安徽省宣城市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）宣中民提字第00010号
再审申请人（原审本诉被告、反诉原告）：陈中，男，住安徽省广德县。
委托代理人：陈学仕，男，农村居民，住址同上，系陈中之兄。
再审申请人（原审本诉被告、反诉原告）：陈峰，男，住安徽省广德县。
委托代理人：张荣兰，女，农村居民，住址同上，系陈峰之母。
上述二再审申请人共同的委托代理人：张士德，安徽宣广律师事务所律师。
被申请人（原审本诉原告、反诉被告）：黄镜秀，女，住安徽省广德县。
被申请人（原审本诉原告、反诉被告）：李选跃，男，住安徽省广德县。
再审申请人陈中、陈峰因与被申请人黄镜秀、李选跃房屋买卖合同纠纷一案，原经广德县人民法院于2014年10月27日作出（2014）广民一初字第01439号民事判决，判决已发生法律效力。陈中、陈峰不服该判决，向本院申请再审。本院于2015年7月24日作出（2015）宣中民申字第00031号民事裁定，裁定由本院提审本案。本院于2015年11月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月18日公开开庭审理了本案。再审申请人陈中的委托代理人陈学仕，再审申请人陈峰的委托代理人张荣兰，两再审申请人共同委托的诉讼代理人张士德，被申请人黄镜秀、李选跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年1月5日，黄镜秀以陈中、陈峰为被告，诉至广德县人民法院，称：2009年9月1日，黄镜秀以43万元的价格将位于广德县誓节镇周村路旁的四间三层门面楼房出售与陈中、陈峰，并约定了具体的付款方式。现陈中、陈峰已支付32万元，仍欠11万元及利息1.32万元。请求判令：陈中、陈峰立向其支付购房尾款11万元及利息1.32万元。诉讼中，案外人李选跃请求以原告身份参加诉讼，法院予以准许。李选跃诉称：同意黄镜秀意见，但是案涉房屋属于其和黄镜秀合伙开发建设，陈中、陈峰所欠款项应属于其与黄镜秀共同所有。陈中、陈峰辩称：该房屋属于黄镜秀和李选跃共有，差欠购房款属实，但其二人曾多次要求黄镜秀、李选跃将房屋变更登记，但黄镜秀、李选跃至今没有为其办理过户手续，故黄镜秀、李选跃的行为系违约。由于黄镜秀对房屋的处分来源不清，故案涉《购房协议》为效力待定合同。请求：驳回黄镜秀、李选跃的诉讼请求。
原审诉讼中，陈中、陈峰提起反诉，称：签订案涉《购房协议》时，黄镜秀、李选跃称一年内办理好房屋的集体土地建设用地使用证，但时至今日，该证并未办好，即黄镜秀、李选跃构成违约，应承担相应的民事责任，赔偿相关损失。请求判决：1、确认黄镜秀、李选跃未为其办理集体土地使用证的行为构成违约；2、黄镜秀、李选跃立即为其办理集体土地使用证；3、黄镜秀、李选跃赔偿其二人经济损失1.2万元。黄镜秀、李选跃辩称：陈中、陈峰提出的反诉不符合法律规定的条件。本案黄镜秀与陈中、陈峰之间是债权关系，而黄镜秀和李选跃之间是合伙关系，和本诉没有关联性。黄镜秀对于办证仅是协助义务，因为陈中、陈峰自己的原因导致证件至今没有办理下来，黄镜秀并没有违约。陈中、陈峰主张赔偿1.2万元经济损失，没有事实依据和法律依据。
原审法院审理查明：因广德县誓节镇城镇规划，黄镜秀、李选跃与另外两合伙人汪振祥、汪叶贵（合伙为三股，黄镜秀和李选跃合为一股）于2007年前合伙在广德县誓节镇牌坊村周村村民组购买了该村民组几户人家的房屋及土地（土地的性质为周村村民组集体所有），并将购买的房屋拆除后按照当地政府的规划要求重新投资建造房屋（性质为农民自建房）予以出售。案涉房屋建造完工后由黄镜秀出售给陈中、陈峰，2009年9月1日，黄镜秀（甲方）与陈中、陈峰（乙方）签订《购房协议》一份，该协议内容为：“乙方要求订购甲方周村路旁四间三层门面楼房，经双方协商，达成以下协议：一、房屋结构：框架结构。二、房屋出售价：肆拾叁万元整。三、付款方式：乙方首付甲方贰拾贰万元整，余款贰拾壹万元在二年内分期付清，利息按照月息1分计算，最迟在2011年12月30日之前付清。如到期未还清按3‰付滞纳金。四、甲方责任：甲方负责协作乙方办理集体使用土地证，费用由乙方支付”。协议签订后黄镜秀交付房屋给陈中、陈峰，陈中、陈峰于签订协议当日支付黄镜秀22万元购房款，同时向黄镜秀出具了一张金额为21万元的欠条，欠条注明“今欠到黄镜秀购房款贰拾壹万元整（￥210000元），（此款按月利息1分计算），分两年付清（最迟在2011年12月30日前付清，如到期未还清按3‰滞纳金）今欠人：陈峰陈中2009年9月1日”。2010年2月1日，陈中、陈峰支付给黄镜秀购房款10万元，并在原欠条上注明“2010年2月1日还款拾万元￥100000.00付利息5000元余欠拾壹万元整￥110000，该5000元利息系10万元从2009年9月1日到2010年2月1日共五个月并按照约定的月利息1分计算的利息。”后双方为余欠购房款的支付以及房屋土地使用证的办理之事一直协商无果。
