北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第05998号
上诉人（原审被告，反诉原告）黄永杰，男，1975年10月15日出生。
委托代理人王国章，北京市中银律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）徐曦白，男，1982年5月2日出生。
委托代理人赵青霞，河南尊严律师事务所律师。
第三人北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京广顺北大街星源公寓第E座01层5号房商业。
法定代表人缪寿建，董事长。
委托代理人胡伟琴，女，1986年2月21日出生，北京麦田房产经纪有限公司职员。
上诉人黄永杰因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第03287号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人黄永杰之委托代理人王国章、被上诉人徐曦白之委托代理人赵青霞、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）之委托代理人胡伟琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐曦白在原审法院起诉称：2013年6月28日，我经麦田公司居间与黄永杰达成协议签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定将黄永杰名下的302室出售给我，成交价格为248万元。付款方式是我于签订附件合同当日支付黄永杰定金30万元，作为购房款的一部分。房屋设定抵押的，黄永杰应于2013年10月1日前向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后的十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由黄永杰自行偿还。黄永杰办理完贷款解押后，与我办理完税手续。待我交付完最后一笔款项后，双方办理过户手续，之后黄永杰应于2013年12月15日前将诉争房屋交予我。在合同签订当天，我便依照约定向黄永杰支付了30万元的定金，随后又分别于2013年7月16日和8月15日分两次支付了第二笔款项120万元。在我支付完第二笔款项后，按照合同的约定，黄永杰应当在2013年10月1日前进行解押。但是黄永杰没有按照约定进行解押，我与黄永杰和麦田公司进行协商，多次催促，最终黄永杰要求我垫付解押的款项。我为了能够尽快办理过户手续，无奈之下便为黄永杰垫付了78万元的房贷，黄永杰直到2013年12月17日才将诉争房屋进行解押。解押后，我催促黄永杰尽快办理房屋过户手续，但是黄永杰在收到我的228万（几近全款）后，却始终拖延不予办理。我认为黄永杰的严重违约行为致使我不能实现合同目的。故为维护我的合法权益，请求法院判决：1、黄永杰与麦田公司继续履行房屋买卖合同，配合我办理302室房屋的产权过户手续；2、黄永杰向我支付违约金，暂计算为二万元（实际金额按每日1240元计算，从2013年10月1日计至判决生效之日止）；3、黄永杰腾退302室；4、诉讼费用由黄永杰和麦田公司承担。
黄永杰在原审法院答辩称：不同意徐曦白的诉讼请求。第一、我在履行合同过程中没有违约行为，是徐曦白没有按照房屋买卖合同及补充协议履行交纳购房款及向税务部门纳税的义务，是徐曦白违约。徐曦白已经构成根本违约，符合解除合同条件，我不存在违约，不存在向徐曦白支付违约金的行为，也不应当腾退房屋。第二、徐曦白明确认可只支付了228万元，擅自单方改变合同约定的权利义务内容，不完全履行合同。我在2013年12月17日就已经办理完毕解押注销手续，按照补充协议约定，徐曦白应在抵押注销5个工作日内向税务部门缴纳合同约定的相应税费，经我向徐曦白及麦田公司多次要求，徐曦白均拒绝按照合同缴纳税费。第三、合同约定2013年10月1日前办理贷款解押手续，但在合同履行过程中徐曦白、我和麦田公司三方协商一致在2013年11月向银行递交了手续，也办理完毕注销手续。在2013年10月1日之前，我已经向银行递交过解押申请，但是徐曦白没有配合办理抵押注销手续。
第三人麦田公司述称：本案是房屋买卖合同纠纷，我公司不是合同主体。我公司没有法定及约定的义务配合办理产权过户手续，且诉讼费用也不应由我公司负担。我公司一直都在配合，也愿意继续配合办理后续交易手续，但这不应该是判决书中体现的义务。
黄永杰在原审法院反诉诉称：我与徐曦白于2013年6月28日签订了302室房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及其附件二，合同约定我将涉案房屋以2480000元出售给徐曦白。截止我起诉之日，徐曦白共支付我购房款228万元，尚有200000元购房款徐曦白一直拒绝支付。同时，徐曦白一直拒绝按照合同约定交纳买卖合同履行过程中应当由徐曦白承担的税费款。虽经我多次要求，徐曦白均不支付剩余购房款及依约定承担交纳税款义务，徐曦白的行为严重违反了双方合同约定，构成根本违约，我有权利依据合同约定解除合同。徐曦白应当根据《北京市存量房屋买卖合同》附件二第七条之约定向我承担违约责任。故我请求法院判决：1、解除我与徐曦白于2013年6月28日签订的302号房屋《北京市存量房屋买卖合同》及其附件二；2、徐曦白向我支付违约金496000元；3、徐曦白承担本案诉讼费用。
