上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2361号
上诉人（原审原告、反诉被告）罗四娣，女，1969年3月14日出生，汉族，住所地浙江省余姚市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）袁德昌，男，1963年5月17日出生，汉族，住所地上海市。
委托代理人袁婷婷（系袁德昌之女），女，1986年5月30日出生，汉族，住所地同上。
原审第三人洪伟，男，1986年8月29日出生，汉族，住所地上海市。
原审第三人郑瑶，女，1986年5月30日出生，汉族，住所地同上。
上列两原审第三人共同委托代理人郑超（系郑瑶弟弟），男，1988年9月24日出生，汉族，住所地上海市。
上诉人罗四娣因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第652号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年12月8日，洪伟、郑瑶经核准登记为上海市宝山区阳曲路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称为“系争房屋”）的房地产权利人。2012年4月25日，洪伟、郑瑶与罗四娣签订《租赁合同》，约定洪伟、郑瑶将系争房屋出租给罗四娣作为员工宿舍使用，租赁期限自2012年4月25日至2018年4月24日，具体起租日期以双方实际办理房屋交接手续的日期确定，免租期自房屋交接之日起60天，月租金为人民币（以下币种均为人民币）3，800元，租金先付后用，一年一付，每次支付一整年租金，第一次租金支付时间为租赁物正式交付罗四娣使用之日起3日内支付完毕，之后每期租金应在上期租金到期前5日内支付完毕，等等。
2014年10月15日，上海青莲阁拍卖有限责任公司发布《拍卖特别规定》（2014年10月15日房地产拍卖会），其中一处标的为系争房屋，该标的概况为：有法院查封、有银行抵押，原权利人为个人共同共有，房屋状况为目前有租赁，带租约拍卖（租期至2018年4月24日，租金3，800元／月，2014年租金已付予原权利人，买受人无法收取），详见《租赁合同》，房屋内如存在各类欠费，均以拍卖成交之日为界由买受人承担，等过户完毕后，须由买受人自行办理房屋交接，委托方及本公司均不负责清场。2014年11月27日，上海市静安区人民法院作出（2014）静执字第158号执行裁定书，载明，申请执行人为兴业银行股份有限公司上海大柏树支行，被执行人为洪伟、郑瑶，该院依据已经发生法律效力的民事判决书，于2014年7月依法委托上海青莲阁拍卖有限责任公司拍卖被执行人洪伟、郑瑶名下的系争房屋；2014年10月15日袁德昌以1，968，000元的最高价竞得上述房地产，依照法律规定裁定，系争房屋的所有权及相应的其他权利归袁德昌所有，系争房屋的所有权自本裁定送达袁德昌起转移。2015年1月21日，袁德昌经核准登记为系争房屋的房地产权利人。2014年11月30日，罗四娣因系争房屋被撬、遭窃、物品被清空而报警，并失去对系争房屋的控制。2014年12月15日，洪伟、郑瑶收回系争房屋并交付袁德昌，之后由袁德昌装修入住至今。
2015年4月，罗四娣向原审法院提起诉讼称：系争房屋拍卖时明确披露该房产系带租约拍卖，租期至2018年4月24日止。袁德昌于2014年10月15日竞拍购得系争房屋。2014年12月，袁德昌擅自进入房屋装修，并将房屋内罗四娣的物品处理，侵犯了罗四娣的租赁权利。因与袁德昌协商未果，故起诉要求判令袁德昌继续履行与罗四娣的租赁合同，并承担律师费用4，000元。
