陕西省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）陕民终661号
上诉人（原审被告）：西安思源学院，住所地陕西省西安市灞桥区。
法定代表人：周延波，该学院董事长。
委托诉讼代理人：薛劲松，北京市中关律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李青山，北京市中关律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：薛向岚，男，汉族，1982年4月12日出生，无业，住西安市新城区。
委托诉讼代理人：尚艳燕，陕西普迈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程明，北京市康达（西安）律师事务所律师。
上诉人西安思源学院因与被上诉人薛向岚租赁合同纠纷一案，不服西安市中级人民法院(2015)西中民一初字第00045号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人西安思源学院委托诉讼代理人薛劲松、李青山、被上诉人薛向岚委托诉讼代理人尚艳燕、程明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
西安思源学院上诉请求：1.请求撤销西安市中级人民法院（2015）西中民一初字第00045号民事判决，将本案发回重审，或改判为驳回薛向岚的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：（一）一审法院事实认定错误。西安思源学院只在庭审中认可涉案公寓楼系永晟公司出资建设，并且认可该事实的前提是永晟公司基于双方《学生公寓楼建设及住宿合同》的约定出资建设的涉案学生公寓楼。而一审判决事实认定中均以双方签订《学生公寓租赁合同》后合同履行情况进行表述，先入为主的以双方签订了《学生公寓租赁合同》后合同履行情况对案件事实进行认定，明显错误。一审法院引用西安市中级人民法院（2017）陕01民终11054号判决书中内容认定双方系租赁关系，对该判决西安思源学院已向陕西高院申请再审，该判决中的相关论述不能作为认定本案事实的证据。该判决对《学生公寓楼建设及住宿合同》性质的认定及论述，属于法院的观点，不属于生效法律文书所确认的事实，也并非对本案双方争议《学生公寓租赁合同》性质进行的认定。《学生公寓租赁合同》并非该案诉争范围，而该案件二审判决却出现了双方签署《学生公寓租赁合同》等相关表述，明显超过了审查范围，剥夺了西安思源学院对《学生公寓租赁合同》相关内容抗辩的权利。一审法院认为被上诉人提交的《学生公寓租赁合同》性质为租赁合同错误。根据合同约定，由西安思源学院提供土地、永晟公司提供资金共同建设两栋宿舍楼，并由西安思源学院每年向永晟公司支付固定回报，双方名为联建，实为借贷法律关系，本案应按借贷法律关系处理。本案涉案土地使用权为西安思源学院享有，土地上没有审批手续的建筑物其使用权也应当归西安思源学院所有。西安思源学院只需向薛向岚返还其当年的投资款即可，如果认为薛向岚有权继续收取房屋占用费，就是在为被上诉人的违法建设行为进行背书。永晟公司按照合同约定已经收取了10年的固定回报，共计52152000元，远远超过了其当时2000余万元的建设投资，不应再支付使用费。一审法院对涉案两栋学生宿舍楼所属的土地使用权人这一重要事实未作认定。西安思源学院提交了西安思源学院与该土地所有人西安市灞桥区狄寨街道办事处新华村村民委员会（以下简称“新华村村委会”）2007年3月22日签订的《土地租赁协议》，证明西安思源学院为涉案两栋学生宿舍楼所属土地使用权人，但一审判决对此只字未提。（二）一审法院审理程序违法。《学生公寓租赁合同》系本案关键证据，一审法院不同意对该合同进行鉴定明显违反法律程序。薛向岚的诉讼主体不适格，本案应当中止审理，一审未中止审理，本案应依法追加陈某为当事人，一审未追加，均属程序违法。一审法院判决远远超出了薛向岚诉讼请求，薛向岚第二项诉讼请求是要求上诉人支付2015年8月1日至2015年8月31日期间的房屋占用费，而一审法院在判决第二项中判令上诉人向被上诉人支付2015年8月1日至2018年4月30日之间的房屋占用费，超出薛向岚诉讼请求做出判决，程序严重违法，应发回重审。（三）一审法院适用法律错误。如前所述，本案应为借贷法律关系，一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，判令支付房屋占用费错误。而且适用该解释的前提是薛向岚是房屋的所有人，而本案房屋的所有人是西安思源学院。综上，请求支持上诉请求。
