山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1327号
上诉人（原审被告、反诉原告）周昱君（曾用名周秀丽）。
委托代理人邵立川，山东中诚信律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）姜建旭。
委托代理人李彦霞，山东运策律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）青岛市城阳区城阳街道小北曲社区居民委员会。
法定代表人纪胜师，系该社区主任。
委托代理人刘玉龙，山东天华律师事务所律师。
委托代理人孙晓飞，山东天华律师事务所律师。
原审第三人青岛市城阳区城阳街道办事处。
法定代表人吕恒良，系该街道办事处主任。
委托代理人王琳然，山东海乐普律师事务所律师。
原审第三人周亮。
上诉人周昱君、姜建旭因与被上诉人青岛市城阳区城阳街道小北曲社区居民委员会（以下简称小北曲居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2014）城民初字第1269号民事判决，分别于2015年2月10日、2015年2月12日向本院提起上诉。本院于2015年4月28日受理后，依法组成由代理审判员李蕾担任审判长、代理审判员马喆主审本案、代理审判员齐新参加评议的合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年6月2日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人周昱君的委托代理人邵立川，上诉人姜建旭的委托代理人李彦霞，被上诉人小北曲居委会的委托代理人刘玉龙、孙晓飞，原审第三人青岛市城阳区城阳街道办事处（以下简称城阳街道办事处）的委托代理人王琳然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
小北曲居委会在一审中诉称，小北曲居委会与大方润秀美容美发中心、城阳街道办事处于2010年3月12日签订《青岛城阳婚庆创意园网店租赁协议》，约定大方润秀美容美发中心租用小北曲居委会位于青岛市城阳区城阳街道春城路南端（青岛城阳婚庆创意园）商业网点550号，并约定了其他事项，在合同履行过程中，大方润秀美容美发中心按照优惠政策缴纳了第一、二季度的租金，本应当于2013年4月30日前向小北曲居委会缴纳2013年5月1日至2014年5月1日期间的租金267.73平方米×600元／平方米／年=160638元，但仅缴纳了8万元，尚欠80638元未交。小北曲居委会于2014年1月10日向大方润秀美容美发中心发出催缴通知书，但其仍未缴纳；小北曲居委会于2014年1月20日向大方润秀美容美发中心发出解除合同通知书，于2014年1月20日起解除《青岛城阳婚庆创意园网店租赁协议》，并要求腾退房屋、交纳租金及违约金、赔偿损失等。大方润秀美容美发中心由周秀丽代表在协议上签字，工商登记字号为城阳区大方润秀美容美发中心，系个体，业主为周昱君。小北曲居委会认为《青岛城阳婚庆创意园网店租赁协议》合法有效，解除合同的约定符合法律规定，租赁协议应当予以解除，周昱君应予腾退租赁房屋，并支付租金、违约金等，故请求判令：1、确认小北曲居委会、周昱君、城阳街道办事处之间于2010年3月12日签订《青岛城阳婚庆创意园网店租赁协议》已解除。2、周昱君向小北曲居委会支付欠缴租金、使用费、违约金共计80000元。3、诉讼费由周昱君承担。后因周昱君将房屋转租给周亮、姜建旭，小北曲居委会追加周亮、姜建旭为第三人，并变更第二项诉讼请求为支付欠缴租金、使用费、违约金共计402353元（包括2013年5月1日至2014年1月20日欠缴的租金36627元，2014年1月21日至实际腾房之日的占有使用费205088元，补交第一、二年度优惠的租金80319元，支付6个月的违约金80139元）；增加的诉讼请求为：周亮、姜建旭代替周昱君向小北曲居委会支付自2014年1月20日起至实际腾房之日的占有使用费205088元，并腾让房屋。
