北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第07763号
上诉人（原审原告）王妍，女，1980年2月18日出生。
委托代理人刘其群，北京市安衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京博天嘉业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区外馆斜街1号泰利明苑A座419室。
法定代表人冯录，总经理。
上诉人王妍因租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第09372号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年3月，王妍诉至原审法院称：我与北京博天嘉业房地产经纪有限公司（以下简称博天嘉业公司）于2013年7月29日签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定王妍承租博天嘉业公司位于西城区教场口6号院3号楼4门003室房屋，每月租金3800元，支付方式为押一付三，租期自2013年7月27日至2014年7月7日。王妍依照约定支付了房租、房屋保证金、电卡和气卡押金。王妍入住几日后就发现房屋的淋浴、马桶存在问题，无法正常使用，虽经博天嘉业公司几次维修，但都没有解决根本问题，仍无法使用。王妍就租金与博天嘉业公司协商，但博天嘉业公司没有书面告知王妍，突然于2013年9月11日将房门换锁，王妍无法入住。2013年9月12日，博天嘉业公司在王妍不知情的情况下将房门打开，将王妍的物品放在房外街道上，导致王妍大量的珍贵物品丢失，放在行李内的10余万元现金也丢失，王妍的营业执照也被博天嘉业公司取走，相关物品博天嘉业公司拒不返还。王妍多次协商未果，现起诉至法院，诉讼请求：1、请求判令解除王妍与博天嘉业公司2013年7月29日签订的《房屋租赁合同》；2、博天嘉业公司退还王妍租金3920元，保证金3800元、电卡气卡押金200元；3、博天嘉业公司向王妍支付违约金7600元；4、博天嘉业公司返还王妍索尼笔记本电脑一台、索尼39寸平板电视一台、松下摄录机一台、如新美容仪两台、首饰一盒、8瓶参茸酒、82年拉菲红酒一瓶、LV包一个、普洱茶砖、北京雍兴政基设计咨询有限公司公章、营业执照、组织机构代码证、法人名章、银行开户手续、公司与福建省龙岩市所签订的合同、U盘1个、本人学历证书、工程师证件；5、本案的诉讼费由博天嘉业公司承担。
博天嘉业公司辩称：王妍所述的事实与实际情况不符，不同意其诉讼请求。王妍所述的租赁合同签订情况属实，但双方的租赁合同已经于王妍拒绝向博天嘉业公司公司交纳房租时解除。博天嘉业公司并非违约方，而是王妍违约，应该赔偿博天嘉业公司违约金。王妍所述的博天嘉业公司拿走王妍处物品，王妍必须进行相应的举证，博天嘉业公司不认可王妍所述的事实。王妍从博天嘉业公司处接收房屋时已经签署了交接单，没有维修项目，在没有维修项目的情况下，王妍按照合同的约定应当在2013年9月7日交纳第二次租金，博天嘉业公司的财务人员在9月7日前提醒王妍交费，但王妍拒绝交费并表示自己没钱。2013年9月10日下午17时许，博天嘉业公司人员在王妍房屋内要求王妍交费，王妍拒绝，故博天嘉业公司员工报警。在民警的调解下，王妍表示愿意交纳租金，但却于2013年9月11日给博天嘉业公司发送虚假律师函。2013年9月11日晚，博天嘉业公司法定代表人与王妍积极进行沟通，但王妍仍然拒绝交费，王妍构成违约。房屋租赁合同第12条约定了欠缴租金的单方解除权，2013年9月12日上午，博天嘉业公司给王妍发送开启房门通知，后因王妍不予理睬，博天嘉业公司开启了王妍房门，此后王妍一直表示其丢失了大量现金及物品。博天嘉业公司当时确实保留了王妍的一些物品（衣服、鞋子），并屡次要求王妍拿回其物品，王妍不予理睬后，博天嘉业公司将该物品在博天嘉业公司公司搬家时处理掉了。博天嘉业公司公司保留王妍的电视机一台、电脑一台、首饰一盒、红酒一瓶、数瓶参茸酒，并同意返还王妍。王妍所述的其他物品博天嘉业公司没有看见。综上，不同意王妍的诉讼请求。
原审法院经审理后认为：王妍与博天嘉业公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效，双方均应按照合同约定行使权利，履行义务。根据双方签订的合同，王妍应承担按时向博天嘉业公司交纳房租的义务，根据查明的事实，王妍未按时交纳房租达三日以上，已构成违约，应该按照合同的约定承担违约责任。王妍要求解除合同的请求符合法律规定，予以支持。王妍要求博天嘉业公司退还租金、保证金、押金及支付违约金的诉讼请求，因此次诉讼系王妍违约在先引起，博天嘉业公司并非违约方，故王妍的此项诉讼请求，不予支持。王妍要求博天嘉业公司返还物品的诉讼请求，因双方已就博天嘉业公司处保管的物品进行了交接，且王妍未就博天嘉业公司占有其剩余物品举证证明，故王妍的此项诉讼请求，不予支持，但双方交接的王妍物品中确有损坏的情况，故认定博天嘉业公司对王妍的物品保管不慎，酌情由博天嘉业公司对王妍进行补偿。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，据此，于2015年4月判决：一、解除王妍与北京博天嘉业房地产经纪有限公司于二О一三年七月二十九日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、判决生效后十日内，北京博天嘉业房地产经纪有限公司支付王妍人民币二千元；三、驳回王妍的其他诉讼请求。