浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭江民初字第539号
原告龚奋。
原告王小丽。
二原告委托代理人朱炜、赵振良。
被告王剑。
委托代理人戴昌旵。
被告包剑峰。
委托代理人方芳。
原告龚奋、王小丽为与被告王剑、包剑峰房屋买卖合同纠纷一案，于2013年5月6日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员朱若君独任审判，后转成合议庭进行审理，于2013年8月26日公开开庭进行了审理。原告龚奋及二原告的委托代理人朱炜、赵振良，被告王剑的委托代理人戴昌旵，被告包剑峰的委托代理人方芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龚奋、王小丽诉称，2011年4月11日，原告龚奋、王小丽与案外人梅仕杰签订借款合同，约定龚奋、王小丽向梅仕杰借款人民币150万元，借款期限为六个月，自2011年4月1日至2011年9月30日。龚奋、王小丽与梅仕杰又于2011年4月11日签订房地产抵押合同，约定将位于杭州市江干区凯旋金牛坊6幢2401室（以下简称金牛坊6幢2401室）的房屋为其履行前述债务向梅仕杰作抵押担保。作为龚奋、王小丽与梅仕杰前述借款的居间方杭州速贷网络科技有限公司（以下简称速贷公司）收取了金牛坊6幢2401室的契证、共有权证、产权证和土地证原件。双方于同日向浙江省杭州市国立公证处申请对前述借款合同和房地产抵押合同进行公证并赋予前述合同强制性效力，国立公证处于同日作出编号为（2011）杭证经字第126号具有强制执行效力的债权公证文书。2011年11月7日，国立公证处向龚奋、王小丽发函，要求龚奋、王小丽履行前述债务，否则将出具执行证书，由法院进行强制执行。2011年11月17日，杭州市江干区人民法院向龚奋、王小丽作出编号（2011）杭江执民字第1725号执行通知书，责令两人于2011年11月25日前自动履行生效法律文书确定的和法律规定的义务即缴纳欠款人民币2070226元、申请执行费人民币23102元，合计2093328元。但是，龚奋、王小丽由于并无能力偿还欠款且其位于金牛坊6幢2401室的房屋系其唯一一套住房，江干法院并未予以执行。此时，龚奋、王小丽与梅仕杰借款的居间人速贷公司向两人提议由其另外找一个新的出借方，并由该出借方向两人提供借款还清欠梅仕杰的款项，将位于金牛坊6幢2401室的房屋解除与梅仕杰的他项权证后，将前述房屋抵押给新的出借方。龚奋、王小丽同意前述做法后，居间方要求两人必须出具一份委托书，委托受托人有权出售位于金牛坊6幢2401室房产的权利。两人无奈之下同意了居间方的条件，于2012年10月12日在杭州市钱塘公证处作了公证委托。委托书约定，委托人为龚奋、王小丽，受托人为被告包剑峰，委托人全权委托受托人代为办理以下相关事宜：1、代为归还位于金牛坊6幢2401室房产的原有贷款，领取他项权证等相关法律文书、代为办理抵押注销和领取房产证件等；2、办理上述房产对外转让的手续（代为物色买家、议定价格（房产出售前，出售价需和委托人联系协商定价）、代为办理前述房屋买卖合同等相关法律文书……。直至2013年4月1日，龚奋、王小丽接到杭州市房产交易产权登记管理中心通知，两人才知金牛坊6幢2401室已被出售并在办理过户登记手续。经了解，龚奋、王小丽得知包剑峰已于2013年3月28日在两人不知情的情况下与被告王剑签署了杭州市房屋转让合同，将金牛坊6幢2401室的建筑面积74.31平方米的房屋以150万元的价格出售。龚奋、王小丽在房产登记中心当即向工作人员及包剑峰表示异议，包剑峰当场告知龚奋、王小丽可向委托书的公证机关申请撤销该委托公证。由于六份公证书原件均不在龚奋、王小丽处，为此两人于2013年4月9日向钱塘公证处作了一份声明书，声明终止对原受托人包剑峰就位于金牛坊6幢2401室房产的委托代理权。2013年4月10日，都市快报申请刊登了六份公证书的作废声明。同日，钱塘公证处向房产登记中心发函，告知其龚奋、王小丽已终止了与包剑峰的委托关系。但是，经查询，前述房产已于2013年4月3日完成过户。龚奋、王小丽认为，两人对包剑峰的委托，并非有真实出售的意思表示，且包剑峰出售房产时并未依照委托书与两人就房产售价进行任何协商确定，将房屋以远低于市场价的价格出售给王剑，而王剑在明知龚奋、王小丽反对的情况下仍然与包剑峰继续进行房产交易，明显存在恶意，王剑、包剑峰的恶意串通行为已经严重侵犯了龚奋、王小丽的合法权益，故诉至法院，请求确认包剑峰以龚奋、王小丽的名义于2013年3月28日与王剑签订的《杭州市房屋转让合同》无效。
