黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终6820号
上诉人(原审被告)：于帅，男，1987年7月24日出生，汉族，哈尔滨联兴钢结构有限公司销售经理，住所地哈尔滨市香坊区。
被上诉人(原审原告)：哈尔滨珠江物业管理有限公司，住所地哈尔滨市香坊区朝阳村1-4层。
法定代表人：别秀华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐晓红，女，该公司职员。
委托诉讼代理人：冯海龙，黑龙江尊成律师事务所律师。
上诉人于帅因与被上诉人哈尔滨珠江物业管理有限公司（以下简称珠江物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2018）黑0110民初835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人于帅，被上诉人珠江物业公司的委托诉讼代理人徐晓红、冯海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
于帅上诉请求：1.撤销一审判决，驳回珠江物业公司的诉讼请求；2.改判减免30%物业费；3.一、二审诉讼费由珠江物业公司承担。事实和理由：一、珠江物业公司收费依据不足，不符合相关部门作出的收费标准。珠江物业公司在没有与绿海花园小区业主大会就收费标准协商一致的情况下，也没有按照相关机关确定的收费标准收费，属于乱收费。二、珠江物业公司没有按照双方签订的《物业服务协议》中约定的服务项目、服务标准等全面履行合同义务。小区房屋进水保修后不予维修，垃圾经常无人清理，小区内车辆乱停乱放，影响走路等情况。综上，珠江物业公司在没有收费依据，以及没有依照约定履行义务的基础上，一审判决于帅支付物业费是错误的。
珠江物业公司辩称，不同意于帅的上诉请求。关于于帅要求减30%物业费问题，在一审中于帅没有提起反诉，也没有另行诉讼，因此，该请求不应作为二审审理的内容。一审判决认为“瑕疵”问题，是因沟通不当产生的瑕疵，珠江物业公司向业主提供的是服务，沟通是否得当并不在物业服务范围内，所以减免物业费甚至拒绝交付费用，从事实和法律上无依据。关于上诉人称服务不到位的问题，一审判决中虽然于帅提交了具有片面性和某个时间点的证据，但是一审期间珠江物业公司一一反驳，并且个别证据通过监控录像已经清楚显示是有些人恶意为之进行拍照，完全是个别人甚至是拒绝交费的人不道德的行为，该行为不能作为于帅不按照物业合同交纳物业费的证据使用。关于车辆乱停、放的问题，小区内进车，门禁等问题，珠江物业公司希望封闭小区提供服务，但珠江物业公司几次封闭小区过程当中，均有业主进行阻挠，甚至几次将小区栏杆折断，开车将物业工作人员脚扎伤，已经派出所处理，因此珠江物业公司并不是不希望封闭小区，而是业主反对封闭，不存在乱停乱放。业主一边反对封闭，又以此理由反对拒绝交费是没有事实和法律依据的。绿海三期的工程物业审批收费都已经审批，未成立业委会可以按照原物价条件收费，收费合理有法可依。综上，请求二审法院依法驳回于帅的上诉请求。
珠江物业公司向一审法院起诉请求：1．请求判令于帅立即缴纳2015年11月25日至2017年11月25日物业费3076.69元，违约金3368.98元，合计人民币6445.67元；2、诉讼费由于帅承担。
一审法院认定事实：于帅购买了位于哈尔滨市香坊区××海花园小区××单元××室房屋一处，建筑面积为80.12平方米。2014年11月27日，珠江物业公司作为甲方、于帅作为乙方签订了《物业服务协议》，珠江物业公司在甲方处加盖公章，于帅在乙方处签名。该协议约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造）、特约有偿服务费用、维修资金的管理与使用、违约责任等。其中第四条物业管理服务费标准为：高层住宅按建筑面积每平方米每月1.8元收取。于帅实际以建筑面积每平方米每月1.6元的物业服务费标准向珠江物业公司缴纳了一年的物业费用1538.28元。另，于帅提交的答辩状中含有反诉内容，但其未在法定期限内提交反诉状且未交纳反诉费用，故对其反诉诉请不予受理。一审法院认为，根据珠江物业公司、于帅的诉辩主张、当庭陈述和举证、质证情况以及辩论意见，双方之间的争议焦点是：1．珠江物业公司是否有收取物业管理费的依据及该依据是否合理；2．珠江物业公司是否按照协议约定履行了服务义务，于帅的抗辩理由是否成立。关于珠江物业公司是否有收取物业管理费的依据及该依据是否合理的问题，本案珠江物业公司、于帅之间签订的《物业服务协议》系双方于2014年11月27日签订，有珠江物业公司公章、于帅签名，于帅对其签名的真实性无异议，该协议内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定。于帅系完全民事行为能力人，应自行尽到审慎的注意义务，其自愿与珠江物业公司签订协议，且未提交证据证实该协议具有《中华人民共和国合同法》第52条规定的合同无效的情形，故该《物业服务协议》有效。