重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）渝05执复82号
复议申请人（被保全人）：重庆能辉房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区青龙路94号，统一社会信用代码915001087365871905。
法定代表人：伍能辉，该公司董事长兼总经理。
被申请人（申请保全人）：罗进，男，汉族，1970年12月26日出生，住重庆市九龙坡区。
复议申请人重庆能辉房地产开发有限公司（以下简称为能辉房地产开发公司）不服重庆市南岸区人民法院（以下简称为南岸法院）（2017）渝0108执异112号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
南岸法院在执行罗进与能辉房地产开发公司财产保全一案中，能辉房地产开发公司对南岸法院查封其位于贵州省安顺市西秀区X小区6号楼1层1号至12号、8号楼1层1号至7号房屋不服，向南岸法院提出书面异议。南岸法院受理后，依法组成合议庭对该案进行了审查。
南岸法院查明，南岸法院委托贵州省安顺市西秀区人民法院于2017年5月24日依申请保全人罗进财产保全申请（保全标的为8000000元），以（2017）渝0108执保660号执行裁定查封了被保全人能辉房地产开发公司位于贵州省安顺市西秀区X小区6号楼1层1号至12号房屋（依被保全人能辉房地产开发公司提交的估价报告价值为7839919元）、8号楼1层1号至7号房屋（依被保全人能辉房地产开发公司提交的估价报告价值为3813120元）。
罗进与能辉房地产开发公司民间借贷纠纷一案即（2017）渝0108民初5811号案件，南岸法院已作出一审判决：一、被告能辉房地产开发公司自本判决生效之日起10日内偿还原告罗进借款本金400万元，并按照月利率2%支付利息至付清时为止（其中以200万元为基数，从2017年5月5日起算；以100万元为基数，从2017年4月14日起算；以100万元为基数，从2017年3月20日起算）；二、驳回原告罗进的其他诉讼请求。现能辉房地产开发公司已对该案提出上诉。
南岸法院认为，位于贵州省安顺市西秀区X小区6号楼1层1号至12号房屋、8号楼1层1号至7号房屋依被保全人提交的估价报告总价值为11653039元，而申请保全人的债权金额暂按一审判决计算约为500万元。考虑到其一，资产处置时，涉案房屋可拍卖二次，第一次可在评估价的基础上最多降价30%，第二次可在前次基础上最多降价20%，即本案所涉抵押物的拍卖价最终可能为11653039×70%×80%≈6525702元；其二，资产变现处置后，还存在评估拍卖成本、税费成本等，因涉案房屋属商业用房，税费成本较高，前述成本约近于拍卖价款20%，应在拍卖价款中扣除，即债权人受偿价值低于拍卖价值；其三，资产处置变现还需经过一定时间段，被保全人的债务金额将在现有约500万元的基础上不断增加。故保全标的物最终折现价值并未明显超过债权人的债权金额。被保全人称借款已还清，属诉讼案件实体审理问题，不属本异议案审查范围。综上，依照《中华人共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：驳回被保全人能辉房地产开发公司的异议请求。
能辉房地产开发公司向本院申请复议称：1.原审裁定程序不合法。2017年5月24日，南岸法院以（2017）渝0108执保660号执行裁定书查封了涉案房屋，能辉房地产开发公司不服即提出书面异议。我国《民事诉讼法》第225条规定：“当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起15日内审查”，但南岸法院却在2017年12月26日才对该案进行审查听证，并于2018年4月19日作出，4月25日送达（2017）渝0108执异112号执行裁定书，驳回了复议申请人的异议请求。因此，南岸法院原审裁定程序已超过法定审限，其程序不合法。2.南岸法院超出保全请求范围进行保全，申请保全人罗进提供的保全担保财产亦明显不足。申请保全人罗进出借400万元，但复议申请人在涉案房屋被保全之前就已归还其592万元。申请执行人罗进请求保全800万元的等值财产本身已超过其享有的债权，显属错误。我国《民事诉讼法》第102条规定“保全限于请求的范围”，南岸法院在被申请人罗进之请求保全800万元等值财产的情况下，对复议申请人价值11653039元的涉案房屋（详见评估报告）采取保全措施，已明显超出被申请人保全请求的范围显属违法。此外，在保全复议申请人价值11653039元涉案房屋的情形下，被申请人仅提供了800万元的担保，保全担保财产明显不足。3.南岸法院适用法律错误。如前所述，南岸法院超出保全请求范围查封复议申请人名下涉案房屋，缺乏事实依据，必然导致适用法律错误。综上所述，请求撤销南岸法院（2017）渝0108执异112号执行裁定书和（2017）渝0108执保660号执行裁定书，并解除对复议申请人位于贵州省安顺市西秀区X小区6号楼1层1号至12号房屋、8号楼1层1号至7号房屋的保全措施。
