山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终6193号
上诉人(原审被告)：白金艳，女，1970年3月24日出生，汉族，住吉林省洮南市。
委托诉讼代理人：万晓春，青岛黄岛恒源法律服务所法律工作者。
上诉人(原审被告)：张云华，男，1977年1月20日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。
委托诉讼代理人：万晓春，青岛黄岛恒源法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审原告)：李晓峰，男，1990年10月23日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。
原审第三人：青岛链家兴业房地产经纪有限公司，住所地山东省青岛市市北区通山路11号-126。
法定代表人：左晖，职务董事长。
上诉人白金艳、张云华与被上诉人李晓峰、原审第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司因租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初8859号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人白金艳、张云华提出上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项，发回重审或查清事实依法改判上诉人不向被上诉人支付定金5000元、维修基金损失7893.55元、差价损失275535元、鉴定费损失4800元，即驳回被上诉人在一审中的诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的《青岛市存量房屋买卖合同》(以下简称合同)系双务合同，对双方具有约束力。合同约定:“上诉人于2017年1月30日取得产权证;双方于2017年1月30日共同到银行办理贷款面签手续;被上诉人于2017年1月30日以银行托管方式支付首付款、物业交割保证金、户口迁出保证金。”根据约定，该三项合同义务应同时履行。经两次公证授权，上诉人于2017年3月6日取得产权证。双方认可，合同约定的履行期限相应顺延。上诉人与被上诉人于2017年3月底共同到银行办理了贷款面签手续，上述合同义务应同时顺延至面签当日履行。但被上诉人在面签当日未按约定支付首付款等款项，导致后续的合同义务再未继续履行。二、上诉人在本案不存在违约。一审认定上诉人违约的依据是被上诉人提交的录音证据，但该证据系复制品，并非原始录音，且录音中的谈话人不是上诉人的丈夫林保全。一审对证据原件未作审核，仅凭复制件便确认上诉人违约，导致该项事实认定严重错误。三、双方对首付款的支付时间未作变更约定。合同约定，双方到银行办理贷款面签手续与被上诉人支付首付款应当同时履行，但上诉人在面签当日未按照约定付款。第三人在一审中作证:“双方经口头磋商变更了首付款的支付时间。”但该陈述未获上诉人、被上诉人双方的认可。“先支付首付款，再办理过户及贷款”，系双方在合同中的明确约定，同时符合客观常理及交易习惯。房屋交易价款共68万元，被上诉人自始至终仅仅支付5万元定金，这种情况下，如果再将合同书面约定经口头变更为“后支付首付款”，显然不符合常理，与客观规律、交易习惯相违背。上诉人提交的与第三人之间的谈话录音证明:“多次通过第三人向被上诉人催要首付款”，说明根本不存在变更约定。一审在无任何直接证据支持下，认定“双方以实际行为变更合同义务的履行顺序”，理由过于牵强，且与事实不相符。在被上诉人未按约定付款后，上诉人拒绝继续履行合同，该实际行为恰恰表明未“变更合同义务的履行顺序”。四、本案中，是被上诉人违约。被上诉人长期不按照合同约定支付首付款，构成根本违约。上诉人为此以书面通知的方式解除合同，符合双方约定及合同法规定。五、涉案房屋2017年5月17日市场价值的评估鉴定报告与本案没有关联性，不应作为定案依据。一审认定“上诉人认为评估的时间节点应该是2017年6月8日”，这是对上诉人质证意见的移花接木。上诉人从未主张“评估的时间节点”，上诉人认为自己不是本案的违约方，不应对房屋的市场价值进行评估鉴定。一审法院询问双方第一次提出不予出售房屋的时间?上诉人认为是2017年6月8日发出书面解除通知之日。这是针对法院的提问作出的回答，但上诉人并未主张“评估的时间节点”是2017年6月8日。被上诉人主张2017年4月底上诉人第一次提出不卖房子。一审法院认为:应以第一次提出不予出售房屋时的市场价值作为认定案件的依据。被上诉人却申请对2017年5月17日房屋的市场价值鉴定评估，该时间与双方主张的“第一次提出不卖房子”的时间均不相符。因此，一审中的评估鉴定报告与本案没有关联性，不应当被采信。综上所述，一审未严格按照证据确认案件事实，对双方违约责任的认定颠倒黑白，导致判决显失公正。为此，上诉人依法提起上诉，请求二审法院查清事实，依法改判。
