广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3104号
上诉人（原审被告）：江桂彩，女，1955年9月1日出生，汉族，住所地广州市海珠区。
委托代理人：简伟民，男，1951年1月27日出生，住广州市海珠区，系江桂彩的丈夫。
被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所（原名称广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处），住所地。
法定代表人：陈穗欣，职务：所长。
委托代理人：寇明茹，女，1978年11月22日出生，住广州市海珠区，系该所职员。
原审被告：梁翠婷，女，1990年10月12日出生，汉族，住所地广东省佛山市南海区。
原审第三人：广州市东晓物业管理有限公司，住所地。
法定代表人：徐艳卿，职务：经理。
委托代理人：郭嘉亮，女，1985年1月1日出生，住广州市海珠区，系该公司职员。
上诉人江桂彩因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第65号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，上诉人江桂彩及其代理人简伟民、广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称为物业二所）代理人寇明茹、梁翠婷、广州市东晓物业管理有限公司（以下简称为东晓公司）委托代理人郭嘉亮等出庭参加庭询。现已审理终结。
原审查明，江桂彩于1999年10月向房管部门申请承租海珠区南园大道8-2号304房，承租原因为“单位转个人”。
据物业二所（甲方）和江桂彩（乙方）于2009年6月1日签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》记载，甲方将海珠区南园大街8-2号304部位出租给乙方，使用面积20.05平方米，租赁期限从2009年6月1日至2011年5月31日，月租金47.1元；（第七条）乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用。违反前款规定则视为乙方自动放弃房屋承租权，本合同自发生前款规定情形之日起解除。乙方已缴纳的租金和保证金不予退还，未缴纳租金或占用费（比照租金）的应当缴纳，因此造成的一切损失由乙方负责；（第十九条）乙方必须服从甲方或受甲方委托的房地产管理机构管理，甲方同时委托东晓公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项；（第二十条）乙方同意并确认下列事项：……3、本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约……。
2013年9月4日，梁翠婷书写如下内容：“本人是梁翠婷，户口地址广东省佛山市南海区西樵镇百西四约村简塘龙升里17号，身份证号码××，在2012年6月起租住海珠区前进路南园大街8号之二304房至今，每月租金950元交付给江桂彩，水电费由本人自付。该房出租人是江桂彩，江桂彩不在此房居住。本人工作单位：广州磊创信息科技有限公司，单位地址：广州市天河区岗顶太平洋数码广场B场G1019室。”上述材料的原件由物业二所持有。
2013年11月1日，江桂彩及其丈夫简伟民写下《保证书》，内容为：“于本人江桂彩、简伟民夫妻是前进路南园大街8号之二304房承租户。由于本人有着一念之差，把公租房私自出租（从2012年6月起至2013年8月止，共14个月），本人也知此做法是违犯房屋租赁规定，望各位领导能给予从轻处罚教育，给我一次改错自身，保证以后不再犯，如有违规做法，本人愿受一切重罚。”该《保证书》原件由物业二所持有。
另查，广州市海珠区南园大街8号之二304房的户籍登记人员有：简伟民（户主，江桂彩的配偶）、江桂彩、简燕媚（简伟民的女儿）、潘俊皓（简伟民的孙子）。
据房管部门出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》（打印日期：2013年11月7日）记载，广州市海珠区江南大道中路南昌大街一巷28号房屋的产权由五人共有，江桂彩是共有人之一，该房屋建筑面积55.5125平方米。
