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**江西省高级人民法院**
**民事判决书**
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（ 2012）赣民一终字第55号
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上诉人（原审原告、反诉被告）江西省商务厅，住所地江西省南昌市。
法定代表人伍再谦，该厅厅长。
委托代理人汤忠赞，江西金凤凰律师事务所律师。
委托代理人陈隽芸，江西金凤凰律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）江西嘉宏国际酒店发展有限公司，住所地江西省南昌市。
法定代表人洪震，该公司董事长。
委托代理人张工，江西豫章律师事务所律师。
委托代理人艾建华，江西豫章律师事务所律师。
原审被告中国瑞联实业集团有限公司，住所地北京市延庆县。
法定代表人郑忠，该公司总裁。
上诉人江西省商务厅、上诉人江西嘉宏国际酒店发展有限公司因房屋租赁合同、合作开发房地产合同纠纷一案，均不服江西省南昌市中级人民法院（2011）洪民一初字第30号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2012年9月7日公开开庭审理了本案。江西省商务厅（以下简称商务厅）的委托代理人汤忠赞、陈隽芸，江西嘉宏国际酒店发展有限公司（以下简称嘉宏公司）的委托代理人艾建华到庭参加诉讼。中国瑞联实业集团有限公司（以下简称瑞联公司）经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2004年8月21日，江西省对外贸易经济合作厅（江西省对外贸易经济合作厅的职责于2009年划入商务厅，以下均简称商务厅）为甲方,美国华美国际集团公司、中国瑞联实业集团有限公司作为乙方,签订一份租赁协议，双方约定：甲方同意将位于江西省南昌市站前路200号房地产整体(主要包括九层楼主楼一幢、北面五层后楼一幢、东面二层附楼一幢、楼房前后场所，大院周边临街门面及大楼配套设施等)租赁给乙方，租期为二十年，自2006年1月1日至2025年12月31日止,乙方用于改建四星级假日国际酒店；租金1-5年为342万元，6-12年359.1万元，13-20年377.055万元，乙方已交纳的投标保证金500万元,其中350万元为租赁保证金,150万元转为预付租金,协议还对其他租金及甲方腾房移交时间、保证金支付办法等进行了约定，该协议第七条还约定，乙方依本协议所确定项目成立合资公司，合资公司成立后，在该协议的基础上，合资公司与甲方另行签订合同。
2005年6月13日,嘉宏公司成立，工商登记经营范围为酒店管理、房屋租赁、餐饮。
2006年7月6日，商务厅及嘉宏公司签署《“假目国际酒店”项目协调会议纪要》，确定以下事项：（1）“假日国际酒店”改造装饰工程必须在今年8月8日正式动工等；（2）投资方必须在今年8月8日前向业主方提供酒店改造装饰工程进度计划并如期动工，如投资方不能按期动工或工程进度拖延30天，业主方有权终止合同，并扣罚租赁保证金人民币350万元。（3）双方应尽快签订《租赁合同》，业主方同意投资方2004年7月27日交纳的人民币350万元租赁保证金转为预付租金等。（4）如投资方在2007年6月1日不能如期竣工，必须按原协议书完工期2006年9月1日起，计缴每月租金，自2007年6月1日起拖延的工期，除按月缴纳租金外，另按每月租金的50%计扣罚金。
