吉林省磐石市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）磐民一初字第25号
原告中国人民解放军磐石市人民武装部
法定代表人张评，部长。
委托代理人由龙运，吉林径明律师事务所律师。
被告徐峰（斌），男。
委托代理人常忠山，磐石市福安街法律服务所法律工作者。
原告中国人民解放军磐石市人民武装部（以下简称人武部）诉被告徐峰合资合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人由龙运、被告徐峰及其委托代理人常忠山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告人武部诉称，原告人武部与被告徐峰于2000年4月12日签订合作开发协议，双方约定原告出让土地被告负责建筑，建房面积为3，564.84平方米，按照双方的约定楼房建成后，原告分得建筑面积的30%，计1，069，45平方米（此为一期工程）。楼房建成后，被告只兑现三套住房，合计面积为232.26平方米，尚欠原告房产面积837.19平方米。原、被告于2001年3月20日又签订一份合作开发协议，被告将原告1982年建成的一栋总面积为1，080平方米的磐石市民兵训练基地楼重新规划翻建。协议约定，被告应在新建的楼房中归还原告比原楼面积大于300平方米的住宅做为补偿，计1，380米（此为二期工程）工程竣工后至今未履行协议。原告要求被告给付一期工程所欠楼房面积837.19平方米，二期工程楼房面积1，380平方米，合计2，217.19平方米。由于被告拖欠时间较长，给原告造成一定的经济损失，一期工程所欠房产面积837.19平方米，按磐石市住宅出租年租金单价平均值60元／年／平方米（不含取暖费、水费、电费、物业费等）计算，自2000年10月至2012年1月，按11年计算应收房租552，545.40元。二期工程所欠1，380平方米，自2002年1月至2012年1月，按10年计算应收房租828，000.00元。二期工程中，被告违反协议，在原告院内违规建筑，建设小买部、物业办公室，自2002年1月至2012年1月，按10年计算，被告应当向原告交纳占用土地费50，000.00元（标准：5，000.00元／年）。原告要求收取占用土地费，拆除违法违规建筑，收回所占土地。对于被告在双方合作中的违约行为，原告曾多次主张权利，可是被告仍以种种理由拒不履行义务。原告依据法律、法规相关规定诉至人民法院，请求法院判令1、被告按照双方约定立即交付原告房屋2，217.19平方米，或折价按目前市场价格给付现金4，760，611.40；2、被告立即支付给原告经济损失200，000.00元；3、判令被告拆除违法建筑、收回所占土地，并由被告承担本案诉讼费用。
被告徐峰辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。
原、被告双方于2010年1月13日协商的会议记录中的第二条明确被告应交付原告837.19平方米住房，现被告已履行完毕。原告要求被告交付2，217.19平方米和1，080平方米诉诉讼请求依法不能成立。由于原、被告双方于2010年1月13日才明确权利义务关系，被告应承担履行义务的时间为双方确定权利义务的次日起计算，因此，原告所诉经济损失没有法律依据。被告要求原告支付2000年至2011年期间供热费、水费、二次供水、电费、维修费、餐费、外墙涂料及工资款、物业借款、物业服务费等合计379，463.38元及利息。综上所述，被告未及时交付楼房是由于原告的法人代表更换，往来帐目不清，无法交付。此外，我与原告签订的第二份协议未约定归还比原楼面积大于300平方米的楼房做为补偿，计1，380米，而是不得小于300平方米。原告的诉讼请求部分没有事实和法律依据，依法不能成立，望人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
本案的争议的焦点是1、原、被告双方之间签订的两份合作开发协议是否合法有效？2、被告在履行协议中是否存在违约行为，应否承担违约责任？
