四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终1299号
上诉人（原审被告）：邓峰，男，x年x月x日出生，汉族，住成都市金牛区。
委托诉讼代理人：邹家倩，北京大成（成都）信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：白云，北京大成（成都）信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：成都青羊工业建设发展有限公司。住所地：成都市青羊区。
法定代表人：张锡忠，董事长。
委托诉讼代理人：杨力，四川英特信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：四川雷扬实业有限公司。住所地：成都市青羊区。
法定代表人：雷志中。
被上诉人（原审被告）：雷志中，男，x年x月x日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。
被上诉人（原审被告）：雷刚，男，x年x月x日出生，汉族，住成都市金牛区。
上诉人邓峰因与被上诉人成都青羊工业建设发展有限公司（以下简称“青羊工业公司”）、四川雷扬实业有限公司（以下简称“雷扬公司”）、雷志中、雷刚案外人执行异议之诉一案，不服四川省成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初3352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人邓峰上诉请求：1．一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，违反法定程序，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院在认定权利何者优先时存在错误，解除房屋买卖合同和回购的条件是青羊工业公司履行了连带担保责任，本案应是保证担保合同之诉；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，上诉人邓峰申请执行查封时间在2015年10月29日，青羊工业公司无权对抗法院的执行行为；预查封的效力等同于正式查封，虽案涉房屋登记在青羊工业公司名下，但该房屋已经办理备案登记手续，且在2014年4月雷扬公司就已结清全部房款，是因青羊工业公司的违约行为导致未办理房屋产权登记；一审法院适用法律错误，青羊工业公司向雷扬公司出售房产并不是所有权保留的房屋销售合同。请求二审法院予以改判。
被上诉人青羊工业公司辩称，雷扬公司与青羊工业公司之间的房产买卖合同并未履行完毕，青羊工业公司在符合合同约定条件情况下，有权利予以解除。青羊工业公司仍然是该房产的登记物权人，享有排除执行的权利。请求二审法院予以维持。
被上诉人雷扬公司、雷志中、雷刚未到庭发表答辩意见。
青羊工业公司向一审法院起诉请求：判令1．停止对成都青羊工业集中发展区xx房屋的执行行为并解除查封和协助执行义务；2．本案诉讼费由邓峰、雷扬公司、雷志中、雷刚承担。
一审法院审理查明：2012年10月8日，青羊工业公司与雷扬公司签订《成都青羊工业集中发展区房屋买卖合同》，约定：雷扬公司以分期付款方式从青羊工业公司处购买成都青羊工业集中发展区内的xx房屋，总价款为人民币16,437,565元；付款时间为：合同签订7个工作日内支付5,000,000元、2012年12月10日前支付11,437,565元；买受人付清全部款项后，出卖方于2013年1月8日前将房屋交付给买受人。以上合同签订后，案涉房屋交由雷扬公司实际使用。
