广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗天法民四重字第1号
原告：广州市白云区农业机械供应公司，住所地广东省广州市白云区。
法定代表人：何立国，经理。
委托代理人：肖建华、周丽娟，均系广东启源律师事务所律师。
被告：广州市恒安房地产开发有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：张国雄，总经理。
委托代理人：何萍，广东国声律师事务所律师。
委托代理人：李巧毅，广东金轮律师事务所律师。
原告广州市白云区农业机械供应公司（简称农机公司）诉被告广州市恒安房地产开发有限公司（简称恒安公司）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2007年2月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，并于2007年10月25日作出（2007）天法民四初字第620号民事判决。农机公司不服一审判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2012年5月10日作出（2008）穗中法民五终字第15号民事裁定，裁定认为：“已经发生法律效力的广东省高级人民法院（2011）粤高法民二终字第109号民事判决认定上诉人农机公司与被上诉人恒安公司签订的《合作建房合同书》为无效。在本案中，上诉人农机公司是基于《合作建房合同书》有效主张权利的，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，上诉人可变更诉讼请求。现上诉人与被上诉人在二审期间无法达成调解，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（四）项的规定，裁定如下：一、撤销广州市天河区人民法院（2007）天法民四初字第620号民事判决；二、发回广州市天河区人民法院重审。”此后本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。农机公司的法定代表人何立国及其委托代理人肖建华，恒安公司原委托代理人康恕及委托代理人何萍、李巧毅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告农机公司诉称：一、案件事实经过。1997年10月8日，我司与广州侨冠房地产开发有限公司（下称侨冠公司）签订了《合作建房合同书》。1997年10月29日，侨冠公司与被告签订了《合作开发补充协议》，约定将其在《合作建房合同书》中所有权利义务一并转让给被告，我司对此《合作开发补充协议》表示确认。上述合同签订后，1997年10月我司将办公场所及我司职工从案涉项目用地上搬出，将案涉项目用地及地上建筑物公司宿舍楼2栋共3655平方米、仓库2100平方米、公司办公用房一栋525平方米共计6280平方米交付给被告。由于被告不履行支付案涉项目工程款义务，导致建筑商广州市白云区第二建筑工程有限公司提出仲裁申请。经裁决裁定由被告支付工程款及利息等相关费用，我司对此承担连带清偿责任。裁决生效后被告拒绝履行仲裁裁决，最终导致案涉项目用地被广州市中级人民法院拍卖［详见（2000）穗仲案字第289号裁决、（2002）穗中法执字第00381号相关材料］。因案涉项目用地被拍卖，导致我司在《合作建房合同书》中预期利益无法实现，造成我司巨大经济损失。2004年12月9日，我司以不能实现合同目为由，向广州市中级人民法院提起诉讼［案号（2005）穗中法民四初字第9号案］，要求解除《合作建房合同书》，被告赔偿我司损失。在该案件审理过程中，因被告单方违约，不再继续履行《合作建房合同书》约定的拆迁安置我司及我司职工的义务，我司只能就被告违约造成我司的拆迁安置费用的损失向广州市天河区法院另行提起诉讼［案号（2007）天法民四初字第620号］。该案因需以上述（2005）穗中法民四初字第9号案判决结果为依据而裁定中止审理。（2005）穗法民四初字第9号案经历一审、二审、再审后，最终于2012年2月由广东省高院作出（2011）粤高法民二终字第109号民事判决书认定涉案《合作建房合同书》无效。广州市中级人民法院据此于2012年5月10日作出（2008）穗中法民五终字第15号民事裁定，裁定撤销（2007）天法民四初字第620号民事判决，本案发回重审，即（2012）穗天法民四重字第1号案。虽然我司不同意（2011）粤高法民二终字第109号民事判决书认定涉案《合作建房合同书》无效，但该判决已生效，因此我司在（2012）穗天法民四重字第1号案在原审时是依据《合作建房合同书》有效而提出的诉讼请求，故我司变更诉讼请求。