上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初23911号
原告：胡良云，女，1974年2月19日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：孙荣良(系其配偶)，现住上海市闵行区中谊路***号。
委托诉讼代理人：万能，上海一曼律师事务所律师。
被告：曾康，男，1977年12月30日出生，汉族，户籍地江苏省盐城市，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：房建亮，北京长安(上海)律师事务所律师。
原告胡良云与被告曾康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案受理后，于2016年9月21日、11月4日两次公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年12月7日再次公开开庭审理了本案。原告胡良云及其委托诉讼代理人孙荣良、万能，被告曾康及其委托诉讼代理人房建亮等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡良云向本院提出诉讼请求：1.被告曾康向原告胡良云支付延期支付租金违约金578元；2.被告曾康向原告支付占用40平方米房屋的使用费98,550元；3.被告向原告支付物品损失费19,300元；4.被告向原告支付拖欠的物业管理费25,000元。事实和理由：2011年8月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁位于本市闵行区中谊路XXX号春德研发大楼一楼大堂、三、四、五楼及一二楼间夹层共约3100平方米的房屋，租赁期间自2011年8月16日至2025年10月15日，第五年(2015年10月16日至2016年10月15日)租金为1,866,975元，租金三个月为一期，按期收缴，被告需提前10天支付下一期租金。《房屋租赁合同》同时约定，被告租赁范围内的楼顶可以由被告自行搭建辅助用房，但必须给予原告三、四十平方米的房屋用作办公用房。被告应于2016年1月6日向原告支付2016年1月16日至4月15日的租金，结果被告拖至4月15日才支付，延期90天；2016年7月16日至10月15日的租金被告也延误了23天，故按照合同约定应支付延期违约金。被告在搭建辅助用房后，在原告的强烈要求下，勉强给原告不到20平方米的小房间使用，不到三个月就擅自将房屋收回，并将原告的物品搬出，导致物品丢失的损失。按照租金的标准，被告应支付4.5年的房屋使用费。被告刚开始承租系争房屋时，按照5,000元/月的标准支付原告物业费，后自2013年1月开始由上海春德竹制品有限公司(以下简称春德公司)代收，原告负责整栋楼的物业服务，请了清洁人员和保安，包括原告本人也直接进行物业服务，被告从2016年4月1日起拒绝向原告支付物业费，应支付5个月(2016年4月-8月)的物业费。故原告诉至本院。
被告曾康辩称，1.拖延支付租金属实，因为根据约定被告应当向二房东春德公司直接支付租金，后由于春德公司退出，大房东上海华友实业有限公司(以下简称华友公司)、春德公司和原告之间存在纠纷，故导致被告拖延，合同约定的租金到期日为每季度首月的15日，违约金也应从该日起算，故原告多算了20天，违约金应为475.70元；2.关于搭建房屋的使用确有约定，但是被告搭建房屋花费了数十万装修款，原告在使用前需要支付相应装修费用，不同意支付使用费；三、被告从未同意原告使用搭建房屋，也不清楚原告是否丢失物品，故不同意支付物品损失费；四、之前物业费都是由春德公司代收，从2013年开始，由于春德公司退出，被告开始自行支付物业费，包括物业管理费750元/月、停车费300元/月、垃圾清运费5,500元/年，并雇人打扫卫生和管理停车场，原告要求的物业费无合同依据，且原告并未提供任何物业服务，故无权收取。
诉讼中，原告撤回了诉请2和3。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于本市闵行区中谊路XXX号的系争房屋的产权人为华友公司。2015年11月2日，原告与华友公司签订《房屋租赁合同》，约定华友公司将位于上海市闵行区中谊路765、767、769号的房屋租赁与原告，租赁期限自2015年8月1日至2025年11月21日。2011年8月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市闵行区中谊路XXX号春德研发大楼一楼大堂、三、四、五楼及一二楼间夹层的房屋出租给被告，该房屋建筑面积约3100平方米，租赁期限自2011年8月16日至2025年10月15日止；租金为每平方米1.5元/日，按3100平方米计收，每三年递增10%，租金每三个月为一期，按期缴纳，先缴后租，到期日提前10天交下一期房租，逾期支付则每逾期一日按日租金的0.1%支付违约金；原告提供大楼门前及大楼周边露天10个停车位供被告免费使用；租赁期间，被告自行承担因使用租赁房屋产生的水、电、气、有线电视、通讯、供暖、排污等与酒店经营有关的一切费用。2012年8月13日，双方签订《房屋租赁补充合同》，约定系争房屋水电费和二楼房屋租金和物业管理费由原告收取。
系争房屋原由春德公司向华友公司租赁，春德公司再租予原告。2015年7月29日，春德公司、华友公司、七宝镇友谊村村民委员会与原告签订《协议书》，约定春德公司不再享有系争房屋的出租、使用、收益及其他权益，华友公司作为产权人独享出租房屋的权利，原告直接与华友公司签订合同承租房屋，并向华友公司支付租金。该房屋的物业管理自2015年8月1日起由原告负责管理，相关水电等其他费用由原告负责收取，次承租人的租金也由原告收取。自2015年第四季度起，被告开始向原告直接支付租金。
另查明，被告已向上海新浩保洁有限公司按照每个垃圾桶5,500元/年的标准支付了2016年的门责垃圾清运费，并向上海诚事物业管理有限公司按照1,050元/月的标准支付了管理费和停车费。
本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，对当事人具有法律约束力，原、被告双方均应当按照合同约定履行义务。被告未按照合同约定的时间支付租金，应当承担迟延违约责任。关于迟延的天数，被告应按照合同约定期限支付租金，合同约定支付租金的日期应为到期日提前十日，逾期则要支付违约金，故本院采纳原告的迟延天数计算方式，对原告要求被告支付违约金578元的诉请予以支持。
关于物业管理费。本院认为，原告要主张物业管理费，应事先与被告达成协议，并在协议中明确具体的收费依据和标准。但在本案中原、被告之间并未就物业管理费签订任何合同，原告所提出的《房屋租赁补充合同》第2条的约定，所指的是系争房屋二楼房屋的物业管理费，与被告租赁的楼层无关。春德公司退出后，被告已经自行承担了物业管理、停车、垃圾清运等费用，原告却无证据证明其实际提供了哪些物业服务。在原告没有合同依据，也没有证据证明其提供服务的情况下，本院对其要求2016年4月-8月的物业管理费的诉请难以支持。
综上，本院对原告要求被告支付迟延违约金的诉请予以支持，对其要求物业管理费的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告曾康于本判决生效之日起十日内向原告胡良云支付违约金578元；
二、驳回原告胡良云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费436.45元，由原告负担426.59元，由被告负担9.86元，被告负担之款于本判决生效后十日内向原告直接支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 茅建中
审 判 员 吴 琦
人民陪审员 马文军
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 陈 冲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。