济南铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2012）济铁民初字第3号
原告：济南铁路经营集团有限公司。住所地：山东省济南市。
法定代表人：乐林，总经理。
委托代理人（特别授权代理）：史磊，该公司职工。
委托代理人（特别授权代理）：单辉，该公司职工。
被告：宋恒鼎，男，1966年2月4日出生，汉族，济南铁路经营集团有限公司职工，住山东省枣庄市薛城区。
委托代理人（特别授权代理）：孟德，山东龙头律师事务所律师。
原告济南铁路经营集团有限公司（以下简称济南经营集团）与被告宋恒鼎房屋租赁合同纠纷一案，于2012年1月18日向本院起诉。本院受理后依法组成合议庭，于2013年3月1日公开开庭进行审理。原告委托代理人史磊、单辉，被告委托代理人孟德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告济南经营集团诉称，2006年9月8日枣庄车务段经济技术开发公司（以下简称枣庄开发公司）与被告签订《房屋租赁经营合同》。合同约定被告承租枣庄铁路宾馆，年租金42万元，租赁期限为2006年10月1日至2012年9月30日。后枣庄开发公司被原告注销，其债权、债务由原告承担。自2009年10月至原告起诉时，被告未向原告支付房屋租金。原告为维护自身合法权益诉至法院，要求解除原、被告于2006年9月8日签订的房屋租赁经营合同，被告立即向原告支付自2009年10月起至双方合同解除之日止的房屋租金（计算至2012年1月为24.0846万元）并承担本案诉讼费。
被告宋恒鼎辩称，原告不具备本案诉讼主体资格。被告与枣庄开发公司已于2012年7月31日协商解除了双方之间的房屋租赁经营合同，并于当日将房屋交还给枣庄开发公司，因此原告要求在诉讼中再次解除租赁经营合同是没有事实和法律依据的。枣庄开发公司在履行租赁合同中存在诸多违约行为，如未按约定将全部租赁房屋交付被告，未向被告输出32名职工，未经被告允许擅自将锅炉撤走等，枣庄开发公司的违约行为给被告造成经济损失达216万余元，因此被告不应向原告支付任何房屋租金。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
原告为了证实自己的主张，向法院提交了以下证据：
证据一，2006年9月8日被告与枣庄开发公司签订的房屋租赁经营合同一份。证明原、被告双方存在租赁关系，合同中明确约定租金标准、支付方式、支付日期、租赁范围等事项，双方均应按约履行各自义务。
证据二，2011年11月7日枣庄市工商行政管理局薛城分局（以下简称薛城工商分局）档案查询证明两份。证明原告在起诉时具备诉讼主体资格，枣庄开发公司已被原告依法注销，其权利义务由原告承继。
证据三，（2009）济铁民初字第144号民事判决书、（2010）济铁中民终字第17号民事判决书。证明合同履行中因被告拖欠房租，原告诉至法院并经法院判决的事实，相关事实经由法院判决认定，可作为本案认定事实的根据。
证据四，薛城工商分局薛工商许撤字（2011）001号撤销行政许可决定书（复印件）。证明枣庄开发公司主体转变过程，原告起诉时具备诉讼主体资格。
被告宋恒鼎对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据一、二、三的真实性无异议，但这三份证据无法证实原告主张。且这三份证据中存在三个主体，有枣庄开发公司、济南经营集团、济南铁路经营集团有限公司济宁物流分公司（以下简称济宁物流公司），无法证实原告具备诉讼主体资格。证据四因是复印件，不符合证据的构成要件，不能证实原告的主张。
被告为了反驳原告的诉讼请求，向法院提交了以下证据：
证据一，2011年8月29日薛城工商分局出具的非公司法人设立登记情况证明一份。证明枣庄开发公司具备独立法人资格，本案涉案合同的当事人是枣庄开发公司和被告，本案原告不具备诉讼主体资格。
证据二，（2009）济铁民初字第144号民事判决书、（2010）济铁中民终字第17号民事判决书各一份。证明同一事实的诉讼主体不同，上述判决中为济宁物流公司，而现在为济南经营集团，诉讼主体相互矛盾，可证实本案原告主体不适格。
