上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终6382号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈继延，男，1970年10月23日生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
委托诉讼代理人：王亮，安徽百协律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王惠芳，女，1955年12月7日生，汉族，住上海市奉贤区。
委托诉讼代理人：何伟春（王惠芳女婿），1978年12月1日生，汉族，住上海市奉贤区。
委托诉讼代理人：庄海军，上海市浩信律师事务所律师。
原审第三人：卢一平（曾用名芦萍），女，1972年1月1日生，汉族，住安徽省临泉县。
上诉人陈继延因与被上诉人王惠芳、原审第三人卢一平房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初14404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈继延的委托诉讼代理人王亮，被上诉人王惠芳及委托诉讼代理人何伟春、庄海军到庭参加诉讼。原审第三人卢一平经本院合法传唤未到庭，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人陈继延上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项、第四项、第五项、第七项，改判驳回被上诉人要求支付延迟过户违约金、解除合同违约金及损失赔偿的诉请，支持上诉人关于要求被上诉人赔偿迟延过户违约金、解除合同违约金的反诉请求。事实和理由：1、被上诉人所发的《催告函》内容明确、意思表达清晰，其真实意思是解除合同，故本案合同的解除时间应为2016年9月30日。2、本案系因被上诉人违约而解除，上诉人没有违约行为。上诉人未按合同约定时间协助被上诉人办理过户，是因为被上诉人没有按照约定支付购房款。被上诉人没有按照约定办理按揭，也没有将剩余房款在过户当日补足，存在违约。退一步说，即使上诉人也构成违约，那么本案也是双方均存在违约行为，应各自承担违约责任，但一审唯独判决上诉人承担违约责任，显然偏袒被上诉人。3、物权不能发生变动不是上诉人的违约行为造成的，房屋所有权的变动只需要房屋登记人签字即可，无需第三人到场，如果被上诉人履行了付款义务，那么房屋早就变更至被上诉人名下，第三人是在被上诉人不付购房款且挑起本案诉讼之后才得知房屋出售之事，才导致合同履行不能。4、系争房屋的价值认定错误。一审一方面认定合同于2017年11月3日解除，一方面又以2018年1月15日为基准日的评估报告作为计算损失的依据，明显错误，且一审认定的合同解除时间也与事实不符，不是计算损失的合理时点。
被上诉人王惠芳辩称，在被发回重审的（2016）沪0120民初20417号案件审理中，上诉人从未提到过因其配偶不同意出售房屋，其表示因为女儿没考上大学所以想要处理掉房屋，在本案中上诉人又表示是因为资金紧张而出售房屋，上诉人是对自己违约行为进行辩解，对房价上涨心里也不平衡，上诉人一方面说被上诉人违约，又一方面说被上诉人发出的函已经解除并生效了，前后矛盾，上诉人根本目的是为了拖延诉讼。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审第三人卢一平未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
王惠芳向一审法院起诉请求：1、要求陈继延继续履行合同，立即为王惠芳办理涉案房产的过户手续和房产证；2、判令陈继延立即向王惠芳交付涉案房产及支付逾期过户的违约金47,000元（自2016年10月1日起至2016年11月9日，按每日万分之五计算）。庭审过程中，王惠芳变更诉讼请求为：1、解除王惠芳、陈继延房屋买卖合同；2、陈继延返还王惠芳已付款1,830,000元；3、陈继延支付拖延过户违约金23,500元、违约赔偿金470,000元；4、陈继延赔偿王惠芳房屋增值损失1,330,000元、利息损失以1,830,000元为本金自2016年10月1日起至实际偿还日止，按贷款年利率计算、佣金损失36,000元；5、陈继延承担本案诉讼费和评估费。
陈继延向一审法院提起反诉请求：1、王惠芳支付逾期付款违约金23,500元；2、王惠芳支付违约赔偿金470,000元。
