江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第1536号
上诉人（原审原告、反诉被告）孙小林。
上诉人（原审原告、反诉被告）汤丽美。
被上诉人（原审被告、反诉原审原告）吴江市七宝房地产开发有限公司。
上诉人孙小林、汤丽美因与被上诉人吴江市七宝房地产开发有限公司（以下简称七宝房产）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2013）吴江震民初字第0281号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年1月31日，孙小林、汤丽美（买方）与七宝房产（卖方）签订《商品房买卖合同》1份。合同第三条约定，买方所购商品房为苏州市吴江区七都镇望山路2058号1幢2单元703号房，房屋建筑面积154.13平方米，套内面积135.282平方米；第四条约定，按建筑面积每平方米6100元计算，总房价940193元；第六条约定，买方应于2011年1月31日签订合同时交付房款290193元，余款65万元申请办理商业贷款，若由于买受人原因不能贷款或贷款不足的，则不能贷款或贷款不足部分，买方应于签订本合同之日起15日内付给卖方，买方在签订本合同时，应将贷款所需资料一并交给卖方……；第七条约定，买方逾期付款超过90日，卖方有权解除合同，并由买方支付应付款3%的违约金；第八条约定，卖方应当在2011年10月30日前交房，并约定如遇不可抗力，卖方可据实延期，如遇政府方面原因除外；第九条约定，卖方逾期交房超过90日后，买方有权解除合同。……如买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房款万分之三违约金；第十一条约定，由于买方原因，未能按期交付的，双方同意按第七条第一款第二项的违约责任处理（即：卖方有权解除合同，并由买方支付应付款3%的违约金）。
孙小林、汤丽美分别于2010年1月31日、2011年2月25日、2011年4月2日向七宝房产支付购房款270193元、20000元、650000元，合计940193元。
2012年7月，七宝房产向孙小林、汤丽美发出《交房通知书》，通知孙小林、汤丽美于2012年8月2日前来办理交房手续。该通知书附件1为交房手续流程；附件2为交房费用清单。交房手续流程第5项载明：交付钥匙，签定收楼确认书，并领取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等。
2013年10月15日，苏州市政通房地产土地评估有限公司出具《房地产评估报告》，确定评估对象本案所涉房屋在2013年9月25日的房地产租赁价格7690元／年。
以上事实，有原审原告提交的《商品房买卖合同》原件1份、《交房通知书》（附费用清单）复印件1份、《七都名人苑业主确认书》复印件1份、《入住须知》复印件1份、照片打印件4张、个人住房借款合同复印件1份，原审被告提交的EMS回单复印件1份、付款凭证复印3份，原审法院委托苏州市政通房地产土地评估有限公司出具的《房地产评估报告》原件1份及原审原、被告的当庭陈述等证据予以证实。
原审原告孙小林、汤丽美的诉讼请求是：判令原审被告向原审原告支付逾期交房违约金（按已付房款940193元的每日万分之三，从2011年10月31日起暂计算至起诉之日为143850元，并要求继续计算至实际交房之日止）。
反诉原审原告七宝房产的反诉请求是：判令解除原审原、被告于2011年1月31日签订的商品房买卖合同；原审原告支付原审被告违约金28205.79元。
原审法院认为，本案的争议焦点之一：原审被告的行为是否构成违约。首先，关于原审被告主张逾期交房系政府原因导致的认定。其一，原审被告在庭审中未提供任何证据予以证实上述事实；其二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的情况，而原审被告所称的政府行为并不符合合同免责事由规定的不可抗力；其三，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人因第三人的原因造成违约的，应向对方承担违约责任，本案中原审被告虽抗辩称系供电原因导致其逾期交房，但按照法律规定其应向原审原告承担违约责任。
其次，关于2012年8月2日未能办理交房手续的责任问题。其一，根据原审原告提交的4张照片可以看出，2012年8月2日原审原告如未到现场进行交房手续的办理，其有交房物件照片的可能性较小。虽原审被告认为原审原告未前往办理交房手续，但其未提供任何证据对原审原告的上述证据予以反驳，根据优势证据原则，原审法院依法认定原审原告曾前往办理过交房手续；其二，2012年7月原审被告向原审原告发出的《交房通知书》附件1第5项载明：“交付钥匙，签订收楼确认书，……”。从该《交房通知书》中可以看出如果要办理交房手续，确实需要签订一份“收楼确认书”。原审被告在庭审中一方面否认存在原审原告所提交的“确认书”，一方面也未能对为何后来不存在交房通知中所载明的“收楼确认书”作出合理解释，也未能提供其他样式的“收楼确认书”。根据优势证据原则，原审法院依法认定原审原告提交的“收楼确认书”确实存在；其三，原审原告提交的“收楼确认书”上载有“本交房手续已交接完毕，双方已按合同履约，双方互不追究对方《商品房买卖合同》项下违约责任”，原审原告称此规定损害其合法权益而拒绝签订该“收楼确认书”，故原审被告拒绝交房。原审被告未对原审原告陈述的上述事实进行合理的解释和相应的反驳举证，结合原审被告当时确已逾期交房的事实，故原审法院依法认定双方最终未能办理交房手续的责任并不在原审原告，故原审被告逾期交房构成违约。
