四川省丹棱县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）丹民初字第131号
原告段佐超，男，生于1969年12月20日。
原告李俊，男，生于1985年3月2日。
原告ＸＸ，女，生于1972年5月20日。
原告黄宗玉，女，生于1968年12月25日。
原告黄利萍，女，生于1974年5月5日。
原告何涛，男，生于1989年3月7日。
六原告委托代理人周钢四川旭兴律师事务所律师。
六原告委托代理人姜勃四川旭兴律师事务所律师助理。
被告苟明，男，生于1965年1月3日。
委托代理人吴明伟，四川百塔律师事务所律师。
第三人陈燕秋，男，生于1963年5月17日。
原告段佐超、李俊、ＸＸ、黄宗玉、黄利萍、何涛与被告苟明房屋买卖合同纠纷一案，原告段佐超、李俊、ＸＸ、黄宗玉、黄利萍、何涛于2012年2月8日向四川省眉山市中级人民法院提起诉讼，四川省眉山市中级人民法院于2012年2月15日作出（2012）眉民管字第11号民事裁定，裁定该案由丹棱县人民法院审理。本院据此于2012年3月22日立案受理。诉讼中，本院于2012年3月23日依法追加了陈燕秋作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告段佐超、李俊、ＸＸ、黄宗玉、黄利萍、何涛的委托代理人周钢、姜勃和被告苟明的委托代理人吴明伟到庭参加了诉讼。第三人陈燕秋经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告段佐超、李俊、ＸＸ、黄宗玉、黄利萍、何涛诉称，2010年5月21日，原、被告就丹棱县电影发行放映公司综合楼一、二楼签订了《房屋转让协议》，根据该协议第三条第4项之约定：余款人民币150万元，在甲方收回已租赁的房屋（空房）并交与乙方后一次性付清，第四条第1项：甲方已将转让的房屋（包括陈燕秋的房屋）租给他人，现由甲方负责收回房屋，甲方的债权债务及所有的赔偿由甲方自己负责，与乙方无关。收回房屋只能以友好协商的方式办理，不能使用暴力非法手段，否则产生的一切后果和法律责任由甲方承担，与乙方无关，甲方应在合同生效后6个月内将房屋交与乙方，如到期未收回，乙方将与原租赁户继续履行租赁合同，余款150万元将作为违约金，乙方不再支付甲方。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，被告未将房屋（空房）交与乙方。被告与租赁户的租赁合同要到2015年止，被告的违约行为使原告无法及时回收资金进行再经营，损害了守约方在违约期间利用延期支付的款项进行经营牟利的正当预期利益，这一损失双方在订立合同时已经预见，且造成损失金额不断增高的责任在于被告。损失计算如下：贷款1400万元×利率9%=126万元，租金约为40万元／年，实际亏损：（126-40）×5=430万元。按原合同约定的违约金150万元远远不足以弥补原告的损失。现要求判令被告赔偿原告实际损失430万元，并承担本案诉讼费用。
被告苟明辩称，2010年5月21日，原、被告就丹棱县电影发行公司综合楼签订房屋转让协议是事实。其中，被告转让给原告的面积为850平方米，陈燕秋转让给原告一楼为742.49平方米，二楼为1905.27平方米。虽然该协议第四条第1项约定：甲方已将转让的房屋（包括陈燕秋的房屋）租给他人，现由甲方负责收回房屋，甲方的债权债务及所有的赔偿由甲方自己负责，与乙方无关。收回房屋只能以友好协商的方式办理，不能使用暴力非法手段，否则产生的一切后果和法律责任由甲方承担，与乙方无关，甲方应在合同生效后6个月内将房屋交与乙方，如到期未收回，乙方将与原租赁户继续履行租赁合同，余款150万元将作为违约金，乙方不再支付甲方。但是约定的违约金150万元，包括陈燕秋转让的房屋在内。该条约定与原、被告及第三人签订的房屋转让协议相悖，属无效，原告已经接收被告转让的房屋，办理了相关登记手续，交易已完毕，并行驶了管理、使用、收益的权利。被告未能收回自己转让的房屋交给原告，并未给原告造成损失。因此，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人陈燕秋未作陈述。
