上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终5779号
上诉人(原审原告、反诉被告)：绍兴振辉针纺有限公司，住所地浙江省绍兴市。法定代表人：高大兴，总经理。委托代理人：宋堃，上海市华诚律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：吴承轩，男，1971年11月28日出生。委托代理人：朱晓玲(吴承轩妻子)，女，1977年8月23日出生，汉族，住所地上海市徐汇区。委托代理人：陈光宇，上海华夏汇鸿律师事务所律师。上诉人绍兴振辉针纺有限公司(以下简称“振辉公司”)因与被上诉人吴承轩房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初1171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人振辉公司的委托代理人宋堃、被上诉人吴承轩的委托代理人朱晓玲、陈光宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。振辉公司上诉请求：依法撤销原审判决，改判支持振辉公司在原审中的诉请，驳回吴承轩的反诉请求。事实和理由：2015年10月28日最后签订的经公证的《上海市房地产买卖合同》，系双方当事人签订的唯一一份协议，该协议签订于补充协议之后，覆盖了补充协议内容，故税费、中介费、相关交易费用的承担，均应当以合同为准；合同中明确约定甲乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税费，并由买卖双方各承担总房价1%的居间费，故系争房屋交易所涉及到的卖售人应付税费、居间费应当由吴承轩负担；合同中还约定甲方应于2015年11月30日前腾出该房屋，附件中也明确“租赁情况：无”，故吴承轩存在逾期交房的事实，应承担违约责任。吴承轩辩称：系争房屋的买卖存在前后两次签约过程，不能割裂两个购房行为的关联性和两个合同的延续性；补充协议是由吴承轩、高小丽与振辉公司三方共同签订，该协议中明确约定了所有的税费、居间费用等由高小丽和振辉公司承担；2015年10月28日的合同《上海市房地产买卖合同》是之前合同的延续，双方对于真正的交易方是高小丽均很清楚，而高小丽对于系争房屋带租出售亦为明知；《上海市房地产买卖合同》并未实际由中介公司进行居间服务，上海天盛房地产经纪事务所出具的服务费发票不真实。请求驳回上诉，维持原判。振辉公司向一审法院起诉请求：1、吴承轩返还振辉公司垫付的中介费人民币(以下币种均为人民币)4万元、其他个人所得税40,400元、房地产交易手续费115元；2、吴承轩支付逾期交房违约金24,240元。吴承轩反诉请求：振辉公司支付所欠房款2万元并赔偿损失42,300元。一审法院认定事实：2015年7月10日，吴承轩(出售方)、高小丽(买受方)与德佑房地产经纪有限公司(居间方)签订《房地产买卖居间协议》，约定吴承轩将系争的上海市建国西路XXX号底东前、后厢房屋(建筑面积57.60平方米)出售给高小丽，房屋价款为384万元(此价格为吴承轩净到手价格)，高小丽愿意支付10万元作为定金，在签订本协议之日起15日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，签订示范文本并办理公证(若需)当日支付首期房价款192万元，第二批房价款192万元由高小丽申请贷款，全款付清后2日内办理交接手续并支付尾款2万元；系争房屋带租约出售，承租人有权自主选择是否续租。2015年7月25日，吴承轩和高小丽、冯存宽(系高小丽女儿，未成年)通过上海德佑房地产经纪有限公司第三分公司居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》(该合同于2015年7月27日由上海市东方公证处进行了公证)。