辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2660号
上诉人（原审被告）：李盛巧，女，1966年5月1日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
被上诉人（原审原告）：张崇明，男，1952年11月23日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
原审被告：李建军，女，1967年8月11日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
上诉人李盛巧因与被上诉人张崇明、原审被告李建军房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第7号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2015年12月1日公开开庭对本案进行了审理，上诉人李盛巧，被上诉人张崇明，原审被告李建军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张崇明原审诉称：原告于2012年10月15日与被告李盛巧签订一份房屋租赁合同，从签订合同之日起到2014年10月14日止。租期为两年，第一年租金为95，000元，第二年租金为10万元，合同签订后原告如约履行了义务，被告也如约给付租金。但被告李盛巧违背租赁合同约定，在未通知原告，未经原告同意的情况下，于2014年1月14日私自将房屋转租给李健军，并与李健军签订了房屋租赁协议，租期从2014年2月1日至2017年1月31日止。现原告与被告租赁合同到期，要求腾房，李健军以不知情为由，拒不腾房，故原告起诉来院，要求被告停止侵权，立即腾房并承担诉讼费用。诉讼请求：1、要求被告停止侵权，立即腾房。2、判令被告赔偿给原告造成的经济损失29，166元（从2014年10月14日起至被告腾房之日止，按每月8，334元标准计算）；3、要求被告李盛巧给付租房期间拖欠的电费153元，水费1，201.45元；4、诉讼费由被告承担。
李盛巧原审辩称：原被告之间未达成书面的房屋租赁合同，但是已经形成了就房屋租赁行为租金事项达成一致，形成事实的履行租赁合同的形为，2012年10月15日起至2014年9月20日双方形成了实际履行房屋租赁行为。被告向原告交付租金20万元，其中包含押金5，000元。2014年1月经原告同意，被告将承租房屋前半部分转租给李健军，并签订了转租合同，转租行为从被告解除房屋租赁关系之日止原告未提出异议，并予以认可。2014年9月原告与被告协商双方解除租赁行为，于9月20日向原告交付了房屋，导致被告多付了租金6，672元，（按天计算的，从2014年9月20日至2014年10月15日，共计25天，按月租金8，334元标准计算。）所以原告应返还被告剩余租金及押金共16，672元。针对原告诉求被告已经将房屋腾出，原告主张被告侵权无事实依据，要求赔偿损失没有依据，原被告之间无书面合同，只是口头实施无固定期限的房屋租赁合同行为，租期内被告将房屋转租给李健军，原告对此知情并同意，没有提出异议。视为同意该转租行为，也同意转租合同约定的期限。所以在被告腾出房屋后，原告应与李健军之间是房屋租赁关系，原告要求被告李盛巧给付2014年10月14日之后的租金没有事实和法律依据。且双方没有就违约赔偿问题有事先和事后的约定。所以原告主张没有法律依据，另外原告要求给付水电费，这个没有依据，应拿出实际票据来。
李健军原审辩称：当时与李盛巧签订租赁合同时，其告诉我租期5年，没有给我看原告与其签订的合同，所以我才与李盛巧签订3年的租赁合同。签订合同时，房主并未在场，后房主知道了转租的事。签订合同时，李盛巧隐瞒了实际租期，给我和房主都造成了损失。
原审法院经审理查明：2012年9月29日，原告与被告李盛巧签订房屋租赁协议，协议约定将原告所有的大东区东站街15号6门（建筑面积260平方米）房屋出租给被告李盛巧使用，租期共24个月，从2012年10月15日至2014年10月14日止，双方约定第一年租金95，000元，押金5，000元，第二年租金为10万元。甲方（原告）收乙方（被告李盛巧）押金5，000元，乙方退房时，结清水、电、气费，交还钥匙后，由甲方退还乙方押金5，000元。合同出租方签字为原告张崇明和张德锋（原告儿子），承租方签字为被告李盛巧。合同签订后，被告李盛巧如约交纳了租金，原告将房屋交付被告李盛巧使用。
