天津市静海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0118民初3967号
原告时莹，女，1974年3月31日出生，回族，住天津市河西区。
原告吴刚，男，1974年1月13日出生，回族，住天津市河西区。
以上二原告的委托代理人裴少军，北京君泽君（天津）律师事务所律师。
被告天津百合湾建设有限公司，地址天津市南开区富力城天康园10号楼富力大厦22层。
组织机构代码：58975743-5。
法定代表人杨培军，职务董事长。
委托代理人苏芳娟，公司员工。
委托代理人贺立群，公司员工。
原告时莹、吴刚与被告天津百合湾建设有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴刚及时莹的委托代理人裴少军与被告天津百合湾建设有限公司的委托代理人苏芳娟、贺立群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告在收取合理物业费的情况下履行交楼手续，交楼前产生的相关费用（包括但不限于物业费）由被告承担；2、被告给付原告因被告不能合理办理交楼手续而造成的违约金（1842297*5.25%+1842297*2%+1842297*5.25%/365*实际天数（自2016年7月1日至实际交房日）；3、房屋保修责任和期限以被告实际交楼之日起算；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月15日原告时莹与被告天津百合湾建设有限公司签订商品房买卖合同，购得天津市静海县团泊新城东区仁爱西道、泽水北路南侧观澜南苑21-2商品房一套，登记在时莹名下，为时莹、吴刚夫妻共同房产。合同中约定：被告天津百合湾建设有限公司应于2015年6月30日前交付房屋并配合原告办理交楼手续。2015年6月30日二原告收到被告天津百合湾建设有限公司邮寄的《天津富力新城交付使用通知书》，当天中午二原告前往被告指定的富力新城现场办理收楼手续，并出具了《天津富力新城交付使用通知书》及手续书和流程图中所要求的全部资料，同意支付水电卡费401元，同意支付一个月或三个月物业费，但被告要求必须提前支付一年的物业费，否则不给验房、不交钥匙、不予办理交楼手续，原告多次前往与被告协商未果。二原告认为被告要求必须提前支付一年的物业费否则不予办理交楼手续的行为没有法律依据，违反了原告和被告所签订的《临时管理规约》和开放商与物业公司签订并备案的《天津市住宅前期物业服务合同》的规定，对于由此造成的延期交楼责任，被告应承担相应责任，赔偿合同违约金和给原告造成的损失，特诉至贵院。
被告辩称，同意交房，不同意原告其他诉讼请求。2015年6月30日之前被告已经通知原告可以收楼，在这个日期之后所产生的费用应由原告承担。一、业主入住交纳一年物业费是地产圈约定俗成的办法，在交付使用通知书已经明确写明需要交纳一年的物业费，以此保障业主享受物业服务；二、原告现居住房屋也是我集团开发房屋，原告在入住时同样是提前交纳了一年物业费，因此这是地产圈的交易习惯；三、无论是按照地产圈习惯还是我公司与原告的交易习惯，原告均应交纳一年物业费；四、被告不应承担违约金，且原告违约金计算有误，双方在合同约定要求参见合同附件六，赔偿总额不得超过合同总价款的2%；五、原告因拒不收房自2015年6月30日产生的费用应由原告承担，关于楼房保修责任及期限也应自2015年6月30日起计算。
原告为证明其主张向法院提交如下证据：
证据一，天津市商品房买卖合同，证明原、被告存在商品房买卖合同关系，由于开发商的原因延期交房应当承担违约责任；
证据二，购房发票及房屋登记证明，证明原告已经支付购房款并获得该房屋所有权预告登记；
证据三，天津市住宅前期物业服务合同，证明开发商与物业公司约定，业主应每月10日前缴纳当月的物业费而非预交一年的物业费；
证据四，临时管理规约，证明业主对天津市住宅前期物业服务合同予以书面确认，其中包括了对于业主每月10日前缴纳当月的物业费；
证据五，原告与第三方签订的房屋租赁合同，证明原告的损失；
证据六，快递单和原告书面寄给被告的书面材料以及被被告退回的快递原件，证明对于交付物业费的问题，原告曾书面与被告协商，原告曾同意预交三个月物业费，但被告拒绝；
证据七，天津富力新城交付使用通知书，该通知书标注原告预交1年物业费，由北京恒富物业服务有限公司天津分公司收取；
证据八，银行流水、收条及银行贷款利率表，证明原告损失；
证据九，原告误工费、使用车辆费用、行车证明及ETC交易明细证明，证明原告误工费及车辆使用费；
证据十，光盘视频和音频，证明原告曾多次和被告协商物业费问题一直未果；
证据十一，被告工商登记资料，证明被告工商注册信息；
证据十二，天津富力城开发有限公司的信息一份，证明原告在被告注册地无法收取邮件的情况下尽自己的义务快递邮件至被告能收取的地址；
证据十三，签约现场公示牌牌照打印纸一份，证明被告的客户服务部地址及电话；
证据十四，照片以及录音U盘一份，证明被告依然未交房，房屋现不符合交房条件。
被告对原告提交的证据的质证意见是：
