福建省厦门市翔安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）翔民初字第2545号
原告厦门世邦泰和物业管理有限公司，住所地厦门市湖里区高崎南五路208号908室，组织机构代码61204823-2。
法定代表人ＸＸ来，总经理。
委托代理人陈世明、马海燕，系公司职员。
被告刘月珍，女，1973年6月12日出生。
原告厦门世邦泰和物业管理有限公司与被告刘月珍物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月8日立案受理后，依法由审判员蔡玉桂独任审判，公开开庭进行了审理。原告世邦泰和物业管理有限公司的委托代理人陈世明、马海燕与被告刘月珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门世邦泰和物业管理有限公司诉称，其公司于2011年5月开始为“蓝湾尚都”全体业主和使用人提供物业管理服务。被告刘月珍为“蓝湾尚都”05-0503号房屋业主，在接受其公司提供的物业管理服务后，却未能履行缴交物业管理服务费等费用的义务，自2013年2月1日至2015年7月31日止，被告连续拖欠物业管理服务费、房屋公共维修金、水电费公摊、自用水费、车位管理费等不予缴付。上述费用累计达人民币（币种下同）9141元。其公司曾为此多次电话及上门通知及致函被告催缴上述费用，但迄今无果。综上所述，其公司认为，其公司依约在向被告在内的“蓝湾尚都”全体业主及使用人提供物业管理服务，并收取物业管理服务费等费用，这一行为符合法律和合同约定，理应受到法律保护；被告拖欠物业管理服务费、房屋公共维修金等费用的行为，已违反了相关法律法规的规定，并对其公司的合法权益造成损害，被告依法应承担相应的民事责任。为保障自身合法权益，故请求法院依法判令：1、被告向其公司缴付2013年2月1日至2015年7月31日的物业管理服务费3756.3元、房屋公共维修金468.7元、水费公摊106.8元、电费公摊541.1元、自用水费398.9元、车位管理费2400元；2、被告向其公司支付交纳的违约金1898.8元，违约金自欠缴月份当月上述的16日起按每日万分之五计算至一审辩论终结之时即2015年11月20日止；3、本案一切诉讼费用由被告承担。
被告刘月珍辩称，一、原告厦门世邦泰和物业管理有限公司并未实际向中骏蓝湾尚都小区业主提供物业服务，其未与原告公司签订物业管理服务合同，故无需缴纳物业管理费。二、其所有的05-0503室房屋装修时，原告公司要求其不能更换入户门，装修后其入户门损坏了，其通知原告公司要求更换，原告公司非但不予更换也不允许其自行更换，但是同一小区的其他业主大门坏了，原告公司都有为其进行维修，仅仅不为其维修大门，导致其房屋的入户门极其不安全。原告公司未履行物业管理义务，无权向其主张物业管理费用。三、2013年6月2日，其要进车库时，原告公司的保安不履行开门义务，其一气之下将小区车库的栏杆压坏，其当时给付了2000元欲作为修理费用，第二天其主动跟原告公司的经理协商，要求原告公司退还2000元，其愿意主动维修压坏的栏杆，原告公司的经理也同意了，但原告公司后来又出尔反尔自行维修栏杆，导致其损失了400元的定做栏杆的费用，且原告公司又不退还其2000元。原告公司作为小区物业管理人，违背了善良管理人的义务，应退还其1000元才能向其主张物业费。四、2014年5月15日，有四个不明人士闯入其家中，在其屋内乱翻，导致其感到极其不安全，精神受到极大伤害。原告公司未履行安保义务，以至产生上述事件，故原告公司无权要求其缴交物业费。五、原告公司在接管中骏蓝湾尚都小区物业时，未做出小区的维修、养护、管理和维护义务。车辆乱停放，经常占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行；垃圾乱堆乱；物业保安没有根据合同约定做定其巡逻；门卫未做好安保工作、人员可以自由出入小区；小区业主遇到问题，物业不及时帮忙等等。也就是说，该由原告公司承担的公共绿化维护、公共区域的保洁、公共秩序的维护、安全防范的措施、车辆的停放管理等物业管理服务均未做到位不符合物业服务合同法律、法规、管理规约的约定，才导致了小区为主拒缴物业费的情况。如果原告公司对上述行为下大力度进行整治，履行了上述合同约定的应尽义务，其才同意物业管理费。六、根据《福建物业管理条例》第四十条第四款规定，物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。根据《厦门物业管理条例》第二十二条第二款规定，物业管理企业收费的项目和标准应当公布。而本案中，原告公司从始至终未向业主公示过服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。现今业主也不知其所谓的公摊水电的吨数、度数是如何计算，标准是如何计算的。只有在原告公司将其服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项定期向其公示，其才可能向原告支付物业管理费。综上，原告公司的主张并没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告公司全部诉讼请求。
