北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第07088号
上诉人（原审被告）郑刚，男，1965年10月2日出生。
委托代理人陈会欣，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）高兴茹，女，1964年1月6日出生。
委托代理人黄诠胜，北京回龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）许景浩，男，1980年4月1日出生。
委托代理人邓立臣，北京市明仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人唐广娟，女，1979年5月14日出生，该公司法务部专员。
委托代理人闫惠，女，1980年10月4日出生，该公司法务部专员。
上诉人郑刚、高兴茹因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第00117号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人郑刚及其委托代理人陈会欣，上诉人高兴茹及其委托代理人黄诠胜，被上诉人许景浩及其委托代理人邓立臣，被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的委托代理人闫惠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
许景浩在原审法院起诉称：2011年12月13日，徐景浩、郑刚、链家公司签订《居间服务合同》后，徐景浩通过链家公司与郑刚分别签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》。合同约定郑刚将其拥有权属的位于北京市昌平区（602）的房屋出售给徐景浩，并约定了购房款、公积金贷款及双方的权利义务等。双方签订合同前，徐景浩审查了交易房屋的所有权人为郑刚，并且郑刚、链家公司均称怀有身孕即将临产的夏芳为郑刚的合法妻子，并且夏芳本人以郑刚配偶的身份出具了一份《同意出售证明》。徐景浩基于此分别与郑刚、链家公司签署了上述房屋买卖合同及居间服务合同。徐景浩按照合同约定支付了房屋价款、中介费、保障服务费，并缴纳了郑刚个人所得税、房屋契税。在办理房屋过户手续的过程中，徐景浩发现郑刚的妻子并非夏芳，而是高兴茹。徐景浩认为，郑刚、链家公司在房屋买卖过程中隐瞒了事实真相，其行为对徐景浩构成了欺诈，郑刚、链家公司的过错行为致使徐景浩蒙受了巨大的经济损失，尤其是交易房屋已增值甚多，郑刚、链家公司应承担由其欺诈行为导致房屋增值部分的损失。现徐景浩诉至法院，诉讼请求：一、判令撤销徐景浩与郑刚签订的房屋买卖合同；二、判令郑刚返还徐景浩购房款10万元，并支付相应利息14000元（自2011年12月14日至判决之日）；三、判令郑刚、链家公司共同赔偿徐景浩房屋价值损失1720400元；四、判令郑刚、链家公司共同赔偿中介费37840元，并支付相应利息5298元（自2011年12月14日至判决之日）；五、判令郑刚、链家公司共同赔偿徐景浩支付的服务保障费8600元及相应利息1204元（自2011年12月14日至判决之日）；六、判令郑刚、链家公司共同赔偿徐景浩为郑刚缴纳的个人所得税13963.86元及相应利息1955元（自2011年12月14日至判决之日）；七、判令郑刚、链家公司共同赔偿许景浩因郑刚过错所产生的公积金贷款利息差额95050.3元；八、判令郑刚、链家公司共同赔偿房产评估费11000元；九、诉讼费由郑刚、链家公司共同承担。
