上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2567号
上诉人（原审原告、反诉被告）孙金才。
上诉人（原审被告、反诉原告）俞敏娜。
委托代理人王志岗。
委托代理人孔令斌，上海王育文律师事务所律师。
上诉人孙金才与上诉人俞敏娜因房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第1051号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年1月16日，俞敏娜（甲方）与孙金才（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲乙双方通过上海万利房地产顾问有限公司（以下简称“万利地产”）居间，由乙方购买甲方上海市宝山区沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“601室房屋”）转让价款为人民币（以下币种均为人民币）1，980，000元；甲方于2014年5月1日前腾出房屋并通知乙方交接；甲乙双方确认于2014年3月31日前办理转让过户手续；乙方未按约付款，应当支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，逾期超过二十日后仍未付款，除应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担总价款20%的赔偿责任；甲方未按合同约定交付房地产（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付期限第二日起算至实际交付之日止，逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担总价款20%的赔偿责任；甲乙双方订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。合同补充条款主要约定，甲乙双方应根据国家法律、法规、规章、政策等规定各自承担本交易所产生的税、费。合同附件三主要约定，乙方应于双方订立本合同并申请办理公证手续（若需）后一日内，将部分首期房价款600，000元直接支付给甲方，加上已经支付的定金100，000元转为首期房价款，如此共同构成乙方支付给甲方全额首期房价款700，000元；待上述事项完成三个工作日后，且于抵押权人许可的最短时限内，乙方同意甲方自行至抵押权人处全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额（首期房价款若有不足，不足部分由甲方自行补足），并由甲方从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证原件，并由甲方自行办理抵押注销手续；甲方同意乙方贷款300，000元支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需），若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足，则乙方应于送件当日补足；乙方第二期房价款的支付方式为：待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）且甲方名义之抵押登记已经注销后七个工作日内，甲乙双方至交易中心办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由中介公司收执收件收据，待交易中心出具以乙方未所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后七个工作日内，乙方应支付给甲方第二期房价款，该房价款由银行代为乙方支付；乙方于2014年3月31日支付第三期房价款950，000元；待贷款银行将上述第二期房价款支付至指定账户，交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和贷款银行为抵押权人的他项权证后七日内，甲乙双方对房屋进行验看、清点、确认无误后，甲方将房屋交付乙方，同时乙方支付甲方尾款30，000元；本付款协议与正文条款约定不一致，双方同意按照本付款协议履行。当日，俞敏娜（甲方）与孙金才（乙方）签订协议书，约定，双方买卖601室房屋实际成交价计2150，000元，其中170，000元为装修补偿款，于产权过户当日支付。孙金才于2013年12月30日、2014年1月17日、4月1日、4月29日分别支付俞敏娜100，000元、600，000元、1150，000元、150，000元。后双方因故发生纠纷，孙金才提起诉讼，要求俞敏娜办理601室房屋过户手续及交付房屋，并支付从2014年4月1日起至实际过户、交房之日止的逾期过户及交房违约金。俞敏娜则提起反诉，要求孙金才办理过户及交房，并赔偿租房中介费损失1，085元，房租损失3，600元及俞敏娜支付给他人的违约金600元，共计损失5，285元。
