河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀09民终4621号
上诉人（原审原告）：刘佳玲，女，2001年2月5日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区。
法定代理人：赵某，女，1969年3月10日出生，汉族，住河北省黄骅市，系刘佳玲母亲。
委托诉讼代理人：王敏、宗方超，北京市东元（沧州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄骅市海茏房地产开发有限公司，住所地河北省黄骅市205国道西中心路南侧。
法定代表人：王海茏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：田浩，河北鼎佳律师事务所律师。
委托代理人：付刚，男，该公司员工。
上诉人刘佳玲因与被上诉人黄骅市海茏房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省黄骅市人民法院（2017）冀0983民初5325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘佳玲上诉请求：1、依法撤销原审判决，发回重审或查明事实后改判被上诉人赔偿上诉人损失；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审对商品房买卖合同第三页被上诉人添加的手写并盖章部分的内容，虽有上诉人签字，但上诉人当时未满18周岁，属限制民事行为能力人，且当时上诉人的法定代理人未在现场，该添加部分的效力，属效力待定内容。一审法院在审理时，未涉及该部分内容，属认定错误。上诉人为2001年2月5日出生，至今未满18周岁，属于限制民事行为能力人，被上诉人第3页第4行手写的并加盖印章的内容，虽有刘佳玲签字，但并未注明添加时间。同一小区内类似商品房买卖合同中，该页均未有手写添加内容，明显证明该手写添加内容是后期被上诉人因无法办理复式房产证而诱骗未成年人签字的。因此该部分内容效力待定。上诉人法定代理人对该部分内容不予追认，该添加内容属无效内容。上诉人所购买房屋不能正常办理房产证。因被上诉人欺骗上诉人在合同添加内容部分签字，上诉人法定代理人方才得知所购房屋701室性质为阁楼，若不对购房合同进行修改，涉案房屋便不能正常办理房产证。现在上诉人代理人不同意对购房合同进行修改，并认为涉案701室与601室性质相同，现被上诉人要求上诉人在添加内容部分签字的行为，也说明了在购房合同签订之初，被上诉人对重大事项进行隐瞒，导致上诉人代理人做出错误理解，该行为已严重侵犯上诉人信赖利益。原审以“与原告房屋相同格局的房屋在不动产登记管理机关办理了一体所有权登记”此理由，认定被上诉人不存在违约情况，属认定事实错误。经到房屋管理部门询问，现明确若不修改购房合同便无法办理房产证，而在原合同上添加关于阁楼部分的内容属于对合同标的性质进行重大变更，双万应达成新的合意，因上诉人代理人对添加部分的合同内容与上诉人购房之初本意相悖，因此被上诉人修改合同的行为侵犯了上诉人利益，因此应当对上诉人进行赔偿，否则上诉人不同意对合同进行修改。另被上诉人要求上诉人在添加内容部分签字之时，上诉人并未成年，根据《民法通则》“第十二条十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意”之相关规定，被上诉人欺骗上诉人在添加内容部分进行签字，因上诉人系未成年人，在未征得法定代理人同意的前提下，应当属可撤销民事行为，现法定代理人不予追认，因此上诉人修改合同的行为依法不产生法律效力。原审并未对此事实作出认定，属认定事实不清，依法应予纠正。二、原审裁判理由依法不能成立。被上诉人提供的《商品房买卖合同》系格式合同，根据《合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释以及《合同法解释》第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任的相关规定，现双方对购买的地上6+1层理解产生分歧，首先应当从字面上作出理解即：6层＋1层，该套房屋应当为一整套复式楼房，再根据合同第三条“建筑面积共163.9平方米”的约定也能看出涉案房屋为整套复式房屋。