上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2694号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海泓涛体育用品有限公司。
委托代理人张国君，公司员工。
委托代理人姚永妥，四川德卓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张惠庭。
委托代理人杨士敏，上海信亚律师事务所律师。
上诉人上海泓涛体育用品有限公司（以下简称泓涛公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第13706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月28日公开开庭审理了本案。上诉人泓涛公司之委托代理人张国君、姚永妥及被上诉人张惠庭之委托代理人杨士敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，张惠庭与泓涛公司于2011年4月2日签订《承包经营合同》（以下简称《合同》），《合同》约定：张惠庭将位于上海市浦东新区金杨商铺（含二楼）交泓涛公司作为公司的经营场所，用于经营贵人鸟服鞋；承包期限从2011年4月12日起至2014年2月28日止，张惠庭应于2011年4月4日将系争房屋交与泓涛公司；《合同》第二条第2款约定，第二期承包期限在第一期合同结束后，按照张惠庭跟上家签订的合同期限内续签，承包租金按照张惠庭跟上家合同同比递增；泓涛公司每年向张惠庭支付场地使用费人民币（下同）80万元，支付方式3个月为一期，于每期的前15日之内交纳，先付后用，如泓涛公司逾期不付，须按每日租金的1%缴纳滞纳金给张惠庭，如泓涛公司逾期超过10天未付，则张惠庭有权解除合同；确保承包期内相关费用如期结算，泓涛公司应于签约当日支付给张惠庭15万元作为确保合同履行的保证金，在合约期满后三日内，本保证金由张惠庭无息退还给泓涛公司；张惠庭保证系争房屋有合法的使用权，无任何第三人主张权利，无任何债权债务纠纷，并且提供系争房屋的相关证件、执照和相关合法手续，保证泓涛公司能正常经营；泓涛公司自行承担经营场地实际使用而产生的电费（每月按表计算）、水费、清洁费、物业费；泓涛公司经营过程中，因债权债务、工伤及一切事故，由泓涛公司自行承担，张惠庭不承担任何责任，如造成张惠庭的损失，泓涛公司应承担赔偿损失责任；因张惠庭原因造成《合同》第二条第2款不能正常履行，张惠庭应向泓涛公司支付15万元作为违约金，如果第一期合同终止后，张惠庭已经和上家签订续约合同，泓涛公司因故不能跟张惠庭签续约合同，张惠庭有权没收泓涛公司的承包保证金15万元作为违约金……。2012年7月17日，双方签订《补充协议》，约定：就系争房屋2楼事宜达成补充条款，系争房屋租金由原年租金80万元改为77万元，店铺二楼托张惠庭出租，如无人租用，双方按原合同租金条款执行；租金付款方式不变，本季度开始每季度租金改为192，500元。2012年5月10日，张惠庭将系争房屋二楼出租给案外人，期限为2012年5月20日至2013年5月19日。2013年12月20日，张惠庭与案外人上海金桥（集团）有限公司（以下简称金桥公司）签订《非居住房屋租赁合同》，张惠庭从金桥公司承租了系争房屋，租赁期自2014年3月1日至2017年2月28日。2014年2月19日，张惠庭委托律师出具《上海信亚律师事务所合同终止确认及催款函》，该函的主要内容为：根据泓涛公司与张惠庭签订的《合同》第六条第4款约定，泓涛公司若在上述合同到期不再续约的，张惠庭有权没收泓涛公司的承包保证金15万元作为违约金；2014年春节后，泓涛公司曾口头向张惠庭表示不再续约，且对应当支付的最后一期场地使用费至今未付，对此，张惠庭委托律师事务所全权处理本事宜，并致函给泓涛公司；请泓涛公司在收到本律师函5日内，以书面形式对承包合同到期后是否续约给予确认，若逾期仍没有与张惠庭续约和支付剩余场地使用费，则视为泓涛公司不再对系争房屋承包经营；上海信亚律师事务所将依法代理张惠庭对泓涛公司追索未付场地使用费及违约金，并由泓涛公司承担由此引起的全部经济损失。