江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
(2015)昆张民初字第00466号
原告江苏长顺地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市张浦镇民营开发区。
法定代表人孙炳良，该公司执行董事。
委托代理人邓新建，该公司员工。
被告朱小芳。
原告江苏长顺地产开发有限公司（以下简称长顺公司）与被告朱小芳房屋买卖合同合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理后，依法由审判员朱丽君适用简易程序独任审判，于2015年9月30日对本案公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2015年11月4日再次对本案公开开庭进行了审理。原告长顺公司的委托代理人邓新建、被告朱小芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长顺公司诉称：原被告双方于2012年2月22日签订《锦溪农贸市场商铺租赁合同》一份，约定原告将昆山锦溪长寿东路976-1-403/404/405/406/408/409/410/411号房屋出租给被告，由被告向原告支付租金，合同对租金的支付时间均进行了约定。但被告未按合同约定向原告支付租金，至今已欠付原告租金447300元。同时，由于被告违约，被告不再享有原告给予的免租期，被告应当补交免租期的租金，故原告向法院提起诉讼，请求判决：1、判令解除原被告签订的商铺租赁合同并退回房屋，同时支付租金447300元、滞纳金102672元、违约金50000元；2、被告承担本案的诉讼费。在庭审中，原告明确放弃要求解除原被告之间的租赁合同及退还房屋的主张，同时明确租金447300元包含：2012年9月1日至2013年8月31日之间的租金100000元，2013年9月1日至2014年8月31日期间的租金138000元，2014年9月1日至2015年8月31日期间的租金151800元，及被告应补交的免租期租金57500元（按照第一年租金标准计算5个月），明确滞纳金的计算方式为自合同约定的租金支付之日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。
被告朱小芳辩称：被告实际只租了一年的房屋，租金已经付清，不再结欠租金和滞纳金。原告出租房屋没有房产证，导致被告无法办理营业执照、消防等手续，故被告没有违约。被告还支付了原告30000元押金，要求将其抵作租金。
经审理查明：2012年2月22日，原告长顺公司（甲方）与被告朱小芳（乙方）签订《锦溪农贸市场商铺租赁合同》一份，约定：甲方将产权属于自己的坐落于昆山市锦溪镇长寿东路976-1-403/404/405/406/408/409/410/411号，建筑面积850平方米的商铺出租给乙方，出租房屋用途为足浴；租赁期限五年，自2012年9月1日起至2017年8月31日止；租金和租金交纳期限：1、甲方同意乙方租金分五期付款，第一期从2012年9月1日到2013年8月31日，租金138000元，付款时间为2012年2月22日，第二期从2013年9月1日到2014年8月31日租金为138000元，付款时间为2013年7月31日，第三期从2014年9月1日到2015年8月31日，租金为151800元，付款时间为2014年7月31日，第四期从2015年9月1日到2016年8月31日，租金为170000元，付款时间为2015年7月31日，第五期从2016年9月1日到2017年8月31日，租金为195500元，付款时间为2016年7月31日。2、根据双方协商约定，甲方给予乙方免租五个月优惠，免租时间为从2012年4月1日到2012年8月31日，但是如果乙方中途违约，以上免租优惠即视为自动放弃。……4、乙方如拖欠租金，甲方给予7天宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金的1%加收滞纳金，承租人拖欠租金累计达30天的，除按约定支付利息外，还需支付违约金50000元。5、乙方需预先付30000元给甲方作为租赁押金，在合同期满后，如乙方没有任何违约和损坏商铺设施的行为，费用全部结算清楚后，甲方将押金退还给乙方。
同日，原告长顺公司（甲方）、昆山市南海安通建筑工程有限公司（乙方）、被告朱小芳（丙方）签订《租金抵充协议》一份，载明：乙方于2010年承接甲方的填土（长寿路南侧地块）工程，该工程已于2010年4月施工完成，乙方已符合请款条件，甲方尚余共计人民币124000元未付于乙方（具体结算金额应以工程审计结果为准）；现有丙方承租甲方位于昆山锦溪镇长寿东路976-1-403/404/405/406/408/409/410/411号的商业用房，第一年租金共计人民币138000元，经甲、乙、丙三方协商，达成如下协议：1、乙方同意甲方应付的工程尾款抵充丙方的部分租金，丙方可抵充租金的额度为100000元，丙方可抵充租金的租赁时限为2012年9月1日至2013年8月31日；如乙方在2013年8月31日前未能从锦溪镇人民政府要回剩余工程款，则丙方以现金方式将第一年抵充款向甲方补齐。该租金抵充协议由甲、乙丙三方盖章签字确认。