郑刚在原审法院答辩称：同意撤销房屋买卖合同，但过错不完全在郑刚，许景浩没有尽到充分的审查义务，双方均有过错，应由双方共同承担过错责任。现郑刚同意返还许景浩购房首付款10万元，并同意按照银行同期存款利率支付利息。不同意赔偿增值损失170余万元，评估报告的时间节点对郑刚而言不公平，房屋交易发生在2011年12月13日，许景浩于2012年底提起诉讼，网签合同于2012年10月撤销，评估时间节点应以许景浩起诉维权日为准。不是我方不想履行合同，而是纠纷在法院处理当中，不应由我方承担这部分责任。评估报告确定的价值过高，我方不予认可，并申请对签约当日及起诉之日的房屋价值进行评估。中介费和服务保障费是由链家公司收取的，其没有促成交易行为，故应由链家公司承担责任。关于个人所得税，我方与许景浩在诉讼期间达成一致意见，本金已经退还到我方银行卡，我方同意退还给许景浩，但不同意支付利息。关于公积金贷款利息差额，根据我方掌握的情况，房屋交易过程中只有在房屋更名后，银行才会放款，本案中交易行为没有最终完成；且从许景浩提供的证据来看，其只有贷款审核批贷书，因交易行为没有最终完成，许景浩提供的证据不足以证明其有9万多元的损失。对于评估费发票的真实性我方表示认可，但我方认为评估时间节点不正确，评估结果不科学、不合理，我方申请重新评估，故评估费不应由我方负担。
链家公司在原审法院答辩称：一、许景浩基于房屋买卖合同提起诉讼，我公司是居间方，与许景浩之间系居间合同关系，不是房屋买卖合同的主体，故许景浩不应在本案中要求我公司承担任何责任。二、许景浩要求我公司共同赔偿房屋价值损失没有依据。首先，在房屋买卖合同中，我公司跟房屋出售人没有共同的义务，也没有共同的侵权行为，无论是基于合同法律关系，还是基于侵权法律关系，我公司均不应承担共同责任。我公司对损失计算金额也不认可，本案许景浩于2012年12月起诉，故损失计算节点应以起诉时为准，损失金额也应以起诉时的市场价格计算。其次，关于许景浩要求退还居间服务费、保障服务费并支付利息的诉讼请求，许景浩也不应在本案中提出，因为不是同一法律关系。关于个人所得税，如果交易无法进行，税务机关是可以退还的。另外，涉案房屋买卖合同的效力现在是不确定的，我公司认为应当先确定合同的效力，再来确定是否存在违约赔偿的情况。
第三人高兴茹述称：许景浩、郑刚签订的房屋买卖合同应属无效，没有房屋共有人的签字确认。根据许景浩陈述的事实及理由，配偶承诺书是由夏芳签字，而不是高兴茹签字，此事实涉及刑事案件，法院应移交司法机关立案侦查。退一步讲，即便合同有效，许景浩也没有交纳购房首付款，至今也没有存到银行。许景浩根本不存在任何损失，事实上，许景浩占用高兴茹的房屋长达一年之久，给高兴茹造成了巨大损失。高兴茹从来没有参与合同的签订，许景浩的损失与高兴茹毫无关系。
第三人高兴茹诉称：我与郑刚于1988年7月29日登记结婚，1989年11月8日共同育有一子，1999年购买位于北京市昌平区602室的房屋，该房屋系我与郑刚的夫妻共同财产。郑刚与许景浩在我不知情的情况下，于2011年12月私自签订房屋买卖合同，夏芳以郑刚配偶的身份在《同意出售证明》上签字同意出售该房屋，视我国的婚姻法于不顾。该行为严重侵犯了我的合法权益，对我产生了巨大的精神伤害，造成了严重的经济损失。恳请法院依法追究夏芳的欺诈行为。我与郑刚自结婚至今已25年，我们共同的儿子也已24岁。夏芳冒充郑刚的配偶这一欺诈行为给我的身心和身体造成了深深的、难以弥合的创伤，令我寝食难安、精神恍惚、夜不能寐，严重影响了我的生活和工作。许景浩一家在我毫不知情的情况下于2012年8月7日搬入该房屋居住至今，我知道此事后多次与其协商未果。现我诉至法院，诉讼请求：一、确认许景浩与郑刚签订的房屋买卖合同无效；二、判令许景浩立即腾房；三、判令许景浩赔偿经济损失（按房屋租金每月8000元计算，自2012年8月7日开始计算至搬出为止）。
许景浩针对第三人高兴茹的诉讼请求答辩称：双方签订房屋买卖合同，以及夏芳以高兴茹的名义签署同意出售房屋证明，均是在许景浩不知情的情况下，导致许景浩受到郑刚、链家公司的欺诈而签订房屋买卖合同。夏芳也给许景浩造成了精神上和经济上的损失，如果没有同意出售房屋的证明，许景浩也不可能签订房屋买卖合同。郑刚、链家公司在明知郑刚有合法妻子且合法妻子并未同意的情况下，纵容夏芳冒充郑刚的妻子签订合同，许景浩所遭受的经济损失和精神损失是更加巨大的，这次房屋买卖无法继续履行下去，直接导致许景浩不仅在另购房屋上产生经济困难，也使许景浩在公积金贷款及缴纳房屋税率方面承担了巨大的经济压力，所有这些损失，都是由郑刚、链家公司的欺诈行为导致的，故高兴茹如认为自己有损失，应找过错方郑刚及链家公司承担，而不是同样遭受损失的许景浩。目前房屋买卖合同的效力及是否可以履行都处于一个不确定的阶段，在此情况下，双方之间并没有签署任何租赁合同，故高兴茹主张以每月8000元的租金标准计算损失，没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回高兴茹的全部诉讼请求。
