浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）金义民初字第1561号
原告：黄以茂，经商。
委托代理人：虞景勇，浙江天地法律服务所法律工作者。
委托代理人：虞华君，浙江天地法律服务所法律工作者。
被告：浙江省义乌市天元置业有限公司，住所地：义乌市佛堂镇稠佛路127、129、131号，现办公地址：义乌市宗泽路567号7楼。
法定代表人：杨群民，系执行董事。
委托代理人：吴光东，浙江泽大律师事务所义乌分所律师。
第三人：赵学灏，经商。
委托代理人：胡海泉，浙江杰正律师事务所律师。
原告黄以茂为与被告浙江省义乌市天元置业有限公司、第三人赵学灏商品房销售合同纠纷一案，于2012年6月7日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2012年8月22日公开开庭进行了审理。原告黄以茂的委托代理人虞景勇；被告浙江省义乌市天元置业有限公司的委托代理人吴光东；第三人赵学灏的委托代理人胡海泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄以茂起诉称，被告开发座落于义乌市宗泽路与江滨路交叉口的“天元·滨江国际”房地产，2008年3月12日，原、被告签订“天元·滨江国际”《商品房选房确认书》和《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“天元·滨江国际”1单元3203房屋一套及附属设施，购房价为700万元人民币，选房确认书签订后支付286万元，2008年9月1日前支付余款414万元。后原告依约支付了全部购房款，被告于2009年9月30日依约交付了房产。近日原告发现被告将已出售给原告的上述房产于2009年1月以253万元的价格出售给第三人，并办理了预售登记。被告将已出售且交付原告使用的商品房，又以明显不合理的低价出售给第三人且办理预售登记的行为，违反了《合同法》第74条规定，依法应予撤销。请求判令：撤销被告与第三人签订的转让座落于义乌市宗泽路与江滨北路交叉口“天元·滨江国际”第1幢1单元3203号房屋的《商品房买卖合同》（房产的登记为天元·滨江国际1-3203室）。
被告浙江省义乌市天元置业有限公司答辩称，原告诉状所称属实，被告出售给原告的是700万元，出售给第三人的是253万元，两者相差30%以上，已构成低价转让，被告同意原告的诉请。
第三人赵学灏陈述称，原告的诉请无事实与法律依据，应驳回。第三人与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定。该合同的真实合法性已由金华中院生效判决所确定。第三人对原、被告之间是否存在购房关系有异议。因为被告在2008年3月28日与第三人签订商品房买卖合同时，出具了书面的承诺，承诺涉案商品房未出售给其他人，第三人系唯一的买受人。第三人是在被告出具承诺书后才签订的买卖合同，即使原、被告确实存在买卖合同关系，第三人也是不知情的。第三人与被告签订合同的价格是基于第三人与被告在2006年9月28日所签订的借款合同产生的。253万元是原借款的本金部分，真实的购房价格包括了一年半的投资回报，如果加上回报，该商品房的价格为400多万元。被告给第三人价格优惠是考虑了2006年时第三人一家共计出借给被告1亿多元。为担保借款的归还，双方约定1亿多元的借款转为购房款，购买被告的房屋，相当于团购，因此本案的房屋是有优惠的。2008年3月28日第三人与被告签订的协议是181份《商品房买卖合同》，每份合同均有书面承诺书。2008年10月第三人向中院起诉时才知道其中有29套房屋是不能销售的公共房屋。第三人在2008年3月28日签订合同时是基于未出售给别人的情况下才签订的。综上，第三人购买本案房屋价格是合理的。原告的诉请已过诉讼时效。