江西省萍乡市安源区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)赣0302民初1814号
原告（执行案外人）：萍乡市城北房地产有限公司，住所地萍乡市开发区公园中路，统一社会信用代码91360301705632913F。
法定代表人：杨建萍。
委托诉讼代理人：李光萍、李若夫，江西鸿天律师事务所律师。
被告（申请执行人）：王花秀，女，1981年3月6日出生，汉族，住萍乡市芦溪县。
委托诉讼代理人：卢运辉、李辉萍，江西金鳌律师事务所律师。
第三人（被执行人）：刘露，男，1984年8月27日出生，汉族，住萍乡市。
委托诉讼代理人：彭小燕，女，1986年8月9日出生，汉族，住萍乡市，系刘露妻子。
第三人（被执行人）：彭小燕，女，1986年8月9日出生，汉族，住萍乡市。
原告萍乡市城北房地产有限公司（以下简称城北公司）与被告王花秀、第三人刘露、彭小燕案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用普通程序由审判员温建华担任审判长，与审判员葛淋、朱业飞组成合议庭，于2016年11月15日公开开庭进行了审理。之后当事人书面申请调取证据材料，本院于2017年3月6日对调取的材料进行质证。原告城北公司委托诉讼代理人李光萍、李若夫；被告王花秀及委托诉讼代理人卢运辉、李辉萍；第三人刘露的委托诉讼代理人彭小燕；第三人彭小燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城北公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院确认本市凤凰天成8栋负115号商铺系原告所有；二、请求解除对凤凰天成8栋负115号商铺的查封；三、不得强制执行凤凰天成8栋负115号商铺；四、诉讼费由被告承担。事实和理由，安源区法院于2014年7月28日分别作出（2014）安民初字第557、558号民事裁定书，并于当日查封了第三人刘露、彭小燕凤凰天成8栋负115号商铺一间（在萍乡市房地产市场管理局登记备案，编号20130100564）。原告提出执行异议申请后，安源区法院作出（2016）赣0302执异07号执行裁定书，驳回原告的执行异议。原告认为该执行裁定书认定事实不清，适用法律错误，理由是：1、根据房屋所有权证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证均可以证明该商铺系由原告开发建设并登记在原告名下的财产。房管部门预售登记备案不是物权法意义上的公示登记，该商铺所有权没有转移。2、买受人刘露、彭小燕远未付清购房款，且原告至今未将商铺交付给刘露管业。该商铺合同价款共计3104578元，合同规定首期付款1554578元，虽然原告公司开具了1554578元的首付款收据，但根据原告公司与刘露、彭小燕签订的付款约定，刘露实际只付183000元，首付款余额未付，刘露为此写了欠1371578元的欠条交给原告公司。刘露另从中信银行按揭贷款1550000元作为购房款，但由于刘露没有及时还贷（断供），造成中信银行从原告保证金帐户中强制扣款26笔，目前累计扣款505578.85元。3、签订商品房买卖合同的主体是刘露与城北房地产公司，王花秀不是商铺买卖合同的一方，不能代替刘露行使“买受人期待权”。安源区法院07号执行裁定书以《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条为由，系适用法律错误。王花秀执行的债权数额只120余万元，而法院执行局查封的财产包括刘露等人凤凰天成8栋负115号商铺1间、凤凰天成19栋2单元130平方米住房1套、担保人刘露父母刘福湘、赵ＸＸ名下住房2套、商铺1间，明显超标的查封。综上，原告认为如果执行或继续查封凤凰天成8栋负115号商铺，将严重损害原告利益。
被告王花秀辩称，第三人刘露、彭小燕购买凤凰天成8栋负115号商铺，已经按合同约定付给原告城北公司首付款1554578元，并从中信银行按揭贷款1550000元交给原告，原告分别开具两张“江西省地方税务局通用预收款收据”，第三人的合同价款已经付清，并在交易所办理了备案、预告登记和抵押预告登记，原告只有协助办理产权转移登记的义务，而没有排斥法院执行的权利。原告与第三人串通，阻碍法院强制执行和拍卖，被告王花秀没有任何过错。原告与第三人签订的“付款约定”不能对抗申请人王花秀请求法院强制执行的权利。
