广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终14013号
上诉人（原审原告）：高建文，男，1975年6月4日出生，汉族，住广东省广州市花都区。
委托诉讼代理人：梁善，广东古谷律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：高耀明，男，1958年4月21日出生，汉族，住广东省广州市花都区。
上诉人（原审被告）：梁桂婵，女，1959年12月12日出生，汉族，住广东省广州市花都区。
上诉人（原审被告）：高海东，男，1983年3月14日出生，汉族，住广东省广州市花都区。
上诉人（原审被告）：高海强，男，1988年8月6日出生，汉族，住广东省广州市花都区。
上诉人（原审被告）：高海志，男，1984年9月29日出生，汉族，住广东省广州市花都区。
上述五上诉人共同委托诉讼代理人：高海强，系上诉人高耀明、梁桂婵的儿子，系上诉人高海东、高海志的同胞兄弟。
上诉人高建文、高耀明、梁桂婵、高海东、高海强、高海志合同纠纷一案，均不服广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初3899号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。
上诉人高建文的上诉请求：1.改判一审判决第二项，判决高耀明、梁桂婵、高海东、高海强、高海志赔偿上诉人损失161764.80元；2.判决高耀明、梁桂婵、高海东、高海强、高海志支付违约金9万元给高建文；3.判决由高耀明、梁桂婵、高海东、高海强、高海志承担本案诉讼费用。事实和理由：1.本案纠纷为合同纠纷，双方已在合同中约定违约责任，一审法院不应当采取公平原则来处理本案。在《农村宅基及土地转让协议书》第七“协调处理”约定“如有协调处理不好”由高耀明、梁桂婵、高海东、高海强、高海志负责。一审判决认为土地位置国土部门及合同双方均无法确定，故认定合同无法履行，责任无法归责于任何一方是错误的。既然国土部门颁发了土地使用证给对方，土地就一定存在，土地四至不明确，高耀明、梁桂婵、高海东、高海强、高海志可以向国土部门进一步确权，这些行为并无法律障碍。现我方依合同约定已经履行我方的给付价款义务，但对方无法给予我方想要的，导致我方无法取得土地及建造房屋，就是对方违约，对方应当承担违约责任。2.一审判决按公平原则判决高耀明、梁桂婵、高海东、高海强、高海志赔偿我方3万元无法弥补我方损失。按我方提供的证据，上诉人在本案中建筑损失为161764.80元，在六月份被责令停工之前的建造成本也达到13万元。另外，高耀明、梁桂婵、高海东、高海强、高海志是过错方，我方依约支付价款，对方无法依约支付对价，且没有积极主动履行合同，且承认在向我方转让宅基地证前已经发现四至有问题，也就是说对方本身存在欺诈行为。我方基于对高耀明、梁桂婵、高海东、高海强、高海志的信赖，交付了金钱在对方原种植盆景的土地上进行建造，并无任何过错。3.关于本案违约金，合同已明确约定，我方只要求按合同标的的30%主张违约金，符合法律规定及合同约定，应当被支持。4.我方有新证据证明高耀明、梁桂婵、高海东、高海强、高海志的土地使用证的土地已经由其建造房屋，高耀明、梁桂婵、高海东、高海强、高海志欺骗我方将另外的土地谎称为自己的土地转让给我方。一审后，我方向花都区档案馆调查了解到，高耀明在2007年12月份已经向国土部门申报涉案土地使用证明，国土部门已经核实其房屋已建成，此房屋就是目前对方居住的房屋。对方已于签订宅基地转让协议之前建有房屋，再将土地转让给我方。我方在上诉时补交了一份国土局查页的材料，其中第3页已核实该土地上房屋已建成。现我方补充提交证据，是案外人高国辉向花都区国土规划局信访高耀明拥有多块宅基地的相关事情，国土规划局作出答复，在该答复上明确案涉土地与高耀明的使用权证表明在2006年案涉土地已取得农房建设规划许可证的事实。以上两份证据证明案涉土地使用权证对方已用于建房，现在转让给我方的宅基地是不存在的。对方存在欺诈的成分。
