广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤01执复365号
复议申请人（异议人、利害关系人）：林荣通，男，1992年9月28日出生，汉族，住广东省惠来县。
委托代理人：刘钦华，广东广厚律师事务所律师。
委托代理人：潘春花，广东广厚律师事务所律师。
申请执行人：广州农村商业银行股份有限公司从化支行，住所地广州市从化城郊街河滨北路98号首层、二层。
负责人：郑宜城，行长。
委托代理人：李德强，该行职员。
委托代理人：苏新华，该行职员。
被执行人：广州睿祁贸易有限公司，住所地广州市越秀区广州大道中路123-125号503之二房。
法定代表人：刘爱清。
被执行人：刘爱清，女，1955年12月22日出生，汉族，住湖南省溆浦县。
被执行人：姚伟明，男，1985年2月10日出生，汉族，住广东省东莞市。
被执行人：彭妮娜，女，1980年6月23日出生，汉族，住广东省东莞市。
被执行人：陈健，男，1977年8月25日出生，汉族，住广州市荔湾区。
复议申请人林荣通不服广东省广州市海珠区人民法院（下称海珠法院）（2018）粤0105执异259号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
海珠法院在执行申请执行人广州农村商业银行股份有限公司从化支行（下称农商银行从化支行）与被执行人广州睿祁贸易有限公司（下称睿祁公司）、刘爱清、姚伟明、彭妮娜、陈健金融借款合同纠纷一案〔案号：（2015）穗海法执字第2529号〕过程中，作出（2018）粤0105执恢607号执行裁定书裁定拍卖被执行人姚伟明所有的广州市海珠区东晓路56,58号首层105房，并于2018年7月4日裁定除去林荣通对上述房屋的租赁权。林荣通提出书面异议，请求：1.停止（2018）粤0105执恢607号案姚伟明名下海珠区东晓路56,58号首层105房的交吉拍卖程序；2.确认异议人为海珠区东晓路56,58号首层105房的合法承租人，依法保护异议人的合法承租权。
异议人林荣通称：2014年4月15日，异议人与姚伟明签订了《广州市房屋租赁合同》，约定将姚伟明名下海珠区东晓路56,58号首层105房自编02出租给异议人作商场使用，租期自2014年4月15日起至2034年4月14日止，每月租金5200元。2014年4月22日，双方就上述租赁合同办理登记备案（穗租备2014B0500500346号）。同日，双方签署另外一份《广州市房屋租赁合同》，约定将海珠区东晓路56,58号首层105房出租给异议人使用，租期自2014年5月1日起至2034年5月1日止，每月租金31118元，并于2014年5月5日办理了房屋租赁登记备案（穗租备2014B0500500394号）。合同签订后，姚伟明将上述房屋交付异议人使用，异议人按期支付了押金及每月租金。2016年4月5日，异议人与姚伟明签订了《补充协议》，根据该协议，异议人于2016年4月8日通过银行转账向姚伟明一次性支付了剩余租期（自2016年5月1日起至2034年5月1日止）的全部租金。异议人已完全履行付款义务，并实际占有使用该套房屋至今。但是，异议人从法院2018年6月7日作出的（2018）粤0105执恢607号公告书得知，法院准备拍卖姚伟明名下海珠区东晓路56,58号首层105房，故认为异议人为上述房屋的合法承租人，依法享有20年的承租权，如采取交吉拍卖的方式将严重侵害异议人的合同权益。因此，异议人特向法院提出执行异议，请求法院立即停止交吉拍卖程序，确认本案的执行方式为带租约的不交吉拍卖，并在拍卖公告上予以明确说明。
