北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京民再158号
再审申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：徐虹，女，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：李长青，北京市隆安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：景娜，北京市隆安律师事务所实习律师。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：北京珠江投资开发有限公司，住所地北京市通州区。
法定代表人：房崇安，董事长。
委托诉讼代理人：曲志鹏，男,该公司职员。
委托诉讼代理人：马嘉，男,该公司职员。
再审申请人徐虹与被申请人北京珠江投资开发有限公司（以下简称珠江投资公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市第三中级人民法院（2017）京03民终10980号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年6月29日作出（2018）京民申1580号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人徐虹及其委托诉讼代理人李长青、景娜，被申请人珠江投资公司的委托诉讼代理人曲志鹏、马嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐虹申请再审称：请求撤销北京市第三中级人民法院（2017）京03民终10980号判决第二项；改判珠江投资公司向徐虹支付购房款703098元、产权代办费1000元、合同印花税702元、装修款253791元、合同印花税和装修款自2016年11月13日至支付完毕期间按照人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息。事实与理由：1、二审判决珠江投资公司无需向徐虹返还装修款是对合同条款的错误解读，应予以纠正。2、珠江投资公司取得徐虹出资形成的装修利益及合同印花税款属于不当得利，应予返还。3、二审判决违反了民法上的公平原则，显然失当。4、装修款的约定排除了徐虹主要权利，加重徐虹责任，该格式条款无效。5、装修系珠江投资公司强制要求，珠江投资公司应承担装修相关责任。
珠江投资公司辩称，二审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求维持二审判决。
珠江投资公司向北京市通州区人民法院起诉请求：1、确认珠江投资公司、徐虹签订的《北京市商品房预售合同》于2016年11月12日解除，并判令徐虹配合珠江投资公司办理合同备案的解除手续；2、徐虹支付违约金280619．6元；3、徐虹承担诉讼费。
徐虹辩称并反诉称：珠江投资公司违反《中国人民共和国商品房销售管理办法》第二十四条，违规在房屋内加设加层，北京市2010年《关于加强部门联动完善商业办公类项目管理通知的文件》要求商业办公项目不能设立住宅和卫生间，导致无法办理房产证，珠江投资公司违规在先，造成房屋加设加层违反国家相关规定，双方一致协商但是没有解决，对于珠江投资公司更改规划已经被处罚，执法部门已经做了认定。要求珠江投资公司退还房款703098元、装修款253791元、产权代办费1000元、合同印花税702元。
北京市通州区人民法院一审查明：2013年10月27日珠江投资公司、徐虹签订《北京市商品房预售合同》（以下简称合同），合同编号X1547073，约定徐虹购买珠江投资公司位于通州区马驹桥镇物流产业园E-11地块其他类多功能用地项目3#商业办公楼9层1单元-911号房屋。合同附件五第2条商业贷款第（3）款第①项约定：合同签订之日起45日内，买受人申请的商品房担保贷款仍然未能到达出卖人账户的，视为买受人逾期支付贷款部分款项，买受人应自逾期之日起至贷款实际到达出卖人账户之日止，按日向出卖人支付贷款数额万分之一的违约金，逾期超过10日，视为买受人不能取得商品房担保贷款，买受人同意于出卖人发出通知之日起30日内一次性将未付房款付清；买受人逾期履行付款义务的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同约定总房款的20%作为违约金。合同附件八《补充协议》第二十三条约定，买受人通讯地址以买卖合同中填写的为准，如有变更应在变更后5日内书面通知出卖人。邮寄邮件方式通知的，对方通讯地址在境内的，邮件发出后第3日视为送达。
