山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁08民终2814号
上诉人（原审被告，反诉原告）：邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司。住所地：山东省嘉祥县梁宝寺镇红旗路路北。
负责人：刘玉奉，董事长。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：邓久群，男，1981年1月6日出生，汉族，住山东省嘉祥县。
上诉人邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司（以下简称邹城宏城嘉祥分公司）因与被上诉人邓久群商品房销售合同纠纷一案，不服山东省嘉祥县人民法院（2017）鲁0829民初4233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
邹城宏城嘉祥分公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回邓久群的诉讼请求并支持邹城宏城嘉祥分公司的反诉请求；一、二审诉讼费用均由邓久群承担。事实与理由：（一）一审判决不予支持邹城宏城嘉祥分公司解除合同的反诉请求，违背法律规定。案涉《商品房买卖合同补充协议》第八条第3款明确约定：“买受人未付清剩余房款及违约金的，出卖人有权不交付该商品房，出卖人仍保留该商品房的所有权，并可视情况选择解除嘉祥县商品房买卖合同及补充协议，买受人同时应向出卖人承担约定的违约责任（含逾期付款应偿付的违约金）”；第6款双方补充约定“在具备交付商品房的条件时，买受人若仍未付清房款的，出卖人届时有权不交付该商品房，保留对该商品房的所有权，并仍可选择解除嘉祥县商品房买卖合同及补充协议，买受人同时应向出卖人承担约定的违约责任（含逾期付款应偿付的违约金）”。依据上述约定，邓久群经邹城宏城嘉祥分公司多次催告通知，拒不配合办理交房手续，至今仍欠付房屋面积差价款及相关费用，已经构成违约，邹城宏城嘉祥分公司有权依约解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持”。既然一审判决已经查明邓久群至今没有付清房款及相关费用，本案亦符合合同约定和法律规定的解除合同的条件，那么就应当支持邹城宏城嘉祥分公司解除合同的反诉请求。（二）一审判决不予支持邹城宏城嘉祥分公司关于支付看管费的反诉请求是错误的。一审判决已经认定在2015年10月30日前后，邹城宏城嘉祥分公司多次以短信、电话以及特快专递通知邓久群办理商品房交接手续的事实。一审判决也已查明，邹城宏城嘉祥分公司2016年1月9日、2016年1月18日向邓久群发出通知书和催告通知书，通知邓久群办理交房手续的事实。据此可知，邹城宏城嘉祥分公司一直是在积极通知邓久群交房，而邓久群收到通知拒不配合邹城宏城嘉祥分公司办理交房手续。依据商品房买卖合同第十一条约定，既然邓久群在邹城宏城嘉祥分公司发出交房通知之日起七日内没有办理交房手续（包括付清购房款及相关费用），就应当自办理交房手续时间届满次日向邹城宏城嘉祥分公司支付总房款日万分之一的看管费。（三）一审判决判令邹城宏城嘉祥分公司协助邓久群办理商品房不动产权证，严重违法。首先，商品房买卖合同中没有关于邹城宏城嘉祥分公司协助邓久群办理不动产权证的约定。其次，商品房买卖合同第十五条约定：在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。客观上，邹城宏城嘉祥分公司已于2015年将办理权属登记需由出卖人提供的案涉工程竣工验收备案文件报产权登记机关备案，已履行完合同义务。案涉小区大部分业主也已自行办理了不动产权证书。另外，邓久群至今未依据商品房买卖合同和补充协议约定付清全部购房款及相关费用，邹城宏城嘉祥分公司当然有权拒绝开具全款发票，当然对案涉房屋仍保留所有权，当然也没有义务将房屋所有权转移给邓久群。（四）一审法院未依照《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释规定依法审理本案，严重违背法定程序。
邓久群未作答辩。
邓久群向一审法院起诉请求：1.判令邹城宏城嘉祥分公司提供办理不动产证的材料，并协助邓久群办理不动产权证；2.判令邹城宏城嘉祥分公司按照已付购房款总额向邓久群开具发票；3.本案诉讼费用由邹城宏城嘉祥分公司承担。
邹城宏城嘉祥分公司向一审法院提出反诉请求：1.依法解除双方签订的商品房买卖合同；2.判令邓久群向邹城宏城嘉祥分公司支付自2015年11月8日至2016年12月29日期间的看管费1万元，剩余看管费反诉保留诉权。
