广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1945号
上诉人（原审被告）：深圳市中联地产置业顾问股份有限公司。
法定代表人：杜欣，总经理。
委托代理人：倪子龙，男，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：深圳市海王星辰健康药房连锁有限公司。
法定代表人：张思民，董事长。
委托代理人：王珏，女，系该公司员工。
委托代理人：严娟，女，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：黄河，男。
委托代理人：潘小强，广东深长城律师事务所律师。
委托代理人：欧阳柏年，广东深长城律师事务所律师。
上诉人深圳市中联地产置业顾问股份有限公司（以下简称中联公司）因与被上诉人深圳市海王星辰健康药房连锁有限公司（以下简称海王公司）、黄河房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第415号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
海王公司在一审中的诉讼请求为：1、黄河、中联公司返还海王公司租赁保证金余额20506元（租赁保证金50000元，扣除海王公司未支付的2012年4月租金29494元）；2、黄河、中联公司支付海王公司迟延返还保证金利息3966.5元；3、黄河、中联公司承担未按约定履行合同的违约金10000元；4、黄河、中联公司对上述债务承担连带赔偿责任；5、黄河、中联公司提供2011年12月10日至2012年4月30日期间的租金发票（发票金额为138621.8元）；6、黄河、中联公司承担本案诉讼费用。庭审中，海王公司表示因中联公司已开具了2011年12月10日至2012年4月30日期间的租金发票，故海王公司要求中联公司将该发票交付海王公司。
原审法院审理查明：位于深圳市南山区高新南环路高新南十一道北熙湾俊庭南栋xxx商铺为黄河所有，建筑面积113.03平方米。
2007年2月1日，黄河（甲方）与中联公司（乙方）签订《房地产租赁合同》，合同约定：甲方将位于深圳市南山区高新南环路高新南十一道北熙湾俊庭南栋xxx至xxx号租给乙方使用；租赁面积823.41平方米；租赁期限自2007年2月1日起至2012年4月30日止；及其他内容。同日，中联公司以转账方式向黄河支付履约保证金164682元。
2007年2月9日，黄河向中联公司出具授权委托书，委托中联公司作为黄河的代理人办理以下事项：全权办理位于深圳市南山区高新南环路高新南十一道北熙湾俊庭南栋xxx至xxx号商铺租赁期间的分租或转租相关手续，收取分租或转租期间发生的定金、租金收入和缴纳相关税费，并到该商铺所在房屋租赁所办理出租及停租等手续；办理商铺的租赁许可证等并缴纳相关税费；在相关部门办理上述商铺的水、电、煤气等相关手续和缴纳所发生的相关费用。
2007年12月10日，海王公司（乙方）与中联公司（甲方）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用，租赁商铺建筑面积96平方米，租赁房地产的租金按面积每平方米每月260元计算，月租金25000元；乙方应于每月10日前支付租金，甲方收取租金时，应向乙方开具税务发票；乙方租用涉案商铺的期限自2007年12月10日起至2012年4月30日止；租赁房地产的用途为商铺；甲方交付租赁房地产时，可向乙方收取二个月租金数额的租赁保证金，即50000元；甲方向乙方返还保证金的条件为：租赁期满，乙方交清一切费用和乙方未对主体结构造成破坏或已修复；出现乙方拖欠租金达30日以上等情形之一时，甲方可就因此造成的损失，不予退还乙方租赁保证金；本合同终止后，乙方应于10日内迁离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；及其他内容。该租赁合同中中联公司系在合同的“委托代理人”处签名盖章。同日，海王公司（乙方）与中联公司（甲方）签订《补充协议》，约定：该租赁房地产租期为2007年12月10日至2012年4月30日止，2007年12月10日至2009年12月9日的月租金为25000元，……2011年12月10日至2012年4月30日的月租金为29494元；乙方支付租金的同时甲方须如数提供有效的租赁发票，否则，乙方可以延迟支付租金，直至甲方按要求提供发票之日止；除另有约定外，任何一方未按约定履行义务的，应向对方支付违约金一万元，违约方应赔偿守约方因此产生的实际损失；及其他内容。
