广东省惠州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤13执复40号
复议申请人（利害关系人）：北京师范大学珠海分校惠州附属学校
法定代表人：谢承志。
委托代理人：李泰乾，江西冠城律师事务所律师。
利害关系人（买受人）：惠州市宏业中英文学校。
法定代表人：王永双。
委托代理人：范宇翔，广东东舟律师事务所律师。
申请执行人：惠州市光明天地投资有限公司。
法定代表人：李耿明。
被执行人：惠州市京师教育投资有限公司。
法定代表人：郭赞楼。
利害关系人北京师范大学珠海分校惠州附属学校（下称北师大附属学校）不服广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302执异58号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年7月12日举行了听证，复议申请人北师大附属学校的委托代理人李泰乾、买受人惠州市宏业中英文学校（下称宏业学校）的委托代理人范宇翔参加了听证。现已审查终结。
执行法院查明，惠州市光明天地投资有限公司申请执行被执行人惠州市京师教育投资有限公司（下称京师公司）民间借贷纠纷一案，执行法院作出的（2014）惠城法民一初字第1603号民事判决书已发生法律效力，根据该生效法律文书，被执行人应向申请执行人偿还借款本金人民币2000万元及逾期利息，因被执行人未履行上述法律文书所确定的义务，申请执行人向执行法院申请强制执行。执行法院于2018年2月1日作出（2017）粤1302执恢355号之一执行裁定书，该裁定书查明：在执行过程中，执行法院对被执行人名下位于京师公司名下位于惠州市××半岛××小区××附属学校××房产（房产证号：粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号及土地国土证号：惠府国用[2005]第130207006**号）使用权进行评估，经摇珠确定，由广东惠正资产评估与房地产土地估价有限公司对上述不动产进行评估，该评估公司出具的惠正房地评字（2017）第11150号房地产估价报告书得出估价结果，评估总价为人民币46591800元。根据法律相关规定将房地产评估报告书向双方当事人送达，在评估报告送达异议期内未有当事人对报告提出异议，申请执行人请求拍卖上述被执行人不动产，拍卖所得用以清偿所欠债务。经调查，该不动产存在房屋租赁情况，合同系不动产权属人（即被执行人）京师公司与北师大附属学校签订租赁合同，由承租人北师大附属学校向执行法院递交《房屋租赁合同》及关于《房屋租赁合同》的补充协议。执行法院依法将上述标的物于2017年11月24日投放淘宝网司法拍卖网络平台，在《拍卖公告》中特别提醒，上述房地产目前均由北师大附属学校使用当中，因北师大附属学校与上述房产权属签订有《房屋租赁合同》及补充协议，为保证学校的正常教学秩序不受本次拍卖活动影响，拍卖标的的使用性质不得以此次拍卖成交作变更，拍卖标的物成交后仍需继续由北师大附属学校使用，租赁使用年限和租金等仍按北师大附属学校与上述标的的原房产权属人签订的《房屋租赁合同》及补充协议约定的内容履行，有意竞买人请在参与竞买前与北师大附属学校签订拍卖成交后标的物交由北师大附属学校继续租赁意向协议（对上述房地产享有优先受偿权的债权人参与竞买的除外）提交法院，竞买人请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负，法院不负责清场交付。本标的物于2017年12月25日8时至26日8时止（延时除外）进行网上拍卖，由买受人宏业学校以最高价96191800元应价胜出，竞得被执行人京师公司上述不动产权，买受人宏业学校已将竞拍余款全额汇入执行法院指定账号。买受人于2018年1月16日向执行法院递交书面承诺书；承诺书内容：本校于2017年12月26日通过惠州市惠城区人民法院司法拍卖，以人民币96191800.00元的价格竞得北师大附属学校现在使用的房产和地产，本校于2018年1月2日付清了司法拍卖全款。为了保障北师大附属学校的正常办学，支持教育事业，本校承诺同意将该房产和地产，租赁给北师大附属学校继续用于办学。后执行法院作出裁定：一、将登记在京师公司名下位于惠州市××半岛××小区××附属学校××房产（房产证号：粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号）的所有权归买受人宏业学校所有。二、将登记在惠州市光耀教育投资有限公司（土地权属名称未变更）即京师公司名下位于惠州市东平14号小区（国土证号惠府国用[2005]第X**号）的所有权归买受人宏业学校所有。三、上述不动产属划拨教育用地，土地评估价值内不含土地出让金，该土地须办理划拨地出让手续，买受人应向政府缴交土地出让金，不动产在过户时所产生的一切税款、等其他任何费用均由买受人自行承担。四、上述不动产过户同时，解除（2015）惠城法执字第840-2号执行裁定书对被执行人京师公司名下位于惠州市××半岛××小区××附属学校××房产（房产证号：粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号及土地国土证号：惠府国用[2005]第X**号）不动产权的查封。五、买受人可持本裁定书到不动产管理机构办理相关产权过户登记手续。现异议人以宏业学校不具备竞买资格及其取得标的物会严重损害社会公共利益为由提出执行异议，请求中止执行。
