福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终6658号
上诉人（原审原告）：梁长青，男，1950年10月1日出生，台湾地区居民，住台湾地区。
被上诉人（原审被告）：林昌杰，男，1969年12月1日出生，汉族，住福建省平潭县。
上诉人梁长青因与被上诉人林昌杰房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初3673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁长青，林昌杰林昌杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梁长青上诉请求：1.依法撤销福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初3673号民事判决第二项，并依法改判林昌杰承担违约责任，返还上诉人定金20000元、租金12000元，共计32000元；2.本案一审和二审诉讼费用由林昌杰承担。
事实与理由：一、一审判决未认定租赁房屋无法注册公司导致合同目的无法实现显然存在错误。1.梁长青租赁房屋是作为开办企业所用，这是租赁合同目的所在。租赁合同中明确约定租赁用房必须合法作为厂房和办公使用，因此，林昌杰提供的出租房屋显然必须具备让梁长青取得企业登记的条件，才符合合同目的。2.租赁房屋无法实现公司注册的事实十分清楚。梁长青使用租赁房屋在平潭申请公司登记遭到拒绝，一审判决也认定该房屋未取得物权登记，而林昌杰至今也未能提供可用以注册申报的产权证明材料。3.林昌杰隐瞒了转租事实存在欺诈行为。林昌杰并不是该房屋的产权人，其是转租给梁长青。但该转租在一审终结时都未取得产权人同意。二、一审法院虽有认定林昌杰未按要求装修厂房存在实质瑕疵，但对林昌杰未履约过错程度的认定显然存在错误。1.林昌杰未向梁长青交付房屋，梁长青根本无法正常进入房屋，林昌杰也从未主张或提供证据证明其履行交付义务。一审判决提及租赁房中设备，系福建省雅玛科技有限公司董事长朱陆泉与林昌杰之间约定寄放，跟梁长青以及本案并无关系。2.租赁房屋根本达不到交付条件。合同签订后到租赁期开始，林昌杰根本没有按照合同约定进行装修。3.梁长青已经依法履行通知义务。由于林昌杰存在欺诈行为，合同目的根本无法实现，且林昌杰根本没有履行合同主要义务，已经达到合同解除的条件。梁长青与林昌杰多方交涉无果后，2016年6月22日通过中国邮政向林昌杰邮递信件，正式通知林昌杰要求解除合同。但林昌杰拒收信件，对梁长青的正当诉求置之不理迁延至今，造成合同利益损失日益扩大。由此可见，合同解除完全是因为林昌杰违约所致，梁长青并无过错，根本不应承担由此产生的任何不利后果。三、林昌杰不履行合同约定债务，应当完全承担违约责任。梁长青交付的定金和“租金”32000元应当判令返还。四、一审法院未依法充分保障上诉人诉讼权利。
林昌杰辩称，1.不存在梁长青所述的影响合同目的实现的情形，讼争房在2016年注册了三家公司，合同上没有明确写明保证可以注册公司。2.讼争房当时是毛坯工厂，装修只差灯的线路及厕所隔间，梁长青要求先搬进来，就同意梁长青搬进来了。3.林昌杰已实际将讼争房交付给梁长青，如果钥匙没有给梁长青，梁长青如何把五个大集装箱的设备搬进去的。综上，请求驳回梁长青的全部诉讼请求。
梁长青向一审法院起诉请求：1.判令解除梁长青、林昌杰签订的厂房租赁合同；2.判令林昌杰立即返还定金20000元及租金12000元；3.本案诉讼费用由林昌杰负担。
一审法院认定事实：2016年4月27日，林昌杰作为甲方与梁长青作为乙方签订《厂房租赁合同》。该合同约定：一、甲方自愿将坐落于平潭县金井湾台湾科技园创新电子厂房A幢4楼房屋出租给梁长青，作为厂房和办公使用。二、租赁期限：自2016年6月1日至2021年6月1日止，期限为5年。三、租金每年为60000元；从2018年6月1日起每年按8%递增，每年租金6月1日前付清，超出时间按3%计算。四、甲方租给乙方厂房必须合法，甲方厂房做好水、电包照明须用LED灯管、卫生间、淋浴间、厨房、隔离房间、底面漆、全部由甲方负责做好交给乙方使用，电梯要尽快安装。电梯未安好前甲方需配备吊笼一套，在安装电梯期间如产生搬运费用双方各承担一半。（签订之日付定金2万元正，剩余厂房装修完工搬进当日付清）。…。合同签订后，案外人朱陆泉为梁长青预先向林昌杰支付2万元定金。同年5月13日，梁长青向林昌杰支付租金1.2万元，林昌杰向梁长青出具收条载明：“兹收到梁长青厂房租金壹万贰仟元整。”之后，林昌杰开始按约定装修厂房，但未安装电梯。5月中旬，梁长青、林昌杰、林文恩一起将朱陆泉的设备等物搬入林昌杰的厂房内，吊车司机的运费由林昌杰先行垫付2700元，而后由梁长青偿还1800元给林昌杰，尚欠900元。2016年6月22日，梁长青通过中国邮政向林昌杰邮递信件，信件内容载明:“林昌杰先生：你好！你不能履行租赁合同造成梁长青方重大损失，请速解除双方的租赁合同。此据”信封邮寄地址：平潭县金井湾台湾科技园，手机号码：139××××3168。邮递员在寄送材料处注明：收件人拒收。2017年3月8日，梁长青向台商协会就涉案争议申请调解，双方在台商协会调解下未能达成协议。