《合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被告应当赔偿我司被拆迁房屋的损失。同时我司保留另案起诉被告占用我司土地及地上建筑物之日（即1997年10月）直至被告赔偿我司土地及地上建筑物价值之日止的租金损失。二、被告应赔偿我司投入的涉案用地地上建筑物未拆除之前的房屋残余价值5652000元（暂定价，实际价值以法院委托评估为准）。1997年10月，我司某甲将办公场所及我司职工从案涉项目用地上搬出，将案涉项目用地及地上6280平方米交付给被告开发使用。但此后被告既不履行合同约定的安置我司及我司职工的义务，又不履行支付工程款义务，更怠于履行补办土地出让手续、交付土地出让金义务，最终造成我司投入的涉案用地被拍卖的结果。现（2011）粤高法民二终字第109号民事判决书已认定涉案《合作建房合同书》属于无效合同，根据案涉项目用地目前状况，被告已经不可能将我司的案涉项目用地恢复原状，根据《合同法》第四十二条的规定，当事人在订立合同过程中有其他违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。同时根据《合同法》第五十八条的规定，被告应承担折价赔偿我司损失的责任。案涉项目用地上6280平方米的房屋已经被拆除。该部分房屋价值可以委托中介机构进行评估。根据我司对同等地段、同等使用类型房屋市场价值的了解，咨询相关房产部门、评估公司，结合案涉项目用地拆除前的地上建筑物面积，我司案涉项目用地地上建筑物在拆除前房屋价值为5652000元（900元/平方米×6280平方米），实际价值以法院委托评估机构评估的价值为准。综上，为维护我司的合法权益，现请求法院判令：1.被告赔偿原告涉案用地上建筑物拆除之前的房屋价值约5652000元（实际价值以法院委托评估结果为准）；2.被告承担本案的受理费、诉讼费等。
被告恒安公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、根据生效的（2011）粤高法民二终字第109号民事判决（简称“109号判决”），该案的案由不是“土地使用权转让合同纠纷”而是“合作开发房地产合同纠纷”。因109号判决书判决合同无效，原告在本案中依据《合作建房合同书》向被告索赔原告被拆迁房屋的损失。但109号判决书已确认该《合作建房合同书》性质为合作开发房地产合同，而非土地使用权转让合同纠纷，故本案案由应当按照生效法律文书所确认的合同性质，变更为“合作开发房地产合同纠纷”。二、原告在诉状中所述与109号判决书所审查确认的事实不符，原告主张的损失不成立。本案最重要的证据是109号判决，该生效的判决书认定的事实可以作为本案的证据。本案原告所述与109号判决书认定的事实多有不符，我司认为应以109号判决确认的事实为本案的事实。（一）109号判决确认原告已获得房屋安置拆迁户，而我司却未获得任何房屋。原告在讼争项目建设用地的拍卖中已经取得价值487.06万元的一幢7层共3516平方米的房屋，并已安置拆迁户。109号判决对拍卖事实及过程予以查明：“阿某龙公司作为甲方与农机公司作为乙方签订《协议书》，其中约定甲方同意广利路项目中共7层的多层楼宇折价保留给乙方所有，由乙方用于安置拆迁户，折让价格为487.06万元（已含土地出让金）”。109号判决又查明“…按照实际情况及约定，用作安置拆迁户的其中一幢已完成土建的7层回迁楼3516平方米，…”。另外，原告自称“农机公司已将建成的一幢7层建筑物分配给职工，于2001年3月19日为职工办理了出售登记”。可见，原告已经完成了安置工作，其历史用地已获得房屋回报。（二）109号判决查明原告已获得全部拍卖款，而我司却分毫未得。原告在项目建设用地的拍卖中已取得全部拍卖款。109号判决如此查明“…成交价为2465万元，按照实际情况及约定，用作安置拆迁户的其中一幢已完成土建7层回迁楼3516平方米，按评估价487万元售予被执行人农机公司，余款1978万元作出如下分配：5473272元直接划至原代缴单位白云二建，直划1000万元至一审法院帐号，景安拍卖公司应收佣金38.05万元，余款392.5288万元当做预留款，完善过户手续包括支付过户税费、代缴营业税费等。”可见，原告已获得连同7层回迁楼价值在内的2465万元款项。我司认为，不拆除原来的建筑物就无法建设新的被拍卖了的项目，故原建筑的价值已经被包含在被拍卖的在建工程项目价值里面。而拍卖款全部属于原告名下，原告并没有损失，因为原告的项目已变更为相应的拍卖款，只是财产形式发生了变化，价值并没有损失。因此，原告不存在任何损失，故我司不同意原告的评估申请，这完全没有必要，也不同意原告提出赔偿房屋损失的诉讼请求。