福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民初字第3309号
原告（反诉被告）任玥，女，1989年3月15日出生，汉族，住永安市燕西中山。
委托代理人吴利华，福建建州联兴律师事务所律师。
被告（反诉原告）福建永安市吉祥房地产开发有限公司，住所地永安市吉山五里亭云顶美墅1幢1-101号。
法定代表人邱祖德，董事长。
委托代理人管昌庆、陈凤清，福建顺隆律师事务所律师。
原告（反诉被告）任玥与被告（反诉原告）福建永安市吉祥房地产开发有限公司（以下简称“吉祥房产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理后，依法由审判员余源适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴利华、被告的委托代理人陈凤清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任玥诉称：2010年2月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定原告购买被告位于永安市吉山五里亭路阳光福第（云顶美墅）小区50幢704室住宅一套；购房总价款509698元，采取分期付款方式；被告应当在2011年5月11日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付原告使用。合同签订后，原告按被告的要求分期支付了购房款，其中，最后一笔购房款50969元于2012年6月9日支付给被告。但被告却迟迟没有通知原告办理交房手续，直至2014年12月29日才为原告办理交房手续。根据合同第九条的约定，被告应承担逾期交房的违约责任。请求法院判令：1、被告支付给原告逾期交房违约金92153元（按已付购房款509698元、日0.2‰，从2012年7月9日算至2014年12月29日，共904天）；2、被告承担本案诉讼费用。
被告吉祥房产公司辩称：1、原告所述与事实不符。首先，原告未按合同约定支付购房款。合同第六条约定，购房总价款509698元，原告应于2009年10月15日前支付152910元；于2009年12月20日前支付305819元；于2011年5月10日前支付50969元。但实际上，原告通过郑爱华的账户于2009年9月21日支付20000元；于2009年9月25日支付133000元；于2009年12月17日支付65000元；于2009年12月18日支付91698元；于2010年1月27日支付149031元；于2012年6月9日支付50969元，合计支付509698元。即原告的购房款实际于2012年6月9日才付清，其中第二笔购房款逾期支付37天，第三笔购房款逾期支付13个月。其次，2013年4月28日，答辩人已通过永安邮政挂号函件方式邮寄了《云顶美墅入伙通知书》及《云顶美墅交房缴费明细》，通知包括原告在内的47#、48#、49#、50#的全体业主交房，并通知原告于2013年5月10日前到答辩人处交清办理交房时应缴纳的房产面积补差款、维修基金、房屋契税、办证工本费、档案查询费等合计27343元。入伙通知书第三条还特别提醒：如未按期办理相关手续，答辩人将无法与您办理交房且不视为违约，由此产生的延误责任由原告承担。同时，根据补充协议约定，发出通知后三日视为送达。但原告未能按时付清上述费用并办理交房手续，直至2014年12月29日，原告才到答辩人处交了代办水电工本费200元、水表工本费100元，尚欠房产契税等合计20743元未结清。原告要求先交房，承诺余款过几天后付清，答辩人基于对原告的信任办理了交房手续，但原告至今未付清余款。2、原告诉请支付逾期交房违约金事实依据不足，应予驳回。首先，答辩人已于2013年4月28日向原告邮寄了《交房通知书》及《交房缴费明细单》，通知原告于2013年5月6日至2015年5月10日办理交房手续。根据合同第九条约定关于“出卖人根据合同中记载的联系地址向买受人发出函件寄出三日后视为送达”的约定，该通知已于2013年5月1日视为送达给原告。但原告逾期办理接房手续，至今尚欠交房时应缴纳的相关费用27043元，根据合同第十一条关于“由于买受人原因逾期接房或拒不接房的，则以出卖人书面通知的交付日期为准，视为出卖人已经依约交付”的约定，应视为答辩人已于书面通知的交房日期即2013年5月10日依约交付了房屋。其次，补充协议第三条约定“买受人应按出卖人通知的时间及地点付清应付款项并办理房屋交接手续。买受人同意在未向出卖人付清合同约定的购房总价及其他约定的应由买受人缴交的相关费用（含违约金）前，出卖人有权不予交房且不视为延期交房”，同时，合同第八条约定“交房日期顺延至买受人付清全额购房款及相关费用后的三十日内”，因原告拖欠应缴纳的房产契税等费用的行为已构成违约，交房日期应顺延至付清相关款项后的三十日。鉴于原告至今未能付清相关款项，答辩人至今仍可以不予交房且不构成违约。
