湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂民再233号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：武汉市硚口区文化体育局，住所地湖北省武汉市硚口区顺道街144号。
法定代表人：杨斌，该局局长。
委托诉讼代理人：徐静怡，湖北山河律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王景霞，湖北山河律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：武汉市硚口天翔商贸有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区顺道街144号三楼。
法定代表人：王万祥，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李明祥，湖北民本律师事务所律师。
原审被告：王万祥，男，1951年2月18日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。
再审申请人武汉市硚口区文化体育局（以下简称硚口文体局）因与被申请人武汉市硚口天翔商贸有限公司（以下简称天翔公司）、原审被告王万祥房屋租赁合同纠纷一案，不服本院(2016)鄂民终1599号民事判决，向最高人民法院申请再审。2018年4月12日，最高人民法院作出（2017)最高法民申4265号民事裁定：指令湖北省高级人民法院再审本案。本院依法组成合议庭，于2018年9月6日公开开庭审理了本案。再审申请人硚口文体局的委托诉讼代理人徐静怡、王景霞，被申请人天翔公司的法定代表人王万祥及其委托诉讼代理人李明祥、原审被告王万祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
硚口文体局申请再审称，二审判决适用法律有误。1、二审法院对硚口文体局没有对天翔公司就欠付租金主张权利认定错误。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，硚口文体局就支付租金问题向天翔公司提起诉讼的诉讼时效为天翔公司最后一次支付租金的次日起计算一年内。2014年12月11日为天翔公司最后一次支付租金的日期，硚口文体局于2015年11月9日提起解除租赁合同的诉讼，并未超过法定的诉讼时效。2、本案租赁合同中的租金支付为整体债务，诉讼时效应从最后一期租金履行届满之日起计算。二审判决引用《中国人民共和国民法通则》关于延付或者拒付租金的时效规定来认定本案属于适用法律有误。请求撤销二审判决，维持一审判决。
天翔公司答辩称，1.双方当事人已经协商一致将年租金调整为130万元，并自2009年履行至今，申请人于2009年后亦未提出异议或者向被申请人催告补缴租金。被申请人不存在根本违约行为，案涉合同应当继续履行。2.硚口文体局自认在诉讼时效开始前没有向天翔公司提出租金追偿请求。本案租金系按年支付，属于定期给付之债，每季均为独立债务，本案诉讼时效应当从每期租金履行期届满次日起算。3.被申请人代替申请人支付的勤杂工人的工资261640元及施工加盖部分的工程款1344396元，应当在尚欠租金范围内予以扣除。请求驳回硚口文体局的再审申请，改判双方继续履行合同，被申请人同意支付申请人2009年前欠付的租金700万元以及2009年起至今欠付租金10万元∕年，但应当扣除代付的勤杂工工资261640元及加盖部分的工程款1344396元。
王万祥述称，同意天翔公司的答辩意见。
硚口文体局向一审法院起诉请求：1.解除涉案《六角亭体育场联合改建合同书》、《六角亭体育场联合改建合同附件》及《六角亭体育场联合改建补充合同》；2、由天翔公司、王万祥共同向硚口文体局支付租金47572123.51元及自2000年8月9日至2015年10月16日，按欠租总额的日万分之五计算的滞纳金60760582.16元，并直至租金还清之日止；3、本案全部诉讼费由天翔公司、王万祥承担。一审庭审中，硚口文体局明确其第一项诉讼请求中要求确认解除涉案合同的时间为起诉之日（即2015年11月9日），且第二项诉请中租金47572123.51元的起算时间、截止时间及计算标准系自1999年1月1日起至2015年10月16日止按合同约定计算，并表示本案全部诉讼费为案件受理费及公告费260元。
