江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0830民初4082号
原告（反诉被告）：江苏万润发商贸有限公司，住所地盱眙县盱城街道办事处淮河东路8号。
法定代表人：涂明霞，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘冬，该公司员工。
委托诉讼代理人：于佩，江苏宗泽律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘从峰，男，45岁，汉族，住盱眙县。
委托诉讼代理人：孙福海，盱眙县天泉湖镇法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）江苏万润发商贸有限公司（以下简称：万润发公司）与被告（反诉原告）刘从峰合伙协议纠纷一案，本院于2017年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月16日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）万润发公司的委托诉讼代理人刘冬、于佩，被告（反诉原告）刘从峰的委托诉讼代理人孙福海到庭参加诉讼；后因案件复杂，依法适用普通程序，于2017年12月22日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）万润发公司的委托诉讼代理人刘冬、于佩，被告（反诉原告）刘从峰的委托诉讼代理人孙福海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）万润发公司向本院提出诉讼请求如下：1.判令被告刘从峰赔偿扣留的香烟款103411元；2.自2017年6月16日起，解除原、被告于2010年9月28日订立的租赁协议；3.判令被告刘从峰退还原告未使用的租金25000元；4.被告承担违约金25000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年9月28日，原告与被告签订关于盱眙县天泉湖镇街道127号房屋的租赁协议，协议约定租金前五年为每年10万元，后五年为每年11万元，于每年9月28日前付清。另协议约定房屋入口处六节柜台、五节货架返租给被告经营药店使用，返租金前五年为每年5000元，后五年为每年5500元。原告按约在扣除返租金后，向被告刘从峰给付了2017年9月27日之前的租金。原告在使用过程中发现涉案房屋非被告刘从峰本人所有，且有消防隐患，造成原告无法办理相关执照。
2017年6月16日，原告因经营需要对涉案房屋进行闭店调整，退货时本诉被告纠集众多人员堵门阻扰，并扣留原告价值103411元的香烟。鉴于被告未全面适当的履行合同的情形，导致原告无法实现合同目的，为维护原告的合法权益，请求依法判决如请。
原告（反诉被告）万润发公司除当庭陈述外，提交以下证据：
1.2010年9月28日，原、被告双方签订的《租赁协议》一份；
2.2016年10月11日，被告刘从峰出具的收条一份；
3.原告万润发公司出具的由其制作的扣留香烟明细一份；
4.2017年6月16日，被告刘从峰带人扣留香烟的图片一张；
5.原告万润发公司出具的无法办理消防证件情况说明一份；
6.盱眙县公安局天泉湖派出所出具的接处警工作登记表一份。
被告（反诉原告）刘从峰辩称：本诉被告刘从峰虽扣留本诉原告万润发公司香烟，但本诉原告万润发公司出具的扣留香烟的明细系其单方制作，应以法庭清点的为准；本诉原告万润发公司诉求要求自2017年6月16日解除租赁协议，但诉状事实和理由部分陈述2017年6月16日只是闭店调整，前后自相矛盾，原告万润发公司于2017年6月16日解除合同的目的明确；本诉被告刘从峰取得了另外两户的授权，且自合同签订后，由原告万润发公司正常使用；本诉原告万润发公司诉称的消防隐患，是因其损坏房屋内部结构、内部装修导致。综上，请求驳回本诉原告万润发公司的诉讼请求。
反诉原告（被告）刘从峰向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决反诉被告万润发公司赔偿反诉原告房屋租赁损失55000元；2.反诉被告万润发公司赔偿反诉原告损坏房屋结构、水电设施、店面招牌等损失30000元；3.反诉被告承担反诉费用。事实和理由：2017年6月10日，反诉被告万润发公司撤除涉案房屋内的货物，反诉原告刘从峰至现场询问时，反诉被告的工作人员陈述不再承租房屋，后经双方协商一致，反诉被告万润发公司留部分香烟给反诉原告保管，留作解决赔偿事宜。租赁期间，反诉被告对涉案房屋内部的机构、水电进行更动，导致房屋的消防存在隐患。故请求法院判决支持原告所请。
本诉被告（反诉原告）刘从峰为支持其辩称及反诉请求，除当庭陈述外，提交以下证据：
