福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第1741号
上诉人（一审原告、反诉被告）福州佳佳欢唱娱乐有限公司，住所地福州市鼓楼区东街40号三楼。
法定代表人林栎，总经理。
委托代理人刘欣、陈彩霞，福建汇成律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）福建怡森滑冰馆有限公司，住所地福州市五四北路省体育中心东侧。
法定代表人高鸿，董事长。
委托代理人董依华、刘向军，北京大成（福州）律师事务所律师。
上诉人福州佳佳欢唱娱乐有限公司（下称“佳佳欢唱公司”）因与上诉人福建怡森滑冰馆有限公司（下称“怡森公司”）租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第3637号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。在本案的审理中，本院曾依法对双方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成。本案现已审理终结。
一审原告佳佳欢唱公司请求判令：1.确认原、被告双方签订的关于福州市五四路320号二、三层房屋的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2012年12月18日解除；2.被告立即向原告返还其已收取的履约保证金人民币1789920元，并赔偿因其逾期退还履约保证金而给原告造成的利息损失（利息损失以1789920元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自合同解除后第6日即2012年12月24日起算至被告实际还清之日止）；3.被告立即赔偿原告因合同解除所遭受的的设计费损失195000元、以及装修费损失1300000元；4.被告立即向原告返还租赁房屋装修押金人民币10万元，并赔偿因其逾期返还装修押金而给原告造成的利息损失（利息损失以人民币10万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自合同解除之日即2012年12月18日起算至被告实际还清之日止）；5.被告承担本案的全部诉讼费用。
一审反诉原告怡森公司请求判令：1.确认反诉原告与反诉被告间的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于反诉原告2012年11月9日《关于解除合同的函》到达反诉被告时解除；2.判令反诉被告赔偿反诉原告租赁房屋自2012年4月26日起至上述合同解除日止的租金损失3858272元（租金损失的计算办法为，依照合同约定的租金标准，计算自2012年4月26日起至合同解除日2012年11月10日止的租赁房屋的租金，合计197天乘以19888元）；3.判令反诉被告承担本案诉讼费。
一审判决认定：2012年4月15日、16日，佳佳欢唱公司与怡森公司分别签订了《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》各一份。合同中约定：怡森公司将其拥有的坐落于福州市五四路320号二、三层房屋出租给佳佳欢唱公司用于经营量贩式KTV以及为之配套的独立超市、商场及熟食加工；租赁期限自2012年4月26日至2022年8月25日，租赁面积4972平方米，租赁期第一年租金为每平方米120元／月，从租赁期第3年开始，每年在上一年租金基础上逐年递增5%；自本合同签订之日起，佳佳欢唱公司需先支付相当于三个月租金的合同履约保证金1789920元，合同签订后一个月内支付三个月租金1789920元，佳佳欢唱公司装修期为4个月（从2012年4月26日起至8月25日），此期间不计租金；怡森公司保证确实拥有出租本合同项下房产的权利，拥有土地使用权及正在办理该房产的产权证书，并提供相应有效的法律证明文件附于本合同后。