海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民一终字第2109号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郭燕。
委托代理人：马相龙，海南大弘律师事务所律师。
委托代理人：刘佰振，海南大弘律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京万紫千红房地产经纪有限公司海南分公司。
法定代表人：沈定耀，总经理。
委托代理人：刘雪男，该公司市场部秘书。
上诉人郭燕因与被上诉人北京万紫千红房地产经纪有限公司海南分公司（以下简称万紫千红公司）合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2014）琼山民二初字第248号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审判决查明：2012年8月29日，郭燕、案外人ＸＸＸ及万紫千红公司签订《房屋买卖合同》，主要约定：郭燕以总价款660000元购买ＸＸＸ位于海口市琼山区振兴路XX号东盛名苑福盛阁X幢住宅楼XXX房；郭燕承担过户所需费用；郭燕应在签订合同当日向万紫千红公司支付代理服务费22800元，包括佣金和过户费（该条约定为手写）。同时合同约定违约责任，违约方须赔偿万紫千红公司服务费即总房款的3%（该条约定为打印）。案外人黄帅、胡廷分别作为万紫千红公司的经纪人、经办人在合同上签字。郭燕分别于2012年8月26日、2012年11月15日交付购房意向金10000元、佣金3300元，万紫千红公司均为郭燕出具收据。万紫千红公司称购房意向金10000元已作为购房款支付给案外人ＸＸＸ，但未提交证据证实。郭燕则主张购房意向金应冲抵代理服务费。另郭燕出具2012年9月9日黄帅作为收款人的收条，载明“今收到郭燕交付的佣金陆仟元整”。郭燕还出具交接人为黄帅的收据，载明“今黄帅收郭燕人民币51000元（伍万元零壹仟元正），包括所有过户所需费用，现郭燕只剩中介费未缴清，再无其它费用…”，无落款日期。万紫千红公司以该公司未在黄帅作为收款人及交接人的收据上加盖公章为由，抗辩称未收到6000元和51000元两笔款项。
庭审中万紫千红公司明确22800元代理服务费包括佣金19800元和过户手续费3000元。郭燕则称合同对居间服务费有两种不同的约定，合同第九条约定为总房款的3%即19800元，该合同系格式合同，对于格式条款有两种以上解释的应作出不利于提供格式条款一方万紫千红公司的解释，故应认定本案居间服务费为19800元。另查，截至2012年9月14日，郭燕支付诉争房屋首付款200000元（包括20000元定金），其余房款460000元于同年9月18日通过银行贷款支付。现该房已变更登记至郭燕名下。再查，黄帅向本院陈述其确已收到郭燕的6000元佣金和51000元过户税费，但都已交给胡廷及胡廷指定的人。
万紫千红公司原审诉讼请求：1、郭燕向万紫千红公司支付居间服务费22800元；2、郭燕向万紫千红公司支付逾期付款违约金2543元（按银行同期1-3年贷款利率6.15%计算至郭燕实际清偿之日止；自2012年9月14日起暂算至2014年7月16日，共计670天，2573元）；3、本案诉讼费由郭燕承担。
郭燕反诉请求：1、万紫千红公司返还郭燕多支付的诉争房屋的各项税费共计12066.04元；2、万紫千红公司承担本案的反诉费。
原审法院认为：郭燕、案外人ＸＸＸ及万紫千红公司签订的《房屋买卖合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同。当事人均应当按照合同的约定全面履行义务。万紫千红公司提供居间代理服务，促使郭燕与案外人的房地产买卖，并协助办理房屋产权过户手续等，履行了居间合同义务，郭燕亦应依照合同约定支付万紫千红公司居间报酬。同时《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。因此，万紫千红公司要求郭燕支付代理服务费符合法律规定和合同约定。但对于万紫千红公司的本诉请求及郭燕的反诉请求是否能够予以支持，主要有以下争议焦点：
《房屋买卖合同》中约定居间报酬应是22800元还是19800元。《房屋买卖合同》第七条约定郭燕应向万紫千红公司支付代理服务费22800元（包括佣金19800元和过户费3000元），同时该合同第九条关于违约责任条款约定违约方须赔偿万紫千红公司服务费即总房款的3%。第七条系手写条款即非格式条款，应认定该条款经过订约当事人的协商一致，更能体现当事人的真实意思表示，而第九条为格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“…格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，认定合同中约定的居间服务费应为22800元。
黄帅收取6000元佣金和51000元过户税费是否构成表见代理以及10000元购房意向金是否应冲抵居间报酬。1.关于6000元佣金的问题。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。在民事活动中如果工作人员客观上具备执行职务的特征，相对人有理由相信该行为是执行职务的行为，应认定该工作人员的行为是执行职务的行为即形成职务上的表见代理，该代理行为有效。本案中，万紫千红公司为郭燕提供房地产居间代理服务，黄帅作为该公司的经纪人在合同上签字，代表该公司与郭燕接洽，陪同郭燕看房，并配合办理房产过户手续。这些行为足以让郭燕相信黄帅收取代理服务费6000元的行为在经纪人权限范围内，故应认为黄帅的行为构成表见代理，该行为后果由万紫千红公司承担，即视为该公司已收到郭燕代理服务费6000元。2.关于51000元过户税费的问题。虽然合同中约定万紫千红公司有协助办理房屋产权过户手续义务，但未约定万紫千红公司收取过户税费，且实践中由经纪人收取该部分费用不符合一般交易习惯，故黄帅收取51000元明显属无权代理，万紫千红公司未予追认，该公司无需承担黄帅无权代理的行为后果，不应视为该公司已收取过户税费51000元。3.关于10000元购房意向金的问题。万紫千红公司收取10000元购房意向金后，未提供证据证明其返还给郭燕或交付给卖方即案外人ＸＸＸ，而郭燕举证证明其已足额支付首期房款，剩余房款亦已办理贷款手续，故应认定万紫千红公司收取了郭燕购房意向金10000元未还的事实，故对郭燕主张将10000元购房意向金冲抵代理服务费予以支持。
