重庆市铜梁区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0151民初1174号
原告叶在铭，男，1950年10月23日出生，汉族，重庆市铜梁区人。
委托代理人陈提斯（特别授权），重庆天朗律师事务所律师。
被告重庆云雾山生态观光农业开发（集团）有限公司,住所地重庆市铜梁区东城街道办事处迎春街256号6-31-1，组织机构代码56560631-7。
法定代表人郭洁兴，董事长。
委托代理人姜翼（特别授权），男，该公司总经理。
委托代理人李平，重庆衡天律师事务所律师。
原告叶在铭诉被告重庆云雾山生态观光农业开发（集团）有限公司（以下简称云雾山公司）合同纠纷一案，本院于2016年2月25日受理后，依法由代理审判员朱锐独任审判，适用简易程序于2016年3月23日、2016年6月6日公开开庭进行了审理。原告叶在铭的委托代理人陈提斯，被告云雾山公司的委托代理人姜翼、李平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告叶在铭诉称，原告于2012年8月24日与重庆生命力生态农业有限公司（以下简称生命力公司）签订《康民新居农户搬迁协议书》，生命力公司于2013年8月8日变更为云雾山公司即被告，被告将原告的房屋置换，该合同第八条约定被告在2013年10月底前交房，第十一条约定违约金10万元并赔偿损失。可是，协议签订后，被告并未全面履行协议，只修建了少部分房屋，至今尚未交付房屋给原告。现诉至法院，请求：1、依法判决被告限期交付房屋给原告；2、判决被告立即赔偿原告违约金10万元；3、诉讼费由被告负担。
诉讼中，原告叶在铭明确诉讼请求，请求交付位于康民新居的房屋一套。
被告云雾山公司辩称，诉讼时效已过，约定的交房时间为2013年10月；没有建成的原因不在被告，农民新村建设新村建房，需要办相关建房手续，这个手续需要村委会和所在镇的政府配合，2014年10月28日申请了立项、2015年1月27日申请了备案，之前的修建是违法的，2013年10月交房是不现实的，而且部分村民不配合，导致农民新村的手续被拖长。叶在铭的房子没有拆迁，原告没有损失，损失的是被告，延迟时间越长，被告损失越大，违约金过高应免除。一期房屋修建了48套，张贴告示通知农民抓阄确定房屋。
经审理查明，生命力公司系2010年11月22日成立的有限责任公司，经营范围为生态农业综合开发，农产品种植等，2013年1月8日，其更名为重庆市云雾山生态观光农业开发有限公司，2013年8月8日更名为云雾山公司。
2010年12月21日，原铜梁县庆隆乡人民政府（甲方）与生命力公司（乙方）签订《招商引资协议》，约定甲方引进乙方到铜梁县庆隆乡同康村以土地流转的方式进行生态农业开发建设。
2012年8月24日，生命力公司（甲方）与叶在铭（乙方）签订《康民新居农户搬迁协议书》，约定乙方现有农村人口4人，建筑面积288平方米，与甲方置换，需要康民新居新房建筑面积288平方米（若在设计建设中有一定微调，以实际建筑面积为准）。置换的条件是：新建住房以重庆市巴渝新居建设为标准，待甲方修建好康民新居后，采取原房屋一平方米建筑面积还新房一平方米建筑面积的方式置换给乙方。新房至少按照能够基本入住的标准为其装修（水电入户）。若乙方选择新房的建筑面积大于或少于原有房屋建筑面积，增加或减少部分的建筑面积，按照康民新居每平方米的房屋建筑造价找补差价给甲方或乙方。甲方负责为乙方修建不少于4米宽的公共道路。乙方原有房屋宅基地的相关权益归甲方所有，交由甲方复垦或按照政府“地票”政策处理等，乙方必须配合甲方办理相关手续。康民新居建好后，按照抓阄的办法明确每一户的房屋。甲方在2013年10月底前交房。本协议生效后，任何一方不得反悔，若一方不履行协议条款，视为违约，违约方负责赔偿10万元违约金给守约方，并负责赔偿相应的经济损失。协议签订之后，该公司开始进行土地置换开发。
2013年蒲吕国土房屋管理所向云雾山公司发出《制止国土资源违法行为通知书》，载明：“经巡查发现：你单位未经批准违法占用未经批准修建农民新村。该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》相关的规定。请你单位立即停止并纠正其违法行为，否则将依法追究法律责任。”2013年7月30日，庆隆镇人民政府向云雾山公司发出《停工通知书》，以该公司代建的同康农民新村规划方案未通过县评审，未完善农民新村建设用地审批手续，擅自违规建设为由，要求其立即停止违反城乡规划建设的行为，尽快完善同康农民新村建设、用地相关审批手续。2013年10月17日，原铜梁县国土资源和房屋管理局向庆隆镇人民政府出具《铜梁县国土资源和房屋管理局关于农民新村建设项目的整改意见书》，认为同康村农民新村项目在用地上存在部分土地不符合规划，望其依法督促业主立即停工，待整改完善相关用地手续后方可动工建设。2014年5月1日，庆隆镇城市建设管理办公室向村民委员会发出《停工通知书》。2014年9月25日，庆隆镇人民政府向重庆吉旭建筑有限责任公司发出《停工通知书》。
