广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终14933号
上诉人（原审被告）：游袁，男，1975年6月7日出生，汉族，住江西省新余市渝水区。
委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵世泽，男，1970年3月8日出生，汉族，住湖北省枣阳市西城开发区。
被上诉人（原审原告）：封小莲，女，1980年11月23日出生，汉族，住湖南省衡南县。
上述两被上诉人共同委托代理人：刘文婷、刘国萍，均系广东致亮律师事务所律师。
原审第三人：招商银行股份有限公司广州分行，住所地：广东省广州市天河区。
负责人：钟德胜。
委托诉讼代理人：廖婧婧，系该行员工。
上诉人游袁因与被上诉人赵世泽、封小莲、原审第三人招商银行股份有限公司广州分行（下简称招商银行广州分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初2180号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人游袁的代理人麦丽妍，被上诉人赵世泽、封小莲本人及其的代理人刘文婷到庭参加诉讼。原审第三人招商银行股份有限公司广州分行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
游袁上诉请求:1、撤销一审判决，改判驳回赵世泽、封小莲全部诉讼请求，或裁定将本案发回重审；2、本案诉讼费由赵世泽、封小莲承担。事实和理由：1.买卖合同不能继续履行是赵世泽、封小莲违约造成，游袁对此不应承担违约责任，对于提前赎契问题可以确定是双方签订合同之外形成了口头一致约定，由赵世泽、封小莲出资65万元代为赎契，但赵世泽、封小莲却违反双方约定拒绝出资，从双方通话录音及赵世泽、封小莲发出的律师函及其一审起诉状表述态度可见赵世泽、封小莲违反双方口头约定拒绝还款，一审法院却忽略该事实，把过错归于游袁；2.关于双方65万元赎契款的支付及向银行申请涂销抵押先后履行顺序问题，根据《存量房屋买卖合同》第3条第4项第2点，“甲方收款当日即向银行申请涂销抵押手续”因此双方赎契的履行顺序应是赵世泽、封小莲先行支付65万元赎契款，游袁于收款当天才向银行申请涂销抵押相关手续，而一审法院却违背双方约定，认为游袁逾期申请提前还款属于违约，是严重错误；3.因合同不能正常履行的原因不是游袁造成，即使一审法院认定合同应继续履行，游袁也无需向赵世泽、封小莲支付违约金，更不应支付中介费。在合同履行过程中，游袁不存在任何过错或违约行为，游袁事实上在2017年1月9日已经当着赵世泽、封小莲及中介方的面口头向银行申请提前还款，当时银行明确双方于2017年2月10日到银行办理还款手续，因此双方约定了2017年2月10日到银行提前还款，但约定当天买方并无到场，因此双方未能在2017年2月10日办理提前还款，此后赵世泽、封小莲一直未向我方支付65万元赎契款，本已违反先履行义务，后来甚至拒绝支付65万元代为赎契，因赵世泽、封小莲该行为，导致双方产生纠纷及后来多次进行协商，合同未能正常履行，合同未能正常履行不是由于游袁行为造成，游袁无需承担违约责任，且赵世泽、封小莲后来提起诉讼，法院处理争议过程需要时间，但法院审理程序不受游袁控制，不能视为是游袁的逾期时间，关于赵世泽、封小莲的中介费，如法院支持继续履行，本来该中介费就应由赵世泽、封小莲承担，该中介费判定给游袁承担无事实与法律依据。
赵世泽、封小莲二审答辩称：赵世泽、封小莲认为一审判决事实清楚，判决公正。1.关于赎契问题，中×公司向一审法院的回函已清楚说明游袁与赵世泽、封小莲对部分楼款65万元的支付方式口头进行了变更，即由游袁向抵押银行申请提前还款及涂销抵押手续方式不变，在银行同意提前还款后，由游袁通知赵世泽、封小莲将该部分楼款65万元转入游袁的抵押银行账户，由此可见楼房赎契仍由游袁一人进行，赵世泽、封小莲并无履行达成共同赎契意向，双方对65万元的支付时间进行变更，即由交易过户时支付提前至原贷款银行向游袁支付；2.游袁提到的《存量房屋买卖合同》第3条第4项第2点，“甲方收款当日即向银行申请涂销抵押手续”该条是没有填写的，是空白的，游袁由空白条款认为赵世泽、封小莲应先支付65万元赎契款，该理解是错误的，游袁2018年7月11日才完成涂销手续，之前游袁一直向赵世泽、封小莲称没钱还款，由于其资金周转不灵，破产、失业、家人患癌、老婆要离婚等一系列事情向赵世泽、封小莲陈情，赵世泽、封小莲在体谅其困窘情况下才同意提前支付65万元赎契，但在此前游袁违约行为明显可见，故二审应当驳回游袁上诉请求，维持原判。关于中介费问题，虽然一审判决继续履行，由于游袁违约在先，根据中介协议约定，赵世泽、封小莲有权向其追讨中介费。