庭审中，海王公司表示，黄河与中联公司之间系代理关系，中联公司系作为黄河的代理人与海王公司签订的租赁合同，因黄河、中联公司之间的授权不明确，互相推脱，故海王公司要求黄河、中联公司承担连带责任。黄河、中联公司则表示黄河、中联公司之间是租赁关系，中联公司系将涉案商铺转租给海王公司。
2007年12月21日，海王公司向中联公司支付租赁保证金5万元，中联公司向海王公司出具了收款收据。
2012年2月6日，黄河向中联公司邮寄《商铺租赁到期告知函》，内容为：双方签订的《房地产租赁合同》约定租赁期限自2007年2月1日至2012年4月30日，若中联公司有意续租原商铺，请于2012年2月15日前函告黄河，否则，黄河将根据合同约定到期收回该商铺。2012年4月9日，黄河向熙湾俊庭南栋xxx至xxx号商铺的商户和物业管理处发出《商铺租赁到期告知函》，内容为：黄河与中联公司原租赁合同将于2012年4月30日自然终止，黄河将于2012年5月1日将上述商铺移交给新承租人使用，若各商户仍希望继续租赁该商铺，请近日内与新承租人联系协商承租事宜，否则请于2012年4月30日前与中联公司协商退租事宜并自行退场。2012年8月28日，黄河向中联公司邮寄《付款通知书》，内容为：因双方的租赁合同已于2012年4月30日自然终止，而中联公司至今未将商铺交还黄河及办理相关交接手续，黄河致使无法与新承租人顺利交接，故要求中联公司支付相关的商铺租金。
庭审中，中联公司提交一份《催促函》，以证明中联公司于2012年6月19日向海王公司邮寄该函，并要求海王公司支付2012年4月的租金并结清相关费用，同时要求没收海王公司已缴纳的租赁保证金。海王公司对该《催促函》不予认可，并表示未收到该函。
2012年7月24日，海王公司向中联公司邮寄《关于熙湾店提供发票及返还保证金的函》，内容为：关于涉案商铺租金结算事宜，因岑某提供了涉案商铺的《房屋租赁凭证》，故涉案商铺自2012年5月1日起的租金应由岑某收取；另外，中联公司拖欠海王公司涉案商铺2012年1月至4月的租金发票，根据《补充协议》的约定，海王公司可以延迟支付租金；鉴于双方之间的租赁合同已于2012年4月30日届满，故请中联公司自收到该函之日起五日内提供拖欠的租金发票，同时退还履约保证金20506元（履约保证金50000元扣除2012年4月的租金29494元）。
另查，2012年4月，岑某与黄河就承租包括涉案商铺在内的七间商铺签订意向合同。2012年7月24日，海王公司与岑先丰签订《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议，由海王公司继续承租涉案商铺，租赁期限自2012年5月1日起至2017年4月30日止。
庭审中，海王公司提交了一份2011年11月8日出具的租金发票，该租金发票的计费期间为2011年6月10日至2011年12月9日，金额为166950元；海王公司于庭后另提交了两份租金发票，出具时间分别为：2010年11月18日和2011年4月27日，租金发票的计费期间分别为2010年9月10日至2010年12月9日、2010年12月10日至2011年6月9日。海王公司表示，中联公司仅开具租金发票至2011年12月9日，其不清楚租金发票开具的程序和时间，但海王公司表示每次开具发票的时间相对计费日期都有所提前，并非收到全款后再开具发票。中联公司对海王公司提交的租金发票的真实性予以认可，并表示租金发票为每半年出具一次，一般是海王公司支付租金后，再由中联公司的员工前往租赁所办理。
中联公司向原审法院提交了一份2012年6月6日出具的租金发票（发票号码为xxx），计费期间为2011年12月10日至2012年4月30日。海王公司表示该发票已由中联公司开具，故海王公司要求中联公司将该发票原件交付海王公司；中联公司表示该租金发票是中联公司自行垫付了2012年4月份的租金后开具的，因海王公司尚欠租金，故不同意将该发票交给海王公司。
