浙江省奉化市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬奉民三初字第797号
原告：加贝物流股份有限公司。
法定代表人：贺拥军。
委托代理人：严国平。
被告：孙光明。
委托代理人：程冠方。
原告加贝物流股份有限公司为与被告孙光明房屋租赁合同纠纷一案，于2013年10月25日向本院提起诉讼。本院于当日受理后，依法由代理审判员袁雅雅适用简易程序独任审判，于2013年11月19日公开开庭进行了审理。原告加贝物流股份有限公司的委托代理人严国平、被告孙光明的委托代理人程冠方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告加贝物流股份有限公司起诉称：2011年12月15日，原、被告签订了房屋租赁合同，合同约定：被告将位于奉化市开发区汇盛路135号的房屋租赁给原告用于开设超市，租赁期限为8年，自2012年7月1日起至2020年6月30日止，在签订合同后7个工作日内，原告支付给被告租房定金30万元。被告向原告交付租赁物业的时间为2012年5月1日，租赁物业的房屋结构和屋顶、外墙漏水及外墙转脱落由被告负责，合同就租费、原、被告的权利义务、违约责任等作了约定。
合同签订后，原告按照约定于2011年12月21日向被告支付了租费定金30万元，但是被告未能在2012年5月1日向原告交付租赁房屋。2013年3月初，原告发现租赁房屋内仍有经营户在经营、房屋屋顶漏水严重。3月9日，原告向被告发出解除合同通知书，要求被告双倍返还定金并赔偿原告损失，但是被告一直不予双倍返还定金及赔偿损失。原告认为，房屋租赁协议合法有效，双方均应严格遵守，但被告未能按合同约定按时交付房屋，至2013年3月还未交付房屋，属违约行为，被告的行为严重损害了原告的合法权益。为此，原告向法院起诉，请求法院判令：1、被告双倍返还给原告定金共计600000元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告孙光明未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：原告诉称的事实中有部分不属实。原、被告双方之间签订房屋租赁合同事实，原告也支付了定金30万元。但因被告所有的租赁房屋的马路对面正在建设三横农贸市场，因此被告所有的租赁房屋被政府用作临时农贸市场，这个情况签订合同当时原告也是知道的。因此双方对租赁房屋具体的交付期限是不明确，要等三横农贸市场建造好，临时农贸市场搬迁后才能将租赁房屋交付给原告。2012年12月13日、12月15日被告曾两次书面通知原告可以接收房屋，但原告未来接收。2012年12月31日原告书面复函明确进一步交房的时间为2013年3月1日。但2013年3月1日原告仍未来收房。因此原告存在多次违约行为，请求法院驳回原告的诉请。
原告为证明自己的诉讼主张向本院提供下列证据：
1、（2011）加投开租字三横第001号房屋租赁合同一份（复印件），欲证明原、被告之间存在租赁合同关系，被告应在2012年5月1日向原告交付房屋的事实。
2、电子转帐凭证及被告出具的收款收据一份（复印件），欲证明原告按房屋租赁合同的约定向被告支付租房定金及被告收到租房定金300000元的事实。
3、原告寄交给被告的通知一份，欲证明2013年3月9日原告书面告知被告解除双方之间的租赁合同，并要求被告双倍返还定金共计600000元的事实。
4、照片一组，欲证明被告所有的租赁房屋在2013年3月9日仍然不具备交付条件，房屋结构和屋顶、外墙漏水及外墙砖脱落的事实。
被告向本院提供下列证据：
1、（2011）加投开租字三横第001号房屋租赁合同一份，欲证明原、被告之间存在租赁合同关系的事实。
2、2012年12月12日被告寄给原告的《关于移交租赁物业的通知书》一份，欲证明2012年12月12日，被告要求原告于2012年12月31日前派人来接收租赁房屋的事实。
3、2012年12月15日被告寄给原告的《关于移交租赁物业的通知书》一份，欲证明被告要求原告派人来接收租赁房屋的事实。
4、2012年12月27日原告发给被告的复函一份，欲证明经原、被告双方再次协商租赁物业移交时间定为2013年3月1日的事实。
5、照片一组，欲证明2012月12月28日租赁房屋已经具备交付条件的事实。
6、2013年4月18日被告与案外人姜建峰、林东升签订的的房屋租赁合同一份，欲证明2013年4月18日，被告已经将租赁房屋另外租赁给案外人，租赁房屋是可以正常租赁给他人经营超市使用的事实。
7、2013年4月18日被告寄交原告的通知一份，欲证明因原告不前来接收租赁物业的原因是原告公司自身的原因（经济环境、企业市场竞争力减退等），被告不存在违约行为。被告于2013年4月18日通知原告解除双方之间的租赁合同，被告将重新寻找承租人出租该房屋，原告已支付的定金30万元不予归还的事实。
