江苏省常州市新北区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0411民初954号
原告（申请执行人）无锡锡容无功补偿成套设备有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区钱桥万东路11号，统一社会信用代码91320206660845826B。
法定代表人沙银冲，该公司总经理。
委托诉讼代理人沙莎，江苏剑桥人律师事务所律师。
被告（案外人）常州市新北国土储备中心,住所地江苏省常州市新北区汉江路369号，统一社会信用代码123204004672996326。
负责人胡亚萍，该中心主任。
委托诉讼代理人顾奇伟，江苏竹辉（常州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人季雯晶，江苏竹辉（常州）律师事务所律师。
被告（反对申请执行人主张的被执行人）常州江南电力设备集团有限公司，住所地江苏省常州市新北区汉江西路99号，统一社会信用代码91320411137354029Q。
法定代表人胡存民，该公司经理。
委托诉讼代理人王菲，江苏常辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人潘琪，江苏常辉律师事务所律师。
原告无锡锡容无功补偿成套设备有限公司（以下简称“锡容公司”）诉被告常州市新北国土储备中心（以下简称“储备中心”）、被告常州江南电力设备集团有限公司（以下简称“江南公司”）执行异议之诉一案，本院于2018年1月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年5月30日公开开庭进行了审理；第一次庭审结束后，本院根据原告的申请，依法追加了常州江南电力设备集团有限公司（以下简称“江南公司”）为当事人，并于2018年6月28日第二次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告的委托代理人沙莎、被告储备中心的委托代理人顾奇伟到庭参加诉讼；第二次庭审，原告的委托代理人沙莎、被告储备中心的委托代理人顾奇伟、被告江南公司的委托代理人王菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年7月31日，贵院在原告申请执行江南公司的执行案件中查封了被执行人坐落于常州市××汉××路××号所有房屋（所有权证：常房新字00042682、00042683、00042684），查封期限为2013年7月31日至2015年7月30日止。该处房产也于2013年5月24日被浙江省宁海县人民法院依法查封。后被告储备中心在上述执行案件中提出执行异议，贵院于2017年12月13日作出2017苏04**执异124号执行裁定书，裁定解除对常州市××汉××路××号所有房屋（所有权证：常房新字00042682、00042683、00042684）的查封措施。
原告认为，应当依法撤销2017苏04**执异124号执行裁定书，并继续执行涉案房屋，理由如下：第一，被告储备中心未在人民法院查封之前合法占有涉案房屋。首先，根据2014常民初字第40号民事判决书所确定的事实，截止至该案第二次庭审之日（2015年10月22日），甚至截止至民事判决书作出之日（2016年4月18日），江南公司可能还未撤离本案所涉房屋。根据江南公司工商登记信息，截止至2017年11月27日，其仍未搬离本案所涉房屋。其次，江南公司在2014常民初字第40号民事判决书中向贵院陈述，“在2015年底，如被告不能回购，则被告将自动搬出，并办理土地和厂房的交接手续”。上述事实已被贵院确认。据此，可以证明在浙江省宁海县人民法院首封、贵院第一查封后，被告储备中心和江南公司仍未完成厂房交接手续，被告储备中心仍未合法占有案涉房屋；第二，被告储备中心因自身原因未办理过户登记。首先，浙江省宁海县人民法院查封起始时间为2013年5月24日，按照法律规定，查封期限一般为2年。贵院第一次查封期限为2013年7月31日至2015年7月30日止，第二次查封期限自2017年4月28日起。以上可以证明，被告储备中心完全可以在2015年7月31日起至2017年4月27日这段时间内办理房屋过户手续。此外，根据2017年11月13日，原、被告双方在常州市中级人民法院所作笔录确认，被告储备中心未完成过户手续的真实原因是：1.考虑江南公司的职工安置及搬迁情况；2.考虑到被告储备中心收储案涉房屋之后要将土地性质由工业用地变更为商住用地，房屋也会被拆除，所以没有必要进行注销登记或者过户登记。据此，被告储备中心不仅有充分的时间条件进行房屋过户手续，最终却因为自身原因未能实施。客观上无任何阻碍，主观上却有重大过失，并非是因为非自身原因未办理过户登记。
