广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第93号
原告（反诉被告）戴春理，男，汉族，住所：广东省佛山市禅城区。身份证号码：×××。
委托代理人赵俊海、蒋伟良，均为广东金石行律师事务所律师。
被告（反诉原告）仇诗怡，女，汉族，住所：广东省惠州市龙门县。身份证号码：×××。
委托代理人阮建科、李兰，均为广东格然律师事务所律师。
原告戴春理诉被告仇诗怡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月20日立案受理后，依法由审判员田媛适用简易程序独任审理。因被告仇诗怡下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员田媛担任审判长，与审判员麦燕红、人民陪审员潘萧萧组成合议庭进行审理。被告仇诗怡在答辩期内向本院提出反诉，本院依法予以受理并与本诉合并审理，于2014年4月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵俊海和被告的委托代理人李兰到庭参加诉讼。因合议庭成员潘萧萧工作调动不再审理本案，本案变更为由审判员田媛担任审判长，与审判员麦燕红、人民陪审员朱建忠组成合议庭继续审理，并于2014年9月11日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵俊海、被告的委托代理人李兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告本诉称：2011年11月，被告与原告签订房屋租赁合同，约定租期为一年，从2011年11月1日起到2012年11月1日止，每月租金2100元。2012年11月租赁期满后，被告要求续租一年，原告同意，双方继续以原价格继续租赁关系但没有重新签订租赁合同。2013年11月租赁期满后，被告要求再续租1个月，原告同意，但原告在2013年11月30日到该房屋验收时，发现被告在租赁期间擅自拆卸、损坏所租房屋（损坏部分见清单），遂与被告协商，要求被告修复损坏部分，但被告不肯修复，也拒绝交还租房钥匙，被告的行为损害了原告的利益，请求法院判令：1、被告向原告支付从2013年12月1日至实际交还房屋之日的租金以及按月计算支付月租金20%的违约金，暂计至起诉月份共计5040元；2、被告向原告赔偿损坏房屋的维修费用9980元（暂定）；3、被告交还房屋钥匙和门禁卡，返还房屋；4、本案诉讼费由被告承担。
诉讼中，根据房屋已交接的事实和鉴定结论，原告撤回返还房屋和交还钥匙的诉请，变更诉讼请求1为：被告支付2013年12月1日至2014年6月6日期间的租金12600元，违约金2520元；变更诉讼请求2为：被告赔偿原告的房屋维修费9614.77元；变更诉讼请求3为：被告支付门禁卡的费用30元。原告还以诉讼期间新产生费用为由，增加诉讼请求：5、被告支付开锁、换锁费用640元；6、被告支付2013年12月至2014年6月期间产生的公摊电费、管理费及车位管理费合计1087.80元。为避免诉累，本院对原告上述变更和增加诉讼请求的申请予以准许。
被告辩称：一、被告已于2013年11月30日将房屋移交给原告，原告要求被告交还钥匙和房屋、支付租金和违约金没有事实和法律依据。1、2010年10月11日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于佛山市鸿翔北一街9号402房的物业，租金2000元／月，通过汇款方式支付，租赁保证金4000元，租赁期限从2010年11月1日至2011年11月1日，租赁期间由原告负责房屋维修。后被告依约向原告缴纳了4000元租赁保证金，并搬入涉案房屋居住，按时支付租金。合同到期后双方续签合同，租金为2100元／月，租赁期限延至2012年11月1日。第二次合同到期后，双方没有续签合同，仅口头约定再续租一年至2013年11月1日。租赁期届满后，原告不再同意被告续租，经协商允许被告再租多一个月至2013年12月1日。2、被告于2013年11月29日交清水电费、煤气费、物管费之后，于次日下午将自己的物品全部搬离了涉案房屋，并将房屋清洁干净后交还给原告，并要求退还保证金4000元。