江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏02民终4088号
上诉人（原审被告）：无锡新区茂业房地产有限公司，住所地无锡新区长江路1-101。
法定代表人：张静，该公司董事长。
委托诉讼代理人：武立英，该公司员工。
上诉人（原审被告）：无锡市精工建筑装饰工程有限公司，住所地无锡市滨湖区锦溪路100号。
法定代表人：胡树建，该公司董事长。
委托诉讼代理人：沈建湖，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：荀为利，女，1974年6月26日生，汉族，住无锡市新区。
委托诉讼代理人：陆浩星，江苏行德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴波，江苏行德律师事务所律师。
上诉人无锡新区茂业房地产有限公司（以下简称茂业公司）、无锡市精工建筑装饰工程有限公司（以下简称精工公司）因与被上诉人荀为利商品房销售合同纠纷一案，不服无锡高新技术产业开发区人民法院（2016）苏0291民初3525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日立案受理，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
茂业公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回荀为利的一审诉讼请求。1.《三方协议》的性质属于以物抵债的意向协议。由于其公司与精工公司之间没有应付工程款，所以其公司与荀为利之间没有签订房屋买卖合同，其公司没有交付房产也未办理产权手续的义务。根据法律规定，以物抵债属于实践性法律行为，实际履行后才发生清偿的效果，即除了债务人的给付行为外，还须有债权人的受领并取得所有权和占有权。2.原审法院误将抵偿理解为抵消。《三方协议》中，两次提及抵偿，是指以价值相等的事物赔偿或补偿，即以物抵债的意思。而抵消是指互负债务的二人，各以其债权充当债务的清偿，两种含义完全不同。3.荀为利存在重大过失，张青松的行为不构成表见代理，即便是构成表见代理，相应的法律后果也应当有代理人承担，而非第三方。荀为利称通过董永先认识张青松，董永先系消防工程施工承包人，张青松系室内装修工程承包人，张青松虽然为合同上约定的项目经理，但通常项目经理是无销售工抵房的权限的。荀为利曾将十几万元的房款直接交给张青松本人，未尽到合理的注意义务。且荀为利在签署购房协议后的两年多时间内一直未办理涉案房屋的产权变更，也未向其公司和精工公司进行核实，疏于注意。即使表见代理成立，也应该由精工公司承担张青松无权代理的法律后果，其公司不应当承担表见代理的法律后果。
精工公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回荀为利的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：《三方协议》是无效的。1.张青松是无权代理。张青松虽然是其公司派驻工地的项目经理，但其职责是与发包方签约和负责工程执行及签收所有发包方的文件，张青松在其公司不知情的情形下签订了《三方协议》。张青松以非法占有他人财物为目的，私自伪造其公司公章，收取高额购房款的行为，涉嫌刑事犯罪。2.茂业公司存有过错。茂业公司明知张青松只是施工工地项目经理，也知道张青松的职责是无权代理签订“以工抵房”的相关协议的，但仍然与张青松签订《三方协议》，存有过错。3.荀为利并非善意第三人。荀为利在没有征得茂业公司的同意下，通过张青松利用掌握钥匙的便利，在没有通过正常分配房屋的情况下擅自搬进涉案房屋，不符合善意第三人的特征。
荀为利辩称，案涉《三方协议》合法有效，其在履行合同过程中没有过错，其基于茂业公司对精工公司公章已经认可的情况下，与茂业公司和精工公司签订了《三方协议》，已经尽到了谨慎注意义务，支付了购房款，且涉案房屋已经交付并由其实际占有使用。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