如北京博天嘉业房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，王妍不服，向本院提起上诉，王妍认为其与博天嘉业公司签订的《北京市房屋租赁合同》，系博天嘉业公司提供的格式合同，该合同的部分内容为霸王条款，依法应认定为无效。双方约定了解除合同的条件，但博天嘉业公司并未依法履行通知义务，且双方在派出所的调解下变更了交纳租金的时间，而博天嘉业公司在还未到交纳租金的时间就强行将涉诉房屋的锁撬开，搬走了王妍在涉诉房屋内所有的物品，博天嘉业公司违约，应承担合同约定的违约责任，亦应赔偿王妍的物品损失，要求二审法院支持其诉讼请求。博天嘉业公司同意原判。
经审理查明，2013年7月29日，王妍（乙方）与博天嘉业公司（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定王妍租赁博天嘉业公司位于北京市教厂口6号院3号楼4门003室的房屋，房屋租赁期自2013年7月27日至2014年7月7日，租金标准为每月3800元，交付方式为押一付三。第二次租金支付时间为2013年9月7日，第三次为2013年12月7日，第四次为2014年3月7日。合同第十条房屋及附属设施的维护约定：“（一）租赁期开始叁拾日内，房屋设施、设备出现的非人损坏或故障，由甲方负责维修。叁拾日后出现的任何损坏或故障，甲方不承担维修责任，由乙方自行修复，否则视为违约。第十二条合同的解除约定：“（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达3日的”。第十三条违约责任约定：“乙方有本合同第十二条第四款约定的情形之一的，甲方有权开启房门，接纳新住户入住，视为乙方自动放弃房屋内所留物品，所造成的后果由乙方承担，且应按月租金的200%向甲方支付违约金。”双方2013年7月29日签订的回执单显示无维修项目。
王妍于2013年7月27日向博天嘉业公司交纳房租9247元、服务费500元、保证金3800元，于2013年7月30日向博天嘉业公司交纳电卡气卡押金200元。后王妍未在2013年9月7日交纳房屋租金。2013年9月12日，博天嘉业公司将王妍租住的房屋门打开，将王妍的个人物品搬出。
王妍为证明被博天嘉业公司所搬出的物品情况，向原审法院提交王妍个人财物清单一份，该清单中经签字确认的有索尼电脑笔记本一台、索尼液晶三十九寸电视一台、NUSKIN美容仪两台、首饰一盒、拉菲红酒一瓶、参茸酒多瓶，博天嘉业公司对上述清单的真实性予以认可，但认为合同约定甲方有权开启房门，乙方视为放弃屋内所有物品。此外，王妍申请证人郜×、王×出庭作证，证明屋内还有其他物品以及房屋内马桶、淋浴存在不能使用的情况，博天嘉业公司对证人证言的真实性不予认可。
庭审中，王妍提交银行卡历史明细一份，证明博天嘉业公司开启房门时王妍在屋内放有大量现金，博天嘉业公司认可历史明细的真实性，但不认可其证明目的。
另外，经原审法院协调，王妍与博天嘉业公司于2014年11月28日就王妍的个人物品进行了交接。博天嘉业公司交还王妍电视一台、索尼笔记本电脑一台、参茸酒三瓶、红酒一瓶、被子二箱、首饰一盒、枕头及靠垫一盒、衣服二箱、书包一袋、美容仪一个。双方交接的衣物有过水损坏的情况。
上述事实有双方当事人陈述、房屋出租委托代理合同、房屋产权证、银行存折、租赁合同、照片、短信记录打印件等证据材料在案佐证。
本院认为：王妍与博天嘉业公司签订的《北京市房屋租赁合同》，应为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。王妍未依约支付博天嘉业公司房屋租金，王妍违约，其应承担合同约定的违约责任，其亦要求解除双方租赁合同，因双方的租赁合同已实际不能履行，原审法院判令双方的租赁合同解除，于法有据，本院予以维持。王妍要求博天嘉业公司承担违约责任一节，因双方租赁合同的解除，系王妍未依合同约定的时间交纳房屋租金所致，故王妍要求博天嘉业公司承担合同不能履行的违约责任，无事实及法律依据，本院难以采信。因双方合同已约定王妍迟缓交纳房屋租金达3日以上，博天嘉业公司可行使单方解除权，亦可有权开启房门，视为王妍放弃室内物品，故博天嘉业公司于2013年9月12日开启涉诉房屋的房门，是依双方的约定而为。若王妍没有明确表示放弃涉诉房屋内的物品，博天嘉业公司应当妥善保管王妍在涉诉房屋内的物品，由于其保管不力，给王妍的物品造成了损失，原审法院酌定判令博天嘉业公司赔偿王妍一定的经济损失，于法有据，本院亦予以维持。关于王妍提出双方交纳租金的时间变更一节，双方未有新的书面协议，博天嘉业公司亦不予认可，故王妍的此主张，本院亦难以采信。综上，原判正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费188元，由北京博天嘉业房地产经纪有限公司负担94元（本判决生效后10日内交至原审法院），王妍负担94元（已交纳）；二审案件受理费188元，由王妍负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宗魁
代理审判员 李 桃
代理审判员 王 云
二〇一五年八月十九日
书 记 员 何海云