原告接收涉案房屋后，指责被告损坏房屋设施，并辱骂被告及在场幼年子女，撕毁被告儿子的相片，被告为避免矛盾激化，承诺对于被告子女涂鸦的墙壁恢复原状或赔偿损失，但明确表示对不属于被告损坏、不属被告责任的部分不同意赔偿。后双方无法协商一致，原告也不同意退还保证金。2013年12月1日，原告又电话通知被告到房屋现场，被告当场要求退还保证金，原告不但不同意，又再次辱骂被告，要求被告赔偿。双方发生激烈争吵，被告报警求助，警察到场后以民事纠纷为由不予处理。警察离开后，原告要求小区物管禁止被告再进入小区，被告担心今后无法找到原告退回保证金，拦住原告要求退保证金，原告报警，警察到场后同样以民事纠纷为由不予处理，原告与警察发生激烈争吵，警察为避免事态扩大，要求双方留联系方式改日到派出所处理。过几日，双方派人到派出所调解，但仍未能达成和解。3、被告已将所有物品搬离且将房屋清洁后移交给原告，双方发生纠纷后，原告又要求小区物管禁止被告进入小区，房屋已处于原告控制之下，据被告向小区物管了解，原告已将涉案房屋出租给了案外人。二、原告要求被告赔偿维修费用没有事实和法律依据。1、诉状所附《房屋损失清单》所列维修项目，除第9行“墙面被涂鸦”是被告子女所为外（被告愿意对墙面涂鸦部分恢复原状），其余项目并非被告所为。涉案房屋已使用十多年，又几经出租，一些设施肯定存在自然老化和使用损耗，原告强迫被告对房屋进行翻新，颠倒是非。2、合同第五条约定原告应对房屋定期检查并承担维修费用，在被告租住的3年多时间里，原告从未对房屋使用情况提出任何异议，若房屋真存在原告所列维修项目，维修费用也应由原告承担。3、原告诉状所列维修项目的实际维修费用尚未实际产生，仅为原告个人预估，明显偏高，对于“墙面被涂鸦”的维修费用确实过高，被告不同意承担，但愿意负责恢复原状。四、被告已依约履行全部合同义务，但原告拒绝退还保证金4000元及代垫的车位管理费1110元，已构成严重违约。综上，请求依法驳回原告全部诉讼请求，维护被告合法权益。
被告反诉诉称：2011年11月被告与原告签订房屋租赁合同，约定将佛山市鸿翔北一街9号402房租赁给被告使用，同时约定被告应向原告支付4000元作为租金押金，租赁期届满之日退还。被告依约向原告支付了上述押金，原告要求被告帮忙交的车位管理费3年零1个月（2010年11月1日至2013年11月30日），每月30元，共计1110元，车位归原告使用。但租赁期届满后经被告多次索要，原告至今仍拒不归还上述保证金和汽车车位管理费共计5110元，为维护被告合法权益，反诉请求判令：1、原告返还定金4000元，并从反诉之日起按照同期人民银行贷款利率支付利息；2、原告返还被告帮交的车位管理费1110元，并从反诉之日起按照同期人民银行贷款利率支付利息；3、原告承担本案诉讼费用。
原告针对反诉辩称：1、被告要求原告返还4000元没有理由，因为不是原告违约，而是被告违约在先，应由原告予以没收。2、车位管理费1100元是被告代垫的属实，但原告给被告代垫了电视费962元、管理费208元、电费112元，合计1282元。原告把涉案房屋租给被告的时候，一并将上述费用的缴费存折交给被告，由被告存钱缴费。在原告交存折予被告的时候，存折里面还有钱，但除支付被告在承租期间应当缴交的费用外，存折内还欠缴1282元，上述欠缴费用是在原告的存折中扣取的。该笔1282元用于折抵被告的反诉请求2，而非原告增加诉讼请求。
诉讼中，原告就本、反诉提供了以下证据：
1、原告身份证、被告的暂住证。证明原、被告的诉讼主体资格。
2、租赁合同、房地产权证。证明原告将自己所有的涉案房屋租给被告使用，合同期限为2011年11月1日至2012年11月1日，这份合同有办理备案登记。原、被告就涉案房屋的租赁口头约定延长租赁期限一年零一个月，延长的租赁期限双方没有签订书面合同。合同第七条第四款约定，被告逾期交还房屋应承担相应的违约金。第七条第九款约定，被告在使用出租房期间，不能对房屋损坏，如损坏应当对造价进行赔偿。
3、装修工程结算单。证明原告购买涉案房屋后，对涉案房屋进行装修所花费的费用。进而证明被告修复房屋所需要支付的费用，以及涉案房屋内的一些设施设备。
