北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终1487号
上诉人（原审原告）张剑萍，女，1973年2月5日出生，自由职业。
被上诉人（原审被告）北京万科物业服务有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业开发区B区内北京万科城市花园。
法定代表人向云，董事长。
委托代理人刘奎杰，男，1986年2月11日出生。
委托代理人郑方圆，男，1992年9月14日出生。
上诉人张剑萍因与被上诉人北京万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第12768号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成由法官黄海涛担任审判长，法官张弘、法官赵卉参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张剑萍在一审中起诉称：2000年5月，张剑萍购买了北京市顺义区万科城市花园百合园×室楼房（以下简称×楼房），该房房产证号为×××号。×楼房登记表载明部位及房号“×（三层），×（四层），楼阁”，涉案露台并未载入此产权证中。根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，作为业主（张剑萍）的专有部分，必须符合“能够登记成为特定业主所有权的客体”，而涉案露台没有载入张剑萍的产权证中，所以涉案露台并不是张剑萍的专有部分，而应是业主的共有部分。作为共有部分的涉案露台，万科物业公司应使用公共维修基金对其进行维修及管理。
张剑萍从2012年年初发现书房的房顶上出现了茶杯大的水印，遂和物业管理员一起查看确认是露台漏雨导致。于是张剑萍开始向万科物业公司反映露台漏雨的情况，请求及时对涉诉露台维修。张剑萍几年来多次找万科物业公司协商，但万科物业公司对张剑萍的请求一直无视，找出各种理由不予理睬，致使房顶漏水面积越来越大，地面多处地板也被雨水浸泡。
由于万科物业公司一直不履行对×房屋的维修义务，致使×房屋多年空置，严重影响张剑萍对房屋的出售及租赁。万科物业公司不作为行为已经给张剑萍造成巨大的经济损失。
综上，万科物业公司的行为已经严重侵害了张剑萍的合法权益，张剑萍起诉至法院，要求：1.判令万科物业公司对涉案露台进行防水维修，使其不再漏雨，并恢复地貌原状；2.判令万科物业公司修缮因露台漏雨而损坏的书房屋顶；3.判令万科物业公司赔偿张剑萍2013年及2014年的供暖费损失7952.64元；4.判令万科物业公司赔偿张剑萍地板损失；5.判令万科物业公司承担本案诉讼费。
万科物业公司在一审中答辩称：不同意张剑萍的各项诉讼请求。涉诉房屋漏水是因为露台造成，该露台是张剑萍专有部分，不是公共部位，应由张剑萍自行维修，不属于物业服务范围。
一审法院审理查明：2000年，张剑萍的丈夫孙××自开发商处购买顺义区万科城市花园百合园×室房屋（以下简称涉诉房屋），该房屋于2010年11月26日登记在张剑萍名下，房屋产权证书登记的房屋部位为×四层、×三层、阁楼。万科物业公司系该房屋所在小区的物业服务公司。
顺义区万科城市花园百合园×号楼总层数为四层，其中×单元顶部北侧为露台，露台之下为张剑萍房屋的四层。该露台在空间位置上只能通过张剑萍房屋进入。开发商向孙××交付房屋时，露台处于毛坯状态，孙××对露台进行了验收，验收意见是：露台门右墙面抹灰裂缝、门锁坏，露台两侧墙面裂缝。孙××与开发商就涉诉房屋签订的《北京市内销商品房预售契约》，该契约第一条约定涉诉房屋的房屋状况详见附件一，该契约附件一中房产平面图的三层显示北侧为露台花园。该房屋产权证书关于阁楼层的平面图显示阁楼北侧为平台。
张剑萍称开发商在售房时表示将该露台赠与其使用，故张剑萍在2000年10、11月左右，在露台上铺了地砖和墙砖。2012年，张剑萍发现露台漏水。经法院实地查看，露台确实存在漏水现象，张剑萍房屋四层房顶出现水渍，且漏水部分对应的房屋地板被水浸泡。
2000年8月，孙××与万科物业公司签订《北京万科城市花园物业管理服务协议书》，该协议书第八条约定：公共维修基金是用于本物业房屋共用部位、设施设备及小区公共设施设备的维修。张剑萍认为根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，作为业主的专有部分，必须符合“能够登记成为特定业主所有权的客体”，而涉诉露台没有载入张剑萍的产权证中，不是张剑萍的专有部分，露台是房顶，由张剑萍和一、二层的业主共用，故涉诉房屋露台属于万科物业公司提供物业服务范围内的公共区域，万科物业公司应依据上述协议书第八条约定使用公共维修基金对涉诉房屋漏水的露台进行维修，因万科物业公司不履行维修职责，故要求万科物业公司对露台进行防水维修并赔偿由此造成的其他损失。
万科物业公司认为涉诉露台属于张剑萍专有部分，不属于万科物业公司提供物业服务的范围，应由张剑萍自行维修。理由为：1.张剑萍的丈夫孙××与开发商签订的《北京市内销商品房预售契约》附件中涉案房产平面图中包含露台花园；2.开发商向张剑萍丈夫交付房屋时，张剑萍丈夫对露台进行了验收；3.涉诉露台具有构造上及使用上的独立性，可以排他使用，该露台只能通过张剑萍家才能进入；4.开发商在前期售房时已经明确露台为业主的一部分。综上，露台并非万科物业公司提供物业服务的范围。