被告王剑辩称，一、龚奋、王小丽出售案涉房屋的意思表示明确，真实有效。龚奋、王小丽委托包剑峰办理房产出售事宜有明确的授权，并进行了公证。王剑与龚奋、王小丽的委托代理人包剑峰签订《杭州市房屋转让合同》并办理过户手续，符合法律规定。二、王剑与龚奋、王小丽互无关系，与包剑峰亦素不相识，购买案涉房屋系通过中介公司居中办理，不存在和包剑峰恶意串通。三、综合考虑案涉房屋的楼层、朝向和格局等因素，王剑以一次性付款150万元并承担了相应的税费115422.9元合计162万元的价格购买，实际上并不低于市场价格。若龚奋、王小丽认为162万元的价格偏低，加上利息等成本，王剑愿意以165万元的价格将房屋退给龚奋、王小丽。四、王剑签订房屋转让合同的时间为2013年3月28日，支付房款的时间是2013年3月29日，交款后办理过户登记手续，缴纳税费、领取契证，至2013年4月7日领取了房产证和土地使用权证。而龚奋、王小丽是2013年4月9日才至公证处办理终止包剑峰代理资格，于次日才登报声明的。此时，包剑峰作为龚奋、王小丽的委托代理人早已与王剑办理完成了过户手续，不存在王剑明知龚奋、王小丽反对还继续买受案涉房屋的事实。五、龚奋对于王剑购买案涉房屋是明知且无异议的，因龚奋还在2013年5月19日向王剑出具了承诺书，表示会就房产一切事物交割清楚。综上，请求法院驳回龚奋、王小丽的诉讼请求。
被告包剑峰答辩称，同意被告王剑的上述答辩意见。一、包剑峰不是本案的适格被告，其非房屋转让合同的签约主体，包剑峰作为受托人，其代理行为所产生的法律效果应由龚奋、王小丽承担。二、包剑峰与王剑不存在恶意串通，龚奋、王小丽亦未提供证据证明。三、王剑一次性付款购房的价格并不远低于市场价。
原告龚奋、王小丽为支持其诉称，向本院提交了如下证据：
1、借款合同、房地产抵押合同、收件单、编号为（2011）杭证经字第126号具有强制执行效力的债权文书公证书各1份，拟证明龚奋、王小丽对梅仕杰的欠款为150万元，位于金牛坊6幢2401室房产抵押于梅仕杰的事实，金牛坊6幢2401室房屋交易没有梅仕杰与速贷公司的配合，根本无法完成，龚奋、王小丽与梅仕杰抵押合同上约定，案涉房产价值200万元。
2、浙江省杭州市国立公证处所发的函、（2011）杭江执民字第1725号执行通知书各1份，拟证明龚奋、王小丽无法偿还梅仕杰欠款的事实，龚奋、王小丽被迫与梅仕杰、速贷公司就还款方案达成合意的事由，两人出具委托书给包剑峰并非系真实出售房屋的意思表示，仅是为借款的一种担保方式。
3、委托书1份，拟证明龚奋、王小丽委托包剑峰时要求其出售房屋前，就售价需与龚奋、王小丽联系协商确定的事实。
4、杭州市房屋转让合同1份，拟证明金牛坊6幢2401室房屋的价格为150万元，与龚奋、王小丽向梅仕杰借款的金额一致，金牛坊6幢2401室房屋已于2013年3月28日完成交接手续的事实。
5、中国移动通信通话详单1份，拟证明龚奋自2013年4月1日接到杭州市房产交易产权登记管理中心工作人员电话才知悉其房屋被人出售的事实。
6、遗失公告、声明书、浙江省杭州市钱塘公证处所发的函各1份，拟证明龚奋、王小丽对于包剑峰代其出售金牛坊6幢2401室房屋存有异议的事实。
经庭审质证，被告王剑对证据1的真实性无法确认，认为系龚奋、王小丽与案外人的约定，与本案无关，该组证据反而证明龚奋、王小丽明知债务不能及时清偿，金牛坊6幢2401室的房屋将会被处置的事实。对证据2的真实性无异议，认为欠债还钱，该证据印证了出售房屋系龚奋、王小丽的真实意思。对证据3的真实性无异议，经过公证的委托书明确授权包剑峰办理房屋出售事宜，出售房屋是龚奋、王小丽的真实意思表示。对证据4的真实性无异议，房屋售价150万元是一次性付款，税款由王剑承担，没有远低于市场价。对证据5的真实性无异议，但无法证明原告欲证明的对象。对证据6的真实性无异议，但认为包剑峰系基于2012年10月12日龚奋、王小丽的公证委托与王剑签订房屋转让合同并办理过户手续的，2013年4月3日时房屋已过户登记完毕，委托授权事项已经完成，而龚奋、王小丽系于2013年4月9日至公证处作出终止包剑峰委托授权的声明，该组证据与本案无关。被告包剑峰的质证意见同王剑。
