福建省长汀县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）闽0821执异9号
案外人：曾亮，男，汉族，1968年8月2日出生，住福建省长汀县。
申请执行人：兴业银行股份有限公司龙岩长汀支行，住所地福建省长汀县。
主要负责人：黄庆福，该行行长。
申请执行人：赖其源，男，汉族，1962年7月20日出生，住福建省长汀县。
委托诉讼代理人：戴求忠，福建古进律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴春华，福建古进律师事务所实习律师。
申请执行人：曾长荣，男，汉族，1964年10月10日出生，住福建省厦门市湖圼区。
委托诉讼代理人：戴求忠，福建古进律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴春华，福建古进律师事务所实习律师。
申请执行人：伍乔荣，男，汉族，1968年1月24日出生，住福建省长汀县。
申请执行人：郭仰义，男，汉族，1965年9月15日出生，住福建省长汀县。
被执行人：伍乾贵，男，汉族，1978年9月19日出生，住福建省长汀县。
被执行人：郭木兰，女，汉族，1982年4月6日出生，住福建省长汀县。
在本院执行曾长荣与伍乾贵、郭木兰民间借贷纠纷；赖其源与伍乾贵、郭木兰借款合同纠纷；郭仰义与伍乾贵、郭木兰民间借贷纠纷；伍乔荣与伍乾贵借款合同纠纷；兴业银行股份有限公司龙岩长汀支行（以下简称“兴业银行长汀支行”）与赖进雄、伍乾贵、郭木兰、福建恒隆针织有限公司（以下简称“恒隆针织公司”）借款合同纠纷五案中，案外人曾亮对本院查封伍乾贵、曾亮所有的位于长汀县西外街卧龙小区B区（影院）3层房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
曾亮向本院提出异议请求：排除对伍乾贵、曾亮所有的位于长汀县××外街××小区××区（影院）3层房产（以下统称“案涉房产”）的执行，解除对该房产的查封。事实和理由：2013年月12月25日，曾亮、伍乾贵与福建金华厦房地产开发有限公司(以下简称金华厦房地产公司)签订《房屋买卖合同》，二人共同出资购买案涉房产，二人各占50%份额。2014年1月15日，案涉房产出租给广东大地影院建设有限公司（以下简称“大地影院”），收取的租金存入曾亮银行账户。因伍乾贵欠曾亮妻子罗礼红借款，2016年4月6日曾亮与伍乾贵达成《转让协议》，约定案涉房产作价580万元归曾亮所有，扣除该房产尚欠的抵押贷款240万元，伍乾贵所占的50%份额余值为170万元，抵偿伍乾贵尚欠曾亮的借款170万元。金华厦房地产公司至今未办理该房产的第一手产权证，曾亮在2017年8月30日向该公司提交《关于要求办理卧龙财富广场B区四楼电影院不动产产权的事项》书面材料，请求尽快办理不动产产权证，以便将伍乾贵名下的不动产产权转移登记至曾亮名下。2017年11月3日，长汀法院以（2017）闽0821执1994号执行裁定书和协助执行通知书查封案涉房产。同年11月30日，龙岩市馨园物业管理有限公司（以下简称“馨园物业公司”）通知案涉房产所在小区业主同年12月15日前准备好办证资料并交物业值班室或办公室。综上，曾亮在法院查封该处房产前，就与伍乾贵签订了有效的转让协议，伍乾贵将收取租金的权利交付给曾亮，曾亮实际占有了房产，房产的价值等额抵偿伍乾贵所欠曾亮的债务，未办理不动产产权转移登记的原因是开发商至今未办理产权导致。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，曾亮享有案涉房地产执行的排除权利。
赖其源、曾长荣称，长汀法院查封伍乾贵所有的案涉房产完全符合法律规定。曾亮称伍乾贵向其妻子罗礼红借款，为偿还借款，伍乾贵以“以物抵债”的形式将案涉房产用于抵偿所欠借款，要求解除对案涉房产执行的申请与客观事实和法律规定不符。一、罗礼红与伍乾贵之间的借款与日常交易习惯不相符，且存在恶意串通，损害其他债权人利益的情况，应当对伍乾贵与罗礼红之间的借款不予认定。1、二人之间的借款没有相应的支付凭证；2、即使借款真实存在，从曾亮提供的银行流水来看，借款已经清偿；3、曾亮在《2015年11月15日借条情况说明》中所述的情况与客观事实不符。二、曾亮与伍乾贵签订的《转让协议》所列内容不符合事实和法律规定。该协议约定将二人合资购买的含案涉房产在内的九处房产中伍乾贵所占的份额转让给曾亮，抵偿伍乾贵欠罗礼红的借款。1、伍乾贵欠款对象是罗礼红，而与伍乾贵签订协议的主体是曾亮，受让人也是曾亮。虽然曾亮与罗礼红是夫妻关系，但《转让协议》已超出夫妻共同生活相关事宜，曾亮代为处理罗礼红与伍乾贵之间的所谓借款，应当有罗礼红的授权，但并未看到曾亮有任何授权，因此，《转让协议》属无效合同。