福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽02民终2895号
上诉人（原审原告、反诉被告）：吴玲，女，1978年11月22日出生，汉族，住山西省河津市。
委托诉讼代理人：林黎晖，福建法森律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：曾秀英，女，1967年11月12日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。
委托诉讼代理人：龚美炎，福建上达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐小妹，福建上达律师事务所律师。
上诉人吴玲与曾秀英房屋买卖合同纠纷一案，因不服福建省厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初14594号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴玲上诉请求：请求撤销一审第二项判决，改判驳回曾秀英一审的反诉请求或者依法改判；本案一、二审诉讼费用由曾秀英承担。事实和理由如下：一审法院认为本案系因不可归责于双方的事由导致合同目的无法实现，故吴玲无需承担解除《房产买卖合同》的违约责任。一审仅仅以“限购政策出台长达近五个月的时间才通知对方解除合同”，错误判决吴玲需赔偿曾秀英25万元。1.吴玲及时与曾秀英协商解除合同，协商期间仅四个月，属于合理协商时间。2.2017年4月至2017年8月，厦门房产市场并未出现价格上波动，讼争房产未降价，曾秀英并无损失。3.一审法院认定吴玲将讼争房产挂网出售及继续占用讼争房屋系认定错误。吴玲积极与曾秀英协商解除合同，协助曾秀英寻找买家，而非以自己的名义出售。吴玲也未占用讼争房产，讼争房产无人居住。4.退一步讲，即使吴玲在履行合同过程中存在一定过错应承担赔偿责任，一审法院认定曾秀英的损失为25万元也不合理，应当予以调低。曾秀英未举证证明其损失，即使按照讼争房产同一地段的租金来计算其损失，月租金也仅6000元，按四个月计算损失为24000元。
曾秀英答辩称：一、吴玲、曾秀英进行过多次协商，双方协商的内容不是解除合同而是变更合同，吴玲提出将讼争房产先行过户给指定第三人。二、吴玲提出的协助曾秀英寻找买家不符合事实，吴玲以700多万元的价格挂网出售，其目的是炒房。三、讼争房产自2017年4月交付给吴玲至今，一直由吴玲占有使用。四、讼争房产的面积是157平方米，吴玲提出月租金仅需6000元不符合事实。
曾秀英上诉请求：撤销原判第一项、第四项；本案诉讼费用由吴玲承担。事实和理由如下：一、吴玲需承担合同解除的违约责任。一审法院认定吴玲因不可归责于双方当事人的事由解除合同，无需承担合同解除的违约责任，该认定明显有误。讼争合同不因限购政策而无法继续履行。二、吴玲应支付讼争合同解除而导致的曾秀英的损失。一审法院认为曾秀英未对损失进行举证，因而综合考虑认定曾秀英的损失仅为25万元，该认定明显有误。曾秀英因吴玲违约解除合同导致的损失有：讼争房产降价损失约一百万元、律师费7.5万元、提前解押讼争房产产生的资金成本、租金损失等。
吴玲答辩称：在讼争合同约定的过户时间，吴玲符合购房资格，因限购政策导致导致合同无法继续履行，不可归责于双方当事人。解除合同导致损失的认定应结合实际损失来考虑。
吴玲于2017年9月14日向一审法院起诉请求：曾秀英向吴玲返还定金50万元及利息（利息以50万元为基数，从2017年8月22日起计至实际付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。曾秀英提出反诉请求如下：1.吴玲退还讼争房产，并支付违约金129万元；2.吴玲支付曾秀英支出的律师费7.5万元。
一审法院认定事实：讼争房产位于厦门市思明区（建筑面积157.6平方米），曾秀英系该房产的登记权利人。
2017年2月26日，杜友成作为曾秀英（出售人、甲方）的代理人与吴玲（买受人、乙方）签订一份《房产买卖合同》，约定：出售房产坐落于厦门市思明区，总成交价格645万元；出售人应于2017年6月20日前办理注销抵押登记手续；买受人于2017年2月26日支付定金50万元，于办妥全权委托公证当日支付购房款595万元；出售人应于2017年4月1日前将讼争房产交付给买受人；双方并约定于2017年8月15日前到公证处办理上述房产所有相关手续的权利书面委托给买受人或买受人指定的第三方；双方应于2018年1月15日前共同向房产权属登记部门申请办理房产权属转移登记手续；等等。