广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终14978号
上诉人（原审原告）：广州市永宽房地产开发有限公司，住所地广东从化经济开发区工业大道9号商务办公楼405室。
法定代表人；刘毅，职务：经理。
委托诉讼代理人：曾扬，广东安扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：骆文婷，广东安扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市顺捷物流服务有限公司，住所地广东省广州市从化经济开发区工业大道9号商务办公楼503室。
法定代表人：余金龙，职务：总经理。
委托诉讼代理人：黄国华，广东摩拉贸易有限公司职员。广州摩拉贸易有限公司为被上诉人广州市顺捷物流服务有限公司的控股股东。
上诉人广州市永宽房地产开发有限公司（以下简称永宽公司）因与被上诉人广州市顺捷物流服务有限公司（以下简称顺捷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2018）粤0117民初1539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人永宽公司的委托诉讼代理人骆文婷、被上诉人顺捷公司的委托诉讼代理人黄国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人永宽公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.一、二审案件受理费由顺捷公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，从而导致错误判决。一、一审法院认定永宽公司追讨顺捷公司自2015年1月1日至2015年12月30日的租金没有合同和事实依据实属认定事实错误。根据永宽公司与顺捷公司签订租赁合同约定的租赁地点来看，2012年2月10日合同约定的租赁地点是广东从化经济开发区工业大道9号商务办公楼503室，而2015年12月23日合同约定的租赁地点是广东从化经济开发区工业大道9号商务办公楼304室。两次约定的租赁地点虽然不一致，但实际上顺捷公司自2012年签订租赁合同办理工商登记后大概于2015年就与永宽公司口头协商将该503室变更由同样以张春珠为法定代表人的广州市泽正物流服务有限公司使用，而顺捷公司则租赁该304室，此为后期为何续签租赁合同时的租赁地址变更为304室。虽然双方没有对租赁合同进行变更，但并不能否认顺捷公司对304室因使用而需缴纳租金的事实。因此，永宽公司对顺捷公司自2015年1月1日起至2015年12月30日304室的租金进行追缴是有事实依据的。反而，一审法院单凭租赁合同而没有对实际事实进行认定就武断地认为追缴2015年304室的租金毫无依据是认定事实错误的。二、一审法院对永宽公司与顺捷公司于2015年12月23日签订的租赁合同理解错误，导致错判。根据双方于2015年12月23日签订的租赁合同第八条其他约定的第二款规定：合同期二年，最少租满一年，一年后如需提前解约可提前30天通知业主解约手续，解除合同后退回已付保证金。第三款规定：乙方拖欠租金6个月以上的，即视为双方解除合同，甲方收回房屋，并要求赔偿损失。该条约定只是作为构成双方解除合同的要件，若需要解除合同必须经过协商处理或者诉讼程序解决，根本不可能自动视为解除合同。2.从实际履行来说，永宽公司与顺捷公司缴交租金的方式，实际上并不是按照合同约定每月一缴，而是双方在实际履行中达成口头约定为每年一缴，即在租赁期满一年后的一个月内缴付上一年的租金，此约定也能从永宽公司、顺捷公司与第三人广东从化经济开发区高技术产业园管理委员会签订的《补充协议》得以证实。从而可以得知，该租赁合同第八条第三款是与实际相违背的，永宽公司在租赁期未满一年的情况下根本也不可能得知顺捷公司会拖欠6个月租金，因此，该租赁合同第八条第三款根本无法实施，从而不能导致“双方签订的租赁合同视为解除”。3.恰恰相反的是，顺捷公司一直对上述租赁房屋进行使用，双方并没有以书面的形式解除合同，也没有退回已付的保证金；而且根据2018年5月24日永宽公司于国家企业信用信息公示系统打印的公示报告中显示：顺捷公司于2018年4月26日在广州市从化区工商行政管理局登记的住所仍然是权属于永宽公司的位于广东省广州市从化经济开发区工业大道9号商务办公楼503室，尽管登记的地址与实际使用的具体房号不一致，但并不能否认顺捷公司对永宽公司租赁地实际使用的事实。4.退一步来讲，即使对顺捷公司无租赁合同的2018年1月1日至3月份的租金不予认可，也应对有租赁合同的租赁期限予以确认。因此，一审法院单凭合同内容“双方合同自顺捷公司拖欠租金6个月以上即视为解除”来断定合同已经解除是认定事实错误。三、一审法院认为永宽公司追缴租金的诉讼时效已过实属是适用法律错误。1.关于拖欠2015年租金的问题：根据永宽公司提供的证据“与顺捷物流马小姐(电话号码：132××××8018)的短信聊天记录”明显可以看出：永宽公司委托的代理人于2016年年初至2016年年底一直有与顺捷公司委托的代理人马小姐沟通缴交租金的事宜，而且作为顺捷公司委托的代理人在短信中也认可拖欠永宽公司2015年房租18000元的事实。2.