江苏省如皋市人民法院
执 行 裁 定 书
（2013）皋执异字第0048号
异议人吴忠平。
申请执行人王建伟。
申请执行人王金芳，电话：。
申请执行人韩忠侪。
申请执行人南通市万锦建筑安装工程有限公司（以下简称万锦公司），住所地：海门市海门镇嘉陵江路630号。
法定代表人江炳祥，董事长。
委托代理人王卫民（特别授权）。
被执行人南通市鑫祥房地产开发有限公司（以下简称鑫祥公司），住所地：南通市崇川区城山路34号6层。
法定代表人江炳兴，董事长。
被执行人江炳兴。
关于申请执行人王建伟、王金芳、韩忠侪、万锦公司与被执行人鑫祥公司、江炳兴商品房买卖合同纠纷、民间借贷纠纷、建设工程施工合同纠纷，在执行过程中，案外人吴忠平向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了听证审查。异议人吴忠平、申请执行人万锦公司的特别授权委托代理人王卫民到庭参加了听证，申请执行人王建伟、王金芳、韩忠侪，被执行人鑫祥公司、江炳兴经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人吴忠平执行异议称：2009年1月2日王磊雄与鑫祥公司如皋颐园分公司签订商品买卖合同，并于2009年6月30日前支付了全部的购房款。2010年3月2日王磊雄将其所购买的该房屋转让给我，我于2010年5月31日支付给王磊雄全部房款。后我并取得了销售不动产发票和契税票。2010年5月31日鑫祥公司将房屋交接给异议人。但因出卖人未通过小区综合验收，致我无法办理、领取房屋产权证。2013年3月我准备办理、领取房屋产权证时，得知房屋已被法院查封。我认为我作为普通的消费者，在缴清全部房款并已实际居住的情况下，法院不得查封，故我现请求法院立即解除对如皋市如城镇颐园新村223幢906室房屋的查封。
申请执行人万锦公司辩称，如果异议人购买房屋的事实属实，同意解封。
申请执行人王建伟、王金芳、韩忠侪、被执行人鑫祥公司、江炳兴未应证、答辩，也未向本院提交相关证据。
经听证审查查明：2009年1月2日王磊雄（作为乙方）与南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋颐园分公司（作为甲方）签订协议书一份，约定乙方认购“颐园新村2区323幢（原建设方编号为323幢，现已更名为223幢）906室，建筑面积共142.29㎡，单价3497元／㎡，金额为497588元。付款方式为2009年1月10日一次性付清。交房时间初定于2009年6月30日。2009年11月30日王磊雄（作为乙方）与南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋颐园分公司（作为甲方）又签订协议书一份，约定乙方认购“颐园新村2区323幢906室，朝南车棚86号，面积12.78㎡，单价1800元／㎡，总价为23004元。交房时间初定于2010年2月28日。2009年4月9日王磊雄缴纳购房款398412元，2010年2月2日缴纳房款21492元，合计缴纳419904元，其中法院查封之前缴纳购房总款94.88％。
2010年3月2日、6月1日江炳祥、江锦芳分别在第一份协议书、第二份协议书上签注同意变更为吴忠平签订协议和签订合同。后吴忠平即与鑫祥公司签订合同，合同时间为2009年1月2日，合同内容为：“吴忠平购买第223幢906号房，建筑面积共141.75㎡，单价2800.元／㎡，金额为396900元，附属设施：购买223幢86号车棚，建筑面积为12.78㎡，单价为1800元／㎡，总价计23004元，实际总房款计人民币419904元，付款方式为2010年5月30日前缴纳全部购房款419904元。交房时间为2010年6月30日前。2010年5月31日吴忠平通过中国工商银行汇给王建军（系王磊雄父亲）人民币545370元。同日，被执行人将如皋市如城镇颐园新村二区223幢906室房屋及86号车棚交付给吴忠平，鑫祥公司如皋颐园分公司并出具一份销售不动产统一发票给异议人，载明收吴忠平223幢906室售房款396900元，223幢86号车棚售房款23004元，合计金额为419904元。2010年6月1日异议人吴忠平缴纳颐园新村223幢906室及86号车棚的契税共4199元。2010年2月2日被执行人的如皋颐园分公司出具收据5份给王磊雄，载明王磊雄（后均更名为吴忠平）支付电表费245元、水管网费2217.5元、楼宇对讲门费650元、维修基金费4252.5元、电视终端费1701元。