一审法院判决认定：本案系因涉诉房屋所在单元顶部露台漏水导致张剑萍房屋损坏进而引发的民事赔偿纠纷。本案中，露台漏水导致的损害事实已经产生，张剑萍据此要求万科物业公司对涉案露台进行维修并承担由此造成的损失，首先需要证明万科物业公司对该露台具有管理及维护的责任。
诉讼中，双方争论的焦点在于对涉案露台性质认识不同，进而导致对露台漏水引发财产损失的责任主体的认定不同。结合庭审及法院现场勘验情况，法院认为涉案露台实际上已由张剑萍专属使用，故其对露台负有管理和维护责任，理由为：涉案露台在物理结构上附属于张剑萍房屋，该露台除与张剑萍房屋连接外，没有与其他业主房屋相接；从结构上看，只有通过张剑萍的房屋才能到达露台，此外无其他通道可以通向露台，所以张剑萍是该露台的实际控制人且对于该露台具有使用上的排他性；张剑萍认可在房屋交付时是毛坯状态，并对露台进行了验收，张剑萍入住后对露台进行了地砖及墙砖的铺设等改造；张剑萍亦认可开发商将该露台赠与其使用。上述行为可以看出张剑萍已将露台视为自己的私有空间并在实际上单独使用该露台。在此情形下，张剑萍对于露台的随时检修及预防损害的产生及扩大具有不可替代的便利性。事实上，万科物业公司已无法对该露台行使物业管理权，亦无法对该露台进行实际检查及维护等工作。结合张剑萍对涉案露台的控制与使用状态，根据权利与义务相一致的原则，法院认为将管理和维护的责任确认给张剑萍更加适宜。现涉案露台发生漏水问题，且该问题发生在张剑萍实际使用并对其进行铺设地砖等装修之后，张剑萍以此要求万科物业公司承担法律责任显然有违公平原则。故对于张剑萍提出的诉讼请求法院不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：驳回张剑萍全部诉讼请求。
张剑萍不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持1.万科物业公司对涉案露台进行防水维修，使其不再漏雨；2.万科物业公司修缮因露台漏雨而损坏的书房屋顶；3.万科物业公司赔偿张剑萍2013年及2014年的供暖费损失7952.64元，一、二审上诉费由万科物业公司承担。其主要上诉理由是：张剑萍为了美观在露台铺设了地砖，但铺设地砖行为不能改变露台属于共有部分的性质。张剑萍作为业主每年按时缴纳物业费，当房屋出现问题时，万科物业公司作为物业服务单位理应承担维修义务。房产证上没有载明露台的面积部分，是开放商赠给张剑萍让其使用的，露台应是共有部分，不是张剑萍的专有部分。2012年初张剑萍发现漏雨，马上跟万科物业公司反映情况，但万科物业公司一直没有修，后来张剑萍就起诉了。张剑萍当时入住毛坯房验收时，万科物业公司也没有告知张剑萍做避水试验。
万科物业公司服从一审判决。其针对张剑萍的上诉理由答辩称：不认可张剑萍的上诉请求，同意一审判决。房屋预售契约中已经对露台进行了约定，约定露台是由张剑萍使用。合同中附件一的房屋平面图中包含了露台，露台是赠送给张剑萍的。房屋验收时，有房屋交付验收表证明张剑萍对房屋进行了验收。张剑萍对露台进行了铺砖使用、改建。一审法院经过现场勘验，发现露台只能通过张剑萍的房屋进入，一直也是由张剑萍使用。根据《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二条，万科物业公司认为露台在利用上具备以上的特性，应当认为露台属于张剑萍的专有部分。关于避水试验，与本案不具有关联性，万科物业公司没有义务告知需要避水试验。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有庭审笔录、《北京万科城市花园物业管理服务协议书》、房屋产权证、《房屋买卖预定书》、照片、《房屋交付验收表》等在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点在于万科物业公司对于涉案露台是否具有管理及维护的责任。
根据查明的事实，涉案露台在构造上附属于张剑萍房屋，该露台除与张剑萍房屋连接外，未与其他业主房屋相接，张剑萍系该露台的实际控制人。涉案露台只能通过张剑萍的房屋才能到达，并无其他通道可以通向露台，张剑萍对于该露台具有利用上的独立性，可以排他使用。张剑萍认可涉案露台系买房时开发商赠与其使用，房屋交付时露台为毛坯状态，张剑萍验收入住后即对露台进行铺砖改造，并单独使用至今。综上，本院认为涉案露台实际上已由张剑萍专属使用，故其对露台负有管理及维护的责任。原审法院结合张剑萍对涉案露台实际控制与使用状态，根据权利与义务相一致原则，将涉案露台管理及维护的责任确认给张剑萍，处理正确，本院予以维持。张剑萍因露台漏水产生财产损失，要求万科物业公司承担民事责任，违反公平原则，故对其上诉请求本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费50元，由张剑萍负担（已交纳）；二审案件受理费50元，由张剑萍负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海涛
代理审判员 张 弘
代理审判员 赵 卉
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 卫孚嘉