山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁03民终2273号
上诉人（原审原告）：张盈，女，1981年6月6日出生，汉族，现住淄博市张店区。
委托诉讼代理人：张晓园，山东天矩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李伯勇，山东天矩律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：淄博开发区正大房地产开发有限公司。住所地，淄博开发区石桥办事处南石村。
法定代表人：王业春，总经理。
委托诉讼代理人：韩艳红，山东泉兴律师事务所律师。
上诉人张盈因与上诉人淄博开发区正大房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0391民初1793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张盈的委托诉讼代理人张晓园、李伯勇，上诉人淄博开发区正大房地产开发有限公司(简称正大房产公司)的委托诉讼代理人韩艳红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张盈上诉请求：撤销原审判决第二、三、四项，依法改判被上诉人支付上诉人截至2017年8月1日的逾期交房违约金、逾期办理房屋权属登记违约金96154.73元（2017年8月2日至实际完成房屋交付、权属登记的违约金按照每年6%计算）；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对被上诉人向上诉人交付房屋的时间认定错误。根据建筑法、房地产管理法的规定，交付的房屋验收合格；根据消防法的规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”；山东省高院2011年会议纪要第三部分第八条“工程经竣工验收合格方能交付使用是法律规定的保证房屋使用安全的最基本条件，属于强制性规定，买受人接受尚未竣工验收合格的房屋，不能视为是买受人自愿降低房屋接收标准，不能视为房地产开发企业已履行交付义务”。被上诉人在一审中提供的鲁中晨报的截图显示上诉人所购房屋于2017年8月21日前未接通自来水，因此2014年1月17日被上诉人向上诉人交付房屋时，房屋并不具备使用条件。上诉人等业主代表2017年9月8日与被上诉人项目经理赵奎的通话录音中，赵奎称房屋不能办理权属登记，原因是未完成消防验收及规划审批。本案一审中，被上诉人承认涉案房屋人仍未完成整体规划，仍未竣工验收。在（2018）鲁03民终585号案件的审理中，被上诉人也承认涉案房屋未能完成规划，未竣工验收。前述事实足以证明，2013年12月28日被上诉人向上诉人交付的房屋未能达到竣工验收合格标准，原审认定该日为交房日期不当。二、一审中对逾期办证违约金计算标准过低，无法弥补上诉人实际损失。上诉人主张按年利率6%支付逾期办证违约金，该标准是综合考虑上诉人为购房支付的房贷利息等综合因素，是符合上诉人损失及法律相关规定的。一审庭审中，被上诉人并未对上诉人主张的违约金计算标准提出异议，一审法院未考虑上诉人的实际损失，主动适用了显失公平的合同标准日万分之一来计算逾期办证违约金不当。三、一审法院对上诉人主张的2017年8月2日至实际完成房屋交付、权属登记的违约金未加审理，不予支持，无法律依据。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审予以查明并改判。
正大房产公司辩称：第一，涉案房屋不能办理房产证并不是出卖人的原因。经了解，在办理房产证过程中，主管机关不给办证的原因是位于南石社区沿街房因历史遗留问题影响整体规划不能办理。南石社区向行政主管机关承诺拆除却一直未拆除，导致一直不能办证。第二，答辩人并没有延期交房。第三，不能办证并不是本案上诉人一户的问题，涉及整个社区。若不是答辩人责任，让答辩人承担如此违约责任显然不公平。第四，因沿街房不能拆除，并不是出卖人的原因不能办证，请求法院判令双方解除合同。
正大房产公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判解除涉案商品房买卖合同或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：本案是因上诉人未为被上诉人办理产权登记手续引起的纠纷，一审法院在上诉人明确表示产权证无法办理的情况下依然判决上诉人于判决生效后三十日内为被上诉人办理权属登记，该判决结果忽视了不能办证的原因，未考虑合同是否具备履行的客观因素，属事实不清。上诉人未按照合同约定办理完毕权属登记，是因南石村历史遗留问题不能解决，导致房屋权属未能办理登记，何时符合办理条件上诉人也不能确认，至此合同目的已不能实现。若依合同约定由上诉人支付逾期办证违约金，因为办证时间不能确定，支付违约金的数额可能会高于合同实际价款，有违公平原则。
