广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初262号
原告吴瑕，女，汉族，1985年1月27日出生，住址广东省深圳市福田区。
委托代理人冯利强，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托代理人许明慧，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。
被告李明顺，男，汉族，1970年3月29日出生，住址江西省吉安市青原区。
委托代理人倪敏，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。
原告吴瑕与被告李明顺房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人冯利强、许明慧，被告李明顺及其委托代理人倪敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告作为买方、被告作为卖方，双方于2015年11月28日签订的编号0000364号《二手房买卖合同》，约定被告将其位于深圳市宝安区新安街道办前进路冠城世家3栋聚龙轩房产转让给原告，转让成交总价为人民币380万元；原告应支付定金30万元，并于合同签署之日起14日（含当日）内付清首期款人民币150万元，且原、被告须在该期限内办理好首期款的资金监管手续等等。合同签订后，原告依约分别向被告支付了定金人民币30万元，被告向原告出具了定金收据。被告于2015年12月2日办理了委托深圳市融安融资担保有限公司及钟伟苑等人对涉案房产相关事项处理的委托公证手续，后担保公司的办事人员钟伟苑告诉原告因被告存在较多逾期未还款等不良信用记录而不再为被告办理涉案房产的赎楼担保等业务。2015年12月10日，原告同时以电话和短信的形式通知被告于12月11日上午10点到深圳招商银行红荔路支行配合办理首期款资金监管手续，也告诉了被告担保公司不再为其办理涉案房产的赎楼担保等业务，但被告电话回复表示办理资金监管手续不需要其配合，原告自行办理即可。2015年12月11日，原告再次与担保公司的钟小姐就担保公司不再办理涉案房产的赎楼担保等业务的事情进行了确认并以短信的形式告诉了被告。2015年12月13日，原告再次通知被告于12月14日上午10点到深圳招商银行红荔路支行配合办理首期款资金监管手续，原告按前述时间到达了银行，但被告却一直未出现。2015年12月20日，原告又通知被告配合办理首期款的资金监督手续，但被告均以无需其配合为由拒绝，导致原告未能按合同约定支付首期款。在前述期间，原告出于无奈曾提出协商如被告能及时退还定金，原告可了结此事，不追究被告的合同责任，但被告却迟迟拖延退还定金的时间。2015年12月26日，原告最后一次致电被告限其十天内退还定金，并告知其解除合同，但被告称十天内退还不了，并称原告不接受就自己看着办，其该做的都已经做了，资金监管与其无关，如原告选择法律途径维权，定金将不予退还。被告不配合办理资金监管手续等的行为已经构成违约，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、原告与被告签订的编号0000364号《二手房买卖合同》于2015年12月26日解除；2、被告立即向原告支付违约金人民币76万元；3、被告立即返还原告已支付的定金人民币30万元；4、被告立即向原告支付占用定金的利息（以人民币30万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2015年12月26日计算至被告实际返还定金之日止）；5、本案的诉讼费用、保全费用等全部由被告承担。
被告答辩称，一、涉案合同无法继续履行是因为原告的违约行为而导致。合同生效后，我方已依照约定办理了全权委托公证，根据合同的约定及二手房买卖的交易惯例，原告应于2015年12月11日之前办理监管手续，并由委托的中介方配合办理，在2015年12月10日被告妻子与原告丈夫的通话中，原告丈夫也予以认可，被告并不存在拒不配合的违约行为。在2015年12月11日之前原告从未明确告知担保公司工作人员拒不代办首期款监管手续，也从未明确告知被告，需要被告本人于确定的时间到确定的地点履行配合办理首期款监管的义务。合同约定的首期款监管期限届满后被告从担保公司相关人员处得知担保公司相关人员因收费问题不予配合，收费问题的起因是原告与其指定的本案担保公司工作人员以私单的形式办理赎楼等相关中介业务，但最终价款双方未达成一致。二、本案涉案房产的赎楼事宜与原告未能依照合同办理首期款监管之间没有实质的联系，不能成为其主张被告违约的合法理由。合同签订后被告方始终依照合同约定履行其应当履行的义务，在此期间没有主动要求过中止赎楼，而根据合同约定，被告赎楼义务的时间是在最迟不晚于原告取得的银行贷款承诺函后，显然原告取得贷款承诺函是先履行的义务，在原告未作首期款监管、未取得银行贷款承诺函的情况下，原告如何判断被告不能履行赎楼的义务？即使担保公司不予办理赎楼，被告也依然可以自己付款赎楼，因此原告主张担保公司人员不能为被告赎楼导致原告未履行首期款监管的理由不能成立。
