广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终14053号
上诉人（原审被告）：广州多利置业投资有限公司（原名称：广州市多利物业管理有限公司），住所地广东省广州市天河区体育西路建和中心大厦负一楼。
法定代表人：李四平,总经理。
委托诉讼代理人：陈碧名，广东颖诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州泛洋房地产开发有限公司，住所地广东省广州市经济技术开发区东郊一环路天鹿湖山庄。
法定代表人：李俊,董事长。
委托诉讼代理人：喻玲，广东广信君达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘景丽，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人广州多利置业投资有限公司（以下简称为“多利公司”）因与被上诉人广州泛洋房地产开发有限公司（以下简称为“泛洋公司”）返还原物纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初968号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
上诉人多利公司上诉请求：1、撤销一审判决，一审判决认定事实错误，程序严重违法，判决严重不公，发回重审或依法改判；2、本案全部诉讼费用由泛洋公司承担。事实和理由如下：一、一审案由适用错误，应当适用确认物权的案由。本案中双方当事人均为依法注册登记的企业，双方所签署合同、协议均应受《合同法》的保障。当年因泛洋公司需要以地抵债，双方达成各自投资、开发建设“天鹿湖山庄”小区的共同愿望。由于“竹影轩”俱乐部为“天鹿湖山庄”的配套项目，竣工验收后完成土地分割转让和产权登记，手续上更为便利，这也是当年社会上默认的操作方式之一，为此，泛洋公司提议竣工后一并处理的方案，致使涉案的土地使用权在未办理分割前仍登记在泛洋公司的名下，但“竹影轩”俱乐部的实际投资和建设方是多利公司，竣工验收后无法进行土地使用权分割和产权初始登记。原因在于泛洋公司在“天鹿湖山庄”项目开发过程中资金链出现问题，在建项目的施工进度受影响。多利公司投资建设的“竹影轩”俱乐部，泛洋公司对于整个过程均知情，且该项目的报建手续均由泛洋公司协助申请办理。“竹影轩”俱乐部竣工后，该物业一直由多利公司实际拥有，多利公司并为此投入了大量的维护管理成本和完税。涉案土地依法经过开发建设，早已改变了土地的原貌，泛洋公司要求原物返还显然不符合事实和逻辑。本案的案由适用物权确认而非原物返还。二、泛洋公司增加、撤回的诉讼请求均未送达到多利公司，也未给予多利公司相应的答辩期。泛洋公司起诉时诉讼请求只有三项，但是一审判决书上记载其有五项诉讼请求，其中诉讼请求5撤回了，而多利公司对此并不知情。泛洋公司的诉讼请求4毫无事实根据。涉案的土地使用权是泛洋公司当年同意以地抵债转让给多利公司，多利公司也已履约支付了相应的对价，一审判决要求多利公司承担50%的责任脱离了事实。多利公司并非不出庭应诉，而是本案的处理涉及广州市中级人民法院（2017）粤01民初83号案的裁决，在管辖权不明朗的情况下，多利公司已请求一审法院中止审理本案，但是一审法院依然对本案进行审理。三、一审法院认定事实错误。双方签订《协议书》后，同意在“天鹿湖山庄”小区竣工验收后办理土地转让登记是事实，但由于泛洋公司的原因，小区竣工遥遥无期，多利公司被迫对“竹影轩”俱乐部项目的确权登记提起诉讼，请求办理土地分割转让和产权登记。一审法院认定多利公司承担50%的责任有失公允。四、多利公司与泛洋公司签订的《协议书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，没有侵害第三人和公共利益，不存在《合同法》第52条的情形。《协议书》自签署之日起一直在履行，泛洋公司在多利公司报建伊始从未表示反对和异议，且在报建过程中提供了积极、主动、全面的配合。