四川省金堂县人民法院
民 事 判 决 书
（2015)金堂民初字第1708号
原告（反诉被告）：廖礼林，男，1943年5月12日出生，汉族，住四川省金堂县。
被告（反诉原告）：吴瑞昌，男，1955年9月9日出生，汉族，住四川省金堂县。
委托诉讼代理人钟应福，四川元海律师事务所律师。
原告廖礼林诉被告吴瑞昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月24日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告吴瑞昌以房屋买卖合同向本院提起反诉，本院受理反诉后，决定对本、反诉合并审理。因案情复杂，依法转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖礼林（反诉被告）、被告吴瑞昌（反诉原告）及其委托诉讼代理人钟应福到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
本诉原告廖礼林向本院提出诉讼请求：1.给付原告房租费106490元；2.立即退还金桔花苑X栋X号房屋；3.赔偿原告装修费40000元；4.赔偿原告违约金6400元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告诉称，2004年11月8日，原、被告经协商达成口头协议，原告将位于大河湾的一套旧房140㎡卖给被告，价格为82000元，原告要求被告签订合同，被告称春节后借到钱再签合同，并向原告交付定金，原告向被告出具了收条。三天后，被告要原告交付房屋，原告以未签合同为由拒绝，被告称因其子将结婚就先租一年，原告遂将借用徐士文所有的金桔花苑的房屋出租给被告，租金为3000元。几天后，被告称要买这套房子，经联系徐士文同意卖房，因价格问题双方未能达成一致，被告购买金桔花苑徐士文房屋未果。原告在收了被告的房租后，被告将原告先前出具的定金收条退还原告，原告另给被告出具了收据。2005年3月，趁原告不在金堂，被告告知原告之妻不买房了，要求原告退还10000元定金。原告认为被告已构成违约，应当向原告支付违约金，后经电话协商，双方达成一致作如下处理：被告对金桔花苑房子再租住一年至2006年11月8日止，原告退还被告3500元。因原告妻子不识字，原告回金堂后发现，被告将收条改为借条，把定金该为押金，原告在该收条空白处签署“退房款”。
综上所述，被告在交付定金不到四个月，在未签订房屋买卖合同的情形下就表明不买房屋，原告也已将被告交付的定金通过租金抵扣和退还被告3500元进行了处理。被告租住金桔花苑房屋时，损毁房屋装修，并拒付租金长达9年多，请求支持原告的诉请。
诉讼中，原告廖礼林放弃第3项要求被告赔偿装修费40000元诉请，变更第1项诉请为：判令被告吴瑞昌给付原告房屋占用费75000元。
法庭辩论终结时，原告廖礼林再次变更1项诉请为：放弃因被告吴瑞昌违约解除房屋买卖合同后的房屋占用费（租金），将第4项诉请变更为：判令被告吴瑞昌给付违约金10元。
本诉被告吴瑞昌辩称，吴瑞昌与徐士文之间系房屋租赁合同不是事实。2010年12月5日，案涉金桔花苑房屋登记产权人徐士文以房屋租赁合同纠纷起诉吴瑞昌，后撤诉。当时案件记载的事实，表明双方房屋买卖标的物就是案涉金桔花苑房屋。2004年11月8日，原、被告签订收条时，房屋登记所有权人徐士文还在场，证明了吴瑞昌与徐士文之间的房屋买卖合同关系的事实。本案原告当时系作为徐士文的特别授权委托代理人参加诉讼，徐士文委托书（授权）中载明有：涉案房屋登记所有权人徐士文曾委托本案原告廖礼林出售案涉金桔花苑房屋。因原告不是涉案房屋的所有权人，其对案涉房屋没有占有、使用、收益等权益，原告主体不适格，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告吴瑞昌向本院提出反诉请求：判令被反诉人继续履行房屋买卖合同，为反诉人办理位于“金桔花苑”7栋301号房屋的过户手续，并承担违约责任。事实与理由：双方经多次协商，就案涉金桔花园7栋301号房房屋买卖达成一致，2004年11月8日，廖礼林在收取反诉人吴瑞昌定金之后，向反诉原告出具收条一份，该收条对房屋价款、支付定金、办理过户、违约责任等进行了约定。收条签订后，廖礼林就将房屋钥匙交付给吴瑞昌，吴瑞昌对房屋进行了装修并入住至今。因被反诉人原因，案涉房屋至今未办理过户手续，反诉被告不履行合同义务，因房价持续上涨，严重的损害了反诉原告的合法权益，请依法支持反诉原告的诉请。