荀为利向一审法院起诉请求：判令茂业公司、精工公司向荀为利办理新区长江1号公寓6-2101号房屋转让手续并交付房屋；如无法交付房屋，要求茂业公司、精工公司共同退还购房款740000元并承担逾期还款利息（自2014年12月1日起计算至实际给付之日止，按年息6%计算）；诉讼费茂业公司、精工公司承担。
一审法院认定事实：2011年10月31日，精工公司启用尾号为280的公章，2013年5月15日，精工公司上述公章经公安机关公章备案管理部分销毁，并启用尾号为579的公章。
2014年3月18日，荀为利与精工公司签订了《购房协议》，协议中载明精工公司将长江一号2#楼2101室卖给荀为利，面积为115平方米，总价为74万元，由于该房源为无锡茂业集团以抵押工程款方式给精工公司，房款分三次付清，首付款为200000元，2014年4月1日前支付40000元，余款待荀为利与茂业签订购买合同后一次性付清，在此之前，荀为利有权提前入住，精工公司负责协调各方面工作，协议书中甲方落款为精工公司编号为3202010100280的公章（以下简称精工公司280公章）盖章，张青松签字，乙方落款处为荀为利签字。
2015年8月14日，荀为利、茂业公司与持有精工公司280公章的张青松签订《三方协议》，协议中约定，茂业公司与精工公司签订《无锡新区长江1号公寓及商业街装饰工程》，因茂业公司欠精工公司工程款，现茂业公司将其公司所有的长江1号6-2101室价值695340元的商品房转让给精工公司，代为抵偿需支付给精工公司的工程款695340元。同时，茂业公司基于对精工公司的付款协议就此完成，因荀为利意向购买长江1号6-2101室，精工公司自愿为荀为利支付购房款，现精工公司将茂业公司原需支付的工程款695340元，作为购房款代为抵偿支付荀为利房屋销售款。三方同意在精工公司支付完全部购房款后，由荀为利与茂业公司直接签订房屋购买合同，购房合同签订后，视为精工公司已代荀为利支付完毕全部购房款，购房手续由荀为利办理，精工公司、茂业公司予以协助，且茂业公司在此三方协议中除配合移交上述房产外，对三方的合同关系和其经济往来不承担任何责任和义务，协议落款处甲方有茂业公司盖章，乙方有精工公司280公章盖章，丙方有荀为利签字捺印。后荀为利依约支付了740000元，并入住了涉案房屋，但茂业公司、精工公司至今未能办理房屋转让手续。
2016年3月8日，精工公司向荀为利出具《承诺函》，载明精工公司于2015年8月与荀为利、茂业公司签订的《三方协议》，荀为利已经将全部房款支付，精工公司承诺并且同意房款在工程来款中扣除，且享有绝对优先权，落款处有工程负责人张青松签字，精工公司280公章盖章。
另查明，张青松于2016年2月25日前为精工公司员工，并作为精工公司在茂业项目的工程负责人与茂业公司订立相关合同。2016年2月7日，精工公司因张青松私刻公司原图章向公安机关报案，同月25日，精工公司以张青松严重失职，营私舞弊，给用人单位造成重大损害为由解除了与张青松之间的劳动关系。2016年7月6日，无锡市公安局滨湖分局立案受理精工公司被伪造变造公文证件印章案。
以上事实由《购房协议》、《三方协议》、收据、POS机刷卡凭条、《承诺函》、刻制公章备案证明、无锡市公安局滨湖分局雪浪派出所接报证明、无锡市终止或解除劳动关系通知单、无锡市公安局滨湖分局立案告知单以及各方当事人陈述等证据在卷佐证。
原审法院审理后认为，本案的争议焦点为：（一）2013年5月15日后出现的精工公司280公章是否为伪造；（二）表见代理是否成立及合同的效力；（三）荀为利是否有权要求精工公司或茂业公司办理房屋转让手续。
关于争议焦点一、根据现有证据可以确认，在2011年11月31日，精工公司采用了精工公司280公章，后于2013年5月15日启用精工公司576公章，并由公安机关相关管理部门将前述公章销毁，故对于精工公司主张在2013年5月15日之后出现的精工公司280公章属于伪造，依法予以采信。
