甘肃省酒泉市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）甘09民终497号
上诉人（原审被告）：酒泉市南方房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××。
法定代表人:肖萍，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐增茜，甘肃政剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：酒泉市南方大厦业主委员会。
负责人：妥存光，该业主委员会主任。
委托诉讼代理人：张卫东，该业主委员会委员。
上诉人酒泉市南方房地产开发有限公司（以下简称南方房地产公司）因与被上诉人酒泉市南方大厦业主委员会（以下简称业主委员会）建筑物区分所有权纠纷一案，不服甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2017）甘0902民初3418号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
南方房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者改判；2.一、二审诉讼费用由业主委员会承担。事实和理由：一、业主委员会要求腾退地下自行车库与停车库中占用业主委员全体业主共有面积部分场地的诉求与事实不符。地下自行车库与停车库的所有权归南方房地产公司所有。2015年11月9日，经南方房地产公司申请，酒泉市住房保障和房地产管理局向其颁发了房屋所有权证，南方房地产公司为诉争地块的所有权人，理应享有占有、使用、收益和处分的权利。风机房属于地下室的附属设施，为地下室提供通风换气之用，而地下室中将近2000平米的面积属于南方房地产公司所有，因此，地下室作为附属设施的风机房应当归南方房地产公司所有。二、业主委员会诉求既缺乏事实依据，也不具有现实可能性。1.在修建南方大厦时，规划设计的自行车库在地下室东侧，因为通道长，没有灯光照明等原因，诸多业主不愿意将自行车停放在内，南方房地产公司为方便业主，在2008年修建了地上自行车棚，即使恢复，也不能达到起初的使用目的；2.诉争地块即便恢复停车库的用途，车辆也没有办法通行；3.诉争地块已经合法出租，且租赁期限较长，不具有恢复原状的可能性；4.诉争地块的土地出让金由南方房地产公司缴纳，业主所支付的房款不包括土地出让金，地下室的面积也没有作为公摊面积分摊，业主对地下停车库及自行车库不具有共有权。综上，南方房地产公司系诉争地块的所有权人，其对外出租系合法行为，业主委员会的上诉请求不能成立。
业主委员会辩称，南方房地产公司的上诉请求于法无据，不能成立。一、地下自行车库与停车库及地下室附属设施的风机房属于业主共有。理由：1.虽南方房地产公司持有地下室的房屋所有权证，但该产权登记仅是初始登记，其持有的房屋产权证核准程序存在违法违规的重大瑕疵，业主委员会将另行维权；2.风机房、设备用房均属于维护南方大厦公用设施正常运转的业主公共用房，属业主共有面积部分。二、南方房地产公司称”业主委员会诉求既缺乏事实依据，也不具有现实可能性”不能成立。1.南方房地产公司的该项上诉理由没有依据；2.南方大厦负一层自建成后没有发生改变，时代购物广场与南方大厦互不相扰；3.缴纳土地出让金是开发商应尽义务，业主在购买房屋时足额缴纳了全部费用，包括维修基金。土地使用权及其附着建筑物所有权依法不能割裂，业主购买房屋时房款中当然就有土地使用权价格。三、南方大厦业主的合法权益应受法律保护。南方房地产公司侵犯业主合法权益的违法事实表现在两个方面：其一，对全体业主共有面积部分场地的侵占；其二，对全体业主享有使用权的自行车库和停车库擅自改变规划用途，擅自出租给第三人用于商业经营，使业主丧失在南方大厦小区内正常停放机动车和自行车的权利。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
业主委员会向一审法院起诉请求：1.南方房地产公司立即腾退被非法出租的南方大厦地下室包括风机房、工具房在内的自行车库与停车库中擅自占用全体业主共有面积部分；2.南方房地产公司立即恢复南方大厦地下自行车库与停车库原批准用途，供全体业主停车使用；3.南方房地产公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2000年6月8日，南方房地产公司依法设立。经南方房地产公司申请，酒泉市土地管理局于同年6月10日，将位于酒泉市南大街交盘东路东北地段地号为67-3-（2）号土地出让与公司用于综合商业用地开发。2000年8月22日，原酒泉地区计划委员会作出酒地计社字【2000】328号关于申请修建南方大厦建设计划的批复，载明：同意酒泉市房管局与温州南方房地产开发有限公司在南大街交盘东路东北地段，共同修建17层框架结构综合商住大厦。其中：地下一层为停车场；一层为商场；二层为餐饮、娱乐办公等综合性用房；三至十七层为住宅楼。修建计划批准后，南方房地产公司于2001年3月16日开工，2002年12月竣工验收合格后投入出售；2003年开始陆续有业主入住。住户入住后，南方房地产公司未成立物业公司，也未委托物业公司对物业进行有效管理。2015年2月5日，该楼业主成立业主委员会，并推选妥存光为业主委员会主任。2015年12月19日，业主委员会召开第二次业主大会，大会对未参加会议的业主进行公告投票方式对会议内容进行公告，并于2015年12月21日形成决议，”与会业主每户出资1000元，用于业主维权诉讼”，维权活动由业主委员会执行。维权过程中，因双方未达成一致，业主委员会提起诉讼。
