中华人民共和国
江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏商外终字第0023号
上诉人（原审被告）陆为东，美国国籍。
委托代理人周世军，国浩律师（南京）事务所律师。
委托代理人王镭，国浩律师（南京）事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）宁波市鄞州新安印刷厂，住所地中华人民共和国浙江省宁波市鄞州区钟公庙街道江东南路长丰菜场路**号。
法定代表人严海伟，该公司董事长。
委托代理人季晖，江苏石湖律师事务所律师。
委托代理人田虹。
原审被告苏州陆杨机电设备有限公司，住所地中华人民共和国江苏省苏州市吴中区郭巷双浜工业园。
法定代表人杨英姿，该公司执行董事。
委托代理人周世军，国浩律师（南京）事务所律师。
委托代理人谢红飞，国浩律师（南京）事务所律师。
原审第三人苏州力华机电工业有限公司，住所地中华人民共和国江苏省苏州市吴中区郭巷双浜工业园。
法定代表人陆为东，该公司董事长。
委托代理人周世军，国浩律师（南京）事务所律师。
委托代理人谢红飞，国浩律师（南京）事务所律师。
上诉人陆为东因与被上诉人宁波市鄞州新安印刷厂（以下简称新安印刷厂），原审被告苏州陆杨机电设备有限公司（以下简称陆杨公司），原审第三人苏州力华机电工业有限公司（以下简称力华公司）损害公司利益纠纷一案，不服中华人民共和国江苏省苏州市中级人民法院（2013）苏中商外初字第0015号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年6月5日公开开庭审理了本案。上诉人陆为东的委托代理人周世军、王镭，被上诉人新安印刷厂的委托代理人季晖、田虹，原审被告陆杨公司及原审第三人力华公司的委托代理人周世军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新安印刷厂一审诉称，2003年1月16日，美国傲仁制造工业有限公司（以下简称傲仁公司）与宁波欧圣机电工业有限公司（以下简称宁波欧圣）合资成立苏州欧圣机电工业有限公司（以下简称苏州欧圣）。2003年6月，苏州欧圣更名为力华公司。2005年，宁波欧圣将其持有的力华公司40%的股权转让给新安印刷厂，同时力华公司法定代表人变更为陆为东。因陆为东怠于履行董事长职责，导致2007年12月力华公司被吊销营业执照。被吊销营业执照后，合资公司应进行清算，但陆为东却单方私自以超低价格将力华公司9100平方米的厂房出租给陆杨公司，租金仅为每平方米每月5元。陆杨公司系个人独资企业，投资人杨英姿与陆为东系夫妻关系，陆为东同时在陆杨公司担任监事。同类段地区厂房市场租金价格为每平方米每月15－20元。陆为东作为力华公司法定代表人，与陆杨公司低价关联交易，损害了力华公司的利益和股东新安印刷厂的权益。故请求法院判令：1、陆为东赔偿力华公司房屋租金损失2361996元；2、陆杨公司承担连带赔偿责任。
陆为东、陆杨公司、第三人力华公司一审共同答辩称，1、新安印刷厂直接以股东身份提起诉讼不符合公司法规定的法定程序。2、自2006年双方股东产生矛盾，力华公司处于无人管理状态，并且长期拖欠土地税和罚金，为减少土地厂房闲置造成的经济损失，在无水无电无竣工验收的条件下，陆为东于2009年3月代表力华公司将部分厂房出租给陆杨公司，且陆杨公司为力华公司垫付了水电工程、土地税金、工程尾款及其他应付费用，故租金价格约定合理，陆为东、陆杨公司并无侵害力华公司利益的意思表示和行为，不应承担赔偿责任。3、新安印刷厂所要求的赔偿金额没有合法依据。
一审法院查明：
力华公司设立于2003年2月11日，系中外合资企业，公司房地产建筑总面积为9228.35平方米，现任中方股东为新安印刷厂、外方股东为傲仁公司，陆为东担任法定代表人，2007年12月25日力华公司被吊销营业执照。陆杨公司设立于2008年10月9日，系杨英姿个人独资设立，杨英姿与陆为东系夫妻关系，陆为东亦担任陆杨公司监事职务。
