江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第01875号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）张建强，居民。
委托代理人郁莉，江苏一正律师事务所律师。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）孙亚洲，个体从业者。
委托代理人祁立平、樊荣华，盐城市亭湖区南洋法律服务所法律服务工作者。
上诉人张建强因与上诉人孙亚洲房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2014）亭兴民初字第326号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审中张建强诉称，我与孙亚洲于2013年1月15日签订仓储（厂房）租赁协议，约定：我将位于盐城市亭湖区开放大道142号厂区内A-3号厂房出租给孙亚洲使用，期限自2013年1月15日至2018年11月30日止，租金为67000元，以后租金每二年在前一期的基础上递增5%，第一次的租金支付的时间为2013年1月15日以前付清，以后每期租金支付时间为上次租金支付周期届满前一个月先付后用。租赁协议签订后，我按约将厂房交付孙亚洲仓储使用。按照协议约定，孙亚洲应在2013年12月15日以前支付2014年1月15日以后的下一年租金，但他未按约支付租金及水费，且未经我书面同意对租赁物进行了改变。我多次向他催要租金等，但他拒付租金，且继续占用租赁厂房。请求法院判决：1、解除原、被告双方签订的租赁协议。2、孙亚洲立即让出并腾空租赁房屋内的物品，恢复租赁房屋原状。3、孙亚洲支付拖欠的租金从2014年1月15日起至2014年4月15日止计16752元（每月5584元，共三个月）；并要求孙亚洲支付起诉后的租金计33504元（从2014年4月16日起诉之日起至2014年6月16日期间的租金，根据协议约定按3倍计算，每月5584元，共计两个月）；至孙亚洲交付租赁房屋给张建强，经张建强验收合格后的租金（根据协议约定按照3倍计算）。4、孙亚洲承担张建强违约金13400元。5、孙亚洲支付律师代理费5000元。
一审中孙亚洲辩称，张建强在租赁房屋时隐瞒房屋内有八个窨井有可能泛水，导致我存放的货物因窨井泛水损失65万余元。我多次要求张建强赔偿未果。对于张建强出租给我的房屋，江苏江淮动力股份有限公司、原盐城市江动汽油机制造有限公司、张建强均无所有权，系高伟私自违章搭建，故我与张建强于2013年1月15日签订的仓储（厂房）租赁协议无效。请求法院驳回张建强的诉讼请求。
一审中反诉原告孙亚洲诉称，2013年1月15日，我与张建强签订一份仓储（厂房）租赁协议。协议签订后，我已给付张建强房租等费用合计70200元。但后经了解，租赁协议中的盐城市开发大道142号（原江动汽油机制造有限公司）厂区内A-3房屋系高伟私自搭建，江苏江淮动力股份有限公司、盐城市江动汽油机制造有限公司、张建强均无所有权，故该租赁协议应无效。请求法院判决：1、2013年1月15日孙亚洲与张建强签订的仓储（厂房）租赁协议无效。2、张建强返还孙亚洲房屋租金等费用计70200元。
一审中反诉被告张建强辩称，租赁协议是原、被告双方签订，且已履行一年多。厂房租赁的特征是出租方提供房屋，承租方交付租金，与所有权归属无关。租赁协议并不符合协议无效的条件。支付租金是孙亚洲的义务，故不存在返还租金等费用的问题。请求驳回孙亚洲的反诉请求。
一审法院经审理查明，2012年11月5日，江苏江淮动力股份有限公司（出租方、甲方）与张建强（承租方、乙方）签订一份厂房租赁合同，约定：甲方将位于盐城市亭湖区开放大道142号的厂房及附属用房出租给乙方使用，租赁期限为6年。
