江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏02民终3883号
上诉人（原审原告）：无锡精汇天成精密测量技术有限公司，住所地无锡市锡山经济开发区春晖路南。
诉讼代表人：无锡精汇天成精密测量技术有限公司清算组。
负责人：王卫东，该清算组组长。
委托诉讼代理人：李叶清，江苏恒茂律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：无锡市索立得投资有限公司，住所地无锡市锡山开发区春晖路155号。
法定代表人：吴惠明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：林志成，江苏储君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁洁，江苏储君律师事务所实习律师。
上诉人无锡精汇天成精密测量技术有限公司（以下简称精汇公司）因与被上诉人无锡市索立得投资有限公司（以下简称索立得公司）委托合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院(2018)苏0205民初701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月17日立案后，于10月17日公开开庭审理了本案，上诉人精汇公司的委托诉讼代理人李叶清、被上诉人索立得公司的委托诉讼代理人林志成、梁洁等到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
精汇公司上诉请求：撤销一审，依法改判支持其诉讼请求。1.按照股东之间的合作协议书，索立得公司为其代征代建土地与厂房，索立得公司擅自将代征代建土地与厂房登记到自己名下，构成侵权，其要求索立得公司协助办理产权变更，系物权请求权，属物权纠纷，不适用诉讼时效的规定。2.备忘录与情况说明不能作为认定案件事实的根据。双方的法定代表人均是吴惠明，其公章由无锡方股东实际控制，因此备忘录与情况说明不是其真实意思表示。且变更房、地权属的重大事项应由股东会决议。
索立得公司辩称，1.根据合作协议约定，其协助精汇公司办理土地、厂房建设等事宜，双方形成委托关系，精汇公司提交的董事会决议中明确，涉案房产、土地初登记在索立得公司名下，在评估审计后进行产权变更，故其不是擅自登记到自己名下。备忘录中明确房产所有权转移的前提是精汇公司付清全部费用及工程款，如不能付清，则案涉房产归索立得所有。2.法定代表人与实际控制人不是同一概念。吴惠明虽是双方的法定代表人，但精汇公司的副总、财务负责人均由北京方的董事兼总经理李印岭聘请，公司运营过程中的实际控制人是总经理李印岭。3.备忘录是两公司的真实意思表示。备忘录上有两公司盖章，精汇公司并无证据证明其公章由索立得公司控制，精汇公司章程也未规定涉诉事项应由股东会决议。且备忘录的内容也不存在偏袒任何一方的情况，体现的是平等主体对民事权利义务的公平分担。同时，备忘录及情况说明是精汇公司于2013年7月20日提交给原审法院，当时李印岭等均未对此提出异议。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
精汇公司向一审法院起诉请求：判令索立得公司继续履行合作协议书与股东会决议内容，协助精汇公司办理无锡市锡山经济开发区的办公用房（产权证号ＸＳ××84）、厂房（产权证号ＸＳ××83）及土地的过户登记手续。
一审法院认定事实：2007年1月23日，甲方（太极公司、索立得公司、许仲贤）和乙方（李印岭、韩已惠、徐显净）、丙方（北京精汇天成精密测量技术有限责任公司，以下简称北京精汇公司）三方签订三坐标测量机项目合作协议书，约定：乙方（李印岭、韩已惠、徐显净）为北京精汇公司的全资持股人，北京精汇公司是国内最早研发、生产三坐标测量划线机的厂家，由甲乙双方共同投资1000万元，在无锡锡山经济技术开发区组建精汇公司，之后由甲乙双方收购北京精汇公司，将北京精汇公司变更为组建后新公司的全资子公司；甲方（太极公司、索立得公司、许仲贤）负责新公司的注册登记手续，在新公司成立后协助新公司办理有关土地（土地价格不高于25万元/亩）及厂房的建设等事宜；甲方（太极公司、索立得公司、许仲贤）承诺在新公司运营过程中，如出现资金短缺等困难时，给予新公司足够支持（如新公司初期的厂房建设所需资金）。
