成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川0108民初2578号
原告（反诉被告）吴明叶，女，1982年12月23日出生，汉族，住福建省安溪县，身份证号码。
委托代理人陈天福，男，1952年2月15日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县，身份证号码，系福建省安溪县村民委员会推荐公民，特别授权。
被告（反诉原告）成都亿铭投资管理有限公司，住所地成都市金牛区。
法定代表人：詹欢，总经理。
被告（反诉原告）成都亿铭茶叶有限公司，住所地成都市成华区。
法定代表人：郑美玲，总经理。
二被告共同委托代理人张丽，四川毫达律师事务所（北京）分所律师，特别授权。
二被告共同委托代理人张诺依，四川毫达律师事务所（北京）分所律师，一般授权。
第三人成都涌邦商贸有限责任公司，住所地成都市彭州市天彭镇。
法定代表人：王彩霞。
委托代理人钟俊杰，四川法典律师事务所律师，特别授权。
原告（反诉被告）吴明叶与被告（反诉原告）成都亿铭投资管理有限公司（以下至判决主文前简称投资公司）、被告（反诉原告）成都亿铭茶叶有限公司（以下至判决主文前简称茶叶公司）、第三人成都涌邦商贸有限责任公司（以下至判决主文前简称涌邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月6日受理后，依法适用简易程序，由审判员彭有志独任审判，于2016年12月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人陈天福、被告（反诉原告）投资公司和茶叶公司的共同委托诉讼代理人张丽、张诺依、第三人涌邦公司的委托诉讼代理人钟俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决二被告赔偿原告违约金77778元、可损装修价值43000元、返还保证金10000元、押金500元，共计120778元；2.本案诉讼费均由二被告全部承担。
事实和理由：2014年4月24日，被告投资公司授权被告茶叶公司和原告签订《商位租赁合同》、《茶城配套设施维护运行管理协议》，约定将建筑面积为44.7平方米的房屋出租给原告，期限为五年。商铺的免租期为八个月。合同签订后，被告收取原告保证金1万元、运管费1938.7元和商铺租金50689.8元后，被告将案涉商铺交由原告占有使用。原告对案涉商铺进行装修。2015年1月8日，被告擅自提高房屋租金，并拒绝承诺、约定分期向原告收取租金。2016年3月23日，被告关闭茶城展场大门，关闭电梯、围堵封闭原告占有使用的房屋。现被告的违约行为导致原告损失，被告应当予以赔偿。
被告投资公司、茶叶公司共同辩称，1.被告不存在原告所陈述的违约行为，被告及第三人一直向被告提供了适当的租赁房屋供原告经营；2.被告不存在恶意串通黑社会，导致恶劣社会影响，干扰原告经营的行为，也不存在断水断电的行为，不存在销售原告所租商铺的行为；3.本案的纠纷是因为原告自身行为导致，未按照合同约定，未按时缴纳租金，原告恶意拖欠租金，导致被告及第三人无法正常经营；4.原告所称违约金和装修损失金无事实和法律依据。其主张的保证金是租赁期限届满，若原告无违约行为，被告才予以退还，否则不予退还。投资公司既未参与经营，与原告也无合同关系。
第三人涌邦公司述称，原告和被告之间的纠纷和第三人没有利害关系，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告茶叶公司向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告签订的《商铺租赁合同》；2.判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的房屋租金62758.5元（暂计算至2016年9月30日）；3.判令反诉被告向反诉原告支付至租金付清之日止的逾期付款违约金39133.4元；4.本案诉讼费由反诉被告承担。诉讼过程中，反诉原告变更第2项、第3项诉讼请求的计算截止时间为2016年3月17日，即商场打围时间。
事实和理由：2014年6月23日，反诉原告与反诉被告签订《商位租赁合同》，约定：反诉原告将位于成都市成华区昭觉寺南路商铺出租给反诉被告使用，商铺建筑面积为44.7平方米，月租金为6034.5元，反诉被告每半年向反诉原告支付一次租金，且反诉被告需在半年计租前5日一次性付清下半年租金，每逾期一天，每日按照实欠租金的千分之五向反诉原告支付违约金，逾期超过15日，反诉原告有权解除合同，且反诉被告承担违约责任。反诉原告依约交付了商铺，但反诉被告未按时、足额的缴纳租金，且逾期缴纳租金的时间已超过15日，现反诉原告有权要求反诉被告支付拖欠的租金并承担违约责任。