周昱君在一审中辩称：1、其租用涉案房屋自2010年起出现漏水情况，经过多次沟通调解，房屋漏水得到缓解，但在接下来的第二年、第三年还有轻微漏水情况，直到2013年4月份开始三楼整个房顶大面积漏水，并且出现大面积塌漏，地板、中央空调被破坏，找过物业及小北曲社区多次没有得到解决，且因为漏水，店铺遭受严重损失（装修被破坏、顾客流失，已转出的店面无法正常履行合同），要求小北曲居委会赔偿相应的损失。2、其次在签订合同时，交有2万元押金，约定在租期的第三年返还，但直到现在小北曲居委会尚未退还，存在欺诈行为。3、涉案房屋是不合格的危房，要求小北曲居委会提供五证二书一表。4、租金可以另算，使用到何时计算到何时，但是三楼漏水的那部分从2013年5月1日起应另算；谁违约谁付违约金，是涉案房屋的漏水在先，周昱君并未违约；第一、二年度优惠的租金共计80319元，是当时合同约定，有了该条约定，周昱君才租赁小北曲居委会的房屋；对小北曲居委会主张的每年每平方米600元的租赁价格，支付6个月的违约金80319元不认可，应该小北曲居委会向周昱君支付违约金。
周亮在一审中辩称，其未与小北曲居委会签订房屋租赁合同，没有义务向小北曲居委会缴纳房租，周亮是与周昱君之间发生的租赁关系；三楼房屋漏水直接影响到二楼，周亮使用了涉案房屋的二楼，给其造成的损失应由小北曲居委会承担；小北曲居委会要求周亮交房租也可以，但是小北曲居委会要和周昱君的纠纷解决完了之后，周亮与小北曲居委会签订租赁合同，房屋租金再交给小北曲居委会。
姜建旭在一审中辩称，其未与小北曲居委会签订房屋租赁合同，没有义务向小北曲居委会缴纳房租，姜建旭是与周昱君之间发生的租赁关系；姜建旭使用了涉案房屋的一楼，三楼房屋漏水直接影响到一、二楼，给姜建旭造成的损失应由小北曲居委会承担；小北曲居委会要求姜建旭交房租也可以，但是小北曲居委会要和周昱君的纠纷解决完了之后，姜建旭与小北曲居委会签订租赁合同，房屋租金再交给小北曲居委会。
周昱君在一审中反诉称，其在2009年租下了城阳区春城路550号网点，并交有2万元押金，当时合同约定第三年也就是2012年当做房屋租金抵扣，但是到了第三年小北曲居委会称没交过押金，后周昱君拿出合同，小北曲居委会又称押金已经退了，周昱君有2012年的租金收据。房屋租下后第一年就出现漏水情况，当时也没有想到这么严重，小北曲居委会过来维修了一下，周昱君为不影响生意就没和小北曲居委会计较，但第二年、第三年漏水情况一直存在，并且越来越严重，小北曲居委会称不管，让周昱君自己修，找过几次都找不到人，打电话说影响工作挂断。到2013年下半年三楼整个都泡的不像样，周昱君只能转移顾客停业了，房子漏了小北曲居委会不管，还一直让交房租。故请求判令：1、小北曲居委会赔偿因房屋漏水所造成的营业损失共计20万元，装修损失8万元。2、小北曲居委会返还房屋押金2万元。3、反诉费及反诉期间产生的相关费用都由小北曲居委会承担。后周昱君明确诉讼请求第一项为：依法赔偿自2013年5月至2014年5月期间因房屋漏水所造成的营业损失共计20万元，装修损失8万元。
小北曲居委会在一审中辩称，周昱君的反诉无任何证据及事实依据，小北曲居委会于2014年1月向周昱君发出了催缴通知及解除合同通知，周昱君从未向小北曲居委会主张因漏水原因拒交租金，可见2014年1月前是不存在漏水情况的，本案第一次庭审中，因周昱君称房屋存在漏水问题小北曲居委会及时到现场进行了勘察并要求承担保修责任的单位立即进行了维修，该短暂的漏水并未给周昱君造成任何损失，根据租赁合同的维修责任约定周昱君承担租赁期间的维修义务，主体和保修以内的除外，是指由施工单位按照建设工程质量管理条例对主体和保修以内的部分进行保修，小北曲居委会并不承担维修责任。关于押金，已经在2010年度抵扣了租金，在周昱君手中的缴纳收据中有记载，请求驳回周昱君的反诉请求。
