广东省雷州市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湛雷法民一初字第8号
原告雷州市南兴镇高流水村民小组。
法定代表人陈群德，系该村民小组组长。
委托代理人陈师，系广东雷三元律师事务所律师。
被告吴保合，男。
委托代理人吴保辉，男。
委托代理人黄健，系雷州市公职律师事务所律师。
原告雷州市南兴镇高流水村民小组诉被告吴保合租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年3月5日公开开庭进行了审理。原告雷州市南兴镇高流水村民小组法定代表人陈群德、委托代理人陈师，被告吴保合的委托代理人吴保辉、黄健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，座落在高流水村雷公岭207国道东边的土地是高流水村民小组的集体土地。2005年3月8日，高流水村原第三生产队部份人员未经高流水村村民大会或村民代表大会同意，私自以高流水村第三生产队名义与被告吴保合签订《土地租赁合同》，约定将原告在雷公岭207国道东边约20亩的土地租赁给吴保合使用，期限30年。该合同的签订，不仅未经民主议定程序，约定的租金偏低，而且被告在使用过程中还多占用了10亩土地，侵害了村集体的利益，也违反了法律的禁止性规定。为此，1、请求依法确认高流水第三生产队与吴保合于2005年3月8日签订的《土地租赁合同》无效；2、判令被告吴保合将涉案土地交回原告使用；3、判令被告承担本案的诉讼费。
原告雷州市南兴镇高流水村民小组对其主张在法定举证期限内向本院提交如下证据：1、《土地租赁合同》复印件，证明该合同未经民主议定程序。2、（2011）湛雷法民初字第583号及（2012）湛雷法民初字第5号开庭笔录，证明双方曾对《土地租赁合同》的内容进行确认。
被告辩称，1、《土地租赁合同》约定租赁的土地当时由第三生产队使用，实际上是原告及第三生产队与其签订，且原告在《土地租赁合同》上盖章确认。2、本案已过诉讼时效。3、涉案土地为建设用地，并非农业用地。4、原告在签订合同后，再以未经民主议定为由请求确认合同无效，无事实依据。5、按《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》规定，租赁期限30年是合法的，而且合同某一条款的公平与否不是合同无效的理由。6、原告诉其多占用10亩土地无事实依据。故请求驳回原告的诉讼请求。
被告吴保合对其抗辩在法定举证期限内向本院提交如下证据：1、雷州市发改局雷发改（2005）60号《关于建设农副产品贸易中心的批复》、雷州市鲜绿农副产品贸易中心《营业执照》复印件，证明租赁合同涵盖的土地用于举办支农企业。2、湛江市人民政府湛府函（2011）24号《关于同意雷州市附城镇等25个镇级土地利用总体规划（2010—2020）的批复》及规划图，证明租赁合同涵盖的土地属于建设用地。3南兴镇人民政府《证明》、南兴镇规划办公室《证明》及《城镇规划图》，证明租赁合同涵盖的土地属于建设用地。
经庭审质证，原告认为被告证据1、2、3项的真实性无法确认，且与本案无关。被告认为原告证据1未提交原件，不能确认真实性；对证据2的真实性无异议，但对证明内容有异议。本院认为，原告所提交的证据1、2项，业经（2011）湛雷法民初字第583号案及（2012）湛雷法民初字第5号案开庭质证确认；被告所提交的证据1、2、3项均为政府机关的正式文件，且经本院遂一核实，故本院对原告所举的第1、2项证据；被告所举的第1、2、3项证据；本院现场勘查笔录及本案的庭审笔录的真实性和证明力予以确认，并用以作为认定本案案件事实的依据。
经审理查明，2005年3月8日，南兴镇高流水村经济合作社、南兴镇高流水村第三生产队与吴保合签订《土地租赁合同》，将坐落在高流水村雷公岭207国道东边，属高流水村民小组（高流水村经济合作社）集体所有，并由高流水村民小组原第三生产队村民使用的约20亩土地，租赁给吴保合建设雷州市鲜绿农副产品贸易中心市场。该土地四至：东至高流水村陈兆明、陈和仁等人园；西至207国道；南至溪；北至兆森、陈二、乔林、兆武、榇宏园。双方约定；1、承包期30年（即2005年3月8日至2035年3月8日止），总承包款107000元。2、交款方式：第一次交款，签订合同之日交50000元。