2、《转让协议》中关于案涉房产与借款的抵偿，与事实不符。曾亮所述，案涉房产作价抵偿给曾亮扣除按揭贷款，伍乾贵实际可得170万元。实际上伍乾贵已偿还按揭38万元，签订《转让协议》时，伍乾贵所占比例不再是普通的50%进行分割，应当对其已偿还按揭贷款本息进行结算，而伍乾贵没有提出异议，明显与客观事实不符。三、曾亮的申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。1、《转让协议》不等同于房屋买卖合同。曾亮与伍乾贵签订《转让协议》的根本目的是清偿伍乾贵所欠罗礼红的债务，双方因借贷关系引起的“以物担保”情况下形成的房屋买卖，不等同于上述法律规定的合法有效的房屋买卖合同，根据以物抵债协议拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权或物权期待权。故二人在法院查封案涉房产并未签订合法有效的房屋买卖合同。2、曾亮至今没有实际占有案涉房产中伍乾贵所占的份额。2015年11月22日二人与大地影院签订《关于<福建长汀卧龙财富广场电影院房屋租赁合同>之变更收款账户的补充协议》，将案涉房产的租金汇入曾亮账户，这是二人作为权利人与大地影院签订合同。2016年4月6日二人签订《转让协议》后，并没有进行实际意义上的房产交付。二人对外至今仍是案涉房产的权利人。3、曾亮怠于行使办理房产产权登记事宜。2016年4月6日二人达成《转让协议》，曾亮2017年10月才向金华厦房地产公司申请不动产产权证办理事宜。2016年12月9日曾长荣、赖其源向长汀法院起诉，2017年3月8日申请执行。案涉房产至今没有办证是曾亮自身原因导致。4、曾亮至今还没有支付分文的购房款。综上所述，罗礼红与伍乾贵之间的借款是虚构的，伍乾贵与曾亮之间达成的《转让协议》也存在恶意串通，即使借款真实存在，但曾亮的申请也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，不足以排除执行，应当对伍乾贵所有的案涉房屋继续执行。
兴业银行长汀支行、伍乔荣、郭仰义、伍乾贵、郭木兰未向本院提出异议，也未向本院提供证据。
本院查明，曾亮与罗礼红系夫妻关系。2013年月2月25日曾亮、伍乾贵与金华厦房地产公司签订了《房屋买卖合同》，二人共同出资购买案涉房屋（预告证明号201400001，面积1125.53㎡），二人份额各50%。2014年1月15日伍乾贵、曾亮、大地影院与金华厦房地产公司签订《<福建长汀卧龙财富广场电影院房屋租赁合同>主体变更协议书》，案涉房产出租给大地影院，因伍乾贵、曾亮取得租赁标的所有权，确认伍乾贵、曾亮概括继承金华厦房地产公司的全部权利义务。2015年11月20日曾亮与馨园物业公司签订《长汀财富广场商铺物业服务合同》。同月22日伍乾贵、曾亮与大地影院签订《关于<福建长汀卧龙财富广场电影院房屋租赁合同>之变更收款账户的补充协议》，涉案房产的租赁费直接打入曾亮在中国农业银行福建省长汀县支行营背分理处开设的帐户。
2016年4月6日因伍乾贵欠曾亮妻子罗礼红借款，曾亮与伍乾贵达成《转让协议》，双方协议就2013年12月25日出资各50%购置的案涉房产和金龙商务城的8处房产作价并将伍乾贵名下份额全部转让给曾亮。其中，案涉房产作价5800000元，扣除尚欠银行贷款2400000元（截至2016年2月25日），伍乾贵实际可得转让款1700000元，转让后案涉房产的所有欠款均由曾亮承担；金龙商务城8处房产合计作价7000000元，扣除曾亮还贷款4000000元，伍乾贵可得实际转让款1500000元。曾亮合计支付伍乾贵人民币3200000元，伍乾贵同意将该笔转让款用于偿还伍乾贵向曾亮妻子罗礼红的借款。自2015年10月始，案涉房产的房屋租赁增值税由曾亮缴纳，每月物业费1530元由罗礼红以大地影院名义交纳。案涉房产的贷款自2016年3月至2017年7月每月从曾亮银行帐户中扣取每月按揭还款。
2017年8月30日曾亮向案涉房产开发商金华厦房地产公司提交《关于要求办理卧龙财富广场B区四楼电影院不动产产权的事项》，请求尽快办理不动产产权证，以便将伍乾贵名下的不动产产权转移登记至曾亮名下。同年11月3日长汀法院以（2017）闽0821执1994号执行裁定书和协助执行通知书查封案涉房产。同年11月30日馨园物业公司通知案涉房产所在小区业主进入办证阶段、准备办证资料。
另查明，本院于2017年1月9日受理兴业银行长汀支行与赖进雄、伍乾贵、郭木兰、恒隆针织公司金融借款合同纠纷执行案；同年3月8日受理赖其源与伍乾贵、郭木兰民间借贷纠纷执行案；同年7月3日受理伍乔荣与伍乾贵民间借贷纠纷执行案；同年10月19日受理曾长荣与伍乾贵、郭木兰民间借贷纠纷执行案；同年11月6日受理郭仰义与伍乾贵、郭木兰民间借贷纠纷执行案件等五起执行案。
