福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）漳民终字第983号
上诉人（原审原告）陈妙娟，女，1981年2月9日出生，汉族，住龙海市。
委托代理人曾伟国，福建方圆人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）漳州市秋实房地产开发有限公司，住所地龙海市角美商业广场二层写字楼。组织机构代码：66689639-2
法定代表人颜素琼，董事长。
委托代理人陈朝晖，福建弘信律师事务所律师。
委托代理人陈翀。
上诉人陈妙娟因与被上诉人漳州市秋实房地产开发有限公司（下称“漳州秋实公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服龙海市人民法院（2014）龙民初字第1399号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈妙娟的委托代理人曾伟国，被上诉人的委托代理人陈朝晖、陈翀等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，陈妙娟与漳州秋实公司于2011年1月15日签订《商品房买卖合同》，由陈妙娟向漳州秋实公司购买址在龙海市角美镇社头村星河特区1幢922号商品房，建筑面积39.82平方米，单价为每平方米4350元，总金额173217元。合同约定：漳州秋实公司应于2012年5月1日前交房，逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金及如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金。签约后，陈妙娟依约支付了全部购房款173217元，漳州秋实公司通知陈妙娟于2012年5月26日至28日交接房屋，陈妙娟于2012年5月30日与漳州秋实公司实际交接房屋，于2012年8月入住该房屋至今。陈妙娟以漳州秋实公司逾期交房和逾期办证为由具状诉至龙海法院，请求漳州秋实公司承担违约责任。
原审另查明，漳州秋实公司于2010年11月5日取得星河特区1幢2幢3幢1-3幢地下室项目的《商品房预售许可证》，2012年4月26日，该工程竣工验收，工程质量经相关部门评定合格等级。同年4月28日，漳州市力远测绘有限公司受漳州秋实公司委托测绘，于2013年11月25日提交《房产测绘成果报告书》。漳州秋实公司于2014年1月17日向漳州市台商投资区权属交易登记发证中心申请办理初始登记，并通知陈妙娟于2014年1月18日至25日交付相关的办证手续。漳州台商投资区房产权属交易登记发证中心于2014年3月28日出具了陈妙娟所购房屋的登记收件收据，于2014年4月28日发出办证公告。
原审判决认为，陈妙娟与漳州秋实公司签订的《商品房买卖合同》，内容不违反法律、法规强制效力性规定，且系缔约双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方应按合同的约定全面履行。合同约定漳州秋实公司应于2012年5月1日交房，而漳州秋实公司通知陈妙娟于2012年5月26日-28日交房，逾期交房25天，构成违约，陈妙娟请求漳州秋实公司支付逾期交房违约金，符合双方合同的约定，予以支持，本院认定违约金数额为：173217X0.03%X25=1299元。陈妙娟主张漳州秋实公司违反消防法规定未经消防主管部门验收合格，不具备商品房交付条件，逾期交房违约金从2012年5月2日算起至漳州秋实公司按合同约定条件交付房屋之日止的意见，因根据合同第八条交付条件约定“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”，而没有约定由消防主管部门验收合格。陈妙娟提供的《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》第10项“公安消防出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程竣工验收合格的证明文件”，漳州秋实公司已齐备该证明文件经龙海市城乡规划建设局审核备案，且陈妙娟若认为漳州秋实公司在规定日期内未达到交房条件，合同约定双方同意按第1种方式处理即“买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任”，而陈妙娟却于2012年5月30日与漳州秋实公司实际交接完毕并入住使用至今，故陈妙娟认为漳州秋实公司不具备交房条件的主张，不符合合同的约定，不予采纳。漳州秋实公司辩解由于出现暴雨天气5天，热带气旋8天，高考、中考通知停工18天，合计31天顺延交房时间，符合合同约定遭遇不可抗力出卖人可据实延期的意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”暴雨天气、热带气旋、高考、中考均不属于合同法规定不可抗力的情形，该辩解意见不予采纳；漳州秋实公司辩解双方合同约定逾期交房违约金过高，主张每日不超过10元的意见，结合本案实际情况，双方约定按日支付已付款万分之三的违约金并未过高，本院不予调整；陈妙娟主张漳州秋实公司逾期办证，应当承担违约责任的意见，根据权属登记流程规定，房屋权属登记是开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记后，再告知买受人情况，买受人提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书，即通过三者的共同行为完成权属登记。