根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，符合“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”条件的，能够排除执行。但是，实际情况是，被告储备中心提出的执行异议并不满足第二十八条所规定的排除执行的情形。为此，根据民事诉讼法及相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求判令：一、撤销2017苏04**执异124号执行裁定书；二、本案诉讼费由被告承担。
被告储备中心答辩称：第一，储备中心与江南公司之间签订的《国有土地使用权收购协议》在法院查封之前，且储备中心在查封前已全部履行了付款义务，已合法占有常州市新北区汉江路99号上的所有房屋。协议是2012年3月15日签订的。协议签订后，储备中心支付了8900万元，该款占协议约定的收款款项的90.8%。2012年3月19日，储备中心将收购以后的土地、房屋再租赁给了江南公司生产使用，年租金为800万元。因江南公司没有支付租金，2013年2月26日，江南公司承诺用收购协议中的剩余900万元收购款抵消拖欠的800万元租金。自此，储备中心已全部履行了付款义务。而常州市新北区人民法院2013新执1176号、1128号案件对涉案房屋的查封时间是2013年7月31日。由此可见，储备中心合法占有、行使出租等权利都是在法院查封之前；第二，因案涉房屋被法院查封，且涉案土地性质因城市规划调整将发生变化等特殊原因，导致储备中心未办理过户登记，并非由于储备中心自身原因未办理过户登记。2012年3月1日，储备中心与江南公司签订了收购协议。2012年6月13日，储备中心对案涉土地进行了变更登记，土地权属自此已在储备中心名下。因城市规划将涉案土地从原先的工业用地变更为商住用地，土地性质发生变化，土地上的房屋需要拆除以后才能办理注销手续。所以，储备中心未能对涉案房屋进行变更登记，非因储备中心自身原因所致。涉案房屋在2013年5月24日被浙江省宁海县人民法院查封，后又被常州市新北区人民法院查封，这也致使储备中心未能办理房屋过户手续，并非自身原因未办理房屋过户手续；第三，储备中心提出的执行异议完全符合最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，常州市新北区人民法院应解除对常州市××汉××路××套房屋的查封措施。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。储备中心在法院查封前已与江南公司签订了合法有效的收购协议，并支付了全款，已合法占有该不动产，根据合同法的规定，该房屋、土地、附着物均属于储备中心所有。案涉房屋未办理变更登记手续非答辩人自身原因所致。答辩人完全符合上述规定，常州市新北区人民法院作出的2017苏04**执异124号裁定是正确的。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。
被告江南公司答辩称：我公司与储备中心签订的所有材料都是真实的，收储协议签订后再租给我方的，工人安置、设备搬迁、后续业务处理等原因导致我方到2017年12月才搬迁，中间还欠付了租金，不认可原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年4月8日，本院作出（2013）新商初字第210号民事判决书，判决江南公司支付锡容公司货款13万元，并承担计算至2012年12月31日的利息损失17209元。该判决发生法律效力后，根据锡容公司的申请，本院于2013年5月29日立案执行，执行案号为（2013）新执字第1128号。在该案执行过程中，本院依法作出（2013）新执字第1128号民事裁定书，并依据该裁定，查封了江南公司坐落于常州市××汉××路××套房屋（房屋所有权证号：常房新字00042682、常房新字00042683、常房新字00042684），查封期限为两年，自2013年7月31日起至2015年7月30日止。案外人储备中心向本院提出书面执行异议，认为，其已按照法律规定对常州市××汉××路××号地块的国有土地使用权进行了收储，并已履行了约定的付款义务，江南公司也对收储的地块进行了移交，现储备中心系案涉房屋的实际所有权人，应当解除对案涉江南公司房屋的查封措施。