广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中二法古民一初字第333号
原告：苏伟信，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××5718。
委托代理人：谭顺宁、张锦山，、律师助理。
被告：黄娟，女，汉族，身份证住址重庆市合川市，现住广东省中山市，公民身份号码×××3809。
委托代理人：蒋建华。
原告苏伟信诉被告黄娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月21日受理后，依法由审判员黄炳炎独任审判，后组成合议庭进行审理，分别于2014年8月13日、9月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谭顺宁，被告的委托代理人蒋建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏伟信诉称：2013年2月23日，原、被告签订一份《东安灯饰城租赁合同》，约定：被告向原告承租位于中山市古镇古一丰二围南路六号“东安灯饰城”1层02单元，租期从2013年3月1日起至2016年2月28日止，每季度租金为65400元，每季10号前支付当季租金，先交租后使用；水电费由被告负担，每月交付一次，电费（含公摊电费）按使用量加收15%作为电损向原告支付；如被告不按期缴交水电费或不足额交付，应按日支付1%的违约金，不按期缴交或不足额交付租金、电费及其他营运费用、物业费等超过15天，原告有权解除合同，不退还租赁保证金，被告应将租赁场所及固定装修物、固定设施、设备（包括但不限于门窗、地砖、天花、间墙、阁楼、消防设施、水电设施、环保设施、照明、空调设施等）按正常的使用状态无偿交还给原告，还应结清全部租金、电费以及其他因经营所发生的税费。合同签订后，原告依约将租赁场所交付被告使用，但被告存在拖欠原告租金、水电费的违约行为。目前被告仍拖欠原告2014年3-5月的租金65400元、2013年12月至2014年5月10日止的水电费6058元，合计71458元。经原告多次催讨未果，现向法院起诉，请求判令：1、解除原、被告双方于2013年2月23日签订的《东安灯饰城租赁合同》；2、被告即时将位于中山市古镇古一丰二围南路六号“东安灯饰城”1层02单元的租赁场所，连同固定装修物及固定设施、（包括但不限于门窗、地砖、天花、间墙、阁楼、消防设施、水电设施、环保设施、照明、空调设施等）按正常的使用状态无偿交还给原告；3、被告所缴纳的保证金65400元归原告所有；4、被告向原告支付2014年3-5月的租金65400元、2013年12月至2014年5月10日止的水电费6058元，合计71458元；5、被告向原告支付租金违约金（按实欠租金额，从拖欠之日起以每日1%计付）；6、本案诉讼费由被告负担。
原告为支持其主张，在举证期限内向法庭提交的证据有：
1、被告的身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；
2、东安灯饰城租赁合同，证明原告与被告存在租赁关系；
3、东安灯饰城商铺电表数据，证明被告欠原告2013年12月-2014年5月10日水电费，共计6058元。
4、报建证、进场施工许可证，证明租赁房屋已办理报建手续；
5、广东省中山市第二人民法院（2011）中二法民一初字第1150号民事判决书，证明租赁房屋经法院另案认定已办理报建手续；
6、广东省中山市第二人民法院（2011）中二法民一初字第721号民事判决书，证明原告的身份；
7、中山市古镇镇古一村民委员会的证明，证明涉案房屋的门牌地址曾编为中山市古镇镇曹兴西路23、25号，原告与苏德南、苏瑞有共有。
被告黄娟辩称：本案的租赁物产权并非原告一人，原告的诉讼主体不适格，没有规划报建手续及经规划建设部门验收，原告出租房屋不合法，签订合同时共有人苏德南、苏瑞并没有授权原告。因此，原被告的租赁关系无效。2013年年底，被告因经营困难，已向原告的胞妹苏美娟提出延期交付租金，苏美娟口头表示同意。2014年5月3日，原告未经被告同意，自行将租赁场所锁住，致使被告不能正常经营使用，双方的租赁关系实际上已于2014年5月解除。被告所缴纳的保证金65400元可以抵扣欠原告2014年3-5月的租金65400元。原告的诉讼请求没有法律依据，请求驳回原告第三、四、五的诉讼请求。
被告就其辩解意见在举证期限内向法庭提交的证据有：
照片一张，证明原告于2014年5月3日将租赁场所锁住，致使被告不能正常经营使用。
经庭审质证，被告对原告所提交的证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但认为原告的房屋未取得产权证，合同无效；对证据3不确认，认为水电未经供电、供水部门认定；对证据4、5、6、7不确认。原告对被告所提交的证据不予确认。
