辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终6830号
上诉人(原审被告)：庄河市北方煤炭销售有限公司。
法定代表人：林秋霞，该公司经理。
委托诉讼代理人：贾秀宁，辽宁环胜律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：林玉，女，1990年10月10日出生，汉族，住庄河市。
委托诉讼代理人：朱恩泉，辽宁智投律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连庄河北方小额贷款有限公司。
法定代表人：刘小妮，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘楠，男，该公司员工。
上诉人庄河市北方煤炭销售有限公司（以下简称煤炭公司）因与被上诉人林玉、大连庄河北方小额贷款有限公司（以下简称小额公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省庄河市人民法院（2018）辽0283民初1589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人煤炭公司的委托诉讼代理人贾秀宁，被上诉人林玉及其委托诉讼代理人朱恩泉，被上诉人小额公司的委托诉讼代理人刘楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
煤炭公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判上诉人返还被上诉人林玉首付款168020元，维修基金和办理产权的费用10945元；2、撤销一审判决第四项，依法改判上诉人返还被上诉人小额公司借款本金30万元；3、撤销一审判决第五项，依法改判被上诉人林玉向被上诉人小额公司偿还到期未还的借款利息39206.17元，被上诉人小额公司返还被上诉人林玉已经偿还的借款本金13201.46元。事实与理由：上诉人对一审法院判决解除案涉《房屋买卖合同》没有异议，但对一审法院判决返还首付款及购房贷款利息有异议。具体为：1、林玉违约在先，上诉人没有违约行为。2013年12月31日，案涉《房屋买卖合同》签订后，上诉人就将房屋交付林玉占有使用至今。林玉自2015年12月10日起就未再向小额公司还款，林玉逾期不还款已构成违约。按照合同第五条违约责任约定，林玉应按累计应付款的4%向甲方支付违约金。同时合同第十四条房照办理的条件并未成就，上诉人不存在违约。2、诉讼过程中，上诉人已解除了对案涉房屋的抵押登记，案涉房屋不存在权利瑕疵，只要被上诉人林玉依约履行合同，上诉人随时可为其办理房照，也不存在合同目的无法实现的情形。3、一审适用法律错误。《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房买卖司法解释》调整的对象均为商品房买卖合同发生纠纷的案件，即房地产开发企业建造并向社会公开出售房屋的买卖行为，出卖人主体只限为房地产开发企业。本案中上诉人不是房地产开发企业，案涉房屋买卖合同系普通的二手房买卖合同。一审法院依据上述法律规定判决上诉人承担首付款及借款利息，系适用法律错误。4、林玉称其不还款是行使不安抗辩权，没有事实和法律依据。案涉《房屋买卖合同》第四条、第五条、第十四条表达的含义为合同履行有先后顺序，林玉还清小额公司全部贷款后，上诉人才履行办理房证义务。上诉人在林玉没有全部还清小额公司贷款以前，可以行使先履行抗辩权，有权利不办理房证。事实上，同林玉一样购房的全款买受人或已偿还完小额公司借款的买受人的房照按照合同约定均早已办理完毕。因此，林玉称煤炭公司手续不全，无法办理产权，故停止还款，仅仅是其不还款的借口，并不符合不安抗辩权的的行使条件。5、林玉起诉请求解除合同，小额公司亦请求解除合同，煤炭公司同意解除合同，即各方解除合同的意思表示一致，此种属于《合同法》第93条规定的”当事人协商一致，可以解除合同”的情形。本案合同的解除属于协商解除。6、林玉违约在先，其请求解除合同，上诉人作为没有违约行为的一方同意解除合同，人民法院应当平衡双方当事人利益，保证守约方的现实既得利益不因合同解除而减少。一审判决上诉人赔偿利息，违反公平原则。被上诉人林玉既享受了精装修新房带来的长达4年半的居住便利，又得到了上诉人赔偿的首付款及借款利息，其不但没有为其违约行为承担责任，反还从其违约行为中获得利益，这是法律所绝对不允许的。
林玉辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审事实清楚，证据确实充分，应当予以维持。上诉人的上诉请求及事实理由与上诉人的主体身份并不相符，很多理由是以被上诉人小额公司的理由予以上诉，也充分说明了上诉人与小额公司实为一家公司，其以小额公司向我方发放贷款属于套路贷行为，其欺诈意思明显。
小额公司述称，同意上诉人的上诉请求。在协议解除的基础上小额公司同意上诉人的上诉请求。借款合同和房屋买卖合同不属于同一法律关系，小额公司原已决定对逾期还款超过两年的林玉提起诉讼，提前收回借款，但是林玉先起诉解除房屋买卖合同把小额公司也列为被告，小额公司考虑到节省诉讼成本，在各方就合同解除形成一致意见的前提下小额公司同意林玉还清到期未还的借款本金和利息。剩余的借款本金和利息由煤炭公司偿还，小额公司不予追究林玉的违约责任。如果不是在协议解除的前提下小额公司将另案诉讼解除合同，提前收回借款，并要求借款人林玉偿还借款本金286798.54元，并承担该款项自2015年12月11日起至实际给付之日止，按月利率1.6375%计算的逾期利息，以及诉讼标的额20%的违约金。
