四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川14民终84号
上诉人（原审原告、反诉被告）：四川洲际投资有限公司，住所地：四川省眉山市彭山经济开发区。
法定代表人：ＸＸ，执行董事。
委托诉讼代理人：陈洪远，男，该单位职工。
委托诉讼代理人：吴建平，四川君合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：眉山西满包装制品有限公司，住所地：四川省眉山市彭山区青龙镇。
法定代表人：柳玉好，总经理。
委托诉讼代理人：王晓平，男，该单位职工。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳西满塑料包装制品有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道西成工业区建成工业大厦。
管理人负责人：杜艳芝。
委托诉讼代理人：杜曦，广东经天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘克宇，男，该司职工。
上诉人四川洲际投资有限公司（以下简称四川洲际公司）因与被上诉人眉山西满包装制品有限公司（以下简称眉山西满公司）、深圳西满塑料包装制品有限公司（以下简称深圳西满公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服眉山市彭山区人民法院（2016）川1403民初126号民事判决，上诉至本院。本院于2016年11月25日立案受理后,依法组成合议庭,于2017年2月28日进行了公开开庭审理。上诉人四川洲际公司委托诉讼代理人陈洪远、吴建平，被上诉人眉山西满公司的委托诉讼代理人王晓平，被上诉人深圳西满公司的委托诉讼代理人杜曦、刘克宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
四川洲际公司上诉请求：撤销眉山市彭山区人民法院（2016）川1403民初126号民事判决第二、三、四、五、六、七项，改判支持四川洲际公司的全部诉讼请求，驳回深圳西满公司的全部反诉请求事实和理由：。1.案涉租赁合同主体应系眉山西满公司。深圳西满公司为了设立眉山西满公司而与上诉人签订《厂房租赁合同》，眉山西满公司不仅对租赁合同予以确认，同时已经实际享有合同权利并履行了合同义务。依照公司法司法解释（三）第二条之规定，上诉人有权请求眉山西满公司承担合同责任。2.眉山西满公司与深圳西满公司未按约履行付款义务且在合同未到期的情况下提前解除合同系违约，应当承担合同约定的违约责任并赔偿损失，并且深圳西满公司所缴纳的保证金不应退还。3.深圳西满公司是眉山西满公司的唯一股东，眉山西满公司系一人有限责任公司。深圳西满公司不能证明其财产独立于眉山西满公司财产，应当对眉山西满公司的债务承担连带责任。
眉山西满公司辩称，同意深圳西满公司的答辩意见。
深圳西满公司辩称，1.在深圳西满公司与四川洲际公司签订租赁合同时眉山西满公司尚未成立，故眉山西满公司并非合同的主体，不应承担合同责任。2.保证金是就租赁期间的水电费等费用进行保证，租赁期间深圳西满公司并不差欠水电费，故保证金应予退还。3.由于四川洲际公司干扰眉山西满公司的正常经营，深圳西满公司早在2015年10月就向四川洲际公司发出解除租赁合同的律师函，并提出搬迁设备等。故2016年6月9日之后的租金损失属于扩大了损失，应由四川洲际公司自行承担。4.租赁合同约定违约金过高，应予调整。同时四川洲际公司既主张了违约金又主张了剩余租期的租金损失，属于重复主张，应不予支持。请求法院驳回上诉，维持原判。
四川洲际公司向一审法院提起诉讼主张：1.解除租赁合同；2.眉山西满公司归还租赁房屋；3.眉山西满公司与深圳西满公司连带支付逾期付款的违约金364900.00元；4.眉山西满公司与深圳西满公司连带支付从2016年6月10起至实际归还房屋之日止的租金（按每年798823.5元计算）及损失2396470.50。