4、工行的扣缴管理费存折（2010年10月11日内有余额210.89元，至2013年9月21日余额为2.06元）、农行的扣缴电视费存折（这个存折没有给被告，一直由原告垫付，有线电视费每月26元，被告用了三年零一个月，合计962元）、建行的扣缴电费存折（2010年11月8日内有余额210.37元，至2013年9月21日余额为116.10元）。证明工行和建行的存折2010年和2013年的差额再加上原告代垫的电视费，合计1282元。至于电费和水费发票显示的截止时间至被告搬离时所产生的水电费尚未缴纳，故暂时无法主张。
5、收款收据与开锁大王公司服务单。证明开锁换锁新产生的费用合计640元。
6、电费发票管理费及汽车车位管理费发票。证明2013年12月至2014年6月新发生的费用合计1087.80元。
7、收款收据。证明原告新办理一张小区磁卡的费用为15元。
8、管理费、车位管理费、公用电费缴费通知单、水费催缴通知、管道燃气报数及安全检查通知、参选证。证明涉案房屋在2013年12月至2014年6月期间无人居住。
诉讼中，被告就本、反诉提供了以下证据：
1、租赁合同（2010年10月11日签订）、收款证明。证明原、被告在2010年10月11日签订租赁合同，原告收取被告押金4000元。双方在合同约定租赁期间由原告负责房屋的维修。合同上未约定没收押金或定金的条款。
2、鸿翔商住区管理处物品离场登记表一张，水、电、燃气发票各一张，收款收据一张。证明被告于2013年11月29日交清水电、煤气费、物业管理费、车位费，于第二天下午将全部物品搬离涉案房屋的事实。
3、报警回执。证明2013年12月1日，原告将涉案房屋清理干净后交还被告，由于被告拒绝返还押金，双方发生纠纷，被告当场报警求助。
4、光盘及文稿。证明原告拒绝返还押金，而且让小区保安不允许被告进入涉案小区，根据向小区保安的了解，原告在被告搬走后已将涉案房屋出租他人使用。
诉讼中，原告申请对涉案房屋的损害修复费用进行评估，本院依法委托广州金盛建工程项目管理咨询有限公司（以下简称金盛建公司）进行评估，该公司出具《司法鉴定评估报告书》。为查明案件事实，本院还依职权向佛山市公安局禅城分局澜石派出所调取了受理报警登记表、调解书一份、两张费用清单。
经庭审质证，本院对证据作如下认证：
原告提供的证据1，被告无异议，本院予以采信。原告提供的证据2、4、6、7，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。原告提供的证据3，虽有原件核对，但该份清单仅能显示为“戴生”装修工程结算，并无注明装修工程的具体座落，亦无其他证据佐证装修的地址，与本案涉案房屋并无关联性和证明力，本院不予确认。原告提供的证据5，有原件核对，且收款单位已盖章确认，收据的开具日期亦与本院组织双方勘查现场的日期一致，被告虽对换锁的收款收据真实性不予确认，但并未提供证据予以反驳，故本院对真实性予以确认。原告提供的证据8，与本院组织双方勘查现场当日在涉案房屋处发现的原件一致，本院对真实性予以确认，至于原告的证明内容是否成立，本院综合全案证据待后予以论述和认定。
被告提供的证据1、2、3，原告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。被告提供的证据4，由于被告未举证证明通话另一方的身份信息，且该录音资料未经通话双方的共同确认，真实性无法核实，原告经质证亦对真实性不予确认，故本院不予采信。
金盛建公司出具的《司法鉴定评估报告书》，原告无异议，被告对真实性无异议，但对该报告的部分内容和结论有异议，由于异议方未能提供有效的证据证明上述鉴定报告存在鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足等情况，故本院对《司法鉴定评估报告书》予以采信。本院依职权调取的证据，原、被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。
综合本院采信的证据以及庭审中各方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