精汇公司于2007年5月22日登记设立，公司股东为索立得公司、太极公司、李印岭、韩已惠、徐显净、许仲贤，出资比例分别为15%、31%、22%、22%、5%、5%。公司章程第八条规定，股东会由全体股东组成，是公司的权力机构，行使下列职权：（一）决定公司的经营方针和投资计划；（二）选举和更换非由职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的报酬事项；（三）审议批准董事会的报告；（四）审议批准监事的报告；（五）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；（六）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；（七）对公司增加或减少注册资本作出决议；（八）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；（九）修改公司章程。公司章程第十五条规定，董事会行使下列职权：（一）负责召集股东会会议，并向股东会报告工作；（二）执行股东会的决议；（三）决定公司的经营计划和投资方案；（四）制定公司的年度财务预算方案、决算方案；（五）制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案；（六）制定公司增加或减少注册资本以及发行公司债券的方案；（七）制定公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案；（八）决定公司内部管理机构的设置。
2007年5月29日，精汇公司召开第二届股东会，达成决议：双方确认原产品技术转移方案无误，原技术转移协议签订后所发生的新产品开发、网络宣传、市场推广、厂房设计建设等8项费用分别暂由北京精汇公司和索立得公司垫付后向精汇公司统一结算；确定精汇公司厂房建设在2007年6月20日完成图纸设计方案和标价预算后施工队进场施工，在8月30日前完成工厂主体厂房建设，土地产权手续在厂房及办公楼建设完成后在有关部门的验收通过后统一办理。2007年12月17日，精汇公司第一届3次董事会达成决议：公司土地、厂房的产权变更待厂房完工、完成评估审计后进行。
合作协议书签订后，2007年8月18日，索立得公司即以自己的名义与承包人江苏龙海建工集团有限公司（以下简称龙海公司）签订建设工程施工合同，将精汇公司生产及办公用房的土建、安装工程施工发包给龙海公司。2007年9月25日，索立得公司以自己名义为上述建设工程委托工程监理。2007年9月26日，索立得公司就精汇公司工程专款专用项目，汇报请款1447652元，包括勘察费、设计费、晒图费、监理费、建设工程施工费、建设工程前期费等。2007年10月11日，索立得公司与精汇公司签订借款协议，约定索立得公司向精汇公司借款200万元，专项用于实施精汇公司项目建设。索立得公司委托江苏浦信工程项目管理有限公司对涉诉厂房工程进行竣工决算审核，2010年11月17日决算审核报告载明该工程最终核定金额为6270286.82元。
2009年11月2日，索立得公司与精汇公司达成一份备忘录，载明：“根据甲方（太极公司、索立得公司、许仲贤）和乙方（李印岭、韩已惠、徐显净）2007年1月23日签订的三坐标测量机项目合作协议书约定，双方共同投资成立精汇公司，甲方负责新公司的注册登记手续，在新公司成立后协助新公司办理有关购买土地及厂房的建设等事宜。根据上述约定，精汇公司委托索立得公司筹办其一期厂房、办公楼建设等事宜，索立得公司于2007年7月27日取得江苏省锡山经济开发区管理委员会的建房立项许可，2007年10月10日取得规划许可，2007年8月18日与龙海公司签订建设工程施工合同，在2007年10月29日取得工程施工许可证。上述支出的费用，与工程款一并结算。工程竣工后，索立得公司于2008年9月将厂房及办公楼交付给精汇公司使用，但未与精汇公司进行决算。精汇公司已支付工程款570万元，明细如下：1、2007年10月11日支付索立得公司200万元工程款；2、2007年12月21日支付索立得公司250万元工程款；3、2008年1月28日支付索立得公司120万元工程款。工程总价按照最终决算价确定（以双方聘请的有资质的中介机构评估为依据）。双方商定在2009年12月25日前完成工程验收并决算，精汇公司在10日内付清工程余款。若精汇公司不能按期结清工程款，则上述生产及办公用房归索立得公司所有，已支付的工程款返还给精汇公司。”该备忘录落款处，分别由索立得公司和精汇公司盖章确认。
2013年7月20日，精汇公司向原审法院作出书面情况说明：根据三坐标测量机项目合作协议书，本公司与索立得公司约定，由索立得公司并以索立得公司的名义建造厂房，所需工程款由本公司支付，如本公司资金紧张可由索立得公司垫付，但所垫付款项在厂房交付前必须付清，在本公司付清工程款后，索立得公司将权证及厂房转让给本公司，相关费用按双方约定或按法律规定各自承担；关于购买土地使用权事宜，因本公司无资金交付土地转让金，而不能办理土地出让手续，并非索立得公司不协助。
