江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）宁民初字第20号
原告（反诉被告）江苏安居高校投资置业有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区龙潭街道疏港路1号。
法定代表人汪海鹰，该公司董事长。
委托代理人王全凤、石磊，江苏诺法律师事务所律师。
被告（反诉原告）江苏省苏中建设集团股份有限公司，住所地江苏省海安县海安镇中坝南路18号。
法定代表人笪鸿鹄，该公司董事长。
委托代理人邱金华，江苏维建律师事务所律师。
委托代理人钱仁元，男，1965年5月19日生，汉族，江苏省苏中建设集团股份有限公司经理。
被告（反诉原告）江苏省苏中建设集团股份有限公司南京分公司，住所地江苏省南京市建邺区汉中门大街1-1号。
负责人黄春明，该分公司经理。
委托代理人钱红，江苏维建律师事务所律师。
委托代理人钱仁元，男，1965年5月19日生，汉族，江苏省苏中建设集团股份有限公司经理。
原告（反诉被告）江苏安居高校投资置业有限公司（以下简称安居公司）与被告（反诉原告）江苏省苏中建设集团股份有限公司（以下简称苏中公司）、江苏省苏中建设集团股份有限公司南京分公司（以下简称苏中公司南京分公司）建设工程合同纠纷一案，本院于2012年5月25日立案受理后，依法组成合议庭于2013年7月9日公开开庭进行了审理。安居公司的委托代理人石磊、王全凤，苏中公司的委托代理人邱金华、钱仁元、苏中公司南京分公司的委托代理人钱仁元、钱红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安居公司诉称，安居公司与苏中公司南京分公司于2007年1月20日、8月15日签订了《建设工程施工合同》《富盛山庄住宅工程合同补充协议》，约定富盛山庄（7彩星城）一期A01栋、A01栋地下车库、A02栋住宅楼工程由苏中公司南京分公司承建，A01栋地下车库于2008年8月19日竣工。之后，双方于2008年4月1日又签订《富盛山庄住宅工程合同补充协议》一份，约定富盛山庄（7彩星城）二期B02栋地下车库工程也由苏中公司南京分公司承建，B02栋地下车库于2009年11月15日竣工。合同约定的5年质保期，上述2个地下车库交付后即产生大面积渗水的严重质量问题，安居公司多次要求对方根据合同履行维修义务，对方均拖延推诿拒不履行。另外安居公司与苏中公司南京分公司于2008年4月23日、4月28日分别签订了《富盛山庄（7彩星城）住宅小区11号楼施工协议书》与《建设工程施工合同》，约定由苏中公司南京分公司承建7彩星城三期11号楼（酒店式公寓，含一号、二号、三号塔楼）工程，合同暂定造价为1.2亿元，合同详细约定了双方的权利及义务。该工程于2010年10月31日竣工。因安居公司同时还承建安居公司“七彩花园”小区项目，2010年11月15日，安居公司与苏中公司就“7彩星城”、“七彩花园”工程项目结算审计及工程款支付事宜签订了《备忘录》一份，双方约定7彩星城11号楼二号塔楼暂不交付，未交付期间内的各种设备、设施等成品保护工作由苏中公司负责；同时双方还约定7彩星城11号楼的审计期限、工程款支付和违约责任仍按原合同和协议约定执行。安居公司已依照《备忘录》的约定按期支付了相应数额的工程款，但苏中公司不仅一直拒绝将7彩星城11号楼二号塔楼交付安居公司使用，而且拒不配合工程款审计工作，向安居公司提交的审计资料也存在严重瑕疵。安居公司多次函告苏中公司要求交付该二号塔楼，苏中公司均予拒绝，甚至于2012年3月17日下午对二号塔楼大厅及周边设施进行大肆破坏，直接导致安居公司无法按期履行与购房业主签订的商品房买卖合同中约定2012年3月18日交房的合同义务，使得安居公司因违约赔偿业主损失765752.41元，部分业主就安居公司迟延交付二号塔楼的房屋发生过激行为，造成二号塔楼电线电缆损失、消防设备损失、电梯损失和门户锁具损失，安居公司对上述损失设施设备进行维修总花费162086元。安居公司认为，苏中公司交付的地下车库工程存在质量问题，苏中公司应当根据合同约定及法律规定履行相应的维修义务，同时7彩星城11号楼二号塔楼已于工期内竣工并具备交付条件，安居公司有权随时要求苏中公司履行交付义务，但苏中公司经拒不交付，其行为已构成违约，安居公司有权依据4月28日双方签订的《建设工程施工合同》35.2条的约定要求苏中公司按未具备竣工工程造价的万分之五／天承担违约责任。综上，请求法院：1、判令苏中公司、苏中公司南京分公司承担对7彩星城一期A01地下车库、二期B02地下车库的维修义务；2、判令苏中公司、苏中公司南京分公司立即向安居公司交付7彩星城11号楼的二号塔楼；3、判令苏中公司、苏中公司南京分公司支付违约金852万元（自2011年4月28日至2012年6月28日）并赔偿安居公司损失927838.41元。庭审过程中，安居公司变更第3项请求为判令苏中公司、苏中公司南京分公司赔偿安居公司损失950359.41元。
