贵州省大方县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0521民初24号
原告：鲍儒顼，男，1970年10月30日出生，汉族，住贵州省大方县，
委托诉讼代理人：杨平，贵州大方县律师事务所律师。
被告：大方县南天房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省大方县大方镇西大街中段。
法定代表人：谭小麟，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：胡运，该公司职工。
被告：王江林，男，1958年10月14日出生，汉族，住贵州省大方县，
原告鲍儒顼与被告大方县南天房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称“大方南天公司”）合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序于2017年3月14日公开开庭进行了审理。原告鲍儒顼及其委托诉讼代理人杨平、被告大方南天公司之委托诉讼代理人胡运、被告王江林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鲍儒顼向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告于2012年5月24日共同签订的《房屋买卖意向协议书》；2、判令被告王江林及时返还原告898575.00元；3、判令被告大方南天公司赔偿原告损失539415.00元；4、案件受理费由二被告负担。事实及理由：2012年5月24日，原告与二被告签订《房屋买卖意向协议书》（以下简称协议书），约定以下内容：由被告王江林将其因提供土地给被告大方南天公司开发建设“南天*星月国际广场”项目，而即将从被告大方南天公司处获得的“南天*星月国际广场”商业用房地上三层东北角部分约200平方米（最后确定为179.715平方米）的商业用房卖给原告，房屋单价为5000.00元每平方米，协议转让金由原告向被告王江林支付，分四期付齐，第一期付款时间为合同签订时，即2012年5月24日，付款金额50000.00元；第二期付款时间为2012年5月29日前，付款金额350000.00元；第三期付款时间为2012年12月31日前，付款金额为100000.00元；第四期付款时间为“南天*星月国际广场”项目开盘后十日内，付款金额根据最后确定的房屋面积计算（最后确定的房屋面积为179.715平方米，该期应付款为398575.00元）。二被告同意在“南天*星月国际广场”项目统一交房时向原告交付房屋，在“南天*星月国际广场”项目取得预售许可证，原告履行完该协议书约定义务后，被告大方南天公司与原告签订《商品房买卖合同》，并由被告大方南天公司负责办理房产证给原告。协议书签订后，原告按约定向被告王江林支付全部购房款898575.00元。2014年12月31日前，“南天*星月国际广场”项目取得商品房预售许可证，之后原告多次要求与被告大方南天公司签订《商品房买卖合同》，并要求办理房产证给原告，至今未果。现在，被告未交付的房屋价格已经从原来的5000.00元每平方米上升至8000.00元每平方米。综上所述，原告认为，二被告迟延履行协议书约定的主要债务，经原告催告后，二被告在合理期限仍未履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告可以解除协议书。原告已向被告王江林支付了898575.00元房款，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，协议书解除后，原告可要求王江林返还房款898575.00元。现因房价上涨，原告另行购买同等地理位置的相同面积的商业用房，必然会在原房款基础上增加539145.00元，即二被告的行为给原告造成的损失为539145.00元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，原告可要求大方南天公司支付不超过一倍购房款及898575.00元的损失，但原告根据实际情况只主张539145.00元。
大方南天公司辩称，对原告起诉所依据的事实无异议，但原告支付的购房款是由被告王江林收取，并非大方南天公司收取，故原告方要求赔偿的损失并不是由我公司造成，协议书签订时，大方南天公司并未取得商品房预售许可证，原告主张的因房价上涨的损失不应由我方承担，原、被告签订的只是一个购房意向协议，并非正式商品房买卖合同，双方签订的协议书并未明确责任，大方南天公司愿意按银行利息支付原告的损失。
