广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终16618号
上诉人（原审原告）：钟文辉，男，住广州市荔湾区。
上诉人（原审原告）：冯春燕，女，住广州市荔湾区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：马丹，广东金桥百信律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：杨昌利，广东金桥百信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市东建实业集团有限公司。住所地：广东省广州市越秀区人民北路***号*楼。
法定代表人：张国宇，董事长。
委托诉讼代理人：姚春鸿，广东合邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭迪，广东合邦律师事务所律师。
上诉人钟文辉、冯春燕因与被上诉人广州市东建实业集团有限公司（以下简称东建公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2017)粤0106民初15398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
钟文辉、冯春燕上诉请求：1.撤销一审判决，改判东建公司向钟文辉、冯春燕支付逾期交房违约金46322.33元（以购房款344404元为基数，按照每日万分之五标准，自2016年11月1日计算至2017年7月28日）；2.本案一、二审受理费由东建公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，东建公司应当对2016年11月1日至2017年7月28日的逾期交付行为承担违约责任。对于一审判决所认定的2017年2月13日之前的逾期交付行为由东建公司承担支付违约金责任，钟文辉、冯春燕无异议。但钟文辉、冯春燕认为东建公司还应当对2017年2月14日至2017年7月28日的逾期交付行为支付违约金。具体理由如下：一、认定东建公司对于2017年2月14日之后的逾期交付行为免于承担违约责任，应当首先证明涉案经适房项目周边市政道路及配套设施因素是项目逾期交付的唯一影响因素，即排除周边影响外，其他项目交付内容在约定交付日期前均已如期完成且质量合格。但一审中东建公司所提交证据及法院查明事实并未证明该情况。（一）东建公司在一审中始终没有提供充分证据证明项目周边市政因素对项目影响的具体范围及构成影响的合理依据，一审法院也没有向有关部门调查取得这些证据。即便是东建公司在一审中所主张的项目周边市政滞后影响到了项目的规划、消防、人防、环保验收，但实际上在2017年2月13日东建公司取得了《消防验收意见书》，由此证明消防验收并未受到项目周边市政因素的影响，东建公司所主张内容并不属实。（二）东建公司在一审中虽提供了《建设工程竣工验收报告》，但需要注意到该报告的出具单位就是东建公司，也就是说东建公司在本案中同时充当了经适房出售者与建设单位两种角色，东建公司自己出具《竣工验收报告》证明自己负有交付义务的工程质量合格，显然既是运动员又是裁判员，该证据不足以采信。况且双方《广州市经济适用住房买卖合同（预售）》第十二条约定：证明房屋符合交付条件，东建公司应当提供建设工程质量监督机构出具的经济适用住房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》。可见涉案项目建设工程质量是否合格的证明标准应当达到作为权威的第三方质监机构出具的监督报告方可，仅有东建公司自己制作的竣工验收报告不足以证明涉案项目建设工程质量合格，因此一审法院仅以该验收报告认定涉案项目建设工程质量合格属事实认定错误。二、对于东建公司应当承担的逾期交付违约责任，综合考虑各因素，钟文辉、冯春燕认为应支付违约金至燃气具备开通条件之日，即广州燃气集团有限公司出具对项目的供气工程点火通知的2017年7月28日为止。综合考虑案件各因素，钟文辉、冯春燕认为作为住房的珠江嘉苑J-6、J-7第自编Jx栋xx层xxxx号房应当达到必备的居住条件方可交付使用，而依据双方补充协议约定涉案房屋在满足供水、供气、供电和通邮等必须居住条件后，该部分配套设施达到使用条件。可见必需居住条件应当满足供水、供气、供电和通邮，而根据一审查明事实：广州燃气集团有限公司在2017年7月28日出具对项目的供气工程点火通知，涉案房屋在此时具备通气条件，故钟文辉、冯春燕认为：在一审判决的2016年11月1日至2017年2月13日逾期交付违约金基础上，自2017年2月14日至2017年7月28日期间的逾期交付行为，东建公司仍然应当承担支付违约金责任。
