湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终6529号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郭贤臣，男，汉族，1988年12月20日出生，身份证登记地址：武汉市江夏区，现住武汉市江夏区。
委托代理人：涂利安，湖北扶轮律师事务所律师。
委托代理人：李战全，湖北扶轮律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：丁洁，女，汉族，1988年04月14日出生，身份证登记地址：河南省淮滨县。现住武汉市江夏区。
委托代理人：涂利安，湖北扶轮律师事务所律师。
委托代理人：李战全，湖北扶轮律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李艳红，女，汉族，1979年3月20日出生，住武汉市江夏区。
委托代理人：柳晓军，湖北维力律师事务所律师。
委托代理人：郑国喜，湖北维力律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：马勇刚，男，汉族，1979年3月20日出生，住湖北省仙桃市，
委托代理人：柳晓军，湖北维力律师事务所律师。
委托代理人：郑国喜，湖北维力律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）郭贤臣、丁洁与上诉人（原审被告、反诉原告）李艳红、马勇刚房屋买卖合同纠纷一案，上诉人郭贤臣、丁洁，上诉人李艳红、马勇刚不服武汉市江夏区人民法院（2018）鄂0115民初973号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，本案现已审理终结。
郭贤臣、丁洁上诉请求：1、请求依法撤销武汉市江夏区人民法院作出的（2018）鄂0115民初973号民事判决书所确定的第二项内容，改判李艳红、马勇刚立即将位于武汉市江夏区博雅豪庭住宅小区1栋2单元2401号房屋权属及房屋所在土地使用权属转移、变更登记至郭贤臣、丁洁名下；2、判令郭贤臣、丁洁一次性付完剩余房款后，李艳红、马勇刚应当积极配合办证过户；3、本案全部诉讼费、保全费均由李艳红、马勇刚承担。
上诉理由：一、原判决对案件事实认定错误。1、原审判决认为《房屋买卖合同》约定移交的房屋产权证为购房发票、购房合同原件属错误理解，根据交易习惯及一般理解，房产证就是房屋权属资料，我方认为应在李艳红、马勇刚将房产证移交后支付另一笔1万元首付款。2014年9月25日，李艳红、马勇刚因缺钱找我方要求支付一万元，并承诺可以抵扣房款，我方予以了支付，李艳红、马勇刚出具收条予以确认，双方未对首付款变更履行。原审判决认为我方延迟支付房款及少付房款的行为存在违约，事实是李艳红、马勇刚未办房产证的行为违约在先，每月减少68元是经过双方协商。直至2015年8月份，因李艳红、马勇刚一直不配合过户，我方遂暂停支付分期房款。2016年8月份，李艳红、马勇刚主动前来协商，要求继续支付房款并再次承诺尽快办理过户登记，为表示诚意，李艳红、马勇刚将天然气及电表过户给我方并承诺给予1万元的优惠、抹去每月零头，我方遂向李艳红、马勇刚具了一张2万元的欠条，并于2016年8月10日支付了1万元，马勇刚出具了一张收条予以确认。2、原判决认为上诉人尚未付清房款，双方约定的办理过户手续条件尚未成就，系对事实认定错误。本案中，过户条件其实已经成就。各方签订《房屋买卖合同》之初，李艳红、马勇刚隐瞒了该房屋不能办理产权证的事实，李艳红、马勇刚也将房屋实际交付我方居住使用。后得知，因江夏区博雅豪庭小区开发商未办结项目竣工验收等手续导致房屋不能办证，从而导致本案诉争房产不能及时办理过户手续，这才是阻却本案诉争房产不能办理过户手续的事实。