证据三，2006年9月8日，枣庄开发公司与被告签订的房屋租赁经营合同一份，附房屋及院落清单一份。证明（1）合同第一条约定被告租赁的标的物是铁路宾馆、相关配套设施（包括不限于铁路宾馆84间客房及花池南端一侧停车场、锅炉房等）。（2）合同第五条约定枣庄开发公司交付租赁物的时间为合同签订之日即2006年9月8日，交付地点在租赁物所在地。（3）合同第九条第4项约定枣庄开发公司向被告输出32名在职职工，职工的日常管理、考核、奖惩由被告负责，考核资金人均600元由枣庄开发公司负责提供，32名职工的工资及各项社会保险由枣庄开发公司负责办理和支付。（4）清单包括1、主宾馆客房楼；2、会议楼共三层，每层八大间；3、厨房操作间三大间；4、宾馆门前停车场，后院落停车场；5、大门及通道共120平方米。
证据四，被告向枣庄开发公司提出对租赁房屋经营改造的报告一份。证明被告租赁的标的物还包括宾馆锅炉、餐厅及宾馆广告发布权。
证据五，2006年9月7日，枣庄开发公司与被告签订的出租房屋安全管理协议书一份。证明协议第四条第一项约定，枣庄开发公司出租的房屋应有合法的产权证或使用证明。
证据六，济南铁路运输中级法院庭审笔录一份。证明（1）2007年3月22日庭审笔录第5页及2007年6月20日庭审笔录第10页证实，被告将持有的2006年6月1日与翟某某签订的铁路宾馆餐厅租赁经营合同及2006年3月15日与广告公司签订的铁路宾馆场地租赁合同原件已提交给济南铁路运输中级法院。（2）2007年6月20日庭审笔录第3页证实，枣庄开发公司未交付厨房操作间三大间（约156平方米）及一层的三间房屋（约45平方米）。
证据七，2006年3月15日，枣庄开发公司与广告公司签订的铁路宾馆场地租赁合同一份。该证据结合2007年3月22日庭审笔录第5页、2007年6月20日庭审笔录第10页及被告向枣庄开发公司提出对租赁房屋经营改造的报告，可证明被告持有该合同原件，枣庄开发公司将原场地租赁合同中的权利及义务根据宾馆租赁经营合同一并转让给被告，被告享有铁路宾馆场地广告发布权。
证据八，2006年6月1日枣庄开发公司与翟某某签订的铁路宾馆餐厅租赁经营合同一份。该证据结合2007年3月22日庭审笔录第5页、2007年6月20日庭审笔录第10页及被告向枣庄开发公司提出对租赁物经营改造的报告，可证明被告持有该合同原件，枣庄开发公司将原餐厅租赁合同中的权利及义务，根据宾馆租赁经营合同一并转让给被告，被告享有铁路宾馆餐厅的租赁权和收益权。
证据九，山东省高级人民法院第207号民事判决书一份、济南铁路运输中级法院执行通知书一份。证明（1）枣庄开发公司与被告签订的房屋租赁经营合同合法有效，应继续履行。（2）枣庄开发公司未交付厨房操作间三大间及一层的三间房屋。（3）枣庄开发公司未按合同约定向被告输出32名在职职工，未按合同约定支付考核资金人均600元。未履行合同主要义务，构成严重违约。（4）枣庄开发公司未按照判决内容履行违反合同应当承担的付款义务。
证据十，根据2007年1月30日、2月8日录音整理的书面材料两份。证明：（1）枣庄开发公司未向被告交付厨房三大间、仓库三大间、广告权、餐厅等事实。（2）2007年1月30日被枣庄开发公司派人抢占的大门及通道120平方米没有交付给被告。
证据十一，济宁物流公司致被告的两份函、上海铁路局徐州车务段致薛城铁路宾馆一份函。证明济宁物流公司单方同意上海铁路局徐州车务段将被告租赁的锅炉拆走，没有重新安装锅炉，致使被告租赁的宾馆没有热水及暖气供应，造成较大的经济损失。
证据十二，枣庄市薛城区社会保险费征收分局（2010）3号、（2011）3号、（2012）3号文件各一份；2009年10月至2012年7月劳动合同书53份；2009年10月至2012年7月代扣代缴个人所得税报告表34份；枣庄铁路宾馆工资签收单34份。证明枣庄开发公司未按合同约定向被告输出32名在职职工，构成严重违约。被告为将损失降到最小，先后聘请职工53人，造成直接经济损失2161159元。
