湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘02民终1196号
上诉人（原审原告）：胡华，男，汉族，1979年8月20日出生，住湖南省茶陵县。
委托诉讼代理人：唐远明，湖南天隆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：株洲城投房地产开发有限公司，住所地为湖南省株洲市荷塘区临320国道旁荷塘铺村居民小区26栋201-205号。
法定代表人：张俊。
委托诉讼代理人：邓志雄，男，汉族，1982年10月1日出生，住湖南省桂阳县，系该公司法务部副经理。
委托诉讼代理人：黄明镝，男，汉族，1968年12月11日出生，住重庆市渝中区和平路，系该公司综合办主任。
上诉人胡华因与被上诉人株洲城投房地产开发有限公司（以下简称城投公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院于2018年4月28日作出的（2017）湘0202民初2525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案受理后，依法组成合议庭书面审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人胡华向本院提起上诉请求判令：1、被上诉人立即为上诉人办理所购房屋的《房屋所有权证》（分户证）;2、被上诉人向上诉人支付延期办证违约金52440元（截止2017年12月30日止，后期按上诉人已交房款金额由被上诉人每日向上诉人支付万分之三违约金至办理产权证为止）。日万分之三违约金系按照银行贷款利率加5%罚息计算。事实及理由：1、上诉人与被上诉人双方签订的《株洲市商品房销售合同》明确规定，被上诉人应在办理房屋交接手续后180天内办理房屋所有权证分户证，被上诉人严重违约；2、根据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交相关文件。被上诉人在交房后一直未办理产权总证及分户证是一种违法行为，影响上诉人产权交易、利益受损、子女入学、贷款经营等各种权益，也违反社会公益；3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定的，可以按照已付购房总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约责任金额，被上诉人应当向上诉人支付延期办证违约金。
被上诉人城投公司发表答辩意见称：1、上诉人以被上诉人未在房屋交接后180天内办理房屋所有权证（分户证）为由要求被上诉人承担违约责任，没有事实和法律依据。根据双方签订的《株洲市商品房销售合同》第十四条的约定，在甲方办理了新建商品房所有权初始登记并取得了房屋所有权总证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋所有权转移登记手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证）。从该条款可以看出，办理分户证需要具备两个条件：（1）城投公司需办理了房屋初始登记，取得房屋所有权总证；（2）在取得总证后30日内，双方签订《房屋交接书》。具备了这两个条件后，才能在180天内办理分户证，也就是说需要在办理总证后210天内办理分户证。上诉人提交的《房屋交接书》是其与株洲天海物业管理有限公司于2016年6月23日为交付房屋而签订，并非被上诉人与上诉人依据合同第十四条在办理总证后为办理房屋分户证而签订，上诉人以2016年6月23日的《房屋交接书》作为起算点，要求被上诉人在180天之内办理分户证与合同约定不符，因此从180天届满之日开始计算违约责任也没有事实依据。根据双方签订的《株洲市商品房（预）销售合同》第十四条的约定，在房产公司办理了总证后的约定期限内，是由双方共同依法向行政部门申请办理分户证，并非房产公司的单方责任。合同附件一也明确约定，凡是选择银行贷款的乙方，其房产证由房产局担保公司办理，出卖人不承担相关责任。因此，在本案中，办理房产证并非被上诉人的单方责任，上诉人是按揭贷款买房，其房产证办理责任在房产局担保公司，上诉人要求被上诉人单方承担办理房产证义务没有事实依据。当时房产局在设置条款时就已经考虑到了这个问题，没有将办证义务约定为房产公司的单方责任，所以根本没有约定逾期办证的违约责任，充分说明上诉人要求被上诉人单方承担违约责任没有事实和法律依据。上诉人提出办理总证是被上诉人的义务，虽然城投公司有义务办理总证，但是双方签订的《株洲市商品房（预）销售合同》并未约定被上诉人办总证的时间，更何况被上诉人一直都在积极办理总证，因此并未违反合同约定。2、既然城投公司不应承担违约责任，合同也没有约定违约金，当然也就不需向上诉人支付违约金，更何况上诉人提出的违约金数额和标准明显依法不应得到支持。根据《合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，违约方承担违约责任的方式有多种，但违约金的承担必须以当事人的事前约定为条件，因此，本案上诉人在双方没有约定的情况下要求被上诉人支付违约金，没有事实和法律依据，一审法院的判决完全正确。
