重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江法民初字第13210号
原告重庆渝沪商业管理有限公司，住所地重庆市江北区观音桥步行街2号附25号25-2，组织机构代码05649989-1。
法定代表人林增官，执行董事。
委托代理人周乐，中豪律师集团（重庆）事务所律师。
委托代理人张思琦，中豪律师集团（重庆）事务所律师。
被告陈万平，女，1977年9月25日出生，汉族，住重庆市石柱县。
委托代理人唐永彬，重庆正智律师事务所律师。
委托代理人张琴，重庆正智律师事务所律师。
原告重庆渝沪商业管理有限公司与被告陈万平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王中申适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告重庆渝沪商业管理有限公司的委托代理人周乐、张思琦，被告陈万平及其委托代理人唐永彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆渝沪商业管理有限公司诉称，2014年4月，原、被告签订《房屋租赁合同》。该合同约定，原告将其位于江北区观音桥步行街2号的重庆STA**盈嘉中心项目X层X/X/X室出租给被告，房屋租赁使用面积为141.83平方米。双方在合同中对于被告应缴纳的租金、租赁保证金、商场管理费、推广宣传费、实际发生的能源费用与其他公共事业费用进行了约定，并约定了逾期支付费用的违约金标准、未按照约定开业日正式对外营业的违约责任及其他违约责任。合同签订后，原告按约交付了租赁房屋，但被告既未按合同约定与盈嘉中心商场同步开业，也一直拖欠原告租金等费用，严重影响了原告的经营和管理。原告有权依约自2014年9月28日起收取租金、商场管理费，自2014年7月30日起收取推广宣传费，并按房屋的实际用水量收取水费。自《房屋租赁合同》签订之日起至原告起诉之日，被告已经累计欠缴租金261119.7元、推广费16055.42元、商场管理费66494.58元、水电费635元、违约金（含滞纳金）199847.2元，上述费用合计544151.9元，并违反《房屋租赁合同》约定多次擅自停止营业。2015年8月7日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，解除双方签订的《房屋租赁合同》。现被告已经严重违反合同的约定，请求法院判令1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2015年8月8日解除；2、判令被告立即支付原告计算至2015年8月8日的租金261119.7元、推广费16055.42元、商场管理费66494.58元、水费635元以及违约金（含滞纳金）199847.2元；3、判令被告将其已注册在该房屋的各类证书执照立即予以注销，并将上述注销之证明提交原告方备案；4、判令本案诉讼费由被告承担。
被告陈万平辩称，原告未与被告协商解除租赁合同，被告没有收到过原告邮寄的解除通知，租赁合同至今仍还在存续期间。原告在2015年6月份采取非法、强行的手段将被告租赁的房屋予以关闭，致使被告租赁房屋内的财物至今不知在何处，且已将该房屋出租给他人经营。根据租赁合同8.1条约定，商场整体开业必须书面通知，在正式整体开业前可免缴租金和商场管理费，至今被告也未收到原告通知正式开业的通知书。同时，因涉讼房屋烟道不符合规划要求，所在商场没有通过消防验收，不能进行出租，违反了法律的强制性规定，该合同应属无效，故原告无权收取租金及其他诉求的费用。如果计算租金，也应当从被告对外宣传的2014年12月试营业的时间开始起算至2015年6月原告强行关门时止。关于水电费、物管费、推广费的抗辩同以上租金的意见一致。对原告诉讼请求的计算标准、计算金额无异议，但原告存在违约行为，导致被告无法经营，其要求注销执照的请求亦不符合合同约定，被告不应支付违约金，且违约金的计算标准过高，请求法院进行调减。
