沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)辽0103民初1287号
原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行，住所地沈阳市沈河区北站路72号。
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负责人：宋刚，该行行长。
委托代理人：王思涵，该行员工。
被告：李润哲，男，1979年7月30日出生，朝鲜族，个体业者，住址沈阳市于洪区造化乡明星村*组21。
身份证号：2101141979********。
被告：沈阳首创新资置业有限公司，住址沈阳市浑南新区高歌路8-1号三楼。
法定代表人：曹越，该公司总经理。
委托代理人：曹艳杰，辽宁良友律师事务所律师。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行与被告李润哲、沈阳首创新资置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由本院审判员张育红担任审判长，与审判员仲芳雪（主审）、人民陪审员张玉华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行委托代理人王思涵，被告李润哲、沈阳首创新资置业有限公司委托代理人曹艳杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行诉称，2012年12月26日，原告与被告签订《个人购房借款及担保合同》（以下简称《借款合同》），合同约定：被告李润哲向原告借款35万元用于购买位于东陵区沈营路28-20号（1-10-2）房屋，借款期限240个月，贷款初始利率为5.5675%，采用等额本息还款方式，被告李润哲以所购房产为上述借款提供抵押担保；被告沈阳首创新资置业有限公司提供阶段性连带责任保证，对借款人在办妥贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日前发生的借款人违约而引起的合同项下的债务承担保证责任；被告所提供担保的范围为贷款本金及其利息、罚息、复利、违约金、赔偿金以及贷款人等实现债权及抵押权的费用等。借款合同签订后，原告依合同约定及时足额地发放了贷款，但被告李润哲并未按借款合同约定归还借款，符合合同约定实现抵押权及保证的条件。综上所述，被告李润哲应按《借款合同》约定向原告归还所欠本息，被告沈阳首创新资置业有限公司应对此承担连带给付责任。经原告多次催要未果后，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《个人购房借款及担保合同》；2、被告李润哲按借款合同约定偿还所欠本息（截至2016年1月14日为328271.62元，自2016年1月15日至实际清结日按借款合同约定计付利息及罚息），被告沈阳首创新资置业有限公司对前述欠款承担连带给付责任；3、判令对被告李润哲抵押房产,原告享有优先受偿权；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告李润哲辩称，对欠款事实，以及欠款数额均没有异议，我现在因为没有钱还款。
被告沈阳首创新资置业有限公司辩称，不同意承担连带责任，根据借款合同约定，首创公司承担担保责任的前提是在房屋他项权利证办理之前承担责任，由于本案被告李润哲在申请贷款时，其房屋产权证及抵押的登记他项权利证的办理手续均提交银行指定代办机构承办，正常银行应当在具备办理产权证之日，首先办理产权证，然后办理房屋他项权利证，首创公司在2014年11月5日已经办理完了被告李润哲房屋所有权初始登记证明，自2014年11月5日开始，原告应当办理被告房屋的产权证书及他项权利证书，但由于原告有意拖延，导致被告首创公司担保期限无限延长，根据合同约定的双方的真实意愿，首创公司仅承担合理期限内的保证责任，本案被告违约是在2015年10月份左右，原告逾期办理房屋产权证书及他项证书已远远超过首创公司预期的合理期限，根据沈阳市房屋产权部门的规定，房屋产权证书的办理期限为21个工作日，而他项权利证书的办理为3个工作日，因此被告首创公司对原告有意拖延及造成的损失不承担责任。另外，本案被告已经提供房屋担保，原告应当就房屋担保实现债权，与被告无关。
经审理查明：2012年12月26日，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行作为贷款人，被告李润哲作为借款人，被告沈阳首创新资置业有限公司作为保证人签订《个人购房借款及担保合同》一份，合同约定：被告李润哲向原告申请贷款，借款金额为人民币350,000元，借款用途为购买房产（该房屋坐落于沈阳市东陵区沈营路28-20号1-10-2，建筑面积100.76平方米），借款期限为240个月，自2012年12月26日至2032年12月26日，借款利率为年利率5.5675%，还款方式为等额本息还款法。同时约定，借款人应按照合同约定归还借款本息，未按双方约定期限归还借款本金的，属于违约，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款利率基础上上浮百分之三十计收罚息。如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期，解除合同并要求保证人承担保证责任。合同亦约定，被告李润哲作为抵押人，将位于沈阳市东陵区沈营路28-20号1-10-2，建筑面积100.76平方米的房产抵押给原告，并办理抵押权预告登记。被告沈阳首创新资置业有限公司为保证人,保证方式为阶段性连带责任保证，保证范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如果正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对满足之日后到期的债务免除保证责任。合同第二十六条约定，借款人和担保人承诺：……（三）本合同项下同时存在抵押与保证时，贷款人可选择就抵押物实现抵押权或要求保证人对全部债务承担保证责任，也可在债权总额内同时要求二者在担保范围内承担任意数额的担保责任，担保人不得对此提出任何抗辩。如贷款人放弃或暂时没有对任一抵押物或任一保证人行驶担保权利的，其他担保人承诺仍将对其担保范围内的全部债务承担担保责任。”合同签订后，原告向被告足额发放贷款，但被告李润哲未按合同约定偿还本息，截至2016年1月14日，被告已累计拖欠本金人民币321394.02元，利息人民币6877.6元。
