浙江省杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0108民初4507号
原告（反诉被告）：杭州金绣花边有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区聚业路26号。
法定代表人：吴琳，执行董事。
委托诉讼代理人：郝雪涛，浙江星韵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢振宇，浙江星韵律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：陈坚，男，1993年8月4日出生，汉族，住浙江省嵊州市。
委托诉讼代理人：周衍昌，浙江麦迪律师事务所律师。
原告杭州金绣花边有限公司与被告陈坚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月15日受理后，依法由审判员季隽虹独任审判。被告陈坚提起反诉，本院依法审查后予以受理，对本诉与反诉合并审理，于2017年11月8日公开开庭进行审理。原告杭州金绣花边有限公司（以下简称金绣公司）的委托诉讼代理人郝雪涛、邢振宇，被告陈坚的委托诉讼代理人周衍昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）金绣公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付2017年1月12日至2017年5月15日的租金38947元和2017年1月空调费用1556.8元，共计40503.8元；2、判决被告支付2017年5月25日至2017年6月6日的场地占用费7538.13元；3、判决被告支付计至实际付款之日止的逾期付款违约金（以56536元为基数，按每日万分之五的标准，自2016年12月29日起计至被告实际付款之日止）和解除合同违约金18845元。事实与理由：2016年6月12日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租金绣国际科技中心A幢804室，并明确约定租金及支付方式、租赁期限、有关租赁期间内空调费用承担等内容，同时亦明确承租方即被告欠付租金等费用时的违约责任和处理方式。按照合同约定，被告应于2016年12月29日前支付第二期租金56536元，但经原告多次以短信、通话等方式提醒催促，被告仍拒付租金。2017年5月15日，多次催告无果后，原告为维护自身合法权益，减小损失，向被告寄发《关于解除<房屋租赁合同>的通知》，通知被告合同解除并要求其支付相应的欠付款项及违约金，同时要求被告腾退租赁房屋，后被告于2017年6月6日将租赁房屋内的物品搬离并归还租赁房屋。双方签订的合同已于通知寄出之日即2017年5月15日解除。被告尚欠原告欠付租金、空调费、场地占用费、逾期付款违约金和解除合同违约金。现原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。
被告（反诉原告）陈坚辩称：关于对方诉请所涉租金，答辩人之前存在拖欠租金不否认，但是答辩人支配使用该房屋的时间是在2017年3月6日之前，之后对方就通知物业将门锁住，并且将员工拒之门外，其行为给答辩人造成了经营及人员流动的损失。如对方要主张租金，最多只能主张至2017年3月6日，且空调费不属于其收取费用范围。答辩人多次与对方协商，对方同意开门的前提是答辩人先支付款项，答辩人因此向西兴派出所报案，当时答辩人的所有物品均被移走，公安部门有相关记录。在答辩人第二次报案后，在派出所的要求之下，对方同意归还物品。在此情况下，双方达成了解除协议书。综上，答辩人存在违约不否认，但是对方也存在违约，以暴制暴不可取，故双方均应承担相应责任。
反诉原告（本诉被告）陈坚向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告赔偿反诉原告装修损失70000元；2、判决反诉被告支付反诉原告违约金18846元；3、判决反诉被告返还履约保证金9423元。事实与理由：2016年6月12日，双方就杭州市滨江聚业路26号金绣国际中心A幢804室签订《房屋租赁合同》，用于办公经营使用。合同签订后，反诉原告按约支付了第一期的租金及物业费等相关费用，办公室及公司具体经营都是反诉原告的父亲在负责。在第二期租金应该支付时，由于反诉原告家中一些事务，未及时向反诉被告支付房租，反诉被告就擅自让物业于2017年3月6日将反诉原告的办公室大门私自上锁，并且在反诉原告员工第二天来公司上班时，将公司员工赶走等。2017年5月20日左右，反诉原告收到一份没有加盖公章的解除《房屋租赁合同》通知，反诉原告不知这份通知的真假，于是反诉原告的父亲于2017年5月25日去反诉被告处了解真实情况，并希望解决掉这个问题。之后双方未成达成一致，反诉原告报警，派出所也有介入。后经协商，双方签订了解除协议，反诉被告才让物业打开门，让反诉原告将物品搬走。现反诉原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。
