重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第02904号
上诉人（原审被告、反诉原告）浙江两岸食品连锁有限公司，住所地浙江省杭州市上城区西湖大道333号一楼西侧。
法定代表人金梅央，浙江两岸食品连锁有限公司董事长。
委托代理人牟永健，重庆至立律师事务所律师。
委托代理人蒋轲，浙江两岸食品连锁有限公司职工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）重庆新永基商业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区双巷子街6号。
法定代表人汪惠双，重庆新永基商业管理有限公司董事长。
委托代理人王雅莉，重庆公鸣律师事务所律师。
委托代理人程璇，重庆公鸣律师事务所律师。
上诉人浙江两岸食品连锁有限公司（以下简称浙江两岸）与被上诉人重庆新永基商业管理有限公司（以下简称新永基公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年9月15日作出（2013）沙法民初字第10131号民事判决，上诉人浙江两岸对该判决不服，向本院提出上诉。本院于2015年5月11日受理后，于2015年6月10日对本案进行了询问。上诉人浙江两岸的委托代理人牟永健、蒋轲，被上诉人新永基公司的委托代理人王雅莉、程璇到庭参加了询问。本案现已审理终结。
新永基公司在一审中诉称，2010年6月12日，新永基公司、浙江两岸双方签订《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》，约定浙江两岸承租新永基公司位于重庆市沙坪坝区“煌华国贸中心·新纪元购物广场”第3层06号商铺，租赁面积368平方米。在浙江两岸欠交租金等任何费用超过约定期限15日的情形下，新永基公司有权单方解除房屋租赁合同并收回房屋。合同签订后，新永基公司于2010年7月13日将商铺交浙江两岸使用，但浙江两岸现陆续拒交房屋租金、物业服务费、电费等费用，严重违约。新永基公司现诉请法院判令：1、解除新永基公司与浙江两岸签订的《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》，并由浙江两岸立即将租赁商铺返还给新永基公司；2、判令浙江两岸立即支付2010年11月以及从2013年7月1日起至法院判决租赁合同解除之日止期间的租金，按保底租金32457元／月计算；3、浙江两岸立即支付新永基公司解除合同的违约金132480元；4、浙江两岸立即支付新永基公司至租赁合同解除之日起至浙江两岸向新永基公司返还租赁房屋之日止期间的房屋占用损失，按租赁合同所约定的房屋租金标准32457元／月计算。
浙江两岸在一审中辩称，新永基公司、浙江两岸双方存在租赁合同关系。新永基公司曾口头承诺浙江两岸免交2010年11月租金，故浙江两岸未支付该月租金不应认为系欠交。即使浙江两岸应当交纳当月租金，新永基公司的相应诉讼请求也已超过诉讼时效，不能得到法律保护。浙江两岸承租涉案商铺系用于高档中西餐饮经营，但由于商场油烟管道无法排烟，浙江两岸被迫停止供应中餐，减少厨房的工作量。虽然新永基公司根据浙江两岸要求对商场烟道进行了整改，浙江两岸也对商铺内的烟道进行了改造，但是不能排烟的问题始终存在，导致浙江两岸从开始经营以来一直处于亏损状态，无法正常经营。浙江两岸为此向新永基公司提出了减免租金的申请，并从2013年7月1日起未再支付新永基公司租金。浙江两岸认为，由于新永基公司未能及时解决烟道问题，导致浙江两岸经营严重亏损，不能实现合同目的。浙江两岸同意解除合同，但不同意支付上述期间房屋租金。浙江两岸未交纳2013年7月1日起至今的房屋租金系合法行使抗辩权，并未违约，不应承担违约责任。即使法院认定浙江两岸应支付违约金，双方约定的违约金标准也过分高于新永基公司因此产生的损失，请求法院予以调整。