对证据一、二、三、四、六、七、八、十一、十二、十三的真实性没有异议，但证据六所述快件被告并未收到，且原告所寄地址收件地址富力城是与被告同一集团下的两个子公司，与被告没有关系；证据八不能证明原告的损失；证据十二不能改变被告与富力新城开发有限公司系两个独立的法人单位，证据十三是物业自行设立的客户服务部；对证据五、九的真实性不予认可，且与本案无关；
对证据十，原告所提交的视频未征得被录制人同意，不具备证据效力；
对证据十四的真实性不予认可，需要与现场人员进行核实。
被告为证明其主张向本院提交如下证据：
证据一，富力津门湖关鹭花园4-203房屋买卖合同、天津津门湖房屋交付使用通知书、观鹭花园4-203物业费（2009年9月15日至2010年9月14日），证明原告曾购买被告集团公司开发的房屋，并且在入住时按交付通知交纳了一年物业费，双方已经形成交易习惯，原告应在收房时交纳一年的物业费；
证据二，天津富力新城交付使用通知书，已通知原告收房时交纳一年物业费；
证据三，天津市新建住宅商品房准许交付使用证，证明房屋符合交付条件。
原告对被告提交的证据的质证意见是：
对证据一，真实性没有异议，但与本案不具有关联性；
对证据二、三的真实性、关联性没有异议。
综合双方的举证、质证，本院对证据确认如下：原告提交的证据一、二、三、四、六、七、十一、十二、十三及被告提交的证据二、三，证据内容真实，客观与本案待证事实具有关联性，上述证据具有证据效力，本院予以确认。关于原告提交的证据五、八、九，由于原告提交的收条及转款凭证表示原告收取租金10万并于2016年5月31日赔付姜超租金及违约金、利息共计208900元，但是收条显示10万元租金系现金收取，姜超未出庭接受质证，且10万元租金于签合同当日一次性以现金方式给付，且原告于起诉前将租金及违约金、利息一次性转账支付给案外人姜超与常理不符，另因原告在庭审中变更诉讼请求，对其损失不再要求，故以上证据与本案待证事实不具有关联性，本院不予确认。对于原告提交的证据十，虽被告主张该视频的取得方式未征得被录制人同意，不认可该证据的证据效力，但该视频中未涉及个人隐私、商业秘密及国家秘密，仅作为辅证证明原告曾去找被告进行沟通协商，对该证据作为辅证的证据效力本院予以确认。对原告提交的证据十四，虽然被告对其真实性不予认可，但是涉案房屋确实尚未交付，故对证据十四的用来证明涉案房屋尚未交付的证据效力，本院予以确认。关于被告提交的证据一，因其提交的证据与本案不具有关联性，本院对其证据效力不予确认。
通过以上有效证据，经审理查明，2014年10月15日原告时莹与被告天津百合湾建设有限公司签订商品房买卖合同，为时莹及吴刚夫妻共同财产。合同约定：1、原告以1842297元购得观澜南苑21-2商品房一套；2、被告天津百合湾建设有限公司应于2015年6月30日前交付房屋并配合原告办理交楼手续。3、逾期交房的违约责任：逾期在60日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。逾期在60日以外，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第三种约定追究甲方违约责任。第三种约定在附件六中详细约定为：如遇甲方逾期交付商品房超过60日，合同继续履行，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，但甲方赔偿总额不超过合同价款的2%。4、交接：商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。合同签订后，原告按合同约定支付相应房款。另2014年10月15日原告时莹书面确认并承诺遵守《临时管理规约》及《天津市住宅前期物业服务合同》，其中约定业主于每月10日前交纳当月物业费。
二原告收到被告天津百合湾建设有限公司邮寄的《天津富力新城交付使用通知书》，通知原告于2015年6月30日前往被告指定的富力新城现场办理收楼手续，被告委托北京恒富物业服务有限公司办理交房手续。北京恒富物业服务有限公司要求原告预交一年的物业费，原告按照合同约定认为不应缴纳而拒绝交纳，北京恒富物业服务有限公司未与原告办理交房手续。后原告多次与被告协商，被告仍要求原告预交一年物业费后才交房，原告未交物业费，被告拒绝交房。
本院认为，一、原告时莹与被告天津百合湾建设有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、法规规定，合法有效。原告依合同交清了全部房款，已履行了合同义务。被告在合同约定时间通知原告交接房屋。由于被告委托北京恒富物业服务有限公司向原告交接房屋，该公司要求原告预交一年物业费及其他相关费用后才交房给原告，双方发生纠纷，致使原告在合同规定时间内无法接收房屋。被告天津百合湾建设有限公司委托北京恒富物业服务有限公司向原告交接房屋，未经原告认可，且被告交付房屋给原告是不附条件的，不影响被告履行交房义务。被告委托北京恒富物业服务有限公司向原告交接房屋，双方就物业费交纳无法达成一致意见，致使原告迟迟不能接收房屋，被告行为已构成违约，应当承担违约责任。故对原告主张被告交付房屋，交付房屋前产生的相关费用由被告承担的诉讼请求，本院予以支持。
