广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤17民终781号
上诉人（原审原告）：黄永华，男，1983年12月19日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区，现住广东省阳江市江城区。
委托代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：阳江同心房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区甲路m号乙小区。
法定代表人：张敏明，该公司总经理。
委托代理人：黄建薇，该公司员工。
委托代理人：伦燕银，该公司员工。
上诉人黄永华、上诉人阳江同心房地产开发有限公司（以下简称同心房地产公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服阳江市江城区人民法院于2016年5月11日作出的（2016）粤1702民初738号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年10月10日，黄永华（买受人）与同心房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20××××××0），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区甲路m号乙小区第a幢b号商品房一套，该商品房为预售商品房，建筑面积共88.47平方米（其中套内建筑面积70.83平方米，公共分摊建筑面积17.64平方米），按套内建筑面积计算单价为每平方米5687.39元，房屋总价款为402838元，签订合同时交付首期款121838元，余款281000元由银行提供按揭；出卖人应当在2013年10月30日前交付房屋，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的；3、买受人于交楼届满时仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括按揭款、违约金、税费等）；逾期交房的出卖人需承担如下违约责任：1、逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……等内容。黄永华与同心房地产公司还签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议其中约定：买受人以按揭方式支付的按揭款应于签订本合同之日起两个月内付清，否则，出卖人有权按本合同规定追究买受人逾期付款的违约责任；买受人收楼前，应缴清各项费用，包括但不限于：（1）物业维修基金由买受人按照国家或当地政府规定缴存（按购房款2%）；（2）税费：契税（按政府规定缴纳）、印花税（楼价总额的0.05%）；（3）按照物业管理服务合同的约定交纳物业管理费；（4）有线电视费；（5）其他应买受人支付的费用；买受人未履行上述付款义务的，出卖人有权顺延交楼及办房产证的时间；买受人应当在出卖人发出交楼通知后十五日内办理收楼手续，如因买受人通讯地址变更未通知出卖人，导致无法及时通知的，视为商品房自通知收楼之日已经交付，如出卖人已符合本合同约定的交付条件，而买受人拒绝收楼的，按出卖人发出的收楼通知所载明的收楼日期之日视为商品房已交付；买受人如需委托出卖人办理房屋权属证书的，买受人应在商品房交付使用后、出卖人发出办证通知之日起十天内按政府部门的产权登记要求签署并向出卖人提交全部办证文件及资料，包括但不限于：《房地产交易权属登记申请书》、《广东省契税纳税申请表》、《委托书》、身份证复印件等（如政府部门有关规定变更的，按政府最近的规定为准），并要求抵押权人移交相关资料给出卖人，同时缴清所有购房款和相关税费，否则出卖人按照《合同》第十五条关于办理房产证的承诺期限相应顺延；如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任；合同第八条约定的“商品房经验收合格”指商品房已经有关政府部门办理了竣工验收备案手续；买受人同意，除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，出卖人可以顺延交付房屋和办理房屋产权证书，无须承担违约责任；如买受人逾期支付任何款项的，出卖人除了有权依据合同约定追究买受人逾期付款违约责任外，有权顺延房屋交付，办理房产证等期限……等内容。
上述合同及补充协议签订后，黄永华于2013年11月11日向同心房地产公司支付了首期款121838元，于2014年1月20日通过银行按揭的方式支付了余款281000元。2016年2月22日，黄永华以同心房地产公司没有按时交付经验收合格的商品房、逾期办证及交付的商品房存在面积差，应承担违约责任为由向原审法院提起诉讼，请求同心房地产公司支付逾期交房违约金14502.17元及逾期办证违约金4028.38元；同心房地产公司返还购房款3753.68元。