原审法院另查明，俞敏娜购买601室房屋时以该房屋抵押向中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行、上海市住房置业担保有限公司借款，中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行、上海市住房置业担保有限公司在601室房屋上设定了抵押权。2014年1月30日，俞敏娜还清了全部贷款，取得了中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行、上海市住房置业担保有限公司出具的注销登记申请书、注销登记委托书。
原审法院还查明，孙金才于2014年1月12日与案外人朱某签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，孙金才将其名下的宝山区环镇北路XXX弄XXX号XXX室房屋（建筑面积为61.19平方米）出售给朱某，转让价款为1，200，000元；朱某于2014年1月31日前支付350，000元，于3月31日前支付700，000元，于4月20日前支付150，000元。孙金才于2014年4月21日与朱某办理了该房屋过户手续，该房屋房地产权利于5月8日登记至朱某名下。
原审中，俞敏娜申请居间方万利地产的工作人员李荣出庭作证，李荣证言的主要内容为，601室房屋交易是由李荣手下的工作人员经办的，李荣基本参与了交易过程，俞敏娜于2013年11月至万利地产挂牌出售601室房屋，2014年1月底俞敏娜与孙金才签订了买卖合同，俞敏娜在2月份还清了房屋上的贷款，孙金才的贷款在2月底审批下来，万利地产在3月份通知双方办理过户，孙金才称其自己的房屋尚未过户，并表示具体何时能办理过户不清楚，要等到其自己的房屋过户之后才能办601室房屋过户手续，孙金才之后也没有告诉万利地产何时去过户，万利地产通过查询才知道孙金才自己的房屋在4月份已经过户给他人，万利地产在5月份还发函要求孙金才办理过户。俞敏娜对证人所述无异议。孙金才表示，孙金才在交易过程中从未见过李荣，对其身份不予认可，李荣陈述买卖双方在1月底签订买卖合同与事实不符，孙金才对证人陈述不予认可。
俞敏娜还提供了以下证据：1、王志岗与案外人王某于2014年3月20日签订的租赁合同；2、王志岗与王某于2014年4月30日签订的解约协议；3、金额为1，085元的中介费收据；4、王某出具的租金及补偿费4，200元的收据。俞敏娜表示，俞敏娜做好了交房准备，由于孙金才违约造成俞敏娜与他人解除租赁合同，产生损失5，285元。孙金才表示，对上述证据的真实性不予认可。
孙金才提供了以下证据：1、盖有交通银行股份有限公司上海长宁支行印章的上海市房地产登记申请书，主要内容为，房地产坐落601室，抵押人孙金才，抵押权人交通银行股份有限公司上海长宁支行，商业贷款300，000元，期限从2014年3月3日至2019年3月3日。2、交通银行股份有限公司上海长宁支行出具给孙金才的委托书，主要内容为，委托孙金才办理601室房屋抵押权登记及领取登记证明事宜。孙金才表示，俞敏娜未按约过户导致孙金才银行贷款无法发放，孙金才只能以现款购房。俞敏娜表示，对上述证据真实性无异议，但无法贷款系孙金才自己造成，与俞敏娜无关。
原审中，孙金才于2014年8月8日将房款150，000元交至法院代管。8月9日，俞敏娜与孙金才办理了601室房屋过户手续。9月9日，俞敏娜将该房屋交付给了孙金才。孙金才遂变更诉请，要求俞敏娜支付从2014年4月1日起至2014年8月8日止的逾期过户违约金130，000元（按已付款2，000，000元的日万分之五计算），及从2014年5月2日起至2014年9月9日止的逾期交房违约金131，000元（按已付款2，000，000元的日万分之五计算）。
