湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终9194号
上诉人（原审原告）：陈曙光，男，1967年12月2日出生，汉族，住武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：朱俊平、伍昭，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湖北省军区复兴综合服务中心，住所地武汉市武昌区复兴路**号。
法定代表人：卢长义，该中心主任。
委托诉讼代理人：谈建国、赵飞，湖北英达律师事务所律师。
上诉人陈曙光因与被上诉人湖北省军区复兴综合服务中心（以下简称复兴综合服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初9908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月18日立案后，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。
陈曙光上诉请求：撤销一审判决并依法改判，本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院忽视了复兴路八一溜冰城、游泳池系上诉人承租经营，原复兴路饭店后院1000多平方米房屋系上诉人投资兴建经营的客观事实。2005年复兴路片区整体改造时，复兴路八一溜冰城、游泳池及投资兴建的1000多平方米的房屋租赁期限还没有到期，上诉人为了配合被上诉人对复兴路片区的整体改造，双方经过协商被上诉人将水陆街42号临街门面、复兴路59号门面、胭脂路（74-2号）门面以低于市场租金价格出租给上诉人经营，作为被上诉人拆除上诉人复兴路八一溜冰城、游泳池、1000多平方米的房屋拆除补偿。尽管签订的三份租赁协议并未明确约定此门面房系拆迁补偿，但复兴路八一溜冰城、游泳池、复兴路饭店后院1000多平方米房屋拆迁这一事实客观存在，因为拆迁让上诉人前期投入的人力、物力损失亦客观存在，被上诉人以低于市场租金价格将上述三处门面出租给上诉人，以对上诉人进行拆迁补偿亦客观存在。二、上诉人对其诉讼请求已经尽到了详尽的举证说明义务，基于诚实守信，上诉人提供的证人已经非常详细地阐述了拆迁补偿的事实，但一审法院对此拆迁补偿的事实却不予以认可。一审认定事实不清，适用法律错误，请二审查清事实、依法改判。
复兴综合服务中心辩称，就算存在房屋拆迁，双方也没有就拆迁签订任何补偿协议。双方签订的合同可以理解为对拆迁的补偿，而该三份协议已经履行完毕，即拆迁补偿已到位，请求驳回上诉，维持原判。
陈曙光向一审法院起诉请求：1、判令复兴综合服务中心补偿陈曙光位于武汉市武昌区复兴路八一路溜冰城、游泳池、复兴路原复兴饭店后院1000多平方米（16间房屋）拆迁费等共计210万元；2、本案的诉讼费用、评估费由复兴综合服务中心承担。
一审法院查明：坐落于武汉市武昌区紫阳街水陆街42号、复兴路53号（又为59号）、胭脂路92号房屋的国有土地使用权人均系中国人民解放军湖北省军区后勤部，复兴综合服务中心系湖北省军区直属事业单位。上述房屋由复兴综合服务中心管理。武汉市武昌区胭脂路74号房屋在上述胭脂路92号房屋范围内。2012年8月1日，复兴综合服务中心（甲方）与陈曙光（乙方）签订三份《房屋租赁协议书》，租赁武汉市武昌区紫阳街水陆街42号、复兴路59号、胭脂路74-2号三间房屋。上述合同签订后，复兴综合服务中心（甲方、出租方）又与陈曙光（乙方，承租方）就复兴路59号、胭脂路74-2号两间房屋签订两份《军队房地产租赁合同》，均约定：乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方；不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好地无损移交给甲方；因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任等。2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会印发军发［2016］58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，该通知指出，中央军委计划用3年左右时间，分步骤停止军队和武警部队一切有偿服务活动；自通知下发之日起，所有单位一律不得新上项目、新签合同开展对外有偿服务活动，凡已到期的对外有偿服务合同不得再续签，能够协商解除军地合同协议的项目立即停止。2017年底前基本实现军队和武警部队全面停止有偿服务活动的目标。2017年11月23日，一审法院作出（2017）鄂0106民初7214、7215、7216号民事判决书，判令陈曙光将武汉市武昌区水陆街42号、复兴路53号（又为59号）、胭脂路74-2号房屋返还给复兴综合服务中心，上述判决书现已生效。一审中，复兴综合服务中心未能向一审法院提交案涉房屋的房屋所有权证，也未提交该房屋的建设工程规划许可证。
