上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1544号
上诉人（原审被告）瞿桂荣（曾用名刘桂荣）。
被上诉人（原审原告）刘友余。
被上诉人（原审原告）刘秀琴。
上诉人瞿桂荣因共有权确认纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民一（民）初字第5428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，刘友余、刘秀琴系夫妻关系，刘友余、刘秀琴与瞿桂荣原系养父母与养子的关系，双方于1985年10月16日经（85）松法民字第245号民事调解书调解解除收养关系。
上海市某某区某某镇某某村某某队某某号（原位于上海市某某县某某乡某某村某某队，以下简称某某村某某队某某号）房屋及其附属设施原为刘秀琴之养父母遗留的草屋二间，1982年3月，刘友余向有关部门提出申请后改建为五架梁瓦房二间，1991年12月原松江县九亭乡人民政府、松江县土地管理局核准登记该房屋的农村宅基地使用权人为三人，即本案刘友余、刘秀琴及刘宝珠（已故世）；2000年，刘友余、刘秀琴又将该房屋改建为二上二下及三上三下的楼房各一幢。
2010年9月15日，某某村某某队某某号房屋被松江区九亭镇人民政府动拆迁办公室拆迁，动迁补偿总金额为人民币（以下币种相同）589，912元，其中原有居住面积的费用（按估价）为257，220元、附着物及二次装潢补偿为116，420元、批准面积贴价补偿为190，080元、其他补偿费（含过渡补贴）为16，192元、一次性奖励为10，000元，同时，获得安置宅基地一块。
2010年10月30日，刘友余、刘秀琴委托瞿桂荣与案外人王为才签订建房合同，建造了位于＊＊＊的房屋（以下简称系争房屋）。关于出资情况，刘友余、刘秀琴陈述其除将动迁补偿款589，912元全部交给瞿桂荣，另外还交给瞿桂荣70，000元进行建房；瞿桂荣陈述其仅收到刘友余、刘秀琴的动迁补偿款579，912元用于建房，没有另外收到70，000元，不足部分全部由其出资。
系争房屋现由刘友余、刘秀琴居住使用，瞿桂荣现居住于本市闵行区。
2014年1月7日，根据刘友余、刘秀琴的申请，法院委托上海第一测量师事务所有限公司对“2010年10月位于＊＊＊＊房屋的工程造价”项目进行司法审价后，该公司出具沪一测【＊＊＊＊】鉴字第＊＊＊号司法审价鉴定意见书，鉴定意见如下：本案所涉“2010年10月位于上海市某某区某某镇某某路某某弄某某号房屋的工程造价”项目审核的工程造价部分为RMB：956，499.00元（有合同、发票、凭证部分）。被申请人提出的没有合同、发票、凭证等工程造价部分为RMB：33，093.00元。2014年1月23日，上海第一测量师事务所有限公司出具上海市某某区某某镇某某路某某弄某某号房屋造价项目装修残值计算说明，该说明载明：“装饰工程按直线法折旧，折旧期限5年（60个月），残值率10％。高院委托司法鉴定日2013年10月14日为折旧截止日。1、装修工程原值为：674592元（鉴定报告造价989592.00元－合同中房屋造价315000元。包含被申请人提出的没有合同、发票、凭证等工程造价部分33093.00元）；2、平均每月折旧：674592×（1-10%）÷60月=10118.88元／月；3、折旧期限：竣工日期至高院委托鉴定日；4、装修残值：674592－折旧期限×10118.88元／月。因本案没有明确竣工日期，待庭审质证后再作调整。”