2013年1月15日，张建强（甲方）与孙亚洲（乙方）签订一份仓储（厂房）租赁协议，该租赁协议约定：甲方将其位于盐城市开放大道142号（原江动汽油机公司）厂区内A-3指定的房屋在正常状态下出租给乙方使用；出租房屋的建筑面积为508平方米；租赁期自2013年1月15日至2018年11月30日止；房屋租金2013年1月15日到2014年1月14日每平方米租金为132元／月（不含税金，开票税金及租赁管理费由乙方承担），总租金为67000元／年，以后租金按协议约定计算标准执行；租金支付周期为壹年一付，首期租金金额共计67000元，第一期租金于2013年1月15日以前付清，以后每期租金支付时间为上次租金支付周期届满前一个月先付后用；自本协议签字日起乙方应自行负责所租房屋及附属设施的修缮、保养、维护的责任，如有屋面损毁、墙体破裂、玻璃窗渗水、管道损坏等情况导致漏雨或者进水，均由乙方自行解决；乙方如未按本协议的条款履行，则甲方有权单方面解除本协议，并要求乙方承担违约金，违约金以年租金20%为标准，不足以弥补甲方损失的，还应另行承担赔偿责任，同时不予返还保证金，由于乙方违约导致诉讼的，则诉讼期间租金乙方仍应按每逾一天支付本协议约定租金的3倍支付给甲方，就此产生的其它费用包括甲方律师费及其他额外产生的费用均应由乙方承担，由甲方代垫的款额则有权向乙方追偿；特别约定如乙方构成违约或违反本协议有关条款或乙方不能在协议规定的期限内按时、足额交纳房租及其他应交费用，则甲方无需在另行通知乙方，即可断电停水，所造成乙方的一切损失与后果均由乙方自行承担，同时本协议自行终止并解除，乙方应在终止日起五日内清空房屋、主动撤离，逾期所租房屋内留滞的一切物品都视作自动放弃，任由甲方当作无主物处理，甲方有权另行招租，乙方对此绝无异议，此条特别约定无需再通过其他方式裁决；房屋租金每二年在前一年基础上递增5%。
张建强按约交付房屋。孙亚洲于当日给付张建强第一期的租金等费用70200元，并租赁使用上述房屋至今。但孙亚洲未支付第二期以后的租金。
张建强向孙亚洲索要租金等未果，遂于2014年5月7日诉至一审法院，后孙亚洲提起反诉。
另查明：盐城市亭湖区开放大道142号（原江动汽油机公司）厂区内A-3房屋无建设工程规划许可证及产权登记。
再查明：张建强为诉讼已支付律师代理费5000元。
一审法院认为：合同应当依法成立。
（一）关于案涉房屋租赁合同是否有效。案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故出租人张建强就该房屋与承租人孙亚洲订立的房屋租赁合同无效。
（二）关于孙亚洲是否应当让出并腾空租赁房屋内的物品。双方签订的房屋租赁合同无效，孙亚洲占用案涉房屋没有依据，故孙亚洲应当让出并腾空租赁房屋内的物品。
（三）关于孙亚洲是否应当恢复租赁房屋原状。张建强未提供证据证明孙亚洲对租赁物进行了改变，故张建强的该诉讼请求，一审法院依法不予支持。
（四）关于孙亚洲是否应当支付租金。双方签订的房屋租赁合同无效，但孙亚洲应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。
（五）关于孙亚洲是否应当支付违约金。双方签订的房屋租赁合同无效，故不存在违约，孙亚洲无须支付违约金。
（六）关于孙亚洲是否应当支付律师代理费。双方签订的房屋租赁合同无效，张建强要求孙亚洲支付律师代理费没有依据，故孙亚洲无须支付律师代理费。
（七）关于张建强是否应当返还孙亚洲70200元。双方签订的房屋租赁合同无效，但孙亚洲应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故张建强不应当返还孙亚洲70200元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、张建强与孙亚洲于2013年1月15日签订的仓储（厂房）租赁协议无效。二、被告孙亚洲应于本判决生效之日起二十日内腾空位于盐城市亭湖区开放大道142号（原江动汽油机公司）厂区内A-3租赁房屋内的物品并将租赁房屋交付原告张建强。三、被告孙亚洲应于本判决生效之日起二十日内给付原告张建强房屋占有使用费（计算方法：自2014年1月15日起至孙亚洲腾空交付租赁房屋给张建强之日止，按每月5584元计算）。四、驳回反诉原告孙亚洲的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1677元，反诉案件受理费1635元，合计3312元，由张建强与孙亚洲各半负担。