深圳西满公司向一审法院提起反诉主张：1.解除《厂房租赁合同》；2.四川洲际公司退还保证金100000.00元；3.四川洲际公司给付装修费750021.00元；4.四川洲际公司赔偿经营损失2620482.40元；5.四川洲际公司给付深圳西满公司因诉讼而支出的律师费、交通费。
一审法院认定事实：2014年5月8日，四川洲际公司（甲方）与深圳西满公司（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：四川洲际公司将位于眉山市彭山区（原彭山县）青龙镇莲池一路2号厂区内第一、二、三号车间及编号为312、313、314、315、316、318的住房和编号为201的办公室租赁给深圳西满公司从事仓储及加工生产，租赁期限为五年，即从2014年6月10日起至2019年6月9日止。该合同第四条第一款甲方应于2014年5月10日之前将租赁房屋交付给乙方，乙方对租赁房屋内的防盗、消防与安全负责。第五条第一款在租赁期内厂房第一阶段的每月租金为8.5元/平方米，住房每间为500元/月，办公室为780元/月；第二款租金每12个月支付一次，第二年租金应在第一年租期到期30日前缴纳，其中50%支付到甲方账户8814*****1660，甲方公司开具发票，50%支付到甲方法定代表人ＸＸ的账户6228*****8332，ＸＸ开收据给乙方，2014年首次租金按乙方进场装修开工5日内支付20万元，待乙方全部装修完工一切正常并正式投产10日内付清；第四款为本合同签订三日内，乙方应向甲方支付履约保证金10万元，租赁期满，乙方将租赁房屋交返还甲方后，无拖欠水、电、通讯、物业服务等费用，三日内甲方根据履约保证金收据退还保证金，保证金在退还前不计算利息。第八条双方协商一致，可以对合同进行变更。第九条合同解除：第一款有下列情形之一，双方可以解除合同1.双方协商一致，2.因不可抗力或国家法律、行政法规发生变化，导致合同目的不能实现，3.因一方严重违约给另一方造成重大经济损失，导致合同没有继续履行必要，4.国家法律、行政法规规定的其他情形；第三款有下列情形之一的，乙方可以解除合同1.甲方无故干涉乙方的独立自主活动，给乙方造成重大经济损失的……；第四款解除通知，一方解除合同时，应通知另一方，解除通知前采用书面形式直接送达或者邮寄方式、邮件方式、传真方式、公证方式送达至对方的生产经营场所，书面送达的解除通知自对方法定代表人或其他工作人员签收时生效；第五款解除后续事务的处理1.合同解除生产后，双方应进行结算、清理，2.因一方违约导致合同被解除，不影响另一方向其主张违约损害赔偿责任。第十条第三款本合同终止不影响合同约定的违约及赔偿责任的承担。第十一条第二款乙方延期支付租金或物业及其他费用，每延期支付一日的，按欠付租金的千分之五/日向甲方支付违约金，延期超过30天的，甲方有权解除本租赁合同，乙方须支付剩余租期内全部租金作为违约金。第十七条第二款未尽事宜，双方以书面形式补充，补充事项为本合同的组成部分，补充内容与本合同文本中的内容发生冲突时，以最后一次的补充内容为准；第三款本合同经甲、乙双方法定代表人或授权代表签字并加盖公章之日起生效。合同的签章处有：四川洲际公司在甲方栏加盖的印章，深圳西满公司在乙方栏加盖的合同专用章。合同签订后，四川洲际公司按约向深圳西满公司交付了租赁的房屋，深圳西满公司按约给付了履约保证金10万元，并根据生产经营的需要对房屋进行了装修。2014年6月18日，四川洲际公司与深圳西满公司签订《厂房租赁补充协议》一份，该补充协议对厂房租赁合同中涉及的租赁房屋、租金、网络和电话安装等事项进行变更、补充和确认。其中，第四条全部租金明细：1.厂房6609.25×8.5×12＝674143.5元，2.网络费330×12＝3960元，3.宿舍11×500×12＝66000元，4.办公室2×780×12＝18720元，5、补差3000×12＝36000元，共计798823.5元。该补充协议的签章处有：四川洲际公司在甲方栏加盖的印章，深圳西满公司在乙方栏加盖的印章。合同及补充协议签订后，深圳西满公司按照合同约定支付了第一年度的租金。2015年初，深圳西满公司因资金链出现问题未按合同约定期限向四川洲际公司全额支付第二年度的租金。2015年5月28日，四川洲际公司向深圳西满公司发出《函》一份，要求深圳西满公司尽快支付第二年度的租金798823.50元。