原审庭审中，同心房地产公司向原审法院递交一份《广东省阳江市中级人民法院协助查询函（回执）》，该份协助查询函是同心房地产公司因其他与本案相关联的系列案件向广东省阳江市中级人民法院提出调查申请，申请到阳江市城管局调查2013年3月至2013年12月期间，该局是否因阳江市申请“国家园林城市”称号而暂缓或停止审批阳江市内道路面挖掘等工程的申请，阳江市中级人民法院根据同心房地产公司的申请，去函阳江市城管局进行调查，该局于2014年11月10日复函，主要内容为“一、同心房地产公司于2013年5月向我局申请挖掘道路施工许可证情况属实，我局未受理其申请。具体原因如下：1、创建国家园林城市检查工作最初定于2013年6月进行。为减少道路挖掘对市容市貌的影响，保证创园迎检工作顺利进行，我局应市创园办以及相关创园工作要求，从2013年5月起停止市区道路挖掘施工许可证的审批业务。2、该公司申请挖掘的地段为甲路路边绿化带，该路段为创园必检路段，根据创园工作精神，迎检期间原则上不再批准开挖检路段道路。二、创园检查工作结束后，我局即刻恢复市区道路挖掘施工许可证的审批业务，同心房地产公司于2013年12月3日再次向我局申请挖掘道路施工许可证，我局于2013年12月13日批准申请并印发施工许可证。该复函所附的道路挖掘施工许可证载明施工日期是2013年12月14日至2014年1月4日”；一份《广东省阳江市中级人民法院协助查询函补充说明》，该复函是广东省阳江市中级人民法院向阳江市城管局了解何时恢复道路挖掘施工许可审批，该局对原来的复函所做的补充说明，主要内容是“我局应市创园办以及相关创园工作要求，从2013年5月份起，停止市区道路挖掘施工许可审批业务。2013年11月23日至25日国家住建部对我市创园进行验收，创园检查工作结束后，我局于2013年11月26日恢复市区道路挖掘施工许可的审批业务”；一份《关于广东省阳江市中级人民法院协助查询函补充说明》，该复函是城管局就2014年11月21日下午乙小区的业主代表到该局上访就前两份复函相关问题提出的询问，该局作出的补充说明，内容主要为“同心房地产公司于2013年5月曾口头向我局申请办理道路挖掘许可，但并没有正式申报。鉴于当时我局创建国家园林城市现场验收工作定于2013年6月进行，为减少由于道路挖掘等对市容市貌的影响，保证迎检工作顺利进行，我局应创园办及创园工作要求，从2013年11月25日创国家园林城市现场验收工作结束后，2013年11月26日开始恢复该项业务”。经质证，黄永华表示上述证据由法院依法认定。
原审庭审中，同心房地产公司主张已于2014年2月20日向黄永华邮寄一份收楼通知书，该通知书黄永华拒收，视为同心房地产公司于2014年2月20日已向黄永华交付楼房。对此，黄永华主张收楼通知书载明指定的收楼时间是2014年2月26日，黄永华是于2016年2月26日收楼。
另查明，本案讼争房屋所在的威尔登堡工程已于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续。涉案商品房的房地产证权的登记时间为2015年8月27日，房产证号为：粤房地权证阳字第01×××××××6号，房产证登记的房屋建筑面积为87.83平方米，套内建筑面积为70.13平方米。
原审诉讼中，黄永华拟证明同心房地产公司逾期办理房产证构成违约行为，向原审法院提供了阳江市住房和城乡规划建设局收件收据（存根）﹤以下简称收件收据（存根）﹥，该收件收据（存根）载明阳江市住房和城乡规划建设局于2015年8月13日收到涉案商品房的维修金专用收据、登记申请书、申请人身份证、购房款发票、权属证明书、商品房买卖合同、质保书、测绘图等资料，并备注评估现场勘查、报税时间不计算在法定办结时间内、正式收件受理10个工作日内完成。经质证，同心房地产公司认为收件的日期并不等于提交权属证书资料的时间，且从收件收据（存根）载明的资料中有购房款发票，黄永华迟延缴清房款是同心房地产公司不能顺利把资料提供给办证部门的原因，同心房地产公司不应该承担违约责任。此外，同心房地产公司在原审庭审过程主张提交办证材料的时间在2014年2月21日至2014年5月21日期间，但没有提供证据予以证实。原审法院庭审中，同心房地产公司对于提交材料的具体时间、提交了什么材料及是否统一提交材料等问题均表示不清楚。
原审法院认为：黄永华与同心房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容没有违反法律禁止性规定，应为有效合同，双方应按合同约定履行。
本案争议焦点有：（一）同心房地产公司是否存在逾期交房的违约行为；（二）同心房地产公司是否构成逾期办证违约行为；（三）对于商品房面积差异如何处理。