浙江两岸在一审中反诉称，由于新永基公司始终没有解决商场油烟管道不能排烟的问题，导致浙江两岸从开始经营以来一直处于亏损状态，无法正常经营。即使浙江两岸书面致函新永基公司要求解决烟道问题，否则停止支付租金和物业费用，但新永基公司依然没有作为。新永基公司的不作为导致浙江两岸没有能力继续经营，合同目的不能实现。要求法院判令：1、解除新永基公司与浙江两岸签订的《重庆煌华国贸中心.新纪元购物广场租赁合同》；2、新永基公司退还浙江两岸保证金132480元；3、新永基公司赔偿浙江两岸装修损失20万元、经营损失10万元。
新永基公司在一审中针对浙江两岸的反诉辩称，新永基公司在履行租赁合同的过程中没有违约行为，浙江两岸不享有单方解除合同的权利。但基于浙江两岸严重违约，新永基公司同意解除合同。按照合同约定，浙江两岸所交纳的保证金应作为其违约导致合同解除的违约金不予退还。因解除合同所产生的装修及经营损失也只能由浙江两岸自行承担，且经营损失属间接损失，不在违约赔偿范围内。
一审经审理查明，2010年5月19日，新永基公司（甲方）与浙江两岸（乙方）签订《重庆“煌华国贸中心·新纪元购物广场”租赁合同》一份，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区三峡广场双巷子步行街6号“煌华国贸中心·新纪元购物广场”3层06号建筑面积约368平方米的商铺及其设施租赁给乙方，乙方以“两岸”为商号，将承租商铺用于经营餐饮；租赁期为96个月，自2010年8月21日至2018年8月20日止；计算租金方式为保底租金和抽成租金，二者之中甲方取其高；租赁商铺实行“先交费后使用”；2010年8月21日至2012年8月20日期间的保底租金为80元／月／㎡，每月租金为29440元，2012年8月21日至2013年8月20日期间的保底租金为84元／月／㎡，每月租金为30912元，2013年8月21日至2014年8月20日期间的保底租金为88.2元／月／㎡，每月租金为32457元；2014年8月21日至2015年8月20日期间的保底租金为92.61元／月／㎡，每月租金为34080元；2015年8月21日至2016年8月20日期间保底租金为97.24元／月／㎡，每月租金为35784元；2016年8月21日至2017年8月20日期间保底租金为102.10元／月／㎡，每月租金为37572元；2017年8月21日至2018年8月20日期间保底租金为107.20元／月／㎡，每月租金为39449元。保底租金以每1个月为一期，乙方须在每期开始前1个月的25-30日交纳。2010年8月21日至2018年8月20日期间的抽成租金为乙方月总销售额的10%，抽成租金以每1个月为一期进行结算，乙方须在每期结束后的次月的1-5日将超出保底租金部分交纳给甲方，租赁合同在履行中若出现约定的承租时间不足一个月时，则该月租金按照乙方在该自然月租用天数依比例支付。
商铺交付：乙方须在2010年6月20日前按照甲方要求前往指定地点接收商铺，如因施工或验收手续办理原因，甲方不能按时交付商铺，则以实际交付商铺时间为接铺日，乙方同意甲方不承担任何违约责任；商铺交接条件以现状为准，双方现场交接。商铺内任何形式的装修、整改须在征得甲方的书面同意和相关政府部门审批同意后，由乙方自行自费负责实施。
开业时间：乙方须在2010年8月20日或之前完成装修工程及其它开业准备工作并开业。
装修期：乙方装修期为2010年6月20日至2010年8月20日，如甲方提前交付商铺，则按实际交付商铺之日起算装修期，如乙方提前开业，则以提前开业之日为起租日，合同约定的装修期内甲方不收取乙方租金，但乙方应按约定交纳物业服务费、水电费等。
物业管理：甲、乙双方一致同意由“重庆市宾华物业管理有限公司”对该租赁物业实行物业管理。物业管理费自甲方实际交付商铺之日起计收，装修期间物管费按租赁面积每月每平方米10元计算，在合同约定的装修期满后，按租赁面积每月每平方米40元（含空调能源费）计算，即该商铺在营运期间每月合计物管费为人民币14720元。
