甘肃省高级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）甘民终457号
上诉人（原审原告、申请执行人）：张掖市甘州区银达小额贷款股份有限公司。
法定代表人：许多礼，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陆文俊，该公司业务经理。
委托诉讼代理人：单国武，甘肃金寅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、执行案外人）：黄小萌。
委托诉讼代理人：陈小刚，甘肃润物律师事务所律师。
原审被告（被执行人）：甘肃广汇房地产开发有限公司。
法定代表人：杨学成，该公司董事长。
委托诉讼代理人：易治国，该公司副总经理。
上诉人张掖市甘州区银达小额贷款股份有限公司（以下简称银达公司）因与被上诉人黄小萌、原审被告甘肃广汇房地产开发有限公司（以下简称广汇公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，一审法院于2017年9月6日作出（2017）甘07民初34号民事裁定，驳回银达公司的起诉。银达公司不服，向本院提起上诉，本院于2017年11月15日作出（2017）甘民终540号民事裁定，撤销一审裁定，指令一审法院对本案进行审理。一审法院于2018年5月7日作出（2018）甘07民初3号民事判决，银达公司不服，向本院提起上诉。本院于2018年6月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人银达公司的委托诉讼代理人陆文俊、单国武，被上诉人的委托诉讼代理人陈小刚，原审被告广汇公司的委托诉讼代理人易治国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
银达公司上诉请求：1.撤销张掖市中级人民法院(2018)甘07民初3号民事判决书，依法改判；2.判令一、二审诉讼费用由广汇公司承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1.一审判决认定”合同签订后，自2016年3月8日至2016年9月29日，黄小萌7次通过银行转账方式向广汇公司缴纳购房款913万元”事实错误。黄小萌将813万元款项转给了自然人易治国，此款项未进入广汇公司账户，而是偿还了个人的银行贷款，此款项不能认定为对广汇公司的还款。2.一审判决认定”2016年11月2日起，嘉峪关市房地产交易所就涉案房屋向李红月、黄小萌送达了房屋交易和产权确认书(转让)5份”认定事实错误。一审法院于2016年10月20日向嘉峪关市不动产管理局送达了(2016)甘07民初30号之三民事裁定书，查封了涉案房产。因此，2016年11月2日，嘉峪关市房地产交易所就涉案房屋向李红月、黄小萌送达房屋交易和产权确认书是违法无效的事实，不能认定为本案的基本事实。二、一审判决认为黄小萌对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益属适用法律错误。1.依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。该条明文确规定了不动产物权的转让是以房产部门有没有对该房产进行核准登记为准。黄小萌并没有对该房产进行核准登记，其与广汇公司虽然签订了买卖房屋的协议，广汇公司也收取了黄小萌部分房款，但是该房产未经核准登记，该房产的所有权也就没有发生转移，仍然归广汇公司所有。2.《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第九条规定，对国土资源、房地产管理部门已经受理，被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。据此，人民法院能否查封该房产的关键在于房地产管理部门到底有没有对该房产进行核准登记，房管部门并未对本案争议房产核准登记，因此本案中一审法院(2016)甘07民初30号之三民事裁定书符合法律规定。3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，黄小萌有违约行为，其未按《房屋买卖合同》一次性付清全款，是涉案房屋未办理过户登记的直接原因。其次，黄小萌将大部分房款(8l3万元)转给了自然人易治国，致使银达公司冻结广汇公司账户的保全措施落空，侵害了银达公司的合法权益。最后，黄小萌转给了自然人易治国813万元款项，并未进入广汇公司账户，而是偿还了个人的银行贷款，侵害了广汇公司的利益。因此，黄小萌具有明显的过错，且未支付全部价款，黄小萌不具备上述法律规定的条件，黄小萌依法对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