苏中公司、苏中公司南京分公司辨称，一、A01地下车库防水工程是安居公司外包给其他单位施工，并非我司承建，渗水问题系防水工程，如出现问题应由防水分包单位负责。即便要求我司承担保修义务，安居公司应该履行通知义务。但A01、B02地库安居公司未履行维修通知义务。二、11号楼的二号塔楼根据双方在2010年11月15日签订的备忘录精神，该楼系我司所承建的7彩星城和七彩花园项目总工程款的付款保障。双方已经约定二号塔楼暂不交付。安居公司并未按备忘录精神将上述工程全部审计完毕并支付工程款，故二号塔楼交付条件不成就。三、关于赔偿损失问题，7彩星城二号塔楼没有取得商品房预售许可证及销售许可证，不具备合法销售条件，安居公司与业主所签订房地产买卖中介合同，依法无效，安居公司由此产生的法律后果应该由其自已承担。二号塔楼依据备忘录精神，尚不具备交付条件，发包人擅自出售所导致的违约责任应该由其自负。四、关于维修损失，依据备忘录精神，在二号塔楼未交付前，由我司承担照顾义务，但安居公司串通小业主在2012年6月18日晚未经我司同意，强行进占二号塔楼，安居公司所主张的维修费用不应由我司承担。综上，请求法院驳回安居公司诉讼请求。
苏中公司、苏中公司南京分公司反诉称，2006年9月至2008年4月期间，安居公司先后与苏中公司南京分公司、苏中公司签订多份建设工程施工合同，约定将富盛山庄（七彩星城）一期A01、A02、A01地库、富盛山庄二期B01地库、B10住宅楼、富盛山庄二期B08住宅楼、B02地库、七彩华园01-05幢工程及地下室负二层、富盛山庄（七彩星城）11号楼的工程发包给苏中公司施工。上述合同中对工程质量、工期、合同价格、进度款支付、竣工验收、结算审计期限以及违约责任均予以详细约定。合同签订后，苏中公司按合同约定的期限完成施工任务，工程经验收均合格。至提起反诉时止，安居公司并未按合同约定履行付款义务，至今尚欠苏中公司工程款9932.86万元。2010年11月15日，因发包人安居公司未按合同约定履行付款义务，双方发生纠纷，经协商，双方签订了备忘录，就上述各项工程的工程款给付、结算审计期限、B11栋2号塔楼的交付、违约责任达成协议，但安居公司并未按该备忘录履行审计和付款义务，损害了苏中公司的合法利益，苏中公司、苏中公司南京分公司特提起反诉，请求判令：1、安居公司给付苏中公司、苏中公司南京分公司工程款9932.86万元；2、安居公司给付苏中公司、苏中公司南京分公司利息359.30万元、违约金972.54万元（暂算至2012年6月30日），并判令安居公司支付苏中公司、苏中公司南京分公司至实际付清工程款之日所产生的利息、违约金；3、本案诉讼费用由安居公司承担。涉案工程鉴定报告出具后，苏中公司、苏中公司南京分公司变更反诉请求为：1、判令安居公司给付苏中公司、苏中公司南京分公司工程款5356.74万元；2、判令安居公司给付苏中公司、苏中公司南京分公司利息855.95万元、违约金1413.86万元，（暂算至2013年6月30日），并判令安居公司支付苏中公司、苏中公司南京分公司至实际付清工程款之日所产生的利息、违约金；3、判令由安居公司承担诉讼费用、鉴定费用、财产保全费用。
安居公司针对反诉辩称，根据对现有工程款支付以及工程造价的粗略统计，苏中公司、苏中公司南京分公司承包的所有工程项目，安居公司尚欠工程款（包括质保金）约为1400余万，苏中公司、苏中公司南京分公司诉请与事实不符，法院应按照双方合同约定以及审计结果进行裁判。
本院经审理查明，双方当事人对以下事实无异议：
2006年9月18日至2008年4月期间，安居公司先后与苏中公司、苏中公司南京分公司签订多份《建设工程施工合同》及富盛山庄住宅楼工程合同补充协议，约定安居公司将富盛山庄（也称7彩星城）一期A01、A02幢、A01幢地库；富盛山庄二期B10幢住宅楼、B01幢地库，B08幢、B02幢地库；富盛山庄三期（7彩星城）B11号楼（含塔一、塔二、塔三号楼）；七彩华园01-05幢工程、地下室负二层的土建、安装等工程发包给苏中公司施工，上述合同中对工程质量、工期、合同价格、进度款支付、竣工验收、结算审计期限以及违约责任均予以详细约定。其中7彩星城11号楼及七彩花园的建设工程施工合同专用条款26条约定，工程款（进度款）支付的方式和时间：当单体工程完成下述节点时，按单体工程面积与当月应付款的比率进行支付：1、主体砼结构封顶时累计支付不少于5000万元。2、主体结构以外的工程量在每月5日前按上月形象进度的75%支付。3、外墙脚手架拆除后一周内，支付至已完全部工作量的80%。4、工程具备竣工验收后一周内支付到已完全部工作量的85%。5、工程竣工后六个月内付至工程结算总价的95%。6、保修期满一年后一周内支付工程结算总价的3%，满二年后一周内结清余款。同时还约定发包人不按合同约定支付工程款，工期顺延，发包人除支付拖欠款本金外，且按同期银行贷款利率支付利息，并承担拖欠工程款万分之五／天的违约金等相关条款。
