辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第01376号
上诉人（原审原告）：韩亮，男，1990年1月11日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托代理人：李军，系沈阳市皇姑区舍利塔法律服务所法律工作者。
委托代理人：勾凤梅，女，1964年3月8日出生，汉族，系沈阳铁路局工段退休人员。
被上诉人（原审被告）：李云芝，女，1943年7月29日出生，汉族，系半导体气件厂退休人员，住沈阳市沈河区。
委托代理人：刘睿，女，1973年1月22日出生，汉族，系和平区西塔一校教师。
被上诉人（原审第三人）：刘志远，男，1943年8月17日出生，汉族，系沈河公安分局退休人员，住沈阳市沈河区。
委托代理人：刘睿，女，1973年1月22日出生，汉族，系和平区西塔一校教师。
被上诉人（原审第三人）：沈阳鑫达投资担保有限公司，住
所地沈阳市皇姑区崇山东路32号320室。
法定代表人：邹常志，系该公司经理。
委托代理人：贺英，女，1976年12月24日出生，汉族，系该公司工作人员。
被上诉人（原审第三人）：马霓，女，1981年10月22日出生，汉族，系沈阳东陵佟丽凤口腔诊所医生，住沈阳市铁西区。
委托代理人：王莹，女，1984年11月15日出生，汉族。
被上诉人（原审第三人）：杨涛，男，1971年5月5日出生，汉族，系沈阳中意基房产置业有限公司工作人员，现住沈阳市皇姑区。
委托代理人：王莹，女，1984年11月15日出生，汉族。
上诉人韩亮与被上诉人李云芝、刘志远、沈阳鑫达投资担保有限公司（以下简称鑫达公司）、杨涛、马霓返还原物纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第955号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法由审判员李倩担任审判长并主审，与审判员赵梦辉、代理审判员郝梦思组成合议庭，于2014年7月7日公开开庭进行了审理。上诉人韩亮的委托代理人勾凤梅、李军，被上诉人李云芝、刘志远的委托代理人刘睿，鑫达公司的委托代理人贺英、杨涛，马霓的委托代理人王莹均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审原告韩亮诉称，被告李云芝因为欠款将其原有的沈阳市皇姑区淮河南街11—9号311室房屋抵押。原告系通过正常手续合法购得该房屋，并于2013年8月2日办理了登记过户手续。但被告李云芝在原告交清全部购房款并过户后并没有将该房屋腾出，致使原告无法居住。因与被告李云芝多次协商未果，故诉至法院，请求法院判令被告李云芝将原告所有的位于沈阳市皇姑区淮河南街11—9号311室房屋腾出，给付原告2013年9月5日至2014年4月14日租房费用24000元，并承担本案诉讼费。
原审被告李云芝辩称，本案是因我从第三人鑫达公司借款而起，本案名为买卖实为借贷。我方不是真实卖房，也没有收到购房款，不同意腾房，房租也不成立。我和第三人刘志远去房产大厦是第三人鑫达公司的人带我们去的，具体干什么我们不知道，签的是什么单子我们也不知道，就是让签字，我们是为了给儿子刘嗥借款才签的。我们没有见过原告，但见过原告母亲勾凤梅，我告诉过她这房子我不卖，这里边有纠纷，不要买。房子更名的事我们不知道，在我们不知情的情况下就把房证更成别人的名字是不合法的。
原审第三人刘志远述称，与被告李云芝意见一致。
原审第三人鑫达公司述称，被告所说的不知情不属实。在公证处及房地产大厦都是被告及第三人刘志远本人签字的。在原告借款时我们就已经告诉她要用本案诉争房屋做抵押，这在公证书上都有明确记载。被告所说的去房产大厦，实际上是办理房产抵押手续，我们在公证处做的是委托手续。
原审第三人杨涛述称，我是本案所涉借款的实际出资人，手续我是亲自参与的。我们都是完全民事行为能力人，完成的所有手续都是合乎法律规定的，所以被告应腾出本案诉争房屋。
原审第三人马霓述称，我同意原告腾房请求。
原审法院审理查明，被告李云芝与第三人刘志远系夫妻关系。第三人鑫达公司与第三人杨涛系合作放贷关系。第三人杨涛与第三人马霓系朋友关系。
2012年10月8日，第三人鑫达公司作为贷款人，被告李云
芝及第三人刘志远作为借款人，双方书面约定第三人鑫达公司出借给被告李云芝及第三人刘志远530，000元人民币，月息2分，还款期限为2013年10月7日之前。同日，通过第三人鑫达公司
介绍，第三人杨涛作为抵押权人，被告李云芝及第三人刘志远作为抵押人，双方书面约定将登记在被告李云芝名下的位于沈阳市皇姑区淮河南街11—9号311室房屋（建筑面积127.61平方米，
