江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终491号
上诉人(原审被告)徐州市城市建设投资总公司，住所地徐州市彭城路81号。
法定代表人李晓东，该总经理。
委托代理人朱珺，江苏敏言律师事务所律师。
委托代理人刘建业，江苏红杉树律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)寇萱，个体户。
委托代理人孙浩，徐州市云龙区法律服务所法律工作者。
上诉人徐州市城市建设投资总公司（以下简称城投总公司）因与被上诉人寇萱商品房买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第0392号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人城投总公司的委托代理人朱珺、刘建业，被上诉人寇萱的委托代理人孙浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2006年12月4日，寇萱作为买受人与城投总公司签订商品房买卖合同一份，约定寇萱以649194元的总价购买城投总公司开发建设的金泰二期（后更名为南湖怡秀园）2幢1单元301室房屋一套；房屋交付期限为2007年8月31日，如因政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非被告的原因，城投总公司可据实予以延期；逾期交房超过30日的，如寇萱要求继续履行合同的，则城投总公司应按合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止按日向寇萱支付已交付房款万分之一的违约金；合同约定如因履行本合同发生纠纷由双方协商解决，协商不成的提交徐州市仲裁委员会仲裁；合同附件四约定每户安装双向集热太阳能热水器。
上述合同签订后，城投总公司分别于2007年3月24日和2007年4月8日分别向徐州市供电公司递交用电申请、向徐州市港华燃气公司递交用气申请，城投总公司提交的证据显示，徐州市供电公司于2009年3月1日向其作出《客户业扩工程供电方案答复通知书》、徐州市港华燃气公司于2009年4月29制作港华燃气公司工程计划任务书。2007年12月28日，徐州市公安消防支队出具《徐州市公安消防支队建筑工程消防审核意见书》，要求城投总公司进行整改；2008年5月30日，徐州市规划局向徐州市人民防空办公室发出《关于金泰二期人防施工调整规模的函》，建议调整人防设施。
因城投总公司未按合同约定日期交付房屋，于2010年5月21日向寇萱出具承诺书，承诺：从2010年5月21日起至8月21日前，承诺南湖怡秀园2-1-301室上房，2010年8月21日后如延期上房，每日按房款万分之二赔偿。该承诺的期限届满，城投总公司仍未交付房屋，遂于2010年12月30日与寇萱达成《逾期上房先期赔偿协议》，约定：徐州市城市建设投资总公司按照给寇萱的承诺先期赔偿寇萱2010年8月22日至2010年12月31日的逾期上房违约金17138.72元（总房款649194元×132天×万分之二），自协议签订之日一次性支付，另约定双方原合同约定的违约之日起至2010年8月21日止的逾期上房违约金另行协商解决，如协商不成依法向法院诉讼。
寇萱在立案时提交落款日期为2010年12月6日并加盖徐州市城市建设投资总公司印章的《承诺书》一份，该《承诺书》是对该小区上访者的承诺，其主要内容为：我公司未能让南湖怡秀园的购房者在合同约定的时间内上房，因此而造成的违约赔付责任严格按《商品房购销合同》之约定及2010年5月21日的承诺执行；确保南湖怡秀园2010年12月31日具备法定上房条件并合理合法上房，即日起按《商品房购销合同》约定及2010年5月21日承诺同购房者接洽计算逾期上房违约金并分期分批进行相关赔偿。庭审中寇萱提交的内容同上的承诺书尾部加注“再次承诺2011年5月1日前办理好住宅使用交付通知书。李晓东，4/3-11”、顶端加注“本人承诺2011年6月底前办理好住宅使用交付通知书，若未按期办好，从2011年7月1日起按每日万分之四支付违约金。李晓东，25/5-11”，顶端加注后有“2-1-301室寇萱”字样并加盖城投总公司印章。城投总公司对该证据不予认可，但经核实李晓东时任该公司副总经理。
