湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂荆州中民三终字第00249号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：洪湖市滨湖中心学校，住所地洪湖市滨湖办事处街道。
法定代表人：蔡波，该校校长。
委托代理人：王际伟，湖北园林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：肖创洪，个体工商户。
委托代理人：文浩，湖北玉沙律师事务所律师。
原审第三人：洪湖市滨湖办事处付湾渔场。
法定代表人：付单涛，该渔场负责人。
上诉人洪湖市滨湖中心学校（以下简称滨湖学校）因与被上诉人肖创洪、原审第三人洪湖市滨湖办事处付湾渔场（以下简称付湾渔场）渔业承包合同纠纷一案，不服洪湖市人民法院（2015）鄂洪湖民初字第00249号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人滨湖学校的委托代理人王际伟，被上诉人肖创洪及其委托代理人文浩，原审第三人付湾渔场的法定代表人付单涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审认定，原告肖创洪与被告洪湖市滨湖中心学校于2007年签订了《鱼池承包合同书》，合同约定：承租期为八年，即从2007年1月1日起至2014年12月31日止。租金为每年1万元；该合同第7条约定：原告在合同期满前必须将渔池内及池梗上所有产品收获完毕。在合同期满后被告将渔池收回，乙方应绝对服从，并将完好的空渔池交与被告，不得（因未收获完产品及再投入）无理纠缠甚至提出无理要求。若原告有未收获完的产品及再投入等，到期均无条件归被告所有。第8条约定：合同期满后原告有优先承租权。第10条约定：合同期内原告若要对渔池及周边的结构进行较大的改变，事先必须经被告认可方能进行，否则，被告有权终止合同，所交租金不退。原、被告在合同期限届满前未对是否续租进行协商。2015年1月12日被告向第三人洪湖市付湾渔场出具了收取第三人3万元的鱼池承包合同款的收据。2015年2月12日，被告在未向原告作任何通知的情况下，与第三人付湾渔场签订了《鱼池承包合同书》，合同约定：承包期限为3年，即从2015年2月12日至2018年2月11日止；租金为每年2万元，共计6万元；签订合同时一次性交租金3万元，尾款在2016年2月底交清；次日第三人向被告缴纳了3万元的鱼池承包款。2015年3月24日被告向原告发出《鱼池承包合同到期告知书》，并称已将鱼池出租给第三人滨湖付湾渔场，要求收回原告所承租的鱼池。2015年2月12日被告与第三人签订了《鱼池承包合同书之补充协议》，合同约定租期为一年，即从2015年2月12日至2016年2月11日止，租金为每年9万元，如果第三人能够履行鱼池承包的附加条件，则租金为2万元，第三人应当依约向学校交纳履约保证金10万元，违约金为3万元；2015年3月17日被告与第三人签订了解除《鱼池承包合同书》和《补充协议》的协议书，被告与第三人解除了鱼池承包关系，并终止了承包合同和补充协议的履行，但是被告没有将鱼池承包款退还给第三人。2015年3月24日被告向原告送达了一份（2015）滨校承字第01号《通知书》及《椅子湾40亩鱼池的承包合同》草案。
原告肖创洪认为，承租期内原告一直依约履行全部合同义务，无任何违约行为，而被告在合同到期前后从未向原告作出要将鱼池出租给他人的通知情况下，直接与他人另行签订鱼池出租合同，此行为剥夺了原告依合同享有的优先承租权，被告构成违约。为此特向法院起诉，要求依法确认原告对所承租鱼池享有优先承租权，并要求被告继续履行合同义务；确认被告与第三人之间所签订的合同无效；并由被告承担本案诉讼费用。
反诉原告滨湖学校认为，双方的渔池承包关系早已于2014年12月31日终止，反诉被告在2015年1月1日后继续占有、使用上述渔池的行为已无法律和合同依据。为此，请求人民法院判令：1、反诉被告肖创洪将洪湖市滨湖办事处椅子湾40亩精养渔池及相关附属设施归还给原告。2、确认反诉被告目前存放于上述渔池内的所有产品及所有资产归反诉原告所有。3、判决反诉被告向反诉原告支付上述渔池的资产占有、使用费［即：从2015年1月1日开始至反诉被告实际交还渔池之日止，支付标准为246.58元／天（90000元／年÷365天／年）］。4、本诉与反诉的诉讼费用均由反诉被告承担。
