广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第888号
上诉人（原审原告）：张XX，男，汉族。
委托代理人：周伟清，广东耀新律师事务所律师。
委托代理人：周伟胜，男，汉族，系社会团体推荐代理人。
被上诉人（原审被告）：惠州惠升房地产开发有限公司（以下简称“惠升公司”），住所地惠东县平山镇平深路23号
法定代表人：徐镇康，经理。
委托代理人：郑小龙，广东广惠律师事务所律师。
上诉人张XX因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2013）惠东法民一初字第704号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
张XX向原审法院提起诉讼，请求判令：一、被告惠升房地产公司支付原告违约金36008元（暂计时间由2013年5月21日起至2013年8月18日共计90日，计算方式为：已付房价款400088×90天×0.001）；二、本案全部诉讼费用由被告惠升房地产公司承担。
主要事实和理由：原告于2012年8月2日与被告惠升公司签订一份广东省商品房买卖合同，购买了被告所有的位于惠东县平山新平大道的预售商品房。合同约定原告通过首付120088元和银行按揭280000元付清房款400088元后，被告应当于2013年5月20日前在该商品房经工程、设计、监理、消防及水电部门综合验收合格后，并提供《住房质量报告书》和《住宅使用说明书》的同时，签署房屋交接单后将该商品房交付给原告使用，否则，原告有权拒收，被告按违约处理。合同第九条在逾期交房违约中约定，被告逾期交房不得超过约定最后交付期限（2013年5月20日）60天，否则，按约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金，合同继续履行。自2013年5月20日双方约定最后交付期之后，经原告多次追讨，要求被告按合同规定交房，时至今日，被告已经逾期交付90天（计算至2013年8月18日）都无法按合同交房，按双方签订的《广东省商品房买卖合同》第九条的约定，被告每逾期一日，应按已付房价款的万分之十支付违约金暂时由2013年5月21日起至2013年8月18日共计90日累计36008元。
惠升公司辩称：原告张XX起诉的理由是被告没有交房，我认为双方应当友好的解决，而原告方却起诉，被告认为原告起诉无理。理由：1、在双方签订合同约定交付日期前，被告的房子已经验收合格，在这个时候被告的房子已经具备交付的条件，被告多次通知原告办理交房手续，但是原告拒绝。现在的惠升花园也有超过70%的业主正在装修或者装修完毕，其中也包括原告。2、被告的商品房有延误，供电、燃气管道、天气，这三个原因都是客观原因。供电是由于供电局的电表库存不足，导致今年8月才将电表交给被告，这直接导致被告相关验收工程延误。燃气管道，惠东县城在搞创建文明县城，导致不能在主干道上挖管道。天气，惠东今年1月份到5月份雨水多，经常刮风，影响了相关工程。对上述影响工程的问题，被告也通知了惠升花园的业主，在不影响交房的情况下被告一直在寻求解决的办法。在电表供应到位并且安装之后，供电部门也已经验收，被告立即进行了消防验收，消防部门已经受理，近期消防部门通知被告，消防工程验收合格，而且也在网上进行了公开，但目前相关的文件还没拿到。
原审法院查明的事实
惠升房地产公司经工商行政部门登记并领取营业执照的有限责任公司，经营范围：房地产开发。2012年8月2日，张XX与惠升房地产公司签订一份广东省商品房买卖合同，该合同约定：惠升房地产公司将其名下位于惠东县平山新平大道建筑面积为118.02平方米转让给张XX，每平方米3390.01元，总价款为400088元，签订本合同时支付120088元，余款280000元，需7天内向指定银行申请按揭。上述合同第八条约定“交付期限。出卖人应当在2013年5月20日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具体下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：第4种该商品房经工程、设计、监理、消防及水电部门综合验收合格后。