上诉人胡华在一审提出的诉讼请求：1、判令被告办理原告所购房屋《房屋所有权证》（分户证）；2、判令被告向原告支付违约金52440元（截止至2017年12月30日止，后期按原告已交房款金额，由被告每日向原告支付万分之三违约金至办理房产证为止）；3、判令被告向原告支付地面水泥砂浆找平费用4325元；4、判令被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实:2013年6月1日，原告胡华（乙方）与被告（甲方）签订了《株洲市商品房（预）销售合同》，双方约定了以下内容：1、乙方向甲方购买《爱丁堡商住小区》荷塘区红旗南路198号爱丁堡住宅3栋2201室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为成套住宅。据甲方预测该房屋建筑面积为105.37平方米；2、乙方购买该房屋，每平方米房屋按建筑面积单价为人民币4739.85元，根据甲方预测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币499438元；3、合同附件一付款方式和付款期限。签订本合同时，乙方已付清该房屋房款159438元，余款34万元以银行（公积金）贷款方式支付；4、合同附件三该房屋建筑结构、装修及设备标准地面：水泥砂浆找平；5、该房屋的交付必须经开发商、施工、设计、勘探、监理五单位验收合格并签字盖章；6、甲方定于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方；7、在甲方办理了新建商品房所有权初始登记并取得了房屋所有权总证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋所有权转移登记手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证）；8、甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不能解决的，依法向人民法院起诉。合同签订后，截止至2013年6月1日原告向被告交纳该房屋价款159438元及办证费用17551元，于2013年8月29日以银行贷款方式向被告交纳该房屋价款340000元。2016年7月15日，原告在物业管理公司陪同下入户查验，签收了《房屋交接书》。后原告要求被告办理所购房屋的《房屋所有权证》，被告未向原告交付相关证件，原告催讨未果，遂向该院提起诉讼。
一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告于2013年6月1日签订的《株洲市商品房（预）销售合同》，系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，受到法律保护，原、被告均应按约定全面履行自己的义务。本案原告向被告支付了全部房屋价款，并向被告交纳了该房屋的办证费用，被告应当按照合同约定为原告办理该房屋产权证。故原告提出要求被告办理原告所购买该房屋《房屋所有权证》（分户证）的诉讼请求，于法有据，本院应予以支持。但原、被告在购房合同中约定，《房屋所有权证》（分户证）系被告在办理房屋所有权证总证（大产证）之后30日内双方签订房屋交接书后，180天内共同去办理分户证。现被告尚未取得房屋所有权证总证（大产证），原告诉请要求被告办理《房屋所有权证》（分户证）的条件尚不具备，故对原告该项诉讼请求不予支持。关于原告主张的违约金问题，虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，违约方承担违约责任的方式有多种，而违约金的承担必须以当事人的事前约定为条件。