广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终10308号
上诉人（原审被告）：刘德民，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：胡勇，北京市大成（广州）律师事务所律师。委托代理人：陈远军，北京市大成（广州）律师事务所律
师助理。
被上诉人（原审原告）：蓝月华，住广东省广州市海珠区。
委托代理人：何缨，广东金马波士德律师事务所律师。
原审被告：广州骏腾商业经营管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：刘德民。
原审被告：俊田发展有限公司，住所地UNITS3-49/FYIPFUNGBUILDING2-18D’AGUILARSTREETCENTRRALHK。
上诉人刘德民因与被上诉人蓝月华、原审被告广州骏腾商业经营管理有限公司（下简称骏腾公司）、俊田发展有限公司（下简称俊田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1511号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
上诉人刘德民上诉称：一、原审判决认定事实不清。刘德民与蓝月华于2013年7月5日签订《商铺买卖合同》，将位于广州市北京路147号三层编号为56号的商铺出售给蓝月华。双方签订合同后，刘德民已积极着手准备为蓝月华办理相应的产权证等手续，双方共同向房管部门提交了申办过户的申请及到税局核价。由于税局核定的涉案商铺的总价远远高于双方签订合同的交易价格，而导致双方税费大大增加，此后双方就税费问题一直协商不成，以致至今仍无法继续办理产权证。因此，涉案商铺无法办理产权证是由于政府部门核价的不可抗力因素而致，刘德民在《商铺买合同》履行过程中不存在违约行为，无需对未办证及合同的解除承担违约责任；二、原审判决适用法律错误和程序不合法。其一，原审开庭时，蓝月华针对违约金任意变更诉讼请求，刘德民已明确表示不同意，但原审法院对刘德民提出的异议视而不见，在原审判决书中更只字未提及并以变更后的诉讼请求作出判决，严重损害刘德民的权益。其二，原审法院对蓝月华所主张的利息笼统认定为孳息并未作区分。在民事诉讼中，依据案件的情况、合同性质，针对不同利息的主张应分为孳息收益及孳息损失。本案中，蓝月华所主张的购房款的利息是基于刘德民在《商铺买卖合同》的违约行为而承担的，应属于孳息损失，应适用债权法上的损害赔偿规则，其与双方约定的违约金在性质、功能上相当，根据合同法的约定优先原则，二者不能并存，应优先适用违约金条款。因此，原审判决刘德民既支付违约金同时又支付利息，属于适用法律错误。即使法院判决同时支付违约金及利息，基于公平原则，也以按照已付房款的活期存款利率计算利息为宜。其三，《商铺买卖合同》约定，刘德民交付商铺使用时间为2014年4月30日，行使收益权时间在收铺后。因此，即使由于刘德民原因造成未能办证等而解除合同，也没有对蓝月华造成损失，更何况是由于不可抗力的因素引起的。此外，《商铺买卖合同》约定的违约金明显过分高于造成的损失，应依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的相关规定予以调整，但原审判决却没有依法调整。综上，刘德民上诉请求：1、撤销原审判决第三项关于利息支付的内容；2、撤销原审判决第四项关于支付违约金的内容；3、蓝月华承担全部的诉讼费用。
被上诉人蓝月华答辩称：一、刘德民要求撤销原审判决关于利息支付的判项无理，应驳回其上诉请求，维持原判。其一，利息与违约金是两种不同责任形式，本案利息是基于解除合同，而违约金是基于刘德民违反合同约定的义务而承担的违约责任。其二，《中华人民共和国合同法》并没有规定约定违约金的同时不得主张利息，利息与违约金的规定在《中华人民共和国合同法》中并无冲突；二、刘德民要求撤销原审判决关于违约金支付的判项无理，应驳回其上诉请求，维持原判。其一，刘德民认为违约是因为不可抗力的理由没有事实依据，理应驳回。其二，鉴于合同明确约定了违约方承担违约责任的标准，即按房价款的10％支付违约金，故刘德民在认可存在至起诉日仍未办证的事实的情况下，要求调整违约金标准没有依据。其三，刘德民认为蓝月华任意变更诉讼请求与事实不符，蓝月华的诉讼请求有明确的诉讼金额，蓝月华并无增加诉讼金额，只是对一些笔误及表达进行更正；三、本案的另一被告俊田公司没有提起上诉，代表认可一审判决。
