广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤18民终1116号
上诉人(原审原告):唐选庭，男，汉族，住广东省连州市。
上诉人(原审原告)：吴金兰，女，汉族，住广西省藤县。
上述两上诉人共同委托代理人：刘振海，广东红棉律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：广东中恒房地产开发有限公司，住所地：清远市清新区。
法定代表人：何卫红，执行董事。
委托代理人：周密，广东大观律师事务所律师。
委托代理人：罗秋琼，广东大观律师事务所实习律师。
上诉人唐选庭、吴金兰与上诉人广东中恒房地产开发有限公司（以下简称中恒公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院(2017)粤1803民初3313号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
唐选庭、吴金兰上诉请求：1、确认中恒公司交楼无效，并按《广东省商品房买卖合同》承担违约责任；2、撤销一审判决，改判支持买受人一审诉讼请求；3、本案诉讼费由中恒公司承担。事实与理由:一、中恒公司交楼无效，要承担违约责任。首先，买受人与中恒公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定购买中恒公司开发的位于清新区太和镇太和路X号的商品房“中恒XX花园”X号楼X号房。《广东省商品房买卖合同》第八条约定中恒公司应在2014年12月28日前将验收合格的商品房交付买受人使用。第九条第1款约定:(2)逾期超过四十五日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。中恒公司虽已交楼，但至今仍未办理房屋的竣工验收手续，不具备法律规定的交楼条件，中恒公司应按每天万分之二的标准承担违约责任。其次，中恒公司违反了《建筑法》第六十一条:“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”中恒公司还违反了《消防法》第十三条：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案:依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条:“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”中恒公司单方交付未经验收合格的房屋的行为违反法律强制性规定，属于无效，应视为未交楼。中恒公司明知涉案房屋不具备交付条件，为了不违反合同约定，仍交付给买受人，而买受人因为行业、文化差异等原因并不了解房屋交付应具备的的条件。中恒公司即使如期交付了涉案房屋，但其交付的房屋未验收合格，明显存在欺骗和违约行为。清远市清新区住建局于2016年4月21日责令中恒公司改正非法交楼的行为。最后，开发商的行为导致众多买受人仅能使用临时水电，价格高且不稳定。买受人还要承担收楼后的物业管理费用。因此，买受人请求判令中恒公司赔偿10000元。二、诉讼时效应按三年计算。一审判决对诉讼时效按2年计算，按起诉日倒算2年，对2年前的交楼违约金不予保护。诉讼时效从民法总则施行后就有溯及力。三、逾期办证违约金按每年1%的标准计算属于标准偏低。买受人要求中恒公司赔偿逾期办证违约金以涉案房屋已付款为基数按银行同期贷款利率为标准计算。清远房价上涨，赔偿标准却偏低，无法督促违约方积极办理涉案房屋的产权证。
中恒公司答辩称：一、买受人已自愿办理收楼手续，其要求中恒公司酌情赔付逾期交楼违约金一万元的诉讼请求不成立。买受人与中恒公司签订的《商品房买卖合同》约定交楼时间为2014年12月28日前，而买受人已于2015年5月30日自愿办理收楼手续。买受人已实际占有、使用涉案商品房。中恒公司建设的商品房项目已全部通过消防验收，不存在违反消防法之情形。买受人接受的房屋已通水、通电、通网络、通有线电视，已有前期物业服务，完全具备居住和使用条件。二、买受人起诉要求赔付的逾期交房违约金在民法总则施行前已超过两年诉讼时效，买受人主张按三年计算诉讼时效的上诉理由不成立。买受人实际收楼时间为2015年5月30日，一审起诉时间为2017年10月27日，买受人未提供证据证明本案存在诉讼时效中断、中止事由，其要求赔付逾期交房违约金己超过两年诉讼时效。而民法总则于2017年10月1日施行，新法对施行前的事件和行为没有溯及力。三、涉案商品房逾期办证违约金应按已付房价款的0.02%计算，买受人要求调整违约金没有法律依据。买受人与中恒公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定:“……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不返房的，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。”