浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙06民终4497号
上诉人（原审被告）：李五四，男，1948年2月8日出生，汉族，住绍兴市越城区。
上诉人（原审被告）:冯雅香，女，1950年5月27日出生，汉族，住绍兴市越城区。
被上诉人（原审原告）：陈某，男，1987年2月20日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：周华丰，浙江金柯桥律师事务所律师。
上诉人李五四、冯雅香因与被上诉人陈某房屋买卖合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2016）浙0602民初6144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李五四、冯雅香上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，证据不足。上诉人与被上诉人之间从未签订过房屋买卖协议。买卖协议签订时被上诉人未成年，系限制民事行为能力人，没有能力买房。根据一审查明陈某名字系其母亲签署的事实，即使存在房屋买卖关系，上诉人交易对象为被上诉人陈某母亲，故被上诉人不是本案的适格原告。房屋乃不动产，价值巨大，不适用一般的家事代理。况且，涉案房产系上诉人冯雅香与李五四的共同共有财产，在未经上诉人冯雅香同意的情况下，买卖合同并未生效。一审法院以上诉人冯雅香未提出异议，上诉人李五四签订合同时未提及其他共有人不同意出售房屋等理由，推断出上诉人冯雅香已经知情的结论显然缺乏说服力。2、一审法院认定事实不清导致适用法律错误。根据最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第八十九条规定共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。另据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十五条规定部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。本案中被上诉人并未举证证明房屋买卖合同签订时经上诉人冯雅香同意，更未举证证明被上诉人在签订合同时已尽了足够的注意义务，故该房屋买卖合同无效。
被上诉人陈某答辩称：被上诉人陈某与上诉人李五四签订的房屋买卖协议是有效的，上诉人冯雅香虽然认为其不同意该份房屋买卖协议，但从现有证据看，其对房屋协议是知情的，所以该协议对上诉人是有约束力的，上诉人应该履行自己的义务。被上诉人陈某已经支付了相应的对价，上诉人应该配合陈某办理房屋登记手续。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。
原审原告陈某向一审法院起诉请求判令：1、被告协助原告将坐落于泗汇江小区界树坊30-304房屋办理过户手续；2、被告支付违约金10万元；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2003年12月15日，原告陈某母亲娄珠花以原告名义与被告李五四签订房屋调剂协议，约定：1、安置房以80平方标准计算，必须由被告老屋抵足，并补足713元/平方的平均价，由原告支付给李五四屋价为人民币18万元；2、安置房的撮号由原告自己撮号，层次高低差价与平方超缺对李五四无关，包括车棚屋顶花园，如超80平方外如在李五四户中扣平方的话，由原告付给李五四按实际价格结算；3、付款期限：自调剂协议达成，双方签字后预付15万元，到房屋撮号分配后再付2万元，其余1万元自分房之日起二年内付清；4、在办理证件过户时，李五四应协助如提供涉及到的有关证件如资料，办证过户中的一切费用由原告负担支付；5、在分房、办证、过户中有李五四全权负责处理，除李五四外其他人员无权干涉。同日，被告李五四出具收条一份，载明收到原告房屋转让款15万元。2006年1月23日，原告陈某与被告李五四签订协议一份，约定按照2003年12月15日双方协议条款的基础上价格经协商由陈某在18万元的基础上加2万元，合计为20万元，其他条款按原协议为准。双方应遵守协议如违约，由违约方支付对方违约金50%。