广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终16708号
上诉人（原审被告）：广东恒盛建筑工程有限公司，住所地化州市。
法定代表人：梁勇，职务：总经理。
委托诉讼代理人：李晖，广东正大联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡嘉艺，广东正大联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市中庸房地产有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：李浩斌，职务：董事长。
委托诉讼代理人：潘玖明，广东金桥百信律师事务所律师。
上诉人广东恒盛建筑工程有限公司（以下简称恒盛公司）因与被上诉人广州市中庸房地产有限公司（以下简称中庸公司）物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初23736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人恒盛公司上诉请求：1.撤销一审判决第一判项，改判驳回中庸公司诉讼请求；2.一、二审案件受理费由中庸公司承担。事实和理由如下：一、涉案工程尚未通过竣工验收，不具备使用和经营的前提条件，一审未对该事实进行认定并准确适用法律。根据《建筑法》第6l条第2款、《建设工程质量管理条例》第16条、《广东省建设工程质量管理条例》第24条规定，涉案建设工程尚未通过各参建单位、质量监督部门的验收，根据法律法规规定及基建程序要求，不得交付使用，更不具备对外经营、出租的条件。二、既然涉案工程不具备对外使用、出租的条件，即中庸公司不具备产生收益的前提条件，也从未产生任何租金损失，其主张租金损失没有事实依据，不应得到支持。三、一审认定恒盛公司占用xx号109房（以下简称涉案109房）属于查明事实错误。一审以恒盛公司工作人员从涉案109房取走部分文件资料为由，片面认定恒盛公司占用涉案109房。中庸公司所称的涉案109房实际为配电房，通过现场勘察可以发现，涉案109房仅有狭窄的木门，房内间隔不规则，不具备商铺的使用性能，只是中庸公司在勾起办证时违反规划要求，强行将其转为商铺。存放在涉案109房内的资料原本存放在集装箱，不知何时被中庸公司人员放入涉案109房内。涉案109房内除部分资料属于恒盛公司外，其余物品均属于中庸公司。
被上诉人中庸公司二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，恒盛公司的上诉没有任何事实和法律依据，请依法予以驳回。一、一审认定恒盛公司占用中庸公司的房屋，属于事实查明清楚，适用法律正确，恒盛公司应依法承担侵权责任。2017年12月13日第一次开庭时，恒盛公司否认侵占事实，声称没有使用涉案房屋，也不清楚屋内物品的权属情况，确认中庸公司可以自行开锁处理房屋内物品。因此，法庭当庭告知中庸公司自该日期可以自行清理房屋内的物品，双方对此无异议。与恒盛公司庭审陈述自相矛盾的是，恒盛公司工作人员于2018年1月4日自行开锁打开涉案涉案109房屋后锁门离开，进一步证明涉案房屋为恒盛公司控制，其持有钥匙并可自由进入。根据法庭告知，中庸公司于2018年1月18日对涉案房屋进行清理换锁，恒盛公司工作人员再次赶到现场，开锁进入涉案房屋，并强行搬走了恒盛公司所有的资料、物品等。为此中庸公司有报警、并对涉案房屋内部现状予以保全公证。二、中庸公司是涉案房屋的建设单位、所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。恒盛公司的侵占行为，导致中庸公司场地无法占有、使用、出租等，中庸公司有权要求恒盛公司承担侵权责任。根据《物权法》及《侵权责任法》相关规定，一审判决恒盛公司参照房管部门发布的相关租金标准支付房屋使用费正确。三、恒盛公司以涉案工程未经验收，不具有使用和经营的前提条件，否认其侵占事实及侵占责任，没有法律依据。中庸公司是涉案物业合法建造单位，而且也已经完成确权，是涉案房屋合法所有权人，依法具有作为所有权人对涉案房屋的占有、使用、收益和处分的全部权利，具体如何使用完全是中庸公司自己的权利。恒盛公司的侵占导致了中庸公司无法实现物权的全部权能，因此中庸公司有权要求恒盛公司返还房屋，参照租金价格，承担占用费用。
