广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0103民初5512号
原告（被反诉人）：龚芙蓉，女，汉族，1980年8月5日出生，身份证住址：湖北省石首市。
委托代理人：唐云军，系广东南方剑律师事务所律师。
委托代理人：候丽鹏，系广东南方剑律师事务所实习律师。
被告（反诉人）：广州裕生红基房地产实业发展有限公司，住所地：广州市荔湾区芳兴路14-18号（双）2层自编205号。
法定代表人：邓裕宁，职务：总经理。
委托代理人：刘鹤伟，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：郭韫韬，系北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。
原告龚芙蓉诉被告广州裕生红基房地产实业发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，对被告广州裕生红基房地产实业发展有限公司提起的反诉合并处理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人唐云军,被告的委托代理人刘鹤伟、郭韫韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龚芙蓉诉称：2015年7月30日，原告与被告签订编号为ZS2015-031《租赁合同补充协议》及其附件一《西湾荟二楼商家培育期优惠保密协议》，约定被告将位于广州市荔湾区芳兴路14-18号（双）1-2层逸彩新世界项目第二期C区（西湾荟购物广场）自编号XXXX铺出租给原告作为经营餐饮使用，并在培育期对原告给予租金优惠。原告在以上协议签订后便开始对上述租赁店铺餐饮经营进行准备，原告于2015年8月29日花费大量费用对上述店铺进行装修、购买餐具以及聘用员工等之后，被广州荔湾区综合行政执法局以没有办理涉案商铺环境影响评价审批手续和配套建设环境保护设施竣工验收手续为由处以行政罚款。在这种情况下，原告委托律师对广州市荔湾区芳兴路14-18号（双）1-2层逸彩新世界项目第二期C区（西湾荟购物广场）环境影响评价报告进行调查，发现位于广州市荔湾区芳兴路14-18号（双）1-2层逸彩新世界项目第二期C区（西湾荟购物广场）环境影响评价报告中明确载明了“该商场不能进行餐饮经营”。这也就是说，被告在明知涉案地段不能经营餐饮的情况下，被告却采取欺诈的手段隐瞒原告上述事实与原告签订涉案合同，事实上原告根本不可能在涉案地段合法经营餐饮，即原告签订该合同目的根本不可能实现。原告认为，该合同的结果明显违背原告真实意思的初衷，致使原告遭受了不可估量的巨大损失，原告为维护自身合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条等相关法律法规的规定，特向法院提起诉讼，要求：一、依法判决撤销原、被告双方于2015年7月30日签订编号为ZS2015-031《租赁合同补充协议》；二、依法判令被告赔偿原告遭受的损失398922.4元，并从本案立案之日起按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息，直至被告赔偿原告全部损失时止。三、依法判令本案诉讼费用全部由被告承担。
被告广州裕生红基房地产实业发展有限公司答辩暨反诉称：原告明知租赁商铺不具备餐饮功能的事实，并不存在被告故意欺诈隐瞒重要事实的情况；原告受到行政处罚的原因是“未办理环境影响评价审批手续”，并非租赁商铺的环评手续不通过，而是原告从未向有关部门申请办理环评，亦从未向被告申请协助办理相关手续。原告称被告采用欺诈手段对原告隐瞒相关事实，原告和被告是平等主体之间的租赁合同关系，目前政府信息公开已经非常清晰，包括涉案场地的综合各方面情况，在政府信息相关网站都可以查到，作为承租人要跟出租人签订租赁合同前也有义务查询相关的租赁场地综合情况，不存在欺诈问题。所有客观事实不是被告能够隐瞒。现提出反诉：1、请求判决解除被告与原告于2015年7月30日签订的《租赁合同补充协议》及2015年12月21日签订的《西湾荟二楼商家培育期优惠保密协议》；2、请求判决租赁保证金40,072元、物业保证金12,021.6元、水电费预付款5,000元归被告所有；3、请求判决原告向被告支付2016年2月1日至2016年6月21日的租金60431.16元、2016年1月1日至2016年6月21日的物业管理费28250.76元、2016年5月水电费2571.90元，补缴2015年9月1日至2015年10月15日的装修期租金29730.8元、培育期租金差额48086.4元，支付违约金160288元、滞纳金591271.85元，商铺占用费30640元，共计951270.87元；4、请求判令原告承担本诉及反诉的诉讼费用。