1.2010年9月28日，原、被告双方签订的《租赁协议》一份；
2.反诉原告刘从峰出具的《告知函》一份；
3.村镇房屋权属证三份；
4.2018年8月18日，涉案房屋照片三份；
5.案外人孙玉林、孙海燕出具的《授权委托书》各一份；
6.2017年11月13日，涉案房屋照片二份；
7.修复涉案房屋报价表一份；
反诉被告江苏万润发商贸有限公司辩称：反诉被告万润发公司于2017年6月16日未提出终止双方租赁协议；反诉原告出租的涉案房屋存在消防隐患，不能达到租赁目的；反诉原告要求反诉被告赔偿房屋租赁损失及房屋修复损失不符合法律规定。
原、被告（反诉被、原告）围绕各自的诉辩主张，提交了证据材料，本院组织双方进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对当事人有异议的证据本院作如下认定：1.原、被告双方提交的《租赁协议》各一份，两份《租赁协议》的落款乙方处签名虽有不同，但落款乙方栏处均加盖了“江苏万润发商贸有限公司合同专用章”，且两份合同的内容一致，故对原、被告双方的租赁事实予以认定；
2.原告万润发公司提交的“关于万润发王店店消防办证情况说明”，该份证据系原告万润发公司单方制作，未有消防部门核查材料，故该份证据的证明效力不予认定；
3.被告刘从峰提交的“万润发电源修复报价表”一份，该份证据系被告刘从峰单方制作，被告未提交修复具体的明细,对该份证据的证明效力不予认定。
本院经审理查明事实如下：2010年9月28日，原告万润发公司（乙方）与被告刘从峰（甲方）双方签订《租赁协议》一份，协议载明：“一、现甲方将位于盱眙县王店乡街道127#门面房租给乙方经营使用，年限为二○一○年九月二十八日至二○二○年九月二十七日。二、租金：前五年每年十万元整，后五年每年十一万元整，每年一付，每年在九月二十八日前付清（扣除药店租金后，实际租金为前五年九万五千元整，后五年十万四千五百元整）……五、租赁期间，乙方经营则需按法律法规办事，一切违背法律法规的事情与甲方无关。六、未尽事宜：如有未尽事宜，双方另行商定，补充协议后签字同样生效……”协议签订后，被告刘从峰将涉案房屋交付给由原告万润发公司，原告万润发公司按照合同约定每年给付租金。
上述证据，有原、被告双方提交的《租赁协议》等证据证实。
2017年6月16日，原告万润发公司将涉案房屋内的货物撤走时，与被告刘从峰产生纠纷。被告刘从峰扣留了原告万润发公司的部分香烟后，原告万润发公司撤走了涉案房屋内的其他货物，并由原告万润发公司将涉案房屋锁好。
上述事实，除原、被告双方陈述外，有原告万润发公司提交的接处警工作登记表，被告刘从峰提交的照片等证据证实。
另查明，涉案房屋为三间，分别属于孙海燕、孙玉林、被告刘从峰，在原告万润发租赁期间未因房屋权属事宜导致其经营不畅。审理中，被告（反诉原告）刘从峰陈述其提起反诉的基础是同意解除双方的租赁协议。2017年11月13日，被告刘从峰将涉案房屋的门锁拆开后占有涉案房屋，同年12月17日，被告刘从峰将涉案房屋出租给案外人余志忠，租金为80000元/年。
上述事实，由被告陈述及其提交的村镇房屋权属证、照片、本院依职权对案外人余志忠的谈话笔录等证据证实。
诉讼中，本院依职权组织原、被告双方对扣留香烟的进行了清点，原、被告双方在清单上签字确认；原、被告双方就返还香烟价值形成一致意见：由被告刘从峰将扣留香烟按照烟草公司批发价予以变卖，将变卖金额返还给原告万润发公司。扣留香烟的名称及价款明细如下：
序 号
香 烟 名 称
|
数 量
|
进 价（元）
|
金额（元）
1\.
|
玉溪（黄色）
|
2包
|
36.04元/包
|
72.08
1\.
|
玉溪（硬）
|
19条+12包
|
19.928元/包
|
4025.456
1\.
|
玉溪（庄园）
|
4包
|
55.12元/包
|
220.48
1\.
|
七匹狼（灰色）
|
1条+7包
|
18.55元/包
|
315.35
1\.
|
七匹狼（蓝色）
|
10包
|
11.45元/包
|
114.5
1\.
|
七匹狼（黄色包装）
|
30整条+11包
|
76.32元/条
|
2373.552
1\.
|
七匹狼（软包）
|
3包
|
18.55元/包
|
55.65
1\.
|
七匹狼（紫色软包）
|
4条+8包
|
18.55元/包
|
890.4
1\.
|
七匹狼（红色）
|
1条+6包
|
13.25元/包
|
212
1\.
|
大苏烟
|
23条+8包
|
42.4元/包
|
10091.2
1\.
|
小苏烟
|
33条+7包
|
18.868元/包
|
6358.516
1\.
|
软中华
|
1条+4包
|
58.3元/包
|
816.2
1\.
|
硬中华
|
1条+1包
|
38.16元/包
|
419.76
1\.
