重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝民终206号
上诉人（原审原告）：重庆市两江新区泰和小额贷款有限公司，住所地重庆市北部新区洪湖西路22号，统一社会信用代码915000005540991969。
法定代表人：杜芳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：贺伦桓，重庆潜卫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周坤，重庆潜卫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨勋骏，女，1990年2月6日出生，汉族，住重庆市江津区。
委托诉讼代理人：刘兴俊，重庆市江津区维权法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审被告）：何沛乾，男，1967年9月13日出生，汉族，住重庆市江津区。
被上诉人（原审被告）：重庆市钦正房地产开发有限公司，住所地重庆市江津区几江街道办事处滨江中路28栋二楼，组织机构代码79350687-9。
法定代表人：叶元明，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：叶元明，女，1963年5月29日出生，汉族，住重庆市江津区。
被上诉人（原审被告）：贵州德江云海房地产开发有限公司，住所地贵州省德江县青龙镇黎家堡，组织机构代码56501950-X。
法定代表人：龚志勇，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：龚志勇，男，1958年7月6日出生，汉族，住重庆市江津区。
被上诉人（原审被告）：重庆润和建筑安装工程有限公司，住所地重庆市江津区几江街道办事处滨江中路28栋二楼，组织机构代码77489895-0。
法定代表人：龚睿，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：龚睿，男，1985年6月11日出生，汉族，住重庆市江津区。
四被上诉人共同委托诉讼代理人：叶元明，系龚志勇妻子、龚睿母亲。
上诉人重庆市两江新区泰和小额贷款有限公司（以下简称泰和小贷公司）因与被上诉人杨勋骏、何沛乾、贵州德江云海房地产开发有限公司（以下简称云海地产公司）、龚志勇、叶元明、龚睿、重庆市钦正房地产开发有限公司（以下简称钦正地产公司）、重庆润和建筑安装工程有限公司（以下简称润和建安公司）申请执行人执行异议之诉一案，重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民初字第00699号民事判决。泰和小贷公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年4月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。泰和小贷公司的委托诉讼代理人周坤，杨勋骏及其委托诉讼代理人刘兴俊到庭参加诉讼，钦正地产公司、云海地产公司、龚志勇、润和建安公司、龚睿、叶元明及何沛乾经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
泰和小贷公司上诉请求：1.准许执行重庆市江津区几江街道怡然街133号世豪大厦2幢1单元32-3号房屋。2.杨勋骏、何沛乾、云海地产公司、龚志勇、叶元明、龚睿、钦正地产公司、润和建安公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1.争议房产的所有人登记在被执行人钦正地产公司名下并非杨勋骏名下，泰和小贷公司依法申请执行合理、合法。2.（2015）渝一中法执异字第69号《执行裁定书》仅凭杨勋骏提交的与钦正地产公司单方制作的证据即认定杨勋骏支付了全部房屋价款，且对房屋尚未办理过户登记无过错是事实认定错误。杨勋骏以现金方式支付26万元房款，不符合日常交易习惯。3.争议房产于2013年8月30日被重庆市渝北区人民法院查封，杨勋骏接房日期为2014年9月6日，不构成实际占有。一审法院援引《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，适用法律错误。
杨勋骏答辩称，其在2010年10月19日与钦正地产公司签订了房屋认购协议书，并于当日缴纳了现金263611.5元。2014年9月6日，钦正地产公司交房给杨勋骏，有缴纳水费、电费、物业费的票据。钦正地产公司房屋至今没有办理房产手续，杨勋骏对查封事先不知情，不是非法占有。
钦正地产公司、云海地产公司、龚志勇、润和建安公司、龚睿、叶元明答辩称，杨勋骏购买房屋属实，2010年就以现金形式交付了购房款。
何沛乾未作答辩。