合同约定吴承轩将系争房屋出售给高小丽、冯存宽，房屋价款为384万元，高小丽、冯存宽应支付吴承轩首期房价款192万元，其中高小丽、冯存宽在签订本合同前通过居间方转付或直接支付给吴承轩的定金10万元，在签署本买卖合同后转为部分首期房价款，签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内通过居间方转付或直接支付吴承轩部分首期房价款182万元，包含尾款2万元由居间方代为保管，双方同意居间方从转付的款项中先行保管，第二批房价款192万元由高小丽、冯存宽于签订本合同之日起7日内向银行等申请贷款，若贷款申请未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或者直接支付给吴承轩，交易中心出具以高小丽、冯存宽为权利人的房地产权证，且吴承轩已收到除尾款外的其他款项后的2日内，双方对房屋进行验看、清点，确认无误后交付给高小丽、冯存宽，双方签署房屋交接书，并通过中介或直接支付吴承轩全部尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准；双方在2015年10月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；双方未按合同及附件等约定履行的，每逾期一日需向对方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；如因违反限售规定导致房地产交易中心不予办理房地产登记，因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于高小丽、冯存宽责任，造成吴承轩损失的，高小丽、冯存宽应赔偿损失；合同附件二随房屋同时转让的设备包含固定装修、固定设施，全部家具家电(不包含承租人的家具家电)；合同附件五中租赁情况记载为：无。同日，吴承轩与高小丽还签订了《协议书》，双方约定系争房屋此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由高小丽承担，384万元为吴承轩出售系争房屋净到手价格，《上海市房地产买卖合同》其他文本与本协议书不一致的以本协议书为准。2015年9月20日，高小丽微信联系朱晓玲，告知其过户存在问题。此后，双方就高小丽因限购不能购买系争房屋进行了沟通。2015年10月17日，振辉公司委托高小丽全权办理购买系争房屋事宜，委托期限自签署委托书之日起至委托事项办妥为止。2015年10月25日，吴承轩与高小丽签订《房地产买卖合同之补充协议》，双方就以下条款达成一致：鉴于双方于2015年7月25日签订《上海市房地产买卖合同》时，高小丽已是限制购房身份无法购买房屋，导致合同无法继续履行，因吴承轩为无过失方，高小丽愿意赔偿吴承轩20万元作为补偿，在吴承轩收到此笔合同赔偿金后，共同撤销原房地产买卖合同。同日，吴承轩(卖售人)、高小丽(原买受方)与振辉公司(新买受方，高小丽指定之第三方)亦签订一份《房地产买卖合同之补充协议》，约定因高小丽原因导致吴承轩与高小丽于2015年7月25日签订的《上海市房地产买卖合同》无法继续履行，三方就以下条款达成一致：因高小丽限制购房身份导致合同无法继续履行，高小丽愿意支付20万元合同赔偿金给吴承轩；吴承轩在收到原合同撤销补偿金后，同意将系争房屋出售给振辉公司，并与振辉公司重新签订新的《上海市房地产买卖合同》；三方协商同意，可将高小丽支付给吴承轩的原买卖合同撤销补偿金20万元作为吴承轩与振辉公司签订新的买卖合同中房屋总价的部分房款，新的房地产买卖合同房屋买卖总价为吴承轩到手价404万元；吴承轩和振辉公司同意，双方签订新的《上海市房地产买卖合同》中房屋买卖总价为吴承轩到手价，双方在交易过程中产生的任何税费及相关交易费用，皆由振辉公司承担；三方同意，在原房地产买卖合同中高小丽支付给吴承轩的部分房价款190万元，吴承轩无需退还给高小丽，与高小丽补偿给吴承轩的20万元共计210万元直接作为振辉公司与吴承轩签订新的《上海市房地产买卖合同》中房屋买卖总价款中的首付款。2015年10月28日，吴承轩与高小丽签订《解除协议》，约定双方协商一致解除2015年7月25日签订的《上海市房地产买卖合同》，并且由吴承轩与振辉公司签署新的《上海市房地产买卖合同》；双方互相不追究解除合同所应承担的违约责任；高小丽已经支付的任何房款自动转为此次新的《上海市房地产买卖合同》的房款。