安徽省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）皖民申1674号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：相山区四海佩文幼儿园,住所地安徽省淮北市相山区长山路205号四海花园小区院内。
负责人：张永红，该幼儿园园长。
被申请人（一审原告、二审被上诉人)：淮北市五湖物业管理有限公司,住所地安徽省淮北市相山区长山路205号。
法定代表人：杜庆华,该公司总经理。
再审申请人相山区四海佩文幼儿园（简称四海佩文幼儿园）因与被申请人淮北市五湖物业管理有限公司（简称五湖物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市中级人民法院（2017）皖06民终715号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
四海佩文幼儿园申请再审称：一、二审法院认定事实错误。一、四海佩文幼儿园并未无故逾期支付租金，而是五湖物业公司及其前身淮北市四海集团物业管理有限公司（简称四海物业公司）故意拒收四海佩文幼儿园租金，本案不存在房屋租赁合同解除的情形。1、四海佩文幼儿园没有拒付或拖欠租金的必要。2004年12月18日，四海佩文幼儿园和四海物业公司签订《房屋租赁合同书》，租期从2004年12月31日至2024年12月31日，从2008年1月1日起，房屋租金每年仅为1万元。2012年5月2日，四海佩文幼儿园和杨晓梅签订了为期八年的转租合同，租金分别为第一年4.5万元、第二年5.5万元、第三年7万元、第四年8万元，以后四年每年9万元，这就意味着四海佩文幼儿园只要付出8万元的租金，就可以得到61万元的回报，四海佩文幼儿园不可能放弃如此高的收益不要而故意拖欠房租。2、四海物业公司故意拒收四海佩文幼儿园租金事出有因。2015年11月24日发生受害人陈颖途经幼儿园北侧发生触电死亡一事，因公安机关以涉嫌过失致人死亡罪对四海佩文幼儿园的负责人张永红和后期从杨晓梅手中转租房屋的育童幼儿园负责人苗彩兰刑事拘留，至目前尚无结果。四海物业公司及其负责人李海亮担心因为此事被追究责任，而拒收四海佩文幼儿园房屋租金，后期又将公司名称、股权、法定代表人进行变更，试图摆脱此事产生的影响，五湖物业公司就是在这种情况下接手四海物业公司资产，变更了法定代表人。3、四海物业公司多次拒收四海佩文幼儿园租金。对此，四海佩文幼儿园在一审期间多次提出，二审期间还提供了张宝凤和杜长永的证言，两人均能证实四海佩文幼儿园的负责人张永红在2016年农历正月十六前后两次找四海物业公司交房屋租金，但都遭到该公司杨会计的拒绝。五湖物业公司辩称四海佩文幼儿园应当在2016年3月15日之前交2017年度的房屋租金显然错误，毕竟五湖物业公司在一审期间已经认可四海佩文幼儿园的房屋租金交到2015年12月31日，那么根据合同约定，四海佩文幼儿园应当在2016年3月15日之前交纳2016年度的房屋租金，而不是交纳2017年度的房屋租金，所谓的以后每年3月15日前预付下一年度租金，实际上就是在2006年3月15日前支付2006年1月1日至2006年12月31日期间的租金，因此，张永红在2016年2月份去五湖物业公司处交纳房屋租金没有违约。4、五湖物业公司在房屋租赁合同尚未解除的情况下就将涉案房屋租赁给他人，已经构成违约。四海物业公司认为张永红从中赚取了巨额差价，总是想方设法与四海佩文幼儿园解除合同，先是说其未经许可转租涉案房屋违法，要求解除租赁合同，在法院没有支持后又故意拒收房屋租金，制造四海佩文幼儿园欠付房屋租金违约的表象。与此同时，五湖物业公司于2017年2月15日和育童幼儿园的苗彩兰签订了《房屋租赁合同》，将房屋租金约定为每年6万元，五湖物业公司每年可以多收5万元的房屋租金，而苗彩兰则可以少交3万元房屋租金，他们都因此而受益，唯独四海佩文幼儿园无法收取转租差价成为受害者。二、四海佩文幼儿园通过公证提存的方式向五湖物业公司交纳了房屋租金，一审法院关于四海佩文幼儿园提存公证违法的认定错误。1、四海佩文幼儿园就房屋租金的缴纳通过公证处依法办理了公证提存。2017年2月14日，四海佩文幼儿园在多次向五湖物业公司交纳房屋租金遭到拒绝，经咨询律师，才到安徽省国信公证处办理了公证提存，提存了2015年12月31日至2017年12月30日期间的房屋租金2万元，因此，四海佩文幼儿园不存在拖欠房屋租金的情形。2、四海佩文幼儿园提存程序合法。一审法院认为四海佩文幼儿园办理公证提存时没有通知五湖物业公司，进而没有完成提存。事实上，四海佩文幼儿园在办理提存时已经通过公证处向五湖物业公司进行告知，何况四海佩文幼儿园在此次诉讼期间已将公证书作为证据提供，实际上也通过此种方式告知五湖物业公司公证提存的事实。3、四海佩文幼儿园办理提存能够反映五湖物业公司拒收房屋租金的事实，也说明四海佩文幼儿园没有违约拒交房屋租金。三、即便案涉合同被判决解除，一审法院判决四海佩文幼儿园承担违约金数额也存在错误。1、五湖物业公司起诉时自认，四海佩文幼儿园欠付2016年1月1日至2017年2月28日期间的房屋租金，并未主张是从2015年3月16日拖欠房屋租金。然而，一审法院却认为四海佩文幼儿园从2015年3月16日就已经违约，并从此日开始计算违约金，显然属于认定事实错误，违约金的起算时间应当调整。