福建省政和县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）政民初字第242号
原告张见明，男，1970年7月24日出生，住武夷山市。
委托代理人叶雪明，福建宽达（政和）律师事务所律师。
被告肖志政，男，1959年12月13日出生，住政和县。
被告柳必娥，女，1964年6月9日出生，住政和县。
原告张见明诉被告肖志政、柳必娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月4日立案受理后，依法组成合议庭。案件审理过程中，被告柳必娥于2015年3月23日以被告肖志政、原告张见明签订的购房合同侵害其权益，合同无效为由，诉至本院，要求确认其二人签订的购房合同无效，遂本案中止审理。后本院驳回被告柳必娥的诉讼请求，被告柳必娥不服本院判决，上诉至南平市中级人民法院，二审法院驳回柳必娥上诉，维持原判。本案于2015年11月10日公开开庭审理。原告张见明及其委托代理人叶雪明、被告柳必娥到庭参加诉讼，被告肖志政经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张见明诉称，被告肖志政经政和县人民政府审批取得一块国有建设用地使用权，该建设用地位于政和县熊山水南路西路39号。肖志政依法办理《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。肖志政于2009年1月7日取得《建设工程动工许可证》。房屋地梁倒好后，原告与被告肖志政于2009年7月6日签订一份《购房合同》，被告肖志政将位于政和县水南西路39号房屋的第三层与第一层前门2号店面（或为车库）转让给原告。该《购房合同》及合同附件对项目建设依据、交易基本情况、计价方式及价款（房屋总价款256700元）、付款方式及期限、出卖人保证责任、交付条件与产权登记、逾期交房责任、面积差异处理、房屋质量、装修、设备标准约定、住房保修责任、使用承诺、争议解决方式等内容进行详细的约定。2009年下半年，讼争房屋一至四层框架施工过程中，原告一直参与质量监督，原告根据工程施工进程和合同约定付款方式以银行转账或现金支付方式向被告支付购房款23.6万元。（付款时间：原告于2009年7月6日付款2万元；于2009年7月12日付款3万元；于2009年8月3日付款5万元；于2009年9月10日付款5万元；于2009年11月18日付款1.5万元；于2011年6月28日付款1万元；于2011年7月8日付款9000元和1.6万元；于2011年7月22日付款1.5万元；于2014年11月13日付款2.1万元）。由于被告原因，2009年底诉争房屋建到四层后一直停工，被告未能按购房合同约定的时间向原告交付房屋及办理过户手续。2010年下半年，原告因工作调动，急需使用第一层前门2号店面，原告经被告同意，请师傅自行砌墙、装修第一层前门2号店面（建筑面积21.66平方米），花费工人工资、砖块、水泥、门窗等费用合计2740元。该费用按合同约定由被告承担。被告于2010年11月3日办理坐落政和县水南西路39号建设用地的国有土地使用权证（土地使用权人：肖志政；证号：政国用（2010）第1059号；面积：123.4平方米）。2011年，应被告要求，原告以转账方式付给被告建房款5万元，让被告完成房屋建设。由于被告第六层房屋超面积建设，建设部门验收时，认为房屋超面积建筑71平方米，不允许办证。2014年10月至11月期间，原告协助被告再次向建设部门申请办理房屋的初始登记，原告于2014年11月向被告付购房款2.1万元，供被告用于交付建设部门办证相关费用；原告为被告办理房屋初始登记垫付办证费用630元。经原、被告协商，为了便于原告办理过户登记手续，被告办证时按原告的要求将房屋第一层前门2号店面单独办理一本房屋所有权证（证号：201403751）和将该房屋第三层单独办理一本房屋所有权证（证号：201403749）。被告办理房屋初始登记后，违反合同约定，要求原告支付过户税费，否则不办理房屋过户登记手续。综上所述，原告认为，原告已按合同约定履行合同义务，被告迟迟不办理房屋初始登记，不办理房屋过户登记手续的行为违反法律规定及合同约定，严重损害原告的合法权益，因此，为维护原告的合法权益，诉请法院判令：1、判决被告肖志政、柳必娥为原告张见明办理位于政和县熊山街道水南西路39号房屋的第三层房屋和第一层房屋过户登记手续，立即将诉争房屋的房屋所有权证及国有土地使用权过户登记在原告张见明名下。过户产生的全部税、费由被告肖志政、柳必娥承担。2、判令被告肖志政、柳必娥支付原告张见明违约金170339.5元（从2010年6月16日起至2015年2月2日止），以及从2015年2月3日起至实际办理过户登记之日至按月利率1.5%计算违约金（以已付购房款人民币23.6万元为基数）。