2011年1月19日，涉案房屋所在的工程经过竣工验收。2011年1月29日，城投总公司将涉案房屋向寇萱交付，寇萱发现合同约定安装双向集热太阳能热水器没有安装拒绝上房。后寇萱获得了涉案房屋的住宅使用说明书及住宅质量保证书。2012年7月31日，城投总公司向寇萱开具销售不动产统一发票。2012年10月10日，寇萱获得该房屋的所有权证。
寇萱于2013年5月20日具状要求城投总公司支付违约金76240.83元并安装双向集热太阳能热水器，原审法院于2014年1月13日受理该案。
城投总公司在一审中辩称，1、2011年1月29日交房是事实，根据双方签订的商品房买卖合同第八条的约定，因政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非出卖人原因引起的逾期交房，城投总公司可以据实予以交房。即使城投总公司应当承担赔偿违约金的责任，也应当扣除顺延的期间。2、寇萱的起诉时间为2013年5月，已经超出诉讼时效。3、寇萱主张的违约金过高，请求法院予以调整。且双方签订的合同第十九条约定在合同履行过程中发生争议协商不成提交徐州市仲裁委员会仲裁，因此法院没有管辖权。
寇萱在一审庭审中主张，2011年1月29日城投总公司发放上房通知书时房屋并不具备上房条件，直至2011年7月20日才领取房屋钥匙和住宅使用说明书及住宅质量保证书；城投总公司主张房屋钥匙于2011年1月29日向寇萱交付。但双方均未对其主张提交证据。
城投总公司在一审法院第二次开庭时提出，根据双方签订的商品房买卖合同第十九条的约定，因履行合同发生纠纷而不能协商解决的应提交徐州市仲裁委员会仲裁，因此本案不属于法院管辖。寇萱认为该争议应在法院第一次开庭前提出，故城投总公司的该主张不成立。
一审中，寇萱自愿放弃要求城投总公司安装双向集热太阳能热水器的诉讼请求。
原审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方于2006年12月4日签订的商品房买卖合同合法有效，城投总公司应按合同约定的交房日期及条件向寇萱交付房屋，城投总公司未按约定全部履行义务应承担继续履行采取补救措施或赔偿损失等违约责任。1、关于本案是否属于人民法院主管的问题。城投总公司在原审法院第二次庭审中主张，双方在商品房买卖合同中约定因履行合同发生纠纷而不能协商解决的应提交徐州市仲裁委员会仲裁，因此本案不属于人民法院管辖；寇萱则主张城投总公司在本案第一次开庭前未提出管辖争议问题，故城投总公司的该主张不能成立。双方所签订的商品房买卖合同中虽然约定发生争议由徐州市仲裁委员会仲裁，但城投总公司关于本案不属于法院主管的主张并不能成立，理由如下：寇萱向原审法院提起诉讼时并未声明商品房买卖合同有仲裁条款，法院受理该案至第一次庭审结束后的很长一段时间城投总公司也未对法院受理本案提出异议，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条的规定，应视为城投总公司放弃仲裁协议，法院可以继续审理并作出裁判。2、关于寇萱提起本案诉讼是否超过法定诉讼时效的问题。城投总公司主张，根据寇萱自述其于2011年1月29日上房至其书写起诉书的2013年5月期间并未向城投总公司主张过违约责任，寇萱提起本案诉讼已经超过两年的诉讼时效；寇萱则主张城投总公司就违约问题不仅向寇萱出具了两份承诺书和先期赔偿协议，更是于2011年5月25日再次承诺办理住房使用交付通知书的时间及违约金的计算方式，城投总公司的行为产生了诉讼时效中断的法律后果，且寇萱于2013年1月已经向法院递交诉状，故城投总公司的该主张不能成立。原审法院认为，法律设立诉讼时效制度的目的在于督促当事人尽快行使权利而稳定交易秩序，并非为当事人逃避法律责任。本案中，根据查明的事实，寇萱等购房人在城投总公司未按合同约定交付房屋后即向其主张权利，在此情况下城投总公司亦分别于2010年5月21日、2010年12月6日向寇萱等购房人作出承诺，并于2010年12月30日与寇萱签订《逾期上房先期赔偿协议》，后又分别于2011年3月4日和5月25日以在《逾期上房先期赔偿协议》加注的方式向寇萱承诺交付住宅使用通知书的时间及逾期交付违约金的计算方式，应当认为最迟至2011年5月25日城投总公司仍然愿意向寇萱承担因履行商品房买卖合同违约的责任。因此寇萱于2013年5月具状向法院提起诉讼并不超过两年诉讼时效，城投总公司关于诉讼时效的抗辩法院不予采纳。