广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终8500号
上诉人（原审原告）：章颖，女，1987年11月25日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：李颖婵，广东国政律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张广生，男，1966年4月12日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人章颖因与被上诉人张广生房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初3532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
章颖上诉请求：一、撤销广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初3532号判决第二项判决，改判张广生支付违约金人民币160000元和赔偿章颖已支付的中介费人民币24000元。二、一审的诉讼费由张广生承担。事实与理由：一审判决书第八页，一审法院认为张广生以电话不符拒绝在网签合同上签名的解释与常理不符。但是事实就是，在2017年初，张广生是打算卖了该套房产进行卖一买一的，在签订该份房屋买卖合同的同时他也在到处物色新的房产以购入。该套房产的出售刚开始是张广生本人出售，并没有通过第三方中介，在张广生和章颖签订了房屋买卖合同后，楼市的价格上涨较快，张广生出售的时候并没有考虑清楚其所应得房款能否足够新购入改善型的住房，因此在签订网签合同的时候就以输入网签合同中的电话和实际不符而拒绝在网签合同上签名。即使最后按揭公司对张广生的电话号码进行更改后，章颖多次敦促张广生进行签订网签合同，但是张广生都拒绝。以上事实有中介公司林恺的证词予以证实。一审法院对这个张广生在该房产交易中的关键的违约事实就以一句“与常理不符，不予采纳”，不对证人证言和录音证据综合分析，也不结合当时楼价上涨过快的背景，纯粹以个人经验进行判断，违反了以事实为依据的原则。一审判决书第九页，章颖和张广生在2017年3月28日申请撤下网签合同，一审法院认定“视为双方合意变更房屋买卖合同的履行内容”。该认定不符合客观情况，在前面已经说明了张广生以网签合同上面的电话与事实不符而拒绝在网签合同上签名，因此该错误的网签合同需要撤下更改张广生的电话号码后再重新上传，是章颖对张广生无理要求一再忍让，因为即使张广生的电话号码不符其更正后签名也符合房管局的要求的。另外，根据章颖和张广生在2017年3月17日签订的编号为000347的《存量房买卖合同》第三页第十一条附则条款明确约定了“甲乙双方已清晰知晓国家的限购政策，于房地产行政主管部门设置的房地产交易信息平台打印并签订的《广州市存量房买卖合同》仅仅用于办理产权过户手续，若与本合同不一致的，均以本合同为准。”章颖与张广生在本次交易中是以编号000347的《存量房买卖合同》为交易准则，并没有就变更履行合同签订书面的补充协议。即使双方同意的情况下撤下网签合同，也并不能视为双方合意变更了履行内容。张广生也应该按照编号000347的《存量房买卖合同》与章颖进行交易。一审法院以双方合意变更房屋买卖合同的履行内容以掩盖、忽视了张广生明显的违反合同约定的行为。根据2017年广州市的限购政策规定，广州市户籍的居民限购套住房。因此即使在2017年3月17日章颖和张广生签订编号000347的《存量房买卖合同》的当天，章颖也是具有购房资格，即使当时章颖名下有与其父母共有一处房产，也不影响章颖履行合同。张广生则是多次以章颖没有购房及贷款资格拒绝履行交易，其实际原因是楼价上涨过快，张广生没办法改善住房的借口。这从章颖提供的录音可以证实。张广生的违约行为在章颖提供的证据中可以互相印证，章颖不能理解为何一审法院认定双方都有过错。在此次交易中，章颖作为买方，处于非常被动的位置。在网签过程中，因张广生的不配合而无法签订网签合同，章颖只好多次通过中介去敦促，张广生不理睬，章颖唯有通过律师发律师函敦促张广生去签订网签合同，但是张广生均拒收律师函。这已经足够认定是张广生违反合同约定而不履行合同，并且张广生是过错方，应当承担合同约定的违约责任。
张广生经本院传唤，逾期未到庭参加诉讼，亦未向本院提交意见。