反诉被告吴明叶辩称，反诉原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，反诉被告并不存在违约行为，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人身份信息、授权委托书、亿铭福建茶城展位定金协议、《商位租赁合同》、四张收据、《茶城配套设施维护运行管理协议》、《商铺装修合同》、《调节协议》、《关于“亿铭茶城”交接协议》、《限期离场通知书》经庭审举证、质证、认证，符合证据的真实性、合法性及本案的关联性，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年9月17日，被告投资公司和第三人涌邦公司签订租赁合同书，约定涌邦公司将其位于昭觉寺南路单体建筑（共）三层的房产出租给投资公司，租赁标的物为“四周范围内的场地及其地上的商业用房”。租赁房屋的产权面积14747.67平方米，房屋用途为商业。标的房屋的租赁时间自2013年9月17日起至2028年9月16日止，共计15年整，无装修免租期。被告投资公司获得租赁房屋后随即聘请装修公司对租赁房屋进行装修，直至2014年3月底，亿铭茶城基本装修完毕。2014年4月24日，被告投资公司授权被告茶叶公司全面管理亿铭福建茶城（成都市成华区）运营相关事宜，代理公司所签署的一切文件和一切有关事宜，被告投资公司均承认。并且代理公司无转委托权，授权期限自2014年4月24日起盖章生效。
2014年3月12日，原告吴明叶向被告茶叶公司支付装修押金500元。
2014年3月13日，原告吴明叶和四川省金旭装饰有限公司新津分公司（以下简称金旭公司）签订《商铺装修合同》，约定金旭公司负责案涉商铺的装修，合同工程价款为43000元。期限从2014年3月16日至2014年4月19日。2014年4月25日，金旭公司向原告出具收款收据，载明：收到原告吴明叶支付的铺面装修款43000元。
2014年6月24日，原告吴明叶（乙方）和被告茶叶公司（甲方）签订《商位租赁合同》，约定：第一条：房屋基本情况。1、本合同项下租赁商铺（简称商铺）位于成都市成华区商铺，建筑面积44.7平方米。2、租期共五年，自2014年5月30日起至2017年5月29日止，含甲方对乙方承诺的免租期为前期，自2017年5月30日起至2019年5月29日止为第二期（后期）本合同期满，甲方继续出租本商铺，在同等条件下，乙方享受优先承租权。第二条：商铺租赁保证金。本合同签订时，乙方即向甲方支付保证金共计10000元作为履行本合同的保证金，保证金不计利息，在租赁期间届满办完交接手续，如乙方未出现任何扣除保证金的行为则甲方无息归还乙方；乙方违反本合同任何条款时，甲方将从保证金中抵扣乙方应支付给甲方的损害赔偿金和违约金等款项。乙方出现应抵扣保证金的事由，甲方依约进行抵扣后，保证金不足本条约定金额的部分，乙方应在抵扣发生后七日内予以补足。否则，视为乙方严重违约，甲方有权提前解除本合同，乙方按法律规定承担违约责任和赔偿所造成的一切损失。第三条：租金。1、租金计租日期2014年5月30日起计租。2、租金标准：月租金6034.5元。3、付款方式：每六个月（半年）付一次，共计36207元。第二期计租方式以月租金计算，按市场运营需要每年递增，递增方式随行就市（根据相近商业的出租水平作为参考或GDP增幅的10%：自2017年5月30日起至2019年5月29日至为第二期。4、付款：以现金或转账方式支付，乙方应在本合同生效之日起三日内一次性付清上半年的租金，在下半年计租日期前5日一次性付清该下半年租金，以此类推。每逾期一天，按乙方实欠租金的千分之五按日向甲方支付违约金；逾期超过15日，甲方有权提前解除合同，乙方依约承担违约责任。第四条：租赁期间房屋修缮。甲方将房屋交付给乙方后，房屋的装修、修缮及由乙方原因产生的一切损害，由乙方自行负责，但是装修方案需报甲方书面同意后方可实施。乙方自行进行装修、装饰时，不得损坏甲方房屋主体结构和设备设施。合同终止后，乙方退还房屋时，乙方进行的装修装饰部分，不能移动的，乙方不得损坏，乙方亦不得破坏已装修部分及房屋架构。第五条：双方权利义务。2、房屋交付使用后，由于装修、经营活动产生的水、电、通讯费及房屋的运营管理设施设备费用和其他一切费用均由乙方承担。……第七条：免责条件。若租赁房屋因不可抗力的自然灾害、政府拆迁及其他非甲方过错的原因导致毁损或造成损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若因不可抗力的自然灾害导致不能继续履行合同的，遭受损害的一方应立即书面通知相对方。……第十条。乙方承租期间有优先权转租或转让经营权，但需提前书面通知甲方，需甲方书面同意，甲方同时收取转让经营过户手续费2000元，费用由乙方负责。