被告王江林辩称，对原告主张的赔偿损失的计算方式有异议，现在原告方主张房屋市场价格上涨为8000.00元，当时协议房屋定价为5000.00元并不能作为一个市场定价，是否真实还需一个市场调查。我愿意与原告方就赔偿损失部分进行协商，本起纠纷的起因系大方南天公司未能按期办理手续和交付房屋给我方，对原告方主张的付款的事实无异议。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告方提交的第4组证据，大方南天公司与鲍儒琪签订的《商品房买卖合同》，用以证明被告大方南天公司于2014年12月31日取得“南天*星月广场”项目的预售许可证，并于2015年10月30日前向购房者交付“南天*星月广场”项目的房屋。被告大方南天公司认可其真实性，但对原告拟证明向购房者交付房屋的事实不予认可。本院认为，该《商品房买卖合同》作为证据，具备合法性和真实性特征，但其载明的内容只能证明大方南天公司取得预售许可后与买受人鲍儒琪签订合同的事实，不能证明大方南天公司向买受人交付房屋的事实，故对原告提交的该组证据对交付房屋部分的证明目的不予确认。对原告提交的第5组证据《房屋认购协议书》，用以证明原告购买的179.715平方米的房屋在大方南天公司转让给唐真会的房屋面积之内，大方南天公司法定代表人谭小麟在该协议书上的签字与在原告与二被告签订的房屋买卖意向协议书上的签字一致。对该证据，大方南天公司不予认可，认为该份协议书现在已经作废，唐真会与南天公司的3000万元的债权债务，原协议是用于抵押的，现在双方已经解除该协议，公司1-5层商铺是唐真会申请法院查封，并没有出售给任何人。本院认为，该证据系复印件，且无其他证据予以佐证，本院无法确认证据的真实性，故对该份证据的证明效力不予确认。
经审理本院认定如下事实：2012年5月24日，原告鲍儒顼与被告大方南天公司、被告王江林三方签订《房屋买卖意向协议书》（以下简称《协议书》），《协议书》约定以下主要内容：一、协议人：甲方：甲方是由《房地产联合开发投资合同》签订生效后成立的，为该合同约定的“南天*星月国际广场”项目的独家房地产开发有限责任公司，是“南天*星月国际广场”项目的合法开发公司及法律拥有者。乙方：乙方为《房地产联合开发投资合同》协议当事人中的“己方”，是“南天*星月国际广场”联合开发的土地供有方之一，根据《房地产联合开发投资合同》拥有该合同约定的房屋分配方案中按比例分配的部分“南天*星月国际广场”商业地下一层至地上四层部分商业用房。丙方：乙方拥有的“南天*星月国际广场”商业用房意向购买人。二、协议转让位置：大方县奢香大道中段西侧（大方县人民银行对面）大方县“南天*星月国际广场”商业用房地上三层东北角部分。三、协议建筑面积：协议转让商业用房面积贰百平方米（最终以“南天*星月国际广场”房屋买卖预售许可证办理时指定位置及面积为准）。四、协议转让金额及付款方式：甲乙丙三方一致同意商业用房协议转让单位价格为5000.00元/平方米。协议转让金由丙方向乙方支付。合同签订时丙方向乙方支付50000.00元（人民币大写伍万元整），2012年5月29日前丙方向乙方支付350000.00元（人民币大写叁拾伍万元整），2012年12月31日前丙方向乙方支付100000.00（人民币大写拾万元整），余款“南天*星月国际广场”项目开盘十日内支付。五、交房：甲乙丙三方同意协议转让商业用房交房时间为“南天*星月国际广场”项目统一交房时间。丙方取得商业用房后，必须无条件服从甲方统一招商、统一管理原则。六、其他：1、在“南天*星月国际广场”项目取得预售许可证，丙方履行完该《房屋买卖意向协议书》并和甲方签订正式《商品房买卖合同》后，甲方负责办理房产证给丙方，办理费用由乙方承担。2、合同签订后甲乙丙三方须共同遵守，如有异议，三方再次签订补充协议，如其中两方单独签订合同，则合同无效，以该协议为准。七、违约责任：根据《中华人民共和国合同法》及有关法律规定追究违约方的责任。合同履行过程中，鲍儒顼先后于2012年5月24日向王江林支付50000.00元，2012年5月23日通过大方县农村信用合作社向王江林转款350000.00元，2012年12月30日向王江林支付100000.00元，2015年1月5日，经协议当事方确定购房面积为179.715平方米后，原告向王江林支付应付款398575.00元。原告鲍儒顼分四期共计向被告王江林支付购房款898575.00元。至今，原告鲍儒顼与被告大方南天公司未签订《商品房买卖合同》。