东建公司二审答辩：不同意钟文辉、冯春燕的上诉请求，同意一审判决。一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。东建公司与钟文辉、冯春燕签订的涉案房屋买卖合同及补充协议均是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，应为合法有效，全部条款对双方均有约束力。东建公司已在一审中提交了大量证据，包括广州市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）等相关部门出具的文件、会议纪要及市供电局、燃气总公司等公共事业单位的回函，充分证明涉案房屋的延期交付系因市政规划调整，导致不能归咎于东建公司的原因使得房屋周边市政道路和设施建设延后，直接影响涉案房屋所在的菠萝山项目的水、电、煤气等基础设施、公共配套设施的安装不能按原计划完成的事实。一审也曾向市住建委和广州市公安消防局（以下简称市消防局）发函。根据该两个部门的复函，一审法院认定涉案房屋逾期交楼系因为房屋所在的菠萝山保障性住房项目周边配套道路、综合管廊建设延后，导致小区的水电管道煤气、排污等与公共管道、线路无法接驳，同时也无法进行建设工程规划验收，因此一审法院认定2017年2月14日后符合双方约定的由于市政工程施工建设而影响东建公司的工程建设情形，对于此后逾期交楼的行为，东建公司无需承担违约责任。二、与本案性质完全相同的（2018）粤01民终2032号案生效判决已经维持其一审认定，本案理应维持，以免造成不公。三、涉案菠萝山保障性住房项目经适房绝大多数业主已经收楼。经东建公司核实，除15户业主退房外，仅有27户业主尚未收楼，其中提起上诉的26户业主有11户未收楼。四、涉案房屋逾期取得《建设工程竣工验收报告》及《消防验收合格意见书》实因市政配套设施建设滞后所致。涉案项目是规模庞大的系统建设工程，在施工中各分项工程及工序间的进度均存在密切联系，尤其是市政道路及铺设在市政道路上的各条水、电、管道煤气、排污管线的建设进度，会深刻影响整个工程的进度，进而对房屋的各项验收及满足交付条件带来直接影响。上述两项验收的取得及入住条件的基本具备是东建公司根据市政道路及配套设施严重滞后的状况，为忠实履行所承担的政府解困任务，让保障房购房者早日收楼而另外投入巨额资金采取临时性补救措施才争取到的结果，不能以此结果已实现而推倒该两项验收及水、电、气、排等配套设施的完善可以不受市政道路及配套设施建设滞后的影响，这对东建公司而言不公平。但东建公司为了减少不必要的社会矛盾，愿意尊重一审判决并承担相应的责任。
钟文辉、冯春燕于2017年7月5日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.东建公司支付逾期交房违约金（以购房款344404元为本金，按照每日万分之五的标准，从2016年11月1日起计至2018年3月5日止）；2.本案诉讼费由东建公司承担。
一审法院经审理查明：
2013年12月31日，东建公司（卖方、甲方，下同）与钟文辉、冯春燕（买方、乙方，下同）签订《广州市经济适用住房买卖合同（预售）》（以下简称《合同》），甲方以划拨方式取得位于天河区岑村菠萝山地段编号为33、34、8的地块的土地使用权；甲方经批准在该地块上投资建设珠江嘉苑经济适用住房；该经济适用住房为珠江嘉苑J-6、J-7第自编Jx栋xx层xxxx号房（以下简称涉案房屋）；该经济适用住房的用途为住宅，层高为2.9米；建筑面积共60.56平方米，其中套内建筑面积46.02平方米，共有分摊面积约14.54平方米；该经济适用住房按套出售，按建筑面积计算房价，总金额344404元；（第十二条）该经济适用住房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的经济适用住房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）甲方应当在2016年10月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；（第十四条）甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，甲方应自本合同约定的交房日期的次日至实际交付之日止，每日按已付房款的0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按已付房款的0.05%的标准向乙方支付违约金；（第十五条）甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该经济适用房的下列资料，（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》，上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；等内容。