执行法院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第四款规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持……（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的。”本案中，执行法院系在涉案标的物的拍卖公告中特别告知竞买人涉案标的物的租赁情况，并要求有意竞买人请在参与竞买前与异议人签订拍卖成交后标的物交由北师大附属学校继续租赁意向协议，该项条件并非法律、行政法规和司法解释规定的竞买人的资格，且被申请人已向执行法院提交了书面承诺书，承诺同意将涉案标的物租赁给北师大附属学校继续用于办学，即被申请人已经明确了其继续将涉案标的物租赁给异议人的意思表示，故异议人以被申请人违反上述司法解释的规定，不具备竞买人的资格为由要求撤销本案标的物的司法网络拍卖，缺乏法律规定，执行法院予以驳回。申请人以被申请人竞买涉案标的物后会增加其办学成本，影响教师队伍的稳定及影响到学生的教育教学质量，不利于当地社会稳定及经济发展为由，要求撤销涉案标的物的司法网络拍卖，缺乏事实和法律规定，执行法院予以驳回。2018年3月14日，执行法院作出（2018）粤1302执异58号执行裁定：驳回异议人北师大附属学校的执行异议请求。
复议申请人北师大附属学校提出复议申请称，请求依法确认惠城区法院于2017年12月25日8时至2017年12月26日8时止在淘宝司法网拍平台对京师公司位于惠州市××半岛××小区××附属学校××房产及土地使用权的拍卖行为无效；确认被申请人宏业学校参与上述竞买行为无效；依法撤销（2017）粤1302执恢355号之一执行裁定；请求撤销原审异议裁定。事实和理由：（一）竞买程序违法，被申请人宏业学校不符合本次拍卖竞买条件。根据贵院在淘宝网司法拍卖网络平台上公布的竞买公告第六条的规定：“……特别提醒，上述房地产目前均由北师大附属学校使用当中，因北师大附属学校与上述房产权属人签订有《房屋租赁合同》及补充协议，为保证学校的正常教学秩序不受本次拍卖活动影响，拍卖标的的使用性质不得以此次拍卖成交作变更，拍卖标的房成交后仍需继续由北师大附属学校使用，租赁使用年限和租金等仍按北师大附属学校与上述标的的原房产权属人签订的《房屋租赁合同》及补充协议约定的内容履行，有意竞买人请在参与竞买前与北师大附属学校签订拍卖成交后标的物交由北师大附属学校继续租赁意向协议（对上述房地产享有优先受偿权的债权人参与竞买的除外）提交法院……”。执行法院公布的竞买条件符合法律的规定，宏业学校理应遵守。因宏业学校未能在竞买前与申请人签订继续租赁意向协议，且在明知自身不符合竞买条件的情况下仍参与竞买，明显存在恶意且违反了公示程序，侵害了复议申请人及其他竞买人的合法权益。虽宏业学校于2018年1月16日出具承诺书表明同意继续租赁，但却并未承诺将原租赁合同及补充协议约定的租赁使用年限和租金与复议申请人签订租赁合同。综上，宏业学校竞买涉案房地产的行为违反程序，侵害了复议申请人的合法权益，应当认定为无效。故（2017）粤1302执恢355号之一裁定书应予撤销。（二）若被申请人宏业学校取得拍卖物，则严重损害了社会公共利益，因为被申请人宏业学校取得拍卖物也就意味着异议申请人办学成本大幅度增加，进而影响到教师队伍的稳定及影响到学生的教育教学质量，不利于当地社会稳定及经济发展。被申请人宏业学校对涉案房地产的竞买价格为96191800元（不包括拍卖税费），根据申请人与京师公司签订的《房屋租赁合同》，现申请人每月的租金为77586元，年租金收入为93万元。若按原合同约定，宏业学校作为房产权属及土地使用人，至少需要100年以上才能收回投入的本金成本，尚且不能计算利息等其他相关费用。在此情况下，申请人认为宏业学校肯定不会按原合同及其补充协议继续让申请人使用涉案房地产。至今，宏业学校都未向复议申请人要求按原合同与复议申请人签订新的《房屋租赁合同》。若执行法院最终将上述标的物裁定给宏业学校，宏业学校定会以各种理由提高房租，甚至增加其他费用，使异议申请人办学成本大幅度增加，学校发展难以为继。进而影响到教师队伍的稳定及影响到学生的教育教学质量，辜负学子背后1466个家庭及社会各界人士、各级领导对北师大学校寄予的期盼和厚望。在北师大学校难以为继的情况下，1466个学生的家长可能会集体上访、申诉及维权等，给社会造成动荡，增加不稳定因素，将严重损害社会公共利益，无形中也会给惠州市政府、惠城区政府增加势不可挡的维稳压力，不但不利于当地经济的发展，而且对惠州文明城市的影响相当巨大，其损失不可估量。（三）我方于2018年5月4号收到对方发来的解除合同通知，其称我方严重违约，但事实上对方从未向我们要求缴纳过租金，根据原租赁合同，我方应在二月份缴纳半年租金，这部分我们已经缴纳过，并向公证处提存了相应款项。综上所述，本次竞买程序违法，被申请人宏业学校不符合本次拍卖竞买条件，本次拍卖应当无效，贵院应予撤销。
