河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫17民终2066号
上诉人（原审被告）：河南省邵氏房地产开发有限公司。
法定代表人：李荣花，该公司经理。
委托诉讼代理人：李文慧，河南博建律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李风玲（李凤玲），女，1962年9月2日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王云龙，河南豫上律师事务所律师。
原审被告：邱水，男，1958年7月19日出生，汉族。
委托诉讼代理人：李文慧，河南博建律师事务所律师。
上诉人河南省邵氏房地产开发有限公司因与被上诉人李风玲及原审被告邱水拆迁补偿合同纠纷一案，不服上蔡县人民法院（2016）豫1722民初405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案后，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人河南省邵氏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李文慧，被上诉人李凤玲及其委托诉讼代理人王云龙，原审被告邱水及其委托诉讼代理人李文慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人河南省邵氏房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销上蔡县人民法院（2016）豫1722民初405号民事判决第一项，依法改判；2、维持上蔡县人民法院（2016）豫1722民初405号民事判决第二项；3、被上诉人李凤玲承担本案的诉讼费用。事实与理由：原判认定其公司与李凤玲签订的征收与补偿协议有效错误。1、李凤玲合法使用的土地面积应为147平方米，一审法院已查明李凤玲出资10万元购买的宅基地，一审中，其公司提供与李凤玲同期购买宅基地的王发水、王富强、张志忠三人的土地使用证，他们均是出资10万元购买宅基地147平方米，其公司与李凤玲签订协议上的面积是李凤玲本人填写的，多出部分应为北关二组的土地；2、协议中约定的院内平房16间、烤漆房一间属于北关二组的产权，李凤玲将属于集体的产权写入协议书内明显超越权限。
被上诉人李凤玲辩称，一审法院判决认定事实清楚，处理正确。1、其与上诉人河南省邵氏房地产开发有限公司签订的赔偿协议所占有的宅基地是双方共同丈量的东西17.5米、南北20米，计350平方米；该公司提供同期购买宅基地的王发水、王富强、张志忠三人的宅基地面积147平方米，属于推断，不足以证明其所使用的宅基地面积也为147平方米，事实上包括其在内的23户所占位置不同、面积不等，郭汉东的为126平方米，程玉英的为317.8平方米，差别主要是宅基地位置不同，临路的、靠边的就可能多，需要说明的是该公司开发建设的该宗土地，属于北关二组，其是该组的居民，自1998年5月其租赁该宗土地用于开办汽车修理厂，经二组允许在该宗土地的西北角间平房5建用于居住，与平房同脊建车库8建、维修车间6建，之后邮件烤漆房一间，小平房16间；2、协议在双方协商的基础上签订的，根本不存在其强行书写的情形，如果该公司不同意，不可能达成协议；3、补偿协议公平、有效。根据协议，该公司既占有房屋，也有宅基地，除5建平房造价外，仅仅赔偿320平方米的宅基地新建住宅，实际按1：0.9的比例远远低于当地同期其他楼盘的赔偿标准；4、其所建的烤漆房一间、小平房16间及院内的树木一补偿20万元，该补偿与公司所称的已经归北关二组的与其锁住平房14间车库、维修车间无关。且该20万元的补偿已履行完毕，双方无争议，该公司未主张，也未反诉，一审未审理，该公司在上诉称双方的协议无效，实为其违约找借口。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告邱水述称，同意上诉人的诉讼请求及事实与理由。