本案的争议焦点之二：原审被告应按何标准承担违约责任。
原审法院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款和第二款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原审原告与原审被告之间签订的商品房买卖合同，该合同第九条约定的内容系双方对违约产生损失赔偿额的计算方法的约定，庭审中原审被告提出其逾期交房给原审原告造成的主要是租金损失，根据双方合同约定的计算方式计算得出的违约金过高，请求法院依法调整为涉案房产同地段同类房屋租金标准。原审法院依据原审被告的申请，对本案纠纷所涉的房屋进行租赁价格评估符合法律规定；其次，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，结合2013年10月15日苏州市政通房地产土地评估有限公司出具的《房地产评估报告》，确定评估对象本案所涉房屋在2013年9月25日的房地产租赁价格为7690元／年的结论，原审原告主张的逾期交房违约金明显高于7690元／年的1.3倍，故应当将原审被告应承担的违约金调整为涉案房屋在逾期交房期间租金损失（7690元／年）的1.3倍；其三，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三项的规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。虽该规定系针对商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，但该规定中的对违约金计算标准的方法，可以用来衡量本案中所涉的商品房买卖合同约定的违约金标准是否过高。本案所涉的商品房买卖合同虽已经对违约金的计算方式进行了约定，但因商品房主要功能系居住，出卖人逾期交房使得买受人不能如期入住或不能用于出租，故认定买受人的主要损失系租金损失并无不当，可以参照上述规定对原审原告的损失进行评定。
关于原审被告七宝房产主张原审原告逾期交付购房款，故违约在先的反诉意见。原审法院认为，首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定，卖方逾期交房超过90日后，买方有权解除合同，现原审原告已在2011年4月2日全额付清房款，并未超过90日，故原审被告不能以此解除合同；其次，在原审原告逾期后，原审被告不仅未以此要求原审原告承担逾期付款违约金，还于2012年7月主动通知原审原告收房，故不论原审原告是否违约在先均不影响原审被告应继续履行合同的义务。
关于原审被告七宝房产主张原审原告无正当理由拒不收房的反诉意见，原审法院不予采信（理由在争议焦点一中已予以论述），原审被告以此要求按《商品房买卖合同》第七条第二项的违约责任处理，主张解除合同并要求原审原告承担违约金并无事实和法律依据，故对原审被告的反诉请求原审法院不予支持。
综上，原审法院认为，原审原、被告之间的商品房销售合同合法有效。原审原告已支付了全部购房款，原审被告理应按约交付房屋，原审被告拖延交房，应承担相应的违约责任。但双方约定的违约金过高，原审法院根据原审被告申请，依法调整为涉案房屋在逾期交房期间租金损失的1.3倍（根据鉴定报告确认的租金为7690元／年）。为便于履行，违约金现暂计算至2013年10月30日为19994元，并且应当计算至原审被告实际交房时止。同时，鉴于原审原告是基于对双方达成的合同相关条款的信赖而提起诉讼，原审法院虽依法调整了原审被告应承担的违约金数额，但因引起本案纠纷的责任均在原审被告，故本案诉讼费用应全部由原审被告承担。审理中，原审被告七宝房产未提交鉴定费用票据，并表示对鉴定费用不再主张，故原审法院对此不予理涉。依照《》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决如下：一、原审被告吴江市七宝房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原审原告孙小林、汤丽美违约金19994元，并按7690元／年＊1.3倍的标准计算，继续承担从2013年10月31日起至实际交房之日止的违约金（如采用转账方式支付，请汇入原审原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。二、驳回原审原告孙小林、汤丽美的其他诉讼请求。三、驳回反诉原审原告吴江市七宝房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费3178元、诉讼保全费1239元、反诉案件受理费6600元，合计11017元，由原审被告吴江市七宝房地产开发有限公司负担。