反诉被告（本诉原告）金绣公司辩称：一、反诉原告陈坚严重违约，应当承担相应违约责任。无论陈坚以何种借口都无法作为其违约的理由，更无法掩盖其长期拖欠租金的严重违约事实。二、金绣公司无违约情形，不应承担违约责任。由于案涉租赁房屋长期无人使用，房屋电动门损坏可随意开启，为保证房屋内物品安全，物业公司将房屋上锁并留下联系方式，供陈坚随时联系解决；锁门行为合乎合同约定；锁门行为系依法行使先履行抗辩权。三、陈坚提起的反诉不符合基本事实。原告从未向陈坚的员工作出“以后不许再来上班”等此类表述；解除合同通知是加盖原告公司公章的。综上，陈坚的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对到庭当事人所提交的证据，本院认定如下：
陈坚对金绣公司提交的房屋租赁合同、二次供电协议、协议书的真实性无异议，本院予以确认，并在卷佐证。陈坚对金绣公司提交的《8楼空调主机总用电日记录表》以及《金绣国际1月空调分摊电费》的内容真实性有异议，认为系该公司及物业公司制作，数额计算有误，本院认为陈坚对空调电费并无反驳证据提交，结合二次供电协议，本院对上述证据的三性予以确认。金绣公司提交了中国移动通话详单、短信聊天截图、联系人信息，拟证明原告多次以短信、通话等方式催促被告支付租金及相关费用的事实，陈坚对上述证据的真实性表示无法确认，但承认对方确实曾要求过陈坚交租金，本院对上述证据的三性予以确认。
陈坚亦提交了房屋租赁合同，本院对其三性予以确认。金绣公司对陈坚提交的告知书、报警记录、照片、律师函的真实性无异议，本院予以确认，并在卷佐证。金绣公司对陈坚提交装修合同及收条的三性均持异议，认为装修款与金绣公司无关，且该证据不能证明支出装修款七万元的事实。本院对该组证据形式上的真实性予以确认，关联性及证明力等在本案判决说理部分再予阐述。
金绣公司还提交了《关于解除<房屋租赁合同>的通知》及顺丰快递物流信息，拟证明已向陈坚发出解除房屋租赁合同通知书等事实；陈坚对上述通知的真实性持异议，认为收到的解除通知没有加盖公章，导致其不能确认解除通知的真实性，且其解除理由也不符合事实。陈坚则提交“《关于解除<房屋租赁合同>的通知》”照片打印件一份，拟证明其收到的通知无金绣公司公章。金绣公司质证认为其寄出的通知是加盖公章的。本院认为陈坚承认已收到《关于解除房屋租赁合同的通知》，故该通知应由其持有，现陈坚只能提供照片，而以邮件遗失为由表示不能提供原件，故本院对陈坚提交的照片打印件不予确认，对金绣公司提交的《关于解除房屋租赁合同的通知》的三性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年6月12日，金绣公司与陈坚签订了《房屋租赁合同》一份，约定由陈坚承租金绣公司所有的坐落杭州市滨江区聚业路26号金绣国际科技中心3幢804室房屋。合同约定租赁期限自2016年6月12日至2019年7月11日；免租期为30天，自2016年6月12日至2016年7月11日；租赁用途为办公。合同第四条中约定乙方（陈坚）须向甲方（金绣公司）交纳履约保证金9423元，乙方如在履行合同过程中发生“乙方有未付租金的；乙方有其他应付款或赔偿款、违约金的”等情形，甲方有权从保证金中扣除相应金额，余额返还给乙方。合同第五条约定租金为陆个月一付，每期到期日提前15日缴纳，先交后用。合同第九条中的9.1条款约定乙方有“未经甲方书面同意，逾期支付租金累计15天以上”等情形的，甲方有权单方面通知乙方解除合同，收回该房屋，并采取必要的措施；乙方收到甲方的解除通知书上明确的合同解除日即为本合同的提前终止之日；乙方因此产生的装修装饰损失，由乙方自行承担；应按合同规定的当年度俩（两）个月租金作为违约金支付给甲方。合同第九条“合同的解除”条款中的第9.2.2条约定，乙方应在甲方发出解除合同书之日起的10日内，将其所添置的物品搬离其所承租的区域，并将租赁的房屋归还甲方。合同第十条“乙方的违约”中还约定在租赁期内，乙方未按期缴付租金及物业管理费等，除应及时补交所欠租金外，并向甲方按日支付逾期付款金额的万分之五的逾期违约金等。此外，双方还签订了《二次供电协议》，约定了空调运行费用的构成、计费公式等等。租赁合同签订后，金绣公司向陈坚交付了房屋，陈坚则依约支付了相应租金。然在第二期租金（租赁期间为2017年1月12日至7月11日）56536元给付期限届满时，即2016年12月29日，陈坚未能支付租金。金绣公司多次以短信、手机通话等方式催促，陈坚仍未支付。