原告龚芙蓉答辩称：原告认为本案达到撤销合同的法定条件，被告提出解除与原告的租赁合同，应不予支持。本案符合撤销权的条件，滞纳金和违约金根据合同无效来说是不存在的。双方合同的履行，因为被告的原因导致不得不终止，都是被告的行为导致的后果，应由被告承担相应责任。被告的反诉请求应依法予以驳回。客观原因造成合同不能履行，不构成违约，且约定的违约金明显高于法律对违约金的约定，如果涉及违约金被采纳，应依法进行调整，根据相应责任作出理解。
经审理查明：广州市荔湾区芳兴路14-18号（双）1-2层大楼是广州芳村-
新世纪房地产发展有限公司开发建设的，该大楼的土建工程消防验收在2011年1月28日经消防部门验收合格。被告向开发商承租了上述物业，租赁期限为2014年8月16日至2026年8月15日，开发商同意被告对上述物业进行分租或转租。
2015年7月30日，原、被告签订了《租赁合同补充协议》，约定：被告将广州市荔湾区芳兴路14-18号（双）1-2层逸彩新世界项目第二期C区（西湾荟购物广场）自编号XXXX铺出租给原告作商业用途使用，商铺面积为200.36平方米，现状是毛坯，经营范围为三汁焖锅。租赁期限为2015年9月1日至2017年8月31日，装修免租期是2015年9月1日至2015年10月15日，每月租金为20036元。商铺交付日期为2015年9月1日，如因被告责任致使在租赁期限起算日未能交付该商铺的，租赁期限相应顺延。原告应在签订协议当日支付水电费预付款5000元，在租赁期满时，原告结清应缴费用并无违约行为的，被告30日内无息退回给原告。租赁期内，物业服务费按照建筑面积计算每平方米30元，原告应付物业服务费为每月6010.80元。在签订协议当日，原告应支付物业服务费保证金12021.60元和一个月的物业服务费6010.80元。租金、物业服务费和水电费按月结算，原告须在每月的第5日前主动交纳。逾期交纳的每逾期一日，原告须按应付未付款项总额百分之三的标准向被告支付滞纳金。作为履行本协议的担保，原告应在签订协议时交纳租赁保证金40072元。在租赁期满时，原告结清应缴费用并无违约行为的，被告30日内无息退回。如原告须进行装修，装修费用由原告承担。原告在装修前应向被告交纳装修押金3000元。原告须足额缴交了装修押金后方可动工。如原告没有违反本协议及有关装修规范的规定，于装修期届满且经被告及有关部门验收合格后，并取得政府消防相关部门颁发的消防合格证书一个月内，被告向原告无息返还装修押金等。原告严格按商铺的使用性质使用该商铺，如原告需要增加其它用途的（包括但不限于餐饮），应向被告提出书面申请并经被告同意。除本协议约定原告可经营餐饮行业外，原告不得在商铺内预备食物或饮食，也不得使用器具烹煮或加热任何食物。租赁期内被告无法定或约定的理由而单方提出解除协议的，或由于被告的违约行为导致原告依约解除协议的，被告应无息退回租赁保证金、物业服务费保证金、水电预付款和原告已交但未发生的费用，还应向原告支付相当于月租金两倍的款项作为违约金。租赁期内原告无法定或约定的理由而单方提出解除协议的，或由于原告的违约行为导致被告依本补充协议解除合同和补充协议的，原告自始不享受任何装修期优惠，须按每月20036元的标准计算2015年9月1日至2015年10月15日的装修期租金，且应于合同解除日向被告补缴租金差额，原告还应向被告支付相当于当月租金两倍的款项作为违约金，并且被告有权没收租赁保证金、物业服务费保证金、水电费预付款。
协议签订后，2015年7月30日原告向被告支付租赁保证金40072元、首月租金20036元、物业服务保证金12021.5元、首月物业服务费6010.8元、水电押金5000元、公共装修费28000元（合同没有约定该款项）。2015年9月1日被告将商铺交付给原告。2015年9月16日原告向被告支付装修保证金3000元、出入证保证金60元、出入证工本费20元，后原告对房屋进行了装修。2015年10月原告向被告填写西湾荟购物广场《装修申请表》，申报装修承建商为：厦门汉玛装饰设计工程有限公司。2015年11月2日原告向被告支付消防放水费500元。
2015年12月21日原、被告签订《西湾荟二楼商家培育期优惠保密协议》（协议作为租赁合同补充协议的附件一），约定：培育期：2015年12月6日至2016年5月5日，培育期优惠方式：租金折扣优惠。2015年12月6日至2016年5月5日租金折扣优惠6折，期间被告应收租金12021.60元×6=72129.60元；2016年5月6日至2016年12月31日期间被告应收租金16804.58元+20036×7=157056.58元等；培育期内租金按照上述租金折扣调整，培育期以后租金需按照租赁合同补充协议继续执行，培育期内除租金作调整，其余费用均不作变更，且原告应于每月5日前支付本月租金、物业服务费及按合同提及的上月水电费、以及其他费用。原告按约履行培育期优惠保密协议则从2015年12月6日开始计收租金。如原告在培育期及其租赁合同补充协议限定期间内，租金及其费用不能准时提交（每月5日前支付上月租金及其费用），则属原告违约，原告自始不享受培育期优惠保密协议的一切优惠，原告须补交培育期内与原月租金差额总和（即补充协议提及的每月租金额与培育期优惠保密协议优惠折扣后每月租金金额差之总和）。
