广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第742号
上诉人（原审原告）：伍喜荣，男，汉族，1962年5月9日出生。
委托代理人：吴思若，广东德比律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国光大银行股份有限公司广州东山支行，住所地：。
负责人：唐海军，该行行长。
委托代理人：江海巨、吕积彬，广东强邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曾超锐，男，汉族，1975年7月16日出生。
上诉人伍喜荣因与被上诉人中国光大银行股份有限公司广州东山支行（以下简称光大银行东山支行）、曾超锐案外人执行异议之诉一案，不服广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第2184号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，根据广州市房地产档案馆于2010年11月17日出具的2004交登字64423号《房地产登记簿查册表》记载：海珠区新港西路康乐中约南新街36号108房，建筑面积为81.89平方米，产权人为曾超锐，占有部分为全部（所有权人），契证类型为房地产证，权证号码为3357095，所有权来历为购买等。
原审法院另查明，在光大银行东山支行与曾超锐借款合同纠纷一案的审理过程，原审法院于2010年4月19日以（2010）越法民二初字第1395-1号民事裁定书查封了被执行人曾超锐名下的广州市海珠区新港西路康乐中约南新街36号108房的房屋产权。上述借款合同纠纷案审理终结后，因曾超锐未履行生效判决确定的义务，光大银行东山支行向原审法院申请执行，原审法院以（2010）越法执字第9050号立案执行，并以（2010）越法执字第9050-3号执行裁定书，对上述房屋续封至今。伍喜荣曾向原审法院提出执行异议，原审法院经审理，于2012年7月10日作出（2010）越法执外异字第9050-1号执行裁定书，驳回了伍喜荣的执行异议。该（2010）越法执外异字第9050-1号执行裁定书中查明：“据2012年4月11日广州市国土资源和房管局出具的房地产登记簿查册表记载，房产地址：海珠区新港西路康乐中约南新街36号108房，产权人：曾超锐，占有部分：全部（所有权人），建筑时间：1990，权证号码：3357095号；他项权利摘要，权利人：中国光大银行股份有限公司广州东山支行，权利种类：抵押，权利部位：全部，他项证号：2324364”等事实。
原审庭审中，伍喜荣为证明涉讼房产系其所有以及实际使用涉讼房屋，向原审法院提交了以下证据：1、南方国际科工贸建设开发总公司华威分公司（甲方）与伍喜荣（乙方）签订的《合作承建住宅楼协议书》，该协议书约定：甲方以有关部门批准在广州市海珠区广州新港路康乐村西街兴建住宅楼，乙方自愿参加甲方合作建设；合作承建的房屋情况：广州市海珠区康乐综合楼甲梯第108号单元，共1套，建筑面积40平方米（包括公用楼梯、走廊分摊面积、阳台面积折半计算、泵、电房）；房屋竣工交付乙方使用日期2000年8月22日；房屋计价，乙方合作承建40平方米，每平方米1650元计算，合作承建总额66000元（包房地产证费）；房屋工程竣工验收后甲方负责为乙方办理房屋产权证等；2、南方国际科工贸建设开发总公司华威分公司于2000年8月22日开具的收到“康乐综合楼甲梯108房伍喜荣交房款40000元”的《收据》一份；3、甲梯108房以及丙梯501-502房的水电费、垃圾费收据各两张；3、罗乐勇、杨亚子、杨亚有共同出具的《证明》一份，内容为：“广州市海珠区康乐村西街住宅楼（下称该住宅楼）是南方国际科工贸建设开发总公司华威分公司（下称华威公司）与罗应和共同以凤和村委的名义报批报建的项目，当时是以合作建房的形式销售房屋，房款亦是由华威公司收取。由于证明人有意购买该住宅楼的房屋，因此，在伍喜荣1997年签订《合作承建住宅楼协议书》购买甲梯第108号单元（现门牌号为：广州市海珠区新港西路康乐中南约新街36号108房）、交付房款人民币6.6万元时均与其一同前往，了解了具体购房流程。证明人知道伍喜荣自2000年入住108房至今。由于华威公司未兑现办产权证的诺言，证明人与伍喜荣于2007年一同去过广州市越秀区黄花岗派出所报案，但派出所并未受理。”同时，伍喜荣申请上述三人作为本案证人出庭，三证明人当庭确认上述《证明》均系本人签名，陈述内容无误；4、报警回执一份。光大银行东山支行对上述证据的质证意见为：对证据1真实性没有异议、关联性有异议，协议书约定的承建房产地址与涉案房产的地址不一致；对证据2认为该收据并不是一个有效的收据，应当提交发票和付款凭证，收据记载的地址不能证明与涉讼房屋的地址相同；对证据3真实性、合法性、关联性均有异议，且认为证人是伍喜荣认识十多年的朋友，存在利害关系；对证据4真实性没有异议，但认为和本案无关。此外，伍喜荣提交广州市公安局海珠区分局凤阳派出所于2010年10月27日出具的《证明》一份，内容为：“原为康乐村中约南新街西南的地址门牌于2000年3月25日被凤和村委会申请编为新港西路康乐村南新街20号，于2000年4月30日被广州市公安局海珠区分局同意编列为康乐中约南新街38号”。