张盈答辩称：一、被答辩人所称”未能按照合同约定,办理完毕房屋权属登记,是因南石村历史遗留问题一直不能解决”，无事实和法律依据。难以置信。本案一审中,被答辩人称其不能为答辩人所购买房屋办理权属登记的原因,系南石社区因历史遗留问题无法拆除,而致使答辩人所购买房屋所在小区规划无法达到行政主管机关要求，并使合同根本目的无法实现，以此要求解除合同,却未向法庭出示任何证据，证明其观点。根据民诉法规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据予以证明,否则应承担举证不能的法律后果。一审中,被答辩人放弃了该举证权利,即应当承担证明不能的法律后果,因此，一审对被答辩人的主张未予以采纳完全正确，判决要求被答辩人办理房屋权属登记合理合法。二、被答辩人上诉状及一审庭审中主张，“沿街房不能拆除，并不是出卖人的原因，若不是出卖人的责任，而让我方承担如此的违约责任，对答辩人是不公正和不公平的”，无事实和法律依据。首先，被答辩人作为房地产开发商，负有向消费者交付合格商品房的义务。现被答辩人称因沿街房不能拆除，致使答辩人购买房屋不符和规划不能为房屋办理权属登记，即使所述事情属实，其形成的原因也是由于被答辩人未能按照房地产开发流程做好拆迁和规划工作，该责任完全应当由被答辩人承担。其次，答辩人与被答辩人签订的商品房买卖合同约定被答辩人负有按照合同约定向答辩人交付房屋并办理房产证义务，现答辩人已如约履行交款义务，被答辩人至今未履房屋交付及办证义务，其行为已严重违约。三、一审法院使用法律错误，答辩人放弃上诉权利并不意味对一审判决的认可。一审法院对答辩人购买房屋的交付日期认定错误。本案一审中被答辩人向法庭出示了两组证据，该两组证据均能证明2013年11月25日，被答辩人向答辩人交付的房屋未能达到竣工验收合格标准，一审法院对此不予采信，仍然坚持认定2013年11月25日为交房日期，原因令人费解。
张盈向一审法院起诉请求：1、请求判令被告协助原告办理淄博高新区南石裕民小区6号楼3单元030202号房的交房及产权登记事项；2、请求判令被告支付原告截至2017年8月1日的逾期交房违约金、逾期办理房屋权属登记违约金95903.81元（2017年8月2日至实际完成房屋交付、权属登记的违约金按照每年6%计算）；3、诉讼费、申请费由被告承担。庭审中原告对诉讼请求2的数额减少为：96154.73元。
一审法院认定事实：2013年11月18日，原告与被告正大房产签订商品房买卖合同一份，约定由原告购买被告开发的位于高新区裕民路北、石大路西的南石裕民小区6#住宅楼3单元030202号楼房，还约定其他主要内容：总房款为437320元，买受人签订合同时付房款人民币137320元整，剩余房款人民币300000元整办理银行按揭贷款；出卖人应当在2013年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。出卖人应当在2015年10月31日之前（商品房交付使用后500个工作日内），为买受人办理完毕房屋权属登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款千分之零点一*超期天数向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定向被告交清了房款。被告于2013年12月8日向原告交房，原告在验房回馈单上签字确认并对房屋进行了装修，该验房回馈单上备注栏明确说明：本人承诺在交房后不破坏房屋的主体结构，如有破坏，除扣除装修押金外，承担维修费用；待物业入驻后，并配合物业补办相关手续，并交纳相关费用和代收费用。但被告至今未给原告办理涉案房屋的权属证书。为此，原告诉来本院，提出了上述诉称中的诉讼请求。
庭审中被告虽然主张因客观原因无法办理房屋权属登记，但并未向法庭提供证据证明自己的主张。关于逾期交房违约金及办证违约金的问题。原告主张按合同约定应是2013年12月31日交房，计算至起诉之日，计算了1370天，按年利率6%计算，按首付款137320元×6%/360天×1370天=31354.73元。从2014年1月13日贷款发放日计算至起诉之日，共1296天，按年利率6%计算，按贷款300000元×6%/360天×1296天=64800元。合计96154.73元。原告主张逾期办证违约金按合同约定的办证日期2015年10月31日至起诉之日2017年8月1日共计640天，此违约金包含在违约交房的违约金里面。被告主张：被告没有逾期交房，因此原告计算的依据被告不认可，关于逾期办证的违约金，并非被告自身的原因不给予办证，因此，不应当由被告承担。
一审法院认为，被告作为涉案房屋的开发商应按约定为原告办理房屋的产权登记手续，被告未按合同约定为原告办理产权登记手续已构成违约，应当向原告承担违约责任。关于逾期交房的问题。原告主张被告交房不符合条件，被告主张已于2013年12月8日向原告交房。原审法院认为，被告于2013年12月8日向原告交房，并由原告接收进行装修使用，2013年12月8日应视为被告向原告实际交房的日期。双方的房屋买卖合同约定2013年12月31日前交付房屋，被告并不存在逾期交房行为。故对原告主张的被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，依法不予支持。关于逾期办证违约金的问题。合同约定被告应当在2015年10月31日之前（商品房交付使用后500个工作日内）办理完毕产权证。逾期办证违约金应从2015年11月1日计算至原告主张的2017年8月1日（原告起诉之日），共计639天，按合同约定的千分之零点一计算。