上诉人于1998年12月支付了300万元转让费外，后续还支付了相应的项目报建费用等，多利公司以泛洋公司的名义进行报建也是有支付对价的，并将泛洋公司拖欠的工程款给予折抵。多利公司陆续投入巨额资金对“竹影轩”俱乐部项目进行建设，并竣工验收具备验收和投入使用的条件，却被泛洋公司拒绝办理所有权过户手续。泛洋公司的行为属于违约行为，在多利公司投资、建设期间，隐瞒了抵押、被查封真相，涂销抵押、解封后也不主动配合多利公司办理土地分割和产权登记手续。五、一审审判组织未告知多利公司一审审判人员是邓丽君、丁树祥、潘新标变更为李娜、王梦、麦国华，而一审的李娜、王梦同时也是涉及与本案相关的认定涉案协议无效的（2015）穗罗法民三初字第80号民事案件的审判人员，一审法院并未将审判组织变更的事宜告知多利公司，而（2015）穗罗法民三初字第80号的判项、判决于多利公司明显不公，且贵院对该判决的事实和理由予以改变，而民诉法第128条明确规定，合议庭变更后应当在3天内告知当事人。实际上一审法院是剥夺了多利公司的诉讼权利，根据两案的利害关系，多利公司完全有理由申请李娜、王梦作为审判长和审判员回避。六、泛洋公司于2017年7月初申请中止审理，一审法院给予中止了，而多利公司在2017年提出中止审理时却不予理睬，是差不多同样的理由提出，一审法院却不予理睬。七、一审采信的评估报告系泛洋公司单方委托作出，与实际情况不符。而评估报告采信的数据也不尽客观真实。评估机构也无进入标的物现场进行客观的评估，只是在外面拍相片，没有进去。数据和照片均不客观真实。八、多利公司并非无权占有土地而使用土地，实际上涉案土地多利公司是有支付对价，进行建设也是合法的，即多利公司对土地的占有和使用都是合法的。事实上，泛洋公司也是在协议书被认定为无效后才向多利公司主张返还土地，在此之前是从未主张过的。一审法院支持泛洋公司的土地使用费没有事实和法律依据。特别指出的是土地使用费的起算起点是2004年。2004年多利公司使用涉案土地时泛洋公司是同意的。因此不存在土地使用费的。九、作为土地使用权的转让方，泛洋公司应当积极配合多利公司办理政府部门的报批手续，但泛洋公司自始都不予配合。且涉案土地存在抵押、查封等情形。显然泛洋公司的过错比多利公司大，泛洋公司应承担90%以上的责任，而一审法院认定泛洋公司与多利公司分别承担50%的责任是不公平的。实际上，一审判决也是无法执行的。一审判决未明确如何返还，返还的范围包括哪些，涉案土地上的建筑物如何处理，多利公司多年的投资、管理如何补偿，均未明确。
被上诉人泛洋公司辩称：一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应当予以维持，请求驳回多利公司的上诉请求。一、本案程序上不存在违法，多利公司在一审多次传唤情况下故意缺席，应对其主动放弃诉讼权利的行为及后果负责。本案一审过程中一审法院发过多次传票，均因双方的各种原因迟迟无法开庭。第一次开庭是在2018年1月29日，多利公司未到庭，变更合议庭是在1月29日当天宣布的。但是由于在开庭前合议庭联系上了多利公司，多利公司明确表示当日无法到庭，故为了保障多利公司的诉讼权利，合议庭当庭宣布向多利公司送达了变更通知后另行安排开庭。故最后案子开庭时间是2018年3月5日。虽然变更了合议庭后与双方之间曾经的（2015）穗罗法民三初字第80号案合议庭人员一致，但是泛洋公司认为首先多利公司并未在法定期间内提出异议。在依法告知了开庭时间后多利公司也未到庭行使其诉讼权利。退一步说，该案一审的合议庭即便与（2015）穗罗法民三初字第80号案合议庭成员一致，这也不是审判人员应当回避的法定事由。故泛洋公司认为在此问题上，一审法院是不存在程序失当的。其次，关于中止审理的问题。泛洋公司在一审曾提出中止审理，是因为多利公司就同一法律关系上的相关事实未在本案中提出反诉，而是另案在广州中院提起一审诉讼，泛洋公司认为该两案有合并审理的理由和依据，故对广州中院的一审案件提起管辖异议，当时由于管辖异议的裁定未出，故向一审法院申请了中止审理。