经审理查明，2014年，原被告及案外人盈石企业管理（上海）有限公司（项目管理方）签订房屋租赁合同，约定原告将其位于重庆市江北区观音桥步行街2号重庆STA**盈嘉中心项目X层X/X/X室出租给被告，房屋租赁面积为141.83平方米；房屋经营仅作商业用途，被告向原告承诺该房屋经营的商标或商号限于EasyCoffee；租赁期自2014年7月30日至2017年7月29日（或自实际交付日起算，并相应顺延），交付日为2014年7月30日，装修免租期为60日，自2014年7月30日至2014年9月27日止（或自实际交付日起算，并相应顺延），如于装修免租期内提前开业的则以实际开业日起算租金。合同第4条（租金、支付方式和期限）中约定，租金的计算标准为月保底租金与月营业额抽成两者取高；2014年7月30日至2015年7月29日的月保底租金为28041元，2015年7月30日至2016年7月29日的月保底租金为32355元，2016年7月30日至2017年7月29日的月保底租金为36669元；2014年7月30日至2015年7月29日的月营业额抽成为每公历月累计营业额收入的11%，2015年7月30日至2016年7月29日的月营业额抽成为每公历月累计营业额收入的12%，2016年7月30日至2017年7月29日的月营业额抽成为每公历月累计营业额收入的13%；第一期保底租金将自起租日起计算至起租日后第一个完整公历月的末日，并以被告所缴纳的租赁意向金部分冲抵，如意向金不足以支付，则应于本合同签订后的7个工作日内支付完毕，之后各期的月保底租金均于每个公历月支付，于每个公历月的第20日或之前支付下一期的月保底租金；原告有权对房屋的营业额进行核查，被告有义务保证其营业额的真实性。
该合同第5条（租赁保证金和其他费用）约定，被告应在签订本合同后7个工作日内向原告支付相当于租赁期内平均月租金和月商场管理费金额总和的3倍，共计124722元作为被告依约履行本合同的保证金；该保证金不是预付的租金，而是被告忠实履行约定义务的保证，原告有权用以冲抵欠付租金、其他约定费用及赔偿损失；合同租赁期满或租赁关系提前终止时，在被告付清应付款项，办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续（若有），交还的房屋及其装修、设备和设施已按本合同交付条件的规定恢复原状、三个月未发生有关被告的消费者投诉赔偿事件、诉讼、仲裁或发生其他可能损害原告利益的事件的前提下，原告应在被告交还房屋后90日内将租赁保证金（或剩余租赁保证金）无息返还被告；被告除支付租金和租赁保证金外，还应支付商场管理费、推广宣传费及该房屋实际使用的水、电、空调、煤气、通讯费等能源费用及其他公共事业费用；商场管理费按租赁面积每平方米每月65元计算，即月商场管理费为9219元，第一期商场管理费将自实际交付日起计算至实际交付日后第一个完整公历月的末日，并以被告所缴纳的租赁意向金部分冲抵，如意向金不足以支付的，则应于本合同签订后的7个工作日内支付完毕，之后各期的商场管理费均每个公历月支付，于每个公历月的第20日或之前支付下一期的费用；推广宣传费采用固定收费，每月1417元，第一期推广宣传费将自实际交付日起计算至实际交付日后第一个完整公历月的末日，并于本合同签订后的7个工作日内支付完毕，之后各期的推广宣传费均每个公历月支付一次，于每个公历月的第20日或之前支付下一期的费用；商场管理费及推广宣传费每逾期一日，按逾期支付款项的0.5%支付滞纳金；如未及时支付水、电、空调、煤气、通讯费等费用，每逾期一日应按照逾期支付款项的0.5%支付滞纳金；双方确认，原告有权直接收取租金、租赁保证金、商场管理费、推广宣传费、公共事业费及双方另行约定的其他费用。
合同第8条（商场管理）载明“乙方（本案被告）租赁该房屋后的开业时间为2014年9月28日（以下简称开业日），即乙方应确保乙方租赁的全部区域在上述日期或之前整体对外营业，但实际开业日以甲方（本案原告）书面通知的本项目整体开业日为准。乙方同意该房屋与本项目同步开业，在该等条件下，甲方同意在装修期结束至项目开业日期间乙方可免交租金和商场管理费”。合同第10.6条约定，无论本合同因何种原因终止，如被告以该房屋为地址注册了企业，则必须在本合同终止后10日内申请办理以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或注册地址变更手续，并将上述注销或变更之申请证明提交原告备案，否则由此造成原告的损失，由被告负责赔偿，原告有权不退还租赁保证金。合同第13.3条约定，如被告逾期向原告支付租金或/及本合同约定的应由被告向原告支付的任何一项费用累计超过15日的，原告有权在发生后的任意时间不予返还租赁保证金，并要求被告补交免租期内所免除的租金等费用，提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，同时被告应另行按月租金及商场管理费的3倍金额补偿原告（前述月租金指本合同解除前被告已经支付的最高月租金或本合同规定的租赁保证金金额的1/3，两者取高）。合同第14条（违约责任）约定，除本合同另有规定外，被告逾期支付租金、商场管理费、租赁保证金、公用事业费用等被告与本合同项下应当向原告支付的任何一项费用，则每逾期一日，被告应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的相应违约金。合同第20条（通知）约定了双方的电话、地址等有效联系方式，并约定对于所有通知、其他通信往来，手递交付的在递送后视为送达；快递在投放的次日视为送达；挂号信在寄出二天后视为送达，外省市在寄出三天后视为送达。
