北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初14008号
原告陈佩芝，女，1941年6月8日出生，身份号码×××。
原告刘玉梅，女，1958年9月16日出生，身份号码×××。
原告刘艳梅，女，1964年10月8日出生，身份号码×××。
原告刘庆国，男，1969年1月12日出生，身份号码×××。
原告刘润国，男，1975年11月4日出生，身份号码×××。
委托代理人纪学文，北京市狄克律师事务所律师。
委托代理人张小华，北京市狄克律师事务所律师。
被告武晓宇，男，1981年7月6日出生，身份号码×××。
委托代理人武培勇（被告之父），1952年10月1日出生。
原告陈佩芝、刘润国、刘庆国、刘玉梅、刘艳梅与被告武晓宇农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘筠独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈佩芝，原告陈佩芝、刘润国、刘庆国、刘玉梅、刘艳梅之委托代理人纪学文、张晓华，被告武晓宇及其委托代理人武培勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈佩芝、刘润国、刘庆国、刘玉梅、刘艳梅共同诉称：原告陈佩芝与刘沛山（曾用名刘沛三）系夫妻关系，育有4子女，长女刘玉梅、次女刘艳梅、长子刘庆国、次子刘润国、刘沛山于1995年7月5日因病去世。2000年11月12日，原告以刘沛山名义的位于顺义区北石槽镇×村×号宅院瓦房七间及柿树、椿树各一颗卖给被告，即价款41500元。因被告系北京市东城区居民户口，非北石槽镇×村集体经济组织成员，根据相关法律规定，不能享有涉诉宅基地使用权，故双方签订的房屋买卖协议应属无效，特提起诉讼，请求：1、确认刘沛山（曾用名刘沛山）与被告签订的买卖房屋协议无效；2、判令被告将涉诉房屋、宅院腾退并返回给原告，并返还集体建设用地使用证；3、诉讼费由被告承担。
被告武晓宇辩称：1、刘沛三遗孀陈佩芝因一人当时独居下西市村，年龄大，行动不便，决定与儿子一起居住，所以主动提出将涉案房屋出售，于是2000年11月12日，与答辩人签订了《买卖房屋草契约》，此交易是双方真实意思的表达，不存在强买强卖，手续健全，证据确凿，合法可信。2、签约时有中间人作证，由当事人村长的刘沛忠主持书写，更改了土地使用者的姓名为武晓宇，并加盖了村委会的红章，由被答辩人亲手把集体土地建设用地使用证交给答辩人。3、自2000年至今已长达16年，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭”（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起，一年内没有行使撤销权。所以原告已经不具有合同的撤销权。4、16年来，答辩人对原有旧房和院落进行了多次的修缮、改造、花费了大量人力、物力和财力，耗费了大量精力。目前涉案房屋和院落与16年前有很大差异，随着国家经济深入改革，房地产市场发生了翻天覆盖的变化，现在的市值不知是当时的市值多少倍，很难考量！5、在这长达16年5800多天里，被答辩人从未提出过要赎回此房，对于房屋的买卖你们四子女是知道的，也是同意的，也一直未提出异议。6、答辩人当时是为父母购买的养老房，现在另择养老房，经济无法承担，如何弥补？7、被答辩人违反诚信原则、意图：剥夺答辩人的劳动人的成果，等待拆迁补偿，居心叵测，动机不良，应予以驳回。答辩请求：1、被答辩人不具备要回宅基地的资格，请求法院驳回其诉讼，并确认刘沛三家属以刘沛三名义与答辩人签订的《买卖房屋草契》有效；2、原告刘庆国、刘润国、刘玉梅、刘艳梅四人因不属于×村村村民，所以不具备诉讼原告主体资格，另外在起诉状上签名均为一人代签，不符合规定，请求法院予以撤销该四人的原告资格。答辩请求只是我方的答辩意见，不作为反诉请求，不提起反诉。
经审理查明：
