安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）马民一终字第00488号
上诉人（原审原告）：刘晓明，男，1971年1月14日出生，汉族，教师，住安徽省马鞍山市雨山区。
委托代理人：汪胜祥，安徽铭心律师事务所律师。
委托代理人：刘元翔，安徽华冶（博望）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马鞍山中加投资有限公司。
法定代表人：翟厚圣，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：马鞍山中加双语学校。
法定代表人：朱传海，该学校校长。
委托代理人：江涛，安徽华冶律师事务所律师。
上诉人刘晓明因与被上诉人马鞍山中加投资有限公司（以下简称中加投资公司）、马鞍山中加双语学校（以下简称中加双语学校）房屋买卖合同纠纷一案，不服马鞍山市雨山区人民法院（2013）雨民一初字第01031号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月20日公开开庭进行了审理。上诉人刘晓明及其委托代理人汪胜祥、刘元翔、被上诉人中加双语学校的委托代理人江涛到庭参加诉讼。被上诉人中加投资公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
刘晓明在原审中诉称：2008年，原告受聘于中加双语学校，从事教师工作。同年4月11日，原告与中加投资公司签订一份商品房买卖合同，购买教职工公寓房屋，约定交纳部分首付款，余款由中加双语学校从原告工资中扣除完毕。合同还约定，中加投资公司应于2011年办理房产证，自此，原告多次向被告催告办理房产证未果，故原告购买商品房的根本目的无法实现，为维护原告的合法权益，根据相关法律及司法解释的规定，诉请判令解除原告与中加投资公司之间签订的商品房买卖合同，两被告共同返还原告购房款156235.10元；两被告按照评估价格赔偿原告损失；案件受理费由两被告负担。
刘晓明认为，原、被告之间的房屋买卖合同合法、有效。中加投资公司是中加双语学校的举办者，中加双语学校享有独立的财产权，两被告具有高度的关联性，财产混同，涉案房屋是合法有效的标的物，是住宅用房。原告的购房款是交给中加双语学校的，房屋的交付和收回都是中加双语学校行使的，其当然是责任主体。所有权人依法出售给原告的房屋符合相关法律规定，两被告应承担连带赔偿责任。合同法113条和商品房买卖的司法解释18条规定，损失包括现实损失和可得利益损失。具体意见如下：一、关于合同效力，中加投资公司具有投资主体资格，根据房地产管理法第38条规定，出让方转让房产要满足三个条件，其中要持有房屋出售所有权证书。涉案房屋属于综合用地，房地产管理法17条规定，改变土地使用用途要补交出让金，且经有关部门同意。二、关于主体问题，被告是混同主体，负连带责任。中加投资公司既是中加双语学校的投资者又是管理人，中加投资公司建设后将财产转移给中加双语学校。如果说房屋是教学用房，那是属于中加双语学校的，但中加投资公司在干涉房屋的买卖，说明涉案房屋的买卖，两被告也是混同的。原告离开学校时，学校说只要把房子退出来，人才战略奖才发给原告，说明两被告是高度关联的，否则，中加双语学校凭什么对房屋进行各项行为。三、关于损失问题，一年以上办不了房产证可以解除合同，对可预见的损失，同样地块的商业价值是可见的。诉讼房屋不属于学校的资产，属于中加投资公司的财产，两被告之间存在资产租赁关系，系中加双语学校租赁中加投资公司的房产，诉讼房屋的属性根本上不会影响学校的教学活动。诉讼双方基于特殊的身份关系，在被告出卖房屋的过程中有可能比市场价便宜一点的话，也是基于原告为中加双语学校从事教学活动的因素。如果原告办理房产证获得房屋的话，将获得目前所有的市场价值。基于被告严重违约，即使原告不能按合同约定，获得期待的市场价值利益，被告也应按市场的价格评估来赔偿原告的损失。
原审审理查明：2007年3月，刘晓明受聘于中加双语学校任教师工作。2008年4月11日，刘晓明与中加投资公司分别签订一份《房屋销售合同》和《商品房买卖合同》，出卖人为中加投资公司，购买人为刘晓明。合同约定，刘晓明购买中加双语学校配套项目房屋，购买人限定为出让方职工和中加双语学校教职工。该房屋六年内不得上市交易，六年后，在同等条件下出让方和中加双语学校教职工具有优先购买权。合同还约定，本房屋的房地产权证在2011年办理。刘晓明购买位于2幢1单元201号房屋，建筑面积131.29平方米，单价1190元／平方米，总金额为156235.10元。交纳部分首付款后，余款由中加双语学校从刘晓明工资中扣除，并已支付完毕。