3、判令被告肖志政、柳必娥按《购房合同》约定支付原告张见明垫付的第一层房屋（建筑面积21.66平方米）砌墙、窗户等工人工资、材料等费用2740元和三层大门300元，以及2014年11月为被告办理房屋初始登记时垫付的办证费用630元，合计人民币3670元。4、本案诉讼费由被告承担。（原告在诉讼过程中放弃第三项诉讼请求中请求支付原告垫付的第一层房屋砌墙、窗户等工人工资、材料等费用2740元，以及2015年11月份为被告办理房屋初始登记时垫付的办证费用630元，合计人民币3370元。故第三项的诉讼请求为：判令被告肖志政、柳必娥按《购房合同》约定支付原告张见明垫付的三层大门300元。）
被告柳必娥辩称：被告柳必娥并未同意将讼争房屋卖给原告，是被告肖志政在喝酒之后卖给原告的。被告柳必娥不知道房屋出卖的事实，也不同意卖给原告。合同是不公平不合理的，房屋是夫妻共同财产，没有经过被告柳必娥的同意，出售行为是无效的。原告的诉讼请求不合理，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告肖志政未出庭答辩，亦未提交书面答辩意见。
在本案审理过程中，原告张见明提供如下证据：
证据一、原、被告签订的购房合同及购房合同附件：房屋底层平面图、房屋2-5层平面图。用以证明：原告与被告于2009年7月6日签订一份《购房合同》，被告将位于政和县水南西路39号房屋第三层与第一层前门2号店面（或为车库）房地产权转让给张见明。双方对买卖合同的内容进行详细约定。
被告柳必娥质证：其不知道房屋买卖的事实。
证据二、政建综（2006）95号关于南门桥头东侧地质灾害户土地安置的报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程动工许可证。用以证明：肖志政经政和县人民政府审批取得一块国有建设用地使用权。肖志政办理《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，于2009年1月7日取得《建设工程动工许可证》。
被告柳必娥质证：对证据二的真实性没有异议，但是当时其并没有在家，是交代被告肖志政办理的。
证据三、支款凭证、网银交易记录及金穗借记卡明细对账单、收条。用以证明：张见明根据工程施工进程情况和合同履行情况以银行转账或现金支付方式向肖志政付款23.6万元。具体时间：张见明于2009年7月6日付款2万元；于2009年7月12日付款3万元；于2009年8月3日付款5万元；于2009年9月10日付款5万元；于2009年11月18日付款1.5万元；于2011年6月28日付款1万元；于2011年7月8日付款9000元和1.6万元；于2011年7月22日付款1.5万元，于2014年11月13日付款2.1万元。其中2014年11月13日付款2.1万元是办初始登记时支付的。
被告柳必娥质证：被告肖志政有收到原告的钱，具体多少被告不清楚，其未收到原告的一分钱。
证据四、土地登记信息证明一份。用以证明：肖志政于2010年11月3日办理了坐落于政和县水南西路39号国有建设用地的《国有土地使用权证》。土地使用权人登记为肖志政，证号：政国用（2010）第1059号，面积123.4平方米，地号：01／13／0845。
被告柳必娥质证：土地使用权证有办，对具体证号不清楚。
证据五、房屋登记信息证明一份。用以证明：为便于张见明办理房地产权过户登记手续，张见明在协助出让方办理房屋初始登记时，向肖志政和柳必娥提出按张见明的要求将房屋第一层前门2号店面单独办理一本房屋所有权证（现证号：201403751）和将该房屋第三层单独办理一本房屋所有权证（现证号：201403749）。
被告柳必娥质证：对证据五的真实性没有异议。
证据六、收据二张。用以证明：原告经被告同意，请师傅自行砌墙、装修第一层前门2号店面，花费工人工资、砖块、水泥、门窗等费用合计2740元。其中一张收据由证人严某出庭作证加以证实。
被告柳必娥质证：不予认可，也不清楚做了多少钱。
证据七、诉争房屋图片。用以证明：原告张见明购买位于政和县熊山街道水南西路39号房屋的第三层房屋和第一层店面现状，证明交易房屋均已建好，并交付使用。
被告柳必娥质证：对照片的真实性没有异议，是被告的房屋。
证据八、城市规划竣工验收记录表。用以证明：经被告肖志政提出申请，政和县城市建设监察大队对被告肖志政名下位于政和县熊山街道水南西路39号房屋组织验收，于2011年9月14日出具验收报告。证明该房屋未经审批超面积71平方米。这是房屋未能及时办理初始登记的原因。同时证明被告未按合同约定时间竣工。
被告柳必娥质证：对证据八的真实性没有异议。