异议人为证明其主张提交了如下证据：1.（2018）粤0105执恢607号公告。2.签订日期为2014年4月15日的《广州市房屋租赁合同》，其中载明：姚伟明同意将坐落在海珠区东晓路56,58号首层105自编02房（房地产权证号码：08××69）出租给异议人作商场用途使用，建筑面积为64.9平方米；租赁期限从2014年4月15日至2034年4月14日止，每月租金为5200元；由异议人在每月第5日前按银行转账付款方式缴付租金给姚伟明。3.签订日期为2014年4月22日的《广州市房屋租赁合同》，其中载明：姚伟明同意将坐落在海珠区东晓路56,58号首层105房（房地产权证号码：08××69）出租给异议人作商铺用途使用，建筑面积为388.98平方米；租赁期限从2014年5月1日至2034年5月1日止，每月租金为31118元；由异议人在每月第15日前按银行转账付款方式缴付租金给姚伟明。4.《房屋租赁登记备案证明》2份。5.房产证复印件1份。6.签订日期为2016年4月5日的《补充协议》，其中载明：异议人按合同约定租金的6折一次性交付租金4706812.8元，即视为异议人一次性缴清自2016年5月1日起至2034年5月1日止的全部租金。7.《林荣通付给姚伟明租金明细表》1份。8.收款收据8份。9.招商银行转账汇款电子回单1份。10.广州银行网上银行电子回单1份。11.《治安责任书》1份。12.《证明》1份，其中载明：根据姚伟明与林荣通于2014年4月15日所签订的《广州市房屋租赁合同》，姚伟明已经上述房屋全部出租给林荣通，租赁期限为20年，从2014年4月15日起至2034年4月14日止，林荣通享有转租权，可自行转租上述房屋。13.《调查取证申请书》1份，要求法院调取抵押权人出具的“同意出租证明”文件等案件材料。
海珠法院经审查查明，关于申请人农商银行从化支行申请仲裁被申请人睿祁公司、刘爱清、姚伟明、彭妮娜、陈健金融借款合同纠纷一案，广州仲裁委员会于2015年1月23日作出的（2014）穗仲案字第3089号裁决书，其中事实认定部分载明：2013年9月23日，农商银行从化支行与姚伟明签订《最高额抵押合同》,姚伟明以其所有的位于广州市海珠区东晓路56,58号首层105物业为农商银行从化支行的债务提供抵押担保，该抵押房产已办理抵押登记，农商银行从化支行取得他项权证。裁决如下：（一）解除农商银行从化支行与睿祁公司签订的《最高额借款合同》；（二）睿祁公司向农商银行从化支行偿还借款本金2650万元及利息、逾期利息和复利；（三）农商银行从化支行对姚伟明所有的位于广州市海珠区东晓路56,58号首层105物业（他项权证号：粤房地他项权证穗字1050049113号）享有抵押优先受偿权；等。该裁决书生效后，因各被申请人均未主动履行义务，申请人据此向广州市中级人民法院申请执行，该院指定海珠法院执行，海珠法院已于2015年4月23日立案执行，案号为（2015）穗海法执字第2529号。立案执行后，海珠法院已于2015年4月29日向被执行人发出执行通知书及报告财产令。该案在财产保全过程中，海珠法院已于2014年9月26日以（2014）穗海法立保字第82号轮候查封了被执行人姚伟明所有的位于广州市海珠区东晓路56,58号首层105。经执行，由于并未发现被执行人有其他可供执行的财产，该案已于2016年12月29日裁定终结本次执行。
另查，海珠法院已于2016年6月22日向广州市天河区人民法院发出（2016）粤0105执函447号商请移送执行函，要求该首封法院将上述房屋移送海珠法院执行，后首封法院已于2018年1月2日函复同意移送海珠法院执行。在恢复执行过程中，因被执行人并未履行义务，海珠法院已依法对上述房屋采取评估措施。经评估，上述房屋的评估价格为1747.88万元，评估单价为38510元/平方米。海珠法院已于2018年5月28日作出（2018）粤0105执恢607号执行裁定书裁定拍卖上述房屋，异议人林荣通曾向海珠法院主张租赁权，但申请执行人认为抵押权设立后抵押财产出租未经抵押权人同意，租赁权的存在会影响抵押权的实现，故请求除去林荣通对涉案房屋的租赁权利。经审查，海珠法院已于2018年7月4日作出（2018）粤0105执恢607号执行裁定书裁定除去林荣通对广州市海珠区东晓路56,58号首层105房自编02及广州市海珠区东晓路56,58号首层105房的租赁权。异议人林荣通遂于2018年7月12日向海珠法院提出以上执行异议。
