福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽04民初196号
原告（执行案外人）：傅丽卿，女，1968年11月12日出生，汉族，住福建省沙县凤岗建国路*幢***室。
委托诉讼代理人：陈建文，男，1966年10月15日出生，汉族，住福建省沙县凤岗建国路*幢***室。（系傅丽卿丈夫）
原告（执行案外人）：陈建文，男，1966年10月15日出生，汉族，住福建省沙县凤岗建国路*幢***室。
被告（申请执行人）：福建沙县农村商业银行股份有限公司，住所地沙县李纲中路100号。
法定代表人：钟先礼，该公司董事长。
被告（申请执行人）：明溪县农村信用合作联社，住所地福建省明溪县雪峰镇河滨北路***号。
法定代表人：林志民，该社理事长。
被告（申请执行人）：清流县农村信用合作联社，住所地福建省清流县龙津镇文化街***号。
法定代表人：谢晓宏，该社理事长。
被告（申请执行人）：建宁县农村信用合作联社，住所地福建省建宁县濉溪镇荷花东路**号。
法定代表人：董淑华，该社理事长。
被告（申请执行人）：泰宁县农村信用合作联社，住所地福建省泰宁县金湖东路*号。
法定代表人：陈瑜，该社理事长。
以上五位被告共同委托诉讼代理人：周善瑜，福建万融律师事务所律师。
以上五位被告共同委托诉讼代理人：温剑雄，福建万融律师事务所实习律师。
第三人：福建省沙县嘉宇纺织有限公司，住所地三明高新技术产业开发区金沙园。
法定代表人：兰景升，该公司执行董事兼总经理。
原告傅丽卿、陈建文与被告福建沙县农村商业银行股份有限公司（以下简称沙县农商银行）、明溪县农村信用合作联社（以下简称明溪农信社）、清流县农村信用合作联社（以下简称清流农信社）、建宁县农村信用合作联社（以下简称建宁农信社）、泰宁县农村信用合作联社（以下简称泰宁农信社）、第三人福建省沙县嘉宇纺织有限公司（以下简称嘉宇纺织公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年7月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告傅丽卿、陈建文、被告沙县农商银行、明溪农信社、清流农信社、建宁农信社、泰宁农信社（以下简称五金融机构）的共同委托诉讼代理人周善瑜、温剑雄到庭参加诉讼。第三人嘉宇纺织公司经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。本案现已审理终结。
傅丽卿、陈建文向本院提出诉讼请求：1.要求判决停止执行拍卖三明高新技术产业开发区金沙园（高速路北）嘉宇纺织综合楼第B座502单元房地产；2.本案的诉讼费用由五金融机构负担。事实和理由：2013年3月2日，傅丽卿、陈建文与嘉宇纺织公司签订了一份《房屋使用权转让协议书》（以下简称《协议书》）。该《协议书》约定：1.嘉宇纺织公司将建筑面积124.545平方米的三明高新技术产业开发区金沙园(高速路北）嘉宇纺织综合楼第B座502单元宿舍（以下简称案涉房屋）的永久使用权转让给傅丽卿、陈建文；2.傅丽卿、陈建文支付给嘉宇纺织公司房屋使用权转让费人民币292681元；3.房屋交付时间：2013年12月31日前；4.房屋使用年限：2007年6月30日起至2057年6月29日止等。《协议书》签订后，傅丽卿、陈建文依约定向嘉宇纺织公司支付房屋使用权转让款292681元。嘉宇纺织公司也按约定于2013年3月将房屋交付傅丽卿、陈建文。之后，傅丽卿、陈建文对房屋进行装修，并居住至今。三明市中级人民法院在执行五金融机构与嘉宇纺织公司金融借款合同纠纷一案【案号：（2016)闽04执566号】中，于2017年12月18日作出《公告》，决定：查封位于三明高新技术产业开发区金沙园房产（沙房权证沙县字第××号）及相应的土地使用权（虬国用2009第1386098号）、机器设备（抵押登记编号35042714096-1)，并拟对上述物品进行评估、拍卖。三明市中级人民法院决定查封、评估、拍卖的上述金沙园房地产包括傅丽卿、陈建文购买的案涉房屋。为维护自身合法权益，傅丽卿、陈建文于2018年1月31日依法向三明市中级人民法院提出执行异议，要求停止执行拍卖三明高新技术产业开发区金沙园（高速路北）嘉宇纺织综合楼第B座502单元房地产。三明市中级人民法院经审查作出（2018)闽04执异33号《执行裁定书》，驳回傅丽卿、陈建文的异议请求。嘉宇纺织公司将案涉房屋使用权永久转让给傅丽卿、陈建文，傅丽卿、陈建文已按合同约定支付全部价款。而且，傅丽卿、陈建文接收房屋后对房屋进行装修并使用至今，鉴于房屋土地使用性质为工业用地，故房屋产权未能变更登记至傅丽卿、陈建文名下，傅丽卿、陈建文无过错，案涉房屋使用权应永久归傅丽卿、陈建文，该房屋不能作为嘉宇纺织公司的财产予以查封、评估、拍卖。即便参照“买卖不破租赁”的原则，嘉宇纺织公司涉及的债务也不能影响或侵害傅丽卿、陈建文对该房屋享有永久使用权的权利。
