山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）潍民一终字第125号
上诉人（原审原告）李成明，居民。
委托代理人尤智勇。
上诉人（原审被告）山东天和兄弟房地产开发有限公司。
法定代表人戚来松，董事长。
委托代理人梅良，山东睿德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）高密市大华房地产开发有限公司。
法定代表人王学忠，总经理。
委托代理人王涌，北京市隆安律师事务所律师。
委托代理人孙振华，男，1976年8月28日生，汉族。
被上诉人青岛天和兄弟广告公司。
法定代表人马峰，经理。
委托代理人梅良，山东睿德律师事务所律师。
上诉人李成明、上诉人山东天和兄弟房地产开发有限公司（以下简称天和兄弟房地产公司）、高密市大华房地产开发有限公司（以下简称大华公司）因与被上诉人青岛天和兄弟广告公司（以下简称天和兄弟广告公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2012）高民初字第2323号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李成明及其委托代理人尤智勇，天和兄弟房地产公司的委托代理人梅良，大华公司的委托代理人王涌、孙振华，被上诉人天和广告公司的委托代理人梅良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，2006年6月22日，大华公司（甲方）与天和兄弟房地产公司（乙方）签订联合开发高密“天和·家和”项目协议书，约定：项目位于高密市东关居委会院内，建设规模为30465.18㎡，计划总投资35000000元；天和兄弟房地产公司使用大华公司的资质办理项目的开工、竣工及与项目有关的一切手续，费用自负，并向大华公司缴纳项目管理费30465元；本项目的一切投资、应缴纳工程税费及日常管理由天和兄弟公司负责并承担责任，项目所形成的一切资产及收益归天和兄弟房地产公司所有，项目的财务管理及收支均由天和兄弟房地产公司负担并承担责任，大华公司不得以任何名义或形式在本项目上收取双方约定以外的款额。因项目建设及相关环节产生的一切经济纠纷由天和兄弟房地产公司负担并承担责任，双方另约定了其他事项。
2007年10月6日，天和兄弟广告公司与李成明签订供货抵房协议，约定：李成明向天和兄弟广告公司提供天和兄弟广告公司要求的材料置换高密“天和·家和”住宅楼一套，合同价款约29.7万余元。该协议加盖了天和兄弟广告公司的印章，代理人处由郑柏松签字，天和兄弟房地产公司戚永革签字。同时，郑柏松给李成明出具了供货明细。协议签订后，李成明按约定履行。2007年10月6日，天和兄弟广告公司郑柏松给李成明出具收条，载明：“收到李成明交来抵房首付（银行承兑汇票伍万元整和05年10月欠付材料款原值28313，换房调价后值34000）共计捌万肆仟元整。天和兄弟广告有限公司郑柏松。”2007年10月15日，李成明按协议中天和兄弟广告公司提供的材料明细向天和兄弟广告公司提供了材料。天和兄弟广告公司郑柏松给李成明出具收条，载明：“今收到李成明地转、踢脚线（按明细）数量收到郑柏松”。
2007年10月8日，天和兄弟广告公司郑柏松同天和兄弟房地产公司签订置换协议，约定：天和兄弟房地产公司同意置换商品房天和·家和小区1号楼1单元1101房间，面积105.52平方米，单价2750元，总价款298430元，产权人李成明。协议签订后，郑柏松将协议交付给了李成明。
李成明提供了2007年10月14日甲方为大华公司、乙方为李成明的格式定购合同，约定：李成明自愿购买大华公司天和·家和小区1号楼1单元1101房间，暂定建筑面积105.52平方米，单价2750元，总价款298430元。该合同加盖了大华公司印章。李成明据此主张经与天和兄弟广告公司、天和兄弟房地产公司协商后，其持与天和兄弟广告公司签订的供货抵房协议、天和兄弟广告公司郑柏松与天和兄弟房地产公司签订的置换协议到天和兄弟房地产公司在天和·家和小区售楼处签订了定购合同。
李成明主张其于2011年10月领取了涉案房屋钥匙。后涉案房屋被大华公司出售给了案外人王鑫雨，并办理了房屋所有权证。李成明与案外人王鑫雨均未入住该房屋。
上述事实，有供货抵房协议、置换协议、定购合同、联合开发项目协议书及当事人陈述等证据在案为证。
原审法院认为，李成明与天和兄弟广告公司签订的供货抵房协议系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应予以确认。天和兄弟广告公司郑柏松与天和兄弟房地产公司签订的置换协议亦系当事人真实意思表示，不违反有关法律、法规的规定，合法有效，予以确认。李成明已按供货抵房协议履行了支付首付款及供货义务，天和兄弟广告公司郑柏松先后给李成明出具了收条，抵房协议李成明已履行完毕。天和兄弟广告公司郑柏松与天和兄弟房地产公司签订了置换协议，并将协议交付李成明，应视为天和兄弟广告公司履行供货抵房协议的行为。涉案房屋已被大华公司出售给了第三人并办理了产权登记，本合同已不能履行，应予解除。合同解除后，大华公司与天和兄弟房地产公司应承担相应的赔偿责任。天和兄弟广告公司已履行了义务，不承担责任。
