杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下民初字第1828号
原告：周勇国，男，1986年5月4日出生，汉族，住杭州市下城区。
原告：虞燕红，女，1985年5月5日出生，汉族，住杭州市下城区。
被告：杭州田逸之星置业有限公司。住所地：杭州市下城区康宁街***号（临）。
法定代表人：张伟强，该公司总经理。
委托代理人：钟婷、李丽，浙江文颂律师事务所律师。
被告：恒丰银行股份有限公司杭州分行。经营场所：杭州市建国北路***号华源发展大厦***室。
负责人：曲强，该行行长。
委托代理人：冯群，浙江海浩律师事律师。
委托代理人：田元元，浙江海浩律师事实习律师。
被告：华夏银行股份有限公司杭州解放支行。经营场所：杭州市解放路*****号。
负责人：章强，该行行长。
委托代理人：张石，系该支行员工。
委托代理人：邱科星，系该支行员工。
原告周勇国、虞燕红为与被告杭州田逸之星置业有限公司（下称田逸之星公司）、恒丰银行股份有限公司杭州分行（下称恒丰银行杭州分行）、华夏银行股份有限公司杭州解放支行（下称华夏银行杭州解放支行）商品房销售合同纠纷一案，于2015年8月26日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员叶东晓独任审判。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告周勇国、虞燕红，被告田逸之星公司委托代理人钟婷、李丽、被告恒丰银行杭州分行委托代理人冯群、田元元、被告华夏银行杭州解放支行委托代理人张石到庭参加诉讼。经本院院长及上级法院批准，本案延长审限九个月。本案现已审理终结。
原告周勇国、虞燕红起诉称：2012年7月4日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买杭州市下城区田逸之星公寓1幢1单元902室房屋，建筑面积89.65平方米，总价款1095968元。至2011年7月4日原告按约支付总房款的30.65%，计335968元，余款760000元办理银行按揭。被告应于2014年4月30日前将符合法律、法规规定标准的商品房交付给原告，并于2014年6月30日前取得土地、房屋权属证书并交付给原告，但因被告单方原因未能如期交付房屋和产权证书。2014年6月4日原告与被告协商，签订《中铁田逸之星补充协议》，双方约定于2014年9月15日前由被告完成田逸之星所有工程且将所有单项工程项目验收申请报告递交政府相关职能部门，若再逾期，按《浙江省商品房买卖合同》约定的最后交付期限的第二天延至实际交付之日止，被告按日向原告额外支付购房总价款万分之三的赔偿金，并于2014年9月16日一次性付清自2014年1月1日至2014年9月15日的违约金和赔偿金，次月起按月于每月15日支付前一个月的违约金和赔偿金。根据上述约定，违约金与补偿金计算如下（计算至2015年8月10日）：房屋未交付违约金：1095968元×2/10000×466（天）=102144.22元；房屋未交付赔偿金：1095968元×3/10000×328（天）=107843.25元；证书未交付违约金：1095968元×1/10000×374（天）=40989.2元；共计250976.67元整。为规范商品房预售资金监督管理，防止商品房交易风险，保障预售商品房当事人合法权益，维护房地产市场正常秩序，浙江省住房和城乡建设厅、中国人民银行杭州市中心支行、中国银行业监督管理委员会浙江监督局于2010年9月26日联合发文《关于印发〈浙江省商品房预售资金监管协议书（示范文本）〉的通知》，《通知》规定监管银行应当按照上述协议履行义务，并明确监管项目的预售资金应直接存入资金账户，购房人按揭贷款由贷款银行直接划入资金账户。根据田逸之星公寓预售资金监管协议书的相关约定，监管银行负责实施对协议确定的监管项目预售资金的收存和使用的日常监督管理工作，各银行发放的贷款必须直接划入监管资金账户内，监管银行应当按监管项目实际支出需要拨付资金。但实际操作中，被告恒丰银行杭州分行、华夏银行杭州解放支行未执行相关规定，未尽相关义务并存在严重违规操作行为。