另查明，2014年7月7日，被告向原告支付了意向金40000元，于8月25日支付了租赁保证金123400元，于9月22日支付了POS押金3600元。2014年7月30日，原告将涉讼房屋交付至被告。合同签订后，被告在涉讼房屋注册了江北区逸爱咖啡馆，未缴纳过租金、水费、推广费及管理费。2013年9月29日，涉讼房屋所在的融恒时代广场建设工程通过了消防验收。2014年9月2日，涉讼房屋所在的融恒时代广场地下一层至地上七层的装修工程通过了消防验收。原告称已于2015年8月8日后收回了涉讼房屋。
庭审中，原告对其诉讼请求中的违约金199847.2元的组成及计算标准进行了明确，即由补交的免租期租金55313.7元（6.5元乘以141.83平方米再乘以60天），补偿金124722元（月租金32355元与月商场管理费9219元之和的3倍）与滞纳金19811.5元（以各项欠费数额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍，从应付之日计算至2015年8月8日）三部分组成。原告于2016年7月5日申请撤回要求被告注销各类证书并提交备案的诉讼请求。
原告举示了解除租赁合同通知书、EMS快递单、邮件跟踪查询单，拟证明其已按照合同约定的送达地址于2015年8月7日向被告送达了解除合同通知书，该邮件因被告拒收而退还，但依据租赁合同关于送达的约定，双方之间的租赁合同已于2015年8月8日解除。被告质证后认可快递单上的地址、电话，但认为未收到过包含解除通知书的邮件。双方均认为租赁合同第8条中约定的“项目开业日”系指涉讼房屋所在商场的开业时间。
双方关于原告是否有权收取租金等诉求费用存在争议。原告认为其已向被告送达了商场将于2014年9月27日开业的通知，被告亦自认接到通知后开始营业，租金应于被告2014年10月1日开店营业时起算，与商场是否整体开业并无关联。原告对该主张举示了Stage盈嘉中心开业公告、Stage盈嘉中心开业优惠政策及由被告发给原告的《关于逸爱咖啡租金等费用减免函》，该公告载明了商场将于2014年9月27日开业；该函的时间为2014年10月18日，载明被告根据商场要求2014年9月27日准时开业的通知，前期投入较大，从开业至今平均日营业额仅300元，经营困难；商场最初通知9月27日开业，后又口头通知30日开业，而后又告知正式开业要推迟至12月份，加大了被告的投资成本；被告要求减免6个月的房租及物业管理费以弥补损失。原告对涉讼房屋所在的商场已于2014年12月20日正式开业的主张，举示了对开业进行报道的重庆晨报“观音桥融恒·盈嘉中心正式开业”网络新闻打印件，新浪重庆“融恒·盈嘉中心开业盛典、小众奢侈更显时尚”的网络新闻打印件。被告质证后不认可公告及优惠政策的真实性，认为系复印件且由原告单方制作，没有被告签字，不能证明已书面送达了商场开业时间；认可该函的真实性，但认为该函未明确载明被告开业时间，被告一直未开业，商场在2014年9月至12月期间未开业；对网络打印件均系复印件，无法确定真实性，不能证明商场的开业时间。
被告认为涉讼房屋所在商场属公众聚集场所，营业前需经过消防安全检查，但该商场未经过消防验收，不具备整体开业条件，且原告未通知被告开业，于2014年9月28日起收取被告租金不符合合同约定及法律规定，并举示了5张商场照片，拟证明商场存在冒烟、漏水问题，消防不过关，达不到开业条件。原告质证后认为该照片不能准确反映拍摄时间和地点及冒烟问题，不认可照片的真实性。
原告针对其要求被告支付水费635元的主张举示了装修手册、商场水电表及水费发票，拟证明原告已代缴了截止至2015年7月共计125吨水的水费。被告质证后认可装修手册及水费发票的真实性，因商场水电表系复印件且系原告单方制作，原告及物业公司未与被告进行过核对，故不认可该表的真实性。
