广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗越法民三初字第1929号
原告北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司。
负责人王毅青。
委托代理人侯金炳、邓淦章，律师。
被告邢晓燕。
委托代理人巢锦雄，律师。
委托代理人刘婧，律师助理。
第三人广州兴盛房地产发展有限公司。
法定代表人邹锡昌，职务董事长。
委托代理人张崇，刘洁珍。
原告北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司诉被告邢晓燕及第三人广州兴盛房地产发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邓淦章，被告的委托代理人巢锦雄、刘婧，第三人的委托代理人张崇、刘洁珍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1999年8月19日，被告购买广州市中山三路某广场商铺，建筑面积12.08平方米。被告于2000年1月1日签订《收楼确认书》，并于同年8月23日向原告支付两个月的管理费按金1159.68元。被告自收楼起向原告支付物业管理费至2004年12月30日止，此后的物业管理费一直拖欠未付，至今已拖欠达48404元。原告受第三人委托对中华广场物业进行管理，根据双方签订的《物业管理服务合同》的规定，原告向物业业主／租户收取管理费及负责中华广场的管理费收支等工作。根据《中华广场管理公约》第四章第五条的约定，每一业主应于每个月第一天向管理公司缴付其单元每月应付之物业管理费用，任何业主如果未能于其根据本公约应付的款项到期日起15天内支付其应付的款项，则管理公司有权收取未缴付的款项自应付之日起至支付日的滞纳金，如果逾期7日以上，每逾期一日加收应付金额的3‰的滞纳金。经原告多次催缴，被告仍拒不支付物业管理费，共拖欠滞纳金198640.7元，故起诉请求：1、被告向原告支付从2005年1月至2012年3月止的物业管理费48404元（每月按48元／平方米×12.08平方米计算）；2、被告向原告支付从2005年1月至2012年3月止的迟延支付物业管理费的滞纳金198640.7元（每日按当月所欠管理费的3‰计算）。
被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：1、本案是第三人采用违规的返租方式销售涉讼商铺引起的纠纷，第三人在返租期满后未按约定向被告交付商铺，直至2011年12月19日才将涉讼商铺交付给被告使用，故2011年12月19日前的物业管理费应由第三人承担。2、第三人与被告于2000年1月1日签订的《收楼确认书》内容违反法律的强制性规定，不具有法律效力。3、被告已依约将2011年12月30日至2012年3月期间的物业管理费支付给原告，原告要求被告再支付该期间的物业管理费没有依据。4、原告自2005年起至今未向被告主张过物业管理费，其部分诉讼请求已经超过诉讼时效，不应得到支持，且原告计算的违约金已超过拖欠的物业管理费本金，计算标准明显过高。
第三人述称，被告在2000年1月1日自愿与第三人签订《收楼确认书》，此时已实际收楼，而第三人在2011年12月19日将涉讼商铺交付给被告是对租赁物的返还，被告在明知反租期届满后，怠于行使权利，导致第三人不能交还商铺，故被告应向原告支付物业管理费及滞纳金。
经审理查明，第三人是广州市中山三路某广场开发商。1999年8月19日，被告（乙方、买方）与第三人（甲方、卖方）签订了《商品房预售合同》（编号：穗房预合字98118228号），约定：乙方向甲方购买广州市中山三路某商品房，建筑面积12.08平方米，用途为商场；该商品房移交后，乙方承诺遵守业主委员会选聘的物业管理公司制定的物业管理规定等。双方于同日签订《返租合同》，约定甲方同意将其购买的广州市中山三路某商铺出租给乙方作营业使用，租赁期限至2004年12月31日止，乙方有按时缴纳该物业管理费的责任等。被告租赁期间，第三人每月按48元／平方米×12.08平方米的标准向原告支付涉讼商铺的管理费至2004年12月31日。租期届满后，因第三人未依约定交付商铺给被告，被告于2011年9月向本院起诉第三人，要求第三人立即交付涉讼商铺给被告并支付逾期交付涉讼商铺的违约金275232元等。双方经本院主持调解，达成（2011）穗越法民三初字第2708号《民事调解书》，确定由第三人于2011年12月20日前向被告交付广州市中山三路某商铺，并支付补偿款10000元等。第三人于2012年12月19日将涉讼商铺交付给被告。此后，被告向原告支付了从2011年12月至2012年3月的物业管理费。