刘沛山（曾用名刘沛三）与陈佩芝系夫妻关系，二人育有四名子女，分别为长女刘玉梅、次女刘艳梅、长子刘庆国、次子刘润国。刘沛山于1995年去世，生前未留有遗嘱。
涉诉房屋位于北京市顺义区北石槽镇×村×街×号，集体土地建设用地使用证的证号为顺-
北石槽乡×村集建（证）字第0-093号。集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为“刘沛三，武晓宇”，并加盖有北京市顺义区北石槽镇×村村民委员会（以下简称下西市村委会）公章。
2000年11月12日，陈佩芝与武晓宇签订《买卖房屋草契》，载明：卖房人刘沛三今将瓦房一所共计七间坐落顺义区北石槽镇×村凭中人王×说合情愿卖与武晓宇名下永远为业，言明卖价每间五千九百二十八元共计人民币四万一千五百元正；笔下交清并无短少，日后如有任何纠葛俱有卖主与中证人一面承当于买主无涉恐口无凭立此草契为证；树株柿子树一棵，椿树一棵；代笔人刘沛忠，中证人王×。《买卖房屋草契》盖有×村委会公章。五原告表示因集体土地建设用地使用证登记的使用权人为刘沛三，故立契人将出售人处写为刘沛三，陈佩芝按手印确认，被告对此不持异议。《买卖房屋草契》签订后，武晓宇将房款付清，五原告将涉诉房屋交付，并交付集体土地建设用地使用证原件。武晓宇对诉房屋进行新建、翻建及装修。
经询，刘润国、刘庆国、刘玉梅、刘艳梅表示陈佩芝出售涉诉房屋时，其知晓并同意。
另查，武晓宇在购买涉诉房屋时系城镇居民户口，户籍所在地为北京市东城区×内×胡同×号。
案件审理中，经释明，武晓宇表示如法院认定《买卖房屋草契》无效，由此引发的相关损失赔偿问题其另行解决。
上述事实，有双方当事人的陈述、《买卖房屋草契》、户口本、证明等证据在案佐证，可作为认定案件事实之依据。
本院认为：
当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定，不得违反法律、行政法规的强制性规定。农村宅基地属于农村集体组织所有。农村房屋的买卖必然会涉及到宅基地使用权的转移，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。本案中，《买卖房屋草契》中载明的出卖人虽系“刘沛三”，但因当时刘沛山已去世，由陈佩芝按手印予以确认，故实际出售方应为陈佩芝。武晓宇并非北京市顺义区北石槽镇下西市村的集体经济组织成员，且涉诉宅院的集体土地建设用地使用证至今未由原土地登记机关依法变更登记至武晓宇名下，故陈佩芝与武晓宇签订的《买卖房屋草契》虽系双方当事人的真实意思表示，但违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉诉房屋所在宅基地的使用权人为刘沛山，刘沛山去世后并未留有遗嘱，故陈佩芝、刘润国、刘庆国、刘玉梅、刘艳梅五人作为刘沛山的继承人共同起诉武晓宇，请求法院依法确认《买卖房屋草契》无效，并要求武晓宇腾退并返还涉诉宅院、房屋及返还集体土地建设用地使用证的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因《买卖房屋草契》无效而引发的相关损失赔偿纠纷，武晓宇明确表示其另行解决，本院对此不持异议。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
一、原告陈佩芝与被告武晓宇于二○○○年十一月十二日签订的《买卖房屋草契》无效；
二、被告武晓宇将座落于北京市顺义区北石槽镇×村×街×号的宅院、房屋腾退并返还给原告陈佩芝、刘润国、刘庆国、刘玉梅、刘艳梅，并将《集体土地建设用地使用证》（顺-北石槽乡×村集建（证）字第0-093号）返还给原告陈佩芝、刘润国、刘庆国、刘玉梅、刘艳梅，于本判决生效之日起三十日内履行。
案件受理费三十五元，由被告武晓宇负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 刘 筠
二〇一六年十二月二十一日
书记员 赵文鑫