广东省平远县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1426民初332号
原告：刘兴发，男，1972年1月22日出生，汉族，现住广东省平远县。
原告：刘秋华，女，1974年8月18日出生，汉族，现住广东省平远县。
二原告委托诉讼代理人：杨文书，广东东冠律师事务所律师。
被告：平远平城投资实业有限公司。地址：平远县大柘镇平远大道北。
法定代表人：黄天城，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：林文胜，该公司职员。
原告刘兴发、刘秋华诉被告平远平城投资实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月17日公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人杨文书、被告委托诉讼代理人林文胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘兴发、刘秋华向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告赔偿逾期办理房地产权证的违约金人民币计：117628元。并在起诉后30个工作日由被告办理出房产证给原告；2、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年11月1日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号为2013-0761）。同日，双方还签订了“合同补充协议”，本合同自双方签订之日起生效。按合同约定，原告所购的商品房位于平远县××房，该商品房建筑面积为145.96平方米，房价每平方米为4399元，房价总金额为人民币642078元，该房屋按约定于2014年9月30日前交付使用。原告于2013年11月1日向被告支付了首期房价款人民币262078元，余款380000元于2014年1月10日向银行办理了按揭贷款手续，因此，原告已足额支付了购房款人民币642078元。另原告还向被告支付了办权属证综合费6250元及有关部门缴交了契税12140元、印花税19元等相关费用。依约向被告提供了需由原告提供的办理产权的所有资料。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理，合同补充协议第4条约定：”交楼后，乙方应在甲方发出通知（以寄出邮戳为准）之日起约定十天内，协助办理房地产权属证明书，并在360个工作日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。逾期未办理，乙方不退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方，但乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方自身原因造成不能按时办理的，责任全由乙方本人承担”。合同签订后，原告依约向被告提供给了需由原告提供的办理产权证书的所有资料。由于被告的责任所致，原告在合同约定的期限内未能取得房地产权属证书。因此被告应承担逾期办证的违约责任。被告逾期办证的时间应从2015年9月26日起至2018年4月2日止，共计916天。被告应赔付原告逾期办证的违约金，即916天×（642078元×0.0002元/天）=117628元。为维护原告的合法权益，原告为维护自身的合法权益特向法院提起民事诉讼。
被告平远平城投资实业有限公司辩称，一、逾期办证的主要原因是条例实施导致。2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式施行，应正式启用统一的不动产权证书，停止发放旧版证书，按照此前的登记要求，材料齐全后即可进入审批流程，办理房屋所有权登记。但《不动产登记暂行条例》正式施行后，不但不动产权证比房产证产权内容更详细，且办理不动产登记手续增加了相关部门材料和手续，且办证时间较长，还有因土地证和房产证合成不动产证有部门交叉办理的流程。显然，本公司要完成初始登记、申请转移登记和登记机关核准登记时间长以及颁发证书需要更长时间，此时已经远远超出合同约定的时间。以前双方签订《购房合同》时约定的是办房产证的时间，现在恰逢该条例开始实施，要办不动产权证书，导致房屋产权证延期办理，这完全是由于办不动产权证书政策的变化而导致合同不能履行，本公司本身并无违约恶意。根据《合同法解释二》第二十六条规定的“情势变更”：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”；《合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。因办不动产权证书政策的变化致使其无法按约履行其应尽义务，应当不同于普通意义上的‘违约’，属于不可抗力，不应承担违约责任。”因此，导致原告房屋产权证延期办理，本公司不具有过错，也不是本公司的原因，因此本公司依法不应承担逾期办证的违约责任，请驳回原告诉讼请求。二、逾期办证的违约金计算有误，请法院依法核定。2013年11月1日，本公司与原告签订合同编号201307651《商品房买卖合同》及合同补充协议，合同约定，本公司应在2014年9月30日前交付商品房，同时合同及合同补充协议也约定了原告应在签约之日起30日内一次性付清房款，否则双方约定交付适用时间相应顺延，原告于2014年1月10日通过中国农业银行按揭付清房款，逾期39天，按双方对合同补充约定交付商品房时间也应顺延39天，故原告从2015年9月26日起算逾期办证的违约金有误，请法院依法核定。三、逾期办证没有造成原告实际损失，约定的违约金过高，请求法院适当减少。逾期办证没有影响原告的权利，不影响居住。主要体现在原告是按揭贷购房并办理房屋抵押登记，依法是不能随意出售房屋或抵押等权利，在不影响居住情况下，是不会有实际损失的产生。故双方约定的违约金按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给买受人明显过高于造成的损失。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，故对违约金请求法院适当减少。”综上所述，原告房屋产权证延期办理，本公司不具有过错，主要原因是《不动产登记暂行条例》实施导致，属于不可抗力，因此本公司依法不应承担逾期办证的违约责任，逾期交房的违约金计算有误，请法院依法核定，逾期办证没有造成原告实际损失，请求的违约金过高应适当减少，请求法院支持本公司的意见。