具体体现在：（一）被告恒丰银行杭州分行对被告田逸之星公司违规使用监管账户外的账户收取预收资金，将原告按揭贷款划入非监管账户等行为未及时发现制止；（二）被告恒丰银行杭州分行私自将账户中的5000万元用于偿还被告田逸之星公司在被告恒丰银行杭州分行的贷款，并监守自盗；（三）被告华夏银行杭州解放支行与原告签订《个人房屋抵押借款合同》时不尽相关告知义务，私自将原告按揭贷款划入监管账户外的账户，明显的与被告田逸之星公司勾结，无视原告权益，存在欺骗原告之主观恶意。根据杭州田逸之星项目预售资金监管协议第十二条违约责任第三款规定，因甲方（被告恒丰银行杭州分行）未尽责履行监管义务，致使本协议项下的项目无法正常建设，给购房人造成损失的，甲方（被告恒丰银行杭州分行）与乙方（被告田逸之星公司）应当承担连带赔偿责任。综上所述，根据原告与被告签订的商品房买卖合同和补充协议，以及《通知》及监管协议之规定，导致杭州田逸之星项目无法正常建设并如期交付，给原告带来巨大损失的责任完全在被告，本案事实清晰，责任明确，请法院依法支持原告的诉讼请求，切实维护百姓合法权益，惩处被告违法违规行为，展示下城区法院“倾心为人民司法”良好形象。诉讼请求：1.判令被告一次性向原告支付逾期交房违约金和赔偿金共计250976.67元（此金额计算到2015年8月10日，实际应算到判决之日），此后违约金和赔偿金以月为单位于次日15日及时交付给原告；2.判令被告恒丰银行杭州分行公布田逸之星公寓预售资金监管账户明细；3.判令被告华夏银行杭州解放支行将原告按揭款重新划入田逸之星公寓预售资金监管账户；4.判令三被告共同按相关规定交房标准，要求2015年10月10日前交房给原告；5.由被告承担本案诉讼费。
被告田逸之星公司答辩称：一、原告所依据的《中铁田逸之星补充协议》系被告在受到原告胁迫下签订的违背自身真实意思表示的无效协议，原告无权据此要求被告支付各项赔偿金。原告与被告就涉案商品房签订了《浙江省商品房买卖合同》。后在合同约定的交房期限届满前，因交付房屋问题双方产生纠纷，买受房屋的业主两百多人将被告法定代表人张伟强及其他公司工作人员堵在被告公司会议室中，并轮流值守，不让张伟强及其他公司工作人员离开办公室。在此情况下，张伟强被逼无奈，为了保证自身及公司员工的人身安全，按照原告的意愿签下涉案的《中铁田逸之星补充协议》，协议中约定的时间及赔偿金计算方式均为原告要求。当时工程尚处于停工状态，何时能够完工并通过验收并不能明确，但最终还是按照原告要求写下了明确的日期。由此可见，补充协议中的约定并非被告的真实意思表示，是在原告及数百个业主的围困下被逼无奈所签。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（三）点的规定：“下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”该协议自始无效，原告无权根据协议的约定要求被告承担赔偿责任。二、关于本案中违约金和赔偿金的计算方式问题，原告主张的违约金和赔偿金与实际损失不符。无论是双方签订的《浙江省商品房买卖合同》还是补充协议，其中的违约金和赔偿金条款都约定过高，应予调整。更何况补充协议是无效的。如果原告认为本案中被告存在逾期交房的违约行为，原告也应根据实际损失的情况要求被告承担违约责任，对于实际损失，原告应予举证。而在本案中，原告按照补充协议计算了违约金，并曲解了协议中的违约金计算条款，对赔偿金进行了重复计算，该主张欠缺依据。况且，因本案所涉房屋已交付，原告要求被告支付违约金至判决之日毫无依据。三、在本案中，原告存在违约行为，应承担相应责任。根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，被告对原告支付商品房预收款及按揭款的时间有明确约定。但根据原告所提交的贷款材料可见，原告根本未在约定的时期内办妥银行和按揭手续，并支付按揭相关的费用，原告存在逾期付款的情况，也应该按照双方合同约定承担相应的违约责任，即便本案中存在被告需要支付一定款项的问题，那么原告应承担的违约金也应在本案中予以抵扣。况且，原告的逾期付款行为一定程度上也加剧了被告的资金困难，从而导致商品房无法按期交付，原告也应承担一定责任。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告恒丰银行杭州分行答辩称：答辩人不是合同相对方，并非本案适格被告。根据合同相对性原则，被答辩人向答辩人主张逾期交房违约赔偿责任没有合同依据。关于田逸之星项目逾期交房违约事件，经杭州市下城区人民政府协调，已由包括答辩人在内的银行与田逸之星全体业主达成调解协议，被答辩人应受调解协议约束。综上所述，要求判令驳回原告对恒丰银行杭州分行的诉讼请求。