2006年7月13日，商务厅与嘉宏公司签订一份租赁合同，合同约定，甲方同意将位于江西省南昌市站前路200号房地产整体租赁给乙方，租期为20年，改造装修期自2006年8月1日至2007年5月31日共计十个月，计租日自2007年6月1日至2027年5月31日止。乙方于2004年7月27日交纳的租赁保证金350万元和预付租金150万元，预付的租赁保证金350万元从2007年6月1日起转为预付租金。乙方租赁此房地产主要用于经营酒店、餐饮等服务项目，相关手续由乙方自行办理，费用自理。第九条约定，甲方同意在不破坏房屋主体结构前提下，乙方可对房屋、场院进行装修改造，但乙方须将房屋改造装修设计图纸报经甲方认可，装修改造费用由乙方自理。甲方应积极配合乙方办理有关手续，费用由乙方负责。第十条约定，乙方在租赁期内投资对租赁房屋场院等进行改建、维修或增建房屋、场院等与主体相配的附属建筑物、装修及设施，在合同期满时，不得拆卸、破坏、应视为租赁物一并无偿交予甲方，乙方投资购置的可移动物品，由乙方自行处理。甲方承诺乙方，经甲方同意后对房屋墙体、楼梯及场院等所作的拆除和改建在租赁关系终止后不需要恢复原貌。在违约责任方面，双方约定乙方违约责任为：1、乙方未按合同约定的时间缴纳租金在15天之内的，每天按该月租金的3‰缴纳违约金。2、乙方未按合同约定的时间缴纳租金超过15天的，甲方除有权要求乙方支付当月租金外，乙方还须每天按该月租金的0.5%的缴纳违约金。3、乙方未按合同约定的时间缴纳租金超过60天的，甲方有权终止合同，乙方应在30天内搬出租赁场地。乙方除补缴两个月的租金外，还须赔偿甲方三个月租金金额的违约金。合同还约定将2006年7月5日的会议纪要及移交协议及移交清单作为该合同的附件。
2006年8月4日，南昌市人民政府办公厅以洪府厅文（2006）52号文复函原告商务厅，内容为“贵厅站前路200号办公楼改造问题，经我市政府研究，同意改变其办公楼性质为商务酒店性质，鉴于该宗土地为划拨用地，如贵厅将地上房产以盈利为目的进行租赁，则应将租金中所含土地收益按规定上缴国家”。
2006年10月，嘉宏公司向商务厅发函，称南昌假日酒店改造及装修工程主要设计工作已完成，报送有关图纸，要求审核和确认。商务厅于2006年10月13日作出赣外经贸便函字（2006）67号《关于南昌假日酒店主楼加固改造装饰施工图的审核意见函》，回复称要求对工程主体结构进行检测，施工图必须送审查，选择有加固资质单位施工等。2006年11月2日和2006年12月28日，经江西省众博施工图设计审查咨询事务所审查，认定南昌假日酒店改建工程主体及装饰工程施工图设计文件经审查合格。2006年9月1日及2007年1月22日，该工程立面装修和土建改造分别取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。
2007年5月28日，商务厅与嘉宏公司签署《“假日国际酒店”项目第二次协调会议纪要》，确认嘉宏酒店引入江西天使房地产开发有限公司参与该项目的投资，该项目确保在2007年年底前开业，原则同意天使公司对该项目两栋附楼提出的改造方案等。在第（4）项约定，《“假日国际酒店”项目协调会议纪要》（2006年7月5日）中载明的业主方权益暂时搁置，但全部保留，投资方租赁保证金转预付租金的时间顺延等。
2007年9月18日，嘉宏公司致函商务厅，称“工程存在严重安全隐患，现已被迫停工，如贵厅坚持要求我方继续施工，请书面给我方确认此楼无任何安全隐患，出现安全事故的所有责任由贵厅承担。”次日，商务厅复函，称“我厅作为房屋出租方，是将正常使用的办公大楼及附属设施租赁给贵公司经营的。贵公司在经过近两年的工程施工后，现在提出大楼存在严重安全隐患问题，依据双方签订的《租赁合同》，我厅没有任何责任，其停工造成的一切损失，应由贵公司承担。”
2007年11月26日，商务厅作为甲方，嘉宏公司作为乙方，瑞联公司与江西天使集团作为担保人，签订一份合同书，就坐落于江西省南昌市站前路200号房地产整体租赁合同，达成补充条款。其中第一条约定，双方确认2006年7月13日签订的《租赁合同》和第二个“假日国际酒店项目协调会议纪要”合法有效，并约定继续履行该合同和纪要。第二条约定，乙方为履行2006年7月13日的《租赁合同》在近两年的改造过程中，造成《租赁合同》项下的租赁大楼出现严重安全隐患，现乙方要求“拆楼重建”，并承担违约责任。甲方在乙方履行《租赁合同》责任和本合同约定条件下同意“拆楼重建”。