广东省化州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）茂化法民二初字第185号
原告梁竞文。
委托代理人易琼、丁娟娟，广东经国律师事务所律师。
被告化州市宏泽房地产开发有限公司，住所化州市中山路1号。
法定代表人陈志芳，董事长。
委托代理人陈志泉，该公司业务经理。
委托代理人叶芝烈。
原告梁竞文诉被告化州市宏泽房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员车海飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人易琼，被告化州市宏泽房地产开发有限公司法定代表人陈志芳及其委托代理人叶芝烈、陈志泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年8月15日，原被告双方签订《广东省商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于化州市河西中山路宏泽花园十二层K套商品房，房屋面积按总面积计算，共142.11平方米（阳台、入户花园按建筑投影面积计算），其中套内建筑面积130.63平方米，公摊面积为11.48平方米。产权登记面积按建筑面积130.33平方米（其中阳台、入户花园产权登记面积按建筑面积计算）。合同约定的房款计价方式为：该商品房属预售，按套出售，按总面积计算，共142.11平方米（阳台、入户花园按建筑投影面积计算），每平方米￥2000元，如按产权登记面积计算，共130.33平方米（其中阳台、入户花园产权登记面积按建筑面积计算），每平方米￥2180.77元，总金额为￥284220元整。约定付款方式为银行按揭贷款方式。同时，合同约定涉案房屋交付使用后，合同约定的产权面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。如有差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内的，不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上至±3%以内的，按合同约定的房屋单价2180.77元／平方米计算，多退少补。双方约定如差异值为±3%至±6%内的，也按此单价执行。
同时，合同还约定被告应当在2010年6月30日前向原告交付房屋；在交付使用后的360日内办理权属登记备案，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，如属被告因受政府部门或国家政策约束以外原因的，每推迟一个月，被告向原告支付300元／套违约金。
合同和补充合同均约定原告在房屋交付使用前应按总房价的5%向被告预交办理房产证所需的费用。合同还约定供水、供电在房屋交付使用时交付使用。
合同签订后，原告在合同签订的当天向被告支付了首期房款，并向银行办理了按揭贷款，已支付完了全部的房款。2013年8月份涉案房屋就已经登记在原告的名下，但是，虽经原告多次催告，被告以原告不补交其要求的所谓的面积差异款就不能给证为由拒绝交付。依据合同约定和我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003）》第十八条的规定，原告本应在2011年6月30日取得房地产权证书，但是至今也没有取得，因此，原告认为被告应当于2011年7月1日起向原告支付原告延期取得房地产权属证书的违约金。
2014年4月，原告经向化州市房产管理局查询得知，房产证上登记的房屋的建筑面积141.86平方米、套内建筑面积119.20平方米。2013年8月30日，化州市房地产测绘所对涉案房屋进行测绘，现场勘查结果为房屋的套内面积为119.20平方米。因此，产权登记的房屋建筑总面积比合同约定的总面积少了0.25平方米，而产权登记的套内建筑面积合同约定的套内建筑面积少了11.43平方米，套内建筑面积误差比绝对值为-8.75%。在此情况下，被告不但不退还原告多支付的房款，还于2014年2月28日向原告出具通知，以产权登记的房屋建筑总面积比产权登记的套内建筑面积多了为由，要求原告补交房款才能领取房地产权证和维修基金存折。至此，原告才意识到被告在合同签订之初对房屋面积、计价方式和其它条款的设定就已经存在严重欺诈。被告提供的格式合同明显违反了我国《广东省商品房买卖合同示范文本》的规定，更违反了我国相关法律规定。
我国《商品房销售管理办法》第21条规定：按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的公有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。被告在合同要求原告以建筑面积计价，但是对面积差异范围没有约定，也没有约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。因此，应当视为没有约定或者约定不明确，进而适用《商品房销售管理办法》第20条和《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条的规定处理本案的面积差异。