履约保证金：乙方须在本合同签订后5日内一次性交纳相当于3个月的保底租金加物管费总额的履约保证金，该保证金的金额为132480元，若发生乙方不能按时足额交纳租金、物管费、推广费、收银机使用费及其他费用或因乙方违约须向甲方缴纳违约金时，甲方视情形可直接在履约保证金中扣除有关欠费和违约金并通知乙方在10日内补足履约保证金，如乙方未在10日内补足，甲方有权按租赁合同的规定在提前三日通知的情况下，采取停止提供一切服务的措施，直至乙方完全纠正其违约行为。
合同解除：在承租期内，一方向另一方书面申请，并经另一方书面确认和同意后合同解除；在承租期内，一方因出现合同约定的违约行为致使合同不能履行，并由另一方给予书面通知后合同解除。
违约责任：若乙方根本性违约，甲方有权利选择单方面解除合同，乙方所交租金、物管费、履约保证金等作为违约金补偿给甲方。乙方未能按约向甲方全额交纳或追补履约保证金、或未能按时足额交纳租金及物管费、能源费、水电气费、推广费等费用，应向甲方就其所欠费的任何部分按所欠费金额每日万分之五支付违约金。如乙方欠交任何费用超过15日仍未自行纠正，则甲方有权采取如下一项或多项处理措施：1、甲方除向乙方收取违约金外，有权派收银员到承租商铺收取乙方的每日营业款，用以抵扣乙方欠交金额，直至欠交金额付清为止，甲方派出的收银员的工资要由乙方支付，乙方表示同意并应予以配合。2、甲方有权在无须通知乙方的情况下，从乙方履约保证金中扣除相关费用，乙方应于7天内补足所扣部分金额。3、甲方可以在提前三日向乙方发出书面通知的前提下，采取停止提供一切服务（包括但不限于中止承租商铺之水电及中央空调等的供应）的措施，直至乙方完全纠正其违约行为。4、甲方有权选择直接解除本合同，乙方已交的履约保证金作为违约金不予退还。甲方由此遭受的损失和发生的费用，甲方仍有权向乙方追偿。
合同签订后，新永基公司于2010年7月13日将位于重庆市沙坪坝区三峡广场双巷子步行街6号“煌华国贸中心·新纪元购物广场”3层06号的商铺交付给浙江两岸使用。浙江两岸按约向新永基公司交纳履约保证金132480元。浙江两岸对租赁商铺进行装修后，以“两岸咖啡”为字号，于2010年9月开始营业。
2011年8月，浙江两岸开始向新永基公司反映厨房油烟存在排烟不畅的问题。
2011年8月23日，浙江两岸重庆沙坪坝煌华国贸店向新永基公司发出《通知函》一份，载明：因厨房在制作餐点时，油烟无法顺利排放，经同年5月新永基公司整改后仍未解决。浙江两岸认为因烟道太小，而使用商家太多导致此一问题发生。决定从本月开始停止支付租金，并要求新永基公司尽快解决排烟问题。
2011年9月1日，浙江两岸重庆沙坪坝煌华国贸店再次向新永基公司发出《通知函》一份，载明：针对浙江两岸反应的排烟问题，新永基公司口头通知浙江两岸将烟道整改至与铜锣湾共用之烟道，浙江两岸愿意配合，但需新永基公司出具书面承诺。并表示若整改后仍无法解决问题，整改费用等要求由新永基公司负责。
2011年11月，涉案商铺产权人重庆煌华实业有限公司在“煌华国贸中心·新纪元购物广场”内增设烟道一个及排烟牵引风机一台。物业服务企业重庆市宾华物业管理有限公司（以下简称宾华物业）与浙江两岸于同月28日就排烟牵引风机的开启、使用和电费的承担进行了书面约定。
2013年7月16日，宾华物业向浙江两岸重庆沙坪坝煌华国贸店发出《关于对﹤煌华新纪元烟道相关问题告知函﹥的回复函》一份，其中载明：对浙江两岸重庆沙坪坝煌华国贸店自2011年5月反映店铺厨房排烟不畅的问题以来，宾华物业积极地做出了响应，咨询并邀请相关工程技术类人员到现场查看，解决烟道小的问题。重庆煌华实业有限公司增加烟道一个和排烟牵引风机一台后，双方签订了风机的开关及电费缴纳的书面约定。此后，浙江两岸重庆沙坪坝煌华国贸店未提出厨房排烟不畅的问题。2012年9月20日至10月20日期间，浙江两岸重庆沙坪坝煌华国贸店对商铺升级改造装修后，于2013年5月反映排烟不畅的问题，物业公司也多次派员前往检查及提出建议。
