江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2805号
上诉人（原审原告）南京众华通测控设备有限公司，组织机构代码74539615-0，住所地南京市江宁经济技术开发区水阁路。
法定代表人王世玉，该公司执行董事。
委托代理人李根华，江苏刘洪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）浙江志盛测控技术有限公司，组织机构代码67131360-6，住所地浙江省诸暨市浣东街道工业园区。
法定代表人钟志明，该公司董事长。
委托代理人孔小晶，江苏和忠律师事务所律师。
上诉人南京众华通测控设备有限公司（以下简称众华通公司）因与被上诉人浙江志盛测控技术有限公司（以下简称志盛公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2013）江宁开民初字第141号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年7月1日立案受理后，依法组成合议庭于2014年7月17日公开开庭进行了审理。上诉人众华通公司的委托代理人李根华，被上诉人志盛公司的委托代理人孔小晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
众华通公司原审诉称，2007年7月16日，其与志盛公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由其将位于本区水阁路康平街综合生产楼的部分出租给志盛公司方，租赁范围为：一层东侧餐厅至展示厅（圆弧部分）、三楼除东侧全部标准间至展示厅（圆弧部分）以外的其他部分、四楼全部（以下简称涉案房屋）。租期为8年，即2007年12月8日至2015年12月8日；租金为全年180000元（不含税），按年支付，先付后租；合同并对违约责任等进行了约定。后其依约交付房屋，但志盛公司未按约支付房租、水电费等。双方曾因纠纷诉至法院，南京市江宁区人民法院作出（2011）江宁民初字第3474号民事判决，对2007年12月8日至2011年12月7日的租金（不含税）进行了处理，并认定志盛公司在涉案房屋内的员工为15人，但志盛公司一直谎称在涉案房屋内的员工为4至6人，并一直按此标准支付垃圾处理费。因双方约定的180000元年租金并不包含税款，但其已垫付税款114705.08元，该税款应由志盛公司承担。现志盛公司自2011年12月8日后的租金未交纳，亦未补足2008年6月至2011年1月的水电费及垃圾处理费，未交纳2011年4月21日至2012年9月20日的水电费及垃圾处理费。故诉至法院，要求志盛公司：1、支付自2011年12月8日至2012年12月7日的租金211860元（含税）并承担违约金423720元（按合同约定的年租金的2倍）；2、支付其所代为垫付的税款114705.08元；3、支付自2008年6月至2011年1月的水电费、垃圾处理费12250.22元及自2011年4月21日至2012年9月20日的水电费、垃圾处理费61733.61元。
志盛公司原审辩称，一、其并未拖欠租金，众华通公司要求其支付租金无法律及事实依据；二、其在履约过程中并无违约行为，无需承担违约金；三、众华通公司要求其承担税款无合同依据，其不应支付；四、其并未拖欠水电费、垃圾处理费，众华通公司应对要求其应付水电费、垃圾处理费的诉讼请求承担举证责任。综上，请求驳回众华通公司的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明，2007年7月16日，众华通公司（甲方）经中间人石某介绍与志盛公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其所有的位于南京市江宁区水阁路康平街综合生产楼的部分即涉案房屋出租给乙方，租赁范围为：“一层东侧餐厅至展示厅（圆弧部分）、三楼除东侧全部标准间至展示厅（圆弧部分）以外的其他部分、四楼全部”。租期为8年，即2007年12月8日至2015年12月8日。租金为全年180000元（不含税），乙方按年支付，甲方出具收款凭证，先付后租。双方在合同第十条“违约赔偿”一项约定：“任何一方违约需赔偿另一方经济损失，含直接损失及联带损失，直接损失按年租金的2倍计，联带损失视实际情况而定”。合同签订后，双方口头约定，由志盛公司对整栋大楼进行装修，众华通公司支付装潢款705633元，并约定志盛公司前三年（2007年12月8日至2010年12月7日）的租金540000元从705633元中扣取，剩余款项众华通公司直接交给石某。合同履行中，众华通公司代理志盛公司将涉案房屋的部分租给案外人南京亚润科技有限公司并代为收取租金，双方因此产生争议并诉至原审法院。2011年12月27日，原审法院作出（2011）江宁民初字第3474号民事判决认定合同签订后的前三年（2007年12月8日至2010年12月7日）的租金540000元已依约在应交给石某的款项中扣除。该判决并对2010年12月8日至2011年12月7日期间的租金进行了处理，在众华通公司应返还给志盛公司的所代为收取的租金中进行了扣除。该判决经双方上诉后，本院于2012年6月6日作出（2012）宁民终字第1253号民事判决驳回上诉，维持原判。
