广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民初456号
原告：广州市煜盈臻建筑装饰工程有限公司（以下简称煜盈臻公司），住所地广东省广州市从化太平镇广从路东边未编B幢自编201房。
法定代表人：黄健强，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张若晴、李彪，广东正大联合律师事务所律师。
被告：元志鸿，男，1949年7月29日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：王祖锋，广东万林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王祖军，广东万林律师事务所实习律师。
第三人：广州市华商贸房产发展有限公司（以下简称华商贸公司），住所地广东省广州市越秀区大沙头路33号。
法定代表人：郑树清，该公司董事长。
委托诉讼代理人：阮健文，该公司职员。
原告煜盈臻公司与被告元志鸿、第三人华商贸公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告煜盈臻公司的委托诉讼代理人张若晴、李彪，被告元志鸿的委托诉讼代理人王祖锋、王祖军，第三人华商贸公司的委托诉讼代理人阮健文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告煜盈臻公司向本院提出诉讼请求：1、撤销（2018）粤01执异313号《执行裁定书》；2、判决停止在（2017）粤01执5964号案中对位于广州市越秀区大沙头路33号之二2604房的执行，解除对上述房屋的查封、拍卖等强制执行措施；3、本案诉讼费由被告元志鸿承担。事实和理由：煜盈臻公司于2015年12月18日与华商贸公司签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定煜盈臻公司向华商贸公司购买广州市越秀区大沙头路33号之二2604房（以下简称涉案房屋）。合同签订后，煜盈臻公司于2015年12月31日前向华商贸公司支付了全部购房款10803171元，2016年1月5日办理了涉案房屋的收楼手续并实际使用涉案房屋。未网签、未办理预售合同备案登记是华商贸公司造成，且是否网签及备案登记并非认定合同效力的依据，涉案房屋未能办理转移登记及办理不动产权属证书是因华商贸公司怠于履行购房合同义务，煜盈臻公司对此无过错。因元志鸿与华商贸公司仲裁、执行一案，涉案房屋于2016年1月20日被法院查封，广州市中级人民法院于2018年2月24日作出（2017）粤01执5964号《执行裁定书》，裁定拍卖华商贸公司名下的包括涉案房屋在内的七套房产以清偿其欠元志鸿的债务。煜盈臻公司基于前述事实，向广州市中级人民法院提出执行异议，广州市中级人民法院于2018年4月26日作出（2018）粤01执异313号《执行裁定书》，驳回煜盈臻公司的异议请求。煜盈臻公司为维护自身合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，提起本案诉讼。
被告元志鸿辩称：1、煜盈臻公司提供的涉案买卖合同真实性存疑。该合同未进行网签和备案，无第三方机构客观印证，无合同编号，约定的付款账号不具有唯一性，且写明份数只有两份，和同小区其他购房合同一式三份并交房管局一份不一样。2、煜盈臻公司无充足证据证实在涉案房屋查封前合法占有涉案房屋。交楼主体、交付内容均不符合同约定和法律规定，电费单、水费单据的户名均为熊头妹而非煜盈臻公司，且计费时间均为涉案房屋被查封之后。3、无充足证据证实煜盈臻公司在涉案房屋查封前支付了全部房款。煜盈臻公司提供的转账回单备注显示是往来款，未显示是购房款，且购房款一部分是转账、一部分是现金不符合同约定，另长期不要求开具发票有悖企业财务管理要求。合同约定房价不包括装修费用，煜盈臻公司并未提供支付装修费用的凭证。4、煜盈臻公司对涉案房屋未办理过户具有明显过错。煜盈臻公司并无证据证实曾催促华商贸公司办理网签和办理房产证，同小区其他业主早已顺利办证。煜盈臻公司购买住宅并非用于办公而是规避自然人限购政策故意不网签并交付实际居住人，煜盈臻公司对此具有重大过错。综上，煜盈臻公司请求中止对涉案房屋的执行没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。
第三人华商贸公司述称：同意原告煜盈臻公司的诉讼请求。