章颖向一审法院起诉请求：1、张广生支付违约金16万元；2、张广生退还已付的定金5万元；3、张广生赔偿章颖已付中介费2.4万元；4、张广生赔偿章颖已支付按揭费用0.9万元；5、张广生赔偿章颖维权所支付的律师费2.4万元；6、本案所有诉讼费用由张广生承担。
一审法院认定事实：粤房地证字第××号《房地产权证》记载，位于海珠区××街××房的权属人是张广生，占有房屋份额为全部，建筑面积是92.29平方米，登记日期是2003年8月5日。
2017年3月17日，章颖（乙方、买方）、张广生（甲方、卖方）和广州市越富房地产代理有限公司（丙方、中介方，以下简称越富公司）签订了《存量房买卖合同》，约定：房地产地址为广州市海珠区××街××房；建筑面积为92.29平方米；甲乙双方均同意该房地产按整套出售并计价，成交价款为160万元；签订本合同时，乙方向甲方支付4万元整作为购房定金；甲乙双方应于本合同签订后7日内提供及签署办理按揭手续所需的全部资料，乙方应于本合同签订后7日内委托按揭服务机构协助向银行提出按揭申请，按揭方式为公积金、商业组合贷款；甲乙双方应于本合同签订后7日内签订网签系统的《广州市房地产中介服务合同》和《广州市存量房买卖合同》；乙方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向甲方支付首期房款（含定金）70万元；剩余房款90万元，待办妥全部按揭手续后由银行直接划至甲方账户；因丙方促成本合同签订，甲乙双方同意于本合同签订之日连带向丙方支付成交价款3%的中介服务费；本合同签订后，甲乙双方任何一方出现不履行合同、逾期履行合同等违约行为或甲乙双方私下解除合同均不影响丙方向甲方或乙方收取中介服务费，即不论是守约方还是违约方，其应向丙方支付的中介服务费应继续支付，已经支付的无权要求丙方退回，守约方因向丙方支付中介服务费导致的损失应直接向违约方索赔；若因国家政策变动导致合同无法履行，甲乙双方可解除合同；甲乙双方任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期超过十五日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同；守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金；（附则条款）2、甲乙双方已清晰知晓国家的限购政策。于房地产行政主管部门设置的房地产交易信息平台打印并签订的《广州市存量房买卖合同》仅用于办理产权过户手续，若与本合同不一致的，均以本合同为准；3、甲乙双方现授权丙方将本次交易的相关信息录入房地产行政主管部门设置的房地产交易信息平台；甲乙双方一致约定，不论甲乙双方是否已在网签的《存量房买卖合同》上签名或盖章，除非甲乙双方一致书面同意，甲方或乙方无权单方面要求丙方撤下网签信息；若丙方录入的交易信息有误，不视为签订虚假网签合同的行为，甲、乙双方可要求更正，待更正后再打印签名；等。同日，章颖向张广生支付了购房定金40000元。章颖并于同日向越富公司支付了咨询及代理费4000元。
2017年3月20日，章颖又向越富公司支付了咨询及代理费20000元。同日，章颖还向广州市利轩按揭代理有限公司支付了按揭服务费9000元。
2017年4月22日，章颖通过邮政速递向张广生（地址为涉案房屋）发出《敦促函》，主要内容为：本人于2017年3月17日约定向你购买海珠区××街××房的房产，本人已于2017年3月17日向你支付了定金4万元，于2017年3月31日按业主要求再追加支付定金1万，后多次督促你按照合同履行交易，并在2017年3月28日做了网签，因你的原因要求取消网签，并在2017年4月份多次催促你重新做网签，但你一直不配合。现在最后一次通知你，请你在收到函件三日内过来履行合同或者支付解除合同赔偿金；等。该函件由于“收件人拒收”于2017年4月23日被退回。
2017年4月24日，章颖的代理律师分别向张广生的住所地和涉案房屋邮寄了《敦促履行函》，主要内容为：本律师查明，章颖女士系广州市户口，并具有在广州市内限购一套商品房的购房资格。现正式函告如下：请你于2017年4月27日上午10点带上本人身份证等资料前往广州市海珠区房管局与章颖办理《广州市存量房买卖合同》的签订继续履行合同进行交易，逾期，我方将提起诉讼；等。两份邮件均因“收件人拒收”被退回。