一审法院认定事实，1997年8月20日，武汉市硚口区体育运动委员会（甲方）与乡镇公司（乙方）分别签订一份《六角亭体育场联合改建合同书》和一份《六角亭体育场联合改建合同附件》。其中《六角亭体育场联合改建合同书》的主要内容为：甲方将座落于汉口顺道街144号足球场（含看台及附属建筑）和天翔灯饰商城与乙方联合改建。甲方向乙方出租以上场地，乙方投资改建。项目名称为“六角亭体育场”，改建后的六角亭体育场为三层，集训练与经营为一体。第一层为装饰灯具市场，第二层建为仓库、办公和训练设施，第三层全部由甲方独立使用。建成后项目的固定设施和资产设备产权归甲方所有，乙方作为承租方向甲方租赁场地，投资经营，并交纳租金。工程项目竣工后，乙方于十五日内将所有规划图纸、批文、验收合格证书等有关证件全部移交给甲方，并与甲方共同到房地产部门办理产权及土地使用证书，办证费由甲方承担。如涉及需到房地产部门办理租赁审核手续，双方按管理部门规定的各自责任范围办理，费用各自负担。项目建成后，第三层的全部和第二层2000㎡训练房由甲方管理使用，第二层除训练用地（2000㎡）外的场地和第一层全部场地，在合同期内由乙方租赁使用。乙方对所有租赁使用的场地有权对外进行发租、招租和物业管理，独立经营、自负盈亏，并在政策、法律、法规允许的范围内进行经营活动。乙方租赁第一层场地要在整个工程全部竣工验收后才能开业，不能先行开办第一层市场从事经营，推迟还建和交付属甲方使用的场地。本合同有效期为十八年零四个月，即自1997年8月20日至2015年12月19日止。项目规划建设期为十六个月，即自1997年8月20日至1998年12月19日止，乙方经营使用期限十七年，即自1998年12月20日至2015年12月19日止。建设期届满后，乙方于1998年12月20日起开始支付租金。第1-5年每年支付租金320万元，第6-10年每年支付租金370万元，第11-15年每年支付租金430万元，第16-17年每年支付租金480万元。乙方租金在每年1月、4月和7月、10月底前分次支付，如乙方逾期不能足额支付租金，则按欠款总额的日万分之五计交滞纳金，超过三个月如还未足额支付，视同乙方违约，甲方有权收回场地和设施。合同期内，双方均不得单方无故中止合同和违反合同条款，如有以上行为，根据法律、法规，由违约方承担法律责任和赔偿损失。若规划部门不能批准此项目，合同自行废止等。《六角亭体育场联合改建合同附件》对项目建设标准、租金缴付方式再次予以明确，其中，乙方缴付租金的时间、金额为：乙方于1998年12月20日开始支付租金，至2003年12月19日每年租金为320万元，自2003年12月20日至2008年12月19日每年租金为370万元，自2008年12月20日至2013年12月19日每年租金为430万元，自2013年12月20日至2015年12月19日每年租金为480万元。
1999年4月19日，武汉市硚口区体育运动委员会（甲方）与乡镇公司（乙方）签订一份《六角亭体育场联合改建补充合同》约定：一、拆旧还建：根据规划部门要求，需拆除体委办公楼和六层住宅楼，拆除后的场地用于建设停车场和绿化带，建设工作由乙方负责，拆除的房屋由乙方负责还建。办公楼在商城内还建，住宅楼异地还建……二、追加工期：因前期规划手续办理难度大，影响了整个改造工程启动时间，故由原合同施工建设期十六个月的时间追加十个月，即由1997年8月20日至1999年10月20日止。如遇特殊情况需延续时间，需得到甲方认可，但不得超过10天。三、租期调整：延长租赁期46个月（其中建设期十个月，使用期三十六个月），即由原合同期十八年零四个月延长为二十二年零二个月（其中包括建设期），即从1997年8月20日至2019年10月20日止，乙方自1999年11月1日起支付租金，延长期的租金，按原合同第16-20年每年480万元支付，付款方式及时间按原合同执行。项目建成后，包括新增还建项目，房产固定设施和资产设备产权归甲方所有等。上述合同均经签约双方签章确认后，租赁双方即完成了租赁场地的交接，并于2000年3月28日建成涉案项目，开始对外营业。
2000年10月23日，作为乡镇公司主管部门的武汉市古田实业总公司（甲方）与王万祥（乙方）签订一份《协议书》约定，根据上级有关企业改制文件精神，主管部门应与挂靠企业解除隶属关系，并办理脱钩手续。现双方同意企业在经营中的债权债务按照“企业单位实行独立核算，自负盈亏，并独立承担民事责任”的原则，企业脱钩注销前的一切债权债务由乙方乡镇公司的法人代表王万祥负担，甲方不负任何连带责任。该协议经双方分别签章确认后，乡镇公司于当月31日在工商行政管理部门办理了企业脱钩注销手续。同年11月21日，武汉市硚口区长丰乡企业管理委员会以长企发（2000）008号“关于武汉市硚口区乡镇企业物资公司改制的批复”称：同意乡镇公司由原集体企业变更为有限责任公司，企业名称变为武汉市硚口天翔商贸有限公司。
2001年，武汉市硚口区委以硚发（2001）50号“中共武汉市硚口区委、武汉市硚口区人民政府关于印发《硚口区机构改革方案》和《硚口区机构改革方案的实施意见》的通知”载明：不再保留文化局、体育运动委员会，重新组建文化体育局。