第三条约定，双方确认就履行2006年7月13日双方签订的《租赁合同》乙方承担的违约责任是：乙方应向甲方支付租金、违约赔偿金806万元，其中500万元乙方已于2004年7月向甲方支付，剩余306万元乙方在本合同签署前一次性向甲方支付。第四条，双方确认“拆楼重建”是指将《租赁合同》项下的位于江西省南昌市站前路200号的房屋拆除，并在原地重建新的大楼。上列“拆楼重建”事项由乙方组织实施。其具体实施事项为：（一）建设期（包括立项、规划、设计、施工、开业）三年以内完成（即从2008年1月1日至2010年12月31日完成）。（二）拆除、立项、规划、设计、施工、开业、改变土地性质等相关手续，由乙方以甲方名义自行办理并承担全部费用。甲方承诺全力协助办理相关手续。（三）乙方的规划设计必须征得甲方同意，并充分考虑产权分割后甲方酒店房的基本使用功能和甲乙双方的管理…。（四）甲、乙双方约定重建后房地产按如下原则分割：（1）地面建筑确保甲方24000平方米（2楼-5楼除外），其余归乙方；（2）地下车库按甲方分割给乙方的土地面积划分，即甲方分割出1亩土地则可分得1000平方米面积地下车库，其余归乙方；（3）土地使用权按双方所占建筑面积分割。(五)基于乙方全额负责大楼的投资建设,甲方同意在大楼开工建设到十层时,按本合同第四条第(三)、(四)款确定的原则和方法将大楼的部分产权转让给乙方,产权分割手续由乙方办理并承担相关费用。在办理大楼土地出让手续时，如甲方按优惠政策获得政府返还的土地出让金，全部支付给乙方。第五条，为保证重建方案的实施，乙方应在本合同签订后七天内向甲方交纳履行保证金人民币1000万元。（一）如乙方在本合同签订后九个月内未办妥报建等相关手续，乙方应将租赁物恢复到甲乙双方移交租赁物时的原状，甲方有权终止本合同，履约保证金人民币1000万元退还乙方（不计息）。（二）如乙方在本合同签订后十二个月内未开工或三年未竣工、试营业，甲方有权终止本合同，乙方所交纳的履约保证金人民币1000万元作为对甲方的经济补偿。（三）重建工程竣工、房地产分割手续办妥后，甲方应将乙方交纳的履约保证金人民币1000万元退还乙方（不计息）。第六条,报建手续办妥后,新大楼竣工、营业前，乙方的出资人（中国瑞联实业集团公司、江西天使集团）应对本合同承担不可撤销、连带的担保责任，该担保责任独立于本合同，不因本合同的无效、解除而丧失法律效力。一旦乙方有任何违约行为，甲方随时有权要求担保人代位乙方履行合同，或要求担保人赔偿损失。担保人的担保范围包括但不限于主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，甲方为减少损失而产生的费用及律师费、诉讼费。第七条，乙方从2008年1月1日起按2006年7月13日双方签订的《租赁合同》的约定逐月交纳租金。新楼竣工后由乙方继续承租，租金不变，租赁使用期为20年（不包括建设期）。第八条，本合同是2006年7月13日双方签订的《租赁合同》的补充，具有同等法律效力。第九条，重建工程竣工后，本合同和2006年7月13日双方签订的《租赁合同》自行终止，甲乙双方另行签订新的租赁合同。
2007年12月21日，南昌市房产管理局出具“南昌市危险房屋鉴定报告”，鉴定意见：经现场查勘，根据国家现行标准JGJ125-99《危险房屋鉴定标准》和《民用建筑可靠性鉴定标准》等有关规范之规定，该房屋危险等级为D级。处理意见：整体拆除。
2007年12月28日，嘉宏酒店出具“关于《南昌市危险房屋鉴定报告》的说明”，内容为：我公司为履行2006年7月13日的《租赁合同》在近两年的改造过程中，造成《租赁合同》项下的租赁大楼出现严重安全隐患，并承担违约责任。南昌市危险房屋鉴定报告的内容（07-12—026）是应我公司的要求作出的，因该些表述方式可以达成D级危房等级。