2017年4月28日，章颖又分别向张广生的住所地和涉案房屋邮寄了《解除合同通知书》，主要内容为：在本人委托律师和中介机构发函敦促你履行合同，你都拒收函件，并拒绝履行合同。现函告如下：你的行为已经构成了违约，本人有权解除合同并要求你方承担成交价款10%的违约金；等。两份邮件又因“收件人拒收”被退回。
章颖为证明其主张，还提交了以下证据：1、打印时间均为2017年3月28日的《广州市房地产中介服务合同撤下申请表》和《广州市存量房买卖合同撤下申请表（中介机构版）》，其中《广州市房地产中介服务合同撤下申请表》记载：中介机构为广州市利轩按揭代理有限公司，卖方为张广生，房屋地址为海珠区××街××房，委托期限从2017年3月26日至2017年10月31日；合同双方本着诚实信用的原则，经协商一致，撤下网上签订的的穗房中介合字17030405523《房地产中介服务合同》和房源信息，双方的法律关系根据相关法律法规规定处理；《广州市存量房买卖合同撤下申请表（中介机构版）》记载：卖方为张广生，买方为章颖，房屋地址为海珠区××街××房；合同三方本着诚实信用的原则，经协商一致，撤下网上签订的穗存量房合字17030608483号《存量房买卖合同》，各方当事人的法律关系根据相关法律法规规定处理；2、张广生于2017年3月31日出具给章颖的《收款收据》（收款单位处加盖了越富公司的业务专用章），记载收到章颖交来海珠区沙园奋勇北街24号504房订金10000元；附注1、本收据仅用于收取“诚意金”及“咨询及代理费”，不能用于收取其他类别的款项，即使员工签名确认或加盖了我司公章，亦视为无效收据，我司不予承认；3、2017年4月24日，章颖致电张广生的电话录音，其中林恺（中介方的工作人员）：我是问一下他，那个奋勇北街504那个房子，章颖的按揭手续都办好了，就等他去网签，他什么时候能去网签？被：你当我什么都不识吗？都上电视了，都贷不了了，现在个女儿只能买一套，她都已经有名字了的，她妈妈的名字，她买不了的了，你博我不知道吗，输了就输了，就要认输，做人就要敦厚一点，玩那么多花样没有用的，你都已经贷不了款了……原：你的意思是不是不跟我继续交易了？被：你拖了我那么久，我都买不到楼了，我一万五一平方，以前一万现在一万五，你搞到我买不了，你又损失，我又损失；原：你的意思是不是不和我交易了？被：怎么交易啊，升晒价，还怎么交易啊。你觉得还有得交易吗……原：张生，我是有资格买楼的，我是首套房；被：你都已经违规了；4、打印日期为2017年4月1日的《个人名下房地产登记情况查询证明》，记载：章颖查无房地产情况记录；5、广州市利轩按揭代理有限公司于2017年9月6日出具的《证明》，主要内容为卖家张广生和买家章颖在我司签订了广州市存量房买卖合同，该合同已于2017年3月28日撤销；另买家在我司办理了按揭代理申请手续，但是因没有网签合同，无法提交审批；6、章颖与广东国政律师事务所就与张广生合同纠纷签订的《委托合同》和律师费为24000元的发票。
章颖于2017年5月3日提起本案诉讼。诉讼中，章颖表示：其与张广生签订合同时，其与父母名下还共有一套房产，没有贷款；2017年3月18日广州出台限购新政后，其告知中介及张广生，张广生得知后说没有意见，之后再去办的第一次网签手续，但当时没有成功签订网签合同；按揭公司将双方的内容输入网签系统，并打印合同出来给章颖、张广生签订时，张广生以打印出来的合同版本上张广生的电话号码与其电话号码不一致为由，不同意在书面的合同版本上签名，所以当时双方并没有签订网签合同；其于2017年4月1日通过买卖方式将其占有的另一套房产份额转让至其母亲名下；本案中要求确认三方合同已于2017年4月28日解除。
另章颖为证明其主张还申请中介公司的员工林恺作为证人出庭，庭审中，证人陈述：1、章颖、张广生于2017年3月份左右签订房屋买卖合同，签订合同后，按合同约定时间去办理网签，并已经办理了网签。然后张广生说他的电话写错了，所以要求撤销网签，章颖也配合办理撤销网签。双方再约过几天重新办理网签，具体时间其忘记了。然后章颖、张广生约定时间去房管局办理网签，去到房管局，张广生要求章颖一次性支付所有楼款才肯办理网签。张广生的要求不符合约定，章颖不同意，所以当天张广生就走了。其也打过电话给张广生，催促他过户，但他都不予理会。2、其在促成签订三方合同时，不知道章颖及其父母名下还共有一套房产，签订合同后按照新政要求，章颖首付要给七成。3、在2017年3月20日左右，向张广生告知章颖名下还另有一套房产时，张广生说没有问题，要求章颖抓紧时间办理除名及按揭手续，之后双方才去办理的网签。