后广州中院的裁定管辖两案分开审理，后一审法院才开始审理。而一审法院后查明本案无需中止审理，故一审法院对多利公司的中止审理不予接受也是合情合法合理的。二、本案案由适用无误，涉案《协议书》已由生效判决确定无效，涉案土地及房屋不存在物权纠纷。三、合同无效系双方共同过错导致，一审判决事实认定及法律适用并无不当。四、首先，一审依据的评估报告虽然是我方单方委托，但是多利公司在一审过程中，在已经提交过答辩意见的情况下，并未就评估报告提出异议，也未向法院申请重新评估，这是多利公司在一审过程中对自己诉讼权利的放弃，且该评估报告在广州中院审理的另案（2017）粤01民初83号案中多利公司是表示认可的，也同样采纳了评估数据，该案现在仍在审理过程中。故泛洋公司认为多利公司在二审对该评估报告提出异议从程序、事实上均无法接受。其次，本案是基于双方之间的《协议书》无效所产生的后续处理问题，故《协议书》无效是自始无效，并非是从泛洋公司主张之日起无效，故泛洋公司主张从2004年9月开始计算土地占有使用费是合法的。一审判决认定多利公司向泛洋公司返还涉案土地及地上建筑是合同无效后的必然结果。虽然地上建筑泛洋公司认可是多利公司投资兴建，但是该建筑物同样是以泛洋公司的名义申请报建的。涉案的土地至今也登记在泛洋公司名下。根据房随地走的原则，建筑物及土地必须一并返还。至于多利公司提及一审判决未就地上建筑物的赔偿问题进行处理。泛洋公司认为这是多利公司没有及时提起反诉所导致的。而实际上多利公司已就其认为缔约过失所造成的损失在（2017）粤01民初83号案中另案处理，故该请求不应在本案中予以解决。五、关于本案的过错责任划分。泛洋公司认为这是双方的共同过错所导致的。虽然泛洋公司是转让方，但是多利公司也并非一个普通的企业，其具有硕厚的专业背景，是专业从事房地产开发的企业。多利公司在签订协议书时其法定代表人曾在广州市房地产开发中心等单位任职，多利公司的母公司广州江山实业总公司曾是广州市城乡建设委员会下属的子公司。多利公司现在的法定代表人在90年底也是广州市主管城建方面的领导。故就此背景而言，多利公司某种程度上比被上诉人具有更专业的认知。在（2017）粤01民初83号案中也曾查明过双方在1998年签订协议书后曾到相关部门咨询办理过分割办理手续，当时已明确告知不符合法律和政策规定，不予办理。在此情况下，多利公司可能是基于侥幸心理，认为可以从其他办法办理过户手续，故仍继续开发。故从此背景出发，泛洋公司认为即便是双方对法律不了解或不认知签订协议书，但是在后续情况下多利公司仍坚持开发，在根本无法办理过户的情况下造成的损失，是多利公司任由开发的后果。故一审法院以50%的责任比例要求双方各自承担责任，并无不当。
泛洋公司一审诉讼请求：1、多利公司即日起从“（93）穗城规东地字第020号”、“穗国土建用字[1994]第580号”地块中规划用途为俱乐部的地块上的“竹影轩”建筑物中搬离（含所有私人物品）；2、多利公司即日起拆除在俱乐部的地块上自行修建的违章建筑（即1幢1层库房和1幢2层办公、设备用房，面积为28.5平方米和747平方米），恢复地块原状；3、多利公司承担本案全部诉讼费用；4、多利公司向泛洋公司支付2004年9月1日起暂计至2017年9月30日的土地占有使用费7425479.92元；5、多利公司向泛洋公司支付2004年9月1日起暂计至2017年9月30日的建筑物（竹影轩）占有使用费12846306.44元（以上合计20271786.36元）。案件审理过程中，泛洋公司撤回前述第5项诉讼请求。
一审法院认定事实如下：广州国营农工商联合企业开发公司于1993年2月11日取得（93）穗城规东地字第020号《建设用地规划许可证》，用地位置位于联和黄陂水库侧，用地面积为74372平方米，用地项目名称为渡假公寓。
1993年7月，广州市对外经济贸易委员会向广州国营农工商联合企业开发公司作出《关于合作经营广州泛洋房地产开发有限公司合同、章程的批复》，主要内容为：同意广州国营农工商联合企业开发公司与香港宏明地产有限公司成立合作经营“广州泛洋房地产开发有限公司”。广州国营农工商联合企业开发公司提供该项目的土地使用权作为合作条件。合作公司的经营范围为：在经市规划局（93）穗城规东地字第020号文批准使用的联和黄陂水口水库侧地段开发、建造、销售、出租及管理自建的商品房和配套设施。开发面积74372平方米。
