上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第835号
上诉人（原审原告）上海市闸北区歌林春天馨园业主委员会。
负责人陈斌。
负责人石毅。
负责人费中。
委托代理人傅志祥，上海市光明律师事务所律师。
委托代理人邱平，上海市光明律师事务所律师。
上诉人（原审被告）上海大家物业管理有限公司。
法定代表人徐崇峰。
委托代理人李璐佳，上海申浩律师事务所律师。
委托代理人唐一，上海申浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海大家置业有限公司。
法定代表人徐崇峰。
委托代理人李璐佳，上海申浩律师事务所律师。
委托代理人唐一，上海申浩律师事务所律师。
上诉人上海市闸北区歌林春天馨园业主委员会（以下简称歌林春天业委会）、上诉人上海大家物业管理有限公司（以下简称大家物业公司）因物业服务合同纠纷一案，均不服上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第62号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年5月22日公开开庭审理了本案。上诉人歌林春天业委会的负责人陈斌及其委托代理人傅志祥、邱平，上诉人大家物业公司与被上诉人上海大家置业有限公司（以下简称大家置业公司）之共同委托代理人李璐佳、唐一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，歌林春天业委会成立于2009年4月16日。系争的上海市闸北区歌林春天馨园小区系大家置业公司开发，共分三期，第一期2002年9月6日通过竣工验收，于2002年11月、12月交付使用；第二期2003年11月13日通过竣工验收，于2003年12月、2004年6月交付使用。2003年至2009年间大家置业公司与大家物业公司先后共签订五份前期物业服务合同，约定由大家物业公司为系争小区提供物业管理服务，管理期限从2001年6月1日起至2011年5月31日止。但2010年5月经系争小区业主大会决议，另行聘用上海复欣物业管理发展有限公司为系争小区提供物业管理服务，大家物业公司实际为系争小区提供物业服务至2010年11月30日止。
2011年12月8日，上海骁天诚会计师事务所有限公司（以下简称骁天诚会计师事务所）应歌林春天业委会及系争小区业主大会的委托对系争小区2003年1月1日起至2010年11月30日止的小区收益资金收支情况进行审计后出具《审计报告》一份，该报告载明：……大家物业公司提供的小区收益资金收支情况：（一）总体情况：根据大家物业公司编制的《小区收益资金收支明细表》，自2003年1月1日至2010年11月30日止，贵业主大会收益资金期初余额0.00元，收入合计人民币（以下币种均为人民币）5，194，870.61元，支出合计2，471，344.12元，期末余额2，723，526.49元。（二）收入情况：1、固定停车位收入3，808，040.00元；2、临时停车位收入768，030.00元；3、广告费收入605，069.28元；4、其他收入13，731.33元。（三）支出情况：1、小区收益资金用于相关税费支出208，404.57元；2、固定车位管理成本1，439，833.42元；3、临时车位管理成本192，007.50元；4、零星维修支出579，098.63元；5、业委会活动经费52，000元；6、其他0.00元。审计报告中还对大家物业公司编制的《小区收益资金收支明细表》做出如下解释和说明：1、上海市闸北区歌林春天馨园自2003年1月1日至2010年11月30日止未与大家物业公司签订物业服务合同；2、上海市闸北区歌林春天馨园《小区收益资金收支明细表》中相关收入的税率为5.55%；3、上海市闸北区歌林春天馨园《小区收益资金收支明细表》中管理成为支出为：小区固定停车费按实际发生的车辆管理人员成本提取管理费；小区临时停车费按25%提取管理费。另审计报告对一些重要事项或其他事项做出如下说明：1、根据沪房地资物（2006）286号《关于加强住宅物业专项维修资金管理工作的通知》：利用住宅共用部分所得的收入，应纳入业主大会专项维修资金账户，在每季度末予以结算（对结算时间合同另有约定的从其约定），并于次月5日前纳入专项维修资金账户。上述收入在扣除必要管理成本后，其收益部分主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会决定，用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。小区业主大会和业主委员会于2009年4月16日取得业主大会、业主委员会备案证，2009年4月——2010年11月期间，由上海大家物业管理有限公司代为收取的停车费、广告费等收入未在每季度结算一次并按时在每季度的次月5日前将上述小区收益资金转入上海闸北区歌林春天馨园业主大会资金账户。2、根据《上海市住宅物业管理规定》第四十六条“利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要”。前期物业管理期间的电梯广告合同均系上海大家物业管理有限公司代表业主大会与各广告公司签订的，签订的电梯广告合同总金额共计688，731.78元，其中，按合同约定应收取广告费439，631.78元，应收取电梯清洁费249，100.00元。我们关注到：大家物业公司将上述清洁费249，100.00元列入自有收入；此外，与上海分众广告传媒有限公司签订3年期合同（合同金额每年77，400.00元），大家物业公司将其中50%的广告费收入116，100.00元也列入自有收入。