赵世泽、封小莲向一审法院起诉请求:1、游袁继续履行与赵世泽、封小莲于2017年1月9日签订的《存量房买卖合同》，将位于增城区新×镇××城凤×苑×街×号17××房产（房产证号：××号）过户至赵世泽、封小莲名下；2、游袁向赵世泽、封小莲支付违约金（从2017年2月16日起，按总房款的日万分之五计至游袁将房屋过户至赵世泽、封小莲名下之日止，暂计至2017年3月29日止为47865元）；3、游袁赔偿赵世泽、封小莲中介费34950元、按揭费4800元；4、本案的诉讼费和诉讼保全费由游袁承担。
一审法院查明事实：增城市新×镇××凤天苑××房于2013年4月30日登记在游袁名下。2017年11月13日，广州市增城区国土资源和规划局出具一份产权情况表，载明增城市新×镇××凤天苑××房的他项权利人为招商银行股份有限公司广州分行，权利类型为抵押权，登记日期为2014年4月18日。
2017年1月9日，游袁（卖方、甲方）与赵世泽、封小莲（买方、乙方）签订《存量房买卖合同》，载明“……第一条房地产权属情况1、房地产地址：增城市新×镇××凤天苑××房……6、房屋共有情况：无7、该房地产存在抵押等他项权利情况。……甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益。否则，承担相应的法律责任。第二条计价、价款甲乙双方约定按以下方式计价、付款该房地产按整套出售并计价，交易币种人民币，总成交价为233万元。……第三条付款甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款。甲乙双方一致同意由乙方按下述第4项支付楼款并办理交易手续。如在交易过程中，因公众假期、银行、房管局等政府部门原因导致交易延期的，则时间相应顺延。另外，如该房地产存在按揭贷款，在未办妥涂销抵押手续前，甲方仍需按时向银行偿还贷款。……4、涂销抵押按揭付款（1）签订本合同时支付人民币5万元作为定金。（2）本合同签订后5天内交付部分楼款（含定金）人民币仟佰拾万仟佰拾元整，甲方收款当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押所产生的一切费用由甲方负责支付。（3）部分楼款共计65万元整应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付。银行同意贷款申请后五个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续需在本合同签订后120天内完成（以付清双方交易税费为准）。（4）人民币163万元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付。乙方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行账号。贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方。第四条交楼时间和交接手续1、甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款7日内。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。……第八条交易不成的违约责任1、甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。2、乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。……第十条逾期付款的违约责任乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。