买受人与中恒公司签订的补充协议第11条约定:“合同第十五条中关于出卖人提交资料报产权登记机关备案的期限是指出卖人办理商品房初始登记的时限;所约定的‘规定期限’是指商品房交付使用后720天内。”上述合同是买受人与中恒公司自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应履行。涉案商品房的逾期办证违约金依约应按已付房价款的0.02%计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，该条款针对的是合同没有约定违约金之情形，在《商品房买卖合同》已明确约定违约金标准的前提下，买受人要求参照中国人民银行同期贷款利率计算逾期办证违约金，没有法律依据。四、办理商品房不动产权证是不动产登记机关的法定职责，买受人要求中恒公司在1年内办好房产证的诉讼请求不成立。中恒公司不具有办理房产证的行政职权。按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定，中恒公司仅负有将由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。五、中恒公司已采取积极措施解决涉案商品房的竣工验收事宜，相关案件已胜诉并进入执行程序。中恒公司提交的(2016)粤18民终2810号判决书和受理执行案件通知书等证据可以证明，中恒公司为维护小区买受人的权益，已采取相应的法律措施，起诉要求施工单位协助完成涉案12号楼商品房竣工验收备案手续，关联案件已胜诉并进入强制执行程序。中恒公司一直积极履行商品房买卖合同，维护购房者的合法权益，中恒公司已实际履行交付商品房的义务，也未造成买受人任何损失，买受人要求中恒公司支付逾期交楼违约金超过法定的诉讼时效，买受人要求调整逾期办证违约金没有依据，请法院依法裁判。
中恒公司上诉请求：1、变更一审判决第一项为中恒公司按已付房价款的0.02％向买受人支付逾期办证违约金；2、本案一、二审的诉讼费用由买受人承担。事实与理由：一、一审判决调整逾期办证违约金，依据不足。依据合同法第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构增加”的规定，调整违约金的情形仅限于约定的违约金低于造成的损失，要求增加违约金的一方依法应对造成损失的事实和数额承担举证责任。在一审诉讼程序中，买受人并没有举证证明其因逾期办证产生的损失。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，买受人依法应承担举证不能的不利后果。一审判决将逾期办证违约金调整为按年利率1%计算，无合同和法律依据。二、本案逾期办证违约金应按照合同约定的标准计算。中恒公司与买受人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定:“……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第2项处理:……2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。”上述约定是中恒公司与买受人自愿订立，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应履行。三、中恒公司已采取积极措施解决涉案商品房的竣工验收备案和产权登记事宜，关联案件已胜诉并进入执行程序。中恒公司提交的(2016)粤18民终2810号判决书和受理执行案件通知书等证据可以证明，中恒公司为维护小区业主的权益，已采取相应的法律措施，起诉要求施工单位协助完成涉案商品房竣工验收备案手续。中恒公司一直积极履行商品房买卖合同，维护购房者的合法权益。综上所述，一审判决调整逾期违约金标准，属于适用法律错误，请求二审法院依法变更一审判决的错误判项，维护中恒公司的合法权益。
唐选庭、吴金兰答辩称：一审判决关于办证违约金的调整没有偏高。合同约定的违约金偏低，违约金最高可以按照年利率24%的标准计算，一审判决按照年利率1%的标准计算偏低，应按照4.6%的标准计算为宜。
唐选庭、吴金兰向一审法院提出诉讼请求：1、判令中恒公司给付逾期交楼违约金23163元(从2014年12月28日到2015年5月30日共152天为13163元，2015年4月1日后为10000元)；2、判令中恒公司给付逾期办证违约金7148元（按已付楼款的年贷款利率4.6%从交楼720天后的2017年5月19日计算至2017年9月30日），并继续计算至中恒公司递交资料办房产证之日止；3、判令中恒公司从买受人起诉之日起一年内办好房产证，案件诉讼费由中恒公司承担。
