上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）黄浦民四（民）初字第1509号
原告上海香港广场物业管理有限公司。
法定代表人林建岳。
委托代理人顾文祺，该公司员工
。
委托代理人夏英，北京市中伦律师事务所上海分所律师。
被告刘志德。
委托代理人陈怡，上海宏翰律师事务所律师。
委托代理人柯琼，上海宏翰律师事务所律师。
原告上海香港广场物业管理有限公司（以下简称“香港广场物业公司”）与被告刘志德物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告香港广场物业公司委托代理人顾文祺、夏英，被告刘志德委托代理人陈怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告香港广场物业公司诉称：原告为上海市淮海中路XXX号香港广场南、北座之物业管理公司，被告系香港广场北座2302单元业主。被告拖欠原告2008年7月至2012年7月的物业管理费（其中2009年8月至2010年12月的物业管理费减半收取）人民币150660元（以下币种均为人民币），2008年5月至2012年5月的电费11847.10元，2008年11月至2012年5月的水费1243.38元，2009年11月的其它费用25元。故诉至法院，请求判令：1.被告支付物业管理费150660元；2.被告支付电费、水费和其他费用13115.48元；3.判令被告支付物业管理费及水费、电费至实际支付日止的滞纳金。
原告提供下列证据：
1.上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息；2.《香港广场管理服务合同》；3.香港广场物业管理费备案材料；4.综合收费通知单和被告最后一次支付物业管理费的发票；5.2012年7月的综合收费通知单；6.关于香港广场北座小业主欠费事宜的催款函；7.催缴欠款照片；8.《协议书》；9.《香港广场南北座日常清洁服务合同》、《服务合同》、《香港广场保安服务合同书》、《香港广场南北座绿化养护承包合同》、《香港广场消防设施维护保养委托合同》、《上海香港广场（南北座）电梯维修保养服务合同》、《上海香港广场南、北座污水处理站委托管理合同》、《香港广场南北座大理石养护服务合同》；10.物业管理处维修单、物业管理日志、香港广场配电柜（箱）月度检查表、香港广场低压配电室（北座）情况表、空调系统新风机月度检查表、香港广场生活水泵月度检查表、电气北座系统2010年2月份例行检查；11.《服务式住宅管理协议》；12.工程指令、《实际竣工证书》、《建设工程竣工验收备案证书》；13.《香港广场外销房出售合同》；14.被告支付2013年1月物业管理费、水费、电费的凭证；15.上海丽兴房地产有限公司代付2011年2月、3月水、电费的发票及原告向上海丽兴房地产有限公司支付上述款项的凭证。
被告刘志德辩称：不同意原告的诉请。原、被告之间没有签订法律意义上的合同，原告认为其与上海丽兴房地产有限公司（以下简称“丽兴公司”）签订的《香港广场管理服务合同》是前期物业服务合同，但是根据相关法律规定，前期物业服务合同应该在签订房屋预售合同时向买受人明示，并作为房屋买卖合同的附件；《香港广场管理服务合同》不是前期物业服务合同，只是丽兴公司作为业主与原告签订的合同，这份合同只能约束丽兴公司，不能约束被告，原、被告之间没有明确约定物业管理费的标准；根据相关规定，外销房的物业管理费应该由业主委员会、业主代表和物业公司进行协商，协商不成的由物价局进行裁定，并不是核准制的；2010年7月2日之前的物业管理费超过两年诉讼时效，不应该得到支持；香港广场在2008年至2011年期间进行大修，导致被告无法正常使用房屋，且原告也承认其提供的服务有瑕疵，故一段时间内同意按照原收费标准的50%收取物业管理费；大修完毕后雅诗阁国际管理有限公司（以下简称“雅诗阁公司”）开始提供酒店式公寓服务，原告也认可其提供的只是基础性的物业服务，根据相关规定，最高收费也只有每月每平方米建筑面积8.5元，原告的收费标准过高；原告声称的已经代缴了水、电费应该提供相应的证据。
被告刘志德提供下列证据：
1.关于香港广场酒店公寓全面升级改造事宜之通知；2.上海市建设项目信息；3.装修期间照片及室内损害情况公证书；4、关于酒店公寓小业主物业费调整事宜的函；5.《香港广场酒店式公寓变身雅诗阁》的报道；6.《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》；7.同档次物业收费标准；8.《上海市住宅物业服务分等收费标准》。
