河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀01民再177号
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：谢东风，男，1963年8月24日出生，汉族，住邯郸市峰峰矿区。
委托诉讼代理人：尹庆忠，河北ＸＸ律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：孔军，男，1964年5月7日出生，汉族，住灵寿县。
委托诉讼代理人：雷静，河北东临律师事务所律师。
再审申请人谢东风与被申请人孔军租赁合同纠纷一案，河北省灵寿县人民法院于2016年11月19日作出（2016）冀0126民初1179号民事判决，孔军不服，上诉于本院。本院于2017年3月14日作出（2017）冀01民终1508号民事裁定，撤销河北省灵寿县人民法院（2016）冀0126民初1179号民事判决，本案发回河北省灵寿县人民法院重审。河北省灵寿县人民法院于2017年8月16日作出（2017）冀0126民初700号民事判决，谢东风不服，上诉于本院。本院于2017年10月23日作出（2017）冀01民终10371号民事判决，已经发生法律效力。谢东风不服，向河北省高级人民法院申请再审，河北省高级人民法院于2018年3月30日作出（2018）冀民申1549号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人谢东风及其委托诉讼代理人尹庆忠，被申请人孔军及其委托诉讼代理人雷静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告谢东风诉称，2014年10月1日原、被告签订石材厂租赁合同，原告租赁被告的石材厂，租赁期限五年，从2014年9月20日至2019年9月20日，租赁费每年7万元。订立合同后，双方依约履行了合同。2016年5月5日，被告趁原告工人吃午饭之机用板材将石材厂大门堵死，连自行车都无法通行，强行解除合同，后被告又强行把大门铁锁换掉，任何人不让进厂工作，再次强行解除合同。经多次协商，被告拒不换锁、开门，致使合同无法继续履行。原、被告签订租赁合同目的是取得预期经济效益，被告无故堵门、换锁，致合同目的无法实现，租赁合同应予解除。因被告堵门换锁，致使原告未占用租赁物期间的租金应予返还。同时扣押原告车辆给原告造成的经济损失被告应赔偿。请求：1.判令解除原、被告石材厂租赁合同；2.判令被告返还原告未使用石材厂期间的租金26273.97元；3.判令被告赔偿损失（庭审时原告放弃该项请求）。
一审被告孔军辩称，1、我与原告签订石材厂租赁合同一事属实。2、原告所述被告2016年5月5日将石材厂大门堵死强行解除合同一事不属实。事情起因是原告找人到厂子里偷摘大锯上的电脑，被告发现后拨打110，公安上说是经济纠纷，不予立案，无奈被告才暂行扣留原告车辆。租赁合同约定，原告应于每年6月份支付下一年租金7万元，然原告仅支付2014年租金，2015年租金经被告多次讨要至今仍未支付。3、原告所述被告强行换锁不让任何人进厂工作，强行解除合同不属实。4、原、被告签订合同合法有效，对原、被告有法律约束力。合同已经开始实际履行，合同履行过程中，原告拖欠被告租金，为此被告曾多次要求原告给付租金，原告都不予理睬。现门口已无障碍物，原告完全可以继续经营，被告也从来没说不让原告继续经营，被告要求驳回原告诉讼请求，依法继续履行合同；要求原告支付2016年欠交的租金2万元及2017年租金计9万元。
一审反诉原告孔军诉称，反诉原告与反诉被告在2014年10月1日签订石材厂租赁合同，约定租赁期5年，反诉被告以上打租的形式支付了当年的租赁费，反诉原告在合同签订后依照约定履行了自己的义务，但反诉被告无正当理由提前解除合同，给反诉原告造成极大的经济损失，根据合同约定，反诉被告提前解除合同的，应当赔偿反诉原告15万元的损失。请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告15万元。2、反诉费由反诉被告承担。
