上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终9480号
上诉人（原审原告）：王红梅，女，1973年3月28日生，汉族，住上海市嘉定区。
委托诉讼代理人：杨琨，上海澜亭律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：上海浩洛电子有限公司，住所地上海市青浦区练塘镇朱枫公路3035号101-17室。
法定代表人：殷梅琴，总经理。
委托诉讼代理人：邵文兵，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张峰杜，男，1974年10月11日生，汉族，户籍所在地安徽省合肥市庐江县。
被上诉人（原审被告）：殷梅琴，女，1976年6月28日生，汉族，户籍所在地安徽省宣城市宣州区。
上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：邵文兵，北京盈科（上海）律师事务所律师。
上诉人王红梅因与上诉人上海浩洛电子有限公司（以下简称浩洛公司）以及被上诉人张峰杜、殷梅琴排除妨害纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初2457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王红梅上诉请求：撤销原审判决，改判支持其原审全部诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由张峰杜、殷梅琴、浩洛公司承担。事实与理由：张峰杜、殷梅琴、浩洛公司在上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房产（以下简称系争房屋）上承租的事实是在该房屋上设定的抵押以及查封之后发生，该承租权对王红梅因抵押权人实现抵押权发生所有权变动而取得的涉案房屋产权是不具有约束力的，原租赁契约不应及于受让人。本案不应适用买卖不破租赁的原则。在王红梅不同意张峰杜、殷梅琴、浩洛公司继续租赁该房屋的情况下，张峰杜、殷梅琴、浩洛公司应当搬离房屋。张峰杜、殷梅琴、浩洛公司还应当支付相应的使用费。一审法院未经评估而直接对于房屋使用费进行酌定，应属不当。
浩洛公司不同意王红梅的上诉请求。认为按照买卖不破租赁的原则，王红梅应当受到租赁合同的约束。在王红梅要求搬离的情况下，浩洛公司已经于2017年1月搬离涉案房屋。故其已经履行了返还房屋的义务，不存在占用对方房屋的情况，也不存在支付占有使用费的问题。
张峰杜、殷梅琴也不同意王红梅的上诉请求，认为王红梅主张的排除妨害的法律后果应由浩洛公司承担，其只是浩洛公司的工作人员，对方要求张峰杜、殷梅琴承担责任，没有依据。
浩洛公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回王红梅的原审诉请，本案的一、二审诉讼费由王红梅承担。事实与理由：一审认定事实与法律均存在错误。浩洛公司在涉案房屋上的租赁合同已经解除，且浩洛公司已于2017年1月底搬离涉案房屋。
王红梅对浩洛公司的上诉请求不予同意。
张峰杜、殷梅琴则同意浩洛公司的上诉请求。
王红梅向一审法院起诉请求：1、张峰杜、殷梅琴、浩洛公司清空、搬离系争房屋，并将该房屋返还给王红梅；2、张峰杜、殷梅琴、浩洛公司共同向王红梅支付自2017年3月10日起至实际返还之日止的场地使用费（按每月人民币10,000元计算）。
一审法院认定事实：系争房屋位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室，建筑面积为195.01平方米，原权利人为案外人上海A有限公司，于2017年4月24日登记于王红梅名下。
2016年10月26日，本院依法委托上海B有限公司拍卖系争房屋。2017年1月18日，王红梅以2,356,000元的价格竞得系争房屋。2017年2月20日，本院作出（2015）沪一中执字第1076号执行裁定书，裁定：一、上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房地产的所有权归买受人王红梅（身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX）所有，上述房屋所有权自本裁定送达买受人王红梅时起转移。二、买受人王红梅可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户手续。三、解除本院及湖北省武汉市中级人民法院对上述房地产的查封，强制注销上述房地产的全部抵押登记。2017年3月10日，王红梅与拍卖公司办理交接手续。2017年4月24日，系争房屋经不动产登记机构办理登记手续，登记的权利人为王红梅。
一审审理中查明，系争房屋在拍卖前的标的说明中载明系争房屋为“有人使用状态”。
