江西省南昌市西湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）赣0103执异6号
异议人(案外人)：黄涛，男，1989年6月13日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。
申请执行人：江西银行股份有限公司洪城支行，住所地：江西省南昌市建设西路1013号，组织机构代码：66479635-5。
负责人：曾坚辉，该支行行长。
被执行人：江西远景置业有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区永叔路42号1单元1101室，组织机构代码：78412722-8。
法定代表人：李林。
被执行人：江西福田房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区朝阳中路1号福田花园D栋（2栋）1单元902A室，组织机构代码：61241980-6。
法定代表人：龚建国。
被执行人：李林，男，1963年11月20日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。
被执行人：程蓓，女，1968年4月28日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。
本院在执行江西银行股份有限公司洪城支行申请执行江西远景置业有限公司、江西福田房地产开发有限公司、李林、程蓓金融借款合同纠纷一案中，案外人黄涛于2018年1月4日向本院提出了书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人黄涛称，一、异议人是涉案房屋的合法承租人，承租发生在被执行人将涉案房屋向申请执行人抵押并办理抵押登记之前，更在法院依申请执行人申请查封涉案房屋之前。涉案房屋所在的远景大厦，系被执行人与异议人父母合作开发于2010年底建成的，在远景大厦开发建设过程中福田公司向异议人父亲黄河水借款人民币212万元，但因被执行人无法归还借款并且无法支付分配给异议人父母的远景大厦开发收益，被执行人遂与异议人父亲黄河水商定，将涉案房屋租给异议人使用20年时间自2011年3月1日起至2031年3月1日止（具体内容见租赁合同），房屋租金由黄河水收取，作为福田公司偿还黄河水的借款，借款还清后再由福田公司收取，为此异议人与被执行人签订了书面的租赁合同，明确了双方的权利义务，之后被执行人依约将涉案房屋实际交付给异议人承租使用。同时，因远景大厦系异议人父母全额投资兴建的，大厦电梯、水电等均系异议人父母所有，所以远景大厦的物业管理自大厦建成使用时起，即以异议人父亲为主物业公司协助的方式进行物业管理，因涉案房屋是被异议人承租使用，所以所有的物业费异议人全部不需缴纳，因此异议人对涉案房屋具有完全的合法的20年使用权利，自签订租赁合同时起异议人就一直在实际使用涉案房屋，并且现在仍在合法的租赁期内。二、法院对于异议人正在正常合法使用中的涉案房屋进行封门清退的行为错误，也是违法的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释【2015】10号）第31条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。因此，根据买卖不破租赁的基本原则，法院在强制执行过程中要求异议人退腾承租的涉案房屋是错误的，也是违法的，侵害了异议人合法的租赁权利。三、在之后法院的拍卖（变卖）公告中依据事实，希望明确载明案涉房屋的租赁及相关设施的使用情况。综上，法院执行公告中涉及的房产强制执行行为，损害了异议人的合法权益，恳请法院终止对该房屋的强制清房的执行措施，同时法院应当在之后的拍卖（变卖）程序中，将涉案房屋存在租赁情形，并且异议人承租期限，以及涉案房屋相关配套设施的使用等情况明确载明于拍卖（变卖）公告中，以利潜在买受人了解涉案房屋的详细情况，以维护各方当事人的合法权利。
本院审查查明，2015年11月3日，本院对南昌银行股份有限公司洪城支行诉江西远景置业有限公司、江西福田房地产开发有限公司、李林、程蓓金融借款合同纠纷一案作出（2015）西桃民初字第581号民事判决书，判决：一、被告江西远景置业有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告南昌银行股份有限公司洪城支行借款本金298万元及利息（截止2015年10月29日465077.6元，自2015年10月30起至给付借款之日止，以双方借款合同约定计付）；二、若被告江西远景置业有限公司未按期履行上述付款义务，则拍卖、变卖被告江西福田房地产开发有限公司所有的位于南昌市西湖区××路××远景大厦××）室房屋，所得价款由原告南昌银行股份有限公司洪城支行优先受偿；三、被告李林、程蓓对上述款项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费32870元，保全费5000元，公告费600元，合计38470元，由四被告承担，限随上述款一并偿付。2015年12月17日，南昌银行股份有限公司洪城支行名称变更为江西银行股份有限公司南昌洪城支行。本院（2015）西桃民初字第581号民事判决书发生法律效力后，江西银行股份有限公司南昌洪城支行向本院申请强制执行，本院于2016年2月14日立案受理，案号为（2016）赣0103执123号。2016年6月8日，江西银行股份有限公司南昌洪城支行向我院申请拍卖、变卖江西福田房地产开发有限公司所有的位于南昌市西湖区××路××远景大厦××）室房屋，并对所得价款优先受偿。2016年6月12日，本院依法作出（2016）赣0103执123号执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人江西远景置业有限公司、江西福田房地产开发有限公司、李林、程蓓银行存款3800000元或查封、扣押相应价值的财产，并于同日作出（2016）赣0103执123号协助执行通知书，要求南昌市不动产登记中心协助查封被执行人江西福田房地产开发有限公司位于南昌市西湖区××路××远景大厦××）的房产。2016年6月23日，我院向南昌市不动产登记中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。后我院依法进行评估等程序，并于2017年6月2日作出裁定拍卖被执行人江西福田房地产开发有限公司名下的位于南昌市西湖区××路××远景大厦××室房产。异议人黄涛于2017年12月28日得知我院的强制执行措施后不服，故向本院提起前述执行异议。
另查明，异议人黄涛向本院提交了2010年9月1日盖有江西福田房地产开发有限公司财务专用章及李林签字的，江西福田房地产开发有限公司作为担保单位盖章的借条复印件一份及甲方为江西福田房地产开发有限公司、李林、黄河水，乙方为黄涛的《房屋租赁合同》复印件一份，用以证明双方之间于2011年3月1日起约定以诉争房屋租金以租抵债的关系。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。在本案中，异议人黄涛述称其与江西福田房地产开发有限公司等人签订的《房屋租赁合同》是江西福田房地产开发有限公司等人用诉争房产的租金来归还所欠债务。但以租抵债不是真实的租赁合同，被执行人以未实际发生的长期租金收益来抵偿其他债权人的债务实际上还是一种债权债务关系，以租抵债直接损害了执行案件中已生效裁判文书所确定的债权，此种行为不能对抗法院对标的物的处分。因此，异议人黄涛的异议请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十一条第一款、第十六条第二款、第十七条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回异议人黄涛的异议申请。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 陈长权
审判员 余 珊
审判员 赵 力
二〇一八年一月十六日
书记员 罗玲玲