山东省章丘市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0181民初4936号
原告：屈英，男，生于1967年7月20日，汉族，公司职员，住济南市。
委托诉讼代理人：陈建滨，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。
被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司，住所地章丘市。
法定代表人杨文杰，公司总经理。
委托诉讼代理人李菲菲，女，生于1988年9月13日，汉族，系该公司工作人员，住济南章丘碧桂园.凤凰城。
原告屈英与被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案后，依法适用普通程序，于2016年9月5日公开开庭进行了审理。原告屈英的委托诉讼代理人陈建滨，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人李菲菲到庭参加了诉讼。本案因双方当事人申请庭外和解中止诉讼，后因调解不成恢复诉讼。本案现已审理终结。
原告屈英向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金361193元（自2014年2月16日起至2016年7月1日，以2282424元为基数，按照日万分之二计算，扣除已支付的34122.91元）；2、判令被告向广东碧桂园物业服务有限公司济南分公司为原告代付物业服务费14085.6元并承担逾期支付物业费产生的滞纳金；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年12月4日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的碧桂园凤凰城三区39号楼102、202、302号房，房屋总价款2305602元（实测后实收2282424元）。被告应当于2014年2月16日前将分期综合验收合格的商品房交付原告使用。同时双方签订协议书，约定被告为原告代付涉案房屋物业费14085.6元。合同签订后，原告依约支付全部购房款2305602元，但被告未在2014年2月15日前将分期综合验收合格的商品房交付原告使用。2014年7月原告按被告要求办理交接手续时发现房屋并未通过综合验收及备案，且存在渗漏水、卫生间洁具损毁等严重质量问题，被告承诺维修和通过综合验收后通知原告验房，但截至起诉之日，被告未按约定通知原告办理交接手续。2016年广东碧桂园物业服务有限公司济南分公司发函通知原告缴纳物业费及因此产生的滞纳金，原告才得知被告未依约代付物业服务费，并产生滞纳金的事实。被告的行为给原告造成巨大经济损失，为此提出如上诉求。
被告碧桂园公司辩称，被告已于2014年7月17日与原告完成房屋交接手续，将房屋交付给原告，且对逾期交房进行了概括赔付，协议已经约定原告不得再向被告追究任何法律责任和主张任何权利，因此原告无权要求支付违约金；原告要求被告代付物业服务费不成立，双方在签订认购书的同时已在总房款中将该部分物业服务费予以扣减，原告无权要求被告再代付物业服务费，故应驳回原告诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年12月1日，原告屈英与被告碧桂园公司签订碧桂园凤凰城认购书1份，屈英认购三区39号楼102、202、302号（G146型）联体住宅，建筑面积234.76平方米，单价9881.1元，认购价为2319688元，付款方式自付分期，付款时间为定金30000元于签订认购书时付清，第一期楼款695906元（含定金）于2012年12月4日前付清，第二期楼款1623782元于2013年1月4日前付清。认购书签订同日屈英缴纳定金30000元，碧桂园公司出具收据1张。2012年12月4日，双方再次签订碧桂园凤凰城认购书1份，并签订商品房买卖合同1份、协议书1份。重新签订的碧桂园凤凰城认购书确认，屈英认购三区39号楼102、202、302号（G146型）联体住宅，建筑面积234.76平方米，单价9821.1元，认购价为2305602元，付款方式自付分期，付款时间为定金30000元于签订认购书时付清，第一期楼款691681元（含定金）于2012年12月4日付清，第二期楼款1613921元于2013年1月4日前付清。商品房买卖合同约定屈英购买碧桂园公司开发的碧桂园·凤凰城三区39号楼102、202、302号房，建筑面积共234.74平方米，单价9821.94元，房屋价款总计2305602元；碧桂园公司应于2014年2月15日前将分期综合验收合格的商品房交付屈英使用，如逾期交房超过90日后，屈英要求合同继续履行，自逾期之日起每日支付屈英已交付购房价款万分之二的违约金。协议书约定，屈英购买碧桂园凤凰城三区39号楼102、202、302号商品房，碧桂园公司同意为屈英代付所购商品房物业服务费用14085.6元，自商品房买卖合同约定的交房日期起使用代付金额，但在可选择的代付金额用于商品房发生的商品房物业服务费、家政有偿服务等3个代付选项中，屈英均未选择。合同签订后，屈英依约交付全部购房款2305602元，实测后碧桂园公司退还23178元，实收2282424元。2014年2月15日碧桂园公司未取得分期综合验收合格的证明，无法交付商品房给屈英使用。2014年7月17日，碧桂园公司与屈英签订协议书1份，确认屈英购买的商品房因碧桂园公司在交付日房屋工程有部分未完善，现经整改已完善，双方就存在未完善之处的补偿问题达成协议，约定碧桂园公司一次性支付屈英34122.91元作为补偿，屈英保证在协议生效后不再就该商品房此事项及推迟交付向碧桂园公司追究任何法律责任及主张任何权利，同日双方签字确认生效。该协议签订后，碧桂园公司依约将34122.91元支付给屈英。2014年7月17日，碧桂园公司将涉诉商品房交付屈英使用，双方签订了物业及资料移交书。屈英主张交房时碧桂园公司承诺对房屋存在的问题进行维修后再次进行交房，至今未进行维修也未再次通知交房为由诉来本院。
