广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终16876号
上诉人（原审被告，反诉原告）：黄永辉，男，1975年2月27日出生，汉族，住所地广东省广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：徐鹏、李洪宇，广东中汉律师事务所律师及实习律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：陈仕强，男，1991年10月27日出生，汉族，住所地广东省普宁市。
委托诉讼代理人：叶泽扬、耿洁媛，广东元道律师事务所律师。
上诉人黄永辉因与被上诉人陈仕强租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初9440号民事判决，向本院提起上诉。本案依法组成合议庭，进行了审理。上诉人黄永辉的委托诉讼代理人徐鹏、李洪宇及被上诉人陈仕强的委托诉讼代理人耿洁媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄永辉上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回陈仕强要求黄永辉返还装修费240000元，本案一审、二审诉讼费由陈仕强承担。理由和事实：陈仕强承租黄永辉场地是带装修的，当时双方就场地装修作价为240000元，故在租赁合同中注明装修费240000元，陈仕强入场后亦使用了黄永辉装修，一审判决要求黄永辉退还该款给陈仕强是认定事实不清。
陈仕强辩称：1、涉案租赁合同为无效合同，理应返还除场地占用费外的一切费用；2、黄永辉多次变更关于240000元的款项性质的说法，是其巧立名目收取的非法的不合理费用；3、陈仕强多次与黄永辉协商解决事宜，但黄永辉明显存在主观恶意收取费用；4、黄永辉明确240000元为原装修费，但始终未能证明其为陈仕强提供了装修；5、黄永辉从未提交证据证明其收取240000元所提供的相应服务，基于合同无效和恢复原状的规定和立法初衷，该240000元理应全额退还才符合民法公平原则。综上，请求驳回黄永辉的全部上诉请求。
2017年4月5日，陈仕强向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、撤销双方签订的《场地租赁合同》；二、黄永辉向陈仕强返还672000元（保证金100000元、不知名款项240000元、部分租金332000元）；三、黄永辉承担本案诉讼费。
黄永辉在一审中反诉请求：一、确认双方签订的《场地租赁合同》已于2017年4月30日解除；二、陈仕强向黄永辉支付拖欠的2017年3月、4月的租金100000元及滞纳金20000元；三、黄永辉有权没收陈仕强已付的保证金100000元；四、本案诉讼费由陈仕强承担。
一审法院认定事实：2016年6月30日，黄永辉（甲方）与陈仕强（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方同意将其管理的广州市体育西路101号维多利广场风雨长廊自编号1-7、8、9号铺（以下简称“案涉场地”）出租给乙方作简餐、无明火经营使用；案涉场地实用面积为65平方米，建筑面积为130平方米；合同期限自2016年6月30日起至2018年6月30日止，从2016年7月6日起正式计付租金；乙方每月应缴纳的场地租金为50000元，逐年递增5%；乙方须于每月5日前向甲方支付当月租金及水电费；履约保证金应于合同期满时，在乙方无违反合同且结清各项应缴付费用后，由甲方如数无息退还乙方；乙方交纳场地租金采用现金或银行转账（单位：黄永辉，开户行：工行珠江新城南国支行，账号：62×××43）；甲方应于2016年7月1日起按现状将场地交付给乙方使用；在乙方办理各项申请报批手续时，甲方负责提供相关的图纸、资料，具体申报手续及相关费用由乙方自行负责，甲方负责把相关营业执照办理好，如不能办理证件，甲方需在确认后的3天内退还乙方所付一切费用；乙方自行办理场地使用的所有相关手续，在乙方经营期间如因不符合政府部门的要求而被迫停业或拆除，乙方