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府职能部门延误办理有关文件，批准手续等原因；3、其他非因出卖人的过错原因造成的延误”；第九条“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之十的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金”。第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以手机短信或按本合同载明的地址书面通知买受人办理房屋验收和交楼手续，买受人须在三十天内前来办理，逾期视为买受人已对房屋验收合格并已收房，且愿意承担由此产生的相关物业管理费用”。2012年8月13日，惠东县房产交易所在上述合同上备注已办理房屋预售登记备案，房屋交付使用后30日内，凭此合同办理房屋所有权登记。
根据2013年5月10日惠升花园1、2栋主体结构分部（子分部）工程质量验收纪要反映，惠升花园1、2栋共40359平方米、地上十八层、地下一层，开工日期2011年8月1日，完工日期2012年12月20日，混凝土结构、砌体结构、质量情况（质量控制资料、安全和功能检验检测报告、观感质量）均合格。总承包单位汕尾市城区建筑安装总公司、设计单位惠阳城市建筑设计研究院、监理单位惠东县建筑工程监理公司、建设单位惠升房地产公司、勘察单位广东省惠州勘察工程公司在验收记录上签章。2013年8月15日，广东省电网公司惠州惠东供电局平山供电所作出关于惠升家园小区申请高、低压用电及电表的说明，说明内容为“惠升房地产公司于2012年11月10日向广东电网公司惠州惠东供电局申请了由其开发建设的、位于惠东县城新平大道49号（原新平路21号）的惠升家园（惠升园）的高压用电，合计用电总量为1890KVA，包含3台630K**变压器，经同意后广东电网公司惠州惠东供电局于2013年1月4日和惠升房地产公司签订了‘供电方案（中高压）’，供电方案确定和相关工程施工完成后，惠升房地产公司于2013年4月1日向我所申请323户居民用电单相电表323只、5（10A）多功能表1只及300／5的电流互感器一套。由于我所库存缺表，惠升房地产公司申请的惠升家园（惠升园）323户电表分别于2013年7月18日和2013年8月9日分批领用完毕”。2013年9月3日，惠东运行管道燃气有限公司作出复函，复函内容“惠升房地产公司：兹收到贵司于2013年8月27日之《工作联系函》，就贵司反映的惠升花园燃气管道工程未按预期通气事宜，我司回复如下：燃气管道市政管部分未按预期接驳、通气，是因我县自2010年3月份起全面开展创建文明县城实施方案（下称），根据方案细则，实施工作将持续到2013年12月份。然而交通秩序整治，县城路网和交通配套设施建设及解决好主要路段交通混乱是方案整治的重点之一，贵司惠升花园坐落在新平大道乃县城中心要道，我司若按预期进行市政管道接驳将对当地道路交通造成影响，违背了方案精神，故我司暂缓对贵司惠升花园市政管道部分的接驳，望贵司予以理解和支持，共同为创建文明县城出一份力，特此回复”。同日，惠东县气象局出具惠东县城2013年各月每日8-17时雨量及风力材料。2013年9月12日，惠升房地产公司申报建设工程消防验收。2013年10月10日，广东省惠州市公安消防局出具关于惠升房地产公司惠升花园1、2栋及地下室建设工程消防验收合格的意见书。此外，根据2010年10月20日惠东县创建广东省文明县城实施方案的实施步骤，第一阶段2010年3月-2010年10月成立机构，宣传发动；第二阶段2010年10月至2013年8月重点整治，全面推进；第三阶段自查自评，组织申报；第四阶段巩固提高，迎接检查（分两阶段2011年9月至12月，2012年9月至2013年12月）。
另查：2013年8月9日或10日，张XX对涉案的房屋进行装修。
原审诉讼期间，根据张XX的申请，原审法院冻结惠升房地产公司在中国银行惠州惠东支行专用账号的存款36000元。