不仅如此，原告还基于无效的合同得到了额外的收益：（1）原告转租我司交付给其使用的临迁商铺，取得转租收益；（2）原告将建成的7层住宅房改出售给职工，取得售房款收入。在这种情形下，原告还要我司赔偿所谓房屋的损失，更是无稽之谈。三、原告对所谓被拆除的房屋“6280平方米”的举证不真实、不充分，不应采信，也不应评估。首先，原告提供的所有证据中，没有任何关于被拆除房屋的房产证件；其次，合同签订时，原告并没有提供被拆除房屋的房产证件，只是要求我司提供3460平方米含宿舍和仓库的临时安置房。可见，原告没有任何证据证明其主张的被拆除房屋面积为6280平方米，性质为办公楼、宿舍和仓库。由于原告没有提供房屋的合法凭证及面积等证明材料，因此，原告主张的评估客观上无法进行。我司认为，如法庭认为需评估，应以1997年10月8日签约日为评估基准日，以房管局登记的原告所拥有的房屋面积及使用性质来评估。四、本案与（2012）穗中法民五初字第39号案不应分开审理。基于《合作建房合同书》无效，原告还提出了（2012）穗中法民五初字第39号案的诉讼，现39号案正在广州市中级人民法院一审审理中。我司认为，原告在两案中的主张都是基于同一合同无效的损失，两案所依据的主要事实和法律也是一致的（都是合同无效和依据《合同法》第五十八条），本案单独处理房屋损失不仅不利于案件审理，也是无法进行的，违背房随地走的原则。因此，本案应该合并到39号案中一并审理。五、原告对《合作建房合同书》无效应承担全部过错责任。《合作建房合同书》被确认为无效原因不是原告所指责的我司没有去办理有关手续、没有交纳土地出让金。根据109号判决的认定，合同未获相关政府的批准，项目用地也没有获准办理出让手续。而政府部门不予批准的原因，在于根据［穗府（1998）88号］《市政府批转市国土局关于进一步加强土地管理工作请示的通知》精神以及1999年11月颁布的《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第四十二条规定，原告不能用划拨用地与我司进行合作建房。因原告在被告签订《合作建房合同书》时应承担使该土地具备合作开发条件的先合同义务，保证该土地的合作开发能够取得政府职能部门的批准，在合作开发无法获得批准而导致《合作建房合同书》无效时，原告应承担全部责任。既然政府部门不批准办理土地出让手续，那么何来交付土地出让金的义务呢？原告指责我司怠于履行办理土地出让手续、交付土地出让金，于事实无据。既然109号判决判令《合作建房合同书》无效，那么我司某乙不承担安置原告的合同义务，也不承担对外支付工程款的合同义务；而且，依据《合同法》第五十六条规定，该合同自始无效，我司自始无须承担这些义务，原告无权指责我司不履行合同约定的安置义务和支付工程款义务。六、原告项目被拍卖与合同的效力无关，也与我司无关。（2000）穗仲案字第289号裁决书裁决原告与我司连带支付白云二建公司800多万元工程款，也就是说按照裁决，原告是负有付款责任的。原告在本案中指责我司没有履行付款责任导致土地被拍卖，但是该付款责任对于合作双方来说，鉴于《合作建房合同书》无效，且根据《合同法》第五十六条之规定，是自签订之日起就属无效，故我司自始没有依照无效合同的约定对外承担工程款的责任，该责任依法应由原告承担。原告不支付工程款，造成法院强制拍卖，责任在于原告自身。原告在起诉状中仍然援引无效的《合作建房合同书》的约定，认为用地灭失的原因是我司不愿支付工程款，显然是错误的，混淆了合作关系的对外责任和内部责任。109号判决明确指出了项目被拍卖与合同无效之间并无因果关系，原告在39号案中也承认项目被拍卖是由于与白云二建公司之间的施工合同纠纷。如果原告要求追究拍卖的责任，应当另行起诉施工人白云二建公司和吴某。关于项目被拍卖的有关事实，双方已在上述39号案中举证，应由该案进行审查。
经审理查明：1997年4月24日，广州市城市规划局核发穗规地证字［1996］第516号《建设用地规划许可证》给农机公司，该证载明用地项目名称：办公（C1），用地位置：黄埔大道西天河村地段，用地面积4114平方米。