原告系佛山市禅城区鸿翔北一街9号402房的产权人。2010年10月11日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）在经纪方满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司的居间下签订《租赁合同》，约定：一、甲方同意将座落在佛山市鸿翔北一街9号402房出租给乙方使用。……二、甲乙双方议定上述房屋月租金为2000元，租赁期自2010年11月1日起至2011年11月1日止，共计12个月。租金按月结算，……三、乙方应向甲方交纳4000元作为房屋租金押金（保证金）……五、租赁期内，甲方承担下列责任：……2、负责房屋和设备的定期安全检查，承担房屋设备正常的维修费用……六、租赁期内，乙方承担下列责任：……5、要爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修房屋。因此延误房屋维修而造成甲方或第三人的人身、财产遭受损害的，乙方应负责赔偿。6、因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复。……9、租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担。……七、违约责任：……3、租赁期满解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方押金（保证金）中扣除，不足部分由乙方负责赔偿。……同日，被告向原告交纳押金4000元，原告向被告出具《收款证明》。
2011年10月，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）重新签订《租赁合同》，约定：一、甲方同意将座落在佛山市鸿翔北一街9号402房出租给乙方使用。……二、甲乙双方议定上述房屋月租金为2100元，租赁期自2011年11月1日起至2012年11月1日止，共计12个月。租金按月结算，……三、乙方应向甲方交纳4000元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方。……五、租赁期内，甲方承担下列责任：……2、负责房屋和设备的定期安全检查，承担房屋设备正常的维修费用……六、租赁期内，乙方承担下列责任：……5、要爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修房屋。因此延误房屋维修而造成甲方或第三人的人身、财产遭受损害的，乙方应负责赔偿。6、因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复。……9、租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担。……七、违约责任：……3、租赁期满解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方押金（保证金）中扣除，不足部分由乙方负责赔偿。4、租赁期满，甲乙双方未续定承租合同或已解除合同后，乙方逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，甲方还有权按月租金额百分之二十收取违约金。……十三、双方约定的其他事项：其中家电、四部空调、一个酒柜、一个床头柜、梳妆台1个、小凳子1个。另：合同有效期壹年整。该份租赁合同约定的租赁期届满后，原、被告双方协商一致延长租赁期一年，即至2013年11月1日，未再续签书面的租赁合同。至上述延长后的租赁期届满时，双方经口头协商，原告同意被告再续租一个月。
2013年11月29日，被告将两张床、一台洗衣机、一台热水器搬离涉案房屋，涉案房屋所在的鸿翔商住区管理处对上述物品进行了离场登记。同日，被告交纳了涉案房屋2013年9月1日至2013年11月1日的电费243.04元、2013年9月5日至2013年11月5日的水费51.57元、2013年9月6日至2013年11月29日的燃气费138.70元、2013年6月-11月物业管理费547.20元、2013年6月-11月汽车位管理费180元、2013年6月-11月公共电费205.20元。