关于焦点一，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容没有违反法律禁止性规定，应为有效合同。合同有效，双方当事人应按合同约定履行。根据同心房地产公司向黄永华邮寄收楼通知书通知其于2014年2月26日前收楼及涉诉房屋所在的威尔登堡工程于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续的事实，应认定同心房地产公司于2014年2月26日交付经验收合格的商品房给黄永华。本案中双方在补充协议约定了“买受人同意，除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，出卖人可以顺延交付房屋和办理房屋产权证书，无须承担违约责任”，该约定对双方当事人有约束力。针对同心房地产公司涉诉房地产工程申请挖掘许可证的问题，阳江市城管局已经明确答复，同心房地产公司于2013年5月间申请道路挖掘施工许可证，但由于阳江市进行创园活动，同心房地产公司所申请挖掘路段是在甲路边绿化带，是创园活动必检路段，而没有受理同心房地产公司的申请，同心房地产公司在创园工作结束即于2013年12月3日再次申请挖掘道路施工许可证。由于市政府正在进行创园活动，不批准同心房地产公司开挖道路，造成同心房地产公司在上述期间无法施工而延误工期，无法按合同约定的期限交付商品房给买受人。同心房地产公司开挖道路工程虽不是市政工程，但与市政管理有关，且是政府创园活动的市政管理要求不批准其施工，其无法施工的原因应属双方在补充协议约定的可顺延交付楼房的事项，故上述期限应予扣减。上述复函中未明确同心房地产公司提出申请的日期，而同心房地产公司主张的2013年5月7日递交申请也未能提供证据证明，可推定同心房地产公司在5月底提出申请，故顺延期限应从2013年6月1日起计至2013年12月3日同心房地产公司再次提出挖掘道路申请时止，共186天，该期间亦为双方合同约定应顺延交房的时间。从2013年11月1日起计至实际履行交房义务即2014年2月26日止，同心房地产公司迟延117天交房，扣除应顺延期间186天，因此，同心房地产公司不存在逾期交房的违约行为，现黄永华请求同心房地产公司支付逾期交房违约金14502.17元，理据不足，应不予支持；
关于焦点二，双方在《商品房买卖合同》约定了出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。黄永华与同心房地产公司签订的《商品房买卖合同补充协议》约定买受人收楼前，应缴清各项费用，出卖人有权顺延交楼及办房产证的时间。黄永华于2014年1月20日付清房款，同心房地产公司于2014年2月26日交付合格的商品房给黄永华使用，根据上述约定，同心房地产公司办理涉案商品房权属登记的时间应顺延自2014年2月26日起90日内办理。诉讼中，黄永华提供的收件收据（存根）载明阳江市住房和城乡规划建设局于2015年8月13日收到涉案商品房的维修金专用收据、登记申请书、申请人身份证、购房款发票、权属证明书、商品房买卖合同、质保书、测绘图等资料，主张同心房地产公司于2015年8月13日递交涉案商品房的办证材料构成逾期办证的违约行为，虽然同心房地产公司在原审庭审中对此予以否认，并辩称其在2014年2月21日至2014年5月21日期间已向房管部门递交了涉案商品房办理权属证书的资料，但同心房地产公司对其主张的事实没有提供证据予以证实，且其对于提交材料的具体时间、提交了什么材料及是否统一提交材料等问题均表示不清楚，根据“谁主张谁举证”的证据规则，同心房地产公司应承担举证不能的后果，故对同心房地产公司的辩称意见不予采信。结合涉案商品房房产证权属证书载明登记时间为2015年8月27日的情况，应认定同心房地产公司于2015年8月13日向产权登记机关递交涉案商品房的权属登记资料明显违约，应向按合同的约定向黄永华承担违约责任。现黄永华请求同心房地产公司支付逾期办证违约金4028.38元（402838元×1%），合理有据，应予以支持。
关于焦点三，黄永华与同心房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》约定，“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……”，对于该约定，黄永华与同心房地产公司存在不同的理解，黄永华主张涉案商品房的面积差异值为－0.932%［（70.17-70.83）／70.83×100%］，根据《商品房买卖合同》的约定，同心房地产公司应向黄永华返还购房款3753.68元（5687.39元／平方米×0.66平方米）；同心房地产公司主张差异值为±0.6%以内（含本数），属于双方约定免责范围，即该范围内面积差异，双方不作任何补偿，涉案商品房面积差异百分比为0.932%，本案中应减去双方免责范围0.6%，剩下0.332%乘以房屋单价5687.39元／平方米应返还购房款1876.84元给黄永华。