江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏12民终2775号
上诉人(原审被告、反诉原告)：上海易亚资产经营管理有限公司，住所地上海市天宝路80号217室。
法定代表人：章凡，该公司董事长。
委托诉讼代理人：毛玉萍，江苏合展兆丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜吟雪，江苏合展兆丰律师事务所实习律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：泰州凤城河建设发展有限公司，住所地泰州市东南园10号。
法定代表人：丁锋，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王鹏，江苏江豪律师事务所律师。
原审被告：泰州易亚资产经营管理有限公司，住所地泰州市东南园10号。
法定代表人：章凡，该公司董事长。
上诉人上海易亚资产经营管理有限公司（以下简称上海易亚公司）因与被上诉人泰州凤城河建设发展有限公司（以下简称凤城河公司）、原审被告泰州易亚资产经营管理有限公司（以下简称泰州易亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院(2016)苏1202民初1877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上海易亚公司上诉请求：撤销一审判决主文第一项，改判驳回凤城河公司的诉讼请求；一审、二审诉讼费用由凤城河公司承担。事实和理由：第一，合同主体认定错误。一审法院认为，2015年3月30日上诉人与被上诉人签订的《泰州市柳园文商街区项目整体租赁经营合同》中，上诉人和泰州易亚公司均是该合同的主体，其中上诉人只负有义务，不享有权利；泰州易亚公司也对讼争租金负有给付义务。事实上，案涉合同签订时，泰州易亚公司尚不存在。根据合同相对性原则，在泰州易亚公司与被上诉人重新签订合同前，该合同的权利义务主体是上诉人。因此，一审法院认定上诉人和泰州易亚公司同时对案涉合同承担义务，系认定事实错误。第二，一审法院认定上诉人在合同中只承担义务不享有权利，认定错误。在泰州易亚公司尚未与被上诉人重新签订整体租赁经营合同的情况下，上诉人就是该合同的主体，对案涉合同享有权利，承担义务，亦有权行使合同的解除权。一审法院关于上诉人无权解除合同的事实也认定错误。第三，一审法院忽略了被上诉人违约在先，案涉租赁合同已不具备依照原先约定履行的条件。被上诉人对讼争房屋的实际竣工验收时间，比合同约定的竣工验收期限延迟了半年之久，导致上诉人根本无法正常招商租赁经营，相应的也无法取得任何收益。同时，根据案涉租赁第五条第一款第1项明确约定，个别建筑因为工程条件问题影响商户入住，该建筑的承租期、免租期顺延。据此，案涉合同中租金的支付时间及租赁期限均应当相应顺延。
凤城河公司辩称：第一，关于上诉人陈述的合同主体认定错误问题，其实质是认为泰州易亚公司不应当承担给付租金的责任。由于直接义务承受人泰州易亚公司没有提起上诉，泰州易亚公司是否支付房租与上海易亚公司的上诉没有利害关系，因为主体问题不属于上海易亚公司上诉的范围。第二，关于上诉人认为“上海易亚公司只承担义务不享受权利”的观点，我方认为上诉人这一辩称并不免除其交纳合同租金的义务，也不影响原审的判决结果。第三，我方认为上诉人要求租金的支付时间及租赁期限顺延没有事实和法律依据。根据合同，凤城河公司已经给了上海易亚公司一定时间的免租期，由其用于招商，实际收取租金的时间是从2016年3月30日开始计算，上海易亚公司辩称的顺延支付租金理由发生在免租期内，且2016年3月30日至2017年3月29日期间的一年房租，上海易亚公司已经实际交付完毕。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。
泰州易亚公司二审中未到庭亦未答辩。
凤城河公司向一审法院起诉请求：1、上海易亚公司、泰州易亚公司共同支付拖欠的租金313.65万元，支付保全费0.5万元、律师费18万元、违约金100万元，合计人民币432.15万元；2、案件诉讼费用由上海易亚公司、泰州易亚公司承担。
上海易亚公司向一审法院反诉请求：1、确认双方签订的《泰州市柳园文商街区项目整体租赁经营合同》解除。2、凤城河公司向上海易亚公司退还预付的2016年9月2日至2017年3月29日期间的租金，计365.925万元。3、凤城河公司双倍返还上海易亚公司履约保证金200万元。4、判令柳园文商街区项目中所有因凤城河公司房屋质量问题造成的商户损失赔偿责任均由凤城河公司承担和处理。5、反诉费由凤城河公司承担。
