四川省成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0114民初9016号
原告：付群英，女，1979年4月27日出生，汉族，住成都市武侯区。
委托诉讼代理人：罗瀚，四川中超律师事务所律师。
委托诉讼代理人：万滨，四川明炬律师事务所律师。
被告：白行，男，1988年11月21日出生，汉族，住成都市成华区。
委托诉讼代理人：冯彪，四川盛豪律师事务所律师。
第三人：四川链家房地产经纪有限公司，住所地成都市武侯区龙腾东路36号中海大厦5层。
法定代表人：徐万刚，总经理。
委托诉讼代理人：赵霞，女，1990年9月12日出生，汉族，系该公司工作人员，住江苏省通州市。
委托诉讼代理人：李婷，女，1993年4月9日出生，汉族，系该公司员工，住四川省仪陇县。
第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市水碾河路支行，住所地成都市成华区水碾河路25号4幢1楼2号、4幢2楼2号。
负责人：吴海，行长。
原告付群英与被告白行、第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月16日立案后，白行在提交答辩状期间，对本案管理权提出异议，本院经审查，作出了驳回其对本案管辖权提出异议的裁定，白行对该裁定不服，向四川省成都市中级人民法院提起了上诉，四川省成都市中级人民法院经审查，作出了（2018）川01民辖终600号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院在审理过程中，因本案处理结果与中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市水碾河路支行（以下简称邮政银行水碾河支行）有法律上的利害关系，故于2018年5月18日追加邮政银行水碾河支行作为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付群英及委托诉讼代理人罗瀚、万滨，被告白行及委托诉讼代理人冯彪，第三人链家公司的委托诉讼代理人赵霞、李婷到庭参加诉讼。邮政银行水碾河支行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
付群英向本院提出诉讼请求：请求判令1.白行继续履行双方于2017年8月8日签订的《成都市存量房买卖合同》义务，将位于成都市新都区房屋所有权过户给付群英；2.白行支付付群英违约金84500元。事实和理由：2017年8月8日，付群英经链家公司居间，与白行在链家公司处签订了《成都市存量房屋买卖合同》，约定白行将其所有的位于成都市新都区，建筑面积为78.5平方米住房及屋内的家具、家电（权证号：权××，监证号：新房权监证字第××号）出售给付群英，房屋总价为85万元。因该房屋系白行按揭贷款购买，处于银行抵押状态，合同约定白行应在2017年10月15日前完成房屋解除抵押登记手续，后办理房屋过户事宜。2017年8月15日，双方签订《补充协议》，将房屋成交价变更为845000元。合同签订后，付群英按约向白行支付了定金3万元，积极履行相关合同义务，但白行拒不履行相关合同义务。后付群英与白行多次协商，要求其继续履行合同，依约办理房屋过户事宜，白行均置之不理。白行拒不履行合同相关义务的行为，已构成严重违约，付群英为维护其合法权益，故提起诉讼。
白行辩称，一、白行与付群英签订的合同属于缔约阶段，合同并未成立；二、案涉房屋是白行与其妻子董琴的共同财产，白行无权单独处分，对于合同的签订，董琴并不知情，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，即使双方签订的合同成立，也属于效力待定的合同。董琴在知道白行出售该房屋之后，明确表示不同意。因此，付群英、白行之间签订的合同即使成立，也因房产共有人董琴不同意出售，合同即属无效；三、根据双方签订的《补充协议》第1条约定，在托管期间若甲方原因导致合同无法履行，甲方同意在合同解除后将托管定金退还给乙方。因此双方在《补充协议》中赋予了甲方在托管期间解除合同只需退还托管定金的权利。白行在其妻子明确表示不同意出售房屋后，于2017年10月30日短信通知了付群英，内容为由于董琴不同意出售房屋，通知付群英正式解除合同，并要求付群英提供银行账号以退还定金。因此，即使双方合同成立并有效，白行解除合同也符合《补充协议》的约定，付群英无权要求办理房屋过户手续及主张违约金；四、因限购政策的出台，白行如将案涉房屋出售给付群英，即将面临无房可住的局面，因此地方政策的变化形成不可抗力，白行也有权拒绝履行，且不构成违约；五、付群英虽支付了3万元款项，但该款项一直处于托管冻结状态，白行并不能支支配使用，因此该3万元不具备定金的性质，如认定3万元属于定金，根据《合同法》第一百一十五条规定，付群英也只能要求双倍返还定金，而无权要求办理过户手续，也无权要求违约金。综上，白行认为付群英的诉请不能成立，应当予以驳回。
