江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣07民终2969号
上诉人（原审被告）：邹华芬，女，汉族，1983年10月16日生，住赣县区。
委托诉讼代理人：曾瑞林，广东华商（赣州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赖大东，男，汉族，1977年12月1日生，住赣县区。
委托代理人：谢翔鹤，赣州市赣县区梅林法律服务所法律工作者。
原审被告：赣州市信而美汽车销售有限公司，住所地：赣县区梅林镇杨仙大道西路11号9栋1-11号。
法定代表人：邹华芬，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曾瑞林，广东华商（赣州）律师事务所律师。
上诉人邹华芬与被上诉人赖大东、原审被告赣州市信而美汽车销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服赣州市赣县区人民法院(2018)赣0721民初228号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人邹华芬上诉请求：依法改判在租金中扣除340元水电押金，本案二审诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：上诉人缴纳的340元水电押金应当在租金范围内抵扣，因为上诉人没有用被上诉人名字开设水电户头，不存在水电费用。
被上诉人赖大东答辩称，被上诉人向水电公司缴纳了水电费，上诉人故意拖延时间。
原审被告答辩称，与上诉人意见一致。
赖大东向法院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告邹华芬于2015年3月31日签订的《贡江上院商铺租赁合同》；2、判令两被告按40元/月/㎡的标准向原告支付：2015年6月1日至2017年5月31日商铺租金44448元，并判令两被告按40元/月/㎡的标准向原告支付2017年6月1日之后的商铺租金，直至将交回原告止；3、判令被告一向原告4446元作为违约金不予退还，归原告所有；4、判令被告方立即腾退所占用的房屋，并按租赁合同第八条第3款规定恢复商铺的基础性功能；5、判令两被告承担本案全部诉讼费，并对上述所有应付费用互负连带责任。
一审法院认定事实：2015年3月31日，被告邹华芬向赣州弘盛源实业有限公司承租了贡江上院9栋1-10号商铺并签订了店铺租赁合同及店铺租赁补充协议，由赣州弘盛源实业有限公司向被告邹华芬收取了30000元店面恢复安装押金。原告赖大东于2015年9月1日在赣州弘盛源实业有限公司处购买了贡江上院9栋1-10号商铺，并签订了赣州市商品房买卖合同，约定在2015年12月31日前将贡江上院1-10号商铺交付给原告。商铺交付后，原告赖大东（甲方）与被告邹华芬（乙方）重新签订了一份《贡江上院商铺租赁合同》，合同约定：被告邹华芬租赁原告位于赣县××镇××大道××号贡江上院9栋1层10号商铺，商铺租赁建筑面积46.3平方米，租期8年（2015年6月1日至2023年5月31日止），2015年、2016年两年租金免费，2017年按40元/月/平米方计算并逐年增加5元的标准计算租金至2023年。在租赁期内如因乙方原因导致合同提前解除，乙方不享受免租期优惠，乙方应按合同的约定如数补交免租期租金等费用，并承担相应的违约责任。乙方在租赁期内确需中途退租，应提前二个月向甲方提出书面申请，并缴清应缴费用，经甲方同意后方可办理相关手续，但乙方所交履约保证金甲方不予以退还，商铺的所有装饰物无偿归甲方所有。被告邹华芬于2015年12月28日向原告缴纳了履行约保证金4446元及340元水电押金。2017年7月22日，被告赣州市信而美汽车销售有限公司的员工通过短信向原告提出解除租赁合同，并清空商铺。原告要求被告补交免租期的租金，被告不同意原告方的要求。另查明：（1）被告邹华芬系被告赣州信而美汽车销售有限公司的法定代表人。本案租赁合同签订后，实际使用人是被告赣州信而美汽车销售有限公司；(2)本案所涉店面原告已收回；（3）对于被告缴纳的340元水电押金，原告表示超出部分可以退还给被告，但未提供被告实际使用费用，故该费用可抵扣被告需支付的租金;（4）原告已将出租商铺收回并开始重新装修。
