宁波市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬北民初字第87号
原告：杨洁。
委托代理人：王旭凯。
委托代理人：徐鹏飞。
被告：陈伟明。
原告杨洁为与被告陈伟明房屋租赁合同纠纷一案，于2014年1月6日诉至本院。本院预立案期间组织双方进行协商无果，于2014年1月15日正式立案受理。本案依法适用简易程序，于2014年2月13日公开开庭进行了审理。原告杨洁的委托代理人王旭凯、被告陈伟明到庭参加诉讼。庭审后，本院又对原、被告双方当事人进行庭外调解，双方仍未能协商达成一致意见。本案现已审理终结。
原告杨洁起诉称：2013年8月15日，原、被告签订了一份《租房合同》，约定原告租赁被告合法所有的位于庄桥街道葛家村的仓库、房屋，面积400平方米，大棚档口2间、办公室3间，租金每年70000元。合同签订后，原告按约将房屋租金、物业费、押金共计81000元一次性支付给被告，并进驻租赁物。因开展物流业务所需，原告要将企业住所地变更至租赁物处，因此原告要求被告提供房屋产权证书，被告告知其无法提供，但签订合同时被告曾经口头答复是可以提供的。原告事后经了解得知，租赁物根本没有产权证，并且被告也非该房屋的所有人。原告在无法变更企业住所地情况下，腾退了租赁物后，多次与被告协商，要求返还已付租金及押金，但被告一直拖延不付至今。请求：一、判令确认双方签订的《租房合同》无效；二、判令被告返还原告支付的房屋押金10000元、租金70000元、物业费1000元，合计81000元，及按照银行同期贷款年利率6.4%计算自2013年11月20日至判决确定最后履行日为止的逾期利息损失。
被告陈伟明答辩称：原告起诉状中写的事实基本属实，但是理由不成立：1.原告企业住所地是可以变更的，被告自己的企业也登记在庄桥街道葛家村，原告无法变更住所地的理由不成立。双方在合同里虽然没有约定被告必须给原告变更企业住所地，但原告企业住所地要变更，被告愿意提供一切帮助，变更不成被告愿意返还原告两年的房租。2.被告租给原告的是土地不是房屋，双方合同虽然写的是《租房合同》，但实际上是土地租赁合同。车子通道、车子停放场地是露天的，用玻璃钢搭建的约200-300平方米的大棚没有墙，房屋只有三间大概45平方米，是以前葛家村放化肥、养猪、养鸡留下来的。这些地上建筑是村里三十多年前建的，三十多年前不可能会有审批手续。3.涉案土地是葛家村的，葛家村租给宁波市江北永发运输公司（以下简称永发公司），被告再向永发公司承租的，被告租赁有十多年了，永发公司是同意被告转租的。被告有没有所有权与原告的使用也根本没有关系。被告行为如果不合法政府机关会处理，不是原告说了算。4.被告没有收到原告发给被告的函，是原告起诉后法院转交才看到的。原告说房屋潮湿、不能堆放货物，但是原告承租前对租赁物所在位置、环境是了解的，而且涉案土地不仅仅是原告一家在使用，还有很多人在使用，其他人都使用得好好的。到现在为止原告还在继续使用涉案土地，没有跟被告办理房屋移交手续，并且有半年没有支付水电费。请求依法驳回原告的无理诉讼。
为证明己方主张，原告提供以下证据：
1.《租房合同》，用以证明原告于2013年8月15日向被告租赁房屋的事实；
2.收款收据2张，用以证明原告向被告支付一年租金70000元、押金10000元、物业费1000元的事实；
3.《通知函》、快递交寄单及网上查询到的妥投凭证，用以证明原告在得知租赁物非被告所有，并且没有合法产权证书的情形下，发函要求与被告办理腾退房屋后交接手续及返还已交租金、押金、物业费等，但被告2013年11月21日收函后对原告的要求置之不理的事实。
对原告提供的证据1、2，被告对真实性没有异议，本院予以认定。对原告提供的证据3，被告质证认为：没有收到过，是在原告起诉后才看到；原告员工因潮湿环境离职与被告毫无关系；被告不清楚原告什么时候腾空房屋的，原告并没有和被告办理移交手续，何况原告半年的水电费也没有付，原告公司的车子有时还停在仓库里面。本院认为，原告证据3中网上查询到的妥投凭证为打印件，而按快递交寄单号也未能在网上查到对应信息，故原告该组证据无法形成完整的证据链，本院对原告该组证据与原告主张的关联性不予认定。
为证明己方主张，被告提供以下证据：1．永发公司出具的《证明》（写在《租房合同》右上角），用以证明原、被告签订合同以后，被告为了原告变更住所地需要，特意去找了被告上家永发公司，永发公司盖章同意转租；2．企业法人营业执照，用以证明原告陈述的企业法人住所地无法变更理由不成立，被告自己公司就是登记在葛家村这个地方的；3．土地证后附的测量图，用以证明有这个测量图就可以去办理企业注册登记了。
