湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘01民终9316号
上诉人（原审被告）：周佩玲，女，汉族，1969年8月1日出生，住长沙市岳麓区。
委托代理人全波，男，汉族，1989年5月3日出生，住长沙市岳麓区。
被上诉人（原审原告）：张电，男，土家族，1991年3月4日出生，住湖南省石门县。
上诉人周佩玲因与被上诉人张电房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初3615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人周佩玲及其委托代理人全波、被上诉人张电到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人周佩玲上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判上诉人无需向被上诉人退还租金和押金；判令本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。一、一审判决对被上诉人停产停业时间认定错误。二、一审判决对上诉人主张的80平米铁棚子赔偿事宜不属于同一法律关系且要求被上诉人退还保证金认定错误。
被上诉人张电辩称：请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。事实和理由：一是2018年4月10日被上诉人经营店的招牌就被拆迁指挥部拆了，拆迁指挥部当时就找了上诉人谈退房的事情，2018年5月3日被上诉人同意搬迁也领了搬迁费签了字，拆迁指挥部要求2018年5月4日前腾房；二是上诉人自己有房门钥匙，因为她量房时是她自己开门进去的而量房的事情被上诉人并不知道；三是被上诉人不知道铁棚子被拆的事情，上诉人报警并自行找装修方协商了铁棚子被拆事宜；四是被上诉人不同意不退保证金，因为铁棚子丢失跟被上诉人没有关系，铁棚子被偷跟退被上诉人的租金和押金也是不相干的。
张电向一审法院起诉请求：1、判令周佩玲向张电退还自2018年3月12日至2018年9月1日止的租金36822元；2、周佩玲向张电退还押金10000元；3、周佩玲向张电赔偿装饰装修损失共计41425元；4、周佩玲向张电支付停产停业损失10000元；5、由周佩玲承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年8月27日，张电（承租方、乙方）与周佩玲（出租方、甲方）就长沙市岳麓区清水路旁私房一栋、一侧房屋及房屋周边全部空坪出租给张电一事签订了《房屋租赁合同》，合同第三条约定：租赁期限自2017年9月1日起至政府征收为止。届时如果国家建设、集体征用开发或其他不可抗力因素必须无条件服从的情形必须终止合同时，一般应提前1个月书面通知乙方，乙方的经济损失甲方不给予任何补偿。第四条约定：一年房屋租金人民币捌万元整（80000.00元），不含租赁税费，如政府征收税费由乙方承担。乙方需一次性向甲方交清一年房租及房屋保证金。第五条约定：保证金，乙方须支付甲方壹万元（10000.00元）保证金。合同终止时，甲方退还保证金给乙方或当作房租冲抵。
2017年9月2日，在张电支付完租金及押金后，周佩玲向张电出具条据两张，一张为“今收到张电交来房屋租金（2017年9月1号至2018年9月1号）捌万元整”；一张为“今收到张电交来房屋压金（应为押金）壹万元整”。
2018年3月12日，长沙市岳麓区人民政府发布《征收土地方案公告》并张贴了征收横幅，张电所租赁房屋属于征收范围。
2018年4月10日，张电经营门店的招牌被政府工作人员予以拆除。
2018年5月3日，张电在后湖片区综合整治征拆建设指挥部领取租赁店面面积320平方米的门店搬迁费及关停补助48000元，张电并向该指挥部出具《承诺书》，承诺在5月4日前关停腾空门面。不再从事任何经营活动。因张电要求周佩玲退还剩余租金、押金等相关事宜无法达成一致，故张电诉到一审法院。
另查明：1.周佩玲名下的位于长沙市岳麓区的涉案房屋的建设规划许可证上规划审批面积为195平方米。2.张电庭审中认可：2018年5月4日腾空了涉案租赁房屋，但没有将房屋钥匙交回给周佩玲。3.涉案房屋的部分门窗已经被拆迁指挥部拆除但房屋尚未全部被拆除。4.周佩玲庭审中认可，报警案件登记表中的所记载的房屋不属于张电承租范围，周佩玲在报警时称：该屋内的床及电视机不见了。
一审法院认为，张电与周佩玲签订的《房屋租赁合同》虽系合同当事人真实意思表示，但因涉案房屋的建设规划许可面积为195平方米，张电与周佩玲就未取得建设规划许可建设的房屋所签订的房屋租赁合同无效，因此，该房屋租赁合同中合法部分的面积有效，超出合法部分的面积无效。房屋租赁合同部分无效，当事人仍可参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。第一，关于张电停止营业时间的认定。从查明的案件事实来看，虽然拆迁指挥部于2018年4月10日拆除了涉案租赁房屋的招牌，但该房屋由张电一直占有使用至2018年5月4日才腾空了涉案租赁房屋，张电对此事实予以认可；从周佩玲提供的证据来看，张电在拆迁指挥部领取门面关停费用时亦书面承诺于5月4日前关停腾空门面，不再从事任何经营活动。上述事实与证据能够相互印证，故张电停止营业时间应当认定为2018年5月4日，对张电以2018年4月10日为停业时间的主张，不予支持。