广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3205号
上诉人（原审被告）：刘炳培，住广州市越秀区。
委托代理人：李成章，广东润平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林朝辉，身份证住址广东省佛山市顺德区。
委托代理人：赵少伟，广东正大联合律师事务所律师。
上诉人刘炳培因与被上诉人林朝辉房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第293号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年11月14日，林朝辉（买受人）和刘炳培（出卖人）签订编号：穗房合字4095号《商铺买卖合同》，其中载明：买受人所购的商铺地址：广州市东风西路132号四层M号铺。该商铺建筑面积共13.1233平方米，其中套内建筑面积6.9258平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.1975平方米。该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为319000元。买受人按按揭方式按期付款：2011年11月14日前支付全部房价款的50%（包含定金），计169000元；余下房价款计150000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号，备注：1、买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第四条承担违约责任；2、如银行实际贷款与买受人的申请贷款额度之间有差额的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内以现金方式支付该差额部分款项；3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款。出卖人应于2014年12月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明。出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，则按下列方式处理：逾期不超过15日的，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金，本合同继续履行；逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金。本合同生效后的230个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：逾期不超过15日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决：协商不成的依法向人民法院起诉等。
2011年11月1日，林朝辉向刘炳培交付涉案商铺定金20000元。2011年11月14日，林朝辉向刘炳培交付涉案商铺首期购房款149000元。此外，林朝辉于2011年11月14日向广东金桥百信律师事务所支付签约服务费1400元；林朝辉还向广州安某顾问有限公司支付了按揭服务费1000元、公证费600元、登记费550元、评估费600元、查册费40元，合计2790元。
2014年1月9日，林朝辉向原审法院提起本案诉讼，认为其已按合同履行了交付房款义务，然而刘炳培一直怠于履行为林朝辉办理房产证的义务，现在已经远远超过230个工作日，应承担违约责任，为此，林朝辉诉至法院请求判令：1.立即解除林朝辉与刘炳培签订的商铺买卖合同；2.刘炳培向某辉返还已付房款169000元、按揭费2790元、律师费1400元和支付林朝辉违约金16900元及支付相应利息（利息以169000元为基数，按同期银行贷款计付，从2014年1月9日起计算至刘炳培支付完所有房款之日）。
刘炳培原审辩称：不同意解除双方的买卖合同，理由如下：根据合同的约定林朝辉只支付了首期购房款后，没有交纳剩余的购房款也没有按期提交申请贷款的材料致使按揭贷款没有及时办理，根据双方买卖合同的第3条备注、第4条第二点的约定，林朝辉违约，我方有权解除合同、没收林朝辉已交的购房款及已付定金作为违约金，我方保留该权利。
原审庭审中，林朝辉提交显示2013年12月20日向刘炳培发出的《律师函》，内容包括要求解除涉案商铺的买卖合同以及刘炳培退还购房款、支付违约金等。
原审法院认为：林朝辉与刘炳培自愿签订的《商铺买卖合同》是双方的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。刘炳培至今未为林朝辉办理涉案商铺的产权交易过户手续，已违反前述合同的约定，林朝辉据此要求解除合同、刘炳培返还已收购房款项及利息并承担合同项下的违约责任，合法有理，原审法院予以支持。至于刘炳培抗辩林朝辉存有逾期付款的违约行为，因案涉合同并没有就逾期付款可作为迟延办理过户手续的抗辩条件作出明确约定，即无约定办理涉案商铺的产权交易过户手续应以林朝辉付清房价款为前提；且双方对于逾期付款所产生的违约责任亦另有约定，因此，刘炳培的该项抗辩理由缺乏合同依据，原审法院不予采信。另，林朝辉主张赔偿的签约服务费和按揭服务费等费用并非刘炳培收取，且即使该费用最终无法获得返还亦属林朝辉实际损失，如前所述，本案已判决刘炳培向某辉支付违约金，且违约金数额足以弥补该损失，故林朝辉要求支付违约金的同时赔偿上述款项于法无据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2015年2月15日作出如下判决：一、林朝辉与刘炳培于2011年11月14日签订的《商铺买卖合同》于某判决发生法律效力之日解除。二、刘炳培应于某判决发生法律效力之日起十日内，向某辉返还已付购房款169000元及支付利息（自2014年1月9日起计至实际还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）。三、刘炳培应于某判决发生法律效力之日起十日内，向某辉支付违约金16900元。四、驳回林朝辉的其他诉讼请求。本案受理费4102元，由林朝辉负担50元，刘炳培负担4052元。
判后，上诉人刘炳培不服原审判决，向本院提起上诉称：（1）原审法院认定事实错误，本案未能依约办理产权交易过户手续的责任在于林朝辉，刘炳培无需支付违约金。根据《商铺买卖合同》，林朝辉以按揭方式支付购房余款。而根据按揭银行的按揭流程规定，办理过户手续之前，必须先行或同时办理银行他项权证。由于林朝辉至今仍未办理按揭手续，从而导致刘炳培无法办理银行他项权证和产权交易过户手续。（2）原审判决判令刘炳培支付自2014年1月9日起计至实际还款之日止的利息，明显不当。依据《商铺买卖合同》第十三条第1.（2）款约定，在确属刘炳培责任的前提下，刘炳培也仅仅只须退还全部已付房价款及支付违约金，并不需支付利息。此外，解除合同的判决至今并未生效，一审判决自2014年1月9日就支付利息是没有法律依据的。据此，请求二审法院判令：1.改判原审判决第二项为刘炳培无须林朝辉向支付利息；2.撤销原审判决第三项，判令刘炳培无须向某辉支付违约金16900元。本案一、二审诉讼费由林朝辉负担。
被上诉人林朝辉二审答辩称：不同意刘炳培的上诉请求，我方认为一审判决查明事实清楚、适用法律正确，应予维持。
经二审审理查明，林朝辉与刘炳培对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
另，双方在原审过程中均确认，依据合同第13条的约定，刘炳培应从合同签订之次日起计满230个工作日，即应在2012年10月12前履行办证义务。
本院认为，双方签订的《商铺买卖合同》约定：“出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金”。依据合同的约定，刘炳培应在2012年10月12日前为林朝辉办理涉案房屋的产权过户手续，其至今尚未办理涉案房屋的产权过户手续，依上述合同约定，刘炳培逾期办理交易过户手续已构成根本违约，原审法院据此支持林朝辉解除涉案合同及要求刘炳培支付违约金的主张，并无不当，本院予以维持。刘炳培上诉提出因林朝辉尚未付清购房款，故其应免除上述违约责任，对此，因案涉合同并没有就未付清购房款可作为迟延办理过户手续的抗辩条件作出明确约定，且刘炳培并未提供证据证实在合同约定银行按揭贷款方式不能的情况下，其有和林朝辉就如何支付剩余房款达成一致，故刘炳培以林朝辉未缴纳剩余房款为由主张免除承担违约责任，缺乏合同依据，本院不予采信。因利息属于林朝辉已付购房款的孳息，在确定购房款应予返还林朝辉的情况下，原审判令刘炳培将相应利息一并予以返还，并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘炳培的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费322元，由上诉人刘炳培负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪秀兰
审 判 员 张 怡
代理审判员 余 盾
二〇一五年八月十三日
书 记 员 张永亮