贵州省凯里市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔2601民初1810号
原告：吴某，男，1974年8月10日出生，侗族，贵州省黎平县人，黎平县孟彦镇宰麻村居民，住。
原告：吴某2，女，1974年10月8日出生，侗族，贵州省黎平县人，黎平县孟彦镇宰麻村居民，住，系原告吴某之妻。
二原告共同委托诉讼代理人：吴必立，男，1984年2月28日出生，侗族，贵州省黎平县人，中国邮政储蓄银行股份有限公司黔东南州分行职员，住凯里市，系原告吴某2之弟。代理权限为特别授权。
被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里市北京东路**号。
法定代表人：杨昌鑫，总经理。
委托诉讼代理人：廖强、梁光玉，贵州天合律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告吴某、吴某2诉被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称大地联创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴某与吴某2的共同委托诉讼代理人吴必立、被告大地联创公司的委托诉讼代理人廖强与梁光玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴某、吴某2诉称：2011年9月19日，我俩与被告大地联创公司签订一份《商品房买卖合同》，购买被告开发建设位于凯里市大地春城××楼××商品房××套，建筑面积为136.33平方米，总价款为481109元。合同还明确约定被告应当在2012年11月30日前交房，并在交房后90个工作日内办理房屋权属登记，以及被告逾期交房、逾期办证应当承担的违约责任。我俩依约支付房价款后，被告却未能按照合同约定的期限交房。2013年3月28日，被告通知我俩交房，因未能提供房屋验收合格证明文件，我俩拒绝接收所购房屋。2016年5月1日，我俩要求被告交付已具备交付条件的房屋，被告却无理要求我俩先行交纳2013年以来的物业管理费。为了维护我俩的合法权益，特诉至法院，请求判决被告：一、支付逾期交房违约金59176.41元、逾期办证违约金1547.22元，共计60723.63元；二、交付我俩购买的房屋；三、负担本案诉讼费。
庭审中，原告吴某、吴某2表示原主张的逾期办证违约金是从2013年3月18日计算至2016年5月30日（起诉之前），进而主张逾期办证违约金从2013年3月18日起计算至被告为其办理取得房屋所有权证书之日止。
原告吴某、吴某2为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1.商品房买卖合同，拟证明原、被告签订商品房买卖合同的事实，以及合同约定双方的权利与义务；2.个人购房担保借款合同、收据，拟证明原告已向被告付清购房款的事实；3.关于要求大地联创房地产有限公司履行合同的函，拟证明原告请求被告履行合同义务的事实；4.约谈贵州大地联创房地产开发有限公司会议纪要，拟证明截至2015年2月，被告尚未取得涉诉房屋验收合格证明文件，房屋并不具备交付条件的事实。当庭提供的证据有：关于大地春城部分业主维权相关事宜的回复，拟证明被告已收到原告主张权利的函件的事实。
被告大地联创公司辩称：第一，我公司已按照合同约定通知原告办理交房手续，原告以房屋未经验收合格为由拒绝办理。大地春城9栋房屋在2015年2月10日经验收合格后，我公司多次与原告协商，希望原告前往办理交房手续，但原告至今拒绝接收房屋。故逾期交房的责任不应由我公司承担，我公司不应支付原告逾期交房违约金。第二，按照合同第二十二条第二款（初始登记）的约定，由于房屋尚未交付使用，我公司暂未负有办理商品房所有权初始登记的义务，同时原告尚未交纳房屋契税，故我公司也不应当支付原告逾期办证违约金。第三，原告提起本案诉讼已超过诉讼时效，且提供的证据不能证明能够引起诉讼时效中断或中止的法律效果，理应丧失本案胜诉权。
被告大地联创公司为证明答辩理由成立，在举证期限内提供的证据有：竣工验收备案表，拟证明原告购买的涉诉房屋于2015年2月10日经验收合格的事实。
经审理查明：原告威、吴某2系夫妻关系。2011年9月19日，以原告夫妻为买受人、被告大地联创公司为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，主要内容为：1.原告购买被告开发建设位于凯里市迎宾大道××大地春城××楼××商品房××套，建筑面积为136.33平方米，套内建筑面积为114.28平方米，总价款为481109元。2.原告于合同签订之日交付购房首付款145109元，余款336000元办理银行按揭贷款支付。3.被告应当在2012年11月30日前将具备交付条件的商品房交付给原告使用。4.被告除因不可抗力等特殊原因延误工期外，逾期交房超过30日且合同继续履行的，自合同约定的交房期限届满之次日起至实际交房之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。5.被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记。6.（补充协议第九条）被告应当在商品房办理竣工验收备案表90日内，向权属登记机关申请办理初始登记。被告未能在约定时间内办妥房地产权证的，被告每年按已付房价款的0.1%向原告支付违约金，如房屋交付使用3年后未能办妥房地产权属证，原告有权退房。原告已按照合同约定向被告支付购房首付款145109元，并通过银行按揭贷款方式付清了剩余购房款336000元。合同约定的交房期限届满，被告未能向原告交付所售房屋。2013年3月28日，被告通知原告交房，因被告未能提供房屋具备交付条件的证明文件，原告拒绝接收。2015年2月10日，涉诉房屋经办理竣工验收备案具备交付条件。2016年5月1日，原告向被告主张交房，物业公司要求原告先行交纳2013年至当时的物业管理费，双方协商未果为此发生纠纷，原告遂诉至本院。庭审中，因被告不同意调解，本院未主持双方当事人进行调解。