2015年6月9日，深圳西满公司向四川洲际公司支付租金5万元。2015年6月16日，四川洲际公司与眉山西满公司在青龙经济开发区管委会的主持下对第二年度（即2015年6月10日到2016年6月9日）未付租金748823.50元的给付期限达成了调解协议，并签署《承诺函》一份。该承诺函中，眉山西满公司承诺：眉山西满公司在6月17日以前给付20万元，剩下的租金以后每月18日前支付20万元，直到付清为止，如果未按承诺的时间支付租金，可按房租同等金额抵押机器设备，付清租金，抵押终止；西满公司2015年6月17日前支付20万元租金后，四川洲际公司须恢复西满公司的正常生产与送货，以确保西满的客源与货源。承诺函的签章处有：四川洲际公司在甲方栏加盖的印章，眉山西满公司在乙方栏加盖的印章。2015年6月17日，眉山西满公司向四川洲际公司支付了租金20万元。2015年7月29日，四川洲际公司向眉山西满公司发出《催款函》一份，要求眉山西满公司在7月31日前按照承诺函的约定给付租金20万元。2015年7月30日，眉山西满公司向四川洲际公司支付了租金20万元。2015年8月18日、8月20日，四川洲际公司向深圳西满公司、眉山西满公司发出《催款函》各一份，要求二公司在8月19日17：00前、8月20日17：00前按照承诺函的约定给付租金，否则四川洲际公司将单方解除租赁关系，并保留追究违约责任的权利。2015年9月15日、9月23日、9月30日，眉山西满公司分别向四川洲际公司支付了租金10万元、10万元、148823.50元。四川洲际公司与眉山西满公司自2015年5月10日起至2015年10月14日止期间，因房屋租金的给付问题时有纠纷发生。在此期间，眉山西满公司的员工数量逐渐减少，使公司正常的生产经营受到严重影响，无法满足其客户的供货需要，导致客户流失，并最终停产。2015年10月16日，深圳西满公司、眉山西满公司委托广东深鹏律师事务所向四川洲际公司发出《解除厂房租赁合同律师函》一份，载明：委托人因资金链出现问题，在支付完毕第二年度的租金后，由于双方在合作过程中发生的矛盾影响了眉山西满公司的生产经营，因此通知四川洲际公司解除厂房租赁合同，并将于2015年10月31日前安排人员到厂区进行结算、清理。2015年10月18日，四川洲际公司收到了刘仁辉律师通过EMS特快专递（单号：1015359374509）向其送达的《解除厂房租赁合同律师函》。2015年10月21日，四川洲际公司向眉山西满公司、深圳西满公司发出《关于继续履行合同的告知函》一份，要求二公司承担滞纳金364900.00元，并继续履行双方签订的厂房租赁合同，承诺一如既往的给予二公司支持和协助。之后，眉山西满公司开始逐渐撤离生产、生活设施。2016年1月15日，眉山西满公司撤离安装在租赁房屋内的机器设备，四川洲际公司进行阻拦，双方因此而再次发生纠纷。
一审法院另查明，深圳西满公司成立于1995年9月5日，公司类型为有限责任公司，法定代表人柳玉好，经营期限至2025年9月5日止。2016年4月25日，深圳西满公司以其不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务为由向广东省深圳市中级人民法院提出破产重整申请。2016年7月8日，广东省深圳市中级人民法院作出（2016）粤03民破65号《民事裁定书》，裁定受理深圳西满公司的重整申请。2016年7月14日，广东省深圳市中级人民法院作出（2016）粤03民破65号《指定管理人决定书》，指定广东经天律师事务所担任深圳西满塑料包装制品有限公司管理人，杜艳芝律师为负责人。
一审法院再查明，眉山西满公司成立于2014年6月26日，公司类型为有限责任公司，法定代表人柳玉好，经营范围：生产销售塑料包装箱及容器及相关注塑吹塑模具的研发。
一审法院认为,房屋租赁合同纠纷是指在房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同而产生的争议。本案中，四川洲际公司与深圳西满公司在自愿、平等、有偿、协商一致的情况下订立的租赁合同，是双方当事人真实意思表示，其约定内容不违背国家法律、行政法规禁止性规定，为有效合同。合同签订后，四川洲际公司按约履行了义务，将厂房、生活用房及办公室交给了深圳西满公司，但是深圳西满公司除了按约定期限支付履约保证金及第一年度的租金外，未按照合同约定适格履行支付第二年度租金的义务，并通过撤离生产、生活设施、机器设备的方式表示不再履行合同，因此造成本次讼争的责任主要在深圳西满公司。