上述证据经庭审质证，被告对原告提供的证据1真实性无异议，但是提出在房屋租赁合同第二条第二款及第三条第二款都显示双方对租赁房屋的交付日期是不明确的，并约定如果租赁房屋的交付期限变更了，那么相应的房屋租金的交付时间及房屋免租期及租赁期限也作相应的变更。原告对被告提供的证据1无异议，本院确认原、被告于2011年12月15日签订房屋租赁合同的事实。对原告提供的证据2，被告无异议，本院确认原告按房屋租赁合同的约定向被告支付租房定金及被告收到租房定金300000元的事实。对原告提供的证据3，被告对真实性无异议，但是提出原告主张被告违约的理由及条件不成立。如原告提出现在租赁房屋的电容量是60KVA，而原告公司的电容量需要达到250KVA，但在房屋租赁合同中明确了如不符用电量要求，被告将尽量协商解决，因为变压器容量的增加应当是由原告去供电局申请开户，被告居中配合解决，原告因此单方面解除合同是不符合法律规定的，违约在于原告而不是被告。本院认为，原告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。对原告提供的证据4，被告提出异议，对真实性有异议，从原告拍摄的照片看，租赁房屋中堆放的生活用品有可能是市场管理人员为了管理市场而居住使用的，这些都不构成根本违约。本院认为，被告对照片的真实性提出异议，但是没有提供相关的证据予以反驳，故对其真实性的异议不予采纳，确认上述照片的真实性，并确认拍摄时间为2013年3月9日。原告对被告提供的证据2、3的真实性无异议，但是提出当时的租赁房屋不具备交付条件。本院认为，原告对真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。原告对被告提供的证据4的真实性无异议，但是提出原告复函给被告的意思是在租赁房屋仍不具备交付条件的情况下，双方再次约定交付物业的时间定为2013年3月1日，事实上到2013年3月1日租赁还不具备交付条件，因此原告于2013年3月9日向被告发函要求解除合同。本院认为，原告对该证据的真实性无异议，本院对真实性予以确认。对被告提供的证据5，原告提出异议，认为从照片看，房屋漏水、经营户经营情况等都未拍摄在内，且房屋的消防设备不具备交付条件。本院认为，从照片上记载拍摄时间及拍摄环境来看，本院确认该照片的真实性，并确认拍摄时间为2012年12月28日。对被告提供的证据6，原告提出异议，认为对真实性无异议，但是原、被告之间签订的房屋租赁合同与被告与案外第三人签订的房屋租赁合同在价格上、交付条件上不具有可比性。本院认为，对真实性本院予以确认，但是被告与案外第三人另行签订的房屋租赁合同与本案无关联性。对被告提供的证据7，原告对真实性无异议，但是提出，原告已经于2013年3月9日书面告知被告解除双方之间的租赁合同，并要求被告双倍返还定金共计600000元，那么被告于2013年4月18日寄交原告的通知已经没有任何意义。本院认为，原告对证据真实性无异议，本院对真实性予以确认。
经审理查明，2011年12月15日，原、被告签订了房屋租赁合同一份，合同约定如下：“被告将位于奉化市开发区汇盛路135号的房屋租赁给原告用于开设超市，租赁期限为8年，自2012年7月1日起至2020年6月30日止。免租金装修期为二个月，即2012年5月1日至2012年6月30日止，免租期内原告无需向被告支付租金。租金每年支付一次，先付后用。第一年的租金在物业交付后一周内付清，以后的租金原告在每年的5月1日前（若租赁物业交付期变更，则此日期也作相应变更调整）。被告向原告交付租赁物业的时间为2012年5月1日（以双方签订的物业移交确认书为准），若被告的交付时间提前或延后，则原告的免租期及租赁期限均作相应提前或延后。被告向原告交付的租赁物业必须满足以下条件：（1）所有权证明合法有效；（2）租赁物业已通过消防验收；（3）本合同约定的设施设备齐全。租赁期间，租赁物业的房屋结构和屋顶、外墙漏水以及外墙脱砖落维修由被告负责。除上述约定外物业的日常维修和日常维护由原告负责。”
合同签订后，原告按约于2011年12月21日向被告支付了租费定金30万元。2012年12月13日、12月15日被告曾两次书面通知原告于2012年12月31日前派人接收租赁房屋。2012年12月31日原告书面复函被告，明确双方经协商一致，租赁物业移交时间定于2013年3月1日。2013年3月9日，原告书面告知被告，解除双方之间的租赁合同，并要求被告双倍返还定金共计600000元。2013年4月18日，被告书面通知原告解除双方之间的租赁合同，被告将重新寻找承租人出租该房屋，原告已支付的定金30万元不予归还。
