辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2941号
上诉人（原审被告）：沈阳仲联恒大投资管理有限公司，住所地沈阳市和平区十四纬路51号605室。
法定代表人：郑贵平，该公司经理。
委托代理人：王皓，男，1982年7月20日出生，汉族，该公司员工。
委托代理人：贾满华，男，1952年5月24日出生，汉族，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：沈阳亚美灵动教育信息咨询有限公司，住所地沈阳市和平区中华路88号。
法定代表人：杜琳娜，该公司运营总监。
委托代理人：何永昌，辽宁正时律师事务所律师。
上诉人沈阳仲联恒大投资管理有限公司（以下简称“仲联恒大公司”）因与被上诉人沈阳亚美灵动教育信息咨询有限公司（以下简称“亚美灵动公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第598号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年11月25日立案受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉，代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2014年12月5日公开开庭审理了本案，上诉人仲联恒大公司委托代理人王皓、贾满华，被上诉人亚美灵动公司委托代理人何永昌，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告亚美灵动公司诉称：我司为沈阳仲联恒大投资管理有限公司新世界百货三店8楼租户，自承租商铺以来，在双方的协助和本公司全体同仁的共同努力下，一直以欣欣向荣的态势发展。自2013年承租期间从未拖欠过被告物业费，现我公司因所租楼盘房顶的防水出现严重质量问题导致漏水情况严重，公司无法正常的运营，乃至面临停课的现象，而且导致学员家长出现投诉甚至退费情况。房屋漏水情况在这之前我们也申报过，在我公司再三协商后及催促后，房屋漏水情况仍没有彻底解决，一拖再拖，一直没有采取相应的维修措施。现漏水情况对我公司造成了严重的经济损失，在此要求被告对我公司造成的严重损失给予赔偿并及时维修。中心漏水情况及造成的影响陈述如下：一、2013年6月份进入雨季开始由于楼顶防水本身存在隐患，导致我公司顶棚出现了漏点。现原有漏点已从墙壁内部转移到其它地方，出现更多的漏点。截止到6月末，我公司漏点已增加到50多处，多处墙面因漏水弄湿甚至塌陷。在这期间，中心的环境由于漏水的情况严重而受到了很大影响，许多家长都拒绝了来访。教室棚顶已有多处漏点，现墙体和电源处已受到严重损坏，电源连接处经过水的浸泡，已经无法正常使用。教室的墙皮已严重脱落。为我们中心的形象造成了严重的损害。中心教室的墙体已经严重受损，并产生大量的霉菌，导致整个教室明显弥漫着潮气和刺鼻的霉味。二、2013年7月连日大雨，我公司的漏点增加到上百处。严重影响到我公司内部正常运营。学生家长因此事多次提出投诉并要求退费，家长也以教室里潮气、霉味太重为由拒绝上课。柜子中也严重漏水，导致我们公司的教具和教学材料受到损坏。教室里的地垫被冲泡变形，已不能再继续使用。中心仓库内的灯管处也受到损坏，电源已经无法正常使用，其中一个灯管塌了下来。中心教室墙角处及棚顶处已严重受损。中心的地板因为房屋漏水返潮，已经开始变形鼓包，严重影响正常使用。地板与墙围的连接处也在往外冒水。此外还有很多是我们看不到的漏点，漏水时明显能听到往下滴水的声音，如不及时修复的话，后果将不堪设想。被告曾多次承诺将及时对房屋进行维修，但迟迟没有明确的回复，故我方诉至法院。诉讼请求：1、请求法院判令被告赔偿我方因房屋漏水造成的一切直接经济损失149652元；2、请求法院判令被告赔偿我方因房屋漏水造成的一切间接经济损失100000元；3、请求法院判令被告依据合同退还保证金130032元；4、本案诉讼费用由被告承担。原告于庭审中撤销了第三项诉讼请求。
原审被告仲联恒大公司辩称：一、对于直接及间接损失均是原告估算的，应提供相应的证据。二、被告于2013年6月1日承租位于沈阳市和平区中华路88号沈阳百利保大厦地上八层的房产，租赁面积为5436.19平方米，租期3年，月租金21万余元，将其中8层的部分区域，即570平方米，出租给本案原告。而早在我司与原告签订租赁合同前，原告已承租该区域。该大厦的第一次出租原为沈阳旭杰实业有限公司于2008年6月1日出租给沈阳百利宝大厦有限公司，租期5年，原告于2011年与百利保签订租赁合同，而后与被告重新签订租赁合同至今。原告与百利保承租期间，该房屋出现漏水现象，百利保也多次组织维修，由于存在多处漏点，防水处理需要重做，需要大笔维修资金，故向租户收取租金，而原告以漏水为由拒付租金，至今仍拖欠百利保40余万。三、原、被告租赁合同约定了场地按现状交付，原告对租赁物的使用状态是明知的，并未提出异议，并接收实际使用，对漏水的后果应该是预见的。四、2013年7月沈阳连降大雨，造成整个八层楼顶多处漏点，我司已组织物业及时抢修，由于设备及人员有限，不能完全修缮，但已防止损失扩大。同时，房主为该楼在中银投保了财产一切险，我司已代为报险，损失需核保并逐级审核后赔付，被告已尽到自身义务。五、导致漏水的屋顶是建筑物共有部分，所有业主均有管理的权利，被告作为第一承租人不具备维修的义务能力。六、漏水的直接原因是普降大雨符合合同第七条的免责条款。此外，原告拖欠四个月租金，被告保留另行起诉的权利。
