广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）粤高法审监民提字第118号
抗诉机关：广东省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：广东万银投资担保有限公司。
法定代表人：林某某，董事长。
委托代理人：于跃律师。
委托代理人：林某，男。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：港联物业（广州）有限公司。
法定代表人：卢某某，董事长。
委托代理人：王莉华律师。
广东万银投资担保有限公司（简称万银投资公司）因与港联物业（广州）有限公司（原广州华联建设物业管理有限公司，简称港联物业公司）物业管理纠纷一案，不服广州市中级人民法院（2009）穗中法民五终字第4120号民事判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院于2011年3月22日作出粤检民抗字〔2011〕26号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2011年4月28日作出（2011）粤高法立民抗字第151号民事裁定，决定本案由本院提审，再审期间中止原判决的执行。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。广东省人民检察院指派检察员姚莲、蔡波出庭。申诉人万银投资公司委托代理人于跃、林彦霖，被申诉人港联物业公司委托代理人王莉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2009年8月3日，一审原告港联物业公司起诉至广州市海珠区人民法院称，港联物业公司是海琴湾小区的物业管理公司，被告万银投资公司是上渡路2-4号、6-10号一至三层物业的业主。万银投资公司入住后，拖欠管理费、室内水费。现起诉要求：1、被告立即支付从2008年7月1日起至2009年7月31日止的物业管理费306538.4元（每月每平方米5元）；2008年7月至2008年9月，按2991.3593平方米计算；2008年10月至11月，按4777.3593平方米计算；2008年12月至2009年7月，按5347.3593平方米计算）及其滞纳金（从2008年7月16日起至实际付清之日止，每日按欠款金额的千分之一计算）；2、被告支付原告代缴的室内自用水费1970.6元（2008年11月20日至2009年6月30日；2008年9月1日至2009年6月30日）；3、被告支付因原告向其追讨欠费所产生的律师费25000元；4、本案的诉讼费由被告承担。
一审被告万银投资公司辩称，原告港联物业公司的物业管理合同已于2006年过期，之后原告与业主没有签订合同，还强制性对小区进行管理并收取费用。原告没有提供管理服务，还对被告的商铺停水停电，故不同意原告的诉讼请求。
广州市海珠区人民法院一审查明，原告港联物业公司领有《物业服务企业资质证书》。2001年4月3日，广州宜利房地产开发有限公司（简称宜利房地产公司，甲方）与港联物业公司（乙方）签订《宜利苑物业管理暨物业管理顾问合同》，约定宜利房地产公司聘请港联物业公司对位于广州下渡路与滨江东路交汇处宜利苑一期约17000平方米，海琴湾约82000平方米共99000平方米的物业提供物业管理服务。2005年9月，双方再签订《物业管理委托合同》，委托管理期限自2005年1月1日起至2006年12月31日止；物业管理服务费使用商业8元∕月∕平方米；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金；通过其他合法途径依法追讨欠费，有关法律费用由欠费者负责等。2007年6月25日，万银投资公司接收了上渡路2-4号、6-10号首层、二楼、三楼房屋，并于同日签署了《承诺书》，同意遵守《海琴湾物业管理公约》（简称《管理公约》）内的一切条款及有关修订，并愿意承担有关的法律责任等。根据《管理公约》，各业主须于每月第一日前预先缴交其单元每月应付之管理费；业主欠缴管理费或其他应缴付的任何费用时，管理者有权收取未缴付的款项每日千分之一的滞纳金或物业管理委托合同约定的滞纳金；各业主按公约规定应付的全部款项连同滞纳金及手续费，可以应管理者的请求通过强制执行或民事诉讼予以收回；在该等诉讼中管理者可要求与讼方（若其败诉）支付律师费用及管理者作为一方当事人的费用等。