山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁08民终3031号
上诉人（原审被告，反诉原告）：济宁蓝天置业有限公司。登记住所地：山东省济宁市任城区红星西路*号，现住所地为山东省济宁市任城区共青团路**号。
法定代表人李树明，总经理。
委托诉讼代理人：张中岭，山东中岭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙浩，山东中岭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：肖鹏，男，1978年12月14日出生，汉族，住山东省济宁市。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：徐遥，女，1982年1月16日出生，汉族，住山东省济宁市。
上诉人济宁蓝天置业有限公司（以下简称蓝天公司）因与被上诉人肖鹏、徐遥房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2017）鲁0811民初10302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月13日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
蓝天公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判驳回肖鹏、徐遥的诉讼请求；二、诉讼费用由肖鹏、徐遥承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清。1.逾期办理权属证书的责任不在蓝天公司，蓝天公司不应承担违约责任。双方签订商品房买卖合同的日期为2012年，而2014年济宁市城乡规划局调整了蓝天豪庭小区的容积率，并要求蓝天公司办理土地出让金补交手续。2015年2月27日，济宁市国土资源局以实施城市规划为由要求蓝天公司进行统一规划建设。2011年10月开始建设的本案房屋，因不符合2015年5月1日实施的《建筑设计防火规范》被消防部门要求整改，因需要增设的项目多，工程量大、耗时长，最终至2017年1月中旬历时一年半时间该小区消防才全部验收合格。行政机关的行政行为是蓝天公司无法控制的，该情况属于双方签订的《合同补充协议》第六条约定的政府原因，导致出卖人无法在约定的期限前取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。因行政机关的原因导致规划变更、消防验收整改属于政府原因，符合《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条中有关不可抗力的情形，因政府政策变化所致的逾期未办理权属登记资料报送，蓝天公司不应承担违约责任。2.蓝天公司已履行了合同义务，肖鹏、徐遥提起诉讼无任何依据。双方已经签订了《延期交房支付违约金协议》，并依约支付了逾期交房违约金。根据双方签订的《济宁市商品房买卖合同》附件四第四条第四款的约定，即使是因出卖人原因导致交房且交付权属证书延期的，对该两种违约行为买受人只能就其中一种违约行为进行索赔。肖鹏、徐遥再行起诉要求支付违约金无任何事实及法律依据。3.蓝天公司提出的反诉请求并未超过诉讼时效。双方一直就办理权属证书及逾期交房违约金事宜进行交涉，并未超过诉讼时效。（二）一审判决适用法律错误，政府行为属于不可抗力，应当适用法律规定中的不可抗力条款。济宁市城乡规划局调整容积率、济宁市国土资源局要求进行统一规划建设、2015年5月l日实施《建筑设计防火规范》均是蓝天公司在进行商品房建造及销售时不能遇见的政府行为，最终导致涉案楼盘无法如期办理权属证书，应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条中关于不可抗力的规定。依照双方签订的《济宁市商品房买卖合同》附件四第六条的约定，蓝天公司不承担相应责任。即使依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定也应考虑双方另有约定的情况，而不能依照第十八条第一款的规定径行判决。
肖鹏、徐遥辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。（一）蓝天公司建设的房屋应当符合规划和消防要求，双方已经于2014年6月办理交接上房。消防验收系工程竣工验收的必经程序和必备手续，是蓝天公司应当履行的合同义务。其所称的济宁市城乡规划局调整容积率、济宁市国土资源局要求进行统一规划建设、2014年8月27日发布的《建筑设计防火规范》均非突发性事件，政策规定变更具有延续性，不属于导致蓝天公司逾期办证的政府原因。上述情况不属于不可抗力，蓝天公司应当承担违约责任。（二）双方未签订《延期交房支付违约金协议》。即使蓝天公司已向肖鹏、徐遥支付逾期交房违约金，也不能免除其支付逾期办理权属证书的违约金。《济宁市商品房买卖合同》附件四第四条第四款属于格式条款，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条的规定，蓝天公司未尽到法定提示说明义务，故依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定上述条款属无效条款。双方签订的《济宁市商品房买卖合同》约定蓝天公司逾期交房应当承担违约责任，同时约定逾期办理权属证书应当承担违约责任，这是两种不同的违约行为，蓝天公司应分别支付违约金。（三）蓝天公司的反诉已经超过诉讼时效，一审判决认定事实清楚。（四）一审判决适用法律正确，蓝天公司所称的三种情况均不属于不可抗力，不适用法律规定的不可抗力条款。
肖鹏、徐遥向一审法院起诉请求：判令蓝天公司支付违约金11459.95元，并承担诉讼费用。
蓝天公司向一审法院提出反诉请求：判令肖鹏、徐遥向蓝天公司支付违约金共2310元；反诉诉讼费用由肖鹏、徐遥承担。
