广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠斗法民三初字第67号
原告邝弟浓，女，住珠海市斗门区。
委托代理人文瑞强，广东冠杰律师事务所律师。
被告陈有福，男，住珠海市斗门区。
委托代理人代鹏，广东莱特律师事务所律师。
被告梁剑敏，女，住珠海市斗门区。
被告邝富来，男，住珠海市斗门区。
委托代理人刘志敏，广东大公威德律师事务所律师。
被告珠海市斗门区井岸镇南湾社区居委会。
法定代表人邹卓群，主任。
委托代理人杨威龙，广东文证律师事务所律师。
委托代理人李祎，广东文证律师事务所实习律师。
原告邝弟浓诉被告陈有福、梁剑敏、邝富来、珠海市斗门区井岸镇南湾社区居委会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月24日立案受理后，依法由审判员董凯适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邝弟浓的委托代理人文瑞强，被告陈有福的委托代理人代鹏，被告邝富来的委托代理人刘志敏，被告珠海市斗门区井岸镇南湾社区居委会（以下简称：南湾居委会）的委托代理人杨威龙到庭参加诉讼，被告梁剑敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邝弟浓诉称：原告通过被告邝富来介绍认识被告陈有福、梁剑敏，并在被告南湾居委会处取得涉案房屋的产权证明。原告与被告陈有福、梁剑敏签订了《房地产转让合同书》，合同约定被告陈有福、梁剑敏将其拥有的位于斗门区井岸镇江湾一路191号6栋6单元502房，建筑面积131.5平方米的房地产转让给原告，总价款330000元。原告在向被告付款200000元后，被告陈有福、梁剑敏以其父亲反对为由，拒绝向原告交付房屋。故原告诉至法院要求被告陈有福、梁剑敏返还原告购房款200000元，支付违约金40000元，合计240000元；被告邝富来、南湾居委会承担连带责任，四被告共同承担本案受理费。在本案审理过程中，原告增加诉讼请求要求解除与被告陈有福、梁剑敏签订的《房地产买卖合同》。
原告邝弟浓对其诉称提供如下证据：
1．《房地产买卖合同》一份，证明原告向被告陈有福、梁剑敏购买涉案房屋；
2．收据二张，证明原告支付了200000元购房款；
3．被告南湾居委会的证明一份，证明被告南湾居委会出具证明证明涉案房产为陈有福所有；
4．确认书一份，证明被告陈有福已收取原告购房款。
被告陈有福辩称：被告收取了原告的购房款，但被告不是房屋的产权人，没有处分权，房屋买卖合同是无效的。因合同无效，不存在违约金的问题，被告愿意返还购房款本金，不同意支付违约金。
被告陈有福对其辩称提交如下证据：
1．房屋所有权证一份、合作改建合约一份、证明一份，证明涉案房产所有权归陈顺权所有，被告陈有福没有处分权；
2．会见笔录一份，证明被告梁剑敏不知道被告陈有福出卖涉案房屋。
被告梁剑敏缺席，没有答辩，也没有向本院提交证据。
被告邝富来辩称：本案是合同之诉，被告邝富来不是合同的相对方，邝富来不是适格的被告。原告要求被告邝富来承担责任没有任何事实依据。
被告邝富来对其辩称没有提交证据。
被告南湾居委会辩称：被告南湾居委会与原告不存在任何法律关系，南湾居委会不是适格被告。原告有重大过错，其与陈有福签订的房屋买卖合同的程序及内容均违反了法律规定，属于无效合同，原告应承担不利后果。原告与被告陈有福之间不存在房屋买卖合同关系，他们之间是民间借贷关系。被告陈有福在问话记录中承认自己没有出卖涉案房屋，是邝发昂借钱给陈有福，陈有福将涉案房屋抵押给邝发昂。被告陈有福在被告南湾居委会处开证明时称其妻子要出境探亲，需要开具证明，被告南湾居委会对其出卖、抵押房屋并不知情。涉案合同是无效的，被告南湾居委会出具证明的行为与原告的损失没有法律上的因果关系，被告南湾居委会不需要承担任何法律上的责任。
被告南湾居委会对其辩称提交如下证据：
1．户籍信息表七份、房地产权登记表一份、未办房地产登记单元列表一份、企业机读档案登记资料一份，证明涉案房屋是井岸镇建新村87号拆迁改建的回迁房，拆迁前的房地产权登记在陈顺权、郭有娣名下，陈顺权、郭有娣、被告陈有福均是该房产的共有人，同时也是回迁房的共有人，涉案房屋还未办理房地产权登记；
2．证明一份，证明原告与被告陈有福买卖的涉案房屋的门牌号已变更；
3．问话记录一份，证明被告陈有福是以其妻子出境探亲为借口要求被告南湾居委会出具证明的，被告陈有福与原告实际上是借贷抵押关系，而非房屋买卖合同关系。
原、被告提交的证据，经当庭出示，双方当事人质证，现本院对双方提交的证据认证如下：对原告提供的证据的真实性、合法性及关联性予以确认；对被告陈有福提供的证据1的真实性、合法性及关联性予以确认，被告陈有福提供的证据2，没有其他证据予以佐证，本院不予采信；对被告南湾居委会提交的证据1、2的真实性、合法性及关联性予以确认，但证明内容以本院确认的为准，被告南湾居委会提供的证据3，没有其他证据予以佐证，本院不予采信。