复议申请人北师大附属学校向本院提交了《意向协议》、《解除合同通知书》、《公证书》等证据。
买受人宏业学校提出答辩称：（一）本案中，申请人是在拍卖前与原申请执行人协商一致并内定其为成交者，这在另案当中已经被得到承认。我们认为其同意内定竞买者参与拍卖的行为本身蕴含前提，即认可拍卖行为效力，现由于内定者未能成功，其立即主张拍卖、执行行为存在瑕疵，这是对司法权威的亵渎，违反了最基本的诚信原则。其申请依法应当予以驳回。（二）法院所组织的拍卖行为是公开公平公正的，不违反法律法规，被申请人作为不索取合理回报的非盈利免税学校，有资格参与竞拍，本次参与行为并未违反法律法规的禁止性规定，同时，被申请人已经向法院提交承诺书，同意将涉案标的继续租赁给对方。实际上，从竞得日至今，申请人均在持续使用拍卖标的。申请人称签订协议是前置程序，这是不成立的，属于人为限制了参与者范围。因此，我方竞买行为符合法律规定。（三）申请人属于光耀集团下属公司，现光耀集团严重资不抵债，常务副校长离职，教育局已经责令提交6个月教师工资，本案中，申请人才是可能导致社会不稳的因素，被申请人不是。我方曾经致函，要求协商订立租赁合同，申请人当面拒绝，表明不愿支付租金，理由是法院的拍卖成交裁定不能导致物权变动。但其回函中，告知了被申请人，其有专人担任法律顾问，明显是知情的，但却一直未向申请人支付任何租金。（四）关于竞买成交后的我方行为，对方是在恶意揣测。我们履行了交付使用义务，但对方一直不给我们租金。现在我们依据原合同向对方发出通知，符合买卖不破租赁的原则。对方明知标的物物权已经发生转移，却一直拒不履行相关义务，根据合同法的规定，已经属于根本违约。
被申请人宏业学校向本院提交了《协商函》、关于《协商函》的复函等证据。
本院经审查，对执行法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为涉案标的物司法网络拍卖的效力问题。《中华人民共和国拍卖法》第三十三条规定：“法律、行政法规对拍卖标的的买卖条件有规定的，竞买人应当具备规定的条件。”《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条规定：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：……（三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担。”及第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持……（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的。”本案中，执行法院虽在拍卖公告中说明有意竞买人应在竞买前与承租人北师大附属学校签订拍卖成交后的继续租赁意向协议，但该项说明属于对拍卖标的物附带租赁权利义务情况的告知，而不属于法律、行政法规和司法解释所规定的买卖条件及竞买人资格。且在拍卖成交后，买受人宏业学校已向执行法院书面提交承诺书，表明其同意将涉案标的物继续租赁给北师大附属学校用于办学，故买受人未在竞买前签订租赁意向协议的这一瑕疵，并不影响拍卖行为的效力。因此，复议申请人北师大附属学校以买受人不符合竞买条件为由主张拍卖行为无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于复议申请人北师大附属学校及买受人宏业学校提出的拍卖成交后续签或解除租赁合同，增加办学成本及影响租赁稳定性等问题，属于另一民事法律关系，且涉及双方当事人之间的实体性权益，不属于执行异议、复议审查范围，应另循法律途径解决。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回复议申请人北京师范大学珠海分校惠州附属学校的复议申请，维持惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302执异58号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 唐荣平
审 判 员 郑松荣
审 判 员 黄陈谦
二〇一八年七月二十六日
法官助理 张泽晖
书 记 员 陈铁洪