一审法院审理查明：2013年5月20日，唐选庭、吴金兰作为买受人与出卖人中恒公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定唐选庭、吴金兰购买中恒公司开发的位于清远市清新区太和镇太和路X号中恒X花园X号楼X号房屋，总价款433000元。第八条约定2014年12月28日前，中恒公司依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的商品房交付使用。第九条约定逾期45日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属证需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。
2013年5月24日，出卖人中恒公司与买受人唐选庭、吴金兰签订《广东省商品房买卖合同》补充协议，第11条约定合同第十五条中关于出卖人提交资料报产权登记机关备案的期限是指出卖人办理商品房初始登记的时限，所约定的“规定期限”是指商品房交付使用后720天内。
合同签订后，唐选庭、吴金兰依合同约定支付全部购房款，但中恒公司至2015年5月30日才将房屋交付唐选庭、吴金兰使用。涉案楼房的建设过程中，中恒公司与施工单位江苏省第一建筑安装股份有限公司发生建设工程合同纠纷，施工单位拒绝提供房屋竣工验收资料，该案已经进入执行阶段。至今，涉案楼房未办理竣工验收合格备案，不具备办理产权证条件，中恒公司没有为唐选庭、吴金兰办好房地产权属证书。
一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、合同效力问题。唐选庭、吴金兰与中恒公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。
二、逾期交楼违约金。1.中恒公司没有依照合同约定于2014年12月28日前将竣工验收合格的讼争房屋交付唐选庭、吴金兰使用，是违约行为，应从2014年12月29日起承担逾期交房的违约责任。由于唐选庭、吴金兰与中恒公司双方约定按日累计计算违约金，应按每日违约金计算两年诉讼时效期间。从唐选庭、吴金兰提起本案诉讼的2017年10月27日倒推两年为2015年10月27日，2014年12月29日至2015年5月30日期间按日计算的违约金超过两年诉讼时效，应不予支持。中恒公司提出的诉讼时效抗辩依法有据，一审法院予以采纳。2.虽涉案房屋至今未进行竣工验收备案，但由于涉案房屋已经于2015年5月30日交付唐选庭、吴金兰使用，且满足基本生活需要，故应视为双方当事人对于合同中约定的房屋交付条件变更的认可。唐选庭、吴金兰主张中恒公司于2015年5月30日的交楼行为无效，并要求中恒公司酌情支付10000元违约金，依据不足，一审法院不予支持。
三、逾期办证违约金。依照合同及补充协议约定，中恒公司应当在房屋交付后720日内（即2017年5月19日前）为唐选庭、吴金兰办理好房地产权证书，中恒公司未能依约办理，构成违约，应从2017年5月20日起支付违约金至办理产权登记日止。《广东省商品房买卖合同》中约定逾期办证违约金为出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金，现唐选庭、吴金兰请求调整逾期办证违约金，以已付购房款总额为基数，按贷款年利率4.6%标准计算违约金至实际办理房产证之日止。一审法院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。虽然涉案房屋已经交付唐选庭、吴金兰使用，中恒公司已经履行了主要的交付义务。但合同约定按已付房款的0.02%计算逾期办证的违约金确实不足以促使出卖人积极履行合同约定的办证义务。综上考虑，一审法院酌情调整违约金为：由中恒公司以已付房款按年计为1%的标准向唐选庭、吴金兰支付违约金至中恒公司实际办理诉争房屋的房产证之日止。四、对于唐选庭、吴金兰提出由中恒公司在起诉之日起一年内办理好房产证的请求，因中恒公司与施工单位发生建设工程合同纠纷，施工单位拒绝提供房屋竣工验收资料，导致中恒公司履行验收备案手续需要依赖该案的进展，且办理房产证的程序由房屋管理部门掌握，办证的期限具有不确定性，事实上中恒公司无法按照唐选庭、吴金兰的要求履行，因此一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、广东中恒房地产开发有限公司应付唐选庭、吴金兰逾期办证违约金（从2017年5月20日起以433000元按每年1%的标准计付至为唐选庭、吴金兰办理房产证之日止，从2017年5月20日起计付至判决生效之日止的违约金于判决生效之日起十日内付清，以后每三个月支付一次）；二、驳回唐选庭、吴金兰的其他诉讼请求。案件受理费279元，由唐选庭、吴金兰负担259元，由广东中恒房地产开发有限公司负担20元。
二审期间，双方当事人没有提交证据。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》是双方当事人在平等自愿的基础上签订，内容没有违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：1、中恒公司交付涉案房屋的行为是否无效;2、逾期交房违约金的请求权是否超过了法律规定的诉讼时效;3、双方约定的逾期办证违约金是否过低，应否调整及如何调整。