从其它证据来看，原告是从2009年9月30日接受房屋，而《商品房买卖合同》第25条约定合同生效后30天内办理预售登记，签订合同30天后就应该看签订的合同是否备案，这是原告的注意义务。第三人办理预售登记是2009年1月20日，这是可以公开查询的。原告至少应在2009年9月30日房屋交付时，知道房屋已备案在第三人名下，撤销诉讼时效只有一年，原告2012年6月才起诉，显然已过诉讼时效。合同备案问题，原、被告的合同约定由被告办理预售登记，第三人是受害人，只是在维护自己的合法权益，没有过错。综上，原告的诉请无法律依据，不符合撤销权的行使条件，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告黄以茂补充陈述称，第三人与被告的合同合法有效不妨碍原告提出撤销合同，被告提供给第三人的承诺书，编号是临时填写的，对其真实性无法确认。被告与第三人有借款的特殊关系，两者相互串通隐瞒事实，承诺书不能证明第三人不知情，第三人是明知的。第三人解释合同价为400多万元无依据，价格不合理，第三人是高利借款给被告，双方没有情意，不存在帮忙的问题。办理预售登记不是原告的义务，而是被告的，原告一直在外做生意，没有义务去查房屋的预售登记，起诉前一个月左右才知道预售登记的情况，原告的起诉未过诉讼时效，超过诉讼时效的举证责任在第三人。
被告浙江省义乌市天元置业有限公司补充答辩称，金华中院的生效判决确定第三人与被告的合同合法有效是基于合同相对性作出的，不能限制原告行使撤销权。被告出具承诺书的背景是被告资金紧张，不能按期归还第三人的借款，第三人知道被告债务重，对房屋的售卖情况有顾虑，要求被告出具承诺书，第三人应该知道涉案房屋可能已出售。被告当时为护盘，明知涉案房屋已出售给原告，仍向第三人出具承诺书，承诺书只是被告给第三人的承诺，不能否认原、被告之间的房屋买卖合同关系。第三人的购房价计算方法有一定的道理，但是仅限于本金及银行的四倍利息，其它价格因素被告不认可。除斥期间的问题，原告未要求被告进行预售登记，被告也没有与原告为预售登记进行过沟通。
原告为证明自己的诉讼主张，向本院提供如下证据：
第一组证据：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》原件一份，证明原告购买被告天元滨江国际1-3203房屋。
2、收款收据二份，证明原告支付给被告全部的购房款700万元。（2008年8月28日的为原件，2008年3月12日那一份系经被告核对的复印件）。
3、证明原件一份，证明购房款中414万元系委托楼永亮代交。
4、选房确认书原件一份，证明原告购买1－3203房屋及附属设施。
证明原告与被告于2008年3月12日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告出售的天元·滨江国际1－3203号套房及附属设施，房价700万元，并支付了全部的购房款项。
第二组证据：交接书原件一份，证明被告于2009年9月30日交付原告房屋。
第三组证据：被告与第三人之间的商品房买卖合同复印件一份，证明被告已出售并交付给原告的房屋又出售给第三人。
第四组证据：预登记查询原件一份，证明被告将原告购买的房屋，预登记在第三人处。
被告的质证意见如下：
对原告提供的全部证据的真实性、关联性、证明目的均无异议。
第三人的质证意见如下：
第一组证据：真实性、关联性、合法性均有异议。本案可能存在原、被告恶意串通。证据1、2相互矛盾，无法相互印证。如果商品房买卖合同已签订，那么没有必要签选房确认书。从收款收据来看，2008年3月12日原告只提供盖了被告财务章的复印件，而不是公章确认，明显是先有财务章后签字的。如果2008年3月12日确实有交款凭证，那么原告应提供原件。如果286万元现金交付是真实的，那么被告应提供2008年3月12日的财务账中现金账收入，这样才能证明原告交了286万元的购房款。对2008年8月22日的收款收据及证明的真实性有异议。从收款收据交款单位是楼永亮，未明确楼永亮是受谁的委托，除此之外没有原始的交款凭证，无法确认其真实性。被告于2008年9月16日出具的证明，真实性有异议。如果被告知道楼永亮系受原告的委托，则在收款收据中应写原告的名字，而且要有委托书。