周亮在一审中称无答辩意见，同意周昱君的反诉请求。
姜建旭在一审中称无答辩意见，同意周昱君的反诉请求。
为支持其主张，小北曲居委会向法院提供下列证据：
1、青岛城阳婚庆创意园网店租赁协议1份，证明小北曲居委会与大方润秀美容美发中心、城阳街道办事处于2010年3月12日签订租赁协议，约定租赁标的物、租赁期限、租金、违约责任，是周秀丽在大方润秀美容美发中心处签字，工商登记字号中载明的业主是周昱君。周昱君对此无异议。周亮认为该证据是周昱君与小北曲居委会之间签订的协议，与其无关。姜建旭对此无异议。
2、快递查询单2份及催缴通知书、解除合同通知书各1份，证明因周昱君未按合同约定缴纳租金，小北曲居委会向大方润秀美容美发中心发出催缴通知书，但其在合理期限内未予缴纳，2014年1月20日，小北曲居委会向周昱君发出解除合同通知书，告知于2014年1月20日解除双方租赁协议，均是通过EMS全球邮政特快专递寄送的。周昱君称其是间接知道小北曲居委会收房租的事情，当时其不在青岛，是周亮电话通知了周昱君小北曲居委会催缴租金的事情，周昱君当时告诉周亮让小北曲居委会去三楼看一下房屋漏水的事情，小北曲居委会拒绝看，只是说房子漏水与其无关，证明小北曲居委会早知房屋漏水也已经停业了。周亮称是其收到了小北曲居委会的快递，打开看到是催缴通知书，是小北曲居委会的工作人员用快递的形式自己送过来的，周亮说了三楼漏水现在不营业了，他说他只收房租，房屋漏水与他无关，然后放下就走了，之后周亮跟他说让他找三楼沟通，他说不用沟通，不用打电话。姜建旭称其是听说小北曲居委会来人送的缴纳房租的事情，具体情况不清楚，只是听说的。
3、个体登记信息查询结果2份，证明城阳区大方润秀美容美发中心和城阳区古洋点西饼屋的相关工商登记信息。周昱君及周亮、姜建旭对此均无异议。
4、建设工程规划许可证复印件1份，证明涉案网点房符合相关政府的城市规划。周昱君及第三人周亮、姜建旭均认为该证据仅能证明建设规划，但无法证明房屋质量以及后期使用，包括预售、出租，五证两书一表均齐备才是正规合格的房屋。
5、周昱君2010年4月29日编号为0082322的收据记账凭证联1份，证明周昱君20000元押金抵顶2010年的房租。周昱君认为该证据不足以证明押金抵顶了房租。周亮、姜建旭称不知道，没有见过。
为证明其主张，周昱君向法院提交下列证据：
1、2014年4月10日拍的照片10张，证明涉案房屋中漏水的情况，影响了周昱君的营业，破坏了房屋的装修，针对房屋漏水的事实，小北曲居委会的代理人及工作人员2014年4月15日到涉案房屋现场去看过，并且承认漏水情况，从照片中看房屋漏水已经不是一天两天所造成的了。小北曲居委会认为对照片的真实性无法确认，小北曲居委会在第一次庭审即2014年4月11日后到现场看过，并要求相关维修责任单位进行了维修，已经全部、及时维修完毕。周亮、姜建旭对该证据真实性认可。
2、2014年4月28日小北曲居委会到周昱君处勘察现场及维修情况视频录像光盘1张以及防水材料1小块，证明涉案房屋漏水的事实，通过工作人员说防水材料不合格所以才漏水，证实房屋漏水并不是一天两天了。小北曲居委会认为对视频及防水材料的真实性无法确认，但根据周昱君自述的维修时间2014年4月28日，小北曲居委会确认有关保修的责任单位是于2014年4月28日之前全部维修完毕。周亮、姜建旭对该证据均无异议。
城阳街道办事处未答辩，亦未向法院提交证据。
周亮、姜建旭未向法院提交证据。
原审查明，城阳区大方润秀美容美发中心系个体工商户，负责人为周昱君。
