山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第911号
上诉人（原审原告）姜某杰。
法定代理人姜某先，系姜某杰之父。
委托代理人廖志军。
委托代理人胡岗孝。
上诉人（原审原告）姜某侠。
委托代理人廖志军。
委托代理人胡岗孝。
被上诉人（原审被告）赵某生。
被上诉人（原审被告）赵某勇。
上诉人姜某杰、姜某侠因与被上诉人赵某生、赵某勇房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2013）李民初字第2510号民事判决，于2014年3月18日向本院提起上诉。本院于2014年4月24日受理后，依法组成由审判员嵇焕飞担任审判长，代理审判员苏勇担任本案主审、代理审判员甘玉军参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年5月15日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人姜某侠、姜某杰的委托代理人廖志军、胡岗孝，被上诉人赵某生、赵某勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
姜某杰、姜某侠在一审中共同诉称，赵某生、赵某勇将位于青岛市李沧区沧顺路×号×单元×户房屋卖给姜某杰、姜某侠，收取姜某杰、姜某侠定金10000元，约定如赵某生、赵某勇反悔，则双倍返还定金，双方在办理房屋过户手续过程中，赵某生、赵某勇反悔将涉案房屋另卖。姜某杰、姜某侠为过户支付了维修资金、网签费等合计2820元，姜某杰、姜某侠多次要求赵某生、赵某勇承担因违约给姜某杰、姜某侠造成的损失，并双倍返还定金，赵某生、赵某勇不予理会，为维护姜某杰、姜某侠合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、赵某生、赵某勇双倍返还定金20000元；2、赵某生、赵某勇赔偿姜某杰、姜某侠缴纳的维修资金2680元、网签费用70元、签限购令查档费20元、换涉案房屋锁费用50元，共计损失2820元，以及查档费235元；3、赵某生、赵某勇承担连带责任；4、诉讼费用由赵某生、赵某勇承担。
赵某生、赵某勇在一审中共同辩称，赵某勇年满18岁，当时不同意出卖涉案房屋，没有授权其父即赵某生出卖涉案房屋，存量房买卖合同上没有赵某勇的签字捺印，赵某勇也未收到过任何定金。如果合同是有效的，赵某勇后来在2680元维修资金核对单上签字等做法恰恰证明其当时同意卖房给姜某杰、姜某侠，但是当天下午姜某杰、姜某侠就不给房款。姜某侠在起草所谓合同时明知房屋所有权不是赵某生的还强行要买，动机就是恶意的。因为姜某侠拖欠3个月不支付房款，又联系不到，且涉案房屋每月贷款为3500元，3个月即10500元，赵某勇为了挽回损失才将涉案房屋另行出卖，是姜某杰、姜某侠违约在先。综上姜某杰、姜某侠构成违约，赵某生、赵某勇不同意退还定金，又因赵某勇将涉案房屋卖出后，姜某杰、姜某侠没有提供给其维修资金的发票和收据，买受人不给赵某勇维修资金，造成其损失，故赵某生、赵某勇不同意退还维修资金费用，查档费235元是姜某杰、姜某侠私自查询赵某勇的房屋档案，赵某生、赵某勇不应负担。
一审法院查明，青岛市李沧区沧顺路×号×单元×户房屋原归赵某勇所有，赵某生系赵某勇之父，姜某侠系姜某杰之兄，姜某杰患有精神疾病。2013年6月24日，姜某侠与赵某生就涉案房屋签订房屋买卖合同，内容为：“我赵某生愿意把沧顺路×号×单元×户房子卖给姜某杰、姜某侠、房子的房款为肆拾柒万伍仟（47万、五仟元）卖给姜某杰、姜某侠、双方都同意、定金为一万元（壹万元）如赵某生返回、双倍给姜某杰20000元（贰万元）如姜某杰返回。（壹万元）10000元自然归赵某生所有，立此合同做为证据。保证五年以上，没有大税。”并由姜某侠代姜某杰，赵某生代赵某勇、赵某生父亲赵鸿宠签字捺印。同日，姜某侠支付给赵某生定金10000元，赵某生出具收条。现该定金在赵某生处。
2013年7月2日，姜某杰、姜某侠与赵某生、赵某勇共同前往青岛市房地产交易中心李沧交易处，意图办理房屋买卖手续，赵某勇在房屋维修资金房屋交款金额核对确认单上确认房屋信息并签字。姜某侠为涉案房屋缴纳维修资金2680.05元，并缴纳签限购令查档费20元。赵某勇于当日书写说明一份，内容为：“过户以前必须把水费、电费、气费交齐，有线电视过户，取暖交费卡交出，物业管理费交齐，如没办好扣押金2000元正，办好后再退回。”
2013年7月3日，姜某侠独自前往青岛市房地产交易中心李沧交易，缴纳网上挂牌、签约费70元，在青岛市存量房买卖合同上签名，并替代赵某勇签名，未与赵某生、赵某勇联系。同日，赵某生在中国工商银行青岛市分行就涉案房屋签署代缴费委托书，委托银行电费扣款。
