河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邢民四终字第990号
上诉人（原审原告）杨红霞。
委托代理人魏军红，河北正杨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）河北万峰房地产开发有限公司，住所地：邢台市桥西区中华西路三超商务楼六楼。
法定代表人武经毅，该公司经理。
委托代理人赵建廷，该公司法律顾问。
上诉人杨红霞因房屋买卖合同纠纷一案，不服邢台市桥西区人民法院（2014）西民初字第1352号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨红霞的委托代理人魏军红，被上诉人河北万峰房地产开发有限公司的委托代理人赵建廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2009年3月5日，原告杨红霞与被告河北万峰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为：YS2009001048。该合同约定原告购买被告公司所开发的金域首府2号楼2单元703号商品房及地241号地下室，总价款为408271元，首付款128271元，贷款280000元，贷款年限为5年。该《商品房买卖合同》第八条交付期限中约定“出卖人应当在2010年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种（即该商品房经综合验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。该《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任中第1款第2项约定“逾期超过90日后……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。”该《商品房买卖合同》第十一条交接中约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”
被告河北万峰房地产开发有限公司认可原告杨红霞依约向被告支付了全部房价款共计408271元。被告认可原告于2010年7月28日向邢台市万峰物业服务有限公司交纳“金域首府2-2-703”办证费16390元及“暖气、天然气”初装费10385元。被告河北万峰房地产开发有限公司认可其未能按约定的交付期限交房，并主张金域首府2号楼已经验收合格。被告于2011年4月23日向原告办理了相关交房手续。被告提交的“金域首府业主公约”及“商品住宅质量保证书”中显示原告签署日期均为2010年10月30日；“装修管理协议”中显示签名人为原告，时间为2011年4月23日；“移交业主物品登记表”中显示在“正式钥匙”一栏签名人为原告，时间为2011年4月23日。原告认可2011年4月23日签收了相关交房手续并领取了房屋钥匙，但主张虽收到房屋但该房一直没有经综合验收合格。被告河北万峰房地产开发有限公司向原审法院提交了邢台市建设局监制的关于万峰大酒店综合开发项目2#楼的建设工程竣工验收报告，竣工验收结论显示为“该单位工程分为地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、屋面工程、给排水与采暖、电气安装工程、电梯工程，该工程各项施工资料齐全有效，观感评价“一般”；经验收委员会讨论，一致决定该工程为“合格工程”，并加盖有相关验收单位印章和负责人或法定代表人的签章，显示时间为2010年11月18日。被告河北万峰房地产开发有限公司向原审法院提交对金域首府2号楼2单元701号房屋租金进行的价格评估鉴定结论，并要求法院根据该估价结果，来证明其在《商品房预售合同》中与原告间所约定逾期交房的违约金过高，应予适当调整。
原告提交购买的地下室遭受漏水情况的照片并申请原审法院对其购买的地下室进行现场勘验，原审法院依法于2015年1月16日对金域首府2号楼2单元703室地下室进行了现场勘验，勘验时地下室内有潮湿滴水痕迹，但未见明显出水点或浸水点，地面显示曾有滴水痕迹但现场地面干燥，屋顶显现曾浸水痕迹，但现场未见漏水点，自制货架有霉变现象，但货架后墙体未见潮面自正门左手位置墙体显现自地面向侧上方放射性的大量白色喷射状痕迹，小房门口外墙有部分浸水自上而下浸湿现象。在庭审中，原告称在2011年4月23日收房时不漏水，大概是在2011年7、8月发现漏水，报物业修理至今未修好。
原审认为，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，原告杨红霞按《商品房预售合同》的约定向被告河北万峰房地产开发有限公司支付了房款，被告应按约定在合同期限内交付房屋，未如期交付应承担违约责任。关于迟延交房的违约责任问题，被告河北万峰房地产开发有限公司认可其存在违约的事实，同时主张与原告签订的商品房买卖合同中关于违约金的约定过高，应予调整。原审法院参照相同小区不同房型的平均年租金价格，同时结合本案的庭审情况，认为合同约定的违约金数额明显高于实际损失的130%，将违约金调整为按已交房款的日万分之0.8计算为宜，故被告应以原告已交付房价款408271元来承担违约责任。关于违约天数的计算，因被告于2011年4月23日向原告交付了房屋，故被告违约天数应于2010年11月1日至2011年4月22日止，共计173天。