第二组证据：真实性、合法性、关联性均有异议。原、被告之间是否存在买卖合同关系无法确定，存在原、被告恶意串通的可能。2009年9月30日交房，2009年1月20日就已备案登记给第三人，故该房屋交接侵害了第三人的权益，是非法的。
第三组证据：第四页的第三条第五款中的建筑面积，在原件中有改动，原件是298.53平方米，被告盖章确认过，其它内容是一致的。
第四组证据：无异议。
被告为支持自己的抗辩，向本院提供了（2011）金义民初字第465号民事判决书复印件一份，证明被告与第三人之间的类似争议已有生效判决，被告与第三人之间的合同被撤销。
原告对该证据的三性均无异议，认为从判决书第6页可以看出第三人是由于被告无法及时归还借款而要求被告低价出售房屋，被告不同意，且将出售情况告知了第三人，因此被告与第三人的协议是非自愿，购房价款明显不合理。第三人对房屋已出售的情况是明知的。
第三人对该证据的真实性无异议，但认为该判决未生效，上诉后双方是调解结案的。该判决书中认定的很多事实是不对的。刚才被告答辩时说得很清楚，未告知第三人房屋的出售情况。该证据与本案的关联性不够，不能作为本案的证据。
第三人为支持自己的陈述，向本院提供如下证据：
证据1、2006年9月8日的《借款协议书》、收款收据、银行凭证各一份，证明被告与第三人在借款协议中约定了投资回报方式、未能按期还款时将原投资借款及收益抵充购房款等内容；第三人已向被告交付借款的事实。
证据2、《和解协议》、《补充协议（二）》各一份，证明对于所涉房屋购房价款的调整、投资回报款等事项，是被告与第三人在平等自愿下达成协议的，是意思自治原则的体现，同时也证明第三人无恶意以明显低价购买房屋的事实。
证据3、《商品房买卖合同》一份，证明被告与第三人之间的房屋买卖关系成立时间早于原、被告的买卖关系成立时间，第三人并非恶意购房，并未有害于原告债权实现。
证据4、承诺书一份，证明第三人是讼争房屋的第一购买人，且购买时并非恶意。
证据5、商品房预售证附件一份，证明涉案房屋已预售登记在第三人名下，被告向原告交付房屋侵害了第三人的合法权益。
证据6、被告对第三人的答复函一份，证明第三人未能及时办理房产证的原因在于被告。
证据7、（2011）浙金民初字第2号民事判决书复印件一份，证明第三人借款及购房款调整系第三人与被告合法自愿的事实，第三人未恶意明显低价购入涉案房屋，该判决书已生效并进入执行阶段。
证据8、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》各一份，证明被告取得规划许可证的时间。
证据9、《建设工程施工许可证》一份，证明被告取得施工许可证的时间。
证据10、《商品房预售许可证》一份，证明被告取得天元滨江国际项目商品房预售证的时间为2008年2月26日，第三人2008年3月28日签订的《商品房买卖合同》合法有效。
原告的质证意见如下：
证据1、真实性无异议。该证据可以证明被告与第三人之间是高利借贷关系，不是房屋买卖关系，没有真实的买卖房屋意思表示。第三人购买被告的房屋是为了保证借款得以归还。双方约定房屋登记给第三人的价格是市场价的50%，明显低于合同价，是有预谋的买卖交易。证明被告与第三人的商品房买卖合同是虚假的，第三人侵害原告的权益是有预谋的。2008年2月26日被告获得《预售许可证》，到2008年3月22日房屋肯定是所剩无几的，第三人正是因为知道房屋已出售才要预售备案登记到自己名下。该证据与本案无关。
证据2、真实性无异议。不过是借款协议的延续，是被告与第三人根据借款协议虚构商品房买卖合同关系的行为。和解协议第7条非常明确被告与第三人会存在纠纷，第三人与被告签订协议时明知房屋已出售。第三人没有购房的真实意思，是虚假的。该证据与本案无关。
