上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三(民)初字第3988号
原告(反诉被告)李廷国，男，1962年7月1日出生，汉族，户籍所在地河南省。
委托代理人蒯多明，上海市万方律师事务所律师。
被告(反诉原告)上海意邦置业有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人张许秀，董事长。
委托代理人邓雄仔，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。
第三人华夏银行股份有限公司上海青浦支行，住所地上海市青浦区。
负责人项军，行长。
委托代理人潘萍，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。
委托代理人匡琼，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。
原告李廷国诉被告上海意邦置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月15日立案受理后，依法由审判员孙佑正适用简易程序审理。本案于2015年11月9日第一次公开开庭进行审理，原告委托代理人蒯多明、被告委托代理人邓雄仔到庭参加诉讼。2015年12月14日，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭。审理中，被告提起反诉。本案于2016年1月19日第二次公开开庭进行审理，原告委托代理人蒯多明、被告委托代理人邓雄仔到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院于2016年6月21日依法追加华夏银行股份有限公司上海青浦支行为第三人参加诉讼。本案于2016年8月4日第三次公开开庭进行审理，原告委托代理人蒯多明、被告委托代理人邓雄仔、第三人委托代理人潘萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李廷国诉称，原、被告双方因坐落于上海市青浦区重固镇北青公路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市商品房预售合同》，原告依约支付首付款人民币1,105,264元，并严格按照合同约定履行了相关义务，就余下房款的按揭贷款按照要求办理了公证手续，原告的资信没有任何问题，有理由相信贷款发放不会有意外。合同签订后两年多时间内，原告没有接到被告任何通知，原告更加坚信贷款早已发放。原告依约履行所有义务，时至今日被告并未向原告交付房屋。为维护原告的合法权益，故诉于本院，请求：1、判令被告立即交付坐落于上海市青浦区重固镇北青公路XXX弄XXX号XXX室房屋；2、判令被告交付房屋后90天以内配合原告依法向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申请该房屋的房地产权证，否则原告有权解除合同被告退还已支付房款1,105,264元并按中国人民银行同期存款利率计息，且一并支付赔偿金341,289.60元；3、若被告按照合同附件一未能完成房价余款贷款事宜，应当继续按照约定履行办理房价余款贷款并实现贷款的义务；4、判令被告从2014年1月1日起至房屋实际交付之日止的违约金；5、本案诉讼费由被告负担。在审理中，原告明确诉讼请求为1、判令被告立即交付坐落于上海市青浦区重固镇北青公路XXX弄XXX号XXX室房屋；2、判令被告交付房屋后90天以内配合原告依法向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申请该房屋的房地产权证；3、判令被告继续按照合同附件一备注部分约定履行办理房价余款贷款保实现贷款；4、判令被告从2014年1月1日起至房屋实际交付之日止的违约金；5、本案诉讼费由被告负担。
被告上海意邦置业有限公司辩称，双方签订的合同约定原告分三笔付款，前两笔原告已经支付，第三笔房款原告没有支付。如原告委托被告办理贷款，原告需要办理相关手续，但原告没有办理，剩余房款经被告多次催讨，原告没有支付，由于原告未付清房款，故被告不同意交付房屋。原告付清房款后，被告愿意配合原告办理房地产权证。原告需要贷款要求被告配合，则需要原告提出，被告才能配合。合同确实约定了房屋交付时间及未交付房屋应承担违约责任，由于原告没有付清房款，被告享有先履行抗辩权不同意承担违约责任。原告至今未付清购房余款属于违约行为，应承担约定的违约责任，故被告提出反诉要求：1、判令反诉被告支付购房余款113万元；2、判令反诉被告支付逾期付款违约金(以113万元为本金，自2012年10月16日起至实际清偿之日止，按日万分之五计算)。
原告针对被告的反诉辩称，合同明确约定由被告代为原告办理余款的按揭贷款，原告没有违约，故在本诉中提出要求被告继续按照合同约定履行办理房价余款贷款。至于银行未发放贷款，由法院查实，原告不需要承担违约责任。
第三人华夏银行股份有限公司上海青浦支行述称，2012年8月，原告与被告签订预售合同后就向第三人申请办理贷款手续，因系争房屋是期房，第三人要求被告提供竣工验收资料，且原告的申请资料不全，没有按照银行的要求办理借记卡，故原告向第三人申请商业贷款的条件不符合而没有批下来。2013年1月第三人就电话通知原告贷款未批下来的原因，也催促了原告，但是不知为何原告没有继续办理。第三人告知了被告原告申请贷款未得到批下来的情况。
