广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江中法民一终字第590号
上诉人（原审原告）：容仲欢。
委托代理人：吴绍志，广东天环律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：江门市新会区新源房地产开发有限公司。
法定代表人：梁碧瑶，该公司总经理。
委托代理人：吴年发，广东广能律师事务所律师。
上诉人容仲欢因与上诉人江门市新会区新源房地产开发有限公司（以下简称“新源房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，均不服广东省江门市新会区人民法院（2013）江新法民一初字第818号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2013年6月9日，容仲欢向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认江门市新会区104、105、107共3套商铺的所有权归容仲欢。2、新源房地产公司履行合同协助容仲欢办理江门市新会区104、105、107共3套商铺的产权证。三、新源房地产公司支付违约金3965.43元给容仲欢。四、本案全部诉讼费由新源房地产公司承担。主要事实和理由是：2009年6月18日，容仲欢与新源房地产公司签订了4份《广东省商品房买卖合同》，容仲欢向新源房地产公司购买104、105、106、107共4套商铺。合同约定：首期款先交付，余款由新源房地产公司出具文件向银行办担保贷款（即按揭）支付，双方是现楼买卖，约定90日办理产权手续，违约时买受人不能退房，出卖人按已付房价款1%计违约金。2009年6月18日合同签订、交款当日，铺位就已交容仲欢使用至今，容仲欢出租了该铺位至今交纳租赁税多年。合同签订接近90日时，因新源房地产公司无法提交文件给银行办理按揭，也导致无法办理权属证。为此，2009年9月4日，双方签订1份《买卖商品房补充协议》，明确：容仲欢所购4间铺位，总价756542.70元，已付首期款396542.70元，余款36万元办理银行按揭支付，从2009年6月18日签订商品房买卖合同日起约半年后办理上述4套商铺房产证给容仲欢。补充协议签订后，新源房地产公司不仅没有为容仲欢办证，反而以种种非法手段，一房两卖。据说刘维恩、阮炳渠、陈荣信3人合作以新源房地产公司名义，建设江门市新会区地块商住楼项目，后三方发生纠纷，从而非法再卖楼各自争利。为维护合法权益，容仲欢特提起诉讼。
新源房地产公司答辩称：一、容仲欢的诉讼请求包含了两个不同法律关系，应分案处理。其第一项诉讼请求是确认房屋所有权，属于确认之诉，第二项请求是请求新源房地产公司办理按揭，属于给付之诉。两个诉处理的是不同的法律关系，应分案处理。二、容仲欢请求确认房屋产权归其所有，没有事实与法律依据。根据双方签订的《商品房买卖合同》和《买卖合同补充协议》的约定，容仲欢向新源房地产公司购买104、105、106、107共4套商铺（其中104、105、107三套商铺是本案诉争的房屋），面积合计105.16平方米，金额合计756542.70元。按照约定容仲欢须支付首期房款396542.70元，其余购房款360000元申请银行按揭贷款。现容仲欢只支付了首期款，未办理银行按揭，新源房地产公司未收到余款36万元。在新源房地产公司未收齐房款的情况下，房屋产权不能过户给容仲欢。三、容仲欢要求新源房地产公司办房产证及支付违约金没有事实与法律依据。在房屋买卖过程中，因容仲欢无法一次性支付购房款，容仲欢一直都要求按揭购房。在交付了首期款396542.70元后，容仲欢又于2009年9月份与新源房地产公司签订《补充协议》一份，明确约定首期以外的其余房款36万元由容仲欢办理银行按揭，在容仲欢办理好银行按揭手续后，新源房地产公司才给予办理房证。补充协议签订后，容仲欢却没有按补充协议约定办理银行按揭贷款，新源房地产公司一直没有收到余下的36万元购房款。容仲欢没有按照约定履行付款的先行义务，根据我国《合同法》第六十七条的规定，新源房地产公司有权拒绝为容仲欢办理房产证。