证据九、城市建设工程规划条件核实意见书、政和县公安局城关派出所出具的证明。用以证明：经肖志政提出申请，政和县住房保障和城乡规划建设局于2014年11月14日批准肖志政个人办理位于政和县熊山街道水南西路39号房屋初始登记。
被告柳必娥质证：对证据九的真实性没有异议。
证据十、视频资料及主要谈话内容的整理稿。用以证明：1、视频VID_20141125_084404.MP4：2014年11月21日，诉争房屋初始登记办好后，2014年11月25日，张见明和朋友陈家兴去催肖志政、柳必娥办理房产过户。肖志政、柳必娥担心房产过户后购房余款拿不到，叫张见明将购房余款3万多元先交。柳必娥明确表示余款拿来就办证给张见明，也表态自己会去税务局问税收要交多少税，会把证办给张见明。柳必娥提出下午要去运桔子，约张见明明天（2014年11月26日）把购房余款交来，一起去办房产证。说明双方已经讲好，并明确履行合同。2、视频VID_20141130_205538.MP4：2014年11月30日，张见明和朋友陈家兴再次去催肖志政、柳必娥办理房产过户。当时柳必娥不在家。肖志政明确表示房屋已卖给张见明，认为反正签字很快，承诺星期四（2014年12月4日）一起去办房产过户手续。肖志政和儿子均表态房屋已卖给张见明，绝对不会卖给其他人。3、视频VID_20141207_132844.MP4：2014年12月7日，张见明和朋友许友青再次去催两被告办理房产过户。两被告了解房屋过户费用上涨后，提出过户费用只愿意承担2万，其余的费用全部由张见明承担，否则表示不同意办理过户的事实。两被告已于2010年秋季将诉争房屋交给原告，并且原告装修一楼店面用于存放物品，两被告也同意承担该笔店面装修费用2000元。
被告柳必娥质证：对视频的真实性没有异议。第一个视频是被告和四楼的住户讨论过户的事情，原告跟进来偷录的，讨论内容与原告无关。第二个视频柳必娥不在场。视频是在柳必娥不知道的情况下偷录的。
证据十一、房屋登记信息证明（出具时间2015年6月1日）、土地登记信息证明（出具时间2015年7月15日）。用以证明：讼争房屋和土地信息及被告已经将四楼出卖给其他住户。
被告柳必娥质证：对证据十一的真实性没有异议。第四层过户给徐连宝，其他层还在被告名下。
证据十二、政和县人民法院（2015）政和民初字第397号民事判决书、南平市中级人民法院（2015）南民终字第806号民事判决书。用以证明：1、证明肖志政与原告张见明于2009年7月5日签订《购房合同》，将位于政和县水南西路39号房屋第三层与第一层前门2号店面转让给原告张见明。经法院确认该合同合法有效，两被告应按合同约定履行义务。2、将法院查明的事实作为证明事项。
被告柳必娥质证：对判决不服，还要申诉。
对原告张见明提供的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据八、证据九、证据十一、证据十二，原告张见明提供原件进行核对，本院予以采信。原告提交证据六系两张收条，出具收条的吴先松未出庭作证，证人严春的证言与收条内容不符，本院不予采信。对证据七、证据十，被告柳必娥对其真实性无异议，本庭予以采信，被告肖志政经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相应质证权利。
根据上述采信的证据，双方当事人的庭审陈述，本院确认以下事实：被告肖志政经政和县人民政府审批取得政和县熊山水南路西路39号一块国有建设用地使用权。肖志政于2009年1月7日，取得建设工程动工许可证。原告张见明与被告肖志政于2009年7月6日签订购房合同，被告柳必娥未在购房合同上签字。该购房合同约定被告肖志政将位于政和县水南西路39号房屋的第三层与第一层前门2号店面（或为车库）共151平方米，转让给原告张见明，原告支付购房款256700元，并约定被告肖志政最迟在2010年2月28日向原告交付房屋，被告肖志政在房屋封顶及外墙完工后办理房产证及土地证并过户给原告，最迟在2010年6月15日前将房屋产权证交给原告，办证所需费用全部由被告肖志政负责。若未按合同约定的期限和条件将房屋及房产证、土地证交付原告，逾期交付的，从2010年6月16日起，按原告已支付价款为本金，月利率1.5%计算违约金。并约定讼争房屋大门由原告负责订购，被告肖志政支付给原告大门款300元。原告以银行转账与现金支付方式向被告支付购房款23.6万元。（付款时间：原告于2009年7月6日付款2万元；于2009年7月12日付款3万元；于2009年8月3日付款5万元；于2009年9月10日付款5万元；于2009年11月18日付款1.5万元；于2011年6月28日付款1万元；于2011年7月8日付款9000元和1.6万元；于2011年7月22日付款1.5万元；于2014年11月13日付款2.1万元）。2010年，原告请师傅自行砌墙、装修第一层前门2号店面。