辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦审二民再终字第00020号
上诉人（原审原告、反诉被告）陈娟，女，1969年4月30日出生，汉族，个体，住锦州市太和区。
委托代理人徐继轩，锦州市兴泰法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）蒲伟，男，1972年7月10日出生，汉族，无业，住锦州市松山新区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）李凌，女，1974年2月1日出生，汉族，无业，住锦州市松山新区。
上诉人陈娟与被上诉人蒲伟、李凌租赁合同纠纷一案，辽宁省锦州市太和区人民法院于2013年7月1日作出（2013）太松民初字第00010号民事判决。宣判后，陈娟不服，上诉至本院，本院于2013年10月21日作出（2013）锦民一终字第00679号民事判决，予以改判。蒲伟、李凌不服，向本院申请再审，本院于2014年11月20日作出（2014）锦审二民终再字第00045号民事裁定，撤销本院（2013）锦民一终字第00679号民事判决及辽宁省锦州市太和区人民法院（2013）太松民初字第00010号民事判决，发回重审。锦州市太和区人民法院于2015年6月19日作出（2015）太松民再初字第00001号民事判决。宣判后，陈娟不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈娟及其委托代理人徐继轩、被上诉人蒲伟到庭参加诉讼。被上诉人李凌经本院合法传唤未出庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告陈娟诉称，原告与被告于2012年4月26日签订了房屋租赁合同，合同有效期为2012年6月1日至2018年6月1日，租期六年，签订合同当日原告交付被告2012年6月1日至2013年6月1日一年租金7.2万元，收条写在合同后页（收款人系蒲伟的爱人李凌），房屋座落在锦州市太和区126-18-4-73、126-18-4-74号，建筑面积280平方米，原告租赁房屋主要用于经营浴池，被告也同意，原告租赁前事先向被告询问了关于开浴池有关问题：一、关于楼上百姓是否同意在楼下开浴池，他说：没问题。原告提出如果楼上居民不让开，被告必须返回租金，被告说：楼上没理由不让干；二、关于浴池打井一事。原告问被告在楼里打井是否国家政策允许，如果老百姓不让怎么办，被告说政策允许打井，楼上无权干涉，由于原告初次开浴池解决下岗就业问题，也没深入调查就同意租赁被告的房子，合同签订后大约二个星期后也就是5月12日，原告开始在屋里打井，并把被告的上下水、下水管全换管了，并通开了下水道，一开始动静小，后来声音大楼上住户就下楼干涉不让打井，并找来物业、水利局和新视点有关单位，使我无法施工，并有人说：“房东原来就挖地下一层开饭店，我们没让挖，还上了辽宁电视台新北方，现在租给别人开浴池打井，我们更不让打了，谁租谁傻，打完了井也是房东的。”原告听后心里很难过，所有的积蓄和汗水全部投入到新租的房子里，现在是竹篮打水一场空，在这种情况下，原告只好忍痛把新挖的井重新填上，在这期间原告一直和被告交涉怎么办，因为原告的本意就是经营浴池，干别的没有太大的本钱，原告只好和被告商量退还房子及返还租金解除租赁合同一事，一开始被告让原告出租，原告没同意，让被告自己往外再租，2012年5月30日原告和其爱人一块到被告家把房子钥匙交给被告夫妇后，被告贴出租广告，但被告一直未返还原告租金，原告多次协商并同意减少些经济损失，被告始终不同意给我返还房租金一直到现在。原告认为被告有意隐瞒事实真相，没有如实告知有关情况，使原告完全相信了被告所说的一切，所以才签订了合同，但真正的事实不是如此，给原告造成了很大损失，所以，被告应全部返还租金和赔偿损失，故请求法院依法审理，保护原告的合法权益。
被告辩称，我不同意返还原告租金。我与原告已经签订了租赁合同，应该按租赁合同履行。原告经营浴池，在其租赁房内打井的事我不清楚，原告在租赁屋内施工把楼房主体破坏，造成物业公司13900元的损失，应由原告负责赔偿。在房屋租赁期间原告曾找我协商，想将租赁的房屋出兑，我为了避免原告的损失就同意原告出兑，原告求我让我帮助出兑，将房屋钥匙交付与我，我才在租赁房屋玻璃上张贴了门市出租并留有我的手机电话。我并没有同意解除租赁合同，该房屋没有出兑出去，原告没有权利要求我返还租金，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
