浙江省三门县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台三民初字第1436号
原告：傅小方。
委托代理人：蔡纪平。
被告：浙江省三门新城投资开发有限公司。
法定代表人：孔庆国。
委托代理人：梅其良。
原告傅小方与被告浙江省三门新城投资开发有限公司（以下简称新城公司）商品房销售合同纠纷一案，原告于2014年11月18日起诉至本院，本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2014年12月30日对本案进行了公开开庭审理，原告傅小方及其委托代理人蔡纪平、被告新城公司的委托代理人梅其良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告傅小方起诉称：原、被告于2010年2月26日签订《浙江省商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告建设的位于三门县滨海新城君临城邦54幢101室商品房一套，房屋合同价款为1889486元。根据合同约定，被告应于2011年8月31日前将符合交房条件的商品房交付给原告，具体交房条件为：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或批准使用文件；3.用水、用电、道路等具备商品房正常使用的基本条件。若被告逾期交房超过三十日，原告要求继续履行合同的，被告应自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。同时，合同约定，被告应于2012年2月29日前取得土地、房屋权属证书，并交付给原告。被告若逾期交付权属证书超过九十日的，在原告不退房的情况下，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约支付总房款1889486元，但被告至今未履行交房义务，也未向原告交付房屋权属证书。根据合同约定，原告选择继续履行合同，被告应向原告支付违约金。现原告起诉要求判令被告支付逾期交房违约金654140元（从2011年9月1日起计算至2014年10月28日，共1154天，按日支付已付房价款万分之三）及逾期交付权属证书违约金183659元（从2012年3月1日起计算至2014年10月28日，共972天，按日支付已交付房价款万分之一），两项合计人民币837799元。庭审中，原告变更诉讼请求为：要求被告支付逾期交房违约金689284元（从2011年9月1日起计算至2014年12月30日，按日支付已付房价款万分之三）及逾期交付权属证书违约金195373元（从2012年3月1日起计算至2014年12月30日，按日支付已付房价款万分之一），两项违约金合计884657元。
被告新城公司答辩称：被告对合同签订时间及约定的内容无异议，原告已按约付清总房款1889486元以及原告至今未接收房屋属实。但被告认为原告的主张已超过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。假如原告的请求得到法院的支持，因约定的违约金过高，请求法院对违约金的金额予以调低。
一、关于诉讼时效问题。原、被告双方在合同中约定于2011年8月31日前交房，原告所购房屋也已经符合交房条件，因此逾期交房违约金的诉讼时效期间应从2011年9月1日起算，而原告曾于2014年9月4日第一次起诉要求被告支付逾期交房违约金，后撤回起诉，已经超过二年诉讼时效。原、被告在合同中约定由被告负责办理房屋所有权及土地使用权初始登记，而被告已经于2012年9月28日办理了涉案房屋的房产权初始登记，故逾期办证违约金诉讼时效截至2014年9月27日已经届满，而原告于2014年11月18日再次起诉主张逾期办证违约金，已经超过诉讼时效。
二、关于原告主张的违约金数额问题。原告所购买的房屋总价款为1889486元，而原告现在主张的两项违约金总额达80余万元，如果原告的诉求能得到法院支持的话，违约金总额以不超过总房价款的20%为限。合同约定的逾期办证违约金计算标准过高，被告虽存在逾期交证行为，但该违约行为并未造成原告实际损失，如果原告要求被告支付逾期办证违约金能够得到法院支持的话，也请求法院将逾期办证违约金调整为已付总房价款的1%。
原告傅小方为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1.《浙江省商品房买卖合同》（包含八份附件及合同变更补充条款）复印件一份，拟证明原、被告存在商品房买卖关系，合同约定房屋价款、交房时间、交房条件、交付房屋权属证书的时间、违约责任及违约金计算方式等。
被告质证称，对该份证据的真实性以及约定内容都无异议。《浙江省商品房买卖合同》第十条约定“自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起”，就是逾期交房违约金诉讼时效的起算日；另《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定被告的义务只是办理房屋相关权属证书的初始登记，由买受人自行办理该商品房转移登记，但是原告不来缴纳契税和相关费用，故无法办理权属证书的转移登记。