同日，东建公司（卖方、甲方，下同）与钟文辉、冯春燕（买方、乙方，下同）签订《珠江嘉苑经济适用住房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：甲乙方双方同意买卖合同第十二条补充为：由于供水、供气、供电和邮政等公共服务单位并非必然向楼盘出具相关证明文件，因此，在该房屋满足供水、供气、供电和通邮等必须居住条件后，该部分配套设施达到使用条件，甲方不需要承担任何责任；甲乙双方同意买卖合同第十三条补充为：甲方因下列情形延期交房或解除买卖合同的，无需承担违约责任：……如因异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因，造成迟延交付的，符合如下认定标准的，乙方同意甲方顺延交房时间，认定标准为：……政府行为：由于市、区人民政府有关部门改变用地规划、进行市政工程施工建设而影响甲方工程建设的；公用事业部门的原因：由于水、电、煤气等公用事业部门的原因致使该经济适用住房的水、电、煤气等基础设施、公共配套设施的安装不能按计划完成，以致甲方不能按期交楼；上述各种原因必须经政府有关部门及相关公用事业部门出具的证明文件为依据，方可延期交楼等内容。
2014年1月15日，东建公司开具收取钟文辉、冯春燕涉案房屋售房款344404元的发票；至此，钟文辉、冯春燕付清了房款344404元给东建公司。
2017年2月13日，东建公司向钟文辉、冯春燕发送《收楼通知书》，安排钟文辉、冯春燕于2017年3月13日下午收楼。
2017年3月13日，冯春燕向东建公司发出《拒绝收楼告知书》，表示东建公司在交付涉案房屋时，未能提供《合同》第十五条所列明的全部资料，违反双方签定之买卖合同交付约定条件，其拒绝接收房屋直至该房屋完全符合交付标准止，并保留向东建公司追究逾期交付责任的权利。
2017年3月14日，东建公司发出《关于珠江嘉苑经适房交楼有关业主咨询问题的回复》，表示：1、目前经适房的消防验收、竣工验收已通过，由于周边市政道路管网未完善，导致规划、人防、环保等验收延误。2、东建公司已采取过渡性措施，保证业主日常生活需求；其司将积极协调有关部门加快进度，以便尽早完成规划、人防、环保验收。3、由于市政管网配套不完善，为了早日满足业主的居住需求，东建公司投入了大量资金，并与属地村协商，经有关部门批准，采取了过渡措施。4、业主目前使用的水、电、气，所有开通手续都是经相关职能部门报批的，都执行居民收费标准，都属永久设施。5、水、电已经接通；燃气力争4月中旬开通；固定电话和宽带按照通信管理局新的放号要求，需进行线路检测，预计在3月底开通；有线电视已接通，是广东省有线电视的信号。6、关于业主提出的赔偿要求，由于原因复杂，东建公司将按照合同约定进行处理。
2018年3月5日，钟文辉、冯春燕到东建公司处办理了收楼手续，接收了涉案房屋。
据已发生法律效力的（2016）粤0106民初18976号民事判决书，查清下列事实：一、2015年7月27日，广州燃气集团有限公司东区分公司受理了东建公司就用气地址位于天河区岑村龙船头菠萝山地段的管道燃气用气申请，用气性质为民用，用气量为6782户，受理意见为同意接驳广州燃气集团辖属中压燃气管道，拟从科韵路现有D426燃气管道接驳。2015年12月23日，广州燃气集团有限公司东区分公司再次受理了东建公司就用气地址位于天河区岑村龙船头菠萝山地段的管道燃气用气申请，受理意见由原来的拟从科韵路现有D426燃气管道接驳变更为拟从科韵路现有D426燃气管道或华观路现有D325燃气管道接驳。2017年7月28日，广州燃气集团有限公司东区分公司出具《广州市燃气输配及应用工程点火作业通知单》给东建公司，载明同意用气地址位于天河区岑村龙船头菠萝山地段的供气工程点火。二、2015年12月4日，东建公司与广州供电局有限公司就菠萝山保障房项目的商业、住宅供电方案达成一致并签订《供电方案协议》。