原审法院认为，孙金才与俞敏娜签订的《上海市房地产买卖合同》及协议书系双方真实意思，合法有效，双方均应恪守。合同约定，孙金才与俞敏娜于2014年3月31日前办理601室房屋过户手续，孙金才于该日前支付第三期房款950，000元。孙金才于2014年4月21日才与他人办理了宝山区环镇北路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续，俞敏娜主张孙金才因考虑到名下有两套房屋需多交税费而要求延迟办理601室房屋过户的意见，较为可信。孙金才在俞敏娜未办理过户的情况下，仍于2014年4月1日支付了俞敏娜房款1，150，000元，表明其对俞敏娜逾期办理过户是认可的，也可以印证俞敏娜的上述意见。况且，中介公司工作人员李荣也证明系孙金才要求延迟办理过户，故对俞敏娜的上述主张予以采信。虽孙金才未按约与俞敏娜办理过户，但仍在约定支付第三期房款950，000元的次日即支付了俞敏娜1，150，000元，履行了其主要义务，亦未造成俞敏娜损失，对俞敏娜主张孙金才未按约过户、付款造成其租房损失，难以采信。孙金才在2014年4月21日与案外人朱某办理了宝山区环镇北路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续，该房屋房地产权利于2014年5月8日登记至了朱某名下，此时孙金才要求延迟办理601室房屋过户手续的理由已经消失，其不可能不要求俞敏娜办理过户、交房，但孙金才应给与俞敏娜适当的办理过户、交房的时间，法院酌情确定俞敏娜应于2014年5月20日前办理过户、交房手续。俞敏娜此后未办理过户、交房手续，已经构成违约。合同约定，俞敏娜未按合同约定交付房地产（包括房地产交接及房地产权利转移）给孙金才，应按孙金才已付款日万分之五计算支付从应当交付期限第二日起算至实际交付之日止的违约金。按照该约定，俞敏娜应支付孙金才从2014年5月21日起至2014年8月8日止的逾期过户违约金80，000元，从2014年5月21日起至2014年9月8日止的逾期交房违约金111，000元。鉴于上述违约金相对于孙金才逾期取得房屋及房地产权利所受的损失过高，俞敏娜要求法院予以调整，符合法律规定，法院酌情确定俞敏娜支付孙金才两项违约金50，000元。孙金才、俞敏娜在审理中完成了房屋过户、交付，对此不再处理。按照合同约定，孙金才在俞敏娜过户、交房完成时应付清全部房款，故孙金才应将尾款150，000元支付给俞敏娜。据此，原审法院作出判决：一、孙金才于判决生效之日起十日内，支付俞敏娜房款150，000元；二、俞敏娜于判决生效之日起十日内，支付孙金才违约金50，000元；三、孙金才的其他诉讼请求，不予支持；四、俞敏娜要求孙金才赔偿损失的反诉请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2，607.50元，反诉案件受理费25元，由孙金才负担707.50元，俞敏娜负担1，925元。
孙金才不服原判，向本院提起上诉称，签约后第二天孙金才即向银行申请贷款，十天左右申请得到批准，但601室房屋上还存留有俞敏娜设定的抵押，银行因此未同意放贷，同时俞敏娜称其另行购房需要钱款，孙金才不得已只能另筹资金向俞敏娜支付购房款，此后俞敏娜仍拖延办理注销抵押、过户交房手续，601室房屋抵押注销、交易过户手续直至原审中于2014年8月9日才得以办理，过户后俞敏娜还无理提出其另购房屋刚装修好，需要透散气味一个月，拒绝与孙金才办理交房手续，直至2014年9月9日才实际交房，其行为构成严重违约，理应承担违约责任。即便按照原审法院酌情确定的俞敏娜逾期过户交房的违约时间从2014年5月21日起算，两项违约金也达191，000元，原审法院将俞敏娜应承担的违约金大幅度调整没有依据，所作的判决有失公正，故上诉要求撤销原判，依法改判俞敏娜支付逾期过户和逾期交房的违约金合计191，000元，诉讼费用由俞敏娜承担。
针对孙金才的上诉请求，俞敏娜辩称在2014年1月底其已还清了601室房屋全部贷款，取得了办理注销抵押手续的相关资料，3月中介通知孙金才办理过户手续时，孙金才因其另一套房屋尚未售出为避免多缴税款而要求推迟过户交易时间，故抵押直至原审期间双方办理601室房屋过户手续时才注销。对此俞敏娜并不存在违约行为，孙金才也没有遭受损失，其要求俞敏娜承担违约责任没有依据和理由，俞敏娜不应向其支付违约金。故不同意孙金才的上诉请求。
