河北省保定市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀06民终1981号
上诉人（原审被告、反诉原告）：仝彤，男，1981年6月11日出生，汉族，住保定市竞秀区。
委托诉讼代理人：仝玉堂（仝彤之父），男，1949年11月29日出生，汉族，住保定市高新区。
委托诉讼代理人：王佩明，河北纳木水律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：保定市晨巍房地产开发有限公司，住所地保定市高新区向阳北路吉翔园小区18号楼底商15号门脸。
法定代表人：陈威，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张爱民，河北佳篷律师事务所律师。
上诉人仝彤因与被上诉人保定市晨巍房地产开发有限公司（以下简称晨巍房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2016）冀0606民初1469号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
仝彤上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人要求解除20300号商品房买卖合同的诉讼请求，判令被上诉人立即交付上诉人购买的房屋，并由被上诉人承担逾期交房的违约责任，被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实及理由：一审判决认定事实明显错误，表现在：双方于2009年12月9目签订的商品房买卖合同，第四条明确约定被上诉人应于2010年5月31日前将上诉人所购房屋及钥匙交付上诉人。因合同约定上诉人是以贷款方式付清第二期购房款，故上诉人在交了首批购房款220898元后，即将贷款所需相关材料交给了被上诉人等待办理银行贷款。但贷款所需的商品房预售许可证被上诉人直至2012年6月l5日才取得，这已超过了合同约定的交房日期2010年5月31日两年多，这是被上诉人明显的违约在先，造成上诉人交了贷款手续后两年间无法办理贷款，造成被上诉人违反合同约定逾期两年不能交房。鉴于商品房买卖合同标的物房屋的特殊性，合同第十条第l项明确约定：签订本合同后甲乙双方任何一方不得单方解除合同，否则违约方就要承担相应的违约责任。一审判决超出审理范围进行判决，损害了上诉人的合法权益。被上诉人向人民法院起诉的诉讼请求仅是解除20300号商品房买卖合同，并未涉及地上车位和地下室，因为地上车位和地下室非主合同的附属合同，且是对外公开销售，有独立的购买合同和购买方式，是上诉人交了足额全款购买的。一审判决在没有证据证实，仅凭被上诉人的单方之言就认定被上诉人2012年ll月27日既向上诉人发出了解除合同通知并正式解除合同同样是不顾事实而偏袒被上诉人。一审庭审时被上诉人提供的两份所谓申通寄送专递只是申通空白收件单子填写，上无任何申通收寄的凭证和印记。同时被上诉人也根本不能说明即使寄了内装的是什么内容的材料。被上诉人的作法有违诚实信用的原则。望二审法院认真查明本案事实，并支持上诉人的上诉请求，以体现法律公平和公正。
晨巍房地产辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
晨巍房地产向一审法院起诉请求：判令解除原、被告于2009年12月9日签订的20300号《商品房买卖合同》；被告向原告支付违约金5458.98元；本案诉讼费用由被告承担。
仝彤向一审法院反诉请求：反诉被告立即履行2009年12月9日签订的《商品房买卖合同》，交付反诉原告购买的商品房；反诉被告承担逾期交房的违约责任，支付违约金16376.94元；反诉被告若将商品房已售给他人造成不能交付，按反诉原告已交购房及车位、地下室款共计313680元的双倍赔偿损失。
