上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄浦民五（商）初字第8558号
原告兴业银行股份有限公司上海市中支行。
负责人吴爱华。
委托代理人孟铭，北京市中咨律师事务所上海分所律师。
委托代理人王燕，北京市中咨律师事务所上海分所律师。
被告朱海俊。
被告杨主莲。
被告詹巧妹。
被告上海绿地工业投资发展有限公司。
法定代表人黄敏康。
委托代理人王百党。
第三人上海市住房置业担保有限公司。
法定代表人张景载。
委托代理人瞿昊智。
原告兴业银行股份有限公司上海市中支行（以下简称兴业银行市中支行）与被告朱海俊、被告杨主莲、被告詹巧妹、被告上海绿地工业投资发展有限公司（以下简称绿地公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2013年8月6日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员姚竞燕独任审判。本案审理中，根据原告申请，本院于2013年9月16日依法追加上海市住房置业担保有限公司（以下简称住房担保公司）作为第三人参加诉讼。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2014年1月27日公开开庭进行了审理。原告兴业银行市中支行委托代理人孟铭到庭参加诉讼。被告朱海俊、杨主莲、詹巧妹、绿地公司和第三人住房担保公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。于2014年2月17日第二次公开开庭进行了审理。原告兴业银行市中支行委托代理人孟铭、被告绿地公司委托代理人王百党、第三人住房担保公司委托代理人瞿昊智到庭参加诉讼。被告朱海俊、杨主莲、詹巧妹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告兴业银行市中支行诉称：被告朱海俊与杨主莲系夫妻关系；被告朱海俊、杨主莲、詹巧妹为本案贷款项下共同还款人及抵押物共有人。原告与被告朱海俊、绿地公司等于2008年共同签订了《个人住房抵押组合借款合同》，约定：原告向朱海俊提供商业性借款人民币84，000元（以下币种均同），借款期限为216个月，即从2008年10月7日至2026年10月7日止（具体日期以实际放款的日期为准），利率按年进行调整，若未按照约定使用或偿还借款的，即构成违约，原告有权按照约定收取罚息、复息，以及提前收贷等。作为担保，被告朱海俊、杨主莲、詹巧妹将其购买的位于上海市金山区金山卫镇金康西路XXX弄XXX号XXX室的房地产抵押给原告，作为按约偿还各项借款本息、违约金和其他各项费用的担保。被告绿地公司向原告提供连带责任保证担保，若朱海俊未按约偿还贷款本息，原告有权直接要求绿地公司清偿全部贷款本息并承担其他费用。
2008年12月1日，该房地产已办理了预购商品房抵押的预告登记手续。同日，原告按合同约定向朱海俊发放了贷款。但朱海俊、杨主莲、詹巧妹未按约履行还款义务，故原告有权宣布上述贷款提前到期，并诉至法院，请求判令：1、被告朱海俊、杨主莲、詹巧妹偿还原告贷款本金72，755.51元，利息4，010.33元，罚息322.07元（暂计至2013年6月25日，实际清偿之日止的利息、罚息数额以实际偿还日为准）；2、被告朱海俊、杨主莲、詹巧妹承担律师费5，000元；3、若被告朱海俊、杨主莲、詹巧妹未能履行上述第1、2项付款义务，则原告有权对三被告抵押给原告的位于上海市金山区金山卫镇金康西路XXX弄XXX号XXX室的房地产行使抵押权，并以所得价款优先清偿原告债权；4、被告朱海俊、杨主莲、詹巧妹提前清偿全部个人住房公积金贷款本息和其他应付费用以协助原告处分抵押物；5、被告绿地公司对被告朱海俊、杨主莲、詹巧妹的上述第1、2项还款义务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用由四被告共同承担。
本案审理中，原告撤销了原第4项诉请，并因被告朱海俊陆续偿还了部分款项，故将诉讼请求变更为判令：1、被告朱海俊、杨主莲、詹巧妹偿还原告贷款本金72，164.25元，利息5，192.29元，罚息605.08元（暂计至2014年1月24日），及自2014年1月25日起至实际清偿之日止的利息、罚息（以72，164.25元为计算基数，按合同约定借款利率上浮50％计收）；2、被告朱海俊、杨主莲、詹巧妹承担律师费5，000元；3、若被告朱海俊、杨主莲、詹巧妹未能履行上述第1、2项付款义务，则原告有权对三被告抵押给原告的位于上海市金山区金山卫镇金康西路XXX弄XXX号XXX室的房地产行使抵押权，并以所得价款优先清偿原告债权；4、被告绿地公司对被告朱海俊、杨主莲、詹巧妹的上述第1、2项还款义务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由四被告共同承担。
被告朱海俊、杨主莲、詹巧妹均未作答辩。