一审法院认为:原告赖大东与被告邹华芬签订的《贡江上院商铺租赁合同》系双方真实意思表示，双方租赁关系合法有效，双方应按照合同约定履行。被告提前解除租赁合同，根据合同第八条第2项的约定应补交免租期租金并承担相应的违约责任。因此，对原告赖大东要求与被告解除租赁关系、支付租赁期间租金的合理主张，予以支持。对原告要求被告交还店面的主张，因原告已将店面收回，故无须再行处理。对原告要求被告支付租金的请求，因租赁合同中未写明免租期的租金计算标准，但根据当时相同地段店铺的租金价格和合同中有约定2017年后的租金价格可推算得出，2015年的租金以30元/月/平方米、2016年的租金以35元/月/平方米的标准来计算符合当时的租赁价格。对被告对租金计算的起始时间提出异议，因原告赖大东的房屋买卖合同是2015年9月1日签订的，交房时间是2015年12月31日前，原告收取被告的履行约保证金和水电押金是在2015年12月28日，为方便计算，租金应从2016年1月1日开始收取；因被告是在2017年7月22日向原告提出解除合同，结合原被告签订的租赁合同约定“乙方在租赁期内确需中途退租，应提前二个月向甲方提出书面申请”的约定，截止时间应为2017年9月22日止（2016年1月1日至2016年6月1日按30元/月/平方米计算；2016年6月2日至2017年6月1日按35元/月/平方米计算；2017年6月2日至2017年9月22日按40元/月/平方米计算）。对原告方要求被告按合同规定恢复商铺的基础性功能，即：玻璃墙装门、恢复水、电入口及每个店铺的隔墙砌回原状的诉讼请求，因原告方未提供相应的证据证明，且被告邹华芬提供了与赣州弘盛源实业有限公司签订的店铺租赁补充协议和30000元店面恢复安装押金收条的证据可以证明对原告方提出的诉讼请求与被告无关。对被告赣州市信而美汽车销售有限公司提出不应由该公司承担责任的答辩意见，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第二条规定，合同具有相对性只在特定的当事人之间发生法律效力。在公司未成立时，发起人以自己的名义签订的合同，合同相对人只能向发起人主张合同权利。但是，公司成立后确认该合同的或已经实际享有合同权利的，合同相对人可以请求公司承担责任。且本案租赁店铺的实际使用人也是被告赣州信而美汽车销售有限公司。为此，对被告赣州市信而美汽车销售有限公司的答辩意见，不予采信。据此，依照依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第九十四条第二款、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告赖大东与被告邹华芬签订的《贡江上院商铺租赁合同》。二、被告邹华芬于本判决生效之日起十日内向原告赖大东支付租金32841.67元。三、被告赣州信而美汽车销售有限公司对租金承担连带清偿责任。四、被告邹华芬缴纳的履约保证金4446元，归原告所有。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未能按本判决确定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1020元，由原告承担80元，由被告邹华芬、赣州市信而美汽车销售有限公司承担940元。
本院二审中，被上诉人提交水电发票，证明电力公司抄表时间为次月，上诉人退租时没有交水电费。上诉人、原审被告质证认为，与本案没有关联性。本院审查认为，对该证据关联性不予确认。
本院二审认定事实与一审查明的事实一致。
本院认为，关于水电押金的抵扣问题。根据一审判决，租赁房屋面积为46.3平方米，租金支付时间及标准为：2016年1月1日至2016年6月1日（5个月）按30元/月/平方米计算；2016年6月2日至2017年6月1日（12个月）按35元/月/平方米计算；2017年6月2日至2017年9月22日（3个月余20天）按40元/月/平方米计算。据此，上诉人应当交纳租金为33181.67元，扣除缴付水电押金340元后为32841.67元。因此，一审判决已经扣除了水电押金。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人邹华芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖国东
审 判 员 雷勉励
审 判 员 傅 忠
二〇一八年八月三十日
书 记 员 王 佳
代理书记员 管燕梅