郑刚针对第三人高兴茹的诉讼请求答辩称：对于高兴茹要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，我方表示认同。许景浩于2012年8月7日实际入住房屋，应参照同区位租金标准支付占有使用费。高兴茹要求赔偿损失，属于她和我方之间的问题，除了房屋买卖之外还有感情上的纠葛，故其主张赔偿损失应另案起诉。
链家公司针对第三人高兴茹的诉讼请求述称：第三人高兴茹要求确认合同无效，不应在本案中提出，超出了本诉的审理范围，其请求不应在本案中审理。
原审法院经审理查明：2011年12月13日，经链家公司居间介绍，许景浩与郑刚签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定郑刚将位于北京市昌平区602号的房屋出售给许景浩，总价款为172万元。同日，郑刚（甲方）、许景浩（乙方）与链家公司（丙方）签订补充协议，主要约定：乙方于2011年12月13日向甲方支付定金2万元，并自合同签订180日内将首付款82万元（含定金2万元）以银行托管的方式支付给甲方；在贷款机构签发批贷函后3日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应当在过户后3个工作日内自行办理物业交割手续；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的首付款中留存1万元作为物业交割保证金；乙方承诺于2011年12月14日16时之前再向甲方支付定金8万元；本着诚实守信的原则，乙方及丙方都已经如实相告给甲方，乙方要在出售完座落在昌平区龙泽苑东区23号楼205的房产后才能给甲方首付，并继续办理公积金贷款、过户事宜。2011年12月13日，案外人夏芳以郑刚配偶的名义出具《同意出售证明》，同意郑刚出售上述房屋。本案庭审中，郑刚认可其在签约时，未向许景浩及链家公司告知其配偶并非夏芳，而是高兴茹。
合同签订后，许景浩依约向郑刚支付购房定金10万元，向链家公司支付居间代理费37840元，链家公司并代收保障服务费8600元。2012年5月7日，上述房屋买卖合同办理了网签。2012年5月9日，郑刚、许景浩、链家公司与中国光大银行股份有限公司北京分行签订《存量房客户交易结算资金监管协议书》，约定许景浩将购房款69万元存入链家公司在中国光大银行股份有限公司北京分行开立的专用监管账户内。同日，许景浩将690050元存入上述约定的账户。2012年5月21日，许景浩向北京住房公积金管理中心昌平管理部申请住房贷款，金额为92万元。2012年6月1日，北京住房公积金管理中心昌平管理部作出《住房公积金贷款审核确认书》，确认许景浩的贷款申请已通过审核，贷款额度为92万元，贷款期限为20年。2012年6月12日，许景浩缴纳了契税20945.79元、个人所得税13963.86元。2012年8月，郑刚将上述房屋交付给许景浩。后因郑刚的配偶并非夏芳，而是高兴茹，且高兴茹提起确权诉讼并办理房屋所有权变更登记，郑刚与许景浩未能办理房屋过户手续。2012年10月23日，上述网签合同被撤销。2013年3月25日，许景浩向北京住房公积金管理中心昌平管理部申请了退贷。本案庭审中，郑刚认可税务部门已将个人所得税款13963.86元退还至其账户，但未向许景浩返还。本案庭审中，许景浩称其于高兴茹与郑刚进行确权诉讼时知晓郑刚的配偶并非夏芳，并认可税务部门已返还其契税，资金监管银行已返还其购房款。现上述房屋仍由许景浩占有使用。
在本案审理过程中，经许景浩申请，北京市昌平区人民法院委托北京国地房地产土地评估有限公司对上述房屋的市场价值进行评估，2013年9月2日，评估机构出具《房地产估价报告》，确定估价对象于估价期日2013年7月18日的市场价值为3440400元。许景浩为此支出评估费11000元。经质证，郑刚对该估价报告的评估基准日提出异议，并申请对上述房屋在签约日（2011年12月13日）及网签合同撤销日（2012年10月23日）的市场价值进行评估。经法院委托，北京国地房地产土地评估有限公司于2014年6月4日出具《房地产估价报告》，确定估价对象在价值时点2011年12月13日的房地产市场价值为2379000元，估价对象在价值时点2012年10月23日的房地产市场价值为2546700元。郑刚为此支出评估费10000元。