2013年12月26日，物业二所向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、解除其和江桂彩关于海珠区南园大街8号之二304房的租赁关系；2、江桂彩户在判决生效之日起3日内，腾空并交付该房屋；3、江桂彩按照47.1元／月的标准，缴纳从2013年12月1日起至交付房屋之日止的占用费；4、江桂彩和梁翠婷承担本案的受理费。
江桂彩、梁翠婷答辩不同意物业二所的诉讼请求。
东晓公司答辩同意物业二所的诉讼请求。
原审诉讼中，物业二所和江桂彩均确认：案涉房屋在2013年12月1日之前的租金，江桂彩均按时向物业二所缴纳。从2013年12月1日起，江桂彩没有向物业二所交纳租金。
物业二所在诉讼中表示：1、我单位和江桂彩签订合同的到期期限是2011年5月31日，江桂彩所称2011年5月31日到期之后还签订有租赁合同，不属实。双方的合同至2011年5月31日到期后，没有续签合同；2、除南昌大街1巷28号房屋线索外，我单位没有发现江桂彩有其他搬迁去向。
江桂彩在诉讼中表示：1、我从上世纪八十年代就由单位安排在该房屋居住，后来该房屋交给房屋局公管，我与物业二所签订租赁合同，物业二所提供的证据2是其中的一份租赁合同，该份租赁合同于2011年5月31日到期，该合同到期后，双方还签订了一份从2011年6月1日至2013年5月31日的合同，但该合同由物业二所收走了；2、案涉房屋原来由我夫妇及女儿居住，女儿在2010年12月结婚，结婚以后就住在其老公家（越秀区长堤大马路附近）。2011年12月女儿生小孩，生小孩之前有时候会回案涉房屋住，生小孩以后我夫妇去照顾女儿，晚上也不回来住，最长时间是连续在女儿家住几个月，偶尔回来案涉房屋居住。我患有多种疾病，包括高血压、心脏病、糖尿病，也需要女儿照顾，女儿家离医院很近，住在女儿家里比较方便。女儿把房屋借给梁翠婷的事情我不清楚，我也不认识梁翠婷。从2012年1月份左右我夫妇就去照顾女儿，2013年9月份搬回来住，但在这期间，也有回来看一看，搞搞卫生。2013年春节，我和老公都在女儿那里。由于2013年9月房管站的人打电话让我去，物业二所称我擅自出租，我就问女儿为什么会有这样的事情，之后我就立即搬回来住。2012年1月左右搬出时，屋内的家私家电及衣服都没有动过；3、我不认识梁翠玲，也不清楚为何出租屋管理中心的人称有一个叫“梁翠玲”的人住在该房屋；4、同意按47.1元／月的标准向物业二所缴纳房屋使用费或租金；5、目前案涉房屋内的实际居住人员和户籍登记人员一致，即：简伟民、江桂彩、简燕媚、潘俊皓。
梁翠婷在诉讼中表示：1、我最初跟朋友合租在客村一带，当时我认识江桂彩的女儿简燕媚，我就问她能不能找个地方给我住，简燕媚说她爸妈暂时帮她照顾小孩，暂时没有住在304房，所以可以让我暂时住在那里，找到房子之后尽快搬走，没有提到是否收租的事情。当时说我自己负担水电费，但实际上我没有支付过水电费。2013年8与25日，我一人搬进了案涉房屋，钥匙是简燕媚给我的，当时我不认识江桂彩夫妇，也没有见过面。在2013年9月4日就发生了有人敲门声称查消防的事情，当时我就乱编了一个谎话，因为当时我没有居住证。到2013年9月9日，简燕媚打电话给我，问我为什么乱写东西，并且要我搬走，我在2013年9月10日就搬走了，钥匙还给简燕媚，然后就有法院的人员通知我，要我领取材料。我居住在该房屋期间，没有向简燕媚支付过租金和水电费、管理费等任何费用。我与简燕媚是朋友关系，是通过另外一个朋友在一起吃饭时认识的；2、我住进案涉房屋时，就搬我自己的个人物品，包括衣服等，其他家私家电，房屋内本来就有，衣柜里都有其他人的衣服；3、目前我已经完全搬出，屋内已经没有我的财物；4、我认识梁翠玲，她也是简燕媚的朋友，但我不清楚梁翠玲有无居住在案涉房屋内。