因此，无论从字面理解还是常规理解均应当做出对被上诉人不利的解释即701室与601室为一个整体，应属于复式居住性质商品房，而非认定701室为阁楼。退一步讲，若6+1其中“+1”为阁楼的话，按常规理解，不应单独设定房号，应仅为6楼的附属层。该小区1,2层也是复式结构，其表述亦为101,201形式，此事实也坚定了上诉人法定代理人对701并非为阁楼的认识。另从被上诉人后来欺骗未成年的上诉人在添加内容部分签字的行为亦能表明，该合同存在重大欺诈销售行为。原审以“原告应当知道＋1层应为阁楼”属认定事实错误。上诉人及法定代理人仅为普通公民，即没有商品房销售经验，也没有法律方面专业知识，原审将上诉人以高级专业人士看待，属于加重上诉人的鉴别义务，不符合社会大众的评判标准，因此属认定事实错误，依法应予纠正。另原审关于涉案房屋已计入容积率符合商品房买卖条件的认定，与本案701系阁楼性质无关联性，计入容积率是商品房销售的基本条件，针对房地产开发项目，计容面积一般情况下可以理解为地上建筑面积，不计容面积可以理解为地下部分和其他不计入容积率指标的面积。因此，原审依据计入容积率驳回上诉人请求，理由依法不能成立。上诉人购房之初认为所购房屋为一套复式，性质应当统一，因此交付了房款。在办理房产证过程中遇到障碍，被上诉人欺骗未成年的上诉人在私自修改的购房合同上再次进行签字，上诉人对签字内容并不了解真实含义，在得知被上诉人私自修改合同后，法定代理人明确不予追认，修改的内容依法不应产生效力。若上诉人法定代理人在购房之初便对701房屋阁楼性质知情，便会慎重考虑是否购买，或是否以与601室相同价格购买，原审以“合同约定的601/701和总面积与实际面积相符，且原告按合同约定的单价支付了房款。”此理由驳回上诉人诉讼请求，不合情理，于法无据。原审过程中，上诉人申请了对阁楼及商品房价值进行了司法鉴定，从该司法鉴定上看，阁楼与住宅楼具有明显价值差别，然而上诉人购房之时，购房合同并未对6、7层进行区别价格对待，更使上诉人坚信601、701楼为一个整体，而非701系阁楼。但原审判决“案件事实”部分对该份鉴定只字未提，亦未对该鉴定不予认定说明裁判依据及理由，也未充分考虑6、7层目前确实存在的性质差异，便简单作出判决，不能体现出说理性。根据最高人民法院《人民法院民事裁判文书制作规范》关于“五、事实……六、理由……”部分的相关规定，本案并非简易程序审理的案件，应当对该案进行详细的写明双方的诉辩意见及举证质证过程，并充分阐述原告请求权是否成立，依法应当如何处理。裁判文书说理要做到论理透彻，逻辑严密，精炼易懂，用语准确。原审判决未明确说明对上诉人三项诉讼请求不予认可的理由，因此依法应予纠正。
黄骅市海茏房地产开发有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，驳回上诉。1.双方签订的商品房买卖合同中明确书写约定了6层标准层，同时约定买卖标的楼房的楼层结构为地上6+1层，之所以注明地上6+1层，就是明确买卖标的楼房存在+1层（阁楼层）且该阁楼层区别于其他六层标准层。上诉人称之为阁楼仅仅是称谓不同而已，我司叫6+1，上诉人叫阁楼。只要是符合国家规定的住宅设计规范并计入容积率，便可以进入市场作为商品房进行销售，6+1或阁楼仅仅是商品房的称谓而已。且已经办理的房产证用途也符合合同的约定，为住宅用途。且我司所销售房屋均具有住宅的使用性质符合国家规范，且计入容积率，又经黄骅市房管部门销售备案。2.鉴定无任何实际意义，合同为双方的真实意思表示，且当时签订合同时第6层第7层为一体销售、双方对此价格没有任何异议，5000元的平均价格是双方真实意思表示，双方当时签订合同时是认可的。关于2017年的价值损失不是签订合同时双方预见到的价值，上诉人也未举证进行了市场销售，房子是用来住的，不是进入市场炒作的，且鉴定差价没有任何法律意义。3.本案涉案合同签订时就对601／701约定了总面积，该面积为楼上楼下面积之和，又因房屋内部设置了上下通道，故将601／701号房屋一体销售，与上诉人相同格局的房屋在不动产登记机关办理了一体的所有权登记，在双方签订合同时也未约定办理何种房产证，因此被上诉人不存在违约情况。