杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下民初字第2898号
原告：徐文进，男，1981年11月28日出生，汉族，住杭州市拱墅区。
原告：肖黎丽，女，1982年9月20日出生，汉族，住杭州市拱墅区。
被告：杭州田逸之星置业有限公司。住所地：杭州市下城区康宁街***号（临）。
法定代表人：张伟强，该公司总经理。
委托代理人：钟婷、李丽，浙江文颂律师事务所律师。
被告：恒丰银行股份有限公司杭州分行。营业场所：杭州市建国北路639号华源发展大厦401室。
负责人：曲强，该分行行长。
委托代理人：冯群，浙江海浩律师事律师。
委托代理人：田元元，浙江海浩律师事实习律师。
原告徐文进、肖黎丽为与被告杭州田逸之星置业有限公司（下称田逸之星公司）、恒丰银行股份有限公司杭州分行（以下简称恒丰银行杭州分行）商品房销售合同纠纷一案，于2015年12月18日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审判。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年6月24日公开开庭进行了审理。原告徐文进、肖黎丽，被告田逸之星公司委托代理人钟婷、李丽，被告恒丰银行杭州分行委托代理人冯群到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审限六个月。现已审理终结。
原告徐文进、肖黎丽诉称：2011年12月18日，原告徐文进、肖黎丽与被告田逸之星公司签订《浙江省商品房买卖合同》，合同编号为：浙F1-2008-1。被告田逸之星公司为合同的商品房出卖人，原告为合同的商品房买受人。买受人购买商品房的地址位于杭州市下城区田逸之星公寓4幢3单元1301室，建筑面积为89.01平方米，总价款人民币1096055元整。买受人2011年12月18日支付房款的54.38%，计人民币596055元，原告按照合同约定从他处按揭贷款向被告田逸之星公司支付购房余款人民币500000元整。至此，原告向被告田逸之星公司付清全部房款共计1096055元整。一、按照原告与被告田逸之星公司双方签订的商品房买卖合同约定，被告田逸之星公司应于2013年12月31日前将符合法律、法规规定标准的商品房交付给原告，并于2014年6月30日前取得土地、房屋权属证书交付给买受人（原告）但被告单方原因均未能如期交付房屋和证书。根据上述约定，违约金与补偿金计算如下（算止2015年12月10日）：房屋未交付违约金：1096055元（已付房款）*2/10000*708（天）=155201元；证书未交付违约金：1096055元（已付房款）*1/10000*328（天）=57762元；共计：212963元。二、为规范商品房预售资金监督管理，防止商品房交易风险，保障预售商品房当事人合法权益，维护房地产市场正常秩序，浙江省住房和城乡建设厅、中国人民银行杭州中心支行、中国银行业监督管理委员会浙江监管局于2010年9月26日联合下发《关于印发〈浙江省商品房预售资金监管暂行办法〉和〈浙江省商品房预售资金监管协议书（示范文本）〉的通知》（浙建房[2010]72号，以下简称《通知》），《通知》明确规定监管银行应当按照商品房预收资金监管协议履行义务，并明确监管项目的预售资金应当直接存入资金账户，购房人按揭贷款由贷款银行直接划入资金账户。同时，根据田逸之星公寓项目预售资金监管协议书第三、五、十条约定，监管银行负责实施对协议确定的监管项目预售资金的收存和使用的日常监督管理工作；各银行机构发放的按揭贷款必须直接划入监管资金账户内，不得直接支付给乙方或者转作他用；监管银行应当根据监管单位出具的工程实际进度或者完成投资额证明，以及开发商提供的监管项目其他有效资金支持证明材料，按监管项目实际支出需要拨付资金。但在实际操作过程中，被告恒丰银行杭州分行并未支应《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》和《浙江省商品房预售资金监管协议书》之规定，未尽相关义务并存在严重违规措施行为。具体体现在：（一）被告恒丰银行杭州分行对被告一违规使用监管帐户外的账户收取预售资金等行为未及时发现、制止并有效补救；（二）被告恒丰银行杭州分行私自将监管账户中的5000万元用于偿还被告田逸之星公司在被告恒丰银行杭州分行处的贷款，明显监守自盗。根据杭州田逸之星项目预售资金监管协议第十二条违约责任之第三款规定：因甲方（被告恒丰银行杭州分行）未尽责履行监管义务，致使本协议项下的项目无法正常建设，给购房人造成损失的，甲方（被告恒丰银行杭州分行）与乙方（被告田逸之星公司）应当承担连带赔偿责任。故诉请判令：1、二被告一次性向原告支付逾期交房违约金和赔偿金共计212963元（此金额计算到2015年12月10日，实际应计算到判决之日），此后违约金和赔偿金以月为单位于次月15日及时支付给原告；2、被告恒丰银行杭州分行公布田逸之星公寓预售资金监管账户明细；3、二被告按相关规定标准在2015年12月31日前交房；4、二被告共同承担本案诉讼费。
