江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第01022号
上诉人（一审被告）：沭阳伟邦置业有限公司，住所地沭阳县沭城镇学府路春风沂水七号楼一单元201室。
法定代表人：周杨军，该公司董事长。
委托代理人：刘超，沭阳县城东法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告）：范芹英。
委托代理人：宋华波，江苏名典律师事务所律师。
上诉人沭阳伟邦置业有限公司（以下简称伟邦公司）与被上诉人范芹英商品房买卖合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2014）沭开民初字第01777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
范芹英一审诉称：2008年10月9日，范芹英与伟邦公司签订《商品房买卖合同》，约定范芹英购买伟邦公司开发的金地华园小区A区11－14号商铺，价款3025892元；房屋交付时间为2008年12月28日前；如伟邦公司逾期交付房屋超过120日的，范芹英有权解除合同，如果合同继续履行，伟邦公司应按日向范芹英支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，范芹英如约付清房价款，但伟邦公司未在约定期限内交付房屋，实际交付时间为2014年6月23日，逾期2003天。逾期期间，伟邦公司法定代表人一直表示将在房屋交付后如约支付违约金，但房屋交付后，伟邦公司违反承诺，拒绝支付违约金。现请求判令：1、伟邦公司支付逾期交房违约金1112861.95元，其中首付款1525879元的违约金自约定交房的次日即2008年12月29日起按日万分之二计算至实际交房之日即2014年6月23日，贷款150万元的违约金自贷款到伟邦公司账户之日即2009年11月23日起按日万分之二计算至实际交房日2014年6月23日。2、伟邦公司承担本案诉讼费用。
伟邦公司一审辩称：1、范芹英在购买该涉案房屋时，明知该房屋门前有加油站，加油站什么时候拆迁由政府决定，伟邦公司不能确定。但如延期交房，伟邦公司不承担责任。2、伟邦公司延期交付房屋的原因不是因为违约所致，而是因为政府原因所致，伟邦公司在投资该房地产时，政府承诺在挂牌三个月内完成土地的拆迁工作，因政府原因没有能按时拆迁该加油站，致使该房屋无法交付。3、在涉案房屋交付期到期时，经协商，范芹英同意延期交付，不要求伟邦公司承担违约责任。4、即使伟邦公司延期交房，延期的天数应当扣除因风、雨等不能施工的天数，从合同约定交房之日起到加油站拆迁之日止，每年扣除两个月的不能施工时间。5、范芹英主张的违约金过高，实际违约金应该是弥补范芹英的损失，即延期交房时间的房租。6、范芹英有延期交付房款的事实，应当抵冲延期交房的天数。范芹英最后一笔房款的支付时间是2009年11月23日，延期交房的时间应从2009年11月24日起开始计算。综上，请求对范芹英主张的违约金酌情减免。
一审法院经审理查明：2008年10月9日，范芹英与伟邦公司签订《商品房买卖合同》，约定：范芹英（买受人）购买伟邦公司（出卖人）开发的沭阳县沭城镇金地华园小区A区11－14号商铺（合92129号房），价款3025892元，第六条、付款方式及期限。2008年10月9日交付1525879元，余额150万元在2008年10月30日前从银行贷款一次性付清，如因乙方原因导致贷款不能办理的，则乙方以现金支付。第七条、买受人逾期付款的违约责任。按逾期时间分别处理（不作累加），①逾期在120日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额应支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过120日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第八条、交付期限。出卖人应当在2008年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。…买受人付清该商品房全额房款及相关税费。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；3、因雨、雾、雪、风等气候异常原因及沭阳县人民政府或主管部门批准的规划设计变更所引起的延期。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加），①逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。…
