浙江省玉环县人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）台玉执异字第11号
执行异议人陈公志。
委托代理人董灵旭，浙江星汇律师事务所律师。
委托代理人陈晨，浙江星汇律师事务所律师。
申请执行人曹金祥。
被执行人刘明建。
被执行人董海花。
本院在审理原告曹金祥与被告刘明建、董海花民间借贷纠纷一案中，于2014年7月30日作出（2014）台玉商初字第1589号民事裁定书，裁定查封了两被告刘明建、董海花共同所有的坐落于玉环县玉城街道玉坎北路340号二间五层房屋（房屋产权证号：玉房权证玉环字第××、09××90号）。尔后，原告曹金祥依照生效的（2014）台玉商初字第1589号民事判决书向本院申请执行，本院于2014年9月29日依法立案执行。在执行过程中，案外人陈公志于2014年12月1日对被查封的房产提出执行异议，异议请求撤销本院（2014）台玉商初字第1589号民事裁定书；解除对两被执行人刘明建、董海花共同所有的坐落于玉环县玉城街道玉坎北路340号二间五层房屋的查封。本院受理后，依法由审判员张天明担任审判长、助理审判员林晓辉、人民陪审员苏杨火组成合议庭进行审查，于2014年12月11日进行公开开庭听证。异议人陈公志的委托代理人董灵旭到庭参加听证，申请执行人曹金祥到庭参加听证，被执行人刘明建到庭参加听证，被执行人董海花经本院传票传唤未到庭，第三人（房屋抵押权人）韩宗岳到庭参加听证，本案现已审查终结。
执行异议人陈公志称：异议人陈公志与被执行人刘明建、董海花双方于2014年7月28日签订《房屋买卖合同》，约定两被执行人将其所有的坐落于玉环县玉城街道玉坎北路338、340号的房屋出售给异议人，由异议人支付购房款人民币900万元。两被执行人同时向异议人告知出卖房产的租赁情况，同时承租人也知悉申请人买卖房产的情况，并在租赁合同中签字确认，异议人与两被执行人双方对付款方式进行了约定。2014年7月28日，异议人按照合同约定向中国银行股份有限公司玉环支行（玉坎北路340号房屋的第一顺位抵押权人）付清房屋抵押按揭贷款余款1135350元，并于2014年8月1日向韩宗岳（玉坎北路340号第二顺位抵押权人）支付人民币600万元。两被执行人也将上述房屋的钥匙交给异议人，将该房屋正式交付异议人使用。异议人于2014年7月29日向玉环县房地产管理处提交了办理过户的申请资料，异议人于申请当日已支付房屋转让手续费2937元，并于2014年7月30日支付房屋交易营业税及附加税费178610.32元、房屋买卖契税82435.53元。同时异议人与两被执行人于2014年7月30日到玉环县房地产管理处提交了办理产权变更登记所需要的全部税费发票。由于原告曹金祥与被告刘明建、董海花民间借贷纠纷一案，2014年7月30日16时22分，玉环县房地产管理处接到玉环县法院送达的上述房产进行查封的协助通知并予以办理了查封。
异议人认为，一、自已是玉环县玉城街道玉坎北路340号房屋的权利登记人。由于异议人在办理该房屋产权变更登记的过程中，房管部门已经将两被执行人刘明建、董海花的房屋产权予以注销。且根据房地产交易登记的程序规定，对异议人的登记属于房屋转移登记审核完毕以后的工作。根据《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。登记机构的不动产登记簿是物权权利人确认的依据，所谓不动产的登记簿是法律固定的不动产物权登记机构管理的不动产物权登记档案，不仅仅是电脑系统，而且也包括其他媒体介质，电脑系统仅是管理机关为便于管理而设立的信息汇集体系，是物权法明确规定的登记簿的表现形式之一。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条规定：“人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施”。玉环法院在办理该案诉争房屋的查封过程中，由于异议人与两被执行人刘明建、董海花的房屋买卖不仅已经登记在电脑系统了，而且登记机关已审核了房屋买卖的资料同意办理变更，所以异议人支付了办理房屋登记手续的全部税费，登记机关对双方之间的交易登记已经在电脑系统核准登记了，人民法院就不得对该诉争房产进行查封。二、异议人对诉争的房屋已交付房屋转让价款，人民法院不得查封。异议人是两被执行人房屋的买受人，异议人已经按照合同约定的付款方式支付了全部房屋买卖价款，同时买卖双方已通知房屋承租人，异议人对于出卖的房屋已实际占有，且异议人已经在查封前支付房屋转让的房屋交易费、房屋交易的营业税及附加契税，所以异议人对诉争的房屋享有所有权。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”故异议请求解除该房屋的查封。
申请执行人曹金祥辩称：对执行异议人陈述情况申请执行人不予认可，也不清楚。因为房屋所有权以登记为准，依照我国《物权法》的规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。目前，该房屋不动产登记在两被执行人名下，人民法院就有权查封。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，异议人既未实际占有该房屋又未付清全部价款，（2014）台玉商初字第1589号民事裁定书查封该房屋符合法律的规定，异议人无理由和法律依据，依法不能成立。