经质证，被告刘志德对原告香港广场物业公司提供的证据1真实性、关联性无异议；对证据2形式上的真实性无异议，但认为丽兴公司与原告具有一定的权属和关联关系，这份合同极有可能是为了配合诉讼而补签的，希望原告提供相关部门备案的合同；对于关联性，被告认为，第一，该合同不属于前期物业管理合同，开发商与物业公司签订的前期物业服务合同必须在签订房产买卖合同的时候签订，并且在房屋买卖合同附件中披露前期物业管理公司名称和收费标准，但该合同是在2002年签订的，且合同中没有物业费为每月每平方米建筑面积32元的标准；第二，该合同效力不能约束被告，根据沪价房（1996）第116号文第四条的相关规定，丽兴公司并非经合法程序确定的业主代表，系争大楼也未成立业主委员会；第三，根据合同第七条第1、3款约定，物业管理费的标准并不固定；第四，该合同于2012年9月30日到期，期满后不再约束业主；第五，被告不认可滞纳金标准，约定的滞纳金过高；对证据3真实性无异议，关联性有异议，第一，经被告向物价局核实，系争房屋是外销房，根据相关规定，物业管理费标准需要由业主代表或业主委员会与物业公司协商确定，协商不成的由物价局裁定；第二，原告提供的物业管理费开支概况无任何财务数据支持；第三，业主并未享受到原告提供的酒店式公寓服务，原告仅提供一般的基础性管理，收费标准过高；第四，该证据的物业管理费标准是每月每平方米建筑面积3.9美元，即便根据这个标准，也应该考虑目前的汇率；对证据4真实性无异议，对关联性有异议，该份证据不能证明被告认可了物业管理费标准，被告长期不在上海，原告从未以正式的合同形式告知被告物业管理费标准，被告也并没有收到原告号称的每月一次的综合收费通知单；对证据5、6真实性、关联性均有异议，被告没有收到，也不认可单子上的数据；对证据7真实性、关联性均有异议，被告没有收到过催款通知，且原告随时都可以找到当时的报纸放在被告门前拍照，不能视为送达被告；对证据8形式上的真实性无异议，关联性有异议，包租协议中并没有约定物业管理费标准，仅约定了被告的收益，被告对物业管理费标准是不知情的；对证据9真实性无异议，对关联性有异议，除了清洁服务合同外其余合同均于2010年5月到期，即使原告继续外包，也仅仅是提供基础的物业服务，不是酒店式公寓管理，32元的标准不合理；对证据10真实性、关联性都有异议，这些材料都是原告自行制作的，原告公司也没有盖章，维修单并非被告房间的与本案无关，这些证据均发生在2010年6月左右，原告没有提供雅诗阁国际管理有限公司入住后原告是否继续提供服务的证据；对证据11真实性无异议，关联性有异议，被告的房屋确实不在雅诗阁公司的服务范围内，但原告提供的是基础性物业管理服务，原告继续按照酒店式公寓的标准收取32元是明显不合理的，且没有提供继续服务的证据；对证据12中的竣工证书和备案证书的真实性无异议，其余真实性有异议，对关联性有异议，系争大楼的装修时间是2008年9月至2011年3月，装修给被告带来巨大损失还要求被告支付高额的物业管理费是不合理的；对证据13真实性无异议，关联性有异议，依据法律规定前期物业管理服务合同应该作为房屋买卖合同的附件，但该合同并没有将前期物业管理服务合同作为附件，也未提到物业管理费的收费标准，被告也并非该合同的当事人；对证据14真实性无异议，关联性有异议，被告是在原告威胁停水、停电之后才支付了2013年1月的物业管理费和水费、电费，被告咨询律师后停止缴费，不能证明被告认可原告的收费标准；对证据15真实性无异议，关联性有异议，该证据只是2011年2月和3月的付费凭证，没有涵盖整个诉请的期间，且不能说明被告的情况，原告应该提供被告单独的抄表数字。
原告香港广场物业公司对被告刘志德提供的证据1、2真实性有异议；对证据3真实性无异议，但认为公证时间是2013年4月17日，仅能证明2013年的现状，不能证明是2008年的装修造成的损失，也不能证明被告的损失是原告造成的；对证据4、5真实性有异议；对证据6真实性无异议，但原告与开发商丽兴公司协商确定的物业管理费标准是合法有效的；对证据7没有经过公证的新闻报道真实性有异议；对证据8真实性无异议，但原告已经根据当时的规定到物价局进行了备案，收费标准是合法的。
