广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3694号
上诉人（原审原告）：吴世钦，男，汉族，1939年11月10日出生，住广州市。
委托代理人：吴从茵，女，汉族，1973年11月19日出生，住址。
委托代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州奥力房地产开发有限公司，住所地，组织机构代码证：78120197-1。
法定代表人：王润波，董事长。
委托代理人：盘桂梅、晏婵娟，该公司职员。
上诉人吴世钦因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法学民初字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年12月3日，吴世钦（合同乙方）与广州奥力房地产开发有限公司（合同甲方，以下简称奥力公司）签订一份《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定吴世钦向奥力公司购买位于番禺区大学城中五路63号的（D栋1梯）202房，房屋建筑面积为135.7722平方米，每平方米售价为27356.61元，总金额为2950000元。合同第八条约定付款方式为分期付款方式付款，第一期885000元于预售合同网上签订之日交付，第二期590000元于2012年12月5日前交付，第三期885000元于2012年12月17日前交付，第四期590000元于2013年3月17日前交付。合同第十条约定逾期付款的违约责任：2.分期付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金。合同第十二条约定交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安、消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定甲方应当在2013年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。合同第十四条约定延期交房的违约责任，逾期不超过180日的，甲方应当自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按时交付的，双方同意按以下方式处理：乙方未按书面通知的交楼日期办理收楼手续的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交房条件并已实际交付乙方，由此产生的一切费用及风险由乙方承担。合同第十五条约定房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应向乙方提供有关该商品房的下列资料：（1）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（2）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（3）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（4）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（5）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。合同第二十三条约定甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任：乙方在收楼当日如对室内的装饰、设备提出异议，由甲方按双方约定的标准进行维修或支付差价，但乙方不得藉此拒绝收楼；乙方以该商品房的装饰、设备标准不符合为由拒绝收楼或拒绝办理收楼手续而引起的逾期交楼的后果由乙方承担。合同第二十六条约定：乙方应当按照有关规定交存物业专项维修基金……乙方未按照规定交存首期物业专项维修基金的，甲方不得将房屋交付乙方。合同附件七《补充协议》中第三条第一款约定乙方应按交楼通知书中确定的交楼时间来办理收楼手续，收楼时应向甲方交齐办理房产证的所需资料，缴清房款（含按揭款）、违约金（若有）、办理房产证费用（相关费用以政府相关部门最新公布的文件数据为准）、物业管理公司规定的有关费用及专项维修基金，否则，甲方有权不通知乙方而按累计逾期天数相应顺延交楼时间和相应顺延办理房地产权属证；第二款约定甲方履行维修及保修责任的，不视作延期交楼，乙方不得拒绝接受该商品房；第三款约定如因不可抗力或乙方逾期付款，甲方有权不通知乙方而按累计逾期天数相应顺延交楼时间和相应顺延办理房地产权属证。《补充协议》第五条约定：该商品房买卖合同第十四条约定由甲方承担的违约赔偿责任总金额最高不超过乙方已付房价款的5%。合同还约定了其它内容。
另查明，吴世钦于2012年9月29日向奥力公司支付预收购房款885000元；2012年11月30日向奥力公司支付预收购房款590000元；2013年3月9日向奥力公司支付预收购房款590000元；2013年5月13日向奥力公司支付预收购房款885000元；至此，吴世钦付清全部购房款。