第三人刘露、彭小燕述称，我与原告签订凤凰天成8栋负115号商铺买卖合同属实，对于首期款1554578元，我只付183000元，于是写了一张欠原告城北公司1371578元的欠条，并与原告签订了一份付款约定，但我没有按照“付款约定”还钱给城北公司。我从中信银行按揭贷款1550000元作为购房款交给城北公司，但我也没有按月归还银行贷款。因此，城北公司没有将商铺交付给我使用。请求法院依法处理。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的原告企业营业执照、被告身份证、第三人身份证等证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、原告提供2016年8月19日萍乡市安源区人民法院作出的（2016）赣0302执异07号执行裁定书1份、（2014）安执字第472、473号协助执行通知书及送达回证复印件各1份，原告提供该组证据材料意图证明，原告因不服安源区法院查封凤凰天成8栋负115号商铺一间，提出执行异议申请，安源区法院作出（2016）赣0302执异07号执行裁定书，驳回原告的执行异议。原告认为该执行裁定书认定事实不清，适用法律错误，于是向法院提起诉讼。第三人刘露、彭小燕质证后对证据无异议。被告王花秀质证后对证据真实性无异议，但不认可原告的证明目的，被告认为法院查封行为有事实根据和法律依据。为了查明本案事实，合议庭从本院有关庭室调取了（2014）安民初字第557、558号民事裁定书各1份；2016年5月27日听证笔录2份；王花秀起诉刘露、彭小燕三个民间借贷案件的一审、二审民事判决书，分别是本院（2014）安民初字第557、558、587号民事判决书各1份、萍乡市中级人民法院（2015）萍民一终字第208、209、210号民事判决书各1份。各方当事人对合议庭调取的材料质证后均无异议。本院认为，上述全部的证据材料，来源合法且与本案有关联，故予以采信。至于能否实现当事人的证明目的，将在判决理由部分予以说明。
2、原告提供国有土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、安源区康庄路东延段凤凰天成8栋负115号商铺房屋产权证各1份（均为复印件），原告提供该组材料意图证明，安源区康庄路东延段凤凰天成8栋负115号商铺系原告开发建设，房屋产权现在仍然是原告所有。第三人刘露、彭小燕质证后无异议。被告王花秀质证后对证据真实性无异议，但不认可原告的证明目的，被告王花秀认为该商铺已经卖给刘露、彭小燕。本院认为，原告提供的该组证据材料来源合法，与本案有关联，应予以采纳。至于能否实现当事人的证明目的，将在判决理由部分予以说明。
3、原告提供商品房买卖合同1份、中信银行萍乡分行购房借款合同1份、借款凭证1张、江西省地方税务局通用预收款收据（2014年5月15日，金额155万元、发票号码101××××1251，加盖城北房地产公司财务专用章）1张（以上均为复印件），原告提供该组材料意图证明，刘露、彭小燕从中信银行萍乡分行按揭贷款155万元购买原告凤凰天成8栋负115号商铺，各方签订有关合同的情况。第三人刘露、彭小燕质证后无异议。被告王花秀质证后对证据真实性无异议，但不认可原告的证明目的，被告王花秀认为该商铺已经卖给刘露、彭小燕。本院认为，原告提供的该组证据材料来源合法，与本案有关联，应予以采纳。至于能否实现当事人的证明目的，将在判决理由部分予以说明。