3、上海市闸北区歌林春天馨园《小区收益资金收支明细表》中管理成本支出为：小区固定停车费按实际发生的车辆管理人员成本提取管理费；小区临时停车费按25%提取管理费。根据上海市闸北区物价局2007年9月24日发布的《闸北区住宅物业管理区域机动车停放收费暂行办法》，“三、相关规定（一）、机动车辆停放所发生的车位管理养护费，最高不超过本小区停放标准的25%。车位管理养护费包含在机动车停放费中，不得另行收取。……（七）、本办法自2007年10月1日起实施。之前与本办法内容不一致的，以本办法为准”。我们认为，上海市闸北区歌林春天馨园小区固定停车费和临时停车费的管理成本提取比例应当按市政府相关规定执行统一提取标准。4、根据《上海市住宅物业管理规定》第六十二条规定：物业部分共用部分的维修、更新和改造应当由部分共用的业主决定，并经专有部分占部分共用部分建筑物总面积三分之二以上的业主且占部分共用部分总人数三分之二以上的业主的同意，其他决定事项，应当经专有部分占部分共用部分建筑物总面积过半数的业主且占部分共用部分总人数过半数的业主同意。前期物业管理期间，上海市闸北区歌林春天馨园物业大修和专项维修的费用为45，240.00元，应当按照上述法律法规的规定，经专有部分占部分共用部分建筑物总面积三分之二以上的业主且占部分共用部分总人数三分之二以上的业主同意。同时，我们关注到：2009年4月16日—2010年11月30日期间，除业主委员会活动经费52，000.00元外，物业大修和专项维修的费用533，858.63元均未经过业主委员会的授权同意。五、审计意见：我们认为，除上述重要事项外，《小区收益资金收支明细表》的编制符合物业管理相关政策法规的规定，已在重大方面公允反映了上海市闸北区歌林春天馨园2003年1月1日至2010年11月30日收益资金收支情况。本报告仅供上海市闸北区歌林春天馨园业主大会、业主委员会和相关部门了解2003年1月1日至2010年11月30日小区收益资金收支情况使用，最终结算金额建议由贵业主大会、业主委员会和上海大家物业管理有限公司协商解决。2012年1月19日，歌林春天业委会向骁天成会计师事务所支付12，000元审计费用。2013年4月3日，大家物业公司对上述审计报告提出书面异议，具体为：1、“相关税费”一栏所有数据，该组数据得出的应税金额、税率以及计算方式；2、2009年度“地面车位管理成本”支出数据及依据；3、2009年度“维修支出”数据及依据。同年5月17日，骁天诚会计师事务所出具《情况说明》一份，针对大家物业公司提出的有关上述数据的疑问进行了答复：1、关于2009年度的地面车位管理成本金额为162，428.75元，系财务人员提供编制的“小区收益资金收支明细表”时所填列的数据。我们认为“上海市闸北区歌林春天馨园小区固定停车费和临时停车费的管理成本提取比例应当按政府部门相关规定执行统一提取标准”，由于不认可物业公司对管理成本计算的金额，我们对上述物业公司管理成本的提取金额发表了保留意见；2、地面停车费收入由物业公司代为收取，物业公司提取的25%的收入是物业公司的收入，剩余75%的收入归小区业主，根据税收相关规定，取得的收入应当按规定缴纳税金。故物业公司获取的停车费收入的25%应当由物业公司缴纳税金；小区业主的收入由物业公司代扣代缴税金。税金按收入减去提取的管理成本乘以5.55%计算得出。由于少计、漏计广告费收入，我们对收入和税金发表了保留意见；3、2005年的维修支出在审计时物业公司未提供相关凭证；2009年维修支出数据50，963.18元系财务人员提供编制的“小区收益资金收支明细表”时所填列的数据。审计报告中指出：“我们关注到：2009年4月16日-2010年11月30日期间，除业主委员会活动经费52，000元外，物业大修和专项维修的费用533，858.63元均未经过业主委员会的授权同意。”我们对此事项发表了保留意见。
2012年3月10日，歌林春天业委会召开业主委员会会议，会议提出就前期物业审计结果与大家物业公司进行协商解决，协商不成通过法律维权的议案。2012年3月25日歌林春天业委会张贴《上海市闸北区歌林春天馨园小区业主大会会议关于2012年消防改造等项目表决结果公告》，该公告载明，包含“前期物业审计协商解决，协商不成通过法律维权”在内的十项议案均得到专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
2012年3月12日，歌林春天业委会向被告大家物业公司发函，函件内容如下：歌林春天业委会根据歌林春天馨园《业主大会的决议》，特聘请骁天诚会计师事务所对歌林春天馨园2003年1月1日至2010年11月30日止前期物业管理及公共收益收支进行审计，现审计工作已完毕。现将《审计报告》送达至贵公司。根据审计报告的审计意见，请贵公司在二周内与歌林春天馨园业委会协商沟通，共同尽快解决审计报告中的问题。2012年7月28日，歌林春天业委会向大家置业公司、大家物业公司发出《关于前期物业审计工作的公函》，该函件载明：自2010年11月30日贵公司与“歌林春天馨园”终止物业管理关系后，应广大业主要求，根据物业法规定，对贵公司在管理“歌林春天馨园”物业管理期间（2003年1月1日至2010年11月30日止）小区收益资金收支情况进行审计，并于2012年3月22日将审计报告送达贵公司。审计报告主要涉及到以下几点情况：一、根据“审计报告”第二点第（一）中，大家物业公司编制的《小区收益资金收支明细表》，自2003年1月1日至2010年11月30日止，收入合计5，194，370.61元，支出合计2，471，344.12元，期末余额2，723，526.49元，实际业主大会收到2，443，792.25元，相差279，734.24元。其中还包括前期物业未付屋漏墙渗工程款85，741元。实际相差365，475.24元。