广西壮族自治区贵港市港北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0802民初5292号
原告(反诉被告)：新疆广汇物业管理有限公司贵港分公司，住所地广西贵港市港北区和平路188号。
负责人：解家权，该分公司总经理。
委托诉讼代理人：谭振裕，广西诚济律师事务所律师。
被告（反诉原告）：谭健美，女，1988年6月25日出生，汉族，住广西贵港市港北区。
委托诉讼代理人：潘永雄，男，1963年9月19日出生，壮族，住贵港市港北区。
委托诉讼代理人：陈煜富，男，1970年9月28日出生，汉族，住广西贵港市港北区。
原告(反诉被告)新疆广汇物业管理有限公司贵港分公司（以下简称：广汇物业）诉被告（反诉原告）谭健美物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭振裕、被告谭健美的委托诉讼代理人潘永雄、陈煜富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
广汇物业向本院提出诉讼请求：1.谭健美向广汇物业支付拖欠的物业费等计9191.4元及违约金517.9元（以实际逾期发生之日起为计算标准，暂计至2016年11月30日，计至清偿之日止）；2.本案全部诉讼费用及广汇物业实现债权所需要费用由谭健美承担。事实与理由：谭健美在2010年7月31日购买开发商广西广汇投资发展有限公司开发建设的“广汇*东湖城”岚湖嘉荷组团xx房，并于2010年7月31日办理了房屋交付手续，正式成为“广汇*东湖城”业主。“广汇*东湖城”小区前期物业管理企业为北京市均豪物业管理有限责任公司，后该公司退出“广汇*东湖城”小区的前期物业管理，由广汇物业与开发商广西广汇投资发展有限公司签订前期物业服务合同，接手成为“广汇*东湖城”小区的前期物业管理企业，在接手该小区后，广汇物业与小区的业主重新换签了前期物业管理协议，在接手该小区时，共有业主1185户，换签了933户。因各种原因，谭健美没有换签前期物业管理协议，但谭健美一直接受着广汇物业提供的物业服务，双方已形成事实上的物业服务法律关系。自2012年7月1日至今，谭健美一直拖欠广汇物业的物业费用，经广汇物业一再催收，谭健美均没有支付。
谭健美辩称，广汇物业主体不适格，其是分公司不能参加诉讼，只能由公司参加诉讼；广汇物业违法违约，其从未公示管理小区期间物业服务资金的收支情况，严重侵害了谭健美的知情权和监督权；未能提供相应服务，小区经常有不明身份人员肆意穿行，有社会闲杂人员到业主家闹事，小区监控录像没有显示记录，保安没有任何反应，严重影响业主日常生活；未按规定程序办理收费许可证,不得从事物业管理服务收费；没有经过选聘和相关部门的批准，签订的前期物业服务合同是无效的；公共设施是业主所有，没有经过业主的同意就收费是违法的，服务质量存在很多瑕疵，其应当承担法律责任。
谭健美向本院提出反诉请求：1.确认广汇物业签订的《前期物业服务合同》无效；2.广汇物业返还谭健美停车费100元、物业费615.71元、维修基金194.61元、电梯费9.86元，合计920.18元；3.撤销广汇物业在本小区的物业管理企业资格，公示小区共有财产的收益并按0.036%的比例返还谭健美；4、广汇物业承担诉讼费。事实与理由：2008年11月12日，北京市均豪物业管理有限公司通过投标竞争获得广汇东湖城的前期物业管理资格，2012年5月31日与广汇投资发展有限公司解除前期物业合同关系。期间，已经购房的业主要求成立业主委员会未果。2012年7月1日，广汇物业没有通过投标竞争和选聘进驻广汇东湖城物业管理，违反了《物业管理条例》的规定，其签订的《前期物业服务合同》、与均豪物业签订的《前期物业服务合同》规避了有利业主的条款，属于无效合同。广汇物业不具有企业法人资格不承担民事责任，不具备前期物业管理企业的资格；广汇物业未按规定办理收费许可证,不得从事物业管理服务收费。因此，广汇物业无资格收费，应当退还谭健美停车费、物业费、维修基金、电梯费共920.18元。邱云东把广汇*东湖城xx单元的6套住宅改变用途为盈利性老人公寓：贵港市小棉袄日间照料，严重影响业主的生活，业主强烈反对，广汇物业对此行为不予制止和处理；广汇物业将电梯间、公共墙体等业主共有财产出租给广告公司经营，未公示财产出租收益情况并将收入均据为己有，未公示维修养护费用收支使用情况，未公示其管理小区期间物业服务资金的收支情况，严重损害了谭健美的合法权益，广汇物业应当将经营业主共有财产的收益属于反诉人的部分返还给谭健美。
广汇物业对谭健美的反诉辩称，原告的诉讼主体资格是适格的，原告领取营业执照，完全具备主体资格。根据物业管理条例的规定，在业主大会选聘物业服务之前，建设单位是有权选聘前期物业服务的。公共设施是业主共有，不是业主所有，原告根据政府的相关文件政策享有收费的权利，这些费用也是符合法律规定的。服务质量的瑕疵，存在一点问题，其他小区也是存在。
