广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤04民终1773号
上诉人（一审被告）：珠海美亨窗饰道轨制品有限公司，住所地：珠海市香洲金鼎那洲路28号1栋办公室2栋宿舍楼。
法定代表人：NANFAIGHANG。
委托诉讼代理人：郑英伟，广东广和（中山）律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：珠海市公安局高新分局，住所地：珠海市高新区唐家湾镇金园路1号。
法定代表人：罗维雄。
委托诉讼代理人：郑之扬，广东亚太时代律师事务所律师。
上诉人珠海美亨窗饰道轨制品有限公司（以下简称美亨公司）因与被上诉人珠海市公安局高新分局房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初1149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
美亨公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令双方继续履行租赁合同；3.判令美亨公司向珠海市公安局高新分局支付拖欠的房屋租金（按每月租金3000元，自2017年2月起计至2017年8月13日）；3.本案一审、二审诉讼费由珠海公安局承担。
事实与理由：一、美亨公司虽因经营困难拖欠珠海市公安局高新分局租金，但一直努力经营，尽力支付租金，双方已经形成按季度或半年交租的习惯。直至2017年6月，珠海市公安局高新分局通知美亨公司协商续租事宜，经协商，双方同意将月租金变更为5000元，并且通知美亨公司补交欠交的租金。美亨公司在2017年8月2日向珠海市公安局高新分局支付租金18000元，并保证两个月内把所有欠交的租金补齐。最后，珠海市公安局高新分局却称上级单位不同意续租，并且限美亨公司一个月内搬走。美亨公司经多次沟通无果，遂要求给予三个月搬迁时间。珠海市公安局高新分局不同意，命令美亨公司必须一个月内搬离。但是，2017年8月13日，美亨公司即被强行停电断水，这是珠海市公安局高新分局授意珠海市广海农业进出口贸易有限公司断电断水迫使美亨公司搬迁。美亨公司的主管刘恩贤报警，但金鼎派出所以此属于民事纠纷不予理会，当时正临高温，工人无法忍受，纷纷辞职并撤离工厂，美亨公司被迫停产停业。后又遇天鸽台风，美亨公司因无人手和电力，无法及时救灾抢险，造成了巨大财产损失。由于珠海市公安局高新分局无权采取停电措施制裁美亨公司，其违法断电造成美亨公司巨大损失，因此珠海市公安局高新分局无权收取断电后的租金。另，美亨公司已就断电赔偿纠纷另行起诉珠海市广海农业进出口贸易有限公司和珠海市公安局高新分局，请求二审法院中止本案审理。
珠海市公安局高新分局辩称：一、一审判决查明事实清楚，适用法律得当，应予维持。二、美亨公司自2017年2月起拖欠房屋租金至今，双方租赁合同到期后一直未再续签，因此珠海市公安局高新分局请求追偿租金、限期搬离，合理恰当。三、美亨公司从未向珠海市公安局高新分局缴交水电费，一直自行负责水电，其停电与珠海市公安局高新分局无关。美亨公司未提交证据证明停电是珠海市公安局高新分局所为以及实际存在损失。而且，一审法院已经释明美亨公司因断水断电所受损失可另循途径解决，而且美亨公司确已另行提起诉讼，因此其该上诉请求应予驳回。
珠海市公安局高新分局向一审法院起诉请求：1.判令美亨公司搬离其租赁珠海市公安局高新分局的房屋（珠海市香洲金鼎那州路28号1栋办公楼、2栋宿舍楼）；2.美亨公司支付拖欠的房屋租金（按月租金3000元标准，自2017年1月31日起至实际交还房屋之日的租金），暂计至2017年12月30日为33000元；3.美亨公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：珠海市香洲金鼎那洲路28号1栋办公楼建筑面积902.13平方米，层数3层。28号2栋宿舍楼建筑面积823.79平方米，层数3层。该两栋房屋的登记产权人为珠海市公安局特区二线分局。2009年1月1日，珠海市公安局将上述两处物业移交给珠海市公安局高新分局管理使用，产权属市局所有。