同时，因容仲欢没有办理按揭，其违约在先，其要求新源房地产公司支付违约金没有事实与法律依据。综上，应驳回容仲欢的诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2009年6月18日，容仲欢（买受人）与新源房地产公司（出卖人）自愿签订《广东省商品房买卖合同》四份，合同约定：容仲欢购买新源房地产公司位于江门市新会区104、105、106、107四间商铺，建筑面积105.16平方米，总房款756542.70元，付款方式于签订合同当天由买受人支付首期房款396542.70元，其余房款360000元由买受人通过办理银行按揭贷款进行支付。此外，双方还就买受人逾期付款和出卖人逾期交房的违约责任承担等条款进行了约定。另还约定，新源房地产公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由新源房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。在签订合同当天，容仲欢支付了首期房款396542.70元，其余房款360000元没有支付。2009年9月4日，双方再签订《买卖商品房补充协议》一份，内容为：容仲欢、新源房地产公司对买卖商铺事实和交付房款情况进行重新确认，约定新源房地产公司必须在签订商品房买卖合同之日起约半年后办理房产证给容仲欢，在新源房地产公司办理房产证期间，容仲欢有权使用或者出租商铺。补充协议签订后，双方还是没有按照补充协议的约定各自履行自己的合同义务，容仲欢未能办理银行按揭将余下房款支付给新源房地产公司，新源房地产公司亦没有办理涉讼房屋产权证给容仲欢。致此，双方发生纠纷。容仲欢于2013年6月9日向原审法院提起诉讼。
另查明，涉讼房屋从容仲欢向新源房地产公司支付首期房款后，该房屋（商铺）便由新源房地产公司移交容仲欢使用至今，容仲欢亦已将房屋出租给他人经商营业。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。综合容仲欢和新源房地产公司诉辩意见，本案争议焦点有：一、双方签订的《广东省商品房买卖合同》、《买卖商品房补充协议》是否合法有效。二、涉讼房屋江门市新会区104、105、107商铺的房屋所有权属于谁。三、新源房地产公司应否对涉讼房屋办理房产证履行协助义务。四、新源房地产公司是否构成违约，应否向容仲欢支付违约金3965.43元。
一、双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》、《买卖商品房补充协议》是否合法有效。容仲欢、新源房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订《广东省商品房买卖合同》和《买卖商品房补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效，受法律保护，双方当事人应当严格恪守，任何一方不得随意解除或者违反。
二、涉讼房屋江门市新会区104、105、107商铺的房屋所有权属于谁。案中，容仲欢请求确认涉讼商铺房屋所有权归其所有，该项请求属于确认之诉。根据双方当事人签订的《商品房屋买卖合同》和《买卖商品房补充协议》的约定，容仲欢购买新源房地产公司座落江门市新会区104、105、106、107共四间商铺（其中104、105、107三间商铺是本案诉争的房屋），面积合计105.16平方米，总房款756542.70元，按照合同约定，容仲欢须在支付首期房款后，其余房款由容仲欢办理银行按揭进行支付，新源房地产公司在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。此外，双方还在《买卖商品房补充协议》中约定新源房地产公司在签订商品房买卖合同之日起约在半年后办理房产证给容仲欢。但是，在合同的实际履行过程中，容仲欢只支付了首期房款396542.70元给新源房地产公司，余下房款360000元没有支付，而新源房地产公司亦没有依照约定向产权登记机关提供办理权属登记资料进行备案登记，至容仲欢起诉日止，涉讼房屋的房屋所有权依旧登记在新源房地产公司名下，房屋所有权仍属于新源房地产公司。因此，容仲欢请求确认涉讼房屋104、105、107商铺所有权归其所有，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
