广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤03民终12545号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郭飞鹏，男，汉族，1983年12月7日出生，住所地：广东省深圳市。
委托诉讼代理人：姚植乔，广东卓建律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐强，男，汉族，1984年8月22日出生，住所地：上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：韩洋，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：欧婷玉，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。
上诉人郭飞鹏因与被上诉人徐强房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初20664号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
郭飞鹏上诉请求：撤销一审判决，改判徐强向其支付租金及电费共计21246.56元，其无需向徐强返还租赁押金18600元，并判令由徐强承担本案一、二审的全部诉讼费用。上诉理由：一、一审判决第一项认定的租金及电费总额计算有误。一审法院认为，徐强未足额向郭飞鹏支付2016年10月15日至2017年7月14日期间的租金构成违约，徐强应向郭飞鹏支付上述期间少支付的租金2524.5元（280.5×9）,以及2017年7月15日至2017年9月14日期间2个月的租金18600元，共计21124.5元;租赁期间徐强应缴纳的水电费、燃气费、管理费合计为7522.06元，徐强已支付7400元，故徐强还应支付郭飞鹏电费122.06元,以上金额合计21246.56元,但一审判决第一项却只认定徐强向郭飞鹏支付租金及电费共计21124.5元，明显计算有误，应当依法予以改判。二、一审判决认定郭飞鹏应向徐强返还租赁押金属于认定事实错误及适用法律错误。（一）郭飞鹏提交的证据“微信聊天记录”显示，2016年10月17日，徐强向郭飞鹏支付2016年10月租金时，郭飞鹏已明确提出异议，向徐强表示“请你补齐租金”，徐强自2016年10月15日起，便未足额缴纳每月租金，一审法院亦认定“徐强未足额向郭飞鹏支付2016年10月15日至2017年7月14日期间的租金构成违约”，但却认为“2017年7月21日尚未达至合同约定的拖欠租金20天以上”，郭飞鹏无权要求解除合同，明显属于认定事实错误。在2017年7月21日，郭飞鹏通过微信和短信明确向徐强表示，“按双方签订的《房产租赁合约》第8.4和8.6款，每个月租金没交齐的行为已经是违约，请你在三天内迁出，三天后我会同中介方、物业人员、社区工作站人员共同收房。”在2017年8月5日，郭飞鹏再次通过短信向徐强表示将解除合同并收回房产。后徐强拒不迁出，并报警处理，郭飞鹏在民警的调解下才未当场收房。上述皆为郭飞鹏因徐强违约而采取的解除合同维权措施。按照合同约定，自徐强第一次未足额支付房租20天以上，即自2016年11月5日起，郭飞鹏即有权要求解除合同，而一审法院却认为郭飞鹏在徐强长达9个月存在恶意欠租行为的前提下上门收房的行为属于有过错，明显属于认定事实错误。（二）一审判决认为郭飞鹏与徐强在合同履行过程中均存在过错并依据合同法第一百二十条作出判决，属于适用法律错误。郭飞鹏多次要求徐强补齐租金，在万般无奈之下要求解除合同，但徐强不补齐租金，且在郭飞鹏已明确要求解除合同的情况下拒绝搬出，在郭飞鹏上门收房时甚至以郭飞鹏打扰其居住为由报警,态度极其恶劣。徐强的行为已构成严重违约，依据合同法第九十四条第二项规定，郭飞鹏有权要求解除合同。而郭飞鹏上门收房、停水停电都是在明确向徐强表示将解除合同后的合理维权措施，一审法院却认为郭飞鹏与徐强在合同履行过程中均存在过错。纵然郭飞鹏在民警的调解下，没有要求徐强立即搬走并恢复了水电，但并不代表徐强在合同履行中不存在过错，不构成违约。且合同存续期间，郭飞鹏已明确要求解除合同，徐强拒不配合，郭飞鹏暂不解除，但并不代表合同到期后，徐强的违约行为便不复存在，郭飞鹏仍可以违约为由没收徐强租赁押金，并要求其补齐房租、水电费用。徐强恶意欠租，在郭飞鹏已明确表示解除合同并收回房屋后，仍拒不搬离，亦不继续支付房租，应当向郭飞鹏承担违约责任。（三）合同法旨在尊重意思自治，保护守约方的权益。徐强自2016年10月15日起便恶意拖欠郭飞鹏房租，已构成严重违约，在郭飞鹏要求解除合同上门收房时极度不配合，并以郭飞鹏打扰其居住为由报警。而双方签订的《房产租赁合约》中明确约定了“租赁期间，乙方如拖欠租金达20天，或欠交管理费、水电费等金额达5000元，视为乙方违约，甲方有权没收租赁押金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用”。在此情况下，一审法院不保护郭飞鹏的合法权益，以错误的事实、错误的法律认定郭飞鹏仍应向徐强返还租赁押金，徐强严重违约却完全不需要承担违约责任，只需补齐租金，违约成本如此低廉，则合同的效力形同虚设，与合同法本意背道而驰。