另查明，奥力公司于2013年4月25日获得《建设工程竣工验收报告》，验收合格；2013年6月7日获得《建设工程规划验收合格证》；2013年7月5日获得《建设工程竣工验收消防复查意见书》，复查合格；2013年8月23日获得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称竣工验收备案表）；2011年12月7日获得《永久水表安装完毕报告表》；2011年11月30日获得《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》；2012年1月10日，电力验收合格；2013年5月14日，奥力公司与广州邮政报刊发行局签订《委托制作维护信报箱协议书》；2011年9月8日获得《人防工程专项竣工验收备案意见书》；2012年12月20日获得番禺区环境保护局同意办理竣工备案手续。
另查明，2013年4月23日奥力公司向吴世钦发出《收楼通知书》，通知吴世钦于2013年4月30日到大学馨园现场办理收楼手续。2013年7月21日，吴世钦前往现场进行交楼验收，发现部分装饰、设备标准未达收楼标准拒绝收楼。2013年8月12日，奥力公司向吴世钦发出《关于再次通知办理收楼的函》，通知吴世钦于2013年8月19日前办理收楼，否则将由吴世钦自行承担逾期收楼的责任。2013年11月4日，奥力公司向吴世钦发出《补面积差异房款通知》，要求吴世钦补交面积差异房款39563元。2013年5月13日，吴世钦向奥力公司支付住房维修基金14256.08元。吴世钦于2013年9月28日实际办理收楼。
2014年1月17日，吴世钦向原审法院提起本案诉讼，请求判决：1、奥力公司向吴世钦支付延期交楼违约金（从2013年5月1日起至奥力公司取得涉案房屋质量、竣工、规划、消防、环保、人防、电梯、永久供气、永久用水、永久用电、通邮、工程竣工验收备案、基础设施及公共配套建筑验收合格文件后吴世钦实际收楼之日期间的延迟交楼违约金，每日按已付房款2950000元的万分之五计算，违约金总额不以总房款5%为限），违约金要求暂计算到2013年8月25日为172575元；2、奥力公司承担所有诉讼费用。
原审法院认为：吴世钦与奥力公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约切实履行。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。根据合同的约定，奥力公司应当在2013年4月30日前将符合合同约定的交房标准条件的房屋交付给吴世钦使用。奥力公司虽然在2013年4月23日通知吴世钦前往收楼，但因涉案房屋在此期间并没有取得《竣工验收备案表》，并不符合合同约定的交房条件。按合同的约定，吴世钦有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由奥力公司承担。奥力公司于2013年8月23日取得《竣工验收备案表》，即涉案房屋于2013年8月23日才具备交付条件，从2013年5月1日起计算至2013年8月23日，奥力公司逾期交房115天。吴世钦本应于2012年12月17日向奥力公司缴清第三期房款885000元，但吴世钦实际支付房款的时间为2013年5月13日，吴世钦逾期交付房款146天。按照合同的约定，应当是吴世钦先向奥力公司交付房款，奥力公司再向吴世钦交楼，因此奥力公司享有先履行抗辩权，即吴世钦未履行付款义务时，奥力公司有权拒绝履行交楼义务。且根据《补充协议》的约定，吴世钦逾期支付房款，奥力公司有权按累计逾期天数相应顺延交楼时间，因此，奥力公司有权按累计逾期天数相应延期交楼，吴世钦要求奥力公司支付逾期交楼违约金172575元（从2013年5月1日起计至2013年8月25日）的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年7月16日作出判决：驳回吴世钦的全部诉讼请求。案件受理费3751元，由吴世钦负担。
判后，上诉人吴世钦不服原审判决，向本院提起上诉称：吴世钦与奥力公司签订了《商品房买卖合同》，约定奥力公司将大学馨园自编C、D栋第D栋1梯2层202房出售给吴世钦，成交价2950000元，并约定奥力公司应于2013年4月30日前将本合同标的物的房屋交付乙方使用。吴世钦早在2012年9月13日就已经将改期支付房款的申请交至奥力公司销售代表官俊豪处，且宫俊豪也于同日签收。官俊豪向奥力公司反映后，奥力公司同意更改时间支付房款，双方签订了《备忘录》，此份备忘录中双方明确约定了吴世钦可于2013年3月30日支付剩余房款，奥力公司同意并接受吴世钦申请的付款时间。奥力公司也于2013年4月23日向吴世钦发出了收楼通知书，明确通知收楼，没有说顺延交楼。因此原审法院认为吴世钦有逾期交付房款的事实不能成立，奥力公司应依约支付延期交楼违约金。请求法院判决：1、撤销原审判决，改判奥力公司支付逾期交楼违约金172575元（从2013年5月1日起计至2013年8月25日）；2、本案所有诉讼费由奥力公司负担。
