湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘05民终1302号
上诉人（原审原告）：谢新江，男，1987年10月16日出生，汉族，住湖南省长沙市。
委托诉讼代理人：杨文辉，湖南湘涛律师事务所律师
被上诉人（原审被告）：洞口县佳和房地产开发有限公司，住所地洞口县洞口镇文昌北路1号。
法定代表人：黄少华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李建平，湖南伏龙律师事务所律师。
上诉人谢新江因与被上诉人洞口县佳和房地产开发有限公司（以下简称佳和公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省洞口县人民法院（2018）湘0525民初157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月27日立案后依法组成合议庭，于2018年7月18日公开开庭审理了本案。上诉人谢新江的委托诉讼代理人杨文辉、被上诉人佳和公司的委托诉讼代理人李建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
谢新江上诉请求：1、撤销湖南省洞口县人民法院（2018）湘0525民初157号民事判决；2、改判被上诉人依据房屋买卖合同支付上诉人违约金111264元；3、本案的二审诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：双方签订的商品房买卖合同约定佳和公司应在2013年8月31日履行交房义务，而佳和公司在2017年10月27日才交房，应向谢新江支付违约金111264元（按照房屋总价366226元每日万分之二计算至2017年10月27日）。
被上诉人佳和公司答辩称，该公司于2013年12月27日已通知谢新江前来交房，但直到2017年10月27日，谢新江才来该公司补交房屋面积差价和物业管理费，获取房屋钥匙并装修入住，谢新江补交房屋面积差价及补交物业管理费的行为应当视为其对交房日期的追认；本案中是因谢新江的原因导致延期交房，不能归责于佳和公司；谢新江没有合理的理由延迟办理入住手续，致使佳和公司无法或者没有将房屋交付给业主，应视为其已经入住，由其承担该段期间的物业费；综上，谢新江的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
谢新江向一审法院起诉，请求：1、判令佳和公司支付违约金111264元；2、判令佳和公司支付谢新江垫付的物业费8960元；3、本案诉讼费由谢新江承担。事实与理由：双方于2013年3月30日签订了商品房买卖合同，谢新江按约履行了合同义务，佳和公司没有按约履行交房义务，按合同约定，佳和公司应于2013年8月31日履行交房义务，而佳和公司却在2017年10月27日才交房，并要求原告支付自2014年1月1日以来的物业管理费，因此，佳和公司应自2013年9月1日起按约定房价款每日万分之二计付违约金共计111264元，并退还谢新江代垫物业管理费8960元。
佳和公司答辩称，1、谢新江的诉请不符合客观事实，其房屋所在的整个6栋房屋统一的交房时间是2014年1月1日，佳和公司均已通知谢新江及其他业主，但因谢新江在外务工，不能及时办理交房手续，是谢新江自身的责任，交房时间应确定为2014年1月1日。2、2017年10月27日，谢新江来找佳和公司收房，经佳和公司工作人员释明，谢新江已自愿补交自2014年1月1日以来的物业管理费，说明谢新江已自认实际交房时间为2014年1月1日，亦是双方对交房时间的共同确认。3、物业管理费是物业公司收取，与佳和公司不是一个主体。因此，谢新江要求佳和公司支付2014年1月1日以后的逾期交房违约金及退还物业管理费缺乏事实和法律依据，据此，请法院依法秉公处理。
一审法院认定事实：2013年3月30日，洞口县佳和房地产开发有限公司与谢新江签订《洞口县商品房买卖合同》，约定由谢新江购买佳和名都住宅小区项目中第6幢16层1603号房，房价款为366226元。购房合同第十条、第十一条还约定，佳和公司应当在2013年8月31日前将经验收合格的房屋交付给谢新江，逾期超过90天，买受人要求继续履行合同，合同继续履行。自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，谢新江于当日向佳和公司交纳房价款366226元。至2017年10月27日，谢新江向佳和公司收房，经佳和公司工作人员释明，双方确定交房时间为2014年1月1日，谢新江于2017年10月27日补交面积差价款，并向洞口县御管家物业管理有限公司补交自2014年1月1日以来的物业管理费8960元。
一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。双方于2013年3月30日签订的《洞口县商品房买卖合同》及补充协议合法有效。双方约定佳和公司应于2013年8月31日前将经验收合格的房屋交付给谢新江，而最后双方确定的交房时间是2014年1月1日，佳和公司已构成违约，洞口县佳和房地产开发有限公司逾期4个月交房，给谢新江入住带来的损失是显而易见的。佳和公司应按合同的约定向谢新江支付违约金，其违约金为8789元（366226元×120天×万元之二=8789元），予以认定。谢新江还要求佳和公司退还其已交纳的物业管理费，因该物业管理费是洞口县御管家物业管理有限公司收取，不是佳和公司收取，故对该项诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，一审判决：一、由被告洞口县佳和房地产开发有限公司于本判决生效后10日支付原告谢新江逾期交房违约金8789元；二、驳回原告谢新江的其他诉讼请求。
本院经审理查明，2017年10月27日，谢新江办理了所购买佳和名都6栋1603房的交房手续，于当日补交面积差价款，并向洞口县御管家物业管理有限公司补交自2014年1月1日以来的物业管理费8960元。本院查明的其他事实与一审查明的一致，对一审判决认定的其他事实本院予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。本案双方当事人签订的《洞口县商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”该合同附件4的《合同补充协议》第六条对上述第十一条补充为“若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，出卖人应当发出书面催告一次，买受人未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则催告书约定的验收交接日为实际交接日，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。”被上诉人佳和公司虽提交了物业公司证明及其他业主的交房程序表，证明诉争房屋6栋其他业主的交房时间为2014年1月，但其所提交的《佳和名都6栋交房联系表》为该公司的单方记录，无具体联系方式及工作人员签名，上诉人谢新江对此不予认可，不能证明佳和公司在2013年12月27日已通知谢新江交房。原判认定双方确认交房时间为2014年1月的依据明显不足。在二审庭审中，佳和公司认可并未按照合同约定向谢新江发出交房的书面通知及书面催告。被上诉人佳和公司未按合同约定书面通知谢新江交房，也未举证证明其已对谢新江尽到了通知交房的义务，因此造成逾期交房的违约责任应由佳和公司承担。双方约定的交房日期为2013年8月31日前，实际交付日期为2017年10月27日，按照合同约定，自2013年9月1日起至2017年10月27日止，佳和公司应承担的违约金为111112.97元（366226元×1517天×0.0002=111112.97元）。谢新江上诉主张佳和公司支付其违约金111264元的请求部分成立，本院予以支持。
综上所述，上诉人谢新江的上诉理由及上诉请求部分成立，本院予以支持。原判认定事实错误，应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省洞口县人民法院（2018）湘0525民初157号民事判决；
二、由被上诉人洞口县佳和房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付谢新江逾期交房违约金111112.97元；
三、驳回上诉人谢新江的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审诉讼费2700元，二审诉讼费2700元，合计5400元，由上诉人谢新江负担1400元，被上诉人佳和公司负担4000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李铁英
审 判 员 宁少军
审 判 员 何 芳
二〇一八年七月三十一日
代理书记员 唐佳丽
附相关法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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