2013年7月7日，姜某侠与赵某生通话约定，7月8日赵某生、赵某勇将户口迁出、水电费交齐，姜某侠看好房后，将购房款475000元支付给赵某生。2013年7月8日，赵某生、赵某勇将涉案房屋水、电、煤气费用交清，姜某侠看房后，双方对物业费是否已交齐有争议，姜某侠认为赵某生、赵某勇未交齐物业费，要求扣除2000元房款，赵某生、赵某勇认为物业费已交齐但单据找不到了，不同意扣除，终未达成一致意见。
2013年7月17日下午，姜某侠通过号码为188××0932的手机与赵某勇电话联系，当日晚上赵某勇向该手机号码回电话，双方协商解除房屋买卖合同，同意赵某勇将定金、维修资金费用、换锁费用、签限购令查档费用返还给姜某侠、挂牌网签费用70元各承担一半，但之后姜某侠要求该70元全部由赵某勇负担，赵某勇不同意，双方未达成一致意见。
2013年8月27日、8月28日，赵某勇拨打188××0932手机号码两次，姜某侠妻子接听，赵某勇称有事找姜某侠，但未能与其取得联系。
2013年9月7日，赵某勇与案外人李静签订存量房买卖合同，将涉案房屋出卖给李静，双方约定房屋对价为46万元。姜某侠委托律师于2013年10月15日查询涉案房屋档案，缴纳查档费、复制费共计233.5元。
赵某生、赵某勇主张，因姜某侠哄骗赵某生签订房屋买卖合同，赵某勇并不知情，产权主体有问题，且没有约定应付款日期及过户时间，故合同应属无效。赵某生将定金收条出示给赵某勇后，赵某勇同意卖房，其在房屋维修资金交款金额核对确认单上确认房屋信息并签字、书写说明、签署代缴费委托书等行为能够证明赵某勇有出卖涉案房屋的意思表示。但2013年7月2日交纳相关费用后，双方对付款与办理过户的顺序问题产生争议，姜某杰、姜某侠亦没有提供证据证明其有能力付款，因此洽谈失败，没有办理手续。2013年7月8日，赵某勇到房产交易中心查询得知涉案房屋被网签，不能其他交易，故对房产交易中心进行投诉。赵某勇为此提交通话记录1宗，证明姜某杰、姜某侠所述的多次找赵某生、赵某勇不是事实，亦证明7月3日网签当天赵某勇没有去，此后赵某勇多次拨打相关部门的电话，投诉该网签违法。
姜某杰、姜某侠提出异议称，双方于2013年7月2日在房地产交易中心是对付款与办理网签的顺序问题产生争议，但是还是办理了网签，第二天去签名，姜某杰、姜某侠去了，赵某生、赵某勇没去。姜某杰、姜某侠对赵某生、赵某勇提交的上述证据质证认为，对双方的通话记录无异议，对其他电话不知情。赵某生对上述证据无异议。后姜某侠称，从房产交易中心回来后，赵某生同意其意见即过户之前付款。赵某生辩称没有姜某侠所说的以上事实。
庭审中，姜某杰、姜某侠提交手机通话录音1份、录音刻录光盘1张及书面材料1份，证明2013年7月17日下午3时许姜某侠给赵某勇打的电话，晚上6时许赵某勇给姜某侠回的电话，赵某勇违约，姜某侠想协商解决，但是赵某勇对网签的一半费用35元都不负担。一审向双方播放该录音，赵某生、赵某勇质证意见为，认可该录音是姜某侠与赵某勇的对话，但对真实性有异议，最后赵某勇所说的是姜某杰、姜某侠不要房子了等对姜某杰、姜某侠不利的话被删除了。经庭询，赵某生、赵某勇对录音不申请鉴定。经查实，该手机通话录音时长与赵某勇提交的通话记录一致。
对于将涉案房屋另行出卖的原因，赵某勇称，为了还借的高利贷，姜某杰、姜某侠一直拖着不给房款，所以只能将涉案房屋出售。并提交借款合同及收条原件各1份，证明2012年8月赵某勇为了做生意，借高利贷50万元，因为涉案房屋未能按时出售，所以未能到期还款，损失利息2.5万元，因此姜某杰、姜某侠关于其双倍返还定金、支付维修资金等款项的要求均不应支持，保留另行起诉的权利。姜某杰、姜某侠质证认为，该证据与其无关。赵某生对该证据无异议。
赵某生、赵某勇称，姜某侠缴纳挂牌网签费用、独自签订存量房买卖合同、2013年10月15日查档费用系其个人行为，赵某生、赵某勇并不知情，亦不应由其承担该费用。对于姜某杰、姜某侠主张的换锁费用，因姜某杰、姜某侠没有提供发票，故赵某生、赵某勇不予认可和负担。
赵某生、赵某勇称，姜某侠在2011年自称有抑郁症，故未给付其他案件的当事人吴守菊5000元。依赵某勇申请，一审向双方出示青岛市李沧区人民法院（2012）李民初字109号卷宗。姜某杰、姜某侠发表意见称，2011年因为精神压力过大姜某侠患过抑郁症，2012年年底痊愈，并为此提交姜某侠病历1份、委托书1份，同时证明其父姜某先委托长子姜某侠为次子姜某杰办理涉案房屋买卖事宜。赵某生、赵某勇对该证据真实性无异议，但认为姜某侠有房屋买卖纠纷不止一次，自称有精神疾病，所以没有支付给对方钱款。对委托书真实性有异议，认为是后补的，对此不申请鉴定。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、双方于2013年6月24日就涉案房屋签订的房屋买卖合同是否有效？二、双方是否存在违约行为？三、姜某杰、姜某侠支付的定金、缴纳的维修资金、签限购令查档费、网签费用、查档费、换锁费用如何负担？