1993年9月，广州市城市规划局向广州国营农工商联合企业开发公司作出《同意更改用地单位名称的通知》，主要内容为：我局曾以（93）穗城规东地字第020号文同意你公司使用联和黄陂水口水库侧地段作兴建渡假公寓，现根据市外经贸委与市建委批准成立项目公司，经研究，同意将用地单位名称更改为“广州泛洋房地产开发有限公司”。
1994年9月12日，泛洋公司取得穗国土建用字[1994]第580号《建设用地批准书》，用地地点为联合黄陂水口水库侧，建设项目名称为渡假、公寓，批准用地面积为74372平方米。
1998年8月10日，泛洋公司取得联和黄陂水口水库侧的穗府国用（1998）字第特117号《国有土地使用证》，用途为综合，使用权面积为74371.923平方米。
1998年12月10日，广州市多利置业有限公司（丙方）、泛洋公司（甲方）及广州市建兴装饰工程有限公司（乙方）签订《协议书》，约定：1.泛洋公司转让（93）穗城规东地字第020号、穗国土建用字（1994）第580号地块中原规划用途为俱乐部（商业性质）的地块给广州市多利置业有限公司，广州市多利置业有限公司应支付给泛洋公司转让费叁佰万元。2.泛洋公司请广州市多利置业有限公司将该地块转让费叁佰万元在1999年1月5日转付给广州市建兴装饰工程有限公司，作为泛洋公司支付给广州市建兴装饰工程有限公司为天鹿湖山庄会所装修之第二期工程款。泛洋公司称该协议书中约定转让的地块并非（93）穗城规东地字第020号《建设用地规划许可证》、穗国土建用字[1994]第580号《建设用地批准书》对应的全部地块，而是前述文件对应地块中10000平方米的土地。
1999年，多利公司以泛洋公司的名义办理白云区联和黄陂水口水库侧俱乐部壹幢（建设规模：四层设计共3887平方米）的《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。此后，由多利公司出资建设楼高四层、总建设面积3887平方米的俱乐部，2001年11月9日，经广州市地名委员会批准，该俱乐部命名为“竹影轩”。
另查明，广州市多利置业有限公司于2000年10月8日经广州市工商行政管理局核准，名称变更为广州市多利物业管理有限公司。
2005年4月30日，广州市城市规划局向泛洋公司（建设单位）、广州越秀区建筑设计院（设计单位）、广东省第一建筑工程公司第一分公司（施工单位）作出《违法建设行政处罚决定书》（穗规决[2005]30号），主要内容为：“查广州泛洋房地产开发有限公司前经我局穗规建字[1999]第608号《建设工程规划许可证》批准在白云区联合黄陂水口水库地段建设2幢4层（部分2层）俱乐部工程，但该单位于2000年间，未经城市规划部门批准，擅自在上述工程西南侧位置建设了1幢1层库房和1幢2层办公、设备用房、建筑面积分别为28.5平方米和747平方米，其中2层的办公、设备用房超出了西侧用地红线。经查实，违法建设工程的土建总造价单价为每平方米1080元，工程总造价单价为每平方米1175元，建设工程由广州越秀区建筑设计院承担设计，由广东省第一建筑工程公司第一分公司承担建筑施工。上述建设行为，违反了《中华人民共和国城市规划法》第三十二条、《广东省实施<中华人民共和国城市规划法>办法》第三十条、《广州市城市规划条例》第二十八条的有关规定，构成了违法建设。现依法作出如下处罚决定：一、对广州泛洋房地产开发有限公司造成的违法建设行为：（一）对其违法建设的1层库房，根据《广东省实施<中华人民共和国城市规划法>办法》第三十六条，按违法建筑面积28.5平方米、土建工程总造价单价每平方米1080元计算，处以该项工程土建工程总造价30708元的15%罚款，共计罚款4617元。接受处罚后同意保留使用；（二）对其违法建设的2层办公、设备用房，由于建筑物已超出西侧用地红线，应作拆除处理……”。对该决定，泛洋公司未申请复议或起诉，并称该决定书中记载的1幢1层库房和1幢2层办公、设备用房、建筑面积分别为28.5平方米和747平方米的违法建筑是由多利公司出资建设的，该处罚决定中对一层库房是做了罚款保留，泛洋公司对此予以认可，对1幢2层办公、设备用房要求拆除，但多利公司一直拒不履行，尽管该决定书是针对泛洋公司作出的，明确要求泛洋公司拆除，直接拆除义务人是泛洋公司，但场地由多利公司实际控制，所以泛洋公司多年来都无法进入场地，一直无法按照行政部门的要求进行拆除。