本案原、被告均系平等的民事主体，双方签订的《株洲市商品房（预）销售合同》是在平等自愿的基础上签订的，双方在《株洲市商品房（预）销售合同》中并没有约定逾期办理房屋产权证的违约责任，且房产证仅为权属证书，其本身并不创设权利，原告也未提供证据证实其因未领取房产证书而遭受相关损失。被告已于2016年7月14日将该房屋交付给原告，原告作为该房屋的权利人亦已实现对该房屋的占有、使用。故原告在双方没有约定逾期办证违约责任的情况下要求被告支付违约金，既没有合同依据，也没有法律依据，该院不予支持。对于原告主张的地面找平费用，参照目前市场价约50元每平方米标准，结合原告购房面积105.37平方米，确定地面找平费用为5268.5元。经该院主持调解，原、被告双方分歧较大，无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第三条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告株洲城投房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告胡华地面找平费用5268.5元；二、驳回原告胡华的其他诉讼请求。如果被告株洲城投房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行办证义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费1220元，减半收取610元，由被告株洲城投房地产开发有限公司承担。
在二审审理过程中，被上诉人城投公司向本院提交了以下证据：
证据一、爱丁堡商住小区平面规划图，拟证明1、在1、2栋中间靠西北侧的位置（幼儿园西边），系建宁港旧港红旗支流流经之处，按照规划报批此处建设成绿地和停车位。2、建宁港新、旧港环绕并流经小区；
证据二、株洲市建宁港爱丁堡住宅小区河段整治方案设计说明，拟证明建宁港水系从爱丁堡小区穿过，因此小区规划方案需得到水利局委托的专业机构进行论证，建宁港的红旗支流在小区西北侧的红线范围内；
证据三、株洲市水利局关于建宁港爱丁堡住宅小区河段整治方案河道管理范围内建设项目同意书（株水字[2010]60号），拟证明爱丁堡小区建设需按株洲市水利局批准的审查意见和《株洲市建宁港爱丁堡住宅小区河段治理方案设计说明》的要求进行，施工放样必须经株洲市水利局检查验收合格后方可施工；
证据四、株洲市建宁港防洪规划报告，拟证明建宁港水系的布局图，在爱丁堡小区位置确实是建宁港流经区域，红旗支流就在小区靠西北侧位置；
证据五、株洲市荷塘区城乡建设局关于申请拉通建宁港排水下穿红旗南路段的请示及请示解决建宁港的渍水祸害群众一事的报告，拟证明因建宁港排水下穿红旗南路段自2008年确定方案以来一直未能实施完成，导致爱丁堡小区周边的荷塘铺居民下大雨时经常被积水淹没房屋；
证据六、关于建宁港的新闻报道（两篇），拟证明建宁港直到2016年12月底才启动东、西湖之间的联通渠道改箱涵工程，且预计要到2017年4月才完工；
证据七、株洲市水务局说明，拟证明爱丁堡小区进行项目建设、施工、初样应经水利部门检查验收合格后方可进行下一步施工；
证据八：株洲市建设工程竣工规划核实表（建筑工程），拟证明爱丁堡小区二期规划验收已经进仓了，被上诉人正在努力办大产证。
经本院组织质证，上诉人胡华对被上诉人城投公司提交的证据发表质证意见如下：对证据一真实性无异议，关联性有异议，与上诉人的诉求无关；对证据二、三、四真实性无异议，关联性有异议，与上诉人的诉求无关，不影响上诉人要求被上诉人办理房产证及赔偿违约金；对证据五、八真实性、关联性有异议，与上诉人的诉求无关，不影响上诉人要求被上诉人办理房产证及赔偿违约金；对证据六真实性有异议，与上诉人的诉求无关；对证据七真实性、关联性有异议，水务局的说明事实、程序违法，且不影响上诉人要求被上诉人办证及赔偿违约金。
根据上诉人胡华的质证意见，本院对被上诉人城投公司提交的证据认定如下：被上诉人城投公司提交的八份证据真实、合法，且与本案有关联，予以认定。
上诉人与被上诉人均确认上诉人胡华的交房时间为2016年6月23日，本院对一审采信的证据和查明的其他事实予以认定。
