广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0304民初字4245号
原告(反诉被告)深圳市社会福利公司，深圳市福田区。
法定代表人丘勇。
委托代理人严天敏，广东五维律师事务所律师。
委托代理人陈媛媛，广东五维律师事务所律师。
被告（反诉原告）王跃华,男，汉族，1968年7月11日出生，住址深圳市南山区。
被告（反诉原告）深圳市永康福保健按摩有限公司，深圳市福田区。
两被告共同委托代理人张超林，广东和又和律师事务所律师。
两被告共同委托代理人王仑，男，汉族，1968年4月25日出生，系公司员工。
上列原告诉被告王跃华、深圳市永康福保健按摩公司（下称永康福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案受理后，两被告在法定期限内提出反诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年7月15日公开开庭将本诉与反诉合并进行了审理，原告的委托代理人严天敏，两被告的共同委托代理人张超林、王仑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年11月19日，原告作为甲方、被告王跃华作为乙方，双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定由乙方承租原告位于深圳市福田区龙尾路2号福兴花园二期X栋X楼房屋作经营之用，共计1417.15平方米，租金每月每平方米25元（月租金35429元）。合同期限自2010年4月1日起至2015年3月31日止，甲方收取二个月的租金70858元作为租赁保证金。合同第九条约定如乙方违约，甲方不予退还保证金；合同第二十一条约定：本合同终止后乙方应于5日内迁离及退回租赁房屋……逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取双倍租金。同日双方又签订了补充条款，补充条款约定租金从第三年的次年起在原租金基础上每年递增3%。补充条款又约定本租赁合同到期后双方可续签租赁合同五年。合同签订后，原告于2009年12月1日将房屋交付被告王跃华，王跃华将房屋作被告深圳市永康福保健按摩有限公司告使用，合同正常履行至2015年，根据双方约定月租金递增为每月37586.63元，根据合同规定的期限，2015年3月31日合同到期。合同到期前两月被告王跃华提出了继续签订租赁合同的要求，原告亦回复被告王跃华可以继续签订租赁合同并且考虑到被告为老租户，提出了远远低于市场指导价的租金。但被告王跃华坚持以原合同租赁价格续签合同，由于双方在租金条款上无法达成一致意见，最终合同没有续签。被告王跃华既不续签合同，亦不交回场地，经原告多次协商催告无果。根据深圳市国资委文件规定，原告将该房屋进行公开招租，并书面通知被告王跃华如有意承租请参与竞标。挂牌招租说明中写明同等条件原租户优先。由于无人竟标，又进行了两次调价，两次调价招租原告均书面通知了被告王跃华，其均未参与竞标。2015年12月21日深圳市同为装饰设计工程有限公司以每月每平方米52.9元的租金（月租74967.235元）价格中标。该公司中标后，原告于2015年12月26日向被告王跃华发出通知，限其于2016年1月30日以前撤离场地，并将场地交回。2015年12月29日原告再次发出搬迁通知，但被告王跃华至今拒不交回场地。根据原合同第二十一条约定，被告王跃华应于合同期满五日内迁离房屋，逾期不迁离原告有权向被告收取双倍租金。现合同期满，而被告王跃华拒不腾房，根据双方的约定，原告有权收取被告王跃华逾期腾房的使用费并按双倍租金计算。因此从2016年1月1日至2016年2月29日，原告有权收取被告王跃华逾期腾房使用费299868，94元（双倍月租金乘上2个月）。另外，因被告王跃华不按约定搬离场地的行为已构成违约，根据合同第九条约定，原告可不予返还保证金。涉案房屋租赁合同由被告王跃华签订，房屋由被告深圳市永康福保健按摩有限公司作经营之用，因此因本合同产生的一切责任由两被告共同承担。为维护原告的合法权益，现原告特提起诉讼，请求判令：1、两被告交回福田区龙尾路2号福兴花园二期X栋X楼场地；2、两被告向原告支付逾期腾房占有使用费299868.94元（从2016年1月1日起暂计算至2016年2月29日），使用费算至搬离为止。3、原告不予返还保证金70858元。4、两被告承担本案一切诉讼费用。庭审时，原告明确占有使用费按其与深圳市同为装饰设计工程有限公司约定的租金52.90元/平方米/月的双倍计算。