2014年1月22日，青羊工业公司作为保证人与债权人陈来秀签订《保证合同》，约定青羊工业公司对雷扬公司与陈来秀签订的【xx】《借款合同》的所涉及的10,000,000元借款本息、违约金及相关费用承担连带保证责任。2014年1月23日，雷扬公司与陈来秀签订的【xx】《借款合同》，约定雷扬公司向陈来秀借款10,000,000元，并约定借款月利率为15‰。同日，青羊工业公司（甲方）与雷扬公司（乙方）签订《房屋回购协议》，约定“1．雷扬公司购买成都青羊工业集中发展区内的xx房屋房屋，总价款为16,437,565元，乙方已支付购房款13,937,565元，余2,500,000元未支付。因乙方资金需求需融资10,000,000元，期限三个月，……应乙方要求，甲方同意为乙方向陈来秀的个人融资提供保证担保。……一旦甲方履行了上述《保证合同》约定的担保责任后，代替乙方向陈来秀支付了编号为【xx】借款合同项下的任何款项，青羊工业公司有权立即解除编号为xx的《成都青羊工业集中发展区房屋买卖合同》，并按照合同约定的原价回购上述房屋，同时有权直接从房屋回购款中扣除代替雷扬公司支付的编号为【xx】《借款合同》项下任何款项……”。之后，陈来秀将上述借款中的5,500,000元转至青羊工业公司账户，其中2,500,000元用作雷扬公司支付案涉房屋的购房尾款。2014年4月15日，青羊工业公司出具证明，内容为“雷扬公司购买的上述房屋的购房款16,437,565元全部付清……”。
另查明，因雷扬公司未履行还款义务。2015年2月9日，陈来秀向成都市中级人民法院起诉要求青羊工业公司履行保证责任，代雷扬公司偿还借款本金10,000,000元及相应利息。成都市中级人民法院经审理后，于2015年7月17日作出（2015）成民初字第860号民事判决，判决：“1．青羊工业公司于判决生效之日起10日内偿还陈来秀借款9,255,000元，并从2014年4月23日起按中国人民银行同期贷款利率标准的4倍支付利息、违约金。青羊工业公司履行上述清偿责任后，有权向雷扬公司追偿；2．驳回陈来秀的其他诉讼请求”。青羊工业公司不服，提起上诉。2016年8月26日，四川省高级人民法院作出（2016）川民终464号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
2016年10月27日，青羊工业公司（甲方）与陈来秀（乙方）达成和解，签订协议书约定：“……一、甲乙双方确认：自2014年4月23日至2016年10月26日，以9,255,000元为基数，……甲方应偿还乙方款项总计14,027,550元；二、乙方为尽快实现债权，同意甲方在总额10,400,000元的范围内承担连带清偿责任，超出部分由乙方自行向雷扬公司追索。甲方于本协议签订后7日内将偿还的10,400,000元汇入乙方指定收款账号……；甲方将上述款项汇入上述账号后，乙方不再就…向甲方主张任何权利……”。2016年11月4日，青羊工业公司将上述10,400,000元汇入陈来秀指定收款账号。2016年12月28日，青羊工业公司通过国内标准快递方式向雷扬公司邮寄一份《解除房屋买卖合同通知》，内容为“……现通知贵司：我司依法行使解除权，从即刻起解除与贵司签订的编号为房屋买卖合同，贵司应立即向我司返还标的房屋；我司已将相关款项进行抵销；贵司完成标的房屋返还义务后，可与我司办理返还款项的对账和支付。…理由如下：因我司为贵司与陈来秀借款合同项下的贵司债务提供了连带责任保证……我司在履行清偿责任后，有权向贵司追偿…我司已经向陈来秀履行完毕了相关保证义务，为贵司代偿了相关金额款项。根据房屋回购协议约定，我司有权解除房屋买卖合同，并有权抵销相关款项”。庭审中，青羊工业公司陈述案涉房屋一直未过户至雷扬公司名下的原因为：1．雷扬公司从2014年1月起未实际经营；2．相关政策规定从2014年起工业用房所有权证书要求停办2年，并提交一份《成都市经济和信息化委员会关于五城区工业园区有关工作的通知》（成经信发【2014】66号、2014年12月29日），该文件载明“…青羊区…工业和信息化主观部门及园区管委会：…三、按照市政府相关专题会议精神，停止五城区工业集中发展区内新上非生产性项目的审批工作……”。
再查明，邓峰与雷扬公司、雷志中、雷刚民间借贷纠纷一案，一审法院于2014年12月8日作出（2014）金牛民初字第2882号民事判决，判决雷扬公司偿还邓峰借款1,000,000元及利息、违约金、律师费等。该判决已生效，因雷扬公司、雷志中、雷刚未主动履行付款义务。邓峰向一审法院申请强制执行，一审法院于2015年10月29日作出（2015）金牛执字第2043-1号执行裁定书及协助执行通知书，裁定对雷扬公司向青羊工业公司购买的成都青羊工业集中发展区内的xx房屋进行查封。查封后，青羊工业公司不服提出执行异议，一审法院经审查后，作出（2016）川0106执异73号民事裁定书，裁定驳回青羊工业公司的异议请求。后，青羊工业公司提起本案诉讼。
