广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）粤高法审监民提字第88号
抗诉机关：广东省人民检察院。
申诉人（一审原告，二审被上诉人）：广州市润树贸易有限公司，住所地广州市天河区。
负责人：贺自生，总经理。
委托代理人：刘庆建，广东盛元天得律师事务所律师。
委托代理人：朱付锋，广东盛元天得律师事务所律师。
被申诉人（一审被告，二审上诉人）：广东海外留学培训学校，住所地广州市天河区。
法定代表人：陈金龙，校长。
委托代理人：陈翌莎，广东信良兆诚律师事务所律师。
委托代理人：王文佳，广东信良兆诚律师事务所律师。
被申诉人（原审第三人）：广州灏晟贸易有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：张介华，经理。
委托代理人：陈翌莎，广东信良兆诚律师事务所律师。
委托代理人：王文佳，广东信良兆诚律师事务所律师。
广州市润树贸易有限公司（以下简称润树公司）因与广东海外留学培训学校（以下简称海外学校）、广州灏晟贸易有限公司（以下简称灏晟公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市中级人民法院（2010）穗中法民五终字第1473号民事判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院于2011年3月21日以粤检民抗字[2011]29号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院于2011年4月28日作出（2011）粤高法立民抗字第150号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。广东省人民检察院指派检察员黄小雨、赵一瑾出庭履行职务。润树公司的委托代理人刘庆建、朱付锋，海外学校和灏晟公司的共同委托代理人陈翌莎、王文佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2009年9月11日，润树公司起诉至广州市天河区人民法院称，位于天河区龙洞尖峰山路省商业技工学校第一分校大院2、3、自编8、9、11、13、21、22号楼的物业产权人原为广东省食品公司。1998年1月21日，上述物业被浙江省杭州市中级人民法院查封，此后又被多个法院轮候查封。1998年12月l8日，广东省食品公司与灏晟公司(原广州泛美实业有限公司、广州市大华美投资有限公司)签订《租赁合同》，将该上述物业出租给灏晟公司，租期10年。2003年，广东省食品公司、灏晟公司和海外学校又签订《租赁合同》补充协议，将上述物业转租给海外学校使用，租期变更为30年。2005年12月20日，润树公司通过参加广州市中级人民法院组织的拍卖会，竞得了上述物业，成为该物业合法的产权人。2006年3月3日，广州市中级人民法院出具了相关的过户裁定书，润树公司据此办理了过户手续，取得上述物业的房地产权证。2006年3月27日，润树公司通知海外学校，要求其移交案涉物业，但海外学校于2006年4月26日回函润树公司拒绝移交。此后，润树公司又多次向海外学校及执行法院要求接收场地和收取占用费，但海外学校均不予理睬。润树公司认为，上述物业的原产权人广东省食品公司在明知法院已查封该物业的情况下，仍然将该物业出租给灏晟公司，又转租给海外学校，违反了法律规定，上述租赁及转租合同均不能对抗作为新产权人的润树公司。在润树公司已告知不再履行原租赁合同及转租合同并要求海外学校交还案涉物业的情况下，海外学校至今未履行交还义务，已经严重侵犯润树公司的合法权益，请求法院判令：1、海外学校立即将天河区龙洞尖峰山路省商业技工学校第一分校大院土地使用权及上盖物2、3、8、9、11、13、21、22号楼移交给润树公司；2、海外学校支付自2006年3月23日起至实际交付之日止的场地及房屋占用费(房屋占用费参照房管部门公布的广州市房屋租金参考价计付)；3、海外学校承担本案诉讼费用。
被告海外学校辩称，一、海外学校及灏晟公司与广东省食品公司签订的租赁合同是合法有效的，依法应受到保护。1998年12月18日，广东省食品公司与灏晟公司签订《租赁合同》，将案涉物业出租给灏晟公司，租赁期限从1999年至2009年；2003年，海外学校、灏晟公司与广东省食品公司签订了《租赁合同》的补充协议，约定将案涉物业转租给海外学校，租赁期限调整为30年，即从1999年至2029年；2004年7月，海外学校、灏晟公司与广东省食品公司签订了《租赁合同》补充协议，对租金和租期进行了调整。2003年及2004年的补充协议是1998年《租赁合同》的补充和完善，三份合同是一个有机的整体，均是签约当事人的真实意思表示。根据广州市房地产产权情况表显示，1998年1月21日，浙江省杭州市中级人民法院查封的是案涉物业属广东省食品企业集团公司的土地使用权。首先，海外学校对此并不知情，其次，在现行的法律法规中对被查封土地的出租行为没有禁止性的规定，在海外学校、灏晟公司承租时，亦没有显示对土地的上盖物有查封，因此海外学校、灏晟公司与广东省食品公司签订的《租赁合同》及两份补充协议均没有违反法律规定，是合法有效的。二、海外学校及灏晟公司依照租赁合同约定履行，无违约行为，依法应受保护。