黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑民初56号
原告：孙德庆，男，1970年5月6日出生，汉族。
委托诉讼代理人：韩志勇，黑龙江龙琰律师事务所律师。
被告：齐齐哈尔市第七粮库有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区兴安路40号。
法定代表人：李洪旭，经理。
委托诉讼代理人：贾弘英，黑龙江金鹤律师事务所律师。
第三人：齐齐哈尔市赢爵投资有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区公园路35号1-6层。
法定代表人：濮荣民，董事长。
原告孙德庆与被告齐齐哈尔市第七粮库有限公司（以下简称第七粮库）、第三人齐齐哈尔市赢爵投资有限公司（以下简称赢爵公司）建设用地使用权转让纠纷一案，本院于2016年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙德庆的委托诉讼代理人韩志勇，被告第七粮库的委托诉讼代理人贾弘英，第三人赢爵公司的法定代表人濮荣民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙德庆向本院提出诉讼请求：1.第七粮库向孙德庆给付房地产转让费41,571,970.40元，违约金16,647,011.50元（自2014年10月1日至2016年5月31日共计609天），二项合计：58,218,981.90元；2.诉讼费由第七粮库承担。事实和理由：2004年3月21日，孙德庆以出让方式取得齐齐哈尔市富拉尔基区兴安路一块国有土地使用权，土地使用权证号：齐土籍国用（2004）第0100313号。土地用途：仓储用地。土地面积119070.1平方米。2014年3月8日，孙德庆与第七粮库签订《土地转让协议》，由孙德庆将该土地使用权转让给第七粮库。2014年6月5日，双方重新签订《土地转让协议》，主要约定：孙德庆将该土地、地上房屋、铁路专用线及附属物一并转让给第七粮库，转让价格共计41,571,970.40元（其中土地使用权转让费16,800,000元，税费、投资利息、开发利润、土地增值收益21,908,898.40元，房屋、铁路专用线及附属物2,863,072元）；土地使用权过户期限：合同签订后；付款期限：2014年9月30日前；违约责任：迟延付款，按照日1‰支付违约金，直至转让款支付完毕。合同签订后，孙德庆按照约定将所有转让标的物交付第七粮库并办理了土地使用权过户手续，而第七粮库一直未支付转让费。故诉至法院，以维护孙德庆合法权益。另，双方合同约定的日1‰违约金明显过高，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，孙德庆按照年24%的比例主张违约金。
第七粮库辩称，第七粮库与孙德庆之间不存在真实的交易关系，双方所签的《土地转让协议》只是为了办理过户手续，第七粮库是基于与赢爵公司的置换行为取得案涉土地及附属物，该置换行为已履行完毕，第七粮库不欠孙德庆任何费用。1.第七粮库与孙德庆之间所签订的两份土地转让协议是为了办理土地过户手续。之所以签订两份转让协议是因为在办理土地过户时土地行政管理部门认为双方2014年3月8日签订的转让协议中约定的1680万元转让金额太少，有逃税嫌疑，要求按评估数额过户、缴费，故2014年4月8日，经赢爵公司申请，孙德庆签字确认案涉土地的使用权为赢爵公司，案涉土地经北京天健兴业资产评估有限公司评估价格为41,571,970.40元。双方按此价格于2014年6月5日签订了第二份转让协议。2.赢爵公司、孙德庆签订的《委托方关于土地权属有关事项说明》中已体现孙德庆在2012年10月已将案涉土地使用权转让给赢爵公司。3.从天健评估公司2014年4月8日作出的资产评估报告书中也能够体现，孙德庆已经确认了其将案涉土地使用权转让至赢爵公司。故孙德庆与第七粮库签订的转让协议只是为了办理土地过户，并不存在真实的交易。4.第七粮库用于与赢爵公司置换的土地已于2015年5月31日通过北京产权交易所公开挂牌方式转让给赢爵公司，双方之间土地置换行为已经完成。