一审法院认定事实：2016年7月7日，王惠芳、陈继延网签《上海市房地产买卖合同》，约定陈继延将上海市奉贤区XX路XX弄XX号XX层联列住宅（建筑面积200.70平方米，另有地下附属面积44.38平方米）出售给王惠芳；房款2,350,000元；合同第六条约定，于2016年9月10日前办理房产过户手续；合同第十条约定：陈继延未按合同约定期限交付给王惠芳（包括房地产交接及房地产权利转移），应当向王惠芳支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后陈继延仍未交付的，除陈继延应向王惠芳支付二十日的违约金外，王惠芳有权单方解除合同。王惠芳单方解除合同的，应当书面通知陈继延，陈继延承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。陈继延应在收到书面通知之日起三日内退还王惠芳已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；补充条款（一）第8.1条约定：贷款产生的费用由王惠芳自行承担；若王惠芳的实际购房款不足申请的额度，则任何不足的部分均由王惠芳在该房屋在房地产交易中心办理产权交易过户手续当日直接支付予陈继延；第8.2条约定：王惠芳于签订本买卖合同日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若王惠芳未按约定及时办理贷款手续且逾期达15日且延误过户日期的，则王惠芳应按本合同约定承担违约责任。附件三付款协议约定：1、王惠芳于2016年7月7日支付定金2万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款；2、王惠芳于签订本合同后的3日内，将房款98万元直接支付陈继延，该笔款项用于归还陈继延尚欠贷款银行的贷款及注销抵押权；3、王惠芳于2016年8月10日前支付陈继延房款83万元；4、待房地产交易中心出具以王惠芳为权利人的房产证后，由王惠芳以银行发放贷款的方式直接支付房款50万元给陈继延；5、在房地产交易中心出具以王惠芳为权利人的房产证且双方交接房屋并陈继延迁出户口后，由王惠芳支付陈继延尾款2万元等。
王惠芳于2016年7月7日支付陈继延定金2万元，于2016年7月8日支付房款100万元，于2016年7月22日支付房款81万元。
因陈继延未按合同约定于2016年9月10日前与王惠芳办理产权过户手续，故王惠芳于2016年9月23日向陈继延发出《催告函》，要求在2016年9月30日前和王惠芳同去房地产交易中心办理过户手续，催告函载明：若陈继延仍不配合，该催告函期限届满日即视为陈继延在该房地产买卖交易中根本违约，王惠芳将要求陈继延按照买卖合同第十条约定承担总房价款20%，计47万元的违约责任，并保留追究陈继延其他法律责任的权利。该催告函，陈继延自认于2016年9月24日或25日收到。
还查明，系争房屋系陈继延与卢一平婚后购买，但未用于自己居住，陈继延与卢一平一直居住在安徽。庭审中，陈继延表示由于工程需要垫资去做，房价定价比较低，但王惠芳没有申请贷款，9月10日前明知陈继延账户也没有将钱汇入陈继延账户，故其未在9月10日配合过户；没有告知卢一平系卢一平对系争房屋本身也不关心，陈继延也仅去过系争房屋两次。王惠芳表示，整个交易过程中卢一平均未出现过，但听陈继延说卢一平是知情的。
诉讼过程中，法院委托上海XX有限公司就系争房屋进行估价，市场价值为4,150,000元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方争议的焦点：1、王惠芳发出《催告函》系为督促合同履行还是解除合同？2、谁的违约行为导致合同的解除？3、合同解除后，法律后果的处理。
关于争议焦点1，法院认为，从《催告函》文字表述上，王惠芳意图在于催告陈继延继续履行合同而没有解除合同的意思表示。虽然催告函中表示期限届满视为陈继延根本违约，然后对于陈继延根本违约后，法律后果的处理，王惠芳并未明确，仅仅表示“将”要求按合同第十条约定承担违约责任。法院认为关于合同解除意思表示应当明确，现王惠芳解除意思表示并未明确，故《催告函》并非解除合同意思表示。王惠芳直至2017年11月3日才变更诉请要求解除合同，故法院确认本案合同2017年11月3日解除。
关于争议焦点2，法院认为陈继延存在违约行为致使合同解除。首先，陈继延及卢一平均确认系争房屋系夫妻共同财产，对系争房屋处分应当由陈继延及卢一平共同决定，否则不发生物权变动的效力，合同继续履行存在障碍。然陈继延及卢一平均确认，陈继延直至2017年2月才告知卢一平系争房屋出售事实，由于卢一平居住于安徽，也没有其他证据证明卢一平对系争房屋出售事宜知情且同意，故由于陈继延未征得卢一平同意致使合同履行不能，陈继延存在违约行为。其次，合同虽然约定了王惠芳以贷款方式支付500,000元，但合同同时约定，贷款不足部分可以现金形式在过户当天补足，即过户当天（2016年9月10日）王惠芳补足现金。然陈继延以9月10日前未收到房款为由，认为王惠芳违约而未到场配合过户，于理不合。综上，本案合同无法继续履行系因陈继延违约导致，陈继延应承担相应法律责任。