2.被告出具给原告的收据复印件三张（编号为00091761、00091813、00091729），拟证明原告已向被告付清合同约定的全部房款1889486元。
被告质证称，对该份证据无异议，原告确已付清全部房款。
被告新城公司为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
3.交房须知、入住通知书、顺丰速运单据（寄件公司存根，快递单号为576182533927）原件各一张，拟证明被告于2011年8月23日向原告寄送交房通知。
原告质证称，对该份证据的真实性、合法性无异议，原告确实收到过被告寄送的这些材料，但是原告在收到该通知时，涉案房屋并不具备合同约定的交房条件，故原告并未前去接收房屋。当时被告承诺进一步完善合同约定的相关条件，但是到现在为止原告一直没有接到被告关于交房的通知。
4.房屋建筑工程竣工验收备案表、建设工程竣工验收消防备案受理凭证及三门县环境保护局关于三门县滨海新城a14-3、a14-4、a14-5地块房地产开发工程项目环境影响报告表的批复复印件各一份，拟证明涉案房屋已于2012年4月竣工，并于2012年6月28日进行备案以及涉案房屋所在的小区消防、环保等均合格，具备交房条件。
原告质证称，对该组证据的真实性无异议，但是涉案房屋备案时间应当以备案机关的审批时间为准，也就是2012年8月15日为取得备案证明的时间。
5.三房权证海游字第××号房屋所有权证，三国用（2013）第000087号土地使用权证复印件各一份，拟证明被告分别于2012年9月28日、2013年1月6日办理涉案房屋产权证及土地使用权证的初始登记。
原告质证称，对该组证据无异议。
对于上述证据，本院审查后认证如下：
原告提交的证据1和证据2的复印件均与原件核对一致，上述证据来源与形式合法，且被告对证据1和证据2均无异议，故本院对上述证据予以采信。
对于被告提交的证据3，原告无异议，本院予以采信，该证据可证明被告曾于2011年8月23日向原告寄送交房通知。证据4中的房屋建筑工程竣工验收备案表复印件与原件核对一致，该证据来源与形式合法，本院予以采信，该证据可证明备案机关于2012年8月14日收讫涉案房屋的竣工验收备案文件，并于2012年8月15日审批同意。原、被告双方就取得备案证明的日期有争议，本院认为备案证明取得的日期应以备案机关审批同意的日期为准，即2012年8月15日。证据4中的建设工程竣工验收消防备案受理凭证及三门县环境保护局关于三门县滨海新城a14-3、a14-4、a14-5地块房地产开发工程项目环境影响报告表的批复系复印件，原告对此无异议，结合房屋建筑工程竣工验收备案表，本院对这两份证据予以采信。证据5复印件与原件核对一致，该证据来源和形式合法，本院予以采信。
本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
原告与被告于2010年2月26日签订《浙江省商品房买卖合同》，原告购买被告建设的位于三门县滨海新城的君临城邦商品房一套，房号为54幢101室，建筑面积为270.70平方米，总房款为1889486元。《浙江省商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应当在2011年8月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。第十条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过三十日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第十六条关于产权登记的约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明；出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证；出卖人承诺于2011年11月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起九十日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的百分之一承担违约责任；2.约定日期起九十日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①②项处理，①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款百分之三的违约金；②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原、被告双方于2010年2月26日又签订《合同变更补充条款》，约定《浙江省商品房买卖合同》第十六条“出卖人承诺于2011年11月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”，变更为“出卖人承诺于2012年2月29日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”。