在履行租赁合同的过程中、海外学校及灏晟公司没有任何的违约行为，且在承租后对案涉物业进行了多达几百万的添附，使物业的价值得到巨额的增加。而在执行法院要求海外学校协助执行时，海外学校亦是积极履行了协助义务，将租金交付给执行法院直至2008年，执行法院直至2009年9月7日才通知海外学校执行法院停止扣留、提取租金收入，此后，海外学校亦积极向润树公司履行交付租金的义务，只是因润树公司不同意收取，现已向公证处申请了租金的提存。根据我国相关法律规定“买卖不破租赁”的原则，海外学校及灏晟公司与广东省食品公司关于案涉物业的租约在拍卖时已予公示，润树公司在拍卖时对此是知悉的，其应继续按合同约定履行租赁合同。综上，海外学校及灏晟公司不同意润树公司的诉讼请求，要求继续按照原租赁合同约定履行合同，请求法院依法驳回润树公司的诉讼请求。
第三人灏晟公司述称，其与海外学校的上述答辩意见一致。
广州市天河区人民法院一审查明，位于广州市天河区龙洞尖峰山路省商业技工学校第一分校大院第2、3、8、9、11、13、21、22号楼的物业(以下简称案涉物业)，原登记的权属人为案外人广东省食品公司(“广东省食品公司”是广东省食品企业集团公司的保留名称，两者实为同一企业法人主体)。1998年1月21日，浙江省杭州市中级人民法院以(98)杭经初字第4-1号《协助执行通知书》及《民事裁定书》，查封了该业属广东省食品企业集团公司的土地使用权(执行查封时，房管部门尚未为案涉物业的上盖物核发权属证书)。2004年4月30日，广州市天河区人民法院轮候查封了该业土地使用权及其上盖物。2005年7月7日，浙江省杭州市中级人民法院解除了该院的查封措施。
2005年8月12日，广州市天河区人民法院出具《拍卖通知》，称(1996)穗中法经初字第333号、(1999)穗中法经初字第451号民事判决书已经发生法律效力，由于广东省食品公司等被执行人没有履行生效的法律文书所确定的还款义务，经摇珠选定广东省拍卖有限公司对案涉物业的土地使用权及上盖物进行拍卖，该拍卖行定于同月24日进行拍卖，特通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人(上述房屋租赁人或使用人等)或者其他优先权人于拍卖日到场。同日，海外学校致函广州市天河区人民法院，称其与广东省食品公司在此之前已经存在合法的租赁合同，租赁期至2019年4月15日止，因此主张对拍卖物享有优先购买权和优先租赁权。此后，广东省拍卖有限公司举行有关的拍卖会，共有包括润树公司、海外学校在内的4个买家参与了竟拍，该标的起拍价为1200万元，最终由润树公司以2400万元投得。2005年12月20日，广东省拍卖有限公司与润树公司签订了有关的《拍卖成交确认书》，确认润树公司竞得案涉物业，其中土地使用权面积为30458．33平方米，建筑面积为8398．34平方米。2006年3月3日，广州市天河区人民法院出具(2001)穗中法执字第1177号民事裁定书，裁定案涉物业的土地使用权及上盖物过户给润树公司所有；2006年3月23日，广州市天河区人民法院致函广州市国土资源和房屋管理局，要求解除对案涉物业的查封并将其过户给润树公司所有。
2006年3月27日，润树公司向海外学校及灏晟公司发出《交付场地通知书》，称其已通过拍卖取得案涉物业，现决定收回该物业自用，请海外学校在十天内搬离，否则其将依法清场。2006年4月26日，海外学校复函称，因案涉物业至今仍登记在广东省食品公司名下，并没有登记在润树公司名下，房屋只有经过合法登记才能向他人主张权利，并且根据买卖不破租赁的原则，润树公司仍须履行此前存在的租赁合同，因此不同意交还场地。此后双方又经过多次协商，但均未果，引起本次诉讼。
2009年1月20日，广州市国土资源和房屋管理局为案涉物业核发了新的《房地产权证》，该证载明，案涉物业的权属人为润树公司，占有房屋份额为全部；其中，2号楼的房屋用途为居住用房(城市房屋规划用途：宿舍)，建筑面积为1585．692平方米；3号楼的房屋用途为非居住用房(城市规划房屋用途：教学楼)，建筑面积为936．6548平方米；8号楼的房屋用途为居住用房(城市规划房屋用途：宿舍)，建筑面积为968．7552平方米；8号楼的房屋用途为居住用房(城市规划房屋用途：宿舍)，建筑面积为968．7552平方米；9号楼的房屋用途为居住用房(城市规划用途：宿舍)，建筑面积为615．9904平方米；11号楼的房屋用途为非居住用房(城市规划房屋用途：饭堂、餐厅)，建筑面积为1052．28平方米；13号楼的房屋用途为居住用房(城市规划房屋用途：宿舍)，建筑面积为799．8876平方米；21号楼的房屋用途为居住用房(城市规划房屋用途：宿舍)，建筑面积为1360．616平方米；22号楼的房屋用途为非居住用房(城市规划房屋用途：实验楼)，建筑面积为964．9822平方米。