关于争议焦点二、行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理应当具备如下条件：1、行为人实施无权代理行为；2、相对人依据一定事实，相信或认为行为人具有代理权；3、相对人主观上善意、无过失。本案中，张青松所持有的精工公司280公章属于假章，但精工公司认可张青松曾为茂业项目负责人，且代表精工公司与茂业公司签订相关合同，委托张青松在茂业项目上代精工公司作出相应意思表示，对此茂业公司也予以了认可。在2014年3月18日张青松作为茂业项目负责人，与荀为利签订《购房协议》，并使用精工公司280公章盖章，荀为利有理由相信精工公司愿意将来源于工程款抵扣的涉案房屋向其出售。在《三方协议》签订过程中，茂业公司作为房源主体，与持有精工公司280公章的张青松、荀为利一起签订《三方协议》，也足以使荀为利相信张青松存在精工公司的代理权，故即使张青松实际没有代理权、超越代理权或代理权终止的情况，针对作为善意第三人的荀为利而言，该代理行为也依法有效。且茂业公司在张青松持着精工公司280公章签订《三方协议》时也认为是精工公司作出的意思表示，荀为利作为自然人，在所能调用的自身资源匮乏及辨别真假能力较差的情况下，不能苛责其如同相关金融机构一样履行足够严格的审慎义务，故对于荀为利主张因表见代理而由精工公司承担责任，依法予以支持，精工公司应当按照购房协议及《三方协议》履行相关权利义务。在表见代理成立的情形下，《三方协议》自成立之日起生效，茂业公司、精工公司、荀为利均应当按照《三方协议》履行。
关于争议焦点三、合同的权利义务终止存在以下情形：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。结合《购房协议》及《三方协议》来看，茂业公司、精工公司、荀为利是遵照债务相互抵消的原则在履行各自的权利义务。茂业公司的权利是将涉案房屋以695340元的价格用以等额抵偿应当支付给精工公司金额为695340元的工程款，义务是将配合荀为利完成过户手续；精工公司的权利是向荀为利收取房款，义务是协助荀为利完成过户手续；荀为利的权利是享有涉案房屋所有权，义务是向精工公司支付740000元购房款。现根据《三方协议》来看，茂业公司同意将涉案房屋以695340元的价格转让给精工公司以抵扣同等额的工程款，精工公司也同意也予以认可，协议中约定“现乙方将甲方原需支付其的工程款共695340元，作为购房款代为抵偿支付丙方房屋销售款”，即茂业公司认可原先对精工公司负有695340元工程款的债务，而基于《三方协议》精工公司对茂业公司负有695340元房屋销售款的债务，现精工公司与茂业公司一致认可将上述工程款与房屋销售款相抵，可视为双方对于债务相互抵消，精工公司、茂业公司对各自的付款义务亦履行完毕。现荀为利提供付款凭证及2016年3月8日的承诺函证明其已经付款740000元的事实，精工公司现抗辩并未收到该款项，但承诺函及收据、收条中加盖的精工公司280公章与《三方协议》性质相同，同样是构成表见代理行为，故对于荀为利称其已经向精工公司履行完毕付款义务的主张，依法予以支持。对于茂业公司认为签订商品房买卖合同为交付房屋及办理产权的前提条件，原审法院认为，在《三方协议》中，已经明确了涉案房屋买卖双方、房屋座落、作价及付款方式，具备了商品房买卖的基础条款，且茂业公司在诉讼中并不认可《三方协议》，故茂业公司以签订商品房买卖合同作为房屋过户的先行义务的主张，依法不予支持，现荀为利在已经履行完毕付款义务的基础上，要求茂业公司履行过户手续并不违反法律规定，依法予以支持，精工公司应当按照协议配合荀为利办理相关手续。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十一条、第一百零七条之规定，判决如下：一、茂业公司应于判决发生法律效力之日起三日内将位于无锡市长江1号6-2101室房屋过户给荀为利，精工公司配合荀为利办理相关过户手续；二、驳回荀为利其他诉讼请求。案件受理费11200元、减半收取5600元（已由荀为利预交），由茂业公司负担2800元，精工公司负担2800元。