以上事实认证的证据有：当事人的听证陈述，商品房买卖合同、销售不动产统一发票、现金完税证、中国工商银行个人凭证、归户结算单、商品房交付通知单各1份，协议书2份，鑫祥公司如皋颐园分公司出具的收据7份。
听证又查明，申请执行人王建伟、王金芳与被执行人鑫祥公司商品房买卖合同纠纷一案，2011年3月25日经本院判决，一、解除王建伟、王金芳与鑫祥公司2008年5月6日所签订的商品房买卖合同；二、鑫祥公司返还王建伟、王金芳购房款600万元。三、鑫祥公司返还王建伟、王金芳购房款600万元的利息（自2008年5月6日起至判决生效之日止按同档期银行贷款利息计算）。四、鑫祥公司赔偿王建伟、王金芳经济损失500万元。案件受理费93800元，诉讼保全费5000元，合计98800元由鑫祥公司负担。判决书生效后，鑫祥公司未自觉履行。王建伟、王金芳向本院申请执行，2011年8月1日，本院作出裁定，依法查封被执行人鑫祥公司位于如皋市如城镇颐园新村二区223幢的商品房（含异议人所购买的906室）。2013年8月1日本院再次作出裁定，继续查封被执行人鑫祥公司位于如皋市如城镇颐园新村二区223幢的商品房，续封一年。
以上事实认证的证据有：（2010）皋民初字第0219号民事判决书、（2011）皋执字第2080号执行裁定书、民事裁定书及协助执行通知书。
申请执行人韩忠侪与被执行人鑫祥公司、江炳兴民间借贷纠纷一案，2010年5月24日经南通市中级人民法院组织调解，双方达成（2010）通中民初字第0023号民事调解书，约定：一、鑫祥公司于2010年6月21日前支付给韩忠侪人民币1280万元。二、江炳兴对上述债务的履行承担连带清偿责任。三、案件受理费24650元，由鑫祥公司负担。调解书生效后，鑫祥公司未自觉履行。韩忠侪遂向法院申请执行，2013年7月29日，本院作裁定，查封鑫祥公司开发的颐园新村223幢未过户的所有房屋（含异议人所购买的906室），查封期限为二年。
以上事实认证的证据有：（2010）通中民初字第0023号民事调解书、（2010）通中执字第94号民事裁定书及协助执行通知书。
申请执行人万锦公司与被执行人鑫祥公司建设工程施工合同纠纷一案，2009年7月14日经南通市中级人民法院组织调解，双方达成民事调解书，约定：一、被告鑫祥公司支付原告万锦公司已完成的工程款4000万元，此款鑫祥公司于2009年8月31日前支付2000万元，剩余2000万元于2009年10月31日前一次性支付完毕。若鑫祥公司未能或未全部履行第一期付款义务，则万锦公司有权就鑫祥公司未付工程款余额全部申请执行。二、案件受理费241800元，减半收取120900元，由万锦公司、鑫祥公司各承担60450元。调解书生效后，鑫祥公司未自觉履行。万锦公司向南通市中级人民法院申请执行，2009年12月14日，该院裁定，查封被执行人鑫祥公司名下的房产。2011年11月28日，该院又裁定，续查封如皋市如城镇颐园新村2区223幢（建设方原编号为323幢）除404、405、406、503、506、1404、1407、1503外的整幢房屋。2012年11月26日，该院再次裁定，继续查封被执行人鑫祥公司名下的房、地产，期限一年。
以上事实认证的证据有：（2009）通中民一初字第0017号民事调解书、（2009）通中执字第0222-2号、第0222-11号、第0222-14号民事裁定书、协助执行通知书及续查封清单。
本院认为：《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。
本案中，异议人所提异议房屋最早被查封的时间是2009年12月14日。而异议人及原购房人王磊雄所购异议房屋及缴纳94.88％的购房款等行为均发生于异议的房屋被查封之前。且房款现已全部缴清，并于2010年5月31日实际占有该房屋。再申请执行人和被执行人也无证据证实异议人在购房过程中存在过错，既然异议人在购房过程中无过错，其不可能预见到被执行人因欠他人之债所出售的房屋会被法院查封，其也无义务审查房地产开发商对外的债权债务情况，故其不应承担被执行人欠他人债务的后果。综上所述，异议人吴忠平所提异议理由成立，本院应予支持。
据此，依照《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
中止对如皋市如城镇颐园新村223幢906室房屋的执行。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 夏燕尔
人民陪审员 章瑞祥
人民陪审员 单祝友
二〇一四年三月十五日
书 记 员 许建国