一审法院认定事实：2015年3月30日，凤城河公司（出租人，甲方）与上海易亚公司（承租人，乙方）签订了《泰州市柳园文商街区项目整体租赁经营合同》，合同约定：乙方承租甲方泰州市柳园文商街区（原名称三水湾二期），甲方同意将柳园文商街区工程规划范围内所有建筑（地下停车场除外）全部出租给乙方，由乙方按照甲方本项目竞争性谈判文件要求以及乙方拟定并经甲方认可的经营策划方案等承租经营；乙方声明，乙方已了解该项目现状，实地察看了项目位置、环境、房屋内外现状、所有附属设施现状（包括水电煤气等的供应能力、排水排污能力等）、交通及周边配套条件等，认可和接受项目现状，实地考察了泰州市及其周边地区的经济、文化、人口等因素，乙方知晓泰州市地方政府部门既有相关政策，乙方也已考虑了项目经营可能遇到的风险因素，自愿承租、自负盈亏，签订本合同；本项目租赁经营期限为10年，自本合同签订之日起计，即自2015年3月30日起至2025年3月29日止。合同关于租金、免租期及租金支付方式部分约定：一、免租期。地上建筑免租期为12个月，自合同签订之日起计，即自2015年3月30日起至2016年3月29日止，地下及半地下可经营建筑免租期为36个月，自合同签订之日起计，即自2015年3月30日起至2018年3月29日止，免租期内乙方除不需支付租金外，需承担自乙方（包括商户）进驻之后产生的水电等费用。二、租金。租金按先支付后使用的原则，乙方每半年支付一次，每次提前一年支付。第一次支付时间：在合同签订后十个工作日内（即在2015年4月15日前），乙方向甲方支付2016年度（即2016年3月30日至2017年3月29日）的上半年度租金313.65万元，2016年度的下半年度租金支付时间为2015年10月10日前，支付租金为313.65万元，以后每年对应的前述日期，为乙方支付下一年度租金的期限，租金每半年结算一次，多退少补。合同同时约定：在合同签订后半个月内，乙方需在项目所在地注册成立项目经营管理性质的公司（简称项目公司），项目公司注册资本1000万元；项目公司成立后，由项目公司代替乙方履行合同，合同约定的乙方所有的权利、义务概由项目公司继承和承担，由项目公司按合同所有条件重新签订《整体经营租赁合同》并至履行完毕。项目公司成立并按合同所有条件重新签订《整体经营租赁合同》后，乙方不再承担本合同任何责任和义务；在合同签订生效后乙方即取得柳园文商街区项目所有商铺转租主体资格；原则上乙方或项目公司向转租客户收取租金的方式和期限应与乙方向甲方支付租金的方式和期限同步；甲方应按约定条件向乙方或项目公司交接房屋，不影响商户经营，个别建筑如果因质量和工程条件问题影响商户入住，该建筑的承租期、免租期顺延；房屋竣工验收手续在2015年5月31日前提供给乙方或项目公司，如果在2015年4月30日前没有提供且影响乙方或项目公司必保品牌商户入住时，对该商户承租建筑，甲方给予乙方或项目公司的免租期延长一个月。合同关于履约保证金与担保部分约定：双方同意，履约保证金为100万元，乙方在项目竞争性谈判时向甲方支付的100万元谈判保证金直接转为履约保证金，乙方违反本合同的约定，以履行保证金抵算应支付甲方违约金部分。乙方造成甲方损失，其保证金不足以补偿该损失时，甲方有权追究乙方及担保方责任。该合同违约责任部分约定：除不可抗力的自然及社会原因外，甲乙双方应严格遵守合同的条款，否则，违约方须承担违约责任；如因建筑质量及遗留问题等导致乙方或商户遭受损失的，甲方应赔偿因此造成的直接损失，并尽快维修恢复；违约方应承担守约方实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、查档费、鉴定费、评估费等）。2015年3月4日，上海易亚公司向凤城河公司交纳保证金人民币100万元。2015年4月14日，上海易亚资产经营管理有限公司苏州亿盛商管分公司向凤城河公司缴纳租金人民币313.65万元。2015年7月7日，泰州易亚公司成立，股东为上海易亚公司，注册资本为人民币1000万元。2015年8月，泰州易亚公司作为出租方与部分商户签订了物业租赁合同，将柳园街区的部分房屋出租给商户从事经营活动。2015年10月22日上海易亚公司向凤城河公司缴纳租金人民币5万元。2015年12月29日、2016年1月28日，泰州易亚公司分别向凤城河公司缴纳租金人民币100万元、208.65万元。2016年4月13日，凤城河公司向上海易亚公司开具房租发票7张，其中6张金额均为50万元，另一张金额为13.65万元。现凤城河公司因索要租金未果，遂委托江苏江豪律师事务所律师代为提起诉讼，约定律师代理费为人民币18万元。