1997年10月8日，农机公司作为甲方、广州侨冠房地产开发有限公司（简称侨冠公司）作为乙方与广州市天河区沙河镇杨箕村村民委员会作为丙方签订《合作建房合同书》，约定共同合作开发建设位于黄埔大道西天河村地段的若干栋九层住宅办公综合楼及附属配套设施（下称案涉项目），由农机公司负责提供《建设用地规划许可证》的土地作为项目建设用地，协助侨冠公司用农机公司的名义办理本项目立项、投资许可、拆迁、规划、用地报建、设计、勘探、施工等有关手续的报批和具体运作，并及时出具合法有效的文件为侨冠公司办理上述手续提供方便；对于农机公司负责事项的有关费用原则上应征得侨冠公司同意，或由农机公司和侨冠公司双方共同商定；侨冠公司负责及时提供本项目开发所需的一切费用和补办用地及其他一切手续的税费，负责本项目开发的一切运作；本合同生效后三个月内，侨冠公司负责在天河村或杨箕村附近提供27套每套面积不少于60平方米的两房一厅住房供农机公司拆出临时安置使用，使用期限至本项目竣工验收合格交付使用一个月内（全部费用由侨冠公司承担）；合同生效后三个月内侨冠公司负责在天河区区域内提供1800平方米交通方便、质量合格的仓库供农机公司作临时仓库使用，使用期限至本项目竣工验收合格交付农机公司使用后一个月内（全部费用由侨冠公司负担）；本合同生效后三个月内，侨冠公司负责解决农机公司的临时经营商场，该商场地点必须在黄埔大道西附近、临街、首层面积不少于40平方米，租金费用农机公司、侨冠公司各负担一半，使用期限至本项目竣工验收合格交付农机公司使用一个月内；本项目的分配原则为实物分成，目前暂定项目容积率为3.5，总建筑面积为14000平方米，农机公司得5.5成，侨冠公司得4.5成，农机公司有优先选择座向、楼栋的权利，详细分配方案在报建图纸审批后，由双方另立的分配补充协议为准，若政府部门批出的容积率小于3.5，则总建筑面积相应的减少，农机公司投入不变，但必须保证农机公司应得的最低建筑面积不少于7000平方米等内容。广东省华侨房产建设公司在合同乙方处加盖了公章。1997年10月29日，恒安公司作为甲方与侨冠公司作为乙方签订《合作开发补充协议》，其内容为：侨冠公司与农机公司签订的《合作建房合同书》合作开发由广州市规划局穗规地证字[1996]第516号文批准的建设土地，恒安公司全额投入资金参与该项目投资开发，但原农机公司与侨冠公司签合同双方名称不变；侨冠公司与农机公司所签的《合作建房合同书》中的应由侨冠公司履行的条款均由恒安公司负责履行，侨冠公司不再承担该项目的投资风险责任以及有关税费等。
1997年10月29日，恒安公司作为甲方与侨冠公司作为乙方签订《合作开发补充协议》，其内容为：侨冠公司与农机公司签订的《合作建房合同书》合作开发由广州市规划局穗规地证字［1996］第516号文批准建设的土地，恒安公司全额投入资金参与该项目投资开发，但原农机公司与侨冠公司签订合同双方名称不变；侨冠公司与农机公司所签的《合作建房合同书》中的应由侨冠公司履行的条款均由恒安公司负责履行，侨冠公司呢不再承担该项目的投资风险责任以及有关税费等。
为履行上述合同，恒安公司于1997年10月5日与广州市天河杨箕物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定该公司将下列建筑物租赁给恒安公司使用及经营管理，租赁地点包括：1、广州市广利路92号住宅楼16套房屋，广利路45号住宅楼10套房屋，共26套住宅实按2492.94平方米计算租金；2、广利路47号铺位，实按1329.6平方米计算租金；住宅租金以每平方米建筑面积每月28元计算，整体月租金为69802.32元，商铺租金以每平方米建筑面积每月80元计算，整体月租金为106368元。
1998年1月5日，农机公司开具收款收据，内容为：收到恒安公司代广东华侨房地产建设公司交来工程信用金150万元。
1999年2月6日，农机公司致函侨冠公司称：我公司与贵公司所签订的合作开发合同到现时还没有交涉过，只有投资方与我公司联系，基于上述情况我公司经过研究终止与贵公司签订的合作开发合同，由我公司直接与投资方签订合作开发合同。侨冠公司于同月13日在该函下方注明“拟同意解除与农机公司合同，由林小姐自行与农机公司协商解决”。
2002年1月28日，恒安公司向农机公司发出《关于广利路75号大院多层、高层办公住宅楼开发项目事宜的函》称：有关广利路75号大院的“高层办公住宅楼、多层住宅楼”项目因施工单位的施工质量及工程结算事宜发生仲裁纠纷，申请人白云二建将贵司及本公司列入被诉人，对此，本公司同意贵司的观点，即该项目系本公司继承侨冠公司、广东省华侨房产建设公司、杨箕村委会于1999年10月8日与贵公司签订的《合作建房合同书》的全部责任和义务，并由本公司投资和建设，有关经济责任和法律责任均由本公司承担。
2002年2月1日，农机公司致恒安公司《权利、义务转让确认函》称：鉴于广利路75号大院地块从开始至今，一直是由贵司按照我司与侨冠公司签订的《合作建房合同书》的约定代替侨冠公司、省华侨房产建设公司来投资和建设的，因此，我司同意侨冠公司，广东省华侨房产建设公司将其在1999年10月8日与我司签订的《合作建房合同书》中的全部权利、义务转让给贵司，由贵司代替侨冠公司、广东省华侨房产建设公司在《合作建房合同书》中的全部权利、义务。
