广东省新兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤5321民初554号
原告:新兴县恒晖物业服务有限公司。地址：新兴县。
法定代表人:段广建，总经理。
委托代理:梁伙坚、严巧玲，均为广东创亮律师事务所律师。
被告:刘绍阳，男，1968年10月17日出生，汉族，居民，住新兴县。
委托代理人:叶锦萍，女，1969年3月8日出生，汉族，居民，住新兴县。系被告刘绍阳的妻子。
原告新兴县恒晖物业服务有限公司（下称恒晖物业公司）诉被告刘绍阳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理。依法由代理审判员梁恒适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒晖物业公司的委托代理人严巧玲，被告刘绍阳及其委托代理人叶锦萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒晖物业公司诉称，2004年被告购买了恒晖豪庭*幢*房，2008年10月24日,原、被告签订了《前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》等协议，约定由原告提供对小区提供24小时封闭式管理服务，包括对出入人员进行登记管理、对小区内公共设施设备的维修、养护、运行和管理；对小区内的公共环境卫生、交通秩序、治安、消防的管理。并约定双方的权利、义务，其中甲方（原告）有权制定物业管理方案、开展业务管理服务活动，收取物业管理费。而乙方（被告）遵守有关物业管理制度，依约缴交物业管理费。同时约定物业管理收费标准的调整，将物价部门批文或服务成本因素调整。并约定被告前期的物业管理费的计算标准：恒晖豪庭*幢*房（含分摊面积）合共176.53平方米，每月应缴交的物业管理服务费为109.5元，另加车位4.06元/月，即每月应交物业管理服务费113.6元。还约定违约责任：违约金每天按拖欠物业管理服务费3%计算。合同签订后，被告进场居住、使用，原告提供相应的服务管理，并按《协议》的约定履行义务，派驻保安值班、搞清洁、维护设备设施，养护花草、树木等各项，被告享受应有的管理与服务，有舒适、安静的环境居住、生活。因物价飞速上升，工人工资、经营成本加大，为确保正常经营运作，经核算，自2010年11月至2016年3月住房按每平方米0.75元计算、车位按每平方米0.6元计算，两项每月共131.2元，另加公共水电分摊每月4元；因该小区成立业委会，于2016年3月22日双方签订了《物业服务合同》，业委决定继续委托原告进行提供管理服务，合同约定由原告直接向业主收取，电梯高层统一为每平方每月1.15元，车房、车位每平方每月为0.8元，即两项每月共为200.2元，另加公共水电分摊每月4元。一直以来绝大部分住户均按约定的收费标准交付物业管理费，但被告从2011年1月至2017年3月共拖欠原告75个月的物业管理费及公共水电分摊，合计10716元。2016年12月，原告曾向被告寄发律师函，向被告催讨拖欠的物业管理服务费，但被告至今不予理睬。原告认为，被告拖欠物业管理费的行为，严重损害了原告及其他业主的利益。为此，原告诉至本院，请求法院判令：1、被告支付从2011年1月起至2017年3月止的物业管理服务费及公共水电共摊费用共10716元及违约金（从2011年1月起至还清之日止按拖欠的物业管理服务费总额每日万分之五计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告刘绍阳辩称，1、被告于2004年8月购买恒晖豪庭*幢*房，2010年12月完成装修，次年1月入住，入住后发现楼下增压水泵房每天夜间都会传出嗡嗡的声响，让人难以入睡，水泵发出的声音由下至上经过楼板传到被告家里，严重时家中楼板地面都有震动，导致被告及家人居住期间经常失眠及神经衰弱，2011年2月开始被告向原告不断反映情况，原告无视被告反映的情况亦未作出任何更改及跟踪，致使被告一家于2011年3月开始搬回老家居住至今。被告于2011年4月再次与原告交谈，现场交谈人员有：苏镇海、莫经理、涂秀梅（开发商工作人员）。作为小区业主被告知道缴纳物业管理费是业主应尽的义务，但是为业主提供一个舒适、安静、整洁的居住环境也是物业公司应尽的义务，同时也是业主应享的权利，被告就此交谈时，也明确说明：只要把生活水泵房的噪音改善，令被告的生活作息不受影响，被告愿意立刻缴纳相关费用，交谈人员：苏镇海、莫经理（开发商物业人员，现已辞职）现场口头承诺：免交所提出问题处理完善前的—切物业相关管理费用，待该问题处理完成后，再通知被告前来缴纳相关物业管理费用。