广西壮族自治区柳州市城中区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）城中民二初字第457号
原告湖南阳光某某物业服务有限责任公司柳州分公司，住所地：柳州市桂中大道。
负责人：宋佰某，该公司经理。
委托代理人潘永达，广西景耀律师事务所律师。
委托代理人李松，广西景耀律师事务所律师。
被告陈某，女，汉族，1971年11月27日生，住柳州市桂中大道南端。
委托代理人韦金新，广西君行律师事务所律师。
原告湖南阳光某某物业服务有限责任公司柳州分公司诉被告陈某物业服务纠纷一案，本院2012年5月2日受理后，依法由审判员傅馨慧担任审判长，与人民陪审员田梅、杨春鸿组成合议庭，于2012年7月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人潘永达、李松，被告陈某及其委托代理人韦金新到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告诉称，2007年8月28日，被告购买柳州阳光某某置业有限公司开发的柳州阳光某某城市广场21栋某单元某号房屋，建筑面积XXX平方米。根据原告与柳州阳光某某置业有限公司签订的《前期物业服务合同》之约定，原告一直积极履行相关权利义务，对被告的小区提供物业服务，但是被告自2009年6月起拖欠物业服务费等相关费用共计4032.64元。原告曾多次以多种形式向被告催收，被告均未交纳。特诉至法院，请求判令：1、判令被告向原告支付柳州市桂中大道南端2号阳光某某城市广场XX号房物业服务费人民币2445.87元；2、判令被告向原告支付已代交的电梯电费173.98元、公区电费539.48元、入户水费624.81元、生活垃圾费248.5元；3、判令被告向原告支付违约金1806元；以上共计：5838.64元(以上款项计至2012年2月29日，从2012年3月1日起至被告付清时止，按合同约定及实际代交额另计)；4、本案诉讼费金部由被告承担。
被告陈某辩称，原告起诉不是事实，证据不足，请求法庭驳回原告诉请。理由是：1、原告是与柳州阳光某某服务有限公司签订的物业服务合同，被告不是合同的主体，对被告没有约束力；2、原告所提供的证据不能支持原告的诉讼请求。
原告为支持其主张，向本院提供如下证据：
1、《身份证》复印件一份，证实被告的主体资格；
2、《资质证书》一份；证实原告具有物业管理资质；
3、《前期物业服务合同》一份；证实原告与建设单位签订了前期物业管理合同，该合同对相关方面进行了约定，同时约定了被告不按时缴纳物业费时按合同约定缴纳滞纳金，具体体
现在第三章第六条、第八章第二十九条；
4、收费公示牌一份；
5、《物业服务合同备案表》一份；
第4、5份证据共同证实原告的物业服务收费标准已经经过物价局备案；
6、《物业承接验收备案表》一份；证实原告与建设单位签订物业管理合同后，已经建设局备案，已经完成交接手续；
7、《商品房买卖合同》一份；证实被告是柳州阳光某某城市广场的业主；
8、《交房验收表》一份；证实商品房经被告验收合格，并且建设单位已将房屋交给被告，被告开始享受物业服务；
9、《水费通知单》一份；
10、《电费清单》一份；
11、《凭证》一份；
12、《收据》两份；
13、《发票》六页；
第9-13份证据共同证实物业公司已经代业主缴纳了水费、电费；
14、《特快专递（催款单）》一份；
15、《通知》两份；
第14、15份证据共同证实原告多次向被告催收物业费，尽到了告知义务；
16、《收据》；证实原告已经代业主交了生活垃圾费。
17、《电梯用电电表的记录》一份；证明电梯实际产生的费用，原告就是根据这个费用进行分摊。
18、《路灯用电电表的记录》一份；
19、《楼道灯用电电表记录》一份；
20、《二次加压用电的记录》一份；
21、原告向水厂缴纳税费的《凭证》；
证据18-21证明被告需要公摊的总费用。
22、《水表的原始抄表记录》一份；
23、原告向水厂交费的《凭证》；
证据22、23证明原告已经代缴了这些费用。