依据该合同“本合同条款由广东省建设厅和广东省工商行政管理局负责解释”的说明，《广东省商品房买卖合同示范文本》第四条“预售商品房以套出售的，应按套内建筑面积计价”的规定，涉案房屋应以合同约定的套内面积计价，而不是被告提供的合同中所指的总面积或产权登记面积计价。因此，被告应当依据《广东省商品房买卖合同示范文本》和《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条的规定补偿原告套内建筑产权登记实际面积小于合同约定面积。
另，合同约定了供水、供电在房屋交付使用时交付使用，但是被告却要求原告交纳了3500元水电报装费，供水、供电属被告的义务，不应当收取费用，因此，报装费应当退还。
原告预收的办证费用，经原告调查，预交的办证费用严重超过国家要求，因此，被告预收的、支付后剩下的余额应该退还给原告。
综上所述，原告为维护自己的合法权益，打击商业欺诈，特向贵院具状，请求法院判决：一、判令被告立即向原告交付房地产权证书，并向原告支付逾期交付房产证的违约金，违约金自应交付之日的第二日开始按300元／月计算至实际取得房产证之日止，暂计至2014年4月，金额为10200元；
二、判令被告立即补偿原告因房屋产权实际面积小于合同约定面积误差比在3%以内（不含本数）的房款8527元，及其利息（利息按中国人民银行同期贷款利率自2009年8月15日计算至实际支付之日止），现暂计至起诉之日，约为2000元。误差比大于3%（含本数）以上部分的房款，按双倍计算为32685元，合计43212元；三、判令被告立即退还原告已经支付的水电报装费3500元；四、判令被告立即向原告退还多收取的办证费5591.9元；五、本案的所有诉讼费用由被告承担。（以上各项合计为62503.9元）。
被告辩称，一、答辩人并未逾期交付房产证给原告，因未构成违约，而不须支付违约金。
被告与原告双方在2009年8月15日签订《广东省商品房买卖合同》，在合同第八条约定：“出卖人应当在2010年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件（即该商品房经分期验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”同时，合同还约定：如遇“国家政策的约束或政府有关部门的原因延误商品房的验收”时，出卖人可据实予以延期交房给买受人。
1、而在2010年6月30日前，被告出卖给原告的预售商品房，未经有关部门分期验收合格，原告已装修使用。但《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”而在原合同第十五条关于产权登记的约定是“出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，这只是约定出卖人交资料给房产部门备案的义务，并不是约定房产部门发证的日期，是否能够发证，要经房产部门审查后，认为符合发证条件才能发证的，退一步说：建设部发布的《房屋登记办法》第三章第一节第三十条，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记，应当提交“房屋已竣工的证明”材料，而被告建造的房屋是2012年12月11日经验收合格备案的，因此被告将办理权属登记需由出卖人（即被告）提供的资料报产权登记机关备案的时间应从2012年12月12日起计算至2013年12月12日止。况且，由于被答辩人本人原因没有按时在房屋转移登记申请书上对本人提交的申请登记材料及信息是否真实、合法、有效作出承诺签章，直接导致了本公司没法按合同约定时间办理房地产权证，因此，应由被答辩人承担延误办理房地产权证的所有责任（见原告2014年5月4日写给本公司的证明）。因而答辩人不构成违约。原告在起诉状中向本公司索赔的理由不能成立。
2、在2012年6月答辩人就已向化州市房地产管理局全额缴交办理宏泽花园全部商品房权属证书的有关费用，并提出尽快办理买受人的权属证书（附申请办理房产证而交费的发票复印件数张）。同年8月至12月市房地产管理部门下属测绘所对被告卖给原告的房产面积进行测绘勘查，但由于该单位于2012年底领导、成员岗位进行了调整，直到2013年5月28日才在宏泽花园小区公示栏上对宏泽花园商住楼面积测绘成果进行了公示，并于2013年8月出具了原告梁竞文购买到化州市河西街道中山路1号宏泽花园商住楼第12层K房产权面积测绘成果报告书。为了加快办理宏泽花园商住楼权属证书，被告通过电话及短信通知宏泽花园所有业主，于2013年9月7日至8日在被告办公室，由市房地产交易所现场办公，接受宏泽花园全体业主对自己所购买的房屋转移登记手续进行申请，及对房产面积测绘成果报告书进行签名确认，并于2013年10月31日办结了登记发证手续。这是属于上述合同中“政府有关部门的原因延误商品房的办理产权登记备案发证”，而不是被告原因延误办理房产权属登记备案，故答辩人作为商品房的出卖人，也不属于交房后360日内办证，发房产证给买受人的范围。