一审法院认为：章颖、张广生于2017年3月17日签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行义务。合同约定：章颖、张广生在签订合同后7天内签订网签系统的《广州市房地产中介服务合同》和《广州市存量房买卖合同》，即章颖、张广生最迟应于2017年3月24日前签订网签合同。根据证人的陈述及章颖自认的内容，结合章颖提交的证据1，对于章颖、张广生就涉案房屋的买卖信息已录入网签系统，但双方最终没有在书面的网签合同上签名的事实，一审法院予以确认。章颖主张当时是由于张广生认为其录入网签系统的电话有误拒绝签名，但按照合同附则第3点的约定：若中介机构录入的信息有误，买卖双方可要求更正，待更正后再打印签名。按照章颖的上述说法，张广生当时完全可以申请更正，双方再签名确认，故章颖的上述解释意见与常理不符，一审法院不予采纳。由于章颖、张广生双方并未按照合同约定办理网签手续，且章颖当时还需处理其名下的另一套房产，故双方于2017年3月28日申请撤下广州市房地产中介服务合同和广州市存量房买卖合同的网签信息，应视为双方合意变更房屋买卖合同的履行内容，但此后章颖、张广生就合同的继续履行并未达成合意。根据章颖提供的证据，章颖于2017年4月1日处理完其名下的另一套房产后，再与张广生协商合同的继续履行，但张广生已明确由于章颖处理其名下另一房产问题导致其不同意继续交易房产，故章颖要求确认双方的合同关系于章颖在2017年4月28日发函时解除的意见，一审法院予以确认。现章颖以张广生拒绝办理网签手续，恶意违约，要求张广生支付违约金、中介费、按揭费的意见，依据不足，一审法院不予支持。本案房屋买卖合同的解除，是双方就合同的变更履行未达成一致意见所致，对此章颖、张广生均有过错。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方的过错责任，应以张广生退还章颖40000元定金及10000元订金为宜。章颖要求张广生支付律师费，依据不足，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，作出如下判决：一、张广生在一审判决生效之日起15日内向章颖退回定金40000元及订金10000元；二、驳回章颖的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费5305元，由章颖负担4311元，张广生负担994元。一审财产保全费1855元由张广生负担。
二审期间，当事人均未提交新证据。
经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对章颖的上诉意见，本院分析认定如下：
章颖与张广生于2017年3月17日签订《存量房买卖合同》，依约定在签订合同七日内办理网签合同及按揭手续，双方应于银行同意贷款通知书后五个工作日共同向房地产登记部门办理产权转移登记及支付首期款。根据当事人提供的证据可知，在合同实际履行过程中，双方于2017年3月28日申请撤销网签合同；章颖本人因名下有房产受到2017年3月17日广州市限购政策的影响，为了消除影响其于2017年4月1日转让名下房产；根据张广生在电话的陈述，因合同推迟履行且房价快速上涨，导致张广生无法另购房产，合同目的无法实现。综合上述事实，本院有理由相信因章颖的原因导致合同推迟履行，双方于2017年3月28日共同申请撤销网签合同，视为变更合同的履行，虽然章颖辩称撤销网签系因张广生写错电话号码，但该辩解不成立，相关理由一审法院已作详述，不再赘述。此后因房价上涨，张广生亦无法实现以旧换新的目的，双方无法协商继续履行，并均表达了解除合同意思表示，一审考虑上述因素，判令张广生退还章颖40000元定金及10000元订金并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人章颖的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3980元，由章颖负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 佐
审判员 李 民
审判员 柳玮玮
二〇一八年九月十四日
书记员 王日平
冯镇辉