赢爵公司述称，2013年12月4日，赢爵公司与孙德庆签订《土地转让协议》，由赢爵公司向孙德庆购买案涉土地使用权，用来与第七粮库进行资产置换。赢爵公司分两次共向孙德庆支付转让款300万，合同签订后支付100万，2014年6月又支付了200万。为了节省办理土地过户时间，经三方协商，由孙德庆将案涉土地直接过户给第七粮库。因当时赢爵公司尚未向孙德庆支付全部土地转让款，孙德庆提出异议，后经赢爵公司与孙德庆协商，孙德庆同意将土地直接过户给第七粮库。办理土地过户手续时土地行政管理部门要求提供交易合同，为了办理过户需要，由赢爵公司时任法定代表人徐立军委托北京天健兴业资产评估有限公司做出评估报告，孙德庆和第七粮库以该评估报告为依据签订了转让协议，并办理了土地过户手续。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就证据的真实性而言，除孙德庆对第七粮库、赢爵公司分别举示的龙盐（齐齐哈尔）盐业有限公司（以下简称齐齐哈尔盐业公司）、赢爵公司之间签订的《土地使用权及房产权置换交易协议》及补充协议提出异议外，各方当事人对彼此之间举示证据的真实性均无异议，本院予以确认。孙德庆认为，该证据涉及到案外人齐齐哈尔盐业公司，证据的真实性无法确定；根据第七粮库、赢爵公司分别举示的《实物资产交易合同》，该实物资产交易合同与上述置换交易协议及补充协议系同一天签订，二者反映的法律关系存在矛盾；置换交易协议中赢爵公司用于置换的土地指向不明确，不能体现为案涉土地，赢爵公司并没有取得案涉土地的使用权；置换协议及补充协议不具有真实性，不能体现齐齐哈尔盐业公司与赢爵公司进行了资产置换。本院认为，对于齐齐哈尔盐业公司与赢爵公司之间签订《土地使用权及房产权置换交易协议》及补充协议的事实，双方陈述一致，且双方之间关于资产置换的意思表示亦能与天兴评报字（2014）第0242号资产评估报告书及资产评估说明相互印证，对该证据的真实性，本院予以确认。就证明问题而言，各方当事人举证、质证意见集中于孙德庆与第七粮库签订《土地转让协议》，并将案涉土地使用权过户给第七粮库是基于双方之间存在真实的交易关系，还是为了履行与赢爵公司之间的《土地转让协议》而为之。孙德庆认为，其与林宏虽签订《土地转让协议》，但林宏不能代表赢爵公司，孙德庆与赢爵公司之间不存在交易关系，赢爵公司在孙德庆与第七粮库的交易中起到居间作用。因孙德庆、林宏、齐齐哈尔盐业公司之间签订《土地转让协议的履约补充协议》，导致孙德庆与林宏之间的土地使用权转让合同关系解除，孙德庆与齐齐哈尔盐业公司建立土地使用权转让合同关系。经齐齐哈尔盐业公司同意，孙德庆与齐齐哈尔盐业公司独资设立的第七粮库签订《土地转让协议》，孙德庆与齐齐哈尔盐业公司之间的土地使用权转让合同关系事实上解除，孙德庆与第七粮库之间建立房地产转让合同关系。第七粮库、赢爵公司的举证、质证意见基本同其答辩、陈述意见，在此不作赘述。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2004年3月，孙德庆以出让方式取得齐齐哈尔市富拉尔基区兴安路一块国有土地使用权，土地使用证号：齐土籍国用（2004）第0100313号；土地用途：仓储用地；土地面积：119080.1平方米。
2013年12月4日，孙德庆（卖方）与赢爵公司股东林宏（买方）签订《土地转让协议》，该协议主要约定：转让标的物为齐土籍（2004）第0100313号宗地及地上附着物，齐齐哈尔富兴燃料有限公司的煤炭经营权及证照。转让价格：2300万元。双方合同签订后三日内，买方支付合同履约保证金100万元；于2014年4月30日前支付合同履约保证金200万元；于2014年6月10日前支付转让款600万元；剩余转让款1400万元于2014年7月31日前支付完毕。林宏及赢爵公司均认可该协议系林宏代表赢爵公司所签订。