被申请人罗进称，南岸法院（2017）渝0108执异112号执行裁定书和（2017）渝0108执保660号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回能辉房地产开发公司的复议申请。
本院在复议审查期间查明的事实除与南岸法院查明的事实一致外，还查明：
2017年2月9日，贵州中孜房地产估价事务所出具《房地产估价报告》（估价报告编号：中孜房估（2017）黔估安咨字第011号），该报告载明：估价项目名称为能辉房地产开发公司安顺市西秀区X小区房地产估价报告，估价委托方为安顺市西秀区国有资产管理局（以下简称为西秀国有资产管理局）、能辉房地产开发公司，价值时点为2016年12月16日，估价目的是为房地产提供价值咨询。受价值评估房产的登记状况如下：“……安顺市西秀区X小区6号楼1层1号等12套商业用房，设计用途为商业，所在楼层为1，建筑面积为729.77㎡，不动产权证号：黔（2016）安顺市不动产权第0001XXX（产权人：能辉房地产开发公司）；安顺市西秀区X小区8号楼1层1号等7套商业用房，设计用途为商业，所在楼层为1，建筑面积为354.94㎡，不动产权证号：黔（2016）安顺市不动产权第0001XXX（产权人：能辉房地产开发公司）；……”。该报告还载明：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用收益法，在认真分析掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上（估价人员现场经向委托方了解，估价对象于估价时点时未设定抵押及其他本公司估价人员所知悉的法定优先受偿权利），最终确定估价对象在价值时点的房地产公开市场价值总价值为人民币120588228元，其中，安顺市西秀区X小区6号楼1层1号等12套商业用房测算结果总价为7839919元，单价为10743元，评估结果总价为7839919元，单价为10743元；安顺市西秀区X小区8号楼1层1号等7套商业用房测算结果总价为3813120元，单价为10743元，评估结果总价为3813120元，单价为10743元。
另查明，南岸法院在2017年7月25日立案受理了能辉房地产开发公司保全异议一案后，分别于2017年12月21日、2018年4月20日，经审批依法扣除了2017年7月26日至2017年12月21日的审限和2017年12月22日至2018年4月20日的审限，又于2017年12月26日对该案进行了听证，再于2018年4月19日作出（2017）渝0108执异112号执行裁定书，裁定驳回了能辉房地产开发公司的异议请求，并在2018年4月24日进行了结案。
上述事实，由《房地产估价报告》、《听证笔录》、南岸法院（2017）渝0108执异112号执行裁定书、期限变更审批表、结案审批单等证据予以认定。
本院认为，本案存在以下焦点问题，现分别评述如下：
一是关于南岸法院原审裁定程序是否超过审限的问题。本案中，南岸法院在2017年7月25日立案受理了能辉房地产开发公司保全异议一案后，分别于2017年12月21日和2018年4月20日依法对该案审限进行了扣除，并履行了相关审批手续，又在2018年4月19日作出（2017）渝0108执异112号执行裁定书后，于2018年4月24日对该案进行了结案。因此，南岸法院在审查该案时并未超过审限，复议申请人所述与客观事实不符，本院不予采信。
二是关于南岸法院诉前财产保全行为是否超出保全请求范围的问题。本案中，南岸法院诉前财产保全的标的为不动产，而非银行存款等具有明确价额的财产，在该案尚未进入执行程序，并未委托评估之前，无法精确计算涉案不动产的实际价值，仅能综合估算该不动产的价值。考虑到司法拍卖的不确定性、评估拍卖成本、税费成本等因素,结合一审判决所确定的债权数额及债权数额仍在增加的情况，为了保证未来生效判决得以执行，从目前复议申请人所提供的《房地产估价报告》所确定的涉案标的的价值来看，南岸法院并未明显超过申请保全人的保全请求范围查封财产。因此，本院对于复议申请人关于南岸法院超过保全请求范围查封财产、适用法律错误、申请保全人提供担保财产明显不足的说法均不予认可。至于复议申请人在涉案房屋被保全之前就已归还申请保全人罗进592万元，申请保全人罗进请求保全800万元等值财产已超过其享有债权的问题，不属于本案保全异议的审查范围，本院依法不予审查。
综上，复议申请人能辉房地产开发公司的复议理由均不能成立，南岸法院（2017）渝0108执异112号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条之规定，裁定如下：
驳回复议申请人重庆能辉房地产开发有限公司的复议申请，维持重庆市南岸区人民法院（2017）渝0108执异112号执行裁定书。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 胡 蓉
审 判 员 刘用辉
审 判 员 余 梅
二〇一八年九月十四日
法官助理 屈东升
书 记 员 刘夏吟