2017年3月6日，金绣公司委托金绣建银物业服务中心对陈坚承租的804室房屋采取了锁门措施，该物业服务中心以自己的名义在804室门口张贴了告知书，内容为“因贵户已拖欠房屋等相关费用多日，经我司多次与您联系均未在承诺的时间前来接洽、缴纳相关费用。因此……我司被迫采取锁门措施，请见纸条后及时与我们取得联系！”。2017年5月15日，金绣公司向陈坚邮寄了《关于解除房屋租赁合同的通知》，通知陈坚房屋租赁合同于寄出之日（5月15日）解除等。2017年5月25日，陈坚父亲来到金绣公司商谈租金支付以及解锁开门等事项，双方未能达成一致意见，陈坚父亲报警。2017年6月6日，双方达成了协议，并签署协议书，确认房屋租赁合同已解除，陈坚于当日搬离租赁房屋内的物品并将房屋交还金绣公司。但双方对合同解除时间存在争议，故在协议书中未确认合同解除时间。另，除租金外，陈坚尚欠金绣公司2017年1月空调费用1556.80元。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思之表示，内容及形式合法，为有效合同，对双方具有约束力。合同约定逾期支付租金累计15天以上出租人有权单方面通知承租人解除合同，并以解除通知书上明确的合同解除日即为合同的提前终止之日，据此陈坚最迟应于2016年12月29日支付第二期租金，然其一直未付，已构成违约，金绣公司依约具有合同解除权。综上，本院确认金绣公司于2017年5月15日向陈坚发出解除合同的通知有效，双方的租赁合同于该日解除。对于合同解除前的欠付租金，其中2017年1月12日至3月5日的租金16109元，陈坚应予全额支付。对于2017年3月6日至5月15日的租金21685元，虽然陈坚欠付租金的行为违约，但双方的合同并未约定出租方据此有锁门的权利。金绣公司在陈坚欠付租金时可以采取催讨、通知解除合同等方式维护自身的合法权益，在租赁合同未依法解除的前提下，陈坚仍然对案涉租赁房屋拥有使用权，故金绣公司委托物业锁门的行为已超出权利自助的范围，金绣公司应承担一定的过错责任。同时，陈坚亦可以及时付清租金要求金绣公司开锁，以避免损失扩大，然陈坚亦无充分证据证明。结合上述各方因素，对金绣公司锁门期间的租金，本院酌情减少50%，即陈坚应支付该时间段的租金为10843元。综上，陈坚应支付金绣公司尚欠租金26952元，并依约按每日万分之五的比例支付逾期付款违约金。
合同解除后，陈坚应及时腾退并返还租赁房屋。双方在2017年6月6日才最终完成了房屋交接手续，虽然存在金绣公司锁门导致陈坚不能及时搬离物品的原因，但金绣公司仅主张从2017年5月25日起至6月6日的场地占用费，已扣除5月25日前10天的期间作为陈坚腾房的准备时间，其主张的占有费计算天数合理，本院予以支持，故陈坚应支付金绣公司该段时间的占有使用费3717元。因双方的合同系因陈坚违约解除，依合同第9.1条款的约定，陈坚应支付两个月租金作为违约金，故本院对金绣公司该项请求以支持。另，陈坚尚欠金绣公司2017年1月空调费用1556.80元，本院对金绣公司该项请求亦予以支持。
对于陈坚的反诉请求，双方的纠纷系陈坚违约在先，本院对其违约金请求不予支持，其主张装修损失亦无事实根据及法律依据，本院也不予支持。此外，双方的租赁合同约定履约保证金应先行抵扣未付租金、违约金等，本院已支持金绣公司大部分的诉讼请求，履约保证金已不足以抵扣陈坚应给付的款项，故对其主张的履约保证金返还之请求本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、陈坚于本判决生效之日起七日内支付杭州金绣花边有限公司尚欠租金26952元，并支付逾期付款的违约金（以26952元为基数，从2016年12月29日起按每日万分之五计算至款项付清之日止）；
二、陈坚于本判决生效之日起七日内支付杭州金绣花边有限公司空调费用1556.80元；
三、陈坚于本判决生效之日起七日内支付杭州金绣花边有限公司场地占有使用费3717元；
四、陈坚于本判决生效之日起七日内支付杭州金绣花边有限公司解除合同违约金18845元；
五、驳回杭州金绣花边有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回陈坚反诉诉讼请求。
如陈坚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1622元，减半收取811元，由杭州金绣花边有限公司负担243元，陈坚负担568元；反诉案件受理费1128元，由陈坚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 员 季隽虹
二〇一八年一月三日
代书记员 高 冰