徐虹已于2013年12月27日支付首付款703098元，贷款70万元至今未到达珠江投资公司账户。珠江投资公司曾两次向徐虹在合同中所留地址邮寄催办函、两次邮寄变更付款方式通知函，并于2016年11月10日邮寄《解除合同通知函》。
徐虹除支付首付款外，另支付珠江投资公司产权代办费1000元、合同印花税702元，支付珠海市珠江永益装饰有限公司装修款253791元。徐虹在庭审中要求对上述费用一并处理。
北京市通州区人民法院一审认为：依法成立之合同，具有约束力，各方均应恪守。珠江投资公司与徐虹签订的合同系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。现徐虹未按合同约定使贷款到达出卖人账户，违反了合同约定，珠江投资公司依约主张解除合同符合法律规定，故对于珠江投资公司要求解除合同、徐虹协助办理涉案房屋网签撤销手续的诉讼请求，法院予以支持，但合同解除的具体时间，应以合同附件八《补充协议》第二十条约定的邮件发出后第3日即2016年11月13日为准。关于违约金数额，双方约定总房款20%的违约金明显过高，结合徐虹的意见，且珠江投资公司未提供证据证明其因此所受损失的具体数额，故违约金具体数额法院酌情减少至总房款的10%。关于徐虹已支付珠江投资公司的购房款、产权代办费、合同印花税，珠江投资公司应予返还。关于徐虹支付的装修款，因合同解除导致珠江投资公司必然取得相应的装修利益，故珠江投资公司亦应支付该装修款。关于徐虹称珠江投资公司变更规划一节，因房屋并未实际交付，现并无证据显示珠江投资公司随后交付的房屋必不符合合同约定，此并不能成为徐虹拒付房款的事由。
北京市通州区人民法院于2017年7月17日作出（2017）京0112民初8575号民事判决：一、珠江投资公司与徐虹于2013年10月27日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1547073）于2016年11月13日解除；二、徐虹协助珠江投资公司办理涉案房屋（通州区马驹桥镇物流产业园E-11地块其他类多功能用地项目3#商业办公楼9层1单元-911号房屋）的网签备案撤销手续，于判决生效之日起10日内执行清；三、徐虹支付珠江投资公司违约金140309．8元，于判决生效之日起7日内执行清；四、珠江投资公司支付徐虹购房款703098元、产权代办费1000元、合同印花税702元、装修款253791元，于判决生效之日起7日内执行清；五、驳回珠江投资公司的其他诉讼请求。
珠江投资公司不服一审判决，上诉至北京市第三中级人民法院，请求：撤销一审判决第四项，改判珠江投资公司不支付徐虹装修款253791元、印花税702元；一审、二审诉讼费用由徐虹负担。
北京市第三中级人民法院二审查明事实与一审查明事实一致。
北京市第三中级人民法院二审认为，依法成立之合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。珠江投资公司与徐虹签订的合同系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。现徐虹未按合同约定使贷款到达出卖人账户，违反了合同约定，珠江投资公司依约主张解除合同符合法律规定。合同解除后，珠江投资公司应当返还徐虹已支付的购房款、产权代办费。关于徐虹支付的装修款，因徐虹系与珠海市珠江永益装饰有限公司（以下简称珠江永益公司）签订《装修协议》，徐虹的装修款亦交付给该公司，且涉案的《北京市商品房预售合同》之《补充协议》已约定，合同解除时，买受人对房屋的装修，出卖人不予补偿或退还，综合考虑合同主体的相对性及徐虹与珠江投资公司的合同约定，徐虹要求珠江投资公司退还装修款缺乏事实和法律依据，珠江投资公司不应向徐虹退还装修款。关于徐虹支付的合同印花税，合同印花税系国家税务机关征收、签订合同时交纳，不论合同是否兑现或能否按期兑现，都应在签订合同时贴花，贴花后也不得因合同签订后的变动解除申请退税，故徐虹无权要求珠江投资公司退还印花税。
综上所述，珠江投资公司的上诉请求成立，予以支持。
北京市第二中级人民法院于2017年9月22日作出（2017）京03民终10980号民事判决：一、维持北京市通州区人民法院（2017）京0112民初8575号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、变更北京市通州区人民法院（2017）京0112民初8575号民事判决第四项为：珠江投资公司支付徐虹购房款703098元、产权代办费1000元，于判决生效之日起7日内执行清；三、驳回徐虹其他反诉请求。