对四川洲际公司提出的解除房屋租赁合同的主张。虽然四川洲际公司与深圳西满公司在合同中约定的租赁期限尚未届满；但是由于深圳西满公司、眉山西满公司通过EMS邮政特快专递的形式于2015年10月16日向四川洲际公司发出解除厂房租赁合同律师函，明确表示解除双方之间签订的厂房租赁合同，且通过以撤离生产、生活设施、机器设备的方式表示不再履行合同义务，且深圳西满公司管理人在反诉中明确提出解除深圳西满公司与四川洲际公司之间于2014年5月8日签订的厂房租赁合同的主张。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，对四川洲际公司提出的解除房屋租赁合同主张，一审法院予以支持；同时对深圳西满公司提出解除厂房租赁合同的主张，一审法院亦予以支持。
对四川洲际公司提出的请求归还租赁房屋的主张。由于合同解除后，承租人应当将租赁的房屋返还给出租人，深圳西满公司继续占有、使用租赁的房屋自然失去了法律基础，四川洲际公司请求返还租赁房屋理由正当。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，对四川洲际公司提出的该主张，一审法院予以支持。
对四川洲际公司提出的请求眉山西满公司与深圳西满公司连带给付逾期付款违约金的主张。由于四川洲际公司与深圳西满公司在厂房租赁合同中明确约定了租赁期限为五年，即从2014年6月10日起至2019年6月9日止，租金的给付方式为每12个月支付一次，第二年租金应在第一年租期到期30日前缴纳；所以深圳西满公司未按合同约定在第一年度租赁期满前向四川洲际公司给付第二年度的租金，深圳西满公司违约在先，应按合同约定承担逾期付款的违约责任。又因为四川洲际公司与深圳西满公司在合同中违约金的承担方式为按欠付租金的千分之五/日计算，四川洲际公司与眉山西满公司于2015年6月16日在青龙经济开发区管委会的主持下对第二年度的租金给付期限达成的调解协议，即承诺函（即眉山西满公司在6月17日以前给付20万元，剩下的租金以后每月18日前支付20万元，直到付清为止），是双方当事人真实意思表示；再因为深圳西满公司与眉山西满公司均系独立的法人，各自具有独立的法人人格，四川洲际公司与深圳西满公司之间签订的厂房租赁合同中约定的权利、义务，并不必然对眉山西满公司产生法律效力，眉山西满公司向四川洲际公司承诺给付第二年度的租金，仅针对的是从2015年6月10日起至2016年6月9日止期间的特定债务，是一种债务加入的行为，对此债务眉山西满公司已履行完毕，四川洲际公司已于2015年9月20日收到了第二年度的全部租金。因此，根据合同的相对性原则，四川洲际公司请求眉山西满公司对逾期付款的违约金承担连带责任的主张不能成立，应予驳回。对四川洲际公司提出的请求深圳西满公司给付逾期付款违约金的主张，深圳西满公司承担的违约金的起算时间点应按照承诺函中的来计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”和第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，对四川洲际公司提的该项主张，部分予以支持。即深圳西满公司向四川洲际公司给付的违约金为52929.41元，其中：7月份的违约金12000元（200000元×5‰/天×12天＝12000），8月份的违约金32000元（100000元×5‰/天×28天+100000元×5‰/天×36天＝32000），9月份的违约金8929.41元（148823.50元×5‰/天×12天＝8929.41元）。
