广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民二终字第469号
上诉人（一审被告）：李虹枢（曾用名李喜芳）。
委托代理人：李长银。
被上诉人（一审原告）：南宁市房产物业管理处。
委托代理人：杜成贤。
委托代理人：黄克雯。
上诉人李虹枢因与被上诉人南宁市房产物业管理处（简称南宁市房管处）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市邕宁区人民法院（2014）邕民二初字第217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月10日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月11日公开开庭进行了审理。上诉人李虹枢及其委托代理人李长银、被上诉人南宁市房管处的委托代理人杜成贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：南宁市房管处是南宁市房产管理局下属的事业单位，办理有事业法人证书和组织机构代码证，负责直管公房的租赁、出售、修缮、装饰和危旧房屋改造等工作。南宁市邕宁区蒲庙镇胜利街50号101号商铺是南宁市房管处管理的直管公房。2009年9月29日，南宁市房管处（甲方）与李虹枢（乙方）签订了一份《非住宅租赁合同》，约定的主要内容是：甲方将蒲庙镇胜利街50号101号铺租赁给乙方使用，经营项目为床上用品；租金为400元／月，按月支付；租赁期限为2009年10月20日至2012年10月19日；租赁期满或其他原因导致合同终止时，如乙方未在甲方通知的腾空期限内将房屋腾空交还甲方的，房屋腾空交还日期每逾一天，乙方按本合同月租金的15%的标准向甲方支付房屋占用费等。合同落款处甲方经办人一栏有南宁市房管处方工作人员曾旭的签名并加盖有南宁市房产物业管理处的印章，乙方一栏有李虹枢的签名（签其曾用名李喜芳）。合同签订后，双方均依约履行了各自的义务。在合同期限届满后，双方没有签订新的租赁合同，但仍按原合同继续履行。李虹枢已支付租金至2014年4月份。2014年5月14日，南宁市房管处向李虹枢送达一份腾空胜利街50号的通知内容为：“李喜芳租户：你户承租我单位管理的蒲庙镇胜利街50号101号铺面（以下称该铺面）的租赁合同已于2012年10月19日到期，房屋占用费收至2014年4月30日。根据我国合同法的规定及租赁合同的约定，我单位可以随时解除与你的租赁合同，收回商铺。因此，我单位决定对商铺重新招租，并于2014年4月23日书面通知你户参加我单位对商铺的公开招租，但你户拒收拒签通知，也没有参加我单位于2014年4月29日对商铺的公开招租。该商铺已确定新的承租人。请你自接到本通知之日起3日内，将房屋腾空交还我单位，逾期不腾空房屋的，我单位将依法收回房屋并向你追缴房屋占用费。”通知的落款时间为2014年5月14日，落款处加盖有南宁市房产物业管理处兴宁房管所的印章，通知存根联加盖有见证单位南宁市邕宁区蒲庙蒲津社区居民委员会的印章并有该委员会工作人员刘建的签名。庭审中，李虹枢认可已于2014年5月14日收到了该通知，但认为南宁市房管处方剥夺了其优先续租权。
一审法院经审理认为：南宁市房管处与李虹枢签订的《非住宅租赁合同》是合同当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。
合同约定的租赁期限届满后，双方未再签订租赁合同。李虹枢继续使用租赁房屋，南宁市房管处继续按400元／月收取租金，对此双方均无异议，因此原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。本案中，南宁市房管处已于2014年5月14日向李虹枢送达了关于腾空胜利街50号的通知，要求李虹枢腾空交还租赁房屋，已包含有解除合同的意思。租赁合同解除通知已于2014年5月14日送达李虹枢。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十二条的规定，确认本案租赁合同于2014年5月14日解除。因南宁市房管处没有证据证实于2014年4月23日将关于胜利街50号腾空及公开竞租的通知送达给李虹枢。李虹枢也不认可收到该通知。故对南宁市房管处主张确认租赁合同解除时间为2014年4月23日的诉讼请求，不予支持。鉴于合同已解除，李虹枢理应将租赁房屋腾空交还给南宁市房管处。对南宁市房管处要求李虹枢腾空蒲庙镇胜利街50号101号铺交还南宁市房管处的诉讼请求，予以支持。自租赁合同解除至今已超过三个月，根据南宁市房管处的请求、李虹枢经营商品种类及腾空房屋所需时间等实际情况，李虹枢应于本案判决生效之日起十日内腾空并交还租赁房屋给南宁市房管处。
关于李虹枢主张其享有优先续租权即优先承租权的问题。李虹枢提出其享有优先续租权的抗辩，因房屋租赁中的优先承租权法律没有强制性的规定。双方在租赁合同中对优先承租权的问题也没有约定，故李虹枢抗辩中主张其享有优先续租权没有事实与法律依据，不予采纳。