现万银投资公司的上述房屋已核发《房地产权证》，房产地址为广州市海珠区上渡路2-4号首层、6号首层、6号二层、6-10号二楼、6-10号三层、8号首层、滨江东路宜利街6号首层、10号首层，建筑面积共计7974.4683平方米。诉讼中，港联物业公司向法院提交了广州市自来水公司水费收费发票若干、广州市建设委员会污水处理费收费票据若干，以证实万银投资公司所欠的水费及数额；提交了万银投资公司与姚少锋签订的《租赁合同》复印件、中国建设银行广州市海珠支行的管理费发票存根原件、中国建设银行广州市海珠支行与广州本位礼品有限公司签订的《房地产租赁合同》复印件、广东天成物业代理有限公司的管理费发票存根原件，以证实管理费的标准为每月每平方米5元。另外，港联物业公司提交了其与广东启源律师事务所签订的《民事委托代理合同》原件，以证明本案的律师代理费为25000元。万银投资公司对上述各种发票及《民事委托代理合同》没有异议，但对复印件不予认可。
广州市海珠区人民法院一审认为，港联物业公司与宜利房地产公司签订的《物业管理委托合同》是签约人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。该合同约定由港联物业公司对宜利苑一期、海琴湾进行物业管理。万银投资公司的物业属于港联物业公司物业管理的范围内。万银投资公司收楼时，签署了《承诺书》，同意遵守《管理公约》内的一切条款及有关修订。而根据《管理公约》，各业主须于每月第一日前预先缴交其单元每月应付之管理费；业主欠缴管理费或其他应缴付的任何费用时，管理者有权收取未缴付的款项每日千分之一的滞纳金或物业管理委托合同约定的滞纳金；各业主按公约规定应付的全部款项连同滞纳金及手续费，可以应管理者的请求通过强制执行或民事诉讼予以收回；在该等诉讼中管理者可要求与讼方（若其败诉）支付律师费用及管理者作为一方当事人的费用等。现万银投资公司欠付管理费及自用水费，应承担约定的违约责任。对管理费的标准，港联物业公司已举证证实为每月每平方米5元，故港联物业公司要求万银投资公司支付从2008年7月1日起至2009年7月31日止的物业管理费（每月每平方米5元；2008年7月至2008年9月，按2991.3593平方米计算；2008年10月至11月，按4777.3593平方米计算；2008年12月至2009年7月，按5347.3593平方米计算）及其滞纳金（从2008年7月16日起至实际付清之日止，每日按欠费金额的千分之一计算）、室内自用水费1970.6元（2008年11月20日至2009年6月30日；2008年9月1日至2009年6月30日）、律师费25000元的诉讼请求合法合理，予以支持，物业管理费的数额以港联物业公司要求的306538.4元为限。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，于2009年9月8日作出（2009）海民三初字第2594号民事判决：一、被告广东万银投资担保有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告港联物业（广州）有限公司支付从2008年7月1日起至2009年7月31日止的物业管理费（每月每平方米5元；2008年7月至2008年9月，按2991.3593平方米计算；2008年10月至11月，按4777.3593平方米计算；2008年12月至2009年7月，按5347.3593平方米计算；管理费总额以港联物业（广州）有限公司要求的306538.4元为限）及其滞纳金（从2008年7月16日起至实际付清之日止，每日按欠费金额的千分之一计算）；二、被告广东万银投资担保有限公司在判决生效之日起10日内，向原告港联物业（广州）有限公司支付自用水费1970.6元（2008年11月20日至2009年6月30日；2008年9月1日至2009年6月30日）；三、被告广东万银投资担保有限公司在判决生效之日起10日内，向原告港联物业（广州）有限公司支付律师费25000元。一审案件受理费3570元，由被告广东万银投资担保有限公司负担。
万银投资公司不服一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉称：1、海琴湾业主委员会已于2004年1月15日成立，该业主委员会并不同意由港联物业公司对小区提供物业管理服务，故港联物业公司于2005年9月与宜利房地产公司签订的《物业管理合同》是无效合同；2、港联物业公司在海琴湾业主委员会已选聘新物业管理企业的情况下，拒绝退出、移交物业，并以存在事实上的物业服务关系为由提出物业费的诉讼请求，依法应不予支持；3、港联物业公司提供的水费单据，不能证明万银投资公司有拖欠水费的事实。综上，一审判决认定事实错误，请求二审撤销原判，驳回港联物业公司的诉讼请求，并由港联物业公司承担一、二审的案件受理费。