经审理查明，被告因与第三人陈燕秋的债权债务关系，被告将属自己所有的位于丹棱县电影公司综合楼中的部分房屋，以抵偿的形式过户登记在了第三人陈燕秋名下。2010年5月20日，甲方（第三人陈燕秋）、乙方（原告段佐超、李俊、ＸＸ、黄宗玉、黄利萍、何涛）、丙方（被告苟明）签订了《房屋转让协议》。协议载明：一、甲方将（丹棱县）电影公司综合楼一楼：位于丹棱县东升路2、4号［丹房权证丹棱镇字第D-011930052**号，丹国用（2007）第0387号］；丹棱县东升路6号［丹房权证丹棱镇字第D-011930052**号），丹国用（2007）0384号］；丹棱县东升路8号［丹房权证丹棱镇字第D-011930052**号，丹国用（2007）0385号］；丹棱县东升路10、12号［丹房权证丹棱镇字第D-011930052**号，丹国用（2007）第0381号］；丹棱县新南路65号［丹房权证丹棱镇字第D-011630052**号，丹国用（2007）第0382号］，证载面积742.49平方米。（丹棱县）电影公司综合楼二楼：位于丹棱县新南路71号［丹房权证丹棱镇字第D-011630025**号，丹国用（2007）第0383号］；丹棱县新南路71号附1号［丹棱房权证丹棱镇字第D-011630031**号］，证载面积：1905.27平方米。以上房屋按签订转让协议时的现状、结构进行交割。二、房屋转让价格为人民币910万元。房屋转让所需税、费按办证时国家和房产、地产管理部门规定甲、乙双方各自承担应当承担的部份。三、付款方式：1.陈燕秋将房屋产权证和土地使用权证交给乙方时，乙方即支付陈燕秋人民币750万元，甲方陈燕秋在本房屋转让协议中的责任和义务即履行完毕；2.其余款人民币160万元，由丙方苟明向乙方收取，乙方在上述同一时间直接支付给丙方苟明，用于办理房屋产权证、国有土地使用权证过户缴纳有关税、费，不足部份由丙方负责；3.甲方委托丙方苟明负责将甲方的房屋产权证和土地使用权证过户给乙方，并由丙方代缴甲方应当承担的相关税费；4.因甲方房产证和土地使用权抵押、失效、伪造而造成无法交割完成，给乙方造成的损失全部由甲方承担，承担金额为人民币150万元。四、合同生效后，乙方、丙方必须保证2005年3月16日丹棱县东升建筑公司项目经理苟明与太平洋服饰负责人项文标所签订的《房屋租赁合同》、2005年7月25日苟明与项文标签订的《房屋租赁合同》、2006年9月18日苟明与闵光友所签订的《房屋租赁合同》、2008年2月29日陈燕秋与陈昌品签订的《房屋租赁合同》、2010年2月21日陈燕秋与潘丐荣签订的《房屋租赁合同》有效，并继续履行完毕，否则给以上承租户造成的违约责任及其他损失由违约方承担。五、合同生效后，2005年3月16日丹棱县东升建筑公司项目经理苟明和太平洋服饰负责人项文标所签订的《房屋租赁合同》，房屋租金丙方收至2011年4月15日止，2011年4月15日以后的房屋租金由乙方收取；2005年7月25日苟明与项文标所签订的《房屋租赁合同》，房屋租金丙方收至2010年8月28日止，2010年8月28日以后的房屋租金由乙方收取；2006年9月18日苟明和闵光友所签订的《房屋租赁合同》，房屋租金由丙方收至2010年8月31日止，2010年8月31日以后的房屋租金由乙方收取；2008年2月29日陈燕秋与陈昌品所签订的《房屋租赁合同》，房屋租金由甲方收至2011年3月1日止，2011年3月1日以后的房屋租金由乙方收取；2010年2月21日陈燕秋与潘丐荣签订的《房屋租赁合同》，房屋租金由甲方收至2011年3月28日止，2011年3月28日以后的房屋租金由乙方收取。合同签订之日甲方应将房屋的所有租赁合同（苟明签订的为复印件）交乙方，并及时通知各承租户。1.合同生效后，甲方、乙方、丙方三方必须共同遵守，不得违约；2.如乙方未履行本合同，未按时支付当期款项，应按本合同约定支付违约金和承担此行为给甲方造成的损失，付违约金额为150万元。
