江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡滨民初字第00523号
原告袁贤建。
委托代理人张舟，江苏周国忠律师事务所律师，特别授权。
被告宋荣伟。
被告宋华。
两被告共同委托代理人陆耀忠，江苏仁勤律师事务所律师，特别授权。
原告袁贤建与被告宋荣伟、宋华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告袁贤建的委托代理人张舟，被告宋荣伟、宋华的委托代理人陆耀忠到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告袁贤建诉称：2014年3月29日，其与宋荣伟、宋华签订房屋买卖合同，购买宋荣伟名下坐落于无锡市滨湖区河埒镇龙山村龚巷273号的房产。其已将全部房屋价款支付给宋华，故宋华系房屋实际产权人。此后，其了解到上述房屋坐落于集体土地上，无法办理过户手续。请求法院判令：1、确认双方签订的房屋买卖合同无效；2、宋荣伟、宋华共同返还280万元购房款及利息（利息计算方式：以280万元为基数，自2013年6月17日起以银行同期贷款利率为标准计算至宋荣伟、宋华实际清偿之日止）。
被告宋荣伟、宋华辩称：1、双方系自愿交易，袁贤建在签订合同时明知房屋下土地属于集体土地。2、房屋买卖早已完成且袁贤建已经对房屋进行了一定程度的破坏。3、袁贤建认为涉案房屋买卖合同无效所依据的土地管理法不适用于本案，因为涉案房屋并非宋荣伟在涉案宅基地上批建取得而系买卖取得。4、即使合同无效，也不应相互返还。综上，请求法院驳回原告诉请。
经审理查明：1991年，无锡市中级人民法院在审理无锡阳光饭店破产一案中，对破产财产进行分配，将坐落于龙山村莲花山别墅中的部分房屋分配给原无锡市郊区河埒乡龙山村民委员会等七家单位。后因上述别墅工地无人管理，产生严重治安问题。自2000年起，龙山村整治了上述区域，修复31幢民房，并用于安置本镇引进企业负责人、江南大学拆迁户等。2002年，无锡市滨湖区河埒镇龙山村民委员会与无锡市滨湖区国土资源局向无锡市滨湖区人民政府报告，请求房管、国土、规划部门支持上述房屋的发证工作，后相关负责人批示同意发证。2002年6月28日，其时户籍地位于江苏省锡山市的宋荣伟与无锡市滨湖区河埒镇龙山村民委员会签订《房产契约书》，约定无锡市滨湖区河埒镇龙山村民委员会将原河埒镇龙山村龚巷273号（以下简称龚巷273号，即上述龙山村莲花山别墅中的一幢）房屋出售给宋荣伟。同年，宋荣伟取得了上述房屋的产权证及锡滨埒集用（2002）字第278号集体土地使用权证，该集体土地使用权证载明的土地所有权人为原河埒镇龙山村村民委员会，土地为宅基地性质。
袁贤建户籍地位于福建省永安市燕南燕江中路480号2幢102室。2014年3月29日，宋荣伟（甲方）与袁贤建（乙方）签订《房屋买卖合同》，内容包括：1、甲方向乙方出售龚巷273号房屋。2、房屋土地使用证编号为锡滨埒集用（2002）字第278号，房屋所有权证编号：锡房权证滨字第××号。3、房屋总价款为280万元，于2014年4月1日支付130万元、于2014年8月15日支付150万元。4、在乙方付清全部房屋价款当日，甲方将房屋及所有权证、土地使用证等相关材料交付乙方。5、无论房屋何时办理权属转移登记，在接到乙方通知后，甲方保证积极、无条件地配合办理相关手续。宋华等人在上述合同见证人处签名。2014年6月17日，袁贤建向宋荣伟付清了购房款280万元，宋荣伟也于当日向袁贤建交付了房屋。