1998年12月18日，广东省食品公司(甲方)与灏晟公司(原名广州泛美实业有限公司，1999年7月名称变更为广州市大华美投资有限公司，2008年3月12日变更为现名；乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方将座落于广州市天河区龙洞的广东省食品技校的校园(含场地、房屋、各种设施和用具)，6号楼除外(庭审中，润树公司、海外学校均确认此次租赁范围包括了案涉物业)，出租给乙方作为办学校园使用；租赁期限为10年，即自1999年4月15日起至2009年4月15日止等内容。2003年(具体日期不详)，广东省食品公司(甲方)与灏晟公司(乙方)、海外学校(丙方)签订《租赁合同》补充协议，约定：甲方同意乙方将上述租赁物转租给丙方，三方同意对租赁场地和租赁物的面积、租赁期限及租金进行调整；甲方除保留5号楼至现广东尖峰实业有限公司厂区(含厂区)的所在地块和位于技校游泳池旁的以汲水井(井编号：粤国土资矿水[2002]90007号)为圆心、直径为10米范围内的地块外，把该校园的其它场地、房屋(含5、6号楼)及设施出租给乙方，并同意乙方转租给丙方作为办学校园使用；甲、乙、丙三方同意将租赁期限调整为30年，即自1999年4月15日起至2029年4月15日止等内容。2004年7月，上述甲、乙、丙三方又签订《租赁合同》补充协议，约定将租赁期限调整为20年，即自1999年4月15日起至2019年4月15日止及其他内容。海外学校在签订上述合同后，将案涉场地作为办学场地使用至今，广东省民政厅于2007年8月9日核发的《民办非企业单位登记证书》显示，海外学校的业务范围为“全日制高中阶段非学历教育、出国留学人员培训”。据海外学校自行提交的学员名单，目前共有约300多名在读学员，海外学校称这些学员在该校区就读期限一般为二年。
2004年6月23日，海外学校根据广州市东山区人民法院(现越秀区人民法院)的有关《协助执行通知书》，向该院缴交了840000元(庭审中，海外学校自称该款缴付的是案涉物业2004、2005年度的租金)；2007年1月4日，海外学校向越秀区人民法院缴交了400000元(庭审中，海外学校自称该款缴付的是案涉物业2006年度的租金)；此外，海外学校还分别于2007年11月13日和2008年11月12日向该院缴交了共800000元的租金。
2009年9月30日，海外学校以润树公司为收件人、润树公司住所地为收件人地址，向润树公司发出《关于交付场地使用费的函》，要求润树公司提交有效收款账号，以便其支付2009年度的场地租金，并称如果润树公司在2009年10月9日前不予答复，其将会把租金予以提存。但润树公司拒绝签收该邮件。2009年11月17日，海外学校将自认应付的租金400000元提存至广州市公证处。
广东省拍卖有限公司已经在拍卖前向各竟买人出示了有关的“推介资料”，该资料载明，拍卖标的的概况为“本次拍卖范围的房屋建筑屋主要有：根据委托方提供的《广州市房地产产权情况表》证载土地使用面积为30458．33平方米，其中4935．33平方米为违章用地，已征收国有土地使用权出让金，使用年限50年，自1999年12月7日起。纳入本次拍卖范围的房屋建造屋主要有第3号楼教学楼、第22号楼实验楼、第11号楼饭堂及第2、8、9、13、21号楼宿舍，建筑面积共为8398．34平方米；房屋的结构形式主要为钢筋混凝土结构，多为八十年代建造，现上述房屋建筑物均出租给广州华美英语实验学校使用，租金现为每年人民币84万元，租期至2029年，属于不交吉拍卖”。
本案审理中，润树公司、海外学校及灏晟公司还对有关的租金支付标准以及与海外学校及灏晟公司签订租赁合同的广东省食品公司是否为案涉物业的真正业权人(润树公司认为存在两个广东省食品公司，与海外学校签订租赁合同的并非真正的业权人；海外学校则认为其承租合法)等问题存在争议，双方还为此提交了有关证据拟证明自己的主张。另，海外学校及灏晟公司为证明自己在承租案涉物业后作了有关的添附，还向一审法院提交了《合同书》、《收据》等一系列证据。
广州市天河区人民法院一审认为，润树公司通过拍卖的方式公开竞价购得了案涉物业(包括土地使用权和上盖物所有权)，发生法律效力的法律文书也裁定将案涉物业过户给润树公司，且润树公司在2009年1月20日取得了案涉物业的《房地产权证》，因此，润树公司是案涉物业新的合法所有权人，对案涉物业依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
本案争议的焦点在于，海外学校与广东省食品有限公司之间的租赁合同是否对润树公司具有约束力。从上述查明事实可知，海外学校是基于2003年与灏晟公司、广东省食品公司共同签订《租赁合同》补充协议而承租案涉物业的，而灏晟公司则是在1998年12月18日通过与广东省食品公司签订《租赁合同》取得案涉物业的租赁权和转租权的；但是，在这两份合同签订之前的1998年1月21日，浙江省杭州市中级人民法院已经查封了案涉物业的土地使用权，由于在执行查封时案涉物业的上盖物尚未领取权属证书，并不存在土地使用权与地上建筑物所有权分属他人所有的情形，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款有关“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外”的规定，上述查封措施的效力及于案涉物业的所有地上建筑物。在此情况下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的规定，海外学校与广东省食品公司及灏晟公司之间的租赁合同由于成立于案涉物业被查封之后，并不能对抗通过竞买而取得法院交予拍卖的案涉物业的润树公司，在润树公司不愿意继续履行该租赁合同的情况下，该租赁合同对润树公司不具有法律约束力。