2、五湖物业公司在双方房屋租赁合同尚未解除的情况下另行与他人签订合同也构成违约，人民法院应当据此减轻四海佩文幼儿园的违约责任。3、一审法院酌定按照租金的年利率24%计算违约金过高，毕竟四海佩文幼儿园仅仅欠付五湖物业公司2016年1月1日至2017年3月10日期间的租金，按照合同约定也不足1.2万元，而判决确定的违约金却高达7134元，远远超出五湖物业公司实际损失的30%，最多参照银行逾期付款利率以每日万分之二点一计算利息。综上，四海佩文幼儿园根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条及第二百条第二项的规定申请再审，请求：1、裁定撤销安徽省淮北市相山区人民法院（2017)皖0603民初1468号及安徽省淮北市中级人民法院（2017)皖06民终715号民事判决；2、驳回五湖物业公司的全部诉讼请求；3、五湖物业公司承担本案一、二审及再审诉讼费用。
五湖物业公司未提交书面意见。
本院经审查认为，关于案涉《房屋租赁合同》应否解除的问题。根据原判查明的事实，《房屋租赁合同》约定，承租方在合同签订一周内即2004年12月31日前预付第一年度租金，以后每年3月15日前预付下一年度租金，以此类推；承租方不交或不按时交付租金达一个月以上，承租方所欠各项费用达5000元以上，出租方有权解除合同。五湖物业公司于2017年2月向四海佩文幼儿园发出解除合同通知书，2017年3月13日起诉请求四海佩文幼儿园支付自2016年1月1日起的房屋租赁费，并主张解除双方合同。原判认为，四海佩文幼儿园的房屋租金实际交纳至2015年12月31日，因其未依约在2015年3月15日前交纳2016年度的房屋租金，故五湖物业公司要求解除房屋租赁合同有事实和法律依据。由于双方关于合同解除条件的约定明确，并无歧义，故四海佩文幼儿园认为2016年度的房屋租金应当在2016年3月15日之前交纳，张永红在2016年2月份去五湖物业公司处交纳房屋租金没有违约，显与双方约定不符，该申请理由不能成立。
关于四海佩文幼儿园未按时交纳房屋租金是否系五湖物业公司拒收所致。四海佩文幼儿园虽主张其多次提出向五湖物业公司交纳房屋租金，但相关证据反映的请求付款时间均在2016年至2017年。同时，四海佩文幼儿园在2017年2月将2016年和2017年的房屋租金提存，亦不影响对其违约行为的认定。双方约定的合同解除条件在2015年4月15日业已成就，原审判决并无不当。
关于违约金计算标准是否过高问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案《房屋租赁合同》约定的违约金为5万，原判综合合同实际履行情况、当事人过错程度以及实际损失等因素，酌定按照年利率24%的标准判令四海佩文幼儿园支付违约金7134元，已然考虑了约定的违约金过分高于造成的损失的实际情况。至于违约金起算时间，原判以合同约定的租金交纳期限2015年3月15日之次日起算，亦无不当。
综上，四海佩文幼儿园的再审申请不符合《民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回相山区四海佩文幼儿园的再审申请。
审 判 长 孔 蓉
审 判 员 胡邦圣
审 判 员 吕巍巍
二〇一八年十一月九日
法官助理 郭 玮
书 记 员 方 也
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；
（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；
（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；
（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；
（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；
（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；
（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；
（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；
（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；
（十）未经传票传唤，缺席判决的；
（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；
（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；
（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。
第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。
因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。
当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。