还查明，多利公司于2015年向原广州市萝岗区人民法院起诉请求确认其与泛洋公司签订的《协议书》合法有效及泛洋公司协助办理涉案房屋属于多利公司的产权手续（或过户手续），后法院依法作出（2015）穗萝法民三初字第80号民事判决后，多利公司不服上诉于广州市中级人民法院，广州市中级人民法院作出的已生效的（2016）粤01民终10811号《民事判决书》查明以下事实：“《协议书》签订后，多利公司按约定支付了转让费300万元，泛洋公司将（93）穗城规东地字第020号中原规划用途为俱乐部（商业性质）的地块交付给多利公司使用。双方在庭审中一致确认：涉案俱乐部地块仍登记在泛洋公司名下，竹影轩未办理初始产权登记”，并认定：“多利公司与泛洋公司于1998年12月10日签订《协议书》至今，双方当事人均无提供上述协议所涉分割转让土地使用权已向政府部门申请办理了批准的有关手续，也未举证证明转让方已取得转让土地单独的土地使用权证或者有批准权的政府部门同意转让，故根据国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条：‘土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。’《最高人民法院〈关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第九条：‘转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。’之规定，多利公司上诉主张确认双方签订的《协议书》合法有效，不符合上述法律规定，本院不予支持。关于多利公司主张泛洋公司协助其办理涉案房屋的产权手续或过户手续应否支持的问题。多利公司与泛洋公司签订《协议书》约定转让的标的是土地使用权，而多利公司主张协助其办理过户手续的是涉案房屋。本案中，双方当事人并无提供证据证实就涉案房屋的建设以及过户等进行过约定，因此，多利公司主张泛洋公司协助其办理涉案房屋的产权手续或过户手续，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。”
2016年12月7日，泛洋公司向多利公司发出《关于限期搬离穗国土建字[1994]第580号地块（俱乐部地块）并拆除违章建筑的告知函》，要求多利公司自收到该函之日起10日内主动与其协商相关后续事宜，或自收到函件30日内自行拆除该地块上所有违章建筑并搬离该地块。
一审庭审中，泛洋公司明确：1.第一项诉讼请求中搬离具体指的是多利公司的相关人员及物品从该地块中撤离，指的是清空的意思，多利公司清空后泛洋公司可自行收回土地，法律依据是《中华人民共和国合同法》第五十八条，私人物品泛洋公司无法明确，其撤回“含所有私人物品”的诉讼请求；2.第二项诉讼请求中的违章建筑即《违法建设行政处罚决定书》中载明的两幢违法建筑。
关于案涉场地的现状。泛洋公司陈述涉案地块应该是多利公司或者其相关人员在使用，具体其不太清楚，据其了解，正门也有人看管，偶尔有车辆进入，里面的物品都是多利公司的。
关于地上建筑物的价值如何处理的问题。泛洋公司陈述由于地块上的地上建筑物本身只能用来作为俱乐部，所以其认为地上建筑物的价值仅限于建筑成本，而建筑成本在广州市城市规划局作出的《违法建设行政处罚决定书》中已经明确。
