河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫07民初183号
原告：新乡市红旗区洪门镇骆驼湾社区居委会（曾用名：新乡市红旗区洪门镇骆驼湾村民委员会）
法定代表人：刘金田，主任。
委托诉讼代理人：韩忠福，该村党支部书记。
委托诉讼代理人：张学勇，河南启轩律师事务所律师。
被告：河南中州铝建设有限公司
法定代表人：姜小凯，执行董事。
委托诉讼代理人：金鑫、李自恒，河南瀛豫律师事务所律师。
第三人：新乡市溥诚置业有限公司
法定代表人：吴法善，董事长。
委托诉讼代理人：吴连勋，男，汉族，1984年9月6日出生，住河南省。
委托诉讼代理人：武卫杰，男，汉族，1973年3月9日出生，住河南省原阳县。
原告新乡市红旗区洪门镇骆驼湾社区居委会（以下简称骆驼湾居委会）与被告河南中州铝建设有限公司（以下简称中州铝建设公司）、第三人新乡市溥诚置业有限公司（以下简称溥诚公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告骆驼湾居委会委托诉讼代理人韩忠福、张学勇，被告中州吕建设公司委托诉讼代理人金鑫、李自恒，第三人溥诚公司委托诉讼代理人吴连勋、武卫杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告骆驼湾居委会向本院提出诉讼请求，1、立即停止对溥诚公司名下产权证号为200937792号、200937793号房产的查封，并排除中州铝建设公司对该房产的执行请求。2、本案的诉讼费用由中州铝建设公司承担。事实与理由：2008年因牧野湖建设需要，政府拆除了骆驼湾居委会的知音幼儿园房屋，并于2008年5月2日在红旗区政府的主导下，骆驼湾居委会与溥城公司签订了《骆驼湾村知音幼儿园补偿安置协议书》，约定红旗区建设局支付给溥城公司购房款，购买其三套房产用于赔付置换骆驼湾知音幼儿园房屋及所占用的土地和地上所有附属物，其中包括案涉查封的两套房屋。上述三套房产已交付骆驼湾居委会，骆驼湾居委会将其出租给中国工商银行股份有限公司新乡分行（以下简称工商银行新乡分行）使用多年。因此，虽案涉房产还在溥诚公司名下，其实际权利人应为骆驼湾居委会。请求法院查明事实，支持原告骆驼湾居委会的诉讼请求。
被告中州铝建设公司答辩称：1、法院查封的两套房产登记在溥诚公司的名下，溥诚公司应为物权法规定的案涉房屋的所有权人。根据物权法的相关规定，新乡市中级人民法院的查封于法有据。2、即使存在骆驼湾居委会所称的补偿安置协议书，但因骆驼湾居委会在长达九年的时间未办理产权过户手续，主观上存在过错。依照最高人民法院司法解释的相关规定，骆驼湾居委会不得对抗法院的查封和执行。3、骆驼湾居委会如因查封行为受到损失，可另行向溥诚公司主张权利。因此，新乡市中级人民法院的查封执行裁定正确，应驳回骆驼湾居委会的诉讼请求。
第三人溥诚公司陈述称：骆驼湾居委会与溥诚公司签订的补偿安置协议书真实有效，第三人已经将过户费用支付给了骆驼湾居委会，溥诚公司也一直催促其办理过户，但是骆驼湾居委会一直没有办理，对此溥诚公司不存在过错。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院分析认定如下：中州铝建设公司对骆驼湾居委会提交的《房屋转让协议书》、房屋租赁合同、商品房屋预（销）售卡三份均有异议，认为其真实性无法核实，对其证明目的不予认可。中州铝建设公司对溥诚公司提交的中国银行新乡分行营业部出具的帐户对帐单有异议，认为其真实性无法核实，缺乏联关性。本院认为：对《房屋转让协议书》和商品房屋预（销）售卡三份，溥诚公司与骆驼湾居委会均予以认可，且预售卡上的房屋证号、座落及面积等信息与房屋转让协议上相应的内容一致，且与三套房屋的所有权证显示的坐落也一致，可以相互印证骆驼湾居委会购买的三套房屋中包括案涉的两套房屋。故本院对《房屋转让协议书》和商品房屋预（销）售卡三份的证明力予以认定。对骆驼湾居委会与工商银行新乡分行的房屋租赁合同，结合工商银行新乡分行交纳租金的相关证据，可以相互印证骆驼湾居委会与工商银行新乡分行存在房屋租赁合同关系，故本院对房屋租赁合同的证明力予以认定。
本院经审理查明：2008年5月2日骆驼湾居委会（甲方）与新乡市红旗区建设局（乙方）、溥诚公司（丙方）签订《骆驼湾知音幼儿园补偿安置协议书》，约定骆驼湾居委会以知音幼儿园房屋5642.58平方米、土地16.865亩、全部附属物置换溥诚公司提供的傅城花园商业营业房720.316平方米。该营业房单价7500元/平方米，计5402370元，该营业房款由新乡市红旗区建设局直接支付给溥诚公司，房屋过户正常办证费用骆驼湾居委会、溥诚公司各承担50%，具体费用经过核实后由新乡市红旗区建设局从房款中扣除后支付给骆驼湾居委会。