被告华夏银行杭州解放支行答辩称：答辩人不是合同相对方，并非本案适格被告。答辩人已经按照贷款合同的约定履行了贷款发放义务，并在房屋出现烂尾后积极配合政府，与大部分业主达成调解协议，原告已在协议上签字，同意答辩人在根据调解协议履行后不再追究责任，现答辩人已履行调解协议对项目提供资金支持，房屋已经交付。针对原告的诉请一，要求三被告共同向原告支付逾期交房违约金和赔偿金，答辩人不是该商品房销售合同项下的当事方，没有合同项下的义务，根据合同相对性原告应向合同缔约方主张，不应向答辩人主张。原告的诉请三，要求答辩人将按揭贷款重新划入田逸之星公寓预售资金监管账户，该事项与商品房销售合同无关且答辩人已按照合同约定履行，不应再承担相关责任。原告的诉请四，请求三被告共同按照相关规定交房标准交房，答辩人非商品房买卖合同主体，该项主张与答辩人无关。鉴于上述三点，本案的诉讼费也不应由答辩人承担。综上，请求法院驳回原告对答辩人的诉讼请求。
为证明诉讼请求，原告周勇国、虞燕红向本院提供如下证据：
1.浙江省商品房买卖合同，欲证明原、被告之间存在房屋买关系及违约金支付的依据。
2.延期交房致歉函，欲证明被告田逸之星公司无视原告的诉求，无诚信，存在恶意欺骗的事实。
3.中铁田逸之星补充协议，欲证明被告田逸之星公司对于延期交房所产生的违约金计算方式。
4.个人房屋抵押借款合同，欲证明原告按时履行商品房买卖合同按揭付款条款，原告无违约过错；以及被告华夏银行杭州解放支行违规放款的事实。
5.浙江省商品房预售资金监管暂行办法，欲证明三被告均违反此暂行办法，存在欺骗原告并扰乱市场的主观恶意。
6.浙江省商品房预售资金监管协议书，欲证明被告恒丰银行杭州分行严重违约，应承担连带赔偿责任。
7.销售不动产统一发票（自开）及银行转账凭证，欲证明原告现场支付商品房买卖合同约定的首付款及被告违规操作商品房预售资金，存在扰乱市场的主观恶意。
8.贷款还款明细凭证，欲证明原告已及时支付按揭贷款，原告无违约过错。
9.媒体事实报道，欲证明相关银行的监管责任。
上述证据经庭审质证，被告田逸之星公司对原告周勇国、虞燕红的证据1真实性无异议。对证据2真实性无异议，需要说明涉案房屋已经交付。对证据3的形式真实性无异议，对合法性、证明目的有异议，该协议是当时被告在原告及其他业主围困被逼无奈下签订的，不是其真实意思表示，该协议是无效的。对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，该份证据结合商品房买卖合同，可以证明原告存在违约的事实，原告有逾期办理按揭贷款的违约行为。对证据5、6因未提交原件，被告不予认可，且与本案无关。对证据7无异议。对证据8真实性无异议，但被告认为与本案无关。对证据9原告未提交原件，该份证据不能达到原告的证明目的。被告恒丰银行杭州分行对证据1、2、3、4、8认为是原告与被告田逸之星公司、被告华夏银行杭州解放支行之间的，跟恒丰银行杭州分行无关，以被告田逸之星公司的意见为准。证据5不是证据，是法律法规。证据6与本案无关。对证据9形式真实性有异议，即便是真实的也是媒体的报道，不能证明事实。被告华夏银行杭州解放支行对证据1、2、3、5、6、7、8认为与其无关，以被告田逸之星公司的意见为准。对证据4证明目的有异议，合同第九条对放款规定有约定，华夏银行杭州解放支行已经履行合同的义务。对证据9是媒体报道，不是法律事实。本院对证据1、2、4、7、8的效力均予以确认。证据3的真实性双方无争议，且与本案纠纷存在关联性，被告田逸之星公司并无证据证明该协议系在受胁迫的情况下所签，故对其证据三性均予以确认。证据5、6与本案缺乏关联性，对其关联性不予确认。证据9系复印件，故对其证据效力不予确认。
被告田逸之星公司无证据材料提交。
被告恒丰银行杭州分行为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
1.编号为下信纪[2015]3号《会议纪要》，欲证明因田逸之星项目逾期交房构成违约，致使全体业主不断上访，中共杭州市下城区委杭州市下城区人民政府信访局于2015年6月25日召集包括本案两被告、杭州市下城区调解委员会以及业主代表在内的各相关主体召开协调会并以会议纪要的公文形式确定最终处理意见。