关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第九条规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。”第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作意思表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条第一款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，1、涉案房屋买卖合同对于双方当事人、标的物、价款及违约责任有明确约定；2、姜某侠提交病历、委托书等证据证明其系完全民事行为能力人，并有代理姜某杰办理购买涉案房屋的权利，赵某生、赵某勇未提交充分证据予以反驳，应承担举证不能的法律责任；3、庭审中赵某勇自认经赵某生出示收条后同意出卖房屋，后于2013年7月2日共同前往房产交易中心办理相关手续，应认定赵某生订立合同的行为已经被代理人赵某勇追认，因此，姜某侠与赵某生于2013年6月24日签订的房屋买卖合同是当事人双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同有效成立。
关于争议焦点二，因2013年6月24日房屋买卖合同没有明确约定履行期限、地点和方式，虽双方于2013年7月2日共同前往房产交易中心办理网签手续，但根据双方的陈述，双方对网签、付款及过户的先后次序存有分歧，对物业费是否交齐亦存在争议，经过多次磋商，对房屋买卖合同的具体事宜未能达成一致意见，由此导致双方未能履约、办理过户手续。对于姜某杰、姜某侠所称的赵某勇将涉案房屋另行出卖、存在违约事实的主张，一审认为，姜某侠与赵某勇于2013年7月17日通话，双方一致同意协商解除合同，仅就返还挂牌网签费用数额问题有争议，导致未能达成一致意见，后姜某侠再未主动联系赵某生、赵某勇，在房屋买卖合同有关履行期限、方式等内容约定不明确、双方无法实现合同目的的情形下，赵某勇于2013年8月27日、8月28日联系姜某侠，姜某侠均未有回应，赵某勇已尽到必要的注意义务，不存在过错。对于赵某生、赵某勇所称的姜某杰、姜某侠拖延支付房款的主张，一审认为，原、赵某生、赵某勇对房屋买卖合同具体内容约定不明确是导致无法付款并办理过户的直接原因，姜某杰、姜某侠亦不存在过错。综上，双方当事人均不存在违约行为。
关于争议焦点三，因双方均不存在违约行为，且又无继续履约的可能，故姜某侠与赵某生于2013年6月24日签订的房屋买卖合同应当予以解除，因定金现在赵某生处，故赵某生应当返还姜某侠支付的定金10000元。对于姜某杰、姜某侠要求其缴纳的维修资金2680元由赵某勇返还的主张，因该维修资金系姜某侠为涉案房屋缴纳，现姜某杰、姜某侠购买房屋的目的无法实现，赵某勇应当予以返还。签限购令查档费20元系合同解除的直接损失，应由双方各承担一半，即赵某勇应支付给姜某侠10元。对于姜某杰、姜某侠要求2013年7月3日挂牌网签费用70元由赵某生、赵某勇负担的主张，因姜某杰、姜某侠未提交证据证明赵某生、赵某勇同意该日签订网签合同，应承担举证不能的法律责任，该费用应系其个人支出，故对姜某杰、姜某侠该主张不予支持。对于姜某杰、姜某侠要求查档费、复制费共计235元、换锁费用50元由赵某生、赵某勇负担的主张，因查询、复印档案非系合同解除的直接损失，对换锁费用姜某杰、姜某侠未提交相应证据，赵某生、赵某勇亦不予认可，故对上述主张均不予支持。对于姜某杰、姜某侠要求赵某生、赵某勇承担连带责任的主张，因法律规定被代理人对代理人的代理行为承担责任，故对于解除合同导致的直接损失，应由被代理人赵某勇承担相应的责任。
据此，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十二条、第四十八条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第一百一十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条第一款之规定，一审法院做出如下判决：一、赵某生于判决生效之日起10日内向姜某杰、姜某侠返还定金10000元；二、赵某勇于判决生效之日起10日内向姜某杰、姜某侠返还维修资金2680元，支付给姜某杰、姜某侠签限购令查档费10元，共计2690元；三、驳回姜某杰、姜某侠的其他诉讼请求。案件受理费376元，减半收取188元，保全费250元，共计438元，由双方各负担219元。
