广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终17647号
上诉人（原审原告）：黄骏业，男，住广东省广州市南沙区。
委托诉讼代理人：陈进，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。
上诉人：（原审被告）：广州兆霖房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市黄埔区丰乐北路泰景中街**号之*房。
法定代表人：罗俊强，经理。
委托诉讼代理人：罗其通，广东金轮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王杨，广东金轮律师事务所律师。
上诉人黄骏业、广州兆霖房地产开发有限公司（以下简称兆霖公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初1785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄骏业上诉请求：1.撤销一审判决第二项，支持黄骏业的剩余诉讼请求51131.22元人民币；2.本案一审、二审诉讼费用全部由兆霖公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实根本错误，主要表现为：1、兆霖公司的交楼行为因严重违反了相关法律行政法规强制性规定应当认定无效。一审法院认定广州市黄埔区丰乐北路xxx号之六（B1-3）xxx房（以下简称涉案房屋）已于2016年6月5日完成交楼行为，但2016年6月5日时，该房屋并不具备商品房交付的法定条件，兆霖公司并没有依法取得该建设项目的《规划验收合格证》《消防验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》。这三项证书是我国法律所明确规定的商品房交楼时必须具备的法定条件，且属于效力性强制性法律规定。法律禁止未取得上述法定证件的商品房建筑物投入使用，也禁止开发商将房屋交付给买方使用。相关法律规定如下：《中华人民共和国消防法》第十三条：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《广州市城乡规划条例》第三十八条：未取得规划验收合格证的房屋不得交付使用。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条：未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。《中华人民共和国建筑法》第六十一条：建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第六条：交楼必须具备以下两个基本条件：（1）取得《建设工程竣工备案表》；（2）诉争房屋符合使用条件。从上述法律法规的强制性规定可以看出，未取得规划验收、消防验收及竣工验收备案的房屋，法律禁止将其投入使用，因此本案兆霖公司作为涉案商品房建设项目的开发商根本不能将房屋在未取得上述证件时交付给黄骏业使用。根据庭审查明的事实，直至2016年8月12日，涉案房屋才取得《竣工验收合格证》；直到2017年6月20日，涉案房屋才取得《消防验收合格证》；直至2017年8月4日，涉案房屋才取得《竣工验收备案表》，因此该房屋直到2017年8月4日才可以交付。然而，本案中兆霖公司无视国家法律的强制性规定，在未取得规划验收、消防验收及竣工验收备案的情况下即将房屋交付给黄骏业使用，这无疑是置广大业主的安全于不顾，让业主居住在未取得消防验收合格的房屋内长达17个月之久，万一发生消防事故，后果将不堪设想。依据《民法总则》第135条的规定该“交房行为”由于违反了法律及行政法规的强制性规定而无效，根本不可能产生商品房交付的法律效力。而一审判决对此基于黄骏业“同意收楼”签字行为就彻底否定兆霖公司所谓交楼行为的违法性与无效性，这一认定显然违背基本的法理，且会纵容此类违法行为在房地产行业中无限制性的滋生与爆发，从而颠覆合法有效的商品房交易秩序。2、一审法院认定黄骏业在收楼时“知道”涉案房屋不具备交付条件，没有相关事实依据，极不合理。