又查明，雷扬公司的前身为四川雷扬锦峰实业有限公司，2013年1月10日，在工商部门进行了公司名称变更。
一审法院认定上述事实，采信了《成都青羊工业集中发展区房屋买卖合同》、《保证合同》、【xx】《借款合同》、《房屋回购协议》、（2015）成民初字第860号民事判决、（2016）川民终464号民事判决、《解除房屋买卖合同通知》、《成都市经济和信息化委员会关于五城区工业园区有关工作的通知》（成经信发【2014】66号、2014年12月29日）、（2014）金牛民初字第2882号民事判决、（2015）金牛执字第2043-1号执行裁定书及协助执行通知书、（2016）川0106执异73号民事裁定书、经庭审质证的证据和当事人陈述等证据。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1．青羊工业公司单方解除案涉房屋买卖合同的行为是否有效；2．青羊工业公司代雷扬公司承担连带清偿责任后，按照合同约定解除购房合同是否可以阻却对争议房屋的执行。关于第一个争议焦点：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条规定“当事人一方，依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，根据上述规定，合同解除权为形成权，约定的解除条件成就时，解除意思到达对方时，合同即解除，无需合同对方的同意。青羊工业公司和雷扬公司签订的《房屋回购协议》约定青羊工业公司一旦为雷扬公司向陈来秀所借的款项承担保证责任后，案涉房屋买卖合同解除，青羊工业公司原价回购案涉房屋。事实上，因雷扬公司未向陈来秀归还借款，经过一系列诉讼后，生效判决确认青羊工业公司向陈来秀承担担保责任，青羊工业公司亦实际向陈来秀支付了相应借款本息，因此《房屋回购协议》约定的合同解除条件成就，故自青羊工业公司发出解除合同通知后，雷扬公司与青羊工业公司签订的案涉房屋买卖合同已依法解除。
关于第二个争议焦点：（2015）成民初字第860号判决生效时间以及青羊工业公司实际向陈来秀支付10,400,000元时间虽均发生在一审法院查封之后，但陈来秀向成都市中级人民法院起诉雷扬公司、青羊工业公司的担保纠纷立案时间在一审法院查封之前。一审法院认为，正常的诉讼程序导致二审完结时间晚于一审法院查封，但不能因此否认青羊工业公司、雷扬公司与陈来秀之间客观存在的债权债务及担保关系。同时，正常的诉讼程序亦证明雷扬公司与青羊工业公司之间不存在恶意串通、逃避债务以损害第三人利益的情形。青羊工业公司解除房屋买卖合同的条件已成就，青羊工业公司解除与雷扬公司之间的房屋买卖合同，并按照合同约定的原价回购上述房屋的行为真实、合法、有效，登记在青羊工业公司名下的案涉房屋因合同的解除，不再存在发生物权变动的事项，青羊工业公司对案涉房屋享有的物权优先于邓峰依据执行程序对案涉房屋享有的债权，而邓峰申请执行实现债权的行为妨碍青羊工业公司对案涉房屋所享有的物权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，……第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”，综上，（2015）金牛执字第2043-1号执行案件对案涉房屋的执行行为应予以停止，相应查封、冻结措施应予以解除。
