杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下民初字第2519号
原告：杨迈里，男，1958年12月21日出生，汉族，住杭州市下城区。
原告：张效兰，女，1960年7月14日出生，汉族，住杭州市下城区。
被告：杭州田逸之星置业有限公司。住所地：杭州市下城区康宁街***号。
法定代表人：张伟强，该公司总经理。
委托代理人：钟婷、李丽，浙江文颂律师事务所律师。
原告杨迈里、张效兰为与被告杭州田逸之星置业有限公司（简称田逸之星公司）商品房销售合同纠纷一案，于2015年11月16日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员冯喜恒独任审判，后依法转为普通程序并组成合议庭，于2016年6月20日公开开庭进行了审理。原告杨迈里、张效兰、被告田逸之星公司的委托代理人钟婷、李丽到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告杨迈里、张效兰起诉称：2012年3月15日，原告杨迈里和张效兰与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，合同编号为2012预1135552。被告为合同的商品房出卖人，原告为合同的商品房买受人。买受人购买商品房的地址位于杭州市下城区田逸之星公寓3幢802室，802建筑面积为140.87平方米，总价款人民币1860000元整。2012年3月15日，原告按照合同约定为购买802室向被告支付购房款人民币860000元。2014年4月2日，原告按照合同约定向被告支付购房余款人民币1000000元整。至此，原告向被告付清全部房款共计1860000元整。2013年2月2日，原告杨迈里与被告签订《车位协议书》，向被告购买杭州市下城区田逸之星公寓地下车库1-088号地下车位的使用权，总价款人民币115200元整。2013年2月2日，原告按照协议约定为购买1-088号地下车位向被告付款人民币25200元。2013年2月7日，原告按照协议约定向被告支付余款人民币90000元整。至此，原告向被告付清全部车位款共计115200元整。一、按照原告与被告双方签订的商品房买卖合同约定，被告应于2013年12月31日前将符合法律、法规规定标准的商品房及地下车位交付给原告，并于2014年6月30日前取得土地、房屋权属证书及地下车位交付给买受人（原告），但因被告单方原因未能如期交付房屋和证书，经2014年6月13日原告与被告协商，补充签订《中铁田逸之星补充协议》，双方约定于2014年9月15日前由被告完成田逸之星所有工程且将所有单项工程项目验收申请报告递交政府相关职能部门。若逾期，被告将按原先双方签订的《浙江省商品房买卖合同》的交付之日起至实际交付之日止，被告将按日向原告支付购房总价款万分之二的赔偿金，并于2014年9月16日一次性付清自2014年1月1日至2014年9月15日的违约金和补偿金。自2014年9月15日之后被告将按日向原告额外支付购房总价款万分之三的赔偿金，其（2014年9月16日）后的违约金和赔偿金于次月15日按月支付给原告。同时双方达成一致，于2014年11月10日交房。根据上述约定，违约金与赔偿金计算如下（算止2015年8月20日）：房屋未交付违约金：1975200元（已付购房总价款）×2/10000×597（天）=235838元；房屋未交付赔偿金：1975200元（已付购房总价款）×2/10000×258（天）=101920元；房屋未交付赔偿金：1975200元（已付购房总价款）×3/10000×339（天）=200877元；证书未交付违约金：1975200元（已付购房总价款）×1/10000×416（天）=82168元；共计：620803元。二、为规范商品房预售资金监督管理，防止商品房交易风险，保障预售商品房当事人合法权益，维护房地产市场正常秩序，浙江省住房和城乡建设厅、中国人民银行杭州中心支行、中国银行业监督管理委员会浙江监管局于2010年9月26日联合下发《关于印发〈浙江省商品房预售资金监管暂行办法〉和〈浙江省商品房预售资金监管协议书（示范文本）〉的通知》（浙建房[2010]72号，以下简称《通知》），《通知》明确规定监管银行应当按照商品房预售资金监管协议履行义务，并明确监管项目的预售资金应当直接存入资金账户，购房人按揭贷款由贷款银行直接划入资金账户。但在实际操作过程中，被告并未支应《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》和《浙江省商品房预售资金监管协议书》之规定，未尽相关义务并存在严重违规措施行为。具体体现在：被告违规使用监管帐户外的账户收取预售资金。综上所述，根据原告与被告签订的商品房买卖合同及车位协议书和补充协议，以及《通知》和监管协议书之规定，导致杭州田逸之星项目无法正常建设并如其交付，给原告带来巨大损失的责任完全在被告，事实清晰，责任明确，请法院依法支持原告诉讼请求：1、判令被告一次性向原告支付逾期交房违约金和赔偿金共计620803元（此金额计算到2015年8月20日，实际应算到判决之日），此后违约金和赔偿金以月为单位于次月15日及时支付给原告；2、判令被告承担本案诉讼费。
