湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂汉阳民二初字第00848号
原告：凃少彪。
委托诉讼代理人：向勇，系北京中伦文德（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。
被告：周飞。
委托诉讼代理人：周家龙，系湖北山河律师事务所律师，一般授权代理。
原告凃少彪诉被告周飞债务清偿纠纷一案，本院于2015年8月18日立案受理后，原、被告于2015年10月9日、2016年3月3日两次申请庭外调解。因调解未成，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凃少彪的委托代理人向勇，被告周飞及其委托代理人周家龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凃少彪诉称：因案外人武汉汇新房地产开发公司和李传纳向被告高息（月息5%）借款600万元，由我为借款人提供保证担保。借款人到期没有还款，被告向我主张债权，我代偿了480万元本息后，于2013年10月24日与被告签订两份协议，约定由我再代偿900万元。此后，我又代偿给被告200万元。2014年12月5日，我在征得出资人武汉市三虎房地产开发有限责任公司和“博学尚品”项目开发商武汉精华科贸有限公司同意的前提下，与被告签订《债务清偿协议》，约定我对被告所负债务按700万元清算；被告同意我以博学尚品38套住宅商品房（建筑面积2147.7平米，总价1563.16万元，含746万元银行抵押贷款），抵偿所欠700万元债务；我负责为被告办理以房抵债交易所涉及的签订商品房买卖合同及备案等相关手续；自本协议签订之日起，被告对本协议项下以房抵债范围内的所有38套房屋享有处置权，同时对该部分房屋所对应的银行746万元抵押借款本金负有清偿责任；被告在本协议后附38套房屋明细清单上签字即视同接收该房屋。《债务清偿协议》签订当天，以我为交房人，被告为接收人，双方在《以房抵债（博学尚品）房屋明细》表上签字；以武汉精华科贸有限公司为出卖人，被告为买受人，双方在与前述明细表内容基本相同的《房屋明细》表上签字盖章；被告还给我出具《收条》，内容是被告收到我代李传纳还款人民币8170160元（即38套商品房价款1563.16万元减除银行抵押贷款746万元后的余额），作为我与被告之间的清算凭证。2014年12月28日，被告将上述38套商品房中的两套房屋进行了处置：其中22层17号房屋处置给案外人蒋波；22层18号房屋处置给案外人郭娜。该二购买人均分别与武汉精华科贸有限公司签订了《商品房买卖合同》，并办理了备案登记。但被告承诺的清偿银行746万元抵押贷款，一直没有履行。2015年5月8日，被告突然向我发出《解除合同通知书》，以38套商品房价值均无法满足债务清偿、38套商品房没有交付给被告、38套房屋无法办理备案等三条理由，通知我解除双方签订的《债务清偿协议》。但我认为，被告解除合同的三条理由根本没有事实和法律依据。为此，我根据《合同法》第九十六条规定，现向法院提出起诉，请求判决确认被告解除《债务清偿协议》无效；判决被告继续履行清偿746万元银行借款的合同义务。本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
1、债务清偿协议，证明原被告经协商一致签订《债务清偿协议》，协议对双方权利义务进行了明确约定；
2、以房抵债（博学尚品）房屋明细，证明被告已经按照《债务清偿协议》的约定签收了商品房，原告履行了合同义务；
3、协商联系函，证明《债务清偿协议》项下以博学尚品38套商品房抵债方案，该房屋出资人及开发商均无异议；
4、商品房买卖合同、房源明细，证明武汉精华科贸有限公司确认了被告对抵债接收的38套房屋的买受人身份；
5、收条，证明原被告已按照《债务清偿协议》约定办理了结算；6、商品房买卖合同、承诺书，证明被告已将38套房屋中的一套房屋处置给蒋波，并已办理相关手续；
7、商品房买卖合同、承诺书，证明被告已将38套房屋中的一套房屋处置给郭娜，并已办理相关手续；
8、解除合同通知书信封，证明被告于2015年5月8日通知原告解除合同，该通知于当月11日到达原告；
9、复函、邮寄及查询凭证，证明原告对被告解除合同理由进行逐一反驳，明确表示要求继续履行合同。
被告周飞辩称：被告没有实际接收38套商品房；被告只是帮助原告寻找房屋的实际购买人，不存在将38套房屋所有权转移到被告的问题；被告没有买卖商品房的资格；本案所涉及的房屋处于抵押状态，根据相关法律规定，该合同没有通知抵押权人是无效的；原告为了逃避债务，才签署该债务清偿协议；原告称被告卖了两套房给郭娜和蒋波是不符合实际的，郭娜和蒋波并未支付购房款。综上，因债务清偿协议没有成立是无效的，被告没有义务继续履行，请求法院依法驳回原告诉讼请求。
