黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终6823号
上诉人(原审被告)：邵俊毅，男，1992年8月3日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。
委托诉讼代理人：张长红，黑龙江张长红律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：哈尔滨珠江物业管理有限公司，住所地哈尔滨市香坊区朝阳村1-4层。
法定代表人：别秀华，总经理。
委托诉讼代理人：徐晓红，女，该公司职员。
委托诉讼代理人：冯海龙，黑龙江尊成律师事务所律师。
上诉人邵俊毅因与被上诉人哈尔滨珠江物业管理有限公司（以下简称珠江物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2018）黑0110民初655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
邵俊毅上诉请求：1.撤销哈尔滨市香坊区人民法院（2018）黑0110民初655号民事判决第一项，改判减免邵俊毅30%物业费；2.一二审案件受理费由珠江物业公司承担。事实和理由：一、珠江物业公司没有按照协议约定履行服务义务，提供的物业服务具有严重瑕疵，未按照合同约定履行100%的服务义务，邵俊毅在一审庭审中出示的大量证据均表明珠江物业公司长期怠于服务，小区环境卫生、安保、公共秩序等方面严重恶化，已经严重影响到全体业主的正常生活，属于重大瑕疵，应按照珠江物业公司实际服务工作量判决邵俊毅按70%交费。邵俊毅提交的证据足以证明珠江物业公司长期存在不作为的事实。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。珠江物业公司没有履行合同义务：1.房屋漏雨、管理混乱、垃圾清理不及时、卫生无人打扫；2.侵占本属于包括邵俊毅在内的小区业主的广告收益。小区公共区域的经营性收入应折抵一部分物业费；3.小区出入口门禁失灵，没有保安队伍，安全问题严重失控，导致业主玻璃被砸坏；4.小区消防通道长期被车辆停放而无人管理，小区内随意施工和维修养护不当，小区环境脏乱差，业主曾多次要求珠江物业公司整改，但珠江物业公司从未整改；5.邵俊毅曾要求珠江物业公司进行违约责任承担的事实，一审判决按珠江物业公司完成100%的物业服务判决邵俊毅交纳物业费违背客观事实。二、一审认定前期《物业服务协议》已经过期，且未通过法定程序，按此合同收费依据不足。三、珠江物业公司服务并为没有完成四级服务工作任务，小区存在很多问题。四、珠江物业公司根据的哈价联【2013】39号文件和哈价经法【2011】220号文收费依据失效。该收费标准无依据。五、2016年1月16日前的物业费超过诉讼失效，珠江物业公司自制的收费通知未向邵俊毅送达，未生效，没有引发诉讼时效中断，请二审法院不予支持。六、珠江物业公司违约，服务存在瑕疵一审已经认定，但一审法院并未减去未提供服务的合同内容部分。珠江物业公司不应当收取未提供服务部分的物业费。综上所述，珠江物业公司通过无效的前期《物业服务协议》和部分服务内容向邵俊毅主张100%物业费没有事实和法律依据，应予改判，减去未完成服务的部分物业费30%，按70%判决物业费。
珠江物业公司辩称，不同意邵俊毅的上诉请求。邵俊毅的请求无事实及法律依据。1.房屋漏水不属于物业服务范围；2.邵俊毅所称的广告费和经营收入无依据，珠江物业公司没有在墙体和电梯内贴广告收取任何费用；3.门禁失灵、安全失控及玻璃被砸问题，因小区内3000多户业主，多少业主没有此问题，所以是否是业主个人问题，珠江物业公司不了解；4.封闭小区问题，珠江物业公司多次要求封闭小区，但是因为业主人为阻挠，所以没有封闭小区；5.珠江物业公司已经尽到了物业服务合同的内容；6.物价局审批确实是两年期限，但是依照规定，成立业主委员会的可以协商，没有业主委员会可以延续收费标准。且从2011年到现在价格没有上调；7.关于垃圾问题。珠江物业公司雇佣了保洁公司每天不少于两次清理垃圾，还增加了人员对垃圾巡视；8.整个小区3000多户居民中90%都交纳了物业费，只有起诉的60户没有交纳物业费；9.关于一审判决写的瑕疵问题，其实是沟通问题，珠江物业公司做好物业服务内容就可以，至于不愉快也是因人而异，不能作为不交纳物业费的理由；10.关于时效问题，物业费不存在时效的规定，无须终止、中断的情形。综上，请求驳回上诉，维持原判。