中庸公司向一审法院起诉请求：1、判令恒盛公司立即停止对中庸公司所有的越秀区xx楼一楼门面（编号为01、02、04号商铺）的侵占，负责腾空交房给中庸公司；2、判令恒盛公司赔偿中庸公司上述铺面侵占费用988183.5元（从2016年4月12日起算至实际交房之日止）；3、判令恒盛公司立即停止对上述商住楼地面消防通道的侵占，将两个集装箱搬离现场；4、判令恒盛公司赔偿入口道闸撞坏费用9000元及中庸公司地下停车场不能使用的损失（从2016年11月22日起算至恒盛公司实际搬离集装箱之日止，计算标准为地下负一层到三层车位，按照月租2500元/个的标准计算）。
一审法院经审理查明：据穗府国用（2010）第xx号《国有土地使用权证》载明，中庸公司为越秀区xx号、xx地段的土地使用权人。据编号为xx的《建筑工程施工许可证》及编号为穗规验证[2016]xx号《建设工程规划验收合格证》载明，位于上述地段的商业、办公楼建设单位为中庸公司，施工单位为恒盛公司，建设规模为地上20层（部分4层），地下3层。2016年4月13日，中庸公司作为接收方、恒盛公司作为移交方、案外人广东重工建设监理有限公司作为见证方签订了《“长堤大马路商务楼”工程移交函》，其中载明：由“广东恒盛建筑工程有限公司”（以下为乙方）承包“广州市中庸房地产有限公司”（以下为甲方）的“长堤大马路商务楼”工程，乙方己经按照双方签署的承包合同完成了约定的全部内容。鉴于甲方需要提前进行装修，经甲方、监理和乙方在2016年4月12日对整个工程项目进行初步检查，三方对于检查中发现的质量问题进行统计和确认（见移交遗留质量问题统计表）。同时甲乙双方协商达成以下共识：1、2016年4月12日乙方把“长堤大马路商务楼”工程整体移交给甲方。2、此次初步检查作为本项目的内部初验，不作为本工程的竣工验收，竣工验收按照合同和国家规范进行。3、检查后存在的问题应在项目竣工验收前整改完成。若竣工验收前，还发现存在其他质量问题（因项目内部初验后，甲方指定的分包单位施工造成的除外），仍应由乙方负责在竣工验收前整改完成。4、工程移交后工程范围内的值班保卫、成品保护以及甲方指定分包施工单位安全生产将由甲方负责，一切与乙方无关。5、工程移交后，乙方的临建设施、设备、剩余建筑建材尽快运走，不得影响后续分项工程的施工及验收。
关于涉案场地的位置。中庸公司称前述《国有土地使用权证》及《建筑工程施工许可证》中载明的越秀区xx号、xx地段，与其在本案诉讼请求中指向的xx号的位置是同一个位置，即办证后地址为xx号。为此，中庸公司提交了广州市不动产登记查册表及不动产权证，载明xx号101房、102房、104房、109房（以下简称涉案101房、102房、104房）、涉案109房的产权人为中庸公司，登记时间为2017年4月6日；用途均为商业，其中涉案109房面积为29.69平方米。故中庸公司在一审庭审中明确其第一项诉讼请求为：恒盛公司立即停止对涉案101房、102房、104房、109房的侵占并负责腾空交房给中庸公司；第三项诉讼请求为：恒盛公司停止对越秀区xx号地下停车场出口、入口的地面消防通道的侵占，将两个集装箱搬离现场；第四项诉讼请求为：恒盛公司赔偿损坏越秀区xx号地下停车场入口的损失9000元及该地下停车场不能使用的损失（从2016年11月22日起算至恒盛公司实际搬离集装箱之日止，计算标准为地下负一层到三层车位，按照月租2500元/个的标准计算）。
本案诉讼过程中，在2107年12月13日第一次开庭审理时中庸公司向法院提交了照片数张，拟证明恒盛公司将物品堆放于涉案101房、102房、104房、109房屋内。恒盛公司对上述照片的真实性、合法性、关联性均有异议，称其没有使用上述房屋，房屋内的物品并非属于其所有，其也不清楚屋内物品的权属情况；从照片可以看出房屋没有上锁，代理人到现场也看到没有上锁，并称对中庸公司自行开锁并处置房屋内物品无异议。一审法庭告知中庸公司自该日起可自行处理房屋内的物品，中庸公司、恒盛公司双方对此表示无异议。