本院再审查明事实除与二审查明事实一致以外,另查明:1、合同附件八《补充协议》第三十一条约定：“因合同约定的房屋装修标准是毛坯，为了节省装修时间尽快入住…，买受人在签订本合同的同时已委托珠江永益公司对房屋进行装修并签订了装修协议…。鉴于上述约定…，买受人不得单独解除、撤销、变更装修协议。买受人单方解除装修协议或因买受人原因导致装修协议解除、撤销、变更的，视为买受人对本合同的违约，出卖人有权解除本合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付房款总额20%的违约金”。2、徐虹购买的涉案房屋所在的整栋楼的各买受人均与珠江永益公司签订了装修协议。
再审期间，徐虹作为新证据向本院提交下列材料：1、珠江永益公司及珠江投资公司企业信用信息公示报告；2、广东珠江投资股份有限公司对外投资大数据分析表。证明珠江永益公司与珠江投资公司为关联公司，广东珠江投资股份有限公司为两公司实际控制人。珠江投资公司对上述证据1的真实性认可，证明目的不认可；对上述证据2的真实性及证明目的均不认可。本院认为徐虹提交的上述证据不足以证明其所要证明的事项，本院再审不予采信。
上述事实，有再审庭审笔录、《北京市商品房预售合同》及《补充协议》等证据在案佐证。
本院再审认为，依法成立之合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。珠江投资公司与徐虹签订的合同系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。本案再审焦点问题是珠江投资公司是否应向徐虹返还装修款及印花税。
关于装修款。根据合同附件八《补充协议》第三十一条的约定内容，以及徐虹购买的涉案房屋所在的整栋楼的各买受人均与珠江永益公司签订了装修协议的事实，可以认定珠江投资公司销售给徐虹房屋的方式是捆绑式销售。另，合同附件八《补充协议》第十一条约定：“合同解除时，如该房屋未交付使用，出卖人有权另行出售。如房屋已交付，…买受人进行装修的，出卖人不予补偿或退还”。本案双方认可房屋未交付，装修完成后附属于房屋，构成添附。合同解除，珠江投资公司再次出售房屋，会取得相应装修利益。综上，珠江投资公司应向徐虹支付该装修款。
关于印花税。1、徐虹申请称根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）第二条：“对个人销售或购买住房暂免征收印花税”的规定，对于其购买商品房应当免印花税。经查，徐虹所签《北京市商品房预售合同》上明确注明其所购商品房属于“商业、办公等非住宅类”，故不适用上述规定。2、徐虹申请称依据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）第四条：“对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税”的规定，徐虹没有办理产权证书，故无需缴纳印花税。对此本院认为，该条规定明确说明对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，徐虹对该条款的理解有误，其该条申请理由不能成立。综上，印花税系国家税务机关征收、签订合同时交纳，不论合同是否兑现或能否按期兑现，都应在签订合同时贴花，贴花后也不得因合同签订后的变动解除申请退税，故徐虹无权要求珠江投资公司退还印花税。
另，原判对于其他事项的认定及所作处理均无不当，本院再审均予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销北京市第三中级人民法院（2017）京03民终10980号民事判决；
二、维持北京市通州区人民法院（2017）京0112民初8575号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；
三、变更北京市通州区人民法院（2017）京0112民初8575号民事判决第四项为：北京珠江投资开发有限公司支付徐虹购房款703098元、产权代办费1000元、装修款253791元，于本判决生效之日起7日内执行清；
四、驳回徐虹的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9977元，由北京珠江投资开发有限公司负担1553元（已交纳），由徐虹负担8424元（于本判决生效之日起7日内交纳）。一审反诉受理费6693元，由北京珠江投资开发有限公司负担4916．1元（于本判决生效之日起7日内交纳）,由徐虹负担1776．9元（已交纳）。
二审案件受理费5117元，由北京珠江投资开发有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 张 然
审判员 赵英波
审判员 任 颂
二〇一八年十一月九日
书记员 徐博丽