|
一品梅（紫）
|
37条+9包
|
27.56元/包
|
10445.24
1\.
|
红南京
|
2条
|
10.282元/包
|
205.64
1\.
|
南京（玄赫门）
|
10包
|
14.37元/包
|
143.7
1\.
|
龙凤呈祥
|
2条+7包
|
12.93元/包
|
349.11
1\.
|
中南海8毫克
|
1包
|
5.724元/包
|
5.724
1\.
|
红双喜（红色）
|
10条+6包
|
21.881元/包
|
2319.386
1\.
|
双喜（白经典下坊）
|
1条+10包
|
18.55元/包
|
371
1\.
|
娇子
|
18条+5包
|
6.678元/包
|
1235.43
1\.
|
娇子（X）
|
2条+5包
|
8.48元/包
|
212
1\.
|
真龙（1648）
|
2条+3包
|
31.8元/包
|
731.4
1\.
|
真龙（2003）
|
1条+7包
|
12.19元/包
|
207.23
1\.
|
真龙（锦绣）
|
9包
|
8.8元/包
|
79.2
1\.
|
天子
|
11包
|
37元/包
|
407
1\.
|
利群
|
4包
|
22.896元/包
|
91.584
1\.
|
利群（白色）
|
43条+9包
|
12.296元/包
|
5397.944
1\.
|
利群（黄色）
|
1条+6包
|
19.08元/包
|
305.28
1\.
|
金圣（黑龙虎）
|
1包
|
12.19元/包
|
12.19
1\.
|
金圣（原生工坊）
|
3条+8包
|
27.56元/包
|
1047.28
1\.
|
黄山（大一品）
|
37条+5包
|
9.328元/包
|
3498
1\.
|
黄山（一品）
|
17条+16包
|
4.45元/包
|
827.7
1\.
|
黄山（红方印）
|
12包
|
17.5元/包
|
210
1\.
|
黄山（金纯和）
|
47条+3包
|
6.678元/包
|
3158.694
1\.
|
黄山（黄色8毫克）
|
10条+3包
|
23元/包
|
2369
1\.
|
泰山（红锡包）
|
6包
|
18.55元/包
|
111.3
1\.
|
泰山（将军）
|
4条+6包
|
6.15元/包
|
282.9
1\.
|
泰山（宏图）
|
4条+9包
|
9.328元/包
|
457.072
1\.
|
云烟（红色）
|
10条+4包
|
8.798元/包
|
914.992
总金额合计
|
61361.14元
本院认为，本案争议焦点：第一、原、被告双方在履行合同时是否存在违约行为，本诉被告承担25000元违约金的责任；第二、本诉原告万润发公司要求解除合同是否有法律依据，如解除，解除的时间如何确定；第三、本诉原告万润发公司主张本诉被告归还103411元香烟款及未使用的租金25000元是否有事实和法律依据？第四、反诉原告刘从峰要求反诉被告万润发公司给付房屋租金损失55000元是否有事实和法律依据？第五、反诉原告刘从峰要求反诉被告万润发公司赔偿房屋结构、水电设施等损失30000元是否有事实和法律依据？
关于第一个争议焦点：涉案房屋系三间房屋，分属孙海燕、孙玉林、本诉被告刘从峰所有。本诉原告万润发公司未提供证据证明在履行合同过程中，因房屋权属问题导致其经营不畅，且本案诉讼中，孙海燕、孙玉林已授权本诉被告刘从峰处置涉案房屋租赁事宜，故本诉原告万润发关于本诉被告刘从峰因房屋权属事宜违约行为的诉称，本院不予采信；本诉原告万润发公司诉称因本诉被告刘从峰提供的房屋无消防设施的，导致其不能办证经营，不能达到合同目的观点，本院认为，本诉原告万润发公司提供的无法办理消防证件的说明系其自行制作，其并未提交消防管理部门出具的相关意见或申报行政审批不予准许的相关证据，且亦未提交在合同履行过程中因消防事宜与本诉被告刘从峰协商解决的证据，再因本诉原告万润发公司系从事经营超市等零售行业的企业，其在开店营业时即应注意营业场所是否符合经营需要，故对本诉原告万润发公司的该项诉称，本院不予采信；2017年7月13日，本诉原告万润发公司在撤货时，原、被告双方应积极协调，力争妥善解决问题，保证合同的继续履行。在本案中，在本诉原告万润发公司撤货时，本诉被告刘从峰扣留香烟的行为系违约行为，但该项违约行为未能达到合同目的不能实现或继续履行的程度，反观本诉原告万润发公司诉称直接提出解除合同，违反了《租赁协议》中租赁年限的规定，导致《租赁协议》无法继续履行，应当承担相应的违约责任。本院综合全案事实和双方违约行为与合同不能继续的关联性，认定双方均存在违约责任，但本诉原告万润发公司的违约责任应大于本诉被告刘从峰的违约责任。故本诉原告万润发要求本诉被告承担25000元违约金的诉求，本院不予支持。