房屋价款437320元×万分之一（即千分之零点一）×639天=27944.75元。对原告多主张的部分，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决：一、被告淄博开发区正大房地产开发有限公司于判决生效后三十日内为原告张盈办理淄博高新区南石裕民小区6号楼3单元030202号房屋的权属登记。二、被告淄博开发区正大房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告张盈逾期办证违约金27944.75元。三、驳回原告张盈的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1136.5元,保全费1009元，由被告淄博开发区正大房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人围绕上诉请求提供了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人正大房产公司提交证据一：2018年4月10日淄博市张店区人民政府四宝山街道办事处南石社区居民委员会出具的情况说明一份，欲以证实在南石社区有一部分沿街房是该社区集体投资建设，此处房屋因南石社区方面各种原因以及南石社区农村经济股份制改革时已将该部分房屋量化给村民，致使房屋无法拆除导致房产证不能办理。因此，无法办理房产证的原因不在于上诉人正大房产公司。上诉人张盈质证认为，对证据的真实性并无异议，但对证明内容有异议，该份证据不能够免除公司一方应承担的违约责任。对此，本院认为，上诉人正大房产公司提供的证据经双方质证为真实，本院对其真实性予以采信，但仅能证明南石社区内部分房屋无法拆除的事实成立，对于无法办证的原因上诉人公司尚未提供证据证明，不导致其主张的事实成立。且该证据中虽称系历史原因及资产量化给社区股民原因导致房屋无法拆除，客观上不属于上诉人公司在规划设计该小区之初不可预见、不能避免、无法克服的外力，不属于不可抗力，也并非因执行国家政策原因造成，故本院不予采信。二审期间，上诉人张盈自愿放弃要求淄博开发区正大房地产开发有限公司支付2017年8月2日至实际完成房屋交付、权属登记的违约金的上诉请求。二审认定其他事实与原审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点问题是:一、正大房产公司履行交付房产义务是否构成违约。二、涉案房产权属登记违约金的认定处理问题。三、原审判令正大房产公司限期办理房屋权属登记时间是否适当。
关于交房问题。2013年12月8日正大房产公司向张盈交付涉案房屋，张盈接收后向卖方出具验房回馈单，并于2013年9月10日申请对涉案房屋进行装修，自此张盈对涉案房屋占有使用。上诉人张盈主张的房屋瑕疵并不导致房屋买卖合同在履行时间上的后延，原审以上诉人张盈签字确认的验房回馈单中由上诉人注明的验收时间作为交房时间并无不当，且二审庭审中上诉人张盈对原审认定的交付房产钥匙的时间无异议。综上，上诉人张盈以涉案房屋自来水接通时间较晚且目前尚未通过消防验收为由主张原审认定的案涉房屋交房时间不当的上诉理由无事实及法律依据，不能成立。
关于逾期办证违约金问题。双方当事人在案涉商品房买卖合同中在第十五条“关于房屋登记的约定”中选择按照第1项处理，“1、买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1‰*超期天数向买受人支付违约金”。有鉴于此，作为买受人的上诉人张盈未行使合同约定的解除权的情况下，虽其有权向正大房产公司主张的违约金，但在上诉人张盈未提供充分证据证明涉案违约金低于因逾期办理房屋权属登记造成的实际损失的情况下，上诉人张盈主张应按其要求的年利率6%的标准判令上诉人正大房产公司支付违约金无合同及法律依据，原审认定涉案逾期办理房屋权属登记违约金的计算标准按双方约定的标准予以处理，并无不当。
关于原审对上诉人正大房产公司的限期办理房屋权属登记时间作出确认是否失当的问题。本案一、二审中，上诉人正大房产公司均未提供证据证明其未依合同约定为上诉人张盈办理房屋权属登记的原因系客观因素造成的，故不属于不可抗力，其应严格履行合同义务，原审在上诉人韩旭提出办证要求并予审查后，判令上诉人正大房产公司限期办理涉案房产登记手续并无不当。
关于上诉人正大房产公司诉求解除涉案商品房买卖合同问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”本案中，上诉人正大房产公司上诉请求改判解除双方签订的商品房买卖合同，但其在一审中未就该项诉讼请求提起反诉，应视为其系在二审中提起反诉，本院对其该项上诉请求依法不予审理。
对于上诉人张盈提出的2017年8月2日至实际完成房屋权属登记的违约金请求的处理问题。二审期间，上诉人张盈自愿放弃了该项上诉请求，系上诉人张盈对自己诉讼权利的自有处分，可另行主张权利。
综上所述，张盈、正大房产公司的上诉请求均不成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1505元，由上诉人张盈负担499元、淄博开发区正大房地产开发有限公司负担1006元。
本判决为终审判决。
审判长 王光龙
审判员 徐连宏
审判员 李灵福
二〇一八年九月二十八日
书记员 刘 敏