经审理查明，（1）被告刘月珍系中骏·蓝湾尚都（二期C地块）5#、6#楼5层503单元（印斗山五里5号503室）及中骏·蓝湾尚都（二期C地块）1～8#楼、13～14#楼地下室-1层241单元（翔安区印斗山五里16号地下一层第241号车位）的业主。（2）2012年10月12日，被告刘月珍签署了中骏·蓝湾尚都5号楼503室的房屋交接书，并于2012年10月26日开始对该房屋进行装修。（3）2011年5月5日，厦门骏翔和信房地产有限公司与原告厦门世邦泰和物业管理有限公司签订《中骏·蓝湾尚都前期物业管理服务合同》，合同第十三条第三款约定：原告公司成立的蓝湾尚都服务中心按《商品房买卖合同》厦门骏翔和信房地产有限公司与购房者约定的收费标准依据建筑面积向业主（使用人）收取物业管理服务费、公共维修金和公共水电公摊，其中高层住宅物业管理服务费2元／月·平方米，公共维修金0.25元／月·平方米；地下固定车位物业管理服务费80元／个·月。合同第十三条第五款同时约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费、公共维修金、水、电费，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三收取滞纳金。（4）2013年11月17日，厦门市翔安区蓝湾尚都小区业主委员会与原告公司签订《物业服务合同》，合同第七条约定，高层住宅的物业管理费为2元／月·平方米，地下车位物业管理费为80元／个·月；合同第十一条约定，高层住宅的房屋公共维修金为0.25元／月·平方米；合同第十六条第（二）项约定，业主（物业买受人）、物业使用人违反本合同第七条、第八条约定，经乙方（即厦门世邦泰和物业管理有限公司）书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，每逾期一日，应当按照欠缴数额的千分之三／日的标准向乙方支付违约金。（5）被告刘月珍自2013年2月1日起未缴纳中骏·蓝湾尚都（二期C地块）1～8#楼、13～14#楼地下室-1层241单元（翔安区印斗山五里16号地下一层第241号车位）的车位管理费，自2013年10月起开始欠缴中骏·蓝湾尚都（二期C地块）5#、6#楼5层503单元（印斗山五里5号503室）的物业管理费及公共维修金。（6）原告厦门世邦泰和物业管理有限公司为其管理职责内的小区代缴公摊水电费用及自用水费。（7）原告厦门世邦泰和物业管理有限公司通过寄送律师函的方式向被告刘月珍催缴欠费，未果。
本案在审理过程中，原告厦门世邦泰和物业管理有限公司向本院申请变更诉讼请求为：1、判令被告刘月珍向其公司缴付2013年2月1日至2015年7月31日的物业管理服务费3756.3元、房屋公共维修金468.7元、水费公摊106.8元、电费公摊541.1元、自用水费398.9元、车位管理费2400元；2、判令被告向其公司支付延迟交纳费用的违约金1898.8元，违约金自欠缴月份当月的16日起按每日万分之五计算至2015年11月20日止（详见欠费明细表）。
上述事实，有原告厦门世邦泰和物业管理有限公司提交的商品房买卖合同备案证明二份、业主／住户资料登记表、房屋交接书《中骏·蓝湾尚都前期物业管理服务合同》、《物业服务合同》、律师函、邮政快递回执单、邮件全程跟踪查询单，以及原、被告陈述在案的庭审笔录等证据予以佐证，以上证据形式要件合法、内容明确，经过公开开庭质证，并本院经审查核实，可以采信并认定。
本院认为，原告厦门世邦泰和物业管理有限公司是具有合法资质的物业管理公司，其公司与厦门骏翔和信房地产有限公司签订的《中骏·蓝湾尚都前期物业管理服务合同》以及其公司与厦门市翔安区蓝湾尚都小区业主委员会签订的《物业服务合同》，符合相关法律规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，除对物业服务企业有约束力外，对业主也具有法律意义的约束力，业主享有合同中相关权利的同时，也承担合同义务，受合同条款的规范和调整，故原告厦门世邦泰和物业管理有限公司与厦门市翔安区蓝湾尚都小区业主委员会签订的《物业服务合同》对包括被告刘月珍在内的小区内全体业主均具有约束力。原告厦门世邦泰和物业管理有限公司作为蓝湾尚都小区的物业管理服务单位，在履行了蓝湾尚都小区的物业管理服务义务后，有权依据《物业服务合同》约定的收费标准向业主及使用人收取相应的物业管理服务费等费用。被告刘月珍作为蓝湾尚都小区的业主，在接受原告厦门世邦泰和物业管理有限公司提供的相关物业管理服务的同时，应当交纳物业管理服务等费用。被告刘月珍未依约向原告厦门世邦泰和物业管理有限公司支付2013年2月1日至2015年7月31日的车位管理费以及2013年10月1日至2015年7月31日的高层住宅物业管理费，该行为已构成违约，故原告厦门世邦泰和物业管理有限公司主张被告刘月珍支付欠缴的物业管理费用及公维修金的诉讼请求，符合法律规定，依法应当予以支持。