必须无条件执行，甲方不对其承担任何责任或补偿，同时将终止合同，无息退还乙方全部保证金；乙方逾期支付租金达一个月以上，甲方有权单方面提前终止合同，乙方应无条件按甲方要求将场地交还甲方；甲方违反本合同约定，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能正常对外营业，乙方有权提前终止合同，并要求甲方赔偿其遭受的一切损失；如乙方未能按合同约定，如期足额向甲方缴纳租金，每逾期一天，甲方有权向乙方收取欠缴月租金2%的滞纳金，逾期超过30日的，甲方有权采取停止供电、供水等措施，而无须就该措施带来的结果承担责任；除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同的行为均视为违约，违约方应向对方赔偿因合约提前终止而遭受的一切损失；由于乙方的原因，提前终止合同，保证金不予退还等；另手写条款约定：甲方同意将维多利广场风雨长廊自编号7-9号铺后面通道免费给乙方作为仓库用地，面积约10平方米；乙方于2016年7月12日付甲方装修费240000元。
陈仕强、黄永辉共同确认，上述《场地租赁合同》签订后，陈仕强向黄永辉支付了保证金100000元、装修费240000元，且陈仕强已足额支付了案涉场地2016年7月15日至2017年2月的租金、水电费。关于陈仕强自2017年3月起未向黄永辉支付案涉场地租金的理由，陈仕强称系因黄永辉无法协助其办理案涉场地的营业执照，虽黄永辉曾于2016年10月向陈仕强提供了广州市天河区天河花之船咖啡店的营业执照（显示经营者为黄祥兴，经营场所为广州市天河区体育西路101号维多利广场架空层走廊自编号叁号，以下简称“花之船营业执照”），但陈仕强持有该营业执照仍然无法正常经营，故陈仕强在催促黄永辉协助办理营业执照无果的情况下拒付租金；另，陈仕强表示案涉场地的装修是在陈仕强入场后自行付费进行的，黄永辉无权向其收取装修费，陈仕强还就此提交了相应的装修工程对账单及转账凭证为证。对此，黄永辉确认陈仕强曾向其借用花之船营业执照，原因是陈仕强不想自行办理营业执照，陈仕强也从未要求黄永辉协助其办理营业执照，黄永辉还就此提交了广州市天河区天河南程帷然饮品店的营业执照（显示经营者为黄祥兴，经营场所为广州市天河区体育西路101号架空层维多利广场内铺自编号柒号）以证明案涉场地是可以办理营业执照的；关于黄永辉向陈仕强收取的装修费，此费用是黄永辉在向陈仕强交付案涉场地前发生的装修费用。
关于案涉场地的权属及规划报建情况，黄永辉向一审法院提交了如下证据：1、《维多利广场场地使用合同补充协议（五）》，显示系广州怡城物业管理有限公司（以下简称“怡城公司”）与黄祥兴于2016年6月29日签订，约定双方先后于2005年7月1日、2009年1月22日、2009年9月30日、2012年12月31日、2014年12月31日签订合同，约定黄祥兴有偿使用怡城公司管理的广州市体育西路101号维多利广场水景休闲走廊作临时商业经营，该场地使用期限至2017年6月30日止等。2、《场地使用合同》，显示系怡城公司与黄祥兴于2017年5月19日签订，约定黄祥兴有偿使用怡城公司管理的广州市天河区体育西路101号维多利广场的场地，黄祥兴明确知悉该场地性质为大厦公共场地的一部分，若因该场地性质影响黄祥兴日后使用或因此导致本合同提前终止的，怡城公司无须向黄祥兴承担任何赔偿或补偿责任；场地位置为维多利广场水景休闲走廊，场地面积为330.9平方米，场地用途为临时商业经营，使用期限为2017年7月1日至2019年6月30日，场地使用费为每月44000元等。3、广州市城市规划局于2008年12月8日向怡城公司发出的《违法建设行政处罚权利告知书》，显示怡城公司于2008年未经其局批准，擅自在维多利广场首层南侧自行设计和施工，加建了1栋1层风雨走廊，面积368平方米，上述行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，构成违法建设，其局拟对建设单位的上述违法建设作出罚款和保留临时使用的行政处罚决定等。经质证，陈仕强对上述证据1、3的真实性予以确认，但表示无法确认证据2的真实性，且称上述证据3无法证明案涉场地的现在的合法性及可营业性。
