江苏省南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨铁民初字第387号
原告（反诉被告）南京市雨花台区铁心桥街道尹西村村民委员会，住所地南京市雨花台区铁心桥街道尹西村。
法定代表人李昌明，该村书记、主任。
委托代理人陈婧，江苏国成律师事务所律师。
被告（反诉原告）张世捡，男，1973年11月21日生，汉族。
委托代理人张从林，江苏刘洪律师事务所律师。
原告（反诉被告）南京市雨花台区铁心桥街道尹西村村民委员会（以下简称尹西村委会）诉被告（反诉原告）张世捡租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月13日立案受理后，张世捡就本案提起反诉，本院依法组成合议庭，于2015年8月12日、2015年10月23日、2015年12月14公开开庭将本诉与反诉进行了合并审理。审理过程中，尹西村委会就本案的本诉部分向本院申请撤诉，本院已准予，同时就反诉部分继续审理。现本案已审理终结。
原告（反诉被告）尹西村委会诉称：2006年2月28日，尹西村委会与张世捡签订了一份《协议书》，约定张世捡租赁村委会的土地，建设渤泥国王墓风景区景观配套设施，作为餐饮、会议、住宿、展示用。租赁期限为20年。协议签订后，张世捡利用租赁土地进行建设，经营餐饮，但张世捡2012年2月起以内部装修改造为由停止营业，期间，村委会多次催告要求张世捡恢复经营，张世捡至今没有恢复经营，致村委会出租土地的合同目的无法实现。为维护村委会的合法权益，现提起诉讼，请求判令：1.解除涉诉土地租赁合同关系，将涉诉土地返还给尹西村委会；2.张世捡支付2015年租金120000元；3.本案诉讼费用由张世捡承担。
被告（反诉原告）张世捡辩称：认可双方于2006年2月28日所签订《协议书》以及按照该协议约定张世捡在涉诉的土地建设渤泥国王墓风景区景观配套设施，作为餐饮、会议、住宿、展示用的事实。张世捡在经营期间的确暂停过营业进行内部改造，但这属于经营自主权问题，并且在暂停营业期间一直支付租金至2015年12月。张世捡之所以没有恢复经营完全是因为尹西村委会发函要求解除双方租赁协议书，该行为系尹西村委会单方违约行为并给张世捡造成巨大的经济损失，目前客观上已无法继续履行租赁协议，张世捡同意解除租赁协议，并提起反诉，要求尹西村委会赔偿损失。
被告（反诉原告）张世捡反诉称：2006年2月28日，张世捡与尹西村委会签订了一份《协议书》，约定张世捡租赁尹西村委会的土地，建设渤泥国王墓风景区景观配套设施，作为餐饮、会议、住宿、展示用。租赁期限为20年。协议签订后，张世捡投入大量资金进行规划、设计和建设，并已经实际经营，租金也一直按时支付。2014年3月26日，尹西村委会向张世捡发出了一份《催告函》，要求立即解除双方所签订的协议书，从而导致张世捡无法继续经营，给张世捡造成巨大的损失，引发双方纠纷，且调解多次无法达成一致。为维护张世捡的合法权益，现提起反诉，请求判令：1.反诉被告尹西村委会赔偿反诉原告各项损失合计人民币52863979.84元（其中50863979.84元是张世捡投资造价损失，200万元是停业经营损失）；2.本案的诉讼费、鉴定费由反诉被告尹西村委会承担。
原告（反诉被告）尹西村委会就反诉辩称：对双方所签订的《协议书》的真实性及土地租赁的事实予以确认。对于反诉原告张世捡所主张50863979.84元的反诉请求，该数字系司法鉴定报告的鉴定价格，尹西村委会认可该鉴定价格的真实性，但是在土地租赁合同的实际履行过程中，反诉原告因自身原因在2012年停业，并非尹西村委会单方面干涉，不应由尹西村委会承担该方面赔偿责任；200万元的停业经营损失无事实和法律依据，2012年之前，反诉原告正常经营，不存在任何损失，2012年开始，系反诉原告自己停业重新装修，该期间的停业经营损失应由反诉原告自行负担，请求驳回反诉原告的全部反诉请求。