链家公司述称，2017年8月8日，付群英、白行在链家公司居间服务下签订了居间买卖合同，合同约定白行应于2017年10月15日前到其原借款方即邮政银行水碾河支行办理完成解除抵押登记手续，在办理完成解押手续后，白行告知链家公司工作人员，称其不愿出售案涉房屋，链家公司积极与双方沟通，但一直达不成一致意见。
邮政银行水碾河支行向本院提交了书面答辩状，具体意见为，白行于2013年4月20日在邮政银行水碾河支行贷款23万元，贷款期限30年，贷款用途为购买位于成都市新都区驿站环路180号1栋2单元4层4呈的房屋，并以该房屋提供抵押担保，于2017年9月28日提前结清全部贷款。
本院经审理认定事实如下：2017年8月8日，付群英（乙方、购买方）、白行（甲方、出售方）经链家公司居间服务签订了《成都市存量房屋买卖合同》，其主要约定为：1.白行将其位于成都市新都区，建筑面积为78.5平方米的住房一套（所有权证号：权××，监证号：监证××号）出售给付群英。2.该房屋已经设定抵押，抵押权人为邮政银行水碾河支行。3.白行同意将该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品等一并转让给付群英。4.付群英、白行双方协商同意该房屋成交价为50万元，该房屋的家具/家电/装饰/装修及配套设施设备、白行购买该房屋已支付的住房贷款利息/手续费/公证费证作价35万元与该房屋一并转让给付群英，本合同成交价为85万元。5.付群英应在签订本合同当日支付定金3万元，该定金待双方完成权属转移登记后自动转为购房款，定金支付方式为通过银行资金监管专用账户划转。6.付群英在过户递件前三个工作日将首付款42万元存入存量房交易资金监管专用账户，待付群英取得不动产权证书后，房管局发送指令由监管银行将该笔首付款支付给白行。7.尾款由放贷银行直接支付给白行，付群英拟贷款金额为40万元，期限约25年。8.白行保证在签署本合同时该房屋无产权纠纷，未被限制转让。白行承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权，因白行原因造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，由白行承担违约责任。9.付群英、白行应在接到链家公司通知后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。10.该房屋目前为抵押状态，则白行应在2017年10月15日之前到邮政银行水碾河支行办理完成解除抵押登记手续，并承担相关费用。11.在收齐本合同成交价款（物业交割费除外）3日内，白行将该房屋交付给付群英。12.付群英、白行双方同意，贷款申请经贷款机构审批通过且符合过户条件后，双方须在收到链家公司通知3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内再次前往房屋所在地房管局办理过户取件手续。13.合同第八条违约责任其中载明“逾期办理房屋交易的其他事宜：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价0.5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。4、甲方出现下列第（1）种情形……，则构成根本违约，守约方有权单方书面解除合同。本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价10%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。（1）甲方提供的该房屋所有权证或原购房合同等相关产权证明手续不真实或无效，房屋被查封或限制转让、拒绝将房屋出售给乙方、擅自提高房屋交易价格、将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权证的。”14.