林玉向一审法院起诉请求：1、解除2013年12月31日原告与煤炭公司签订的房屋买卖合同，由煤炭公司返还原告交付的首付款168020元及该款自2013年12月31日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。2、解除原告与小额公司于2014年1月10日签订的借款合同，由煤炭公司返还小额公司贷款本金30万元及该款自借款之日起至煤炭公司返还小额公司贷款本金之日止按借款合同约定的利率计算的利息。3、小额公司返还原告已向其支付的贷款本金及利息56087.32元，返还开户行为庄河汇通村镇银行账号为×××的存折。4、煤炭公司返还原告已付的维修基金2350元、办理产权费用8830元，合计11180元。
一审法院认定事实：2013年12月31日，原告与煤炭公司签订了房屋买卖合同，约定：煤炭公司将坐落于庄河市X综合楼3单元3层2号（建筑面积93.98平方米）的房屋出售给原告林玉，房屋售价为468020元，原告于合同签订当日向煤炭公司交付首付款168020元，余款30万元在小额公司做按揭贷款，按揭客户自全部贷款还清之日起半年内交付房照，全款客户两年内交付房照。合同签订后，原告按照约定交付了首付款。2014年1月10日，原告与小额公司签订了借款合同，约定：林玉向小额公司借款30万元，用于购买坐落于庄河市X综合楼3单元3层2号（建筑面积93.98平方米）的房屋，借款利率为6.55％（笔误，应为借款月利率6.55‰），还款方式为按月等额本息还款，担保方式为所购房屋提供抵押担保。小额公司于合同签订当日将30万元借款存入原告在庄河汇通村镇银行的账户内（账号为×××），该账户存折由被告小额公司保管，双方未就案涉房屋办理抵押登记。原告付清房款后，煤炭公司将案涉房屋交付原告居住使用至今，但未办理房屋所有权变更登记手续。
原告已向小额公司偿还借款本金13201.46元，利息42885.86元，至2018年5月14日原告到期未还的借款本金及利息为62335.21元，剩余借款本金为263669.50元。原告向煤炭公司交纳了办理产权费用8830元，维修基金2350元，原告同意煤炭公司按照90％的比例返还维修基金。
另查，煤炭公司未经原告同意将案涉房屋抵押给大连农村商业银行股份有限公司庄河支行，并办理了抵押登记，本案审理过程中，煤炭公司解除了对案涉房屋的抵押登记。
一审法院认为，原告与煤炭公司、小额公司分别签订的房屋买卖合同和借款合同，均系双方真实意思表示，不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。原告与煤炭公司在《房屋买卖合同》中约定按揭客户自全部贷款还清之日起半年内交付房照，但双方未约定何时办理房屋所有权登记手续，因案涉房屋为现售商品房，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，煤炭公司应当自销售合同签订之日起90日内协助原告办理房屋所有权登记手续。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：”商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”煤炭公司将案涉房屋抵押给他人导致该期限届满后超过一年未协助原告办理房屋所有权登记手续，原告有权要求解除合同和赔偿损失，故煤炭公司应当返还已收的首付款及借款，并赔偿首付款和借款产生的相应利息损失。原告已交付的维修基金和办理产权的费用，煤炭公司应当予以返还，因原告同意煤炭公司按照90％的比例返还维修基金，煤炭公司应返还的维修基金数额为2115元（2350元×90％）。煤炭公司关于合同的解除系双方协商解除，其不存在违约行为，不应承担违约责任的辩解理由，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。小额公司同意原告解除借款合同及返还存折的诉讼请求，一审法院支持原告的该项请求。原告与小额公司在借款合同中约定用原告所购买的房屋提供担保，尽管双方未办理抵押登记手续，该借款合同仍应视为商品房担保贷款合同，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：”商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”原告与煤炭公司签订的房屋买卖合同、与小额公司签订的借款合同均解除后，煤炭公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给小额公司和原告。
据此，一审法院判决：一、解除原告林玉与被告庄河市北方煤炭销售有限公司与2013年12月31日签订的房屋买卖合同；二、被告庄河市北方煤炭销售有限公司返还原告林玉首付款168020元、维修基金和办理产权的费用10945元，并承担首付款自2013年12月31日起至返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。三、解除原告林玉与被告大连庄河北方小额贷款有限公司于2014年1月10日签订的借款合同；四、被告庄河市北方煤炭销售有限公司返还大连庄河市北方小额贷款有限公司购房贷款本金及利息382092.03元；五、被告大连庄河市北方小额贷款有限公司返还原告林玉已经偿还的借款本金及利息56087.32元。六、被告大连庄河北方小额贷款有限公司返还原告开户行为庄河汇通村镇银行账号为×××的存折。上列条款于判决发生法律效力后十五日内执行。案件受理费2386元，由被告庄河市北方煤炭销售有限公司负担。