经审理查明：2006年2月28日，尹西村委会与张世捡签订了一份《协议书》，该协议书中约定：“张世捡租赁尹西村委会位于南京市雨花台区软件大道浡泥国王墓风景区展览室西面紫线范围以外至围栏内大约11.5亩（实际范围经双方现场确认后，以书面图纸的形式进行确定，后经双方确认为15.16亩）的土地，用于建设渤泥国王墓风景区景观配套设施，作为餐饮、会议、住宿、休闲、展示等用途。租赁期限为20年，自2006年3月1日至2026年3月1日止。尹西村委会负责协助张世捡办理用电、用水、排水等相关手续，费用由张世捡负责。尹西村委会负责协助张世捡办理区内土地、规划、城建、环保等相关手续，确保项目顺利实施。张世捡负责租用土地范围内项目规划、设计、建设等，其施工图纸必须经尹西村委会盖章同意方可实施。张世捡拥有自己投资建设设施所有权。张世捡拥有经营自主权，并保证合法经营，依法就地纳税。在协议有效期内，遇政府部门的政策性拆迁，按国家政策规定办理，张世捡要服从国家拆迁的相关补偿政策进行拆除。张世捡必须按照双方认可的设计图纸进行投资建设并且保证投到位，按期完成项目建设。因张世捡的原因终止或解除本协议的，尹西村委会不承担其投资损失；因尹西村委会原因中止或解除本协议的，尹西村委会按政府规定赔偿张世捡投资损失。张世捡在建设和经营期间，若由尹西村委会原因发生争议而干扰张世捡正常建设或经营的，造成停工、停业的，损失由尹西村委会承担。”。
对于该2006年2月28日双方所签订的协议书，南京市雨花台区人民政府铁心桥办事处作为鉴证方加盖了公章，并有铁心桥办事处经办人签名确认。
2007年3月19日，南京市雨花台区人民政府铁心桥办事处向张世捡出具说明一份，内容为：“由于前期规划调整，导致项目开工时间延迟，经双方协商，实际租用期限为2007年7月1日至2027年7月1日止。”
该协议签订后，张世捡投入资金在涉诉的土地上建造文莱风情国王山庄作为餐饮、会议、住宿、休闲、展示等用途，并已经实际经营，且租金一直按时支付至2015年12月。2012年4月30日，张世捡暂停经营进行内部重新装潢，至今未重新营业，但该期间租金正常缴纳至2015年12月。
2014年3月26日，尹西村委会向张世捡发出了一份《催告函》，要求立即解除双方所签订的协议书，之后双方就赔偿问题发生争议且调解多次仍无法达成一致。
另查明，涉诉的土地系尹西村委会所有，土地性质为集体土地。未有证据能证明张世捡与尹西村委会所签订了的《协议书》经过该村村民会议通过。该协议书中所约定的尹西村委会负责协助张世捡办理区内土地、规划、城建、环保等相关手续，上述书面审批手续至今未办理，但在文莱风情国王山庄工程项目建设及经营期间，尹西村委会实际上均予协助配合，项目顺利实施未遇非正常建设的干扰，并一直持续经营。
审理期间，本院委托了南京永道工程咨询有限公司对涉案工程造价进行了评估。2015年9月25日，南京永道工程咨询有限公司出具了司法鉴定报告，经鉴定文莱风情国王山庄工程造价为50863979.84元。
上述事实，有当事人的陈述、张世捡举证的协议书、催告函、说明、文莱风情国王山庄施工合同、工程决算书、工程量签证单、司法鉴定报告、部分纳税记录明细、尹西村委会举证的协议书、催告函、说明等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：
一、关于双方所签订的土地租赁合同的效力问题。
庭审中，尹西村委会认为双方签订的土地租赁合同有效，并撤回本诉诉讼请求，要求双方继续履行该土地租赁合同。张世捡也主张双方签订的土地租赁合同有效，但是不能继续履行，要求解除双方之间的土地租赁合同。