二、根据“审计报告”中，《小区收益资金收支明细表》收入合计为5，194，870.61元，成本支出为1，631，840.92元，成本支出占收益收入的31.41%，根据法律法规规定，应按25%提取管理费，多提取6.41%，合计333，123.26元。三、根据“审计报告”第四点，重大事项或其他事项说明第二点中，前期物业管理期间的电梯广告合同均系上海大家物业管理有限公司代表业主大会与各广告公司签订。其中，上海大家物业管理有限公司将249，100元作为清洁费列入自有收入，根据法律法规规定，应按25%提取管理费，多提取的186，825元。另外，与上海分众广告传媒有限公司签订的广告费50%收入116，100元列入自有收入，根据法律法规规定，应按25%提取管理费，多提取58，050元。上述合计多提取244，875元。四、根据“审计报告”第四点，重大事项或其事项说明第四点中，根据《上海市住宅物业管理规定》第六十二条规定：物业部分共用部分的维修、更新和改造应当由部分共用的业主决定，并经2个三分之二建筑物总面积和业主同意。业委会未成立前动用费用为45，240元，业委会成立后动用费用533，858.63元，合计579，098.63元，均未经过业主和业主委员会的授权同意。上述金额1，522，572.13元应返回给业主大会。根据会计师事务所的提议，业主委员会也愿意通过协商解决，并于2012年3月29日、5月9日及6月4日与大家物业公司已多次协商，均无结果，业委会希望贵公司能在一个月内（30天），尽快给我们一个圆满答复，否则业主委员会根据小区业主大会的决定，通过法律诉讼来解决。
2012年8月24日，大家物业公司向歌林春天业委会发出回复函一份，载明：1、贵委公函中提及的“审计报告”，我公司从未认可过，“审计报告”中的数据不知出自何处，与我司的财务报表不符。根据我公司的财务报表，2003年1月1日—2010年11日30日累计公益收入（公共区域停车收入、广告收入、场地出租经营收入等）合计为人民币5，211，740.80元，在公益收入中列支的成本费用合计为人民币2，767，948.45元，期末结余的收益为人民币2，443，792.35元。该结余收益已全部划入歌林春天馨园业主大会账户，且贵委会已办理了签收手续。2、我公司在公益收入中列支各种成本费用的依据：（1）根据《上海市居住物业管理条例》第三十一条及第十六条，车辆停放收入扣除管理成本后的收益归全体业主。（2）根据上海市《关于的应用解释》第十条，在物业管理区域公共区域停放车辆、设置广告等经营性设施收取的费用中，物业管理企业对此发生的管理成本可以在该费用中列支。（3）根据物价部门核准的物业收费标准，在收取的物业费中不包含公共部位、设施、设备维修更新费、车辆管理人员工资、业委会办公室装修费、业委会办公经费等费用。3、我公司在公益收入中列支费用的项目：（1）车辆停放管理人员工资；（2）公共部位、设施、设备维修更新费；（3）电梯液晶屏广告电费；（4）消防设施调试运转水费；（5）、业委会办公室装修费及业委会办公经费；（6）、业委会成立后按约定提取的管理费等；（7）营业税金。4、我公司在公益收入中列支的有关成本费用的标准：（1）在业委会成立之前：停车管理成本按实际发生的停车管理人数及相应的工资标准列支。如2003年按每班2名停车管理员工资列支管理成本，2004——2007年按每班3名停车管理员工资列支管理成本。公共部位、设施、设备维修更新费按实际发生列支，且总量较少，在收取的广告费用中仅列支了液晶显示屏所消耗的电费。（2）在业委会成立之后：应业委会的要求，广告、停车管理成本均按收入的25%列支。公共部位、设施、设备维修更新费按实际发生列支。业委会办公室装修费、业委会办公经费按实际发生的费用列支。我司对公用部位、小区公共设施，设备进行维修、更新，都是以维修业主合法权益为出发点，经过业主报修、工程部现场核查属实、业主确认等程序；在业委会成立后，我司进行维修、更新也都报请了业委会，且是在业委会没有提出异议的情况下进行的，费用的支出都是必须的，合理的。5、综上情况，贵委公函中提及的“审计报告”与客观事实和我公司财务报表不符，我公司没有在公益收入中列支不应列支的费用，不存在我公司需返还业主大会费用的情形。6、另外，关于歌林春天馨园小区的公益性收益，我公司已经按相关规定向小区业主进行过公示，小区业主大会、业委会已于2009年4月成立，在小区业主大会、业委会成立后的两年内，业主大会、业委会均未对我公司公示的收益情况提出异议。
2012年12月31日，歌林春天业委会诉至原审法院，请求判令：1、大家物业公司立即返还收取的停车费、广告费等余款1，797，597.29元；2、本案的审计费用由大家物业公司承担；3、本案的诉讼费用由大家物业公司承担。原审审理中，歌林春天业委会申请追加大家置业公司为本案的被告参加诉讼，要求大家置业公司对其诉请的款项共同承担返还义务。
原审法院另查明，2002年7月31日，上海市闸北区物价局颁布的《关于闸北区住宅小区停车收费标准的通知》（闸计价管（2002）13号），对闸北区住宅小区车辆停放收费标准及相关问题具体做出明确规定：……机动车停放：（一）、临时停放：1、地面露天车位临时停放，停放时间1小时内不收费，1小时至8小时收费5元／辆，8小时至24小时收费10元／辆；2、车库内临时停放2元／辆／小时，连续停放24小时最高收费15元／辆／天。（二）、固定停放：1、机动车地面露天停放费150元／辆／月；2、地面（或半开放）机械式车库停放费250元／辆／月；3、机动车车库（含室内、地下室、机械式车库）400元／辆／月。……三、小区机动车辆停车费收入的25%应作为物业管理企业的管理费收入，用于管理成本补偿，其余车辆停放的收入按《上海市居住物业管理条例》的规定，纳入物业维修基金，用作公共设施的维修、更新。