一审另查明，2009年6月15日，浩洛公司与案外人上海C有限公司签订房屋租赁合同，双方约定浩洛公司向上海C有限公司租赁系争房屋，建筑面积为336.53平方米，租赁期限自2009年6月15日起至2015年6月14日止，2009年6月15日至2011年6月14日的每月租金为7,736元，2011年6月15日至2013年6月14日的每月租金为8,122元。合同还对其他事项作了相应的约定。
2015年4月7日，浩洛公司与案外人上海A有限公司签订房屋租赁合同，双方约定浩洛公司向上海A有限公司租赁系争房屋，建筑面积为195.01平方米，租赁期限自2015年6月15日起至2021年6月14日止，2015年6月15日至2017年6月14日的每月租金为5,600元，2017年6月15日至2019年6月14日的每月租金为5,800元，2019年6月15日至2021年6月14日的每月租金为6,000元；双方同时约定，租金每3个月为一个支付期，先支付后使用，浩洛公司于每支付月的15日前支付当次的租金。合同还对其他事项作了相应的约定。
2016年1月，浩洛公司与案外人郁某签订房屋租赁合同，双方约定浩洛公司将系争房屋2/3的面积分租给案外人，租赁期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止，每月租金为6,000元。合同还对其他事项作了相应的约定。
一审庭审中，浩洛公司陈述其自2009年6月15日起取得系争房屋的使用权作为办公场所，至2017年1月底搬走，租赁费已付至2017年1月，但未办理解除租赁合同的手续；案外人郁某已经搬离系争房屋。王红梅对于浩洛公司搬离系争房屋的事实不予认可。
因王红梅要求张峰杜、殷梅琴、浩洛公司搬离系争房屋，双方发生纠纷，王红梅曾于2018年1月15日向公安机关报警，未果，遂引起本案诉讼。
此外，在一审庭审中，浩洛公司表示反诉要求王红梅赔偿装修损失300,000元，但未在法院指定的期间内向法院提交反诉状。
一审法院认为：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
王红梅通过拍卖的方式取得了系争房屋，人民法院生效的法律文书裁决系争房屋归王红梅所有，现王红梅已经办理了系争房屋的产权登记手续，故系争房屋属王红梅所有的财产，王红梅依法享有占有、使用、收益、处分等权利。
浩洛公司与系争房屋的原权利人上海A有限公司签订房屋租赁合同，约定由案外人上海A有限公司将系争房屋租赁给浩洛公司，该租赁合同系于王红梅取得系争房屋的所有权之前签订，根据买卖不破租赁的原则，该租赁合同应当继续有效，在系争房屋被司法拍卖后，浩洛公司作为承租人仍可继续租赁使用系争房屋，故王红梅要求浩洛公司搬出并返还系争房屋的主张，于法无据，法院不予支持，浩洛公司可按照租赁合同约定的租赁期限继续租赁使用至2021年6月14日止。王红梅关于拍卖公告中没有涉及到租约，不认可浩洛公司与案外人所签订的房屋租赁合同的抗辩意见，依据不足，法院不予采信。
现浩洛公司陈述其于2017年1月底搬走，租赁费已付至2017年1月，但尚未办理解除租赁合同的手续，法院认为，王红梅对于浩洛公司搬离系争房屋的事实不予认可，且浩洛公司与案外人尚未办理解除租赁合同的手续，故在租赁合同的有效期限内，系争房屋的使用权仍属浩洛公司，浩洛公司应当向王红梅支付合理的房屋使用费；现王红梅主张浩洛公司自王红梅与拍卖公司办理交接手续之日，即2017年3月10日起支付相应的使用费，法院予以支持。关于房屋使用费，王红梅向法院申请租赁价格评估，但庭审后浩洛公司对此予以反对，考虑到本案实际情况，为减少当事人的诉讼成本和时间，结合当事人所签订的租赁合同、同地段的租赁市场行情等情况，法院酌情确定系争房屋的使用费为每月7,000元。
王红梅要求张峰杜、殷梅琴搬离系争房屋的主张，缺乏相应的事实和法律依据，法院不予支持。
浩洛公司提出反诉要求王红梅赔偿装修损失，但未在法院指定的期间内向法院提交反诉状，故法院不予受理；如果浩洛公司因此确有相应损失，可另循正当途径进行解决。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、上海浩洛电子有限公司于判决生效后十日内支付王红梅位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋的使用费（自2017年3月10日起至解除2015年4月7日所签房屋租赁合同之日止，期限最长不得超过2021年6月14日止，按每月7,000元计算）；二、驳回王红梅的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取计65元，由王红梅负担40元，上海浩洛电子有限公司负担25元。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院另查明，涉案房屋上于2013年2月28日存在汉口银行股份有限公司江岸支行的借款抵押登记，该房屋于2013年9月29日被司法查封。因申请执行人汉口银行股份有限公司江岸支行申请执行，2017年2月20日，本院作出（2015）沪一中执字第1076号执行裁定书，王红梅据此取得了涉案房屋的所有权。
本院再查明，在一审法院2018年3月5日组织的谈话中，张峰杜明确向法院表示：“我与殷梅琴是夫妻关系，我们个人均没有使用该房屋，该房屋是由上海浩洛电子有限公司作为办公场所使用。……现在该房屋由上海浩洛电子有限公司作为办公场所使用。”
