北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初15194号
原告:靳孝琪，女，1955年4月24日出生。
委托诉讼代理人:李晓静，北京市信格律师事务所律师。
被告:北京京顺房地产有限责任公司，住所地北京市顺义区南彩镇九王庄村。
法定代表人:孙雪，董事长。
委托诉讼代理人:李景顺，北京市中凯律师事务所律师。
委托诉讼代理人:李晓波，男，1979年11月27日出生。
原告靳孝琪与被告北京京顺房地产有限责任公司（以下简称京顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告靳孝琪的委托诉讼代理人李晓静、被告京顺公司的委托诉讼代理人李景顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告靳孝琪向本院提出诉称：1.解除双方于2003年5月30日签订的《商品房买卖合同》；2.返还已支付的购房款65万元及利息484965元（截止2016年底）；3.赔偿可得利益损失150万元。事实与理由：2003年5月，我经人介绍和当时一起经营公司的股东程学军去被告开发的位于北京市顺义区×镇×的别墅小区看房，当时感觉还可以，于是在2003年5月30日与程学军一起和被告签订了两份《商品房买卖合同》，其中，我与被告之间所签订合同的编号为×。合同签订后，2003年6月9日，我为自己和程学军按合同分别支付了40万元的购房首付款。之后，我于2003年7月30日又给自己和程学军每人向被告支付了25万元共计50万元的购房款。即截止2003年7月30日，我已经支付了被告购房款65万元，随后，我与被告之间很快办理了两套房屋的交房入住手续，领取了所购房屋的住户卡及房门钥匙等，并按规定交纳了装修管理费等相关费用。因原告所购房屋存在严重渗漏问题而向被告提出修缮要求，但被告对此始终不予理睬，导致剩余房款35万元双方无法对交付时间达成一致。根据我与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条之规定，被告应在房屋交付使用后60日内为我办理产权证书，但被告一直未按照合同约定履行此项义务。更令人难以置信的是，被告竟然授意对该别墅小区进行管理的北京三川物业管理有限公司，不允许我进入该别墅小区和所购房屋。基于以上事实，我曾于2014年8月和2014年10月两次向贵院提起民事诉讼。在第二次诉讼庭审快结束时，我得知被告已经在2014年9月12日（我第一次提起诉讼之后）将早已出售给我的房屋又卖给了案外人周小玲并办理了产权登记。为了查明事实真相，我找到周小玲家，通过和周小玲夫妇交谈，我更加确信周小玲和被告的所谓房屋买卖交易纯属恶意串通行为，我于是第二次撤诉之后，于2015年4月27日将被告和案外人周小玲诉诸贵院，请求贵院确认被告与周小玲签订的《北京市内销商品房买卖契约》无效。很遗憾，我的确认合同无效之诉最终没有得到两级人民法院的支持。综上事实，既然被告在我与被告之间的《商品房买卖合同》尚未解除的情况下，又将该房屋出售给第三人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，我特向贵院提起此民事诉讼，请求贵院依法判令，准予所请。
被告京顺公司辩称：第一，原告在起诉书中陈述的事实与真相不符。1.原告交纳房款的数额是40万元，而不是65万元。原告与案外人程学军于2003年6月9日支付了购房款40万元，2003年7月30日支付的50万元是程学军的购房款，这一点原告当时也是认可的，否则她就不会接受这张付款人为程学军的收据，原告仅仅是一个为程学军交款的使者；2.房屋不存在严重渗漏问题，退一步讲，即使存在这个问题也与对方交纳房款的时间无关，更不存在双方对剩余房款的交付时间达不成一致意见的问题，双方签订的合同中关于付款时间明确约定，首付款应于2003年5月31日前付清，余款60万元应在首付款到位后15天内到指定的律师事务所办理贷款手续，乙方应在收到银行办理贷款手续后15天内到指定的银行办理贷款手续，即原告至少应在2003年7月9日之前办理完成剩余房款的手续，即剩余房款的交付时间是合同中明确约定的。第二，本案不适用最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定。1.本案中被告没有任何过错，相反，原告却是错误连连，先是不履行合同的主要义务-