为证明多利公司多年来无权占有、使用涉案土地、建筑物，截止至2017年9月30日应向泛洋公司支付土地占有使用费、建筑物占有使用费合计20271786.36元，泛洋公司向一审法院提交广州市泰至资产评估事务所于2017年11月22日出具的《资产评估报告》一份。该评估报告载明泛洋公司委托评估的广州市联和黄陂水口水库侧地段的规划为俱乐部（商业性质）的土地及地上建筑物（包括10271平方米土地及建筑面积约3887平方米的建筑物）2004年9月至2017年9月租金现值为20271786元，其中俱乐部2004年9月至2017年9月租金现值为12846306.44元，10271平方米的土地2004年9月至2017年9月租金现值为7425479.92元。
多利公司提交《广州市白云区联合黄陂水口水库侧土地市场价值及地上建筑物重置成新价值咨询项目咨询报告书》，该报告书由广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司于2017年1月13日出具，载明：经测算，广州市白云区联合黄陂水口水库侧土地（面积为10000平方米）及地上建筑物（建筑面积为3887平方米）于2016年12月12日土地市场价值及建筑物重置成新价值合计153605350元，其中土地咨询价值为141750000元，地上建筑物咨询价值为11855350元。
上述事实有（93）穗城规东地字第020号《建设用地规划许可证》《关于合作经营广州泛洋房地产开发有限公司合同、章程的批复》《同意更改用地单位名称的通知》《建设用地规划许可证》《建设用地批准书》《国有土地使用证》《协议书》《确认和承诺函》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《建设工程报建审核书》《关于竹影轩命名的批复》《违法建设行政处罚决定书》《民事判决书》《关于限期搬离穗国土建字[1994]第580号地块（俱乐部地块）并拆除违章建筑的告知函》《资产评估报告》《广州市白云区联合黄陂水口水库侧土地市场价值及地上建筑物重置成新价值咨询项目咨询报告书》及当事人陈述等予以证实。
一审法院认为：多利公司提交的《广州市白云区联合黄陂水口水库侧土地市场价值及地上建筑物重置成新价值咨询项目咨询报告书》载明广州市白云区联和黄陂水口水库侧土地面积为10000平方米，泛洋公司在庭审中亦确认涉案《协议书》约定转让的地块为10000平方米的土地，故一审法院确认涉案《协议书》约定转让的涉案土地面积为10000平方米。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，涉案《协议书》已经广州市中级人民法院已生效的（2016）粤01民终10811号《民事判决书》认定无效，根据前述规定，泛洋公司及多利公司因该协议书取得的财产应当予以返还。依照《中华人民共和国物权法》规定，不动产的设立以登记为准。涉案俱乐部地块经原广州市国土局房管局登记在泛洋公司名下，该协议书签订后，泛洋公司将（93）穗城规东地字第020号《建设用地规划许可证》、穗国土建用字[1994]第580号《建设用地批准书》中原规划用途为俱乐部（商业性质）的地块中10000平方米的土地交付给多利公司使用，多利公司应当将其占有使用的该土地返还予泛洋公司。因该土地上盖有涉案俱乐部“竹影轩”，根据房随地走的原则该俱乐部应归泛洋公司所有为宜，故泛洋公司要求多利公司清空涉案俱乐部“竹影轩”并从“竹影轩”中撤离合理，一审法院予以支持。至于涉案俱乐部（竹影轩）的投资建设和占有使用费问题。多利公司在本案一审中并无提出“竹影轩”投资建设方面的请求，泛洋公司已撤回竹影轩占有使用费的请求，故本案一审法院不予调处，双方可另循途径解决。
关于多利公司是否应拆除违章建筑、恢复地块原状的问题。广州市城市规划局于2005年4月30日作出《违法建设行政处罚决定书》，认定涉案土地上建设的1幢2层办公、设备用房为违法建筑并向泛洋公司作出拆除处理的处罚决定，故泛洋公司作为拆除义务人应自行拆除，其要求多利公司拆除并恢复地块原状不当，一审法院不予支持。就涉案土地上建设的1幢1层库房，广州市城市规划局作出的《违法建设行政处罚决定书》是罚款保留使用，泛洋公司在一审庭审中对此明确表示予以认可，因该建筑物已构成对土地的添附，拆除不符合经济原则，应以现状返还为宜，故泛洋公司请求多利公司拆除该建筑物并恢复地块原状，一审法院亦不予支持。