原审法院审理查明：2013年5月，原告（乙方）与被告（甲方）签订租赁合同一份，约定乙方承租位于沈阳市和平区中华路88号百利保大厦八层部分区域，租赁面积为570平方米。场地按照目前的现状交付，用作教育培训、教育信息咨询之用。乙方承租期从2013年6月1日起至2016年5月31日止。租金标准为2013年6月1日至2014年5月31日，月租金43344元；2014年6月1日至2015年5月31日，月租金48546元；2015年6月1日至2016年5月31日，月租金48546元。租金采用先付后用，按月支付的方式，乙方向甲方支付130032元作为保证金。租赁期满或本合同提前终止，甲乙双方场地交接无误后七日内，甲方应把保证金一次性无息退还乙方。如因乙方违约而导致本合同提前终止或解除，则乙方所付甲方的保证金不予返还。合同第四条对甲方的权利义务约定如下：1、甲方保证出租房屋的合法性。2、在承租期内，该房屋所有权变动不影响本租赁协议的法律效力和商业条款的执行。3、出租的房屋交付乙方后，如因房屋质量原因造成房屋存在问题，影响乙方使用，由甲方负责修缮。如因甲方原因导致未及时修缮给乙方造成损失的，甲方负有赔偿责任。由于乙方使用问题造成房屋存在问题，由乙方负责修缮。4、在本合同生效后，因甲方原因致使乙方不能使用出租房屋的，甲方应赔偿乙方因此所受实际损失。
另查明，本院依原告申请，于2014年4月17日委托辽宁永安资产评估有限公司对诉争房屋因楼顶漏水而造成的室内装修损失进行资产价值评估，该公司于2014年7月10日作出辽永安评（2014）B015号关于沈阳亚美灵动教育信息咨询有限公司所有的房屋装修财产损失评估项目的资产评估报告，评估结论为：于评估基准日2014年5月14日的沈阳亚美灵动教育信息咨询有限公司所有的财产损失市场价值为44242元。双方对此评估报告均无异议。
原审法院认为，原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，均应自觉履行。租赁合同中对因房屋质量问题给承租人造成损失时出租人应承担的赔偿责任做出了明确的约定，而根据资产评估报告所示因房屋楼顶漏水给原告造成了装修损失44242元，被告对该款项应予以赔偿。对于原告主张的因房屋漏水导致的学员退费损失，原告未提供相应的进账凭证及收款收据，故对于该款项的主张证据不足，本院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告沈阳仲联恒大投资管理有限公司赔偿原告沈阳亚美灵动教育信息咨询有限公司财产损失44242元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费5045元（原告已预交），由原告承担4151元，由被告承担894元。
宣判后，仲联恒大公司不服，向本院提出上诉。上诉请求：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第598号民事判决，依法改判上诉人不承担赔偿责任；二、判令诉讼费用由被上诉人承担。主要上诉理由：一、导致漏水的屋顶系建筑物共有部分，即所有业主具有管理的权利，同时应履行维修的义务，上诉人仅是该房屋第一承租人，不具备维修的义务及能力，原审法院判决上诉人赔偿给被上诉人造成的财产损失是错误的；二、上诉人认为漏水的直接原因是夏季普降大雨所致，以及房屋顶层防水层老化等间接原因造成，此条件完全符合双方签订租赁合同中第七条免责条件第一款的规定，上诉人不应承担原判决中的财产损失44242元。
被上诉人亚美灵动公司答辩称同意一审法院判决。
本院审理查明事实与原审查明事实基本一致。
上述事实，有租赁合同、资产评估报告等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：上诉人仲联恒大公司（甲方）与被上诉人亚美灵动公司（乙方）签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。按照该合同第四条第一款第三项的约定，“出租的房屋交付乙方后，如因房屋质量原因造成房屋存在问题，影响乙方使用，由甲方负责修缮。如因甲方原因导致未及时修缮给乙方造成损失的，甲方负有赔偿责任。由于乙方使用问题造成房屋存在问题，由乙方负责修缮”，因房屋质量问题给承租人即被上诉人亚美灵动公司造成损失的，应由出租人即上诉人仲联恒大公司承担赔偿责任。故一审法院依据资产评估报告判令上诉人仲联恒大公司赔偿被上诉人亚美灵动公司44242元，并无不当。
关于上诉人主张案涉房屋漏水的原因应适用租赁合同第七条的免责条款，因其并未提供证据加以证明，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5045元，由上诉人仲联恒大公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 相 蒙
二〇一四年十二月九日
书 记 员 那萌萌
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。