2007年2月6日，农机公司向本院提起（2007）天法民四初字第620号案诉讼。农机公司起诉的事实、理由及诉请为：1997年10月8日，我公司与广州侨冠房地产开发有限公司（下称侨冠公司）签订了《合作建房合同书》（下称《合同》），约定由我公司出建设用地，侨冠公司出资及办理相关手续，双方合作建房，合作期间，侨冠公司无偿为我公司因合作建房而搬迁的职工安置住宅及商铺办公场所，直至合作建房项目完成。但侨冠公司未实际履行该合同。1997年10月29日，侨冠公司与恒安公司签订了《合作开发补充协议》，约定将其在《合同》中所有权利义务一并转让给恒安公司。我公司确认同意侨冠公司将其在《合同》中所有权利义务全部转让恒安公司。合同签订后，恒安公司即开始了开发建设，至项目用地被拍卖时已建好了地下室及地上一层，另一栋七层楼宇已建好了框架。同时，恒安公司于1998年4月起向广州市天河杨箕物业管理有限公司（下称杨箕物业公司）承租了广利路45、92号住宅楼共26套房屋及广利路47号1329.6平方米的商铺无偿提供给我公司及拆迁职工使用。在开发建设过程中，由于恒安公司没有及时支付工程款，导致建设用地被广州市中级人民法院拍卖，合作建房无法继续进行。我公司于2004年12月9日向广州市中级人民法院起诉恒安公司要求赔偿。随后，恒安公司于2005年8月1日发函通知原告，以原告向法院提起诉讼为由，从2005年8月开始，不再履行向杨某物业公司给付租金的义务。虽经我公司与恒安公司及杨某物业公司协商，但由于恒安公司违约中止支付租金，杨某物业公司还是从2005年10月起收回了全部商铺及仓库，从2006年1月起收回了全部住宅。根据合同约定，恒安公司应当无偿提供上述住宅及商铺、仓库给我公司使用，直至合作建房项目完成、恒安公司交付应分得的9394.686平方米房屋后一个月为止。然而恒安公司在仍未交付9394.686平方米房屋或赔偿其等值款项56368116元的情况下，单方中止支付租金，已构成违约，严重损害了我公司的利益。由于恒安公司是在（2005）穗中法民四初字第9号案中诉请的合同预期利益损失后，才停止支付其应承担的拆迁安置租金，因此我公司只能另案起诉恒安公司。据此，我公司起诉请求判令：1、恒安公司支付房屋使用费（其中住宅从恒安公司停止支付租金之日2006年2月1日起算，按24929.4元/月标准；商铺从恒安公司收回商铺之日2005年10月1日起算，按292512元/月标准）及逾期利息（按中国人民银行同期逾期贷款利息标准，自每月1日开始计至付清款之日止）等直至恒安公司按合作建房合同约定交付我分得的9394.686平方米房屋或赔偿其等值款项56368116元后一个月为止；2、恒安公司承担本案的诉讼费用。本案由广州市中级人民法院于2012年5月10日以（2008）穗中法民五终字第15号民事裁定发回重审后，农机公司对其诉请及事实、理由予以了变更。
另查明：1998年4月27日，广州市国土局向农机公司发出穗国土建用通字［1998］130号《广州市建设用地通知书》。该《通知》写明“经广州市人民政府批准征用（收回）黄埔大道西天河地段的土地……出让（划拨）给你单位使用，作为建设办公项目用地，请即到市拆迁办及天河区国土局办理征地、拆迁安置补偿和有偿使用土地等事宜，并依照《遵守事项》办妥手续后到我局领取建设用地批准文件，方得使用土地。”其中《遵守事项》第五点写明“严禁买卖或以其他形式非法转让土地。买卖或以其他形式非法转让土地（函加名、转名等）的，我局将依法严肃处理”。1998年7月，农机公司、恒安公司向国土部门申请办理用地加名手续。1998年12月7日，广州市白云区建设局就该建设项目核发了穗建（白）证字（98）第128号《施工许可证》，该证载明建设单位为农机公司，施工单位为广州市白云区第二建筑工程公司（简称白云二建）。1999年11月24日，广州市国土局房管局建设用地处出具《关于评估土地出让金的通知》给广州市房地产估价所，对恒安公司、农机公司申请使用位于天河区黄埔大道西天河村东边地段、面积4114平方米的土地兴建办公住宅（历史用地补办）项目，介绍广州市房地产估价所办理土地出让金的评估手续。2000年11月1日，农机公司、恒安公司作为乙方在穗国地出合（2000）64号《国有土地使用权出让合同》上签名盖章，该合同约定广州市国土局出让给农机公司、恒安公司的地块位于天河区黄埔大道西天河地段，面积4114平方米，土地出让金总额为6841590元，但合同落款处广州市国土局并未盖章，也无签名。2000年1月，恒安公司向广州市国土局交纳了上述地块首期出让金1368318元和土地出让契税41050元，但之后未再缴纳第2、3期地价款共5473272元。2000年1月21日，广州市国土局房地产市场管理处向建设用地处发出穗国地出合（2000）064号《通知》，称：用地单位农机公司、恒安公司已办理黄埔大道西天河地段4114平方米土地有偿使用手续，请你处凭本通知及有关合同给予办理有关用地手续。