贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终5101号
上诉人（原审原告）：周春，男，1967年2月22日生，汉族，住贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人：张英，贵州钝初律师事务所律师，执业证号：15201201711361880。
委托诉讼代理人：金千，贵州心典律师事务所律师，执业证号：15201201511121273。
被上诉人（原审被告）：贵阳市云岩区城市改造建设指挥部，住所地贵州省贵阳市毓秀路。
负责人：杨德忠。
委托诉讼代理人：胡昂，贵州惟胜道律师事务所律师，执业证号：15201201510282154。
委托诉讼代理人：杨泽松，贵州惟胜道律师事务所实习律师，证号：2301170911352。
被上诉人（原审被告）：贵州美盈房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市延安中路龙泉巷6单元1层1号。
法定代表人：王东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王进，贵州合兴律师事务所律师，执业证号：15201200310659716。
上诉人周春因与被上诉人贵阳市云岩区城市改造建设指挥部（以下简称城建指挥部）、贵州美盈房地产开发有限公司（以下简称美盈公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2016）黔0103民初5408号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
周春上诉请求：1、维持原判第一项、第二项；2、撤销原判第三项、第四项，改判支持由被上诉人城建指挥部支付我方租金损失及利息直至竣工验收可投入商业运营时止；3、诉讼费由对方负担。事实和理由：被上诉人违反法律规定安置我方尚未竣工验收的“铺面”，履行合同义务不符合约定，给我方造成巨大的经济损失。而原审第三项仅按照每平米3000元的标准，大大减轻了被上诉人的赔偿责任，对我方极其不公平。
被上诉人城建指挥部答辩称：上诉人已经实际使用房屋，我方于2000年5月26日通过报纸公告的方式让上诉人领取房屋钥匙。请求支付租金的损失已经超过诉讼时效，损失长达十多年。即使存在损失，上诉人应当采取恰当措施防止损失的扩大，否则应当自行承担相应的损失。我方没有违约情况，不应当承担利息损失。即便有违约情况，我方已经支付了安置补偿费，足以弥补该损失。
被上诉人美盈公司发表答辩意见：我方不是拆迁主体，不应该承担责任。我方只是无偿将房屋提供给被上诉人城建指挥部，至于被上诉人城建指挥部用该房安置补偿该案的上诉人，我方不应当承担任何责任。
周春向一审法院起诉请求：1、被告一采取整改措施完成“金华楼”的竣工验收并投入商业运营;2、被告一赔偿原告延迟交付“金华楼”门面的违约赔偿金5372.98元；3、判令两被告按日连带赔偿原告“金华楼”门面租金损失401592.98元；4、两被告按日连带赔偿原告“金华楼”门面租金的租金利息损失121176.65元；5、本案的诉讼费由两被告承担。
一审法院认定事实：1995年3月7日，被告城建指挥部经贵阳市政府批准，在贵阳市××至××、××至××以及××路××至××、××至××号进行城市建设。1995年4月18日，原告与被告城建指挥部签订《拆迁房屋产权兑换协议书》，主要约定“一、规划红线范围内涉及乙方（即原告）产权房屋1间建筑面积52.52平方米需拆除……二、甲方（即被告城建指挥部）拆除乙方合群路154号私有房屋……七、在乙方应付的房价款未交清前，按规定不能办理产权登记，待房价款付清后，凭证明函件和本协议到市房屋产权监理处办理产权登记、领证手续。办理产权证件所需税、费由乙方承担……十、其他：（1）私房52.52平方米，其中门面房26.26平方米，住宅26.26平方米，乙方同意甲方一次性收购住宅产权，不作安置，以每平方米900元计价，合计23634元。（2）门面26.26平方米安置在黔灵西路综合市场内××型2间，应补差26.26×2000=52520元，搬家费2次600元，从业人员5人计过渡期18个月每人每月100元，即5×100×18=9000元。（3）乙方应得各种拆迁费1530元。十一、甲乙双方金额结算后，乙方应补给甲方人民币17756元……”《拆迁房屋产权兑换协议书》于1995年5月10日经贵阳市公证处公证。1998年7月13日，城建指挥部作为甲方，原告作为乙方，美盈公司作为安置方，三方签订了《房屋安置补充协议书》，约定：“一、甲方安置给乙方营业房在‘金华楼’壹层商场内，根据原协议书建筑面积共计26.26平方米安置。