陈曙光向一审法院提交情况说明，载明：我原在省军区后勤企业服务多年，1999年承接原复兴路八一溜冰娱乐城、游泳池等娱乐租赁经营，由于经营多年，设备老化，2004年5月自筹资金350万余元对以上设施整体进行升级改造。经营不到一年，2005年复兴路片整体开发，经过和军区后勤组织协商，组织承诺重新开发后，再给予我一个相应的场所供给娱乐经营。原来的设备也可以用，提供两个门面房作为补偿（门面房是2007年才落实给我，按当时租金价格每间900元给予补偿，并签订协议六年，六年后再续……）。当时军区提供搬迁费用八万元，为配合复兴片的升级开发，我相信组织的承诺，认为军区这么大的单位，这么大的工程，总不致于让我个人吃亏吧。也就按照后勤的要求，按时搬迁。原复兴饭店后院，军区工程队撤销后空置一院子，后勤军车维修厂接手后也未利用，院子内垃圾成山，经与军区修理厂协商同意，由我负责清理院内所有垃圾，并进行适度利用，协议约定三年内不收租金，三年后适当收取部分费用，我在清空垃圾后，筹资五十多万元，建了1000多平方米的普通平方出租利用（共计16间）结果不到一年，复兴片整体开发又给拆除了。从八一溜冰场，水陆街游泳池，以上都是在合同未到期时给拆除的，组织上在承诺的拆除条件和补偿，我当时只是无奈的接受了。后来的情况完全出乎我的意料之外，组织上曾经给予的所有承诺一件件落空。诚信被贱踏，在我多次向军区首长反映，几年后的2012年，复兴综合服务中心便将胭脂路74-2号总共面积不到四十平方米的小门面作为补偿提供给使用，协议按五年一签，补偿部分费用，合同到期后再续。我接手后才知道，原来是几个长期收不到租金又赶不走的扯皮主，并且门面后垃圾成山，地方社会多次要求清理垃圾。我接门面后，通过多方面工作，清理原来租户，将原来的简易瓦房门面拆除后（因消防达不到要求），将院内垃圾清理完，通过与地方协商等情况，对原有的门面进行扩建，原指望能慢慢收回补偿费用及投资，没想到又面临政策的变化。我不知道这些年来，我的努力和付出该如何面对社会的局面，我只有将大致情况向上级组织作一个说明，请上级组织领导给予一条路走，也彻底解决我拆迁补偿为盼。陈曙光还向一审法院提交郭志军情况说明，载明“陈曙光2015年12月31日签订军队房地产租赁合同，租期为2015年1月1日至2015年12月31日，在全军空余房地产双项普查中，因前期签订合同（2012.8）没有期限，即非制式合同，达不到标准，而改成一年签制式合同。在当时的政策下，参照水陆街租户合同，一年签。现因政策发生变化，军队、武警终止有偿服务，而需终止。陈曙光本人对一年签合同当时非常抵触，为了配合中心工作，而签订一年签合同”。段伟证明，载明“陈曙光租湖北省军区复兴路八一溜冰城、游泳池从事经营活动，后来陈曙光在复兴路饭店后院改了（1000平方米）16间房屋的房子。由于复兴路社区整体开发，就将陈曙光所租的溜冰城、游泳池盖的16间房子拆了。后来部队前后提供了三个门面对陈曙光进行拆迁补偿水陆街42号临街门面二间、复兴路59号门面、胭脂路（74-2门面）”。杨建民证明，载明“本人杨建民原来是复兴路八一娱乐城、游泳池的保安负责人。2005年湖北省军区对复兴路骗取整体开发，八一路娱乐城、游泳池以及游泳池后面做的1000多平方米房子合同都未到期，省军区没有给陈曙光经济补偿，就给了水陆街小学对面42号门面。军区维修服务站旁边（复兴路59号）门面一间，用来作为对八一娱乐城、游泳池以及游泳池后面所作的1000多平方米的补偿。由于陈曙光投入比较大，这几处门面收入较少。陈曙光又多次找军区领导。后来单位领导研究后，又将胭脂路74-2号门面作为陈曙光拆迁八一路娱乐城、游泳池以及1000多平方米建筑给予补偿”。一审审理中，证人李某（42080019610921271X）出庭作证，证明八一路溜冰城、娱乐城是陈曙光经营，原复兴饭店系陈曙光建造，复兴路整体改造对陈曙光房屋进行了拆迁改造并由陈曙光承租了八一溜冰城及娱乐城16间房屋。
经陈曙光申请，一审法院依法委托武汉汉信房地资产评估咨询有限公司对水陆街42号、复兴路59号、胭脂路74-2号房屋市场租金进行评估，该公司出具鄂汉信估字［2018］第581、582、583号房地产估价报告，载明水陆街42号建筑面积36平方米月租金120元/平方米、复兴路59号建筑面积28平方米月租金127元/平方米、胭脂路74-2号建筑面积40平方米月租金223元/平方米。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，亦未取得房屋权属证明，复兴综合服务中心与陈曙光签订的三份《房屋租赁协议书》及两份《军队房地产租赁合同》均系无效合同。无效的合同自始无效，对双方不具有约束力。陈曙光称案涉房屋租赁系复兴综合服务中心对其复兴路八一溜冰城、游泳池的拆迁补偿，请求补偿拆迁费210万元。首先，陈曙光用以证明复兴路八一溜冰城、游泳池、复兴路原复兴饭店后院1000多平方米（16间房屋）拆迁的证据均系证人证言，并未涉及拆迁补偿协议的详细约定，无法达到陈曙光的证明目的。其次，即使案涉房屋租赁合同的签订系为了补偿陈曙光八一溜冰城、游泳池、复兴路原复兴饭店后院1000多平方米（16间房屋）的拆迁利益，陈曙光未就拆迁费的具体数额210万元进行举证，其委托评估的租金价格不能证明其拆迁费的数额，复兴综合服务中心也不认可该租金损失的补偿，故陈曙光请求补偿拆迁费一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回陈曙光的诉讼请求。案件受理费23,600元，减半收取11,800元及评估费（以实际票据金额为准），由陈曙光负担。