第十一条迟延办理产权登记的违约责任如因某方当事人原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，双方当事人同意按下列第二种方式处理：……2、其他：违约方按逾期天数，每逾期一天，按总房款0.05%支付违约金。……第十六条……如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价之10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任……”。同日，游袁（甲方、卖方）与赵世泽、封小莲（乙方、买方）及广东中原地产代理有限公司（丙方、经纪方）签署《中介服务三方协议》，载明“甲乙双方独家委托丙方就买卖增城市新×镇××凤天苑××房提供中介服务事宜……8、服务内容及收费标准，丙方向甲乙双方提供交易信息、市场行情咨询，协助察看物业，最终促成双方签署合同，甲乙双方需在签署合同当天支付咨询及中介服务费，……乙方需支付的咨询及中介服务费金额为34950元……。如甲方或乙方签署合同后违约，合同另一方的咨询及中介服务费（如有）需由违约方支付。……”当天，游袁开具《收款收据》一份，确认收到买家赵世泽、封小莲支付上述房屋的定金5万元。
2017年1月18日，广东中原地产代理有限公司出具中介费发票一份，该发票载明的购买方为赵世泽、封小莲，销售方为广东中原地产代理有限公司，金额为14950元，备注记载承购新×镇××城凤×苑×街×号17××房之中介费。同日，广州市汇×顾问有限公司开具《代收款收据》，该收据载明买家赵世泽、封小莲系付增城市新×镇××凤天苑××房按揭费由我司代收4500元。
2017年2月8日，中国银行股份有限公司广州天河支行出具一份《同意购房抵押贷款通知书》，该通知书载明经初步审核，拟同意赵世泽、封小莲就涉案房屋申请的贷款163万元。
2017年3月23日，广东致亮律师事务所受赵世泽、封小莲委托出具一份《律师函》，并向游袁邮寄该《律师函》。该函件载明赵世泽、封小莲于2017年2月8日获得了中国银行股份有限公司广州天河支行的同意购房抵押贷款通知书，获批贷款163万元；根据约定，游袁应当在赵世泽、封小莲获得银行同意贷款申请后5个工作天内（即2017年2月8日后的五个工作天内），配合赵世泽、封小莲前往房管部门办理交易过户，但游袁一直拒绝配合过户，至今已过40多天；并且游袁向赵世泽、封小莲出售的增城区新×镇××城凤×苑×街×号17××房的银行按揭仍未办理涂销手续；函告游袁，于2017年3月28日前完成涂销手续，并立即配合赵世泽、封小莲前往房管部门办理过户。该邮件于2017年3月24日妥投。
赵世泽、封小莲出示2017年3月14日的录音及录音文字整理，拟证明游袁于2月10日前往银行是了解涂销的后果，后考虑到涂销房子对其资金周转不划算而没有办理提前还款；以及证明赵世泽、封小莲只是曾向游袁允诺替游袁承担向第三方融资去涂销的费用、利息，并没有承诺共同赎契，涂销抵押；以及中介在2月10日曾催促游袁向银行申请提前还款，游袁告知中介推迟一周；中介在2月16、17日均询问过游袁的提前还款。赵世泽、封小莲出示封小莲和陈志华微信记录截图，拟证明赵世泽、封小莲在2月17、24日均通过中介了解游袁提前还款的进度，中介回复封小莲，游袁在处理当中，游袁承诺在2月底即可审批完结。赵世泽、封小莲出示3月29日的短信记录截图，拟证明游袁因自己不能履行合同，曾提出赔付30万元的调解方案。对于上述证据，游袁表示，赵世泽、封小莲出示的上述录音是不连续的，经过剪辑，游袁确实在2月10日到银行了解情况后有积极和银行沟通，确认曾在协商过程中同意赔付30万元。
游袁出示2017年3月14日录音光盘及录音文字记录，拟证明买卖双方于2017年1月9日签订《存量房买卖合同》当天明确约定游袁支付65万元赎契款在2017年2月10日共同去办理该房屋的涂销抵押手续,以及在签合同当时，游袁当着赵世泽、封小莲及中介方面打电话给银行约定2017年2月10日共同去办理涉案房屋的涂销抵押手续，并不是赵世泽、封小莲所说的由游袁自行赎契。游袁出示与中介人员的微信聊天记录，拟证明赵世泽、封小莲承诺支付65万元首付作为赎契款，加上定金5万元就是70万元。对于上述证据，赵世泽、封小莲表示游袁只收录了谈话的一部分，没有体现整个事件的事实；对于微信聊天记录，赵世泽、封小莲表示中介转述有误，赵世泽、封小莲的意思是愿意替游袁向第三方垫付融资涂销的费用和利息，不是赎契款，且如果约定2月10日共同办理赎契，游袁没有告知提前还款的时间、地点、还款卡号等信息给赵世泽、封小莲，且赵世泽、封小莲在2月17日以后还在询问游袁提前还款的审批进度，游袁也回复仍在审批中。
