陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终8366号
上诉人（原审原告）：朱卫东，男，1970年11月7日出生，汉族，自由职业者，住江苏省启东市。
委托诉讼代理人：周雨婷，陕西众致律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王玉霜，女，1980年8月16日出生，汉族，无业，住西安市。
委托诉讼代理人：薛永谦，陕西普和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ平，陕西普和律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：靖边县富利来商贸有限公司。住所地：陕西省榆林市靖边县镇靖乡盐店坬。
法定代表人：韩和平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：薛永谦，陕西普和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ平，陕西普和律师事务所律师。
上诉人朱卫东与上诉人王玉霜、靖边县富利来商贸有限公司（以下简称富利来公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初3721号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
朱卫东上诉请求：1.撤销原判第二、第三项，判令王玉霜及富利来公司支付装饰装修损失1163645元，退还押金46626.4元，承担中介费用损失23313.2元，人员工资遣散费用216649元，评估费35000元；2.一、二审诉讼费由王玉霜及富利来公司负担。事实与理由：一审评估仅对涉案房屋的装修装饰进行了评估，但未对涉案用于餐厅经营所需的专业设备设施进行评估，朱卫东另行委托评估专业设施设备为300440元。一审判决遗漏了电路增容费5万元，也未就评估费进行裁判。双方系通过中介达成租赁关系，故王玉霜及富利来公司应就中介费损失进行赔偿。另，朱卫东提交的餐厅无法正常经营期间及停业后员工工资补偿、遣散支出《工资表》足以证明人员工资遣散费用为216649元。
王玉霜及富利来公司辩称，朱卫东未及时缴纳租金及物业费超过三十日，且朱卫东未与强源公司续签合同，亦拖欠了强源公司的租金。该两案均已经另行起诉。不认可朱卫东的上诉请求及理由。
王玉霜及富利来公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项，驳回朱卫东全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由朱卫东负担。事实与理由：朱卫东未按时缴纳租金等，严重违约，且朱卫东因经营不善亏损，故不愿再持续经营，合同目的可以实现，可继续履行。王玉霜和富利来公司法定代表人韩和平系夫妻关系，朱卫东多次将房屋租金打入韩和平银行账户，韩和平也多次和朱卫东沟通房屋租赁事宜。评估报告不合法，一审诉讼费负担不合理。
朱卫东辩称，在合同履行期间，王玉霜和富利来公司造成朱卫东不能正常使用该租赁商铺，责任和损失应当由王玉霜和富利来公司承担。不认可王玉霜和富利来公司的上诉请求及理由。
朱卫东向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的西安市雁塔区长安南路196号长延居小区4号楼4-201商铺的房屋租赁合同；2.王玉霜因违约赔偿朱卫东租赁商铺的装饰装修损失1743400元；以及导致租赁合同目的无法实现产生的各项经济损失：退还押金46626.40元、承担中介费用23313.20元、人员工资遣散费用216649元、餐厅营业损失180000元及承担朱卫东另行寻找房屋周转期间所遭受6个月租金损失279758.40元;3.诉讼费用由王玉霜负担。
一审法院认定事实：2014年11月3日投资人方忆和王玉霜及中介方西安红岸房产信息咨询有限公司签订租赁定金合同。约定承租方租赁出租方位于西安市长安南路196号长延居小区4号楼4-201商铺。并于2014年11月13日前至中介方西安红岸房产信息咨询有限公司签订房屋租赁合同。同时，投资人方忆向王玉霜支付房屋押金46626.40元。2014年11月13日朱卫东（乙方）与王玉霜(甲方)签订房屋租赁合同，约定乙方租赁甲方位于西安市长安南路196号长延居小区4号楼4-201商铺，用于经营餐饮服务。建筑面积582.83平方米。该商铺租赁期限为96个月，自2015年2月14日至2023年2月13日止。租金每月46626.40元。该商铺租金标准前两年不变，第三年起租金费用标准按上一年的租金标准的10%每2年递增一次。第三年第四年每年房租为615468.50元。经双方协商，乙方分两次付清全年房租，半年支付一次，即先付后租。乙方于签订合同之日（2014年11月13日）付清前6个月的租金279758.40元。乙方每次提前15日前付清下个半年的房租。乙方如未按期向甲方支付租金，逾期30日内，乙方每日向甲方支付3%滞纳金。