广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法沙民一初字第955号
原告：中山市中正物业管理有限公司，住所地中山市。
法定代表人：杨学鹏，职务总经理。
委托代理人：杨坤成、童欢，该司职员。
被告：张承波，男，1971年12月22日出生，汉族，住中山市。
原告中山市中正物业管理有限公司（以下简称中正公司）诉被告张承波物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月16日立案受理后，由审判员何频独任审判，并于2014年12月12日公开开庭进行了审理。原告中正公司委托代理人杨坤成、童欢，被告张承波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中正公司诉称：被告张承波购买的位于中山市西区蓝波湾＊＊栋＊＊房屋权属建筑面积为150.73平方米。2012年10月26日，蓝波湾业主委员会与原告签订中山市蓝波湾小区物业服务合同，约定：由原告实施物业管理服务，乙方按建筑面积每月每平方米1.5元交纳物业管理服务费，交纳时间为每月5日前。原告于2013年1月1日按上述合同约定向被告提供物业服务，被告却自2013年5月1日起拒交物业服务费。经原告催讨，被告以各种理由拒不支付。截止2014年6月30日，被告共拖欠原告2013年5月1日至2014年6月30日物业服务费3165.37元、违约金429.97元。为维护原告的合法权益，原告诉请判令：1.被告支付原告物业服务费3165.37元；2.被告支付原告自起诉之日至上述第一项实际付清之日止的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计付）；3.诉讼费用由被告承担。
原告中正公司为证明其主张的事实及支持其诉讼请求，在举证期限内提交证据如下：1.中山市蓝波湾小区物业服务合同、资质证书；2.业户诉求处理记录表；3.照片；4.关于我司资质证书年审障碍的通知。
被告张承波辩称：一、被告是中山市西区蓝波湾＊＊栋＊＊房业主，多年备受水浸困扰，原因是物业公司未对公共天台设施进行维护，导致天台设施残旧、多处产生裂缝。被告曾多次自费对公共天台进行维修，但每逢大雨，房屋仍然漏水严重，给被告造成约20万元的经济损失。被告曾多次通知包括原告及原告前任物业公司上门处理，但原告均敷衍了事，每次都称与发展商协调维修，但都未果。只有大雨来临，从＊＊房水浸至整栋楼宇原告才主动上门“观摩”；待水退后，原告不顾而去，仍是老样子，一直未能解决，为此被告认为在问题未得到解决之前有权不交物业服务费。二、被告主动要求交水费，但原告工作人员拒收，要求被告付清物业管理费才处理。原告还擅自加收二次供水费0.2元／吨，违反物价局规定。原告还曾多次限制被告用水。2014年10月23日，被告发现水管又被封塞，实在忍无可忍报警处理，警察一直到凌晨3点才处理完此事。因担心原告投毒，被告第二天再次报警。三、关于蓝波湾小区的消防隐患问题，媒体也多次报道，消防部门也进行过查处。原告进驻蓝波湾小区后该问题仍没有多大改善，这也导致原告的资质证书未能通过年审。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告张承波为证明其辩解事实，在举证期限内向本院提交如下证据：1.给蓝波湾业主的一封信；2.相关事宜通知；3.照片一组。
经审理查明：中山市西区蓝波湾（以下简称蓝波湾小区）原由中山市华策物业管理有限公司（以下简称华策物业）提供物业服务。从2013年1月1日起，由中正公司为蓝波湾小区提供物业服务。中正公司成立于2008年1月18日，经营范围包括物业管理（凭资质证经营），中正公司于2011年8月获中山市住房和城乡建设局颁发中华人民共和国物业管理企业三级资质证书。张承波系中山市西区蓝波湾＊＊幢＊＊房（以下简称＊＊房）业主，该房建筑面积为150.73平方米，为高层住宅。张承波于2006年12月28日办理收楼手续。