原告向被告交纳租金、物业费至2016年1月。后因双方为合同能否继续履行产生纠纷，原告确认在2016年5月23日已没有在商铺经营，但没有将商铺内的物品搬离。
2016年6月8日广州市荔湾区综合行政执法局向原告发出《行政处罚决定书》，原告作为广州市荔湾区芳兴路14号自编219-222铺广州市荔湾区君唯三汁焖锅餐厅的经营者。经调查核实，原告在未办理环境影响评价审批手续及未办理需配套建设的环境保护设施竣工验收手续的情况下，于2015年12月建设餐饮项目并投入生产。责令原告立即停止餐饮项目的生产，并处罚款三万元。
2016年7月22日被告向广东省广州市广州公证处申请对原告位于广州市荔湾区芳兴路14-18号2层逸彩新世界项目二期C区（西湾荟购物广场）自编XXXX铺的物品现状进行保全证据公证。被告遂收回商铺，将原告在商铺内物品另行存放。该公证处于2016年10月18日出具（2016）粤广广州第148752号公证书予以公证。
2016年6月21日被告委托律师事务所向原告委托代理人发出《律师函》，认为原告未按《租赁合同补充协议》约定，已经构成违约。要求原告支付欠被告租金60431.16元、管理费28250.76元、水电费2571.9元、补缴2015年9月至2015年10月15日的装修期租金29730.8元、培育期租金差额48086.4元、违约金、滞纳金等。
庭审中，原告提供讼争大楼经广州市环境保护局进行了竣工验收，验收意见为：大厦项目不设中央空调和餐饮，项目竣工环保验收合格。原告认为自己存在装修损失，还向本院提供了以下证据：一、原告与广州质本建筑工程有限公司签订的《装修工程合同书》、《工程施工报价表》及支付装修费收据，证实工程总造价为174092.60元。二、《家具订购合同》、收据。证实原告支付经营餐饮所需家具、厨具等价款83374元。三、广告制作费收据，证实原告支付6800元。四、原告向广州巨细信息技术有限公司支付收银系统、视频监控系统价款19400元。五、原告支付预防性体检费、培训费共330元。六、印章刻制费共180元。七、公证书。八、公证书。九、南方卫视及网上广告宣传。被告认为装修合同与原告申报装修单位不符，对原告提供的其他证据均不予认可。
被告提供缴费通知单、催款函。证实原告欠被告租金60431.16元、物业管理费28250.76元、水电费2571.9元、补缴2015年9月至2015年10月15日的装修期租金29730.8元、培育期租金差额48086.4元、违约金、滞纳金合共751559.86元及占用费。原告对上述缴费通知单、催款函认为没有收到上述通知，对其他证据原告不予确认。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销…的情形。本案原告于2015年7月30日与被告签订《租赁合同补充协议》，后原告在2015年12月21日与被告再次签订《西湾荟二楼商家培育期优惠保密协议》。可见上述约定是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条（撤销权消灭）第一款规定：“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。”故原告行使撤销权应从2015年7月30日起计算一年，本案原告于2016年9月14日向本院提起诉讼，原告行使撤销权已经超过《中华人民共和国合同法》规定行使撤销权的时间。原告请求撤销《租赁合同补充协议》、《西湾荟二楼商家培育期优惠保密协议》的理由不成立，本院不予支持。根据法律规定，出租方提供的租赁物需符合法律、行政法规有关房屋使用条件的规定及合同的约定。《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。国务院颁布的《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定，建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。因讼争场地是大型商场，是人流聚集的公众场所，被告作为场地的整体经营者，有义务对讼争场地整体经营所需进行的消防安全保护工作进行申报检查。因此，被告在商场验收检查合格前（即2016年6月6日前）交付给原告的商铺并不符合使用的条件。在商场的环保验收方面，虽然讼争场地的环保验收合格，但环保验收意见书中已明确该商场不设置餐饮功能，行政管理部门也对经营餐饮的商户进行了处罚和责令停止营业或停止建设。