经审理查明：煜盈臻公司在本案中提交了其（乙方，买方）与华商贸公司（甲方，卖方）于2015年12月18日签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（无合同编号），该合同约定煜盈臻公司向华商贸公司购买广州市越秀区大沙头路33号之二2604房，总金额为10803171元，第一期房价款在2015年12月25日（不超过5日）支付9600000元，第二期房价款在2015年12月31日（不超过5日）支付1203171元，华商贸公司应当在2016年1月31日前收到全部房款后将涉案房屋交付煜盈臻公司使用。2015年12月21日、12月31日，华商贸公司分别出具收取煜盈臻公司涉案房屋房款9600000元、1203171元的收款收据。2016年1月5日，煜盈臻公司盖章确认《业主收楼确认书》、消防安全责任书、前期物业管理服务协议。上述合同补充协议第五条约定华商贸公司应在商品房交付之日起180日内，申请办理该商品房项目的房地产转移登记，煜盈臻公司委托华商贸公司办理《房地产权证》，合同至今未网签、未办理预售合同备案登记，涉案房屋至今未办理产权转移登记、未办理不动产权属证书。
另查，元志鸿与华商贸公司民间借贷纠纷一案，广州仲裁委员会受理元志鸿的仲裁申请，于2017年1月12日作出（2016）穗仲案字第300号裁决，裁令华商贸公司向元志鸿偿还借款本金15428008.79元、借款利息5843700.23元、逾期利息及违约金等。在该案审理期间，广州仲裁委员会提请广州市越秀区人民法院对华商贸公司的财产采取保全措施，该法院于2016年1月20日保全查封了华商贸公司名下包括涉案房屋在内的共计7套房产。上述仲裁裁决已发生法律效力，因华商贸公司未履行付款义务，本院依据元志鸿的申请，于2017年12月18日立案执行，并于2018年2月24日作出（2017）粤01执5964号执行裁定书，裁定拍卖被执行人华商贸公司名下的包括涉案房屋在内的共计7套房产以清偿债务。煜盈臻公司对执行标的提出书面异议，本院于2018年4月26日作出（2018）粤01执异313号执行裁定书，裁定驳回煜盈臻公司的异议请求。在（2018）粤01执异313号案中，本院于2018年2月5日查询的《广州市不动产登记查册表》显示涉案房屋初始登记时间为2013年12月5日，权属人华商贸公司，2013年11月25日、2015年1月19日、2015年7月1日核准涂销抵押登记，该房屋没有他项权利内容。
本案审理过程中，煜盈臻公司为证明其主张，提交了以下证据：1、《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》、收款收据、转账凭证（960万元）、业主收楼确认书、消防安全责任书、前期物业管理服务协议，拟证明其向华商贸公司购买涉案房屋并已付清了全部购房款且已接收了涉案房屋。2、电费发票以及管理费、水费、燃气费等明细清单，拟证明其已实际使用涉案房屋至今。3、广州市中级人民法院（2017）粤01执5964号执行裁定书、（2018）粤01执异313号执行裁定书，拟证明因华商贸公司的原因，涉案房屋被法院查封并拟拍卖，煜盈臻公司提起执行异议但被驳回异议请求。元志鸿对上述证据的质证意见与其答辩意见一致。华商贸公司对上述证据均予确认。
再查明，在本院（2017）粤01民初188号民事判决书中查明：在与本案涉案房屋同小区的房屋买卖中，华商贸公司在2015年12月2日、2016年2月3日，仍向购房者开具购房款发票。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然原告煜盈臻公司提交的涉案房屋买卖合同显示的签订日期为2015年12月18日，但该合同并无合同编号，且双方至今未在网上签订合同、未办理预售合同备案登记，该合同的签订时间没有其他证据佐证，本院对原告煜盈臻公司主张的签订买卖合同的时间不予确认。关于房款的支付，原告煜盈臻公司只提交了拟证明其于2015年12月21日支付第一期房款960万元的转账凭证，但该凭证载明为“往来款”，不能反映是支付涉案房屋购房款，而第二期房款1203171元金额较大，原告煜盈臻公司称第二期房款是一次性现金支付，不符合日常生活和企业法人现金使用常理。且至今为止，第三人华商贸公司只出具了收款收据，原告煜盈臻公司长期未要求第三人华商贸公司出具发票的做法，亦与通常的企业财务管理要求不符。原告煜盈臻公司与第三人华商贸公司均辩称因第三人华商贸公司税务问题而无法开具发票，但如前所述，第三人华商贸公司在2016年2月3日仍向与涉案房屋同小区的其他购房者开具购房款发票，故本院对原告煜盈臻公司及第三人华商贸公司的上述说法不予采信。关于接收使用涉案房屋问题，原告煜盈臻公司提供的涉案房屋电费发票以及管理费、水费、燃气费等明细清单均显示涉案房屋用户、缴费人是他人而非原告煜盈臻公司，不能证明与原告煜盈臻公司使用涉案房屋的关联性。综上，鉴于原告煜盈臻公司在本案中提交的证据不足以证明其在本院查封涉案房屋之前已签订购房合同、支付全部房款及接收使用涉案房屋，其在本案中的诉请不符合上述法律规定，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
驳回原告广州市煜盈臻建筑装饰工程有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费86619元，由原告广州市煜盈臻建筑装饰工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审 判 长 韩志军
审 判 员 谭红玉
人民陪审员 姚冬湖
二〇一八年十一月二日
书 记 员 党春婷
区敏儿