原审判决理由和结果
原审法院认为，惠升房地产公司具备经营房地产开发的资格，且取得商品房预售许可证，其与张XX于2012年8月2日签订的商品房买卖合同的内容和形式不违反法律和行政法规的禁止性规定，为有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张XX按约定支付价款，履行了约定义务。惠升房地产公司未能按约定在2013年5月20日前交房给张XX，而是在2013年8月9日或10日方交房给张XX使用，属于逾期交房。
本案争议焦点是逾期交付是否构成违约、是否需承担违约责任。根据上述商品房买卖合同第八条的约定，交房条件为商品房经工程、设计、监理、消防及水电部门综合验收合格。事实上，惠升花园在2013年5月10日已经工程、设计、监理部门验收合格，消防及水电尚未验收，此两项未验收影响交房。惠升房地产公司辩称未验收的原因在于供电部门缺电表、燃气运输公司延缓市政管道部分的接驳以及天气原因，并非自身原因所致。根据惠东供电局平山供电所出具说明可知，惠升房地产公司于2012年11月10日申请用电，2013年1月4日签订供电方案，工程施工后于2013年4月1日申请电表，2013年7月18日和8月9日方领表完毕。从惠升房地产公司申请电表至约定交房日有一个多月时间，可认定其在合理期限内向供电部门提出用表的申请。此外，因配合创建广东省文明县城，惠东运行管道燃气有限公司延缓惠升花园市政管道部分的接驳。此两种因素延缓交房条件，确非惠升房地产公司过错原因所致，依据上述商品房买卖合同第八条“除双方协商同意解除合同或变更合同外，惠升房地产公司可据实予以延期交房的情形有：1、遭遇不可抗力；2、政府职能部门延误办理有关文件，批准手续等原因；3、其他非因出卖人的过错原因造成的延误”的约定，惠升房地产公司可延期交房。因此，惠升房地产公司逾期交房，不构成违约，张XX请求其承担违约责任，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告张XX的诉讼请求。
案件受理费700元，保全费380元，共1080元，由原告张XX负担。
当事人二审意见
上诉人张XX不服原审判决上诉称，原审判决认定事实有误：
一、被上诉人因房屋质量问题无法通过惠东县住房和城乡规划建设局检验不合格返工致使逾期交房；二、被上诉人被惠东县住房和城乡规划建设局责令质量问题整改后，在明知房子质量有问题的情况下欺骗上诉人房子主体结构分部工程验收合格即为全部工程验收合格并交付钥匙给上诉人收房装修，致使上诉人遭受损失。且被上诉人至今仍未能取得《建筑工程竣工验收合格证》并向惠东县住房和城乡规划建设局提交竣工验收备案材料；三、原审法院依据惠东县供电局平山供电所出具的《说明》认定被上诉人逾期交房是供电部门延误办理所致，但是惠东县供电局平山供电所并非法人，不具备对外出具证明或说明的资格，且《说明》中提到的“惠升房地产公司于2012年11月10日申请用电”与上诉人向惠东县供电局了解到的惠升发地产公司是于2013年11月23日才提出用电申请的事实不符。另外，惠东县供电局于2013年10月18日向被上诉人发出《关于加快业扩工程进度的告知书》要求被上诉人加快高压业扩工程施工，可见被上诉人当时仍未具备向供电部门申请用电的条件，供电部门不会受理其用电申请。故原审认定的事实有误。
原审法院程序违法：一、被上诉人当庭提交的证据超过举证期限，审判长允许质证；二、开庭时仅有一个法官，不存在合议庭；三、上诉人多次申请调查取证，审判长未予答复；四、立案后拖延开庭。
综上，原审判决认定事实有误，程序违法，请求二审法院依法判令：一、撤销广东省惠东县人民法院（2013）惠东法民一初字第704号民事判决；二、判令被上诉人惠升公司支付上诉人违约金36008元（暂计时间由2013年5月21日起至2013年8月18日共计90日，计算方式为：已付房价款400088×90天×0.001））；三、判令被上诉人惠升公司支付上诉人违约金从2013年8月18日起至被上诉人按合同约定条件交楼为止；四、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人惠升公司答辩称，一、在合同约定的交付日期前，商品房已经工程主体、设计、监理等验收合格，具备交付条件。