一审法院另查明，浙江两岸未向新永基公司交纳2010年11月以及从2013年7月1日起的房屋租金。2013年9月5日，新永基公司与案外人宾华物业以邮寄送达的方式向浙江两岸发出律师函，要求浙江两岸在2013年9月12日前付清截止2013年9月30日以前拖欠的租金及物业服务费。
一审法院还查明，2013年7月12日，重庆燃气集团股份有限公司沙坪坝分公司向重庆煌华新纪元商场发出《重庆燃气集团沙坪坝分公司关于整改煌华新纪元商场燃气安全隐患的函》及附件，其中载明：“经查，煌华新纪元商场及其特殊用气场所目前仍存在如下严重燃气安全隐患：1.商场内现有30处特殊用气场所分布较为分散，几乎每层楼都有用气点，主要分布于负2楼、负1楼、3楼至8楼，各楼层均敷设有燃气水平主管道，由于商场装修致其所有的燃气水平主管道与其它电线、空调送排风管道等设施被共同密闭于装饰吊顶层内，违反《城镇燃气管理条例》第二十八条第（五）项在“不具备安全条件场所使用、储存燃气”的规定，违反《重庆市天燃气管理条例》第十九条第（四）项“违反天然气安全使用规定”，同时违反了《城镇燃气设计规范》GB50028-2006中10.2.21（2）、10.2.25条文的规定。2.商场1至8楼外墙玻璃均设计为全密闭钢化玻璃窗，商场无自然通风条件，整个商场及其特殊用气场所采用机械送排风系统供给总通风量，目前随着商家入驻量增多，商场原安装的机械送排风系统提供的送排风总量，已达不到商场内特殊用气场所的燃气使用设计要求，不能满足《城镇燃气设计规范》（GB50028-2006）10.5.3（5）条之规定。3、商场内现有的30处特殊用气场所中，有20余处由各经营商家自行联系安装的报警器系统，未严格执行《城镇燃气报警控制技术规程》（CJJ146／T-2011）之规定。4、现商场内有4个燃气管井道，4根D159管道分别从负2楼至8楼，由于井内未保证平时自然通风且较为潮湿，4个井内管道均已出现严重锈蚀，违反了《城镇燃气规范》（GB50028-2006）10.2.27（3）项之规定。5、商场原招租的特殊用气场所用气商家目前已有4家有撤场，该场所停营后，煌华新纪元商场物管未及时与我司联系，造成了燃气后续管理的真空期。”重庆燃气集团股份有限公司沙坪坝分公司认为重庆煌华新纪元商场存在包含以上问题在内的安全隐患问题，要求立即整改，彻底消除安全隐患。一审庭审中，新永基公司陈述其于2013年7月收到前述重庆燃气集团股份有限公司沙坪坝分公司函件，正在按照燃气公司要求进行整改，尚未整改完毕，但未举示证据证明。
一审审理中，根据浙江两岸的申请，一审法院于2014年3月12日委托后勤工程技术司法鉴定中心对涉案商铺是否存在排烟不畅，以及排烟不畅的原因和商场烟道是否符合设计规范、存在的问题进行司法鉴定。2014年3月19日，后勤工程技术司法鉴定中心书面致函一审法院，因该工程的排烟道检测，现有技术手段无法有效实施，故无法有效开展鉴定工作，退回了司法鉴定工作。浙江两岸在一审法院指定期限内未能提供其他能够进行本案司法鉴定的鉴定机构名称。
此外，根据新永基公司的申请，一审法院2013年12月13日裁定查封、扣押或者冻结浙江两岸价值6万元的财产，并于2014年1月2日查封了浙江两岸存放于涉案商铺内的餐饮用具。浙江两岸从当日起停止在涉案商铺处的经营活动。2014年6月25日，浙江两岸向一审法院提交书面申请，认为涉案商铺的闲置可能对双方当事人产生较大经济损失，要求变更执行措施，将涉案商铺返还新永基公司，先行解除合同。一审法院向新永基公司释明法律后果并限期其于2014年7月16日前申请变更保全措施、移交租赁房屋及解除合同。新永基公司在一审法院指定的期限内未向一审法院提出申请。
一审法院认为，新永基公司与浙江两岸签订的《重庆“煌华国贸中心·新纪元购物广场”租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。
