四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）达中民终字第680号
上诉人（原审被告）黎岸松，男，汉族。
委托代理人彭治瑞，四川博立信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）覃践，男，汉族。
被上诉人（原审原告）达州中铁瑞城置业有限公司。
住所地：达州市达川区通达西路***号。
法定代表人宋东，董事长。
委托代理人周忻，四川金世达律师事务所律师。
上诉人黎岸松、覃践因与被上诉人达州中铁瑞城置业有限公司（以下简称达州瑞城公司）租赁合同纠纷一案，不服达州市达川区人民法院（2014）达达民初字第892号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人覃践、黎岸松及其代理人彭治端，被上诉人达州瑞城公司的代理人周忻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告达州瑞城公司与二被告黎岸松、覃践之间于2012年1月9日签订了《商业物业租赁合同》，约定甲方（原告）将位于达州市达川区龙郡外滩“龙郡”9#楼二楼整层面积为1197.45平方米的商业用房出租给乙方（二被告），用于经营娱乐、休闲会所。租赁期限从2012年3月1日起至2018年10月31日止。其中，2012年10月3日前为装修免租期。房屋月租金按24元／月／平方米计算，应缴月租金28739元，应缴年租金344868元。以后每年递增一次租金，递增比例如下：第二年以上年租金基数递增8%，即2013年11月1日起至2014年10月31日，年租金为372457元。第三年以上年租金基数递增8%，即2014年11月1日起至2015年10月31日，年租金为402254元。第四年以上年租金基数递增8%，即2015年11月1日起至2016年10月31日，年租金为434434元。第五年以上年租金基数递增8%，即2016年11月1日起至2017年10月31日，年租金为469189元。第六年以上年租金基数递增8%，即2017年11月1日起至2018年10月31日，年租金为506724元。在签订本合同时，乙方须支付2012年11月1日至2013年4月30日期间共6个月的房屋租金，并于每半年届满前30日内向甲方支付下半年租金。逾期支付的，每逾期一日乙方须按逾期付款金额的0.5%向甲方支付违约金。如乙方逾期15天以上，则甲方有权单方面解除合同，并不予退还乙方合同所约定的房屋租赁保证金，对乙方该房屋的装修、装饰一切费用，甲方不予赔偿。乙方进场装修前，向甲方支付房屋租赁保证金57478元，如乙方延迟缴付租金或未按本合同约定应由乙方承担的其他费用，则甲方有权从租赁保证金中代为支付。甲乙双方还约定，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并不予退还乙方的房屋租赁保证金，如房屋租赁保证金尚不足以弥补甲方的损失，甲方有权继续要求乙方赔偿：（一）乙方利用承租房屋从事违法乱纪活动的；（二）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；（三）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（四）乙方擅自改变房屋用途，致使房屋损坏的或擅自更改经营业态、业种的；（五）乙方逾期不支付租金超过15天的；（六）如因乙方迟延缴付租金或按本合同约定应由乙方承担的其他费用，甲方代付金额超过租赁保证金的50%的。合同签订后，二被告按照约定向原告支付了2012年11月1日至2013年4月30日期间共6个月的房屋租金172434元。二被告在进场装修前，向原告交纳了房屋租赁保证金57478元。之后经原告多次催收，二被告称房屋漏水，经常停电等原因，自2013年4月1日起拒绝给付原告租金，至2014年3月31日止二被告共计下欠原告租金327624.41元（344868元÷12个月×6个月＋372457元÷12个月×5个月），原告达州瑞城公司遂诉讼来院。