关于南宁市房管处要求李虹枢支付从2014年5月1日起至腾空交还房屋之日止的房屋占用费的问题。双方在租赁合同中约定“租赁期满或其他原因导致合同终止时，如乙方未在甲方通知的腾空期限内将房屋腾空交还甲方的，房屋腾空交还日期每逾一天，乙方按本合同月租金的15%的标准向甲方支付房屋占用费”，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，南宁市房管处可以依据租赁合同向李虹枢主张房屋占用费。李虹枢提出南宁市房管处主张的房屋占用费过高。南宁市房管处对李虹枢未按通知腾空并交还房屋的行为给其造成的实际损失未能举证证明。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对于李虹枢认为南宁市房管处主张的房屋占用费过高的意见，予以采纳。根据本案实际情况，房屋占用费或租金（合同解除前为租金，合同解除后为房屋占用费）分两部分计付，第一部分从合同解除前未付租金的2014年5月1日起至合同解除后3日宽限期届满之日即2014年5月17日止，应按合同约定的月租金400元计付，为226.67元（400元／月÷30日／月×17日）；第二部分从合同解除后的宽限期届满之次日即2014年5月18日起至李虹枢腾空并交还房屋给南宁市房管处之日止，可按合同约定的月租金400元上浮50%（即月占用费600元，日占用费20元）计付占用费。南宁市房管处主张的房屋占用费（解除合同前为租金），合理部分予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、南宁市房管处与李虹枢签订的《非住宅租赁合同》于2014年5月14日解除；二、李虹枢腾空并交还南宁市邕宁区蒲庙镇胜利街50号101号铺给南宁市房管处；三、李虹枢支付给南宁市房管处2014年5月1日至合2014年5月17日的房屋租金和占用费共226.67元；四、李虹枢支付给南宁市房管处2014年5月18日之后的房屋占用费（计付办法：从2014年5月18日起至李虹枢腾空并交还租赁房屋给南宁市房管处之日止，按20元每日计付）。案件受理费50元，由南宁市房管处负担17元，李虹枢负担33元。
上诉人李虹枢不服一审判决，上诉称：双方签订的《非住宅租赁合同》是事实，合同期满后转为不定期租赁合同。被上诉人仍按原合同约定收取租金，上诉人也继续承租，原合同继续有效。被上诉人于2014年5月14日向上诉人送达《关于腾空胜利街50号的通知》，要求在3天内腾空交还房屋，一审法院判决解除双方合同，与事实不符。在不定期租赁合同关系中，出租人解除租赁合同的，并非其通知到达承租人后合同即解除，至少有两个方面的限制：一、是必须要在合理期限之前通知承租人；二、是应当根据通知所载具体内容确定租赁合同解除的具体时间。本案中，该腾空通知虽然包含解除合同的意思，但是期限不合理，违反我国《合同法》第232条规定。请求二审法院予以撤销。2、上诉人享有优先承租权。被上诉人向上诉人送达《关于腾空胜利街50号的通知》，告知租赁商铺己于2014年4月29日重新招租。上诉人认为，在合同未依法解除的情况下，被上诉人排除承租人参加竟租权利。请求二审法院：一、撤销一审判决；二、一二审案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人南宁市房管处答辩称：一审法院判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
当事人争议的焦点是：一、上诉人李虹枢对讼争房屋是否有优先承租权？租赁合同是否应予解除？二、上诉人李虹枢应否支付被上诉人南宁市房管处房屋占用费？应如何支付？
本院认为：南宁市房管处与李虹枢签订的《非住宅租赁合同》是合同当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。
合同约定的租赁期限届满后，双方未再签订租赁合同。李虹枢继续使用租赁房屋，南宁市房管处继续按400元／月收取租金。双方对此均无异议，因此原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。本案中，南宁市房管处已于2014年5月14日向李虹枢送达了关于腾空胜利街50号的通知，要求李虹枢腾空交还租赁房屋，已包含有解除合同的意思。李虹枢未在上述法律规定期限内对解除通知的效力向人民法院提起诉讼，故该解除通知已发生法律效力。一审对此认定无误，本院予以维持。
关于李虹枢主张其享有优先续租权即优先承租权的问题。李虹枢上诉提出其对原承租房屋享有优先续租权。首先，我国合同法及相关法律规定对房屋租赁中的优先承租权没有作出强制性的规定。其次，双方在租赁合同中对优先承租权的问题也没有约定，故李虹枢上诉主张其享有优先续租权没有事实与法律依据，本院不予采纳。
关于南宁市房管处要求李虹枢支付从2014年5月1日起至腾空交还房屋之日止的房屋占用费的问题。双方签订的租赁合同解除后，李虹枢仍实际占用涉案的房屋。一审法院根据本案实际情况，认定李虹枢应向南宁市房管处支付的费用分为两部分：一、2014年5月1日起至2014年5月17日止的租金，按合同约定的月租金400元计付，为226.67元（400元／月÷30日／月×17日）；二、从2014年5月18日起至李虹枢腾空并交还房屋给南宁市房管处之日止，按合同约定的月租金400元上浮50%（即月占用费600元，日占用费20元）计付占用费。该认定亦是正确的，本院予以维持。综上，一审法院判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李虹枢负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 蔚
代理审判员 黄泇锜
代理审判员 杨 柳
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 孙宇欣
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。