云南省禄丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云2331民初998号
原告：杜春敏，男，汉族，1986年1月16日生，云南省禄丰县人，住云南省楚雄彝族自治州禄丰县。
委托诉讼代理人：陈兴华，系云南鸿业律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告：禄丰县金山镇北门社区居民委员会。
统一社会信用代码：55532331MEA154535W。
法定代表人：严志华，系该委员会主任。
地址：禄丰县。
委托诉讼代理人：李金顺，系云南延德律师事务所律师，代理权限：特别授权。
原告杜春敏与被告禄丰县金山镇北门社区居民委员会（以下简称“北门居委会”）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年7月3日公开开庭进行了审理。原告杜春敏及其委托诉讼代理人陈兴华、被告北门居委会的法定代表人严志华及其委托诉讼代理人李金顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜春敏向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告支付搬迁费、停业损失等拆迁补偿款959370元给原告；2.本案的诉讼费由被告承担。后原告于2018年5月31日将第1项诉讼请求变更为600000元，于2018年7月3日将第1项诉讼请求变更为868243.58元[具体计算为：彩钢瓦房（住宅）230.68㎡，88811.8元；彩钢瓦房（住宅）344.33㎡，212107.5元；砖木房12.54㎡，12063.2元；砖木房51.4㎡，32329元；卫生间（洗澡间）砖木12.96㎡，13086.7元；打水泥地板510㎡，35343元；门墩（加高）3m3，150元；水井一口，330元；双开铁门一道，2200元；无沟盖85米，4207.5元；电表一个，1000元；水表一个，1000元；太阳能两套，2000元；通道铁门一道，400元；地沟（黄油槽）一条，25000元；卷帘门一道，3000元；果树15棵，10000元；修补围墙三次，8850元；宽带设施一套，2000元；远程定损仪一套，30000元；高压计量箱一套，5000元；生产经营三相电一套，3000元；物资搬运补助（商业营业用房面积）780.84㎡×50元／㎡＝39042元；经营损失补偿780.84㎡×24元／㎡／月×18个月＝337322.88元]。事实与理由，2008年8月31日原告与被告签订了《租赁合同》，租赁被告位于（原核桃厂）的场地和房屋作为经营使用，合同约定的租赁时间为十年即从2008年9月1日至2018年9月30日止，同时还约定了租金的数额及支付时间方式等双方的权利义务。后原告投资注册了“禄丰县金山镇德欣汽车修理厂”，并对原场地房屋进行了改造、修建了厂房、购买了修理设施设备、栽种了树木等。2017年12月该场地被政府征收，原告得知情况后向县棚改办递交了资产价值申请。后被告与县棚改办签订了补偿协议，并领取了补偿款，经原告多次向被告催要补偿款，但被告总是以种种理由和借口予以拖延，至今原告分文未得，但原告还要现找场地和搬迁，都需要很多费用。为了维护公民的合法权益，保护公民的利益，体现诚实信用原则，根据法律的规定，特向法院提起诉讼，请法院依法审理判决为谢。
被告北门居委会口头答辩称：1.原、被告之间存在场地租赁关系属实，原告在使用场地过程中，在场地内出资新建部分建筑物也属实，该租赁土地因禄丰县棚改项目涉及拆迁，拆迁的补偿项目里面包含原告出资的修建部分也属实，但是目前签订了拆迁协议后，最终的补偿价格要以审计局的审计为准，最终是否按照签订的拆迁协议，要待审计结果出来后才能确认；2.双方签订的租赁合同有效期到2018年9月30日，经被告申请，相关部门批准腾出场地的时间确定为2018年10月30日，所以我们认为在合同的期限之内并不影响原告享有租赁合同承租人的合同权益；3.