2012年10月26日，蓝波湾小区第二届业主委员会（甲方）与中正公司（乙方）签订中山市蓝波湾小区物业服务合同。合同约定：甲方代表蓝波湾小区业主大会签订合同，蓝波湾小区全体业主和非业主使用人均应遵守该合同，乙方作为蓝波湾小区业主大会选聘提供物业管理的企业；甲方委托乙方向业主或非业主使用人提供物业管理服务；物业管理服务费按建筑面积收取，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取，商铺按建筑面积每月每平方米2.0元收取；乙方在合同生效后开始实施物业服务工作，并从实施物业服务工作起计收物业服务费，每次收取物业服务费的时间为每月10号前；甲方委托乙方向业主或非业主使用人提供的服务管理项目和服务质量包括：承担房屋建筑（包括主体）共用部位，共用设施设备和相关场地，规划红线内属于物业管理范围的共（用）设施和附属建筑物、构筑物的维修养护、运行和管理。承担公共区域的绿化养护与管理。承担公共卫生。实行24小时的定点岗位值班，对规划红线内的范围进行全天候监控巡视，实行外来人员检查登记出入制度和制定岗位责任制。做好消防、电梯管理服务，包括公共区域消防、电梯设施设备的维护、运行管理，定期检验等；合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，中正公司从2013年1月1日起为蓝波湾小区提供物业管理服务。张承波从2013年5月起未缴纳物业服务费。中正公司经催收未果，诉至本院主张前述实体权利。
另查：张承波所居住的＊＊房为顶楼，张承波称＊＊房漏水的问题已经存在几年，从原华策物业提供物业服务时已开始。张承波曾向华策物业反映该问题，一直未得到解决。中正公司进驻蓝波湾小区后，张承波曾向中正公司反映漏水问题，认为由于物业的楼宇到一定的年限，物业公司未对属于顶楼的公共设施进行维修，导致漏水，要求中正公司予以解决。中正公司曾派人到＊＊房查看，发现＊＊房确存在渗水现象，但中正公司认为漏水的原因是张承波装修时私自加装雨棚，可能破坏原有防水层所导致，认为应由张承波自行进行维修，最终＊＊房渗水问题一直未得到解决。张承波否认其私自加装雨棚，张承波、中正公司均未委托专业机构对＊＊房渗水原因进行鉴定。
根据张承波所提供的照片显示，张承波所居住的83幢通往天台走道堆积了大量的生活杂物，存在电表房门损坏的事实。另，张承波称中正公司强制要求张承波将物业服务费以及水费捆绑交纳，张承波要求缴纳水费而中正公司拒收。2014年10月，中正公司擅自停止供水，为此张承波曾向公安机关报案。中正公司确认曾经停过＊＊房的水，但停水前会向业主发出通知。
再查：中正公司于2011年8月获得中山市住房和城乡建设局颁发中华人民共和国物业管理企业三级资质证书，该资质证书有效期至2013年8月23日。2014年9月24日，中正公司再次获得中山市住房和城乡建设局颁发中华人民共和国物业管理企业三级资质证书，该资质证书有效期至2016年9月24日。中正公司称，华策物业未将重要消防设施设备移交给中正公司，蓝波湾小区第二届业主委员会也未授权中正公司接收蓝波湾小区的消防设施设备，中正公司无法单独接收蓝波湾小区的消防设施设备。也正是如此，才导致中正公司在办理资质证书的年审（换证）时出现障碍。中正公司称已有一套消防的应急预案，同时维持蓝波湾小区消防栓等最基本设施能够使用，但中正公司未向本院提交其所称的应急预案。蓝波湾小区内的干粉灭火器均已过期，中正公司未予更换。张承波则认为对消防设施进行管理是物业公司物业服务的重要内容，中正公司未接收消防设施无法为蓝波湾小区提供物业服务。
本院认为：本案系物业管理服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。蓝波湾小区第二届业主委员会与蓝波湾小区业主大会依法选聘的中正公司所签订的物业服务合同对业主具有约束力。
