河南省商丘市梁园区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫1402民初3815号
原告：秦芳婷，女，1973年11月17日出生，汉族，住商丘市。
委托诉讼代理人：秦博，河南君盟律师事务所律师。执业证号：14114200510639628。
被告：杨明金，男，1962年1月27日出生，汉族，住商丘市。
被告：商丘海亚置业有限公司，住所地：商丘市梁园区中原车城。统一社会信用代码：91411400755165559Y。
法定代表人：汤本明，职务：董事长。
委托诉讼代理人：李清亮，河南振商律师事务所律师。执业证号：14114200810693883。
被告：裴凤兰，女，1976年4月3日出生，汉族，住商丘市。
委托诉讼代理人：唐俊生，商丘市法律服务所法律工作者。
上列原、被告确认合同效力纠纷一案，本院于2018年4月9日受理后，依法适用简易程序，由审判员高君华独任审判。2018年6月7日公开开庭进行了审理，原告委托代理人秦博、被告杨明金、被告商丘海亚置业有限公司委托代理人李清亮、被告裴凤兰及其委托代理人唐俊生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1998年9月12日，被告杨明金以河南省商丘华瑞安装公司城建公司的名义与商丘地区豫东金刚石总厂签订一份“联合建房协议”，主要约定，建房地点位于商丘市××大道与××交叉口东南角豫东金刚石厂院内，房屋分配楼下门面房归豫东金刚石总厂、二楼以上归被告杨明金及华瑞安装公司所有。1998年12月25日，被告杨明金与商丘市第五建筑安装公司签订工程施工合同，施工期间，在被告杨明金不知情的情况下，工程施工人员李长德、蒋飞将属于被告杨明金的20套房屋非法办理了房产证，2008年12月5日，虞城县人民法院作出生效的行政判决12份，撤销了行政部分错误登记的12套房产，其中，包括本案涉案的房屋。2012年10月30日，被告杨明金将涉案房屋以20万元的价格卖给了原告，原告及时付清了房款。被告商丘海亚置业有限公司拆迁的房屋当属原告所有。现被告裴凤兰与被告商丘海亚置业有限公司签订的《房屋拆迁自建安置补偿协议》严重损害了原告的合法权利，当属无效。请求依法判决原告与被告杨明金和商丘华瑞建筑安装公司城建公司签订的《房屋买卖合同》有效，被告裴凤兰与被告商丘海亚置业有限公司签订的《房屋拆迁自建安置补偿协议》无效，被告商丘海亚置业有限公司应与原告签订《房屋拆迁安置补偿协议》。
被告杨明金辩称：1998年答辩人与金刚石厂联合开发，金刚石厂出地皮，答辩人出建房全部资金，分配是底层门面全部归金刚石厂，2-6层归答辩人，建房总面积是6000平方米，四个单元，承包给两家，北两个单元承包给宋崇超，南两个单元承包给李长德和蒋飞二人，宋崇超两个单元顺利履行完毕，李蒋二人在施工期间，将20套房子找熟人分别办理了房产证占为己有，2008年通过法院判决撤销了房产证，同年经睢阳区法院民事判决判答辩人还李、蒋二人工程款1410988.83元，因有八套没有撤证，作价53万元，总价扣除53万元，下剩88万元，李蒋欠答辩人房子12套，经多方努力，多次调解，后来直到2016年9月16日达成调解协议，同年11月10日通过睢阳区法院执行庭进行调解，李、蒋二人将12套房子还答辩人之后，答辩人把88万元还给他们，这就是12套房子属于答辩人的事实理由。
被告商丘海亚置业有限公司辩称：1、答辩人作为拆迁主体，在被告裴凤兰提供相关购房手续，又是被拆迁房屋的实际占有人，答辩人与其签订补偿协议，没有过错。2、答辩人作为一般民事主体，不具有专业辨别能力，请求法院查明事实，确认被拆房屋的归属。综上，答辩人在签订合同过程中无过错，依法不应承担责任。
被告裴凤兰辩称：1、原告起诉答辩人主体不适格。2、原告所诉不属实。被告裴凤兰与被告商丘海亚置业有限公司签订的《拆迁安置补偿协议》，是双方真实意思的表示，合法有效。3、2010年5月1日，被告裴凤兰从案外人魏智辉处以7万元的价格购买涉案房屋，且魏智辉具有产权证。房产档案显示，魏智辉从杜家琳处购买，故被告裴凤兰购买此房合法。原告请求法院确认被告裴凤兰与被告商丘海亚置业有限公司签订的《拆迁安置补偿协议》无事实与法律依据。4、在2010年至此房拆迁前，没有任何人找答辩人主张过权利，原告与被告杨明金签订补充协议时，即2016年9月17日，涉案房屋所在的小区已进行大面积拆迁，原告购买正在拆迁的房屋，有悖常理。综上，原告的诉请没有事实与法律依据，应予驳回。
