安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终4836号
上诉人（原审被告）：合肥东方果品有限责任公司，住所地安徽省合肥市肥东县撮镇镇唐安社区青年工业园，统一社会信用代码91340122750975974B。
法定代表人：杨桂生，总经理。
委托诉讼代理人：李智生，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：李涛，安徽徽天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安徽菜递信息技术有限公司，住所地安徽省合肥市政务区恒润花园3-805,统一社会信用代码91340100328098988Q。
法定代表人：葛海涛，总经理。
委托诉讼代理人：任印华，安徽锦和律师事务所律师。
上诉人合肥东方果品有限责任公司（以下简称东方果品公司）因与被上诉人安徽菜递信息技术有限公司（以下简称菜递信息公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2017)皖0122民初2834号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
东方果品公司上诉请求：撤销原判，改判驳回菜递信息公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、原审判决认定《仓库租赁终止合同》中的合同效力终止系合同解除行为，认定事实错误。2、原审法院判令东方果品公司承担违约责任认定事实错误。2017年5月15日，双方一致同意终止《仓库租赁合同》，并签订《仓库租赁终止合同》。合同终止后原租赁合同确定的权利义务归于消灭，应按照《仓库租赁终止合同》约定履行。3、原审法院认定菜递信息公司实际承租日期为2016年3月1日认定事实错误。2015年11月15日，菜递信息公司已经入住，自2016年1月1日至2016年11月16日租金已经结清。2016年11月16日，双方签订《仓库租赁合同》，租期一年，每半年为租金支付租金即自2017年2月1日至2017年7月31日为一个支付周期，半年租金为560280元菜递信息公司均已支付。一审法院以2016年3月1日作为东方果品公司仓库租金计算时间系错误认定。二、一审法院判决《仓库租赁合同》解除没有依据。1、2016年11月16日，双方签订《仓库租赁合同》，根据合同约定，菜递信息公司虽于2017年3月11日提前通知东方果品公司解约，但此行为系提前通知行为。2017年5月19日，菜递信息公司通过微信、QQ邮箱、短信等形式向东方果品公司送达《催告函》，但2017年5月15日《仓库租赁合同》效力终止，合同解除失去法律意义。2、根据双方合同约定，案涉《仓库租赁合同》于2017年5月15日效力终止，菜递信息公司于2017年6月8日请求法院判令解除《仓库租赁合同》，即《仓库租赁合同》终止后再次要求判决解除，超过法律规定范畴。三、一审法院违反法定程序。菜递信息公司诉请为判令解除合同，原审以确认合同解除的确认之诉判决，违反程序。四、一审法院认定事实错误，导致适用法律错误
菜递信息公司辩称：1、一审认定事实清楚。终止合同是对本案租赁合同解除的确认。2、一审判决东方果品公司承担违约责任，是依据合同约定。3.一审认定承租日期是按照租赁合同约定认定，我公司于2017年3月11日向东方果品公司发出解约函，2017年5月15日进一步确认签订了终止合同，按照约定东方果品公司应于2017年5月25日向我公司返还多支付的租金和押金，东方果品公司未履行。一审判决租赁合同解除有法律和合同依据，菜地信息公司在2017年3月11日按照约定提前两个月向东方果品公司发出解约函，告知提前解除合同，并签订合同确认合同解除。
菜递信息公司向一审法院起诉请求：一、请求法院判令解除2015年11月16日签订的《仓库租赁合同》；二、判令东方果品公司返还菜递信息公司多支付的租金366550元并支付逾期退款的违约金8064.1元（以366550元为基数，按照每天千分之二的标准，自2017年5月25日起暂计算至2017年6月5日，计算至款清时止）；三、判令东方果品公司返还菜递信息公司押金10万元并支付逾期退款的违约金2200元（以10万元为基数，按照合同约定每天千分之二的标准，自2017年5月25日起暂计算至2017年6月5日，计算至款清时止）。