五金融机构共同辩称，1.案涉房屋所有权人为嘉宇纺织公司（沙房权证字第沙县字第××号、虬国用（2009)第1386098号），所占用的土地为工业用地。根据国家的规定，严禁在工业用地上开发建设除工业用房、工业配套用房之外的任何形式的“住房”出售，因此嘉宇纺织公司将案涉房屋的使用权转让于,违反法律强制性规定；2.根据房产证上的记载，沙房权证沙县字第××号房屋，其规划用途为综合楼，而非住宅。房屋所有权人嘉宇纺织公司将综合楼如改为商业用途，必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准。但该房屋的所有权人并没有履行改变规划用途的相关手续。综上所述，嘉宇纺织公司将工业用地擅自改变为住房，并出售给，严重违反法律规定,嘉宇纺织公司与签订的《房屋使用权转让协议书》无效，不受法律保护。因此，要求三明市中级人民法院对案涉房屋停止拍卖，其理由不能成立，请求依法予以驳回。
嘉宇纺织公司庭前提交书面意见述称，其因缺少资金建综合楼分别于2011年1月19日向五金融机构借款4000万元，并将嘉宇纺织公司坐落于三明高新技术产业开发区金沙园的土地使用权（虬国用2009第1386098号）抵押给债权人，贷款期限三年，届满后于2014年1月17日续贷。综合楼建成后，因员工宿舍多余，闲置较多，为了回笼资金，嘉宇纺织公司将多余闲置的宿舍（房屋）以建设成本价转让使用权，傅丽卿、陈建文知道信息后找嘉宇纺织公司购买宿舍（房屋）使用权，当时嘉宇纺织公司告知该宿舍（房屋）是工业用地只有一本产权证，且该土地使用权及房屋所有权向银行借款已抵押给银行，傅丽卿、陈建文无异议后于2013年3月2日与嘉宇纺织公司签订了房屋使用权转让协议。嘉宇纺织公司前期的经营及效益还可以，对银行利息可以按期还款，后期因整体经济下滑，经营效益处于亏损状态，对银行贷款本金及利息无法按期还款，导致公司倒闭。傅丽卿、陈建文买受嘉宇纺织公司的宿舍（房屋）使用权，嘉宇纺织公司愿承担由此产生的民事责任。基于上述事由，嘉宇纺织公司依法院判决或裁定执行。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据【本院（2016）闽04民初33号民事判决书】，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.傅丽卿、陈建文提交其与嘉宇纺织公司订立的《协议书》及落款时间为2013年3月2日的收款收据各一份，拟证明与嘉宇纺织公司于2013年3月2日签订《协议书》，嘉宇纺织公司将案涉房屋的永久使用权转让给傅丽卿、陈建文，傅丽卿、陈建文于当日支付嘉宇纺织公司房屋使用权转让费292681元。嘉宇纺织公司按约于2013年3月将案涉房屋交付傅丽卿、陈建文。此后，傅丽卿、陈建文对案涉房屋进行装修，并居住至今。五金融机构质证认为，对《协议书》、收款收据的真实性有异议，《协议书》、收款收据出具的时间与《协议书》、收款收据上的其他字迹不一致，对2013年3月2日傅丽卿、陈建文与嘉宇纺织公司订立协议、交款有异议；协议内容不符合法律规定，是无效的协议，不受法律保护；收款收据不是正式税务发票，傅丽卿、陈建文没有提交交付292681元的相关凭证，不能确定傅丽卿、陈建文是否支付292681元，《协议书》、收款收据不能排除本案的执行。本院认证认为，《协议书》上盖有“福建省沙县嘉宇纺织有限公司”的印章，《协议书》第六条书面约定应在2013年12月31日前交付房屋，收款收据上盖有“福建省沙县嘉宇纺织有限公司财务专用章”，而嘉宇纺织公司收到本院开庭传票后未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，就其于2013年3月2日支付嘉宇纺织公司房屋使用权转让费292681元的主张，本院予以采信。
2.五金融机构提交嘉宇纺织公司所有的坐落于三明高新技术产业开发区金沙园的房屋所有权证号:沙房权证沙县字第××号及土地使用权证号:虬国用(2009)第1386098号的权证资料，拟证明嘉宇纺织公司前述土地用途是工业用地，是综合楼不是居住楼。沙房他证字第××号、土地它项2014第236号，拟证明嘉宇纺织于2014年1月17日向五金融机构借款，将上述房产、土地作用权抵押给五金融机构。傅丽卿、陈建文质证认为，对本项权证资料的真实性没有异议，但对合法性有异议，综合楼除了厂房还包括办公楼、宿舍。本院认证认为，因对本项权证资料的真实性没有异议，该权证资料可以作为本案的证据予以采信，但相关案件事实，以上述权证资料载明的内容为准。
根据当事人提交的证据及当事人在庭审期间的陈述，本院认定事实如下：
