陕西省西安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）陕01执异333号
案外人陈霁宇，男，汉族，1972年11月08日出生，住西安市碑林区，现住西安市雁塔区。
申请执行人郭建文，男，汉族，1958年9月13日出生，住陕西省韩城市。
委托代理人雒毅，陕西圣拓律师事务所律师。
委托代理人雷爱华，陕西圣拓律师事务所实习律师。
被执行人西安华浙置业有限公司，住所地西安市未央区凤城二路10号天地时代广场1幢12209室。
法定代表人蔡挺群，该公司董事长。
委托代理人杨建军，陕西缔伍律师事务所律师。
郭建文与西安华浙置业有限公司（以下简称华浙公司）借款合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2016年8月5日作出的西仲裁字（2016）第495号裁决书已经发生法律效力，因义务人未履行生效法律文书所确定的义务，权利人郭建文于2016年9月7日向本院申请强制执行。同日，本院立案受理。
在本院执行中，案外人陈霁宇以法院（2016）陕01执1297号之一执行裁定查封的被执行人华浙公司名下位于西安市雁塔区红专南路8号长庆坊二期（预售证号：2014337号），房屋编号1幢1单元12902号（建筑面积208.2平方米）的房产属其所有为由提出书面异议。本院受理后，于2016年11月29日依法组成合议庭，对案外人陈霁宇提出的执行异议进行了公开听证审查，申请执行人郭建文及其委托代理人雒毅、雷爱华，案外人陈霁宇，被执行人华浙公司的委托代理人杨建军均到庭参加了听证。现已审查终结。
案外人陈霁宇称，2012年经市规划局工会团购，其作为规划局干部与华浙公司2013年5月24日签订《长庆坊二期住宅认购合同书》购买了西安雁塔区红专南路8号长庆坊二期1号楼1单元12902号房屋，并于2014年9月3日签订《停车位内部认购合同》购买车位。从2012年6月20日开始，其已于2014年2月前依约交付了认购合同中约定的房款。房屋内部认购完成后，华浙公司2015年1月20日向其送达《关于商品房买卖合同网上签约及房屋交接相关手续的通知》，其已向华浙公司提交了办理网签手续的所有资料。由于华浙公司单方面原因，造成在查封前未能及时办理12902号房屋的产权登记手续，市规划局的191户中除已查封的6套外其他同样情况的一百余名团购职工均已分批分次办理了网签，作为普通的工薪阶层用倾尽积蓄首次团购商品住宅。法院的查封行为造成案外人合法权益受到严重损害。现请求法院撤销（2016）陕01执1297号之一《执行裁定书》和相关《协助执行通知书》，中止对涉案查封房产的执行。
申请执行人郭建文称，1、涉案房屋的所有权是被执行人华浙公司原始取得。异议人在未交付占有房屋和未办理产权变更登记的情况下不享有所有权或物上请求权。2、异议人没有实际占有该涉案房屋，法院依法有权查封涉案房屋。异议人没有实际占有该涉案房屋，没有网签备案，更没有达到办理产权过户的条件，也没有足够证据证明其没有过错。3、涉案房屋登记在被执行人华浙公司名下，权属明晰。4、异议人无证据证明未办理网签备案无过错。2014年10月8号华浙公司取得了长庆坊二期商品房预售许可证，具有了办理网签备案的条件。之后，华浙公司陆续为其他绝大多数买受人办理了网签备案。异议人怠于办理网签手续具有过错，且网签备案与本案无关。综上，案外人陈霁宇异议不能成立，请求法院驳回其执行异议请求。
被执行人华浙公司称，1、同意案外人提出的执行异议申请理由和主张。2、本案执行依据仲裁裁决，借款合同标的是570万元，生效裁决载明被执行人华浙公司已将641平方米门面房网签给申请执行人郭建文作为还款抵押担保，郭建文执行申请书亦请求法院首先实现抵押商铺价值进行还款，该借款存在抵押物，且价值远远超过借款本金，应依生效仲裁裁决认定和郭建文的执行申请内容先就抵押物进行执行，故执行行为另行查封案外人的单位团购房本身错误。
本院查明，郭建文与华浙公司借款合同纠纷一案在执行中，本院于2016年9月27日作出（2016）陕01执1297号之一执行裁定书，裁定：查封被执行人华浙公司名下位于西安市××区××路××期（预售证号：2014337号）房屋编号：1幢1单元12902号（建筑面积208.2平方米）房屋，查封期限为三年。