浙江两岸租赁新永基公司商铺，于2010年7月13日接收商铺，于2010年9月开始使用该商铺进行经营活动，但浙江两岸至今未交纳2010年11月以及从2013年7月1日起的房屋租金，是双方当事人不争的事实。浙江两岸在一审中辩称新永基公司口头承诺免交2010年11月的租金，未能举示证据证明，一审法院对浙江两岸的此一辩解理由不予支持。但《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。新永基公司于2013年10月14日向一审法院提起诉讼，要求浙江两岸交纳2010年11月租金，超过了一年的诉讼时效，且不能提供诉讼时效中止、中断、延长的证据。新永基公司的此一诉讼请求因超过法定诉讼时效期间而不能得到法律保护。故一审法院对新永基公司的此一诉讼请求不予支持。
浙江两岸主张由于新永基公司提供的租赁房屋存在排烟不畅的问题，其未支付从2013年7月1日起的租金系行使先履行抗辩权。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。浙江两岸承租房屋经营餐饮，其举示的《重庆燃气集团沙坪坝分公司关于整改煌华新纪元商场燃气安全隐患的函》及附件，不能证明租赁房屋存在排烟不畅的问题，但能够证明由于当时随着商家入驻量增多，商场不能满足《城镇燃气设计规范》的相关规定，存在严重安全隐患的事实。一审审理中，新永基公司未能举示证据证明其在收到上述函件后，按照函件要求进行整改且整改结果达到相关规定。可以认定，从该函件作出之日即2013年7月12日起，新永基公司提供的租赁房屋不符合约定用途。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。新永基公司在租赁期间不能保持租赁物符合约定用途，浙江两岸行使先履行抗辩权未交纳2013年7月12起的租金，符合法律规范，未违反合同约定。但浙江两岸不能举示证据证明新永基公司在2013年7月12日前不能保持租赁物符合约定用途，故其欠交2013年7月12日以前的租金不符合法律规定，构成根本性违约。现新永基公司要求解除其与浙江两岸签订的《重庆煌华国贸中心新纪元购物广场租赁合同》，符合合同约定以及法律规定，一审法院予以支持。对浙江两岸要求解除合同的诉讼请求，新永基公司表示同意，一审法院亦予以支持。浙江两岸应当支付新永基公司至合同解除之日止的房屋租金。新永基公司经一审法院释明，在一审法院指定的期限届满前未提出变更保全措施、移交租赁房屋及解除合同的申请，属扩大损失。一审法院认为，双方签订的租赁合同自一审法院指定的期限届满之日解除为宜，对扩大的损失部分，应由新永基公司自行负担。
则浙江两岸应当支付新永基公司从2013年7月1日起至2014年7月16日止的房屋租金364661.67元，其中：
2013年7月1日起至2013年7月11日止为11334.40元（30912元／月÷30天×11天）。
2013年7月12日起至2013年8月20日止为35897.81元（30912元／月÷31天×90%×9天＋30912元／月×90%×1个月）。
2013年8月21日起至2014年7月16日止为317429.46元（32457元／月×90%×10个月＋32457元／月÷30天×90%×26天）。
浙江两岸租用新永基公司的商铺，长期拖欠房屋租金，违反了合同约定和法律规定，应当向新永基公司支付违约金。关于违约金，当事人双方在合同中不仅约定了浙江两岸迟延支付租金，应该按所欠租金金额每日万分之五支付违约金，还约定如浙江两岸欠交租金超过15日仍未自行纠正，则新永基公司有权选择直接解除本合同，浙江两岸已交的履约保证金作为违约金不予退还。显然，合同对浙江两岸迟延支付租金的这一违约行为，约定了两种违约责任，现新永基公司选择解除本合同，要求浙江两岸给付相当于3个月的保底租金加物业服务费的违约金132480元，符合合同约定。但浙江两岸抗辩称合同约定的违约金过高，要求法院予以调整。一审法院认为，当事人双方关于违约金的约定，过分高于造成的损失，应当予以调整，故一审法院对浙江两岸关于违约金约定过高的抗辩予以支持。综合本案的具体情况，一审法院对浙江两岸应当支付给新永基公司的违约金金额依法调整为78506元。浙江两岸要求退还保证金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