2016年8月29日，东建公司与广州供电局有限公司天河供电局就菠萝山保障房项目的居民生活用电问题签订《供电方案（高压）》。2017年1月20日，东建公司、广州供电局有限公司天河供电局共同签署《客户受电工程竣工检验意见书》，载明用电地址位于天河区岑村龙船头菠萝山的受电工程已施工完毕，经检查合格。三、2016年3月25日，广州市规划局出具《关于同意菠萝山保障性住房项目周边道路等配套工程规划方案的复函》给广州市中心区交通项目领导小组办公室，载明《关于再次报审菠萝山保障性住房项目周边道路等配套工程设计方案的复函》及相关资料已收悉；经审查函复如下：1、原则同意本次送审的近期总平面规划方案，远期方案应结合道路建设实施情况及规划控制情况进一步优化，原则上应按规划道路宽度一次性实施……等内容。2017年4月1日，广州市国土资源和规划委员会出具《道路工程审核书》给广州市中心区交通项目领导小组办公室，载明工程名称为菠萝山保障性住房周边道路等配套工程（近期方案）；工程地点天河区菠萝山保障性住房周边；审核意见：一、同意如图原色线所示设计……三、在实施建设本项目道路工程前，须与菠萝山保障性住房项目业主单位进行对接，确保本项目道路工程的实施完成不会对菠萝山保障性住房项目的出入口（含地下室出入口）交通造成影响……等内容。同日，广州市国土资源和规划委员会出具《建设工程规划许可证》给广州市中心区交通项目领导小组办公室，载明建设项目名称为菠萝山保障性住房周边道路等配套工程（近期方案）；建设位置天河区菠萝山保障性住房周边；该建设工程符合城乡规划要求。四、2016年5月23日，东建公司与案外人中国邮政集团公司广州市邮政报刊发行局签订《委托制作维护信报箱协议书》，约定由东建公司委托该局对位于天河区“珠江嘉苑”（即本案所涉菠萝山保障性住房项目）小区制作、维护信报箱。五、2016年6月1日，东建公司发函给广州市自来水公司（以下简称自来水公司），称菠萝山保障房项目的永久用水需求已于2015年6月向自来水公司申报，并已于2015年12月4日签订广东省城市供水合同；永久用水方案目前正在设计报批阶段，按照方案项目供水管要敷设安装在新建的凌岑路上，而该道路何时进入施工阶段尚未有时间确定，将直接影响项目永久用水方案的实施；经协商，拟计划在沐陂西路××ＤＮ300供水管处新开DN300×200叉，新装DN200供水管到项目红线范围内，暂借DN200供水表一组作为永久用水临时水源，解决该项目J1-J9、G8、G9栋及相关公建配套等的用水问题。2016年7月29日，自来水公司函复东建公司称，关于菠萝山保障性住房项目J1-J9、G8、G9栋的供水方案，我司拟同意临时在沐陂西路×××200叉，新装DN200供水管到项目红线范围内，请尽快与东区供水分公司沟通，完善相关手续。2016年8月4日，广州市住房保障办公室发函给自来水公司，称在该司的大力支持下，菠萝山保障房项目供水工程已接近竣工交付使用阶段，请该司按照市政府批示精神，对属于居民生活用水类别的借表供水项目，按居民用水价格收费。六、2016年11月7日，因菠萝山保障房项目周边配套市政道路和公共排水系统尚未开始建设，存在排水无法接驳市政管网的问题，广州市水务局协调相关政府部门及公用事业单位召开会议，确定：原则同意由东建公司负责在项目红线范围内建设一体化污水处理设备，将项目产生污水处理后达《城镇污水处理厂污染物排放标准》一级B标准后，就近排至项目西侧现状河涌；项目周边公共排水管网系统完善后，由市住房保障办公室、东建公司负责，按程序申请并实施排水管网的永久接驳，由市排水设施管理中心和天河住房和建设水务局予以督促、指导；由市住房保障办公室、东建公司负责，采取必要的措施，确保一体化污水处理设备的正常运行，保障污水处理后达标排放，并负责与环保部门对接涉及项目环保验收事宜。七、2017年1月22日，东建公司以建设单位的名义出具涉案项目的《建筑工程竣工验收报告》，载明：验收时间2017年1月22日；工程地点位于广州市天河区岑村龙船头，包括地上：19层/2栋、18层/9栋、4层/1栋、3层/1栋、2层/1栋、1层/1栋，地下：1层；验收结论为：本工程严格按设计图纸施工，没有违反强制性标准，施工质量符合国家验收规范，达到国家验收标准；档案资料基本齐全、有效；投资控制在批复概算内；各项功能满足设计和使用功能；同意通过验收，质量合格。东建公司作为建设单位、案外人广州市东建工程建设监理有限公司作为监理单位、案外人广州市第三建筑工程有限公司作为总承包施工单位、案外人广东省华南工程物探技术开发总公司作为勘察单位、案外人广州珠江外资建筑设计院有限公司作为设计单位分别在该验收报告上盖章确认。