大华公司与天和兄弟房地产公司签订联合开发项目协议书，戚永革以公司法定代表人身份在协议上签字。尽管戚永革并非该公司法定代表人，但综合本案实际可以认定戚永革的上述行为系履行职务行为。因涉案房屋当时尚未竣工验收，根据合作开发项目协议书的约定，天和兄弟房地产公司以大华公司的资质办理项目的开发、竣工及与项目相关的一切手续，天和兄弟房地产公司以加盖大华公司印章的格式定购合同并以该公司名义与李成明签订定购合同，根据李成明与天和兄弟广告公司、天和兄弟房地产公司的供货抵房、房屋置换协议，并将涉案房屋以商品房预售的方式直接抵顶给李成明的行为符合法律规定，予以认定。双方均应按协议约定全面履行各自义务。
因李成明与天和兄弟广告公司签订的是供货抵房协议，实际交付系以房屋抵顶材料欠款，故不易支持房屋价款的双倍赔偿，应以赔偿利息损失为宜。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除李成明与大华公司于2008年4月19日所签订的定购合同；二、天和兄弟房地产公司返还李成明购房款298430元及利息（自2008年4月19日起按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计息，至判决确定的返还购房款之日止），于判决生效后十日内付清；三、大华公司对上述第（二）项债务承担连带清偿责任；四、驳回李成明的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9767元，由天和兄弟房地产公司、大华公司负担。
宣判后，李成明、天和兄弟房地产公司及大华公司均不服原审判决，分别向本院提起上诉。
李成明上诉称：上诉人对原审判决认定事实无异议，但对原审判决适用法律有异议。上诉人与被上诉人之间系商品房买卖合同关系，上诉人以材料欠款抵顶购房款亦相当于以货币购买房屋，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条惩罚性赔偿的相关规定处理本案。原审判决适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判被上诉人双倍返还购房本金。
天和兄弟房地产公司上诉称：天和兄弟公司不欠李成明任何款项，涉案房屋系大华公司对外出售，并由大华公司收取购房款，天和兄弟公司未获利，不应承担任何责任，赔偿责任应由大华公司承担。
大华公司上诉称：李成明主张的债务清偿系发生在其与天和兄弟广告公司之间，与大华公司无关；如果李成明向大华公司主张权利，只能基于李成明与大华公司之间的定购合同，但定购合同签订在2007年，上诉人现提起诉讼已经超出了诉讼时效。故上诉人起诉大华公司不符合法律规定。
李成明的答辩意见同其上诉理由。
天和兄弟房地产公司的答辩意见同其上诉理由。
大华公司的答辩意见同其上诉理由。
针对三上诉人的上诉，被上诉人天和兄弟广告公司辩称：本案纠纷与自己无关，其不应承担任何责任。
本院查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，李成明经与天和兄弟广告公司、天和兄弟房地产公司协商一致，持其与天和兄弟广告公司间的供货抵房协议、天和兄弟广告公司与天和兄弟房地产公司间的置换协议，与大华公司签订了定购协议，该定购协议内容不违反法律规定，对李成明与大华公司均具有约束力。现大华公司违反协议约定，擅自对外出售涉案房屋致定购协议不能实际履行，应向李成明承担返还购房款并支付利息的赔偿责任。天和兄弟房地产公司未能履行与李成明之间的置换协议，亦应承担赔偿责任。李成明在签订定购合同时以其在“天和.家和”项目中的债权抵作了定购合同中的购房款，履行了定购合同义务，大华公司也应按定购合同的约定向李成明履行交付房屋的义务。根据查明的事实，大华公司已将定购合同约定的房屋出卖给了案外人并已办理了登记手续，已不可能向李成明交付上述房屋，大华公司的行为既违反了其与天和兄弟房地产公司签订的联合开发项目协议书的约定，亦违反了定购合同的约定，理应承担违约责任。天和兄弟房地产公司与大华公司系合作开发房地产，本案纠纷亦是在“天和.家和”项目建设中产生的纠纷，基于合作开发项目协议书的约定，天和兄弟房地产公司亦应对李成明承担违约责任。原审判决解除李成明与大华公司签订的定购合同，并判令天和兄弟房地产公司与大华公司返还李成明298430元及利息有事实和法律依据，本院予以支持。大华公司关于其与李成明签订的定购合同已经作废、其在本案中不应承担责任的主张不能成立，本院不予支持。天和兄弟房地产公司关于其不应承担责任的主张亦不能成立，本院亦不予支持。从大华公司与李成明签订定购合同的背景及过程看，本案定购合同有别于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”所规定的向社会公众公开销售所签订的商品房买卖合同，该定购合同的签订目的重在实现双方乃至多方之间债权债务的清算。同时，在该定购合同中，双方亦未作出在大华公司违约的情况下应承担不超过已付房款一倍损失的约定。故李成明关于大华公司和天和兄弟房地产公司应赔偿其差价损失并承担不超过已付购房款一倍违约金的主张，既缺乏合同依据，亦不符合法律规定，本院不予支持。李成明在知道其权利受到侵害后，依法提起诉讼，并未超过诉讼时效，大华公司主张李成明的起诉已过诉讼时效不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9767元，由上诉人李成明负担3991元，由上诉人山东天和兄弟房地产开发有限公司、高密市大华房地产开发有限公司共同负担5776元。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹 义
代理审判员 贾元胜
代理审判员 张 敏
二〇一四年七月三日
书 记 员 张瑞丰