另查，案外人陈霁宇作为买受人与被执行人华浙公司作为出卖人于2013年5月24日签订一份《长庆坊二期住宅认购合同书》约定：团购购买华浙公司位于西安市××区××路××号“长庆坊二期住宅项目”1号楼1单元12902号房，建筑面积200.07平方米，团购价格均价为4495元∕每平方米（建筑面积），双方约定按建筑面积计算房价款，陈霁宇所购房屋按楼层差价单价为4445元∕每平方米，总金额为（人民币）889311元。陈霁宇所购地下车位总金额15万元∕个。付款方式分四次支付：1、2012年8月底之前每套首付房款35万元；2、住宅楼建设至四层时每套缴纳购房款35万元；3、完成主体封顶，且完成住宅面积预测绘并可以在房管局进行合同网签备案时，根据预测面积和合同约定的方式，在正式签订销售合同之日，陈霁宇需缴纳所团购商品房的剩余房款；5、在项目通过西安市房管局面积实测之后，按照实测面积计算购房款差额，多退少补，一次性结清补差房款后，方可办理正式交房手续。华浙公司应在2014年12月31日前工程完工，按照国家和地方政府有关规定，该房屋经验收合格后，交付陈霁宇使用。案外人陈霁宇于2012年6月20日、2013年11月11日、2014年1月15日分别通过银行向被执行人华浙公司的账户转账支付房款35万元、15万元、20万元，2014年7月15日案外人陈霁宇以现金方式向华浙公司缴纳房款25449元，华浙公司向陈霁宇出具了收据，案外人陈霁宇下余房款20万元整于2014年7月15日由曲淑清女士通过银行转账代为支付，因曲淑清在交足了自己购房款及车位款共计1069003元后，经双方协商曲淑清交纳房款及车位款多余部分转为陈霁宇缴纳的房款，华浙公司向陈霁宇出具了20万元房款收据，至此案外人陈霁宇共向华浙公司缴纳购房款共计925449万元。
本案在审查期间，被执行人华浙公司与西安市规划局分别出具情况说明称：2012年西安市规划局工会组织职工团购了华浙公司近长庆坊二期住宅共计191套，2013年西安市规划局职工个人统一与华浙公司签订了购房合同、协议，双方同时开始履行合同内容。2015年下半年，西安市规划局职工包括陈霁宇在内等六人与其余所有团购房屋的职工按照要求向华浙公司提交了个人房屋网签资料，经西安市规划局工会及华浙公司双方审核同意，并由华浙公司统一向西安市房屋管理局提交申请办理房屋网签备案事宜。经西安市房屋管理局审核西安市规划局职工团购住宅申请办理房屋买卖合同备案的资料符合相关房屋管理法律法规要求，并己于2016年11月2日办理了网签备案事宜，但由于陈霁宇等六人因法院查封原因未能办理网签备案登记。与案外人陈霁宇同批团购长乐坊二期住宅房的西安市规划局孙谦、王晓玥已办理购房合同的网签手续。
经本院现场勘查，涉案房产现已交付案外人陈霁宇实际占有装修使用。
上述事实有听证笔录、执行裁定书、认购合同书、收据、银行转款凭证、通知、现场照片、补充质证笔录、证明等证据在卷予以佐证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。结合本案：一、案外人陈霁宇在本院对涉案房产查封之前即与被执行人华浙公司签订书面房屋认购合同，案外人陈霁宇所在单位其他同批次团购房屋大部分已得到网签备案的事实可以印证陈霁宇从华浙公司处购买房产意思表示的真实性；二、本院现场勘查中涉案房产现已交付案外人陈霁宇实际占有装修使用；三、案外人陈霁宇出具的银行转款凭证以及被执行人华浙公司向其出具的收据能够证明案外人陈霁宇已实际支付房屋认购合同所约定的购房款项；四、因单位分批次进行网签备案正在办理中，故未办理过户登记非因买受人陈霁宇自身原因。案外人陈霁宇的执行异议符合法定情形，依法应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，裁定如下：
中止对西安市雁塔区红专南路8号长庆坊二期（预售证号：2014337号）房屋编号：1幢1单元12902号（建筑面积208.2平方米）房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 王庆九
审 判 员 王 炜
代理审判员 盛崎森
二〇一七年三月十五日
书 记 员 张琦琦