湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终7450号
上诉人（原审原告）：任耀华，女，1962年9月20日出生，汉族，住武汉市洪山区。
委托诉讼代理人：叶贤骥、沈厚玖，湖北良朋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉招银物业有限公司，住所地武汉市汉口建设大道518号。
法定代表人：谭波，该公司董事长。
委托诉讼代理人：鄂玲，该公司员工。
委托诉讼代理人：吴艳霞，湖北英达律师事务所律师。
上诉人任耀华因与被上诉人武汉招银物业有限公司（以下简称招银公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初2770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭，于2018年9月29日公开开庭进行了审理，上诉人任耀华的委托诉讼代理人叶贤骥、沈厚玖，被上诉人招银公司的委托诉讼代理人鄂玲、吴艳霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
任耀华的上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持任耀华的全部诉讼请求即招银公司向任耀华支付逾期交房的违约金5564元和逾期办证违约金4264元；二、本案一、二审诉讼费用由招银公司承担。事实与理由：一、在逾期交房问题上，招银公司的隐瞒欺骗以及一审法院对同类案件所作的错误判决，直接导致任耀华知道权益受损的时间晚于2017年12月25日。二、涉案房屋的初始登记何时办妥，任耀华无从得知。因此，知道逾期办证的时间应认定为招银公司发布办证通知之日。三、一审判决适用法律错误。无论是《中华人民共和国民法通则》，还是《中华人民共和国民法总则》，对于计算诉讼时效起算点的规定，均不是以事后认定的侵权事实发生时点为准，而是从权利主张方明确知晓权益受损的时点开始计算。
招银公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回任耀华的上诉请求，维持一审判决。
任耀华向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令招银公司向任耀华支付逾期交房违约金5564元；2、依法判令招银公司向任耀华支付逾期办理房地产初始登记违约金4264元；3、本案诉讼费用全部由招银公司承担。
一审法院认事实：2014年12月15日，任耀华（买受人）与武汉招银物业有限公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）。合同对所购商品房的基本情况、价款、付款时间及方式、逾期付款的违约责任、交房期限及条件等进行了约定。其中合同第九条约定：出卖人应当在2014年7月28日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设置、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经过有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续/；5、供电：供应单位为业主安装一户一表；6、给水：供应单位为业主安装一户一表；7、供燃气：供应单位为业主安装一户一表；8、有线电视、宽带、电话的接口安装入户；9、道路、绿化自交房之日起正式使用。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。第十一条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第1项中的比率金）的违约金。第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：（1）买受人退房，……。（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
2008年3月10日，招银公司与武汉大学签订《武汉大学教职工校外（南湖）住宅定向开发合同》，并于2011年1月14日获政府相关部门批准，该项目为安置武汉大学被拆迁房屋的教职工及原居民还建的限价安置商品房。2014年7月20日武汉大学在其校职工校外住宅建设工作领导小组办公室网站内发布交房通知，招银公司按武汉大学要求，在同年7月30日举行了交房仪式。后任耀华、招银公司双方办理了涉案房屋的交接手续。2015年2月17日，涉案商品房取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2016年1月19日，涉案房屋取得武汉市房屋初始登记证明。
一审法院另查明，任耀华在合同约定交房时间前已向武汉招银物业有限公司支付了购房款。任耀华于2018年2月6日提起诉讼。
一审法院认为，任耀华、招银公司双方签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。关于任耀华主张逾期交房违约金及逾期办理房地产初始登记违约金是否超过法定诉讼时效的问题：
1、招银公司于2015年2月17日取得武汉市城乡建设委员会颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，表明涉案商品房于2015年2月17日已达到合同约定的交房条件。故任耀华主张逾期交房违约金的诉讼时效应从2015年2月18日开始起算。
2、根据《合同》第十六条的约定，招银公司应于商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。招银公司武汉招银物业有限公司于2015年2月17日取得涉案商品房的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，其应于2015年5月18日前办理完房地产初始登记，任耀华主张逾期办理房地产初始登记违约金的诉讼时效应从2015年5月19日起开始起算。
3、任耀华主张的逾期交房与逾期办理房地产初始登记违约金的事实均发生在民法总则实施之前即2017年9月30日之前，且诉讼时效期间在2017年9月30日前均已届满，故本案应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于诉讼时效期间的规定，任耀华于2018年2月6日向法院提起诉讼，已超过法定的二年诉讼时效期间。
综上，对任耀华要求武汉招银物业有限公司支付逾期交房违约金及逾期办理房地产初始登记违约金的诉讼请求，均不予支持。对武汉招银物业有限公司提出的任耀华诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩意见，予以采纳。对于武汉招银物业有限公司提出的因任耀华签订合同的时间晚于合同约定的交房时间，合同第九条关于交房时间的条款无效的抗辩意见，鉴于任耀华在合同约定交房时间前已向招银公司支付了全部购房款，双方形成事实上的合同关系，双方于2014年12月15日签订书面合同的行为系对任耀华、招银公司之间事实合同关系的确认，故书面合同约定的交房时间对任耀华、招银公司均有效。对招银公司上述抗辩意见，不予采纳。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回任耀华的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由任耀华负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，任耀华与招银公司就涉案房屋签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于逾期交房违约金，该合同约定：招银公司应当于2014年7月28日前将符合约定条件的商品房交付给任耀华。任耀华作为涉案房屋的买受人，自2014年7月29日起就应当知道其权益受损。涉案房屋所属工程在2015年2月17日才取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，即该房屋直到2015年2月17日方才达到法定交付条件，任耀华主张逾期交房违约金的诉讼时效应从2015年2月18日开始起算。关于逾期办理房地产初始登记，双方在涉案合同约定招银公司应当在商品房交付使用之日起90日内完成房地产初始登记，招银公司于2015年2月17日取得涉案商品房的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，其应于2015年5月18日前办理完涉案房屋的初始登记，任耀华主张逾期办理房地产初始登记违约金的诉讼时效应从2015年5月19日起开始起算。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起生效，而任耀华于2018年2月5日才向招银公司主张权利，时间超过两年，故本案应适用《中华人民共和国民法通则》关于二年诉讼时效的规定，诉讼时效已经届满。一审以任耀华的诉讼请求超过诉讼时效为由，驳回其要求招银公司承担违约责任的诉讼请求，有事实和法律依据，故任耀华的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由任耀华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 骆朝辉
审 判 员 安林锋
审 判 员 李斌成
二〇一八年十月二十四日
法官助理 申光伟
书 记 员 舒 渲