综上，被告延迟交房违约金数额为408271元×0.00008×173天=5650.5元。关于逾期办理房地产权属证书违约责任问题，被告未提交未能办理房地产权属证书相关理由的相关证据，因此认定被告应承担迟延办理房地产权属证书违约责任。被告应按合同中约定按照原告已付房价款408271元0.5％向原告支付违约金。综上，被告逾期办理房地产权属证书违约金数额为408271元×0.5％=2041.4元。关于原告要求被告双倍给付“地2-703号”地下室的购房款62732元，并由原告退回该地下室的主张，因原、被告签订的《商品房买卖合同》中所约定的相关违约责任是针对房屋和地下室两部分，对地下室迟延交房及逾期办理房产证的相关责任应与房屋一并由被告承担相应赔偿责任，故原告该主张理据不足，原审法院无法支持。关于原告要求被告赔偿原告地下室损失1万元的主张，原告提交了相关照片证据，原审法院也进行了实地的现场勘验，但相关证据只能证明该地下室出现过漏水情况，而无法证明该漏水情况系房屋质量出现严重问题造成，也无法排除漏水情况存在其他原因的可能，另原告也没能提供证据证明其遭受损失的具体数额，故对该主张原审法院无法支持，原告可待证据充分后再行主张。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、被告河北万峰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内，给付原告杨红霞购买位于邢台市桥西区金域首府2号楼2单元703号商品房及地241号地下室的逾期交房违约金5650.5元。二、被告河北万峰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告杨红霞逾期办理房地产权属证书违约金2041.4元。三、驳回原告杨红霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1340元，由被告河北万峰房地产开发有限公司承担。
上诉人杨红霞上诉主要称，1、原审法院认定的逾期交房违约金数额不符合合同约定。被上诉人作为商品房的开发商，又是《商品房买卖合同》条款的制订方，上诉人作为消费者，将终身积蓄交付给被上诉人，被上诉人应当依照合同约定履行合同义务。本案双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条，明确了房屋的交付期限、交房标准以及逾期交付的违约责任，且该条款不违反法律的强制性规定，系双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，合法有效，因此法院应当支持上诉人要求的逾期交房违约金59607元。2、原审法院对地下室的处理不符合法律和合同约定。根据《商品房买卖合同》第四条的约定，地下室是单独计算价款，依据该合同第八条、第九条的约定，被上诉人应当在2010年10月31日前交付，逾期交付的，上诉人有权退房，因此上诉人要求退地下室，符合合同约定。地下室确实存在漏水的情况无法排除，毁坏上诉人的装修及物品，至今无法正常使用，无法实现合同目的。自制货架的霉变属于财产损失，应当支持上诉人关于赔偿损失的请求，因此，上诉人要求的退地下室及相关请求应予支持。
被上诉人河北万峰房地产开发有限公司答辩主要称，1、上诉人购买的房屋已经达到法定交付条件，且上诉人已在2011年4月23日办理了交房手续，被上诉人已履行了交房义务，之后被上诉人不应当再承担任何延迟交房责任。一审判决认定，合同约定的违约金数额明显高于实际损失，将违约金调整为按已交房款的日万分之0.8有法律依据和事实依据。2、上诉人无权要求双倍退还地下室购买款和赔偿损失，并退回地下室。上诉人所称的质量问题不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，该项请求没有法律依据和合同依据。解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭，而本案显然已超过了法定的合同解除行使期限，因此如地下室存在质量问题，在保修期内上诉人可以要求被上诉人修理，而无权要求退回，除非达到法定的合同解除条件，且合同解除后只能将房屋和地下室一并退回。上诉人不能证明被上诉人交付的房屋存在质量问题并因此造成损失，不能排除因其他原因造成损失，也不能证明实际损失数额，被上诉人不应对此承担责任。
二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。一审法院参照相同小区不同房型的平均年租金价格，同时结合本案的庭审情况，认为合同约定的违约金数额明显高于实际损失的130%，自由裁量将违约金调整为按已交房款的日万分之0.8计算，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，并无不当，应予以维持。上诉人要求的退地下室及相关请求，由于其提供的证据不能证实已达到退房条件，对该主张，本院不予支持，关于房屋漏水的问题，上诉人可要求开发商进行维修，维修问题可另行主张。原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1340元，由上诉人杨红霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 信深谦
代理审判员 王小英
代理审判员 张志春
二〇一六年二月十八日
书 记 员 梁 冰