原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据一、二、三、四、五、九、十一的真实性无异议，但证据一仅能说明2011年8月29日枣庄开发公司的工商登记情况，原告已提交相关工商证明来证实原告在起诉时具备诉讼主体资格。证据二不能证实被告观点。证据三中原、被告的权利义务都已有明确约定，被告应向原告支付房屋租金。证据四是被告单方提交的改造方案，原告并未同意，不能证实被告的观点。证据五仅能证实合同双方对出租房屋的安全做了书面约定，不能证实被告观点。证据九不能证实被告观点，与本案争议无关。证据十一所要证实的问题已被生效判决认定，原告对判决结果予以认可。对证据六、七、八、十的真实性原告无法确认。证据六未能显示查询时间，且该材料仅能证实庭审时双方发言情况，不具备法律效力。证据七、八与本案无关，不能证实被告观点。证据十中被告无法证实除自身之外的其他当事人的身份，不符合证据的构成要件。对证据十二中三份社保部门文件的真实性无异议，但该文件与本案争议无关。对劳动合同书和工资签收单的真实性不予认可。代扣代缴个人所得税表不能显示与本案有关联，无法证实被告主张。
本院经庭审质证、审查核实，对原告提供的证据认证如下：对证据一的真实性予以认定，可证明该房屋租赁经营合同是双方真实意思表示，合同双方均应依照合同履行各自义务，本院予以采信。证据二的真实性予以认定，可证明起诉时枣庄开发公司已被注销，其权利义务由济南经营集团承继，济南经营集团具备原告的诉讼主体资格，本院予以采信。证据三为法院生效判决文书，本院予以采信。证据四虽为复印件，但结合原告证据一及被告证据一可以证实枣庄开发公司的工商登记变更过程，可证实在本案立案审理时原告具备诉讼主体资格，本院予以采信。
本院对被告提交的证据认证如下：对证据一、二、三、四、五、六、七、八、九、十一的真实性予以认可。证据一、二因原告已提交证据证实枣庄开发公司在本案立案前被依法注销的事实，枣庄开发公司的权利义务由原告承继，原告在本案中具备诉讼主体资格，因此对被告证据一、二的证明观点本院不予采信。证据三租赁经营合同是双方真实意思的表示，合同双方应按约定履行各自义务，对该份证据本院予以采信。证据四、七、八内容相互矛盾，且无具体履行时间，也无违约责任约定，不能证实被告观点，对证据四、七、八本院不予采信。证据五不能证实被告观点，本院不予采信。证据六可证实被告已将两份合同原件提交济南铁路运输中级法院，原告未举证证明已将三大间厨房操作间及一楼会议室交付被告，对该份证据本院予以采信。证据九山东省高级人民法院判决书为生效判决文书，本院予以采信。济南铁路运输中级法院执行通知书与本案争议无关，对该证据被告的证明观点本院不予采信。证据十因被告无法证明其真实性，不符合证据的构成要件，本院不予采信。证据十一原告无异议，对该证据本院予以采信。证据十二中薛城区社保局文件的真实性本院予以认可，但被告未提供其为聘请职工缴纳社会保险的证据，无法证实被告实际缴纳社保费。代扣代缴个人所得税报告表中所记载的职工工资是被告自行向税务局填报的，不能证明被告主张数额的真实性。劳动合同书及工资签收单真实性无法查证，也不能证明被告观点。综上，证据十二不能证明被告的观点，本院不予采信。
根据本院采信的证据及原告、被告的当庭陈述，本院对以下事实予以确认：
2006年9月8日枣庄开发公司与宋恒鼎签订《房屋租赁经营合同》。约定枣庄开发公司将位于薛城区临山路18号铁路宾馆的84间客房及花池南端一侧停车场、锅炉房等出租给宋恒鼎，租赁期限自2006年10月1日至2012年9月30日。租金为42万元。合同约定，枣庄开发公司负责向宋恒鼎输出32名在职职工，职工的日常管理、考核、奖惩由宋恒鼎负责。考核资金人均600元由枣庄开发公司负责提供，32名职工的工资及各项社会保险由枣庄开发公司负责办理和支付。枣庄开发公司与宋恒鼎签署了铁路宾馆房屋、院落及设备清单。在实际履行时，枣庄开发公司未将会议楼一层的三间房屋（面积约45平米）及三大间厨房操作间（面积约156平方米）交付给宋恒鼎。2006年9月6日，宋恒鼎向枣庄开发公司提交了《承租方对租赁物经营改造的报告》。报告中写明枣庄开发公司与广告方、餐厅方合同终止，变为宋恒鼎按原合同内容签订。枣庄开发公司于2006年9月8日在报告上加盖合同专用章。2006年底，枣庄开发公司向济南铁路运输中级法院起诉要求解除与被告宋恒鼎之间的租赁经营合同。宋恒鼎对一审判决不服，向山东省高级人民法院提起上诉。2007年11月5日山东省高级人民法院作出（2007）鲁民一终字第207号民事判决书，认定合同有效，应继续履行，并判令枣庄开发公司向宋恒鼎退还至2007年5月31日前未交付的房屋租金；枣庄开发公司向宋恒鼎支付至2007年7月31日前未输出职工的工资。2007年7月31日后枣庄开发公司仍无职工到宋恒鼎所承租的宾馆上班。