二、安置乙方在‘金华楼’壹层商场营业房内，建筑面积为7.72平方米，须在1998年12月30日交付给乙方……七、注：安置7.72平方米为建面，最后以产权处实际测量为准。剩余面积由甲方收购。”1998年10月15日，城建指挥部与原告又签订了《房屋收购补充协议书》一份，主要内容为：“甲乙双方于95年4月18日达成‘拆迁房屋产权兑换协议’……又于98年7月13日达成房屋安置补充协议，甲方（即承建指挥部）将乙方（即原告）安置在美盈金华楼底层商场14.31平方米的壹间营业房内。（另有协议）剩余的无论住房、营业房一律按95年双方协议价，由甲方收购。（1）甲方安置乙方14.31平方米营业房，乙方补甲方14.31×2000=28620元。（2）甲方收购乙方营业房26.26-14.31=11.95×2400=28680元。（3）甲方收购乙方住房26.26平方米×900=23634元……”2000年4月4日原告领取了营业房。诉讼中，原告主张其所领营业房不符合“补充协议书”的约定，认为被告交付的安置房系用地下停车场违规改建，且不具备消防设施，安置房面积小于补充协议约定的面积。被告提供的《建设工程规划许可证（副本）》中“规划许可证副本申请表”载明：宝华楼建设项目内容为集贸市场、住宅；金华楼建设项目内容为商场、住宅。另查明，2012年4月9日被告城建指挥部在《贵阳晚报》刊登《通知》，内容主要为安置在美盈金华楼一层商场的拆迁安置户，请于4月30日前到城建指挥部办理产权手续。原告从上世纪九十年代开始，一直在找被告以及相关部门反映情况，主张权利。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告城建指挥部作为拆迁人应当按照《拆迁房屋产权兑换协议书》及《房屋安置补充协议书》的约定向原告安置房屋，如违反合同约定应当承担相应的违约责任。城建指挥部安置给原告的房屋应当取得相应的证明文件（例如：规划许可证、竣工验收合格证、消防验收合格证等一系列证明文件并具备办理产权登记的条件），否则城建指挥部就没有全面履行自己的义务，应当继续履行和赔偿损失。在庭审中合议庭将安置房是否符合竣工验收条件的举证责任分配给拆迁安置方城建指挥部，其在指定的期间内未能举证证实，故原告要求城建指挥部办理“金华楼”竣工验收的诉请于法有据予以支持。关于原告要求城建指挥部支付延迟交房赔偿金5372.98元的诉请（按照房屋成本价4400元乘以面积14.31平方米为基数，按照银行贷款年利率6%的标准计算，计算时间从1998年12月31日计算至2000年5月26日被告在《贵阳晚报》刊登《拆迁安置通知》止），经查明城建指挥部确实存在延迟交房的情况，时间从1998年12月31日至2000年5月26日，城建指挥部理应赔偿原告延迟交房违约金。《拆迁房屋产权兑换协议书》及《房屋安置补充协议书》未对延迟交房的违约责任进行明确约定，参照原告主张按已交房款（房屋成本价4400元乘以面积14.31平方米为基数）按照年利率6%的标准计算延迟交房违约金并无不当，故对原告的该项诉请，予以支持。
关于原告以安置房未办理竣工验收合格证为由要求二被告赔偿全额租金损失及租金利息损失的诉请，原告于2000年5月26日收房并一直占有使用至今，又主张全额租金损失及租金利息损失理由明显不当。城建指挥部作为拆迁人安置原告的房屋应当取得相应的证明文件，从本案来看“金华楼”尚未取得竣工验收合格证，城建指挥部未能全面履行合同义务，不仅要继续办理竣工验收，同时也要对原告的损失进行赔偿。城建指挥部安置原告的“金华楼”未取得竣工验收，实际造成原告的安置房商业价值的贬损，对安置房屋贬损部分价值理应赔偿，由于原被告未能提供相应证据证实安置房贬损部分的价值，如以原告未能举证证实贬损价值就不让城建指挥部赔偿损失就会显失公平，造成事实上的不公。法院酌情处理对城建指挥部未能全面履行合同义务，由城建指挥部按照每平米3000元的标准一次性赔偿原告损失（3000乘以14.31平方米）42930元。