经审理查明：1998年5月，被告与丽兴公司签订《香港广场外销商品房出售合同》，被告向丽兴公司购买上海市淮海中路XXX号香港广场北座2302室房屋（建筑面积为116.25平方米）。《香港广场外销商品房出售合同》约定，被告同意根据在签署出售合同时同时签署的管理公约或有关的承诺书，自系争房屋交接之日起，被告即应该将房屋交丽兴公司指定的物业管理机构统一进行管理、并遵守管理公约。《香港广场外销商品房出售合同》补充条款则约定，《香港广场外销商品房出售合同》及其补充条款中提及的管理公约是指丽兴公司与方黄吉文于1998年5月14日签署的香港广场管理规约，在办理验收交接手续时，被告须支付按管理公约计算的所有有关金额给丽兴公司，包括但不限于三个月的物业管理费，相等于三个月管理费之管理费按金及（如丽兴公司要求）相等于三个月管理费之管理维修基金，丽兴公司指定办理验收交接手续的地点是香港广场管理处。《香港广场外销商品房出售合同》附件则约定，被告确认已详细参阅丽兴公司与方黄吉文于1998年5月14日签署的《中国上海市卢湾区淮海中路XXX号香港广场北座房屋使用、维修、管理公约》，完全明白和同意履行和遵守及促使任何其他有关人士履行和遵守管理公约及管理公约内列明该单元所有权人的所有责任及义务（包括但不限于根据管理公约的条款支付管理费、管理费按金、维修基金、单元装修押金及其它金额）。
原告于1998年1月21日成立，经营范围为物业管理及房地产咨询服务等。1999年12月17日，原告向原上海市卢湾区物价局申请备案，原告称香港广场自从1997年底投入营运以来，原告一直为香港广场提供物业服务，原告参照二年来的成本开支以及相关物业管理法规的要求进行了成本核算，确定香港广场的物业管理费为办公单位和酒店式服务公寓单位每月每平方米32元，商铺单位每月每平方米75元，并提供了香港广场办公楼／商场／公寓物业管理费开支概况作为附件。2000年1月7日，原上海市卢湾区物价局同意备案并加盖了物业收费管理专用章。
2001年12月30日，被告与丽兴公司签订《协议书》，约定被告将其所有的香港广场北座2302室授权给丽兴公司代租；代租期为六个月，自2002年1月1日起至2002年6月30日止；无论该房屋在代租期内有无出租，丽兴公司同意及保证在代租期内每月向被告支付美元800元，此金额已扣除出租该房屋所需支付的营业税及被告所需支付之该房屋的物业管理费之余额，丽兴公司向有关租客收取的租金及其它费用扣除包租租金及其它应付之物业管理费、营业税后如有余额，均属丽兴公司所有。被告同日签署了授权丽兴公司独家出租系争房屋的委托书。
2002年，原告与丽兴公司签订《香港广场管理服务合同》，丽兴公司聘请原告为香港广场南楼整幢、北楼整幢的经营管理者及租赁代理人，为丽兴公司管理、经营及出租香港广场南楼整幢、北楼整幢，原告拥有管理上述房屋的权利，丽兴公司同意并负责在管理公约中明确原告拥有管理上述房屋的权利；物业管理服务事项包括共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新，公共设施的使用管理、维修和更新，电梯、水泵等房屋设备的运行服务，保洁服务，保安服务，香港广场南楼整幢、北楼整幢维修、更新费用的帐务管理，香港广场南楼整幢、北楼整幢档案资料的保管，收取水费、电费、煤气费、电话费、车辆保管费及物业管理费等费用，广场形象推广及宣传，丽兴公司、业主或业主委员会委托的其它物业管理服务事项；物业管理服务收费应当遵循合理、公开与管理服务水平相适应的原则，由丽兴公司和原告协商确定；物业管理费按照各个住户所占单位的建筑面积进行分摊，每月缴纳一次，每月第一日预交该月物业管理费；已售或已租房屋的物业管理费由业主或使用人支付，空关房屋的物业管理费由丽兴公司支付；原告应于每年十月底做出下一年度管理费用的预算，报丽兴公司、业主或业主委员会审批后执行，次年6月底前应将上年度物业管理费结算报丽兴公司，预算超过结算的留至下一年度一并使用，结算超过预算的，经审核后，丽兴公司、业主、使用人按比例分摊补足；原告的管理酬金按当年度实际管理费开支的15%计算，原告按月从物业管理费中提取；原告管理香港广场南楼整幢、北楼整幢的期限为十年，自2002年10月1日起至2012年9月30日止；丽兴公司、业主及使用人未按物业管理服务合同缴纳物业管理费，原告可按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金。
2008年6月6日，被告向原告支付2007年10月1日至2008年6月30日物业管理费33480元、2007年9月11日至2007年10月10日水费10.32元、2007年9月11日至2008年5月10日电费367.17元。
2009年5月5日，丽兴公司与雅诗阁公司签订《服务式住宅管理协议》，丽兴公司将其所有及代管的香港广场房屋委托雅诗阁公司进行服务式住宅管理。被告拥有的香港广场北座2302室房屋不在雅诗阁公司的管理范围内。