证据3，真实性没有异议。但是第三人与被告签订的协议时间是在原告与被告签订之后。
证据4，真实性不认可，编号正常应打印，即使是真实的，也是被告与第三人之间的行为，不能否定原告已购买涉案房屋的事实。
证据5，真实性无异议。证明被告与原告的行为妨碍了第三人的债权实现。
证据6，真实性无异议，但与本案无关。
证据7，真实性无异议。该判决错误，如果判决是对的，也不能否定原告主张撤销的权利，与本案无关。从判决可以看出购房的价格是不合理的，非自愿的。不能证明第三人的证明目的。
证据8、9、10，真实性无异议，但与本案无关。
证据10，证明2008年2月26日之前大部分房屋已销售完，所以对涉案房屋已出售给原告，第三人应该是知道的。
被告质证意见如下：
证据1，真实性无异议。借款协议明确提出第三人与被告是无风险资金借贷关系，第六条明确被告应该在领取预售许可证后三日内与第三人签订商品房买卖合同，以保证第三人的债权实现。之后的和解协议、补充协议（二）一直都这么做的，用房屋产权过户的方式担保债权的实现。这个约定符合让予担保的规定，不同意第三人提出的双方之间是附条件的买卖合同。第六条约定与后来的和解协议不一致，以和解协议为准。第六条约定以50%的价格出售给第三人，这是明显低于市场价格的。被告之所以会在与原告签订合同的情况下与第三人签订合同，是考虑到被告与第三人签订合同是担保关系，相信能以买回的方式解除与第三人的合同。
证据2，真实性、关联性均无异议。和解协议第4条，约定回购是为了归还借款，与让予担保中担保实现后债权人有清算义务是一致的，具体的清算方法有约定的。和解协议第7条说明第三人在签订协议时对购买的房屋状况是有预先估计的。
证据3，真实性无异议。但是价格是明显低于市场价，第三人购买房屋不是真实的意思，是为了担保债权。
证据4，真实性无异议。是被告在没有办法的情况下出具的，当时被告认为自己可以回购的。该证据不能否定原、被告之间存在真实的房屋买卖关系。
证据5，真实性无异议。证明目的有异议，扣除涉案房屋，把其它备案给第三人的房屋出售，实现第三人对被告的债权本金及银行的四倍利息是足够的。
证据6，真实性、证明目的无异议。房屋现在未进行综合验收。这与原告行使撤销权无关。
证据7，真实性无异议。合法性有异议。判决没有把让予担保的概念表达出来，在“本院认为”中有与事实不相符的内容。从与本案关联性角度看，判决仅确认了第三人与被告之间的房屋买卖合同合法有效，这只是根据合同的相对性原则作出的，不能阻止原告行使撤销权。该案第三人已申请执行，但是因房屋未综合验收，无法执行。即使办出了房产证原告也是可以行使撤销权的。判决虽然认定了被告与第三人之间的房屋买卖合同合法有效，但同时认定和解协议、补充协议的效力，就是认定了和解协议第四条的效力。该条约定了清算义务，第三人至今未要求被告对上述房屋进行清算，以便把第三人实现合法债权后的多余部分返还给被告。
证据8、证据9、证据10，真实性均无异议。同意原告的质证意见，即不影响原告行使撤销权。
根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院的认证意见如下：
原告提供的第一组证据，被告无异议，第三人对其真实性、合法性、关联性均有异议，因其中的商品房买卖合同及选房确认书均为原件，收款收据一份系原件，另一份虽为复印件，但经被告盖章确认，且有被告及交款人签章确认的证明互相印证，故对上述原告提供的第一组证据的真实性及证明力本院予以认定；原告提供的第二组证据，系原件，本院对其真实性予以认定，确认涉案房屋被告于2009年9月30日向原告交付的事实；原告提供的第三组证据，第三人对其中的建筑面积有异议，且提供了原件核对，原告也无异议，故本院认定该组证据中除建筑面积部分以外的内容的真实性；原告提供的第四组证据，系由义乌市房地产管理处依职权出具，本院确认其证明力。