一审反诉被告谢东风辩称，被告孔军堵门、换锁致使双方签订的租赁合同无法履行，而不是原告租赁时间不够5年。反诉原告的反诉请求没有事实依据，应当驳回反诉原告的反诉请求。
河北省灵寿县人民法院一审重审认定事实如下：2014年10月1日，被告孔军与原告委托代理人邢建锁签订石材厂租赁合同一份，合同约定：一、甲方（被告）将位于灵正路伯特利石材厂出租给乙方使用。供乙方（原告）生产经营。二、租赁期限为5年，即从2014年9月20日起至2019年9月20日止。三、交付。在本出租合同生效之日起，甲方将石材厂现状交付乙方使用，且乙方同意按石材厂及设施现状承租；石材厂交付时，双方对基础设施的现状已确认。四、租赁费。在不缴纳保证金的前提下，乙方应于每年6月份支付次年的租金7万元。九、合同解除。9.1未经甲方同意乙方不得提前终止本合同。如乙方确需提前解约，须提前通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：⑴向甲方交回租赁石材厂；⑵交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用。9.2在合同期内，除不可抗力的因素甲方不得以任何理由解除合同。否则将承担由此给乙方造成的所有损失，包括但不限于装修费、搬迁费、因停产产生的利润损失等。9.3甲乙双方签订的租赁合同为5年，如果乙方租赁时间不够5年，乙方赔付甲方损失15万元整。补充：第（2）约定，乙方允许甲方处理石材厂的库存货物，且不得撵甲方。合同签订后，被告按约定将石材厂交付原告，原告于2014年12月14日给付被告2014年10月1日至2015年10月1日租金7万元，2015年8月20日给付被告租金3万元，9月30日给付租金1.5万元，2016年1月3日给付0.5万元，共计12万元。2016年5月5日中午石材厂大门被堵。庭审时证人柳某证实，因为原告欠其工资不给，于2016年麦收时将厂大门堵死。2016年6月21日原、被告双方因厂内设备问题发生争议后，被告将石材厂大门换锁。
河北省灵寿县人民法院一审重审庭审时被告孔军表示，同意解除2014年10月1日签订的石材厂租赁合同。
河北省灵寿县人民法院一审重审认为，原、被告签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的强制性规定，应依法确认有效。双方应以合同约定履行。本案中双方争议的焦点问题是：1、租赁合同是否应予解除；2、租金给付问题；3、反诉被告是否应赔偿反诉原告15万元损失。关于合同是否应予解除的问题。原告主张解除租赁合同，被告在第一次庭审时不同意解除，要求继续履行合同，但在本次庭审时明确表示同意解除合同，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。根据该规定，原告主张解除合同的请求，予以支持。关于租金问题。原告主张被告返还原告未使用石材厂期间的租金26273.97元，其理由是被告堵厂大门、换锁，致使合同无法履行。但根据合同约定，原告应在2015年6月份交纳下一年的租金7万元，被告至今尚欠原告2015年至2016年10月的租金2万元未付，说明原告违约在先，且堵大门并非被告所为，是原告欠发工人工资造成的，所以，原告不履行合同并非被告原因造成，原告的该项主张不予支持。反诉原告主张反诉被告给付2015年剩余的租金2万元及2016年10月-2017年10月的租金7万元，计9万元。2016年6月原、被告双方发生争议，导致合同不能正常履行，且原告于2016年9月向法院起诉，要求解除合同，被告亦同意解除合同，所以反诉被告不应给付2016年10月至2017年10月的租金7万元。