三、新源房地产公司应否对涉讼房屋办理房产证履行协助义务。依据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产转让实质原不动产所有权人将其权利转让给合同相对人的行为，为使不动产所有权依约发生变动，需由不动产出卖人协助合同相对人办理所有权变更登记手续，实现物权的变动的法律后果，此属不动产出卖人的合同义务。因此，本案双方当事人所签订的买卖合同虽没有明确约定出卖人负有协助办证义务，但容仲欢仍可请求新源房地产公司协助过户。虽然容仲欢本案没有明确提出要求新源房地产公司为涉讼房屋办理相应的备案登记手续，但房屋备案登记不仅是一手房屋买卖办理产权的前置程序之一，还是办理银行按揭的必经程序，故其要求新源房地产公司协助办证的请求已隐含了协助办理相应的备案登记手续的主张。因此，新源房地产公司应为涉讼房屋办理相应的备案登记手续。综合双方当事人履行合同的情况，充分考虑本案合同双方办理备案登记手续和办理银行按揭手续付清房款及办理房产证手续等程序相辅相成的实际，虽然新源房地产公司没有提出相应的反诉要求容仲欢支付剩余房款，但为了避免讼累，本案一并进行处理，容仲欢应在相应的房屋备案登记手续办妥后一个月内办理相应的银行按揭手续向新源房地产公司付清余下房款，新源房地产公司亦应对涉讼房屋的办证提供相应的协助义务。
四、新源房地产公司是否构成违约，应否向容仲欢支付违约金3965.43元。在涉案商品房买卖合同中，双方当事人已就关于房屋产权登记问题进行了约定，《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项意见处理。买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”经原审法院查实，至容仲欢起诉日止，新源房地产公司并没有将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，更没有为容仲欢所购房屋办理房屋产权证，新源房地产公司已构成违约，应当承担法律责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，鉴于本案的实际履行情况和商品房买卖合同中第十五条的约定，容仲欢请求继续履行合同，并由新源房地产公司按照容仲欢已付房款1%的比率计算违约金赔偿给容仲欢，合法有据，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年9月5日作出如下判决：一、新源房地产公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内为容仲欢办理座落于江门市新会区104、105、107商铺的备案登记手续，容仲欢应在上述房屋备案登记手续办妥后一个月内办理相应的银行按揭手续并向新源房地产公司付清所欠上述商铺的款项，新源房地产公司应对涉讼房屋的办证提供相应的协助义务。二、新源房地产公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿违约金3965.43元给容仲欢。三、驳回容仲欢的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取75元，由容仲欢负担50元，新源房地产公司负担25元；诉讼保全费3420元，由容仲欢负担。
当事人二审的意见