被告提供的证据（2011）金义民初字第465号民事判决书，原告无异议，第三人认为该判决未生效，且与本案无关，被告也未提供该判决的生效证明，故对其证明力本院不予认定。
第三人提供的证据1-3，原、被告对其真实性均无异议，本院认定其真实性；第三人提供的证据4，其编号虽非打印，但经被告盖章确认，被告对其真实性亦无异议，本院认定其真实性；第三人提供的证据5，原、被告认可其真实性，对其真实性本院予以认定；第三人提供的证据6，原告不认可其关联性，且所涉内容与本案无关，故本院对其关联性不予认定；第三人提供的证据7，原、被告认可其真实性，本院确认其真实性；第三人提供的证据8、9，原、被告认可其真实性，但所涉内容与本案无关，对其关联性本院不予认定。第三人提供的证据10，原、被告认可其真实性，本院认定其真实性。
根据上述本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
2008年2月26日，被告浙江省义乌市天元置业有限公司取得其开发的天元·滨江国际《商品房预售证》。同年3月12日，原告黄以茂与被告签订“天元·滨江国际”《商品房选房确认书》和《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买一套座落于义乌市江滨北路151号的“天元·滨江国际”1单元3203号的301.6平方米的房屋及附属设施，购房价为700万元人民币；双方明确原告已于合同签订当日支付人民币286万元，余款414万元人民币于2008年9月1日前付清；合同第八条约定被告应当在2009年9月30日前将商品房交付原告；合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……，被告按已付房价款的0.2%支付违约金。双方对其他条款亦作了约定。后原告于2008年8月28日依约向被告支付了剩余购房款414万元，被告于2009年9月30日向原告交付了涉案房产。
2008年3月28日，被告与第三人赵学灏签订了“天元·滨江国际”的《商品房买卖合同》，被告将已出售给原告的房产以253万元价格出售给第三人，同日，被告向第三人出具承诺书，内容为涉案房产的购房款第三人已付清，被告在签订合同前未预售给其他人，保证第三人为唯一买受人。2009年1月20日被告将涉案房产预售备案在第三人名下。
另查明，被告曾向第三人借款，相关事实如下：
2006年9月8日，第三人（甲方）与被告（乙方）签订《借款协议书》，其中约定：“……一、由甲方出借人民币肆仟万元，专项用于乙方上述房地产项目的投资。年回报率百分之四十，计：壹仟陆佰万元，相关税费由乙方承担。甲方出借的肆仟万元人民币及由此产生的回报不受该项目亏损风险影响，属无风险出借资金。……六、为保证甲方能安全回收其借款和收益，乙方承诺在该项目领取预售许可证之日后三天内，与甲方签订《商品房销售（买卖）合同》，作为对甲方借款届满后付款的保证。乙方将其天元滨江国际项目地面上商场一至二层相应面积的房产以其该楼层公开销售均价的50%的单价出售给甲方，甲方借款及收益视为购房款。一旦乙方在约定的付款日支付甲方借款及利息，甲方即与乙方办理退房手续。乙方不得向甲方收取因退房而产生的费用。如甲方不办理退房手续的，应向乙方支付违约金400万元，并且无条件办理退房手续。……”
2008年10月14日，赵学灏、赵如萍（甲方）与被告（乙方）、杨群民、朱剑峰（丙方）签订《和解协议》，其中约定：“……一、乙方负责在向义乌市房地产管理处申请登记备案前，就（2008）金中民一初字第117号，（2008）金中民一初字第118号案件所涉的2008年3月28日与甲方签署的第2008-03-28-01和2008-03-28-02号《商品房买卖合同》项下的房产和2008年1月30日签署的《投资意向书》项下的房产按房号拆分签署《商品房买卖合同》；同时双方确认就（2008）金中民一初字第116号案件所涉及的五十七份《商品房买卖合同》价款进行调整，由原总价款5962.0583万元增加到7452.5927万元，乙方负责就上述拆分或调价的所有《商品房买卖合同》在2008年10月15日前向义乌市房地产管理处申请登记备案，并在申请登记备案之日起三天内向义乌市房地产管理处申请预告登记，申请预告登记所产生的所有税费（如有）由乙方承担。在乙方办理申请登记备案手续的同时，甲方申请法院解除上述涉案房产的限制备案登记的财产保全措施。