高耀明、梁桂婵、高海东、高海强、高海志辩称，1.对方称我方将已建成的房屋偷梁换柱转让给他们，以前分地是按人头分的，我爷爷只有我爸一个儿子。我们现在住的房子是有证对应的。2.对方所补充的证据应该是宅基地的申请书，其上的第号等与土地使用权证实际是一样的。至于上面写的是已建成，是因为历史原因，以前就算是空地也是如此记载。证发下来时确实是空地，现在也没有建。3.四至图不一定是现状的四至，有可能是规划的四至。我们是有一个四至图的，但是我方无法提供，法院可向花都调档查明。4.我们这次交易完全不存在欺诈行为。
上诉人高耀明、梁桂婵、高海东、高海强、高海志的上诉请求：1.维持一审判决第一项、第四项；2.撤销一审判决第二项、第三项；3.判令高建文向高耀明、梁桂婵、高海东、高海强、高海志退还土地、土地使用证；4.本案诉讼费用全部由高建文承担。事实和理由如下：1.涉案土地流转过程中，土地转让款和涉案土地、土地使用证的交易存在必然联系，任何一方不可能独立存在，一审法院既然判定本次流转无效，即我方应向高建平退回土地转让款，高建平应向我方退回土地、土地使用证。事实上涉案土地至今仍被高建平占有，涉案土地使用证也被其持有，即高建平无代价获取了涉案土地的实质使用权，一审判决判决我方向对方退还土地款30万元，却对我方要求返还土地的主张不予处理，是以程序之名割裂事物的客观联系，明显有失公允，增加我方诉讼成本。2.本案我方与高建平根本不存在借贷关系，且原合同并未约定利息，故不应按贷款利率计息。3.一审法院对涉案房屋有一重要定损时间折点为2017年6月下旬，该折点后产生的扩大损失由高建平自行承担，折点前的成本损失是由双方分摊还是上诉人全部承担并未明确。高建文提交的收据及送货单不能得出折点前的建设成本，一审判决在未明晰相关成本的情况下裁决我方向高建平支付建房损失3万元，缺乏理据支撑。4.我方并未对涉案土地能够建房提供担保。《协议书》约定我方责任为：配合高建文办理土地使用权证过户、协调处理土地产权纠纷，并不体现上述担保关系。持有土地使用权证并非农村建房的充分条件。我方向高建平提供土地使用权证只是证明涉案土地曾经批下宅基地。高建平由于自身法律意识淡薄，未办理任过户相关手续、报建手续便私自开工，唯一要求我方配合的就是清理场地花木以便开工，产生建设损失可以说是咎由自取。退一万步，若强制要求我方分担损失责任，根据《协议书》约定，我方将640平方米土地转让给对方使用，其中有土地使用权证的面积仅为80平方米，其他土地并非宅基地，而高建平将640平方米土地全部用于建设房屋及围墙，建设面积明显违反国家规定以及当事人双方约定。按照公平合理原则，我方认为应按照土地证面积与围墙面积比例作为损失分摊的量化标准，即我方承担八分之一的损失责任，为3750元。5.我方在本案中并无违约行为也无明显过错，而高建平不办理相关产权证过户、未经报建手续超面积建房，实际已违反约定，且藐视法纪抗拒执法，造成较大恶劣社会影响，在本案中应负主要责任，并承担全部诉讼费用，一审判决我方承担60%的诉讼费用不妥。若一定要分摊诉讼费用，我方认为应按八分之一比例承担。
