湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第02670号
上诉人（原审被告）长沙佳兴房地产集团有限公司，住所地长沙市岳麓区金星中路199号格林星城A、B区地下室。
法定代表人虢德贵。
委托代理人邓镝，男，1978年3月30日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）朱曙光。
被上诉人（原审原告）武丽莉。
两被上诉人共同委托代理人周雁武，北京盈科律师事务所律师。
上诉人长沙佳兴房地产集团有限公司（以下简称佳兴公司）因与被上诉人朱曙光、武丽莉商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2013）岳民初字第00690号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年12月2日，朱曙光、武丽莉与佳兴公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20065123506）一份。朱曙光、武丽莉购买了佳兴公司开发的位于岳麓区黄泥岭6号格林星城第3幢5层506号房屋。双方在合同中约定房屋总价款为234770元，交房时间为2007年9月28日前。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，对实际超期天数，出卖人按已付房款的万分之三每天向买受人支付违约金。合同签订后，朱曙光、武丽莉向佳兴公司支付了全部购房款。2007年11月4日，佳兴公司将上述房屋交付给朱曙光、武丽莉，并提供了房屋质量保证书、房屋使用说明书等材料。2008年7月29日，佳兴公司为朱曙光、武丽莉办理了所购房屋的房屋产权证书（长房权证岳麓字第××号、长房岳麓共字第××号）。现因涉案房屋所在地块需补交楼面地价款，致使涉案房屋至今未办理国有土地使用权证。2013年2月4日，朱曙光、武丽莉诉至原审法院。
原审法院认为：本案的争议焦点为以下二个方面：
一、关于佳兴公司是否违约的问题。
朱曙光、武丽莉与佳兴公司所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效；佳兴公司与朱曙光、武丽莉均应严格按照合同的约定履行各自义务。佳兴公司主张合同中约定的房地产权属证书应仅包括房屋产权证，对此，原审法院认为，房地产权属证书系房屋所有人的权利证书，应包括房屋所有权证及土地使用权证；佳兴公司主张因政府出台新的办证政策，导致目前办证不能的后果，系因政府行为而导致的不可抗力，对此，原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，佳兴公司与朱曙光、武丽莉在签订《商品房买卖合同》时，佳兴公司已取得涉案房屋的土地使用权，现朱曙光、武丽莉主张政府出台新的政策，导致其需补缴楼面地价款，系不可抗力而完全免除其违约责任，理由不当。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。佳兴公司未在合同约定的时间内将涉案房屋向相关职能部门申请办理土地使用权证，存在违约行为，应当承担违约责任。故对朱曙光、武丽莉诉请佳兴公司办理国有土地使用权证的请求，原审法院予以支持。考虑到出卖人在为买受人办理权属证书过程中的主要义务是将办理权属证书需由出卖人提交的资料报产权机关办证，而产权登记机关用于审查和办理手续的时间，出卖人无法控制，故根据本案的事实，原审法院确认佳兴公司应当在判决生效后90日内将办理国有土地使用权证登记需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关办理国土证。
二、关于违约时间及违约金的计算问题。
2007年10月22日，佳兴公司向朱曙光、武丽莉交付了所购房屋，根据双方合同约定，出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。根据该约定，佳兴公司的违约时间应当为交付商品房之次日起365个工作日后，就本案而言，佳兴公司的违约时间应从2009年3月13日起计算。朱曙光、武丽莉主张佳兴公司逾期办理国有土地使用权证的违约金99871.16元（计算至起诉之日止），佳兴公司认为已过两年诉讼时效。原审法院认为，朱曙光、武丽莉请求佳兴公司支付逾期交房违约金属于债权请求权的范畴，因本案中的违约金属于连续性债权，佳兴公司的违约行为一直延续，故佳兴公司认为朱曙光、武丽莉的诉请已过诉讼时效的主张，原审法院不予采纳，但朱曙光、武丽莉的主张应受两年诉讼时效的限制，对超出两年诉讼时效的部分，原审法院不予支持，即对朱曙光、武丽莉主张的两年以内的违约金，并没有超过诉讼时效，即在2011年2月4日之后产生的违约金，没有超过诉讼时效，对此，原审法院予以支持。综上，原审法院确认计算至起诉之日止，佳兴公司支付违约金的天数为730天（2011年2月4日至2013年2月4日）。