原审法院认为，一、原告达州瑞城公司与被告黎岸松、覃践之间于2012年1月9日签订的《商业物业租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，二被告应在每个缴费期间提前30日内支付下半个租期的租金。二被告未在2013年4月1日至2013年4月30日期间按合同约定向原告支付2013年5月1日至2013年10月31日的租金，至2014年3月31日止二被告共计下欠原告租金327624.41元（344868元÷12个月×6个月＋372457元÷12个月×5个月）。二被告未按合同的约定按时向原告支付租金的行为，违反了双方约定及合同法的有关规定。故原告要求二被告支付下欠租金至2014年3月31日止的诉讼请求理由成立，但原告主张下欠租金358.993元（算至2014年3月31日）计算不当，应认定为327624.41元。二、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，二被告未在约定的期限内支付租金，逾期15日内仍未支付租金，符合原、被告签订的《商业物业租赁合同》第九条合同终止中“有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同...（五）乙方逾期不支付租金超过15天的...”的约定条件，原告请求解除合同的条件已经成就。故原告请求解除合同的诉讼请求理由成立，予以支持。三、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，原告可以要求二被告腾退房屋，恢复原状，二被告若继续占有使用，可以参照《商业物业租赁合同》约定的租金支付房屋占用费。故原告要求二被告退还房屋并按958元每天支付费用至交还房屋时止的诉讼请求理由成立，予以支持。四、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定，原、被告双方约定一方不支付租金时，逾期每天按逾期付款金额的0.5%支付违约金，不违反法律相关规定，二被告应向原告支付违约金1639.68元（344868元÷365天×184天×0.5%／天＋372457元÷365天×151天×0.5%／天］。原告按照《中铁二局地产简报》中的资产不低于18%的回报率要求被告支付违约金62139元的诉讼请求，因该简报不是《商业物业租赁合同》的组成部分，对二被告没有合同约束力，该份证据不符合证据的关联性，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告达州中铁瑞城置业有限公司与被告黎岸松、覃践于2012年1月9日签订的《商业物业租赁合同》。二、被告黎岸松、覃践于本判决生效后十五日内向原告达州中铁瑞城置业有限公司支付2013年5月1日起至2014年3月31日止下欠租金327624.41元，并从2014年4月1日起按958元／天支付房屋占用费至房屋交付原告达州中铁瑞城置业有限公司时止。三、被告黎岸松、覃践于本判决生效后十五日内向原告达州中铁瑞城置业有限公司支付违约金1639.68元。四、被告黎岸松、覃践于本判决生效后三日内将位于达州市达川区龙郡外滩龙郡9#楼二楼整层商业面积为1197.5平方米的商业用房腾退返还给原告达州中铁瑞城置业有限公司。如果未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9477元，由被告黎岸松、覃践共同负担。
宣判后，黎岸松、覃践不服原审判决，上诉称：被上诉人出租房屋漏水，影响经营活动，多次要求维修，但被上诉人不予维修。被上诉人招商的宣传整体打造至今未实现，要求撤销原判，改判租赁合同继续履行。
被上诉人达州瑞城公司答辩称：上诉人称租赁房屋漏水影响经营与客观事实不符。合同约定租赁房屋的维修责任属承租人；其称被上诉人在招商时进行了虚假宣传属合同要约是错误的，双方签订合同约定以租赁物的现状为准，租赁合同应以书面合同为准，请求维持原判。
当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