珠江物业公司向一审法院起诉请求：1.判令邵俊毅立即交纳2016年2月9日至2018年2月9日物业费4,580.64元、违约金5,015.80元，合计9,596.44元；2.诉讼费由邵俊毅承担。
一审法院认定事实：邵俊毅购买了哈尔滨市香坊区旭升南街2016-1号绿海华庭1栋4单元1101室，建筑面积为118.39平方米，成为该房业主。2012年1月4日办理进户手续时，珠江物业公司作为甲方、邵俊毅作为乙方签订了《物业服务协议》，珠江物业公司在甲方处加盖公章，邵俊毅在乙方处签名。该协议约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备中大修、更新、改造）、特约有偿服务费用、维修资金的管理与使用、违约责任等、其中第四条物业管理服务费标准为：高层住宅按建筑面积每平方米每月1.60元收取、多层住宅按建筑面积每平方米每月1.50元收取、商服按建筑面积每平方米每月1.80元收取、地下车位管理服务费按每车位每年1800元收取、独立车库管理费按建筑面积每平方米每年1.50元收取。邵俊毅按照该协议约定的建筑面积每平方米每月1.60元的物业服务费标准，于进户当日向珠江物业公司缴纳2012年1月9日至2013年2月9日的物业费2273元。一审法院认为，根据双方的诉辩主张、当庭陈述和举证、质证情况以及辩论意见，双方之间的争议焦点是：1.邵俊毅、珠江物业公司之间签订的物业服务协议的效力；2.珠江物业公司收取物业管理费的依据；3.珠江物业公司是否按照协议的约定履行了服务义务，邵俊毅的抗辩理由是否成立。关于双方之间签订的《物业服务协议》的效力问题，该协议系双方于2012年1月4日签订，有珠江物业公司公章、邵俊毅签名，邵俊毅对其签名的真实性无异议，该协议内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。邵俊毅抗辩该协议并非其自愿签订，但邵俊毅系完全民事行为能力人，应自行尽到审慎的注意义务，且何双海没有提交证据证实该协议具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故邵俊毅抗辩《物业服务协议》无效的理由不成立，不予采纳。关于珠江物业收取物业服务费的依据问题。邵俊毅举示的哈尔滨市物价监督管理局哈价经发[2011]220号文件确系2011年12月6日下发之日开始执行，有效期两年至2013年12月5日执行完毕。经哈尔滨市香坊区人民法院向哈尔滨市发改委价费管理处征询，此文件是物价部门对绿海华庭小区业主未进户时的前期物业服务收费的批复，该批复的有效期较短也是为了敦促业主进户后尽快成立业主委员会。经庭审核实，双方均承认绿海华庭小区没有成立业主委员会。故业主应与地方政府以及物业主管部门积极沟通协调，通过合法途径成立要稳住委员会后，由业主委员会具体负责物业服务企业的选聘和确定物业服务内容及收费标准。该文件有效期满后，双方确认签订了《物业服务协议》，邵俊毅已按协议约定建筑面积每平方米每月1.60元的标准向珠江物业公司交纳了四年的物业管理服务费，珠江物业公司为邵俊毅出具的物业费收据可以证实，可视为邵俊毅对珠江物业公司收费标准的默认。珠江物业公司收取物业服务费的标准是依照双方之间签订的《物业服务协议》，而不是依据已经时效的哈价经发[2011]220号文件，邵俊毅抗辩住建局给物业收取物业服务费依据无效的理由不成立。关于抓经物业是否按照协议约定履行了服务义务、邵俊毅抗辩理由是否成立的问题。邵俊毅举示的哈价联发（2013）39号文件后附的《哈尔滨市住宅物业服务指导标准》是物业服务的参考标准，而非强制性规定，具体物业服务内容和标准应以双方签订的协议为准。邵俊毅抗辩墙体开裂、房屋漏水等问题属于房屋建筑质量问题，不属于珠江物业公司物业管理公共维修的服务内容，邵俊毅应另行主张权利。关于邵俊毅举示的录像视频资料中垃圾未及时处理、楼道灯损坏、门禁失灵、车辆乱停乱放、堵塞消防通道等问题，虽然业主提供的图像不能直接证明待证事实，但能说明珠江物业公司对业主反映的物业服务方面的问题未能妥善解决，双方没有做到有效沟通理解。综合业主陈述可以认定珠江物业公司所提供的物业服务存在瑕疵，但不属于长期怠于服务造成小区环境卫生、安保、公共秩序等方面严重恶化，从而严重影响全体业主正常生活的重大瑕疵，故邵俊毅以此作为拒缴物业费的抗辩理由不成立，不予采纳。关于邵俊毅抗辩珠江物业公司诉请超过诉讼时效的问题，因珠江物业公司已在合理期限内向邵俊毅发出了催缴物业费的通知，视为诉讼时效中断，故邵俊毅此项抗辩理由亦不成立，不予采纳。综上，珠江物业公司、邵俊毅之间签订的《物业服务协议》合法有效，对双方当事人均具有约束力。