浙江两岸已交纳的履约保证金132480元应当冲抵其应付的租金，冲抵后，浙江两岸还应给付新永基公司租金232181.67元。
新永基公司要求浙江两岸支付合同解除之日后的房屋占用损失，没有事实和法律依据，一审法院亦不予支持。
浙江两岸主张装修损失，实际包含接收租赁房屋时的装修支出、标牌制作费、厨房设备费、壁画费以及油烟净化排放安装费。一审法院认为，浙江两岸主张的厨房设备费，系浙江两岸为添置生产经营设备而产生，并非装修损失，浙江两岸要求新永基公司赔偿此项费用，缺乏法律依据，一审法院不予支持。浙江两岸主张油烟净化排放安装费，不能证明该费用系浙江两岸在《重庆燃气集团沙坪坝分公司关于整改煌华新纪元商场燃气安全隐患的函》作出之后自行维修租赁房屋瑕疵而产生，故对浙江两岸的此一诉讼请求，一审法院不予支持。对浙江两岸主张的接收租赁房屋时的装修支出、标牌制作费、壁画费的请求，一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。现因浙江两岸违约导致租赁合同解除，新永基公司未同意利用装饰装修物，浙江两岸要求新永基公司按装饰装修物原价赔偿损失，不符合法律规定，一审法院不予支持。
浙江两岸要求新永基公司赔偿经营损失，却不能充分证明其因租赁房屋使用瑕疵导致的营业损失，且减少支付租金在一定程度上亦弥补了浙江两岸的损失。故对浙江两岸的此一诉讼请求，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、重庆新永基商业管理有限公司与浙江两岸食品连锁有限公司签订的《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》于2014年7月16日解除。
二、由浙江两岸食品连锁有限公司在一审判决发生法律效力后立即将其租赁的位于重庆市沙坪坝区三峡广场双巷子步行街6号“煌华国贸中心·新纪元购物广场”3层06号商铺返还给重庆新永基商业管理有限公司。
三、由浙江两岸食品连锁有限公司在一审判决发生法律效力后立即给付重庆新永基商业管理有限公司从2013年7月1日起至2014年7月16日止的房屋租金364661.67元。浙江两岸食品连锁有限公司已交纳的履约保证金132480元应当冲抵其应付的租金，冲抵后，浙江两岸食品连锁有限公司还应给付重庆新永基商业管理有限公司租金232181.67元。
四、由浙江两岸食品连锁有限公司在一审判决发生法律效力后立即给付重庆新永基商业管理有限公司违约金78506元。
五、驳回重庆新永基商业管理有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回浙江两岸食品连锁有限公司的全部诉讼请求。
如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按一审判决指定的期间履行其他义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
一审本诉案件受理费5120元，减半交纳2560元，财产保全费1820元（新永基公司已预交4380），合计4380元，由浙江两岸承担，此款限浙江两岸在一审判决发生法律效力后立即给付新永基公司。反诉案件受理费7786元（浙江两岸已预交3893元），减半交纳3893元，由浙江两岸承担。
