四川省大邑县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0129民初2038号
原告:龙玉辉，男，汉族，住四川省大邑县。
原告：杨伟，女，汉族，住四川省大邑县。
委托诉讼代理人：袁敏，四川重德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雷愚，四川重德律师事务所律师。
被告：李桃，男，汉族，住四川省大邑县。
委托诉讼代理人：胡秀莲，女，汉族，住四川省大邑县。与李桃系母子关系。
被告：杨利丹，女，汉族，住四川省大邑县。
第三人：胡秀莲，女，汉族，住四川省大邑县。
原告龙玉辉、杨伟与被告李桃、杨利丹，第三人胡秀莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案受理后，依法适用简易程序于2017年11月17日公开开庭进行了审理。原告龙玉辉、杨伟及其委托诉讼代理人雷愚，被告李桃的委托诉讼代理人胡秀莲、被告杨利丹，第三人胡秀莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙玉辉、杨伟诉称，2017年4月18日，原告与两被告签订了名借款实为房屋买卖的《借款合同》。约定二被告将自己以按揭方式向成都宇峰置业有限公司购买的房屋以总价32万元的价格卖给原告。合同签订当日，原告通过银行转账的方式支付了104440元，剩余房款以原告支付银行按揭款的形式支付。为防止二被告因其他债务原因导致损害原告的利益，现起诉要求：1、请求法院判决二原告与二被告及第三人签定的名为借款实为房屋买卖的《借款协议》合法有效；2、判令二被告及第三人协助、配合、督促将位于大邑县晋原镇内蒙古大道XXX号XX栋XX单元XX楼XXX号房屋产权、土地使用权证等相关手续过户到二原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。
被告杨利丹辩称，对原告诉称的事实没有异议，确实是想把房子卖给二原告。
被告李桃的委托诉讼代理人、本案第三人胡秀莲辩称，当时确实是因为缺钱所以才将购买的按揭房卖给原告，由于当时不能办理过户手续，原告担心我们反悔所以按原告要求签订的借款协议。
经审理查明，2014年5月23日，成都宇峰置业有限公司与被告李桃、杨利丹签订《商品房买卖合同》，将位于大邑县晋原镇内蒙古大道XXX号XX栋XX单元XX层XXX号房（建筑面积共90.98平方米）出售给二被告，房屋总价款385,000.00元。二被告缴纳了首期购房款后，《商品房买卖合同》进行了签约备案。后二被告在中国工商银行股份有限公司大邑支行办理房屋按揭贷款，采用贷款方式支付剩余房款。
2017年4月18日，二原告（乙方）龙玉辉、杨伟与二被告（甲方）李桃、杨利丹签订《借款协议》，二原告与二被告在《借款协议》上签字捺印，第三人胡秀莲作为甲方担保人亦在《借款协议》上签字捺印。《借款协议》中约定：甲方向乙方借款总额人民币320,000.00元，乙方在双方签署协议当日以转账方式向甲方支付人民币104,440.00元，其余金额以按月支付的形式，由乙方代为甲方偿还工商银行购买四川省大邑县晋原镇内蒙古大道XXX号XX栋XX单元XX层XXX号房产（以下简称案涉房产）贷款，至甲方购房贷款还清为止；甲方在收到乙方支付的104440元现金当日，应立即将甲方与成都宇峰置业有限公司签订的案涉房产购房合同原件、相关票据等全套资料原件交乙方留存保管。同时甲方应在当日内主动将案涉房产物管费用结清至2017年4月，并将全套钥匙交给乙方。2017年5月起该处房产所有物业费用由乙方承担；协议生效后，甲方全权委托乙方代为办理该案涉房产产权办理、证件领取、房屋使用管理等事项，甲方应配合乙方在开发生出更改相关业务办理通知信息；截止2017年4月17日以后，开发商对该处房产给予的任何优惠由乙方领取；甲方应当在收到该处房产证书后的任意时间内，应乙方要求将该处房产过户至乙方或者乙方指定人名下，过户前乙方结清全部贷款，过户所产生的费用由乙方承担，若甲方主动要求过户，应当在国家规定的缴纳个人所得税年限之外或与乙方协商一致后办理，过户所产生的费用由乙方承担。