对四川洲际公司提出的请求眉山西满公司与深圳西满公司连带支付从2016年6月10日起至实际归还房屋之日止（按每年798823.5元计算）的租金及损失2396470.50元的主张。四川洲际公司与深圳西满公司在厂房租赁合同中明确约定了租赁期限为五年，即从2014年6月10日起至2019年6月9日止，租金的给付方式为每12个月支付一次。虽然深圳西满公司已向四川洲际公司给付了截止2016年6月9日的租金，但是从2016年6月10日起至今的租金并未给付，根据合同的相对性原则及《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同”的规定，对四川洲际公司提出的请求眉山西满公司与深圳西满公司连带支付从2016年6月10日起至实际归还房屋之日止的租金主张，部分予以支持。即深圳西满公司向四川洲际公司支付从2016年6月10日起至实际归还房屋之日止的租金。虽然四川洲际公司与深圳西满公司在厂房租赁合同中约定了深圳西满公司延期支付租金或物业及其他费用，须支付剩余租期内全部租金作为违约金。但是深圳西满公司在履约的过程中于2015年10月向四川洲际公司发出了解除厂房租赁合同的律师函，明确表示不再履行合同义务，四川洲际公司已收取了案涉房屋截止2016年6月9日的租金。四川洲际公司在庭审中未提供确凿的证据证明深圳西满公司已给四川洲际公司造成了除租金外的其他实际损失。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，四川洲际公司应当承担举证不能的法律后果。故对四川洲际公司提出的请求深圳西满公司赔偿损失的主张，不予支持。
对深圳西满公司提出的请求四川洲际公司退还保证金的主张。因深圳西满公司与四川洲际公司在厂房租赁合同中约定深圳西满公司向四川洲际公司支付的履约保证金10万元在租赁期满深圳西满公司将租赁房屋交返还四川洲际公司后，无拖欠水、电、通讯、物业服务等费用，三日内四川洲际公司根据履约保证金收据退还保证金，保证金在退还前不计算利息。虽然深圳西满公司与四川洲际公司的厂房租赁期限尚未届满，但是双方在合同签订后客观情况发生改变，致使合同目的不能完全实现。深圳西满公司与四川洲际公司均提出了解除厂房租赁合同的诉讼请求，因此四川洲际公司应当在厂房租赁合同解除后及深圳西满公司向四川洲际公司返还租赁厂房的条件下，将保证金返还给深圳西满公司。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条第二款“债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回”的规定，故对深圳西满公司提出的该主张，予以支持。
对深圳西满公司提出的请求四川洲际公司给付厂房装修费的主张。由于导致合同终止的责任在深圳西满公司，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，对深圳西满公司提出的该项主张，不予支持。
对深圳西满公司提出的请求四川洲际公司赔偿经营损失的主张。虽然双方在合同履行的过程中发生过纠纷，但是深圳西满公司在庭审中未提供确凿的证据证明其损失是由四川洲际公司造成的。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据规定》第二条之规定，反诉原告应当承担举证不能的法律后果。故对深圳西满公司提出的该主张，不予支持。
对深圳西满公司提出的请求四川洲际公司承担因诉讼而支付的律师费、交通费的主张。因双方在合同中未对此进行约定，且造成本次诉争的责任主要在深圳西满公司，深圳西满公司提出的该主张于理不合，于法无据。故对深圳西满公司提出的该主张，不予支持。
综上，一审法院判决：一、解除四川洲际公司与深圳西满公司之间签订的《厂方租赁合同》；二、深圳西满公司于判决生效之日起三十日内向四川洲际公司归还厂房；三、深圳西满公司于判决生效之日起三十日内向四川洲际公司给付逾期付款的违约金52929.41元；四、深圳西满公司于判决生效之日起三十日内向四川洲际公司给付租金，租金的计算方式为：租金＝实际占用租赁厂房的天数×798823.5元/365天（实际占用租赁厂房的天数为：从2016年6月10起至判决确定的归还房屋之日止期间）；五、驳回四川洲际公司对眉山西满公司提出的诉讼请求；六、驳回四川洲际公司的其它诉讼请求；七、四川洲际公司于判决生效之日起三十日内向深圳西满公司给付保证金100000元；八、驳回深圳西满公司对四川洲际公司提出的其他反诉请求。一审本诉案件诉讼费25960元、诉讼保全费5000元，共计30960元，由四川洲际负担24960元，深圳西满公司负担6000元。一审反诉案件诉讼费34570元，由深圳西满公司负担34000元，四川洲际公司负担570元。
