云南省元谋县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云2328民初579号
原告（反诉被告）：元谋县交通运政管理所,住所地元谋县元马镇元通街，统一社会信用代码12532300431956709M。
法定代表人：罗曦，系该所所长。
委托诉讼代理人：张绍坤，云南宇锋律师事务所律师，特别授权代理。
原告）：文学杰，男，1963年10月21日出生，汉族，大专文化，元谋县人民医院医生，住元谋县。
委托诉讼代理人：何玉明，云南明空律师事务所律师，特别授权代理。
第三人：何旭峰，男，1988年2月3日出生，汉族，初中文化，个体经营户，住安徽省安庆市怀宁县茶岭镇鸡留村新闸组***号，现住元谋县。
第三人：中国电信股份有限公司元谋分公司，住所地元谋县元马镇发祥路11号，统一社会信用代码91532328MA6K6FXR0。
负责人：董加明，系该公司经理。
原告元谋县交通运政管理所（以下简称运政所）与被告文学杰、第三人何旭峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案后，依法适用简易程序审理，因案情复杂，转为普通程序审理。后因发现中国电信股份有限公司元谋分公司（以下简称电信公司）可能与本案有利害关系，依原告运政所的申请，依法追加电信公司为本案第三人参加诉讼。在审理过程中，被告文学杰提起反诉。本院依法受理了反诉，决定本诉与反诉合并审理，并与原告运政所与被告唐继文房屋租赁合同纠纷一案合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告运政所的法定代表人罗曦及其委托诉讼代理人张绍坤、被告文学杰及其委托诉讼代理人何玉明、第三人何旭峰到庭参加诉讼，第三人电信公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因案情复杂，经本院院长批准，延长审理期限六个月。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）运政所向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2002年12月31日签订的《房屋使用管理权竞价成交合同书》；2.判令第三人电信公司、何旭峰于2017年7月5日前将四号租赁房屋腾空交还给运政所；3.由运政所退还文学杰交纳的租金237981.25元。事实和理由：2002年12月31日，原、被告双方签订《房屋使用管理权竞价成交合同书》，约定运政所将位于元谋县门面房出租给文学杰使用，租金为40.2万元，租赁期限为42年（自2003年1月6日起至2045年1月5日止），在房屋使用期间，因城市规划，需要整体拆迁或由于房屋质量问题，造成文学杰不能继续使用的，运政所应退还文学杰未使用房屋年限的使用费。合同签订后，双方均按约定履行了合同。因元谋县实施棚户区改造，该房屋在改造范围之内，致使双方签订的合同无法继续履行。2017年5月25日，运政所向文学杰送达了《解除（门面出租）合同通知书》，要求文学杰于2017年6月3日前到运政所办理解除合同事宜，但文学杰拒绝办理。
被告（反诉原告）文学杰针对本诉辩称，根据双方签订的《房屋使用管理权竞价成交合同书》第十二条约定，整体拆迁的条件尚未成就，没有相应的证据证实。整体拆迁的后果是拆除房屋，合同没有约定条件成就时运政所有权单方解除合同并收回房屋。要求何旭峰退还房屋没有事实和法律依据。税款应当由运政所承担。要求文学杰承担税款，不符合双方在《房屋使用管理权竞价成交合同书》上第十四条的约定。合同性质应当属于房屋买卖合同。首先，被告已经支付了合同约定的买卖房屋的全部价款；其次，涉案房屋使用期限仅为60年，减去运政所使用的年限18年，后面的42年全部为文学杰买断；再次，从合同履行过程来看，从2003年1月开始，文学杰一直实际管理、占有、使用该房屋。运政所在长达14年的时间里从未对房屋进行管理，已经对该房屋没有任何权利。因此，文学杰才是房屋的实际所有权人，对房屋享有全部权利。请法庭依法审查，驳回运政所的诉讼请求。
被告（反诉原告）文学杰向本院提出反诉请求：1.确认原、被告双方于2002年12月31日签订的《房屋使用管理权竞价成交合同书》中涉及拍卖、转让房屋使用权部分无效；2.判令运政所赔偿给文学杰经济损失536000元。事实和理由：2002年12月31日，原、被告双方签订《房屋使用管理权竞价成交合同书》，约定运政所以公开竞价的方式将位于元谋县门面的两间房屋使用权转让给文学杰，价款为40.2万元，使用期限为42年（自2003年1月6日起至2045年1月5日止），在房屋使用期间，运政所不得以任何理由和借口收回已经转让的房屋使用权。合同签订后，文学杰按约定全面履行了合同。2017年5月25日，运政所向文学杰送达了《解除（门面出租）合同通知书》。运政所恶意违反诚实信用原则，将公开拍卖、竞价转让房屋所有权偷换成拍卖、转让房屋使用权，应当赔偿文学杰的全部经济损失。