二审中，陈曙光提交了如下证据：1、陈曙光与湖北省军区军车维修服务站（以下简称军车维修服务站）于1999年至2006年间签订的溜冰城、舞厅租赁合同、协议书，拟证明双方之间有租赁的事实；2、通知、意向书和信函，拟证明因拆迁需要，复兴综合服务中心承诺给予陈曙光拆迁补偿；3、房屋租赁协议书，拟证明水陆街42号门面和59号中心站区门面免收租金三年，系复兴综合服务中心对陈曙光的补偿。经质证，复兴综合服务中心对证据1予以认可；对证据2的真实性、合法性、关联性均予以认可，但认为不能达到陈曙光的证明目的；认为证据3亦不能达到陈曙光的证明目的。本院对上述证据的真实性予以确认，并结合本案的相关事实综合予以认定。
本院经审查查明，一审判决认定事实属实。
二审另查明，1999年6月18日，陈曙光与军车维修服务站签订《合同书》一份，约定：军车维修服务站同意将位于武汉市武昌区水陆街中段原复兴饭店礼堂租给陈曙光从事经营活动；租赁期3年，从1999年7月26日起至2002年7月25日止；租金按季支付，每季度2万元。2003年10月31日，陈曙光与军车维修服务站签订《房屋租赁协议书》一份，约定：陈曙光租赁武汉市武昌区水陆街特1号门面、房屋，租用面积30平方米+1200平方米；租用项目：干货、溜冰城；租期3年，从2003年11月1日起至2006年10月31日止；租金：每月5,700元。2005年5月17日，军车维修服务站向陈曙光发出《通知》一分，内容为：根据省军区决定在复兴片兴建职工住房和军车维修站的规划要求，在复兴片居住的住户和租户于2005年4月30日搬迁完毕，不知贵户因故至今未搬，因拆迁工作已经开始，为了你和大家的安全，介时将全部停水停电，现再通知，请你于本月20日前搬迁完毕，如有特殊情况，请你到省军区复兴片营建办公室或省军区军车维修服务站联系。2005年9月9日，陈曙光与军车维修服务站签订《意向书》一份，内容为：陈曙光原租赁军车维修服务站的所有房屋因军区政策调整，现已拆除；在此期间，使陈曙光造成一定的经济损失，经站行政会研究决定将新建站区门面（水陆街邻街，检测站旁第1间）的房屋无偿提供给陈曙光使用，作为对原所有房屋合同终止的赔偿，并达成如下意向：一、租用年限五年，待合同期满后，视情况在房屋租金上给予适当优惠；二、待站区新门面完成后，重新签订门面租赁协议书；三、本意向书是对原陈曙光所租赁的所有房屋合同协议作一次性了断，今后不再涉及赔偿事宜。2006年5月11日，陈曙光与军车维修服务站签订《房屋租赁协议书》一份，约定：陈曙光租赁武汉市武昌区水陆街42号临街门面，租用面积75平方米；租期6年，从2006年5月25日起至2012年5月24日止；租金：方园文具合同未到期时，由军车维修服务站支付陈曙光每月1,300元，从2007年1月1日至2012年5月24日止，军车维修服务站免陈曙光租金。2006年5月11日，陈曙光与军车维修服务站签订《房屋租赁协议书》一份，约定：陈曙光租赁武汉市武昌区新站区商铺1-01，租用面积36平方米；租期6年，从2006年5月25日起至2012年5月24日止；租金：军车维修服务站免陈曙光租金。
本院认为，陈曙光起诉要求复兴综合服务中心补偿其位于武汉市武昌区复兴路八一路溜冰城、游泳池、复兴路原复兴饭店后院1000多平方米（16间房屋）拆迁费等共计210万元，陈曙光在二审中举证证实其所称武汉市武昌区复兴路八一路溜冰城、游泳池、复兴路原复兴饭店后院1000多平方米（16间房屋）拆迁事宜，均由于其与军车维修服务站签订的租赁合同被提前终止而引起，陈曙光与军车维修服务站并未就拆迁补偿的具体金额达成协议。陈曙光与军车维修服务站租赁合同在《意向书》中约定军车维修服务站将新建站区门面（水陆街邻街，检测站旁第1间）的房屋无偿提供给陈曙光使用，作为对原所有房屋合同终止的赔偿，之后双方于2006年5月11日签订了两份租期为6年的租赁合同，且已履行完毕。陈曙光与复兴综合服务中心于2012年8月1日签订的三份《房屋租赁协议书》中，并未涉及陈曙光与军车维修服务站签订的《意向书》的内容。故陈曙光要求复兴综合服务中心补偿其拆迁费210万元的上诉请求，缺乏事实和法律依据。
综上，陈曙光的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23,600元，由陈曙光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张文霞
审 判 员 申 斌
审 判 员 丰 伟
二〇一八年九月二十六日
法官助理 刘 卫
书 记 员 陈亮希