另查明，涉诉坐落于无锡市锡山区的土地使用权于2010年9月19日办理了登记，土地使用权证号为锡锡开国用（2010）第0064号，土地使用权人为索立得公司，使用权面积为18637平方米。涉诉坐落于锡山经济开发区建筑面积为2325.01平方米工交仓储厂房、建筑面积为1612.34平方米办公用房，于2011年1月26日办理了房屋所有权登记，所有权人登记为索立得公司，房屋所有权证号分别为ＸＳ××83、ＸＳ××84。
又查明，李印岭、韩已惠于2013年4月就涉诉工程以索立得公司为被告向原审法院提起民事诉讼，请求判令索立得公司向精汇公司交付涉诉土地使用权及地上厂房，并由索立得公司协助办理该土地使用权及地上厂房的转移登记。原审法院于2013年4月23日作出（2013）锡法民诉字第0001号民事裁定，裁定不予受理李印岭、韩已惠的起诉。李印岭、韩已惠未对该裁定提起上诉。李印岭、韩已惠又于2013年7月15日提起以索立得公司为被告的董事、监事、经理损害公司利益纠纷，该案原告李印岭、韩已惠于2014年1月9日申请撤回起诉。
再查明，2015年1月27日，李印岭、韩已惠以精汇公司为被告提起公司解散纠纷。2015年10月15日，李印岭、韩已惠申请对精汇公司进行强制清算，原审法院于2017年1月23日裁定受理李印岭、韩已惠对精汇公司的强制清算申请，原审法院另于2017年7月18日指定江苏苏亚金诚会计师事务所（特殊普通合伙）无锡分所组成清算组，对精汇公司进行清算。
审理中，双方对以下事实存有争议：第一，涉诉工程款的支付情况及涉诉房产的交付使用情况。第二，备忘录及情况说明的效力问题。
第一，关于涉诉工程款。精汇公司陈述，双方除涉诉工程外还有其他往来，现清算中审计初稿反映精汇公司对索立得公司有436万元应收款。索立得公司陈述，精汇公司已经支付的工程款就是审计初稿反映的436万元。关于涉诉房产的交付使用情况，索立得公司陈述，涉诉房产工程于2008年5月竣工验收并于2008年9月交付精汇公司使用，精汇公司一直使用至2010年底，之后收回。精汇公司则陈述，涉诉房产于2008年9月交付精汇公司使用属实，但仅使用至2009年下半年。
第二，关于备忘录及情况说明的效力问题。精汇公司陈述，备忘录及情况说明上精汇公司的公章属实，但是两份证据所涉厂房、土地资产争议本身就是公司股东的内部争议，精汇公司公章在公司的实际控制人即无锡方股东处，索立得公司即是无锡方股东，两份证据未经股东会决议形成，不应仅凭公章认定其效力。索立得公司则陈述，备忘录及情况说明就是精汇公司的真实意思表示。
上述事实，有精汇公司提供的合作协议书、2007年5月29日股东会决议、2007年12月17日股东会决议和董事会决议、工程用款报告、借款协议、勘察合同、建设施工合同、监理合同、资产与负债分析报告、房产登记证明、本院（2010）锡民终字第1148号民事判决书、精汇公司的工商备案资料，索立得公司提供的土地使用权证、备忘录、工程竣工决算审核报告、情况说明、原审法院（2013）锡法商初字第0300号民事裁定书、审计报告征求意见稿及当事人陈述等，在卷佐证。
原审法院认为，本案的争议焦点主要为：第一，本案的案由如何确定？第二，精汇公司是否有权要求索立得公司协助办理变更登记？第三，精汇公司的诉请是否已过诉讼时效期间？
关于争议焦点一，本案的案由。就涉诉办公用房、厂房、土地的处置问题，精汇公司与索立得公司的约定具体如下：2007年1月的合作协议书约定索立得公司等协助精汇公司购买土地、建设厂房。原审法院认为，该条款约定，索立得公司协助精汇公司购买土地、建设厂房，精汇公司与索立得公司形成委托关系，即精汇公司委托索立得公司购买土地、建设厂房。2007年12月17日董事会决议厂房完工、完成评估审计后变更土地、厂房的产权。董事会决议进一步明确，精汇公司对于房产、土地办证之初登记在受托人索立得公司名下并无异议，仅要求在评估审计后进行产权变更。据此，原审法院认为，精汇公司所提索立得公司履行合作协议书及股东会决议、协助办理变更登记的诉讼主张，实际为要求索立得公司履行合作协议书所约定的合同义务，本案双方的争议应为委托合同纠纷，而非合伙企业纠纷，亦非物权纠纷。
关于争议焦点二，精汇公司是否有权要求索立得公司协助办理变更登记？原审法院认为，2009年11月的备忘录以“2009年12月25日前完成工程验收并决算，精汇公司在10日内付清工程余款，如精汇公司不能按期结清工程款，则上述生产及办公用房归索立得公司所有，已支付的工程款返还给精汇公司”的补充约定，明确了双方对涉诉房产的处置，如精汇公司不能按时付清工程款，则涉诉房产归索立得公司所有。关于精汇公司所述，备忘录系索立得公司控制公章所制定，并非公司真实意思表示，涉诉房产土地的处理应由股东会或董事会进行决议的意见，原审法院认为，备忘录由索立得公司与精汇公司盖章确认，公章作为公司意志的当然有权代表，在精汇公司无证据证明系索立得公司控制精汇公司公章、公司章程亦未规定涉诉事项应由公司股东会或董事会决议的情况下，依法认定备忘录内容即是精汇公司的真实意思表示，备忘录中关于涉诉房产的所有权约定对索立得公司、精汇公司有约束力。另外，根据我国物权法房地一体的处理原则，备忘录中关于涉诉房产的处置亦及于涉诉房产项下的土地使用权的处置。本案中，双方均确认，精汇公司至今未结清索立得公司代购土地、代建房产的工程款，故精汇公司要求索立得公司协助办理涉诉办公用房、厂房及土地的过户登记手续的诉讼请求，于法无据，不予支持。就精汇公司已支付的涉诉工程款，精汇公司可依双方约定要求索立得公司返还。