二审中，煤炭公司提交案涉房屋产权证，拟证明案涉房屋为二手房，煤炭公司已经取得不动产权证。林玉对证据真实性没有异议，但认为案涉房屋是按照商品房买卖合同销售，而不是二手房。小额公司未发表意见。林玉提交了其于2017年10月与其他买房人一起到庄河市人民政府信访局上访的相关证据，拟证明其上访情况。煤炭公司对该证据真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。小额公司表示不清楚该节事实。本院经审查认为，对上述二审中新提交的证据真实性各方均未提出异议，应予采纳。
各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。另查：1、2013年11月5日，案涉房屋产权证书办理至煤炭公司名下，附记显示为新建。2、案涉房屋所在桂林苑小区22户业主（包括林玉）于2017年10月集体到庄河市人民政府上访称：两年前答应下产权证，房贷转正规银行，迟迟不见产权证，现在要求退房。信访局组织林玉等买受人及煤炭公司、国土局、城建局等多方就案涉房屋所在桂林苑小区房屋产权纠纷召开行政调解会议。3、林玉于2018年1月18日以邮寄形式向煤炭公司发出通知函，要求煤炭公司在一个月内为买方办理房屋登记手续。
上述事实有庄房权证庄单字XX**号房屋产权证、相关信访材料、邮寄材料、历次笔录在卷为凭，已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，林玉分别与煤炭公司、小额公司签订的《房屋买卖合同》和《借款合同》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。
各方当事人对一审判决解除林玉分别与煤炭公司、小额公司签订的房屋买卖合同和借款合同、煤炭公司返还林玉首付款168020元、维修基金和办理产权的费用10945元、煤炭公司返还（给付）小额公司贷款本金30万元及小额公司返还林玉存折的判项内容均无异议，二审对此予以确认。
案涉房屋的出卖方煤炭公司并不是房地产开发企业，案涉房屋的产权证书在2013年12月31日出卖给林玉前已经办至煤炭公司名下，不应认定为商品房买卖，一审法院适用商品房相关法律规定审理本案系适用法律不当，应予纠正。林玉作为原审原告主张《房屋买卖合同》符合法定解除情形，其依据的法律规定为《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第（三）项、第（四）项。《合同法》第九十四条第（三）项规定当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的法定解除合同情形。本案中，林玉与煤炭公司在《房屋买卖合同》中约定按揭客户自全部贷款还清之日起半年内交付房照，但双方并未约定办理房屋所有权登记手续的具体时间。《合同法》第六十二条第（四）项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。林玉称其于2018年1月18日向煤炭公司以邮寄形式发出通知函，要求煤炭公司在一个月内为买方办理房屋登记手续。煤炭公司主张未收到邮件，经查，该邮件邮寄单填写的收件人为煤炭公司员工王蒙，收件地址为煤炭公司工商注册地址，且煤炭公司一审时对邮寄相关证据发表质证意见时并未提出未收到邮件，其在二审庭审后主张未收到邮件不应被采信。关于煤炭公司主张邮件内容无法认定一节，根据林玉提交的邮寄当时放入邮件内容物时的视频证据，能够认定邮件的内容包含催告办证事宜。上述事实，结合林玉等购房人2017年10月集体去庄河市人民政府信访局上访以未办房证为由要求退房，信访局组织林玉等买受人及煤炭公司、国土局、城建局等多方就案涉房屋所在桂林苑小区房屋产权纠纷召开行政调解会议一节事实，能够认定林玉最迟于2018年1月18日向煤炭公司要求办证。煤炭公司在已与林玉签订《房屋买卖合同》并将房屋交付林玉占有使用的情况下，未经林玉同意擅自将案涉房屋抵押给他人，至2018年4月案涉房屋仍有抵押未予注销，更未能配合林玉办理产权过户手续，属于在对方催告后的合理期限内仍未履行主要债务，符合《合同法》第九十四条第（三）项规定的合同法定解除的情形。林玉请求解除合同后恢复原状、赔偿损失，应予支持。林玉与小额公司签订《借款合同》目的为购买案涉房屋进行贷款，现因《房屋买卖合同》符合法定解除条件予以解除，《借款合同》的合同目的无法实现，故应一并解除。一审判令煤炭公司将购房贷款和首付款的本金及利息分别返还、给付小额公司及林玉，符合《合同法》第九十七条关于合同解除法律后果的规定，应予维持。煤炭公司上诉请求第一项、第二项请求仅返还购房贷款和首付款，而不给付相应利息，不符合以上对合同履行的情况的认定，不应支持。
至于煤炭公司的第三项上诉请求，其中”改判林玉向小额公司偿还到期未还的借款利息39206.17元”的上诉请求因超出原审原告林玉的诉讼请求，故不属于本案二审审理范围；”小额公司返还林玉已经偿还的借款本金13201.46元”的上诉请求与煤炭公司无关，小额公司并未对此提起上诉，本案二审亦不予调整。
综上所述，庄河市北方煤炭销售有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4772元（上诉人已预付），由上诉人庄河市北方煤炭销售有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 亮
审判员 孙利颖
审判员 季 烨
二〇一八年十一月九日
书记员 宋 敏