内蒙古自治区兴安盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民终字第1325号
上诉人（一审原告）王春霞，女，1961年6月13日出生，汉族，无职业，现住阿尔山市。
委托代理人陈桂英，兴安盟法律援助中心法律援助志愿者。
委托代理人赵亚静，乌兰浩特市148指挥中心法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告）姜永春，男，1966年1月16日出生，汉族，无职业，现住山东省威海市。
被上诉人（一审被告）姜永财，男，1957年12月28日出生，汉族，退休工人，现住阿尔山市。
委托代理人隋桂梅，内蒙古矩成律师事务所律师。
上诉人王春霞因与被上诉人姜永春、姜永财房屋买卖合同纠纷一案，不服阿尔山市人民法院（2015）阿民初字第99号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王春霞及其委托代理人陈桂英、赵亚静，被上诉人姜永财的委托代理人隋桂梅到庭参加诉讼；被上诉人姜永春经本院传票合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：本案争议房屋位于阿尔山市伊尔施镇职工医院北侧，房产证记载所有权人为王进，房产证所记载房屋总面积为51.3平方米，房屋与其东边紧邻的房屋共用同一房产证，房屋面积为27.65平方米，另一房屋所有权人为周青山，房屋面积为29.64平方米。1995年，姜永财从商玉丽处购买本案争议房屋，但没有办理产权过户登记手续，购买后由姜永春及其母亲共同居住。2004年5月9日，姜永春、姜永财母亲去世后，姜永财、姜永春及姜秀琴、姜秀荣、姜秀英、黄业武、孙长江、孙占武组织家庭会议，明确了姜永财对本案争议房屋的所有权。2007年5月27日，姜永春与王春霞签订买卖房产协议书，约定姜永春以600.00元的价格将本案争议房屋出售给王春霞，王春霞当日交付房款600.00元给姜永春，未取得房产证（争议房屋房产证一直在姜永财处）。2007年5月28日，王春霞欲修复本案争议房屋受到姜永财阻止。2008年5月15日，姜永财妻子商艳华向阿尔山市公安局伊尔施边防派出所报案称自家房屋被姜永春卖给王春霞，派出所调解未果并告知王春霞到法院起诉。2008年10月6日，王春霞诉至法院，要求判令争议房屋归其所有，要求姜永春给付因房屋维修被拒造成的损失，并要求如果不将房屋归属于王春霞即退房款并赔偿王春霞损失，后因无法找到姜永春王春霞撤诉。2009年5月，王春霞再次维修房屋并入住。2014年12月27日，姜永财与阿尔山市房屋征收办公室签订国有土地房屋征收与补偿协议，将本案争议房屋拆迁，拆迁款为188055.00元，该房屋现已拆迁完毕，拆迁款存于阿尔山市棚户区改造大厅。王春霞提交的证据：1、2007年5月27日签订的买卖房产协议书1份，证明姜永春将房屋出售给王春霞，诉争房屋所有权是王春霞的，姜永春对协议无异议，称诉争房屋不是他的，协议是无效的；姜永财质证认为买卖协议无效，姜永春不是房主，没有该房的处分权；2、王进的房屋所有权证1份，征收通知书1份，无证老房、独栋蓝本、历史形成并长久居住房屋审核认定表1份，地籍图2页（以上均为原件），证明诉争房屋所有权人是姜永春，姜永春对该房屋有处分权，姜永春质证认为，证据不能证明房屋是姜永春的，姜永春只是在该房居住，房屋所有权是姜永财的；姜永财质证认为，王进的房产证一直在姜永财手里，而且是姜永财交付给拆迁办公室的，对卷内目录写的是姜永财的名字无异议，对征收通知书无异议，对无证老房、独栋蓝本、历史形成并长久居住房屋审核认定表本身无异议，该表只能证明姜永春在该房屋居住，而不能证明姜永春是所有权人。