襄阳市樊城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂樊城柿民初字第00441号
原告中国建设银行股份有限公司襄阳高新技术产业开发区支行。住所地：襄阳市樊城区长虹路***号。
代表人陈彦秋，系该行行长。
委托代理人马国超，湖北隆中律师事务所律师。
委托代理人金刚，该行员工。
被告刘子莲，女，1956年11月11日出生，汉族，住襄阳市。
被告江富友（曾用名江富有），男，1954年6月3日出生，汉族，住樊城区现羁押于襄阳市第二看守所。
被告江东柱，男，1960年1月3日出生，汉族。
被告湖北锦绣房地产开发有限公司。住所地：襄阳市樊城区前进路**号*幢。
法定代表人叶灿方，系该公司董事长。
委托代理人李华义，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司襄阳高新技术产业开发区支行（以下简称建行高新支行）与被告刘子莲、江富友、江东柱、被告湖北锦绣房地产开发有限公司（以下简称锦绣房地产公司）民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月9日立案受理后，依法适用普通程序审理，组成由审判员石小玲担任审判长，审判员万蕊、人民陪审员段占琴参加的合议庭，于2016年1月13日公开开庭进行了审理。原告建行高新支行的委托代理人马国超，被告刘子莲，被告锦绣房地产公司的委托代理人李华义到庭参加诉讼。被告江富友、江东柱经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行高新支行诉称，原告与江俊超于2007年8月22日签订了《个人住房借款合同》，合同约定：原告向江俊超提供借款6万元人民币用于购房，借款期限120个月，约定了借款利息及罚息，并约定违约责任，即借款人未按期足额归还借款本息的，银行有权宣布贷款到期、提前收回借款本息，有权依法处分抵押物等。江俊超用位于樊城区XXX路XX数码城X幢X座XX层X号房屋向原告提供抵押担保；合同还约定被告锦绣房地产公司、江东柱对本次贷款承担连带保证责任。合同签订后，原告履行了放款义务。2009年11月25日，江俊超病故，江俊超去世后遗留两套房产，即位于樊城区XXX路XX号XX数码城X幢X座XX层X号房及X幢X座XX单元X号房。二被告在2011年经樊城区人民法院判决分别继承了上述房屋。因江俊超未按合同约定按期清偿借款本息，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告刘子莲、江富友立即清偿原告借款本金45972.48元、利息24307.86元，并自2016年1月13日起按照借款合同的约定支付产生的利息及罚息直至付清之日止；2、被告锦绣房地产公司、江东柱对上述债务承担连带清偿责任；3、原告在上述债权范围内对江俊超提供的抵押物（位于樊城区XXX路XX数码城X幢X座XX层X号房屋享有优先受偿权；4、本案诉讼费由被告承担。
被告刘子莲辩称，本案债务与刘子莲无关，根据法院生效判决书刘子莲继承的是江俊超生前所有的位于樊城区XXX路XX号XX数码城X幢X座XX层X号房，并未继承本案涉及的位于樊城区XXX路XX号XX数码城X幢X座XX单元X号房，也不应该偿还该房屋的贷款。
被告江富友辩称，请求法院根据查明的事实依法判决。
被告锦绣房地产公司辩称，锦绣房地产公司承担的阶段性担保已届满保证期，不再承担保证责任，请求法院依法驳回原告对锦绣房地产公司的诉讼请求。
被告江东柱未向本庭提交答辩意见，亦未向本庭提交证据。
经审理查明，被告刘子莲与被告江富友1980年10月结婚，1981年7月生育一子，取名江俊超，1993年1月，刘子莲与江富友离婚。2007年8月22日，江俊超与建行高新支行、锦绣房地产公司签订《个人住房借款合同》一份，约定江俊超向建行高新支行借款人民币6万元，月利率为6.15‰，借款逾期，罚息利率为原利率基础上加收50%，在借款期限内，如遇中国人民银行贷款调整利率，自下年1月1日起执行新的贷款利率和罚息利率。借款期限为120个月，即从2007年8月22日起至2017年8月22日止，划款账户为锦绣房地产公司。合同还约定，借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。江俊超以其所有的位于樊城区XXX路XX数码城X幢X座XX层X号房屋作为上述借款的抵押物。锦绣房地产公司对上述借款提供保证，并约定保证期间为该合同保证条款生效之日至其将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。同日，江东柱作为上述借款的保证人与建行高新支行签订《个人住房借款保证合同》，双方约定保证方式为连带责任保证，保证期间自本合同生效之日起至借款合同履行期限届满之日后二年止。还约定，借款人不履行其债务时，不管建行高新支行是否已行使其他担保物权，建行高新支行有权直接要求江东柱对借款人的全部债务承担保证责任。借款当日，建行高新支行按约定将6万元借款汇入锦绣房地产公司的账户。