2003年1月14日，武汉天翔灯饰商城向硚口区委、硚口区人民政府、硚口文体局、六角亭街办事处出具一份《协商调整租约或整体买断的请求报告》称：武汉天翔灯饰商城以租赁硚口文体局场地性质，承担全部改建还建投资。该项目从1998年立项，施工历时二年，工程总投资4960万元。项目落成后，遇市场行情下跌，整体对外出租租金降幅50%，直至现今难以回升，因而迫切需要调整原合同。一、转换租赁关系为买断性质。二、切合实际降租，第一年至第五年给予免租，第六年至第十五年每年缴纳100万元，第十六年至第二十年每年缴纳150万元。同年3月19日，硚口文体局以一份《关于协商调整租约租金的回复》向武汉天翔灯饰商城（公司）称：你公司的请求报告已收悉，为解决暂时困难，同意作适当调整。其条件是：1、原合同租金不变（前五年每年335万元），每年暂交200万元，余款（每年135万元）缓交，缓交时间最长不超过10年。2、第一个五年内由原年租金335万元调整为280万元（每年减少租金55万元，五年计275万元）。原合同约定其他事项和租金不变。3、按现市场租金实行让出所欠租金额的商户铺位面积，由硚口文体局直接发租收费，以此抵收租金。
2008年7月15日，硚口文体局向硚口区人民政府出具一份《报告》，就天翔灯饰商城改造、承租及经营情况进行了反映，并表示原租赁合同所约定的租金数额现已难以执行，经武汉正浩会计师事务有限公司审计，武汉天翔灯饰商城年租金收入总额在1000万元左右，年净利润110万元，年税收66万元。且建议，若政府同意，再与天翔公司签订补充协议。1、按原租赁合同标准的执行情况，截止2007年12月应缴租金2710万元，实缴522万元，尚欠2188万元。经协商，①天翔公司无力补缴全部欠款，该公司愿意对债务的三分之一（计700万元）从2009年始到合同终止期均摊到每年，自2009年开始补缴。②从2009年起将租金调整为130万元。若整个市场租金发生增值变化，上缴的年租金也随之增加。若租金发生下降，上缴的年租金按现标准保底。2、鉴于天翔公司需补缴一定数额的租金欠款，压力较大，拟将租赁年限适当延续五年（原合同至2020年，延至2025年）。2009年9月25日，武汉利生会计师事务有限责任公司受硚口区人民政府委托对天翔公司2005年至2008年财务收支状况进行了审计，并作出一份利财（2009）11号《审计报告》，建议降低承租金额为每年120万元左右。
审理期间，硚口文体局、天翔公司、王万祥均确认自2000年1月31日至2014年12月11日间，天翔公司共缴付租金13718703.51元。其中，2000年1月31日至同年8月8日缴付租金85万元；2001年度未缴纳租金；2002年1月22日至同年11月13日缴付租金351541.6元；2003年度未缴纳租金；2004年1月13日至同年8月3日缴付租金758058.99元；2005年2月6日至同年12月29日缴付租金956094.24元；2006年1月27日至同年12月25日缴付租金1006137.36元；2007年1月16日至同年11月6日缴付租金1397387.33元；2008年1月28日至同年12月10日缴付租金1199483.99元；2009年2月17日至同年11月17日缴付租金120万元；2010年2月9日至同年11月16日缴付租金120万元；2011年2月25日至同年11月25日缴付租金120万元；2012年4月25日至同年12月31日缴付租金120万元；2013年8月20日至同年12月19日缴付租金120万元；2014年6月8日至同年12月11日缴付租金120万元。
另查明，1988年5月9日，武汉市房地产管理局向武汉市硚口区体育运动委员会颁发武房地籍硚字第03-00110号《武汉市国有土地使用证》和武房房自字第03-00410号《房屋所有权证》，两证记载土地及房屋位于汉口××街××号。
1999年4月28日，武汉市硚口区建筑管理委员会向武汉市硚口区体育运动委员会颁发《建筑工程施工许可证》。
2000年6月2日，武汉市硚口区体育运动委员会取得“六角亭体育场”建设项目的《建设工程规划许可证》。
2006年12月4日，武汉市公安局硚口区分局六角亭派出所出具一份《证明》表明，我辖区原址汉口××街××号，现重新编排后的实际编号为汉口顺道街144号，与武汉天翔灯饰商城地址一致。
2015年10月14日，武汉市硚口区住房保障和房屋管理局向硚口文体局出具一份《告知书》称：你局申请办理顺道街特2号房屋现状变更登记需提交申请表、原房屋所有权证、建筑红线定位图、土地使用权属证明、建设用地规划许可证等相关资料。待材料提供齐全后，登记机关将及时受理该房产登记申请。