八、2017年2月14日，市消防局出具《建设工程消防验收意见书》【编号为：穗公消验字（2007）第0226号】给东建公司，载明：我局对你单位申报的菠萝山保障性住房项目建设工程进行了消防验收；该工程位于广州市天河区岑村龙船头；经资料审查、现场抽样检查和功能测试，消防栓给水系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统和机械防排烟系统等消防设施动作正常；意见如下：1、综合评定该工程消防验收合格；2、工程投入使用后，你单位对建筑消防设施应当定期维修保养，保证功能良好完整有效；要建立健全消防安全制度，落实消防安全责任制，确保安全；3、该工程如需扩建、改建（含室内装修、建筑保温、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核和消防验收。九、因东建公司辩称涉案房屋所在小区为菠萝山保障房项目，系由于保障房项目周边市政道路及道路下管廊等配套设施未建设完善，导致项目内部管线无法与外部管线连接，相关部门才未予验收。在该案审理过程中，一审法院依法发函至市住建委，询问：菠萝山保障房项目周边道路规划设计情况如何？该保障房项目周边道路及道路下管廊是否已经建设验收完毕？若至今仍未建设验收完毕，请问原因何在？目前具体建设进度如何？2017年11月20日，市住建委函复一审法院称：现将菠萝山保障房项目周边道路及管廊建设情况函复如下：一、周边道路建设情况。（一）道路规划设计情况。拟新改建沐陂西路和凌岑路，包含道路、桥涵（含改渠）、照明和绿化等内容。其中，沐陂西路位于保障房的东南侧，道路呈东西走向，长825.451米，宽20米。凌岑路位于保障房的西侧，道路呈南北走向。长约607米，宽17米。（二）工程实施进展情况。已完成工程招标并签订合同。由于管廊敷设于道路下方，道路施工需待管廊施工完成且用地征拆完成后才能进行。二、综合管廊建设情况。（一）管廊规划设计情况。天河智慧城地下综合管廊工程是国家综合管廊试点项目，总长约19.2公里，其中，菠萝山保障房周边综合管廊经沐陂西路和凌岑路地下敷设，长约1500米。沐陂西路综合管廊外框尺寸9.1×3.5米，凌岑路综合管廊外框尺寸9.6×3.6米，包含：天燃气舱、电力舱和综合舱（供水、通信、污水）。（二）工程实施进展情况。管廊建设施工单位根据征拆实际交地情况，于2017年6月进场后见缝插针对有场地条件的地段先行开展施工围护结构，目前可施工的部位均已完成，后续工序需完成管廊上方地面附着建（构）筑物征收及青苗补偿后，才具备全面施工条件。三、存在问题。（一）前期规划、设计方案不稳定及报批时间过长影响工程推进。因该工程规划方案涉及河涌改道，建设单位市中心区交通项目办自2014年启动工程建设至今，先后多次申报河涌改造方案均未能获批。此外，受天河智慧城的规划调整影响，道路工程与综合管廊工程的实施范围至2016年10月才明确，导致道路工程可研报告于2016年11月获批后，方可按基建程序推进下步工作。（二）用地征拆难度大协调困难影响了工程施工。由于综合管廊敷设于道路下方，需待综合管廊实施后，才能实施道路工程。但综合管廊和道路工程均受制于征地拆迁问题，施工场地受限，不具备大面积施工条件。该工程用地征收和征拆主体为天河区土地开发中心，具体实施单位为市道扩办。涉及岑村、部队等土地权属单位用地征收和地上各户村民建构筑物及苗木等附着物补偿。征拆单位按照现行征拆政策，多次与产权业主协调谈判，市住建委和天河区政府也多次积极协调，但至今尚未能就征拆补偿事宜完全达成一致，整体征拆工作进展缓慢，影响综合管廊和道路工程施工。四、下步工作。（一）11月初市政府现场督导，协调菠萝山保障房周边道路和综合管廊工程建设征拆工作，要求尽快解决凌岑路北段征地问题。下步，我委会同天河区政府，将进一步加大协调力度，督促征拆单位，依法依规，争取尽快取得用地征收和征拆工作突破。综合管廊建设单位将于征拆工作完成后3个月内完成管廊敷设，道路工程单位也将同步加快推进道路工程建设。（二）鉴于道路和综合管廊建设长期以来受制于用地征拆的实际情况，以及征拆工作的时间不确定性，建议菠萝山保障房建设单位，及早谋划，积极协商，研究采取临时措施，解决保障房住户相关诉求。
