广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第951号
上诉人（原审被告）：钟成强，男，1949年10月1日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。
上诉人（原审被告）：钟成祥，男，1963年8月25日出生，汉族，住广东省廉江市。
两上诉人共同委托代理人：刘天军，广东众多律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：龙亚康，男，1956年11月18日出生，汉族，住广州市花都区。
委托代理人：何家毅，广东古风律师事务所律师。
委托代理人：罗莎，广东古风律师事务所律师。
上诉人钟成强、钟成祥因租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2012）穗花法民三初字第228号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，涉案房屋位于广州市花都区新华街新华路108号，所属土地使用者为龙亚康的父亲龙志和，于1994年3月22日取得《农房建设规划许可证》，1994年12月7日取得《集体土地建设用地使用证》，原规划建筑楼层为五层。2002年12月27日，广州市城市规划局花都区分局出具《临时变更建筑使用功能确认函》（花规建管函字（2002）07号），内容为：位于新华街新华路108号《建设工程规划验收合格证》原报建一幢六层住宅、修理厂综合楼，经我分局派员实地勘察和研究同意，临时变更为厂房使用。
2005年8月28日，龙亚康（甲方）与钟成祥、钟成强（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将位于广州市花都区新华镇新华路108号（6层主楼一栋）房屋租给乙方使用，租期自2005年10月1日起至2020年11月1日止，共15年。二、租金按季度结算，第一年至第三年每年租金为120000元，每季度租金30000元；每三年开始递增10%，第四年至第六年每年租金为132000元，每季度租金为33000元；第七年至第九年每年租金为145200元，每季度租金为36300元……由乙方每季度于首月5号前付给甲方。如超期10天不交租的，甲方有权收回房屋，并追回所欠全部租金。三、合同签订当天，乙方向甲方交付押金3万元，同时缴纳首期季度租金3万元，并按照双方签订合同使用该整栋楼，甲方应在合同期满后，向乙方退回不含利息的押金3万元。四、在租赁期内，乙方有权把房屋转租给他人使用。八、非本合同规定者，或法律政策规定，任何一方不得中途擅自变更或解除本合同。十四、违约责任：如有违约，违约方按当年租金总额的30%计罚违约金给守约方，有押金的还须按押金使用的法律规定没收或双倍返还，如违约金和押金不足补偿对方损失时，还应赔偿损失。
同日，龙亚康（甲方）与钟成祥、钟成强（乙方）签订一份《补充协议》，约定：一、甲方租给乙方房屋是属于甲方拥有的合法房产，在租赁期内能保证乙方使用，扩建马路时，六层主楼不会清拆，二层半副楼要清拆，届时甲乙双方均应服从。二、甲方租给乙方的房屋，保证手续证照齐全（包括房产证、消防证、租赁证、房屋图纸等有关资料）。三、乙方办理工商执照所需之房屋及屋主有关资料由甲方提供，并协助乙方办理有关手续。四、甲方负责起围墙，并保证房屋周围空地归乙方使用……
上述《房屋租赁合同》及《补充协议》签订当天，钟成强、钟成祥向龙亚康支付租赁押金30000元。龙亚康、钟成强、钟成祥双方共同确认钟成强、钟成祥向龙亚康交纳租金至2012年1月5日前，之后便没有继续交纳租金。
2012年1月4日，钟成强、钟成祥委托北京市盈科（广州）律师事务所律师邓培启向龙亚康邮寄《律师函》，通知龙亚康解除双方签订的《房屋租赁合同》。