原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》虽然约定了面积差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿，但没有明确约定差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的需要减去0.6%后再用剩余的差异值按买卖合同约定的房屋单价多退少补购房款，因此买卖双方应按合同约定的价格据实结算，不扣除0.6%，同心房地产公司的上述意见理据不足，应不予采纳。同心房地产公司应按合同的约定向黄永华返还购房款3753.68元（5687.39元／平方米×0.66平方米）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条和第一百五十八条和《最高人法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，作出判决：一、限阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金4028.38元给黄永华；二、限阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款3753.68元给黄永华；三、驳回黄永华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费358元减半收取179元，由黄永华负担129元，阳江同心房地产开发有限公司负担50元。
黄永华不服原审判决，向本院提起上诉称：黄永华与同心房地产公司于2013年10月10日签订《商品房买卖合同》，约定2013年10月30日前交房，同心房地产公司从2013年11月1日起计至实际履行交房之日2014年2月26日止，共迟延交房117天，但原审认定同心房地产公司可从2013年6月1日至2013年12月3日免责186天，即认定黄永华需对合同签订前所发生的事承担不利后果，该认定是错误的。首先，合同没有约定可以溯及既往，合同签订前的事务对黄永华不具有约束力。其次，即使同心房地产公司因创园活动延误交房的事实属实，也是发生在双方签订合同之前，而同心房地产公司与黄永华签订合同时已知悉该情况，其自愿承诺在2013年10月30日前交房，依法有效，不构成免责事由。最后，合同是双方真实意表示，合法有效，具有法律约束力。如果当事人需对签订合同之前的事由承担不利后果，则说明无论是何时签订的合同，同心房地产公司均享有186天的免责期限，这不符合合同诚实信用、公平自愿的原则。综上，请求维持原判第一、二项；撤销原判第三项，改判同心房地产公司支付逾期交房违约金14502.17元给黄永华。
同心房地产公司答辩称：按照一审的答辩意见。
同心房地产公司也不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）黄永华与同心房地产公司约定房屋交付时间为2013年10月30日，付款方式为签订合同时交付首期款，余款281000元由银行提供贷款，且须于交楼届满前缴清。但黄永华于2014年1月20日才缴清贷款，违约在先，按照《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第六条第一款、第四条、第十二条第7点的约定，同心房地产公司有权顺延办理房产证的期限，且该期限理应比约定期限更长，并不需要承担任何逾期办证的违约责任。（二）涉案房屋于2014年2月20日交付使用，而同心房地产公司已于房屋交付后90天，即2014年2月21日至2014年5月51日期间，将相关资料交给产权登记机关，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“办理产权登记期限为商品房交付使用后90日内”以及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第五条第二款“如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任”的约定，同心房地产公司并没有违约。退一步讲，黄永华违约缴清贷款在先，即使同心房地产公司没有在房屋交付后90天内为黄永华提交办理权属证书的资料，也是因黄永华怠于缴清贷款所致，现同心房地产公司已为黄永华取得房产证，不应承担逾期办证的违约责任。（三）黄永华主张“权属证书”性质为房产证，转移登记中收件日为提交办理权属证书的时间，该理解有误，其提供的证据不足以证明同心房地产公司违约。实际上，办理房产证需要两个环节，分别为房屋初始登记与转移登记环节。补充协议中约定的提交办理“权属证书”中该环节属于商品房初始登记环节，即确定房屋归属权归开发商所有，称之为“大确权”，后期办理房屋转移登记，将房屋归属转移至业主名下，称之为“小确权”。