薛向岚辩称，2004年12月31日，永晟公司从西安旭邦园林绿化有限公司（以下简称“旭邦公司”）租用18.76亩土地用于涉案两栋学生公寓楼的建造，该块土地位于旭邦公司园区内库房后，思源中学北口围墙以北，西围墙以东。2005年1月起，永晟公司出资、组织完成了涉案公寓楼的建设和房屋配套设施、居住用品的购置、定制。2005年4月28日，永晟公司与西安思源学院签订《学生公寓租赁合同》，并应西安思源学院贷款所需，双方以租赁合同为基础，通过改变合同名称和合同内容的个别用词又签订《学生公寓楼建设及住宿合同》。在两份合同中表述的签订目的均为“思源学院为减少固定资产投资，保持和发展办学规模，经与永晟公司协商，由永晟出资建造学生公寓楼，思源学院承租/使用”；两份合同中写明的学生公寓建设地点均为“西安旭邦园林绿化有限公司库房后，思源中学北围墙以北，园林公司2#门至思源中学北门路以东”；两份合同中均明确学生公寓楼及楼内楼外配套资产归永晟公司所有；两份合同均由八条构成，每条内容基本一致。2005年8月1日起，永晟公司将涉案学生公寓楼交付西安思源学院，西安思源学院则按合同约定使用公寓楼并向永晟公司支付租金。2013年5月30日永晟公司注销后，该公司的全部资产和债权归薛向岚承继。2015年7月31日涉案租赁合同到期后，西安思源学院仍使用承租的公寓楼却拒绝与薛向岚续签合同，也拒不支付房屋占用费，由此引发本案之诉。基于上述案件事实，发表如下答辩意见：（一）一审判决认定涉案合同性质系租赁合同符合事实和法律，请二审法院予以维持。首先，涉案学生公寓楼由永晟公司出资建成。答辩双方提供的合同中均已明确约定，公寓楼及楼内楼外配套设施资产的所有权归永晟公司。本案中，永晟公司将公寓楼在约定年限内提供给西安思源学院按约定用途进行使用，西安思源学院接管后投入使用并按约交付了使用费用，该客观事实的存在证明双方是租赁合同关系。其次，永晟公司与西安思源学院2005年4月28日签订的《租赁合同》是就公寓楼租赁有关事项达成的协议。该合同中约定了租赁公寓的地点、租赁公寓的标准和数量、公寓楼租金及支付方式、租赁的合同期限，以及公寓楼大修理费用由永晟公司负责、使用期间日常性的设施维修由西安思源学院负责等。合同法第二百一十三条规定“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”，而《租赁合同》的签订和履行证明了永晟公司和西安思源学院之间系租赁合同关系。第三，西安思源学院提供的建设及住宿合同与薛向岚提供的租赁合同虽然名称不同，但是就两份合同的形式而言，其签订主体、签订时间、签订目的、条款数量相同；就两份合同的内容而言，除个别用词有差异外，关于公寓楼的地点、公寓楼的标准和数量、公寓楼使用费数额、使用的合同期限、公寓楼资产归属、违约责任等约定均相同。其中建设及住宿合同的违约责任条款中明确写到“违约方应向另一方支付违约金，违约金额为剩余年度合同租金总额的50%”。同时，答辩双方在合同履行过程中，西安思源学院是按租赁合同约定的支付方式、年租赁数额、支付时间向永晟公司交付了租金。由此可知，答辩双方所持合同的法律性质均属租赁合同。第四，西安思源学院诉薛向岚建设及住宿合同效力案件中，西安市中级人民法院审理后，作出（2017）陕01民终字1054号民事判决书。该判决认定“《学生公寓楼建设及住宿合同》明确载明西安思源学院对于永晟公司建设所有的两栋学生公寓楼支付对价从而有偿使用十年的基本内容，合同条款并对有偿使用标的物的坐落、标的物的设施配备、有偿使用费、使用费支付方式、有偿使用期限以及标的物的维修等内容均作了明确约定，《学生公寓楼建设及住宿合同》的内容，没有体现联建的意思表示，但符合《合同法》规定的租赁合同基本特征，故案涉《学生公寓楼建设及住宿合同》的性质应属租赁法律关系”，据此仅依据西安思源学院提供的建设及住宿合同也足以证明答辩双方的合同性质系租赁合同。最后，在上述合同效力案的审理中，薛向岚已表明认可建设及住宿合同真实性，在该案生效判决中有着清楚的表述，即“双方对《学生公寓楼建设及住宿合同》的真实性均予以认可”。本案中，薛向岚也认可《建设及住宿合同》真实性，从来没有就此问题提起司法鉴定申请。