陈仕强为证明其主张，亦向一审法院提交了如下证据：1、EMS邮寄底单，显示陈仕强于2017年3月8日向黄永辉寄送了《关于催促协助转租办证的<律师函>》；2、陈仕强称其与黄永辉的微信聊天记录截图，其中2017年3月27日，陈仕强询问黄永辉现在铺面要怎么处理，陈仕强一开始来做就要求办证件，现在证件没能办，拿黄永辉的证件用，转租也限制，和合同约定的完全不一样，合同又有很多问题不能解决，把陈仕强逼到生意不能做，走又走不了，明天还解决不了，陈仕强就搬走不租了，保证金和变相的转手费（装修金）都要退等；黄永辉回复称，陈仕强说其未协助办理生产经营所需的相关证照，而事实上陈仕强并未提供相关的资料申请办理证照事宜，用其证照也是陈仕强要求的，故其并无过错。2017年3月28日，陈仕强表示其已多次要求黄永辉办营业执照和做生意需要的证件，但黄永辉说用他的就行，而陈仕强除了身份证复印件并没有其他办证资料，而黄永辉一直都有陈仕强的身份证复印件。2017年4月1日，陈仕强向黄永辉发送了图片，称由于很多问题无法实际解决，故今天已搬空离场了，大门钥匙黄永辉可联系其拿；黄永辉回复称其并没有违反《场地租赁合同》，故要求陈仕强继续履行合同；陈仕强要求黄永辉提供产权证、与上手签订的合同、办理属于陈仕强的证照，现在并不清楚场地是否是物业公司所有，也不知道是不是违建，客人因为营业执照质疑其奶茶作假，因为这些问题生意已经做不下去了。2017年4月6日，黄永辉向陈仕强发出《催促函》，称由于陈仕强未按约定支付租金及水电费，逾期超过一个月，已构成违约，故要求解除《场地租赁合同》等。经质证，黄永辉确认其收到了《关于催促协助转租办证的<律师函>》，对微信聊天记录截图的真实性也予确认，但认为陈仕强并未提供完整的微信聊天记录。另黄永辉表示，虽然陈仕强已于2017年4月1日将案涉场地内的物品搬离，并要求黄永辉提供地址将钥匙交还，但黄永辉实际收回案涉场地的时间为2017年4月30日。
又，一审过程中，一审法院依法向广州市天河区国土资源和规划局查询案涉场地的规划报建情况，该局于2018年6月28日复函一审法院，称：维多利广场首层南侧风雨走廊未取得建设工程规划许可证；广州怡城物业管理有限公司擅自在维多利广场首层加建风雨长廊的行为，已经原市规划局穗规决（2008）1118号《违法建设行政处罚决定书》（详见附件）处罚后保留临时使用，使用期限为两年，现使用期限已满等。经质证，陈仕强、黄永辉对上述复函的真实性、合法性、关联性均予确认。
因案涉场地未取得建设工程规划许可证，一审法院向陈仕强、黄永辉释明：陈仕强与黄永辉签订的《场地租赁合同》应属无效，陈仕强、黄永辉可变更诉讼请求。后陈仕强变更其诉讼请求为：1、确认陈仕强、黄永辉签订的《场地租赁合同》无效；2、黄永辉向陈仕强返还保证金100000元、不知名款项240000元、租金373000元；3、本案诉讼费由黄永辉承担。黄永辉亦变更其反诉请求为：1、陈仕强向黄永辉支付2017年3月、4月的场地使用费100000元及滞纳金20000元（以每月使用费50000元为本金，按照每日2%的标准计算，分别自当月6日起计至付清之日止；因该违约金标准过高，故陈仕强仅主张滞纳金20000元）。2、黄永辉有权没收陈仕强的履约保证金100000元。3、本案诉讼费由陈仕强负担。
一审法院认为：陈仕强、黄永辉在一审法院释明其双方签订的《场地租赁合同》无效后均变更诉讼请求，故按陈仕强、黄永辉变更后的诉讼请求进行审查处理。
经查，案涉场地未取得建设工程规划许可证，故此，陈仕强要求确认其与黄永辉签订的《场地租赁合同》无效，具有法律依据，予以支持。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