两被告共同口头答辩称，一、关于程序。被告王跃华不是适格被告，不应成为本案被告，无需承担本案责任。被告王跃华是代理行为，代表被告永康福公司签订租赁合同，签订合同时间为2009年11月19日,2009年12月2日合同备案。被告永康福公司成立于2010年1月14日，是以被告王跃华代表签署本案租赁合同的地址为被告永康福公司的注册地址。被告永康福公司成立后被告王跃华是被告永康福公司的法定代表人，故在被告永康福公司筹备成立期间被告王跃华的行为是代理行为，产生的法律后果由被告永康福公司承担。2、租赁合同实际履行方面，被告永康福公司一直作为承租人承担权利义务单独唯一的主体，从相关缴费单据、调解书、会议纪要、派出所笔录都可看出，均是以被告永康福公司作为单独唯一的参与责任主体。3、被告永康福公司自2010年1月14日成立后被告王跃华所代表公司处理的有关租赁合同的所有事项，其个人身份不存在，均是以法定代表人身份出现。综上，被告王跃华不是本案适格被告，不应作为本案被告，无需承担本案任何法律责任，原告将王跃华作为被告是滥用诉讼，请求法庭予以驳回。二、原告请求交回涉案场地，原告单方于2016年2月5日、2016年2月18日停水电至今，被告已经被迫停止营业，也无法再使用涉案房产，大量固定设施无法利用或拆除，故不存在搬迁的问题。原告是否进场或清场是原告的权利，被告无权也无意向干预。被告在纠纷期间多次表示可搬迁，仅要求原告依据合同的约定给予95万补偿款，被告在涉案房产已投入300万，但合同约定最多只能补偿95万，被告认为该请求并不过分。原告要求返还场地和支付占有使用费是无依据的，这是原告权利行使的问题，与被告无关。原告不能因其自身拖延进场而将责任推给被告，被告不应承担这些法律责任。三、关于原告第二项诉讼请求，原告的表述可看出其要求被告支付29万多的依据是原合同第二十一条约定的因在合同期满五日内迁离房屋，否则追究被告的责任。但原告诉状表述根据合同约定，2015年3月31日是原告认为合同到期的时间，但2015年3月31日之后，原、被告继续维持租赁合同关系，双方已事实改变该合同的约定，原告没有在2015年3月31日要求被告腾房，事实证明原告放弃该合同权利。从2015年4月之后原、被告事实上存在租赁法律关系，双方并未合同期满，该租赁关系一直正常履行中，原、被告双方正常收缴相关费用，没有任何拖欠，被告一直交纳相关费用至原告单方停水电，导致被告无法营业为止。2016年2月18日原告停水电至今，导致被告无法再利用涉案场地，造成被告重大经济损失，因此被告无需支付任何费用。故请求法庭驳回原告的诉讼请求。四、关于原告第三项诉讼请求，被告认为该诉讼请求无依据，被告反诉状第三点对返还保证金已陈述意见，合同约定乙方已完全履行合同义务并不拖欠任何款项，原告应返还租赁保证金。合同期限内被告已完全履行合同义务，没有拖欠任何费用，没有任何违约行为，故根据保证余返还条件，只要满足其中之一的，都应返还保证金，原告请求不予返还的理由不充分，请求法庭予以驳回。
两被告共同反诉称，一、反诉人与被反诉人存在租赁关系。2009年11月19日，反诉人王跃华代表深圳市永康福保健按摩有限公司（反诉人）与深圳市社会福利总公司（被反诉人）签订了对福田区龙尾路2号福兴花园二期X栋2楼整层（下称涉案物业）的租赁合同及补充条款，用以经营正规足浴及保健按摩企业（加盟国内知名健康足浴领导企业――家富富侨健康会所）。在承租前，反诉人已考虑到因会所投资较大（当时预计400-500万），必须得长期稳定经营才可收回投资和盈利，故反诉方提出的租期为10年，被反诉人也同意。