高建文辩称，1.返还土地，对方在一审时未提出反诉。但是我方认为本案的涉案土地我方根本就没占有，因为国土部门证明对方给我方的土地根本不是对方的，故不存在返还土地的问题。一审已查明该事实。2.关于本案的损失，上诉人已在一审过程中提过了相关证据予以证实，我方建房的损失都有161764.8元，该损失是由于对方将不存在的土地转让给我方导致的。故应该由对方来承担相关的损失。原审只判决3万元的损失，正如我方的上诉状所述，对方拿到我方的30万至今已有1年5个月，从银行的利息来说，正常的利息都有1万多。对方在一审判决出来后也未将30万转回给我方，而强占着这些钱。况且在建房过程中，对方也通过国土部门知道案涉土地并非其土地使用权证显示的地块，在此情况下，对方已明确知道本次交易并不可能进行，故其依然没有在我方多次要求其退回30万本金的情况下都是予以拒绝。在本案中还提出返还土地的无理要求。若对方能指出土地的所在才能存在返还土地的可能性。故请法庭驳回对方的上诉请求。
高建文向一审法院起诉请求:1.判令高耀明、梁桂婵、高海东、高海强、高海志退还土地转让款30万元；2.判令高耀明、梁桂婵、高海东、高海强、高海志赔偿高建文建造房屋损失139764.8元；3.判令高耀明、梁桂婵、高海东、高海强、高海志支付合同违约金9万元；4.判令高耀明、梁桂婵、高海东、高海强、高海志支付利息：利息以30万元为基数，按同期银行贷款利息从起诉之日起计至高耀明、梁桂婵、高海东、高海强、高海志付清款项之日止；5.判令高耀明、梁桂婵、高海东、高海强、高海志承担本案的诉讼费用。诉讼中，高建文将第2项诉讼请求变更为：判令高耀明、梁桂婵、高海东、高海强、高海志赔偿高建文建造房屋损失161764.80元。
一审法院经审理查明：2017年3月17日，高耀明、梁桂婵、高海东、高海强、高海志（转让方、甲方）与高建文（受让方、乙方）签订《农村宅基及土地转让协议书》，约定甲方自愿将宅基地（宅基地使用证号为花集用（2008）第071701060）一块，一次性有偿并永久性转让给乙方作修建住宅之用地，此次转让还包含该宅基地四周甲方所拥有的全部空地640平方米。一、宅基地坐落于花都区花东镇××队岭仔地。四边分明为界，面积80平方米。二、甲方知晓国家宅基地转让的规定，愿意按此合同约定赔偿由此造成乙方的损失，并保障乙方的权益不受侵犯，包括使用权、收益权、处置权。甲方不得干涉。三、乙方不得改变此幅地块的使用性质，改扩建不得影响附近居民的权益，如采光等，由此产生的纠纷，乙方责任自负。四、转让金额：双方议定此幅宅基地及四周空地现价为300000元。五、付款方式：双方在协议签字之日，乙方首先付给甲方200000元，待交接完毕乙方再付清剩余款项。六、产权归属：协议双方签字付款之日起，该幅宅基地所有权属归于乙方永久性所有，乙方有权在此宅基地上修建、改建房屋，本族及异姓人等无权干涉、争议。在乙方修建房屋过程中，所需水、电由甲方负责办理，所有费用由乙方承担。道路有人干涉，甲方全部负责。甲方必须无条件配合乙方办理土地使用证、房屋产权证过户等手续到乙方手中，所需费用由乙方承担。七、协调和处理：乙方在建房施工中，如若发生土地产权纠纷等出现，由甲方负责出面协调处理，如有协调处理不好，甲方应负相关的责任。甲乙双方如产生矛盾，应协调解决，协调地点由乙方确定，如诉讼由乙方确定诉讼法院地址。八、违约责任：本协议从双方签字当日起任何一方不得反悔违约，如甲方违约必须在原转让金全额的基础上加倍赔偿乙方，即赔偿一百万元。1年以后违约以每年30%递增，转让合同签订日期为合同生效日期，不满一年算一年，满一年不满两年算两年，以此类推。协议还就双方其他权利义务进行了约定。其中甲方的高耀明与梁桂婵为夫妻关系，高海东、高海志及高海强为高耀明与梁桂婵的儿子。高建文、高耀明、梁桂婵、高海东、高海强、高海志的户籍均属于广州市花都区花东镇××村。协议书所记载的土地使用证，证号为花集用（2008）第071701060号，核发日期为2008年6月16日，坐落于广州市花都区花东镇××队，登记的权属人为高耀明，地号：戊140，地类用途：住宅，使用权类型：宅基地，使用权面积80平方米，四至：东至巷，南至高耀垣，西至宅基地，北至巷。