一审法院查明的事实，本院依法予以确认。
二审中，精工公司提供2011年11月份其公司与茂业公司签订的《公寓室内精装修施工工程合同》，该合同第28页载明张青松的权限为负责本工程的执行及签收所有发展商文件，证明张青松的权限不包含销售工抵房。对此，茂业公司没有异议，荀为利对该证据的真实性亦无异议，但认为该合同是在2011年签订的，而案涉《三方协议》是2015年8月14日签订的，即使张青松在2011年的合同中没有权限，但在签订《三方协议》时茂业公司是确认张青松有权签订工程款抵房的协议的，茂业公司也同意配合移交房产，现在再以以前的合同否认张青松在《三方协议》中的权限，有悖法理，对其不公平。
本院认为，本案的争议焦点在于荀为利是否为善意第三人，张青松的行为是否构成表见代理，案涉《三方协议》是否有效。
根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权代理的，该代理行为有效。首先，关于张青松的代理权限，本案中，茂业公司和精工公司均认为张青松系无权代理，从张青松持有精工公司280公章的假章对外签订工抵房合同，以及精工公司报案且公安机关立案等事实来看，对内而言，张青松的行为确实未得到精工公司的认可，属于无权代理或越权代理或代理权终止，但并不影响表见代理的构成。其次，关于荀为利是否有理由相信张青松具有代理权，一方面，精工公司所主张的张青松的权限不包括销售工抵房，系其公司内部管理事宜，并没有证据表明荀为利对此是明知的。另一方面，张青松作为茂业项目的负责人，持有精工公司的公章，也代表精工公司与茂业公司签订了相关合同，即便精工公司与茂业公司曾于2011年11月份签订的《公寓室内精装修施工工程合同》中约定的张青松的权限并没有包括销售工抵房，但茂业公司根据双方合同履行的情况还是相信张青松能代表精工公司处理工抵房事宜，签订了《三方协议》。更何况，此前张青松于2014年3月18日代表精工公司与荀为利签订了《购房协议》，荀为利作为自然人更有理由相信张青松能代表精工公司。此外，在案涉的《购房协议》、《三方协议》的签订和履行过程中，均无证据表明荀为利存有恶意或过失。茂业公司认为荀为利过于信任张青松，存有重大过失，精工公司认为荀为利没有征得茂业公司同意擅自搬进房屋不符合善意第三人特征，对此，本院认为，荀为利与张青松代表精工公司签订的《购房协议》中已经明确，案涉房源为无锡茂业集团以抵押工程款方式给精工公司，后在《三方协议》中又再次明确了该房屋的来源和性质，茂业公司也盖章予以了认可，事后荀为利也已经按约支付了房款并从精工公司方取得钥匙入住，荀为利已经尽到了一般人的注意义务，并不存在过失，应当属于善意相对人。因此，张青松的行为构成表见代理，《三方协议》对合同三方均具有约束力。
根据《三方协议》的约定，精工公司持有茂业公司695340元工程款债权，茂业公司以其公司所有的长江1号6-2101室房屋转让给精工公司，代为抵偿上述工程款，案涉房屋实际由荀为利购买，精工公司将茂业公司原需支付的工程款作为购房款代荀为利抵偿支付。精工公司、茂业公司配合荀为利处理移交等手续。原审法院根据该协议约定的三方的权利义务，判令支持荀为利的一审诉讼请求并无不当。
综上，茂业公司、精工公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予采信，对其上诉请求亦不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，所作判决亦无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11200元，由上诉人无锡新区茂业房地产有限公司、无锡市精工建筑装饰工程有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱 菲
审判员 朱光烁
审判员 王俊梅
二〇一六年十二月二十八日
书记员 王久荣