河北省唐山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）冀02执异707号
案外人：刘继海，男，1968年3月5日生，汉族，住河北省唐山市玉田县舒畅华府**号楼*单元***室。
申请执行人：中国农业银行股份有限公司唐山玉田支行，住所地：河北省唐山市玉田县玉田镇无终东街160号。
法定代表人：宫永，该行行长。
被申请人:唐山顺达地产开发有限公司，住所地：唐山市玉田县城内。
法定代表人：孙福兴，该公司总经理。
被申请人：孙福兴，男，1960年7月10日生，汉族，现住玉田县。
被申请人：夏淑萍，女，1962年6月14日生，汉族。
被申请人：玉田县仁和宾馆有限公司，住所地：玉田县城内。
法定代表人：孙洪伯，该公司经理。
被申请人：承德嘉和国际饭店有限公司，住所地，承德市双桥区迎宾路23号。
法定代表人：孙洪伯，该公司总经理。
在本院执行申请执行人中国农业银行股份有限公司唐山玉田支行与唐山顺达地产开发有限公司、孙福兴、夏淑萍、玉田县仁和宾馆有限公司、承德嘉和国际饭店有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人刘继海于2018年8月6日对本院查封河北省唐山市玉田县文明街舒畅华府小区17号楼3单元702室房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人刘继海称，其于2015年4月30日全款购买舒畅华府17号楼3单元702室房屋，并于2015年4月30日与唐山顺达房地产开发有限公司签订房地产买卖合同编号201504302997；合同号码20150430256，双方对该买卖合同的真实性、合法性均无异议，于当日将上述购房款一次性付清。并加盖被执行人的财务专用章。后申请人又于2018年4月9日向玉田县住房和城乡建设局缴纳了房屋的专项维修金13334元、储藏室的专项维修金1416元。以上事实申请人均有证据。根据《合同法》第三十六条及第三十七条的规定，申请人已经履行了交付全部购房款以及专项维修金的义务，且被执行人已经收到购房款，应当认定双方之间的商品房买卖合同关系成立。根据《合同法》第四十四条的规定，既然申请人与被执行人商品房买卖合同关系成立时，那么申请人与被执行人就已形成合法有效的商品房买卖合同。“买卖合同中第十二条表述明确：出卖人（唐山顺达房地产开发有限公司）保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条关于产权登记的约定，买受人在实际接受该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的时间内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，出卖人给予协助。”现因出卖人（唐山顺达房地产开发有限公司）的原因，没有履行第十二条的承诺，现与他人产生经济纠纷（在银行有抵押行为），没有履行第十五条的承诺为买受人办理权属登记手续，致使房屋未能顺利过户备案手续。但买受人已经全款善意取得，并已实际占有、入住。有开放商给其开具的收款收据和玉田县住房和城乡建设局收取公共维修基金的发票（发票号：NO.003393548）、（地下室维修发票号：NO.003393547）物业公司收取的物业费收据作为凭证。在申请人将购房款交付给被执行人后，被执行人就房屋交付给申请人，由申请人合法占有使用。申请人在2018年4月9日向舒畅华府小区的物业管理公司玉田县静华物业服务有限公司缴纳了物业费、垃圾处理费、电费、门禁卡费、公共照明、装修垃圾清运费等相关费用。以上事实申请人均有票据，足以证明在2015年4月30日申请人已经确实实际占有使用房屋。申请人购买上述房产是为了家庭生活所需，仅仅为了居住使用，且申请人名下并无其他房产。在申请人购买上述房产时，该涉案房产尚不能办理房产证、土地证或是不动产证等相关产权证。因相关产权证均是由被执行人负责办理，且申请人在2018年4月9日向被执行人缴纳了登记费、手续费，并由被执行人向申请人出具了代收办理房产证费用证明。说明案外人一直在配合被执行人尽快将涉案房产房产证办理到申请人名下，也恰恰能够证明非因申请人原因未办理过户登记。综上所述，申请人认为，虽然申请人未与被执行人签订书面的《商品房买卖合同》，但申请人与被执行人在涉案房产查封前，确已形成合法有效的商品房买卖合同关系，且申请人已经履行了交付全部购房款的主要义务，并在查封前已经实际占有使用该房产，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条的规定，足以认定申请人的权利能够排除贵院对上述房产的查封。为此，申请人特向贵院依法提出申请人异议，请依法裁定对上述房产解除查封。1、因唐山顺达房地产开发有限公司违约与其他人有经济纠纷，导致唐山市中级人民法院查封该房地产资产（买受人合法取得的房屋），严重损害了申请人善意第三人的利益，已影响申请人正常生产生活。为维护申请人合法权益，特请求贵院尽快予以解除该房产的查封。2、申请人请求按照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定请求贵院尽快予以解除该房产的查封。