本院经审理认定事实如下：2008年11月12日，北京市均豪物业管理有限责任公司与广西广汇投资发展有限公司签订了编号为08081802的《前期物业服务合同》，成为“广汇*东湖城”小区前期物业管理企业，2012年5月31日，该公司退出“广汇*东湖城”小区的前期物业管理。2012年7月1日，广汇物业与广西广汇投资发展有限公司签订了编号为GXGH2012-89号的《前期物业服务合同》，成为“广汇*东湖城”小区的前期物业管理企业。后广汇物业与小区的933户业主重新换签了前期物业管理协议。
2010年7月31日,谭健美购买广西广汇投资发展有限公司开发建设的“广汇*东湖城”岚湖嘉荷组团xx号房，同日双方办理了房屋交付手续，谭健美为“广汇*东湖城”业主，自此一直接受着广汇物业提供的物业服务，双方已形成了事实上的物业服务关系。因各种原因，谭健美没有与广汇物业签订物业管理协议。
谭健美拖欠自2012年7月1日至2016年11月的物业费用，其中：物业费4573.10元、电梯费1619元、公共维修基金631.80元、水费1891.60元、二次加压费105.90元、垃圾费371元，合计9192.40元。经广汇物业多次催收，谭健美均不支付。
本院认为，广汇物业与广西广汇投资发展有限公司签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，合法、有效。双方之间构成物业服务合同关系，双方应按照合同约定，严格履行合同义务。本案中，广汇物业依约并实际为“广汇*东湖城”小区提供了物业管理服务，谭健美作为该小区的物业使用人，是物业管理服务的受益人，应当依照合同的约定及时支付相应的物业管理费等费用。物业管理是针对整个小区而进行的，业主及时、足额支付物业管理费是物业管理企业维持良好运行状态的必要条件，若小区业主拖欠物业管理费，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是全体业主自身的利益。业主如果认为物业公司服务存在不到位以及其他违反协议约定的情况，可依法另行向物业公司主张要求继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，但不能作为不交物业管理费的抗辩理由。现广汇物业要求谭健美支付自2012年7月1日至2016年11月拖欠的物业费用9192.40元，有事实和法律依据，本院予以支持。同时，因谭健美没有按合同规定履行缴付物业费的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《前期物业服务协议》关于业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的约定，应从逾期之日起按日以应交额的3%计付滞纳金。该滞纳金应视为逾期支付物业管理费的违约金，具体数额以本院核算的517.90元为准。谭健美称广汇物业是分公司诉讼主体不适格，不能参加诉讼,因无法律依据，本院不予采信；谭健美又称没有经过选聘和相关部门的批准，广汇物业签订的《前期物业服务合同》无效，因该小区没有依法成立业主委员会，开发商为了广大业主利益，有权选定广汇物业作为前期物业服务企业，故其与广汇物业签订的《前期物业服务合同》为有效合同，小区业主接受其服务，亦应受服务合同的约束；谭健美请求广汇物业返还停车费100元、物业费615.71元、维修基金194.61元、电梯费9.86元等合计920.18元，没有事实和法律依据，本院不予支持；至于广汇物业是否按规定程序办理收费许可证、服务质量存在瑕疵等问题，是物价行政管理等部门的职能，非本民事案件审理范围，谭健美可向有关部门反映处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项、第（六）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)谭健美向原告(反诉被告)新疆广汇物业管理有限公司贵港分公司支付拖欠的物业管理服务费9192.40元；
二、被告(反诉原告)谭健美向原告(反诉被告)新疆广汇物业管理有限公司贵港分公司支付违约金517.90元；
三、驳回反诉原告谭健美的诉讼请求。
案件受理费50元，反诉受理费50元，合计100元，减半收取计50元，由被告(反诉原告)谭健美负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院
--诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 胡其勇
二〇一七年一月二十四日
书记员 李 婷