薛向岚将上述合同效力案的生效判决作为证明双方法律关系性质的证据提交法庭，再次证明了薛向岚对建设及住宿合同真实性和法律定性是完全认可的。故本案不存在双方对对方合同真实性互不认可的问题，故一审判决通过审查双方合同后作出的事实认定是正确的。综上，一审判决认定“双方在同一天签订的《学生公寓租赁合同》、《学生公寓楼建设及住宿合同》虽然名称不同……合同名称的不同并不改变本案租赁合同的性质”符合事实，于法有据，请二审法院予以支持。（二）西安思源学院辩称其出地建设公寓楼严重违背事实，一审判决未支持西安思源学院与永晟公司签订合同为联建合同的主张符合事实和法律且证据充分，请二审法院予以维持。西安思源学院主张合同性质为联建的依据是公寓楼由其出土地、水电和部分资金建设，但其主张违背事实，且无证据加以证明。首先，答辩双方对涉案公寓楼占地18.76亩无异议。答辩双方提供的合同中对公寓楼即土地所处位置、公寓楼永晟公司出资建设、公寓楼和配套设施资产归永晟公司所有均约定一致。但在双方的合同中均没有约定由西安思源学院提供公寓楼的建设用地和承担部分建设资金。而出地建楼事关西安思源学院的重要权益，但却在双方持有合同中未约定、只字未提，反而约定了永晟公司是公寓楼的所有权人，由此足以证明被答辩人称其出地、出资建设公寓楼不是客观事实。其次，永晟公司与旭邦公司2004年12月31日签订的《租地协议》证明，永晟公司是公寓楼18.76亩用地的租用人。旭邦公司出租给永晟公司的18.76亩土地由2001年3月16日西安市灞桥区狄寨镇人民政府提供旭邦公司使用的新华村五组、六组442.32亩土地中的14.8亩，以及2001年10月24日狄寨镇政府提供旭邦公司使用的潘村13亩土地中的3.96亩共同组成。第三，我国的土地所有权归国家或集体所有，企业对土地只具有使用权。永晟公司租用公寓楼土地后，西安市灞桥区局狄寨税务所向永晟公司征缴18.76亩土地使用税。由此可知，永晟公司是公寓楼的使用权人，公寓楼由永晟公司出地建设。第四，答辩双方提供的旭邦公司和西安思源学院2006年3月29日《土地租用权互换协议》证明，旭邦公司将442.32亩中除了永晟公司承租的14.8亩之外的土地置换给了西安思源学院，西安思源学院从未取得14.8亩土地使用权；而公寓楼所占的另外3.96亩土地使用权与西安思源学院没有任何关系，现西安思源学院称其出地建设公寓楼根本不是事实。最后，西安思源学院提供的2007年3月22日与新华村的《土地租赁协议》无法证明公寓楼所用土地由被答辩人提供。其一，公寓楼自2005年年初建设，2005年8月交付给西安思源学院租用。薛向岚取得公寓楼用地使用权的时间在建楼之前，但西安思源学院的租地协议却在公寓楼建成且使用几年之后。其二，经向2005年至2014年期间在任的新华村村长栗某某了解，其在任期间从未组织与西安思源学院签订过该协议，其也未曾见过该协议。同时，新华村不是土地所有权人，其无权直接签订租地协议。其三，租地协议涉及的土地早在2001年3月已由狄寨政府经村小组同意签约给旭邦公司使用。在旭邦公司具有442.32亩土地使用权的合同未解除、未终止的情况下，何来又将该地出租给西安思源学院。事实上，西安思源学院是于2006年3月通过与旭邦公司互换取得了442.32亩中除14.8亩外的土地使用权，即西安思源学院从来没有取得过公寓楼所用的14.8亩地。其四，西安思源学院承认从未向新华村交纳过土地使用金。由此可知，即使签订了该协议，但也是基于西安思源学院与旭邦公司互换协议所签，该协议与互换协议内容不符的，应以互换协议为准。因此，该协议即使存在也不能否定、替代互换协议，西安思源学院以该协议主张其是公寓楼用地的使用权人不能成立。综上，西安思源学院一直辩称是其出地、出部分资金建设了公寓楼，但在双方提供的和公寓楼相关的合同中不能予以证明，西安思源学院提供的和土地相关的合同也不能证明，加之西安思源学院以出地为由主张联建合同的辩称已被生效判决否定，故本案一审判决不支持西安思源学院关于联建的主张完全正确，请二审法院予以维持。（三）涉案租赁合同无效不能免除西安思源学院应承担的义务，一审判决西安思源学院返还公寓楼并支付返还前的房屋占用费在薛向岚诉请之内，且判决符合事实和法律，请二审法院予以维持。其一，公寓楼客观存在是事实，西安思源学院占有使用公寓楼十多年也是客观事实，虽然公寓楼的建设没有取得建设工程规划许可证，由此造成答辩双方的租赁关系无效，但不能据此否定租赁物具有的所有权和使用价值，也不能影响合同条款的适用。