上述司法审价鉴定意见书及说明送达双方后，刘友余、刘秀琴对此表示审价依据的材料是瞿桂荣单方面提供的，真实性存在异议，审价公司也没有向刘友余、刘秀琴出示过；审价报告是根据瞿桂荣提供的发票、收据及单据简单累加得出的，过程过于单一，刘友余、刘秀琴对于是否真实使用在系争房屋上有异议，希望法院予以审核。瞿桂荣对此表示系争房屋是瞿桂荣负责建造的，凭证是原始的，是真实可靠的；房屋的施工方刘友余、刘秀琴也认识，如果对于凭证有疑问，刘友余、刘秀琴可以直接询问施工方；不存在用料虚报的问题，瞿桂荣不存在造假的动机，相关费用没有超过合理的范围，反而是少计算了部分风俗习惯的费用；小区内房屋的建造是各不相同的。刘友余、刘秀琴为此支付审价费15，000元，瞿桂荣为此支付审价费15，000元。
另查明，瞿桂荣所出具的《上海市农村宅基地使用权申请表》的现有人口处“刘桂荣儿子”字体与其他字体明显不一致，有事后添加的嫌疑，经比对松江区规划和土地管理局九亭所的原始档案材料，在该所的申请表的现有人口处并无“刘桂荣儿子”的字样。2014年2月14日，法院向松江区九亭镇人民政府动拆迁办公室进行调查，该办公室负责人陈述：瞿桂荣所出具的《上海市农村宅基地使用权申请表》系动迁办工作人员提供，并在与刘友余、刘秀琴协商动迁事宜时在不明情况下在申请表上添加了“刘桂荣儿子”的字样，但审核表上并无添加，该添加行为并不影响动迁安置权益，同时表示有关材料必须以规土部门的原始登记材料为准。
刘友余、刘秀琴诉至原审法院称，2012年2月7日，刘友余、刘秀琴与瞿桂荣经松江区九亭镇朱泾浜居委人民调解委员会调解，签订遗赠抚养协议一份。由于瞿桂荣没有履行义务，双方于2013年在松江区人民法院的判决下解除了该遗赠抚养协议，但系争房屋的权属问题未作处理。双方于1985年解除了收养关系后，也没有恢复收养关系，双方没有任何法律意义上的关系。刘友余、刘秀琴于2010年建造该房屋，房屋所有权属于刘友余、刘秀琴。目前虽然刘友余、刘秀琴居住在该房屋内，然由于瞿桂荣将该房屋大部分出租导致刘友余、刘秀琴无法正常行使对该房屋的合法权益。根据之前的判决，刘友余、刘秀琴自愿放弃了2012年2月至11月的房屋租金权利，瞿桂荣有义务将2012年12月至今的所有房屋租金支付给刘友余、刘秀琴，并由刘友余、刘秀琴作为所有权人继续收取之后的房屋租金。故请求法院判令：1、位于上海市某某区某某镇某某路某某弄某某号的房屋归其所有；2、刘友余、刘秀琴收取该房屋自2012年12月起所出租房屋的全部租金。
瞿桂荣辩称，系争房屋至今未取得合法手续，尚不具备进行分割的前提，请求驳回刘友余、刘秀琴的第一项诉讼请求。关于租金，2013年1月开始实际由瞿桂荣收取租金，2013年1月开始到2013年4月，系争房屋底层二间租金合计每月1，000元，瞿桂荣同意支付给刘友余、刘秀琴；2013年5月开始到2013年8月，瞿桂荣收取租金合计每月1，600元，请求法院根据双方在系争房屋中的份额予以确认。
原审审理中，瞿桂荣自认已收取自2013年1月至2013年4月止系争房屋底层二间的租金每月为1，000元，且同意支付给刘友余、刘秀琴；已收取自2013年5月至2013年8月系争房屋的租金合计每月1，600元，请求法院按照双方份额进行分割。刘友余、刘秀琴对此表示异议，认为与瞿桂荣实际收取的租金有出入，但未能提供充分依据。
原审认为，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。对共有财产的分割，有协议的按协议处理，没有协议的，应当考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定各方份额。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
被动迁的某某村某某队某某号房屋及其附属设施经核准登记该房屋的农村宅基地使用权人为刘友余、刘秀琴及刘宝珠三人，现刘宝珠已故世，故该房屋归刘友余、刘秀琴所有，基于该房屋动迁所得的动迁款及宅基地的所有权亦归刘友余、刘秀琴所有。瞿桂荣关于在被动迁房屋的改建过程中也有出资的抗辩意见，缺乏依据，法院不予采信。