现陈仕强、黄永辉均确认陈仕强根据《场地租赁合同》向黄永辉支付了保证金100000元、装修费240000元，根据上述法律规定，陈仕强现要求黄永辉返还前述款项依据充分，予以支持；而黄永辉主张没收陈仕强已付的保证金100000元缺乏理据，不予支持。另陈仕强已举证证明其在2017年4月1日搬离了案涉场地，并通知了黄永辉；黄永辉亦确认这一事实；故此，黄永辉无权向陈仕强主张2017年4月1日以后的场地使用费；但基于陈仕强实际占用案涉场地至2017年3月31日的事实，陈仕强应向黄永辉支付案涉场地的使用费至2017年3月31日，故对陈仕强要求黄永辉返还案涉场地2017年2月以前的租金373000元的诉讼请求，不予支持，且陈仕强还应向黄永辉支付2017年3月的场地使用费，黄永辉主张场地使用费参照双方签订的《场地租赁合同》约定的租金标准计算，并无不妥，故对黄永辉要求陈仕强支付2017年3月场地使用费50000元的反诉请求，予以支持；但就黄永辉要求陈仕强支付逾期交纳场地使用费的滞纳金的反诉请求，因《场地租赁合同》已被确认为无效，故黄永辉的该项反诉请求缺乏合同依据，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，于2018年7月12日作出如下判决：一、确认原告（反诉被告）陈仕强与被告（反诉原告）黄永辉签订的《场地租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）黄永辉于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告（反诉被告）陈仕强返还保证金100000元、装修费240000元；三、原告（反诉被告）陈仕强于本判决发生法律效力之日起10日内，向被告（反诉原告）黄永辉支付场地使用费50000元；四、驳回原告（反诉被告）陈仕强的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）黄永辉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费15600元，由原告（反诉被告）陈仕强负担2400元，由被告（反诉原告）黄永辉负担13200元；反诉受理费2300元，由原告（反诉被告）陈仕强负担525元，由被告（反诉原告）黄永辉负担1775元。
二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，一审判决认定上诉人黄永辉与被上诉人陈仕强签订的涉案租赁合同无效正确，本院予以确认。
关于上诉人黄永辉收取被上诉人陈仕强的24万元的款项性质问题。经审查，被上诉人陈仕强提起本案诉讼时虽主张该24万元是不知名目的款项，但在一审庭审中承认是装修进场费，二审庭询中亦承认当时其认为应是类似于进场费或管理费；上诉人黄永辉在一审庭审中承认其收取被上诉人陈仕强该款项是其将涉案场地交付给被上诉人陈仕强之前的装修费；上诉人黄永辉收取该款项出具的收款收据上载明该款项是装修进场费。综合以上双方的陈述以及收款收据，本院认定该款项是被上诉人陈仕强承租涉案场地而支付的装修进场费。双方在一审庭审中均确认被上诉人陈仕强于2017年4月1日搬离涉案场地，从权利义务对等及公平原则出发，本院酌情根据被上诉人陈仕强离场时间与涉案租赁合同约定承租期间的比例（9个月：24个月），酌定上诉人黄永辉应向被上诉人陈仕强退还装修进场费150000元。
综上，上诉人黄永辉的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初9440号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；
二、变更广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初9440号民事判决第二项为：上诉人黄永辉于本判决发生法律效力之日起10日内，向被上诉人陈仕强返还保证金100000元、装修费150000元。
如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费15600元，由上诉人黄永辉负担11150元、被上诉人陈仕强负担4450元；反诉受理费2300元，由上诉人黄永辉负担1775元、被上诉人陈仕强负担525元。二审案件受理费4900元，由上诉人黄永辉负担2850、被上诉人陈仕强负担2050元。
本判决为终审判决。
审判长 韩志军
审判员 谭红玉
审判员 郑怀勇
二〇一八年十月二十二日
书记员 党春婷