重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终6935号
上诉人（原审被告暨反诉原告）：何廷政，男，1979年4月30日出生，汉族，住重庆市渝北区。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）：樊海娟，女，1986年10月20日出生，汉族，住山西省曲沃县。
委托诉讼代理人：魏翔峰，重庆炜林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李相怡，重庆炜林律师事务所实习律师。
上诉人何廷政因与被上诉人樊海娟房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初13738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人何廷政、被上诉人的委托诉讼代理人魏翔峰、李相怡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
何廷政上诉请求：撤销原判，改判为驳回樊海娟的诉讼请求。事实和理由：1、原判依据《补充协议》第三条第3款约定，认定解押责任、资金提供均是何廷政承担错误，事实是双方均认可合同履行中协商由樊海娟提供解押资金。2、原判认定何廷政要求樊海娟在其申请还款前即将款项打入其账户的要求不合理；何廷政拒绝按担保公司的要求提供身份证和护照进行抵押，造成担保公司不能提供担保的责任也应当由何廷政承担错误。3、公证文书能够证明公证费用应该由樊海娟承担，原判认定应该由何廷政承担错误。
樊海娟辩称，1、依据《补充协议》第三条约定，还款解押责任及解押资金来源，均应由何廷政自行承担。2、何廷政违反合同第四条约定，超过15日未解押，樊海娟有权解除合同。3、解押义务不是樊海娟，为了促成交易完成，樊海娟仅是配合何廷政出资解押。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。
樊海娟向一审法院起诉请求：1请求解除樊海娟与何廷政于2018年3月18日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》；2、请求判令何廷政双倍返还原告定金10万元；3、请求判令何廷政向樊海娟支付违约金13.3万元；4、本案诉讼费由何廷政承担。诉讼过程中，樊海娟明确其选择违约金条款，只要求何廷政退还定金5万元。
何廷政向一审法院提出反诉请求为：1、判令解除双方于2018年3月18日签署的《重庆市存量房屋买卖合同》及其所有与之相关的补充协议；2、判令樊海娟按合同约定向何廷政支付违约金13.3万元；3、本案诉讼费由樊海娟承担。
一审法院认定事实：2018年3月18日，何廷政作为房屋出售方（甲方），樊海娟作为房屋购买方（乙方），重庆链家房地产经纪有限公司作为经纪方（丙方）签订了《房屋买卖业务文件》，包含：《重庆市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》、《合同附件：房屋附属设施清单》等。
《重庆市存量房屋买卖合同》中约定：双方交易房屋座落在重庆市两江新区，房屋产权性质为商品房。房屋所有权人为何廷政，该房屋抵押情况为已经设定抵押。双方协商一致同意，交易房屋及家具家电、装饰装修和配套设施作价为133万元。具体付款方式及期限的约定详见补充协议。
《补充协议》中约定：房款支付。1、定金。乙方应在签订本合同当日支付定金5万元；2、首付款。乙方同意支付首付款63万元，支付方式为甲乙双方自行交接钱款：乙方在过户递件完成后当日内将该笔首付款直接支付给甲方。3、尾款。乙方贷款类型为商业贷款，拟贷款金额为65万元，该部分金额由贷款机构直接支付给甲方，实际贷款金额与放款时间以银行通知为准。关于房屋交易具体事宜的约定。……3、还款解押。该房屋目前是为按揭状态，甲方应在2018年4月30日之前到其贷款银行办理完成结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）。违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期1日，违约方按日向守约方支付该房屋成交价5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金。
合同签订后，樊海娟向何廷政支付了定金5万元，双方按合同约定进行了按揭的面签。