协议签订后，高建文通过其妻子张小燕分两次通过转账的方式共向高耀明支付30万元，之后高建文于2017年4、5月开始建设围墙，高建文称因考虑之后建房亦需砌砖墙，故在此时除了购买建围墙的材料，还购买了其他材料。由于高耀明原来利用涉案土地种植盆景，高耀明未将盆景移走，因此多次催促高耀明清空场地并交付场地给高建文进行房屋建设，之后，高耀明迟至2017年10月中旬才开始搬迁盆景，并在2017年10月下旬才搬迁完毕。高建文表示此时正在进行农村房屋的地籍确权，只有建设封顶的房屋才能确权，于是高建文就在2017年11月规划建房并购买钢筋、砂石等材料。在2017年11月28日进行动工建设，建设了框架的柱子。国土部门于2017年11月30日前来要求停工，认为涉案土地与高耀明转让的土地对应的土地使用证并非同一土地，高建文正在建设的土地利用现状为果园，土地利用总体规划为基本农田，因此要求高建文停工，高建文就在2017年11月30日停工，并拆除柱子的模板，当时国土部门前来要求尽快拆除，但高建文表示需要几天时间把材料清理，但国土部门在2017年12月1日就派人前来强拆，目前涉案土地现状为国土部门强拆后的状态，为此提交广州市花都区国土资源和规划局花东国土资源管理所于2017年11月30日出具的《关于加强对花东镇××村村民高建文违法建设楼房整治情况的报告》，载明：“花东镇人民政府：根据巡查和群众举报，花东镇××村村民高建文占用基本农田约1亩建设围墙，社会影响较大，现报告如下：一、基本情况：据核查，该地位于花东镇××村岭仔（土名），权属大龙村一队，建设者为该村村民高建文，围墙围蔽面积约1亩，墙内正在开挖地基楼房面积约0.15亩，该地土地利用现状为果园，土地利用总体规划为基本农田。现正在地面硬化和楼房基础建设。当事人向我所出示了该地的土地使用证（持证人为高耀明），据核查，该证的四至与现地不符。2017年6月下旬，我所在巡查中发现该地有围蔽行为，已现场制止并下发了停工整改通知，要求当事人进行整改，并及时将此情况报告了镇政府，当事人一度停止施工。2017年11月下旬，我所在巡查中发现该地再度开工建设，已现场制止并下发了整改通知，要求当事人进行整改，恢复土地原状，但当事人继续利用夜晚和节假日开工建设，现已地面硬化和基础建设。二、工作建议：该地占用基本农田建设围墙和楼房，占地面积较大，群众多次举报，社会应向较大。建议镇政府依据花都区土地执法共同责任制要求，依法依规对该地进行彻底整治，拆除构建筑物，去硬地化，恢复土地原状，消除社会影响。”关于其为建造房屋支付的相关费用，高建文提交若干收据及送货单予以佐证，分别为：花东镇石场于2017年5月1日出具的收据5500元；花都区中天五金于2017年5月3日出具的送货单360元；花都区中天五金于2017年5月7日出具送货单2382.80元；花东镇石场于2017年5月8日出具的收据3600元；花东镇石场于2017年5月9日出具的收据3500元；北兴新兴建材店于2017年5月10日出具的送货单4320元；北兴新兴建材店于2017年5月10日出具的送货单9828元；五张高建强、高伟添出具的红砖送货单，每张款项为4400元，日期从2017年5月8日至2017年5月12日；北兴新兴建材店于2017年5月12日出具的送货单5400元；花都区中天五金于2017年5月13日出具的收款收据189元；花都区花东永兴综合购销部于2017年5月30日出具的收据103元；花都区中天五金于2017年6月6日出具的收款收据43元；2017年6月25日出具的围墙人工费42350元的收据；花东镇石场于2017年11月27日出具的收据11600元；北兴新兴建材店于2017年11月28日出具的送货单10080元；花东镇石场于2017年11月29日出具的收据5800元；北兴新兴建材店于2017年11月29日出具的送货单10800元；2017年12月3日出具的人工费模板费13000元的收据；2017年12月28日的钩机费6400元。