关于争议焦点三，诉讼时效问题。原审法院认为，如争议焦点一所述，双方争议系委托合同纠纷，精汇公司的诉请应适用当时法律规定的二年诉讼时效期间。精汇公司与索立得公司通过2009年11月的备忘录达成房产、土地的最终处置意见，涉诉土地使用权于2010年9月19日办理了登记，涉诉房产于2011年1月26日办理了房屋所有权登记，该情况记载于登记部门的公示材料中。据此，精汇公司要求索立得公司协助办理过户登记手续的诉讼时效起算点最迟应为2011年1月26日。李印岭、韩已惠于2013年4月就涉诉房产、土地争议提起民事诉讼，于2013年7月15日以索立得公司为被告提起损害公司利益责任纠纷，均已超过二年的诉讼时效期间，并不构成诉讼时效的中断，故精汇公司提起本案之诉亦已超过诉讼时效期间。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十九条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《最高人民法院关于适用<中国人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，该院判决：驳回精汇公司的诉讼请求。案件受理费81800元由精汇公司负担。
二审经审理，对一审查明的事实予以确认。
二审中，精汇公司提供了如下证据：1.2017年7月25日移交清单复印件，用以证明天圣达公司将精汇公司的公章等移交给清算组，公章由天圣达公司掌控，天圣达公司是索立得公司的控股股东。2.2009年6月30日李宁与谷加东之间的移交清单复印件，用以证明2009年之前公司公章掌控在天圣达公司和索立得公司名下。3.2009年7月1日北京方股东发给无锡方股东的函及快递面单复印件，用以证明双方产生经营争议，无锡方要求公司解散清算，北京方提出公司公章在无锡方，公司重大决策须经股东协商确定。备忘录和情况说明形成时间在此之后，说明双方股东未达成一致意见。4.2009年6月30日精汇公司起诉北京精汇公司、李印岭的民事起诉状复印件，用以证明精汇公司的公章实际由无锡方股东控制。5.精汇公司章程复印件，用以证明公司重大决策及重大财产处分应通过股东会决议。
索立得公司质证意见：1.对该证据真实性予以认可，但无法达到证明目的。该移交清单是因精汇公司清算而移交相关材料，并不能证明公章的控制情况，移交人周冰是精汇公司的原财务负责人，且是由李印岭聘请的。2.该证据无法看清任何内容，不认可其真实性。3.真实性无法确定，且函件系精汇公司股东李印岭、韩已惠单方作出，无法达到其证明目的。4.该诉状系精汇公司作出，无法确定真实性。5.对精汇公司章程的真实性予以确认，但无法达到精汇公司的证明目的。
索立得公司提供了精汇公司2008年3月5日、6月2日、9月27日的付款申请单复印件各1份，用以证明精汇公司对外借款、业务经营等各类事项均由董事兼总经理李印岭负责，索立得公司作为股东不参与实际经营。精汇公司质证意见：因未提供证据原件，无法确认其真实性，且与本案无关。
本案的争议焦点为：精汇公司是否有权要求索立得公司协助办理涉案房产、土地变更登记。
本院认为，索立得公司与精汇公司2009年11月签订的备忘录就涉案房地的归属进行了明确约定，该备忘录由索立得公司与精汇公司盖章确认，应当对该备忘录的真实性予以认定。精汇公司上诉称其公章由索立得公司控制，但其提供的证据尚不足以证明。况且，备忘录中约定精汇公司如不能按期付清工程余款，诉争房地归索立得公司所有，已支付的工程款返还精汇公司，该项约定也符合公平原则。此外，在精汇公司不能按期结清工程款，房地归索立得公司所有的约定，并不涉及精汇公司的经营、投资活动，不属于《中华人民共和国公司法》第三十七条第一项规定的股东决定公司经营方针和投资计划的职权范围，精汇公司的公司章程中也未就此明确需经股东会或董事会决议。故本案所涉房地归属事项的约定无需经股东会或董事会决议。因此，精汇公司要求索立得公司协助办理涉案房产、土地变更登记的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，精汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费81800元，由精汇公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蒋馨叶
审判员 胡 伟
审判员 王俊梅
二〇一八年十二月十一日
书记员 魏依雯