江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终285号
上诉人（原审原告）王丽娜。
委托代理人权治国，徐州市贾汪区合力法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）黄忠武，个体。
原审被告闵庆松。
委托代理人黄忠武。
上诉人王丽娜因与被上诉人黄忠武、原审被告闵庆松房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第3663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王丽娜的委托代理人权治国，被上诉人黄忠武，原审被告闵庆松的委托代理人黄忠武到庭接受询问。本案现已审理终结。
一审查明：2013年9月21日，黄忠武与王丽娜签订《房屋租赁合同》，黄忠武承租本市云龙区骆驼山办事处金骆驼居委会集体土地机场路南自编号为5-6-3的自建房使用，年租金36000元，租金半年缴纳一次18000元。关于租赁期限问题，该合同上载明自2013年10月1日起算，没有约定合同终止日期。王丽娜将上述房屋交付给黄忠武使用，在租赁合同履行过程中，黄忠武自2015年4月1日开始拖欠租金，王丽娜催要无果，遂于2015年9月16日起诉至法院请求依法处理该纠纷。
另查明，黄忠武缴纳了租房定金2000元。2015年4月初，黄忠武的家属闵庆松曾向王丽娜口头表示过不打算再继续租赁房屋，当时黄忠武未表示意见，之后愿意尽快腾空房屋，但是由于黄忠武的原因，该房屋至今没有腾空并返还给王丽娜，双方发生纠纷，为此王丽娜曾报警处理。
原审法院经审理认为，王丽娜和黄忠武之间租赁合同关系明确，有双方签订的《租赁合同》证实，均当诚实信用的履行该合同。闵庆松未与王丽娜签订租赁合同，不是合同相对方，不受合同权利义务的拘束。王丽娜主张该债务是夫妻共同债务，目前缺乏证据比如结婚证等材料，不能证实黄忠武、闵庆松办理过结婚登记及婚姻登记时间，因此不能认定该债务一定发生于夫妻关系存续期间。故本案中王丽娜不能突破合同相对性原则，直接向闵庆松主张合同权利。
王丽娜与黄忠武之间没有明确约定租赁合同的终止期间，该租赁合同系不定期租赁合同。黄忠武应当按照实际占有使用该承租房屋的期间按照约定标准向王丽娜支付租金。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。故本案中黄忠武对于承租范围的变动、租金标准的变化以及早已经将承租房屋交还给王丽娜的事实负有举证责任，举证不能或不足，由黄忠武自行承担不利法律后果。
黄忠武没有提供充分证据证实其与王丽娜达成了变更或解除原租赁合同的新的协议，且办理了相关变更、解除合同手续，也没有充分证据证实其已经将承租房屋返还给了王丽娜或者其主动将承租房屋返还给王丽娜而王丽娜拒不接收，并且结合诉讼期间承租房屋范围内尚有黄忠武的个人物品以及王丽娜之前报警的情况，能够认定黄忠武没有积极主动的将承租房屋腾空并返还给王丽娜，在该房屋腾空并交还给王丽娜之前，其仍有给付租金的义务。涉案租赁合同系不定期租赁合同，王丽娜有权随时提出解除合同，尤其在黄忠武怠于履行交还房屋义务且不愿支付相应费用的情况下，该合同应当解除或终止履行。
关于黄忠武缴纳的租房定金2000元，由于该定金没有具体约定定金的性质，综合考虑定金交付和租赁合同签订的时间以及租赁合同的履行情况，该笔定金实际上为双方订立租赁合同的担保，而租赁合同已经订立，该笔定金应当抵扣拖欠租金。
综上，黄忠武应当清理承租房屋内的物品并腾空房屋，将该房屋返还给王丽娜，同时应当给付王丽娜2015年4月1日至2015年9月30日期间的租金18000元，扣除黄忠武已经缴纳的租房定金2000元，尚欠租金16000元。
对于2015年9月30日之后的租金或占有使用费问题，王丽娜早已得知黄忠武一方有不打算继续租赁房屋的想法，也注意到黄忠武虽承诺尽快腾空房屋后一再拖延清退房屋的过程，以上种种表明黄忠武以自己的行为表示不再继续履行合同，但王丽娜没有及时行使合同解除权利，导致房屋租金损失进一步扩大。根据我国《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故从2015年9月30日之后产生的租金损失属于因王丽娜之前怠于行使权利、放任扩大的部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、黄忠武于判决生效后十日内，将从王丽娜处承租的位于本市云龙区骆驼山办事处金骆驼居委会集体土地机场路南自编号为5-6-3的自建房内个人物品全部清理腾空后将该房屋返还交付给王丽娜。二、黄忠武于判决生效后十日内，给付王丽娜租金16000元。三、驳回王丽娜其他诉讼请求。案件受理费250元，减半收取125元，由黄忠武负担。