在合同履行过程中，如发生了合同当事人无法预见、无法避免、无法克服的事件（包括但不限于国家政策、地方政策法规、意外死亡等）或自然灾害……，以致合同当事人不能依约履行职责或不能如期履行职责，因不可抗力不能按照约定履行合同的一方可以部分或全部免除履行职责或推迟履行职责，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。双方当事人还就其他事项进行了约定。同日，付群英、白行与链家公司三方签订了《居间服务合同》、《过户、按揭服务合同》，以及在链家公司的见证下，付群英、白行又签订了《购房资格告知书》，上述《购房资格告知书》对在成都市购买二手住房的资格进行了明确的告知。2017年8月15日，付群英、白行又签订了《关于合同（编号：100001083825）的补充协议》，约定房屋成交价由原约定的85万元变更为845000元，原合同约定付群英委托链家公司办理银行按揭贷款40万元，并支付链家公司贷款服务费2000元，现双方同意改为一次性付款，付群英同意将剩余尾款40万元在过户递件前存入存量房交易资金监管账户，待付群英取得新不动产权证书后，房管局发送放款指令由监管银行将该笔房款支付给白行，付群英不再向链家公司支付贷款服务费。同日，白行在委托中国光大银行成都分行对房屋交易资金进行监管后，付群英将3万元定金转入中国光大银行成都分行资金监管账户内。2017年10月30日，白行向付群英发送了一条短信，内容为“由于本人家属不同意出售房屋，特通知贵方：正式解除贵我双方签订的买卖合同，请贵方提供银行账号，以退还定金。”
另认定事实，白行购买案涉房屋，网签备案时间为2013年4月23日，在成都市新都区房产管理局登记的房屋所有权人为白行，为白行单独所有，登记时间为2016年9月28日。以及白行购买案涉房屋系按揭贷款购买，贷款银行为邮政银行水碾河支行，2017年9月28日，白行向该行提前结清了全部贷款，但案涉房屋仍处于抵押状态，抵押权人为邮政银行水碾河支行。
对于当事人没有争议的上述事实，有当事人的当庭陈述及提交的房屋交易文件、《成都市存量房屋买卖合同》、《关于合同（编号：100001083825）的补充协议》、中国光大银行个人转账回单、个人二手房屋交易资金托管服务申请书、网签合同信息查询记录、房屋信息查询记录、房屋所有权证、短信截图等证据在卷佐证，本院予以确认。
对于有争议的事实和证据，本院认定如下：1.白行为证明案涉房屋系其与董琴婚后购买，属于夫妻共同财产，案涉房屋为其一家三口唯一住房，以及其妻子从未同意出售该房屋，白行与付群英签订的合同，董琴均不知情、也不同意的事实，提供了结婚证、房屋产权证、董琴出具的证明、个人房屋信息记录。付群英认为结婚证非原件，无法确认其真实性，但根据该证据可以看出，白行与董琴于2014年7月7日登记结婚，案涉房屋合同备案时间是2013年4月23日。房屋所有权显示房屋为白行单独所有，虽然登记时间为2016年9月28日，但白行取得案涉房屋的时间应以合同备案时间为准。对于董琴的证人证言，因董琴系白行的配偶，与其有利害关系，其证言的真实性不可确认，也不具备证明力。本院认为，案涉房屋登记的权利人为白行，明确系其单独所有，且其购买房屋的时间是在与董琴结婚登记之前，以及董琴与白行系夫妻关系，其证言的真实性存疑，证明力较弱，故白行提供上述证据所证明的事实本院不予确认；2.白行认为因成都市商品房购房政策的变化，导致其在出售案涉房屋后难以购得新的房屋，构成不可抗力，基于该因素，白行有权解除合同，且无需承担违约责任，提供了成房发房发〔2017〕137号通知、成办发〔2018〕17号通知、成房发〔2018〕51号通知。付群英对该组证据的真实性无异议，但认为与本案没有关联性。本院认为，本案中，双方当事人在签订《成都市存量房屋买卖合同》的同时，也签订了《购房资格告知书》，该告知书对成都市关于二手住房的限购政策在房屋的买卖过程中所带来的风险明确告知了双方当事人，白行在签订合同时对此风险应有预判，且上述政策是否必然导致其在出售案涉房屋后难以购得新的房屋，白行也未提供依据证明，故对于白行提供该组证据所证明的目的本院不予采纳；3.链家公司为证明白行的配偶同意出售案涉房屋提供了《配偶同意出售承诺书》。对该证据，付群英无异议。白行对该证据的三性均不认可，认为其配偶未签订过此承诺书，该承诺书是由其自行签的。董琴出庭作证也陈述其未签署过该承诺书。本院认为，因该承诺书承诺人签名为董琴，白行和董琴虽称不是董琴本人所签，但其未有其他有力的证据予以印证，故链家公司提供的该证据本院予以采信。