同日，吴承轩与振辉公司签订《上海市房地产买卖合同》，约定吴承轩将系争房屋出售给振辉公司，房屋价款为404万元，吴承轩于2015年11月30日前腾出房屋并通知振辉公司进行验收交接，振辉公司应在收到通知之日起1日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；双方在2015年11月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；双方未按合同及附件等约定履行的，每逾期一日需向对方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；振辉公司应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内支付吴承轩首期房价款210万元，应于双方至房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单当日直接支付192万元给吴承轩，应于双方签署房屋交接书之日向吴承轩支付尾款2万元；合同附件五中租赁情况记载为：无。该合同于2015年10月29日由上海市东方公证处进行了公证。2015年11月14日，振辉公司向黄浦区税务局缴纳个人所得税40，400元并向黄浦区房地产登记处缴纳房地产交易手续费115元，缴款书记载的付款人均为吴承轩。2015年11月27日，振辉公司取得系争房屋房地产权证。2015年11月30日晚，吴承轩和高小丽至系争房屋办理交接手续，高小丽以系争房屋承租人未搬走为由拒绝接收房屋。2015年12月9日，吴承轩委托律师发函给振辉公司，表示高小丽在2015年7月欲购买系争房屋时现场查看，知晓系争房屋出租情况并予以认可，吴承轩妻子朱晓玲也把租约用微信发给了高小丽；此后高小丽被限购并要求以振辉公司名义购买系争房屋，高小丽作为振辉公司购房的代理人自行寻找中介打印出新的房地产买卖合同要求吴承轩签字，吴承轩发现租赁情况记载为无当即要求改正，高小丽表示她告诉中介公司有租约但中介忘了修改，她一定会遵守与承租人的租约，吴承轩考虑到高小丽一直以来的承诺便签订了合同并进行了公证；2015年11月30日吴承轩和高小丽在现场交房时，高小丽突然提出系争房屋有租约不肯收房；振辉公司拒不接收房屋已构成违约，但吴承轩愿意再给振辉公司一次接收房屋的机会，请振辉公司于2015年12月12日20时到系争房屋办理交接手续，如振辉公司到时仍不到场或拒不接收房屋，一切后果由振辉公司承担，吴承轩不再安排办理房屋交接事宜。2015年12月12日晚，吴承轩和高小丽至系争房屋办理房屋交接手续，双方验看了房屋现状，确认了水、电、煤读数，交接了房屋钥匙，并签订了《房屋买卖交接书》，高小丽确认接收系争房屋。《房屋买卖交接书》第四条系关于20,000元尾款的交付条款，高小丽划掉该款并手写“不同意支付20,000元”，原因为“本文件仅系房屋现状交付，不免除甲方(即吴承轩)逾期交房违约责任以及甲方应当返还的乙方(高小丽代)为其垫付的中介费及税费”。吴承轩也在该交接书上手写“1、甲方确认高小丽于2015年12月12日晚20：30许持绍兴县振辉针纺有限公司之《委托书》至上海市建国西路XXX号办理房屋交接手续；2、甲方确认乙方未支付购房款尾款2万元；3、甲方不同意乙方在本交接书上手写部分的主张和意见，甲方确认双方的有关争议应当按照房屋买卖合同及补充协议的约定处理”。一审另查明，2015年1月30日，吴承轩与案外人ＪｅｆｆＦｅｒｔｕｃｋ签订《上海市房屋标准租赁合同》，约定吴承轩将系争房屋出租给ＪｅｆｆＦｅｒｔｕｃｋ，租赁期限自2015年2月10日起至2017年2月9日止，租金为每月12,000元，租赁保证金为24,000元；租赁期间，非本合同规定的情况，吴承轩擅自解除合同，提前收回该房屋的，应向ＪｅｆｆＦｅｒｔｕｃｋ支付相当于两个月租金的违约金，若违约金不足抵付损失的，还应负责赔偿；若吴承轩在本合同期限内出售系争房屋，新业主愿意在相同条件下继续出租该房屋直至期满，则吴承轩无需赔偿。2015年12月11日，吴承轩与ＪｅｆｆＦｅｒｔｕｃｋ签订《解除租赁合同通知函》，因客观情况发生变化，双方经协商就提前解除合同达成一致：租赁合同将于2015年12月12日12时正式解除；吴承轩赔偿ＪｅｆｆＦｅｒｔｕｃｋ两个月租金24,000元，并于2015年12月12日当日支付；ＪｅｆｆＦｅｒｔｕｃｋ于2015年12月12日12时将房屋交付于吴承轩或其指定的第三方；吴承轩愿意另外补偿ＪｅｆｆＦｅｒｔｕｃｋ28日房租16,800元；吴承轩于2015年12月12日返还ＪｅｆｆＦｅｒｔｕｃｋ房租押金24,000元；吴承轩愿意支付ＪｅｆｆＦｅｒｔｕｃｋ2015年12月12日当日的搬家费用，并以此搬家费用为标准，于12月底另行支付相同金额用于ＪｅｆｆＦｅｒｔｕｃｋ二次搬家费用；双方不再就此向对方主张权利。