江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第0186号
上诉人（原审被告）启东市金龙物业管理服务有限公司。
法定代表人仇春雷。
委托代理人顾卫东。
被上诉人（原审原告）施娟。
上诉人启东市金龙物业管理服务有限公司（以下简称金龙公司）因与被上诉人施娟物业服务合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2013）启商初字第0569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，施娟于2006年6月30日购买启东市汇龙镇长龙一村83幢103室房屋。2008年9月1日，启东市长龙一村西区业主委员会与金龙公司（乙方）签订了《物业管理委托合同》一份。合同约定：第六条，公共设施的维护与保养。住宅区内主干道与窨井连接的总下水道及消防栓的经常性维护与管理；第十二条，共用设施、设备，如下水排水、排污管及延伸管等的使用维护维修由共同使用人共同承担相应费用，乙方接受有偿服务；第十三条，委托管理期限为5年。自2008年9月1日起至2013年8月31日止；第十五条，5、负责编制房屋、公用部位公用设施设备年度养护计划和维修方案，经双方议定后由乙方组织实施，维修经费来源物业维修基金；第二十条，其他乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：3、共用下排水，排污管及到窨井前延伸段的疏通和维修按市场中间价；第二十一条，1、房屋公共部位的日常、养护费用，（与窨井连接的排污总道、排水总道及窨井、住宅区内主干道消防栓），由乙方承担；维修、更新费用由物业维修资金中列支；2、房屋公共设施、设备的日常、养护费用，由乙方承担；维修、更新费用由物业维修资金中列支；3、房屋公共部分、公共设施、设备的维修资金，由甲方负责筹集；维修资金用于保修期满后住宅公共部位公共设施设备的维修。未设立维修资金的维修费用由业主承担；4、维修资金的其他约定由乙方保管，利息收入补贴物业管理费不足部分。动用物业维修资金按启东市有关规定执行。合同还对其他事项进行了约定。
2013年5月18日，施娟接楼上邻居电话称房屋内有水外溢。施娟回家发现室内污水一片，污水系从卫生间地漏处溢出。5月21日，施娟向启东市城市管理行政执法局物业管理科投诉，该科室工作人员赶至现场，查看东西走向公用管道（排水总道）畅通无阻，情况良好，103室进水系因103室至503室住户共用管道堵塞所造成。5月22日，施娟联系金龙公司，该公司请疏通管道工杨建兴给予从103室车库内下水道检查口处向下疏通，当疏通到太阳能管处通出了头发、绒头、油渣等异物，施娟支付杨建新手续费30元。后施娟雇请人员对室内进行保洁，支付保洁费1500元。
审理中，施娟向法院申请财产损失鉴定，原审法院委托南通市价格认证中心对施娟装修损失进行鉴定，结论为：施娟损失为34697元。施娟为此支付鉴定费1750元。
另查明，施娟向金龙公司已支付2012年、2013年物管费。
原审法院认为，启东市长龙一村西区业主委员会与金龙公司签订的《物业管理委托合同》合法有效，施娟、金龙公司应当按照该物业服务合同的约定行使权利、履行义务。现双方争议的焦点是：1、案涉下水道堵塞位置及堵塞原因；2、所堵塞下水道是否属于金龙公司物业管理范围；3、施娟损失如何确定及金龙公司对此如何承担。
针对焦点一，双方提供的证据均可证实发生堵塞的位置位于103室楼下车库公用下水管观察口以下及向外延伸管部分，庭审中双方对此均认可，法院予以确定。根据疏通管道工的证词及视频资料，可以证实因堵塞下水道内头发、绒头、油渣等生活污物堵塞所致，而非其他人为丢入下水管道的异物。
针对焦点二，《江苏物业管理条例》第七十一条规定：“在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担”。金龙公司认为案涉下水管道属共有部分，应由共有业主承担，不属于金龙公司物业管理范围。施娟认为房屋的公共部位、公共设施、公共设备的日常、养护费用由金龙公司承担，维修费用由物业维修资金中列支或由业主承担，案涉下水管道应由金龙公司负责日常养护。法院认为，案涉堵塞下水管道属房屋共用设施设备，虽然《江苏物业管理条例》规定物业共有部分的维修责任由业主承担，但物业共有部分的养护义务仍应由物业公司承担。《物业管理委托合同》约定金龙公司负责编制房屋、公用部分共用设施设备年度养护计划和维修方案，作为金龙公司应对房屋共用设施设备承担养护义务，本案所涉下水管道属金龙公司物业管理范围。