2008年4月23日枣庄开发公司被依法注销，其债权、债务由济宁物流公司承担。2008年9月由于徐州铁路分局划归上海铁路局，被告宋恒鼎承租铁路宾馆内两台锅炉产权归属徐州车务段主业，由徐州车务段自行拆除。2009年9月25日济宁物流公司以宋恒鼎未支付房屋租金为由向本院起诉，本院于2010年6月21日作出（2009）济铁民初字第144号民事判决书，判决宋恒鼎向济宁物流公司支付剩余房屋租金等。宋恒鼎不服判决上诉于济南铁路运输中级法院，济南铁路运输中级法院于2011年4月14日作出（2010）济铁中民终字第17号民事判决书维持原判。
2011年8月22日薛城工商分局作出薛工商许撤字（2011）001号撤销行政许可决定书，撤销了2008年对枣庄开发公司注销登记的许可决定。2011年11月4日枣庄开发公司被济南经营集团撤销，并进行了注销登记，枣庄开发公司的债权债务由济南经营集团承继。2011年11月4日后济南经营集团未按照合同约定派遣职工到宋恒鼎处上班，也未将出租清单中会议楼一层的三间约计45平米的房屋及三大间面积约计156平方米的厨房操作间交付给宋恒鼎。2009年10月后宋恒鼎未向出租方支付房租。2012年7月31日济南经营集团与宋恒鼎协议解除房屋租赁经营合同，并于当日宋恒鼎将租赁全部房屋交还济南铁路经营集团。
另查明，根据山东省人民政府鲁政字（2007）258号、鲁政字（2010）74号、鲁政字（2011）33号、鲁政字（2012）33号文件规定，枣庄市薛城区2009年、2010、2011、2012年每月最低工资标准为分别为620元、760元、800元、950元。
本院认为，根据双方当事人起诉和答辩的事实及理由本案是一起房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点是：一、原告是否具备诉讼主体资格，二、被告应否向原告支付自2009年10月起至房屋租赁经营合同解除之日的房租。
关于焦点一，原告是否具备诉讼主体资格。本院认为，2011年11月4日枣庄开发公司被依法注销，枣庄开发公司的资产、负债全部转为原告承担。此行为经过了薛城工商分局的认可并记载于工商登记中，对外进行了公示，符合法律规定。原告依法享有向被告主张支付房屋租金等权利，具备诉讼主体资格。
被告辩称枣庄开发公司在2011年8月29日具备独立法人资格，但原告已提供证据证明枣庄开发公司于本案立案审理前已被依法注销，枣庄开发公司的债权债务由原告承继，原告有权追偿被告欠付的房租。2011年8月之前薛城工商分局工商登记中证明枣庄开发公司的债权债务由济宁物流公司承继，（2009）济铁民初字第144号、（2010）济铁中民终字17号两判决书中确认被告向济宁物流公司支付房屋租金并无不当。在薛城工商分局薛工商许撤字（2011）001号撤销行政许可决定书后，原告依法对枣庄开发公司进行注销登记，枣庄开发公司的权利义务由原告承担，符合法律规定。因此，对被告提出的原告不具备诉讼主体资格的抗辩理由，本院不予采纳。
关于焦点二，被告应否向原告支付自2009年10月起至合同解除之日止的房租。本院认为，枣庄开发公司与被告签订的房屋租赁经营合同合法有效，是双方真实意思表示。枣庄开发公司在2011年被原告撤销，其权利义务由原告承担，原告与被告均应依照原租赁经营合同履行其各自的义务，被告应根据合同约定支付自2009年10月1日起至2012年7月31日止的房屋租金。