被上诉人港联物业公司辩称：1、涉案房屋所在小区的业委会已解散，涉案房屋前业主与港联物业公司签订的物业管理合同是合法有效的；2、万银投资公司应当承接涉案房屋前业主签订的物业管理合同的权利义务；3、涉案房屋的小区至今仍是由港联物业公司在管理，万银投资公司也在享受其提供的物业管理服务，应向其支付物业管理费；4、小区的水费均由港联物业公司统一代缴后，再按照各户水表读数向业主计收水费。港联物业公司已向一审法院提交水表读数，万银投资公司对此并无异议。原判认定事实清楚，应予维持。
广州市中级人民法院二审查明，港联物业公司与宜利房地产公司于2001年4月3日签订的《宜利苑物业管理暨物业管理顾问合同》约定的合同期限自2001年1月1日起至2003年12月31日止。2001年6月，港联物业公司制定《海琴湾管理公约》、《海琴湾业户守则》及《业主公约》，规定业主应按期向港联物业公司缴纳物业管理费、专项维修资金和水电费；逾期缴纳的，须支付每日0.1%的滞纳金。其中，《海琴湾管理公约》第3.7.6条规定，各业主按公约或其他规章制度规定应付的全部款项连同前条所述的滞纳金及手续费，以及其他所有因收取前述费用而产生，或与之相联系的费用，可以应管理者的请求通过强制执行或民事诉讼予以收回；在该等诉讼中管理者可要求与讼方支付律师费用及管理者作为一方当事人的费用；违约业主对该等费用应负责任。2005年9月，宜利房地产公司与港联物业公司再次签订《物业管理委托合同》，约定宜利房地产公司委托港联物业公司对广州市滨江东路501-537号（宜利苑一期），及广州市滨江东路宜利街2-10号的物业进行管理；委托管理期限自2005年1月1日起至2006年12月31日止等。物业管理合同到期后，港联物业公司与宜利房地产公司再无续签合同。港联物业公司至今仍在上述物业提供物业管理服务。根据广州市海珠区人民法院（2005）海民三初字第4051号民事裁定书及广州市中级人民法院（2006）穗中法民五终字第674号民事裁定书，2005年11月，海琴湾宜利苑业主委员会向一审法院起诉，请求判令港联物业公司移交海琴湾宜利苑小区的物业管理权。该案经两审审理，法院认为海琴湾宜利苑业主委员会的起诉未达到《海琴湾宜利苑业主大会议事规则》规定的投票权数。因其未经业主大会授权，不具备起诉的资格，故驳回海琴湾宜利苑业主委员会的起诉。万银投资公司的涉案物业为非居住用房，均在港联物业公司管理的宜利苑二期即海琴湾内。港联物业公司提供的万银投资公司欠费明细表记载：（1）物业管理费。2008年7-9月，欠交面积为2991.3595平方米;2008年10-11月，欠交面积为4777.3593平方米；2008年12月-2009年7月，欠交面积为5347.3593平方米，上述欠费共计306538.4元；（2）室内水费。2008年9月18日至2009年6月30日，欠交上渡路6-10号三层物业的水费133.6元；2008年11月20日至2009年6月30日，欠交上渡路2-4号首层及宜利街10号首层物业的水费1837元。上述欠费共计1970.6元。在一审庭审及本案二审时，万银投资公司确认该公司的上述物业一直作出租使用，租户自行向港联物业公司支付物业管理费和水费，该公司从未向港联物业公司交纳物业管理费和水费。港联物业公司提供的收费单据证实万银投资公司的租户向其交纳物业管理费和水电费，物业管理费的标准5元/平方米。另，港联物业公司为证实其垫付水费的事实，向一审法院提交其交纳2008年10月至2009年7月的海琴湾小区的水费及污水处理费的单据。其他查明事实与一审基本一致。
广州市中级人民法院二审认为，港联物业公司依照其与宜利房地产公司签订的《物业管理委托合同》对涉讼小区提供物业管理服务。合同到期后虽然双方没有续签合同，涉讼小区的业主委员会也没有与港联物业公司签订物业管理合同，但港联物业公司仍为涉讼小区提供物业管理服务，与涉讼小区的业主形成事实上的物业管理关系。万银投资公司入住涉讼小区时，港联物业公司与宜利房地产公司签订的《物业管理委托合同》已经到期，但万银投资公司仍向港联物业公司签署《承诺书》，表示同意遵守《海琴湾物业管理公约》内的一切条款及有关修订。而在房屋使用过程中，万银投资公司的承租人也有向港联物业公司交纳物业管理费及水电费。因此，万银投资公司与港联物业公司亦形成事实上的物业管理关系。