3、被告依照合同约定将办理权属登记的资料交市房产部门登记备案，已于2013年8月13日把原告购买的商品房权属登记到被告名下，此后我公司便多次通知原告前来领取房屋转移办证资料与我公司人员一起到房产局进行办证，但原告置之不理，由于原告的原因，原告没有按时对自己所购买的房屋转移登记手续进行申请，及未对房产面积测绘成果报告书进行签名确认，及未对其本人提交的申请登记材料及信息真实、合法、有效作出承诺签章，直接导致我公司及房产局无法及时办理她的房产证，因此，我公司不构成“未能在规定期限内把房产权证书交给买卖人已构成逾期并违约”该条约定需承担的违约责任（附梁竞文2014年5月4日签名确认逾期办证的证明）。综上所述原告诉被告构成违约，并主张自应交付房产之日的第二日开始按300元／月暂计至2014年4月共10200元的违约金没有事实依据。
二、答辩人已依照合同约定的产权登记面积足额并超出约定的登记面积交付房屋给原告，因此原告的第二项诉讼请求因没有事实依据而不成立。
在本合同第三条、第四条约定了买受人所购商品房的基本情况，计价方式与价款，特别是第四条清楚注明：出卖人与卖受人约定按第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按总面积计算共142.11㎡（阳台、入户花园按建筑投影面积计算），每平方米为（人民币）2000元；如按产权登记面积计算，共130.33㎡（其中阳台、入户花园产权登记面积按建筑面积计算），每平方米为（人民币）2180.77元，总金额（人民币）284220元整。合同第三条约定总面积共142.11㎡（阳台、入户花园按建筑投影面积计算），其中套内建筑面积130.63㎡。该房含二个未封闭的阳台，按国家测绘局1991年5月发布的《房产测量规范》第8条第2点房屋建筑面积测算的有关规定：未封闭的阳台、挑廊按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。上述合同约定的总面积共142.11㎡（阳台、入户花园按建筑投影面积计算），其中套内面积130.63㎡，括号内注明了该房的未封闭阳台是按其投影面积的全部计算，并不是按《房产测量规范》未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，所以该约定是不规范约定，正因如此所以合同中约定“如按产权登记面积计算，共130.33㎡（其中阳台、入户花园产权登记面积按建筑面积计算）”，根据《房产测量规范》第8.1.4规定“房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积”，所以建筑面积就是该房的产权登记面积，合同中的上述约定将总面积及产权登记面积按平方米计价，虽然单价不同，但总房款是一样的，因此，原告方所指的按套内计算面积误差是没有法律法规依据的。现经房产测绘所测绘核实原告的房产测绘结果的面积（也即是建筑面积）为141.86㎡，房产局也是按此面积核发房屋产权证给原告的“建筑面积也即是产权面积为141.86㎡”，而原告在与被告商品房买卖合同中约定的产权登记面积（也即是建筑面积）为130.33㎡，因此应据《商品房销售管理办法》第十八条、第二十条、第二十一条之规定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定处理本案的面积差异。上述法律、法规及解释明确说明“商品房建筑面积由套内面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权、分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律法规的规定对其享受权利、承担责任。”司法解释第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理：合同没有约定或者约定不明确的按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应给予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%部分）的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