付款，仅支付了合同款项的40%，60%一直拒绝支付，被告先是打电话，后以特快专递的形式，最后登报，均联系不到原告，在长达近十年的期限内拒绝与被告联系，主观恶意十分明显，正如原告在第一次的起诉状中所声称的，原告即使在2014年来到涉案房屋的地点，仍没有与被告见面并履行缴款的表示；2.被告将房屋出售，是行使双方于2003年5月30日所签订的合同赋予的权利，该合同的付款方式明确规定，“余款60万元……逾期超过三个月后，即甲方有权没收首付款并将房屋出售，乙方无异议”，一句话，是依约办事；3.本案不属于一房数卖的情况，一房数卖一般是指出卖人在较短的时间内将同一标的物卖给数人（通常不会超过一年之内），且出卖人主观上具有恶意，而本案长达近十年，且被告是为了维护自己的合法权益被迫采取的行动；4.如果此案判允原告的诉请，将会出现一个十分尴尬的违法局面：一个长时间拒绝履行合同主要义务的违约方获得巨大的利益，而守约方将遭受巨大的损失。第三，原告主张的利息及可得利益损失既没有合同依据，也没有法律依据。
本院经审理查明：
2003年5月30日，靳孝琪在京顺公司提供的《商品房买卖合同》上签字，京顺公司未在合同上盖章、签字，但是该公司亦持有一份合同。在该合同中约定，靳孝琪购买京顺公司销售的坐落于顺义区×镇×村×家园的×幢别墅，合同总金额1000000元。该合同第七条买受人逾期付款的违约责任中约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第一种方式处理：（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。在该合同附属的《付款方式》中约定，乙方（靳孝琪）采用第三种方式（银行按揭）支付房款，其中乙方于2003年5月31日前付清首付款，合计人民币40万元，余款60万元，采用银行按揭方式支付。乙方应在首付款到位后15天内到指定的律师事务所办理贷款手续，乙方在收到银行办理贷款后15天内到指定银行办理贷款手续，逾期甲方按日息万分至二向乙方收取滞纳金。逾期超过三个月，则甲方（京顺公司）有权没收首款并将房屋出售，乙方无异议。在该合同载明靳孝琪的联系地址为“西城区×北里×号楼×门×号”，联系电话为138×××。
2003年6月9日，靳孝琪交纳了首付款40万元。2003年7月30日，靳孝琪以现金和支票的形式给付京顺公司50万元。京顺公司出具三张收据，均载明为收到“程学军”交来的钱款。2003年8月京顺公司将涉案房屋的钥匙交给靳孝琪，同时该公司亦持有该房屋的钥匙。
2003年8月25日，靳孝琪向京顺公司出具一份授权书，内容为：“现我本人因工作原因特将×别墅×号装修事宜全权委托我司秦红伟先生负责。特此授权。”后秦红伟代替靳孝琪填写了《×家园紧急情况联系卡》。该联系卡显示栋号为“×”，业主靳孝琪的联系电话为“133×××”，通讯地址为“宣武区×大街×号×区×楼×”，紧急情况联系人秦红伟的联系电话“133×××”，通讯地址为“宣武区×大街×号×区×楼×”。之后，靳孝琪未办理按揭贷款手续，未继续交纳购房款，就余款如何支付与京顺公司未达成书面协议，亦未对上述房屋装修入住。靳孝琪称其签订合同后觉得可以直接付款，不想办理按揭贷款，但是因为房屋质量有问题，所以没有继续交付购房款。京顺公司称公司当时好像同意靳孝琪在2003年年底之前付清全部房款，但是没有签订书面协议，并称靳孝琪主张的房屋质量有问题不属实。
