江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第0565号
上诉人（一审原告）吴宪霞，女，1979年12月26日出生，汉族。
委托代理人刘海志，男，1980年9月24日生，汉族，系吴宪霞丈夫。
上诉人（一审被告）宿迁市中嘉置业有限公司。
法定代表人仲维松，总经理。
委托代理人沈晓东，公司员工。
委托代理人唐涌，江苏固邦律师事务所律师。
上诉人吴宪霞、上诉人宿迁市中嘉置业有限公司（下简称中嘉公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2013）宿城民初字第2321号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年3月31日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院查明：2011年2月25日，吴宪霞、中嘉公司签订《商品房买卖合同》一份，约定吴宪霞购买中嘉公司开发的裕德家园17栋2单元404室房屋，房屋总价281187元。吴宪霞已支付首付款131187元，余款150000元办理了银行按揭贷款。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……2.买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。”同日，双方签订补充协议一份，协议第九条约定：“本合同中已付款、已付房款及已交房款均不含银行按揭贷款”…第十二条约定：“合同签订时，本合同的各项条款买受人均已经完全理解并认可”。
2012年9月13日，中嘉公司将房屋交付吴宪霞使用。
2013年10月8日，中嘉公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
2013年10月28日，吴宪霞取得涉案房屋所有权证书。
一审审理中，吴宪霞、中嘉公司一致认可逾期办证的期间为2012年12月14日至2013年10月28日，共计318天。
一审法院归纳本案争议焦点是：1、吴宪霞主张的违约金基数如何确定，是否包含银行按揭贷款；2、双方约定的违约金是否过分高于造成的损失。
一审法院认为：关于争议焦点1，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定“…买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，…买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。双方签订的补充协议第九条进一步对合同中相关概念作了明确解释即“本合同中已付款、已付房款及已交房款均不含银行按揭贷款”，虽然《商品房买卖合同》中第十四条中的“已付房价款”与“已付款”、“已付房款”、“已交房款”字面表述稍有差异但其实质意思一致。据此，吴宪霞主张的违约金应以首付款131187元为基数计算，而不应含150000元银行按揭贷款。吴宪霞称该补充协议系格式条款，没有事实及法律依据，不予采信。
关于争议焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
关于违约造成的损失，吴宪霞称给其造成60000元损失，但没有提供证据证明，也没有足以令人信服的理由表明其因中嘉公司违约给其造成了该损失或预期利益损失，因此，本案约定的违约金显然过高。同时，考虑到违约金制度除了补偿损失的性质，还兼具一定的惩罚性，故酌情将本案违约金调整为6000元。遂判决：宿迁市中嘉置业有限公司于判决生效之日起十日内向吴宪霞支付违约金6000元。案件受理费减半收取234元，由宿迁市中嘉置业有限公司负担。
一审法院判决后，吴宪霞、中嘉公司均不服，向本院提起上诉，吴宪霞主要上诉理由为：1、吴宪霞与中嘉公司在《商品房买卖合同》中明确约定中嘉公司逾期办理房产证的违约金计算标准为已交房款的日万分之三，一审未据此判决支持吴宪霞的诉讼请求错误。2、吴宪霞与中嘉公司签订的补充协议第九条系格式条款，不应采用，理由是该协议未在政府主管部门备案，且该协议由中嘉公司提供被重复使用，另外该协议第九条内容为中嘉公司利用其优势地位排除其主要责任的条款。即使适用该协议的第九条，认定违约金基数为131187元，对银行按揭贷款15万元部分，因吴宪霞需支付该部分利息，该部分利息损失应由中嘉公司支付，一审称吴宪霞没有损失缺乏依据。3、违约方请求人民法院调整违约金数额的，在提供违约金过高的初步证据后，举证责任转移至守约方。据此，吴宪霞称其受损失6万元，但并未据此主张6万元损失给付，故吴宪霞无举证证明损失6万元的义务。综上，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，依法改判支持吴宪霞的一审诉讼请求。