2006年3月8日，被告李五四出具收条一份，载明收到娄珠花房屋款5万元，另外车棚及房屋加屋费14746元。同时查明，2003年9月、10月，被告李五四户与绍兴市镜湖新区城市建设开发有限公司分别签订《绍兴市镜湖新区城中村改造新房安置协议》、《绍兴市镜湖新区住宅房屋拆迁补偿协议书》。被告李五四户确权面积为96.46平方米，安置人口为2人，即被告李五四、冯雅香。2006年3月1日，被告李五四户（乙方）与绍兴市越城区灵芝镇城中村改造办公室（甲方）签订《绍兴市镜湖新区城中村改造拆迁安置协议》，约定乙方取得座落于界树坊××室，建筑面积82.27平方米，车棚14.64平方米。另查明，2013年9月4日，绍兴市泗汇江小区界树坊××室房屋（82.27平方米、附自行车库14.64平方米）登记于被告李五四名下，该房屋系城中村拆迁安置房，自发证之日起两年后方可上市交易。目前，涉案房屋由原告占有使用。
一审法院认为：本案争议焦点之一为合同的效力问题。被告认为，原告并未与其签订过相关协议，且签订房屋调剂协议时系未成年人，其无经济能力购买房屋，故房屋调剂协议为无效协议。根据法律规定，十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。本案中，房屋调剂协议签订时原告系限制民事行为能力人，房屋购买的行为虽与原告的年龄、智力不相适应，但娄珠花作为原告的法定代理人有权代表原告签订相关协议，双方订立的房屋调剂协议并不违反法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。被告未能证明原告与被告李五四签订房屋买卖协议时存在上述情形，故双方签订的房屋调剂协议应为合法有效。本案争议焦点之二为被告冯雅香是否应承担协助履行义务的问题。本案讼争房屋安置人口为被告李五四、冯雅香，故诉争房屋应属于被告李五四、冯雅香共同共有，对其处分应经全体共有人同意。对于被告冯雅香认为其不同意出售房屋，没有在协议上签字，出卖行为属于李五四个人行为的辩称意见，该院分析论证如下：第一，原告有理由相信二被告对讼争房屋调剂协议已达成一致意见。原告与被告李五四签订房屋买卖协议后，虽然未涉及房屋的交付，但被告李五四在2006年3月签订拆迁安置协议时已知晓安置房的具体坐落情况，后被告李五四在取得房屋后即将房屋交付原告，至今已近十年，被告冯雅香有充分时间及机会了解到该房屋已卖予他人，若不同意该房屋买卖，应第一时间向原告提出异议，但被告冯雅香并未有此行为，同时被告李五四与原告签订合同时也未提及其他共有人不同意出售房屋，故原告完全有理由相信二被告将房屋卖予原告已达成一致意见。第二，被告冯雅香对讼争房屋已卖予原告应当已知情。本案房屋调剂协议虽无被告冯雅香签字，另外其也称对被告李五四对房屋进行买卖的行为一开始是不知情，但从诉争房屋从相关拆迁部门交付给被告李五四后一直由原告居住，被告冯雅香未提出异议的实际看，其应当在安置房屋可领取时知晓诉争房屋已卖予原告的事实。第三，原告已支付该房屋合理对价。被告李五四认为，从调剂协议的房屋价款来看，该约定的价款明显是偏低的，该院认为，被告李五四不能以目前的市场价格及行情来评估当时的房屋成交价格，房屋调剂协议中约定的18万元及双方在事后补充加价2万元，均系双方在协商一致的情况下确定的，并不存在被告李五四认为房屋价格明显过低的情形，对被告该项抗辩该院不予采信。综上，原告与被告李五四签订的房屋调剂协议应认定为合法有效，被告冯雅香虽认为其不同意出卖房屋，但从现有证据及上述分析，可认定被告冯雅香对该房屋调剂协议已知情并达成一致意见，该协议对其亦具有约束力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按约定履行自已的义务，现原告已支付对价，二被告应配合原告办理房屋过户登记手续。本案争议焦点之三为房屋价款的结算问题。被告李五四认为，双方并未对房屋价款进行最终结算，即原告未对超过80平方米面积的2.27平方米房屋支付对价，故原告亦未履行合同义务。该院认为，房屋调剂协议约定如超80平方外如在李五四户中扣平方的话，由原告付给李五四按实际价格结算，故原告应对超过80平方米房屋外的相关款项支付给被告李五四。从被告李五四户与绍兴市越城区灵芝镇城中村改造办公室签订的拆迁安置协议来看，被告李五四在2006年3月1日已知晓其应支付产权调换房款59840元、超产权调换面积（2.27平方米）房款1698元、车棚（14.64平方米）款10248元。