2.杭州市下城区人民调解委员会编号为087的《人民调解协议书》及附件，欲证明2015年7月6日，杭州市下城区人民调解委员会针对田逸之星全体业主与包括被告恒丰银行杭州分行在内的5家银行以及被告田逸之星公司的商品房买卖合同纠纷，就下信纪[2015]3号的《会议纪要》所确定的处理意见，制作人民调解协议书，该份调解书确认了被告恒丰银行杭州分行签署并发放750万元贷款后，田逸之星业主不得再追究被告恒丰银行杭州分行的相关法律责任。
3.恒丰银行借款凭证，欲证明2015年9月15日，被告恒丰银行杭州分行向被告田逸之星公司提供的借款平台浙江吉嘉投资管理有限公司发放贷款750万元，用于支付工程款，已履行杭州市下城区人民调解委员会087号《人民调解协议书》项下义务。
上述证据经庭审质证，原告对证据1-3不予认可。被告田逸之星公司、华夏银行杭州解放支行对证据1-3均无异议。本院认为上述三组证据与本案纠纷缺乏必要关联性，故对其证据效力不予认定。
被告华夏银行杭州解放支行为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
1.杭州市下城区人民调解委员会《人民调解协议书》（编号：087），欲证明下城区人民调解委员会对田逸之星项目纠纷进行调解并达到协议及协议约定的内容。
2.资金收到确认函；
3.进帐单，
证据2、3欲共同证明华夏银行杭州解放支行已履行调解协议。
上述证据经庭审质证，原告及被告田逸之星公司、恒丰银行杭州分行均无异议。本院认为上述三组证据与本案纠纷缺乏必要关联性，故对其证据效力不予认定。
综上有效证据及有关当事人的陈述，本案认定下述案件事实：
位于杭州市下城区杭玻路与华东路交叉口西南角的田逸之星公寓楼盘系被告田逸之星公司所开发的房地产项目。2012年7月4日，原告周勇国、虞燕红与被告田逸之星公司签订《浙江省商品房买卖合同》，合同约定，原告向田逸之星公司购买田逸之星公寓1幢1单元902室，建筑面积89.65平方米的房屋，单价每平方米为12224.96元，总价款1095968元。原告应于2012年7月4日前支付总房款的30.65%，计335968元，余款760000元办理银行按揭。田逸之星公司应于2014年4月30日前将符合法律、行政法规规定的商品房交付给原告，逾期交付不超过90日的田逸之星公司应从合同约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期交付超过90日的，原告有权解除合同，田逸之星公司应在收到解除合同通知后30天内退还全部已付房款并按照已付房款的1%支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，田逸之星公司应从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。被告田逸之星公司应于2014年7月31日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记。如不能按约交付权属证书的，在约定日期起90日内交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；90日后仍不能交付，原告退房的，田逸之星公司将已交付房款退还并自约定日期至实际退款日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。原告不退房的，被告田逸之星公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。
合同签订后，原告按约支付首付款335968元，余款760000元办理银行按揭后支付完毕。但被告田逸之星公司未能在约定的交房之日交付房屋。2014年4月20日田逸之星公司致函业主，告知无法按照原定时间交房，最迟在2014年6月30日前交房。2014年6月4日，原告与被告田逸之星公司签订《中铁田逸之星补充协议》，合同约定于2014年9月15日前由田逸之星公司完成田逸之星所有工程且将所有单项工程项目验收申请报告递交政府相关职能部门，若再逾期，田逸之星公司将按原先双方签订的合同约定的交付之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金，并于2014年9月16日一次性付清，2014年9月15日之后田逸之星公司按日向原告额外支付购房总价款万分之三的赔偿金，2014年9月16日后赔偿金于次月15日按月支付。同时双方达成一致于2014年11月10日交房。但补充协议签订后，田逸之星公司仍未能按约履行相关义务。2015年12月29日田逸之星公司向原告交付案涉房屋。