徐曦白在原审法院针对反诉答辩称：不同意黄永杰的反诉请求。我与黄永杰是在麦田公司居间服务下签订的合同，这份合同是麦田公司提供的格式合同。双方的争议焦点不在于合同，而在补充协议上。合同约定先期定金30万元和2013年8月20日前支付的120万元，我们都按期支付，不存在违约。后面的就存在争议了。依据附件二约定，黄永杰应当在2013年10月1日之前向抵押权人申请提前清偿借款，还完借款之后拿着银行的结清证明到总行办理注销手续。黄永杰应该在2013年10月10日前全部办理完毕。但这个时候，黄永杰开始违约，没有按期向银行提出申请。11月25日支付购房款是以黄永杰必须履行解除抵押手续为前提的，所以我方主张了顺序履行抗辩权。后经双方协商，黄永杰迟迟不去办理解抵押手续。为了能顺利履行合同，我们同意2013年12月份先行支付78万元用于解押。黄永杰用我们的钱解除了贷款抵押。至此，在解押的时间上黄永杰已经违约。黄永杰应当在11月14日之前办理全部过户手续之后，我们才能给他98万元。但是因为黄永杰违约导致合同没办法履行，余下的钱我们有理由在黄永杰办理完过户手续时才支付。
第三人麦田公司述称：徐曦白、黄永杰之间合同纠纷跟我们没有直接利害关系，我们希望能够调解，希望能够继续履行合同。
原审法院审理查明：2013年6月28日，徐曦白（买受人）与黄永杰（出卖人）在麦田公司的居间服务下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同第一条约定：”出卖人所售房屋为302号，建筑面积111.71平方米。”合同第二条约定：”该房屋所有权证证号为X京房权证昌字第××××××号，填发单位为北京市昌平区住房和城乡建设委员会。......该房屋已经设定抵押，抵押权人为交通银行。”合同第四条约定：”（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为2480000元。”同日，徐曦白与黄永杰签订《〈北京市存量房屋买卖合同〉附件二》。该附件第二条约定：”付款方式1、定金：买受人应于签订本附件当日支付出卖人定金人民币300000元，该笔定金作为购房款的一部分。2、解押款：该房屋已设定抵押的，出卖人应于2013年10月1日前向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后的十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由出卖人自行清偿，出卖人应按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户。......4、剩余购房款（1）、买受人于2013年8月20日前（含当日）支付出卖人购房款人民币1200000元。（2）、买受人于2013年11月25日前（含当日）支付出卖人购房款980000元。”第三条约定：”权属转移登记的具体约定1、买卖双方应于该房屋抵押权登记注销后的五个工作日内向该房屋所属区县税务部门缴纳交易所需的税款。2、买卖双方应于取得《契税完税凭证》后30日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”第四条约定：”出卖人未将该房屋出租，出卖人应于2013年12月15日之前（含当日）将该房屋交付买受人。”第五条约定：”买卖合同履行过程中，买卖双方应缴纳的各项税款由买受人承担。”第七条约定：”1、买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按本合同约定成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金，如遇税费调整还应赔偿守约方多缴纳的税费，合同继续履行。”
上述合同签订当日，徐曦白向黄永杰支付定金300000元。2013年7月16日，徐曦白向黄永杰支付购房款300000元。2013年8月20日，徐曦白向黄永杰支付购房款900000元。2013年10月1日前，黄永杰未按约定向房屋抵押权人申请提前清偿贷款。2013年12月3日，徐曦白向黄永杰支付购房款780000元。同日，黄永杰提前清偿完毕全部借款，交通银行北京亚运村支行为黄永杰出具《个人住房贷款结清证明》。此后双方均中止履行合同，徐曦白未支付剩余购房款200000元，黄永杰亦未向徐曦白交付房屋和办理房屋所有权转移登记手续。另双方均未提交证据证明曾前往相关部门办理过税费缴纳手续。
原审法院认定上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《〈北京市存量房屋买卖合同〉附件二》、收据三张、个人业务凭证、《个人住房贷款结清证明》及当事人庭审陈述在案佐证。
原审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。违反合同约定的一方应当承担相应的违约责任。徐曦白与黄永杰签订的存量房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行合同。按照双方所签《〈北京市存量房屋买卖合同〉附件二》第二条第二项的约定，黄永杰应于2013年10月1日之前向贷款银行申请提前清偿借款以消灭抵押权，但黄永杰却违约未按时办理。因黄永杰延期偿还贷款的违约行为导致与此关联的注销抵押登记手续、缴纳契税手续、办理过户手续都依次后延。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。因合同约定黄永杰提前清偿贷款义务在前，徐曦白支付最后一笔购房款98万元在后，黄永杰在履行在先义务之前，徐曦白有权拒绝履行在后义务。因此徐曦白延期支付最后一笔购房款不构成违约。作为出卖方，黄永杰最主要的合同义务是交付房屋和办理房屋所有权转移登记手续。徐曦白在代黄永杰支付78万元消灭抵押权后，以黄永杰尚未履行主要合同义务为由，拒绝先支付剩余购房款20万元，理由正当，不宜认定为违约行为。本案合同履行时限因黄永杰违约行为被拉长，如再认定徐曦白应按合同约定时间支付最后一笔购房款将会导致所有交易风险完全由守约方承担，有违诚信和公平原则。故黄永杰辩称徐曦白没有按时支付最后一笔购房款构成违约，法院不予认可。
