江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
(2015)熟尚民初字第00384号
原告周喜芳。
委托代理人张文平，江苏汇展律师事务所律师。
被告赵云保。
被告钱国民。
被告钱国良。
被告钱国华。
上述四被告共同委托代理人张宇，江苏华元民信律师事务所律师。
原告周喜芳诉被告赵云保、钱国民、钱国良、钱国华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月15日立案受理后，依法由审判员唐海山适用简易程序，于2015年8月27日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2016年3月17日公开开庭进行了审理。原告周喜芳及其委托代理人张文平、被告赵云保、钱国民、钱国良、钱国华及其委托代理人张宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周喜芳诉称：原告与钱元兴于2012年4月18日签订租赁合同，约定由钱元兴将位于常熟市虞山镇大义利民红旗路32-18号房屋出租给原告，租赁期限每届满一年续签一次，年租金为人民币23000元，采取先付租金后承租方式。钱元兴系被告赵云保丈夫，系其他被告父亲。由于2015年年初钱元兴去世，被告方就房屋出租一事与原告产生矛盾，多次对出租房屋进行断电，影响原告正常经营。经报警调解处理后，被告仍进行断电。为了维护原告合法权益，原告特向法院提起诉讼。为此，要求解除原被告之间的租赁关系；要求被告退还余期租金17250元、空调费4000元、转让费3000元；要求被告赔偿因两次故意对原告所承租房屋停电造成的损失1369元；要求被告赔偿房屋装修损失50000元；诉讼费由被告承担。
被告赵云保、钱国民、钱国良、钱国华辩称：1、由于原告周喜芳与被告钱国良在原有合同租赁期限届满后重新签订了新的房屋租赁合同，形成了新的租赁关系。双方矛盾是在履行新合同中产生，因而原告起诉被告赵云保、钱国民、钱国华主体不适格。2、原告钱国良同意解除租赁关系，但不同意退还剩余租期的租金，而应是由原告支付2015年4月17日至租赁关系解除期间的租金，加上原告违约赔偿被告的损失。原告所提及的空调费用是其向钱元兴购买空调产生的费用，转让费也是原告购买房屋内柜台、玻璃等物品的费用，不能由被告返还。原有租赁关系已经结束，原告与钱国良重新建立了租赁关系，原告应当将相应物品搬离。3、原告承租的房屋停电问题可能是因为线路老化及原告不正确使用电器造成，并非被告故意断电造成。原告从事服装销售，不会因停电造成经营损失，原告也没有因停电造成损失的依据。原告承租房屋后未对房屋进行装修，双方也未对装修进行约定，如有装修附着物，可由原告自行拆除、恢复原状。引起本案诉讼是原告想提前解除租赁关系，是原告违反合同约定，因此诉讼费应由原告承担。
经审理查明：钱元兴与被告赵云保系夫妻关系，生育有钱国良、钱国民、钱国华、钱丽芬及另一儿子。其中另一儿子自幼被他人抱养。钱元兴于2015年4月去世。2012年4月18日，原告周喜芳与钱元兴签订《房屋租赁协议》1份，约定：由钱元兴将常熟市虞山镇大义利民红旗路32-18号房屋出租给原告周喜芳，租期一年，自2012年4月18日至2013年4月17日，年租金为23000元，现金支付，无押金。室内设施有玻璃门等。该协议最后注明：2012年2月23日已付款5000元，4月23日付款25000元，合计30000元（空调4000元、房租23000元、转让费3000元）。2013年4月18日，租赁期限届满后，原告与钱元兴未签订《房屋租赁协议》，但钱元兴仍将上述房屋以年租金23000元的价格继续出租给原告，租期一年，且租金也已付清。原告周喜芳与钱元兴于2013年4月17日在写有租金价格、时间期限（2013年至2014年4月17日止）的送货单上签字。2014年4月18日，租赁期限届满后，原告继续以年租金23000元的价格承租上述房屋，租期一年。2015年4月18日，原告周喜芳与被告钱国良签订《房屋租赁协议》1份，约定将上述常熟市虞山镇大义利民红旗路32-18号房屋出租给原告周喜芳，租赁期限自2015年4月17日至2016年4月18日，年租金23000元，按现金支付。上述房屋租赁期限产生的水电费均系原告周喜芳支付。2015年2月，原告周喜芳交付被告赵云保20000元。2015年4月18日后，原告周喜芳交付被告赵云保3000元。原告周喜芳承租上述房屋用于作为卖服装的商铺。