另查明，2002年8月16日，第三人向原广州市东山区物价局提交《关于中华广场市场综合服务费收费问题备案报告》，载明：中华广场系由我司开发，位于广州市中山三路，是目前广州市最大型的集购物、饮食、休闲、娱乐于一体的综合性经营市场，中华广场目前委托香港仲量联行进行物业管理。根据场内有多种的经营形式和多种使用性质，我司向经营租户提供不同的服务等实际情况，将市场综合服务费制定出不同档次的收费标准，具体如下：（一）一般散铺租户按每平方米60元收取，包括提供中央空调、公共水电、清洁卫生、保安、绿化和公共装饰等服务。（二）功能性大租户：1、摩配城、家居城、美食城、吉之岛租户按每平方米40元收取，包括提供中央空调、公共保安等服务。2、中华百货按每平方米30元收取，提供中央空调服务。以上收费情况，特此上报备案等。原广州市东山区物价局于2002年9月5日对此予以备案。
中华广场商场管理公约载明：管理费用及其利息的缴付：每一业主应于每个月第一天向管理公司缴付其单元每月应付之管理费用。任何业主如果未能于其根据本公约应付的款项到期日起十五天内支付其应付的款项，则管理公司有权采取下列措施并收取附加费用，收取未缴付的款项自应付之日起至支付日的滞纳金等，凡逾期七日以上，每逾期一日加收应付金额的3‰的滞纳金等。
2004年9月1日，昌盛集团有限公司（甲方、委托人）、广州兴利房地产综合开发公司（乙方、委托人）与原告（丙方、受任人）签订《物业管理服务合同》，约定：甲、乙方为广州市中山三路33号中华广场的业权所有人，在业主委员会成立之前，现委托丙方为该物业提供物业管理服务，三方签订前期物业服务合同；本合同为期一年，由2004年9月1日起至2005年8月31日止，约满时，甲、乙、丙三方可协议续约等。第三人于2007年1月5日出具《物业管理委托书》，载明其委托昌盛集团有限公司、广州兴利房地产综合开发公司对该广场一、二期物业行使全方位的物业管理项目，具体内容包括委托拥有A级资质的国际物业管理公司管理该物业，也包括收取综合管理费和停车场管理费，以及一切与物业有关的有偿服务费等。上述合同期满后，上述三方陆续签订了三份《物业管理服务合同》委托原告实施对该物业的全权管理工作，最后一份合同期限至2016年8月31日止等。
原告隶属北京仲量联行物业管理服务有限公司（1999年9月8日成立），为中外合资企业分支机构，领取了营业执照，经营范围：承接和接受委托管理经营物业，并提供相关咨询、策划、培训方面的服务：房地产信息、咨询、物业代理。北京仲量联行物业管理服务有限公司于2005年领有物业管理企业一级资质证书。
涉讼商铺所在该广场尚未成立业主委员会。原告于2012年6月25日向本院起诉，提出上述诉讼请求。
庭审中，原告提供：1、2011年3月、2011年9月及2012年2月原告向被告发出的付款通知书三份及寄送该付款书的国内挂号函件收据；2、原告于2012年3月向被告发出的《律师函》，记载截止至2012年3月21日，被告累计拖欠综合管理费31159.6元，公共分摊水电费17244.4元，滞纳金198640.7元，要求被告交纳上述费用。被告称没有收到上述付款通知书及律师函，原告没有提供被告签收上述材料的证据，对上述证据真实性均不予确认。第三人对上述证据没有异议。另第三人提供：1、2000年1月1日被告与第三人签订《收楼确认书》，记载该广场建设竣工，第三人依照合同约定如期将广州市中山三路该商铺交付被告使用；2、2004年11月3日、18日的《关于铺位交接事宜》两份，因第三人返租期限届满，遂通知被告前来办理涉讼商铺交接手续。原告对上述证据没有异议。被告对《收楼确认书》的真实性没有异议，但中华广场在被告签订该确认书时尚未竣工验收，不符合交付条件，故该确认书内容违反法律强制性规定，不具有收楼效力；至于铺位交接通知，被告没有收到，故对该证据不予确认。