泰和小贷公司向重庆市第一中级人民法院（以下简称一审法院）起诉请求：1.准许执行重庆市江津区几江街道怡然街133号世豪大厦2幢1单元32-3号房屋。2.杨勋骏、何沛乾、云海地产公司、龚志勇、叶元明、龚睿、钦正地产公司、润和建安公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实：杨勋骏（乙方）与钦正地产公司（甲方）于2010年10月9日签订《世豪大厦商品房认购协议书》，约定：由杨勋骏认购钦正地产公司开发的世豪大厦B栋32层3号房屋，建筑面积131.15平方米，房屋单价每平方米2010元，一次性成交总价263611.50元，现金支付。协议条款1.由甲方开发的世豪大厦项目正在办理预审手续，乙方在充分了解该项目物业以及认可甲方在销售现场公示的《重庆市商品房买卖合同》样本、业主临时公约、前期物业服务合同样本等的前提下自愿认购该物业，并在签署《买卖合同》前先行签署本认购协议书。3.签订本协议后等候甲方电话通知签署《买卖合同》时，乙方须持本认购书、定金收据、夫妻双方身份证明、夫妻双方婚姻证明、夫妻双方户口簿、收入证明等相关资料到甲方销售中心交纳购房款及相关税费，并签署《买卖合同》及相关贷款合同等。双方还对其他事项进行了约定。
认购协议签订当天，钦正地产公司出具收据载明，收到杨勋骏交来世豪大厦B－32－3购房款263611.50元。泰和小贷公司向重庆市渝北区人民法院申请诉前财产保全，该院于2013年8月30日作出（2013）渝北法民保字第00116号民事裁定书，裁定查封钦正地产公司名下的位于重庆市江津区几江街道怡然街133号世豪大厦2幢1单元17-1号、19-3号、20-1号、21-1号、32-1号、32-3号房屋。2013年10月11日，泰和小贷公司与何沛乾、云海地产公司、龚志勇、叶元明、龚睿、钦正地产公司、润和建安公司借款合同纠纷一案向一审法院提起诉讼，一审法院于2014年4月9日作出（2013）渝一中法民初字第01146号民事判决书，判决：1.由何沛乾在本判决生效后十日内偿还泰和小贷公司借款1000万元，并支付以1000万元为基数，从2013年5月23日起按年息24%但不超过中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算的逾期利息至本息还清时止，但应扣除何沛乾已偿还的40万元逾期利息；2.由何沛乾在本判决生效后十日内支付泰和小贷公司律师服务费33.45万元，保全申请费5000元；3.龚志勇、叶元明、龚睿、钦正地产公司、润和建安公司对何沛乾的前述第一、二项债务承担连带偿还责任。该判决生效后，义务人未履行生效法律文书所确定的义务，泰和小贷公司于2014年5月5日向一审法院申请执行，一审法院以（2014）渝一中法民执字第323号立案执行。执行中，一审法院于2014年6月24日作出（2014）渝一中法民执字第323/324号公告，拟对上述被重庆市渝北区人民法院查封的房屋予以评估、拍卖。
2014年9月6日，钦正地产公司向杨勋骏发出交房通知书载明：杨勋骏购买的世豪大厦B栋32层3号房现已竣工，基本具备交接房条件，从2014年7月9日起正式交付使用。杨勋骏于2014年9月6日接房并与重庆市江津区庆堂物业管理有限公司办理了业主登记事宜，同时缴纳了2014年9月至2015年2月的物业服务费550.83元和2014年9月至2015年2月的电梯费336.6元。杨勋骏向一审法院提出书面执行异议，一审法院于2015年2月27日作出（2015）渝一中法执异字第69号执行裁定书，裁定中止对重庆市江津区几江街道怡然街133号世豪大厦2幢1单元32-3号房屋的执行。泰和小贷公司不服该裁定，于2015年4月3日向一审法院提起申请人执行异议之诉，一审法院于2015年4月7日立案受理。
一审法院认为：最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，杨勋骏提交了其与钦正地产公司签订的认购协议，虽然双方在之后没有签订商品房买卖合同，但认购协议对杨勋骏购买钦正地产公司开发的商品房的位置、单价、总价、建筑面积、付款方式、支付方式等内容进行了约定，即商品房买卖合同的主要内容基本具备，且钦正地产公司于当天出具收据，收到杨勋骏购买世豪大厦B－32－3购房款263611.50元。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。故本案中应当认定杨勋骏与钦正地产公司之间形成了商品房买卖合同关系。杨勋骏提交钦正地产公司收到其263611.50元购房款的收据，杨勋骏陈述其是以现金支付，符合认购协议的约定，泰和小贷公司虽有异议，但没有提交证据证明杨勋骏未履行支付购房款的义务，故其认为杨勋骏未支付或未足额支付购房款的主张不予支持。重庆市渝北区人民法院应泰和小贷公司申请采取诉讼保全措施对本案诉争房屋于2013年8月30日进行了查封，但此时，钦正地产公司已将该房屋出售给了杨勋骏，并向杨勋骏收取了全额购房款，因房屋尚未具备交付条件而未交付。