庭审中，原告为了证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、2000年4月12日原、被告双方之间签订协议书一份，证明原、被告双方签订书面一期合作建房协议书，协议约定由原告提供土地，被告提供资金，乙方分得建楼面积的30%，2000年10月31日前该工程结束后，被告向原告交付楼房并保证建楼的质量；2、2001年3月20日，原、被告双方签订协议书一份，证明原、被告双方签订书面的二期合作建楼协议书，协议约定被告拆除原告于1982年建设的面积为1，080平方米的训练基地，该期工程资金和建筑由被告负责，工程竣工后被告应在新建的楼房中归还大于原楼面积300平方米的住宅作为补偿，并约定被告只能在办公楼南侧建自行车棚，在原大门处建不锈钢伸缩门；3、土地登记申请书审批表复印件一份，证明原、被告合作建设的楼房土地使用权系原告，原告按协议的内容履行了义务，将土地使用权提供给被告建设楼房；4、原告的单位自管房产权证一份，证明在二期合作开发中被告拆除了原告所有的房屋；5、2010年1月13日会谈纪要一份，证明原、被告双方分别于2000年4月和2002年3月签订的合作建房协议是真实存在的，并且已经实际履行开发合作，只是被告没有完全履行。纪要就双方建房遗留问题达成协议，被告应当按这两份协议履行义务；6、磐石市居民住宅价格出租调查表，证明磐石市房屋出租的价格。用以证明被告应赔偿原告的经济损失；7、吉林市价格认证中心报告书，证明华丰嘉园1号楼和4号楼住宅每平方米市场交易价格及租赁价格，价格认证基准日为2012年4月12日；8、鉴定费收据一张，证明原告交纳鉴定费8，000.00元。
被告徐峰对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议是其所签，但认为不能证明原告所要证明的问题。其理由是：协议成立后，原、被告双方并没有明确原告应得楼房的具体位置，双方于2011年1月13日才明确权利义务关系，此协议是效力待定的。对证据2的真实性无异议，合同约定是大于300平方米，而不是在原楼面积1，080平方米再额外增加300平方米，即1，380平方米。对证据3和证据4认为与本案没有关联性。对证据5的真实性无异议，但对原告要证明的内容部分有异议，认为双方没有就合作开发建房部分权利义务达成一致意见，与本案没有关联性。对证据6真实性有异议，认为其来源有异议，此调查表制作者为原告，不能作为原告诉讼请求的依据。对证据7有异议，认为价格认证基准日有误，应按被告当年销售住宅楼的时间确定房屋价格。对证据8真实性无异议。
被告徐峰为证明其抗辩主张，向本院提供了如下证据：
1、被告于2003年销售开发商品楼发票13张，证明2003年、2004年出售商品楼交易价格每平方米为600元至650元不等；2、准许办证函，证明当年销售楼房的价格。3、证人冯雨林出庭作证，证明证人受被告徐峰委托于2009年6月将华丰嘉园五套住宅楼的钥匙交给了原告。
原告对上述证据的质证意见为：对证据1和证据2的真实性无异议，对证据3真实性有异议，认为证人证明的时间不对，原告确实收到住宅楼的钥匙了，但是被告是交给了当时值班的战士，这五套住宅楼被告是否有处分权，其面积是多少，被告都没有告知原告，此外，该楼不是一期所建，不能视为被告交付原告，原告拒绝接收。
根据原告的举证、质证情况，结合相关法律规定，本院对上述证据作如下确认：原告所提供的证据1、证据2和证据5系原、被告双方真实的意思表示，明确了原、被告双方的权利义务关系，能够证明原、被告双方之间签订了合作建楼协议书，符合证据的合法性、关联性、客观性的特征，本院予以认定。对原告提供的证据3和证据4，能够证明原、被告双方合作建楼的土地使用权归原告，被告拆除了原告所有的房屋，本院予以认定。对原告提供的证据6，由于，此住宅价格出租调查表，系原告所为，本院无法确认其真实性，应委托有资质的社会中介单位提供，因此，不符合证据真实性的特征，本院依法不予以认定。对证据7和证据8系具有价格鉴定机构资质，吉林市价格认证中心出具的，符合证据的合法性、关联性、客观性的特征，本院予以认定。对被告提供的证据1和证据2，能够证明被告所要证明的问题，本院予以采信。对证据3，由于证人证明的时间和原告接收钥匙的人员，原告有异议，被告又不能提供其它证据予以佐证，因此，对证据3部分予以采信。
通过以上分析，本院确认如下案件事实：
原告人武部与被告徐峰于2000年4月12日签订一期合作开发协议，双方约定原告出让土地，被告出资负责建筑，其建筑面积为3，564.84平方米。原、被告双方约定工程竣工后，原告分得建房面积的30%，计1，069，45平方米，按条块或整单元分配。被告分得建房面积的70%，其房屋产权归被告所有（包括土地使用权）。原告不负责建房期间的任何费用。此工程须在2000年10月31日前工程竣工后，交付给原告住宅楼。届时，被告向原告交付了三套住房，合计面积为232.36平方米，尚欠原告建筑面积837.19平方米。