上诉人孙小林、汤丽美不服上述民事判决，向本院提起上诉称：双方合同明确约定了逾期交房的违约金，被上诉人违约逾期交房，应按照合同约定结算违约金，一审法院调整违约金适用法律不当。请求二审法院撤销原判并依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人七宝房产答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本案的争议焦点是：双方合同约定的逾期交房违约金是否过高并应否予以调整。
本院认为，上诉人孙小林、汤丽美与被上诉人七宝房产于2011年1月31日签订的《商品房买卖合同》第九条约定，卖方逾期交房超过90日后，买方有权解除合同。买方要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房款万分之三违约金。七宝房产一审期间以合同约定的逾期交房违约金明显高于同地段同类房屋租金价格，明显高于买受人可能遭受的损失为由，请求予以调整缺乏依据，理由如下：首先，该约定为双方平等自愿协商的一致意思表示，没有违反法律强制性规定的情形，应当认定有效。任何一方违反约定的义务，均应依据约定承担违约责任。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”可见，在双方当事人签订的合同未约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下，才以同地段同类房屋租金标准作为违约金数额或者损失赔偿额的确定依据。本案中，《商品房买卖合同》已对违约金的计算方法作出明确约定，七宝房产关于以同地段同类房屋租金标准作为违约金数额或者损失额确定依据的主张，既与双方当事人的合同约定不符，亦无法涵盖因其逾期交房可能给买受人造成的所有损失。因此本案没有必要对同地段同类房屋租金价格进行评估，原审法院对房屋进行租赁价格评估并以此为标准计算损失不当，本院予以纠正；第三，案涉《商品房买卖合同》合同文本系由七宝房产拟定并适用于讼争房屋的，七宝房产主张其拟定的《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金过高不符合常理；第四，《商品房买卖合同》第七条约定，买方逾期付款超过90日，卖方有权解除合同，并由买方支付应付款3%的违约金；合同继续履行的，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。可见，《商品房买卖合同》对买受人逾期付款与出卖人逾期交房所约定的违约责任是对等的；第五，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，出卖人逾期交房超过90日后合同继续履行的，应按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。该约定违约金未超过中国人民银行同期一年期贷款利率的四倍。而从双方买卖房屋的目的来看，买受人交付房款是为了获得符合合同约定的房屋，出卖人出售房屋是为了获得相应的房款，房款与房屋形成了对价关系，在出卖人未能按照合同约定交付房屋的情况下，参照购房款的银行贷款利息来衡量双方约定的违约金是否远远超出实际损失是相对客观的。故，本案中不存在约定违约金过分高于造成损失的情形；第六，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，约定违约金过分高于造成损失的情形下，当事人才有权请求法院予以适当减少。本案中不存在约定违约约金过分高于造成损失的情形。七宝房产关于对约定违金进行调整的理由缺乏依据，不应得到支持。本案中，孙小林、汤丽美已支付了全部购房款，七宝房产理应按约于2011年10月30日前交付房屋，但七宝房产逾期交房，应承担相应的违约责任。根据双方合同约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三违约金。故七宝房产应按已付房款每日万分之三的标准支付违约金，并计算至七宝房产实际交房时止。
综上，上诉人孙小林、汤丽美上诉理由成立，原审判决适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销苏州市吴江区人民法院（2013）吴江震民初字第0281号民事判决；
二、吴江市七宝房地产开发有限公司于本判决生效后十日内按已付房款940193元每日万分之三的标准向孙小林、汤丽美支付自2011年10月31日起至实际交房之日为止的违约金；
三、驳回吴江市七宝房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费3178元、诉讼保全费1239元、反诉案件受理费6600元，合计11017元，由吴江市七宝房地产开发有限公司负担。二审案件受理费3178元，由吴江市七宝房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 黄 婷