佳佳欢唱公司已经充分了解本合同项下的房产权证的办理现状，并予以充分理解，怡森公司对上述租赁房屋现状包括规划功能等已经充分了解，且已经到实地进行考察核对；怡森公司有义务向佳佳欢唱公司提供办理工商登记、食品卫生、环保、税务、广告发布审批等开业经营所需的相关资料；并约定提前解除合同，应向对方发出终止本合同的书面通知后终止合同，本合同应在对方收到通知之日起终止，佳佳欢唱公司租金及物业费用等费用按照实际使用时间计算，不足整月的按实际天数计算；履约保证金待租赁期满或者合同提前解除后5个工作日内向佳佳欢唱公司根据结算的情况扣除应由怡森公司承担的费用后，无息退还怡森公司；双方还在合同中对其他的权利义务作了约定。同时诉争房屋所在地块规划及经线图、房产平面图、交房条件及其他特殊约定、诉争房屋建筑工程竣工验收报告、建筑消防验收合格意见书、建设项目规划核实情况意见书、土地使用证等材料作为上述合同附件。合同签订后，佳佳欢唱公司于2012年4月30日向怡森公司支付了履约保证金1789920元，于6月12日交付装修押金100000元。
2012年5月7日，佳佳欢唱公司委托福州捌零捌娱乐有限公司处理怡森滑冰馆租赁相关手续。福州捌零捌娱乐有限公司向福州市公安消防支队报送就诉争租赁房屋装修工程消防设计文件，2012年6月15日，福州市公安消防支队作出“榕公消审（2012）第0161号建设工程消防设计审核意见书，认定不同意该工程消防设计，认为存在“对规划确定的体育设施不得擅自改变使用性质，现改变使用功能应报经规划部门审批许可”等问题；9月25日，福州市公安消防支队又作出“榕公消审（2012）第0271号建设工程消防设计审核意见书，同意福州捌零捌娱乐有限公司报送的诉争租赁房屋装修工程消防设计，但要求落实包含“使用功能变更应征得省体育局同意，并报规划等部门审批”等意见。
佳佳欢唱公司于2012年5月14日、6月25日分别发函给怡森公司，函中表明因办理文化、消防立项审批，要求怡森公司予以协助。2012年6月29日，怡森公司复函佳佳欢唱公司，认为佳佳欢唱公司对诉争租赁房屋规划功能等均充分了解，佳佳欢唱公司函中所涉行政审批事项属佳佳欢唱公司经营所需相关证照，合同已明确由佳佳欢唱公司自行办理，非怡森公司责任。同日，佳佳欢唱公司向怡森公司发函，函中表述“6月27日因贵司要求，我司停止施工，截止目前仍未开工。鉴于此，向贵司提出复工主张，以利于项目进度顺利”；怡森公司在函中答复：“贵方至今未与我司办妥场所交接确认，且贵方于6月28日才提交设计方案，该方案应经我司审核确认后方可动工，因此，目前贵方不具备进场施工的条件，若贵方确需提前进场施工，请贵方出具提前进场施工应承担施工的安全责任和施工费由贵方自行负责的承诺函”。2012年8月21日，佳佳欢唱公司向怡森公司发出协商函，要求怡森公司协助出具“物业使用地规划变更证明”等相关证明文件；8月24日，怡森公司复函认为签订合同时，佳佳欢唱公司已充分知晓租赁场所规划功能，现佳佳欢唱公司要求协助办理没有合同依据等。2012年11月1日，怡森公司向佳佳欢唱公司发函催交租金；11月3日，佳佳欢唱公司复函认为怡森公司应协助取得租赁房屋规划功能变更文件，并签订免租期延长的补充协议。2012年11月9日，怡森公司向佳佳欢唱公司发出解除合同函，理由为佳佳欢唱公司未依约支付租金；12月17日，佳佳欢唱公司复函怡森公司，同意解除合同，但认为解除合同系怡森公司未履行约定义务致使佳佳欢唱公司无法实现合同目的，并要求怡森公司退还履约保证金及装修押金。
另查，怡森公司系福建省闽体体育发展有限公司与香港怡森发展有限公司投资设立。2010年12月16日，上述三方签订“福建怡森滑冰馆物业分割协议书”，协议中约定怡森滑冰馆的经营范围为“以冰上运动及相关的体育项目为主，不得经营餐饮、酒店、娱乐、博彩、危险品等及国家法令禁止的项目”。2011年6月21日，怡森公司向福州市公安消防支队发函，函中表明“在保留冰上运动主体功能的前提下，综合利用附属楼，进行商业开发（根据合资双方签订的协议，不经营餐饮、酒店、娱乐、博彩、危险品等及国家法令禁止的项目）。