另查明被告恒丰银行杭州分行与田逸之星置业公司及工程监理单位三方签订《浙江省商品房预售资金监管协议书》，该协议中约定恒丰银行杭州分行负责实施项目预售资金的收存和使用的日常监督管理工作，不得直接支付给田逸之星公司或者转作他用，应按监管项目实际支出需要拨付资金。
本院认为，原告与被告田逸之星公司签订的《商品房买卖合同》、《中铁田逸之星补充协议》，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。田逸之星公司认为补充协议系被胁迫所签订故而无效的意见，并无证据佐证，本院不予采信。田逸之星公司未按约定履行交付房屋及办证义务，直至2015年12月29日才交付房屋，至今尚未办理权属证书，逾期交房及办证的事实清楚，应按约承担违约责任。关于原告主张逾期交房的违约金是否约定过高，本院认为，根据审理商品房买卖合同纠纷案件的相关司法解释，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。而造成的损失根据该司法解释可以同地段同类房屋租金标准确定。虽然双方在补充协议中明确对之前所签订的商品房买卖合同中关于逾期交房及逾期办证的违约责任作了变更，但因原告并未举证证明其实际损失的金额，基于合同法规定的违约金以补偿性为基础的特点，本院以平衡合同双方当事人的利益为原则，结合该地段租金标准，酌情确定原告的租金损失为每月3000元，上浮30%计得3900元，双方约定的房屋交付时间为2014年4月30日，故违约金自2014年5月1日起计算至2015年12月29日共计20个月为78000元（3900×20）。对于未办理权属证书的违约金，原告主张按每日万分之一计算至本案判决之日，本院予以支持。合同约定被告田逸之星公司应于2014年7月31日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记，故违约金从2014年8月1日起计算至本院判决之日为85047元（1095968×776×0.0001）。对于原告所主张的超出部分，本院不予支持。田逸之星公司要求本案中扣除原告逾期支付房款所致的违约金的意见不当，原告是否存在违约行为，田逸之星公司可另行主张权利，在该事实不明的情况下田逸之星公司要求直接抵扣缺乏依据。原告本案中主张的是合同违约之诉，被告恒丰银行杭州分行为监管项目预售资金的监管银行，被告华夏银行杭州解放支行为原告申请个人抵押借款的贷款方，均并非合同的相对方，原告以存在过错为要求恒丰银行杭州分行、华夏银行杭州解放支行对田逸之星公司合同违约责任同时承担连带责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告恒丰银行杭州分行公布田逸之星公寓预售资金监管账户明细及被告华夏银行杭州解放支行将原告按揭款重新划入田逸之星公寓预售资金监管账户的诉讼请求不属于民事案件审理范畴，对其诉讼请求本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周勇国、虞燕红未交付房屋的违约金78000元；
二、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周勇国、虞燕红未办理权属证书的违约金85047元；
三、驳回原告周勇国、虞燕红的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5065元，由原告周勇国、虞燕红负担1504元，被告杭州田逸之星置业有限公司负担3561元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 叶东晓
代理审判员 冯喜恒
人民陪审员 顾莉新
二〇一六年九月十五日
代书 记员 黄河君