2017年8月15日，招商银行股份有限公司广州分行出具一份《情况说明》，载明“……，赵世泽、封小莲诉游袁……一案，招商银行广州分行为第三人，我行于2015年7月9日向游袁……，贷款品种小微抵押授信，期限为36个月，还款方式为自主月供-
摊还期限（等额本息），贷款抵押物为：广州市增城区新×镇××城凤×苑×街×号17××号房。截止2017年8月10日，该贷款本金余额1009703.83元，每期还款额为13581.32元，目前还款情况正常。目前由于该笔贷款尚未还清，我行无法涂销该抵押物的抵押，在剩余贷款金额全额还清的情况下，我行可涂销该房屋的抵押。”
另，一审法院为了查明案件事实，向广东中原地产代理有限公司发函了解情况。2018年4月28日，广东中原地产代理有限公司复函如下：“就赵世泽、封小莲（下称买方）诉游袁（下称卖方）房屋买卖合同纠纷一案（涉案房屋为增城区新×镇××城凤×苑×街×号17××房）……回复如下：1、2017年1月，买卖双方通过我司的介绍签订了涉案房屋的存量房买卖合同。根据合同约定，买卖双方以涂销抵押按揭付款方式完成交易，卖方在收取购房定金当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押手续所产生的一切费用由卖方负责支付，另约定部分楼款65万元应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证据收据时支付等。后来买卖双方对该部分楼款65万元的支付方式口头进行变更，即原由卖方向抵押银行申请提前还款及涂销抵押手续方式不变，在银行同意提前还款后由卖方通知买方将该部分楼款65万元转入卖方的抵押银行供款账户，并由卖方进行涂销抵押手续，其他内容不变。2……签订合同后，买方已按约向银行申请按揭贷款，且银行其后出具了《同意购房抵押贷款通知书》。但据我方所知，卖方一直未向银行申请办理提前还款手续及从未出示过已向抵押银行申请提前还款的文件（如卖方已向银行申请提前还款的，银行会相应出具一份《个人贷款提前还款申请审批表》），……表示不再履行合同。经我司多方组织双方沟通协调，但卖方坚持不同意出售涉案房屋，致使交易无法正常进行……3、就上述房屋我司应收取买方赵世泽、封小莲的中介费金额为34950元，已收取14950元，买方尚欠中介费20000元未支付……”。
2017年4月5日，赵世泽、封小莲向一审法院申请财产保全，请求对涉案房屋进行查封，并提供相应担保。一审法院作出（2017）粤0183民初2180号《民事裁定书》，裁定查封游袁名下位于广东省广州市增城区新×镇××城凤×苑×街×号17××房屋（登记字号14登记12328254）。
2017年3月，广州市房地产档案馆出具二份《个人名下房地产登记情况查询证明》，载明赵世泽、封小莲查无房地产情况记录。
2017年3月29日，一审法院立案受理本案。
本案审理过程中，赵世泽、封小莲为证明其具备付款能力，向一审法院申请冻结其在中国建设银行股份有限公司广州增城荔城支行赵世泽名下的银行账户62×××46存款228万元。一审法院据此作出（2017）粤0183民初2180号之二《民事裁定书》，裁定冻结上述账户款项228万元。
庭审过程中，一、游袁陈述以下事实：1、关于《存量房买卖合同》第三条约定的65万元，买卖双方口头约定是2017年2月10日付款，并非是在房管部门递件时支付。2、关于中介费，赵世泽、封小莲实际只支付了14950元中介费。3、关于涉案房屋的涂销抵押手续，买卖双方约定了是在2017年2月10日由双方共同去银行办理涂销手续。4、游袁在签署合同当天在赵世泽、封小莲及广东中原地产代理有限公司在场的情况下，打电话向银行申请提前还贷。二、赵世泽、封小莲陈述以下事实：1、合同约定由游袁涂销抵押，但是没有约定涂销的时间。2、中介费是34950元，赵世泽、封小莲支付了14950元，剩余2万元在过户的时候支付。3、赵世泽、封小莲已付定金5万元，剩余房款228万元可一次性支付给游袁。