据查册时间为2018年3月26日的广州市不动产登记查册表显示：海珠区东晓路56,58号首层105的产权人为姚伟明；共有情况为单独所有；建筑面积为453.8775平方米；规划用途为商场；抵押权人为农商银行从化支行，登记时间为2013年9月25日；广东省普宁市人民法院于2014年3月21日查封，查封期限从2014年3月21日至2016年3月20日止；广州市天河区人民法院于2014年9月2日轮候查封；海珠法院于2014年9月26日以（2014）穗海法立保字第82号轮候查封。
海珠法院认为，首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款的规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。该案据以执行的（2014）穗仲案字第3089号裁决书已明确裁决申请执行人对被执行人所有的位于广州市海珠区东晓路56,58号首层105物业享有抵押优先受偿权，因被执行人并未按执行通知履行生效裁决所确定的义务，海珠法院对涉案房屋予以查封、拍卖符合法律规定。其次，买卖不破租赁原则是指租赁房屋所有权发生变动时，租赁合同的效力不受影响，购买租赁房屋的受让人承继原出租人的权利和义务。现异议人以承租涉案房屋为由要求带租约不交吉拍卖并保障其合法承租权，故异议人所主张的租赁权是否符合以上原则是本案的审查重点。现根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。据此可知，租赁关系能否对抗已登记的抵押权，是以租赁关系成立的时间作为判断标准。本案中，异议人所提交的房屋租赁合同的签订时间分别为2014年4月15日、2014年4月22日，租赁期限分别至2034年4月14日、2034年5月1日止，而涉案房屋抵押登记时间为2013年9月25日，故该租赁合同是在涉案房屋办理抵押登记之后才签订的，故异议人所主张的租赁权并不能对抗该案的申请执行人。最后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，异议人主张的20年租赁合同将对涉案房屋的价值有极大的贬损，甚至可能导致涉案房屋流拍，从而影响抵押权的实现，且涉案房屋抵押权登记先于异议人主张的租赁权，即便异议人主张的租赁权成立，海珠法院以（2018）粤0105执恢607号执行裁定书依法涤除租赁权并将涉案房屋交付拍卖的措施也并未违反法律规定。因此，异议人的异议理由不成立，对其提出的异议请求，海珠法院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定如下：驳回异议人林荣通提出的执行异议。
林荣通不服，向本院申请复议，请求依法撤销海珠法院(2018)粤0105执异259号执行裁定，停止(2018)粤0105执恢607号案姚伟明名下海珠区东晓路56、58号首层105房的交吉拍卖程序，确认该案的执行方式为带租约的不交吉拍卖并在拍卖公告上予以明确说明；同时确认申请人为海珠区东晓路56、58号首层105房的合法承租人，依法保护申请人的合法承租权。事实与理由：申请人系上述房屋的合法承租人，依法享有20年的承租权，海珠法院采取交吉拍卖的方式处置涉案租赁物并根据申请执行人农商银行从化支行的申请除去申请人的租赁权的行为，严重侵害了申请人的合法权益。具体理由如下：一、申请人与姚伟明签订《广州市房屋租赁合同》，是双方协商一致、平等自愿的，并无恶意串通损害申请执行人利益的行为，同时也并不违反法律、法规的相关规定。从双方签订租赁合同后，按照规定办理了房屋租赁合同备案手续及申请人依约支付租金并实际占有、使用涉案房屋来看，也可以证明，申请人与姚伟明并不存在其他可能损害申请执行人权益的行为。二、根据广州市房屋租赁合同登记备案相关管理规定，出租已设定抵押的房屋，是必须提供抵押权人同意房屋出租的相关证明的。具体到本案，从申请人与姚伟明签订了《广州市房屋租赁合同》并且顺利办理了房屋租赁登记备案中可以看出，当时农商银行从化支行作为抵押权人，肯定是同意申请人在租赁合同期限内承租涉案房屋并出具了相关证明的。这也充分说明，农商银行从化支行对备案合同中关于租期和租金支付方式的约定是知情的，并且是没有不同的意见的。有鉴于此，申请人在执行异议阶段曾书面请求海珠法院依法调取上述房屋租赁登记备案所涉及的相关文件材料，以求进一步查证本案的事实。