山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终5084号
上诉人（原审被告）：薛光利，男，1954年9月14日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。
委托诉讼代理人：苏道彬，山东雅君律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：张晓敏，女，1991年12月14日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：薛国成，山东康耀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ，山东康耀律师事务所律师。
上诉人薛光利因与上诉人张晓敏房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初5298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人薛光利的委托诉讼代理人苏道彬，上诉人张晓敏的委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
薛光利上诉请求：1、依法撤销山东省青岛市黄岛区人民法院(2017)鲁0211民初5298号民事判决，改判驳回张晓敏的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用及保全费由张晓敏承担。事实与理由：一、一审判决对多项事实认定错误。张晓敏没有在合同约定的时间向薛光利支付剩余房款，已经严重违约。1、薛光利和张晓敏在2017年2月2日签订的《房地产买卖契约》中明确约定：买方剩余房款59万元以银行按揭的形式支付，并且贷款60日办理完成。后张晓敏分别向建设银行和农商银行办理按揭贷款，均未获得批准。最终，张晓敏既没有通过银行贷款也没有通过其他方式按照约定的期限向薛光利支付剩余房款。张晓敏已经严重违约，没有权利要求继续履行合同。2、一审法院认定张晓敏有能力继续履行合同，并将剩余房款交到法院，但一审判决并没有列明张晓敏交款的时间。本案于2017年3月23日被法院受理，在2017年底才将剩余房款交到法院。而且在合同约定的付款期限内，张晓敏在贷款没有批准的情况下，没有任何承诺，将通过其他方式按时付款，也没有向薛光利提供过任何证据，证明其具备按约定期限付款的能力，所以张晓敏虽然现在将房款交给法院，并不能改变其违约的事实。二、薛光利从没有明确要求只收取张晓敏通过贷款取得的房款而拒绝其他支付方式。1、本案争议房产是薛光利的个人财产，合同是其本人和张晓敏签署，定金及首笔房款均由本人收取。其本人从未明确告知张晓敏将合同的签署、变更的事项委托其子女处理。但薛光利协助张晓敏两次办理贷款无果后，张晓敏从未和薛光利本人或通过房屋中介取得联系，正式协商过付款等事宜。2、薛光利关注的是买房人能否按照约定的期限将房款付清，以解决自己的资金需求。至于张晓敏剩余房款的取得方式，是贷款还是自筹，和薛光利没有任何关系。3、本案中双方的房屋买卖是委托房屋中介机构协助办理，张晓敏通过支付宝付给薛光利定金3元，后薛光利协助张晓敏办理贷款时在银行又新开立了新账户，用于收取剩余房款。张晓敏如果想按期支付剩余房款，可以通过多种方式。4、对薛光利女儿拒绝变更支付方式的认定，明显断章取义。三、一审法院适用法律错误，不应当支持违约方的请求。1、薛光利与张晓敏在《房地产买卖契约》第七条明确约定，张晓敏不能按期付清房价款，逾期十日以上未履约的，视为悔约，薛光利返还房款，定金归薛光利所有。该条约定是双方的真实意思表示，合法有效。一审法院应尊重双方的合同约定，查明事实，依法驳回张晓敏要求继续履行合同的诉讼请求。2、一审法院判定保全费由薛光利承担，明显不当。
张晓敏辩称，合同没有约定付款时间，只是约定了贷款审批时间。在约定贷款时间内薛光利拒绝提高首付款比例，拒绝接受全款。张晓敏按照一审法院的要求按时支付全部尾款，付款时间是17年12月26日。
张晓敏上诉请求：1、依法撤销山东省青岛市黄岛区人民法院(2017)鲁0211民初5298号民事判决第四项，改判薛光利赔偿张晓敏迟延交房及办理房屋登记手续的损失（以830000元为基数，以万分之二为比例自2017年3月19日计算至实际履行之日为准）；2、判令薛光利赔偿张晓敏其他损失40000元；3、一二审诉讼费由薛光利承担。事实和理由：在贷款政策发生时，张晓敏提出增加首付比例或者一次性支付全款的请求均为积极履行合同的表现，且该做法完全没有增加薛光利的负担，薛光利明确表示拒绝张晓敏的合法请求，属于合同法规定的预期违约，薛光利应承担违约责任。