4、原告提供城北公司财务科收取刘露、彭小燕购房款收据2张(分别是2014年1月14日23000元、2014年1月26日16万元)；2014年1月21日刘露、彭小燕与城北公司签订的“付款约定”1张；2014年1月26日彭小燕写的欠条1张。原告提供该组材料意图证明，凤凰天成8栋负115号商铺总价款3104578元，刘露、彭小燕从中信银行萍乡分行按揭贷款155万元已经交给原告财务部门，另1554578元为首付款，但刘露、彭小燕实际只付183000元，对于余额1371578元，该二人写了欠条并与原告签定了一份“付款约定”，该二人实际未付清首付款，因此原告认为商铺买卖没有完成。第三人刘露、彭小燕质证后无异议。被告王花秀质证后对“付款约定”及欠条不予认可；对其他证据材料真实性无异议，但不认可原告的证明目的；被告同时认为该商铺已经卖给被告刘露、彭小燕，且首付款1554578元该二人已经付清。被告王花秀为了抗辩，提供江西省地方税务局通用预收款收据（2014年2月9日，金额1554578元，发票号码101××××1157，加盖城北公司财务专用章）复印件1张，被告陈述该证据材料是法院执行局工作人员从中信银行萍乡分行依法调取得来的。对于被告提供的该份证据材料，第三人刘露、彭小燕质证后对真实性无异议，但否认已支付1554578元给城北公司；原告城北公司质证后对该金额为1554578元的预收款收据上的财务公章真实性无异议，但否认刘露、彭小燕交了该笔款，也不认可被告的证明目的。本院认为，上述原告与被告分别所举的证据材料，来源合法，与本案有关联，予以采纳，至于能否实现当事人的证明目的，将在判决理由部分予以说明。
5、原告提供商铺平面图1张、商铺照片3张、凤凰物业服务有限公司证明1张。原告提供该组材料意图证明讼争的商铺没有交付给刘露、彭小燕。第三人刘露、彭小燕质证后无异议。被告王花秀质证后对该组证据材料提出异议，不认可原告的证明目的，被告认为该商铺已经卖给被告刘露、彭小燕。本院认为，原告提供的该组证据材料来源合法，与本案有关联，予以采纳。至于能否实现当事人的证明目的，将在判决理由部分予以说明。
6、原告提供特种转账借方凭证1组及商铺个贷明细表1份。原告提供该组材料意图证明，由于刘露、彭小燕没有及时按月归还中信银行萍乡分行的贷款，造成中信银行萍乡分行在原告保证金帐户中扣款，至2016年10月21日，累计扣款505578.85元，这说明商铺买卖交易没有完成，原告仍然是该商铺所有权人。第三人刘露、彭小燕质证后无异议。被告王花秀质证后对该组证据材料提出异议，不认可原告的证明目的，被告坚持认为该商铺已经卖给被告刘露、彭小燕。本院认为，原告提供的该组证据材料来源合法，与本案有关联，应予以采纳。至于能否实现当事人的证明目的，将在判决理由部分予以说明。
7、被告提供房屋预抵押登记证1张、个人信用报告1份，被告提供该组材料意图证明讼争的凤凰天成8栋负115号商铺已经在房管部门办理了预抵押登记。第三人刘露、彭小燕质证后无异议。原告质证后对该组证据材料真实性没有异议，但不认可原告的证明目的，原告认为这只是预抵押登记，不是物权登记。本院认为，被告提供的该组证据材料来源合法，与本案有关联，应予以采纳。至于能否实现当事人的证明目的，将在判决理由部分予以说明。
8、根据被告王花秀的申请，本院从市房管局不动产权籍档案馆调取一份物业专项维修资金清缴审批表，王花秀申请调取证据意图证明涉讼的负115号商铺已经交付给刘露、彭小燕。被告王花秀质证后对该材料真实性无异议。原告城北公司、第三人刘露、彭小燕质证后对该材料真实性无异议，但对关联性提出异议认为这是八栋的维修资金清缴情况，而不是反映负115号商铺的维修资金清缴情况，故不予认可。本院认为，该份物业专项维修资金清缴审批表与本案缺少关联性，故不能实现被告的证明目的，因此不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：凤凰天成8栋负115号商铺是原告城北公司于2011年开发建设的房产，坐落在本区××路东延段凤凰天成8栋，规划用途为非住宅，建筑面积104.93平方米，2013年8月12日，该房产登记在城北公司名下，产权证号为萍房权证安第20130093**号，产权来源为新建。2014年1月14日，第三人刘露、彭小燕夫妇经查看决定购买本市凤凰天成8栋负115号商铺，当日即付给开发商城北公司23000元定金，城北公司开具了收据。2014年1月21日，城北公司与刘露、彭小燕经协商签订一份商品房买卖合同，该合同约定的主要内容是：“买卖标的物为凤凰天成8栋负115号商铺一间，总价款3104578元，其中首付款1554578元，从银行按揭贷款155万元，产权登记由出卖人在该房产交付使用后七年内将办理权属登记的资料提供给产权登记机关备案”。该房屋买卖合同在萍乡市房地产市场管理所登记备案。