2012年1月19日，钟成强、钟成祥向原审法院起诉【案号：（2012）穗花法民三初字第125号】，请求确认其与龙亚康签订的上述《房屋租赁合同》于2012年1月5日解除、龙亚康退还押金、支付违约金及赔偿损失。该案审理过程中，为查明案件事实及减少双方损失，原审法院于2012年4月26日组织双方当事人到涉案房屋现场进行调查并办理房屋交接手续，交接过程中，钟成强、钟成祥同意将涉案房屋交还给龙亚康使用，但龙亚康认为由于钟成强、钟成祥在承租期间曾发生涉案房屋的电线、电缆、铝合金窗、变压器等被盗事件，其已向法院起诉要求钟成强、钟成祥赔偿损失，因此希望保留现状，暂时不同意接收涉案房屋。2012年9月28日，原审法院对该案作出（2012）穗花法民三初字第125号民事判决，判决：一、确认钟成强、钟成祥与龙亚康于2005年8月28日签订的《房屋租赁合同》于2012年1月5日解除；二、驳回钟成强、钟成祥的其他诉讼请求。钟成强、钟成祥不服，提起上诉。2013年8月16日，本院作出（2013）穗中法民五终字第2120号终审判决，认为钟成强、钟成祥认为龙亚康在涉案房屋周围的空地擅自加建建筑设施的行为导致其无法实现合同目的理据不足，钟成强、钟成祥据此主张其有权单方解除合同并要求龙亚康支付违约金、双倍返还押金及赔偿损失缺乏法律依据；因钟成强、钟成祥已实际占有使用涉案房屋，故其要求龙亚康返还租金亦缺乏法律依据。二审判决驳回上诉，维持原判。
2012年3月12日，龙亚康向原审法院提起诉讼，请求原审法院判令：1、钟成强、钟成祥自2012年1月5日起按照2010年度当地地段的商铺租金53元／平方米的标准向龙亚康支付房屋占用费至钟成强、钟成祥搬离涉案房屋之日止，暂计至2012年3月1日止为339412元；2、钟成强、钟成祥按照2012年度铺设10KV电缆、安装S9-80KVA配变及配电柜的造价金额，赔偿给龙亚康（具体金额以法院评估为准）；3、钟成强、钟成祥赔偿房屋内的直接损失（原大楼内的电缆、电线、电器设备、照明装置、铝窗被偷的损失，具体金额以法院评估为准）；4、龙亚康没收钟成强、钟成祥的押金30000万元，钟成强、钟成祥向龙亚康支付违约金43560元；5、钟成强、钟成祥支付全部诉讼费用及全部财产保全费用。一审第二次庭审时，龙亚康将第1项诉讼请求明确为：钟成强、钟成祥按照每月每平方米53元的标准向龙亚康支付自2012年1月5日起至2012年10月5日止的房屋占用费共1408104元。
本案一审第二次庭审时，龙亚康陈述涉案房屋已于2012年10月中旬被政府部门拆除。诉讼中，龙亚康申请法院委托评估机构对恢复涉案房屋已损毁或灭失的电缆、配变配电柜、铝窗及墙壁等财产的市场价值及上述财产的工程安装造价进行评估，其后又撤回评估申请。诉讼中，龙亚康申请撤回第2、3项诉讼请求，并表示愿意降低房屋占用费的计算标准，将原来按每月每平方米53元的标准降低为按照双方合同约定的租金标准计算房屋占用费，因此明确诉讼请求为：1、判令钟成强、钟成祥参照《房屋租赁合同》约定的租金标准（即每年145200元）向龙亚康支付2012年1月5日至2012年10月5日的房屋占用费共109397.25元；2、判令龙亚康没收钟成强、钟成祥的押金30000元，同时钟成强、钟成祥向龙亚康支付违约金43560元；3、判令钟成强、钟成祥支付全部诉讼费用。
原审法院认为：龙亚康与钟成强、钟成祥于2005年8月28日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有其他影响合同效力的因素，合法有效，双方当事人均应恪守合同约定。上述合同只在龙亚康、钟成强、钟成祥之间产生拘束力，龙亚康作为合同相对人，有权基于租赁合同关系提起本案诉讼，钟成强、钟成祥抗辩龙亚康主体不适格于法无据，不予采纳。合同签订后，龙亚康依约交付涉案房屋给钟成强、钟成祥使用，钟成强、钟成祥亦应按约定向龙亚康缴纳租金。根据已发生法律效力的民事判决的认定，钟成强、钟成祥无权单方解除合同，其要求龙亚康支付违约金、双倍返还押金及赔偿损失亦缺乏法律依据。钟成强、钟成祥在无法定及约定事由的情况下，单方面提前终止合同，构成违约，因此龙亚康请求按照合同约定没收钟成强、钟成祥交纳的押金及要求钟成强、钟成祥承担违约责任，于法有据，予以支持。经计算，2011年10月1日至2012年9月30日期间（合同第七年）的年租金为145200元，钟成强、钟成祥于2012年1月4日单方解除合同，应向龙亚康支付违约金43560元（145200×30%）。