一审法院认为：赵世泽、封小莲与游袁签订的《存量房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。
根据查明的事实，赵世泽、封小莲已按合同约定如期向游袁支付了购房定金50000元。根据广东中原地产代理有限公司的表述，买卖双方对部分楼款65万元的支付时间节点进行了变更，变更为在银行同意提前还款后由卖方通知买方将该部分楼款65万元转入买方的抵押银行供款账户。游袁辩称，双方约定共同在2017年2月10日办理赎契，但游袁的证据未证明其就涉案房屋何时向银行申请了提前还款，其也未提供证据证明银行同意其提前还款，游袁现有证据亦不足以证明其在2月10日前通知赵世泽、封小莲将部分楼款65万元汇入游袁的还款账户，由此可知游袁的证据不足以支撑其抗辩理由。《存量房买卖合同》虽未约定游袁办理提前还款的期限，但赵世泽、封小莲委托广东致亮律师事务所于2017年3月23日向游袁发出《律师函》，催促游袁办理涂销手续，游袁理应积极履行涉案房屋的涂销抵押手续。然而，从赵世泽、封小莲出示的短信记录，可知游袁确在3月29日明确向赵世泽、封小莲表示不继续履行《存量房买卖合同》。综上考虑，一审法院认定游袁的抗辩理由不成立，游袁明确表示不继续履行合同已构成违约。赵世泽、封小莲作为守约方要求继续履行《存量房买卖合同》，并表明愿意代游袁清偿涉案房屋的抵押贷款，还申请冻结了其名下银行账户内的存款2280000元，承诺该款项用于支付游袁的购房款及代游袁清偿招商银行股份有限公司广州分行的抵押贷款。赵世泽、封小莲的上述行为是对自身权利的处分，不损害相对方的利益，且招商银行股份有限公司广州分行也表明在剩余贷款金额全额还清的情况下，可涂销涉案房屋的抵押。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，涉案房屋除抵押给招商银行股份有限公司广州分行之外，尚未发现存在不宜办理过户登记到赵世泽、封小莲名下的情况，因此，赵世泽、封小莲要求游袁继续履行合同，协助办理涉案房屋过户至赵世泽、封小莲名下的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。赵世泽、封小莲同意在本案中一并处理其向游袁支付购房款余款的问题，目前赵世泽、封小莲应付给游袁的购房余款为2280000元，根据招商银行股份有限公司广州分行于2017年8月15日的陈述，游袁尚欠招商银行股份有限公司广州分行的贷款本金1009703.83元，因此赵世泽、封小莲应付的购房款2280000元先用于代游袁向招商银行股份有限公司广州分行偿还贷款本息等相关费用，代偿后还有剩余的，由赵世泽、封小莲直接支付给游袁；若代偿数额超出2280000元的，对于超出部分赵世泽、封小莲另寻途径解决。
至于赵世泽、封小莲要求游袁支付违约金，违约金从2017年2月16日起计，每日按总房款的万分之五计算至游袁将涉案房屋过户至赵世泽、封小莲名下之日止。根据上文的论述和《存量房买卖合同》第十一条的约定，游袁的行为构成违约，应向赵世泽、封小莲支付违约金，违约金按每日总房款的万分之五计算。鉴于双方的庭审陈述及3月29日的短信记录，结合赵世泽、封小莲于2017年3月29日向一审法院起诉，一审法院认定违约金的计算以2017年3月29日起计为宜，违约金的计算标准为每日总楼价的万分之五，计至游袁协助办理位于增城市新×镇××凤天苑××房过户登记至赵世泽、封小莲名下之日止，并以总房价233万元为限。
至于赵世泽、封小莲主张的中介费34950元、按揭费4800元。根据各方的称述及《中介服务三方协议》和中介费发票，可知就涉案房屋的交易，赵世泽、封小莲应向广东中原地产代理有限公司支付中介费34950元，现已付中介费14950元。故赵世泽、封小莲主张的中介费14950元,合情合理，一审法院予以支持。至于剩余的中介费20000元尚未现实支付，本案暂不予处理。