原、被告及第三人对该合同无异议，并已履行完毕。
2010年5月21日，原告与被告签订《房屋转让协议》。协议载明：一、甲方（被告）将（丹棱县）电影公司综合楼一楼的房屋（约850平方米），卖给乙方（原告），并保证此房屋在过户前无其它产权争议，同时保证此房屋能顺利过户给乙方，否则产生的损失由甲方承担。二、房屋转让价格为人民币1400万元，此价格包括陈燕秋所卖一楼、二楼（房产总价910万元）；房屋所需税、费按由甲、乙双方共同承担自己应承担的部份。三、付款方式：1.由于转让的房屋中有一部份属于甲方抵债给陈燕秋并办理给陈燕秋的房屋，甲、乙双方和陈燕秋已经签订了《房屋转让协议》，在该协议中已将办理在陈燕秋名下的房产转让给了乙方。转让价格为人民币910万元，此款在陈燕秋将房屋产权和土地使用权过户到乙方名下时，一次性付清给陈燕秋人民币750万元，支付人民币50万给苟明，余下110万元用于其支付办理房产过户手续所需要的费用；2.甲方在银行的贷款约200万元，由乙方代甲方付清，甲方将抵押给银行的房产证和土地使用权证领出并过户给乙方指定的购买人员名下；3.在甲方办妥完毕所有产权手续并将房屋产权证和土地使用权证交付乙方时，由乙方支付甲方人民币1250万元，此款包括乙方支付陈燕秋的750万元，代甲方支付的银行贷款本息，为甲方垫付的办理过户手续所需的税费，支付苟明的先期费用以及除已收的租金；4.余款人民币150万元，在甲方收回已租的房屋（空房）并交与乙方后一次性付清。四、1.甲方已将转让的房屋（包括陈燕秋的房产）租赁给他人，现由甲方负责收回房屋，甲方的债权债务及所有的赔偿由甲方自己负责，与乙方无关。收回此房屋只能以友好协商的方式办理，不能使用暴力非法手段，否则产生的一切后果和法律责任由甲方承担，与乙方无关，甲方应在合同生效后6个月内将房屋交与乙方，如到期未收回，乙方将于（与）原租赁户继续履行租赁合同，余款150万元将作为违约金，乙方不再支付给甲方；2.本合同生效后，乙方有权和租赁方洽谈房屋租赁事宜，并由乙方收取合同生效之日后的租金。合同签订之日甲方应将原房屋的所有租赁合同交与乙方，并及时通知租赁户。五、1.本合同生效后，双方须共同遵守，不得违约，如一方违约，应支付守约方违约金150万元，此违约金为责任限额，即：一方违约后支付的违约金或承担的所有损失的总和不得超过150万元，超过部份不予支付；2.如乙方未履行本合同，未按时支付当期款项，应按本合同约定支付违约金和承担此行为给甲方或第三方造成的损失。
该合同生效后，原、被告签订的《房屋转让协议》约定的房屋转让款，除第三条第4项约定的150万元未付外，其余购房款原告已向被告全部付清。原、被告之间的《房屋转让协议》和原告、被告、第三人之间《房屋转让协议》涉及的全部房产已过户登记在原告名下，二楼房屋（面积1905.27平方米，占原、被告签订的《房屋转让协议》第四条第1项约定由被告收回房屋总面积3497.76平方米的54.47%），原承租人于2011年7月腾空交与原告；其余部分的房屋（占约定收回总面积的45.53%），被告按照与原告的约定，催促原承租人终止租赁合同，将房屋交给原告时，原承租人坚持履行原租赁合同，拒绝腾房，且被告与部分承租人为此曾发生过争执，被有关机关劝阻制止。现在原告与原承租人在继续履行原租赁合同约定的权利与义务。原告以被告未将原租赁的房屋腾空收回交与原告为由，根据原、被告签订的《房屋转让协议》第三条第4项的约定，未支付被告购房余款150万元。被告以与原告签订的《房屋转让协议》部分无效和双方约定的150万元违约金过高为由，另案对原告向本院提起了诉讼［案号：（2011）丹民初字第163号］，主张除自己自愿表示承担的违约金10万元外，对150万未付款中的另外140万元，要求原告给付。
诉讼中，原告未提供证据证明被告违约对其造成的所主张的损失的事实，且经本院向原告释明可对自己所主张的受到的损失情况申请委托评估鉴定，但原告仍未申请委托评估鉴定。