合同签订后，苏中公司南京分公司依约进行了施工，上述工程均已由苏中公司南京分公司施工完毕并通过竣工验收，但双方一直未进行最终结算。2010年11月15日，双方签订备忘录，双方经协商就“7彩星城”、“七彩花园”工程项目结算审计及工程款支付事宜达成如下协议：一、“7彩星城”05（即A01）、07（即A02）栋及A01地下车库、消防水池工程造价经双方共同确认为2199.46万元，甲方已支付乙方工程款1511.91万元，根据合同和协议约定尚欠工程款665.56万元，双方签订本备忘录后第二天甲方付清乙方该笔工程欠款，余款按照原合同和协议约定期限付清。二、根据“7彩星城”酒店式公寓施工合同和协议约定，目前甲方应支付乙方工程进度款712万元，本备忘录签订后第二天甲方付清乙方该笔款项。“7彩星城”酒店式公寓塔楼结构、层高等发生重大变化，乙方要求给与补偿一事，在房屋（二号塔楼除外）交付后，工程造价送审前，另行讨论。乙方在甲方支付上述工程款（共1377.56万元）的同时，将单身公寓一号塔楼、三号塔楼、裙房以及地下室工程全部交付甲方（交钥匙）；单身公寓所有竣工资料，应按相关要求整理齐全，并配合甲方，于2010年11月30日前交南京市城建档案馆归档；单身公寓二号塔楼乙方暂不交付甲方。“7彩星城”酒店式公寓审计期限、工程款支付和违约责任仍按原合同和协议约定执行。三、“7彩星城”08栋及B02地下车库、10栋及B01地下车库工程造价正在审计之中，现双方确认于2010年12月20日之前审计完毕。四、双方共同确认“七彩花园”项目工程造价审计时间于2010年12月31日之前完成。五、单身公寓二号塔楼在乙方未交付期间，该塔楼的各种设备、设施等成品保护工作由乙方负责。上述工程结算如甲方不能在本备忘录约定期限内审核结束，则仍按乙方报送的结算价作为上述工程的最终结算依据。甲方须在本备忘录约定的审计期限届满后3日内，按原合同和协议约定支付相应到期的工程款。六、上述工程造价审计完成后，或本备忘录所约定的审计时间届满，甲方未依本备忘录约定支付工程款时，甲方将乙方未交付的“7彩星城”酒店式公寓二号塔楼按每平方米4000元的价格抵算乙方工程款，届时甲方须在十日内无条件与乙方办理好相应工程款价值（工程结算总价已付工程款）的商品房买卖手续。如甲方不能在本备忘录约定时间内与乙方办理以房屋抵算工程款的商品房买卖手续，则甲方承担应付款（工程结算总价已付工程款）同期银行利息和万分之三每天违约金的违约责任。备忘录签订后，安居公司按约支付上述款项，但双方对最终审计结算一直存在争议，故双方诉至法院。
查明，二号塔楼的国有土地使用权证颁发时间于2012年1月18日，施工许可证为2013年3月4日，该工程于2010年10月31日已竣工，目前尚未办理房屋销售许可证。
另查明，7彩星城B10栋竣工日期为2009年1月15日，七彩星城B11栋竣工日期为2010年10月31日，七彩花园01、02栋竣工日期为2010年3月31日，03、04、05栋竣工日期为2009年12月31日。
就本诉部分，双方当事人对以下事实有争议：
一、关于7彩星城B11楼二号塔楼交付的问题。安居公司认为，苏中公司、苏中公司南京分公司经多次催告仍不交付7彩星城11号楼二号塔楼，也不配合工程款审计工作，以致2012年6月18日有部分业主要求按期交房，并聚集小区附近，要求强行进入二号塔楼，在冲突中造成二号塔楼部分设备损坏。安居公司提供了关于竣工决算相关问题通知、关于督促、提醒加快工程决算审计的函、酒店式公寓二号塔楼的催告函、关于7彩星城酒店式公寓审计情况的通知及邮递单等证据予以证实。
苏中公司、苏中公司南京分公司认为，安居公司发函催告交付二号塔楼是事实，但这只是安居公司的单方要求，该二号塔楼交付条件并未成就，但在相关政府部门协调下，业主已经于2012年6月18日入住二号塔楼，苏中公司、苏中公司南京分公司实际已经失去了对二号塔楼的控制权，苏中公司、苏中公司南京分公司并未与安居公司办理二号塔楼移交手续，也未同意安居公司使用。安居公司通知对审计结果进行核对，派人去核对，但安居公司拒绝配合，苏中公司、苏中公司南京分公司都希望早日审计完毕，不存在不配合安居公司审计的情况。