同时，伍喜荣表示：我从1997年使用涉讼房屋用作仓库至今，是开发商交付我使用；当时支付了4万元房款和26000元办证费用，办证费用没有开具收据。
2012年7月23日，伍喜荣向原审法院提起本案诉讼，请求确认位于海珠区新港西路康乐新街36号108房由伍喜荣所有，解除对该房屋的查封。
原审法院认为，伍喜荣主张涉讼房屋归其所有，提交其与南方国际科工贸建设开发总公司华威分公司签订的《合作承建住宅楼协议书》，以及该司开具的40000元的房款收据，并有证人证言拟证明已付清全部购房款及实际入住涉讼房屋等事实。但是，不动产是以登记为其公示公信之方式，未经登记不产生物权变动之法律效力，伍喜荣与南方国际科工贸建设开发总公司华威分公司签订的《合作承建住宅楼协议书》既未经房管部门鉴证，又未办理相关预告登记，该协议书仅得约束合同双方当事人，不具有对抗第三人之效力。现涉讼房屋产权登记在曾超锐名下，基于光大银行东山支行与曾超锐的借款关系，光大银行东山支行针对涉讼房屋享有抵押权，并办理了相应的抵押登记，因曾超锐不履行到期债务，光大银行东山支行行使抵押权致使涉讼房屋被法院查封，程序上并无不妥，伍喜荣并未能就上述两项物权登记行为存在瑕疵亦或光大银行东山支行与曾超锐之间存在恶意串通的行为进行举证，故伍喜荣主张涉讼房屋为其所有并解除对涉讼房屋的查封欠缺理据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定，于2014年9月23日判决驳回伍喜荣的诉讼请求。一审案件受理费4300元，由伍喜荣负担。
上诉人伍喜荣不服一审判决，向本院提起上诉称：1、我已经交齐涉讼房屋的购房款，且在2000年入住至今，亦曾因为办理房产证问题向黄花岗派出所报案，但原审法院对此并未查明。按照先刑后民的原则，原审法院应该由办理本案的公安机关进行侦查，待刑事案件结案再进行民事部分的审理。2、根据最高院的相关规定第17条，人民法院不得查封的财产必须具备三点条件：⑴必须支付全部购房款；⑵第三人实际占有该房产；⑶第三人没有过错。我已经提交证据证明我已经符合上述几点要求，但是原审法院不予认定。综上，原审判决查明事实不清，适用法律错误，我上诉请求撤销原审判决，改判涉讼房屋归我所有，解除对涉讼房屋的查封，并由光大银行东山支行、曾超锐承担本案的诉讼费。
被上诉人光大银行东山支行答辩称：我行同意原审判决。曾超锐并未因涉讼房屋涉及刑事犯罪予以刑事立案，伍喜荣原审提交的报警回执只能证明其曾报警，报警的内容也不能反映与曾超锐及涉讼房屋有关，故不符合先刑后民规定。即使曾超锐因涉讼房屋进行诈骗涉及刑事犯罪，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》的第一条、第十条规定，真正的刑民交叉案件，只能是基于同一法律事实而产生刑事诉讼与民事诉讼竞合的案件，而不是基于不同法律关系而产生的刑事诉讼与民事诉讼竞合的案件。
被上诉人曾超锐没有提出答辩意见和举证。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，伍喜荣确认以下事实：1、其没有其他证据证明其提交的《合作承建住宅楼协议书》中约定的房屋即涉讼房屋；2、其为涉讼房屋共支付了66000元，但其只有40000元的房款收据，开发商没有开具办证费用26000元的收据给其；3、其曾去公安部门报案，但公安部门没有立案；4、因为证据不足，故其没有起诉要求办证。
本院认为，虽然伍喜荣在原审中提交了其与南方国际科工贸建设开发总公司华威分公司签订的《合作承建住宅楼协议书》，以及该司开具的40000元的房款收据，并有证人证言拟证明其已付清全部购房款及实际入住涉讼房屋等事实，但上述协议书未经房管部门鉴证，现有证据亦不足以证明上述协议书中载明的房屋即涉讼房屋，原审法院鉴于涉讼房屋现已登记在曾超锐名下，且光大银行东山支行已对涉讼房屋办理了相应的抵押登记，认定因曾超锐不履行到期债务，光大银行东山支行行使抵押权致使涉讼房屋被法院查封，程序上并无不妥，且伍喜荣不能举证证明涉讼房屋的物权登记行为存在瑕疵，亦不能证明光大银行东山支行与曾超锐之间存在恶意串通的行为，并据此判决驳回了伍喜荣主张涉讼房屋为其所有，以及解除对涉讼房屋的查封的诉讼请求，合法合理，本院予以维持。二审中，伍喜荣对此并未提交新证据，故伍喜荣上诉主张涉讼房屋归其所有的依据不足，本院不予支持。伍喜荣确认公安部门对其报案并未予立案，故本案亦不存在伍喜荣所主张的“先刑后民”问题。
综上，伍喜荣的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人伍喜荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 刘 卉
代理审判员 蔡 峰
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 党春婷