海外学校及灏晟公司有关法院查封的只是案涉物业的土地使用权、润树公司拍卖时已知悉租赁合同的存在、其与广东省食品公司签订的租赁合同应约束润树公司的抗辩理据不足，不予采纳。至于海外学校及灏晟公司关于与广东省食品公司签订的租赁合同的具体履行情况以及其是否已切实支付租金、是否对案涉物业作了添附和广东省食品公司是否应就此进行赔偿等问题，均属于海外学校、灏晟公司及广东省食品公司之间的关系问题，并不属于本案审查处理的范畴，亦不影响本案的处理结果，在本案中对此不作审查处理。对于海外学校、灏晟公司为此提交的相关证据，在本案中亦不作审查认定。海外学校及灏晟公司对于履行与广东省食品公司之间的租赁合同若存在争议，应另循合法途径主张权利。同理，因海外学校的租赁合同签订在案涉物业被法院查封后，与海外学校及灏晟公司签订租赁合同的广东省食品公司是否有权出租的问题亦不影响本案的处理结果，在本案中对此不作出认定。
关于润树公司要求海外学校交还案涉物业的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条有关“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，在广州市中级人民法院作出的(2001)穗中法执字第1177号民事裁定书发生法律效力之日起，润树公司即为案涉物业的合法土地使用权人和地上建筑物所有权人，有权自此时起行使相关权利。由于海外学校与广东省食品公司及灏晟公司就案涉物业签订的租赁合同对润树公司并不具有约束力。因此，在润树公司于2006年3月27日向海外学校发出《交付场地通知书》明确表示不同意接受租赁合同的约束后，海外学校理应将案涉物业交还给润树公司。其至今仍未交还案涉物业，已构成对润树公司合法权益的侵犯，润树公司现起诉要求海外学校交还案涉物业，符合《中华人民共和国物权法》第三十四条有关“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，具有事实和法律依据，予以支持。综合考虑到海外学校应明知案涉物业的土地使用权存在被法院查封的非正常状况而仍承租该物业、对由此导致的法律后果是明知或应知的，以及考虑到海外学校从润树公司致函其交还案涉物业后仍占用该物业至今长达近四年、确实对润树公司的合法权益构成较大损害，同时也考虑到润树公司是以不交吉的价格购得案涉物业且该物业仍用于教学用途、海外学校腾空交还亦需一定的时间等具体案情，广州市天河区人民法院酌情判决海外学校于判决发生法律效力之日起一年内将案涉物业交还给润树公司。海外学校及灏晟公司在此期限内应积极妥善做好职员和学生的分流或安置等有关善后工作，腾退案涉物业。润树公司关于海外学校应立即移交物业的请求不妥，不予采纳。
关于润树公司诉请海外学校支付案涉物业使用费的问题。如上所述，海外学校至今仍占用案涉物业，已构成对润树公司合法权利的侵害，也确实给润树公司造成一定的损失，因此，从公平合理的角度考虑，润树公司要求海外学校支付房屋使用费合法有据，应予支持。在双方没有就该项房屋使用费的支付标准达成一致意见的情况下，该项费用可参照房管部门评定的同地段同期同类物业的租金标准支付。由于广州市中级人民法院已于2006年3月23日致函广州市国土资源和房屋管理局，要求解除对案涉物业的查封并将其过户给润树公司所有，说明有关过户的裁定书在此前已发生法律效力，润树公司自此日起已取得案涉物业的土地使用权和地上建筑物所有权。因此，润树公司要求海外学校从2006年3月23日起计房屋使用费至其实际交还物业之日止，并无不妥，予以支持。另因海外学校此前已通过提存向润树公司支付了400000元，该笔款项可在实际计付时抵扣。但是，海外学校付给广东省食品公司的租金的处理问题属于两者之间的另一法律关系问题，该笔款项应不能视为已支付给润树公司。广州市天河区人民法院作出(2009)天法民四初字第2464号民事判决：一、广东海外留学培训学校于判决发生法律效力之日起一年内，将天河区龙洞尖峰山路省商业技工学校第一分校大院土地使用权及地上建筑物第2、3、8、9、11、13、21、22号楼移交给广州市润树贸易有限公司；二、广东海外留学培训学校于判决发生法律效力之日起10日内，向广州市润树贸易有限公司支付上址物业从2006年3月23日起至2009年12月31日止的房屋使用费(以广州市房屋租赁主管部门评定的同地段同期同类物业的租金标准计付，扣减广东海外留学培训学校已提存支付的400000元)；自2010年1月1日起至实际迁出上址物业之日止的房屋使用费，由广东海外留学培训学校按上述标准在每月的5日前按月支付给广州市润树贸易有限公司；三、驳回广州市润树贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费46620元、财产保全费5000元，合共51620元由广州市润树贸易有限公司负担100元，广东海外留学培训学校负担51520元。