2009年9月10日，京顺公司通过特快专递向靳孝琪邮寄了催款通知书，邮寄的地址分别为上述宣武区和西城区的地址，填写的联系电话分别为上述“133”开头的两个手机号码。上述催款通知书的内容为：“尊敬的靳孝琪业主，京顺公司就您与我公司关于商品房买卖合同事宜，向您函告如下，2003年5月30日您与我公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于北京市顺义区×家园×号房屋（现楼号为×），我公司已经按合同约定履行了全部义务，于2003年8月将房屋交付您使用，而您至今没有办理银行按揭贷款，所欠购房余款至今未付，已构成重大违约，给我公司造成了严重的经济损失。为顾及双方的友好买卖关系，我公司特致函于您，望您收到本函后尽快联系我公司并履行交付房屋余款的义务。否则，我公司将依法行使权利。”上述催款通知书均无人签收，后退回。
2010年12月30日，京顺公司在《光明日报》上刊登公告，内容为：“靳孝琪，2003年5月30日，你与我公司签订的《商品房买卖合同》，购买×家园×号房屋。同年8月房屋已经交付于你，而你至今未付清购房款项。我公司特此公告，望你尽快付清余款。否则我公司将依法行使权利。”公告刊登后，靳孝琪仍未交纳剩余房款。
2014年8月1日，靳孝琪向本院提起诉讼，要求京顺公司继续履行2003年5月30日签订的《商品房买卖合同》，并称涉案房屋的地下室存在质量问题，要求对涉案房屋的防水进行修复，达到合同约定的质量标准，并在补齐35万元房款后及时为其办理涉案房屋的《房地产权属证书》。京顺公司同时提起反诉，称靳孝琪尚拖欠35万元房款，严重违反合同约定，要求解除与靳孝琪签订的《商品房买卖合同》及附属性协议，并返还涉案的房屋。后在2014年10月11日，靳孝琪撤回了该案的起诉，京顺公司也撤回了其反诉。2014年10月15日，靳孝琪再次向本院提起诉讼，要求京顺公司为其办理所购置的涉案房屋的产权证。京顺公司同时提起反诉，称靳孝琪尚拖欠35万元房款，使合同目的不能实现，要求解除与靳孝琪签订的《商品房买卖合同》及附属性协议。后因在案件审理过程中，涉案房屋早已被出售给案外人周小玲，因此在2015年2月3日，靳孝琪又撤回了该案起诉，京顺公司也撤回了该案反诉。
2015年4月29日，靳孝琪向本院提起诉讼，以京顺公司与周小玲之间存在恶意串通为由，要求确认京顺公司与周小玲于2005年6月2日及2011年3月8日签订的《北京市内销商品房买卖协约》及《补充协议》无效。后本院作出了（2015）顺民初字第08232号民事判决书，判决驳回了靳孝琪的诉讼请求。靳孝琪不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院，该院作出了（2016）京03民终1080民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
对于京顺公司与周小玲就涉案房屋买卖事宜，在上述判决文书中查明：2014年9月12日，涉案房屋所有权登记在周小玲名下。登记依据是一份《北京市内销商品房买卖契约》，该契约记载卖方是京顺公司,买方是周小玲,房屋价款为100万元,签订时间为2005年6月2日,交房时间是2001年6月30日。2015年3月30日，周小玲将涉案房屋转移登记至潘芳名下。京顺公司与周小玲均称双方备案的合同实际是2011年签订的,当时写成2005年是随意写的,交房时间也写错了,因为建筑商的交房时间才是2001年；此外双方于2011年3月8日另行签订了一份《北京市内销商品房买卖契约》和《补充协议》，买卖契约中约定的购房款是100万元，补充协议中约定由京顺公司为周小玲装修房屋，周小玲另支付装修款148.5万元，实际并未装修，该款项是购房款的一部分，即购房款总额为248.5万元。
