广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第1296号
上诉人（原审原告）：冯健州，男，1964年8月16日出生，汉族，住广东省中山市，公民身份号码。
委托代理人：杨楚汉，广东昌联律师事务所律师。
委托代理人：卢钜标，广东昌联律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：陈永安，男，1955年1月21日出生，汉族，住广东省中山市，公民身份号码。
委托代理人：刘海星，广东广瀚律师事务所律师。
委托代理人：黄福龙，广东广瀚律师事务所律师助理。
上诉人冯健州因与被上诉人陈永安建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2011）中一法民一初字第335号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：1998年9月30日，陈永安与原中山市国土局签订《中山市国有土地使用权出让合同》，陈永安以价款169481元受让位于中山市沙朗镇隆昌村贴边社（现西区隆昌村贴边社）5942.2平方米的土地使用权，地块用途为工业用地。陈永安于1999年12月2日取得该地块的土地使用权证［证号，使用权面积：5946.7平方米］，但因资金问题未投资开发该地块。2004年3月23日，陈永安与中山市天辰皮具有限公司（以下简称天辰公司）、中山市小榄农村信用合作社（以下简称小榄合作社）签订《抵押担保借款合同》，约定：天辰公司向小榄信用社贷款500000元用于借新还旧，贷款期限自2004年3月23日起至2005年3月23日止，陈永安以其前述土地使用权作为借款的抵押担保。同年3月26日，双方办理了土地使用权抵押登记。2005年5月26日，陈永安与天辰公司、小榄信用社又签订《抵押担保借款合同》，约定：天辰公司向小榄信用社贷款450000元用于借新还旧，贷款期限自2005年5月26日起至2006年5月26日止，并约定由陈永安以前述土地使用权作为借款的抵押担保。同日，双方注销了抵押权登记，又办理了抵押登记。2006年6月29日，双方注销抵押权登记后，又办理了抵押登记。天辰公司所欠贷款450000元已于2007年6月归还。
2004年12月1日，陈永安与冯健州签订《土地转让协议》，约定：陈永安将上述地块以1052560元的价格转让给冯健州，一切转让手续费、评估费、出图费由冯健州负责；自签约日起，冯健州预付500000元，余款待双方办理过户手续后付清。冯健州于同年12月2日向陈永安支付了500000元作为土地使用权转让的定金，又于同年12月30日、2005年4月29日、2005年6月9日向陈永安分别支付了100000元。2005年6月9日，为更明确双方的权利义务，陈永安、冯健州又签订了《中山市土地使用权转让合同》，除《土地转让协议》约定的内容外，第三条约定：合同签订之日起30日内，陈永安、冯健州应携带有关资料到中山市国土资源局办理土地使用权转让登记手续。冯健州支付最后一期购地款时，陈永安应同时将办理转让登记后的土地使用权证书交付给冯健州。第四条约定：双方同意于2005年9月1日陈永安将土地交付冯健州使用。第六条约定：陈永安保证上述土地使用权没有权利纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生转让前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由陈永安负责处理，并承担相应法律责任，由此给冯健州造成经济损失的，由陈永安负责赔偿。双方签订前述土地使用权转让合同后，陈永安将该幅土地交与冯健州，冯健州出资平整了土地。后陈永安没有依约办理该土地使用权的过户登记手续。因陈永安一直没有与冯健州办理前述土地交付使用及登记过户手续，冯健州于2007年7月13日另案向原中山市人民法院起诉，请求判令陈永安：一、继续履行《中山市土地使用权转让合同》；二、若无法继续履行合同，则应承担违约责任，双倍退回定金1000000元，另退还300000元购地款，同时300000元自2005年9月1日起至还清款项日止以每日万分之二点一计算利息。该案庭审中，冯健州明确其诉求为要求陈永安继续履行《中山市土地使用权转让合同》并承担新增的过户费用，“诉求的第二条暂不予考虑”。同年11月1日，原中山市人民法院经审理后作出（2007）中榄民一初字第720号民事判决，判决驳回冯健州的诉讼请求。宣判后，冯健州不服，上诉至中山市中级人民法院。2008年1月29日，中山市中级人民法院经审理后作出（2008）中中法民一终字第6号民事判决：一、撤销（2007）中榄民一初字第720号民事判决；二、限陈永安在本判决生效之日起一个月内办理其位于中山市西区隆昌村贴边社的土地使用权的抵押登记注销手续，继续履行其与冯健州签订的《土地转让协议》、《中山市土地使用权转让合同》；三、驳回冯健州原审的其他诉讼请求。二审判决生效后，经法院强制执行，该幅土地使用权于2008年4月7日过户到冯健州名下［证号，用途：工业，使用权面积：5946.7平方米］。陈永安不服二审判决，申请再审。2008年10月14日，中山市中级人民法院经审理后作出（2008）中中法审监民再字第34号民事判决，判决维持（2008）中中法民一终字第6号民事判决。
