福建省尤溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）尤民初字第1827号
原告吴延艳，女，1960年4月8日出生，汉族，居民，住尤溪县。
被告陈宝柱，男，1961年12月3日出生，汉族，个体户，住尤溪县。
被告张珍珠，女，1966年4月17日出生，汉族，个体户，住尤溪县。
原告吴延艳诉被告陈宝柱、张珍珠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月25日公开开庭进行了审理。原告吴延艳到庭参加诉讼，被告陈宝柱、张珍珠经本院依法公告送达有关应诉材料及开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告吴延艳诉称，被告陈宝柱、张珍珠系夫妻关系。2014年11月10日，原告吴延艳与二被告签订《房产买卖协议》，该协议约定二被告将其共同所有的位于尤溪县房产及柴火间出让给原告，成交价人民币650000元（币种下同），以及约定于2014年11月15日前办理房产过户手续。该协议还对购房款支付及违约责任作了详细约定。合同后，原告按协议约定向二被告支付了部分购房款，但二被告仅将上述房产及柴火间交付原告使用，却未在协议约定的期限内将上述房产及柴火间过户至原告名下。原告认为双方签订的《房产买卖协议》合法有效，二被告理应全面履行合同约定的义务。被告未按约定办理房产产权变更登记手续，已构成违约，依约应当向原告支付违约金。故请求判令：1.确认原告吴延艳与被告陈宝柱、张珍珠于2014年11月10日签订的《房产买卖协议》合法有效；2.被告陈宝柱、张珍珠继续履行上述《房产买卖协议》，并将其所有的位于尤溪县房产及柴火间变更登记至原告吴延艳名下；3.被告陈宝柱、张珍珠向原告吴延艳支付违约金32500元；4.本案全部诉讼费用由二被告共同承担。庭审时，原告自愿放弃上述第3项诉讼请求。
被告陈宝柱未作答辩。
被告张珍珠未作答辩。
经审理查明，被告陈宝柱、张珍珠系夫妻关系。2014年11月10日，被告陈宝柱、张珍珠作为甲方，原告吴延艳作为乙方，签订一份《房产买卖协议》。协议约定：甲方同意将其共同共有且已办理产权抵押登记的，位于尤溪县的房屋及1层的杂物间出让给乙方，建筑面积97.24平方米（含杂物间面积），成交价650000元。协议还约定：由乙方于2014年11月15日前存入200000元至第三方账户，授权第三方结清贷款及解除该房产抵押登记，并于2014年11月15日前共同到房地产交易部门办理产权过户手续，过户所需的代办费及税费由乙方承担；在协议签订之日乙方支付给甲方购房定金50000元，于2014年11月15日前向甲方支付275000元，过户后乙方到银行办理贷款，由银行直接将核准的贷款金额打入甲方账户，贷款不足给付部分（乙方预留1万元整）由乙方在银行放贷日直接汇入甲方账户，乙方预留1万元待甲方把该房水电过户、交房后由乙方付清，以上款项从甲方欠乙方及乙方家人的借款和应付利息（截止2014年11月10日）中抵扣（其中，吴延艳本金130000元、利息33150元，吴晓林本金100000元、利息16500元，吴长芳本金130000元、利息33150元，李鑫本金30000元、利息4800元），未结清余款待房产过户后一次结清，合同签订日第二天（2014年11月11日），甲方同意先将房产交付给乙方，协议签订后任何一方违约，违约方须按购房款总金额的5%支付违约金给守约方。协议签订后，原告按约支付购房定金50000元，被告按约于2014年11月11日将房屋交付给原告使用。此后，被告在配合原告向房屋抵押权人代为清偿抵押债务、办理房屋产权变更登记时，突然离家出走，致使案涉房产至今未能办理产权变更登记。2015年8月25日，原告具状向本院提起诉讼。
另查明，原、被告在签订《房产买卖协议》前，二被告已于2011年12月13日与抵押权人中国工商银行股份有限公司签订《个人借款／担保合同》，以案涉房产抵押借款250000元，借款时，案涉房产办理了抵押登记。2015年7月1日，抵押权人以二被告未能按约履行借款合同义务为由向本院提起诉讼。2015年11月2日，本院以（2015）尤民初字第1351号民事判决书，判决解除抵押权人与二被告签订的《个人借款／担保合同》，由二被告偿还结欠抵押权人的贷款本息，抵押权人对抵押物拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。在本案诉讼中，原告明确表示愿意继续代二被告清偿抵押债务消灭抵押权，对此抵押权人明确表示在清偿抵押债务的前提下同意解除案涉房产抵押登记。
再查明，2014年12月30日，尤溪县公安局以被告陈宝柱涉嫌经济犯罪为由，查封了案涉房产。目前该案尚处于侦查阶段，案涉房产的查封至今未解除。
上述事实，有原告的庭审陈述及原告提供的《房产买卖协议》复印件、《房屋所有权证》复印件以及本院依职权调取的询问笔录、（2015）尤民初字第1351号民事判决书等证据在案证实，本院予以确认。
本院认为，原告吴延艳与被告陈宝柱、张珍珠签订的《房产买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效协议，被告陈宝柱、张珍珠应当依约履行。在签订协议时，原告明知案涉房屋存在抵押权仍愿意受让，并愿意代为清偿债务消灭抵押权，因此案涉房屋存在抵押权与否并不影响双方买卖合同的效力。至于协议履行期间案涉房屋被公安机关查封，产生的法律效力是在查封期间不得进行物权变更登记，亦不影响当事人之间所签订的房屋买卖合同的法律效力。故原告要求确认双方之间签订的房产买卖协议效力的诉讼请求，于法有据，依法应予支持。对原告要求二被告协助办理房屋产权变更登记的请求，由于案涉房产目前尚存在抵押、查封等限制房屋产权变更登记的情形，被告应待上述限制房屋产权变更登记的情形消灭后，协助原告办理案涉房屋产权变更登记。诉讼中，二被告经本院依法公告送达有关应诉材料及开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃抗辩权利，本院依法缺席审理与判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告吴延艳与被告陈宝柱、张珍珠于2014年11月10日签订的《房产买卖协议》有效；
二、被告陈宝柱、张珍珠应当在尤溪县房屋及1层杂物间（上设定的抵押、查封等限制办理房屋产权变更登记的情形消灭后的十日内，协助原告吴延艳将上述房屋产权变更登记至原告吴延艳名下，变更登记的相关费用由原告吴延艳负担。
案件受理费10300元，公告费560元，计10860元，由被告陈宝柱负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 黄 登 忠
代理审判员 陈 容 妹
人民陪审员 陈 由 魁
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 韩智霖（代）
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。