湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘12民终1021号
上诉人（原审被告）：湖南恒森房地产开发有限公司，住所地靖州苗族侗族自治县新建中路115号。
法定代表人：唐志成，董事长。
委托诉讼代理人：韩妮娜，靖州苗族侗族自治县渠阳法律服务所法律工作者。
上诉人（原审原告）：李帅帅，男，1989年9月16日出生，侗族，靖州苗族侗族自治县人，农民，住湖南省靖州苗族侗族自治县。
上诉人（原审原告）：吴易珊，女，1992年6月8日出生，汉族，贵州省黎平县人，农民，住贵州省黎平县。
上列二上诉人委托诉讼代理人：舒小李，湖南宏峰律师事务所律师。
上诉人湖南恒森房地产开发有限公司（简称恒森公司）因与上诉人李帅帅、吴易珊房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院（2018）湘1229民初240号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
恒森公司上诉请求：请求依法改判，将原判决第二项变更为恒森公司不承担违约责任。事实和理由：1、原判决认定事实不清。本案合同约定的首付款及办证费用是李帅帅、吴易珊受让案外人中亿佰联对恒森公司的金域华府项目部享有的债权，也就是将中亿佰联的民间借贷的本息转化为购房款。由于中亿佰联与恒森公司之间的债权债务纠纷至今仍在通过诉讼程序解决中，故本案中无证据证明李帅帅、吴易珊已经足额交付首付款，上诉人不应承担违约责任。2、李帅帅、吴易珊所购买的5号楼早已竣工，具备交房条件，且大多数购房户在2016年初已经接收房屋并装修入住。金域华府项目除9号楼以外，其他房屋早已竣工，只是因为县政府承诺的市政工程（道路、供水）的拖延，造成项目至今未能完成验收备案。在已实际具备交房条件的情况下，李帅帅、吴易珊有意拖延，一直未前往金域华府项目部接收该房屋，应由其自行承担不接受该房屋的责任，不应由恒森公司承担逾期交房的违约责任。
李帅帅、吴易珊辩称：1、购买人以相关债权抵扣首付款是得到相关各方确认的，出卖人开出的收款收据足以表明其不仅认可这种付款方式，同时还表明已经得到足额首付款，双方才确认之后的购房款通过按揭贷款并已付给恒森公司，出卖人与任何人的债权债务问题均与购买人无关。2、出卖人称项目至今未能完成验收备案，是由于县政府的市政工程拖延造成的，这与购买人同样毫无关系。3、出卖人称购买人有意拖延不去其项目部接收房屋，但是房屋必须经竣工验收合格才能进行交付，这是法律强制性规定，同时也是双方的合同约定，购买人不接受未经验收合格的房屋，无任何过错。
李帅帅、吴易珊上诉请求：撤销原判决第二项，改判为自2016年12月30日起至交付房屋时止，每日按所付房价款623370元的万分之二，由恒森公司向李帅帅、吴易珊支付逾期交房违约金；由恒森公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、李帅帅、吴易珊已按合同约定付清了购房款及相关办证费用共计623370元，有双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、恒森公司出具的收款收据及李帅帅、吴易珊偿还银行按揭贷款的明细单为证。恒森公司在合同约定的交房期限2016年12月30日到了之后，迟迟没有将房屋交相关部门组织验收，导致房屋没有向李帅帅、吴易珊交付。2、合同约定的逾期交房违约金与购买人所受到的损失相适应，原判决降低合同违约金是错误的。合同约定的逾期交房违约金标准是靖州县、怀化市乃至全国普遍适用的标准，恒森公司逾期交房给李帅帅、吴易珊造成的损失应当是资金占用损失，将李帅帅、吴易珊所支出的购房款参照银行同期贷款利率产生的利息，在此基础上调30%（超出损失30%才算违约金过高），这二部分（利息加利息的30%）合计的结果与每日按已付购房款的万分之二支付违约金的结果基本吻合，故合同约定的违约金刚好弥补损失而没有多余。原判决认定损失为租金损失是主观臆断，脱离合同约定，缺乏事实和法律依据，事实上没有交房只是给李帅帅、吴易珊带来了居住不方便，本案李帅帅、吴易珊没有发生租房行为并无租金损失，这极大地降低了出卖人恒森公司的违约成本，客观上助长了其违约失信。
恒森公司辩称：李帅帅、吴易珊所购买的5号楼房屋早已竣工，已经具备交房条件，是李帅帅、吴易珊拖延收房，恒森公司不应承担违约责任。
李帅帅、吴易珊向一审法院起诉请求：1、立即依照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》之约定向原告交付商品房，并支付逾期交房违约金（每日按原告所付房价款623370元的万分之二计算，直至被告交付合格房屋之日止）；2、被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年3月11日，原告夫妻二人与被告签订《商品房买卖合同》，内容为，原告购买被告开发建设的位于靖州苗族侗族自治县住房一套，具体房号为第5幢2单元301号房，建筑面积175.04㎡，单价3288.15元/㎡，总价款575559元。原告的付款方式为首付241532元，贷款334000元。被告应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的规定将符合本合同约定的并经验收合格的商品房交付原告使用，被告逾期60日交付房屋的原告有权解除合同，也可以要求被告继续履行合同，原告要求合同继续履行的，自合同规定的最后期限的第二天起，被告按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的被告不出示证明文件或证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。被告应保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因被告原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由被告承担全部责任。
