广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终8060号
上诉人（原审原告）：佛山市白燕园物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人：李泳豪。
委托诉讼代理人：廖健琪，广东卓领律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杜家洪，男，汉族，1980年3月24日出生，住广东省清远市清城区，
委托诉讼代理人：高飞，广东派力律师事务所律师。
上诉人佛山市白燕园物业管理有限公司（以下简称白燕园公司）因与被上诉人杜家洪房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初6680号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人白燕园公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持白燕园公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由白燕园公司负担。事实和理由：一、杜家洪未按约定支付水电费已构成违约，白燕园公司按照合同约定可以解除《铺位租赁合同》。根据案涉租赁合同的约定，杜家洪在租赁期间所产生的水电费由其承担，在白燕园公司发出缴费通知单后5日内付清，杜家洪自2016年12月份拒交水电费以来，白燕园公司多次通过微信、短信、邮寄的方式通知杜家洪水电费的金额，但杜家洪对此拒绝答复，也拒绝支付水电费。杜家洪拖欠多月水电费的行为已达到合同约定的解除情形，白燕园公司已向杜家洪发出解除合同的通知，涉案合同应于2018年3月6日解除。二、杜家洪对已拖欠的水电费的金额并无异议，杜家洪属故意拖欠，白燕园公司诉请解除合同符合规定。根据案涉租赁合同的约定，杜家洪若对水电费金额有异议的，应在白燕园公司发出缴费通知单后立即提出，但杜家洪在白燕园公司发出通知后并未提出异议，在白燕园公司起诉后，杜家洪也已付清了白燕园公司诉请的水电费，足以说明杜家洪对水电费金额无异议。三、即使杜家洪在开庭前支付了水电费，但其此前逾期支付的行为已构成可解除合同的情形。四、杜家洪还存在持续未开铺经营的情况。杜家洪在提起诉讼前已存在未按合同约定正常开铺经营的行为，经白燕园公司视频监控，杜家洪7月份均未正常开铺经营，为此白燕园公司向杜家洪发出4次书面通知要求杜家洪整改，但其对此并未改正，其行为已违反合同约定构成违约，白燕园公司据此诉请解除合同理据充足，请求二审法院支持白燕园公司的诉讼请求。
被上诉人杜家洪答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。白燕园公司主张杜家洪未按合同约定正常营业与事实不符，杜家洪积极进行营业，履行合同义务，但白燕园公司恶意将案涉商铺所在二楼的公用设施停用，致杜家洪所在商铺无正常的经营环境。同时，在2018年8月13日，案涉商铺更是遭到非法人员恶意破坏，商铺遭到毁坏，杜家洪已就此事进行报警处理。
白燕园公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决确认2018年3月6日解除《铺位租赁合同》；2.判决杜家洪立即腾空铺位并将铺位返还给白燕园公司；3.判决杜家洪交纳的保证金1290元归白燕园公司所有；4.判决白燕园公司向杜家洪支付2016年12月-2018年2月水电费143元；5.判决杜家洪向白燕园公司支付逾期付款违约金143元；6.判决杜家洪向白燕园公司支付延期还铺违约金860元（暂计算至起诉时止，请求计算至杜家洪交还铺位止）；7.案件诉讼费由杜家洪承担。