原、被告于2001年3月20日又签订二期合作开发协议。被告将原告1982年建成的一栋总面积为1080平方米的磐石市民兵训练基地楼重新规划翻建。协议约定，原楼拆除，建设资金由被告承担。原告负责相关手续办理，其费用由原、被告各承担50%.被告应在新建的楼房中归还原告比原楼面积大于300平方米的住宅做为补偿，计1，380平方米，并将在设计图纸上将其所得分配完毕。该工程竣工后，被告未履行协议应交付给原告分得建楼面积。
另查，2010年1月13日，原、被告就门市房出租、一期合作开发建楼尚欠原告837.19平方米楼房、二期合作开发建房、门卫、小卖部、等遗留事项进行了协商，除门市房出租一事双方达成一致意见外，其它事项，原、被告双方各执一词，协商未果。嗣后，被告差其雇员冯雨林将华丰嘉园11单元601号、12单元601号、602号、13单元601号、603号五套住宅楼的钥匙（非原、被告双方合作开发建设一期和二期楼房）交给了原告的值班的战士，但是，原、被告双方未签订交接协议。原、被告双方合作开发建设一期和二期楼房，被告已经售出。原告于2012年4月12日向本院递交财产评估申请书，要求评估磐石市华丰嘉园1号楼及4号楼目前住宅每平方米的市场平均价格和市场出租价格。2012年6月27日吉林市价格认证中心出具了关于磐石市东宁街道华丰嘉园1号楼及4号楼住宅每平方米市场交易价格及租赁价格认证结论书：价格认证基准日为2012年4月12日；磐石市东宁街道华丰嘉园1号楼住宅每平方米的市场交易价格为人民币2，060.00元；磐石市东宁街道华丰嘉园4号楼住宅每平方米的市场交易价格为人民币2，200.00元；磐石市东宁街道华丰嘉园1号楼住宅每平方米的市场出租价格为人民币64.50元／平方米／年；磐石市东宁街道华丰嘉园4号楼住宅每平方米的市场租赁价格为人民币78.60元／平方米／年。
本院认为，原、被告双方之间签订的两份合作建楼协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定依法成立，因此这两份协议合法有效。原告依这二份协议向被告提供了土地及建筑物，被告在原告提供的土地开发建设了楼房等不动产，并进行了占有和处分，取得了经济效益，被告应当信守承诺，履行这两份合作建楼协议所约定义务。鉴于双方合作开发建设一期和二期楼房，被告已经售出，已不能履行交付，被告未按两期合同的约定全面履行合同义务，已构成违约，应当承担继续履行的违约责任。因此，原告要求被告按目前市场价格给付现金4，760，611.40，并赔偿原告经济损失200，000.00元诉讼主张，本院依法予以保护。被告关于已经履行一期合作建房协议约定交付原告五套住宅楼钥匙的抗辩主张，由于被告向原告交付时未向其说明此住宅楼的权属及面积，且不在这两期建楼面积内，双方亦没有签订交接楼房协议，原告明确表示拒绝接收，因此，不能认定被告履行交付楼房的义务。被告关于第二期合作建房，原、被告诉争的楼房的面积根据双方口头协议不是1，380平方米，而是被告向原告交付大于300平方米。以及原、被告双方于2010年1月13日才明确权利义务关系，被告应承担履行义务的时间为双方确定权利义务的次日起计算，不同意赔偿原告的经济损失的抗辩主张。由于与本案的客观事实相悖，且未向本院提供相关证据予以证明，应承担举证不能的不利法律后果，故其主张不予采纳。被告要求原告支付2000年至2011年期间供热费、水费、二次供水、电费、维修费、餐费、外墙涂料及工资款、物业借款、物业服务费等合计379，463.38元及利息的主张，由于此主张与本案不是同一法律关系，被告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告徐峰（斌）于本判决发生法律效力后十五日内给付原告中国人民解放军磐石市人民武装部楼房价款折合人民币4，760，611.40元；
二、被告徐峰（斌）于判决发生法律效力后十五日内赔偿原告中国人民解放军磐石市人民武装部经济损失200，000.00元；
三、驳回原告中国人民解放军磐石市人民武装部其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费46，480.00元、司法鉴定费8，000.00元，合计人民币54，480.00元，由被告徐峰（斌）承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 高 智
审 判 员 高清林
人民陪审员 张 龙
二〇一二年八月九日
书 记 员 房 颖