另查：郑刚与高兴茹原系夫妻关系。位于北京市昌平区602号的房屋原登记在郑刚名下。2012年高兴茹诉至法院，要求确认上述房屋为夫妻共同财产，并将该房屋所有权人变更为高兴茹、郑刚。2012年9月11日，北京市昌平区人民法院作出（2012）昌民初字第9991号民事调解书，确认上述房屋为高兴茹与郑刚的共有财产，双方各占50%的份额。后经高兴茹申请强制执行，北京市住房和城乡建设委员会于2012年10月23日颁发了新的房屋所有权证，登记该房屋为高兴茹与郑刚按份共有，二人各占50%的共有份额。本案庭审中，高兴茹与郑刚均认可现双方已经法院判决离婚，但对上述房屋未做处理。
原审法院认定上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、《同意出售证明》、定金收据、房款交接单、居间代理费收据、保障服务费收据、网签合同、《存量房客户交易结算资金监管协议书》、银行支付凭证、《住房公积金贷款审核确认书》、契税完税证、税收通用完税证、网上签约合同查询单、退贷申请、《房地产估价报告》、评估费发票、评估费收据、结婚证、（2012）昌民初字第9991号民事调解书、房屋所有权证及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
原审法院判决认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第六十八条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。
本案中，郑刚在与许景浩签订房屋买卖合同时，故意隐瞒其配偶为高兴茹的真实情况，而由案外人夏芳以郑刚配偶的名义签署《同意出售证明》，该行为最终直接导致许景浩与郑刚之间的房屋买卖合同无法履行，故郑刚的行为构成欺诈，许景浩据此要求撤销房屋买卖合同，于法有据，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现许景浩要求郑刚返还购房款10万元及个人所得税款13963.86元，并支付合理利息的诉讼请求，理由正当，应予支持。同时，因合同被撤销，且涉案房屋被确认为郑刚与高兴茹共有，故许景浩应将涉案房屋返还给郑刚、高兴茹。许景浩作为信赖合同有效成立的一方当事人，依约履行了合同约定的义务，但因郑刚的过错导致合同无法履行，造成许景浩信赖利益受损，故许景浩要求郑刚赔偿房屋差价损失，理由正当，予以支持。损失的具体数额由法院根据房地产估价报告，并结合本案的具体情况酌情予以确定。因许景浩在网签合同被撤销前即已知晓郑刚的配偶并非夏芳，且高兴茹与郑刚进行房屋确权诉讼的事实，故许景浩在房屋买卖合同存在无法履行可能性的情况下，其自身亦负有采取合理措施以防止损失扩大的义务，故其主张损失为持续存在，应以2013年7月18日的房屋市场价值为准，要求郑刚赔偿差价损失1720400元的诉讼请求，不予支持。郑刚辩称许景浩亦有过错，依据不足，不予采信。许景浩要求郑刚在赔偿房屋差价损失之外再赔偿公积金贷款利息差额损失95050.3元，法律依据不足，不予支持。
本案中，许景浩系依据其与郑刚签订的房屋买卖合同提起本案合同之诉，虽然链家公司在该合同签订及履行过程中存在过错，但许景浩与链家公司之间系居间合同关系，与本案不属同一法律关系，许景浩要求链家公司与郑刚共同承担赔偿责任，法律依据不足，不予支持。至于许景浩与链家公司之间的纠纷，双方可另行解决。
第三人高兴茹以许景浩与郑刚恶意串通为由，主张双方签订的房屋买卖合同无效，事实及法律依据不足，不予支持。第三人高兴茹要求许景浩按照租金标准赔偿经济损失，亦无事实及法律依据，不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、第一百三十条和《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第六十八条之规定，判决：一、撤销原告许景浩与被告郑刚于二○一一年十二月十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。