但在签约时，被反诉人以国有企业内部规定为由，在签约文件上作了“技术处理”，即形式上签署《房屋租赁合同》加《补充条款》，约定首个5年租约到期保证自动续约，综合租金标准按递增比例，若因被反诉人原因无法续约后5年，需赔偿反诉人的投资装修损失95万元等…．。也正是因为考虑到被反诉人是国有企业，应具有诚信守法办事的社会责任感，且约定明确、清晰，反诉人遂同意签订了《房屋租赁合同》及《补充条款》，自此取得涉案物业承租权并依法开展经营。在2009年11月19日至2016年2月18日期间，反诉人均依约足额向被反诉人交付了租赁保证金70858元、每月租金（含递增部分）、每月水电费管理费等各项支出。故，双方一直存在租赁关系。二、在反诉人承租期间，被反诉人多次恶意停水停电，单方面粗暴地终止租赁合同及破坏反诉人正常经营。第一个5年租约到期后，被反诉人为能高价租出涉案物业，编制了种种理由不与反诉人续约。更不可思议的是，被反诉人身为国企却全然罔顾起码的社会责任，为达到逼迁反诉人的目的，在2016年2月5日就强行停电，后经梅林街道办及梅林派出所调解下暂时恢复供电；在2016年2月17日，梅林街道办、维稳办、司法所、梅林派出所等部门再次组织调解并告知“不可随意停水停电、避免造成社会不稳定因素”的情况下，被反诉人在2月18日即采取停水停电等粗暴手段，接着，反诉人单位共有49位员工联名向福田区政府等部门上访请愿，要求开工及给予妥善安排处理。在2016年2月下旬，经多方努力下，被反诉人仍坚持不予开通水电，此举让反诉人再也无法正常经营下去，遂后在福田劳动办、梅林街道办、派出所等部门协调下，反诉人对大部分员工作了遣散处理，从2016年2月18日起，反诉人已被迫停止营业，反诉人自有财产及合法权益均遭受了无可避免的损失。三、被反诉人须返还反诉人已交付的租赁保证金70858元。根据《房屋租赁合同》第九条规定，“甲方（被反诉人）向乙方（反诉人）返还保证金的条件（只满足条件之一）：乙方完全履行本合同规定的义务及租赁期限届满，不拖欠甲方任何款项”。自2009年11月19日起至2016年2月18日期间，反诉人均依约足额向被反诉人交付了租赁保证金70858元、每月租金（含递增部分）、每月水电费管理费等各项支出；被反诉人也基本能开出相应收据，反诉人没有拖欠被反诉人的任何款项。因此，按照合同约定，被反诉人应当返还反诉人租赁保证金70858元。四、被反诉人应向反诉人支付装修补偿950000元整，以承担缔约不能之责任。1、被反诉人支付装修补偿的依据。在承租前，反诉人已考虑到因会所投资较大，必须得长期经营才可收回投资和盈利，当时双方口头约定租期为10年；而在签约时，也理解被反诉人自称“国有企业有内部规定”，故签署了《房屋租赁合同》加《补充条款》。在《补充条款》的第一条约定了租金计算方式，即在租期第三年起，租金在原租金的基础上递增3%。在《补充条款》的第三条约定了续约及续约不能的补偿方式，即首个5年租约到期后可续约5年，若因被反诉人原因无法续约，需补偿反诉人的装修损失95万元（为限）。2、被反诉人不按约定续约的基本事实。第一个五年租赁期限于2015年3月31日到期，反诉人在2015年1月28日向被反诉人提出《续约申请》，但被反诉人以大幅提升租金至45元／平方米作为续约条件，而反诉人认为对于续约租金的计算应执行原有约定（即按上年租金递增3%，大约为27元／平方米左右），但被反诉人不同意原约定的租金计算方法。在2015年3月后，虽在续约租金问题上僵持不下，但双方还是照常维持租赁关系，双方履行合同责任及义务均沿用原合同约定，这种“和谐”状态直至在2016年2月5日、2月18日被强行停水停电后才被打破。本来，双方对于续约租金问题可以通过内部协商解决，但后来，被反诉人以“上级规定需公开招标”为由，单方面停止了续约程序。反诉人认为，被反诉人单方编制的不予续租理由均无任何理据，也不符合双方原有约定，其单方面终止了续约谈判是导致双方未能书面续签租约的原因，其应当按照《补充条款》的第三条约定承担缔约不能之责任。据统计，反诉人对租赁物业装修投入为2656465万元，按照补充条款约定，因被反诉人原因导致不能续约的，承担缔约不能之责任的补偿金额也只能以95万元为限，反诉人虽有不甘，也得依约行事。五、被反诉人因单方停水停电，导致反诉人无法正常经营，还需向反诉人赔偿其他经济损失343738元，并向反诉人赔礼道歉、恢复商誉。