本院认为，证据1可以证明龚奋、王小丽向梅仕杰借款，以金牛坊6幢2401室做抵押担保，并赋予借款合同和房地产抵押合同强制执行效力的事实，本院予以确认。证据2可以证明龚奋、王小丽未及时归还梅仕杰借款被法院依法强制执行的事实，本院予以确认。证据3系经过公证的委托书，本院予以确认。证据4为诉争合同，双方对合同的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。证据5通话详单，仅凭该证据无法体现通话内容，不能证明龚奋、王小丽欲证明的对象，本院不予确认。证据6系公证机关作出，王剑、包剑峰对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。
被告王剑为支持其辩称，向本院提交了如下证据：
1、委托书1份，拟证明龚奋、王小丽委托包剑峰出售房屋、代收房款等事实，并承诺承担由此引发的一切法律责任。
2、房屋转让合同、房屋交易资金监管协议、支款凭证各1份，拟证明王剑按约一次性支付房款150万元的事实。
3、房屋交易税费凭证6份，拟证明房屋交易产生的买卖双方税费近12万元均由王剑一人支付的事实。
4、杭州市国有土地使用权出让合同书、房产证、契证、土地使用权证各1份，拟证明王剑依法取得本案标的的房屋三证的事实。
5、承诺书1份，拟证明龚奋确认王剑是该房屋现房东，也认可房产交易事实，并承诺在2013年5月19日前与王剑就房产一切事务交割清楚。
经庭审质证，原告龚奋、王小丽对证据1的真实性、合法性无异议，但认为委托书中明确约定包剑峰在出售房屋时，应事先与龚奋、王小丽协商确定出售价格。对证据2的真实性、合法性无异议，合同文本中还包含了房屋交接单，王剑并没有提供。对证据3无异议。对证据4的合法性、真实性无异议，但认为王剑是否依法取得，需本案判决后才有定论。对证据5有异议，认为系在王剑的胁迫下签订的，仅是对现状的描述，并非对包剑峰签订房屋转让合同的行为的追认，承诺书仅有龚奋签字，不能代表王小丽的意思表示。被告包剑峰对上述证据均无异议。
本院认为，证据1与龚奋、王小丽提交的证据3一致，本院予以确认。证据2系诉争合同，对真实性予以确认。证据3可以证明王剑欲证明的对象，本院予以确认。证据4可以证明金牛坊6幢2401室目前登记在王剑名下的事实，本院予以确认。证据5可以证明龚奋曾出具该承诺书的事实，本院予以确认。
被告包剑峰向本院提交了公证书1份，拟证明因龚奋、王小丽已经离婚，双方有出售房屋的意向，之所以委托包剑峰为委托代理人，系因双方均担心售房款被对方拿走，包剑峰收到款项后已用于偿还龚奋、王小丽对梅仕杰的借款，龚奋声称不知道款项的去向，不符合常理。
经庭审质证，原告龚奋、王小丽对该证据有异议，认为没有做过这份公证书，且不能证明王小丽将处分房屋的权利授权给龚奋。被告王剑对该证据无异议。本院认为该公证书载明影印的离婚协议书与原本相符，本院对龚奋、王小丽离婚并签订离婚协议书的事实予以确认。
综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：
2012年10月12日，原告龚奋、王小丽作为委托人，被告包剑峰作为受托人在浙江省杭州市钱塘公证处签订了委托书一份，并进行了公证，公证书编号（2012）浙杭钱证民字第8154号。委托书约定龚奋、王小丽就出售金牛坊6幢2401室房产的相关事项，全权委托包剑峰代为办理，具体事项如下：一、代为归还上述房产的原有贷款、领取他项权证等相关法律文书、代为办理抵押注销和领取房产证件等。二、办理上述房产对外转让的手续（代为物色买家、议定价格（房产出售前，出售价需和委托人联系协商定价）、代为办理签署房屋买卖合同等相关法律文书、代为缴纳相关税费、代为到房管部门核对身份和接受询问、代为签署相关承诺书、代为签署相关法律文书、代为办理房产过户手续、代为办理物业交割（包括水、电、煤气、有线电视、网络、电话等）、代为搬迁房屋内的物品、代为办理上述房屋买卖合同和相关合同的公证、代为收取房屋出售款项和其他相关费用等）。三、代为协助买方办理银行和公积金按揭贷款手续、代为领取税收补贴等费用。四、代为办理上述房产中户口迁出手续。五、代为办理在房屋出售前上述房屋的看管、出租和代收租金、六、代为办理在出售上述房产过程中的其他所有相关事宜。龚奋、王小丽在委托书中表示清楚委托书的内容及其具有的法律意义，并承担由此引起的一切法律责任；受托人在上述委托范围内签署的法律文书均予以认可并承担相应的法律责任。该委托书的委托时效为二年，自2012年10月12日起至2014年10月11日止。