合同法第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持”；据此，一审判决西安思源学院返还房屋并支付返还前占用费与事实相符，于法有据。其二，西安思源学院基于解决在校学生的住宿问题承租了薛向岚的公寓楼，承租后，有数千名学生安排在公寓楼住宿学习。现答辩双方就公寓楼租赁产生的纠纷不仅关系到双方的利益，同时涉及到4000多名学生和家庭的利益，进而关系到社会的和谐稳定。一审法院在充分考虑本案实际情况、各方权益以及判决的效果后，作出西安思源学院于2022年8月1日起30日内返还公寓楼、限期支付实际已占用期间的房屋占用费、按学年支付返还前房屋占用费的判决既符合情理、符合法律，也没有超出薛向岚的诉讼请求，而且处处体现了司法裁判应担当的社会责任，对此薛向岚表示接受和尊重。西安思源学院上诉认为一审判决超出薛向岚诉讼请求有违事实，不能成立，请二审法院不予支持。（四）一审判决审理程序合法，适用法律正确，西安思源学院所称程序问题、法律适用问题不能成立。1.一审法院不同意西安思源学院鉴定《租赁合同》真实性的申请符合事实和法律，程序合法。首先，上述合同效力案以双方分别提供的公寓楼使用合同作为认定案件事实的主要依据。该案生效判决已查明西安思源学院与永晟公司就学生公寓楼签署过两份合同，一份是《学生公寓楼建设及住宿合同》，另一份是《学生公寓楼租赁合同》。其次，上述合同效力案生效判决认定西安思源学院提供的《建设及住宿合同》的性质是租赁法律关系。也就是说，即使没有薛向岚提供的《租赁合同》，仅西安思源学院的合同就已证明答辩双方之间是租赁合同关系。第三，本案中西安思源学院提供的证据《关于学生公寓租赁费收款单位变更的函》中写明“我方与贵校2005年4月28日签订《学生公寓租赁合同》中的权利义务由该公司承担……租赁费汇入以下账号……”，该函件的内容亦证明答辩双方的合同性质和《租赁合同》的真实存在。据此，根据《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条规定“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许”，一审法院不同意西安思源学院申请鉴定《学生公寓租赁合同》真实性于法有据，程序合法。2.薛向岚系本案适格原告，一审法院不同意中止申请符合事实和法律，程序合法。首先，永晟公司于2013年5月30日注销，薛向岚和陈某是永晟公司注销前的合法股东，其中答辩人持股为98%，陈某持股2%。一审中，西安思源学院以周延波提起确认冯某某与陈某、薛向岚签订股权转让协议无效案，认为薛向岚不是本案适格原告。对此，薛向岚认为，转让公司股权是股东个人的权利，与家庭成员无关。周延波只能就冯某某出让股权后带来的财产收益主张共有权，但却无权干涉冯某某依法出让股权，其以损害夫妻共同财产为由要求确认股东转让无效显然有违事实和法律，不能成立。何况，周延波已向法院撤销了确认股权转让效力案的审理。其次，薛向岚对诉讼标的物的权利来源于永晟公司解散时的股东会决议。涉案公寓楼及配套资产系永晟公司的资产，薛向岚是永晟公司的合法股东。公司解散及解散后资产的分配或归属系公司自治事项，由公司股东会依法决定。本案中，永晟公司解散后将公司资产公寓楼及应收债权决定由薛向岚承继符合法律规定和法律程序。薛向岚作为公寓楼的权利人，其完全有资格提起本案之诉以维护自身合法权益。第三，西安思源学院提交的《关于学生公寓楼租赁费收款单位变更的函》根本不能证明薛向岚不是公寓楼的承继主体。该函出具时间是2014年1月2日，此时永晟公司已注销，不具备民事主体资格，此函不具备法律效力。西安思源学院无法证明其自2014年1月1日起已按此函要求将公寓楼租金交付给了西安新旭邦投资有限公司，从而证明该函涉及继受主体的内容不真实、不客观。最后，西安思源学院以薛向岚为被告提起合同效力案，由此证明西安思源学院认可薛向岚是公寓楼资产和权利合法承继人的事实。因此，一审法院未同意西安思源学院以主体资格为由中止本案审理的申请符合法律规定，西安思源学院以此称一审审理程序违法不能成立。3.陈某与本案无利害关系，一审法院不追加当事人符合事实和法律，程序合法。陈某参加了永晟公司解散和解散后公司权益承继归属的股东会，股东会决议是按陈某和答辩人的真实意愿做出。本案诉讼前，陈某对该次股东会决议是其真实意愿，签名按指印是其本人所为作出声明，并经西安市莲湖区公证处进行公证。据此，包括公寓楼在内的永晟公司资产全部由薛向岚一人承继，陈某与本案没有利害关系。