本案二审查明的基本事实与一审一致，本院对一审查明的基本事实予以确认。
另二审诉讼中，四川洲际公司提交了眉山西满公司向四川洲际公司的四份致函或函。其中2014年7月28日的致函载明“由于我司与贵公司的租赁合同上协议，公司的垃圾由贵公司处理，但这一个月来，贵公司未提出处理方案和时间”。其余函件系协商安装变压器、绿化车间草地以及放假值班事宜。同时，四川洲际公司还提交了转款凭证两张以及出具给眉山西满公司的发票四张，以此证明眉山西满公司实际履行合同。对此深圳西满公司质证认为上述证据超过举证期限不属于新证据，不予质证。眉山西满公司对其真实性予以确认，但认为其向四川洲际公司发函是经深圳西满公批准才发的，付款也是经深圳西满公司同意才付的。至于将发票开具费眉山西满公司，是因为眉山西满公司是深圳西满公司的一个办事处。
二审另查明，在2015年6月16日四川洲际公司与眉山西满公司经青龙经济开发区管委会调解后签署《承诺函》载明有“因眉山西满欠四川洲际投资有限公司2015年6月10日到2016年6月9日租金748823.5元，因西满公司现经济紧张……”内容。
本院认为，本案一审判决后深圳西满公司并未提出上诉，本案仅就上诉人四川洲际公司的上诉请求进行审查。则本案争议焦点在于：1.本案责任主体如何认定，即眉山西满公司是否承担责任以及承担何种责任，深圳西满公司是否承担责任以及承担何种责任；2.合同约定的10万履约保证金是否应当退还；3.逾期付款违约金如何计算；4.因合同终止所致租金损失是否应当支持。
关于第一个焦点。
上诉人四川洲际公司主张眉山西满公司承担合同责任，深圳西满公司承担连带责任。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”之规定，如深圳西满公司为设立眉山西满公司而与四川洲际公司签订合同，且眉山西满公司在成立后对上述合同予以了确认或者享有合同权利或者履行合同义务的，四川洲际公司主张眉山西满公司承担责任的理由成立。对此本院认为，深圳西满公司2014年5月8日在与四川洲际公司签订租赁合同后于2014年6月26日注册成立了眉山西满公司。本案证据表明，眉山西满公司的住所地为“彭山县青龙镇莲池一路2号”，该地址即系租赁合同项下的房屋所在地。并且在眉山西满公司成立后，眉山西满公司实际使用租赁合同项下的房屋用于生产经营，故本案足以认定深圳西满公司是为设立眉山西满公司而与四川洲际公司签订租赁合同。眉山西满公司成立，实际使用租赁的房屋用于经营且在经营期间通过函件或者承诺函的形式对上述租赁合同予以了确认，并且还向四川洲际公司履行了支付租赁费义务。故本案符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第二条所规定的情形，现四川洲际公司依据该规定向眉山西满公司主张合同责任，其理由成立，应予支持，即眉山西满公司应当作为合同主体承担2014年5月8日《厂房租赁合同》项下的合同责任。
因眉山西满公司系自然人或者法人控股的法人独资企业，即一人有限责任公司，依照《中华人民共和国公司法》第六十四条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，现诉讼中深圳西满公司未能提交证据证明眉山西满公司财产独立于自身财产，并且在诉讼中眉山西满公司的还陈述“眉山西满公司是深圳西满公司的一个办事处”。故深圳西满公司应当对眉山西满公司的债务承担连带责任。
关于第二个焦点。
