福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽01民终5901号
上诉人（原审原告）:陈翠云，女，汉族，1969年2月22日出生，住福建省福州市台江区。
被上诉人（原审被告）:蔡申康，男，汉族，1987年6月7日出生，住福建省霞浦县。
上诉人陈翠云因与被上诉人蔡申康房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2018）闽0103民初941号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陈翠云上诉请求：1.依法撤销一审判决，由中级人民法院改判；2.一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原判审理程序存在瑕疵。一审法院未组织庭审前交换证据,上诉人在一审庭审过程中对被上诉人蔡申康出示的伪造合同准备不足，造成庭审时间拖长，有可能影响了审判结果。二、一审判决书中查明的部分内容严重违背事实。1、判决书查明：“蔡申康提出，陈翠云实际退款数额仅3000多元，并非5000元”有误。而事实是，在庭审中上诉人提醒蔡申康退款数额为5000元时，蔡申康也承认对这数字没有印象，即承认收到5000元。2、上诉人在对方武力逼迫下退还保证金，同时声明保留起诉法院的权利，以理智的方式走法律途径来维护自己的正当权益。上诉人受逼迫退还押金，应是无效行为。根据双方签订的租赁合同第六条5点约定，合同的押金是10000元，蔡申康实际应当支付违约金10000元。三、原判判决结果严重错误，严重违背合同违约条款。按双方签订的租赁合同约定：无论哪一方以何种形式提前解除合同，都要赔偿另一方等同于壹个月租金的违约金即5000元，上诉人依合同约定要求对方支付违约赔偿金5000元，有合同依据。合同另有约定蔡申康逾期十天或以上缴纳租金的，陈翠云可解除租赁合同并没收租赁保证金作为违约金。一审法院将两项约定混为一谈，明显违背事实依据。四、一审判决中提到陈翠云未提供损失具体数据，在此补充如下的损失：家天下房地产中介的佣金1500元、损坏大门锁510元（门锁值840元，对方结算那天只赔偿330元）、实木门被锯修复3000元、被对方暴力气病医疗费500元，合计5500元。加上违约金，对方应支付10500元，可上诉人仅主张支付违约金5000元，合情合理合约合法。
被上诉人蔡申康辩称，上诉人想扣押其押金，没有合同依据。
陈翠云向一审法院起诉请求：1.判令蔡申康支付合同违约金5000元；2.本案诉讼费用由蔡申康承担。
一审法院认定事实：2017年9月14日，出租人陈翠云（甲方）与承租人蔡申康（乙方）签订了一份《房地产租赁合同》（合同编号：JTX-
ZL2027731），合同主要内容为：第一条房产状况：1、甲方出租房产座落：福州市台江区书香大第9#1506单元。第三条租赁期限：甲乙双方议定租赁期限自2017年9月16日至2022年9月15日共60个月。第四条租金及付款方式：1、甲乙双方约定该房产的月租金为人民币5000元整；2、乙方在当月的16日前付清下个承租月的房租，以转账支付，户名：陈翠云；开户银行：招商银行；账号：41×××43；3、甲方应在本合同签订之日起即日内将本合同约定的房屋交付乙方使用。第五条保证金：甲方收取乙方租赁保证金人民币10000元作为有关费用及信用保证，该保证金待本合同期满或终止，结清一切费用后无息退还。第七条在租赁期内，乙方保证负责并承担下列责任：1、如对该房地产进行装修应征得甲方同意；……3、若转让他人租用应征得甲方同意；……5、按时缴纳租金，否则以每日按月租金的千分之五支付滞纳金，逾期十天或以上的甲方可解除租赁合同并没收乙方的租赁保证金作为违约金（特殊情况下征得甲方同意例外）……第八条违约责任：1、甲、乙任何一方未能履行本合同主要义务并经对方催告后拾日内仍未履行的，另一方可提前解除本合同，所造成的损失由违约方承担；2、甲、乙任何一方需要提前终止本合同时，应先征得对方同意，提出解除合同方需赔偿另一方等同于壹个月租金的违约金；3、因不可抗力因素无法履行本合同，甲、乙双方互不承担责任。第九条合同生效、变更、解除和争议的解决：……2、本合同未尽事宜可另行议定，其补充议定书经甲、乙双方签字后与本合同具有同等法律效力……”签订合同当日，蔡申康将押金10000元及首月租金5000元转账支付给陈翠云，陈翠云于当日将讼争房屋交付给蔡申康使用。