2008年9月30日，力华公司（甲方）与陆杨公司（乙方）签订《租房协议》一份，约定甲方将其位于苏州市吴中区郭巷镇的厂房租给乙方（租赁面积约6000m2），租赁期间自2008年10月1日起，至2009年9月30日止，年租费10万元。陆为东代表力华公司加盖公司公章确认，杨英姿代表陆杨公司签名确认。2009年2月27日，力华公司（甲方）与陆杨公司（乙方）就厂房租赁又签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其位于吴中区郭巷镇的房产租给乙方使用，建筑面积约7500m2，毛坯房、无水、无电、无竣工报告。租期自2009年3月15日至2019年3月14日止，租金按每月每平方5元计算。合同第五条还约定“接水、接电、道路、消防、围墙修复、绿化费由乙方负责，费用由乙方垫付”。上述合同，陆为东代表力华公司加盖公司公章确认，陆杨公司加盖公章确认。2011年9月15日，陆杨公司因搬迁与苏州市沧浪区安达搬家队签订搬家运输服务合同，2011年9月26日搬家公司开具发票。
2012年6月8日，力华公司股东新安印刷厂向公司股东傲仁公司及公司董事陆为东、陆秀云、王珊英等发函，要求于2012年7月13日召开股东会暨董事会，就“公司控股股东、实际控制人、法定代表人陆为东自2008年10月1日起至今以极低的租赁价格将公司厂房租赁给其妻子杨英姿独资设立的陆杨公司……，该行为严重损害了公司的利益。公司股东新安印刷厂请求董事会就陆为东损害公司利益的行为向苏州市中级人民法院提起诉讼”事项进行决议。嗣后，因力华公司未对陆为东提起法律诉讼，新安印刷厂遂以自己名义向一审法院提起股东代表诉讼。
审理中，新安印刷厂提出评估申请，要求根据2009年2月27日《房屋租赁合同》，对力华公司房地产市场租金价格进行评估，评估条件系水、电齐全，能够满足承租人的正常使用。经江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所评估，于2013年12月2日作出《评估报告》，确定被评估对象“位于苏州市吴中区郭巷街道双浜村（通达路东侧、林家潭路南侧）工业用房地产（设定为毛坯状态）”于估价时间2009年2月27日，市场平均租金12.21元／m2／月，并注明“估价结果对应的估价状态为估价对象在估价时点的水、电、道路等基础设施已完成并可正常使用，能够基本满足正常生产要求……”。审理中，力华公司和陆杨公司对《房屋租赁合同》中涉及的接水、接电、道路、消防、围墙修复、绿化等费用，明确系双方之间的债权债务，双方另案起诉。对评估报告，陆为东、陆杨公司质证并提出复议申请，认为：1、应当按照无水、无电、未验收初始状态进行评估；2、估价未考虑估价对象产权登记状况对价值的影响；3、厂区杂草丛生，路面破损，厂区也有多处破损，增加了承租难度和装修成本；4、报告模拟的道路通达度与2009年实际情况不符。江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所答复称：1、由于估价对象估价时点较早，评估结果为基于估价对象在估价时点设定的状态下得出的结果，依据现场记录并经当事人确认的《鉴定现场勘验记录表》，至于该设定是否合理，是否与当时实际状况一致，我公司无法作出认定；2、对承租方而言，一般的权属问题可以通过承租双方约定或登记手续得以规避和转移，在不影响房屋使用功能发挥的前提下，对租金影响度较少。本次评估中根据估价的合法性原则作此设定并无不妥；3、评估报告中估价对象在估价时点设定的条件为“能基本满足正常生产要求”，估价对象设定为毛坯状态，未收到委托方相关资料，对《鉴定复议申请书》中提及的状态所造成的修复费用无法测算，该因素不在本次估价考虑的范围内；4、估价时点距估价作业时间较久，在评估过程中尽可能还原了各种影响价格的因素，当事人提出的道路通达度等价格影响因素实质上为区位状况，该主要影响因素在评估过程中已进行了考虑，但囿于资料收集的限制，可能尚不够详尽和细致。对出具的报告中计算过程进行了重新复核，未见明显测算误差，我公司认为估价结论符合在评估基准日的市场行情。
庭审中，陆为东和陆杨公司补充提供两份证据：1、陆杨公司与苏州市新吴城集团有限公司提供的《电力建设工程总承包协议》一份，合同签订日期为2008年12月31日，工程范围为10KV变电所内部工程，工期为90天；2、陆杨公司与苏州吴中供水有限公司签订的《供用水合同》一份，合同签订日期为2010年11月，但协议未明确供水起始时间。
一审法院认为：
本案系中外合资企业外方董事被诉损害公司利益赔偿纠纷，因被控侵权行为地在中华人民共和国江苏省苏州市，故处理本案纠纷应当适用中华人民共和国法律。