四川洲际公司上诉认为10万元的保证金不应退还，至少也应当予以抵扣；而深圳西满公司主张应予退还。对此10万元保证金，租赁合同约定“乙方应向甲方支付履约保证金10万元。租赁期满，乙方将租赁房屋交返还甲方后，无拖欠水、电、通讯、物业服务等费用，三日内甲方根据履约保证金收据退还保证金”。对于该保证金的性质，深圳西满公司认为应系对拖欠水电费等的保证。但从该约定来看，双方明确约定其为履约保证金。即为保证合同完全恰当履行，以防止一方违约并给另一方造成经济损失。现合同履行过程中眉山西满公司和深圳西满公司拖欠租赁费，在租期未满的情况下要求解除合同，导致合同不能继续履行。故深圳西满公司主张退还10万元履约保证金请求不成立，应予驳回。但因合同没有明确约定在深圳西满公司违约的情况下四川洲际公司有权没收履约保证金，故该10万元应用于抵扣租赁费或者损失。
关于第三个焦点。
四川洲际公司主张应按照约定的2015年5月10日为应付日期，按逾期天数以日千分之五为标准计算违约金共计36.49万元。对此一审法院按照眉山西满公司与四川洲际公司于2015年6月16日签订的《承诺函》所约定的时间计算逾期天数，并按约定的日千分之五为标准计算违约金为52929.41元。首先从双方签订《承诺书》的过程来看，该承诺书系眉山西满公司与四川洲际公司在管委会的协调下所签订。其次从双方签订《承诺书》的内容来看，应系双方对于付款时间的另行约定，即双方以新的协议变更了原合同对于付款时间的约定。故四川洲际公司主张仍以原租赁合同约定的付款时间计算逾期违约金的主张不成立，应予驳回。
关于第四个焦点。
四川洲际公司主张应按照合同约定因乙方违约甲方有权解除合同并主张剩余租期内的租金作为损失，眉山西满公司和深圳西满公司抗辩认为四川洲际公司已经主张了迟延付款违约金，再主张剩余租期的租金损失属于重复主张，且约定的违约金过高。对此本院认为因双方在本案一审中均主张了解除合同。一审法院基于眉山西满公司和深圳西满公司明确表示不履行合同主要义务的情况下，判决解除合同。现双方对于合同的解除并无争议。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿”之规定，四川洲际公司应当在本案判决后及时寻找新的承租方，以减少双方的损失。故四川洲际公司关于全部剩余租期的租金作为损失的主张不成立，但其寻找新的承租方的期间的租金损失应予支持，本院酌定四川洲际公司寻找新的承租方所需时间为六个月，对该期间的租金损失399411.75元（798823.5元/年÷2），应由眉山西满公司承担。该款项品迭10万元履约保证金后，眉山西满公司还应向四川洲际公司支付租金损失299411.75元。
综上所述，四川洲际公司的上诉请求部分成立，应予支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销眉山市彭山区人民法院（2016）川1403民初126号民事判决；
二、解除四川洲际投资有限公司与眉山西满包装制品有限公司之间签订的《厂方租赁合同》；
三、眉山西满包装制品有限公司于判决生效之日起三十日内向四川洲际投资有限公司归还厂房；
四、眉山西满包装制品有限公司于判决生效之日起三十日内向四川洲际投资有限公司给付逾期付款的违约金52929.41元；
五、眉山西满包装制品有限公司于判决生效之日起三十日内向四川洲际投资有限公司给付租金，租金的计算方式为：租金＝实际占用租赁厂房的天数×798823.5元/365天（实际占用租赁厂房的天数为：从2016年6月10起至判决确定的归还房屋之日止期间）；
六、眉山西满包装制品有限公司于判决生效之日起三十日内向四川洲际投资有限公司给付租金损失299411.75元；
七、深圳西满塑料包装制品有限公司对眉山西满包装制品有限公司的上述金钱给付义务承担连带责任；
八、驳回四川洲际投资有限公司的其它诉讼请求；
九、驳回深圳西满塑料包装制品有限公司的反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件诉讼费25960元、诉讼保全费5000元，共计30960元，由四川洲际投资有限公司负担10000元，眉山西满包装制品有限公司和深圳西满塑料包装制品有限公司共同负担20960元；一审反诉案件诉讼费34570元，由深圳西满塑料包装制品有限公司负担34570元；二审案件受理费6774元，由眉山西满包装制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 东
审判员 唐 部
审判员 余 鹏
二〇一七年三月三十一日
书记员 宋鸿杰