福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽07民终796号
上诉人（原审被告）：林奇顺，男，1976年2月8日出生，汉族，住南平市延平区。
委托诉讼代理人：洪仁国，福建武夷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴妍婧，女，1989年5月3日出生，汉族，住南平市延平区。
委托诉讼代理人：颜木海，福建九越律师事务所律师。
原审被告：延平区家源房产经纪服务部，住所地南平市延平区福兴路6号新城商业街尚境区（二期三地块）7号楼1层13号。
经营者：包佳明，男，1979年9月25日出生，住南平市延平区。
上诉人林奇顺因与被上诉人吴妍婧，原审被告延平区家源房产经纪服务部(以下简称家源房产服务部)房屋买卖合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2018）闽0702民初160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林奇顺及委托诉讼代理人洪仁国，被上诉人吴妍婧及委托诉讼代理人颜木海到庭参加诉讼。原审被告延平区家源房产经纪服务部经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
林奇顺上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判驳回吴妍婧的诉讼请求。事实和理由：1.鉴于吴妍婧明确表示不愿意购买涉案房屋，本案《存量房买卖合同》已无法继续履行，林奇顺同意一审第一项判决。2.没有证据证明林奇顺单方违约，一审判决适用双倍返还定金没有事实依据。3.一审认定“双方庭审中确认肖文涛不愿意办理过户或不同意出售房屋”没有事实依据。4.涉案房屋当时具备过户条件。涉案房屋是证人肖寿欢家庭共有，相关证据证明肖寿欢有权代表其他共有人签订买卖合同，肖寿欢出庭证明可以办理过户手续。5.吴妍婧签订合同后不久表示不想买，也不按约定支付第二笔购房款，是吴妍婧悔约不履行合同。
吴妍婧辩称，一审认定林奇顺违约有事实依据，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
吴妍婧向一审法院起诉请求：1.解除吴妍婧与林奇顺、家源房产服务部于2017年10月22日签订的《存量房买卖合同》；2.林奇顺双倍返还吴妍婧支付的定金6万元；3.家源房产服务部退还吴妍婧支付的中介费4600元；4.家源房产服务部对林奇顺不能返还的定金6万元承担赔偿责任。
一审法院认定事实：2017年10月22日，林奇顺（卖方，合同甲方）、吴妍婧（买方，合同乙方）与家源房产服务部（居间方，合同丙方）签订一份《存量房买卖合同》。合同主要约定：甲方将坐落于南平市延平区人民路6号510室，建筑面积为68.60平方米的房屋出售给乙方。甲方为上述房产产权人的代理人，甲方签署本合同对上述房产的处置意见可完全代表产权人意志并可确保产权人按本合同执行所有的约定义务。房屋成交价为598800元。乙方向甲方支付定金3万元。房款分三期付款，第一期为该房签订合同当日，乙方支付甲方购房定金3万元；第二期为该房具备条件过户当日，乙方支付甲方购房首付款308800元；第三期为乙方向银行申请贷款26万元。买卖双方同意，自本合同签订之日起具备过户条件三日内或卖方有解押的解押后、买方有贷款的贷款审批通过后十五日内，或网签及报税后十五日内双方共同到房产交易中心办理签字过户手续。合同第十一条约定了丙方的义务：“1.向买卖双方提供订立《存量房买卖合同》的媒介服务。2.保证买卖双方交存于丙方处的交易资金（或权证）安全。3.如该房产过户前处于抵押状态的，协助卖方办理解押手续。4.协助买卖双方在该房产过户前的冻结查询。5.协助买方办理商业按揭贷款或公积金贷款手续。6.协助买卖双方办理权属过户手续。7.协助办理水、电、管道、煤气、有线电视及物业交接过户手续，完成房产配套设施的移交，自本合同签署后到该房产所需的上述手续办理完毕时，丙方所提供的服务结束。”合同第十四条违约责任约定：“产权过户前买方中途违约，买方不得向卖方索还定金；卖方中途违约，买方应在违约之日起当日将定金无息退还买方，并按法律规定赔偿相应定金……买卖双方任何一方违约中介费将不予退还，由违约方承担买卖双方支付的所有佣金；不可抗力因素导致和平解除合同的除外丙方应退还佣金。买卖双方约定，违约方发生违约行为之日起十五日内，守约方可自行单方解除合同，并向违约方收取本合同相应的违约金。”合同签订当日，吴妍婧向林奇顺支付了购房定金3万元。合同签订次日，吴妍婧向家源房产服务部支付中介费4600元。此后，因双方履行合同发生争议，吴妍婧提起诉讼。另查明，2016年8月29日，林奇顺与案外人肖寿欢签订一份存量房买卖合同，肖寿欢将其与儿子肖文涛共有的位于南平市延平区的房屋出售给林奇顺。2017年6月28日，肖文涛向肖寿欢出具一份《委托书》，肖文涛委托其父肖寿欢代为向南平市不动产登记中心办理讼争房屋的不动产权证换证手续，协助买方办理讼争房屋的过户手续、领取不动产权证书，代为办理讼争房屋网签、退签等事项。次日，肖文涛在北京市长安公证处办理了该《委托书》的公证。此后，肖寿欢向南平市不动产登记中心申请为讼争房屋换证。2017年8月18日，林奇顺与肖寿欢又签订一份《补充协议》，约定由肖寿欢全程陪同办理后期买卖手续等事项。2017年9月11日，南平市国土资源局向肖文涛、肖寿欢、黄某（肖寿欢之妻）颁发了《不动产权证书》，该证书载明的权利人为肖文涛、肖寿欢、黄某（肖寿欢之妻），共同情况为按份共有，肖文涛占50%、肖寿欢占25%、黄某占25%；房屋坐落变更为人民路77号5层510室，房屋建筑面积为68.61平方米。
