江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)赣04民终1052号
上诉人（原审被告、反诉原告）：九江市濂溪区日盛贸易有限公司，住所地：九江市濂溪区十里大道1269号，统一社会信用代码：9136040267797478X4。
法定代表人：蔡碎民，该公司总经理。
委托诉讼代理人：凤舟毅，江西际民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：江西省九江航空运动学校，住所地:九江市前进西路552号中体奥林匹克花园28栋4单元108室，统一社会信用代码：12360000491422362H。
法定代表人：李清华，该学校校长。
委托诉讼代理人：胡剑，江西康润律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭江斌，江西康润律师事务所律师。
上诉人九江市濂溪区日盛贸易有限公司（以下简称日盛贸易公司）因与被上诉人江西省九江航空运动学校（以下简称九江航空学校）租赁合同纠纷一案，不服九江市濂溪区人民法院（2017）赣0402民初486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人日盛贸易公司的委托诉讼代理人凤舟毅、被上诉人九江航空学校的委托诉讼代理人胡剑、彭江斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
日盛贸易公司上诉请求：一、撤销一审法院判决，依法驳回被上诉人全部诉请，改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、判令一、二审受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对于合同效力的认定错误。上诉人与被上诉人分别于2010年签订《场地租赁合同》、2015年签订《场地租赁协议》时，并不知晓该租赁土地为划拨用地，被上诉人恶意隐瞒土地性质将之出租,不仅使上诉人在签订合同时做出了错误的意思表示，还违背了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第四十四条、第四十五条规定，国有划拨土地使用权未经市、县人民政府土地管理部门批准、登记，不得转让出租和抵押。因此，被上诉人未经土地管理部门批准擅自出租划拨用地已违反效力性强制性规定，上诉人与被上诉人签订的租赁合同应认定为无效合同。二、一审法院对于两份租赁合同的处理适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的两份租赁合同为无效合同，且过错在于被上诉人，根据《中华人民共和国合同法》第五十八规定，因该过错给上诉人造成的损失即上诉人建造建筑及购买设备的投入共700万元（以评估价值为准）应当由被上诉人承担，已建好的房屋设备也应当由被上诉人接收处理。
九江航空学校辩称，1、本案争议合同合法有效，并未损害国家利益，不影响合同效力；2、上诉人没有按照约定使用出租土地，其在出租土地上搭建的是临时建筑，且已被认定为违章建筑物，不存在任何赔偿。而将临时建筑改为永久建筑的过错，显然在上诉人，答辩人不应赔偿上诉人的任何损失。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院维持原判。
九江航空学校向一审法院起诉请求：1、确认原、被告于2015年8月10日签订的《场地租赁协议》于2016年11月20日已解除；2、判令被告立即将租赁场地恢复原状，并返还原告；3、判令被告支付拖欠的租金及滞纳金46256.67元（自2016年8月10日起至2016年11月20日止102天，并按日万分之六计算滞纳金，租金加滞纳金共计41666.67元+4590元=46256.67元）；4、判令被告支付非法占用场地期间的使用费，自2016年11月21日起至场地返还之日止，参照租金数额计算（截止起诉日3月15日止114天，租金数额为47500元）。
日盛贸易公司向一审法院提出反诉请求：请求判令反诉被告补偿反诉原告建筑物及设备设施费用共计700万元（具体以评估价格为准）。