2008年元月3日，商务厅以赣外经贸办字（2008）9号文向江西省发展和改革委员会（以下简称省发改委）发函，报送《关于申报引进社会投资拆除危房建“江西国际经贸大酒店”立项的请示》。2008年1月30日，商务厅向省政府领导报送《关于请批准引进社会投资拆除危房建设“江西国际经贸大酒店”的报告》，2008年3月25日，省发改委以赣发改投资字（2008）355号文向江西省人民政府报送《关于省外经贸厅引进社会投资拆建“江西国际经贸大酒店”项目有关情况的请示》。2008年5月26日，南昌市人民政府办公厅作出“关于省发改委《关于省外经贸厅引进社会投资拆建江西国际经贸大酒店项目有关情况的请示》的回复”，该回复称：1、鉴于省外经贸厅老办公楼已经市房管部门鉴定为D级危房，同意按照办公、旅馆业的用地性质在符合南昌市规范技术要求前提下，拆除旧建筑后结合院内绿地景观、停车、交通组织等对大院进行整体改造，但必须先做好项目交通影响评估。2、项目用地作为经营性用地，根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的有关规定，应由我市土地储备中心收储，待宗地拆迁后，进行公开出让。2008年7月7日至7月11日，该项目经省政府办公厅各级领导及省政府领导批示同意。在批示件中，有“项目用地作为经营性用地，应由南昌市土地储备中心收储，待宗地拆迁后，进行公开出让（注：经与省外经贸厅沟通，他们同意南昌市的意见）”的内容。2008年8月17日，省发改委固定资产投资处函复原告省外经贸厅，称省政府同意省财政厅、省建设厅、南昌市人民政府所提以下四条意见：1、在立项前要认真做好交通影响评估和资产评估；2、投资方应保证外经贸厅的国有资产权益不受损失；3、项目用地作为经营性用地，应由南昌市土地储备中心收储，待宗地拆迁后，进行公开出让；4、项目具体建设应向南昌市和有关部门报审等。
收到省发改委的回复函后，商务厅、嘉宏公司对于土地公开出让确保摘牌、报建期限延长以及是继续履行“拆楼重建”合同还是履行租赁合同等事宜产生争议，并于2008年11月19日、2008年12月6日两次签署《“江西国际经贸大酒店”项目会谈纪要》及《“江西国际经贸大酒店”项目第二次会谈纪要》，确认双方的争议所在，但未取得一致意见。
2009年1月7日，商务厅向嘉宏公司发出赣外经贸便函字（2009）2号《关于终止履行拆楼重建合同书的函》，提出办理“江西国际经贸大酒店”项目报建手续九个月时间已过，双方2007年11月26日所签订的合同书应终止履行；双方签订的《租赁合同》和第二个《假日国际酒店项目协调会议纪要》仍合法有效，要求继续履行，并要求补交2008年8月至12月的租金。嘉宏公司2009年1月12日回复称，商务厅未全力协助办理相关手续，且自2008年7月始停止协助办理拆楼重建工作，致重建工作遇及大量问题无法解决，致使项目的报建手续无法按期完成。此房存在严重安全隐患，危房鉴定书已下，不可能重新恢复建设，表示不同意接受终止履行拆楼重建合同。
2009年3月20日、2009年12月31日、2010年8月17日，商务厅分别向嘉宏公司发出3份《关于催交租金的函》，分别催交2008年8月起嘉宏公司拖欠的租金228万元、484.5万元和684万元。嘉宏公司则于2010年1月7日、2010年8月20日回函，称系对方未协助办理手续之原因，暂不支付租金。
2010年10月31日，江西省博思建筑抗震咨询服务有限公司受嘉宏公司委托，作出《江西省嘉宏国际酒店结构抗震鉴定初步意见》，结论为：本工程使用至今已有36年，几经沧桑，已存在较大安全隐患，且进行改造加固的费用较高，不符合经济合理的基本原则，也不符合节能型社会的要求，为确保工程的安全，应予以拆除重建。
2011年4月，江西省商业建筑设计院技术处根据江西省外贸厅办公楼施工图纸恢复原状要求，编制一份办公楼主体工程部分及内部部分修复工程概算，套用江西省建筑安装工程费用定额一类取费，价差根据南昌建设工程造价信息2011.2期进行调整,江西省外贸厅主体设施和辅助及公用配套设施项目概算为1201.39万元。
上述期间,嘉宏公司于2004年7月27日、2007年11月21日向商务厅支付租金、违约保证金806万元，2007年12月1日向商务厅支付履约保证金1000万元,并支付2008年1-7月份的租金共计199.5万元。嘉宏公司为履行租赁合同，前期投入了装修改造款7301776.1元，商务厅对此不持异议。
原审法院针对双方的诉辩意见，结合事实和证据，对双方争议的焦点问题予以评判：