东建公司辩称菠萝山保障房项目的永久用电需由待投产的菠萝山变电站接入供电，而该变电站受凌岑路及相应地下综合管廊等因素影响，迟迟未能投产；根据供电局批复的供电方案，本项目及菠萝山变电站的永久用电需经沐陂西路接入，而该路段目前仍未明确建设计划，征地工作也未进行，导致该项目的永久供电工程滞后，影响消防验收及竣工验收。为证明其主张，东建公司提交如下证据：1.东建公司与广州供电局有限公司于2012年9月11日签订的《供用电方案协议》，拟证明涉案菠萝山项目申请的施工临时用电设备容量只有2600KVA；2.东建公司与广州供电局有限公司于2015年8月6日签订的《110千伏菠萝山变电站合建合同》，拟证明东建公司与广州供电局有限公司约定由东建公司代建菠萝山变电站土建建筑部分，广州供电局有限公司需及时配合东建公司交付涉案房屋的要求，在2016年3月前完成变电站电气安装，并优先向菠萝山项目送电；3.东建公司与广州供电局有限公司于2015年12月4日签订的《供电方案协议》，拟证明广州供电局有限公司批复确认涉案菠萝山项目整体由待投菠萝山变电站进行永久供电；4.东建公司与广州供电局有限公司于2016年1月5日签订的《供电方案协议》，拟证明广州供电局有限公司天河供电局明确涉案房屋所在的经适房（共9栋）的永久供电由就近菠萝山站供电改为过渡由五公里外鸿图站供电的方向性调整；5.东建公司与广州供电局有限公司天河供电局于2016年8月29日签订的《供电方案（高压）》，拟证明广州供电局有限公司天河供电局正式明确菠萝山项目涉案经适房（共9栋）及公租房（共2栋）的永久用电由调整后的鸿图站进行供电；6.落款时间为2016年4月26日的《招标公告发布确认函》,拟证明东建公司按照《中华人民共和国招标投标法》等相关规定，编制菠萝山项目永久用电工程施工招标公告和文件，并于2016年4月26日在中国采购与招标网等法定媒体上发布；7.《中标候选人公示》，拟证明东建公司经公开招标程序，选定并于2016年7月28日至8月1日公示中标候选人；8.落款时间为2016年9月7日的《中标通知书》，拟证明东建公司于2016年9月7日确定广州市水电设备安装有限公司为中标单位并发出中标通知书；9.受理日期分别为2016年8月25日和9月8日的《客户受电工程设计文件审核意见书》，拟证明涉案经适房项目永久供电工程的施工图直到2016年9月8日才最终获得广州供电局有限公司天河供电局的审查通过，同意按图施工；10.根据广东省住房和城乡建设厅发布的《广东省建设工程施工标准工期定额（2011年版本）》第150页及计算所制作的《菠萝山项目一标段（经适房）永久用电定额工期》表，拟证明根据标准工期定额，涉案经适房项目电气室工程施工所需定额工期合计约为195天。经质证，钟文辉、冯春燕对上述证据中的证据1、9及证据10中的《菠萝山项目一标段（经适房）永久用电定额工期》表的真实性不予确认，对其余证据的真实性予以确认。
在本案审理过程中，一审法院依法发函至市消防局，询问：东建公司申报的菠萝山保障性住房建设工程项目申报消防验收时是否必须以提交该项目的《建设工程竣工验收报告》为前置条件？上述工程项目进行消防验收调试时所需的最少用电负荷？进行消防验收时是否必须以永久供电工程投入使用为前提条件？2018年4月9日，市消防局函复一审法院称：1、根据公安部119号令《建设工程消防监督管理规定》第二十一条，建设单位申请消防验收应提供消防设施工程竣工验收报告和有关消防设施的工程竣工图纸。2、根据《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）第9.1.1条，高层建筑的消防用电，应按现行的国家标准《供配电系统设计规范》GB50052的规定进行设计，一类高层建筑应按一级负荷要求供电，凡符合下列条件之一的，均可视为一级负荷供电：电源来自两个不同发电厂；电源来自两个区域变电站（电压在35KV及35KV以上）；电源来自一个区域变电站，另一个设有自备发电设备。
一审法院认为：
钟文辉、冯春燕与东建公司所签订的《广州市经济适用住房买卖合同》及《珠江嘉苑经济适用住房买卖合同补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约切实履行。
房屋买卖合同关系中，购房人的主要义务是支付购房款，出售方的主要义务是将符合双方约定的房屋交付购房人使用。本案中，作为购房人的钟文辉、冯春燕已依约支付了房款，作为出售方的东建公司理应依约将房屋交付使用。双方约定，东建公司应于2016年10月31日前将房屋交付使用，但东建公司实际直至2018年3月5日才将房屋交付使用，其行为明显构成逾期。因此本案的主要争议焦点为东建公司应否对其逾期交付的行为承担违约责任。