同时，在上述合同效力案中，陈某是被告之一。在该案审理中，陈某知晓本案处于审理阶段，但陈某从未就本案提出异议，也没有申请参与本案之诉。由此可知，陈某完全认可薛向岚的原告资格和薛向岚对公寓楼享有所有权，其与本案处理结果没有法律上的利害关系。何况一审中，西安思源学院从未以案件结果与陈某有关的问题，现以此为由称一审程序违法显然有违事实和法律，不能成立。最后，本案是租赁合同纠纷案件，一审判决适用于租赁合同相关的法律法规裁决本案不存在任何适用法律错误的问题。西安思源学院置事实于不顾，单方将本案合同性质的法律关系定性为借贷，并以此上诉称一审判决适用法律错误显属荒唐。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决公平、公正，请二审法院予以维持；西安思源学院上诉请求和理由违背事实，于法无据，不能成立，请二审法院予以驳回。
薛向岚向一审法院起诉请求：1.判令西安思源学院于本案判决生效后十日内向薛向岚腾退并返还建筑面积25000平方米的两栋学生公寓楼（位于西安市灞桥区水安路南侧，思源中学围墙以北，现陕西圣典园林绿化有限公司园区内北侧；价值为2000万元）；2.判令被告向原告支付2015年8月1日至2015年8月31日非法侵占使用两栋学生公寓楼期间的房屋占有使用费434600元（参照租赁合同约定的租金标准计算：5215200×1.3÷365×31=575815元）以及2015年9月1日起至西安思源学院腾退并返还薛向岚两栋学生公寓楼之前实际非法占用期间的房屋占有使用费；3.本案诉讼费用由西安思源学院承担。
一审法院认定事实：2005年2月1日，由永晟公司出资与西安山河建筑工程有限公司签订《建设工程施工合同》及《学生公寓楼补充协议》，合同内容第1条约定“工程概况：1-1工程名称：学生公寓，1-2；工程地点：西安旭邦园林公司园区内”。同年涉案工程完成建设后交付西安思源学院作为公寓楼供学生住宿使用。
薛向岚提交永晟公司（甲方）与西安思源职业学院（乙方）于2005年4月28日签订的《学生公寓租赁合同》一份、并以此为据提起上述诉请。西安思源学院提交签约主体、签约时间相同，但合同名称不同的《学生公寓楼建设及住宿合同》一份。经比对，该两份合同关于学生公寓楼建设地点、学生公寓标准和数量、年租金、租赁期限、公寓楼资产归属等内容约定均相同。两份涉案合同均载明：“第一条：学生公寓建设地点：西安旭邦园林公司园区库房后，思源中学北围墙以北，园林公司2#门至思源中学北门路以东。......。第三条：两栋公寓楼共计年租金为5215200元（大写人民币伍佰贰拾壹万伍仟贰佰元整）。乙方在第一学年除支付完当年租金5215211元外，再预支第二学年即2006-2007学年租金5215200元，2007年9月20日开始按学年正常支付各学年度租金。第四条：本租赁合同每学年租期确定为当年8月1日至次年7月31日，本合同公寓楼租赁期限为10年，即从2005年8月1日起至2015年7月31日止。第五条：甲方责任：1.负责公寓楼的设计，其设计方案必须经乙方同意。2.负责公寓楼主体建设、室内外装饰及室内强、弱电布线等，其资产归甲方所有。3.负责宿舍内床铺、柜、椅、暖等设施的配置，其资产归甲方所有。负责室外道路、绿化、晒衣场的建设，资产归甲方所有。负责公寓楼的大修理费用。……”。特别是在原告提交的《学生公寓租赁合同》关于年租金还特别约定：“两栋公寓楼共计年租金为5215200元，此年租金是一次包死价，不随乙方实际住宿人数变动”。双方对对方提交的合同的真实性互不认可。庭审中，西安思源学院认可涉案两栋学生公寓楼为永晟公司出资建设。
永晟公司于2005年2月3日成立，2012年5月8日，其更名为西安永晟物业管理有限公司。2013年3月12日，永晟公司全体股东（两名：薛向岚持股比例为98%为公司法定代表人、陈某持股比例为2%）决议解散公司，全体两名股东召开股东会并形成《西安永晟物业管理有限公司股东会决议
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关于公司解散后权益承继归属的决定》，作出如下决议：“1.我公司决定于今日解散；2.鉴于公司对外并无任何负债，但仍有一定资产和应收债权（主要是出租给西安思源学院的两栋学生公寓楼，即现在位于陕西圣典园林绿化有限公司园区库房北侧的l号楼、2号楼），因此，股东会研究决定，公司在履行解散和清算以及注销程序后，本归属于公司的一切资产以及一切应收债权均由薛向岚承继和享有，因该承继资产所涉及的义务也由薛向岚个人承担”。2013年5月30日该公司办理注销登记。