即诉争房屋）作为实现530，000元借款本金及利息、违约金、损
害赔偿金以及实现债权费用的担保。同时双方还约定，如被告李
云芝及第三人刘志远超期交纳利息、偿还本金，除双方约定的正
常利息外，还应每日按借款金额的5‰支付违约金。若被告李云
芝及第三人刘志远未按期偿还借款本金或未按期支付借款利息及违约金的，第三人杨涛有权终止合同，提前收回未到期的借款并有权用委托书处置抵押房产，收回本金、利息、违约金及处置房产所发生的一切费用。同日，第三人鑫达公司向被告李云芝实际支付借款500，000元，另30，000元为预先在本金中扣除的利息。
2012年10月8日即借款同日，被告李云芝及第三人刘志远
作为委托人，第三人马霓作为受托人，双方办理《授权委托书》
一份，约定被告李云芝及第三人刘志远委托第三人马霓办理诉争
房屋的相关事宜，其中包括：办理房产抵押登记手续、领取房屋所有权证、契税证及签署相关的法律文件；办理银行还贷及解除抵押登记手续并签署相关法律文件；办理该房屋的限购查询及调取该房屋的备案资料手续，并有权签署《房屋买卖合同》及相关法律文件；办理该房屋的出租、出售手续，包括更名、过户、收取租金或全额售房款和涉及存取售房款的银行卡开立及银行贷款卡的开户及贷款的领取并代委托人设立银行卡密码，并签署相关文件，并有权缴纳涉及水、电等与该房屋相关之配套设施的使用费及办理用户名称的变更手续。办理与出租、出售该房屋有关的其他事宜。同时委托书载明：受托人在办理上述委托事项期间签署的一切法律文件委托人均予以同意。本项授权为委托人真实意思表示，由授权委托行为的引发而产生的相应权利和义务由委托人承担。上述权利委托人在此授权之前并未授权给其他任何人，并保证在本次授权生效期间，不再授予其他人。受托人有转委托权。委托期限：2012年10月8日至2017年10月7日。当日，双方在辽宁省公证处对《授权委托书》办理了公证手续。后因被告李云芝及第三人刘志远未按合同约定支付借款利息，故第三人鑫达公司在借款期限未届满前将诉争房屋对外出售。
原告韩亮通过沈阳市佳家瑞房产中介公司与第三人鑫达公司协商购买本案争议房的相关事宜，三方于2013年7月2日签订《房屋买卖协议书》一份，约定原告韩亮通过贷款的方式、以84万元的价格购买诉争房屋。同日，原告韩亮的母亲勾凤梅向第三人鑫达公司交付定金1万元。2013年7月3日，第三人杨涛与第三人马霓共同到房产部门办理诉争房屋的抵押权注销登记手续。2013年8月23日，原告韩亮与第三人马霓办理了诉争房屋所有权转移登记手续。2013年9月5日，原告韩亮取得诉争房屋的所有权证书。2014年2月16日，第三人鑫达公司为原告韩亮出具收条，载明：收到卖房款83万元，房款全部结清。
另查，被告李云芝及第三人刘志远以房屋抵押的方式从第三
人鑫达公司处借款系因其子刘嗥做生意用钱。原告韩亮的母亲勾
凤梅在现场看房过程中与被告李云芝商定诉争房屋的出售价格为85万元，勾凤梅、第三人鑫达公司及房产中介在明知被告李云芝仅同意以85万元的价格出售诉争房屋的情况下，最终仍按售价84万元签订了房屋买卖协议书。诉争房屋最终交易事宜，原告不在场也不知情，亦未收到购房款。勾凤梅亦自认，在其未交付剩余购房款前，被告李云芝告知其诉争房屋存在纠纷，让其不要购买，但因已产生相关费用且怕自己承担违约责任，故其无奈购买。该房屋一直由被告李云芝居住。因诉争房屋现已更名过户至原告韩亮名下，故原告于2014年3月4日诉至原审法院。
原审法院认为，民事法律行为应当同时具备下列条件：行为人具有民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或者社会公共利益。针对本案事实，李云芝及刘志远在向鑫达公司借款同时，公证委托该笔借款实际出资人杨涛的朋友马霓办理诉争房屋出卖、更名过户等相关手续。在借款期限未届满前，因被告李云芝及第三人刘志远未按合同约定支付借款利息，故第三人鑫达公司将诉争房屋对外出售。第三人马霓作为被告李云芝的代理人协助原告韩亮及第三人鑫达公司办理了诉争房屋买卖的相关事宜。第三人马霓作为被告李云芝的委托代理人未将房屋买卖最终事宜向其告知，也未将购房款转交被告李云芝，被告李云芝对房屋最终买卖事宜并不知情。被告李云芝办理授权委托的真实意思表示是以房抵押办理借款，而不是授权第三人马霓出卖诉争房屋。第三人鑫达公司在借款期限未届满、借款人仅欠利息的情形下，处理抵押房产不妥，且该房产价值高于借款数额。另，原告韩亮作为诉争房屋买受人，在明知被告李云芝仅同意以85万元的价格出售该房屋时，仍与第三人鑫达公司签订房屋买卖合同，以84万元的价格购买该房屋。并且在被告李云芝告知其该房屋有纠纷，不要购买时，仍继续购买该房屋。综上，本院认定被告李云芝不具有出卖诉争房屋的意思表示，其授权委托第三人马霓出卖诉争房屋的民事法律行为无效，第三人鑫达公司与原告韩亮签订《房屋买卖协议书》无效，第三人马霓代被告李云芝与原告韩亮办理房屋买卖相关事宜的行为亦无效。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十五条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告韩亮的诉讼请求。案件受理费5530元，减半收取2765元，由原告韩亮承担。