原审被告骏腾公司和俊田公司经本院依法传唤未到庭，亦未向本院书面陈述意见。
蓝月华向原审法院起诉请求判令：1、解除蓝月华与刘德民、骏腾公司于2013年7月5日签订的《商铺买卖合同》；2、刘德民、骏腾公司、俊田公司立即退还已收取的房款142070元、办证服务费1300元、委托公证费200元及税费8394元给蓝月华以及按中国人民银行逾期贷款利率计算自2011年11月26日起至判决生效之日止的利息，并向蓝月华支付违约金（按合同总价款248162元的10%计算）。
原审法院经审理查明：2011年11月29日，俊田公司（出卖人1）、刘德民（出卖人2）、骏腾公司（委托代理人）与蓝月华（买受人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人购买广州市越秀区北京路147号六层244号商铺，建筑面积2.93平方米，套内建筑面积1.21平方米，该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款222070元；买受人一次性付款，2011年11月29日前支付全部房价款的64%（包含定金）142070元；出卖人出示广州市房地产交易中心收件收据三天内支付全部房价款的36%，计80000元等。同日，蓝月华向广东金桥百信律师事务所支付该244号铺的办证服务费1300元、委托公证费200元。2013年7月5日，刘德民（出售方）与蓝月华（认购方）约定签订《骏田国际饰品交易中心认购书》，约定：认购方自愿认购位于广州市越秀区北京路147号第三层56号商铺，建筑面积6.61平方米，套内建筑面积2.75平方米，认购价248162元，付款方式，定金50000元，契税7444元，产权登记费800元，交易服务费19.83元，交易印花税124元，房产证印花税5元，律师费1300元，委托公证费200元等。同日，刘德民（出卖人）、骏腾公司（委托代理人）与蓝月华（买受人）签订《商铺买卖合同》（尾页盖有刘德民私章），约定：买受人向出卖人购买广州市北京路147号三层56号铺，建筑面积共6.61平方米，其中套内面积2.75平方米。该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价总额248162元，买受人一次性付款，2011年11月29日前支付142070元房价款；出卖人应于2014年4月30日将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用；逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付价款，并按已付房价10%的标准向买受人支付违约金；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人刘德民名下交易过户至买受人名下，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金等。骏腾公司及刘德民分别于2013年7月5日及12月19日开具收款收据三张，其中7月5日的收款收据记载，换铺由6-244转入3-56铺，由2011年11月29日收据0006761、0007234转入定金50000元及首期款92070元；12月19日收款收据为3楼56号铺税费8394元。涉案房屋至今未过户至蓝月华名下。蓝月华于2014年6月19日向原审法院提出上述诉讼请求。
原审诉讼中，刘德民为证明是蓝月华委托金桥百信律师事务所人员代为办理交易过户等手续，过户程序中因税务部门核定交税价格远高于实际价格导致过户手续停滞不前，提交了经公证的《委托书》、《广州市存量房网上交易价格自行申报表》、《存量房交易计税价格核定通知书》照片打印件及寄件日期为2014年4月19日，签收日期为2014年5月8日的邮件查单，寄件内容为通知蓝月华于2014年4月18日至2014年4月25日期间前往办理收铺手续的收铺通知书。蓝月华认为公证书的受托人是刘德民指定的，蓝月华并不认识金桥百信律师事务所，《广州市存量房网上交易价格自行申报表》、《存量房交易计税价格核定通知书》为复印件，不确认其真实性，蓝月华没有收到刘德民陈述的收铺通知书。