逾期超过30日甲方有权单方解除合同，涉及责任及损失由乙方全部承担。同时，合同对租赁商铺维修、物业服务、免责条款等事项进行了约定。合同签订后,2014年11月13日投资人方忆向王玉霜支付房屋押金46626.40元。2014年11月14日王玉霜收取朱卫东2015年2月14日至2015年8月13日的房屋租金279758.04元（共计6个月）。后朱卫东对所租商铺开始进行装修。2015年4月24日朱卫东开办的方太太茶餐厅开始营业。2015年5月4日朱卫东缴纳了2014年11月至2015年6月30日的物业费19233.37元。2015年10月10日朱卫东缴纳房屋租金250000元（其中包括退还装修押金10000元）。2016年7月8日朱卫东缴纳了2016年2月14日至2016年5月13日的房屋租金113651元。2016年6月2日房主西安强源置业有限公司向朱卫东开办的餐厅发出告知书，载明其与富利来公司因拖欠租金引起的租赁合同解除及清租腾房事宜向西安仲裁委员会提起仲裁，特告知各承租人，依法处理好其法定权利义务关系。由于富利来公司未按约向西安强源置业有限公司支付租金，西安强源置业有限公司将富利来公司诉至西安市仲裁委员会，2016年9月1日经西安仲裁委员会西仲裁字(2016)第980号裁决书裁决，解除了富利来公司与西安强源置业有限公司于2013年5月1日签订的房屋租赁确定合同。2016年9月2日西安强源置业有限公司向长延居各位承租户发出告知函，载明位于西安市商业房产权属西安强源置业有限公司所有。西安强源置业有限公司与富利来公司所签房屋租赁合同已经仲裁程序解除。各承租户与富利来公司所签订的租赁合同已不能继续履行，西安强源置业有限公司愿与各位承租户新签租赁合同，继续合作。新签订合同在原承租户签订租赁合同的基础上让利优惠，承租户的利益只增不减。新签订合同的起点日期为2016年9月2日，各承租户须将原与富利来公司所签的租赁合同及付款原件出示并复印交予西安强源置业有限公司。由于富利来公司欠西安强源置业有限公司2016年9月2日前房租200多万，欠房租的原承租户必须将所欠房租交予西安强源置业公司。2016年9月5日西安强源置业有限公司再次向长延居小区4号楼商业户各承租户发出通知，载明各承租户与富利来公司签订的房屋租赁合同无法继续履行。为不影响各租户正常经营，请各租户负责人于2016年9月7日10点在西安强源置业有限公司会议室商谈并重新签订商业房租赁合同事宜。经查，王玉霜系富利来公司的委托代理人，与富利来公司的法定代表人韩和平系夫妻关系。审理中，经本院委托陕西新兰特资产评估有限责任公司对西安市长安南路196号长延居小区4号楼4-201商铺装饰装修残值进行评估后，鉴定结论为装修价值863200元。
一审法院认为，朱卫东与王玉霜签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，依法受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十四条明确约定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，王玉霜收取朱卫东房租后，并将所租房屋交付朱卫东使用。但未告知朱卫东其系富利来公司的委托代理人。后由于富利来公司未及时向房主西安强源置业有限公司交纳房屋租金，导致西安强源置业有限公司向朱卫东发出告知书，并将富利来公司诉至西安仲裁委员会，经西安仲裁委员会西仲裁字(2016)第980号裁决书解除了西安强源置业有限公司与富利来公司的租赁合同。致使朱卫东与王玉霜签订房屋租赁合同无法继续履行。故富利来公司与王玉霜理应承担该合同无法继续履行的违约责任。朱卫东要求解除双方签订的西安市雁塔区长安南路196号长延居小区4号楼4-201商铺的房屋租赁合同和赔偿租赁商铺的装饰装修损失863200元及退还朱卫东缴纳的房屋押金46626.40元的诉讼请求，本院依法予以支持。至于朱卫东要求导致租赁合同目的无法实现产生的其他经济损失：即承担中介费用23313.20元、人员工资遣散费用216649元、餐厅营业损失180000元及承担朱卫东另行寻找房屋周转期间所遭受6个月租金损失279758.40元一节，因朱卫东提供的证据无法证明实际产生的损失。故证据不足，本院依法不予认定。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百零七条、第一百零九条之规定,判决:一、解除原告朱卫东与被告王玉霜签订的房屋租赁合同；二、被告王玉霜及第三人靖边县富利来商贸有限公司应于判决生效后十日内向原告支付装饰装修损失863200元及退还原告缴纳的房屋押金46626.40元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其余之诉讼请求。本案案件受理费48852元,由被告及第三人负担。鉴于原告已预交,被告及第三人在给付上述款项时一并向原告支付。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审审理中，西安强源置业有限公司出庭作证，证明其与韩和平的租赁合同于2016年9月1日解除后，西安强源置业有限公司和韩和平与包括朱卫东在内的各商户商谈了重新签约事宜，降低了原有租金标准，其他条件不变，和其他商户均已继续签订租赁合同，只有朱卫东一家没有签约；因朱卫东持续占有房屋又不交占用费，西安强源置业有限公司于2017年将房屋收回，并重新出租，租金比之前的要低。西安强源置业有限公司一并提供了相关合同佐证其上述证言。另，双方当事人对2016年7月8日缴纳的租金标准有争议。双方就租金结算等纠纷已另案诉讼。其余事实一审判决查明属实。
