陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终7623号
上诉人(原审被告)陕西金地佳和置业有限公司，住所地西安曲江新区五典坡路1696号金地褐石公馆12号楼201室。
法定代表人郝一斌，该公司董事长。
委托代理人李媛，北京大成（西安）律师事务所律师。
委托代理人刘博，北京大成（西安）律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)龚尚仁，男，1998年3月18日出生，汉族，住西安市安康市汉滨区。
委托代理人龚健，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。
上诉人陕西金地佳和置业有限公司（以下简称金地公司）因与被上诉人龚尚仁商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初9519号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人金地公司之委托代理人刘博，被上诉人龚尚仁之委托代理人龚健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年龚尚仁、金地公司签订登记号为Y12012041的《商品房买卖合同》，约定：龚尚仁购买金地公司建设的金地湖城大境1号地第2幢1单元5层10502号房，买受人选择一次性付款方式，总房款6615675元已于2012年3月15日前付清；出卖人应当在2013年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；买受人应当按照出卖人书面《入伙通知书》中约定的交付时间办理收房手续；买受人未接到《入伙通知书》的均应于合同约定的交付日期前办理房屋交接手续，逾期未办者，视为出卖人已经履行交付义务。2011年12月23日龚尚仁向金地公司交付了购房全款6615675元。金地公司向按照龚尚仁在《商品房买卖合同》中记载的地址邮寄《入伙通知书》，但邮寄单上未注明日期，龚尚仁称未收到该通知。2013年5月21日金地公司在报纸上刊登入伙公告，通知业主2013年5月28日正式交房。2015年5月8日涉案房屋取得竣工验收消防备案凭证，2015年11月27日取得竣工验收备案表。以上事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、入伙通知书、入伙公告、消防备案凭证、竣工验收备案表和庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。
2017年7月18日，龚尚仁起诉至西安市雁塔区人民法院诉称，其于2011年与金地公司签订了《商品房买卖合同》，购买金地公司开发的位于金地湖城大境1号地第2幢1单元5层10502号房屋，总价款6615675元，并已经按照合同约定履行完付款义务。根据合同第八条规定，金地公司应于2013年5月28日前依照国家和地方人民政府的规定，将符合合同约定的商品房交付其使用；同时第九条规定，逾期超过30日、买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。截至起诉之日，金地公司仍未向其交付符合标准的房屋，金地公司也未向其书面说明无法按期交房的原因。其认为，金地公司迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，严重违约，损害了其的合法权益。请求判令：1、金地公司向其交付符合交付标准的金地湖城大境1号地第2幢1单元5层10502号商品房；2、金地公司向其支付逾期交房违约金981104.60元（自2013年5月29日暂计算至2017年6月19日，最终计至实际交付房屋之日）；3、金地公司承担本案诉讼费用。
金地公司辩称，双方所签订的商品房买卖合同约定的交付日期为2013年5月28日前，而龚尚仁起诉的时间为2017年7月18日之后，自双方约定交房日期已经过4年多，已超过法定诉讼时效，应予驳回。双方合同第八条约定交付条件为该商品房验收合格，涉诉房屋先后通过了勘察、设计、施工、工程监理、建设等单位的验收，后于2015年11月18日取得了竣工验收备案表，不存在逾期交房的情形。金地公司于2013年5月21日按照合同第十一条发布了《入伙公告》，并于2013年5月以邮寄的方式将入伙通知书送达龚尚仁处，通知龚尚仁于2013年5月28日前收房，其已完全履行了交房的通知义务，龚尚仁因自身原因不按时接收房屋，该违约责任应当由其自身承担，与金地公司无关。综上，金地公司并无违约行为，不应承担相关责任，请求驳回龚尚仁所有诉讼请求。
原审法院认为，龚尚仁、金地公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。龚尚仁依约缴纳了全部购房款，金地公司应按照合同约定的交房期限（2013年5月28日前）向龚尚仁交付符合合同及法律规定的合格房屋。本案争议的焦点问题是金地公司交付的房屋是否符合交付条件及是否应向龚尚仁承担违约责任。龚尚仁认为房屋经验收合格是指取得竣工验收备案后才符合交付条件，而金地公司认为房屋经五方单位验收合格后即可达到交付条件。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”之规定。