因此，开发商只要在法定期限内向相关行政主管部门提交了相关证明文件及资料，在完成初始登记并履行告知买受人的义务后，开发商的办证义务即履行完毕。本案虽合同约定漳州秋实公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，但因出现了双方在合同补充协议附件（六）第7.3条约定的测绘单位提供测绘成果滞后的情形，即于2013年11月25日交付测绘成果，则双方原约定的出卖人提供备案的时间相应顺延，漳州秋实公司于2014年1月17日办理权属初始登记并未超过双方约定的期限，且合同约定逾期办证承担违约责任的前提是“出卖人的原因”，而“非出卖人原因”的情形双方在合同补充协议附件（六）第7.3条有特殊约定，故漳州秋实公司至2014年1月17日申请办理权属初始登记不能归责于出卖人原因，陈妙娟未就逾期办证系出卖人原因举证，也未因此造成实际损失，故陈妙娟主张漳州秋实公司承担逾期办证违约责任的意见不符合法律规定和双方合同的约定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、漳州市秋实房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付陈妙娟逾期交房违约金1299元。二、驳回陈妙娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费974元，简易程序减半收取487元，由陈妙娟负担462元，漳州市秋实房地产开发有限公司负担25元。
宣判后，原审原告陈妙娟不服一审判决，向本院提起上诉。
上诉人陈妙娟上诉称：1、被上诉人提供的《星河特区一期项目消防设施测试验收报告》不能证明预售商品房已经消防验收合格，其在交付预售商品房时尚未经消防部门验收，违反了《消防法》第13条第2款的规定，属于无效民事行为，故本案逾期交房期间应自2012年5月2日起至消防验收合格之日止，每日按人民币173217元的3‰计算逾期交房违约金。2、根据《商品房买卖合同》第14条及《合同补充协议》第7条第2项约定，被上诉人应在商品房交付使用后60日（即2012年6月30日）内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预约登记，并将办理权属登记需由被上诉人提供的资料交付上诉人，而被上诉人于2014年1月17日才向漳州台商投资区权属登记发证中心申请办理初始登记，已构成逾期办理初始登记，应自逾期之日（即2012年8月2日）起至其领取权属证书之日止，以上诉人已付款总额为基数，按日1‰向其支付逾期办证的违约金。请求撤销原判第一项，依法改判。
被上诉人漳州秋实公司答辩称：1、被上诉人并不存在逾期交房的情形。其交付的商品房符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件；且于2012年5月26日已将该商品房交付上诉人使用。2、上诉人预购的商品房产权登记的必备资料已于2014年3月28日交付漳州台商投资区房产权属交易登记中心，由于出现双方约定可顺延的事由，故被上诉人并不存在逾期办证的违约情形。要求驳回上诉，维持原判。
本院查明，双方当事人对一审判决查明认定的事实，除“2012年4月28日漳州市力远测绘有限公司受漳州秋实公司委托进行测绘，于2013年11月25日提交《房产测绘成果报告书》”有争议外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。
另查明，上诉人陈妙娟提出原判认定漳州市力远测绘有限公司受漳州秋实公司委托测绘，并提交《房产测绘成果报告书》的事实，表示不清楚。对此，被上诉人在一审提供一份由漳州市力远测绘有限公司出具的《证明》予以证明，上诉人对该证据虽持异议，但又未能提供相应的证据予以反驳，故上诉人对上述事实的异议不能成立，不予采纳。
还查明，2011年1月15日，陈妙娟与漳州秋实公司签订一份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2012年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。《合同补充协议》第7.3条约定：非出卖人原因，如测绘单位提供测绘成果或因房地产主管部门对测绘成果审核滞后（以测绘单位提供证明或出卖人与测绘单位约定的测绘成果交付日期为准）；或政府有关部门（含垄断性行业）行政审核等原因造成出卖人提供的资料报产权登记机关备案延期，则双方原约定的出卖人提供备案的时间相应在顺延，买受人对此不持异议。
再查明，《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》第7项“规划认可文件或准许使用文件”及第10项“公安消防出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程竣工验收合格的证明文件”，漳州秋实公司已齐备该证明文件，且于2014年1月14日经龙海市城乡规划建设局审核并加盖建设工程竣工验收备案章。2012年4月16日，消防设施方面监理单位于出具的《星河特区一期项目消防设施测试验收报告》，意见是：1#、2#、3#地上建筑的消防设施施工完毕，符合消防设计要求，验收合格。
本院认为，上诉人陈妙娟与被上诉人漳州秋实公司签订的《商品房买卖合同》与《合同补充协议》，系双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行合同义务。本案中，漳州秋实公司是否已构成逾期交房与逾期办证，是否应承担违约责任的问题。对此，本院予以分析、认定如下：