在本案立案前，西安思源学院于2015年8月20日以薛向岚、陈某作为被告向西安市灞桥区人民法院提起诉讼，请求确认西安思源学院2005年4月28日与永晟公司签订的《学生公寓楼建设及住宿合同》无效。因本案的审理结果必须以该案的审理结果为依据，一审法院遂于2016年2月29日裁定本案中止诉讼。
西安市灞桥区人民法院经审理作出（2015）灞民初字第02595号民事判决:西安思源学院与永晟公司于2005年4月28日签订的《学生公寓楼建设及住宿合同》无效。宣判后，西安思源学院与薛向岚、陈某均不服，向西安市中级人民法院提起上诉。西安市中级人民法院查明：“西安思源学院与永晟公司就学生公寓楼签署过两份合同，一份是《学生公寓楼建设及住宿合同》，另一份是《学生公寓租赁合同》，两份合同的落款时间均为2005年4月28日。……关于合同的性质：本院认为，《学生公寓楼建设及住宿合同》明确载明西安思源学院对于永晟公司建设所有的两栋学生公寓楼支付对价从而有偿使用十年的基本内容，合同条款并对有偿使用标的物的坐落、标的物的设施配备、有偿使用费、使用费支付方式、有偿使用期限以及标的物的维修等内容均作了明确约定，《学生公寓楼建设及住宿合同》的内容，没有体现联建的意思表示，但符合合同法规定的租赁合同基本特征，故《学生公寓楼建设及住宿合同》的性质应属租赁法律关系；关于《学生公寓楼建设及住宿合同》的效力：因双方均未提供学生公寓楼的建设审批手续，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，《学生公寓楼建设及住宿合同》应属无效”。从而于2017年11月10日作出(2017)陕01民终11054号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案遂恢复审理。
双方于2005年4月28日签订《学生公寓租赁合同》后，西安思源学院按合同约定交纳租金至2015年7月31日止，双方对2005年8月1日至2015年7月31日之间合同的履行无异议。2015年7月31日，租赁合同到期后，双方未签订续租协议，西安思源学院未再交纳租金，但仍继续占有涉案两栋学生公寓楼供其学生住宿使用至今。
本案恢复审理期间，西安思源学院举证了2014年1月2日落款为永晟公司盖章的《关于学生公寓租赁费收款单位变更的函》，主要内容如下：“西安思源学院：因业务需要，自2014年1月1日起，我公司将位于西安灞桥区永安路28号副1号圣典园林公司库房北侧的23、24号楼所有权转移至西安新旭邦投资有限公司名下，其管理权、收益权亦随之转至该公司。我方与贵校2005年4月28日签订《学生公寓租赁合同》中的权利义务由该公司承担。自2014年1月1日起，请将租赁费汇入以下账号，收据由西安新旭邦投资有限公司提供，并注明户名、开户行、以及账号。西安新旭邦投资有限公司盖章”。
另查明，2008年5月14日，陕西省人民政府陕正函〔2008〕60号作出《关于同意建立西安思源学院的通知》，该通知载明:根据《教育部关于同意建立西安思源学院的通知》（教发函〔2008〕111函），省政府同意在西安思源职业学院的基础上建立西安思源学院，同时撤销西安思源职业学院建制。
此外，双方均认可本案所涉两栋学生公寓楼具体位置在签订《学生公寓租赁合同》时坐落位置为西安市灞桥区永安路南侧，思源中学围墙以北，现陕西圣典园林绿化有限公司园区内。现位置名称变更为：坐落于西安市灞桥区弘知路南侧，思源中学围墙以北，现陕西圣典园林绿化有限公司园区内。薛向岚在本案庭审辩论结束前未提交两栋学生公寓楼的建设审批手续。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，永晟公司与被告签订的《学生公寓租赁合同》，鉴于永晟公司在修建公寓楼时并未取得建设工程规划许可证，且在一审辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设的客观事实，故《学生公寓租赁合同》应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。……。”双方在同一天签订的《学生公寓租赁合同》、《学生公寓楼建设及住宿合同》虽然名称不同，但该两份合同关于学生公寓楼建设地点、学生公寓标准和数量、年租金、租赁期限、公寓楼资产归属等内容约定均相同，合同名称的不同并不改变本案租赁合同的性质。