另查明，众华通公司交纳了其所有的综合生产楼的私营企业房产税82845.08元（自2008年1月日至2010年12月31日）。众华通公司就涉案房屋开具了2010年12月8日至2011年12月7日的房屋租赁发票以及2011年12月8日至2012年12月7日的房屋租赁发票。上述两张发票显示的实际租金总额均为211860元。
审理中，对众华通公司所主张的自2011年12月8日至2012年12月7日的租金，志盛公司认为虽然其认可众华通公司从支付给石某的装修款中扣除三年租金540000元，但这三年并未指明是哪三年，其在2007年、2009年均有直接支付租金的事实，加上从装修款中扣除的三年租金以及（2011）江宁民初字第3474号民事判决中处理的2010年12月8日至2011年12月7日期间的租金，其共计已经支付6年的租金。为证明这一事实，志盛公司提交了的中国工商银行电汇凭证一张，以证明2007年8月3日志盛公司汇款180000元给石某用以支付2007年12月8日至2008年12月7日的租金；志盛公司还提交了2009年12月18日石某出具的收条一张，载明：“今收到志盛测控技术有限公司2010年度（2009.12.8-2010.12.8）南京江宁开发区水阁路（康平街6号）众华通电子办公楼租金，共计人民币壹拾捌万元整”。众华通公司则认为上述两笔共计360000元租金包含在已扣除的540000元租金中。志盛公司为此申请证人石某出庭作证，经石某证实，已扣除的540000元租金包含上述360000元，剩余180000元由志盛公司支付了现金，已全部付清，用以支付前三年即2007年12月8日至2010年12月7日的租金。
对众华通所主张的税款114705.08元，众华通公司陈述其中包含自2008年至2010年所缴纳的私营企业房产税82845.08元及自2010年12月8日至2011年12月7日的房屋租赁税31860元，因为前三年志盛公司拒绝配合其对租赁合同进行备案，故其只能缴纳房产税，备案后其依法缴纳了两年的房租租赁税，每年31860元，上述税款应由志盛公司负担。志盛公司则认为房产税本应由所有人即众华通公司负担，对房屋租赁税双方并未约定，其亦不应承担。经原审法院依法调查，无论是否对外出租，私营企业均应就所有的房屋交纳房产税；房屋对外出租前税务部门征收单项房产税，对外出租后税务部门征收租赁税，其中包含房产税、营业税、教育附加税等，无论是单项房产税还是租赁税，缴纳主体均为房屋所有权人。
对原告众华通公司所主张的水电费、垃圾处理费，众华通公司陈述其所有的综合生产楼租赁给多家单位，未单独安装分户水电表，由其先行交纳全部水电费、垃圾处理费，在收取时按照各单位实际在岗的人数进行分摊，现其主张的水电费、垃圾处理费系根据之前被告志盛公司已交纳的水电费、垃圾处理费单人标准按照15人的标准所计算得出。众华通公司经庭后核实，认可2008年6月至2011年的水电费、垃圾处理费已分摊给各承租户并足额收取。对2011年4月21日至2012年9月20日的水电费及垃圾处理费，众华通公司仅提交了自行制作的计算表予以证实。志盛公司对此并不认可。
对众华通公司所主张的违约金标准，志盛公司认为如其构成违约，此标准过高，要求予以下调。
上述事实，有（2011）江宁民初字第3474号民事判决书、（2012）宁民终字第1253号民事判决书、《房屋租赁合同》、银行扣款专用凭证、房屋租赁发票、电汇凭证、收条、证人证言及当事人某
原审法院认为，众华通公司与志盛公司所签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同全面履行自己的义务。对众华通公司所主张的租金部分，生效判决已经认定2007年12月8日至2010年12月7日的租金全部结清，证人证言亦对此进一步予以证实；该判决还依法将2010年12月8日8日至2011年12月7日的租金一并进行了处理，志盛公司并无证据证明其交纳了2011年12月8日之后的租金，故其应当按约支付。对众华通公司所主张要求返还的税款部分，因其无论是否对外出租，均需缴纳私营企业房产税，且其所主张的租赁税的交纳主体亦为其自己，现双方并未就税款的承担作出明确约定，众华通公司要求志盛公司承担无事实及法律依据，原审法院不予支持。故志盛公司应当向众华通公司支付自2011年12月8日至2012年12月7日的租金180000元。对众华通公司所主张的自2008年6月至2011年1月的水电费、垃圾处理费12250.22元及自2011年4月21日至2012年9月20日的水电费、垃圾处理费61733.61元，其自认2008年6月至2011年1月的水电费、垃圾处理费已从各承租户中全部收足，现再要求志盛公司补交并无依据，不予支持；对自2011年4月21日至2012年9月20日的水电费、垃圾处理费，众华通公司既未证实其在此期间所交纳的总额，亦未证实在此期间实际承租户的总人数，法院无法计算，故亦不予以支持。对众华通公司所主张的违约金部分，虽然志盛公司存在逾期支付房租的违约行为，但众华通公司未举证证明因此给其所造成的损失，故原审院依法予以核减，酌定以应交纳的房租为基数，按照银行同期贷款利率的1.3倍予以支持。根据双方约定的先付后租原则，志盛公司至迟应在2011年12月7日交清2011年12月8日至2012年12月7日的租金180000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：1、浙江志盛测控技术有限公司支付南京众华通测控设备有限公司租金180000元并承担违约金（自2011年12月8日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至本判决确定的给付之日止），于判决发生法律效力之日起10日内付清；2、驳回南京众华通测控设备有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费16177元，财产保全费4520元，合计20697元，由众华通公司负担16178元，志盛公司负担4519元。
