广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤12民终724号
上诉人（一审被告）：四会市曙光商业中心物业管理有限公司，住所地广东省四会市城中街道曙光路8号（第三层）。
法定代表人：陈伙荣。
委托诉讼代理人：林栩、林昭辰，广东仁言律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：罗晓欣，女，1983年11月3日出生，汉族，住广东省四会市。
委托诉讼代理人：贝志江，广东志江律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：曾志军，男，1971年3月21日出生，汉族，住香港。
被上诉人（一审被告）：石丽贞，女，1974男9月7日出生，汉族，住广东省四会市。
一审第三人：黄观强，男，1975年9月22日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
上诉人四会市曙光商业中心物业管理有限公司（以下简称曙光物业公司）因与被上诉人罗晓欣、曾志军、石丽贞、一审第三人黄观强执行异议之诉纠纷一案，不服广东省四会市人民法院（2017）粤1284民初1937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人曙光物业公司的委托诉讼代理人林栩，被上诉人罗晓欣及其委托诉讼代理人贝志江，被上诉人曾志军、石丽贞，一审第三人黄观强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
曙光物业公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项；2.驳回罗晓欣的诉讼请求；3．一、二审诉讼费用由罗晓欣、曾志军、石丽贞负担。事实和理由：一、因曾志军为香港公民，本案为涉外民商事案件。根据最高人民法院《关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》和广东省高级人民法院《关于调整我省第一审知识产权、涉外、涉港澳台民商事纠纷案件区域管辖和级别管辖等事项的通知》的规定，本案一审法院对本案无管辖权，应依法由肇庆市中级人民法院行使管辖权。二、罗晓欣没有证据显示其已经实际占有涉案房产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项的规定。1．罗晓欣没有提交租赁合同等书面证据予以证实。假设双方存在租赁关系，罗晓欣应当提交房产的书面交接文件以证实其对房产的实际占有。2．假设租赁关系存在，曾志军、石丽贞在租期届满后是否会交付房产仍是不确定的，因此罗晓欣将来是否能实际占有案涉房产也是不确定。3．从罗晓欣提交的《买卖协议》第四条第（二）款的第4项第1点中可知，案涉房产不存在罗晓欣主张的“拟制交付”。三、本案的《买卖协议》不是合法有效的合同，不符合上述第二十八条第（一）项的规定。1．本案中的《买卖协议》直至本案诉讼才出现，与行政主管部门备案登记的不一致。一审判决仅以《买卖协议》来认定交易过程合法有效，显然错误。2．交易双方在一审庭审时已明确承认存在偷税行为，属于恶意串通损害国家利益的行为，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定的合同无效的情形。一审判决认定《买卖协议》有效等于鼓励并放任交易双方偷税漏税的行为，将对社会造成不良影响。3．一审判决认定交易金额为63.8万元的《买卖协议》与交易金额为40万元的交易合同均有效，明显存在矛盾。交易价格为房产买卖合同的核心条款，既然一审判决已认定价格条款无效，买卖合同亦应当无效，办理相关的过户手续则没有合法有效的合同依据。四、一审判决将《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项的“占有”扩大解释为“间接占有”是错误的。“占有”是指对不动产或动产的实际控制，包括对不动产或动力的使用权等。该规定所指的“占有”是指代完全的、实际性的控制。若存在带租转让这一拟制交付和间接占有，则罗晓欣通过出租而对房产的占有应受到严格限制。在没有相关司法解释的前提下，不应将其扩大解释为间接占有。