(一)关于2006年7月13日租赁合同、2007年11月26日的拆楼重建合同的效力问题
经审查，2006年7月13日的租赁合同，系当事人真实意思表示，所涉及的土地性质又经南昌市人民政府同意由办公楼性质改变为商务酒店性质，故其内容未违反法律禁止性规定，应属合法有效之合同。
2007年11月26日的拆楼重建合同，亦系当事人真实意思表示，虽然双方约定了重建后房产的分割，但依据物权效力与合同效力应相区分的《物权法》第十五条规定之精神，应认定为合同有效，但涉及房产分割的物权尚未发生效力。
(二)关于2006年7月13日租赁合同与2007年11月26日拆楼重建合同是否应予解除问题
经审查，由于双方在签订拆楼重建合同中，未涉及重建过程实际要经过的土地收储、公开出让之法定程序，该项目前期虽然已得到相关部门的批准，但双方在具体实施中的权利义务经协商难以达成一致，现双方对两份合同的解除均不持异议，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，可视为双方协商一致解除合同。
(三)合同未能继续履行的原因
经审查，本案所谓拆楼重建合同，实际上是一方出地、一方出资的合作建房合同，但因涉及到项目用地系划拨用地，故按照相关的政策法规，应首先进行土地收储、公开出让，只有履行了上述程序，并由嘉宏公司摘牌受让该宗土地后，才涉及合同中约定的规划设计、施工开业以及房产所有权的分割等。但双方在合同签订时，均未考虑土地收储的事项，以至于合同项目在立项报建过程中,省发改委于2008年8月17日函复商务厅后,双方产生分歧。根据记录双方就相关事项所进行协商的两次会议纪要（2008年11月19日、2008年12月6日）表明，商务厅和嘉宏公司在省发改委答复后进行了多次磋商，在嘉宏公司承诺按商务厅意见“如嘉宏公司未取得土地使用权就将1.68亿损失的违约责任写进补充合同后”,商务厅又提出合同约定的九个月报建期限已过,应终止拆楼重建而继续履行租赁合同，纠纷由此产生。
(四)合同未能继续履行之责任
经审查，合同项目在经省政府审批期间，省财政厅、省建设厅及南昌市人民政府明确提出了“土地由南昌市土地储备中心收储，待宗地拆迁后，进行公开出让”的意见，江西省人民政府办公厅公文处理单上记载：“经与省外经贸厅沟通，他们同意南昌市的意见”，逐层报省政府各级领导，最终同意并批复回函。该过程表明商务厅在该项目报建过程中，对项目需要“土地收储、公开出让”知晓并且表示了同意。
《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。因此，本案合同双方虽然在签订合同之时未明确土地收储公开出让的有关事项，但在知晓该程序之后，应当本着诚实信用的原则就相关事项协议补充。本案拆楼重建合同约定的项目报建期限9个月完成，是双方在未考虑土地收储公开出让的情形下进行的约定，而商务厅在合同履行报批手续过程中，既然对土地收储、公开出让程序知晓且表示了同意，那么从诚实信用的原则考虑，双方理应就包括报建期限在内的事项进一步协商，商务厅在嘉宏公司表示同意承担1.68亿元违约责任情形下,又以拆楼重建合同约定期限已满而拒绝履行,导致该合同项目无法继续进行,应属商务厅的责任。
商务厅提出，本案是嘉宏公司所办理的“立项”手续与拆楼重建合同目的相悖，导致合同无法继续履行。经审查，双方所签拆楼重建合同，是嘉宏公司对旧楼进行拆除，原地重建新的大楼的合同，商务厅按本合同所享的权益，是确保其24000平方米的地面建筑所有权及相应部分的土地使用权，嘉宏公司按本合同所享的权益，是对商务厅所有部分的20年租赁权及除商务厅所有之外的其他部分的所有，此为该合同之目的。虽然本合同项目签订之时，双方均未考虑到土地收储等事宜，但该程序是国家政策法规所规定法定步骤，嘉宏公司一旦通过公开出让取得土地使用权，上述合同目的依然可以实现，嘉宏公司如不能取得土地使用权，嘉宏公司也同意按商务厅提出的意见,承担1.68亿元的违约责任。在此情形下，商务厅仍称不能实现合同目的，该理由与事实不符，不予采纳。
(五)对双方其他诉请的评判
