云南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云民初132号
原告：付蓉佳，女，汉族，1969年5月9日生，住云南省昆明市盘龙区。
原告：梅梓，女，汉族，1993年5月10日生，住云南省昆明市盘龙区。
原告：李远兰，女，汉族，1937年11月11日生，住四川省梓潼县。
以上三原告的共同委托诉讼代理人：陈定勇，云南上首律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
以上三原告的共同委托诉讼代理人：韩卓伦，云南上首律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告：高玉珍，女，汉族，1989年8月24日生，住云南省昆明市官渡区。
委托诉讼代理人：杨旭，云南天外天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
第三人：云南恒誉房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市西山区南亚风情园星河苑**幢*****室。
法定代表人：占斌佳，执行董事。
委托诉讼代理人：陈鸣飞，上海瑾之润律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原告付蓉佳、梅梓、李远兰与被告高玉珍，第三人云南恒誉房地产开发有限公司（以下简称恒誉公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月11日公开开庭进行了审理。原告付蓉佳及其与梅梓、李远兰的共同委托诉讼代理人陈定勇、韩卓伦，被告高玉珍的委托诉讼代理人杨旭，第三人恒誉公司的委托诉讼代理人陈鸣飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告付蓉佳、梅梓、李远兰向本院提出诉讼请求：1.判令停止对昆明市西山区金坤尚城祥和里小区D2栋2102号房屋（价值：1020205.85元）以及PA122号车位（价值：13万元）的强制执行，并依法予以解除查封，以上财产总价值1150205.85元；2.依法确认昆明市西山区金坤尚城祥和里小区D2栋2102号房屋（价值：1020205.85元）以及PA122号车位（价值：13万元）的所有权属于梅杰(庭审中变更为依法确认昆明市西山区金坤尚城祥和里小区D2栋2102号房屋以及PA122号车位所有权归原告所有);3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年9月21日，梅杰与恒誉公司订立《商品房认购协议书》，双方约定由原告向恒誉公司购买金坤尚城祥和里D2栋2102号商品房以及PA122号车位。该房屋参考面积148.74㎡，单价为7180元，房屋总价款为1067953元。原告于签订合同当日向恒誉公司支付房屋首付款37万元，以及车位全款13万元。双方约定尾款于2011年11月2日前付清。原告于2011年11月2日将剩余697913元支付给恒誉公司。恒誉公司向原告出具收据对上述事实予以确认。因此，上述财产己归原告所有。2016年8月，由于恒誉公司重新确认原告所购买的房屋实际面积仅为142.09㎡，房屋总价款为1020205.85元，因此，双方重新签订《认购协议》，恒誉公司出具《收据》对原告于2011年支付的费用予以结算。由于恒誉公司与被告高玉珍以及昆明市西山区城改置地发展有限公司存在民间借贷纠纷，现该案己经进入执行阶段。原告于2016年10月18日向云南省高级人民法院书面提出异议，云南省高级人民法院作出（2018）云执异67号执行裁定书裁定驳回原告的异议请求，并于2018年7月1日将上述裁定送达原告。现原告认为上述裁定事实认定不清，适用法律错误，提出如上诉请。
被告高玉珍辩称：原告针对被告申请执行的案件已经提出执行异议，被云南省高级人民法院裁定驳回，该裁定正确。同理，原告提起的本案执行异议之诉也应该被驳回。原告在涉案房屋被查封前并未实际占有该房屋，也不能证明其是本案适格的异议人。
第三人恒誉公司述称：同意原告的诉讼请求，涉案房屋及车位在2011年已经出售给原告，原告是所有权人。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合本案案件事实及争议焦点综合评述。