经庭审核实，珠江物业公司、于帅均承认绿海花园小区没有成立业主委员会。故业主应与地方政府以及物业主管部门积极沟通协调，通过合法途径成立业主委员会后，由业主委员会具体负责物业服务企业的选聘和确定物业服务内容及收费标准。本案双方签订的《物业服务协议》约定建筑面积每平方米每月1．8元，但珠江物业公司实际按标准每平方米每月1．6元向业主征收物业管理服务费，珠江物业公司为于帅出具的物业费收据可以证实，于帅亦按照每平方米每月1.6元的标准交纳了一年的物业管理费，可视为于帅对珠江物业公司降低收费标准的默认。珠江物业公司收取物业服务费的标准是依照双方之间签订的《物业服务协议》的基础上自行放弃部分收益权，不违反法律规定，故于帅抗辩珠江物业公司收取物业服务费无依据的理由不成立，不予采纳。关于珠江物业公司是否按照协议约定履行了服务义务、于帅抗辩理由是否成立的问题。具体物业服务内容和标准应以双方签订的协议为准，于帅抗辩房屋漏水、漏风等问题属于房屋建筑质量问题，不属于珠江物业公司物业管理公共维修的服务内容，于帅应另行主张权利。关于于帅举示的照片中垃圾未及时清理、车辆乱停乱放、堵塞消防通道等问题，虽然业主提供的图像不能直接证明待证事实，但能说明珠江物业公司对业主反映的物业服务方面的问题未能妥善解决，双方没有做到有效沟通理解。综合业主陈述可以认定珠江物业公司所提供的物业服务存在瑕疵，但不属于长期怠于服务造成小区环境卫生、安保、公共秩序等方面严重恶化，从而严重影响全体业主正常生活的重大瑕疵，故于帅以此作为拒缴物业费的抗辩理由不成立，不予采纳。经核实，珠江物业公司计算于帅欠交物业费金额错误，结合珠江物业公司提交的于帅第一年交纳物业费票据证据，将金额更正为3076.56元。判决：一、于帅于本判决生效之日给付珠江物业公司2015年11月25日至2017年11月25日的物业服务费3076.56元；二、驳回珠江物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由珠江物业公司担25元，于帅负担25元。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明相关事实本院予以确认。
本院认为，本案的焦点集中在：1.珠江物业公司是否有权收取物业费；2.于帅以珠江物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵为由请求减免30%物业费的主张能否成立。
关于珠江物业公司是否有权收取物业费的问题。因绿海花园小区至今尚未成立业主委员会，无法履行选聘物业服务企业和重新确定物业服务内容以及收费标准的问题。在此之前，珠江物业公司与于帅已经签订《物业服务标准》，并约定了每平方米每月1.8元的收费标准，现无证据证实该约定系无效条款。后珠江物业公司降低收费标准至每平方米每月1.6元，于帅也按此标准缴纳了部分物业费，属于双方以实际行为变更默认了该收费标准。珠江物业公司依据合同约定收取物业费，并无不当。于帅关于珠江物业公司没有收费依据的主张，没有事实依据，本院不予支持。如包括于帅在内的全体业主对该收费标准持有异议，应当待业主委员会成立后，再行依法主张权利。
关于于帅以珠江物业公司提供的管理服务存在瑕疵为由请求减免物业费的主张应否支持的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主权以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。具体到本案中，根据于帅、珠江物业公司订立的《物业服务协议》第二条约定内容，珠江物业公司提供物业管理服务的内容包括共用部位维护管理、清洁卫生等八项合同义务，自该协议订立至本案诉讼，小区物业运营正常。诉讼中，于帅所举示的证据不足以证明珠江物业公司未按约定履行全部合同义务，影响其作为该小区业主的利益。于帅要求减免物业费的请求，事实依据不足，本院不予支持。此外，没有证据证明案涉小区的大多数业主拒绝履行缴纳物业费的合同义务，于帅以珠江物业公司服务标准瑕疵为由拒交物业费，一定程度上会损害已交费业主的利益，不利于物业管理企业维持物业服务的良性运营。且一审法院在考虑珠江物业公司服务水平不高的情况下，免除于帅逾期缴纳物业费的违约责任，已趋于公平合理，并无不当。但作为物业服务企业，珠江物业公司应当对其服务质量进一步提升，为全体业主提供完善的服务环境。于帅应当与全体业主共同商议，尽早依法成立业主委员会，监督促进物业服务单位改善服务措施。
综上所述，于帅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25元，由上诉人于帅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵晓波
审 判 员 张 宇
审 判 员 毛保森
二〇一八年十月二十六日
法官助理 李 萌
书 记 员 张春天