原告（反诉被告）运政所针对反诉辩称，文学杰的第一项反诉请求没有事实与法律依据，双方签订的是租赁合同，不涉及房屋转让。赔偿经济损失不能成立，运政所不负有赔偿损失的义务。
第三人何旭峰述称，对于解除合同、返还房屋没有意见，但要求运政所赔偿给何旭峰装修损失费大概8万元、转让费4.9万元。
第三人电信公司未到庭参加诉讼，未作陈述。
当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
对原告（反诉被告）运政所提交的证据，因第三人电信公司未到庭进行质证，本院认定如下：
第一组证据：证据材料1《房屋使用管理权竞价成交合同书》复印件，被告及第三人何旭峰对其真实性无异议，能够证明其欲证事实，予以采信；证据材料2楚雄州城镇保障性住房建设管理工作领导小组办公室【2015】1号、【2016】7号文件，元谋县人民政府第三号公告及附图，客观真实，能够证明其欲证事实，予以采信；证据材料3纳税申报表，纳税是运政所作为出租人的义务，与本案无关联性，不予采信。
第二组证据：运政所办公楼一层门面房屋使用权竞价转让说明、运政所办公楼一层门面房屋使用权拍卖规则及注意事项，结合原、被告双方的当庭陈述，该证据材料客观真实，能够证明其欲证事实，予以采信。
对被告文学杰提交的证据，因第三人电信公司未到庭进行质证，本院认定如下：
证据材料1《房屋使用管理权竞价成交合同书》、证据材料2运政所办公楼一层门面房屋使用权竞价转让说明、证据材料3（2003）元证字第23号《公证书》、证据材料4元房字第××号《房产证》及综合楼平面图，运政所对其真实性、合法性、关联性均予以认可，能够证明双方签订合同情况及部分合同内容的欲证事实，予以采信；证据材料5楚雄州非行政事业单位性收费收据，收据上明确注明系使用权款，不能证明文学杰缴纳的系购房款的欲证事实，不予采信。
第三人何旭峰当庭未提交证据，开庭后提交的证据，系因其重大过失所致，且证据与案件基本事实无关，不予组织质证。
第三人电信公司未到庭参加诉讼，未向本院提交任何证据材料，未进行举证质证。
开庭过后，本院依职权调取的证据《房地产估价报告》，经各方当事人质证，因第三人电信公司未到庭进行质证，本院认定如下：
证据材料《房地产估价报告》，经法庭现场核实，评估报告中与事实不符部分有：商业用房装修部分遗漏一道普通铁门、一个铁窗。比照本报告中的同种物品的评估价值，本院酌定铁门价值383元，铁窗价值102元，共485元。评估报告其他项目未见明显与事实不符的内容，且测绘及评估机构均系依法确定的，能够证明其欲证事实，予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事如实下：2002年12月31日，原、被告双方签订《房屋使用管理权竞价成交合同书》，约定运政所将位于元谋县门面房出租给文学杰使用，租金为40.2万元，租赁期限为42年（自2003年1月6日起至2045年1月5日止）。该合同第十二条约定：“在房屋使用期限内，因城市规划，需要整体拆迁或由于房屋质量问题，造成乙方不能继续使用的，甲方应退还乙方未使用房屋年限的使用费。”合同签订后，双方均按约定履行了合同。文学杰取得房屋使用权后，立即将房屋转租给了他人。2017年3月14日，第三人电信公司将该房屋从文学杰手中租赁过来后，交给与其有业务代理合作关系的第三人何旭峰使用。运政所提出解除合同时，该房屋的实际使用人为第三人电信公司和何旭峰。因元谋县实施棚户区改造，该房屋在改造范围之内，致使双方签订的合同无法继续履行。2017年5月25日，运政所向文学杰送达了《解除（门面出租）合同通知书》，要求文学杰于2017年6月3日前到运政所办理解除合同事宜，但文学杰至运政所起诉之日仍未办理，也未要求何旭峰腾退房屋，现该房屋已被拆除。
另查明，在棚改期内，根据大多数棚改户的选择，元谋县人民政府将二期棚改工作统一委托给昆明正信房地产评估有限公司评估。经该公司评估及法庭现场核实，涉案房屋的商业用房装修价值为34537元（含法庭现场核实确认遗漏的铁门和铁窗价值485元），分水表分电表费用370元。但装修为何人完成无法查清。
根据审理查明的事实，本院依法认定相关费用如下：
1.文学杰未使用年限的使用费为264011.90元[402000元÷42年÷12个月×331个月（从2017年6月算至2045年1月）]；
2.涉案房屋的装修费用为：34537元；