一审法院认为，（一）关于涉案《六角亭体育场联合改建合同书》、《六角亭体育场联合改建合同附件》、《六角亭体育场联合改建补充合同》性质和效力的认定。依最高人民法院于1995年12月27日以法发（1996）2号《关于审理房地产管理法实施前房地产经营案件若干问题的解答》第五条规定可知，合作建房系指享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，并待房屋建成后，按一定比例分配房地产权属。本案中，武汉市硚口区体育运动委员会与乡镇公司以涉案《六角亭体育场联合改建合同书》、《六角亭体育场联合改建合同附件》、《六角亭体育场联合改建补充合同》约定，武汉市硚口区体育运动委员会将其位于汉口××街××足球场（××看台及附属建筑）××给乡镇公司，并由乡镇公司对该建筑物进行投资改建，改建项目落成后的房产（包括新增的还建项目）固定设施和资产设备产权归武汉市硚口区体育运动委员会所有，乡镇公司作为承租方向武汉市硚口区体育运动委员会租赁场地，并投资经营，交纳租金。据此，上述合同的法律特征并不符合合作建房的法律属性，依《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，其性质应属租赁合同。故，作为合法出租人的武汉市硚口区体育运动委员会以名称变更后的硚口文体局与作为承租方乡镇公司改制后的天翔公司，因履行其间租赁合同而引发的纠纷，其法律关系应归属于租赁合同的法律范畴。据此，天翔公司、王万祥认为本案所涉合同为合作建房合同的答辩观点，一审法院不予支持。鉴于硚口文体局就涉案租赁物已取得了建设工程规划许可证，且租赁双方以签署《六角亭体育场联合改建补充合同》的方式，将约定的租赁期限变更为二十二年零二个月，即从1997年8月20日至2019年10月20日止，故，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年，超过部分无效”的规定，租赁双方所约定超出二十年的部分无效，涉案合同中的其余部分依《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，均应认定为有效。（二）关于各方当事人民事责任的认定。基于上述对涉案合同性质及效力的分析及评判，硚口文体局与天翔公司间的有效租赁期限为1997年8月20日至2017年8月20日。结合涉案《六角亭体育场联合改建合同书》、《六角亭体育场联合改建合同附件》、《六角亭体育场联合改建补充合同》的约定，天翔公司应自1999年11月1日起开始支付租金，第1-5年每年支付租金320万元，第6-10年每年支付租金370万元，第11-15年每年支付租金430万元，第16-20年每年支付租金480万元。由此，天翔公司在1999年11月1日至硚口文体局主张合同解除之日（2015年11月9日）的有效租赁期间内，按约缴纳租金的数额应为6080万元。然天翔公司仅自2000年1月31日至2014年12月11日间交付租金13718703.51元，其行为已构成违约，硚口文体局有权在合同有效期内，按涉案《六角亭体育场联合改建合同书》中关于“承租方超过三个月如还未足额支付租金，出租方有权收回场地和设施”的约定，并依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使合同目的不能实现的，可以解除合同”之规定，解除涉案《六角亭体育场联合改建合同书》及其从合同《六角亭体育场联合改建合同附件》、《六角亭体育场联合改建补充合同》的履行。据此，对于硚口文体局要求确认前述合同于2015年11月9日解除的主张，一审法院予以支持。涉案相关合同解除后，依《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故，天翔公司除应向硚口文体局支付尚欠的租金47081296.49元外，还应承担逾期付款的违约责任。因天翔公司在本案审理过程中请求人民法院对硚口文体局主张以实际欠款总额的日万分之五计算违约金标准予以调整的行为，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，一审法院结合案件的客观情况，基于硚口区人民政府就天翔公司财务状况的审计结论，以及硚口文体局曾以2003年3月19日《关于协商调整租约租金的回复》和2008年7月15日向硚口区人民政府出具的《报告》，均表示愿意重新协商租金价格的事实，在硚口文体局要求以天翔公司每年最后一次缴纳租金之次日起算违约金的前提下，一审法院酌定天翔公司承担违约金的计算标准为，以其每年欠付租金的实际金额，从其该年度最末期实缴租金之次日起，按实际逾期天数，以中国人民银行同期贷款利率分段计算。至此，截止2015年11月9日，天翔公司应承担违约金21599741元，并承付以欠款总额47081296.49元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2015年11月10日起至欠款付清之日止的违约金。对于硚口文体局超出该部分的诉讼主张，一审法院不予支持。关于硚口文体局就公告费260元所提出的诉讼请求，因该部分款项属其为追索债权而支出的合理费用，基于天翔公司违约的事实，该部分费用理当应由天翔公司承担。至于硚口文体局主张王万祥与天翔公司承担共同还款责任的请求，因其提出该项诉请的依据为乡镇公司在改制时，作为该企业的主管单位与王万祥所签订的2000年10月23日《协议书》中关于“企业脱钩注销前的一切债权债务由王万祥负担”之约定，然实现该约定的前提条件，必须是首先确定乡镇公司改制前债务的金额，以及涉案债务是否被划归为改制前的债务。故，在硚口文体局无实质证据印证改制前后的企业对涉案债务的承担方式具有明确划分的情形下，其该项主张，一审法院不予支持。至于其庭审中以王万祥为天翔公司法定代表人为由，要求王万祥与天祥公司承担共同还款责任的观点，因悖于《中华人民共和国民法通则》第四十三条及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第五十八条的规定，不予支持。