锦州市太和区人民法院（2013）太松民初字第00010号民事判决认定，被告蒲伟、李凌系夫妻关系。被告蒲伟于2012年4月26日将座落于锦州市太和区126-18-4-73、126-18-4-72号，建筑面积280平方米的门市房出租给原告陈娟，双方签订了书面房屋租赁合同，房屋租赁期2012年6月1日至2018年6月1日，租金每年72000元，每年的6月1日前交付当年的租金。合同中第七条约定，合同解除：（一）经甲（原告）、乙（被告）双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）甲方有下列情形的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。合同签订后原告于当日支付给二被告2012年6月1日至2013年6月1日的房屋租赁费72000元。原告承租该房屋后即准备开办浴池，并于2012年5月12日开始在租赁房屋内打井，将上下水管道全部更换，开通了下水道。在原告施工过程中，楼上居民干涉不让在租赁房内打井。原告将租赁房屋的钥匙交与被告，被告在其租赁房屋玻璃上张贴了门市出租并留有被告手机电话。
该判决认为，原告陈娟与被告蒲伟签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方在履行租赁合同过程中，因楼上住户阻止原告在租赁房屋内打井，原告虽将租赁房屋钥匙交给被告，但该事实并不能证明原告与被告已协商一致解除租赁合同，并且原告亦无其他证据证明双方已解除租赁合同。双方在租赁合同中约定的因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。所谓不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。原告在履行合同中出现的状况，并不符合法律规定的不可抗力的条件，因此该租赁合同不符合自行解除的条件。原告应遵循诚实信用原则，全面履行其合同义务。原告要求返还租赁费及赔偿损失的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：驳回原告陈娟的诉讼请求。案件受理费1850元，邮寄费60元，由原告陈娟负担。
宣判后，陈娟不服一审判决，向本院提起上诉称，1、请求上级法院撤销锦州市太和区人民法院（2013）太松民初字第00010号民事判决。2、依法改判二被上诉人返还上诉人全部租金7.2万元。3、请求法院认定本合同自行消除或解除。4、请求法院判令二被上诉人赔偿损失1万元。5、诉讼费及其他费用由二被上诉人承担。理由如下：被上诉人隐瞒事实真相，未如实告知老百姓不让打井的有关情况，导致上诉人无法开浴池，给上诉人造成巨大损失，所以被上诉人应当全部返还租金和赔偿损失。一审法院适用法律错误，一审法院认为合同解除不符合法律规定的不可抗力条件，上诉人认为居民不让打井经营浴池，合同目的无法继续履行，经双方协商后上诉人将房屋钥匙交给被上诉人，二被上诉人检查房屋并张贴了出租广告，说明二被上诉人同意解除合同。上述事实符合《合同法》解释中的情势变更原则，因此租赁合同应认定解除，二被上诉人应返还全部租金。故请求二审法院依法改判。
被上诉人蒲伟、李凌辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人在屋内打井我方并不知情，是上诉人隐瞒了事实，其打井行为破坏了房屋地基和单元楼的主线，造成了巨大损失。2012年6月上诉人来我家要求退房租，我方并未同意，上诉人将钥匙丢在我家茶几上就走了。上诉人将房屋破坏，脏水排不出去，至今没有出租出去，我将房屋上下水管全部更换花费了1万多元，上诉人应当补偿我。综上，请求二审法院维持原判。
本院（2013）锦民一终字第00679号民事判决认定，原审认定事实属实，本院予以确认。
另查明，2012年6月29日，上诉人陈娟将租赁房屋钥匙交还二被上诉人，上述事实有当事人陈述等材料载卷，并经庭审质证，本院予以确认。