在第二次开庭审理时，中庸公司表示其已于2018年1月18日对涉案101房、102房、104房、109房屋进行清理、换锁，并已收回场地。中庸公司为证明恒盛公司占用涉案商铺还提交了以下证据：（一）广东省广州市广州公证处（2018）粤广广州第xx号《公证书》，其中载明：2018年1月18日，中庸公司的法定代表人李浩斌到广东省广州市广州公证处称，其是座落在涉案101房、102房、109房的权属人，为保障其合法权益，向该处申请对上述商铺的位置及内部现状办理保全证据；该处公证员陈某、工作人员黄某对中庸公司的工作人员所指认的商铺所处的位置及内部现状进行拍照、录像；本公证书所附的照片打印件共206张及光盘内的视频均是现场拍摄所得，与实际情况相符等内容。（二）事件一及其视频光盘和文字说明，拟证明莫某于2018年1月4日自行开锁进入涉案109房后锁门离开，恒盛公司持有涉案109房的钥匙并可自由出入该房屋的事实。（三）事件二及其视频光盘和文字说明、照片若干，拟证明在2018年1月18日的公证过程中，莫某从涉案109房搬出文件资料到其车后备箱，经中庸公司报警处理后各方协商同意对车后备箱的资料进行拍照留存，从视频及照片显示恒盛公司存放大量施工文件及施工工具于上述商铺的事实。中庸公司同时称：《公证书》所附照片中第11至57页均为涉案109房，可见外观及房内所放物品；物品有恒盛公司方施工日志、施工标牌等文件资料；其中第30页有项目经理梁某的签字并盖有恒盛公司的公章；第35页盖有恒盛公司的公章，第51页有梁某签字，第52至58页均有莫某作为现场负责人的签字；第59至88页、第88至106页分别为涉案102房、101房外观及房内所放物品；《公证书》及录像中均没有涉及涉案104房的情况；恒盛公司于该日只搬走了文件资料但其他物品均没有搬走。恒盛公司对《公证书》的质证意见为：1.不确认中庸公司所主张的涉案101房、102房、104房、109房商铺与《公证书》所拍照片对应的位置；恒盛公司没有占用上述商铺，且从录像及照片可见上述商铺均无上锁，中庸公司可随意出入。2.《公证书》只能证明公证时的状态，而占用是一种持续的状态，故《公证书》不能证明恒盛公司占用涉案商铺。3.施工过程中，中庸公司所主张的涉案109房位置是配电房而并非涉案四房屋，故恒盛公司对其合法性关联性均有异议。恒盛公司同时确认莫某是其安排在涉案现场的工作人员，也确认其已取走照片所显示的文件资料，但称该文件本来放在集装箱中，不清楚为何上述资料会出现在配电房；该房屋中除了其取走的文件资料外，其他物品均非恒盛公司所有。
经一审法院于2018年3月16日组织双方当事人到现场进行勘验，中庸公司所指认的涉案109房位置与其提供的不动产附图所示109房位置基本一致；双方对涉案101房、102房、104房的位置无异议。
关于集装箱的放置及搬离情况。恒盛公司确认集装箱为其放置的，并称其放置两个集装箱的原因是：为了工程项目的安全考虑设置集装箱作办公使用，派驻人员管理现场，履行总承包单位的安全管理义务。第一次开庭审理后，恒盛公司于2018年1月4日搬离集装箱并对上述过程办理了公证。广东省广州市广州公证处出具了（2018）粤广广州第xx号《公证书》，其中载明：公证人员分别对放置在广州市越秀区xx号外观标识为“中庸金寓”商务大厦首层停车场长堤大马路出入口和新堤××横路出入口放置的两个集装箱的现状进行多角度拍照；公证人员乘坐由申请人的代理人谢某驾驶的车牌为粤Ａ×××××丰田皇冠牌小汽车，由该大厦位于长堤大马路的停车场出入口进入首层停车场，并通过汽车电梯进入中庸金寓地下停车场负一楼停车场。该车辆随即乘坐汽车电梯返回到首层，并驶出刚才进入的停车场出入口处进入长堤大马路，公证人员对上述行为全程进行录像；下午三点左右，相关集装箱的装卸工作人员先后用吊臂车对放置在该大厦首层停车场长堤大马路出入口的集装箱和新堤××横路出入口的集装箱进行装车并运离，公证人员对集装箱的搬离过程以及对搬离集装箱后的首层停车场出入口的现状进行录像和拍照；兹证明与本公证书相粘连的照片打印件24张（共12页）为公证人员现场拍摄所得，与本公证书相粘连录像光碟内容也是公证人员现场录像所得，与现场实际情况相符等内容。