河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终15263号
上诉人（原审原告）刘立玲，女，汉族，1972年7月28日出生，住郑州市。
委托诉讼代理人马永翔、郭富林（实习），北京天驰君泰（郑州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）郑州新悦城物业管理有限公司，住所地郑州市二七区。
法定代表人刘江，该公司经理。
委托诉讼代理人李月，河南程功律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郑州新象城物业服务有限公司，住所地郑州市二七区。
法定代表人段涛，该公司经理。
委托诉讼代理人李月，河南程功律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郑州新捞派餐饮管理有限公司郑州第十分公司，住所地郑州市二七区。
负责人宋青，该公司经理。
委托诉讼代理人黄素华、张鹏飞，该公司员工。
上诉人刘立玲、上诉人郑州新悦城物业管理有限公司（以下简称新悦城公司）、因与被上诉人郑州新象城物业服务有限公司（以下简称新象城公司）、郑州新捞派餐饮管理有限公司郑州第十分公司（以下简称新捞派公司）物权保护纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2018）豫0103民初1898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人刘立玲及其委托诉讼代理人马永翔，上诉人新悦城公司及被上诉人新象城公司的共同委托诉讼代理人李月，被上诉人新捞派公司的委托诉讼代理人黄素华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
刘立玲上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判为：1.新悦城公司、新象城公司、新捞派公司排除妨碍、恢复原状、限期拆除所占用的整个南北通道（占用面积139.8㎡）和部分东西通道（占用面积20.9㎡）；2.新悦城公司、新象城公司、新捞派公司赔偿刘立玲商铺装修损失99239元、库存服饰损失137622元、商铺停业期间营业利润损失87248元、商铺商业价值损失1544898元，共计1869007元。二、本案一、二审的全部诉讼费用及鉴定费用均由新悦城公司、新象城公司、新捞派公司承担。事实与理由：一、一审判决已查明且明确确认“新捞派公司占用了整个南北通道和部分东西通道公共区域，导致刘立玲的商铺无法营业经营，严重损害刘立玲合法权益的客观事实”，但又未支持刘立玲主张的排除妨碍、恢复原状、限期拆除的诉讼请求，不符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款及《物权法》第八十三条的规定，应当判令支持刘立玲主张的排除妨碍、恢复原状、限期拆除的诉讼请求。二、一审判决关于“本案不具备恢复房屋原状、限期拆除所占用的整个南北通道和部分东西通道的客观条件”的认定，缺乏事实依据，违背法律规定，应予纠正。三、一审判决按照商铺商业价值损失的总额按月折算后赔偿刘立玲至实际排除妨碍之日止，但并未判令新悦城公司、新象城公司、新捞派公司限期拆除所占公共通道、恢复原状，也就是说刘立玲实际排除妨碍之日无从界定，赔偿期间更是无法计算，判决也无法执行。故一审判决在未判令新悦城公司、新象城公司、新捞派公司限期拆除的前提下，按月折算商铺价值损失后赔偿给刘立玲至实际排除妨碍之日止的表述，前后逻辑明显矛盾，严重错误，故新悦城公司、新象城公司、新捞派公司应当立即拆除所占公共通道、承担全部赔偿责任。
新悦城公司辩称：一、案涉的共同通道系新悦城公司按照广大业主的委托及为了广大业主的利益对外统一管理，并不存在过错。案涉房屋为商铺，不同于其他专有的个人的房屋性质，要考虑到商场的整体利益，我公司认为一审不予判处排除妨碍并无不当；二、刘立玲要求的一次性商业价值损失无事实理由，依据鉴定报告可以看出一审法院按照9450.54元每月的标准支付商业价值损失已经远远高出刘立玲正常经营商铺所得的月利润。
新象城公司辩称：同新悦城公司意见。