二、关于7彩星城A01、B02地下车库质量（渗水、地面开裂）问题。安居公司提交几组7彩星城A01、B02地下车库渗水照片及南京和辉物业管理有限公司的说明，证明苏中公司、苏中公司南京分公司承建的A01、B02地下车库存在严重质量问题，质量为墙体脱落、开裂、渗水，地面渗水，并经原告多次催告，苏中公司南京分公司仍不履行维修义务。苏中公司、苏中公司南京分公司认为A01地库的防水工程由原告分包给其他单位施工，不应由苏中公司、苏中公司南京分公司承担维修责任，合同约定承包人在接到维修通知7日内派人修理，但对方从未通知过我方，而且照片无法确认是A01、B02地下车库场景。
因双方对地下车库工程质量问题是否与设计有关发生争议，安居公司申请对该地下车库工程质量进行鉴定，本院依法委托东南建设工程安全鉴定有限公司对富盛山庄（7彩星城）A01地下车库漏水、B02地下车库裂缝的质量问题进行鉴定，东南建设工程安全鉴定有限公司出具了第SF201302008号鉴定报告，鉴定结论为：1、A01地下车库室内墙面目前存在水渍和泥（浆）水痕迹，造成墙面涂料出现粉化、剥落现象。其产生原因为：（1）墙面泥（浆）水痕迹和1轴线出入口处周围墙面水渍与后期的使用及维护有因果关系；（2）8轴线内墙面涂料剥落与设计和后期使用有因果关系；（3）A轴线、C轴线墙面水渍与施工质量控制不当和后期使用有因果关系；2、B02地下车库室内地面水泥混凝土层存在开裂现象，其产生原因为地面施工质量控制不当及垫层所用材料不符合设计要求所致。安居公司对鉴定报告无异议。苏中公司、苏中公司南京分公司则认为，A01地库防水系安居公司直接分包给其他单位的，与之相应的保修义务也应由分包单位自行承担，B02地库室内地面裂缝的主要原因在于设计变更中“地下室底板经设计变更改为水泥地面，取消原底板结构”和“基础无防水做法”所导致的，系设计所产生的原因，与施工方无关。
三、关于安居公司主张赔偿损失950359.41元的问题。安居公司提供了60份房地产买卖中介合同（9份退房协议、51份拿房补充协议）、会计财务凭证，建设工程规划许可证、施工许可证、国有土地使用权证、维修发票等证据，证明因苏中公司、苏中公司南京分公司拒不交付二号塔楼，导致安居公司因延迟交房及退房而产生损失765752.41元及相关维修费用（包括电线、人工费、消防、电梯人工费、换锁费）184607元，合计为950359.41元。苏中公司、苏中公司南京分公司认为安居公司关于延期交房及赔偿业主的损失的理由不成立，按照备忘录约定，在安居公司没付欠付工程款之前，苏中公司、苏中公司南京分公司可以不移交B11幢二号塔楼。根据发票内容显示，维修费用无法体现与安居公司主张的B11楼工程项目的维修存在关联，安居公司曾在2012年3月16日和18日组织社会闲散人员对二号塔楼的部分设施进行破坏，苏中公司、苏中公司南京分公司就此情况向警方报过警，该损失不应由苏中公司、苏中公司南京分公司承担。
就反诉部分，双方当事人对以下事实有争议：
一、关于7彩星城一期A01、A02幢及A01幢地下车库工程款的问题。苏中公司、苏中公司南京分公司认为，经双方确认该工程造价为21994608.87元，安居公司已付工程款21774659.46元，尚欠苏中公司、苏中公司南京分公司219949.41元。根据2007年4月30日协议约定，因A01、A02幢工程尾款在资料验收归档一年内付清，A01、A02工程资料于2010年6月22日已归档，故安居公司应自2011年6月23日起按同期银行贷款利率支付利息。安居公司认为按照2007年4月30日合同第五条约定，苏中公司、苏中公司南京分公司应该支付总价千分之一点五的招标代理费32991.91元，该费用应从欠付工程款中扣除，故其尚欠付苏中公司、苏中公司南京分公司工程款为186957.5元。
二、关于B10和B01地下车库工程款的问题。苏中公司、苏中公司南京分公司认为，双方确认该工程审计造价为18460701.23元，安居公司已付款15564643.75元，尚欠2896057.48元。合同约定B01地库、B10住宅楼竣工验收后2年内付清全部工程款，B10住宅于2009年1月15日已竣工，B01地库于2008年12月竣工，为便于计算利息，均将结算款的付清截止时间设定为2011年1月15日，故利息应自2011年1月16日起按同期银行贷款利率计算。安居公司认为该工程款中应扣除8万元车库抵扣款，其尚欠工程款为2816057.48元。