经审理查明：2013年2月23日，原、被告签订一份《东安灯饰城租赁合同》，约定：被告向原告承租位于中山市古镇古一丰二围南路六号“东安灯饰城”1层02单元，建筑面积为109平方米，合同签订当天被告须向原告交纳租赁保证金65400元，保证金在租赁期满后，被告没有违约，由原告退还给被告，租期从2013年3月1日起至2016年2月28日止，每月租金为21800元，按季度缴交，每季10号前支付当季租金，先交租后使用，逾期交租，按欠款额每天处罚1%的违约金；水电费由原告代缴，被告每月交付一次，电费（含公摊电费）按使用量加收15%作为电损向原告支付；如被告不按期缴交水电费或不足额交付，应按日支付1%的违约金，不按期缴交或不足额交付租金、电费及其他营运费用、物业费等超过15天，原告有权解除合同，不退还租赁保证金；租赁期满后，被告应将租赁场所及固定装修物、固定设施、设备（包括但不限于门窗、地砖、天花、间墙、阁楼、消防设施、水电设施、环保设施、照明、空调设施等）按正常的使用状态无偿交还给原告，还应结清全部租金、电费以及其他因经营所发生的税费。此外，合同还订明被告在签订合同前已清楚租赁物的产权及建筑物的状况等其他条款。合同签订后，被告向原告缴纳了租赁保证金65400元，原告依合同约定将房屋交付给被告经营使用，但被告未依约定期限向原告交付2014年3-5月的季度租金65400元及相应的水电费。2014年5月21日，原告以被告违约为由，向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。庭审期间，原告确认已收回租赁房屋，并于2014年6月起另外租给他人。
另查明，中山市古镇镇古一村民委员会出具证明证实位于中山市古镇古一丰二围南路六号的土地属于原告与苏德南、苏瑞有，该地址曾用门牌号为中山市古镇镇曹兴西路23、25号。原被告租赁的建筑物已办理相应的报建手续，苏德南、苏瑞有是原告的父母。
本院认为：原、被告签订的《东安灯饰城租赁合同》，是双方真实意思表示，本案讼争的租赁物已办理了相应的报建手续，不违反国家法律、行政法规的规定，该合同合法、有效。被告未依约定交付租金，已构成违约。被告辩称原告同意其延期交付租金，未能提供证据证明，本院不予采信。鉴于原被告均确认租赁物已由原告收回，因此，双方的租赁关系实际上已解除。原告诉请解除租赁合同，理由充分，本院予以支持。至于原告诉请被告将位于中山市古镇古一丰二围南路六号“东安灯饰城”1层02单元的租赁场所，连同固定装修物及固定设施、（包括但不限于门窗、地砖、天花、间墙、阁楼、消防设施、水电设施、环保设施、照明、空调设施等）按正常的使用状态无偿交还，由于原告已收回租赁物，没有证据证明租赁物存在不正常的状态，该请求，本院不予支持。
对于被告就租赁物的产权并非原告一人，诉讼主体问题。根据中山市古镇镇古一村民委员会的证明证实，该租赁物属于原告与苏德南、苏瑞有共有，被告在《东安灯饰城租赁合同》已明确清楚租赁物的产权及建筑物的状况。因此，根据合同的相对性原则，原告的诉讼主体符合法律规定。
关于租金数额及水电费问题。被告确认2014年3月起的租金未付，但对于2014年5月起未使用租赁物，未能提供证据证实，本院不予采信。原告确认2014年6月起将房屋另外租给他人，因此，租金应计算到2014年5月止。原告诉请被告缴付2014年3-5月的季度租金65400元，理据充分，本院予以支持。对于水电费问题，被告确认2013年12月起没有缴交，双方在庭审确认平时水电费每月在1700元-1800元左右，且合同约定水电费由原告代缴，被告应向原告缴交2013年12月计至2014年5月期间的水电费，现原告主张2013年12月计至2014年5月10日的水电费为6058元，符合平时水电的使用。原告该请求，本院予以支持。
关于租赁保证金65400元问题。该保证金属于违约金性质，租赁合同约定保证金在租赁期满后，在被告没有违约的情形下才由原告退还给被告。但被告未依约定交付租金，已构成违约。故原告诉请没收保证金65400元，理据充分，本院予以支持。被告主张该保证金用来抵扣所欠租金，但没有提出反诉，理据不足，本院不予采信。
关于逾期交付租金违约金问题。由于被告所交付的保证金65400元属于违约金性质，原告已主张没收保证金，又再主张从拖欠租金之日起以每日1%计付违约金，缺乏依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百零七条、第一百一十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告苏伟信与被告黄娟于2013年2月23日签订的《东安灯饰城租赁合同》；
二、被告黄娟于本判决生效之日起三日内向原告苏伟信支付2014年3-5月的租金65400元，2013年12月至2014年5月10日的水电费为6058元，合计71458元；
三、被告黄娟已缴纳的保证金65400元归原告苏伟信所有；四、驳回原告苏伟信的其他诉讼请求。
案件受理费3836元，由原告苏伟信负担882元，被告黄娟负担2954元（被告负担的费用已由原告向本院预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 黄炳炎
审 判 员 何文璋
代理审判员 姚红波
二〇一四年十月二十六日
书 记 员 邓秋好
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