安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)皖01民终2278号
上诉人（原审原告）：安徽肥东汇景新城小区业主委员会，住所地安徽省肥东县店埠镇公园路汇景新城2期物业办公楼。
法定代表人：何长先，主任。
委托代理人：李丰升，安徽李丰升律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：合肥汇通房地产开发有限公司，住所地安徽省肥东县店埠镇公园路汇景新城小区会所。
法定代表人：尹浙军，总经理。
委托代理人：赵海阳，系该公司员工。
委托代理人：郑学锋，安徽昊华律师事务所律师。
上诉人安徽肥东汇景新城小区业主委员会（以下简称汇景新城业委会）、合肥汇通房地产开发有限公司（以下简称汇通房地产公司）因建筑物区分所有权纠纷一案，均不服安徽省肥东县人民法院(2015)肥东民一初字第01945号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：肥东县店埠镇汇景新城小区系汇通房地产公司开发建设。2007年4月小区竣工验收合格，业主陆续入住。小区建筑面积22万平方米，共有1920套住房。汇景新城小区规划图中的小区公建配套表载明：幼儿园建筑面积2442平方米，中心会所建筑面积2713.9平方米，物业管理及配套用房1410平方米，自行车库（2677.9平方米）和汽车停车库648个。汇通房地产公司持有商品房预售许可证（东房预售证第2009136号）一份，该证载明：项目名称：汇景新城地下车库。建筑面积：8205.55平方米。套数：245。2015年5月4日，汇景新城业委会向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、汇通房地产公司停止侵害，立即将非法侵占的汇景新城小区公建配套房幼儿园（建筑面积2442平方米）、中心会所（建筑面积2713.9平方米）、物业管理及配套用房（1410平方米）移交汇景新城业委会；2、汇通房地产公司向汇景新城业委会移交汇景新城小区全部物业档案资料、自行车库（2677.9平方米）和汽车停车库648个（其中地下车库停车位是229个）管理权和使用权；3、本案的诉讼费用和其他费用由汇通房地产公司承担。
原审法院审理后认为：汇景新城业委会行使业主对共有和共同管理的重大事项权利提起本案诉讼，因此，本案为建筑物区分所有权纠纷。对于汇景新城业委会要求汇通房地产公司停止侵害，将汇景新城小区公建配套房物业管理及配套用房（1410平方米）移交给汇景��城业委会的诉请，根据《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。该条例第三十八条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”且在本案中，汇景新城小区规划图中的小区公建配套表也载明物业管理用房为公建配套房。对汇景新城业委会该项诉请，予以支持。对于汇景新城业委会要求汇通房地产公司将汇景新城小区公建配套房中心会所（建筑面积2713.9平方米）移交给汇景新城业委会的诉请，因汇景新城小区规划图中的小区公建配套表载明中心会所为公建配套房，且汇通房地产公司证明中心会所的造价没有纳入所销售的房价成本中的证据不足。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，建筑区划内的其他公共场所，公用设施和物业服务用房，属于业主共有。对汇景新城业委会该诉请，予以支持。汇景新城业委会要求汇通房地产公司移交物业档案资料符合相关规定，予以支持。对汇景新城业委会关于要求汇通房地产公司移交幼儿园、自行车库和汽车停车库的诉请，证据不足，不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，《物业管理条例》第三十条、第三十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、合肥汇通房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内将位于肥东县店埠镇汇景新城小区公建配套房中心会所（建筑面积2713.9平方米）、物业管理及配套用房（1410平方米）移交给安徽肥东汇景新城小区业主委员会；二、合肥汇通房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向安徽肥东汇景新城小区业主委员会移交肥东县店埠镇汇景新城小区全部物业档案资料；三、驳回安徽肥东汇景新城小区业主委员会的其他诉讼请求。本案一审案件受理费160元，由合肥汇通房地产开发有限公司负担。