2017年7月20日，梁长青以林昌杰厂房至今没有完成装修，没有交付钥匙，未能正常使用厂房，无法申请公司登记，且厂房内又堆了一堆别人的杂物为由向一审法院提起诉讼。另查明，朱陆泉于2016年1月22日成立福建省雅玛科技有限公司，注册资本5000万元人民币，住所：平潭县北厝金井湾南路台湾创业园1号楼3层Ａ区工位。经营范围：科技推广和应用服务业；钢琴租赁、制造等。该公司有7位股东，其中梁长青是股东之一。在福建省平潭综合实验区金井湾台湾科技园涉讼场地，还注册有其他两家公司：福建省平潭县创新电子有限公司于2010年5月5日成立，2016年4月27日注册成功。福建省中财信息科技有限公司于2014年7月22日成立，2016年10月28日注册成功。
一审法院认为，梁长青诉请解除案涉厂房租赁合同，林昌杰在庭审过程中亦表示同意解除。对此，一审法院依法予以确认。本案主要的争议焦点在于梁长青已交付款项的返还问题。按照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故本案款项的返还应当结合合同履行情况及合同性质进行综合判断。梁长青主张案涉厂房无法注册公司导致《厂房租赁合同》的合同目的无法实现，林昌杰应承担相应责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。对于承租人而言，租赁合同的合同目的在于使用租赁物并取得收益。至于如何使用租赁物方可构成合同目的要依照交易习惯及当事人的约定确定。按照一般交易习惯，注册公司难以认定为租赁合同的目的。而根据双方签订的《厂房租赁合同》约定，租赁目的在于厂房和办公使用。案涉厂房能否注册公司并无明确约定。梁长青未提供证据证明双方已经就该项事宜达成口头协议。故从现有证据无法证明使用厂房注册公司为《厂房租赁合同》的合同目的。此外，林昌杰提供的证据可以证明案涉厂房已有福建省平潭县创新电子有限公司、福建中财信息科技有限公司在该地址上注册，故梁长青主张案涉厂房无法注册亦无事实依据。对于该项主张，不应支持。梁长青主张林昌杰未交付厂房已构成违约。但根据梁长青在庭审中陈述，在向案涉厂房中搬入设备时其有在场，且协助将设备搬入厂房，只是在法庭审理时否认其为该批设备所有权人。在租赁合同中，出租人将房屋交付承租人，承租人有权占有使用租赁物。至于承租人使用租赁物安放自己的物品，还是安放他人的物品均属于承租人的权利范围。本案中，林昌杰作为出租人，其义务在于将租赁物交付梁长青使用。梁长青作为承租人协助将他人之设备搬入租赁房屋中，应视为梁长青对自己承租权利的处分，依照交易习惯即可认定梁长青已使用该厂房。故梁长青主张厂房未交付使用的证据不足。梁长青主张案涉厂房未依约装修。根据现有证据，可以证明林昌杰未安装电梯，也未对厂房进行隔离等装修，故可以认定林昌杰在履行合同过程中存在瑕疵，依法应对上述瑕疵承担过错责任，该项事实应在合同解除后判定恢复原状中予以考虑。租赁合同为继续性合同，根据合同性质，合同解除后对于承租人占用租赁物期间应当支付相应的占有使用费。梁长青在签订合同之后仅支付32000元款项(其中定金20000元，租金12000元)，对于其他款项均未支付，故梁长青存在一定的违约行为。鉴于林昌杰与梁长青双方在合同履行中均存在过错，对双方存在的过错责任，一审法院酌定梁长青已支付的32000元用于抵扣至本案起诉之日的房屋占用费较为合理。梁长青主张返还该款项，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、解除梁长青与林昌杰于2016年4月29日签订的《厂房租赁合同》；二、驳回梁长青的其他诉讼请求。
根据现有有效证据及当事人陈述，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，梁长青与林昌杰对解除案涉《厂房租赁合同》均无异议，应予支持。梁长青主张案涉厂房无法注册公司导致《厂房租赁合同》的合同目的无法实现，但从双方签订的《厂房租赁合同》来看，租赁目的是作为厂房和办公使用，对案涉厂房能否注册公司并无明确约定，且已有案外公司在讼争厂房地址上注册。因此，梁长青该主张本院不予采信。一审法院根据查明事实，分析认定案涉厂房已由梁长青使用，并无不当。梁长青在占有使用案涉厂房时依约应支付相应的占有使用费，本案中梁长青在签订合同后仅支付32000元款项(其中定金20000元，租金12000元)，存在一定的违约行为。林昌杰在履行合同过程中对装修部分存在瑕疵，亦应对此承担相应责任。一审据此判令梁长青已支付的32000元用于抵扣至本案起诉之日的房屋占用费已臻合理。梁长青要求林昌杰返还该款项，本院不予支持。
综上所述，梁长青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元，由上诉人梁长青负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 宁
审 判 员 谢 芬
审 判 员 陈 雯
二〇一八年九月二十六日
法官助理 吴文俊
书 记 员 叶 珊
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。