一审法院认定事实：2012年8月30日，原告出资10万元，上蔡县蔡都镇北关村委第二村民小组为其安排宅基一处，双方未签订合同，上蔡县蔡都镇北关村委第二村民小组仅为原告出具收据一份，收据未显示宅基使用面积，原告也未办理土地使用权证，后原告在该处宅基居住至今。原告现居住的宅基面积为五间。2013年9月7日原告李凤玲与被告河南省邵氏房地产开发有限公司签订协议一份，协议约定：“甲方河南省邵氏房地产开发有限公司乙方李凤玲。甲、乙双方现就宅基征收、房屋拆迁等事宜，本照着平等、互利自愿的原则，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律、法规之规定，经双方充分协商达成如下协议：一、乙方在位于新闻巷东侧、腾达汽车修理厂北侧归自己管理拥有使用权的宅基一处（东西宽17.5米，南北长20米，于2012年8月30日出资10万元购买）及平房五间建筑面积140㎡交归甲方建筑开发。二、乙方将自建的归乙方所有的位于院内的门朝东平房16间，烤漆房1间交由甲方拆除。三、院内乙方栽种的树木由乙方自行出掉，乙方应于协议后十日内出完。四、甲方一次性付给乙方拆迁安置补偿费20万元，此款于本协议订立、生效时一次性支付给乙方（合同签订时当日给付）。五、甲方补偿乙方在该院内新开发建筑楼房共计320㎡，乙方按顺序（22号）在安置楼选房两套，另一套甲方同意乙方在另外两幢楼房中选一套。乙方所选楼房面积少于320㎡的差额的部分甲方按销售价格以现金方式补给乙方，如乙方所选套房累计面积超出320㎡，多出部分由乙方按销售价格向甲方补齐。六、甲方无偿交付给乙方车库一个，不少于（）㎡，位置应与乙方所选套房相近。七、乙方现住房5间由乙方暂时居住使用，甲方必须在2年内交付乙方楼房钥匙，否则违约金按日100元。待甲方竣工交钥匙及有关手续时由甲方予以拆除。八、本协议系双方真实意思表示，均不得反悔。九、如单方违约，违约方向对方支付违约金壹佰万元，并赔偿相应损失。十、本协议一式三份，甲、乙双方及中证人各持一份。原、被告双方在协议上签字签字、捺印并加盖公章。”后原告依约将部分土地交与被告开发，被告依据协议支付原告拆迁补偿费20万元，对于协议约定的三套房屋被告以未建安置房、及车库且协议无效为由拒绝原告选房，为此形成本案纠纷。
上述事实，有原、被告陈述，原告提供拆迁补偿协议，收据、照片、授权委托书等，被告提供国有土地使用权证等证据在卷作证，予以认定。
一审法院认为，原告与被告河南省邵氏房地产开发有限公司签订征收拆迁与补偿协议书，不违反相关的法律规定，签订协议时被告邱水虽不是法人，但是其持有被告河南省邵氏房地产开发有限公司出具委托书，其有权签订协议，并且双方协议加盖被告河南省邵氏房地产开发有限公司印章，所以该协议成立有效。原告宅基虽没办理土地使用证，但是其提供收据证明原告向上蔡县蔡都镇北关村委第二村民小组交纳宅基款，有权使用该处宅基，收据上不显示原告购买宅基使用权具体面积，原告现居住宅基为五间，对原告使用宅基、房屋状况，原告签订合同时应当是明知的，诉讼中被告又以原告交给被告开发的宅基没有土地使用证、合同上填写的尺寸虚假、该宅基地实际面积与合同不符为由认为双方合同无效，有违诚实信用原则。庭审中被告提供王富强等人的土地使用证，仅仅证明王富强本人土地使用权面积，不能得出原告宅基面积就与王富强本人使用面积相同这一结论。对协议书约定的院内平房16间、烤漆房一间，被告辩称因原告租地办厂时将房屋折抵租赁费，没出租金，该房屋的所有权属于村组，没有相关证据证明，不予支持。被告辩称双方协议无效，没有法律依据，不予支持。对于有效合同双方应当按约定履行。但是对于合同约定：“按顺序22号在安置楼选房两套”，由于被告辩称其在建设过程中没有承建安置楼，也没有建车库，被告认为协议无效，应当重新协商，不愿按协议履行和为原告选取房屋的具体位置，造成原告请求交付房屋，无法履行。因此原告请求交付房屋，不予支持。由于被告违约，原告请求按应当交付房屋的价值予以赔偿，予以支持。协议约定拆迁补偿房屋面积为320平方米，原告请求按约定房屋面积予以赔偿，应予以支持。原告提供被告销售房屋价格分为两类，一类为特价房每平方米2580元，另一类为每平方米2655元起价，原告提供被告销售价格每平方米2580元与原告请求按每平方米2600元赔偿价格接近，被告应予以给付原告赔偿款为2600元／每平方米乘以房屋面积320平方米即832000元。