根据《中华人民共和国公司法》第一百五十二条之规定，当公司的董事侵害了公司权益，而公司怠于追究责任时，符合法定条件的股东可以自己的名义代表公司提起诉讼。本案新安印刷厂系力华公司中方股东，在提起本案诉讼前，其曾提请力华公司召开股东会和董事会要求追究法定代表人陆为东损害公司利益责任，在公司未能追究并起诉的情形下，新安印刷厂依照上述法律规定，有权以自己名义提起股东代表诉讼。
力华公司于2007年12月25日即已被吊销营业执照，依法应当停止经营活动，及时组织清算并注销企业。但陆为东作为公司法定代表人，未能及时组织、启动清算程序，而是代表力华公司将在建厂房租赁给与其存在关联关系的陆杨公司，因此其行为出发点并非出于为力华公司利益的考虑，而在于为其所关联的陆杨公司谋取低于市场租赁价格的利益，故该行为直接损害了力华公司权益，对该租金损失陆为东应依法承担赔偿责任。由于陆为东系陆杨公司监事，且陆杨公司系陆为东妻子杨英姿独资设立，故陆杨公司对陆为东的侵权行为是明知的，具有共同的主观故意，与陆为东构成共同侵权，应对力华公司的租金损失承担连带损害赔偿责任。
关于厂房租金损失的计算，陆为东、陆杨公司辩称当时力华公司厂房为在建工程，未通过竣工验收，厂房破损、道路不通、水电不通也维持了一个阶段，并且陆杨公司为力华公司垫付了水电、土地税金等多项费用，认为评估时未考虑上述因素。对此一审法院认为，关于本案争议的评估条件，在2009年2月27日《房屋租赁合同》中，已明确约定为“接水、接电、道路、消防、围墙修复、绿化费由陆杨公司负责，费用由陆杨公司垫付”，审理中陆杨公司亦明确该笔垫付费用已与力华公司形成债权债务，双方另案起诉。故评估时，应当以水、电、道路等基础设施已完成并可正常使用，能够基本满足正常生产要求为估价条件。此外，陆杨公司与力华公司于2008年9月30日签订《租房协议》，签约双方应已充分考虑了水电基础设施在建及垫资等因素。该份合同履行至双方重新签订《房屋租赁合同》，已近5个月时间，结合陆杨公司提供的《电力建设工程总承包协议》来看，足以完成水电等基础设施建设。故对以2009年2月27日为估价时点的评估，以水、电、道路等基础设施已完成并可正常使用，能够满足正常生产要求为估价条件是适合的。陆为东、陆杨公司所提出的其他评估异议，评估机构亦给予了合理的答复，故对陆为东、陆杨公司上述辩称不予采信。
关于是否应从评估价格中扣减税金，虽力华公司被吊销营业执照，至今无法开具发票，但其实际出租厂房，应依法纳税，该问题应由相关税法调整解决。关于租赁面积，应依据2009年2月27日所签《房屋租赁合同》所约定的租赁建筑面积7500平方米计算，新安印刷厂主张陆杨公司实际租赁面积为9100平方米，未能提供充分证据，不予采信。关于租赁期间的计算，应自2009年2月27日所签《房屋租赁合同》约定的起始时间2009年3月15日计算至陆杨公司2011年9月26日搬离日止。据此，根据已查明的陆杨公司租赁力华公司厂房的面积、期间及评估价格与合同价格之间的差异，确定陆为东应赔偿的上述租金损失总计1644473元。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百三十条，《中华人民共和国公司法》第二十一条、第一百五十条、第一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陆为东于判决生效之日起十日内赔偿第三人力华公司经济损失1644473元；二、陆杨公司对陆为东上述赔偿款承担连带赔偿责任；三、驳回新安印刷厂其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25696元、评估费22000元，合计47696元，由新安印刷厂负担14489元，陆为东和陆杨公司负担33207元。
陆为东上诉称：一、一审法院认定事实错误。一审判决对力华公司的股东实际已经转让股份的事实没有查清。2007年8月23日，力华公司的股东傲仁公司和新安印刷厂将力华公司所有股份转让给苏州工业园区东胜机械有限公司（以下简称东胜公司），陆为东在征得新安印刷厂代表东胜公司同意的情况下，才将力华公司厂房租赁出去，一审法院认定陆为东擅自出租力华公司厂房给关联企业，损害力华公司权益是错误的。二、涉案评估报告不能作为价格依据。涉案评估报告估价结果所依据的评估状态，与租赁合同签订时的厂房状态是不一致的。当时厂房无水、无电、未验收，而评估是基于估价对象在估价时点的水、电、道路等基础设施已完成并可正常使用，能够基本满足正常生产要求，明显与事实不符。三、一审法院认定陆杨公司为力华公司垫付的款项应另案起诉错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回新安印刷厂的诉讼请求。