经审理查明，2013年11月1日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：平城售合字[2013]0761），二原告自愿认购被告开发的位于平远县××柘镇岭××层××房。合同约定建筑面积共145.96平方米。该商品房属预售、按套出售，按建筑面积面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4399元，总金额人民币642078元。约定付款方式为分期按揭付款，在签约之日买受人付清首期房款262078元，余款380000元在30日内通过银行做10年按揭贷款付清。合同第八条关于交付期限的约定为：出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房验收合格。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理。《房屋买卖合同》附件四其他约定第4条中有规定：交楼后，乙方（即原告）应在甲方（即被告）发出通知（以寄出邮戳为准）之日起十天内，协助办理房地产权属证明书，并在360个工作日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。逾期还未办理，乙方不退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方，但乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方自身原因造成不能按时办理的，责任全由乙方本人承担。该《商品房买卖合同》第二十三条还约定：本合同自双方签订之日起生效。另，附件四第1条约定：乙方在签订《商品房买卖合同》之日起15天内，应及时向办理按揭的银行提交相关按揭资料和签约手续。第3条约定：对于《商品房买卖合同》第八条交付时间的补充。乙方选择银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且乙方付清首期房款及相关费用后方可要求甲方交付该商品房。否则，双方约定交付使用时间相应顺延。合同签订后，两原告按约付清了首付款262078元，其余购房款380000元于2014年1月10日通过中国农业银行平远县支行按揭贷款方式付清。2013年11月1日，两原告交付了29891元的代收代缴费及10500元的配套费。2018年4月23日，平远县房地产管理局出具证明，于2018年4月17日已经受理座落在平××大道××城花园××号房××一手商品房转移登记。
以上事实，有经过庭审质证原告提交的《商品房买卖合同》（平城售合字[2013]0761）、收据原件三张、业务凭证、被告提交的平远县房地产管理局的证明原件、借款凭证复印件及庭审笔录等证据材料予以证实
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原、被告双方于2013年11月1日签订的《商品房买卖合同》（平城售合字[2013]0761）系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性有效性规定，该《商品房买卖合同》合法有效，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务。
本案争议焦点为：1、新条例实施是否导致房产证延期办理；2、房屋交付使用时间；3、被告是否应承担逾期办证违约责任及如何计算逾期办证违约金问题；4、逾期办证违约金是否应核减问题。
关于新条例实施是否导致房产证延期办理问题。被告主张因为新条例实施导致逾期办证，但被告并未提供证据证明其在期限内已按合同约定将办理产权证所需资料提交给登记机关，但因政策变化等原因导致需增加提交材料、增加审批流程等而使办证时间延长。据此，被告认为逾期办证主要是办证政策变化导致，被告不应承担违约责任的主张，本院不予支持。
关于房屋交付时间问题。原告主张房屋按照合同约定已于2014年9月30日前实际交付，具体交付时间不清楚。但原告并没有充足有效的证据证明房屋的实际交付日期为合同约定的2014年9月30日前，故理由不充分，本院不予支持。经查，原、被告于2013年11月1日双方签订的《商品房买卖合同》第八条及附件四其他约定第3条对涉案房屋交付期限的约定为：出卖人应当在2014年9月30日前（即合同订立后333天），将经验收合格的符合合同约定的商品房交付买受人使用，如买受人采取银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且买受人付清首期房款及相关费用后方可要求被告交付该商品房，否则，双方约定交付使用时间相应顺延。本案中，原、被告对于房屋实际交付时间均未有有效证据证明，且原告的银行按揭款项由中国农业银行平远县支行于2014年1月10日发放完毕，故双方合同约定交付使用时间应从2014年1月10日银行按揭款项放款次日起相应顺延333天，即涉案房屋合同约定交付最后期限应为2014年12月9日。
关于被告是否应承担逾期办证违约责任及如何计算逾期办证违约金问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理，另《商品房买卖合同》附件四第4条关于违约金的约定即“交楼后，乙方应在甲方发出通知（以寄出邮戳为准）之日起十天内，协助办理房地产权属证明书，并在360个工作日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。逾期还未办理，乙方不退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方，但乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方自身原因造成不能按时办理的，责任全由乙方本人承担”。上述附件四条款中的“360个工作日”的起算点结合涉案《商品房买卖合同》第十五条约定的内容应理解为是指交付房屋后的360个工作日，并非是360日。合同双方约定出卖人在房屋交付使用后的360个工作日内负有将办理权属登记的相关资料交付登记机关备案的义务，而非是交付房产证的义务，因此出卖人仅负逾期提交办理权属登记备案资料的违约责任，故原告请求起诉后30个工作日由被告办理房产证给原告，理由不充分，本院不予支持。根据查明的情况，被告则应从2014年12月9日开始计算360个工作日（即2016年5月20日前需将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案），但被告方于2018年4月17日才将涉案房屋向产权登记机关办理商品房转移登记手续，因此，现原告请求违约金计算至2018年4月2日止，理由充分，依法予以准许。故被告应自2016年5月21日起至2018年4月2日止按合同约定逾期向产权登记机关办理涉案商品房转移登记手续按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。即被告应向原告支付642078元为基数按日息万分之二为标准计算的违约金为642078元×682天×0.0002=87579.44元。
关于逾期办证违约金是否应核减问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，当事人未约定逾期办证违约金的，法定违约金可按已付购房款参照银行逾期贷款利率计算。本案中合同约定的逾期办证违约金按年利率7.2%计算（即日息万分之二），与上述司法解释规定的参照逾期贷款利率计算的法定违约金标准相差不大，不会过高。故被告关于逾期办证没有造成原告实际损失，且违约金过高，应予核减的抗辩，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告平远平城投资实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘兴发、刘秋华支付逾期将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的违约金人民币87579.44元；
二、驳回原告刘兴发、刘秋华的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2652元，减半收取1326元（原告已预交），由原告刘兴发、刘秋华负担338.73元，被告平远平城投资实业有限公司负担987.27元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审判员 潘昌龙
二〇一八年七月二十六日
书记员 谢梓姗