重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终5935号
上诉人（原审原告）：邓礼建，男，汉族，1981年1月19日出生，住重庆市渝中区。
被上诉人（原审被告）：黄光容，女，汉族，1966年10月30日出生，住重庆市北碚区。
委托诉讼代理人：李刚，男，黄光容丈夫，汉族，1966年10月20日出生，住重庆市北碚区。
上诉人邓礼建因与被上诉人黄光容租赁合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2018）渝0109民初1314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2018年9月11日进行了询问。上诉人邓礼建、被上诉人黄光容及其委托诉讼代理人李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓礼建上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。上诉人对停产停业补偿、搬迁费、装修费、押金、及转让费共计165830.52元有异议，对一审判决其他项目无异议。本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由：1、一审法院未对装饰装修事宜进行进一步询问和调查，也未到现场要求双方确认装修的时间和经过，上诉人已经申请证人出庭作证，包括装修师傅和周围邻居，证明上诉人经过多次装修，而北碚区政府征地时针对装修损失评估均是按照上诉人给其的装修图纸作出，上诉人因市政需要拆除或改造带来的装饰装修费用损失应当得到赔偿。2、停产停业损失从字面解释的角度看，补偿对象是因政府拆迁征收行为而导致生产经营停业者的补偿，应当满足业主、有营业执照、有实际经营行为三个条件，业主只占其中一条，其余的均是租赁户实际发生，故上诉人依法属于停产停业补偿费的实际补偿对象或者在被上诉人得到该笔补偿后，应该补偿给上诉人，作为解除合同的实际损失的补偿。3、本案中上诉人提出的其他补偿事项一审法院以同样的理由予以驳回，仅仅对停产停业损失酌情20000元，而其他补偿均是上诉人应得的实际损失。4、上诉人与被上诉人之前签订的租赁合同中明确约定解除合同的事由属于退还转让费的事由，租赁合同是连续签订，没有中断时间，属于续租，转让费也是一直持续，因续租没有多收其他转让费，属于同一笔费用，双方在上一次租赁结束时并未对转让费的问题达成协议，应认定双方默认继续交付，解除合同应当予以退还。
黄光容辩称，1、依法成立的合同对当事人具有约束力，双方签订的门面租赁合同中已对政府征收事项进行约定，甲方适当补偿给乙方。2、根据北碚区政府发（2017）30号文件第8页第十项第（一）条规定，提供要件中不含上诉人的相关营业执照及装修图纸和双方的租赁合同，重庆市政府国有土地房屋征收与补偿办法中停产停业损失的补偿主体是房屋产权人，不是上诉人。3、双方签订的租赁合同中约定，续租在同等条件下乙方优先，若转让他人，转让费全数退还乙方，故一审判决转让费不予退还正确。
邓礼建向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告停产停业补偿62660.52元，提前搬家奖励费46800元，搬迁费1170元，装修费70000元，货币补偿补助费52217.1元，退还租房保证金及转让费32000元，共计人民币264847.62元。2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院审理查明，2012年6月8日，邓礼建作为乙方、承租方与黄光容作为甲方、出租方签订《房屋租赁合同》，约定由黄光容将其位于重庆市北碚区商铺出租给邓礼建使用。租期自2012年6月15日起至2016年2月28日止。租金为每月2500元，由乙方于每季度最后一月的15日前向甲方支付下个季度租金7500元。甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房租租赁保证金2000元，保证金收取后，甲方应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时甲方退还乙方保证金2000元。租赁不满一年不退保证金。如果甲方提前终止合同，押金及转让费全数退还乙方，并提前三个月告知乙方。该合同第七条（一）约定：“解除本合同的条件（一）甲、乙双方同意在租赁期内，在下列情形之一的，本合同终止。双方互不承担责任：1、该房屋占用范围内的土地使用权依法提前完成收回的。2、该房屋因社会公共利益被依法征用的。3、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围内。4、该房屋在租赁期间因不可抗拒导致毁、灭失的。5、如遇以上1－3条情况，甲方退还乙方剩余租金，并双方协商给予乙方适当赔偿。”该合同还对双方的其他权利义务作了约定。该合同签订后，双方依约履行。邓礼建于合同签订当日支付了黄光容门面押金2000元及转让费30000元。该合同到期后，原、被告双方又于2016年3月1日签订了关于涉案门面的《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2016年3月1日起至2019年2月底止。年租金为32000元，乙方应于每半年最后一个月的15日前向甲方支付下半年租金16000元。在该份租赁合同中，双方删去了关于“租赁不满一年不退保证金。如果甲乙双方终止合同，押金及转让费全数退还乙方，并提前三个月告知乙方”的约定，其他条款均同2012年6月8日签订的《房屋租赁合同》的约定。该合同签订后，邓礼建继续使用涉案门面，租金交纳至2017年8月31日。另查明，2017年5月16日，重庆市北碚区人民政府发布《重庆市北碚区人民政府关于滨江休闲带朝阳东路道路及配套工程项目三期国有土地上房屋征收的公告》（北碚府发[2017]30号），对涉案房屋进行政府征收。2017年9月2日，黄光容作为乙方与重庆市北碚区房屋管理局作为甲方签订《国有土地上房屋征收货币补偿安置协议书》，约定由甲方依法征收涉案房屋，并支付一次性货币补偿费合计1283319.62元，乙方于2017年9月30日前将涉案房屋腾空，交甲方拆除。