被告刘月珍主张其未与原告厦门世邦泰和物业管理有限公司签订过物业服务合同，无需缴纳相关的物业管理费用的抗辩意见，缺乏相应的法律依据，本院不予采纳。根据《物业服务合同》的约定，被告刘月珍应向原告厦门世邦泰和物业管理有限公司支付2013年2月1日至2015年7月31日的车位管理费2400元（80元／月×30个月），支付2013年10月至2015年7月31日的高层住宅物业管理费3756.3元【3.6元＋178.7元／月（即2元／平方米·月×89.37平方米）×21个月】，并支付2013年10月至2015年7月31日的公共维修金468.7元【0.4元＋22.3元／月（即0.25元／平方米·月×89.37平方米）×21个月】。此外，公共水、电费是业主使用房屋所形成的费用，原告厦门世邦泰和物业管理有限公司为被告刘月珍代缴自2013年3月1日至2015年7月31日的公摊水费106.8元、公摊电费541.1元、自用水费398.9元后，被告刘月珍有义务向原告世邦泰和物业管理有限公司支付该费用。上述物业服务费用合计7671.8元。至于原告厦门世邦泰和物业管理有限公司主张的滞纳金问题，本院认为，根据《物业服务合同》第十六条第（二）项的约定，业主（物业买受人）、物业使用人违反合同约定，未按时足额支付物业服务费，每逾期一日，应当按照欠缴数额的日千分之三的标准向物业服务企业即原告厦门世邦泰和物业管理有限公司支付违约金，原告厦门世邦泰和物业管理有限公司自愿将违约金的计算标准降低为日万分之五，该行为系其自身权益的合法处分，并未违反法律的强制性规定，依法应当予以支持。本案中，被告刘月珍未按《物业服务合同》的约定按时足额向原告厦门世邦泰和物业管理有限公司缴交相关物业服务费用，该行为已经构成了违约，原告厦门世邦泰和物业管理有限公司要求被告刘月珍自欠缴月份当月的16日起至2015年11月20日止按日万分之五的标准支付逾期缴纳物业服务费用的违约金的诉讼请求，符合法律规定，依法应当予以支持，故本院依法认定被告刘月珍应向原告厦门世邦泰和物业管理有限公司支付逾期缴纳物业服务费的违约金1898.8元（违约金按日万分之五的标准计算，自欠缴月份当月的16日起至2015年11月20日止）。关于被告刘月珍提出原告厦门世邦泰和物业管理有限公司拒绝为其更换入户门、拒绝向其返还垫付的车库栏杆损失费用以及保安人员未做好安保工作导致有不明人士闯入其住宅和原告厦门世邦泰和物业管理有限公司未向业主公示物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式等项目，认为原告厦门世邦泰和物业管理有限公司没有按照规定的物业服务标准执行或达不到质量管理目标，其依法有权拒绝缴纳物业管理服务费等费用的抗辩意见，因原告厦门世邦泰和物业有限公司不认可被告刘月珍提出的抗辩意见，且被告刘月珍未提供证据证明其抗辩主张，同时，物业服务企业不履行或者不完全履行服务义务，业主的权利是请求物业服务企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，而非拒绝缴纳物业管理服务费等费用，故此，本院依法认定被告刘月珍的前述抗辩意见，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告刘月珍应于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告厦门世邦泰和物业管理有限公司支付欠缴的物业服务费合计7671.8元（其中包括：1.2013年2月1日至2015年7月31日的车位管理费2400元，2.2013年10月至2015年7月31日的高层住宅物业管理费3756.3元，3.2013年10月至2015年7月31日的公共维修金468.7元，4.2013年3月1日至2015年7月31日的公摊水费106.8元，5.2013年3月1日至2015年7月31日的公摊电费541.1元，6.2013年3月1日至2015年7月31日的自用水费398.9元）；
二、被告刘月珍应于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告厦门世邦泰和物业管理有限公司支付逾期缴纳物业管理费的违约金1898.8元；
被告刘月珍如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，适用简易程序审理减半收取为25元，由被告刘月珍负担，款限于本判决生效之日交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 蔡 玉 桂
二〇一五年十二月七日
书记员 王 文 芳
法 官 提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附本案所适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。