万银投资公司认为物业服务合同的权利义务终止后因港联物业公司拒绝退出、移交，故港联物业公司所提的物业管理费的诉讼请求依法应不予支持的上诉意见，经查，涉讼小区业主委员会于2005年11月诉港联物业公司移交物业管理权一案，法院经审理后以涉讼小区业主委员会的起诉未得到业主大会授权为由驳回起诉。因涉讼小区业主委员会的起诉已被法院驳回，万银投资公司又未能提供证据证明业主大会授权业主委员会向港联物业公司提出移交物业管理权的请求，故万银投资公司以港联物业公司拒绝退出、移交物业管理权而不同意支付所欠物业管理费的证据不充分，港联物业公司的该项上诉意见不成立，二审不予支持。另万银投资公司认为港联物业公司主张的水费及律师费依据不足的上诉意见，经查，万银投资公司所有的上渡路6-10号三层、上渡路2-4号首层及宜利街10号首层物业均作出租使用，期间必有水费支出，并有港联物业公司记录的水表读数予以证明。港联物业公司提供的收费单据又能证明万银投资公司的租户曾向其司交纳物业管理费及水电费。万银投资公司不同意交纳水费，但又不能提供相应的证据证实无须交费或已交纳所欠费用，故一审法院采信港联物业公司的证据，作出的判决并无不当。港联物业公司为本案支出律师费用25000元，有委托代理合同及律师代理费收费单据予以证实，与万银投资公司承诺遵守的《海琴湾物业管理公约》第3.7.6条规定相符，其请求有理，亦应予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，于2010年1月18日作出（2009）穗中法民五终字第4120号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7140元由上诉人广东万银投资担保有限公司负担。
广东省人民检察院抗诉认为，二审判决适用法律错误，理由如下：第一，海琴湾宜利苑业主委员会与广州市莱佛士物业服务有限公司（简称莱佛士物业公司）签订的物业管理合同生效后，原物业管理合同效力应归于终止。2001年4月3日，宜利房地产公司与港联物业公司签订《宜利苑物业管理暨物业管理顾问合同》，约定合同期限自2001年1月1日起至2003年12月31日止。2003年12月12日，宜利房地产公司向港联物业公司发出复函，称“贵司要求续签物业管理的函已收悉，经我司研究，决定继续委托贵司管理海琴湾项目(不含宜利苑一期)，直到海琴湾业主委员会成立为止，之后由贵司与业主委员会接洽物业管理事宜”。2005年9月，宜利房地产公司与港联物业公司再次签订《物业管理委托合同》，约定委托管理期限自2005年1月1日起至2006年12月31日止等。这两份物业管理合同都是作为开发商的宜利房地产公司与港联物业公司签订的，根据《物业管理条例》第二十一条的规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”因此，宜利房地产公司与港联物业公司签订的两份物业管理合同均应被认定为前期物业服务合同。2005年8月19日，海琴湾宜利苑业主委员会在获得业主投票权数已经超过总投票权数的2／3的情况下，与莱佛士物业公司签订了新的《物业管理委托合同》。对该《物业管理委托合同》，广州仲裁委员会(2007)穗仲案字第89号、(2007)穗中案字第1704号裁决书均认定其合法有效。根据《物业管理条例》第二十六条的规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”在海琴湾宜利苑业主委员会与莱佛士物业公司签订的物业管理合同已经生效的情况下，宜利房地产公司与港联物业公司于2005年9月签订的物业管理合同的效力应终止。第二，在原物业管理合同已经失效的前提下，港联物业公司拒绝退出海琴湾宜利苑，并要求业主支付物业管理费没有法律依据。2008年8月22日，海琴湾宜利苑业主委员会以已与莱佛士物业公司签订新的物业管理合同为由，向港联物业公司发出《关于退出小区、归还物业管理权的函》，要求港联物业公司在15天内做好移交工作。但港联物业公司仍然拒不搬出，进行事实上的物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”港联物业公司拒绝搬出宜利苑，仍然要求业主支付物业管理费，欠缺法律依据。综上，二审判决适用法律错误。根据《中华人共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第(六)项、第一百八十七条第一款的规定，向法院提出抗诉，请依法再审。