佳兴公司主张朱曙光、武丽莉请求违约金过高，请求予以减少。对此，原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，朱曙光、武丽莉并没有提供任何证据证实因佳兴公司的逾期申请办理国有土地权属登记行为所造成的损失情况，现朱曙光、武丽莉要求佳兴公司按照合同约定每日按已付房款万分之三的标准支付违约金，其诉请过分高于朱曙光、武丽莉因此而造成的损失，对此应当予以酌减。原审法院综合朱曙光、武丽莉因佳兴公司的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定佳兴公司应当给付朱曙光、武丽莉的违约金为7000元。（违约时间2011年2月4日至2013年2月4日止）。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、长沙佳兴房地产集团有限公司在本判决生效后90日内将办理朱曙光、武丽莉所购位于岳麓区黄泥岭6号格林星城第3幢5层506号房屋的国有土地使用权证登记需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关；如长沙佳兴房地产集团有限公司未在本判决指定的期间履行上述义务，则限令长沙佳兴房地产集团有限公司在未履行上述义务之次日起至产权登记机关实际受理之日止每日按已付房款万分之一的标准向朱曙光、武丽莉支付违约金。二、长沙佳兴房地产集团有限公司自本判决生效之日起十日内向朱曙光、武丽莉支付违约金7000元；三、驳回朱曙光、武丽莉的其他诉讼请求。本案案件受理费2297元，由长沙佳兴房地产集团有限公司负担，此款朱曙光、武丽莉已垫付，由长沙佳兴房地产集团有限公司在支付上述判决第二项款项时一并支付给朱曙光、武丽莉。
原审判决后，上诉人佳兴公司不服，向本院提起上诉称：1、佳兴公司已经按照合同约定为朱曙光、武丽莉办理房屋产权登记手续，不应当再承担违约责任，因合同并未明确约定如果迟延办理土地使用权证应当承担违约责任。2、根据合同法第117条的规定，因不可抗力事由不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或者全部免除违约责任。佳兴公司因国家政策调整导致办理土地使用权证的办证手续需要支付几千万元规费，该政策调整的行为系不能预见、不能克服、不能避免，依法应当认定为不可抗力的事由。因此，佳兴公司认为迟延办理土地使用权证不应当承担违约责任。综上，请求二审法院依法改判驳回朱曙光、武丽莉的诉讼请求。
朱曙光、武丽莉辩称：根据商品房买卖合同的约定，和我国城市房地产经营管理条例的规定，佳兴公司的办证义务包括房屋所有权证和国有土地使用权证，而佳兴公司仅仅是给朱曙光、武丽莉办理了房屋所有权证，国有土地使用权证至今没有办理。佳兴公司认为其没有办理土地权证的原因是不可抗力的理由不能成立，佳兴公司没有按期给朱曙光、武丽莉办理土地证是政策导致也不成立，是因为佳兴公司没有依法召开听证会、擅自改变容积率所致，不是朱曙光、武丽莉的原因造成的，佳兴公司应当按照合同约定承担违约责任，支付迟延办证的违约金。按每日万分之三的约定，至2013年1月25日止，佳兴公司需支付9万多元的违约金，而原审判决只判了7000多元的违约金，明显过低。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为：朱曙光、武丽莉与佳兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
房地产权属证书系房屋所有人的权利证书，应包括房屋所有权证及土地使用权证。双方当事人在《商品房买卖合同》第十五条中约定了因出卖人的责任、买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任，故佳兴公司上诉称合同并未明确约定迟延办理土地使用权证应当承担违约责任的理由不成立，且违背诚实信用原则，本院不予采信。
不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据本案现有证据分析，佳兴公司上诉称佳兴公司迟延办理土地使用权证系不可抗力的事由导致的证据不足，本院不予支持。佳兴公司未在合同规定的期限内将办理土地使用权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，应当承担相应的违约责任。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2297元，由上诉人长沙佳兴房地产集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一四年七月三日
书记员 汤英姿
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。