本案在一审过程中，兆霖公司曾经以广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条的规定进行抗辩，提出“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。”在此基础上，兆霖公司主张黄骏业在接收商品房时是知道该房屋尚不具备一系列法定证照的，因而其再主张违约责任不应得到支持。根据我国《民事诉讼法》的规定，民事诉讼实行“谁主张，谁举证”的证明责任分配规则，应当由兆霖公司举证证明黄骏业在接收商品房时“明知”涉案房屋不具备上述法定证照的事实。然而，一审法院错误地适用法律，反而要求黄骏业承担证明自己不知道有关事实的举证责任，进而根据《商品房买卖合同》第15条的规定来推定黄骏业知道上述事实，明显是对民事诉讼证明规则的错误适用。事实上，兆霖公司在交楼时并未向购房者主动出示有关证照，也没有主动告知证照的办理情况，没有履行自己的法定义务，黄骏业在收楼时根本就不知道涉案房屋没有取得相关法定证照。在一审中兆霖公司也没有举证证明黄骏业知道上述事实，应当据此作出不利于兆霖公司的认定，认定黄骏业在接收房屋时不知道涉案房屋没有取得相关法定证照的事实。一审法院错误地适用法律并认定事实，应予纠正。3、兆霖公司在整个收楼过程中对黄骏业实施了一系列的欺诈和胁迫行为，滥用优势地位损害消费者的合法权益。兆霖公司在交楼时存在诸多欺诈和胁迫行为，滥用自身优势地位损害业主利益，具体表现在如下几点：首先，涉案商品房所有的买方从来没有要求开发商提前交楼，所谓“应广大业主要求提前交楼”纯粹是兆霖公司为掩饰自己今后必定发生的延期交付商品房的违约行为而无中生有地杜撰的借口。事实上，涉案商品房正式交付前的业主只能是开发商即本案兆霖公司，其“应广大业主要求”纯属无稽之谈。其次，兆霖公司为了使黄骏业按照其要求在《交房验收记录单》上签字确认所谓的“同意收楼”，在交楼当天就明确威胁黄骏业：如果当天不同意“收楼”并签字确认，将会把该房屋的整改工作往后推迟，安排到所有买家的最后。黄骏业在开发商的胁迫之下，由于害怕自己的房屋整改拖得太久而影响使用，在违背其主观意愿的情况下无奈签字确认同意“收楼”。再次，根据兆霖公司提交的《入伙会签单》以及广大业主的陈述，兆霖公司在收楼时故意倒置收楼程序，将“接收钥匙”和“查验房屋”的顺序进行颠倒，要求广大业主先在《钥匙接收表》上签字接收钥匙后，再上楼查验房屋，利用广大业主急于查验房屋且不懂“接收钥匙即视为接收房屋”的法律规则来诱导业主签字收楼，该收楼程序明显违背常理。最后，兆霖公司在“交楼”时又利用大多数买方“法律意识不强”“对房屋买卖过程中的专业性问题不清楚”“第一次购房没有经验”等实际情况，在进行所谓的“交楼”时根本没有向业主主动出示有关证件，相反故意隐瞒有关证件尚未办理的实际情况，诱骗业主同意“收楼”。兆霖公司众多的不当行为直截了当地昭显了欺诈的事实，一审法院却认为“原告方没有证据证明欺诈行为的存在”。二、一审判决纵容了兆霖公司不诚信的交易行为，与公平正义的法治理念和公序良俗的有效维护背道而驰。在本案中，兆霖公司的行为属于交易过程中极不诚信的行为，不仅在交房时不具备法定和约定的交付条件，而且还欺诈并胁迫广大业主同意“收楼”，利用其强势地位和信息优势来破坏商品交易中的平等原则。兆霖公司的行为，不仅是对我国法律法规强制性规定的公然违反，更是对市场经济中商品交易的平等原则、诚实信用原则的公然践踏。法院裁判具有极强的社会导向性，关乎公平正义的法治理念及公序良俗的有效维护。倘若本案中开发商无需承担违约责任的话，将会间接地引导开发商今后对法律规定有恃无恐，继续违反法律规定来欺瞒社会，继续实施不诚信的交易行为而毫无任何违法成本，这显然与法院裁判所应当具备的社会导向作用背道而驰。另外，黄骏业基于不公正的法律裁判，也会对法院的权威性和法律的公正性丧失信心，这无疑是对中国社会主义法制建设的巨大打击，不符合法律发展和社会进步的历史潮流。只有判令兆霖公司承担违约责任，才能有效遏制开发商的违法行为，使其今后在交易过程中都遵循公平、守法的态度，营造平等的交易环境。公正合理的司法裁判，是社会正义的最后保障。一审法院的裁判变相鼓励和支持了兆霖公司的不诚信行为，不符合法律公平正义的要求。二审庭询中，黄骏业表示，因涉案的商品房的消防验收合格证明直到2017年6月20日才取得，兆霖公司此前的交楼行为因严重违反法律、行政法规强制性规定而没有发生法律效力。