该判决认为，本案争议的焦点问题是被二被上诉人是否应当返还上诉人全部租金7.2万元并赔偿上诉人经济损失1万元。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。上诉人承租房屋用于开设浴池，对于房屋用途在租赁合同签订时二被上诉人知情。上诉人在租赁房屋内打井被楼上住户制止后，认为无法再经营浴池，与二被上诉人协商解除合同未果，上诉人将租赁房屋钥匙交还二被上诉人，二被上诉人接受房屋钥匙。上诉人在协商未果的情况下将钥匙交还二被上诉人的行为应当属于明确解除合同的意思表示，二被上诉人在收到钥匙后合理期限内未对解除合同问题请求人民法院或仲裁机构认定解除合同的效力，应视为自通知到达之日起合同解除。租赁合同自2012年6月1日开始履行，截止钥匙交还之日，已经履行的2012年6月的房屋租金，上诉人应当支付。但因上诉人提前解除合同给二被上诉人带来的损失，上诉人应当承担赔偿责任。结合合同解除的原因，合理保护双方当事人的权益，上诉人承担的赔偿责任以3个月租金为宜，二被上诉人应当返还上诉人8个月的租金。上诉人主张二被上诉人应赔偿其经济损失1万元，因未能提供相关证据，故不予支持。故原审法院驳回上诉人诉讼请求不妥，应予调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销锦州市太和区人民法院（2013）太松民初字第00010号民事判决。二、被上诉人蒲伟、李凌于本判决生效后10日内返还上诉人陈娟8个月房屋租金48000元。三、驳回上诉人陈娟的其他诉讼请求。一、二审案件受理费3700元，由上诉人陈娟负担1850元，被上诉人蒲伟、李凌负担1850元。
本院二审判决发生法律效力后，蒲伟、李凌不服，向本院申请再审，本院于2014年11月20日作出（2014）锦审二民终再字第00045号民事裁定，撤销本院（2013）锦民一终字第00679号民事判决及辽宁省锦州市太和区人民法院（2013）太松民初字第00010号民事判决，发回锦州市太和区人民法院重审。
原审原告陈娟诉称，我与原审被告于2012年4月26日签订了房屋租赁合同，合同有效期为2012年6月1日至2018年6月1日，租期6年，签订合同当日我交付原审被告2012年6月1日至2013年6月1日一年租金72000元，收条写在合同后页（收款人系蒲伟的爱人李凌），房屋坐落于锦州市太和区126-18-4-73、126-18-4-72号，建筑面积280平方米，我租赁房屋主要用于经营浴池，原审被告也同意。但在合同生效前的2012年5月12日就出现了由于不可抗力该合同无法履行的情况，无法达到合同目的，应当解除。理由如下：一、本案形成的房屋租赁合同是被告采用格式条款并由被告填写内容，但没写租房屋性质、用途条款，隐瞒了楼上百姓干扰事实，造成以后性质责任不清，合同无法履行；二、该案房屋租赁合同被告还有违背法律规定事实。1、从二被告提供的房照应认定该房于2007年7月23日至2017年7月23日被抵押。被告违反了《个人住房贷款管理办法》第19条规定，即抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物出租。2、依照《城市房屋管理条例》第八条，该门市房出租还应报请房管部门备案。依法取得房屋租赁证。三、由于被告隐瞒楼上百姓干扰，合同生效前就发生了不可抗力事实。四、原告将出租门市房钥匙于2012年5月30日送交被告以后，被告又在该房贴出外租广告，是本案租赁合同解除的事实。二被告隐瞒租赁用途性质，群众干扰、政府制止合同目的没实现，被告应当赔偿损失10000元。其次二被告故意占用72000元房租费不退从2012年5月30日给付原告赔偿款同期贷款利息损失10000元。本院重审过程中，原审原告增加诉讼请求，要求判决原、被告房屋租赁合同于2012年5月30日解除。
原审被告（反诉原告）答辩称，我不同意解除合同，合同在2012年签订时原告不具备解除合同的条件。不同意返还房款，我房子已经由原告使用了，是因为原审原告打井造成的，打井的事我不清楚，签合同时没有说打井的事，合同要求继续履行。原审原告在屋施工把楼主体破坏。造成13900元的损失，物业找我要这钱，同时打井的时候在我的房子下管，我要求被告把管子拿出来，我不同意赔偿原审原告经济损失10000元。