该协议第七条约定：“付款方式（一）乙方按本协议第三条的内容向甲方移交相关证件后，甲方在五个工作日内向乙方支付被征收房屋货币补偿房款、搬迁费（详见费用结算表1）共计人民币：1045512.00元（大写：壹佰零肆万伍仟伍佰壹拾贰圆整）。（二）乙方按本协议第五条的内容向甲方交房后，甲方在五个工作日内向乙方支付各种奖励费及设施费等（详见费用结算表2）共计人民币：237807.62元（大写：贰拾叁万柒仟捌佰零柒圆陆角贰分）。”第八条（二）约定：“乙方未按本协议第五条规定的交房时间按时腾空交房，甲方则按规定扣除相关奖励费，同时甲方有权申请法院强制拆除被征收房屋，涉及相关费用及相关损失由乙方承担。”该协议还对双方其他权利义务作了约定。协议签订后，重庆市北碚区房屋管理局已按约定支付了黄光容涉案房屋货币补偿费。另查明，2017年，黄光容起诉邓礼建房屋租赁合同纠纷一案，一审法院以（2017）渝0109民初8184号案立案受理。在该案中，黄光容要求判决解除双方签订的房屋租赁合同，并要求邓礼建于2017年10月30日之前搬离涉案门面。一审法院经审理后，于2017年11月24日作出（2017）渝0109民初8184号民事判决书，判决：一、原告黄光容与被告邓礼建于2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告邓礼建于本判决生效之日起二十日内将承租的位于重庆市北碚区房屋腾空并返还给原告黄光容。邓礼建不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，该院于2018年2月6日作出（2018）渝01民终168号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2018年4月15日，邓礼建将涉案房屋退还给了黄光容。一审法院认为，本案中，邓礼建与黄兴容分别于2012年6月8日、2016年3月1日签订的两份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均具有法律约束力。对本案中邓礼建各项诉讼请求，一审法院评述如下：关于支付停产停业补偿、提前搬家奖励费、搬迁费、装修费、货币补偿补助费等费用问题，涉案房屋被政府依法征收，黄光容作为房屋所有权人，享有被征收人的相关权益。邓礼建作为承租人，无权依据黄光容与房屋管理部门所签订的拆迁安置协议而要求相应项目的赔偿。且，邓礼建与黄光容所签订的租赁合同中亦未约定租赁合同解除时，应由黄光容支付邓礼建停产停业损失等依法由被拆迁人所应获得的相关费用。邓礼建要求黄光容支付以上费用无事实及法律依据，一审法院不予支持。根据双方租赁合同第七条第（一）款第5项的约定，如遇房屋拆迁，由双方协商给予乙方适当赔偿。本案审理过程中，经一审法院多次组织调解，双方终未对损失赔偿问题达成一致意见。一审法院认为，考虑到邓礼建在涉案房屋已实际经营多年，且合同尚未到期，合同解除必然对其生产、经营造成一定的损失，根据本案具体情况，一审法院酌情由黄光容支付邓礼建赔偿款20000元。关于保证金，邓礼建要求黄光容退还保证金2000元，符合双方租赁合同的约定，一审法院予以支持。关于转让费，黄光容与邓礼建签订的最后一次房屋租赁合同当中并未约定须退还，邓礼建要求黄光容退还转让费30000元，无事实依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告黄光容于本判决生效之日起十日内支付原告邓礼建赔偿款及退还保证金共计22000元。二、驳回原告邓礼建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5272元，减半收取2636元，由原告邓礼建负担2417元，由被告黄光容负担219元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本案二审审理查明的案件事实与一审审理查明事实相同。
本院认为，本案已查明，邓礼建与黄光容于2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期限自2016年3月1日至2019年2月底止，而重庆市北碚区人民政府于2017年5月16日发布的《重庆市北碚区人民政府关于滨江休闲带朝阳东路道路及配套工程项目三期国有土地上房屋征收的公告》对涉案房屋进行征收，导致双方签订的租赁合同解除，由此引发本案纠纷。本案中，邓礼建与黄光容之间建立了租赁法律关系，黄光容与重庆市北碚区人民政府之间是征收与被征收的关系。根据相关法律法规规定，国家对国有土地上房屋进行征收时，补偿安置对象为房屋所有权人，补偿方案中的项目及金额均是针对房屋所有权人，故邓礼建与重庆市北碚区人民政府之间没有法律关系。虽然黄光容与北碚区人民政府之间签订的《国有土地上房屋征收货币补偿安置协议书》中约定的补偿项目有停产停业补偿、搬迁费、装修补偿等，但根据前述相互间法律关系的认定，邓礼建无权以此项目和理由获得补偿。邓礼建因政府征收涉案房屋提前解除租赁合同是否应获得赔偿及赔偿的范围和具体数额应当根据租赁合同的约定予以审查。本案中，双方于2012年6月8日签订了第一次《房屋租赁合同》，约定“租赁不满一年不退还保证金。如果甲乙双方终止合同，押金及转让费全数退还乙方，并提前三个月告知乙方”，该合同履行完毕后，双方于2016年3月1日再次签订《房屋租赁合同》，删去了上述约定，该租赁合同第六条6-2约定，“租赁期满后，若转让他人，转让费全数退还乙方”。第七条解除合同的条件中约定，“租赁房屋因社会公共利益被依法征用的，双方互不承担责任，甲方退还乙方剩余租金，并双方协商给予乙方适当赔偿”。如前所述，租赁合同是因政府征收而提前解除，没有在租赁期限届满后转让他人，故转让费应当按照前述适当赔偿的约定处理，一审法院根据本案查明的案件事实和租赁合同的上述约定，酌情判决由黄光容赔偿邓礼建包括转让费在内的相关损失20000元符合本案实际，上诉人邓礼建要求按照国家征收房屋与产权人签订的补偿协议中的停产停业补偿、搬迁费、装修费等项目进行赔偿并退还转让费的上诉请求本院不予支持。
综上所述，上诉人邓礼建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3616元，由上诉人邓礼建负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑 泽
审判员 闫信良
审判员 师玉婷
二〇一八年九月二十八日
书记员 程 容