新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第769号
上诉人（原审被告）：乌鲁木齐锦峰房地产开发有限公司
法定代表人：潘景华，该公司总经理。
委托代理人：郭渠江，新疆百丰天圆律师事务所律师。
委托代理人：王军刚，乌鲁木齐锦峰房地产开发有限公司总工程师
被上诉人（原审原告）：鲁旭刚
委托代理人：张士磊，新疆西域律师事务所律师。
委托代理人：阿合买提·亚库甫，新疆西域律师事务所实习律师。
上诉人鲁旭刚因商品房预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2013）沙民三初字第525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月31日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月28日公开开庭审理了本案。上诉人乌鲁木齐锦峰房地产开发有限公司（以下简称锦峰公司）的委托代理人郭渠江、王军刚，被上诉人鲁旭刚的委托代理人张士磊、阿合买提·亚库甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2008年11月，鲁旭刚与锦峰公司签订《商品房预售合同》一份，约定将锦峰公司开发的位于九家湾马料地街305号天丽美景小区3栋1单元602室销售给鲁旭刚；房屋建筑面积176.43平方米，每平方米2800元，房款总金额494004元；交房时间为2008年11月30日；如出卖人逾期交付房屋不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.01的违约金，合同继续履行。合同签订后，鲁旭刚依照合同约定支付全额房款计494004元，锦峰公司向鲁旭刚出具收款收据，鲁旭刚于2008年12月19日向相关部门交纳契税18820.84元以及物业专项维修资金。锦峰公司于2009年12月14日以公告方式向鲁旭刚通知办理入住手续。
另查，2010年初鲁旭刚房屋装修入住后，发现购买的房屋存在严重质量问题。2010年2月10日，双方就鲁旭刚房屋漏水事宜达成协议，双方确认房屋漏水事实，并对鲁旭刚漏水房屋进行了维修，锦峰公司赔偿鲁旭刚楼上漏水赔偿款5000元。同时约定，如今后屋面再次发生渗漏，锦峰公司继续维修，达到不漏标准，对造成的损失，锦峰公司与鲁旭刚协商赔偿。2010年3月19日，天丽美景小区业主向有关建设主管部门投诉，经乌鲁木齐市建设工程质量监督站调查，于2010年3月25日作出乌市质监函（2010）8号《关于天丽美景小区住宅楼质量问题投诉的调查处理意见》，认定锦峰公司开发的天丽美景小区住宅楼房屋存在屋面及部分外墙墙体有多处严重渗漏现象；有部分房屋存在室内电气开关跳闸问题；有部分房屋存在室内地面面层裂缝、个别单元门破损变形、塑钢窗封闭不严及山墙个别处热桥等通病问题。要求锦峰公司积极做好维修及赔偿相关工作。后鲁旭刚、锦峰公司对维修和赔偿问题协商未果，鲁旭刚诉至原审法院。在（2010）沙民三初字第434号案件审理过程中，经鲁旭刚申请，原审法院委托对房屋地暖安装质量、窗户现场气闭性质量及室内漏水原因进行了鉴定。2011年5月13日新疆建设工程质量安全检测中心作出（2010）新建质鉴字第019号检测（鉴定）报告，结论意见为：1、该住宅地暖管已经隐蔽，现场无法对隐蔽地暖管敷设质量进行检测。经检查，发现二层地暖管系统从一层分水器分支经烟道接入，此作法不符合规范要求。2、经检测，一层北卧室PVC外窗的现场气密性能达到《建筑外窗气密性能分级及检测方法》（GB／T7107-2002）的3级要求。对安装不符合技术规程要求的中空玻璃和存在密封胶条接口不严密的PVC外窗，应进行调整维修。3、因屋面防水工程为隐蔽工程，该屋面在检测前已经进行了维修，现已无法鉴定屋面的漏水原因。2010年5月23日，鲁旭刚向原审法院申请对争议房屋因漏水造成装修毁损、屋内设施、物品毁损价值进行评估鉴定。经原审法院委托，2011年6月14日新疆嘉思特价格评估有限公司作出新嘉价估字（2011）047号鉴定，确定鉴定标的在鉴定基准日的受损价值为人民币67301.76元，该价格中包括材料费、人工费等。2011年5月23日，鲁旭刚向原审法院申请对争议房屋内地暖及设施拆除、重建费用和房屋窗户拆除、重建费用进行估价。经原审法院委托，新疆中天工程项目管理有限公司于2011年7月5日作出了中天造鉴字（2011）009号鉴定报告书，确定鲁旭刚所购商品房的房屋地暖拆除、重建费用为14709.92元，窗户拆除、重建造价为6857.26元。