本案诉讼过程中，本院于2015年7月2日对房屋进行了现场勘察，宋荣伟、宋华陈述：与其向袁贤建交付房屋时，房屋发生了以下主要变化：1、一楼南大门原先的铜质大门、柚木纱门、铝合金窗户被拆除。2、整栋房屋的空调、新风系统及与此对应的吊顶部分被拆除。3、油锅炉及太阳能热水器被拆除。4、房屋外墙原先的装饰材料被拆除并被袁贤建重新贴了瓷砖。5、整栋房屋的铜质防盗窗、门窗、门套被拆除。袁贤建陈述：其于2014年7、8月开始装修。与其接收房屋时相比，房屋发生了以下主要变化：1、一楼南大门镀铜门、柚木纱门、铝合金窗被拆除。2、房屋接收时，空调系统已经报废损坏、不具有使用价值，故将之拆除，二楼没有吊顶。3、油锅炉为空调外机部分，不具有使用价值，被装修人员拆除。太阳能热水器为老式机器，接收时线路已经损坏，不具有使用价值，其并未拆除。4、房屋接收时，房屋外墙质量差且已出现涂料脱落、开裂现象、车库出现下沉，为了维护房屋安全，故重新贴砖。5、房屋接收时，防盗窗为铁质、锈蚀严重，不具有使用价值，故将之拆除。门窗门套在接收时已有损坏。
上述事实，有当事人陈述、收条、房屋买卖合同、房屋所有权证、集体土地使用权证、民事裁定书、报告等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：涉案房屋买卖合同的签订人为宋荣伟与袁贤建，宋华仅为合同见证人，并非合同签订人，故宋华并非本案适格被告，本院依法驳回袁贤建对宋华的诉讼请求。由于我国传统的城乡二元结构，农村宅基地上房屋对村民具有一定的社会保障和社会福利性质，根据我国《土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于本集体经济组织所有，即只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地房屋，故房屋所有权人将宅基地上的房屋出售给本集体经济组织成员以外的人，房屋买卖合同应认定无效。袁贤建户籍为福建省永安市，非属涉案房屋所在的无锡市滨湖区龙山村，故涉案房屋买卖合同应认定无效。根据我国合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，涉案房屋买卖合同明确载明了房屋所涉土地的土地使用权证编号，合同还载明无论房屋何时办理权属转移登记，在接到袁贤建通知后，宋荣伟应配合袁贤建办理相关手续。从上述合同条款可知，袁贤建在购买该房屋时对土地性质系明知，对涉案房屋目前无法办理过户手续也有心理预期，现袁贤建在已接收房屋并已着手装修，后主张返还购房款违反了诚实信用原则。其次，袁贤建现主张返还购房款，势必需将涉案房屋退还宋荣伟，而房屋现仍处装修状态、房屋内外样貌较交付时已发生较大改变，双方对于交付时的房屋原貌也陈述不一，返还房屋成本较大。从尊重现状、维护稳定的角度来看，虽然涉案合同无效，但也不适宜相互返还。再次，本案具有的特殊性在于，包括涉案房屋在内的别墅区历经法院破产分配、龙山村整治修复，后部分用于安置外来企业负责人及江南大学拆迁户，宋荣伟在2002年取得涉案房屋产权时，也并非涉案房屋所在的龙山村村民。因此，包括涉案房屋在内的别墅区较一般农村房屋具有较大的对外流通性，该区域房屋并不具备对所在集体经济组织村民的社会保障和社会福利功能，故宋荣伟将涉案房屋出卖给袁贤建的买卖行为也并不会侵害集体组织的利益。最后，国家正在稳步有序地推行包括宅基地制度改革在内的农村土地制度改革工作，探索宅基地自愿有偿退出及转让新机制，对于因现有农村土地流转制度所致的农村房屋买卖限制性因素，将来或有改变。综上，本院驳回袁贤建关于要求宋荣伟返还购房款及支付利息的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
一、确认宋荣伟与袁贤建签订的《房屋买卖合同》无效。
二、驳回袁贤建的其他诉讼请求。
案件受理费29200元，由袁贤建承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 周愈佳
人民陪审员 姚丽华
人民陪审员 肖锦秀
二〇一五年十二月二十日
书 记 员 万智渊
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。