浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终3760号
上诉人（原审被告）：徐益光，男，1964年1月26日出生，汉族，住永嘉县。
委托代理人：陈秀迪，浙江中辛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点），住所地永嘉县。
负责人：刘家滔。
委托代理人：胡益蒙，浙江品嘉律师事务所律师。
上诉人徐益光因与被上诉人永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省永嘉县人民法院（2016）浙0324民初519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐益光上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。事实与理由：一、原判认定上诉人经被上诉人催告后，在合同期限内未履行支付租金义务错误。2014年4月13日双方签订房屋租赁合同后，上诉人出卖了全部家当，投入装修费用近一百万元，装修了承租房屋。从2014年10月1日开始经营活动。开业之后，被上诉人即违背合同约定，以每度1.4元价格向上诉人收取电费（电业部门的电费价格是每度0.89元），上诉人提出异议，被上诉人不理睬，以暂收的名义向上诉人收取了至2016年6月23日止的水电费107000元，不给收据，也不结算。2015年6月，平时负责收取水电费的工作人员向上诉人提出，教会有人议论你交付第二年租金的时间到了，上诉人当即提出要求被上诉人负责人刘家滔提供卡号，以便于支付租金，同时要求与刘家滔见面，顺便将电费价格、同业竞争等问题进行协商。但是被上诉人负责人刘家滔拒绝提供卡号，也拒绝协商。被上诉人不理睬、不催告，却于2015年10月27日突然向上诉人发出解除合同通知书。在本案审理过程中，被上诉人也承认其在2015年11月25日提起诉讼前，从未向上诉人催告，也没有警示。原审判决将“解除合同通知书”认定为“催告租金通知书”，显然与书证不符。二、被上诉人不正当地促成解除合同条件成就，应视为解除合同条件不成就。1、被上诉人在履行租赁合同中，利用出租方之优势肆意违约，擅自抬高电价，不出具收据，不结算，损害上诉人利益。被上诉人因不能利用六楼、七楼聚会，就全然不顾上诉人投入巨额资金刚开始经营几个月，在2015年5月份就在六楼开始同业不正当竞争经营，坐收渔利，严重损害上诉人利益。2、被上诉人在庭审中承认没有书面催告过租金，其口头催告之辩解没有任何证据证明，也极不符合情理。被上诉人承认拒绝提供银行卡号给上诉人，使上诉人不能支付租金。被上诉人承认没有书面向上诉人提出警示，在正常的租赁关系中，出租方不但积极主动提供银行卡号给承租方，而且在承租方超过支付资金期限前会善意催告，或者提出警示，以促使承租方及时支付租金。没有催告与警示是不正常的，没有善意的。租赁合同规定发生争议，应由双方当事人协商解决，协商不成的，可诉至人民法院解决。被上诉人促成2015年10月份“延迟支付租金3个月”条件产生后，当月即发出书面“解除合同通知书”，2015年11月25日立即提起诉讼要求解除合同，双方在履行合同中没有任何善意协商的原因在于被上诉人在恶意促成解除合同条件成就而迫不及待。同时，被上诉人恶意促成解除合同条件成就之行为，也违反《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定。综上，原判将“解除合同通知书”认定为“催讨租金通知书”，并认定上诉人经催告后，在合理期限内未履行支付租金义务错误。原审判决将被上诉人不正当促成“拖欠三个月租金”解除合同条件成就之违法行为，予以合理化的理由错误。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）辩称，一、上诉人未能在合同期限内履行支付租金，违约事实清楚证据充分。根据双方所签订的房屋租赁合同约定，上诉人本应在2015年6月1日前支付下一年度租金，但上诉人一直拒绝支付，未能支付租金事实至今仍客观存在。期间被上诉人已经多次催告其履行支付租金但其一直不予理睬。迫于无奈，被上诉人基于合同约定及法定权利，依法向法院提起诉讼解除合同。需要说明的是，所谓被上诉人提高电费、不结算等完全不属实，双方对此实际并无太多争议，只不过是上诉人在诉讼中故意借此为托词而已。而所谓被上诉人拒绝提供卡号更是子虚乌有，完全不合理，事实是被上诉人多次催促支付租金（包括上诉人一、二审均承认的2015年6月份催告），但上诉人均不理睬。至于一审判决认定的2015年10月27日书面通知为催讨租金行为，该认定与书面通知内容并不矛盾，被上诉人确实在通知书中催告上诉人缴纳租金。而且一审判决以此作出的判决结论大大减少了上诉人的违约金负担，属于对上诉人有利的认定。二、被上诉人诉求解除合同具有事实根据和法律依据。1、正如上诉状中所言，被上诉人解除合同的条件是成就的，因为双方合同已经明确约定被告延迟支付租金超过三个月的，被上诉人有权单方解除合同。虽然被上诉人单凭此合同约定解除条件，无需再根据法定解除履行催告义务，已经具有相关解约权利。但是被上诉人出于善意依然多次催促上诉人履行合同，但上诉人却一直我行我素，完全不守诚信，是导致合同最终解除的根本原因。