2010年3月12日，小北曲居委会作为甲方与乙方大方润秀美容美发中心、丙方城阳街道办事处签订《青岛城阳婚庆创意园网点租赁协议》，约定乙方租赁甲方位于青岛市城阳区城阳街道春城路南端（青岛城阳婚庆创意园内）商业网点550号，建筑面积为267.73平方米，享受前两年租金优惠和给予一次性门头装修补贴的优惠政策，租赁期为五年，自2010年5月1日起至2015年5月1日止，第一、二年租金每平方米450元，第三至五年租金每平方米600元。租金以预缴方式收取，每年缴纳一次，自交付网点钥匙之日起15日内缴纳第一年租金，以后每年乙方须在上一年租期届满前15日内，将下半年租金交付甲方。合同签订之日乙方需向甲方缴纳20000元押金，此押金将抵作乙方第三年部分房租。如因乙方原因导致本合同履行不满五年，甲方有权收回前期乙方享受的优惠政策，按每年每平方米600元补齐前两年的租金差价；丙方应在乙方网点房装修完毕后，15个工作日内一次性补贴给乙方10000元门头装修费用。同时协议约定乙方租赁期间负责网点房的维修义务（网点主体和保修范围以内的部分除外）。甲方单方违反本协议约定，应赔偿乙方实际损失，甲方擅自解除合同应退还乙方当年已交的房租，并按每年每平方米600元的租赁价格，向乙方支付六个月的租金作为违约金；乙方违反本协议约定，甲方可单方解除合同并要求乙方赔偿甲方实际损失并返还优惠的租金，同时将10000元门头装修补贴费返还给丙方，并按每年每平方米600元的租赁价格，向甲方支付六个月的租金作为违约金，同时甲方将不予退还乙方预交的20000元押金。
上述合同签订后，小北曲居委会将涉案房屋交付周昱君，周昱君在使用过程中对涉案房屋进行改造，加设隔断，并将涉案房屋一层转租给姜建旭，二层转租给周亮，周昱君使用涉案房屋第三层。周昱君已经付清2010年5月1日至2013年4月30日期间的租金，并应在2013年4月15日前缴纳2013年5月1日至2014年4月30日期间的租金160638元（267.73平方米×600元／平方米），周昱君已支付其中8万元。
2014年1月10日，小北曲居委会通过EMS特快专递形式向周昱君发出催缴通知书，载明：“大方润秀美容美发中心：你方应向我社区缴纳2013年5月1日至2014年5月1日期间的租金，但至今未全部交，已构成违约，现通知你方应于收到本通知之日起5日内向我社区支付全部欠缴租金并缴纳违约金，逾期不支付，我社区将行使合同解除权，解除你我方间的租赁协议，你方仍应支付欠缴租金及违约金，并应当向我社区赔偿损失，由此造成的一切损失由你方承担。”
2014年1月20日，小北曲居委会再次通过EMS特快专递形式向周昱君发出解除青岛城阳婚庆创意园网点租赁协议通知书，载明：“大方润秀美容美发中心（周秀丽）：我社区于2014年1月11日以邮政快递方式向你方发过《催缴通知书》，你方至今未交欠租金和滞纳金。由于你方已构成违约，根据协议的约定及合同法的有关规定，我社区现通知你方于2014年1月20日起解除甲乙双方2010年3月12日签订的网点租赁协议，你方应于收到本通知之日起3日内向我方办理交接手续，你方仍应支付欠缴租金及违约金，并应当向我社区赔偿损失，由此造成的一切损失由你方承担。”周亮认可收到上述两份通知，并以电话形式告知周昱君。
另查明，涉案房屋于2007年10月16日办理了建设工程规划许可证。
法院于2014年4月11日对该案进行了第一次开庭审理，4月28日，小北曲居委会对涉案房屋进行了维修。
原审认为，综合各方的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、小北曲居委会与周昱君签订的《青岛城阳婚庆创意园网点租赁协议》是否应解除？解除原因及解除后果？2、第三人是否应腾让房屋及支付2014年1月21日起至实际腾房之日止的使用费？现根据本案查明的事实，评判如下：