在本案发回重审后，原审法院向新疆建设工程质量安全检测中心去函，要求其对（2010）新建质鉴字第019号检测（鉴定）报告中“经检查，发现二层地暖管系统从一层分水器分支经烟道接入，此作法不符合规范要求”该如何处理，作出补充说明。该检测中心于2013年7月30日作出补充说明，内容为：将烟道内的地暖管移到烟道外安装，埋地地暖部分不变。原审法院将该补充说明向双方送达后，鲁旭刚提出书面异议。该检测中心于2013年9月2日作出书面回复，内容为：“经检查发现二层地暖管系统从一层分水器分支经烟道接入，此作法不符合规范要求”进行处理的意见如下：将烟道内的地暖管移到烟道外安装，埋地地暖部分不变。对此有异议，可请有资质的设计单位对原地暖系统进行设计变更后，提出整改意见。本报告只对PVC窗的气密性进行检测，未涉及中空玻璃的加工制作质量，“对安装不符合技术规程要求的中空玻璃”是指中空玻璃四周未发现承重垫块和定位垫块的情况，不是指“中空玻璃在制作工艺上存在质量问题，属于质量不合格”，调整维修是指对中空玻璃四周未安装承重垫块和定位垫块的情况，按技术规程要求重新安装，对已安装承重垫块和定位垫块不符合技术规程要求的，应按技术规程的要求进行调整。原审法院将该书面答复送达双方后，锦峰公司向原审法院申请委托鉴定机构对涉案房屋原地暖系统进行设计变更，提出整改意见并核算相关费用和对窗户调整维修费用进行核算。在原审法院委托的鉴定机构完成现场勘验工作后，锦峰公司拒不配合鉴定机构后续工作亦不交纳鉴定费用，导致鉴定机构鉴定工作无法继续，将鉴定委托退回原审法院。
原审法院认为，鲁旭刚、锦峰公司签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，合法、有效，应受到法律保护。鲁旭刚依合同约定的数额向锦峰公司支付了购房的全部价款，并且交纳了相关的税费，履行了合同义务，锦峰公司亦应按约定时间即2008年11月30日向鲁旭刚交付房屋，但锦峰公司于2009年12月14日才向鲁旭刚交付房屋，显然已违反合同约定，故对鲁旭刚要求锦峰公司支付逾期交房损失的主张予以支持。锦峰公司在原审中对逾期交房的事实予以认可，在重审中又不认可，与事实不符，锦峰公司不同意鲁旭刚的计算方法，认为应依照合同第九条约定计算。由于双方合同第九条只约定了逾期交房不超过60日，按已付房款日万分之0.01支付违约金。故对鲁旭刚主张的逾期交房损失，60日内的应按合同约定计算，即29.64元（494004元×0.000001×60日），超过60日的部分应按同期银行利率予以计算，即24082.70元（494004元×10个月×4.875‰），合计24112.34元。对于鲁旭刚主张延期交房的租房费用，因鲁旭刚未提供相应证据，不予支持。因本案争议房产存在质量问题，锦峰公司在房屋鉴定之前已对漏水房屋进行了维修，锦峰公司认为漏水原因不能确定是房屋质量存在问题引起的，称漏水是鲁旭刚搭建彩钢板房引起，但锦峰公司对该反驳主张不能提供相应证据予以证实，故不予采信。鲁旭刚主张的房屋装修及物品损失67301.76元，参照评估结论金额合法、适当，予以支持。对于锦峰公司于2010年2月10日已向鲁旭刚支付的5000元赔偿款，应予扣除。关于鲁旭刚主张的地暖维修费用14709.92元、窗户维修费用6857.26元，从新疆建设工程质量安全检测中心所作补充说明及意见回复来看，地暖系统需进行设计变更，相当于拆除重建，锦峰公司申请鉴定机构对涉案房屋原地暖系统进行设计变更，提出整改意见并核算相关费用及对窗户调整维修费用进行核算，但又拒不配合鉴定机构，对该两笔费用锦峰公司未提出反证，故参照原审评估结论予以支持。据此，原审法院判决：一、乌鲁木齐锦峰房地产开发有限公司给付鲁旭刚逾期交房损失24112.34元；二、乌鲁木齐锦峰房地产开发有限公司给付鲁旭刚房屋装修损失62301.76元；三、乌鲁木齐锦峰房地产开发有限公司给付鲁旭刚地暖维修费14709.92元；四、乌鲁木齐锦峰房地产开发有限公司给付鲁旭刚房屋窗户维修费用6857.26元；五、驳回鲁旭刚要求乌鲁木齐锦峰房地产开发有限公司支付迟延交房租房费用12000元的诉讼请求。
上诉人锦峰公司不服一审判决上诉称，原审判决认定事实有误，被上诉人已于2009年6月7日实际入住涉案房屋并开始着手装修，不能仅以我公司对其他未入住业主发出的公告来确认被上诉人的入住时间；在2009年5月25日被上诉人确认的装修协议第五条，被上诉人要求对房屋的所有防水重做，并作出承诺，被上诉人理应依据该承诺承担漏水责任；我公司的房屋采暖系统设计完全符合设计使用要求，无须再进行设计变更和重做；我公司有新疆西域建筑勘察设计研究院的设计变更单能证实符合设计使用要求的事实，无须对所有地暖系统及窗户再进行拆除重建。综上，请求二审法院驳回被上诉人的原审诉讼请求，并判令被上诉人承担一、二审诉讼费及鉴定费。
