宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴红民初字第2224号
原告（反诉被告）：呼得银，男，1976年8月13日出生，汉族，初中文化，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区。
被告（反诉原告）：赵志刚，男，1949年3月18日出生，汉族，高中文化，个体户，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
原告呼得银诉被告赵志刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月14日立案受理。被告赵志刚于2015年12月21日提起反诉，依法由审判员马荣清适用简易程序，于2016年1月5日公开开庭进行了审理。原告呼得银、被告赵志刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告呼得银诉称：原、被告于2014年12月1日签订《租房合同》，合同期限为1年，即2014年12月2日起至2015年11月30日止，在合同未满期间，即2015年11月1日，商城停电造成经营户无法正常经营，经营户联系找到供电局协商后，供电局从本月4日至6日恢复供电，但由于原告的电卡被被告派人拿走原告无法购电导致原告无法经营，在停电期间原告多次打电话向被告索要电卡，被告一直无故拖延，直至合同期满。原、被告协商，房子租期届满后，被告归还原告装潢折旧费20000元，保证金1000元，由于互相信任，没有打欠条。但有证人通话记录为证。综上，原告认为，被告自己言而无信，损害了原告的合法权益，现诉至法院，请求依法判令被告支付。诉讼请求：1.被告赵志刚承担24天的经济损失36000元；2.被告赵志刚返还装潢折旧费20000元，退还押金1000元；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告赵志刚辩称：1.电不是被告停的，是供电局整改电线路停电的，整改之后原告将电表箱拆除了，原告租的某号东西两间房，西边的房屋电表箱被原告在装潢时拆除，供电局装电线时将两根电线接到室内，但原告将室内的配电箱拆除，导致两根电线在里面无法接进去，外面的电表箱不能安装，所以某号西边的电表一直没有安装。电表由某号东边房屋的杨某某一直保存到2015年12月5日。但这块电表是坏的，被告于2015年12月14日上午11点到供电局重新换了电表，并于当天安装好。这期间，被告于前一天即12月13日购买了配电箱并在室外接好，14日当天就将电接好了。2015年11月中旬，原告给被告打电话索要电卡，被告让原告到银川来拿，原告称没时间，让被告送到红寺堡，被告说办不到，让原告自己来拿。原告就打了一次电话，这与原告诉状中所说的多次打电话不符。原告说停业24天给原告造成损失与事实不符，事实是原告用了某号东边租房者的电，正常经营到月底，还给东边租房者支付了300元的电费。被告没有停电，也没有给原告造成损失；2.被告曾跟原告说，有什么困难可以跟被告说，被告可以帮忙。第二天2015年12月1日中午，原告说他装潢房屋花了68000元，共使用房屋6年，被告说就按70000元计算，原告使用6年，被告给原告15000元，原告的哥哥说给原告20000元，被告当时就答应了给原告20000元，但原告必须于当天下午就搬走，原告哥哥问原告当天下午是否能搬走，原告说先搬到家里。被告问原告西边的房屋是怎么回事，原告说他将房屋转租给别人了，我问原告他今天搬走，那么西边的房屋如何搬走，原告说房子是被告的，被告要房子的话就将西边房屋的租客赶走。当天下午，被告发现原告没有搬东西的行动，就给原告打电话问为什么不搬，原告说还没有准备好，要求多给他一天时间，明天一定搬走，被告当时答应了。第二天，被告给原告再打电话，原告说他找的房子还没有装潢好，装好了之后再搬，他也没有准确的时间。自此之后，被告给原告打电话没打通，于2015年12月2日写了一张通告告知原告必须于今晚24时前搬清所有东西，否则后果自负。当天晚上，原告的哥哥给被告打电话让被告将20000元先给原告，原告再搬走，被告没有同意，并说必须让原告先搬走，再给钱。