一审法院认为，吴妍婧与林奇顺、家源房产服务部签订的《存量房买卖合同》，系各方真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。吴妍婧与林奇顺之间成立房屋买卖合同关系，吴妍婧、林奇顺与家源房产服务部之间成立居间合同关系。本案争议焦点为：一、林奇顺是否取得房屋产权人的授权出售房屋；二、《存量房买卖合同》能否解除；三、林奇顺是否应双倍返还吴妍婧购房定金；四、家源房产服务部是否应退还中介费，并承担赔偿责任。关于第一个争议焦点。本案讼争房屋系林奇顺从房屋产权人肖寿欢处购买后，并在未转移登记至林奇顺名下前，转卖给吴妍婧。林奇顺在与吴妍婧签订《存量房买卖合同》时，已告知吴妍婧该情形，吴妍婧亦在庭审中予以确认，故林奇顺已如实披露房屋的真实交易信息。讼争房屋为肖寿欢、肖文涛、黄某三人按份共有。吴妍婧与林奇顺在庭审均确认因肖文涛不愿意办理过户或不同意出售房屋才导致讼争房屋的过户障碍。因此，林奇顺并未取得房屋共有权人肖文涛的同意出售房屋。同时，林奇顺亦未举证证明其已取得房屋共有权人黄某的同意出售讼争房屋，故林奇顺未取得讼争房屋所有权利人的授权出售房屋，已构成违约。关于第二个争议焦点。因林奇顺未取得讼争房屋所有共有人的授权出售房屋，导致吴妍婧购买讼争房屋的合同目的无法实现，吴妍婧有权主张解除。故吴妍婧主张解除合同的诉讼请求，具有事实依据和法律依据，予以支持。关于林奇顺提出吴妍婧未支付剩余购房款，不具备转移产权登记条件的抗辩意见。根据《存量房买卖合同》约定，吴妍婧支付第二笔购房款308800元的时间为讼争房屋具备条件过户当日。如前所述，本案林奇顺未取得讼争房屋所有共有人的授权出售房屋，尚不具备过户条件，因此，吴妍婧有权拒绝支付其余购房款。林奇顺的该项抗辩意见，缺乏合同依据，不予采纳。关于第三个争议焦点。《存量房买卖合同》第十四条违约责任约定，卖方中途违约，买方应在违约之日起当日将定金无息退还买方，并按法律规定赔偿相应定金。因林奇顺违约致使合同解除，吴妍婧有权要求适用定金罚则，故吴妍婧主张林奇顺双倍返还定金的诉讼请求，具有合同依据和法律依据，予以支持。关于第四个争议焦点。如前所述，林奇顺在与吴妍婧签订《存量房买卖合同》时，已告知吴妍婧讼争房屋系转卖，吴妍婧亦在庭审中予以确认，故家源房产服务部已如实披露房屋的真实交易信息，不存在过错。家源房产服务部已按合同约定提供居间服务，有权向吴妍婧收取居间服务费。吴妍婧主张家源房产服务部退还中介费并承担赔偿责任的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除吴妍婧与林奇顺、延平区家源房产经纪服务部于2017年10月22日签订的《存量房买卖合同》；二、林奇顺于本判决生效之日起七日内双倍返还吴妍婧定金计6万元；三、驳回吴妍婧的其他诉讼请求。案件受理费10434元，减半收取计5217元，由吴妍婧负担36元，由林奇顺负担5181元。
二审期间，林奇顺向本院申请证人黄某出庭作证，证人陈述其同意肖寿欢处理涉案房屋，证明林奇顺实际上取得了三个共有权人同意出售涉案房屋。吴妍婧质证认为，证人在一审判决前并没有作出同意，有权出售涉案房屋的意思表示。本院认为，该证言只能证明黄某现在认可肖寿欢处理涉案房屋行为，并不能证明林奇顺没有违约行为，故不予采信。经查，一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是林奇顺是否违约以及是否应当双倍返还定金。《不动产登记暂行条例》第十四条第一款：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”本案吴妍婧签订《存量房买卖合同》目的就是取得涉案房屋所有权，要取得房屋所有权其前提须林奇顺取得涉案房屋所有权后与吴妍婧共同申请。但林奇顺一审庭审陈述称肖文涛因路途太远不愿意办理过户，林奇顺并未取得涉案房屋所有权，其也未能及时促成权利人肖文涛、肖寿欢、黄某将房产直接过户给吴妍婧。故林奇顺未能履行《存量房买卖合同》的主要义务，致使吴妍婧无法依照《存量房买卖合同》的约定实现合同目的，构成违约。一审根据《存量房买卖合同》第十四条依法判决林奇顺双倍返还定金有充分的事实和法律依据。吴妍婧支付第二笔购房款的条件为涉案房屋具备过户条件，林奇顺上诉称吴妍婧违约不履行合同没有事实依据。
综上，林奇顺的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元,由上诉人林奇顺负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 斌
审判员 张廷贵
审判员 江琳清
二〇一八年七月二十六日
书记员 薛 景
本案所依据的主要法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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