辽宁省本溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）本民三终字第00431号
上诉人（原审被告）张利，男，1971年10月14日出生，汉族，辽宁省本溪市人，本钢南芬露天矿汽车司机，现住辽宁省本溪市南芬区赵家堡8区*号。
委托代理人王洋，辽宁新伟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）艾立贵，男，1971年11月18日出生，汉族，辽宁省凤城市人，中国银行本溪分行个人金融部职员，现住辽宁省本溪市明山区。
委托代理人爱纯华，男，1944年2月29日出生，满族，辽宁省新民市人，本溪市轻工局金属制品厂退休职工，现住辽宁省本溪市溪湖区。
原审第三人李华梅，女，1960年2月29日出生，汉族，辽宁省宽甸县人，现羁押于辽宁省女子监狱。
原审第三人孔秀芬，女，1970年6月9日出生，汉族，辽宁省本溪市人，现羁押于辽宁省女子监狱。
原告艾立贵与被告张利返还原物纠纷一案，辽宁省本溪市平山区人民法院作出（2011）平民一初字第00172号民事判决书，张利不服，向本院提起上诉。本院受理后以原判决认定基本事实不清，严重违反法定程序为由作出（2013）本民三终字第00039号民事裁定书，撤销原判，发回重审。原审法院重审作出（2013）平民二初字第00585号民事判决书，宣判后，张利不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审判决所认定的基本事实是：2010年6月17日，艾立贵与第三人李华梅签订房屋买卖协议，主要内容为：“甲方：艾立贵乙方：李华梅丙方：天元房地产中介公司一、甲方自愿将座（坐）落在平山区某某街双室双厅室的住房出售给乙方，房屋产权证号为5＊＊＊1面积104.06㎡，乙方对甲方要出售的住房做了充分了解，并自愿购买此房。二、甲乙双方协定的住房成交价为人民币肆拾万元整（￥400000元整）乙方先交付定金伍万元整（￥50000元整）余款付款时间为：双方到北地产权处公证时一次性付清。……腾房交接日期为：交完定金给乙方一把钥匙。五、丙方负责办理更名手续，手续费及各种税费由乙方全部承担支付。六、甲乙双方签定协议后30天内到产权单位办理过户手续，逾期不到者，视为违约。……十、需补充内容：甲乙双方首先到本钢办理房产认证，认证后20天左右到产权处办理交易公证时拿款一次性付清……。”后第三人李华梅向艾立贵交付5万元定金，事后因无法办理房屋过户手续，艾立贵又将该定金返还第三人李华梅。2010年6月20日，艾立贵与第三人李华梅就上述房屋签订房屋出租协议书，约定原买房协议作废，定金返回。主要内容为：“甲方艾立贵乙方李华梅经甲、乙双方协商，甲方同意将座（坐）落在平山区某某房屋出租给乙方，并就有关事宜达成如下协议：一、出租期限2010年7月1日起至2011年7月1日止，每月租金800元，壹年纳租，……六、乙方应交纳定金200元……。租期壹年，如在壹年内双方办不了过户手续，房价出高者得。今收到租房费8000元，大写捌仟元整加1800元……。”艾立贵得到李华梅给付的一年期租金9600元。2010年2月26日，张利与第三人孔秀芬签订房屋买卖协议书，主要内容为：“第一条：甲方（孔秀芬）同意将坐落在本溪市平山区的房屋（共计建筑面积105平方米），以成套价格人民币贰拾伍万伍千元整（255000元整）出售给乙方，乙方对甲方所出售的房屋愿意购买。第二条：付款方式1、乙方于2010年2月26日向甲方交付定金人民币拾万元整。2、乙方于2010年公证时前将向甲方支付购房余款拾叁万元整（在甲方办妥住宅所有过户手续并将新的《房产证》交给乙方的当天支付贰万伍千元整交给甲方）。……第三条：甲方应于2010年4月15日前将房产交付给乙方使用……。”2010年2月26日、2010年6月19日张利分两次将20万元（每次10万元）交给孔秀芬，孔秀芬将进户交费联系单、收款收据、进户验收单、增室通知书、房屋拆迁安置补偿协议的相关手续交付张利，张利对诉争房屋进行了装修。
原审法院认为：无处分权人将他人所有的财产转让给受让人，所有权人有权追回。诉争房屋为回迁房屋，艾立贵所购买的拆迁房屋为私有产权，回迁后艾立贵缴纳了房屋面积增加款，虽艾立贵尚未办理诉争房屋所有权证书，但从艾立贵购买房屋及增面积出资情况来看，艾立贵实为诉争房屋的权属人，是该房屋的合法权利人。第三人李华梅与艾立贵之间就诉争房屋形成的是租赁关系，其并未取得该房屋的处分权，李华梅仅能对该房屋进行占有、使用和收益，但不能处分该房屋，故其在没有得到艾立贵追认的情况下将该房屋出售给第三人孔秀芬已构成无权处分。第三人孔秀芬又将该房屋出售给张利亦同理构成无权处分。对张利提出艾立贵有卖房的意思表示，也知道第三人与张利之间有房屋买卖合同关系的问题，是否构成艾立贵追认的问题，因权利人追认行为需以明示的方式作出，任何默示与不作为均不构成追认，故即使艾立贵未对第三人出售房屋进行否定，也未质疑第三人与张利之间房屋买卖，都不构成艾立贵对第三人处分房屋行为的追认。