同日，原告吴明叶（乙方）与被告茶叶公司（甲方）签订《茶城配套设施维护运行管理协议》，约定：一、物业地址：成都市成华区。二、乙方租用展位：一层A106，建筑面积共计44.7㎡，运营管理费按照建筑面积计算。三、运营管理费收费标准：每月每平方米壹拾元。四、运营管理费收取时间：每年收取一次，于每年3月1日之前一次性缴足该年运营管理费。（交费方式也可视情况协商而定）：备注：物管费季付，第一季度后缴第二季度费用。……八、乙方应服从甲方管理，配合协调工作，做好自身清洁，按时缴付相关费用。若乙方在规定的时间内未交纳或者未足额交纳上述相关费用的，每逾期一日，按未缴纳费用总额的5%向甲方支付违约金。
2014年6月24日，原告吴明叶向被告茶叶公司缴纳经营保证金10000元。同日，原告吴明叶缴纳第一期2014年5月30日至2014年11月29日房屋租金36207元。2015年1月28日，原告吴明叶向被告茶叶公司缴纳经营管理费1000元。2015年4月10日，被告茶叶公司向原告吴明叶出具收据，载明：房屋租金14482.8元（2015年4月1日-2016年1月31日）和运营管理费938.7元，共计15421.5元，剩余款项应在2015年5月10日前付清，后原告吴明叶并未支付剩余租金。
2015年5月5日，被告投资公司（乙方）和第三人涌邦公司（甲方）双方代表签订《调节协议》，载明：一、甲、乙双方围绕《租赁合同》有关的房租纠纷由双方通过协商或法律途径解决；二、甲、乙双方初步确定解除《租赁合同》，乙方于2015年5月11日上午9:00前将亿铭茶城管理权移交给甲方、并一并移交亿铭茶城已招租的所有客户资料；2015年5月5日至5月11日期间，乙方不再继续向商户收取房租，甲方撤走在亿铭茶城的所有保安并不得干扰乙方的正常经营行为；三、甲、乙双方应采取有效措施保证亿铭茶城管理权的顺利交接，不得作出任何干扰交接的行为，否则，违规方将承担由此造成的全部责任。
2015年5月15日，被告投资公司（乙方）和第三人涌邦公司（甲方）签订《关于“亿铭茶城”交接协议》，约定：第一条：甲乙双方租赁合同的终止。1、因甲、乙双方租赁合同纠纷事宜，甲方单方解除与乙方的租赁合同，甲方已封闭乙方办公场所，并派保安人员进驻亿铭茶城。经甲乙双方代表人于2015年5月5日上午在青龙街道三楼党工委会议室协商，初步确定解除双方于2013年9月17日签订的租赁合同书（以下简称租赁合同）。待本协议生效，正式解除双方于2013年9月17日签订的租赁合同书。2、自2015年5月5日起，乙方不再继续向商户收取房租。甲乙双方中止租赁合同的履行及甲乙双方应承担的租赁合同权利义务，直至租赁合同正式解除。第二条：茶城商户（租户）权利的保障。1、甲方将租赁合同项下房产出租给乙方后，截至日前乙方（或乙方授权成都亿铭茶叶有限公司）已将该房产分割转租给数十家独立商户。乙方或乙方授权经营公司已与各商户签订了期限不等的租赁合同（实为转租合同），此为亿铭茶城现状。2、甲方同意乙方及其授权经营公司与茶城商户签订的租赁合同，并愿意承担租赁合同中乙方及其授权经营公司应当承担的权利义务，替换乙方及其授权经营公司成为租赁合同一方当事人，承担商户租赁合同的义务，包括但不限于提供租赁房屋、房屋维护、租赁期限、租金减免等全部合同义务，同时享受合同权利，甲乙双方及各商户三方之间另行签订租赁合同主体变更的三方协议，作为本合同的附件。若甲方原因致使前述三方协议未能签订，乙方有权拒绝解除其与甲方之间的租赁合同，并拒绝撤离茶城。3、乙方撤离撤离茶城后，甲方应当按乙方与商户之间签订的租赁合同履行，享有合同权利，承担合同义务。乙方应保证乙方与商户之间所签订的租赁合同的真实性。因甲方违反三方协议，导致商户向乙方主张权利的，乙方由此所遭受的损失由甲方承担赔偿责任。4、本协议签订后，两天内乙方召集由甲方、商户参加的协调会，签订租赁合同主体变更三方协议，签订的三方协议的同时移交商户租赁合同及所有资料。第三条：租金收取界限确认。甲乙双方确认：以2015年5月5日为界，该时间界点之后，乙方不再向商户收取租金。第四条：租赁房屋设施设备确认。在签订本协议之后，甲方接收亿铭茶城前，甲乙双方需就租赁合同项下房屋现状、新增设施设备等事项进行确认，并签署确认文件作为本协议附件。合同还对其他事项进行约定。
2016年3月28日，第三人涌邦公司在成都市成华区昭觉寺南路280号茶城处张贴《限期离场通知书》，载明：由于我公司对昭觉寺南路280号全新打造即将开工，且你未向我公司缴纳商铺租金，为保障我公司合法权益，请于2016年3月30日之前搬离本商铺。逾期不搬离，所产生的各种费用将由贵方承担。
原告主张茶城于2014年5月30日开业，亿铭茶叶公司为入驻商家统一优惠了8个月免租期，原告表示与被告亿铭茶叶公司亦口头约定了8个月免租期，免租方案为租赁前期每交半年租金可免租4个月。对原告该项主张本院审查认为，原告与亿铭茶叶公司签订的租赁合同中约定了租期后特别注明了“含甲方对乙方承诺的免租期为前期”，且铭茶叶公司出具的收取租金收据上也注明了免租期内容，结合亿铭茶叶公司与其他商家签订的免租期8个月的约定，本院对原告主张入驻后在租赁前期享有8个月免租期的约定予以采信，即在租赁前期每交半年租金可享有4个月免租期。
