成都市双流区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0116民初6895号
原告：深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司。住所地：成都市锦江区大川巷*号锦上花*单元。
负责人：昌荣，董事长。
委托诉讼代理人：郝延涛，四川拓越律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟昊辰，四川拓越律师事务所律师。
被告：刘堂勤，男，1970年6月1日出生，汉族，住成都市双流区。
委托诉讼代理人：李建平，四川蜀正律师事务所律师。
原告深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司（以下简称“彩生活公司”）诉被告刘堂勤物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案受理后，依法由审判员孙毅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彩生活公司的委托诉讼代理人郝昊涛、被告刘堂勤及其委托诉讼代理人李建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
彩生活公司向本院提出诉讼请求:1、判令刘堂勤向彩生活公司支付物业服务费、水费、电费共计277,812.6元；2、判令刘堂勤以未支付的物业服务费、水费、电费277,812.6元为基数，按照0.3%/天的标准向彩生活公司支付从2015年6月11日起的违约金。事实和理由：彩生活公司与花样年·别样城第一届业主委员会于2014年8月1日签订《花样年·别样城物业服务合同》,约定由彩生活公司对位于成都市双流区公兴镇黄龙大道二段333号花样年·别样城小区提供物业服务。合同签订后，彩生活公司按照合同严格履行了自己的义务。刘堂勤与成都通和置业有限公司（以下简称“通和公司”）于2011年8月19日签订《别样城会所商业房屋租赁合同（2-4层）》，约定刘堂勤承租花样年·别样城小区2栋1层门厅部分、2层、3层和4层，并约定由刘堂勤承担物业服务费、水费、电费等相关费用，但刘堂勤未按照合同约定向彩生活公司支付物业服务费、水费、电费等相关费用。
刘堂勤辩称，对于承租花样年·别样城小区2栋1层门厅部分、2层、3层和4层的事实无异议，但进场时间为2011年10月1日，并非2010年9月。彩生活公司在2014年9月19日前的部分债权已超过诉讼时效。彩生活公司收取水费、电费的数据不真实，刘堂勤并未对欠付水费、电费的数据予以确认且彩生活公司存在让一楼商户私自搭线但电费由刘堂勤一并承担的情况。彩生活公司主张的物业服务费标准为2元/平方米，但《物业服务合同》约定的取费标准为1.5/平方米，对于电费的计费标准无异议，但水费存在调价的情况，对彩生活公司按照4.1元/立方米计算有异议。彩生活公司未按照合同约定提供物业服务，其物业服务费应当予以扣减。
经审理查明，2005年3月28日，深圳市花样年物业管理成都分公司与成都通和置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由深圳市花样年物业管理成都分公司提供花样年·别样城小区自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。商铺由业主按其拥有建筑面积每月每平方米3元交纳。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日按每天应交管理服务费的万分之五交纳滞纳金。2014年9月14日，彩生活公司与双流县花样年·别样城建筑区划第一届业主委员会签订《物业服务合同》，约定彩生活公司自2014年7月1日起至2017年6月30日止为花样年·别样城小区提供物业管理。彩生活公司按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费，其中商业为1.5元/月·平方米。业主按月缴纳花样年·别样城小区物业服务费用，若跨月逾期交纳物业服务费，每逾期一日，则按应交金额的千分之三，向欠费的业主收取。彩生活公司接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托，代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，并开具专用收费票据。
2011年8月19日，刘堂勤与通和公司签订《别样城会所商业房屋租赁合同（2-4层）》，约定刘堂勤承租花样年·别样城小区2楼1层门厅部分、2层、3层及4层。租赁期为10年，自2011年10月1日-2021年9月30日。通和公司预计于2010年9月30日向刘堂勤交付租赁房屋。1层门厅部分面积43.35平方米；2层建筑面积为764.95平方米；3层建筑面积为769.99平方米；4层建筑面积为207.62平方米。该房屋每月物业服务费为3572元（每平方米每月2元，按1786.12平方米计算）。2015年8月11日，刘堂勤与成都市花样年房地产开发有限公司签订《终止<别样城会所商业房屋租赁合同（2-4层）>协议书》，约定因刘堂勤经营原因，刘堂勤于2015年6月提出了退租申请，经双方友好协商，同意该合同提前终止。一、自本协议生效之日起，上述房屋租赁合同终止；二、刘堂勤已缴纳租金至2015年5月31日，因刘堂勤于2015年6月19日将房屋正式腾退，租金计算至腾退之日止。三、通和公司要求刘堂勤与房屋所在的物业管理公司结清包括但不限于物业服务费、水电气费、停车费等相关费用，由此产生的一切纠纷由乙方自行承担。