第二，关于租金及押金的退还问题。根据双方合同“租赁期限自2017年9月1日起至政府征收为止”的约定，现双方约定的合同终止条件已经成就，结合张电停业时间，故双方签订的房屋租赁合同实际上于2018年5月4日终止，合同双方的权利义务亦终止。周佩玲继续占有张电已经支付的2018年5月4日以后的租金已无合同依据，应当予以退还，故周佩玲应当向张电退还自2018年5月5日至2018年9月1日的租金26082.2元（80000元÷365天／年×119天）。根据双方在租赁合同中“合同终止时，甲方退还保证金给乙方或当作房租冲抵”的约定，周佩玲作为甲方应当根据合同约定向张电退还保证金10000元。因为涉案租赁房屋已经被拆迁指挥部征收并拆除了部分门窗，张电已经实际搬离了涉案房屋，其是否交回钥匙对涉案房屋并无影响，对周佩玲提出因张电没有交回钥匙其营业时间应计算至2018年7月10日的答辩意见，不予支持。同时，对周佩玲提出的张电在租赁过程中私自拆除了80平方米左右的铁棚子及周佩玲留存在非张电承租的房屋内电视机丢失的答辩意见，与本案不属于同一法律关系，本案不宜处理。第三，政府发布征收公告在2018年3月12日并张贴了征收横幅，张电腾空房屋停止营业时间为2018年5月4日，且涉案租赁房屋属于征收范围是双方均已知道的事实，早超出了双方合同约定的1个月时间，且张电未提供票据等证据证实其装饰装修及停产停业损失情况，同时根据“届时如果国家建设、集体征用开发或其他不可抗力因素必须无条件服从的情形必须终止合同时，一般应提前1个月书面通知乙方，乙方的经济损失甲方不给予任何补偿”的约定，对张电认为周佩玲没有提前1个月书面通知要求其赔偿装修装修损失及停业损失的主张，于法无据，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条之规定，判决：一、限周佩玲于本判决生效之日起十日内向张电退还租金26082.2元；二、限周佩玲于本判决生效之日起十日内向张电退还押金10000元；三、驳回张电的其他诉讼请求。如周佩玲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1128元，由张电负担328元，由周佩玲负担800元（此款已由张电已预付，周佩玲在支付上述款项时一并支付）。
本院二审期间，上诉人周佩玲围绕上诉请求依法提交了两份证据，一份是2018年9月23日晚八点半的微信聊天记录有4张图片，拟证明由于被上诉人张电没有及时腾房，导致上诉人的房子到了9月份才拆迁；另一份是2018年7月10日湖南省长沙市公安局岳麓分局岳麓派出所编号为（2018）004274报警案件登记表，拟证明张电没有在签了门店关停协议后立即腾房，因为有空调和电脑等相关物品被盗。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。被上诉人认为2018年4月10日，门店招牌被拆便不能营业了是显而易见的事实；2018年5月3日，签了关停协议后，重要的东西已经全部搬走了，既然已经同意签字，那么拆迁组怎么拆迁处理，跟被上诉人没什么关系了；至于报警，有东西丢失去报警是正常的举动，无可厚非，虽然是不要的东西。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：微信聊天记录和微信图片并不能当然反映房子被拆迁的时间，本院不予采信；报警案件登记表也不能当然反映被上诉人在继续经营而没有及时腾房，本院亦不予采信。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，当事人双方签订的《房屋租赁合同》尽管系双方真实意思表示，但因涉案房屋的建设规划许可面积为195平方米，双方就未取得建设规划许可建设的房屋所签订的房屋租赁合同无效，因此，该房屋租赁合同中合法部分的面积有效，超出合法部分的面积无效。房屋租赁合同部分无效，但当事人仍可参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于被上诉人停产停业时间，本案上诉人并没有确切证据证明被上诉人实际腾房的时间超过了拆迁指挥部与被上诉人约定的腾房最后期限2018年5月4日，一审法院从查明事实和现有证据角度认定被上诉人张电停止营业时间为2018年5月4日并无不当，本院予以认可，对上诉人提出的被上诉人停产停业时间认定错误的上诉理由本院不予采信。关于上诉人主张的80平米铁棚子赔偿事宜，上诉人并没有确切证据证明铁棚子的丢失与被上诉人有直接关系，一审法院认为其与本案不属于同一法律关系认定正确，本院予以认可。一审法院根据双方合同“租赁期限自2017年9月1日起至政府征收为止”的约定，结合被上诉人张电2018年5月4日的停业时间，要求上诉人周佩玲退还被上诉人张电已经支付的2018年5月4日以后至2018年9月1日的租金26082.2元；根据双方在租赁合同中“合同终止时，甲方退还保证金给乙方或当作房租冲抵”的约定，要求上诉人周佩玲退还被上诉人张电保证金10000元处理妥当，对于上诉人的上诉请求本院不予支持。
综上所述，上诉人周佩玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2256元，由上诉人周佩玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨惠宇
审判员 刘完玲
审判员 金新贵
二〇一八年十一月七日
书记员 黎燕红