本院二审另查明：涉案爱丁堡住宅小区位于株洲市荷塘区红旗南路与石宋大道交汇处的东北侧，2007年以安置地的名义报批土地，后市政府同意将土地变性进行商品房开发。由于建宁港水系从爱丁堡住宅小区项目场地中央穿过，规划局要求就项目用地范围内建宁港流经的水系编制整治方案，经水利局审查通过后再办理土地变性手续。2010年3月，株洲市水利水电勘测设计院出具《株洲市建宁港爱丁堡住宅小区河段整治方案设计说明》。2010年4月21日，株洲市水利局主持召开了《株洲市建宁港爱丁堡住宅小区河段整治方案》审查会，并于5月18日出具《关于建宁港爱丁堡住宅小区河段整治方案河道管理范围内建设项目同意书》，要求施工放样应经该局检查验收合格后方可施工。因整个建宁港跨红旗路改道方案实施后，小区内此段河道将废弃，上述整治方案系改道实施前的临时方案。2011年11月，株洲市水利水电勘测设计院出具《湖南省株洲市建宁港防洪规划报告》（初稿），但下穿红旗南路段长约200米一直未列入市基础设施建设计划，直至2016年底才开始施工。2017年9月12日，株洲市水务局出具《关于建宁港爱丁堡小区河段整治问题情况的说明》称，“为确保行洪安全，规划河道没有建成之前不得废弃原有老港及其支流，河道的废弃必须经过严格论证和程序，并征得水利部门同意。未经审批，不得在老港及其支流和两岸河道管理范围内进行任何建设。”根据爱丁堡商住小区平面规划图显示，项目用地红线范围内的建宁港上规划设计了绿化及地上停车位，因建宁港改造原因不能进行建设，进而影响了爱丁堡住宅小区规划验收。根据被上诉人城投公司提交的株洲市建设工程竣工规划核实表，申报日期为2017年11月30日，核实评价栏载“建议按实际情况予以竣工验收”，支队（分局）负责人意见为“同意验收”。被上诉人城投公司称预计在2019年农历春节前可办理好总证。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案二审的争议焦点为：1、被上诉人是否需要立即为上诉人办理房产证（分户证）；2、被上诉人是否需要向上诉人支付延期办证违约金，如果需要支付，应如何计算。分析如下：
关于第一个争议焦点，上诉人与被上诉人签订的《株洲市商品房预销售合同》第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件，即经开发商、施工、设计、勘探、监理五单位验收合格并签字盖章。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前五天书面通知乙方办理交付该房屋的手续。乙方应在收到该通知之日起七天内，会同甲方对房屋进行验收交接。房屋交付的标志为《房屋交接书》。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房所有权初始登记并取得了房屋所有权证总证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋所有权转移登记手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证）。本案的实际情况是，2016年7月14日，上诉人与株洲市天海物业公司签署《房屋交接书》，实际占有使用所购房屋，上诉人认可交房符合双方合同约定，涉案房屋所有权证总证（大产证）仍在办理之中。上诉人主张被上诉人应于2016年7月14日起180天为上诉人办理好房屋所有权证（分户证），被上诉人认为办理分户证的时限应从办理好房屋所有权证（大产证）之日起算。本院认为，根据双方合同约定，结合签署《房屋交接书》已不为办理不动产证之必须，被上诉人为上诉人办理房屋所有权证（分户证）的时限应为办理好房屋所有权证（大产证）之日起180天内。因本案房屋所有权证（大产证）尚未办理好，上诉人要求被上诉人为其办理房屋所有权证（分户证）的诉请本院不予支持。但被上诉人城投公司应尽最大可能尽快办理好爱丁堡住宅小区二期房屋所有权证（大产证），并在合同约定的期限内为上诉人办理好房屋所有权证（分户证）。
关于第二个争议焦点，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。本案当事人双方未约定的办理房屋所有权证（大产证）的时间，办理房屋所有权证（分户证）的条件尚未成就。对于办理房屋所有权证（大产证）的延误，被上诉人城投公司提供了证据证实系因建宁港改造工程的原因造成爱丁堡住宅小区规划验收的延迟办理，而非出卖人即被上诉人城投公司的原因所造成。且上诉人与上诉人在《株洲市商品房预销售合同》中约定了办理房屋所有权证的期限，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条。对于上诉人要求被上诉人支付延期办证违约金的上诉请求本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1134元，由上诉人胡华负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 蕾
审判员 彭建爱
审判员 罗湘武
二〇一八年十月十二日
书记员 刘 欣