3、关于涉案房屋有效交付时间的问题。在诉状中虽然写明其于2011年1月29日接到城投总公司的上房通知，但在庭审中又主张收到上房通知书后发现该房屋并不具备上房条件，根据其他购房人的回忆，实际上房时间是在2011年7月30日，因此要求城投总公司支付逾期上房违约金至2011年7月30日。城投总公司则主张寇萱自认其上房时间为2011年1月29日，应以此作为城投总公司交付房屋的时间。法院认为，虽然双方签订的商品房合同选定城投总公司向寇萱交付房屋的交付条件为该商品房经验收合格，且城投总公司提交的涉案房屋《竣工验收备案表》的内容也反映涉案房屋所在的工程竣工验收日期为2011年1月19日，竣工验收备案文件备案日期为2011年4月14日，据此城投总公司于2011年1月29日向寇萱交付的房屋符合合同约定的条件，但城投总公司其后又分别于2011年3月4日和5月25日向寇萱承诺最迟于2011年6月底前办理好住宅使用交付通知书，并承诺如未按期办好则从2011年7月1日起按每日万分之四支付违约金，说明城投总公司认可在作出承诺前并未向寇萱实际交付房屋，也说明双方在合同履行过程中对商品房买卖合同约定的房屋交付条件进行了变更，即由商品房经验收合格交付变更为商品房取得商品住宅交付使用批准文件，因此寇萱于2011年1月29日接到上房通知不能作为实际交房日期，结合城投总公司的承诺及法院院生效判决对本小区其他购房人确定的上房时间，法院确定城投总公司实际向寇萱交付房屋的时间为2011年7月28日，城投总公司向寇萱支付的逾期上房违约金亦计算至此时。4、关于城投总公司违反合同约定交付房屋是否存在免责事由的问题。城投总公司在本案审理中辩称，双方签订的商品房买卖合同虽然约定房屋的交付日期为2007年8月31日，但该合同同时约定如因政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非被告的原因城投总公司可据实予以延期，为此城投总公司提交了涉案房屋所在的工程在施工中用电、燃气施工迟延以及规划、消防等调整的相关证据。寇萱虽然认可城投总公司提交证据的真实性，但主张此后双方达成的先期赔偿协议及城投总公司的单方承诺证明双方对城投总公司的责任免除条款进行变更。法院认为，双方签订的商品房买卖合同虽然约定因政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非城投总公司的原因城投总公司可据实予以延期交房，但上述事由应出现合同履行期间且非因城投总公司的能力可以改变。本案中，城投总公司虽然提交了其于2007年3月24日和2007年4月8日分别向徐州市供电公司递交用电申请、向徐州市港华燃气公司递交用气申请以及徐州市供电公司于2009年3月1日作出《客户业扩工程供电方案答复通知书》、徐州市港华燃气公司于2009年4月29日制作港华燃气公司工程计划任务书，但于2007年3月24日和2007年4月8日的申请系其自行制作，其并未举证证明已将上述申请递交，也没有举证证明在长达两年的时间里与供电、供气企业就有关施工事项进行交涉、洽谈，且不能证明上述答复通知书和工程计划任务书系对2007年申请所作出的答复，因此不能排除供电和供气施工的拖延系城投总公司自身的原因；城投总公司提交的《徐州市公安消防支队建筑工程消防审核意见书》和《关于金泰二期人防施工调整规模的函》的落款日期分别为2007年12月28日和2008年5月30日，已晚于双方在商品房买卖合同中约定的商品房交付期限，不能成为城投总公司延期交房的抗辩理由。故城投总公司以水电气工程延期施工和规划变更为由主张免除逾期交房违约责任的理由不能成立。另外，在双方于2010年12月30日签订的《逾期上房先期赔偿协议》中约定原合同约定的违约之日起至2010年8月21日止的逾期上房违约金另行协商解决，也说明城投总公司已经放弃了对于延期交房条件的抗辩，因此法院对城投总公司关于根据合同约定免责的主张不予采纳。5、关于寇萱的诉讼请求应否得到支持的问题。双方在商品房买卖合同及其后的协议、承诺中约定的逾期交房违约金的计算标准并不违反法律规定，法院予以确认，即城投总公司应支付的违约金自逾期交房日的次日起至2010年8月21日按日万分之一的标准、2010年8月22日至2011年6月30日按万分之二的标准、2011年7月1日至实际上房之日按万分之四的标准计算，扣除城投总公司已向寇萱支付的2010年8月22日至2010年12月31日期间的违约金17138.72元，寇萱在本次诉讼中要求城投总公司支付逾期上房违约金76240.83元在应付数额之内,法院予以支持。
