北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第01141号
上诉人（原审原告）王卫军，男，1968年7月20日出生。
委托代理人杨光，北京市京伦律师事务所律师。
委托代理人苑成，男，1969年5月28日出生。
被上诉人（原审被告）田永平，男，1971年8月12日出生。
被上诉人（原审被告）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人孙笑竹，女，1983年12月15日出生。
委托代理人钱焕章，男，1988年12月30日出生。
上诉人王卫军因与田永平、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第12367号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。王卫军及其委托代理人杨光，田永平，链家公司的委托代理人孙笑竹、钱焕章均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年9月，王卫军诉至原审法院称：2013年3月5日，我与田永平及链家公司分别签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》。三方约定，田永平购买我所有的1604号房屋，建筑面积99.18平方米，总房价款为4950000元；田永平在合同签订之日起45天内以资金监管的方式一次性向我支付购房款；合同所涉及的税费全部由田永平承担，并直接向主管机关缴纳。上述合同签订后，我积极履行合同义务，但田永平在合同约定的期限内未将购房款存入指定的监管账户，也未履行购房所应办理的相关手续。后经我多次催促，田永平仍然拒绝履行合同义务。截止我起诉为止，田永平的违约行为已持续达130余天之久。2013年9月2日，我委托律师事务所向田永平发出解除合同告知函，但其拒绝签收。而链家公司在合同签订及履行过程中存在故意隐瞒及欺诈行为，其亦应承担相应责任。现要求法院判令解除我与田永平签订的《北京市存量房屋买卖合同》及我与田永平、链家公司签订的《补充协议》；田永平、链家公司向我支付违约金890000元。
田永平辩称：王卫军所述三方签订合同情况属实。我在签订房屋买卖合同时不具备购房资格，但王卫军和链家公司对此没有异议，同意与我签订相关合同。签订合同当日，我给付链家公司居间服务费。合同签订后两日，我给付王卫军定金100000元。在合同履行过程中，王卫军默认我在签约时具有购房资格。我、链家公司向王卫军说明，我需将我所有的两套房屋中一套出售后，才能获得购房资格。而且，我与链家公司在签约现场经计算后向王卫军告知，由于我在出售房屋后才能获得购房资格，此行为可能对房屋产权交割时间产生影响，对此其未提出异议。根据《买卖定金协议书》的约定，链家公司协助我进行购房资格审核，如未能通过购房资格审核，各方免责且协议自动终止。同时，王卫军应在资格审核结果出具后五个工作日内退还我定金。合同签订后十个工作日内，我的购房资格审核结果就出来了，王卫军对此并未要求解除合同，应视为其认可我没有购房资格，同意我出售另一套房屋来换取购房资格。对于资金监管问题，因需要办理网签才能建立监管账户，而由于我不具购房资格无法办理网签，所以无法建立监管账户，我不存在违约行为。我的另一套房屋能否出售，是我履约的必备条件。2013年3月31日，北京市颁布关于“国五条”的实施细则，规定“应依法严格按转让所得20%计征”。我要出售的房屋取得产权证不满五年，故属于上述计征的范围。上述规定颁布后，北京市的房地产市场处于观望态度，交易冷淡。我的房屋基于面积小、产权取得未满五年、不唯一等原因，在市场受到冷遇。根据相关司法解释的规定，此情况是我不可预见的，属于情势变更。2013年9月6日，我才以低于市场价的售价与房屋购买人达成出售意向，此后我积极履行，办理了出售房屋的解押手续。2013年9月12日，我与购房人签订房屋买卖合同，同时将此情况告知王卫军，其也同意延期履行合同。但王卫军在起诉后，告知系我违约在先，并称其已与第三方达成5500000元成交的购房意向。综上，我认为自己是合同的守约方，并积极推进合同履行，在已具备继续履行的条件下，王卫军要求解除合同，其行为损害了我的利益，要求法院驳回王卫军的诉讼请求。
链家公司辩称：王卫军称我公司存在欺诈等行为，没有事实依据，故我公司不同意承担连带责任。在合同履行中，我公司一直积极履行义务，不存在违约和瑕疵。现王卫军与田永平的房屋买卖合同已无法继续履行，原因是王卫军不同意履行。对于王卫军的第一项诉讼请求，如果其与田永平自愿解除合同，我公司予以同意，并愿意协助双方。我公司不同意王卫军的第二项诉讼请求。