海外学校不服，向广州市中级人民法院上诉称，一、海外学校与广东省食品公司签订的租赁合同是合法有效的，依法应受到保护。根据一审确认，1998年12月18日，广东省食品公司与灏晟公司签订《租赁合同》将案涉物业出租给灏晟公司，租赁期限从1999年至2009年。2003年，海外学校、灏晟公司与广东省食品公司签订了《租赁合同》的补充协议，该协议约定将案涉物业转租给海外学校，租赁期限调整为30年，即1999年至2029年。2004年7月，海外学校、灏晟公司与广东省食品公司又签订了《租赁合同》补充协议，在客观情况变化的情况下，对租金和租期进行了调整，海外学校认为2003年及2004的补充协议是1998年《租赁合同》的补充和完善，三份合同是一个有机的整体，均是广东省食品公司与海外学校、灏晟公司的真实意思表示。根据润树公司提供证据显示：1998年1月21日，浙江省杭州市中级人民法院查封的是案涉物业属广东省食品企业集团公司的土地使用权，但在灏晟公司及海外学校承租该物业时，该物业上没有任何的标示显示被查封，故海外学校与灏晟公司对此并不知情，而一审认定海外学校明知案涉物业的土地使用权被查封的非正常状况而仍承租该物业是认定事实错误。其次，广东省食品公司与灏晟公司的租赁合同中约定承租的是坐落于广州市天河区龙洞的广东省食品技校的校园(含场地、房屋、各种设施和用具)，亦即表示灏晟公司、海外学校承租的不仅仅是房屋也包含土地。在当时及现行的法律法规中对被查封的土地出租的行为没有禁止性的规定，在灏晟公司承租时，由于没有任何标示显示对该土地的上盖物有查封的情况，所以海外学校、灏晟公司与广东省食品公司签订的关于案涉物业的《租赁合同》及两份补充协议均无违反法律规定，是合法有效的。一审法院所适用的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》是2005年1月1日实施的，“法不溯及既往”是众所周知的原则，因此，该规定并不适用于本案，不能据此认定案涉物业属于“房屋在出租前已被人民法院依法查封”的情况，因此一审法院认定广东省食品公司与海外学校之间的租赁合同不能对抗润树公司是适用法律错误。二、案涉物业在拍卖中已被告知存在租约的瑕疵。从海外学校提交的证据可以证实，案涉物业在拍卖中无论是拍卖公司还是中级人民法院都已告知竞买人该物业存在租约的瑕疵，润树公司所买受的涉案物业是以“不交吉”价取得，而该价与没有租约物业的价格是相差很大的，因此，润树公司应继续履行海外学校与原业主之间签订的合法有效的租赁合同。三、一审法院没有正确处理本案各方的法律关系，导致错误的判决。第一，海外学校从2004年至2008年的租金是由人民法院发出《协助执行通知书》以后交至法院的，并不是海外学校自行将租金交付至广东省食品公司的，若按一审判决执行，那么海外学校已交付给法院的2004年至2008年的租金属于什么性质?是否应由人民法院赔偿给海外学校?因此，一审法院认定的海外学校应向润树公司交付从2006年3月23日至2009年12月31日的房屋使用费，显属错误判决。第二，海外学校履行租赁合同的过程中，没有任何的违约行为，且海外学校在承租后，征得原业主广东省食品公司的同意，对涉案物业进行了多达几百万的添附，使涉讼物业的价值得到巨额的增加，润树公司作为新的业主实际上取得了该物业的添附利益，在法院审理本案时对此应做出处理。请求依法改判：一、撤销(2009)天法民四初字第2464号民事判决书，驳回润树公司的诉讼请求。二、诉讼费由润树公司承担。
润树公司答辩称，一、关于海外学校对承租物业被查封的事实是否知情的问题。海外学校主张对涉案物业查封事实不知情，理由是现场没有封条，查封信息没有公开及广东省食品公司未告知，属于善意承租人。此外，即使其查询，也只能查询土地被查封，而没有显示房屋有被查封。对此，第一，由于涉案物业为不动产，根据有关法律规定，查封的情况登记在房屋管理部门即具有对外公示的效力，并不需要在现场贴封条。海外学校承租之前没有查询物业的情况，没有尽到合理的注意义务，应承担相应的法律后果。第二，海外学校目前实际履行的是2004年7月签订的第二份《补充协议》，而在此之前，广州市中级人民法院已于2004年4月30日查封了该业土地使用权及上盖物，海外学校对此应当知道。第三，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的适用要件并不要求承租人具有主观恶意，也即只要物业处于查封状态出租的，不论承租人是否明知，均不能对抗买受人，因此，海外学校对查封事实是否明知并不影响润树公司行使权力。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释的溯及力问题。首先，司法解释是最高人民法院对审判工作中具体应用法律问题作出的具有法律约束力的解释，其并不设立新的法律关系，不直接规定当事人的实体权力，因此，不存在所谓“溯及力”的问题，其时间效力应根据被解释的法律的效力期间而定，即适用于被解释的法律施行期间。其次，广州市中级人民法院作出的生效民事裁定书【(2001)穗中法执字第1779—1号】中，对2002年查封的土地使用权的效力问题，同样适用上述司法解释，可见，在司法实践中，法院对在司法解释施行后正在处理的案件，都依据司法解释的规定办理。三、关于润树公司以“不交吉”价取得涉案物业，及“不交吉”拍卖对租赁合同的影响的问题。所谓“交吉”、“不交吉”只是表明被拍卖物的现状，拍卖时是否有人正在使用，但并不审查该使用是否合法，或是否约束买受人。虽然“不交吉价”是低于“交吉价”，但买受人必须承担“不交吉”的商业风险，要另行处理与使用人的法律关系，能否收回场地具有一定的风险和难度。