24、《装修许可证》一份；证明被告自获得装修许可证起需要承担公摊费用的起始时间。
25、被告的《欠费明细及公区核算方法》及欠费明细，证明被告的欠费计算方法和欠费情况。
被告陈某质证后认为，对于第1份证据，没有异议；第2份证据对真实性没有异议，不能替代营业执照，原告应该提供工商登记的营业执照才能作为被告的主体资格；第3份证据与本案无关，对被告没有约束力，首先，被告不是合同的主体，原告是与柳州阳光置业有限公司签订的合同；其次，建设方在与被告签订合同之前，已与广西万怡物业服务有限公司签订的合同，与案外人万怡公司签订的合同也没有解除，也不符合合同法转让的规定，被告购房在前，原告与建设方签订的合同在后，所以合同第三十六条的规定对被告没有约束力，同时合同第三十四条的规定意味着原告知道建设方与万怡公司签订有前期物业服务合同；第4、5、6证据的真实性没有异议，但是与本案无关；对第7份证据的真实性没有异议，内容里有住宅住户一户一表，意味着水费业主可以自己缴纳；第8份证据的真实性没有异议；第9、10、11、12、13份证据的真实性无法确定，关于水费的证据，发表如下意见：第一，发票上面的名称是阳关某某有限公司，而不是原告；第二，其中一单是营业水费，和被告的生活用水没有关系；第三，原告所提交的水表，无法反应水表后面的用户是哪一住户的，也不能证明该水费由谁承担；第四，原告所提交的证据也不能证明原告有义务代被告缴纳水费；关于电费的票据，提出如下异议：电费的清单加起来是两千多元，原告后面提交的证据电费清单有二十多万，所以不能证明那些电表，用在哪里；由于没有具体的电费清单，所以不能证明被告拖欠多少电费，是否和被告有关，说不清楚；电费清单注明是工商业（非居)，发票是注明是工业，被告是生活用电，和被告无关；对于第14、15份证据，其中没法证明原告邮寄的是催费通知，原告的证据显示是今年才交清水电费，原告却是在去年向被告催缴，不是原告诉请的内容；对于第16份证据的真实性没有异议，但是原告没有提供缴费的依据。对于第17-24份证据的真实性没有办法确认，至于关联性，原告的举证都不能针对本案的被告证明各个被告应当承担的费用，而且有些项目的费用不知道是什么名目，也不予认可。对于第25份证据，只是当事人陈述，不是书证或物证，并且该证据仍让无法确定被告实际欠缴费用的数额，该证据没有客观性。
被告陈某当庭向法院提供如下证据：
1、《柳州阳光某某城市广场前期物业关系服务协议》；
2、《柳州阳光某某城市广场业主临时管理规约》；
第1、2份证据共同证实建设方在与原告签订合同之前，已经选定万怡物业作为前期的物业服务公司。并且被告已经与万怡物业签订物业管理协议，该协议目前还没有解除。
原告湖南阳光某某物业服务有限责任公司柳州分公司质证后认为，对两份证据的真实性没有异议，但不同意其证明目的；开发商有权选择物业服务主体，选择之后，还要经建委审批备案，从原告提交的证据来看，开发商已经重新选择物业公司，并经过备案，所以原告从事物业服务是符合法律规定的；被告提供的上述证据，只是个别业主同案外人签订的。至于个人是否代表公司，是否经过相关部门的许可，无法确认。
依据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：
2007年8月28日，被告陈某购买柳州阳光某某置业有限公司开发的柳州阳光某某城市广场XXX号房屋，建筑面积131.17平方米。2008年12月20日，被告陈某办理交房验收手续并与广西万怡物业服务有限责任公司柳州分公司签订《柳州阳光某某城市广场前期物业管理服务协议》。2009年9月25日，柳州阳光某某置业有限公司更换前期物业服务公司，与原告湖南阳光某某物业服务有限责任公司柳州分公司签订《前期物业服务合同》，并于2009年10月14日向柳州市城中区建设局备案，约定由原告承接柳州阳光某某城市广场的物业管理，并继续执行柳州阳光某某置业有限公司原与广西万怡物业服务有限责任公司柳州分公司签订的《前期物业服务合同》，至成立业主委员会签订新的合同止。在原告对柳州阳光某某城市广场提供物业服务期间，被告拖欠相关费用，原告采用邮寄方式向被告送达《催款通知单》。由于被告至今未缴纳相关物业费用酿成诉讼。