在2009年11月19日至2016年2月18日期间，反诉人均依约足额向被反诉人交付租金、水电费、管理费等各项支出，无任何拖欠费用，双方一直维持着租赁关系，故，反诉人依法对涉案物业拥有租赁权利及在租赁物业上有权依法开展经营活动。但被反诉人在2016年2月5日及2016年2月18日，两度停水停电的行为，不单有违出租人应有责任，更损害了反诉人依法依约享有的合法权益。在被反诉人恶意破坏之下，反诉人被迫停止经营、遣散员工，已投入的大量固定资产被眼看着白白浪费和损耗。据反诉人统计，因被反诉人在2016年2月18日再度停水停电导致了反诉人被迫停止营业以来，已产生了以下经济损失：1)反诉人因无法营业，已遣散了员工44人，除应发工资该由反诉人支付外，其余因受停电停水影响导致解除劳动合同所应支付的遣散费为22000元；现留守员工5名，已支付看守费用10150元（每月报酬按2030元计算，支付至不需留守人员为止）；2)因无法经营，导致了7000余名反诉人客户的经济追偿正在统计，但因此损失了良好商誉；3)因无法经营，导致固定资产闲置浪费、不具使用价值，该部分财产共有311588元；4)虽无法经营，反诉人仍需继续支出的部分费用（正在统计）。以上数据暂统计到2016年3月25日止，损失还在持续增加。综上所述，反诉人认为，由于被反诉人的违反合同约定，不与反诉人续签租约，应承担缔约不能之责任；并且，在租赁关系存续期间，在反诉人不拖欠任何费用的情况下，被反诉人罔顾社会公德，多次采取停水停电等行为，致使反诉人无法正常开展经营活动，被迫停业，令反诉人蒙受了巨大经济损失。被反诉人所做的违法违约行为，已达到了其终止合同、逼迁反诉人之目的，已严重侵犯了反诉人的合法权益。为此，反诉人特提起反诉，请求判令：1、被反诉人承担违约解除合同责任；2、被反诉人立即返还租赁保证70858元；3、被反诉人向反诉人支付装修补偿950000万元;4、被反诉人向反诉人赔偿其他经济损失343738元;5、被反诉人承担本诉与反诉的全部诉讼费用。庭审时，两被告当庭撤回第一项诉讼请求。
原告口头答辩称，1、被告主张王跃华不是本案适格被告，该主张毫无依据，因是被告个人与原告签订合同，相关来函也是以其个人名义。2、被告称相关权利由被告永康福公司承担，但从民法来说，合同相对方是被告王跃华，所以仍应由其承担。3、关于腾房问题，被告已当庭称原告可收回房屋，请求法庭主持双方交接场地，因被告长期占用房屋，原告无法出租。4、被告与原告曾存在租赁关系，但2015年3月31日合同期满，双方租赁关系已结束。原告一直与被告磋商续签合同，但磋商未果，所以原告才将涉案房产出租他人，原告接收被告的租金，不代表双方仍存在租赁关系。5、被告称原告恶意停水电，原告并不是恶意停水电，是因为合同到期后被告仍占用涉案房产，原告有权收回房屋。6、关于租赁保证金，因根据合同第二十一条约定，被告到期后没有搬迁，被告存在违约，故原告有权没收保证金。7、双方不是存在缔约不能责任，补充条款只是约定双方可以续签，但双方磋商失败，而主要责任是被告造成，故不存在缔约不能责任。8、由于涉案房产使用权、所有权归属原告，所以不存在原告侵权问题。
经审理查明，位于深圳市××区××北侧福××花园（××）X栋201号房产（下称涉案房产）的权利人为深圳市梅隆实业发展公司（下称梅隆公司）。梅隆公司于2015年11月11日出具《授权委托书》，授权并委托原告代为经营管理涉案房产的租赁、安全生产、租赁合同以原告的名义签署，押金、租金由原告代收，其他相关权利义务及法律责任也由原告统一承担。授权委托期限从2015年11月10日起至2020年12月31日止。