上诉人容仲欢不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、维持原审判决第一项、第二项；2、撤销原审判决第三项，依法改判确认江门市新会区104、105、107共三套商铺的所有权归容仲欢；3、诉讼保全费和本案诉讼费由新源房地产公司负担。主要事实和理由是：一、容仲欢对涉案铺位享有所有权。根据我国《物权法》第十五条，原因行为的效力不受物权变动的影响。不动产的登记生效制度对未进行物权等级作为基础的买卖合同的效力没有影响。物权登记制度仅为对抗第三人而设置，仅代表外部关系。根据我国《物权法》第三十三条规定，虽然涉案房屋登记在新源房地产公司名下，按推定新源房地产公司是涉案房屋的所有权人，但是容仲欢有证明其才是真正的权利人，可以推翻此种推定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条和我国《合同法》第一百三十三条的规定，未办理物权登记的，不影响所有权的取得。根据我国《合同法》第一百三十五条，办理按揭是新源房地产公司的法定附随义务。本案未办理按揭贷款过程在新源房地产公司。二、本案中，容仲欢没有违约，新源房地产公司不但不办理违约，还违背双方签订的合同一物二卖，由此才引发诉讼。因此，诉讼保全费3420元应由新源房地产公司承担。另外，2013年6月7日，容仲欢去房产登记所查询涉案房屋权属时，显示出“确权未售”。新源房地产公司不办理过户手续和一房二卖构成刑事诈骗，人民法院应当作为刑事案件移送公安机关处理。
针对容仲欢的上诉，新源房地产公司答辩称：新源房地产公司的答辩意见和其上诉状和补充上诉理由一致。容仲欢的上诉理由不成立，原审判决也是错误的。应撤销原判，改判驳回容仲欢的诉讼请求。
上诉人新源房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原判，改判驳回容仲欢的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由容仲欢承担。主要事实和理由是：原审判决超出了容仲欢诉讼请求的范围，违反了民事诉讼不告不理原则。江门市中级人民法院（2012）江中法民一终字第260号民事判决书确认涉案商铺归阮炳渠、刘维恩所有，故原审时遗漏了当事人。所以阮炳渠、刘维恩对涉案商铺享有所有权。阮炳渠、刘维恩二人应当参加本案诉讼。原审判决认定涉案房产属于新源房地产公司，并判令新源房地产公司办理备案登记手续的处理损害了第三人利益，显属错误。
针对新源房地产公司的上诉，容仲欢答辩称：原审判决没有超出容仲欢的诉讼请求范围。容仲欢查询了房产登记，房屋所有人仍为新源房地产公司。阮炳渠、刘维恩不是本案适格的当事人。事实上，涉案房屋是阮炳渠、刘维恩挂新源房地产公司之名修建。本案如果遗漏当事人，原审时新源房地产公司就应当申请法院追加当事人，或者通知阮炳渠、刘维恩参加诉讼。
二审期间，上诉人容仲欢未对其陈述的事实提供新的证据。
二审期间，上诉人新源房地产公司向本院提交了两份证据：证据1、（2011）江新法民一重字第15号民事判决书，及该判决的终审判决（2012）江中法民一终字第260号民事判决书。证据2、（2013）江新法民一初字第494号民事判决书，及该判决的终审判决（2013）江中法民一终字第412号民事判决书。证据1和证据2共同证实涉案铺位归阮炳渠、刘维恩所有。
经审查，新源房地产公司在二审过程中提供的相关证据与本案的事实认定及实体处理有重大关联，本院予以采纳。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，涉案三个铺位所属的楼盘项目系由阮炳渠、刘维恩与陈荣信合伙出资开发，并借用新源房地产公司的名义将涉案项目的商铺和房屋建成并销售给购房者。2008年5月14日，陈荣信与阮炳渠、刘维恩签订《资产分配协议》，约定对楼盘项目未售铺位及房产进行实物分配。后就陈荣信与阮炳渠、刘维恩因楼盘项目未售铺位及房产（其中包括本案涉及的三个铺位）的分配问题，原审法院于2012年3月12日作出（2011）江新法民一重字第15号民事判决，确认涉案的三个铺位归阮炳渠、刘维恩所有。2012年6月13日，本院作出（2012）江中法民一终字第260号民事判决维持了（2011）江新法民一重字第15号案的判决结果。