在本案中，润树公司至今未能收回涉案物业，且在长达四年的时间没有任何收益并花费巨大的人力物力进行诉讼，已经付出了巨大的代价。因此，“不交吉”拍卖并不意味着必然限制买受人收回场地的权利。四、关于海外学校从2004年至2008年根据人民法院《协助执行通知书》向越秀区人民法院交纳的租金是否应当扣减的问题。海外学校称2004年至2008年一直依据人民法院《协助执行通知书》向法院交纳租金，且润树公司2006年向其发出交付场地通知书时，并未提交产权证，故仍然将租金交到法院，直到2009年9月17日越秀区人民法院才通知其不需缴纳租金。首先，依据《物权法》第二十八条，润树公司对涉案物业的物权是自人民法院过户裁定生效之日起享有，人民法院于2006年3月23日向房管部门送达了过户裁定，海外学校称其在接到润树公司的收回场地通知后，向房管部门进行了查询，但只是口头咨询，显然未尽注意义务。其次，越秀区人民法院的《协助执行通知书》明确写明，其截留的是广东省食品公司的租金收入，海外学校直接参与了涉案物业的竞拍，对拍卖成交事实非常清楚，而且可以向执行法院了解情况，其明知产权人已变更的情况下仍然向法院继续交纳租金，属于错误履行，应向越秀区人民法院申请退还，而不能在润树公司应收的场地使用费中扣减。最后，越秀区人民法院执行的案件属于广东省食品公司的其他债务，对广州市中级人民法院拍卖涉案物业并不知情，海外学校没有将拍卖事实告知执行法院，对协助执行内容未及时提出异议，显然存在过失，造成的损失应自行承担。五、关于海外学校对物业的添附及补偿问题不应在本案中处理，并且也不应该要求润树公司补偿。首先，海外学校提出的对于涉案物业添附进行补偿，应当在一审反诉中提出，否则应另案起诉。其次，原业主广东省食品公司未告知海外学校查封的事实导致其进行巨额添附的损失，应起诉原业主，而不应该要求润树公司补偿。再次、该添附未有办理任何报建手续，属违章建筑，不能取得产权证，润树公司并未受益，反而需要花费大量费用拆除。最后，海外学校明知涉案物业已被查封，应预料到该物业物权可能变动的事实而仍然进行巨额添附，应当自行承担相关风险，故请求二审驳回海外学校的上诉。
广州市中级人民法院二审确认了一审查明的事实。
广州市中级人民法院二审认为，根据2005年8月12日该院出具的《拍卖通知》，广东省拍卖有限公司对案涉物业的土地使用权及上盖物进行的拍卖，是基于该院对生效的(1996)穗中法经初字第333号、(1999)穗中法经初字第451号民事判决的强制执行。润树公司以竞买人的身份参加该拍卖，以公开竟价的方式购得了案涉物业的土地使用权和上盖物所有权，并在2009年1月20日取得了案涉物业的《房地产权证》。
海外学校取得案涉物业的租赁权，是基于2003年广东省食品公司与灏晟公司、海外学校签订《租赁合同》补充协议，在上述所有权变动之前，而且租赁期限至今尚未届满，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，承租人海外学校可以继续依租赁合同占有租赁物，并以此有权占有来对抗润树公司作为租赁物新权利人的返还原物请求权。广东省拍卖有限公司在拍卖前向各竞买人出示的有关的“推介资料”中，也清楚载明了拍卖标的的出租情况，明确该拍卖属于不交吉拍卖。这种不交吉的拍卖方式，同样可确定租赁权不因拍卖而消灭，承租人仍享有占有权及继续履行租赁合同的请求权。
虽然在上述租赁合同成立之前，浙江省杭州市中级人民法院已于1998年1月21日查封了案涉物业的土地使用权，但是，根据最高人民法院《关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，如果法院认为租赁权的存在对在先的其他权利的实现有影响的，可以先行除去该租赁权再进行拍卖。而在上述拍卖之前，法院没有除去承租人海外学校的租赁权，直接作不交吉的拍卖，并由拍卖公司公告拍卖财产上存在租赁合同关系的事实，润树公司作为竞买人，清楚地知道该事实，所以，案涉物业上存在的租赁合同关系，已成为拍卖合同内容的一部分，依继受取得的法理，租赁合同关系对润树公司当然继续存在。一审判决根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第(二)项的规定，认定海外学校与广东省食品公司及灏晟公司之间的租赁合同对润树公司不具有法律约束力，是适用法律不当，应予纠正。案经广州市中级人民法院审判委员会讨论决定，作出（2010）穗中法民五终字第1473号民事判决：一、撤销广州市天河区人民法院(2009)天法民四初字第2464号民事判决；二、驳回润树公司的诉讼请求。一审案件受理费46620元、财产保全费5000元，二审案件受理费46620元，均由润树公司负担。