某某村某某队某某号房屋被动迁后，刘友余、刘秀琴委托瞿桂荣建造了系争房屋，根据司法审价鉴定意见书，系争房屋的工程总造价为956，499元，其中房屋造价为315，000元，装修工程造价为641，499元，已经超过刘友余、刘秀琴所得的动迁安置款，结合双方关于系争房屋出资情况的陈述，认定瞿桂荣在系争房屋的建造中也有部分出资，故系争房屋中瞿桂荣也有相应的份额，现刘友余、刘秀琴与瞿桂荣已无任何关系，共有的基础已经丧失，故刘友余、刘秀琴主张系争房屋的权属，依法予以分割。
系争房屋的造价为315，000元、装修工程造价为641，499元，法院予以确认；瞿桂荣提出的没有合同、发票、凭证等工程造价部分为33，093元，因缺乏相应依据，不予认定。考虑到刘友余、刘秀琴在系争房屋的建造中出资较大，宅基地的使用权为刘友余、刘秀琴所有，且其实际居住于该房屋内，而瞿桂荣另有房屋居住，故确定系争房屋归刘友余、刘秀琴所有，刘友余、刘秀琴按照相应份额支付瞿桂荣折价款。结合系争房屋的房屋造价、装修造价以及装修的折旧，酌情确定系争房屋分割后，刘友余、刘秀琴应当给付瞿桂荣财产折价款250，000元。
关于系争房屋的租金，瞿桂荣自认已收取自2013年1月至2013年4月止系争房屋底层二间的租金每月为1，000元及自2013年5月至2013年8月系争房屋的租金合计每月1，600元，现瞿桂荣同意将自2013年1月至2013年4月止系争房屋底层二间的租金计4，000元支付给刘友余、刘秀琴，法院予以准许；自2013年5月至2013年8月系争房屋的租金合计6，400元，酌情确定刘友余、刘秀琴享有4，000元，瞿桂荣享有2，400元。刘友余、刘秀琴的其余主张，因未提供相应依据，不予处理。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款的规定，于二○一四年五月十四日作出判决：一、位于上海市某某区某某镇某某路某某弄某某号的房屋（含装修）归刘友余、刘秀琴所有，刘友余、刘秀琴于判决生效之日起十日内支付瞿桂荣财产折价款250，000元；二、瞿桂荣于判决生效之日起十日内支付刘友余、刘秀琴自2013年1月至2013年8月止的租金8，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11，448元，审价费30，000元，合计诉讼费41，448元，由刘友余、刘秀琴负担22，826元，瞿桂荣负担18，622元。
判决后，瞿桂荣不服，上诉于本院称，系争房屋既未取得土地证，又未取得房产证，也无合法的建房审批手续，对此类房屋进行分割没有法律依据。上诉人是被拆迁前房屋宅基地的立基人口之一。上诉人的户口也一直在被拆迁房屋内，在该集体经济组织内。如果要分割系争房屋，除考虑房屋造价之外，还应考虑宅基地的价值。被上诉人让上诉人一手操办建房，上诉人实际支付了40多万元，现原审判决房屋归被上诉人，连上诉人已付出的钱款也不还给上诉人，故极不公平。请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人原审全部诉请。
被上诉人刘友余、刘秀琴共同辩称，宅基地使用权登记在被上诉人名下，根据法律规定，不能进行分割。被上诉人建造房屋是合理、合法的，上诉人的上诉理由不能成立。请求二审驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院审理中，上诉人提供三份邻居证明及一份居委会证明，旨在证明2000年建造房屋时，上诉人出资出力。被上诉人认为，证人应当出庭作证，该证人证言无证明力。本院审核后认为，上诉人提交的证人证言，不能证明上诉人进行了出资。
