江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7115号
上诉人（原审原告、反诉被告）钟巧云，女，1973年9月10日生，汉族，
委托代理人章昌美，江苏致邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）南京凡高投资管理有限公司，住所地南京市浦口区江浦街道文德路35号。
法定代表人何昌林，该公司总经理。
委托代理人李峻，江苏天晖律师事务所律师。
上诉人钟巧云与被上诉人南京凡高投资管理有限公司（以下简称凡高投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第1370号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年11月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
钟巧云原审诉称，2014年4月15日，双方签订《租赁合同》，约定我方承租江宁区九龙湖1号颐和南园B区1层、C区1层共计120平方米房屋，用于社区配套干洗店。合同履行过程中，我方承租的房屋被栅栏与外界隔离，导致我方无法正常经营。故诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的《租赁合同》。2、凡高投资公司返还2014年12月13日至2015年5月14日期间的租金25000元、押金5000元、物业费5000元。3、凡高投资公司赔偿钟巧云经济损失80000元。4、诉讼费由凡高投资公司负担。
凡高投资公司原审辩称，钟巧云的诉请无事实和法律依据，租赁房屋外侧栅栏并不是我方设置，而是小区的业委会设置，栅栏的设置不影响租赁房屋的使用。且钟巧云仍在使用涉案房屋，相关的设备仍在房屋内。我方同意解除合同，对于押金同意在结清相关费用后予以退还。对于物业费是公司收取的，但是钟巧云应当支付给物业公司的2014年5月15日至2015年5月14日的物业费，不存在返还问题。
凡高投资公司原审反诉称，2014年4月15日，钟巧云承租我方的房屋，租期五年，缴纳租金50000元。钟巧云未按合同约定的2015年4月25日前未交纳第二年度租金，并将我方诉至法院要求解除合同。公司认为钟巧云的起诉没有事实与法律依据，租赁房屋外侧的栅栏不是我方设置，而是小区业委会设置，与我方无任何关系，且栅栏设置并不影响房屋的使用。为维护我方的合法权益，特提起反诉，要求判令：1、钟巧云给付2015年5月15日至实际交还房屋之日的房屋租金、物业管理费（租金标准为50000元／年、物业管理费标准为5000元／年）。2、钟巧云给付违约金50000元。3、钟巧云给付水电费500元。4、钟巧云承担反诉费。
钟巧云原审反诉辩称，1、其分别于2014年12月、2015年5月两次发函通知对方解除租赁合同，要求对方接收房屋，不应再支付租金及物业费。2、其不存在违约行为，不应承担违约金。3、水电费用应向相关主管部分缴纳。综上，请求驳回凡高投资公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2014年4月15日，凡高投资公司与钟巧云分别作为甲方、乙方签订一份《租赁合同》，约定出租的商铺座落于江宁区九龙湖1号颐和南园B区1层部分、C区1层部分，面积为120平方米。租期5年，自2014年5月15日至2019年5月14日。第1、2年基础年租金为50000元。本合同一经签署，乙方即应交纳5000元押金。合同终止，乙方交清租金及水电等相关费用后，甲方即可退还乙方押金。若甲乙双方中任意一方无故提前解除合同都视为违约并承担100000元的违约责任。乙方每年需要向甲方交纳物业管理费人民币5000元，该价格是租赁物业前期的优惠价格，如遇物业公司及相关的主管部门上调费用，乙方同意所缴的物业费相应上调，无任何的异议。甲方承诺乙方位于B区与C区过道处的玻璃门正常营业时间处于开放状态。合同签订后，凡高投资公司将涉案房屋交由钟巧云使用。钟巧云给付凡高投资公司2014年5月15日至2015年5月14日租金50000元、管理费5000元、押金5000元，合计60000元。
2014年9月初，涉案房屋外侧被设置一道栅栏。2015年3月11日，南京市江宁区颐和南园业主委员会向中粮深圳物业公司南京分公司发出通知一份，内容：小区会所洗衣房外侧的不锈钢栅栏和门涉及到小区的安全，在未经小区全体业主同意的情况下，不得随意打开，务请贵公司加强管理，保障小区的安全。