三、关于7彩星城酒店公寓B11幢工程款的问题。因双方对B11幢酒店公寓的工程款最终未进行结算，双方存在争议，苏中公司提出申请，本院依法委托江苏华盛兴伟房地产评估造价咨询有限公司对七彩星城酒店公寓B11幢造价进行司法鉴定。该公司出具了华盛兴伟（2012）0731号鉴定报告，鉴定结果为七彩星城酒店公寓（B11幢）工程总造价为61937585元，其中土建部分造价为53172362元；安装部分造价为8765223元。鉴定报告中另说明：1、B11幢塔楼6层以上由原设计3米层高改成5米层高跃层的补偿费用涉及合同标的产生重大变更，属于合同变更范畴，变更前后的损失费用不在鉴定范围，鉴定总造价不含此部分费用。2、电梯安装脚手架争议费用计算为175000元未计入工程鉴定总价。
苏中公司、苏中公司南京分公司认可B11号楼鉴定造价应为61937585元，同时还认为工程总造价还应加上设计变更增补补偿费用5635795.5元、电梯脚手架工程款175000元、甲供材结超款1881991.94元、B03地库通风工程款143622.72元，合计总造价为69773995.16元。减去安居公司已付的工程款52141099.61元，欠付工程款为17632895.55元。利息起算点分别为，工程总价98%起算点从2012年1月18日起计算，剩余2%自2012年11月1日起按同期银行贷款利率计算至付清工程款之日止；违约金计算起止点与利息时间一致，按万分之五／天计算至付清工程款之日止。
安居公司则认为，鉴定机构所依据的是没有经双方确认的竣工图纸，对鉴定造价不予认可。B03地库通风和设计变更增补补偿不在本案处理范围内，苏中公司应另行起诉，对苏中公司、苏中公司南京分公司单方面制作数额不予认可；对甲供材结超费不予认可，双方并未进行核算；对电梯井架175000元，认为电梯井架是安居公司单独分包给其他单位施工的，并有合同为证，故175000元不应计入苏中公司、苏中公司南京分公司的工程造价内。
关于鉴定报告中涉及B11幢工程的甲供材（主要指自搅拌混凝土与非泵送商品混凝土）是否存在节超的问题。苏中公司、苏中公司南京分公司对鉴定报告中甲供材的扣除计算方式提出异议，因鉴定机构认为这部分不在此次鉴定范围内，苏中公司、苏中公司南京分公司又对甲供材是否存在节超申请补充鉴定。经江苏华盛兴伟房地产评估造价咨询有限公司鉴定［报告编号：华盛兴伟价（2013）-0164号］，鉴定结果：根据案件争议项鉴定结果为两种情形：若664m3甲供砼双方未结算，甲供材清理总价为1849063.5元；若664m3甲供砼双方已结算，该部分砼不应重复计入本次鉴定塔三商品砼领用量内考虑，甲供材清理总价为2042623.44元。苏中公司、苏中公司南京分公司认为，B11栋造价鉴定中没有涉及施工方所施工的道路、挡土墙，而664m3混凝土用在道路和挡土墙，该部分工程造价没有纳入总造价计价范畴，故不应将该664m3混凝土计入超欠供范围。安居公司则认为，领料单中有苏中公司、苏中公司南京分公司签章确认领取的664m3混凝土使用情况的记载，应计入鉴定塔三商品砼领用量内。
双方对安居公司已付B11幢酒店公寓工程款为52141099.61元，均无异议。
四、关于七彩花园的工程造价问题。因双方对七彩花园01～05栋及地库的工程款最终未进行结算，双方存在争议，苏中公司提出申请，本院依法委托江苏华盛兴伟房地产评估造价咨询有限公司对七彩花园01～05栋及地库工程造价进行司法鉴定。江苏华盛兴伟房地产评估造价咨询有限公司出具编号为华盛兴伟（2012）0721号鉴定报告书，七彩花园01～05栋及地库鉴定确认造价为172970789元（含土建甲供材料费及施工用水电费37843254元），扣减后实际造价为135127535元。另外有争议部分：1、外墙保温砂浆若按30MM厚计应增加造价1064971元（含甲供材料费及施工用水电费874492元）。2、01～05幢地下室砼墙若按图纸计算乳胶应增加53169元（含甲供材料及施工用水电费21263元）。
