北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京民终305号
上诉人（原审原告）：北京九城口岸软件科技有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号七区14号楼。
法定代表人：王双，董事长。
委托诉讼代理人：王颖，北京道宁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢晨，北京道宁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吕松彦，男，1971年3月27日出生，蒙古族，自由职业，住内蒙古自治区赤峰市红山区。
委托诉讼代理人：栾峰，北京市天瀚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张帅，北京市天瀚律师事务所律师。
原审第三人：德邦华源（北京）有机农业荒漠化治理技术发展有限公司，住所地北京市东城区。
法定代表人：靳鹭。
原审第三人：靳鹭，男，1962年9月3日出生，汉族，住北京市东城区。
原审第三人：北京恒富广场开发有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场东路20号百富国际大厦1号楼6层6E。
法定代表人：张贻庭，董事长。
委托诉讼代理人：陈小华，广东陈小华律师事务所律师。
上诉人北京九城口岸软件科技有限公司（以下简称九城口岸公司）因与被上诉人吕松彦、原审第三人德邦华源（北京）有机农业荒漠化治理技术发展有限公司（以下简称德邦华源公司）、原审第三人靳鹭、原审第三人北京恒富广场开发有限公司（以下简称恒富广场公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第一中级人民法院（2017）京01民初566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。2018年7月16日，上诉人九城口岸公司的委托诉讼代理人王颖、吕松彦的委托诉讼代理人栾峰、恒富广场公司的委托诉讼代理人陈小华到本院接受了询问。本案现已审理终结。
九城口岸公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判停止对北京市朝阳区工人体育场东路20号百富国际大厦2501、2502、2503、2504、2505、2506、2507、2508（即原北京市朝阳区工人体育场东路18号25A、25B、25C、25D、25E、25F、25G、25H）号房屋（以下简称诉争房产）的强制执行，并解除对上述房产的查封；三、吕松彦承担诉讼费用。事实与理由：一、在2010年12月4日至2011年12月5日期间涉案房产不存在任何查封，在此之前九城口岸公司的涉案房产已能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中所规定的要权利能够排除执行的四个条件。北京市国土资源局的不动产登记簿显示：2010年12月4日至2011年12月5日，涉案房产不存在任何查封。法院出示的协助执行通知书的《送达回证》不能证明在2010年12月4日至2011年12月5日期间涉案房产处于查封状态，第一次开庭时《送达回证》在字迹清晰的情况下，没有显示签收印章，再次开庭时多出一枚档案查询章。九城口岸公司满足“权利能够排除执行”的四个条件，2007年6月25日，九城口岸公司依恒富广场公司的《百富国际大厦写字楼入住通知书》办理实际入住，2005年初签订商品房买卖合同并于2005年3月分两次通过转账支票方式支付，未办理过户登记原因在于一审法院于2005年12月5日作出（2004）一中执字第1162号协助执行通知书整体查封诉争房产。二、本案查封先以1544、1545号协助执行通知书替换1162号协助执行通知书，后将1544、1545案号调整为128号等（含本案）14个案号继续执行1162号案件查封时间，更替查封违反查封法律制度。三、九城口岸公司作为房屋买受人，应当能够适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，享有优先权。