审理中，反诉原告变更诉讼请求为：1.解除房屋买卖合同、返还定金10000元；2.反诉被告廖礼林赔偿反诉原告吴瑞昌因房屋上涨及装修费损失280000元；3.支付违约金16000元。同时，请求对产生的评估费一并处理。
反诉被告廖礼林辩称，反诉人交购房定金只能表明反诉人购房的意愿，但反诉人既未交购房款也未签订购房合同，且2005年双方经协商，被反诉人已将反诉人交付的定金通过租金抵扣和退还反诉人3500元进行了处理，其诉请的办理过户手续，显然不能成立。反诉人关于被反诉人赔偿房屋上涨及装修费损失280000元及被反诉人支付定金的诉请，也因双方协商对2004年11月8日“收条”的权利义务已一并处理而不能成立。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方当事人的举证、质证情况及本院认证情况如下：
一、原告（反诉被告）为证明所主张的事实及支持其诉请，提交了如下证据：
1.案外人徐世文向原告出具的欠条，证明合法占有案涉金桔花苑房屋。
2.徐士文身份证、房屋产权证，证明合法占有案涉金桔花苑房屋。
3.2005年3月28日被告出具的3500元借条，该借条实际上是收条，证明已对被告吴瑞昌交付的定金进行了处理。
4.廖礼林出具的收条（复印件），载明房屋定金1万元，原件在吴瑞昌处，证明被告吴瑞昌交付定金10000元及房屋租金3000元。
5.房屋出租协议1份、出租合同1份，证明案涉房屋的占用费或租金标准。
经质证，被告对证据1，对欠条真实性有异议，无法确定。关联性有异议，是原告与房屋所有权人内部债权债务关系，据被告了解有可能性，但是不能确定，由法院审查。如果原告有处置权，双方买卖合同关系成立。证据2，徐士文的身份证，目前不确定，2010年的案件中，查到的徐士文是查无此人，生死不明。对房产证真实性无异议，涉案房屋实际是吴瑞昌与徐士文发生的法律关系，本案原告无主体资格。证据3，借条与本案没有关联性。证据4，真实性无异议，确系吴瑞昌出具的收条，原件在被告吴瑞昌处。证据5与本案无关联性。
二、被告（反诉原告）为证明所主张的事实及支持其反诉请求，提交了如下证据：
1.2011年金堂民初字第281号的庭审笔录、委托书、撤诉裁定，证明徐士文已经向被告主张过权利，徐士文提出撤诉，故原告在本案中不具有处理房产的资格，不是本案的适格主体。
2.廖礼林出具的收条（原件），如果法院认为原告有对涉案房屋的处置权，被告认为本案成立房屋买卖合同关系。
经庭审质证，原告认为与徐士文没有关系，是原告将借用徐士文的房屋出租给被告，对委托书及撤诉裁定无异议，对庭审笔录的内容不认可。被告主张原告无权利出租，徐士文才有权利，于法无据。
三、本院认证如下：
关于原告举示的证据，证据1，因被告申请对该欠条的形成时间进行鉴定，原告撤回该证据，故不予确认。证据2，徐世文身份证，经核实因与本院2011年金堂民初字第281号案卷材料中一致，且被告未举示反驳证据，本院予以确认，案涉房屋产权证，因被告不持异议，本院予以确认。证据3，因被告对真实性无异议，且与双方争议的是否解除房屋买卖合同的事实相关，故确认该证据的三性。证据4，因被告不持异议，予以确认。证据5，被告认为与本案无关，因本案无论房屋买卖合同成立与否，均涉及房屋占用费或租金的问题，且双方在庭审中已达成协议：从2006年2月8日至2016年11月7日案涉房屋占用费或租金按75000元计算，故对该证据予以确认。
关于被告的证据，证据1，因系本院已结案案件卷宗材料调取，应予确认。证据2，因与原告举示的证据一致，也应予确认。
根据被告的申请，案件审理中依法对案涉房屋进行了评估，双方当事人对四川诚信房地产土地估价有限公司出具的报告书均无异议，应予确认。审理中，根据案件需要，依法对金堂县不动产登记办公室工作人员进行了调查，当事人对本院工作人员依法制作的调查笔录均不持异议，应予确认。
根据上述确认的证据及双方当事人的陈述，本院认定如下事实：
