江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏08民初30号
原告（申请执行人）：范海逊，男，1979年4月6日出生，汉族，淮安金海螺纺织有限公司副总经理，住江苏省淮安市清江浦区。
委托诉讼代理人：卢伯和，江苏预原律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张贤，江苏预原律师事务所律师。
被告（案外人）吕祥明,男,1948年6月13日出生,汉族,住泗洪县。
委托诉讼代理人：冯艳，泗洪县东郊法律服务所法律工作者。
被告（被执行人）：江苏新支点房地产开发有限公司，住所地江苏省泗洪县人民路卫生局南侧1幢合82824号。
法定代表人：陈萌，该公司董事长。
被告（被执行人）：宿迁市凤临阁酒店管理有限公司，住所地江苏省泗洪县人民路卫生局南侧1幢合82824号。
法定代表人：邓运红，该公司董事长。
被告（被执行人）：江苏视野房地产开发有限公司，住所地江苏省泗洪县翰林居。
法定代表人：邓运红，该公司董事长。
被执行人（被执行人）：陈萌，男，1962年12月16日出生，汉族，江苏新支点房地产开发有限公司董事长，住江苏省泗洪县。
被执行人（被执行人）：邓运红，女，1967年3月1日出生，汉族，住江苏省泗洪县。
原告范海逊与被告吕祥明、江苏新支点房地产开发有限公司（以下简称新支点公司）、江苏视野房地产开发有限公司（以下简称视野公司）、宿迁市凤临阁酒店管理有限公司（以下简称凤临阁公司）、陈萌、邓运红申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年2月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范海逊委托诉讼代理人张贤，被告吕祥明及其委托诉讼代理人冯艳，被告邓运红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求称：请求恢复对泗洪县翰林新居1幢111室房屋的执行。事实和理由：1.被告系恶意串通规避执行。2.被告吕祥明与视野公司并不存在真实的买卖合同关系，吕祥明也承认未签订真实的商品房买卖合同。买卖协议完全可以后补，50万元整的房屋买卖并不符合商品房交易的习惯，且在没有签订真实合同之前交付绝大多数的房款。首付款是个整数，更像是民间借贷。3.2012年被告购买涉案房屋，且支付绝大数的房款，为何不办理产权证？如果视野公司将房屋卖出，怎么可能再将房屋抵押给钱子驹。
被告吕祥明辩称：1.原告认为被告与视野公司规避执行错误，吕祥明购买视野公司开发的涉案房屋在先，范海逊借款在后，不存在恶意串通躲避债务。2.未办理产权证是因视野公司过错。请求依法驳回原告诉讼请求。
被告宿迁市凤临阁酒店管理有限公司、江苏视野房地产开发有限公司法人邓运红称：与吕祥明的房屋买卖真实，不存在恶意串通，都是在抵押给钱子驹之前。房款都已交清。
经审理查明，范海逊诉新支点公司、视野公司、凤临阁公司、陈萌、邓运红民间借贷纠纷一案，本院于2015年7月23日作出（2015）淮中民初字第00072号民事判决书，判决：一、新支点公司于本判决生效后五日内一次性支付范海逊借款本金830万元，并自2014年7月25日起，按月息2%标准向范海逊支付利息，至付清时止；新支点公司已付的20万元还款，按先付息后扣本金的方法计算（其还款的具体时间及金额为：1.2014年11月24日还款10万元；2.2014年11月26日还款10万元）；二、视野公司、凤临阁公司、陈萌和邓运红对新支点公司所负债务承担连带保证责任；三、驳回范海逊其他诉讼请求。案件受理费77796元，保全费5000元，合计82796元，由新支点公司负担8万元，范海逊负担2796元。新支点公司、视野公司、凤临阁公司、陈萌、邓运红不服上述判决向江苏省高级人民法院提起上诉，该院于2016年3月24日作出（2015）苏民终字第00542号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