一审法院认定事实：2009年12月9日，原告（反诉被告）晨巍房地产与被告（反诉原告）仝彤签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的晨巍?金地6号楼2单元402室商品房一套，建筑面积142.98平方米，价款545898元，合同约定甲方（被告）交付定金5000元，余款为贷款付款方式，首期房款于2009年12月9日前交付220898元，二期房款于2010年1月9日前交付320000元，付清全款产权归甲方所有；乙方（原告）于2010年5月31日之前交房。双方约定违约责任“以按揭贷款方式购房的，甲方在乙方通知十日内向乙方或乙方指定银行提供按揭贷款资料，并在30日内办理完毕银行贷款手续，如未能按期办理完毕，甲方应将余款在10日内以现金方式支付给乙方，到期不能支付视为甲方单方终止合同，乙方有权将其房屋另行销售，并有权扣除甲方总房款1%的违约金，余款由乙方通知甲方后30日内前来领取。”“乙方每延期一天交付房屋，须向甲方按每日万分之一支付滞纳金。逾期交房超过30日，甲方可视为乙方单方终止合同，甲方有权要求乙方返还已付房款，并支付总房款3%的违约金。甲方不退房的，合同继续履行。”合同最后约定“甲、乙双方保证所填写的姓名、地址、邮编、电话等基本情况的信息真实无误。如有变更甲方必须通知对方，如按对方所留地址、电话进行通知而通知不到的，相关责任由对方承担。”被告在合同上留下的地址为“保定市新市区国税局宿舍1-2-201”，留下的联系电话为“136××××7565”。被告于2009年12月2日向原告交付定金5000元，在合同签订后，原告于2009年12月9日交付房款220898元，于2011年10月13日交付地下室款23782元,2011年10月21日交付地上车位定金款10000元，2011年10月24日交付地上车位款59000元。2012年10月10日，原告通过申通快递向被告发送专递，填写的收件人地址为“保定市新市区国税局宿舍1-2-201”，收件人联系电话为“136××××7565”，内容为通知被告小区已开始办理入住，2012年9月7日已通知被告办理按揭贷款手续，但被告始终未办理，要求被告在2012年10月15日前携带相关资料到建行保定个贷中心办理贷款手续。2012年10月17日，原告通过申通快递向被告发送专递要求被告限期办理贷款，逾期将考虑解除合同，填写的收件人地址为“保定市新市区国税局宿舍1-2-201”，收件人联系电话为“136××××7565”。2012年11月27日，原告通过申通快递向被告发送专递，填写的收件人地址为“保定市新市区国税局宿舍1-2-201”，收件人联系电话为“136××××7565”，通知被告因其未按期办理贷款手续，亦未已现金方式支付购房余款，根据合同约定，被告已单方终止了《商品房买卖合同》，要求被告支付违约金并领取剩余款项。上述的快递均有申通快递北市区营业部出具的《发函记录》，证明快递均被签收。另查明，诉争房产于2012年6月15日取得了商品房预售许可证。一审法院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且诉争房产在庭审前取得了商品房预售许可证，故本案合同符合相关法律规定，依法成立并生效，双方应按照合同的约定和法律的规定行使权利，履行义务，否则应承担相应的违约责任。本案中，双方当事人在合同中约定了二期房款于2010年1月9日前交付，又约定了被告以贷款形式购房，应在接到原告通知十日内提供按揭贷款资料，30日内办理完毕银行贷款手续，否则应将余款在10日内以现金方式支付给原告，到期不能支付视为被告单方终止合同，有权扣除总房款1%的违约金等条款，而在履行过程中，被告只交纳了房款225898元、地下室款23782元、地上车位款69000元，未在2010年1月9日前交付其余房款，被告也未提供证据证明其在2012年10月10日原告向被告发出通知后，至2012年11月27日原告正式解除买卖合同前，办理贷款手续，或向原告直接交付剩余房款，已违反双方对于购房款交付的约定，也违背了我国合同法关于合同履行的相关规定，构成违约行为，原告据此解除与被告之间的房屋买卖合同，符合双方的合同约定及相关法律规定，因此被告要求原告继续履行合同，原告向被告交付房屋的主张，不予支持，原告要求确认解除合同，并要求被告支付总房款1%违约金5458.98元的主张，予以支持。解除合同后，原告应将被告剩余房款返还被告。根据相关法律规定，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，本案合同已于2012年11月27日原告通知解除时解除，原告在法律规定的期限内行使了解除权，故对被告辩称原告解除权消灭的辩解，不予认定。被告要求原告支付违约金的主张，因被告未向原告支付全部购房款，原告拒不向被告交付房屋符合法律相关规定，因此原告无需承担违约金，被告该项主张，不予支持。