浙江两岸不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2013）沙法民初字第10131号民事判决，改判新永基公司违约，浙江两岸不支付新永基公司租金；改判浙江两岸不承担违约责任，不支付新永基公司违约金；2、判令新永基公司支付浙江两岸经营损失10万元和装修损失20万元，并退还浙江两岸保证金132480元；3、一、二审诉讼费用由新永基公司承担。事实和理由：1、新永基公司构成根本违约。自双方2010年6月签订《租赁合同》以来，浙江两岸承租的新永基公司的商铺就存在油烟无法从烟道正常排除的问题。其燃气管道的这种状况是从浙江两岸承租以来就一直存在的，而非一审判决错误认定的2013年7月12日《重庆燃气集团沙坪坝分公司关于整改煌华新纪元商场燃气安全隐患的函》出具之日才开始存在这种状况。双方往来的函件、新永基公司对烟道的整改事实、图片、整改公司的证明、三番餐饮的类似案件判决都能证明此事实。因此，新永基公司提供的烟道无法正常工作、燃气管道存在严重安全隐患，致使浙江两岸不能正常营业以致严重亏损，新永基公司实系根本违约。而一审法院对新永基公司的违约行为避而不谈，不公平地判决本案。2、浙江两岸不存在违约行为，不承担违约赔偿责任。正因为新永基公司提供的烟道无法正常工作，致使浙江两岸不能正常营业以致严重亏损，无法支付合同约定的租金等费用，为促使新永基公司尽快解决烟道问题，浙江两岸行使先履行抗辩权，不予支付2013年7月起的租金，不属于违约行为，不应承担违约赔偿责任，更不应承担过重的违约赔偿金。3、一审判决关于合同于2014年7月16日解除，浙江两岸需支付租金至2014年7月16日的认定错误。浙江两岸于2014年1月6日停止营业并向新永基公司表明退还商铺，应以此时为合同解除和支付租金的截止时间，之后属于新永基公司扩大损失。4、新永基公司的违约给浙江两岸造成了巨大的损失，依法应予赔偿。浙江两岸诉求的装修损失、经营损失应由新永基公司予以赔偿。
新永基公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。事实和理由：《重庆燃气集团沙坪坝分公司关于整改煌华新纪元商场燃气安全隐患的函》明确表示是因为随着商家入驻量增多而出现的机械送排风系统供给总通风量达不到商场内特殊用气场所的燃气使用设计要求，而非合同签订时就形成的，该函件发出前新永基公司不存在违约事实，浙江两岸不能据此拒交租金。
二审审理中，浙江两岸向本院提交了《调查取证申请书》，要求本院调取煌华国贸中心·新纪元购物广场有关烟道的设计安装技术图纸；并要求本院到煌华国贸中心·新纪元购物广场作现场勘验，以验证烟道设计总量小于所有商家排烟总量的事实；由法院指定由相关资质和能力的设计院或烟道安装设计公司作烟道排放量问题的判断。新永基公司认为浙江两岸应对其诉讼主张自行承担举证责任，新永基公司并未保管烟道的设计安装技术图纸。本院认为，一审审理中，浙江两岸已对涉案商铺是否存在排烟不畅，以及排烟不畅的原因和商场烟道是否符合设计规范、存在的问题申请了司法鉴定。但后勤工程技术司法鉴定中心已以现有技术手段无法有效实施、无法有效开展鉴定工作为由，退回了司法鉴定材料。浙江两岸迄今仍未能提供其他能够进行本案司法鉴定的鉴定机构名称，对其提交的与司法鉴定目的类似的申请本院不予同意。
本院查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。
二审审理中，新永基公司的特别授权代理人确认：2013年7月12日《重庆燃气集团沙坪坝分公司关于整改煌华新纪元商场燃气安全隐患的函》出具之前，商场的燃气安全隐患问题状况与2013年7月12日之后是一致的。本院对此事实予以确认。
本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间负责承租场所和场所范围内设备设施的维护，使其处于良好和可正常使用的状态，以保证商场的正常经营，并保持租赁物符合约定的用途。本案中，浙江两岸承租房屋系用于餐饮经营，新永基公司作为出租人，应当为浙江两岸提供经营必需的配套设施、设备以及良好的经营环境，确保租赁房屋符合租赁用途。通常情况下，水、电、气无法正常使用、管道出现问题、存在安全隐患等可能会导致租赁房屋无法正常使用。在浙江两岸于2011年8月向新永基公司反映厨房油烟存在排烟不畅的问题开始，新永基公司采取了增设烟道和排烟牵引风机的办法，但仍不能解决排烟不畅的问题；而且其同时存在严重的燃气安全隐患问题，而此问题是在2013年7月12日《重庆燃气集团沙坪坝分公司关于整改煌华新纪元商场燃气安全隐患的函》出具之前和之后均一直存在的。因此，在浙江两岸承租商铺存在严重燃气安全隐患的情况下，本院认为新永基公司提供的租赁房屋不完全符合约定用途，有一定瑕疵，此瑕疵应通过适当的修缮予以弥补。但此瑕疵并不会导致浙江两岸完全不能使用租赁房屋而达到租赁目的，事实上浙江两岸一直使用租赁房屋并进行营业直至其停止营业，因此，仅能减少租金，而不能免除浙江两岸交付部分房屋租金的合同义务。
