广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂0221民初1236号
原告：孙克清，男，1975年1月26日生，汉族，户籍地为黑龙江省勃利县，现住柳州市。
被告：刘子文，男，1974年8月26日生，汉族，住广西柳州市柳江区。
委托诉讼代理人：曾海荣，广西银正（柳江）律师事务所律师。
原告孙克清与被告刘子文租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案受理后，适用简易程序于2018年6月19日公开开庭进行了审理。原告孙克清、被告刘子文的委托诉讼代理人曾海荣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
孙克清向本院提出诉讼请求：1、判令解除因被告因素无法继续履行的《仓库出租合同》；2、判令被告返还原告支付的押金15000元并退还两个月租金16000元，共计31000元；3、本案诉讼费由被告刘子文负担。事实和理由：2016年3月23日原告与被告签订仓库出租合同，被告把位于基隆牛车路边仓库以每年租金11万元的价格租给原告，租金每半年交付。2016年11月被告以需资金周转为由与原告协商，从2016年10月至2017年10月租金原告一年一次付，被告免除壹万元租金，原告需付租金10万元即可，原告通过农行向被告账户(62×××71)转账现金10万元。2017年8月10日因被告仓库建设手续不全，属违章建筑被城管强拆原告机械设备都没有搬出来，造成部分设备损坏，强拆后连续下了三天大雨，机械设备电机电路不同程度的损坏，原告的机械设备损失未向被告提出赔偿，只提出退还租金和押金，但被告却一直不接原告的电话，拒不退还押金和租金。原告为维护自身合法权益，诉至本院要求判如所请。
被告刘子文辨称，一、对于原告要求解除《仓库出租合同》的诉讼请求。被告认为实际上双方合同已经解除，解除的原因是因为原告单方不履行合同并于2017年12月底搬离，根据合同法规定，原告要解除合同应通知被告，不能通过判决予以解除；二、原告只缴纳了100000元的租金，还欠10000元的租金未付，原告在诉状中称双方协商租金为100000元不是事实，另原告还欠被告6924元电费未付，冲抵押金15000元，原告实际还欠1924元电费未付。三、对于原告请求退还两个月租金，被告不同意退还，理由如下：1、原告在2017年12月底因自身不愿意续租而搬离，且2017年10月1日，租期已届满，原告是多使用了3个月的场地，不存在退还2个月租金的问题；2、双方签订的租赁合同并未约定退还租金事项；3、对于政府强拆，被告并未收到强拆通知或者行政处罚之类的文书，被告认为政府强拆是违法的，原告认为自己有损失应当向政府部门主张损失权利而不应当向被告主张；4、签订合同时，原告已知仓库是无证的，即使政府是合法的拆除，法律后果的风险应当由原告承担；5、即使应当退还租金，原告计算的时间是不准确的，应该是1个月24天，而不是2个月。综上，被告请求法院驳回原告诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告孙克清为证明其事实主张，在举证期限内向法庭提供的证据：1、《仓库出租合同》，拟证明2016年3月23日原、被告签订仓库出租合同，约定撑起期限，租金等相关权利义务；2、租金、押金收条，拟证明原告向被告支付了租金55000元及押金15000元的事实；3、农业银行转账回单（当庭提交），拟证明原告于2016年11月16日通过转账向被告一次性支付2016年10月1日到2017年9月30日的租金100000元的事实；4、录音音频材料，拟证明原、被告在电话中口头约定年租金为100000元的事实
被告刘子文为证明反驳理由，在举证期限内向法庭提供的证据有：1、中国农业银行交易明细，拟证明被告2016年11月16日收到原告转账支付的租金100000元，依据合同约定，原告尚欠被告10000元租金未付；2、卢丽琴出具的收条、情况说明、身份证复印件；3中国南方电网电费单，证据2-3拟证明原告在承租期间尚欠被告电费6923.63元未付；4、空场地出租协议，拟证明因原告不承租被告的土地，被告另租他人。
经庭审质证，孙克清对刘子文提交的证据1、3的真实性无异议，但认为证据3的不能证明被告的证明目的；对证据2的证明目的不予认可；对证据4的关联性不予认可。刘子文对孙克清的证据1-3的真实性予以认可，但认为从证据看来，依据合同约定孙克清尚欠刘子文租金10000元未付；对孙克清提交的证据4真实性、关联性不予认可。