一审法院认定事实：2010年5月10日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订了一份《场地租赁合同》。合同约定：1、租赁地点及面积：机场高架桥原木材市场北围墙以北150米，西边围墙83米以东，约壹拾伍亩地；2、租赁期限：本合同自2010年5月10日至2015年8月9日结束，为期伍年零三个月，其中前三个月作为乙方的筹建期，不计乙方租金；3、租金及付款方式：每亩租金单价6000元，15亩地年租金90000元；每年租金分两次付清，合同签字之日付45000元，余下45000元租金于2011年2月9日付清，以后每年付租金日期以此类推；4、押金：为了保证合同正常履行，乙方必须按时交付租金，甲方收取乙方押金5000元，合同正常履行完毕，押金如数退还乙方；……；6、根据省赣府[2006]20号抄告单精神，我校正与九江巿政府、及国土资源局办理该宗土地使用证，但甲方场地如遇巿政府或上级主管部门规划、建设，需要征收拆迁时，甲、乙双方签订的合同必须提前终止。乙方应服从政府或上级主管部门规划使用，甲方不退租金和不承担任何经济责任。政府按政策补偿乙方的搬迁费用归乙方所有，乙方撤离的时间不超过两个月。合同签订后，原告按照合同约定将上述场地出租给被告使用，被告亦如约交付租金。合同期限届满，2015年8月10日，经被告要求，原告九江航空学校（甲方）与被告日盛贸易公司（乙方）续签了一份《场地租赁协议》，该协议序言载明“随着城市规划建设的快速发展，甲方的场地日益显现使用价值，在不久的将来，甲方该宗土地可能另行规划使用，乙方因业务需要，要求继续租赁甲方场地，乙方应有思想准备，为避免土地资源浪费，甲方原则上同意乙方要求，经甲、乙双方共同协商，重新达成如下协议”。该协议约定：租赁地点为南至宏坤汽车维修中心围墙，西至甲方道路，北至九江吕家建筑材料配货中心，东至甲方场地，面积15亩；租赁期限：从2015年8月10日起至2020年8月9日止，为期5年；租金及付款方式：从2015年8月10日起，每亩年租金10000元，15亩场地年租金150000元，每年租金可分两次付清（即半年付一次），具体付款时间为，2015年8月10日付清75000元；2016年2月10日付清75000元；2016年8月10日付清75000元；2017年2月10日付清75000元；2017年8月10日付清75000元……；押金：为了保证本协议正常履行，乙方于2010年5月10日签订合同时已交5000元押金转到本协议中，本协议正常履行完毕，押金退还给乙方；……；甲方或甲方上级主管部门（江西省体育局）需要建设使用该租赁场地时,甲、乙双方签订的本协议必须提前终止。乙方应服从甲方或甲方上级单位规划使用。本协议订立前，乙方任何临时建筑，甲方不作任何补偿。本协议订立后，乙方需要增加临时建筑须经甲方同意，甲方没有同意的，在提前解除协议时，甲方不作补偿，甲方同意的，在提前解除合同时，附着于甲方地面上的临时建筑，乙方拆除影响使用价值的，甲方按协议未满的时间计算剩余价值予以补偿，其他部分不予补偿，乙方应退出租赁场地，但甲方提前3个月告知乙方，便于乙方作撤场清理工作。乙方所交租金尚未执行部分甲方可退给乙方，押金也同时退还给乙方，乙方场地地面临时建筑物由乙方自行拆除，甲方不作任何经济补偿，此情形不属甲方违约；政府征用或置换乙方租赁场地属不可抗力行为，土地征用补偿归甲方所有，原地面临时建筑由乙方与政府协商解决，甲方不作任何补偿……，合同还对双方其他的权利义务进行了约定。至此，被告继续使用租赁场地，并向原告支付租金。2016年11月15日，原告上级主管部门江西省体育局责令原告终止与被告签订的《场地租赁协议》，收回出租土地，交省体育局统筹使用。2016年11月17日，原告将关于解除《场地租赁协议》的通知送达给被告，要求解除双方于2015年8月10日订立的《场地租赁协议》，解除时间为2016年11月20日，同时要求被告于2017年2月20日前做好搬迁工作，撤出所租赁场地。被告认为针对租赁场地上的建筑物自己投入大量资金，要求原告对地上建筑物给予补偿，故拒绝返还租赁物，也未再按合同约定交付租金，故原告诉至一审法院，提出上述诉请。另查明，原告系差额拨款的事业单位；涉诉租赁场地从1958年起由原告单位用于航空飞行训练基地，其性质为国有划拨土地。审理中，原告将第四项诉请变更为要求被告参照约定租金数额支付从2016年11月21日起至租赁场地返还之日止的场地占用费（截至2018年3月26日的场地占用费为201370元）；另被告就租赁场地的建筑物及设备设施搬迁费用向一审法院提交了评估申请，经江西远东房地产土地评估咨询有限公司评估，估价结果为698364元。