上述合同签订后，范芹英在约定期限内交付1525879元首付款，贷款150万元于2009年11月23日到伟邦公司账户。伟邦公司实际交付房屋时间为2014年6月23日。范芹英要求伟邦公司支付逾期交付房屋违约金未果，诉至法院。
一审法院另查明：范芹英与伟邦公司签订商品房买卖合同时，伟邦公司已经取得商品房预售许可证。
一审法院认为：范芹英与伟邦公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应全面履行合同义务。出卖人应当按照约定的期限交付标的物。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。伟邦公司未按合同约定的期限交付房屋，应当承担违约责任。
伟邦公司辩解范芹英在购买该涉案房屋时明知该房屋门前有加油站、有延期交房的可能性，如延期交房，伟邦公司不承担责任，伟邦公司此辩解理由无法律依据，不予支持。
伟邦公司辩解其逾期交付房屋的原因系由于政府未能按照约定期限拆迁涉案房屋前面的加油站所致，范芹英亦认可加油站未拆迁系伟邦公司逾期交付房屋的原因。伟邦公司认可其在与范芹英签订商品房买卖合同时，政府与伟邦公司约定的加油站应当拆迁的时间早已到期，故加油站未按时拆迁的情况在双方订立商品房买卖合同时已经存在，伟邦公司作为开发方应对此明知，并能合理预见到签订商品房买卖合同可能产生的法律后果和承担相应的法律风险，不属不可抗力范畴。伟邦公司提供的其与沭阳县人民政府订立的项目投资协议书系民事合同，即使政府未按协议约定的期限完成对加油站的拆迁，亦属第三人原因造成涉案房屋逾期交付，不构成不可抗力，不能作为伟邦公司逾期交付涉案房屋的免责事由。
伟邦公司提出因施工过程中小区规划变更、影响施工导致涉案房屋逾期交付的抗辩事由，范芹英不予认可，伟邦公司在规定的举证期限内未提供证据证明其主张，故对伟邦公司此辩解理由不予支持。
伟邦公司辩解在涉案房屋交付期限到期时，经协商范芹英承诺同意延期交付，不要求伟邦公司承担违约责任，范芹英不予认可，伟邦公司未提供证据证明其主张，对伟邦公司此辩解理由不予支持。
伟邦公司辩解延期交房的天数应当扣除因风、雨等不能施工的天数，应从合同约定的交房之日起到加油站拆迁之日止，每年扣除两个月的不能施工时间，范芹英不予认可，伟邦公司提供的沭阳县气象局证明不能证明雨、雾、雪、风等已达到气候异常的程度，伟邦公司也未提供证据证明该自然现象能够而且已经阻碍商品房施工的进程，而正常的雨、雾、雪、风等情况属伟邦公司作为开发方在订立商品房买卖合同应当预见的因素，故对伟邦公司此辩解理由不予支持。
伟邦公司辩解范芹英主张的违约金过高，范芹英的实际损失应为范芹英在延期交房时间内房租，但伟邦公司未提供证据证明范芹英的实际损失，其仅以租金损失计算范芹英的损失无事实依据，范芹英的损失尚应包含房款利息等其他损失。范芹英主张的违约金应按合同约定的标准予以计算，对伟邦公司此辩解理由亦不予支持。
关于范芹英主张的逾期交房违约金数额，伟邦公司辩解范芹英延期交付房款，延期交房的时间应从贷款交付时间即2009年11月24日起开始计算。涉案合同约定的交付房屋时间在贷款交付期限届满之前，且伟邦公司自认因加油站未拆除，导致涉案房屋无法进行综合验收、无法交付，直到贷款交付伟邦公司时，涉案房屋仍然未经综合验收，不具备交付条件，因此，贷款延期交付与伟邦公司逾期交房无法律上的因果关系，对伟邦公司此辩解理由亦不予支持。范芹英主张的违约金计算标准和违约金数额有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：伟邦公司于判决发生法律效力之日起十日内向范芹英支付逾期交房违约金1112861.95元。案件受理费15710元，减半收取7855元，保全费5000元，合计12855元，由范芹英负担644元，伟邦公司负担12211元。