经审理查明：2015年11月28日，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订了编号为0000364《二手房买卖合同》，相关约定如下：1、被告将其所有的位于深圳市宝安区新安街道办前进路冠城世家3栋聚龙轩（房地产证号码500××××6002）转让给原告，转让成交价为人民币380万元；2、本次房产交易定金共计人民币30万元，买方在签订本合同时向卖方支付购房定金人民币25万元，买方在签署本合同之日起5日内再向卖方支付定金人民币5万元；3、第二部分房款付款方式为银行按揭付款，买方应于签订本合同之日起14日（含当日）内付清首期款人民币150万元，买方应于应付首期款之日起3日（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料。买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款不足以支付房款的，应于知道前述事实后10日内补足应付房款，否则视为违约。前述一次性付款方式下的剩余全部房款或银行按揭付款方式下的首期款均有买方指定银行监管，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，买方须在前述约定的付款期限内将需监管的资金存入监管账户；4、该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续。卖方不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约。卖方虽有担保公司仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）之日起四十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；5、买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺之日）起3日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；6、如一方未按本合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。如违约一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可要求违约方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求违约方按转让成交价20%支付违约金或适用定金罚则；7、双方在备注条款中约定：卖方承诺配合买方申请免缴个人所得税；卖方同意买方可指定产权人至国土局过户；经双方协商卖方户口在三年内迁出；卖方实收价为人民币380万元。
2015年11月28日，被告向原告出具《收条》，表明收到原告交付的购买涉案房产的定金人民币25万元，并注明“此收据以银行转账后生效”。2015年11月29日，原告以转账方式向被告支付定金人民币25万元。
2015年12月2日，原告以转账方式向被告支付定金人民币5万元。当日，被告向原告出具《收条》，表明收到原告支付的定金人民币5万元。
2015年12月2日，被告办理了公证委托手续，将办理房地产转让等相关事宜委托给深圳市融安融资担保有限公司、马敬元、钟伟苑、苏志远、钟秀芳。
2015年12月10日，原告向被告妻子发短信，短信内容为：被告应当在12月11日到上午十点到深圳招商银行红荔支行办理首期款资金监管手续，被告妻子回复称“你们自己去就好了，如果要配合的话请找公证被委托方。你监管完以后把银行的回单拍照发给我”。另，原告主张其于当日亦发送短信给被告本人告知办理资金监管的事宜，且于12月11日向被告发短信告知担保公司无法办理委托事项，但原告提交的短信记录的收件人电话号码为135××××9585，被告对该号码不予认可，被告认可的以及原告在起诉时提供的被告的电话号码为135××××9585。
原告主张被告未配合办理首期款资金监管手续的行为构成违约，故诉至法院请求判令解除双方签订的《二手房买卖合同》，且被告应向其按照房屋转让价款的20%支付违约金人民币76万元、返还定金人民币30万元。被告主张办理资金监管为原告的义务，原告未将担保公司不予配合办理的相关事宜告知被告，且被告提出原告主张的违约金标准过高。
另查，1、深圳市不动产登记中心于2016年1月19日出具《购房资格证明》，证明：经核查，2016年1月19日，申请人即吴瑕家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购壹套。
2、原告主张担保公司工作人员明确告知因被告无法提供反担保物业，故无法办理委托赎楼手续，亦无法代为办理资金监管手续，原告提交了录音和短信记录证明其该主张。
3、原、被告确认真实性的原告丈夫和被告妻子在2015年12月10日的录音显示：①被告妻子在当日已经知悉深圳市融安融资担保有限公司无法按约定办理担保赎楼手续，且被告妻子表示担保公司是原告自己找的，应当由原告自行解决，自己只能出人民币3万元的赎楼费用，否则交易则无法进行；②原告丈夫在当日下午已经打电话给被告妻子说涉案合同进行不下去，要求退还定金。