2013年11月30日，被告通知原告到涉案房屋办理交接，原告经查看房屋主张被告在租赁期间有损坏房屋的行为，要求被告予以修复，被告表示可对其子女涂鸦的墙壁予以修复或赔偿，但对于原告主张的其他损坏不予确认，并要求原告退还押金。当日双方未能协商一致。
2013年12月1日，原、被告在涉案房屋发生争执，被告致电110报警称与人就房屋租赁问题发生纠纷。佛山市公安局禅城分局澜石派出所受理该报警，并向被告出具报警回执。2013年12月18日，佛山市公安局禅城分局澜石派出所组织原、被告双方到场调解，据澜石派出所制作的调解书记载：原告要求被告赔偿7000元装修费，不退按金，被告不同意，现原告要求走法律途径解决。调解中，原告曾向澜石派出所提交清单两份，《房屋违约部分》清单所列项目有：凉台灯1个，80元／个；主人房卫生间龙头丢失1个，300元／个；主人房卫生间墙面补洞、贴瓷片，1500元；主人房两面墙，一面批荡、一面挂塑，1500元；主人房木地板损坏，修复；主人房射灯丢失1个，300元／个；小客房一面墙批灰、挂塑，1200元；客厅一面墙批灰挂塑，1000元；另外乱写画墙面挂塑500元；油烟机、四部空调内部卫生清理，300元；整房间卫生打扫清理500元。《租房清单》所列项目有：对方押金4000元；代付车位管理费1110元；我方垫付电视费962元、管理费208.83元、电费112.55元，垫付合计1283.38元；11月1日至11月30日电费未清；2013年11月租金迟延10天。
原、被告一致确认双方的租赁关系已于2013年12月1日解除。原告主张被告虽搬离涉案房屋，但未交还钥匙和门禁卡，原告至今无法进入涉案房屋，故被告仍需按租金标准向原告支付占有使用费；被告对此不予确认，主张2013年12月1日被告在涉案房屋内已将钥匙和门禁卡一并交还原告本人，但没有书面的签收手续，被告已交还房屋给原告，故不存在占有使用费的问题。
原告于2014年1月20日起诉时一并提交《价格鉴定申请书》，申请对其主张的房屋损坏部分的修复费用进行价格鉴定。被告于2014年4月21日向本院提交《现场勘验申请书》，主张被告早已搬离，原告已接收涉案房屋，涉案房屋已完全处于原告控制之下，即使原告遗失钥匙，也可以以撬锁的方式进入，不能将无法使用涉案房屋的责任推给被告，为避免原告主张的所谓“租金损失”扩大以及验证房屋现状，申请本院在双方在场的情况下，撬锁进入涉案房屋进行勘验，撬锁的相关费用，由被告先行垫付。鉴于原告的修复费用鉴定申请需以涉案房屋的现状为根据，为固定现场现状，避免房屋在鉴定机构进场鉴定前发生变化以及当事人对房屋现状产生争议，本院对被告的现场勘验申请决定暂缓。经摇珠选定，本院依法委托广州金盛建工程项目管理咨询有限公司（以下简称金盛建公司）对原告的申请进行鉴定。2014年6月6日，本院组织原告、被告以及金盛建公司对涉案房屋进行现场勘查，一并处理被告前述现场勘验申请。到达涉案房屋所在的楼层后，涉案房屋防盗门上张贴、插入有如物管费通知单、水费催缴通知、燃气报数提示、社区居委会换届选举参选证等单据，经本院询问，原、被告均表示没有房屋钥匙，后原告找来开锁人员，通过撬锁的方式打开了涉案房屋的防盗门和木质大门。进入涉案房屋后可见房屋处于空置状态，但屋内所有窗户均为打开状态。金盛建公司当日对原告主张的房屋损坏需修复的部位进行了查验和测量，原、被告经本院询问，亦同意并确定当日即为原告收回涉案房屋的日期。
原告主张上述现场勘查当日产生了开锁费用380元、换锁费用260元，并提供了相关收款收据证明其已实际支付的事实。被告对开锁费用380元无异议，当庭表示愿意负担该笔开锁费用，但对换锁费用的真实性不予确认，并认为费用过高。
