广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）珠中法民三初字第7号
原告：广东省珠海市拱北宾馆清算组，住所地：珠海市。
负责人：王先东，组长。
委托代理人：陈晓宇，广东德赛律师事务所律师。
委托代理人：周凯，广东德赛律师事务所律师。
被告：曲平远，男，汉族，住内蒙古包头市，身份证号码：×××1532。
委托代理人：汤序均，湖南人和（珠海）律师事务所律师。
原告广东省珠海市拱北宾馆清算组诉被告曲平远租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2010年12月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈晓宇，被告及其委托代理人汤序均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年2月25日，被告与珠海市拱北宾馆（以下简称拱北宾馆）签订《拱北宾馆租赁合同》，租赁原告主楼商场（食街）用于经营内蒙火锅，租赁期由2005年3月1日起至2008年2月29日止共3年，每月租金为22800元。同日还签订《租赁合同》，租赁原后勤部三楼及财务部地下仓库作员工宿舍和仓库使用，租赁期由2005年3月1日起至2008年2月29日止，每月租金为1300元，两份合同租金每月共计24100元，上述两合同到期后，被告继续承租，但是从2005年3月1日起持续拖欠租金。2010年5月1日被告在未通知原告的情况下擅自停业撤场，并且一直占用商铺。为维护原告合法权益，特此提起诉讼，恳请法院判允。原告的诉讼请求：1、判令被告支付（计算至2010年12月31日止）租金815828元。2、判令被告承担本案诉讼费。
被告曲平远答辩称，拱北宾馆起诉的事实和理由与客观情况严重不符。2005年2月25日被告与原告分别签订了《拱北宾馆租赁合同》和《租赁合同》各一份，前者原为对方商场（食街）面积760平方米，用于经营内蒙火锅，后者为对方原后勤部三楼及财务部地下仓库，用于员工宿舍和仓库，租期从2005年3月1起至年2008月2日29日止。同时，合同约定月租金分别22800元和1300元。2008年2月29日合同到期后，曲平远与拱北宾馆未续签合同，曲平远也不再继续经营。在曲平远经营期间未办理工商登记手续。拱北宾馆称2008年5月1日以后被告继续经营，并无任何依据。曲平远经营火锅店的名称是“小肥羊火锅店（驰名商标）”，与后来经营的“小小羊火锅店”不同。拱北宾馆提供的催缴租金单上并非曲平远签字，2009年“小小羊火锅店”的工商登记手续的业主签名也非本人。另外，办理工商登记手续时曲平远根本不在国内。曲平远在合同到期后，向拱北宾馆提出终止经营，并要求对租赁期间的账目进行清理，请求对方退还多收的电费，赔偿因其违约导致曲平远承担的行政罚款等损失，但对方一直不予理睬。因曲平远有其他业务，便在口头通知对方后撤离租赁场地。对此，曲平远将继续保留另行起诉的诉权。原在曲平远经营期间受雇于其的贺某想继续承租该店，并和曲平远协商形成了事实上的租赁关系，此后一直按照曲平远和拱北宾馆签订合同约定租金经营“小小羊火锅店”。得知拱北宾馆起诉，曲平远进行了深入的了解，发现贺某将其过去保存的曲平远身份证复印件拿到工商局办理了登记手续。综上，租赁期限满后，继续经营的是贺某，并非曲平远。
原告提交了如下证据：1、珠海市拱北小小羊火锅店工商登记资料，证明被告曲平远在拱北宾馆经营小小羊火锅店的执照有限期截止日期为2013年2月3日，被告曲平远一直使用拱北宾馆的场地；2、2008年2月至2010年6月的《租金催收通知》，证明原告每月对欠交租金进行催收；3、《购电收据》，证明原告每半月通知一次购电，在被告曲平远向银行交费后财务部开具收据；4、《水电费统计表》，证明被告火锅店在2010年5月之前一直正常经营；5、何某的证人证言，证明火锅店在2010年5月之前一直正常经营；6、2005年2月25日，《拱北宾馆租赁合同》、《租赁合同》，证明被告曲平远承租拱北宾馆主楼商场（食街）用于经营火锅店，租赁原后勤部三楼及财务部地下仓库做员工宿舍和仓库使用；7、珠海市小小羊餐饮有限公司企业机读档案登记资料。证明被告曲平远在拱北宾馆经营“小肥羊”期间就已经于2007年10月8日成立个人独资的“小小羊”餐饮有限公司，2009年2月3日又将拱北宾馆“小肥羊火锅店”更名为“小小羊火锅店”；8、珠海市拱北小小羊火锅店整套企业工商档案登记资料。证明被告曲平远在工商注册登记成立“小小羊火锅店”，其中包含食品卫生许可证、建设项目环境影响审查批复等资料均显示业主为曲平远，所有登记资料全部署名为曲平远，小小羊火锅店是曲平远合法成立的个体户单位；9、2005年10月至2008年1月的《租金催收通知》，证明：拱北宾馆清算组按月催收租金，被告曲平远一直拖欠租金；10、《小肥羊欠费汇总表》、《小肥羊2005年8月至2010年4月欠费明细》，证明小肥羊火锅店欠缴费用情况。