罗晓欣辩称，一、带租出售是房地产行业常见交易行为，法律也并无禁止房屋带租出售。因为案涉房产带租出售，所以罗晓欣享有租赁期满后返还的请求权。该房屋处于罗晓欣实际控制之下，罗晓欣对案涉房屋间接占有。二、一审判决已认定两份合同交易价格不一致只能导致价格条款无效，不影响合同交易的真实性以及合同的有效性，至于少交部分应向税务部门补缴。三、虽然曾志军是香港居民，但曾志军和石丽贞自始至终并不反对罗晓欣对涉案房屋和汽车位的执行异议。因此，曾志军和石丽贞在本案中准确的诉讼地位是第三人，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条的规定，由于曾志军是没有独立请求权的第三人，并不是本案的原告或者被告。因此不适用最高人民法院《关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》和广东省高级人民法院《关于调整我省第一审知识产权、涉外、涉港澳台民商事纠纷案件区域管辖和级别管辖等事项的通知》的规定。四、罗晓欣在涉案房屋被查封前已经签订了有效的书面买卖合同，也已向曾志军、石丽贞支付了涉案房屋的全部转让款，并积极办理过户手续，在查封前已向登记机关成功领证。罗晓欣在法院查封前已经合法占有房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即罗晓欣对案涉的房屋享有的权利可以排除执行。
曾志军、石丽贞辩称，一、同意罗晓欣的答辩意见。二、曾志军、石丽贞按照规定将房屋卖给罗晓欣，罗晓欣亦已支付全额款项。
黄观强述称，同意罗晓欣的答辩意见。
罗晓欣向一审法院起诉请求：1.判决不得对罗晓欣购买位于四会市东城街道广场北路茗雅荟六座2号房屋以及负一楼183号汽车位进行强制执行，并解除查封；2.确认罗晓欣与曾志军、石丽贞签订《买卖协议》《房屋买卖合同书》合法有效，且位于四××市××街道广场北路××房屋以及××号汽车位的产权归罗晓欣所有；3.判令曙光物业公司、曾志军、石丽贞立即协助罗晓欣将上述房屋及汽车位的产权变更登记至罗晓欣名下。曙光物业公司、曾志军、石丽贞逾期不履行协助义务的，罗晓欣有权凭生效判决书自行到房管部门办理过户手续；4.本案诉讼费用由曙光物业公司、曾志军、石丽贞承担。
一审法院认定事实：2017年4月16日，曾志军、石丽贞（卖方）与罗晓欣（买方）签订《买卖协议》，约定卖方将四会市东城街道广场北路茗雅荟六座2号（二楼）房屋（以下简称“涉案房屋”）作价638000元转让给买方，付款方式为分期付款，2017年4月16日卖方收到买方购房定金5万元，首期购房款25万元，尾期购房款338000元，房屋产权转名后即时支付。卖方收取定金和首期购房款共30万元整转到卖方建设银行（卡号62×××47），并将涉案房屋两证复印件、卖方签证身份书、其他车位房地产权证及国有土地证押给买方保管，房屋产权转名后买方马上归还以上证件。双方还约定该房屋系带租出售，由于该房屋现有人租住到2018年6月30日，房产手续完成后，及供其租客租住到2018年6月30日止，租户2018年6月30日前租金费用与买方无关。买方同意卖方于2018年6月30日交付该房屋。2017年4月20日，曾志军（转让方、甲方）与罗晓欣（受让方、乙方）签订《房屋买卖合同书》，约定甲方将位于四会市东城街道广场北路茗雅荟负一层汽车位183号（以下简称：涉案车位）转让给乙方，转让总价为12万元。乙方首付4万元给甲方作为购车位款，从2017年5月10日每月供4000元整，直至2018年6月30日前还清（如乙方提前交付购车位款，甲方将车位新的不动产证归还给乙方）。甲、乙双方同意于2018年6月30日由甲方将该车位交付乙方使用。