虽然已生效的判决确认双方《房屋租赁合同》于2012年1月5日解除，但钟成强、钟成祥并未举证证明合同解除后其向龙亚康交还涉案房屋的时间，故钟成强、钟成祥仍应参照租金标准向龙亚康支付合同解除后的房屋占用费。2012年4月26日，原审法院在（2012）穗花法民三初字第125号案中组织双方当事人到涉案房屋现场进行调查并办理房屋交接手续时，钟成强、钟成祥同意将涉案房屋交还给龙亚康使用，但龙亚康以钟成强、钟成祥在承租期间曾发生涉案房屋的电线、电缆、铝合金窗、变压器等物品被盗为由，不同意接收涉案房屋。在本案中，龙亚康提供的证据又不足以证明其所主张的发生物品被盗的事实及财产损失情况，应承担举证不能的后果，钟成强、钟成祥认为2012年4月26日不能移交涉案房屋的责任在龙亚康一方的辩解意见有理，故房屋占用费应按合同约定的租金标准计算至2012年4月26日止。经核算，2012年年租金为145200元，每月租金为12100元，从2012年1月5日至2012年4月26日，合计3个月22天，房屋占有使用费合计为45173.33元（12100元／月×3个月＋12100元／月÷30天×22天）。对龙亚康主张的房屋占用费的有理部分，予以支持。
一审诉讼中，龙亚康申请撤回要求钟成强、钟成祥赔偿物品损失及直接损失的请求，属于对自己民事权利的处分，予以允许。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2013年12月24日作出如下判决：一、钟成强、钟成祥于本判决发生法律效力之日起十日内向龙亚康支付2012年1月5日至2012年4月26日期间的房屋占有使用费45173.33元。二、钟成强、钟成祥于2005年8月28日签订《房屋租赁合同》时向龙亚康缴纳的租赁押金30000元归龙亚康所有。三、钟成强、钟成祥于本判决发生法律效力之日起十日内向龙亚康支付违约金43560元。四、驳回龙亚康的其他诉讼请求。一审案件受理费3959.15元，由龙亚康负担1389.79元，由钟成强、钟成祥负担2569.36元。
判后，上诉人钟成强、钟成祥不服原审判决向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。1.龙亚康违约的事实未认定。龙亚康存在以下违约事实，根据《补充协议》的约定，龙亚康应保证租赁房屋属于龙亚康拥有的合法房产、保证手续证照齐全。但根据一审查明的事实，龙亚康并非涉案房屋的产权人且龙亚康并没有按照约定向钟成强、钟成祥提供上述证照手续，也并未举证证明其提供了上述证照。由于龙亚康存在上述违约行为，即使钟成强、钟成祥也存在违约行为，根据互有过错的情形，双方应当互不承担违约责任，龙亚康应当返还押金给钟成强、钟成祥。2.龙亚康没有接收涉案房屋的过错在钟成强、钟成祥。钟成强、钟成祥在解除《房屋租赁合同》时已经提出并向龙亚康交付房屋，但龙亚康拒绝接受。龙亚康在收到该解除通知以后应采取有效措施防止租金损失扩大，但龙亚康并未组织办理房屋交接手续，其自身有过错。龙亚康连原审法院于2012年4月26日组织办理房屋交接手续都拒绝了，足见其拒绝交接的恶意性，因此其更不可能接受与其有利益关系的钟成强、钟成祥的交接。由此可以证明，房屋未交接的责任在于龙亚康。钟成强、钟成祥因此为龙亚康保管房屋及附属财产，龙亚康理应支付保管费，而非是原审判决中钟成强、钟成祥支付房屋占有使用费。3.原审法院作出的（2012）穗花法民三初字第126号民事判决，以涉案标的物未办理合法的报批手续认定合同无效。据此，龙亚康没有没收押金请求的法律依据，原审法院却无视已生效的有关无效合同的判决。对于广州中院（2013）穗中法民五终2120号判决钟成强、钟成祥已经向省高院提出再审申请，省院于2014年3月17日受理再审申请，所以该案不能成为本案的判决依据。4、原审判决钟成强、钟成祥损失押金还要承担30%违约责任，这样的双重惩罚显示公平且违反租赁合同惯例。此外约定30%违约金责任也明显过高，即使承担违约责任也应该调低。二、原审法院违反法定程序。龙亚康既不是房屋的所有人，又没有提供房屋所有人的授权委托书等任何证明其有权代表房屋所有权人进行诉讼的证明，其单独作为本案原告系属于主体不适格。原审法院并未追加房屋所有权人作为第三人参加诉讼，属于明显地违反法定程序。综上，上诉请求：1.依法撤销原审判决，并判决驳回龙亚康的全部诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用均由龙亚康承担。
