江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第02605号
上诉人（原审被告）谭显春。
被上诉人（原审原告）叶茂凡。
被上诉人（原审原告）郑明华。
原审第三人苏州肯德基有限公司
原审第三人苏州市鑫典酒店管理有限公司
上诉人谭显春因与被上诉人叶茂凡、郑明华，原审第三人苏州肯德基有限公司（以下简称肯德基公司）、苏州市鑫典酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第00647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：苏州市凤凰街196号房屋所有权人为叶茂凡、郑明华。
2010年11月26日，叶茂凡、郑明华（甲方）与谭显春（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定乙方租赁甲方位于苏州市凤凰街道196号一至三层房屋，建筑面积为1507.23平方米，作为西餐、茶、咖啡厅之用，租赁期限为十年，自2010年12月20日起至2020年12月19日止，租金支付方式为半年一付，先付后用，首次租金于2010年11月28日支付，以后于每年11月20日前及5月20日前各预付半年的租金，其中2010年租金为128万元；2012年12月20至2014年12月19日期间每年租金为135.60万元；2014年12月20日至2016年12月19日期间每年租金为143.80万元；2016年12月20日至2018年12月19日期间每年租金为152.40万元；2018年12月20日至2020年12月19日期间每年租金为161.50万元。合同签订之日乙方应支付10万元保证金，作为履行合同的担保，合同期满后，甲方将保证金无息退还给乙方。乙方迟延交付租金的，每逾期一天，应以当期迟延交付费用金额为基数，以千分之二为标准向甲方支付迟延履行金。乙方逾期30日仍不支付租金时，甲方有权无条件收回出租的房屋并终止本合同，保证金不予退还。合同签订后，叶茂凡、郑明华依约交付了房屋，谭显春正常支付了至2013年12月19日止的租金。
2013年11月20日，谭显春支付叶茂凡、郑明华2013年12月20日至2014年6月19日期间的部分租金8.78万元。
2014年5月12日，叶茂凡、郑明华（甲方）与谭显春（乙方）签订补充协议一份，双方约定，根据合同乙方应于2013年11月20日前支付半年租金67.80万元，截止至2014年5月12日乙方仅支付租金8.78万元，乙方同意于2014年6月20日前付清剩余租金59.02万元，并按照月息1.2%支付利息（自2013年11月20日起计息）。乙方同意于2014年6月10日前付清该房屋2014年6月19日至2014年12月19日的租金67.80万元。如乙方不能按时支付上述约定的租金本金及利息，甲方有权按照房屋租赁合同的约定追究乙方的违约责任。该协议签订后，叶茂凡未按约履行该协议。
2014年6月25日，谭显春支付2013年12月20日至2014年6月19日期间的部分租金8.78万元。
2014年7月18日，肯德基公司经由谭显春同意将应支付给谭显春的租金40万元直接支付给了叶茂凡，冲抵谭显春拖欠的2013年12月20日至2014年6月19日期间的部分租金。
2014年8月20日，叶茂凡、郑明华委托律师向谭显春邮寄律师函，载明：一、我委托人通知你解除房屋租赁合同，自本律师函到达你之日解除；二、自你收到本律师函之日起三日内付清拖欠的全部租金并按合同约定支付迟延履行金及利息，同时腾空房屋完整交付我委托人。谭显春于2014年8月21日收到该律师函。
另查明：租赁房屋第一层的一部分房屋由谭显春使用，其余部分由谭显春转租给肯德基公司，目前仍由该公司使用，该公司的租金已支付至2014年12月31日；第二层由谭显春经营的苏州市沧浪区凤凰街名典咖啡语茶厅（性质为个体工商户）使用；第三层由谭显春经营的酒店使用。
审理中，叶茂凡、郑明华明确表示对第三人肯德基公司使用的部分暂不要求其腾让，只要求谭显春腾空并返还除肯德基公司占有使用部分之外的一至三层的房屋。谭显春对截止2014年8月21日仍欠原告租金328400元的事实无异议。
上述事实，由叶茂凡、郑明华提交的房屋所有权证、房屋租赁合同、补充协议、三方补充协议、律师函及邮寄凭证、工商公示信息打印件、谭显春提交的工商登记信息打印件以及当事人、第三人在庭审中的陈述等证据予以证实。