原审法院认为：蓝月华与刘德民、俊田公司自愿签订的《商铺买卖合同》均是双方当事人的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。合同明确约定“本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人刘德民名下交易过户至买受人名下，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金”。刘德民、俊田公司未在买卖合同约定的期限内办理涉讼房屋的交易过户手续，已构成违约，故蓝月华主张解除合同、返还房款、税费及支付违约金的请求依据充分，予以支持。鉴于合同明确约定了违约方承担违约责任的标准，即刘德民、俊田公司应按房价款的10%向蓝月华支付违约金，刘德民要求调整违约金的计算标准依据不足，不予采纳。另因办证费及公证费不是刘德民、俊田公司收取，蓝月华要求刘德民、俊田公司返还该费用没有事实依据，不予支持。至于刘德民关于因房管部门核定的交易价高于商定的价格，产生税费过高，双方协商不成，导致过户登记未履行的抗辩证据不充分，不予采信。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七条及第一百一十四条第一款的规定，于2015年11月16日作出判决：一、蓝月华与刘德民、俊田发展有限公司于2013年7月5日签订的《商铺买卖合同》自本判决生效之日起予以解除；二、刘德民、俊田发展有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向蓝月华一次性返还房价款142070元及税费8394元；三、刘德民、俊田发展有限公司自本判决发生法律效力之日起15日内，向蓝月华支付上述第二项应返还款项的利息（每日按逾期贷款利率计，其中房价款计自2013年7月6日起至本判决确认还款之日止，税费计自2013年12月20日起至本判决确定还款之日止）；四、刘德民、俊田发展有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向蓝月华一次性支付违约金（按总房价款248162元的10%计算）；五、驳回蓝月华的其他诉讼请求。刘德民、骏腾公司、俊田公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4023元，公告费1000元，合计共5023元，由刘德民、俊田发展有限公司负担。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：刘德民与蓝月华签订的《商铺买卖合同》明确约定，刘德民应在合同生效后的210个工作日内向广州市房地产交易登记中心申办涉案商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，蓝月华有权单方提出和决定解除合同。因刘德民未依约履行该项合同义务，故蓝月华主张解除合同、返还购房款及支付违约金符合合同约定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。刘德民以涉案商铺无法办理产权证是因为税务部门核价远高于双方约定的交易价格导致双方税费大大增加，而双方就此一直协商不成为由，主张其不构成违约，无需承担逾期办证的违约责任，但一方面，刘德民未就税务部门核价远高于双方约定的交易价格的事实主张充分举证证明，另一方面，双方均确认，在办理涉案商铺的交易过户手续时，双方应各付各税，即使刘德民所主张的税费增加的事实属实，刘德民也未举证证明其曾告知蓝月华税费增加并要求蓝月华补交税费但遭蓝月华拒绝，进而导致无法办理涉案商铺的交易过户手续，故刘德民以双方未就税费增加的处理协商一致为由，抗辩称其无需承担逾期办证违约责任，缺乏事实根据与法律依据，本院不予采纳。
关于蓝月华所主张的已付款利息及违约金，两者系属不同性质的款项，双方在合同中并未约定两者不可并存，《中华人民共和国合同法》亦未规定两者应择一适用，故刘德民上诉认为原审判决其同时支付利息及违约金属于适用法律错误，于法无据，本院不予采纳。此外，按总房价款10%的标准计付逾期办证违约金系双方所作出的约定，该约定系双方的真实意思表示，刘德民未充分举证证明蓝月华因刘德民逾期办证所遭受的损失明显低于该约定标准，故原审判决未对该标准进行调整并无不当，可予维持。
另，本案也不存在蓝月华在一审中任意变更诉讼请求的情形，故刘德民以原审法院在刘德民明确表示不同意的情况下仍接纳蓝月华变更后的诉讼请求为由，上诉主张原审程序不合法，缺乏事实根据，本院亦不予采纳。
综上，上诉人刘德民的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费470元，由上诉人刘德民负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一六年十二月十六日
书记员 杨娟娟