上诉人张建强不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、案涉租赁合同是双方的真实意思表示，不存在合同无效的法定情形，一审法院认定合同无效法律依据，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力。即使合同无效，双方约定的违约条款也是有效的，因孙亚洲未按约交纳租金已构成违约，依法应当承担支付违约金、律师费的违约责任，一审法院未支持上诉人主张的违约责任不当。恳请二审法院撤销一审判决第一项内容，确认案涉租赁合同有效；判令孙亚洲按约承担违约金13400元、律师代理费5000元。
被上诉人孙亚洲答辩称，1、张建强出租给孙亚洲的房屋未取得建设工程规划许可证，也未取得房屋所有权证，案涉房屋租赁协议依法应认定为无效，一审法院判决案涉协议无效符合法律规定；2、因为案涉房屋租赁合同无效，张建强依据该协议主张违约金没有依据，更不应支付律师代理费；一审法院确认租赁合同无效，不支付违约金，律师代理费，适用法律、判决结果正确。请求驳回上诉人张建强的上诉请求。
上诉人孙亚洲不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、因案涉租赁房屋系高伟私自搭建，江苏江淮动力股份有限公司、盐城市江动汽油机制造有限公司、张建强均无所有权，也无权属证书，我与张建强签订的房屋租赁协议，已经法院认定为无效，张建强不应享有租金收益权，其所收取的房租等费用合计70200元应予返还，不应再向张建强支付案涉房屋占用费每月5584元。恳请二审法院撤销一审判决第二项、第三项内容，依法改判张建强返还已收取的房租等费用合计70200元，不支付从2014年1月15日起的房屋占用费。
被上诉人张建强答辩称，一、案涉房屋是属于江苏江淮动力股份有限公司所有，后租赁给张建强，张建强在征得房屋所有人同意的情况下再租赁给孙亚洲使用，并且双方签订的该份协议也不存在合同无效的相关规定，该份租赁协议是一份有效的租赁协议；张建强与孙亚洲签订的租赁协议是一份有效协议，不存在孙亚洲所说的该房屋是属于他人所有的情况；二、案涉房屋系张建强租给孙亚洲经营使用，根据租赁协议的相关规定，孙亚洲应支付房屋的租赁费等相关费用，现孙亚洲未能按照协议的约定交纳租金并有其他的违约行为，因此张建强有权要求孙亚洲支付租金，并承担相应的违约责任，张建强不需要返还房屋租金等相关费用，请求二审法院驳回孙亚洲的上诉请求。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，对一审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为，一、关于案涉房屋租赁合同的效力问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，且至今未能取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，故该房屋租赁合同依法应认定为无效合同；二、关于孙亚洲是否应当支付约定租金及房屋占用费的问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，双方签订案屋租赁合同虽然无效，但张建强作为出租人，有权要求承租人孙亚洲参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，且案涉房屋已实际交付并由孙亚洲使用至今，孙亚洲未能按约支付房屋占有使用费，应当支付房屋占有期间的使用费。孙亚洲反诉要求张建强返还已收取的70200元租金及费用依据不足，该反诉请求依法不予支持。三、关于孙亚洲是否应当支付张建强主张的违约金及律师代理费的问题。虽然双方在租赁合同中约定了违约方违约需承担违约责任并支付律师费用，但该违约责任的承担系基于合同有效为前提。因案涉租赁合同系无效合同，张建强依据该约定主张违约责任无法律依据，一审法院驳回张建强的该诉讼请求并无不当。
综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人孙亚洲、上诉人张建强的上诉理由均不能成立，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3612元，由上诉人张建强负担1935元、上诉人孙亚洲负担1677元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
代理审判员 曹 荣
代理审判员 秦广林
二〇一五年八月十二日
书 记 员 吴思懿