被告曲平远对原告提交的证据发表如下质证意见：1、对证据1真实性无异议，关联性有异议，因为并不是曲平远去办理该工商登记；2、对证据2真实性有异议，该证据不合法，与本案无关联，我方在这个期间并无经营所以不存在拖欠租金的事实，且这些回执没有我方签收也没有我方委托的人签收，只是单方面的通知，我方不认可，且我方的合同到期后已经没有经营。3、对证据3、4真实性不清楚，租赁合同期满后，并没有再经营，证据4是原告单方统计，与本案没有关联性；4、对证据5中部分内容是不真实的，证明内容不清楚；5、对证据6真实性、合法性无异议，但是租赁期限2008年2月29日期满；6、对证据7、8真实性无异议，但是登记的内容是不真实的；7，对证据9、10真实性有异议，没有其他的证据佐证，王某是店里的前厅经理，我方没有委托其签收。
被告向法庭提交了如下证据：证据1、2005年2月25日《拱北宾馆租赁合同》，证明被告经营期间是从2005年3月1日至2008年2月29日止共3年，而原告诉请拖欠租金却发生在两份租金合同租期以外，显然与被告曲平远无关；证据2、珠海市拱北小小羊火锅店工商登记资料，证明被告未办理工商登记手续，签名是他人伪造，他人利用本人身份证复印件违法办理；证据3、贺某提供付款收据，证明实际承租人贺某从2008年3月4日至2010年3月12日止向原告缴纳租金及电费，实际租赁人是贺某而非被告曲平远，同时上述收据反映贺某按月足额向原告已经缴纳了租金及电费；证据4、被告曲平远护照复印件一份，证明被告曲平远在原告主张诉讼请求时间段不在中国国内，故无法租赁经营拱北宾馆火锅店；证据5、贺某证词，证明本案实际租赁人为贺某，并且贺某已经向原告缴纳了足额租金及电费，该饭店的个体营业执照系其盗用被告的身份证复印件擅自办理，完全与曲平远无关；证据6、2001年8月20日《珠海市拱北宾馆租赁合同》，证明原告收取被告20万元预付款与10万元保证金；证据7、2005年2月28日《补充协议》，证明原告收取被告10万元保证金；证据8、2009年11月9日，拱北宾馆工程部出具的《关于小小羊餐厅用电问题经过》，证明原告自认是小小羊经营，且电表计量有问题；证据9、2009年10月29日，广东电网公司珠海供电局拱北营业所出具的确认资料，证明10701241号电表应按20倍收费；证据10、小肥羊餐厅照片、小小羊餐厅照片，证明被告曲平远经营品牌与贺某的不同；证据11、2009年10月26日《申请报告》，证明原告自认2009年后一直是小小羊经营，电表实际相差50%-30%；证据12、2005年2月25日《租赁合同》，证明原告收取被告2600元保证金；证据13、《请求解决问题报告》，证明空调和管道维修费18万元，按约定应由原告承担；证据14、被告曲平远致清算组函件，证明小肥羊无证经营被罚款，原告应该承担责任；证据15、《广东省省级罚没收入专用缴款收据》，证明被告罚款应由原告承担责任；证据16、装修收据，证明被告垫付消防工程款与管道装饰材料款，应该由原告负担。
原告对被告的上述证据提出了如下质证意见：1、对证据1真实性、合法性、关联性无异议；2、对证据2、3、4、6、7、10、11、12、15真实性无异议，但与本案没有关联性；3、对证据5、8、9、13、14、16真实性不予认可、关联性均不予认可。
经审理查明：2００1年8月2０日，广东省珠海市拱北宾馆（甲方）与被告曲平远（乙方）签订《珠海市拱北宾馆租赁合同》，约定乙方租赁甲方主楼“商场、食街”用于餐饮、内蒙小羊羔火锅经营场所，总面积为760平方米；租赁期限为2001年8月20日至2005年2月19日，共计三年六个月；租金自2001年11月21日起每月22800元。2005年2月25日，广东省珠海市拱北宾馆（甲方）与被告曲平远（乙方）再签订《租赁合同》，约定乙方继续租赁甲方主楼原商场（食街）用于经营内蒙火锅，总面积共760平方米；租赁期由2005年3月1日至2008年2月29日，共计3年；租金自2005年3月1日起，每月租金为22800元，此项租金不包其它费用；每月发生水电费及其他费用须在次月5日前全部给付，每月水电费按实际使用量计算，由双方共同抄表确认，抄表日期为每月底，并根据使用量收费。