湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终8303号
上诉人（原审原告）：邬耀子，男，1975年8月3日生，汉族，住武汉市黄陂区。
委托诉讼代理人：王洲，男，1985年12月2日生，汉族，住武汉市武昌区。
上诉人（原审被告）：刘汉华，男，1959年4月20日生，汉族，住武汉市硚口区。
委托诉讼代理人：赵小美，湖北天明律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：林秀云，女，1963年5月1日生，汉族，住武汉市硚口区。
委托诉讼代理人：赵小美，湖北天明律师事务所律师。
上诉人邬耀子、刘汉华、林秀云因房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2018）鄂0104民初1082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人邬耀子上诉请求：判令增加刘汉华、林秀云应当承担的违约金257360元；判令刘汉华、林秀云承担本案全部诉讼费用。事实及理由：邬耀子的损失是该房屋现总价与购房款30万元的差额，增加刘汉华、林秀云应当承担的违约金257360元，不超过实际损失的130%，邬耀子的上诉请求应当予以支持。
上诉人刘汉华、林秀云上诉请求：撤销一审判决第三项，改判刘汉华、林秀云不承担违约责任；本案全部诉讼费用由邬耀子承担。事实及理由：1、案涉房屋只有过户到刘汉华名下或具备购买经济适用房资格的被拆迁人名下后，才能过户到邬耀子名下。购买经济适用房的资格不能转让。2、现刘汉华正在将案涉房屋变更至其母蔡连香名下，正在审核，房屋存在不能交付的实际情况，邬耀子对此事知悉。3、案涉房屋系经济适用房，属政府定价，并非市场调节价，一审判决按评估意见计价错误。事实上邬耀子并无损失。4、邬耀子并未丧失案涉房屋的购买资格，合同解除是双方协商一致的意见，刘汉华不存在违约。
2018年2月5日，邬耀子诉至一审法院，请求：1、判令解除邬耀子与刘汉华签订的《动迁房预售预购合同》；2、判令刘汉华、林秀云共同退还购房款人民币300000元；3、判令刘汉华、林秀云共同向邬耀子支付违约金人民币1662213.84元；4、判令刘汉华、林秀云共同承担全部诉讼费用。事实和理由：刘汉华与林秀云系配偶关系。2012年7月9日，邬耀子与刘汉华签署《动迁房预售预购合同》，约定刘汉华向邬耀子（预）出售动迁房一套，该动迁房系其夫妻共同财产，坐落在武汉市硚口区长丰乡汉口城市广场第四期1区10栋1单元13楼1号房。邬耀子按照《动迁房预售预购合同》约定向刘汉华、林秀云先后支付购房款人民币300000元。2015年8月6日动迁房竣工。2016年1月18日取得竣工验收备案证，其他被拆迁人开始陆续收房入住。但是刘汉华长期怠于行使收房的权利。2017年1月，邬耀子的配偶及亲友多次与其联系收房事宜，刘汉华以办理收房手续需要“打点”等为由，先后向邬耀子索取2-3万元、4万元的费用。否则不予办理并退钱给邬耀子。刘汉华至今未办理交房或过户手续。根据合同规定及双方合同约定，应当退还购房款并承担违约责任。
刘汉华、林秀云一审辩称，1、林秀云不是本案适格被告，合同签订时其并不知情；2、同意解除合同并返还溢价款5万元和25万元房款；3、不承担违约责任。
一审认定事实：刘汉华和林秀云系夫妻。2012年7月8日，刘汉华（甲方）与邬耀子（乙方）签订《动迁房预售预购合同》约定：一、2012年7月8日，甲乙双方动迁房买卖达成一致，约定甲方将其位于武汉市硚口区长丰乡汉口城市广场第四期10栋1单元13楼1号房的动迁房（以下简称动迁房）一套（预）出售给乙方。该房屋建筑面积89平方米，权属为产权房，土地使用权管获得方式：出让。征地拆迁补偿安置协议编号第391号，签订日期2012年2月22日，被拆迁房屋坐落在武汉市硚口区汉正街长堤街号大通小巷民仕阁怀新后巷6号。