关于第二个争议焦点：所谓协议解除，是指合同成立以后，在未履行或未完全履行之前，当事人通过协商解除合同，使合同效力归于消灭的行为。由于此种方式是在合同成立以后，是当事人根据已发生的事实，通过协商解除合同，而不是在合同订立时约定解除权。本案原、被告双方并未就合同解除权在《租赁协议》中作出约定，本诉原告万润发公司提起诉讼要求解除合同，反诉原告刘从峰以万润发公司主动提出解除合同的违约行为为由，要求赔偿相关损失等为由提起反诉。在2017年8月16日庭审中，反诉原告刘从峰明确表示其要求赔偿的前提为同意解除合同。综上分析，本案双方当事人解除《租赁协议》的行为虽然发生在人民法院受理阶段，但该解除行为符合法律规定的协议解除合同的条件，应当认定为协议解除合同的性质。故本案双方签订的《租赁协议》的解除时间应为2017年8月16日。
关于第三、四个争议焦点：本诉被告刘从峰应将扣留的香烟相应的价款返还给本诉原告万润发公司。本诉原告万润发公司自行制作的扣留香烟明细无本诉被告刘从峰签字，亦无其他在场人签字，故其制作的明细本院不予采用。诉讼中，本院组织双方对扣留的香烟名称、数量进行了清点，并对批发价进行了确认，本院清点的名称、数目及确认的批发价应作为返还的计算依据；双方对返还价款按照烟草公司批发价作为计算依据形成一致意见（如淮安市烟草专卖局公布的目录中不包含的香烟，以双方确认的批发价作为依据），故本诉被告刘从峰应返还本诉原告万润发公司香烟款61361.14元。
2017年8月16日之后，本诉原告万润发公司依然将涉案房屋锁闭，并未将涉案房屋交付给本诉被告刘从峰，直至同年11月13日本诉被告刘从峰自行砸锁，继而接管房屋，被告刘从峰的上述行为系避免损失扩大的行为。根据法律规定，房屋租赁协议解除后，本诉原告万润发公司作为承租人，有退房的义务，故其逾期退房期间（2017年8月16日至2017年11月12日）的费用应由本诉原告万润发公司予以承担，上述费用扣除已支付至2017年9月27日期间的费用外，合计为13169.86元（104500元/年÷365天×46天）。现本诉原告万润发公司诉请解除合同，刘从峰作为出租人可以要求承租人即万润发公司承担房屋闲置期间的租金损失。出租人即反诉原告刘从峰于2017年12月17日将涉案房屋出租给他人，闲置期间应为2017年11月13日起至2017年12月16日止，故闲置期间的损失应为10020.55元（104500元/年÷365天×35天）。综合反诉被告万润发公司应给付反诉原告刘从峰23190.41元（13169.86+10020.55），同理本诉原告万润发公司要求本诉被告刘从峰给付未使用期间25000元租金的诉求，本院不予支持。
关于第五个争议焦点：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。反诉原告刘从峰要求反诉原告万润发公司赔偿房屋结构损毁、水电设施、店面招牌等损失30000元，其提交的照片及修复清单，不能达到其证明目的，故对于反诉原告刘从峰的该项诉求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除本诉原告（反诉被告）江苏万润发商贸有限公司与本诉被告（反诉原告）刘从峰于2010年9月28日签订的《租赁协议》；
二、本诉被告（反诉原告）刘从峰于本判决生效后十日内给付本诉原告（反诉被告）江苏万润发商贸有限公司香烟款61361.14元；
三、反诉被告（本诉原告）江苏万润发商贸有限公司于本判决生效后十日内给付反诉原告（本诉被告）租金及损失计23190.41元；
四、上述第二项、第三项判决，本诉原告（反诉被告）与本诉被告（反诉原告）在履行法定义务时可以相互抵销；
五、驳回本诉原告江苏万润发商贸有限公司、反诉原告刘从峰其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3368元，由本诉原告江苏万润发商贸有限公司承担2034元，本诉被告刘从峰承担1334元；反诉案件受理费1938元，减半收取962.5元，由反诉原告刘从峰承担772.5元，反诉被告江苏万润发商贸有限公司承担190元。
如不服本判决，在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。
审 判 长 苏振淮
审 判 员 赵学雷
人民陪审员 范立春
二〇一八年一月九日
书 记 员 殷 骏
附相关法律条文及司法解释：
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。