3日早上，被告仍然没有见到原告搬东西，就将西边的房门封死，并用砖块堵住了房门，用钢管电焊焊住了钢化门。后被告又贴了一张通知，让原告在3号晚上12点之前搬走。12月10日晚上约十点钟，有5-6个人将门砸开，把里面的东西搬走，把地板砸坏，把吊顶全部打坏，把灯具、电线全部拆除了。12月11日早上，有人发现上述情况后，打电话给被告，被告从银川赶到红寺堡，并打电话给原告问原告是否把东西搬走了，原告第一次回答说不是，被告就说要去派出所报案，原告又说是他搬的。被告跟原告说，原告占了10天的房子，并且将房子中间的墙打了一个洞，给被告造成的损失要赔偿10000元，如果原告不给，被告就去法院起诉，原告当时说被告欠原告1000元押金，就作为堵洞的钱。综上，第一，原告没有在12月1日和12月2日搬走，超出了被告给原告20000元一定的时间；第二，原告既然要20000元，就不能搞破坏，原告现在交给被告的房子和以前的房子不一样。
反诉原告赵志刚诉称：反诉被告与反诉原告于2014年12月1日签订营业房租赁合同，到期日期2015年11月30日，并明确严禁反诉被告将此房转租转让，合同书中第五条写明到期后一方必须无条件的搬出，可反诉被告以各种理由拒不搬走，并将门锁住，打电话不接，找不到人，无法联系。反诉原告以两次张贴通告方式而无果，被迫反诉原告将门封堵后，反诉被告于2015年12月10日晚偷偷拆倒封堵大门的墙体、砸开门并拿锤等器具砸坏地板砖，搬走全部东西。因此房已出售给他人，如不能按时交房反诉人需承担150000元违约金，至今新房主明确提出保留要反诉原告承担违约金的权利。综上，反诉被告违反合同约定，给反诉原告造成极大损失，请求法院给予支持。反诉诉讼请求：1.请求判令反诉被告将反诉原告的房子恢复原状（原来有两个铁栅栏防盗窗、两个铁栅栏门及原位置的铝合金门窗，原有的灯具及顶棚为白色乳胶漆面层，并砌好他自己在墙体上打开的洞及恢复原来地面。）；2.请求判令反诉被告因不按时搬出而给反诉原告造成的经济损失10000元；3.本案诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告呼得银辩称：西边原来没有配电箱，只有东边一个，二次整改时给东边装了两块电表，反诉原告派人来告知反诉被告不得使用本次整改的电，将电卡从供电局拿走。2015年11月10日，反诉被告给反诉原告打电话索要电卡，反诉原告说让反诉被告去银川签一份搬走的合同，另外与转租出去的东边房的租客一起去银川，让两人拿电卡并且与东边房的租客签订租赁合同，反诉被告称没时间，并说反诉原告能派人来拿电卡就可以将电卡送过来，反诉原告如果不送就得补偿反诉被告的损失，当时反诉被告说一天损失3000元，反诉原告说一分钱都不会给。墙上打洞，是2014年11月28日左右，反诉原告来红寺堡说要在东西隔一堵墙将房子分开，当时反诉被告说必须留两个门，反诉原告说叫房管局过来打点，打完点就可以打洞。2015年6月23日，反诉原告来红寺堡说要卖掉房子，反诉被告于6月19日将房子东边转租给他人，他人在履行合同时提到此房他想买，并说优先购买权在反诉被告这里，反诉原告将房产证打开给反诉被告看，反诉被告拍了照片，并给东边房子的租客传了照片，让其去房管局核实，私下自行商量买卖事宜，后来结果如何反诉被告也不得知。2015年12月2日，反诉原告将门砸坏，给反诉被告打电话时已经有人通知反诉被告，所以反诉被告没接电话，有出警记录。反诉原告要求反诉被告将房屋恢复原样，反诉原告当时答应给反诉被告补偿装潢费用，说明反诉原告承认是反诉被告装潢的，而反诉原告连反诉被告的装潢费用都没有补偿，因此，反诉被告不可能恢复原状；反诉原告要求10000元的损失，反诉被告不可能给，房租到期后反诉被告向反诉原告索要押金，反诉原告也没有退，装修费也不补，地板砖不是反诉被告砸的。12月10日晚上，反诉被告叫朋友打电话给反诉原告，向反诉原告索要其答应的20000元装修费，反诉原告说不给，反诉被告就搬出来了，并对反诉原告说要在法院起诉索要装修费用以及停电24天的所有损失。
原告呼得银为证明其主张，向法庭提供如下证据：