泓涛公司在合同期限届满前告知张惠庭，期满将不再续约，张惠庭明确表示将不退还保证金。泓涛公司于2014年2月27日从系争房屋中搬出。因张惠庭表示不退还保证金，泓涛公司未按约至迟于2014年1月11日支付张惠庭2014年1月12日至2014年2月28日期间系争房屋按照年租金77万元计算的租金99，150元。后张惠庭诉至法院，要求判令：一、泓涛公司支付2014年1月12日至2014年2月28日计47天的场地使用费104，644元；二、泓涛公司支付逾期付款滞纳金，按每日1%即每日1，046元，从2013年12月27日起计算至判决生效日，暂计至2014年2月28日为65，898元；三、泓涛公司支付从2013年5月25日至2014年1月11日未支付的二楼场地使用费18，911元；四、泓涛公司支付未清结物业管理费1，304元、电费1，535.07元、水费5，112元。在本案审理过程中，张惠庭将第四项诉讼请求变更为判令泓涛公司支付未清结物业管理费1，304元、电费1，535.07元。泓涛公司则提出反诉，要求判令张惠庭退还保证金15万元。
原审另认定，系争房屋的产权人为金桥公司。张惠庭与金桥公司于2011年3月签订的关于系争房屋的《非居住房屋租赁合同》中约定：租赁期内，张惠庭转租或者变相转租系争房屋的，金桥公司可书面通知张惠庭解除合同，张惠庭应向金桥公司按租期第一年月租金的三倍支付违约金，给金桥公司造成损失的，支付的违约金不足抵付金桥公司损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。2014年6月26日，金桥公司出具《证明》，内容为金桥公司知道张惠庭将系争房屋转租给泓涛公司，且无异议。系争房屋2014年2月7日至2014年3月6日期间的电费为1，535.07元，泓涛公司未支付2014年2月7日至2014年2月28日期间发生的电费。泓涛公司未支付系争房屋2014年1月1日至2014年2月28日期间的物业管理费1，304元。2012年7月19日至2013年10月9日期间，泓涛公司按双方《补充协议》约定的年租金77万元、以每季度支付192，500元的方式支付系争房屋的租金。
原审认为，张惠庭与泓涛公司所签的关于系争房屋的《合同》虽名为承包经营合同，但实际为租赁合同；系争房屋系案外人金桥公司所有，张惠庭从金桥公司处承租系争房屋后转租给泓涛公司使用，虽然在张惠庭与金桥公司所签的《非居住房屋租赁合同》中约定张惠庭转租系违约，但在泓涛公司租赁期间金桥公司未提出异议，本案审理过程中金桥公司又出具《证明》表示知晓张惠庭转租且无异议。因此，《合同》系张惠庭与泓涛公司关于系争房屋租赁的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，合法有效，双方应严格按约履行。泓涛公司未按约支付承租期间系争房屋的租金及电费、物业管理费等，故张惠庭要求泓涛公司支付2014年1月12日至2014年2月28日期间系争房屋按照年租金77万元计算的租金99，150元、支付2014年1月1日至2014年2月28日期间的物业管理费1，304元的本诉请求，符合法律规定，予以支持。鉴于泓涛公司不同意支付逾期付款滞纳金，且张惠庭所主张的按日1%的标准计算本金99，150元的逾期付款滞纳金过高，泓涛公司按约至迟应于2014年1月11日支付上述本金99，150元，计算本金99，150元的逾期付款滞纳金的起算日应认定为2014年1月11日，张惠庭主张起算日为2013年12月27日不妥，故由法院酌定由泓涛公司支付张惠庭逾期付款滞纳金6万元；张惠庭要求泓涛公司支付其余逾期付款滞纳金的本诉请求，不符合法律规定，不予支持。张惠庭要求泓涛公司支付的电费发生时间为2014年2月7日至2014年3月6日，泓涛公司已于2014年2月27日搬离，《合同》约定的租赁期限也于2014年2月28日届满，张惠庭要求泓涛公司承担2014年3月1日至2014年3月6日期间的电费的本诉请求，不符合法律规定，不予支持，由法院根据该笔电费日平均数酌定泓涛公司支付张惠庭2014年2月7日至2014年3月6日期间的电费1，206元。