原审法院认为，黄河、中联公司签订的《房地产租赁合同》以及海王公司与中联公司签订的《房地产租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格履行。
对于中联地产是否为黄河的代理人并代为出租涉案商铺的问题，原审法院认为：首先，包括涉案商铺在内的七间商铺均系由黄河出租给中联公司使用的，黄河虽向中联公司出具了公证的授权委托书，但从授权委托书的内容来看，系黄河委托中联公司代为办理转租涉案商铺的备案、缴纳税费等事宜，而不是授权中联公司代黄河签订租赁合同等；其次，虽然从租赁合同的形式上看，中联公司系在代理人处签章的，但庭审时中联公司已明确表示其系以自己的名义将涉案商铺转租给海王公司使用，海王公司亦表示其不清楚签订租赁合同时，中联公司是否向其出具了《授权委托书》，只是办理合同备案时必须有相应的《授权委托书》；最后，从租赁合同的履行情况来看，海王公司缴纳的租赁保证金、租金均系交给中联公司，中联公司并未将海王公司缴纳的保证金和租金转交给黄河，且中联公司系按照其与黄河之间签订的租赁合同约定的租金标准向黄河支付租金和租赁保证金。可见，涉案商铺系由黄河出租给中联公司，中联公司再将涉案商铺转租给海王公司。故中联公司与海王公司之间存在租赁合同关系，对于海王公司主张中联公司系黄河的代理人的主张原审法院不予采纳，因此，黄河不承担返还租赁保证金、支付违约金等义务，对于海王公司要求黄河承担连带责任的诉讼请求原审法院不予支持。
本案海王公司主张因中联公司未开具2011年12月10日至2012年3月的租金发票，故海王公司有权拒绝支付2012年4月的租金，并要求中联公司退还海王公司已支付的租赁保证金。对此，原审法院认为，海王公司与中联公司签订的租赁合同《补充协议》中约定海王公司支付租金的同时中联公司须如数提供有效的租赁发票，因此中联公司应按照该约定在海王公司每月支付租金的同时开具当月的租金发票。从本案海王公司提交的三份租金发票和实际履行的情况来看，租金发票系在三至六个月左右才开具，但并没有固定的开具时间，故不能以此认为双方对变更租赁合同约定的发票开具时间达成了合意，因此，中联公司未按照租赁合同的约定开具2011年12月10日至2012年3月31日期间的租赁发票有违合同约定。但海王公司对于之前中联公司开具租赁发票时间晚于合同约定时间的行为并未提出过异议，在双方均未按照租赁合同约定履行的情况下，海王公司又以中联公司未开具上述期间的发票为由拒付2012年4月的租金并不妥当。因此，鉴于涉案租赁合同已履行完毕，且双方在履行过程中都存在瑕疵行为，根据公平原则，原审法院认为中联公司应退还海王公司已缴纳的租赁保证金50000元，而海王公司应向中联公司支付2014年4月的租金29494元。因海王公司同意在租赁保证金中扣除其应支付的租金29494元，故原审法院对海王公司要求中联公司退还海王公司租赁保证金20506元（50000元－29494元）的诉讼请求予以支持。对于海王公司要求中联公司支付该租赁保证金的利息的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。对于海王公司要求中联公司支付违约金10000元的诉讼请求，因海王公司和中联公司在合同履行过程中均存在瑕疵，且该瑕疵并未给对方造成实际损失，故对于海王公司要求中联公司支付违约金的诉讼请求原审法院不予支持。
关于海王公司要求中联公司交付2011年12月10日至2012年4月30日的租金发票的诉讼请求。因海王公司已支付了2011年12月10日至2012年3月31日的租金，且2012年4月的租金已从中联公司应退还海王公司的租赁保证金中予以扣除，故中联公司应将上述期间的租金发票交付海王公司。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、中联公司于判决生效之日起十日内向海王公司退还租赁保证金20506元；二、中联公司于判决生效之日起十日内向海王公司交付2012年6月6日开具的租金发票（发票号码为xxx、计费期间为2011年12月10日至2012年4月30日）；三、驳回海王公司的其他诉讼请求。案件受理费331元，由海王公司负担134元，由中联公司承担197元。
