北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第11642号
上诉人（原审被告、反诉原告）夏春秋，男，1965年11月11日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京大龙建设集团有限公司，住所地北京市东城区珠市口东大街3号。
法定代表人丁建国，经理。
委托代理人刘岩，女，1985年8月4日出生，北京大龙建设集团有限公司职员。
委托代理人武云波，男，1953年12月18日出生，北京大龙建设集团有限公司职员。
上诉人夏春秋因租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第05925号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年5月，北京大龙建设集团有限公司（下称大龙公司）起诉至原审法院称：我公司下属的北京大龙建设集团有限公司第一建筑工程分公司于2003年8月25日与夏春秋签订租赁协议，将我公司位于北京市东城区×××（现临40号）门面房出租与夏春秋，租赁期限自2003年9月1日至2004年8月31日，年租金60000元。合同履行期限届满后，根据政府对崇外大街及红桥地区周边环境整治的要求，双方未再续租。我公司于2008年3月和2012年6月向夏春秋送达了腾房通知书，要求其腾退房屋、支付租金等。但夏春秋一直置之不理。夏春秋的行为严重损害了我公司的合法权益，故起诉要求夏春秋立即将上述房屋腾空交与我公司，并支付2008年3月至2014年3月的房屋占用费360000元，诉讼费由夏春秋承担。
夏春秋答辩并反诉称：大龙公司的陈述不属实。我自双方签订的书面协议期满后，仍一直在使用租赁房屋，并按原租金标准向大龙公司交纳租金至2007年8月。2007年6月4日，有关单位的人员向我下达通知，要求尽快撤离。同年6月7日，租赁房屋被停水停电，并有施工人员在门外修建围墙。我无奈只得从邻居处借用水、电，并多次要求大龙公司退还租金、给予经济补偿。但大龙公司一直不予理睬。现我不同意对方的诉讼请求，并反诉要求大龙公司退还2007年6月4日至8月31日期间的租金11467元，由于大龙公司违约、不诚信给我造成的停产停业及房屋装修等损失，将另行起诉。
大龙公司针对夏春秋反诉辩称：夏春秋一直占用房屋至今，故不同意其反诉请求。
原审法院经审理确认：根据已查明的事实，双方当事人订立的租赁协议在2004年8月31日期限届满后，夏春秋继续使用租赁物，并向大龙公司按原协议约定的租金标准支付租金，大龙公司没有对此提出异议。因此，双方之间形成了事实上的不定期租赁关系。但是，大龙公司出租的是临时建筑，政府有关部门在许可大龙公司使用该临时建筑时虽没有明确使用期限，但按照《北京市城乡规划条例》的规定，临时建设工程的许可使用期限不超过2年，期满需要延续的，经批准的期限不得超过1年。而双方当事人自2003年9月建立租赁关系，其租赁关系一直延续到2007年，明显已经超出了该临时建筑的使用期限。因此，按照最高人民法院相关司法解释的规定，双方当事人之间的房屋租赁关系应为无效。对此，双方当事人均有责任，大龙公司作为出租人，应当承担主要责任。按照我国合同法的规定，因无效合同取得的财产应予返还，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。夏春秋没有合法依据，长期使用该临时建筑，理应承担返还租赁物并支付占用费的义务。但考虑到大龙公司作为出租人应当对合同无效承担主要责任，以及该临时建筑长期无水、电供应的事实，故使用费标准应当在双方最后执行的租金标准的基础上适当降低，具体数额，由法院根据实际情况酌情确定。关于夏春秋要求大龙公司返还2007年6月4日至8月31日期间的租金一节，根据以上原则，租金应予酌减，但不应全额退还。且停水停电发生在6月7日，故此日之前的租金不应退还。据此，原审法院于2014年8月判决：一、夏春秋于判决生效之日起十五日内将北京市东城区×××临四十二号商业用房腾空交还北京大龙建设集团有限公司；二、夏春秋于判决生效之日起十五日内给付北京大龙建设集团有限公司二○○八年三月至二○一四年三月期间的房屋占用费十一万五千二百元；三、北京大龙建设集团有限公司于判决生效之日起十五日内退还夏春秋二○○七年六月七日至八月三十一日期间的租金六千七百二十元；四、驳回北京大龙建设集团有限公司其他诉讼请求；五、驳回夏春秋其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，夏春秋不服，向本院提出上诉，请求：1、撤销原判第一、二项，驳回大龙公司的诉讼请求。2、撤销原判第三项，改判大龙公司退还我预收租金11199元及银行利息。大龙公司同意原判。