兆霖公司二审答辩陈：不同意对方的上诉请求，坚持我方在一审中的主张。1.兆霖公司与黄骏业之间的房屋交付行为是双方自主、自愿进行的，无违反法律强制性规定的情况，属于合法、有效的行为。黄骏业提出的相关法律规定均是管理性规定，并非效力性强制性规定，因此虽交付时房屋尚未取得部分证照，但不影响双方交付行为的效力。2.一审法院关于黄骏业在收楼时“知道”涉案房屋不具备交付条件的认定正确、合法、合理。3.兆霖公司在交付涉案房屋过程中不存在欺诈和胁迫行为，黄骏业的主张没有事实及法律依据。
兆霖公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回黄骏业全部诉讼请求；3.判令黄骏业承担本案全部诉讼费用。事实与理由：黄骏业是在2016年3月27日同意接收了涉案的商品房，并接受了涉案房屋的钥匙。2016年6月5日是黄骏业向物业公司托管钥匙的时间，一审法院认定黄骏业是在2016年6月5日同意收楼不符合事实，其收楼时间应当为2016年3月27日。
黄骏业二审答辩：不同意兆霖公司的上诉请求，理由与黄骏业本案上诉意见相同。
黄骏业于2018年4月3日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令兆霖公司支付逾期交房的违约金60154.38元（违约金每日按照已付购房款的万分之一计算，从2016年3月31日起计算至2017年8月4日取得竣工验收备案表之日，合同依据为第十四条第二款）；2.判令兆霖公司赔偿14个月的物业管理费2730元，上述两项合计62884.38元；3.要求兆霖公司提供案涉小区的《建设工程竣工验收备案表》；4.本案诉讼费全部由兆霖公司承担。黄骏业于一审庭审中撤回第2项和第3项诉讼请求。
一审法院经审理查明：
2015年5月24日，黄骏业（买方、乙方）与兆霖公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：黄骏业向兆霖公司购买其开发的君和名成花园住宅楼自编B1-3幢xxx房，建筑面积75.4781平方米，房屋价款1367145元，房屋地址位于广州市黄埔区丰乐北路xxx号之六（B1-3）xxx房。第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2016年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，乙方同意不退房，自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按照已收房款的万分之一向乙方支付违约金，但甲方承担的违约金以已收房款的5%为限。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。其中（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议的，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。同日，双方还签订《补充协议》作为《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件七。《补充协议》第五条关于《买卖合同》第十五条的补充约定：双方同意交房时需提交的资料补充为：以《建设工程竣工验收报告》作为交房条件的，甲方须提交《建设工程竣工验收报告》《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》《临时管理规约》。合同签订后，黄骏业依约向兆霖公司支付了全部房款，兆霖公司向黄骏业开具了相应的购房款发票。
2015年12月23日，兆霖公司向黄骏业邮寄《提前收楼通知书》，主要内容为：兆霖公司应广大业主的要求，便于广大业主春节前购买家具及装饰，兆霖公司计划将涉案房屋于2016年1月13日提前交付黄骏业使用，并通知黄骏业于2016年1月13日上午前去办理涉案房屋的提前收楼手续。黄骏业对兆霖公司《提前收楼通知书》中提及的“应业主要求提前通知收楼”予以否认，黄骏业主张从未要求兆霖公司提前通知收楼。