一审法院查明：2016年10月31日，白燕园公司（甲方、出租方）与杜家洪（乙方、承租方）签订《铺位租赁合同》（合同编号：20161031B47），主要内容如下：“……一、租赁铺位位置：甲方将位于佛山市禅城区亲仁路35号花鸟鱼虫古玩工艺品交易中心的第二层B47号铺出租给乙方……4、租赁用途：乙方承租用于红木家具经营，未经甲方书面同意不得变更经营项目及使用用途。二、租赁期限1、租赁期共3年，自2016年10月31日起至2019年10月30日止……三、租赁费用及支付方式1、租赁费用：铺位租金为430元/月，管理费为64元/月，合计494元/月。…5、本合同签订当日，乙方应向甲方支付3个月的租金作为租赁保证金，即人民币1290元，甲方应向乙方出具收据。合同期满在乙方付清所有费用并且无违约的情况下，乙方清理完毕承租场地交回甲方后十日内，甲方将保证金不计利息全额返还给乙方……四、1、租赁期间，铺位内的水、电安装产生的费用由乙方承担。乙方经营所发生的水、电费等一切费用由乙方承担。乙方在甲方发出缴费通知后5日内付清水、电费用。乙方拖欠水、电费超过10天，甲方有权暂停乙方铺位的水、电使用……五、铺位的装修和经营……4、为确保交易商场整体经营效益，乙方必须服从甲方的营业时间的规定，未经甲方书面同意，乙方不得擅自停业、歇业或减少营业时间……七、违约责任……3、乙方未按时支付水电费的，每延迟一日，按水电费的10%支付违约金。若乙方逾期支付水电费超过1个月的，甲方有权解除本合同，租赁保证金作为违约金不再退回给乙方，同时乙方仍需支付未付的全部费用……5、乙方出现下列情形之一的，甲方有权立即解除合同并没收乙方保证金作为违约金：……e、乙方未经甲方同意停业、歇业或减少营业时间，经甲方警告超过三次（含三次）；……八、送达地址及方式……2、乙方的联系地址：……电话：159××××4777。3、双方向对方送达文件时，可通过上述联系地址、邮箱地址或电话的方式通知或发送，若合同约定需要提交书面文件的，须通过当面提交、邮寄至联系地址或发送电子文件至邮箱地址的方式通知对方……”
白燕园公司向上述号码为159××××4777的手机发送以下信息：2017年10月11日，“……二层B44、B45、B46、B47、B48、B49、B87号铺，所欠的费用合计：10475元及相关滞纳金。……本商场营业时间8：30-18：30望各铺主一定要准时开门营业。……”2017年10月19日，“……您承租的B44、B45、B46、B47、B48、B49、B87号铺，长期不开门营业，已违反合同约定。根据合同五-4规定乙方必须服从甲方的营业时间的规定，未经甲方书面同意，乙方不得擅自停业、歇业或减少营业时间。现我公司第二次通知您，在2017年10月25日前整改开门营业。……”2017年10月25日，“……二层B44、B45、B46、B47、B48、B49、B87号铺，所欠的费用合计：10475元及相关滞纳金。……本商场营业时间8：30-18：30望各铺主一定要准时开门营业。……”2017年11月3日，“……二层B44、B45、B46、B47、B48、B49、B87号铺，所欠的费用合计：10475元及相关滞纳金。……本商场营业时间8：30-18：30望各铺主一定要准时开门营业。……”同日，“……您承租的B44、B45、B46、B47、B48、B49、B87号铺，长期不开门营业，已违反合同约定。根据合同五-4规定乙方必须服从甲方的营业时间的规定，未经甲方书面同意，乙方不得擅自停业、歇业或减少营业时间。现我公司再次通知您，在2017年11月6日前整改开门营业。本商场营业时间8：30-18：30……”2017年11月9日，“……A31、A39、B44、B45、B46、B47、B48、B49、B87号铺，所欠的费用合计：10545元及相关滞纳金。……本商场营业时间8：30-18：30望各铺主一定要准时开门营业。