本院认为，本案争议焦点是系争房屋的权利归属及出租期间租金的分配。上诉人认为其享有被动迁的某某村某某队某某号房屋的权利及宅基地的使用权，理由之一是，当时《上海市农村宅基地使用权申请表》上立基人口4人，其中之一就是上诉人，与之前82年刘友余申请改建房屋时的《建造房屋申请用地表》上家庭人口4人（儿子1人、21岁）相一致，故上诉人是立基人口之一。理由之二是，2000年房屋再次改建时，其在二上二下房屋建造中出资5千元，三上三下房屋建造中出资2万元。本院认为，被拆迁房屋来源于刘秀琴之养父母遗留之草屋，即使刘友余申请改扩建时，以家庭人口4人（包括上诉人在内），房屋破旧较小为由，而得到批准，但在1991年12月进行宅基地使用权登记时，经核准该房屋的农村宅基地使用权人为被上诉人刘友余、刘秀琴及刘宝珠三人，上诉人提供的《上海市农村宅基地使用权申请表》上“刘桂荣儿子”字样，经原审查明是在动迁时添加，并非形成于1991年8月10日申请时，故上诉人也并非是91年土地管理部门核准的宅基地使用权人。同时，上诉人就其在房屋2000年改建时出资也未能提供充分有效的证据，故被拆迁房屋归两被上诉人所有。上述房屋拆迁时，两被上诉人因房屋拆迁获得安置宅基地一块，该块宅基地使用权人仍为两被上诉人，与上诉人无涉。同理，两被上诉人获得的动迁补偿款，亦为两被上诉人所有。因此，两被上诉人将动迁安置补偿款交于上诉人建造房屋，双方形成委托代理关系，上诉人以自己名义与他人签订建房合同，并不能改变其为委托代理人的性质。鉴于目前我国法律规定房地产权利不可分割原则，上诉人虽在系争房屋建造中出资，但并不能因此取得相应的权利，在两被上诉人没有证据证明系赠与的情况下，可视为是一种借款行为，双方之间形成债权债务关系。现两被上诉人要求确认系争房屋归两被上诉人所有，依法有据，但同时应对上诉人的出资承担返还义务。关于返还金额，根据原审委托的司法审价鉴定意见，系争房屋的建造总价为956，499元，上诉人确认收到两被上诉人交付动迁补偿款为579，912元，另外1万元、7万元两被上诉人未能举证，本院不予认定，结合系争房屋部分由两被上诉人居住，部分出租，故上诉人不应承担房屋装修折旧损失，两被上诉人应返还上诉人376，587元。基于上述系争房屋宅基地使用权和房屋所有权的认定，故房屋出租的租金应归两被上诉人所有，上诉人无权分得出租租金。原审法院所作判决欠妥，本院予以纠正。上诉人要求驳回被上诉人的全部诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市松江区人民法院（2013）松民一（民）初字第5428号民事判决；
二、位于上海市某某区某某镇某某路某某弄某某号的房屋（含装修）归刘友余、刘秀琴所有，刘友余、刘秀琴于本判决生效之日起三十日内返还瞿桂荣人民币376，587元；
三、瞿桂荣于本判决生效之日起三十日内支付刘友余、刘秀琴自2013年1月至2013年8月止的租金人民币10，400元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币11，448元，由刘友余、刘秀琴负担4，580元，瞿桂荣负担6，868元；审价费30，000元，由刘友余、刘秀琴负担15，000元，瞿桂荣负担15，000元。二审案件受理费人民币11，448元，由上诉人瞿桂荣负担11，000元，被上诉人刘友余、刘秀琴负担448元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 汪雯娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
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第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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