一审法院认定事实：2015年11月16日，菜递信息公司（乙方）与东方果品公司（甲方）签订了一份《仓库租赁合同》，约定甲方将坐落于合肥市肥东县撮镇镇唐安社区青年工业园东方果品公司厂区内4#仓库出租给乙方使用。其中1.1条约定：租赁期限为3年，从2016年1月1日至2018年12月31日止。甲乙双方按本合同约定或另行协商一致提前终止合同的除外，实际承租开始日期以甲乙双方共同认定的书面交房日期往后顺延一个月（即为乙方装修免租期间）开始计算。2.5条约定：如乙方确需提前解约，须提前2个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续方可提前解约：a.向甲方交回租赁物并恢复原状（以乙方不改变租赁物的主体结构为标准）；b.结算租金：未满一个月的，不足15天的按15天计，超过15天的按照20天计，超过20天的按照一个月计算，剩余租金甲方需在合同终止日起十个工作日内无条件返还给乙方。逾期退还租金时须按照每天千分之二的标准向乙方支付滞纳金。2.6条约定：押金退还：双方终止（包括提前终止）合同，乙方按照现状（以乙方不改变租赁物的主体结构为标准）将租赁物交还给甲方之日起十个工作日内，甲方须将押金无条件退还给乙方。逾期退还押金时甲方须按照每天千分之二的标准向乙方支付滞纳金。3.1条约定：在2015年12月1日前，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。4.1条约定：租赁物（包括附属设施、设备）租金为人民币14.00元／月×㎡(从第三年起，租金为人民币14.70元／月×㎡)……4.2条约定：乙方在租赁期间应缴纳的租赁物押金为10万元人民币。本押金作为乙方履行本合同的保证金（乙方依约提前终止合同时不视为违约）。4.3条约定：如租赁期末月为不足整月的，应按不足10天按10天计，超过15天的按照20天计，超过20天的按照一个月计算该月应付租金。5.1条约定：租金每半年支付一次。甲方应于每期前20日内（遇节假日顺延）向乙方出具下期租金的付款通知书。乙方应自收到上述有效付款通知书之日起20个工作日内（遇节假日顺延），按照甲方出具的付款通知书中指定的甲方银行账户，以银行转账方式向甲方支付租金。乙方按本合同约定时间将租金汇往甲方以下账号后，即视为乙方已完成了租金支付义务。逾期支付租金时甲方将按照每天千分之二的标准向乙方收取滞纳金。户名：储继平；开户行：合肥市兴业银行马鞍山路支行；账号：62×××14。如甲方的付款通知书上的账号与本合同的账号不同时，甲方需出具账户信息更改通知书，乙方确认后再以新账号转账。5.2条约定：自本合同生效之日起五个工作日内，乙方向甲方支付人民币20万元（含押金10万元）。在乙方正式入驻租赁物后一周内，乙方需将第一周期（即6个月）租金付清。5.3条约定：水电费及支付：乙方单独安装水、电表，甲方须提供供水、供电公司的收费单据复印件并加盖甲方公章后给乙方。水电费按月收取，并提供收款收据。乙方按照供水、供电公司的收费标准缴纳水电费。第十条通知约定：根据本合同需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，均应以书面形式进行；甲方给予乙方或乙方给予甲方的电传、或传真一经发出，挂号邮件以本合同前述的地址并以对方为收件人付邮七日后或以专人送至前述地址，均视为已送达。该合同还对其他事项进行了约定。
2015年12月28日，菜递信息公司（乙方）与东方果品公司（甲方）就提前支付租金事宜达成《提前付款确认协议》：一、截至本协议签订之日，甲方仓库尚未取得整体消防验收合格的相关证明，没有完成乙方租赁空间的建筑隔断，因此尚不能向乙方正式交付使用仓库。二、考虑到甲方资金周转及友好合作的基础，乙方自签订本协议之日起2个工作日内向甲方提前支付租金50万元（即人民币伍拾万元整）。三、根据《仓库租赁合同》第二条第一款约定，双方确认交房日期为甲方取得整体消防验收合格的相关证明并完成乙方租赁空间的建筑隔断之日，实际承租开始日期为交房日期往后顺延一个月（即为乙方装修免租金期间）开始计算。四、本协议一式两份，双方各执一份，自双方签字盖章之日起生效。
2016年1月30日，菜递信息公司与东方果品公司在《仓库交付及租赁面积确认书》中确认：菜递信息公司租赁仓库面积总计为6670平方米；东方果品公司于2016年1月30日向菜递信息公司交房。
菜递信息公司于2015年11月19日、12月30日分别向东方果品公司指定账户（户名储继平）中汇入200000元和500000元。菜递信息公司委托安徽菜瓜瓜信息技术有限公司于2016年7月28日、2017年2月15日、2017年3月10日、2017年3月21日，分别向东方果品公司指定账户（户名储继平）中汇入560280元、60000元、250280元和250000元。上述汇款合计1820560元（含租金1720560元、押金100000元）。
另查明：2017年3月11日，菜递信息公司向东方果品公司送达《解约函》，书面通知东方果品公司：菜递信息公司与东方果品公司于2015年11月份签署了《仓库租赁合同》。现根据上述租赁合同第2.5条约定的内容，向东方果品公司通知提前解约。菜递信息公司欠付租金将在2017年3月20日之前付清，东方果品公司对此认可、无异议。东方果品公司主管办公室事务的副总李智生签收了该《解约函》。
