河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀02民终6382号
上诉人（原审原告、申请执行人）：边钧，女，1979年9月2日出生，汉族，住唐山市。
上诉人（原审原告、申请执行人）：张连刚，男，1977年10月11日出生，汉族，住唐山市。
被上诉人（原审被告、被执行人）：陈伟会，女，1979年10月26日出生，汉族，住唐山市。
被上诉人（原审被告、被执行人）：刘海剑，男，1976年6月3日出生，汉族，住唐山市。
被上诉人（原审被告、案外人）：裴亚军，男，1983年8月25日出生，汉族，住唐山市曹妃甸区世纪名苑。
上诉人张连刚、边钧与被上诉人裴亚军、陈伟会、刘海剑执行异议之诉一案，裴亚军不服唐山市曹妃甸区人民法院（2016）冀0209民初2823号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2017年9月11日作出（2017）冀02民终6366号民事裁定书，撤销唐山市曹妃甸区人民法院（2016）冀0209民初2823号民事判决书，发回唐山市曹妃甸区人民法院重审。唐山市曹妃甸区人民法院另行组成合议庭重新审理了本案，并于2018年4月26日重新作出（2017）冀0209民初4032号民事判决书，上诉人张连刚、边钧不服唐山市曹妃甸区人民法院（2017）冀0209民初4032号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2018年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张连刚、边钧上诉请求：1、请求二审法院纠正一审法院错误判决，撤销唐山市曹妃甸区人民法院（2017）冀0209民初4032号民事判决书，改判准许对唐山市曹妃甸区唐海镇桥西小区汇丰路65号房屋的强制执行。2、诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审法院认定讼争房屋在人民法院查封前，被上诉人之间已经签订真实的买卖合同，并支付全部价款且房屋已经实际交付，应属认定事实不清，证据不足。（一）双方无真实的买卖关系，亦无真实有效的房屋买卖合同。1、房屋买卖合同汇总约定付款时间、付款方式、房屋交付内容均不符合常理和交易习惯。在房屋两证不齐全的前提下，通常应通过先行交纳定金，支付部分房款后由买方扣留尾款，待房屋过户后付清。且在房屋买卖合同中，双方关于房屋的状况、水电物业费用的需要交接的内容均为约定。2、合同约定的内容与被上诉人关于合同履行的陈述，前后矛盾。首先，被上诉人主张房款100万元以现金的形式交付，无任何证据予以佐证，亦无合理解释。其次，被上诉人在司法程序中的陈述，更改的房款支付形式，且前后表述不一致，无证据可证明其陈述的真实性。最后，被上诉对于房款的支付时间及方式均存在前后矛盾，即被上诉人之间不存在真实的买卖合同。（二）讼争房屋实际未交付1、被上诉人刘海剑在讼争房屋查封后，仍刊登讼争房屋出售广告，足以证实讼争房屋未实际交付给被上诉人裴海军，仍由刘海剑实际占有使用。一审判决中认定的刊登讼争房屋出售信息的时间是错误的，正确时间应为2015年，即在人民法院查封之后。以上有《曹妃甸时讯》及2016年8月1日的听证笔录、民二庭调解过程中的陈述、上诉人与刘海剑的录音、朱顺利的录音予以证实。2、根据被上诉人之间的录音，以讼争房屋签订的买卖合同及房屋的交付，实际是为掩盖双方以签订买卖合同担保双方之间借款的事实，真实的情况为被上诉人刘海剑、陈伟会将讼争房屋抵押在被上诉人裴亚军处。二、原审法院适用法律错误。被上诉人刘海剑、陈伟会与裴亚军之间的买卖合同，实际是为双方之间的借款合同进行担保，不是真实的买卖关系，亦不存在真实的买卖合同。对于裴亚军主张存在房屋买卖关系应当根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“?当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”予以审查。故一审法院适用法律错误，应予纠正。综上，上诉人认为一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律明显错误。请求二审法院撤销唐山市曹妃甸区人民法院（2017）冀0209民初4032号民事判决书，改判准许对唐山市曹妃甸区唐海镇桥西小区汇丰路65号房屋的强制执行。
裴亚军答辩称，我与被上诉人刘海剑在查封之前签订了房屋买卖协议，并以转账的方式支付了全部购房款100万元，房本和过户所需要的材料都在我手里。我们双方还签订了房屋的交接书，之后我将房屋进行了出租。后来，我又对房屋进行了二次装修，自己使用该房屋开公司经营。由于房屋买卖协议是从网上下载的范文，对于协议细节没有修改。被上诉人认为涉案房产系在查封之前已经交接，被上诉人在查封之前实际占有使用涉案房产，没有办理过户的原因是因为该小区没有土地本，对此土地局和建设局也出具了不予过户的证明。根据相关法律规定，该涉案房产应该中止执行，维持一审判决。
刘海剑、陈伟会答辩称，同意被上诉人裴亚军的答辩意见。