第二次交款，鲜绿公司工程竣工在二十天内交57000元。3、乙方若不按合同交款，乙方在承包地所建的不动产应无偿归甲方所有。4、乙方在承包期间，若因土地权属争议，均由甲方负责。5、承包期满后，乙方可以按原价续包。若无需要承包，乙方的不动产可以双方商议，甲方按质论价补偿乙方。该《土地租赁合同》上有南兴镇高流水村经济合作社盖章确认，有使用该承包地的高流水村原第三生产队村民陈石、陈安生等15人签名。合同签订后，被告按合同约定，支付了原告承租金。原告按合同约定，将土地交由被告平整开发。2005年8月5日，雷州市发展和改革局给被告吴保合开办的“雷州市鲜绿农副产品贸易中心”发出雷发改（2005）60号《关于建设农副产品贸易中心的批复》，同意被告吴保合建设雷州市鲜绿农副产品贸易中心。此后，被告吴保合在该租赁土地上建设起包括办公楼、货栈、冰库、地磅、仓库等动产和不动产设施（其中：房屋建筑面积约7900平方米）。经现场勘查，被告吴保合实际使用的土地面积为29.15亩。
另查明，根据湛江市人民政府湛府函（2011）24号《关于同意雷州市附城镇等25个镇级土地利用总体规划（2010—2020）的批复》及规划图，涉案土地坐落在雷州市南兴镇城镇总体规划控制范围内，属于规划区控制范围内预留用地。
再查明，原告雷州市南兴镇高流水村民小组属雷州市南兴镇南兴村民委员会管辖，但南兴镇高流水村民小组没有印章，只有雷州市南兴镇高流水经济合作社印章。南兴镇高流水村民小组与南兴镇高流水经济合作社是同一组织机构。
案经庭审，由于原告不同意调解，故无法履行调解程序。
本院认为，本案属土地租赁合同纠纷。2005年3月8日，原告高流水村原第三生产队作为甲方与被告吴保合签订的《土地租赁合同》，其合同主体不适格。根据《农村土地承包法》第十二条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包”的规定，涉案土地当时虽由高流水村原第三生产队部份村民使用，但所有权属原告高流水村民小组集体所有，依法应当由有所有权的原告雷州市南兴镇高流水村村集体经济组织或者村民委员会发包，高流水村原第三生产队部份村民对村集体所有的土地无处分权。根据《中华人民共和国村民组织法》第二十四条第（八）项“以借贷、租赁或其它方式处分村集体财产”须“经村民会议讨论决定方可办理”的规定，该《土地租赁合同》的签订，未经该村村民集体民主议定程序，违反了法律的强制性规定，而且承租人吴保合不属该集体组织成员。依照《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款之规定，该《土地租赁合同》也未能取得镇级人民政府的批准。《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款规定“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”。第十二条还规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。据此，由于承租人吴保合在农用地上进行建设，至今尚未依法变更土地用途，故高流水村原第三生产队作为甲方与被告吴保合签订的《土地租赁合同》无效。原告提出“《土地租赁合同》未经民主议定程序，主张合同无效”，证据充足，理由充分，本院予以采纳。据此，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国农村土地承包法》第十二条、《中华人民共和国村民组织法》第二十四条第（八）项、《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第十二条、第四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、雷州市南兴镇高流水村经济合作社与吴保合于2005年3月8日签订的《土地租赁合同》无效。
二、限被告吴保合自本判决生效之日起一个月内自行处理地上附着物，将土地交还原告雷州市南兴镇高流水村民小组。
案件受理费2444元，由被告吴保合负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 陈永南
审 判 员 李 儒
人民陪审员 王仁凤
二〇一三年四月十五日
书 记 员 谢 倩