反诉原告吉祥房产公司诉称：反诉被告的第二笔购房款逾期支付37天，第三笔购房款逾期支付13个月，已构成违约，根据合同第七条的约定，应按日0.2‰计付逾期付款违约金；反诉被告逾期接收房屋长达588天亦构成违约，根据合同第十一条的约定，每延期一日应交纳保管金60元；此外，反诉被告尚欠应缴纳的房产契税等相关费用26743元。综上，请求法院依法判令：1、反诉被告支付给反诉原告逾期付款违约金4527元；2、反诉被告支付给反诉原告房屋保管金35280元；3、反诉被告支付给反诉原告尚欠的房屋维修基金10984元、契税15300元、房产证工本费80元、土地证工本费100元、档案查询费（两证）300元、面积补差价279元，合计26743元。
反诉被告任玥辩称：1、反诉被告的每笔付款均是按反诉原告的要求打入其指定银行账户，不存在逾期付款问题；2、在长达588天的时间里，反诉原告仅凭一张挂号函件收据清单来认定反诉被告逾期接房，明显证据不足，同时也没有其他证据加以印证。实际上，双方于2014年12月29日达成了新的合意，应当认定当天为双方正式的交房日期，反诉原告现在才主张逾期收房，也已超过诉讼时效，且原告事实上也没有逾期收房；3、双方于2014年12月29日达成新的合意后，反诉原告也没有要求反诉被告交付房产契税等相关费用，且该费用是商品房买卖合同以外的费用，反诉原告的行为属于搭车收费，违反了合同第十一条的约定，同时，收取房产契税等相关费用的约定是在补充协议里，补充协议不能与主合同相悖，且该补充协议是格式条款，如果反诉原告要增加反诉被告的责任，应尽合理的提示说明义务，否则，该条款无效。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，永安市阳光福第（云顶美墅）楼盘系被告吉祥房产公司开发建设。2010年2月24日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告向被告购买位于永安市阳光福第（云顶美墅）50幢704号商品房1套，建筑面积182.96平方米，每平方米单价2785.8元，总房价款为509698元。原告应于2009年10月15日前支付152910元；于2009年12月20日前支付305819元；于2011年5月10日前支付50969元。除上述购房款外，其他由出卖人代收的费用项目按附件六的标准、时间收取。被告应于2011年5月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付给原告使用：“1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、小区内部道路、绿化、室外照明等景观工程项目在规划设计基础上将进行优化设计，买受人同意出卖人按优化设计后的最终成果对小区内部道路、绿化、室外照明等景观工程项目进行建设。”出卖人逾期交房的违约责任为：“逾期不超过90日，自合同约定最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金。”商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：“买受人逾期办理的，每延期一日应向出卖人交纳商品房保管金人民币60元整，买受人无合法理由逾期接房或拒不接房，则以出卖人书面通知的交付日期为准，视为出卖人已经依约交付。”合同附件六关于商品房的计价、价款于其他费用约定：“《商品房买卖合同》约定的购房总金额、总房价款是指房屋本身的售价，不包含办理房屋权属登记的契税、交易手续费、印花税、制证费、闭路电视开户费、电话开户费、宽带网络开户费、专项维修基金、管道燃气开通费及物业服务相关费用等房屋本身售价之外的费用，同时不包含政府部门规定的相关税费及其它一切收费，上述费用由买受人自行另行承担。