经审理查明：2004年11月8日，廖礼林向吴瑞昌出具收条一份，收条载明：收到吴瑞昌购房定金10000元，外交房租一年3000元，共计交给廖礼林13000元。房价82000元，如果一年零叁个月廖礼林没有办好卖房他方手续，由廖礼林承担壹万元银行利息和装修费及为此房按揭贷款的手续费。违约金20%。双方分别在收款人、付款人处签字，并分别在收条上盖指印。前述收条签订后，廖礼林将案涉金桔花苑房屋钥匙交给吴瑞昌，吴瑞昌当即对房屋进行了装修并入住至今。2005年3月28日，吴瑞昌向廖礼林出具收条一份，载明内容为：今收到廖礼林现金3500元，此款在购房定金中扣除。吴瑞昌在收款人处签名。后吴瑞昌又将收条改为借条，将收条正文中的今收到改为今借到，将收条正文中的定金改为押金，廖礼林在收条空白处下部添加“退房款”内容。
另查明，徐士文曾于2010年12月5日作为原告以房屋租赁合同纠纷起诉被告吴瑞昌，请求判令被告吴瑞昌：1、给付房屋租金50706元（从2006年1月至2010年12月止）；2、立即搬出金桔花苑X栋X号房；3、赔偿装修费40000元。该案审理中徐士文一直未出庭参加诉讼，廖礼林作为徐士文的特别授权代理人出庭参加了诉讼，并在审理中以徐士文的特别授权代理人身份向本院申请撤回起诉，本院作出（2011）金堂民初字第281号民事裁定书，裁定准予原告徐士文撤诉。在本院（2011）金堂民初字第281号案卷中，徐士文向廖礼林出具的委托书（授权委托书）中载明有“我位于金堂县赵镇十里坝开发区金桔花苑住房一套、面积140.86㎡（7幢1单元301号）2004年6月曾委托廖礼林将该房出售……”内容。庭审中，廖礼林放弃装修费损失的诉讼请求。
再查明，案涉房屋的所有权人为徐士文，房屋座落：金堂县赵镇十里坝开发区南三区“金桔花苑”7-1幢301号房，面积：140.86㎡。双方一致认可：由于双方均无徐士文的下落，且均无法找到徐士文。审理中，本院工作人员曾向公安机关查询，未能查询到徐士文的户籍信息。经咨询不动产登记部门，在房屋所有权人下落不明的情况下，本案案涉房屋仅凭现有证据无法办理过户登记，双方当事人均表明不追加徐士文参加本案诉讼。2016年9月29日，四川诚信房地产土地估价有限公司出具“报告书”，载明：估价对象在满足本报告中“估价的假设和限制条件”下，于价值时点2016年9月23日的房地产总价值为32.31万元，吴瑞昌支付评估费2000元。庭审中，双方就2006年2月8日至2016年11月7日期间案涉房屋的占用费（或租金）达成一致意见，即按75000元计算。
关于当事人争议的证据与事实，本院分析认定如下：
庭审中，廖礼林放弃装修费损失的诉讼请求。
关于双方争议事实的认定。
一、双方争议标的物的认定
原告认为，原告转让给被告的房屋系大河湾房屋，因该房屋双方未达成一致，故房屋买卖不成立。本案所涉金桔花苑房屋系租赁给被告使用，故本案应属房屋租赁合同。被告认为，被告购买原告大河湾房屋不属实，争议标的物为案涉金桔花苑房屋。合议庭认为：根据本院（2011）金堂民初字第281号案卷中的庭审笔录载明，庭审中双方一致认可本案无争议的事实为：2002年底双方协商，吴瑞昌以8.2万元的价款购买徐士文位于金桔花苑的房屋一套。结合本院（2011）金堂民初字第281号案卷中，徐士文向廖礼林出具的委托书（授权）中载明有“我位于金堂县赵镇十里坝开发区金桔花苑住房一套、面积140.86㎡（7幢1单元301号）2004年6月曾委托廖礼林将该房出售……”内容及被告吴瑞昌的陈述，足以证明了案涉房屋应为金桔花苑房屋。
二、关于廖礼林对案涉房屋的占有事实的认定。
廖礼林主张属借用登记所有权人徐士文案涉房屋金桔花园房屋，吴瑞昌主张，廖礼林仅受登记所有权人徐士文的委托出售案涉房屋金桔花园房屋。廖礼林对案涉金桔花苑房屋属借用还是受房屋所有权人委托出售而占有该房屋，本院无法确认。但案涉房屋于1996年8月1日办理了权属登记，廖礼林持有徐世文的身份证、案涉房屋的房屋所有权证书，在廖礼林占有案涉房屋长达20年的期间，无证据表明，廖礼林对案涉房屋的占有属非法占有。
三、关于吴瑞昌2005年3月28日向廖礼林出具收条的认定。