2005年6月1日，经上海市闸北区物价局批准，确定系争小区物业管理等级为三级，其中综合物业管理服务收费：1、物业管理服务费0.95元／平方米／月，2、电梯水泵运行费0.55元／平方米／月，3、变频水泵运行费0.10元／平方米／月；机动车辆停放：露天机动车停车全月150元。2006年6月22日，上海市闸北区物价局对上述收费标准进行了重新审核确认，确定系争小区的物业服务收费标准为每平方米建筑面积：多层1.05元／月，高层1.50元／月。具体的服务等级和收费标准为：综合管理服务（三）级0.20元；公共区域清洁卫生服务（五）级多层0.26元，高层0.27元；公共区域秩序维护服务（三）级0.243元；公共区域绿化养护服务（三）级0.05元；公共部位（二）类0.07元；供水系统（多层）（二）类0.06元；供水系统（高层）（一）类0.06元；公共照明（多层）（二）类0.04元；公共照明（高层）（二）类0.06元，消防系统（一类）多层0.015元，消防系统（二类）高层0.03元，避雷系统0.015元，弱电系统（二类）多层0.08元，弱电系统（二类）高层0.08元；升降系统（电梯）0.40元；水景（动力）0.02元。该重新审核表并且确定从2006年7月1日开始执行新的收费标准。2007年9月24日，上海市闸北区物价局又颁发《上海市闸北区物价局关于发布（闸价管（2007）12号）》文件，该文件除对住宅物业管理区域内的机动车停放标准进行了相应变更外，第三条相关规定第（一）款还规定：机动车辆停放所发生的车位管理养护费，最高不超过本小区机动车停放标准的25%。车位管理养护费包含在机动车停放费中，不得另行收取。
原审法院还查明，2009年1月18日，大家物业公司与上海帅旗建筑防水工程有限公司（以下简称帅旗公司）签订《屋面、外墙渗漏维修工程施工承包合同》一份，约定由帅旗公司对系争小区的屋面及外墙渗漏的维修工程进行施工。2011年8月8日，歌林春天业委会向大家置业公司发函，称：“因要支付最后一笔房屋修漏费用，现由业委会聘用人员邵知新来贵公司财务科，对房屋修漏室号是否有重复，给贵公司带来麻烦，请给予支持。”在《帅旗公司屋面维修余款》清单上载明未付金额为85，741元，并有手书“以上款项到期后由业委会支付。同意，高建辉，2011年3月16日”的字样，并加盖歌林春天业委会印章。对于该笔维修款，歌林春天业委会认为之所以歌林春天业委会同意支付，是因为大家物业公司称歌林春天业委会需支付上述款项，才将属于小区的公益性收入交还给歌林春天业委会。但歌林春天业委会认为该笔维修款的发生没有经过歌林春天业委会同意，不同意承担，大家物业公司应予以返还歌林春天业委会支付给施工单位的上述款项。大家物业公司则坚持认为歌林春天业委会已经书面确认并已经实际支付该笔款项，再行主张没有依据。审理中，双方均确认与上海帅旗建筑防水工程有限公司的屋面维修及外墙防水工程系2008年开始施工。
2011年3月17日，大家物业公司将2，443，792.35元汇至系争小区业主大会的商品住宅维修资金业主大会专用账户。原审审理中，双方对于上述款项均予以确认。另，歌林春天业委会收到上述款项后，向施工单位支付了屋面维修余款85，741元。
原审法院另查明，2004年8月31日，大家物业公司（甲方）与上海市品一广告有限公司（乙方）就系争小区内的客梯签订为期一年的《电梯广告合同书》一份，约定：……甲方同意乙方在其所辖楼盘电梯内侧悬挂镜框式广告，……乙方支付甲方每年每部客梯广告发布费600元，总计19，800元。该合同中有附加补充条款，载明上海市品一广告有限公司应另行支付被告大家物业公司客梯镜框的清洁费每年每部电梯600元（即19，800元）。2005年9月8日，被告大家物业公司（甲方）与上海市品一广告有限公司（乙方）又就系争小区内的客梯签订为期一年的《电梯广告合同书》一份，约定，甲、乙双方协商一致续签有关系争小区楼盘电梯广告合作合同，……价格为600元，合计28，200元。该合同中亦有附加补充条款，载明上海市品一广告有限公司应另行支付被告大家物业公司客梯镜框的清洁费每年每部电梯600元（即28，200元）。
原审法院又查明，2006-2007年间，大家物业公司（乙方）先后与上海框架广告发展有限公司（甲方）签订两份《创造电梯文化环境项目合作书》。标注时间为2006年的合同载明：甲方在系争小区电梯内安装“装饰镜框”，……合作期限自2006年9月1日起至2007年8月31日止，……甲方给予乙方每部电梯每年补偿费用600元；该合同文本后另附合同一份，约定甲方向乙方另行支付电梯清洁费共计28，200元。签订时间为2007年7月24日的合同载明：甲方在系争小区电梯内安装“装饰镜框”，……合作期限自2007年9月1日起至2008年8月31日止，……甲方给予乙方每部电梯每年补偿费用600元；该合同文本后另附合同附件一份，约定甲方向乙方另行支付电梯清洁费共计28，200元。2008年6月29日，被告大家物业公司（甲方）与上海框架广告发展有限公司（乙方）签订《创造电梯文化环境合作合同书》一份，载明：乙方在系争小区一二期范围内安装“装饰镜框”，……合作期限自2008年9月1日至2009年8月31日止，……乙方给予甲方每部电梯每年补偿费用800元，共计37，600元；合同另附有补充协议，约定乙方另行向甲方增加清洁费、人工费等其他一切费用每年每部电梯1，700元，共计79，900元。同日，被告大家物业公司（甲方）又与上海框架广告发展有限公司（乙方）签订《创造电梯文化环境合作合同书》一份，载明：乙方在系争小区三期范围内安装“装饰镜框”，……合作期限自2008年9月1日至2009年8月31日止，……乙方给予甲方每部电梯每年补偿费用800元，共计15，200元；合同另附有补充协议，约定乙方另行向甲方增加清洁费、人工费等其他一切费用每年每部电梯2，200元，共计41，800元。