关于2015年至2018年3月份的租金问题：根据2013年1月28日，永宽公司、顺捷公司与第三人广东从化经济开发区高技术产业园管理委员会签订的《补充协议》的第四点：顺捷公司所享受租金优惠金额以年度计算由第三人广东从化经济开发区高技术产业园管理委员会支付给永宽公司，永宽公司不得向乙方追缴。按照此点协议，自2017年1月始，永宽公司一直有与顺捷公司、第三方协商缴纳租金事宜，只是顺捷公司一直不予以配合，导致协商无果。3.永宽公司在与顺捷公司、第三人广东从化经济开发区高技术产业园管理委员会协商无果后，于2018年3月15日委托广东安扬律师事务所向顺捷公司以邮递的方式发送《律师函》催收2015年至2018年3月份的租金，该律师事务所也以电话的方式与对方进行协商沟通，但顺捷公司均予以拒绝。4.根据《民法总则》第一百九十五条规定，当权利人向义务人提出履行请求时，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。因此，永宽公司认为：上述案件的诉讼时效应因永宽公司多次的催付租金导致时效中断，应于发出《律师函》后重新计算。因此，一审法院单一地根据《民法通则》第一百三十六条第三款规定：延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年就错误地认定永宽公司的追溯时效已过是错误的。综上，请求二审法院予以改判。
被上诉人顺捷公司答辩称：我方认为一审判决清晰合理，请求二审法院维持原判，驳回永宽公司的上诉请求。涉案合同明确约定在我方拖欠租金六个月后，双方合同自动解除；我方并没有实际进驻过涉案物业，永宽公司也没有证据证明其有实际交付过物业给我方使用；而且永宽公司如果要追缴租金的话，应以有效的方式通知我方，但永宽公司一直没有通知。根据民法通则第一百三十六条关于租金的诉讼时效的规定，我方认为永宽公司的主张已经超过诉讼时效。
2018年4月13日，永宽公司向一审法院起诉请求判令：1.顺捷公司支付拖欠的租金合计58500元给永宽公司，并按约定支付违约金（违约金自2016年1月1日计至2018年3月31日止为24300元）；2.本案诉讼费用由顺捷公司承担。
一审法院经审理查明，2012年2月10日，永宽公司（出租人、甲方）与顺捷公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在广东从化经济开发区工业大道9号商务办公楼503室的房地产出租给乙方作为办公室用途使用，建筑面积52平方米。合同第三条约定：租赁期限从2012年1月1日至2015年12月31日，每月租金1500元，租金按月结算，由乙方在每月的10日前按现金付款方式缴付租金给甲方。第七条约定：乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的3%向甲方支付违约金。双方还约定了其他相关权利义务。
2013年1月28日，广东从化经济开发区高技术产业园管理委员会（甲方）与顺捷公司（乙方）及永宽公司（丙方）签订《补充协议》，约定：1.乙方租用产业园商务楼用作公司注册及办公用途并被确认为产业园总部优质企业，甲方承诺给予乙方第一年度减免租金的优惠。2.乙方所享受的第一年度租金优惠时间自与丙方签订租赁协议之日起计算。3.乙方如被确认为一般纳税人，其在上一年度的纳税总额超过100万元，可享受下一年度免租金的优惠；乙方如果为小规模纳税人企业，其在上一年度的纳税总额超过50万元，可享受下一年度免租金的优惠；乙方如达不到上述优惠条件，必须自觉缴交下一年度租金。4.乙方所享受租金优惠金额以年度计算由甲方支付给丙方，丙方不得向乙方追缴。该补充协议有三方盖章确认。
2015年12月23日，永宽公司（出租人、甲方）与顺捷公司（承租人、乙方）又签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在广东从化经济开发区工业大道9号商务办公楼304室的房地产出租给乙方作为办公室用途使用，建筑面积52.66平方米。合同第三条约定：租赁期限从2016年1月1日至2017年12月31日，每月租金1500元，租金按月结算，由乙方在每月的10日前按现金付款方式缴付租金给甲方。第七条约定：乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的3%向甲方支付违约金。合同第八条约定：合同期两年，最少租满一年，一年后如需提前解约可提前30天通知业主解约手续；乙方拖欠租金6个月以上的，即视为双方解除合同，甲方收回房屋，并要求赔偿损失。双方还约定了其他相关权利义务。
一审另查明，2015年1月15日，顺捷公司向永宽公司支付商务办公楼503房2014年1月1日至12月31日的房租合计18000元（每月1500元）。