徐强辩称：一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回郭飞鹏的上诉请求，维持原判。一、郭飞鹏从未对租赁押金主张过权利，也无权没收徐强租赁押金。首先，该租赁押金的性质是担保性质，该押金所涉及的金钱所有人应为徐强，而押金仅是存于出租人即本案的郭飞鹏处进行保管，所以本案郭飞鹏设置押金条款的目的只是为了让承租人以金钱形式提供一种担保，而该金钱的所有权为徐强。其次，无论从合同存续期间郭飞鹏所发送的律师函的内容，还是诉讼阶段郭飞鹏在一审法院的诉讼请求，均没有主张要求没收徐强的租赁保证金。所以该租赁保证金的最终走向应依徐强主张，郭飞鹏应返还徐强的租赁保证金。二、实质上根据核算，徐强不存在每月少支付租金和水电、煤气、管理费的情形，双方合同履行期间水电、煤气、管理费总计为7522.06元，每月平均为626元。根据徐强往郭飞鹏另一个账户中缴费的记录可知，该账户每月均打入1000至2000元，每月扣除626元，则每月约有400多元的盈余，即使徐强从形式上看租金账户少付的280.5元，但另一个账户中每月均有400元左右盈余，所以综合两个账户来讲，郭飞鹏每个月的账户租金、水电、管理费不存在少付的问题。
郭飞鹏向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2016年9月3日签订的《房产租赁合约》；2、徐强支付拖欠郭飞鹏的房租、电费共计21531.74元及利息（以21531.74元为本金，按中国人民银行同期贷款年利率，自2017年10月25日起计至还清款项之日止）；3、徐强承担郭飞鹏律师费5000元；4、徐强承担本案所有诉讼费用。在一审庭审中，郭飞鹏申请撤回其第一项诉讼请求。
徐强向一审法院提起反诉，请求：1、郭飞鹏退回徐强押金18600元；2、郭飞鹏承担本案全部诉讼费用。
一审法院经审理查明：位于深圳市南山区××大道××家园××号房屋（涉案房屋）于2015年9月1日登记在郭飞鹏名下。
2016年9月3日，郭飞鹏（出租方，甲方）与徐强（承租方，乙方）在深圳市世华房地产投资顾问有限公司的居间下签订了《房产租赁合约》。《房产租赁合约》约定：甲方同意将涉案房屋及其设备（见附件）在良好状态下租给乙方作为住宅使用；租赁期为1年，从2016年9月15日起至2017年9月14日止；租金每月为9300元，每月租金须于15日之前交付甲方；签订本合约之同时，乙方向甲方支付2个月押金和1个月租金共计27900元；合同期满，乙方如不再续租，在乙方结清该物业租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用后，甲方应将租金退还乙方（不计利息）；租赁期间，乙方若将该物业转租必须事先得到甲方的同意，租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用均由乙方支付；租赁期间，乙方如拖欠租金达20天，或欠交管理费、水电费等金额达5000元，视为乙方违约，甲方有权没收租赁押金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用；甲方单方要求提前终止合约或违反本合同其它约定，使乙方无法实现承租目的的，甲方须双倍退还租赁押金给乙方，且乙方有权向甲方请求其它合理赔偿；因乙方违约而导致合同无法履行的，甲方有权解除合同、没收押金同时可单方收回该物业，并限乙方在3天之内无条件迁出该物业，如乙方不交回该物业的，甲方有权会同管理处人员进入自己的房屋内，将乙方存放在房内的物品清点提存，并有权对欠租和相关费用进一步追偿及其他条款。
2016年9月3日，郭飞鹏向徐强出具《收款收据》2张，分别写明收到徐强支付的押金18600元及2016年9月租金9300元。
徐强于合同到期后搬离涉案房产；徐强搬离时，双方未予交接。徐强向郭飞鹏支付租金至2017年7月14日。2016年10月15日至2017年7月14日期间，徐强每月缴交租金金额均为9019.5元。徐强主张，徐强承租涉案房屋时，郭飞鹏已告知徐强小区每月的停车费为250元，但郭飞鹏未为徐强办理停车月卡，故徐强支付租金时扣除了相当于每月管理费280.5元的部分，等郭飞鹏与物业协商好再将此差额部分还给郭飞鹏，徐强已通过微信告知郭飞鹏此事；郭飞鹏表示，租赁合同没有约定关于停车月卡的问题，徐强无法办理停车月卡系其与物业公司之间的矛盾，郭飞鹏作为业主多次出面协商但未果，徐强从每月租金中扣除280.5元系徐强单方的意思表示，郭飞鹏并没有同意过。
2017年10月18日，郭飞鹏委托律师向徐强发出《律师函》，通知徐强解除双方的租赁合同，并要求徐强在收到函件后3个工作日内清偿所欠房租与电费。郭飞鹏提交的快递查询信息单显示该函于2017年10月19日被签收。郭飞鹏提交了《委托代理合同》及律师费发票用于证明其因本案支付律师费5000元；徐强对该证据的关联性不予认可。
2016年11月15日至2017年8月1日期间，除租金外，徐强另支付郭飞鹏管理费、水电费、燃气费等共计7400元。郭飞鹏提交了深圳供电局的短信截图用于证明徐强还拖欠2017年8月1日至2017年10月1日期间的电费407.24元未缴纳；徐强对此表示，该短信仅能证明上述期间的电费数额，因双方未结算，该短信不足以证明徐强拖欠郭飞鹏电费407.24元。庭后，郭飞鹏提交了银行对账单，上述证据显示，涉案房屋每月物业管理费及本体维修基金合计301.8元（280.5+21.3），2016年10月20日至2017年9月26日期间已扣缴的水电费、燃气费合计3493.22元，其中，最后一次扣缴电费的时间为2017年8月30日。徐强对该证据的真实性予以认可。