冯健州提供的《土地租赁合同》《合同》显示，2008年5月1日，冯健州与周俊林签订《土地租赁合同》，将涉案土地使用权出租给周俊林用于农作物和树木种植，租赁期限为3年，从2008年5月1日至2011年5月1日；租金交纳采取按年支付、先付后用的方式，每平方米年租金为24元，8.92亩共计5946.7平方米，年租金为142720元，由周俊林于每年5月1日交纳给冯健州。2009年1月1日，周俊林与何其林签订《合同》，将位于中山市西区沙朗隆昌贴边村的208.33平方米土地的使用权出租给何其林使用，租赁期限初定为4年，从2009年1月1日至2012年12月31日，具体以实际租赁时间为准；租金每平方米每月2元，年租金5000元。冯健州认为，其为前述诉讼耗费了大量人力物力，陈永安的违约行为，导致其近5年无法在该土地上合法动工建厂房，并直接导致其租金损失，冯健州遂于2011年1月24日诉至原审法院提起本案诉讼，请求判令陈永安赔偿冯健州租金损失523309.6元，并承担本案诉讼费。
原审庭审中，双方确认：签订涉案合同时没有约定冯健州对该地块的具体使用方式；冯健州实际控制该地块是在法院强制执行后，接收地块时该地块处于闲置状态，没有隔离措施。
冯健州述称，本案是土地使用权转让合同纠纷，其一直在主张权利，并在（2010）中一法沙民一初字第80号案中主张建筑损失。陈永安违约导致多种后果，冯健州一时不清楚有这么多种损失，在法院释明后另案起诉，不超过诉讼时效期间。陈永安述称，建筑损失与租金损失不是同一请求，前案不能导致主张租金损失的诉讼时效中断。
诉讼中，原审法院根据冯健州的申请，依法委托深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司（以下简称英联公司）对涉案用地2005年9月1日至2008年4月7日的可得租金损失进行评估。2013年7月5日，英联公司作出房地产估价报告，以估价对象能够按照目前法定用途持续使用为假设前提，以公开市场价值为价值标准，采用市场比较法与投资组合技术作为基本方法进行估价。初评估价结果：用地在租赁期评估单价2005年9月1日至同年12月31日为10.50元／m2·年，2006年1月1日至同年12月31日为10.75元／m2·年，2007年1月1日至同年12月31日为11.76元／m2·年，2008年1月1日至同年4月7日为13.73元／m2·年，评估总值为176595元。经原审法院向英联公司询问，考虑用地规划用途为体育用地性质状况下，用地相应租金的价格。2013年9月10日，英联公司作出书面说明，明确：上述初评估价结果是按工业用地测算得出；按体育用地测算则租金总值为260254元（评估单价2005年9月1日至同年12月31日为15.35元／m2·年，2006年1月1日至同年12月31日为15.84元／m2·年，2007年1月1日至同年12月31日为17.54元／m2·年，2008年1月1日至同年4月7日为19.62元／m2·年），上述价值的存在是假定产权在私人名下，其可以用来建造可用于营利性质的场馆等体育设施的前提下的，如果该地块最终的规划是公益性质的体育用地，地块是无偿行政划拨，租金价值无存在的产权依据。冯健州异议称估价偏低。经复核，英联公司于2013年12月5日作出异议回复函，称：经调查，涉案用地所处区区域范围内同类型厂房的租金水平为7-9元／m2·月，按照此价格水平经投资组合技术测算得到估价对象的工业用地租金水平为1.60元／m2·月，该司认为此次评估结果客观、公正。经质证，冯健州认为评估价格明显偏低，希望法院采信其提供的合同价。陈永安认为租赁事实、租金没有实际发生，评估意见与本案无关，且涉案用地是体育用地，以工业用地来进行测算是有问题的。
原审另查：2010年1月20日，原审法院另案受理陈永安诉冯健州建设用地使用权转让合同纠纷一案［案号：（2010）中一法沙民一初字第80号］。该案中，陈永安起诉称，在履行前述土地使用权转让合同过程中，冯健州通过法院执行将该地块强制过户至自己名下，但仅支付土地转让款800000元，尚欠252560元，故请求判令冯健州支付土地转让款252560元及利息。冯健州提起反诉称，其本准备在2004年年底用该地块建厂房，由于陈永安故意隐瞒抵押事实，没有按合同约定于2005年9月1日办理过户交付手续，导致其无法合法动工，到2008年4月强制过户，因建筑成本增加及土地容积率改变，建房总造价已经超出2004年21%，即因陈永安违约造成其损失计为2205000元，其只要求陈永安承担10%赔偿责任，其他部分放弃，反诉请求判令陈永安支付赔偿金220500元。