经核实，最终上述判决书确认了以下事实：1.靳孝琪与京顺公司之前签订的《商品房买卖合同》已成立并生效；2.双方合同是否应当解除并未得到法院生效判决的确定，因此京顺公司以提起反诉为由辩称合同已经解除，于法无据，确认靳孝琪与京顺公司的合同尚未解除。3.靳孝琪以周小玲与京顺公司之间存在恶意串通情形要求确认合同无效，依据不足。
诉讼中，对于已交房款的数额双方存在较大争议。靳孝琪称合同签订后，自己累计交纳房款65万元。为此，靳孝琪提交了下列证据予以证实：
1.2003年6月9日开具的发票。发票显示靳孝琪交纳了购房首付款40万元。
2.收据三张。在2003年7月30日的交款收据中显示，由靳孝琪作为交款人，以现金和支票的方式向京顺公司交纳了50万，其中收据中均载明今收“程学军”交来……
3.京顺公司的民事反诉状两份。在靳孝琪于2014年8月1日及2015年10月15日两次起诉京顺公司的案件中，京顺公司均提起了反诉，在其反诉状中陈述截至起诉时，靳孝琪尚有35万元余款未支付。
靳孝琪称，自己与程学军是合伙人关系，双方共同开办公司，2003年7月30日的50万元是为自己和程学军共同交纳的，每人为25万元，并且京顺公司在反诉状中也承认自己仅欠35万元房款，因此上述证据能够证明自己交纳的房款为65万元。
京顺公司对发票、收据、反诉状的真实性认可，但认为当时由于法定代表人没有在家，财务人员不清楚具体情况，律师并未核实清楚情况就在反诉状中写了靳孝琪欠房款35万元，属于工作失误。而后来经仔细核实，确认其拖欠的房款是65万元。并从公司开具的收据明显可以看出，靳孝琪仅仅是作为交款人，其交纳的是程学军的房款，所以收据中才注明的是收到了程学军的房款而非靳孝琪的房款，因此在有充分证据证实的情况下，不能仅依据自己在反诉状中因工作失误所做的错误陈述而认定靳孝琪交纳了65万元房款。
对于所主张的可得利益损失，靳孝琪称因为京顺公司在双方合同没有解除的情况下就将房屋出卖给他人，给自己造成了损失，因此要求解除合同并赔偿150万元。靳孝琪称涉案房屋当初在自己与京顺公司签订的合同中约定的价格为100万元，而京顺公司将其卖给周小玲的售价实际是248.5万元，因此二者之差即为其可得利益的损失。京顺公司则认为双方合同已经解除无需再次解除，自己将房屋出售给他人，是因为靳孝琪迟迟不交纳房款，并且无法联系，自己为了维护合法权益而被迫将房屋出售他人的。
以上事实，有当事人双方的陈述、《商品房买卖合同》、发票、收据、起诉状及发诉状、邮件详情单、报纸刊登的公告、相关民事判决书、庭审笔录等证据予以在案佐证，可以作为认定事实之依据。
本院认为：
靳孝琪与京顺公司于2003年5月30日签订的《商品房买卖合同》，已被生效判决确定成立并生效。现靳孝琪要求解除该《商品房买卖合同》，尽管京顺公司认为自己早已通过寄发邮件、刊登公告、提起反诉等形式表达了解除合同的意愿，主张该合同早已解除而无需再次解除，但在已发生法律效力的（2015）顺民初字第08232号民事判决书和（2016）京03民终1080号民事判决书中，已经对此作出了详细的论述，认为可以解除并不代表已经解除，明确认定了双方合同尚处于未解除的状态，因此在上述生效判决已有明确结论的情况下，京顺公司认为合同早已解除的主张，显然缺乏依据，本院不予采纳。由于京顺公司实质上对解除合同事宜并未持异议，并且根据本案已查明的事实，涉案房屋已经出售给他人，原合同也不存在履行的可能，因此对于靳孝琪解除双方签订的合同的请求，本院依法予以支持，确认双方2003年5月30日签订的《商品房买卖合同》于靳孝琪起诉之日即2016年10月25日起解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，对于靳孝琪要求返还的已付购房款，尽管京顺公司辩称双方在合同中已约定违约责任，自己有权全部没收已付购房款，但是涉案房屋京顺公司已出售给第三人，并且交易的价格也远高于当初与靳孝琪约定的价格，在京顺公司未举证证明其存在实际损失的情况下，其要求将已付购房款全部没收显然缺乏依据，也明显违背公平原则，因此在合同解除后京顺公司应当返还已收购房款。