广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1971民初761号
原告：刘子日，男，1984年2月19日出生，汉族，住福建省闽清县，
被告：张燕萍，女，1987年8月20日出生，汉族，住福建省闽清县，
两原告的共同委托代理人：董敏，广东坤益律师事务所律师。
被告：张德，男，1976年1月25日出生，汉族，住湖南省邵阳市新邵县，
被告：张兰新，女，1976年10月17日出生，汉族，住湖南省邵阳市新邵县，
两被告的共同委托代理人：谢志武，湖南省新邵县大同法律服务所律师。
第三人：广东泛联房地产经纪服务有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道莞太路111号民间金融大厦一号楼24楼12单元。
法定代表人：祝迪嘉。
第三人：东莞市佳家地产经纪服务有限公司南国锦苑分公司，住所地：广东省东莞市中堂镇振兴路南国锦苑骏景居1号楼09号。
负责人：杨秀华。
原告刘子日、张燕萍诉被告张德、张兰新、广东泛联房地产经纪服务有限公司（以下简称“泛联公司”）、东莞市佳家地产经纪服务有限公司南国锦苑分公司（以下简称“佳家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘子日、张燕萍的共同委托代理人董敏，被告张德、张兰新的共同委托代理人谢志武到庭参加诉讼，第三人泛联公司、佳家公司南国锦苑分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘子日、张燕萍诉称，2016年9月22日，刘子日、张燕萍与张德、张兰新、佳家公司、泛联公司签订了《房地产买卖及居间合同》，约定：张德、张兰新将其名下位于东莞市中堂镇雅苑路居益花园4栋7××号房产（房产证号：07××27、07××28）出售给刘子日、张燕萍，房屋价格为1160000元；张德、张兰新保证对案涉房屋依法可以出售，相关共有人对相关合同内容知情并认可；若张德、张兰新违反本合同或拒不履行其它应尽义务导致交易无法按期办理的，逾期十五天未办理，守约方有权单方解除合同，并可要求违约方按物业转让总价格的20%支付违约金。张德在签订合约时明确告知刘子日、张燕萍、泛联公司、佳家公司，张兰新是同意签订的，且在签订合同时张德当场打电话给张兰新确认房屋买卖的情况。在合同签订后，刘子日、张燕萍向张德支付30000元定金、向佳家公司支付了15000元中介费。合同签订后泛联公司、刘子日、张燕萍多次催促张德、张兰新办理房屋交易手续，但张德、张兰新均以各种理由拒绝办理。从2016年9月起，房屋的价格不断上涨，且限购政策导致刘子日、张燕萍购买房屋及贷款受到限制，张德、张兰新的违约行为导致了刘子日、张燕萍遭受严重的经济损失，为维护自身合法权益，原告刘子日、张燕萍依法起诉，请求判令：一、解除原告刘子日、张燕萍与被告张德、张兰新及第三人泛联公司、佳家公司签订的《房地产买卖及居间合同》；二、被告张德、张兰新向原告刘子日、张燕萍返还定金30000元，并向原告刘子日、张燕萍支付违约金252000元；三、被告张德、张兰新赔偿原告刘子日、张燕萍支付的中介费15000元、担保费2000元；四、本案诉讼费用由被告张德、张兰新共同承担。
被告张德、张兰新辩称，1、《房地产买卖及居间合同》应认定为无效合同，案涉房屋是登记在张德、张兰新二人名下，属于两人的共同财产，但是《房地产买卖及居间合同》只有张德一人的签名，且张兰新从来没有委托授权张德代为出售案涉房产，也没有委托授权他人代理出售案涉房产；而截至开庭之日（即2017年3月9日）刘子日、张燕萍都没有向张兰新予以追认，按照合同法的规定，买方有义务审核房屋的所有权；2、《房地产买卖及居间合同》中约定违约金的计算标准明显过高，按照合同法的违约责任，违约金属于弥补损失的约定，并非惩罚性的约定，应按刘子日、张燕萍的实际损失的标准计算违约金；且在本案中，刘子日、张燕萍仅支付了30000元的定金，并没有办理任何手续，故没有产生其他损失；3、泛联公司、佳家公司作为专业的机构，在办理手续时均忽略了案涉房屋所有权的主体资料，造成不必要的损失，因此泛联公司、佳家公司不应该收取中介费，理应承担赔偿责任。
