江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民初字第1780号
原告罗文军，男，1981年10月11日生，住江苏省昆山市。
被告昆山天地合房地产营销策划有限公司，住所地江苏省昆山开发区日月星城国际商务中心2号楼708号，组织机构代码55461196-2。
法定代表人朱立，该公司总经理。
被告昆山伟众房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市开发区朝阳东路55号1幢，组织机构代码58849596-3。
法定代表人胡建雄，该公司总经理。
上述两被告共同委托代理人毕世华，江苏展驰律师事务所律师。
上述两被告共同委托代理人徐娟，江苏展驰律师事务所律师。
原告罗文军与被告昆山天地合房地产营销策划有限公司、昆山伟众房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月5日受理后，依法由代理审判员周方园独任审判进行了审理，由于案情复杂后转为普通程序组成合议庭于2015年8月18日公开开庭进行了审理。原告罗文军、被告昆山天地合房地产营销策划有限公司（以下简称：天地合公司）及昆山伟众房地产开发有限公司（以下简称：伟众公司）的共同委托代理人毕世华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗文军诉称：原告于2014年10月11日到昆山建伟新世界广场售楼处看楼盘，被告销售政策中有交房及十年托管期结束后，如业主不再想持有该商铺，则开发商无条件的按业主购买商铺时的总成交价格的120%回购商铺。当时，销售人员介绍该商铺所在大楼的三、四、五楼已经分别和彩虹足浴及格林豪泰酒店签约承租。在开盘当天，原告定购了两套商铺。2014年10月16日，原告到被告处签署昆山市商品房购销合同时被告知开发商不回购业主的商铺。原告发现格林豪泰和彩虹足浴根本没有签约进驻，而只是意向进驻，到目前连进驻的意向都没有了，并且1到3楼也并非被告所描述的100%满租。综上所述，原告认为被告存在欺诈行为，并违约不承担回购约定，现原告起诉至法院，请求：1、判令被告伟众公司返还原告定金20000元；2、判令两被告赔偿原告违约金20000元；3、依法对两被告的欺诈性行为惩罚性赔偿原告20000元；4、要求两被告退还原告选房押金2000元；5、诉讼费由被告承担。
被告昆山天地合房地产营销策划有限公司辩称：被告天地合公司并非本案的适格主体，被告天地合公司并未与原告成立合同关系，也未向原告收取任何费用，也不需要向原告承担任何法律责任，请求法庭驳回原告对被告天地合公司的全部诉请。被告天地合公司是被告伟众公司的销售代理商之一。
被告昆山伟众房地产开发有限公司辩称：原告向被告伟众公司交付的定金，法律性质为签约定金，即确保原告与被告伟众公司在双方约定的时间内签订购房合同，原告交付定金时向原告出示的昆山市商品房购销合同示范即补充协议，本案中是原告未依约期限与被告伟众公司签订昆山市商品房购销合同依法依约原告交付的定金都由被告伟众公司没收，因此依法依约原告的诉请都没有法律基础，应当予以驳回。原告的诉讼请求第2、3项没有法律依据，请求驳回。如果交易无法进行，选房押金可以退还。被告天地合公司是被告伟众公司的销售代理商之一。
经审理查明：2014年10月11日，原告及其妻子李亮（双方于2012年1月19日登记结婚）向被告伟众公司交纳选房意向金2000元（优先定购两套）并签订优先选房申请书，优先选房申请为1000元／间，开盘享受10800元／间之优惠。
2014年10月12日，原告与被告伟众公司签订昆山建伟新世界广场定购协议两份，分别定购昆山市朝阳东路XX号X层XXX室（房屋面积32.79平方米，单价8785.29元／平方米，总价288070元，定金10000元，开盘当天享受3项优惠后成交单价5869.21元，总价192451元）及昆山市朝阳东路XX号X层XXX室（房屋面积19.06平方米，单价12396.08元／平方米，总价236269元，定金10000元，开盘当天享受3项优惠后成交单价8217.53元，总价156626元），原告当天向被告伟众公司交纳定金20000元。上述两份定购协议均约定：被告天地合公司已向原告出示双方须签署的正式《昆山市商品房购销合同》示范文本及补充协议、项目重要提示、业主临时管理规约、前期物业管理协议等。原告已阅读并理解上述文本和协议，且无异议。原告同意于签署本定购协议之日起七日内支付其应付购房款，并携带相关资料至本项目售楼处与原告签署正式《昆山市商品房购销合同》及合同补充协议。双方约定若原告逾期未签约的，视作原告自动放弃定金及相关购房权益，原告已支付的定金适用定金罚则，原告同意被告伟众公司没收其立约定金并将其定购的房屋另卖且无需另行通知原告。如被告伟众公司在本约定的有效期内将原告定购房屋另卖第三人的，视为违约，适用定金罚则双倍返还原告定金。原告在签署本定购协议之前，已仔细阅读本定购协议的全部条款，并充分理解且无任何异议。原告认为正式购房合同中无先前约定回购条款且开发商做出的广告与实际情况不符就未按约签订正式的购房合同，引起本案纠纷。
另查明：被告天地合公司系被告昆山伟众公司的销售代理商之一。
以上事实由优先选房申请书、收据、定购协议、结婚证、笔录及当事人在庭审中的陈述予以证实。
本院认为：原告与被告伟众公司签订的定购协议是双方真实意思表示，合同真实有效，双方均应按照该协议的约定履行义务。根据定购协议的约定，原告应在签署本定购协议之日起七日内支付其应付购房款，并携带相关资料至本项目售楼处与原告签署正式《昆山市商品房购销合同》及合同补充协议，若原告逾期未签约的，视作原告自动放弃定金及相关购房权益，原告已支付的定金适用定金罚则，原告同意被告伟众公司没收其立约定金并将其定购的房屋另卖且无需另行通知原告，本案中原告未按照该约定及时与被告伟众公司签订正式购房合同，因此本院对于原告要求被告伟众公司退还定金20000元的诉讼请求不予支持。关于原告主张被告伟众公司未将先前约定的回购条款写入正式合同导致其不愿意签订正式合同，但是原告未提供证据证明被告伟众公司曾作出过承诺，应此对于该抗辩不予采信。另外，原告还提出被告伟众公司做出的广告与实际情况不符才导致其不愿意签订正式合同，本院认为被告伟众公司做出的广告为邀约邀请，邀约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，并非要约，因此对于该抗辩不予采信。原告要求两被告赔偿违约金20000元及要求两被告惩罚性赔偿原告20000元的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告退还的选房押金，本院认为由于原告并未实际购房，再结合原告与李亮系夫妻的事实，因此对于原告要求被告伟众公司退还选房押金2000元的诉讼请求予以支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：
一、被告昆山伟众房地产开发有限公司于本判决生效后十日退还原告罗文军选房押金2000元。
二、驳回原告罗文军的其他诉讼请求。
（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，户名昆山市人民法院财务结算中心，帐号32×××60）。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费1326元，减半收取663元，由原告罗文军负担650元，由被告昆山伟众房地产开发有限公司负担13元，此款原告罗文军已预交，由被告昆山伟众房地产开发有限公司在本判决生效后十日内直接支付给原告罗文军。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。
代理审判员 周方园
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 戴弘娇