四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川13民终2512号
上诉人（原审被告）：南充绿地申川置业有限公司，住所地四川省南充市顺庆区潆华西路2号。
法定代表人：孙志文，执行董事。
委托诉讼代理人：郑超，四川罡兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何德平，男，生于1975年9月22日，汉族，住南充市顺庆区。
委托诉讼代理人：杨波，四川天普律师事务所律师。
上诉人南充绿地申川置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人何德平房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初1040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月17日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。
绿地公司上诉请求：沙盘中明确、显著提示沙盘展示内容不作为合同内容，故展示内容不构成对被上诉人的要约，本案的客观事实、证据均表明本案不符合认定要约的要件；双方在商品房买卖合同中约定了交付时间和条件，其交付的房屋符合合同约定及法律规定；一审法院既认定双方买卖合同及补充协议有效，又超越当事人的诉权认定补充协议中约定的公告、楼书、沙盘为要约邀请系格式合同，前后认定相反应予纠正。
何德平辩称，购房时沙盘上没有相应的提示内容；公证书上的时间晚于购房时间，沙盘公证书上显示的提示针对的是样板房，而不是被上诉人购买的商铺，且提示内容位置隐蔽，字体很小，很难观察到；广告宣传中双塔、占地八百亩等不是要约邀请而是要约；沙盘体现的商铺外没有高坎；一审法院不是对补充协议效力的整体否定，而是对部分格式条款效力的否定；一审判决适当，请求维持原判。
何德平向一审法院起诉请求：1、绿地公司补偿因违约给其造成的经济损失350000元；2、绿地公司承担本案全部诉讼费。
一审法院认定事实：2013年，绿地公司开发建设了位于顺庆区潆华工业园二期上海滩花园。2016年1月8日，何德平向绿地公司缴纳了购房款1077064.00元、2月5日何德平又向绿地公司缴纳了购房款1265530.00元，拟购买绿地公司开发的上海滩花园二区X号楼铺面。2016年4月18日，双方签订了合同编号为201604180738、201604180739正式《商品房买卖合同》两份，合同约定：何德平出资购买绿地公司开发的位于顺庆区潆华工业园二期上海滩花园二区X号楼铺面，面积为62.65平方米、53.52平方米，价款分别为1265530.00元、1077064.00元，合计2342594.00元。合同第八条关于规划变更的约定：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。第十条约定：逾期付款超过60日的，出卖人有权解除合同，买受人按照累计逾期付款的10%向出卖人支付违约金。合同第二十七条约定：本合同自双方签字之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未作约定、约定不明或不适应的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解释，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。同日，双方签订的《商品房买卖合同附件与补充协议》对付款方式、房屋周边区域情况、设计变更、市政设施和其他设施、房屋质量等作了具体约定，在补充协议第10.2约定“出卖人售楼书、沙盘、模型、样板房、销售广告、宣传资料为要约邀请，楼书、沙盘模型及样板房仅为展示空间布局和装修装饰摆放指引，或者为买受人提供装修方案参考，不作为交房标准，房屋的交付标准以《商品房买卖合同》约定为准。
同时查明，绿地公司在网页宣传时有“项目占地近800亩”、“238米双塔组成”，绿地公司售房部的沙盘模型显示何德平所购房屋拐角处外面的人行道路均为基本水平路面，铺面到街道只有较少高度差异。但交付的铺面到街道平面有多级台阶。案涉房屋符合规划设计，已通过竣工验收。
