安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖03民终876号
上诉人（原审原告）：张顺龙，男，1966年11月6日出生，汉族，居民，住江苏省泗洪县。
委托诉讼代理人：李晓琴，安徽达安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：于克俭，男，1964年8月20日出生，汉族，农民，住安徽省怀远县涡北新城区。
委托诉讼代理人：赵平，安徽卞和律师事务所律师。
上诉人张顺龙因与被上诉人于克俭物权保护纠纷一案，不服安徽省怀远县人民法院（2017）皖0321民初6322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张顺龙及其委托诉讼代理人李晓琴，被上诉人于克俭委托诉讼代理人赵平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张顺龙上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由于克俭承担。事实与理由：一、原审判决认定“原告张顺龙所购买的涉案房屋既然一次性付清了购房款，完全可以办理房屋所有权证，不需要在蚌埠市房地产交易管理所进行网上备案，此种情况不符合交易习惯”的事实错误。张顺龙所购房屋为预售商品房，进行商品房买卖合同备案为房屋买卖的必备环节，因张顺龙找寻安徽宜顺置业有限公司办理房屋所有权登记未果，曾多次向有关部门诉求办理土地使用权证及房屋所有权证，均未予以答复，未办理房屋所有权证非张顺龙过错。二、原审判决认定“原告的购房款全部是以现金的方式支付，且数额巨大，未开具正式购房发票，仅是一份收条，此行为也不符合常理”的事实错误且与本案争议事由无关，购房款支付方式为买卖双方合意而定，买卖双方以支付现金的方式进行交易符合约定自由原则。三、原审判决认定“原告主张未办理房屋所有权登记手续是因为无法找到安徽宜顺置业有限公司负责人，鉴于原告张顺龙与安徽宜顺置业有限公司负责人张顺虎的特殊关系，此种说法不符合实际”的事实错误。虽张顺龙与张顺虎二者系兄弟，但其兄弟张顺虎仅为安徽宜顺置业有限公司股东之一，办理涉案房屋产权证未果有其他多种未知因素，同时张顺龙一直向有关部门诉求办理房屋所有权证。四、原审判决认定“原告提供的证据不能证明该涉案房屋已由安徽宜顺置业有限公司交付给原告并实际占有”的事实错误。张顺龙签订购房合同，同时购买两处紧邻房屋，约定房款已支付完毕且在蚌埠市房地产交易管理所进行网上备案，两处房屋已由安徽宜顺置业有限公司交付给张顺龙并实际占有。涉案房屋在一直处于招租的状态下被于克俭强行非法占有，涉案房屋外的另一房屋已出租，有房屋租赁合同为证，同时在原审中已明确表示涉案房屋内楼梯为张顺龙所建，足以证明张顺龙实际占有涉案房屋。五、原审判决依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条认定张顺龙不能证明其实际占有房屋而驳回其诉讼请求，适用法律错误。张顺龙已交付全部购房款，即具有期待开发商交付并转移房屋所有权的权利，同时其已进行商品房预售合同登记备案，该备案属于特殊的不动产登记，对房屋买卖进行了公示，即具备对抗第三人的效力，开发商在此种情形下对房屋设定抵押，不能对抗已进行登记备案的买受人，即不能以张顺龙未取得房屋所有权否定其对涉案房屋所享有的占有使用权。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，判决结果有失公允，变相纵容了于克俭对张顺龙所购另一房屋的侵占。
于克俭辩称，一审法院认定事实和适用法律正确，应驳回张顺龙的上诉请求，维持原判。对涉案房屋的网签备案不能证明张顺龙对涉案房屋享有所有权，张顺龙未实际出资购买涉案房屋，张顺龙无权主张于克俭对涉案房屋侵权。
张顺龙向一审法院起诉请求：1、要求于克俭立即从涉案房屋搬走。2、要求于克俭赔偿因强行占有张顺龙房屋所造成的财产损失23198元（暂从2017年9月15日开始按照每月每平方租金50元计算至2017年11月14日，后续损失计算至实际搬出之日止）。3、于克俭承担本案诉讼费用。
一审法院查明：安徽宜顺置业有限公司有张顺虎、汤宜国、张顺贵三个股东，法定代表人为张顺虎，张顺龙与张顺虎系兄弟。2010年，安徽宜顺置业有限公司开始在怀远县涡北新城区新三中东北侧新河小区建商住楼。2012年11月12日，张顺龙购买了该公司开发建设的该小区9#S104、105号商铺，全部以现金的方式由其在家中交纳给安徽宜顺置业有限公司，并由该公司三个股东共同出具收条一份给原告。2012年11月13日，安徽宜顺置业有限公司与张顺龙通过网上签订了涉案房屋的买卖合同并在蚌埠市房地产交易管理所进行网上备案。张顺龙已一次性交付全款。安徽宜顺置业有限公司因借于克俭款，于2015年2月7日向于克俭出具借条一份，载明暂用新河小区售楼处和9号商铺S104、105作抵押，限期六个月，如逾期还款，于克俭有权出售抵押房产。2015年末至2016年初，于克俭使用该商铺，并于2017年4、5月份开始装修。
