江苏省无锡市崇安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崇广民初字第0186号
原告冯蕾。
原告张赟（同时受冯蕾的特别授权委托，系冯蕾的配偶）。
被告无锡市崇安新城龙瑞投资有限公司，住所地无锡市广泽路100号。
法定代表人楼超钢，该公司总裁。
委托代理人陆波（受无锡市崇安新城龙瑞投资有限公司的特别授权委托），江苏锡惠律师事务所律师。
原告冯蕾、张赟诉被告无锡市崇安新城龙瑞投资有限公司（以下简称龙瑞公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月6日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯蕾、张赟，被告龙瑞公司的委托代理人陆波到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告冯蕾、张赟诉称：其从龙瑞公司处购买了坐落于无锡市江海路与锡沪路交叉口西北侧小区第3幢10单元7层702号房屋，并支付了全部款项，但龙瑞公司对其隐瞒了不利因素，更改了景观规划，夸大宣传，对其及其他业主造成诸多不利影响，龙瑞公司实际交付的房屋小区内的景观、绿化、道路与其沙盘、宣传文书、媒体等宣传不符，其承诺赠送的面积也并未赠送，龙瑞公司存在违约行为，应承担相应的法律责任。龙瑞公司的违约行为是：一、龙瑞公司存在夸大宣传，主要是指：1、得房率80%以外赠送8平方米，实际上没有赠送。2、龙瑞公司展示给业主的沙盘与龙瑞公司实际交付的楼盘的中央园林景观、龙瑞公司沙盘承诺的欧式园林被喷泉所代替，除此之外还有多项与沙盘不符，包括多处景观与实际不符，绿化与实际不符（主要包括原来1号楼东南面沙盘上宣传的园林广场被凉亭所替代、12号楼南面绿化园林设计被更改为平地广场、12号楼的西南面方沙盘上所宣传的凉亭被儿童活动场所替代、12号楼与11号楼之间沙盘上宣传的花坛被平地代替、12号楼与11号楼之间大片园林绿化被三个圆形小广场代替、9号楼与11号楼之间凉亭被普通草坪代替，楼盘最外围石板路被柏油路代替、被告承诺之欧式凉亭周边欧式地砖被普通地砖路面代替、9号楼南面与小区楼盘围墙之间绿荫小道被柏油路所代替，且两侧绿化密度与沙盘宣传不一致、11号楼的西南侧沙盘上展示的绿化被柏油路铺设的消防通道所代替，且此处开设了小区紧急通道入口，该入口在沙盘上没有标注、12号楼东面沙盘上展示的道路两侧均布满绿化，但是实际楼盘没有绿化）。3、龙瑞公司宣传的其购买的12号楼为“楼王”（通常指一个小区最好的楼）与龙瑞公司承诺的不符，实际上其购买的并不是“楼王”。4、与小区规划图不符（主要包括规划图上12号楼的东南面应该是一片运动场地现被更改为凉亭，12号楼的南面规划图上是小广场加半圆形广场现被变更为两片方形广场，且广场东面大片绿化不见踪影。12号楼的西南面规划图为圆形广场以及两条小道，现被变更为一条较宽路面。在12号楼的西南面、11号楼的西北面原规划图上园林设计被变更为儿童活动场所。11号楼的北面实地的车库采光井前无园林设计，与规划图不符。12号楼与11号楼之间原规划的园林绿被实地的长形采光井替换。10号楼与11号楼之间规划图上方形园林设计变更为三个圆形平地广场，且规划图上的棕榈树被低价值绿化代替。9号楼与小区外墙之间规划图上标注距离为8米+2.6米=10.6米，实际测量距离仅为9米。8号楼北侧通道在规划图上并未延伸至方形小广场，并栽有绿化，实际交付道路被变更为消防通道，并延伸至方形小广场，且绿化不见踪影。小区入口处规划图上未园林设计半圆形入口，变更为方形入口，进入小区主干道两旁十棵棕榈树被变更为六棵普通树木。）5、与海报不符（主要包括被告宣传海报入户大堂实景图，以及标明5.4米极奢挑高大堂，实地测量仅为4.3米至4.5米。）6、龙瑞公司通过媒体宣传楼间距为前后百米与实际不符，且与规划图上规划楼间距40米以下不符，实际仅为40米以下。