苏中公司、苏中公司南京分公司对鉴定确认七彩花园工程造价无异议，对鉴定有争议部分认为，苏中公司、苏中公司南京分公司已按原设计图纸进行施工，如按20mm厚保温层施工是不符合规范要求，现场勘验取样也证明苏中公司南京分公司是按照40mm厚进行施工的，故外墙保温砂浆增加造价190479元及01～05幢地下室砼墙增加31906元应计入总造价中。故苏中公司、苏中公司南京分公司主张七彩花园01、02号楼及地下室工程款合计为65953242元（鉴定价65853360元＋外墙保温88917元＋乳胶漆10965元），减去已付款51000010元，安居公司尚欠工程款为14953232元。利息计算时间分别为，95%工程款的利息自2010年10月1日起、3%自2011年4月8日起、2%自2012年4月8日起按同期银行贷款利率计算至付清工程款之日止。违约金自2012年4月1日起按万分之五／天计算至付清工程款之日止。03、04、05幢工程价款合计为69396677元（鉴定造价为69274175＋外墙保温101562元＋乳胶漆20940元）。减去安居公司已付款51531397元，安居公司尚欠工程款17865280元。利息计算起点分别为：85%工程款的利息自2010年1月8日起、10%工程款的利息自2010年7月1日起、3%工程款的利息自2011年1月8日起，2%工程款的利息自2012年1月8日起按同期银行贷款利率计算至付清工程款之日止。违约金自2012年1月8日起按万分之五／天计算至付清工程款之日止。
安居公司则认为，其于2009年4月7日发给苏中公司、苏中公司南京分公司的联系单确定外墙保温按20mm进行施工，故鉴定报告中的外墙保温砂浆增加造价190479元及01～05幢地下室砼墙增加31906元不应计入总造价款内。关于苏中公司、苏中公司南京分公司主张利息与违约金的问题，安居公司认为，涉案工程造价没有审计出来前，安居公司无法确定给付工程款的数额，在支付工程款上不存在过错，苏中公司、苏中公司南京分公司要求安居公司支付利息和违约金没有事实与法律依据，且其主张的违约金计算标准过高，申请法院予以调整。
苏中公司、苏中公司南京分公司认可安居公司已付七彩花园01幢、02幢楼及地下室工程款51004010元，03、04、05幢已付工程款51531397元，安居公司认为七彩花园已付工程款还漏算苏中公司、苏中公司南京分公司认可的回购房补偿金及利息2452927元，该笔款应计算至安居公司已付总工程款内。针对回购房补偿金的争议，苏中公司、苏中公司南京分公司在庭审中提供了关于支付七彩花园五号楼抵给乙方作为支付七彩花园工程款的协议、关于支付七彩花园及7彩星城工程款和抵押物及回购协议、会议纪要及付款申请表等证据，证明安居公司给付回购房补偿金是按实际抵押面积每平方米70元／月支付给苏中公司、苏中公司南京分公司的，故不应计算已付总工程款内。安居公司对协议的真实性无异议，但认为协议双方没有实际履行。
另查明，七彩花园工程项目安居公司支付代购钢材款563.64万元，已包含在鉴定造价中甲供材价款内。
上述事实有双方当事人陈述、《建设工程施工合同》、补充协议、备忘录、中标通知书、工程竣工验收证明书、工程结算审核报告、付款明细表、五号楼抵款协议、工程款和抵押物及回购的协议、房屋买卖中介合同、往来函件、鉴定报告、质证笔录、庭审笔录等证据证实。
本院认为，双方签订的建设工程施工合同及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。
一、关于7彩星城A01、B02地下车库漏水、裂缝维修的问题，本院认为，经鉴定认定A01地下车库的A轴线、C轴线墙面水渍与施工质量控制不当和后期使用存在因果关系，因墙体水平施工缝止水钢板是由苏中公司、苏中公司南京分公司施工的，墙面出现水渍与苏中公司、苏中公司南京分公司施工质量控制不当存在因果关系，故苏中公司、苏中公司南京分公司对此应承担修复义务。B02地下车库室内地面水泥混凝土层存在开裂现象，其产生的原因与地面施工质量控制不当与垫层所用材料不符合设计要求所致，部分开裂与苏中公司、苏中公司南京分公司的施工方法存在关联性，且该工程出现质量瑕疵是在质保期内，故苏中公司、苏中公司南京分公司应承担维修义务，苏中公司、苏中公司南京分公司辩称已过保质期，不再承担维修义务的理由不能成立，本院不予支持。
二、关于B11号楼二号塔楼交付的问题，本院认为，根据备忘录约定，工程造价审计未完成，工程款未按约定支付的情况下，苏中公司、苏中公司南京分公司有权暂不交付二号塔楼，现双方就涉案工程造价已委托法院进行鉴定并完成了审计，现二号塔楼交付的条件成就，安居公司要求苏中公司、苏中公司南京分公司交付B11酒店公寓二号塔楼的主张，本院予以支持。
三、关于安居公司要求苏中公司、苏中公司南京分公司赔偿损失950359.41元的问题，本院认为，安居公司提供的房屋买卖中介合同，并没有约定房屋交付的时间，二号塔楼也未取得房屋销售许可证，安居公司也未提供充分证据证明业主退房、迟延交房产生的违约金与苏中公司、苏中公司南京分公司未交付二号塔楼有直接关联性，况且双方在房屋交付发生争执后，苏中公司、苏中公司南京分公司在2012年6月18日后并未阻止业主入住二号塔楼，故安居公司要求苏中公司、苏中公司南京分公司担该部损失，依据不足。关于维修的费用问题，该票据是安居公司单方制作形成，苏中公司、苏中公司南京分公司不予认可，且按照合同约定，安居公司应该先行通知苏中公司、苏中公司南京分公司进行维修，安居公司既未通知苏中公司、苏中公司南京分公司，也无证据证明苏中公司、苏中公司南京分公司拒绝维修，故安居公司单方面制作的维修费用清单不足以证明该费用系用于二号塔楼的维修。综上，安居公司要求苏中公司、苏中公司南京分公司承担950359.41元损失依据不足，本院不予采信。