本案争议的焦点在于，中正公司是否按合同的约定全面地履行了物业服务义务，张承波的抗辩理由是否成立，张承波是否应交纳物业服务费及缴纳的金额标准如何确定。该焦点的关键是张承波以中正公司服务质量存在瑕疵而拒绝交纳物业费，抗辩理由是否成立。合同法第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。业主有交纳物业服务费的义务，当物业服务企业履行协议不符合约定要求时，业主在具有“正当理由”的情况下，可以行使履行抗辩权。法律对物业公司的服务标准没有统一的规定，合同约定的服务标准的完成质量也难以量化。一般来说，只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵时，即其没有提供合同约定的大部分服务项目或提供的服务质量很差时，业主才有权进行抗辩。物业服务合同属于服务合同，有其自身的特点，其特殊性在于：物业服务企业服务的对象性格、兴趣各异，要求也不同，个人素质亦参差不齐，每个人对物业服务应达到的质量标准认识也不同，如果每个业主均以物业服务质量不满足自己的个人标准为由拒付物业费，会导致物业服务企业无法运营，最后将导致整个社会不存在物业服务企业的无序状态。因此，部分业主无权以物业服务质量不符合个人认定的标准为由拒付物业费，该把握标准应当由物业服务企业的行政管理机关、仲裁机构或人民法院依职权确定，把握标准应当是既保护业主的合法权益，也不能损害物业服务企业的合法权益，尽量寻求业主利益和物业服务企业利益的平衡。这个平衡点应根据物业服务企业提供的服务项目、价格和质量综合确定，坚持质价相符的原则。
具体到本案，中正公司于2013年1月起为蓝波湾小区提供了物业服务，如保安服务、保洁服务、绿化管理、公共秩序的维护、电梯管理等等。但的确存在一些瑕疵：第一、对于小区的部分公共设施未及时进行维护，电表房门损坏未及时进行维修。电房门属于公共设施的一部分，中正公司有义务对电房门进行维护；第二、对于楼梯走道内的生活杂物未及时进行清理。物业服务企业有义务保持公共通道的畅通及整洁，虽然生活杂物并非物业公司堆放，但中正公司作为物业服务企业应告知业主在一定的期限内自行清理，在业主未自行清理的情况下，由中正公司及时进行清理；第三、对蓝波湾小区内的消防管理存在瑕疵。根据中正公司签订的上述合同，中正公司有义务对蓝波湾小区内的消防进行管理服务。消防是否安全会对生活小区居民的安全产生重大的影响，事实上蓝波湾小区的灭火器均处于超过有效期未更换的状态，中正公司称有自己的消防预案，但对此中正公司并未提交证据证实，故本院认为中正公司在消防管理上存在瑕疵。
关于张承波所指出的＊＊房漏水问题。房屋漏水产生原因可能有多种，如房屋存在质量问题、管理不善、私自改建等等。张承波称系中正公司未履行维护义务所致，而中正公司则认为系张承波私建雨棚破坏防水层所致，而双方均无证据证实。在此情况下，张承波以此作为不缴费的抗辩理由本院不予采纳。张承波可另案向物业服务企业、楼宇开发企业主张权利。
基于上述理由，本院认为张承波具有行使瑕疵履行抗辩权的权利，减免部分服务费用，至于其余合理的物业服务费用及对应部分的逾期付款利息损失，张承波仍应当支付。综合本案事实，本院酌定张承波尚欠物业服务费用可适当减免30%，即张承波应支付中正公司2013年5月至2014年6月物业服务费2215.73元（150.73平方米×1.5元／平方米／月×14个月×70%）及逾期付款利息损失（该利息损失以实际欠款额为本金，从起诉之日即2014年10月16日起计至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十二条，《广东省物业管理条例》第四十一条、第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张承波于本判决生效之日起七日内支付原告中山市中正物业管理有限公司2013年5月起至2014年6月的物业服务费2215.73元；
二、被告张承波于本判决生效之日起七日内支付原告中山市中正物业管理有限公司逾期付款利息损失（该利息损失以实欠款额为本金，从2014年10月16日起计至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
三、驳回原告中山市中正物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元（已由原告中山市中正物业管理有限公司预交），原告中山市中正物业管理有限公司负担8元，被告张承波负担17元（被告张承波于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 何 频
二〇一五年一月五日
书记员 李志健
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