广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终17183号
上诉人(原审原告):王德力,男,1979年6月12日出生，汉族,住辽宁铁岭市。
委托代理人：张锋梅，广东保典律师事务所律师。
委托代理人：李锋，广东保典律师事务所律师助理。
被上诉人(原审被告)：广州品一投资管理有限公司，住所地广州市白云区，统一社会信用代码914401113047267240。
法定代表人：田振章，该公司总经理。
委托代理人：陈辉、陈明之，均系广东国道律师事务所律师。
上诉人王德力因与被上诉人广州品一投资管理有限公司(下称“品一公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初4129号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
王德力上诉请求：1.撤销原审判决第二、第三、第四项，改判为品一公司赔偿王德力因两次被停电支出的租金16722．2元，原材料损失6000元，员工工资25410元，物业管理费1382元，加盟费损失60000元；2.一、二审诉讼费由品一公司承担。
事实和理由：一、一审法院认定基本事实不清。(一)一审法院未予认定2015年10月停电一个月属认定基本事实错误。在己生效的(2016)粤0l民终5639号案判决书（以下简称5639号判决书）中，已认定品一公司2015年10月对涉案物业停电一个月的事实。具体如下：5639号判决书在论及2015年10月王德力是否应当缴纳本月租金及管理费问题时，就是建立在2015年10月品一公司对涉案物业停电一整月的基础上讨论的。而且品一公司在该案庭审时已确认过。如果没有停电一整月，那本月的租金及管理费将与其他月份一样，无需专门拿出来讨论。另外，在10月份停电后，王德力与品一公司签订的协议书，品一公司也未收取10月份的租金及管理费，如果10月份没有停电，那肯定会连同8、9、11月的租金一起协商，而不会将10月份的空白出来。(二)关于加盟费的收据是否能证明该费用已实际产生的问题。在原审中，王德力已提交了食品流通许可证以及“澳泽”品牌合作书以及收据予以证实。收据在日常生活中普遍使用，故一审法院应认定而未认定王德力已支付60000元加盟费用，属认定事实错误。二、一审法院适用法律不当。5639号判决书已认定：双方签订的租赁合同无效，是因为涉案物业未有产权登记且品一公司无证据证实建筑物已办理合法的规划报建手续导致。也就是说，品一公司作为出租方，将不合法的物业拿出来出租，这本身是不合法的，应当承担相应的损失，包括分担王德力损失。王德力因租赁了涉案物业作经营用，加盟费属于租赁本物业必要的支出，原审判决未判决要求品一公司承担王德力的加盟费损失属于适用法律不当，应予纠正。
品一公司答辩认为：1.品一公司从未确认2015年10月停电一整个月，只是停电了一个上午。至于王德力所述协议书未计算10月租金的问题，只是由于双方就该月减免的问题尚未协商一致故未提及，并非予以免除的意思表示。2.同意原审判决，王德力的上诉事实与理由不充分，请求予以驳回。
王德力向一审法院起诉请求：1.品一公司向王德力赔偿装修损失98000元、加盟费60000元；2.品一公司赔偿王德力因两次被停电支出的租金损失16722.2元、原材料损失6000元、员工工资25410元、物业管理费1382元；3.品一公司向王德力返还租赁保证金30404元、2014年12月的物业租金15202元、物业管理保证金1382元、装修管理费2073元、水电周转金2073元；4.本案诉讼费由品一公司承担。
一审法院认定事实：2014年9月25日，品一公司（出租人，甲方）与王德力（承租人，乙方）签订《广州海航YH城租赁合同》，约定：甲方将坐落于广州市白云区鹤龙一路208号（广州海航YH城）的商业主楼西区第一层楼自编1005B号物业（以下代称涉案物业）出租给乙方使用，该租赁物建筑总面积为138.2平方米；租赁期限自2014年10月1日起至2019年9月30日止。本合同签订之日起，免租装修期至2014年11月30日。免租装修期间，乙方无须支付租金，但需要承担物业装修管理费、水电费等其他费用；租赁期间的租金如下：2014年10月1日至2015年9月30日为15202元/月，2015年10月1日至2016年9月30日为16418元/月，2016年10月1日至2017年9月30日为17732元/月，2017年10月1日至2018年9月30日为19150元/月，2018年10月1日至2019年9月30日为20682元/月；乙方须自行负担与该租赁物使用有关的工商税费、电话费、水费、电费、燃气（煤气）费、中央空调费、保险费及其他费用，乙方须按该租赁物独立记录表所示，或业主方委托的物业服务公司向乙方提供的公共事业单位账单，因使用该租赁物而产生的水、电、中央空调费及其他费用的具体收费标准及支付方式见《物业管理协议》；租金按月收取，乙方应于每月5日前向甲方缴纳；乙方向甲方交纳保证金30404元作为履行本合同的保证等。