一审判决作出后，伟邦公司不服，向本院提起上诉，要求发回重审，或者改判驳回范芹英的诉讼请求。理由：1.一审判决对涉案《商品房买卖合同》第八条理解错误，简单认定政府行为不属于不可抗力。合同第八条约定“因雨、雾、雪、冻风等气候异常原因及沭阳县人民政府或者主管部门批准的规划设计变更所引起的延期”，出卖人可以据实延期。这条约定包含三个方面的内容，天气异常、沭阳县人民政府原因顺延、主管部门批准的规划设计变更顺延。范芹英在购买房屋时，明知加油站的位置及尚未拆迁，也明知拆迁期限已过，且是政府的义务，在这种情况下才签订商品房买卖合同。因沭阳县人民政府行为导致的延期比不可抗力更无法预测和防止。范芹英购房时，该房屋已经竣工验收，可以交付使用，且同地段、同排的房屋均在此期间完成交付。范芹英明知是因为沭阳县政府未能及时拆除加油站导致其房屋不能交付，此前从未主张过违约金，说明范芹英与伟邦公司对此已达成共识，伟邦公司可以据实延期，不应当支付逾期交房违约金。2.范芹英延期支付房款150万元，相应的违约金应当扣除。涉案合同约定范芹英应当在2008年10月30日前支付150万元购房款，但其直至2009年11月23日才支付此款项，应当承担相应的违约金，并从伟邦公司应承担的违约金中扣除。而且，因其没有交清购房款，伟邦公司可以行使后履行抗辩权，故在此期限之前不应计算违约金。3.一审判决确定的违约金过高。违约金的数额应当以实际损失作为参照，不应当超过实际损失的30%。范芹英的房屋6年的租金约在50万元左右，一审判决的违约金过高，违约金计算方法错误。4.范芹英起诉超过诉讼时效。
范芹英辩称：请求驳回上诉，维持原判。1.政府原因并非在双方约定的延期范围内，而是约定因政府批准的规划、变更才是顺延的约定原因，并不是政府所有的原因都是顺延的原因。即使是沭阳县政府的原因，也不是合同约定的顺延的事由。2.合同约定的贷款时间是2008年10月30日前办理贷款，伟邦公司未能举证范芹英延期办理贷款的情况，贷款真正的发放日是伟邦公司与银行之间进行协调，不能以贷款的直接发放日来推定范芹英存在逾期付款。对伟邦公司主张的后履行抗辩权，根据合同法的规定，后履行抗辩权的行使应当以书面方式通知先履行一方。伟邦公司从未以贷款未到帐而提出拒绝交房。贷款实际发放到账后，房屋也没有完成验收，因此贷款是否到账与逾期交房没有关联性。3.关于违约金，是根据合同约定的违约金标准计算的。一审判决确定的违约金金额较高是因为伟邦公司违约时间过长造成的。范芹英购买八间房屋，伟邦公司主张六年房屋租金损失才50万元显然与事实不符。4.关于诉讼时效。本案房屋是2014年6月23日交付的，双方此前一直在就合同的履行进行协商，不存在超过诉讼时效的问题。
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
二审中，伟邦公司提供以下证据：
1.竣工验收记录，证明涉案的房屋于2010年6月28日已经验收合格。
2.伟邦公司的原始台账，证明同在加油站位置附近的房屋，其他购房户都是在2012年之前就入住了，房子是可以交付的，是范芹英自己不去办理交房手续。
3.与范芹英的房屋在相同位置的购房户入住通知单、交款收据，证明范芹英附近的房屋在2011年已经具备交付条件，购房户只有交清了相关费用才具备来公司办理入住手续的条件。
4.范芹英的交费收据和入住手续，证明范芹英一直到2014年6月23日才交清所有的费用。
范芹英质证意见：证据1，真实性不能确认，即使真实，也仅反映该工程是由子单位验收合格，并未达到合同约定的交付条件。合同约定是小区综合验收合格。
证据2，真实性不予认可，存在修改，一审中伟邦公司明确认可加油站未拆除导致房屋无法交付。
证据3，真实性不予认可，且与本案没有关联性。一审中已经确认涉案房屋无法交付是因为门前加油站没有拆除，加油站未拆除导致小区没有综合验收通过。
证据4，真实性没有异议，但不能达到伟邦公司的证明目的。该费用是范芹英的上房费用，应该在上房手续时交纳，是双方在办理交房手续同时履行的。在涉案房屋符合交付条件，也就是加油站被拆除后，范芹英就交纳了上房费用在房屋不具备交房条件时，范芹英有权利拒绝交纳上房费用。
对上述证据，本院认证意见为：对证据1的真实性予以认可，结合涉案的《商品房买卖合同》第八条的约定，即“出卖人应当在2008年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；…”可以认定范芹英与伟邦置业约定的房屋交付条件是“经验收合格”，而非“经综合验收合格”。对证据2、3，范芹英虽对其真实性不予认可，但该证据载明的交房时间均在房屋符合交付条件之后，较为符合客观情况，可以反映购房户接收房屋的时间，也可以反映与范芹英同时期购买的房屋的价格情况。对证据4的真实性予以认可，该证据可以证实范芹英实际接收房屋的时间。
二审中，范芹英提供房屋租赁协议及情况说明各一份，证明其在领取房屋后将房屋租赁给他人使用，租期三年，年租金20万元。因为承租人是范芹英的亲戚，故相对于周边来说租金相对较低。