二、龙瑞公司存在隐瞒楼盘北面及12号楼北面15米处拟建加油站之事实，影响其购房意图，对其造成损失。龙瑞公司存在隐瞒小区一期与二期共同计算容积率，容积率为2.99的事实。龙瑞公司所有的宣传资料均只说明容积率为2.99，其作为非专业人士无法区分该2.99到底是单指二期，还是一期与二期作为整个项目共同计算。由于楼盘共同计算容积率，在规划图上一期地块面积居多，这就导致二期地块面积居少，因此该隐瞒内容严重影响其居住品质，对其权益造成损害。三、其与龙瑞公司所签订商品房买卖合同存在霸王条款，侵犯其权利。合同补充协议第十七条是霸王条款，其约定免除龙瑞公司应承担的相应法律责任，加重其责任，排除其主要权利，排除龙瑞公司所有宣传广告售房人员口述，媒体宣传视频能够成为要约的一切可能。现请求判令：龙瑞公司支付其违约损失12万元（其中赠送面积对应的差价损失为8325.21元/平方米*8平方米=66601.68元；因龙瑞公司隐瞒不利因素、更改规划、夸大宣传产生的损失为53398.32元）
被告龙瑞公司辩称：首先，其广告宣传的赠送面积已通过相应的方式予以标注，原告房产证上的面积不包含该部分面积，其赠送的8平方米是该部分的使用面积，可以通过装潢、设计产生实际的使用面积；其次，小区的部分绿化、道路等虽与沙盘、海报等不符，但沙盘、海报等作为相应的宣传手段，只是为了给购房者一个整体的印象，其在作宣传的沙盘上也作了相应的温馨提示和风险提示，规划部门只对绿地率进行规划审核，根据无锡市规划局作出的《建设项目规划设计要点》明确规定，用地范围内涉及到人防工程、市政、交通、绿化等内容应征求有关部门的意见，可见是可以根据房屋建成后的实际情况进行调整；2014年12月18日无锡市建设局根据市规划、环保、市政公用、园林、公安等部分单项验收合格的认定，经核查同意交付使用，并作出了锡建开（2014）97号《关于晶品公寓1至6号房通过交付使用竣工验收的通知》可见涉案项目的每一个单项包括容积率、园林设计、楼间距等设计国家强制性规定的技术指标已符合相关规定。再次，其不存在隐瞒不利因素的情形，加油站系涉案项目规划外的工程，其无决定权，且其在补充协议中也已明示了非出卖人规划开发范围以政府部门规划为准，且将加油站定义为不利因素也不全面；最后，双方签订的协议不存在霸王条款，补充协议系双方当事人真实意思表示，补充协议对广告、宣传资料、沙盘等明确约定为要约邀请，不作为要约之内容，其公司不存在违约行为。原告要求其赔偿120000元的损失无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年9月28日，张赟与龙瑞公司签订《商品房买卖合同》（备案号201309280286）及补充协议一份，由龙瑞公司将坐落于无锡市江海路与锡沪路交叉口西北侧晶品公寓第3幢10单元7层702号房屋预售给张赟。合同第三条关于买受人所购商品房的基本情况约定：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第3幢10单元7层702号房。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为3米，建筑层数为地上31层，地下2层，该商品房阳台是非封闭式。该商品房合同约定建筑面积共89.37平方米，其中，套内建筑面积为67.13平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.24平方米。第四条关于计价方式与价款约定：出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为每平方米8325.21元，总价款744024元。第六条关于付款方式及期限约定，买受人须于签订本合同当日，向出卖人支付总房款的30％即人民币224024元作为首期款，于签订本合同当日后30天内通过银行按揭贷款方式向出卖人支付总房款的70％即人民币520000元。