被告绿地公司辩称：根据合同约定，办理出小产证之后绿地公司不应承担担保责任；即便尚未办理小产证，绿地公司承担的是按期还款的担保责任，而不是一次性还款的担保责任；不同意承担律师费的担保责任，因为律师费不是实现债权的必要费用，且主合同并未约定律师费，故即便担保条款约定了律师费也不应由担保人承担；原告主张的罚息过高，请求法院依法调整。
第三人住房担保公司对原告主张的第1、2、4、5项诉请均无异议，但认为处分抵押物应当按照商业贷款和公积金贷款比例，即35%：65%的比例受偿。
原告为证明其主张的事实和理由，提交了以下证据材料：
1、《个人住房抵押组合借款合同》（以下简称《借款合同》）、《兴业银行个人住房贷款申请审批表》（以下简称《审批表》），证明原告与被告朱海俊、杨主莲、詹巧妹和绿地公司之间的借款及抵押担保、保证担保合同关系，被告杨主莲和詹巧妹是本案借款合同的共同还款人；
2、上海市房地产登记证明（预告登记），证明被告朱海俊、杨主莲、詹巧妹的房产抵押已依法办理登记，登记有效；
3、原告借款借据，证明原告已按照合同约定履行了放款义务；
4、个人贷款催收通知书、客户还款明细清单，证明被告朱海俊、杨主莲、詹巧妹未按约定履行还款义务及欠款情况；
5、律师费发票，证明原告因实现债权发生的费用。
经质证，被告绿地公司对证据1中《借款合同》的三性均予以认可，但对《审批表》的真实性无法确认，请法院依法认定；对证据2真实性予以认可；对证据3、4均无法确定真实性，请法院核实；对证据5的真实性无法确认，且认为律师费不是原告实现债权的必要费用。第三人住房担保公司对原告提交的证据均无异议。
被告朱海俊、杨主莲、詹巧妹、绿地公司，以及第三人住房担保公司均未提交证据材料。
鉴于被告朱海俊、杨主莲、詹巧妹未到庭应诉，本院对原告的陈述及提供的证据，进行审核，并结合被告绿地公司和第三人住房担保公司的质证意见和当庭陈述，经审理查明，确认原告所述事实属实。另查明：
1、《借款合同》第七条“贷款利率”载明：本合同的贷款利率包括个人住房公积金贷款利率和个人住房商业性贷款利率。签订本合同时的个人住房公积金贷款利率和个人住房商业性贷款利率见第四十三条。借款期限在一年以上的，利率采取一年一定的方法。借款当年执行本合同所确定的利率；以后各个年度，根据中国人民银行公布的每年12月31日的利率水平，确定下一年度贷款利率……第十六条“保证担保”载明：……（二）丁方（绿地公司）为本合同项下个人住房商业性借款和个人住房公积金借款提供阶段性连带责任保证。丁方保证责任的范围是甲方（朱海俊）借用的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金和为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、申请执行费、律师费、评估费、公告费、拍卖费、鉴定费等）……保证期间从贷款发放之日起至甲方办妥房地产权证，并将抵押物之现房《房地产其他权利证明》原件交乙方（兴业银行上海市中支行）执管之日止。……第四十三条“贷款利率”载明：贷款利息按月支付……个人住房商业性贷款月利率为5.1‰，实际发放贷款时，遇中国人民银行调整利率，乙方将作相应调整，按贷款发放日同期同档次利率执行，不再书面通知甲方。第四十四条“还款方式与还款金额”载明：……2、对个人住房商业性贷款，甲乙双方约定采用等额还款法……第四十七条“对甲方拖欠责任的说明”载明：……2、甲方未按期还款且又未就展期事宜与贷款人达成协议，即借款逾期的，乙方有权对逾期的借款计收罚息，罚息利率为借款利率上浮50%。计收方式按本合同约定的借款利息计收方式执行……
2、《审批表》“共同还款人声明及授权”载明：1、本人是借款人的共同还款人，本人已详细阅读过了贵行《个人住房贷款合同》的条款，充分理解其含义并无异议，并同意借款人向你行申请贷款，承诺与借款人共同偿还贷款……直至贵行的贷款本息全部偿还完毕……被告杨主莲和詹巧妹在上述声明落款处签字并盖章。
3、系争《借款合同》中商业性借款部分的实际借款期限为2008年12月1日至2026年11月30日。借款人自2011年6月始即发生多次未按约还款的违约行为。截至2014年1月24日，被告朱海俊、杨主莲和詹巧妹尚剩余系争《个人循环借款合同》项下未归还的借款本金为72，164.25元，未还的借款利息和逾期利息分别为5，192.29元和605.08元。
4、本案系争位于上海市金山区金山卫镇金康西路XXX弄XXX号XXX室的房屋，于2008年12月1日办理了预购商品房抵押的预告登记手续。预购商品房抵押权人为原告兴业银行上海市中支行和第三人住房担保公司；预购商品房抵押人为被告朱海俊和詹巧妹。此后，一直没有办理正式产权登记和抵押登记。