2009年11月19日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》及《补充条款》约定，甲方将涉案房产出租给乙方使用。租赁房屋建筑面积共计1417.15平方米，租赁房屋用途为商业。租赁房屋的单位租金按房屋面积每平方米每月25元计算，月租金总额为35429元。乙方应于2010年4月1日前交付首期租金，金额为35429元。乙方应于每月5日前向甲方交付租金；甲方收取租金时，应向乙方开具税务发票。乙方租用房屋的期限自2010年4月1日起至2015年3月31日止。甲方应于2009年12月1日前将租赁房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续。甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取2个月租金额的租赁保证金，即70858元。甲方向乙方返还保证金的条件：1.乙方完全履行本合同规定的义务及租赁期限届满，不拖欠甲方任何款项。2.因甲方原因本合同被提前终止。3.不可抗拒力导致本合同不能继续履行（只满足条件之一）。出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：1.因乙方违约。2.乙方提前终止合同。出现下列情形之一的，甲方可就因此造成的损失，不予退还租赁保证金；乙方支付违约金50000元。（一）乙方拖欠租金达30天（壹个月）以上的；（二）乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达50000元以上；（三）乙方利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益或者其他利益的；（四）乙方擅自改变租赁房屋结构或者用途的；（五）乙方违反本合同十四条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备损坏；（六）未经甲方及有关部门批准，乙方擅自将租赁房屋进行装修；（七）乙方擅自将租赁房屋转租第三人的。除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方还可以依据上述情形解除合同或向乙方提出变更合同条款。出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失，向甲方请求损害赔偿：（一）甲方延迟交付租赁房屋5天以上；（二）甲方违反本合同第十一条第一款约定，使乙方无法实现承租目的；（三）甲方违反本合同第十三条规定，不承担维修责任或支付维修费用的；（四）未经乙方同意或有关部门批准，甲方将租赁房屋进行改建、扩建或装修。除追究甲方损害赔偿责任或违约责任外，乙方还可依据上述情形解除合同（乙方在获得赔偿后应书面通知甲方并交回租赁房屋）或向甲方提出变更合同条款。乙方自甲方收到通知至乙方获得赔偿期间，不需要向甲方交付租金。本合同终止后，乙方应于5日内迁离及交回租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移送交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权收回租赁房屋地产，并就逾期部分向乙方收取双倍租金。本合同约定之租赁期间届满，乙方需继续租用租赁房屋的，应于租赁期间届满之日前2个月向甲方提出续租要求；在同等条件下，乙方对租赁房屋有优先承租权。甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同，并到合同登记机关重新登记。本租赁合同自生效满三年的次年起，租金在原租金的基础上递增3%。本租赁合同到期后双方可续签租赁合同五年，如本合同到期后因甲方原因导致乙方不能继续租用本合同项下租赁物时，甲方同意给予乙方租赁物的装修补偿，补偿金额以95万元为限。甲方补偿装修费用后，乙方不得再向甲方主张任何赔偿请求及缔约不能之责任。如乙方拖欠租金、欠交管理费、水电费等因使用租赁物而产生的费用满一个月，即视为乙方违约，甲方有权解除本租赁合同，没收押金并不承担任何经济补偿。
2014年11月27日，原告与被告王跃华、永康福公司及两公司员工就涉案合同的续租问题召开了会议并制作《会议纪要》，会议中原告向承租方介绍了国资委【2013】98号文件的相关规定，凡国有资产物业租赁合同到期后一律要进行公开挂牌招租的政策，两被告坚持认为签署涉案租赁合同之始原被告双方约定的租赁期限为10年。