一、依法成立的合同受法律保护，当事人行使权利、履行义务均受合同约束。本案中，小北曲居委会与周昱君、城阳街道办事处签订的《网点租赁协议》是当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。现小北曲居委会依约将房屋交付周昱君使用，周昱君应按约定及时足额支付租金。根据合同约定，周昱君应在2013年4月15日前缴纳2013年5月1日至2014年4月30日期间的租金160638元（267.73平方米×600元／平方米），但周昱君仅支付其中8万元，余款至今未付。小北曲居委会于2014年1月10日向周昱君发出催缴通知书，要求周昱君在收到通知之日起5日内付清该款项，周亮于同日签收该通知，并通知了周昱君，但周昱君并未在该期间内缴纳租金。2014年1月20日，小北曲居委会通过邮政速递向周昱君发出解除协议通知，要求解除双方签订的《网点租赁协议》，并要求周昱君在3日内办理交接手续，该快件由周亮签收，电话通知周昱君。周昱君主张涉案房屋于2013年5月份开始漏雨导致其无法正常经营并停业，其多次找小北曲居委会协商，小北曲居委会未履行维修义务，违约在先，因此其拒交租金，不应构成违约，小北曲居委会对此不予认可，认为周昱君在2014年4月11日本案第一次庭审之前从未因房屋漏水问题找到或通知过小北曲居委会，因此，周昱君应对涉案房屋漏水时间及通知小北曲居委会维修承担相应的举证责任，周昱君仅提交了2014年4月10日涉案房屋的照片予以证实，无法真实反映涉案房屋开始漏水的时间，也未提交任何证据证明已经通知过小北曲居委会进行维修，故周昱君对此应承担举证不能的责任，故对周昱君主张小北曲居委会违约在先的意见法院不予采纳，对周昱君要求小北曲居委会赔偿2013年5月至2014年5月期间因房屋漏水所造成的营业损失共计20万元的主张不予支持。根据双方合同约定，周昱君逾期未交租金，经催告后仍未缴纳的行为构成违约，小北曲居委会有权行使合同解除权，因此在经催告后周昱君仍未支付租金的情况下，小北曲居委会通知周昱君于2014年1月20日解除双方的租赁协议，符合相关法律规定及双方协议的约定，法院对此予以确认。周昱君应支付小北曲居委会2013年5月1日至2014年1月20日欠缴的租金115894元（267.73平方米×600元／平方米÷12个月×8个月＋267.73平方米×600元／平方米÷365天×20天），扣除已支付的8万元，周昱君尚欠该期间租金35894元。
二、根据我国法律规定，当事人一方不履行合同义务，应当承担赔偿损失的违约责任。本案中，周昱君未按照合同约定及时足额支付租金，构成违约，根据双方合同约定，因周昱君的违约行为导致合同解除的，周昱君应返还优惠的租金80319元（267.73平方米×150元／平方米×2年），并支付小北曲居委会6个月的租金作为违约金80319元（267.73平方米×600元／平方米÷2）。同时，根据双方合同约定，因周昱君原因导致合同解除，其预交的20000元押金不予退还，故对周昱君要求小北曲居委会返还押金20000元的主张法院不予支持。
根据我国法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，因承租人周昱君逾期缴纳租金的违约行为导致双方租赁协议解除，且小北曲居委会不同意利用其装饰装修，因此周昱君应自行承担剩余租赁期内装饰装修物残值的损失，故对周昱君要求小北曲居委会赔偿其装修损失80000元的主张法院不予支持。
三、周昱君将涉案房屋进行改造后，将其中部分转租给周亮、姜建旭。在2014年1月20日，小北曲居委会与周昱君之间租赁协议解除后，周昱君与周亮、姜建旭之间的转租合同亦应同时解除，但周亮、姜建旭至今仍继续占有使用涉案房屋，因此对小北曲居委会要求周亮、姜建旭腾让房屋，并支付2014年1月21日起至实际腾房之日止的使用费的主张法院予以支持。