一审法院认定事实：邹城宏城嘉祥分公司于2012年11月9日依法成立并领取营业执照。2014年10月8日，邓久群购买邹城宏城嘉祥分公司开发的位于嘉祥县城的嘉祥红旗花园小区第0008座03单元3-502号商品房一套。同日，双方签订了商品房买卖合同，约定如下：一、该商品房建筑面积为104.49平方米，每平方米3280元，总金额342628.80元。二、合同第五条：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记部门最后核实的建筑面积为准，据实结算房价款，多退少补。三、合同第八条：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；四、合同第九条：除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；五、合同第十一条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：“买受人须在出卖人发出交房通知之日起七日内办理商品房交接手续（包括付清购房款及相关费用）。由于买受人原因逾期交接的，视为买受人对该商品房及一切所属设施均无异议并同意接受该商品房，且出卖人有权自买受人应当前往办理交房手续时间届满次日向买受人收取总房款日万分之一的看管费”；六、合同补充协议第五条第3项约定：“交房期限届满，买受人未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期相应顺延至买受人付清相应款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期”。
合同签订后，邓久群按照合同约定的数额支付了房款。案涉商品房于2015年8月30日竣工。2015年10月23日，嘉祥县建祥房产测绘有限公司对案涉房屋的面积进行了测量。2015年10月31日，案涉商品房所属的8号住宅楼经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格。邹城宏城嘉祥分公司还依照合同约定制作了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
2016年1月9日，邹城宏城嘉祥分公司向邓久群发出通知，要求邓久群到售楼处补交剩余房款，并办理交房手续。2016年1月18日，邹城宏城嘉祥分公司向邓久群发出催告通知书，请邓久群接到通知后三日内到红旗花园小区8-1-102办理交房手续。邓久群已收到上述两份通知书。后，双方因交付案涉商品房问题发生争议，邹城宏城嘉祥分公司未向邓久群交付案涉商品房，邓久群于2016年3月16日诉至一审法院，要求邹城宏城嘉祥分公司交付案涉房屋，并支付逾期交房违约金。2016年8月16日，该院判决邹城宏城嘉祥分公司限期交房并支付逾期交房违约金。邹城宏城嘉祥分公司不服，提起上诉。济宁市中级人民法院二审认为：“邹城宏城嘉祥分公司虽然电话通知邓久群交付房屋，但其改变了交付房屋的条件，增加了由邓久群先交付房屋差价及相关配套费用后再交付案涉房屋的内容，该内容未与邓久群协商一致，即使邓久群拒绝依此条件接收，亦不能认定邹城宏城嘉祥分公司交付了案涉房屋。2016年12月29日，二审法院判决驳回上诉，维持原判。后，邓久群申请一审法院强制执行。
另查明，邓久群还向邹城宏城嘉祥分公司购买了储藏室，每平方米2300元。经嘉祥县建祥房产测绘有限公司测量确定，邓久群购买的8号楼3单元502室合同约定预测面积比实测面积少0.03平方米，储藏室少0.18平方米。以此计算房款共差512.4元。
一审法院认为，根据嘉祥县建祥房产测绘有限公司测量，邓久群应补交512.4元房款。邹城宏城嘉祥分公司要求邓久群补交，邓久群同意补交，该院予以照准。邓久群补交差价512.4元房款后，即具备开具发票的条件，邹城宏城嘉祥分公司应当按照邓久群的交款数额开具发票，并协助邓久群办理案涉房屋的登记手续。邹城宏城嘉祥分公司提起反诉，请求依法解除双方签订的商品房买卖合同。该院认为，现案涉房屋已经该院一审和济宁市中级人民法院二审判决，均限期邹城宏城嘉祥分公司交付案涉房屋。而邹城宏城嘉祥分公司在本案中又提出解除商品房买卖合同，无事实和法律依据，该院不予支持。邹城宏城嘉祥分公司要求邓久群支付自2015年11月8日至2016年12月29日（二审法院判决之日）的看管费1万元。该院认为，案涉房屋经该院一审和济宁市中级人民法院二审，均认定邹城宏城嘉祥分公司未交付房屋，故判决邹城宏城嘉祥分公司限期交付案涉房屋。据此，邹城宏城嘉祥分公司要求邓久群支付2015年11月8日至二审判决之日的看管费，无事实依据，该院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、邓久群于判决生效之日起七日内向邹城宏城嘉祥分公司交付房屋差价款512.4元。该房屋差价款交付后七日内，邹城宏城嘉祥分公司按照邓久群所交案涉房屋购房款总额开具发票；二、邹城宏城嘉祥分公司于判决生效之日起十五日内协助邓久群办理嘉祥红旗花园小区的第0008座03单元3－502号商品房不动产权证；三、驳回邹城宏城嘉祥分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，反诉费75元，由邓久群负担25元，由邹城宏城嘉祥分公司负担50元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，根据邹城宏城嘉祥分公司的上诉请求，结合邓久群的答辩意见，本案的争议焦点为：（一）邹城宏城嘉祥分公司主张解除合同是否具有事实根据和法律依据？（二）邓久群是否应当向邹城宏城嘉祥分公司支付房屋看管费？（三）邹城宏城嘉祥分公司是否应当协助邓久群办理商品房不动产权属证书？其提出的抗辩理由是否能够成立？