2009年12月15日，珠海市公安局高新分局（甲方）、美亨公司（乙方）签订了一份租赁合同书，合同主要内容为：珠海市香洲金鼎那洲路28号1栋办公楼、2栋宿舍楼约1700平方米出租给乙方使用。双方商定租期为2年，从2010年1月1日至2012年12月30日止。每月租金为3000元，双方签定合同时乙方须向甲方交纳当月租金并预交2个月的租金6000元作为押金。乙方必须在每月5日前一次性交清当月租金等所有费用，如逾期不交租金或将楼房、场地转租给他人，甲方有权终止合同，因此而产生的一切后果由乙方负责。双方合同期满后乙方须将甲方的楼房及场地设施恢复原状，甲方验收后双方终止合同。乙方租赁期间所产生水、电费均由乙方负责，乙方不租退场前必须交清水电费，否则甲方有权从押金中扣除乙方未交的水、电费。在合同履行期间如遇重大自然灾害或国家发展需要征收、拆除房屋，给乙方造成的损失甲方不承担任何责任。双方合同期满后租金在同等的条件下乙方有权优先租用。
2017年9月20日，珠海市公安局高新分局通过特快专递的方式向美亨公司发出律师函，但因多次投递无人签收被退回。
2017年9月28日，那洲居委会两名工作人员出具证明一份：2017年9月28日星期日上午11:02，证明人陪同广东亚太时代律师事务所郑之扬律师来到位于金鼎那洲路28号的珠海美亨窗饰道轨制品有限公司，珠海美亨窗饰道轨制品有限公司大门紧锁，郑之扬律师将附件律师函张贴在珠海美亨窗饰道轨制品有限公司大门上。律师函主要内容如下：珠海美亨窗饰道轨制品有限公司：鉴于珠海市公安局高新分局与贵司的房屋（金鼎那洲路28号1栋办公楼、2栋宿舍楼）租赁合同已于2012年12月30日到期，经珠海市公安局高新分局多次催促，贵司始终不肯讲租赁房屋交还；就此本律师受珠海市公安局高新分局委托，正式通知贵司如下：1、请贵司在收到本函件后5天内，将拖欠的租金一次性向珠海市公安局高新分局缴纳；2、请贵司在收到本函件后10天内，将房屋腾空并正式移交给珠海市公安局高新分局；3、逾期贵司遗留在租赁房屋的物品，视为贵司放弃所有权，珠海市公安局高新分局将予以清除。由此产生的清洁费用亦由贵司承担。特此通知，勿谓言之不预。
庭审中，珠海市公安局高新分局经核实原始单据，称：美亨公司在2016年1月之后只交纳了4笔租金，我们可以提供原始单据：2016年1月11日交纳6000元，摘要为2016年1、2月房租；2016年4月17日交纳6000元，摘要为2016年3、4月房租；2016年6月15日交纳6000元，摘要为2016年5、6月房租；此后只在2017年8月2日交纳了18000元，珠海市公安局高新分局认为该18000元是交纳2016年7月-12月份的租金，之后的租金美亨公司没有再支付过。珠海市公安局高新分局还是按原来的诉讼请求，从2017年2月份开始起算租金，直至实际搬离之日。
一审法院认为，珠海市公安局高新分局与美亨公司签订的租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，为有效协议，各方均应恪守。在该租赁合同约定的租赁期限届满后，珠海市公安局高新分局与美亨公司未再续签租赁合同，美亨公司继续使用租赁房屋，珠海市公安局高新分局没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。租赁合同第二条约定：美亨公司必须在每月5日前一次性交清当月租金等所有费用，如逾期不交租金或将楼房、场地转租给他人，珠海市公安局高新分局有权终止合同。现美亨公司延期缴纳了2016年7月至12月的租金，拖延交纳时间长达一年多，显然违反了上述租赁合同的约定；且美亨公司尚未交纳2017年1月至今的租金。因此，珠海市公安局高新分局请求美亨公司搬离租赁房屋，并支付拖欠的租金，符合合同约定，一审法院予以支持。至于美亨公司在答辩提出的因断水断电引起损失的主张，美亨公司未明确提出反诉，可另循途径处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、美亨公司于判决发生法律效力之日起30日内搬离其租赁的珠海市香洲金鼎那洲路28号1栋办公楼、2栋宿舍楼；二、美亨公司于判决发生法律效力之日起30日内向珠海市公安局高新分局支付拖欠的房屋租金（按每月租金3000元，自2017年2月起计算至美亨公司实际交还租赁房屋时止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17716元，由美亨公司负担。