被上诉人答辩称：请求依法维持原判。
原审第三人二审中未发表意见。
李晓峰一审中提起诉讼请求：1、请求白金艳、张云华继续履行双方签订的《青岛市存量房屋买卖合同》;2、请求白金艳、张云华按照房屋总价款每日万分之五的标准向李晓峰支付迟延履行违约金35360元(自2017年2月16日起暂计算至2017年5月31日);3、本案的诉讼费、保全费、律师费及产生的其他费用由白金艳、张云华承担。2017年7月12日李晓峰在庭审中变更诉讼请求为：1、要求解除各方签订的房屋买卖合同;2、白金艳、张云华返还李晓峰定金5万元;3.白金艳、张云华承担中介服务费13600元，维修基金7893.55元；4、白金艳、张云华承担李晓峰因房价上涨造成的损失35万元;5、白金艳、张云华赔偿李晓峰所花费的律师费25000元，担保费4000元;6、本案诉讼费、保全费由白金艳、张云华承担。事实与理由:2017年1月1日白金艳、张云华与李晓峰在第三人的居间介绍下签订《青岛市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》，该合同约定，双方自愿出售及购买位于青岛市开发区漓江东路505号丙10栋1单元2703号房屋，房屋价款为68万元，李晓峰以贷款方式购买该房屋。上述合同均由张云华代为签订，张云华提供了公证处出具的公证委托书。合同签订后，李晓峰积极履行合同义务，将房屋定金5万元交予白金艳、张云华。根据该合同约定，白金艳、张云华最迟应于2017年2月15日前办理完毕诉争房屋的解除抵押登记手续。现房管局已经出具了《青岛市存量房买卖合同》，李晓峰已经通过银行面签手续，并缴纳了诉争房屋的维修资金。此后，李晓峰多次催促白金艳、张云华偿还诉争房屋的剩余贷款及利息以及办理房屋过户登记等相关手续。经第三人多次催告，白金艳、张云华仍然以多种借口不予配合。综上所述，白金艳、张云华的行为违反了诚实信用原则，严重损害了李晓峰的合法权益。为了维护自己的合法权益，故提起诉讼。
白金艳、张云华一审中共同答辩称：李晓峰所述与事实不符。双方签订房屋买卖合同后，根据第三人的安排被告办理了公证委托，由白金艳授权张云华代为办理并领取了涉案房屋的产权证;白金艳、张云华也按照约定向银行申请一次性还清贷款，白金艳、张云华已经按照约定履行了合同义务。但李晓峰未按照约定履行，仅向被告支付了定金，购房首付款一直未按合同约定支付。因此，本案中系李晓峰违约，应当承担相应的违约责任，其无权要求白金艳、张云华支付违约金。因李晓峰一直不支付首付款，导致合同长期未能继续履行，白金艳、张云华原本希望尽快出售房屋使用款项的合同目的无法实现。为此，白金艳、张云华已经按照合同约定通知李晓峰解除双方签订的房屋买卖合同，现在该合同也就不应当继续履行。综上，李晓峰的主张无事实和法律依据，不应得到支持，请求法庭查清事实，依法驳回李晓峰的诉讼请求。针对变更后的诉讼请求，被告称同意解除合同，从2017年6月11日开始，不同意其他诉讼请求。
第三人青岛链家在一审中称第三人已居间双方签订了合法有效的房屋买卖合同，双方均应按照合同履行义务。任何一方不按合同履行相关义务，均应承担相应的法律责任。
一审法院查明以下事实：
1、2017年1月1日，白金艳（出××与李晓峰（买××签订《房屋买卖业务签约文件合订本》，其中《交易资金托管提示函》约定,本次房屋交易资金中的人民币50000元，放弃资金托管服务，双方自行交付;《交易方留存信息表》中，载明出售方为白金艳，代理人为张云华，购买方为李晓峰。