关于天翔公司认为其与硚口文体局于2008年7月将年租金调整为130万元的答辩观点，因无实质证据印证，不予支持。且即便硚口文体局于2008年7月15日向硚口区人民政府出具了《报告》，要求政府部门支持其减免天翔公司租金的诉求，但作为作出该项意愿的最终结果，需在租赁双方之间形成合意，而与政府部门无涉。再者，硚口文体局表明愿意调整天翔公司租金的事实，并不代表其认可天翔公司自诩租金的交付方式，也不表示作为债权人的硚口文体局至此就放弃了对违约方承担法律责任的主张。故，天翔公司以硚口文体局默示其交租方式为由，认为不存在根本性违约的观点，亦不予支持。对于天翔公司认为硚口文体局的主张超过诉讼时效期间的答辩意见，因其向硚口文体局支付最后一期租金的时间为2014年12月11日，依《中华人民共和国民法通则》第一百三十条的规定，追讨租金的诉讼时效期间为一年。故，硚口文体局追偿涉案债务的诉讼时效期间应为于2015年12月11日之前。本案中，硚口文体局提起民事诉讼的时间为2015年11月9日，显然未超过法定的诉讼时效期间。据此，一审法院对其该项答辩观点不予支持。对于其认为硚口文体局仅应追偿提起诉讼之日起前一年度租金的观点，于法无据，不予支持。
2016年6月2日，湖北省武汉市中级人民法院作出（2015）鄂武汉中民商初字第00983号民事判决：一、武汉市硚口区文化体育局与武汉市硚口天翔商贸有限公司间的《六角亭体育场联合改建合同书》、《六角亭体育场联合改建合同附件》、《六角亭体育场联合改建补充合同》于2015年11月9日解除；二、武汉市硚口天翔商贸有限公司向武汉市硚口区文化体育局支付租金47081296.49元；三、武汉市硚口天翔商贸有限公司承担违约金21599741元，并承付以欠款总额47081296.49元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2015年11月10日起至欠款付清之日止的违约金；四、武汉市硚口天翔商贸有限公司向武汉市硚口区文化体育局支付公告费260元；五、驳回武汉市硚口区文化体育局的其他诉讼请求。案件受理费583464元，由武汉市硚口天翔商贸有限公司负担。
天翔公司不服，向本院提起上诉。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。
本院二审认为，本案的争议焦点为：1.本案所涉的改建合同、合同附件及补充合同的性质及效力；2.天翔公司是否构成违约以及硚口文体局是否有权解除案涉合同；3.相关的违约金的计算基数及标准；4.本案相关租金的诉讼时效。具体评析如下：
（一）关于本案所涉的改建合同、合同附件及补充合同的性质及效力问题。
天翔公司上诉主张，天翔公司投资5000万改建了六角亭体育场，与硚口文体局应属于共同改建的联营关系，而不是房屋租赁。本院认为，案涉《六角亭体育场联合改建合同书》、《六角亭体育场联合改建合同附件》以及《六角亭体育场联合改建补充合同》系双方当事人真实意思表示，合同中除去租赁双方所约定超出二十年的租期部分无效外，涉案合同中的其余部分未违反法律行政法规强制性规定，应认定为有效。前述合同虽然名为联合改建合同，但其主要内容为由硚口文体局向天翔公司出租案涉场地，由天翔公司投资改建。合同中并无硚口文体局以土地使用权作为投资与天翔公司合作建房，并按一定比例分配房地产权属等约定。对于天翔公司认为前述合同并不是单纯的租赁关系，还有联营关系的主张，硚口文体局予以否认，天翔公司亦未提交相应证据予以证明。原审判决认定本案系租赁合同关系并无不当。本案中，天翔公司主张其投资近5000万元改建成了全新的体育场、设备设施、广场、道路、绿化以及五层楼的综合大楼，如按合同约定来交付租金则会亏本，与其投资改建盈利的合同目的相悖。但天翔公司既然投资，亦应自行承担相关租赁市场整体下滑的市场风险。故，对于天翔公司的该项上诉主张，本院不予支持。
（二）关于天翔公司是否构成违约以及硚口文体局是否有权解除案涉合同的问题。