但令人遗憾的是，海珠法院既未向相关部门调取如上所述的房屋租赁登记备案材料，也未在裁定中就此问题予以回应并作出任何的认定，忽略甚至回避抵押权人农商银行从化支行是否同意申请人承租涉案房屋的相关证据是申请人租赁权能否得到法律保护这一关键证据以及直接影响案件实际审理结果的重要事实，便迳自作出驳回申请人提出的执行异议的裁决，实属事实认定不清。三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。该条款的适用前提，是拍卖财产上原有的租赁权对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的情况下，才可以适用。但至目前为止，并没有证据证明，申请人主张的租赁合同对涉案房屋的价值有极大的贬损及其他影响。更为重要的是，申请人承租的涉案房屋，肯定是经过抵押权人农商行从化支行的同意的，是抵押权人自行处分权利的结果。虽然，海珠法院作为执行法院，理应维护申请执行人农商银行从化支行的合法权益，但即便如此，也不能置申请人的合法权益于不顾。海珠法院不顾案件实际情况，便妄下定论认为申请人的租赁合同会导致涉案房屋流拍并影响抵押权的实现并确认涤除租赁权交付拍卖的措施合法，适用法律错误。
本院经审查，对海珠法院查明的事实予以确认。
复议阶段，本院根据复议申请人林荣通的申请，到广州市海珠区滨江街来穗人员和出租屋服务管理中心调取了农商银行从化支行于2013年10月17日出具的《同意抵押物出租声明》，内容为：在不影响农商银行从化支行抵押权实现的前提下，该行同意抵押人姚伟明将广州市海珠区东晓路56,58号首层105物业出租，按房产用途使用，租金不得低于该区域内同等条件物业市场平均租金水平，出租期限不影响该行合法权益。若出现法律规定或抵押合同约定的该行抵押权实现之情形时，该行有权按照相关法律规定以及抵押合同的约定处理该抵押房产，抵押人姚伟明与承租人签订的租赁合同自行终止。林荣通质证认为该证据表明其承租涉案物业是经申请执行人同意的。农商银行从化支行质证认为其出具的声明是附条件的，要求租金不得低于同地段租金水平，出租期限不影响其合法权益，同时声明在抵押权实现时该行有权处理抵押房产，租赁合同自行终止。
本院认为，本案的争议焦点是海珠法院除去拍卖财产上租赁权的执行行为是否合法，故本案属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的审查范围。
《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，广州市海珠区东晓路56,58号首层105物业办理抵押登记在前，林荣通向出租人姚伟明签约租赁涉案房屋在后。虽然申请执行人出具声明同意被执行人姚伟明出租涉案房屋，但首先，该声明签署于林荣通与姚伟明租赁合同之前，其次，该声明是附条件的，即租金不得低于该区域内同等条件物业市场平均租金水平，出租期限不影响该行合法权益，若出现法律规定或抵押合同约定的该行抵押权实现之情形时，该行有权按照相关法律规定以及抵押合同的约定处理该抵押房产，抵押人姚伟明与承租人签订的租赁合同自行终止。现林荣通与姚伟明约定租金按6折一次性交付，明显低于市场平均租金水平，且林荣通主张的20年承租权如继续存在于涉案房屋之上，明显会降低房屋价值，严重影响申请执行人在先抵押权的实现，不符合抵押权人设定的同意抵押物出租的条件。因此，林荣通主张的租赁权不能对抗在先设定的抵押权。海珠法院裁定除去其承租权符合法律规定，执行行为合法。林荣通提出的复议理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回林荣通的复议申请，维持广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105执异259号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长
审判长 张 华
审判员 叶洁靖
审判员 刘 皓
二〇一八年九月二十六日
书记员 陈洁雅
陈燕霞