双方签订的《青岛市存量房屋买卖合同》约定，出××售房屋坐落为青岛市开发区漓江东路505号丙10栋1单元2703（以下简称“涉案房屋”），建筑面积共63.42平方米，合同第二条载明买××知晓出××时尚未取得房地产权证的事实情况，出××诺在2017年1月30日之前取得该房屋不动产权证书，该房屋已经设定抵押，出××于2017年1月25日向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，最迟应于2017年2月15日前办理完毕解除抵押登记手续，出××将该房屋出租，承租人已放弃优先购买权；合同第五条约定买卖双方经协商一致，同意上述房屋及约定留存的家具家电、装饰装修和配套设施总计转让价款为人民币680000元，买××2017年1月1日将第一笔定金人民币50000元支付给出××于2017年1月30日前将第一笔购房款/首付款人民币130000元以银行托管方式支付出××买××贷款金额为人民币470000元，买××自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意买××续申请其他银行贷款，至贷款批准，买卖双方应于2017年1月30日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；买卖双方同意，在批贷后7个工作日内，买卖双方应共同办理房屋所有权转移登记手续及抵押权登记手续；双方一致同意，买××本协议约定的购房款中留存人民币20000元作为物业交割保证金，留存人民币10000元作为户口迁出保证金，买××于2017年1月30日前以银行托管的方式支付出××合同第十一条约定双方协商一致，若房屋所在区域出台限购限贷政策，导致乙方无法购买此房，则乙方需在出台限购限贷政策之日起15日内完备购房资格。李晓峰、被告张云华在合同上签字捺印。同日，李晓峰与张云华签订补充协议，内容为白金艳的证件号码变更为2白金艳、张云华对于证据的真实性无异议，但认为李晓峰未按约定支付款项，系李晓峰违约在先。2、2017年1月1日，李晓峰支付定金人民币50000元，张云华代白金艳在定金收条上签字捺印，收条上载明2017年1月1日交付购房定金人民币贰万元，待产权核实查验后支付购房定金叁万元，剩余未支付购房定金叁万元暂存链家地产富源公馆店代为保管。各方对此均无异议，第三人称定金5万元已全额支付给白金艳、张云华。3、白金艳、张云华提交个人贷款提前还款申请审批表，欲证明白金艳、张云华按照约定于2017年1月12日向银行提交了一次性还清贷款的申请。李晓峰对该证据的真实性有异议，认为申请审批表没有银行盖章确认，其中只有白金艳一人的签字，复写文本、签字日期空白，无法确认该申请于何时向何单位提交，不能证实其证明目的。第三人对该证据的真实性不认可，第三人称白金艳、张云华从未通知第三人申请撤押事宜，第三人至今对白金艳、张云华撤押事宜不知情。应白金艳、张云华的申请，法院曾到中国工商银行青岛开发区支行核实该申请的真实性，因该申请并未最终进入审批程序，故银行方面未能证实该申请的真实性。4、白金艳、张云华提交公证书两份，证明白金艳为了按照约定取得产权证，授权他人代办办证手续，特办理公证委托；因第三人提供的委托书样本内容有误，第一次的公证书未能审批通过，为此再次进行公证委托。根据白金艳、张云华提交的不动产权证书，显示涉案房屋位于青岛开发区漓江东路505号丙10栋1单元2703，房屋所有权人登记为白金艳单独所有，发证日期为2017年3月6日。白金艳、张云华主张其于2017年3月6日取得产权证，双方随后共同办理银行贷款面签手续，白金艳、张云华已按照约定履行义务，且取得产权证的时间不属于白金艳、张云华违约。李晓峰对于公证书的真实性无异议，但李晓峰认为2017年1月20日的公证书委托权限可以说明房屋买卖过程首先应领取房产证，再办理抵押注销手续。李晓峰对于不动产权证书真实性无异议，但李晓峰认为该证据恰好可以说明是白金艳迟延办理房产证件,直到2017年3月6日才将房产证件办理完毕，直接导致房屋买卖合同中所有的约定期限相应的顺延。第三人对该组证据的真实性无异议，但第三人认为在白金艳本人无法亲自办理合同相关流程而授权他人代为办理的情况下，提供合法有效的委托公证书应是其本人的合同义务，白金艳不应将公证书的责任推给第三人；白金艳、张云华虽在2017年3月6日取得房产证，但白金艳、张云华是在2017年3月16日左右方告知第三人。5、2017年4月6日，李晓峰缴纳山东省住宅专项维修资金7893.55元。白金艳、张云华称因不清楚李晓峰缴纳维修基金情况，不发表意见。第三人称4月6日第三人在房产交易大厅开出收据后李晓峰到建行交费，缴纳住房维修基金是经过双方同意的。6、白金艳、张云华提交解除函、中通快递单、快递单查询明细，证明因李晓峰一直未支付首付款构成根本违约，白金艳、张云华按照合同约定，以快递形式书面通知解除双方签订的《房屋买卖合同》。李晓峰对于该组证据的真实性、合法性均不认可，李晓峰称没有收到该解除函，根据快递单件标注的内含品名书写为证明而非解除函，说明证据本身存在矛盾，寄件人姓名为白金燕而非被告白金艳。