本院再审过程中，申诉人万银投资公司称，同意检察机关抗诉意见。被申诉人港联物业公司称，海珠区人民法院在（2005）海民三初字第4051号民事裁定中已认定宜利苑业委会选聘莱佛士物业公司为新的物业管理公司没有取得小区2／3业主同意，违反了《物业管理条例》第十二条第三款之规定。根据这一认定，其签订的物业管理委托合同为无效合同。万银投资公司在再审庭审中提交的广州仲裁委员会两份裁决书产生于2007年，其没有在一审时提交，不是新的证据，且认定的投票权数、总面积等事实有误，是业委会在败诉后与莱佛士物业公司恶意串通骗取的。港联物业公司与海琴湾宜利苑小区形成了事实上的物业管理服务法律关系，在小区业委会合法选聘新的物业服务企业前，港联物业公司与小区形成的事实物业管理服务法律关系继续有效。请求维持原判。
本院再审查明事实与原审基本一致，本院予以确认。另查明，双方当事人在一、二审中提供的证据材料显示，《海琴湾管理公约》第二章中规定：“公约赋予发展商具有全权管理海琴湾之权力，管理期限自海琴湾第一期建筑工程验收合格，并由发展商验收之日起至海琴湾业主委员会正式成立止。”海琴湾宜利苑首届业主委员会于2004年1月15日成立，任期5年，届满后未成立新的业主委员会。2005年8月19日，海琴湾宜利苑业主委员会与莱佛士物业公司签订《物业管理委托合同》，将宜利苑小区的住宅、商场及停车场委托莱佛士物业公司管理。经海琴湾宜利苑业主委员会申请，广州仲裁委员会于2007年2月28日作出（2007）穗仲案字第89号裁决，确认该业主委员会与莱佛士物业公司签订的合同合法有效，莱佛士物业公司应当履约并自裁决生效之日起十五日内进驻涉案小区进行管理服务。海琴湾宜利苑业主委员会向法院申请执行后，广州市海珠区人民法院认为该业主委员会在仲裁过程中隐瞒了其与港联物业公司有关于小区物业管理纠纷尚未依法解决，港联物业公司仍对该小区进行物业管理的事实，裁定不予执行该仲裁裁决。2008年海琴湾宜利苑业主委员会向港联物业公司发出《关于退出小区、归还物业管理权的函》。
万银投资公司在本院再审中提交了以下证据：1、宜利房地产公司于2003年12月12日向港联物业公司出具的《关于续签物业管理合同的复函》，内容为：“贵司要求续签物业管理的函已收悉，经我司研究，决定继续委托贵司管理海琴湾项目（不含宜利苑一期），直到海琴湾业主委员会成立为止，之后由贵司与业主委员会接洽物业管理事宜”。用以证明港联物业公司的合同已经到期，宜利房地产公司明确表示涉讼小区的物业管理由业主委员会负责。2、广州仲裁委员（2007）穗仲案字第1704号裁决书。用以证明2007年7月28日，海琴湾宜利苑业主委员会与莱佛士物业公司重新达成仲裁协议，将双方因2005年8月19日签订的《物业管理委托合同》产生的纠纷提交仲裁。2007年11月28日，广州仲裁委员会作出（2007）穗仲案字第1704号裁决，确认双方签订的《物业管理委托合同》合法有效，莱佛士物业公司应在海琴湾宜利苑业主委员会向其移交物业设施、设备、资料时进驻宜利苑小区进行管理服务。3、海琴湾宜利苑业主委员会于2008年8月18日向莱佛士物业公司出具的《要求做好进场服务小区的准备的函》。4、海琴湾宜利苑业主委员会于2008年8月20日向全体业主发出的《关于缓交物业服务费的通知》。5、2008年8月22日海琴湾宜利苑业主委员会向港联物业公司发出的《关于退出小区、归还物业管理权的函》。上述第3、4、5项证据用以证明业主委员会已通知港联物业公司终止双方事实上的物业管理关系，要求该公司移交物业管理权。港联物业公司认为上述证据已过举证期限，不发表质证意见。
本院再审认为，本案再审争议焦点是万银投资公司是否应当按照广州宜利房地产公司与港联物业公司签订的《物业管理委托合同》以及《海琴湾管理公约》的约定承担物业管理费及其滞纳金等相关费用。
（一）关于港联物业公司请求支付物业管理费和自用水费的问题。港联物业公司根据其与宜利房地产公司签订的物业管理委托合同对涉案小区提供物业管理服务，合同到期后，双方未再续签合同，港联物业公司也未与涉案小区的业主委员会签订物业管理服务合同，但仍为涉案小区提供事实上的物业管理服务。万银投资公司于2007年6月25日作为业主接收涉案房屋时签署了《承诺书》，表示同意遵守《海琴湾物业管理公约》内的一切条款及有关修订。涉案房屋使用过程中，承租人也有向港联物业公司交纳物业管理费和水费的事实。之后万银投资公司以港联物业公司无权继续管理小区等为由，不同意向其交纳相关费用。但从其提供的相关证据材料看，其辩解不能成立，主要理由是：1、涉案小区虽然已于2004年1月15日成立业主委员会，并曾起诉港联物业公司要求移交物业管理权，但该案经广州市两级法院审理，已于2006年9月1日作出二审判决，认为涉案小区业主大会的召开不符合该小区《业主大会议事规则》的规定，有关授权业主委员会起诉港联物业公司移交物业管理权的会议决定并未生效，业主委员会无权提起该案诉讼，裁定驳回起诉。