新安印刷厂答辩认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
陆杨公司、力华公司同意陆为东上诉意见。
本案二审争议焦点为：1、陆为东的行为是否损害了力华公司的权益。2、一审法院判决陆为东赔偿力华公司经济损失的数额是否适当。
各方当事人二审中均未提交新的证据。
各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院对此予以确认。
本院认为：
一、一审法院采信《评估报告》并无不当。
陆为东主张，评估报告依据的评估状态是，涉案厂房在估价时点的水、电、道路等基础设施已完成并能够基本满足正常生产需要，这与租赁合同签订时的状态不一致，租赁时厂房无水、无电、未验收。本院认为，陆为东的这一主张不能成立，理由是：陆杨公司与力华公司签订了两份租赁合同。第一份合同是，陆杨公司与力华公司签订于2008年9月30日的《租房协议》，此时涉案厂房的水电、道路等基础设施不完备。随后不久，陆杨公司与苏州市新吴城集团有限公司于2008年12月31签订了《电力建设工程总承包协议》，为力华公司建设电力设施，约定施工时间为3个月。由此可知，陆杨公司已经着手完善涉案厂房的基础设施。在前述《租房协议》签订的五个月后，陆杨公司又与力华公司于2009年2月27日签署了第二份租赁合同，即《房屋租赁合同》，该合同约定租期自2009年3月15日起算。从合同当事人对起租日期的明确约定可以得出，双方当事人一致认可涉案厂房已具备了使用条件。该合同还约定，涉案厂房的接水、接电、道路、消防等基础设施由陆杨公司负责，费用由陆杨公司垫付。上述约定进一步印证了陆杨公司已经完成涉案厂房的基础设备建设。综上，本院认为，一审法院认定涉案厂房在2009年2月27日的估价时点，其水、电、道路等基础设施已完成并能够满足正常生产要求，并无不当。《评估报告》以上述厂房状况认定，涉案厂房在2009年2月27日估价时间，市场平均租金12.21元／m2／月。陆为东亦没有提交证据证明上述评估结论存在错误，一审法院采信《评估报告》并无不当。
二、陆为东的行为损害了力华公司的权益，应承担赔偿责任。
陆为东主张，新安印刷厂已经将股权转让给东胜公司，新安印刷厂授权东胜公司处理力华公司事宜，陆为东将力华公司的厂房出租是经东胜公司同意，并不损害力华公司的利益。对此本院认为，新安印刷厂在工商登记中仍为力华公司的股东，且陆为东未提交证据证明新安印刷厂已经将股权转让给东胜公司，亦未提交证据证明新安印刷厂授权东胜公司处理力华公司事宜，故对其上述主张本院不予支持。
根据《中华人民共和国公司法》第二十一条规定，公司的董事利用其关联关系损害公司利益的，应当承担赔偿责任。陆为东担任力华公司的董事，而陆杨公司系陆为东妻子杨英姿为股东的一人公司，与陆为东具有关联关系。陆为东利用关联关系，将力华公司的厂房以低于市场价格的方式出租给陆杨公司，对此应承担赔偿责任。一审法院根据已查明的陆杨公司租赁力华公司厂房的面积、期间及评估价格与合同价格之间的差异，确定陆为东应赔偿的上述租金损失总计1644473元，并无不当。
三、陆杨公司为力华公司垫付的款项应另案起诉。
一审庭审中，新安印刷厂、陆杨公司均明确表示陆杨公司为力华公司垫付的水、电等款项另案起诉，故陆为东关于陆杨公司为力华公司垫付的款项不应另案起诉的上诉理由也不能成立。
综上所述，陆为东的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费人民币25696元，由陆为东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王天红
审 判 员 徐美芬
代理审判员 陈 亮
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 刘 燕