关于焦点（一），本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”该条司法解释以《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条规定为前提，即并非所有迟延交付房屋或者迟延支付购房款的情形，相对人均可行使合同解除权。合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据前述法律及司法解释规定，只有在房屋买受人迟延履行主要债务，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，出卖人请求解除合同的，才应予以支持。
本案中，首先，邓久群已经按照约定履行了支付绝大部分购房款的义务，尚未支付的只是房屋实测面积与合同约定面积之间的差额。因此，本案不存在房屋买受人迟延履行主要债务的情形。其次，虽然双方签订的商品房买卖合同第十一条约定“买受人须在出卖人发出交房通知之日起七日内办理商品房交接手续（包括付清购房款及相关费用）”，但是双方没有对“相关费用”予以明确。因此，邹城宏城嘉祥分公司以邓久群未缴纳天然气开口费、暖气开口费为由主张邓久群构成违约，没有事实根据。
综上，本案并不存在邓久群迟延履行主要债务的情形，在双方未对天然气开口费、暖气开口费等费用作出明确约定的情况下，邹城宏城嘉祥分公司依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定以及双方《商品房买卖合同补充协议》第八条第3款、第6款约定主张解除合同，本院不予支持。
关于焦点（二），本院认为，双方商品房买卖合同第十一条约定：“买受人须在出卖人发出交房通知之日起七日内办理商品房交接手续（包括付清购房款及相关费用）。由于买受人原因逾期交接的，视为买受人对该商品房及一切所属设施均无异议并同意接收该商品房，且出卖人有权自买受人应当前往办理交房手续时间届满次日向买受人收取总房款日万分之一的看管费”。但是，本院生效裁判文书已经认定邹城宏城嘉祥分公司虽然电话通知邓久群交付房屋，但其改变了交付房屋的条件，增加了由邓久群先交付房屋差价及相关配套费用后再交付案涉房屋的内容，该内容未与邓久群协商一致，即使邓久群拒绝依此条件接收，亦不能认定邹城宏城嘉祥分公司交付了案涉房屋。因此，邹城宏城嘉祥分公司依据该条约定主张房屋看管费，一审判决不予支持，并无不当。
关于焦点（三），本院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条规定，为房屋买受人办理不动产权属证书系房地产开发企业即出卖人的法定义务。双方商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。因此，无论是从行政法规、司法解释规定方面，还是从双方约定方面，邹城宏城嘉祥分公司均负有协助邓久群办理不动产权属证书的义务。如前所述，由于双方未对天然气开口费、暖气开口费等费用作出明确约定，邹城宏城嘉祥分公司以邓久群未缴纳天然气开口费、暖气开口费等费用为由，拒绝协助邓久群办理不动产权属证书，没有事实根据和法律依据。一审判决在判令邓久群缴纳房屋面积差价款的同时，判令邹城宏城嘉祥分公司为邓久群开具房款发票并协助邓久群办理不动产权属证书，符合前述行政法规、司法解释规定以及双方约定。
邹城宏城嘉祥分公司上诉称已于2015年将办理权属登记需由出卖人提供的案涉工程竣工验收备案文件报产权登记机关备案，已履行完合同义务，没有提供证据证明。退一步讲，即便其已经按照合同约定履行完备案登记义务，最终的结果也就是一审判决第二项确定的义务不必再履行，但是这并未加重邹城宏城嘉祥分公司的负担。
另外，邹城宏城嘉祥分公司虽然主张一审判决严重违反法定程序，但是其未能言明一审程序有哪些失当之处。对其该项上诉理由，本院不予采信。
综上所述，邹城宏城嘉祥分公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人邹城市宏城置业有限公司嘉祥分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 宋汝庆
审判员 张 芳
审判员 吕玉宝
二〇一八年八月三十日
书记员 周平平