陕西省横山县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)横民初字第02646号
原告（反诉被告）横山县某某培训中心
法定代表人李某某
委托代理人李某某
委托代理人曹某某
被告（反诉原告）白某某
被告（反诉原告）雷某某，（又名雷某某）
原告(反诉被告)横山县某某培训中心与被告（反诉原告）白某某、雷某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月25日立案受理后，依法由审判员崔海涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人经传票传唤因故未到庭，其委托代理人李某某、曹某某到庭参加了诉讼，被告白某某、雷某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告横山县某某培训中心诉称:2008年5月16日，二被告租赁了原告院内一楼的两间房，用于生产服装、被子等。期限一年，年租金20000元（详见协议）。之后，被告以业务之需一直续租，并增加租房数量，到2013年所租房子的数量增加至一楼的三间教室，小办公室三间，年租金35000元，期间被告在原告院内搭建了四间彩钢房（其中一间已拆除）。2014年初，依据上级指示，原告所出租的房屋必须全部收回，原告随之通知被告终止租赁合同，尽快交回所租房屋，拆除彩钢房，恢复原状，但被告总以各种理由推脱，原告屡次催促无效果。目前被告已停止生产，且两年多的租金未交，无奈之下，原告只能诉至人民法院，请求人民法院依法判令：1、解除原、被告之间所订立的房屋租赁合同；2、判决被告立即交还所租房屋并拆除彩钢房，恢复原状；3、判决被告立即付清所欠房租费70000元以及取暖费5000元；4、判决被告承担本案诉讼等费用。
诉讼中原告将第3条诉讼请求变更为：被告缴纳2013年5月16日至2015年5月16日的房租，其余诉讼请求不变。
原告横山县某某培训中心向本院提交以下证据以支持其诉讼请求:
第一组：事业单位法人证书、组织机构代码证、法人身份证明，证明原告合法的法人主体资格。
第二组：2008年3月25日会议记录、房屋租赁合同、收条、会议记录四次。1、2008年3月25日会议记录，证明原告经过单位会议将单位房屋出租给被告；2、房屋租赁合同，证明原告与被告之间签订了真实有效的房屋租赁合同，合同约定：租赁期限为一年，租金为20000元；3、收条3支，证明被告向原告三次给付房屋租金的事实；4、会议记录四次，证明原告分别于2009年5月16日、2010年4月13日、2011年6月9日、2012年5月19日与被告续租的事实。
第三组：会议记录5次。1、2014年3月17日会议记录，证明政府经过召开会议要求单位将向外出租的单位房屋收回。原告按照政府要求，给被告进行提前告知；
2、2014年6月27日会议记录，证明原告召集会议，并要求被告尽快腾房，且房屋租赁期限已超期。
3、2014年8月22日会议记录，证明原告又一次召集会议，要求被告尽快搬出去，且房屋租赁期限已超期数月。
4、2014年9月2日、2014年10月9日会议记录，证明原告多次召集会议，并要求被告限期内腾出房屋，但是被告却置之不理，直至今日被告仍然强占原告的房屋不予搬迁。
被告白某某,雷某某答辩及其反诉请求:
被告白某某于2008年5月16日与原告签订房屋租赁合同，租赁原告两间教室用作被告做服装，当年租金20000元，第二年被告为扩大生产规模，找到原告商量长期租赁，并想在原告院中加盖三间彩钢房，当时口头约定租赁年限10年，被告也同意原告加盖三间彩钢房，被告购进设备增加人员，开始正常生产。不知为何原告法定代表人和其妻子经常找事，直到2014年农历9月，原告找两个人将被告正在生产的彩钢房毁于一旦，造成被告停产，机器被毁。被告多次找原告协商未果。被告已将2014年1月5日前的房租交清，后面租赁费因为原告拆被告彩钢房的原因未交，原告应赔偿被告损失后，被告才同意腾房并将其恢复原状，并且已经交还三间房。现反诉请求：1、原告支付被告违约金4000元；2、原告赔偿损毁被告机器、彩钢房和原告合同违约给被告造成其他损失共计500000元。
被告白某某,雷某某向本院提交以下证据以支持其抗辩理由:
收款收据一支，证明被告于2014年1月5日前的租赁费全部交清。
本院对原、被告提供的证据作如下认定：
对原告提供的第一组证据，被告无异议，可以采信。对原告提供的第二组证据，被告对其真实性无异议，因该组证据相互印证，可以证明原、被告于2008年经单位会议研究决定将原告院内两间房租赁给被告白某某，租赁期限从2008年5月16日至2009年5月16日，后被告继续使用，原告也经会议研究先后同意被告于2009年、2010年、2011年、2012年继续租赁并对租赁房间和租赁费进行调整以及被告先后交过房租事实。对原告提供的第三组证据被告有异议，认为其不知道。该组证据系原告单位会议记录对其真实性可以采信，但不能证明原告已通知被告要求解除合同。
对被告提供的证据，原告认为需要自己核实，但未提出相反证据佐证，该证据系原告单位职工所出具，被告租赁原告房间经营大漠驼客公司也属实，对其真实性可以采信，但记载的是2013年房租，被告证明付至2014年1月5日，但收据记载“2014.1.5”系其自己书写，无其他证据佐证，故只能证明被告将2013年全年房租交清的事实。