上诉人王丽娜不服一审民事判决，向本院提起上诉称：上诉人认为一审对于2015年9月30日后到实际交付之日止的租金不予支持没有依据。一、根据一审查明的事实，系被上诉人迟延交付租金，对于在房屋腾空并交付上诉人前的责任应由被上诉人承担。一审却以合同法第一百一十九条之规定，认为对于2015年9月30日后到实际交付之日的租金损失属于上诉人放任扩大的损失由上诉人承担责任，上诉人认为没有依据且适用法律不当。二、在合同履行中被上诉人从未按照合同约定的日期及时支付租金，每次均是上诉人多次催促后，被上诉人才延迟交付，且也不是按约定一次性支付，而是分批支付。本次纠纷也是被上诉人一直拖延，从未明确不再租用，且一直使用房屋。三、本案中也不存在上诉人没有采取措施防止损失扩大的情形，上诉人如果强制采取措施比如锁门，可能造成被上诉人重大损失，进而承担赔偿责任。合同法规定的是适当措施，所以上诉人在2015年9月11日报警后未能得到解决，在2015年9月16日就起诉处理，应是采取了适当的措施。四、如果按照一审认定上诉人无权对2015年9月30日后损失得到赔偿，那么被上诉人可以无限期不腾空房屋，也不交付给上诉人，或拖延交付，该不利后果却要上诉人承担，明显不符合法律规定和公平原则。且本案生效日期不确定，完全强制执行交付房屋的日期更是不确定。综上，请求判决被上诉人给付上诉人2015年10月1日至2015年12月30日房屋占有使用费9000元并按100元／天至实际交房之日止。上诉费由被上诉人承担。
被上诉人黄忠武答辩称：从2015年9月10日开始，上诉人到仓库直接将门锁上，所以被上诉人只能将院子里的废品给卖掉，卖掉之后的第二天还是第三天的时候，上诉人来问我说院子里的东西怎么没有了，然后上诉人就报警了。上诉人称其主张的是实际交付之日的损失，自上诉人锁上仓库门的时候被上诉人就已经无法使用了，上诉人停电停水也导致被上诉人无法使用涉案房屋。
根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：被上诉人黄忠武应当支付给上诉人王丽娜的房屋占有使用费计算到何时为止。
二审期间，双方当事人均未提供新证据。
二审除对一审事实部分“由于黄忠武的原因，该房屋至今没有腾空并返还给王丽娜”因无证据证实不予认定外，其余事实予以认定。
本院认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，但是没有约定房屋租赁期限，属于不定期租赁，双方当事人均有随时解除合同的权利。关于被上诉人黄忠武应当支付给上诉人的房屋占有使用费计算到何时为止的问题。一审判决支持上诉人王丽娜租金计算至2015年9月30日，此后的未予支持。上诉人王丽娜上诉要求被上诉人黄忠武给付自2015年10月1日至实际交房之日的占有使用费。对此，有必要分析2015年10月1日之后涉案房屋是否系被上诉人实际控制，如系被上诉人实际控制，则应当支付期间的占有使用费，如系上诉人实际控制，则其要求被上诉人支付期间的占有使用费，不予支持。一审期间，上诉人王丽娜于2015年12月7日向一审法院陈述“2015年9月12日当天报警两次，第一次是因为我发现楼下原来黄忠武放在那的门少了一些，我报警让派出所做证明，第二次是因为我发现黄忠武让一个人偷偷给他拉东西。”“2015年9月9日，我把大仓库和楼下的房子都再加锁锁上了，本来门是被告自己锁的，之所以再加锁是因为，一开始黄忠武给我说屋里没有东西，可是我趴门上一看，屋里都是被告的东西，因为我当天早上没有空，我又担心我不在的时候他把东西拉走，我才加的锁。下午我和被告见面没有谈好这件事，我就报警了”据此陈述，上诉人王丽娜因为被上诉人黄忠武从涉案房屋拉东西而两次报警并在房子上加锁，导致被上诉人黄忠武无法腾空房屋而向上诉人王丽娜进行交接，对于房屋不能腾空的责任，不应由被上诉人黄忠武承担。一审判决认定自2015年9月30日产生的租金损失系上诉人王丽娜自行扩大的损失而不予支持，并无不当。
上诉人王丽娜的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王丽娜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 程 叶
二〇一六年四月十四日
书 记 员 苗 鑫