2、所谓被上诉人不正当地促成解除合同条件成就的观点完全不能成立。双方合同第九条第3款所约定的合同解除条件如何成就的主动权完全在于上诉人，只要上诉人履行支付租金义务，条件自然不成就，对此被上诉人无法左右，也无法促成。租金支付方式双方之前已经有先例可循，而且正如一审判决所言，支付租金有汇款、现金、提存等多种方式。上诉人认为被上诉人拒绝接受租金完全不属实，上诉人作为履行义务一方应对此承担举证责任，而不应为了诉讼随口编造事实。如果从被上诉人主张权利的时间来看，非但不能说明被上诉人急于解约，恰恰反映了被上诉人的善意。按照合同约定上诉人本应在2015年6月1日前支付下一年度租金，逾期三个月被上诉人有权解除合同。也就是说，被上诉人在2015年9月1日就已经具有单方解除合同的权利，但直至2015年10月27日，在上诉人逾期近五个月时，被上诉人还只是发书面通知要求解除合同支付租金。至2016年2月1日，上诉人逾期八个月时才向法院起诉。可见被上诉人确实曾经善意期待上诉人履行合同，无奈上诉人确无履约诚意。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）向一审法院起诉请求：一、解除与徐益光签订的房屋租赁合同；二、徐益光立即腾空租赁房屋并交付；三、徐益光支付从2015年7月1日起至实际腾空之日止的租金损失（按年租金20万元计算）；四、徐益光支付从2015年6月1日起至实际腾空之日止的违约金（违约金按每日200元计算）；五、徐益光结清使用期间水电费（暂计至2016年2月1日约为5000元）；六、本案诉讼费由徐益光承担。
一审法院认定事实：2014年4月13日，由永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）作为甲方、徐益光作为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，该份合同载明：“甲方出租给乙方的房屋位于永嘉县；房屋总层数七层半，乙方承租其中二层至五层；房屋租赁期限为七年，自2014年7月1日起至2021年6月31（30）日止；年租金标准为每年贰拾万元，租金七年不变，电梯边收银台后两个小间和楼梯前对面的小间给乙方使用；房屋租金一年一付，提前一个月支付，先付后用，迟延支付租金则按所拖欠租金每日千分之一支付违约金；……乙方须在本合同生效当时向甲方支付水电等押金贰万元，该款在合同履行期满双方不再续约，经结算后无息返还给乙方；乙方迟延支付租金超过3个月的，甲方有权单方解除合同……”。永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）负责人刘家滔在合同甲方处签字盖章确认，徐益光在合同乙方处签字摁印确认。合同签订后，徐益光未按照合同约定向永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）支付水电等押金2万元，同时通过银行转账的方式陆续分批次向永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）支付了截止2015年6月30日的租金，永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）亦未对租金的分批支付提出异议。2015年10月27日，永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）分别通过邮政快递及在租赁处粘贴通知的形式向徐益光送达解除合同通知书，以徐益光迟延支付租金超3个月为由，要求解除房屋租赁合同，并要求徐益光在接到通知后15天内腾空全部房屋，支付永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）自2015年7月1日起至实际腾空之日止的租金和相应违约金。徐益光于2015年10月28日签收快递。收到解除合同通知后，徐益光未按照通知履行支付租金义务，亦未腾退租赁的房屋。双方为此发生纠纷，永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）故诉至法院。
另查明：1、永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）于2013年4月17日通过法院拍卖获得涉案房屋的所有权，涉案房屋的所有权登记为永嘉县山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）】。2、徐益光与永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）签订房屋租赁合同后，将涉案房屋内的房间分别转租给他人，租赁期限均为短期或不定期租赁，按月收取租金。因永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）腾空房屋的诉请涉及到房屋次承租人的利益，故原审法院分别对5名次承租人制作谈话笔录，5名次承租人均表示不参加本案的诉讼活动；另，原审法院于2016年6月3日在租赁房屋的门口粘贴公告通知房屋的次承租人在公告之日起十日内告知原审法院是否要求到庭参加诉讼，截至2016年6月23日第三次开庭审理前，未有实际承租人表示要求参与本案诉讼。3、截止一审法庭辩论终结前，徐益光仍未向永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）支付2015年7月至2016年6月的租金，涉案房屋仍由徐益光使用。