从上述视频可见，车辆可通过长堤大马路的出入口进出，但无法通过新堤××横路出入口进出；停车场路面及负一层均可见停有车辆。中庸公司对《公证书》的真实性、关联性、合法性均不认可，同时主张该停车场只有一个入口位于长堤大马路，另一个出口位于新堤××横路，其认为恒盛公司所驶出的出口是消防通道而并非正常的出口，故认为因集装箱堵塞出口导致其被迫走消防通道，从非进出口绕行；中庸公司同时认为，录像中所见负一层所停车辆为物业公司的车辆，没有社会车辆进入。恒盛公司则认为上述车辆为社会车辆，且公证员所坐的车辆也可以自由进出，同时认为长堤大马路及新堤××横路均有出入口，均可供车辆出入之用。
关于中庸公司主张恒盛公司造成其入口道闸损坏及停车场经营损失的问题。中庸公司称，恒盛公司在放置集装箱的过程中损坏了地下停车场的入口道闸造成其损失9000元维修费用，但由于其尚未进行维修，故该费用尚未实际产生，因此其未能提交支付凭证，只能提交有关报价单。中庸公司为证明其上述主张，还向一审法院申请证人黄某到庭作证。证人黄某陈述：其原入职公司是广州市中庸房地产有限公司，后转入广州市xx管理有限公司，但实际上一直在涉案停车场担任保安工作；2016年11月21日晚上11时30分至12时许，恒盛公司的工人未经其同意开集装箱车进入停车场，把停车场栏杆用手强行举起，因为举起的高度不够，导致两个集装箱车损坏了栏杆；当时其拍照并报警，警察到了现场用执法仪拍照但没有做笔录，后叫领导过来处理；其不知道处理结果。此外，中庸公司为证明地下停车场不能使用的损失，还向一审法院提交了以下证据：（一）地下一层、二层及三层平面图纸，其上加盖了施工单位（恒盛公司）“竣工图”印章及“本图与穗规验证[2016]xx号《建设工程规划验收合格证》存档图一致”印章，图纸显示地下车库一层、二层、三层停车位共53个。（二）照片一张，显示“中庸·金寓”的停车服务收费标准。（三）停车场收费单位广州市xx管理有限公司的营业执照复印件一张。恒盛公司不确认其损坏入口道闸的事实，同时对报价单的真实性、合法性有异议；对黄某证言的质证意见为：证人是由恒盛公司直接控制的管理人员，与恒盛公司存在利害关系，故其证言具有偏向性，缺乏客观性，不能证明恒盛公司在放置集装箱的过程中损坏了地下停车场的入口道闸；对前述图纸的真实性、合法性均无异议，但认为根据规划要求，停车位只有46个；对照片的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为中庸公司未能证明该收费标准所包含的停车地点是否包括涉案停车场，且认为停车场不具备使用条件，根据营业执照也可以证明中庸公司也并非停车场的收费主体。
一审法院认为，中庸公司是涉案101房、102房、104房、109房的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》的第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉请请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，中庸公司主张恒盛公司占有使用涉案101房、102房、104房、109房，恒盛公司对此不予确认，故应由中庸公司对此进行举证。中庸公司为此提供了广东省广州市广州公证处（2018）粤广广州第xx号《公证书》、事件报告及视频光盘予以证明。但该《公证书》并未涉及涉案104房内的情况，且所公证的内容亦不足以证明涉案101房、102房、104房由恒盛公司使用，故中庸公司应承担举证不能的后果，因此中庸公司要求恒盛公司腾空交还涉案101房、102房、104房并支付房屋使用费的请求，一审法院不予支持。结合《公证书》、视频光盘及现场勘验情况，恒盛公司的工作人员于2018年1月18日从涉案109房中取走恒盛公司的文件资料，故一审法院对中庸公司主张恒盛公司此前占有使用涉案109房的事实予以采信。因此，中庸公司要求恒盛公司支付占有期间的房屋使用费的请求，一审法院予以支持，但支付使用费的期间应以中庸公司取得房屋所有权之日即2017年4月6日起算至中庸公司确认其已收回场地之日即2018年1月18日止。