另查明：2010年11月27日，以谭小麟为甲方、曾文学为乙方、鲍儒璋为丙方、郭德荣为丁方、杨育兴为戊方、王江林为己方、徐玉梅为庚方共同签订《房地产联合开发投资合同》，各方以实际测量的宅基地作为股份进行合作，联合开发房地产。大方南天公司于2014年10月22日，取得“南天*星月国际”建设用地规划许可证，2014年11月21日取得字号为方国用（2104）第0113006号国有土地使用证，2014年12月8日取得建设工程规划许可证，2014年12月12日取得建筑工程施工许可证，2014年12月31日取得证号为方商房预字第201409号商品房预售许可证。2015年6月30日，大方南天公司与买受人鲍儒琪签订《商品房买卖合同》。因大方南天公司与其他债权人发生纠纷被诉，泸州市龙马潭区人民法院于2015年12月1日以（2015）龙马民保字第920-937号裁定查封大方南天公司负一层至五层的商铺。
本案争议的焦点是：1、本案的法律关系应当如何确定；2、原告的诉讼请求是否得到支持。
本院认为，正确处理本案争议的关键在于厘清案涉基础法律关系的性质。关于焦点1、本案的法律关系应当如何确定的问题。原告方认为，本案法律关系为商品房买卖合同纠纷，因为原告与二被告达成房屋买卖意向协议时，涉案房屋虽尚未修建完毕，但已是可期待并且能实现的房屋，原告按照协议的约定支付了全部房款，支付的行为具有正式商品房买卖合同所有的特征，商品房预约合同只是为了实现将来购买特定的房屋所作的意向协议，其付款并不全部支付，通常只支付1-2万元的认购金，故原告与二被告签订的房屋买卖意向协议书实质是商品房买卖合同，也符合日常交易习惯。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”和《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用的条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，《协议书》订立各方当事人就将来拟购买的商品房所处的大体位置、大致面积、计价方式、付款方式、付款时间、交付时间、办理产权登记事宜进行了简单约定，而对买卖商品房的基本状况、面积误差的处理方式、交付使用的条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属等重要条款尚未订立。本案中，虽然原告鲍儒顼依约向被告王江林支付了全部房款，但原、被告三方签订的《协议书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，故原告方认为《协议书》实质是商品房买卖合同以及本案的法律关系应当定性为商品房买卖合同纠纷的主张缺乏事实依据，本院不予采纳。本院认为，原、被告三方签订的《协议书》，是协议各方当事人为将来订立确定性合同即《商品房买卖合同》达成的书面协议，应当认定为今后签订《商品房买卖合同》的一种预约民事法律行为，该《协议书》符合预约合同的形式要件和实质要件，故案涉法律关系应当识别为商品房预约合同纠纷。关于焦点2、原告的诉讼请求是否应得到支持的问题。（1）关于案涉《协议书》是否应当解除的问题。本院认为，《协议书》约定的条款系协议各方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规规定和损害第三人利益，系合法有效之协议，对协议各方当事人具有法律约束力，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，协议各方当事人均应当秉承诚实信用原则进行履约。结合案件查明的事实，原告与被告大方南天公司未依约签订《商品房买卖合同》的原因，主要系因大方南天公司与其他债权人之间的经济纠纷被诉，导致买卖标的物被相关人民法院查封，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；”的规定，人民法院的查封行为，直接导致案涉买卖标的物不得转让，故协议各方当事人约定签订正式《商品房买卖合同》的目的已经不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，原告主张依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除合同具有事实依据和法律依据，本院予以支持。（2）关于原告鲍儒顼请求判令被告王江林及时返还购房款898575.00元，判令被告南天公司赔偿原告损失539415.00元的主张是否应当支持的问题。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，《协议书》解除后，原告可要求王江林返还房款898575.00元，现因房价上涨，原告另行购买同等地理位置的相同面积的商业用房，必然会在原房款基础上增加539145.00元，即二被告的行为给原告造成的损失为539145.00元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，原告可要求大方南天公司支付不超过一倍购房款及898575.00元的损失，但原告根据实际情况只主张539145.00元。