反诉原告李凌、蒲伟（原审被告）反诉称，反诉被告（原审原告）在装修时对房屋结构大肆改造，破坏原有的地面、上下水道墙壁等设施，反诉被告开始在租赁房屋内私自打井，并私自开通了一条下水道，同时反诉被告在装修时破坏了该楼的主体电线造成全楼停电，后经物业公司维修并更换电线管线，为此原告向物业公司缴纳了14000元的维修费用。发生上述事件后，反诉原告要求反诉被告立即停止有损房屋结构的装修行为并要求恢复原状，但反诉被告未采取任何措施，致使反诉原告自行用了一个半月左右的时间修复才可正常使用。为此，反诉原告不但支付了相关修理费用更延误了反诉原告房屋使用。现要求反诉被告赔偿反诉原告因破坏租赁房屋所造成的各项经济损失54000元及反诉被告给付反诉原告因恢复原状造成的房屋租金损失6000元。
反诉被告陈娟（原审原告）答辩称，二反诉原告的反诉没有证据，事实错误，其反诉主张不能获得支持，应驳回二反诉原告的诉讼请求。
锦州市太和区人民法院（2015）太松民再初字第00001号民事判决认定，本院再审查明的事实与原一审、二审查明事实一致。另查明，2015年2月13日，锦州市太和区水政监察大队出具情况说明称“我机关于2012年5月21日上午接到群众举报，反映126-18-4-73号有人凿井取水，随即水政监察大队工作人员葛本伟、韩旭赶赴现场，经现场查勘，此凿井取水行为属实，根据《中华人民共和国水法》、《辽宁省地下水资源保护条例》的相关规定，当即对此违法行为予以制止，因此行为尚处于初步实施阶段，未造成恶劣影响及他人损失，且当事人陈娟态度良好，经大队研究讨论后，责令当事人撤出凿井机械，并对未完成的取水井给予现场封闭。”本案诉争房屋所有权人均为原审被告蒲伟，设计用途为商业营业用房。该房屋已办理抵押登记，抵押期限自2007年至2017年。
该判决认为，原审原告陈娟与原审被告蒲伟签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，原审被告所出租的房屋虽办理了抵押登记，但并不影响原审原告使用该房屋，且该协议并未违反法律法规的禁止性规定，故该租赁协议有效。原审原、被告所签订的租赁协议部分内容虽系填充式的，但不具有重复使用的特征，该协议不属于格式条款。双方在履行租赁合同过程中，虽合同约定因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。所谓的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的情况。原审原告在履行合同中出现的情形，并不符合法律规定的不可抗力的条件，不属于不可抗力。因此该租赁合同不符合自行解除的条件。原审原告应遵循诚实信用原则，全面履行其合同义务。经营浴池打井取水须经有部门同意并不得损害他人利益，根据原审原告提供的新证据，水政监察部门根据群众举报，已责令原审原告停止打井。但原审原告可以采取其它方式解决开办浴池用水问题。因楼上住户阻止原审原告在租赁房屋内打井，原审原告在租赁房屋内打井被楼上住户制止后，认为无法再经营浴池，与原审被告协商解除合同未果，原审原告将租赁房屋钥匙交还原审被告，原审被告接受房屋钥匙。原审原告在协商未果的情况下将钥匙交还原审被告的行为应当属于明确解除合同的意思表示，原审被告在收到钥匙后合理期限内未对解除合同的问题请求人民法院或仲裁机构认定解除合同效力。因原审原告的违约行为导致原审原、被告间的租赁合同合同目的不能实现，该合同应予解除。解除时间应视为原审原告通知到达之日。租赁合同自2012年6月1日开始履行，截止钥匙交还之日。已经履行的2012年6月的房屋租金，原审原告应当支付。但因原审原告提前解除合同给原审被告带来损失，原审原告应当承担违约责任，赔偿原审原告的经济损失。原审被告的损失认定为原审原告2012年7月至2013年6月间的租金66000元。基于前述原因，对于原审原告要求判决原审原、被告间的租赁合同解除时间为2012年5月30日的诉讼请求，本院不予支持。原审原告主张的利息损失，因原审被告对原审原告交付租金，是基于房屋出租的事实，是因为原审原告的违约行为，导致合同解除，故对于原审原告要求原审被告赔偿租金利息的诉讼请求，本院不予支持。对于原审被告提出的反诉请求，与原审原、被告间的纠纷具有不可分性且不宜形成新的诉讼，故本院一并进行审理。因反诉原告未就所主张的损失情况提供充分证据予以证明，故对于反诉原告的反诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原审原告与原审被告于2012年4月26日签订的房屋租赁合同。二、驳回原审原告陈娟的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告蒲伟、李凌的反诉请求。案件受理费1850元，邮寄费60元，合计1910元，由原审原告负担。反诉费650元，由反诉原告承担。