伟邦公司质证认为：情况说明不能作为证据使用，对房屋租赁协议，范芹英没有提供原件，对其真实性不予认可，且与本案没有关联性，这是收房以后的租赁情况，不能证明之前的租金标准。
对上述证据，因范芹英未能提供原件，且伟邦公司不予认可，故对其真实性本院不予确认。
本案二审的争议焦点为：1.如何理解涉案合同第八条约定的据实延期的情形？2.范芹英是否存在逾期付款的违约行为，应否承担相应的违约责任？3.伟邦公司是否存在逾期交房的违约行为？如何确定伟邦公司的违约责任？
对第一个争议焦点。本院认为：涉案合同第八条约定的伟邦公司可以据实延期的情形（因雨、雾、雪、冻风等气候异常原因及沭阳县人民政府或者主管部门批准的规划设计变更所引起的延期），应当理解为两种情形，即“因雨、雾、雪、冻风等气候异常原因”所引起的延期和“沭阳县人民政府或者主管部门批准的规划设计变更”所引起的延期。伟邦公司认为该条约定应当理解为三种情形，即天气异常、沭阳县政府行为及主管部门变更规划，系对上述条款的割裂理解。《商品房买卖合同》系房地产开发商提供的格式合同，对条款约定有争议的，本就应当作出不利于合同提供者的解释，伟邦公司割裂合同条款，作出对自己有利的解释，显属不当，不应得到支持。
对第二个争议焦点。涉案合同第六条对付款时间作出了明确约定，即范芹英应当在2008年10月30日前付清全部购房款，但根据查明的事实，范芹英依约支付首付款后，直至2009年11月23日才付清余下款项，其未能举证证明其逾期付款存在正当理由或因伟邦公司的原因造成，故其逾期付款的行为构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。即自2008年10月31日至2009年11月23日，合计383天，以150万元为基础，按每天万分之二计算，为114900元。
对第三个争议焦点。根据伟邦公司提供的证据，结合涉案合同第八条的约定，可以认定涉案房屋在2010年6月28日具备交付条件，虽迟于合同约定的交房时间2008年12月28日，但是，在2009年11月23日之前，范芹英尚未付清全部购房款，依照法律规定，伟邦公司可以行使先履行抗辩权，即在范芹英交清购房款之前，其有权拒绝交付房屋，因此，在2009年11月23日之前，伟邦公司无需承担逾期交房的违约责任。伟邦公司关于此节的上诉理由成立，本院予以支持。
在2009年11月23日之后，范芹英已经履行全部合同义务，伟邦置业虽然无法决定加油站何时能够拆除，但其作为履行义务一方，应当排除一切障碍，尽最大可能履行其应尽的合同义务。对于范芹英，其在与伟邦置业签订商品房买卖合同时，加油站尚未拆除这一合同瑕疵已经存在，伟邦置业对此并未加以隐瞒，且范芹英对加油站应当拆除而因故长期未能拆除的情形也是明知的，其购买的房屋价款亦低于同区位房屋价款，因此，范芹英对加油站在合同约定的交房时间内仍不能拆除应当有所预见。而且，加油站的拆除并非合同约定的交付房屋的条件，因此，范芹英在房屋具备交付条件之后仍以加油站尚未拆迁为由拒绝办理房屋交接手续无充分的法律依据。综上，应当适当减轻伟邦公司在此期间的违约责任，本院酌定以支付约定违约金的70%数额为宜。经计算，伟邦公司应当承担的违约金为3025879元＊万分之二＊1650天＊70%=698978元（取整）。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律错误，导致实体处理错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销沭阳县人民法院（2014）沭开民初字第01777号民事判决；
二、上诉人沭阳伟邦置业有限公司支付被上诉人范芹英逾期交房违约金698978元；
三、被上诉人范芹英支付上诉人沭阳伟邦置业有限公司逾期付款违约金114900元。
第二、三项相抵后，上诉人沭阳伟邦置业有限公司支付被上诉人范芹英584078元，于本判决生效之日起十日内履行。
一审案件受理费7855元，保全费5000元，二审案件受理费15710元，合计28565元，由上诉人沭阳伟邦置业有限公司负担17368元，被上诉人范芹英负担11197元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘芳芳
代理审判员 葛 娜
代理审判员 陈 民
二〇一六年三月四日
书 记 员 汤媛媛
适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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