二、关于违约金的认定。原、被告签订《商品房买卖合同》中对违约责任的约定为：“逾期交房的违约责任：逾期在60日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。逾期在60日以外，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第三种约定追究甲方违约责任。第三种约定在附件六中详细约定为：如遇甲方逾期交付商品房超过60日，合同继续履行，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，但甲方赔偿总额不超过合同价款的2%。”原告主张逾期交房违约金的计算方法为自应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算的已付房款利息加上不超过总房款2%的已付房款逾期利息；被告则主张已付房款利息总和为不超过总房款2%。原、被告对《商品房买卖合同》条款理解有争议的情况下，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。被告关于《商品房买卖合同》违约金的认定方式，本院予以采信，理由分析如下：从合同整体上下文看，双方在《商品房买卖合同》中按逾期交房的时间不同，进行了分别处理。逾期在60日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止。逾期在60日外的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第三种约定追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0%00向乙方支付违约金。3、（详见附件六补充合同条款）合同继续履行，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，但甲方赔偿总额不超过合同总价款的2%。双方之间的商品房买卖合同是根据《天津市商品房买卖合同》示范文本所签，合同第五条逾期交房超过60日期限的甲方违约责任，无论是第1种的约定，还是第3种的约定，均表述为“超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按……追究甲方违约责任，合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算”，区别在于第1种表述“此外，甲方还应每日按商品房价款的0%00向乙方支付违约金”第3种补充约定表述“但甲方赔偿总额不超过合同总价款的2%”。双方对此理解发生分歧，原告认为违约金的表述为“已付款利息+不超过总房款2%的已付款利息”，被告认为违约金的表述为“已付款利息但不超过总房款的2%”。对双方的理解和解释应如何采信，则是解决案件的关键所在，在双方不能达成一致意见的情况下，则应按照合同有关条款或者交易习惯予以通常理解和解释。如果按照原告的理解，则第1种约定将表述为“已付款利息+已付款利息+每日商品房价款的0%00的违约金”，明显不符合日常行文逻辑，故将逾期交房的违约责任表述为“已付款利息但不超过总房款的2%”较为合宜。
三、关于违约责任表述为不超过总房款的2%是否是格式条款及效力问题。
原告认为，被告在买卖合同中约定的，被告违约最高支付不能超过2%的违约金是格式条款。首先，该约定条款是否属于格式条款。《合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”从格式条款的含义和产生的原因看，具有以下特征：㈠单方制定、不可协商，即格式条款的使用者预先将自己的意志表示于文字，在签订合同时不允许对方就合同内容讨价还价，如果不接受，合同就不成立。㈡规格化、定型化，即从合同内容看，格式条款的内容为一个整体，不允许变更，除了缔约时间、对方当事人和标的数量等，合同双方主要权利义务都已经定型化。㈢对象广泛、重复使用，即该格式条款适用于与其交易的所有同类交易对象。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈡》（以下简称《合同法解释㈡》）第六条规定“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”上述法律及司法解释规定，均要求条款的提供者在提请对方注意该条款时采用的方式要能起到让对方注意的作用，如不能引起对方的注意，则是不合理的方式。被告对涉案合同此款的约定没有采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，也不能举证证明签订合同时已经向原告尽了合理提示及说明义务。从上述分析可以看出，涉案合同的该约定条款“合同继续履行，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，但甲方赔偿总额不超过合同价款的2%。”具备了上述特征，应属于格式条款。