本院认为，本案双方当事人的主要争议焦点在于《成都市存量房屋买卖合同》是否应继续履行的问题。对于该争议本院认定如下：
白行抗辩认为，案涉房屋系其与董琴夫妻共有，董琴作为财产共有人对其出售房屋不同意，其与付群英签订的合同无效，且其已向对方发出解除合同通知书，以及抗辩认为因地方政策的变化形成不可抗力，白行有权拒绝履行合同。本院认为：一、根据付群英提供的案涉房屋备案登记查询信息，白行购买案涉房屋与开发商签订合同备案时间为2013年4月23日，而白行与董琴登记结婚时间是在2014年7月7日，且根据房屋所有权的登记信息，房屋所有权人为白行，为其单独所有，付群英作为善意一方，有理由相信白行对案涉房屋具有处分权；二、白行一再称其出售案涉房屋董琴不知情，但链家公司所提供的《配偶同意出售的承诺书》，证明了白行的抗辩意见不能成立；三、在案涉合同签订后，双方当事人均按约履行，白行在合同约定的期限内于2017年9月28日提前向邮政银行水碾河支行结清了按揭贷款；四、白行所称的不可抗力，是指2017年3月24日出台的成都市购房限购政策，而当事人于2017年8月8日才签订案涉合同，且签订了《购房资格告知书》，故对于限购政策出台后对于购房相关事宜的影响应是可预见的，对于双方履行合同并无障碍；五、白行抗辩合同无效的情形不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的任何情形之一。反之，付群英在合同签订后，按合同约定的方式支付了定金，且对于剩余购房款，付群英表示愿意将剩余购房款支付至监管账户，直至过户完成。综上，白行的抗辩不能成立，本院不予采纳。付群英与白行签订的《成都市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。因此付群英现要求白行继续履行合同的诉讼请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持。
关于付群英主张的违约金84500元，系按交易价格845000元的10%计算。按照合同约定，白行应于2017年10月15日之前到邮政银行水碾河支行办理完成解除抵押登记手续，但实际履行中，白行只在2017年9月28日向银行完成了提前结清按揭贷款，未在合同约定期限内办理完成解除抵押登记手续，以及在合同履行过程中，白行以其行为表明拒绝履行合同，故根据合同的约定，白行的行为已构成违约，其应承担相应的违约责任。关于违约责任的约定，付群英主张的违约金是在合同解除情况下的计算标准，并非继续履行合同的约定。本案中，对于白行不按合同履行给付群英造成的实际损失，付群英未举证证明，故本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定白行向付群英支付违约金3万元为宜。
本案中，白行已向邮政银行水碾河支行提前结清按揭贷款，故邮政银行水碾河支行应协助办理案涉房屋抵押权注销手续。案涉房屋的抵押权注销后，白行协助付群英办理房屋过户登记手续。在办理过户登记手续之日，付群英在扣除判决认定白行应承担的违约金等费用后，将剩余购房款一次性支付给白行。
综上所述，付群英要求继续履行合同，将案涉案房屋过户登记至其名下的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；付群英要求要求白行支付违约金84500元的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、付群英与白行于2017年8月8日签订的《成都市存量房屋买卖合同》继续履行；
二、中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市水碾河路支行于本判决生效之日起十日内协助办理位于成都市新都区房屋的抵押注销手续；
三、白行应自位于成都市新都区房屋的抵押权注销之日起七日内协助付群英办理该房屋的过户手续，在办理房屋过户登记的同时，付群英将剩余购房款一次性支付给白行；
四、白行于本判决生效之日起十日内向付群英支付违约金3万元；
五、驳回付群英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1056元（已减半收取），财产保全费4745元，合计5801元，由付群英负担681元，白行负担5120元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 严振波
二〇一八年七月三十日
书记员 侯 毅