薛光利辩称，张晓敏上诉状所称与事实不符，其无法贷款的原因并非张晓敏所述，也没有跟我们协商过增加首付款，也没有向我们支付过增加部分的首付款。
张晓敏向一审法院提出诉讼请求：1、判令薛光利继续履行与张晓敏签署的《房地产买卖契约》，将青岛市开发区户房屋（以下简称：涉案房屋）登记至张晓敏名下；2、判决薛光利赔偿张晓敏迟延交付房屋及办理房屋登记手续的损失（以830000元为基数，以万分之二为比例自2017年3月19日计算至实际履行之日为准）；3、判令薛光利赔偿张晓敏其他损失40000元；4、诉讼费由薛光利承担。后张晓敏增加诉讼请求：判令薛光利在办理房屋过户登记三日内向张晓敏交付涉案房屋，办理房屋过户登记手续中产生的税费、手续费按照《房地产买卖契约》的约定交纳，张晓敏支付剩余房款。
一审法院查明：
1、2017年1月26日，张晓敏（买方）与薛光利（卖方）在居间人玛雅房屋的居间下签订《房屋买卖斡旋金协议》，该《协议》第四条约定：“……本斡旋金协议自斡旋成功后第31日起自动终止”。同日，张晓敏将定金30000元通过支付宝支付给薛光利，薛光利给张晓敏出具收到条，证明其收到张晓敏支付的购房定金30000元。2017年2月2日，张晓敏（甲方）与薛光利（乙方）就涉案房屋签订《房地产买卖契约》，房款为830000元，契约签订之日，乙方向甲方支付人民币30000元作为购房定金，《契约》第三条约定：“甲、乙双方同意，自本契约生效之日起/日内，将上述房屋价款分三次付给甲方，具体付款日期、金额和方式如下：1、签合同当日，乙方支付甲方购房定金￥30000元（叁万元整）；2、购房首付款￥240000元（贰拾肆万元整）含定金叁万元整，乙方于签定买卖契约当日支付甲方；3、剩余房款￥590000元（伍拾玖万元整）乙方以银行按揭形式支付甲方”。第四条约定：“甲方应于过完户三日内将房屋交付给乙方”。第七条约定：“本契约签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在十日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起的十日内将双倍定金及已付款返还给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房价款万分之二的违约金。任何一方逾期十日以上未履约的，视为悔约，违约方应当按本条第一款的规定承担责任，但双方另有约定的除外”。第八条约定：“甲、乙双方在办理上述房屋卖买交易过户手续时所需交纳的税费，由乙方按有关规定承担全部过户税费手续费”。补充条款约定：“1、甲、乙双方协商办理银行贷款手续60日内完成”。张晓敏、薛光利均在《契约》上签字捺印。同日，张晓敏在中介将首付款210000元交付给薛光利，薛光利给张晓敏出具收条，证明其收到张晓敏向其支付购房首付款210000元。
2、本案审理过程中，张晓敏已将剩余房款590000元汇入法院账户内。
3、经张晓敏申请，一审法院于2017年4月7日对涉案房屋进行了查封。经一审法院查询，涉案房屋除此查封之外，无任何其他抵押或查封。薛光利称其在买卖房屋之前已将涉案房屋出租，租赁期限已届满，但租户仍在涉案房屋内居住，未续签租赁合同。张晓敏称已知晓出租事宜，不需要法院处理出租事宜。
4、本案在审理过程中，薛光利提出反诉，要求解除合同，张晓敏按照合同约定日万分之二支付薛光利违约金。因薛光利未如期缴纳反诉费，故薛光利反诉一审法院不予受理。
一审法院认为，本案争议的焦点问题是：一、张晓敏、薛光利于2017年2月2日签订的《房地产买卖契约》是否具备继续履行的条件。二、薛光利是否应当向张晓敏支付违约金。
关于第一个焦点问题，张晓敏、薛光利于2017年2月2日签订的《房地产买卖契约》是否具备继续履行的条件。张晓敏、薛光利于2017年2月2日签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案张晓敏要求继续履行，已经将剩余房款590000元支付至一审法院账号内，具备支付涉案房屋房款的能力，涉案房屋除本案查封外无其他查封或抵押，也不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定的情形，综上，张晓敏要求继续履行合同的诉讼请求，具备事实和法律依据，应当予以支持。办理房屋变更登记手续时，按照《房地产买卖契约》的约定，由张晓敏按照相关规定承担全部过户税费、手续费。