2009年5月，原告与北京泰铭能多洁环境科技发展有限公司上海分公司签订《服务合同》，约定由北京泰铭能多洁环境科技发展有限公司上海分公司为香港广场提供有害生物管理，合同期限为2009年6月1日至2010年5月31日。2010年、2011年，原告与上海卫科有害生物防治有限公司签订《上海市有害生物控制服务协议书》，服务期限为2011年8月1日至2013年7月31日。2009年6月，原告与原卢湾申洁保洁服务社签订《香港广场日常清洁服务合同》，合同期限为2009年6月1日至2010年5月31日。2010年12月24日，原告与原卢湾申洁保洁公益服务社签订《香港广场清洁服务合同》，合同期限为2010年8月1日至2011年7月31日。2011年7月7日，原告与申洁环境发展（上海）有限公司签订《香港广场清洁服务合同》，合同期限为2011年8月1日至2012年7月31日。2012年10月8日，原告与上海申洁保洁服务有限公司签订《香港广场清洁服务合同》，合同期限为2012年9月1日至2013年8月31日。2008年至2012年，原告曾数次与原上海市保安服务总公司卢湾区公司、上海市保安服务总公司签订《香港广场保安服务合同书》、《保安服务协议》，服务期限为2008年11月1日至2013年12月31日。2008年12月5日，原告与原上海卢湾园林绿化发展有限公司签订《香港广场南北座绿化养护承包合同》，合同期限为2008年11月1日至2009年10月31日。2011年3月，原告与上海嘉贻园艺有限公司签订《绿化养护合同》，合同期限为2012年4月1日至2013年3月31日。2009年8月26日，原告与上海智源安保消防工程有限公司签订《上海香港广场消防设施维护保养委托合同》，合同期限为2008年11月1日至2009年10月31日。2010年8月23日，原告与上海双菱电梯工程有限公司签订《上海香港广场（南北座）电梯维修保养服务合同》，合同期限为2010年8月1日至2012年7月31日。2009年12月，原告与上海富程环保工程有限公司签订《上海香港广场南、北座污水处理站委托管理合同》，合同期限为2010年1月1日至2010年12月31日。2009年6月1日，原告与原卢湾申洁保洁服务社签订《香港广场南北座大理石养护服务合同》，合同期限为2009年6月1日至2010年5月31日。
2011年3月15日，原上海市卢湾区建设和交通委员会就香港广场（南北座内外）装修工程向丽兴公司出具《建设工程竣工验收备案证书》。
2011年4月，丽兴公司与建筑师李肇勋国际室内设计顾问公司就上海香港广场北楼酒店22－33F客房公共走道及电梯厅改造装修工程签署《实际竣工证书》，《实际竣工证书》载明的开工日期是2010年5月7日，实际竣工日期是2011年3月31日。
2011年4月25日，原告向丽兴公司支付由丽兴公司代付的香港广场2011年2月和3月的水费、电费。
2013年2月1日，被告向原告支付2013年1月物业管理费3720元、电费583.20元、水费54.30元。
2013年4月17日，上海市东方公证处到上海市淮海中路XXX号2302室对房屋现状进行现场拍照，并于2013年4月23日出具了《公证书》。根据照片显示的情况，室内存在受损情况。
本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。被告与丽兴公司签订的《香港广场外销商品房出售合同》中约定自系争房屋交接之日起，被告即应该将房屋交丽兴公司指定的物业管理机构统一进行管理、并遵守管理公约（指丽兴公司与方黄吉文于1998年5月14日签署的香港广场管理规约），在办理验收交接手续时被告须支付按管理公约计算的所有有关金额给丽兴公司，包括但不限于三个月的物业管理费，该约定表明被告在签订《香港广场外销商品房出售合同》时对物业管理费的金额是明知的。《香港广场外销商品房出售合同》虽未明确原告为香港广场的前期物业管理公司，但根据原告的名称、注册时间以及向物价局备案的材料可以看出，原告即为丽兴公司指定的前期物业管理公司，且原告向物价局备案时明确酒店式服务公寓单位物业管理费为每月每平方米32元。香港广场业主委员会至今未成立，原告一直为香港广场提供物业服务至今。丽兴公司与原告的《香港广场管理服务合同》签订于2002年，被告辩称丽兴公司此时无权代表业主与原告签订前期物业服务合同或者物业服务合同，该合同对被告无约束力，本院认为，丽兴公司为香港广场的开发商，且一直拥有或代管香港广场绝大多数房屋，在香港广场业主委员会未成立的情况下委托原告为香港广场提供物业服务并无不妥，即使《香港广场管理服务合同》效力存疑，原告事实上也一直为香港广场提供物业服务，被告作为业主理应向原告支付物业管理费。