赵世泽、封小莲诉称需要重新办理按揭手续，从而再次产生按揭费，现赵世泽、封小莲表示愿意一次性支付剩余购房款，无需办理按揭贷款，故对于赵世泽、封小莲主张的按揭费4800元，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、原告赵世泽、封小莲与被告游袁继续履行《存量房买卖合同》，原告赵世泽、封小莲在本判决发生法律效力之日起五日内代被告游袁直接向第三人招商银行股份有限公司广州分行清偿位于增城市新×镇××凤天苑××房的抵押贷款本金、利息以及相关费用；二、在原告赵世泽、封小莲履行完本判决第一项的义务之日起五日内，被告游袁和第三人招商银行股份有限公司广州分行协助原告赵世泽、封小莲办理位于增城市新×镇××凤天苑××房的抵押登记涂销手续；三、在上述第二项抵押登记涂销手续办妥之日起五日内，被告游袁协助原告赵世泽、封小莲办理位于增城市新×镇××凤天苑××房过户登记至原告赵世泽、封小莲名下的手续；四、原告赵世泽、封小莲在位于增城市新×镇××凤天苑××房过户登记至其名下之日起五日内，向被告游袁支付上述房屋的购房尾款（原告赵世泽、封小莲应付的购房余款2280000元减去原告赵世泽、封小莲代被告游袁向第三人招商银行股份有限公司广州分行偿还的贷款本金、利息以及相关费用后的所得金额）。被告游袁于收到购房尾款当天向原告赵世泽、封小莲交付位于增城市新×镇××凤天苑××房；五、被告游袁在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告赵世泽、封小莲支付延期履行合同违约金（从2017年3月29日起，以总房款2330000元为本金，按每日万分之五的标准计至被告游袁协助办理位于增城市新×镇××凤天苑××房过户登记至原告赵世泽、封小莲名下之日止，违约金总额以房款本金2330000元为限）；六、被告游袁在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告赵世泽、封小莲支付中介费14950元；七、驳回原告赵世泽、封小莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25720元和保全费5000元，由被告游袁负担。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，1、2018年9月4日招商银行广州分行向本院提交《情况说明》一份，该说明中载明：案号为（2018）粤01民终14933号，赵世泽、封小莲诉游袁商品房预售合同纠纷一案，招商银行广州分行为第三人，其于2015年7月9日向游袁身份证号：，发放了小微抵押贷款，期限36个月，还款方式为自主月供－摊还期限（等额本息），贷款抵押物为：广州市增城区新×镇××城凤×苑×街×号17××号房，该笔贷款已于2018年7月11日进行了结清，已无余额，故我行根据游袁的申请可出具相关涂销资料；2、2018年9月10日招商银行广州分行向本院提交《情况说明》一份，该说明中对于落实本案的问题进行了如下答复：1.对于游袁在招商银行广州分行涉案抵押物的贷款品种属于“周转易”，对于该贷款是具有“随还”的功能的，即游袁可以自行通过招商银行广州分行的网上银行专业版或电话银行提前偿还申请，因此涉案抵押物的贷款是无需向招商银行广州分行出具书面的提前还款申请，招商银行广州分行也不会出具书面的提前还款通知书，游袁可以自行进行提前还款的操作；2.游袁确有向招商银行广州分行客户经理史×站咨询过是否可以提前还款，客户经理明确表示可以进行提前还款；3.对于游袁是否要约招商银行广州分行客户经理以及赵世泽、封小莲于2017年2月10日前往招商银行广州分行进行商谈提前还款事宜，该时间由于距离目前久远，经与客户经理确认，其已经无法回忆起具体的日期。游袁针对上述第二份《情况说明》发表意见：确认两份情况说明的三性，证明游袁贷款不需要书面申请，即使申请了银行也不会出具任何的书面材料，且当时签订合同后游袁确实已经提前提出还款申请，已经完全按照合同约定严格履行义务。但至今仍未收到赵世泽、封小莲支付的65万元赎契款，是赵世泽、封小莲违反了合同约定，合同未能正常履行不是游袁造成。赵世泽、封小莲针对第二份情况说明发表意见称不认可其三性：1.其情况说明没有银行公章盖章也没有廖婧婧的签名；2.针对情况说明第一点，游袁办理的贷款品种属于“周转易”具有“随还”功能，银行并未提供相关的证据予以证明；3.银行陈述无法回忆起游袁向其提出申请还款的具体日期；4.游袁一审陈述其在2017年2月10日曾前往招商银行咨询过提前还款的事情，但由于提前还款对其资金周转造成不便利，所以放弃提前还款，该事实是有双方录音予以证明的；5.游袁一直未将其提前还款的时间、地点、卡号等提前还款有关的信息告知赵世泽、封小莲。赵世泽、封小莲通过中介以及律师函形式和其联系，但对方态度始终消极应对。赵世泽、封小莲在2017年2月10前已备齐首付款的款项，没有拒绝履行合同的事实和理由。