关于涉案土地的占有使用费。按照涉案《协议书》的约定，泛洋公司将涉案土地使用权转让给多利公司，多利公司依协议使用土地，但是由于涉案《协议书》无效，多利公司占有涉案土地没有合法依据，故多利公司对因占有涉案土地导致泛洋公司不能使用涉案土地所产生的损失即土地占有使用费应予赔偿。根据一审法院查明的事实，涉案俱乐部为多利公司投资建设，于2001年11月9日经广州市地名委员会批准命名为“竹影轩”，故可推定涉案土地于2004年9月1日前已交付多利公司，并由多利公司占有使用至今仍未返还，故对泛洋公司主张土地占有使用费的期间为2004年9月1日至2017年9月30日，一审法院予以认可。关于《协议书》无效双方的过错问题。（2016）粤01民终10811号《民事判决书》已认定《协议书》无效的原因为多利公司与泛洋公司于1998年12月10日签订《协议书》至今，双方当事人均无提供上述协议所涉分割转让土地使用权已向政府部门申请办理了批准的有关手续，也未举证证明转让方已取得转让土地单独的土地使用权证或者有批准权的政府部门同意转让。涉案《协议书》签订前，泛洋公司已于1998年8月10日取得穗府国用（1998）字第特117号《国有土地使用证》，该使用证明确载明土地使用权面积为74371.923平方米，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》亦已于1990年５月１９日发布施行，根据该条例第二十五条规定，双方在签订涉案《协议书》时均应清楚知道分割转让该协议项下的10000平方米的土地应当向政府部门申请办理批准的有关手续。而双方在明知应办理相关手续且了解涉案土地的使用风险后，仍一直未向政府部门申请办理分割转让的批准手续及未取得涉案10000平方米土地的使用权证书，涉案《协议书》因此违反法律强制性规定而无效，双方均存在过错。综合考虑双方的过错因素，一审法院酌定泛洋公司、多利公司对涉案《协议书》无效各自承担50%的过错责任。因此，多利公司按50%的比例承担泛洋公司土地占有使用费损失的赔偿责任。至于土地占有使用费的标准。广州市泰至资产评估事务所具有从事资产评估业务的资质，其指派的资产评估师亦具有相应的评估资质，故对其所作出的《资产评估报告书》一审法院予以采信。该报告书载明广州市联和黄陂水口水库侧地段10271平方米的土地2004年9月至2017年9月租金现值为7425479.92元，因双方签订的《协议书》约定转让的涉案土地面积为10000平方米，参照该评估报告，涉案土地2004年9月至2017年9月的土地占有使用费为7229558.87元（7425479.92元÷10271㎡×10000㎡），故多利公司应向泛洋公司支付土地占有使用费3614779.44元（7229558.87元×50%）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、多利公司于一审判决发生法律效力之日起三十日内从“（93）穗城规东地字第020号《建设用地规划许可证》”、“穗国土建用字[1994]第580号《建设用地批准书》”地块中规划用途为俱乐部的地块上的“竹影轩”建筑物中搬离；二、多利公司于一审判决发生法律效力之日起十日内向泛洋公司支付2004年9月1日起至2017年9月30日的土地占有使用费3614779.44元；三、驳回泛洋公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费63878元，由泛洋公司负担32730元，多利公司负担31148元。
经审理查明，一审法院查明的事实有相应的证据予以证实，一审法院予以确认。
二审期间，多利公司以本案需待（2017）粤01民初83号案审理结束后才能继续审理为由向本院提出中止审理请求。