一审法院认定事实：双方于2012年11月21日签订了《济宁市商品房买卖合同》，约定由肖鹏、徐遥购买蓝天公司开发的位于济宁市共青团路蓝天豪庭第4幢2单元2501号房，成交总价为1145995元。合同签订当日，肖鹏、徐遥缴纳购房首付款840480元，余款30万元通过银行按揭贷款方式支付。同日签订的补充协议第七条第11项约定：买受人采取商业性贷款付款的，应自签署《济宁市商品买卖合同》起30日内办理完毕，银行按揭贷款将余款打入出卖人账户，如逾期未办理完毕的，则承担原合同第七条第一款规定的违约责任。第12项约定：出卖人同意合同继续履行的，在商品房交付前，买受人应向出卖人足额付清违约金。第十五条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
合同签订后，肖鹏、徐遥于2012年11月21日交付首付款840480元；2013年3月8日，缴纳贷款30万元；2014年5月31日，缴纳案涉房屋的面积差价款5516元。2014年6月1日，双方办理了案涉房屋交接手续。2017年7月18日，蓝天公司将办理房屋产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
关于本诉部分，该院认为，双方签订的《济宁市商品房买卖合同》、补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自义务。根据合同约定，蓝天公司应当在2015年6月1日之前将办理案涉房屋产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。其未按上述约定的时间取得该房屋初始登记，实属违约，应承担相应的违约责任。肖鹏、徐遥要求蓝天公司支付逾期办证违约金11459.95元的诉讼请求，该院依法予以支持；蓝天公司辩称因政策变更导致消防验收无法按时通过，应免除其违约责任。该院认为，因消防验收系工程竣工验收的必经程序和必备手续，系蓝天公司的义务，其不能以此为由对抗其合同义务。
关于反诉部分，该院认为，根据双方签订的《济宁市商品房买卖合同》第六条关于付款方式及期限的约定，肖鹏、徐遥应于2012年12月21日前支付余款30万元，其于2013年3月8日支付30万元贷款，确实存在逾期付款的情形。肖鹏、徐遥认为蓝天公司该项请求已超过诉讼时效，蓝天公司应对其诉讼请求未超过诉讼时效承担举证责任。根据双方签订的补充协议第七条第12项约定，买受人因逾期付款而应向出卖人支付违约金的日期为商品房交付前即2014年6月1日前，蓝天公司系在本诉诉讼期间于2017年11月24日提起的反诉，故其反诉已超过诉讼时效。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、蓝天公司于本判决生效后十日内给付肖鹏、徐遥逾期办证违约金11459.95元；二、驳回蓝天公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费43元，反诉案件受理费25元，均由蓝天公司负担。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。
本院认为，本案二审期间双方争议的焦点为：（一）蓝天公司是否应支付逾期办证违约金？（二）蓝天公司的反诉请求是否超过诉讼时效期间？
关于焦点（一），本院认为，双方在合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1.┄┄。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”双方均认可商品房交付时间为2014年6月1日，蓝天公司2017年7月取得了不动产登记受理通知，超过了合同约定的时间。
虽然2015年5月1日施行了新的《建筑设计防火规范》，即《建筑设计防火规范》GB50016-2014，但《建设工程消防监督管理规定》第六条第二款规定：“新颁布的国家工程建设消防技术标准实施之前，建设工程的消防设计已经公安机关消防机构审核合格或者备案的，分别按原审核意见或者备案时的标准执行。”蓝天公司主张因消防部门要求其按新的《建筑设计防火规范》进行整改而导致消防验收逾期，仅提供了工程设计单位、施工单位和监理单位的证明，且其主张与《建设工程消防监督管理规定》的规定相悖。故，对于其该项主张本院不予采信。
建设工程施工前应取得用地、规划、施工许可，蓝天公司开工前也已经取得了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。蓝天公司二审提交的证据二、证据三系复印件，肖鹏、徐遥不予认可，且即使蓝天公司主张的事实存在，上述事实发生时涉案工程已竣工，调整容积率也是因蓝天公司增加建筑面积所致，不能因此认定因政府原因导致其将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案逾期。
《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”补充协议约定提交办理权属登记所需资料的时间为商品房交付后365天内。故，逾期提交资料的时间与逾期交房时间并不存在重叠情形，系不同时间段的违约，蓝天公司在补充协议格式条款中规定买受人只能选择其中一种违约行为进行索赔，根据合同法第四十条规定，该条款无效。故，蓝天公司应按合同约定支付违约金。
关于焦点（二），本院认为，双方在补充协议中约定，买受人逾期付款，出卖人同意合同继续履行的，在商品房交付前，买受人应向出卖人足额付清违约金。《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效为两年，2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效为三年，在《中华人民共和国民法总则》施行前两年的诉讼时效已届满的，应适用《中华人民共和国民法通则》的规定。案涉房屋于2014年6月1日交付，故逾期付款违约金的诉讼时效应从2014年6月1日起算，蓝天公司主张双方一直就逾期付款违约金问题进行交涉，但并未提供证据证实。故在《中华人民共和国民法总则》施行前，《中华人民共和国民法通则》规定的两年的诉讼时效期间已届满，蓝天公司2017年11月24日提起反诉，超过了两年的诉讼时效期间，其反诉请求依法不应得到支持。
综上所述，蓝天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费87元，由上诉人济宁蓝天置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 宋汝庆
审判员 张 芳
审判员 吕玉宝
二〇一八年九月四日
书记员 金广洋