湖南省永兴县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)湘1023民初2193号
原告：邓运书，男，1959年3月19日出生，汉族，住湖南省永兴县。
委托代理人：曹顽宁，湖南金鸥律师事务所律师。
被告:张艳红，女，1976年9月1日出生，汉族，个体户，住湖南省永兴县。
被告:张盛春(张艳红之夫)，男，1970年5月26日出生，汉族，住湖南省永兴县。
被告：张泽华（张艳红之弟），男，1980年9月19日出生，汉族，住湖南省永兴县。
原告邓运书诉被告张艳红、张盛春、张泽华租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案受理后，依法由审判员李翠霞独任审判，于2017年9月27日公开开庭进行了审理。原告邓运书及其委托代理人曹顽宁、被告张艳红、张盛春到庭参加诉讼，被告张泽华经法院传票传唤，无正当理由拒不当庭，本案现已审理终结。
邓运书向本院提出诉讼请求：1、判令张艳红、张盛春立即支付拖欠邓运书房租费26800元，押金10000元，违约金13400元，借款7000元，合计57200元；2、张泽华承担连带偿还责任；3、本案诉讼费由张艳红、张盛春、张泽华承担。在诉讼过程中，邓运书撤回要求张艳红、张盛春、张泽华支付借款7000元的诉讼请求。事实和理由：2016年，张艳红、张盛春找到邓运书协商租赁其所有的位于永兴县便××镇××号潘园码头门面一间（200余平方米），双方于2016年7月9日签订《潘园特色鱼馆租赁协议书》，约定：租赁期间为2016年9月18日至2021年9月17日，租期5年，前3年每年租金26800元，后2年每年租金28800元。限签合同时一次性付清当年租金，超过10天以上未支付视为违约，违约方需支付当年房租费的50%违约金给守约方。另张艳红、张盛春需交纳押金10000元作为履约保证金。协议签订后，张艳红、张盛春不但未依约支付租金，还从邓运书借款17000元用于开张。邓运书出于好意帮助张艳红、张盛春，但张艳红、张盛春承租门面后未支付后续租金。后经邓运书多次催讨，张艳红要其弟弟张泽华提供担保。2016年12月31日，张泽华向邓运书出具担保书，保证在2017年8月还清所欠邓运书的租金和借款，但至今仍未履行。
张盛春、张艳红辩称：1、斑鱼坊2016年9月至11月都在装修，12月才开始试营业。2017年，斑鱼坊一直在亏损，员工工资都无法发放。因生意不好，答辩人与邓运书协商推迟支付房租，邓运书口头答应2017年12月再交租金。希望邓运书能宽裕时间让答辩人将店面转让出去；2、双方签订的租赁协议书约定租期为5年，免一年租金；3、答辩人开业时因资金不足向邓运书借款17000元，被答辩人要求提供担保人，答辩人要张泽华担保，但当时并未要张泽华对房租担保，邓运书引诱张泽华签署房租担保书。答辩人现已偿还10000元给邓运书；4、因生意不好，答辩人与邓运书协商好推迟支付房租，因此答辩人并未违约，无需承担违约金；5、斑鱼坊装修花费了15万左右，按合同约定应由邓运书全新装修，故邓运书应补偿答辩人所有装修费用。
经审理查明：2016年7月9日，邓运书（甲方）与张艳红（乙方）签订潘园特色鱼馆租赁协议，约定：甲方出租给乙方的门面位于永兴县便××镇××号的潘园特色鱼馆，该建筑物约200余平方米；租赁限期从2016年9月18日至2021年8月17日止，租期为5年。租赁价格为第一年至第三年（即2016年9月18日至2017年8月17日）为
26800元/年，前三年每年租金为贰万陆仟捌佰元整。第四年租金28800元，第五年28800元。当年租金款乙方应在签合同时一次性足额交给甲方，以后的租金款在每年的9月18日前一次性足额付清当年租金。乙方应向甲方交付租金押金壹万元整。甲方的权利和义务：……3、该门面由甲方全新装修，所以租赁期内甲方不允许乙方转租，否则视为乙方违约。乙方的权利和义务：……3、按本协议约定支付租金。违约责任及赔偿:1、乙方提前终止本协议属违约，乙方应按时交付租金，逾期十天交付属违约，甲方有权要求乙方按当年租金的50%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失时甲方将向乙方追加赔偿经济损失。双方还就其他内容进行约定。双方签订合同后，邓运书将门面交付给张艳红、张盛春夫妇。张艳红让案外第三人向邓运书支付了3000元租金。张艳红、张盛春对门面进行装修后开始营业。因张艳红未支付租金，邓运书多次向张艳红、张盛春夫妻催讨。2016年12月31日，张盛春、张艳红向邓运书出具还款计划，载明：本人欠邓运书大坝门面租金贰万陆仟捌佰元，押金壹万元。