原审另查明，钟巧云仍有部分设备放置涉案房屋内，未将涉案房屋腾空交还凡高投资公司。钟巧云在庭审中要求解除租赁合同，凡高投资公司表示同意解除合同。
原审庭审中，钟巧云陈述其于2014年12月10日发函通知凡高投资公司要求解除合同，2015年5月15日向凡高投资公司发函要求凡高投资公司接收房屋。凡高投资公司表示仅收到钟巧云20**年5月15日的函，未收到2014年12月10日的函，且钟巧云至今未腾空房屋。
以上事实有双方的陈述、租赁合同、收据、通知函、邮件回执、通知、原审法院调查笔录等证据在卷证实。
原审法院认为，双方之间的租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同履行。本案中，钟巧云以经营的洗衣房外侧设置的栅栏造成其无法正常经营为由要求解除合同，原审法院认为根据涉案房屋所在小区业委会的管理通知，栅栏是小区业主为了小区安全而设置的，并不是凡高投资公司设置。且根据合同约定凡高投资公司只是承诺位于B区与C区过道处的玻璃门正常营业时间处于开放状态，而钟巧云未能举证凡高投资公司存在违约行为，故钟巧云要求提前解除租赁合同，构成违约，应当承担违约责任。现双方就解除合同达成一致意见，且不违反法律规定，原审法院予以支持。钟巧云要求凡高投资公司退还2014年12月13日至2015年5月14日期间的租金25000元，凡高投资公司有异议，原审法院认为钟巧云交纳的是2014年5月15日至2015年5月14日期间的租金，而钟巧云至2015年10月14日庭审结束前仍占用涉案房屋并未腾空返还凡高投资公司，钟巧云此项诉请无法律依据，不予支持。钟巧云要求退还押金5000元，凡高投资公司同意在扣除相关费用后予以退还，原审法院认为根据合同约定合同终止，钟巧云交清租金及水电等相关费用后，凡高投资公司即可退还钟巧云押金。现双方双方虽协商一致解除合同，但双方未结清租金及水电费，故对钟巧云的诉请不予支持。钟巧云要求退还物业管理费，原审法院认为根据合同约定，钟巧云每年需要支付凡高投资公司物业管理费5000元，钟巧云至今未腾空房屋交还凡高投资公司，且违约提前解除合同，其此项诉请于法无据，不予支持。钟巧云要求凡高投资公司赔偿经济损失80000元，凡高投资公司有异议，原审法院认为钟巧云未举证证明凡高投资公司存在违约行为，相反钟巧云违约提前解除合同，其诉请无事实和法律依据，不予支持。
凡高投资公司要求钟巧云按50000元／年的标准，给付自2015年5月15日至房屋实际交还之日的租金，原审法院认为钟巧云的租金仅支付到2015年5月14日，现钟巧云至今未交还房屋，其应当支付房屋租金，故对此项诉请予以支持。凡高投资公司要求钟巧云按5000元／年的标准，给付自2015年5月15日至房屋实际交还之日的物业费，原审法院认为根据合同约定，钟巧云每年需向凡高投资公司交纳5000元物业费，钟巧云交纳的物业费截止到2015年5月14日，现双方协商一致解除合同，故钟巧云应按5000元／年标准，支付自2015年5月15日至判决确定之日的物业费。凡高投资公司要求钟巧云支付违约金50000元，钟巧云认为自己不存在违约行为，不应支付违约金，原审法院认为钟巧云提前解除租赁合同，构成违约，应当承担违约责任，但违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，本案中合同约定的违约金明显过高，故原审法院酌情调整为10000元。凡高投资公司要求钟巧云给付水电费500元，因凡高投资公司未能举证证明，对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原审法院判决：一、解除钟巧云与凡高投资公司签订的《租赁合同》。二、驳回钟巧云其他的诉讼请求。三、钟巧云于判决生效之日起五日内给付凡高投资公司自2015年5月15日至实际交还房屋之日的租金，标准按50000元／年计算。四、钟巧云于判决生效之日起五日内给付凡高投资公司自2015年5月15日至判决确定之日的物业费，标准按5000元／年计算。五、钟巧云于判决生效之日起五日内给付凡高投资公司违约金10000元。六、驳回凡高投资公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2780元，减半收取1390元，由钟巧云负担；反诉案件受理费减半收取863元，由凡高投资公司负担491元，由钟巧云负担372元。