另查明：常熟市虞山镇大义利民红旗路32-18号房屋建造于20世纪90年代，由原常熟市大义镇房产开发公司开发，未进行建设规划审批，也未进行房屋产权登记。
又查明：2014年4月17日，原告周喜芳从农业银行领取了30000元。
还查明：因为租赁纠纷，原告周喜芳曾向常熟市公安局大义派出所报过警，表示所承租的本案所涉房屋里电源被出租方停掉。原告周喜芳也曾找过被告赵云保，就是否支付租金进行过交涉，并就谈话内容进行了录音，但录音内容无法明确显示租金是否付清。
审理中，钱丽芬向法庭表示，其不放弃在常熟市虞山镇大义利民红旗路32-18号房屋上享有的权利。但为了便于纠纷处理，钱丽芬表示其不参加本次诉讼，房屋租赁具体事宜由其母亲和哥哥处理。
本案中原被告争议的焦点是原告周喜芳2015年2月、4月共交付被告赵云保的23000元系支付的是哪一租赁期限内的租金？
原告周喜芳表示，其承租本案房屋都是先付租金后使用房屋。2014年4月17日，其在银行领取30000元后，就将其中23000元作为下一租赁期间（2014年4月18日至2015年4月17日）的租金在钱元兴家中交付给了钱元兴。2014年4月18日，钱元兴与其签订了租赁期限自2014年4月18日至2015年4月17日的《房屋租赁协议》1份，年租金23000元。2015年2月至4月期间，其交付给被告赵云保的23000元是作为2015年4月18日至2016年4月17日的租金，其中20000元是被告赵云保向其的借款。为此，原告周喜芳申请证人戴某出庭作证。证人戴某陈述到：其与原告周喜芳丈夫系隔房亲戚，其公公与原告丈夫的爷爷是亲兄弟。2014年上半年一天下午4点左右，其在原告门面房里坐了一会，看到原告手里拿了大概2叠钱。其问原告拿钱干什么，原告告诉其房屋到期了，要去付租金。其看到原告拿着钱去了路对面的钱元兴家，一会原告就回来了，手里什么也没有。当时没有其他人看到。同时，原告周喜芳还向法庭提交了落款日期为2014年4月18日的《房屋租赁协议》1份，载明：租赁地址为红旗路32-18#，租期自2014年4月18日至2015年4月17日，年租金为23000元，按现金支付。该协议落款处签有“钱元兴”、“周喜芳”字样。
被告表示，原告第一年是先付租金后使用房屋，第二年开始则是先使用房屋再付租金，一般最晚是在当年租期届满前付租金，钱元兴均出具收据。2014年4月17日，原告没有给付钱元兴23000元租金，否则钱元兴应当开具收据。例如第一年的租金在协议上就注明已经付清，第二年的租金收据就是2013年4月17日的送货单，而第三年钱元兴因没有收到租金故没有向原告出具收据。原告提交的落款时间为2014年4月18日的《房屋租赁协议》上落款处“钱元兴”非钱元兴本人笔迹。2015年2月，被告赵云保收到原告给付的20000元，但不是借款。被告赵云保从未向原告借款。该20000元与后来给付的3000元是原告给付的2014年4月17日至2015年4月18日的租金，而不是原告所称的2015年4月17日至2016年4月18日的租金。所以原告至今尚结欠被告2015年4月17日至2016年4月18日的租金23000元。对于证人戴某的证人证言，被告认为戴某与原告系亲戚关系，且其也没有看到原告将钱交到钱元兴手中，不能证明当天原告将23000元给付了钱元兴。
庭审中，原告还表示因此租赁产生纠纷后，被告对原告房屋进行断电，造成原告无法经营，故原告要求解除双方之间的租赁关系，由被告退还剩余租金17250元。原告向法庭明确要求解除的租赁协议是2015年4月18日原告与钱国良所签订的《房屋租赁协议》。因原告对房屋进行了装修（装修内容为安装了空调1只、电表、道具、几扇门），租赁关系解除后，被告应赔偿原告装修损失50000元。同时，2012年签订租赁协议时，钱元兴收取了原告空调押金4000元以及因钱元兴从其他承租户处收回房子产生的转让费3000元。这两笔费用，原告认为也应当由被告返还。被告切断了原告门面房内的电源，造成原告经营损失，被告应当赔偿损失。因此原告当庭还变更了诉讼请求，要求被告赔偿因断电造成的经营损失为35340.84元。该35340.84元是根据原告年收入50000元计算258天得出的。