合同第九条关于违约责任约定如下：（一）出售人与买受人任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房产总价款万分之五的违约金。（二）出售人若存在下列情形之一的，则构成根本违约，买受人有权解除房产买卖合同，并有权按该房产总价款20%的标准追究其违约责任。1.出售人提供的该房产所有权证等相关产权证明手续不完整、不真实或无效，导致买受人无法取得房产所有权的；2.该房产被查封或限制转让，导致买受人无法取得房产所有权的；3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4.拒绝将该房产出售给买受人的；5.将该房产出售给第三方的。（三）买受人若存在下列情形之一的，则构成根本违约，出售人有权解除房产买卖合同，并有权按该房产总价款20%的标准追究其违约责任。1.提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房产所有权转移登记手续的；2.拒绝购买该房产的；3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。（四）守约方有权要求违约方承担因此所产生的诉讼费、保全费、律师费等相关费用。合同第十三条其他约定：买受人于2017年2月26日前向出售人支付定金20万元，剩余定金30万元整于2017年4月1日前支付。
合同签订后，吴玲向曾秀英支付了50万元定金（其中20万元系于2017年2月28日存入中介账户后支付，30万元于2017年4月1日支付）。2017年4月1日，曾秀英将讼争房产钥匙交付给吴玲。2017年6月15日，吴玲在其微信账户上发出如下信息：“卖价就是评估价4.53万，没名额急转，仅售10天，御景苑，157平，10楼，满5唯一，税费很省，718万，价格不谈，派位双十一中，……”。
2017年8月14日，吴玲委托律师向曾秀英、杜友成寄送一份《解除房屋买卖合同律师函》，主要内容为：因受政府限购政策影响，吴玲没有资格购买讼争房产，属于不抗力因素，双方签订的《房产买卖合同》无法继续履行，双方的合同目的无法实现，故要求解除合同，并要求曾秀英归还定金。讼争房产现仍由吴玲占用。
另查明，2017年3月28日，厦门市国土资源与房产管理局等部门联合发布厦国土房〔2017〕141号《关于进一步强化房地产市场调控管理的通知》，规定对无法提供购房之日前4年内在本市逐月连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售180平方米及以下商品住房。吴玲户籍在山西省河津市，其于2014年8月开始在厦门市缴纳社会保险费，其中2015年9月的社会保险费在2016年5月缴纳，2015年10月至2016年3月的社会保险费在2016年4月缴纳。还查明，曾秀英因本案诉讼支出律师费7.5万元。
审理中，曾秀英主张双方曾于2017年8月13日就讼争合同履行中的相关问题进行协商，并提交双方的谈话录音及录音记录予以佐证。吴玲对该份谈话录音记录中吴玲本人陈述的真实性予以确认。在该份录音记录中，吴玲陈述的内容包括：“你6月份把预审材料给我，什么问题没有了”，“该沟通的我也跟你沟通，我要个材料资料，是怎么都要不出来，我要过户，付你首付，你不同意，后来我要去担保公司去借，你都不配合……”，等等。吴玲陈述称其在2017年6月曾多次通知曾秀英到公证处办理相关手续，但曾秀英均不予配合；曾秀英于2017年4月1日向其交付讼争房产钥匙，2017年6月左右，讼争房产门锁损坏，故其换锁；签订讼争合同时，吴玲不属于限购对象。曾秀英则称，2017年6月份双方确实有在协商，但不是协商公证，吴玲在6月份一直让曾秀英办理过户；曾秀英确认于2017年8月16日收到《律师函》，但其通过电话方式不同意解除合同，并通知对方要办理公证、支付购房款；曾秀英本意是不愿意解除合同，但吴玲如坚持解除合同，其同意解除合同，并要求吴玲对合同的解除承担违约责任。
一审法院认为：吴玲与曾秀英于2017年2月26日签订的《房产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应按照约定全面履行各自的义务。但合同签订后吴玲因限购政策出台成为限购对象，其购房目的无法实现，现双方均同意解除讼争房屋买卖合同，予以照准。讼争房屋买卖合同无法继续履行，属不可归责于当事人双方的事由导致合同目的无法实现，吴玲无需承担合同解除的违约责任，合同解除后，吴玲要求曾秀英返还购房定金50万元符合法律规定，予以支持，同时应将讼争房产交还给曾秀英。鉴于限购政策出台后，讼争买卖合同仍有履行的可能，且双方就解决限购政策带来的履行障碍一直处于协商状态，吴玲要求曾秀英支付资金占用期间的利息缺乏依据，不予支持。