经审理查明：位于北京市东城区×××（现临40号、42号等）系原北京市崇文区建设管理委员会于1998年拨予大龙公司使用的临时建筑，未规定使用期限。大龙公司的分支机构北京大龙建设集团有限公司第一建筑工程分公司（甲方）于2003年8月25日与夏春秋（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将北京市东城区×××，即现×××临40号门脸房租与夏春秋，租赁期限为2003年9月1日至2004年8月31日，年租金标准为60000元，甲方提供水电，费用由乙方自理。
上述协议履行期限届满后，夏春秋仍继续使用该临时建筑，并向大龙公司支付房租，但双方逐步降低了租金标准。2007年6月初，夏春秋向大龙公司又支付了2007年6月至8月的租金12000元。同年6月，政府有关部门对崇外大街、红桥地区进行环境整治，准备拆除大龙公司在该地区的临时建筑。大龙公司遂要求夏春秋腾退房屋，但双方未达成一致。该房屋自6月7日起停水停电，政府有关部门在房前修建了围墙。2008年3月、2012年6月，大龙公司两次致函夏春秋，要求其腾退房屋并支付租金等，夏春秋则要求大龙公司退还租金并给予经济补偿，双方未达成一致，上述临时建筑由夏春秋向邻居借用水、电使用至今。
上述事实，有原北京市崇文区建设管理委员会拨予大龙公司临时建筑的函件、双方当事人签订的《租赁协议》、夏春秋向大龙公司支付租金的票据、大龙公司致夏春秋的《腾退通知》、房屋照片、以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据已查明的事实，双方当事人订立的租赁协议在2004年8月31日期限届满后，夏春秋继续使用租赁物，并向大龙公司支付租金，大龙公司没有对此提出异议。因此，双方之间形成了事实上的不定期租赁关系。但是，大龙公司出租的标的物是1998年拨予的临时建筑，虽然政府有关部门在许可大龙公司使用该临时建筑时没有明确使用期限，但按照《北京市城乡规划条例》的规定，临时建设工程的许可使用期限不超过2年，期满需要延续。而双方当事人自2003年9月建立租赁关系，其租赁关系一直延续到2007年，明显已经超出了该临时建筑的使用期限。因此，按照最高人民法院相关司法解释的规定，双方当事人之间的房屋租赁关系应为无效。对此，双方当事人均有责任，大龙公司作为出租人，应当承担主要责任。按照合同法的规定，因无效合同取得的财产应予返还，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。夏春秋没有合法依据，长期使用该临时建筑，现大龙公司要求其腾退租赁物并支付占用费，应予支持。原审法院考虑到大龙公司作为出租人应当对合同无效承担主要责任，以及该临时建筑长期无水、电供应的事实，酌情确定的房屋占用费及应返还租金的数额并无不当，本院予以维持。夏春秋上诉不同意支付房屋占用费及要求全额返还已付租金的请求依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3350元，由北京大龙建设集团有限公司负担2048元（已交纳），由夏春秋负担1302元（于本判决生效之日起15日内交至原审法院）；反诉案件受理费43元，由北京大龙建设集团有限公司负担25元（于本判决生效之日起15日内交至原审法院），由夏春秋负担18元（已交纳）；二审案件受理费2604元，由夏春秋负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 何江恒
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 房依彤