综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认小北曲居委会与周昱君、城阳街道办事处于2010年3月12日签订的《青岛城阳婚庆创意园网点租赁协议》于2014年1月20日解除；二、周昱君于判决生效后十日内支付小北曲居委会2013年5月1日至2014年1月20日租金35894元；三、周昱君于判决生效后十日内支付小北曲居委会2010年5月1日至2012年4月30日期间的优惠租金80319元；四、周昱君于判决生效后十日内支付小北曲居委会违约金80319元；五、周昱君、周亮、姜建旭于判决生效后十五日内腾出涉案房屋，周亮、姜建旭于腾出房屋后5日内按年租金160638元的标准支付小北曲居委会2014年1月21日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费；六、驳回周昱君要求小北曲居委会赔偿营业损失20万元、装修损失8万元，返还押金2万元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7335元，由周昱君负担，反诉案件受理费2900元，由周昱君负担。
宣判后，周昱君不服原审判决，依法提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。其上诉的主要理由是：一、一审判决关于违约的事实认定错误。本案是小北曲居委会违约在先，小北曲居委会应当承担违约责任。根据双方协议的约定，网点主体和保修范围内的部分的维修义务应由小北曲居委会承担。周昱君所承担的房屋屋顶漏雨属于主体结构及保修范围以内的部分，故屋顶漏雨的维修义务应由小北曲居委会承担。为此周昱君多次催促小北曲居委会尽快履行维修义务，但小北曲居委会一直置之不理，直至现在也没有彻底修复漏雨房屋。小北曲居委会的行为构成违约；二、根据租赁协议的约定，周昱君应于2013年4月30日前支付小北曲居委会下一租赁年度的租金160638元，但小北曲居委会没有及时给周昱君维修房屋，周昱君仅向小北曲居委会支付了房租8万元，小北曲居委会接受了这笔租金并且一直没有异议，由此也证明小北曲居委会认可己方先违约这个事实。一审判决判令周昱君因违约返还优惠租金、支付违约金属认定事实错误，于法无据。且即便周昱君存在违约行为，一审判决认定的违约金数额过高；三、一审判决判令周亮、姜建旭支付房屋占有使用费没有法律依据，周亮、姜建旭与小北曲居委会之间没有直接的合同关系；四、小北曲村委会未尽到维修义务给周昱君造成营业损失20万元、装修损失8万元，进而小北曲村委会又于2014年1月20日提前单方解除合同，周昱君无法继续经营和履行合同，故小北曲村委会应当赔偿周昱君的营业损失、装修损失。周昱君签订合同时向小北曲村委会支付押金2万元，根据协议约定此押金应当抵作第三年的部分房租，但周昱君第三年房租已如数支付，该押金小北曲村委会应当予以返还。
宣判后，姜建旭不服原审判决，依法提起上诉，请求撤销一审判决第五项要求其支付房屋使用费的内容，依法予以改判。其上诉的主要理由是：一审法院认定事实不清，适用法律错误。周昱君将涉案房屋加以改造并将一层转租给姜建旭使用，约定租赁期限为2012年10月1日至2014年9月30日，年租金为8万元。小北曲村委会解除与周昱君之间租赁合同一事，姜建旭并不知情，姜建旭早已将2014年1月至7月的房租支付给了周昱君。如姜建旭再向小北曲村委会支付2014年1月至7月的租金属重复支付，显失公平。一审法院在未全面了解案情的情况下断然判决姜建旭于腾出房屋后5日内按年租金160638元的标准支付小北曲村委会2014年1月21日至实际腾房之日的房屋占有使用费错误。
被上诉人小北曲村委会辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
原审第三人城阳街道办事处陈述称：同意小北曲村委会的答辩意见。
原审第三人周亮未作答辩。
经审理查明，小北曲村委会曾在一审第二次庭审中增加了诉讼请求，并明确其诉讼请求第二项为：请求判令周昱君支付欠缴的租金、使用费、违约金共计402353元，具体包括：2013年5月1日至2014年1月20日的租金，扣减已付的8万元，为36627元；2014年1月21日至2015年5月1日或至实际腾退房屋之日的占有使用费205088元；补齐第一、二年度优惠的租金共计80319元；支付6个月的违约金80139元。第三项诉讼请求为：周亮、姜建旭代替周昱君向小北曲居委会支付自2014年1月21日起至实际腾退房屋之日的实际占有使用费。2014年8月7日，小北曲居委会仅对其增加的第二项诉讼请求402353元补交诉讼费5535元。