寄件时间为2017年6月9日，本案李晓峰在2017年6月1日已经起诉要求继续履行合同，可以说明即便真的有解除函存在，也是白金艳、张云华在得知已经起诉后所做的狡辩。第三人对该组证据的真实性无法确认，第三人称未收到过类似函件。7、庭审中第三人陈述本案涉案房屋签订及履行经过双方于2017年1月1日在第三人门店签署了房屋买卖合同，当天有李晓峰及其爱人、张云华到场；签约当天李晓峰转账2万元定金给了张云华，转账3万元给第三人经纪人，当天定金条对此有所说明。2017年1月2日左右查完产权之后第三人给了张云华。当时约定白金艳先预约撤押和办理房产证。房产证下来之后，双方可到第三人门店做面签，办理银行托管。贷款面签也需要双方到场，可以同时办理。第三人在3月16日左右见到了房产证，3月17日将双方约到门店，由于办理第一次贷款面签当时李晓峰没有购房资格查验证明，3月30日查验证明办理充毕后又办了第二次贷款，是李晓峰与其父母、爱人，张云华共同到场办理。3月份第一次办贷款时，双方协商在贷款审批通过后支付首付。双方口头协商在审批贷款的期间，办理撤押手续。4月6日第三人在房产交易大厅开出收据后李晓峰到建行交费，缴纳住房维修基金是经过双方同意的。4月7日出具的网签合同，需要买卖双方签字，第三人用快递形式将网签合同寄给张云华，张云华电话里称已经收到了，将交给白金艳签字，但不清楚现在网签合同在谁手里。4月7日办理网签的事情双方电话沟通过。之后第三人一直联系张云华，张云华称已经寄至白金艳处，第三人至今没有收到回复。2017年4月底左右，第三人接到一个电话，称是白金艳家人，说要将房子留给孩子，房子不卖了。李晓峰认可第三人的陈述；白金艳、张云华认为该陈述与事实不符，白金艳、张云华认可取得房产证后双方曾共同办理银行贷款面签。合同履行的时间和顺序在合同中有明确约定，不存在双方口头变更，先办贷款后交首付款的情况，被告前期一直在催李晓峰交首付款。白金艳、张云华提交被告张云华与第三人经纪人裴玉赢谈话录音，欲证明张云华曾要求对方支付首付款。李晓峰提交第三人经纪人与白金艳配偶林保全之间的通话录音，通话录音内容中林保全不同意白金艳出售涉案房屋，导致合同无法继续履行。8、应李晓峰申请，法院委托青岛东部土地房地产评估测绘顾问有限公司就涉案房屋在2017年5月17日的市场价值进行评估，经鉴定评估值为人民币955535元。李晓峰对此鉴定结论无异议，白金艳、张云华对此有异议，认为评估时间节点应该是2017年6月8日。因青岛市黄岛区的房屋价值仍然处于上涨状态，白金艳、张云华仅对时间节点不予认可，而该时间节点对于其并无不利，故在李晓峰未提出异议的情况下，该鉴定意见对于本案具有可参考性。庭审中李晓峰明确其实际损失为275535元，鉴定费4800元。9、李晓峰提交律师费发票及法律服务合同、天津市律师收费标准，欲证明因白金艳、张云华的违约行为，导致其维护其合法权益所支付的合理必要费用25000元，应由白金艳、张云华承担。白金艳、张云华认为原告还应提供银行转账支付凭证等相关证据，仅有合同和发票不能证明已经实际支付。即便支付了律师费，因双方对该费用没有约定，不应由白金艳、张云华承担。
一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。根据白金艳、张云华提供的涉案房屋所有权证书的记载，涉案房屋系白金艳单独所有，李晓峰据此认定白金艳系房屋的所有权人并无不当；根据白金艳提交的公证书，张云华作为白金艳的代理人，有权代白金艳签署买卖合同、代办代领不动产权证书、贷款面签、撤押等手续，双方对于被告张云华的代理行为均未提出异议，故法院确认张云华的行为应由白金艳承担法律责任。张云华作为代理人与李晓峰签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，是合法有效的合同，对合同双方均有约束力。涉案合同签订后，李晓峰已按照合同约定支付定金人民币5万元，双方对此亦无异议。按照合同约定，李晓峰知晓被告尚未取得涉案房屋的产权证书，被告应于2017年1月30日前进行不动产权证的办理，李晓峰应于2017年1月30日前以银行托管方式支付首付款、物业交割保证金、户口迁出保证金，双方应于2017年1月30日前共同到银行办理贷款申请审批手续，从合同约定可以看出，涉案房屋买卖合同系双务合同，双方的合同义务应同时履行。