二、乙方就（2008）金中民一初字第116号，（2008）金中民一初字第117号，（2008）金中民一初字第118号等三个案件所涉及的《商品房买卖合同》全部办理登记备案手续，并申请预告登记后，甲方负责向法院申请解除对乙方银行基本帐户的财产保全措施。……
四、就（2008）金中民一初字第116号，（2008）金中民一初字第117号，（2008）金中民一初字第118号等三个案件所涉及的《商品房买卖合同》项下的房产，在2009年9月30日前乙方可以原《商品房买卖合同》的价格向甲方回购，也可以甲方认可的合同有效的资产（例如义乌市火车站91876部队地块）置换上述房产，置换的价值不得低于上述房产的实际价值，如果甲方不同意置换的，乙方必须以现金回购。逾期则乙方无权回购。甲方可自行处理乙方没有回购的《商品房买卖合同》项下的房产，甲方通过转让（转让价格不得低于同层同方向房产市场交易价格）或拍卖等途径所得的转让款在扣除原购房价款、2009年9月29日以后的投资回报款、所有的产权登记和交易税费后的余额部分，甲方应当返还给乙方。
五、如果乙方回购涉案《商品房买卖合同》项下房产的，且该回购的房产已经办理产权登记的，则该房产办理产权登记税费和交易税费，均由乙方承担，甲方不承担因此产生的任何税费，为节约相关产权交易的税费，在乙方确保甲方所购房产免于第三人主张权利的前提下，甲方承诺在本合同约定的回购的期限内不办理所购房产的所有权登记。”
2009年1月20日，赵学灏、赵如萍（甲方）与被告（乙方）、杨群民、朱剑峰（丙方）签订《补充协议（二）》，其中约定：“鉴于甲方与乙方于2008年10月14日签署的《和解协议》和《补充协议》，由于乙方的原因没有如期履行，直至2009年1月19日乙方才就双方签署的天元滨江国际项目的一系列《商品房买卖合同》的大部分办理完毕备案登记和预告登记，尚有部分《商品房买卖合同》因乙方违反规划的原因，目前无法办理备案和预告登记。且甲方也同时于2009年1月19日向法院申请解除了所涉全部《商品房买卖合同》项下的房产及被告财产的保全措施。现甲乙丙三方就所涉《商品房买卖合同》纠纷的处理再次达成补充协议如下，以资共同恪守执行。……
二、（2008）金中民一初字第75号案件所涉的全部《商品房买卖合同》项下的房产不在乙方回购的范围，如果甲方同意乙方回购的，则乙方在向甲方支付原《商品房买卖合同》约定的购房价款的同时，应当按购房价款金额的月息3.6分向甲方支付投资回报，与购房价款一并支付给甲方。投资回报从2008年3月29日起计算至乙方回购《商品房买卖合同》项下的房产之日止（若分期分套回购的，则分期分套计算）。……
五、（2008）金中民一初字第76号案件所涉及的《商品房买卖合同》项下的住宅2—702号房产，因乙方已经出售给他人，甲方同意放弃购买。但乙方应确保在2009年2月20日前将购房款退回甲方，并自2008年9月29日起按36%向甲方支付投资回报。逾期退款和支付回报款的，则按每日万分之四向甲方支付逾期违约金。……
七、各方追认2008年10月14日签署的《和解协议》和《补充协议》继续有效。同时确认本补充协议是确定各方权利义务的最终条款。若先前签署的《和解协议》和《补充协议》的条款与本补充协议的条款发生冲突的，以本补充协议条款为准，各方同意按本补充协议条款履行。……”
另，在原告赵学灏与被告浙江省义乌市天元置业有限公司、杨群民、朱剑峰商品房预售合同纠纷中，2011年6月8日金华市中级人民法院（2011）浙金民初字第2号民事判决认定赵学灏以3020万元的价格认购39套房屋的《商品房买卖合同》有效。
