浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙10民终1608号
上诉人（原审被告）：周梁云，男，1974年6月25日出生，汉族，住台州市椒江区。
委托诉讼代理人：谢海华，浙江多联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王林江，浙江多联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：台州市椒江区白云街道下马村民委员会，住所地：台州市椒江区白云街道下马村。
法定代表人：陆建勇，该村民委员会主任。
委托诉讼代理人：胡克强，浙江时间律师事务所律师。
上诉人周梁云因与被上诉人台州市椒江区白云街道下马村民委员会（以下简称下马村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2018）浙1002民初4297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周梁云上诉请求：撤销（2018）浙1002民初4297号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审程序违法。（一）上诉人在一审开庭前向一审法院提出反诉，要求被上诉人返还水电押金500000元及履约保证金500000元。但一审法院仅于判决书本院认为部分以反诉与本诉没有牵连性未由，不予处理上诉人提出的反诉请求。上诉人认为，上诉人在法定期限内提出反诉，且反诉与被上诉人的诉讼请求基于相同的法律事实（即房屋租赁的法律事实）,并与被上诉人的诉讼请求具有牵连性，就合同解除的法律后果提出的反诉，应当在本诉中合并审理。退一步说，即使上诉人的反诉请求与本诉不具有牵连性，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十三条的规定，一审法院应当裁定不予受理并告知上诉人另行主张权利。现一审法院仅在一审判决书“本院认为”部分对上诉人的反诉不予受理，没有以裁定形式作出处理，属于程序违法，从实质意义上剥夺上诉人对反诉不予受理不服而提起上诉的权利，严重损害了上诉人的诉讼权利。（二）本案于2018年5月8日受理，开庭时间为5月15日，5月21日通知上诉人拿判决，上诉人收到法院传票只有数天的时间来准备应诉，因举证时间过短，上诉人已在庭前向法院递交书面要求延期举证的申请并在5月14日向法庭递交了反诉状。一审法院庭对上诉人的申请未予任何回应，未充分保障上诉人的诉讼权利。二、一审认定事实不清，上诉人不存在拖欠2018年度租金的情形，被上诉人无权解除涉案房屋租赁合同。根据上诉人与被上诉人于2014年9月5日签订的中标成交确认书可知，双方的租期为10年，租赁期限从人行辅道完工之日起计算，同时约定装潢期为3个月。2015年3月11日，被上诉人将房屋正式交付给上诉人使用，因房屋交付时人行辅道尚未完工且消防设施不全，上诉人在接收房屋后多次书面致函被上诉人及时解决上述问题。2015年12月8日，上诉人待人行辅道完工后将第一年度的租金支付给被上诉人，故双方的租赁期限应从2015年12月8日起计算，结合中标成交确认书约定的3个月装潢期，第一年度的租金应自2016年3月8日起计算。截止2017年4月9日，原告共向被告支付租金32228234元，已经涵盖了2018年度的租金。因此，上诉人不存在拖欠2018年度租金的情形，被上诉人无权解除涉案房屋租赁合同。一审法院无视中标成交确认书关于租赁期限及免租期的约定，径行认定上诉人与被上诉人的租赁期限自2015年2月15日起，与事实不符，认定事实不清。
下马村委会辩称，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、一审员上诉人表示确认合同未解除则不提起反诉，如果确认合同解除则要提起反诉，但是只有判决后才能确定合同是否解除，上诉人的逻辑存在问题，因此一审认定反诉与本诉没有关联性，是正确的；本案一审是简易程序审理，一审时对双方的证据也进行了举证质证，对双方当事人的诉讼权利都是给予了充分的保障，不存在上诉人所述的诉讼权利未得到保障。二、一审认定事实清楚，根据双方签订的合同约定，双方对于装修期、房屋交付时间以及房屋租金的支付时间都进行了明确，而双方的补充协议也仅是对合同剩余期限的约定，而非对整个合同的期限进行变更。综上，请求驳回上诉，维持原判。
下马村委会向一审法院起诉请求:确认原告与被告在2014年11月5日签订的《房屋租赁合同》已经解除。
一审法院认定的事实：原告下马村委会原名为椒江区白云街道下马村民委员会。被告周梁云在坐落于下马新村天天财富大厦房屋使用权的投标活动中中标，并于2014年9月1日签订中标成交确认书。2014年11月5日，原、被告签订房屋租赁合同，由被告周梁云承租原告下马村委会位于下马新村天天财富大厦的房屋。合同记载，租赁期为十年，自2015年2月15日至2025年2月14日，前五年每年租金为10833600元（30.5元/月/平方米×12个月×房产证的面积=每年租金），租金每年付一次，租期开始之日的提前一个月付清下一年度租金，本次中标的租金在交钥匙之日（房屋已交付）付清，并约定，被告周梁云应按期支付房屋租金，如逾期原告下马村委会有权没收履约保证金，并有权解除合同、要求支付当年度全年租金10%的违约金，等等。2016年4月12日，原、被告签订补充协议，约定，前述房屋租赁期限为九年（自2016年2月15日至2025年2月14日止），以及其他事项。原、被告一致认可租赁房屋面积为29351.76平方米。2015年至2017年期间，被告周梁云向原告下马村委会支付了租金32228234元，其中2015年度租金于2015年2月5日分两次共支付了4000000元、2015年6月25日支付了833600元、2015年6月26日支付了1000000元、2015年12月8日支付了5000000元，2016年2月15日至2017年2月14日的租金在2016年4月19日分两次共支付了3000000元，在2016年6月21日分两次支付了7651890元，2017年2月15日至2018年2月14日的租金在2017年3月31日分两次共支付了9000000元，2017年4月9日支付了1742744元。2018年4月2日，原告下马村委会出具解除合同通知书，记载，按照合同约定，被告周梁云应在2018年2月15日前的一个月内付清2018年2月15日至2019年2月14日的租金10833600元，但被告周梁云至今未付，原告下马村委会按约要求在通知书到达被告周梁云处即解除合同，并要求腾空、返还房屋，等等。2018年4月4日，原告下马村委会以被告周梁云为收件人、欣荣路297号台州天天财富美食广场招商中心为地址邮寄了上述解除合同通知书。2018年4月6日，上述邮件由他人签收。2018年4月23日，原告下马村委会直接向被告周梁云送达解除合同通知书，被告周梁云拒收。