协议签订当日，林宏向孙德庆支付履约保证金100万元。嗣后，赢爵公司与北京天健兴业资产评估有限公司签订《资产评估业务委托约定书》，由赢爵公司委托北京天健兴业资产评估有限公司对登记在孙德庆名下的案涉土地使用权及地上房屋建筑物价值进行评估。评估过程中，赢爵公司与孙德庆签订《委托方关于土地权属有关事项说明》，主要内容为：赢爵公司申报的宗地（齐土籍国用（2004）第0100313号）土地使用权人为孙德庆，2012年10月孙德庆将该土地使用权转让给赢爵公司，截止到评估基准日时（2013年12月31日），赢爵公司未办理土地使用权变更登记，赢爵公司承诺委估宗地权属为赢爵公司所有，且评估基准日时，无抵押、担保等他项权利，无权属纠纷。该说明由孙德庆、赢爵公司时任法定代表人徐立军签字后，作为资产评估资料提交评估机构。另，孙德庆处留存的一份该说明副本中，在打印的正文下方补充手写部分内容为：“此证明共三张，只为评估应用，产权目前未作转变。”该手写部分内容亦由孙德庆、徐立军签字进行确认。
2014年4月8日，北京天健兴业资产评估有限公司作出天兴评报字（2014）第0242号资产评估报告书及资产评估说明。其主要内容为：评估目的：根据公司发展需要，赢爵公司拟与齐齐哈尔盐业公司和第七粮库进行资产置换，本次评估系为确定该经济行为所涉及的赢爵公司的置出资产于评估基准日的市场价值提供参考价值依据。评估对象：赢爵公司的部分资产。评估范围：赢爵公司申报的房屋建筑物及土地使用权。价值类型：市场价值。评估基准日：2013年12月31日。评估方法：成本法。评估结论：产权持有单位赢爵公司委估资产中房屋建筑物评估价值为2,863,072元，土地使用权评估价值为39,769,413元，合计42,632,485元。特别事项说明中第四条强调：委估宗地的土地使用权人为孙德庆，与赢爵公司不符，评估基准日时，未办理土地使用权变更登记，赢爵公司承诺其合法拥有土地使用权。本次未考虑该事项对评估结论的影响。此外，赢爵公司与孙德庆签订的《委托方关于土地权属有关事项说明》的内容亦在资产评估说明中予以体现。
2014年5月4日，孙德庆（卖方）、林宏（买方）、齐齐哈尔盐业公司（履约保证方）共同签订《土地转让协议的履约补充协议》。协议主要约定：1.补充协议一经签署，卖方开始协助买方办理土地过户手续，过户给履约保证方，过户产生的税费由买方与履约保证方承担；全额支付转让款2300万（所有履约保证金充抵转让款）后办理齐齐哈尔富兴燃料有限公司股权过户手续，办理此两项过户产生的税费由买方与履约保证方承担。2.未能按约定时间和金额支付转让款，买方与履约保证方负责共同承担支付未支付的转让款，如逾期支付，每超过一天按未支付金额的千分之一支付违约金，违约金的支付由买方与履约保证方共同负责承担。该协议签订后，赢爵公司法定代表人徐立军于2014年5月29日向孙德庆支付履约保证金195万元。
2015年6月10日，齐齐哈尔盐业公司、赢爵公司签订《土地使用权及房产权置换交易协议》，主要内容为：齐齐哈尔盐业公司将其所属54920.8平方米土地及48883.99平方米的地上建筑物与赢爵公司拥有的位于齐齐哈尔市富拉尔基区兴安路的面积为12.5万平方米土地进行置换。齐齐哈尔盐业公司用于置换的上述资产于2015年5月13日在北京产权交易所挂牌转让，经双方协商，北京产权交易所同意，决定以场外交易方式成交。甲方（齐齐哈尔盐业公司）给乙方（赢爵公司）出具其挂牌转让资产底价5171.34万元的收款收据，作为对乙方置换给甲方的全部资产中与甲方挂牌转让资产等值部分资产的价值认定。待双方交易完成后，乙方置换给甲方的全部资产以资产评估报告书的评估价值为准，乙方置出资产的评估价值高出甲方挂牌转让资产转让底价的部分，由甲方向乙方进行差价补偿。同日，齐齐哈尔盐业公司、赢爵公司又签订北京产权交易所制式《实物资产交易合同》，该合同体现经北京产权交易所公开挂牌，齐齐哈尔盐业公司将其所属54920.8平方米土地及48883.99平方米的地上建筑物以5171.34万元转让给赢爵公司，北京产权交易所为此项交易出具《实物资产交易凭证》。2015年11月19日，齐齐哈尔盐业公司、赢爵公司又签订《土地使用权及房产权置换交易协议补充协议》，将《土地使用权及房产权置换交易协议》中约定的“差价补偿”变更为“互不补偿”。上述置换交易协议及实物资产交易合同中齐齐哈尔盐业公司所属54920.8平方米土地及48883.99平方米的地上建筑物权属已变更至赢爵公司名下。