因新支点公司、视野公司、凤临阁公司、陈萌、邓运红未按上述民事判决书履行义务，范海逊申请强制执行，本院于2016年4月25日立案执行，执行案号为（2016）苏08执178号。2017年2月21日，本院查封登记在视野公司名下的泗洪县翰林新居1幢105室、106室、111室、114室、115室、117室、118室、119室、201室房屋，查封期限3年。后案外人吕祥明对上述1幢111室房屋提出异议，要求中止执行该房屋，并排除查封。本院于2018年1月22日作出（2018）苏08执异7号执行裁定书，裁定中止执行涉案房屋。
另查明，泗洪县不动产登记局于2017年4月14日出具的《房屋登记信息情况表》显示：泗洪县翰林新居1幢111室房屋面积为58.33平方米，设计用途为商业，产权证号为083695号，他项权人为钱子驹，权利价值为350万元，他项权证号为T043619号，他项权设定期限为2012年5月17日至2012年9月16日。洪房他证泗洪字第××号他项权证显示：视野公司将其名下的位于泗洪县幼儿园南、实小北翰林新居1幢105室、111室、114室、119室、201室房屋抵押给钱子驹，抵押房屋面积共计1063.28平方米，债权数额为350万元，抵押登记时间为2012年5月17日。异议审查中，邓运红向本院提交抵押权人钱子驹于2013年3月27日出具给视野公司的收据一份，以证明该公司欠钱子驹的款项已经还清。该收据显示：交款单位为“江苏视野房地产开发有限公司”，交款方式为现金，交款金额为400万元，收款事由为：“2012年7月份收到50万，2013收到350万，本金全部收回，利息全部结清。”
再查明，2012年9月11日，视野公司（甲方）与吕祥明（乙方）签订《房屋买卖协议书》一份，约定：甲方将其开发的泗洪县翰林新居1-111号商铺（面积58.33平方米）以80万元的价格出售给乙方。付款方式为：签订本协议时乙方向甲方先付款60万元，余款20万元在签订本协议后一年内付清（乙方出具欠条）。双方还约定：乙方同意在其余款付清时，双方签订正式《商品房买卖合同》，甲方在一个月内给乙方办理产权证，乙方须向甲方提供相关的办理产权证所需的材料，否则，造成产权证无法办理的，甲方不承担责任。本协议签订后产生的契税、维修基金、工本费等相关费用由乙方自行承担。协议签订当日，吕祥明向视野公司法定代表人邓运红账户汇款50万元，另交现金10万元，视野公司于当日向吕祥明出具收据1张，该收据显示收到吕祥明购买的翰林新居第111号门市60万元。自2012年9月20日起，异议人吕祥明即将涉案房屋出租给他人使用。
还查明，2014年11月2日，新支点公司向吕祥明出具45.5万元的借据2张，1张金额为13万元，另1张金额为32.5万元。异议审查中，本院另案于2018年1月16日找视野公司董事长邓运红调查吕祥明房款有无付清时，邓运红称吕祥明和刘咏梅“原各欠20万元，后吕祥明有45.5万元借款，冲抵吕祥明和刘咏梅的房款各20万元。”
本院认为，本案争议焦点为吕祥明是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，吕祥明与被执行人视野公司在本院查封涉案商铺之前签订书面买卖协议，该协议不违反法律禁止性规定，合法有效。吕祥明在本院采取查封措施前将涉案房屋出租给他人使用，应认定吕祥明已合法占有涉案房屋。吕祥明将购房首付款中的50万元打入视野公司董事长邓运红账户，并付现金10万元，视野公司于当日向吕祥明出具了收据，应视为异议人向视野公司支付了上述款项。对于剩余的20万元尾款，吕祥明用新支点公司所欠的相应款支付欠视野公司的房款，视野公司董事长邓运红表示认可，且视野公司答辩亦明确表示吕祥明付清了房款，故应认定吕祥明的房款已全部付清。异议人支付房款后，由于视野公司未能与钱子驹办理涉案房屋的抵押注销手续，致吕祥明无法与视野公司签订《商品房买卖合同》并办理过户登记手续，对此，吕祥明并无过错。故被告吕祥明享有足以排除强制执行涉案房屋的民事权益。
综上所述，范海逊的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：
驳回原告范海逊的诉讼请求。
案件受理费11800元，由原告范海逊负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。
审 判 长 潘昌锋
审 判 员 孙亚平
人民陪审员 杨井江
二〇一八年九月三日
书 记 员 庄 行