反诉被告尚欠原告2015年的租金2万元，被告应予给付。反诉原告主张反诉被告赔偿损失15万元。因合同明确约定，在合同期内，除不可抗力的因素甲方不得以任何理由解除合同。甲乙双方签订的租赁合同为5年，如果乙方租赁时间不够5年，乙方赔付甲方损失15万元整。本案中原告要求提前解除合同，而解除合同的条件并没达到合同约定的不可抗力的因素。所以，反诉被告应承担违约责任，赔付原告损失15万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条之规定，一审重审判决为：一、解除原、被告双方于2014年10月1日签订的石材厂租赁合同。二、反诉被告谢东风在判决生效后十日内给付反诉原告孔军租金2万元；赔偿反诉原告孔军损失费15万元。三、驳回原告谢东风的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告孔军的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人未提出新的证据。本院二审对一审认定的事实予以确认。
本院二审认为，双方于2014年10月1日签订《石材厂租赁合同》，主体合格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原判据此认定该协议有效、双方均应按约履行，是正确的。上诉人谢东风对于被上诉人孔军已经按约履行向其交付租赁物的事实不持异议，但上诉人并未按双方协议约定及时向被上诉人支付第二期租金，上诉人至今尚欠对方第二期租金2万元的事实，由其提交的对方出具的收取租金的收据证实。原判据此认定上诉人构成违约，并对被上诉人要求上诉人按双方协议约定承担违约责任的诉讼请求予以支持，并无不当。一审证人的当庭证言，已经证实堵石材厂大门的并非被上诉人，原判据此对上诉人关于是对方堵门、强制提前解除租赁合同的主张不予采信，是妥当的。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，二审判决为：驳回上诉，维持原判。
谢东风申请再审称，一、原审判决认定申请人拖欠被申请人租金20000元为申请人要求提前解除合同缺乏证据证明。申请人租赁被申请人石材厂前，在邢台市临城县聚光石材有限公司，在赞皇县拥有赞皇德明矿业有限公司和赞皇县南洼观光采摘园。因此，租赁被申请人石材厂后，委托邢建锁、苏成才、王永生经营租赁被申请人的石材厂。2014年10月1日，申请人、被申请人签订了石材厂租赁合同，租赁期限五年，从2014年9月20日起至2019年9月20日止，租赁费每年七万元，租赁合同签订后，申请人于2014年12月14日给付被申请人2014年10月1日至2015年10月1日租金7万元，2015年8月20日给付被申请人租金3万元，2015年9月30日给付被申请人租金1.5万元，2016年1月3日给付被申请人租金5千元，案件发回重审，经过现场勘验确认拖欠被申请人租金2万元。根据《合同法》第248条规定，在被申请人催告后在合理期限内仍不支付租金的，被申请人可以解除合同，收回租赁物，本案中，申请人、被申请人在租赁合同的租金支付中并未严格履行每年6月份前支付次年租金的约定；而且，被申请人并未就租金事项向申请人催告；更为重要的是，在被申请人堵门换锁后，会计资料由被申请人掌控，申请人不清楚欠被申请人多少租金？是被申请人原来要求的2.5万元？还是另案提起诉讼要求的2万元？或者是此次发还后被申请人提交的庭审账页证明的2.5万元？更为重要的是在2016年5月5日，被申请人堵门时，租赁场地内还有申请人石头100T；板材5000m2；6公分以上板材10m2，另外，还有申请人租赁后投入的固定财产如潜水泵两台、两料锯片一张、1.65米锯片一张、导链一个、水泵一个、摩托车一辆、自动锯电脑系统一套、监控一套及其他办公用品；以上财产价值75万元以上，有原告购买物品的票据和发还重审过程中，法院进行现场勘验的笔录记载证实，足以抵顶拖欠的租金。