本院认为，原告是北京仲量联行物业管理服务有限公司的领有营业执照的分公司，具有承接和接受委托管理经营物业的经营范围。根据国务院《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，原告在涉讼商铺所在中华广场业主、业主大会选聘物业服务企业之前，通过与建设单位即第三人委托的昌盛集团有限公司、广州兴利房地产综合开发公司签订前期物业服务合同即本案的《物业管理服务合同》，受第三人的委托，对中华广场进行物业服务，符合有关法律及行政法规的规定，该前期物业服务合同对中华广场的全体业主均具有约束力，原告有权依据该合同的约定行使权利、承担义务。
被告与第三人于2000年1月1日签订了《收楼确认书》，被告认为此时涉讼商铺所在中华广场尚未竣工验收达到交付条件，故该确认书不具有收楼效力。首先，被告在清楚涉讼商铺所在中华广场尚未竣工验收的情况下，仍然与开发商即第三人签订该确认书，是对自身权利的行使，应自行承担相应的法律责任。其次，被告与第三人签订《商品房预售合同》时一并签订了《返租合同》，被告只有收楼之后，才能将涉讼商铺租给第三人经营使用，履行上述合同义务，而事实上第三人亦实际向被告承租了涉讼商铺用于经营，被告亦收取了第三人的租金。即使被告在2000年1月1日对涉讼商铺是权利的接收，其实际上行使了使用权及收益权，依权利义务对等原则，被告应履行相应的义务，故本院认定，上述《收楼确认书》对第三人及被告有约束力，被告于签订确认书之日收楼。自此，被告成为广州市中山三路该商品房的业主，依法受上述《物业管理服务合同》的约束。租期限届满后，被告与第三人未依约交接商铺，亦未续签租赁合同，对管理费由谁负担没有重新约定，故返租届满后的物业管理费应由作为业主的被告支付。原告依约提供了物业服务，有权依照合同每月按48元／平方米×12.08平方米的标准向业主收取物业服务费用。被告至今未向原告支付从2005年1月至2011年11月的物业管理费，已构成违约，应按约定承担违约责任。至于第三人在租期届满后还未及时将涉讼商铺交还被告，由此造成的损失，被告可另循合法途径解决。
至于滞纳金的标准，原告计算滞纳金的标准与中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准相较已高出甚多，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，故对于该滞纳金的标准应调整为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准为宜。按中华广场商场管理公约的规定，业主在每个月第一天向管理公司交纳管理费用，如果业主能在应付款项到期日即每个月第一天起15天内支付了其应付的管理费用，则不计算滞纳金；如果业主不能在上述期限内支付管理费用，则管理公司可以向业主收取当月未缴付款项的滞纳金，滞纳金的收取从应付之日起逾期7日以上计算至支付日止。故原告应从每个月的第22天起计算滞纳金，原告起算滞纳金日期有误，本院予以调整。就诉讼时效的问题，原告提供了其向被告寄送付款通知的单据，被告称没有收到上述通知，而原告没有证据证明被告已签收，故其寄送付款通知的行为不构成诉讼时效的中断，被告认为原告的诉请超过诉讼时效的抗辩，本院予以接纳。原告主张的物业管理费应从起起诉之日往前推算2年即2010年6月25日起计算。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条，第一百一十四条第二款及国务院《物业管理条例》第十七条、第二十一条、第三十二条、第四十一条的规定，判决如下：
一、被告邢晓燕在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司支付从2010年6月25日至2011年11月30日止的物业管理费（每月按48元／平方米×12.08平方米计算）及滞纳金（从2010年7月22日起计至2012年3月31日止，以同期应付而未付的物业管理费为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），该滞纳金总额以不超过所欠物业管理费总额为限。
二、驳回原告北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5006元，由原告负担2000元，被告负担3006元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 程朝阳
人民陪审员 顾文娟
人民陪审员 李星佩
二〇一二年十一月五日
书 记 员 李 博