双方于2008年签订场地租赁合同的时候被告方场地也有部分彩钢瓦，在使用过程中，因为原告使用的需要，已经被原告拆除。同时，双方签订的租赁合同，针对原告在租赁的期限内在租赁场地出资建设的设施，在租赁期届满后如何归属，合同里没有明确约定。综上所述，答辩人同意在公平合理的范围内对原告进行一定的补偿。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交证明一份，欲证实原告在修理厂安装三相动力电，即动力三相电的补偿款3000元归原告享有的事实。经质证被告认为租赁场地的变压器在原告租赁之前就有，后来原告对线路进行改造，但不能证明三相电的补偿3000元归原告所有。本院认为，该证明系禄丰供电有限公司禄丰供电所出具，对真实性、合法性本院予以采信，能证实原告系三相动力用电客户，电费已结清、表计已拆除的事实，但《禄丰县县城旧城棚户区改造（二期）评估分户报告》、《禄丰县2017年县城旧城棚户区改造（二期）房屋征收补偿安置协议书》中并未包含动力三相电的补偿，故对原告的证明目的，本院不予采信；2.原告提交照片28张，欲证实原告对修理厂投资建设的房屋、厂房、设施设备及所栽树木、修补围墙等的事实。经质证被告对真实性无异议，对原告证据编号为18、19页照片中的围墙，认为在租赁之前就存在，只是在租赁期内发生倒塌，原告出资进行部分修补，对原告证据编号为16页照片中花草树木，认为花草树木没有包含在补偿款中。本院认为，该组照片能证实涉案修理厂的现状，对真实性本院予以采信，对照片中与《禄丰县县城旧城棚户区改造（二期）评估分户报告》相对应的被告认可的6、7、8幢住宅为原告出资建设的事实本院予以采信。对被告认可的太阳能一套属于原告所有的事实本院予以采信。对被告认可的原告修补的围墙的事实本院予以采信。对照片中栽种的树木，被告陈述租赁时就有树木，原告现有证据不足以证实树木为其所栽种，本院不予采信。对照片中与《禄丰县县城旧城棚户区改造（二期）评估分户报告》相对应的有争议的第2、5幢，原告现有证据不足以证实系其自建，本院不予采信；3.原告提交的收条、发票、收据、购物销售清单，欲证实原告对修理厂进行投资产生的部分费用的事实，经被告质证对真实性无异议。本院认为，该组证据经被告质证对真实性无异议，对真实性本院予以采信，但与本案诉争的事实不具有关联性，故对证明力本院不作评判；4.原告提交的《租赁合同》一份，欲证实原、被告双方存在场地租赁关系的事实。经质证，被告无异议，但认为合同第二条租赁期限截止时间为2018年9月30日，经相关部门许可涉案的租赁场地可以在2018年10月30日前腾空，原告租赁权益在租赁期间得到保障。合同对原告在使用场地期间投资修建的临时建筑在租赁期满后如何处理没有明确约定。本院认为，该合同尾部甲方处加盖了被告的印章及有被告相关人员签名，乙方处有原告的签名，能证实原告的证明目的，本院予以采信；5.被告提交的《禄丰县县城旧城棚户区改造（二期）评估分户报告》，欲证实场地发生拆迁，其中第二页载明的6、7、8幢确实是原告出资修建的，该评估报告中没有包含花草树木的补偿的事实。经原告质对真实性、合法性、关联性均无异议，但认为评估报告遗漏了花草树木等的补偿。本院认为，该评估分户报告系禄丰县县城旧城棚户区改造工作指挥部委托云南鼎立房地产土地评估有限责任公司就产权人北门社区公房（金凯公司）坐落于金山镇禄罗公路的房屋价值评估后，由云南鼎立房地产土地评估有限责任公司出具，并作为禄丰县县城旧城棚户区改造的最终补偿依据的书面报告，其来源合法、内容真实、与本案相关联，本院予以采信；6.被告提交的《禄丰县2017年县城旧城棚户区改造（二期）房屋征收补偿安置协议书》，欲证实目前涉及的场地签订了安置协议书。经原告质证对真实性、合法性、关联性均无异议，但认为原告租赁的场地建盖的厂房是属于经营性用房，应按商业经营性用房进行补偿，且补偿款归原告所有。本院认为，该协议书加盖了土地收储单位禄丰县土地储备交易中心的印章、加盖了被征收人被告的印章及包户单位禄丰县金山镇人民政府的印章，能证实被告的证明目的，本院予以采信；7.根据案件审理的需要，本院依职权向禄丰县城旧城棚户区改造工作指挥部工作人员询问相关问题后制作笔录一份。