第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2014年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房通过交付使用竣工验收，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十条关于规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。合同附件四补充协议载明：在签订《商品房买卖合同》和本补充协议之前，出卖人已向买受人明示本合同及补充协议、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《商品房销售面积（预测）审核分层分户表》等相关文件和本项目建设范围外可能对业主生活产生不利影响的环境因素（非出卖人规划开发范围，以政府部门规划为准）以及建设范围内可能对业主生活产生不利影响的环境因素（具体内容一规划部门最终审批为准），并作出了合理的解释，说明和风险提示。买受人在充分了解和知悉前述文件和环境因素的情况下，自愿与出卖人签订本《商品房买卖合同》和以下本补充协议。补充协议第八条对合同第十条内容补充如下：出卖人不得自行变更合同项下商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向。在不影响买受人所购买商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案作出细部的调整，可不通知买受人。为追求社区整体效果，每栋房屋外檐装饰材料的材质、敷设面积和色彩会有差别，出卖人在示范区和宣传资料中所示商品房的外檐效果将会根据小区整体要求进行拒不调整，买受人对此不提出任何异议。在商品房建设过程中，出卖人有权对小区总评规划设计进行优化调整和合理变动，买受人不得因此主张解除合同或者要求补偿。补充协议第十七条关于广告、宣传资料的约定：买受人声明清楚所有与本项目有关的广告、宣传资料（包括但不限于销售人员讲解、广告、网站、楼书、沙盘、模型等）仅供参考，为要约邀请，不作为要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担责任，买卖双方所有的权利义务以本合同即本补充协议为准。张赟分别于2013年9月28日、2013年11月30日、2014年9月15日支付了购房款114024元、520000元、110000元，合计744024元。
诉讼中，龙瑞公司提供了如下证据：1、建设项目规划设计要点一份，证明无锡市规划局批准被告在可建设用地面积47694.60平方米的范围内，容积率为2.5-3；绿地率大于25％；高层建筑与北侧住宅建筑之间在满足最小间距的前提下，满足大寒日2小时的日照标准；体育设施建筑面积不小于800平方米；用地范围内涉及到人防工程、市政、交通、绿化等内容，应征求有关部门的意见等等情况。2、关于《无锡市国有土地使用权出让合同》的补充合同一份，证明被告开发的项目被批准的地上建筑面积为143083.8平方米，折合容积率为3.0。3、《北区景观植物配置总平面图》一份，证明涉案项目被园林部门及设计部门批准的景观植物配置情况。4、《关于晶品公寓（1-6号房）通过交付使用竣工验收的通知》、《无锡市建设工程规划核实合格证》、《无锡市附属绿化工程竣工验收备案书》、《无锡市公安局消防支队建设工程消防验收意见书》、《无锡市新建住宅公共服务设施核验申报表》各一份，证明涉案项目已经通过市规划、环保、市政公用、园林、公安等部门单项验收合格，同意交付适用的情况。5、《温馨提示》以及《风险提示》各一份，该《温馨提示》载明“本模型因制作比例和材质所限，与实景存在一定差异，敬请留意。