一审法院认为，双方于2014年4月13日签订的关于永嘉县二至五层房屋的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方签订租赁合同后，永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）已按约履行合同义务，徐益光应按照合同约定支付租金。依照房屋租赁合同的约定，徐益光应提前一个月支付下一年的租金，但徐益光在实际履行合同过程中并未按照合同约定的支付期限履行支付租金义务。永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）后于2015年10月27日以书面通知形式告知徐益光要求解除合同，并要求徐益光在收到通知后15日支付相应的租金及违约金，徐益光经永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）催讨后，并未向永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）支付租金。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。”徐益光经永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）催讨后，在合同期限内未履行支付租金义务，其行为已构成违约，永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）有权解除合同，现永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）要求解除双方于2014年4月13日签订的房屋租赁合同，于法有据，予以支持。
徐益光辩称其已通知永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）要求进行租金结算，永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）经通知故意不来收取租金造成徐益光违约，但徐益光未提供证据证实自己的主张。且根据法律规定，徐益光可通过提存、银行转账等多种方式向永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）支付租金，租金的支付并不必然需要永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）前往徐益光处。徐益光同时辩称因永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）未与其结算水电费，故徐益光未向永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）支付租金。原审法院认为，承租人向出租人支付租金系承租人的主要义务，即便双方存在水电费未结算的争议，徐益光也不能以水电费未进行结算为由对抗租金的缴纳。综上，对徐益光的辩解均不予采纳。
关于房屋的租金问题，因2015年7月1日起的租金徐益光均未支付，而房屋目前仍由徐益光经营使用，且自2015年10月份之后，永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）已通过书面方式通知徐益光，要求徐益光在接到通知后15日内予以腾空并支付租金，徐益光于2015年10月28日收到永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）的书面通知。徐益光在收到通知书后仍未及时履行支付租金义务，也未腾空房屋。现永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）要求徐益光支付租金并立即腾空房屋并返还，理由正当、合法，予以支持。依照法律规定，房屋租赁合同解除后，出租人有权要求承租人支付逾期腾房占有使用费。占有使用费的标准可参照双方签订的租赁合同予以确认。现永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）起诉要求徐益光按照原租赁合同约定的租金标准200000元/年支付2015年7月1日起至实际腾空之日止的租金，符合法律规定，予以支持，但自合同解除之日起至实际腾空之日止，被告应支付的为占有使用费，为了方便表述，予以分段计算。