但根据审理过程中查明的事实，可以看出白金艳实际取得不动产权证书的时间为2017年3月6日，该时间已经明显晚于双方约定的时间，在白金艳取得不动产权证后，双方共同到银行办理贷款审批手续，可以推定双方对于合同履行时间的迟延均未提出异议，双方均认可合同约定的期限已经顺延，但双方并未对履行时间形成书面补充协议。现双方对于首付款的支付时间存在争议，第三人陈述称双方口头约定贷款审批通过后支付首付款，李晓峰对此予以认可；白金艳对此予以否认，但并未提交其督促李晓峰支付首付款的证据，白金艳在李晓峰起诉后到第三人门店的录音，因取证过程具有诱导性，且无其他证据相印证，法院不予采信。根据优势证据规则，法院认为双方已经以实际行为变更合同义务的履行顺序，在李晓峰未支付首付款的情况下白金艳配合李晓峰办理贷款审批手续、缴纳住房维修基金，均说明变更后的合同并未要求李晓峰先履行支付首付款义务，故白金艳认为原告违约的抗辩，法院不予采信。根据李晓峰提交的录音证据，可以看出李晓峰、第三人工作人员联系张云华及其家人商谈合同的继续履行，根据录音及第三人的陈述，可以看出白金艳因家庭内部意见不一致导致无法继续履行合同，故白金艳应对李晓峰承担违约责任。李晓峰作为守约方，其权益应当被维护，李晓峰要求解除双方及第三人签订的房屋买卖合同，白金艳亦同意解除合同，故法院予以照准;李晓峰支付白金艳的定金人民币50000元，白金艳已经收到，现李晓峰要求返还，符合法律规定，法院予以照准；李晓峰主张的中介服务费13600元，因该费用属于居间服务合同纠纷，应由李晓峰另行主张，法院不予处理；李晓峰主张的维修基金损失7893.55元，白金艳应予赔偿；根据鉴定意见，李晓峰主张因房价上涨造成的差价损失275535元，因鉴定时间节点对白金艳并无不利，故法院予以支持;李晓峰主张白金艳赔偿李晓峰所花费的律师费25000元、担保费4000元，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、解除李晓峰与白金艳、张云华于2017年1月1日签订的《青岛市存量房屋买卖合同》；二、白金艳于判决生效后十日内返还李晓峰定金人民币50000元；三、白金艳于判决生效后十日内赔偿李晓峰维修基金损失人民币7893.55元；四、白金艳于判决生效后十日内赔偿李晓峰差价损失人民币275535元；五、白金艳于判决生效后十日内支付李晓峰鉴定费损失人民币4800元；六、驳回李晓峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10954元、保全费3920元（李晓峰已预交），由白金艳负担，应于判决生效后十日内支付原告。
本院二审期间，双方未提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同对各方当事人具有法律效力，各方均应按照合同履行。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。依据一审查明的事实，双方以实际行为认可合同约定的期限已顺延，且依据优势证据原则，可以认定，上诉人未要求被上诉人先行交纳首付款。同时，即使双方在同意合同履行期限顺延但未对支付首付款时间进行明确约定的情况下，依据双方原合同约定的履行顺序是白金艳先向银行申请一次性还清贷款，后办理产权证、李晓峰支付首付款、白金艳协助办理贷款申请手续，但直至一审庭审中，第三人及被上诉人均不知道白金艳是否已经向银行申请还款，且白金艳提供的贷款提前还款申请无法确认提交时间、是否已提交，即白金艳无法证明其已经履行申请提前还贷的义务，因此，李晓峰未支付首付款的行为并不构成违约。
依据一审中第三人经纪人与白金艳配偶之间的通话录音、第三人工作人员的当庭陈述可知，是因白金艳的原因导致合同无法继续履行，因此，白金艳应承担违约责任。关于房屋差价，一审查明，白金艳向被上诉人发出解除合同通知的时间即2017年6月9日，一审法院以2017年5月17日作为评估基准点早于该时间，对白金艳有利，在李晓峰未提出异议的情况下，该鉴定意见应予采纳。
综上，涉案房屋买卖合同未能履行的过错方为上诉人白金艳，其应承担违约责任，原审据此判决上诉人向李晓峰返还定金并赔偿损失，符合法律规定，本院对此予以确认。张云华作为白金艳的代理人，其权利义务由白金艳负担，一审判决未判令其承担责任，认定正确。
上诉人白金艳、张云华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6373元，由上诉人白金艳、张立华负担。
本判决为终审判决。
审判长 王颖颖
审判员 于 梦
审判员 张晓华
二〇一八年九月二十七日
书记员 赵 帅