湖南省益阳市赫山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0903民初1692号
原告：曾献文，男，1941年7月3日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。
委托诉讼代理人：孙浩军，湖南天声律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：孙静韬，湖南天声律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告：益阳山水房地产开发有限公司，住所地益阳市高新技术产业开发区敬老院内。
法定代表人：陈德保，该公司总经理。
被告:宋璟琳，男，1986年11月3日出生，汉族，住益阳市朝阳区。
委托诉讼代理人：黄慧敏，女，1963年11月21日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区，系被告宋璟琳母亲，代理权限为特别授权。
被告：益阳市房地产管理局，住所地益阳市赫山区团圆南路333号。
负责人：周方鑫，系该局局长。
委托诉讼代理人：祝改，湖南博敏律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：张诚，湖南博敏律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告曾献文（以下简称原告）诉被告益阳山水房地产开发有限公司（以下简称被告山水公司）、宋璟琳、益阳市房地产管理局（以下简称被告房管局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告曾献文的委托代理人孙浩军、被告山水公司法定代表人陈德保、被告宋璟琳的委托代理人黄慧敏、被告房管局的委托代理人祝改到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：为配合被告山水公司对“山水新城小区”的开发建设，2009年12月初，益阳市益阳两厢土地开发建设指挥部对原告下达拆迁通知，要求对原告位于益阳市高新区朝阳街道办事处海棠社区中国银行益阳分行边的原住房进行拆迁。2010年4月2日，原告与被告山水公司签订《私房拆迁房屋产权置换协议书》约定：山水公司用新开发的位于益阳华天酒店路口东南侧山水新城小区×栋第×楼×号、面积126.38平方米房屋置换原告原住房，山水公司向原告支付临时住房过渡期安置费，过渡期24个月内按每月800元计算，过渡期超过24个月，按每月1600元计算；补偿拆迁房屋装修费11242元。协议签订后，山水公司在支付了12个月的临时住房过渡期安置费和拆迁房屋装修费后，原告的原住房即被拆除。
2014年，山水公司法定代表人陈德保和主要负责人陈益群因涉嫌非法吸收公众存款向益阳市公安局朝阳分局投案自首。朝阳公安分局进入山水公司侦查后，原告才知晓因被告山水公司向被告宋璟琳的母亲黄慧敏借款人民币44万元，被告山水公司已将“山水新城”小区×栋第×楼×号房抵押给被告宋璟琳。且被告房管局在明知“山水新城”开发项目有拆迁户，拆迁安置房严禁再次抵押、出售的情况下，违规给被告宋璟琳办理了“名买卖，实抵押”的2204号房屋的商品房买卖合同预告登记手续，房管局管理失职，应承担相应的过错责任。
现被告山水公司法定代表人陈德保和主要负责人陈益群因非法吸收公众存款罪被判处刑罚，经高新区和朝阳公安分局作了大量工作后，被告宋璟琳仍拒不依法配合办理“山水新城”小区×栋第×楼×号房预告登记解除手续。原告至今居无定所，合法权益受到严重侵害。迫于无奈，原告只能向人民法院提起诉讼，要求：1、确认原告对被告山水公司开发建设的山水新城小区×栋第×楼×号房屋享有优先取得权；2、判令被告山水公司立即履行与原告签订的《私房拆迁房屋产权置换协议书》，并将山水新城小区×栋第×楼×号房屋不动产证书办理至原告名下；3、判令被告山水公司支付拖欠原告的住房过渡期安置费115200元；4、确认被告宋璟琳与被告山水公司签订的山水新城小区×栋第×楼×号房屋《房屋买卖合同》无效；5、判令被告山水公司与被告宋璟琳立即撤销山水新城小区×栋第×楼×号房屋的预告登记手续，由被告房管局协助办理；6、判令被告山水公司依约给付原告5000元过渡费一次性奖励；7、判令三被告承担本案诉讼费用。
被告山水公司未提交书面答辩状，其法定代表人陈德保在庭审过程中请求本院依法公正处理。
被告宋璟琳辩称：1、本人是真实的购房户；2、原告的拆迁协议不能对抗答辩人；3、答辩人与山水公司的商品房买卖合同已经益阳市房地产管理局准许，办理了预告登记，是合法有效的合同，在答辩人不愿撤销买卖合同的情况下，他人不可能再次买受该房屋；4、曾献文没有取得优先权。