黄小萌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。黄小萌在银达公司采取财产保全之前，签订合法有效的房屋买卖合同，合法占有案涉房屋支付房屋全部款项1130万元，黄小萌没有过错，其合法权益应该得到保护。银达公司的上诉理由均不能成立，所以部分法律条文尊重新法优于旧法予以排除。
广汇公司述称，服从一审判决，撤销银达公司对房屋的查封，为黄小萌办理手续。
银达公司向一审法院提出诉讼请求：依法撤销一审法院（2016）甘07民初30号之五民事裁定书；由黄小萌承担本案诉讼费用。本案在审理过程中后，银达公司将其第一项诉讼请求变更为：”继续依法查封甘肃广汇房地产开发有限公司名下位于嘉峪关市新华南路1865号，房屋名称为1号综合楼二至六层（1865-2、1865-4、1865-5、1865-6、1865-7）的房屋以及土地（产权证号：×××，不动产单元号：×××、×××、×××、×××、×××）”。
一审法院认定事实：黄小萌与李红月系夫妻关系。2016年1月20日，李红月与广汇公司签订商品房买卖合同，约定李红月购买广汇公司所有的位于嘉峪关市新华南路1865号-2、4、5、6、7号房屋，总面积3486.97㎡，总价款1130万元。签订合同之前，黄小萌与广汇公司曾就房屋买卖事宜进行过商谈，并于2016年1月12日通过银行转账预付房款200万元，双方约定合同签订后自动转为购房款。合同签订后，自2016年3月8日至2016年9月29日，黄小萌7次通过银行转账方式向广汇公司交纳购房款913万元，1次现金支付方式交纳购房款17万元，广汇公司给黄小萌均开具了收据，在银行转款凭证及收据中注明系购房款。至此，黄小萌交纳了合同约定的全部价款，广汇公司对此无异议。2016年10月10日，广汇公司对购房人李红月购买的案涉房屋开具了商品房增值税发票（办证发票）5张。
2016年3月25日，广汇公司将案涉房屋交付黄小萌，约定自交付之日起房屋归买受人所有。由于案涉房屋广汇公司在2014年4月1日已出租给张霆、管新文经营宾馆，约定的租赁期限为10年，故在广汇公司向黄小萌交付房屋后，2016年4月1日，黄小萌、李红月作为新的出租人与承租人张霆、管新文重新签订房屋租赁合同一份，约定的租赁期限为2014年4月1日至2024年3月30日，共计10年，延续原广汇公司与出租人签订的租赁合同。
2015年12月11日，广汇公司法定代表人杨学成以其个人名义向嘉峪关农商银行贷款790万元，期限为2015年12月11日至2016年10月10日，广汇公司以案涉房屋及土地提供抵押担保，并办理了抵押登记，嘉峪关农商银行取得他项权证。2016年10月10日，杨学成还清贷款。2016年10月17日，案涉房屋他项权证注销。因案涉房屋在抵押期间无法办理产权过户手续，在杨学成还清贷款后，黄小萌与广汇公司即开始办理产权过户手续。2016年10月9日，嘉峪关市房地产测绘队对案涉房屋进行了测绘。2016年10月10日，嘉峪关市房地产测绘队给李红月、黄小萌开具了测绘费增值税发票。2016年10月11日，李红月向嘉峪关市地方税务局征收服务分局缴纳了案涉房屋买卖应缴的印花税和契税328238.09元。2016年10月13日，黄小萌、李红月作为受让方向嘉峪关市房屋交易产权管理部门申请办理房屋交易手续。2016年11月2日起，嘉峪关市房地产交易所就案涉房屋向李红月、黄小萌送达了房屋交易和产权确认书（转让）5份，载明：转让方为广汇公司，受让方为李红月、黄小萌，转让方式为买卖，购房时间为2016年1月20日。在黄小萌、李红月等待发证期间，被告知所购房屋被法院查封。