一审法院认为：本案诉争租赁合同订立系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，合同有效。本案诉争租赁房屋所涉的建筑物规划功能为体育设施，不论从该建筑物的规划使用功能还是怡森公司内部约定，均不能作为经营娱乐项目使用，并由此造成无法取得相关经营许可，致使诉争租赁合同目的无法实现，现双方均同意解除合同，本院予以照准，由于租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况而解除，故本院认定本案从2012年12月份佳佳欢唱公司主张解除时起解除。怡森公司明知诉争租赁房屋所在建筑物规划功能的设定及内部约定不能用于经营娱乐项目而仍然出租，且无证据表明怡森公司已征得其主管部门福建省体育局同意变更规划用于经营娱乐项目，尽到必要协助义务；佳佳欢唱公司作为专业经营KTV的机构，其在明知诉争租赁房屋所在建筑物规划功能不适用于经营娱乐项目的情况下，而仍然承租，未尽到审慎义务，故双方对于本案诉争合同的不能履行而解除均存在过错，应对各自损失自行承担责任；从查明的事实，双方未办理场地交接手续，但佳佳欢唱公司曾对租赁房屋准备施工，后又在怡森公司要求下停工退场，故可以认定本案诉争租赁合同并未实际履行，合同尚未履行的，终止履行，怡森公司应当将收取佳佳欢唱公司的租赁保证金1789920元及装修押金100000元退还佳佳欢唱公司；由于双方均有过错，佳佳欢唱公司主张的逾期退还违约金、装修损失等及怡森公司主张的租金损失由各自承担，其主张法院不予支持。
综上，一审法院判决：一、原告福州佳佳欢唱娱乐有限公司与被告福建怡森滑冰馆有限公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2012年12月份解除；二、被告福建怡森滑冰馆有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告福州佳佳欢唱娱乐有限公司履约保证金1789920元及装修押金100000元；三、驳回原告福州佳佳欢唱娱乐有限公司其他诉讼请求；四、驳回反诉原告福建怡森滑冰馆有限公司的反诉请求。一审本诉案件受理费33711元，由原告承担18853元，由被告承担14858元；反诉费18834元，由被告承担。
上诉人佳佳欢唱公司上诉称：一、上诉人对本案诉争租赁合同的不能履行而解除没有任何过错，一审判决认定上诉人未尽到审慎义务，是错误的。首先，签订合同时，上诉人根本无法了解租赁房屋不能用于经营开设KTV的事实，已尽到审慎注意义务，不存在过错。租赁合同附件中仅列明有产权证尚未办妥等内容，并没有租赁房屋不得用于经营娱乐项目的内容；被上诉人在合同签订前及签订时反复向上诉人强调并明确“租赁房屋规划功能问题无碍上诉人依照合同约定的用途使用租赁房屋”，且还明确限定上诉人只能将讼争房屋用于经营量贩式KTV；怡森滑冰馆已出租房产均不是用于体育用途，且签订合同时，被上诉人强调现代数字化影城入驻怡森滑冰馆的情况，致使上诉人认为不存在租赁用途的障碍；福建省体育局及福建省文艺音像出版社有限公司出具的《情况说明》可知，早在合同签订前的2010年12月16日，被上诉人就与其股东签订了物业分割协议书，明确约定租赁房屋不得经营娱乐等项目，2011年6月21日被上诉人还在致福州市公安消防支队的函中承诺其不经营娱乐等项目。很明显，被上诉人在签订诉争租赁合同时，故意隐瞒了租赁房屋不得经营娱乐项目的事实，从而直接导致上诉人在签订合同后才发现上述情况。其次，签订租赁合同后，为避免合同解除，上诉人为租赁房屋办理开业经营所需的手续在申请部门中四处奔走，但被上诉人从头到尾都没有作出任何努力，一直以来都是以不属其责任、无法提供等理由推脱。双方产生争议后，上诉人还是希望与被上诉人协商，避免合同解除，但被上诉人始终“事不关己，高高挂起”的姿态，最终导致合同的解除。因此，本案合同不能履行的责任完全在被上诉人，上诉人没有过错。二、一审判决驳回上诉人要求被上诉人赔偿设计费损失、装修费损失、逾期返还履约保证金和押金的利息损失等其他诉讼请求，是错误的。如前所述，上诉人对合同不能履行而解除没有过错，一审判决以上诉人对此有过错为由判定上诉人应自行承担损失错误。即便被上诉人无须承担合同解除的损害赔偿责任，被上诉人也应向上诉人承担缔约过失责任。对于逾期返还履约保证金和押金的利息损失，根据补充协议第一条第3款的约定，按时返还履约保证金和押金是被上诉人依法和依约应履行的义务，若被上诉人逾期返还就应赔偿损失，与合同解除是哪一方的责任造成无关。