2、万银投资公司在本案二审中提交的广州仲裁委员会（2007）穗仲案字第89号裁决书虽然确认涉案小区业主委员会与莱佛士物业公司于2005年8月19日签订的《物业管理委托合同》合法有效，但一审法院已裁定不予执行该仲裁裁决。3、广州仲裁委员会（2007）穗仲案字第1704号裁决书是2007年11月28日作出的，港联物业公司在2009年8月3日才提起本案诉讼，而万银投资公司在本案一、二审期间从未提交该裁决书，直到判决生效后其申诉时才提交，且港联物业公司不予认可，该证据不属于本案新证据。同时，涉案小区业主委员会与莱佛士物业公司签订的合同也未实际履行。4、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款关于“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定的适用前提是业主委员会请求移交物业管理权，且该请求经过业主大会按照相关规定和程序授权的案件，而万银投资公司至今未能在法定期限内提供充分证据证明涉案小区业主大会已合法授权业主委员会向港联物业公司提出移交物业管理权的请求，故该规定不适用于本案。《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”鉴于涉案小区原物业管理合同终止后，港联物业公司仍然为小区提供物业管理服务，双方已形成事实上的物业管理关系，且万银投资公司在原审中没有对管理费具体标准问题明确提出异议，港联物业公司已对水费提供了相关证据，故一、二审判决万银投资公司参照《海琴湾管理公约》的规定向港联物业公司支付物业管理费和自用水费并无不当。
（二）关于港联物业公司请求支付物业管理费滞纳金和律师费的问题。本案滞纳金性质上属于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”以及相关规定，违约金的基本构成要件是违约行为和过错。即当事人之间首先要存在合法有效的合同关系，对违约金事项有明确约定，并且违约的当事人须存在主观过错。本案双方当事人产生争议的主要原因是对港联物业公司在原物业管理合同期满后是否仍有权继续对涉案小区提供物业管理服务存有异议，而《海琴湾管理公约》第二章中规定发展商的管理期限“至海琴湾业主委员会正式成立止。”已由法院生效裁判确认的宜利房地产公司于2003年12月12日向港联物业公司出具的《关于续签物业管理合同的复函》也称继续委托该公司管理海琴湾项目“直到海琴湾业主委员会成立为止，之后由贵司与业主委员会接洽物业管理事宜”。涉案小区业主委员会成立后，就涉案小区的物业管理权问题与港联物业公司确实不断发生争议并形成诉讼，还与莱佛士物业公司进行过仲裁。因此，港联物业公司虽然对涉案小区进行了事实上的物业管理，但其关于滞纳金和律师费的事项，不仅没有事先与万银投资公司明确约定，而且该公司至今仍对港联物业公司的管理权问题持有异议。万银投资公司不同意交纳物业管理费不属于无故拖欠，一、二审判决其支付物业管理费滞纳金和律师费缺乏充分的事实和法律依据。
综上所述，抗诉机关抗诉及申诉人申诉的理由部分成立，本院予以支持。本案一、二审判决虽然认定事实基本清楚，但适用法律及实体处理欠当，本院再审予以纠正。根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（二）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第201条的规定，判决如下：
一、撤销广州市中级人民法院（2009）穗中法民五终字第4120号民事判决及广州市海珠区人民法院（2009）海民三初字第2594号民事判决第三项；
二、维持广州市海珠区人民法院（2009）海民三初字第2594号民事判决第二项；
三、变更广州市海珠区人民法院（2009）海民三初字第2594号民事判决第一项为：广东万银投资担保有限公司在本判决生效之日起10日内，向港联物业（广州）有限公司支付从2008年7月1日起至2009年7月31日止的物业管理费306538.4元；
四、驳回港联物业（广州）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3570元、二审案件受理费7140元，均由广东万银投资担保有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王玉宇
代理审判员 付庆海
代理审判员 周兰英
二〇一二年五月十一日
本件与原本核对无异
书 记 员 钟镜培