第三人泛联公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，但庭前有向本院提交书面《情况说明》，《情况说明》主要记载了:1、案涉房屋的出售价是经过多次与张德的沟通确定的，也是张德与张兰新沟通好之后决定的价格；2、当时是约张德、张兰新一起签订合同的，但是到场的只有张德，张德称张兰新没有空；且张德提交了身份证、结婚证、购房发票、维修资金发票、契税发票、商品房买卖合同、按揭合同等，张德还称房产证已经办理好了，在房管所里其一直没有时间拿；在签好合同后，张德有致电给他老婆，确定成交价为1160000元；3、刘子日、张燕萍、张德约定在签订合同后的第二个星期的星期一或星期二备齐所有资料到刘子日、张燕萍按揭银行申请按揭贷款，同时张德去房管所拿房产证及查档；张德还承诺签订合同后10个工作内去其原来的按揭银行申请还款，出资方由张德承担；4、到刘子日、张燕萍去银行申请按揭时，张德开始以忙、其老婆不想卖等理由推脱，也不同意退还中介费给刘子日、张燕萍。
第三人佳家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及任何证据。
经审理查明，位于东莞市中堂镇××路居××房房屋产权人为张德、张兰新，房地产权证号：07××27、07××28。
2016年9月22日，刘子日、张燕萍作为买方，张德作为卖方、东莞泛联房地产经纪服务有限公司作为居间方、佳家公司作为见证方，共同签订了《房地产买卖及居间合同》，双方约定：一、刘子日、张燕萍认购的物业是东莞市中堂镇××路居××房，物业已办理房产证，房地产权证号：07××27、07××28；二、物业在中国建设银行东莞分行作按揭贷款，也办理了抵押登记，已缴纳维修基金且有发票；三、经各方协商一致，物业以1160000元转让，该转让费不含税费；在签署合同当日刘子日、张燕萍需支付张德定金30000元，且在去中堂房管所递件过户当天支付首期320000元；余款810000元以按揭付款的方式支付，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款机构划入张德、张兰新的收款账户内；三、张德或张德的委托代理人应在签订合同后10个工作日内向抵押银行申请办理提前还贷手续并由合同约定的提前还款出资方在银行规定期限内还清贷款；四、张德应在收齐所有楼款3个工作日内向刘子日交付物业，完成物业交割手续，并将上述房屋交刘子日、张燕萍验收使用；五、刘子日、张燕萍、张德双方同意在合同签订当日向东莞泛联房地产经纪服务有限公司支付居间服务费，刘子日、张燕萍应向东莞泛联房地产经纪服务有限公司支付居间服务费27800元；六、张德承诺对物业权属证件的合法性、真实性和有效性负责，张德保证对物业的详情告知属实，确保产权清晰，所有权明，确无权益纠纷等问题，并保证对该物业依法可以出售，相关共有人对相关合同内容知情并认可，无权益瑕疵，可按约定配合刘子日、张燕萍交付物业；若物业有共有权人则共有权人已知悉并同意出售物业的全部产权，且物业不存在任何产权归属纠纷和潜在产权归属纠纷；若因张德的保证内容与事实不符合影响合同的履行，则张德自愿承担全部责任；七、在不影响刘子日、张燕萍办理物业交易及支付税费费用的前提下，刘子日、张燕萍同意物业的基本情况可存在一定的差异，但若张德隐瞒物业基本情况，或因其他产权共有人以不熟知或不同意出售该物业导致合同无法正常履行或导致刘子日、张燕萍因此承担多出的税费，刘子日、张燕萍可以书面通知形式解除合同，并要求张德双倍退还定金、承担全部居间服务费、代办服务费以及刘子日、张燕萍的实际损失；八、张德、刘子日、张燕萍违反合同约定的，或拒不履行其他应尽义务导致交易、过户手续无法按期办理的，守约方可追究违约方的责任，例如：每逾期一日，违约方须按物业转让总价1‰向守约方支付违约金；逾期十五日且仍未履行的，守约方有权单方面解除合同，并可要求违约方承担相当于物业转让总价格20%的违约金；因一方违约导致合同解除，若居间服务费和代办理服务费是守约方支付的，违约方还应赔偿守约方该笔费用；九、一方因违约导致合同无法正常履行，导致东莞泛联房地产经纪服务有限公司无法收取全部居间服务费、代办理费用的，违约方应承担东莞泛联房地产经纪服务有限公司应收取的全部居间服务费、代办代理费。
