江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1282民初195号
原告方龙奇。
被告江苏龙启房建置业有限公司。
法定代表人周璐。
委托代理人周章明，江苏百川通律师事务所律师。
原告方龙奇诉被告江苏龙启房建置业有限公司为商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，依法由审判员孟晋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告方龙奇、被告江苏龙启房建置业有限公司委托代理人周章明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2012年10月11日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的靖江龙启城南大院二I期B3幢1层902号房，建筑面积97.25平方米，总价462078元。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意合同继续履行，出卖人按日支付买受人已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部房款（其中460605元为房款，1473元抵算契税），并交纳了代办产权证费7207元。2013年12月28日，被告将案涉房屋交付原告使用。但至今原告仍未取得房产权属证书，被告应当依约向原告支付逾期办证违约金。经原告多次交涉，被告仅预付了3000元违约金。为此，原告向法院提起诉讼，要求法院判令：（一）被告支付违约金31471元（计算方式：按照已付房款462078元，以每日万分之二，从2014年12月24日计至2015年12月31日即373天，减去被告预付的违约金3000元）；（二）本案的诉讼费由被告承担。
被告辩称：（一）原告所述与被告约定购买案涉房产、已付房款460605元、代办产权证费7207元、交付房产、约定在交付后360日内向产权登记机关报备及被告已向原告预支3000元违约金是事实。导致被告无法在规定的时限内向产权登记机关报备，系因江苏江阴-
靖江工业园区管理委员会（以下简称园区管委会）未在2013年年底履行职责，将位于小区红线外环保不达标的靖江市山昌混凝土有限公司（以下简称山昌公司）拆除，导致环保部门不为被告办理报备所需的综合验收中的第一项“环保验收”，无法办理产权登记报备手续。被告已经通过多种渠道要求园区管委会迅速拆除山昌公司，并已经提起诉讼要求园区管委会履行拆除义务。（二）原告要求支付逾期办证违约金不符合法律规定和合同约定。根据民法通则第一百零七条、合同法第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任。民法通则第一百五十三条亦规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。通常包括自然灾害、政府行为等。园区管委会对山昌公司的拆迁行为属于政府征收、征用行为，该行为是园区管委会以承诺的方式向被告作出保证的。基于对政府的信任，被告在与原告签订合同时，能够预见到在2013年年底政府必能将山昌公司拆除完毕，不会对办理产权报备产生影响。对政府的失信确属不能预见且无法克服的不可抗力，延期办证系因政府行为引起，非被告故意为之，属于合同约定和法律规定的不可抗力的免责事由，被告不应承担逾期办证违约金。（三）即使被告构成违约，因合同未约定违约金的支付期限，且目前仍处于办证的逾期状态，尚不能计算最终的违约天数和数额，故法院不宜判令被告支付违约金。原告在计算违约天数时的起算日不应自被告办理产权证资料报备届满之日开始计算，应预留至少15天的办证时间，并按照原告实际支付的房款460605元计算。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告系龙启城南大院（二期）项目的开发商。2012年6月20日，泰州市环境保护局江阴－靖江工业园区分局作出泰环澄靖园〔2012〕02号《关于江苏龙启房建置业有限公司沿江高等级公路南侧H2-9地块（城南大院）项目环境影响报告书的批复》，要求被告重点做好：项目东侧的山昌公司必须按环评要求实施，否则因此而产生的相关问题由项目方负责，此项作为本项目竣工验收的必备条件。2012年9月，被告取得江苏江阴-
靖江工业园区沿江高等级公路南侧、人民南路东侧H2-9地块的建设用地规划许可证及龙启城南大院（二期）建设工程规划许可证，后开发建设了该项目。2012年10月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买龙启城南大院二I期B3幢1单元902号房，建筑面积97.25平方米，总价462078元。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意合同继续履行，出卖人按日支付买受人已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部房款（其中房款460605元，1473元抵算契税）以及代办产权证费7207元。2013年12月28日，被告将案涉房屋交付原告使用。因案涉房产所属的建设项目未通过环保部门的环境保护验收，被告至今未提交资料报产权登记机关备案，原告亦未取得房产权属证书。
以上事实，结合原、被告陈述及答辩，并有原告提交的《商品房买卖合同》、《入住通知书》、购房发票、《预付迟延办证违约金承诺书》、《关于对江苏龙启房建置业有限公司再次请求办理城南大院小区环保验收报告的回复》、收款收据，以及被告提交的《关于对江苏龙启房建置业有限公司沿江高等级公路南侧H2-9地块（城南大院）项目环境影响报告书的批复》、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、《关于对江阴-
靖江工业园区城南大院开发项目有关事项请求的批复》予以证实，双方当事人均不持异议，本院对此予以确认。
本案的争议焦点是：被告未能如期为原告办理商品房产权证，是否属不可抗力，是否应向原告承担违约责任。
本院认为：我国合同法规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中被告未能依约将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，从而未能为原告办理产权证，是因为其开发的原告所购商品房项目无法通过环保部门的环境保护验收，而环保部门不予验收是因为该项目东侧山昌公司致环境污染，而该污染源在被告开发该项目时即存在，环保部门在该项目环保批复时亦告知被告山昌公司必须按照环评要求实施，否则产生的相关问题由项目方负责。该污染源存在不能按期搬迁的可能性，也就存在届期仍无法通过环境评估验收、无法如期报备案、无法如期为原告办理产权证的可能性，故被告不能如期办产权证不是不能预见，不是不可抗力造成的。被告未能在与原告签订的商品房买卖合同约定的期限内报备案及在此后合理期限内为原告办理房屋产权证，已构成违约，应依照合同约定承担违约责任，向原告支付违约金。即以原告实付房款按照每日万分之二的标准，自案涉房产交付使用之日起经过360日以及15日的办证期限后，开始计算违约金。因被告已支付给原告的3000元违约金，应予扣减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及第一百一十四条之规定，判决如下：
被告江苏龙启房建置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告方龙奇支付逾期办理房产权属证书违约金29979.32元（按房款460605元以每日万分之二自2015年1月8日计算至2015年12月31日，已扣除已支付的3000元）。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费576元减半收取为288元，由被告江苏龙启房建置业有限公司负担（此款原告已交纳，被告应在履行判决义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。
审判员 孟晋
二〇一六年三月四日
书记员 姚璐
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以行当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。