另查明，二审庭审过程中，周昱君认可其主张的2万元押金，小北曲居委会已经在2010年的房租中予以抵顶。
二审庭审过程中，姜建旭提交房屋租赁合同一份、周昱君出具的收条一份，欲证明周昱君将涉案房屋一层转租给姜建旭，约定年租金为8万元，姜建旭已经将2013年10月1日至2014年7月30日的租金65000元支付给周昱君。周昱君对上述两份证据的真实性及要证明的问题没有异议。小北曲居委会表示对证据的真实性无法确认。
2015年12月23日，小北曲居委会与周昱君、周亮、姜建旭在本院主持下就涉案房屋进行了交接。
本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本案经调解，双方未能达成协议。
本院认为，本案双方争议的焦点为涉案租赁合同解除的原因。对此，周昱君认为涉案房屋漏雨导致其无法经营，小北曲居委会作为房屋的出租人未尽到维修义务，系小北曲居委会违约在先，亦是造成双方合同解除的原因，小北曲居委会应当赔偿周昱君的营业损失及装修损失。小北曲居委会对此不予认可，其认为涉案房屋漏雨，周昱君从未通知其维修，其对此并不知情。周昱君无正当理由欠交租金，经催告仍不履行交纳租金的义务，已构成根本违约，此为双方合同解除的原因，周昱君应当补齐欠交的租金并依照合同约定承担违约责任。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利法律后果”。本案中，周昱君主张小北曲居委会对涉案房屋漏雨未尽维修义务给其造成损失，其应对涉案房屋漏雨的时间及通知小北曲居委会维修承担相应的举证责任，但周昱君对此仅提交了涉案房屋的照片，该照片无法反映涉案房屋开始漏雨的时间，也无法反映出涉案房屋的漏雨是否影响其正常经营，且周昱君也未提交证据证明其已经通知过小北曲居委会对涉案房屋进行维修，故周昱君对此应承担举证不能的法律后果。周昱君在二审庭审中认可其主张的2万元押金已经在2010年的房租中予以抵顶，因此，其主张小北曲居委会返还其2万元押金的主张不能成立。原审据此判决驳回周昱君的反诉请求并无不当。周昱君未按照合同约定按时交纳租金，经催告后仍不履行其交纳租金的义务，其行为已构成根本违约。原审根据双方合同的约定判令周昱君交纳欠付的租金并承担违约责任亦无不当。
至于小北曲居委会要求姜建旭、周亮承担占有使用费的问题，因小北曲居委会未对此请求交纳相应诉讼费，本案对此不作处理。小北曲居委会可另行主张。
因本院于2015年12月23日已主持小北曲居委会与周昱君、周亮、姜建旭就涉案房屋进行了交接，原审判令周昱君、周亮、姜建旭于判决生效后十五日内腾房已不具有实际意义。故，本院依法对此予以改判。
综上，上诉人周昱君的上诉理由不成立，本院不予支持。原审对部分事实认定有误，本院依法对原审判决予以改判。依照《诉讼费用交纳办法》第二十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持青岛市城阳区人民法院（2014）城民初字第1269号民事判决第一、二、三、四、六项；
二、撤销青岛市城阳区人民法院（2014）城民初字第1269号民事判决第五项；
三、驳回被上诉人青岛市城阳区城阳街道小北曲社区居民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费共计21883元，由上诉人周昱君负担20083，由被上诉人青岛市城阳区城阳街道小北曲社区居民委员会负担1800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 蕾
代理审判员 马 喆
代理审判员 齐 新
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 郭丹丹
书 记 员 杨倩倩