关于物业管理费的标准，原告在1999年向物价局备案的香港广场酒店式服务公寓单位每月每平方米32元，被告曾把系争房屋交给丽兴公司代租，后被告把系争房屋收回自用。2008年6月，被告向原告支付了2007年10月至2008年6月的物业管理费33480元，该金额系被告按照每月每平方米32元标准应该缴纳的数额，说明被告此时明知物业管理费的标准，被告辩称诉讼前不知晓物业管理费标准的意见，本院不予采纳，被告辩称雅诗阁公司成立后，原告只提供基础物业服务，每月每平方米32元的标准过高，但雅诗阁公司提供的服务范围与原告并不相同，且被告承认系争房屋不在雅诗阁公司的管理范围内，原告亦举证证明雅诗阁公司成立后原告仍然按照《香港广场管理服务合同》的约定提供服务，并没有因为雅诗阁公司的存在减少服务内容，被告仍应按照原来的标准向原告缴纳物业管理费。原、被告对物业管理费的标准发生争议，在香港广场业主委员会未成立的情况下，可由原告与业主进行协商，协商不成由有关部门处理，但在新的标准产生之前，业主仍应按照每月每平方米32元的标准向原告支付物业管理费。原告主张在2009年8月至2010年12月香港广场装修期间，物业管理费减半收取，被告则主张装修时间从2008年持续到2011年，根据原告向法庭提供的《实际竣工证书》，香港广场北楼酒店22－33F客房公共走道及电梯厅改造装修工程实际竣工日期为2011年3月31日，则物业管理费减半收取的时间应该持续至2011年3月31日。被告辩称原告在2012年7月2日起诉之前并未向被告催讨物业管理费、水费、电费或其它费用，2010年7月2日之前的诉请已经超过诉讼时效，原告则认为原告已经按照付款习惯将每月的综合收费通知单发送给被告，本院认为，原告未能提供向被告送达综合收费通知单或催缴通知的有效送达凭证，不能证明其在2012年7月之前向被告催讨过物业管理费、电费、水费和其它费用，故原告要求被告支付2010年7月之前的物业管理费、电费、水费和其它费用的诉请已经超过诉讼时效，本院不予支持。原告要求被告支付2010年7月至2012年7月的物业管理费的诉请理由成立，本院予以支持。关于原告诉请被告支付水、电费，原告主张系争房屋存在独立电表，原告是根据每月电表读数计算欠费金额的，但原告仅自行制作了欠费金额，未提供水表和电表的读数，被告对此不予认可，本院认为，原告诉请的水、电费金额没有证据，本院难以支持，若原告日后寻找到相关证据，可另行主张。鉴于被告存在拖欠物业管理服务费的事实，原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求理由亦成立，故被告还应按约定支付滞纳金，现原告主张的计算标准低于合同约定，与法不悖，本院依法予以支持。但原告要求被告支付拖欠的水费、电费滞纳金的诉请，没有法律和合同依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告刘志德应于本判决生效之日起十日内支付原告上海香港广场物业管理有限公司自2010年7月起至2012年7月止的物业管理费人民币76260元；
二、被告刘志德应于本判决生效之日起十日内支付原告上海香港广场物业管理有限公司上述欠款的滞纳金（2010年7月至2011年3月物业管理费的滞纳金，以人民币1860元为本金，2011年4月至2012年7月物业管理费的滞纳金，以人民币3720元为本金，从欠费当月2日起算，计算至实际支付日止，按照日万分之五的标准给付，以人民币76260元为限）；
三、原告上海香港广场物业管理有限公司其余诉讼请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5333.30元（原告已预缴），公告费人民币260元，由原告上海香港广场物业管理有限公司负担人民币3626.80元，被告刘志德负担人民币1966.50元。
如不服本判决，原告上海香港广场物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告刘志德可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 黄利民
代理审判员 常彩玲
人民陪审员 石志仁
二〇一四年四月一日
书 记 员 ＸＸ妹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。