新捞派公司辩称：一、我方是完全按照租赁协议的约定使用租赁区域，并且是按照新悦城公司的规划进行建设；二、刘立玲主张的损失与我方并没有因果关系，涉案争议早在2016年4月已经产生，我公司是在2016年9月才签订租赁合同，新捞派公司2016年11月才收到该租区并进行装修，并非是因为我公司的原因造成了刘立玲主张的各项损失；三、刘立玲要求排除妨碍、恢复原状的诉讼请求不合理，不应当被支持。刘立玲现有商铺的通行权并未受到限制，目前仍可以通过扶梯进出刘立玲商铺，虽然扶梯不再启动，上下功能当然可以作为公共通道正常使用。并且基于商场的规划性质及现状，商场内的所有商铺在使用性能上均不具有独立性，必须要受到商场整体利益的合理规制，刘立玲主张其物权不能损害其他房屋所有人以及承租人的合法权益；四、我方并非共同侵权人，不存在主观上的侵权过错。
新悦城公司上诉请求：一、撤销原审判决第一项，发回重审或依法改判；二、本案一、二审诉讼费全部由刘立玲承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，新悦城公司并非本案侵权人，不应承担赔偿责任。新悦城公司作为物业管理公司，以广大业主利益最大化为出发点，接受业主的委托对商铺进行统一管理，经过案涉商场绝大多数业主的授权，新悦城公司为了涉案商场中的其他广大业主利益，对外出租给新捞派公司，新悦城公司为委托经营管理合同的受托方这一角色，新悦城公司于本案中并非侵权人。案涉商铺东侧还有扶梯，并未侵犯刘立玲通行权，且该涉案商铺目前仍由刘立玲占有使用，其自身放弃使用造成的损失应由刘立玲自行承担。原审法院判决的赔偿项目也非侵权造成的，因此原判决以新悦城作为物业管理方存在管理缺陷为由，判决新悦城公司承担赔偿责任系认定事实不清。二、原审法院依据《价格评估结论书》判决新悦城公司承担商铺装饰装修损失、库存服饰损失、停业期间营业利润损失于法无据。三、新悦城公司即便在本案中存在侵权行为，并无教唆、帮助他人实施侵权行为，新悦城公司并非共同侵权人，即便如原审法院认定新悦城公司存在管理缺陷，也仅应在过错范围内承担责任，而非承担全部赔偿责任，因此，原审判决新悦城公司承担赔偿责任缺乏法律依据。
刘立玲辩称：新悦城公司作为物业管理方存在严重的过错，将公共通道部分在没有任何法律依据和理由的情况下出租给新捞派公司，直接导致刘立玲的商铺无法经营，无法通行，因此，新悦城公司应承担侵权的共同责任。一审法院依据当事人的申请委托鉴定机构做出的价格评估结论书，明确载明了刘立玲商铺损失的具体数额和计算方法，具有法律效力。综上，原判决判令新悦城公司和新捞派公司承担连带赔偿责任并无不当。
新象城公司述称：无其他意见。
新捞派公司述称：我方并非共同侵权人，不存在主观上的侵权过错，对新悦城公司的上诉，无其他意见。
刘立玲向一审法院起诉请求：：一、新悦城公司、新象城公司、新捞派公司排除妨碍、恢复原状，限期拆除所占用的整个南北通道（占用面积139.8㎡）和部分东西通道（占用面积20.9㎡）；二、新悦城公司、新象城公司、新捞派公司共同向刘立玲赔偿损失1869007元；三、本案诉讼费用、鉴定费由新悦城公司、新象城公司、新捞派公司承担。
一审法院认定事实：2011年8月26日刘立玲与郑州深信投商用置业有限公司签订《商品房买卖合同》，以每平方米27119.15元的价格购买位于二七区大学中路××号商铺，并于2013年6月17日办理了上述商铺的房产证，房产证号：郑房权证字第××号，建筑面积73.27㎡，套内建筑面积52.36㎡，规则用途商业服务。2011年8月，刘立玲与新悦城公司签订《商铺管理协议》，管理期限为该商铺的接房手续之日起满36个月止。《商铺管理协议》到期后，刘立玲与新悦城公司又签订《商铺管理合同》（自营），刘立玲在涉案商铺自行经营男装。2016年9月1日，新捞派公司与新悦城公司签订租赁协议，主要内容为：新悦城公司为甲方，新捞派公司为乙方，第一部分通用条款第一条1、甲方愿意出租，乙方同意承租本协议附件一红线图中表明的租赁房产，由乙方改建、装修并用于经营24小时营业火锅餐饮。第二部分专用条款第二十二条出租房屋状况1、甲方出租给乙方的房产位于河南省郑州市××大学路中××号的建筑物（建筑物目前名称为郑州新悦城购物中心）03层013、014、015、018、019、020、021、022、023、024、025、026、027、028、029、030、017、009、010、011号商铺，租赁标的的使用面积为1003.8平方米。第二十三条租赁期限、免租装修期、免租经营期1、本协议所定租期为10年，自起租日（即装修免租期届满次日）开始计算，即2017年3月1日至2027年3月31日，租期届满后，乙方享有同等条件下的优先续租权。合同签订后，新捞派公司于2016年10月21日成立并在此经营“海底捞”火锅餐饮店，登记营业场所为郑州市二七区大学路中9号新悦城购物中心3层009-011、013-015、017、030号商铺。刘立玲称因新捞派公司装修建设，占用了紧邻刘立玲商铺的整个南北通道，部分东西通道，直接导致刘立玲无法使用商场的公共直梯，整个商铺仅剩狭窄的东西通道且无法通行。刘立玲诉至法院，请求判令：1、新悦城公司、新象城公司、新捞派公司排除妨碍、恢复原状，限期拆除所占用的整个南北通道（占用面积139.8㎡）和部分东西通道（占用面积20.9㎡）；2、新悦城公司、新象城公司、新捞派公司共同向刘立玲赔偿损失1869007元；3、本案诉讼费用、鉴定费由新悦城公司、新象城公司、新捞派公司承担。