一审法院认为，本案争议焦点一是：原、被告2015年8月10日签订的《场地租赁协议》效力的如何认定？首先，原、被告所签订的《场地租赁协议》系签约双方的真实意思表示，根据原告单位性质和所收取租金走向及用途，合同的签订和履行都未损害国家、集体和第三人的利益；其次，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定；而《暂行条例》的相关规定是对划拨土地使用权的市场秩序的管理，是管理性规定，违反强制性规定中的管理性规定并不导致合同无效；再次，虽然被告提供了多份最高院及地方各级法院的判决以佐证该《租赁协议》违反法律强制性规定应当认定无效，但由于我国不是判例法国家，且各级法院对此类案件合同效力的认定并未统一，故对被告提供的判例一审法院依法不予采纳；最后，被告辩称该合同即便有效，也是附条件解除的合同，即在原告上级主管部门江西省体育局需要建设使用该租赁场地时，双方合同才终止，一审法院认为被告对合同解除所附条件仅从字面文本含义理解属于狭义解释，结合订立《场地租赁协议》前的序言说明及江西省体育局下发《关于责令终止国有土地租赁合同的通知》中“将租赁土地收回交省体育局统筹使用”的相关内容，原告要求提前解除合同并非被告所理解的莫须有的理由，而是由于政府及上级主管部门对涉案土地另有规划使用，符合合同解除的条件。故根据双方签订的《场地租赁协议》第七条“甲方（原告）或甲方上级主管单位（江西省体育局）需要使用该租赁场地时,甲、乙双方签订的本协议必须提前终止，乙方应服从甲方或甲方上级单位规划使用。……”及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除条件成就时，解除权人可以解除合同”。现原告因上级主管部门需收回诉争租赁场地，并根据合同约定及法律规定，依法行使合同解除权，并于2016年11月17日向被告依法送达了解除通知书，而被告并未在法定期限内行使异议权，应视为其对异议权的放弃。综上，《场地租赁协议》真实、合法、有效。被告日盛贸易公司以原告未经政府相关批准，擅自将划拨的国有土地使用权进行出租，违反了法律、行政法规的强制性规定为由，要求确认原、被告签订的《场地租赁协议》无效，无事实和法律依据，一审法院不予支持。且被告以要求原告就地上建筑物进行补偿为由，拒不归还租赁场地，亦不支付租金和场地占用费，已构成违约，现原告要求确认原、被告签订的《场地租赁协议》于2016年11月20日已解除并要求被告将租赁场地返还原告且支付截至2016年11月20日的租金41666.67元和截至2018年3月26日场地占用费201370元以及参照《场地租赁协议》约定的租金数额支付从2018年3月27起至租赁场地返还之日止的占用费、支付滞纳金4590元等诉请，有事实和法律依据，依法均予以支持；焦点二是：被告损失应否予以补偿？首先，案涉合同系续租合同，被告根据自己经营需要平整土地及地上建筑物的投入是其根据原租赁合同期限所进行的必要投入，而且原、被告双方在原租赁合同对租赁合同到期后被告因经营需要所作土地平整及地上建筑物投入又未有约定；其次，根据原、被告双方签订的《场地租赁协议》第七条明确约定“甲方或甲方上级主管单位（江西省体育局）需要使用该租赁场地时,甲、乙双方签订的本协议必须提前终止，乙方应服从甲方或甲方上级单位规划使用。本协议订立前，乙方任何临时建筑，甲方不作任何补偿”，即使如被告所述，根据双方签订的《场地租赁协议》第八条“政府征用或置换乙方租赁场地属不可抗力行为，土地征用补偿归甲方所有，地面临时建筑由乙方与政府协商解决，甲方不作任何经济补偿”，事实上该条进一步明确，即使出现双方约定的政府征用或置换及符合政府补偿之情形，也是由被告与政府进行协商，而不是由原告进行补偿，故被告该项诉请无事实和法律依据，一审法院依法亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第二百一十四条、第二百二十六条、参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定，判决：一、确认原告江西省九江航空运动学校与被告九江市濂溪区日盛贸易有限公司签订的《场地租赁协议》于2016年11月20日已解除；被告九江市濂溪区日盛贸易有限公司于本判决生效之日起10日内将租赁场地返还原告江西省九江航空运动学校；二、被告九江市濂溪区日盛贸易有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告江西省九江航空运动学校租金41666.67元、占用费201370元，滞纳金4590元，共计247626.67元（占用费截至2018年3月26日），并按双方于2015年8月10日签订的《场地租赁协议》第二条约定的租金数额支付从2018年3月27日起至租赁场地返还之日止的租赁场地占用费；三、驳回反诉原告九江市濂溪区日盛贸易有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12827元，反诉案件受理费30400元，鉴定费15319元，共计58546元，由被告九江市濂溪区日盛贸易有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的相关事实与一审法院查明的事实一致，应予确认。