按照补充协议的约定，只要同心房地产公司能够在约定的时间内将办理权属证书的资料提交给产权登记机关（办理初始登记）即免责。事实上，同心房地产公司确实在约定的时间内提交办理权属证书的资料给房管部门，但因房管部门在收取资料时手续缺失，并没有为同心房地产公司开具接收凭证，也拒绝在同心房地产公司资料清单上签名或盖章，对该事实请二审法院予以查明。黄永华于一审提交的转移登记收件收据与本案无关，一审不应将该证据作为定案依据。（四）按照双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条约定，双方同意将合同第五条修改为：面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；面积误差比绝对值在0.6%以上的，买卖双方实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算，买方不选择退房。该条款属阶梯式适用条款，应阶梯式计算，即面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数），属于双方约定的免责范围内，换句话说，即便其他业主存在产权登记面积大于合同约定的计价面积，但面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的情况，同心房地产公司也不会向该部分业主主张该范围内的购房款；而面积误差比绝对值减去免责范围内0.6%以内（含本数）后，面积误差比绝对值仍有在0.6%以上部分的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算，买方不选择退房。黄永华认为上述面积差异条款为选择性条款，即针对面积误差比范围大小可选择使用任一条款，是不符合公平原则的要求。由于涉案商品房面积误差比绝对值为0.93%，减去双方补充协议约定的免责范围0.6%，剩下0.33%，乘以房屋单价5687.39元，同心房地产公司仅需返还购房款1876.84元给黄永华。因此，黄永华主张返还购房款过多。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，证据不足，请求撤销原判第一、二项，驳回黄永华该两项诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由黄永华承担。
黄永华答辩称：（一）关于逾期办证问题。1、同心房地产公司称其在2014年2月21日至2014年5月21日期间已将办理权属证书的资料交给了产权登记机关是不属实的，其也未能提供证据证明上述主张，应承担举证不能的责任。2、《补充协议》第五条第二项约定的提交办理权属证书的资料属于办证资料，同心房地产公司未在合同约定的期限内履行应承担违约责任。首先，同心房地产公司在上诉状自称补充协议是关于产权登记、房产证取得的约定，并且引用补充协议第五条第二项的内容作明确说明；此外，同心房地产公司在一审答辩和举证时也多次提到提交权属证书的资料就是产权登记资料，由此说明同心房地产公司在事实上也认同该条款与办理房产证有关。其次，“权属证书”无论是按字义上的理解还是按日常生活的理解，明显是指产权证书。而且《补充协议》作为格式条款，即使双方有多种理解，根据《合同法》第四十一条的规定，同心房地产公司作为提供格式条款的一方，应作出不利于其的解释。最后，《补充协议》第五条已经清楚地写明是“关于办证补充条款”，且按照《商品房买卖合同》第十五条“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”的约定可知，《补充协议》的“权属证书”明显与房地产权属有关。综上，《商品房买卖合同》第十五条及《补充协议》第五条第二项是关于办理商品房权属证书的约定，并非同心房地产公司所指的办理初始登记。涉案商品房已于2014年2月26日交付，同心房地产公司直至2015年8月13日才将办理权属证书的资料提交给房管部门，已超出合同约定的90天内提交资料的时间，同心房地产公司已构成违约。即使按同心房地产公司所主张的合同约定的只是办理初始登记的时间而非办理权属证书的时间，那么应视为双方没有约定取得房产证的期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）项的规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，买受人自房屋交付使用之日起90日未能取得房产证的，出卖人构成违约。同心房地产公司未能在法定期限内办理出房产证，同样构成违约。因此，无论是按照合同约定还是根据法律规定，同心房地产公司都已构成违约，应承担违约责任。（二）关于面积差异的问题。1、商品房买卖合同第五条三项约定是附条件的选择项，该条款第2项并没有关于扣除0.6%比值的约定，该条款中“多退少补”的字义也表明不存在任何抵扣。2、司法实践中也从来没有扣减比值的方式来计算面积差异。3、若存在抵扣0.6%的情形，那么商品房买卖合同第五条第3项选择退房部分就不能退还全部购房款，这存在矛盾。因此，联系合同该条约定上下文可知，同心房地产公司的主张没有依据。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：黄永华与同心房地产公司签订的《商品房买卖合同》还约定，买受人未按书面通知的时间办理收楼手续，视为从书面通知的收楼日期起，该商品房已实际交付买受人。