经审理查明，1998年9月12日，被告杨明金以河南省商丘华瑞安装公司城建公司的名义与商丘地区豫东金刚石总厂签订一份“联合建房协议”，主要约定，金刚石厂提供建设用地、被告杨明金出资合资建设金刚石厂综合楼；建房地点位于商丘市××大道与××交叉口东南角豫东金刚石厂院内；房屋分配楼下门面房归豫东金刚石总厂、二层至六层归被告杨明金及华瑞安装公司所有。1998年12月25日，被告杨明金与商丘市第五建筑安装公司签订《工程施工合同》，将部分工程承包给该公司李长德、蒋飞施工。施工期间，由于被告杨明金拖欠工程款，李长德、蒋飞将部分房产办理了房产证，其中，本案涉案房产即文化路南侧金刚石厂综合楼三单元四层北户登记在了魏智辉名下，1999年10月9日魏智辉在房管局办理了证号为第21××27号的房产证。2002年12月6日，豫东金刚石厂及华瑞建筑安装公司为原告、商丘市房地产管理局为被告、魏智辉为第三人向法院提起行政诉讼，上诉发还后经商丘市中级人民法院指定虞城县人民法院管辖，2008年12月5日，虞城县法院作出（2007）虞行初字第29号行政判决，撤销了魏智辉的第21××27号即涉案房产的产权证。该判决为生效判决。2010年5月1日，被告裴凤兰与魏智辉签订《房屋所有权转让协议书》，魏智辉将已被撤证的涉案房产以7万元的价格卖给了被告裴凤兰。2016年9月16日，被告杨明金与工程承包人李长德的妻子、蒋飞在睢阳区法院执行局的主持下，达成调解协议，将包括涉案房产（即魏智辉被撤证的房产）在内的12套房产交付给被告杨明金。至此，杨明金取得涉案房产的产权。2016年12月3日，被告商丘海亚置业有限公司与被告裴凤兰就涉案房屋签订《房屋拆迁自建安置补偿协议》。原告认为侵犯了其权利，诉至本院。
同时查明，2012年10月30日，原告与被告杨明金以河南省商丘华瑞安装公司城建公司的名义签订《房屋买卖合同》，被告杨明金将文化路南侧金刚石厂综合楼南数二单元六层南户以20万元的价格卖给原告，2016年9月17日，双方签订《房屋买卖合同》补充协议，由于被告杨明金2012年10月30日卖给原告的房屋一直未交付原告，现双方同意调整该楼三单元四层北户，该房产为魏智辉卖给被告裴凤兰的房屋。
上述事实有房屋买卖合同、收条、联合建房协议、房管局撤证公告、生效判决、调解协议及庭审笔录等予以佐证。
本院认为，2008年12月5日，魏智辉所有的第21××27号房产证（即涉案房产）经法院多年多次审理，最后被生效的行政判决撤证，至此魏智辉对该房不再具有所有权，依据《物权法》的相关规定：所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。由此可见，公民仅能处分属于自己的不动产。该房被撤证后，已不属魏智辉所有，魏智辉对该房无权处分。2010年5月1日，魏智辉在明知无权处分该房的情况下与被告裴凤兰签订《房屋买卖协议》，处分行为无效，其签订的《房屋买卖协议》属无效协议，被告裴凤兰不能依据该协议取得涉案房产的产权，故裴凤兰在对涉案房屋没有产权的情况下与被告商丘海亚置业有限公司签订的《拆迁安置补偿协议》无事实与法律依据，该安置协议无效。被告裴凤兰与魏智辉就该房之间因房屋买卖而引起的纠纷，属另一法律关系。涉案房产几经诉讼最后归还给被告杨明金，属被告杨明金所有，杨明金具有对该房处分的权利，杨明金与原告签订《房屋买卖合同》，并以20万元的价格将该房卖给原告合法，原告支付对应价款后取得涉案房产产权的行为，合法有效，据此，在被告商丘海亚置业有限公司需对该房拆迁的情况下，原告要求与其签订《拆迁安置补偿协议》的诉请合法，应予支持。被告裴凤兰的抗辩观点缺乏事实与法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十一条之规定，判决如下：
一、2012年10月30日及2016年9月17日被告杨明金以商丘华瑞建筑安装公司城建公司名义与原告秦芳婷签订的《房屋买卖合同》有效。
二、2016年12月3日被告商丘海亚置业有限公司与被告裴凤兰签订的《商丘豫东金刚石总厂房屋拆迁自建安置补偿协议》无效。
三、被告商丘海亚置业有限公司于本判决生效之日起60日内与原告秦芳婷针对商丘豫东金刚石总厂综合楼3单元4层北户签订《房屋拆迁安置补偿协议》。
案件受理费50元，由原告秦芳婷负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判员 高君华
二〇一八年七月二十九日
书记员 郭红英