宣判后，韩亮不服，提出上诉，认为原审认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法改判。韩亮买房的行为应认定合法有效。韩亮是通过房屋中介知道的卖房信息，也通过房屋中介到房主家看房，看房时房主明确表示同意将该房以85万价格卖给韩亮，卖房款用于给儿子刘嗥还债。看完房后就去房屋中介签订买卖协议并交纳了定金。之后通过房屋中介正常办理了过户手续并支付了84万元购房款及中介费用。韩亮买房的行为应属于善意取得，并合法办理了过户手续应受法律保护。房主李云芝在我第一次去她家看房时已明确表示此房出卖价格为85万元，虽然后来李云芝也说过此房有纠纷让我别买此房，但我已缴纳了定金及中介费并办理了买房手续。造成买房的行为必须进行，否则相关的费用不能退。李云芝与第三人沈阳鑫达投资担保有限公司之间的纠纷与我没有任何关系，买房的过户手续也是根据《公证书》合法办理的，并支付了相应的房款。综上所述原审法院认定事实不清，适用法律不当。望二审法院依法改判。诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人李云芝、刘志远辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人鑫达公司辩称李云芝对买房事实是知情的。
被上诉人杨涛、马霓辩称李云芝是用房屋做抵押借款，在其还不上钱的情况下，我们卖的房子。
本院审理查明的事实与原审查明的事实相一致。
上述事实，有三方当事人陈述及借据、房产抵押借款合同、房屋买卖协议书、定金收条、房屋所有权转移登记申请书、房产证、收条、中国建设银行客户回单、公证书等证据材料经原审法院庭审质证予以确认，在卷佐证。本院经审查核实后予以确认。
本院认为，民事法律行为是公民或法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。民事法律行为之所以产生约束各方当事人的法律效力，从根本上说是基于各方当事人对其真实意思表示的履行。本案中，李云芝及刘志远在向鑫达公司借款同时，公证委托该笔借款实际出资人杨涛的朋友马霓办理诉争房屋出卖、更名过户等相关手续。在借款期限未届满前，因李云芝及刘志远未按合同约定支付借款利息，故鑫达公司将诉争房屋对外出售。故该委托的真实目的在于保证债权人债权的实现，具有抵押权性质，但不得违反法律关于留置契约的规定，债权人在实现该权利时，应当以合法的方式处分财产。本案中，上诉人自认第一次看房时已明知涉案房屋的房主为被上诉人李云芝，亦明知被上诉人李云芝对房屋出卖价格85万元的主张，而其后上诉人却与被上诉人鑫达公司签订相关房产手续，成交金额84万元也与被上诉人李云芝主张的85万元不一致，且在得知该房屋存在纠纷的情况下仍向中介公司交付绝大部分房款。审理中还查明，在房屋交易过程中无李云芝签字的材料，上诉人提出有被上诉人儿子参与交易，但并未提供李云芝的授权。原审法院认定李云芝不具有出卖诉争房屋的意思表示，马霓出卖诉争房屋的民事法律行为无效，鑫达公司与韩亮签订《房屋买卖协议书》无效，马霓代李云芝与韩亮办理房屋买卖相关事宜的行为亦无效，并无不当。
关于上诉人主张其构成善意取得的问题，依据《物权法》第一百零六条第一款的规定，受让人受让该不动产时是善意的。结合案件事实，上诉人应当预见出售房屋并非房主真实意思表示，因担心已缴纳的相关费用不能退还而与被上诉人鑫达公司办理房产买卖相关手续的行为不宜认定为善意，故上诉人主张善意取得缺乏充分依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5530元，由上诉人韩亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
审 判 员 赵梦辉
代理审判员 郝梦思
二〇一四年八月八日
书 记 员 任 江
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。