另查明：在诉讼中，刘立玲申请司法鉴定，申请：1、对位于二七区大学中路××号商铺紧邻的南北通道和东西通道占用是否妨碍通行，影响营业作出合理评估，同时对被占用面积进行现场测量鉴定；2、对位于二七区大学中路××号商铺因妨碍通行遭受的经济损失进行价格评估鉴定。刘立玲、新悦城公司、新象城公司、新捞派公司共同选定河南省豫华价格事务所有限公司进行评估，河南省豫华价格事务所有限公司于2017年6月21日做出豫价评估[2017]二七法院0604号《关于二七区大学中路××号商铺因通道被占用造成各项经济损失价值的价格评估结论书》，价格评估结论：根据价格评估依据和价格评估法，确定该标的在价格评估基准日的各项损失价值分别为：1、商铺停业期间营业利润损失价值87248元；2、商铺装饰装修损失价值99239元；3、库存服饰损失价值137622元；4、该商铺的商业价值损失1544898元（如若占用通道等得到恢复，此项损失可忽略），合计为1869007元。在该结论书中第7页记录：经实地测量，刘立玲涉案商铺西侧南北通道被占用139.8平方米（长38.5米×宽3.63米）、涉案商铺北侧东西通道被占用20.9平方米（长5.23米×宽4米），目前商铺北门通道仅剩1.63米宽，已经无法满足营业经营的需要，仅能作为“海底捞”餐饮工作人员进出的通道。经评估人员实测，该商铺紧邻的南北通道、东西通道实际被占用面积共计160.7平方米（包含该商铺《房产证》中公摊的20.91平方米），该商铺西门被封，致使直梯客流无法到达，已经严重影响了营业。第12页记录：该商铺月平均利润6232元/月，该商铺停业期间营业利润损失共计87248元（6232元/月×14月），停业实际确认为2016年4月初至本次价格评估基准日2017年6月5日，停业时间为14个月。刘立玲支付鉴定费30000元。
又查明：涉案商铺所在的新悦城购物中心三层016号，从新悦城购物中心一层无法通过商场直梯直接到达，需穿过新捞派公司经营餐饮店的防火门。涉案商铺东侧还有扶梯，该扶梯是由三楼向下运行，但目前已停止运行。
一审法院认为，公民的合法财产权利受法律保护，侵害民事权益，应当承担侵权责任。本案中，刘立玲作为涉案商铺的所有权人，对商铺享有占有、使用、收益和处分的权利。新捞派公司经营的“海底捞”餐饮店与刘立玲涉案商铺相邻。经鉴定机构实地测量，刘立玲涉案商铺西侧南北通道被占用139.8平方米（长38.5米×宽3.63米）、商铺北侧东西通道被占用20.9平方米（长5.23米×宽4米），目前商铺北门通道仅剩1.63米宽，已经无法满足营业经营的需要，仅能作为“海底捞”餐饮工作人员进出的通道。新捞派公司对涉案商铺所属公共区域进行规划装修，占用了刘立玲商铺部分通道，且导致刘立玲无法使用商场的公共直梯，妨碍刘立玲通行权。关于刘立玲主张排除妨碍、恢复原状，限期拆除所占用的整个南北通道（占用面积139.8㎡）和部分东西通道（占用面积20.9㎡）的诉求，该院认为，刘立玲购买的商铺规划用途为商业服务，虽有独立的所有权证，但该商铺相对于其他独立专有的房屋存在一定的特殊性，在目前商场仍处于正常经营的情形下，如果强行恢复原状，不利于商场整体功能和效益的最大限度发挥，造成明显的不经济，并对其他商户的利益造成损害，不符合物权保护的目的以及公平原则。因此，本案不具备恢复房屋原状、限期拆除所占用的整个南北通道（占用面积139.8㎡）和部分东西通道（占用面积20.9㎡）的客观条件，且刘立玲商铺旁存在扶梯可供通行，并非完全丧失通行权，为了维护市场交易的稳定性，避免损害其他业主的合法权益，对于刘立玲该项请求，该院不予支持。新悦城公司作为物业管理方，与新捞派公司签订租赁协议，未保护刘立玲合法权益存在管理缺陷，新捞派公司客观上已占用了整个南北通道（占用面积139.8㎡）和部分东西通道（占用面积20.9㎡），影响刘立玲经营，新悦城公司、新捞派公司应共同向刘立玲赔偿损失，故刘立玲要求新悦城公司、新捞派公司赔偿其损失的诉讼请求，理由正当，该院予以支持。根据鉴定意见：1、商铺停业期间营业利润损失价值87248元；2、商铺装饰装修损失价值99239元；3、库存服饰损失价值137622元；4、该商铺的商业价值损失1544898元（如若占用通道等得到恢复，此项损失可忽略），合计为1869007元。