经开庭审理查明，经开庭审理查明，2012年8月16日，原告与被告签订《上海市商品房出售合同》一份。合同约定，原告向被告购买位于上海市青浦区重固镇北青公路XXX弄XXX号XXX室房屋，据被告暂测该房屋建筑面积为155.84平方米，其中套内建筑面积为122.20平方米、公用分摊建筑面积为33.64平方米,原告购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为14,600元，根据被告暂测的服务建筑面积，一个公民该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为2,275,264元。合同第七条约定原告若未按合同约定的时间付款，应当向被告支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之5计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天，被告有权选择下列第一种方案追究原告责任：一、被告有权单方面解除合同，原告应当承担赔偿责任。合同第十一条约定被告定于2013年12月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之5计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过60天，原告有权选择下列第一种方案追究原告责任：一、原告有权单方面解除合同。附件一约定按时间付款，付款方式：分期付款，贷款方式：商业贷款，1、原告于2012年8月16日与被告签约，并付首付房款1,105,264元；2、原告于2012年9月5日前应支付房款4万元；3、原告于2012年10月15日前应支付房款113万元；备注：对本合同第六条、第七条的补充，原告支付房款若采用银行贷款的，1、原告委托被告代为办理有关贷款手续，则原告应在签订本合同的同时签署贷款文件、提供贷款所需各类资料并支付相关费用，并且严格按照被告或银行通知的时间办理公证手续，如因原告原因造成银行未按合同约定的期限代原告向被告付款的，仍视为原告未按合同约定付款。2、被告代为原告办理贷款期间，若因银行贷款政策变化，导致原告未获银行贷款或申请的贷款额度获银行批准不足的，则被告不承担责任。原告应在接到被告通知之日起15日内将不足部分的贷款向被告付清，如原告未在通知期限内付款，视为原告未按本合同约定付款。合同签订后，原告按约向被告支付了首付房款1,105,264元及第二笔房款4万元。2015年4月29日，被告向原告发出律师函催讨购房余款113万元，但原告至今未向被告支付。
以上事实，由原告、被告、第三人的陈述、上海市商品房预售合同、发票、律师函、快递单等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同，当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。购房人主要的义务之一应该是支付房款，原告具备独立民事行为能力，应该对自己如何支付房款，包括支付时间、支付方式、甚至逾期不付款可能引起的后果均应有一个审慎注意义务。本案中，原、被告双方在《上海市商品房预售合同》的附件一中约定，原告委托被告代为办理有关贷款手续，则原告应在签订本合同的同时签署贷款文件、提供贷款所需各类资料并支付相关费用，并且严格按照被告或银行通知的时间办理公证手续，如因原告原因造成银行未按合同约定的期限代原告向被告付款的，仍视为原告未按合同约定付款。被告代为原告办理贷款期间，若因银行贷款政策变化，导致原告未获银行贷款或申请的贷款额度获银行批准不足的，则被告不承担责任，原告应在接到被告通知之日起15日内将不足部分的贷款向被告付清，如原告未在通知期限内付款，视为原告未按合同约定付款。原告未能提供证据证明其委托被告办理贷款手续，在未获得贷款的情况下，原因不可归责于被告，本案原告完全可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。由于原告未按约支付近一半购房款，被告有理由拒绝向原告交付房屋。被告主张原告按约承担违约责任，于法有据，本院予以支持。关于违约金的标准问题，原告认为约定的违约金过高，要求法院对约定的违约金标准予以调整。依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、守约方行使权利时间、合同的预期利益等因素，本院对逾期付款违约金标准调整为按逾期未付款的日万分之三计算。鉴于原、被告双方一致要求继续履行合同，因此本院准许被告要求原告支付剩余房款的诉讼请求、准许原告要求被告交付房屋及过户的诉讼请求。按照合同约定，原告的付款义务先于被告的交房及过户义务，因此原告在未付清房款的情况下要求被告支付逾期交房的违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告李廷国要求被告上海意邦置业有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持；
二、反诉被告李廷国应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海意邦置业有限公司剩余房款人民币113万元；
三、反诉被告李廷国应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海意邦置业有限公司逾期付款违约金(以人民币113万元为本金，自2012年10月16日起至实际清偿之日止，按每日万分之三计算)；
四、反诉原告上海意邦置业有限公司应于反诉被告李廷国履行上述第一项付款义务后三日内将位于上海市青浦区重固镇北青公路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给反诉被告李廷国；
五、反诉原告上海意邦置业有限公司应于交付房屋之日起六十日内协助反诉被告李廷国办理房屋产权过户手续，将位于上海市青浦区重固镇北青公路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至反诉被告李廷国名下。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币80元，由原告李廷国负担;本案反诉受理费人民币10,269元，由反诉被告李廷国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐冬梅
审 判 员 孙佑正
人民陪审员 ＸＸＸ
二〇一六年九月十八日
书 记 员 黄 鑫
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。