本院认为，《中华人民共和国合同法》九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本法条对合同解除后守约方的权利保障进行了明确界定，结合案涉《协议书》的履行情况，原告方要求返还购房款和赔偿损失的主张符合法律规定,本院予以支持。本案中原告鲍儒顼仅要求被告王江林承担返还购房款的责任，要求被告大方南天公司承担赔偿损失的责任，本院认为，原告鲍儒顼与被告大方南天公司、王江林签署《协议书》的目的，是为将来在约定的时间到来后签订正式的商品房买卖合同，并按照约定和法定的程序取得买受标的物的财产权利。本案中，适格的商品房开发主体是大方南天公司，对外销售商品房时是签订商品房买卖合同的法定主体，大方南天公司对其所开发的商品房在向买受人销售前拥有排他性的财产权利，按照商品房买卖的交易习惯，作为预约买受人的原告鲍儒顼本应当将购房款直接支付给大方南天公司，被告王江林作为“南天*星月国际广场”项目开发的合作股东，无论合作各方对合作开发的房地产如何约定财产利益的分配，对外均不能以自然人个人名义销售合作项目的房屋。因此，案涉《协议书》解除后，原告鲍儒顼请求王江林返还购房款主张，本意是将双方履行合同的状态恢复到《协议书》签订之前，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条恢复原状的规定，故对原告请求由被告王江林返还购房款的主张，本院予以支持。关于原告主张由大方南天公司承担赔偿的问题，原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，原告可要求南天公司支付不超过一倍购房款及898575.00元的损失，但原告根据实际情况只主张539145.00元。本院认为，原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定请求出卖人大方南天公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的主张，必须满足在出卖人和买受人签订商品房买卖合同之时或之后的法定条件，且出卖人存在欺诈或恶意违约的前提，而本案涉案当事人之间签订的《协议书》仅仅是商品房买卖的预约合同，并未签订正式的商品房买卖合同，被告大方南天公司违约的原因也是因买卖标的物被人民法院查封，而非大方南天公司故意违约所致，故原告请求大方南天公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的主张没有事实依据和法律依据，本院不予支持。另原告认为，因房价上涨，原告另行购买同等地理位置的相同面积的商业用房，必然会在原房款基础上增加539145.00元，即二被告的行为给原告造成的损失为539145.00元，对该损失数额的主张，原告未提供任何证据加以证明，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告鲍儒顼未举证证明其损失的具体额度，故其要求赔偿539145.00元损失的主张，没有事实依据，本院亦不予支持。本案审理中，被告大方南天公司愿意按照银行利息赔偿原告鲍儒顼的损失，本院认为，可结合原告鲍儒顼已支付全部购房款实际，以及导致合同目的不能实现的过错在大方南天公司，可由大方南天公司从原告鲍儒顼最后一次支付购房款的时间即2015年1月5日起，以原告已支付的购房款898575.00元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计算利息损失赔偿原告。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、解除原告鲍儒顼与被告大方县南天房地产开发有限责任公司、被告王江林于2012年5月24日签订《房屋买卖意向协议书》；
二、被告王江林于本判决生效之日起三十日内返还原告鲍儒顼购房款人民币898575.00元；
三、被告大方县南天房地产开发有限责任公司从2015年1月5日起，以898575.00元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计算利息向原告鲍儒顼承担损失赔偿责任；
四、驳回原告鲍儒顼的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17740.00元，由被告大方县南天房地产开发有限责任公司和被告王江林共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审 判 长 程 宏
人民陪审员 徐 玥
人民陪审员 周 萍
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 魏海洋