本模型系规划方案设想的实现，仅供购房者参考，具体建设结果会与本模型效果存在区别，最终交付结果则以政府部门批文以及双方合同约定内容为准”，该《风险提示》载明“本公司要求工作人员热情、详尽地向客户介绍楼盘信息，但由于口头传递信息的不确定性，最终以本公司提供的正式文字资料为准，买卖双方的权利义务以合同为准”，以证明被告在沙盘上明确进行相关提示等事实。6、《4月21日红星国际广场售楼处盛世开放》、红星国际项目的网络信息资料，证明早于2012年4月21日前，涉案项目的沙盘上就有“温馨提示”的事实。7、《红星国际广场项目内外部环境因素温馨提示》证明沙盘外的西北侧，放置的关于诉争项目内外部环境因素公示牌的具体内容。8、10号楼03户型图，证明10号楼03户型中赠送面积（即赠送的使用空间）的实际情况。9、一期房屋的宣传资料，证明原告提供的4份证据系一期房屋的宣传资料。10、二期房屋的户型图，证明被告在销售房屋时明确标注了赠送面积具体部位、及赠送的系实际使用空间。11、红星国际盛大开盘，排队购房掀热潮，证明晶品公寓原名晶品公馆的事实。12、2015年4月10日无锡合锦成模型艺术设计有限公司及上海大峡谷模型设计有限公司出具情况说明各一份以其企业法人营业执照、组织机构代码证、付款发票以及凭证，证明涉案项目的沙盘于2012年4月就安装有“温馨提示”的事实，于2013年7月就安装有“风险提示”的事实。13、公证书及光盘，证明涉案项目的沙盘上早就安装有“温馨提示”以及“风险提示”的事实，原告的证据中部分系一期房屋的销售广告、在被告的销售广告中明确标注了赠送面积具体部位及赠送的系实际使用空间等，该广告注明阳台等用半阴影标识并注明赠送一半面积，飘窗等用全阴影标识并注明赠送全部面积。冯蕾、张赟发表如下质证意见：对证据1－4的真实性没有异议，但龙瑞公司提供的上述证据仅能证明其通过政府相关部门验收，并不能证明龙瑞公司履行了与其之间的合同承诺，并且龙瑞公司交付的商品房名称为“红星晶品公寓”，被告提供的项目名为“红星晶品公馆”，该证据与本案没有关联性；对证据5的真实性存在异议，该照片并不是在其买房的时候拍摄的，所以无法认可其真实性，即使是真实的，也并不能免除龙瑞公司责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，提供格式条款一方，免除自己责任，加重对方责任，排除对方主要权利的该条款无效。同时，《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条规定，格式合同中含有对消费者不公平、不合理的或者减轻免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任的内容，该内容无效。由于其在购买该商品房时，沙盘、销售人员口头陈述、样板房在二期被围栏围堵，外立面仅为混凝土状态任何景观也未建造的情况下，是原告的主要参照依据。对证据6的真实性没有异议，但温馨提示仅出现在一期，且是用于网络宣传，其没有看到，对证据7、8的真实性有异议，其从未见过风险提示，被告也从未向其出示过，对12号楼的照片及户型图无异议。对证据9、10、11没有异议。对证据12、13的真实性没有异议，对证据12的关联性有异议，情况说明中的金额与发票金额不符。
上述事实，有商品房买卖合同、发票、照片、录音、公证书、竣工验收意见书及当事人的陈述等证据在卷佐证。
本院认为：张赟与龙瑞公司签订《商品房买卖合同》，约定由龙瑞公司将其开发的无锡市江海路与锡沪路交叉口西北侧晶品公寓第3幢10单元7层702号房屋预售给张赟，双方之间的商品房买卖合同关系依法成立并生效，当事人应按照约定履行各自的义务。