二审期间，美亨公司提交如下证据：1.报警回执；2.接警单，共同证明经珠海市公安局高新分局协调，美亨公司找了珠海市广海农业进出口贸易有限公司供电，是珠海市公安局高新分局授意该公司切断美亨公司电源，美亨公司为此报警，珠海市公安局高新公局下属的派出所未采取任何措施。
珠海市公安局高新分局提供如下证据：传票，证明美亨公司以财产损害赔偿纠纷事由向珠海市香洲区人民法院提起诉讼，珠海市公安局高新分局是被告之一。
上列证据，经双方质证，本院审查认为，美亨公司与珠海市公安局高新分局提交的证据来源合法，内容真实，且与本案有关联和起到证明案件事实的作用，本院予以认定。
本院经审理查明，美亨公司以断电致财产损害赔偿为由在珠海市香洲区人民法院起诉珠海市公安局高新分局等，案号为（2018）粤0402民初4320号。
本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：由于美亨公司与珠海市公安局高新分局于2009年12月15日签订的租赁合同书约定租期至2012年12月30日止，之后未再续签租赁合同，亦未口头约定租期，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”和第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，于2009年12月15日签订的租赁合同书约定的租期届满后，双方为不定期租赁合同关系，双方的权利义务仍遵循原租赁合同书，但珠海市公安局高新分局可以随时解除合同。根据美亨公司在上诉理由的陈述，珠海市公安局高新分局于2017年8月已通知美亨公司不续签合同，要求搬其搬离，而且据一审查明的事实，珠海市公安局高新分局于2017年9月28日在美亨公司的厂房大门张贴律师函，要求美亨公司搬离，即珠海市公安局高新分局已于2017年8月、9月通知美亨公司解除合同，因此珠海市公安局高新分局于2018年1月起诉请求美亨公司搬离，有事实和法律依据，应予支持。同时，根据美亨公司支付租金的单据，美亨公司自2016年7月起拖欠租金，虽然于2017年8月2日补交了2016年7月至12月的租金，但是自2017年1月起的租金一直未予支付，因此一审法院认定美亨公司存在拖欠租金的违约行为，珠海市公安局高新分局依据租赁合同的约定有权解除合同，亦理据充分，本院予以维持。美亨公司上诉请求双方继续履行合同，理据不充分，本院不予支持。
对于美亨公司上诉主张其不应支付涉案厂房被断电之后的租金，本院认为，首先，根据美亨公司的陈述，其水电费由其自行向案外其他公司交纳，且美亨公司并无证据证明其供电由珠海市公安局高新分局控制。其次，美亨公司亦自认2017年8月，珠海市公安局高新分局已明确表示不同意续租，要求其搬离，并且同年9月，珠海市公安局高新分局已发函要求其搬离，但美亨公司一直未予搬离，因此美亨公司就其未向珠海市公安局高新分局交还房屋之前，理应支付租金，其上诉主张不应支付被断电之后的租金，理据不足，本院不予采纳，一审法院判令其支付自2017年2月起至交还租赁房屋之日止的租金，合理恰当，应予维持。
对于美亨公司上诉主张本案应中止审理，本院认为，美亨公司已就其断电所致损失另案提起诉讼，本案的审理并不以该案审理结果为依据，即使另案认定珠海市公安局高新分局应承担断电所致美亨公司的损失，亦可与本案中珠海市公安局高新分局享有的债权抵销，本案无需中止诉讼，美亨公司请求中止本案审理，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。美亨公司的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
二审案件受理费35239元，由上诉人珠海美亨窗饰道轨制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 庹 佳
审判员 王 芳
二〇一八年七月二十六日
书记员 江月娴