上诉人众华通公司不服原审判决，向本院上诉称，1、原审法院认定事实不清。被上诉人实际使用租赁物，必然产生水电费、垃圾费等，上诉人按以前的分摊标准进行了计算，被上诉人应当承担该项费用为61733.61元。2、原审法院适用法律错误。双方合同约定的租金是不含税，上诉人应得租金为180000元／年，加上应付税款应是211860元，原审法院未予支持，属适用法律错误；双方约定的违约金是租金的两倍，原审法院调低至银行同期贷款利息的1，3倍，明显过低，至少也应承担120000元违约金。请求二审法院：1、撤销一审判决；2、改判被上诉人立即支付自2011年12月8日至2012年12月7日租金211860元，并承担违约金120000元；3、被上诉人立即支付上诉人为其代付税款114705.08元，4、被上诉人立即支付自2011年4月21日至2012年9月20日水电费、垃圾处理费61733.61元；5、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人志盛公司二审辩称，一审法院事实基本查清，除要求被上诉人支付180000元的租金有误外，其余适用法律正确，请求驳回上诉人的诉讼请求，维持原审判决。
上诉人对原审法院查明事实部分引用的已生效（2012）宁民终字第1253号民事判决书认定的事实持有异议，上诉人认为其并不认可该判决。双方当事人对原审法院查明的其它事实不持异议，对当事人不持异议的事实经本院审查属实，予以确认。
二审另查明，涉案房屋的第四层由被上诉人使用，被上诉人认可其于2014年2月份左右搬出。上诉人提供了2011年4月到2012年11月涉案房屋电表每月的抄表记录，该表有其他楼承租户的签字确认，被上诉人未在该表上签字确认，从该表记载数字统计，被上诉人使用的四楼上述期间内共用电8860度，折合价款7353.8元。
再查明，已生效的（2012）宁民终字第1253号民事判决中认定2010年9月21日众华通公司将志盛公司承租的房屋供电中断，经派出所民警协调后恢复供电。2011年3月31日，众华通公司再次中断志盛公司的供电，直到2011年4月30日恢复。众华通公司在该案中对中断供电事实不持异议，但主张是志盛公司欠电费其才中断供电。该案判决志盛公司支付众华通公司2011年3月、4月水电费、垃圾费、公共分摊费3057元。
此节事实，有被上诉人提供的抄表记录、（2012）宁民终字第1253号民事判决书与二审开庭笔录在卷证实。
本院认为，双方当事人签订的涉案房屋租赁合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。关于双方争议的合同年租金中180000元是否应含税问题。在前6年的合同履行中双方均按180000元标准履行，被上诉人并未交纳其他费用，且上诉人在之前的履行过程中并未提出异议。已生效的（2012）宁民终字第1253号民事判决进一步确认了该事实，本案中上诉人提出被上诉人每年除了支付租金180000元外，还应承担租赁房屋私营企业房产税31860元，无合同与法规依据，原审法院不予支持，并无不当。关于上诉人主张原审法院对违约金调整过低问题。上诉人并未举证证明因被上诉人的违约致其损失大于原审法院调整后的违约金数额，故上诉人该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人主张的水电费问题。双方在之前的合同履行过程中，水电费均是按实际发生交纳，上诉人二审提供的2011年4月至2012年11月的抄表记录有其他承租户的签字确认，该抄表记录显示被上诉人使用的四楼在其未搬出前产生的7353.8元电费，应由被上诉人承担。关于上诉人主张的水费、垃圾费问题。本院认为，因双方产生纠纷上诉人断电，被上诉人已在其它场所经营，涉案房屋未能正常经营上诉人有相应的责任，与之前水电费及垃圾费相比较，2011年4月没有供电，生效判决认定志盛公司承担2011年3月、4月水电费、垃圾费、公共分摊费就达3057元。在此之后的近18个月的电费仅7353.8元，与之前相差很多，足以证明被上诉人未能在涉案房屋内正常经营，造成被上诉人不能正常经营与上诉人断电有关，原审法院已支持了上诉人要求被上诉人支付未正常经营期间的全部租金请求，在被上诉人未能提供证据证明水费具体数额的情况下，未支持上诉人要求被上诉人支付水费与垃圾费并无不当。
综上，原审法院部分事实认定不清，本院应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市江宁区人民法院（2013）江宁开民初字第141号第一项；
二、撤销南京市江宁区人民法院（2013）江宁开民初字第141号第二项；
三、被上诉人浙江志盛测控技术有限公司于本判决生效之日起10日内支付上诉人南京众华通测控设备有限公司电费7353.8元；
四、驳回上诉人南京众华通测控设备有限公司的其它诉讼请求。
二审案件受理费16177元，由上诉人众华通公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一四年八月十六日
书 记 员 罗程允