2016年3月4日，黄骏业签署《业主资料、物品领取清单》，上述签收的物品中并不包含涉案房屋的钥匙。2016年3月27日，黄骏业签署《君和名成花园交房验收记录单》，该记录单打印部分载明：经检查，双方确认，涉案房屋总体质量符合双方合同约定验收标准，个别部位需安排整修。黄骏业在该记录单上填写了如下整修内容：墙补缝、局部扇灰等。黄骏业还在业主签章处签名，并注明“同意上述验收意见”。2016年6月5日，黄骏业再次签署《君和名成花园交房验收记录单》，黄骏业除填写大门损坏需要更换等整修内容外，在业主签章处签名，并注明“同意收楼，收楼后继续整改上述问题”。同日，黄骏业将钥匙交于物业服务中心托管。兆霖公司还提交《入伙会签单》一份，但未标注时间，发放钥匙处也无黄骏业签名。黄骏业主张其接收钥匙的时间为2016年6月5日，兆霖公司主张黄骏业接收钥匙的时间为2016年3月27日。
黄骏业主张兆霖公司通知其提前收楼存在欺诈行为，具体表现形式为从未告知其涉案房屋在收楼当天尚不符合法定和合同约定的交楼条件，而事先制造交楼的假象，从而规避延期交付的违约责任。兆霖公司抗辩收楼时已明确告知黄骏业涉案房屋的规划验收和消防验收正在办理中。黄骏业还提交2016年3月4日兆霖公司提供的《住宅质量保证书》一份，上面的竣工验收时间和交付使用时间均为空白，黄骏业据此主张2016年3月27日其签署《君和名成花园交房验收记录单》的行为是第一次进行质量验收，兆霖公司并未确认该次验收房屋行为的发生时间就是涉案房屋的交付使用时间，故2016年3月27日其第一次验收房屋行为不构成商品房的交付行为。
2016年10月22日，黄骏业向广州君和物业管理有限公司提交了《空调、防盗系列安装申请表》。
另查明：涉案房屋于2016年1月5日竣工验收，于2016年8月12日通过规划验收，于2017年6月20日通过消防验收，于2017年8月4日取得《竣工验收备案表》。黄骏业于2017年10月30日取得涉案房屋的不动产权证书。
以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》、发票、提前收楼通知书、EMS快递单、《君和名成花园交房验收记录单》《业主资料、物品领取清单》《托管钥匙责任声明书》《入伙会签单》《住宅质量保证书》《空调、防盗系列安装申请表》、消防验收公告、规划验收公告、不动产权证及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为：
本案为房屋买卖合同纠纷。双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。双方对涉案房屋在合同约定的交楼时间内尚未通过规划验收和消防验收予以确认，一审法院对此亦予以确认。本案的争议焦点为黄骏业在涉案房屋没有取得规划验收、消防验收的情况下同意收楼，兆霖公司是否需要承担违约责任。
首先，对于实际收楼时间的认定。黄骏业主张其实际收楼是2016年6月5日，兆霖公司主张黄骏业实际收楼是2016年3月27日，但从兆霖公司提交的证据来看，黄骏业在2016年3月27日只是确认涉案房屋总体质量符合双方合同约定验收标准，尚有个别部位需要整修，黄骏业仅是同意上述验收意见，并未作出同意收楼的意思表示，且根据兆霖公司提交的《业主资料、物品领取清单》《入伙会签单》也并未反映黄骏业于该日领取了涉案房屋的钥匙。相反，根据兆霖公司提交的第二次的《君和名成花园交房验收记录单》和《托管钥匙责任声明书》，可以证实黄骏业于2016年6月5日同意收楼，还于当日领取了涉案房屋的钥匙，并交由物业公司进行托管。黄骏业实际收楼的行为应视为其于2016年6月5日同意收楼，当天已完成了涉案房屋的交付，至于黄骏业在收楼时注明“收楼后继续整改上述问题”，属于兆霖公司应履行的房屋保修责任。综上，一审法院认定黄骏业的收楼时间为2016年6月5日。黄骏业主张其于2016年6月5日的行为不是收楼，而是对房屋质量进行验收和商品房交付的预备行为，理据不足，一审法院不予采信。
其次，黄骏业主张兆霖公司通知其提前收楼存在欺诈行为，根据举证责任分配，黄骏业应对此承担举证责任。黄骏业在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件时已经明确知晓收楼的条件和程序，其在收楼时既享有权利也要履行义务，其可以要求兆霖公司提供合同约定的收楼所需的全部文件，在兆霖公司无法提供时，可以拒绝收楼。黄骏业作为一个具有完全民事行为能力的成年人，在同意收楼后又主张兆霖公司存在欺诈行为，未提交证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，一审法院对黄骏业的主张不予采信。