上述事实，有原、被告及第三人签订的《房屋转让协议》，原、被告签订的《房屋转让协议》，丹棱县房地产管理局证明，丹棱县公安局丹棱派出所询问苟明与项文标的笔录，结算清单，熊伟伟的证明，以及当事人的陈述等证据证实。
本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋转让协议》和原、被告签订的《房屋转让协议》，均合法有效；被告主张原、被告签订的《房屋转让协议》中部分条款无效的理由不能成立，依法不予支持。各方当事人应当按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，全面履行其义务。原、被告签订的《房屋转让协议》第四条第1项约定由被告收回原已租赁的房屋交原告，实质内容包含约定案外人即承租人对原告履行终止租赁合同、退回房屋的义务，但因承租人拒绝放弃《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”规定的合法权利而造成被告对原告违约，对此按照《中华人民共和国合同法》第六十五条：“当事人约定由第三人向债权人履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任”的规定，被告仍应当向原告承担违约责任。但被告针对原告的诉讼请求辩称，其行为并未给原告造成损失。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告应当对自己主张的受到的损失承担举证责任。庭审查明的事实已能证明：二份合同涉及的标的物—房屋已全部依法按约定过户转移登记在原告名下，将所有权转移了原告；虽然被告未按时将原出租的房屋从原承租人处收回，但原告已与原承租人在继续履行租赁合同，获取收益，进行管理，行使着物权，原告已取得作为房屋受让人法定的物权权利；原承租人不退房而要求继续履行合同，虽然造成被告对原告违约，但原承租人的行为是符合《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定的，原、被告在双方协议中不顾原承租人的法定权利，将原承租人维护自己合法权益的行为约定为被告承担高额违约金的依据，显失公平，特别是其中涉及第三人以前出租未收回的那部分房屋（占约定收回总面积的75.70%），在原、被告和第三人三方先行签订的《房屋转让协议》中，原告是同意购房后与承租人继续履行原租赁合同的，但原、被告无视原承租人的法定权利和第三人的合同权利，在三方协议之外又另行约定由被告负责收回第三人以前出租的房屋，否则将由被告承担高额违约金，更是显失公平；原、被告签订的《房屋转让协议》第四条第1项约定所涉及的大部分（54.47%）房屋，已经由原承租人腾空交给了原告，虽然超过了原、被告约定的期限，但超过的期限较短，这与完全未收回的违约程度是不同的；其余房屋，虽然被告一直未从原承租人处收回，但只占合同约定的少部分（45.53%），而且被告对未收回的房屋，为收回之事已做过大量工作，之所以未能收回，是由于原承租人不愿放弃法定权利所致，被告自身对其违约在主观上并无故意和重大过失，过错较小。但在诉讼中，原告对自己的主张未提供相应证据证明，经本院释明后仍未申请委托鉴定机构对其受到的损失进行评估鉴定，而且自己提出的计算损失的方法缺乏科学性和合理性。因此，原告应承担举证不能的不利后果，故本院对其提出的因被告违约对其造成的损失为430万元的主张不予采信。第三人陈燕秋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国民事诉法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告段佐超、李俊、ＸＸ、黄宗玉、黄利萍、何涛对被告苟明的诉讼请求。
案件受理费41200元，由原告段佐超、李俊、ＸＸ、黄宗玉、黄利萍、何涛共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。
审 判 长 刘玉钧
人民陪审员 宋永富
人民陪审员 黄光平
二〇一二年六月六日
书 记 员 谢春魁