因此，原审判决认定申请人拖欠被申请人租金2万元为申请人要求提前解除合同缺乏证据证明。二、原审判决认定双方因厂内设备发生争议后孔军将石材厂大门换锁认定事实错误。在原一审庭审过程中被申请人所称：申请人派人把锁砸了，进去摘电脑，为了保护财产才把门锁起来，仅有被申请人的陈述，而无其他任何证据证明。而且自动锯电脑系统是申请人租赁后自行购买安装的，而不租赁的被申请人的财产，证据确实充分，双方对该设备应当没有任何争议。申请人在租赁期间对自己的电脑进行维修是正常工作需要，不能因为申请人维修电脑就堵门换锁、扣押车辆，这实在不符合常理！另外，本案的一个事实是在合同履行期间，申请人有权自由出入，何必砸锁？既便是丢失钥匙，申请人迫不得已而砸锁，但厂内存有申请人的大量财产、财务资料，申请人也不可能不立即换锁，而劳被申请人换锁！再次，本案的一个事实是被申请人换锁后并没有向申请人通报。因此，原审判决认定双方因厂内设备发生争议后孔军将石材厂大门换锁认定事实错误。三、申请人在合同履行过程中没有违约行为，相反，而是被申请人堵门换锁，扣押申请人车辆，拒不配合现场勘验、收回证据，致合同目的无法实现，被申请人的行为已经表明其不履行合同义务，强行提前解除合同，原审判决申请人应承担违约责任，赔付被申请人损失15万元没有事实依据和证据支持。一是柳某、张吉云的证言不能作为认定事实的依据。首先，该二人证言是此次发还重审过程中出现的。其次，柳某与申请人、被申请人陈述、证据相互矛盾，不能作为认定事实的依据。柳某证实是2016年麦收的时候，而申请人举证证明的时间是2016年5月5日，时间相差一个月左右；柳某证实是其用烂板子把大门堵了，而现场照片证实四沓整齐的板材，柳某一个人用一个小时的时间是不可能搬运过去又整整齐齐的摆放好的；原一审庭审同步监控录音录像申请人、被申请人陈述、庭审笔录及被申请人答辩状第二条、第四条现租赁标的物门口已无障碍物，结合本案事实证实被申请人2016年5月5日堵门。张吉云的证言与申请人、被申请人陈述相互矛盾，不能作为认定事实的依据。张吉云证言是2015年大概阳历5月份，而申请人、被申请人陈述的均是2016年5月。二是被申请人堵门换锁，扣押申请人车辆，拒不配合现场勘验、收回证据，致合同目的无法实现，被申请人的行为已经表明其不履行合同义务，强行提前解除合同，不符合石材厂租赁合同9.2、9.3的约定，判决申请人承担违约责任，赔付被申请人损失15万元没有事实依据和证据支持。请求撤销一二审判决，驳回被申请人要求赔偿15万元的请求。
被申请人孔军辩称，一、一审判决认定申请人拖欠孔军租金2万元正确无误。2014年10月1日孔军和申请人一方签订了石材厂租赁合同，双方约定租期自2014年9月20日至2019年9月20日止，并约定申请人应当在每年6月份支付次年租金7万元。合同签订后孔军依照约定交付了厂房，申请人在2014年12月14日给付了孔军2014年至2015年一年的租金7万元。按照双方约定，申请人应在2015年6月份之前给付第二年的租金，也就是2015年至2016年的租金7万元，但是申请人在2015年时就出现了违约行为，其在2015年8月份才开始支付租金3万元，此时孔军就开始对其进行索要，但申请人一直无理拖延，直到2015年9月30日又支付了1.5万元，一直拖延到2016年1月份才又给了5000元，剩余2万元未支付。显而易见，申请人违约在先。二、申请人的严重违约导致了双方解除合同。一是申请人2015年的租金一直未付清，自此后没有支付过任何租费，一直非法占用厂房经营至2016年6月21日，经孔军多次催要无任何结果。二是申请人拖欠工人工资被自己的工人在2015年5月份堵住了厂门。三是申请人在2016年6月21日组织自己的人员和车辆进入厂区，并未经过孔军的同意欲拉走孔军的设备，后双方报警处理。四是申请人在2016年的9月份起诉至法院要求解除和孔军的租赁合同。五是孔军是在本案发回重审期间才同意解除合同。