四、关于安居公司欠付工程款数额问题。1、关于7彩星城一期A01、A02幢及A01地下车库和B10和B01地下车库工程欠付工程款数额的问题，双方对上述工程总造价以及已付工程款不持异议，双方仅对招标代理费及车库款项是否应作为已付款有争议。对此，本院认为，按照2007年4月30日合同第五条约定，苏中公司、苏中公司南京分公司应该支付总价千分之一点五的招标代理费，即32991.91元，安居公司提供的中标通知书已证明该工程是苏中公司、苏中公司南京分公司通过招投标中标的，故该项费用苏中公司、苏中公司南京分公司应按约支付给安居公司；另80000元是苏中公司、苏中公司南京分公司购买安居公司车库的款项，双方约定在工程款中扣除，故该款项也应作为已付工程款在欠款中直接扣除。综上，安居公司欠付苏中公司、苏中公司南京分公司7彩星城一期A01、A02幢及A01地下车库工程款为186957.5元（造价21994608.87元－已付工程款21774659.46元－招标代理费32991.91元），其欠付B10和B01地下车库工程价款为2816057.48元（造价18460701.23元－已付款15564643.75元－车库款80000元）。
2、关于B11号楼工程款的问题。苏中公司、苏中公司南京分公司主张的B11号楼设计变更（由3米调整为5米）损失补偿费用5635795.5元，因该费用不在B11号楼工程鉴定范围内，且苏中公司、苏中公司南京分公司也未提供相关证据予以证明，同时双方在备忘录中约定另行讨论，故本案不予理涉，苏中公司、苏中公司南京分公司可另行主张。关于甲供材超欠供清理造价的问题，因苏中公司认可在南京天宝混凝土有限公司结算单中以B11道路、路面、挡土墙名义领用的商品砼为664M3，故对苏中公司、苏中公司南京分公司认为664m3商品砼不应计入超欠供范围的辩解意见，本院不予采信。依据鉴定结论，本院认定甲供材清理造价为1849063.5元。关于电梯脚手架175000元，安居公司已提供分包合同、支付凭证等证据证明电梯脚手架工程是由其他公司进行施工的，故该电梯脚手架工程造价175000元不应计算苏中公司、苏中公司南京分公司工程款内。苏中公司、苏中公司南京分公司主张的B03地库通风工程143622.72元，本院认为，因苏中公司、苏中公司南京分公司在本案中未就该项工程提起诉请，且安居公司对该工程款项不予认可，故对该工程款本案不予理涉。经鉴定确认B11号楼工程款总造价为61937585元，双方认可已付工程款为52141099.61元，综上，本院认定安居公司欠付B11幢工程款为11645548.89元（工程造价61937585元－已付款52141099.61元＋甲供超1849063.5元）。
3、关于七彩花园的工程造价问题。经鉴定确认七彩花园01～05栋及地库工程造价为135127535元（扣除土建甲供材料费及施工用水电费），其中七彩花园01、02号楼及地下室工程鉴定造价为65853360元，七彩花园03、04、05幢工程鉴定造价为69274175元。对有争议的外墙保温砂浆增加造价190479元及01～05幢地下室砼墙增加造价31906元，本院认为，设计图纸确定的保温层砂浆厚度的标准（40mm）以及现场勘验均证明苏中公司、苏中公司南京分公司已按照30mm厚标准进行施工，苏中公司、苏中公司南京分公司主张该项价款，理由正当，本院予以支持。
4、关于回购房补偿金及利息2452927元是否应作为七彩花园已付工程款问题。从本案查明的情况来看，苏中公司、苏中公司南京分公司主张该款项是其在施工过程中，安居公司以在建房产为抵押，向苏中公司、苏中公司南京分公司借款，施工结束后，苏中公司、苏中公司南京分公司将房产还给安居公司后，安居公司支付的回购房补偿金及利息，就该事项苏中公司、苏中公司南京分公司提供充分证据予以证实，而安居公司认为抵押物及回购协议没有实际履行的理由不足以反驳苏中公司、苏中公司南京分公司主张，故对安居公司认为该款项应作为已付工程款扣除的抗辩意见，本院不予采纳。本院依法确认安居公司已付七彩花园01、02号楼及地下室工程款为51004010元，尚欠苏中公司、苏中公司南京分公司工程款为14949232元（鉴定造价65853360元＋外墙保温88917元＋乳胶漆10965元－已付款51004010元）。安居公司欠付七彩花园03、04、05号楼及地下室工程款为17865280元（鉴定造价69274175元＋外墙保温101562元＋乳胶漆20940元－已付款51531397元）。