关于邓峰抗辩雷扬公司已付清全部购房款，并实际占有使用案涉房屋，已享有案涉房屋的所有权，青羊工业公司将案涉房屋交给雷扬公司使用后，怠于在交房后三年内将案涉房屋过户至雷扬公司名下，存在过错，不能因自身过错对抗执行。一审法院认为，1．根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，物权转移以登记为生效和公示要件，案涉房屋登记在青羊工业公司名下，雷扬公司付清全部购房款后，对案涉房屋享有债权请求权而非物权；2．房屋买卖合同约定的办证期限为交房后三年内，即约定的最晚办证期限为2016年1月8日，青羊工业公司提交的《成都市经济和信息化委员会关于五城区工业园区有关工作的通知》（成经信发【2014】66号）反映，从2014年12月29日起，相关行政部门停止对工业园区内非生产性项目的审批，因政策性因素导致无法办理案涉房屋过户登记手续，青羊工业公司对未办理产权过户手续并无过错，故一审法院对邓峰的抗辩意见不予采纳。
另，雷扬公司购买案涉房屋已实际支付的价款为16,437,565元，青羊工业公司实际代偿金额为10,400,000元，青羊工业公司原价回购案涉房屋后，应与雷扬公司进行价款结算。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条之规定，雷扬公司向青羊工业公司支付的购房款16,437,565元扣除实际代偿的10,400,000元，超出部分作为雷扬公司对青羊工业公司享有的债权，可作为被执行的对象。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条之规定，判决：一、停止（2015）金牛执字第2043-1号执行案件对成都青羊工业集中发展区xx房屋的执行行为；二、解除对成都青羊工业集中发展区xx房屋的查封、冻结。案件受理费100元，由邓峰、四川雷扬实业有限公司、雷志中、雷刚负担。
本院经二审查明的事实和证据与一审查明的事实和证据一致；本院对一审查明的事实和证据予以确认。
首先，本案中成都市金牛区人民法院查封案涉房产是执行（2014）金牛民初字第2882号、2873号、2981号生效民事判决所确定的内容。该查封案涉房产的时间是发生在2015年10月29日。陈来秀与青羊工业公司、雷扬公司保证合同纠纷一案，四川省高级人民法院作出终审判决确定青羊工业公司承担还款责任的生效裁判文书时间是：2016年8月26日。且该生效裁判文书确定的效力是，青羊工业公司承担对雷扬公司债务的担保责任，而非是直接确认案涉房屋权属归属于青羊工业公司。
其次，青羊工业公司承担担保责任后依照《房屋回购协议》享有向雷扬公司解除青羊工业公司与雷扬公司之间《成都青羊工业集中发展区房屋买卖合同》的请求权基础是：解除债权合同的请求权。根据债权平等原则，该债权请求权自然不能对抗对标的物变价的执行，其应当依据查封先后确定受偿顺序。本案中青羊工业公司在承担保证责任后方能解除与雷扬公司的房屋买卖合同。
最后，雷扬公司在2012年10月8日从青羊工业公司购买案涉房产，并于2014年4月15日结清了全部购房款，青羊工业公司已为该房产办理预售合同的登记备案。该登记备案行为是雷扬公司享有的物权期待权。2015年10月29日成都市金牛区人民法院对该案涉房产的预查封行为效力等于查封。之后即便因青羊工业公司履行担保义务导致原房屋买卖合同被解除，但青羊工业公司并不能用查封行为之后成立的债权请求权来排除该执行行为。虽案涉房产现登记为青羊工业公司，但该登记是开发建设单位的初始登记，在已经办理预售合同备案登记的情况下，青羊工业公司不能用其成立在后的债权行为排除成立在先并且进入执行程序的其他债权而应当按照先后顺序受偿。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，上诉人邓峰的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条排除执行是适用和理解法律错误，因该法条适用的条件是：所有权保留的买卖合同。而本案青羊工业公司与雷扬公司所签订的《房屋回购协议》性质为反担保合同。
综上所述，依照《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初3352号民事判决；
二、驳回成都青羊工业建设发展有限公司的诉讼请求。
二审案件受理费100元，由成都青羊工业建设发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄小华
审判员 邓凌志
审判员 牛玉洲
二〇一八年九月四日
书记员 孙 睿