2015年12月12日，吴承轩为ＪｅｆｆＦｅｒｔｕｃｋ支付搬家费750元。2015年12月13日，吴承轩向ＪｅｆｆＦｅｒｔｕｃｋ转帐汇款64,800元(赔偿金、补偿金和押金)。2016年1月1日，吴承轩向ＪｅｆｆＦｅｒｔｕｃｋ转账汇款408元(第二次搬家费用750元扣除电费及燃气费342元)。一审再查明，吴承轩与振辉公司于2015年10月28日签订的《上海市房地产买卖合同》上记载的中介公司为上海天盛房地产经纪事务所，吴承轩未与其签订居间合同，振辉公司亦未提供居间合同，仅提供了上海天盛房地产经纪事务所出具的收据和发票。收据落款时间为2015年9月10日，内容为高小丽代吴承轩支付出售系争房屋的劳务费4万元。发票于2015年12月19日开具，付款人为吴承轩，付款项目为服务费，金额为4万元。一审还查明，吴承轩的委托代理人朱晓玲与振辉公司的委托代理人高小丽之间一直有邮件和微信往来，朱晓玲亦一直谈及租约以及和承租人续约的有关问题，在2015年10月30日前，高小丽未提出过要求吴承轩解除租约，腾空房屋的主张。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案的争议焦点之一是振辉公司和吴承轩于2015年10月28日签订的《上海市房地产买卖合同》约定的房屋价款404万元是否为吴承轩出售房屋后的到手价。一审法院认为，振辉公司和吴承轩就系争房屋签订买卖合同的起因是吴承轩和高小丽于2015年7月25日签订的《上海市房地产买卖合同》因高小丽限购无法履行，所以由高小丽的父亲为法定代表人的振辉公司与吴承轩签订新的房屋买卖合同进行交易，并由高小丽作为此次交易中振辉公司的代理人，高小丽与吴承轩签订的房屋买卖合同约定房屋价款为384万元，同时以《协议书》的方式约定384万元为吴承轩出售房屋的净到手价格，交易产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由高小丽承担；因高小丽限购导致合同无法履行，因此吴承轩、高小丽、振辉公司于2015年10月25日签订《房地产买卖合同之补充协议》，三方约定由高小丽赔偿无过失方吴承轩20万元，作为吴承轩与振辉公司新的交易中房款的一部分，振辉公司同意吴承轩与其签订的新的房地产买卖合同房屋买卖总价为吴承轩到手价404万元，双方在交易过程中产生的任何税费及相关交易费用，均由振辉公司承担。上述行为均表明振辉公司和吴承轩就房屋买卖价款、税费和相关交易费用的承担达成了一致；并明确了之后吴承轩和振辉公司之间签订的《上海市房地产买卖合同》的转让价格404万元为吴承轩净到手价格，即税费和相关费用均由振辉公司承担。吴承轩与振辉公司于2015年10月28日签订的《上海市房地产买卖合同》确定房屋转让价款为404万元，这与双方之前约定的房屋转让价款一致，但该合同未对税费及相关交易费用的承担作出约定，故应该按照双方之前的约定确定税费及相关交易费用的承担，振辉公司以《房地产买卖合同之补充协议》签订在前、《上海市房地产买卖合同》签订在后为由否定双方关于税费和交易相关费用的约定没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。且吴承轩未与上海天盛房地产经纪事务所签订居间协议，高小丽擅自以吴承轩的名义向上海天盛房地产经纪事务所支付的中介费不应由吴承轩承担，故振辉公司要求吴承轩返还中介费4万元、其他个人所得税40,400元及房地产交易手续费115元的诉请，一审法院依法不予支持。本案的争议焦点之二为吴承轩是否存在逾期交房的事实，一审法院认为，吴承轩与振辉公司签订的房屋买卖合同约定吴承轩应于2015年11月30日前腾出房屋并通知振辉公司进行验收交接，虽然合同记载的租赁情况为无，但2015年7月10日签订的《房地产买卖居间协议》明确系争房屋为带租约出售，高小丽对于系争房屋的租赁情况是明知且愿意继续履行租约的。因此房屋买卖合同记载无租约与实际状况并不相符，不应作为买受方不同意带租接受房屋的依据。高小丽系振辉公司与吴承轩房屋买卖交易的代理人，可以推定振辉公司对系争房屋的租赁情况是明知的。振辉公司对系争房屋存在租约从未提出异议，高小丽、朱晓玲之间的邮件及微信记录也足以证明在2015年11月30日晚双方交接之前振辉公司也从未要求承租人搬走，在交房时才以承租人未搬走为由拒绝接收房屋，振辉公司违反诚实信用原则在先，吴承轩亦在承租人回到上海后的第一时间内解除了租约，完成了交房义务，因此振辉公司要求吴承轩支付逾期交房违约金的诉请，一审法院不予支持。