张连刚、边钧向一审法院起诉请求1、准许执行许可对唐山市曹妃甸区唐海镇桥西小区汇丰路65号房屋的强制执行；2、被告承担本案诉讼费用。：。
一审法院认定事实：本院在审理原告边钧、张连刚与被告刘海剑、陈伟会民间借贷合同纠纷一案时，原告边钧、张连刚于2015年3月5日向本院提出财产保全申请，要求查封冻结被告刘海剑、陈伟会价值420万元的财产，并提供担保。本院于2015年3月6日作出（2015）曹民初字第760号民事裁定书，裁定内容如下：“查封、冻结被告刘海剑、陈伟会的价值420万的财产”，同日向唐山市曹妃甸区住房和城乡建设管理局发出协助执行通知书，内容如下：“对坐落于唐山市曹妃甸区唐海镇桥西小区汇丰路65号编号为2011003356号的房产予以查封。查封期限为二年（自2015年3月6日起至2017年3月5日）查封期间你单位不得为其办理物权转移登记”。并于2015年4月20日针对唐山市曹妃甸区唐海镇桥西小区汇丰路65号房产对刘海剑进行了调查，在调查笔录中，刘海剑称“我于2014年9月前向裴亚军借款100万元，如果此款我不能偿还，该底商就抵顶此借款。因100万元借款尚未偿还，故我认为此底商属裴亚军所有。”2015年4月28日，本院作出?（2015）曹民初字第760号民事调解书，调解书内容如下：“一、被告刘海剑、陈伟会于2016年3月1日前偿还原告边钧、张连刚借款200万元，于2017年1月15日前偿还原告边钧、张连刚借款200万元。二、如果被告刘海剑、陈伟会任何一期还款义务不履行，原告边钧、张连刚可申请执行被告刘海剑、陈伟会的到期债权或相应价值的资产，以全部未付款项为基数，被告刘海剑、陈伟会的到期债权和资产包括被告刘海剑、陈伟会在路北法院起诉的债权、被告刘海剑、陈伟会在滦南法院起诉的债权、遵化房地产开发项目的债权和曹妃甸气象局北侧土地开发的项目，上述债权被告刘海剑、陈伟会不得私自转让给第三人，如被告刘海剑、陈伟会私自转移上述债权或资产，原告边钧、张连刚可行使撤销权。三、其他无纠葛。四、本案案件受理费20200元，财产保全费5000元，由被告刘海剑、陈伟会负担，于2017年1月15日前给付原告边钧、张连刚。”2016年3月8日，申请执行人张连刚、边钧申请执行（2015）曹民初字第760号生效法律文书尚未履行的债务400万以及案件受理费20200元，财产保全费5000元等。2016年4月24日，执行机构作出执行通知书，责令刘海剑、陈伟会自本通知书送达之日起履行下列义务：（1）向申请人边钧、张连刚支付借款400万元。（2）负担案件受理费20200元，财产保全费5000元，申请执行费42652元。并向刘海剑履行了送达手续。另，2014年9月3日，案外人裴亚军向刘海剑通过银行打款193万元，同日，被执行人刘海剑收到该193万元。该193万元，案外人裴亚军与被执行人刘海剑均主张100万元为购房款，另93万元为借款。2014年9月7日，裴亚军与刘海剑、陈伟会签订房屋买卖合同，合同内容为刘海剑、陈伟会将坐落于唐山市曹妃甸区唐海镇桥西小区汇丰路65号房产以100万元的价格出卖给裴亚军，刘海剑、陈伟会已将房屋所有权证交付裴亚军。2014年12月1日，刘海剑、陈伟会与裴亚军双方履行房屋交接手续，现该房屋由裴亚军占有使用。双方签订合同时，该房屋尚未取得土地使用证。2014年3月7日、3月14日、3月21日、3月28日、4月4日，刘海剑在《曹妃甸时讯报》上连续五期刊登出卖争议房产的广告。
一审法院认为，法院查封唐山市曹妃甸区唐海镇桥西小区汇丰路65号房产之前，裴亚军与刘海剑、陈伟会已经签订了房屋买卖合同，支付了该房产的全部价款，完成了房屋交接手续，裴亚军已经实际占有、管理该房产。原告虽主张上述买卖合同不真实，但未提交充足证据予以证实，故对原告的主张不予采信。综上所述，原告的诉讼请求，缺乏证据支持，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的解释》第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决驳回原告边钧、张连刚的诉讼请求。案件受理费80元，由原告边钧、张连刚负担。
经审理查明，当事人在二审审理期间均未提交新证据，二审认定事实与原判认定事实相一致，有相关书证及双方当事人陈述所证实，并记录在卷。
本院认为，本案属于执行异议之诉，旨在审查案外人对涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据上述法律规定，结合本案，在执行机构查封涉案房产前，被上诉人裴亚军与被上诉人刘海剑签订了房屋买卖合同，该合同双方均予以认可并实际履行，系合法有效的合同；被上诉人裴亚军通过银行转账的方式支付了涉案房产的全部购房款；又通过租赁等方式是对所购买房屋进行了实质性的占有与使用；由于涉案房产迄今没有土地证，无法办理相关产权手续，故未办理过户登记并非被上诉人裴亚军自身原因造成。综上，案外人裴亚军对涉案房产享有足以排除的强制执行的权益。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张连刚、边钧负担。
本判决为终审判决。
审判长 樊玲玲
审判员 刘玉秋
审判员 周 欣
二〇一八年八月十七日
书记员 刘 月