湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘04民终987号
上诉人（原审被告）衡阳市兴龙玉器有限公司，住所地耒阳市经济开发区工业园。
法定代表人李国祁，该公司董事长。
委托代理人刘瑶，湖南金州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邓方成，男。
委托代理人邓霏霏（系邓方成之子）男。
原审第三人刘小凤，女。
原审第三人胡外兰，男。
上诉人衡阳市兴龙玉器有限公司（以下简称兴龙公司）为与被上诉人邓方成及原审第三人刘小凤、胡外兰物权保护纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2015）耒民一初字第489号民事判决，向本院提出上诉，本院2016年7月20日受理后，依法组成合议庭，同年8月23日依法公开开庭进行审理。上诉人兴龙公司的委托代理人刘瑶，被上诉人邓方成的委托代理人邓霏霏及原审第三人刘小凤、胡外兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2000年7月30日，原、被告签订《城北中路土地转让协议》，约定：1、被告将其受让的城北中路以南、金盆6组通道以东的2亩土地转让给原告，转让价格为72万元；2、原告必须从协议之日起1个月内付清全部购地款，否则，原告自愿以全部一楼门面及二楼房产总面积的50%抵账[包括前栋（8间）和后栋]。协议签订之后，被告向原告交付了土地，但原告未能按照协议在1个月内付清全部购地款，只是开工建房。房屋（共有前、后二栋）建成后，因原告尚未付清购地款，原告与城北中路开发部于2004年3月26日签订《产权归属分配协议》，约定一楼临城北路的七间门面、二楼西端的四间商铺（已出租给麒麟酒店）产权归城北中路开发部；二楼东面的四间商铺和以西至东第七间门面归原告所有；还约定在此之前签订的分配协议全部作废。2006年11月10日，城北中路开发部以62800元的价款将后栋由北往南第二间车库出售给第三人胡外兰。2008年5月27日，原告与城北中路开发部又签订《产权分配协议》，约定：1、该二栋门面和车库一楼产权全部归甲方城北中路开发部所有，包括楼梯间占用面积，乙方即原告应以现金购买；2、二楼及二楼以上住房产权属于乙方即原告。2008年7月31日，原、被告签订了《产权归属分配协议》，约定：1、该房屋一楼临城北路7间门面全部归被告所有；2、二楼西端4间商铺（现已出租给麒麟酒店）归被告所有；3、二楼东端的4间商铺和一楼从西至东的第7间门面归原告所有；4、之前所签订的产权分配协议全部作废。2008年10月21日，被告与城北中路开发部签订了《债权债务转让协议书》，约定城北中路开发部在协议签订之日起，之前的一切债权债务均由被告享有或承担。但在2008年11月22日，城北中路开发部仍将第5间车库出售给第三人刘小凤，价款为66800元，2014年12月12日，第三人刘小凤为办理房屋所有权证，通过耒阳市地方税务局代开了销售不动产统一税务发票。2008年7月31日的《产权归属分配协议》签订后，被告将后栋一楼全部7间车库中的从城北路往里的第一间车库于2007年出租给曹瑞娥，其中初期租金为200元/月，2015年7月6日交纳三个月租金1200元；第三间车库于2004年发租给邓彬彬，初期租金280元/月，2015年3月交纳月租金700元/月；第四间车库出租给李红玉及陈洁收取租金，并在2008年11月22日将第五间车库以66800的价款出售给第三人刘小凤；第六、七两间门面由原告占有。
2014年8月22日，兴龙公司为与邓方成确认合同有效纠纷一案，提起诉讼，请求确认2008年5月27日所签订的《产权归属分配协议》有效。法院以该协议已为2008年7月31日所取代并已实际履行为由，于2014年10月13日作出（2014）耒民二初字第152号民事判决书，驳回了兴龙公司的诉讼请求。兴龙公司不服，提起上诉。2015年6月11日，湖南省衡阳市中级人民法院作出（2015）衡中法民二终字第45号民事判决书，驳回了兴龙公司的上诉，维持原判。