2018年3月23日，何廷政填写了《个人贷款业务变更申请审批表》，申请提前全部还款。兴业银行渝中大黄路支行《告知书》内容为：你已申请办理个人贷款全额或部分的提前还贷手续，请于扣款日（至少提前一天，不能在扣款日当日存入）将足额的金额存入还贷卡上，若扣款时因金额不足导致扣款不成功，我行将不再进行第二次补扣，请于次月重新申请。
2018年4月2日，重庆市渝信公证处出具公证书，内容为：兹证明何廷政、郭文雯于2018年3月30日在重庆市渝北区嘉州协信中心A栋21楼，在公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。委托书内容为：委托人：何廷政、郭文雯，受托人：周伦。具体事项如下：……三、代为办理预约提前还款手续及签署提前还款一切相关文本协议，代为签署贷款额度终止协议，代为查询和打印贷款还款明细、欠款本息金额，代为领取结清证明、代为领取购房合同。四、代为办理银行、担保公司等金融机构的还款手续、领取还款证明、不动产权证书、房地产权证、土地证、他项权利证书、解除抵押相关资料等相应文件，代为解除该房屋抵押登记与之有关的一切手续，领取解除抵押登记前的房产证及解除抵押证明材料原件。
樊海娟提供微信内容为：何廷政：我们于2018年3月18日晚上通过链家签署了基于世贸4栋23-10的《存量房买卖协议》，为了维护和保障协议的严肃性，且基于尊重事实的基础上，保障买卖协议能顺利执行，从而保障买、卖双方、和链家公司的合法权益，我有以下3点意见，3、买方已经违约在先！就算按2018年3月18日晚的协议内容，卖方从卖价135万，下调于净收133万，留下2万元作为链家中介费及公正费用，所以费用是由卖方给买方作了预留，但公正后付费时买方竟要求耿雪让卖方支付此笔费用，被卖方断然拒绝，买方公然拒绝履行协议内容，后为了保全协议的得以继续履行，周伦和耿雪两位为买方分摊了此公证费。2、必须调整首付款的付款进度。世贸4栋23-10属于优质房产，户型、朝向和配套均一流，且坐落于名校、商圈旁，就这么一套明星房产，建面销售价仅1.3万左右，而且卖方收到全款竟需要近5个月，典型的“卖价低、回款慢”，买方仅用5万元定金就套住卖方，这不可以接受！当下无论一手房还是二手房，都是全款优先，所以，如果要保证协议继续履行，必须签署补充协议，提前支付首付款。综上，卖方从实事求是的角度，照顾了买方和链家公司的权益，以期望协议继续履行，同时必须保障自己的权益，卖方也需要及时回笼资金，保障自己资金地及时、高效周转，如果买方仍试图凭借5万元订金，就套牢卖方，导致卖方权益受损，卖方不可能接受。1、买方支付首付款之前的房产增值权益应归属卖方。合约约定卖方净收总价133万，是基于2018年3月18日的市场价格，但自协议签署后，重庆房产市场出现始料未及的“新房买不到、二手房价格猛涨”的局面，这部分涨价的利润，在买方仅支付5万元订金、房屋产权仍属卖方的情况下，资产增值权益应当归属卖方，不过，卖方同意就此部分权益与买方进行协商，这也是卖方尊重协议严肃性的表现。樊海娟：1、房款总成交价以及款项的支付方式，是经过双方协商并得到同意后签订合同，款项我是按照合同约定中支付。2、我购房签订合同交定金是按照正常流程办理，我没有要来套牢房东的房子。3、至于房东所谓卖价低，回款慢，全款优先等之类的话，价格是得到房东同意的，我是按揭购房也是得到房东同意，且我是按照正常程序办理，只是程序问题，我也着急。4、我会按照合同履行我的职责和维护我的权益，如果不能解决，我们都可以通过相关部门来解决。2018年5月5日下午6：47，何廷政：我也不会狮子大开口，就两点：1、签署补充协议，提前支付协议首付款，明确过户时限，解押我来处理；2、增值部分，我们买卖双方各享有一半权益。按市场价1.8核算，套内，我们就按此作增值权益分割即可。樊海娟：如果这两个月内房价跌了我们找你要求赔偿多付的部分，你会愿意吗？
何廷政提交的微信内容为：2018年5月7日，何廷政：各位，今天是本月兴业银行提前还贷申请上交最后一天，所以今天要确定，本来4月18日还，因为买方资金出不来，被迫拖到5月18日，公正早就做了，但卖方至今还没有收到还贷款，如何申请还贷，卖方不可能资金没到位的情况下去申请，故，因此导致的违约责任与卖方无关。我3月23日已向兴业银行申请过一次，但4月18日款不能到位，我又去银行撤销。现在又让我去申请，今天是5月18日还款申请的最后一天，如果资金不到位，我就去申请，5月17日又出个幺蛾子，扣不了款，影响卖方征信，你链家负责？买方今天也可以不转37万房贷过来，那你链家做保证，确保5月18日有款可扣。樊海娟丈夫：双方同意目前约定总价+两万共计135万，卖方你可以今天放心去预约，款早已到位，不必担心！双方都尽快完成，时间久了对双方都没好处，另外补充协议约个时间签了，尽快完成。何廷政：补充协议包含2万涨价的房款约定，以及首付款68万元、订金5万，37万房贷按揭款余下的款项支付时间，其他都没问题。