2008年间，大家物业公司（甲方）与上海分众广告传播有限公司（乙方）签订《合同书》一份，载明：合同履行期限自2008年12月10日至2009年9月30日；……甲方允许乙方在系争小区一二期内安置“商业楼宇信息化联播系统”……在合同有效期内，乙方应支付甲方48，231.78元。
2010年2月10日，歌林春天业委会（甲方）、上海分众德峰广告传播有限公司（乙方）与大家物业公司（丙方）共同签署《合同书》一份，载明：……合同履行期限自2009年12月1日至2011年11月31日，……甲、丙允许乙方在系争小区一期、二期内安置“商业楼宇信息化联播系统”；本合同约定的租赁费用，甲方得60%，丙方得到40%；……在合同有效期内，乙方每年应支付甲、丙方场地租赁费68，800元；……收款单位名称：大家物业公司。
2009年1月12日，运城居民区党总支、居委会向大家物业公司发出《申请》一份，载明：为了对在系争小区业委会组建工作的所有工作人员表示感谢，向大家物业公司申请18，000元。该申请下方由大家物业公司方缪锦华签字确认。2009年1月12日，运程居委会金主任手书收条一份，载明收到上述款项。2009年9月24日，大家物业公司向上海祥兴建筑装饰工程有限公司支付工程款17，460元，在大家物业公司留存的会计凭证用途一栏中载明：96-101业委会装修工程款。
原审法院还查明，大家置业公司成立于1999年8月，出资人为杭州创业投资股份公司与缪锦华，工商档案机读材料显示2012年检结果正常；大家物业公司成立于2001年，出资人亦为杭州创业投资股份公司与缪锦华。
原审审理中，歌林春天业委会提交审计单位在审计过程中就广告费出具的清单，该清单载明：1、大家物业公司与上海品一广告有限公告签订的三份合同，期限从2003年8月24日至2005年8月31日，业主大会的收益款项分别为9，800元、19，800元、8，400元；物业公司收取的款项为9，800元、19，800元、8，400元；另外还有一笔上海品一广告有限公司支付的款项，没有合同，金额为45，877.50元；2、大家物业公司与上海分众广告传媒有限公司签订了四份合同，期限从2005年9月10日至2006年9月10日，金额分别为77，400元、77，400元、77，400元、48，231.78元；3、被告大家物业公司与上海框架广告发展有限公司亦签订过五份合同，期限从2006年9月1日至2009年10月31日，其中列为业主大会的收益款项为28，200元、28，200元、15，200元，37，600元、12，000元，物业公司收取的款项为28，200元、28，200元、41，800元、79，900元、33，000元。对于上述款项，双方均认可所有广告合同的金额确为439，631.78元，清洁费合同金额确为249，100元。但大家物业公司、大家置业公司认为，因为合同在实际履行过程中因为有部分电梯没有开动，故实际收取的广告费仅为399，354.28元，清洁费的实际收入也仅为205，715元。对于没有合同佐证的与上海品一广告有限公司有关的款项45，877.50元大家物业公司、大家置业公司不予认可。该表中还显示在2009年歌林春天业委会成立之后，歌林春天业委会与大家物业公司以及广告公司三方签订的六份合同，对于其中的广告费收益歌林春天业委会与大家物业公司已根据合同的约定进行了分配，具体为：1、与上海定向广告传播有限公司签订的四份合同，期限从2009年9月1日至2010年11月30日，应为业主大会的收益款项分别为98，700元、42，750元、24，675元、21，375元；物业公司收取的款项分别为32，900元、14，250元、8，225元、7，125元；2、与上海分众德峰广告传播有限公司签订的两份合同，期限从2009年12月1日至2011年1月31日，应为业主大会的收益款项分别为41，280元、6，880元；物业公司收取的款项分别为27，520元、4，587元。审理中当事人双方均确认对于三方签订的广告合同金额共计为330，267元，其中属于业委会提取的金额为235，660元，应该由物业公司提取的金额为94，607元。
原审审理中，在原审法院主持下，当事人双方对于骁天诚会计师事务所出具的审计报告中2003年—2010年11月30日相关款项数额进行核对，歌林春天业委会对于骁天诚会计师事务所出具的审计报告中所有的数据均予以认可，并且指出605，069.28元的广告费收入仅是从2003年至2011年1月期间由被告大家物业公司实际入账并列明为广告费的款项（其中包含业委会成立之后，歌林春天业委会、大家物业公司与广告公司共同签署的广告合同中明确约定属于歌林春天业委会的广告费收入235，660元）。另外还有两笔款项需要列入广告费收入：1、大家物业公司与上海分众广告传媒有限公司签订的合同中，大家物业公司列为自有收入的116，100元；2、大家物业公司在广告费之外开列为清洁费的249，100元，故歌林春天业委会主张的广告费收入共应为970，269.28元。
大家物业公司、大家置业公司确认的款项数据如下：
1、地面车位收入：3，808，040.00元；
2、临时车位收入：768，030.00元；
3、广告费收入：605，069.28元；
4、其他收入：13，731.33元；
5、临时车位管理成本：192，007.50元。
6、2010年1月-11月业委会活动经费：52，000元。
上述第5项款项当事人双方均同意临时车位收入总收入768，030.00元，按照25%的比例提取相应的管理成本应为192，007.50元；第6项款项双方亦均确认2010年1月-11月期间业委会活动经费为52，000元。并共同确认上述5、6项款项应该从系争小区公益性收入中支出。
大家物业公司、大家置业公司对于下列数据不予认可，认为审计单位计算有误差：
1、相关税费支出。税费计算应该按照系争小区公益性总收入5，194，870.61元的5.65%税率计算；