原审法院经审理确认：王卫军与田永平签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其二人与链家公司签订的《补充协议》，虽是各方当事人的真实意思表示，但因田永平不具有购房资格，故上述合同的签订违反了北京市住房限购政策。为解决购房资格问题，田永平、链家公司通知王卫军以田永平出售其另一套住房为条件以解决其购房资格问题，对此王卫军予以同意。但由于田永平一直未能将其另一套住房出售，双方未能在约定时间内办理房屋买卖过户手续，田永平亦未支付王卫军剩余购房款，致王卫军要求解除合同。因合同不能履行的原因系违反了北京市住房限购政策，故相关各方均应承担各自责任。根据三方所签订《买卖定金协议书》的约定，如田永平未能通过购房资格审核，各方免责且本协议自动终止，王卫军应退还田永平定金。现王卫军不同意继续履行合同，而其与田永平签订的《北京市存量房屋买卖合同》已无法继续履行，故法院对王卫军要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除之时，王卫军应退还田永平定金100000元。王卫军以扣除定金100000元并要求田永平、链家公司支付违约金890000元的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第九十四条第（五）项、第九十七条之规定，于2013年12月判决：一、解除王卫军与田永平签订的《北京市存量房屋买卖合同》及王卫军与田永平、北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；二、王卫军于本判决生效后十日内返还田永平定金十万元；三、驳回王卫军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王卫军不服，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原判第二、三项，改判支持其原审全部诉讼请求。王卫军的主要上诉理由为：对于田永平不具备购房资格，需出售其名下一套房屋后方能履行我们之间合同的事实，我事前并不知情，事后亦未同意，而田永平未能积极运作解决其购房资格问题，已经构成违约；北京市的限购政策早已出台，田永平的购房资格问题其主观明知，合同不能履行并非是违反相关政策所致，故不能基于政策性规定而免责；根据买卖定金协议书第五条第一款第一项的规定，田永平与链家公司均不得免责，原判适用法律错误，另原判关于10万元定金的判项违反了不告不理的原则，属越权审判。田永平及链家公司均未上诉。
经审理查明：2013年3月5日，王卫军作为出卖人与买受人田永平签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，买受人购买出卖人所有的1604号房屋，成交价格为2280000元；该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为2670000元；买受人于签订本合同同时向出卖人支付定金100000元；出卖人与买受人于本合同签订之日起45日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，王卫军作为甲方（出卖人）与乙方（买受人）田永平及丙方（居间人）链家公司签订《居间服务合同》，约定链家公司为上述买卖合同提供居间服务。
同日，王卫军作为甲方（出卖方）与乙方（买受方）田永平及丙方（居间方）链家公司签订《补充协议》。三方约定，该房屋交易价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者共计4950000元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2013年3月5日向甲方支付定金100000元；乙方应在过户当天将扣除定金外的剩余房款一次性全额以资金监管的方式支付给甲方；甲、乙双方在45天内共同办理房屋所有权转移登记手续；甲、乙双方应在过户当天自行办理物业交割手续，丙方陪同；乙方从约定的购房款中留存20000元作为物业交割保证金；该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方；乙方出现根本违约情形，其应在违约行为发生之日起十五日内以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还；本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。该协议中，三方在关于限购政策导致本协议无法履行时已支付款项的具体约定一项的表述为“无”。