本院认为，当事人的合法权利受法律保护。由于建设单位柳州阳光某某置业有限公司有权选聘前期物业管理单位，其解除与广西万怡物业服务有限责任公司柳州分公司的前期物业合同关系后，与原告湖南阳光某某物业服务有限责任公司柳州分公司签订的《柳州阳光某某城市广场前期物业管理服务协议》合法有效，对物业服务区域内的业主有约束力，原告有权自2009年9月25日与建设单位签订《柳州阳光某某城市广场前期物业管理服务协议》并提供物业服务之日起，收取相关物业费用。被告以其不是《柳州阳光某某城市广场前期物业管理服务协议》的签订主体和其尚未与广西万怡物业服务有限责任公司柳州分公司解除已签订的《柳州阳光某某城市广场前期物业管理服务协议》为由，拒绝向原告缴纳相关物业费用的，没有法律依据，本院不予采信。由于被告未缴纳相关物业费用，原告曾以邮寄的方式向被告送达了《催款通知单》，被告在催告的合理期限内仍未交纳的，原告有权提起诉讼，要求被告支付拖欠的相关物业费用。则关于物业服务费，由于原告从2009年9月25日起提供物业服务，被告未交纳2009年9月25日至2012年2月29日期间的物业服务费的，原告诉请被告支付该期间的物业服务费2445.87元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于生活垃圾费，原告的举证不足，不能证实被告欠缴的垃圾费数额为248.5元，故本院对此不予支持。关于电梯电费、公区电费、入户水费，由于被告认可未缴纳入住以来至2012年2月29日期间的上述费用，并且原告通过列明欠费明细及核算方法的方式可以证实被告欠缴的上述费用的数额，虽然被告辩称原告所列明的欠费明细及核算方法没有依据，不具有客观性，并且不认可该核算方法及计算数额，但是被告却未能提供相反的证据对原告的举证予以否定，故原告的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。
关于原告主张被告交纳因拖欠上述物业费产生的违约金1806元的诉请。根据《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条的规定，“业主、使用人未按照前期物业管理服务合同或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用或者维修资金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照约定加收滞纳金。”原告的主张有事实和法律依据，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告陈某向原告湖南阳光某某物业服务有限责任公司柳州分公司支付拖欠的2009年9月25日至2012年2月29日期间的物业服务费2445.87元。
二、被告陈某向原告湖南阳光某某物业服务有限责任公司柳州分公司支付拖欠的电梯电费173.98元（费用计算至2012年2月29日）。
三、被告陈某向原告湖南阳光某某物业服务有限责任公司柳州分公司支付拖欠的公区电费539.48元（费用计算至2012年2月29日）。
四、被告陈某向原告湖南阳光某某物业服务有限责任公司柳州分公司支付拖欠的入户水费624.81元（费用计算至2012年2月29日）。
五、被告陈某向原告湖南阳光某某物业服务有限责任公司柳州分公司支付违约金1806元（违约金计算至2012年2月29日）。
六、驳回原告湖南阳光某某物业服务有限责任公司柳州分公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元（原告已预交），由被告陈某承担。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 傅馨慧
人民陪审员 田 梅
人民陪审员 杨春鸿
二〇一二年十月十七日
书 记 员 邵巧玲