2、2009年度地面车位管理成本。根据大家物业公司的财务记载，2009年底地面车位管理成本应为264，243.07元，审计单位漏计101，814.32元；
3、2009年维修支出。根据大家物业公司财务记载，2009年度的零星维修支出为58，297.68元。
大家物业公司、大家置业公司认为在审计报告中，审计单位漏计下列款项：
1、2005年电梯和消防器械维修费用65，780元；
2、2008-2009年度业委会经费41，600元。
原审法院对于当事人双方有争议的问题认定如下：
1、广告费收入应为多少，大家物业公司应按何比例提取。歌林春天业委会主张大家物业公司、大家置业公司除需要给付歌林春天业委会审计报告载明的属于歌林春天业委会的广告费收益605，069.28元（上述款项亦包含歌林春天业委会、大家物业公司与广告公司共同签署的广告合同中明确约定属于歌林春天业委会的广告费收入235，660元）。在大家物业公司与上海分众广告传媒有限公司签订的合同中大家物业公司列为自有收入的116，100元以及大家物业公司在广告费之外开列为清洁费的249，100元均需要作为广告费收益，故歌林春天业委会要求计入小区公益性收入的广告费收入为970，269.28元。根据相关规定，这部分广告费收益歌林春天业委会与大家物业公司之间并无约定相关管理费比例，故均应纳入小区公益性收入，但对于大家物业公司因此产生的一些管理费用同意予以支付。
大家物业公司同意按照审计报告载明的广告费收入605，069.28元计算，并且按照2012年7月28日歌林春天业委会发给大家物业公司、大家置业公司的公函中，歌林春天业委会确定广告费收入由大家物业公司应按25%提取管理费。对于歌林春天业委会提出的249，100元清洁费及大家物业公司与上海分众广告传媒有限公司签订的广告费收入中的116，100元应纳入公益性收入不予认可，与上海分众广告传媒有限公司的合同中确实有116，100元系物业公司收取的，但系大家物业公司与广告公司直接签订的，歌林春天业委会不能来分成。对于清洁费249，100元，实际大家物业公司仅收到211，505元，清洁费系广告公司对大家物业公司为电梯内安置的广告框的清洁、维护、保养的经济补偿，理应属于被告大家物业公司自有；如果上述费用被认定应列入小区公益性收入内，亦应该根据歌林春天业委会函件的确认，提取25%作为管理成本。
原审法院认为，审计报告载明广告费收入605，069.28元系审计单位根据大家物业公司提交的相关财务凭证确定的应属于歌林春天业委会的广告费实际收入，审理中当事人双方对于该款项均予以认可，故法院予以确认。另外需要说明的是，审计报告中载明大家物业公司将与上海分众广告传媒有限公司签订3年期合同（合同金额每年77，400.00元）中50%的广告费收入116，100.00元列入“自有收入”，系审计单位根据大家物业公司提交的财务凭证予以确认的，大家物业公司亦没有提供上述116，100元款项涉及的合同系大家物业公司与广告公司直接签订之相关证据材料，故法院认定上述116，100元款项应计入广告收益。对于249，100元，大家物业公司列为清洁费的款项，根据当事人双方提交证据材料及审计报告，约定清洁费的条款均作为主合同的附件或补偿条款形式存在，大家物业公司在合同约定的广告费之外列清洁费项目，其实质仍是利用小区公共场地设置广告后的收益，其仍应定性为广告收益。至于大家物业公司主张合同约定的清洁费款项，在实际履行的过程中因为有电梯未能运行，其收到的款项仅为211，505元之抗辩，审理中其未能提交上述款项实际入账的相应凭证，故法院以审计报告确定的金额为依据，确认上述249，100元款项也应纳入小区公益性收入。
综上，法院确认系争小区纳入公益性收入的广告费收益应为605，069.28元＋116，100元＋249，100元=970，269.28元。对于大家物业公司认为广告费收益根据歌林春天业委会函件的确认，应由大家物业公司提取25%之主张，法院认为，该函件系歌林春天业委会做出，且根据相关规定，对于广告性收益管理成本的提取比例应由业主与物业公司约定，现歌林春天业委会同意大家物业公司提取25%的方案，并无不妥且较为公平，故对于大家物业公司该主张法院予以采纳。但2009年歌林春天业委会成立之后，歌林春天业委会、大家物业公司与广告公司共同签署的广告合同中对广告费收益部分已做约定，且大家物业公司已经按照合同约定提取相应管理费，这部分对应的属于歌林春天业委会的广告费收入为235，660元，综上，对于大家物业公司可以按照25%提取管理费的广告费收益应扣除235，660元，故具体被告大家物业公司应提取的广告费收益为（970，269.28元-235，660元）×25%=183，652.32元。
2、地面车位管理成本应如何计算。大家物业公司认为应该根据《上海市房屋土地资源管理局关于加强住宅物业专项维修资金管理工作的通知（沪房地资物（2006）286号）》的相关规定，扣除其实际发生的地面车位管理成本之后，剩余部分再行提取25%作为管理费用。具体发生的地面车位管理成本系地面停车保安人员费用：2003年度为54，756.35元，2004年度为143，786.91元，2005年度为120，023.88元，2006年度为237，586.30元，2007年度为164，365.60元，2008年度为264，243.07元，2009年度为264，243.07元，2010年度为191，485.63元。
歌林春天业委会则认为根据2002年7月31日上海市闸北区物价局颁发的闸计价管（2002）13号文件《关于闸北区住宅小区停车收费标准的通知》第三条规定，小区机动车停车费收益的25%应作为物业管理企业的管理费收益，用于管理成本补偿，故被告应该提取的管理费用为地面车位收益3，808，040.00元的25%即952，010元。