原审法院审理认为：（一）本案系房屋买卖合同引发的民事纠纷，在本起纠纷中，黄镜秀、李选跃等人购买农村村民的房屋及土地后，按照政府的规划要求重新投资建造房屋，黄镜秀将其投资建造的房屋出售给陈中、陈峰，双方签订了购房协议，该购房协议系双方真实意思的表示，双方对该协议也无异议，且黄镜秀已实际将房屋交付给陈中、陈峰，陈中、陈峰也已实际支付大部分购房款，故双方都应当按照协议的约定全面履行自己的义务，黄镜秀有按照协议约定协助陈中、陈峰办理集体土地使用证的义务，陈中、陈峰亦有按照协议约定给付黄镜秀全部购房款的义务。因购房协议和欠条上均约定陈中、陈峰最迟在2011年12月30日付清购房款，否则按照月息1分计算利息，故对黄镜秀要求陈中、陈峰支付购房款及利息的诉讼请求，予以支持。（二）关于本案李选跃与黄镜秀之间的法律关系的问题。李选跃、黄镜秀等人系合伙关系，诉讼过程中，李选跃一直未能提供其对涉案房屋按份或者共同享有债权的相关证据，而涉案房屋从签订购房协议、收取价款到出具欠条等民事法律行为的双方均是陈中、陈峰与黄镜秀，故对本案而言，因房屋买卖合同所产生的权利义务的主体应确认为陈中、陈峰与黄镜秀。李选跃与黄镜秀之间的合伙关系不属于本案的审理范围，故对李选跃的诉请以及陈中、陈峰以债权人系合伙关系而拒绝支付购房款，不予支持。（三）关于陈中、陈峰的反诉请求是否成立的问题。根据双方的《购房协议》，黄镜秀的义务是交付房屋并协助陈中、陈峰办理集体土地使用证。本案中，《购房协议》签订后，黄镜秀已交付房屋且陈中、陈峰居住至今，而对于办理集体土地使用证，黄镜秀只是负有协助义务，且没有约定办证期限，陈中、陈峰也称黄镜秀曾口头承诺一年内为其办理权证，但陈中、陈峰对此并没有提供证据予以证明，故对陈中、陈峰要求黄镜秀和李选跃立即为其办理土地使用权证的反诉请求，不予支持。鉴于房屋办证之事双方约定由黄镜秀予以协助办理，故在判令陈中、陈峰给付黄镜秀剩余购房款及利息时，最后一笔购房款的支付期限为黄镜秀协助办理房屋权属证书完毕时的一定期限内。对陈中、陈峰要求黄镜秀和李选跃赔偿其经济损失的反诉请求，因无事实根据和法律依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告陈中、陈峰应支付给原告黄镜秀购房款11万元及利息13200元，合计123200元，于判决生效后三十日内支付113200元，余款1万元于被告陈中、陈峰在房屋权属证书办理完毕后三十日内支付；二、原告黄镜秀对被告陈中、陈峰的房屋办理权属证书负有协助义务；三、驳回原告李选跃的诉讼请求；四、驳回反诉原告陈中、陈峰的诉讼请求。案件受理费2890元（本诉受理费2760元，反诉受理费130元），由黄镜秀负担760元，陈中、陈峰负担2130元。
陈中、陈峰再审称：一、原审认定房屋买卖合同有效，错误。1、黄镜秀至今不能证明其系案涉房屋的合法所有权人，故《购房协议》并非有效合同，最多只能是效力待定合同，在黄镜秀不能证明自己对房屋有合法处分权的情况下，原判判决陈中、陈峰向黄镜秀支付购房余款，无事实依据及法律依据。2、根据广德县国土资源局就案涉房屋买卖和登记性质所作出的书面答复来理解，黄镜秀系非法使用土地，以此为据，《购房协议》应当确认为无效合同。二、原审认定案涉房屋的性质为农民自建房，错误。黄镜秀已自认该房屋是其从周村其他村民手中购买旧房拆除后所建设并予以出售的房屋，由此才导致了一系列的产权及质量纠纷，故黄镜秀主张合同有效的请求不应得到司法支持。三、若按原审的逻辑，认定《购房协议》有效，则同样应认定黄镜秀至今未履行办证义务的行为构成违约，陈中、陈峰基于协议的约定行使同时履行抗辩权，无须向黄镜秀支付购房余款。请求：驳回黄镜秀的本诉请求，支持陈中、陈峰的反诉请求。