原审原告的一审诉讼请求为：一、谭显春支付拖欠的房屋租金328400元，并支付房屋占有使用费（按合同约定的租金标准，从2014年8月22日计算至实际腾房返还之日止）；二、谭显春支付迟延履行金（从2013年11月20日起算，按合同约定，每逾期一天，以当期迟延交付金额的0.2%计算，计算至拖欠租金全部付清之日止）；三、谭显春立即腾空所承租的房屋并返还叶茂凡、郑明华。
原审法院认为：叶茂凡、郑明华与谭显春之间的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规中的效力性强制性规范，依法成立有效。
关于合同是否解除的问题。合同中关于“乙方逾期30日仍不支付租金时，甲方有权无条件收回出租的房屋并终止本合同”的约定实质为双方约定的解除合同的条件。本案中，谭显春应于2013年11月20日前支付2013年12月20日至2014年6月19日期间的租金67.80万元，而谭显春仅于2013年11月20日支付8.78万元、2014年6月25日支付8.78万元、2014年7月18日支付40万元，谭显春既未按时支付，亦未足额支付。另外，根据补充协议，谭显春应于2014年6月10日前支付2014年6月20日至2014年12月19日期间的租金67.80万元，但是谭显春亦未按约支付，故双方约定的解除合同的条件成就，叶茂凡、郑明华获得解除合同的权利。叶茂凡、郑明华于2014年8月20日向谭显春邮寄律师函，通知其解除合同，该律师函于2014年8月21日到达谭显春，故双方的房屋租赁合同于2014年8月21日解除。关于谭显春抗辩未见到叶茂凡、郑明华给新天伦律师事务所的解除合同授权，因此合同并未解除的意见，法院认为，是否存在授权无须向谭显春提供证据，审理中叶茂凡、郑明华已明确表示存在授权，并且认可其律师通知谭显春解除合同的行为，故谭显春的该抗辩意见无事实与法律依据，法院不予采纳。
合同解除之后，谭显春无权继续占有使用租赁房屋，应当腾空并返还全部租赁房屋。因叶茂凡、郑明华明确表示不要求第三人肯德基公司腾让其占有使用部分，同意就该部分腾让问题与肯德基公司另行协商，故谭显春应当腾空并返还租赁房屋中一至三层除肯德基公司占有使用部分之外的房屋。关于谭显春对租赁房屋的装饰装修物，未形成附合的，可由谭显春拆除，已形成附合的装饰装修残值损失由谭显春承担。
关于租金，谭显春对截止2014年8月21日尚欠租金328400元的事实无异议，故对叶茂凡、郑明华要求谭显春支付租金328400元的诉讼请求予以支持。
关于房屋使用费，双方的租赁合同于2014年8月21日解除。合同解除之后，谭显春应当支付逾期返还期间的房屋使用费。叶茂凡、郑明华主张参照原租金标准计算房屋使用费，在合理范围之内，予以准许。
关于迟延履行金，根据合同约定谭显春迟延交付租金的，每逾期一天，应以当期迟延交付费用金额为基数，以千分之二为标准支付迟延履行金。谭显春从2013年11月20日起开始迟延交付租金，虽然事后陆续支付了部分租金，但并未按约足额支付，故谭显春应当支付迟延履行金。关于迟延履行金的计算标准，叶茂凡、郑明华主张按照每天千分之二计算，谭显春认为约定过高。法院认为约定的标准过高，调整为按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍予以计算。
关于本案第三人是否承担责任，因叶茂凡、谭显春不要求第三人肯德基公司腾让房屋，故肯德基公司在本案无须承担民事责任。叶茂凡、郑明华没有证据证明租赁房屋的三楼为鑫典公司占有使用，故鑫典公司在本案无须承担民事责任。谭显春称其将租赁房屋的第三层转租给苏州名典商旅酒店有限公司，应当追加其为第三人参加诉讼。法院认为，谭显春未提供将租赁房屋三楼转租给苏州名典商旅酒店有限公司的相关证据，故对于谭显春的该意见不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、谭显春于判决生效之日起十日内将苏州市凤凰街196号一至三层除第三人苏州肯德基有限公司使用部分之外的房屋腾空并返还叶茂凡、郑明华。二、谭显春于判决生效之日起十日内支付叶茂凡、郑明华租金328400元。三、谭显春于判决生效之日起十日内支付叶茂凡、郑明华房屋使用费（参照合同约定租金标准计算即2013年12月20至2014年12月19日期间年租金为135.60万元；2014年12月20日至2016年12月19日期间每年租金为143.80万元；2018年12月20日至2020年12月19日期间每年租金为161.50万元，从2014年8月22日起计算至谭显春实际腾房返还之日止，该腾房范围为苏州市凤凰街196号一至三层除苏州肯德基有限公司使用部分之外的房屋）。