云南省元谋县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云2328民初576号
原告：元谋县交通运政管理所,住所地元谋县元马镇元通街，统一社会信用代码12532300431956709M。
法定代表人：罗曦，系该所所长。
委托诉讼代理人：张绍坤，云南宇锋律师事务所律师，特别授权代理。
文，男，1956年1月6日出生，汉族，大学文化，元谋县第一中学退休教师，住元谋县。
委托诉讼代理人：李伦，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。
原告元谋县交通运政管理所（以下简称运政所）与被告唐继文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案后，依法适用简易程序审理，因案情复杂，转为普通程序审理。在开庭审理时，本案与原告运政所与被告文学杰、第三人何旭峰、第三人中国电信股份有限公司元谋分公司房屋租赁合同纠纷一案合并，公开开庭进行了审理。原告运政所的法定代表人罗曦及其委托诉讼代理人张绍坤、被告唐继文及其委托诉讼代理人李伦到庭参加诉讼。因案情复杂，经本院院长批准，延长审理期限六个月。本案现已审理终结。
原告运政所向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2002年12月31日签订的《房屋使用管理权竞价成交合同书》；2.判令唐继文于2017年7月5日前将一号租赁房屋腾空交还给运政所；3.由运政所退还唐继文交纳的2017年7月6日至2045年1月5日租金269331.25元（退还房租294525元-税款25193.75元）。事实和理由：2002年12月31日，原、被告双方签订《房屋使用管理权竞价成交合同书》，约定运政所将办公楼一层第一号门面房出租给唐继文使用，租金为45万元，租赁期限为42年（自2003年1月6日起至2045年1月5日止），在房屋使用期间，因城市规划，需要整体拆迁或由于房屋质量问题，造成唐继文不能继续使用的，运政所应退还唐继文未使用房屋年限的使用费。合同签订后，双方均按约定履行了合同。因元谋县实施棚户区改造，该房屋在改造范围之内，致使双方签订的合同无法继续履行。2017年5月25日，运政所向唐继文送达了《解除（门面出租）合同通知书》，要求唐继文于2017年6月3日前到运政所办理解除合同事宜，但唐继文拒绝办理。
被告唐继文辩称，运政所要求解除合同无事实依据和法律依据，不应当得到支持。对于该合同的效力应作两部分的划分，根据《中华人民共和国合同法》规定，租赁期限不超过20年，自合同成立生效之日起20年内是有效的，超过20年部分，应当认定无效。超过20年部分的租金应当予以返还，此外，还应当赔偿资金占用费，这部分保留另案起诉的权利。运政所要求唐继文承担房租税不符合法律规定，合同有效的部分，税款应当由运政所承担，合同无效的部分，应当根据运政所的过错程度承担责任，并对唐继文的损失进行赔偿。棚户区改造只是将房屋纳入改造范围，并不是代表原、被告双方的租赁合同无法继续履行。
当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
对原告运政所提交的证据，被告唐继文无异议的，本院予以确认并在卷佐证；唐继文有异议的，本院认定如下：
证据材料1楚雄州城镇保障性住房建设管理工作领导小组办公室文件、元谋县人民政府第三号公告及附图复印件，客观真实，能够证明其欲证事实，予以采信；证据材料2纳税申报表复印件，客观真实，能够证明其欲证事实，予以采信。
被告唐继文当庭未提交证据，开庭后提交的证据《转让空地使用管理权协议》，欲证明唐继文和运政所有空地转让协议，运政所要求唐继文在规定的时间内足额交齐43年使用费，同意唐继文建造三层商业用房，其使用年限与门面房相同。因运政所有异议的，本院认定如下：
《转让空地使用协议》，盖有运政所的公章，客观真实，能够证明其欲证事实，予以采信。
开庭过后，本院依职权调取的证据《房地产估价报告》经各方当事人质证，被告唐继文有异议，本院认定如下：
证据材料《房地产估价报告》，经法庭现场核实，评估报告中与事实不符部分有：附属物部分遗漏一个分电表、一个分水表。根据本报告的单价，分电表价值150元、分水表价值220元。评估报告其他项目未见明显与事实不符的内容，且测绘及评估机构均系依法确定的，能够证明其欲证事实，予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事如实下：2002年12月31日，原、被告双方签订《房屋使用管理权竞价成交合同书》，约定运政所将位于元谋县门面房出租给唐继文使用，租金为45万元，租赁期限为42年（自2003年1月6日起至2045年1月5日止）。该合同第十二条约定：“在房屋使用期限内，因城市规划，需要整体拆迁或由于房屋质量问题，造成乙方不能继续使用的，甲方应退还乙方未使用房屋年限的使用费。”2003年9月3日，运政所与唐继文签订《转让空地使用管理权协议》，约定将一号门面后面空地转让给唐继文使用，使用费为14000元，使用年限为2003年7月起至2045年1月5日止，运政所允许唐继文在租用的空地上搭建建筑物，高度不得超出二层楼面以上3.5米，建筑物在协议终止时无偿交还给运政所，不得以任何借口提出其他条件。两份合同签订后，双方均按约定履行了合同。因元谋县实施棚户区改造，该房屋在改造范围之内，致使双方签订的合同无法继续履行。2017年5月25日，运政所向唐继文送达了《解除（门面出租）合同通知书》，要求唐继文于2017年6月3日前到运政所办理解除合同事宜，但唐继文至运政所起诉之日仍未办理，也未腾退房屋，现该房屋已被拆除。