2016年3月23日，一审法院受理银达公司与广汇公司、王妍玲、张掖市融泰房地产开发有限责任公司、张掖市昇达建筑工程有限责任公司、张海燕、韩学兵、马志祥、杨小梅、曾学成民间借贷纠纷一案，银达公司向一审法院提出诉讼请求：1.要求广汇公司、王妍玲偿还借款本金1080.4万元，利息410.55万元，并利随本清；2.要求张掖市融泰房地产开发有限责任公司、张掖市昇达建筑工程有限责任公司、张海燕、韩学兵、马志祥、杨小梅、曾学成对以上借款本息承担连带清偿责任。2017年11月21日，一审法院作出（2016）甘07民初30号民事判决书，判决：一：广汇公司、王妍玲于判决生效后偿还银达公司借款本金1080.4万元，利息410.552万元，本息合计1490.952万元，并自2016年4月5日起以本金1080.4万元为基数，以年利率24%承担利息至借款本息付清之日止；二、张掖市融泰房地产开发有限责任公司、张掖市昇达建筑工程有限责任公司、张海燕、韩学兵、马志祥、杨小梅、曾学成对以上借款本息承担连带清偿责任，以上保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。该判决因一方当事人提起上诉，现尚未生效。该案在审理过程中，银达公司于2016年9月20日提出财产保全申请，一审法院于2016年9月21日作出（2016）甘07民初30号民事裁定书，裁定冻结、查封广汇公司的银行账户和房产。后银达公司对查封的房屋名称提出变更，一审法院于2016年10月19日又作出（2016）甘07民初30号之三民事裁定书，查封了广汇公司所有的位于嘉峪关市新华南路1865号1号综合楼二至六层（1865-2号、1865-4号、1865-5号、1865-6号、1865-7号，建筑面积为3486.97平方米）的房屋及土地。2016年10月20日，一审法院向嘉峪关市不动产管理局送达了一审法院（2016）甘07民初30号之三民事裁定书，嘉峪关市不动产登记事务中心于当日填写了协助执行通知书回执，查封了广汇公司位于嘉峪关市新华南路1865号-2、4、5、6、7号房屋，期限三年。
2016年11月15日，黄小萌向一审法院提出财产保全异议，一审法院于2017年1月5日作出（2016）甘07民初30号之四民事裁定书，驳回黄小萌的异议申请。黄小萌不服又提出财产保全复议申请，一审法院于2017年3月17日作出（2016）甘07民初30号之五民事裁定书，撤销了一审法院（2016）甘07民初30号之三民事裁定书和（2016）甘07民初30号之四民事裁定书，并告知当事人如不服本裁定，案外人、申请保全人可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。随后，银达公司在法定期限内向一审法院提起执行异议之诉，请求依法撤销一审法院（2016）甘07民初30号之五民事裁定书。经一审法院审查认为，银达公司提起的执行异议之诉属申请人执行异议之诉，银达公司据依申请执行的法律依据已被撤销，而不是对执行标的裁定中止执行，故银达公司提起申请执行人执行异议之诉，不符合法律规定的条件，且银达公司的诉讼请求是依法撤销一审法院（2016）甘07民初30号之五民事裁定书，也非执行异议之诉所能解决，遂2017年9月6日作出(2017)甘07民初33号民事裁定书，驳回银达公司的起诉。银达公司不服，提起上诉。一审法院于2017年11年15日作出（2017）甘民终字540号民事裁定书，认为银达公司提出的诉讼请求虽不规范，但其提起执行异议之诉的理由及目的是为了继续保全申请查封的广汇公司的房屋和土地，在未向当事人释明的情况下驳回银达公司的起诉不当，撤销了一审法院(2017)甘07民初33号民事裁定，指令一审法院审理。本案在继续审理过程中，银达公司变更了其诉讼请求。
