山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁17民终1844号
上诉人（原审被告）：菏泽市富川房地产开发有限公司，住所地山东省菏泽市华英路中段336号7楼，统一社会信用代码：91371700680665865Y。
法定代表人：翁月铭，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李巍，北京市康达（菏泽）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘峰，男，1980年2月6日出生，汉族，居民，住菏泽市牡丹区。
委托诉讼代理人：李守臣，山东君诚仁和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱剑婷，山东君诚仁和律师事务所律师。
上诉人菏泽市富川房地产开发有限公司（以下简称富川公司）与被上诉人刘峰商品房销售合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2018）鲁1791民初124号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
富川公司向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一审认定事实不清。上诉人委托菏泽开发区百事得物业公司交房，百事得公司于2014年12月18日将涉案房屋交付给被上诉人，并向上诉人出具了涉案房屋交房证明，而一审法院没有认定该事实。一审法院认定双方办理交房时间为2016年3月1日是错误的。一审法院在调查百事得公司吴经理时，吴经理明确表示交房时间应在2016年3月1日之前，因此一审法院认定交房时间明显错误。
刘峰辩称，一、涉案房屋交付时间为2016年3月1日，上诉人已构成违约，依法应当承担违约责任。二、被上诉人的原审诉讼请求未超过诉讼时效。三、上诉人的报纸公告不能证明收房时间，其上诉请求应依法驳回。
刘峰向一审法院诉讼请求：一、判令被告支付逾期交房违约金119867.28元；二、判令被告支付逾期办理权属登记违约金493.28元；三、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2011年1月6日，原告刘峰作为买受人，被告富川公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为被告开发的商品房凯瑞·国际广场（一期）第1幢楼01单元11301号房；商品房总金额为493281元，首付款148281元于签署合同之日交纳，余款以银行按揭方式付款；交付期限为2012年10月31日前，且商品房需具备以下条件：经验收合格、买受人交清全部房款及相关费用；出卖人如逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之2的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约交纳了首付款并办理了银行按揭贷款手续，但被告未能在约定的期限内交房。2014年9月4日，被告在该日《菏泽日报》上刊登交房公告，内容为：“凯瑞国际广场全体业主：我公司开发建设的凯瑞国际广场小区已于2014年4月16日开始交房。目前仍有部分业主尚未前来办理手续，望还未办理交房手续的业主带齐相关资料，到凯瑞国际广场售楼部集中办理交房手续。如因个人原因逾期未办理交房手续而造成的经济纠纷，一切责任由业主自行承担。”2014年12月18日，经双方协商，原告同意用违约金折抵相关开户费用5224元，原告之父刘培江代原告在收取违约金5224元的收据上签字，被告辩称该时间点即为被告实际收房时间。2016年5月24日，原告交纳了2016年3月1日至2017年9月1日的物业费1851元，原告诉称2016年3月1日为交房时间。诉讼中双方均未提交有关房屋进行交接的相关证据，被告认可涉案房屋消防工程尚未验收合格。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定为有效合同。被告未能按照合同约定的时间交房的事实清楚，依法应承担违约责任。但对具体逾期天数，双方存有较大争议。由于本案系商品房销售合同纠纷，被告作为买卖合同关系的出卖人，向原告交付房屋并转移所有权是其基本合同义务，故被告应对具体交房事宜承担举证责任。诉讼中被告并未提交房屋交接的直接证据，审查被告提交的其他有效证据：两份收据仅可证明原告于2014年12月18日同意用部分违约金折抵相关开户费用的事实，但并不能证明原告已于该日收房；被告于2014年9月4日在《菏泽日报》中刊登的交房公告并未有收房期限限制，亦不能证明原告的具体收房时间点。