原判认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《城北中路土地转让协议》合法有效，双方已经形成了土地转让合同关系，由于原告已在该宗土地上建成了前、后两栋房屋，建房手续等也约定由原告办理，故该宗土地上两栋房屋的所有权理应归原告所有。但由于原告未能及时向被告支付土地转让款，原、被告在2008年7月31日签订《产权归属分配协议》，将前栋一楼临城北路7间门面的产权及二楼的四间商铺的产权归属给被告兴龙公司，以抵偿土地转让款，这是原告处分民事权利的合法行为，并不违反法律规定，应予以准许。因此，未用于抵偿土地转让款的其他房产应属于原告所有。第三人胡外兰在原告与城北中路开发部签订《产权归属分配协议》之后，原、被告签订《产权归属分配协议》之前的2006年11月10日就购买了由北向南第二间车库，故第三人胡外兰取得该车库产权是合法的；而第三人刘小凤虽然是在原、被告签订《产权归属分配协议》之后购买了涉案车库，但由于第三人刘小凤已经向税务部门缴纳了销售不动产税，且在之前第三人刘小凤已经在承租该车库，亦是向被告缴纳的租金，故第三人刘小凤对于该车库产权的取得也是善意的。原告请求确认被告与第三人胡外兰、刘小凤签订的两份《车库购销合同》无效，并由被告返还这二间车库的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。但被告出售二间车库所获得的收益应返还给原告。被告占有后栋其他三间车库，没有合法依据，应返还给原告。被告无法定依据占有原告的三间车库出租给他人，并获得了利益，应向原告支付使用费，至于标准，在2015年8月1日之前的使用费，应当依照被告收取的租金来计算，其中靠近城北路的第一间出租给曹瑞娥的车库使用费，原告仅提供了曹瑞娥2015年4月8日缴纳租金的收据，该收据显示租金为每月400元，而对于之前的租金并未提供证据证明，结合本地区经济具体情况，认为从2008年8月1日至2015年3月31日的租金应减半认定为200元/月为宜，即被告占有该车库的使用费为17600元[（200元×80个月）+（400元×4个月）]；第三间出租给邓彬彬的车库使用费，依照第一间车库的计算及认定方式，其使用费应当为33200元[（300元×59个月）+（600元×20个月）+（700元×5个月）]；第四间出租给李红玉及陈洁的车库使用费，依照上述两间车库的计算及认定方式，其使用费应当为36600元[（300元×53个月）+（600元×10个月）+（700元×21个月）]，共计87400元。至于被占三间车库在2015年8月1日之后的使用费，原告可在被告实际返还后再另行起诉。原告要求被告支付2015年7月31日前的房屋使用费294000元，因无证据证实，对过高部分不予支持。被告关于原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效的主张，因被告2014年8月22日曾起诉请求对涉案房屋分配的协议进行确认，可见双方一直对房屋的归属存在争议，且争议最迟持续到2015年6月11日衡阳市中级人民法院确认合同有效纠纷一案作出终审判决时止，原告在2015年8月26日即提起了本案诉讼，故原告的请求并未超过诉讼时效，因此，对被告的该项主张不予采纳。被告关于应以2000年《城北中路土地转让协议》的约定条款处理相关房产，因双方在2004年《产权归属分配协议》中就约定了之前的所签订的分配协议全部作废，后又2008年7月31日继续确认之前所签订的产权分配协议全部作废，故双方关于涉案房产所有权的分配应以最后的协议为准；且被告曾提起诉讼，要求确认2008年5月27日的《产权归属分配协议》有效，已被终审判决驳回诉讼请求，故对于被告的该项主张，仍因与事实不符，不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百零六条第一款、第二款、第二百四十三条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条第二款之规定，判决如下：一、被告衡阳市兴龙玉器有限公司将涉案房产中位于耒阳市城北中路以南，金盆六组通道以东的从城北路往里第一间、第三间、第四间车库返还原告邓方成；二、被告衡阳市兴龙玉器有限公司返还原告邓方成出售两间车库的卖房价款129600元；三、被告衡阳市兴龙玉器有限公司赔偿原告邓方成被侵占房屋的使用费87400元；四、驳回原告邓方成的其他诉讼请求。上述第一、二、三项，限本判决发生法律效力之日起十天履行完毕。案件受理费5710元，由被告负担3710元，原告负担2000元，原告已垫付3710元被告应在执行中清偿。