一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家强制性的规定，应为合法有效的民事合同，双方均应按约定履行义务。《补充协议》虽约定出卖人售楼书、沙盘、模型、样板房、销售广告、宣传资料为要约邀请，但合同第二十七条约定补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以商品房买卖合同为准，且《补充协议》系绿地公司提供的格式条款，绿地公司并未提供证据证实其已对该条款采取了合理的方式提请何德平注意，故该条款无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”从该条司法解释可以看出，销售广告和宣传资料视为要约必须满足两个条件，一是该说明、允诺的内容具有确定性、具体性，其内容是可以被特定化的并可以被明确地预期，二是该说明、允诺还应当对合同的订立及房屋的价格产生重大影响。本案中，绿地公司在宣传资料和沙盘模型中对“项目占地近800亩”、“由238米双塔组成”，该表示行为具有明确的指示及说明，案涉房屋的使用属性是商铺，商铺的经营需要一定的道路环境，需要一定的人流车流，所处的周边环境及道路环境好坏决定店面的价值，也会对何德平是否购买产生重大影响，故该说明和允诺应当视为合同内容，绿地公司最终未能建成双塔，其沙盘模型与实际建成的临街环境状况也不符合。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”法律要求广告发布者应履行诚实信用的先合同义务，开发商在发出宣传广告时不能随意作虚假陈述，一旦购房人与之签订合同，开发商应无选择地履行广告许诺的义务。对于绿地公司的虚假宣传行为造成何德平的损失，何德平未提供证据，双方签订的合同亦未明确约定违约金数额，但考虑绿地公司出售给何德平的商铺铺面到道路有多级台阶，这与绿地公司的沙盘模型不一致，高坎导致人流量会减少对何德平使用该铺面用于经营造成一定影响，比照双方对逾期付款以房屋总价的10%承担违约责任的约定，从公平对等原则出发，酌定由绿地公司给予何德平相应的补偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决：南充绿地申川置业有限公司于本判决生效之日起十日内向何德平补偿234259.40元；如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3275.00元，由何德平负担1083.00元，四川省南充市绿地申川置业有限公司负担2192.00。
二审中，当事人没有提交新证据。各方当事人对一审法院认定的基本事实不持异议，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为沙盘展示的“项目占地近800亩”、“由238米双塔组成”及案涉铺面的水平高度等内容是否构成要约。沙盘展示系开发商为了宣传楼盘，让购房者产生直观印象而打造、设置，服务于商品房销售，可以认定为商品房的销售广告和宣传资料，一般情况下应被认定为要约邀请。但绝大多数购房者不具备建筑专业知识，难以对“项目占地近800亩”、“由238米双塔组成”及案涉铺面的水平高度等内容有确切、具体印象，尤其难以预见铺面与临街道路的水平高度会在建成后发生较大变化。双方缔结合同时，何德平只能借助沙盘展示的情况进行判断，作出是否购买的意思表示。绿地公司沙盘展示的内容，均属于购房者渴望知悉的楼盘项目大小、楼栋布局、户型、楼层等确定的、与购房者直接相关的基本信息，何德平作为案涉商铺的购买者，需通过沙盘展示的项目大小、规划布局来判断商铺的价值从而订立合同。显然，沙盘展示的这些信息，既是针对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的具体确定的说明和允诺，又对合同订立及房屋价格有重大影响，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的内容。因此，双方争议的沙盘展示内容符合例外规定，构成要约，购房者基于沙盘展示的楼盘基本信息的信赖利益应当得到保护。
绿地公司拟通过《补充协议》约定沙盘为要约邀请的条款来排除这种保护，与法律规定相悖。除非绿地公司特别说明了该内容并取得购房者同意，因此，绿地公司负有证明沙盘及《补充协议》相关条款有明确提醒并取得对方当事人同意的举证义务。何德平否认看到沙盘上有提示，并明确反对绿地公司关于要约邀请的主张。对《补充协议》中关于要约邀请的条款，绿地公司亦未证明尽到了提醒义务。依据绿地公司现有证据，不能认定绿地公司尽到了提醒义务。原判关于《补充协议》中关于沙盘是要约邀请的条款系格式条款，应认定无效的理由充分，本院应予维持。
综上所述，绿地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6550元，由上诉人南充绿地申川置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕元华
审 判 员 江春虹
审 判 员 刘大轩
二〇一八年九月十四日
法官助理 庞雨鸿
书 记 员 汤 彬