被上诉人奥力公司答辩称：根据证据显示吴世钦确实是迟付款，奥力公司有权根据合同的约定来顺延交楼的时间。奥力公司不同意吴世钦的诉请，请求法院驳回。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明：《广州市商品房买卖合同（预售）》第十条逾期付款的违约责任，2.分期付款的约定，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同。附件七补充协议三关于商品房交付，3、如因不可抗力或乙方逾期付款，甲方有权不通知乙方而按累计逾期天数相顺延交楼时间和相应顺延办理房地产权属证。
吴世钦于二审期间向本院提交以下证据：1、2012年9月13日特殊申请，吴世钦申请第一期房款（30%）延期至2012年9月30日支付，第二期房款（20%）延期至2012年11月30日支付；第三期房款（30%）延期至2013年2月28日支付；2、2012年9月13日备忘录，官俊豪以销售代表的身份同意按备忘录载明的付款时间付款，付款时间为，2012年9月30日付30%（88.5万元），2012年11月30日付20%（59万元），2013年3月30日付50%（147.5万元）；3、2013年4月23日收楼通知书，通知吴世钦于2013年4月30日收楼并缴交欠缴的房款885000元。奥力公司对三份证据的意见：上述证据不是新证据。对于特殊申请、备忘录三性不确认，关俊豪不是奥力公司的员工，也无权代表奥力公司同意吴世钦的延期付款申请，且合同签订的时间是2012年12月3日，合同对付款期限的约定对吴世钦有约束力，所以备忘录、特殊申请是不真实的。对于收楼通知书真实性、合法性确认，是按合同约定向吴世钦发出的通知，奥力公司一审已经提交该证据。
本院认为：奥力公司与吴世钦签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人自愿签订，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，原判认定双方的买卖合同关系成立有效正确。本案争议的是合同约定的交房条件是否以奥力公司取得《竣工验收备案表》为交房条件。合同第十二条、第十五条对于交房条件、交房资料、购房人可以拒绝收楼的事由进行了约定，合同第十五条以列举的方式载明奥力公司在交付房屋时应出示的文件资料，该条款中并没有要求奥力公司需提供《竣工验收备案表》，奥力公司没有提供《竣工验收备案表》也不是购房人可以拒绝收楼的事由，因此，只要奥力公司已经办理了合同第十五条所约定的资料，应视为符合合同第十二条所约定的交房条件。奥力公司于2013年7月5日获得《建设工程竣工验收消防复查意见书》，即奥力公司于2013年7月5日已经符合交房条件。原判认定奥力公司需取得《竣工验收备案表》才符合交房条件与合同约定的内容不符，本院不予认定。本院认定涉诉房屋于2013年7月5日具备合同约定的交房条件。
关于奥力公司应否承担逾期交楼的违约责任问题。奥力公司作为出卖人有交付房屋的义务，吴世钦作为买受人有支付房款的义务。如果吴世钦出现逾期付款的行为，合同已经明确约定了其应承担的违约责任，即吴世钦应承担每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金，或经奥力公司催告，逾期超过10日仍未支付的，奥力公司有权解除合同，或奥力公司有权不通知吴世钦而按累计逾期天数相顺延交楼时间，但上述违约责任的承担方式并不是可以同时适用，而是应由奥力公司予以选择。从双方实际的履行情况看，奥力公司在认为吴世钦已经逾期付款的情况下，仍如约通知吴世钦于2013年4月30日办理收楼手续，显然其并没有行使顺延交楼的权利。奥力公司在本案中以吴世钦逾期付款为由认为可以顺延交楼的抗辩意见本院不予支持。因奥力公司至2013年7月5日才符合交房条件，故奥力公司应向吴世钦支付2013年5月1日至2013年7月5日的逾期交楼违约金97350元（2950000×0.05%×66=97350）。根据《补充协议》第五条约定，奥力公司承担的违约赔偿责任总金额最高不超过吴世钦已付房价款的5%，吴世钦现要求奥力公司承担的违约责任不以总房款5%为限没有法律依据，本院不予采纳。现奥力公司应支付的逾期交楼违约金的金额也未超过已付房款的5%（2950000×5%=147500）。至于奥力公司主张吴世钦逾期付款的违约责任可另行向吴世钦主张。吴世钦的其它诉讼请求予以驳回。上诉人吴世钦上诉有理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市番禺区人民法院（2014）穗番法学民初字第18号民事判决；
二、广州奥力房地产开发有限公司应在本判决送达之日起七日内向吴世钦支付逾期交楼违约金人民币97350元。
三、驳回吴世钦的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各3751元，由吴世钦负担各审1635元，由广州奥力房地产开发有限公司负担各审2116元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 李 静
代理审判员 闫 娜
二〇一四年十一月七日
书 记 员 邹凌青