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，黄永华与同心房地产公司订立的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，是有效合同。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点问题是，（一）同心房地产公司是否存在逾期交房的行为，应否承担逾期交房的违约责任；（二）同心房地产是否存在逾期办证的违约行为，应否承担逾期办证的违约责任；（三）同心房地产公司退还黄永华涉案商品房差异面积部分的购房款应如何计算。
关于争议焦点（一），同心房地产公司是否存在逾期交房的行为，应否承担逾期交房的违约责任的问题。黄永华与同心房地产公司签订的《商品房买卖合同》虽约定同心房地产公司在2013年10月30日前将验收合格的商品房交付给黄永华，但双方同时在合同约定买受人于交楼届满时仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括按揭款、违约金、税费等），出卖人可据实予以延期。由于黄永华与同心房地产公司签订合同后，于2013年11月11日向同心房地产公司支付首期款121838元，于2014年1月20日通过银行按揭的方式支付余款281000元，根据双方当事人的合同约定，同心房地产公司可据实延期交房给黄永华，故同心房地产公司应于黄永华支付全部购房款的次日，即2014年1月21日交付房屋给黄永华，而同心房地产公司直至2014年2月20日才通知黄永华于2014年2月26日前来办理收楼手续。黄永华虽未到同心房地产公司办理收楼手续，但按照双方《商品房买卖合同》“买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为从书面通知的收楼日起，该商品房已实际交付给买受人”以及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》“出卖人已符合本合同约定的交付条件，而买受人拒绝收楼的，按出卖人发出的收楼通知所载明的收楼日期之日视为商品房已交付”的约定，同心房地产公司在通知黄永华收楼时，其所建的商品房已经验收合格，并已于2014年1月13日办理了工程竣工验收合格备案手续，具备交付使用条件，应认定同心房地产公司已于2014年2月26日将该商品房交付给黄永华。如前所述，同心房地产公司本应于2014年1月21日交付商品房给黄永华，但其实际于同年2月26日交付商品房给黄永华，故同心房地产公司已构成逾期交房违约，应承担违责任。黄永华上诉认为同心房地产公司存在逾期交房的行为理据充分，但其认为违约时间应从2013年11月1日起计至2014年2月26日止不当。同心房地产公司逾期交房的违约时间应从2014年1月22日起计至2014年2月26日，即同心房地产公司逾期交房天数为36天，因此，同心房地产公司应当按照《商品房买卖合同》对逾期交房违约责任的约定按日向黄永华支付已交付房价款万分之三的违约金，故同心房地产公司共应支付违约金为4350.65元（402838元×0.0003／天×36天）给黄永华。因黄永华支付购房款时间在同心房地产公司办理工程竣工验收手续之后，本案不涉及到同心房地产公司应否免责扣除186天顺延时间的认定问题，故原审判决认定同心房地产公司违约时间不当，应予纠正。
关于争议焦点（二），同心房地产是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证的违约金给黄永华的问题。黄永华与同心房地产公司签订《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。该约定从常理上应理解为出卖人协助买受人办理产权登记的约定，而《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》是对《商品房买卖合同》的补充约定，因此，该协议中关于办证补充条款中的“权属证书”亦应当理解为出卖人为买受人办理产权登记，同心房地产公司主张该约定中的“权属证书”应理解为将房屋登记在开发商名下有悖常理，且黄永华对此亦予以否认，同心房地产公司主张理据不足。本案中，黄永华于2014年1月20日付清购房款，同心房地产公司于2014年2月26日将房屋交付给黄永华使用。