同日，王卫军作为甲方（出售人）与乙方（购买人）田永平及丙方（居间人）链家公司还签订《买卖定金协议书》，约定乙方应自本协议签署时向甲方支付购房定金100000元。该协议书第五条第一款载明，就乙方的购房资格事宜，各方同意：（1）乙方保证并承诺最迟在签署买卖合同之前，向丙方提交购房资质审核所需的所有文件或材料；乙方保证其提交的材料真实、合法、有效；如因乙方提供虚假资料或乙方故意隐瞒真实情况导致其未能通过购房资格审核的，就乙方已支付的款项，甲方有权不予退还。（2）链家公司协助乙方进行购房资格审核；如乙方未能通过购房资格审核，各方免责且本协议自动终止，同时，乙方应在资格审核结果出具后五个工作日内直接向乙方退还其已支付的定金，但本条（1）中约定的情形除外。
当日，田永平给付王卫军定金100000元。
后，田永平未向王卫军支付其余购房款，双方亦未办理房屋买卖过户手续。
案件审理过程中，田永平、链家公司均表示签订房屋买卖合同时因田永平在本市已有两套住房，根据北京市关于房屋限购政策的规定其不能再购买第三套房屋，故不具有购房资格，链家公司告知买卖双方只要田永平出售其另一套房屋后即可具备购房资格。王卫军则称对田永平不具有购房资格的事实并不知晓，在合同签订后在询问链家公司关于付款期限问题时才得知此事，但亦表示在得知该情况后同意继续履行买卖合同。
因田永平不具有购房资格，无法办理网签，买卖双方亦不能建立资金监管账户。
田永平名下有坐落在北京市朝阳区及东城区房屋各一处，现其称已将名下东城区房屋出售给他人，并已经履行完毕，现要求继续履行与王卫军签订的房屋买卖合同。王卫军认为田永平的房屋尚未正式卖出，亦不同意继续履行合同。
本院审理过程中，王卫军及田永平均向本院提供双方手机信息记录作为证据，该记录显示双方于2013年3月6日至2013年10月23日间多次以手机信息方式沟通合同履行等问题。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、房屋所有权证、《危旧房改造回迁安置协议书》、收据、房产所有证、手机信息记录及各方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据已经查明的事实，田永平在与王卫军签订房屋买卖合同及补充协议时，因其名下已经有两套住房故尚不具备购买王卫军房屋的资格，而该原因系王卫军与田永平所签房屋买卖合同未能按照约定履行的关键障碍及本案的主要争议。而上述情节王卫军在签订合同时是否明知的问题各方陈述不一，本院对此做如下考虑：首先，作为居间方的链家公司明确表示王卫军明知田永平于签约当时不具备购房资格；其次，双方签订的《买卖定金协议书》第五条第一款对买方购房资格须经审核，且如不能通过资格审核则各方免责协议自动终止等进行了明确约定，该协议条款虽系链家公司制作，但免责等约定已经着重标记提醒签约当事人，故该约定对合同各方均产生法律效力；最后，通过双方短信往来内容看，王卫军至少应该在买卖合同签订后即知田永平欠缺购房资格一节，但没有证据显示其曾对此提出异议，且双方继续就延期履行问题进行磋商；综上，虽田永平关于在签约之前已经明确告知王卫军其购房资格欠缺一节的陈述意见缺乏证据证实，但本院亦不能当然认定田永平对此有隐瞒行为并因此构成违约。另据可以认定的事实，虽田永平表示现其已经出售名下其他住房，并已经取得购买王卫军房屋的资格，但因双方并未就如何继续履行达成一致意见，故王卫军要求解除合同亦符合法律规定，原审法院基于双方的履行行为及定金协议的约定，判决解除合同并驳回王卫军要求扣除定金及主张违约金的诉讼请求是正确的，本院对该判项予以维持。关于定金的返还问题，虽田永平在原诉期间并未就此提起反诉主张，但考虑其与王卫军之间的买卖合同及相关协议解除后，必然涉及定金是否返还的问题，从息诉止争、减少当事人诉累考虑，原审法院对定金返还一并判决处理利于双方纠纷化解，故本院对该判项亦予以维持。综上所述，王卫军的上诉请求理由不足，本院均难以支持，原判处理结果并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费6350元，由王卫军负担4150元（已交纳），由田永平负担1150元（于本判决生效后七日内交纳），由北京链家房地产经纪有限公司负担1050元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费12700元，由王卫军负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
代理审判员 刘丽杰
代理审判员 王 佳
二〇一四年四月二日
书 记 员 程 飞