福建省三明市梅列区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0402民初1889号
原告：兴业银行股份有限公司三明列东支行，住所地三明市。
委托诉讼代理人：陈萍，女，该单位工作人员。
委托诉讼代理人：林长洋，福建策问律师事务所律师。
被告：张英星，男，1985年11月14日出生，住三明市三元区。
被告：池美英，女，1986年9月13日出生，住三明市三元区。
原告兴业银行股份有限公司三明列东支行（以下简称兴业银行列东支行）与被告张英星、池美英金融借款合同纠纷一案，本院于2018年7月3日受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兴业银行列东支行的委托诉讼代理人林长洋到庭参加诉讼，被告张英星、池美英经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
兴业银行列东支行向本院提出诉讼请求：1.解除兴业银行列东支行与张英星、池美英签订的《个人购房抵押(保证)借款合同》；2.张英星、池美英偿还兴业银行列东支行借款本金198428.19元并支付逾期利息17089.97元、罚息3904.67元(暂计至2018年3月21日，此后按合同约定利息计至款项清偿之日止)；3.张英星、池美英立即支付兴业银行列东支行为实现债权而支付的律师代理费10000元；4.兴业银行列东支行对张英星、池美英提供抵押的位三明市梅列区室房产依法处置所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权；5.判令张英星、池美英承担本案的诉讼费及保全费1667元。
事实与理由：2013年12月31日，张英星、池美英因购房需要向兴业银行列东支行申请240000元贷款，并签订《个人购房(保证)借款合同》(编号：兴银明列东181346209101000)，约定张英星、池美英向兴业银行列东支行借款240000元，期限120个月，借款利率为基准利率乘以系数1.1，罚息利率为借款利率上浮50%计收复利。张英星、池美英提供位三明市梅列区室房屋作为抵押。2014年3月12日，兴业银行列东支行依约将240000元直接划入张英星、池美英账户，但张英星、池美英却未能按期偿还借款本息，至2018年3月21日拖欠借款本息219422.83元，故引起本案诉讼。
张英星、池美英未作答辩。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。张英星、池美英经本院传票传唤拒不到庭，视为放弃举证质证的权利。根据兴业银行列东支行的陈述及提供的有效证据，本院经审理，查明案涉贷款的金额、期限、利率等与兴业银行列东支行陈述一致。
另查明：
1.张英星、池美英向兴业银行列东支行申请案涉贷款系因向三明市永星房地产开发有限公司(以下简称永星公司)购三明市梅列区室房屋，并与永星公司于2013年7月24日签订《商品房买卖合同》，由永星公司对案涉借款承担阶段性担保；
2.案涉贷款兴业银行列东支行于2014年3月12日，依约直接划入永星公司指定的账户。
本院认为，张英星、池美英、兴业银行列东支行与永星公司签订的《个人购房抵押(保证)借款合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，应为有效。有效成立的合同，对合同当事人具有法律约束力，当事人应当全面、适当履行。兴业银行列东支行已经按照合同约定将借款240000元发放至合同指定的永星公司的账户，履行了合同义务，张英星、池美英应当依约按时足额还款。张英星、池美英自2016年7月起未履行还款付息之义务，已经构成违约，应当承担违约责任。兴业银行列东支行有权提前解除合同并要求张英星、池美英偿还欠结的贷款本息。兴业银行列东支行、张英星、池美英和永星公司在借款合同中约定案涉借款由永星公司提供阶段性连带担保责任，但兴业银行列东支行在庭审中自愿放弃要求永星公司承担本案的担保责任，属于对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，该规定赋予了基于预告登记取得的请求权具备排他性和对抗性的“准物权”效力，因此，预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力。在预告登记抵押权人无法将预告登记转为正式登记的情况下，若不支持预告登记抵押权人的优先受偿权，将他人过错造成的不利后果转由无过错方承担，有违合同法的公平原则，甚至造成购房人恶意规避抵押登记的道德风险。在预告登记无法转为抵押登记或抵押登记遥遥无期的情况下，排除预告登记抵押权人的担保物权，不利于平等保护诉讼各方的合法利益。因此，对于非因预告登记抵押权人的原因未进行抵押登记的，应当赋予预告登记抵押权人优先受偿权。本案中，没有证据证明系因兴业银行列东支行存在过错或者怠于行使权利，造成预告抵押登记的房屋至今未办理抵押登记，据案涉借款合同第十六条第七款的约定，兴业银行列东支行为实现债权而支出的财产保全费1667元及律师代理费10000元应由借款人及抵押人承担，故兴业银行列东支行要求对案涉抵押预登记的房屋享有优先受偿权并要求张英星、池美英支付为实现本案债权支出的保全费及律师代理费的诉讼请求本院予以支持。张英星、池美英送达传票未到庭，本庭依法缺席审理。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除案涉《个人购房(保证)借款合同》(编号：兴银明列东181346209101000)；
二、张英星、池美英应于本判决生效之日起三日内返还给兴业银行股份有限公司三明列东支行借款本金198428.19元及利息、罚息20994.64元（该利息、罚息计至2018年3月21日，此后按合同约定计算至款项清偿之日）；
三、张英星、池美英应于本判决生效之日起三日内返还给兴业银行股份有限公司三明列东支行为实现本案债权所支出的财产保全费1667元、律师代理费10000元；
四、兴业银行股份有限公司三明列东支行对张英星、池美英提供的位于三明市梅列区房产拍卖、变卖后所得价款在本判决第二、三项所确定的债权范围内享有优先受偿权。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4900元，因适用简易程序审理，减半收取计2450元，由张英星、池美英共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 陈 芳
二〇一八年七月二十三日
书记员 李曼莹
附：本判决所依据的具体法律条文：
《中华人民共和国民法总则》
第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。