被告辩称未能收到原告发出的办理贷款的通知，原告提交了申通快递北市区营业部的《发函记录》，确认上述快递已由被告签收，被告未能向法庭提交相反证据，且被告在与原告签订的房屋买卖合同中，向原告预留的通讯地址“保定市新市区国税局宿舍1-2-201”，即为原告发送特快专递的邮寄地址，双方在合同中已约定应对预留地址的真实性负责，因此原告已经履行了办理贷款的通知义务，即使被告确未能收到该邮件，也应自己承担相关责任，故被告的该项辩解，不予采纳。被告要求原告赔偿损失，因原、被告订立合同时约定了房款交纳的最后期限是2010年1月9日，交房时间是2010年5月31日，但原告却是于2012年10月10日才邮件通知被告办理贷款手续，其通知义务履行存在瑕疵，应对由此给被告造成的损失承担责任，因此，被告应向原告支付已付房款225898元自2010年1月9日至2012年10月10日期间的贷款利息。被告要求原告双倍赔偿已付购房款损失，因被告未提交证据证明商品房买卖合同订立后，原告又将该房屋出卖给第三人，不符合法律规定的可以一并请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的情形，故对被告赔偿损失的主张，法院仅支持上述原告通知义务瑕疵给被告造成的损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十五条之规定，判决：“一、解除原告（反诉被告）保定市晨巍房地产开发有限公司与被告（反诉原告）仝彤于2009年12月9日签订的《商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）仝彤于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）保定市晨巍房地产开发有限公司支付违约金5458.98元；三、原告（反诉被告）保定市晨巍房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）仝彤房款225898元、地下室款23782元、地上车位款69000元，并对房款225898元支付相应利息（自2010年1月9日至2012年10月10日期间，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回被告（反诉原告）仝彤的其他反诉请求。如双方当事人未按本判决书指定的期间给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本诉案件受理费50元，反诉费5119元，共计5169元，由原告（反诉被告）保定市晨巍房地产开发有限公司负担296元，被告（反诉原告）仝彤负担4873元”。
二审中，上诉人提交申通快递网上查询记录及申通快递客服电话语音，证明一审法院认定被上诉人三份申通快递的拍照后，因详情单寄件人与收件人及日期空白，庭审后在网上向申通快递服务平台查询后得知根本就没有三份快递单；一审中我们对其真伪质证后又查询的，申通快递客服录音是一审结束之后录制的。经当庭播放电话录音，被上诉人质证称，虽然上诉人提交的这一组证据不是原件也没有相应单位的印章，但我方对该组证据真实性无异议，对在快递公司系统中现在无法查询相应信息的事实认可；但是该查询日期为2017年3月，本案所涉的三份快递发送日期为2012年10月-11月，期间已经过4年有余，根据快递方面相应的规范性文件以及快递公司的实际操作，其发单记录保留期限均在一年左右，故时隔4年之后不可能查询到所涉的三份快递的相应信息，该三份快递是否已经实际发出，并由上诉人签收，应以我方于一审中提交的快递详情单及由申通快递公司盖章确认的发单记录表为准。对录音的质证意见同电脑截屏信息质证意见。上诉人又称，被上诉人所说按照快递公司的操作和相关规定没有书面文件，只是被上诉人猜测；三份申通快递的详情单，是被上诉人提供的，无收件人寄件人签名，也没有收寄人员的签名，根本不能证明被上诉人谈到的由上诉人签收的情况。提交上诉人在2009年买房时同事代华平与其一起去售楼部交首付款及银行贷款所需的材料。2012年之前被上诉人没有商品房预售许可证，办不了按揭。被上诉人称，证人应当出庭作证，由于该证人未出庭作证，对该证据真实性不予认可。二审法院查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。