经原告质证，对笔录无意见，但认为：①因为棚改到户登记遗漏、补偿遗漏，所以评估报告遗漏，应该合理的补偿给原告。②对商业及住房的搬迁补偿，认为有营业执照、经营许可证证明原告从事商业活动，应该按照商业性用房进行补偿。③应按赔偿法律法规及棚户区改造的规定进行依法补偿。④评估报告第2页上的2幢、5幢是原告投资建设的，但开庭时被告仅认可6、7、8幢，请法庭核实。经被告质证对该笔录无意见，但认为2、5幢是原来金凯公司建盖的，2007年以前建盖的彩钢瓦棚，在原告租赁期间被原告拆除了。本院认为，经质证原、被告对笔录无异议，本院予以采信。
根据双方当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：
原告杜春敏从事汽车修理。2008年7月18日，禄丰县金山镇北门社区居民委员会（出租方、甲方）与杜春敏（承租人、乙方）签订《租赁合同》约定，一、甲方将自有的座落于金山镇原核桃厂内的所有场地和房屋出租给乙方作经营用房用地，在租期内乙方对所承租的房屋场地有自由使用、经营的权利，甲方不得干预。二、租赁期限拾年，自2008年10月1日至2018年9月30日止。合同期内甲方必须保证出租房屋场地不存在所有权和用益物权瑕疵（即无第三人对所出租的房屋场地的所有权和用益物权主张权利），否则由此给乙方造成的损失由甲方全额赔偿。合同期满后乙方有优先承租权。三、租金及缴纳期限，租金为每年28000元，每年10月1日前交清当年租金，先交款后使用。租房税及乙方经营所产生的税收由乙方负责缴纳。四、房屋的维修。在租赁期内由乙方自行维修，费用由乙方自负。水电费在租赁期内由乙方负责。五、在租赁期内若与相邻及周边村社发生纠纷，甲方必须负责协调解决，保证乙方的经营不受影响。七、合同期满，甲方的出租房屋及场地如有损坏由乙方自行负责维修后归还给甲方。八、违约责任：甲乙双方任何一方违约，除赔偿因此给对方所造的损失外，应向对方支付违约金拾万元。合同同时约定了其他内容。
另查明，原、被告双方在签订涉案的《租赁合同》时，未对涉案租赁的场地、房屋、设施设备、花草树木等进行任何方式的确认。《租赁合同》签订后，原告杜春敏与案外人李春芬签订了《合伙协议》，以李春芬为经营者登记注册了禄丰县金山镇德兴汽车修理厂，在涉案租赁的场地内从事汽车维修。原告在使用涉案租赁的场地过程中，对围墙进行过修补。禄丰县金山镇德兴汽车修理厂至今仍正常经营。
再查明，2017年9月，禄丰县人民政府启动旧城棚户区（二期）拆迁改造项目，拆迁范围涉及涉案租赁的房屋及场地。2018年3月13日，云南鼎立房地产土地评估有限责任公司受禄丰县县城旧城棚户区改造工作指挥部委托作出《禄丰县县城旧城棚户区改造（二期）评估分户报告》，其中包含《禄丰县县城旧城棚户区改造（二期）房屋征收评估结果表》四份，该四份征收评估结果表主要记载：产权人：北门社区公房（金凯公司），房屋坐落：金山镇禄罗公路；明细：房屋、土地、附属物；估价目的：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋、土地、附属物价值的补偿提供依据，评估被征收房屋、土地、附属物的价值；价值时点：2017年9月15日；其中估价明细部分涉及本案原、被双方无争议的6、7、8幢的明细为：6幢，结构：彩钢瓦房，现用途：住宅，单位：m2，总层数：1，所在层：1，数量：230.68，评估总价：80738元。7幢，结构：砖木，现用途：住宅，单位：m2，总层数：1，所在层：1，数量：31.4，评估总价：29390元。8幢，结构：彩钢瓦，现用途：住宅，单位：m2，总层数：1，所在层：1，数量：344.33，评估总价：192825元。6、7、8幢，合计评估总价为302953元。