故刘立玲要求赔偿装饰装修损失99239元、库存服饰损失137622元，该院予以支持。评估结论中认定停业期间营业利润损失价值87248元，系自2016年4月起计算至2017年6月5日，但新捞派公司在2016年9月1日与新悦城公司签订租赁合同，故应自2016年9月1日起至新捞派公司实际排除妨碍之日止，按照刘立玲商铺月平均利润6232元的标准计算营业损失。刘立玲涉案商铺虽正常营业遭受影响，但商铺并非损毁，投资商铺本身亦存在风险，评估结论中认定商业价值损失为1544898元（如若占用通道等得到恢复，此项损失可忽略），鉴于商业用地使用权40年的情况，折算每月商业价值损失为3218.54元（1544898元÷40年÷12个月）。故刘立玲停业期间营业利润损失和商业价值损失按9450.54元计算（6232元＋3218.54元）。关于刘立玲要求新象城公司承担责任的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第八十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、郑州新悦城物业服务有限公司、郑州新捞派餐饮管理有限公司郑州第十分公司于该判决生效之日起十日内赔偿刘立玲商铺装饰装修损失99239元、库存服饰损失137622元以及停业期间营业利润损失和商业价值损失（按照9450.54元/月赔偿自2016年9月1日起至实际排除妨碍之日止）；二、驳回刘立玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21621元，刘立玲负担10810.5元，郑州新悦城物业服务有限公司、郑州新捞派餐饮管理有限公司郑州第十分公司负担10810.5元。鉴定费30000元，刘立玲负担15000元，郑州新悦城物业管理有限公司、郑州新捞派餐饮管理有限公司郑州第十分公司负担15000元。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，新捞派公司对涉案商铺所属公共区域进行规划装修，占用了刘立玲商铺部分通道，且导致刘立玲无法使用商场的公共直梯，妨碍刘立玲通行权，致使刘立玲商铺客观上无法使用，商铺系刘立玲的合法财产权利，因此新捞派公司应承担侵权责任。新悦城公司作为物业管理方，对新捞派公司的行为应当知晓且未制止，因此原审法院判决新悦城公司对新捞派公司的侵权行为承担连带责任并无不当，对新悦城公司的上诉理由，本院不予采信。关于刘立玲损失，有刘立玲、新悦城公司、新象城公司、新捞派公司共同选定的机构出具的价格评估结论书为证，因此原审法院判令赔偿刘立玲商铺装饰装修损失价值99239元、库存服饰损失价值137622元是妥当的。原审判决并未判令排除妨碍，实际排除妨碍之日处于不确定状态，因此停业期间营业利润损失和商业价值损失，判令按照9450.54元/月赔偿自2016年9月1日起至实际排除妨碍之日止不妥，本院依法纠正为一次性支付停业期间营业利润损失87284元和商业价值损失1544898元。刘立玲二审明确向法院表示，如能一次性按照评估结论确定的金额予以赔偿损失，刘立玲愿意放弃排除妨碍的诉讼请求，因此，对于刘立玲主张排除妨碍、恢复原状，限期拆除的上诉请求，本院不予支持。综上所述，新悦城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。刘立玲的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但赔偿数额存在错误，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2018）豫0103民初1898号民事判决；
二、郑州新悦城物业管理有限公司、郑州新捞派餐饮管理有限公司郑州第十分公司于该判决生效之日起十日内赔偿刘立玲商铺装饰装修损失99239元、库存服饰损失137622元以及停业期间营业利润损失87284元和商业价值损失1544898元；
三、驳回刘立玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费21621元、鉴定费30000元，二审案件受理费32431.5元，均由郑州新悦城物业管理有限公司、郑州新捞派餐饮管理有限公司郑州第十分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 超
审判员 李运动
审判员 鲁金焕
二〇一八年十一月十二日
书记员 王一斌