再次，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三条约定，兆霖公司应当在2016年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付黄骏业使用。由于双方确认2016年6月5日兆霖公司尚未取得规划验收和消防验收，故兆霖公司应向黄骏业支付从2016年4月1日至2016年6月5日共计66天的逾期交楼违约金。黄骏业主张每日按照已收房款的万分之一计算，符合合同约定，且在合理范围内，一审法院予以支持。综上，兆霖公司应向黄骏业支付逾期交楼违约金共计9023.16元（1367145元×0.01%/天×66天）。此外，黄骏业还根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条主张2016年6月5日之后的逾期交房违约金，一审法院认为，黄骏业知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，在实际收楼后又主张逾期交房违约金缺乏法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2018年7月18日作出一审判决：一、广州兆霖房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向黄骏业支付逾期交房违约金共计9023.16元；二、驳回黄骏业的其他诉讼请求。如果广州兆霖房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1304元，由黄骏业负担1108元，由广州兆霖房地产开发有限公司负担196元。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴付。
本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，双方当事人均未向本院提供新证据。庭询中，关于钥匙交接问题，黄骏业认为其在2016年3月4日签收了施工钥匙，其于2016年6月5日领取正式钥匙；兆霖公司陈述，其司确认黄骏业2016年3月4日签收了钥匙，但坚持主张黄骏业于2016年3月27日正式取得涉案房屋的钥匙。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：涉案房屋的交楼时间如何确定。
涉案《广州市商品房买卖合同》对交房条件、房屋交付及延期交房的违约责任均有明确的约定，双方当事人可依约履行义务，主张权利。兆霖公司发出《提前收楼通知书》时涉案房屋交楼条件事实上尚未成就。作为房屋买卖合同的当事人，黄骏业依通知收楼时，有权要求兆霖公司出示合同约定的文件资料，据此判断并作出决定。本案并无证据表明在涉案房屋交接过程中黄骏业曾就合同约定的收楼条件向兆霖公司提出意见而兆霖公司存在不当回应的情形，难以认定兆霖公司存在隐瞒涉案房屋不具备交楼条件的行为。黄骏业在2016年6月5日《君和名成花园交房验收记录单》签署“同意收楼”，意思表示清楚。一审法院依据兆霖公司提交的第二次《君和名成花园交房验收记录单》和《托管钥匙责任声明书》，认定黄骏业2016年6月5日接收涉案房屋钥匙，涉案房屋于该时间完成交付，处理正当。黄骏业上诉以兆霖公司违反相关法律行政法规强制性规定主张兆霖公司该交楼行为不发生法律效力，本院不予支持。依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋交付使用。据此，一审判决认定兆霖公司逾期交楼66天，应向黄骏业支付违约金9023.16元，处理并无不当，本院予以维持。
兆霖公司上诉主张黄骏业在2016年3月27日同意接收涉案房屋并接受钥匙，审查当日《君和名成花园交房验收记录单》，黄骏业在交房验收记录单中表示同意相关整修内容，并无接收涉案房屋的意思表示。因此，兆霖公司所提上诉，本院不予支持。
综上所述，黄骏业、兆霖公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1128元，由上诉人黄骏业负担1078元，上诉人广州兆霖房地产开发有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 赵云川
审判员 李 民
审判员 柳玮玮
二〇一八年九月二十六日
书记员 杨仁义
刘嘉雯