4.再者一审起诉是9户住宅，二审上诉是4户，且一个小区内其他同本案上诉人相同格局的一共十多户均未提出任何异议，而且被上诉人销售给上诉人的房屋均具有住宅使用功能，且能办理整体的房产证。一审时，被上诉人已经提交同本案上诉人相同格局的房产证，且上诉人也没有证据证明被上诉人违约。5.双方也在合同中予以确认了我方阁楼的说法。我方并不存在欺骗、诱骗的行为。对于上诉人主张未成年人的行为我方认为是理由不足的。现住该房屋早已交付入住三四年时间，上诉人及法定代理人均是默认和认可的，如上诉人坚持无效的主张，我方保留收回房屋的权利。我方经过查账发现本案的上诉人并未缴纳房屋购房款，我方保留向上诉人主张追偿购房款的权利，可以另行解决。综上，应当驳回上诉人上诉，维持原判。
刘佳玲向一审法院起诉请求：1.责令被告依法为原告办理普通房屋产权登记;2、判令被告向原告返还普通住宅与阁楼层价格之间的差价375440.24元;3、判令诉讼费及评估费由被告承担。
一审法院认定事实：原告刘佳玲与被告黄骅市海茏房地产开发有限公司于2014年4月签订商品房买卖合同一份，合同第三条约定:买受人购买的商品房为第1栋4单元601/701号房。层高为3米（标准层6层），建筑层数地上6+1层，地下1层。该商品房建筑面积共163.9平方米。第四条约定：计价方式与价款约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5000元;第十五条约定：办理产权登记的一切费用由买受人承担。该合同经黄骅市住房和城乡建设局备案。另查，根据黄骅市住房和城乡建设局批复的建设项目总平面及建筑设计审批表，骅都家苑用地面积12000平方米，容积率为1.3，建筑面积为15594平方米，本案争议所涉及的商品房计入容积率。骅都家苑1号楼3单元601/701室在房产部门办理了房产证。
以上事实有商品房买卖合同、房款收据、个人购房担保借款合同、黄骅市住房和城乡建设局批复的建设项目总平面及建筑设计审批表、骅都家苑1号楼3单元601/701的20151546号房产证及原、被告的陈述等在案佐证。
一审法院认为，本院认为原告刘佳玲与被告黄骅市海茏房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。原、被告双方签订的商品房买卖合同中约定6层标准层，楼层结构为地上6+1层。原告应当知道+1层应为阁楼，且本案阁楼层建筑面积已经全部计入容积率，符合商品房买卖的条件。合同中约定的601/701的总面积与实际面积相符，且原告按合同约定的单价支付了房款。与原告房屋相同格局的房屋在不动产登记管理机关办理了一体所有权登记,且在双方签订的商品房买卖合同中并未约定办理何种房产证，被告不存在违约情况。原告主张被告违约应向法庭提交证据予以证明，原告的诉讼请求证据不充分，本院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告刘佳玲的诉讼请求。案件受理费6931元，由原告承担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人刘佳玲与被上诉人黄骅市海茏房地产开发有限公司2014年6月27日签订《商品房买卖合同》，因系现房，签订合同后即交付房屋，至刘佳玲提起诉讼已达三年左右。上诉人刘佳玲及法定代理人接收房屋时对该房屋的结构、格局、性质等情况是充分了解的，故上诉人刘佳玲主张被上诉人存在欺骗、诱骗的行为，本院不予采信。双方房屋买卖合同中明确载明层数地上6+1层，地下1层，上诉人刘佳玲认为该套房屋应当为一整套复式楼房，证据不足。6+1层（阁楼）符合国家规定的住宅设计规范，建筑面积已全部计入容积率，该商品房可按有关规定办理不动产产权登记，故应认定被上诉人交付的房屋符合双方合同约定。上诉人请求被上诉人为其办理普通房屋产权登记证和赔偿损失，没有依据，依法不予支持。综上所述，上诉人刘佳玲的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6931元，由上诉人刘佳玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵文甲
审判员 王济长
审判员 郭彦妍
二〇一八年八月三十日
书记员 米 兰