2002年6月13日，广州市国土局房地产市场管理处致函用地处，称：恒安公司、农机公司位于天河区黄埔大道西的用地已签订土地出让合同，因遗失现正在补办出让合同。2003年9月4日，农机公司、恒安公司共同向天河区国土资源和房屋管理局提交《关于白云农机公司建设用地问题的汇报》，其中提及1999年11月由于施工单位在施工中使用不合格的钢筋，被天河区质检站勒令停工整顿，导致本项目的开发工作被迫停止；目前该工程质量案件正在广州市中级人民法院诉讼之中，由于施工质量方面的原因，导致本项目停工至今，也干扰了本应按照办理该地块的《建设用地批准书》和《国有土地使用权证》等手续。2009年10月26日，广州市国土局根据广州市越秀区人民法院（2009）越法行初字第311号行政判决，就恒安公司申请办理穗国土建用通字（1998）130号《建设用地通知书》项下用地的加名开发和土地使用权变更登记手续问题作出穗国房函［2009］1981号《关于广州市恒安房地产开发有限公司办理用地加名手续意见的复函》（简称穗国房函［2009］1981号《复函》），函称：1999年11月，农机公司与恒安公司持1997年双方签订的《合作开发兴建综合楼宇协议书》申请办理用地加名及土地有偿使用手续。当时，我局根据《市政府批转市国土局关于进一步加强土地管理工作请示的通知》（穗府［1998］88号）精神以及1999年11月颁布的《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第四十二条的规定，依法不予办理加名申请事项。2005年，广州市中级人民法院以（2002）穗中法仲执字第381–5号《协助执行通知书》，请我局协助将上述土地使用权处置过户给其他权属人，我局已依法协助执行，现已不可能给你司办理加名手续。
再查明：1999年2月28日，农机公司、恒安公司作为发包方共同与白云二建作为承包方签订《广州市建设工程施工合同》，约定发包方将天河区文某7层一栋、24层一栋，建筑面积为18500平方米的办公住宅楼土建、安装工程发包给承包方以包工包料方式承建。2000年10月27日，白云二建以恒安公司、农机公司拖欠工程款为由向广州仲裁委员会申请仲裁，要求恒安公司和农机公司向其支付工程款8913365.95元和利息。广州仲裁委员会于2002年2月8日作出（2000）穗仲案字第289号《裁定书》，裁定恒安公司向白云二建支付工程款8913365.95元和利息等，农机公司对此承担连带责任。因恒安公司和农机公司都未履行该裁决，白云二建随后申请强制执行，广州市中级人民法院据此发出（2002）穗中法仲执字第381号之一《民事裁定书》，裁定查封案涉项目的土地使用权和在建工程。因恒安公司和农机公司仍不履行义务，广州市中级人民法院对案涉项目在建工程和土地使用权进行拍卖。广州阿某龙电子科技有限公司于2004年3月3日与拍卖人广东景安拍卖有限公司签署《拍卖成交确认书》，以2465万元竞得案涉项目。另，在执行拍卖过程中，因涉案地块的土地出让金未缴清，白云二建委托广州市伟强房地产公司于2003年10月21日代缴了欠付的土地出让金5473272元，在拍卖完成后，从拍卖余款中将5473272元直接划至代缴单位白云二建。
还查明：一、2004年12月13日，农机公司向广州市中级人民法院提起诉讼［案号：（2005）穗中法民四初字第9号］，要求解除其司与恒安公司签订的《合作建房合同书》，被告赔偿应分得的房屋等值款56368116元及违约金（从合同约定交付房屋之日计至恒安公司支付赔偿款之日止）。该院在审理期间根据农机公司的申请，委托广东南泰房地产估计有限公司对农机公司与恒安公司签订的《合作建房合同书》中应分得的位于广州市天河区广利路75号地段同等质量的房屋在2000年6月7日及现时市场价值进行评估。经评估单位评估，按合同约定农机公司应分得9399.672平方米房屋计算,基准日为2000年6月7日(合同约定交付房屋之日)时的房屋全交吉市场总价为50340586元,基准日为2006年8月25日时的房屋全交吉市场总价为62656085元。2007年2月14日，广州市中级人民法院作出（2005）穗中法民四初字第9号民事判决，一审认定《合作建房合同书》合法有效，《合作建房合同书》的主体已变更为农机公司和恒安公司。按《合作建房合同书》的约定，恒安公司负责提供案涉项目开发所需的一切费用和运作，即案涉项目工程款应由恒安公司负责支付。而案涉项目又是因拖欠工程款被拍卖的，恒安公司的行为构成根本违约。《合作建房合同书》已不可能继续履行，农机公司的合同目的无法实现。据此，该院判决《合作建房合同书》于2004年12月13日解除，恒安公司按广东南泰房地产估计有限公司评定的农机公司应分得房屋全交吉市场总价6265085元赔偿农机公司损失。