原、被告还于同日签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议规定“原告于2016年3月11日付清房款241532元，余款334000元由原告向银行申请按揭贷款解决，原告另交办证等费用47838元”。
依据双方的约定，原告于2016年3月10日以案外人靖州县中亿佰联投资管理有限责任公司的债权抵扣购房款的方式向被告交纳购房款，被告于当日向原告开出二份收款收据，其中一张收款收据载明“今收到李帅帅交来5栋2单元301号购房款241559元”，另一张载明“今收到李帅帅交来5栋2单元301号办证相关费用47811元”，随后，原告又向银行申请按揭贷款334000元，向被告付清了剩余的购房款，以上原告向被告所付的款项合计为623370元。
合同约定的交房期限2016年12月30日到了后，原告立即催促被告按照合同约定的方式交房，但被告迟迟不将房屋交相关部门组织验收，造成被告至今没有向原告交付房屋。
一审法院认为：本案有三个焦点问题需要解决。
一、原、被告之间的商品房买卖合同是否有效？
原、被告房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应遵守合同约定。
二、原、被告与案外人靖州县中亿佰联投资管理有限责任公司之间的关系怎样处理？
被告称本案《商品房买卖合同》约定的首付款和241559元及办证相关费用47811元，共计289370元，是原告受让案外人靖州县中亿佰联投资管理有限责任公司对被告的金域华府项目部享有的债权。也就是将靖州县中亿佰联投资管理有限责任公司的民间借贷的本息转化为购房款。且认为靖州县中亿佰联投资管理有限责任公司在出借借款时，为超过法律规定的上限收取高额利息，虚构民事主体，以佣金、再服务保证金等名义提前收回本金，导致被告多支付借款本息。对此主张，一审法院认为，原、被告之间的关系，是案外人靖州县中亿佰联投资管理有限责任公司将对被告的债权转让给原告导致的结果，该债权转让，如有瑕疵，系案外人靖州县中亿佰联投资管理有限责任公司与被告之间的纠纷，不宜在本案中解决，应在案后通过诉讼途径解决。
三、违约金怎样计算？
延期交付住房，只是给租房居住的购房户造成租金损失，合同约定的每日万分之二的违约金明显过高。根据《合同法司法解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，应当以实际损失为基础，根据本案实际，一审法院酌定延期交付住房的损失为每年10000元，即由被告按每年10000元承担逾期交付房屋的违约金。
综合以上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款之规定，判决如下：一、由被告湖南恒森房地产开发有限公司于本判决生效后30日内，将位于靖州苗族侗族自治县住房一套交付原告李帅帅、吴易珊；二、自2016年12月30日起至交付房屋时止，按每年10000元，由被告湖南恒森房地产开发有限公司向原告李帅帅、吴易珊支付逾期交付房屋违约金；三、驳回原告李帅帅、吴易珊其他诉讼请求。本案案件受理费1206元，依法减半收取603元，由原告李帅帅、吴易珊负担103元，由被告湖南恒森房地产开发有限公司负担500元。
二审中，双方当事人均没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：本案李帅帅、吴易珊与恒森公司所签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应合法有效。从本案《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的签订履行情况，以及恒森公司出具的购房款、办证相关费用收据情况表明，恒森公司实际认可已收到李帅帅、吴易珊首付款241532元和相关办证费用47811元，也认可已收到通过按揭贷款所得的剩余购房款334000元，李帅帅、吴易珊的付款合同义务已经得到履行。本院对恒森公司主张无证据证明李帅帅、吴易珊已足额支付首付款的上诉理由不予采纳。在本案中，恒森公司至今未按合同约定的条件和期限向李帅帅、吴易珊交付房屋，其逾期交房的事实客观存在，应当承担违约责任。本院对恒森公司主张不承担逾期交房违约责任的上诉理由不予采纳。根据双方合同约定，结合本案实际情况，参照目前房地产交易市场现状，本院酌情调整恒森公司按日向李帅帅、吴易珊支付已交付房价款575532元的万分之一的违约金，并从2016年12月30日开始计算至实际交付房屋时止。本院对李帅帅、吴易珊主张每日按已交付房价款623370元的万分之二计算违约金不予采纳。原判决按每年10000元计算损失支付逾期交房违约金不当，二审予以纠正。综上，原判决认定事实清楚，但对违约金计算不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院（2018）湘1229民初240号民事判决第一项及案件受理费负担部分；
二、撤销湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院（2018）湘1229民初240号民事判决第二项、第三项；
三、湖南恒森房地产开发有限公司以购房款575532元为基数，按日万分之一的标准支付李帅帅、吴易珊逾期交房违约金，从2016年12月30日起计算至实际交房时止。
四、驳回李帅帅、吴易珊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费350元，由湖南恒森房地产开发有限公司负担175元，由李帅帅、吴易珊负担175元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨代绪
审 判 员 刘士平
审 判 员 黄丽霞
二〇一八年九月十七日
代理书记员 胡 蒙