被告则表示2015年4月18日，钱国良是代表其母亲、兄弟姐妹与原告签订租赁协议，原告起诉其他被告属于主体错误。钱国良同意解除该租赁协议，但不应当返还租金，而是应当由原告支付2015年4月17日至协议解除之日的租金，并赔偿因原告违约造成的租金损失。关于空调费4000元、转让费3000元，是当初钱元兴将空调、柜台、架子、玻璃等转让给原告产生的费用，故这两笔费用不应当由被告钱国良返还，而是应当由原告在租赁协议解除后自行搬离相关财产。同时，被告未对原告房屋进行断电，而是由于线路老化及原告使用不当造成跳闸，故原告要求被告赔偿经营损失没有依据，且原告经营服装销售，停电不会造成损失。关于装修，原告承租房屋后未进行装修，即使有装修也应当由原告将装修附着物拆除，恢复房屋原状。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者出租人就未经批准建设的建筑物，与承租人订立租赁合同的，租赁合同无效。本案中原告周喜芳所承租的位于常熟市虞山镇大义利民红旗路32-18号房屋建造于20世纪90年代，但未取得建设规划许可，也未取得房屋权属证明，故原告周喜芳与钱元兴、原告周喜芳与被告钱国良签订的《房屋租赁协议》属无效协议。因租赁协议违反法律规定，故原告要求解除其与钱国良于2015年4月18日签订的租赁协议，本院不予支持。关于本案中双方争议的焦点，即2015年2月、4月原告给付赵云保的共23000元的认定，应当由原告举证证明该23000元系其给付的2015年4月17日至2016年4月18日期间的租金。但原告现无证据对此予以证明。证人戴某一方面与原告存在一定亲属关系，另一方面其也无法证明原告于2014年4月17日将23000元交付到钱元兴手中，又无其他证人对相关事实予以证明，故本院对证人戴某的证言碍难认证。故原告周喜芳应当承担举证不能的责任，本院认为现有证据无法证明2014年4月17日原告周喜芳交付钱元兴23000元房屋使用费。结合被告关于原告2015年2月、4月共给付赵云保23000元的自认，本院认定2015年2月、4月共给付被告赵云保的23000元系原告给付的2014年4月17日至2015年4月18日期间内的房屋使用费。本院认定原告周喜芳尚未支付2015年4月17日至2016年4月18日期间的房屋使用费。原告要求被告退还剩余租金（房屋使用费）的诉讼请求本院不予支持。2015年4月18日，原告与被告钱国良签订的协议，按照钱国良陈述，系其代表其母亲、兄弟姐妹签订，故签订该协议的法律后果约束本案中其他被告及钱丽芬。现钱丽芬表示不参加本案诉讼，不违反法律规定，本院予以尊重。关于空调费4000元、转让费3000元，原告表示分别为空调押金和钱元兴因从其他承租户处收回房屋而收取的费用，但被告认为此两笔费用系钱元兴将空调、玻璃、架子等设施转让给原告所得价款，且2012年4月17日签订的《房屋租赁协议》中明确约定无押金、存在玻璃门等设施。故本院对原告的陈述不予采纳，认定上述两笔费用即为空调、架子、玻璃等设施转让费。原告现要求被告返还该两笔费用无法律依据，本院不予支持。关于因停电造成的损失，虽原告向派出所进行了报警，单方面表示被告对其承租的房屋进行了停电，但被告予以了否认，原告又无其他证据对此加以证实，且无证据证明其因停电造成的损失情况，故原告要求被告赔偿因停电造成的损失35340.84元于法无据，本院不予支持。关于原告主张的装修损失50000元，因原告现有证据不足以证明其对承租房屋进行了装修及装修费用，且在签订《房屋租赁协议》时，双方也未对装修进行约定，故原告要求被告赔偿装修损失亦于法无据，本院不予支持。原被告之间于2015年4月18日签订的《房屋租赁协议》无效，被告可要求原告支付相应期间内房屋使用费，但被告在本案中未提出反诉，被告可以另行主张相关权利。综上，原告本案中的诉讼请求，本院均不予支持，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告周喜芳的全部诉讼请求。
案件受理费2492元，由原告周喜芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：1076）预交上诉案件受理费。
审 判 长 唐海山
人民陪审员 周月珍
人民陪审员 章彩萍
二〇一六年四月十五日
书 记 员 缪 璐