2015年1月28日，被告王跃华向原告出具《续租申请》称，被告于2009年11月19日与原告就涉案房产签订租约为期10年的合同，第一期租赁合同将于2015年3月31日到期。到期后应按双方签订的合同补充条款中第3条的约定，继续续签并执行第二期5年的租赁合同，租赁金额按补充条款的第1条约定执行，请原告按合同约定履约。
2015年1月20日,原告向被告王跃华出具《复函》称，已收到被告于2015年1月28日递交的续租申请。对于被告王跃华提出的续租申请，原告经仔细研究合同，认为合同中无任何条款显示该合同为十年，此合同应于2015年3月31日到期。不存在被告王跃华函件中所述的“继续续签并执行第二期五年的租赁合同，租金金额按补充条款约定的第一条约定执行”的说法或约定。原告可同意与被告王跃华续租，但租金标准必须按45元／平方米／月的价格执行。此价格已远低于市场价及政府指导价（63元／平方米／月），充分体现了原告诚意。如被告王跃华仍不接受按此价格续签合同，则原告视为被告王跃华已放弃续签合同的权利。原告将根据深圳市国资委文件规定进行公开挂牌招租，如被告王跃华未能按程序中标，原告将于合同到期（2015年3月31日）后依法收回场地。被告王跃华于2015年2月14日签收了该复函。
2015年2月5日，被告王跃华对原告的复函作出回复称，1.双方签署的《补充条款》的第3条中明确约定“双方确认，本租赁合同到期后双方可续签合同五年”。2.《复函》中“原告可同意与被告王跃华续约，但租金标准必须按45元/m2/月的价格执行”无任何依据，此价格被告王跃华不接受。3.《复函》中“如被告仍不接受按此价格续签合同，则原告视被告为己放弃续签合同的权利……，原告将于合同到期（2015年3月31日）后依法收回场地”已严重违背了《补充条款》第3条的约定，如不续约违约方是原告，原告需承担95万装修补偿金，补偿金的支付时间请原告明确告知，我们拿到补偿金后至少需要3个月清理客人及员工的经济补偿及善后工作。原告是国有企业，被告当时选择与原告合作看中的就是，“诚信、守法”，请原告尊重双方已签订的合同，就续约问题给出一个合法、合理的解决结果。
2015年6月30日、2015年9月24日、2015年11月25日原告分别通过顺丰速运、邮政EMS向被告王跃华在涉案房产的地址邮寄《关于福兴花园X栋公开招租的通知》，通知称双方于2009年11月19日签订的《房屋租赁合同书》于2015年3月31日到期，按照深圳市国资委(2013)98号文和上级公司文件规定，国有企业资产房屋必须进场公开招租，原告于2015年6月19日、2015年9月18日、2015年11月24日委托深圳联合产权交易所（以下简称联交所），就涉案房产出租事宜发布公开招租公告，如被告王跃华需要承租，请按照规定向联交所办理意向承租手续参与竞标，原告将依照联交所开标结果与承租户签订房屋租赁合同书。
2015年12月21日，涉案房产通过深圳联合产权交易所进行公开招租，以网络竞价方式确定最终承租方。同日，深圳联合产权交易所股份有限公司（交易机构）、梅隆公司（出租方）、深圳市同为装饰设计工程公司（承租方）签订《公开招租结果确认书》，公开确认招租结果为深圳市同为装饰设计工程公司租赁涉案房产，出租面积为1417.15平方米，出租期限为5年，租金价格为52.90元/平方米/月。
2015年12月29日，原告向被告王跃华邮寄《关于限期搬迁的通知》，通知被告王跃华在2016年1月30日以前搬迁完毕，并将场地交回原告。
2016年1月24日，被告王跃华向原告出具《关于限期搬迁通知的复函（一）》称，原告《关于限期搬迁的通知》中的内容及要求，我司认为严重违反双方2009年11月19日签订的《租赁合同》及租赁合同之《补充条款》中的相关规定，为保证我方的合法权益受到保护，我已将相关材料及情况告知梅林街道办司法所、梅林一村社区工作站、梅林派出所及贵司上级单位――深圳市国资委信访办、市府信访办、人大信访办等部门。春节临近，原告的违约及违法行为（诸如停水、停电、强行入场等）将直接引发会所60余名员工和近7000名会员客人的追偿，我和公司无力承担此责任，我们将向当地法院提起诉讼，维护我方的合法权益。