在约定办理房地产权证时间到期后，经刘晓明多次催告，中加投资公司均没有为其办理，以致成讼。现刘晓明在与中加双语学校劳动合同到期后于2013年7月离职，同年中加双语学校要求刘晓明搬离学校，退出房屋。
原审另查明：中加投资公司以出让方式于2003年6月取得位于马鞍山市马向路88号、地号为03-01-03-0772地块综合用地的国有土地使用证。2004年4月，中加投资公司取得上述地块上单位新建房所有权证，包括销售给刘晓明的房屋。
审理过程中，原审法院委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司对涉案房屋的市场价格进行评估，该公司向本院出具了评估报告：座落于中加双语学校内教师公寓2幢1单元201号（建筑面积：131.29平方米），总价为56.65万元，支付鉴定费4500元。
原审认为：刘晓明与中加投资公司之间签订的房屋销售合同是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。中加双语学校所持刘晓明与中加投资公司签订的合同无效的意见，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了当事人可以解除合同的条件，其中“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，可以解除合同。因此提起诉讼的，法院可以依法确认解除合同的效力。从合同约定看，中加投资公司承诺办理房产证期限到期后，没有兑现承诺，因合同的目的无法实现，刘晓明提出解除该房屋买卖合同，符合《中华人民共和国合同法》的规定，其诉请具有法律依据，应当予以支持。
关于刘晓明的经济损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。第一，中加投资公司有违约行为。根据房屋销售合同的约定，刘晓明在使用房屋后的2011年，中加投资公司承诺办理房产证，但该公司没有办理。中加投资公司在签订房屋销售合同一定期限后构成违约。第二，刘晓明受到损失。刘晓明的损失是合同履行完毕后可以获得的利益，即刘晓明办理了房产证后享有该房屋的所有权，而不仅仅是使用权，取得房屋所有权后，该房屋即具有商品房的市场价值，并可以依法处分该房屋。商品房的价格可以通过评估确定，也就是本院委托评估机构出具的报告载明的房产价值。而该房屋价值的增长在订立合同时合同双方当事人应当预见到的，对于因违反合同可能造成的损失综合影响因素确定。刘晓明的损失有两个重要影响因素，影响其损失额的计算，即房屋已使用的年限以及当时购买的特定价格。刘晓明开始居住使用涉案房屋至2011年，是不能在市场上进行交易的，该期间是刘晓明对实际居住使用权的支配，同时涉案房屋的销售对象仅限于出让方职工和中加双语学校教职工，房屋价格为成本价。故在估算刘晓明的损失时应当予以参照。第三，中加投资公司的违约行为与刘晓明的损失具有因果关系。正是因为中加投资公司在约定的期限到期后没有办理房产证，导致刘晓明发生了可预见的损失，即房屋的市场价格增值和行使处分权可能带来的利益，故中加投资公司的违约行为与刘晓明的损失存在因果关系。
综上，中加投资公司应当赔偿刘晓明的经济损失。其经济损失参照评估报告的房屋价格，综合实际居住使用房屋的时间以及当时交易价格确定损失数额。因其已经支付合同约定的全部房款，故中加投资公司除退还刘晓明已付全部购房款156235.10元外，经评估涉案房屋的市场价格减去已付房款为410264.90元，综合实际使用年限以及成本价等因素，损失数额可确定为246158.94元（410264.90元×60%）为此，中加投资公司还应支付刘晓明款项，合计402394.04元。
关于中加双语学校在本案中的诉讼主体资格。中加双语学校系中加投资公司投资举办的教育机构，各自均为独立的民事主体，刘晓明基于与中加双语学校系劳动合同关系，其购买的房屋优惠条件并不当然形成其与中加双语学校的房屋买卖合同关系，根据合同的相对性原理，合同的权利义务主体是本案原告刘晓明与被告中加投资公司，故原告主张的权利，其责任承担的主体应当系中加投资公司，被告中加双语学校不是本案适格的被告。原告认为，本案两被告系关联企业证据不足，且互相承担连带责任没有法律依据，该意见不予支持。至于原告所称，中加投资公司与中加双语学校对涉案房屋系租赁关系没有事实根据，不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2014年7月29日作出如下判决：一、确认解除刘晓明与马鞍山中加投资有限公司于2008年4月11日签订的《房屋销售合同》和《商品房买卖合同》。二、马鞍山中加投资有限公司应当于本判决生效之日起十日内一次性返还刘晓明购房款156235.10元，并赔偿其经济损失246158.94元，合计402394.04元。案件受理费9708元、鉴定费4500元，由马鞍山中加投资有限公司负担。