1.租房合同书一份，证明被告于2014年12月1日将位于红寺堡商城某号楼某号东西营业房出租给原告，租期自2014年12月1日至2015年11月30日，租赁费每年75000元，租房保证金1000元，同时注明买租优先原告的事实；
2.接报警处置情况登记表一张，证明原、被告于2015年12月2日发生纠纷，报警处理的事实；
3.光盘一张，证明被告承认租赁的房屋是原告装修的，并且被告同意的，被告答应给原告补偿20000元；
4.手机照片三张，证明转租房屋的租客与被告相互知道转让涉案房屋的事实。
被告赵志刚质证后认为，对证据1无异议；证据2内容真实，但日期不是12月2日，是12月3日发生纠纷报警的；证据3，时间是2015年12月1日，是原、被告双方之间的通话记录，是被告打给原告的，对其真实性无异议；证据4，对其真实性无异议。
被告赵志刚为证明其主张向法庭提交如下证据：
1.证明四份、电表箱照片复印件三张、电表计量故障排除照片复印件一张、电卡一张，证明电是供电局整改断掉的，而不是被告拆除的因为室内的配电箱被原告拆除，无法安装电表造成停电；
2.照片一张、通告一张、照片复印件八张、证明二份、光盘一张，证明原告不按时搬走，并搞各种破坏；
3.照片复印件十二张，证明被告要求原告还原房屋原样；
4.售房合同书一份，证明被告于2015年6月28日将涉案房屋出售给高某，因原告不搬造成被告无法交房，造成违约损失150000元。
原告呼得银质证后认为，对证据1不予认可，因为改造时没有电表，只有箱子，电表在东边；对证据2不认可，原告没有见，12月2日被告打第一个电话时原告录音了，已经提交到法庭，随后被告就将门砸了。对证据2中的光盘内容无异议，是真实的，是原告经营的店铺；对证据3不认可，该照片显示的是二楼，一楼原告经营的店铺地板砖不是原告砸的，是谁砸的不知道；对证据4不认可，是虚假的，没有发生实际买卖，因为该房屋还在诉讼中。
反诉原告未向法庭提交证据。
反诉被告未向法庭提交证据。
本院对原、被告提供的证据分析认定如下：
原告提交的证据1，系原、被告签订的租房合同，被告质证后无异议，予以认定；证据2，被告质证后对其内容无异议，对其真实性予以认定；证据3，对其真实性予以认定；证据4，被告质证后无异议，予以认定。
被告提交的证据1，电表计量排除故障排除照片复印件一张和电卡一张能够证明涉案房屋断电的故障排除和供电卡的事实，对其真实性予以认定。证明四份，因证明人未出庭作证，对其证言不予认定。电表箱照片复印件三张，原告质证后认为改造时没有电表，只有箱子，电表在东边，且从照片中亦无法判断电表箱的真实位置，对电表箱照片不予认定；证据2，照片一张、通告一张、照片复印件八张及光盘一张，能够证明原告未按期搬离涉案房屋，被告张贴通告要求原告尽快搬离的事实，对其真实性予以认定，对其证明目的不予认定。证明二份，因证明人亦未出庭作证，对其证言不予认定；证据3，原告不予认可，对其证明目的不予认定；证据4，原告质证后不予认可，但未提供相反证据予以证明，故对其真实性予以认定，对其证明目的不予认定。
经审理查明：红寺堡商城某号楼某号房屋所有权人是被告赵志刚。2014年12月1日，原告呼得银与被告赵志刚签订了租房合同书，约定：1.被告将位于红寺堡商城某号楼某号东、西营业房出租给原告，租期自2014年12月1日起至2015年11月30日止。在原告租赁此房期间被告不得将此房另租他人，严禁原告将此房转租、转让给他人，原告所做的广告牌不得高于房顶女儿墙，租赁到期后双方另行协商续租事宜；2.租赁费每年75000元，签约时支付35000元，2015年3月20日支付40000元；3.原告在签订合同时预交1000元租房保证金，此款不作为房租使用，待原告租赁期满后交清水、电、卫生、物业、管理等费用，门、窗、水、电等设施完好无损，被告将此款退还原告（利息不计）；4.被告保证此房使用中不受他人干涉，原告必须合法经营，及时交清水、电、卫生、物业、以及由此合同引起的各种税费等各项费用；5.到期后原告必须无条件的搬走，否则被告将采取强制措施，所造成的一切损失全部由原告承担；在合同项下注明本合同中某号营业房东边年租金30000元，西边年租金45000元；同时被告在该合同右上角注明卖、租优先原告。原告承租期间装潢并经营千百度服装生意。