原审审理中，袁德昌反诉并辩称：袁德昌看房时罗四娣就曾表示愿意退房，在袁德昌拿到房屋前，罗四娣即与洪伟、郑瑶协商腾房事宜，且罗四娣在合同履行过程中，存在群租的违约情形，洪伟、郑瑶亦多次通知罗四娣搬离系争房屋。在袁德昌与洪伟、郑瑶办理房屋交接时，已无人居住。袁德昌与罗四娣没有任何合同关系，故不同意罗四娣的诉请。因罗四娣还拖欠实际使用期间的租金及物业管理费等，故反诉要求罗四娣：1、支付2014年6月25日至11月25日的租金19，000元，2、支付2012年4月25日至2014年11月25日的物业管理费2，833.4元；3、赔偿房屋毁坏补偿及违约金10，000元；4、支付水费1，066元。
原审审理中，罗四娣针对反诉辩称：其已将2015年4月24日前的租金支付给洪伟、郑瑶，且未对房屋做过任何毁损，不同意袁德昌关于租金及房屋毁坏补偿和违约金的请求，同意支付拖欠的物业管理费2，833.4元、水费1，066元。
原审审理中，洪伟、郑瑶共同述称：2014年6月底准备拍卖系争房屋，而罗四娣本应在2014年6月25日前支付下一年的租金，但至6月底仍未支付，罗四娣表示想等拍卖结果出来后再说，洪伟、郑瑶希望罗四娣搬离，并给予一定的租金优惠，罗四娣表示同意。待袁德昌通过拍卖取得房屋产权后，罗四娣却表示房屋已拍卖，与洪伟、郑瑶已没有关系，之前拖欠的租金不会再付。后洪伟、郑瑶通过报警、贴告示、与房屋内的群租户直接联系等方式，让系争房屋内的实际使用的群租户们搬离，并于2014年12月中旬将房屋交付袁德昌。对于本案，洪伟、郑瑶认为，罗四娣在原租赁合同履行中存在拖欠租金及群租的情况，双方合同已解除，现罗四娣要求继续履行合同不合理。愿意将租赁合同中的追索租金、物业管理费、水费等的权利让渡给袁德昌，同意袁德昌的反诉请求。
原审审理中，洪伟、郑瑶并提供了其在系争房屋门上张贴的2014年10月18日特别告知书、10月25日最后通牒、11月23日限时告知书，主要内容为：因罗四娣未按约支付租金、群租、拖欠物业管理费，解除与罗四娣的租赁关系，要求房屋使用人搬离。对此，罗四娣表示未看到过特别告知书、最后通牒和限时告知书，虽然于2014年11月30日失去对系争房屋的控制，但与洪伟、郑瑶的租赁合同是有效并存续的。袁德昌表示：在与洪伟、郑瑶办理房屋交接的时候，系争房屋已无人居住。由于罗四娣将房屋群租，房屋内有很多隔断，乱拉电线，袁德昌清除隔断重排电线花费10，000元，应由罗四娣赔偿该损失。
关于租金支付情况，罗四娣表示租金已付至2015年4月24日，系以现金方式支付，当时有收条的，但洪伟、郑瑶清场时被全部拿走，故无法提供相应证据。洪伟、郑瑶表示罗四娣已付清2014年6月24日前的租金，之后的租金未付。
原审法院经审理后认为：洪伟、郑瑶于系争房屋门上张贴的2014年10月18日特别告知书、10月25日最后通牒、11月23日限时告知书，明确表示解除与罗四娣的租赁合同关系，要求居住使用人搬离，并于2014年12月15日收回房屋，而罗四娣亦自述其于2014年11月30日失去对系争房屋的控制，故洪伟、郑瑶与罗四娣之间的租赁合同关系已在洪伟、郑瑶收回系争房屋时解除。罗四娣要求继续履行与袁德昌的租赁合同关系并要求承担律师费的诉请，于法无据，法院不予采纳。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。罗四娣陈述其已付清至2015年4月24日的租金，但未提供相应证据予以证明，法院难以采纳。袁德昌要求罗四娣支付自2014年6月25日起至2014年11月25日的租金的请求，法院予以准许。罗四娣同意支付拖欠的物业管理费及水费，符合双方合同约定，本院予以准许。袁德昌要求罗四娣赔偿10，000元作为房屋毁坏补偿及违约金，未提供相应证据予以证明，法院难以采纳。至于洪伟、郑瑶在与罗四娣解除租赁合同时是否存在违约，因与本案并非同一法律关系，本案中不宜一并处理，如罗四娣认为自身权益受到侵犯，可另案主张。据此，原审法院判决如下：一、罗四娣于判决生效之日起十日内支付袁德昌租金19，000元、物业管理费2，833.4元、水费1，066元；二、罗四娣的所有诉讼请求，不予支持；三、袁德昌的其他诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人罗四娣不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律有误，判决有失公正。