宣判后，刘晓明不服，向本院提起上诉，事实与理由如下：一、中加双语学校依法应承担连带责任。二、刘晓明的损失不应当按照60%的比例计算。综上，请求法院依法改判。
中加双语学校辩称：1、中加双语学校非本案适格被告，不应当承担赔偿责任。2、原审法院依据江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司作出的房地产估计报告来认定损失比例是错误的。涉案房产是教职工公寓，属配套项目，该报告认定房产的性质是错误的。涉案房产是用于学校教育教学，不能用类似房产进行比较。江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司作出评估的方法错误，评估价格不能作为本案依据。综上，请求维持原判。
二审中，刘晓明提供如下证据：中加双语学校官方网站下载的房屋买卖合同补充协议一份，证明中加双语学校是涉案房屋事实上的所有人和拥有人，中加双语学校应该承担连带责任。
中加双语学校发表如下质证意见：1、该证据的来源无法辨识，没有签字盖章。2、对内容真实性和与本案的关联性不予认可，不能证明中加双语学校与教职工之间存在买卖关系，且中加双语学校不具有商品房开发资格的，达不到刘晓明的证明目的。
中加投资公司未发表质证意见。
二审中，中加投资公司和中加双语学校未提供新的证据。
本院经审查认为：刘晓明提供的证据无中加双语学校的印章，且中加双语学校不认可，达不到其证明目的，本院不予认定。
二审查明的事实与原审相同。
综合各方当事人的诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：1、原审法院对刘晓明损失的认定，依据是否充分；2、对刘晓明的损失，中加双语学校应否与中加投资公司承担连带责任。
本院认为：一、关于刘晓明经济损失认定的问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，中加投资公司与刘晓明签订房屋的销售合同中约定其应在合同约定的时间将房屋交付给购买人。刘晓明作为购买人有权在涉案房屋中居住和使用，系其购买房屋后可以获得的利益。另刘晓明购买的房产的土地性质为综合用地，使用年限为50年，购买该房的总价款为156235.10元也符合当时的交易价格。现中加投资公司单方面违约致使合同的目的不能实现，且刘晓明无任何过错，中加投资公司应对刘晓明的所有经济损失承担违约责任。经评估，案涉房产现价为566500元，扣除刘晓明已付购房款156235.10元，中加投资公司应承担刘晓明的经济损失为410264.90元。原审法院对刘晓明的经济损失认定不当，本院予以调整。
二、关于中加双语学校应否与中加投资公司承担连带责任问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，中加投资公司与中加双语学校均为独立的法人，属于不同的民事主体。刘晓明与中加投资公司签订《房屋销售合同》和《商品房买卖合同》，中加双语学校不是该两份合同的当事人，故该两份合同对中加双语学校不具有约束力。故刘晓明主张中加双语学校对其损失应与中加投资公司承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，刘晓明的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持马鞍山市雨山区人民法院（2013）雨民一初字第01031号民事判决第一项，即确认解除刘晓明与马鞍山中加投资有限公司于2008年4月11日签订的《房屋销售合同》和《商品房买卖合同》；
二、变更马鞍山市雨山区人民法院（2013）雨民一初字第01031号民事判决第二项为：马鞍山中加投资有限公司应当于本判决生效之日起十日内一次性返还刘晓明购房款156235.10元，并赔偿其经济损失410264.90元，合计566500元。
三、驳回刘晓明其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9708元、鉴定费4500元，由马鞍山中加投资有限公司负担；二审案件受理费9708元，由马鞍山中加投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 雍自涛
审 判 员 范秀媛
代理审判员 方 芳
二〇一四年十二月十日
书 记 员 温 芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。