对被告提供的证据1，原告认为无法证明被告待证事实，首先需要确定永发公司与租赁物之间的关系。本院经庭后向葛家村和永发公司核实，查明了永发公司将向葛家村承租的集体土地部分转租给被告，并许可被告再行转租的事实，与被告陈述一致，故对被告证据1的真实性和被告转租行为得到许可的事实本院予以认定。对被告提供的证据2，原告认为与本案没有关联性，被告作为法定代表人注册的公司地址具体是葛家村的哪块土地或者房屋，及是否是本案所涉土地或者房屋是无法确定的；对被告提供的证据3，原告认为是复印件，不清楚是否是土地证后附的测量图，与本案没有关联性，不能证明被告合法拥有涉案土地、房屋的事实。本院认为，原告对证据关联性的异议成立，原告能否办理企业住所地变更手续并非解决本案纠纷关键所在，对被告证据2、3与本案的关联性本院不予认定。
归纳庭审中原、被告陈述及举证、质证、认证情况，本院认定本案事实如下：
案外人永发公司向庄桥街道葛家村租赁集体土地后，将其中一部分转租给被告陈伟明，并许可被告再行转租。2013年8月15日，原告杨洁为经营物流公司所需，与被告签订了一份《租房合同》，约定：2013年8月8日至2015年8月7日，原告向被告承租其合法拥有的位于庄桥街道葛家村的仓库、房屋，面积400平方米左右，大棚档口2间、办公室3间；原告租用房屋及仓库只限用于货物运输、货物中转；租房押金10000元；租金每年70000元，一年一付，先付后住；水电费二个月收一次，物业费每年1000元等。合同签订后，原告按约将租房押金10000元、租金70000元、物业费1000元，合计81000元一次性支付给了被告，被告则按约交付了涉案仓库和房屋。原告以事后了解得知租赁物没有产权证及无法变更企业住所地等为由多次与被告协商要求退还租金、押金，被告拒绝。双方至今没有交接。为解决纠纷，原告诉至本院。
本院认为：原、被告双方于2013年8月15日签订的《租房合同》中明确载明，原告向被告承租的租赁物是仓库、房屋，并且双方对原告租用涉案房屋及仓库（大棚）是用于与经营物流公司有关的货物运输、货物中转的事实也十分明确，本院认定双方间形成的是房屋租赁合同关系。被告称租给原告的是土地不是房屋，双方实际签订的是土地租赁合同，与事实不符，本院不予采纳。
关于合同的效力。被告称其转租给原告的房屋等地上建筑是第一手出租人葛家村三十多年前建造，该陈述与本院现场勘察情况不符，本院不予采信。被告未提供证据证明本案租赁物已由任何一个利害关系人提交并经过合法审批，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相应规定，原、被告订立的《租房合同》无效。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般予以支持。本案中，原、被告订立的《租房合同》虽然无效，但被告转租场地行为得到权利人许可，原告关于被告不是租赁物的合法处置权人的主张不成立，原告应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。原告主张2013年11月20日已经腾退仓库房屋，无证据印证，本院不予采纳，但从被告“不知原告何时腾退”的陈述，可知原告已经搬迁，只是由于被告拒绝无法交接，故根据本案实际情况，房屋占有使用费（租金）及物业费可计算至原告2014年1月6日起诉之日，为29567元，即被告应返还41433元。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，押金是为担保合同的履行而预付的款项，合同无效的情况下，押金
10000元应全部返还。原告作为承租人，有事先审查租赁物合法性的义务，原告主张涉案租房合同无效系被告引起，要求由被告返还全部押金、租金、物业费，并承担利息损失，本院不予支持。对原告承租期间的水电费，双方可另行按实结算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条的规定，判决如下：
一、原告杨洁与被告陈伟明于2013年8月15日签订的《租房合同》无效；
二、被告陈伟明于本判决生效之日起15日内返还原告杨洁押金10000元，租金及物业费41433元，合计51433元；
三、驳回原告杨洁其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1825元，减半收取912.5元，由原告杨洁负担333.5元，被告陈伟明负担579元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：376658348992，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃处理。
审 判 员 欧金铨
二０一四年三月五日
代书记员 孙丽娜