以上事实证明申请人不仅违约，还表明自己不再履行双方签订的合同。三、申请书中提到的申请人的板材等物品数量和价值不属实，并且其烂板材一直无规则地堆放在孔军的厂内，致使厂子无法经营损失巨大，该损失应当由申请人依法赔计。自申请人2016年起诉后，孔军一直催促申请人清场，自始至终申请人置之不理，申请人在不交付租费的前提下一直占用、存放自己的物品，应当支付相应的占用费或赔付损失。四、申请人租赁石材厂后，经营不善，在2016年时只保留几个看守人员。石材厂被堵门及孔军换锁保护自己的财产，完全系申请人一手造成。申请人在租赁期间因为自己的经营问题，在2016年基本处于停滞状态，无留守人员，其厂门钥匙就放在对面的小卖部保管。2016年5月份因申请人拖欠工人柳某工资被该工人堵门。2016年6月21日申请人组织人员破门而入欲将孔军预留在厂子的租赁给申请人的财产搬走，才导致双方发生争执，报警处理。对于柳某的证言应当给予认定。申请人如果认为系孔军非法堵门，应当提交相应的证据，而不能一再的推定。对于扣押申请人车辆一事，已经另案处理，但扣押的事实反而证实答辩人多次索要所欠租赁费的问题。因此，一二审判决根据本案存在的几个事实，结合法规定，认定了申请人违约行为，并判令其给付约定的违约款项正确无误，申请再审的理由不能成立。
本院再审查明的事实与河北省灵寿县人民法院一审和本院二审查明的事实一致。
本院再审认为，谢东风与孔军签订的石材厂租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。后因故再审申请人谢东风诉至法院，请求解除合同，孔军在本案发回重审后，也同意解除合同，一二审法院依此认定双方达成合意，判决解除双方之间的租赁合同并无不当。一二审法院已经查明，至谢东风起诉时，谢东风尚欠孔军石材厂租金2万元，双方对租金欠付数额均认可，一二审法院在解除双方合同的同时，判令谢东风支付孔军租金2万元亦无不妥。关于合同不能继续履行的原因，孔军称是谢东风未按照约定支付租金，一二审法院也查明，至谢东风2016年9月份起诉时，尚欠当年的租金2万元，依照租赁合同的约定，谢东风在6月份就应该支付次年的租金，一二审法院认定谢东风违约在先并无不当。谢东风认为是孔军堵门换锁、拒不开门造成合同不能履行，但谢东风并没有提供证据证明大门确实是孔军堵的，孔军在答辩状中虽有“现租赁标的物门口已无障碍物”的表述，仅是对石材厂门口当时状况的描述，谢东风认为此表述证明是孔军堵门依据不足。虽然没有直接证据证明孔军堵门，但孔军承认自己曾更换石材厂门锁，一审判决认定了这一事实，二审判决对此也予以了确认，应认定孔军的行为亦有一定过错。谢东风违约在先，应承担主要责任，孔军具有一定过错，承担次要责任，合同解除后谢东风赔偿孔军10万元。再审申请人谢东风称其在租赁的石材厂尚有部分财物，足以抵顶所欠租金，该说法在一二审期间并未提出，即使抵顶也应在执行程序中完成，不是审理程序处理的范围。综上所述，再审申请人谢东风的部分再审理由成立，原一二审判决认定事实清楚，适用法律正确，但解除合同时责任区分不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：
一、撤销本院（2017）冀01民终10371号民事判决；
二、维持河北省灵寿县人民法院（2017）冀0126民初700号民事判决第一、三、四项；
三、撤销河北省灵寿县人民法院（2017）冀0126民初700号民事判决第二项；
四、再审申请人谢东风在判决生效后十日内给付被申请人孔军租金2万元；赔偿被申请人孔军损失费10万元。
一审案件受理费457元、反诉费1100元、保全费520元，共计2077元，二审案件受理费2077元，总计4154元，由再审申请人谢东风负担2800元，被申请人孔军负担1354元。
本判决为终审判决。
审判长 郝俊贤
审判员 王彦松
审判员 高玉坡
二〇一八年十月十九日
书记员 袁琦琦