就原告主张的修复部位和修复费用，金盛建公司于2014年8月8日出具《司法鉴定评估报告书》，该报告书记载的修复工程量为：1、主人房：墙面修复、阳台灯具损坏、射灯缺失、木地板修复、卫生间面砖墙面修补、双头水龙头缺失、木门套线拆除；2、走道：墙面修复、灯具损坏；3、小孩房墙面修复；4、客厅墙面修复；5、书房墙面修复；6、厨房更换大理石灶台，评估的修复工程造价为9617.44元，其中装修部分9020.39元、安装部分594.38元。对于上述评估报告，被告仅确认墙面涂鸦，愿意承担涂鸦所在那一面墙的修复费用，但认为主人房阳台灯具损坏、卫生间面砖墙面修补、木门套线拆除、走廊墙面修复和灯具损坏、书房墙面修复以及厨房更换大理石灶台不是被告行为所致，亦超出原告起诉范围，且修复费用评估计算方式不应是全部修复，根据现场情况只需部分修复。对此，原告认为2013年12月1日查验房屋时时间紧，原告未能完整看清楚现场情况，而且被告离开房屋时故意将门窗都打开，2013年12月1日至2014年6月6日期间正好是雨水季节，房屋墙壁因此发霉、墙体脱落，损坏进一步扩大，原告于2014年1月起诉时的修复范围只是暂定的，根据原告起诉时提交的评估申请，实际修复范围需以现场查看时的为准。
另查明，原告2014年6月6日交纳了涉案房屋2013年12月至2014年6月期间的公共电费239.40元、管理费638.40元和车位管理费210元。
原告还陈述：1、2013年12月1日被告报警后，其丈夫带了五个人堵住原告的车辆不给原告走，原告也报了警，当时出警的警察认为属民事纠纷所以没有处理。2013年12月5、6号左右，澜石派出所的赵姓警官通知原告代理人和被告的丈夫查看房屋现场，那天是由被告的丈夫使用门禁卡和钥匙开的门，走的时候也是被告丈夫锁的门。后双方去澜石派出所调解，但未成功，调解时被告丈夫还说如果原告换锁，换一次他们就破坏锁一次，至今房屋门禁卡和钥匙都由被告持有。原告无法进入房屋，更不可能如被告所述将房屋另行出租；2、双方2013年12月初发生纠纷，经派出所调解未果后，原告已于2014年1月及时提起诉讼，并申请修复费用评估，不存在怠于行使权利的情形。
被告还陈述：1、按照一般生活习惯，退租时交还钥匙不会出具返还钥匙的证明，没有交还钥匙的证明不等同于被告没有返还房屋，原告的陈述可以清晰表明其对被告在2013年12月1日返还房屋的意思表示是完全理解的，并且已实际进行；2、涉案房屋很多都是自然损耗导致的损坏，该自然损耗应由原告自行承担，且原告也有管理不当的责任，不能因被告曾经居住使用过就让被告承担修复责任；3、被告2013年12月1日前已搬离涉案房屋，该房屋从此时起已由原告掌控，原告应采取措施阻止损失进一步扩大，故原告怠于防止损失扩大的后果应由原告自行承担。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告分别于2010年10月11日、2011年10月签订的《租赁合同》均是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法、有效合同，依法受法律保护，原、被告均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。
关于原告诉请的租金和违约金。据前本院确认的事实，原、被告经两次口头协商，已将2011年10月签订的《租赁合同》约定的租赁期限延长至2013年11月30日，而被告提供的物品离场登记表和原告2013年11月30日查验房屋的事实可以证明被告已于2013年11月30日搬离涉案房屋，故本院确认原、被告的租赁关系已于2013年11月30日终止。对于原、被告争议的房屋交接问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，承租人在租赁期届满后附有返还租赁物的义务，被告主张已将钥匙、门禁卡交还原告，应提供有效的证据予以证明，但被告举证的离场登记表和报警回执仅能证明被告搬离物品和报警的事实，于交还钥匙和门禁卡的主张并无证明力，而本院依职权调取的公安部门存档的材料亦仅能证明派出所组织调解的事实以及原、被告的单方诉求和意见，亦不能证明被告的主张属实，故被告既未能提供向原告交还钥匙、门禁卡的书面签收记录，亦未能提供其他有效的证据证明其有交还钥匙、门禁卡的事实，原告亦明确否认收到，故本院认定被告未有履行返还租赁物的义务，已构成违约，其应对涉案房屋空置期间的损失承担赔偿责任，原告参照租赁合同约定的租金标准诉请被告支付空置期间（2013年12月1日至2014年6月6日）的占有使用费12600元（2100元／月×6个月），合法合理，本院予以支持。