被告为支持其答辩请求，向本院提交以下证据：
1、借条、转款凭证，证明原告作为担保人为第三人李传纳向被告借款600万进行担保，被告履行了借款合同；
2、借条、转款凭证、民间借款担保合同，证明原告作为担保人为第三人武汉汇新房地产开放有限公司向被告借款1000万进行担保，被告履行了借款合同；
3、还款协议，证明原被告于2013年10月24日签订还款协议，确认原告向被告承担上述两笔借款中本息900万元的还款责任；
4、证人陈某的证言，证明原被告之间借款过程及签订抵债协议过程。
经庭审质证，被告对原告的提交的证据1的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，该协议从内容上看是以物抵债协议，我国法律没有明确规定，从合同性质上看是实践合同，没有实际履行，协议不是双方的协议，还有第三人及没有确定的实际购买人，该合同的当事人没有确定，该合同是不成立；对证据2有异议，被告签署了房屋明细不代表收到了房屋，被告没有实际占有该38套房屋；对证据3有异议，不能证明精华科贸及房地产公司同意了该协议，该联系函上也没有被告的签字，联系函上没有合同权利义务的约定，也没有最后的房屋购买人的姓名和相关证明；对证据4的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，该合同的标的是15681600元，约定了购房款是交给精华科贸的，实际上双方都没有按照合同履行，不能证明被告购买了38套房屋，合同也没有进行备案登记；对证据5的真实性无异议，对证明目的有异议，没有事实根据，没有证据能证明原告将该款转给了精华科贸有限公司，从债务履行的相对性来看，该收据应由精华科贸公司出具，且该收据不是正式的发票，不能达到原告的证明目的；对证据6、7有异议，被告没有实际取得38套房屋，所谓为郭娜和蒋波办理房屋手续不能证明被告在履行债务清偿协议，且相关合同没有实际履行，没有办理商品房买卖备案登记；对证据8、9的真实性无异议，对证明目的有异议，因被告对法律关系的不明确而提出解除合同，实际上是要求原告按照2013年10月24日的还款协议来履行，原被告于2014年12月4日签订的债务清偿协议是无效的，是被告发现债务清偿协议存在不合法的情况下向原告主张权利。
原告对被告提交的证据1的真实性、关联性无异议；对证据2的真实性无异议，对关联性有异议，根据担保法规定，既有财产抵押担保又有保证的情况下应优先用财产抵押清偿；对证据3的真实性、关联性无异议。对证人证言无异议。本院对双方均无争议的证据予以确认。
经审理查明：2012年1月12日，被告周飞出借给李传纳人民币6，000，000元，2012年3月29日被告周飞出借给武汉汇新房地产开发有限公司人民币10，000，000元，原告涂少彪为上述两次借款共计16，000，000元提供担保。2013年10月24日，原告涂少彪（作为甲方）与被告周飞（作为乙方）签订还款协议，协议第二条约定，“余款人民币柒佰万元整，甲方在2014年3月20日以前一次性付给乙方。”还款期限届满后，原告涂少彪未能还款。2014年12月5日，原告涂少彪与被告周飞签订《债务清偿协议》一份，协议第二条约定，周飞同意涂少彪以博学尚品38套住宅商品房（清单附后，建筑面积2147.7平米，总价1563.16元，含746万元银行抵押借款），抵偿所欠700万元债务。当日，原告涂少彪作为交房人，被告周飞作为接收人在《以房抵债（博学尚品）房屋明细》表上签字，并作为买受人与出卖人武汉市精华科贸有限公司就订《以房抵债（博学尚品）房屋明细》中所涉房屋签订《武汉市商品房买卖合同》，另外，周飞还作为收款人出具了收条，内容为“今收到武汉市三虎房地产开发有限公司涂少彪代李传纳还款人民币捌佰壹拾柒万壹佰陆拾元整。”2014年12月28日，被告周飞向武汉市精华科贸有限公司书面承诺，要求将《以房抵债（博学尚品）房屋明细》中所涉的22层17号和18号更名为蒋波和郭娜，但此后蒋波和郭娜并未向被告周飞支付购房款。2015年5月8日，被告向原告发出《解除合同通知书》，以双方签订的《债务清偿协议》根本无法实际履行为由，要求解除《债务清偿协议》。原告则要求被告继续按《债务清偿协议》履行。由于双方协商未果，原告诉至本院。另外，本案审理期间，周飞就本案所涉债务以民间借贷纠纷为由向本院另案提起诉讼。
另查明：根据原告提交的2014年12月4日签订的《协商联系函》载明：博学尚品项目系武汉市三虎房地产开发有限责任公司实际出资、以武汉精华科贸有限公司名义开发。上述《以房抵债（博学尚品）房屋明细》中约定的博学尚品38套住宅商品房原告涂少彪及武汉精华科贸有限公司并未实际交付给被告周飞占有使用，亦未与被告周飞办理上述房屋所有权转移登记手续。