本院认为，围绕上诉人日盛贸易公司的上诉请求以及被上诉人九江航空学校的答辩意见，本案的争议焦点为：一、双方签订的两份租赁合同效力问题；二、上诉人日盛贸易公司提出的由被上诉人补偿建筑物及设备设施费用700万元的上诉请求能否成立。本院对此分别作出如下论述意见：
关于焦点一。上诉人日盛贸易公司以《暂行条例》第四十四条、第四十五条规定的划拨土地不得出租为由认为双方签订的上述租赁合同及补充协议无效。对此，本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。根据上述法律规定可知，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同才无效，违反管理性强制性规定的合同并不当然无效。上诉人日盛贸易公司所依据的《暂行条例》第四十四条、第四十五条规定，划拨土地使用权，除符合第四十五条规定的条件且经市县人民政府土地、管理部门、房产管理部门批准外，不得转让、出租、抵押。上述条款没有明确违反此类规定将导致合同无效，且从《暂行条例》第四十六条“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款”的规定反映，《暂行条例》第四十四条、第四十五条规定旨在管理和处罚违反规定的行为，并不否认该行为在民商法上的效力。此外，本案所涉的划拨土地使用权出租用途为企业办公场所，被上诉人九江航空学校已提供缴费发票证明其已将本案所涉场地租金上缴于江西省财政厅国库处，即该出租涉案土地的行为未损害国家利益和社会公共利益，不违反《暂行条例》的立法目的即“土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规的规定，并不得损害社会公共利益”的规定。有鉴于此，《暂行条例》第四十四条、第四十五条规定不属于效力性强制性规定，本案所涉的两份租赁合同为当事人的真实意思表示，且前一份租赁合同已履行完毕，均应认定为有效。上诉人日盛贸易公司的上述诉请理由，本院不予支持。
关于焦点二。上诉人日盛贸易公司提出的由被上诉人补偿建筑物及设备设施费用700万元的上诉请求，本院认为，首先，双方于2015年8月10日续签的《场地租赁协议》第七条约定：“甲方或甲方上级主管单位（江西省体育局）需要使用该租赁场地,甲乙双方签订的本协议必须提前终止，乙方应服从甲方或甲方上级部门规划使用”、“乙方应退出租赁场地，但甲方应提前至三个月告知乙方，便于乙方做撤场清理工作。”本案中，被上诉人九江航空学校的上级主管单位江西省体育局于2016年11月15日责令被上诉人终止与上诉人签订的《场地租赁协议》，收回出租土地，交江西省体育局统筹使用。同年11月17日，被上诉人将关于解除《场地租赁协议》的通知送达给上诉人，要求解除双方于2015年8月10日订立的《场地租赁协议》，解除时间为2016年11月20日，同时要求上诉人于2017年2月20日前做好搬迁工作，撤出所租赁场地。被上诉人提前解除租赁合同的行为，符合《场地租赁协议》第七条约定和法律规定，具有法律效力。其次，《场地租赁协议》第七条约定：“本协议订立前，乙方的任何设施、设备，甲方不作任何补偿。本协议订立后，乙方需要增加临时建筑须经甲方同意，甲方没有同意的，在提前解除协议时，甲方不作补偿。甲方同意的，在提前解除合同时，附着于甲方地面上的临时建筑，乙方拆除影响使用价值的，甲方按协议未满的时间计算剩余价值予以补偿，其他部分不予补偿”，上诉人日盛贸易公司确认其附着于租赁场地的建筑物均为临时建筑，系在两份租赁合同的租赁期间陆续建造。据此，上诉人有责任提供证据加以证明《场地租赁协议》后兴建的临时建筑已经被上诉人同意，以及该部分临时建筑拆除影响使用价值的具体剩余价值金额，上诉人对此均未能提交证据证实。再次，上诉人日盛贸易公司认为被上诉人九江航空学校及其上级主管单位因与当地政府达成土地置换协议而收回租赁土地，即使如上诉人所称租赁土地收回的上述事实成立，根据《场地租赁协议》第八条“政府征用或置换乙方租赁场地属不可抗力行为，土地征用补偿归甲方所有，地面临时建筑由乙方与政府协商解决，甲方不作任何经济补偿”的约定可知，对上诉人的地面临时建筑补偿问题是与政府协商解决，被上诉人不承担任何经济补偿。有鉴于此，上诉人提出的由被上诉人补偿建筑物及设备设施费用700万元的上诉请求，缺乏事实基础和法律根据，本院不予支持。
综上所述，日盛贸易公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12827元，由上诉人九江市濂溪区日盛贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈江颖
审判员 熊 涛
审判员 周 炜
二〇一八年七月二十三日
书记员 陈嘉旻