被告房管局辩称：1、我局不是本案适格被告，本案是民事案件，我局的行为是行政行为，不是民事案件审理范围；2、假定作为行政案件审理也不是原告所述的我局由侵权行为或不作为行为，按照原告所述的到我局办理预告登记这完全是凭空想象，我局进入行政监督管理的形式是在房管部门登记备案后才进入我局监督程序，前面的网签是出卖人和买受人的商业行为，根据相关规定，商品房预售签订之日起30日内在商品房负责土地管理部门进行备案，备案后才进入我局的监管程序。本案不仅没有备案也没有办理预告登记；3、即使行政案件审理，原告提出要求我局承担诉讼费没有法律依据，常规情况下败诉方承担诉讼费，被告有三人不应由我方承担律师费和诉讼费，请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：为提升益阳市容市貌，加大旧城改造力度，2009年12月初，益阳市益阳两厢土地开发建设指挥部下达通知，要求对位于益阳市高新区朝阳街道办事处海棠社区中国银行益阳分行边的原住户实施拆迁，原告曾献文的原有房屋在该拆迁范围内。两厢土地的开发和建设（即“山水新城”建设项目）由被告山水公司负责进行。2010年4月2日，原告曾献文（乙方）与被告山水公司（甲方）签订《私房拆迁房屋产权置换协议书》，该协议书主要内容有：1、原告曾献文原住房面积为:70.49平方米；2、置换的新住房位于益阳新建的“山水新城”×栋第×楼，房号为×，面积为126.38平方米；3、山水公司每月向曾献文支付住房过渡期安置费800元，按24个月计算，共计19200元，如到期不能交付房屋，按每月1600元支付过渡期安置费，直至新住房交付日止；4、山水公司确认曾献文住房室内装饰装修评估金额为11242元；5、新房办理产权时，由山水公司一次性办理到曾献文名下；6、如原告在2010年4月6日前腾空原住房，则山水公司给予奖励5000元，在支付住房过渡费时一次给予补偿。协议书还就违约责任、解决纠纷的方式等事项进行了约定。协议书签订后，被告山水公司向原告曾献文支付了12个月的临时住房过渡期安置费9600元和原住房装饰装修补偿费11242元，原告曾献文按约定期限腾空搬出了原房屋，原住房已由被告山水公司拆除。后被告山水公司董事长陈德保和总经理陈益群因非法吸收公众存款罪被益阳市赫山区人民法院依法判处刑罚，“山水新城”建设项目建设因此停建，至本案庭审时止，“山水新城”主体工程虽然竣工，但至今尚未办理验收手续，被告山水公司一直未向原告交付新房屋，原告一直租住他人房屋，被告山水公司在向原告支付一年的过渡期安置费9600元之后再未支付过渡期安置费，至2018年4月6日止欠住房过渡期安置费115200元。
另查明：在“山水新城”开发建设过程中，被告山水公司建设资金严重不足，于2014年1月向被告宋璟琳借款440000元。被告宋璟琳在出借资金给被告山水公司的同时与被告山水公司网签了购买被告山水公司×栋第×楼×房屋的合同，被告山水公司向被告宋璟琳出具了该套商品房的收款凭证，但被告宋璟琳没有实际支付分文购房款。被告宋璟琳与被告山水公司关于“山水新城”×栋×楼×号所签订《益阳市商品房买卖合同》的时间为2014年9月5日，合同编号为预字YY2014005997，该合同约定将被告山水公司因拆迁置换给原告曾献文的2204号房屋出卖给被告宋璟琳，被告山水公司向被告宋璟琳出具了购房款收据，收据载明了收取被告宋璟琳房款520686元,但实际上被告宋璟琳仅支付80686元，双方也没有在房屋管理部门办理商品房买卖的预告登记手续。
上述事实，经本院依法公开开庭审理，原、被告双方当庭举证、质证和辩论，本院确认有下列证据证实：
1、《房屋拆迁动员会议通知书》，能证实2009年12月9日益阳两厢土地开发建设指挥部发出通知，拆迁工作正式启动；
2、《私房拆迁房屋产权置换协议书》，能证实2010年4月2日原告与山水公司签订协议，山水公司以“山水新城”×栋×楼×号面积126.38平方米商品房置换原告70.49平方米原住房，协议对搬家费、过渡期安置费、原住房装修费和新旧范围面积补差作了明确约定；
3、湖南省益阳市赫山区人民法院（2015）益赫刑二初字第54号《刑事判决书》，能证实宋璟琳将440000元出借给了山水公司；
4、被告山水公司与被告宋璟琳签订的《益阳市商品房买卖合同》及收款收据，能证实被告山水公司向被告宋璟琳借款后，被告山水公司与被告宋璟琳网签了×栋×楼×号商品房的买卖合同。