2016年9月22日，佳家公司向刘子日、张燕萍出具《收款收据》确认收到刘子日、张燕萍支付的代理费15000元；同日，张德向刘子日、张燕萍出具《收据》确认收到刘子日、张燕萍支付的定金30000元。
2016年11月29日，广东坤益律师事务所受刘子日、张燕萍的委托，向张德、张兰新邮寄一份《律师函》，该《律师函》主要记载：签订《房地产买卖及居间合同》后，刘子日、张燕萍于2016年9月22日转账支付定金30000元至张兰新账户中，也依约支付了中介费用22元；定金交付后，泛联公司多次通过电话、微信等方式与张德、张兰新联系要求张德、张兰新协助办理后续手续，但张德、张兰新却以各种借口拖延办理；上述行为已严重违约，望张德、张兰新于2016年12月5日前与刘子日、张燕萍及泛联公司沟通继续办理房产交易手续，若届期张德、张兰新仍未与刘子日、张燕萍、泛联公司办理相关手续，则刘之日、张燕萍将依据合同约定解除《房地产买卖及居间合同》，且要求张德、张燕萍退还刘子日、张燕萍支付的定金、中介费外还需按《房地产买卖及居间合同》的约定向刘子日、张燕萍支付违约金并承担刘子日、张燕萍应此支付的所有费用（包括律师费、担保费、诉讼费等）。
刘子日、张燕萍申请证人阳某出庭作证，证人阳某称：1、其原是佳家公司的员工，案涉房屋的买卖是其全程跟进的；2、2016年9月22日，其通知张德、张兰新一同过来签合同，且强调了要双方到场，但是到场的只有张德，张德称其老婆比较忙，没有时间过来；3、张德带了结婚证原件、身份证复印件、契税发票、维修资金原件、购房合同原件等资料到场签订合同，上述资料佳家公司均留有复印件；4、签订合同时，张德有打了一通电话，告知其签了合同，成交价是1160000元，但由于说的是家乡话，阳某没有听到张兰新的名字及“老婆”的话语；5、签订合同后，刘子日、张燕萍当场交了定金、中介费，定金是通过转账的方式支付的，不记得中介费是如何支付，但佳家公司有向刘子日、张燕萍出具了收据；6、签订合同后，其多次与张德约时间去银行签按揭合同等手续，但是张德以忙、没有时间为理由一直没有办理手续；签订合同一个月后，张德向其表示他的老婆不想卖房子，需要与他老婆沟通一下；7、其向张德表示若张德不想卖房子，属于违约，需要承担违约责任；张德表示他愿意退回定金，但不愿意退中介费；8、其在签订合同后一两月左右，曾致电张兰新。
另查明，东莞泛联房地产经纪服务有限公司于2016年8月22日经核准变更名称为广东泛联房地产经纪服务有限公司。
刘子日、张燕萍主张，1、结合泛联公司的情况说明、证人证言、刘子日、张燕萍提供的证据，其有理由相信在张德签署合同时张兰新是知情的，张德、张兰新两人违约应共同承担违约责任；2、案涉合同应为有效合同，按照法律的规定，即便张兰新没有在合同上签名确认，也不能证明合同无效。对此刘子日、张燕萍提交了阳某与微信昵称为奋斗4栋706（以下简称706）的聊天记录，在微信聊天中阳某称706为张先生，聊天记录的主要内容为：1、2016年10月27日下午，阳某说房屋的价格已经卖很高，其还没有与客户说706不想卖的意愿，因为其担心到时候客户要求706赔双倍订金，阳某还告知706合同都写的很清楚，因个人原因不卖是要承担订金和代理费的责任；2、2016年11月11日下午，阳某说其一直都是好好和706说，就差没跪着求706，都是好好沟通，签了合同就该遵守合同来办事；阳某还将客户刘子日的账号发给70×××06回应说没有和阳某处理好是不会打钱给客户，他也是做生意的，他能理