宣判后，陈娟不服再审一审判决，向本院提起上诉称，原判认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销原审判决，依法改判由二被上诉人返还上诉人租金72000元，一、二审诉讼费由二被上诉人承担。上诉的主要理由为：1、原判认定原告违约导致原被告租赁合同目的不能实现是错误的。根据2012年4月26日双方签订合同中第八条违约责任约定，被上诉人应退还上诉人相应租金。上诉人没有违约，租金提前一个月就全部交付。被上诉人隐瞒此处群众不让他开饭店的事实，合同在用途上故意不写合同目的。合同没有原告开浴池不准打井取水约定，不能说上诉人违约。2、此案存在不可抗力事实，原判不予认定是错误的。上诉人不能预见开浴池不让打井，不能预见楼上百姓干扰进而找电视台阻拦。3、原判在判决中已认定原审被告接受原告钥匙……。原审被告在收到钥匙后合理期限内未对解除合同问题请求人民法院或仲裁机构认定解除合同效力，这是上诉人胜诉认定，却又认定给被告造成损失属不当。因为合同目的不能实现，原告向被告交钥匙是原审原告依法办事。原审驳回上诉人主张2012年5月30日为送钥匙时间，是事实不清。二被上诉人接受了钥匙后，又用自己手机号在自己出租房用自己号重新贴出出租广告是解除合同的认可。4、原判认定原告所交的2012年7月至2013年6月房屋租金66000元为原审被告的损失是错误的。该11个月房租金计66000元，二被上诉人在原审反诉时只字未提，原审判决超出范围错误。上诉人提前一个月就将72000元房租交给二被上诉人，被上诉人没有损失。即使认定违约金依法也不能超过争议钱款总数三分之一，原判适用法律错误。原判超过合同约定，让上诉人采取其他办法取水，如果买水肯定造价高，合同也签订不了，原判是为被上诉人不退钱找理由。
被上诉人蒲伟答辩称，签订合同当初上诉人没有提到打井的事情，如果对方提到打井，我不可能同意。上诉人故意隐瞒真相动用了大型的钻井设备，在我屋内进行大肆破坏，钻出了40厘米粗的井眼。上诉人谎称水利部门同意其打井取水，但是上诉人根本没有相关部门的证明，太和区水利监察大队对其处理的认定书可以证明。楼上居民表示上诉人的打井只要有相关证明允许就不予以干涉。因此与上诉人不属于不可抗力。我没有同意对方解除合同，不构成解除的条件，我们没有达成一致解除合同，且我认为接到钥匙后不应该由我去法院仲裁解除合同。为了尽量减少上诉人的损失，我同意上诉人转租。我一共给对方三把钥匙，对方给我拿回一把。我们的电费、水费及相关费用没有结算。楼上张贴广告是我原来张贴的电话号码。上诉人违约解除合同唯一的理由就是打井取水未成功。
被上诉人李凌未提出答辩意见。
经审理查明，原审查明的事实属实，有原判所列证据载卷为凭，本院予以确认。
本院认为，上诉人陈娟与被上诉人蒲伟所签房屋租赁协议合法有效，双方均应按此协议履行。根据本案事实，上诉人陈娟与被上诉人蒲伟于2012年4月26日签订租期为6年的房屋租赁合同。上诉人给付被上诉人2012年6月1日至2013年6月1日第一年房租金7.2万元。后因上诉人不能在屋内打井取水，遂要求解除租赁合同，在与被上诉人协商未果的情况下将房屋钥匙返还被上诉人，被上诉人不同意解除合同。经本院审查，根据双方签订的合同条款及《合同法》第九十三条、第九十四条规定，上诉人主张解除合同的理由均不构成合同解除的约定事由和法定事由。因上诉人不能在屋内打井取水不符合法律规定的不可抗力的条件，且被上诉人在履行合同过程中亦不存在违约行为，故上诉人主张交还房屋钥匙时合同即解除不能得到支持。上诉人应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。因此上诉人要求返还7.2万元租赁费的请求于法无据，本院不予支持。现被上诉人同意在合同履行满一年后解除，不违反法律规定，本院予以确认。原审判决适用法律虽有不妥，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（一）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1850元由上诉人陈娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 涛
代理审判员 王群星
代理审判员 张 悦
二〇一六年二月十八日
书 记 员 任 欢