上诉人佳佳欢唱公司请求：一、撤销一审判决第三项，依法改判支持上诉人一审提出的其他诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人怡森公司辩称：一、佳佳欢唱公司认为对本案的租赁合同被解除没有任何过错的观点是错误的。滑冰馆的中外合作者确实曾经有过物业不得用于娱乐业的使用约定，但需要说明的是，这是股东之间的约定，其效力仅约束合同双方当事人，对第三人没有约束力。具体到本案中，滑冰馆合作双方实际上已经解除了该约定。具体表现为外方怡森公司将分得的物业用于电影城项目，省体育局也曾致函省办公厅，表示支持佳佳欢唱项目落户滑冰馆，故佳佳欢唱公司将合同解除的责任推到答辩人不履行职责导致的结果，完全与事实不符。二、佳佳欢唱公司在本案中不享有合同的解除权。本案是由于佳佳欢唱公司不按合同约定，按时足额交付租金导致答辩人依据合同行使解除权。首先，佳佳欢唱公司的解除函是在答辩人行使解除权并有效送达之后作出的。同时，佳佳欢唱公司提出解除合同的理由不成立。三、答辩人在本案合同履行中无违约的情形，故对一审判决不服，已经上诉。四、因本案系答辩人行使合同解除权而解除合同，故佳佳欢唱公司主张其损失应由答辩人承担的观点不成立。
上诉人怡森公司上诉称：一、一审认定本案的租赁房屋因违反法律、行政法规规定的关于房屋使用条件的强制性规定而解除，该认定完全错误。一审法院没有说明租赁房屋违反法律法规关于房屋使用条件的哪些强制性规定。按通常理解，所谓法律法规关于房屋使用条件的强制性规定是指违反了《建筑法》、《消防法》的强制性规定，本案讼争租赁房屋已经过工程竣工验收合格、建筑消防验收合格，且一审法院也认定本案租赁合同履行过程中，被上诉人承租的租赁房屋的二次装修已经过消防支队做出的建设工程消防设计同意意见书，说明租赁房屋是完全具备使用条件。尽管市公安消防支队在二次装修的同意消防设计的意见书中提到了使用功能变更应征得省体育局同意并报规划等部门审批，但是否需要主管部门同意及审批，不是消防支队的职责，也非消防支队的行政执法范围。二、一审判决驳回上诉人请求由被上诉人赔偿上诉人租金损失的裁决是错误的。租赁合同已经明确讼争房屋的规划、功能，被上诉人是明知的。讼争租赁房屋合资双方内部关于不能用于经营娱乐项目的约定，早已被合资公司的主管福建省体育局在滑冰馆数字影视娱乐项目上所改变，且省体育局在回复省政府办公厅的函件中，明确表示支持讼争建筑物用于经营娱乐项目。讼争租赁合同的解除是被上诉人单方违约造成的，故上诉人请求赔偿租金损失合理。
上诉人怡森公司请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，并变更一审判决第一项为确认合同于2012年11月解除；2、被上诉人赔偿上诉人租赁房屋自2012年4月26日起至合同解除日止的租金损失人民币385.8272万元；3、被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人佳佳欢唱公司辩称：一、讼争租赁房屋违反法律、法规关于房屋使用条件强制性规定，一审判决据此判定答辩人有权解除合同正确。本案讼争租赁房屋规划用途是滑冰馆，怡森公司致函福州市公安消防支队的函件中承诺不将滑冰馆用于经营餐饮、酒店、娱乐、博彩、危险品等及国家法令禁止的项目，然而怡森公司却将讼争租赁房屋出租给答辩人用于经营量贩式KTV，改变了房屋的使用条件，违反了《商品房屋租赁管理办法》等行政法规，答辩人依法有权解除讼争租赁合同。即便按怡森公司理解，讼争租赁房屋也违反了《消防法》和《城乡规划法》等规定，建设工程改变用途，应当办理消防备案。此外，依据合同法第九十四条关于“或者当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，答辩人依法有权解除讼争租赁合同。二、合同解除的责任在怡森公司，一审判决驳回怡森公司要求答辩人赔偿租金损失的反诉请求，是正确的。怡森公司签订合同时，故意隐瞒了租赁房屋不得经营娱乐项目的事实，答辩人在签订合同后才发现上述情况。福州市公安消防支队明确“使用功能变更应征得省体育局同意，并报规划等部门审批”，福建省体育局确认“不同意租赁房屋开设和经营KTV”，显然，房屋不能用于娱乐项目已是确认的事实，怡森公司上诉主张房屋可以用于“经营KTV项目”，明显荒谬。