广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终13338号
上诉人（一审被告）：广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街学府路2号之一商铺。
法定代表人：王瑞松，职务：经理。
委托诉讼代理人：顾永泽，北京市康达（广州）律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：李光华，女，1985年5月19日出生，汉族，住广州市白云区。
上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称宏峰公司）因与被上诉人李光华商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初3349号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
宏峰公司的上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判宏峰公司在承担延期办证违约金时以总房价款的5%为限；2.一、二审诉讼费用由李光华承担。事实和理由：（一）一审判决对涉案《商品房买卖合同》附件七补充协议第三条的约定存在理解错误，不应将其仅认定为对“逾期付款，解除合同”的约定，该条第一到第五点确实是有关逾期付款和解除合同的约定，而第六点的约定应当理解为业主或开发商任何一方违反《商品房买卖合同》约定，不要求解除合同而是继续履行合同的情形下，约定赔偿给守约方的损失总额不得超过总房价款的5%，该约定是指违反双方签订的合同，而非补充协议的约定。即使因为第6点的内容约定在第三条“逾期付款，合同解除”项下就认定为业主逾期支付，开发商单独行使合同解除权要求业主承担违约责任时,违约金总额也应以5%为限，根据合同权利义务对等原则或公平原则，以及广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第19条规定，业主因开发商延期交楼或延期办证等违约行为在不要求解除商品房买卖合同的前提下，主张违约责任时，也应适用对等违约责任即以5%为限。且据广东省高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第39条的规定，宏峰公司与李光华关于“违约金上限”的约定应当认定有效，并适用于本案，因此，一审法院对该条款的理解明显存在常识性的理解错误，请求二审法院以事实未依据，撤销意思判决，依法改判。
李光华在二审提交书面意见称，不同意宏峰公司的上诉请求、事实和理由，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。关于宏峰公司提到的违约金总额以房款的5%为上限的问题，根据双方合同约定，违约金以总房价款的5%为上限的约定是在双方补充协议第三条关于逾期付款、合同解除的条款内，适用范围明确，并非对迟延办证责任的约定，因此对宏峰公司的意见应当不予采纳。另外，关于实际损失的问题。由于李光华家庭成员的增加，原计划卖掉现有房屋，换成三房以改善居住环境。但是房屋房产证于2016年7月才出具，因房产证时间未过两年，房屋契税相比于两年前多出十几万，导致李光华推迟换房计划，因此宏峰公司的违约行为亦造成李光华的经济损失。
李光华向一审法院起诉请求：1.宏峰公司支付李光华逾期办证违约金147836元（违约金计算标准为从2015年6月5日至2016年7月4日共395天，按照购房总金额748537元的万分之五计算）；2.案件的诉讼费用由宏峰公司承担。
一审法院认定事实：宏峰公司是位于广州市花都区镜湖大道2号云峰花园的开发商，于2012年8月22日取得广州市国土资源和房屋管理局核发的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售云峰花园4区1-20栋房屋。
2013年3月13日，李光华（买方、乙方）与宏峰公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买广州市花都区镜湖路2号云峰花园4区8栋1305房，总房价款748537元，乙方采取按揭贷款方式付款。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2014年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内，到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条的约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。
合同附件七为本合同补充协议，其中第三条逾期付款、合同解除的第6点约定：双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第九条关于产权登记的约定的补充约定：1.甲、乙双方根据广州市国土资源和房屋管理局花都区分局关于房地产权证的实际办理程序及要求，将商品房买卖合同第二十一条变更为：甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲乙双方并同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。在此情况下，乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。乙方采用一次性付款或分期付款方式支付房价款的，应在甲方为乙方取得收件回执后，自行前往甲方办公地点领取该收件回执并亲往房地产登记机构换领房地产权证，此事项甲方不再另行通知。乙方未能前来或迟延领取的，甲方不承担延期办理房地产权证的违约责任。乙方采取按揭贷款方式支付房价款的，乙方委托甲方在为乙方办妥该收件回执取得手续后将该收件回执直接交付给乙方的按揭贷款银行，此委托乙方不再另外授权。甲方将该收件回执交付给乙方的按揭贷款银行后，甲方完成为乙方办理产权登记的事项，对该收件回执不再负有保管、交付义务，乙方需与按揭贷款银行自行商定领取房地产权之事宜。甲方在签订本合同时已如实、完备、准确的告知了乙方为办理房地产权证及取得收件回执所需要由乙方提供的证件资料及各项税、费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料。2.