2009年9月3日，嘉宇纺织公司办理位于三明高新技术产业开发区金沙园土地使用权证，证号为虬国用（2009）第1386098号，地类用途：工业，使用权面积3697.6平方米。2013年5月10日，嘉宇纺织公司办理位于三明高新技术产业开发区金沙园房屋产权证，证号为沙房权证沙县字第××号，房屋总层数11层,建筑面积18138平方米，规划用途综合。2014年1月17日，贷款人（抵押权人）五金融机构与借款人（抵押人）嘉宇纺织公司签订《社团贷款抵押借款合同》，合同约定：贷款人同意向借款人发放贷款4000万元。2014年1月17日，沙县农商银行与嘉宇纺织公司签订《最高额抵押借款合同》、《土地使用权抵押合同书》，合同约定：抵押物为坐落于三明高新技术产业开发区金沙园的土地使用权（虬国用2009第1386098号），抵押期限自2014年1月17日至2016年1月16日止。合同签订后，沙县农商银行于2014年1月17日对前述抵押物办理了抵押登记，并取得沙房他证字第××号房屋他项权证和沙土他项2014第236号土地使用权他项权证。2014年1月17日，沙县农商银行、泰宁农信社、明溪农信社分别向嘉宇纺织公司发放贷款800万元、800万元、800万元；2014年1月18日，建宁农信社向嘉宇纺织公司发放贷款800万元；2014年1月20日，清流农信社向嘉宇纺织公司发放贷款800万元。还款日期为2016年1月16日。借款期限到期后，嘉宇纺织公司未还款，五金融机构诉至本院请求归还借款本金及利息。本院于2016年5月9日作出（2016）闽04民初33号民事判决，判令：嘉宇纺织公司偿还五金融机构借款本金4000万元及利息；沙县农商银行有权对嘉宇纺织公司提供抵押的沙房他证字第××号房屋他项权证、沙土他项2014第236号土地使用权他项权证项下的房产、土地使用权折价或者拍卖、变卖所得价款在嘉宇纺织公司所负上述债务范围内优先受偿。因嘉宇纺织公司未履行生效判决确认义务，五金融机构于2016年7月11日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2017年9月21日本院对查封的抵押物三明高新技术产业开发区金沙园房屋所有权证号为沙房权证沙县字第××号及土地使用权证号为虬国用（2009）第1386098号的房地产进行评估。
2013年3月2日，傅丽卿、陈建文与嘉宇纺织公司签订《协议书》。协议约定：1.嘉宇纺织公司将案涉房屋的永久使用权转让给傅丽卿、陈建文；2.傅丽卿、陈建文支付嘉宇纺织公司房屋使用权转让费292681元；3.房屋交付时间：2013年12月31日前；4.房屋使用年限：2007年6月30日起至2057年6月29日止等等。《协议书》签订后，傅丽卿、陈建文依约向嘉宇纺织公司支付房屋使用权转让款292681元。嘉宇纺织公司按约定于2013年3月将房屋交付傅丽卿、陈建文。此后，傅丽卿、陈建文对房屋进行装修并居住、使用至今。
本院认为，嘉宇纺织公司转让案涉房屋时并未取得房屋所有权证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，不得转让不具备转让条件的房地产。案涉房屋所坐落的三明高新技术产业开发区金沙园土地用途为工业用地，涉案房屋属综合楼。本案中，受让案涉房屋的目的是用于家庭生活普通居住，改变了所坐落土地“工业用地”之使用用途。嘉宇纺织公司与所签订的《协议书》，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意……”之规定，不具有合法性，不能够排除本院依法执行。
综上所述，傅丽卿、陈建文要求判决停止执行拍卖三明高新技术产业开发区金沙园（高速路北）嘉宇纺织综合楼第B座502单元房地产的诉讼请求不成立。嘉宇纺织公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为放弃诉讼权利，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、第三十八条第六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条规定，判决如下：
驳回傅丽卿、陈建文的诉讼请求。
案件受理费100元，由傅丽卿、陈建文负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 朱文绣
审 判 员 吴青华
审 判 员 廖 春
二〇一八年八月三十日
法官助理 方丽萍
书 记 员 李 琳
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
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