而在本合同中，双方已有明确的约定，约定按套出售并按产权登记面积计算共130.33㎡，现房产测绘结果核实的建筑面积为141.86㎡，以后，房产局也是按此建筑面积核发房地产权证书给原告的。因此，以后原告名下房地产权证书的产权登记面积比原预售商品房买卖合同约定的产权登记面积多出11.53㎡。由于双方原签订的预售商品房买卖合同第五条面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定），本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定的产权面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。如有差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价2180.77元／平方米计算，多退少补，同时双方约定如差异值为±3%至±6%内的也按上述单价计算。由于双方原签订的商品房买卖合同已有明确约定是按合同第四条第1种方式计价即约定产权登记面积单价为2180.77元／㎡。对此，被告已在2014年2月28日发出《通知》给原告，但原告至今未补交房款，对此，被告也保留反诉的权利。
三、答辩人不应退还已以原告名义办理报装的水电报装费。
合同附件一第10约定“独立水电表，电通到住户门口，水通到户内（预留一个水口）”但水电通到住户的门口这只是合同约定出卖人的义务，双方并没有在合同中约定要将独立的水表、电表办到住户（原告）的名下，现电表已登记在原告名下，水表为住户单独使用，明显已属原告的财产，因此，答辩人收回水表、电表的购买及报装费用是据合同的约定，是理所当然的，该约定并没有违反法律、法规的规定。故此，原告该主张也没有依据。
4、在2010年10月11日原告、被告双方签订了一份《补充合同书》。在《补充合同书》中第1条注明“由于化州市未实行商品房的土地分割，本公司在办理房地产权证时，不进行土地分割，在办理房地产权证时的费用按总房价的5%收取，该价款为总包干款。由于甲方的品牌，在办理上述权证手续时所享受的优惠政策而减少的应缴费用由甲方（即被告、出卖人）所得。因此，被告已付出了劳动，及所享受的优惠政策而少交的办证费用不可能退给原告，若这5%的总包干款在没能享受优惠政策办证时，是不足够应缴的办证费的，且被告人还要垫付因此包干办证费，对被告人多垫付的费用原告定会以办证费已包干为由，而不可能再支付给被告，而原告现在也没有任何证据证明其主张答辩人多收取了办证费5591.9元，而恰恰相反，原告应向被告补缴多出产权登记面积房款并按5%计算的办证费用。
综合上述，原告的起诉毫无事实及法律依据，其诉讼请求不能成立，请法院依法驳回其诉讼请求。
经审理查明，被告以出让方式取得位于广东省化州市河西中山路1号编号为化国字（2008）第0000372号和化国字（2008）第0000373号的两块土地使用权，并依法取得了（2008）101号建设工程规划许可证和440982200806120101号的施工许可证及化房（预售）许字（2009）第01号商品房预售许可证。2008年6月被告开始施工。2009年8月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要条款约定：原告购买被告位于化州市河西中山路宏泽花园十二层K套商品房一套，总面积共142.11平方米（阳台、入户花园按建筑投影面积计算），其中套内建筑面积130.63平方米，公摊面积为11.48平方米，产权登记面积130.33平方米（其中阳台、入户花园产权登记面积按建筑面积计算）；该商品房属预售，按套出售，按总面积计算，共142.11平方米（阳台、入户花园按建筑投影面积计算），每平方米￥2000元，如按产权登记面积计算，共130.33平方米（其中阳台、入户花园产权登记面积按建筑面积计算），每平方米￥2180.77元，总金额为￥284220元整；合同约定的产权面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；如有差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按合同约定的房屋单价2180.77元／平方米计算，多退少补。双方约定如差异值为±3%至±6%内的，也按此单价执行；出卖人应当在2010年6月30日前，将商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如属出卖人因受政府部门或国家政策约束以外原因的，每推迟一个月，出卖人向买受人支付人民币每套300元的违约金或如因买受人未能及时缴存维修基金或向出卖人预交有关办证费用而导致不能在预定期限内办理的，出卖人不承担任何责任；买受人在房屋交付使用前应按总房价的5%向出卖人缴交办理房产证所需的费用；每户水电安装由买受人负责，出卖人负责报装，每户收取人民币3500元，独立水电表，电通到住户门口，水通到户内（预留一个水口）。签订合同当日，原告向被告支付了首期房款。2009年10月14日，原告与化州市农村信用合作联社签订了《个人购房借款合同》，贷款以购买该涉案商品房。2010年，原、被告签订《补充合同书》，第1条约定：由于化州市未实行商品房的土地分割，被告在办理房地产权证时，不进行土地分割，在办理房地产权证时的费用按总房价的5%收取，该价款为总包干款；由于甲方的品牌，在办理上述权证手续时所享受的优惠政策而减少的应缴费用由甲方（即被告、出卖人）所得。2010年10月11日，原告依合同约定向被告缴交了办理房地产权证所需的费用、水电报装费3500元等费用。2012年12月11日，被告建设工程经验收合格备案。2014年5月5日，被告将该房屋办理转移登记到原告名下，但房产局尚未办理出原告的房产证。因发生纠纷，原告于2014年5月8日诉至本院，请求法院处理。