罗晓欣对涉案房屋及汽车位的付款情况：1.2017年4月17日通过罗晓欣的农村商业银行账户（账号：80×××00）向曾志军的建设银行账户（账号：62×××47）转账支付30万元，用于支付涉案房屋的定金及首期款；2.2017年4月19日通过罗晓欣的农村商业银行账户（账号：80×××00）向曾志军的建设银行账户（账号：62×××47）转账支付11万元；3.2017年4月20日通过罗晓欣母亲区幼芳的工商银行账户（卡号：62×××78）向曾志军的建设银行账户（账号：62×××47）转账支付5万元；4.2017年5月10日通过罗晓欣的农村商业银行账户（账号：80×××00）向石丽贞的母亲林捌的银行账户转账支付4000元，石丽贞表示因为自己欠母亲的钱，所以让罗晓欣将该笔款直接转入自己母亲林捌的账户，该笔款是支付涉案汽车位的首月月供款；5.2017年4月19日，在农业银行珠江新城分理处罗晓欣从自己账户（卡号：62×××13）提现15.4万元，加上身上的现金6000元，一共16万元现金交付曾志军；6.2017年4月20日罗晓欣从自己农村商业银行的账户（账号：80×××00）提现2万元交给曾志军；7.2017年4月21日罗晓欣从其母区幼芳工商银行账户（卡号：62×××78）提现3.8万元交给石丽贞。至此，罗晓欣为购买案涉房屋及汽车位一共向曾志军、石丽贞支付682000元。罗晓欣另向石丽贞支付了房屋过户税费13788.36元，石丽贞于2017年5月17日出具《证据》，证明收到罗晓欣购买涉案房屋及汽车位资金共计695788.36元。
2017年4月19日，罗晓欣与曾志军、石丽贞向税务部门申请对涉案房屋交易计税价格进行核定，税务部门核定涉案房屋含税计税总价为459611.93元。罗晓欣交纳买卖双方契税13788.36元，印花税5元，零星测量费798元。2017年4月20日，罗晓欣备齐资料向四会市国土资源局申请将涉案房屋所有权转移登记至自己名下，该局向罗晓欣出具收件依据（回执），确定领证日期为2017年5月22日。2017年5月3日，罗晓欣备齐资料向四会市国土资源局申请将涉案汽车位所有权转移登记至自己名下，该局向罗晓欣出具收件依据（回执），确定领证日期为2017年6月2日。
2017年5月15日，曙光物业公司在其诉曾志军、石丽贞、黄观强房屋租赁合同纠纷一案【（2017）粤1284民初182号】中，向该院申请查封了本案涉案房屋及汽车位。2017年5月19日，罗晓欣以利害关系人的身份向该院提出查封异议，该院于2017年8月2日作出（2017）粤1284民初182号之一民事裁定，驳回了异议人罗晓欣的异议。罗晓欣于2017年8月14日向该院提起本案诉讼。
另查明，曾志军与石丽贞系夫妻关系，涉案的四会市东城街道广场北路茗雅荟六座2号房屋登记在曾志军、石丽贞名下，四会市东城街道广场北路茗雅荟负一层汽车位183号（负一层）汽车位登记在曾志军名下。本案一审辩论终结前，涉案房屋及汽车位处于无抵押，有查封（申请人：曙光物业公司）的状态。
再查明，涉案房屋现在由曾志军、石丽贞返租使用，涉案汽车位尚未交付罗晓欣，仍由曾志军、石丽贞占有控制。（2017）粤1284民初182号案已经该院作出一审判决，现在仍在二审审理中。
一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”因此，本案罗晓欣作为案外人，因不服（2017）粤1284民初182号民事裁定查封涉案房屋及汽车位的执行行为，基于实体权利提出异议，经异议程序后不服继续向该院起诉的，根据上述法律规定，该院应作为案外人执行异议之诉受理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”本案经过开庭审理，可以看出曾志军、石丽贞并不反对罗晓欣对涉案房屋及汽车位执行提出的异议，曾志军、石丽贞在本案更准确的诉讼地位应是第三人。罗晓欣自行列黄观强为本案第三人，但黄观强与本案标的物即涉案房屋及汽车位无任何法律上的利害关系，罗晓欣列其为第三人属于列举诉讼主体错误，该院现予纠正，黄观强不具有本案第三人的诉讼地位。
