月23日签订《厂房租赁合同》，合同约定2011年9月30日前被告应当交付给原告第二、三年的房租132000元，合同还约定如果被告拖欠房租满一个月，原告有权要求5%的违约金并可以解除合同。因被告至今未交付第二、三年的房租，故请求判令解除双方签订的合同，支付原告违约金6600元，实际占用费5500元，安装时使用的电费1000元，使用期间的水费1300元。
被告辩称：1、原告违约在先，没有按约定交付全部厂房，无权要求被告承担违约金并解除合同，其诉求不符合法律规定。2、原告所诉实际占用费、水电费没有合法依据。3、因原告没有履行合同约定，要求原告依约履行合同交付全部厂房，并退还一年期间所侵占属于被告租赁范围的部分厂房的租赁费及赔偿被告的经济损失。
经审理查明：2010年8、9月份，被告李华明欲租赁厂房从事车辆配件加工，就找其朋友赵某帮忙联系，赵某又找其朋友王某帮忙联系，王某又找其朋友郑某帮忙联系，郑某将被告介绍给原告法定代表人吴启爱。经协商，原、被告双方于2010年9月23日签订《厂房租赁合同》一份，合同约定：原告将其合法拥有的位于五莲县洪凝镇后疃村的厂房租给被告使用，租赁期限五年，自2010年11月1日起至2015年10月30日止，租赁费每年66000元，第一年房租66000元于2010年10月1日前交付，第二、三年房租132000元于2011年9月30日前交付，第四、五年房租132000元于2013年9月30日前交付；出租的厂房为现状出租，被告可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构；租赁期间，被告应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，原告有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。
合同订立后，被告于2010年9月30日交清第一年租金66000元，原告将自己原来厂区从中间垒上墙，形成南北两个独立的院落，并将南院的厂房三排及前排的宿舍三间、办公室三间交付给被告使用，前排的平房四间仍由原告居住使用，餐厅二间原、被告共同放置物品，后面的一间大车库由原告放置车辆使用，第二排厂房西边的仓库一间也由原告使用。被告于2010年11月30日成立五莲县捷安汽车配件制造厂（个人独资企业），主要进行汽车刹车片、汽车制动系统配件生产和销售。被告开始与原告合用变压器，后被告自行安装了一台变压器供生产使用，并使用原告的水。原告仍使用自己原来的变压器。2011年9月13日，第一年租赁期届满前，被告以原告未按约定将厂房全部交付为由通过特快专递给原告寄发了一份《催告履行合同通知书》，要求原告于三日内向被告交付所占场所，否则被告将拒付后续租金。原告于2011年9月16日给被告发了一份《催告履行合同通知书复函》，对被告提出的意见进行了答复，认为双方签订的是厂房租赁合同，而非整个区域的租赁合同，办公区域、车库、仓库、车棚并不包括在内，并要求被告结清拖欠水电费。后双方未协商成功，被告未按合同约定时间2011年9月30日前支付第二、三年的租赁费，至2011年11月28日原告起诉之日，被告仍未支付，并对租赁物一直使用至今。
上述事实，有原告提供的双方签订的厂房租赁合同、收款收据、被告提供的催告履行合同通知书、复函，证人赵某、王某、郑某的证言及双方的当庭陈述予以证实，并且本院到现场进行了实际勘察，可以采信。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案当事人约定租金的支付期限及违约责任，被告主张因原告未全部交付出租房屋，影响被告的生产经营，所以被告拒绝交付房屋租赁费。故本案双方争议的焦点系租赁物的范围。双方签订的厂房租赁合同中只是约定原告将其合法拥有的位于五莲县洪凝镇后疃村的厂房租给被告使用，但未对厂房的具体范围或面积进行明确约定，双方亦未达成补充协议，故应参照双方签订合同的目的及案件实际情况来确定。本案原、被告租赁的标的物系厂房，被告租赁厂房的目的系进行汽车刹车片的生产。通过本院到现场勘察，原告已将南院的厂房全部交付给被告，被告也正常进行生产。对于被告关于原告居住的四间房屋及餐厅、车库、仓库未交付的主张，因原告在2010年厂房租赁前即在此居住，并对房屋进行装修，原告有两辆车放在车库，此事实在被告租赁时已客观存在，且此事实的存在对被告的正常生产并不构成根本性的影响。而且被告在双方签订租赁合同后长达近一年的时间才对租赁物的交付提出异议，不符合交易规则和正常操作。被告提供的证人赵某、王某的证言，只能证明当时被告想独院租赁，而当时南北院相通，尚未形成独立的一个院，证人证言并不能明确双方的租赁范围。且证人赵某与被告李华明曾系同事，系朋友关系，其兄弟赵有伟、其侄子赵振国现皆在被告处工作，对其证言的可信度有所影响。而证人郑某的证言亦不能证实当时的租赁范围。被告主张原告违约在先、享有先予履行抗辩权的意见，并无充足的证据来支持，不能认定原告构成根本性违约。而被告未按期支付租金的行为，按合同约定及法律规定，已构成根本性违约，原告可以要求解除合同，并按约定要求被告支付滞纳金。合同解除后，被告应当返还租赁物，并按约定支付占用期间的租金。原告主张自2011年11月1日至2011年11月28日的租赁费5500元，按应支付租金132000元的5%支付违约金6600元，有合法依据，本院予以支持。对原告主张的被告安装时使用的电费1000元，使用期间的水费1300元，因双方未进行结算。原告只是估算数，被告不认可，本院在本案中不予处理，原告可在与被告结算或证据充分后另行主张权利。原告还主张被告未经许可对该房屋进行改装，构成对主体结构的破坏，亦是解除合同的一个充分条件。通过现场勘察，被告确在后排厂房的两堵墙上为方便出入开了两个小门，即使未经原告书面允许，尚不足以对整个车间的主体结构构成根本破坏，但在合同解除后，原告可以要求被告给予恢复原状。故，对原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、解除原告五莲金丰工贸有限公司与被告李华明于2010年9月23日签订的厂房租赁合同，被告李华明于本判决生效后三十日内将租赁物返还给原告五莲金丰工贸有限公司；
二、被告李华明支付原告五莲金丰工贸有限公司租赁费5500元、违约滞纳金6600元，共计12100元，于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费160元，由被告李华明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。
审 判 长 王振环
审 判 员 李志伟
人民陪审员 张 平
二〇一二年二月十三日
书 记 员 崔 鹏