2014年10月15日起，系争房屋的所有权及相应的其他权利归袁德昌所有，故洪伟、郑瑶根本无权自2014年10月18日起向罗四娣主张解除租赁合同，也没有权利收回房屋，罗四娣没有收到过解除租赁合同的告知书，房屋也不是由洪伟、郑瑶收回的。洪伟、郑瑶解除合同的理由是罗四娣未付租金，但实际上，罗四娣在系争房屋拍卖前就已经支付了2014年一年的租金，租金收条因放在系争房屋内被洪伟、郑瑶或袁德昌窃取而无法提供，但拍卖公告及洪伟、郑瑶发送的短信内容均可证明租金支付情况。罗四娣与洪伟、郑瑶签订的合同中也并未约定不付租金或者有群租情况的，出租方即享有合同解除权。综上，罗四娣认为洪伟、郑瑶没有权利解除租赁合同，该解除即使存在也不应得到支持，该租赁合同应当由袁德昌继续履行。罗四娣同意支付物业管理费及水费，但不同意支付租金。据此，上诉人罗四娣请求本院撤销原审判决第一、二项，依法改判支持其原审诉请。
被上诉人袁德昌发表答辩意见称：不同意上诉人的上诉请求。袁德昌是通过拍卖合法取得房屋，并和洪伟、郑瑶说好房屋的清退工作由洪伟、郑瑶负责，袁德昌与洪伟、郑瑶办理房屋交接时，房屋已无人居住。罗四娣与洪伟、郑瑶之间的租赁合同已解除，袁德昌现在也不同意继续租赁房屋。综上，被上诉人袁德昌请求本院驳回上诉人罗四娣的上诉请求，维持原判。
原审第三人洪伟、郑瑶述称：不同意上诉人的上诉请求。事实经过和原审中所作陈述一致。请求法院驳回上诉人罗四娣的上诉请求，维持原判。
本院审理中，上诉人罗四娣向本院提供短信记录一份，证明其在2014年4月就已经将租金付至2015年4月。被上诉人袁德昌表示对该份短信记录不清楚。原审第三人洪伟、郑瑶则表示，确实发送过这样的短信，当时系争房屋进入拍卖程序，考虑到如果罗四娣到法院做笔录，未付的租金可能会交给法院，洪伟、郑瑶就拿不到租金了，所以洪伟、郑瑶和罗四娣协商，租金上给予其一定的优惠，让其对法院称租金已付，但实际上租金等拍卖结束了再支付，罗四娣也承诺拍卖结束就会搬走，但拍卖结束后罗四娣就拒付租金了。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据罗四娣与洪伟、郑瑶签订的租赁合同的约定，租金应先付后用，一年一付，每期租金应在上期租金到期前五日内支付完毕。罗四娣主张其已支付了2014年4月至2015年4月期间的租金，但并未提供相应的依据，拍卖公告及短信内容亦不能证明其已经支付了租金，故本院对其所称难以采信。罗四娣逾期未付租金的行为已构成违约，故洪伟、郑瑶有权要求解除合同。根据查明的事实，洪伟、郑瑶曾在系争房屋门上张贴了特别告知书、最后通牒、限时告知书，均明确表示解除与罗四娣的租赁合同，罗四娣自述在系争房屋内居住，并于2014年11月30日失去对系争房屋的控制，故可认定解除合同的通知已经到达罗四娣，原审法院认定双方的租赁合同关系已在洪伟、郑瑶收回系争房屋时解除，于法有据，本院予以认同。租赁合同已解除，故罗四娣无权要求袁德昌继续履行该租赁合同并承担相应的律师费用。洪伟、郑瑶明确表示将租赁合同中追索租金、物业管理费、水费等的权利让渡给袁德昌，故袁德昌要求罗四娣支付2014年6月25日至11月25日的租金的诉请，于法有据，应予支持。综上，上诉人罗四娣的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，所作判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币473元，由上诉人罗四娣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
审 判 员 王 伟
代理审判员 陈家旭
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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