本院认为，当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定，合同效力的认定并非由当事人的自认而确定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。”《中华人民共和国土地管理法》第二条、第五十九条中规定：“建设用地应当符合土地利用规划并依法办理审批手续”，本案中，因涉诉的租赁土地属于集体土地，且未办理相关用地审批手续，故上述土地租赁协议应属无效，亦不存在合同解除或继续履行的问题。
二、关于本案涉及的赔偿问题。
根据法律规定，合同被认定无效后，因该合同取得的财产应当予以相互返还。尹西村委会自协议书签订时起，至2015年12月所收取的租金虽然合同无效，但合同已实际履行，且因该期间张世捡实际占有使用涉诉土地并且受益，因此该期间所收取的租金应视为占有使用费，故不予返还。
关于张世捡要求尹西村委会赔偿50863979.84元投资造价损失的反诉请求。本院认为，尹西村委会作为涉诉土地的权利人，对涉诉土地的性质及使用方式具有明确认知，但却在未办理相关用地审批手续的情况下实施出租行为，不符合法律规定，并且尹西村委会在收回涉诉土地及该土地上的建筑物、附属物后仍可享有使用权益，故尹西村委会对张世捡的该部分损失应当承担赔偿责任。同时张世捡作为承租人，基于对铁心桥街道及尹西村委会的信任以及在合同中所出的承诺进行投资，在工程项目建设及经营中尹西村委会实际均予以协助配合，且项目实施顺利未遇非正常建设的干扰，并一直持续经营的情况下，其对合同的无效并无过错。据此，对张世捡的该反诉请求，本院予以支持。
关于张世捡要求尹西村委会赔偿200万元停业经营损失的反诉请求。因自2012年4月30日起，张世捡暂停营业进行内部装修，至今尚未重新营业，故该停业经营损失的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
三、关于尹西村委会支付赔偿款时间的问题。
本案中，尹西村委会虽然已撤回本诉中要求返还土地的诉讼请求，但因双方所签订的土地租赁协议属于无效合同，返还土地及赔偿损失具有关联性及不可分性。结合涉案土地及其上建筑物和赔偿款的体量巨大，本院认为张世捡应于本判决生效后三十日内将位于南京市雨花台区软件大道浡泥国王墓风景区展览室西面紫线范围以外至围栏内15.16亩土地（以合同附件中双方实际丈量的图纸为准）和该土地上的建筑物、附属物交还给尹西村委会，尹西村委会在本判决生效后六十日内将涉案赔偿款支付给张世捡为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第二条、第五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张世捡于本判决生效后三十日内将位于南京市雨花台区软件大道浡泥国王墓风景区展览室西面紫线范围以外至围栏内15.16亩土地（以合同附件中双方实际丈量的图纸为准）和该土地上的建筑物、附属物交还给原告（反诉被告）南京市雨花台区铁心桥街道尹西村村民委员会；
二、原告（反诉被告）南京市雨花台区铁心桥街道尹西村村民委员会在本判决生效后六十日内将涉案赔偿款人民币50863979.84元支付给被告（反诉原告）张世捡；
三、驳回被告（反诉原告）张世捡的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2700元，反诉受理费153060元、鉴定费580000元，合计735760元，由张世捡负担367880元，尹西村委会负担367880元（该款张世捡已垫付733060元，尹西村委会已垫付2700元，在尹西村委会履行上述给付金钱义务时一并支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费153060元（附：南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；账号：10×××76）。
审 判 长 陈 寅
审 判 员 曹光明
人民陪审员 夏留根
二〇一五年十二月二十二日
见习书记员 孔意意