一审庭审中，郭飞鹏确认其曾于2017年7月21日、2017年8月5日对涉案房屋停水、停电。郭飞鹏表示，其停水停电是因为徐强拒不缴纳租金，在徐强报警之后，郭飞鹏随即恢复了水电。徐强表示，郭飞鹏还曾在2017年8月12日停水停电，是徐强自行找物业管理处恢复水电，并非郭飞鹏恢复。
一审法院认为：郭飞鹏当庭申请撤回其第一项诉讼请求，系对其诉权的自由处分，一审法院予以支持。郭飞鹏与徐强之间的租赁合同并未对停车卡问题作出书面约定，徐强以此为由未足额向郭飞鹏支付2016年10月15日至2017年7月14日期间的租金构成违约,郭飞鹏据此要求徐强向其支付述期间少支付的租金2524.5元（280.5×9）,以及2017年7月15日至2017年9月14日期间2个月的租金18600元，于法有据，一审法院对此予以支持,徐强应向郭飞鹏支付租金共计21124.5元。关于郭飞鹏主张的电费407.24元。《房产租赁合约》约定，租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用均由徐强支付。按照郭飞鹏提交的短信截图及银行对账单，租赁期间徐强应缴纳的水电费、燃气费、管理费（含本体维修金）合计为7522.06元（3493.22+407.24+301.8×12），徐强已支付7400元，故徐强还应支付郭飞鹏电费122.06元。郭飞鹏要求徐强向其支付上述租金及电费的利息，没有合同依据,一审法院对此不予支持。郭飞鹏要求徐强向其支付律师费5000元，依据不足，一审法院对此不予支持。
关于租赁押金。徐强未足额支付郭飞鹏2016年10月15日至2017年7月14日期间的租金存在过错，但在此期间，郭飞鹏对此并未明确提出异议，亦未要求解除合同，双方的合同仍处于继续履行的状态；另双方的合同并未对停水停电作出约定,按照合同约定，徐强应于每月15日前支付租金，截至7月21日，尚未达到合同约定的拖欠租金20天以上的解除条件，在此情形下,郭飞鹏采取停水停电措施并无合同依据。综上，郭飞鹏与徐强在合同履行过程中均存在过错，现徐强已于合同到期搬离涉案房屋，对于租赁押金，郭飞鹏应予返还，对于徐强要求郭飞鹏返还租赁押金18600元的诉求，一审法院予以支持。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、徐强应于判决生效之日起十日内向郭飞鹏支付租金及电费共计21124.5元；二、郭飞鹏应于判决生效之日起十日内向徐强返还租赁押金18600元；三、驳回郭飞鹏的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费231.65元，由郭飞鹏负担47.21元，由徐强负担184.44元；反诉受理费66.25元，由郭飞鹏负担。
二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。涉案《房产租赁合约》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。从本案查明的事实来看，在2016年10月15日至2017年7月14日期间，徐强以未能办理停车月卡为由每月欠付280.9元租金，不符合合同约定，但郭飞鹏在此期间也并未以此为由提出解约。在2017年7月15日之后，双方仍应继续履行合同。但此后，徐强自2017年7月15日起未再支付租金，构成违约；而郭飞鹏在合同约定的解约条件尚不具备的情况下，对涉案房屋实施停水停电，也构成违约。一审法院认定双方均有违约行为，应当各自承担相应的责任，也即徐强应当付清拖欠的租金和费用，郭飞鹏应当返还租赁押金，符合合同法第一百二十条的规定。
在一审判决中，一审法院已认定徐强尚欠郭飞鹏电费122.06元，加上欠付的租金21124.5元，徐强应当向郭飞鹏支付租金及电费共计21246.56元，但判决第一项的数额未计入电费122.06元，计算有误，二审对此予以纠正。
综上，除有关电费122.06元的上诉请求外，郭飞鹏的其他上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决第一项数额计算有误，应予纠正，其他判决内容正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和第二项的规定，判决如下：
一、变更深圳市南山区人民法院作出的（2017）粤0305民初20664号民事判决第一项为：徐强应于本判决生效之日起十日内向郭飞鹏支付租金及电费共计21246.56元；
二、维持深圳市南山区人民法院作出的（2017）粤0305民初20664号民事判决第二项；
三、撤销深圳市南山区人民法院作出的（2017）粤0305民初20664号民事判决第三项；
四、驳回郭飞鹏的其他诉讼请求。
如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理796.16元（已由郭飞鹏预交），由郭飞鹏负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 龙
审判员 路 德 虎
审判员 周 敏
二〇一八年九月二十六日
书记员 马雪梅（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。