吴玲虽然对于合同解除无需承担违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，当事人在合同履行过程中，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。吴玲在限购政策出台之后并未及时和明确地通知曾秀英因其系限购对象不能实现合同目而要求解除合同，而是在限购政策出台后长达近五个月的时间才通知对方解除合同，且在该期间继续支付定金、将讼争房屋挂网出售并继续占用讼争房产，导致曾秀英认为讼争买卖合同可以继续履行，客观上产生了房屋租金以及与他人订立合同的机会等损失。基于公平及诚信原则，吴玲应对曾秀英因信赖该合同可以继续履行所导致的损失承担损害赔偿责任。曾秀英未对其损失进行举证，根据合同的履行情况、当事人在合同履行中的过错程度，并结合吴玲已支付购房款情况、占用讼争房产的时间、延迟通知的时间以及讼争房产市场价格的波动等因素，酌定吴玲赔偿曾秀英损失25万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第五项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、曾秀英于判决生效之日起十日内返还吴玲购房定金50万元；二、吴玲于判决生效之日起十日内将址于厦门市思明区房产返还给曾秀英并赔偿曾秀英损失25万元；三、驳回吴玲的其他诉讼请求；四、驳回曾秀英的其他反诉请求。如果未按判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4400元，由吴玲、曾秀英各负担2200元。反诉案件受理费8543元，由吴玲负担1565元，曾秀英负担6978元。
本院二审期间，吴玲提交网上查询的同一地段房屋价格情况，证明讼争房产价格波动不大，曾秀英不存在房价降低的损失；网上查询的同一地段房屋租金情况，证明曾秀英的损失按照租金计算仅为24000元。曾秀英认为上列证据都是从网上查询的，系中介发布的信息而非真实成交价格、真实租金价格。
曾秀英提交证据如下：证据1视频记录，证明讼争房产一直由吴玲占有；证据2交通银行交易清单，证明曾秀英已于2017年6月12日提前还贷；证据3借条及转账记录，证明曾秀英为提前还贷而向他人借款；证据4律师费发票及合同，以证明曾秀英为本案支付的二审律师费。吴玲对视频记录的真实性不予确认，视频中的人员无法确认；交通银行交易清单的真实性予以确认，提前还贷与曾秀英主张的经济损失没有关系；借条没有原件，真实性不予确认，转账记录真实性予以确认，但与本案无关；律师费票据的真实性予以确认，但与本案无关。
经审理查明，上诉人吴玲对一审认定的事实无异议。上诉人曾秀英对一审认定的事实提出如下异议：1.一审仅认定“2017年6月15日，吴玲在其微信账户上发出如下信息”，实际上吴玲发布了多次信息，最后一次是2017年8月11日；2.吴玲陈述的“曾秀英于2017年4月1日向其交付讼争房产钥匙，2017年6月左右，讼争房产门锁损坏，故其换锁；签订讼争合同时，吴玲不属于限购对象”，没有事实根据；3.遗漏认定曾秀英提前还贷的事实。曾秀英对一审认定的其余事实没有异议。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人吴玲与曾秀英于2017年2月26日签订的《房产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。本案中，双方均同意解除讼争房屋买卖合同。案涉《房产买卖合同》订立在限购政策出台之前，因限购政策导致合同无法继续履行，系因不可归责于当事人双方的事由导致合同目的无法实现，双方互不承担违约责任。一审认定曾秀英应返还吴玲购房定金50万元并无不当。在限购政策出台后，吴玲明知其属限购对象，仍向曾秀英支付购房定金、交接讼争房屋，并发布出售讼争房屋的信息。一审法院综合考虑吴玲支付款项情况、占用讼争房产的时间、延迟通知的时间等因素，酌定吴玲赔偿曾秀英损失25万元，并无明显不当。吴玲的该项上诉均缺乏依据，不予采纳。曾秀英要求吴玲按该房产总价款20%的标准支付违约金、支付律师费亦缺乏依据，不予采纳。综上，吴玲、曾秀英的上诉均予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费10875元，由吴玲负担5050元，曾秀英负担5825元。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 伟
审 判 员 郑文雅
审 判 员 龙 辉
二〇一八年八月三十日
代书记员 巫粤峰
附本案适用的相关法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。