认定上述事实的证据有：曾亮提供的罗礼红与曾亮的《结婚证》；2013年2月25日曾亮、伍乾贵与金华厦房地产公司签订的《房屋买卖合同》；2014年1月15日伍乾贵、曾亮、大地影院与金华厦房地产公司签订的《<福建长汀卧龙财富广场电影院房屋租赁合同>主体变更协议书》；2015年11月20日馨园物业公司与曾亮签订的《长汀财富广场商铺物业服务合同》；同月22日伍乾贵、曾亮与大地影院签订的《关于<福建长汀卧龙财富广场电影院房屋租赁合同>之变更收款账户折补充协议》；2016年4月6日曾亮与伍乾贵签订的《转让协议》；2016年12月25日伍乾贵与罗礼红的《结算清单》及伍乾贵、郭木兰出具给罗礼红的《还款计划》；2017年8月30日曾亮向金华厦房地产公司提交的《关于要求办理卧龙财富广场B区四楼电影院不动产产权证的事项》；2017年8月23日中国工商银行股份有限公司长汀支行出具的《关于还款账户情况说明》；2017年11月30日馨园物业公司出具的关于办证的《通知》；曾亮缴纳案涉房产租赁增值税普通发票及税费缴纳凭证（2015年10月19日至2018年5月29日）；罗礼红以大地影院的名义自2015年10月20日始至今每月物业费1530元的《交纳清单》、《网银电子回单》和《收据》以及本院制作的执行案件立案审查情况表及相关附件材料。
本院认为，本案争议焦点为曾亮是否对案涉房产伍乾贵名下的份额享有排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，曾亮对伍乾贵名下的房产提出异议成立需同时满足以下几个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案来看：（一）曾亮与伍乾贵在法院查封（2017年11月3日）之前于2016年4月6日签订《转让协议》，经审查，并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。赖其源、曾长荣主张曾亮与伍乾贵签订的《转让协议》所列内容虚假，但未向本院提供相应证据，伍乾贵对该转让协议的真实性亦未提出异议。该协议对共有财产份额、作价、折抵情况及价款处理都已表述清楚，从曾亮提供的2016年12月25日伍乾贵写给罗礼红的“还款计划”也明确了争议房屋已在伍乾贵欠罗礼红的借款中抵扣价款，说明罗礼红明知也认可其丈夫曾亮与伍乾贵签订的《转让协议》，该《转让协议》合法有效。关于该《转让协议》的性质问题。赖其源、曾长荣主张该协议为以物抵债协议。本院综合对曾亮提供的多份《借条》、银行转账流水和自制《记帐流水本》等的形式审查，双方在签订转让协议之前，伍乾贵与曾亮妻子罗礼红存在借款合同关系。在伍乾贵出现资金紧缺未偿还借款本息的情况下，终止部分借款合同关系，建立房屋买卖合同关系，将部分借款本金转化为购房款，通过以上方式实现双方权利义务平衡的一种交易安排，而非为借款合同的履行提供担保。该《转让协议》性质为房屋买卖合同，赖其源、曾长荣关于该协议系以物抵债协议的主张本院不予采纳。（二）《转让协议》签订后，案涉房屋继续租赁给大地影院，曾亮收取租赁费，缴纳房屋租赁增值税、物业费，表明曾亮已实际占有案涉房屋。（三）《转让协议》签订后，曾亮按照合同约定向伍乾贵支付了全部房价款，其中抵销伍乾贵欠曾亮妻子罗礼红的债务1700000元，剩余银行揭贷款自合同签订后已由曾亮按月归还。赖其源、曾长荣主张罗礼红与伍乾贵之间的借款与日常交易习惯不相符，且存在恶意串通，损害其他债权人利益的情况，应当对该借款不予认定。本院认为，赖其源、曾长荣对其主张没有向本院提供相关证据。伍乾贵作为债务人亦未提出异议。本院综合对曾亮提供的多份《借条》、银行转账流水和自制《记帐流水本》等的形式审查，双方在签订《转让协议》之前，伍乾贵与曾亮妻子罗礼红存在借款合同关系。且《转让协议》签订后，伍乾贵仍然多次与罗礼红就借款本息进行结算并出具《还款计划》。赖其源、曾长荣主张罗礼红与伍乾贵借贷不成立的主张本院不予采纳。（四）案涉房产所在小区的房屋权属证书的办理是在2017年11月30日之后，也在本院查封案涉房产之后，曾亮未办理案涉房产产权转移登记手续并非曾亮自身原因导致。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二八条规定，裁定如下：
中止对长汀县汀州镇西外街卧龙小区房地产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 曹素芳
审 判 员 邹洪汀
审 判 员 曾桂英
二〇一八年七月二十六日
法官助理 刘小荣
书 记 员 吴晓莉
附注：本案所引用的主要法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。