对2份地籍图有异议，该图从形式上就不符合证据要求，从实质上该图只是登记住户，无法证明房屋所有权人；3、录音光盘1份（王进的妻子刘美霞和王春霞的通话录音），证明姜永财要求王进的妻子刘美霞作伪证，姜永春称该录音是假的，姜永财没有找人作伪证；姜永财质证对证据的真实性、合法性、有效性有异议，无法认定录音里刘美霞的身份，不能排除刘美霞与王春霞串通，而且姜永财没找过王进及其妻子，这个录音是假的；4、张某某出庭作证，张某某证明其是王春霞的邻居，其家住在新城街，王春霞家在林海街，张某某没去过王春霞家，只是在附近看见过王春霞，见过王春霞在诉争的房子住过，住了7年多，王春霞跟张某某说过这个房子是她买的，王春霞质证称与证人不是邻居，证人说的意思是指其2人住在同一区域，对证人证言无异议；姜永春质证认为证人所说是姜永春走以后的事，怀疑证人说的是假的，诉争房屋不翻盖，根本无法居住；姜永财质证认为，证人证言不真实，证人说碰到过王春霞，又无法证明王春霞是在那里居住，并证人对房屋位置的描述无法在地籍图上指认，证言是虚假的；5、2014年12月30日拍摄的照片8张，证人张某某证明：不知道王春霞是什么时候买的房子，但是王春霞的房子在森林防疫站东面，由王春霞居住，证人2013年在那附近租房子居住，四、五年前证人去过王春霞家，王春霞一直居住到2014年的秋天，王春霞家东西院都有人住，周围的邻居不认识，王春霞家用炉子，水从厨房的井里打，窗户是木头和玻璃的是歪的。8张照片显示的房子、家具及物品是王春霞家的，在2011年或者2012年左右王春霞家在那个房屋居住，王春霞从什么时间居住到什么时间不清楚，王春霞和证人说过房屋是其购买的，王春霞质证对证人证言无异议；姜永春质证认为没意见，对远景照片上显示的房屋是诉争房屋，对其他照片均有异议，不知道拍照时间也没有出处，2004年12月29日拆迁完毕后这个房子就不在姜永财控制之下，照片上显示的时间是2014年12月30日。窗户没有玻璃是塑料的，证人所说与事实不符；姜永财质证对证人证言有异议，证人所说与事实不符，厨房里没有井，院里有个井但是不能用；6、证人孙某某出庭作证，孙某某证明：王春霞的房子在大医院后面，2009年5月份王春霞丈夫常德军找证人的丈夫帮忙收拾诉争的房子，铺油纸抹房子大概维修了2天，维修完王春霞在诉争的房屋居住过。维修房屋过程中是否受到阻挠证人不清楚，王春霞质证认为证人证言属实；姜永春质证没意见；姜永财对证人证言有异议，认为证人对自己的年龄都说不清楚，对别人家的事更说不清楚，维修房屋的时间证人是在姜永财逼问下才确定的，证人没亲眼看到王春霞居住该房屋，证人证言不可信。证人给王春霞收拾房屋是事实，确实铺油纸了，但是时间不对，是2008年而不是2009年。姜永财提交的证据：1、房屋所有权证复印件1份、2004年5月9日家庭会议纪要原件1份、2008年接处警登记表原件1份、国有土地房屋征收与补偿协议原件1份、一站式服务流程表原件1份，证明房屋是姜永财购买的，房屋归姜永财所有兄弟姐妹无异议，报警接警的经过和处理情况，王春霞去维修房屋的时候遭到姜永财夫妇的阻止，房屋通过审批被征收人是姜永财，姜永财拥有房屋所有权，王春霞质证认为，对王进房产证复印件无异议，对证明内容有异议；对补偿协议有异议，王春霞从棚改大厅调取的证据显示房屋所有权人是姜永春，签补偿协议的是姜永财，存在矛盾；家庭会议纪要与本案无关，证明不了房屋所有权是姜永财的；对接处警登记表有异议，只是一个接警纪要不能证明事实，表上登记的时间不对，应该是2008年4月份；服务流程表来源不明，与王春霞调取的证据不符，证明不了姜永财要证明的问题；姜永春对证据无异议；2、（2008）阿民初字第252号卷宗材料，证明姜永财发现房屋被卖后就一直进行维权，证明维权的时间，该房一直为姜永财占有控制，王春霞质证认为，当时确实起诉了，诉状第一项请求要求过房屋确权，因找不到姜永春所以撤诉了，后来王春霞对房子进行维修并一直居住，该卷宗材料证明不了该房是姜永财的；诉状中诉讼请求第二项证明该房屋王春霞所有，请求过排除妨碍并确认王春霞对房屋的所有权。