广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第3438号
上诉人（原审被告）何娟，女，1975年6月4日出生，住广东省佛山市南海区。
被上诉人（原审原告）佛山市万科物业服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人向云。
委托代理人欧汉莹。
委托代理人黄海龙。
上诉人何娟因与被上诉人佛山市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法桂民三初字第26号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、何娟应于判决发生法律效力之日起十日内支付2012年2月至2013年10月的物业管理费6600.89元予万科物业公司；二、驳回万科物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（万科物业公司已预交），由万科物业公司负担25元，何娟负担25元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付还予万科物业公司，原审法院不另收退。
上诉人何娟上诉提出：一、万科物业公司违反《中华人民共和国物权法》第四条和第三十七条的规定，不仅侵犯了何娟的物业权，更导致何娟的财产受到损害。在何娟按照规定申报装修后的装修期间即2011年4月，何娟已经明确向万科物业公司说明，由于正在装修的涉案房屋交房时是毛坯房，门窗全无，存在装修工具、装修材料的安全风险。万科物业公司在对这些情况了如指掌的情况下，违反前述法律规定，以“公司规定”为由，要求何娟聘请的装修人员晚上必须离开，着重强调自己管理区域的安全保障等。万科物业公司的上述行为造成何娟聘请的装修人员的25772元工具被盗，新装的电动车库门也被撞毁。二、万科物业公司违反《物业管理条例》第三十六条的规定，以及双方签署的《前期物业管理服务协议》中的多条约定，导致何娟财产损失，何娟有权停止支付物业管理费用。三、万科物业公司并非通过招投标的方式或经批准选聘的物业管理企业，属于擅自采用协议方式选聘物业管理企业。根据《物业管理条例》第二十四条、第五十七条之规定，双方签订的《前期物业管理服务协议》属于无效合同。四、万科物业公司将没有别墅资质证明的物业按照别墅等级收费，违反佛山市物业管理费标准，属于乱收费、高收费。何娟购买金御华府艺墅101房时，销售人员误导称该物业为别墅。而事实上该房只是一个建筑面积只有74.84平方米的单位，名为“艺墅”却并非别墅的等级。万科物业公司按照别墅等级收取物业管理费属于欺骗消费者的行为，导致何娟从2009年11月至2012年2月按照别墅的标准支付物业管理费。何娟在2012年才得知按照4.2元／平方米支付物业管理费，远远超出佛山市规定的物业管理费标准，而且万科物业公司也没有提供证据证明其收费标准有合法审批的手续。五、万科物业公司在一审期间当庭作假证，称2013年年底已经派人修复了何娟的电动车库门。事实上，何娟于2014年4月10日庭审当日下午就进行拍照取证，证实万科物业公司的陈述虚假。六、万科物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准，何娟有权要求万科物业公司按照政府重新核准的物业收费标准收费。七、万科物业公司未履行服务协议约定的管理义务，明显违反了双方签订的服务协议的多项约定，给何娟造成了重大经济损失，包括何娟先行垫付赔付给装修人员丰建飞的25772元，以及电动车库门的维修费2500元。对此，何娟有权要求万科物业公司赔偿损失。综上，请求：1.撤销原审判决，驳回万科物业公司的全部诉讼请求；2.确认何娟与万科物业公司签署的《前期物业管理服务协议》无效；3.依法追究万科物业公司在本案中相关的法律责任，由万科物业公司双倍退还何娟已经缴纳的物业管理费，赔偿何娟的经济损失；4.由万科物业公司承担一、二审诉讼费用。
被上诉人万科物业公司答辩称：一、万科物业公司收取物业费只是用于物业管理，盗窃损害应该由实际侵权人承担责任，何娟家里被盗与万科物业公司无关。二、根据相关司法解释规定，只有三种情况下业主可以拒交物业管理费，其他理由都不是正当理由。何娟所提的理由并非三种理由之一，其无权拒交物业管理费。三、2007年时佛山市南海区物价局出具关于金御华府物业管理收费问题的复函（南价函（2007）86号），提到万科物业公司属于经过前期招投标而进行物业管理服务的公司。四、何娟称购买的涉案房屋不属于别墅，但事实上当时在购买时可能因为是避税，就分开了两个房产证。何娟实际购买了一个别墅和四个车位。佛山市物业服务收费管理办法明确别墅管理收费是根据市场调节价，而不是依据政府指导价。所以万科物业公司根据双方合同约定的每月4.2元／㎡的标准进行收费是合理的。何娟也是按照这个标准交纳了2012年之前的物业管理费。五、何娟至今没有提供任何证据证明其损失与万科物业公司有直接的因果关系。
上诉人何娟在二审期间向本院提交照片一张，拟证明万科物业公司在一审期间所称车库门已经修好了不是事实。
被上诉人万科物业公司对上述证据发表如下质证意见：对该照片的真实性、合法性、关联性无法确认。
经审查，万科物业公司对何娟提供的照片的真实性不予确认，由于该照片没有显示拍摄时间，且与本案处理无关，故本院对该证据不予采纳。
被上诉人万科物业公司在二审期间未向本院提交新的证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院针对何娟的上诉内容作如下审查：
关于何娟与万科物业公司签订的《前期物业管理服务协议》的效力问题。经审查，该协议是何娟与万科物业公司的真实意思表示，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效之情形，属于合法有效的合同。何娟以万科物业公司擅自采用协议方式选聘物业管理企业为由主张合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于何娟是否应当支付2012年2月至2013年10月的物业管理费6600.89元予万科物业公司的问题。何娟以万科物业公司未尽管理义务致其房屋被盗为由，主张无需支付2012年2月至2013年10月的物业管理费。对此，本院认为，物业公司的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。而且万科物业公司并非何娟房屋被盗的直接侵权人，如果何娟认为万科物业公司对其房屋被盗的损失负有损害赔偿责任，亦应当通过向万科物业公司主张损害赔偿来维护自身的权利，而不能以此作为拒交物业管理费的抗辩理由。原审法院考虑到何娟拒付物业管理费的原因，未支持万科物业公司主张的滞纳金，较为公平合理。因此，何娟上诉主张其无需支付2012年2月至2013年10月的物业管理费，理由不成立，本院不予支持。至于涉案房屋的物业管理费计费标准问题。何娟以其购买的金御华府艺墅101房的建筑面积只有74.84平方米为由，主张不应按别墅等级即每月4.2元／㎡的标准收取物业管理费。经审查，何娟购买的金御华府艺墅101房和201房是从同一个大门进去的整体楼房，且购买的是现房，即何娟在购房之时清楚房屋的形态。购买该房后何娟亦是按照每月4.2元／㎡的标准支付物业管理费直至2012年1月，在此之前并未对该收费标准提出异议，因此，本院对何娟的该部分主张不予采纳。原审法院按照每月4.2元／㎡的标准计算何娟拖欠的物业管理费，并无不当，本院予以支持。
另外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第184条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。”何娟上诉请求万科物业公司赔偿损失、双倍退还已经缴纳的物业管理费，属于原审被告在二审期间提出反诉，根据前述司法解释的规定，本院对何娟的该部分上诉主张不予审查，何娟可另循法律途径解决。
综上所述，何娟的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人何娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
代理审判员 王志恒
代理审判员 安 静
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 梁丽萍