本院认为，原告和被告茶叶公司签订的《商位租赁合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，内容合法有效，各方当事人应当按照合同约定主张权利履行义务。针对本诉和反诉请求部分，本院分别评判如下：
一、本诉部分
1、关于承担违约金的问题
根据原告和被告茶叶公司签订的《商位租赁合同》所约定内容，并无涉及原告所主张类型违约金条款的约定，在案证据也无法证实原告和被告茶叶公司对于违约金条款有其他约定，故原告主张被告承担违约金的请求缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。
2、关于赔偿装修损失的问题
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。从被告投资公司和第三人涌邦公司签订《关于“亿铭茶城”交接协议》内容看，被告投资公司已经和第三人涌邦公司就包括案涉商铺在内的房屋租赁事宜，达成合意，解除双方的租赁合同。则原告和被告茶叶公司之间的租赁合同涉及的案涉商铺经营的条款无法继续履行。但是根据原告和被告茶叶公司签订的租赁合同对装修添附物进行约定，即由原告负责，故原告主张被告茶叶公司赔偿缺乏事实和法律依据。在装修残值具体金额方面。原告虽然提供证据证实和装修公司签订装修合同并交纳装修费用，但是装修合同实际履行情况以及现存装修添附物的实际价值无法直接确定或通过鉴定方式认定，故原告主张的该项损失，本院不予支持。
3、关于返还保证金的问题
因现原告和被告茶叶公司签订房屋租赁合同无法继续履行，根据商位租赁合同的约定，原告主张被告茶叶公司归还定金10000元的诉讼请求成立，本院予以支持。
4、关于退还押金的问题
经查实，现有在案证据中证实，原告向被告茶叶公司交付押金500元，故原告要求被告退还押金的请求符合事实和法律依据，本院予以支持。
二、反诉部分
一、解除房屋租赁合同
因被告投资公司和第三人涌邦公司已经达成协议，解除双方之间的包括案涉房屋在内的涉及茶城的租赁合同。导致原告和被告茶叶公司之间的租赁合同亦无法继续履行，反诉原告要求解除合同符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
二、关于支付房屋租金
根据在案证据，反诉被告已经缴纳2014年5月30日至2014年11月29日期间的房屋租金36207元、2015年4月1日至2016年1月31日期间的房屋租金14482.8元。同时根据本院查明的免租期的问题，则从2014年11月30日至2015年3月31日期间应为免租期，该四个月的租金应当予以免除。同时根据查明的事实，房屋的租金计租截止日为2015年5月5日。则从2015年4月1日至2015年5月5日期间反诉被告应当支付的租金金额约为6840元。而反诉被告在该期间已经支付的租金金额为14482.8元，已经超额支付，故反诉被告不存在欠付租金的问题。反诉原告要求反诉被告支付租金的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
三、关于逾期违约金的问题
根据《商位租赁合同》约定，逾期违约金为实欠租金的千分之五按日支付。反诉原告主张违约金系基于反诉被告违约支付租金。并且违约金具有弥补损失为主，惩罚赔偿为辅的作用，结合在案证据和合同履行情况、当事人过错程度以及实际损失等综合因素，导致案涉合同解除的责任在反诉原告，故反诉原告要求反诉被告支付违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，前述给付义务金额经品跌后，茶叶公司应向吴明叶支付10500元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款、第三款规定规定，判决如下:
一、解除反诉原告成都亿铭茶叶有限公司和反诉被告吴明叶签订《商位租赁合同》；
二、被告成都亿铭茶叶有限公司于本判决生效之日起五日内向原告吴明叶支付10500元；
三、驳回原告吴明叶的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告成都亿铭茶叶有限公司的其他诉讼请求。
案件本诉受理费1358元，由原告吴明叶承担1000元，被告成都亿铭茶叶有限公司承担358元；反诉受理费1169元，由反诉原告成都亿铭茶叶有限公司承担169元，反诉被告吴明叶承担1000元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 彭有志
二〇一七年五月二日
书记员 赵小宇