被告恒丰银行杭州分行辩称：答辩人不是合同相对方，并非本案适格被告。根据合同相对性原则，被答辩人向答辩人主张逾期交房违约赔偿责任没有合同依据。关于田逸之星项目逾期交房违约事件，经杭州市下城区人民政府协调，已由包括答辩人在内的银行与田逸之星全体业主达成调解协议，被答辩人应受调解协议约束。综上所述，要求判令驳回原告对恒丰银行杭州分行的诉讼请求。
为证明诉讼请求，原告徐文进、肖黎丽向本院提供如下证据：
1.《浙江省商品房买卖合同》，欲证明商品房买卖关系合法有效。
2.《杭州市公积金个人住房担保借款合同》，欲证明原告按时履行证据5之按揭付款条款，原告无违约过错。
3.《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》，欲证明二被告均违反此暂行办法，存在欺骗原告并扰乱市场至主观恶意。
4.《浙江省商品房预售资金监管协议书》，欲证明被告恒丰银行杭州分行严重违约，应承担连带赔偿责任。
5.销售不动产统一发票（自开）、银行转账，欲证明原告现场支付商品房买卖合同约定的首付款。
上述证据经庭审质证，被告田逸之星公司对原告所提交的证据对证据1真实性无异议。对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，该份证据结合商品房买卖合同，可以证明原告存在违约的事实，原告有逾期办理按揭贷款的违约行为。对证据3、4原告提交的是复印件，被告认为与本案无关。对证据5三性无异议。被告恒丰银行杭州分行认为对证据1、2、5是原告与被告田逸之星公司之间发生的，与其无关，以被告田逸之星公司的意见为准。证据3是法律法规，不能作为证据。证据4不能达到原告的证明目的。本院对证据1、2、5的效力均予以确认。对证据3、4与本案缺乏关联，对其关联性不予确认。
被告田逸之星公司无证据材料提交。
为证明答辩意见，被告恒丰银行杭州分行向本院提供如下证据：
1.编号为下信纪[2015]3号《会议纪要》，欲证明因田逸之星项目逾期交房构成违约，致使全体业主不断上访，中共杭州市下城区委杭州市下城区人民政府信访局于2015年6月25日召集包括本案两被告、杭州市下城区调解委员会以及业主代表在内的各相关主体召开协调会并以会议纪要的公文形式确定最终处理意见。
2.杭州市下城区人民调解委员会编号为087的《人民调解协议书》及附件，欲证明2015年7月6日，杭州市下城区人民调解委员会针对田逸之星全体业主与包括被告恒丰银行杭州分行在内的5家银行以及被告田逸之星公司的商品房买卖合同纠纷，就下信纪[2015]3号的《会议纪要》所确定的处理意见，制作人民调解协议书，该份调解书确认了被告恒丰银行杭州分行签署并发放750万元贷款后，田逸之星业主不得再追究被告恒丰银行杭州分行的相关法律责任。
3.恒丰银行借款凭证，欲证明2015年9月15日，被告恒丰银行向被告田逸之星公司提供的借款平台浙江吉嘉投资管理有限公司发放贷款700万元，用于支付工程款，已履行杭州市下城区人民调解委员会087号《人民调解协议书》项下义务。
上述证据经庭审质证，被告田逸之星公司无异议，原告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议。本院认为上述三组证据与本案纠纷缺乏必要关联性，故对其证据效力不予认定。
综上有效证据及有关当事人的陈述，本案认定下述案件事实：
位于杭州市下城区杭玻路与华东路交叉口西南角的田逸之星公寓楼盘系被告田逸之星公司所开发的房地产项目。2011年12月18日，原告徐文进、肖黎丽与被告签订合同编号为2011预1128276的《浙江省商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告田逸之星公司购买田逸之星公寓4幢3单元1301室，建筑面积为89.01平方米，总价款1096055元。原告应于2011年12月18日前支付596055元，余款500000元按揭，原告徐文进、肖黎丽应于2011年12月28日前至指定银行办妥按揭。被告田逸之星公司应于2013年12月31日前将符合法律、法行政规规定的商品房交付给原告，逾期交付不超过90日的田逸之星公司应从合同约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期交付超过90日的，原告徐文进、肖黎丽有权解除合同，田逸之星公司应在收到解除合同通知后30天内退还全部已付房款并按照已付房款的1%支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，田逸之星公司应从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。