吕松彦辩称，1.本案的争议焦点为涉案房屋是否具备排除执行的法律条件。根据一审法院认定的事实和相关法律规定，涉案房屋的查封早于九城口岸公司占有房屋，涉案房屋不能排除执行。2.九城口岸公司关于查封方式、查封效果的上诉，我们同意一审法院的认定。对于查封方式、查封效果的异议，属于执行行为的异议，不属于本案的受理范围。案外人异议之诉，涉及的是执行标的，不涉及执行行为。
恒富广场公司述称，不重复此前已发表的意见。
九城口岸公司向一审法院起诉请求：中止对北京市朝阳区工人体育场东路20号百富国际大厦诉争房产的强制执行，并解除对上述房产的查封。
一审法院认定事实：2010年9月10日，北京市朝阳区人民法院作出（2010）朝民初字第10092号民事判决书，判决：1.恒富广场公司判决生效之日起7日内返还吕松彦借款800万元；德邦华源公司、靳鹭对上述返还义务承担连带责任。2.恒富广场公司于判决生效之日起7日内给付吕松彦借款利息388800元；德邦华源公司、靳鹭对上述给付内容承担连带责任。3.恒富广场公司于判决生效之日起7日内以8388800元为本金，按中国人民银行同期同类金融机构贷款逾期罚息的标准给付吕松彦逾期付款违约金。4.驳回吕松彦的其他诉讼请求。判决书生效后，恒富广场公司、德邦华源公司、靳鹭未履行判决书确定的义务，吕松彦向法院申请强制执行。2011年7月15日，北京市高级人民法院作出（2011）高执字第91号执行裁定书，裁定：北京市朝阳区人民法院作出的（2010）朝民初字第10092号民事判决书，吕松彦与恒富广场公司、德邦华源公司、靳鹭借款合同纠纷一案，指定由北京市第一中级人民法院执行。
一审法院于2005年12月5日作出（2004）一中执字第1162号协助执行通知书，查封了百富国际大厦全部在建房屋。九城口岸公司本次异议所针对的诉争房产自2005年12月5日起，始终处于法院查封状态，现查封案号为（2007）一中执字第128、129、710、1007、1450、1463号、（2010）一中执字第1193、1194、1195号、（2011）一中执字第1177号、（2012）一中执字第639、640号、（2015）一中执字第97、191号。
另查，九城口岸公司与恒富广场公司签订《商品房买卖合同》，约定九城口岸公司购买百富国际大厦的诉争房产，房屋总价款为18616614元。2005年3月16日、2005年3月23日，九城口岸公司分别向恒富广场公司支付1000万元、8616614元，恒富广场公司出具编号为0514518、0514519的收据，载明收到九城口岸公司上述“购楼款”。北京银行红星支行向九城口岸公司出具查帐单，载明上述两笔款项确于2005年3月24日出帐。
2003年8月1日，恒富广场公司与北京信和物业管理有限责任公司（以下简称信和物业公司）签订《物业管理委托合同》，约定信和物业公司为坐落于北京市工体东路18#的综合类（写字楼/商场）提供物业服务。本案诉讼中，各方均对该坐落的建筑即是百富国际大厦没有异议。信和物业公司出具《证明》称，信和物业公司于2003年8月1日正式签订百富国际大厦《物业管理委托合同》从事物业管理服务工作。2005年初，信和物业公司按照开发商及业主九城口岸公司的要求，在前期工作中配合九城口岸公司对诉争房产进行管控。诉讼中，九城口岸公司称，其2005年3月购买房屋时即已实际控制房屋，对房屋的管控包括与施工单位进行接洽、对施工方进行要求、安全巡查等。
2007年6月25日，恒富广场公司向九城口岸公司出具《百富国际大厦写字楼入住通知书》、《入住手续办理单》。九城口岸公司入住后曾交纳过诉争房产的物业管理费。
再查，九城口岸公司作为异议人，就一审法院（2011）一中执字第1177号案件执行过程中查封百富国际大厦的房屋提出异议，认为北京市第一中级人民法院以变更案号的方式将（2005）一中执字第1544、1545号变更为包含（2011）一中执字第1177号在内的14个案号并查封百富国际大厦的房屋，属执行行为违法，请求撤销相关协助执行通知书。一审法院经审查作出（2017）京01执异173号执行裁定书，裁定：驳回九城口岸公司所提执行异议。
再查，九城口岸公司就诉争房产向一审法院提出执行异议，一审法院经审查，于2017年6月16日作出（2017）京01执异140号执行裁定书，裁定：驳回九城口岸公司提出的案外人异议。九城口岸公司于2017年6月30日收到该裁定书，于2017年7月14日向一审法院提交执行异议之诉起诉状，一审法院于2017年7月17日立案受理。