租赁合同签订后，被告朱小芳支付原告押金30000元及租金38000元，原告于2012年4月1日将涉案的八套房屋交付被告装修使用。被告陈述，2012年4月其拿到房屋以后即开始装修，2012年9月左右开始使用，后其一直要求原告提供房屋房产证以便于办理消防、营业执照和环保方面的手续，但是原告一直不能提供房产证，并因此导致被告消防、营业执照和环保手续都不能办理；2013年6月底，被告就将足浴店关门了，关门以后，被告电话找过原告方负责收房租的人，要解决这个事情，但原告公司收房租的人说他只负责收房租，被告就一直都联系不上原告，房子就一直锁着；后来被告准备到了过年的时候再将足浴店开起来，但原告在2013年11月初就把商铺的电拉掉了，被告就没有再开；2015年1月，涉案房屋后来的房主陆元荣找到被告，说房子房子现在归他所有了，让被告去跟原告把租房的事情解决掉，但被告仍然找不到原告公司的人；后被告于2015年7月清场，把里面装修的东西都卖掉了。被告就其陈述提供房屋租赁合同两份（锦溪镇建管所在租赁合同上出具如下意见：“该房屋产权归长顺公司，性质为商业用房，该证明仅用作办理营业执照，不做其他用途”）、原告于2013年6月3日出具的情况说明一份（情况说明载明：“由我公司开发的锦溪镇农贸市场项目，项目中编号为976-1-403-411号房产证在办理中，特此说明”）、行政处罚决定书（决定书载明：“因朱小芳在单位营业期间未佩戴工作标志，故依法给予警告处罚”，处罚日期为2014年7月1日）复印件一份。经质证，原告对两份租赁合同真实性没有异议，这两份合同是为被告办理营业执照用的，没有实际履行，对原告出具的情况说明的真实性没有异议，但该情况说明在签租赁合同之前就存在的，与本案无关，对行政处罚决定书真实性没有异议，但处罚原因是被告未依规佩戴工作标志，与本案无关。针对被告上述陈述，原告陈述：涉案房屋当时确实没有办理产证，但是已经具备了使用条件，被告并没有要求原告提供房产证，办理消防、营业执照和环保手续是否需要房产证原告也不清楚，原告并没有拉过商铺的电，对被告营业的情况及清场的时间都不清楚，房子后来是戴安妮的，在此之前被告一直未将房屋交还给原告，更未通知原告解除租赁合同，对被告陈述的其他事实认可。
后原被告双方就涉案商铺的租金支付事宜产生纠纷，故原告诉至本院。
另查明：涉案的八套房屋于2010年10月29日取得交付备案证书。2013年9月13日，原告长顺公司（甲方）与案外人昆山市城建建筑安装工程有限公司（乙方）签订《债权债务抵充协议》一份，约定甲方将拥有完全处分权的房屋抵充甲方应付乙方的工程款，所列抵充房屋中包含本案原告出租给被告的976-1-403/404/405/406/408/409/410/411号。2015年1月29日，昆山长顺置业发展有限公司与戴安妮签订昆山市商品房购销合同八份，将涉案的昆山市锦溪镇长寿东路976-1-403/404/405/406/408/409/410/411号八套商业用房出售给戴安妮，约定2015年2月5日前交付使用。2015年2月4日，涉案八套商业用房登记在戴安妮名下。
另查明：2015年7月8日，被告朱小芳出具情况说明一份。该情况说明载明：在2012年2月22日，江苏长顺地产开发有限公司、昆山市南海安通建筑工程有限公司、朱小芳签订的租金抵充协议，内容为江苏长顺地产开发有限公司把租给朱小芳的锦溪长寿东路976-1-403/404/405/406/408/409/410/411号商铺的租金抵给昆山市南海安通建筑工程有限公司作为支付的工程款；以上商铺的产权已于2015年2月4日转到昆山市荣瑞建筑安装有限公司陆元荣指定的戴安妮名下，由于市场情况变化，昆山市南海安通建筑工程有限公司与朱小芳决定放弃并作废2012年2月22日签订的租金抵充协议，三方对协议中的义务与权利以及有关此协议发生的一切事项与昆山市荣瑞建筑安装有限公司陆元荣及新的承租方没有任何关系。2015年7月9日，陆元荣、戴安妮与严桃根签订租赁合同一份，约定由陆元荣、戴安妮将涉案的房屋出租给严桃根。2015年10月30日昆山市城建建筑安装工程有限公司出具情况说明一份，载明“我公司通过与长顺公司签订债权债务抵充协议，用工程款抵得了长顺公司的锦溪农贸市场商铺，我公司同意由长顺公司继续出租该房屋，并收取房屋租金至2015年2月5日（即房屋交付之日）。”
以上事实有锦溪农贸市场商铺租赁合同、租金抵充协议、情况说明、商品房交付使用备案证书、债权债务抵充协议、商品房购销合同、房屋所有权证、土地使用权证、协议书及本院庭审笔录所证实。
本院认为：原被告签订租赁合同，由原告将自行开发建设的商业用房租赁给被告使用，双方均应遵守合同约定履行各自义务。
关于原告要求解除原被告签订的商铺租赁合同并由被告退回房屋的主张，庭审中，原告明确放弃该项诉求，此系当事人真实意思表示，于法不悖，本院依法予以准许。