本院认为：原告以其拥有合法产权手续的自有房屋，采取产权调换的形式，与被告山水公司达成了《私房拆迁房屋产权置换协议书》，双方明确了拆迁人（被告山水公司）以位置、用途特定的房屋对被拆迁人（原告曾献文）予以补偿安置，双方之间的拆迁补偿协议内容不违反法律法规的禁止性规定，意思表示真实，合法有效，合同当事人应全面诚信履行合同义务。原告与被告山水公司之间的拆迁补偿安置协议，本质上是采取产权调换为补偿方式的以物易物的互易合同，该协议不仅对房屋的补偿方式、安置房屋面积、过渡期限等一般内容均作了约定，而且对安置用房的位置、用途也作了明确的约定，因此，该协议约定的标的物（即安置用房）具有特定性。依照《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第七条之规定，原告对该协议约定的安置用房的债权依法具有物权性质的优先效力（即视为一种特种债权），而特种债权优先权作为一种特殊的具有担保物权性质的优先权，其优先权由法律直接规定而无需公示，故原告对该协议约定的安置用房的特种债权具有对抗第三人的排他性效力，原告要求被告山水公司履行《私房拆迁房屋产权置换协议书》的诉讼请求，本院予以支持。原告判令被告山水公司依约给付5000元过渡费一次性奖励，因原告与被告山水公司签订的《私房拆迁房屋产权置换协议书》中双方有明确约定，该约定符合法律规定，本院予以支持。
被告山水公司作为拆迁方（相对于原告）于2014年9月5日又与被告宋璟琳签订《商品房买卖合同》，将其与原告签订的《拆迁补偿安置协议》中约定的第×栋×楼×号房出售给被告宋璟琳，本院认定被告山水公司该民事行为相对于原告而言是一种侵权行为。被告宋璟琳与被告山水公司签订《商品房买卖合同》后，虽然被告宋璟琳据此拥有了该合同所约定的“山水新城”小区第×栋×楼×号房的债权请求权，但原告与被告山水公司之前的《拆迁补偿安置协议》于2010年4月2日早已签订。被告山水公司已拆除了原告的原有住房，原告也收取了被告山水公司支付的临时住房过渡期安置费9600元和原住房装饰装修补偿费11242元，原告已全面履行了合同义务，原告已拥有了该房屋对抗第三人的排他性效力的物权优先效力的特种债权，故被告山水公司应依法将约定置换的房屋交付给原告。原告（乙方）与被告山水公司（甲方）签订的《私房拆迁房屋产权置换协议书》中有关于新房办理产权时由山水公司办理到原告名下的约定，故对原告要求将涉案房屋不动产登记证书办理至原告名下的该诉讼请求，本院予以支持。因原告和被告山水公司在《私房拆迁房屋产权置换协议书》中有过渡期安置费的明确约定，而被告山水公司未按约履行支付义务，故原告要求被告山水公司支付所欠过渡期安置费115200元的诉求（计算至2018年4月6日止），本院予以支持。
被告山水公司和被告宋璟琳关于“山水新城”×栋×楼×号房屋网签《益阳市商品房买卖合同》的行为，不是商品房买卖的预告登记，两被告也没有在房管行政部门办理预告登记手续，原告关于要求撤销该套住房商品房买卖预告登记手续的诉求，本院不予支持。因本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，原告关于请求确认两被告所签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，不应属本案的审理范围，故对原告的该项诉求，本院不予支持。因原告对“山水新城”第×栋×楼×号房屋拥有对抗第三人的排他性效力的特种债权，故两被告应解除关于该套住房网签合同的登记手续。
综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百七十五条，《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第七条、第十八条之规定，判决如下：
一、原告曾献文对被告益阳山水房地产开发有限公司开发建设的“山水新城”小区×栋第×楼×号房屋享有优先取得权；
二、被告益阳山水房地产开发有限公司履行其与原告曾献文签订的《私房拆迁房屋产权置换协议书》，将“山水新城”小区×栋第×楼×号房屋的产权登记证书办理至原告曾献文的名下；
三、被告益阳山水房地产开发有限公司与被告宋璟琳在本判决生效后十日内解除关于“山水新城”小区×栋×楼×号房屋商品房买卖合同的网签登记手续；
四、被告益阳山水房地产开发有限公司向原告曾献文支付住房过渡期安置费115200元、奖励款5000元，合计120200元，限本判决生效后十日内付清；
五、驳回原告曾献文的其他诉讼请求。
本案案件受理费2600元，由被告益阳山水房地产开发有限公司、宋璟琳承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审 判 长 谢长明
人民陪审员 夏克军
人民陪审员 李 琳
二〇一八年七月三十一日
书 记 员 王曦健
附法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百七十五条【互易合同】当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有关规定。
《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。