商品房买卖合同第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”中甲方的违约情形是指：甲方未能协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》”为由追究甲方的违约责任。3.乙方出现下列情形的，视为乙方单方面变更合同约定，同意解除对甲方代其办理房地产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任，乙方须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究甲方的责任：乙方自收楼之日起5日内未能前往甲方指定地点签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用（包括但不限于购房款、按揭款、税费、面积差异款、专项维修资金等，相关费用以政府部门最新公布的文件数据为准）。上述情形下，乙方如仍要委托甲方代其办理房地产权登记的，甲乙双方不受商品房买卖合同第二十一条、二十二条及本补充协议第九条第1款约定办证时间及违约处理的限制，甲方不承担任何迟延办证的违约责任。房地产权登记手续办理完毕的具体办理期限由双方另行协商。4.如甲乙双方在合同约定的交楼日期前办妥房屋交接手续的，该商品房产权证办理期限仍按合同约定交楼日期届满之日起算。此外，合同及附件还对双方其他权利义务进行了约定。第十一条通讯地址的确认：乙方确认买卖合同中填写的通信地址、电话均是可正常通信之地址及电话，甲方按本合同载明的联系地址所邮递之文件视为已通知送达。
合同签订后，李光华依约向宏峰公司支付了全部购房款。2014年3月31日，李光华办理了涉案房屋的收楼手续。2016年6月16日，宏峰公司取得房产登记部门办理涉案房屋房地产权证的收件回执。
一审法院认为，李光华与宏峰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。
李光华于2014年3月31日办理了收楼手续，宏峰公司应于收楼之日起300个工作日内即2015年6月11日前向房地产登记机构提交办证资料并取得收件回执。但宏峰公司于2016年6月16日才取得收件回执，构成违约，应按合同约定承担违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”第二百零六条规定：“本法自2017年10月1日起施行。”由于逾期办证违约金为连续性债权，应当以每个个别的债权适用诉讼时效，而民法总则自2017年10月1日开始施行，故2015年9月30日之前的诉讼时效不因民法总则的施行而变更，因此本案中2015年10月1日至2016年6月16日期间共260天的诉讼时效未超过，仍受法律保护。经核算，2015年10月1日至宏峰公司取得收件回执之日（即2016年6月16日）共260天，宏峰公司应向李光华支付违约金为97310元（748537元×0.05%×260天）。李光华要求宏峰公司支付违约金97310元的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持；超出部分，一审法院不予支持。至于宏峰公司抗辩的违约金总额应以房款的5%为上限的问题，“违约金总额应以总房款的5%为上限”的约定在补充协议第三条关于迟延付款、合同解除的条款内，适用范围明确，并非是对迟延办证违约责任的约定，宏峰公司的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年4月18日做出如下判决：一、宏峰公司于判决发生法律效力之日起十日内向李光华支付迟延办证违约金97310元；二、驳回李光华的其他诉讼请求。一审案件受理费1628.4元，由李光华负担556.5元，宏峰公司负担1071.9元。
经查，一审查明事实清楚，本院予以确认。
二审中，双方均无提交新证据。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对双方当事人争议的焦点，即迟延办证违约金的计算标准问题，本院分析如下：
双方当事人签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十二条关于迟延办理产权证登记的违约责任中已明确：“甲方逾期办证，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；”此外，双方在附件七本合同补充协议第九条关于产权登记的约定的补充约定中的第2点约定：“商品房买卖合同第二十二条‘迟延办理产权登记的违约责任’中甲方的违约情形是指：甲方未能协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以‘如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》’为由追究甲方违约责任”上述合同条款对迟延办证违约金的计算标准明确为：每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；且起算日期以甲方未能在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。虽然《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第三条第6项有关于“违约金总额应以房款的5%为上限”的约定，即“双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%,但本补充协议另有约定的除外。”但《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第三条是关于迟延付款、合同解除的约定，是针对乙方迟延支付购房款，导致合同解除所涉违约情形的处罚约定。该约定适用范围明确，并无约定适用于迟延办证违约责任。鉴此，上诉人宏峰公司以一审判决对《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第三条约定的条款存在常识性理解错误为由，认为业主因开发商迟延办证主张违约金时应以5%为上限的上诉主张与查明事实不符，其对双方所签定合同约定条款的单方解读为据，依据不足，要求对一审判决予以改判的理由不能成立，本院不予采纳。
一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2233元，由上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 余 盾
审判员 张 怡
审判员 李 静
二〇一八年九月二十六日
书记员 李志康
胡秀红