本院认为,二审中，上诉人提交申通快递网上查询记录及申通快递客服电话语音，证明一审法院认定被上诉人三份申通快递的拍照后，因详情单寄件人与收件人及日期空白，庭审后在网上向申通快递服务平台查询后得知根本就没有三份快递单；因申通快递客服录音是一审结束之后录制的，该查询日期为2017年3月，本案所涉的三份快递发送日期为2012年10月-11月，期间已经过4年有余，申通快递公司是否还保存查询记录，无法取证，故本院不予采纳。上诉人提供了在2009年买房时交首付款及银行贷款所需的材料，有同事代华平证实并与其一起去的售楼部予以佐证，由于该证人未出庭作证，故本院不予采信。因此，被上诉人提交的申通快递北市区营业部的《发函记录》，能够确认上述快递已由上诉人签收。故被上诉人已发函通知上诉人解除《商品房买卖合同》，上诉人在法定期限内未提异议，该通知已发生合同解除之效力。
合同解除后，双方因合同取得的利益应相互返还。本案一审中被上诉人的诉讼请求仅是主张解除20300号商品房买卖合同，故应依该合同相互返还；因该合同仅约定了商品房买卖，并未涉及地上车位和地下室，合同内容亦不能体现地上车位和地下室是买卖合同的从合同，且地上车位和地下室均是公开销售，有独立的购买合同和购买方式，上诉人已交付全款购买，一审判决将该部分亦按买卖合同解除处理，已超出诉讼请求范围，故对地上车位和地下室部分的判决结果应予撤销。
双方当事人均在本案中主张了对方的违约责任，根据双方签订的《商品房买卖合同》，双方均存在违约行为。被上诉人未按合同约定的日期交房，直至2012年6月l5日才取得商品房预售许可证，被上诉人逾期交房构成违约应对未按期交房给上诉人造成的损失承担违约责任，根据双方约定的违约责任：“乙方每延期一天交付房屋，须向甲方按每日万分之一支付滞纳金。逾期交房超过30日，甲方可视为乙方单方终止合同，甲方有权要求乙方返还已付房款，并支付总房款3%的违约金。甲方不退房的，合同继续履行。”由此，被上诉人应给付上诉人自逾期交房次日（2010年6月1日）起至合同解除之日（2012年11月27日）的迟延交付房屋滞纳金49676.72元〔545898元×910天×1／10000〕和违约金16376.94元（545898元×3℅）。上诉人未按合同中约定的二期房款交纳时间（2010年1月9日）交付房款，亦应承担违约责任，一审判决认定上诉人应支付被上诉人逾期交款违约金5458.98元，本院亦予确认。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：
一、维持河北省保定市莲池区人民法院（2016）冀0606民初1469号民事判决第一项，即“解除原告（反诉被告）保定市晨巍房地产开发有限公司与被告（反诉原告）仝彤于2009年12月9日签订的《商品房买卖合同》”；
二、维持河北省保定市莲池区人民法院（2016）冀0606民初1469号民事判决第二项，即“被告（反诉原告）仝彤于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）保定市晨巍房地产开发有限公司支付违约金5458.98元”;
三、变更河北省保定市莲池区人民法院（2016）冀0606民初1469号民事判决第三项为“被上诉人保定市晨巍房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人仝彤房款225898元，并对房款225898元支付相应利息（自2010年1月9日至2012年11月27日期间，按照中国人民银行同期贷款利率计算）”；
四、撤销河北省保定市莲池区人民法院（2016）冀0606民初1469号民事判决第四项；
五、被上诉人保定市晨巍房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人仝彤逾期交房违约金16376.94元和滞纳金49676.72元；
六、驳回被上诉人保定市晨巍房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回上诉人仝彤的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费50元，反诉费5119元，共计5169元，由被上诉人保定市晨巍房地产开发有限公司负担296元，上诉人仝彤负担4873元；二审案件受理费6162元，由上诉人仝彤负担5662元，被上诉人保定市晨巍房地产开发有限公司负担500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍丽芳
审 判 员 付术勇
代理审判员 张 露
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 翟学斌