二、被告郑刚于本判决生效后十日内返还原告许景浩购房款人民币十万元，并向原告许景浩支付利息（以人民币十万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自二○一一年十二月十四日起计算至判决给付之日止）。三、被告郑刚于本判决生效后十日内返还原告许景浩个人所得税款人民币一万三千九百六十三元八角六分，并向原告许景浩支付利息（以人民币一万三千九百六十三元八角六分为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自二○一二年六月十二日起计算至判决给付之日止）。四、被告郑刚于本判决生效后十日内赔偿原告许景浩房屋差价损失人民币八十二万六千七百元。五、原告许景浩于被告郑刚履行完毕上述返还及赔偿义务后十日内，将位于北京市昌平区602号的房屋返还给被告郑刚、第三人高兴茹。六、驳回原告许景浩的其他诉讼请求。七、驳回第三人高兴茹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
郑刚、高兴茹不服原判，上诉至本院。郑刚的上诉请求为：请求二审法院对于原判第四项予以改判，确定市场差价为16.77万元。因双方均存在过错，应当按照过错比例予以分担。具体数额由法院裁量。高兴茹的上诉请求为：撤销原审判决第五项，返还房屋是无条件的，郑刚是否履行给付金钱义务不应作为返还房屋的条件。许景浩与郑刚之间的交易存在违法，许景浩没有审查配偶身份，没有对房屋进行审查，三方是串通侵犯高兴茹的合法权益，链家公司也有过错，应当按照过错程度承担相应责任。责任的承担与高兴茹无关。要求二审法院维护上诉人高兴茹的合法权益。
许景浩同意原判，不同意上诉人郑刚、高兴茹的上诉请求。
链家公司同意原判，不同意上诉人郑刚、高兴茹的上诉请求。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实有双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。郑刚在与许景浩签订房屋买卖合同时，故意隐瞒配偶的真实情况，采取欺诈的行为导致许景浩与郑刚签订的房屋买卖合同无法履行，此种情况下，许景浩请求撤销双方所签房屋买卖合同并无不当。
因导致双方所签房屋买卖合同无法履行的原因系郑刚的欺诈行为，而在许景浩依约履行了合同义务的前提下，原审法院判令郑刚承担许景浩信赖利益损失并无不当。结合本案查明的事实，许景浩认为夏芳应为郑刚之妻符合一般人的判断，不存在过错。原审法院根据房地产估价报告，并结合本案的具体情况酌情判定的郑刚赔偿许景浩房屋差价损失的数额适当，本院予以维持。上诉人郑刚所述房屋差价损失应以网签合同撤销日市场价值与签约日市场价值之间的差额予以确定一节，因双方合同约定的房屋成交价格是经双方协商一致的结果，若房屋买卖合同能够继续履行，该价格是许景浩取得房屋所有权的对价，正是由于郑刚的欺诈行为导致许景浩取得房屋所有权的目的落空，原审法院按双方合同约定的交易价格进行计算并无不当。
上诉人高兴茹所述许景浩应无条件返还涉诉房屋一节，因涉诉房屋系高兴茹与许景浩共有，在双方离婚案件中，该房屋并未进行处理，原审法院在此种情况下，判决许景浩在郑刚履行完毕全部返还及赔偿义务后返还房屋的处理正确，本院予以维持。经审查，许景浩、郑刚、链家公司之间亦不存在串通损害高兴茹利益的行为。
综上所述，上诉人郑刚、高兴茹的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二万二千九百四十四元，由许景浩负担九千五百零八元（已交纳）；由郑刚负担一万三千三百六十六元（本判决生效后七日内交纳）；由第三人高兴茹负担七十元（已交纳）。
评估费二万一千元，由许景浩负担三千元（已交纳）；由郑刚负担一万八千元（已交纳一万元，余款八千元于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万二千一百三十七元，由高兴茹负担七十元（已交纳），由郑刚负担一万二千零六十七元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 冀 东
二〇一四年十月十六日
书 记 员 明 玥
书 记 员 黄旭宁