关于争议焦点3，陈继延违约理应承担相应违约责任。王惠芳要求陈继延按照合同约定承担二十日的违约金外，还要承担房屋总价20%的违约金，于法无悖，法院予以支持。然而系争房屋目前市场价值已经远远超过签订合同时，由此造成损失，应由陈继延承担。现该实际损失超过违约金，当事人可要求予以增加。对于王惠芳还主张的利息损失、佣金损失，于法无据，法院不予支持。
一审法院审理后作出判决：一、确认王惠芳与陈继延于2016年7月7日签订的《上海市房地产买卖合同》、《房屋买卖合同》于2017年11月3日解除；二、陈继延于判决生效之日起十日内返还王惠芳购房款1,830,000元；三、陈继延于判决生效之日起十日内支付王惠芳迟延过户违约金23,500元；四、陈继延于判决生效之日起十日内支付王惠芳解除合同违约金470,000元；五、陈继延于判决生效之日起十日内支付王惠芳损失1,306,500元；六、驳回王惠芳的其余本诉诉讼请求；七、驳回陈继延全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币42,363元，反诉案件受理费4,351元，评估费11,500元，均由陈继延负担。
本院二审期间，被上诉人向本院提交了王惠芳及其女儿施某名下浦发银行账户历史明细表，证明2016年9月13日施某将50万元转账给王惠芳，以准备支付剩余房款之用。上诉人质证认为双方约定的过户日期是2016年9月10日，但该日被上诉人的账户上余额不足50万元，被上诉人也没有将该笔钱支付给上诉人，故不认可该证明目的。本院对被上诉人提交证据的真实性予以确认，根据该历史明细，被上诉人王惠芳的购房款均来源于其女儿施某，50万元的转账亦发生在被上诉人发出《催告函》之前，故本院亦确认该历史明细与本案的关联性，对该证据效力予以认可。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《房屋买卖合同》均系当事人真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。本案的争议是上述合同解除的时间及责任，导致合同解除是因上诉人违约还是被上诉人违约，以及该违约责任应如何认定。
关于合同解除的责任，上诉人主张系被上诉人未按约办理银行按揭，也未以现金补足剩余房款构成违约，被上诉人则主张系上诉人逾期办理过户手续所致。根据本案所查明的事实，本院认为，首先，根据上诉人与原审第三人在审理过程中的相关陈述，上诉人擅自出售共有房屋、无权处分夫妻共同财产确凿无疑，上诉人的行为直接造成了涉案合同在法律上的履行障碍；其次，被上诉人虽然贷款受阻，但其在发出《催告函》之时已经具备支付剩余房款的能力及准备，而上诉人并无证据证明其在合同约定的过户时间届至后曾向被上诉人主张过购房款，亦无证据证明其在收到《催告函》之后对其中的内容提出异议或与被上诉人进行协商，故可以推定上诉人系拒绝按约协助被上诉人办理过户手续违约在先，被上诉人有权依此进行抗辩，不予支付房款。一审据此认定本案合同无法继续履行系因上诉人违约导致，理应承担违约责任，于法不悖，本院予以支持。
关于合同解除时间的争议，上诉人主张应以被上诉人所发的《催告函》中确定的2016年9月30日为解除之日，但从该《催告函》的内容来看，被上诉人系催告上诉人于该日之前履行合同义务，并无明确解除合同的意思表示。况且，上诉人主张系被上诉人逾期支付房款违约，但其又承认被上诉人的解约权利，实与其主张相悖，本院不予采信。被上诉人作为合同的守约方，有权选择继续履行合同或行使合同解除权，在上诉人配偶于本案中明确表示不同意出售系争房屋后，被上诉人于2017年11月3日变更诉请要求解除合同，故一审以此时间作为合同解除之日，并无不妥，本院予以支持。
最后，关于违约责任的认定，被上诉人要求的逾期过户违约金及解约赔偿金均系合同明确约定，一审予以支持合法有据，同时一审根据司法评估报告支持了被上诉人要求的房屋差价损失，亦符合合同法关于约定违约金低于违约造成的损失，当事人可以要求予以增加损失赔偿额的规定，本院同样予以支持。
综上所述，陈继延的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币21,000元，由上诉人陈继延负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一八年九月三日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……