被上诉人鲁旭刚答辩称，我与上诉人锦峰公司在合同中约定交房时间为2008年11月30日，但上诉人在2009年12月才发出入住公告，延期交房长达1年之久，理应支付延期交房违约金；上诉人提交的验房报告不能证明我已经验房；房屋漏水的原因是存在严重的质量问题，上诉人应当承担房屋装修及物品损失；我对上诉人关于地暖及窗户是按图施工的说法不认可，经鉴定机构鉴定，地暖及窗户的施工并不符合建设工程施工规范；上诉人申请进行相关整改费用的核算，但拒绝缴纳鉴定费及提供图纸，致使鉴定报告无法作出，实际是因为按照现在的整改方案造价提高了，上诉人理应承担不利后果。请求二审法院维持原审判决。
经本院二审审理查明的事实与原审判决认定事实相一致。
二审另查明，2009年5月25日，鲁旭刚在一份《装修协议》中签字确认对涉案房屋进行装修，协议中亦约定了装修内容。2009年6月7日，锦峰公司出具入住通知单一份，载明预收鲁旭刚入住款壹万元整，正式办入住手续时多退少补，乌鲁木齐市峰景物业管理有限公司在该份通知单上加盖公章。锦峰公司据此主张2009年6月7日已向鲁旭刚实际交付房屋。庭审中，鲁旭刚认可2009年6月收到房屋钥匙，但认为涉案房屋在交付时并不符合合同约定的入住条件。
认定上述事实有商品房预售合同、收款收据、契税完税证、鉴定报告、价格评估报告、工程质量检测报告、关于（2010）新建质鉴字第019号报告补充说明、意见回复、退案说明、协议书、收条、工商档案、发票、质检站处理意见、建设工程竣工验收监督记录、屋面漏水情况说明及设计变更单、《装修协议》、入住通知单、当事人陈述及庭审笔录附卷为证。
本院认为，上诉人锦峰公司与被上诉人鲁旭刚签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、法规的规定，合法有效，双方当事人均应严格履行。鉴于被上诉人鲁旭刚已于2009年实际办理了入住手续，并开始着手装修事宜，原审法院将上诉人发出入住公告的时间，即2009年12月14日认定为上诉人锦峰公司向被上诉人鲁旭刚交房时间明显与事实不符，本院依法予以纠正。被上诉人鲁旭刚辩称其入住时涉案房屋不具备交付条件，但即使涉案房屋存在瑕疵，被上诉人自愿提前办理入住手续，理应自行承担相应的不利后果。上诉人锦峰公司关于交房时间为2009年6月7日的上诉理由合理有据，本院依法予以采信。上诉人锦峰公司主张房屋漏水的原因系被上诉人自行搭建彩钢板房屋导致，结合现场照片及房屋的漏水部位可知，漏水产生原因与搭建彩钢板房屋并不存在唯一、必然的联系，加之争议房产本身存在质量问题，上诉人该项上诉主张缺乏事实及法律依据，且与常理相悖，本院不予采信。通过相关鉴定机构出具的鉴定、检测报告确认的事实可知，上诉人施工的采暖系统及窗户均存在设计或质量瑕疵，理应修复或重做，以保证正常、安全的使用功能，在上诉人就其反驳主张举证不足的情况下，原审判决依据相关鉴定结论判令上诉人赔偿相应的损失合法有据，本院对上诉人该部分上诉主张亦不予采信。综上，原审判决认定主要事实清楚，但判决主文部分有误，本院在查清全案事实的基础上依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2013）沙民三初字第525号民事判决第二、三、四、五项，即“乌鲁木齐锦峰房地产开发有限公司给付鲁旭刚房屋装修损失62301.76元”、“乌鲁木齐锦峰房地产开发有限公司给付鲁旭刚地暖维修费14709.92元”、“乌鲁木齐锦峰房地产开发有限公司给付鲁旭刚房屋窗户维修费用6857.26元”、“驳回鲁旭刚要求乌鲁木齐锦峰房地产开发有限公司支付迟延交房租房费用12000元的诉讼请求”；
变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2013）沙民三初字第525号民事判决第一项，即“乌鲁木齐锦峰房地产开发有限公司给付鲁旭刚逾期交房损失24112.34元”为：乌鲁木齐锦峰房地产开发有限公司给付鲁旭刚逾期交房损失9633元（494004元×4个月×4.875‰）。
上述乌鲁木齐锦峰房地产开发有限公司应给付鲁旭刚款项合计93501.94元，限于本判决生效之日起十日内付清，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费3473.34元、鉴定费5019元（鲁旭刚均已预交），由鲁旭刚负担41.07%即3487.8元，由乌鲁木齐锦峰房地产开发有限公司负担58.93%即5004.54元；二审案件受理费2459.63元（乌鲁木齐锦峰房地产开发有限公司已预交），由鲁旭刚负担41.07%即1010.17元，由乌鲁木齐锦峰房地产开发有限公司负担58.93%即1449.46元。
本判决为终审判决。
审判长 兰 莉
审判员 陈映红
审判员 王 宏
二〇一四年九月十六日
书记员 白 杨