其次，该约定条款是否有效。《合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《合同法解释㈡》第十条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”格式条款的提供者在拟定格式条款时，往往会利用自己的优势地位，让自己享有较多的权利，承担较少的义务和责任，使对方享有较少的权利承担较多的义务和责任。公平原则是民法的基本原则，对格式条款内容的确定应当遵循公平原则。法律对格式条款进行规范的目的，即实现当事人之间的利益平衡。换言之，如果格式条款有违公平原则，可认定无效。本案中，根据原、被告签订的《天津市前期物业管理服务合同》及《临时管理规约》约定房屋竣工验收合格交付后的物业费应由业主即原告承担。鉴于新建商品房的特殊性，同时考虑商品房行业的惯例及社会现实等多方面的因素，物业费等费用若不能及时收取，则会直接影响物业公司的正常运行，也必然会影响物业公司对小区的管理与服务，全体业主的共同利益也会受到影响。况且涉案小区系新建小区，房屋为毛坯房，因此全体业主不可能在接收房屋之日起全部入住，若等到全体业主全部入住后再收取相关费用，会导致物业公司难以维持全体业主入住之前的正常运转及涉案小区的物业服务质量，物业公司在交接房屋之日预收相关费用符合客观实际情况。原告作为业主与物业公司应当互谅互让，相互理解与支持，互利共赢，共同建设美好家园。故在合同约定交房之日，被告和其委托的物业公司负有交房义务，原告负有交纳物业费等费用的义务，双方应同时履行。被告最主要的债务是向原告交付经验收合格的房屋，在根本不具备交付条件的情况下，应对原告承担违约责任。涉案房屋已经于约定交付日期前取得了交付使用证符合交付条件，被告于约定交付日期前也履行了通知的义务，故被告并非是因不具备交付条件而违约逾期交付。根据《合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。商品房交付不是简单的单方交钥匙行为，原告作为商品房买卖合同的买受人，接受房屋既是其主要权利，及时受领房屋也是其合同义务。原告缴纳物业费作为其法定和约定义务，按月缴纳物业费还是于房屋交付前缴纳一年物业费的差别仅为7914元，在明确得到不提前缴纳物业费就不能如期办理接收商品房的情况下，原告可以采取提前缴纳一年物业费完成接收房屋来防止损失扩大，原告坚持不提前缴纳一年物业费而造成逾期接收房屋的行为亦存在违背其及时受领房屋的合同义务。因此被告所承担的商品房总价款2%的违约金即36845.94元，并未限制原告的权利减轻被告的责任，亦未显失公平，故该条款具备合同效力。
以上对合同第五条关于甲方逾期交付商品房的违约条款第3种约定从是否是格式条款、是否有效及应如何解释进行了充分论述。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《合同法解释㈡》第二十八条规定“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”上述法律及司法解释的规定已经确定违约金制度是以赔偿非违约方的损失为主要功能，违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，因此，不能将违约金条款完全留待当事人约定，人民法院可以对不合理的违约金数额进行调整，以维护民法的公平和诚实信用原则。通过以上的分析论述，被告应承担未如期交付房屋的违约责任，现被告已迟延一年有余而未交付房屋，已经给原告造成了损失，原告要求被告承担逾期交房的违约责任，符合合同法及相关司法解释的规定。但如前文所述，原告接收房屋并不仅仅是原告的权利亦是原告的义务，且在明确不提前缴纳一年物业费7914元即无法接收房屋的情况下，提前缴纳一年的物业费就可以接收房屋防止损失的扩大，原告未采取有效措施防止损失的扩大，对被告逾期交房也存在着责任。另关于原告的损失，因原告于庭审中变更诉讼请求不再主张其损失亦未提交相应证据证实其损失，故按照双方合同约定，被告以总房款的2%作为违约金赔偿原告的损失更能体现公平。因此，本院对被告以总房款的2%即36845.94元赔偿原告逾期收房的主张予以支持。
四、关于涉案房屋的保修责任和期限。
根据被告出具的《天津市商品住宅质量保证书》中约定，涉案房屋的保修期的起算时间为住宅交付使用后开始计算保修期。本案中，原告未能如期接收涉案房屋系被告违约所致，故原告主张被告涉案房屋的保修责任和期限以被告实际交付涉案房屋之日起开始计算的诉讼请求，本院予以支持。
综上，经调解未果，故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题解释（二）》第六条、第十条、第二十八条、《商品房买卖司法解释》第十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条之规定，判决如下：
一、被告于本判决生效后五日内交付坐落于天津市静海区团泊新城东区仁爱西道、泽水北路南侧观澜南苑21-2号商品房，交付涉案房屋前产生的相关费用由被告承担，涉案房屋保修责任以被告实际交付商品房之日起计算；
二、被告于本判决生效后五日内给付原告时莹、吴刚逾期交房违约金36845.94元；
三、驳回原告时莹、吴刚的其他诉讼请求。
案件受理费2336元，由原告时莹承担584元，原告吴刚承担584元，被告天津百合湾建设有限公司承担1168元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 刘 岩
代理审判员 徐锡鹏
代理审判员 缴 健
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 王洪德