经审理查明：2012年11月24日，原告与被告陈有福签订《房地产买卖合同》，合同约定被告陈有福将位于珠海市斗门区井岸镇江湾一路191号6栋6单元502的房产转让给原告，总价款330000元；合同签订当天支付定金40000元，2012年12月1日前支付160000元；被告陈有福于2013年2月28日将涉案房产交付给原告；被告陈有福中途不卖及逾期15天仍未交付房产的，本合同即告解除，被告应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给原告，另赔偿原告40000元；涉案房产是回迁房，被告陈有福在签订合同后处理好与房地产开发商的权利义务关系，并带原告与房地产开发商签订房地产买卖合同，确保涉案房地产登记在原告名下，原告取得登记在其名下的房地产权证后七天内将余款130000元支付给被告陈有福。上述合同签订后，原告于2012年11月24日支付定金40000元给被告陈有福，于同年11月30日支付160000元给被告陈有福。
2013年5月31日，被告陈有福出具确认书确认其收到邝发昂及原告购房款300000元，上述款项用于家庭投资，其父陈顺权对其出售房屋和使用款之事知情，其在三个月内将上述款项退还邝发昂及原告，每个月退还100000元，三个月内还清。被告陈有福在确认书上签名，被告邝富来作为见证人签名，原告未签名。
另查明，涉案房产未办理产权登记。2012年5月29日，被告南湾居委会出具证明称涉案房屋为被告陈有福所有。被告陈有福、梁剑敏是夫妻关系。
本院认为：被告陈有福将还没有办理产权登记的涉案房屋出卖给原告，并与原告签订了《房地产买卖合同》。原告以被告陈有福不履行合同为由向本院起诉解除双方签订的上述合同，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，原告的上述请求，依法有据，本院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告陈有福应当将收取原告的款项200000元退还给原告，并应当按合同约定承担违约责任。但是被告陈有福在庭审中主张双方约定的违约金过高，要求本院予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院结合被告陈有福违约给原告造成的损失，确定被告陈有福按中国人民银行同类贷款利率赔偿其占用原告款项期间给原告造成的利息损失。
被告陈有福辩称其与原告已就退款事宜达成协议，并出具了确认书，双方已确认只退款，不支付违约金。本院认为，由于被告陈有福出具给原告的确认书上，只有被告陈有福签名，故不能以该确认书认定原告已同意放弃要求被告陈有福承担违约责任。故对被告陈有福的上述抗辩，本院不予支持。
被告梁剑敏虽然没有在《房地产买卖合同》上签名，但是被告陈有福与梁剑敏是夫妻关系。被告陈有福的上述债务发生在二被告婚姻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，由于被告梁剑敏没有提供证据证明该债务是被告陈有福的个人债务，也没有证据证明属于婚姻法第十九条第三款规定的情形，被告陈有福的上述债务应当按夫妻共同债务处理。故被告梁剑敏虽然不是《房地产买卖合同》的相对方，但其对被告陈有福的上述债务也应承担清偿责任。
原告要求被告邝富来、南湾居委会承担连带责任。本院认为被告邝富来、南湾居委会不是《房地产买卖合同》的相对方，原告要求被告邝富来、南湾居委会承担连带责任，没有合同依据。被告邝富来只是提供中介服务，被告南湾居委会只是出具了涉案房产的证明，均没有实施侵权行为，原告要求被告邝富来、南湾居委会承担连带责任，也没有法律依据。因此对原告的该请求本院不予支持。
被告南湾居委会辩称原告与被告陈有福之间不存在房屋买卖关系，被告陈有福是因向邝发昂借款，将涉案房屋抵押给邝发昂的，被告陈有福与邝发昂是借贷关系，但被告南湾居委会对其上述辩称，没有提供充分证据予以证明，故本院对其该抗辩，不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告邝弟浓与被告陈有福2012年11月24日签订的《房地产买卖合同》；
二、被告陈有福、梁剑敏于本判决生效之日起七日内返还原告邝弟浓200000元，并按中国人民银行同类贷款利率向原告邝弟浓支付从收取原告邝弟浓款项之日至本院确定还款日的利息，其中40000元从2012年11月24日开始计算利息，160000元从2012年11月30日开始计算利息；
三、驳回原告邝弟浓的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4900元，减半收取2450元，由原告邝弟浓负担408元，被告陈有福、梁剑敏负担2042元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审判员 董 凯
二〇一四年三月二十日
书记员 刘改宏