对于靳孝琪所交纳的首付款40万元，双方并不持异议，本院对此予以确认。靳孝琪虽主张后交纳的50万元中有其房款25万元，并提交了收据、反诉状等证据来证实。虽然在反诉状中京顺公司确陈述靳孝琪所拖欠的房款为35万元，但这并不能排除其因工作失误而存在核实错误的情况，同时根据《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定，在诉讼过程中当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托诉讼代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但也规定了当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。而现根据交款收据，其上明确载明的是收到了“程学军”交来的钱款，靳孝琪仅记载在缴款人一栏中，靳孝琪虽辩称该款为两人共同所交纳的房款，但并未能提供其他证据加以佐证，因此本院最终认定该50万元均为程学军的房款。因此，京顺公司需退还的购房款数额为40万元。由于合同解除后的返还，不仅包括原物，也应当包括相应的孳息，因此对于靳孝琪支付利息的主张，本院予以支持。至于利息计算的起始时间，由于京顺公司与周小玲均称当初的登记依据《北京市内销商品房买卖契约》的签订时间实际为2011年，再结合其邮件函件、刊登公告的具体时间，并且双方在2011年3月8日已另行签订《北京市内销商品房买卖契约》和《补充协议》，因此该时间点应视为京顺公司对涉案房屋做出另行处置的时间，从该时刻起京顺公司继续占有涉案房屋已付购房款显然缺乏依据，因此其应当支付所占有的已付购房款自2011年3月8日起的相应利息。
至于靳孝琪所主张的150万元可得利益损失，显然该可得利益损失只有在其能够取得涉案房屋所有权的情况下才可能存在。但是从本案实际情况来看，京顺公司在合同履行过程中并不存在明显过错，相反是靳孝琪在合同成立后，在京顺公司通过邮寄函件、刊登公告等多种方式要求其交纳剩余房款时，其长时间不支付所欠房款，尽管其辩称系因涉案房屋存在质量问题才导致双方无法对房款交纳事宜达成一致意见，但对此并未能提供证据证实，且争执的质量问题也不构成拒绝交纳房款的正当理由，因此对该辩解意见本院难以采纳。因此靳孝琪长期不交纳剩余房款，不仅严重违反合同约定，也导致合同目的不能实现，京顺公司虽在未与其解除合同的情况下将房屋转售他人，但其已通过邮寄函件、刊登公告等多种方式要求靳孝琪履行合同交纳剩余房款，在长期无法与靳孝琪取得联系的情况下，京顺公司将房屋转售他人应属为维护自己的合法权益而被迫采取的合理自力救济行为，与靳孝琪所主张的可得利益损失之间不存在因果关系，故对于靳孝琪所主张的可得利益损失，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，判决如下：
一、原告靳孝琪与被告北京京顺房地产有限责任公司于二○○三年五月三十日签订的《商品房买卖合同》于二○一六年十月十五日起解除；
二、被告北京京顺房地产有限责任公司给付原告靳孝琪购房款四十万元及利息（利息计算自二○一一年三月八日起，以四十万元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，计算至实际清偿之日止），于本判决生效之日起七日内执行；
三、驳回原告靳孝琪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万七千八百八十元，由原告靳孝琪负担二万一千五百三十元（已交纳），由被告北京京顺房地产有限责任公司负担六千三百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 罗旭华
人民陪审员 杨凤利
人民陪审员 郭汝楫
二〇一七年五月五日
书 记 员 赵新月