针对焦点三，施娟家中因下水管道堵塞返水造成财物受损事实清楚，该损失由南通市价格认证中心鉴定的结论、疏通费收据、保洁费发票为证，予以确认。庭审中，金龙公司明确表示对房屋内共用下水管道及延伸管不存在养护情形，故对施娟损失应承担未养护共用下水管道造成堵塞的法律责任。施娟施娟自述家中平时无人居住，偶尔回家，客观上使卫生间地漏处反水未能得到及时发现疏通。综合考虑上述因素，酌定金龙公司赔偿施娟经济损失的70%，即（装修损失34697元＋鉴定费1750元＋保洁费1500元＋疏通费30元）×70%=26583.9元。一审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：金龙公司于判决生效之日起十日内赔偿施娟人民币26583.9元。本案受理费749元（施娟已预交），由施娟负担284元、金龙公司负担465元。
宣判后，金龙公司不服，向本院提起上诉称，根据物业管理委托合同和《江苏省物业管理条例》的规定，业主室内的下排水管道不属于金龙公司管理的范围，原审判决混淆了公共（用）设施与共用设施的范围，把不属于物业管理合同约定的义务强加于金龙公司。请求二审法院查明事实，依法改判金龙公司不承担赔偿责任。
施娟答辩称，物业管理委托合同约定金龙公司负责编制房屋、共用设施设备年度养护计划和维修方案，明确了金龙公司对房屋共用设施设备的养护义务。合同第十二条仅约定了共用设施、设备养护的费用由共同使用人承担，未排除金龙公司的养护责任。本案中有关“公用部分”、“共用设施、设备”、“公共设施”的词语频现，在出现合同上下条款矛盾的情况下，相对于具有专业知识的金龙公司而言，应作出有利于物业服务接受人施娟的解释。请求驳回金龙公司的上诉，维持原判。
二审中，金龙公司提供了启东市城市管理行政执法局物业管理科出具的证明，以证明施娟使用的下排水管道属于小区业主的共用设施，不属于金龙公司管理的公共设施的养护、维修范围。施娟对该证据的真实性及关联性均不予认可，认为物业公司应当对共用设施进行维护。本院经审查认为，对该证据的真实性予以认定，但该证明仅涉及政府指导价问题，未言明共用设施的养护责任。
本院经审理，对一审法院采信的证据以及据此认定的案件事实予以确认。
本院认为，根据一审法院所作判决及二审中当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是案涉堵塞下排水管道是否属于金龙公司的管理范围？
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，启东市长龙一村西区业主委员会就物业管理与金龙公司达成协议，该协议是当事人的真实意思表示，合法有效，金龙公司应当按照约定履行相关设施、设备的维护维修义务。虽然双方对包括下水排水管道在内的共用设施、设备的使用维护维修是否属于金龙公司履行的物业管理义务范畴存在争议，但可以确定的是，案涉堵塞下排水管道在施娟所属的103室楼下，属于共用设施，而非施娟的专用设施，该设施的维护维修义务不应当由施娟承担。根据《物业管理委托合同》第十二条约定的内容，共用设施、设备的使用维护维修由共同使用人承担相应的费用，金龙公司接受有偿服务，可以确定该部分共用设施的维护义务应当由金龙公司负责，仅费用需要由共同使用人承担而已。《江苏省物业管理条例》第七十一条规定的是承担维修责任的主体，但不禁止责任主体将相应义务委托物业公司履行，本案所涉《物业管理委托合同》即是如此，启东市长龙一村西区业主委员会即将包括维修义务在内的物业管理事项委托给金龙公司履行。金龙公司作为相对专业的物业服务主体，应当切实履行对属于共用部分设施、设备的检查及维护义务，以方便业主生活，否则就背离了业主委员会与物业公司签订合同进行物业管理的目的。因此，本案所涉下排水管道的维护义务应当由金龙公司履行，其未能完全履行义务，应当承担相应的赔偿责任，原审法院酌情其承担施娟的部分损失并无不当。
综上所述，金龙公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费749元，由上诉人金龙公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 郭相领
代理审判员 卢 丽
二〇一四年三月十四日
书 记 员 李新珠
附：《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。