当时购买房屋的款没给王春霞退，房屋是姜永春自愿卖给王春霞的，王春霞在该房屋居住很多年；姜永春对证据无异议；3、证人商某某出庭作证，证明本案争议房屋是其在1995年5月份以2500.00元的价格卖给姜永财的，卖房时将房产证和钥匙交给了姜永财，当时有合同但是由于年久合同弄没了。姜永财买房是给他母亲住的，房产证是王进的名字，这个房子已经好几手名字一直没改。出售的房屋是证人婆婆买给证人的，证人婆婆从谁手里买的证人不清楚，姜永财、姜永春对证人证言无异议；王春霞质证认为，房屋不是商某某本人买的，其本人没有处分权，证人没有提供合同和房产证，证明不了姜永财有所有权。证人应出示买卖房屋合同原件；4、证人周某某出庭作证，证明争议房屋是两户一个房产证，房产证一直在姜永财手里。证人是2006年从鲍海军手里买的房子，给证人父亲居住，价格是1900.00元，没签合同，姜永财的房屋一直由其母亲和他弟弟姜永春居住，2006年或者2007年姜永财他们家搬出去的，2008年以后这个房子两家都无人居住，2006年或者2007年证人与姜永财打算共同翻建诉争房屋，后因种种原因未进行。2015年拆迁，证人与姜永财一起去办理的拆迁手续，没见过王春霞参与该房的拆迁，没见过原告在争议房屋居住过，姜永财、姜永春质证对证言无异议；王春霞对证言有异议，认为证言矛盾，证人连住址都说不清楚，买房屋没有合同也没有房产证，证明不了周青山是隔壁房屋的所有权人，房屋所有权是鲍海军，证人未在房屋居住也证明不了隔壁住的是谁；5、证人于某某出庭作证，证明其是争议房屋西面的邻居，证人听说本案争议房屋是姜永财给他母亲买的，姜永财买房大概是五月份买的，哪一年记不清了。姜永财的房子是一个房产证两家，另一家姓周的给他父亲买的。证人的房子是1990年买的，姜永财母亲2004年去世后姜永春居住过一年多，后来一直无人居住。证人是2013年5月份搬走的。证人不知道姜永春将房屋出售了，姜永财、姜永春质证认为证人证言属实；王春霞质证认为证言证明不了是姜永财买的房子，证人是听说的，属于传来证据，对证人证言不认可。
一审法院认为：出卖的不动产，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分，未经所有权人授权，无权处分人将不动产转让受让人的，所有权人有权追回，无权处分人承担相应的民事责任。姜永春自认本案争议房屋系姜永财所有，且证人商某某证明其将房屋出售给姜永财，并由姜永财母亲与姜永春在此房中居住，姜永财母亲去世后，其兄弟姐妹均同意该房屋归姜永财所有，因此姜永财对本案的争议房屋具有所有权，上述事实有姜永春、姜永财的陈述、证人商某某证言在卷，对上述证据应予采信。姜永春未经姜永财同意擅自将姜永财所有的房屋出售给王春霞的行为属于无权代理，王春霞与姜永春签订的买卖房产协议因所有权人姜永财拒绝追认应认定为无效。本案争议房屋出售后第二天，王春霞前往维修房屋时，便受到房屋所有人姜永财的制止，使得房屋并未实际交付，而后王春霞明知其购买的房屋存在他人权利，明知房屋所有权人姜永财对姜永春出售争议房屋的行为未予追认，且不认可其购买房屋的行为，而仍开始维修房屋并在争议房屋内居住，不属于法律意义上的交付，且该房屋未办理产权转移登记，王春霞不能以善意取得为由取得该房屋所有权，因此对王春霞的诉讼请求法院不予支持。以上事实有各方当事人当庭陈述、买卖房产协议书、前字第001493号房屋所有权证、征收通知书、无证老房、独栋蓝本、历史形成并长久居住房屋审核认定表、地籍图、照片、证人张某某、张某某、孙某某的证言、2004年5月9日家庭会议纪要、2008年6月15日接处警登记表、国有土地上房屋征收与补偿协议、阿尔山市棚户区搬迁改造征收安置一站式服务流程表、2008阿民初字第252号卷宗、证人商某某、周某某、于某某证言在卷为凭，法院予以采信。