黄镜秀再审中辩称：1、购房合同及欠条上明确载明陈中、陈峰还应支付购房款11万元及利息，所以黄镜秀向陈中、陈峰主张此款，有事实依据。2、合同仅约定黄镜秀负有协助办证义务，并不表示一定能办好，之前一段时间类似房屋是可以办到证的，但因陈中、陈峰在办证过程中硬要将其与相邻户的共用地一并办到自己的名下，导致当时土地证未能办成，之后因政府对类似房屋不再予以办证，致案涉房屋的土地证至今未办成，造成这一后果的责任在于陈中、陈峰，故陈中、陈峰现以未成功办证为由拒绝支付购房余款，无法律依据。请求：维持广德县人民法院（2014）广民一初字第01439号民事判决。
李选跃再审中辩称：案涉房屋系由李选跃投资建造，与黄镜秀无关，虽然《购房协议》是黄镜秀与陈中、陈峰所签，但因黄镜秀不是房屋的完全所有权人，其无权处分房屋，故《购房协议》应为无效。2、至于黄镜秀为什么卖了案涉房屋，李选跃不清楚。请求：确认《购房协议》无效，改判驳回黄镜秀的原审诉讼请求及陈中、陈峰的反诉请求。
再审中，陈中、陈峰向本院提举了一份由广德县国土资源局出具的《关于陈中、陈峰申请集体建设用地使用证答复书》，拟证明：广德县国土资源局经调查发现，案涉房屋所在土地没有办理初始登记，且土地权利来源不清，致使陈中、陈峰无法办理集体土地建设用地使用证。黄镜秀质证称：该份证据的真实性不能确认，其曾请求广德县誓节镇国土所办证，他们表示该土地不能办理集体土地建设用地使用证，但可以办理国有土地使用证（出让），因为陈中、陈峰不愿交纳土地出让金办理国有土地使用权证，才导致土地使用权证至今仍没办好，并非黄镜秀不协助办理。李选跃质证称：对该份答复书予以认可。
黄镜秀、李选跃再审中均未提举证据。
对陈中、陈峰再审所举证据，本院审查认为：此答复书系广德县国土资源局就陈中、陈峰申请办理集体建设用地使用证一事所出具的意见，具有真实性、合法性，且与本案有关联，予以认定。
再审对原审所查明的关于《购房协议》的签订、内容及款项给付等事实予以确认。另查明：黄镜秀为城镇居民，陈中、陈峰、李选跃均非广德县誓节镇牌坊村村民。2003年9月16日，因集镇建设的需要，广德县誓节镇人民政府与案外人芦某（非案涉土地所在集体经济组织成员）签订《土地开发协议书》，约定由芦某按照政府的统一规划，在广德县誓节镇牌坊村周村村民组开发建设商贸一条街部分路段（土地为集体土地）。芦某承接此工程后，将其中部分工程分包给李选跃投资建设。因资金不足，李选跃遂与黄镜秀合伙进行建设，先向周村村民购买前述土地上的旧房，拆除后按照政府的规划要求另建新房并出售，案涉四间三层楼房即为其中一栋。协议签订后，黄镜秀将房屋的二、三、四层交付与陈中、陈峰，因款未付清，该房一层（门面）未交付与陈中、陈峰，钥匙一直由李选跃持有。就房屋所在土地证（集体建设用地使用证）的办理一事，虽经陈中、陈峰提出申请，但因陈中、陈峰非当地集体经济组织成员，致未能办理成功。2015年6月1日，陈中、陈峰为办理土地证一事向广德县国土资源局申请变更登记，广德县国土资源局答复称，因该土地至今未办理初始登记，故不符合变更登记的法定程序。
本院认为：本案所涉房屋坐落于广德县誓节镇牌坊村周村村民组，土地性质为集体土地，而房屋交易的当事人陈中、陈峰、黄镜秀、李选跃均非该村集体经济组织成员，对此类房屋买卖所涉纠纷，目前尚处于政策调整的范畴，不属于人民法院的受案范围。原判认定案涉购房协议为有效合同并据此作出相应的实体判决，系适用法律错误，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：
一、撤销广德县人民法院（2014）广民一初字第01439号民事判决；
二、驳回被申请人黄镜秀、李选跃的原审本诉起诉；
三、驳回再审申请人陈中、陈峰的原审反诉起诉。
原审本诉案件受理费2760元，退还被申请人黄镜秀；反诉案件受理费130元，退还再审申请人陈中、陈峰；再审案件受理费2890元，退还再审申请人陈中、陈峰。
本裁定为终审裁定。
审判长 谢 贞
审判员 汪令璋
审判员 周宏韬
二〇一六年二月二十四日
书记员 杨 蓉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
……
（四）属于人民法院受理民事案件的范围和受诉人民法院管辖。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
……
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。