北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民初字第7746号
原告：佟斌，男，1956年6月23日出生。
被告：陈文玮，男，1964年6月10日出生。
委托诉讼代理人：丁薇，女，1969年5月15日出生。
原告佟斌与被告陈文玮房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成由审判员张鸣担任审判长,人民陪审员赵桂荣、人民陪审员王淑芝参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告佟斌、被告陈文玮委托诉讼代理人丁薇均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告佟斌向本院提起诉讼请求：1、请求依法判决被告立即赔偿原告2009年7月1日至2016年8月17日期间的土地使用费15万元；2、请求依法判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年7月1日，原被告签订《协议书》一份，约定被告自2005年7月1日起，租用原告享有集体土地使用权的土地1.5亩；被告有权在租赁范围内进行建筑施工，建筑物归被告所有，原告不得干预被告的建筑规划及公司经营；被告则应该向原告支付相应的土地使用费。之后，被告却在明知是集体土地且没有依法办理集体土地转为建设用地的相关许可手续的情况下，擅自盖房后用于非农业建设，没有用于农业建设。而且被告在向原告支付了两年的土地使用费后，即自2007年7月1日起至今，再没有向原告支付过土地使用费。原告多次找被告要求其支付土地使用费。被告总以外地出差等为由来推脱。
被告陈文玮答辩称：不同意原告的诉讼请求。我们支付过租金,之后因为停水停电无法经营，无法使用的土地及房屋不应该支付土地使用费；本案已经超过诉讼时效。
经审理查明：2005年3月1日，北京市石景山区五里坨农工商公司粮果站（甲方）与佟斌（乙方）签订《协议书》，其中载明：一、乙方拟租用甲方高井果园土地4亩，用于养殖、居住，水电自己安装。水电费乙方自己支付。二、乙方同意每年向甲方交纳租金1万元。付款方式即签订协议之日一次性付清当年全部租金，第二年以后以同上日期交付现金，逾期未交，甲方有权终止协议。三、协议中乙方不经甲方许可不许改变房屋土地使用性质和转租他人，不许有任何违反国家政策和影响公共利益的行为，自觉搞好门前附近环境卫生。不许乱倒垃圾，如有违反甲方有权根据情况给予罚款处理。四、乙方要自觉遵守本地区各项管理规定。自觉办理经营期间与住宿中的合法手续。并具备有合格的安全生产各项措施和防火防煤气等措施。凡是在协议期间乙方人员出现的任何工伤和其他意外事故均由乙方承担。五、协议期间如遇国家有关部门征用乙方所租用房屋土地时，乙方应在无任何条件下给予搬迁。租金按月计算多退少补，协议自然终止。六、乙方为了改善住房条件需增自建筑时应提前向甲方申请，待批复后再施工否则按违章建筑处理，责任自负。七、协议暂定8年，协议终止时，乙方所有建筑产权归甲方所有，乙方如愿继续租用时应提前一个月向甲方提出，协议另定。八、协议中如有未尽事宜双方协商解决。本协议自2005年3月1日至2013年3月1日有效。协议一式两份，分别由甲乙双方各执一份存档备查。
另查，佟斌（甲方）与陈文玮（乙方）曾签订《协议书》，其中载明：经甲乙双方协商，达成以下协议：一、乙方租用甲方高井果园土地约1.5亩（以下简称涉案场地和房屋），用于办公和存放杂物。二、经协商乙方每年向甲方交纳土地使用费1.4万元，付款方式：签订协议后一次向甲方付清当年租金。租赁期限：18年。租赁起始日期2005年7月1日。三、在协议期限内，如非国家征用或其他不可抗因素，甲方不得无故中途退租或转租，不得擅自提高租金。四、乙方有权在租赁范围内进行建筑施工，建筑物归乙方所有，甲方不得干预乙方的建筑规划及公司经营。五、在租期内，设计此土地使用权的有关事宜，甲方须负责解决并给予乙方保障。六、甲、乙各方如有违约，按年租金金额承付违约金。
上述协议签订后，佟斌将承租的4间房屋和1.5亩土地交付给陈文玮，双方认可陈文玮交纳了自2005年7月1日至2009年6月30日的使用费。
至2016年8月17日开庭时，陈文玮仍未交回涉案场地和房屋的钥匙。
关于使用费的交付：陈文玮提交了交至2011年6月30日的支出凭单和佟斌的收据。佟斌对其本人领取的2007年7月1日-2008年6月30日的房租1.4万元及2008年7月29日打给佟伟松的13950元予以认可，对吴×领取的2009年7月1日-2010年6月30日的房租及其本人签字的2010年7月1日-2011年6月30日的收据不认可。另，佟斌主张2010年1月1日之后按照市场价计算使用费，每年1亩3万元。