关于违约金的问题。虽双方在租赁合同中约定租金一年一付，提前一个月支付下年度租金，迟延支付租金则按所拖欠租金每日千分之一支付违约金，但双方在实际履行过程中已变更租金的具体支付期限。现徐益光经永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）催讨后未按照书面通知及时支付租金，其行为显属违约，应承担继续支付租金及逾期付款违约金的违约责任。双方约定违约金按照所拖欠租金每日千分之一支付的标准过高，原审法院酌情调整为按日利率万分之三的标准，以200000元为基数从被告逾期之日即2015年11月13日起开始计算至履行完毕之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）与徐益光于2014年4月13日签订的关于永嘉县二至五层房屋的《房屋租赁合同》；二、徐益光于本判决生效之日起十日内支付永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）自2015年7月1日起至2016年6月30日止的租金200000元及违约金（违约金以200000元为基数按日利率万分之三计算，从2015年11月13日起算至履行完毕之日止）；三、徐益光于本判决生效之日起十日内腾空其承租的位于永嘉县瓯北街道码道南路二至五层的房屋；四、徐益光于本判决生效之日起十日内支付永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）自2016年7月1日起至实际腾空之日止的房屋租金及占有使用费（均按照200000元/每年标准计算）；五、驳回永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）其他诉讼请求。如徐益光未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3696元，由永嘉县东城街道山仓（地方）基督教堂（瓯北聚会点）负担640元，徐益光负担3056元。
二审期间，各方当事人均没有提供新的证据。二审期间，上诉人申请证人滕某出庭作证，拟证明被上诉人故意设置障碍，恶意促使解除条件成就。证人滕某陈述，其与上诉人系表兄妹关系，由于其在税务局工作，所以涉案房屋拍卖之后，被上诉人负责人刘家滔通过其同学胡碎微向其咨询税务问题，所以其由此得知涉案房屋要出租，而上诉人正好想租房子，所以其就从中介绍。其对发生纠纷的情况不是很清楚，但是上诉人曾向其陈述被上诉人按照每度1.4元的标准向上诉人收取电费，而按合同计算每度电费应当不到0.9元。2015年6月份，上诉人打电话让其通知被上诉人负责人刘家滔前来结算水电费和租金，刘家滔同意，但后来刘家滔没有过来结算。2015年6月份至10月份期间，证人没有参与过双方调解。经质证，上诉人认为证人滕某的陈述符合客观事实，双方没有调解过，被上诉人存在恶意。被上诉人认为证人证言不能成立，证人与上诉人存在亲属关系，且证人证言主要证明2015年6月份打电话给被上诉人负责人刘家滔的内容，电话的陈述只有证人和刘家滔知道，是有局限性的。从上诉人一审提供的证据来看，上诉人至2015年6月份前支付了电费3万元，但按实际来看需要10万元，2015年6月份前水电费没有剩余。证人称被上诉人没有催告过上诉人，但证人没有参与过调解并不知道有无催告。当时证人打电话给刘家滔，刘家滔告知其上诉人租金还没有付，证人说她不清楚，让他们自己协商。本院认为，证人证言只能证明2015年6月份证人滕某曾打电话给被上诉人负责人刘家滔，但不能证明被上诉人恶意促成解除合同条件成就的证明目的，故本院对该证人证言不予采信。
本院经过阅卷、调查和询问当事人，依法对原审认定的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》中第九条第3款明确约定，若上诉人迟延支付租金超过3个月的，被上诉人有权单方解除合同。被上诉人向一审法院起诉时，上诉人已经迟延支付租金超过3个月，被上诉人有权根据合同约定行使解除权。被上诉人在上诉人迟延支付租金后是否进行过催告，并不影响其行使约定解除权的权利。原审判决解除双方签订的《房屋租赁合同》正确，但原审适用《中华人民共和国合同法》第九十四条系适用法律错误，本院予以纠正。
上诉人辩称被上诉人恶意促成合同解除条件成就，但支付租金系上诉人单方可以履行的义务，双方对于租金的支付方式亦有先例可循。上诉人无证据证明被上诉人存在阻碍其支付租金的行为。此外，上诉人可以通过提存、银行转账等方式向被上诉人支付租金，并不必然需要被上诉人前往上诉人处收取。上诉人主张被上诉人恶意促成合同解除条件成就，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
上诉人向被上诉人支付租金系其作为承租人的主要义务，即使双方存在水电费未结算问题，但上诉人不能以此对抗其履行支付租金的主要义务。至于上诉人主张的被上诉人在六楼进行同业竞争问题，由于上诉人承租的范围不包括六楼，双方合同中亦未对六楼的用途进行限制，现被上诉人将六楼用于何种经营系其自由处分权，被上诉人不能以此为由拒绝支付租金。
综上，原判认定事实清楚，虽适用法律存在错误，但实体处理结果正确，本院依法予以维持。上诉人徐益光的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3696元，由上诉人徐益光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘伟达
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一六年九月二十六日
代书 记员 蔡瑞洁