关于被告美盈公司是否承担赔偿责任的问题，《拆迁房屋产权兑换协议书》是拆迁人城建指挥部与原告所签订，美盈公司不是合同相对方不受《拆迁房屋产权兑换协议书》约束，即便1998年7月13日签订的《房屋安置补充协议书》中注明安置方是美盈公司并有美盈公司加盖印章，但是《房屋安置补充协议书》中没有美盈公司安置原告的合同条款，1998年10月15日签订的《房屋收购补充协议书》没有美盈公司签名并加盖公章，故美盈公司不应承担安置责任和赔偿责任。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、被告贵阳市云岩区城市改造建设指挥部于本判决生效之日起九十日内办理“金华楼”的竣工验收合格证；二、被告贵阳市云岩区城市改造建设指挥部于本判决生效之日起十日内赔偿原告周春延迟交房违约金人民币5372.98元；三、被告贵阳市云岩区城市改造建设指挥部于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告周春安置房损失人民币42930元；四、驳回原告周春其余诉讼请求。案件受理费8298元，免予交纳。
二审中，被上诉人城建指挥部提交《房屋安全监督报告》，认为该报告可以代替竣工验收手续。上诉人不予认可。其他查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为：被上诉人城建指挥部是否应当向上诉人支付租金损失及利息。上诉人与被上诉人城建指挥部签订的《拆迁房屋产权兑换协议书》及《房屋安置补充协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，依法成立并生效，双方当事人均应当遵守合同约定履行义务享有合同权利。虽然《拆迁房屋产权兑换协议书》及《房屋安置补充协议书》并没有明确载明交房时需要提交的文件，但是交付合格、能够实现合同目的的房屋是履行合同义务的应有之意，上诉人有权利要求被上诉人城建指挥部提供交付房屋时应当具备的相关手续。被上诉人城建指挥部称交付的房屋已经办理了竣工验收，并提交《房屋安全监督报告》佐证。该《房屋安全监督报告》注明的有效期为2014年8月27日至2015年8月26日，报告只涉及房屋结构承载力，并不等同于竣工验收合格，根据现有证据不能得出涉案房屋已经办理竣工验收的结论。被上诉人城建指挥部没有提供证据证实涉案房屋是否已经通过竣工、消防验收等事宜，虽然上诉人在2000年5月就已经收房，但是本案涉及房产属于营业用房，在没有经过竣工、消防等验收的情况下，客观上必然会对营业用房获得经营性收入造成实质性的影响，该影响并不会因上诉人的实际受领而消除，且经本院现场勘测亦发现目前本案涉及的营业用房大部分未投入商业使用。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被上诉人城建指挥部应当承担赔偿责任。原审法院关于逾期交付违约金的判项并无不当。关于上诉人要求支付租金及利息损失的诉讼请求，原审法院未经过释明则直接判决房屋贬损部分的价值不当，且认定的损失价值亦偏低。综合考量本院酌情将租金损失认定为每月每平米40元，根据上诉人的诉讼请求，租金损失的起算时间为2000年6月1日起，截止日期为竣工验收合手续办理完毕之日止，租金利息损失以上一年度未付租金总额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准，起算时间为次年6月1日至该期款项付清之日止。
综上所述，一审判决适用法律不当，本院依法予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2016）黔0103民初5408号民事判决第一项，即：贵阳市云岩区城市改造建设指挥部于本判决生效之日起九十日内办理“金华楼”的竣工验收合格证；第二项，即：贵阳市云岩区城市改造建设指挥部于本判决生效之日起十日内赔偿原告周春延迟交房违约金人民币5372.98元；
二、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2016）黔0103民初5408号民事判决第四项；
三、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2016）黔0103民初5408号民事判决第三项为：贵阳市云岩区城市改造建设指挥部于本判决生效之日起十日内按照每月每平米40元的标准向周春支付租金损失及利息损失（建筑面积为14.31平方米，租金损失从2000年6月1日起算至“金华楼”的竣工验收手续办理完成之日止；利息损失以上一年度未付租金总额为基数从次年6月1日按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算至该期款项付清之日止）；
四、驳回周春的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理8298元，免予交纳；二审案件受理费8298元，由贵阳市云岩区城市改造建设指挥部负担。
本判决为终审判决。
审判长 罗晓珊
审判员 田 勇
审判员 余 鑫
二〇一八年九月二十八日
书记员 郭心怡