上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第22957号
原告上海老城隍庙五香豆食品有限公司。
法定代表人王自强。
委托代理人钱敏。
委托代理人何华栋。
被告上海宏博坊海鲜大酒楼有限公司。
法定代表人詹健惠。
被告詹健惠。
第三人高永刚。
原告上海老城隍庙五香豆食品有限公司诉被告上海宏博坊海鲜大酒楼有限公司、詹健惠以及第三人高永刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月2日立案受理后，依法适用普通程序，由审判长张卓郁、审判员杨晓云、人民陪审员马顺山组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海老城隍庙五香豆食品有限公司（以下简称五香豆公司）的委托代理人钱敏、何华栋到庭参加诉讼，被告上海宏博坊海鲜大酒楼有限公司（以下简称宏博坊公司）、詹健惠以及第三人高永刚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告五香豆公司诉称，2011年12月，原告与被告宏博坊公司签订房屋场地租赁合同一份，约定宏博坊公司承租原告位于浦东新区东方路XXX号的一楼、二楼场地，总面积约2000平方米，租期8年，自2012年1月1日至2019年12月31日止，前三年的年租金为人民币（以下币种相同）183.32万元，第四年起每年租金在上一年租金的基础上累计递增3%。同时双方又签订补充合同一份，约定原告将上述房屋南面的二层临时用房一幢约600平方米出租给宏博坊公司，租期8年，自2012年1月1日至2019年12月31日止，年租金为34.80万元。之后双方履约。被告向原告交付了保证金54.53万元及2012年12月底之前的房屋租金，自2013年起未再支付租金。原告多次催讨无果，遂起诉至法院，发现被告宏博坊公司及其法定代表人詹健惠下落不明，且被告将房屋南面的二层临时用房转租给了第三人使用，还欠了工人工资，故原告在设法解决了被告工人工资后于2013年7月底自行收回了房屋。之后，原告又了解到，被告詹健惠在被告宏博坊公司经营期间，不间断地将宏博坊公司的经营所得转入詹健惠的账户，根据有关法律规定，被告詹健惠应对被告宏博坊公司的债务应承担连带清偿责任。现要求1、请求被告支付拖欠租金2013年1月1日至2013年6月30日109.06万元；2、解除双方签订的租赁合同及补充合同。3、两被告支付原告相当于三个月租金的违约金54.60万元以及相当于2个月免租期的违约金36.40万元；4、两被告支付2012年6月1日起至2013年6月30日拖欠的电费440，292.64元，水费48，890.16元，超计划用水加价水费17，636元，合计506，818.80元。5、两被告支付拖欠租金、水电费的利息（本金为上述租金和水电费，利率是同期银行贷款利率，从2013年1月1日计算至2013年6月30日）6、两被告每逾期一天向原告支付应付款的违约金，按上述租金和水电费为本金的日万分之五计算，从2013年1月1日计算至2013年6月30日。7、被告无条件迁出合同项下的东方路XXX号XXX-
XXX楼及临时用房。审理中，原告认为，主楼已收回，不再要求迁出，但附楼尚由第三人使用，要求被告宏博坊公司返还；撤回逾期利息的诉讼请求，对第六条请求的逾期支付应付款的违约金计算时段为应付款日至2014年2月26日。
被告宏博坊公司、詹健惠未作答辩。
第三人高永刚陈述，第三人向被告宏博坊公司转租了南面的二层临时用房的11间棋牌室，租期两年，自2013年4月1日至2015年3月31日止，年租金为11万元。现两被告下落不明，第三人愿意迁出。