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
1.关于商务厅的诉请
商务厅的诉讼请求，除解除合同及诉讼费用由对方承担之外，还有三项，具体是：(1)判令嘉宏公司赔偿商务厅将租赁房恢复原状所需的费用1201.39万元；(2)判令嘉宏公司交付的履约保证金1000万元作为经济补偿给商务厅;(3)判令嘉宏公司自2008年8月起按每月28.5万元的标准缴纳所欠商务厅租金883.5万元及违约金134.2350万元,共计1017.7350万元。上述三项请求的依据均为拆楼重建合同的第五条第(一)(二)项的约定：(一)如乙方在本合同签订后九个月内未办妥报建等相关手续,乙方应将租赁物恢复到甲乙双方移交租赁物时的原状,甲方有权终止本合同,履约保证金人民币1000万元退还乙方(不计息);(二)如乙方在本合同签订后十二个月内未开工或三年未竣工、试营业，甲方有权终止本合同，乙方所交纳的履约保证金人民币1000万元作为对甲方的经济补偿。
经审查，《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。由此分析商务厅的三项诉讼请求:
(1)商务厅虽然主张恢复原状的费用,但其提供证据仅系江西省商业建筑设计院技术处制作的一份工程概算,该工程概算难以作为诉讼中确实有效证据所采信，且商务厅在庭审中还明确表示不申请进行鉴定,故该诉请证据不足，不予支持。
(2)商务厅在相关部门审批期间同意进行土地收储、公开出让等程序，该项目业已经相关部门批准，故为实现双方合同目的还需要进行合同未进行约定的土地收储、出让等招拍挂程序。从诚实信用、公平合理的原则考虑，原约定的期限应当重新进行协商,故商务厅仅以报建期限已过而主张1000万元保证金作为补偿,不予支持；
(3)商务厅在之后的商谈中又明确表示不再履行拆楼重建合同，嘉宏公司自然可以行使同时履行抗辩权，即在对方履行配合办理相关手续之义务前，有权拒绝其履行要求。故商务厅在拒绝履行拆楼重建合同后，仍按该合同主张嘉宏公司的违约责任，不予支持。
2.关于嘉宏公司的诉请
嘉宏公司的诉请是要求商务厅赔偿其损失约4000万元。为确认相应的数额，嘉宏公司在案件审理过程中，曾提出申请，对公司的财务进行审计，但商务厅提出，嘉宏公司提供公司财务凭证不能反映系因本项目所必须的支出。经审查，嘉宏公司所申请审计事项系对单位的财务收支及经营管理的审核，属于单位内部的财务监督，难以产生对外的证明效力。鉴于嘉宏公司实际投入装修改造的事实，经商务厅书面质证，商务厅对其中嘉宏公司投入7301776.1元的装修改造款不持异议。此外，双方所签合同及会谈纪要等还可证实嘉宏公司在租赁改造期间向商务厅共计支付2005.5万元（该款项构成为：806万元租金、违约赔偿金，1000万元保证金及2008年1至7月租金199.5万元）。就上述可确认的款项处理如下：
(1)对已支付的租金、违约赔偿金806万元，是嘉宏公司在拆楼重建合同第二、三条以及《关于〈南昌市危险房屋鉴定报告〉的说明》中确认的己方为履行2006年7月13日的租赁合同承担的违约责任，故嘉宏公司对该款项主张返还,没有法律依据,不予支持。
(2)对于已支付的1000万元保证金，系嘉宏公司为履行拆楼重建合同所支付，现该合同实际未能履行，故该保证金应予以返还，可按银行同期贷款利率计算利息。
(3)对于已支付的2008年1-7月的租金199.5万元和装修改造工程款7301776.1元，均系嘉宏公司为实现自己预期利益的投入。现合同解除，利益不能实现，商务厅作为受益方，应将该款项返还嘉宏公司予以补偿。
嘉宏公司还称,其承租的主楼存在严重的安全隐患，不符合基本使用条件和要求，也不符合建筑防震要求，其是在双方协商后，在进行“拆楼重建”的条件下认可己方的责任，现拆楼重建不能履行，要求商务厅赔偿其损失。经审查,首先,嘉宏公司在合同条款及其《说明》中,均自认承租楼危房状况系其改造所致;其次,2006年进行改造之前,作为租赁物的主楼、附楼均经过相关部门的实体检测，并没有提及安全隐患的情形；再次，江西省博思建筑抗震咨询服务有限公司虽于2010年出具《结构抗震安全性初步鉴定》，认为该楼需拆除重建,但其论证侧重于经济的角度，而同样是博思建筑抗震咨询服务有限公司，其于2006年作出的咨询报告的意见是:本工程上部结构基本满足抗震鉴定标准要求，主体结构是安全的。同一单位从不同角度所得出相矛盾的结论。故嘉宏公司的上述理由与事实不符，不予采纳。