樊海娟丈夫：今天放心去申请，款不用担心。何廷政：今天，买方我们也沟通了，37万房贷到卡，我就去申请还贷，其他约定，加2万以及扣除订金还贷款，余下的，另签署提前付款约定，此话作为沟通结果，并具法律效力。中介：3月23日那个时候客户贷款都还没有审批通过，请理解一下我们的工作。我们每一步都是按正常程序工作的。何廷政：房价一直涨，我房贷利息已经多还了。你们按正常程序走就完事了。既然不清楚买方好久能通过银行审批，你们链家就主导约定卖方2018年4月30日前还贷，那我认为你们链家这属于欺诈买卖双方。我最后说一句。今天还贷资金到位，我就去申请，我有此要求，是因为我被水过一次，而且还贷是基于合同和公正书。中介：我们链家走了上万个单子，都是还款当天，最多提前一天打钱的，我也很明确的给你电话说了的。何廷政：买方今天可以不转，但我要你们链家作担保，你说你又没得资格，我无话可说。中介：我确实没得担保的资格的。樊海娟丈夫：可不可以今天先把钱打到链家，链家做担保，出示转账记录，卖方今先去申请，这样不耽误时间。
2018年5月21日，樊海娟和何廷政发出短信，要求其明确1、房子还愿不愿意出卖给樊海娟；2、还愿不愿意履行所签署的相关合同及协议。何廷政的回复为：你违约在先，开始并没有追究你的责任，我说了，只要按合同预期能收到款项，不影响我的利益合同方可继续履行，谈过多次，是你们出尔反尔，房子如何买给你?!不可能再卖给你，解除合同，我去法院申请！
2018年5月24日，樊海娟向何廷政发出短信《解除合同通知》，内容为：我方于2018年3月18日与你签订《重庆存量房屋买卖合同》及其补充协议，约定你方应在2018年4月30日前办理完毕出售房屋的还款解押手续，但至今为止你方一直未能办理，我方多次以电话或书面的方式催促，你方一直拖延不办。2018年5月20日，我方收到你方短信，明确你方不愿意继续办理还款解押手续。根据补充协议第四条第1项的约定，你方拖延不办理出售房屋的还款解押手续超过15日，我方有权解除合同并要求你方承担房屋成交价10%的违约金。特向你方通知如下：1、我方按照补充协议第四条第1项的约定，于2018年5月30日起解除双方签订的《重庆存量房屋买卖合同》及其相关协议；2、请你方返还我方缴纳的定金5万元；3、请你方向我方支付违约金13.3万元。何廷政回复：我已经收到你解除合同通知，我高度赞同你的决定！我们唯一需要处理的就是违约金问题。
2018年5月25日樊海娟以EMS特快专递的方式向何廷政发出《解除合同通知》。
樊海娟提出其解除合同的主要依据是何廷政未按期提前还款解押，明确表示不履行合同。合同中约定解押费用、解押资金均由何廷政承担。公证书是为了过户方便，不是办理解押的必要流程。在何廷政资金不到位的情况下，樊海娟也同意为其提供资金还款解押，并同意房价上涨2万元，且樊海娟的资金是到位了的。但何廷政多次经超越合同条件的方式设置交易障碍。如果将37万元解押款支付给何廷政，就担心资金得不到保障，樊海娟不同意直接将款项支付给何廷政。后双方协商找担保公司，担保公司的费用由樊海娟承担。但担保公司要求何廷政以其身份证作为抵押，何廷政不同意。樊海娟要求解除合同的范围为买卖合同及补充协议，居间服务合同不在本案中处理。
何廷政称：合同约定是何廷政负责解押，但并未约定解押的资金由其提供。根据链家公司的交易流程，只有在买方提供资金解押的情况下才需要办理公证。樊海娟的丈夫也认可支付抵押款的责任在樊海娟方。由于樊海娟未提供解押资金，故何廷政在2018年5月7日后未申请还款。要求樊海娟必须将款支付给何廷政或链家公司，保证还款日有款可扣。在担保公司时是何廷政不同意抵押身份证和护照。何廷政要求解除房屋买卖业务文件中的所有文件。
一审法院认为：樊海娟与何廷政所签订的《房屋买卖业务文件》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。
按双方《补充协议》中“该房屋目前是为按揭状态，甲方应在2018年4月30日之前到其贷款银行办理完成结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）”的约定，应当认定还款解押的责任是何廷政，解押资金也应当由何廷政承担。何廷政称“按链家公司的流程，只有在买方提供资金解押的情况下才需要办理公证的”，但并未举示相应的证据予以证明。公证中的“委托书”也不能看出应当由买方来提供解押资金的事实。故从双方合同约定来看，解押的责任和资金提供均是何廷政承担。
在合同的履行过程中，樊海娟与何廷政均认可后双方经协商，由樊海娟来提供解押资金的事实，一审法院予以确认。