二审审理过程中，王红梅提供了涉案房屋所在的物业公司出具的《通知函》，以证明2018年5月9日张峰杜、殷梅琴、浩洛公司还在掌控涉案房屋。浩洛公司、张峰杜、殷梅琴对此的质证意见为：对通知函的形成过程及证明内容有异议，不认可该函的欲证明的内容。
二审审理过程中，因王红梅否认已接收了涉案房屋，而浩洛公司、张峰杜、殷梅琴则主张已搬离涉案房屋，但房屋门开着，没有上锁。故本院询问当事人是否愿意办理交接房屋手续，当事人均表示愿意，并同意以2018年8月15日作为房屋交接日。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中，王红梅取得涉案房屋的所有权系通过抵押权人实现抵押权而发生所有权变动的方式，在王红梅取得房屋所有权时，该房屋上存在的原有租赁合同系2015年开始起租的租约，该合同的起租期晚于2013年2月28日抵押权人汉口银行股份有限公司江岸支行的抵押登记。故根据前述司法解释的规定，本案并不存在适用买卖不破租赁原则的情形。在王红梅作为涉案房屋的所有权人不愿意继续履行原有租赁合同的情况下，该租赁合同应予解除，浩洛公司并应当在王红梅通知搬离的时候及时搬离。王红梅认为应当排除妨害，搬离房屋的还有张峰杜、殷梅琴，但并未提供相应的充分依据（其二审中提供的证据仍不足以认定其主张），故难以支持。
本案一审及二审审理过程中，针对王红梅要求搬离的诉请，浩洛公司称其已于2017年1月底搬离涉案房屋，但该主张与张峰杜于2018年3月5日向一审法院所作的表示明显不符，本院不予采信。鉴于浩洛公司无法就其已经向王红梅返还了房屋进行相应的充分举证，以及考虑即使其确实搬离了涉案房屋，但未能依照法律规定完成房屋的交接（其自认搬离涉案房屋，但房屋门开着，没有上锁）等情况，本院难以认定浩洛公司已经完成了法律意义上的房屋交接返还手续，故对于房屋交接返还的日期只能根据本院二审审理过程中当事人确认的2018年8月15日作为交接日。另，本院确认浩洛公司作为承租人的在涉案房屋上2015年起租的合同已终止履行。
关于浩洛公司占用涉案房屋期间使用费的标准应如何确定的问题，本院认为，一审中，王红梅向法院申请租赁价格评估，但庭审后浩洛公司对此予以反对，考虑到本案实际情况，为减少当事人的诉讼成本和时间，结合当事人所签订的租赁合同、同地段的租赁市场行情等情况，一审法院酌情确定系争房屋的使用费为每月7,000元，并无明显不当，本院予以确认。因此，浩洛公司应当以每月7,000元的标准向王红梅支付占用涉案房屋期间的使用费，自2017年3月10日起至2018年8月15日止。
此外，关于浩洛公司作为承租人的在涉案房屋上2015年起租的合同解除后包括浩洛公司主张的装修损失在内的其余后果处理问题，本院认为，浩洛公司在一审中曾提出反诉要求王红梅赔偿装修损失，但未在法院指定的期间内向法院提交反诉状积极维护其主张的权益；二审中，浩洛公司也没有要求处理装修损失问题。在本院二审召集当事人到庭审理过程中，双方当事人均确认浩洛公司已自行搬离房屋但未办理交接手续，至于浩洛公司何时搬离，则无法确定。本院为避免损失的扩大，已组织当事人进行了正式的房屋交接。考虑到上述情况，本案中不处理浩洛公司一审提出的装修损失问题，若其认为需要主张，且有相应事实根据和法律依据的，可另行处理，但因房屋已经交由王红梅掌控，由此可能产生的装修损失难以确定的后果则由浩洛公司自行承担。
综上，上诉人王红梅上诉要求浩洛公司承担占有使用费的请求成立，但使用费的标准应以一审法院酌定的为准，其其余上诉请求，缺乏充分的依据，本院不予支持；上诉人浩洛公司上诉认为，其在涉案房屋上的租赁合同已经解除的事实存在，但其认为已于2017年1月底搬离涉案房屋，与查明的事实不符。浩洛公司应当支付未及时搬离房屋而产生的占有使用费。一审判决未能认定浩洛公司作为承租人的在涉案房屋上2015年起租的合同应予解除，并以买卖不破租赁为由确认该合同应继续履行，显属不当，本院予以纠正，一审判决应予撤销。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初2457号民事判决；
二、上海浩洛电子有限公司应于本判决生效之日起十日内支付王红梅以每月人民币7,000元为标准的自2017年3月10日起计算至2018年8月15日止的房屋占有使用费；
三、驳回王红梅的其余上诉请求；
四、驳回上海浩洛电子有限公司的上诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币130元，减半收取计65元，由上海浩洛电子有限公司负担；二审案件受理费260元，由上诉人上海浩洛电子有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 潘俊秀
审判员 翟从海
二〇一八年八月三十日
书记员 周 益
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条
租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。