2017年5月19日，菜递信息公司作出书面《催告函》，通过微信、短信、QQ邮箱等形式向李智生送达。该《催告函》载明：2015年11月16日，我公司与贵公司签订《仓库租赁合同》，双方就我公司租用贵公司坐落于合肥市肥东县撮镇镇唐安社区青年工业园4#仓库（伸缩缝南侧1-2层及1层MN轴交6-8轴含卸货平台）作出详细约定。合同签订后，我公司即履行合同，向贵公司支付押金与租金。由于我公司经营需要调整并更换仓库场地，2017年3月11日，我公司根据《仓库租赁合同》第2.5条约定向贵公司出具《解约函》，截至2017年5月14日，我公司已经将租赁仓库恢复原状（没有改变租赁物的主体结构）并返还给了贵公司。我公司已经全面、严格履行合同，请贵公司本着诚信原则，于合同终止日（2017年5月14日）起10个工作日内无条件将剩余租金和押金返还给我公司。否则须按照合同约定的逾期退还标准向我公司支付违约金。
2017年6月3日，东方果品公司出具《情况说明》，载明租赁物的电费（2017年4月30日止）已结清。
再查明：在本案第一次开庭庭审中，菜递信息公司当庭提交《仓库租赁终止合同》，该合同载明：一、双方同意《仓库租赁合同》于2017年5月15日正式终止。二、东方果品公司已承认并接受租赁物现状，东方果品公司认可菜递信息公司已于2017年5月15日将租赁物已按租赁时原状（即菜递信息公司没有改变租赁物的主体结构）返还给了东方果品公司。三、菜递信息公司已于2017年3月11日向东方果品公司出具了《解约函》，且已履行完毕以下手续：1、菜递信息公司已向东方果品公司交回租赁物并恢复了原状（东方果品公司认可菜递信息公司没有改变租赁物的主体结构）；2、租金已按《仓库租赁合同》约定，结算完毕（剩余租金及押金退还以东方果品公司支付到菜递信息公司账户为准）。四、本合同一式两份，经双方签章后生效，甲、乙双方各执壹份，具有同等效力。东方果品公司对该合同持有异议，要求对该合同中东方果品公司“签章真伪”申请鉴定，一审法院依法委托鉴定部门对此进行了鉴定。安徽惠民司法鉴定所于2018年2月8日出具了皖惠民【2018】文鉴字第30号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：送检的落款日期为2017年5月15日，出租方（甲方）：东方果品公司与承租方（乙方）：菜递信息公司签订的《仓库租赁终止合同》中甲方处所盖“合肥东方果品有限责任公司”印文与YB1、YB2中所盖“合肥东方果品有限责任公司”印文，均是同一枚印章所盖印。在该院第二次开庭庭审中，双方对该司法鉴定意见书发表了质证意见。菜递信息公司认可该司法鉴定意见书的鉴定意见。东方果品公司质证意见如下：对于鉴定书的三性不持有异议，此鉴定书鉴定的内容也不能支持菜递信息公司的诉讼请求，也不能免除菜递信息公司说明此终止合同来源的法律义务。
一审法院认为，菜递信息公司提交证据《仓库租赁终止合同》，东方果品公司对该合同中东方果品公司“签章真伪”有异议，申请鉴定，鉴定机构作出签章是真实的鉴定意见，该院据此认定《仓库租赁终止合同》中东方果品公司签章是真实的签章。根据《仓库租赁终止合同》的内容，并结合《仓库租赁合同》、《解约函》等证据综合分析，《仓库租赁终止合同》名为终止合同，实为解除仓库租赁合同。双方同意《仓库租赁合同》于2017年5月15日正式终止，也就是双方已经协商于2017年5月15日解除了《仓库租赁合同》。对此，该院无异议。现东方果品公司辩称解除条件不成就，理由不当，该院不予支持。
双方在《仓库租赁合同》中约定“实际承租开始日期以甲乙双方共同认定的书面交房日期往后顺延一个月开始计算”，而双方在《仓库交付及租赁面积确认书》中确认交房时间为2016年1月30日，故该院确认实际承租开始时间为2016年3月1日。根据《仓库租赁终止合同》的内容，该院确认租赁合同的终止时间为2017年5月15日。
因《仓库租赁合同》的实际承租开始时间和终止时间是2016年3月1日和2017年5月15日，故实际租赁时间是2016年3月1日至2017年5月14日，在此期间菜递信息公司应向东方果品公司支付租金共计1354010元（14元／月／㎡×12.5个月×6670㎡）。菜递信息公司至2017年3月21日，共向东方果品公司汇款合计1820560元（含租金1720560元、押金100000元）。因《仓库租赁合同》已经于2017年5月15日解除，故菜递信息公司有权要求东方果品公司返还多支付的租金366550元（1720560元－1354010元）和押金100000元。菜递信息公司、东方果品公司在《仓库租赁合同》中约定：在解除合同情况下，剩余租金东方果品公司需在合同终止日起十个工作日内无条件返还给菜递信息公司，逾期退还租金时须按照每天千分之二的标准向菜递信息公司支付滞纳金；双方终止合同（包括提前终止合同），菜递信息公司按照现状将租赁物交还给东方果品公司之日起十个工作日内，东方果品公司须将押金无条件退还给菜递信息公司，逾期退还押金时东方果品公司须按照每天千分之二的标准向菜递信息公司支付滞纳金。该滞纳金应视为违约金，该违约金的约定过分高于法律规定，该院酌定按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的二倍计算。