关于张利是否构成善意取得的问题。《物权法》第106条规定的善意取得成立要件有三个即1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，张利从第三人孔秀芬处购买本溪市平山区的房屋后未依法进行变更登记，故其不构成善意取得，其并未取得该房屋的相应权利。关于艾立贵、张利之间是否成立买卖合同关系问题。张利庭审中辩称艾立贵将房屋相关手续及钥匙提供给第三人李华梅和孔秀芬，且提供了录音资料用以证明艾立贵有出售房屋的意思表示，而其也一直都在购买争议房屋，故艾立贵、张利之间成立房屋买卖关系并不同意返还房屋，因艾立贵虽有卖房的意思表示，但卖房价格为40万，张利买房的意思表示表明购房价格为25.5万元，尽管艾立贵未对张利买房行为提出异议，但双方就房屋买卖的主要内容并未达成合意，双方间的买卖合同并未成立。张利要求艾立贵继续履行卖房义务，无法律和事实依据，对其上述辩解，不予采纳。关于艾立贵要求张利赔偿租金损失一节，鉴于本案具体情节，法院认为艾立贵该项主张没有依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张利于判决生效之日起十日内将原告艾立贵所有的坐落于平山区的房屋（房权证号：005＊＊**）倒出交还原告；二、驳回原告艾立贵的其它诉讼请求。案件受理费一百元（原告已预交），由被告张利承担。
张利上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。其依据的主要理由：我与艾立贵之间已经形成房屋买卖合同关系，应继续履行合同，具体理由是，艾立贵有卖房行为，艾立贵对李华梅将房屋卖给我这一事实是清楚的、明知的，艾立贵没有提出异议，也没有就价格问题提出与我沟通的意思，这种默认态度，是对与我买卖行为的确认；艾立贵的租赁协议是卖房协议的补充，实质内容仍是买卖，不过是以过户手续为条件；我与艾立贵之间就买房价格之间的差异，是因为李华梅个人原因所致，艾立贵提出的40万元高于市场价格，李华梅同意此价格不能成为本案诉争房屋的公平价格，尽管我与艾立贵没有就价格进行过协商，但是并不能因此否定合同订立的意思及过程，不能直接认定我接受房屋并占有为非法；我通过中间人取得手续及钥匙，并装修，说明已经接受了艾立贵的交付，并实际占有使用，艾立贵对我接受交付及占有使用未提出异议，依据公平原则应认定买卖合同成立，双方继续履行义务。
艾立贵提出了答辩：原审判决正确，应予以维持。
本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。
另查明，2010年7月12日孔秀芬被公安机关监视居住，同年7月16日被公安机关刑事拘留，8月22日被公安机关逮捕，2012年11月16日因非法经营罪被法院定罪量刑。
2010年7月17日李华梅被公安机关监视居住，同年7月21日被公安机关刑事拘留，8月22日被公安机关逮捕。2012年11月16日因诈骗罪被法院定罪量刑。
上述事实，有艾立贵与李华梅签订的房屋买卖协议、房屋出租协议书、进户交费联系单、收款收据、进户验收单、增室通知书、房屋拆迁安置补偿协议、张利与孔秀芬签订的房屋买卖协议书、李华梅在公安机关做的讯问笔录、孔秀芬在公安机关做的讯问笔录、（2012）本刑二初字第00002号刑事判决书及双方当事人陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经经过一二审庭审质证和上诉审审查，具有证明效力，本院予以采信。
本院认为：张利未经艾立贵允许，非法占有本案诉争房屋，侵犯了艾立贵的合法权益，该房屋所有权人艾立贵要求张利返还该房屋，符合法律规定，张利应返还艾立贵该房屋。对于张利装修房屋的费用，张利可以另行主张。故原审法院判决正确，本院予以维持。
关于张利提出其与艾立贵已经形成买卖合同关系并应继续履行的上诉理由。本院认为，张利是与孔秀芬签订房屋买卖协议，而艾立贵是与李华梅签订房屋租赁协议，双方合同性质、合同相对人均不一样，艾立贵既没有与张利签订房屋买卖协议，也没有认可过张利提出的房屋价格，更没有授权李华梅、孔秀芬将房屋卖与张利，该房屋也没有办理过户登记，孔秀芬签订合同时已经是在实施犯罪，张利对刑事判决认定其为受害人也无异议，李华梅、孔秀芬目的并非为艾立贵的利益而为，张利也没有充分证据证明其与艾立贵形成房屋买卖合同关系，因此，艾立贵与张利之间并不存在房屋买卖合同关系，故对其该项上诉理由，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费一百元，由上诉人张利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 解 芳
代理审判员 赵艳强
代理审判员 王国涛
二〇一四年十二月九日
书 记 员 赵浩先
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。