北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第6803号
原告李丽春，女，1959年2月5日出生。
被告北京天元广建房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区政府街62号。
法定代表人庞子彪，总经理。
委托代理人程果，河南衡祥律师事务所律师。
委托代理人王晓春，女，1970年6月7日出生。
原告李丽春与被告北京天元广建房地产开发有限公司（以下简称天元广建公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告李丽春，被告天元广建公司的委托代理人程果、王晓春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李丽春诉称：1、天元广建公司在销售该楼时提供虚假情况诱使我们买房，给我们造成严重的经济损失，这是我们要求退房的真正原因。2010年10月初销售人员介绍说在建的x院旧改3号楼底商具有很高的投资价值：首先规划将x1号楼（现在是x2号楼）西侧及南面小楼拆掉；第二、西侧将建高层写字楼；第三、在x1、x3号楼（现在是x2、x3号楼）南侧修一条东西向路，东侧与东环路相接，西侧与鼓楼南街相接。我们相信销售人员的解说，满怀希望的于2010年10月20日与天元广建公司签订购买昌平区昌平x街（x院旧改x4号楼）x院旧改x3号楼x层x号底商的合同并交付大部分购房款。2012年1月份天元广建公司交房，我们收房后才知道，该房南面的小楼不拆，（后来只拆了西面一栋楼），也不修贯通东西向的路，并且还把小区封闭了，我们购买的底商被封闭在两栋楼房的小区里。2012年年初我们和购买该处底商的几个商户向天元广建公司提出退房请求，得到的回答是不给退房，苦于销售人员所说的内容没有写在合同里，我们对法律条款也不清楚，只好作罢。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释第三条：商品房的销售广告和宣传为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。合同法第四十二条［缔约过失责任］：当事人在订立合同过程中有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应该承担损害赔偿责任。天元广建公司在销售商品房时应如实介绍周边的规划和状况，该天元广建公司却采取虚构的方式诱骗我们购买，根据合同法第四十二条无论是隐瞒还是虚构都违反合同法，我门认为天元广建公司违法，请求法院认定天元广建公司的行为。2、我们要求天元广建公司退给我们购买该房的购房款并赔偿我们的经济损失天元广建公司在2012年1月份交付该房屋，（合同约定应该在2011年9月30日交房），按照合同约定应该在2013年9月30日为我们取得房屋所有权证，到2013年9月30日天元广建公司没有为我们取得房屋所有权证。根据2010年10月20日双方签订商品房预售合同第二十条产权登记中指出：如果出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730天内取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款及利息。我们从2014年到2015年期间多次向天元广建公司提出退房的要求，一天天过去了至今天元广建公司对我们的请求不理不睬。合同法第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。中华人民共和国民法通则第一百一十一条当事人一方不履行合同义或履行合同义务不符合约定条件，另一方有权要求履行或采取补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十九条：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。天元广建公司以虚构的方式诱使我们购买该房，我们的投资价值严重损失。天元广建公司给我们造成的损失远远大于天元广建公司的赔偿额（合同约定按照中国人民银行活期存款利率给付），从我们购买该房子到现在4年多的时间，该地区的房价是我们购买该房子时房价近2倍（2010年该地区底商价2万元左右，现在接近4万元）。合同法第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。我们要求2010年10月20日到201年1月1日天元广建公司按照北京工商银行3年定期存款利率（4.5%）赔付给我们；201年1月2日以后到天元广建公司将全部金额退还给我们期间，按年利率10%的复利计算赔付给我们，要求计算的赔付利率高出天元广建公司向银行的贷款利率20%。我为我的轻信付出了代价，不应让违法者的违法行为比守法行为更合适。请人民法院支持我们的合理诉求。诉讼请求：1、要求天元广建公司退给我们购买昌平区昌平x街（x院旧改x3号楼）x院旧改x3号楼x层x号底商购房款。2、要求天元广建公司赔偿。（1）要求2014年1月1日以前赔金的计算按照北京工商银行3年定期存款利率（4.5%赔付给我们），（2）要求2014年1月2日以后赔偿金的计算按年利率10%的复利赔付给我们。要求计算的赔付利率要高出天元广建公司向银行的贷款利率20%以上。3、天元广建公司将房款和赔偿金额全部退给我们以后，我们在一个月之内将昌平区昌平x街（x院旧改x3号楼）x院旧改x3号楼x层x号底商还给天元广建公司。4、退款金额：223.6万元，最终退款金额以结清日时计算的金额为准。5、在天元广建公司没有退还给我们全部房款及赔偿金以前，我们有权处置该房产，天元广建公司要配合办理。6、诉讼费用由天元广建公司承担。