2018年3月23日何廷政向银行申请提前还款后，其未向银行归还贷款，而是申请撤销了提前还贷的申请，从此次还款可否认定樊海娟应当承担违约责任。一审法院认为，此次未能提供还款资金进行还款的责任不能由樊海娟来承担。第一，何廷政的微信记录反映不出2018年3月23日之前樊海娟已同意由其出资解押；第二、何廷政自己的微信记录中反映，中介方链家公司当时的陈述是“3月23日那个时候客户贷款都还没有审批通过，请理解一下我们的工作。我们每一步都是按正常程序工作的”，也即按链家公司的工作流程，此时樊海娟并无支付解押款的义务。
2018年5月7日，何廷政可再次申请还款解押后，未去申请还款解押的责任应当由谁承担？首先，申请还款的责任应当由何廷政承担。其次，何廷政要求樊海娟在其申请还款之前将款项支付到其账户是否合理。何廷政提交的微信内容中，樊海娟的丈夫一直同意代其出资还款，表示资金已到位。中介方链家公司也告知“都是还款当天，最多提前一天打钱的”。同时，兴业银行渝中大黄路支行《告知书》中也告知“请于扣款日（至少提前一天，不能在扣款日当日存入）将足额的金额存入还贷卡上，若扣款时因金额不足导致扣款不成功，我行将不再进行第二次补扣，请于次月重新申请”。也即银行也认可在扣款日至少提前一天将款项存入账户即可，并不需要在申请还款时账户上的金额充足。加之银行的告知书也只能说明如金额不足，扣款不成功，只能于次月重新申请，也即申请还款后金额不足导致扣款不成功，并不会导致何廷政所陈述的影响其征信的问题。故何廷政要求樊海娟在其申请还款前即将款项打入其账户的要求并不合理。第三、在双方均同意由担保公司提供担保情况下，何廷政拒绝按担保公司的要求提供身份证和护照进行抵押。不论担保公司的要求是否合理，造成担保公司不能提供担保的责任也应当由何廷政承担，而不应当由樊海娟承担。
另，何廷政的提出的樊海娟未承担公证费用构成违约的事实也无法认定樊海娟违约。因双方在合同中并未对公证费的承担进行明确。而公证书的申请人是何廷政，从常理来推断，公证费的承担也应当由何廷政承担。
综上，何廷政不向银行申请归还贷款的行为已违反了双方的《补充协议》第四条第1款的约定。从2018年5月7日双方确定可申请还贷之日起至2018年5月22日止，樊海娟即具有合同解除权。故樊海娟2018年5月21日在短信中发出《解除合同通知》不能达到合同的效力，但其在2018年5月24日是短信发出的《解除合同通知》已具有法律效力。双方的合同已于此时解除，樊海娟再次提出解除合同没有依据，一审法院不予支持。
双方的合同解除后，何廷政作为违约方，应当退还樊海娟定金5万元，并按合同约定支付违约金13.3万元。
何廷政的反诉请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）何廷政在本判决生效后立即退还原告（反诉被告）樊海娟定金5万元；二、被告（反诉原告）何廷政在本判决生效后立即支付原告（反诉被告）樊海娟违约金13.3万元；三、驳回原告（反诉被告）樊海娟的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）何廷政的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费16770元，因适用简易程序审理减半收取8385元，反诉案件受理费8385元，合计16770元，由被告（反诉原告）何廷政负担。
本院二审期间，何廷政围绕上诉请求提交举示了《情况说明》2份。樊海娟质证认为：1、该两份《情况说明》不是新证据，不与质证。2、周伦未到庭作证，对两份说明的真实性不予认可。3、该份证据的证明不能证实解押资金属于樊海娟的义务。经审查，该《情况说明》2份为周伦签名的书面材料。在樊海娟不认可其真实性，周伦未出庭真实该《情况说明》内容真实的情况下，本院对该证据不予采信。
本院查明的事实与前述一审审理查明的事实相同。
本院认为，樊海娟与何廷政所签订的《房屋买卖业务文件》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同，双方均应依据合同约定主张权利并履行义务。
原判依据合同约定，认定解押责任、资金提供均是何廷政承担、何廷政要求樊海娟在其申请还款前即将款项打入其账户的要求不合理、何廷政拒绝按担保公司的要求提供身份证和护照进行抵押，应承担造成担保公司不能提供担保的责任、公证费用由何廷政承担的分析说理充分，本院予以认可。何廷政上诉认为原判相关认定错误的上诉理由及相关请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16770元，由上诉人何廷政负担。
本判决为终审判决。
审判长 赖生友
审判员 陈孟琼
审判员 刘润荔
二〇一八年十月二十四日
书记员 陈嬿西