一审另查，永宽公司分别于2016年1月25日、3月21日、4月21日、5月24日、7月26日向名称为“顺捷公司马小姐”的手机号码发送短信，催缴顺捷公司2015年房租18000元。顺捷公司否认马小姐是其公司工作人员。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，永宽公司与顺捷公司于2015年12月23日签订的关于304室的《广州市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。庭审中，永宽公司确认诉讼请求为顺捷公司支付永宽公司304室的租金58500元（从2015年1月1日起至2018年3月31日止，共39个月）及违约金（从2016年1月1日起至2018年3月31日止）。首先，双方于2015年12月23日签订的304室《广州市房屋租赁合同》约定的租期是从2016年1月1日至2017年12月31日，双方于2012年2月10日签订的关于503室的租赁合同与本案无关，故永宽公司主张顺捷公司支付304室2015年的租金，没有合同和事实依据，不予支持。其次，关于从2016年1月1日起304室的租金，租赁合同约定租金按月结算，且第八条约定“乙方拖欠租金6个月以上的，即视为双方解除合同，甲方收回房屋，并要求赔偿损失”，据此，顺捷公司拖欠租金已逾6个月，涉案304室租赁合同于2016年7月1日解除。顺捷公司对2016年1月1日起至合同解除这段时间的租金提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，延付或者拒付租金的适用一年的诉讼时效期间，永宽公司于2018年4月13日起诉，超过了一年的诉讼时效期间。永宽公司对此认为涉案租金实际上按年度缴纳，且需下一年度才得知顺捷公司是否享有减免租金优惠，但三方协议中第三条约定“乙方如达不到上述优惠条件，必须自觉缴交下一年度租金”，由此可知顺捷公司在不满足优惠条件的情况下须于下一年年初缴纳租金，即使下一年年初（2017年年初）缴纳该部分租金，亦超过了诉讼时效。故顺捷公司对于2016年1月至2016年7月租金的诉讼时效抗辩理由成立，予以采纳。再次，租赁合同解除后，即从2016年7月1日起，若顺捷公司仍实际占有房屋，给永宽公司造成损失，永宽公司可以请求顺捷公司支付占用费，但根据永宽公司提供的证据及庭审情况，不足以证明顺捷公司从2016年7月1日起仍实际占有涉案304室，故对于永宽公司主张2016年7月1日起至2018年3月31日止304室的租金及违约金的诉讼请求，不予支持。综上，对于永宽公司请求顺捷公司支付办公楼304室租金及违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2018年6月25日作出如下判决：驳回永宽公司的全部诉讼请求。一审案件受理费935元，由永宽公司负担。
本院二审期间，永宽公司向本院提交了其于2018年3月1日向顺捷公司追缴租金的律师函及快递单，拟证明永宽公司曾经向顺捷公司追缴过租金，并与顺捷公司有电话沟通过。顺捷公司质证认为：对于该证据我方不予认可，该邮寄地址并非是我方的注册地址，也并非是我方的联系地址，函件中所称的“马小姐”，该“马小姐”具体是何人我方不清楚，也非我方员工。快递件签收人为“本人”，但该“本人”具体是谁我方也不清楚。
经审查，本院对一审法院查明的事实均无异议，予以确认。
二审中，永宽公司称：涉案304室是2015年1月1日交付钥匙给顺捷公司使用，但无法提交交付钥匙的证据。顺捷公司对此不予认可，并否认其使用304室。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对永宽公司的上诉请求，本院分析认定如下：
首先，关于永宽公司以顺捷公司承租其涉案304室为由，要求顺捷公司支付其拖欠租金的问题。根据永宽公司提交的涉案304室的租赁合同，该合同显示租赁期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止。永宽公司未提交证据证实顺捷公司在合同期限之前具有占有、使用涉案304室的证据。因此，一审法院认定永宽公司主张的2015年租金没有合同和事实依据，并无不当。其次，从双方合同约定“乙方拖欠租金6个月以上的，即视为双方解除合同，甲方收回房屋，并要求赔偿损失”的内容来看，系双方对合同解除条件的约定，现顺捷公司拖欠租金已超过6个月，解除条件已经成就，故一审法院认定双方租赁合同已于2016年7月1日解除，并无不当。再次，关于诉讼时效问题。对于2016年1月1日至2016年7月1日期间的租金，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，该期间租金应适用民法通则规定的一年诉讼时效。从本案永宽公司提交的证据看，其一审提交的短信，因顺捷公司否认该短信的接收人“马小姐”系其公司工作人员，永宽公司未能继续举证，应承担不利的后果；其二审提交的2018年3月1日的律师函、快递单证据，未能证实其发出邮件的地址系顺捷公司有效的收件地址，故永宽公司提交的证据均不足以发生诉讼时效中断的效力。因此，一审支持顺捷公司关于诉讼时效的抗辩理由，并无不当。最后，关于合同解除后顺捷公司应否支付使用费问题，因永宽公司未能举证证实顺捷公司于2016年7月1日起占用涉案304室，故一审法院不予支持永宽公司主张的2016年7月1日起至2018年3月31日止的租金，并无不当。
综上所述，永宽公司上诉理由不成立，应予以驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1870元，由上诉人广州市永宽房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王会峰
审判员 黄春成
审判员 闫 娜
二〇一八年十月二十二日
书记员 张 旭
彭诗敏