经审理查明：2011年12月，原告与被告宏博坊公司签订房屋场地租赁合同一份，约定宏博坊公司承租原告位于浦东新区东方路XXX号的一楼、二楼场地，总面积约2000平方米，租期自2012年1月1日至2019年12月31日止。双方合同第三条租金、保证金费用及支付方式约定：1、租金、保证金（3）该场地租赁期共8年，前三年，每年租金为人民币183.32万元，第四年起该场地每年租金在上一年租金的基础上累计递增3%（按年租金计算）。（4）本合同设定装修免租期2个月。2、费用（1）乙方（指被告宏博坊公司）在租赁经营期间当月发生的水电费由乙方在下个月收到甲方（指原告）向其发出的缴费通知以后7天内及时向甲方支付，未及时缴纳和缴清的后果由乙方自行承担。（3）本厂房有三家单位共同使用水电总表，是收自来水公司和电力公司对本全部厂房正常标准容量控制的，超出须收取加价用费或超额罚款，由于乙方是水电总表的使用大户，所以双方一致同意，在租赁期间发生的自来水公司超计划用水加价收费和电力公司的超额定容量电费都由乙方承担。3、租金的结算及支付方式（1）租金均按月支付。另需支付相当于三个月租金的款项作为保证金。乙方应当在当月的25日之前支付下月的租金。（2）在租赁期满后乙方在付清所有的租金、水、电和电话费等相关费用且乙方将其注册在租赁场地的相关证照予以注销或变更的前提下，甲方需将乙方向其支付的保证金全部无息退还给乙方。双方合同第六条违约责任约定：2、如乙方逾期支付本合同项下应由其承担的任何款项，则每逾期一天，应向甲方支付相当于应付未付款项万分之五的违约金，如乙方逾期支付相关款项达30天的，则甲方有权单方面终止本租赁合同，届时，乙方应无条件迁出承租场地，同时以最接近合同终止时的月租金标准的三倍向甲方支付赔偿金，场地内遗留的装修按租赁到期的方式处理，乙方拒不迁出场地的，遗留在租赁场地内的一切乙方财产视为无主财产，甲方有任意处分权。3、本合同有装修免租期的约定，若由于乙方违约导致本合同不再履行，乙方除承担上述违约责任外，还应按本合同约定的第一个合同年度的租金标准向甲方支付其已享受的装修免租期期间的租金。同时双方又签订补充合同一份，约定原告将上述房屋南面的二层临时用房一幢约600平方米出租给宏博坊公司，租期8年，自2012年1月1日至2019年12月31日止，年租金为34.80万元。补充合同第三条租金、保证金、费用及支付方式约定：1、租金、保证金（2）双方本着先付后用的原则，乙方在补充合同生效之日首付一个月房租及相当于一个月租金的保证金。（3）该场地租赁期共8年。（4）本补充合同设定装修免租期2个月。2、费用（1）乙方在租赁期间当月发生的水电费由乙方在下个月收到甲方向其发出的缴费通知以后7天内及时支付，未及时缴纳和缴清的后果由乙方自行承担。补充合同第六条违约责任约定：2、如乙方逾期支付本合同项下应由其承担的任何款项，则每逾期一天，应向甲方支付相当于应付未付款项万分之五的违约金，如乙方逾期支付相关款项达30天的，则甲方有权单方面终止本补充租赁合同，届时，乙方应无条件迁出承租场地，同时以月租金标准的三倍向甲方支付赔偿金，场地内遗留的装修按租赁到期的方式处理，乙方拒不迁出场地的，遗留在租赁场地内的一切乙方财产视为无主财产，甲方有任意处分权。3、本合同有装修免租期的约定，若由于乙方违约导致本合同不再履行，乙方除承担上述违约责任外，还应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的装修免租期期间的租金。
2013年3月28日，被告宏博坊公司与第三人签订承包经营协议书一份，约定宏博坊公司将附楼二楼用作休闲娱乐的11间棋牌室承包给第三人，每年上缴承包经营费11万元，期限2年，自2013年4月1日起至2015年3月31日止。双方协议第三条约定：乙方（指第三人）对场所其它的设备设施具有使用权和日常维护的义务，无资产处置权，甲方（指宏博坊公司）承诺在经营期间由乙方自行添置的设备设施归乙方处置。在承包期间，乙方自负盈亏。所有债权债务关系均由乙方自行处理。承包期间乙方经营人员由乙方自行聘请或委派，经营人员的工资，奖金也由乙方自己支付。
审理中，原告与第三人达成一致意见，第三人于2014年3月31日前迁出系争房屋，原告自愿补偿第三人3万元。
又查明，被告詹健惠系被告宏博坊公司的股东，占有52%的股权，自2012年9月至2013年6月，被告宏博坊公司向被告詹健惠转账2，957，600元。