广东省人民检察院抗诉认为，二审判决适用法律错误。一、二审判决在最高人民法院《关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的理解和适用上，存在错误。抵押权与租赁权的冲突是私权之间的冲突。关于两者的平衡问题，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(法释[2000]44号)第六十五条及六十六条第一款详细区分了“先租赁后抵押”与“先抵押后租赁”两种不同情况。《中华人民共和国物权法》继受了上述规定，在第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”依据上述规定，先抵押后租赁的，租赁合同有效。但当抵押权实现时，将区分为两种情形：第一种抵押人重新买回所有权或买受人同意继续出租，此时租赁合同有效并继续履行；第二种是抵押人没有买回所有权且新的所有权人不同意出租时，租赁合同依法终止，租赁关系终止后承租人的权益保护，将依据法释[2000]44号第六十六条第二款规定的损失分担规则进行处理。为保护抵押权等优先权的实现，最高人民法院《关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释[2004]16号)第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”这个条款的内容如下：第一，前半段“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”与担保法及物权法一致，即认可租赁合同有效，拍卖并不会直接导致租赁关系解除，需要等待拍卖成交后分两种情况处理；第二，后半段是关于法院“除去”职责的规定。二审判决适用法释[2004]16号第三十一条第二款的错误在于：第一，本案是查封与租赁权的冲突问题，二审判决适用抵押权与租赁期的冲突规则解决本案，属选择法律规范错误；第二，二审判决将法院没有行使除去职责的不交吉拍卖理解为租赁合同继续有效，没有继续细分两种不同情形，属法律理解错误。二、二审判决不适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第(二)项的规定，存在错误。查封与租赁权的冲突是公权与私权之间的冲突。查封是基于公权对财产采取的强制性措施，目的就是限制不动产的流转和使用。查封后如果允许出租，将直接危害查封制度的根基。因此，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”出租与转让一样，如果当然确认它的有效性，这种负担将降低查封物的交换价值，鉴于此，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号)第二十条第(二)项规定：“房屋在出租前已被人民法院依法查封的”，“承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的”，人民法院应不予支持。二审判决不适用本条款，属适用法律错误。
本院再审过程中，润树公司称同意检察机关的抗诉意见。
海外学校及灏晟公司辩称，一、海外学校与广东省食品公司签订的租赁合同合法有效，依法应受到保护。1、海外学校与广东省食品公司、灏晟公司签订的三份租赁合同是延续的，2003年及2004年的补充协议是1998年《租赁合同》的补充和完善，形成一个有机的整体，均是广东省食品公司与海外学校、灏晟公司的真实意思表示，依法应受法律保护。2、案涉物业是合法承租，其租赁合同应由润树公司继续履行。根据润树公司提供的证据显示1998年1月21日，浙江省杭州市中级人民法院查封的是案涉物业属广东省食品公司的土地使用权。首先，在灏晟公司及海外学校承租该物业时，该物业上没有任何标示显示被查封，故灏晟公司及海外学校对此不知情，润树公司没有提出任何证据证明海外学校和灏晟公司是知情的，故可认定海外学校和灏晟公司是善意承租涉案物业。其次，海外学校承租案涉物业是为了办学的用途，而在当时及现行的法律法规中对被查封的土地出租行为均没有禁止性的规定。检察院在抗诉书中所引用的最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》二十六条第一款的规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”不适用于本案。因为该规定所述的“申请执行人”应理解为对应该查封的申请人，在本案中应为1998年浙江省杭州市中级人民法院查封的申请人而非在租赁合同签订后才在2004年查封的广州市中级人民法院的申请人，更不是润树公司。另外，最高人民法院《民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》是2005年1月1日实施的，该规定对溯及力未作表述，应“法不溯及既往”。海外学校在承租案涉物业时，房屋并没有被查封，而土地查封并没有限制出租，故最高人民法院的该规定不适用于本案，不能据此认定案涉物业属于“房屋在出租前已被人民法院依法查封”的情况。如该规定具有溯及力，则第九、第十条同时要求人民法院在查封不动产时在显著位置张贴公告，第二十六条规定“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”，而当时查封法院并没有张贴公示，现要求善意承租人承担不利后果不公平。再次，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定的房屋在出租前已被人民法院依法查封的例外情况的约定是为了保护人民法院的查封执行的顺利执行，但本案中1998年浙江省杭州市中级人民法院对案涉物业土地使用权的查封在2005年已解封，海外学校对案涉物业的承租没有影响原查封法院的执行，也没有对该执行案的任何权利方的权益产生影响。