张惠庭要求泓涛公司另支付系争房屋的二楼自2013年5月25日起至2014年2月28日期间的场地使用费24，405元的本诉请求，因泓涛公司不同意支付该笔费用，且张惠庭未举证证明在2013年5月25日前曾通知泓涛公司系争房屋的二楼无人租用，并要求泓涛公司按年租金80万元的标准支付上述期间系争房屋（含二楼）的租金，也未举证证明在泓涛公司2013年5月25日后仍按照年租金77万元的标准支付租金时张惠庭曾向泓涛公司提出异议并要求补足租金，故张惠庭的上述本诉请求，不符合法律规定，不予支持。张惠庭撤回要求泓涛公司支付水费5，112元的本诉请求，于法不悖，予以准许。泓涛公司在张惠庭与金桥公司续约签订关于系争房屋的《非居住房屋租赁合同》后，未与张惠庭续约签订关于系争房屋的《合同》，张惠庭按约有权没收泓涛公司的承包保证金15万元作为违约金，故泓涛公司要求判令张惠庭退还保证金15万元的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一四年八月七日作出判决：一、泓涛公司于判决生效之日起十日内支付张惠庭租金99，150元、逾期付款滞纳金6万元、物业管理费1，304元、电费1，206元；二、驳回张惠庭的其余本诉请求；三、驳回泓涛公司的反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4，248元，减半收取计2，124元，及反诉案件受理费1，650元，共计3，774元，均由泓涛公司负担。
判决后，泓涛公司不服，上诉于本院，诉称：履约过程中，上诉人没有任何违约行为；上诉人没有及时支付租金原因是被上诉人已明确表示不再退还保证金；依据合同中关于续约程序之约定，双方均没有以书面形式确认续约的，合同自动终止，保证金应予退还，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、三项，改判其无需支付逾期付款滞纳金6万元、被上诉人退还保证金15万元。
被上诉人张惠庭辩称：上诉人欠租的理由是保证金可作抵扣，然保证金只有在所有费用结清的情况下才予退还；续约程序之约定与没收保证金的条款间没有关联性；合同到期后，金桥公司继续向被上诉人出租房屋，而上诉人又未能续签合同的，保证金应予没收，故不同意上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，鉴于原审中金桥公司已证明其对张惠庭转租之事实知晓且无异议，故即便金桥公司与张惠庭间的租赁合同约定不得转租，亦不影响张惠庭与泓涛公司间合同的有效性。本院同时认为，保证金的目的在于保证合同之履行，方便合同终止后结清相关费用等，承租人支付保证金并不能成为其欠租的正当理由，故原审对于逾期付款滞纳金的处理，并无不当，可予维持。本院注意到，涉讼合同约定因出租方原因不能续签合同时，出租方应支付15万元作为违约金；如第一期合同终止后，出租方已经和上家签订续约合同，承租方因故不能与出租方签续约合同，出租方有权没收承租方的承包保证金15万元作为违约金；合同还对续约程序作了相应约定。本院认为，续约程序的约定与不能续约时违约责任的约定并不冲突、矛盾，违约责任的条款恰恰是对续约约定的补充与深入。因此，泓涛公司关于双方没有续约，合同自动终止，保证金应予退还的上诉理由，显无事实依据，本院不予采纳。综上而言，泓涛公司关于撤销原审判决主文第一、三项，改判其无需支付逾期付款滞纳金6万元、张惠庭退还保证金15万元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币1，650元，由上诉人上海泓涛体育用品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年十一月六日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……