一审法院认为，安徽宜顺置业有限公司在开发建设怀远县涡北新城区新三中东北侧新河小区时，办理了土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等相关手续，为合法建设，可以对外出售。而张顺龙所购涉案房屋既然一次性付清了购房款，完全可以办理房屋所有权证，不需要在蚌埠市房地产交易管理所进行网上备案，此种情况不符合交易习惯。另外，张顺龙的购房款全部是以现金的方式支付，且数额巨大，未开具正式购房发票，仅是一份收条，此行为也不符合常理。张顺龙主张未办理房屋所有权登记手续是因为无法找到安徽宜顺置业有限公司负责人，鉴于张顺龙与安徽宜顺置业有限公司负责人张顺虎的特殊关系，此种说法不符合实际。故张顺龙提供的证据不能证明该涉案房屋已由安徽宜顺置业有限公司交付并实际占有，对张顺龙提出的诉讼请求，依法不予支持。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回张顺龙的诉讼请求。案件受理费380元，减半收取190元，由张顺龙负担，于判决生效后七日内向一审法院交纳。
本院二审期间，于克俭向本院提供如下证据:股东决议复印件四份，股东转让协议复印件三份，章程修正案复印件两份，证明张顺龙一审提供的收条内容不属实，股东签名不属实，张顺龙未实际出资购买涉案房屋。张顺龙的质证意见：对该证据的三性均有异议，该证据达不到于克俭的证明目的，该收条除有三股东签名外，还有宜顺公司的公章，是公司收款的行为，且于克俭未提供证据证明三股东签名的虚假性。本院认证意见：于克俭虽主张安徽宜顺置业有限公司股东张顺龙、张顺贵、汤宜国在收条上的签名不真实，但其未向本院申请对收条签名进行司法鉴定，同时其所提交证据均为复印件，不能证明证据来源的真实性，该证据不能达到其证明目的，本院对其所提交的证据的真实性不予认定。张顺龙对一审法院查明事实中安徽宜顺置业有限公司向于克俭借款以及用案涉房屋抵押，于克俭使用案涉房屋的事实有异议，对其余查明事实无异议；于克俭对一审法院查明张顺龙一次性支付购房款2066478元有异议，对其余查明事实无异议。因张顺龙、于克俭对一审法院查明事实持有异议部分均涉及案外人安徽宜顺置业有限公司，难以核实其真实性，本院不予确认；对一审法院查明事实，双方均无异议的部分，本院予以确认。
综合当事人诉辩意见，本案争议的焦点问题为：张顺龙是否有权要求于克俭从涉案房屋搬走，并赔偿损失。
本院认为,本案为物权保护纠纷。张顺龙主张要求于克俭从案涉房屋搬离并赔偿占用房屋损失，其应提供证据证明享有案涉房屋的物权。张顺龙与安徽宜顺置业有限公司签订的商品房买卖合同，虽经过蚌埠市房地产交易管理所网上备案，但因张顺龙在签订买卖合同及房屋建成后至今都未进行房屋所有权登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，该涉案房屋所有权未转移，仍然归安徽宜顺置业有限公司所有。同时，商品房预售登记备案制度是由《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的行政管理措施，是行政管理部门的一种合同管理措施，属于行政管理制度。商品房买卖合同预售登记备案不同于《中华人民共和国物权法》第二十条关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。…”所规定的预告登记。商品房预售合同登记备案旨在规范商品房预售活动，登记备案行为并不产生物权变动和物权公示效力，不属于权属登记行为。商品房预售登记备案不具有预告登记所具有的为保障将来实现物权对抗第三人的法律效力。关于张顺龙主张其已对案涉房屋实际占用使用，但其未提供充分证据予以证明，该主张不能成立。张顺龙要求于克俭从涉案房屋搬走并赔偿财产损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，张顺龙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由上诉人张顺龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许家才
审 判 员 耿 杰
审 判 员 陈二伟
二〇一八年七月二十六日
法官助理 李小芹
书 记 员 朱 静
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。