上诉人钟巧云不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审认定事实不清。原审认定“原告有部分设备放置在涉案房屋内，未将涉案房屋腾空交还被告”与事实不符。部分设备放置在涉案房屋内，非我方恶意占有，而是连接小区是通道已被铁栅栏封死，设备无法搬出，而且我方已停止经营，继续占有没有任何意义，对于该设备我方已经弃权，对方可以接受房屋，不需要承担保管义务。被上诉人于2015年5月16日已张贴出租公告，其以自身行为表示其已经接收了涉案房屋。二、原审适用法律不当。我方承租房屋的目的是为了经营洗衣店，现通往小区的重要通道被封死，使洗衣店的客源大幅减少，不能实现合同的目的，因此本案应当适用《合同法》司法解释二第二十六条情势变更的规定，根据该规定，我方有权解除合同。对于2014年9月至2015年5月14日之间的租金、物业费及装修损失等，法院应根据公平原则进行调整。对于2015年5月15日之后的租金等，鉴于被上诉人已经接收涉案房屋，对于被上诉人的反诉请求，应当依法驳回。三、原审程序违法。本案在原审审理时间长达9个多月，违反了法律规定，并且在原审开庭的当天，被上诉人才提出反诉，原审未给予我方答辩期间。四、原审对于押金问题不予处理，不符合法律规定。综上，上诉人请求依法撤销原审判决，依法改判，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人凡高投资公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人钟巧云提交一份招租公告，证明被上诉人凡高投资公司于2015年2月16日就对案涉案房屋进行招租，双方于2月15日就已进行了房屋交接，上诉人早已搬出案涉房屋，房屋的物品其明确表示不要了。凡高投资公司认为该招租公告不能证明是对案涉房屋进行招租，案涉房屋所在的会所有很多房屋需要出租。
本院认为，上诉人钟巧云与被上诉人凡高投资公司签订的租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照约定履行自己的义务。双方当事人协商一致，可以解除合同。在租赁期间，因上诉人经营的洗衣房外侧被设置了栅栏，影响其正常经营，上诉人报警尚未解决，故其要求解除合同，交还案涉房屋，双方因协商未果，因此发生本案之诉。本案中上诉人于2014年12月10日发函通知被上诉人要求解除合同，并于2015年5月15日发函要求被上诉人接收案涉房屋，在进行交接时，因上诉人有部分设备未搬出，故被上诉人在原审中主张其未接收案涉房屋。本院认为，根据双方合同约定，合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系房屋中将乙方的物品搬出，不承担保管义务，并有权要求乙方赔偿因此产生的费用。而本案中上诉人于2015年5月15日前已停止营业并搬出承租房屋，并发函要求对方接受房屋，虽上诉人有部分物品未搬出，但上诉人交接时明确表示承租房屋的物品不要了，由被上诉人处置，并且被上诉人亦于5月16日张贴涉案房屋的招租广告，因此，本院认为，根据减损规则及合同约定，承租房屋内有部分物品并不影响房屋的交付，被上诉人亦有义务采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故被上诉人主张上诉人给付2015年5月15日后的租金、物业管理费，无事实依据，本院不予支持。如搬出房屋内的物品，因此产生的费用，被上诉人亦有权另行主张。关于违约责任问题，原审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌定上诉人给付10000元违约金，并无不当。因双方未结清水电费及其他相关费用，上诉人主张要求退还押金5000元的理由不成立，本院不予采信。关于原审审理期限的问题，经审查原审审理期限并未违反法律规定，对该上诉主张，本院不予支持。
综上，原审认定部分事实不清，本院依法予以改判。上诉人钟巧云的部分上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第1370号民事判决第一、二、五、六项；
二、撤销南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第1370号民事判决第三、四项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费1390元，由钟巧云负担，反诉案件受理费863元，由凡高投资公司负担；二审案件受理费2780元，由钟巧云负担2000元，凡高投资公司负担780元。
本判决为终审判决。
审 判 长 涂甫
代理审判员 付双
代理审判员 吴勇
二〇一六年二月十六日
书 记 员 崔鸣