2013年3月28日，包剑峰作为龚奋、王小丽委托代理人，与被告王剑签订了《杭州市房屋转让合同》，就龚奋、王小丽将其所有的金牛坊6幢2401室房屋出售给王剑的事宜进行了约定，委托代理机构为杭州联桥房地产代理有限公司。合同约定房屋转让总价为150万元，房屋转让交易发生的各项税费由龚奋、王小丽和王剑按照有关规定承担；付款方式为委托银行监管支付，在合同签订之日起2日内一次性付清，于收到全额房款当日交房；双方在过户资料齐全交房前向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。作为合同的一部分，包剑峰代龚奋、王小丽与王剑签署了房屋交接单，但交接日期处为空白。2013年3月29日，王剑按约支付了房款150万元。案涉房屋已办理交易过户手续，登记至王剑名下。王剑支付了龚奋、王小丽应支付的税费99000元。
2013年4月9日，龚奋、王小丽至浙江省杭州市钱塘公证处声明终止对包剑峰就位于金牛坊6幢2401室房产的委托代理权，并对自己的行为承担一切法律责任，对公证书（委托书）无法收回导致的所有法律后果由声明人自行承担。2013年4月10日，浙江省杭州市钱塘公证处向杭州市房产交易产权登记管理中心发函，告知该处已于2013年4月9日受理了龚奋、王小丽要求终止（2012）浙杭钱证民字第8154号委托书公证书中的委托事项。
2013年5月9日，龚奋向王剑出具承诺书，表示以十天为期限，跟现房东王剑就金牛坊6幢2401室房屋的一切事宜交割清楚。
另查明，2011年4月1日，龚奋、王小丽与案外人梅仕杰签订了借款合同一份，约定龚奋、王小丽向梅仕杰借款150万元，借款期限六个月，自2011年4月1日至2011年9月30日，借款利率为月利率1.5%。同日，龚奋、王小丽还与梅仕杰签订了房地产抵押合同，约定龚奋、王小丽将其所有的金牛坊6幢2401室房屋抵押给梅仕杰。双方就借款合同及房地产抵押合同至浙江省杭州市国立公证处办理了公证并赋予了该合同强制执行力。因龚奋、王小丽未及时向梅仕杰归还借款，浙江省杭州市国立公证处于2011年11月7日向龚奋、王小丽发函督促两人清偿欠款，并告知若不履约，将依据债权人的申请出具执行证书，由法院对其进行强制执行。后，梅仕杰向法院申请强制执行，杭州市江干区人民法院于2011年11月17日依法立案执行，案号为（2011）杭江民执字第1725号，执行标的为欠款2070226元，申请执行费23102元，合计2093328元。
本院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限范围内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，龚奋、王小丽主张经公证的委托书非其真实意思表示，系被胁迫所为，但未提供证据予以证明，本院不予采信，据此，包剑峰有权以龚奋、王小丽的名义与王剑签订房屋转让合同。至于龚奋、王小丽诉称的包剑峰在代其办理出售房屋事宜的过程中，未按委托书约定与其协商出售价格，以远低于市场价的价格将房屋出售，超越了代理权限。本院认为，考虑到王剑系一次性以150万元的价格付款，并支付了本应由龚奋、王小丽支付的税款，其买受价格未明显低于合理的市场价格。王剑作为买受人，有理由相信其具有以该价格与王剑签订房屋转让合同的代理权，该代理行为有效。龚奋、王小丽主张王剑系恶意买受人，与包剑峰有恶意串通等行为，亦未提供相应证据予以证明，本院不予采信。综上，包剑峰作为龚奋、王小丽的代理人与王剑签订《杭州市房屋转让合同》的代理行为有效，且该合同并不违反法律的强制性规定，应依法确定为有效合同。龚奋、王小丽声明终止对包剑峰的授权委托系在房屋转让合同签订后，包剑峰作为代理人已经完成了相关代理事务，该行为对合同效力不产生影响。综上，本院对龚奋、王小丽请求确认合同无效的诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第四十九之规定，判决如下：
驳回原告龚奋、王小丽的诉讼请求。
案件受理费人民币80元，财产保全申请费人民币5000元，由原告龚奋、王小丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 孙 斌
审 判 员 金长义
代理审判员 朱若君
二〇一三年九月十六日
书 记 员 蒋敏芝