被告田逸之星公司答辩称：一、原告所依据的《中铁田逸之星补充协议》系被告在原告胁迫手段下签订的违背自身真实意思表示的无效协议，原告无权据此要求被告支付各项赔偿金。原告与被告就涉案商品房签订了《浙江省商品房买卖合同》。后在合同约定的交房期限届满前，因交付房屋问题双方产生纠纷，买受房屋的业主两百多人将被告法定代表人张伟强及其他公司工作人员堵在被告公司会议室中，并轮流值守，不让张伟强及其他公司工作人员离开办公室了。在此情况下，张伟强被逼无奈，为了保证自身及公司员工的人身安全，按照原告方的意愿签下涉案的《中铁田逸之星补充协议》，协议中约定的时间及赔偿金计算方式均为原告方要求，当时工程尚处于停工状态，工程何时能够完工并通过验收并不能明确，但最终还是按照原告要求写下了明确的日期。由此可见，补充协议中的约定并非被告的真实意思表示，是在原告及数百个业主的围困下被逼无奈所签，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（三）点的规定，该协议自始无效，原告无权根据协议的约定要求被告承担赔偿责任。二、关于本案中违约金和赔偿金的计算方式问题，原告主张的违约金和赔偿金与实际损失不符。无论是双方签订的《浙江省商品房买卖合同》还是补充协议，其中的违约金和赔偿金条款都约定过高，应予调整。更何况补充协议是无效的。如果原告认为本案中被告存在逾期交房的违约行为，原告也应根据实际损失的情况要求被告承担违约责任，对于实际损失，原告应予举证。而在本案中，原告按照补充协议计算了违约金，并曲解了协议中的违约金计算条款，对赔偿金进行了重复计算，该主张欠缺依据。况且，因本案所涉房屋已交付，原告要求被告支付违约金至判决之日毫无依据。关于车位的违约金，根据原告所提交的车位协议书其中双方对于车位的交付时间并没有明确的约定，被告不存在任何违约，原告无权要求被告承担违约责任。需要注意一点，原告在本案中所主张违约金的计算基数均是以已付购房款再加上车位款作为计算的依据，被告认为该计算方式与合同约定不相符，欠缺依据。三、在本案中，原告存在违约行为，应承担相应责任。根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，被告对原告支付商品房预收款及后续款项的时间有明确约定。但根据原告所提交的材料可见，原告根本未在约定的时间支付剩余款项，原告存在逾期付款的情况，也应该按照双方合同约定承担相应的违约责任，即便本案中存在被告需要支付一定款项的问题，那么原告应承担的违约金也应在本案中予以抵扣。况且，原告的逾期付款行为一定程度上也加剧了被告的资金困难，从而导致商品房无法按期交付，原告也应承担一定责任。综上，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。
为证明诉讼请求，原告杨迈里、张效兰向本院提供如下证据：
1.浙江省商品房买卖合同1份，证明商品房买卖关系合法有效；
2.车位协议书1份，证明原被告之间的地下室车位买卖关系合法有效；
3.延期交房致歉函1份，证明被告无视原告诉求，无诚信，存在恶意欺骗原告之事实；
4.中铁田逸之星补充协议1份，证明被告自愿追加违约责任；
5.销售不动产统一发票和收据、收条及银行转账凭证1组，证明原告现场支付商品房及地下车库车位买卖合同约定的首付款和余款，被告违规操作商品房预售资金，存在扰乱市场之主观恶意。
被告田逸之星公司无证据材料提交。
上述证据经庭审质证，被告田逸之星公司对原告杨迈里、张效兰所提交的证据1真实性无异议。对证据2真实性无异议，根据原告所提交的材料可以看出原被告双方对车位的交付时间未约定，被告不存在违约行为。对证据3真实性无异议，需要说明涉案房屋已经交付。对证据4的形式真实性无异议，对合法性、证明目的有异议，该协议是当时被告在原告及其他业主围困被逼无奈下签订的，不是其真实意思表示，该协议是无效的。对证据5中的三份购房发票及车位的收据无异议，对田逸之星盖章的收条无异议；对有证明人刘佳的这份证据与本案无关，不予质证；对刷卡凭证真实性无异议，对其中100万元的刷卡凭证结合商品房的买卖合同相关约定，被告存在逾期付款的行为。本院对证据1-4以及证据5中发票、车位费收据、收条、刷卡消费小票的真实性均予以确认，并且结合本组其他证据，证明人为“刘佳”的收条的证明对象亦可确认。被告并无证据证明证据4系在受胁迫的情况下所签，故对证据4三性均予确认。
综上有效证据及有关当事人的陈述，本案认定下述案件事实：
位于杭州市下城区杭玻路与华东路交叉口西南角的田逸之星公寓楼盘系被告田逸之星公司所开发的房地产项目。2012年3月15日，原告杨迈里、张效兰与被告签订合同编号为2012预1135552《浙江省商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买田逸之星公寓3幢802室，建筑面积140.87平方米的房屋，单价每平方米为13203.66元，总价款1860000元。原告应于2012年3月15日前支付860000元，余款1000000元办理银行按揭。被告应于2013年12月31日前将符合法律、行政法规规定的商品房交付给原告，逾期交付不超过90日的被告应从合同约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期交付超过90日的，原告有权解除合同，被告应在收到解除合同通知后30天内退还全部已付房款并按照已付房款的1%支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。被告应于2014年6月30日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记。如不能按约交付权属证书的，在约定日期起180日内交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；180日后仍不能交付，原告退房的，被告将已交付房款退还并自约定日期至实际退款日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。