3.分水表分电表费用370元。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”本案中，运政所与文学杰于2002年12月31日签订的《房屋使用管理权竞价成交合同书》系双方在平等自愿的基础上签订，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，没有损害国家、集体或第三人的利益，20年租赁合同期限内的权利义务合法有效，但超过20年租赁期限的部分依法不受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，因元谋县进行棚户区改造，导致双方的合同目的不能实现，继续履行合同已无必要。运政所请求按照合同第十二条约定解除合同，符合双方的合同约定和法律规定，应予支持。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。”涉案合同名为《房屋使用管理权竞价成交合同书》，从其名称和内容均可看出，出让的是使用权而非所有权，符合租赁的法律特征，属租赁合同，涉案房屋的所有权人仍为运政所。运政所是该房屋征收补偿的主体。文学杰提出其取得房屋实际所有权的意见，本院不予采纳。《房屋使用管理权竞价成交合同书》第十二条约定：“在房屋使用期限内，因城市规划，需要整体拆迁或由于房屋质量问题，造成乙方不能继续使用的，甲方应退还乙方未使用房屋年限的使用费。”本案中，文学杰取得使用权的基础是支付使用费。退还未使用年限的使用费，文学杰即丧失了取得使用权的基础。因此，该合同第十二条虽未明确约定解除合同，但已经自然包含了解除合同的内容。根据该约定，房屋被征收时，运政所只需退还未使用年限的使用费。涉案房屋的装修费，本院依法按昆明正信房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》，结合现场核实情况予以确定，因本案中无法查清装修为何人完成，涉案房屋的装修费暂归被告（反诉原告）文学杰和第三人电信公司、何旭峰共有，至于双方之间如何分割，可以另案起诉。本案《房屋使用管理权竞价成交合同书》提前解除是因政府征收原因所致，不可归责于双方当事人，依照公平原则，运政所应对文学杰及何旭峰的装饰装修损失进行相应补偿，具体包括房屋装修费用34537元、分水表分电表费用370元，合计34907元。何旭峰提出运政所应当赔偿其装修损失费大概8万元的意见，因其未提供证据予以证明，本院不予采纳。何旭峰提出运政所应当赔偿其转让费4.9万元的意见，没有法律依据，故本院不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”因出租房屋而缴纳相应的税费，是运政所作为出租人的义务，文学杰对提前解除合同并无过错，运政所要求在其退还未使用年限租金中扣除税费无事实和法律依据，本院不予支持。在本案审理过程中，电信公司与何旭峰已经将涉案房屋腾空，现房屋已被拆除，运政所提出判令电信公司和何旭峰立即将房屋腾空交还给运政所的诉讼请求已经得到实现，再判令电信公司与何旭峰腾房已无意义，故该项诉讼请求本案中不再处理。因运政所与文学杰之间转让的是房屋使用权，文学杰基于其取得房屋所有权而提出的反诉无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十四条，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）元谋县交通运政管理所与被告（反诉原告）文学杰于2002年12月31日签订的《房屋使用管理权竞价成交合同书》；
二、由原告（反诉被告）元谋县交通运政管理所于本判决生效后三十日内返还给被告（反诉原告）文学杰未使用房屋年限的使用费264012元；
三、由原告（反诉被告）元谋县交通运政管理所于本判决生效后三十日内补偿给被告（反诉原告）文学杰和第三人中国电信股份有限公司元谋分公司、何旭峰装修和分水表分电表费用34907元；
四、驳回原告（反诉被告）元谋县交通运政管理所的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）文学杰的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4870元，由原告（反诉被告）元谋县交通运政管理所负担（已付）；反诉案件受理费4580元，由被告（反诉原告）文学杰负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 张汝晶
人民陪审员 肖红梅
人民陪审员 樊应杉
二〇一八年七月十三日
书 记 员 余 勤