被执行人刘明建辩称，与异议人签订房屋买卖合同事实，但该房屋买卖是有置换条件的，即异议人将在温岭的由温岭市泓威房地产开发有限公司开发的二套住房置换给我，由我们夫妻将坐落于玉环县玉城街道玉坎北路338、340号四间五层房屋转让给异议人，转让价款900万元。由于异议人违约，未将在温岭的由温岭市泓威房地产开发有限公司开发的二套住房进行置换，所以不同意将诉争房屋转让给异议人。因坐落于玉环县玉城街道玉坎北路338号二间房屋已办理过户，现法院查封坐落于玉环县玉城街道玉坎北路340号二间房屋符合法律的规定。且该四间房屋已自2013年8月10日至2017年9月20日出租给承租人冯军经营“重庆刘一手火锅店，”整幢四间房屋的钥匙由承租人冯军保管，自己没有房屋的钥匙也不存在交付。另坐落于玉环县玉城街道玉坎北路340号二间房屋的转让价款第三期尾款也未予支付。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，法院的查封符合法律的规定，要求驳回异议人的异议请求。
被执行人董海花未作答辩。
第三人韩宗岳陈述，其于2014年8月1日收到异议人陈公志通过中国工商银行股份有限公司玉环玉城支行汇款600万元的抵押债权。
异议人为证明其异议主张，向本院提供了以下证据。
证据一、异议人的身份证及结婚证明，两被执行人的身份证及结婚证明，证明异议人及两被执行人的身份和婚姻关系。
证据二、房屋买卖合同一份，证明异议人与两被执行人于2014年7月29日签订房屋买卖的事实。
证据三、房屋租赁合同一份，证明该四间房屋已自2013年8月10日至2017年9月20日出租给承租人冯军的事实。
证据四、玉房权证玉环字第××号、09××90号房产权证复印件各一份及玉国用（2009）第01286号土地使用权证复印件一份，证明坐落于玉环县玉城街道玉坎北路340号的二间房屋的确权情况。
证据五、付款凭证二份，证明异议人按照合同约定向中国银行股份有限公司玉环支行（玉坎北路340号房屋的第一顺位抵押权人）付清房屋按揭贷款余款1135350元，于2014年8月1日向韩宗岳（玉坎北路340号第二顺位抵押权人）支付人民币600万元的事实。
证据六、房屋转让手续费发票复印件一份，证明异议人于2014年7月29日已支付房屋转让手续费2937元的事实。
证据七、销售不动产转让发票复印件二份，证明异议人于2014年7月30日支付房屋交易营业税及附加税费178610.32元、房屋买卖契税82435.53元的事实。
申请执行人曹金祥未向本院提交证据。对于异议人提交的证据，经质证认为证明的事实与本案无关，不能对抗法院对坐落于玉环县玉城街道玉坎北路340号二间房屋的查封。
被执行人刘明建对于异议人提交的证据，经质证认为与异议人签订房屋买卖合同事实，但该事实与本案无关，不能对抗法院对坐落于玉环县玉城街道玉坎北路340号二间房屋的查封。
本院分别于2014年12月18日、2015年1月13日向“重庆刘一手火锅店”的店长康定文及承租人冯军进行笔录调查，证实租赁房屋的钥匙由承租人保管，两被执行人没有租赁房屋的钥匙，2014年的房屋租金也已由被执行人收取。
经审查，认定事实如下：异议人陈公志与被执行人刘明建、董海花双方于2014年7月28日签订《房屋买卖合同》，约定两被执行人将其所有的坐落于玉环县玉城街道玉坎北路338、340号的房屋出售给异议人，由异议人支付购房款人民币900万元，异议人与两被执行人双方对付款方式进行了约定。2014年7月28日，异议人按照合同约定向中国银行股份有限公司玉环支行（玉坎北路340号房屋的第一顺位抵押权人）付清房屋抵押按揭贷款余款1135350元，并于2014年8月1日向韩宗岳（玉坎北路340号第二顺位抵押权人）支付人民币600万元。异议人于2014年7月29日支付房屋转让手续费2937元，于2014年7月30日支付房屋交易营业税及附加税费178610.32元、房屋买卖契税82435.53元。因原告曹金祥与被告刘明建、董海花民间借贷纠纷一案，2014年7月30日16时22分，玉环县房地产管理处接到本院送达的上述房产协助查封通知后对该二间五层房屋办理了查封手续。
本院认为，依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。该法条规定的第三人（即房屋买受人）的责任是一种严格责任，须具备支付全部价款并实际占有，同时未办理过户登记第三人对此没有过错。异议人与两被执行人签订房屋买卖合同后，依约支付了大部分房屋转让价款，但未全部付清，且异议人并未实际占有。为此，本院查封登记在两被执行人刘明建、董海花名下的坐落于玉环县玉城街道玉坎北路340号二间五层房屋符合法律规定。执行异议人的异议理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议人陈公志的执行异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 张天明
助理审判员 林晓辉
人民陪审员 苏阳火
二〇一五年一月十四日
代理书记员 黄一丹