上述事实由原、被告的陈述及原、被告提供的证据予以证明。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，本院依法予以确认。首先，关于被告应向原告交付租赁物业的时间的问题，根据房屋租赁合同约定为2012年5月1日（以双方签订的物业移交确认书为准）。但是2012年12月31日原告书面复函被告，明确双方经协商一致，租赁物业移交时间定为2013年3月1日。故本院认为，交付租赁物业的时间在租赁合同签订后，经原、被告双方再次协商一致，应确定为2013年3月1日。并且根据租赁合同约定，被告的交付时间延后，则原告的免租期及租赁期限均作相应延后。其次，关于被告于2012年12月31前甚至2013年3月1日前准备交付的租赁房屋是否符合租赁合同约定的交付条件的问题。根据合同约定，“被告向原告交付的租赁物业必须满足以下条件：（1）所有权证明合法有效；（2）租赁物业已通过消防验收；（3）本合同约定的设施设备齐全。”对于（1）、（2）项，原告没有异议，对于（3）项原告认为被告交付租赁房屋设施设备不齐全，具体为房屋结构和屋顶、外墙漏水及外墙砖脱落。本院认为，原告认为被告通知原告派人交付的房屋不具备交付条件，表现为仍有经营户在经营、房屋屋顶漏水严重，并提交照片为证。被告认为，租赁房屋在2013年3月1日已经具备交付条件，也提交相关照片为证。从原告提交的照片看，租赁房屋内存在屋顶漏水、堆放生活、生产物品的情况。但从被告提供的照片也看出，该租赁房屋已经大面积腾空。考虑到原、被告双方拍摄照片的立场、角度、证明内容的不同，本院认为双方提供的照片均不能确实、有效的证明至2013年3月1日止，租赁房屋是否符合“本合同约定的设施设备齐全”的交付条件。但是本案中，证明租赁房屋不符合交付条件的举证责任应由原告承担，故本院认为，原告现有证据不能证明租赁房屋不符合交付条件，应承担举证不利的法律后果。而且从另一个方面讲，根据租赁合同约定，“租赁期间，租赁物业的房屋结构和屋顶、外墙漏水以及外墙砖脱落维修由被告负责”，可以看出双方对于房屋结构和屋顶、外墙漏水以及外墙砖脱落的情况已有预见，也约定由被告负责维修，原告完全可以在接收租赁房屋后根据房屋租赁合同约定，要求被告维修房屋使用过程中存在的上述瑕疵。2013年3月9日，原告书面告知被告，解除双方之间的租赁合同。被告也于2013年4月18日书面通知原告解除双方之间的租赁合同并已将房屋出租给案外第三人。本院认为，现双方之间的房屋租赁合同解除，但原告现有证据不足以证明被告在房屋租赁合同履行期间存在违约行为，故原告也无权要求被告返还定金。本院认为，原告要求被告双倍返还定金600000的诉讼请求，证据不足，于法无据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百十五条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的的解释》第一百十七条的规定，判决如下：
驳回原告加贝物流股份有限公司的诉讼请求。
本案受理费9800元，减半收取4900元，由被告加贝物流股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为376658348992，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，做自动放弃上诉处理。
代理审判员 袁雅雅
二〇一三年十一月二十日
书 记 员 吴佳楠
附：一、本判决依据的法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
2.最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的的解释》
第一百一十七条定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。
二、申请执行的规定
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干未问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。
3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：
第二十九条人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。
申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。
第三十条查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。
查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。