被告天元广建公司辩称：不同意退房，房屋已经交付使用，没有办房产证只是手续问题，土地被抵押，李丽春也知道。不同意支付赔偿款。没有事实和法律依据，退房条款显失公平，房屋交付时也有条款，李丽春收取过我们支付的违约金，因此认为李丽春同意继续履行合同，李丽春没有权利要求退房。
经审理查明：2010年10月20日，李丽春与天元广建公司签订《北京市商品房预售合同》，合同主要约定：天元广建公司将位于北京市昌平区x街（x院旧改x3号楼）x院旧改x3号楼x层x号商品房出售给李丽春，合同总价款1717872元；天元广建公司应当在2011年9月30日前向李丽春交付该商品房；李丽春同意委托北京诚信智业房地产经纪有限责任公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。如因天元广建公司的责任，李丽春未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理。（1）李丽春有权退房。李丽春退房的，天元广建公司应当自退房通知送达之日起30日内退还天元广建公司全部已付款，并按照中国人民银行活期存款利率给付利息。李丽春不退房的，自李丽春应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，天元广建公司按日计算向李丽春支付全部已付款万分之零点一的违约金。合同还约定了其他条款。合同签订后，李丽春向天元广建公司支付购房款1717872元及印花税10元、办证手续费1000元、办证工本费1100元、契税51536.16元、公共维修基金16518元。天元广建公司于2012年1月6日向李丽春交付了房屋。因土地被天元广建公司抵押，导致涉案房屋的所有权证书至今无法办理。故李丽春诉至本院，提出上述请求，要求给予解决。
在审理中，关于双方所签订合同如何处理问题，李丽春提出要求解除双方所签订的房屋买卖合同。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、购房款发票等证据及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为，李丽春与天元广建公司签订的《北京市商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的相关规定，合法有效。合同签订后，双方应当按照合同约定履行各自的义务。李丽春交付房款后，天元广建公司虽然交付了房屋，但因天元广建公司将相关土地抵押，导致李丽春无法在合同约定的期限内取得房屋所有权证书，故天元广建公司违反了合同约定，其应当承担违约责任。由于李丽春选择了退房，同时在诉讼中明确表示要求解除合同，故在李丽春选择退房后，双方的房屋买卖合同应当一并予以解除。现李丽春依据合同约定选择了退房，天元广建公司应当按照合同约定退还李丽春全部购房款。故本院对李丽春要求退还全部购房款及退还契税、印花税、公共维修基金、办证手续费、办证工本费的请求予以支持。根据合同约定天元广建公司应向李丽春承担违约责任，现李丽春提出合同约定的违约金数额过低，要求予以调整，但其提出的调整数额过高，于法无据，本院根据本案实际情况，对违约金数额予以酌定。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告李丽春与被告北京天元广建房地产开发有限公司于二○一○年十月二十日签订的《北京市商品房预售合同》。
二、被告北京天元广建房地产开发有限公司于本判决书生效之日起三十日内退还原告李丽春购房款一百七十一万七千八百七十二元、公共维修基金一万六千五百一十八元、契税五万一千五百三十六元一角六分、印花税十元、办证手续费一千元、办证工本费一千一百元，以上共计一百七十八万八千零三十六元一角六分。
三、被告北京天元广建房地产开发有限公司于本判决书生效之日起三十日内给付原告李丽春购房款等本金共计一百七十八万八千零三十六元一角六分的利息，按中国人民银行同期定期存款利率计算，其中本金一百四十五万七千八百七十二元的利息自二○一○年十月二十日计算至上述本金全部给付之日止；本金二十六万元的利息自二〇一三年六月八日计算至上述本金全部给付之日止；本金七万零一百六十四元一角六分的利息自二〇一二年一月六日计算至上述本金全部给付之日止。
四、驳回原告李丽春的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万四千六百八十八元，由被告北京天元广建房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 涛
二〇一二年六月十五日
书记员 赵金秋