另查明，江俊超于2009年11月25日猝死，死亡时未婚。经襄阳市樊城区人民法院（2010）樊定民初字第138号民事判决及湖北省襄阳市中级人民法院（2011）襄中民一终字第158号民事判决，江富友作为江俊超的父亲继承了本案所涉的位于樊城区XXX路XX数码城X幢X座XX层X号房屋，同时承担了该房屋房贷。2010年3月24日，该房屋在襄阳市房屋产权与市场管理处办理了他项权证，载明房屋所有权人为江俊超，房屋所有权证号为：樊城区XXXXXXXX，他项权人为建行高新支行，他项权证号：襄樊市房他证樊城区字第XXXXXX**号。
还查明，截止2016年1月13日，本案所涉的6万元借款尚欠本金45972.48元及利息24307.86元，本息共计70280.34元。
上述事实，有双方当事人陈述，原告提交的个人住房借款合同、个人住房借款保证合同、开立贷款账户通知书、个人贷款委托扣款账户表、个人贷款放款计划表、中国建设银行贷款转存凭证、个人（住房）贷款支付凭证（借据）、他项权证、民事判决书、结清试算表、个人贷款对账单等证据，在卷证实。
本院认为：江俊超与建行高新支行、锦绣房地产公司签订的《个人住房借款合同》系三方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法、有效，三方应按合同约定履行，否则将构成违约。建行高新支行已经按约定履行了发放60000元贷款的合同义务，江俊超亦应按约定偿还贷款本息。但江俊超未按期偿还，截止2016年1月13日尚欠本金45972.48元及利息24307.86元，其行为已构成违约，应偿还相应借款本息及罚息。因江俊超已去世，根据人民法院生效判决，江富友作为江俊超的继承人，在继承本案所涉房屋的同时，有义务偿还本案所涉债务。故对于原告请求江富友偿还本案债务的诉讼请求本院予以支持。同时，根据人民法院生效判决，刘子莲无义务偿还本案所涉债务，原告要求刘子莲偿还本案债务的诉讼请求于法无据，本院不予支持。锦绣房地产公司作为本案所涉债务的保证人，根据《个人住房借款合同》约定，保证期间为该合同保证条款生效之日至其将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止，现原告已收到他项权证，保证期间已届满，故锦绣房地产公司不再承担保证责任，本院对原告要求锦绣房地产公司承担连带清偿责任的诉讼请求不予支持。江俊超以其所有的位于樊城区XXX路XX数码城X幢X座XX层X号房屋作为抵押物，对本案所涉债务进行担保，且已在房管部门办理了他项权证，原告作为该房屋的抵押权人依法享有该房屋的优先受偿权，故本院对原告请求在本案债务范围内对位于樊城区XXX路XX数码城X幢X座XX层X号房屋享有优先受偿权的诉讼请求予以支持。被告江东柱作为本案所涉债务的另一保证人，与原告约定保证方式为连带责任保证，保证期间自借款合同生效之日起至借款合同履行期限届满之日后二年止。现江东柱保证期间尚未届满，应承担保证责任。同时，根据法律规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。本案按照债权人即原告与保证人江东柱的约定，借款人不履行其债务时，不管原告是否已行使其他担保物权，原告有权直接要求江东柱对借款人的全部债务承担保证责任。故江东柱应对本案江富友应承担的债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告江富友向中国建设银行股份有限公司襄阳高新技术产业开发区支行偿还借款本金人民币45972.48元、利息人民币24307.86元，并自2016年1月13日起按照借款合同的约定支付产生的利息及罚息直至清偿之日止；
二、被告江东柱对上述债务承担连带偿还责任，江东柱承担保证责任后，有权向刘子莲追偿；
三、如被告江富友、江东柱在履行本判决书第一项及第二项还款义务时出现逾期，则以被告江富友享有的位于樊城区XXX路XX数码城X幢X座XX层X号房屋（房产证号为：樊城区XXXXXXXX）抵押房产依法予以拍卖、变卖后的价款，在抵押担保范围内优先清偿原告中国建设银行股份有限公司襄阳高新技术产业开发区支行的上述债权；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司襄阳高新技术产业开发区支行对被告刘子莲、湖北锦绣房地产开发有限公司的诉讼请求。
上述应付款项应于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1488元（原告已预交），由被告江富友、江东柱共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号：17451701040003656。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 石小玲
审 判 员 万 蕊
人民陪审员 段占琴
二〇一六年三月四日
书 记 员 刘倩文