但根据我方提供的证据，并结合一审法院的调查材料，江夏区博雅豪庭小区于2017年12月可以办理不动产证，即阻却本案诉争房产办理过户手续的条件已经解除，也即双方办理过户手续条件已经成就，故而李艳红、马勇刚应当协助我方办理产权登记手续。3、我方愿意一次性付清房款，但是李艳红、马勇刚却避而不见，并非原判所认为的尚未付清房款就不具备过户条件。假设单纯按照合同约定，李艳红、马勇刚一直不去办理产权证，则双方合同约定的目的永远无法实现。二、一审判决审理程序不当。一审开庭时我方提交《当事人陈述》一份，审判法官认为当事人陈述不属于证据，不予接受该份证据，侵犯了上诉人合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条第一项的规定，当事人陈述属于证据的一种。上诉人的陈述材料完整的反映的案件经过，一审法院应当接受，并进行举证质证程序。三、李艳红、马勇刚怠于办证，使合同约定的目的无法实现，与立法本意及合同约定的目的不符。综上所述，一审认定事实不清、程序不当，恳请在查明案件事实的基础上，依法予以改判。
李艳红、马勇刚辩称：郭贤臣、丁洁上诉请求无合同和法律依据，其上诉的事实与理由是对合同条款内容的歪曲理解，杜撰了虚假事实，所以请求法院驳回上诉人郭贤臣、丁洁上诉请求。
李艳红、马勇刚上诉请求：1、请求判决撤销江夏区人民法院（2018）鄂0115民初973号民事判决书第一、三项，依法改判解除《房屋租赁合同》；2、请求判决全部诉讼费用由郭贤臣、丁洁承担。事实与理由：一、一审法院认定我方认可郭贤臣、丁洁首付款的变更履行，毫无道理，《房屋买卖合同》约定首付款为20万元，郭贤臣、丁洁仅支付了10万元，因郭贤臣、丁洁要求尽快入住，并保证待购房合同发票等房屋权利凭证移交后立即支付第二笔10万元的首付款。我方本着真诚履行合同的考虑，如约进行了移交，但郭贤臣、丁洁至今未向我方支付第二笔首付款，多次催收无果。二、一审法院认定郭贤臣、丁洁延期付款的问题，行为性质的认定和法律条文的理解与适用均完全错误。（一）郭贤臣、丁洁的违约行为性质恶劣且毫无社会诚信。郭贤臣、丁洁自2014年3月履约之初便拒绝支付首付款中的第二笔10万元，长达四年有余；2015年8月至2016年8月长达一年的分期款至今未支付；自2016年9月起，郭贤臣、丁洁违反合同约定不足额支付分期款项；自2017年起，郭贤臣、丁洁错误的以上诉人未配合办证过户（合同约定条件未成就）为由，拒绝支付分期房款至今。郭贤臣、丁洁的一系列违约行为与2014年至2015年底房价不稳定，2016年房价大幅上涨的两个趋势完全吻合。房价不稳定阶段拖欠支付款项，房价大幅上涨后又强烈要求李艳红、马勇刚办证过户，但自始至终郭贤臣、丁洁都未从己方诚信履约的角度按时足额支付房款。郭贤臣、丁洁的行为严重违反合同约定，且具有持续性，其行为性质恶劣，属于根本违约。所以，一审法院片面的仅以郭贤臣、丁洁某一时间段每月少支付68元虽存在违约，但相对于合同履行的标的而言并未迟延履行主要债务完全没有道理，该认定既没有综合郭贤臣、丁洁的所有违约行为进行认定，也忽视了诚信履约的法律基本基石。（二）一审法院适用最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条认定上诉人未在合理期限内行使解除权，错误。《房屋购房合同》约定的是购房首付款和剩余款项的分期支付方式，合同并未约定就某一笔款项郭贤臣、丁洁支付出现违约后，李艳红、马勇刚应在多长间段内可以行使合同解除权。同时，基于上述第（一）点关于郭贤臣、丁洁数种违约行为的事实可以明显地看到，郭贤臣、丁洁的行为不仅仅只是拖欠2015年8月至2016年8月的分期款，而是贯穿2014年至现今的整个持续违约行为，一审法院仅以李艳红、马勇刚在该时间段内郭贤臣、丁洁出现违约后没有在法定期限内行使解除权，明显属于行使解除权起算点的错误。同时，关于最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条所规定的：“买受人延期支付购房款，经催告后三个月内仍未履行的，出卖方请求解除合同的，应予支持。