被上诉人多次要求上诉人办理交房手续均被拒绝，但上诉人却在收楼、验楼及各种申请手续后对购买的房屋进行装修并入住。目前惠升花园的大部分业主们都已装修入住；二、因供电、燃气管道、天气等原因，惠升花园的相关工程进度受到客观影响，但并非被上诉人的过错。三、被上诉人于2013年8月初向惠升花园业主交房（7月已通知），当时惠升花园已经工程主体、设计、监理等验收合格，电表也安装完毕，符合交付条件。至于上诉人所称的惠升花园至2014年才经过规划验收及政府竣工备案的问题，第一，政府部门的工程竣工备案并非工程验收合格的标志，只是政府部门的管理需要。本案商品房的交付行为虽然发生在工程竣工备案之前，但只要政府部门核发了备案回执，房屋交付行为就有效；第二，规划验收是政府管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，不影响民事交付行为的效力，也不能以是否经过规划验收来判定是否可以交付房屋。
本院查明的事实
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查，涉案商品房楼盘惠升花园已经于2014年1月24日竣工验收并予备案。同年3月17日经惠东县住房和城乡规划建设局验收合格并出具了《建设工程规划验收合格证》。
另，惠东县供电局平山供电所所长庄伟雄于2014年10月27日接受本院调查时表示本案中平山供电所出具的证明是其前任钟冠文担任所长时经办的，内容真实。证明上所盖公章由惠东县供电局办公室保管，办理相关手续后方可盖章。对于上诉人质疑证明所载的被上诉人申请电表的时间，其表示以书面证明的效力为准。以上调查笔录经本院组织双方当事人质证，张XX仍然要求本院调取相关资料。本院于2014年12月11日向惠东县供电局发函，要求该局对涉案的平山供电所出具的证明是否真实予以核实后在7天内回复我院，惠东县供电局未在以上期限内予以回复。
本院判决理由和结果
本院认为，双方当事人对原审判决认定双方签订的商品房买卖合同为有效合同以及被上诉人逾期交房的事实无异议，本院予以确认。本案争议的焦点是：被上诉人逾期交房是否应承担违约责任。具体评述如下：
被上诉人提出逾期交房的原因在于供电局库存电表不足，燃气运输公司延缓市政管道部分的接驳以及天气原因。惠东供电局平山供电所出具的说明，其真实性在本案二审中得到了该所的认可。张XX提出该说明与实际情况不符的，本院将相关情况告知平山供电所的主管部门惠东县供电局并要求其予以核实，惠东供电局未回函否认其属下平山供电所所作出的说明，因此，我院对平山供电所出具的说明内容的真实性予以认可。根据该说明的内容可知，被上诉人虽于2013年4月1日申请电表，因该所库存电表不足，被上诉人直至2013年7月18日和8月9日方领表完毕。此外，惠东运行管道燃气有限公司复函称根据《惠东县创建广东省文明县城实施方案》（该方案持续至2013年12月）延缓对惠升花园市政管道部分的接驳。此两种因素延缓交房条件，确非被上诉人过错原因所致，亦导致惠升花园无法申请通过消防、水电验收。根据商品房买卖合同第八条约定“……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府职能部门延误办理有关文件，批准手续等原因；3、其他非因出卖人的过错原因造成的延误”，故双方当事人原先约定的交房时间应当延期，被上诉人应在上述原因排除之后的合理期限内完成楼盘竣工验收的相关手续。涉案楼盘惠升花园于2014年1月24日即竣工验收并予备案，可视为在合理期限内履行了合同义务。因此，被上诉人惠升公司逾期交房，属于合同约定可延期交房的情形，不构成违约，无需承担违约责任。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费，合计700元，由上诉人张XX负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 彭科梅
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；