上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第37541号
原告上海捷强烟草糖酒(集团)有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人崔智钧。
委托代理人吴小泉，男。
被告上海科泰房地产有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人周华杰。
委托代理人刘溯源，上海市罗顿律师事务所律师。
原告上海捷强烟草糖酒(集团)有限公司诉被告上海科泰房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，于11月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴小泉、被告委托代理人刘溯源均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告上海捷强烟草糖酒(集团)有限公司诉称，原告与被告于2014年11月3日签订《购买意向书》。约定原告向被告购买位于上海市浦东新区园恒路XXX号房屋(系争房屋)，房屋建筑面积为58.86平方米，总价为3,209,282.64元。原告按合同约定于2014年11月5日向被告支付了购置上述房屋的定金5万元。之后，原、被告于2014年11月20日签订了《上海市商品房预售合同》，原告按合同约定分别于2014年12月4日与2014年12月22日向被告支付了购房款。根据《预售合同》补充条款一中第六条约定，被告应于2014年12月31日前取得该房屋的竣工验收合格证并交付房屋，但直至2015年5月8日，被告才通知原告房屋具备交付使用条件，可以交付房屋。根据《预售合同》第十二条约定，被告未在合同约定期限内将房屋交付原告，已属违约，应向原告支付延期交房违约金，共计378,000元(自2015年1月2日起至2015年5月7日止，延期126日，补偿标准为3,000元/日)。原告于2015年6月18日向被告发函，就延期交房违约金事宜进行沟通，然被告不予支持。原告又于2015年8月27日再次发函催讨，但被告仍不予支付。被告于2015年8月25日及9月2日的回函中确认了其延期交房的事实与存在的责任，但未就违约金支付事宜予以明确。故原告起诉要求判令被告支付延期交房违约金378,000元。
被告上海科泰房地产有限公司辩称，原、被告确实签订了系争房屋的预售合同，因2014年下半年高东镇有一个全国卫生镇评比活动，应镇政府的要求，停工数月，导致系争房屋没有按约竣工交房。被告现同意支付违约金进行补偿，但根据双方《补充条款一》中约定的违约金标准明显过高，从原告的实际损失以及被告违约的客观因素考量，请求法院调低违约金数额。
经审理查明，2014年11月3日，原告与被告就系争房屋签订《购买园恒路XXX-XXX号商铺意向书》。
2014年11月5日，原告向被告交付5万元定金，被告出具《收据》一张。
2014年11月20日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告向原告转让系争房屋，房价款为3,209,282.64元。合同第十条、第十一条约定，被告在取得系争房屋竣工验收备案证明后交付房屋，并于2014年12月31日前将该房屋交付给原告。第十二条约定，被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之5计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。《补充条款一》约定，双方于2014年11月21日共同签署预售合同，原告向被告支付1,925,569元，包含定金5万元，实际支付1,875,569元；被告取得该房消防验收合格证，竣工验收合格证后将房屋交付原告(时间2014年12月31日前)，原告向被告支付641,856元，被告取得该房大产证时，(时间2015年8月31日前)原告向被告支付481,392元；被告取得该房大产证后50天内，(2015年10月15日前)原告向被告支付购房余款160,465.64元；被告收到原告付款，开具有效凭证；2014年12月31日取得该房的竣工验收合格证，消防验收合格证后，将无任何纠纷的房屋交付原告，2015年8月取得该房大产证；被告按合同第十一条约定日期将该房屋交付给原告的条件是原告已付清全部房价款的80%；若原告未在第十一条约定日期前付清全部房价款的80%，被告有权推迟交付房屋，房屋交付期限自动变更为原告付清房价款的80%之日起，根据本条约定推迟交付房屋的，被告无需就推迟交付事宜通知原告；被告若未按本合同第十一条约定的期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金(违约金为被告每天补偿3000元/天，违约金自交付期限之第二天起算至实际支付之日止)；如本补充协议与合同正文不一致，以本补充协议为准。
上述合同签订后，原告于2014年12月4日向被告支付1,925,569元(含定金5万元)，于同年12月22日向被告支付641,856元。
此后，被告向原告发出《交房通知》，明确其已于2015年5月8日具备了交付使用的条件，要求原告收到通知后十日内前往办理交房手续。
2015年6月18日，原告向被告发出《公函》，认为双方确认交房时间为2015年5月8日，根据合同约定，被告应支付补偿金381,000元，要求被告在收到函件三个工作日内与原告联系有关补偿金的相关事宜。8月25日，被告向原告发函，答复因以下原因延迟2015年5月7日办出项目《竣工验收备案证明》：一、2014年下半年高东镇为迎接《全国卫生文明镇》评比，要求其高东项目施工暂缓，直接影响项目竣工验收计划周期约3个月；二、项目在办理《竣工验收备案证明》期间，因原消防设计要求与上海市2014年最新版规范要求有出入，变更后再给予通过，期间影响约1个月的验收时间；三、在具备办理《竣工验收备案证明》时，其施工单位因集团公司名称变更，导致备案部门系统无法生成，直接影响其办出项目《竣工验收备案证明》约三个月。鉴于以上原因，其愿意一定程度上适当补偿原告的损失，希望原告对其过失给予理解并友好协商解决。
2015年8月27日，原告再次向被告发出《公函》，认为按照合同约定，被告对于迟延交付房屋应支付延期交房违约金378,000元，并要求被告于2015年8月31日前全额支付。9月2日，被告发出《回函》，认为双方就房屋延期交付事宜未能达成一致协议，希望能与原告在2015年9月7日就相关事宜进一步沟通。
后双方未能就上述事宜达成一致意见，原告涉讼。
证明上述事实的证据有：《购买园恒路XXX-
XXX号商铺意向书》、2014年11月5日收据、《上海市商品房预售合同》及附件、发票联、交房通知、2015年6月18日和8月27日《公函》、2015年8月25日《函》、2015年9月2日《回函》，经审查，上述证据符合证据要件，本院予以确认。被告提交的《浦东新区高东镇人民政府会议纪要》无任何签章，原告也不予认可，本院对其真实性难以认定。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》及附件系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的相关规定，依法有效，双方均应依约严格履行。现被告未按照合同约定的时间交付系争房屋，已经构成违约，原告因此依据《补充条款一》的约定主张逾期交房违约金，有事实和法律依据，本院应予准许。现双方约定被告若未按约定期限交付系争房屋给原告，应当支付每日3,000元为标准的违约金，对此，被告认为该违约金标准明显过高，要求法院予以调低。因违约金应当以实际损失为基础，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，现原告并未就其实际损失提供相关证据，故本院结合上述因素综合判定被告应支付原告违约金为18万元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条第一款的规定，判决如下：
被告上海科泰房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海捷强烟草糖酒(集团)有限公司违约金18万元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6,970元，减半收取3,485元，原告上海捷强烟草糖酒(集团)有限公司负担1,535元，被告上海科泰房地产有限公司负担1,950元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一五年十一月三十日
书记员 王晔璐
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
……