关于中庸公司主张恒盛公司在放置集装箱时损坏了入口道闸的问题，中庸公司仅提供了原入职其公司的工作人员黄某的证人证言，但并未提交报警记录等其他证据予以佐证，故一审法院对中庸公司主张的该事实不予采信，因此对于中庸公司的该项诉讼请求，一审法院予以驳回。
关于中庸公司主张恒盛公司放置集装箱导致其地下停车场无法使用造成经济损失问题。恒盛公司对此不予确认，并提供了（2018）粤广广州第xx号《公证书》予以反驳。公证书载明公证人员所乘坐车辆于涉案停车场位于长堤大马路的出入口进入并通过汽车电梯进入负一楼停车场，后乘坐汽车电梯返回到首层并驶出刚才进入的停车场出入口处进入长堤大马路；同时从公证的视频可见，停车场路面及负一层均停有车辆。故一审法院对恒盛公司的抗辩意见予以采纳，对中庸公司主张赔偿损失的请求不予支持。
因恒盛公司已于2018年1月4日搬离涉案场地的集装箱，且中庸公司已于2018年1月18日收回涉案场地，故对中庸公司请求将集装箱搬离现场及要求恒盛公司腾空交还涉案109房的请求，已无处理的必要，一审法院亦予以驳回。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》的第九十条之规定，于2018年4月26日作出如下判决：一、判决发生法律效力之日起七日内，广东恒盛建筑工程有限公司应参照房管部门发布的同期同地段同类商业租金标准，一次性向广州市中庸房地产有限公司支付广州市越秀区xx号109房自2017年4月6日起至2018年1月18日止的房屋使用费。二、驳回广州市中庸房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26578.80元，由广州市中庸房地产有限公司负担26551.80元，广东恒盛建筑工程有限公司负担27元。
本院经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，当事人均无新证据提交。
二审中，双方均确认涉案工程尚未竣工验收，但涉案房屋已经大确权登记在中庸公司名下，且涉案109房的产权证上载明该房屋是商业用房。恒盛公司主张涉案109房中其司的资料是中庸公司拿了放进去的，但对此并无证据证实，中庸公司不确认恒盛公司的上述说法，其表示涉案109房的钥匙是恒盛公司掌控，恒盛公司可以自行开锁进入。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为恒盛公司应否支付涉案109房的房屋使用费。
从恒盛公司的上诉理由可知，其认为不应支付涉案109房的使用费的依据有二，一是恒盛公司并未占用涉案109房；二是涉案109房尚未通过竣工验收，故不具备使用和经营的前提条件，自然不产生租金损失。关于恒盛公司有无占用涉案109房的问题。恒盛公司的工作人员于2018年1月18日从涉案房屋取得了其司的文件资料，常理分析，恒盛公司只有使用了该房屋，才会有文件资料存放在该房屋，结合中庸公司提供的视频光盘显示恒盛公司的人员曾进出涉案109房，一审认定恒盛公司有占用涉案109房，并无不当，本院予以确认。恒盛公司辩称是中庸公司将其司的文件资料放入涉案109房，恒盛公司并无证据证实该说法的真实性，且中庸公司不予认可，故本院对恒盛公司的该说法不予采信。关于恒盛公司应否支付费用的问题。涉案109房已经取得了房产证，且载明是商业用途，恒盛公司占用该房屋不予交还，必然给中庸公司造成损失。一审判令按照房管部门发布的同期同地段商业租金标准支付房屋使用费，并无不当，本院予以维持。
综上所述，恒盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由恒盛公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 民
审判员 赵云川
审判员 柳玮玮
二〇一八年十月二十二日
书记员 李依虹