2017年3月23日被告及家人再次前来恒晖公司与相关人员协调解决此事：当天递交因生活水泵房噪音申请减免物业费的申请给该公司，恒晖公司涂秀梅作为证明人，梁伟德作为审核人，李熙瑞为审批人签名确认此申请表反映情况属实（附申请表图片），被告由于水泵房噪音问题多次与原告协商但一直未得到妥善解决。2、原告小区业主同意私自批准园区外商铺的空调外机安装于小区内，安装的空调外机刚好位于被告楼下的墙壁上及花园绿化带内，外机的噪音和热流严重影响被告正常作息及环境通风，并且安装于小区绿化带占用了小区集体业主的公共区域，侵害了业主的合法权益。3、对于2015年3月前发生的物业费用已过诉讼时效，就是因为原告自身知道以上两件事实的存在，所以一直没有做出任何催缴物业费的行为。4、根据双方签订的《前期物业服务合同》，原告没有履行合同义务使物业管理十分混乱：(1)公共绿化区域内垃圾较多。(2)公共绿化带杂草丛生。(3)水景池蚊虫滋生。(4)道路地面污迹，青苔没人处理，污水横流，环境卫生恶劣。(5)没有定期组织开展社区文化娱乐活动。(6)没有按照安全、公平、合理的原则正确处理小区的卫生、环保等方面损害业主的合法权益。因原告不能适当履行物业服务义务，给被告生活带来严重的不便及精神损害，根据合同法有关先履行抗辩权的规定，在原告没有恰当履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付—切物业服务费用，因此，请求法院驳回物业公司的诉讼请求。
经审理查明,原告系管理新兴县恒晖豪庭小区的物业管理者，被告是新兴县恒晖豪庭*幢*房及*排*号车房的业主，被告住房物业服务费计缴面积168.42m2，车房计缴面积为8.11m2。2008年10月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《恒晖前期物业管理服务协议》，约定原告有权依照协议向被告收取物业管理费；被告依法享有对自己所拥有物业各项权利，并遵守协议及《业主临时公约》;依照协议的约定向原告缴纳物业管理费等权利义务等权利义务。同时，协议还约定了物业管理费根据当地物价（房产）部门的规定收费标准范围内确定本区收费标准，现暂定按被告所拥有的物业建筑面积普通多层为每月0.5元/m2，有电梯小高层二、三、四层为每月0.65元/m2,五、六、七层为每月0.75元/m2，八层以上为每月0.85元/m2，业主直接向原告缴纳，每季度交纳一次，从2008年12月1日开始计算，每次交费时间为当季度头一个月的1至15日。协议还约定了违约责任，业主未按时缴纳物业管理费的，按《前期物业管理服务协议》有关规定处理，每天按拖欠物业管理费总额的3%计取逾期付款违约金给原告等。合同订立后，原告依约对小区开展物业管理，2010年11月起，物业服务费标准调整为住宅0.75元/m2，车位0.6元/m2，即被告每月需缴纳该两项合计131.2元，公摊共用水电4元/月。后小区成立业主委员会，2016年3月22日，原告与新兴县新城镇恒晖豪庭业主委员会签一份《物业服务合同》，该合同约定新兴县恒晖豪庭业主委员会对恒晖豪庭小区委托原告实行物业服务，委托管理期限1年，自2016年4月1日起至2017年3月31日止；合同同时约定物业服务费用收取办法及标准，由物业管理服务企业直接向业主（用户）收取，支付期限：按季度交纳。收费标准普通多层住宅、车房、车位、杂物房0.8元/月；电梯高层住宅统一为1.15元/m2/月；公摊共用水电费4月/户/月（包括灯泡耗材），如水电部门价格标准变化，按新价格标准相应调整；另约定业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，逾期交费按每天应交服务费的3‰交纳滞纳金。此外，合同还约定了其他条款。由于被告自2011年起一直拖欠物业管理费，原告于2016年12月7日曾委托广东创亮律师事务所向被告发出（2016）广创律信字第89号律师信督促被告清偿拖欠的物业管理费。后原告经多次追讨未果，遂于2017年4月17日诉至本院，并提出上述请求。
诉讼中，原告变更违约金的诉求为2011年1月至2016年3月，违约金以88313.68元为基数，按每日3%计算至清偿日止；2016年3月起，以2402.4元为基数，按每日3‰计算至清偿日止。
以上事实，有原告提供的企业法人营业执照、律师信、前期物业管理服务协议、物业管理服务委托合同备案证明书、物业服务合同、业主欠费名单；被告提供的身份证、申请书以及本院的庭审笔录等材料附卷证实。