在上述案件的审理过程中，新源房地产公司作为当事人参加了相关诉讼活动。在案件审理期间，新源房地产公司与容仲欢签订《广东省商品房买卖合同》、《买卖商品房补充协议》将本案的三个铺位出售给容仲欢。本案二审期间，本院询问新源房地产公司为何在阮炳渠、刘维恩与陈荣信三人就楼盘项目未售铺位及房产分配问题的诉讼过程中仍要向容仲欢出售铺位，新源房地产公司不能说明具体原因。
本院判决理由和结果
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。根据最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查”之规定，本案二审的审理范围仅围绕双方当事人上诉的问题进行。
一、关于容仲欢上诉要求直接确认涉案铺位归属其所有的主张是否成立的问题。
我国《物权法》第九条、第十四条、第十五条以及第二十三条明确确立了物权变动的原因与结果相区分的原则。所谓区分原则，指在依据法律行为发生物权变动时，将以发生物权变动为目的而发生的债权变动和物权变动本身作为两个法律事实处理的原则，它们的成立生效依据不同的法律根据。在房屋买卖中，签订买卖合同和转移房屋所以权是两个不同的法律事实，这两个法律事实各有其成立生效的依据。判断合同的成立生效依照我国《合同法》和《民法通则》等有关的规定，判断所有权是否转移则应依照我国《物权法》和《民法通则》等有关的规定。
本案中，尽管容仲欢与新源房地产公司签订的《广东省商品房买卖合同》、《买卖商品房补充协议》合法有效，但根据我国《物权法》第九条的规定，登记是不动产物权的公示方法，在依据法律行为发生不动产物权变动的情况下，登记是物权变动的生效要件。而办理权属转移登记，其性质是出卖人转移房屋所有权于买受人的法律行为。也就是说，容仲欢依据前述买卖合同取得的权利是请求出卖方将所有权转移给自己的债权，并非标的物的所有权，其取得所有权有赖于新源房地产公司最终履行合同即办理权属转移登记。因此，容仲欢上诉主张要求确认涉案铺位归其所有没有法律依据，本院不予支持。
二、关于新源房地产公司上诉主张因生效的江门市新会区（2011）江新法民一重字第15号民事判决及江门市中级人民法院（2012）江中法民一终字第260号民事判决已经确认涉案三处铺位为阮炳渠、刘维恩所有，故本案遗漏必要的诉讼主体，原审判决其为容仲欢办理备案登记手续及协助办证有损阮炳渠、刘维恩合法权益的问题。
我国《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。这是我国民法关于不动产登记簿之推定力和公信力的规定。所谓不动产登记簿之推定力，是指在发生不动产权属争议的情况下，除非有相反证据证明登记簿的记载确有错误，不动产登记簿上记载的权利人将被推定为实际权利人。所谓不动产登记簿之公信力，是指即使不动产登记簿记载的权利人不是实际权利人，但相对于与登记名义人进行交易的善意受让人，登记名义人就是真正权利人，以保护善意受让人的合理信赖。不动产登记簿的推定力仅适用于不存在善意受让人的场合，一旦出现善意受让人，根据不动产登记簿的公信力，善意受让人的交易安全就应优先受到保护。
根据（2011）江新法民一重字第15号民事判决以及（2012）江中法民一终字第260号民事判决认定的事实，涉案铺位所属的楼盘项目系由阮炳渠、刘维恩与陈荣信合伙出资开发，并借用新源房地产公司的名义将涉案项目的商铺和房屋建成并销售给购房者。由此看来，阮炳渠、刘维恩、陈荣信与新源房地产公司之间形成两个合同关系，即阮炳渠、刘维恩与陈荣信之间的合伙关系以及上述三人与新源房地产公司之间的挂靠开发经营房地产合同关系。由于涉案项目的房产均登记于新源房地产公司名下，那么阮炳渠、刘维恩与陈荣信系楼盘的不动产事实物权人（真正权利人），新源房地产公司则是楼盘的登记权利人。本案中，容仲欢与新源房地产公司签订有效的商铺买卖合同购买涉案三处铺位，且无证据证实在本次交易中容仲欢明知与其交易的真正权利人并非新源房地产公司或者在交易中存在恶意。那么根据不动产登记簿之公信力，应当认定新源房地产公司相对于容仲欢，为涉案三处铺位的真正权利人，从而享有对标的物的处分权。容仲欢既可根据善意取得制度取得对该房屋的所有权，也可以在不满足善意取得制度的情况下（尚未办理过户手续），根据有效的买卖合同请求新源房地产公司继续履行合同或者承担其他违约责任。
