辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第02203号
上诉人（原审被告）：东杨春，男，1973年7月30日出生，汉族，现住沈阳市浑南新区。
委托代理人：刘书秋，女，1973年7月10日出生，汉族，现住沈阳市浑南新区。
被上诉人（原审原告）：沈阳惠特物业服务有限公司，住所地沈阳市东陵区世纪路22—12号。
法定代表人：张宏，系该公司董事长。
委托代理人：于长江、孟达，系辽宁慧达律师事务所律师。
上诉人东杨春与被上诉人沈阳惠特物业服务有限公司（以下简称惠特物业）因物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市东陵区人民法院（2014）东陵民二初字第173号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法由审判员李倩担任审判长，与代理审判员史舒畅、代理审判员王纪组成合议庭，于2014年10月30日公开开庭进行了审理。上诉人东杨春的委托代理人刘书秋，被上诉人惠特物业的委托代理人于长江、孟达，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告诉称，2004年6月28日，原告与被告沈阳东宇房产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为沈阳市东陵区（浑南新区）“亚泰国际花园”小区提供前期物业管理服务。2012年9月及2013年9月原告与亚泰国际花园业主委员会签订《物业服务合同》，继续为该小区提供物业服务。该合同约定，原告负责物业服务范围内共用部位、共用设施设备的日常维护、保养，公共区域的秩序管理与环境卫生管理等相关事宜，物业服务费（住宅）按建筑面积每平方米、每月1元计收；逾期交纳的，按日千分之三支付违约金。上述合同签订后，原告履行了约定义务，依约提供了物业服务管理服务。被告东杨春系沈阳市东陵区亚泰国际花园小区M7号楼3单元5楼1号住宅业主（建筑面积113.13平方米）。从被告入住开始，原告即按照约定提供相应的物业服务。但被告自2012年1月20日起拖欠原告物业服务费，至2013年12月31日累计欠缴物业服务费2，647元。故原告诉至法院，请求依法判令被告支付原告物业服务费2，647元、违约金人民币232元，共计2，879元，诉讼费用由被告承担。
原审被告辩称，欠物业费属实，从2012年1月份至今物业费均未缴纳，原因是房屋漏水没给解决，对讲机不好用，被告丢失两台自行车，去找物业调监控录像，但摄像头不好用，单元门不给业主钥匙，停电进不去。绿地是公用部分，但被一楼业主占用盖车库，未经业主同意业主会所被出租，幼儿园被拍卖。
原审法院经审理查明：被告东杨春系沈阳市东陵区世纪路20号亚泰国际花园M7楼3单元5-1号室的业主，原告系被告居住小区的物业服务公司，为该小区提供物业服务，收费标准为每月1元／㎡。被告房屋建筑面积为113.13㎡，被告于2010年1月20日办理了该房屋的入住手续，并于2010年1月20日与原告《亚泰国际花园业主入住收费合同》，合同签订后被告交纳了一年的物业服务管理费，2012年1月20日至今的物业服务费未缴纳。现因被告欠付原告物业服务费，故原告诉至法院，请求依法判令被告立即支付原告物业服务费及违约金2，879元，诉讼费用由被告承担。
原审法院认为，被告东杨春与原告签订的入住收费合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方形成了真实、合法的物业服务合同关系。原告为被告居住的小区提供物业服务，被告应按约履行缴纳物业服务费的义务。现被告欠付的从2012年1月20日至2013年12月31日的物业服务费共计2，640元应向原告缴纳，故法院对原告要求被告支付物业服务费2，640元的请求予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金的诉请，原、被告虽在合同中对滞纳金进行了约定，但约定的日千分之三的标准过高，且原告提供的物业服务确有不完善之处，故对原告的该请求本院不予支持。关于被告认为其房屋漏水的主张，法院认为该问题系房屋质量问题，与本案物业服务法律关系不属同一法律关系，可另案处理，因此法院对被告的该抗辩不予支持。关于被告认为原告收费许可证未年审、已失效的抗辩，法院认为原告实际为被告居住小区提供物业服务，双方已形成事实物业服务关系，原告收取的物业服务费亦按初始价格1元／㎡标准收取，未提高收费标准，且业主委员会与原告签订物业服务合同亦为1元／㎡，故法院对被告该主张不予支持。
原审法院判决：一、被告东杨春于本判决生效后十日内给付原告沈阳惠特物业服务有限公司物业服务费人民币2，640元：二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由被告东杨春负担。
宣判后，东杨春不服，向本院提出上诉，请求二审法院撤销原判，依法改判，诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：我同意缴纳物业费，但是前提是被上诉人给我解决问题。1、单元门坏了，被上诉人应当修理；2、2013年初我丢失两辆自行车：3、2013年底我没有按照物业要求购买停车位，将车停在别人的车号里被划，造成损失；4、别人欠钱都是七、八千，被上诉人就只起诉我；5、草坪变成车库；6、小区停车混乱、也没有保安巡逻。
被上诉人惠特物业答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1、关于丢车问题，物业公司没有保管责任、也没有报警记录，无法核实；2、对讲机老化业主可以提出来，物业应该进行维修；3、监控问题，2012年9月以后才有监控；4、侵占绿地问题，物业公司向侵占绿地的业主发出整改通知单，物业公司不能强制执法，只能与行政部门沟通，这个矛盾正财解决过程中；5、幼儿园与物业无关，产权人是开发公司；6、物业每年7月向业主公布账目，如果上诉人认为有问题可以与业主委员会沟通。我方认为上诉人所说自行车丢失、车子被划、物业公司诈骗等问题，上诉人应当报警。对讲门问题，需要动用维修基金，没有批下来。
本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实相一致。
本院另查明，二审中被上诉人提供企业管理资质认证书、星级小区确认名单、图片，证明惠特物业所作的工作达到标准。上诉人质证意见：照片不属实，照的只是外表，不能证明被上诉人服务到位，另外两个证据也不能证明服务到位。
本院认为，上诉人与沈阳东宇置业有限公司签订的入住收费合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，后沈阳东宇置业有限公司将合同权利义务转让给被上诉人，在接收该小区的物业服务业务后，亦依约提供了物业服务，2012年9月1日、2013年9月1日被上诉人与亚泰国际花园业主委员会签订物业服务合同，继续为园区提供物业服务，因此上诉人欠付的从2012年1月20日至2013年12月31日的物业服务费共计2，640元应当缴纳。
关于上诉人主张单元门维修的问题，被上诉人并未拒绝维修，上诉人亦未举证证明被上诉人不给修理单元门的事实，故上诉人以此抗辩被上诉人要求上诉人交纳物业费的请求，本院不予支持。关于上诉人主张自行车丢失及汽车被划等损失问题为另一法律关系，且一审期间上诉人并未提出反诉，故本案不予一并审理。关于上诉人主张草坪被改成车库的问题，此属于违法建筑，被上诉人没有权力进行拆除或整改，上诉人以此为由拒绝缴纳物业费，本院不予支持。关于停车及保安等惠特物业服务不达标问题，因上诉人并未向法庭提供相应证据证明其主张，故本院不予认定。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人东杨春担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
代理审判员 史舒畅
代理审判员 王 纪
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 李 颖
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。