次日，溥诚公司与骆驼湾居委会签订《房屋转让协议书》，约定溥诚公司同意将位于牧野路和金穗大道交叉口西南角溥诚花园商业营业房转让给骆驼湾居委会，房产证号（预售证号）20070281104（4号营住房）、20070281105（5号营住房）、20070281106（6号营住房），建筑面积720.316平方米，房款5402370元。根据骆驼湾村知音幼儿园补偿安置协议书，红旗区建设局一次付清全部房款。协议签定后，骆驼湾居委会拥有本建筑的全部产权，溥诚公司于三十日内将房产证等一切相关手续移交给骆驼湾居委会，于三日内将钥匙交付给骆驼湾居委会。溥诚公司应协助骆驼湾居委会办理过户和公证等手续，所交纳的税费双方各承担50%，总计108047元，溥诚公司承担部分由红旗区建设局在支付房款时扣除直接付给骆驼湾居委会，由骆驼湾居委会法定代表人刘金田直接办理。2008年5月5日，新乡市红旗区建设局将房款5402370元，扣除溥诚公司应支付过户手续税费108047元，剩余5294323元转入溥诚公司帐户。2008年6月30日溥诚公司（甲方）、工商银行新乡分行（乙方）、骆驼湾居委会（丙方）签订了房屋租赁合同，将案涉房屋出租给乙方使用。并在合同第十六条其他事项中约定：“本房屋甲方已出售给丙方，双方已签定买卖合同，因客观原因未办理房屋过户手续，三方均知悉其情况，经三方协商一致，现就有关事项约定如下：（一）、本合同房屋租赁费由乙方转入丙方指定帐户。（二）、本合同前述款项中甲方的权利和义务由丙方享有和承担。（三）、本合同租赁期限到期后，如甲丙双方已办理房屋过户手续，乙方仍有优先承租权”。后工商银行新乡分行承租了溥诚公司给骆驼湾居委会安置的上述三套房屋，2009年1月16日工商银行新乡分行向骆驼湾居委会交纳了2008年9月至12月的租金112340元，并持续交纳租金和使用上述三套房屋至今。
一审法院当庭询问骆驼湾居委会未办理案涉房屋所有权证的原因，骆驼湾居委会称：“因为我村当时面临城市扩建，经济上比较紧张，各项支出太大，拿不出我们应该支出的一半过户费用”。溥诚公司将案涉三套房屋的所有权证书均交给了骆驼湾居委会，该证书显示的房屋所有权人为溥诚公司，填发日期为2009年6月8日。
另查明:2017年5月2日本院作出（2017）豫07执143-1号执行裁定书和协助执行书，对本案溥诚花园1号营住楼5号、6号共两处房产予以查封。骆驼湾居委会对执行标的提出异议，本院于2017年7月6日作出（2017）豫07执异57号执行裁定书，驳回骆驼湾居委会的异议。
又查明：2017年11月6日新乡市红旗区人民政府作出（红政【2017】139号）《关于对洪政字【2017】106号请示的批复》，同意撤销新乡市红旗区洪门镇骆驼村委会，设置新乡市红旗区洪门镇骆驼湾社区居委会。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2008年5月3日溥诚公司与骆驼湾居委会签订书面的《房屋转让协议书》，约定将溥诚花园的三套商业营业房出售给骆驼湾居委会，该协议应系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。因此，骆驼湾居委会在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合上述规定的第一项情形。2008年5月5日红旗区建设局已将扣除税费108047元的剩余购房款5294323元转入溥诚公司帐户，说明骆驼湾居委会已按约履行了支付房款的合同义务，符合上述规定的第三项情形。溥诚公司将相关的三套房产交付给骆驼湾居委会，骆驼湾居委会于2008年7月1日出租给工商银行新乡分行作为经营用房使用，工商银行新乡分行从2008年9月起开始向骆驼湾居委会支付租金。本院于2017年5月2日查封了上述商业用房中的两套，查封日期在骆驼湾居委会合法占有该房产之后，该事实符合上述规定的第二项情形。根据骆驼湾居委会对未办理房产过户登记原因的陈述，说明案涉两套房产仍登记在溥诚公司名下，而未过户至骆驼湾居委会名下，并非溥诚公司或其他人的原因，而是骆驼湾居委会自身造成，故该情况不符合上述规定的第四项情形。综上所述，因骆驼湾居委会要求排除执行不能完全满足上述规定的四项情形，故骆驼湾居委会要求立即停止对溥诚公司名下产权证号为200937792号、200937793号房产的查封，并排除中州铝建设公司对该房产的执行的诉讼请求与上述规定不能完全相符，不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对骆驼湾居委会的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：
驳回新乡市红旗区洪门镇骆驼湾社区居委会的诉讼请求。
案件受理费100元，由新乡市红旗区洪门镇骆驼湾社区居委会承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审判长 赵 霞
审判员 郭中伟
审判员 路长平
二〇一八年四月十八日
书记员 刘 冬