在明知讼争场地不设置餐饮功能的情况下，被告仍将部分商铺出租给小商户经营餐饮，存在明显的过错，也是导致合同无法履行的原因之一。原告在开业前未办理环境影响评价审批手续及未办理需配套建设的环境保护设施竣工验收手续的情况下，于2015年12月建设餐饮项目并投入生产，也存在过错。由于上述原因，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，被告因此提出解除合同符合法律规定，本院予以支持。合同解除应确定为被告提出反诉之日（即2016年10月26日）。由于原告没有向被告支付租金也没有将承租商铺交还给被告，被告基于保护自身利益，将原告存于商铺内的物品经公证转移存放，并收回商铺，故被告应将属于原告的物品退还给原告。
对原告要求被告返还已收取的各项费用问题，因原告客观上使用了被告的商铺经营，也接受了被告提供的物业服务。对于原告已交纳的租赁保证金、物业服务费保证金、装修押金、整体公共装修费、水电费预付款，因被告对合同无法履行存在过错，故被告应按约定返还给原告。被告反诉要求没收租赁保证金、物业服务费保证金的理由不成立，本院不予支持。原告要求被告支付保证金、押金的利息缺乏合同依据，本院不予支持。对于原告提出的装修损失，因被告对原告提供的工程结算表不予认可，双方当事人均不申请评估，根据商铺事实上有进行装修的实际情况，本院根据原告提供的单据酌情按照50%认定原告的装修损失，即原告的装修损失为87046.3元。由于被告有过错导致合同无法履行，故被告应对原告的装修损失进行赔偿。对于被告要求支付免租期的租金差额，因被告对出租商铺有过错，故对被告该项反诉请求，本院不予支持。对被告要求原告支付2016年2月1日至2016年6月21日的租金及2016年6月22日起至2016年7月22日的商铺占用费、物业服务费、水电费问题，水电费是原告使用水电产生的费用，原告应返还给被告，被告的请求本院予以支持。对被告要求原告支付滞纳金和违约金问题，合同无法履行原、被告双方均有责任，该诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条第一款、第九十四条第（四）款、第五十八条、第九十七条；参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》八条第三款的规定，判决如下：
一、确认原告龚芙蓉与被告广州裕生红基房地产实业发展有限公司于2015年7月30日签订的《租赁合同补充协议》及2015年12月21日签订的《西湾荟二楼商家培育期优惠保密协议》于2016年10月26日解除。
二、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州裕生红基房地产实业发展有限公司向原告龚芙蓉返还租赁保证金40072元、物业服务保证金12021.60元、装修押金3000元、公共装修费28000元、出入证保证金60元、水电费预付款5000元。
三、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州裕生红基房地产实业发展有限公司向原告龚芙蓉支付房屋装修损失赔偿款87046.3元。
四、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州裕生红基房地产实业发展有限公司将经公证属于原告龚芙蓉的物品返还给原告龚芙蓉。
五、驳回原告龚芙蓉的其它诉讼请求。
六、自本判决发生法律效力之日起七日内，反诉被告龚芙蓉向反诉原告广州裕生红基房地产实业发展有限公司支付自2016年2月1日至2016年6月21日的租金（按每月12021.60元计算）和物业服务费（按每月6010.80元计算）。
七、自本判决发生法律效力之日起七日内，反诉被告龚芙蓉向反诉原告广州裕生红基房地产实业发展有限公司支付2016年6月22日起至2016年7月22日的商铺占用费（按每月20036元计算）和物业服务费（按每月6010.80元计算）。
八、自本判决发生法律效力之日起七日内，反诉被告龚芙蓉向反诉原告广州裕生红基房地产实业发展有限公司支付2016年5月水电费共2571.90元。
九、驳回反诉原告广州裕生红基房地产实业发展有限公司的其它诉讼请求。
本案本诉受理费7383元,由原告龚芙蓉负担4162元，被告广州裕生红基房地产实业发展有限公司负担3221元。反诉受理费13830元由反诉原告广州裕生红基房地产实业发展有限公司负担12032元，反诉被告龚芙蓉负担1798元。
如果双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 侯炜邦
审 判 员 何艳萍
人民陪审员 陈金强
二〇一七年一月二十四日
书 记 员 谢绮雯
黄佩仪