本院认为，原告与被告朱海俊、绿地公司和第三人住房担保公司签订的《个人住房抵押组合借款合同》，以及被告杨主莲和詹巧妹在《兴业银行个人住房贷款申请审批表》中所作的声明，均系各方当事人的真实意思表示，对各方均具有法律约束力。现原告已按约履行全额放贷义务，被告朱海俊收贷后未按约还款，其共同还款人杨主莲和詹巧妹亦未还款，三被告的该行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。故原告有权依合同约定，要求提前收回全部贷款本金，并要求被告朱海俊、杨主莲和詹巧妹支付拖欠的借款利息及逾期利息，故对原告的该项诉请，本院予以支持。被告绿地公司承诺为系争《借款合同》项下朱海俊的借款提供阶段性连带责任保证，约定了保证范围包括全部贷款本金、利息、罚息等，并约定了保证期间从贷款发放之日起至朱海俊办妥房地产权证，并将抵押物之现房《房地产其他权利证明》原件交兴业银行上海市中支行执管之日止。根据本院查明事实，系争房屋一直未办理正式产权登记和抵押登记，故至开庭日，仍在被告绿地公司的保证期间内，绿地公司仍应对被告朱海俊、杨主莲和詹巧妹的债务在保证范围内承担保证责任。
至于原告提出要求被告朱海俊、杨主莲和詹巧妹承担本案律师费5，000元，并要求被告绿地公司承担律师费相应担保责任的诉请主张，本院认为，系争《借款合同》的违约责任条款中，并未对律师费由借款人承担作出相应约定；虽然，在担保条款中约定了绿地公司的保证责任范围包括律师费等，但由于债务人承担的全部债务中并不包含律师费，相应地，保证人对债务人承担的担保义务不应超过债务人所应承担的债务范围。且仅就原告提交的律师费发票，并不足以证明该笔律师费的实际产生。故对原告关于律师费的主张，本院不予支持。
对于被告绿地公司提出其承担的是按期还款的担保责任，而不是一次性还款的担保责任一节，本院认为，根据《借款合同》的约定，绿地公司应对被告朱海俊、杨主莲和詹巧妹在该合同项下的债务承担担保责任，并未约定绿地公司对提前收贷的债务不承担担保责任，故对绿地公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。至于绿地公司辩称原告主张的罚息过高，要求法院调整的意见，本院认为，罚息利率系合同各方当事人明确约定并载明的内容，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，当属有效。对绿地公司的该项抗辩主张，本院亦不予支持。
关于原告要求行使抵押权的诉请，以及第三人提出处分抵押物应当按照商业贷款和公积金贷款比例受偿的主张，本院认为，虽然系争房屋已向有关部门办理了预购商品房抵押的预告登记，但系争房屋的产权至今未设立，而抵押权是建立在房屋产权基础上的一种他项权利。由于本案原告及第三人尚未办理抵押登记，根据法律规定不享有抵押权，故对原告要求行使抵押权，以及第三人对处分的抵押物按比例受偿的主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告朱海俊、被告杨主莲和被告詹巧妹应于本判决生效之日起十日内共同归还原告兴业银行股份有限公司上海市中支行借款本金人民币72，164.25元；
二、被告朱海俊、被告杨主莲和被告詹巧妹应于本判决生效之日起十日内共同支付原告兴业银行股份有限公司上海市中支行计算至2014年1月24日止的借款利息人民币5，192.29元，逾期利息人民币605.08元，并偿付自2014年1月25日起至实际清偿之日止的逾期利息（以本金人民币72，164.25元为基数，按合同约定的中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计收）；
三、被告上海绿地工业投资发展有限公司对上述判决主文第一、二项中确定的被告朱海俊、被告杨主莲和被告詹巧妹的付款义务承担连带清偿责任，并在承担了保证责任后，有权向被告朱海俊、被告杨主莲和被告詹巧妹追偿；
四、对原告兴业银行股份有限公司上海市中支行的其他诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1，852.20元，财产保全费人民币840.87元，公告费人民币560元，三项合计人民币3，253.07元，由原告兴业银行股份有限公司上海市中支行负担人民币103.16元，由被告朱海俊、被告杨主莲和被告詹巧妹共同负担人民币3，149.91元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 罗 斌
代理审判员 姚竞燕
人民陪审员 方国芬
二〇一四年四月十八日
书 记 员 黄 頔
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
……
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
三、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
……
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
四、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。