综上，安居公司应支付苏中公司、苏中公司南京分公司涉案工程款47463075.87元（A01、A02及01地库工程款186957.5元＋B10、B01地库工程款2816057.48元＋B11号楼工程款11645548.89元＋七彩花园的工程01、02号楼工程款14949232元＋03、04、05号楼工程款17865280元）。
五、关于苏中公司、苏中公司南京分公司主张利息及违约金的问题。本院认为，根据双方合同及备忘录约定，双方对涉案工程款（进度款）给付时间有明确约定，利息应从应付工程款之日计付，故苏中公司、苏中公司南京分公司要求安居公司按约定时间起算利息的主张，本院予以支持。关于违约金的问题，合同约定安居公司不按合同约定的时间支付工程进度款，安居公司除支付拖欠款本金外，且按同期银行基准贷款利率支付利息，并承担拖欠工程款万分之五／天的违约金。现安居公司未在约定的时间内支付所欠工程进度款，存在违约行为，应承担相应违约责任。因安居公司已提出合同约定违约金计算标准过高，申请法院予以调整。且苏中公司、苏中公司南京分公司未能提供证据证明因安居公司延期支付工程款而给其造成的实际损失，本案又系因对工程造价存在争议而引发的工程欠款纠纷，本院支持苏中公司、苏中公司南京分公司关于欠付工程款利息的主张。故本院酌定违约金应按中国人民银行同期基准贷款利率的30%计算标准为宜。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百八十一条、第二百八十六条，最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、江苏苏中建设集团股份有限公司、江苏苏中建设集团股份有限公司南京分公司于本判决生效之日起三十日内对7彩星城A01地下车库渗水、B02地下车库地面裂缝承担维修义务（进行修复）。
二、江苏苏中建设集团股份有限公司、江苏苏中建设集团股份有限公司南京分公司于本判决生效之日起十日内将七彩星城11号楼2号塔楼交付给原告江苏安居高校投资置业有限公司。
三、江苏安居高校投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付江苏苏中建设集团股份有限公司、江苏苏中建设集团股份有限公司南京分公司工程款47463075.87元及利息（其中186957.5元自2011年6月23日起，2816057.48元自2011年1月16日起，11645548.89元自2012年1月18日起，14949323元自2010年10月1日起，17865280元自2010年7月1日起按中国人民银行同期基准贷款利率计算至判决确定给付之日止）、违约金（B11号楼二号塔楼违约金以8456216.5元为基数自2012年1月18日起，七彩花园01、02号楼违约金以11651570元为基数自2011年4月8日起，七彩花园03、04、05号楼违约金以14395446元为基数自2011年1月8日起，每天按中国人民银行同期基准贷款利率的30%为比率计算至判决确定给付之日止）。
四、驳回江苏安居高校投资置业有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回江苏苏中建设集团股份有限公司及江苏苏中建设集团股份有限公司南京分公司的其他反诉请求。
当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费159174元，由安居公司负担1334元；苏中公司、苏中公司南京分公司负担145870元。反诉案件受理费211564元，由安居公司负担150280元；苏中公司、苏中公司南京分公司负担61284元。保全费5000元，由安居公司负担。鉴定费2320000元，由安居公司负担1160000元；苏中公司负担1160000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省高级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省高级人民法院开户行：江苏省南京市农行银行山西路支行，帐号：03×××75）。
审 判 长 郝莉坤
代理审判员 涂 甫
人民陪审员 包训华
二〇一四年六月二十日
书 记 员 崔 鸣