2010年8月2日，原审法院作出（2010）中一法沙民一初字第80号民事判决，判决冯健州支付土地使用权转让款252560元给陈永安，驳回陈永安的其他诉讼请求；并以冯健州没有在该土地建造建筑物、所主张损失未实际发生，反诉主张证据不足，理由不充分为由，驳回冯健州的反诉请求。该案中并查明，该地块处于沙朗片区控制性详细规划范围之内。该片区控制性详细规划目前正处于方案编制阶段。根据该规划方案，该地块的用地性质为体育用地，其容积率尚未确定。一审宣判后，冯健州不服判决，提起上诉。2010年12月17日，冯健州自愿申请撤回上诉，中山市中级人民法院作出（2010）中中法民一终字第1820号民事裁定，裁定准许冯健州撤回上诉，双方均按原审判决执行。
原审法院认为：冯健州与陈永安之间订立的建设用地使用权转让合同的有效性，已经人民法院发生法律效力的民事判决所确认。本案争议焦点为：冯健州起诉是否超过诉讼时效期间。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案中，双方当事人在2005年6月9日签订的《中山市土地使用权转让合同》中约定，合同签订之日起30日内办理土地使用权转让登记手续，陈永安在冯健州支付最后一期购地款时将办理转让登记后的土地使用权证书交付给冯健州，并于2005年9月1日将地块交付冯健州使用。后双方在合同履行过程中产生纠纷，经人民法院发生法律效力的判决确认陈永安负有继续履行合同的义务，涉案土地使用权通过强制执行于2008年4月7日过户至冯健州名下。则陈永安迟延过户的违约行为已于2008年4月7日停止，所致冯健州损失同时确定，故冯健州应于2008年4月7日起知道其权利受到侵害。冯健州至2011年1月24日才提起本案诉讼，向陈永安主张赔偿迟延过户导致的租金损失。由于冯健州本案诉讼与（2010）中一法沙民一初字第80号案的诉讼请求并非同一，诉讼请求所依据的理由并非同一，本案诉讼时效不因冯健州在（2010）中一法沙民一初字第80号案中反诉主张建筑损失而中断。冯健州没有提供证据证明其在本案起诉前曾就租金损失向陈永安提出要求，诉讼时效存在中断事由的事实，冯健州应当承担举证不能的不利后果。据此，本案起诉已超过二年诉讼时效期间，原审法院对冯健州的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决如下：驳回冯健州的诉讼请求。案件受理费9033元，诉讼保全费2043元，合共11076元（冯健州已预付），由冯健州负担。评估费用2000元（冯健州已支付），由冯健州负担。
上诉人冯健州不服原审判决，向本院提起上诉称：本案争议的焦点在于冯健州的起诉是否超过诉讼时效的问题。本案系土地使用权转让合同纠纷。自涉诉地块于2008年4月7日强制过户以来，上诉人一直在主张权利，并且在（2010）中一法沙民一初字第80号案中反诉主张建筑损失，当时不清楚存在租金损失的情况，后在法院释明才知道自己的权利受到侵害。前案建筑损失的审理理应导致租金损失的诉讼时效中断，本案不超过诉讼时效期间。一审认为冯健州应于2008年4月7日知道自身权利受到侵害并以该时间计算时间点是错误的，应依法改判。综上，请求撤销原审判决，改判支持冯健州一审诉讼请求。
本院经审理查明：原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系土地使用权转让合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院对冯健州上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点与一审相同，即冯健州起诉是否超过诉讼时效期间。双方签订的《中山市土地使用权转让合同》约定陈永安应于2005年9月1日将地块交付冯健州使用。后因双方在合同履行过程中产生纠纷，法院判决陈永安负有继续履行合同的义务，并通过强制执行方式将涉案土地使用权于2008年4月7日过户至冯健州名下。如冯健州在上述期间存在租金损失，该损失已于2008年4月7日确定并止损，冯健州此时知道也应该知道自己权利受到侵害，其应及时主张权利。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。冯健州于2011年1月24日提起本案诉讼，显然已超过法律规定的二年诉讼时效期间。冯健州本案所主张的租金损失与（2010）中一法沙民一初字第80号案所主张的建筑损失并并非同一诉求。本案诉讼时效不因冯健州主张建筑损失而中断。冯健州的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9033元，由上诉人冯健州负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张煌辉
代理审判员 张群立
代理审判员 吴碧英
二〇一四年十二月二日
书 记 员 易嘉璇