该合同签订后，2014年1月21日刘露、彭小燕与城北公司对商铺首付款事宜补充签订一份“付款约定”，该“付款约定”的主要内容是“第一次付款日期是2014年1月21日，付房款金额为6万元；第二次付款日期是2014年1月29日，付房款金额为5万元；第三次付款日期是2014年2月16日，付房款金额为35元；第四次付款日期是2014年3月15日，付房款金额为10万元；第五次付款日期是2014年4月6日，付房款金额为1094578元，以上合计首付款金额为1554578元”。2014年1月26日，刘露、彭小燕付给城北公司16万元，城北公司开具了收据。2014年1月26日，彭小燕写了1张欠条交给城北公司，其内容是“今欠到城北公司凤凰天成8栋负115号商铺首付款余款1371578元，偿付时间按付款约定执行”。2014年2月9日，城北公司开具一份金额为1554578元的预收款收据（收据名称为江西省地方税务局通用预收款收据，付款单位为刘露、彭小燕，经营项目为安源区青草冲凤凰天成8栋负115室房屋首付款，发票号码101××××1157，加盖城北公司财务专用章），刘露将其作为首付款凭证交给中信银行。2014年3月10日，借款人刘露、贷款人中信银行萍乡分行、保证人城北公司三方经过协商签订一份按揭购房借款合同，合同约定刘露向中信银行萍乡分行借款155万元用于购买凤凰天成8栋负115号商铺，并以该商铺按揭抵押，刘露和中信银行在借款合同上签名、盖章，该借款合同的保证人城北公司也在合同书上盖章。该借款合同签订后，中信银行将155万元贷款按刘露指定的帐户付至城北公司，城北公司开具1张预收款收据（时间2014年5月15日，金额155万元，发票号码101××××1251，加盖城北房地产公司财务专用章）。该商铺已经在房管部门办理了预抵押登记，预抵押权人为中信银行萍乡分行，预抵押登记时间是2014年5月7日。由于刘露、彭小燕没有及时按月归还中信银行的贷款，中信银行在原告保证金帐户中扣款，至2016年10月21日，累计扣款505578.85元。
2014年7月28日，本院同时受理王花秀诉刘露、彭小燕、刘福湘、赵ＸＸ（刘福湘、赵ＸＸ系刘露的父母）两起民间借贷案件，案号分别为（2014）安民初字第557、558号。根据王花秀的财产保全申请，本院分别作出（2014）安民初字第557、558号民事裁定，557号裁定的内容是“查封、冻结刘露、彭小燕、刘福湘、赵ＸＸ银行存款55万元或等额房产”；558号裁定的内容是“查封、冻结刘露、彭小燕、刘福湘、赵ＸＸ银行存款70万元或等额房产”。2014年7月28日，本院执行局向市房管局市场管理所发出一份协助执行通知书（2014安执472、473号），该协助执行通知书内容是“查封刘露、彭小燕购买的本市凤凰天成8栋负115号商铺一间”，但执行局没有向城北公司送达协助执行通知书。2014年9月26日，本院对557号案件作出判决，当事人不服，上诉至萍乡市中级人民法院。2015年10月16日，萍乡市中级人民法院作出（2015）萍民一终字第208号民事判决，其主文内容是“刘福湘、赵ＸＸ偿还王花秀本金40万元，并按年利率24%支付利息，刘露、彭小燕对该债务承担连带责任”。2014年9月26日，本院对558案件作出判决，当事人不服，上诉至萍乡市中级人民法院。2015年10月16日，萍乡市中级人民法院作出（2015）萍民一终字第209号民事判决，其主文内容是“刘露、彭小燕偿还王花秀本金45万元，并按年利率24%支付利息，刘福湘、赵ＸＸ对该债务承担连带责任”。2014年8月11日，本院又受理了王花秀起诉刘露、彭小燕、石振、刘福湘、赵ＸＸ民间借贷案件，案号为（2014）安民初字第587号。2014年9月26日，本院对该案作出判决，当事人不服，上诉至萍乡市中级人民法院。2015年10月16日，萍乡市中级人民法院作出（2015）萍民一终字第210号民事判决，判决书主文内容是“刘露、彭小燕偿还王花秀本金33万元，并按年利率24%支付利息，刘福湘、赵ＸＸ、石振对该债务承担连带责任”。上述三起案件终审判决生效，债权人王花秀于2015年11月3日向本院申请强制执行。2016年5月10日，城北公司对查封商铺一事向本院提出书面的执行异议，要求不得执行商铺并解除查封。