2014年9月28日，双方签订《广州海航YH城物业管理协议》，约定：租赁期间的物业管理费按照1382元/月收取；免租装修期管理费按2073元/月收取，免租装修期由2014年10月1日至2014年11月30日止；电费收费标准：按专用电表测定的度数收取，每度电为1.5元（含设备损耗费）；水费收费标准：根据甲方经营项目和广州市相关规定标准，水费为5.7元/立方米（含污水处理费、设备损耗费）；乙方应于每月5号前缴纳当月物业管理费、缴清上月水电、空调费等相关费用；本协议依据物业所在租赁物的《广州海航YH城租赁合同》制定，并作为其附件等。同日，双方签订《认租书》，该认租书补充条款载明：保证2014年12月6日开业达到整体项目的50%出租率（开业率）。
上述合同签订后，品一公司依约向王德力交付了涉案物业，王德力将涉案物业用以经营蛋糕烘焙。王德力向品一公司支付了租赁保证金30404元、物业管理保证金1382元、装修管理费2073元、水电周转金2073元。
后双方在租赁过程中因王德力拖欠租金问题，品一公司向一审法院提起诉讼，要求王德力支付拖欠租金，返还涉案物业等。一审法院经审理作出（2015）穗云法民四初字第1408号民事判决书，该判决中认定因涉案物业所在建筑物未有产权登记且无证据证实建筑物已办理合法规划报建手续，故双方签订的上述租赁合同和作为租赁合同附件的物业管理协议均违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应为无效。同时判决王德力向品一公司交还涉案物业，并向品一公司支付自2015年2月至返还涉案物业之日的场地使用费等。该判决经本院二审维持原判。
一审庭审中，王德力表示品一公司曾于2015年10月停电一整个月、12月份停电3天，故其要求品一公司赔偿1个月零3天的租金、管理费和相应的员工工资、原材料等损失。品一公司确认曾于2015年10月停电一个上午，在2015年12月停电3天，但认为其停电的原因是王德力存在拖欠水电费的行为，其曾提前通知王德力停电事宜，王德力对停电已有充分的准备，故不存在任何损失。另王德力为证明其存在加盟费损失6万元，提交食品流通许可证、“澳泽”品牌合作书、收据予以证实。品一公司对上述证据认为加盟费是王德力与第三方发生的费用，王德力没有提供支付凭证及合法发票不能证明该费用已实际发生。品一公司确认王德力曾对涉案物业进行过装修，并表示愿意向王德力赔偿装修损失55000元，王德力对此予以同意。
一审另查，就2015年12月停电后，品一公司、王德力曾协商一致将该月的租金调整为10641元。以上事实，有租赁合同、物业管理协议、补充协议、收据、民事判决书、工资表、食品流通许可证、合作书、收款凭证及双方当事人陈述等证据证实。
一审法院认为：品一公司、王德力双方签订的《广州海航YH城租赁合同》和《广州海航YH城物业管理协议》已经生效判决认定无效，品一公司向王德力收取的租赁保证金、物业管理保证金、水电周转金属保证合同或行为履行的费用，现双方签订合同无效，根据合同无效财产相互返还的原则，品一公司应当向王德力退还上述费用。故王德力要求品一公司退还租赁保证金30404元、物业管理保证金1382元、水电周转金2073元于法有据，一审法院予以支持。王德力要求品一公司退还2014年12月的租金和装修管理费，因品一公司已依约向王德力交付了涉案物业，王德力已实际使用涉案物业，且对涉案物业实施了装修行为，并在此期间享受了品一公司所提供的服务，根据权利对等原则，王德力应当向品一公司支付相应的场地占用费和装修管理费，故王德力要求品一公司退还上述费用缺乏依据，一审法院不予支持。
关于王德力要求品一公司赔偿因停电造成的租金、原材料、员工工资、物业管理费损失的问题。王德力主张品一公司曾于2015年10月停电一整月，因王德力并无举证证实，故一审法院不予采信。但因品一公司确认其确实曾于2015年10月停电一个上午，12月停电3天，因王德力经营蛋糕烘焙，停电客观上确会导致王德力无法正常营业，故品一公司应当赔偿王德力因停电造成的损失。但王德力提交的现有证据并不足以证明其存在原材料损失和员工工资损失的实际情况，故一审法院对王德力主张的原材料损失、员工工资损失的数额不予采信。综上，由于品一公司停电客观上确实导致王德力无法正常营业，一审法院综合考虑停电的时间，结合双方曾协商将2015年12月的租金数额调整为按10641元标准收取的情况，一审法院酌定品一公司向王德力赔偿停电造成的损失共计2000元。驳回王德力主张的多出上述金额部分的停电损失主张。
关于王德力要求品一公司赔偿加盟费损失和装修损失的问题。（一）双方签订的《广州海航YH城租赁合同》和《广州海航YH城物业管理协议》无效，作为王德力的承租方和作为品一公司的出租方均存在错过，依法应当各自承担责任。且王德力主张的加盟费属于王德力的经营行为产生的费用，其与品一公司并无就此进行约定，王德力亦没有证据证实没有涉案商铺的经营就必然导致加盟费损失的产生，故王德力要求品一公司赔偿加盟费损失缺乏依据，一审法院不予支持。（二）王德力对涉案商铺进行装修已经品一公司同意，现租赁合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，品一公司应当按照过错责任向王德力赔偿已形成附合的装修损失。