同日，双方又签订一份《租赁合同》，约定乙方租赁甲方后勤部三楼及财务部地下仓库作员工宿舍和仓库使用，面积分别为110平方米和60平方米；租赁期为2005年3月1日至2008年2月29日，每月租金为1300元；每月租金以及上月电费须在每月五号前给付甲方。自2005年10月31日始至2010年6月15日，原告每月向小肥羊火锅店发出《租金催收通知》，2005年10月31日至2009年10月14日，《租金催收通知》均有人签收，2009年11月10日后则无人签收。2010年6月15日《租金催收通知》写明：小肥羊火锅店至2010年6月15日止，尚欠拱北宾馆承包、租费共623028.10元，请于6月25日前全部缴清。原告确认被告在2005年7月前没有欠交任何费用。原告主张2005年8月至2010年12月被告应支付租金1566500元，水电费697307元、电话费与清洁费30907.30元，共计2294714.30元，其中2010年1-4月水电费总数为13461.80元。2005年8月至2010年3月12日，小肥羊火锅店已经向原告交纳租金883896.50元、预购电费601000元。
另查明，2007年10月8日，珠海市小小羊餐饮有限公司核准成立，企业类型是有限责任公司，住所是珠海市拱北粤海中路2300号一楼，被告曲平远是法定代表人。2009年2月3日珠海市拱北小小羊火锅店核准成立，企业类型是个体户，住所是珠海市拱北水湾南路21号，被告曲平远是个体户经营者。珠海市工商行政管理局拱北分局珠海市拱北小小羊火锅店个体工商户档案记载：核发《营业执照》及归档情况上由曲平远签字领取营业执照；《珠海市拱北小小羊火锅店设立登记申请书》上负责人签字写明曲平远；《经营单位名称核定表》写明投资人是曲平远；负责人身份证复印留用是被告曲平远身份证。
又查明，根据原、被告双方约定，被告曲平远每月先预付电费，由原告向被告曲平远开具预购电费收据，水电费最终收取由原告与被告曲平远双方抄表核实确认，根据每月实际使用量予以收取。2009年10月26日，原告与珠海市拱北小小羊火锅店向广东电网公司珠海供电局拱北所提交《申请报告》，申请核查小小羊火锅店电表及互感器用电的准确程度。2009年10月29日，广东电网公司珠海供电局拱北所向原告确认上述问题：表一换表后电流互感器200／5，穿线2圈是100／5，即20倍，表二电流互感器200／5，穿线1圈，即40倍。
本院认为，2005年2月25日，广东省珠海市拱北宾馆与被告曲平远签订的《拱北宾馆租赁合同》、《租赁合同》是双方真实意思表示，合同内容合法，属有效协议，各方均应恪守。《租赁合同》自2008年2月29日期满后，火锅店继续租赁房屋经营，原告对此并未提出异议，此期间原告陆续收取部分房租、水电费，原租赁合同继续有效，此时租赁期限为不定期。由于广东省珠海市拱北宾馆已经进入破产清算程序，本案中广东省珠海市拱北宾馆清算组作为原告向被告主张权利，主体适格，本院予以确认。综合本案中双方的陈述意见，本院认为，本案的争议焦点有以下几点：1、2005年2月25日《租赁合同》期满后，被告曲平远是否是珠海市拱北小小羊火锅店经营主体。2005年2月25日两份《租赁合同》约定租赁期限至2008年2月29日届满，被告曲平远辩称租赁期限届满后，其没有再经营火锅店，由案外人贺某继续经营。本院认为，虽然《租赁合同》约定的租赁期限已经届满，但火锅店继续经营、火锅店店名称由小肥羊变更为小小羊火锅的事实双方均予以确认。根据珠海市工商行政管理局拱北分局珠海市拱北小小羊火锅店个体工商户档案记载显示：领取营业执照是被告曲平远签字、负责人签字写明被告曲平远、投资人是被告曲平远、负责人身份证复印留用是被告曲平远身份证，由此本院认定个体户珠海市拱北小小羊火锅店业主为被告曲平远。被告曲平远辩称工商部门所留用身份证复印件系他人盗用，签名系他人冒签，但并未向本院提供相应证据予以证实，亦未向本院申请笔记鉴定，故对其辩解本院不予支持。虽然《租赁合同》约定租赁期限届满，但原、被告双方并未办理任何交接手续，火锅店继续在原租赁场所继续经营，火锅店名称也由小肥羊变更为小小羊火锅店，而珠海市拱北小小羊火锅店是由被告曲平远在2009年2月3日申请登记成立，由此本院认定租赁期限届满后火锅店经营业主仍为被告曲平远，曲平远是本案适格被告。被告曲平远辩称实际经营主体是案外人贺某，但未能提交其与贺某关于火锅店的转让证据，对其辩解本院不予采信。