没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使”的理解和适用问题，该条款所指向的购房款应指的是合同明确设定的满足解除条件的某一笔购房款，但涉案《房屋买卖合同》未明确约定合同解除的条件，被上诉人的违约行为也并非仅仅只有2015年8月至2016年8月这一时间段，而是从签约到现今的持续性违约行为。所以，一审法院不应机械的适用法定解除的合理期限并设定该合理期限的起算点为2015至2016年，来认定李艳红、马勇刚未在被上诉人于2015至2016年违约后未及时在一年内行使合同解除权为由，驳回李艳红、马勇刚的诉求。李艳红、马勇刚基于正常诚信履约的角度前期持续要求被上诉人支付欠付购房款，在被上诉人持续违约至今并先行恶意提起诉讼的情况下，李艳红、马勇刚再行要求法院判决解除合同合情合理。一审判决无视被上诉人长期严重履约的客观真实情况，仅以郭贤臣、丁洁欠付金额相比较于合同总金额不大为由认定其尚不构成严重违约，是对被上诉人投机行为和非法行为的公然纵容，是对李艳红、马勇刚合法守约诚信行为的变相打击。综上所述，李艳红、马勇刚请求二审法院严格审查案件的客观事实，依法做出客观公正的判决。
郭贤臣、丁洁向一审法院起诉请求：1、确认郭贤臣、丁洁与李艳红、马勇刚于2014年3月21日签订的房屋买卖合同合法有效；2、判决李艳红、马勇刚按《房屋买卖合同》履行义务，即将位于武汉市江夏区博雅豪庭住宅小区1栋2单元2401号房屋权属及房屋所在土地使用权属转移、变更登记至郭贤臣、丁洁名下；3、一审诉讼费、保全费由李艳红、马勇刚承担。
李艳红、马勇刚向一审法院反诉请求：1、解除郭贤臣、丁洁与李艳红、马勇刚之间签订的《房屋买卖合同》；2、诉讼费用由郭贤臣、丁洁负担。
一审法院查明，2014年3月21日，李艳红、马勇刚与郭贤臣、丁洁签订了一份《房屋买卖合同》，约定：李艳红、马勇刚将其所有的位于武汉市江夏区博雅豪庭1栋2单元2401室房屋，以61万元的价格卖给郭贤臣、丁洁。具体付款方式如下：郭贤臣、丁洁先行支付李艳红、马勇刚首期房款20万元（合同签订之日支付10万元，李艳红、马勇刚将本人房屋产权证移交郭贤臣、丁洁时支付10万元）。李艳红、马勇刚应在收到约定的首期房款10日内将房屋交付给郭贤臣、丁洁进行装修、使用，并将购房发票和合同原件交给郭贤臣、丁洁保管。余款41万元由郭贤臣、丁洁于2014年4月起每月15日支付3068.93元（等额本息，分240期，年利率6.55%计算）给李艳红、马勇刚，履行期间郭贤臣、丁洁也可提前还款扣减本金。待李艳红、马勇刚产权证满五年时郭贤臣、丁洁一次性结清剩余本金，李艳红、马勇刚应尽快还清银行贷款，与郭贤臣、丁洁办理产权过户手续。李艳红、马勇刚办理产权证及过户手续所需费用由郭贤臣、丁洁承担。2014年3月21日，郭贤臣向李艳红支付10万元，李艳红出具收条。同日，李艳红将涉诉房屋的购买合同三份、发票一张、水电报装收据一张、物业发票一张、物业合同一份、户口本复印件、身份证复印件移交给郭贤臣，郭贤臣出具收条。随后，郭贤臣、丁洁对上述房屋进行装修并居住至今。2014年4月至2015年7月期间，郭贤臣于每月16日通过其中国建设银行卡向马勇刚账户转账3068元，共支付16期房款。2015年8月至2016年8月期间，郭贤臣未支付每月房款。2016年9月至2017年11月期间（除2016年11月、2017年7月外），每月不固定通过其中国建设银行卡向马勇刚账户转账3000元。2014年9月25日、2016年8月10日，马勇刚分别向郭贤臣出具一份1万元的收条，共收到2万元。郭贤臣共计支付房款208088元。另查明，2018年1月9日的长江日报一则新闻显示江夏区博雅豪庭小区于2017年12月可以办理不动产证，但上述房屋目前尚未办理不动产证。再查明，郭贤臣、丁洁系夫妻关系，马勇刚、李艳红系夫妻关系。