上诉人中联公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项、第二项，依法改判上诉人无需向被上诉人退还租赁保证金并交付发票。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实遗漏。首先，关于交房问题原审法院没有认定，根据上诉人与被上诉人签订的房产租赁合同第九条、第十九条、及第二十一条等的约定，被上诉人应在租赁期满后结清费用，并交还房产给上诉人，如因其未能履行上述义务的，上诉人有权没收交房保证金。其次，原审法院在事实认定时，遗漏了上述事实，庭审中上诉人多次强调被上诉人未按约定交房一事，但是，原审法院在作出判决时却忽略该事实，严重损害了上诉人的合法权益。根据合同的相关约定，被上诉人未能按期交房的，给上诉人造成损失的，上诉人有权扣留保证金。庭审中被上诉人亦明确表示，其未将房产交还上诉人，而是一直在使用涉案房产，同时，黄河亦表示因交付房产问题，没收了上诉人的交房保证金。鉴于此，由于被上诉人违反合同约定给上诉人带来了损失，上诉人有权没收其交房保证金。基于上述两点，原审法院遗漏了合同相关约定的事实，被上诉方没有交房，上诉人有权没收保证金。二、原审法院事实认定不清，适用法律错误。首先，在支付租金及提供发票的实际履行情况来说，租金发票是在被上诉人交付租金后由我方提供，但由于被上诉人最终拒付2012年4月的租金，因此我方不能提供其相应发票，在合同实际履行过程中，均是在被上诉人支付租金后由上诉人按季度或者半年出具一次发票，根据法律规定，合同实际履行与合同约定不一致，且合同主体双方对于合同的履行为没有提出任何异议的，应当视为对合同约定的变更，以合同实际履行为准，而原审法院却忽略此事实，片面的认定上诉人与被上诉人之间履行合同均存在瑕疵，此认定明显违反了法律规定。其次，上诉人不存在过错行为。而原审法院依据公平原则判定上诉人退还租赁保证金适用法律错误。原审法院是在片面的认定事实的基础上，片面的适用法律并判决上诉人承担相应的法律责任，明显违反了公平原则并损害了上诉人的合法权益。
被上诉人海王公司答辩称，1、上诉人提出的没收交房保证金的理由不成立。2、关于租金发票，租金发票是上诉人应该出具给被上诉人的票据，上诉人的理由也是不成立的。
原审被告黄河答辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原审法院认定中联公司与海王公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示、合法有效正确，本院予以确认。涉案合同约定，海王公司支付租金的同时中联公司须如数提供有效的租赁发票。中联公司主张双方已通过实际履行行为变更了该约定，海王公司对此不予认可，从双方提交的租金发票及陈述情况看，租金发票的开具时间并未确定，中联公司未提供充分证据证明双方就此达成的新的意思表示内容，原审法院对中联公司该主张未予采纳并无不当。由于中联公司未向海王公司提供其已缴清的2011年12月10日至2012年3月期间的租金发票，海王公司拒绝支付2012年4月的租金属于履行先履行抗辩权内容，海王公司该行为不构成违约，中联公司以此为由要求没收租赁保证金理由不成立，原审法院未予支持并无不当。关于房屋交付问题，中联公司未向海王公司催收涉案房屋，也未履行提供租金发票的先履行义务，海王公司在涉案合同租赁期限届满之后继续使用涉案房屋得到新的有权处分人的认可，海王公司继续使用涉案房屋并不违约，中联公司以海王公司未在租赁期限届满时向其交付房屋为由要求没收租赁保证金理由亦不成立，本院不予支持。提供租金发票是中联公司作为出租人的法定与合同义务，原审法院判令其交付租金发票并无不当，本院予以确认。
综上，中联公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决实体处理并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费662元，由上诉人深圳市中联地产置业顾问股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 俞 红
审判员 柯 云 宗
代理审理员吴思罕
二〇一四年十一月十日
书记员 王丹妮（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。