一审认为，本案中原、被告2007年签订的鱼池承包合同由于该鱼池所涉及土地使用权归被告所有，该鱼池承包合同性质实为租赁合同。在合同期间届满后，原告继续使用鱼池，被告没有提出异议，原承包合同继续有效，但承包期为不定期。原告在没有收到被告要求收回承包的鱼池通知前，其继续使用所承包的鱼池是合法有效的。2015年1月12日被告和第三人已经就所争议的鱼池承包给第三人达成初步意向，同年2月12日被告在未向原告作任何通知的情况下，与第三人签订了《鱼池承包合同书》，被告的行为违反了原、被告于2007年签订的鱼池承包合同第8项原告享有优先承租权的约定。其后被告和第三人签订的《鱼池承包合同书之补充协议》、解除《鱼池承包合同书》和《补充协议》的协议书以及被告单方面草拟的《椅子湾40亩鱼池的承包合同》草案都是被告为了让原告丧失鱼池优先承租权而采取的一些手段，被告至今也没有将第三人的鱼池承包款退还给第三人，且《椅子湾40亩鱼池的承包合同》草案中限定的一些条款，都是原告不能履行而只有第三人才能履行的条款，显然为被告故意设定的条件，以除斥原告在同等条件下的优先承租权。故对被告在其与第三人签订鱼池承包合同后所实施的行为不予支持。而原告依据原、被告双方的约定应当享有该鱼池的优先承租权，结合本案，应当享有的是被告与第三人缔约的《鱼池承包合同书》中所约定的权利。鉴于被告和第三人已经于2015年3月17日解除了双方所签订的《鱼池承包合同书》，原告要求确认该合同无效没有实际意义，故对该项请求不予支持。对于被告的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告肖创洪对其所承租被告洪湖市滨湖中心学校的位于椅子湾40亩鱼池享有优先承租权。被告洪湖市滨湖中心学校应按照2015年2月12日与第三人洪湖市滨湖办事处付湾渔场签订的《鱼池承包合同书》内容与原告签订合同并履行合同义务；二、驳回原告肖创洪的其他诉讼请求；三、驳回被告的反诉请求。
上诉人滨湖学校上诉称，一、根据上诉人2015年3月24日的通知，肖创洪已经于3月30日丧失优先承租权。上诉人明确表示2015年4月30日后会在一定期间内不再对外承包该鱼池，一审判决上诉人继续将鱼池发包给肖创洪，干涉上诉人行使物权，造成“业不由主”的局面。二、上诉人和第三人均认可双方签订的《鱼池承包合同书之补充协议》，且第三人已经履行了该协议的部分义务，一审对该补充协议和《椅子湾40亩鱼池的承包合同》不予采信，认定事实错误。一审对上诉人与第三人签订的《解除协议》不予认定错误，上诉人与第三人签订该协议，且已经实际解除了承包合同。三、我校为解决历史遗留问题才与付湾渔场签订承包合同的补充协议。一审认定：被告和第三人签订的《鱼池承包合同书之补充协议》、解除承包合同的《协议书》以及被告单方面草拟的《椅子湾40亩鱼池的承包合同》草案，都是被告为了让原告丧失鱼池优先承租权而采取的一些手段。一审的观点没有证据支撑。四、肖创洪的诉讼请求是，要求依法确认原告对所承租鱼池享有优先承租权，并要求被告继续履行合同义务。2015年2月12日上诉人与第三人签订了2份协议，一审仅选择其中的一份《鱼池承包合同书》于法无据。综上，请求：1、撤销原审判决第一项和第三项。2、改判驳回一审原告的全部本诉诉讼请求。3、支持上诉人的全部反诉请求。4、诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人肖创洪答辩称，原审法院作出的判决认定事实清楚，适用法律适当，应予维持。一、被上诉人不存在违约行为，合同明确约定了优先承租权。上诉人在与第三人签订新的合同之前，没有告知被上诉人承包事宜，侵犯了被上诉人的优先承租权。二、上诉人与第三人之间存在恶意串通行为。
原审第三人付湾渔场发表意见如下，我场当时与上诉人签订合同时曾问过学校校长，他说已经通知过肖创洪，肖没有理会才与我场签订合同。签订合同后不久，中心学校老师觉得合同不平等，要通过承包合同解决一些实际困难，我们就同意了学校提出的新附加条件，下午又签订了补充协议。因为直到2015年3月之后鱼池还没有交给我渔场，错过了鱼塘的养殖季节，所以后来与中心学校解除了合同。现在合同已经解除，本案的争议与我渔场无关。
二审庭审上诉人滨湖学校提交2015年9月11日领款单一张，证明原审第三人从上诉人处领回了第三人原先所缴纳的30000元的承包款。被上诉人质证认为，对事实无异议，但是这30000元承包款与上诉人与第三人签订的第一份合同的金额是一致的，与下午签订的补充协议不一致，退款证明补充协议是虚假的。原审第三人质证认为，退款单真实，上午签订鱼池承包协议是三年每年20000元，约定先交30000元。下午学校提出一年一签合同，三年期改为一年期。第二天即2月13日交的，因为补充协议上说要交100000元保证金，这30000元是保证金的一部份。本院认为，该证据客观真实，能够证明2015年9月11日付湾渔场将原交纳的承包款30000元领回。