关于冯蕾、张赟主张龙瑞公司隐瞒不利因素、更改规划、夸大宣传为由主张损失一节，首先，双方的买卖合同及补充协议均未明确约定被告方不得对绿化、道路规划进行变更，且根据被告提供的《温馨提示》、《风险提示》、无锡合锦成模型艺术设计有限公司及上海大峡谷模型设计有限公司出具的情况说明，可以确认沙盘于2012年4月就安装有《温馨提示》、《风险提示》的事实，对业主购买房屋可能产生的规划变更等风险进行了明确提示，双方于2013年9月28日签订的《商品房买卖合同》及补充协议中，再次对上述风险进行了提示，可见龙瑞公司对上述风险在签订《商品房买卖合同》及补充协议前后已进行了反复提示。其次，容积率、绿地率的审批和验收系政府相关部门的职能范围，该小区已经通过市规划、环保、市政公用、园林、公安等部门单项验收合格，另加油站亦系在涉案项目范围之外，龙瑞公司对此无法进行控制，冯蕾、张赟亦无充分证据证明龙瑞公司故意隐瞒加油站的事实。最后，冯蕾、张赟对其损失负有举证责任，然其未提供证据证明其所受53398.32元实际损失及相应组成明细。综上，故冯蕾、张赟以龙瑞公司隐瞒不利因素、更改规划、夸大宣传为由主张损失相乏相关事实和法律依据，对该部分诉请本院不予支持。
关于龙瑞公司所应赠送的约8平方米的具体含义，冯蕾、张赟认为是建筑面积，并据此要求龙瑞公司按照每平方米8325.21元赔偿损失66601.68元，龙瑞公司则认为是使用空间，并认为其已经履行了相应义务一节，本院认为：首先，建筑面积是商品房买卖合同中的重要条款，每一套房屋的建筑面积具有唯一性。在龙瑞公司制作的C2户型宣传资料中明确建筑面积约88平方米，显然赠送部分未包含在建筑面积范围内；双方签订的商品房买卖合同中均约定房屋建筑面积为89.37平方米，商品房买卖合同中还约定套内建筑面积67.13平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.24平方米，也说明冯蕾、张赟所购房屋的建筑面积中不包含赠送的约8平方米。如按照冯蕾、张赟的理解，赠送的8平方米为建筑面积，则与宣传资料内容及商品房买卖合同中所作约定相悖，张赟在签订商品房买卖合同与补充协议时均未对此提出异议，其真实意思表示为确认赠送部位并非计入建筑面积，且该真实意思表示当时并未受到误导或干扰，可见其对该赠送部位的属性是明知的。因此，冯蕾、张赟认为宣传资料中承诺赠送的约8平方米为建筑面积，应计入房屋所有权证没有事实依据。其次，龙瑞公司在对“总赠送约8平方米”进行解释时，认为其赠送的面积包括阳台面积的1/2、飘窗的面积。龙瑞公司提供的宣传广告上，明确用红色阴影标注部分系赠送全部面积、绿色阴影标注部分系赠送一半面积，而冯蕾、张赟从未对上述广告内容提出异议，双方亦未在《商品房买卖合同》及补充协议中有特别约定，结合商品房买卖合同中所附房屋平面图与C2户型平面图的差异，可反映出所谓“赠送”的部位，包含了装修后增加的可利用空间。因此，从龙瑞公司对其赠送面积所作出的说明看，意在表明开发商在规划审核确定的户型、结构及建筑面积范围内，通过优化设计布局，如设计半封闭阳台、扩大飘窗等部位，使业主在一定条件下可以实现特定部位实际使用空间的增加，藉此提升其产品对消费者的吸引力，该特定部位实际使用空间不计入建筑面积亦无需消费者支付相应对价，如将该空间定性为建筑面积，不仅与双方签订的契约不符，亦有违一般公众的认知水准。然龙瑞公司以“总赠送约8平方米”的表述方式来扩大宣传效果，易引起消费者误解并产生歧义，确有不妥，但尚未致消费者因此而受到实际损失。综上，冯蕾、张赟认为龙瑞公司应赠送8平方米建筑面积，并据此主张龙瑞公司按照每平方米8325.21元赔偿损失66601.68元并无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：
驳回冯蕾、张赟的全部诉讼请求。
案件受理费2700元，由冯蕾、张赟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审 判 长 祝 翔
人民陪审员 陈晓春
人民陪审员 潘万才
二〇一五年八月三十一日
法官 助理 王荣荣
书 记 员 缪子昊
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。