中嘉公司上诉的主要理由为：1、中嘉公司因人防工程验收迟延，导致中嘉公司无法进行工程竣工备案，该迟延系因中嘉公司与吴宪霞签订合同时无法预料的因素所致，本案的迟延办理产权证不属于中嘉公司的违约行为造成，中嘉公司不应承担违约责任。2、即便中嘉公司应承担违约责任，一审确定的违约金数额过高。理由是吴宪霞接收的房屋可以正常居住使用，逾期办理产权证并未给吴宪霞造成损失。综上，一审判决不当，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回吴宪霞的一审诉讼请求。
对吴宪霞的上诉理由，中嘉公司答辩称：吴宪霞的产权证迟延办理的原因是其自身交纳房屋公共维修基金迟延所致，中嘉公司没有违约行为，不应赔偿吴宪霞的违约金。
对中嘉公司的上诉理由，吴宪霞答辩称：办理产权证迟延系中嘉公司的原因，非为吴宪霞的原因。
二审中，双方当事人均未提供新证据。
关于一审查明事实部分，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本案争议焦点为：吴宪霞请求中嘉公司支付逾期办证违约金应否支持，如应支持，支付的违约金数额如何确定。
本院认为，吴宪霞购买中嘉公司房屋，中嘉公司于2012年9月13日将房屋交付吴宪霞，依据双方签订的商品房买卖合同第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内买受人取得房产权属证书的，双方同意按：买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”，吴宪霞应于2012年12月24日前取得房屋所有权证，而吴宪霞实际取得房屋所有权证时间为2013年10月28日，故中嘉公司存在逾期办证事实。
关于逾期办证的归责。吴宪霞称责任在中嘉公司，因中嘉公司2013年10月8日才通知购房业主代办理产权证，并收取代办费，为此吴宪霞提供中嘉公司的通知一份。中嘉公司称责任在吴宪霞和规划的改变，其主张吴宪霞2013年10月10日才交纳维修基金，以及政府要求补交规费是造成逾期办证的原因。因中嘉公司于2013年10月8日才通知业主提供办证资料，故吴宪霞2013年10月10日交纳维修基金不是逾期办证的原因。至于规划的改变以及补交规费在本案双方的履约中，其责任主体仍为中嘉公司，故即使是因规划的改变以及补交规费的问题导致逾期办证，逾期办证仍应归责为中嘉公司。
因中嘉公司的原因，导致逾期办证，中嘉公司存在违约。关于逾期办证违约金数额的确定。吴宪霞主张商品房买卖合同第十四条中的“已付房价款”为其首付房款131187元及15万元银行按揭款，并称15万元银行按揭款已经由银行给付中嘉公司，故“已付房价款”应包括15万元银行按揭款。对“已付房价款”，双方签订的附件四：合同补充协议第九条约定“本合同中已付款、已付房款及已交房款均不含银行按揭贷款”，因该补充协议系商品房买卖合同的附件，且为商品房买卖合同的补充，故其为商品房买卖合同的组成部分，该补充协议备案与否不影响协议的效力，故可以认定涉案商品房买卖合同第十四条中的“已付房价款”为131187元，因双方均认可逾期办证期间为318天，故若依据商品房买卖合同第十四条，中嘉公司承担违约金的数额为12515.23元。在本案审理中，中嘉公司请求调整违约金数额，因吴宪霞审理中仅称因逾期办证给其造成损失6万元，但并未就其损失举证。考虑到涉案房屋尚有按揭，已经抵押给银行，逾期办证可预见的损失较小。依据违约金的“弥补损失为主、兼具一定的惩罚性”性质，综合各项因素，一审确定中嘉公司支付吴宪霞违约金数额为6000元并无不当。
综上，上诉人吴宪霞、中嘉公司的上诉理由均不能成立，其请求不应得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费518元，由上诉人吴宪霞负担468元，由上诉人宿迁市中嘉置业有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 庄云扉
代理审判员 孙 权
代理审判员 王 雷
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 袁海燕
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