上述事实有建设工程规划许可证、施工许可证、广东省商品房买卖合同、广东省茂名市商品房预售许可证、补充合同书、收款收据、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、房地产面积测绘成果报告书、房屋转移登记申请书、房地产权证书、通知等材料证实。
本院认为，本案有四个争议焦点：
一、关于被告是否应交付房地产权证给原告的问题。
2014年5月5日，被告将该房屋办理转移登记到原告名下，但房产局尚未办理出原告的房产证，因此，原告请求被告交付房产证没有依据，本院不予支持。
二、关于被告是否应向原告支付逾期交付房产证的违约金的问题。
《商品房买卖合同》关于产权登记的条款只约定了被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，没有约定被告办理出房地产权证后交付房地产权证给原告的具体时间。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日”，该条款与上述《商品房买卖合同》中的约定在时间上不一致，因此，根据约定优于法定的原则，应依照双方在合同中的约定处理。2012年12月11日，商品房经验收合格，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，房屋经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。这是法律的强制性规定。原告在商品房未经验收合格前已使用房屋的行为不能说明房屋已经交付使用，因为这是违反法律的强制性规定，是无效的。合同约定被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的日期360日，应从竣工验收合格之日，即从2012年12月11日起至2013年12月止。另原告梁竟文出具的证明也说明是其本人原因没有按时在房屋转移登记申请书上对本人提交的申请登记材料及信息是否真实、合法、有效作出承诺签章，直接导致了被告没法按合同约定时间办理房产证，应由本人承担延误办理房产证的全部责任。被告已履行合同约定的义务，没有违约，是原告没有依约履行自己应尽的义务所导致。综上所述，原告请求被告从交付之日的第二日开始按300元／月计算至实际取得房产证之日止的违约金，没有事实及法律依据，本院不予支持。
三、关于商品房套内面积减少，但建筑面积不减少，被告是否需要退还房款给原告的问题。
因房地产权证尚未办出，无法得知涉案房屋的产权登记面积，因此，无法进行面积差异对比。原告主张以套内面积减少并以套内建筑面积误差比来计算请求返还房款不符合合同约定，也没有事实及法律依据，应予驳回。
四、关于被告是否应退还多收取的办证费5591.9元及退还水电报装费3500元的问题。
原、被告在《补充合同书》约定了按总房款的5%收取办证费用，该价款为总包干款，由于甲方（即被告）的品牌，在办理上述权证手续时所享受的优惠政策而减少的应缴费用由甲方（即被告）所得。合同没有约定上述费用多还少补。被告在《商品房买卖合同》中约定收取原告水电报装费3500元，这两项收费的约定系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，两项收费属多不退少不补，实则是原告委托被告代为办理行为，被告已为原告办理了房地产权证，也将电表、水表已登记在原告名下，被告已履行了合同义务并按合同约定收取费用符合法律规定，因此原告请求被告退还原告已经支付的水电报装费3500元及退还多收取的办证费5591.9元，没有事实及法律依据，本院不予支持。
综合上述，原、被告于2009年8月15日签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护，原、被告应依约履行合同各自的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告梁竞文的全部诉讼请求。
本案受理费减半收取为681.5元，由原告梁竞文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
代理审判员 车海飞
二〇一四年十二月三日
书 记 员 李宛霓