一审法院认为，银达公司在民事诉讼中申请诉讼保全是法律赋予的诉讼权利。一审法院依据银达公司的财产保全申请，裁定查封广汇公司名下的房屋并不违反法律的规定，但是如果案外人就查封的房屋享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院则不得查封。本案争议的焦点问题为黄小萌对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，本院查封案涉房屋的时间为2016年10月20日，而李红月与广汇公司于2016年1月20日就已签订了商品房买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。银达公司认为黄小萌与广汇公司之间的交易不真实，存在串通、事后突击补办手续、伪造证据之嫌，但并未提交证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。根据本案的证据，尤其是银行转款凭证注明的款项系购房款、黄小萌与房屋承租人签订房屋租赁合同、开具发票、测绘部门对案涉房屋测绘、税务部门开具完税凭证等在第三方参与下形成的证据，可以认定黄小萌与广汇公司之间的交易真实。其次，2016年3月25日，广汇公司将案涉房屋交付黄小萌，约定自交付之日起房屋归买受人所有。黄小萌在房屋交付后作为新的出租人与原承租人于2016年4月1日重新签订了房屋租赁合同，延续了原租赁合同，因此黄小萌在法院查封以前已合法实际占有案涉房屋。再次，黄小萌与李红月系夫妻关系，但在购房过程中，黄小萌和李红月通过银行转账方式和现金支付方式向广汇公司支付了购房款1130万元，广汇公司给黄小萌开具了收据，且在2016年10月10日，广汇公司给李红月开具了案涉房屋的增值税发票，可以认定黄小萌和李红月已支付了案涉房屋的全部价款，广汇公司对此也无异议。最后，因案涉房屋进行了抵押，在抵押期内不能办理产权过户手续。但在案涉房屋抵押权消灭后，广汇公司和黄小萌便立即开始办理产权过户手续。在法院查封案涉房屋之前，黄小萌和广汇公司已就案涉房屋向房产管理部门递交了办理产权过户手续所需的全部资料，并向税务部门交纳了办理产权过户所需税费，黄小萌在等待发证期间被法院查封。虽然案涉房屋的产权过户手续因法院的查封尚未完全完成，案涉房屋的权属没有最终变更至黄小萌、李红月名下，但双方因交易所需履行的义务已基本履行完毕。未办理过户登记，非因黄小萌自身的原因，黄小萌对此没有过错。综上，黄小萌对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应当停止对对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋的查封。银达公司要求继续查封案涉房屋房屋以及土地的诉讼请求不能成立，一审法院未予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回银达公司的诉讼请求。案件受理费100元，由银达公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为，黄小萌对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，黄小萌对案涉房屋享有排除执行的民事权益。1.涉案房屋查封之前已经签订书面《房屋买卖合同》。2016年1月20日签订《房屋买卖合同》，在合同签订前双方经过多次协商，先支付200万元。2.已经实际占有使用房屋。2016年3月25日，广汇公司向黄小萌移交了案涉房屋，2016年4月1日黄小萌、李红月与原承租人签订了房屋租赁合同，黄小萌、李红月已实际占有使用房屋，之后也收取了一个月租金，后来虽与承租人发生矛盾，租金未付，但与本案无关。3.已经支付全部价款。在涉案房屋被法院查封前，黄小萌、李红月已经付清了合同价款1130万元。虽然未按照合同约定一次性付款，但黄小萌对此做了合理的解释。4.非因黄小萌的原因未办理房屋变更登记手续。涉案《房屋买卖合同》签订时，案涉房屋已进行了抵押，在抵押期内不能办理产权变更手续。在案涉房屋抵押权消灭后，广汇公司和黄小萌积极办理相关手续，在等待领取房产证的过程中案涉房屋被法院查封，未能办理房屋变更登记手续并非黄小萌的原因造成的。
综上，黄小萌对涉案房屋享有足以排队强制执行的民事权益，银达公司的的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由张掖市甘州区银达小额贷款股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长李文轩
审判员徐长飞
审判员周红霞
二〇一八年八月二十四日
书记员赵宝玉