另查明：2015年4月16日的柳园项目联席会议备忘录记载讼争双方达成了以下共识：1、工程方面1）对租赁房提出的上水、下水问题，双方认为需要改装，重新安装下水管道，此项涉及到剖路及路面恢复问题，需要乙方明确项目进度时间后再予对接处理；2）对提出的隔油池问题，凤城河公司同意根据后期招商的具体业态并按合同设置隔油池；等等。在此后的联席会议备忘录中，讼争双方多次对房屋漏水问题、导视系统、街区亮化、景观设计、公共区域电梯改造安装等进行磋商，并达成共识。2015年8月20日的联席会议备忘录记载，有关各方已完成房屋验收及交接，对已发现的问题，凤城河公司及物业公司将敦促施工单位进行维修处理。
2015年8月31日，泰州易亚公司向凤城河公司送达函件一份，就存在的柳园房屋竣工验收迟延问题、水电问题、楼宇漏水、街区积水问题、保温层施工问题、消防模块增容问题等要求凤城河公司做出明确认识和决断。
2015年10月22日，泰州易亚公司向凤城河公司送达泰州柳园工程进度、竣工验收等问题及2015年下半年租金延期付款说明，载明泰州易亚公司至今未收到房屋竣工验收证明及房产证，已经给泰州易亚公司的正常经营造成诸多不良影响及损失，项目工程达到入驻条件的完成时间过晚，严重影响了泰州易亚公司的正常工作进度，泰州易亚公司要求凤城河公司就以上工程问题尽快解决，并要求凤城河公司给予泰州易亚公司延长免租期至少6个月，在凤城河公司完成以上工程问题，并提供房屋竣工验收手续及房产证后，泰州易亚公司支付2015年下半年的租金。
2016年4月11日，凤城河公司向上海易亚公司送达租金缴纳通知，要求上海易亚公司在2016年4月15日给付租金313.65万元。2016年4月20日，凤城河公司向上海易亚公司、泰州易亚公司送达回函一份，载明：关于租金缴纳问题，贵司与我司协调过程中，我司态度始终明确，不同意延长租金支付时间，请贵司3天内全额缴纳应于2016年4月15日前缴纳的租金313.65万元。
2016年9月1日，上海易亚公司向凤城河公司送达解除合同通知一份，认为凤城河公司存在多方面的根本违约行为，凤城河公司的房屋不适租，其行为已构成根本违约，上海易亚公司无法实现合同目的，即日起解除双方于2015年3月30日签订的《泰州市柳园文商街区项目整体租赁经营合同》，同时保留向凤城河公司索赔的权利。
同时查明：2015年10月14日，三水湾二期游客服务中心C-1～C-7#楼、B-1～B-9#楼及地下车库1、2、3工程经竣工验收合格。2015年11月11日，凤城河公司取得海陵区打渔湾街区1幢的房屋产权。2015年11月30日，凤城河公司取得海陵区打渔湾街区2幢-16幢的房屋产权。
2016年5月4日，上海易亚公司起诉凤城河公司，要求确认上海易亚公司无需向凤城河公司支付柳园文商街区地上建筑2016年10月14日前的租金以及地下、半地下可经营建筑2018年11月13日前的租金，判令凤城河公司退还上海易亚公司租金313.75万元、赔偿利息损失212128.5元、赔偿2015年3月30日至2015年10月13日期间的成本支出损失518631.94元、租金损失3471553元、赔偿因该案支出的律师费100000元等。
上述事实，有整体租赁经营合同、建设工程规划许可证、工程竣工验收证明书、房产证、企业查询信息、物业租赁合同、银行电子回单、收款收据、租金发票、通知、回函、委托代理合同、律师费票据、备忘录、函、工作联系单及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，一审法院予以确认。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。凤城河公司与上海易亚公司签订的租赁经营合同系当事人真实意思的表示，合同双方应按照合同的约定履行各自的权利义务。一审的争议焦点为：一、泰州易亚公司是否应当承担清偿责任；二、上海易亚公司的反诉请求能否支持；三、凤城河公司主张的租金、违约金等费用是否符合合同约定及法律规定。
关于争议焦点一，泰州易亚公司为上海易亚公司依据合同约定设立的项目公司，双方合同明确约定，项目公司成立后，由项目公司代替上海易亚公司履行合同，合同约定的乙方所有的权利、义务概由项目公司继承和承担，项目公司成立并按案涉合同所有条件重新签订整体经营租赁合同后，上海易亚公司不再承担本合同的任何责任和义务。一审中，依据现有证据，泰州易亚公司已成立并已实际履行整体经营租赁合同，凤城河公司依合同约定要求泰州易亚公司履行上海易亚公司给付租金的合同义务，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。由于泰州易亚公司尚未与凤城河公司重新签订整体经营租赁合同，根据合同约定，尚不能免除上海易亚公司的合同义务。故上海易亚公司应与泰州易亚公司共同承担给付租金等合同义务。