2016年5月27日和7月26日，本院执行局经过2次听证后，于2016年8月19日作出（2016）赣0302执异07号执行裁定书，该执行裁定书主要内容是：“凤凰天成8栋负115号商铺于2013年8月12日登记在城北公司名下，2014年1月21日实际出卖给刘露、彭小燕，买方于2014年2月9日付清了首付款，余款办理了贷款手续，已办理预抵押登记，由于买卖合同约定七年后办理权属登记，所以该房产仍登记在城北公司名下，而实际使用人是买方刘露、彭小燕，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回城北公司的执行异议”。原告城北公司不服该执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为，本案性质属于案外人执行异议之诉。当事人争议焦点主要是：1、本市凤凰天成8栋负115号涉讼商铺所有权归属。2、刘露、彭小燕购买该商铺的首付款1554578元是否付清、是否占有或使用商铺。3、执行异议理由是否成立。
关于本市凤凰天成8栋负115号商铺所有权归属的问题。本院认为，根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。城北公司提供了凤凰天成8栋负115号商铺房屋产权登记证，证明涉讼商铺系城北公司登记所有。虽然城北公司与刘露、彭小燕之间签订了买卖商铺的合同，但没有办理产权过户登记手续。另外，虽然涉讼房屋办理了预抵押登记，但预抵押登记与物权登记属于两个不同的概念，不能用预抵押登记推导出物权登记。综上，凤凰天成8栋负115号商铺所有权人应确定为城北公司。
关于刘露、彭小燕购房首付款1554578元是否付清，是否使用和占有涉讼商铺的问题。本院认为，虽然城北公司开具了首付款1554578元的预收款收据，但城北公司与刘露、彭小燕均当庭否认付清该笔首付款。城北公司并提供了彭小燕所写的欠条及“付款约定”作为佐证。而被告王花秀未能提供刘露、彭小燕付清首付款的足够证据。因此，在涉及的金额巨大、交易双方均否认支付的情形下，仅凭一张保存在中信银行的预收款收据，尚不足以认定付清了首付款。综上，应认定刘露夫妇未付清首付款。另外，原告城北公司提供了商铺平面图1张、商铺照片3张、凤凰物业服务有限公司证明1张，证实讼争的商铺没有交付给刘露、彭小燕。被告王花秀没有提供证据证明刘露夫妇交接或占有该商铺。结合刘露、彭小燕当庭否认已经交接该商铺，应认定该商铺未交付给刘露、彭小燕占有和使用。
关于执行异议理由是否成立，即本案是否要解除查封的问题。本院执行局根据王花秀的财产保全申请对刘露购买但未登记过户的凤凰天成8栋负115号进行查封时，所根据的是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。本院认为，按照该规定，只有在满足以下条件时才可以查封：实际占有、申请人向第三人付清剩余价款、或第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付。而本案在查封时不仅没有取得商铺所有权人即第三人城北公司同意，申请执行人王花秀也没有向城北公司付清剩余价款，被执行人刘露也没有占有该商铺，故不具备查封条件。城北公司享有足以排除强制执行的民事权益。据此，原告城北公司提出要求法院解除查封、不得执行该商铺的诉讼请求，其证据充分、理由正当，应予以支持。经本院审判委员会2017年3月27日讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条；《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百一十二条第（一）项；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条之规定，判决如下：
一、确认原告萍乡市城北房地产有限公司是萍乡市凤凰天成8栋负115号商铺的所有权人。
二、解除对凤凰天成8栋负115号商铺的查封。
三、不得执行凤凰天成8栋负115号商铺。
本案受理费100元，由第三人刘露、彭小燕共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。
本院（2016）赣0302执异07号执行裁定书于本判决生效时自动失效。
审 判 长 温建华
审 判 员 葛 淋
审 判 员 朱业飞
二〇一七年四月七日
代理书记员 刘 恋