二、乙方于2012年7月8日向甲方交付20万元，剩余款项10万元分两次付清，5万元在2012年12月31日之前付清，5万元在2013年12月31日之前付清。……四、经甲乙双方在平等自愿的情况下充分协商确定，该房屋的价款确定方式为：甲方与房地产开发企业实际结算价格加上人民币5万元，该房屋价款包含房地产开发企业交付给甲方房屋时该房屋具备的全部设施和其他已包含在房屋价款的费用。……十二、1、甲方不得因该房屋市场价格的上涨而主张解除合同、不过户给乙方；2、甲方不得怠于行使各项权利以致乙方的权利受损或者不能及时实现；3、甲方不得拒绝或者不配合乙方办理过户手续……如发生上述任何一种情形，导致该房屋不能过户给乙方，甲方除将已收房款退还乙方外，还应当按照购置相同面积住房总价款的两倍向乙方支付违约金……；十五、因前述所有情形及任何其他列举的情形造成在交易限制期满后房屋不能过户给乙方而由甲方收回或者作其他处分的，甲方除将已收房款退还乙方外，还应当按照购置相同面积住房总价款的两倍向乙方支付违约金；如延期过户，则甲方应当向乙方支付违约金，每逾期一日支付已支付金额的1%。2012年7月9日，邬耀子以刘汉华的名义向湖北华生房地产开发有限公司缴纳了房款250000元。2014年9月至2014年12月，邬耀子的配偶王萍向林秀云转账共计50000元。2016年1月18日，涉案房屋取得竣工验收备案证明。
一审另查明，2012年2月22日，刘汉华及其母亲、兄弟等5人（乙方）与武汉华通置业发展有限公司（甲方）签订《房屋拆迁货币安置协议书》。协议约定甲方对乙方位于怀新后巷6号的房屋进行拆迁，甲方对乙方补偿287170元，并为乙方提供一套动迁房即华生汉口城市广场四期1区10栋1单元13楼1号房屋。
一审再查明，涉案房屋现登记在湖北华生房地产开发有限公司名下，性质为经济适用房。
案件审理过程中，邬耀子申请对涉案房屋的市场价值进行评估，一审法院依法委托武汉天马房地资产评估有限公司对涉案房屋价值进行评估，该公司于2018年6月22日出具武天评报房字【2018】084号《房地产估价报告》，评定涉案房屋在价值时点2018年6月15日满足各项假设及限制条件下的房地产总价为80.92万元，房地产单价为每平方米8850元。
一审认为，刘汉华（甲方）与邬耀子（乙方）签订《动迁房预售预购合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方均应恪守履行合同。现因涉案房屋仍登记在案外人名下，且交付存在障碍，双方均同意解除合同，予以认可。刘汉华、林秀云在案件审理过程中表示愿意退还邬耀子支付的30万元购房款，故对邬耀子要求刘汉华、林秀云退还购房款30万元的诉讼请求予以支持。至于刘汉华、林秀云是否承担违约责任，一审认为，纵观双方合同履行情况，邬耀子早在合同签订之初已经支付绝大部分购房款项，在2014年支付完全部款项，即邬耀子已经履行了自己的付款义务。刘汉华并无证据证明其在合同签订后长达五年的时间里积极争取获得涉案房屋，而根据刘汉华与案外人签订的《房屋拆迁货币安置协议书》，刘汉华获得涉案房屋存在可能性，但时间迁延，本市房屋价值大幅上涨，刘汉华怠于行使权利导致邬耀子丧失购买同类房屋的机会，邬耀子不可谓没有损失，刘汉华应为此承担违约责任。根据双方签订的《动迁房预售预购合同》约定，“如发生任何一种情形导致房屋不能过户给乙方，甲方除将已收房款退还乙方外，还应当按照购置相同面积住房总价款的两倍向乙方支付违约金”。但我国法律规定的违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失，双方合同约定的违约金明显过高，酌情确定刘汉华以涉案房屋评估市场价值的50%向邬耀子支付违约金，即80.92万元×50%=40.46万元。