另二审中，上诉人提供了以下证据：第一组：1、2014年4月11日给被上诉人的《关于协商解决月光宝盒漏水的函》，主要内容是指开业至今租赁房屋漏水已反映多次未得到根本解决，导致多次停业，损失达50余万元，望公司高度重视并与我方协商解决。该函已邮寄给被上诉人，但未保存邮寄凭证。2、上诉人代理人2014年11月1日分别对李显芬、陈尚英的《调查笔录》，主要内容是，二人在“月光樱花”上班时，租赁房屋漏水，通知物管维修未维修以及漏水影响经营，损害客人财物，客人要求赔偿发生纠纷的事实。3、照片，证明租赁房屋漏水，通知被上诉人履行维修义务而未维修影响经营的事实。第二组：宣传广告单及宣传资料，证明与现实不符，属虚假宣传，没有实现。被上诉人质证认为，关于漏水问题的函，被上诉人未收到，真实性无法确定，不属新证据，不应作为本案依据；对证人的调查笔录，认为证人应当出庭作证，接受当事人的质询和审判人员询问，调查内容系反映在一审之前就出现的问题，且证人均是上诉人经营场所的工作人员，与上诉人有利害关系，不能作为定案依据；照片不知道是何时、何地形成的，缺乏真实性、关联性，不应作为定案依据。认为宣传资料系复制品，真实性有异议，即使做了宣传，但双方签订的租赁合同约定以现状为准，应以合同约定为准，上诉人证据不能达到证明的目的。被上诉人提供了2014年10月23日《达州日报》刊登的《南城“月光宝盒”从事色情服务（7人被刑拘，8人被罚款）》，证明上诉人租赁房屋违反合同约定违法经营，按合同约定应解除合同。上诉人质证认为，是否存在违法经营，公安机关仍在调查之中，且属工作人员的个人行为，公安机关对个人进行了行政处罚，不能证明上诉人从事违法活动的事实，不能达到被上诉人的证明目的。
二审法院补充查明，双方签订的《商业物业租赁合同》1-2约定“本租赁房屋交付条件为现状交付。该房屋内部状况、公用或共用部位的使用范围、条件和要求，现有装修、附属设施、设备状况承租人在订立本合同前已充分了解并知悉。乙方承诺承租后不再要求甲方完善附属设施，设备等。……”，6-5约定“由于本合同订立前，乙方已对房屋进行充分了解，房屋交付后乙方又进行了装修。为此，双方约定，在房屋租赁期间的维护、维修责任概由乙方自行承担，需甲方配合的，甲方应予协助”。
还查明，2013年7月18日，达州瑞城公司以黎岸松、覃践从2013年4月30日起不给付租金，向原审法院提起诉讼，要求承租人给付租金并解除租赁合同（该民事起诉状副本由黎岸松签收）。2013年9月30日，达州瑞城公司向原审法院提起撤诉申请，同日，原审法院下达（2013）达达民初字第2131号民事裁定，准许达州中铁瑞城置业有限公司撤回起诉。之后，黎岸松、覃践仍未给付租金。
本院认为，二上诉人黎岸松、覃践与被上诉人达州瑞城公司签订的《商业物业租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法，该合同应为有效合同，对合同当事人具有法律约束力。二上诉人承租房屋后，从2013年4月30日起不按合同约定给付租赁费至今已超过一年多。期间，被上诉人多次催收，曾于2013年7月18日向原审法院以提起诉讼的方式催收租赁费，二上诉人仍未支付租金。二上诉人拒不支付租赁费用违反合同约定，损害了被上诉人利益，致被上诉人出租房屋收取租金的合同目的不能实现。被上诉人主张解除租赁合同符合合同约定条件和法律规定。原审判决解除双方签订的租赁合同并无不当。二上诉人称租赁房屋漏水；被上诉人未按招商时的宣传广告和宣传资料进行打造与现实不符系虚假宣传。因上诉人提供的2014年4月11给被上诉人《关于协商解决月光宝盒漏水的函》，被上诉人称未收到该函，上诉人未能提供送达给被上诉人的证据，其真实性不能确认；提供的证人调查笔录，证人未到庭作证，加之证人又是上诉人单位员工，与上诉人有利害关系；上诉人提供的宣传资料从证据的形成时间和内容反映均不属新证据，上述证据本院均不予采信。被上诉人提供的2014年10月23日《达州日报》刊登的《南城“月光宝盒”从事色情服务》报道，从内容看未对经营者即本案二上诉人的责任进行报道，不足以证明是经营者即二上诉人所为，不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。按双方合同约定，被上诉人是以租赁房屋现状为交付条件，在房屋租赁期内的维护、维修责任由乙方（黎岸松、覃践）自行承担。上诉人要求撤销原判，继续履行租赁合同的证据不足，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9477元，由上诉人黎岸松、覃践负担。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审判长 杜 谨
审判员 郭 力
审判员 刘全明
二〇一四年十二月九日
书记员 邓 菲