买受人应在办理房屋交接手续时，一次性向出卖人缴清由出卖人代缴、代收的费用，其他由买受人直接向相关部门缴纳的费用由买受人按规定时间自行缴纳。”关于房屋的交接，该附件约定：“1、买受人同意在未向出卖人付清本合同约定的购房总价及其他约定的应由买受人缴交的相关费用（含违约金）前，出卖人有权不予交房且不视为出卖人延期交房，同时本合同第八条约定的交房日期顺延至买受人向出卖人付清全额购房款及相关费用后的三十日内。2、该商品房具备本合同约定的交付条件后，买受人应按出卖人通知的时间及地点付清应付款项并办理房屋交接手续……否则，出卖人有权按本合同的约定追究买受人的逾期接房责任。”关于通讯地址及送达，该附件约定：“买受人声明本《商品房买卖合同》中记载的姓名、通讯地址、联系电话、传真号码、身份证号码均真实、有效。如有变更，买受人应在变更之日起十日内以书面形式通知出卖人并得到出卖人的书面确认。若因买受人原因导致出卖人与其无法取得联系，买受人应自行承担由此引起的全部法律责任。且出卖人根据《商品房买卖合同》中记载的联系地址向买受人发出的函件寄出三日后视为送达。”（原告在合同所载的联系地址为“永安市燕西中山小区2幢1单元502室”）合同同时还规定了双方其他的权利和义务。合同签订后，原告通过其母亲郑爱华分别于2009年9月21日支付购房款20000元；于2009年9月25日支付购房款133000元；于2009年12月17日支付购房款65000元；于2009年12月18日支付购房款91698元；于2010年1月27日支付购房款149031元；于2012年6月9日支付购房款50969元。至此，支付了购房总价款509698元。
讼争商品房经建设单位依法组织，由设计、建设、施工、监理单位四方共同参加工程竣工验收为合格，于2011年6月30日取得《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。并于2013年4月11日经永安市公安消防大队网上备案受理系统进行了工程竣工验收消防备案。嗣后，原、被告双方实际于2014年12月29日方才办理交房手续。对此，原告认为系被告迟迟未通知其办理交房手续，并未收到原告邮寄的《入伙通知书》及《缴费明细》；被告则认为其于2013年4月28日通过邮政挂号方式，按商品房买卖合同所载的通讯地址向原告、王小明、朱海英、吴建望等业主邮寄了《入伙通知书》及《缴费明细》，通知各业主于2013年5月6日至2015年5月10日至云顶美墅售楼部办理交房手续，并通知业主在办理交房时应缴纳包括房产契税、产权证、土地证工本费、公共维修基金等相关费用，同时，还告知了业主若未按要求办妥相关手续，被告将无法为业主办理交房且不视为违约，由此产生的交房延误责任将由业主承担。为此，被告提供了邮政局收寄挂号函件登记清单、云顶美墅入伙通知书、交房缴费明细及业主王小明、朱海英、吴建望的缴费明细表、收款收据证实其主张，其中，业主吴建望、王小明、朱海英分别按要求付清了面积补差价、房屋契税、房产证、土地证、水证工本费、代办水电证、档案查询费（两证）等费用。
另查明，诉争商品房经福建省地质测绘院测量，实际面积为183.06平方米，比《商品房买卖合同》约定的182.96平方米多0.1平方米。因原告在接收房屋时，只缴纳了水表工本费及水电代办费合计300元，并未缴纳房产契税等其他费用，被告也未为原告代垫，故诉争商品房至今未办理产权证。庭审过程中，原告明确表示其可自行办理房产产权证、土地证，无需由被告代办。
上列事实，有原告提供的身份证、组织机构代码证、商品房买卖合同、购房发票、户口簿、收款收据、入伙手续确认单、钥匙确认单；被告提供的合同补充协议、收寄挂号函件登记清单、入伙通知书、业主吴建望、王小明、朱海英的交房缴费明细表、收款收据、进账单、支付凭证、收款收据、福建省地质测绘院出具的房屋建筑面积测算明细表及及双方当事人的陈述等在案为凭，并经庭审质证，可以采信。