2014年1月14日，被告李盛巧在未经原告同意的情况下，将本案争议房屋一楼东半部分出租给被告李健军使用，租期从2014年2月1日至2017年1月31日止。租金每年为3万元。同时约定甲方（被告李盛巧）已由房主出示房产证和身份证，证明房屋的所有权，如发生房屋纠纷事件，由甲方解决乙方（李盛巧）概不负责，因此给乙方造成的经济损失由甲方承担。合同签订后，被告李健军将2014年2月1日至2015年1月31日的租金3万元交付被告李盛巧，被告李盛巧将约定的房屋交付被告李健军使用。在双方签订租赁合同之后，原告知道了转租的事实，要求二被告一起承租一起腾房，但被告李盛巧于2014年10月14日腾还了房屋，被告李健军于2015年2月腾还了房屋。
原审法院认为：关于原告主张被告李健军腾房的问题。因在2015年2月诉讼期间，被告李健军已经将房屋腾还给原告，故该诉请本院不予审理。
关于原告主张被告李盛巧赔偿损失29，166元的问题。被告李盛巧在未通知原告的情况下，将其承租的房屋一楼东半部分转租给被告李健军，且租赁期限超过了与原告承租的租赁期限。被告李盛巧存在重大过错。被告李盛巧应将收取被告李健军2014年10月15日至2015年1月31日的租金8，750元（3万元÷12个月×3.5个月=8750元）给付原告。原告因在签订转租合同后知道了转租的事实，故其主张被告李盛巧在未经原告同意将房屋转租他人承担整个房屋的租金损失29，166元无法律依据。对于被告李盛巧抗辩，其提前交房，原告应退还租金，因其无证据证明，对于其抗辩不予采纳。另对于被告李盛巧抗辩，原告应将收取的押金5，000元返还。因被告李盛巧在转租时，超越其租金期限与被告李健军订立租赁合同，给原告整体对外出兑造成不便，其存在过错，故其返还5，000元押金的抗辩，本院不予采纳。
关于原告主张被告承担租赁期间的水电费用的问题。原告与被告李盛巧签订租赁协议时，约定被告李盛巧退房时，结清水、电、气费、交还钥匙后，由原告返还押金5，000元。因被告李盛巧转租时存在过错，该笔押金不予返还，故原告主张的水电费损失亦包含在押金5，000元中，本院不予重复给付。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告李盛巧于本判决发生法律效力后10日内给付原告张崇明房屋租金损失8，750元；二、驳回原告其他诉讼请求。
宣判后，李盛巧不服，上诉至本院。理由：1、上诉人并未违约，原审被告李建军霸占房屋给房主造成的损失应由李建军承担；2、上诉人一直按时交纳水电费，拖欠的153元水电费应由李建军负担；3、上诉人提前一个月搬出承租房屋，多付6，672元租金，被上诉人张崇明应予返还。请求：1、撤销原审民事判决或依法改判；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人张崇明辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审被告李健军辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。
上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的房屋租赁合同、水、电费票据、房屋产权证、照片、房屋转租协议书等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律效力。因案涉李盛巧与张崇明签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反相关法律规定，该协议应为合法、有效，双方均应遵照履行。
关于上诉人提出其并未违约，李建军霸占房屋给房主造成的损失应由李建军承担的上诉主张，本院认为，因上诉人在履行租赁合同过程中，故意隐瞒租赁期限，并超越租金期限擅自与李健军订立租赁合同，给被上诉人整体对外出兑造成不便，对此，上诉人本身存在过错，而李建军并无过错，故原审判令5，000元押金不予退还并无不妥，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。
关于上诉人提出其提前一个月搬出承租房屋，多付6，672元租金，因此张崇明应予返还的上诉主张，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。而本案中，上诉人除原审中提供的货运单外，并未提供其他有效证据证明其上诉主张，其应承担举证不能的法律后果，故本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由上诉人李盛巧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一五年十二月四日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；