……”2017年11月14日，“……A31、A39、B44、B45、B46、B47、B48、B49、B87号铺，所欠的费用合计：10545元及相关滞纳金。……本商场营业时间8：30-18：30望各铺主一定要准时开门营业。……”2017年12月7日，“……A31、A39、二层B44、B45、B46、B47、B48、B49、B87号铺，所欠的费用合计：19755元及相关滞纳金。……本商场营业时间8：30-18：30望各铺主一定要准时开门营业。……”2018年1月18日，“……您承租的B44、B45、B46、B47、B48、B49、B87号铺，长期不开门营业，已违反合同约定。根据合同五-4规定乙方必须服从甲方的营业时间的规定，未经甲方书面同意，乙方不得擅自停业、歇业或减少营业时间。现我公司再次通知您，在2018年1月24日前整改开门营业。本商场营业时间8：30-18：30……”2018年1月26日，“……您承租的B44、B45、B46、B47、B48、B49、B87号铺，长期不开门营业，已违反合同约定。根据合同五-4规定乙方必须服从甲方的营业时间的规定，未经甲方书面同意，乙方不得擅自停业、歇业或减少营业时间。现我公司再次通知您，在2018年1月31日前整改开门营业。本商场营业时间8：30-18：30……”2018年2月2日，“……您承租的B44、B45、B46、B47、B48、B49、B87号铺，长期不开门营业，已违反合同约定。根据合同五-4规定乙方必须服从甲方的营业时间的规定，未经甲方书面同意，乙方不得擅自停业、歇业或减少营业时间。现我公司再次通知您，在2018年2月7日前整改开门营业。本商场营业时间8：30-18：30……”2018年2月7日，“……B44、B45、B46、B47、B48、B49、B87号铺。但你承租后未按合同的约定按时支付电费及水电公摊费，现你已拖欠我司2017年1月电费1.2元、2016年12月-2018年1月水电公摊费1029元。……请你于2018年2月10日前支付你拖欠的电费水电公摊费及相应的滞纳金。逾期未能支付拖欠的费用，按照我司与你签订的《铺位租赁合同》……我司将与你解除合同收回铺位并追究你的违约责任……”
2018年2月28日，白燕园公司向上述号码为159××××4777的手机发送出具日期为2018年2月28日的《通知》，主要内容为：“……由于你长时间不开门营业并且长期拖欠我公司的电费、水电公摊费，我司多次以短信、书面、邮寄等多种方式敦促你前来缴纳相前费用，同时也通知你要正常营业。但你至今仍未前来缴纳相关的费用，同时也未正常开门营业，你已严重违约……我司将与你解除合同收回铺位并没收保证金作为违约金，限您在2018年3月6日前将铺内私人物品搬走，将铺位恢复原貌。若逾期返还，每逾期一日应按月租金10%标准向我司支付占用费，逾期超过10日的，视该铺主默认铺内物品为废弃物，我司可进行清理，收回铺位，并追究您相关的法律责任。”
2018年5月7日，杜家洪通过上述《铺位租赁合同》约定的租赁费用收款账号转账水电费合计1320.92元，并备注为白燕园B44、B45、B46、B47、B48、B49、B87铺交至2018年4月水电费。
另查明一，庭审中，白燕园公司陈述如下：当时签B系列的合同的时候，是约定杜家洪一次性支付一年半的租金和管理费，我们可以赠送一年半的租金和管理费，所以我们出过收据是使用期间是三年的，但是实际收的是一年半的租金和管理费。电费一部分是公摊，一部分是杜家洪自己商铺的产生，水费是公摊。杜家洪陈述如下：合同签订之后我们是按照合同约定在11月1日准时开业，开业之后也是按照正常的营业时间正常营业，不存在白燕园公司所说的非正常营业的情况。杜家洪在租赁期间都在正常营业，杜家洪承租白燕园公司的物业投入装修等成本很大，租赁后如果不正常营业对杜家洪自身也是损失，白燕园公司所说杜家洪没有正常营业不合常理也没有事实依据。租赁期内白燕园公司多次甚至连续性地无故停止电梯的运作，不提供二楼整个公共照明，导致杜家洪在期间客观上无法正常营业。除白燕园公司无故不提供公共照明的时间以外，杜家洪均正常营业。