案外人储备中心提出异议后，本院于2017年5月3日作出（2017）苏0411执异51号执行裁定书，裁决异议人储备中心的异议理由成立，解除对常州市××汉××路××套房屋（房屋所有权证号：常房新字00042682、常房新字00042683、常房新字00042684）的查封措施。锡容公司对（2017）苏0411执异51号执行裁定书不服，向常州市中级人民法院申请复议。2017年11月29日，常州市中级人民法院作出（2017）苏04执复48号执行裁定书，撤销常州市新北区人民法院（2017）苏0411执异51号执行裁定，发回常州市新北区人民法院重新作出裁定。2017年12月13日，本院作出（2017）苏0411执异124号执行裁决书，裁定异议人储备中心的异议理由成立，解除对常州市××汉××路××套房屋（房屋所有权证号：常房新字00042682、常房新字00042683、常房新字00042684）的查封措施。锡容公司对该裁定书不服，在法定期间内向本院提起了执行异议之诉，即本案的诉讼。
另查明：2012年3月15日，储备中心与江南公司签订《国有土地使用权收购协议》一份，约定，储备中心收购江南公司位于常州市××汉××路××号地块的土地使用权，总价为人民币9800万元。同日，双方还签订了《租赁合同》一份，约定江南公司承租收储地块范围内全部房屋及地上附着物。上述协议及合同签订后，收储中心于2012年3月16日向江南公司支付了收购款8900万元。2012年3月19日，储备中心与江南公司就汉江西路99号地块上的建构筑物签署移交确认一份，并附有清单。根据土地登记簿载明的内容，2012年4月27日，宗地号3204110090320016000土地根据常国资新储字（2012）第6号，由于本宗地被常州市国土储备中心收购，宗地使用权终止，根据土地登记的有关规定，建议注销该宗土地使用权，注销的土地证号为（2007）变02378**。2012年6月13日，案涉土地变更登记至储备中心名下。案涉地块上的三套房屋未办理相应的产权变更登记手续。庭审中，储备中心陈述称，案涉房屋现已实际拆除。
2013年2月26日，江南公司给储备中心出具《承诺书》一份，载明：江南公司拖欠储备中心自2012年4月1日到2013年3月31日期间800万元的租金，考虑到在2013年4月1日前我单位还要向储备中心支付400万元的租金。在与储备中心协商后，现我单位同意将我单位在《国有土地使用权收购协议》中剩余的900万元收储款用来抵消我单位拖欠贵中心的租金，多余部分作为我单位向贵中心缴纳的租金。
后因江南公司未再向储备中心支付过租金，也未履行解除租赁合同的相关手续，并仍实际使用租赁物。因此，储备中心于2014年4月24日向常州市中级人民法院提起诉讼。2016年4月18日，该院作出（2014）常民初字第40号民事判决书，判决江南公司支付拖欠的租金700万元及逾期支付租金的违约金990万元，支付逾期搬离的费用52.6008万元。
以上事实，有原告方提供的2017苏04**执异124号执行裁定书、2013新执字第1128号民事裁定书及协助执行通知书、江南公司的企业登记信息、2014常民初字第40号民事判决书、谈话笔录，被告储备中心提交的《国有土地使用权收购协议》及《租赁协议》、移交确认书、转账支票、承诺书等证据及原、被告各方在庭审中的陈述与自认予以证实。
本院认为：本案的主要争议焦点为，收储中心的权利是否能够排除执行？针对该争议焦点，本院认为，原告的主张不能成立，主要理由如下：第一，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院查封案涉三套房屋之前，储备中心与江南公司签订了收储协议，合法、有效；在签订收储协议的同时，双方签订了租赁合同，由江南公司承租案涉地块上的房屋，可以认定收储中心已合法占有了案涉三套房屋，方式为间接占有，不能狭隘地将“合法占有”仅仅理解为“物理上的直接占有和控制”；根据2014常民初字第40号民事判决书查明的事实，收储中心已支付了全部价款；对于案涉三套房屋未过户的原因，收储中心解释为“规划调整”所致，非自身原因，该解释具有一定的合理性；故收储中心的权利符合法律规定的排除执行的情形；第二，案涉三套房屋现已实际拆除，丧失了继续执行的现实基础。故原告要求继续执行案涉房屋的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
关于诉讼费，应当按照谁败诉谁承担诉讼费的原则承担。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告负担。
服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 陈哲勇
人民陪审员 王平西
人民陪审员 任一群
二〇一八年七月十二日
书 记 员 常晓红