2016年2月3日，被告王跃华向原告出具《关于限期搬迁通知的复函（二）》称，原告《关于限期搬迁的通知》中的内容及要求，我司认为严重违反双方2009年11月19日签订的《租赁合同》及租赁合同之《补充条款》中的相关规定，为保证我方的合法权益受到保护，请尽快按《补充条款》中第3条的约定将装修补偿款95万元支付我方用以安排搬迁等后续事宜。否则因此产生的会所员工及客人的经济追偿我们将不承担任何责任，并将向当地法院提起诉讼，维护我方的合法权益。
2016年2月19日，两被告向原告寄发《关于要求恢复供电的函》称，2016年2月18日下午4时许原告公司人员及管理处电工继2月5日强行停电后再次将会所电闸切断，停止供电，为了保证会所的正常运作和员工的吃饭问题，要求原告马上恢复供电。原、被告确认电力之后未恢复。
2016年2月17日，原、被告双方在梅林街道司法所一楼调解室就房屋租赁合同纠纷进行协调，由于双方意见分歧很大，双方暂时未达成协议。
另查，被告王跃华承租涉案房产时向原告支付了租赁押金70858元。被告永康福公司向原告足额支付租金、管理费等费用至2016年1月份。原告亦向被告永康福公司开具包含2015年12月份期间收取相关费用对应的发票，原告未向被告开具2016年1月租金的发票。两被告承租期间涉案房产的租金于2013年4月从35429元上调至36491.87元，于2014年4月上调至37586.63元。
再查，房屋租赁管理部门发布的福田区2015年下半年度房屋租赁指导租金价显示，涉案房产的租金为63元/平方米/月。
庭审时，被告确认涉案房产的钥匙由其占有，涉案房屋的水电费和租金均交至2016年1月，最后一期是2016年2月3日交纳的，且租金和相关费用均是以被告深圳市永康福保健按摩有限公司的名义交纳。原告2015年2月5日第一次停电，各方协调后原告才短暂回复水电，2016年2月18日原告又停水电至今。原告与两被告申请由本院组织双方进行涉案房产的交接，本院于2016年7月21日组织双方进行现场交接，现场情况为：涉案房屋大门由被告上锁，涉案房产被隔成办公区和营业区，处于停电状态，营业区的房间内有电视、家具和床若干，双方确认被告承租时为毛坯房，直达X楼电梯由被告安装。原告要求全部装修由被告自行拆除，不破坏主体结构皆可。两被告称搬迁时间需要一个月。本院当场告知两被告于2016年8月20日前搬离完毕。
2016年8月22日，原告与被告永康福公司对涉案房产进行交接并签署了《租赁房屋交验确认书》，确认书对水电费的度数进行了明确。原告确认被告永康福公司交付的涉案房产与合同约定的交付条件相符。被告在承租时安装的电梯交付原告继续使用，原告向被告永康福公司支付38000元。
本院认为，涉案房产的权利人梅隆公司授权原告经营管理涉案房产，并授意原告以其自己的名义签署相关协议，其他相关权利义务及法律责任也由原告统一承担。据此，原告有权在本案中以出租人的身份行使相关权利。涉案合同为原告与被告王跃华签署，原告与被告王跃华之间成立合法有效的租赁合同关系。在租赁合同履行期间，被告王跃华均是以其名义向原告提出，两被告亦作为共同申请人要求原告恢复涉案房产的供电，综合涉案房屋的租金由被告永康福公司向原告支付，涉案房产实际由被告永康福公司用于经营使用，原告对被告永康福公司占有使用涉案房产并由其支付租金的事实并未提出异议，且两被告共同提出反诉，本院认定涉案合同在履行过程中，各方以实际行为将承租人变更为两被告。原告与两被告之间成立合法有效的租赁合同关系。
关于返还房屋及支付占有使用费。涉案合同约定的租赁期限至2015年3月31日，合同约定的租赁期限届满后，双方未签订书面的租赁合同，但仍继续履行合同，应视为不定期租赁合同。合同附加条款虽约定合同到期后，双方可续签租赁合同五年。但并未约定以原有租赁价格出租给两被告，原告在收到两被告的续租申请后，亦回复同意续租，租赁价格需上涨至每平方米每月45元，而两被告认为原告上调租金不符合合同约定，未能与原告续签合同。之后原告通过深圳联合产权交易将涉案房产公开招租，亦将公开招租的时间函告被告王跃华，但两被告并未参加公开招租的竞标。综上，原告自始至终同意被告续租，原告提出的每平方米每月的租金亦低于市场指导租金，且原告通过公开招租的每平方米每月的租金为52.90元，该金额亦高于原告承诺给被告王跃华的租金标准，即原告并未损害两被告的续租权。