二审期间，赵世泽、封小莲向本院提交录音光碟两张作为证据。证据1、2018年6月19日赵世泽和游袁录音及文字对照，证明游袁违约行为恶劣，赵世泽、封小莲因游袁的违约行为付出了巨大的金钱和时间成本。游袁对证据1录音的真实性予以确认，但不确认合法性与关联性，游袁受到一审判决后确有与赵世泽、封小莲电话协商，目的是为了定纷止争，从一审判决内容来看，游袁属于弱势一方，游袁基于一审判决才向赵世泽、封小莲提出调解，是想息事宁人，不代表其承认是违约方，更不能作为判定游袁违约的依据。游袁对证据2录音的三性不予确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对游袁的上诉请求及赵世泽、封小莲的答辩意见，分析如下：
根据中×公司向一审法院回复的表述，买卖双方对部分楼款65万元的支付时间节点进行了变更，变更为在招商银行广州分行同意提前还款后由卖方通知买方将该部分楼款65万元转入买方的抵押银行供款账户以赎契。为此，游袁有无向申请提前还贷及其有无通知赵世泽、封小莲将65万元转入买方抵押银行供款账户以赎契是本案争议的焦点。对游袁上诉以合同约定第三条第4项第（2）点，认为游袁收款当时即时向抵押银行申请涂销抵押手续，其未收赵世泽、封小莲65万元，其不应承担违约责任的主张，本院不予采纳。根据二审招商银行广州分行回复本院的陈述来看，招商银行对于提前还贷的审批并不需要贷款客户先向其递交申请，并得到该行书面同意为前提，而游袁确实有向该行电话申请提前还贷，并得到该行客户经理的同意，但招商银行广州分行现并不能明确向本院说明买卖双方是否约定于2017年2月10日到该行办理赎契手续。结合一审赵世泽、封小莲提交其与中介方微信往来的记录可知，2017年2月17日，赵世泽、封小莲仍在询问游袁是否已向招商银行提出还款申请，由此可见，本案买卖双方并未于2017年2月10日到招商银行办理完成还款赎契手续，其中原因，根据前述中×公司表述内容，由卖方通知买方将该部分楼款65万元转入买方的抵押银行供款账户以赎契，本案游袁现有证据并不足以证明其已通知买方将65万元的首期款转入其抵押银行供款账户以赎契。对游袁上诉以2017年2月10日，赵世泽、封小莲未到银行与其共同办理赎契手续，此后赵世泽、封小莲一直未向游袁支付65万元赎契款，已违反先履行义务的主张，本院不予采纳。一审认定本案游袁的证据不足以支撑其抗辩理由并无不妥。根据双方所签订的《存量房买卖合同》内容可知，该合同虽未约定游袁应办理提前还款的期限，但赵世泽、封小莲委托广东致亮律师事务所于2017年3月23日向游袁发出《律师函》，催促游袁办理涂销手续，游袁理应积极履行涉案房屋的涂销抵押手续。从赵世泽、封小莲出示的短信记录可知，游袁在3月29日已明确向赵世泽、封小莲表示其不继续履行《存量房买卖合同》。据此，一审法院认定游袁明确表示不继续履行合同已构成违约并无不当，游袁应承担相应的违约责任。本案赵世泽、封小莲要求游袁继续履行合同，协助办理涉案房屋过户至赵世泽、封小莲名下的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持，并作出相应判处正确，本院予以维持。至于中介费14950元问题。如上所述，游袁构成违约，故一审判处游袁向赵世泽、封小莲支付该中介费符合合同约定，本院予以维持。
综上所述，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人游袁的上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费25720元，由上诉人游袁负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑怀勇
审判员 韩志军
审判员 谭红玉
二〇一八年九月二十六日
书记员 钟明丽
区敏儿