汇景新城业委会上诉称：一、小区幼儿园和地下车库在政府总体规划性质属公建配套设施，应是为全体业主服务，由业主委员会来行使管理权利。如属开发商所有，如何体现公共服务职能？汇通房地产公司在销售商品房时没有向业主表明幼儿园和地下车库等公建配套设施没有分配到房价中，更没有提供相应的证据能够证明幼儿园和地下车库的建设成本没有分摊到房价中。这些公建设施的建设成本已通过开发商销售全部小区商品房分摊到由全体业主承担。汇通房地产公司在完成开发实现其利润后早已走的无影无踪，无论过去、现在、还是将来都没有也不会来为广大业主提供公共服务，并对小区进行管理，而为业主提供服务并对小区进行有效管理的只能是汇景新城业委会。二、《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；第七十四条规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条对相关车位的权属做了明确的界定。此外，国务院《物业管理条例》第二十二条、二十七条、第二十九条、第三十八条、第五十条，《安徽物业管理条例》第四十条、第四十二条、第四十四条、第四十五条、第四十八条，《合肥市物业管理若干规定》第三十条对相关公共设施的权属也做了详细的规定。公建配套幼儿园和地下停车���判决移交给汇景新城业委会经营管理，法律依据充分。综上，请求二审法院依法改判支持汇景新城业委会的原审全部诉讼请求。
汇通房地产公司二审辩称：一、幼儿园、会所、车库不属于业主共有的部分，而是属于汇通房地产公司的专有部分。1、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”根据该规定，汇景新城小区内的公建配套房中心会所具有构造上的独立性和利用上的独立性，能够登记为特定业主所有并区分、排他使用，应当认定为专有部分，而不属于��权法第七十三条规定的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，其产权应归汇通房地产公司所有。根据物权法第第七十四条第二款的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案中，汇通房地产公司已经取得了涉案车库的《预售许可证》，证明本案中是以出售的方式对车库的所有权归属进行了认定，而预售许可证的销售主体为汇通房地产公司，所以，涉案车库的所有权人为汇通房地产公司。2、根据经肥东县工商局、房管局备案的《商品房买卖合同》附件2显示，不计入分摊的房屋建筑产权归出卖人所有，如出卖人自营自用的会所、售楼部、幼儿园、学习、管理用房、机动与非机动车库、人防地下室等房屋建筑。由此可见，商品房买卖合同已经明确约定了作为配套公建的中心会所的产权归属，且该���定不违反法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效，应视为双方当事人对小区会所、幼儿园、机动车库权属问题达成合意，该合同对开发商和业主均具有法律约束力，故应该按照商品房买卖合同的约定执行。依据《关于汇景新城项目房产测绘问题的说明》，涉案幼儿园、会所建筑面积未分摊计算至各单幢，这也说明幼儿园、会所业主的建筑面积并没有分摊至各业主，不是由业主共有，其所交付的购房款未包含幼儿园及会所，故幼儿园、会所所有权属于汇通房地产公司。同时，依据经肥东县物价局备案的《安徽省商品住宅销售明码标价书》，在汇通房地产公司的销售价格中并不包含幼儿园、会所及机动车库。三、公建配套设施涉及的是功能和使用性质，并不是权属的确认。幼儿园、会所是汇通房地产公司所建的独立建筑，虽然属于小区的公建配套设施，但涉及的��会所的功能和使用性质，不是会所权属的确认，不属于公共建筑面积分摊的范围，也不属于物业服务用房的范围，故汇景新城业委会主张幼儿园、会所属于小区全体业主共有，没有事实和法律依据。综上，根据法律规定和合同约定，幼儿园、会所及机动车库所有权人为汇通房地产公司，汇景新城业委会的上诉请求无事实依据和法律依据。请求二审法院驳回其上诉请求。
汇景新城业委会上诉称：一、原审法院审理程序违法。汇景新城业委会在原审庭审过程中，口头补充增加诉讼请求，要求汇通房地产公司移交自行车库（2677.9平方米）和汽车停车库648个（其中地下车库停车位是229个）管理权和使用权。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限”的规定，原审法院未征求汇通房地���公司的意见，就该增加的诉讼请求径行审理，且未依法给予汇通房地产公司相应的答辩期限、举证期限，剥夺了汇通房地产公司答辩及重新举证的权利，审判程序存在违法。二、原审判决认定事实错误。1、汇景新城小区公建配套房中心会所（建筑面积2713.9㎡）产权归汇通房地产公司所有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”汇景新城小区内的公建配套房中心会所具有构造上的独立性和利用上的独立性，能够登记为特定业主所有并区分、排他使用，应当认定为专���部分，而不属于物权法第七十三条规定的其它公共场所、公用设施和物业服务用房，在没有其他特定业主的情况下，其产权应归汇通房地产公司所有。