本案中，虽然硚口文体局在2003年3月19日出具的《关于协商调整租约租金的回复》中同意对于租金问题做适当协商调整，但对于其所附三项备选条件，并无证据表明天翔公司对此已经选定，且与硚口文体局达成一致意见。虽然硚口文体局在2008年7月15日《报告》中，向硚口区人民政府建议对于年租金和租赁年限作适当调整。但无证据证明区政府对《报告》批示同意，亦无证据证明其后硚口文体局与天翔公司签订补充协议，对于相关租金的变更达成合意。根据案涉《六角亭体育场联合改建合同书》第六条“租金的缴付”规定：承租方“如超过三个月还未足额支付，则视同乙方违约，甲方收回场地和设施。”而本案中，天翔公司从1999年起，对合同约定的租金持续处于未按期足额支付的状态。综上，天翔公司关于其已与硚口文体局协商一致将年租金调整为130万元，其不存在欠缴租金的违约行为的上诉主张与事实不符，本院不予支持。硚口文体局有权依照合同约定，解除案涉相关合同，终止合同中尚未履行的部分。天翔公司应返还案涉合同的租赁场地和设施，并支付相应租金和逾期付款违约金。天翔公司上诉主张原审判决解除合同错误的，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
（三）关于相关的违约金的计算基数及标准的问题。
天翔公司上诉主张，即便其存在违约行为，原审判决确定支付违约金的计算标准与事实不符，天翔公司至多以合同变更后欠付的租金数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准向硚口文体局支付违约金。本院认为，并无证据证明天翔公司与硚口文体局就合同变更达成了一致意见。故天翔公司主张违约金的计算基数应当以合同变更的租金数额为准，缺乏事实依据，本院不予支持。对于违约金计算标准的问题，原审判决已经将违约金的标准调低，系从每年度最末期实缴租金之次日起，按实际逾期天数，以中国人民银行同期贷款利率分段计算，与天翔公司上诉主张并不矛盾。因硚口文体局未上诉，本院对于原审判决以中国人民银行同期贷款利率计算欠付租金的违约金（硚口文体局在一审诉请中表述为滞纳金）的标准，不做调整。故，对于天翔公司关于违约金标准的上诉主张，本院不予支持。
（四）关于本案所涉诉讼时效问题。
天翔公司上诉主张，硚口文体局未在一年的诉讼时效期限内向其主张1999年至2014年期间的租金，故天翔公司至多向硚口文体局支付起诉之日前推一年的租金。对此，硚口文体局认为，其与天翔公司约定的租赁期间为二十年，租金系每年一交，相关约定属于典型的同一债务分期履行，并且租金每五年一涨，不是二十个分割开的年租金，故相应的租金诉请并未超过诉讼时效。本院认为，诉讼时效应从债权人知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。本案中，按照《六角亭体育场联合改建合同书》所约定的“乙方租金在每年1月、4月和7月、10月底前分次支付”，自合同约定的租金起算日1999年11月1日起，天翔公司至迟应当在每年的10月31日之前将租金按照固定的年租金标准履行支付到位。尽管双方当事人对于案涉合同约定的租金支付及其违约责任承担有过协商，但最终未达成变更及谅解的一致意见。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。硚口文体局虽明知天翔公司每年均存在欠付租金的行为，但是没有证据证明其对于相关欠付租金向天翔公司主张过权利。硚口文体局认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，硚口文体局就支付租金问题向天翔公司提起诉讼的诉讼时效为天翔公司最后一次支付租金的次日起计算两年内。该主张与《中华人民共和国民法通则》关于延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年的规定相违背，且与前述最高人民法院司法解释关于分期履行债务的诉讼时效期间从“最后一期履行期限届满之日”起计算的规定不符。案涉合同的租金债务虽然具有分期履行的外在特征，但是属于“定期给付之债”，即在合同约定期限届满后，天翔公司欠付的租金数额均能予以明确。且根据合同约定，对于天翔公司逾期不能足额支付租金，以及超过三个月仍未足额支付的，均设定有相应的违约后果。硚口文体局在知晓承租人欠交租金，以及能够明确相应诉求内容的情况下，依然怠于向天翔公司主张相应租金及违约责任。现天翔公司提出诉讼时效的抗辩，但依据法律关于诉讼时效的相关规定，其已经丧失相应诉请的胜诉权。本案中，2014年之前的租金之债均已经实际发生，2014年度租金在2014年10月31日亦届支付期限，在无证据证明存在诉讼时效中止或中断的情形下，前述租金及由此须由天翔公司承担的违约金均因发生在硚口文体局起诉日（2015年11月9日）一年前，超过了法律规定的1年时效期间，而为自然债务。硚口文体局对前述自然债务的相关诉请，无法获得法律强制力之保护。故，对于天翔公司认为至多向硚口文体局支付起诉之日前推一年租金的上诉请求，本院予以支持。根据案涉合同约定，合同解除前一年的年租金标准为480万元，故本院认定天翔公司尚需支付硚口区文体局2015年度租金480万元。对于2015年后的租赁物占用费问题，因硚口文体局在一审诉请中未提出请求，故本院二审不予审理。虽然案涉合同约定租金在每年1月、4月和7月、10月底前分次给付，但对于分次给付各节点的租金金额并未明确，故本院酌定前述2015年度480万元租金的逾期违约金整体自10月底届满第二日即2015年11月1日开始计算。综上所述，天翔公司的上诉请求部分成立。