关于租金损失的问题，合同签订后，答辩人一直没有进场对租赁房屋进行实际装修施工、更谈不上正常营业，由于答辩人根本没有占用租赁房屋，也没有义务向怡森公司支付租金。答辩人支付首期三个月租金时间是合同签订后一个月内，即2012年5月16日前，但答辩人在4月中下旬到消防部门及省体育局办理手续时，消防部门及体育局均告知讼争房屋不得经营娱乐项目。答辩人于2012年5月14日发函要求上诉人提供租赁房屋可以用作商业用途的规划证明文件时，上诉人不仅未按要求履行，甚至于2013年6月29日复函称不属其责任，拒绝提供有关资料。由于上诉人未依约提供有关资料，答辩人依法享有合同法所规定的后履行抗辩权和同时履行抗辩权，有权拒绝上诉人提出的支付租金的要求。此后，上诉人一直坚决表示其不会按照合同约定提供办理租赁房屋开业经营手续所需的资料，而省体育局等有关部门多次强调不予批准房屋用于开设量贩式KTV，公安消防支队仍不予批准租赁房屋的装修方案。在此情况下，答辩人在已支付数百万元履约保证金的情况下，为避免遭受更大的损失，更不敢向上诉人支付租金。综上，上诉人的上诉请求和理由完全不能成立，依法应驳回其上诉，支持答辩人的上诉请求。
双方当事人在一审程序中提交的证据已随一审案卷移送本院。
二审期间，双方当事人均未提交新的证明资料。
根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本案二审争议焦点问题为讼争合同解除应归责于哪一方。
本院认为：讼争《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，当事人主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规的相关规定，合法有效，双方均应按约履行。
怡森公司内部股东在2010年12月16日“物业分割协议书”上约定怡森滑冰馆“不得经营餐饮、酒店、娱乐、博彩、危险品等及国家法令禁止的项目”，怡森公司于2011年6月21日向福州市公安消防支队发函亦明确表明滑冰馆不得从事前述商业开发，前述房屋使用功能的限制导致佳佳欢唱公司因讼争租赁场所使用功能变更未经规划部门审批而无法办理相关租赁手续，即使福州市消防支队2012年9月25日同意其讼争租赁房屋装修工程消防设计，但同时再次要求其要落实“使用功能变更应征得省体育局同意，并报规划等部门审批”等手续。对此，佳佳欢唱公司发函要求怡森公司予以协助，而怡森公司却以合同已明确由佳佳欢唱公司自行办理，非怡森公司责任为由拒绝，但根据合同第6.1.3.条关于“甲方（怡森公司）有义务向乙方（佳佳欢唱公司）提供办理工商登记、食品卫生、环保、税务、广告发布审批等开业经营所需的相关资料”的约定，使用功能变更手续亦属开业经营所需相关资料范畴，故怡森公司拒绝配合办理变更使用功能手续的行为违反合同约定，并导致讼争租赁合同目的无法实现，在双方均同意合同解除的情况下，一审以佳佳欢唱公司主张合同解除时间点为讼争合同解除时点，符合民事诉讼公平原则。同时，合同第1.2条约定“乙方对租赁房屋现状包括规划功能等已经充分了解，且已经到实地进行考察核对”，应认定佳佳欢唱公司承租时已知悉讼争房屋规划功能不适用于经营娱乐项目，其对合同不能履行并致解除自身亦存在过错。在讼争房屋规划功能变更手续尚未审批的情况下，佳佳欢唱公司先行向装修公司支付设计费及装修定金，造成损失扩大，该损失应由其自行负担。现有证据不足以证明怡森公司已向佳佳欢唱公司移交讼争房屋，故其要求佳佳欢唱公司缴交从合同签订之日至合同解除之日止的租金损失，于法无据，本院不予支持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费52545元，由上诉人福州佳佳欢唱娱乐有限公司负担18853元，由上诉人福建怡森滑冰馆有限公司负担33692元；一审案件受理费依照一审法院决定执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 华
审 判 员 薛闳引
代理审判员 段若诗
二〇一四年八月六日
书 记 员 陈学辉
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