关于第二个焦点问题，薛光利是否应当向张晓敏支付违约金。1、关于办理银行按揭贷款的问题。《房地产买卖契约》第三条约定“3、剩余房款￥590000元（伍拾玖万元整）乙方以银行按揭形式支付甲方”，补充条款约定“甲、乙双方协商办理银行贷款手续60日内完成”。张晓敏称其第二次申请银行贷款时，银行要求将首付比例提高至三成，因薛光利拒绝提高首付款比例故申请贷款失败，但本案张晓敏并未实际将提高的首付款支付给薛光利，张晓敏辩称不知道薛光利账户所以无法支付提高的首付款，本案张晓敏曾向薛光利用支付宝转账的方式交付过定金，并通过中介现金交付首付款，故张晓敏辩称不知道薛光利账户所以无法支付提高的首付款，不符合情理，一审法院不予采信。《房地产买卖契约》约定的办理银行贷款的期间的最后一天为2017年4月3日，张晓敏的起诉日期为2017年3月23日，张晓敏在第二次申请贷款失败后，办理银行贷款的期间尚未届满，张晓敏未再次申请办理贷款,另外，亦未有证据证明薛光利拒绝配合张晓敏办理银行贷款,故张晓敏称薛光利不配合办理贷款手续，证据不足，一审法院不予采信。2、关于张晓敏称薛光利拒绝其全款支付剩余房款。结合张晓敏提交的薛光利女儿发的短信及张晓敏代理人与薛光利女儿的通话内容，可见在张晓敏提出要求将剩余房款的支付方式由“银行按揭形式”变更为“全款支付”时，薛光利拒绝变更剩余房款支付方式，要求继续按原合同约定履行，且张晓敏在提出变更剩余房款支付方式的时候，亦并未向薛光利提供其能够全款支付剩余房款的相关证明，故薛光利拒绝接受变更房款支付方式的行为不能当然的造成合同解除的后果，不构成违约。综上所述，张晓敏主张薛光利支付迟延交付房屋及办理房屋登记手续的违约金、诉讼费的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、张晓敏于判决生效之日起十日内向薛光利支付购房款590000元；二、薛光利于张晓敏付清全部房款之日起十日内配合张晓敏办理青岛市开发区户房屋的变更登记手续；三、薛光利于房屋变更登记手续办理完成之日起十日内将位于青岛市开发区户的房屋交付给张晓敏；四、驳回张晓敏的其他诉讼请求。案件受理费12505元，由张晓敏负担，保全费4717元，由薛光利负担。
二审期间，双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明一致。
本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。张晓敏、薛光利于2017年2月2日签订的《房地产买卖契约》
系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。本案中，张晓敏按照合同约定已将定金及首付款支付给薛光利，双方均无异议，本院对此予以确认。张晓敏在办理贷款的过程中，由于政府购房政策的调整，银行在房贷时提高了首付比例，双方在《房地产买卖契约》中约定的首付款24万元，已不符合银行发放住房贷款的首付比例的条件。张晓敏无法办理银行贷款，属因不可归责于双方当事人的原因导致，双方均无过错。本案中，案涉《房地产买卖契约》除约定剩余房款￥590000元（伍拾玖万元整）张晓敏以银行按揭形式支付薛光利，双方协商办理银行贷款手续60日内完成外，并未对张晓敏在无法办理银行贷款的情况下的付款方式、付款时间及违约责任进行约定。因此，2017年3月23日，张晓敏起诉至青岛市黄岛区人民法院，请求继续履行合同，在审理过程中，经一审法院释明，张晓敏于2017年12月27日将剩余款项59万元汇入一审法院账户内，且涉案房屋除本案查封外无其他查封或抵押，张晓敏要求继续履行合同的诉讼请求，具备事实和法律依据，一审法院予以支持，并无不当。另外，根据法律规定，保全费由申请人先垫付，将来由败诉方承担。本案保全费系张晓敏在申请保全时先行垫付，故一审判决保全费由薛光利承担，并无不当。
关于薛光利应否向张晓敏支付违约金的问题。本院认为，张晓敏与薛光利签订的《房地产买卖契约》中，并未对张晓敏在无法办理银行贷款后，对案涉剩余房款的支付情况进行约定，也未对支付方式的变更、支付时间以及违约责任进行约定。即使如张晓敏所称薛光利拒绝张晓敏所提出的改变付款方式，但在双方协商不成的情况下，张晓敏并未向薛光利提供其能够全款支付剩余房款的相关证明，也没有将剩余房款支付给薛光利，且因房屋买卖限购政策的原因，双方均不构成违约。故，张晓敏要求薛光利支付违约金的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，薛光利、张晓敏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13305元，由薛光利负担12505元，张晓敏负担800元。
本判决为终审判决。
审判长 谢雄心
审判员 李晓波
审判员 孙秀强
二〇一八年九月二十七日
书记员 王庆光
书记员 李珊珊