以上事实由原告提供的租赁合同及补充合同、律师函、催款函、水费明细表及缴费通知、电费明细表及缴费通知、执行情况告知书、专用收据、凭证、对账单、协议书及原告的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，原告与被告宏博坊公司之间的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行义务。现被告宏博坊公司未能按约支付房屋租金，原告据此要求按双方合同约定解除合同，于法不悖，可准许。租赁合同解除后，宏博坊公司已无继续使用系争厂房的合同及法律依据，理应迁出，并支付房屋租金及水电费等费用，原告要求的房屋租金标准系参照双方合同约定的租金标准，于法不悖，可支持。同理，因被告违约，原告要求被告支付逾期付款及解除合同的违约金，本院亦予支持。原告要求以被告已支付的保证金抵扣被告的应付款项，符合双方合同约定，本院予以支持。因被告违约致使双方合同提前解除，原告要求被告按约支付免租期租金，符合双方合同约定，本院亦予支持。原告与第三人达成的一致意见，于法不悖，本院予以准许。原告认为，被告詹健惠在被告宏博坊公司经营期间，利用宏博坊公司在浙江泰隆商业银行的账户向被告詹健惠的个人银行账户汇入合计2，957，600元的现金，以此逃避对原告的租金债务的履行，詹健惠系滥用法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害了公司债权人利益，应当对公司债务承担连带清偿责任，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告上海老城隍庙五香豆食品有限公司与被告上海宏博坊海鲜大酒楼有限公司于2011年12月签订的场地租赁合同及补充合同解除；
二、第三人高永刚应于2014年3月31日前迁出上海市浦东新区东方路XXX号南面的二层临时用房（附楼），由被告上海宏博坊海鲜大酒楼有限公司于本判决生效之日起十日内将房屋返还给原告上海老城隍庙五香豆食品有限公司；
三、被告上海宏博坊海鲜大酒楼有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海老城隍庙五香豆食品有限公司自2013年1月1日至6月30日的房屋租金109.06万元；
四、被告上海宏博坊海鲜大酒楼有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海老城隍庙五香豆食品有限公司违约金54.53万元（该款以被告已交纳的保证金54.53万元相抵扣）；
五、被告上海宏博坊海鲜大酒楼有限公司应于本判决生效后十日内支付原告上海老城隍庙五香豆食品有限公司免租期租金36.35万元；
六、被告上海宏博坊海鲜大酒楼有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海老城隍庙五香豆食品有限公司支付自2012年6月1日至2013年6月30日的电费440，292.64元、水费48，890.16元、超计划用水加价水费17，636元；
七、被告上海宏博坊海鲜大酒楼有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海老城隍庙五香豆食品有限公司支付逾期支付上述租金、水电费的违约金294，636.18元；
八、被告詹健惠应对被告上海宏博坊海鲜大酒楼有限公司上述债务承担连带清偿责任；
九、原告上海老城隍庙五香豆食品有限公司应在第三人高永刚迁出后十日内给付第三人高永刚补偿款3万元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28，860元，保全费5，000元，由被告上海宏博坊海鲜大酒楼有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
审 判 员 杨晓云
人民陪审员 马顺山
二〇一四年三月十九日
书 记 员 陈佳琳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国公司法》
第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。
公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。