为证实自己的主张，物业二所提交了如下证据：1、广州市房地产管理局经管房地产通知书，拟证明房屋的权属情况；2、广州市直管房（住宅）租赁合同，拟证明承租房屋的依据；3、申请承租房屋表，拟证明承租房屋的依据；4、广州市住宅房屋租金计算表，拟证明房屋租金的计收依据。5、房屋登记簿查册表，拟证明江桂彩自有房的情况；6、通知，拟证明物业二所已履行提前通知义务；7、复函，拟证明房屋门牌变更的情况；8、取证资料，拟证明江桂彩转租他人使用，物业二所表示该证据是梁翠婷于2013年9月4日在案涉房屋内亲笔写给物业二所工作人员的；9、身份证，拟证明当事人的身份情况；10、常住人口资料，拟证明当事人的户籍情况；11、关于请求街道办事处出租屋管理中心协查房屋使用情况的函，物业二所表示该证据中手写的内容是由出租屋管理中心的工作人员写的，拟证明江桂彩将房屋转借给案外人梁翠玲居住使用；12、广州市流动人员／居住证信息登记表，拟证明案外人梁翠玲在案涉房屋居住使用；13、照片（4张），物业二所表示拍摄的时间是2013年12月11日，拟证明物业二所已告知江桂彩解除租赁关系，收回房屋；14、广州市政府采购合同，拟证明相关部门委托第三人对该房屋进行管理；15、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案，拟证明物业二所的名称变更情况；16、保证书，拟证明江桂彩夫妇向物业二所书面作出保证；17、江桂彩的丈夫和他人签订的《房屋租赁合同》复印件，物业二所表示该证据是江桂彩提供给物业二所的，拟证明江桂彩在其他地方有房屋居住，还签订了租赁合同。
江桂彩的质证意见：对证据1的真实性没有异议；对证据2的真实性没有异议，但2011年5月31日之后我与物业二所还有续签合同，期限是从2011年6月1日至2013年5月31日。物业二所在2013年9月就把该合同拿走了，并向我表示我擅自将房屋转租给他人，所以物业二所不同意与我续签，所以我手上也就没有2013年5月31日到期后的合同，之后双方没有再签订合同；对证据3、4的真实性没有异议；对证据5的真实性没有异议，该房屋是我母亲去世以后继承而来，母亲在2011年2月去世；对证据6的真实性没有异议，相关通知是物业二所贴在门口；对证据7的真实性没有异议、对证据8的情况不清楚，我当时不在场，后来才听物业二所和女儿告诉该情况；对证据9、10的真实性没有异议；对证据11、12不清楚；对证据13的真实性没有异议；对证据14、15的真实性无异议，其关联性、合法性由法院认定；对于证据16，该保证书是我夫妇的亲笔签名，当时物业二所的工作人员误导我们书写的，并且称写了以后就可以继续承租，写完保证书后，物业二所的工作人员还把已经续签的租赁合同收回；确认证据17的真实性，由于当时孙子刚出生，案涉房屋面积太小，我就在东风西路126号之4再租了一间房屋，但只承租了三个月就没有租了。
梁翠婷的质证意见：对于证据8，该证据是我在2013年9月4日亲笔写给物业二所工作人员的，当天是下午4、5点，我在睡觉，有两个人说来查消防，我就给他们开门了，当时我一个人在家，他们叫我拿身份证，然后问我多少租金，问我从什么时候租的，由于我刚刚毕业，没有办理居住证，就害怕，所以他们叫我怎么写就怎么写；其他证据我都不清楚。
东晓公司的质证意见：对物业二所提交证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。
江桂彩提交了如下证据：1、出院记录，拟证明江桂彩住院，经常不在家，出院以后也住在女儿家；2、居民户口簿，拟证明物业二所查册的房屋是有五个人共有，现在由侄女江洁澜居住。
物业二所队江桂彩提交的证据的质证意见：因为江桂彩原来的工作单位就是在这家医院，所以对证据1的真实性有异议；对于证据2，户口簿只能证明户口情况，不能证明这间房屋由五人共有。
梁翠婷的质证意见：对上述证据无异议。
东晓公司的质证意见：和物业二所的质证意见一致。
梁翠婷和东晓公司均没有提交证据。
原审法院认为，江桂彩于1999年10月向房管部门申请承租案涉房屋，且其表示2013年12月1日之前的租金，均按时向物业二所缴纳，可见江桂彩和物业二所签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，双方的租赁关系合法有效，江桂彩抗辩认为物业二所主体资格不成立的意见，不予采纳。