对于吴承轩要求振辉公司赔偿损失42,300元的反诉诉请，一审法院认为，根据吴承轩与ＪｅｆｆＦｅｒｔｕｃｋ签订的《上海市房屋标准租赁合同》约定，吴承轩擅自解除合同，提前收回该房屋的，应向ＪｅｆｆＦｅｒｔｕｃｋ支付相当于两个月租金的违约金，若违约金不足抵付损失的，还应负责赔偿，吴承轩在租期内出售房屋并不必然导致提前解除租赁合同，但因为振辉公司违反诚实信用原则导致吴承轩提前解除租赁合同，因此造成的损失，振辉公司应负责赔偿，但吴承轩未证明ＪｅｆｆＦｅｒｔｕｃｋ的损失超过24,000元需要额外赔偿，故振辉公司应赔偿吴承轩提前解除租约的损失24,000元，超过24,000元的部分不予支持。对于吴承轩要求振辉公司支付2万元尾款的反诉请求，一审法院认为，振辉公司已经取得系争房屋的房地产权证，并已实际接收系争房屋，理应向吴承轩支付尾款，故吴承轩该反诉诉请，一审法院依法予以支持。一审判决如下：一、绍兴县振辉针纺有限公司应于本判决生效之日起十日内支付吴承轩房屋转让尾款人民币20,000元；二、绍兴县振辉针纺有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿吴承轩损失人民币24,000元；三、绍兴县振辉针纺有限公司要求吴承轩返还中介费人民币40,000元、其他个人所得税40,400元、房地产交易手续费人民币115元的诉讼请求，不予支持；四、绍兴县振辉针纺有限公司要求吴承轩支付逾期交房违约金人民币24,240元的诉讼请求，不予支持。本诉案件受理费人民币2,395.10元，反诉案件受理费减半收取计人民币678.75元，共计人民币3,073.85元，由绍兴县振辉针纺有限公司负担人民币2,870.10元，吴承轩负担人民币203.75元。二审中，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实也未提出异议，故本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，原绍兴县振辉针纺有限公司已更名为绍兴振辉针纺有限公司。本院认为，诚实信用是民事行为的基本准则。本案系争房屋先后签订过两次买卖合同，第一次是高小丽及其女向吴承轩购买系争房屋，2015年7月25日签订的买卖合同及协议书约定房价384万元为卖售人吴承轩的到手价，交易中产生的所有应缴税款、交易手续费等费用均由高小丽承担。因高小丽限制购房身份无法履行上述协议，故双方约定撤销合同并由高小丽支付20万元补偿金。后由高小丽父亲担任法定代表人的振辉公司与吴承轩重新签订第二次买卖合同，为此吴承轩、高小丽、振辉公司于2015年10月25日签订的《房地产买卖合同之补充协议》约定新的合同中房屋总价为404万元，该价格亦为吴承轩到手价，交易中产生的所有应缴税款、交易手续费等费用均由振辉公司承担。该补充协议的指向非常明确，即为吴承轩与振辉公司签署的新的买卖合同。而2015年10月28日，吴承轩即与振辉公司签订了《上海市房地产买卖合同》，合同中约定的价款为404万元等内容，更印证了双方的约定。因此，作为买卖合同的特别约定，2015年10月25日的补充协议的内容显然适用于吴承轩与振辉公司之间，故振辉公司要求吴承轩承担404万元房款之外的中介费、税费没有依据。系争房屋所涉的前后两次交易均由高小丽直接参与，第一次是亲自作为买受人，第二次是作为振辉公司的特别授权代理人。从吴承轩一方提供的高小丽与吴承轩妻子朱晓玲之间电子邮件、微信的内容来看，高小丽对系争房屋存在租约情况是明知的，且有继续履行租约的意愿，故吴承轩在买卖合同约定的2015年11月30日晚将系争房屋带租交付，并不存在违约行为。反而是振辉公司以承租人未搬走为由拒绝接受房屋违反了诚实信用原则，故一审法院支持吴承轩的诉请，判令振辉公司承担吴承轩与案外人提前解除租赁合同造成的损失，并无不当。综上，振辉公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,752.6元，由上诉人绍兴振辉针纺有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 顾文怡
审判员 王疆中
审判员 王怡红
二〇一六年八月二十六日
书记员 周晓璐
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。