合同签订后，原告按约付清总房款1889486元，该商品房所在的“君临城邦”一期54号楼于2012年8月15日取得建设工程竣工验收备案证明，该商品房符合合同约定的交付条件。被告分别于2012年9月28日、2013年1月6日办理涉案房屋的所有权和土地使用权初始登记，取得相关权属证书。被告于2011年8月23日向原告寄送交房通知，原告拒绝收房。
另，本院查明，原告曾于2014年9月4日起诉要求被告支付逾期交房违约金，被告于2014年10月13日提交房屋建筑工程竣工验收备案表等证据，本院于2014年10月13日将证据副本送达给原告。原告于2014年10月27日撤回起诉。
本院认为，本案的争议焦点在于原告要求被告支付逾期交房违约金以及逾期交证违约金的请求是否超过诉讼时效，以及原告主张的违约金数额是否过高。一、关于诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。因原、被告于合同中约定的逾期交房违约金及逾期交证违约金均为按日累计，故仅当两项违约金确定时才有可能开始起算诉讼时效期间。就逾期交房违约金的诉讼时效问题，合同约定被告应于2011年8月31日前向原告交付符合约定条件的房屋，但被告于2012年8月15日才取得涉案房屋的竣工验收备案证明，原告称被告在涉案房屋具备交房条件后至今未通知原告交房，被告也未举证证明其在涉案房屋具备交房条件后曾通知原告。本院依职权查明，在原告第一次诉讼中，本院于2014年10月13日将被告提交的证据副本（包括房屋建筑工程竣工验收备案表）送达给原告，故本院认定原告于2014年10月13日知晓涉案房屋具备交房条件，此时逾期交房违约金的诉讼时效期间才可能起算。就逾期交证违约金的诉讼时效问题，原、被告约定由被告负责办理涉案房屋的所有权和使用权初始登记，并取得相关权属证书，但被告并未在合同约定的期限内取得涉案房屋的相关权属证书，被告取得土地使用权证的时间为2013年1月6日，此时逾期交证违约金的诉讼时效期间才可能起算。综上，原告主张逾期交房违约金和逾期交证违约金的请求并未超过二年的诉讼时效，本院对被告有关诉讼时效的抗辩不予采纳。
二、关于约定的违约金金额是否过高问题。关于逾期交房违约金，根据《浙江省商品房买卖合同》第九条约定，被告应于2011年8月31日前将符合相关条件的商品房交付原告使用，但被告并未按约履行，涉案房屋于2012年8月15日才具备交房条件。被告虽于2011年8月23日通知原告交房，但当时房屋并不具备合同约定的交房条件，原告拒绝收房。被告在庭审中称在涉案房屋具备交房条件后曾以电话方式通知原告交房，但原告对此予以否认，称在第一次诉讼的庭审时才知晓房屋具备交房条件，被告也未向法庭提交有关证据予以证明。在原告第一次诉讼中，本院于2014年10月13日将被告提交的证据副本（包括房屋建筑工程竣工验收备案表）送达给原告，可认定原告于2014年10月13日知晓涉案房屋已具备交房条件，此后产生的逾期交房责任不应再由被告承担，故逾期交房时间应当从2011年9月1日起计算至2014年10月13日止，共1138天。被告认为约定的违约金过高，请求法院予以调低。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，人民法院在确定违约金时虽应以实际损失为基础，但同时亦应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合涉案房屋目前已符合交房条件，并已办理相关权属证书等情况，本院认为逾期交房违约金的总额以不超过已付总房款的20%为宜。相比较逾期交房而言，原告因逾期办证导致的损失并不明显，结合原告按揭贷款的情况，本院认为逾期交证的违约金总额以按已支付总房款的1%计算为宜。综上，本案被告应当支付的逾期交房违约金、逾期交付权属证书的违约金数额分别为377897.20元、18894.86元，总计396792.06元。对原告主张的超出上述数额的请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
限被告浙江省三门新城投资开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付给原告傅小方逾期交房违约金377897.20元及逾期交付权属证书违约金18894.86元，两项合计396792.06元。
如果被告浙江省三门新城投资开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12646元（按变更后的诉讼请求计算），减半收取6323元，由原告傅小方负担2697元，被告浙江省三门新城投资开发有限公司负担3626元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式二份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费12646元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：19-900001040000225089001，开户银行：台州市农行］。
本案申请执行期限为二年
审 判 员 陈亚利
二〇一五年一月十四日
代书记员 马晓珊