被上诉人龙亚康答辩称：原审判决查明事实清楚、适用法律正确。理由如下：1.钟成强、钟成祥于2012年1月4日发出两份的律师函，并没有提出要把涉案房屋交还给龙亚康的，只是要求跟他退款和解约。2、对于上诉状提到主体的问题在一审笔录已经回应。3、（2013）穗花法民五初第125号案和（2013）穗花法民五初第126号两案是涉及两栋不同的房屋。4、约定30%违约金责任是否明显过高是有合同约定，钟成强、钟成祥是清楚知道违约带来的后果，龙亚康本来要求赔偿装修等，由于花都湖扩建，政府强行拆建，导致无法对涉案房屋进行评估，给龙亚康造成的损失很大，故约定30%违约金不是过高；5.（2013）穗中法民五终2120号案的再审申请与本案无关。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，（2013）穗花法民五初第125号案与本案涉及的租赁标的物均为广州市花都区新华街新华路108号（6层主楼一栋），该判决书载明“本院认为，……钟成强、钟成祥以龙亚康涉案土地的使用权人及涉案房屋证照不齐全为由认为龙亚康违约没有事实依据。”且驳回了钟成强、钟成祥要求龙亚康双倍返还押金的诉讼请求，本院二审以（2013）穗中法民五终字第2120号民事判决维持了该判决。
二审中钟成强、钟成祥确认（2012）穗花法民三初字第126号案涉及的租赁标的物与本案涉及的租赁标的物不是同一个标的物。
本院认为，首先，关于钟成强、钟成祥主张龙亚康并非产权人且不能提供合同约定的证照存在违约，根据互有过错，双方应互不承担责任，故龙亚康应返还押金的问题。根据已经生效的（2013）穗花法民五初第125号和（2013）穗中法民五终字第2120号民事判决已经对钟成强、钟成祥该主张进行了论述，均认为钟成强、钟成祥以此为由主张龙亚康违约不成立，本院不再赘述，故该主张本院不予支持。
其次，关于钟成强、钟成祥主张原审法院有选择引用法律文书的问题。经查，钟成强、钟成祥主张应当参照的（2012）穗花法民三初字第126号民事判决，其中该判决涉案的标的物与本案涉案的标的物并非同一标的物。原审法院引用与本案同属同一标的物的（2012）穗花法民三初字第125号民事判决并无不妥，故该主张不成立。
再次，关于钟成强、钟成祥主张原审法院程序违法的问题。根据合同相对性原则，龙志和并非涉案合同的当事人，且龙亚康起诉并未要求追加龙志和为本案第三人，故一审并未追加龙志和为本案第三人，程序并无不当，该主张本院亦不予支持。
至于房屋占用费的问题，钟成强、钟成祥并无证据证明合同解除后交回涉案房屋的时间，且双方对场地交接问题一直存在争议，原审法院按照在（2012）穗花法民三初字第125号案中，该院组织双方现场交接时间确认为交回涉案场地的时间并计算房屋占用费无不妥，本院予以支持。故钟成强、钟成祥主张其未办理交接手续过错在对方而不应支付房屋占用费，理据不足，该主张本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人钟成强、钟成祥的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2569.36元由上诉人钟成强、钟成祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 蔡 峰
代理审判员 刘 卉
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 党春婷