由于被告未完成举证责任，不能证明房屋的具体交付时间，故其院依法采信原告主张的事实，确认交房时间为2016年3月1日。该日距离合同约定的交房期限已逾期1215天，根据合同约定，被告应支付原告逾期交房违约金493281元×0.0002×1215日＝119867.28元。对于原告同意用违约金折抵的相关开户费用5224元，应从中扣减。该违约金计算方式系双方自愿约定，并不明显过高，被告请求调整，于法无据，不予支持。同时，涉案房屋所在的建设工程至今未取得消防验收，未达到完全验收合格标准，故不能按期办理房屋产权登记的责任亦在于被告，被告还应依约支付逾期办证违约金493281元×0.001＝493.28元。原告过高部分的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告菏泽市富川房地产开发有限公司支付原告刘峰逾期交房违约金114643.28元（119867.28元－5224元），限判决生效后三日内履行完毕；二、被告菏泽市富川房地产开发有限公司支付原告刘峰逾期办理房地产权属证书违约金493.28元，限判决生效后三日内履行完毕；三、驳回原告刘峰的其他诉讼请求。
案件受理费2707元，减半收取计1353.5元，原告刘峰负担52元，被告菏泽市富川房地产开发有限公司负担1301.5元。
在本案二审期间，本院根据上诉人富川公司的申请，依法调取了供电公司登记在刘峰名下的案涉房屋用电情况记录、燃气公司登记在刘峰名下的燃气费收费情况记录。用电情况记录显示，2014年12月，刘峰用户用电量29度，2015年1月至4月无用电，2014年5月以后每月均有较多用电量。燃气收费记录显示，刘峰用户于2014年12月28日进行燃气开户充值42.8元，后间隔数月均有燃气费交费记录。针对本院调取的以上两份证据，富川公司质证称无异议，能够证明案涉房屋交房时间为2014年12月份；刘峰质证称，对两份证据的关联性有异议，两份证据仅能证明涉案房屋于2014年12月份办理了燃气开户及用电开户，不能证明交房情况。本院对以上两份证据的认定意见：该两份证据为有关单位出具的客观记录，与本案的事实具有关联性，与其他证据相印证，能够证明案涉房屋的有关交付情况。
本院二审认定的其他事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案二审争议的焦点是案涉房屋的具体交房时间。
在二审期间，本院调取的有关单位记录显示，2014年12月份，被上诉人刘峰为案涉房屋用电和燃气办理开户登记并进行正常使用。此与上诉人富川公司所称其于2014年12月18日向被上诉人交付了案涉房屋的意见基本一致。故本院认定，本案案涉房屋的具体交房时间为2014年12月18日。该日距离合同约定的交房期限逾期时间为781天，根据合同约定，上诉人应支付被上诉人逾期交房违约金493281元×0.0002×781日＝77050.49元。对于被上诉人同意用违约金折抵的相关开户费用5224元，应从中扣减，即上诉人还应支付违约金为71826.49。涉案房屋所在的建设工程至今未取得消防验收，未达到完全验收合格标准，故不能按期办理房屋产权登记的责任亦在于上诉人，上诉人还应依约支付逾期办证违约金493281元×0.001＝493.28元，原审判决对此认定正确。
综上，二审期间出现新的证据能够证明案涉房屋的实际交房时间为2014年12月18日，本院对原审认定的交房时间及违约金计算数额依法予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持山东省菏泽经济开发区人民法院（2018）鲁1791民初124号民事判决第二项，即菏泽市富川房地产开发有限公司支付刘峰逾期办理房地产权属证书违约金493.28元，限判决生效后三日内履行完毕；
二、维持山东省菏泽经济开发区人民法院（2018）鲁1791民初124号民事判决第三项，即驳回刘峰的其他诉讼请求；
三、变更山东省菏泽经济开发区人民法院（2018）鲁1791民初124号民事判决第一项为：菏泽市富川房地产开发有限公司支付刘峰逾期交房违约金71826.49元，限判决生效后三日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2707元，减半收取计1353.5元，刘峰负担500元，菏泽市富川房地产开发有限公司负担853.5元。二审案件受理费2707元，刘峰负担1000元，菏泽市富川房地产开发有限公司负担1707元。
本判决为终审判决。
审判长 陈尔森
审判员 李学军
审判员 张秀云
二〇一八年十月三十一日
书记员 王 姣