另查明，在棚改期内，根据大多数棚改户的选择，元谋县人民政府将二期棚改工作统一委托给昆明正信房地产评估有限公司评估。经该公司评估及法庭现场核实，涉案房屋的商业用房装修价值为39665元、自建房价值157182元、分水表分电表太阳能费用3080元（含法庭现场核实确认遗漏的分电表和分水表费用370元）。
根据审理查明的事实，本院依法认定相关费用如下：
1.唐继文未使用年限的使用费为304840.93元[450000元÷42年÷12个月×331个月（从2017年6月算至2045年1月）]+[14000÷498个月（自2013年7月起至2045年1月止）×331个月（从2017年6月算至2045年1月）]；
2.涉案房屋的装修费用为：39665元；
3.自建房价值157182元（框架结构66300元+砖混结构90882元）
4.分水表分电表太阳能费用3080元。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”本案中，运政所与唐继文于2002年12月31日签订的《房屋使用管理权竞价成交合同书》系双方在平等自愿的基础上签订，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，没有损害国家、集体或第三人的利益，20年租赁合同期限内的权利义务合法有效，但超过20年租赁期限的部分依法不受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，因元谋县进行棚户区改造，导致双方的合同目的不能实现，继续履行合同已无必要。运政所请求按照合同第十二条约定解除合同，符合双方的合同约定和法律规定，应予支持。原、被告双方于2003年9月3日签订的《转让空地使用管理权协议》与《房屋使用管理权竞价成交合同书》密不可分，也在此次棚改范围，一并予以解除。该协议涉及的未使用年限租金在本案中一并予以处理。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。”涉案合同名为《房屋使用管理权竞价成交合同书》，从其名称和内容均可看出，出让的是使用权，涉案房屋的所有权人仍为运政所。运政所是该房屋征收补偿的主体。《房屋使用管理权竞价成交合同书》第十二条约定：“在房屋使用期限内，因城市规划，需要整体拆迁或由于房屋质量问题，造成乙方不能继续使用的，甲方应退还乙方未使用房屋年限的使用费。”本案中，唐继文取得使用权的基础是支付使用费。退还未使用年限的使用费，唐继文即丧失了取得使用权的基础。因此，该合同第十二条虽未明确约定解除合同，但已经自然包含了解除合同的内容。根据该约定，房屋被征收时，运政所只需退还未使用年限的使用费。涉案房屋的装修费，本院依法按昆明正信房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》，结合现场核实情况予以确定。本案《房屋使用管理权竞价成交合同书》和《房屋使用管理权竞价成交合同书》提前解除是因政府征收原因所致，不可归责于双方当事人，依照公平原则，运政所应对唐继文的装饰装修损失进行相应补偿，具体包括房屋装修费用39665元、自建房价值157182元、分水表分电表太阳能费用3080元，合计199927元。因出租房屋而缴纳相应的税费，是运政所作为出租人的义务，唐继文对提前解除合同并无过错，运政所要求在其退还未使用年限租金中扣除税费无事实和法律依据，本院不予支持。在本案审理过程中，唐继文已经将涉案房屋腾空，现房屋已被拆除，运政所提出判令唐继文立即将房屋腾空交还给运政所的诉讼请求已经得到实现，再判令唐继文腾房已无意义，故该项诉讼请求本案中不再处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十四条，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，判决如下：
一、解除原告元谋县交通运政管理所与被告唐继文于2002年12月31日签订的《房屋使用管理权竞价成交合同书》；
二、解除原告元谋县交通运政管理所与被告唐继文于2003年9月3日签订的《转让空地使用管理权协议》；
三、由原告元谋县交通运政管理所于本判决生效后三十日内返还给被告唐继文未使用房屋年限的使用费304841元；
四、由原告元谋县交通运政管理所于本判决生效后三十日内补偿给被告唐继文装修和自建房分水表分电表太阳能费用199927元；
五、驳回原告元谋县交通运政管理所的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5340元，由元谋县交通运政管理所负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 张汝晶
人民陪审员 肖红梅
人民陪审员 樊应杉
二〇一八年七月十三日
书 记 员 余 勤