一审法院认为，双方约定由于市、区人民政府有关部门改变用地规划、进行市政工程施工建设而影响东建公司工程建设，或由于水、电、煤气等公用事业部门的原因致使水、电、煤气等基础设施、公共配套设施的安装不能按计划完成，致使东建公司不能按期交楼的，且经政府有关部门及相关公用事业单位出具证明文件为依据，可延期交楼无需承担违约责任。根据查明的事实结合法院调查的结果，足以认定系由于涉案房屋所在菠萝山保障性住房项目周边配套道路、综合管廊建设延后的原因，导致该小区的水、电、管道煤气、排污等无法接驳公共管道、线路，进而无法办理建设工程规划验收手续。在目前配套道路仍未进行实际施工的情况下，截至2017年2月14日东建公司已取得了双方约定的房屋交付时应取得的《建设工程竣工验收报告》、《消防验收合格意见书》，从相应政府部门所出具的审核书、规划许可证等文件，足以证明涉案房屋所在菠萝山保障性住房项目周边公共配套设施建设问题导致小区公用管线无法接驳，从而无法进行建设工程规划验收，因此2017年2月14日后符合双方所约定的由于市政工程施工建设而影响东建公司的工程建设的情形，对于此后的逾期交楼行为，依约东建公司无需承担违约责任。对于2016年11月1日至2017年2月13日期间的逾期交楼行为，东建公司则未能充分举证证明符合双方所约定的免责情形。东建公司直至2017年2月14日才取得了双方约定交楼时所必须提交的《消防验收合格意见书》，因此，东建公司应以钟文辉、冯春燕已付房款为本金，按照每日万分之五的标准，自2016年11月1日起至2017年2月13日止计付违约金，按此计算得出的违约金数额为18081.21元，对于钟文辉、冯春燕主张超过该金额的部分，一审法院不予支持，予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2018年6月26日作出一审判决：一、广州市东建实业集团有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付违约金18081.21元给钟文辉、冯春燕;二、驳回钟文辉、冯春燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费1905元，由钟文辉、冯春燕负担1495元，由广州市东建实业集团有限公司负担410元。
本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审期间当事人均未提交证据。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：东建公司应否承担2017年2月14日至2017年7月28日期间的逾期交楼违约责任。
一审法院经审查认定东建公司存在逾期交楼行为，对于东建公司应承担从合同约定的交楼日期届满的次日即2016年11月1日起至东建公司取得交楼时必须提交的《消防验收合格意见书》之日即2017年2月14日止的逾期交楼违约责任，双方当事人均无异议，本院予以确认。根据一审查明事实及法院调查情况，一审认定2017年2月14日后符合双方合同所约定的由于市政工程施工建设而影响东建公司的工程建设的情形，故东建公司无需承担该日之后的逾期交楼责任，亦属合理有据，本院予以确认。涉案项目周边道路和综合管廊的规划变更和建设延后对涉案项目的燃气管道接驳和燃气开通造成了客观影响，东建公司未能在约定交楼日期前取得满足永久供气条件的证明文件，不可归责于东建公司。在配套市政工程因规划变更等不可归责于东建公司的原因而未进行施工的情况下，东建公司采取补救措施，使涉案项目尽快满足供气条件，其行为应予肯定。广州燃气集团有限公司在2017年7月28日出具对项目的供气工程点火通知，是东建公司对约定可免责情形进行积极补救的结果，不影响上述市政工程建设而导致东建公司无法按期交楼的责任认定。因此，钟文辉、冯春燕上诉要求东建公司承担2017年2月14日至2017年7月28日期间的逾期交楼违约责任，缺乏充分理据，本院不予支持。至于工程质量问题，因竣工验收报告并非建设单位可以自行单独出具的文件，而是经过建设单位、监理单位、施工单位、勘查单位、设计单位等多个主体共同验收并盖章确认的文件，钟文辉、冯春燕主张竣工验收报告不足以证明建设工程质量合格，但并未举证佐证其主张，本院不予采纳。
综上所述，钟文辉、冯春燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费506元，由上诉人钟文辉、冯春燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵云川
审判员 李 民
审判员 柳玮玮
二〇一八年十一月二日
书记员 杨仁义
熊盈颖