同心房地产公司主张黄永华怠于缴清房款，违约在先，其有权顺延办理房产证期限，不需要承担逾期办证的违约责任。虽然黄永华逾期付清购房款，但同心房地产公司已顺延交付房屋的时间，实际上，黄永华已在同心房地产公司交付房屋前付清购房款，按照同心房地产公司与黄永华签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第六条第1点“买受人如需委托出卖人办理房屋权属证书的，买受人应在商品房交付使用后、出卖人发出办证通知之日起十天内按政府部门的产权登记要求签署并向出卖人提交全部办证文件及资料……同时缴清所有购房款和相关税费。否则，出卖人按照《合同》第十五条关于办理房产证的承诺期间相应顺延”的约定，同心房地产公司应当按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，“在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。从黄永华提供的《收件收据（存根）以及《房地产权证》来看，阳江市住房和城乡规划建设局是在2015年8月13日收到涉案商品房的办证资料，涉案商品房于2015年8月27日办理产权登记，可认定同心房地产公司是在交付房屋给黄永华一年多后才向产权登记机关递交涉案商品房的权属登记资料，同心房地产公司主张其在2014年2月21日至2014年5月21日期间已将相关资料交给产权登记机关，但没有提供证据予以证明，其主张证据不足。原审按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定认定同心房地产公司构成逾期办证违约并判决同心房地产公司向黄永华支付逾期办证违约金4028.38元，并无不当，应予以维持。同心房地产公司主张其不需要承担逾期办证的违约责任，理据不足，应不予采纳。
关于争议焦点（三），同心房地产公司退还黄永华涉案商品房差异面积部分的购房款应如何计算的问题。同心房地产公司上诉主张按照《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第三条的约定，面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）为双方不作任何补偿的范围，面积误差比绝对值仍有在0.6%以上部分的，则按实测计价面积及合同约定的房屋单价据实结算。黄永华则认为《商品房买卖合同》中第五条第2项并没有关于扣除0.6%比值的约定，该条款中“多退少补”的字义也表明不存在任何抵扣。本案同心房地产公司与黄永华签订的商品房买卖合同及补充协议属于格式合同，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。双方签订的《商品房买卖合同》以及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》均对面积差异处理进行约定。按照合同的约定以及从常理上理解，如果房屋面积误差比在0.6%以内（含本数）的，可免除买卖双方多退少补购房款的责任；如果面积误差比绝对值在0.6%以上的，买卖双方则多退少补，即0.6%以内的面积亦应退还或者补交购房款，没有证据反映双方达成约定需要扣减0.6%面积后再多退少补。该理解亦符合《中华人民共和国合同法》第四十一条“……对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，同心房地产公司主张关于面积差异处理的约定属于阶梯式适用条款，涉案的商品房面积差异部分退还的购房款应减去0.6%面积范围内相应的购房款，理据不足，应不予采纳。原审按照涉案商品房实际差异的面积计算同心房地产公司应退还给黄永华的购房款为3753.68元并无不妥，应予以维持。
综上所述，原审对同心房地产公司的逾期交房行为认定不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持阳江市江城区人民法院（2016）粤1702民初738号民事判决第一、二项；
二、撤销阳江市江城区人民法院（2016）粤1702民初738号民事判决第三项及案件受理费负担部分；
三、限阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金4350.65元给黄永华。
四、驳回黄永华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费358元，减半收取179元，由黄永华负担97元，阳江同心房地产开发有限公司负担82元；二审案件受理费213元，由黄永华负担114元，阳江同心房地产开发有限公司负担99元。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 飘
代理审判员 姜玉华
代理审判员 莫怡华
二〇一六年九月二十日
书 记 员 林宗发