本院查明，中国农业银行股份有限公司唐山玉田支行与唐山顺达地产开发有限公司、孙福兴、夏淑萍、玉田县仁和宾馆有限公司、承德嘉和国际饭店有限公司金融借款合同纠纷一案中，本院于2018年2月1日作出（2018）冀02民初36号民事调解书，当事人自愿达成如下协议：（一）唐山顺达房地产开发有限公司于本判决生效后15日内向中国农业银行股份有限公司唐山玉田支行偿还借款本金10978万及利息……（二）唐山顺达房地产开发有限公司于本判决生效后15日内向中国农业银行股份有限公司唐山玉田支行偿还借款本金4617万及未偿还的利息……（三）孙福兴、夏淑萍、承德嘉和国际饭店对判项一、判项二承担连带清偿责任，并在承担连带清偿责任后有权向唐山顺达房地产开发有限公司追偿；（四）中国农业银行股份有限公司唐山玉田支行有权对唐山顺达房地产开发有限公司所有的“舒畅华府”住宅小区一期在建工程行使抵押权，并有权在抵押物拍卖变卖后对所得价款在501851540元范围内优先受偿；（五）中国农业银行股份有限公司唐山玉田支行有权对玉田县仁和宾馆有限公司提供的土地使用权及房屋所有权行使抵押权，并有权在抵押物拍卖变卖后对所得价款在15350.1540万范围内优先受偿。中国农业银行股份有限公司玉田县支行于2018年3月1日向本院提交了执行申请。本院受理后于2018年5月10日向上述被执行人发出了执行通知书，责令其立即履行生效法律文书确定的义务，但被执行人至今未履行。故本院于2018年5月10日作出了（2018）冀02执8705号执行裁定书，裁定查封了被执行人承德嘉和国际饭店有限公司、玉田县仁和宾馆有限公司、唐山顺达房地产开发有限公司、夏淑萍、孙福兴所有的价值2亿人民币的财产或银行存款。同时作出了（2018）冀02执8705号协助执行通知书，协助执行以下事项：一、查封玉田县仁和宾馆有限公司名下坐落于玉田城内鼓楼北街西侧，土地证号：玉田国用（2007）第0**号，使用面积6504.48平方米的土地使用权及房产证号：玉田县房权证玉股份字第XXXX、2XXXX号2幢总面积9756.56平方米的房产所有权。二、查封唐山顺达房地产开发有限公司名下位于玉田城内北环路南侧振玉路西侧，土地登记证号：玉田国用（2013）第049号、（2012）第212号占地面积101794.33平方米的土地使用权及舒畅华府小区住宅、储藏室、车库、物业楼、门市楼等房产所有权（详见附表），包括舒畅华府小区17号楼3单元702室。
另查明，2013年5月3日，中国农业银行股份有限公司唐山玉田支行与唐山顺达房地产开发有限公司签订三份借款合同，分别为：编号13010520130000033，金额9000万，借款期限3年；编号13010520130000047，金额6239万，借款期限3年；编号13010520130000075，金额14761万，借款期限三年。顺达公司以其开发的“舒畅华府”一期住宅小区项目土地使用权、部分在建工程，仁和公司以名下房产所有权、土地使用权为上述三笔借款提供抵押担保，并与农行玉田支行签订了编号为×××、×××、×××、×××的最高额抵押合同；并办理了合法有效的抵押登记手续。孙福兴、夏淑萍和嘉和公司为上述三笔借款提供连带责任保证担保，并与农行玉田支行签订了编号为×××和13100520160015850的最高额保证合同。2016年5月7日，农行玉田支行与顺达公司签订了编号为×××、×××和13010220160000223的借款合同，为上述15940万元贷款办理了展期18个月。2017年11月8日，顺达公司还款能力出现了重大不利变化，经原告反复催收，上述被告均为偿还所欠款项，已经构成实质违约。
再查明，异议人提交了2015年4月30日与顺达房地产签订的商品房买卖合同、2015年4月30日顺达房地产开具的房款收据等书证。
本院认为，抵押人顺发房地产未经抵押权人农行玉田支行同意，将已办理抵押登记的涉案房产进行转让。农行玉田支行与顺达房地产等金融借款合同纠纷一案进入诉讼程序后，本院对登记在顺达房地产名下的抵押物依法采取财产保全措施。后本院作出（2018）冀02民初36号民事调解决，确认农行玉田支行对抵押物处分后的价款享有优先受偿权，即农行玉田支行对涉案房产的抵押权成立并对处分后的价款享有优先受偿权。该调解书已经发生法律效力，系本案的执行依据。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，“抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但买受人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，异议人刘继海以全款购买善意取得并实际占有为由，请求解除对涉案抵押物的查封，系以抵押物受让人身份、基于实体权利对农行玉田支行享有的、经生效法律文书确定的抵押物、优先受偿权提出异议，实质是对确认农行玉田支行基于抵押权而对抵押物处分后的价款享有优先受偿权的执行依据有异议。该异议申请不合法执行异议案件受理条件，本案不予审查。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款之规定，裁定如下：
驳回异议人刘继海的异议申请。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向河北省高级人民法院申请复议。
审判长 刘学军
审判员 杨福东
审判员 刘玉秋
二〇一八年八月十七日
书记员 刘 月