案外人执行异议之诉实质是比较哪种权利更优先的问题，本案的争议焦点是罗晓欣对涉案房屋及汽车位享有的权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案曙光物业公司在（2017）粤1284民初182号案中享有的是金钱债权，罗晓欣对涉案房屋及汽车位享有的权利能否排除执行，关键看其是否满足上述司法解释规定的四个条件。该院认为，罗晓欣对涉案房屋享有的权利能排除执行，理由如下：首先，罗晓欣与曾志军、石丽贞在本院查封涉案房屋之前已就涉案房屋买卖签订了有效的书面买卖合同。罗晓欣与曾志军、石丽贞于2017年4月16日就涉案房屋签订《买卖协议》，该协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。虽然双方提交给登记机关的房屋买卖合同中的交易价格与真实的交易价格不一致，也只能导致该虚构的价格条款无效，并不能因此否认双方交易的真实性进而认定双方的买卖合同无效。双方的房屋买卖合同有效，但少缴纳部分的税费应向税务部门补缴。其次，罗晓欣已按合同约定向曾志军、石丽贞全部支付了涉案房屋转让款，并且积极办理房屋过户手续，在曙光物业公司申请查封前已向登记机关成功递件并确定了领证的日期，后因曙光物业公司的申请查封才导致房屋过户手续中断。最后，罗晓欣在该院查封之前已合法占有了涉案房屋。占有不仅包括直接占有，也包括间接占有，不仅是一种事实状态，更体现为法律上的占有控制状态。罗晓欣与曾志军、石丽贞就涉案房屋签订的买卖协议约定该房屋带租出售，该约定是双方真实意思表示，房屋带租出售是房地产交易市场上的一种常见行为，法律也未禁止房屋带租出售。双方的房屋买卖合同合法有效，在合同有效成立同时罗晓欣因为带租出售的缘故虽未直接占有涉案房屋，但对涉案房屋享有租赁期满后的返还请求权，实现了对涉案房屋的间接占有，涉案房屋实际处于罗晓欣控制之下，这与罗晓欣接收房屋后再将房屋出租他人并无两样。因此，该院对罗晓欣要求判决不得对其购买的位于四会市东城街道广场北路茗雅荟六座2号房屋强制执行并解除查封的诉讼请求予以支持。又根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权因法律行为发生物权变动，未经登记不发生效力。买卖合同本身并不产生物权变动的效力，只有办理过户登记手续后，买受人才能取得房屋的所有权。因此，罗晓欣要求确认涉案房屋归罗晓欣所有，与目前房屋登记状态不符，该院不予支持。由于曾志军、石丽贞已履行涉案房屋买卖合同的全部义务包括协助过户的义务，罗晓欣不能将涉案房屋过户至其名下的原因是曙光物业公司的申请查封行为而非曾志军、石丽贞不履行协助义务。该院已支持罗晓欣要求停止对涉案房屋执行并解封的诉讼请求，待本案判决生效后，罗晓欣自可完成涉案房屋的过户手续，无需其三人的协助，因此该院对罗晓欣要求曙光物业公司和曾志军、石丽贞协助罗晓欣将涉案房屋的产权变更登记至罗晓欣名下的诉讼请求无须再另行作出判决。
罗晓欣虽在涉案汽车位被查封之前已与曾志军、石丽贞签订了合法有效的书面买卖合同，已按照合同约定支付部分价款且愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，并已向登记机关申请过户登记，但未合法占有涉案汽车位。虽然罗晓欣与曾志军也约定于2018年6月30日交付该车位，但该约定与双方之间就涉案房屋于2018年6月30日交付的约定是不同的，罗晓欣对涉案汽车位的交付享有的是债权请求权，是否交付取决于曾志军是否履行买卖合同，如曾志军不履行合同的交付义务，罗晓欣只能依据债权请求权要求对方继续履行或解除合同、返还价款、赔偿损失等，这与罗晓欣在涉案房屋租赁期满后要求曾志军、石丽贞返还房屋是不同的。因此，罗晓欣对涉案汽车位既无直接占有，也未间接占有，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件，不能排除该院对涉案汽车位的执行。因此该院对罗晓欣要求停止对涉案汽车位执行并解封的诉讼请求，不予支持。罗晓欣请求确认与曾志军、石丽贞签订《买卖协议》《房屋买卖合同书》合法有效，该诉讼请求能否得到支持是罗晓欣其他诉讼请求能否得到支持的前提条件，该院对罗晓欣其他诉讼请求的判项已包含了对该诉讼请求的意见，因此该院无须再对罗晓欣该诉讼请求单独作出判决。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，判决：一、解除对位于四会市东城街道广场北路茗雅荟六座2号房屋及其土地使用权的查封，并停止执行；二、驳回罗晓欣的其他诉讼请求。本案受理费100元，由曾志军、石丽贞负担。
