河北省武安市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0481民初63号
原告孙维国（曾用名孙卫国），男，1975年6月8日出生，汉族，河北省武安市人，农民，现住。
委托代理人杜增霞，武安市148法律服务中心法律工作者。
被告张绍山，男，1974年10月13日出生，汉族，河北省武安市人，现住。
委托代理人李书兴，河北省武安市上团城乡法律服务所法律工作者。
原告孙维国诉被告张绍山农村房屋买卖协议纠纷一案，本院于2014年6月26日作出（2014）武民初字第00197号民事判决：一、原告孙维国与被告张绍山2010年1月15日签订的房屋买卖协议无效，被告返还原告4万元及相应利息；二、驳回原告孙维国的其他诉讼请求。原告孙维国不服判决，向河北省邯郸市中级人民法院提起上诉。邯郸市中级人民法院于2015年1月4日作出（2014）邯市民终字第244号民事裁定：一、撤销武安市人民法院（2014）武民初字第00197号民事判决；二、发回武安市人民法院重审。本院于2015年9月1日作出（2015）武民初字第00891号民事判决：一、原告孙维国与被告张绍山于2010年1月15日签订的房屋买卖协议大部分有效，继续履行。房屋买卖协议第三条中被告将房产过户给原告部分无效；二、被告张绍山于本判决生效之日起十日内支付原告孙维国违约金5000元；三、驳回原告孙维国的其他诉讼请求。原告孙维国不服判决，再次向河北省邯郸市中级人民法院提起上诉。邯郸市中级人民法院于2016年3月29日作出（2015）邯市民四终字第00512号民事裁定：一、撤销武安市人民法院（2015）武民初字第00891号民事判决；二、发回武安市人民法院重审。本院受理后依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告孙维国及其委托代理人杜增霞，被告张绍山及其委托代理人李书兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙维国诉称：原、被告系同村邻居关系。2010年1月15日，被告将其父亲名下归其所有的坐落在武安市午汲镇××村的房屋一处（所有权宅基地证号1**号）卖给原告，双方签订了房屋买卖协议，并由南马庄村委会见证。协议约定，房屋转让价款为50000元，协议达成后先行付款30000元，在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付款10000元，所买房屋五年内由被告继续居住，腾清房屋再付款10000元；办理过户手续，包括各种税费、交易税、证件税等一切均由被告负责办理支付，协议签字后在三个月内将房屋过户手续办结给原告所有；同时明确了违约责任。协议签订后，原告向被告支付30000元购房款。到了约定办理过户手续的期限，原告为了诚信履约，交纳了房屋过户契税。并于2010年5月12日付给被告购房款10000元。此时被告却拒不协助原告办理过户手续，原告多次给被告打电话，被告却避而不见。协助被告办理过户手续是被告在合同中约定的义务，也是被告的法定义务，被告的行为已构成严重违约。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，请求人民法院依法确认原告与被告签订的房屋买卖协议合法有效，被告继续履行合同、协助原告办理过户手续，并给付违约金。
被告张绍山辩称：一、原、被告双方签订的房屋买卖合同是一份虚假的房屋买卖合同，并不是被告真是意思表示。名为房屋买卖合同，实为抵押担保合同；二、根据双方所签房屋买卖协议的第二条可知，在房屋产权证、土地使用证过户手续办理完毕之日原告再付购房款10000元，可被告却提前收到原告给付的10000元，这显然是被告向原告借的款并不是原告支付的购房款，这与房屋买卖协议相违背；三、根据正常的房屋买卖惯例，如果原告是真的购房者，原告不可能在支付了购房款后再让原告无偿居住五年；四、根据2010年房屋价格推断被告的房屋至少在300000元以上，被告不可能以50000元的价格出售房屋，况且被告和其母亲就此一处住房，被告不可能把仅有的一处房产卖给原告，这不符合常理；五、双方签订的房屋买卖协议中房屋登记在被告父亲名下，被告的父亲去世后，该房屋属被告及其母亲和三个姐姐共同所有，被告无权出卖该房屋，因此该房屋买卖协议无效。
经审理查明，1981年2月5日，被告父亲张月恩在本村经申请得到宅基地一处，面积0.378亩。1987年清理宅基地（清理登记表：下白石乡南马庄村129号）时，经村委会、乡镇府、县土地局批准，张月恩宅基地面积变更为0.396亩。2007年9月30日，张月恩因病死亡。2010年1月15日，张月恩妻子尹金英及女儿张素华、张素琴、张素文分别出具书面证明：关于在武安市午汲镇××村张月恩房产一座所有权证证号129号，我（们）自愿放弃，由张绍山所有，可以转让、买卖，永不干涉，所有权归张绍山所有。同日，原、被告签订了一份房屋买卖协议，该协议加盖了南马庄村委会的公章，见证人为吕永昌、张某。协议约定：一、甲方（被告张绍山）将自己的个人财产房屋一座所有权证证号129号卖与乙方（原告孙维国）；二、转让价款为50000元，协议达成后先行付款30000元，在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付款10000元；余款10000元，待协议签订之日起5年内由甲方（被告）继续居住，到期（2010年至2014年12月底）腾清房屋再付款10000元；三、办理过户手续，包括各种税费、交易税、证件税等一切均由甲方（被告）负责办理支付，协议签字后在三个月内将房产过户手续办结给乙方（原告）所有；四、如果甲方（被告）违约，自愿双倍赔付乙方（原告），如果乙方（原告）违约，所付款项自愿放弃；五、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，具有同等法律效力；六、双方签字生效。协议签订后的当日，原告向被告支付了购房款30000元，2010年5月10日，原告持房屋买卖协议到武安市地方税务局缴纳了房屋过户契税，2010年5月12日，原告又向被告支付了购房款10000元。
本院认为，原、被告系同一农村集体经组织的成员。被告父亲张月恩病故后，作为房屋所有权共有人及法定继承人的尹金英放弃房屋共有权及财产继承权，法定继承人张素华、张素琴、张素文放弃财产继承权，并出具书面声明，证实该房屋所有权全部归被告所有，被告具有处分该房屋的权利。
双方所争议的房屋是南马庄村本村集体经济组织成员之间的买卖，并经该村村委会同意并予以见证，且该买卖行为不违背农村宅基地政策。故原、被告于2010年1月15日签订的房屋买卖协议约定房屋价款50000元，已实际履行40000元，应当继续履行。本案中原告的诉讼请求应予支持。被告辩称原、被告双方签订的房屋买卖合同是一份虚假合同，非其真实意思表示；名为房屋买卖合同，实为抵押担保合同；争议房产属于其父张月恩所有，父亲死亡后属于被告及其母亲和三个姐姐共同所有，被告无权处分该房屋。被告虽辩称房屋买卖合同是虚假合同，实为抵押担保合同，且该协议已大部分履行，被告并未提供有力证据证明其主张成立；原告诉求被告支付违约金，因双方在协议中未有约定，本院不予支持；另张月恩死亡后，被告母亲及三个姐姐出具书面声明，将争议房屋全部交给被告所有，任由被告处分，绝不干涉，被告完全有权处分该房屋。根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
一、原告孙维国与被告张绍山于2010年1月15日签订的房屋买卖协议合法有效，双方继续履行；
二、被告张绍山于本判决生效之日起十日内协助原告孙维国办理所购房屋过户登记手续并腾清房屋；
三、驳回原告孙维国的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告张绍山承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。
审 判 长 王入昌
人民陪审员 李国斌
人民陪审员 兰保安
二〇一七年四月七日
书 记 员 王海东
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。