并以赔偿款项足以弥补农机公司的损失为由，驳回了农机公司要求支付违约金的请求。二、农机公司不服上述一审判决，提起上诉。2008年11月6日广东省高级人民法院作出（2007）粤高法民一终字第220号民事裁定，以一审判决认定事实不清、证据不足，且遗漏必须参加诉讼的当事人为由，裁定撤销一审判决，将该案发回广州市中级人民法院重审。广州市中级人民法院重审后作出（2009）穗中法民五重字第2号民事判决，重审认定涉案《合作建房合同书》无效，驳回农机公司的诉讼请求。三、农机公司、恒安公司均不服上述重审判决，提起上诉。广东省高级人民法院于2012年1月21日作出（2011）粤高法民二终字第109号民事判决，二审驳回上诉，维持原判。四、上述109号判决生效后，农机公司仍不服，向最高人民法院申请再审。2012年10月29日最高人民法院作出（2012）民申字第542号民事裁定，裁定该案由广东省高级人民法院再审。2014年6月20日，广东省高级人民法院作出（2013）粤高法审监民再字第28号民事判决（简称“28号判决”）。28号判决再审认为：“本案再审的争议焦点是农机公司与恒安公司签订的《合作建房合同》是否有效的问题。涉案土地是农机公司的历史用地，农机公司与恒安公司签订的《合作建房合同书》是否有效，关键是农机公司享有的涉案土地使用权是否已由以划拨方式取得转为以出让方式取得。1990年5月19日起施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条规定：‘土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。’第十一条规定：‘土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。’第十六条规定：‘土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。’农机公司是否以出让方式取得了涉案土地使用权，应当依据上述规定进行判定。农机公司主张农机公司和恒安公司与广州市国土局就涉案土地已签订了穗国地出合［2000］64号《国有土地使用权出让合同》。根据查明的事实，广州市国土局没有在穗国地出合［2000］64号《国有土地使用权出让合同》上盖章，广州市国土局在穗国房函［2009］1981号《复函》中指出，1999年11月农机公司与恒安公司申请办理用地加名及土地有偿使用手续，当时广州市国土局根据有关规定，依法不予办理恒安公司加名申请事项。一审、二审判决据此认为广州市国土局否认有与农机公司、恒安公司签订穗国地出合［2000］64号《国有土地使用权出让合同》，否认对农机公司与恒安公司合作建房的申请给予批准并无不当。农机公司主张即使广州市国土局没有在穗国地出合［2000］64号《国有土地使用权出让合同》上盖章，但土地受让人已缴纳土地出让金，实际履行了合同义务。根据查明的事实，恒安公司在2000年1月交付了首期土地出让金1368318元，剩余的土地出让金5473272元是在白云二建于2002年向一审法院申请执行仲裁裁决书，一审法院于2002年11月发出（2002）穗中法仲执字第381号之一裁定书，裁定查封涉案土地使用权和在建工程后，由白云二建委托广州市伟强房地产公司于2003年10月21日代缴。因此，农机公司称土地受让人已缴纳全部土地出让金，穗国地出合［2000］64号《国有土地使用权出让合同》已实际履行的主张不成立。1998年4月27日，广州市国土局向农机公司发出穗国土建用通字［1998］130号《广州市建设用地通知书》，同意农机公司办理涉案土地的有偿使用事宜。但根据查明的事实，至一审法院在强制执行程序中裁定查封涉案土地使用权，农机公司尚未完成《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的有关土地使用权出让的手续。因此，原一审、二审判决根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年颁布）第三十九条的规定认定农机公司与恒安公司签订的《合作建房合同书》无效并无不当……”28号判决最终再审维持109号判决。