关于原告未按约定向被告输出职工的问题。本院认为，按照合同第九条第四项的约定，出租方负有向被告输出32名在职职工的义务，但出租方自2009年10月至2012年7月合同解除期间未履行该义务，原告应承担这期间的违约责任。根据枣庄市劳动力用工状况，以枣庄市最低职工工资标准进行赔偿符合实际情况。原告应输出的人数从2009年10月至2010年4月共计224人次，按照每月620元的标准进行赔偿，合计138880元。原告应输出的人数从2010年5月至2011年2月共计320人次，按照每月760元的标准进行赔偿，合计243200元。原告应输出的人数从2011年3月至2012年2月共计384人次，按照每月800元的标准进行赔偿，合计307200元。原告应输出的人数从2012年3月至2012年7月共计160人次，按照每月950元的标准进行赔偿，合计152000元。以上共计841280元，此款在被告应支付给原告的租金中予以扣除。
被告虽提交了其与另聘人员签订的劳动合同、支付工资的凭证，但不能证明其真实性。被告无证据证实其为聘用的职工缴纳社会保险，这部分费用并未实际发生。被告提交的代扣代缴个人所得税报告表中所记载的职工工资是其自行向税务局填报的，被告无法证实主张的数额的真实性。因此被告提出原告未派遣职工给被告造成216万余元损失的抗辩理由，本院不予采纳。
关于原告未按约定向被告交付全部房屋的问题。本院认为，被告未提交原告未交付大门及通道的有效证据，对此抗辩理由本院不予采纳。原告未提交有效证据证明向被告交付了合同清单中约定的会议楼一层的三间房屋及三大间厨房操作间，对此原告应承担违约责任。原告应向被告退还未交付房屋部分相应的租金，按每月2695.50元计算，自2009年10月至2012年7月，共计91647元，此款在被告应支付给原告的租金中予以扣除。
关于原告未按约定向被告支付考核资金的问题。本院认为原告违反约定未派遣职工去被告租赁的宾馆上班，自然也未将考核奖金通过被告发放给职工属违约行为，但该奖金是用于对在职职工进行考核，其性质属于工资范畴。并且双方在合同中对该违约责任的承担并无明确约定，对此被告也未提供有效的证据证明其实际损失，故对被告提出的原告未支付考核奖金造成被告损失的抗辩理由，本院不予采纳。
关于被告主张应由其承接枣庄开发公司与翟某某签订的合同和枣庄开发公司与广告公司签订的合同出租方的权利义务的问题。本院认为，从被告主张所依据的写给枣庄开发公司的报告内容看，该报告虽加盖了枣庄开发公司的印章，但一是其表述内容相互矛盾，既无履行的时间，也无具体履行的内容。二是没有违约责任的约定，故对该主张本院不予支持。
关于原告未履行山东省高级人民法院（2007）鲁民一终字第39号民事判决书问题，被告应向济南铁路运输中级法院申请执行，本院不予审理。
关于济宁物流公司同意拆除出租宾馆中锅炉的问题。本院认为，被告在庭审中未提交证据证实客流减少造成的具体损失，并且该事实已经被本院（2009）济铁民初字第144号生效民事判决书认定，原告已承担相应违约责任。在被告无新证据证实损失的情况下，对被告提出的“租赁宾馆没有热水及暖气供应，客流量减少，造成较大损失”的抗辩理由，本院不予采纳。
被告未按约定支付房租应承担的违约责任问题。房屋租赁经营合同中明确约定了租金金额、支付方式，原告依约履行了合同中大部分义务，被告应按照约定支付房屋租金，对原告要求被告支付租金的请求，本院予以部分支持。自2009年10月1日至2012年7月31日合同解除之日，被告的租赁期间共计34个月，根据合同约定被告应向原告支付租金1190000元。扣除原告应支付被告的各种款项总计932927元，被告还应支付原告租金257073元。
综上，原告依法承继枣庄开发公司的权利义务，具备诉讼主体资格。被告应依照房屋租赁经营合同中约定的付款义务向原告支付租金，自2009年10月至2012年7月被告应支付原告租金257073元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第二百二十七之规定，判决如下：
被告宋恒鼎于本判决生效后十日内向原告济南铁路经营集团有限公司支付房屋租金257073元。
驳回原告济南铁路经营集团有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费4913元，由原告济南铁路经营集团有限公司负担3840元，被告宋恒鼎负担1073元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南铁路运输中级法院。
审判长 刘树学
审判员 张 滨
审判员 李 波
二〇一三年四月八日
书记员 刘向宁