本院根据当事人陈述、举证、质证及法庭认证，查明以下事实：
原告于2008年3月25日，经全体会议研究决定将其院内一楼两间出租给被告白某某，并且于2008年5月16日原告与被告白某某签订了租赁合同。合同约定：原告将自己院内一楼两间房出租给被告白某某，每年租金20000元，付款方式：一次性付清。水、电费按表计算，暖气费按平米计费。租赁期限：2008年5月16日至2009年5月16日。任何一方违约承担4000元违约金。合同签订后双方已自动履行。合同到期后被告继续使用，原告也先后于2009年5月16日、2010年4月13日、2011年6月9日、2012年5月19日分别经全体会议研究也同意继续出租房屋给被告白某某。但是2009至2010年度租金约定为19000元；2010年至2011年度出租房屋变更为：一楼所有教室及小办公室一间，房租变更为：33000元；2011年至2012年度出租的房屋和租金不变。2012年至2013年度出租房屋变更为一楼教室四间和小办公室两间，房租费变更为：35000元。双方再未签订书面合同。在此期间被告经原告同意但未经审批私自在原告院内加盖彩钢房三间作为被告生产厂房。横山县残疾人联合会先后于2014年3月17日、6月27日召开会议要求将单位出租房屋收回，上级精神不允许向外租赁。原告也先后于2014年8月22日、9月2日、10月9日只是以会议形式要求被告搬出租赁房屋。现被告以原告私自拆除其修建的彩钢房给其造成损失为由不同意交剩余房租（房租已交付至2013年12月31日）和腾房。现被告仍占有原告院内座北向南一楼从左向右的小办公室一间、大教室三间、小办公室一间和座西向东从左向右第一间小库房，原告因此诉至法院。
本院认为，关于本诉，原告与被告白某某于2008年5月16日签订的租赁合同系双方协商一致的结果，属双方真实意思表示，未违法相关法律法规的规定，该租赁合同合法有效，应受法律保护。并且原告和被告白某某已经按约定履行了合同。合同到期后，被告白某某继续租用原告房屋，原告也经全体会议研究同意被告白某某一年度一年度继续租赁，并对租赁物和租赁费重新约定，视为原告和被告白某某双方之间以口头形式形成了新的房屋租赁合同关系并且双方也均按合同约定各自履行合同的权利和义务至2013年12月31日。从2014年起被告白某某仍使用租赁物，原告未提出异议，但原告和被告白某某即未再签订书面房屋租赁合同也未口头约定房屋租赁合同时间，依照《中华人民共和国合同法》相关规定，原告和被告白某某之间的房屋租赁期限视为不定期租赁，原告可以随时解除合同，但应当在合理期限内通知被告。庭审中原告虽然不能提供通知被告腾房的证据，但是其解除合同通知时间应为本院应诉通知书送达之日。故原告请求解除原与被告白某某之间房屋租赁合同，应依法予以支持。被告辩称双方口头约定租赁期限10年无证据支持，不予采纳；原告主张二被告交还所租赁房屋并拆除彩钢房，恢复原状之诉求，因原告与被告白某某双方已解除租赁关系，双方租赁权利义务关系终止，原告对该出租的房屋享有占有、使用、收益的权利，二被告系夫妻关系，并且共同在租赁房屋加工衣服，应将现在仍占有原来租赁原告院内座北向南一楼从左向右的小办公室一间、大教室三间、小办公室一间和座西向东从左向右的第一间小库房交付原告。故原告主张交付租赁房之请求成立，但其主张拆除彩钢房，恢复原状之诉求，因彩钢房系被告经原告同意自行出资未经审批私自修建的建筑物，属违章建筑，其拆除系行政法律关系，故对原告这一主张，本院不予支持；原告诉求被告付清所欠房租费70000元和取暖费5000元之主张，经查，原告诉讼中只主张2013年5月16日至2015年5月16日的房租费，被告已将房租交付至2013年12月31日，因双方约定租赁期届满，被告继续使用租赁物，原告没提出异议，原约定的租赁合同继续有效，只是租赁期限为不定期。故原、被告之间房租费仍为每年35000元，被告现共欠原告房租费为48222.23元（2014年1月1日至2015年5月16日），应予以支付原告。取暖费5000元原告不能提供计算依据，故不予采信。关于反诉，反诉原告主张以双方口头约定租赁期限10年，反诉被告违约应承担4000元违约金之反诉请求，因无证据支持其主张，其反诉理由不能成立；反诉原告请求反诉被告承担损坏其彩钢房及其机器设备和导致反诉原告和他人合同违约给其造成损失之主张，因属于侵权法律关系，反诉原告又在规定期限内未交反诉费，其反诉理由不予采纳，可另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:
一、解除原告横山县某某培训中心与被告白某某之间的房屋租赁合同；
二、被告白某某于判决生效后10日内支付原告横山县某某培训中心房租费48222.23元；
三、被告白某某、雷某某于本判决生效后30日内从原告院内座北向南一楼从左向右的小办公室一间、大教室三间、小办公室一间和座西向东从左向右第一间小库房搬出，将此房屋交付原告；
四、驳回原告的其他诉讼请求；
五、驳回二被告的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费830元，由二被告负担600元，原告负担230元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 崔海涛
二〇一五年十二月十日
书记员 宋子波