关于林秀云是否承担责任的问题，因涉案房屋购房款的债务发生在刘汉华与林秀云夫妻关系存续期间，林秀云收受了部分房款，且刘汉华与林秀云没有证据证明邬耀子与刘汉华约定该笔债务为刘汉华的个人债务，也无证据证明属于婚姻法第十九条第三款规定的情形，故该笔债务属于刘汉华与林秀云的夫妻共同债务，刘汉华、林秀云应共同偿还该笔债务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除邬耀子与刘汉华签订的《动迁房预售预购合同》；二、刘汉华、林秀云于本判决生效之日起三十日内向邬耀子返还购房款300000元；三、刘汉华、林秀云于本判决生效之日起三十日内向邬耀子支付违约金404600元；如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11230元，保全费5000元，由刘汉华、林秀云负担。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院另查明如下事实：
1、2012年2月22日，刘汉华及其母亲、兄弟等5人（乙方）与武汉华通置业发展有限公司（甲方）签订的《房屋拆迁货币安置协议书》约定“乙方同意甲方按货币安置方式进行补偿”。其中“六、其他约定”载明：1.……2.……3、甲方为乙方提供一套动迁房，华业汉口城市广场四期1区10栋1单元13楼1号房刘汉华。
2、2012年7月8日，刘汉华（甲方）与邬耀子（乙方）签订《动迁房预售预购合同》附件一《房屋出卖人产权声明承诺书》载明：刘汉华明确声明并承诺保证，我们是……动迁安置房的被安置人，是今后该房屋进行产权初始登记后该房屋的所有权人，该房屋没有任何其他所有权人，我们的其他家庭成员和其他任何人都不拥有任何产权。……明确保证：我们作为严重违反了诚信原则过错方将承担全部的缔约过失责任或者违约责任，分别按照以下情况处理：如果买受人愿意继续履行买卖合同接受该房屋，我们将继续履行合同，将房屋过户给买方。因此给乙方造成的全部直接损失由我们承担。……如果买受人不愿意接受该房屋，主张解除本合同。我们除将已收购房款退还给买受人外，还应当按照购置相同面积住房总价款的两倍向买受人支付违约金。声明承诺人：刘汉华
本院认为：2012年2月22日，刘汉华及其母亲、兄弟等5人与武汉华通置业发展有限公司签订的《房屋拆迁货币安置协议书》后，基于该《房屋拆迁货币安置协议书》的内容，刘汉华与邬耀子于2012年7月8日签订的《动迁房预售预购合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，刘汉华与邬耀子均应恪守履行合同。刘汉华在实现与武汉华通置业发展有限公司签订的《房屋拆迁货币安置协议书》内容过程中，因故未能将案涉房屋如期登记至刘汉华名下，导致刘汉华与邬耀子之间的《动迁房预售预购合同》履行存在障碍，现邬耀子主张解除合同，刘汉华亦同意解除合同，一审判决解除双方合同正确。邬耀子依约已履行了合同义务，故导致合同解除的法律后果不应由邬耀子承担。根据本案查明的事实，及案涉《动迁房预售预购合同》和该合同附件一刘汉华出具的《房屋出卖人产权声明承诺书》，一审判决认定“刘汉华应为此承担违约责任”有事实和法律依据。
关于邬耀子上诉主张应增加刘汉华、林秀云承担违约金数额的问题，一审结合本案的实际情况，酌情确定刘汉华、林秀云向邬耀子支付违约金40.46万元并无不当。邬耀子的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。
关于刘汉华、林秀云上诉主张不应承担违约责任的问题，其上诉理由与双方合同约定不符，且缺乏法律依据，其上诉请求本院亦不予支持。
综上，双方当事人的上诉请求本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理亦无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币12529元，由邬耀子负担5160元，刘汉华、林秀云负担7369元。
本判决为终审判决。
审判长 安林锋
审判员 李斌成
审判员 骆朝辉
二〇一八年十月十二日
书记员 申光伟