另查明二，佛山市禅城区亲仁路35号一座、二座、三座的房地产权属人是案外人佛山市新宝制衣有限公司。2016年5月8日，佛山市新宝制衣有限公司出具《委托出租证明》，委托白燕园公司对上述房地产商铺进行出租和管理。
一审法院认为：白燕园公司与杜家洪之间存在房屋租赁合同关系，双方所签订的租赁合同系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
关于白燕园公司诉请解除《铺位租赁合同》，法院经审查后认为缺乏依据，不应支持。理由如下：一、虽然上述合同约定若乙方逾期支付水电费超过1个月的，甲方有权解除本合同。但综观上述合同，对于乙方应缴纳的水电费并无约定明确具体的数额，对于水电费公摊的部分亦无约定明确的分摊方式。故基于公平、合理的原则，考虑到守约方解除合同是在违约方构成根本性违约的情况下才应行使的权利，因此上述解除合同条款应适用于违约方对相关费用的数额明确表示无异议的情形。而从案件情形来看，虽然白燕园公司曾告知杜家洪相关费用的数额，但杜家洪并未明确表示对上述费用无异议，故白燕园公司以此诉请解除合同，缺乏依据；二、另外，上述合同约定乙方未经甲方同意停业、歇业或减少营业时间，经甲方警告超过三次（含三次），甲方有权立即解除合同。虽然白燕园公司提交相关短信证明其曾警告杜家洪，但白燕园公司提交的视频日期为2018年2月24日至28日，未能提供白燕园公司发送相关短信前的视频。白燕园公司虽提交了出具日期为2018年2月23日的《通知》、《铺位整改通知》，要求杜家洪于2018年2月28日前支付拖欠的电费、水电公摊费及相应的滞纳金、恢复正常营业，否则将解除合同，但并无证据证明该《通知》、《铺位整改通知》已向杜家洪送达。由于杜家洪对白燕园公司所主张的非正常营业事实不予确认，故法院只能依据视频确认杜家洪2018年2月24日至28日非正常营业的事实，但对于白燕园公司所主张的2018年2月24日前杜家洪非正常营业的事实不予确认。至于杜家洪辩称白燕园公司存在阻碍商铺正常经营的行为如停止电梯运行及公共照明，缺乏依据，法院不予采纳。另外，白燕园公司亦未有证据证明在2018年2月24日后曾对杜家洪进行三次警告及三次警告期间杜家洪仍存在非正常营业的情形，故白燕园公司以此为由解除合同，缺乏依据。
关于白燕园公司诉请水电费，由于杜家洪提供证据证明其已经缴纳，白燕园公司未提供相反的证据予以反驳，故法院对杜家洪已缴纳白燕园公司诉请的水电费的事实予以确认。但考虑到杜家洪系在白燕园公司起诉之后才缴纳，故相关诉讼费用仍应由杜家洪承担。至于白燕园公司诉请支付逾期付款违约金，基于前述理由，亦应自杜家洪明确对上述费用表示无异议后才能适用上述违约金条款，故白燕园公司该项诉请缺乏依据，法院不予支持。
至于白燕园公司的其他诉请，均是基于解除合同为前提，鉴于法院对白燕园公司诉请解除合同不予支持，故对相关诉请亦不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回白燕园公司的诉讼请求。案件受理费25元，由杜家洪负担。
二审期间，白燕园公司向本院提交了铺位整改通知、快递单号查询记录、白燕园公司向杜家洪发送的短信截图及视频监控资料、水电费缴纳发票，拟证明杜家洪在2018年7月份未按时开铺营业，白燕园公司已多次发通知要求其整改，但杜家洪对此未予处理。同时，白燕园公司已缴纳了水电费。杜家洪对上述证据的真实性没有异议，但对其证明内容有异议，认为白燕园公司为逼迫杜家洪等租户退场，将案涉商铺所在二楼的公共设备停用，致杜家洪不能获得正常的经营环境。同时，白燕园公司将开门与正常营业的概念混淆，杜家洪为个体经营户，其外出洽谈业务或在网上联系业务亦属于正常经营，不能以杜家洪未在规定时间开门而认定其未正常营业。