上述《广州市直管房（住宅）租赁合同》于2011年5月31日到期后，虽然无证据表明双方曾经续签过合同，但江桂彩仍一直继续向物业二所交纳租金至2013年12月1日，可见双方形成不定期租赁关系，且继续按原合同履行各自的义务。据《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定：“乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用。违反前款规定则视为乙方自动放弃房屋承租权”，梁翠婷于2013年9月4日以书面的方式，承认其向江桂彩承租案涉房屋，每月交纳租金950元给江桂彩。另据江桂彩夫妇于2013年11月1日书写的《保证书》，其亦承认擅自转租房屋，上述证据均证实江桂彩曾经将该房屋出租给梁翠婷。虽然江桂彩、梁翠婷在诉讼中对转租行为予以否认，但其未提交相反的证据予以反驳，故应承担对其不利的法律后果。现物业二所以江桂彩擅自转租、转借为由，请求解除双方的租赁关系，腾空交还房屋，并按照47.1元／月的标准交纳相应的房屋占用费，应予以采纳。鉴于江桂彩（含同户籍人员）目前居住的实际情况，可给予六个月的搬迁期限。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条（二）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条的规定，于2014年6月27日作出判决：一、解除物业二所和江桂彩关于广州市海珠区南园大街8号之二304房的租赁关系；二、江桂彩（含同户籍人员）在本判决发生法律效力之日起六个月内，腾空广州市海珠区南园大街8号之二304房，并将该房屋交还给物业二所；三、江桂彩按每月47.1元的标准，向物业二所支付房屋占用费（从2013年12月1日起计至本判决第二项确定的义务履行完毕之日止。其中，从2013年12月1日至本判决生效之日的房屋占用费，在本判决生效之日起10日内付清，之后的房屋占用费在每月月底前付清）；四、驳回物业二所的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，由江桂彩负担。上述受理费150元已经物业二所预交，物业二所同意由江桂彩在履行本判决时将应负担的受理费直接支付给物业二所。
判决后，江桂彩不服，向本院提起上诉，认为其没有转租房屋，只是其女儿转借给梁翠婷暂住。梁翠婷的情况说明和江桂彩夫妇的保证书都是在物业二所诱骗下所写，一审法院认定江桂彩有转租行为是认定事实错误。江桂彩除了本案房屋，没有其他房屋居住，物业二所查册的海珠区江南大道中路南昌大街一巷28号房屋产权为5人共有，现有他人居住，且按照分摊面积也不符合广州市政府住房保障条件规定的人均10平方米居住条件，江桂彩有权要求继续居住本案直管房。因此，请求本院依法撤销原审判决，依法改判驳回物业二所要求解除租赁关系交回房屋的诉讼请求。
物业二所答辩坚持一审意见。
梁翠婷答辩无意见。
东晓公司答辩同意物业二所的意见，并认为江桂彩有转借行为，已经构成违约。江桂彩另有自有产权住房，按照合同约定，也应该交回本案房屋。江桂彩夫妇退出本案房屋后，居住面积达不到广州市住房保障条件，可以另申请公租房。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，江桂彩向二审法院提交发票2张，以证明其租金已交至2014年7月。东晓公司对发票的真实性没有异议，并称是江桂彩为履行一审判决而支付的。
本院认为，物业二所依照广州市房地产管理局通知经管本案房屋，并与江桂彩签订直管房租赁合同，双方形成租赁合同关系。合同于2011年5月31日到期后，江桂彩继续居住并支付租金，物业二所继续收取租金，双方形成不定期租赁关系，双方均应按照原合同约定内容继续履约。江桂彩主张合同到期后双方有续签书面合同的事实，因缺乏证据支持，物业二所也予以否认，本院不予认定。江桂彩在使用租赁房屋期间，将房屋转借给他人居住，并拥有自有产权房屋，违反了租赁合同中不得将房屋转借他人和本人或共同居住人员有自有产权房屋需解约退房的约定，物业二所起诉要求与江桂彩解除租赁关系并交回房屋的诉讼请求有合同依据，原审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。江桂彩上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审判决后，江桂彩缴付案涉房屋租金至2014年7月，在本案执行过程中应予以相应抵扣。原审判决认定事实、适用法律并无不当，本院予以维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费150元由江桂彩负担。
本判决为终审判决。
审判长 杜传杰
审判员 刘贤君
审判员 田 绘
二〇一四年九月二十三日
书记员 李 杨
张辉