本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行自己的义务。本案合同约定的交房期限为2011年5月10日，但讼争商品房直至2011年6月30日经建设单位组织四方验收合格，并于2013年4月11日办理消防备案手续时，方才具备合同约定的可通知买受人收房的条件。被告以邮政挂号信件方式通知包括原告在内的业主于2013年5月6日办理交房及缴费（面积补差款、契税、办证费等）之事实，有收寄挂号函件登记清单、入伙通知书及其他业主的交房缴费明细、收款收据等证据相互佐证，本院对此予以采信，原告辩称其未收到交房通知，本院不予采信。至此，被告履行了合同约定的交房通知义务，但原告直至2014年12月29日方才接收房屋，由此导致交房时间拖延的责任应由原告自己承担。综上，本案原告要求被告按日万分之二支付自2012年7月9日起的逾期交房违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，但逾期期限应至2013年5月6日止，违约金计509698元×0.2‰×302天=30785.8元。对被告辩称因原告至今未缴清相关费用，不承担违约责任的理由，本院不予采纳。商品房买卖合同系双务履行合同，根据合同约定，原告应于2009年10月15日前支付购房款152910元，2009年12月20日前支付购房款305819元，于2011年5月10日前支付购房款50969元，但原告实际于2009年9月21日支付购房款20000元，2009年9月25日支付购房款133000元，2009年12月17日支付购房款65000元，2009年12月18日支付购房款91698元，2010年1月27日支付149031元，2012年6月9日支付余款50969元，原告逾期付款之行为亦构成违约，故被告反诉要求原告承担逾期付款违约责任的诉讼请求，符合法律及合同约定，本院予以支持，其中，2009年12月20日至2010年1月27日，逾期付款149031元，逾期37天，违约金为149031元×0.1‰×37天=551.4元；2011年5月10日至2012年6月9日，逾期付款50969元，逾期13个月，违约金为50969元×0.1‰×30天×13个月=3975.6元，合计4527元。诉争商品房实测面积比合同约定之面积多0.1平方米，有福建省地质测绘院出具的房屋建筑面积测算明细表为据，故被告要求原告支付房屋面积补差款279.0元之诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告主张应收取房屋维修基金、契税、房产证、土地证工本费、档案查询费等合计26464元，该款实为房产、土地主管部门在办理产权证时由上述两部门收取，且被告实际也未原告代垫相关款项，原告对此明确其可自行办理相关产权证，无需由被告代办，因此，被告要求原告支付上述费用，于法无据，本院不予支持。被告主张应按每日60元收取房屋保管金直至2014年12月29日实际收房之日止的诉讼请求，因被告未能提供相关证据证实原告逾期收房之行为给其造成损失之依据，本院对此亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告福建永安市吉祥房地产开发有限公司应支付给原告任玥逾期交房违约金计人民币30785.8元（509698元×0.2‰×302天，从2012年7月9日至2013年5月6日）。
二、反诉被告任玥应支付给反诉原告福建永安市吉祥房地产开发有限公司逾期付款违约金计人民币4527元。
三、反诉被告任玥应支付给反诉原告福建永安市吉祥房地产开发有限公司房屋面积补差款279.0元。
三、上述一、二、三项对抵后，被告福建永安市吉祥房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付给原告任玥逾期交房违约金计人民币25979.8元。
四、驳回原告任玥的其他诉讼请求。
五、驳回反诉反诉原告福建永安市吉祥房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2104元，减半收取1052元，由原告负担700.6元，由被告负担351.4元。
反诉案件受理费1463.8元，减半收取731.9元，由反诉原告负担655.9元，反诉被告负担76.0元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 余 源
二〇一五年十二月十五日
书记员 项满春
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。