甲方担保人应督促甲方配合办理相关手续；如因甲方原因，导致房屋不能过户至乙方或乙方指定人名下，甲方需双倍偿还乙方所付现金、代还银行贷款金额总额，并赔偿房屋装修损失一口价200,000.00元，甲方担保人承担相应的担保职责；乙方需保证每月足额支付甲方应还银行贷款，如因还款不及时，导致不能过户、贷款纠纷等法律后果的，甲方有权终止协议，乙方借款不予偿还；本协议自签订之日起生效等内容。原告龙玉辉称因案涉房产的开发商即成都宇峰置业有限公司承诺会向被告返款60,000.00元，因此我们以320,000.00元购买该房。被告杨利丹、第三人胡秀莲称，开发商返款60,000.00元已返款30,000.00元。
同时查明，《借款协议》签订当日，二被告将《商品房买卖合同》原件以及购房相关票据原件交于二被告，原告杨伟通过银行转账的方式向被告李桃转款104,000.00元并支付现金440.00元。同日，原告杨伟通过支付宝向被告李桃另转账3,000.00元以作为被告李桃支付房产按揭贷款款项。后原告杨伟又分别于2017年5月18日、6月17日、7月18日、8月18日、9月18日按照《借款协议》约定通过支付宝向被告李桃转款用于支付案涉房产按揭贷款。另查明，2017年9月21日，二原告已缴纳案涉房产2017年5月1日至2017年12月31日的住宅物业服务费，并交纳了装修管理费及建渣清运费，案涉房产所在楼盘物业服务公司于2017年9月21日向二原告办理了装饰装修施工证。
另查明，案涉房产已办理抵押，债务尚未全部清偿。
上述事实，有原被告的当庭陈述以及其提供的《借款协议》、《商品房买卖合同》、银行转账凭证、支付宝转账电子回单、询问笔录、居住证明、物业管理费收据、装饰装修施工证（副本）等证据予以证明。上述证据经被告质证，本院审查，具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。
本院认为，本案争议焦点为原告龙玉辉、杨伟与被告李桃、杨利丹签订的《借款协议》性质及效力的认定。具体本院论证如下：从《借款协议》约定条款内容上看，该借款协议除在第一条约定了借款内容以外，其余条款内容均为针对案涉房屋交付以及办理房屋产权过户等相关内容的约定。另，从询问笔录以及庭审中原被告的陈述内容可以认定龙玉辉、杨伟与李桃、杨利丹具有房屋买卖的意思表示，并对案涉房屋后续办理房屋产权过户的相关费用予以约定。有鉴于此，原告龙玉辉、杨伟与被告李桃、杨利丹于2017年4月18日签订的虽为《借款协议》，但该《借款协议》是具有借款内容的房屋买卖合同，即双方在合同中约定把借款当作购房款，故本院认定龙玉辉、杨伟与李桃、杨利丹之间存在房屋买卖合同关系。该《借款协议》系双方意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，并无《合同法》第五十二条关于合同无效的法定情形，合法有效。因此，对原告请求确认与被告李桃、杨利丹于2017年4月18日签订的虽名为借款实为房屋买卖的《借款协议》合法有效，双方存在房屋买卖合同关系的诉讼请求，本院予以支持。经法院查证以及原被告的庭审陈述，现本案诉争的房屋尚不具备权属转移登记交易的条件，原告龙玉辉、杨伟要求办理产权过户登记条件未能成就。故对原告要求被告及第三人协助、配合、督促将案涉房产过户到二原告名下的诉讼请求，本院不予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：
一、原告龙玉辉、杨伟与被告李桃、杨利丹于2017年4月18日签订的名为借款实为房屋买卖的《借款协议》合法有效，双方存在房屋买卖合同关系；
二、驳回原告龙玉辉、杨伟的其他诉讼请求。
本案案件受理费200.00元，减半收取100.00元，由被告李桃、杨利丹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 张颖
二〇一七年十一月二十八日
书记员 王卓