原审法院认为，根据上海市的相关规定，车辆在共用部分的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。在物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施收费的费用中，物业管理企业对此发生的管理成本可以在该费用中列支，但具体费用需经业主委员会审核同意。本案中，大家物业公司在歌林春天业委会尚未成立前所提取的停车费收益，可参照上海市闸北区物价局关于《闸北区住宅物业管理区域机动车停放收费暂行办法》的规定，提取25%的车位管理养护费。在歌林春天业委会成立后，管理成本在公共收益中列支需经歌林春天业委会审核同意，但大家物业公司未能提供其主张的管理费用已经歌林春天业委会审核同意并在收益中列支的相关证据，现歌林春天业委会同意大家物业公司可以按照25%的比例提取车辆管理费，该标准亦与上海市闸北区物价局之相关规定相符，尚属合理，法院予以确认。由于上述25%车位管理养护费已含有保安人员的人工成本，且大家物业公司所收取的物业管理费中亦有“保安费”项目，因此大家物业公司单列“停车保安人员”之用工成本并以此主张扣除地面停车保安人员人工成本之抗辩，法院不予采纳。据此法院确认大家物业公司应提取的地面车位管理成本为3，808，040.00元×25%=952，010元。至于临时停车费用中是否含有地下车库固定车位的停车费，大家物业公司对此未能举证，故法院不予采纳。
3、税费应如何计算。歌林春天业委会认为按照审计报告明确的应缴纳的营业税税率为5.55%。大家物业公司认为其实际缴纳的税款包含营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加及河道管理费，故其缴纳的营业税及附加税的税率为5.65%。原审法院认为，根据国家及本市有关营业税及附加税的相关规定，系争小区公共收益应缴纳的税款包含营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加及河道管理费等项目，其税率应为5.65%。审理中，歌林春天业委会主张应该按照审计报告中《小区收益资金收支明细表》中载明税费计算方式计算税费，列入公益性支出的税费应扣除大家物业公司提取的管理成本之后剩余部分再按照5.55%的税率计算，故由歌林春天业委会缴纳的税费为208，404.57元，大家物业公司则认为，小区公共收益的所有收入都必须缴纳营业税，所有的营业税均应该列为公益性支出即5，194，870.61元×5.65%=293，510.19元，剩余的部分再由大家物业公司提取相应的管理成本。
原审法院认为，根据本案查明的事实，法院确认系争小区应纳入公益性收入总计为：1、地面车位收入3，808，040.00元＋临时车位收入768，030.00元＋其他收入13，731.33元＋广告费收入970，269.28元=5，560，070.61元。但双方并未就大家物业公司提取的物业管理成本系税前还是税后提取进行过约定，根据公平原则，税费应该按各自所得利益各自承担，即双方可得利益应在扣除5.65%的营业税后，再行分配。因此系争小区公益性收入应缴纳总的营业税为5，560，070.61元×5.65%=314，143.99元，其中应由大家物业公司承担的税费为（地面车位管理成本952，010元＋临时车位管理成本192，007.50元＋广告费管理成本183，652.32元）×5.65%=75，013.34元；列入公益性收入应支出的税费为（总收入5，560，070.61元-地面车位管理成本952，010元-临时车位管理成本192，007.50元-广告费管理成本183，652.32元）×5.65%=239，130.65元。但需要指出的是，大家物业公司作为营业税的纳税主体，公益性收入均系其收取，支出的税费亦由其代为扣缴，若日后相关税务部门审核，大家物业公司未足额交付上述税费，则相应的责任由大家物业公司承担。
4、2008年-2009年业委会筹建经费应如何承担。大家物业公司主张在2008年-2009年间为业委会的成立，由大家物业公司代为支付的相关费用为41，545.30元，其中包含有居委会申请的款项18，000元、业委会办公室装修费用17，460元以及其他办公用品、餐饮费、交通费等，并提交相应费用凭证予以佐证，称因为当时业委会没有成立，故没有业委会的确认。歌林春天业委会对于上述款项均不予认可，认为小区业委会筹建的费用按照惯例应由开发商承担，但确认由系争小区所在居委会申请的款项18，000元系大家物业公司支出，业委会的办公室确实装修过，但具体的金额不清楚。
原审法院认为，对于业委会筹建的相关费用由谁承担，并无相关法律予以明确，从公平角度出发，业委会筹建的费用理应由其自行筹集，待业委会成立后再行从补充维修基金中列支。对于由居委会申请的款项歌林春天业委会确认确有发生，而业委会办公室装修的款项17，460元，根据目前本案查明的事实，该笔款项确为大家物业为装修业委会办公室而支出，至于除此之外的款项，大家物业公司并未能提供充分证据证明系为业委会筹建而花费，故法院依法确认应从小区公益性收入支出的业委会筹建费用为18，000元＋17，460元=35，460元，该费用应由歌林春天业委会自行承担。
5、相关维修费用应如何列支。大家物业公司主张除审计报告中列明的维修支出579，098.63元之外，另外审计报告漏计2005年电梯和消防器械维修费65，780元，2009年维修费用审计报告记载的是50，963.18元，而根据大家物业公司的财务账册应为58，297.68元，故大家物业公司主张应该从公益性收入内支出的维修费用共计为652，213.13元。