另，109号判决载明：一审法院委托的评估单位出具的《评估结果报告》对在建工程的现状描述为：一幢设计为七层住宅楼主体工程已基本建好，内墙部分批荡，但尚未进行水电安装等，建筑面积为3516平方米；另一幢设计为24层办公住宅楼，现地下室及首层已建好，完成建筑面积1356平方米。在执行拍卖过程中，2003年3月12日，农机公司向一审法院提出农机公司已将建成的一幢7层建筑物分配给职工，于2001年3月19日为职工办理了出售登记，该栋建筑物只是框架及间隔完工，其余外墙、内部装修等均未进行，农机公司请求先行完善7层楼的未完工程，让职工先行回迁等。2004年3月3日，广东景安拍卖有限公司（简称景安拍卖公司）与买受人广州阿某龙电子科技有限公司签订《拍卖成交确认书》，确认拍卖成交价为2465万元。同日，阿某龙公司与农机公司签订《协议书》，其中约定阿某龙公司同意上述7层楼宇折让保留给农机公司所有，由农机公司用于安置拆迁户，折让价格为487.06万元。2004年3月5日，景安拍卖公司向一审法院出具粤景拍字1084号《拍卖结果报告》称：景安拍卖公司受法院委托对恒安公司和农机公司的财产天河区黄埔大道西天河村地段的在建工程项目及土地使用权进行公开拍卖，买受人为阿某龙公司，成交价为2465万元，按照实际情况及约定，用作安置拆迁户的其中一幢已完成土建的7层回迁楼3165平方米按评估价487万元售予农机公司，余款1978万元作如下分配：5473272元直接划至原代缴单位白云二建，直划1000万元至一审法院账户，景安拍卖公司应收佣金38.15万元，余款392.5288万元当作预留款，完善过户手续包括支付过户税费、代缴营业税费等。
本案中农机公司申请对涉案土地被拆除的建筑物的价值进行评估，并提供了拆除前的照片、施工图纸、建筑施工图、建设用地规划许可证等证据。恒安公司则称，根据28号判决，导致双方合同无效完全是农机公司造成，农机公司所举证据均无法证实建筑物的合法性，且该建筑物早已拆除，不存在评估的可行性。
本院认为：本案为合作开发房地产合同纠纷。农机公司、恒安公司双方签订的《合作建房合同书》已经生效判决认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，农机公司起诉认为恒安公司未依约履行安置该司及该司职工的义务，不履行支付工程款义务，怠于履行补办土地出让手续、交付土地出让金义务，最终导致涉案用地被拍卖，现根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条的规定，要求恒安公司赔偿其在案涉项目用地地上建筑物拆除前的价值。对此查明，其一，广东省高级人民法院28号判决认定涉案土地属于农机公司的历史用地，《合作建房合同书》无效的原因是涉案土地未依法办理由以划拨方式取得转为以出让方式取得的手续，农机公司作为出地一方并未完成《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的有关土地使用权出让的手续。以上事实说明农机公司对导致双方合同最终被认定无效负有过错责任。其二，《合作建房合同书》签订后，农机公司将涉案土地及该土地上原有的建筑物系交由恒安公司拆除，恒安公司拆除后在兴建合作项目过程中施工方白云二建就工程款事宜提起仲裁，要求作为发包方的农机公司、恒安公司支付工程款及利息，广州市仲裁委员会2002年2月8日作出的（2000）穗仲案字第289号《裁定书》裁定农机公司、恒安公司均有付款义务，后因农机公司、恒安公司未履行付款义务，最终导致案涉项目被法院在强制执行中拍卖。根据以上事实，农机公司作为生效裁判认定的工程发包人之一及工程款的付款义务人之一，也未履行付款义务，故农机公司将案涉项目被拍卖进而导致双方合作项目无法完成的责任全部归于恒安公司不当。其三，在（2000）穗仲案字第289号《裁定书》的执行拍卖过程中，农机公司与案涉项目的买受人阿某龙公司达成协议，新建的7层楼宇按487万元售予农机公司用于安置拆迁户，该价款在拍卖款中2465万元中直接予以扣除，即农机公司作为出地一方在上述案件的执行拍卖阶段得到了一定的利益照顾。相反，作为恒安公司而言，拍卖款2465万元中扣除上述487万元等费用后，直接用于清偿属于农机公司、恒安公司的共同债务（工程款本金、利息等）等，上述拍卖款中恒安公司除清偿自身的工程款债务外并未取得其他利益。综上，恒安公司拆除涉案土地上原有的建筑物系根据双方合同约定实施的，经过了农机公司的同意，虽合作开发项目最终未能完成，但在双方合同无效且农机公司本身对合同无效负有过错应承担过错责任即双方应各自承担过错责任，且客观上农机公司作为出地一方在上述案件的执行拍卖阶段得到了一定的利益照顾的情况下，农机公司要求恒安公司赔偿被拆除建筑物的价值，理据不足，本院对农机公司的诉请依法不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告广州市白云区农业机械供应公司的诉讼请求。
本案受理费36780元、财产保全费27290元，均由原告广州市白云区农业机械供应公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李新程
人民陪审员 刘道桂
人民陪审员 何玉珊
二〇一五年八月十日
书 记 员 蒲肖明
梁雅芝