多利公司在二审期间提交了多份证据，拟证明涉案地块存在抵押、被查封的情形，泛洋公司不配合多利公司履行协议，存在明显的过错。
泛洋公司在二审期间亦提交多份证据，拟证明多利公司是一家有丰富经验的房地产开发公司。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
关于本案案由是否应为物权确认纠纷的问题。民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。本案中，泛洋公司是基于其与多利公司所签的涉案《协议书》已被生效民事判决认定无效后，而依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定主张财产返还及折价补偿而提起本案诉讼。因此，泛洋公司所主张的法律关系属于合同纠纷而并非多利公司所称的物权确认纠纷。故多利公司上诉认为一审法院案由定性错误的理由不成立，本院不予采纳。
因已生效的（2016）粤01民终10811号《民事判决书》已认定涉案《协议书》无效，所以对该协议无效的法律后果应适用《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定。
关于多利公司是否应从涉案地块上的“竹影轩”建筑物中搬离的问题。因多利公司是基于上述《协议书》而取得的对“竹影轩”建筑物所占地块的使用，在该协议并确认无效的情形下，多利公司使用该地块已丧失其合法权利基础，故多利公司应当将该地块予以返还。因多利公司对该地块的使用的表现形式主要是对该地块上的建筑物“竹影轩”的占有和使用，而鉴于该地块上建有的建筑物“竹影轩”的《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》的权利人均为泛洋公司，且根据房随地走的原则，所以一审法院判决多利公司从该建筑物中搬离并无不妥，本院予以维持。
关于多利公司是否应支付土地占有使用费的问题。因多利公司占有涉案地块的权利依据即涉案《协议书》已被生效判决认定为无效，故多利公司对因占有涉案土地导致泛洋公司不能使用涉案土地所产生的损失即土地占有使用费应予赔偿。同时，因生效的（2016）粤01民终10811号《民事判决书》认定涉案《协议书》无效的原因是涉案地块未取得分割转让的单独的土地使用权证或有批准权的政府部门同意转让，从而违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，故双方对协议无效均存在过错且过错程度相当，一审法院判决双方各自按50%比例承担该土地使用费损失的赔偿责任有事实和法律依据，本院予以维持。多利公司认为涉案协议是有效且泛洋公司对涉案地块多次抵押、被查封是严重违约的主张明显与上述生效的民事判决相违背，故其认为一审判决其应承担50%责任有失公允的上诉理由不成立，本院不予采纳。对于多利公司与泛洋公司二审期间提交的证据，因上述证据均不符合“二审的新证据”的情形且与本案无关联性，本院不予采纳。至于涉案《资产评估报告书》能否作为定案依据的问题。虽该报告书系受泛洋公司单方委托制作，但出具该报告书的机构具有相应的资质且多利公司并未提供相反的证据来推翻该报告书，故一审法院以该报告书作为认定损失的依据并无不当，本院予以维持。
关于一审程序是否合法的问题。根据一审卷宗的材料显示一审法院已明确告知当事人合议庭组成人员并送达了相应的材料。同时，因本案的审理并不以多利公司主张的另案结果为依据，并不存在中止审理的法定理由，故多利公司主张一审程序违法无事实和法律依据，本院不予采纳。现多利公司在二审请求中止审理仍是以另案的审理结果是本案的依据，本院对其中止审理请求不予准许。
综上所述，多利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费35719元,由上诉人广州多利置业投资有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 琦
审判员 庞智雄
审判员 刘 欢
二〇一八年九月二十六日
书记员 林丽敏