因东方果品公司逾期退还多支付的租金366550元和押金100000元，故东方果品公司应向菜递信息公司支付逾期退款的违约金，分别以366550元和100000元为基数自2017年5月25日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的二倍计算至款清时止。东方果品公司辩称菜递信息公司主张其返还租金、押金并承担违约责任的诉讼请求无事实依据，理由不当，该院不予支持。东方果品公司主张判令菜递信息公司支付水费1635.4元、支付电费13302.5元，因东方果品公司未明确提起反诉，本案对此不作处理。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、确认安徽菜递信息技术有限公司与合肥东方果品有限责任公司签订的《仓库租赁合同》于2017年5月15日解除；二、合肥东方果品有限责任公司于判决生效后十日内向安徽菜递信息技术有限公司返还多支付的租金366550元并支付逾期退款违约金（以366550元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的二倍，自2017年5月25日起计算至款清时止）；三、合肥东方果品有限责任公司于判决生效后十日内向安徽菜递信息技术有限公司返还押金100000元并支付逾期退款违约金（以100000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的二倍，自2017年5月25日起计算至款清时止）。本案一审案件受理费7030元，减半收取3515元，由合肥东方果品有限责任公司负担。
二审审理中，东方果品公司提交2017年3元21日的收据（收据存根联）一份，其上注明缴款单位为菜递信息公司，数额为560280元，在收款事由栏中注明为仓库租赁费（2007.02.01-2017.07.31），用以证明双方租金应当自2016年2月1日开始计算。菜递信息公司质证认为：该证据不属于新证据；对三份收据的三性均有异议，收据上没有东方果品公司签章，也没有菜递信息公司的印章或签字确认，本身是不规范，应当开具发票。本院认为，该收据是东方果品公司单方出具，未有菜递信息公司签收或是签字确认的证据相印证，不予以证明东方果品公司的主张，本院不予采信。
对于一审判决认定的、双方无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，根据2017年5月15日的《仓库租赁终止合同》约定，双方当事人均同意《仓库租赁合同》于2017年5月15日正式终止，即案涉合同经双方协商一致解除而终止。原审法院根据《仓库租赁合同》结合《解约函》等证据认定双方合同于2017年5月15日解除并无不当，但在判项中列明确认解除时间超出当事人的诉讼请求范围，确有不妥，本院予以纠正。
关于实际承租开始日期问题。依据《仓库租赁合同》、《仓库交付及租赁面积确认书》的约定，案涉房屋的实际承租开始日期应为双方确认的交房时间（2016年1月30日）之后一个月即2016年3月1日，东方果品公司认为应当自2016年2月1日开始计算依据不足，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。东方果品公司上诉关于《仓库租赁合同》已终止，不应据此确认东方果品公司的违约责任的主张，于法无据，本院不予支持。
综上所述，东方果品公司的上诉理由不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律并无不当，然关于确认解除合同判项确有不妥，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持安徽省肥东县人民法院（2017)皖0122民初2834号民事判决第二、三项，即：合肥东方果品有限责任公司于判决生效后十日内向安徽菜递信息技术有限公司返还多支付的租金366550元并支付逾期退款违约金（以366550元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的二倍，自2017年5月25日起计算至款清时止）；合肥东方果品有限责任公司于本判决生效后十日内向安徽菜递信息技术有限公司返还押金100000元并支付逾期退款违约金（以100000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的二倍，自2017年5月25日起计算至款清时止）。
二、撤销安徽省肥东县人民法院（2017)皖0122民初2834号民事判决第一项；
三、驳回安徽菜递信息技术有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费7030元，减半收取3515元，二审案件受理费7030元均由合肥东方果品有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 王 莉
审判员 董江宁
二〇一八年九月十四日
书记员 贾柏轩
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。