珠江物业公司对整个绿海华庭小区提供了物业服务，投入了相应的人力、物力，在履行了服务义务的同时，依法享有向业主收取物业服务费的权利，且珠江物业公司对邵俊毅拖欠物业服务费的行为在合理期限内进行了催缴，故珠江物业公司向哈双海主张给付拖欠物业费的诉讼请求符合合同约定和法律规定，予以支持。因珠江物业公司的物业服务存在一定瑕疵，故对珠江物业公司主张违约金的诉讼请求不予支持。判决：一、邵俊毅于判决生效之日给付珠江物业公司2016年2月9日至2018年2月9日的物业管理服务费4,546.16元；二、驳回珠江物业公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
邵俊毅二审提交证据如下：
视频资料一份。拟证明，现在还存在很多垃圾的情况，进而证明履行合同的违约行为。
珠江物业公司质证意见如下：该证据不属于新证据。而且每天有两次清理垃圾，此证据是在每天两次清理垃圾中间的时候拍摄的，珠江物业公司认为如果拍摄应拍摄24小时的。
珠江物业公司二审提交证据如下：
垃圾清运合同一份。拟证明，珠江物业公司每天对小区清理两次垃圾，进而反驳邵俊毅所说的垃圾清运不及时的问题。
邵俊毅质证意见如下：该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。在一审时珠江物业公司陈述是其自己清理垃圾，还提供了证据证明其自己清理垃圾，所以该证据是虚假的。如果每天清理两次垃圾，就不会有如此多的垃圾。
对于邵俊毅提交的证据及珠江物业公司的质证意见，本院认定意见如下：珠江物业公司对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。但该证据显示的内容仅系案涉小区部分时间内存放垃圾的状况，不足以证明该小区一段时间存放垃圾的全貌，故对邵俊毅拟证明问题本院不予认定。
对于珠江物业公司提交的证据及邵俊毅的质证意见，本院认定意见如下：该合同系珠江物业公司与案外人订立，案外人亦未到庭佐证，故对其真实性本院不予确认。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的焦点集中在：1.邵俊毅以珠江物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵为由请求减免30%物业费的主张能否成立；2.珠江物业公司请求给付物业费的主张是否超过了法律规定的诉讼时效期间。
关于邵俊毅以珠江物业公司提供的管理服务存在瑕疵为由请求减免物业费的主张应否支持的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。具体到本案中，根据邵俊毅、珠江物业公司订立的《物业服务协议》第二条约定内容，珠江物业公司提供物业管理服务的内容包括共用部位维护管理、清洁卫生等八项合同义务，自该协议订立至本案诉讼，小区物业运营正常。诉讼中，邵俊毅所举示的证据不足以证明珠江物业公司未按约定履行全部合同义务，影响其作为该小区业主的利益。邵俊毅要求减免物业费的请求，事实依据不足，本院不予支持。此外，没有证据证明案涉小区的大多数业主拒绝履行缴纳物业费的合同义务，邵俊毅以珠江物业公司服务标准瑕疵为由拒交物业费，一定程度上会损害已交费业主的利益，不利于物业管理企业维持物业服务的良性运营。且一审法院在考虑珠江物业公司服务水平不高的情况下，免除邵俊毅逾期缴纳物业费的违约责任，已趋于公平合理，并无不当。但作为物业服务企业，珠江物业公司应当对其服务质量进一步提升，为全体业主提供完善的服务环境。邵俊毅应当与全体业主共同商议，尽早依法成立业主委员会，监督促进物业服务单位改善服务措施。
关于珠江物业公司的请求是否超过诉讼时效期间问题。因物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此物业服务人要求业主给付服务费用的诉讼时效期间，应从双方终止物业服务合同之日起算，而本案中，双方的物业服务合同处于履行状态，不存在时效问题，邵俊毅关于珠江物业公司已超过法律规定的诉讼时效期间的主张，法律依据不足，本院不予支持。
综上所述，邵俊毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由邵俊毅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨凤云
审 判 员 刘松涛
审 判 员 侯守东
二〇一八年十月二十六日
法官助理 马立娜
书 记 员 李 晶