首先，关于漳州秋实公司是否存在逾期交房，违约金应如何计算的问题。商品房的交付使用，应当同时具备双方合同约定的交付使用条件和法定的交付使用条件。《商品房买卖合同》第八条约定了交付条件，即涉讼商品房须经竣工验收合格和消防验收合格。（1）涉讼商品房已经竣工验收合格，是否还须通过消防验收？根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条的规定本案涉讼建设工程只有十四层，不属于大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，不需要经过消防验收。虽然双方合同第八条约定商品房交付除须经竣工验收外还须经消防验收，但该消防验收条款约定已属履行不能，故上诉人陈妙娟认为漳州秋实公司在交付预售商品房时尚未经消防部门验收，属于无效民事行为，故本案逾期交房期间应自2012年5月2日起至消防验收合格之日止，每日按人民币173217元的3‰计算逾期交房违约金，与法不符，不予采纳。（2）商品房交付使用条件除须经竣工验收合格外，还须依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条“未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”的规定，由开发商提供经有关部门核实符合规划条件的书面材料，本案虽未组织竣工规划条件核实，规划条件核实系对规划验收的取代，但龙海市城乡规划建设局于2014年1月14日对漳州秋实公司提供的《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》中就工程竣工验收的相关书面材料（含规划许可等文件）予以核实并加盖建设工程竣工验收备案专用章，与规划条件核实的后果没有本质区别。由于漳州秋实公司于2012年5月15日向陈妙娟送达交房通知书，通知陈妙娟于2012年5月26-28日前办理交房手续，此时，涉讼商品房尚未具备双方合同约定的交付使用条件和法定的交付使用条件，应以陈妙娟实际办理房产交接手续的当日即2012年5月30日为交房日，故本案的实际交房时间为2012年5月30日。根据上述法律规定，应认定双方2012年5月30日的交房行为属于无效的交房行为，但因2012年5月30日之后陈妙娟已实际接受涉讼商品房，根据损益相抵原则，对于该日之后的逾期交房违约金依法不予支持。对于2012年5月30日之前的违约金，则应依法、依约予以支持。本案逾期交房的天数应自双方合同约定的2012年5月2日起至具备法定、约定的交房条件即2014年1月14日止。由于双方2012年5月30日的交房行为属于无效行为，根据双方合同第九条的约定，不论涉讼商品房逾期交付是否超过90日，出卖人均按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，结合损益相抵原则，漳州秋实公司应支付逾期交房的天数为29天，其逾期交房违约金，依约应按照陈妙娟已付款的日万分之三计算，即应支付逾期交房违约金173217元×0.0003×29＝1506.98元。
其次，关于漳州秋实公司是否存在逾期办证违约责任的问题。办理商品房房屋权属证书，前提是商品房已全部具备法定和约定交付使用条件。由于2014年1月14日龙海市城乡规划建设局核实涉讼建设项目符合城市规划要求，故可认定直至该日涉讼商品房才全部具备了法定的交房条件，此即，双方2012年5月26日的实际交房行为依法属于无效行为，涉讼商品房至2014年1月14日才属于合法交付使用，应自2014年1月15日起算出卖人协助办证的期限。根据双方合同第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”。漳州秋实公司初始预登记的时间应从2014年1月15日起算60日为2014年3月15日，而漳州秋实公司于2014年1月17日即向漳州台商投资区权属交易登记发证中心申请办理初始登记，并通知陈妙娟于2014年1月18日至25日交付办证的相关手续，已及时履行告知义务，2014年3月28日漳州台商投资区权属交易登记发证中心出具收件，故漳州秋实公司并未违反合同约定的办证期限，不存在逾期办证的违约行为，不应承担违约责任。上诉人陈妙娟认为漳州秋实公司逾期办理初始登记，已构成违约，应承担自逾期之日（即2012年8月2日）起至其领取权属证书之日止，以上诉人已付款总额为基数，按日1‰向其支付逾期办证的违约金，该理由不能成立，应予驳回。
综上，陈妙娟的上诉主张均缺乏事实或法律依据，不予采纳。原判认定自2012年5月2日起至2012年5月26日止计算逾期交房天数不当，应予纠正。由于原判在计算逾期交房违约金时以逾期天数25天计，使其计算逾期交房的违约金相差207.85元，为此，漳州秋实公司自愿在案件受理费方面予以弥补，同意承担二审案件受理费207.85元，应予准许。据此，本院对二审案件受理费的分担予以调整，由陈妙娟负担766.15元，漳州秋实公司负担207.85元。原判认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币974元，由上诉人陈妙娟负担766.15元，被上诉人漳州市秋实房地产开发有限公司负担207.85元。
本判决为终审判决。
审 判 长 花 絮
审 判 员 翁艺晖
代理审判员 翁云芳
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 黄 兴
附本判决适用的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决，裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。