从薛向岚在本案中的诉请及陈述的事实理由判断，其对双方签订的《学生公寓租赁合同》应为无效实际上是认可的。虽然双方签订的合同无效，但并不影响合同约定的资产归属、租金费用及承担等合同主要条款的适用。关于西安思源学院以《关于学生公寓楼租赁费收款单位变更的函》的内容主张薛向岚作为涉案两栋学生公寓楼的主体不适格之问题，经查，永晟公司于2013年3月12日做出的股东会决议已明确决定，公司在履行解散和清算以及注销程序后，本归属于公司的一切资产以及一切应收债权均由薛向岚承继和享有，因该承继资产所涉及的义务也由薛向岚个人承担，2013年5月30日该公司办理注销登记。而西安思源学院提交的该份函件载明的时间是2014年1月2日，永晟公司此时法人主体资格已经消灭，已不具备出具该份函件的资格和能力，且薛向岚对该函的真实性、合法性均不认可，故对西安思源学院该项主张不予采信。永晟公司注销后，其权利义务由薛向岚承继，薛向岚有权依据《学生公寓租赁合同》向西安思源学院主张权利，对薛向岚要求西安思源学院返还涉案两幢学生公寓楼的主张予以支持。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……”。本院已经发生法律效力的(2017)陕01民终11054号民事判决已经确认西安思源学院举证的《学生公寓楼建设及住宿合同》的内容没有体现联建的意思表示，但符合合同法规定的租赁合同基本特征，因违反法律禁止性规定而无效。故西安思源学院辩称本案《学生公寓租赁合同》性质名为联建、应为借款合同的理由同样不能成立。
永晟公司与西安思源学院于2005年4月28日签订的《学生公寓租赁合同》，永晟公司系出租方，西安思源学院系承租方。西安思源学院不认可《学生公寓租赁合同》的真实性并提出司法鉴定申请：“1.要求对原告提交的《学生公寓租赁合同》的打印文字（碳粉）形成的具体时间委托具备资质的鉴定机构进行司法鉴定；2.要求对原告提交的《学生公寓租赁合同》中公章的加盖具体时间委托具备资质的鉴定机构进行司法鉴定；3.要求对原告提交的《学生公寓租赁合同》中签名形成的具体时间和是否为本人书写委托具备资质的鉴定机构进行司法鉴定；4.要求对原告提交的《学生公寓租赁合同》所使用纸张生产的具体时间委托具备资质的鉴定机构进行司法鉴定”。但西安市中级人民法院作出的（2017）陕01民终11054号民事判决已对本案所涉《学生公寓租赁合同》真实性作出认定，且西安思源学院在庭审中出示《关于学生公寓楼租赁费收款单位变更的函》，虽欲证明薛向岚主体资格不适格，但该函中载明“2005年4月28日双方签订了《学生公寓租赁合同》”，表明西安思源学院对《学生公寓租赁合同》真实性是认可的。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百二十一条规定：“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许”。对西安思源学院提出的司法鉴定申请依法不予准许。
考虑到两栋学生公寓楼现仍由西安思源学院学生住宿使用，虽然《学生公寓租赁合同》为无效合同，但若判令被告立即腾房，不仅会对涉案两栋学生公寓楼内入住学生的正常住宿以及学习生活带来不便，甚至进而也有较大可能会对西安思源学院整体教学活动造成不利影响，结合大学生在校本科学习通常为四个学年度，综合酌情考虑，认为应给予西安思源学院四个学年度（即2018-2019年学年度、2019-2020年学年度、2020-2021年学年度以及2021年-2022年学年度）的腾房期限，即在2022年8月1日起30日内将涉案两栋学生公寓楼返还薛向岚较为适当。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。双方对2005年8月1日至2015年7月31日之间合同的履行无异议，故薛向岚要求西安思源学院支付2015年8月1日至2015年8月31日使用两栋学生公寓楼期间的房屋占有使用费以及至实际腾退之前的占有使用费于法有据，予以支持。参照西安思源学院与永晟公司签订的《学生公寓租赁合同》中对公寓楼租金及支付方式的约定，两幢学生公寓楼共计年租金为5215200元，此年租金是双方对租金价格的明确约定，不随西安思源学院实际住宿人数变动而增减，故薛向岚主张在原租金基础上浮30%的理由不能成立，不予采纳。西安思源学院应自2015年8月1日起，每月支付原告占有使用费434600元至其实际返还之日为止。