关于中恒公司交付涉案房屋行为的效力问题。双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应于2014年12月28日前，将竣工验收合格的商品房交付给买受人使用。商品房买卖合同第十一条约定，出卖人交付房屋时应提供商品房符合交付条件的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收房屋，并要求出卖人承担违约责任。根据查明的事实，中恒公司于2015年5月30日将涉案房屋交付给买受人使用，虽然涉案房屋在一审辩论终结前仍没有办理竣工验收合格备案，但买受人已实际接收房屋。对此，本院认为，买受人接收不具备交付条件的商品房，是买受人对自己权利的处分，可视为买受人对出卖人交付房屋时的交付条件予以接受。买受人在接收占有房屋后，又以房屋不具备交付条件为由，要求确认出卖人交付房屋行为无效，由出卖人承担逾期交房违约责任的主张，没有事实和法律依据，亦有违诚实信用原则，本院不予支持。
关于逾期交房违约金的请求权是否超过了法律规定的诉讼时效问题。中恒公司没有在双方约定交付房屋时间将竣工验收合格的房屋交付给买受人，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。案涉合同约定，中恒公司每逾期一日，则产生一日的违约金，为此，本案逾期交房违约金应从双方约定的房屋交付之次日即2014年12月29日起计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，买受人应在合同约定的履行期限届满之日起两年内要求中恒公司承担逾期交房违约金。由于双方约定逾期交房的违约金是按日累计，故按日计付的违约金的诉讼时效应分别按天数单独计算。本案应以买受人起诉之日倒计两年作为违约金请求权诉讼时效的起算点。买受人向一审法院提起本案诉讼的时间为2017年10月27日，为此，本案买受人向出卖人请求支付逾期交房违约金诉讼时效的起算时间为2015年10月27日，双方约定交楼时间为2014年12月28日，实际交楼时间为2015年5月30日，买受人没有提供证据本案存在诉讼时效中断、中止的情形下，买受人向一审法院请求出卖人支付逾期交房违约金已超过当时法律规定的二年诉讼时效期间，已丧失胜诉权。一审判决认定买受人主张的逾期交房违约金超过诉讼时效不予保护的理由充分，本院予以认可。对于买受人提出本案违约金诉讼时效适用《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效期间的问题。本院认为，买受人的权利受到损害的事实，发生在2014年12月29日至2015年5月30日，按照《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效期间在2017年9月30日前已经届满，而《中华人民共和国民法总则》施行时间是2017年10月1日，中恒公司在民法总则施行前已依法取得逾期交房违约金请求权的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭。为此，本案诉讼时效期间应适用《中华人民共和国民法通则》的规定。买受人提出本案适用三年诉讼时效期间的理由，依据不足，本院不予采纳。
关于双方约定的逾期办证违约金是否过低，应否调整及如何调整的问题。涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条对逾期办证的违约责任进行了约定，其中如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。买受人向一审法院起诉认为合同约定的逾期办证违约金过低，难以弥补损失，请求调高违约金。对此，本院认为，双方在合同中约定的逾期办证违约金计算标准仅为已付房款的0.02%，本案按买受人已付房款433000元计算，仅为86.6元，明显偏低。若中恒公司仅承担86.6元的逾期办证违约金，不足以弥补买受人因出卖人逾期办证行为所造成的损失，难以达到促使中恒公司积极履行约定义务的效果。买受人向一审法院起诉时要求调整逾期办证违约金计算标准的依据充分，一审法院酌情将该标准调整为以买受人已付房款为基数按年利率1%的标准计算，并无不当，本院予以认可。买受人提出逾期办证违约金以已付款为基数，按银行同期贷款利率为标准计算的上诉理由，以及中恒公司提出逾期办证违约金应依合同约定按已付房款的0.02%计算的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉理据不足，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共608元，由唐选庭、吴金兰负担558元，由广东中恒房地产开发有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李慧玲
审 判 员 肖惠文
审 判 员 何 燕
二〇一八年七月二十六日
法官助理 李衍君
书 记 员 朱 健
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。