根据原告与被告李五四的房屋调剂协议，对于超均价房款、超产权调换面积房屋及车棚款均应由原告陈某支付，经该院核算，超均价房款金额为2800元（59840元-713元/平方米×80平方米），加上超产权调换面积房屋及车棚款，总计补差款为14746元，该金额与被告李五四于2016年3月8日出具的收条中的车棚及房屋加屋费14746元的金额完全一致，且被告收到上述款项的时间在其与绍兴市越城区灵芝镇城中村改造办公室签订的拆迁安置协议之后，故被告认为双方并未对房屋价款进行最终结算，即原告未对超过80平方米面积的2.27平方米房屋支付对价的辩称意见，该院亦不予采纳。关于违约金的问题。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，根据协议约定，如违约由违约方支付对方违约金50%，故原告主张要求被告支付违约金10万元。被告虽未明确认为该违约金过高，但从其答辩认为10万元违约金系原告敲诈勒索的陈述可视为其认为该违约金过高要求减少。该院认为，从房屋调剂协议的内容及履行情况来看，虽然被告认为房屋价款不合理，合同无效，但被告李五四早已履行完毕房屋交付使用的主合同义务，同时原告亦未向该院提交证据证明其实际损失情况，该院根据上述情况综合认定，被告李五四、冯雅香支付给原告陈某违约金3000元。被告冯雅香经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权利，该院依法可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告李五四、冯雅香应在判决生效之日起三十日内协助原告陈某办理位于绍兴市××小区××室（××）房屋的过户登记手续；二、被告李五四、冯雅香应在判决生效之日起三十日内支付给原告陈某违约金3000元；三、驳回原告陈某的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1150元、财产保全费1020元，合计2170元，由原告陈某负担2070元，由被告李五四、冯雅香负担100元，其中由被告李五四、冯雅香负担部分，应于判决生效之日起七日内向该院交纳。
本院二审期间，上诉人李五四、冯雅香向本院提交了十八张医院检查单据和医疗费用汇总清单等，证明上诉人冯雅香因病未参加一审案件审理，并非无故缺席。被上诉人质证认为该组证据与本案所涉房屋买卖协议没有关系，不能证明上诉人所要证明的内容。本院认为上诉人冯雅香经一审法院传票传唤，未到庭参加诉讼，一审缺席审理并无不当。上诉人李五四、冯雅香亦向法院提交了绍兴市越城区灵芝镇界树居民委员会出具的《情况说明》，证明本案争议事项经居民委员会调解，但被上诉人不同意调解。被上诉人质证认为双方争议事项确经调解，但未达成一致意见。本院认为该证据与本案争议事项的认定无关，不予采信。
本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第十二条规定：十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。涉案房屋买卖协议订立时，被上诉人陈某系十周岁以上未满十八周岁的限制民事行为能力人，其母亲作为其法定代理人以其名义对外签订房屋买卖协议符合上述法律规定，该民事行为应为有效，上诉人认为被上诉人陈某非本案适格原告理由不成立。涉案房屋确系上诉人李五四、冯雅香共有。然二人系夫妻关系，长期共同生活，房屋买卖及大笔款项的收支系家庭的重大事项，且涉案房屋又系拆迁安置补偿所得，上诉人冯雅香称对该房屋的处置并不知情不符合生活常理，且房屋出卖交付至今已近十年，一直由被上诉人使用，冯雅香亦未对此提出过异议，故一审法院认为上诉人冯雅香应对上诉人李五四出卖涉案房屋的行为知情并达成一致意见实属合理，上诉人主张涉案房屋买卖协议无效本院不予支持。
综上所述，上诉人李五四、冯雅香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人李五四、冯雅香负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑森轶
代理审判员 韦 玮
代理审判员 李丹丹
二〇一七年二月八日
书 记 员 王婷婷