4、原告主张双方于2015年12月13日至26日期间一直协商合同解除的事宜；被告主张原告于2015年12月12日后一直主张解除合同。
5、原、被告在庭审中确认2015年12月涉案房产的市场价值与双方约定的转让价格差别不大。
以上事实，有房地产证、二手房买卖合同、收条、银行转账业务回单、公证书、委托书、短信、购房资格证明、录音等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原告和被告签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。
关于违约责任的认定。首先，涉案合同约定“该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续。卖方不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约。卖方虽有担保公司仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）之日起四十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方”，根据上述合同约定可知，在无证据证明双方对赎楼方式达成了新的约定的情况下，本院认为根据上述约定可知，赎楼为卖方义务，卖方负有办理赎楼并注销抵押登记手续的义务，且根据合同全面履行原则，卖方作为涉案房产的产权人和转让方亦负有排除涉案房产物权转移限制的义务。本案中，无论担保公司是通过何种途径委托的，委托赎楼方以及赎楼义务方均为卖方即被告，在担保公司无法依约办理赎楼手续的情况下，被告应当及时在约定期限内予以更换担保公司或自行赎楼。本案中，被告方已经在2016年12月10日知悉或应当知悉其委托的担保公司无法依约办理赎楼手续，但被告妻子于当日向原告明确告知只能出人民币3万元的赎楼费用，否则交易无法进行，鉴于被告与其妻子在涉案房屋转让过程中处于利益共同体的关系，本院认为足以认定被告已经向原告明确告知仅出赎楼费用人民币3万元，不再支出除此之外的赎楼费用，属于被告明确表示不按照合同履行赎楼义务的情形。其次，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“一方在对方履行债务不符合约定的，有权拒绝其相应的履行要求”。本案中，虽然原告丈夫于12月10日告知被告妻子称涉案合同进行不下去，要求退还定金，本院认为基于被告无法按照合同约定办理赎楼手续的情况，原告有权行使不安抗辩权，且原告在行使不安抗辩权的同时，亦在约定期限内以向被告妻子发短信和打电话通知被告办理首期款资金监管手续的方式，明确表示其在被告消除履行合同的障碍的情况下愿意继续履行合同，故被告主张原告未按合同约定办理首期款资金监管手续的行为构成违约，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，被告的行为构成违约，原告有权主张解除合同并要求被告承担违约责任，原、被告签订的《二手房买卖合同》应当自原告向被告主张解除合同之日解除。
关于违约金。涉案合同的签订日期为2015年11月28日，根据本案查明的事实，双方于2015年12月10日就已经初步知悉涉案房产无法按照合同约定继续履行，在合同无法继续履行的情况下，原告应当负有积极减损的义务，基于双方对违约金数额的约定，双方的履行程度，损失程度，本院酌情将违约金调整至人民币30万元，原告的超额诉讼请求，本院不予支持。
关于定金。本案中，原告向被告支付了定金人民币30万元，根据合同解除的处理原则，涉案合同解除后，被告应当向原告返还定金人民币30万元。
关于原告主张的定金利息。因违约金同时具有惩罚性和补偿性的功能，原告主张的定金利息尚在本院支持的违约金数额范围内，故对于原告主张的定金利息，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告吴瑕和被告李明顺2015年11月28日签订的编号为0000364的《二手房买卖合同》解除；
二、被告李明顺应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告吴瑕返还定金人民币30万元，支付违约金人民币30万元；
三、驳回原告吴瑕的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币14,344元，保全费人民币5,000元，由原告负担人民币8,399元，由被告负担人民币10,945元，受理费和保全费原告已经预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 郭映舜
二〇一六年六月三日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 高 洁
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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