黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终6834号
上诉人(原审被告)：任师猛，男，1985年2月1日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。
被上诉人(原审原告)：哈尔滨珠江物业管理有限公司，住所地哈尔滨市香坊区朝阳村1-4层。
法定代表人：别秀华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐晓红，该公司职员。
委托诉讼代理人：冯海龙，黑龙江尊成律师事务所律师。
上诉人任师猛因与被上诉人哈尔滨珠江物业管理有限公司（以下简称珠江物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2018）黑0110民初748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人任师猛，被上诉人珠江物业公司的委托诉讼代理人徐晓红、冯海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
任师猛上诉请求：1、撤销（2018）黑0110民初748号判决第一项，改判减免任师猛30%的物业费；2、一审、二审诉讼费用均由珠江物业公司承担。事实与理由：一、珠江物业公司没有按照协议约定履行服务义务，提供的物业服务具有严重瑕疵，一审法院查明事实部分对此有所遗漏。任师猛在一审庭审中出示的大量证据均表明珠江物业公司长期怠于服务，小区环境卫生、安保、公共秩序等方面严重恶化，已经严重影响到全体业主的正常生活，属于重大瑕疵。然而一审判决却并未对此事实予以查明，一审判决既然已经确定珠江物业公司提供的服务存在瑕疵，但却没有相应降低物业费标准。仍然按照达标的服务金额收取物业费违反公平原则，任师猛认为珠江物业公司提供的物业服务并不符合建筑面积每平米1.5元标准，只能勉强达到1元的标准，因此拒交物业费存在正当理由，一审判决对此事实没有查清。二、2015年2月6日至2016年1月16日的物业费超过诉讼时效，任师猛从未收到珠江物业公司发出的催交物业费的通知。珠江物业公司在一审举证的缴费通知书，因本案在一审期间为集体诉讼，所有业主均表示从未收到该缴费通知书，任师猛也不例外，珠江物业公司也未能证明任师猛收到过该催交通知，因此该缴费通知书对于任师猛没有法律效力，不能引发诉讼时效的中断，因此对于该期间的物业费超过诉讼时效。综上，一审判决事实认定不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院查明事实依法改判，维护任师猛的合法权利。
珠江物业公司辩称，不同意任师猛的上诉请求。1.根据珠江物业公司提供的证据，完全履行了物业服务合同中的义务，为业主提供完善的服务。个别业主对物业公司有异议，只是个别现象，全体小区超过80%-90%的业主对物业公司无异议，也正常缴纳费用。因此，任师猛以其个人的意见对物业公司提出质疑不成立。关于任师猛称减免费用的问题，无法律和事实依据。任师猛一审提供的证据仅仅是特定时间、特定地点的特定问题，并不是普遍存在的问题。根据物业公司的监控录像显示，是有人恶意为之。这类证据不能作为减免物业费或者不缴纳物业费的理由。绿海华庭每天早晚清运两次垃圾，中午时间业主扔垃圾不代表珠江物业公司没清理垃圾。恶意破坏物业设施导致证据产生。2.关于诉讼时效问题。因珠江物业公司一直对业主进行服务，而且此行为是持续进行的，并不存在中断或者其他行为，并且也在公告栏及业主的房门上粘贴了缴纳物业费通知。珠江物业公司认为，物业公司已经履行了催告义务，并且缴纳物业费是业主的义务，即便物业公司不进行电话或者单独的催缴，业主也应该主动缴纳。任师猛的上诉理由不能成立，请求依法予以驳回。
珠江物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令任师猛立即交纳2015年2月6日至2018年2月6日物业费3834.72元、违约金4199.02元，合计8033.74元；2、诉讼费由任师猛承担。
一审法院认定事实：案外人王树香（系任师猛的前妻）购买了哈尔滨市香坊区旭升南街216-1号绿海华庭17栋3单元201室房屋一处，建筑面积为71．01平方米，成为该房业主。2012年3月22日办理进户手续时，珠江物业公司作为甲方、王树香作为乙方签订了《物业服务协议》，珠江物业公司在甲方处加盖公章，王淑香在乙方处签名。该协议约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造）、特约有偿服务费用、维修资金的管理与使用、违约责任等。其中第四条物业管理服务费标准为：高层住宅按建筑面积每平方米每月1.6元收取、多层住宅按建筑面积每平方米每月1.5元收取、商服按建筑面积每平方米每月1.8元收取、地下车位管理服务费每车位每年1800元收取、独立车库管理服务费按建筑面积每平方米每月1.5元收取。王树香按照该协议约定的建筑面积每平方米每月1.5元的物业服务费标准，于进户当日向珠江物业公司缴纳2012年1月6日至2013年2月6日的物业费1278元。另查明，任师猛与王树香于2016年9月6日经香坊区人民法院调解离婚，调解书中约定本案案涉房屋归任师猛所有。本案审理过程中，珠江物业公司将任师猛由王树香变更为任师猛。一审法院认为，根据珠江物业公司、任师猛的诉辩主张、当庭陈述和举证、质证情况以及辩论意见，双方之间的争议焦点是：1.珠江物业公司与王树香之间签订的物业服务协议的效力；2.珠江物业公司收取物业管理费的依据；3.珠江物业公司是否按照协议约定履行了服务义务，任师猛的抗辩理由是否成立。