此外，根据经肥东县工商局、房管局备案的商品房买卖合同，不计入分摊的房屋建筑产权归出卖人所有，如出卖人自营自用的会所、售楼部、幼儿园、学习、管理用房、机动车与非机动车库、人防地下室等房屋建筑。由此可见，商品房买卖合同已经明确约定了作为配套公建的中心会所的产权归属，该合同对开发商和业主均具有法律约束力，故应该按照商品房买卖合同的约定执行。原审法院无视法律的规定和商品房买卖合同的约定，将中心会所认定为业主共有部分，实属法律适用和事实认定错误。2、汇通房地产公司已经将物业管理及配套用房1410㎡移交给汇景新城业委会，原审法院无视该事实，对汇景新城业委会的该项诉求予以支持，在事实认定上存在错误。综上，无论是会所还是幼儿园、车库，在建设过程中，容积率的本身未分摊到每个业主的名下，故业委会的诉讼请求无法律依据，其产权应当属汇通房地产公司所有。
汇景新城业委会二审辩称：一、原审法院审理案件程序合法合理，未剥夺汇通房地产公司的相关诉讼权利。二、本案涉案的会所不具有排他使用的性质，系配套工程。会所、幼儿园都不能登记为特定业主。商品房买卖合同并未约定幼儿园、车库、会所未计入公摊。房产购买合同关于会所、幼儿园、车库的合同约定，系格式条款，如有不同解释，应作出对汇通房地产公司不利的解释。到目前为止，汇通房地产公司不能证明物业管理用房、幼儿园、车库、会所未分摊到全体业主。
汇通房地产公司二审期间提供如下证据：总平面图和明码标价书，证明会所、幼儿园建设时已经列入了政府审批容积率，且建造成本未分摊到业主，是建筑物独立的专有部分；2、照片三张，证明汇通房地产公司已经将物业用房及业主委员会办公用房移交，物业公司及业委会一直在被移交的房屋内办公，业委会要求再次移交无依据。汇景新城业委会质证认为：对总平面图的真实性无异议，但其不属于新证据，也达不到其证明目的，容积率并不能证明幼儿园、会所纳入了公摊；明码标价书是汇通房地产公司在一审时提供的；物业用房已经移交给业委会无异议，但是对产权并未确认，故原审判决不是多余的。
双方当事人二审期间所举其他证据同原审，相对方的质证意见也同原审。
对于原判所认定的事实，本院予以确认。
二审另查明：汇通房地产公司二审期间提交的汇景新城小区的规划总平面图记载：中心会所为2800㎡，其中公建配套表包括居委会126㎡、青老年活动中心430㎡、社区卫生站66㎡、便民服务店230㎡，均设于会所，物业管理及经营用房1570㎡，部分设于会所。
本院认为：建筑规划区内的物业服务用房属于小区业主共同所有，而汇景新城小区规划区内的物业服务用房位于中心会所内，且中心会所主要为居委会、青老年活动中心、物业管理等非经营性的公建配套用房，系用于小区公共服务，且在建造时未将该用房独立于物业服务用房，不具有构造上的独立性，该中心会所也不能登记成为特定业主所有权的客体，因此，该中心会所不为物权法第六章所称的专有部分，而属于汇景新城小区的公共设施，应属于小区共同所有。汇景新城小区业委会要求汇通房地产公司向其交付物业服务用房在内的中心会所，有事实和法律依据，应予支持。汇景新城小区的自行车���和汽车停车库既有设于地下室，也有设于地面，而对于设于地面之上的自行车库和汽车停车库，汇景新城业委会未提供证据证明该车库系占用业主共有的道路或者其他场地设置，因而不能认定上述自行车库及汽车停车库属于业主共有。汇景新城小区内规划配套的幼儿园在建造上具有独立性，能够排他性的使用，并能够登记成为特定业主所有权的客体，因此，上述幼儿园属于物权法第六章所称的专有部分，因汇通房地产公司在与购房者签订的房屋买卖合同中业已约定上述未计入分摊的房屋建筑归出卖人所有，故上述幼儿园属开发商汇通房地产公司所有。汇景新城小区内的幼儿园、自行车库和汽车停车库不为全体业主所有，汇景新城业委会要求汇通房地产公司向其交付该建筑设施不能成立。汇景新城业委会虽在原审庭审中增加了诉讼请求，但汇通房地产公司对原审法��未给予其重新指定举证期限提出异议，其在原审庭审后也未就此进行举证，因而原审法院审理程序虽有不当，但并未对汇通房地产公司的诉讼权利造成实际上的不利后果，故无需通过将本案发回重审进行补救。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费320元，由上诉人安徽肥东汇景新城小区业主委员会与合肥汇通房地产开发有限公司各负担160元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王养俊
代理审判员 栾 蕾
代理审判员 俞 陶
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 徐园园
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第七十四条……
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……