2012年6月4日义乌市房地产管理处出具材料表明，“天元·滨江国际”1—3203室备案在赵学灏名下，预售合同号为41122。
本院认为，根据原告提供的证据，可以认定原告已经交付购房款，原告与被告之间就讼争房屋达成的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效。第三人与被告之间就讼争房屋达成的商品房买卖合同，为法院生效判决所确认，亦为有效。
本案的争议焦点是原告主张的撤销权是否成立，而这取决于以下因素：
1、原告的债权是否先于第三人的债权成立。原、被告于2008年3月12日签订的《商品房选房确认书》和《商品房买卖合同》，从签订之日起即成立。而被告与第三人签订“天元·滨江国际”《商品房买卖合同》的时间是2008年3月28日，晚于原告与被告的时间。原告的债权先于第三人的成立。
2、被告出让讼争房屋给第三人是否明显低价。被告将讼争房屋出让给第三人的价格253万元，仅为原告购买价款的36%左右，属于明显的低价；即使计算双方约定的投资回报，也明显低于市场价。
3、第三人在签订合同时是否明知讼争房屋已销售。首先，2006年9月8日的第三人（甲方）与被告（乙方）的《借款协议书》中约定，甲方出借的肆仟万元人民币及由此产生的回报不受该项目亏损风险影响，属无风险出借资金。为保证甲方能安全回收其借款和收益，乙方承诺在该项目领取预售许可证之日后三天内，与甲方签订《商品房销售（买卖）合同》，作为对甲方借款届满后付款的保证。从第三人与被告的借款纠纷的过程看，其认为不知道房屋已经出售给他人的辩解，违反常识。其次，第三人在签合同时，要求被告出具其是唯一买受人的承诺书是非常规的，不符合情理；第三，从被告与第三人家庭成员之间借款以及为还款而采取的一系列行为看，第三人与被告之间《商品房买卖合同》的本意是以该形式保障债权的实现，具有流质抵押的表象，从双方屡次协议的内容上，可以反映出第三人应当知道其购买的部分房屋已经被出售的事实。基于上述理由，应认定第三人与被告签合同时，应当知道其与被告的《商品房买卖合同》所涉房屋中许多已销售的事实。
4、被告将讼争房屋出让给第三人是否侵害了原告的债权。被告将讼争房屋出让给第三人后，已进行了预售登记，致使原告的《商品房买卖合同》目的不能实现，故被告的行为侵害了原告的债权。
综上，在合同均为有效的一房两卖情况下，按照房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同先后等顺序确定权利保护顺位。恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。涉案房屋仅仅进行了商品房预售合同备案，未办理物权登记，根据合法占有房屋以及买卖合同先后等因素，本院对原告的诉讼请求，予以支持。因为合同约定报产权机构备案为被告的义务，原告未主张，被告也没有与原告为备案事宜沟通，而且“天元·滨江国际”项目因故不顺利，情况特殊，现有证据表明原告知道撤销事由的时间为2012年，未超过知道或者应当知道的1年，也未超过撤销事由发生之日起5年，故对第三人关于原告起诉撤销已过除斥期间的抗辩，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十四条、第七十五条之规定，判决如下：
撤销被告浙江省义乌市天元置业有限公司与第三人赵学灏于2008年3月28日签订的座落于义乌市宗泽路与江滨北路交叉口“天元·滨江国际”第1幢1单元3203号的《商品房买卖合同》。
案件受理费40元（已减半），由被告浙江省义乌市天元置业有限公司与第三人赵学灏各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币80.00元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）
代理审判员 吴新辉
二〇一二年九月六日
书 记 员 何聪聪