(六)关于瑞联公司的责任
经审查，《中华人民共和国民法通则》第六十二条规定，民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。本案拆楼重建合同的担保人瑞联公司在本案中的责任，是基于该合同第六条的约定：报建手续办妥后,新大楼竣工、营业前，乙方的出资人（瑞联公司、江西天使集团）应对本合同承担不可撤销地、连带的担保责任，该担保责任独立于本合同，不因本合同的无效、解除而丧失法律效力。该担保责任应属于附条件的担保责任，即当报建手续办妥后，新大楼竣工、营业前的条件成就,担保人才承担担保责任。但涉案项目从2008年8月起即实际未实施，项目的报建手续尚未办妥，故所附条件未成就，因此商务厅主张瑞联公司承担责任的诉请难以支持。
(七)关于江西天使集团的被告主体问题
商务厅依据与嘉宏公司签订的拆楼重建合同，除起诉嘉宏公司外，还一并起诉了担保人瑞联公司和江西天使集团。由于商务厅依据合同书上“江西天使集团”印章的名称起诉，仅提供一份网上下载的“江西天使集团”的资料，未能提供其他“江西天使集团”主体身份的有效证据，经释明后，商务厅仍未能提供相应的主体证据，故商务厅对“江西天使集团”的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定的“有明确的被告”要求，应驳回其对江西天使集团的起诉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十六条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第六十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、商务厅与嘉宏公司于2006年7月13日签订的《租赁合同》、2007年11月26日签订的《合同书》予以解除；二、商务厅在本判决生效后十日内返还嘉宏国公司履约保证金1000万元及利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算，计息时间从2008年8月至该款支付时止）；三、商务厅在本判决生效后十日内返还嘉宏公司929.67761万元；四、驳回商务厅对江西天使集团的起诉;五、驳回商务厅其他诉讼请求；六、驳回嘉宏公司其他诉讼请求。本案本诉案件受理费202757元，反诉案件受理费120900元，共计323657元，由商务厅与嘉宏公司各自负担一半，即161828.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
商务厅上诉称：1、嘉宏公司对租赁合同的不能履行负有完全责任，应承担租赁合同解除所造成的损失。本案事实和证据证实，在整个租赁合同的履行中，商务厅信守合同，谨慎履约，无任何过错和违约行为，而嘉宏公司先是迟迟未启动装饰改造工程，在承诺施工工期及酒店开业时间之后，又未按约组织施工，工期严重拖延，没有达到双方关于2007年6月1日酒店工程竣工的约定，进一步对商务厅造成损失。其后，嘉宏公司的装修改造行为使租赁大楼成为危房，从而导致租赁合同无法继续履行。嘉宏公司应对租赁合同的不能履行承担全部责任及相应的法律后果。依据《合同法》第九十四条的规定，嘉宏公司应承担租赁合同解除而产生的所有损失，包括嘉宏公司应向商务厅支付的租金及违约金806万元，嘉宏公司支出的装修改造款7301776.1元；2、嘉宏公司严重违反拆楼重建合同的行为，是导致该合同解除的根本原因，嘉宏公司应承担拆楼重建合同解除造成的损失。首先，拆楼重建合同第七条约定：嘉宏公司从2008年','2019-01-05
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