各方当事人在二审期间均没有提交新的证据。
一审法院查明的事实基本正确，本院予以确认。
案经本院主持调解,双方当事人不能达成一致意见。
本院认为：本案为案外人执行异议之诉纠纷。二审争议的焦点为1．本案是否属于涉外集中管辖案件；2．罗晓欣对执行标的物是否享有足以排除强制执行的权利。
关于本案是否属于涉外集中管辖案件的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十八条“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，由执行法院管辖”、第十九条“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖”的规定，执行异议之诉属于执行法院专属管辖。同时，本案的执行异议之诉也非最高人民法院《关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》和广东省高级人民法院《关于调整我省第一审知识产权、涉外、涉港澳台民商事纠纷案件区域管辖和级别管辖等事项的通知》所规定涉外民商事集中管辖的范围。一审法院对本案管辖审理并无不当，本院予以维持。曙光物业公司主张本案属于涉外集中管辖的民商事案件的上诉请求理据不充分，本院不予支持。
关于罗晓欣对执行标的物是否享有足以排除强制执行权利的问题。罗晓欣对执行标的物是否享有足以排除强制执行的权利关键在于是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。本案中，第一，罗晓欣与标的物所有权人曾志军、石丽贞签订了《买卖协议》《房屋买卖合同书》，约定将案涉标的物转让给罗晓欣。虽然本案中存在两份合同且约定的价款不一致，在司法实践中称为“阴阳合同”。但具体就房地产转让而言，“阳合同”虽然符合合同成立的形式要件，但其实际上是通过虚假降低合同标的价格的方式，欺骗登记部门，目的是少缴税金，属于以合法形式掩盖非法目的的合同。同时，这一买卖双方恶意串通逃税的做法客观上损害了国家利益，违反了我国税收法律法规的强制性规定。故此，一般判定“阳合同”无效，不具有确定双方权利义务关系的效力。而“阴合同”反映的是双方当事人的真实意思表示，其确定的价格往往符合当地市场的合理价格，可以成为确定双方民事权利义务关系的基础。“阴合同”并不仅仅因为没有履行送交登记机关登记备案的手续就应被认定为无效，因为合同登记备案仅是行政管理中的一个操作程序和手续，合同的一方主体没有履行行政法规所规定的如实登记并依法缴纳税金义务，行政部门有权依法给予行政处罚；如果偷税数额较大，甚至可以追究其刑事责任，但并不因此否定房地产转让合同的效力。因此，反映当事人真实意思表示的房屋买卖合同合法有效。第二，罗晓欣与曾志军、石丽贞约定购买案涉房屋后租给曾志军、石丽贞居住并以将来的租金抵扣部分购房款并没有违反法律法规的强制性规定，属于法律上的间接占有。第三，罗晓欣已提供充分证据证实向曾志军、石丽贞支付房屋全部价款。第四，罗晓欣在曙光物业公司申请查封措施之前已向相关行政主管部门递交产权变更登记的手续、缴纳相关税费等，现处于办理之中的状态，罗晓欣在此过程中不存在过错。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审判决认定罗晓欣对执行标的物享有足以排除强制执行的权利并无不当，本院予以维持。曙光物业公司主张罗晓欣不享有足以排除强制执行的权利的上诉请求理据不充分，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，本院依法予以维持。上诉人曙光物业公司的上诉请求理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人四会市曙光商业中心物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁碧媛
审 判 员 李小冬
审 判 员 梁达明
二〇一八年五月三十一日
法官助理 陈丽萍
书 记 员 谢煌霖