2、被告曲平远在2010年5月1日撤场后是否占用场地，是否需要继续缴纳2010年5月1日至12月31日租金。原2005年2月25日《租赁合同》期满后，被告曲平远继续经营，原《租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。原告在诉状中主张火锅店在2010年5月1日停止经营撤场，负责火锅店营业案外人贺某出庭作证亦认可在2010年4月20日之前经营，后来因为停电导致无法经营，本院认定双方租赁关系在2010年5月1日终止。本案庭审中原告称被告曲平远虽然撤场但是并未搬走相关设备，但其是并未提供证据证明火锅店继续占用租赁场地，因此对该部分诉请本院不予支持。根据2005年2月25日《租赁合同》中约定租金标准，被告曲平远应向原告支付2010年5月1日撤场前租金。
3、关于房屋租金、水电费、电话费、清洁费计算。（1）关于房屋租金：《租赁合同》期满后，被告曲平远继续使用租赁房屋，其应该继续支付房屋租金。原告主张按照2005年2月25日两份《租赁合同》约定租金标准计算，理据充分，本院予以确认。被告曲平远辩称《租赁合同》中的后勤部三楼及财务部地下仓库被损坏，无法使用，自2005年8月开始不应支付每月1300元租金，但并未提供证据予以证实，本院不予支持，因此每月租金标准为22800＋1300=24100元。租赁期限为2005年8月至2010年4月30日，共计57个月，被告曲平远应交租金1373700元；（2）关于水电费：根据2005年2月25日两份《租赁合同》约定，先由被告曲平远预先购买电费，原告向其开具预购电收据，每月水电费最终确定应该由双方共同抄表核实。原告无法提交证明双方核实水电费的单据，仅提供其单方计算的水电费数额以及《催收通知书》，《催收通知书》虽然有部分火锅店内员工予以签收，并不能以此证明被告曲平远对原告主张每月水电费数额予以确认。另外，根据广东电网公司珠海供电局拱北营业所提供的函件显示由于小小羊火锅店更换电表原因，导致电流互感器倍数发生变化，因此原告据此计算的用电量可能不准确，原告主张水电费证据不足，本院对其主张水电费总额不予确认。考虑火锅店营业中必然产生水电费，被告曲平远庭审中对调整电表后原告所计算的2010年1-4月水电费予以确认，本院认为按照原告计算2010年1-4月水电费平均数确认每月水电费，较为妥当。2010年1-4月平均数为13461.80÷4=3365.45元，租赁期限为2005年8月至2010年4月30日，共计57个月，被告曲平远应交水电费3365.45×57=191830.65元；（3）关于电话费、清洁费：火锅店正常经营必然发生电话费和清洁费，原告主张每月电话费、清洁费符合客观实际情况，本院予以确认。租赁期限为2005年8月至2010年4月30日，共计57个月，被告曲平远应付电话费、清洁费30907.30元。被告曲平远自2005年8月至2010年4月30日，应该支付租金、水电费、电话费、清洁费共计1596437.95元，被告曲平远已经交纳租金883896.50元、预购电费601000元，共计1484896.50元。因此，被告曲平远尚欠原告房租、水电费、电话费、清洁费1596437.95-1484896.50=111541.45元，对此本院予以支持。
综上所述，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四、第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告曲平远于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东省珠海市拱北宾馆清算组支付拖欠房屋租金、水电费、电话费、清洁费共计人民币111541.45元；
二、驳回原告广东省珠海市拱北宾馆清算组其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币11958.28元、保全费人民币5000元，合计16958.28元，由原告承担14639.71元，被告承担2318.57元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审 判 长 徐艳红
代理审判员 庹 佳
代理审判员 葛阳辉
二〇一一年二月十日
书 记 员 程 敏