本院确认本案法律事实如下：2011年9月21日，恒誉公司（甲方）与梅杰（乙方）签订《认购资格确认协议》，合同主要条款：一、乙方自愿认购甲方开发的“金坤世纪房源”：1、住宅：祥和里1幢（原D组团D2幢）21层2102号商品房，参考建筑面积148.74㎡，单价7180元/㎡，总房款1067953元；2、车位：总价款130000元。二、认购款支付方式：1、住宅：乙方签订本协议时一次性向甲方支付370000元，余额697953元在2011年11月2日前付清；2、车位：乙方在签订本协议时一次性付清130000元。签订《认购资格确认协议》后，梅杰向恒誉公司支付了购房款及车位款，即2011年9月21日分别转账支付250000元、150000元，现金100000元，2011年11月2日分别转账支付117953元、240000元、240000元、100000元，共计1197953元。恒誉公司认可收到上述全部款项。梅杰于2015年9月24日向恒誉公司申请接房获批，10月13日领取钥匙后装修入住。因梅杰所购房屋与实际交付的房屋面积存在差异，2016年8月11日，恒誉公司（商品房出卖人）与梅杰（商品房买受人）再次签订《认购协议》，确认房屋面积为142.09㎡，合同总价款1020205.85元。同日，恒誉公司向梅杰出具《合同缴费明细》及《住宅接房费用结算清单》、《车位/车库接房费用结算清单》，载明住宅合同总价款为1020205.85元，已付款为1067953元，协议总价与合同总价款为47747.15元。同时，双方对税费、配套费等进行了结算。
高玉珍因与杨稳昆、何燕、恒誉公司民间借贷纠纷一案，涉案房屋及车位于2016年3月3日被云南省高级人民法院依法查封。2016年10月18日，付蓉佳对查封其房产及车位提出书面异议，云南省高级人民法院作出（2018）云执异67号裁定，驳回付蓉佳的异议请求。付蓉佳对此不服，提起本案案外人执行异议之诉。
另查明，付蓉佳、梅杰于1992年1月13日结婚。婚后生育独生女梅梓。李远兰系梅杰之母，梅杰之父梅洪荣于1986年9月去世。梅杰于2017年1月17日去世，无兄弟姐妹。
综合双方诉辩主张，本案争议焦点为：原告付蓉佳、梅梓、李远兰就涉案房屋及车位是否享有足以排除强制执行的权利？
本院认为，梅杰与付蓉佳于婚姻存续期间购买涉案房屋及车位，虽然梅杰以个人名义对外签订相关协议，但系法律规定的夫妻共同财产。梅杰去世后，付蓉佳、梅梓、李远兰系梅杰的合法继承人，享有继承权，故该三人享有原告主体资格，有权提起本案案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，梅杰于2011年9月21日与恒誉公司签订《认购资格确认协议》，该认购协议虽然不是正式的商品房购销合同，但协议中对于所购房屋及车位的位置、面积、价款、付款方式、交房时间等进行了明确的约定，已具备商品房买卖合同的实质内容。该认购协议是双方真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效。梅杰于2011年11月2日前支付了全部房屋及车位款，恒誉公司收到款项后给梅杰出具了收据。涉案房屋建成后，梅杰向恒誉公司申请提前接房获得批准，梅杰于2015年10月领取涉案房屋钥匙后装修入住，实际占有使用了该房屋。同时，从不动产的使用功能来看，梅杰购买车位的目的是与房屋配套使用，车位之于房屋具有从属性，故梅杰关于车位与房屋一并交付的主张符合常理。梅杰自2015年10月占有使用涉案房屋和车位至今，未办理房屋过户手续也并非其原因造成。据此，在梅杰去世后，付蓉佳、梅梓、李远兰作为合法继承人，对涉案房屋及车位享有足以排除强制执行的民事权益，付蓉佳、梅梓、李远兰的执行异议主张于法有据，本院予以支持。
关于付蓉佳、梅梓、李远兰是否享有对涉案房屋及车位享有所有权的问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。如前所述，本案中，梅杰与恒誉公司签订的《认购资格确认协议》及《认购协议》为合法有效的合同，但该法律行为仅系合同行为，不属于法定的物权变更行为，故付蓉佳、梅梓、李远兰不能据此当然地享有物权，对此项诉讼请求本院依法不予支持。
综上，原告付蓉佳、梅梓、李远兰的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、停止对昆明市西山区金坤尚城祥和里小区D2栋2102号房屋及PA122号车位的执行；
二、驳回付蓉佳、梅梓、李远兰的其他诉讼请求。
案件受理费15152元，由高玉珍负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审判长 王璟
审判员 范蕾
审判员 刘希
二〇一八年十一月七日
书记员 赵妍