关于珠江物业公司与王树香之间签订的《物业服务协议》的效力问题，该协议虽系珠江物业公司与王树香于2012年3月22日签订，但有珠江物业公司公章、王树香签名，且任师猛对王树香签名的真实性无异议，该协议内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因王树香与任师猛原系夫妻关系，双方经人民法院调解离婚后该房屋归任师猛所有，故该协议效力同等及于任师猛。任师猛抗辩该协议并非其自愿签订，但任师猛系完全民事行为能力人，应自行尽到审慎的注意义务，且任师猛没有提交证据证实该协议具有《中华人民共和国合同法》第52条规定的合同无效的情形，故任师猛抗辩《物业服务协议》无效的理由不成立，一审法院不予采纳。关于珠江物业公司收取物业服务费的依据问题。任师猛举示的哈尔滨市物价监督管理局哈价经发［2011］220号文件确系2011年12月6日下发之日开始执行，有效期两年至2013年12月5日执行完毕。经一审法院向哈尔滨市发改委价费管理处征询，此文件是物价部门对绿海华庭小区业主未进户时的前期物业服务收费的批复，该批复的有效期较短也是为了敦促业主进户后尽快成立业主委员会。经庭审核实，双方均承认绿海华庭小区没有成立业主委员会。故业主应与地方政府以及物业主管部门积极沟通协调，通过合法途径成立业主委员会后，由业主委员会具体负责物业服务企业的选聘和确定物业服务内容及收费标准。该文件有效期满后，双方签订了《物业服务协议》，任师猛已按协议约定建筑面积每平方米每月1.5元标准向珠江物业公司交纳了三年的物业管理服务费，珠江物业公司为任师猛出具的物业费收据可以证实，可视为任师猛对珠江物业公司收费标准的默认。珠江物业公司收取物业服务费的标准是依照双方之间签订的《物业服务协议》，而不是依据已经失效的哈价经发［2011］220号文件，任师猛抗辩珠江物业公司收取物业服务费依据无效的理由不成立，不予采纳。关于珠江物业公司是否按照协议约定履行了服务义务，任师猛抗辩理由是否成立的问题。任师猛举示的哈价联发（2013）39号文件后附的《哈尔滨市住宅物业服务指导标准》是物业服务的参考标准，而非强制性规定，具体物业服务内容和标准应以双方签订的协议为准。部分任师猛抗辩墙体开裂、房屋漏水等问题属于房屋建筑质量问题，不属于珠江物业公司物业管理公共维修的服务内容，任师猛应另行主张权利。关于任师猛举示的录像视频资料中垃圾未及时清理、楼道灯损坏、门禁失灵、车辆乱停乱放、堵塞消防通道等问题，虽然业主提供的图像不能直接证明待证事实，但能说明珠江物业公司对业主反映的物业服务方面的问题未能妥善解决，双方没有做到有效沟通理解。综合业主陈述可以认定珠江物业公司所提供的物业服务存在瑕疵，但不属于长期怠于服务造成小区环境卫生、安保、公共秩序等方面严重恶化，从而严重影响全体业主正常生活的重大瑕疵，故任师猛以此作为拒缴物业费的抗辩理由不成立，不予采纳。关于任师猛抗辩珠江物业公司诉请超过诉讼时效的问题，因珠江物业公司已在合理期限内向任师猛发出了催缴物业费的通知，视为诉讼时效中断，故任师猛此项抗辩理由亦不成立，不予采纳。判决：一、任师猛于本判决生效之日给付珠江物业公司2015年2月6日至2018年2月6日的物业管理服务费3834.54元；二、驳回珠江物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由珠江物业公司负担25元，任师猛负担25元。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明相关事实本院予以确认。
本院认为，本案的焦点集中在：1.任师猛以珠江物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵为由请求减免30%物业费的主张能否成立；2.珠江物业公司请求给付物业费的主张是否超过了法律规定的诉讼时效期间。
关于任师猛以珠江物业公司提供的管理服务存在瑕疵为由请求减免物业费的主张应否支持的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。具体到本案中，根据任师猛、珠江物业公司订立的《物业服务协议》第二条约定内容，珠江物业公司提供物业管理服务的内容包括共用部位维护管理、清洁卫生等八项合同义务，自该协议订立至本案诉讼，小区物业运营正常。诉讼中，任师猛所举示的证据不足以证明珠江物业公司未按约定履行全部合同义务，影响其作为该小区业主的利益。任师猛要求减免物业费的请求，事实依据不足，本院不予支持。此外，没有证据证明案涉小区的大多数业主拒绝履行缴纳物业费的合同义务，任师猛以珠江物业公司服务标准瑕疵为由拒交物业费，一定程度上会损害已交费业主的利益，不利于物业管理企业维持物业服务的良性运营。且一审法院在考虑珠江物业公司服务水平不高的情况下，免除任师猛逾期缴纳物业费的违约责任，已趋于公平合理，并无不当。但作为物业服务企业，珠江物业公司应当对其服务质量进一步提升，为全体业主提供完善的服务环境。任师猛应当与全体业主共同商议，尽早依法成立业主委员会，监督促进物业服务单位改善服务措施。
关于珠江物业公司的请求是否超过诉讼时效期间问题。因物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此物业服务人要求业主给付服务费用的诉讼时效期间，应从双方终止物业服务合同之日起算，而本案中，双方的物业服务合同处于履行状态，不存在时效问题，任师猛关于珠江物业公司已超过法律规定的诉讼时效期间的主张，法律依据不足，本院不予支持。
综上所述，任师猛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25元，由上诉人任师猛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵晓波
审 判 员 张 宇
审 判 员 毛保森
二〇一八年十月二十六日
法官助理 李 萌
书 记 员 张春天