关于原告要求被告支付租金447300元的主张，庭审中，原告明确447300元包含的是2012年9月1日至2013年8月31日之间的租金100000元（138000元扣除已支付的38000元），2013年9月1日至2014年8月31日期间的租金138000元，2014年9月1日至2015年8月31日期间的租金151800元，及被告应补交的免租期租金57500元（按照第一年租金标准计算5个月）。被告对此明确，其实际只使用租赁房屋一年，租金已经付清，故不再结欠租金，且租赁房屋没有房产证，导致被告无法办理消防等手续。原告不认可被告上述陈述，被告亦未能就其陈述向本院提供充分证据予以佐证。本院认为，原被告双方签订租赁合同，由原告将涉案房屋租赁给被告用于开足浴店，现原告已于2012年4月1日将房屋交付被告，被告遂进行装修并开始使用，故被告应依约支付房屋租金。关于被告认为其实际只使用涉案房屋一年的陈述，因被告未能就其实际使用房屋情况提供充分证据予以佐证，也未能证实其符合单方解除条件且已通知原告解除合同，或其已与原告就合同解除达成一致意见，结合被告提供的行政处罚决定书所载日期及处罚事由，本院认为，被告陈述其实际只租赁房屋一年，缺乏事实依据，故被告以该理由抗辩租金支付不能成立。关于被告认为因原告不能提供涉案房屋的产证导致不能办理营业执照的陈述，原告对此认为不清楚。因被告未能就此提供任何证据予以证实，且双方在签订租赁合同时，涉案房屋尚未取得产证，被告对此明知，合同也并未明确取得房产证系合同生效及履行条件，同时建管所亦为相关手续的办理进行盖章确认，故本院认为被告上述陈述亦无法采信。结合被告提供的行政处罚决定书的处罚时间及处罚事由，同时结合涉案房屋产证登记人、登记时间，再结合2015年10月30日案外人昆山市城建建筑安装工程有限公司出具的情况说明，本院依法认定被告应支付原告涉案房屋自2012年9月1日至2015年2月4日期间的租金303021元（2012年9月1日至2013年8月31日之间的租金100000元，2013年9月1日至2014年8月31日期间的租金138000元，2014年9月1日至2015年2月4日期间的租金65021元）。
关于原告主张被告应补交的免租期租金57500元（按照第一年租金标准计算5个月），原告陈述合同约定原告给予被告五个月免租期（2012年4月1日至8月31日），现被告违约，故根据合约应依法补足5个月免租期的租金，被告则称其并未违约。本院认为，虽合同约定被告违约不再给予免租优惠，但合同并未明确约定不再给予免租优惠的违约情形，故原告主张被告补足免租期的租金，没有充分依据，本院依法不予支持。
关于被告认为其已支付原告30000元押金，要求将押金抵作租金的主张，原告认可的确收到被告支付的30000元押金，故本院依法在被告结欠原告的租金中对此押金予以扣除。综上，被告尚结欠原告租金273021元。
关于原告主张的滞纳金102672元（自合同约定的租金支付之日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算），被告对此认为租金已经付清，不再结欠租金，也不应支付滞纳金。本院认为，根据合同约定，被告如拖欠租金，原告给予7天宽限期，从第8天开始有权每天按实欠租金的1%加收滞纳金。现被告存在拖欠租金的行为，故应依法支付滞纳金。关于滞纳金计算标准，原告主张调低为银行贷款基准利率的四倍，结合被告的抗辩意见，本院依法调低为按中国人民银行贷款基准利率计算。结合合同约定的付款时间，本院依法认定被告应支付原告逾期支付租金的滞纳金为：
第一期租金被告尚欠100000元未付，根据原被告及第三方签订的租赁合同及租金抵充协议，本院依法认定滞纳金为，以100000元为基数，从2013年9月8日开始计算；第二期租金滞纳金，以138000元为基数，自2013年8月8日开始计算；第三期租金滞纳金，以65021元为基数，自2014年8月8日开始计算，上述滞纳金均按照同期中国人民银行同期贷款基准利率计算至判决生效之日。
关于原告主张的违约金50000元，原告明确依据的是合同约定“被告拖欠租金累计达30天的，除按约定支付利息外，还需支付违约金50000元”，被告则认为其并未拖欠租金，故无需支付违约金。本院认为，虽原被告双方在合同中约定了被告逾期支付租金的违约金，被告也存在拖欠租金的行为，但原告已就被告该违约行为主张滞纳金损失，结合本案中被告使用房屋的实际，本院认为原告再行主张违约金欠缺充分依据，故依法不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告朱小芳支付原告江苏长顺地产开发有限公司租金303021元，扣除原告应返还被告的押金30000元，余款273021元于本判决生效后十五日内履行完毕。
二、被告朱小芳于本判决生效后十五日内支付原告江苏长顺地产开发有限公司滞纳金（分别以100000元为基数，自2013年9月8日开始计算；以138000元为基数，自2013年8月8日开始计算；以65021元为基数，自2014年8月8日开始计算，均按照同期中国人民银行贷款基准利率计算至判决生效之日）。
三、驳回原告江苏长顺地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11354元，由被告朱小芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 朱丽君
人民陪审员 包壮全
人民陪审员 夏国栋
二〇一六年三月一日
书 记 员 顾澄清
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。