本院认为，本案是物业服务合同纠纷。双方的主要争议焦点是：一、被告是否因为噪音问题不需要支付物业管理费？二、原告的部分诉求是否已过诉讼时效？对此，本院研判如下：
一、被告能否因为噪音问题不需要支付物业管理费？2008年10月24日，被告作为新兴县恒晖豪庭*幢*房及8排19号车房的业主，与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定由被告向原告交纳物业服务费用，双方应依约履行。2016年3月22日，新兴县恒晖豪庭业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，对每个业主均有约束力，被告刘绍阳作为该小区业主之一，接受了物业服务管理，理应履行缴纳物业管理费的义务。被告认为生活水泵房产生的噪音严重影响被告家庭生活质量应减免物业管理费的主张，因涉案的两份物业管理服务合同中均未对上述内容进行约定，被告亦未能提供充分的证据证实其主张，因此，对被告的上述抗辩，本院不予采纳。因此，原告请求被告支付物业管理费，合理合法，本院予以支持。
二、原告的部分诉求是否已过诉讼时效？被告从2011年1月开始拖欠物业管理费至今，但原告只提供了2016年12月7日委托广东创亮律师事务所向被告发出的（2016）广创律信字第89号律师信，证明其督促被告清偿拖欠的物业管理费,诉讼时效自2016年12月7日开始中断，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，由于被告拖欠物业管理费的行为一直在持续，属继续性债权，每拖欠一期物业管理费都产生一个两年诉讼时效，则从诉讼时效中断之日起前两年拖欠的物业管理费均未过诉讼时效，受诉讼时效的保护。因此本案中被告拖欠的物业管理费从2014年12月（不含本月）计算至2017年3月，被告共计拖欠原告物业管理费4477.74元【（0.75元/m2×168.42m2+0.6元/m2×8.11m2+4元/月）×15个月+（1.15元/m2×168.42m2+0.8元/m2×8.11m2+4元/月）×12个月=135.181元/月×15个月+204.17元/月×12个月】。因此，对原告请求被告支付从2011年1月至2017年3月止的物业管理费及公共共摊费用共10716元，对超出部分，本院不予支持。现原告关于违约金的请求，该计付标准约定过高，于法无据，本院不予采纳，其标准可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于原、被告双方约定交纳物业管理费的时间为当季度头一个月的1-15日，因此逾期违约金应以每季度物业管理费为基数从每季度第一个月的16日起各计至实际付清日止。即2015年第一季度的逾期利息以405.54元（135.18元/月×3个月）为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从每季度第一个月的16日起各计至实际付清日止；而由于从2016年4月份开始物业管理费开始调价，即从2016年第二季度的逾期利息以612.51元（204.17元/月×3个月）为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从每季度第一个月的16日起各计至实际付清日止。
鉴此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零八条、第一百三十五条、第一百四十条,《物业管理条例》第六条、第七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》的规定，判决如下：
一、被告刘绍阳应于本判决发生法律效力之日起七日内付清拖欠的物业管理费4477.77元及利息【从2015年第一季度开始的逾期利息以405.54元（135.18元/月×3个月）为本金、从2016年第二季度的逾期利息以612.51元（204.17元/月×3个月）为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从每季度第一个月的16日起各计至实际付清日止】给原告新兴县恒晖物业服务有限公司。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费33.95元，由原告负担19.76元，由被告刘绍阳负担14.19元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
代理审判员 梁 恒
二〇一七年六月五日
法官 助理 张泳仪
书 记 员 廖秋燕