田逸之星公司应于2014年6月30日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记。如不能按约交付权属证书的，在约定日期起180日内交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任。180日后仍不能交付的，原告退房的，田逸之星公司将已付房款退还并自约定日期至实际退款日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。原告不退房的，田逸之星公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约付款完毕。但田逸之星公司未能在约定的交房之日交付房屋。2015年12月30日田逸之星公司向原告交付案涉房屋。
另查明被告恒丰银行杭州分行与田逸之星置业公司及工程监理单位三方签订《浙江省商品房预售资金监管协议书》，该协议中约定恒丰银行杭州分行负责实施项目预售资金的收存和使用的日常监督管理工作，不得直接支付给田逸之星公司或者转作他用，应按监管项目实际支出需要拨付资金。
本院认为，原告与被告田逸之星公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约定履行各自义务。被告田逸之星公司认为补充协议系被胁迫所签订故而无效的意见，并无证据佐证，本院不予采信。被告田逸之星公司未按约定履行交付房屋及办证义务，直至2015年12月30日才交付房屋，至今尚未办理权属证书，逾期交房及办证的事实清楚，应按约承担违约责任。关于原告主张逾期交房的违约金是否约定过高，本院认为，根据审理商品房买卖合同纠纷案件的相关司法解释，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。而造成的损失根据该司法解释可以同地段同类房屋租金标准确定。基于合同法规定的违约金以补偿性为基础的特点，本院以平衡合同双方当事人的利益为原则，结合该地段租金标准，酌情确定原告的租金损失为每月3000元，上浮30%计得3900元，双方约定的房屋交付时间为2013年12月31日，故违约金自2014年1月1日起计算至2015年12月30日共计24个月为93600元（3900×24）。对于未办理权属证书的违约金，原告主张按每日万分之一计算至本案判决之日，本院予以支持。合同约定被告田逸之星公司应于2014年6月30日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记，故违约金从2014年7月1日起计算至本院判决之日为88452元（1096055×807×0.0001）。对于原告所主张的超出部分，本院不予支持。被告田逸之星公司要求本案中扣除原告逾期支付房款所致的违约金的意见不当，原告是否存在违约行为，田逸之星公司可另行主张权利，在该事实不明的情况下要求直接抵扣缺乏依据。原告本案中主张的是合同违约之诉，被告恒丰银行杭州分行为监管项目预售资金的监管银行，并非合同的相对方，原告以存在过错为由要求恒丰银行杭州分行对田逸之星公司合同违约责任同时承担连带责任缺乏事实依据，本院不予支持。原告要求被告恒丰银行杭州分行公布田逸之星公寓预售资金监管账户明细的诉讼请求不属于民事案件审理范畴，对其诉讼请求本院不予支持。对案涉房屋原告已经在2015年12月30日接收，且涉案楼盘目前尚未经竣工验收，原告要求田逸之星公司即刻交付符合合同约定的房屋条件并不具备，故本院无法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐文进、肖黎丽未交付房屋的违约金93600元；
二、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐文进、肖黎丽未办理权属证书的违约金88452元；
三、驳回原告徐文进、肖黎丽的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4494元，由原告徐文进、肖黎丽652元，被告杭州田逸之星置业有限公司承担3842元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 章幼戎
代理审判员 冯喜恒
人民陪审员 赵 珺
二〇一六年九月十五日
代书 记员 黄河君