另查明，2012年12月3日，被告李润哲与沈阳首创新资置业有限公司签订《商品房买卖合同》。2014年11月5日，沈阳市浑南区房产局出具《沈阳市浑南区房屋所有权初始登记证明》一份，记载办理房屋所有权初始登记时间为2014年11月5日。
上述事实，有当事人陈述、《个人购房借款及担保合同》、商品房抵押预告登记证、欠息证明、借款凭证、贷款发放通知单、《商品房买卖合同》、《沈阳市浑南区房屋所有权初始登记证明》等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本案在审理过程中，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行向本院申请冻结被告李润哲、沈阳首创新资置业有限公司名下的银行存款人民币328271.62元或查封其他同等价值财产。本院做出（2016）辽0103民初1287号民事裁定书，裁定冻结被告李润哲、沈阳首创新资置业有限公司名下的银行存款人民币328271.62元或查封其他同等价值财产。
本院认为，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行与被告李润哲、沈阳首创新资置业有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，原告已按合同约定履行了向被告李润哲发放贷款的义务，但被告李润哲未依照合同约定还款，其行为已构成违约，故原告主张解除与被告签订的《个人购房借款及担保合同》并要求被告返还欠款本金及利息的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》之规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附解除条件的合同，自条件成就时失效。根据合同约定，如果正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人的保证责任方可免除，现解除条件尚未成就且被告沈阳首创新资置业有限公司在《个人购房借款及担保合同》上盖章确认，表明其愿意作为保证人对被告李润哲的上述贷款提供担保，故被告沈阳首创新资置业有限公司应对上述欠款承担连带保证责任。
关于原告主张对被告抵押的房屋享有优先受偿权的问题。因本案所涉房屋办理的是抵押权预告登记，所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生的不动产物权变动的请求权，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，在涉案房产未办理正式的抵押登记前，权利人的抵押权尚未确立，权利人应在办理正式的房屋抵押登记后才能主张优先受偿权，而涉案房产至今尚未办理正式的房屋抵押登记，故对于原告的该项请求本院不予支持。
关于被告沈阳首创新资置业有限公司提出原告有意拖延办理房屋所有权证和他项权证导致延长其保证期间的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。另根据《沈阳市浑南区房屋所有权初始登记证明》记载，开发建设单位应当及时与购房人持该证明和《商品房买卖合同》等相关材料申请办理商品房转移登记，表明办理商品房转移登记手续系开发单位的义务，被告认为原告怠于办理所有权证和他项权证于法无据，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下：
一、解除原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行与被告李润哲、沈阳首创新资置业有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》；
二、被告李润哲于本判决生效之日起十五日内给付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行贷款本金人民币321394.02元；
三、被告李润哲于本判决生效之日起十五日内给付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行贷款利息、罚息人民币6877.6元（利息、罚息截至2016年1月14日，自2016年1月15日起至被告实际清偿之日止的利息、罚息按合同约定计算）；
四、被告沈阳首创新资置业有限公司对本判决书第二项、第三项承担连带保证责任；
五、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行偿还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币6224元，保全费人民币2162元，由被告李润哲、沈阳首创新资置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 张育红
审 判 员 仲芳雪
人民陪审员 张玉华
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 胡 海
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。