2017年10月16日，蔡申康未按合同约定支付租金。2017年10月30日，陈翠云向蔡申康发送短信，要求蔡申康结清物业、水电费及房屋租金，并告知蔡申康由于其拒不支付租金，已达解除合同条件，要求其速来协调协商解决是否继续履行合同。蔡申康回复要求陈翠云本人联系其收取房租。
2017年11月1日，陈翠云按照福建省霞浦县长春镇大京村里街5号的地址，通过EMS向蔡申康寄送一份《解除房地产租赁合同通知单》，内容为：“蔡申康先生：你于2017年9月14日租用本人福州市台江区书香大第9#1506单元房屋，并与本人签订《房地产租赁合同》合同编号：JTX-
ZL2027731，根据此合同第四条第2点规定，你应于2017年10月16日付清下个月承租月的房租，以转帐方式支付，经2017年10月18日与2017年10月25日、2017年10月30日、2017年10月31日电话及短信多次催收，至今未支付租金，且欠租用期间所发生的水电费、物业费（水电欠费通知单已贴门口）。根据本合同第七条第5点规定：逾期十天或以上的甲方可解除租赁合同并没收乙方的租赁保证金作为违约金。现正式通知你解除福州市台江区书香大第9#1506单元的房屋租赁合同，请你一天内清空房屋内属于你的物品，并将房屋完好无损归还出租方。如不及时归还房屋，所造成损失，应赔偿损失，并由此承担一切法律责任。”该函件被以“拒收”为由退回。蔡申康确认该收件地址为其身份证地址，但辩称其全家都在福州，不存在拒收问题。
2017年11月2日，陈翠云向蔡申康发送短信，内容为：“经多次催收，拒不付租金已达半个月，按合同规定，可解除租赁合同，现正式通知你解除与本人签订的书香大第租赁合同，请一天内清空属于你个人物品，保持房屋完好无损并归还房屋，按合同做好交接结算手续，否，承担一切法律责任及后果。”蔡申康回复表示，需要收租金要陈翠云本人来取，不要叫陌生人来，其不会支付给陌生人，需要取消合同，需与其电话联系。
2017年11月7日，蔡申康搬离讼争房屋。搬离时，陈翠云从蔡申康支付的押金中扣除了租金（计算至2017年11月7日）、物业费、水电费，剩余部分退还给蔡申康。
另查明，福州市台江区上海街道白马中路126号书香大第9#楼1506单元房屋所有权人为陈翠云、黄启明、黄开艺（榕房权证Ｒ字第1029042-××号）。
诉讼中，陈翠云陈述：蔡申康在签订讼争租赁合同时，曾表示要将讼争房屋用作民宿，陈翠云口头表示同意。之后，陈翠云又向派出所咨询，派出所告知由于蔡申康没有营业执照，故讼争房屋不能用作民宿，因此，其又向蔡申康表示，不能将租赁房屋作民宿使用。此后，因蔡申康逾期支付租金，故其要求解除合同。2017年11月7日，陈翠云要求蔡申康搬离，双方发生纠纷，为了让蔡申康尽快搬走，陈翠云遂与蔡申康结算了租金、物业及水电费用，并把剩余的租赁保证金退还给了蔡申康，退款数额为5000元。蔡申康对于双方于2017年11月7日解除合同，并结算租金、物业及水电费的情况无异议，但提出，陈翠云实际退款数额仅3000多元，并非5000元。
庭审中，蔡申康当庭出示其持有的合同编号为JTX-
ZL2027731的《房地产租赁合同》，合同右下方落款处手写添加了一条补充条款，内容为：“因甲方多次考虑后，要取消本合同，跟乙方友好协商后，短租两个月给乙方使用，每月租金由甲方到房子内向乙方收取现金，到期后甲方支付乙方一个月租金作为违约金”，并据此主张蔡申康并未违约。对此，陈翠云质证认为，该合同补充条款是蔡申康擅自添加的，其并未与蔡申康达成上述补充协议。一审法院遂要求陈翠云出示应由其持有的《房地产租赁合同》原件，但陈翠云表示，合同原件于2017年11月5日在租赁房屋内与蔡申康交涉时遗失，故其无法提供其持有的房地产租赁合同原件。一审法院分析认为，补充条款的内容涉及到租赁期限的变更、租金支付方式的变更，并明确了甲方支付违约金的责任等，蔡申康主张双方已经签订补充条款，须举证证明该补充条款系合同双方的真实意思表示。从形式上看，该条款并非陈翠云书写，也未经陈翠云签字或按捺手印予以确认，并不符合双方合同第九条第2项有关“本合同未尽事宜可另行议定，其补充议定书经甲、乙双方签字后与本合同具有同等法律效力”的约定，而蔡申康也并未举证证明该条款系经租赁双方同意并经中介确认的补充条款。据此，一审法院认定蔡申康主张的补充条款不能作为本案定案的依据。