俞敏娜不服原判，向本院提起上诉称，原审法院已确认孙金才为少缴税而未按约在2014年3月31日前办理601室房产过户手续。此后在未进一步就过户及交房时间达成一致的情况下，双方处于协商状态，并不属于违约。2014年4月29日孙金才又支付了150，000元后，其就应付中介费的金额与中介产生矛盾而未去办理过户手续，并非俞敏娜拒绝过户，对此俞敏娜并不构成违约。原审期间双方已办理了过户交房手续，原审法院酌情确定俞敏娜应于2014年5月20日前办理过户、交房手续并承担此后起的逾期过户交房违约金没有事实依据，也没有法律依据。故上诉要求撤销原判第二、第四项判决，依法改判孙金才支付俞敏娜租房损失5，285元。
针对俞敏娜的上诉请求，孙金才辩称，俞敏娜所称因与中介产生纠纷孙金才拒绝办理过户手续并非事实。付款后孙金才一直在催促俞敏娜办理过户手续，但其称房产证押在中介处，无法办理过户手续。俞敏娜的上诉请求没有依据和理由，不应得到支持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，在孙金才与俞敏娜签订的《上海市房地产买卖合同》第六条中虽然约定双方在2014年3月31日前共同申办系争房产交易过户手续，2014年5月1日前交付房屋，但在合同附件三（付款协议）第4条款中双方又明确，交易过户的前提条件是俞敏娜先注销其设定在601室房屋上的抵押，并且明确附件三（付款协议）约定履行与正文条款约定不一致的，按照附件三（付款协议）履行，而实际俞敏娜并未按约定在收到首期房款（700，000元）后去注销其设定在该房屋上的抵押，其称系因孙金才为避免多缴税而提出推迟交易过户时间所致，但对此并未提供充分确凿的证据。原审法院将双方最终未按合同约定的时间完成601室房产交易过户的原因全部归责于孙金才一方缺乏依据。俞敏娜称此后双方一直处于协商状态未就交易过户时间等事宜达成新的合意，但对其所称也未提供任何依据，本院不予采信。按照合同附件三（付款协议）之约定，除首期房款外，双方办理交易过户手续之前孙金才应当支付的房款金额为950，000元（第三期房款），双方约定的装修补偿款170，000元及贷款300，000元（第二期房款）的付款时间则分别为交易过户的当天及交易过户申办后将取得的新的他项权证交付贷款银行后的七天内，尾款30，000元的支付时间则为交房之日；双方约定的交房时间为贷款300，000元（第二期房款）支付至指定帐户房产交易中心出具以孙金才为所有人的房地产权证及新的他项权证后七天内。即便俞敏娜所称孙金才提出601室房产交易过户推迟至其另一套房屋售出之后进行的情况属实，则2014年5月8日孙金才已完成其出售另一套房屋的转移登记，且此时除首付款外，孙金才的付款也已达1，300，000元，故此后601室房屋交易过户应当尽快进行。俞敏娜上诉称因孙金才与中介公司产生矛盾导致此后601室房屋交易过户仍未能办理，但其所称既缺乏依据，也不能成为此后仍未办理601室房屋交易过户手续的理由。原审法院酌情确定601室房屋交易过户时间应为2014年5月20日，按照合同附件三（付款协议）之约定最迟交房时间则应确定为2014年6月16日，原审法院对俞敏娜逾期交房违约金的起算日确定有误，本院予以纠正。综合本案查明的事实来看，2014年5月20日之后该房交易过户手续未办理的主要过错责任在于俞敏娜，原审中在双方办理交易过户手续后，俞敏娜仍拖延一个月才向孙金才交房更是毫无理由，原审法院对俞敏娜应承担的违约金调整幅度过高，有失公平，本院将该违约金的金额调整确定为100，000元。俞敏娜上诉要求孙金才支付在外租房损失5，285元缺乏依据，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第1051号民事判决主文第一、第三、第四项；
二、撤销上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第1051号民事判决主文第二项；
三、自本判决生效之日起十日内俞敏娜支付孙金才违约金人民币100，000元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费减半收取计人民币2，607.50元，由孙金才负担600元，俞敏娜负担2，007.50元；一审反诉案件受理费减半收取计人民币25元，由俞敏娜负担。二审案件受理费人民币3，120元，由孙金才负担人民币1，477.90元，俞敏娜负担1，642.10元。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾慧忠
审 判 员 周刘金
代理审判员 高 胤
二〇一五年四月七日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。