一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”一审法院于2017年6月16日作出（2017）京01执异140号执行裁定书，裁定驳回九城口岸公司提出的案外人异议，九城口岸公司于2017年6月30日收到裁定书，于2017年7月14日向一审法院提交执行异议之诉起诉状，其起诉时间符合上述法律规定。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据已查明事实，一审法院于2005年查封了恒富广场公司所有的包括诉争房产在内的全部在建工程，查封至今，且相关房屋、土地始终处于法院查封的状态。九城口岸公司与恒富广场公司签订《商品房买卖合同》，并于2005年3月交纳购房款，于2007年6月办理房屋入住手续，并在入住后交纳过物业管理费，其实际占有、使用诉争房产的时间在法院查封行为之后，其异议不符合上述法律规定，其权利不能够排除执行，一审法院对九城口岸公司关于停止对诉争房产的执行并解除查封的诉讼请求不予支持。九城口岸公司主张其已于2005年初实际占有、使用诉争房产，并提交了信和物业公司出具的《证明》，一审法院认为，结合本案房产查封的实际情况，信和物业公司出具的《证明》不足以证明九城口岸公司已实际占有、使用诉争房产，一审法院对九城口岸公司主张不予采信。
九城口岸公司另主张，一审法院以直接变更执行依据的案号的方式对诉争房产实施查封，其对上述执行行为存有异议，对此一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行异议之诉的审理范畴为案外人对执行标的提出的异议，而九城口岸公司主张法院变更案号的执行行为违法，并非本案审理范畴，一审法院不予处理。九城口岸公司关于因执行行为违法导致诉争房产未被有效查封的主张，与一审法院查明的事实相悖，一审法院不予支持。
九城口岸公司主张，其作为房屋买受人的债权应优先于抵押权和普通债权，对此一审法院认为，优先受偿权是法律规定的特定债权人优先于其他债权人甚至优先于其他物权人受偿的权利，九城口岸公司的该项主张缺乏法律依据，一审法院不予支持。
经一审法院审查，各方当事人的其他意见，均不影响一审法院在前述认定基础上对本案进行处理。
德邦华源公司、靳鹭经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理，一审法院依法缺席审理并作出判决。
综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条、第三百一十二条之规定，判决：驳回九城口岸公司的诉讼请求。
二审中，各方当事人没有提交新的证据。
本院认为，本案系法院对生效法律文书予以执行期间，九城口岸公司就案涉执行标的提出的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。
九城口岸公司对于北京市第一中级人民法院更替案号查封不合法的上诉理由，系对法院采取的执行行为所提出的异议，本案为执行异议之诉，故本院于本案中对此不予评述。
在对生效法律文书的执行程序中，法院有权对恒富广场公司作为被执行人应当履行义务部分的财产采取强制执行措施。根据本案已查明的事实，九城口岸公司提交的《百富国际大厦写字楼入住通知书》的时间均为2007年，案涉执行标的登记于恒富广场公司名下且自2005年12月5日起，始终处于法院的查封状态。信和物业公司出具的《证明》不足以证明九城口岸公司已实际占有、使用诉争房产，九城口岸公司在一审诉讼中亦承认在信和物业公司《证明》中的时间段，百富国际大厦的状态为“当时建筑未办理竣工手续但已封顶”。综上，九城口岸公司于案涉执行标的未有优先于其他申请执行人的权利，其主张不足以排除对案涉执行标的的强制执行。一审法院根据上述法律规定及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，就九城口岸公司关于停止对诉争房产的执行并解除查封的诉讼请求不予支持的判定，于法有据，本院予以维持。
综上所述，九城口岸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由北京九城口岸软件科技有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘春梅
审判员 王 肃
审判员 张 力
二〇一八年八月十七日
书记员 杜 杰
书记员 王 峥