一审法院认为，陈翠云与蔡申康签订的《房地产租赁合同》（主文条款）系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。该合同第九条第2项约定：“本合同未尽事宜可另行议定，其补充议定书经甲、乙双方签字后与本合同具有同等法律效力”。蔡申康向一审法院主张的合同右下方落款处的补充条款，未经陈翠云签字确认，依约并不发生法律效力，不能作为本案定案的依据。依照合同的约定，蔡申康本应于2017年10月16日支付下月的房租，其未依约按时付租已经构成违约。庭审中，陈翠云陈述，根据《房地产租赁合同》第七条第5款的约定，蔡申康逾期支付租金超过十天以上的，其有权解除合同并没收蔡申康缴纳的租赁保证金作为违约金；在其主张解除合同之后，为了让蔡申康尽快搬离，才不得已向蔡申康先行退还了租赁保证金，但其保留追索违约金的权利。对此，一审法院分析认为，陈翠云、蔡申康作为房屋租赁合同的当事人，须严格按照合同约定行使权利或履行义务。2017年11月7日，在双方协商处理解除合同和返还租赁物事宜的过程中，陈翠云已与蔡申康进行了租金、水电及物业费的结算，陈翠云已将合同约定的租赁保证金（扣减租金、水电、物业费之后）退还给蔡申康，此系以其实际行为放弃行使“没收租赁保证金作为违约金”的权利。诉讼中，陈翠云并未举证证明其实际退还的租赁保证金额，陈翠云在放弃上述权利之后提出的，其本应没收的租赁保证金数额为5000元，故蔡申康逾期付租导致合同解除后应支付的违约金数额为5000元的主张，没有事实依据，不予采纳。案涉《房地产租赁合同》第八条第1款约定“甲、乙任何一方未能履行本合同主要义务并经对方催告后拾日内仍未履行的，另一方可提前解除本合同，所造成的损失由违约方承担”，据此，陈翠云对于其实际损失负有举证责任，但是，陈翠云在诉讼中并未举证证明其因租赁合同提前解除而遭受的实际损失数额，而案涉的合同也并未约定因一方违约导致合同解除时，违约方须向守约方支付违约金5000元。因此，陈翠云在本案中提出的，要求蔡申康向其支付违约金5000元的诉讼请求，没有法律和合同依据，不予支持。故判决驳回陈翠云的诉讼请求。
陈翠云在本院二审期间提交：1、短信聊天纪录二份；2、微信聊天一份，证明其与上海街道派出所杨所长及片警、上海街道办事处派来的林峰反映本案情况，其系被迫退还蔡申康押金，不是自愿。蔡申康质证认为，陈翠云系提供截图图片，对其真实性不予认可。本院审查认为，陈翠云已在一审中提交上述证据，故不认定该证据为二审新证据。
根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，陈翠云与蔡申康签订的《房地产租赁合同》约定：蔡申康逾期十天或以上支付房租的，陈翠云可解除租赁合同并没收蔡申康的租赁保证金（10000元）作为违约金，说明双方对逾期支付租金的违约金数额作出了约定。现蔡申康逾期支付租金超过十天，陈翠云与蔡申康解除租赁合同时对费用进行了结算并退还了租赁保证金，但并未明确表明放弃主张违约责任。因此陈翠云有权要求蔡申康支付违约金，陈翠云的请求未超出双方约定金额，本院予以支持。一审法院判决驳回陈翠云诉讼请求不当，本院依法予以改判。
综上所述，陈翠云的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省福州市台江区人民法院（2018）闽0103民初941号民事判决；
二、蔡申康应于本判决生效之日起五日内向陈翠云支付违约金5000元。
本案一审案件受理费50元、二审案件受理费50元，均由蔡申康负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧晓红
审 判 员 陈 青
审 判 员 陈 洪
二〇一八年九月二十八日
法官助理 王百灵
书 记 员 严宝艳