由于已经考虑到现仍由西安思源学院占有使用的涉案两栋学生公寓楼入住学生的实际住宿问题，给予西安思源学院前述四个学年度的腾房宽限期，为此，根据公平原则和权利义务相一致原则，公平合理的进行衡量，参照《学生公寓租赁合同》约定的租金标准，西安思源学院在前述腾房期限内应以每一学年度届满之日为时间节点，向薛向岚支付此前应付未付的房屋占有使用费直至腾房之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十三条规定，判决：一、西安思源学院于2022年8月1日起30日内向薛向岚返还建筑面积25000平方米的涉案两栋学生公寓楼（位于西安市灞桥区弘知路南侧，思源中学围墙以北，现陕西圣典园林绿化有限公司园区内）；二、本判决生效后一个月内，西安思源学院以每月434600元为标准支付薛向岚自2015年8月1日起至2018年4月30日期间的房屋占有使用费14341800元；三、西安思源学院应于2019年8月1日以每月434600元为标准支付薛向岚自2018年5月1日至2019年7月31日期间的房屋占有使用费6519000元；于2020年8月1日以每月434600元为标准支付薛向岚2019年8月1日至2020年7月31日期间的房屋占有使用费5215200元；于2021年8月1日以每月434600元为标准支付薛向岚自2020年8月1日起至2021年7月31日期间的房屋占有使用费5215200元；于2022年8月1日以每月434600元为标准支付薛向岚自2021年8月1日至2022年7月31日期间的房屋占有使用费5215200元以及以434600元为标准支付薛向岚自2022年8月1日至西安思源学院实际返还涉案两栋学生公寓楼期间的房屋占有使用费。案件受理费366838元，由被告负担。因原告已预交，被告在支付上述款项时连同其应支付的案件受理费一并支付给原告。
本院二审审理查明，根据双方当事人自认的事实，本案所争讼的房屋，是在租赁的村民集体所有土地上建设，且没有取得建设规划许可、建筑施工许可等建设许可手续。此外，确认一审查明的其他事实。
本院认为，由于本案所涉土地属于农村集体所有土地，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案所涉房屋用地并非是因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的情形，因此涉案双方当事人均不能通过租赁从农村集体取得合法的建设用地使用权，对于涉案两栋宿舍楼所在的土地均不享有合法的土地使用权。《中华人民共和国建筑法》第七条规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理相关许可手续，而本案所涉房屋双方均认可未办理相关建设许可手续。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”本案所涉房屋并不属于该条所规定的合法建造，双方当事人均不能依据该条规定取得所有权。根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第21条规定的有关精神，本案当事人违反土地管理法占用农村集体土地，未经批准建设建筑物，涉及违法建筑的认定和处理问题，属于国家有关行政机关的职权范围。一审原告请求返还涉案房屋并支付占有使用费，其主张权利的基础是对于涉案房屋的合法所有权。根据上述纪要第21条的有关精神，当事人请求确认违法建筑权属及内容的，人民法院应当依法驳回起诉。综上，当事人对于涉案建筑应先申请有关行政主管部门处理，再行主张权利，故对薛向岚的起诉应予驳回。
依照《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国建筑法》第七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：
一、撤销西安市中级人民法院(2015)西中民一初字第00045号民事判决；
二、驳回薛向岚的起诉。
一审案件受理费366838元，退还（一审原告）薛向岚；上诉人西安思源学院预交的二审案件受理费224332元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 尤 青
审判员 王琪轩
审判员 袁辉根
二〇一八年十月十六日
书记员 宁 丹