依寇萱在庭审中陈述，双方签订的合同文本其本身亦有一份,只是因办理房证需要由其提交到产权部门，故如其先是留取合同文本复印件即不需要去往产权部门查档而产生相关的费用,因此寇萱为调取涉案《商品房买卖合同》所产生的费用并非必然发生，其要求城投总公司支付该费用的请求法院不予支持。寇萱在庭审中自愿放弃要求由城投总公司安装双方集热太阳能热水器的诉讼主张，系其对自己权利的处分，且该处分行为不加重城投总公司的责任，法院予以确认。
综上所述，遂根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：城投总公司于判决生效后十日内向寇萱支付逾期上房违约金76240.83元。
上诉人城投总公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、一审法院对于上诉人关于诉讼时效的抗辩不予采信是错误的。2、根据双方签订合同的第8条约定，因政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非出卖人的原因引起的延期交付，出卖人可以据实延期交房，不承担违约责任。3、一审对于上诉人延期交房时间计算错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，并依法改判超过诉讼时效的违约金不予支付。
寇萱答辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，希望二审法院依法维持一审法院的正确判决。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、被上诉人原审的起诉有无超过诉讼时效；2、上诉人延迟交付房屋的行为是否符合双方合同中约定的可延期交房的情形，违约期限是否应当扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间836天。
二审期间双方当事人均未提供新证据。
本院认为，一、关于被上诉人原审起诉有无超过诉讼时效的问题。上诉人认为被上诉人一审提起诉讼，已超过诉讼时效。但在上诉人未按照合同约定的时间交付房屋后，被上诉人一直就逾期上房违约金问题向上诉人进行主张，上诉人多次向被上诉人出具承诺书及签订协议进行协商解决，故被上诉人关于逾期上房违约金的诉讼时效应当中断并重新起算。据此，上诉人关于被上诉人的起诉超过诉讼时效的理由不能成立。至于上诉人主张的从被上诉人原审起诉之日倒推两年，之前的违约金不应受到法律保护的问题，因违约金的主张是一个整体而不应割裂开来分别计算诉讼时效，故对于上诉人的该辩称本院不予支持。
二、关于上诉人延迟交付房屋的行为是否符合双方合同中约定的可延期交房的情形，违约期限是否应当扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间836天的问题。虽然双方合同中明确约定“但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、因政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非出卖人的原因”，但上诉人提供的相关政府调整人防规划证据发生在合同约定的交房日期之后，且其提供的证据均不能直接证明其符合合同约定的几类非因出卖人原因可以延期交房的情形，故对于上诉人主张扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间836天的请求，本院不予支持。一审法院根据双方签订的《商品房买卖合同》及上诉人向被上诉人出具的承诺、签订的协议，分段计算逾期上房违约金并无不当，本院予以确认。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1706元，由上诉人徐州市城市建设投资总公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 琳
审 判 员 史善军
代理审判员 程 叶
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 周 密