二审查明，一审判决认定“2015年3月24日向原告发出《鱼池承包合同到期告知书》，并称已将鱼池出租给第三人洪湖市滨湖付湾渔场”，此时间应当为2015年2月12日。二审对一审除此之外认定的事实予以确认。另查明，2015年9月11日第三人付湾渔场将原交纳的承包款30000元领回。
本院认为，根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：一、肖创洪主张行使优先承租权应否支持？二、滨湖学校的反诉请求应否支持？
一、关于肖创洪主张行使优先承租权应否支持的问题。肖创洪与滨湖学校于2007年签订的《鱼池承包合同书》第8条约定，合同期满后肖创洪有优先承租权。2007年《鱼池承包合同书》期间届满后，肖创洪继续使用鱼池，滨湖学校没有提出异议，一审认定原承包合同继续有效，但承租期为不定期正确。2015年2月12日滨湖学校向肖创洪发出《鱼池承包合同到期告知书》，告知肖创洪该校将收回鱼池，且在同一天与第三人付湾渔场签订了《鱼池承包合同书》。滨湖学校在与第三人缔结合同之前即没有通知肖创洪，也没有告知肖创洪缔结新合同的条件，而自行与付湾渔场签订合同，此行为违反了2007年《鱼池承包合同书》第8条的约定，侵害了肖创洪的优先承租权。
但是，优先承租权只是一种权利，这种权利的行使应该有一个优先的对象，具体到本案，就是肖创洪在同等条件下享有优先于其他承租人与滨湖学校缔结合同的权利。本案中，虽然肖创洪在得知权利被侵害后向滨湖学校主张了权利，但毕竟尚未与滨湖学校成立新的合同关系，而滨湖学校随后解除了与付湾渔场签订的《鱼池承包合同书》和《鱼池承包合同书之补充协议》，此时滨湖学校与第三人之间已经不再具有承包关系，合同约定的优先承租权即失去了主张的对象。何况滨湖学校于2015年3月24日又向肖创洪送达了《通知书》及《椅子湾40亩鱼池的承包合同》草案，告知如不能满足条件，则丧失承包权，学校将收回鱼池。合同样本所列条件是否苛刻，均属于出租人的权利，肖创洪不能满足出租人的条件，滨湖学校又表示要收回鱼池，在滨湖学校没有继续发包或者出租意愿的情况下，肖创洪主张行使优先承租权没有事实和法律依据，一审判决强制履行合同不当。
另，鉴于滨湖学校和第三人已经解除了双方签订的承包合同，故一审对肖创洪要求确认该合同无效的诉讼请求不予支持恰当。
二、关于滨湖学校的反诉请求应否支持的问题。肖创洪与滨湖学校2007年承包合同期间已经届满，在滨湖学校没有继续发包或者出租意愿的情况下，滨湖学校请求肖创洪返还鱼池并无不当。2007年承包合同期间届满后，肖创洪继续使用鱼池，应当向滨湖学校支付占有、使用渔池的费用。滨湖学校请求按照一年租金90000元的标准计算费用，本院认为该标准过高，对肖创洪有失公允。因2007年合同已经届满，按照该合同年租金10000元对滨湖学校亦不公平。综合案件具体情况，结合肖创洪愿意按照每年20000元租金继续承包的意思表示，本院酌定按照年租金20000元的标准计算占用费用，从2015年1月1日开始计算至实际交还渔池之日止，支付标准为55元／天（20000元÷365天）。滨湖学校第二项反诉请求是确认肖创洪目前存放于上述渔池内的所有产品及所有资产归反诉原告所有，因该项请求不明确，故本院不予支持。
综上，一审判决认定基本事实清楚，但适用法律不当，应予改判。本案经合议庭评议，并经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百三十五条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销洪湖市人民法院（2015）鄂洪湖民初字第00249号民事判决；
二、驳回肖创洪的本诉诉讼请求；
三、肖创洪于本判决生效之日起30日内将洪湖市滨湖办事处椅子湾40亩精养渔池及相关附属设施返还给洪湖市滨湖中心学校；
四、肖创洪于本判决生效之日起30日内向洪湖市滨湖中心学校支付占有、使用渔池的费用，从2015年1月1日起计算至实际返还渔池之日止，支付标准为55元／天；
五、驳回洪湖市滨湖中心学校的其他反诉诉讼请求。
一审本诉受理费200元，一审反诉受理费1000元，二审案件受理费1200元，合计2400元，由肖创洪负担2000元，滨湖学校负担400元。
本判决为终审判决。
审判长 李慧敏
审判员 郭 莉
审判员 王同军
二〇一六年二月二十四日
书记员 唐君玲