另查明：2014年3月8日，孙德庆（甲方）与第七粮库（乙方）签订《土地转让协议》。主要约定：一、买卖标的物：齐土籍（2004）第0100313号宗地，面积：119070平方米。二、买卖价格：1680万元。三、协助乙方办理过户手续，甲乙双方按规定各自承担所需缴纳的税费。四、协议签订后，此前甲方发生的一起债权债务与乙方无关，乙方概不负责。2014年6月8日，孙德庆与第七粮库再次签订《土地转让协议》。主要约定：一、买卖标的物及价格：齐土籍（2004）第0100313号宗地119070.1平方米的使用权取得费168万元；该土地的各项税费、投资利息、开发利润、土地增值收益合计价格21,908,898.4元（根据中盐总公司委托北京天健兴业资产评估有限公司，依据天兴评报字（2014）第0242号资产评估报告书中的评估）；该土地上的房屋、铁路专用线及附属物价格2,863,072元（根据中盐总公司委托北京天健兴业资产评估有限公司，依据天兴评报字（2014）第0242号资产评估报告书中的评估）；合计买卖价格：41,571,970.40元。二、转让款支付方式：转让款41,571,970.40元于2014年9月30日前一次性支付完毕。关于违约责任，约定由于买方原因未能按合同约定的时间和金额支付转让款，每天支付滞纳金为欠款额的0.1%，直至转让款支付完毕为止。该协议签订后，孙德庆与第七粮库办理了案涉土地使用权权属变更登记，将案涉土地使用权变更至第七粮库名下，土地证号变更为：齐土籍国用（2004）第0100495号，第七粮库于2014年7月11日向孙德庆出具《收据》，该收据体现孙德庆依据2014年6月5日与第七粮库签订的《土地转让协议》，已经协助第七粮库办理完过户手续，第七粮库已收到转让标的物。
再查明：第七粮库是齐齐哈尔盐业公司全资设立的子公司，二者法定代表人相同，均为李洪旭。
本院认为，根据当事人诉辩意见及本院对证据和事实的认定情况，本案争议的焦点为：孙德庆与第七粮库之间就案涉土地使用权是否存在真实的交易关系，第七粮库是否应向孙德庆履行支付转让价款的义务。对此，论述如下：
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”孙德庆主张其与第七粮库之间就转让案涉土地使用权事宜成立转让合同，该合同孙德庆已实际履行，对于其主张事实，孙德庆举示了与第七粮库签订的两份《土地转让协议》及土地使用权证书等关于合同订立及履行的证据。从举证责任角度来看，孙德庆就其诉讼请求所依据的事实初步完成了举证责任。第七粮库、赢爵公司就其答辩及陈述意见亦进行了举证。关于孙德庆与赢爵公司是否存在交易关系的事实。赢爵公司举示了其股东林宏与孙德庆之间签订《土地转让协议》、赢爵公司与林宏共同出具的关于林宏代表赢爵公司与孙德庆签订《土地转让协议》的《证明》、资产评估相关资料以及林宏与赢爵公司法定代表人徐立军分别向孙德庆支付履约保证金的凭证等证据，意在证明赢爵公司向孙德庆购买案涉土地使用权，并用于与齐齐哈尔盐业公司进行资产置换的事实。孙德庆不认可林宏的行为能够代表赢爵公司，孙德庆称通过与林宏、齐齐哈尔盐业公司签订《土地转让协议的履约补充协议》，与齐齐哈尔盐业公司建立土地使用权转让合同关系，并经齐齐哈尔盐业公司同意，最终与第七粮库建立合同关系，赢爵公司对于孙德庆与第七粮库之间的交易起到居间作用，孙德庆与第七粮库之间交易中的评估等行为均是按赢爵公司意思进行。对此，本院认为，孙德庆对于与第七粮库建立合同关系和交易的经过，以及赢爵公司在其中的地位和作用不能作出合理的解释，其在诉讼过程中关于各方之间法律关系的解释和陈述亦存在相互矛盾之处。