另查明：2014年11月14日，大地春城业主向被告发送《关于要求大地联创房地产有限公司履行合同的函》，请求被告支付逾期交房违约金和逾期办证违约金。被告于当天签收前述函件。
同时查明：被告至今没有为原告办理房屋权属登记，原告也未主张退房。
上述案件事实，本院根据采信的原、被告陈述及其提供的证据予以认定。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，既是双方当事人的真实意思表示，也不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》对房屋交付有约定，只有同时具备以下两个条件才构成房屋的有效交付：一是被告按照约定的期限交付房屋；二是被告交付的房屋已具备交房条件。被告在合同约定的交房期限内未能向原告交房，其后虽然于2013年3月28日通知原告交房，但房屋当时并不具备交付条件，原告有权拒绝接收房屋。2015年2月10日，涉诉房屋经办理竣工验收备案具备交付条件后，被告未能提供证据证明已通知原告交房，依法应当承担举证不能的法律后果，视为被告未尽到通知原告交房的义务。2016年5月1日，原告向被告主张交房，物业公司要求原告先行交纳2013年至当时的物业管理费缺乏依据，导致房屋未能交付的过错不在原告，被告理应承担交房责任。虽然合同第二十二条第二款约定被告应当在房屋交付使用之日起90日内申办商品房所有权初始登记，但该合同补充协议第九条约定被告应当在商品房办理竣工验收备案表90日内申办初始登记，是对前述条款的有效补充约定，对原、被告均具有法律约束力。涉诉房屋于2015年2月10日进行竣工验收备案，被告至今没有为原告办理房屋权属登记。原告已依约履行支付房价款的义务，被告至今未能将房屋有效交付给原告以及为原告办理房屋权属登记，该事实确凿无疑，被告已构成违约，应当及时向原告交房以及按照合同约定承担支付逾期交房和逾期办证违约金的违约责任。
本案中，被告提出诉讼时效抗辩。本院认为，原告主张被告支付逾期交房和逾期办证违约金以及交付所购房屋的诉讼请求属于合同债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。合同明确约定被告逾期交房应按日支付逾期交房违约金。原告起诉被告交房以及支付逾期交房违约金的诉讼时效，应当从合同约定的交房最后期限之次日（2012年12月1日）起算；原告起诉被告支付逾期办证违约金的诉讼时效，应当从房屋办理竣工验收备案之日起第91日（2015年5月12日）起算。故从前述诉讼时效期间起算点至原告提起本案诉讼之日（2016年6月1日），原告主张被告交房以及支付2012年12月1日至2014年5月31日期间的逾期交房违约金的诉讼请求已超过两年诉讼时效期间，主张被告支付逾期办证违约金以及2014年6月1日至2016年5月30日期间的逾期交房违约金的诉讼请求未超过两年诉讼时效期间。然而，原告在本案中提供《关于要求大地联创房地产有限公司履行合同的函》，该函件以“大地春城业主”的名义形成并发出，且被告予以签收，同时被告未能提供相反证据证明将原告排斥在该函件的业主范围外，足以证明原告于2014年11月14日向被告主张权利，能引起诉讼时效中断的法律效果。故被告提出的诉讼时效抗辩不成立，本院不予支持。
原告计算逾期交房违约金确定的基数金额、比例标准正确，但确定的天数少于被告实际逾期交房的天数，是原告在法律规定的范围内对自己民事权利所作的处分，本院尊重当事人的意思自治，予以支持原告主张的逾期交房违约金。原告主张逾期办证违约金按日计算不符合合同约定，计算方式有误，本院予以纠正，应按逾期年数计算，即逾期办证违约金从2015年5月12日起每年按照已付房价款481109元的0.1%计付至被告为原告办理取得房屋所有权证书之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、被告贵州大地联创房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告吴某、吴某2逾期交房违约金59176.41元以及逾期办证违约金（逾期办证违约金从2015年5月12日起每年按照已付房价款481109元的0.1%计付至被告为原告办理取得房屋所有权证书之日止）。
二、被告贵州大地联创房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内向原告吴某、吴某2交付位于凯里市迎宾大道××大地春城××楼××商品房（××）。
三、驳回原告吴某、吴某2的其他诉讼请求。
若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1320元，减半收取660元，由被告贵州大地联创房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。
审判员 粟周萍
二〇一六年九月二十日
书记员 杨顺钰