一审法院认为，周梁云作为被告有权在本案中提起反诉，但反诉需与本诉有牵连。被告周梁云要求返还水电押金、履约保证金的诉讼请求，与原告下马村委会要求确认租赁合同已解除的诉讼请求，不存在互相排斥、抵销或吞并的情形，两者之间没有牵连性。而且，被告周梁云也明确其请求以房屋租赁合同解除为基础。故被告周梁云在本案中提出的请求不构成对本诉的反诉，其可待本案处理结束后，另行主张权利，该院在本案中不予处理。至于房屋租赁合同是否已解除问题，首先需明确原告下马村委会是否有权解除房屋租赁合同。根据房屋租赁合同约定，被告周梁云未按期支付租金，原告下马村委会有权解除合同。被告周梁云有无按期足额支付租金，原、被告存在争议。原告下马村委会认为被告周梁云未在2018年2月15日前支付2018年2月15日至2019年2月14日的租金。被告周梁云则认为，房屋租赁期限自2016年2月15日开始计算，其已支付了三个年度的租金，2018年2月15日至2019年2月14日的租金已经付清。该院认为，虽然补充协议约定的租赁期限为2016年2月15日至2025年2月14日，但本案中没有证据表明2015年2月15日至2016年2月14日系免租期，而且，涉案房屋在租赁合同签订时已交付给被告周梁云，被告周梁云也支付了2015年度租金，在签订补充协议后被告周梁云继续支付了之后年度的租金，且对原告下马村委会记载相应年度租金的收据被告周梁云也未持异议，故该院认定租赁期限自2015年2月15日起。因此，被告周梁云应于2018年1月15日前支付2018年2月15日至2019年2月14日的租金，但其至今未付，原告下马村委会有权解除合同。在原告下马村委会有权解除合同的情况下，只要解除合同的通知到达被告周梁云处时，房屋租赁合同即解除。虽然原告下马村委会曾寄送解除合同通知书，但邮件并未向被告周梁云户籍所在地寄送，签收人也不是被告周梁云，无法据此认定合同解除的通知已达到被告周梁云。2018年4月23日原告下马村委会再次向被告周梁云送达解除合同通知书时，虽然被告周梁云拒收，但其已知晓原告下马村委会要求解除房屋租赁合同，应认定此时解除合同的通知已到达被告周梁云处，故双方间的房屋租赁合同在2018年4月23日解除。综上所述，原告下马村委会的诉讼请求合法有据，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，判决：原告台州市椒江区白云街道下马村民委员会与被告周梁云于2014年11月5日签订的《房屋租赁合同》于2018年4月23日解除。案件受理费40元（已减半，原告台州市椒江区白云街道下马村民委员会已预付），由被告周梁云负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，2014年9月1日上诉人与被上诉人签订中标成交确认书，2014年11月5日双方签订正式的房屋租赁合同，约定由上诉人承租被上诉人位于下马新村天天财富大厦的房屋，该合同并未违反法律规定，应为合法有效，该合同既承继了中标成交确定书，同时也进一步约定了双方之间的权利义务，故双方当事人均应按照房屋租赁合同全面履行各自的权利义务。根据上诉人提交的由被上诉人出具的台州市农村集体经济组织统一收据记载，上诉人已缴纳2015年租金10833600元（分别于2015年2月5日分两次共支付4000000元、2015年6月25日支付833600元、2015年6月26日支付1000000元、2015年12月8日支付5000000元）、2016年租金10651890元（分别于2016年4月19日分两次共支付3000000元，在2016年6月21日分两次支付7651890元）、2016年物业费200000元、2017年10742744元（分别于2017年3月31日分两次共支付了9000000元，2017年4月9日支付了1742744元）。上述统一收据中也多有记载每笔款项对应的租期。现上诉人主张租金应从2015年12月8日起算，其不存在拖欠2018年度租金的上诉请求，既与双方签订的房屋租赁合同内容不一致，也与其提交的收据记载的租金缴纳对应租期的情况相悖，因此上诉人的该项主张，缺乏事实依据，本院不予支持。根据台州市公安局椒江分局区西派出所出具的情况说明，能够证明被上诉人已向上诉人送达解除合同通知书，因此上诉人上诉主张其并未收到解除合同通知书的诉讼请求，不能成立。其次，关于一审程序是否违法的问题。本案一审法院根据《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》适用简易程序审理本案，双方当事人对此均无异议，且本案也不存在不宜适用简易程序的情形，因此一审法院采取简易程序审理本案并无不当。至于上诉人主张的反诉请求。本案上诉人一审时要求返还水电押金、履约保证金的诉讼请求，而被上诉人下马村委会则要求确认租赁合同已解除的诉讼请求，上诉人的反诉并不能抵消或者吞并被上诉人的本诉诉讼请求，或者使本诉诉讼请求失去存在的意义，因此一审法院认定上诉人所提之诉讼请求不构成对本诉的反诉，并无不当。上诉人可另案主张其权利。综上所述，上诉人周梁云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人周梁云负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 勇
审判员 陈文杰
审判员 黎利荣
二〇一八年八月十六日
书记员 马 里