又查明，2018年3月13日，禄丰县土地储备交易中心（甲方）、禄丰县金山镇北门社区居民委员会（乙方）、禄丰县县城旧城棚户区改造工作指挥部（丙方）签订了《禄丰县2017年县城旧城棚户区改造（二期）房屋征收补偿安置协议书》，该补偿安置协议书拆迁补偿款包括土地补偿费、住房征收补偿费用，其中住房征收补偿费用又包含住房评估总价、棚改补助、过渡安置补助、搬迁补助、相关设施设备（水表、电表、太阳能热水器、有线电视）等移装补助补偿费。《禄丰县2017年县城旧城棚户区改造（二期）房屋征收补偿安置协议书》所载应兑付给被告北门居委会的款项至今仍未兑付。该征收补偿安置协议签订后，被告向相关部门提出延期腾空房屋申请，相关部门同意涉案的场地及房屋延长至2018年10月30日腾空房屋移交拆除。原告认为被告应按《禄丰县县城旧城棚户区改造（二期）工作手册（一）》的计算标准补偿给原告相关费用共计868243.58元，被告不予认可，双方产生争议，原告诉至本院。
归纳原、被告双方的诉辩主张，本案争议的焦点为：
原告要求被告支付补偿款868243.58元的主张是否能够成立？
原告认为，2008年7月18日原告与被告签订了《租赁合同》，租赁被告位于（原核桃厂）的场地和房屋作为经营使用，合同约定的租赁时间为十年即从2008年10月1日至2018年9月30日止，同时还约定了租金的数额及支付时间方式等双方的权利义务。后原告投资注册了禄丰县金山镇德兴汽车修理厂，并对原场地房屋进行了改造、修建了厂房、购买了修理设施设备、栽种了树木等。2017年12月该场地被政府征收，上述房屋均在拆迁范围内，为此，原告认为，被告因上述房屋、设施设备获得的拆迁款应该归原告所有（详见诉求中的列明项）。
被告认为，原、被告之间存在场地租赁关系属实，在租赁过程中，原告在场地内出资新建部分建筑物也属实，拆迁的补偿款项中包含原告出资的修建部分，被告同意在公平合理的范围内对原告进行一定的补偿。
本院认为，本案在审理过程中，原告向本院提交了其主张的要求被告支付补偿款868243.58元详细的明细由三个部分组成，具体如下：
原告的第一部分诉请系其认为按评估报告显示明细包含：彩钢瓦房（住宅）230.68㎡，88811.8元；彩钢瓦房（住宅）344.33㎡，212107.5元；砖木房12.54㎡，12063.2元；砖木房51.4㎡，32329元；卫生间（洗澡间）砖木12.96㎡，13086.7元；打水泥地板510㎡，35343元；门墩（加高）3m3，150元；水井一口，330元；双开铁门一道，2200元；无沟盖85米，4207.5元；电表一个，1000元；水表一个，1000元；太阳能两套，2000元；以上合计404628.7元。综合本案原、被告提交的证据、本院依职权制作的笔录及审理查明的事实，原告主张的彩钢瓦房（住宅）230.68㎡，88811.8元；彩钢瓦房（住宅）344.33㎡，212107.5元；砖木房12.54㎡，12063.2元，面积与《禄丰县县城旧城棚户区改造（二期）评估分户报告》所载的6、7、8幢的面积一致，且被告也认可6幢彩钢瓦房（住宅）230.68㎡、7幢砖木（住宅）12.54㎡，8幢彩钢瓦房（住宅）344.33㎡为原告出资所建，根据公平原则，故相应的针对6、7、8幢房屋补偿款302953元应归原告所有（6幢评估总价80738元、7幢评估总价29390元、8幢评估总价192825元）；对于原告要求水表移装补偿费1000元及电表移装补偿费1000元归其所有的主张，本院认为，经本院向相关部门核实，水表、电表移装费是针对产权人的水表、电表移装补偿，不是按水表、电表的户头、数量进行补偿，不论产权人有多少只水表、电表，一户产权人的水表移装费补偿1000元、电表的移装费补偿1000元，涉案的评估报告上明确产权人为被告，故原告的此项主张不予支持；对于原告要求两套太阳能移装补偿费2000元归其所有的主张，本院认为，庭审中被告认可原告自行安装了一套太阳能，本案审理过程中原告未提交其安装了两套太阳能的证据，故本院支持一套太阳能移装补偿费1000元归原告所有；对于原告所列的砖木房51.4㎡，32329元；卫生间（洗澡间）砖木12.96㎡，13086.7元；打水泥地板510㎡，35343元；门墩（加高）3m3，150元；水井一口，330元；双开铁门一道，2200元；无沟盖85米，4207.5元。以上补偿款项归其所有的主张，原告认为以上房屋、设施由其出资建设，被告认为以上房屋、设施为签订合同时就存在，不是原告出资建设，场地租赁时就是水泥地面，双开铁门不单独补偿已包含在住宅补偿中。本院认为，原、被告签订《租赁合同》时对租赁合同项下的场地、房屋、设施设备并未作相应的登记，现被告不认可，原告提交的现有证据不足以证实其主张，故对原告的以上主张本院不予支持。