被告抗辩认为原告明知被告已搬离房屋，应采取措施阻止损失进一步扩大，原告怠于行使导致扩大的损失不应由被告承担。经查，原告在2013年11月30日查验房屋时已主张被告租赁期间有损坏房屋的行为，双方对于2013年12月1日因房屋损坏赔偿问题报警以及2013年12月18日参与警方调解的事实亦不持异议，在警方制作的调解材料中原告亦有提出房屋损坏、需被告赔偿的主张，而本院采信的证据以及被告庭审中的陈述可以看出，对于原告的上述主张，被告至诉讼时仍不予确认，故原告在发现房屋被损坏、被告不予确认且拒绝赔偿的情况下，已及时通过合法的诉讼途径解决双方的争议，并不存在明显懈怠的情形，且被告并未向原告交还钥匙，原告存在无法正常进入涉案房屋的客观障碍，加之原告已提起诉讼并提交了鉴定申请，故原告为了固定证据、避免争议，不以撬锁的方式自行接收房屋，理据正当，亦符合生活常理。综合上述分析，被告的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。至于违约金，因本院已支持被告赔偿原告房屋空置期间的占用费损失，对于原告诉请的违约金，本院不再支持。
关于原告诉请被告赔偿维修费用和被告反诉诉请返还定金、支付利息。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，被告返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。由于被告并未向原告交还钥匙和门禁卡，故本院确认2014年6月6日现场勘查时的房屋状况即为被告使用后租赁物的现状。金盛建公司鉴定报告记载的评估项目客观真实，与本院勘验现场的情况一致，本院予以确认。对于各评估项目系被告损坏所致还是使用过程中的自然损耗，综合现场勘查的现状、被告承租的期限以及日常生活常理分析，本院认为，主人房和走道灯具破损、主人房射灯缺失、卫生间水龙头缺失和面砖墙面破损，并不属于自然损耗的情形；主人房靠近卫生间的木地板有水浸痕迹，木地板因此发霉和拱起明显不属正常使用后的自然损耗；小孩房墙面涂鸦不属自然损耗，被告无异议且愿意修复；主人房墙面有张贴物品后的残留痕迹和打孔后的破损，客厅墙面有水渍，墙脚处破损露出水泥，屋内墙面潮湿，部分发霉，由于本院现场勘查时确认屋内窗户全部处于打开的状态，屋内墙面潮湿发霉确与被告未关闭窗户、保管不当有关，故本院亦认定上述墙面破损、受潮发霉不属自然损耗，应由被告予以修复；至于木门套线和厨房大理石灶台的裂痕，符合使用后自然损耗的特征，被告无需承担修复责任。因此，被告应承担的修复费用为8746.06元（9614.77元-836.04元-32.67元），原告诉请超出部分，本院不予支持。根据涉案两份租赁合同关于“租赁期满解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方押金（保证金）中扣除，不足部分由乙方负责赔偿。”的约定，被告已交纳的押金4000元应先抵扣其应向原告赔偿的上述修复费用，扣除后被告还应承担修复费用4746.06元。被告反诉诉请原告返还押金并支付利息，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告诉请的门禁卡费用、开锁和换锁费用以及公摊电费、物业管理费、车位管理费。如前本院已认定被告未依约交还钥匙和门禁卡，故应承担已产生的开锁和换锁的费用。被告对现场勘查当天开锁费用380元无异议，但认为换锁费用过高，由于现场勘查当日系对防盗门和木质大门撬锁进入，原告更换两套门锁所产生的换锁费260元属合理支出，且有收款收据证实，故被告亦应承担。原告亦举证证实涉案房屋所在小区门禁卡15元／张，现场勘查亦证实住户需凭门禁卡进出小区，原告诉请被告赔偿两张门禁卡费用30元，符合生活常理，本院予以支持。被告还应承担未依约返还房屋导致原告无法使用房屋所产生的管理费和公摊电费损失，根据原告提供的发票，原告已交纳2013年12月至2014年6月公共电费和管理费，由于原告已于2014年6月6日收回房屋，应扣减2014年6月7日至2014年6月30日期间的管理费72.96元（91.20元／月÷30天×24天），故被告应向原告支付公摊电费239.40元和管理费565.44元，原告诉请超出部分，本院不予支持。至于车位管理费，被告并无承租车位，且对于被告反诉的车位管理费，原告亦确认被告代垫的事实，故原告诉请被告承担车位管理费，无事实根据，本院不予支持。