被告向原告出具的“收条”，反映双方已解除房屋买卖合同，并以向被告返还3500元和再租住案涉房屋一年的方式，对被告交付的10000元定金及2004年11月8日“收条”体现的权利义务作了处理。理由为：首先，被告将定金改为押金，而事实上被告并未举证证明其向原告交付了押金，既然不存在押金又如何从押金中扣除。其二，被告将收条改为借条，被告既然要向原告借款，在不存在向原告缴纳押金的情况下，客观上不可能从押金中扣除，只能通过减少定金金额来达到被告借款的目的。而被告一直主张其定金金额为10000元，包括其反诉请求也确认定金为10000元。庭审中，被告也未举示双方合意变更了定金金额，即将定金金额变更为6500元。故，被告主张的借款事实显然不能成立。原告主张该“收条”系双方已解除房屋买卖合同，并以向被告返还3500元和再租住案涉房屋一年的方式，对被告交付的10000元定金及2004年11月8日“收条”体现的权利义务作了处理。结合交易习惯，原告的上述主张更具有合理性。故，该“借条”应确认双方已解除了房屋买卖合同。
本院认为，根据双方的举证、质证及相关陈述，本案的争议焦点为：一、本案法律关系的性质问题；二、收条体现的房屋买卖合同的效力问题。
关于焦点一。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议的，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。……”的规定，因原告向被告出具的收条，约定了买卖房屋的价款、交付定金、办理过户及违约责任等进行了约定。结合双方在本院（2011）金堂民初字第281号案中双方认可的事实，该收条中标的物为案涉金桔花苑房屋。2004年11月8日收条、双方在本院（2011）金堂民初字第281号案中双方认可的事实及徐士文的委托书（授权），已具备了房屋买卖合同的基本要素，房屋买卖合同成立。同时，根据收条约定，该合同系附期限的房屋买卖合同，但在约定的物权转移前，双方按房屋租赁合同处理（即至2006年2月7日止的期间）。故本案的法律关系为包含了房屋租赁的附期限房屋买卖合同。
关于焦点二。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，案涉房屋买卖合同，应属有效合同。
根据《合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致可以解除合同”的规定，因双方房屋买卖合同已确认于2005年3月28日协商解除，并对被告交付的定金等合同权利义务通过返还现金3500元和再租住一年进行了处理，故反诉原告所有诉请，因缺乏事实依据，本院不予支持。反诉原告主张关于鉴定费2000元在本案中一并处理的问题，因该鉴定系反诉原告主张反诉被告赔偿因案涉房屋上涨的损失进行举证产生的费用，系反诉原告自己承担举证责任的需要，且反诉原告的诉请并未得到支持，故该评估费应由反诉原告承担。诉讼中，本诉原告自愿放弃本诉被告给付双方解除合同后房屋占用费的诉请，系原告自行处分其民事权利，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告关于被告立即退还金桔花苑7栋301号房屋的诉请，因双方签订收条后，原告将案涉房屋的钥匙交付给被告，合同解除后，应当恢复到双方成立合同时的状态，被告应当搬出案涉房屋并交付给原告，对原告的该诉讼请求，应予支持。原告关于被告赔偿违约金10元的诉请，因原告已主张对案涉房屋买卖合同的权利义务进行了处理，故原告关于违约金的诉请不能成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）吴瑞昌于本判决生效之日起十日内返还占用的位于金堂县赵镇十里大道“金桔花苑”X栋X号房屋返还给原告（反诉被告）廖礼林；
二、驳回原告（反诉被告）廖礼林的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）吴瑞昌的其他诉讼请求。
本诉案件受理费1679元，由原告（反诉被告）廖礼林负担679元，被告（反诉原告）吴瑞昌负担1000元。
反诉案件受理费925元，由被告（反诉原告）吴瑞昌负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 唐诗进
代理审判员 金奕夕
人民陪审员 朱叙林
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 何昕奕