综上，郭燕已分别于2012年8月26日、2012年9月9日、2012年11月15日支付代理服务费10000元、6000元、3300元，共计19300元，尚欠3500（22800-19300）元，因此郭燕应向万紫千红公司支付3500元代理服务费。万紫千红公司主张超出部分不予支持。合同中未约定逾期付款违约责任，但约定郭燕应在签订合同当日即2012年8月29日支付代理服务费，故万紫千红公司主张从2012年9月14日起的违约金实为逾期付款所造成的损失，调整为以中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率为标准计付。另由于黄帅收取51000元过户税费属无权代理，对万紫千红公司不发生效力，故郭燕反诉请求万紫千红公司退还税费12066.04元不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十八条第一款、第四十九条、第六十条第一款、第一百零九条、第四百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、郭燕于本判决生效之日起七日内向万紫千红公司支付代理服务费3500元及违约金（违约金按中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率计算：1.以6800元为本金，从2012年9月14日至2012年11月14日；2.以3500元为本金，从2012年11月15日至本案生效判决确定的履行期限之日止）；二、驳回万紫千红公司的其他诉讼请求；三、驳回郭燕的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费217元，由万紫千红公司负担100元，郭燕负担117元；反诉案件受理费50元，由郭燕自行负担。
上诉人郭燕不服原审判决，上诉称：
一、原审法院认定事实不清。1、郭燕支付给万紫千红公司的居间费应当是依据《房屋买卖合同》第九条的约定19600元（居间费是房屋总价款的3%，房屋总价款是66万元），而不是依据《房屋买卖合同》第七条约定的居间费是22800元。本案中，该《房屋买卖合同》是万紫千红公司提供的格式合同，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上的解释的，应当作为不利于提供格式条款的一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。依据上述法律的规定，郭燕应当支付给万紫千红公司的居间费是19600元。2、原审法院认定黄帅收取51000元过户税费属无权代理是错误的。《房屋买卖合同》是黄帅代理万紫千红公司签订的，该合同约定：由万紫千红公司为郭燕办理房屋的过户手续（包括缴纳各种税费），基于上述事实，郭燕交给黄帅51000元税费，对黄帅来讲就是职务行为，该职务行为的后果应当万紫千红公司承担。为此，郭燕交给黄帅该房的各项税费共计51000元。后郭燕得知黄帅仅仅支付了该房屋的各项税费共计38933.96元，剩余的12066.04元万紫千红公司至今没有退还给郭燕。郭燕认为，万紫千红公司的这一行为构成了不当得利。依据《民法通则》的有关规定，万紫千红公司应当返还郭燕。
二、原审法院适用法律错误。原审法院应当依据《中国人共和国合同法》第四十一条及《民法通则》、《合同法》有关职务行为的规定作为审理本案的依据。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院：1、撤销原审判决，依法改判，并支持郭燕原审反诉请求，驳回万紫千红公司原审诉讼请求；2、判令万紫千红公司承担一、二审的诉讼费。
被上诉人万紫千红公司辩称：尊重原审判决。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为：郭燕、案外人ＸＸＸ及万紫千红公司签订的《房屋买卖合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同。当事人均应当按照合同的约定全面履行义务。万紫千红公司履行了合同的居间义务，促成郭燕与案外人ＸＸＸ签订了《房屋买卖合同》，郭燕应依照合同约定支付万紫千红公司居间报酬。
对于郭燕上诉主张其应支付的居间费是19800元，而不是22800元的问题。本院认为，该合同第七条明确约定，郭燕应向万紫千红公司支付代理服务费22800元（包括佣金19800元和过户费3000元），该条约定是双方当事人手写条款，并非格式条款，而且意思清楚明确，无需依据第九条的约定进行解释，因此，原审法院认定合同中约定的居间服务费应为22800元正确，本院予以维持。
对于郭燕上诉主张其交给黄帅的51000元税费，属黄帅的职务行为，该职务行为的后果应由万紫千红公司承担的问题。本院认为，虽然双方在合同中约定，万紫千红公司有协助办理房屋产权过户手续义务，但并未约定由万紫千红公司收取过户所需税费，因此，黄帅收取51000元的行为没有法律和合同依据，属于无权代理，且事后未得到万紫千红公司的追认，故原审判决认定万紫千红公司无需承担黄帅无权代理的行为后果正确，本院予以支持。
综上，郭燕的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费534元，由上诉人郭燕承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 符敏秀
代理审判员 韩 芬
代理审判员 赵 曼
二〇一四年十二月三日
书 记 员 张晨曲