关于被告反诉诉请的车位管理费和利息，原告答辩确认被告代垫2010年11月1日至2013年11月30日车位管理费合计1110元的事实，但主张以原告为被告代垫的电视费962元、管理费208元、电费112元，合计1282元予以抵销，并提供了相关扣费存折予以证明。经查，涉案两份租赁合同均约定租赁期内物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由被告承担。被告对扣费存折的真实性无异议，故：1、工商银行的扣费存折显示2010年10月11日余额为210.89元，该存折自该日起扣费项目为垃圾、管理，至2013年9月21日止余额为2.06元，由于上述时间段为被告承租期间，且扣费项目依约应由被告承担，被告亦无提供证据证明其已以其他方式缴纳了该时间段内的管理费和垃圾费，故存折内该时间段扣取的费用208.83元（210.89-2.06）亦应由被告承担；2、原告提供的农业银行存折仅能显示2014年3月以后的流水及每月扣费26元电视费的情况，于被告欠付2010年11月至2013年11月电视费的情况虽无证明力，仅能证明电视费的收费标准为26元／月，但由于被告承租涉案房屋作住宅居住使用，有线电视费属客观产生的费用，被告虽否认存折的证明力，但并未否认其有使用有线电视的事实，亦未提供证据证明其已交纳承租期间的电视费，故被告仍应承担其承租期间的电视费962元（26元／月×37个月）。3、电费方面，原告提供的建行扣费存折，仅能显示2011年9月28日的余额，无法证明原告主张的2010年11月8日余额为210.37元这一证明内容，故对原告主张抵扣的电费，本院不予采纳。因此，原告主张以其代垫的管理费208元和电视费962元抵销被告反诉诉请的车位管理费1110元，有事实和合同依据，本院予以采纳，对被告反诉诉请的车位管理费和利息，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（七）项、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告仇诗怡于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告戴春理支付2013年12月1日至2014年6月6日的占有使用费12600元；
二、被告仇诗怡于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告戴春理赔偿房屋修复费用4746.06元；
三、被告仇诗怡于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告戴春理支付门禁卡费用30元、开锁换锁费640元、公摊电费239.40元、管理费565.44元，合计1474.84元；
四、驳回原告戴春理的其他诉讼请求；
五、驳回被告仇诗怡的反诉请求。
如原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费176元，反诉受理费50元，合计226元由被告仇诗怡负担；鉴定费3600元，由原告戴春理负担324元，被告仇诗怡负担3276元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 田 媛
审 判 员 麦燕红
人民陪审员 朱建忠
二〇一四年十月十八日
书 记 员 李若梅
附引用法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十一条第（七）项有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
。
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供依据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。