解应适当的给阳某他们一点辛苦费；3、2016年11月18日晚上，阳某说客户的老婆在催，让706在20号前给她一个答复，客户的老婆之前只是说将30000元定金和代理费给其就行了，但是今天听客户的老婆的语气不知道会不会要双倍60000元，客户之前还是挺好说的，不知道客户今天怎么好火大，706回应了哈哈哈；4、2016年11月19日中午，阳某想约706、客户当面谈谈，看看如何解决，706回应约下周五可以吗，阳某表示要和客户沟通一下；5、2016年11月21日早上，阳某询问706这一周晚上是否有空，希望其在这一星期内抽时间出来；6、2016年11月25日早上，阳某问706其什么时候方便过来，706回应说其还在湖南，要星期三回广州后才能给阳某信息；阳某表示每次约时间都是按706这边来，但706每次都毁约，她也一次次向客户解释，她也不知道要如何跟客户解释；706回应说他们想怎么处理就随他们，如果能等到他回到广州他就会马上处理。
张德、张兰新主张，1、无法确认手机微信聊天的当事人就是张德，且刘子日、张燕萍提交的微信截图是有删除的；2、刘子日、张燕萍没有提交任何证据证明张德、张兰新是夫妻关系；即便张德、张兰新是夫妻关系，也应该出具书面的授权委托资料，另一方才能买卖房子；且证人阳某陈述其是在签订合同后两个月才与张兰新联系；3、由于该份合同的主体不明确，从而损害当事人的权益，应当认定为无效合同；4、《律师函》中载明中介费是22元，与佳家公司出具《收款收据》有矛盾；支付宝回单上载明了收款方为张艳新，又与《律师函》中载明定金是转给张兰新相互矛盾，张兰新从来没有收到该定金；5、违约金的计算标准过高，且张德在签订合同时，并不清楚合同中关于违约金的约定；且本案中刘子日、张燕萍的损失是30000元的损失，并没有造成其他损失。
刘子日、张燕萍主张，1、《律师函》中记载的中介费22元是属于笔误，中介费是通过转账支付的；刘子日一直以为定金30000元是转给张兰新，且账户是由张德提供的，张德也向刘子日、张燕萍出具收据确实收到定金30000元；2、虽然《房地产买卖及居间合同》中载明居间方是泛联公司、见证方是佳家公司，但是实际上提供服务的是佳家公司，故中介费用是由佳家公司收取，且佳家公司是加盟泛联公司，所以《房地产买卖及居间合同》才这样记载；3、担保费是刘子日、张燕萍为实现债权而产生的费用；4、违约金的计算标准是按照《房地产买卖及居间合同》的约定计算的；且因被告的违约导致我方的损失远不止于我方诉请的金额，刘子日、张燕萍是因为二胎才购买案涉房子，2016年9月开始中堂的房价开始上涨，2016年10月出台限贷政策，导致刘子日、张燕萍现在还不能买到房子，也导致刘子日、张燕萍购房成本增加。对此，刘子日、张燕萍提交了担保费发票佐证。
本院根据刘子日、张燕萍的财产保全申请依法作出民事裁定书，于2017年2月9日对张德、张兰新名下位于东莞市中堂镇雅苑路居益花园4栋706的房产（产权证号：07××27、07××28）进行登记查封，查封期限为三年，该房产已做抵押登记。
以上事实，主要有原告刘子日、张燕萍提供的《房地产买卖及居间合同》、收款收据、收据、支付宝转账电子回单复印件、微信聊天记录截图、担保费发票、《律师函》、邮寄回执、快递查询截图，以及本院庭审笔录、谈话笔录等附卷为证。
本院认为，第三人泛联公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。第三人佳家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及任何证据，视为放弃质证及抗辩的权利。
东莞泛联房地产经纪服务有限公司依法变更名称为广东泛联房地产经纪服务有限公司，故广东泛联房地产经纪服务有限公司是本案适格的主体。