高耀明等人表示在签订协议之前高建文已拿涉案的土地使用证到国土部门查询档案，当时高耀明等人及高建文均认为现在高建文建设房屋的土地就是土地使用证对应的土地。高耀明等人确认高建文在2017年6月的时候建设了部分围墙，但国土部门已在2017年6月下发通知要求高建文停止建设，因高建文出具的土地使用证登记的使用权人为高耀明，当时在2017年6月国土部门曾向高耀明了解相关情况并制作笔录，告知高耀明出售的土地与高建文正在建设的土地并非同一土地，高建文正在建设的土地不能进行建设，当时高耀明已将国土部门要求停工的意见转达给高建文，但高建文依然在2017年11月继续进行地基及柱子建设，高耀明等人认为高建文不顾国土部门的停工指令而执意继续建房，由此带来的相关损失应由高建文自行承担，且对高建文提交的收据及送货单不予确认。高耀明表示在国土部门告知涉案土地不能建设时才得知土地使用证的土地与高建文建房的土地并非同一地块的事实，且此时才发现土地使用证登记的四至与当时2008年办理土地使用证时的申请书的四至不一致，当时申请书上的四至为东至荔枝园，南至高湛元，西至高能顺，北至高耀黄，但2008年领取土地使用证时并未对证上的四至进行认真核对，在2017年6月国土部门告知不得在涉案土地继续建房时，高耀明有要求国土部门核实涉案的土地使用证对应的土地的实际位置，国土部门表示需调查之后才能核实，但明确要求高建文正在建设房屋的地址不能进行建设，高耀明表示截至庭审辩论终结时国土部门仍未答复涉案土地使用证对应的土地的具体位置。高建文则认为高耀明等人出售的宅基地无法进行建设，由此带来的相关损失应由高耀明等人承担。双方协商不成，高建文遂诉至一审法院成讼。
诉讼中，高耀明表示除了涉案土地使用证的宅基地之外，其在花东镇××村还拥有登记在其名下的另外一处宅基地，高建文则表示在大龙村没有登记在其名下的宅基地，高建文一直居住在其父亲的房屋处。
一审法院认为：高耀明及高建文均为涉案土地所在的集体经济组织成员，高耀明、梁桂婵、高海强、高海志、高海东与高建文于2017年3月17日签订的《农村宅基及土地转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。现高建文购买的宅基地与土地使用证上的土地并非同一土地，且该土地经相关部门核实无法进行建设，即涉案协议书事实上无法履行，故高建文要求高耀明等人返还土地转让款30万元及利息，合理有据，一审法院予以支持，利息以30万元为本金，从起诉之日即2018年3月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止。本案的争议焦点为涉案协议书无法履行应归责于何方？高耀明等人应否承担高建文的建房损失？对此，一审法院分析如下：高耀明向高建文出售的宅基地已办理土地使用证，高建文根据协议进行建设的土地亦是高耀明及高建文共同确认的地址，根据本案查明的事实，高耀明、高建文是在高建文开始建房被国土部门勒令停止之后才发现建设的土地与土地使用证所载的土地并非属于同一地块，且截至本案庭审辩论终结时，无论是签订协议的高耀明、高建文双方还是作为涉案土地的行政管理机构的国土部门，均无法确认涉案土地使用证对应的实际土地位置，即涉案协议书无法继续履行不能归责于签订协议的任何一方。