现王德力、品一公司在一审庭审中已达成品一公司向王德力赔偿装修损失55000元的一致意见，一审法院对此予以认定。故王德力要求品一公司赔偿装修损失55000元一审法院予以支持。驳回王德力主张的多出上述金额部分的装修损失。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院于2016年9月28日判决如下：一、本判决生效之日起五日内，广州品一投资管理有限公司向王德力退还租赁保证金30404元、物业管理保证金1382元、水电周转金2073元；二、本判决生效之日起五日内，广州品一投资管理有限公司向王德力赔偿停电损失2000元；三、本判决生效之日起五日内，广州品一投资管理有限公司向王德力赔偿装修损失55000元；四、驳回王德力的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费5187元，由王德力负担3115元，由广州品一投资管理有限公司负担2072元。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
另查明，一、王德力主张5639号判决书的以下内容能证明10月整个月停电的事实：1.2015年11月7日，品一公司（甲方）与王德力（乙方）签订《租金补充协议》，约定：甲乙双方在经营过程中存在争议，甲方就目前争议上诉至白云区人民法院，在法院未有判决结果前，甲乙双方协商一致，租金作出以下调整：1.乙方于2015年11月7日缴交11月份租金（场地使用费）10641元，8月、9月两月总租金的1/3（7094元），并且补交5-9月的电费31923元。2.乙方缴交上述费用后，甲方同意乙方继续经营，如乙方在法院未作出判决前继续经营需缴交当月租金（场地使用费）10641元并缴交8月、9月租金的1/3（7094元），按此类推。3.8月份前的租金费用由白云区人民法院判决，我司在诉讼期间不另行催收等。同日，品一公司向王德力出具收据一份，该收据收款事由栏显示：2015年11月租金（7折），8、9月租金（7折）的1/3，5-10月水电费（免管理费）。交款金额为49658元。2.王德力表示根据2015年11月7日品一公司向其出具的收据显示，品一公司已免除其全部物业管理费，故其无需再向品一公司支付。另双方之所以未在《租金补充协议》中明确10月份的费用问题，是因品一公司在10月份将涉案物业断电导致其店内物品损失，品一公司同意免除10月的相关费用，故未将10月份租金写入协议中。品一公司表示该收据并无显示其免除了王德力所有的物业管理费，其仅同意免除2015年8、9、11月的物业管理费。涉案物业10月份停电是因王德力欠租所致，双方因此对该月费用存在争议，故未写入补充协议中。二、王德力未能提供案涉场地2015年10月份未发生电费的依据。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的焦点为：一、王德力主张承租场地2015年10月整月均停电是否成立？二、王德力主张品一公司应承担加盟费、员工工资等全部损失是否成立？评析如下。
首先，关于10月份是否整月停电的问题。其一、王德力主张2015年10月整月停电的依据之一为双方于2015年11月7日签订的《租金补充协议》中双方未约定要支付10月份租金和电费，品一公司对此不予认可，主张是存在争议故为不影响继续履行合同而暂未收取，但并未确认10月份因整月停电而无需缴交租金和电费的事实。品一公司该抗辩亦与5639号判决书中“涉案物业10月份停电是因王德力欠租所致，双方因此对该月费用存在争议，故未写入补充协议中”的内容相印证。对此，本院认为，品一公司该抗辩并未确认10月份整月停电且说明了10月份费用未反映在前述《租金补充协议》的缘由，合理可信，王德力以5639号判决书中上述内容依据主张10月份整月停电的依据不足，本院不予采信。其二、王德力未能提供电表读数等相关依据证实10月份整月停电。综上，王德力上诉主张2015年10月份整月停电的依据不足，本院不予采信。
其次，关于品一公司是否应承担王德力主张的加盟损失费等损失的问题。其一、如前所述，王德力未能举证证实2015年10月整月停电，一审法院亦酌情判令品一公司承担部分停电损失，故其上诉要求品一公司承担被停电支出的租金16722.2元、原材料损失6000元、员工工资25410元以及物业管理费1382元等损失，缺乏理据，本院不予支持。其二、一方面，王德力作为承租人，亦负有审慎审查租赁场地是否适格的义务，其主张品一公司承担全部损失也缺乏理据；另一方面，双方签订的《广州海航YH城租赁合同》并未约定承租人承租案涉商铺的用途以及出租人需承担承租人不能按此用途使用的违约责任，因此品一公司签订合同时并不能预见王德力承租案涉商铺的用途并由此承担担保责任，因此一审法院认为加盟费并非承租人的必要损失，并无不妥。
综上所述，上诉人王德力的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2490元，由上诉人王德力负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 柳玮玮
审判员 黄春成
二〇一六年十二月二十六日
书记员 林漫榆