2015年6月23日，原告将承租的某号东边的房屋转租给他人，被告得知后通过诉讼已解决。2015年6月28日，被告将红寺堡商城某号楼某号房屋以1500000元转让给高某，双方签订了售房合同书，该合同约定违约责任：如高某不能按约定的时间付款视为违约，承担150000元违约金即承担相应的房屋使用租赁费，同时解除合同，被告退给高某余款；如被告不能给高某按时办理房产过户手续视为违约，承担150000元违约金，并承担相应的法律责任。2015年11月，因商城某号楼电路改造更换电表，原、被告双方因电卡取送及其他问题产生纠纷。2015年12月1日，因租赁的房屋已到期，原告提出租赁期间将租赁的房屋装潢，要求被告支付装潢折旧费，经原告的哥哥与被告协商，被告同意支付原告装潢折旧费20000元，并要求原告于当天下午必须将租赁的房屋腾出，原告未按期腾出房屋请求被告再给一天时间，被告允诺。12月2日，被告因找不到原告，将出租房屋的店门砸坏，被告的妻子报警，之后被告便张贴通知要求原告于当晚24时前搬清房屋内所有东西，原告的哥哥打电话要求被告先支付20000元再腾房，被告提出先腾房再给钱。12月3日，被告将原告承租的房屋房门用砖块封住，并用钢管焊住了钢化门。12月10日晚，原告从承租的房屋搬出。
本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于原告要求被告承担24天的经济损失36000元的诉讼请求，因原告仅仅是陈述并未提供证据予以证明，故本院不予支持。关于原告要求被告返还装潢折旧费20000元及退还押金1000元的诉讼请求，因双方在签订的租赁合同中并未约定装潢折旧费，租赁期间届满时双方经过协商被告承诺返还原告装潢折旧费20000元，但原告并未按期搬出，致使双方矛盾升级，被告因此拒绝支付装潢折旧费，现被告（反诉原告）提出反诉要求原告（反诉被告）将租赁的房屋恢复原状（原来有两个铁栅栏防盗窗、两个铁栅栏门及原位置的铝合金门窗，原有的灯具及顶棚为白色乳胶漆面层，并砌好他自己在墙体上打开的洞及恢复原来地面），根据本案实际情况，恢复原状及拆除装潢材料对双方当事人均会造成不必要的麻烦和产生额外的经济损失，故原告可不予拆除现有的装潢材料但原告装潢必定支付了大量的费用，可适当予以返还装潢折旧费，被告也无必要要求原告将租赁的房屋恢复原状，故本院酌情支持由被告返还原告装潢折旧费15000元，租赁的房屋原告不予恢复原状；押金1000元，双方在合同中明确约定门、窗、水、电等设施完好无损，被告将此款退还原告，根据庭审查明的事实租赁的房屋设施确实有损坏的地方，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于反诉原告的第一项诉讼请求已与原告的第二项诉讼请求一并表述，在此不再赘述。关于反诉原告要求反诉被告因不按时搬出而给其造成的经济损失10000元的诉讼请求，因其未向法庭提供证据证明其损失，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：
一、被告赵志刚于本判决生效后十日内一次性返还原告呼得银装潢折旧费15000元；
二、驳回原告呼得银的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告赵志刚的反诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1225元，减半收取613元，原告呼得银负担452元，被告赵志刚负担161元。反诉费50元，由反诉原告赵志刚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。
本判决生效后，如果被告拒绝履行，原告可在判决自动履行期间届满后两年内申请执行，逾期则丧失申请执行的权利。
审判员 马荣清
二〇一六年三月八日
书记员 田 芳
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十三条承租人经驻足人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。