还查明：武汉精华科贸有限公司与武汉农村商业银行股份有限公司江汉支行于2014年5月20日签订《流动资金借款合同》，借款金额为50000000元，借款期限为12个月，并签订《抵押合同》，武汉精华科贸有限公司以座落于武汉经济技术开发区6号生活区19至26层住宅及一至三层门面房的在建工程为此借款提供抵押担保。还款期限届满后，双方又于2015年8月31日签订《流动资金借款合同》，借款用途为“借新还旧”，借款金额为46389056.60元。2015年9月22日，武汉精华科贸有限公司与武汉农村商业银行股份有限公司江汉支行签订《抵押合同》，本案所涉《以房抵债（博学尚品）房屋明细》中的38套房屋（上述抵押的在建工程竣工后）已经在武汉农村商业银行股份有限公司江汉支行办理抵押登记手续。该《抵押合同》明确约定，未经武汉农村商业银行股份有限公司江汉支行书面同意，武汉精华科贸有限公司不得将抵押物转让给任何第三人。2016年5月26日，武汉农村商业银行股份有限公司贺家墩支行负责人袁军向原告代理人陈述，原、被告以房抵债协议中所涉及的746万元银行借款的主体一直是武汉精华科贸有限公司。本案审理过程中，原、被告在本院的主持下进行协商，即双方均撤回起诉，原告于2017年3月31日向被告偿清借款。因被告周飞要求原告支付利息，双方未能达成协议。
以上事实，有借款协议、借条、银行流水、《债务清偿协议》、《以房抵债（博学尚品）房屋明细》、《解除合同通知书》、《流动资金借款合同》、《抵押合同》及当事人的陈述在案证实，足以认定。
本院认为：本案争议的焦点为原、被告签订的《债务清偿协议》的效力以及被告是否应承担清偿银行贷款的义务。
首先，原、被告于双方约定的还款期限届满之后签订《债务清偿协议》，协议约定以武汉精华科贸有限公司所有的博学尚品38套住宅商品房抵偿原告所欠被告的700万元债务，该协议属于以房抵债的协议。以房抵债是指债务人与债权人约定以债务人或第三人同意的第三人所有的房屋折价清偿，并据此将房屋产权转移至债权人名下的行为。《中华人民共和物权法》第九条规定，“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因以房抵债的最终目的在于清偿债务，是一种实践性行为，双方当事人仅有抵债合意尚不足够，还须履行房屋所有权转移手续才能成立。被告周飞虽与武汉精华科贸有限公司签订了商品房买卖合同，并在《以房抵债（博学尚品）房屋明细》表上签字，但上述行为尚不能发生房屋所有权的转移，且被告也未实际占有、使用上述房屋。尽管周飞出具了收条，但双方之间的债务并未实际消灭，抵债的目的也未最终实现。
其次，根据《债务清偿协议》约定，原告将武汉精华科贸有限公司所有且在武汉农村商业银行股份有限公司江汉支行名下设定抵押登记的博学尚品38套住宅商品房用于抵偿给被告周飞，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。上述房屋的转让未经武汉农村商业银行股份有限公司江汉支行书面同意，被告周飞亦未代武汉精华科贸有限公司清偿所欠银行债务，故该《债务清偿协议》并未生效。
再次，因武汉精华科贸有限公司与武汉农村商业银行股份有限公司江汉支行之间存在借贷关系，原告要求被告周飞向武汉农村商业银行股份有限公司江汉支行偿还武汉精华科贸有限公司所欠该银行债务，系将武汉精华科贸有限公司的债务转移给被告，《中华人民共和国合同法》第八十四条之规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。因《债务清偿协议》并无武汉精华科贸有限公司的签字，原告亦未能提交武汉农村商业银行股份有限公司江汉支行同意该债务转移给被告的证据，且该行始终认定746万元的借款主体是武汉精华科贸有限公司，而不是周飞，故原告要求被告周飞向武汉农村商业银行股份有限公司江汉支行履行还款的义务没有事实依据。
综上，因原、被告签订的《债务清偿协议》仅有双方的合意，但因未履行房屋所有权登记转移手续而未能生效，且原告要求被告代他人向案外人偿还银行借款，没有事实及法律依据，原告的诉讼请求，本院依法不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告凃少彪的诉讼请求。
本案案件受理费人民币64020元由原告凃少彪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 熊敏
人民陪审员 李静
人民陪审员 王涛
二〇一六年九月二十五日
书 记 员 周飘