2017年6月22日，本院作出(2016)鄂民终1599号民事判决：一、维持湖北省武汉市中级人民法院（2015）鄂武汉中民商初字第00983号民事判决第一、四项；二、撤销湖北省武汉市中级人民法院（2015）鄂武汉中民商初字第00983号民事判决第二、三、五项；三、武汉市硚口天翔商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内，向武汉市硚口区文化体育局支付2015年度租金480万元及相应的违约金（以480万元为基数，自2015年11月1日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；四、驳回武汉市硚口区文化体育局的其他诉讼请求。本案一审案件受理费583464元，由武汉市硚口天翔商贸有限公司负担58346元，由武汉市硚口区文化体育局负担525118元。二审案件受理费583464元，由武汉市硚口天翔商贸有限公司负担58346元，由武汉市硚口区文化体育局负担525118元。
再审期间，天翔公司向本院提交了一组证据，代付工资表及支出证明单复印件，拟证明天翔公司在2008年6月至2014年12月期间为硚口文体局代付3名勤杂工工资261640元。硚口文体局发表质证意见为，对该证据的真实性、关联性、证明目的均有异议。该证据为复印件，对其真实性不予认可，且在原审中已经提交，不属于再审新证据。本案系租金合同纠纷，垫付工人工资问题与本案无关，该证据无法达到其证明目的。对上述存在争议的证据，本院认为，代付工资表系天翔公司单方制作统计而成，无硚口文体局加盖公章或负责人签名；支出证明单系复印件，无原件核对，真实性存疑，且其中核准人及经手人的身份信息无其他证据予以佐证，不能达到天翔公司关于代替硚口文体局垫付勤杂工工资的证明目的。
本院再审查明，原审判决认定的事实基本属实，本院依法予以确认。
根据硚口文体局的再审申请事由以及天翔公司的答辩意见，本案归纳本案的争议焦点为：1、天翔公司是否存在违约行为以及涉案合同应否解除；2、本案诉讼时效的起算点如何认定；3、天翔公司主张的勤杂工工资和加盖部分工程款问题。围绕以上争议焦点，具体评述如下：
一、关于是否存在违约行为以及涉案合同应否解除的问题。本案中，硚口文体局与天翔公司签定的《六角亭体育场联合改建合同书》、《六角亭体育场联合改建合同附件》、《六角亭体育场联合改建补充合同》《六角亭体育场联合改建补充合同》，系当事人的真实意思表示，其中除租赁期限超出二十年的约定无效外，其余部分并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当如约履行。根据上述合同约定，硚口文体局与天翔公司之间的有效租赁期限为1997年8月20日至2017年8月20日，租金按年支付。天翔公司自1999年11月1日起开始支付租金，第1-5年每年支付租金320万元，第6-10年每年支付租金370万元，第11-15年每年支付租金430万元，第16-20年每年支付租金480万元。据此，可以认定截至硚口文体局主张合同解除之日（2015年11月9日），天翔公司应当支付的租金数额为6080万元，但因天翔公司实际仅交付租金13718703.51元，故尚欠租金47081296.49元。天翔公司未如期足额支付合同约定的租金，构成违约。根据《六角亭体育场联合改建合同书》中关于“承租方超过三个月如还未足额支付租金，出租方有权收回场地和设施”的约定，及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使合同目的不能实现的，可以解除合同”之规定，硚口文体局主张解除《六角亭体育场联合改建合同书》、《六角亭体育场联合改建合同附件》及《六角亭体育场联合改建补充合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持。
相反，天翔公司虽主张其与硚口文体局已协商一致将年租金调整为130万元，但并未提供充分的证据证明。具体而言，天翔公司出具的《协商调整租约或整体买断的请求报告》、硚口文体局出具的《关于协商调整租约租金的回复》、《报告》以及硚口区人民政府委托出具的《审计报告》，仅能证明双方当事人有调整租金的意向并进行过协商，但最终并未达成一致意见。天翔公司虽于2009年至2014年期间一直向硚口文体局缴纳租金120万元，但与该公司主张的租金调整价130万元不仅在具体数额上存在出入，且硚口文体局已于2015年通过提起诉讼主张权利，故上述事实亦不足以证明双方当事人已就租金调整问题达成合意并实际履行。天翔公司关于其不存在欠缴租金的违约行为的主张不能成立，本院不予支持。