宣判后，姜某侠、姜某杰不服一审判决，向本院提出上诉。
上诉人姜某侠、姜某杰上诉称，一、房屋买卖合同无法履行是因为被上诉人将房屋另卖给他人，上诉人为履行合同进行了充分的准备，包括签订合同、办理网签中介等，而被上诉人违约亦有证据证明。一审仅凭赵某勇于2013年8月27日、28日两次主叫姜某侠妻子的电话而姜某侠没有回应，就认定赵某勇没有过错，没有违约，属于认定事实错误。二、房屋买卖合同对付款、过户先后顺序等内容约定不明并非一审所认识的无法实现合同目的，合同内容欠缺不产生合同解除权，而应适用合同法的其他规定确定履行方式、顺序，继续履行合同。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判被上诉人返还因其违约造成的双倍定金20000元及维修基金2680元、网签费用70元、签限购令查档费用20元、涉案房屋换锁费用50元、查档费235元，共计23055元。
被上诉人赵某生答辩称，房屋买卖合同是姜某侠哄骗其签订的，产权人是赵某勇，赵某勇当时并不知情。双方开始说好先支付475000元，再办过户，但写完协议后上诉人就变卦。在赵某勇交了水电费等之后，结果2013年7月2日当天上诉人又变了，要求先办过户，最后双方闹反了，上诉人也说不买了，再后来上诉人一直不接电话。三个月之后，赵某勇才卖了房屋。
被上诉人赵某勇答辩称，当时其不同意卖房，没在合同上签字，也没授权其父卖房，没收到过定金，后因急等用钱同意卖房。2013年7月2日，双方去李沧区房屋交易中心办理相关手续。赵某勇协助上诉人交缴了房屋维修基金，还写了个2000元的水电押金条，所以被上诉人是想卖房的。然而上诉人当时反悔了，要求先过户再给钱，并且没有提供任何其有购买能力的凭据，双方起了矛盾，上诉人称不买了。第二天，上诉人私自将涉案房屋办理了网签。同年7月17日，双方在电话中对撤销网签、返还押金条、机顶盒、退还定金、房屋修缮基金等达成共识，但上诉人最后对要求被上诉人负担网签费用，其不同意。再后来打电话就不接了。综上，上诉人的理由不成立。
经审理查明，二审中，上诉人提交姜某杰存款证明一份，欲证实2013年7月2日姜某杰为履行合同，按照房屋价格全额存款，扣除预交的定金、2000元水电费、保证金外等于全额支付价款。被上诉人质证称，上诉人买房当时没有提供，即使有这个证明，也不能证明上诉人是用来买房子的。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本案经调解，双方未能达成一致。
本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题是：被上诉人赵某生、赵某勇是否存在违约行为，双方当事人签订的房屋买卖合同是否可以继续履行。
本院认为，赵某生代赵某勇签订涉案合同的行为，已经赵某勇追认，因此，双方当事人就涉案房屋签订的合同合法有效。因双方当事人未在合同约定如何履行，事后也没有就合同未约定事项达成一致。根据上诉人提交的电话录音，赵某勇与姜某侠于2013年7月17日就解除合同达成一致，仅对合同解除后网签费的负担没有达成一致。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，一审法院认定涉案合同已经解除，符合法律规定。上诉人主张被上诉人违约，其在一审中未提交充分有效的证据加以证明，二审提交的证据即使是真实的，也仅能证明其有履约能力，不能证明被上诉人存在违约行为，故本院对其该主张不予支持。因双方合意解除合同，并且赵某勇于2013年9月将涉案房屋出卖给案外人，双方当事人之间的合同实际已不能继续履行。基于双方当事人之间的合同已经解除，赵某生应返还收取姜某侠、姜某杰的1万元定金，赵某勇应负担姜某侠、姜某杰缴纳的维修基金2680元，并应负担限购令查档费的一半10元。上诉人主张的查档费、复制费235元非系合同解除产生的损失，而对换锁产生的费用上诉人未提交的证据予以证明，故对上述两项请求，本院不予支持。综上，上诉人姜某侠、姜某杰的上诉理由不成立，对其请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判处结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费59元，由上诉人姜某杰、姜某侠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 嵇焕飞
代理审判员 苏 勇
代理审判员 甘玉军
二〇一四年七月十日
书 记 员 徐雪峰
书 记 员 李珊珊