一审法院认为，郭贤臣与李艳红签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应按照合同的约定，全面、合理地履行义务。本着诚实信用的原则履行义务。针对本案双方当事人争议的焦点，具体评析如下：一、关于合同是否解除的问题。首先，首付款的问题，根据双方订立的房屋买卖合同文意的整体理解，首付款应为20万元，卖方收到首付款20万元后，移交的是指购房发票、购房合同原件，而并非房屋权属证书。郭贤臣虽仅支付首付款10万元，但李艳红予以了接受，并将上述房屋购房发票、购房合同交付郭贤臣，视为认可郭贤臣首付款的变更履行。其次，关于郭贤臣迟延付房款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合同期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，当事人另有约定的除外。法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，郭贤臣2015年8月至2016年8月迟延付款，存在违约，但马勇刚未在法定期限内行使解除权，解除权已经消灭，其再以此为由提出解除房屋买卖合同，一审法院不予支持。马勇刚主张郭贤臣自2016年9月，每月未足额支付房款，少付68元，虽存在违约，但一审法院认为相对于本案合同履行的标的而言，并非迟延履行主要债务，马勇刚以此为由提出解除房屋买卖合同，一审法院不予支持。二、关于房屋权属转移、变更登记的问题。根据房屋买卖合同第二条约定“待李艳红、马勇刚产权证满五年时郭贤臣、丁洁一次性结清剩余本金，李艳红、马勇刚应尽快还清银行贷款，与郭贤臣、丁洁办理产权过户手续”，郭贤臣尚未付清房款，双方约定的办理过户手续的条件尚未成就，故一审法院对郭贤臣、丁洁的该项请求不予支持。待上述约定条件成就，郭贤臣、丁洁履行完毕付款义务后，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第三项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下：一、确认郭贤臣、丁洁与马勇刚、李艳红签订的房屋买卖合同合法有效；二、驳回郭贤臣、丁洁的其他诉讼请求；三、驳回马勇刚、李艳红的反诉请求。
二审期间，本院向郭贤臣、丁洁询问是否于2014年9月25日、2016年8月10日支付了1万元、1万元，以及支付过程。郭贤臣陈述：2014年9月25日，在江夏区第一人民医院门诊大厅将1万元的现金交给李艳红、马勇刚，马勇刚向我出具了2014年9月25日的收条。2016年8月10日，李艳红的哥哥与马勇刚的朋友一起来找我，李艳红说我有一段时间未支付房款，大约有3万元未付，我当时说我有1万元的现金，另外2万元打欠条给李艳红，告诉李艳红在配合过户的情况下可以随时来拿2万元。马勇刚提供了其朋友的支付宝账户，我当时向该账户转入了1万元。本院向李艳红、马勇刚询问是否收到2万元。李艳红、马勇刚陈述，我未于2014年9月25日、2016年8月10日收到2万元，出具的两份收条是对前期已收到月供款的确认，并非另外收到2万元。
郭贤臣、丁洁向本院提交2016年8月10日通过支付宝转账1万元的手机截图，用以印证其于2016年8月10日向马勇刚提供的账户支付房款1万元。李艳红、马勇刚的质证意见为：该支付宝收款账户与李艳红、马勇刚账户不一致，且2016年8月10日收条上写明收到的是月供款。
经查，该手机截图上载明的收款账户虽并非李艳红、马勇刚账户，李艳红、马勇刚称出具收条是对前期房款的确认，却不能对收条载明收到的房款数额与实际收到分期房款的数额不一致作出合理解释。本院对郭贤臣、丁洁提出支付宝的截图与马勇刚出具收条的时间与金额均一致，本院对该支付宝的截图予以采信。
二审查明其他事实与一审一致。
本院认为，郭贤臣、丁洁与李艳红、马勇刚签订的《房屋买卖合同》系双方真实意见表示，未违反法律及法规规定，为合法有效，各方应依约定履行各自的义务。