录音材料因无法核实证人身份及内容，不能作为本案依据使用。王春霞可就姜永春返还房款另行主张权利。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六条、第九条、第三十二条、第五十一条、第一百三十二条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决：驳回王春霞诉讼请求。
宣判后，王春霞不服，向本院提起上诉。
上诉人王春霞上诉称：上诉人与姜永春签订买卖房产协议后，姜永春已经将房屋交付，上诉人对房屋进行维修后并居住，根据《物权法》第15条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，合同成立时生效，未办理登记的不影响合同的效力，为此上诉人与姜永春签订的买卖房产协议有效；另根据上诉人提交的房产地籍图上40.00-89.00-22-32图中标为姜永春，其中在阿尔山市林海街办事处无证老房、独栋蓝本、历史形成并长久居住房屋审核认定表中认定诉争房屋为姜永春所有，故姜永春对诉争房屋具有所有权，上诉人提供的房屋买卖协议合法有效，根据法律规定上诉人具有房屋所有权。
被上诉人姜永春、姜永财同意一审法院的判决。
经审理查明：本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。二审庭审中，王春霞申请证人于年振出庭，于年振证明签订协议时，姜永春说房屋是自己的，购买完房屋王春霞就去维修了，经质证，王春霞对证人证言无异议；姜永财质证称，证人在一审时出过证明，与其证明的内容相矛盾，不应作为证据使用。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，被上诉人姜永春与上诉人王春霞签订的买卖房产协议系双方当事人的真实意思表示，协议内容并不违反法律规定，应为有效协议，但因诉争房屋未办理过户手续，王春霞对该房屋并非合法的占有使用，不构成善意取得，且姜永春与王春霞签订买卖合同后，便遭到房屋所有权人被上诉人姜永财的阻止，因姜永春的行为，致使该房屋不能办理房屋过户手续，合同不能实际履行，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，王春霞应另行主张要求解除房屋买卖合同，请求姜永春返还房款并赔偿损失。二审庭审证人于年振出庭作证，但其证明维修房屋过程与其一审时提供的证明材料自相矛盾，其证言不应作为证据使用。王春霞上诉主张根据房屋地籍图，应认定房屋为姜永春所有，但地籍图无制作的时间，标注的人员虽然是姜永春，却不能以此确认姜永春为房屋所有权人，不排除系行政部门近年来为城市规划所统计制作；其提供的房屋审核认定表中包括长久居住房屋人员，亦不排除姜永春是长久居住房屋人员。王春霞提供的买房协议虽能证明其与姜永春签订的房屋买卖合同有效，但该买卖合同因不能办理房屋过户手续，物权并未发生变动，合同不能实际履行，故本院对王春霞请求诉争房屋归其所有的请求不予支持。因王春霞提供的证据不充分，故其上诉请求诉争房屋归其所有的理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。一审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人王春霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 王晓梅
审判员 吕中权
审判员 刘立岩
二〇一六年二月十六日
书记员 宋晓慧