被告于2010年11月3日办理坐落政和县水南西路39号建设用地的国有土地使用权证（土地使用权人：肖志政；证号：政国用﹤2010﹥第1059号；面积123.4平方米）。由于被告肖志政超建71平方米，建设部门验收时，不允许办证。肖志政接受处罚后于2014年11月14日通过政和县住建局的规划条件核实，准予办证。讼争房屋的房产证号为：201403**，土地使用权证号为：政国用（2015）第1638号，前门2号店面的房产证号为：2014037**，土地使用权证号为：政国用（2015）第1636号。原告于2014年10月搬进讼争房屋，并对房屋进行装修，自行安装了房屋的大门。后原、被告因过户问题发生争议，原告诉至法院。
另查明，被告柳必娥于2015年3月23日以被告肖志政、原告张见明签订的购房合同侵害其权益，合同无效为由，诉至本院，要求确认其二人签订的购房合同无效。后本院驳回被告柳必娥的诉讼请求，柳必娥不服本院判决，上诉至南平市中级人民法院，二审法院驳回上诉，维持原判。
本院认为，依法成立的合同，应受到法律保护。原告张见明与被告肖志政签订的《购房合同》系二人的真实意思表示，不违反法律，二人应按照合同约定的权利和义务履行合同。本案购房合同中明确约定交付房屋与交付房屋产权证的时间，并明确约定了违约责任。原告张见明按合同约定交付了前期购房款23.6万元（余款待房屋过户至原告名下时付清），已经履行了合同规定的买受人的义务。被告肖志政应当按协议约定，在符合过户条件时及时将讼争房屋的房屋所有权证与土地使用权证过户给原告张见明，并承担过户费用。故原告张见明主张被告肖志政将讼争房屋过户给原告，并负担产生的相关税费的诉讼请求，本院予以支持。被告柳必娥辩解其对被告肖志政与原告张见明的买卖合同不知情，未在买卖合同上签字，被告肖志政单独处分了夫妻共同财产，本案合同是无效合同。现该合同已被（2015）南民终字第806号民事判决书确认为有效，故被告柳必娥的辩解依据不足，本院不予采纳。本案讼争房屋由于被告肖志政的超建行为导致房产证与土地证无法及时办理并无法按时交付，讼争房屋双证现已办理符合过户条件后被告亦未及时办理过户手续，被告肖志政应承担违约责任。根据购房合同约定，若被告逾期交付房屋产权证书，自2010年6月16日开始，至实际交付之日止，被告肖志政应向原告支付已交付房价款1.5%月利率给付利息，此条款系双方在合同中对违约金计算标准的确定，不违反法律规定。原告于2010年6月15日前支付给被告购房款165000元，现被告未能将讼争房屋在2010年6月15日前过户给原告，被告应按照合同约定，按已支付房价款165000元为本金，按1.5%的月利率给付违约金。被告已经违约的前提下，原告于2011年6月28日至2014年11月13日期间，仍陆续向被告支付购房款共7.1万元。但合同并未对2010年6月15日后缴纳购房款的违约金进行约定。对原告要求被告肖志政支付给原告张见明因未及时过户讼争房产发生的违约金的诉讼请求，符合合同约定的违约金的部分，本院予以支持，对超过合同约定的违约金部分，本院不予支持。关于讼争房屋大门款项问题，本院认为，被告柳必娥认可大门是由原告进行安装，被告肖志政未到庭对此进行抗辩。按合同约定，大门款300元应由被告肖志政支付。故原告要求被告支付大门款300元的诉讼请求，本院予以支持。被告肖志政经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告肖志政、柳必娥在本判决生效之日起十日内将位于政和县水南西路39号三楼房产（房屋所有权证号201403749、土地使用权证号政国用﹤2015﹥第1638号）与一楼店面（房屋所有权证号201403751、土地使用权证号政国用﹤2015﹥第1636号）过户给原告张见明，并负担房产过户应缴纳的相关税费。
二、被告肖志政支付给原告张见明因未及时履约交付上述房屋所有权证、土地使用权证的违约金（以已付购房款165000元为基数，从2010年6月16日起至实际办理过户登记之日止按月利率1.5%计算）。
三、被告肖志政在本判决生效之日起十日内支付给原告张见明垫付房屋大门款300元。
四、驳回原告张见明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7760元，由被告肖志政、柳必娥承担7211元，原告张见明负担549元，本案财产保全费2674元，由被告肖志政、柳必娥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。
审 判 长 吴晓妹
代理审判员 林丽思
人民陪审员 祝 玉
二〇一五年十二月四日
书 记 员 吴宝盛
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。