宣判后，原审被告兴龙公司不服，向本院提出上诉，认为原判认定事实不清，2008年7月31日签订《产权分配协议》没有明确变更2000年协议中抵偿房屋位置的条款，且亦未明确约定土地款全部抵偿完毕；原审法院引用（2014）耒民初二初字第152号及（2015）衡中法民二终字第45号民事判决作为本案判决依据不足；被上诉人邓玉成不享有本案涉及房屋产权，不存在返还已销售的房屋价款及房屋租金；另外，《产权分配协议》中没有明确放弃全部房产。要求改判，驳回邓方成的诉讼请求。
被上诉人邓方成辩称：原判正确，应予维持。
原审第三人刘小凤、胡外兰辩称，原判正确，应予维持。
在本院组织的证据交换时，上诉人兴龙公司及原审第三人刘小凤、胡外兰均未提供新的证据。被上诉人邓方成向本院提供了2008年5月27日城北中路开发部与邓方成所签订的《产权分配协议》、2004年3月6日城北中路开发部与文晓刚、谭华实所签订的《门面购销合同》、2016年8月8日耒阳市公安局蔡子池派出所的证明，以上证据欲证实改变分配方案的原因及发生纠纷后经当地公安机关进行调解的情况。上诉人兴龙公司及原审第三人刘小凤、胡外兰在质证时对上述证据的真实性均未提出异议。
本院认为，被上诉人邓方成所提供的证据取证来源合法且客观真实，又与本案具有相关性，应予确认。
经审理查明，原审判决认定的事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为，上诉人兴龙公司与被上诉人邓方成于2000年7月30日签订《城北中路土地转让协议》是在平等、自愿、等价有偿的基础上签订的，且未违背法律禁止性规定，双方的协议应合法有效。因被上诉人邓方成未依约履行该协议，双方又于2008年7月31日签订《产权归属分配协议》，在协议上明确了前一楼临城北路7间门面的产权及二楼的4间商铺的产权归属上诉人兴龙公公司，以抵偿土地转让款。由于该协议是在2004年3月26日《产权归属分配协议》及2008年5月27日《产权分配协议》的基础上形成的，且在2008年7月31日《产权分配协议》第4条特别约定之前所签订的产权分配协议全部作废，况且2014年8月22日，上诉人兴龙公司与被上诉人邓方成就2008年5月27日《产权归属分配协议》的效力问题曾在原审提起诉讼，经原审法院（2004）耒民二初字第152号及本院（2015）衡中法民二终字第45号民事判决，驳回了上诉人兴龙公司的诉讼请求。故双方签订的2008年7月31日《产权归属分配协议》是双方一系列民事行为的最终结果，该结果对双方当事人均具有法律约束力。上诉人兴龙公司提出，2008年7月31日《产权分配协议》没有明确变更2000年7月30日《城北中路土地转让协议》，也未将土地转让款72万元全部付清，原审法院就本案的审理，不应引用（2014）耒民二初字第152号及本院（2015）衡中法民二终第45号的生效判决作为依据，不应返还已出售的房屋价款及已收取的租金，要求改判的请求与客观事实不符，其上诉理由均不成立，应予驳回。原审第三人胡外兰是在上诉人兴龙公司与被上诉人邓方成签订《产权归属分配协议》之前的2006年11月10日购买的由北向南第二间车库，故其享有合法的车库产权；原审第三人刘小凤虽然在上诉人兴龙公司与被上诉人邓方成签订的《产权归属分配协议》之后购卖车库，但由于其已向税务部门缴纳了销售不动产税，且已实际占有了车库，故原审第三人刘小凤系善意取得车库的所有权。原审根据当地经济状况及房屋所在的地段，计算相应房屋价款及相应的租金并未不妥。综上，原判认定的事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费5710元，由上诉人衡阳市兴龙玉器有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 尹运健
审判员 罗国潮
审判员 何卫江
二〇一六年九月二十日
书记员 匡光美
校对责任人：尹运健 打印责任人：匡光美
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……