李艳红、马勇刚提出郭贤臣、丁洁存在延期付款的行为，李艳红、马勇刚有权解除《房屋买卖合同》的上诉意见。郭贤臣、丁洁提出未支付第二笔首期款及分期房款是因李艳红、马勇刚未移交房屋产权证，郭贤臣、丁洁不存在违约行为的上诉意见。关于第二期首付款10万元的支付问题。经查，《房屋买卖合同》约定“郭贤臣、丁洁先行支付李艳红、马勇刚首期房款20万元（合同签订之日支付10万元，李艳红、马勇刚将本人房屋产权证移交郭贤臣、丁洁时支付10万元）。李艳红、马勇刚应在收到约定的首期房款10日内将房屋交付给郭贤臣、丁洁进行装修、使用，并将购房发票和合同原件交给郭贤臣、丁洁保管”。即双方已明确约定第二笔首付款的支付条件是李艳红、马勇刚移交房屋产权证，并非仅为购房发票和合同原件，支付第二笔首付款及移交房屋产权证应同时履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，李艳红、马勇刚未履行向郭贤臣、丁洁移交案涉房屋产权证的义务，郭贤臣、丁洁有权拒绝履行支付第二笔首付款10万元。李艳红、马勇刚提出于2014年9月25日、2016年8月10日出具两张收条是对前期收到月供款的确认，并非为另外收到2万元的上诉意见。郭贤臣、丁洁称于2014年9月25日采用现金的方式支付了1万元、于2016年8月10日采用转账的方式支付1万元，并对支付的时间与过程进行了详细陈述。经计算，2014年4月至2014年9月期间郭贤臣、丁洁支付后期房款为18408元，2014年10月至2016年8月10日期间郭贤臣、丁洁支付后期房款为30680元，李艳红、马勇刚称两张收条是对分期房款的确认，但该收条上载明已收房款与其实际所收到的房款不相符，也不符合郭贤臣、丁洁与李艳红、马勇刚之间针对每月支付的房款均出具收条的交易习惯，郭贤臣、丁洁也未作出合理的解释，本院对李艳红、马勇刚提出未另外收到收条上载明的2万元的上诉意见，不予支持。关于郭贤臣、丁洁是否存在延期支付分期房款的问题。郭贤臣、丁洁除已支付首期款10万元外，郭贤臣、丁洁还支付了后期房款合计为108088元，分别为：于2014年4月至2015年7月支付房款49088元，于2016年9月至2017年11月支付39000元，马勇刚分别于2014年9月25日、2016年8月10日出具收到1万元、1万元的收条。在李艳红、马勇刚未依合同约定移交房屋产权证的情形下，郭贤臣、丁洁虽未严格按期履行支付的义务，但已支付了绝大部分的相应房款，并不存在不履行主要义务的行为。李艳红、马勇刚作为先行违约方，其无权以郭贤臣、丁洁未严格按期支付房款而提出解除合同的请求。故，本院对李艳红、马勇刚提出解除合同的上诉意见，不予支持。郭贤臣、丁洁提出将案涉房屋变更登记至其名下的上诉意见。《房屋买卖合同》约定“待李艳红、马勇刚产权证满五年时郭贤臣、丁洁一次性结清剩余本金，李艳红、马勇刚应尽快还清银行贷款，与郭贤臣、丁洁办理产权过户手续”。至今，郭贤臣、丁洁并未付清房款，双方约定的办理过户手续的条件尚未成就。一审法院对郭贤臣、丁洁的该项请求不予支持，并无不妥。待上述约定条件成就，郭贤臣、丁洁履行完毕付款义务后，可另行主张权利。郭贤臣、丁洁提出一审法院未将其《当事人陈述》进行庭审质证，一审判决程序不当的上诉意见。因郭贤臣、丁洁本人已参与一审开庭，并将其意见进行了当庭陈述，一审法院未接受郭贤臣、丁洁提交《当事人陈述》并组织质证，不属于程序不当的情形。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果并无不当，本院对郭贤臣、丁洁及李艳红、马勇刚的上诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人郭贤臣、丁洁负担500元，由李艳红、马勇刚负担500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 隽
审 判 员 蹇鹏飞
审 判 员 李 娜
二〇一八年九月二十六日
法官助理 鲍 刚
书 记 员 褚 敬