之后，杨勋骏按照钦正地产公司发出的交房通知接房并向物管公司进行了业主登记，缴纳了相关物管费用，实际占有了诉争房屋，没有过错。杨勋骏陈述未办理商品房过户登记手续是因钦正地产公司开发的商品房一直不具备办理过户登记手续的条件，自己没有怠于办理过户登记手续的情形，没有过错，泰和小贷公司对此提出了异议，但没有提交证据证明杨勋骏存在怠于办理过户登记手续的过错行为，故其认为杨勋骏未办理过户登记手续存在过错的主张不予支持。综上，一审法院（2015）渝一中法执异字第69号执行裁定正确，泰和小贷公司的诉讼请求不予支持。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二款的规定，判决：驳回泰和小贷公司的诉讼请求。本案案件受理费80元，由泰和小贷公司负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审另查明，2016年4月19日重庆市北部新区泰和小额贷款有限公司名称变更为“重庆两江新区泰和小额贷款有限公司”。
本院二审期间，本院依职权向重庆市国土资源和房屋管理局调取了杨勋骏名下重庆市渝中区枇杷山后街21号25-9房屋的房产证书，泰和小贷公司、杨勋骏对其真实性无异议。杨勋骏提交了四份证据：1.2016年3月、5月、6月到12月的代收代缴费用票据。2.重庆市江津区国土资源和房屋管理局出具的无房证明。3.重庆市房地产抵押合同。4.钦正地产公司出具的情况说明，证明关于世豪大厦全部房屋均未办理产权证书，但是已经于2014年3月13日交付使用。拟证明杨勋骏名下在重庆市江津区无登记房产，杨勋骏家人现在实际居住于争议房屋内，杨勋骏对未办理房产登记无过错，杨勋骏本人在重庆渝中区购买的房子抵押给了银行。泰和小贷公司质证认为，对钦正地产公司出具的情况说明真实性不认可，代收代缴费用票据不能证明杨勋骏对未办理房产登记无过错，重庆市江津区国土资源和房屋管理局的证明是真实的，杨勋骏名下除了争议房屋外在其他地方还有房屋。钦正地产公司质证认为杨勋骏提交的证据是真实的。本院认为二审中杨勋骏提交的重庆市江津区国土资源和房屋管理局出具的无房证明和重庆市房地产抵押合同及本院调取的证据具有真实性、关联性、合法性，予以采信。2016年3月、5月、6月到12月的代收代缴费用票据与本案具有关联性，予以采信。钦正地产公司出具的情况说明真实性无法确认，不予采信。
本院认为，本案的争议焦点是:杨勋骏就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》自2015年5月5日起施行，该司法解释第三十二条规定“本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件，适用本规定...”，泰和小贷公司提出的执行异议之诉于2015年4月7日立案，2015年11月25日审结，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，一审法院未适用该规定确有不当，应予纠正。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，因杨勋骏享有的民事权益不符合该规定，故不能排除强制执行。事实和理由：1.争议房产于2013年8月30日被重庆市渝北区人民法院裁定查封，一审法院于2014年6月24日作出（2014）渝一中法民执字第323／324号公告，拟对其进行评估、拍卖。杨勋骏于2014年9月6日接房并办理业主登记事宜，对争议房产的占有在人民法院查封之后。2.杨勋骏陈述在2010年10月9日与钦正地产公司签订《世豪大厦商品房认购协议书》，并且一次性以现金方式付清房款263611.5元。因其支付房款的证据仅有钦正地产公司出具的收据，无相应财产变动记录，亦没有其他证据佐证，故本院对其支付全部购房款的事实不予认定。
此外，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，因本案诉争房屋并非杨勋骏名下的唯一住宅，故不符合该司法解释关于消费者物权期待权的保护条件。
综上，泰和小贷公司的上诉请求成立，予以支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民初字第00699号民事判决；
二、准许执行重庆市江津区几江街道怡然街133号世豪大厦2幢1单元32-3号房屋。
一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，共计160元，由杨勋骏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 勇
代理审判员 陈青青
代理审判员 张艳敏
二〇一六年十二月七日
书 记 员 张永川