同样，由于海外学校的租赁是在2005年广州市中级人民法院查封之前，因此润树公司及2005年向广州市中级人民法院申请查封该地块的申请人都不能引用该规定对抗海外学校的合法承租权。故2005年广州市中级人民法院在执行中依法没有将海外学校的租赁权除去，二审适用法律正确。二、润树公司在案涉物业拍卖中知晓存在租约瑕疵。涉案物业在拍卖中无论是拍卖公司还是广州市中级人民法院都已告知竞买人该物业存在租约的瑕疵，润树公司所买受的涉案物业是以“不交吉”价取得，而该价与没有租约物业的价格是相差很大的，故润树公司应继续履行海外学校与原业主之间签订的合法有效的租赁合同，“买卖不破租赁”。三、海外学校向人民法院缴付租金不是履行错误，与海外学校对案涉物业的添附都应受法律保护。1、海外学校从2004年至2008年的租金是按人民法院发出《协助执行通知书》交至法院的，执行法院直至2009年9月7日才通知海外学校由于润树公司向法院主张权利有依据，故执行法院停止扣留、提取租金收入。此后，海外学校亦积极向润树公司履行交付租金的义务，只是润树公司不同意收取，答辩人亦已向公证处申请了租金的提存。因此，海外学校向执行法院交付的2004年至2008年的费用应按海外学校与原业主合同约定的租金抵扣给予润树公司的租金。2、海外学校履行租赁合同的过程中没有任何的违约行为，且海外学校承租后，征得原业主广东省食品公司的同意，对涉案物业进行了多达几百万的添附，使涉讼物业的价值得到巨额的增加，润树公司作为新业主实际取得了该物业的添附利益，本案中对此应作出处理，故请求维持二审判决。
本院再审查明，原审查明事实清楚，予以确认。
本院再审认为，本案的争议焦点是海外学校与广东省食品公司之间的租赁合同是否对润树公司具有约束力。
浙江省杭州市中级人民法院于1998年1月21日向广州市房管部门发出了（98）杭经初字第4—1号《协助执行通知书》及《民事裁定书》各一份查封涉案土地，广州市房管部门对此进行了登记，该查封行为对外具有了公示效力。由于执行查封时案涉物业的上盖物尚未领取权属证书，故不存在土地使用权与地上建筑物所有权分属他人所有的情形，而根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款有关“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外”的规定，上述查封措施的效力应及于案涉物业的地上建筑物。此后广东省食品公司于1998年12月18日将涉案物业出租给灏晟公司，租期10年。灏晟公司于2003年与海外学校、广东省食品公司又共同签订了《租赁合同》补充协议，将案涉物业转租给海外学校，租赁期限延长至30年。因涉案物业从1998年1月21日起即已一直处在多个法院不间断的查封及轮候查封中，海外学校与广东省食品公司、灏晟公司就被法院查封的物业签订的租赁合同，按照最高人民法院2009年9月1日施行的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的明确规定，该租赁合同因签订于法院查封行为之后而不能对抗通过竞买取得查封物业所有权的新业主。本案是于2009年9月11日立案的，故最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的上述规定可以在本案审理中适用。“不交吉”拍卖只是在执行拍卖过程中对房屋现状的风险性说明，并非是对租赁合同效力的法律认定，润树公司通过竞买取得涉案物业的土地使用权和上盖物所有权后，其不愿意继续履行案涉租赁合同的情况下，可依据法律规定主张原租赁合同对润树公司不具有法律约束力。原二审判决适用的最高人民法院《关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释[2004]16号)第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定是关于抵押权与租赁权的冲突，而本案涉及的是作为租赁权的私权与公权力查封之间的冲突，故二审判决适用法律不当，应予纠正。至于海外学校主张对案涉物业进行了添附，是否应当赔偿及由谁赔偿等问题，因并非本案的审理范围，海外学校可另循合法途径解决。
综上所述，二审判决认定事实清楚，但适用法律有误。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，抗诉机关提出的抗诉理由成立，本院再审予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市中级人民法院（2010）穗中法民五终字第1473号民事判决。
二、维持广州市天河区人民法院(2009)天法民四初字第2464号民事判决。
一审案件受理费46620元、财产保全费5000元，二审案件受理费46620元，共98240元，由广州市润树贸易有限公司负担100元，其余均由广东海外留学培训学校负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江洪涛
代理审判员 谭 甄
代理审判员 熊 忭
二〇一二年五月十五日
本件与原本核对无异
书 记 员 吴晓华