四、谭显春于判决生效之日起十日内原告叶茂凡、郑明华迟延履行金（以59.02万为基数，从2013年11月21日起计算至2014年6月25日止；以50.24万为基数，从2014年6月26日起计算至2014年7月18日止；以10.24万为基数，从2014年7月19日起计算至实际付清之日止；以67.80万为基数，从2014年6月11日起计算至2014年8月21日止；以22.60万为基数，从2014年8月22日起计算至实际付清之日止。以上各期均按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍予以计算）。五、驳回叶茂凡、郑明华的其他诉讼请求。案件受理费17791元，由叶茂凡、郑明华负担2990元，由谭显春负担14801元。
谭显春不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清。关于叶茂凡、郑明华是否授权给代理人发函解除合同事宜，未见到叶茂凡、郑明华的授权，认定租赁合同已经解除缺乏事实基础。鑫典公司不是涉案房屋的实际承租人，2007年苏州名典商旅酒店有限公司开业后使用三楼房屋。2000年叶茂凡、郑明华将毛坯房交给谭显春，房屋的添附、水电煤的使用申请都是谭显春花费巨资办理，租赁关系终止后如何补偿法院应当查明。租赁解除后，房屋使用费不能按租金标准收取，应当委托有资质的鉴定单位进行评估。二、程序不当。法院认为需要解除租赁合同的，应当追加有关使用单位作为第三人。一审收取案件受理费17791元没有依据，叶茂凡、郑明华一审诉讼请求中仅有房屋租金328400元为具体金额，对应的诉讼费为6226元，并且案件受理费分担有失偏颇。请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人叶茂凡、郑明华二审答辩认为：已经授权代理人发解除函，无需提供授权的证据。关于涉案房屋三楼的使用人，是谭显春以苏州名典商旅酒店名义经营，股东和法定代表人均为谭显春，谭显春未能提供房屋转租的证据，所以应当认定三楼的使用人为谭显春。一审判决对房屋最初的交付状况包括装修装饰物已经作出了处理，谭显春在合同解除后仍继续占有使用房屋，应当参照有关司法解释的标准按租金标准支付房屋使用费。
二审经审理查明的事实与原审一致。
二审中，叶茂凡、郑明华表示不需要谭显春的装饰装修物，由谭显春自行处置。
本院认为：叶茂凡、郑明华与谭显春签订的房屋租赁合同合法有效。根据合同约定，谭显春应当每半年支付一次租金，先付后用。但谭显春自2013年12月20日起未能按约定时间和金额正常给付租金，构成违约。其后双方签订了补充协议给予谭显春延期付款时间，但谭显春仍未能付清拖欠租金。根据合同约定叶茂凡、郑明华有权解除合同。2014年8月20日叶茂凡、郑明华委托律师向谭显春发函告知其解除房屋租赁合同，该解除函已经于次日到达谭显春处，原审判决认定双方的合同已于2014年8月21日解除并无不当。谭显春上诉认为叶茂凡未提供授权律师发函的证据，但在一审庭审中叶茂凡郑明华之女已确认曾委托律师发函的事实，故谭显春认为合同解除缺乏事实依据的上诉理由不能成立。
合同解除后，谭显春应向叶茂凡、郑明华返还承租房屋。谭显春已将部分房屋转租给原审第三人肯德基公司，对此各方均无异议，本院予以确认。叶茂凡、郑明华提起诉讼时不要求肯德基公司返还占用房屋，是其处分自己的实体权利，本院不作干涉。谭显春上诉认为承租房屋三楼系转租给苏州名典商旅酒店有限公司，但未能提供转租的证据，根据法律规定转租人不是必须参加诉讼，谭显春上诉要求追加该公司为第三人的上诉理由缺乏依据，不予支持。
关于谭显春在承租期间对房屋的装饰装修，因双方在合同中未作约定，二审中叶茂凡、郑明华明确表示不需要利用，谭显春要求补偿该部分费用的上诉理由依据不足，不予支持。
双方租赁合同解除后，谭显春仍占用房屋没有迁出，应当支付占用期间的房屋使用费。叶茂凡、郑明华要求按原合同租金收取房屋使用费，该收费标准属于合理范围，谭显春上诉要求对房屋使用费进行评估缺乏相应依据，不予支持。
关于一审案件受理费，叶茂凡、郑明华一审诉讼请求要求谭显春支付房屋租金328400元，支付从2014年8月21日起的房屋使用费，并支付迟延履行金及利息等，上述几项诉讼请求均应交纳相应的案件受理费。谭显春认为应按328400元计收诉讼费用没有依据。一审判决根据胜败诉情况确定案件受理费分担并无不当。
综上，谭显春的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11417元，由上诉人谭显春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 赵 俊