至于新源房地产公司上诉认为前述两生效判决已确认本案的三个铺位归阮炳渠、刘维恩所有，本案再行判决新源房地产公司为容仲欢办理备案登记手续及协助办证，损害了阮炳渠、刘维恩合法权益的问题。如前所述，阮炳渠、刘维恩与陈荣信之间存在合伙关系，基于出资人地位其是楼盘项目的不动产事实物权人，本身就享有对其开发项目所形成的商铺和房屋依法占有、使用、收益、处分等权利，而（2011）江新法民一重字第15号民事判决以及（2012）江中法民一终字第260号民事判决处理的是阮炳渠、刘维恩与陈荣信之间的个人合伙组织的内部事务问题。同时，新源房地产公司将涉案三个铺位出售给容仲欢正值前述案件审理期间，新源房地产公司亦作为当事人参加了诉讼。在本案二审诉讼中，本院询问新源房地产公司为何在阮炳渠、刘维恩与陈荣信三人就楼盘项目未售铺位及房产分配问题的诉讼过程中仍要向容仲欢出售铺位，新源房地产公司并未解释清楚原因。鉴于该情况，本院认为，如果新源房地产公司将涉案铺位出售容仲欢时系征得了楼盘项目相关事实物权人的同意或授权，那么结合前述生效判决的结果，就不存在侵犯阮炳渠、刘维恩合法权益的问题，新源房地产公司据其与各事实物权人之间的挂靠开发经营房地产合同关系向相关权益人返还收益即可。如果新源房地产公司将涉案铺位出售给容仲欢的行为并没有征得楼盘项目相关事实物权人的同意或授权，系擅自处分，则基于物权公示公信原则，出于对善意购房者信赖利益优先保护的考虑以及我国民法诚实信用原则的要求，新源房地产公司亦不得拒绝对容仲欢履行合同义务。阮炳渠、刘维恩的权益若因此受到损害，可以另行向新源房地产公司主张权利。
综上分析，因阮炳渠、刘维恩并非本案《广东省商品房买卖合同》、《买卖商品房补充协议》的权利义务承受主体，不属于本案必须追加的必要共同诉讼人。新源房地产公司上诉其不应履行为容仲欢办理备案登记手续及协助办证义务，理据不足，本院不予支持。
三、关于原审判决是否超出容仲欢诉讼请求范围的问题。
经审查，尽管容仲欢在起诉时并未明确提出要求新源房地产公司为涉案三处铺位办理相应备案登记手续的请求，但因房屋备案登记即是一手房屋交易办理产权转移登记的前置程序，又是购房者办理银行按揭贷款的前提，双方的买卖合同中亦明确约定了新源房地产公司负有办理房屋备案登记手续的义务，故应当认为容仲欢起诉时提出的要求新源房地产公司协助办证的请求中隐含了协助办理相应备案登记手续的主张。原审判决对该问题的认定及处理并无不当，本院予以维持。新源房地产公司上诉主张原审判决超出容仲欢诉讼请求范围理据不足，本院不予支持。另外，尽管本案新源房地产公司未提出反诉要求容仲欢支付剩余房款，但原审法院考虑到本案合同应当继续履行的实际情况，但从避免诉累的角度出发，判决容仲欢应在相应的房屋备案登记手续办妥后一个月内办理相应的银行按揭手续向新源房地产公司，对此容仲欢并无异议，故本院对原审的该项处理结果予以维持。
四、关于原审判决确定的诉讼保全费的分担是否合理的问题。
纵观全案事实，引起本案纠纷发生的直接原因在于新源房地产公司未能依照合同约定办理涉案铺位的备案登记手续的违约行为阻却了容仲欢合同义务的履行。容仲欢为保护自己的合法权益向人民法院提出财产保全申请符合法律的规定，由此产生的诉讼保全费应当由违约方新源房地产公司负担为宜。原审判决确定本案诉讼保全费3420元由容仲欢负担不当，本院二审予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，除对诉讼保全费的分担处理欠妥外，其他的实体处理部分并无不妥，本院依法对原审的判决结果予以维持。依照国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费75元，由容仲欢负担50元，江门市新会区新源房地产开发有限公司负担25元，诉讼保全费3420元，由江门市新会区新源房地产开发有限公司负担；二审案件受理费300元，由容仲欢负担150元，江门市新会区新源房地产开发有限公司负担150元。
本判决为终审判决。
审判长 李 海
审判员 李雁羽
审判员 黎景欣
二〇一三年二月十日
书记员 刘现流
张轩榛