本院对当事人均无异议的证据予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，其证明目的本院结合本案事实及有关法律规定予以认定如下：1、对孙克清提交的证据1-3刘子文对真实性予以认可，本院依法对真实性予以确认，孙克清提交的证据4，手机录音音频的“对方号码”明确记录为刘子文的现用号码，故本院对证据4予以认定，对孙克清的证明目的予以采信。2、对刘子文提交的证据2、因卢丽琴未出庭作证，本院对卢丽琴所作的情况说明不予认可；刘子文提交的证据4，与本案租赁合同无关，本院对关联性不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月23日，孙克清与刘子文签订了一份《仓库出租合同》，合同约定：刘子文将位于基隆村中屯牛车里边仓库，共1100平方米出租给孙克清用作经营使用，承租期限为2016年4月1日至2021年4月1日，租金每年110000元，孙克清另付押金15000元。合同签订当日，孙克清向刘子文交付了2016年4月1日至9月30日的租金55000元和押金15000元，刘子文写下收条一张交由孙克清收执。此后，孙克清经与刘子文电话协商，口头约定孙克清一次性支付租金，则年租金为100000元。合同孙克清于2016年11月16日向刘子文转账交付2016年10月1日至2017年9月30日的租金100000元。2017年8月10日，因刘子文所建仓库未办理相关手续，被柳江区政府部门强制拆除。因仓库被拆除后，孙克清无法继续进行铁板加工作业，故孙克清遂搬离该场地。
另查明，在孙克清租用刘子文仓库期间，通过刘子文在中国南方电网编号为040200290147489的非工业用电客户取电供生产所需，2017年8月16日，该用电客户名下产生电费20723.63元。庭审中，刘子文未能提交该用电户下属于孙克清用电部分的有效证据，而孙克清认可属于其用电产生的电费为15216元（其中已付10000元，未付5216元），并同意在本案所请求返还的租金和电费中冲抵尚欠电费。
本院认为，当事人订立合同应当遵守法律、法规。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，刘子文在集体土地上搭建仓库并用于出租，未能取得有效规划并取得审批手续。可见刘子文出租给孙克清的土地是农村集体经济组织的土地，并应用于农业生产或根据规划、审批合法利用，但孙克清与刘子文签订《仓库租赁协议》租用土地上的仓库用于铁板加工作业，属于改变土地的农业用途。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款的规定，2016年3月23日孙克清与刘子文签订的租赁合同属无效合同。原、被告双方都知道租用仓库的用途是用作铁板加工，且均知晓租用的仓库属无审批手续的无证建筑，故双方对签订合同均有过错。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，原告孙克清已经向被告刘子文交纳有2016年10月1日至2017年9月30日的租金100000元和押金15000元，双方对此均予以认可。2017年8月中旬，刘子文所建的仓库被柳江区政府职能部门拆除，孙克清无法继续使用租赁的仓库，因此孙克清在本案中要求刘子文返还租金16000元以及押金15000元有法律依据，本院予以支持。因孙克清租用期间进行工业生产产生的电费，应由用电人孙克清承担，本案查明孙克清尚欠刘子文5216元未支付，孙克清亦同意将未付电费与本案债权数额予以抵扣，本院予以支持。至此，被告刘子文尚应返还原告孙克清租金、押金合计25784元。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
一、原告孙克清与被告刘子文2016年3月23日签订的《仓库出租合同》无效；
二、被告刘子文返还原告孙克清租金、押金合计25784元；
三、驳回原告孙克清的其他诉讼请求。
上述债务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕（款项汇入户名：柳州市柳江区人民法院，账号：25×××79，开户行：广西柳江农村合作银行营业部，汇款时请注明该案案号和原告姓名），逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
案件受理费575元（孙克清已预交），减半收取287.5元，由孙克清负担143.7元，刘子文负担143.8元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 曾俊全
二〇一八年七月二十三日
书记员 游婧妮