由于涉案房屋于2015年11月27日才获得西安曲江新区管委会工程验收竣工备案，所以对金地公司认为房屋于2013年5月28日经五方单位验收合格后即可达到交付条件、公司已将发布公告视为通知收房的意见不予采纳，同时龚尚仁作为购买人在知道所购房屋符合交付条件后负有主动催收的义务，故金地佳和置业公司应向龚尚仁从2013年5月29日至2015年11月27日止按龚尚仁已交房价6615675元的日万分之一承担迟延交房的违约责任即601365元（6615675元×909日×1/10000），故对龚尚仁要求金地公司支付逾期交房违约金诉讼请求，依法予以部分支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、被告陕西金地佳和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告龚尚仁交付金地湖城大镜1号地第2幢1单元5层10502号房屋。二、被告陕西金地佳和置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告龚尚仁支付逾期交房违约金601365元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告的其余诉讼请求。本案案件受理费64977元，由原告承担6996元，被告陕西金地佳和置业有限责任公司承担57981元。因原告已预交，故被告陕西金地佳和置业有限责任公司应在履行违约金付款义务时将上述款项一并给付原告。
宣判后，金地公司不服，向本院提起上诉称，一、涉诉房屋已取得了勘察、设计、施工、工程监理、建设等单位分别签署的质量合格文件，涉诉房屋自该日起已具备交付条件，被上诉人无正当理由不予收房，违约责任应由其自行承担。二、上诉人已按照合同约定尽到了通知义务，被上诉人无正当理由不按期收房，应自行承担责任。三、竣工验收备案系行政行为，不应以竣工验收备案表的取得认定房屋符合交付条件。四、被上诉人逾期交房违约金的诉请已过诉讼时效，应当依法予以驳回。上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项、第二项，判令上诉人不承担逾期交房的违约责任；2、请求判令被上诉人承担一、二审诉讼费。
龚尚仁辩称，其认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据城市房地产开发经营管理条例等法律规定，房屋经竣工验收合格后方可交付，而本案涉案房屋在合同约定的2013年5月28日尚未取得竣工验收备案，不具备交付条件，该房屋直至2015年11月27日才取得竣工验收备案，上诉人应按合同约定向答辩人支付相应违约金，答辩人起诉也未超过诉讼时效，因此请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审判决认定事实属实。
本院认为，龚尚仁、金地公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。龚尚仁依约缴纳了全部购房款，金地公司应按照合同约定于2013年5月28日前向龚尚仁交付符合合同及法律规定的合格房屋。金地公司上诉称涉诉房屋已取得了勘察、设计、施工、工程监理、建设等单位分别签署的质量合格文件，涉诉房屋自该日起已具备交付条件，根据双方商品房买卖合同第八条约定：出卖人应当在2013年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同并未约定五方验收为房屋交付条件，故金地公司上诉称五方验收即符合交付条件不符合合同约定，原审依据相关法律行政法规以竣工验收备案日期认定涉案房屋符合交付条件正确。金地公司在房屋符合交付条件后应及时将房屋交付龚尚仁，龚尚仁作为购买人在知道所购房屋符合交付条件后负有主动催收的义务。至于金地公司上诉称龚尚仁主张逾期交房违约金已过诉讼时效一节，因合同约定按日计算违约金属于继续性债权，故应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，因龚尚仁未能提供其自金地公司违约起两年内向金地公司主张过延期交房违约金的证据，故对龚尚仁关于2017年7月18日起诉之日起倒推2年之前违约金的诉求不予支持，金地公司应向龚尚仁支付2015年7月17日起至2015年11月28日止共计135天期间的逾期交房违约金，按照龚尚仁已付房款6615675元日万分之一计算违约金，金地公司应向龚尚仁支付逾期交房违约金89311.62元。金地公司上诉理由部分成立。据此，原审判决应予部分变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初9519号民事判决第一、三项；
二、变更西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初9519号民事判决第二项为：陕西金地佳和置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付龚尚仁逾期交房违约金89311.62元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费64977元，由龚尚仁承担6996元，陕西金地佳和置业有限责任公司承担57981元。因龚尚仁已预交，陕西金地佳和置业有限公司在本案执行中将上述款项一并给付龚尚仁。
上诉案件受理费9814元由陕西金地佳和置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 侯 静
审判员 高 玮
审判员 侯新省
二〇一八年九月四日
书记员 王晓平