二、关于本案诉讼时效起算点的认定问题。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条及第一百三十七条“下列的诉讼时效期间为一年：…（三）延付或者拒付租金的”、“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，分期支付租金的诉讼时效期间为一年，从出租人知道或者应当知道承租人欠交租金或者拒付租金之日起计算。本案中，如上所述，天翔公司未如期足额支付合同约定的租金，其行为构成违约，硚口文体局有权解除涉案合同，要求天翔公司支付尚欠租金并承担逾期付款的违约责任。对于欠付租金诉讼时效的起算点，硚口文体局主张从最后一期租金履行期限届满之日起算，天翔公司主张从每一年租金履行期限届满之日分别起算。本院认为，依照债务的发生时间以及给付方式的不同，分期履行合同约定之债可分为两类：一类是分期给付债务，即某一债务发生后，当事人依照约定的时间分期履行，其债务在合同订立时即产生，并非在合约履行过程中产生，该债务具有同一性和整体性。如分期买卖合同中约定分期付款、分期交货，借款合同中约定还贷等。另一类是定期给付债务，即产生定期给付债务的合同在履行过程中具有双务性，该债务是在合同履行过程中不断产生的，因而各期债务履行期限届满后，均为独立债务。主要包括继续性合同在合同履行中持续定期发生的债务，如租金、工资、水电，煤气费等定期给付债务。本案所涉租金属于定期给付债务，虽系基于同一合同项下约定同一类债务，但合同约定的每一期应付租金的时间和数额不尽一致，且在每一期应付租金期限届满后，天翔公司欠付的租金数额及违约责任均能予以明确，故各期租金相互独立，其给付请求权的时效起算点应当从合同约定的每一期租金应当支付而未支付的时间开始起算。硚口文体局在知晓承租人天翔公司每期欠交租金以及能够明确相应诉求的情况下，依然长期怠于向天翔公司主张支付足额租金及违约责任。天翔公司在本案诉讼过程中提出诉讼时效的抗辩，故在无证据证明本案存在诉讼时效中止或中断的情形下，硚口文体局据此丧失相应诉请的胜诉权。具体而言，2014年之前的租金之债均已经实际发生，2014年度租金在2014年10月31日亦届支付期限，前述租金及由此须由天翔公司承担的违约金均因发生在硚口文体局起诉日（2015年11月9日）一年前，超过了法律规定的1年时效期间，而为自然债务，硚口文体局对前述自然债务的相关诉请，无法获得法律强制力之保护。故本院认定天翔公司尚需向硚口文体局支付起诉之日前一年的租金480万元，并以480万元为基数计算相应违约金，并无不当。
硚口文体局主张应当适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，本案诉讼时效从租金的最后一期履行期限届满之日即2015年起计算。本院认为，1.该条规定的适用是以“同一债务分期履行”为前提条件，本案所涉租金虽系在同一合同项下约定的同一类债务，但各债务为独立债务，故本案并不完全符合上述条款规定的情形。2.从本案的实际情况来看，硚口文体局至今未能提供证据证明就天翔公司欠付的租金进行过积极催收，相反通过书面回复函及报告的形式表达了原租赁合同所约定的租金数额已经难以执行，并建议自2009年将租金调整为130万元的意向。同时，从硚口文体局、硚口区人民政府委托的武汉正浩会计师事务有限公司和武汉利生会计师事务有限责任公司出具的审计报告来看，天翔公司年利润仅为110万元，建议降低租金为每年120万元。故分别按照每一期应付租金的期限届满之日起计算诉讼时效，不仅符合案件具体情况和硚口文体局怠于行使权利的客观事实，也符合公平原则。
三、关于天翔公司主张应当在欠付的租金中抵扣工程款及勤杂工工资的问题。根据《最高人民法院关于民事审判监督程序严格依法适用指令再审和发回重审若干问题的规定》第七条“再审案件应当围绕申请人的再审请求进行审理和裁判。对方当事人在再审庭审辩论终结前也提出再审请求的，应一并审理和裁判”之规定，本院对被申请人天翔公司的该项主张在本案中一并进行审查处理。本院认为，天翔公司对其上述主张并未提交充分的证据予以证明，且工人工资及工程款问题与本案并非同一法律关系，天翔公司在原审中亦未提起反诉，故本院不予支持，当事人可另行主张权利。
综上所述，硚口文体局的再审请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：
维持本院(2016)鄂民终1599号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭龙梅
审 判 员 肖 松
审 判 员 刘 畅
二〇一八年九月十七日
法官助理 Ｘ Ｘ
书 记 员 李青青