加之，浙江两岸虽于2014年1月2日起停止在涉案商铺处的经营活动，但其系于2014年6月25日向一审法院提交变更执行措施、将涉案商铺返还新永基公司、先行解除合同的书面申请，一审法院向新永基公司释明法律后果并限期其于2014年7月16日前申请变更保全措施、移交租赁房屋及解除合同。因此，一审法院认定合同解除时间为2014年7月16日并无不当。
综上，因浙江两岸承租商铺存在严重燃气安全隐患的情况，可以减少浙江两岸应交付的租金，本院酌情认定浙江两岸应交付2013年7月1日起至2014年7月16日止的房屋租金的60%，即246885.91元，其中：
2013年7月1日起至2013年7月11日止为11334.40元（30912元／月÷30天×11天）。
2013年7月12日起至2013年8月20日止为23931.87元（30912元／月÷31天×60%×9天＋30912元／月×60%×1个月）。
2013年8月21日起至2014年7月16日止为211619.64元（32457元／月×60%×10个月＋32457元／月÷30天×60%×26天）。
因燃气安全隐患问题未得到解决，新永基公司提供的租赁房屋不完全符合约定用途，故浙江两岸行使履行抗辩权而不再继续交纳租金，虽则浙江两岸一直在使用租赁房屋并进行营业，不应完全不交纳租金，但因双方就此问题没有协商妥善解决，对此均有一定责任，浙江两岸无须给付新永基公司违约金。
至于浙江两岸上诉所称装修损失和营业损失，因其交付部分房屋租金的合同义务没有免除而未予履行，且其不能充分证明其因租赁房屋使用瑕疵导致的营业损失，加之减少40%的租金在一定程度上亦弥补了浙江两岸的损失。故对浙江两岸的该项上诉请求，本院不予支持。
综上，因二审出现了新事实，本案依法应当改判。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市沙坪坝区人民法院（2013）沙法民初字第10131号民事判决第一项、第二项、第五项、第六项。
二、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2013）沙法民初字第10131号民事判决第三项、第四项；
三、由浙江两岸食品连锁有限公司在本判决发生法律效力后立即给付重庆新永基商业管理有限公司从2013年7月1日起至2014年7月16日止的房屋租金246885.91元。浙江两岸食品连锁有限公司已交纳的履约保证金132480元应当冲抵其应付的租金，冲抵后，浙江两岸食品连锁有限公司还应给付重庆新永基商业管理有限公司租金114405.91元。
一审本诉案件受理费5120元，减半交纳2560元，财产保全费1820元（新永基公司已预交4380），合计4380元，由浙江两岸食品连锁有限公司承担2628元，由新永基公司承担1752元。反诉案件受理费7786元（浙江两岸食品连锁有限公司已预交3893元），减半交纳3893元，由浙江两岸食品连锁有限公司承担。二审案件受理费12906元（浙江两岸食品连锁有限公司已预交），由浙江两岸食品连锁有限公司承担7743.6元，由新永基公司承担5162.4元，新永基公司承担部分，在本判决书生效后立即给付浙江两岸食品连锁有限公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 晏 芳
代理审判员 李 娅
代理审判员 吴长渝
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 程 容