黄永杰关于双方达成了变更解除抵押的时间的辩解，没有证据证明，法院不予采信。关于契税缴纳的问题，双方均无证据证明对方存在不予配合的行为，故法院对双方主张对方因此构成违约的意见均不予采信。综上，黄永杰主张解除双方签订的房屋买卖合同的请求，因其没有解除权，法院对该请求不予支持。黄永杰要求徐曦白支付违约金的请求亦缺乏事实依据，法院不予支持。徐曦白要求继续履行房屋买卖合同，并要求黄永杰配合办理产权过户手续及交付房屋的请求合法合理，法院予以支持。徐曦白要求黄永杰支付违约金的请求，有事实依据，法院予以支持。关于违约金的数额，过分高于徐曦白所受损失，法院予以酌情降低。徐曦白要求麦田公司承担履行合同义务的请求，因麦田公司不是本案合同的当事人，没有法定履行合同的义务，故法院对该项请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、黄永杰继续履行与徐曦白于二○一三年六月二十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《〈北京市存量房屋买卖合同〉附件二》，直至上述两份合同履行完毕；二、黄永杰于本判决生效之日起十五日内配合徐曦白办理302室房屋产权转移登记手续，徐曦白于办理产权转移登记手续同时支付黄永杰剩余购房款二十万元；三、黄永杰于本判决第二项履行完毕后十日内将302室房屋交付徐曦白，并同时支付自二○一三年十月一日起至本判决生效之日止的违约金（按每日一百五十元标准计算）；四、驳回徐曦白的其他诉讼请求；五、驳回黄永杰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
黄永杰不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回徐曦白的全部诉讼请求，支持我方除违约金之外的全部反诉请求。2、一、二审诉讼费用由徐曦白承担。上诉理由是：1、一审法院认定事实错误。一审法院在我方已经履行完毕清偿贷款义务的前提下认定徐曦白有权拒绝履行付款义务是错误的。2、徐曦白以我方未履行主要合同义务为由拒不履行付款义务无法律依据。3、本案交易时限确实拉长，但是双方已经协商一致变更了交易时限，是意思自治的体现，并非不公平。4、徐曦白违反合同约定，拒不配合承担税费款义务，一审法院对此未予认定。5、一审法院适用法律错误，我方起诉时徐曦白的先履行抗辩权早已消灭，本案应当适用《合同法》第一百二十条的规定。
徐曦白服从原审法院判决，针对黄永杰的上诉理由答辩称：我同意一审判决，请求二审法院予以维持。
第三人麦田公司陈述称：本案与我公司没有直接利害关系，不发表意见。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，徐曦白与黄永杰签订的存量房屋买卖合同及其附件系双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，应为有效，双方均应依约履行合同。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。按照双方所签《〈北京市存量房屋买卖合同〉附件二》第二条第二项的约定，黄永杰应于2013年10月1日之前向贷款银行申请提前清偿借款以消灭抵押权，但黄永杰却违约未按时办理，并因此导致后续合同内容均无法按时履行。故在黄永杰未履行在先义务已构成违约的情况下，徐曦白有权拒绝履行在后义务，徐曦白延期支付最后一笔购房款不构成违约。黄永杰主张双方变更了解除抵押的时间，没有证据证明，本院不予采信。关于契税缴纳的问题，黄永杰亦无证据证明徐曦白存在不予配合的行为，故本院对黄永杰的该项主张不予采信。黄永杰的主要合同义务是交付房屋和办理房屋所有权转移登记手续，徐曦白的主要合同义务是支付购房款。需要说明的是，徐曦白已共计向黄永杰支付了228万元购房款，占总房款比例已达90%以上，足以证明其在主观上并无迟延付款的故意，其没有按时支付最后一笔购房款是由于黄永杰未按合同约定办理房屋解抵押手续造成的合同履行时限被拉长，在这种情况下如再认定徐曦白应按合同约定时间支付最后一笔购房款，否则将构成违约有违诚信和公平原则。
原审法院根据黄永杰的违约事实、对合同未能按时履行的过错以及双方合同的履行程度等因素所作处理正确，本院予以确认。黄永杰的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一百五十元，由黄永杰负担（本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费四千三百七十元，由黄永杰负担（已交纳）。
二审案件受理费三百七十元，由黄永杰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 詹 晖
代理审判员 朱文君
二〇一四年八月四日
书 记 员 田 星