对被告抗辩涉案合同的租赁期限应为10年，本院不予采信。原告于2015年12月29日通知被告于2016年1月30日前搬迁，该通知即为解除双方租赁关系的意思表示，涉案租赁关系应自该日解除。两被告已向原告支付了2016年1月30日前的所有费用，本院予以确认。鉴于两被告已于2016年8月22日将涉案房产交付原告，本院不在判项列明两被告向返还房屋。涉案合同解除后，两被告拒不将返还原告。涉案合同约定，合同终止后，被告应于5日内迁离及交回租赁房屋，逾期不迁离或不返还租赁房屋的，原告有权收回租赁房地产，并就逾期部分向被告收取双倍租金。原告已于2015年12月29日即通知两被告要在2016年1月30日前搬离涉案房产，两被告自2016年1月31日起即构成逾期搬离，两被告已向原告支付了2016年1月份的费用，原告有权要求两被告支付自2016年2月1日起至其实际搬离之日即2016年8月22日期间按双倍租金即每月75173.26元（37586.63×2）计收的房屋占有使用费506141.56元（75173.26×6.733）。原告请求按其与深圳市同为装饰设计工程有限公司签署的确认书约定的租金标准的两倍即按每平方米每月74967.235元（1417.15×52.90×2）计算占有使用费，无合同依据，本院不予支持。
关于租赁保证金。合同约定被告违约，提前终止合同时，原告可不予返还租赁保证金。涉案合同履行期间，两被告足额支付了租金及其他费用，后双方对合同约定的租赁期限产生争议，原告为此断电，被告永康福公司被迫停止经营，此时两被告未向原告支付相关费用属于不安抗辩，并不构成违约。原告请求没收租赁保证金70858元，没有法律依据，本院不予支持。原告应向两被告返还租赁保证金70858元。
关于两被告主张的装修补偿款95万元。合同约定如因原告原因未能续签合同时，原告应向被告支付装修补偿款95万元。如上所述，涉案合同未能续签的原因在于两被告不接受原告提出的租金标准，即涉案合同未能续签的原因在于两被告。两被告在承租涉案房产时安装了电梯，双方在交接时亦协商电梯交由原告继续用，原告向两被告补偿38000元。两被告因经营需要而对涉案房产进行的装修，双方在交接时确认两被告可拆除所有的装饰装修，客观上原告及新的承租人并未就两被告的装修获益。故两被告请求原告支付装修补偿款95万元，无事实和合同依据，本院不予支持。
关于两被告主张的经济损失343738元。两被告主张的该部分款项为遣散费、固定资产费。如上所述，涉案租赁合同因两被告的原因未能续签，被告永康福公司因此未能继续经营导致的相关损失不应由原告承担，对两被告的该项请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告王跃华、深圳市永康福保健按摩有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市社会福利总公司支付2016年2月1日至2016年8月22日期间的占有使用费506141.56元；
二、原告深圳市社会福利总公司应于本判决生效之日起10日内向被告王跃华、深圳市永康福保健按摩有限公司返还租赁保证金70858元；
三、驳回原告深圳市社会福利公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告王跃华、深圳市永康福保健按摩有限公司的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费9570元（已由原告预交），由原告负担1175元，两被告负担8395元；反诉受理费8440元（已由两被告预交），由原告负担443元，两被告负担7997元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 肖 英
人民陪审员 雷南山
人民陪审员 肖晓璐
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 苏 颖
附法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。