所以原告请求按每平方米2600元予以赔偿其损失832600元，计算错误，予以支持832000元。因合同约定两年内交房，合同签订日期为2013年9月7日，截止2015年9月7日，被告没有履行合同已违约，协议约定逾期交房违约金每日100元（原告请求逾期每日补助100元的安置款）及违约金100万元，因被告辩称合同无效不应支付违约金，视为对违约金过高提出调整，且原告对请求100万元违约金未交纳案件受理费，所以对原告请求违约金酌情予以支持2万元。原告请求车库因没有建成，合同也没有约定具体的面积，其请求赔偿损失数额依原告现有证据无法确定，所以原告请求赔偿车库损失不予支持。邱水作为受托方与原告签订合同，合同向对方为被告河南省邵氏房地产开发有限公司，应当由被告河南省邵氏房地产开发有限公司承担责任，被告邱水不承担民事责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，原审法院判决：一、被告河南省邵氏房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告李凤玲（李风玲）损失款832000元及违约金2万元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告河南省邵氏房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12646元，原告承担752元，被告河南省邵氏房地产开发有限公司承担11894元。
本院二审期间，当事人围绕应否按约定的320平方米予以补偿提交了证据。上诉人河南省邵氏房地产开发有限公司提交了谢发沟、张建华、张志忠签订的赔偿协议书，以证明北关二组转让同处宅基地时都是10万元，转让面积148平方米。被上诉人李凤玲提交了现场照片及房屋平面草图各一份，以证明其宅基地的现状及宅基地面积，与其他人的宅基地面积不一致。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人李凤玲对河南省邵氏房地产开发有限公司提交的证据质证认为，上述证据不属于新证据，且与本案无关联性，上诉人提交的上述三人的宅基地面积与本案涉及其使用的宅基地面积实际丈量面积无关；河南省邵氏房地产开发有限公司和邱水对李凤玲提交证据质证认为，对现场照片及房屋现状的真实性无异议，但土地来源无法核实。因河南省邵氏房地产开发有限公司提交的与谢发沟、张建华、张志忠签订协议书所及的土地位置及合同内容均有差异，不能证实其公司与李凤玲签订的协议内容虚假，对上述证据不予采信；对李凤玲提交现场照片及房屋现状的真实性，予以采信。河南省邵氏房地产开发有限公司提交上蔡县人民政府国土资源管理文件上政土（2012）192号《关于对SCX-2012-71号国有建设用地使用权实行竞价出让的批复》、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等，以证明其公司开发上蔡县蔡明小区法律手续齐全、合法。李凤玲对此不持异议，应予采信。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，当事人因征地拆迁补偿合同发生纠纷，本案争议的焦点为河南省邵氏房地产开发有限公司应否按照《征收拆迁与补偿协议》的内容给予李凤玲补偿。根据查明的事实，双方当事人在充分协商的基础上达成《征收拆迁与补偿协议》，是双方真实意思的表示，一审判决认定该合同有效，符合法律规定。河南省邵氏房地产开发有限公司上诉称该协议涉及的320平方米的宅基地，为李李凤玲本人填写应为无效，但未提供证据证实该320平方米土地面积的内容虚假的事实。该公司上诉称该协议除李凤玲宅基地面积147平方米应予补偿外，其余的房地产产权属于集体所有，亦未提供证据予以证明。
综上所述，河南省邵氏房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12646元，由上诉人河南省邵氏房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 文德群
审 判 员 廖化宇
代理审判员 杨振松
二〇一六年九月十九日
书 记 员 刘志刚