二审期间，杜家洪向本院提交了视频光盘及报警回执，二楼商铺未开公共设施的照片及视频资料，拟证明案涉商铺遭到非法人员的恶意破坏，据目击证人陈述，其中部分人员为白燕园公司的工作人员。同时，白燕园公司未对二楼公共部分提供照明及公共设施，致杜家洪未能获得正常的经营环境。白燕园公司对视频光盘及报警回执的真实性没有异议，但认为是在2018年8月中旬，因其他商铺均未正常经营，白燕园公司联系拆迁队对其他商铺进行拆除，案涉商铺是因部分拆拆人员不明情况而将玻璃门打碎，白燕园公司愿意对打碎的玻璃进行维修，而其视频中所拆除的商铺并非本案商铺。对二楼商铺未开公共设施的照片及视频资料的真实性、合法性、关联性不予确认。
经庭审质证，本院对各方确认真实性的证据予以确认，至于其证明内容，将在本院认为部分详细论述。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
另查明，白燕园公司在二审期间陈述：案涉商铺所在物业自2017年10月份以来，二、三层客流量越来越少，因客流量减少导致很多租户经营困难，2017年12月陆续有租户退出经营，2018年上半年大部分租户要求退铺，白燕园公司与退铺的租户达成解除合同的协议，按合同约定支付了补偿费用，白燕园二楼仅剩杜家洪没有退铺，杜家洪不解除合同的目的不是为了继续经营，而是为了获得超出合理范围的补偿要求。
本院认为，本案二审的争议焦点为杜家洪在案涉的租赁合同中是否存在违约行为，案涉《铺位租赁合同》应否予以解除。
首先，虽根据《铺位租赁合同》的约定，杜家洪逾期支付水电费超过1个月的，白燕园公司有权解除合同。但结合本案中案涉商铺欠付的水电费金额较低，而杜家洪在一审庭审前也已补交了白燕园公司所诉请的水电费金额，且杜家洪还预交了案涉商铺至2019年10月30日止的租金和管理费，而案涉《铺位租赁合同》并不存在继续履行的障碍，继续履行案涉《铺位租赁合同》亦不会损害白燕园公司的利益，故白燕园公司以此为由主张解除《铺位租赁合同》有违公平、合理原则，一审法院对其该诉讼主张不予支持并无不当，本院依法不予支持。其次，白燕园公司主张杜家洪存在未经其同意停业、歇业或减少营业时间，经警告超过三次的违约行为，故白燕园公司有权据此请求解除合同。对此，本院认为，白燕园公司在一审期间提交的证据不足以证明杜家洪存在上述违约行为，而其在二审期间虽提交了案涉商铺2018年7月份的视频资料，拟证明杜家洪存在未按约定时间营业的违约行为。但案涉合同约定杜家洪必须按规定时间开铺营业的目的是为了保证整个商场的开业率，从而营造良好的营业环境。根据白燕园公司在二审期间的陈述，案涉商铺所在二楼在2018年7月绝大多数商户已停止经营，案涉商铺所在二楼已处于非正常营业状态，此时要求杜家洪按时营业已无法达到合同约定的目的。在此情形下，白燕园公司以杜家洪未按正常时间开铺营业为由主张解除合同理据不足，本院依法不予支持。一审法院对此处理并无不当，本院依法予以维持。若案涉商铺所在商场确实存在因经营困难需要转型的情况，白燕园公司可与杜家洪协商解除案涉《铺位租赁合同》。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。白燕园公司的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人佛山市白燕园物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余珂珂
审 判 员 李 虹
审 判 员 黄玉凤
二〇一八年九月二十八日
法官助理 赵超琳
书 记 员 冯隽尧