南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第8373号
原告孟晖，男，汉族，1985年10月3日生。
委托代理人李大为，南京市鼓楼区天诚法律服务所法律工作者。
委托代理人邢亮，南京市玄武区正浩法律服务所法律工作者。
被告王志勇，男，汉族，1976年3月17日生。
原告孟晖诉被告王志勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月30日受理后，依法由代理审判员周磊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟晖的委托代理人李大为、邢亮、被告王志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孟晖诉称：2015年11月15日，原、被告经南京利众置业投资顾问有限公司第叁佰伍拾柒分公司居间签订《房地产买卖中介合同》，约定原告将其所有的位于南京市鼓楼区幕府西路88号31幢二单元402室及产权车位出售给被告，房款计188万元；被告应于2015年12月12日将购房款184万元解交监管账户，同时约定被告逾期支付房价款超过三天，且所欠应到房价款超过5000元，原告有权解除本合同，原告在解除后三天内将已收房价款退还被告，所收定金不退，并有权要求被告支付总价款百分之五的赔偿金。2015年12月9日，被告明确表示不再履行上述合同。原告认为被告的行为构成违约，给原告造成了损失，被告应当承担相应的违约责任，故诉至法院，请求判令被告支付违约金94000元，并承担本案诉讼费用。
被告王志勇辩称：1、上述《房地产买卖中介合同》并非正式的交易合同，仅是意向合同，原、被告之后并未签订正式的存量房买卖合同，因此原告主张违约金不符合法律规定。2、原告在其他中介公司的报价仅有180万元，而出售给被告的却是188万元，原告存在欺骗行为，因此被告决定不再购买上述房屋。4、违约金是用来填补损失的，而上述房屋目前一直保值，原告并无损失。5、即使被告需要承担责任，也仅仅是丧失2万元定金，并非原告所主张的违约金条款。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2015年11月15日，原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）、案外人南京南京利众置业投资顾问有限公司第叁佰伍拾柒分公司（丙方、中介方）签订《房地产买卖中介合同》一份，约定甲方将其所有的位于南京市鼓楼区幕府西路88号31幢二单元402室（建筑面积87.39平方米，以下简称涉案房屋）出售给乙方；总价款188万元，其中含定金2万元，尾款2万元；乙方应于2015年12月12日前支付184万元；甲方在拿到全额房款日前将此房腾空交于乙方；乙方逾期支付房价款超过三天，且所欠应到期房款价超过5000元的，甲方有权解除本合同，甲方在解除合同后三天内将已收房价款退还乙方，所收定金不予退还，并有权要求乙方支付总房款价百分之五的赔偿金；乙方承担中介费1.8万元；甲方在收取定金后，保证不再向其他人介绍该房，乙方在交纳定金后不得反悔，否则属违约，如甲方违约，一周内双倍退还乙方所付定金，如乙方违约，甲方不退还定金，任何一方违约将承担丙方的中介服务费等等。
合同签订后，被告支付了定金2万元，但未支付中介费。2015年12月9日，被告通过短信方式告知原告父亲：被告由于家中矛盾和其他各种原因无法继续履行上述合同，明确表明不再购买涉案房屋。2015年12月9日13时，中介方组织原、被告双方进行协商，被告明确表明不再购买涉案房屋，原告同意解除房屋买卖合同，但原、被告双方对于被告如何承担违约责任未能协商一致。原告遂诉至法院，要求判如所请。
审理中，被告认为原告在与被告签订上述《房地产买卖中介合同》之前，涉案房屋的网上报价是184万，而通过中介与被告协商价格时，开价为195万，后降至190万，最终确定总价款为188万，高于原告的对外报价，被告认为原告存在欺骗行为。原告对此不予认可，认为上述价格变动反映了原、被告双方就买卖涉案房屋的协商过程，合同最终确定的总价款188万元，系原、被告双方真实意思表示，原告无任何欺骗行为。
2015年12月27日，原告另以186万元的价格将涉案房屋出售给案外人魏彩霞、刘华，并在南京链家房地产经纪有限公司签订了《南京市存量房屋买卖合同》。
原告陈述被告应当按照合同约定支付原告总房价的5%作为违约金，同时原告收取的2万元定金亦不予退还，但可以用以抵扣被告应付的违约金。被告则抗辩其不存在违约情形，原告应将2万元定金退还，并承担中介费。
因原、被告双方意见分歧较大，致使本案调解未果。
上述事实，有双方当事人陈述、《房地产买卖中介合同》、房屋登记簿、短信记录、原告与案外人之间的房屋买卖合同、录音以及本院庭审笔录等证据予以证明。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告为出售涉案房屋而进行多次报价，原、被告之间就房屋价款多次进行协商，后最终确认总价款为188万元，签订了《房地产买卖中介合同》，该合同是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并有效。原、被双方应当按照合同约定全面履行各自义务。原告在此过程中并无欺诈行为，因此被告抗辩原告存在价格欺诈的意见，不符合法律规定，本院不予采纳。
关于《房地产买卖中介合同》是否为房屋买卖本约的问题。原、被告以及中介公司签订的《房地产买卖中介合同》中约定了当事人名称、房屋基本状况、房屋价款、交付时间、所有权变更、违约责任等必要条款。因此，上述《房地产买卖中介合同》具备了合同成立的基本条款，属于本约。被告认为该合同仅为意向合同的抗辩意见，不符合法律规定，本院不予采纳。
关于被告对于上述合同解除应如何承担责任的问题。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方为违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，首先，被告已于2015年12月9日明确表示不再继续履行合同，不再购买涉案房屋，原告因此同意解除合同。故原、被告之间的房屋买卖合同于2015年12月9日解除。其次、原告认为被告于2015年12月9日明确表示不再上述合同，属于根本违约，应当按照合同第四条第三款关于“乙方逾期支付房价款超过三天，且所欠应到期房款价超过5000元的，甲方有权解除本合同，甲方在解除合同后三天内将已收房价款退还乙方，所收定金不予退还，并有权要求乙方支付总房款价百分之五的赔偿金”的约定承担相应责任，即原告认为被告应当支付违约金94000元，并丧失2万元定金。本院认为，合同约定支付房款期限为2015年12月12日，被告在这之前明确表示不再履行合同义务，不再购买涉案房屋，该行为属于预期违约，房屋买卖合同也于支付房款的期限前解除，故被告的违约行为不符合合同第四条第三款的约定，原告以该条款主张违约金94000元不符合合同约定，本院不予支持。再次，合同第六条第（1）项明确规定“乙方在交纳定金后不得反悔，否则属违约，如乙方违约，甲方不退还定金，任何一方违约将承担丙方的中介服务费”，被告在2015年12月9日已支付购房定金的情况下，明确表明不再购买涉案房屋，该行为符合该合同条款约定之情形，故被告需承担该条款约定的违约责任。综上，结合本案案情，原告主张的违约金数额可确定为2万元。原告主张的其他违约金，因未提交证据证明其损失超过2万元，故原告要求被告支付超过2万元以外违约金的诉讼请求，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。被告已支付2万元定金可与上述违约金相冲抵。
据此，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告王志勇于本判决生效之日起十日内支付原告孟晖2万元（被告已支付的定金2万元可用以冲抵）。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2150元，减半收取1075，由原告孟晖负担925元，被告王志勇负担150元（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并给付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 周磊
二〇一六年二月十六日
见习书记员 李璐