原告的第二部分诉请系按评估报告未显示但原告认为应该赔偿的明细包含：通道铁门一道，400元；地沟（黄油槽）一条，25000元；卷帘门一道，3000元；果树15棵，10000元；修补围墙三次，8850元；宽带设施一套，2000元；远程定损仪一套，30000元；高压计量箱一套，5000元；生产经营三相电一套，3000元；以上合计87250元。本院认为，涉案租赁合同被征收的场地、房屋、设施设备等补偿的依据为《禄丰县县城旧城棚户区改造（二期）评估分户报告》及被告与禄丰县土地储备交易中心、禄丰县县城旧城棚户区改造工作指挥部三方签订了《禄丰县2017年县城旧城棚户区改造（二期）房屋征收补偿安置协议书》，现原告上述主张除了围墙的补偿款外并未在《禄丰县县城旧城棚户区改造（二期）评估分户报告》及《禄丰县2017年县城旧城棚户区改造（二期）房屋征收补偿安置协议书》范围内，故原告的上述主张本院不予支持。针对原告认为修补围墙三次，围墙补偿款中的8850元应由被告支付其的主张，本案审理过程中，虽然被告认可原告对围墙进行过修补，但原、被告双方签订的《租赁合同》约定维修为原告在租赁合同期间应履行的义务，且维修费由原告自行承担，故原告要求被告支付围墙补偿款8850元的主张本院不予支持。
原告的第三部分诉请（商业用房补助部分）：1.物资搬运补助（商业营业用房面积）780.84㎡×50元／㎡＝39042元；2.经营损失补偿780.84㎡×24元／㎡／月×18个月＝337322.88元；以上合计376364.88元。经本院向相关部门核实物资搬运补助、经营损失补助是针对商业性用房进行补偿，商业用房指的是临街商铺，涉案《租赁合同》的所涉的场地、房屋等不属于临街商铺，且《禄丰县县城旧城棚户区改造（二期）评估分户报告》、《禄丰县2017年县城旧城棚户区改造（二期）房屋征收补偿安置协议书》针对涉案的房屋、场地等并不是按商业用房进行补偿，即涉案租赁的场地、房屋不是商业用房，不存在物资搬运补助、经营损失补助，故原告的上述诉讼请求本院不予支持。
本案在审理中查明，涉案的《禄丰县2017年县城旧城棚户区改造（二期）房屋征收补偿安置协议书》所载应兑付给被告的款项至今仍未兑付，涉案被告应支付给原告应得的款项应在被告领取相应补偿款后才具备支付条件。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国物权法》第四十二条之规定，判决如下：
一、由被告禄丰县金山镇北门社区居民委员会支付原告杜春敏涉案的彩钢瓦房（住宅）、砖木房（住宅）补偿款共计302953元；
二、由被告禄丰县金山镇北门社区居民委员会支付原告杜春敏涉案的太阳能移装费1000元；
三、驳回原告杜春敏的其他诉讼请求。
上述款项支付义务限于被告禄丰县金山镇北门社区居民委员会在领取《禄丰县2017年县城旧城棚户区改造（二期）房屋征收补偿安置协议书》所确认的补偿款之日起五日内支付给原告杜春敏。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取5396元（已交），由原告杜春敏负担3396元，由被告禄丰县金山镇北门社区居民委员会负担2000元（因原告杜春敏已预交，现由被告禄丰县金山镇北门社区居民委员会在支付上述款项时一并支付给原告杜春敏）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 王丽丽
二〇一八年七月三十一日
书记员 杨 婷
附相关法条：
《中华人民共和国民法总则》
第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
《中华人民共和国物权法》
第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。