而关于此节事实，第七粮库与赢爵公司的陈述及举证能够形成完整的证据链条，证实林宏代表赢爵公司与孙德庆签订土地转让协议，赢爵公司已支付了部分转让价款的事实客观存在。另根据赢爵公司与齐齐哈尔盐业公司之间的置换协议及资产评估资料所体现的赢爵公司购买孙德庆土地用于资产置换的相关内容，亦能够证实赢爵公司主张的其购买孙德庆土地使用权用于与齐齐哈尔盐业公司进行资产置换的事实客观存在。经全面、客观审核当事人提交的证据，并结合当事人对有关焦点问题的陈述意见，第七粮库、赢爵公司证据的证明力明显大于孙德庆证据的证明力。孙德庆对于其主张的待证事实，应承担举证不能的不利后果。据此，本院认定，孙德庆与第七粮库就案涉土地不存在真实的交易关系，双方签订土地转让协议，并由孙德庆将土地使用权过户给第七粮库的行为，实则系孙德庆履行与赢爵公司之间的转让合同，为配合赢爵公司与齐齐哈尔盐业公司的资产置换所实施。
综上所述，孙德庆基于不真实的交易关系向第七粮库主张转让价款及违约金的诉请，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条规定，判决如下：
驳回原告孙德庆的诉讼请求。
案件受理费332,894元，由孙德庆负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审 判 长 李维东
审 判 员 胡乃峰
代理审判员 牛国梁
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 孙 佳
附录：全案证据目录
（一）孙德庆提交证据
1.孙德庆、第七粮库于2014年3月8日签订的《土地转让协议》。
2.孙德庆、第七粮库于2014年6月5日签订的《土地转让协议》。
3.孙德庆土地使用权证书。
4.北京天健兴业资产评估有限公司天兴评报字（2014）第0242号《资产评估报告书》、《资产评估说明》。
5.第七粮库出具的已收到《土地转让协议》约定标的物的收据。
6.第七粮库土地使用权证书。
7.中盐黑龙江盐业集团有限公司《关于齐齐哈尔第七粮库罩棚开工建设的意见》。
8.赢爵公司、孙德庆之间签订的《委托方关于土地权属有关事项说明》。
9.孙德庆、林宏、齐齐哈尔盐业公司于2014年5月4日签订的《土地转让协议的履约补充协议》。
（二）第七粮库提交证据
1.齐齐哈尔盐业公司、赢爵公司之间签订的《土地使用权及房产权置换交易协议》及补充协议。
2.赢爵公司、北京天健兴业资产评估有限公司之间签订的《资产评估业务委托约定书》。
3.北京天健兴业资产评估有限公司天兴评报字（2014）第0242号《资产评估报告书》、《资产评估说明》（同孙德庆证据4）。
4.齐齐哈尔盐业公司、赢爵公司之间签订的《实物资产交易合同》及北京产权交易所出具的《实物资产交易凭证》。
5.赢爵公司、孙德庆之间签订的《委托方关于土地权属有关事项说明》。
（三）赢爵公司提交证据
1.赢爵公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明。
2.赢爵公司章程及林宏身份证复印件。
3.孙德庆、林宏于2013年12月4日签订的《土地转让协议》。
4.林宏签字并加盖赢爵公司公章的关于林宏代表赢爵公司与孙德庆签订《土地转让协议》的《证明》。
5.孙德庆出具的收到林宏支付100万元履约保证金的《收据》。
6.赢爵公司向孙德庆付款195万元的凭证。
7.赢爵公司、北京天健兴业资产评估有限公司之间签订的《资产评估业务委托约定书》（同第七粮库证据2）。
8.北京天健兴业资产评估有限公司天兴评报字（2014）第0242号《资产评估报告书》及相关评估资料。
9.齐齐哈尔盐业公司、赢爵公司之间签订的《土地使用权及房产权置换交易协议》及补充协议（同第七粮库证据1）。
10.孙德庆、第七粮库于2014年6月5日签订的《土地转让协议》（同孙德庆证据2）。
11.第七粮库土地使用权证书（同孙德庆证据6）。
12.齐齐哈尔盐业公司、赢爵公司之间签订的《实物资产交易合同》及北京产权交易所出具的《实物资产交易凭证》（同第七粮库证据4）。