2014年10月28日，庆隆镇人民政府向铜梁区发改委发出《庆隆镇人民政府关于同康农民新村建设项目申请立项的函》，2015年1月27日，庆隆镇人民政府向铜梁区农民新村建设工程指挥部发出《庆隆镇人民政府关于同康小镇巴渝新村建设项目申请立项的函》申请立项的项目名称为“同康小镇农民新村建设工程”，建设地点庆隆镇同康村2、4、8组，建设规模：占地28766平方米，总建筑面积59080平方米，建筑占地面积10033.1平方米，容积率2.06，建筑密集度35%，分期规划建设户数216户，资金由农户自筹，其余资金由区财政补助和其它渠道筹集，建设期限2015年3月至2017年8月。
同康新村一期工程完工后，2016年3月10日，铜梁区庆隆镇同康新村一期首次房屋置换抓阄选房获得进行并经过现场公证，叶在铭并未选中房屋。2016年3月14日，重庆中鸥建设有限公司向云雾山公司出具《情况说明》，载明：“我司承包的同康民居二期工程已于2015年11月2日进场做好施工准备，现场临时设施已搭建完毕，因贵司土石方项目南面阻拦施工，场地无法移交我司施工，我司项目管理人员在现场窝工达三个月之久，方才撤离，项目至今无法动工。”
诉讼中，云雾山公司愿意抽调出3套房屋交付本案原告等人使用，但原告叶在铭不同意接房。原铜梁县人民政府制定的《关于加快推进全县农民新村建设工作的通知》（铜府办发[2010]77号）文件要求，农民新村建设完工后，由乡镇人民政府、街道办事处负责验收。经本院走访，庆隆镇同康村同康小镇农民新村建设工程尚未办理竣工验收手续。
上述事实有原、被告的陈述、原告叶在铭举示的《康民新居农户搬迁协议书》、被告云雾山公司举示的《招商引资协议》、《制止国土资源违法行为通知书》、《庆隆镇人民政府关于同康农民新村建设项目申请立项的函》、《庆隆镇人民政府关于庆隆镇同康村同康小镇巴渝新村建设项目申请立项的函》、《铜梁县农民新村建设工程指挥部办公室关于立即暂停农民新村建设工作的通知》、《公证书》、《情况说明》等，这些证据的真实性、合法性、关联性经本院审查，可以作为认定事实的依据。
本院认为，原、被告签订的《康民新居农户搬迁协议书》、是双方的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
原、被告签订的《康民新居农户搬迁协议书》并未约定房屋的具体位置和面积等，诉讼中云雾山公司提供了三套房屋供原告选择，但叶在铭拒绝接受。同时，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。云雾山公司开发的庆隆镇同康村同康小镇农民新村建设工程尚未经竣工验收，不满足交付使用的条件。故，叶在铭请求交付位于康民新居的房屋一套，依法不予支持。
《康民新居农户搬迁协议书》约定云雾山公司在2013年10月底前交房，云雾山公司未按照合同约定交付使用房屋，应承担违约责任。原、被告双方约定的10万元违约金从文意理解应为概括性违约金，而非迟延交付使用房屋的具体性违约金，对违约行为不做具体区分，违约金是否适当应根据具体违约行为进行判断。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因叶在铭并未在农民新村的建设中投入资金，且至今仍在占有使用原有房屋，云雾山公司逾期交付使用位于庆隆镇同康村同康小镇农民新村的房屋的违约行为并未对其造成实际损失，叶在铭请求云雾山公司就该违约行为支付10万元的违约金显然过高。故，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法调整违约金为2000元。
被告云雾山公司辩称，诉讼时效已过的问题。债权人请求交付使用房屋虽适用诉讼时效的相关规定，但不具备法定交房条件的，应从其具备法定交房条件时开始计算诉讼时效，本案中云雾山公司应向叶在铭交付的房屋至今不具备法定的交房条件，故本案原告请求被告交付使用房屋的请求权及要求被告支付逾期交房违约金请求权并未超过诉讼时效，云雾山公司抗辩违约金诉讼时效已过的理由不能成立。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告重庆云雾山生态观光农业开发（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告叶在铭违约金2000元；
二、驳回原告叶在铭的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，减半缴纳1150元，由原告叶在铭负担1125元，被告重庆云雾山生态观光农业开发（集团）有限公司负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 朱 锐
二〇一六年七月十八日
书 记 员 李秀惠