上述事实有《房屋租赁合同》、房屋交付确认书、租赁意向协议书、建设工程消防验收意见书及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，关于被告称涉讼房屋所在商场未通过消防验收，双方所签租赁合同无效的主张，其举示的照片不足以证明其主张，且与本院已查明的事实不符，故对于被告的该抗辩，本院不予采纳。双方自愿签订《房屋租赁合同》，合同内容并不违反法律强制性规定，属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。
双方已在租赁合同第8条约定“装修期结束至项目开业日期间乙方可免交租金和商场管理费”，故商场开业时间应为租金和商场管理费的起算时间，故关于原告主张双方对租金的起算日与商场开业时间无关，不应适用该条款的主张，本院不予采纳。原告主张商场实际已于2014年12月20日开业，并举示了关于商场开业新闻的证据，被告对此未举证相反证据，本院对原告的该主张予以采信。租赁合同约定原告应书面通知被告商场开业日期以确定被告商铺的实际开业日，虽然从被告发给原告的《关于逸爱咖啡租金等费用减免函》中可以看出，被告之前曾得知商场将于2014年9月27日开业，但因商场实际并未在该时间开业，而是在2014年12月20日才开业，故原告应对是否已书面通知被告商场新的开业时间承担举证责任，因原告未对此举示证据，故对被告称未收到原告通知商场正式开业的通知书，租金及商场管理费应予免收的抗辩，本院予以采纳。
双方合同约定被告除支付租金、商场管理费外，还应支付推广宣传费及该房屋实际使用的水、电等能源费用及其他公共事业费用，被告未支付上述费用违反了合同约定，根据合同中第13.3条关于逾期支付费用的约定，原告有权解除租赁合同。原告已按合同中约定的被告地址、电话于2015年8月7日邮寄了解除合同的通知，该邮件虽于2015年8月8日被拒收退回，但依据合同中次日送达的约定，被告在2015年8月8日应已收到该通知，故对被告称未收到该解除通知的抗辩，本院不予采纳，关于原告要求确认双方之间租赁合同于2015年8月8日解除的请求，本院予以支持。原告所举示的商场水电表系复印件，且系其单方制作，表上内容不足以证明被告应缴水费的具体数额，故关于原告要求被告支付水费的请求，本院不予支持。
合同约定的推广宣传费为每月1418元，第一期费用为涉讼房屋实际交付日起至实际交付日后第一个完整公历月的末日，之后各期的推广宣传费均每个公历月支付一次，被告应按该约定支付原告2014年7月30日实际交付日至2015年8月8日合同解除日期间的推广宣传费，关于原告要求被告支付计算至2015年8月8日推广宣传费16055.42元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。
合同第13.3条、第14条对逾期支付费用的违约责任进行了约定，即被告应补交免租期内所免除的租金，及按月租金及商场管理费的3倍金额补偿原告，以及每逾期一日，应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的相应违约金。被告逾期支付推广管理费用，应承担约定违约责任，但原告未举证证明因被告逾期支付推广宣传费所产生的实际损失数额，上述约定的违约金明显过高，对被告要求调低违约金的抗辩本院予以采纳。关于该违约金的数额，2014年7月3日至9月27日系合同约定免租期，本院综合考虑约定免租期间租金数额、商场管理费及推广费计付等合同履行情况、被告方的过错等，对原告要求被告支付违约金的请求，本院酌情主张55600元，其余部分不予支持。
本案诉讼中，原告向本院申请撤回要求被告将已注册在涉讼房屋的各类证书执照立即予以注销，并将上述注销之证明提交原告方备案的诉讼请求，系其处分诉讼权利的行为，符合法律规定，本院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告重庆渝沪商业管理有限公司与被告陈万平签订的《房屋租赁合同》于2015年8月8日解除；
二、被告陈万平于本判决生效之日起五日内支付原告重庆渝沪商业管理有限公司计算至2015年8月8日的推广费16055.42元；
三、被告陈万平于本判决生效之日起五日内支付原告重庆渝沪商业管理有限公司违约金55600元；
四、驳回原告重庆渝沪商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取4620元，由被告陈万平负担608元，原告重庆渝沪商业管理有限公司负担4012元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 王中申
二〇一六年八月十九日
书 记 员 刘 培