歌林春天业委会对于上述所有的维修费用，认为除电梯口广告用电费系小区内广告收益必要的管理成本，同意从公益性收入内支出外，其余的维修费用发生在业委会成立之前的，根据相关规定均应由开发商即大家置业公司承担，发生在业委会成立之后的均未经过业委会的授权同意，应由开发商大家置业公司或者大家物业公司支付；原审审理中歌林春天业委会确认2010年定做三块（小区）告示栏、地面安装减速带确为实际发生的项目；另外二期63号、三期16号、17号电梯观光玻璃，系经业主口头报修，歌林春天业委会认为仍在保修期内，故向大家物业公司反映情况后由大家物业公司修理；小区围墙铁栏杆，三期14号、二期104号河边修理护栏应属于物业公司的维修范围；维修广场道路石材费以及零星维修费，当时歌林春天业委会已经成立，大家物业公司应该向歌林春天业委会申请后获批准后才能进行施工，故歌林春天业委会不予认可；水费亦是小区会所配备的厕所产生的水费，该厕所不是对所有的业主开放，需要缴纳一定的费用才能使用；水池、水景维修费应从业主缴纳的物业费中开支，因为大家物业公司收取的物业管理费中有包含水景项目收费。
对于系争小区在大家物业公司管理期间产生的维修费用，根据上海市政府颁布的《上海市商品住宅维修基金管理办法》规定，业主委员会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金，其费用应由房地产开发企业承担；业委会成立后，住宅共用部位、共用设备及物业管理区域公共设施的维修、更新，应分别事先征得业主小组及业主委员会书面同意；住宅需要大修或者专项维修、更新的，物业管理企业应当在物业管理服务年度计划中列明，并提交业主委员会审核。对此，法院认为，由于《上海市商品住宅维修基金管理办法》是市政府颁布的政府规章，因此在参照适用时，既要考虑该规章制定的目的和精神，也要照顾现实情况，更要遵循公平原则。对此，法院具体分析如下：⑴、广场灯花修理费3，450元、一二期智能化及安保系统维护费7，800元、巡更系统养护费7，800元、绿化树枝清运费7，440元以及大家物业公司主张审计报告漏计2005年电梯和消防器械维修费65，780元。根据本市闸北区物价局核准的系争小区的物业服务等级和收费标准，系争小区的物业服务收费中包含对公共照明、消防系统、弱电系统、公共区域绿化养护以及消防系统、升降系统维修等项目，故上述广场灯花修理费、一二期智能化及安保系统维护费、巡更系统养护费以及绿化树枝清运费均应该从大家物业公司收取的相应物业管理费用中列支，其要求上述费用从小区公益性收入中支出无相关依据，法院不予认可。⑵、2006年度地砖费5，000元、2006年度维修费490元。原审法院认为，上述费用发生于建设单位的保修期内，大家物业公司要求亦从小区公益性收入内中支出的主张无相关依据，法院不予采纳。⑶、维修广场道路石材费34，070元、零星修理工程186元、9，638.80元，这些费用均发生在歌林春天业委会成立之后，但审理中大家物业公司未能向法院提供其向歌林春天业委会申报过上述项目的相关依据，又鉴于歌林春天业委会对上述项目均不予认可，故大家物业公司要求亦从小区公益性收入内支出的主张法院不予采纳。⑷、水费31，018元。审理中，当事人双方均确认该水费系大家物业公司所有的厕所产生的水费，但大家物业公司未能提交该厕所系其提供给小区业主公用的相关依据，故大家物业公司要求从小区公益性收入内支出之主张并无相关依据，法院不予采信。⑸、17号、38号、58号、104号铝合金岗亭9，500元与宜川路门岗电缆费1，940元。法院认为该两笔费用均应属于大家物业公司为对系争小区进行管理产生的必要成本，大家物业公司主张该费用从小区公益性收入中支出无相关依据，法院不予采纳。⑹、水池、水景维修费27，621元。根据闸北区物价局核准的系争小区的物业服务等级和收费标准，系争小区的物业服务收费中包含水景（动力）费用每平方建筑面积0.02元；同时依据《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》之相关规定，对于水池、水景的维修费用应从物业公司收取的水景（动力）费用中支出。故大家物业公司要求从维修基金中开支水池、水景维修费无相关依据，法院亦不予认同。⑺、广播系统维护费9，500元。该费用发生在系争小区交付使用四年后，且物业管理费用中并无该项目，且其发生的金额亦经过审计单位审计报告予以确认，故该费用从小区公益性收入中支出更具公平。⑻、电梯观光玻璃维修费13，900.06元、小区围墙铁栏杆修理费1，200元、三期14号二期104号河边修理护栏费用1，500元。根据《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》的相关规定，物业管理费中并不含有上述项目的维修费，且上述涉及公共部分项目的维修均发生在系争小区保修期之外，加之其维修均系经业主口头向被告大家物业公司报修，故相关费用理应从小区公益性收入内支出。⑼、定做三块（小区）告示栏10，500元、地面安装减速带4，000元，审理中歌林春天业委会确认系争小区确实存在相关工程项目，但是坚持认为应该由大家物业公司承担。对该两笔费用的承担，法院认为，虽歌林春天业委会与大家物业公司未有约定，亦未经过歌林春天业委会确认，但该两笔费用确系为小区公共利益而为，将其列入公益性支出较为公平，故对于大家物业公司该节主张予以支持。⑽、电梯口电子广告用电费49，577.18元。电梯口电子广告用电费系小区内广告收益必要的管理成本，歌林春天业委会在审理中表示虽该费用与实际产生的费用有差距，但同意按照审计报告中载明的金额从小区公益性收入内支出，故法院予以认定上述电子广告用电费由小区公益性收入中支出。⑾、屋面维修及外墙防水工程涉及的三笔款项22，316.00元、318，951.59元、85，741.00元。审理中，当事人双方均确认上','2019-01-07
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