合同签订后，原告按约支付首付款860000元，余款1000000元办理银行按揭支付完毕。但被告未能在约定的交房之日交付房屋。2013年12月18日被告致函原告致歉，告知无法按照原定时间交房，最迟在2014年6月30日前交房。2014年6月13日，原、被告签订《中铁田逸之星补充协议》，合同约定于2014年9月15日前由被告完成田逸之星所有工程且将所有单项工程项目验收申请报告递交政府相关职能部门，若再逾期，被告将按原先双方签订的合同约定的交付之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的赔偿金，并于2014年9月16日一次性付清，2014年9月15日之后被告按日向原告额外支付购房总价款万分之三的赔偿金，2014年9月16日后赔偿金于次月15日按月支付。同时双方达成一致于2014年11月10日交房。但补充协议签订后，被告仍未能按约履行相关义务。2015年12月31日被告向原告交付案涉房屋。
另查明，原告杨迈里与被告于2013年2月2日签订《车位协议书》，约定原告向被告购买田逸之星公寓1-088号地下车位的使用权，总价115200元。协议签订后，原告按约支付了115200元。但被告至今未将该停车位交付原告使用。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《中铁田逸之星补充协议》，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。被告认为补充协议系被胁迫所签订故而无效的意见，并无证据佐证，本院不予采信。被告未按约定履行交付房屋及办证义务，直至2015年12月31日才交付房屋，至今尚未办理权属证书，逾期交房及办证的事实清楚，应按约承担违约责任。关于原告主张逾期交房的违约金是否约定过高，本院认为，根据审理商品房买卖合同纠纷案件的相关司法解释，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。而造成的损失根据该司法解释可以同地段同类房屋租金标准确定。虽然双方在补充协议中明确对之前所签订的商品房买卖合同中关于逾期交房及逾期办证的违约责任作了变更，但因原告并未举证证明其实际损失的金额，基于合同法规定的违约金以补偿性为基础的特点，本院以平衡合同双方当事人的利益为原则，结合该地段租金标准，酌情确定原告的租金损失为每月4000元，上浮30%计得5200元，双方约定的房屋交付时间为2013年12月31日，故违约金自2014年1月1日起计算至2015年12月31日共计24个月为124800元（5200×24）。原告主张的车位交付违约金问题，虽然车位协议书中对车位交付时间并未作约定，但根据常理可推断车位应在交付房屋时一并交付。因协议中未具体约定违约金标准，故亦可参照同地段车位租金标准确定，本院酌情支持至判决之日止共计32个月余的违约金6500元。对于未办理权属证书的违约金，原告主张按每日万分之一计算至本案判决之日，本院予以支持。合同约定被告应于2014年6月30日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记，故违约金从2014年7月1日起计算至本院判决之日为150102元（186×××××807×0.0001）。对于原告所主张的超出部分，本院不予支持。被告要求本案中扣除原告逾期支付房款所致的违约金的意见不当，原告是否存在违约行为，被告可另行主张权利，在该事实不明的情况下被告要求直接抵扣缺乏依据。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨迈里、张效兰未交付房屋的违约金124800元；
二、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨迈里、张效兰未办理权属证书的违约金150102元；
三、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨迈里未交付停车位的违约金6500元；
四、驳回原告杨迈里、张效兰的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10008元，由原告杨迈里、张效兰承担5471元，被告杭州田逸之星置业有限公司承担4537元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 叶东晓
代理审判员 冯喜恒
人民陪审员 郑 义
二〇一六年九月十五日
代书 记员 黄河君