本案属房屋买卖合同纠纷，案涉《房地产买卖及居间合同》是否生效是首要问题。由于张德、张兰新是夫妻关系，案涉房产属夫妻共同共有财产，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条第二项的规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”,即夫妻一方未经另一方同意，处分了夫妻共同共有的财产，由于夫妻之间特殊的人身关系和财产关系，在没有出现特殊情况时，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思的表示的，应当保护善意第三人的利益。本案中阳某证实签订合同当天，其要求张德、张兰新一同过来签订合同，但只有张德一人到场，张德说他老婆张兰新比较忙，没空过来，且签订合同后，张德好像打电话告知其老婆张兰新。在没有其他相反证据的情况下，张德的上述言行让刘子日、张燕萍及阳某有理由相信张德的卖房行为是夫妻双方共同意思表示，因此，案涉《房地产买卖及居间合同》是买卖双方的真实意思表示，并不违反法律规定，合同有效，依法受到法律的保护。本案中刘子日、张燕萍已经按照合同约定履行相应义务，但张德却一直未按合同约定履行合同义务，其明显存在违约行为，根据《合同法》第一百零七条的规定，应当承担违约责任。刘子日、张燕萍请求确认解除案涉《房地产买卖及居间合同》合法有据，本院予以支持。案涉合同第8条第5款第2项约定“……违约方承担相当于该物业转让总价格20%的违约金”，该合同条款并未违反法律规定，根据《合同法》第一百一十三条第一款的规定，结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度及签订合同至今案涉房产周边地区的房地产价格不断上涨的现实情况，张德、张兰新称案涉合同约定的违约金标准过高的意见，本院不予采纳，但根据该合同条款约定的计算方式，违约金应为1160000元×20%=232000元，刘子日、张燕萍诉请被告支付违约金人民币252000元，超出按约定计算方式计算所得的人民币20000元，本院不予支持。根据《合同法》第一百一十六条的规定，刘子日、张燕萍选择了适用违约金条款，因此张德、张兰新应当返还定金，刘子日、张燕萍诉请张德、张兰新返还定金人民币30000元，本院予以支持。刘子日、张燕萍诉请的中介费人民币15000元及保全费人民币2000元属于因对方违约产生的损失，而违约金是以补充性质为主，本质上属于损害赔偿额之预定，主要功能在于填补守约方的损失，因此，违约金与损害赔偿金只能根据具体情况适用其一，由于刘子日、张燕萍已经选择适用违约金条款，故对其诉请的赔偿损失共计人民币17000元，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告刘子日、张燕萍与被告张德、第三人广东泛联房地产经纪服务有限公司、东莞市佳家地产经纪服务有限公司南国锦苑分公司签订的《房地产买卖及居间合同》；
二、限被告张德、张兰新于本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘子日、张燕萍返还定金人民币30000元；
三、限被告张德、张兰新于本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘子日、张燕萍支付违约金人民币232000元；
四、驳回原告刘子日、张燕萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币2892.5元、保全费人民币1970元（原告刘子日、张燕萍均已预付），由原告刘子日、张燕萍负担人民币601.71元，被告张德、张兰新负担人民币4260.79元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 黄俊哲
二〇一七年三月三十一日
书记员 卢嘉雯
刘颖倩
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》
第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。