一审法院认为，根据《中华人民共和国城市规划法》第二十九条”城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理”及该法第三十二条”在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续”的规定，在城市规划区内各项建设活动，不论新建、扩建、改建，都必须取得城市规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证后方可建设。开发商对所取的国有土地进行开发必须依据规划、设计的要求实施开发建设。本案南方房地产公司依经批准的南方大厦规划总平面图，取得了相应的建设工程规划许可、施工许可和商品房预售许可，并按照规划设计的要求建设地下停车库及自行车库，且该地下停车库及自行车库已作为公摊面积分摊到全体业主身上，这既明确了地下停车库及自行车库作为公共配套设施的功能，又将建设地下停车库及自行车库作为开发商的法定义务进行了确定，其未经批准或者全体业主同意，不得擅自更改规划设计要求，从而改变土地的用途和性质。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条”建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定，本案南方房地产公司将商品房向业主出售后，建筑范围内的土地使用权归属全体业主，地下停车库及自行车库是由南方房地产公司依照行政规划建设的物业附属设施，属于业主共有的土地使用权的范畴，其规划的车库应为业主停车使用。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国城市规划法》第二十九条、第三十二条规定，判决：一、限被告酒泉市南方房地产开发有限公司于判决生效后6个月内将南方大厦负一层按照规划许可恢复为停车用途；二、驳回原告酒泉市南方大厦业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费500元，由被告酒泉市南方房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，南方房地产公司未提交新证据。业主委员会提交如下证据：2017年10月8日、2018年3月拍摄的南方大厦自行车库和停车库入口照片（复印件）四张，拟证明诉争停车库入口现状与原来一致，可以恢复停车用途。南方房地产公司质证：显示动漫城的两张照片虽然模糊，但可以看出现状，对其他两张照片真实性有异议，不能反映现在的状况。经审查，因该组证据能反映出诉争自行车库和停车库入口原状，本院对真实性予以确认。二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为南方房地产公司是否应将南方大厦负一层按照规划许可恢复为停车用途。经查，双方诉争的自行车库和停车库为小区规划配套设施之一，属于建筑区划内按规划要求配置的停放自行车、机动车的车库，《中华人民共和国物权法》第七十四条对此也有规定”建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，该规定决定了车库的设置本质上是小区整体环境内容的组成部分，属服务于整个小区业主居住便利而建造的公共配套设施，故必须保障设置规定用途的停车设施。虽现阶段诉争车库登记在南方房地产公司名下，但其和承租人也无权擅自改作他用，亦无权挤占规划设置规定用途的停车库，故对南方房地产公司主张其作为诉争车库所有权人对车库具有处分权，不应恢复停车用途的上诉请求，本院不予支持。关于南方房地产公司主张诉争车库无法恢复停车用途的上诉请求，经查，该自行车库和停车库自建成以来并没有发生过结构性改变，该公司亦未提交证据证明无法恢复停车用途，故对南方房地产公司的该项上诉请求，本院亦不予支持。本案中，关于南方大厦自行车库和停车库的所有权及土地使用权问题，因业主委员会在一审中并未主张，故诉争车库的所有权归属不属于本案审理范围，一审对所有权的认定不当，本院予以纠正。
综上所述，南方房地产公司的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，判处适当。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人酒泉市南方房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张耀泽
审判员崔莉娟
代理审判员赵建兵
二〇一八年七月十六日
法官助理魏珍
书记员李雪