涉案商品房于2014年8月22日取得分期竣工综合验收备案证明。
原告屈英提供照片1宗，证实截止2016年6月2日涉诉商品房存在的渗漏等严重质量问题仍未维修。对此，碧桂园公司以照片不能证实是在涉诉商品房内拍摄为由不予认可，并认为屈英主张的渗漏等问题属保修范围，并不属于严重质量问题。经审查，屈英提供的证据不能证实与商品房存在直接关联性，无其他证据予以佐证，本院依法不予认定。
本院认为，原告屈英与被告碧桂园公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反有关法律规定，合同合法有效，双方均应依约全面履行自己的合同义务。碧桂园公司违反合同约定，未按期将商品房交付屈英使用，应当依法承担违约责任。2014年7月17日双方签订的协议书系双方真实意思表示，不违法有关法律规定，对双方具有约束力；协议签订后，屈英取得合意确定补偿款，应认定其自愿放弃依照商品房买卖合同约定主张2014年7月17日以前违约金的权利，故对2014年7月17日协议签订之前的违约金依法不应再行诉求。依照法律规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。碧桂园公司开发的涉诉商品房，未经验收合格就将商品房交付屈英使用，违反了法律强制性规定，交付行为不应认定为有效交付；因屈英自2014年7月17日起已经接受商品房，碧桂园公司也已于2014年8月22日取得分期竣工综合验收备案证明，涉诉商品房自2014年8月22日起符合合同约定的分期综合验收合格的交付条件，故应当认定碧桂园公司于2014年8月22日将涉案商品房交付屈英使用。屈英基于签订协议日，协议取得补偿款项、交付商品房的事实，放弃迟延履行违约金权利的主张，应当认定为放弃2014年7月17日以前违约金，而非放弃2014年7月17日之后的违约金，碧桂园公司仍应对之后的违约行为承担违约责任，即依合同约定自2014年7月18日起至2014年8月21日止以已交付房款为基数按每日万分之二支付违约金15976.97元（2282424元×0.2‰×35天）。屈英已经接受商品房，房屋已转移占有，依法认定房屋已实际交付，其未提供证据证实碧桂园公司曾承诺对房屋存在的质量瑕疵维修后再行进行商品房交接验收，故其关于的碧桂园公司至起诉日未将商品房交付使用的主张，证据不足，本院依法不予认定；屈英诉求自2014年8月22日至起诉日的迟延履行金，证据不足，本院依法不予支持；故屈英关于迟延履行金361193元的诉求，本院依法支持15976.97元，其余部分，依法不予支持。关于屈英主张的质量问题，其可依照商品房买卖合同另行主张权利。当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任；屈英与碧桂园公司关于代交物业服务费的约定对双方具有约束力，碧桂园公司未依约定向广东碧桂园物业管理有限公司济南分公司支付物业服务费，屈英可要求碧桂园公司承担违约责任，因广东碧桂园物业管理有限公司济南分公司不是本案的当事人，不能诉求碧桂园公司向广东碧桂园物业管理有限公司济南分公司支付物业服务费，故屈英要求碧桂园公司代屈英向广东碧桂园物业管理有限公司济南分公司支付未依法的诉求，于法无据，本院依法不予支持，屈英可另行主张权利或实际支付后向碧桂园公司主张损失赔偿。碧桂园公司未依合同约定交付商品房，亦未告知屈英涉案房产在签订协议时尚未取得综合验收合格证明，且屈英并未明确表示签订协议后自己权益遭受损害时，仍然放弃自己的权利，因商品房验收合格才能交付房屋系法律强制性规定，故碧桂园公司关于屈英无权再主张违约金的辩驳，本院依法不予采信。碧桂园公司关于14085.6元物业服务费用已在总房款中扣减的主张，本院认为，双方在签订商品房买卖合同的同时，又签订了新的认购书，新的认购书与商品房买卖合同中的涉案房产总房款一致，即双方合意重新确认了房款，代付物业服务费用协议书中约定的服务费用的性质、使用时间与其主张核减的购房价款性质、使用时间亦均不同，且其提供的2份认购书及协议书中均未表明核减的事实，又未能做出合理解释，故碧桂园公司的抗辩无证据予以支持，其关于14085.6元物业服务费用已在总房款中扣减的辩驳，证据不足，本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第五十二条，《建设工程质量管理条例》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告章丘市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告屈英迟延履行违约金15976.97元。
二、驳回原告屈英的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7441元，原告负担7241元，被告负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 王 涛
人民陪审员 王恩俊
人民陪审员 李延进
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 朮洪静