本案审理过程中，佟斌对其本人出具收到2010年7月1日-2011年6月30日房租费用的收据上签名申请笔迹鉴定。经摇号后确定北京法源司法科学证据鉴定中心为鉴定机构。2016年6月28日，北京法源司法科学证据鉴定中心作出（京）法源司鉴【2016】文鉴字第157号文书鉴定意见书，鉴定意见为：检材上的“佟斌”签名字迹与样本上的“佟斌”签名字迹是同一人书写。
证人吴×出庭作证称：吴×系陈文玮的工作人员，在涉案场地看门，其2008年7月24日给佟斌转账一年租金，因未开发票少了五十元，已经佟斌同意；2009年8月11日，其领取租金后，将现金给付佟斌。此后其不再经手租金事宜。其称被告已另租其他地方进行办公，但其至今一直作为被告工作人员在现场。佟斌、陈文玮均对证人证言真实性认可。
另查：2013年10月21日，北京兴盛隆恩资产管理有限公司发出停水停电通知，载明：从即日起我公司对东队果园地区进行停水停电措施，请租户赵建明尽早搬离此地避免造成其他损失，造成一切后果责任自负。另手写注明“至2013年10月30日止”。
本案审理期间，佟斌申请对本院执行庭划扣佟斌的25万元进行保全，并提供25万元现金做担保。本院于2015年12月8日作出（2015）石民初字第7746号民事裁定书，冻结了执行庭划扣佟斌的25万元。后因（2016）京0107民申1号民事裁定书对（2013）石民初字第2594号案件进行再审，再审期间，中止原判决的执行，佟斌申请解除对佟斌25万元及担保的冻结手续。
庭审中，双方认可对涉案场地和房屋未进行交接。佟斌主张由陈文玮在使用；陈文玮称其并未使用，因为找不到人，钥匙没有交接，因2013年11月1日停水停电，不能正常使用；并主张因停水停电影响其对租赁房屋的使用，导致其自行购买了发电机，后使用至2014年3月，因为油费太高而另行租赁他处房屋，直到2016年3月18日开庭时涉案场地和房屋内仍由其一名看管人员在现场值班。
庭审中，陈文玮主张佟斌从2012年起未向陈文玮索要使用费亦未向法院起诉，本案于2015年11月6日立案，已经超过了两年的诉讼时效。佟斌主张其只能和吴×索要，都是口头告知的，对此未提供证据。
上述事实，有协议书、支出凭单、收据、协议书、通知、发票、证人证言、鉴定意见书及各方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，佟斌与陈文玮就农村集体土地的租赁达成协议，该协议违反了土地管理法的相关规定，故佟斌与陈文玮所签的《协议书》应属无效。
合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈文玮使用佟斌的租赁土地和房屋，应当支付佟斌相应的使用费。因2009-2010年的使用费已经由吴×领取，吴×称使用费已经给付佟斌，佟斌对证人证言真实性认可，依据证人证言，陈文玮已经交付2009-2010的费用。经鉴定可知，2010-2011年佟斌已经收到房屋使用费，因陈文玮仍未返还佟斌涉案房屋和土地，陈文玮应当支付2011年7月1日至2016年8月17占用租赁物期间的相应对价，当然，合理费用的确定需要根据缔约目的、使用价值、获利程度以及是否存在当事人扩大损失、双方过错等诸多情节综合分析判断，本院将根据上述因素酌情确定陈文玮应支付的合理使用费。对于佟斌要求陈文玮赔偿其2009年7月1日至2016年8月17日期间的土地使用费的诉求，陈文玮提出已超过两年诉讼时效的抗辩意见，佟斌未提供向陈文玮主张使用费的证据，故本院对此予以采信；对于未超过时效的部分，本院予以支持；对于佟斌主张按照市场价标准支付，因其未提供证据证明，本院对此不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、陈文玮于本判决生效后十五日内给付佟斌房屋使用费二万七千元；
二、驳回佟斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千三百元，由佟斌负担二千七百零六元（已交纳二千五百二十五元，余额一百八十一元于本判决生效后七日内交纳），由陈文玮负担五百九十四元（于本判决生效后七日内交纳）。
保全费八百八十五元，由佟斌负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 张 鸣
人民陪审员 赵桂荣
人民陪审员 王淑芝
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 刘 曦