在此情况下，根据国土部门出具的报告可知，国土部门已在2017年6月要求高建文停止施工，即高建文在2017年6月已明知涉案土地无法进行建设，但之后高建文仍在涉案土地进行建设，由此带来的扩大损失应由高建文自行承担。高耀明及高建文均确认在2017年6月高建文在涉案土地仅建设了部分围墙，因此，关于高建文主张的建房损失，一审法院根据公平合理原则并结合高建文提交的收据及送货单，酌定高耀明、梁桂婵、高海志、高海东、高海强向高建文支付建房损失3万元，高建文主张超出3万元的其他部分损失，依据不足，一审法院不予支持。如前所述，协议书无法继续履行不能归责于高耀明、梁桂婵、高海志、高海东、高海强一方，高建文未能举证证明高耀明等人违反协议书的约定，因此高建文要求高耀明等人支付违约金9万元，依据不足，一审法院不予支持。
高耀明等人要求高建文返还土地，但其并未在本案中提起反诉，故一审法院对其主张不予处理。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，一审法院判决如下：一、高耀明、梁桂婵、高海东、高海强、高海志于该判决生效之日起十日内向高建文返还土地转让款30万元；二、高耀明、梁桂婵、高海东、高海强、高海志于该判决生效之日起十日内向高建文支付上述土地转让款的利息，利息以30万元为本金，从2018年3月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止；三、高耀明、梁桂婵、高海东、高海强、高海志于该判决生效之日起十日内向高建文支付建房损失3万元；四、驳回高建文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4723.80元，由高建文负担1898.59元，由高耀明、梁桂婵、高海东、高海强、高海志负担2825.21元。
本院经审理查明，一审判决查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，首先，高耀明出售的土地有宅基地使用权证且交付的土地已获得双方确认。虽现因国土部门因为涉案建设的土地与土地使用证所载明的土地并非同一块，而责令高建文停止建设，但到一审辩论终结时，国土部门亦无法确认涉案土地使用证所对应的实际土地位置。因此，涉案协议书无法继续履行不能归则于签订协议的任何一方；其次，高建文在国土部门要求其停止施工后仍继续进行建设，由此带来的扩大损失亦归则于高建文，不应由高耀明等来承担；最后，因高建文合同签订后仅建设了部分围墙，且合同无法履行不能归则于签订协议一方，一审法院根据公平原则，酌情确定高耀明等赔偿高建文3万元损失并无不当，本院予以维持。高耀明等上诉称其无需赔偿依据不足，本院不予采纳。
因涉案协议无法继续履行的原因不在于高耀文等，故高建文上诉称高耀明等存在违约行为无事实依据，本院不予采纳。故高建文上诉请求高耀明等支付违约金依据不足，本院亦不予支持。
至于返还土地转让款是否应支付利息的问题。因涉案合同无法继续履行，高耀明等继续持有该款项无法律依据，高耀文请求支付从起诉之日的土地转让款利息有理，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。
至于上诉人高耀明等请求高建文退回土地及土地使用证的问题，因其在一审并未提出相应的反诉请求，故本院不予审查。
综上所述，高建文、高耀明、梁桂婵、高海东、高海志、高海强的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5176.47元,由上诉人高建文负担4626.47元、高耀明、梁桂婵、高海东、高海志、高海强共同负担550元。
本判决为终审判决。
审判长 李 琦
审判员 庞智雄
审判员 刘 欢
二〇一八年九月二十六日
书记员 何美婷
林丽敏