合计叁万陆仟捌佰元。约定2017年3月、4月每月还款伍仟元，六月还款壹万元，7月还款壹万元，8月还款陆仟捌佰元。同日，张泽华向邓运书出具担保书，载明：本人自愿承担张盛春、张艳红两人欠邓运书如下款项的归还义务。……2、2016年9月18日至2017年8月17日门面租金26800元，应交押金10000元，共计叁万陆仟捌佰元整，约定2017年3月、4月，每月还款伍仟元，6月还款壹万元，7月还款壹万元，8月全部还清。以上欠款未还清由张泽华每月20日还款壹仟元给邓运书，直至以上欠款还清为止。但之后，张艳红、张盛春未向邓运书支付租金，邓运书多次催讨房租未果，遂诉至本院。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、原、被告身份信息、租赁协议书、担保书、还款计划等证据证实，足以认定。
本院认为，本案的争议焦点为：一、张艳红、张盛春是否构成违约，违约责任确定；二、张泽华是否要承担连带偿还责任。对此评议如下：
一、关于焦点一。张艳红、张盛春夫妇与邓运书协商承租门面过程中，张盛春在租赁协议中对租赁期限、租金等主要内容进行改动，邓运书、张盛春对改动后的内容签字予以确认，张艳红对此亦未提出异议，故邓运书与张艳红之间签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照约定全面的履行各自的义务。依双方租赁协议约定，张艳红在签订合同时应一次性交满2016年9月18日至2017年8月17日的租金26800元，交付押金10000元。张艳红未依约支付租金及押金，其向邓运书出具还款计划后仍未按计划支付，其行为已构成违约，应承担违约责任。张艳红承租门面与其丈夫张盛春共同经营，在还款计划中张盛春亦签字予以确认，故张盛春对拖欠的租金与押金应承担偿还责任。因案外第三人向邓运书支付了3000元，邓运书在庭审中亦同意在租金中扣除，故张艳红、张盛春还应向邓运书支付租金23800元（26800-3000），押金10000元。关于张艳红、张盛春提出门面应由邓运书全新装修，其未装修后应补偿装修款、邓运书口头答应延迟支付租金的抗辩理由，因其未提供相应的证据证明，本院不予采纳。因双方在租赁协议中约定按当年租金的50%的违约金过分高于实际损失，张艳红、张盛春请求本院调整违约金，本院酌情确定张艳红、张盛春承担2000元的违约金。关于焦点二。按照担保书约定，张泽华在张艳红、张盛春未偿还欠款时才承担保证责任，其向邓运书提供的担保属于一般保证。按照《中华人民共和国担保法》第十七条的规定，邓运书应向张艳红、张盛春主张权利未获清偿后再提起诉讼要求张泽华承担了保证责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、限被告张艳红、张盛春于本判决生效后10日向原告邓运书支付租金23800元，押金10000元，违约金2000元；
二、驳回原告邓运书要求被告张泽华承担连带偿还责任的诉讼请求；
三、驳回原告邓运书的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费元，减半收取615元，由原告邓运书承担100元，被告张盛春、张艳红承担515元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审判员 李 翠 霞
二〇一八年一月二日
书记员 邓 蓉
法 官 寄语：申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国担保法》
第十七条【一般保证及先诉抗辩权】当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。
一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。
有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：
（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；
（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；
（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在判决作出前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。