关于争议焦点二，基于争议焦点一的结论，案涉合同的权利义务已全部由泰州易亚公司继承和承担，上海易亚公司已不享有该合同的权利，故其亦没有要求解除合同的权利。
关于争议焦点三，案涉合同约定，上海易亚公司、泰州易亚公司应于2016年4月15日前向凤城河公司缴纳2017年度（即2017年3月30日至2018年3月29日）上半年的租金，上海易亚公司、泰州易亚公司逾期未支付，已构成违约。现凤城河公司依据该约定，要求支付该时段的租金，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。上海易亚公司、泰州易亚公司抗辩的相关问题，由于其已另案向凤城河公司主张相关权利，不应成为延付或拒付租金的抗辩理由。关于凤城河公司主张的违约金100万元，合同对此没有约定，凤城河公司亦没有证据证明因违约造成的损失的情况，故依法可参照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，根据双方约定，该违约金应从履行保证金100万元中抵算，不足部分，上海易亚公司、泰州易亚公司需另行向凤城河公司支付。关于律师代理费，双方合同对此项费用的负担进行了明确的约定，故凤城河公司主张该费用由上海易亚公司、泰州易亚公司负担，有合同依据，但凤城河公司主张的标准过高，一审法院依据江苏省律师服务收费标准确定为12.56万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、上海易亚资产经营管理有限公司、泰州易亚资产经营管理有限公司于判决生效之日起十日内共同给付泰州凤城河建设发展有限公司2017年度（即2017年3月30日至2018年3月29日）上半年的租金人民币313.65万元、律师代理费12.56万元，合计人民币326.21万元；同时，上海易亚资产经营管理有限公司、泰州易亚资产经营管理有限公司以租金313.65万元为基数、参照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍共同给付泰州凤城河建设发展有限公司自2016年4月16日起至实际给付租金之日止的违约金，该费用应优先从100万元履约保证金中抵扣，不足部分由上海易亚资产经营管理有限公司、泰州易亚资产经营管理有限公司共同给付泰州凤城河建设发展有限公司。二、驳回泰州凤城河建设发展有限公司的其他诉讼请求及上海易亚资产经营管理有限公司的反诉请求。本诉受理费41372元、保全费5000元，合计人民币46372元，由泰州凤城河建设发展有限公司负担8472元，上海易亚资产经营管理有限公司、泰州易亚资产经营管理有限公司共同负担37900元（凤城河公司已预交，上海易亚公司、泰州易亚公司于判决生效之日起十日内迳交凤城河公司）；反诉受理费人民币18037元，由上海易亚资产经营管理有限公司负担（上海易亚公司已预交）。
上诉人、被上诉人在二审中均未提交新证据；二审查明的事实与一审查明的事实无异，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。二审中，本案的争议焦点为：一、泰州易亚公司是否为本案的适格被告；二、上海易亚公司要求顺延租赁合同期限及租金支付期间的上诉请求能否予以支持。关于争议焦点一，经查，泰州易亚公司为上海易亚公司依据《泰州市柳园文商街区项目整体租赁经营合同》设立的项目公司，其业已成立并事实履行案涉整体租赁经营合同，现凤城河公司依据讼争合同约定要求泰州易亚公司履行相应的合同义务，符合法律规定，本院予以支持。关于争议焦点二，上诉人认为竣工验收推迟应顺延相应的租赁合同期限及租金支付期间，因没有相应的事实及法律依据，本院不予支持。事实上，上海易亚公司已将2016年3月30日至2017年3月29日期间的房租实际履行完毕；上海易亚公司也已基于讼争项目竣工验收推迟另案向凤城河公司主张相关权利，故讼争项目竣工验收的推迟也不能成为上海易亚公司延付租金的抗辩理由。
综上，上诉人上海易亚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费41372元，由上诉人上海易亚资产经营管理有限公司负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于 焱
审 判 员 刘艳生
代理审判员 陈 雨
二〇一七年二月十三日
书 记 员 王 霞