本院认为，2013年5月1日，富利来公司（乙方）与西安强源置业有限公司（甲方）签订《房屋租赁确定合同》，约定乙方承租甲方商业用房数间。之后，王玉霜作为富利来公司的委托代理人与朱卫东与于2014年11月13日签订了《房屋租赁合同》，将其中一间商铺转租给朱卫东使用。上述两份合同均系双方真实意思表示，不违反强制性法律、法规，应为有效。双方应依约履行各自义务，享有相应权利。在合同履行中，因富利来公司与西安强源置业有限公司产生经济纠纷，经西安仲裁委员会依法仲裁，西安强源置业有限公司与富利来公司的租赁合同关系于2016年9月1日依法解除。期间，西安强源置业有限公司先后三次向包括在朱卫东的各商户发出通知，告知各商户其与富利来公司涉诉情况，并明确表示愿与原承租户在让利优惠的基础上重新签订合同，保障各商户正常经营。之后，朱卫东未与西安强源置业有限公司重新签约，遂与王玉霜及富利来公司产生涉案纠纷。二审审理中，西安强源置业有限公司出庭作证，证明其与富利来公司的租赁合同于2016年9月1日解除后，西安强源置业有限公司和富利来公司与包括朱卫东在内的各商户商谈了重新签约事宜，降低了原有租金标准，其他条件不变，和其他商户均已继续签订租赁合同，只有朱卫东一家没有签约；因朱卫东持续占有房屋又不交占用费，西安强源置业有限公司于2017年将房屋收回，并重新出租，租金比之前的要低。西安强源置业有限公司一并提供了相关合同佐证其上述证言。因此，虽然富利来公司在履行其与朱卫东的《房屋租赁合同》期间确实出现了违约行为，即未及时向西安强源置业有限公司交付租金，致其与西安强源置业有限公司之间的租赁关系经仲裁解除；但富利来公司及时采取止损措施，协同西安强源置业有限公司与原承租户在让利优惠的基础上重新签订合同，从而保障各商户正常经营。因此，富利来公司的违约行为并不必然导致朱卫东合同目的无法实现，亦不能必然造成朱卫东的相关损失后果的产生。故本院依法酌情判令富利来公司承担朱卫东装饰装修损失的50%，即431600元=（863200元÷2）。
因涉案租赁房屋已由西安强源置业有限公司另租他人，富利来公司与朱卫东所签合同无法继续履行，故富利来公司与朱卫东之间的合同关系依法应予解除。虽然王玉霜作为富利来公司的委托代理人与朱卫东签订了租赁合同，但未有证据证明其已就该委托关系告知朱卫东，故王玉霜与富利来公司就上述相关损失承担连带赔偿责任。关于押金的退还，因富利来公司与朱卫东所签租赁合同明确约定，双方结清款项后方可退还，而相关租金结算事宜正在另一案件审理中，故对押金退还一节，本案不予处理。至于朱卫东上诉称，一审判决未对专业设备设施进行评估一节，经询问，朱卫东称部分设施设备可移动拉走，故对该项上诉理由，依法不予支持。至于朱卫东上诉称中介费损失一节，因朱卫东与王玉霜已签订租赁合同并实际经营，居间合同已履行完毕，故朱卫东关于中介费之主张，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。关于朱卫东主张的人员工资遣散费用一节，因其提交的“员工工资补偿”、“遣散支出工资表”均为自行制作，无法充分证明其主张，依法不予支持。另，至于朱卫东上诉称，一审判决遗漏了电路增容费5万元一节，因其于一审审理中未提出该主张，且双方对此调解不立，故对此本案不予处理。
综上所述，朱卫东的上诉请求不能成立，应予驳回；王玉霜、富利来公司的上诉请求部分成立；一审判决应予部分变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初3721号民事判决第一项；
二、变更西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初3721号民事判决第二项为：王玉霜及靖边县富利来商贸有限公司应于判决生效后十日内向朱卫东支付装饰装修损失431600元；
三、驳回朱卫东其余之诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费48852元及评估费30000元（朱卫东已预交）,由朱卫东负担63082元，王玉霜及富利来公司负担15770元；二审案件受理费19230元（朱卫东已预交6332元，王玉霜及富利来公司已预交12898元），由朱卫东负担12781元，王玉霜及富利来公司负担6449元。（以上诉讼费用折抵后，王玉霜及富利来公司于本判决生效后十日内将9321元与上述款项一并支付给朱卫东）
本判决为终审判决。
审判长 马莉莉
审判员 马延环
审判员 秦燕燕
二〇一八年九月四日
书记员 孙婉侠