另查明，彩生活公司提供的电费抄表记录载明“一楼20倍2月度数为1089……6月度数为1262；2、3、4楼20倍2月度数为1437……6月度数为1483；空调20倍2月度数为3624……6月度数为3841……”。彩生活公司提供水表显示用水量为20194立方。
同时查明，2014年5月26日，彩生活公司向刘堂勤出具《收条》，载明“收到馨立方酒店2012年8月-2014年4月物业管理费及水电费第一批费用金额共计68，140元（备注：待三批费用结清后开据总金额发票）”。2011年11月29日，经成都市工商行政管理局批准，通和公司企业名称变更为成都市花样年房地产开发有限公司。双流县物价局双价发[2013]40号文规定非居民生活用水为2.9元/立方米、代征污水处理费为0.50元/立方米。
2010年5月12日，经成都市工商行政管理局批准，深圳市花样年物业管理有限公司成都分公司企业名称变更为彩生活公司。
上述事实，有原、被告当庭陈述、原、被告身份信息、前期物业管理服务合同、物业服务合同、别样城会所商业房屋租赁合同（2-4层）、电费抄表记录、终止<别样城会所商业房屋租赁合同（2-4层）>协议书、照片等证据予以证明。
本院认为，彩生活公司与成都通和置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》以及与双流县花样年·别样城建筑区划第一届业主委员会签订的《物业服务合同》系各方真实意思表示，所签订的合同并不违反法律规定，应属有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”和第十二条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”的规定，该合同对刘堂勤具有约束力。关于彩生活公司提出要求刘堂勤按照2元/平方米的标准支付从2010年9月至2015年6月物业服务费的主张，本院认为根据刘堂勤与通和公司签订的《别样城会所商业房屋租赁合同（2-4层）》和终止<别样城会所商业房屋租赁合同（2-4层）>协议书关于租赁期限的约定可以认定，案涉房屋租赁期限应当从2011年10月1日起至2015年6月19日止。根据《前期物业管理服务合同》关于商铺由业主按其拥有建筑面积每月每平方米3元向彩生活公司交纳的约定，2011年10月1日-2014年7月1日期间，刘堂勤应当按照3元/平方米的标准向彩生活公司支付的物业服务费，现彩生活公司仅主张按照1786.11平方米，2元/平方米计算物业服务费系其处分自身权利的行为，并无不当。故2011年10月1日-2014年7月1日期间刘堂勤应支付的物业服务费为117,883.26元（2元/平方米×1786.11平方米×33个月）。根据《物业服务合同》关于物业服务费1.5元/月·平方米的约定，刘堂勤在2014年7月1日-2015年6月19日期间应支付的物业服务费为32，149.98元（1.5元/平方米×1786.11平方米×12个月）。关于彩生活公司提出要求刘堂勤按照1.58678元/度标准支付从2015年1月至2015年6月电费的主张，本院认为，彩生活公司已经向本院提交了每月电费抄表记录作为证据，已完成了本证的举证义务。虽然刘堂勤提出电费抄表记录载明的度数本人并未进行确认且存在一楼商户私搭电线的情况，因此产生的电费不应当由刘堂勤独自承担的抗辩理由，但根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，因刘堂勤并未就其抗辩理由提交充分证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，故本院对彩生活公司的关于电费的主张(4640+7700+960)×1.58678/度=21103元予以支持。关于彩生活公司提出要求刘堂勤按照4.1元/立方米的标准支付水费的主张，本院认为彩生活公司应当就刘堂勤租赁期间房屋每月产生的水费分别提交证据予以证明，因彩生活公司并未予以区分，本院根据公平原则，按照平均值认定刘堂勤承租房屋每月用水量为488.76立方米（20194立方米÷45个月）。根据双流县物价局双价发[2013]40号文关于非居民生活用水为2.9元/立方米、代征污水处理费为0.50元/立方米的规定，认定刘堂勤承租房屋使用的水费金额为68，659.6元，同时本院对于彩生活公司要求按照4.1元/立方米计算水费的主张部分予以支持。
关于刘堂勤提出彩生活公司的诉讼请求部分超出诉讼时效的抗辩理由，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”以及以及第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，刘堂勤在2014年5月26日向彩生活公司支付相应费用的行为构成诉讼时效中断，诉讼时效应当从2014年5月27日重新开始计算。因彩生活公司并未提交证据证明在诉讼时效内存在诉讼时效中断的情形，故彩生活在2016年9月19日才向法院起诉，已超过2年的诉讼时效，本院对刘堂勤的该项抗辩理由予以支持。因此，本院对彩生活公司提出要求刘堂勤支付2014年9月18日前物业服务费、水费的请求不予支持。故刘堂勤应支付的物业服务费为24，112.49元（1.5元/平方米×1786.11平方米×9个月）、应支付的水费为14,956.06元（488.76立方米×3.4元/立方米×9个月）。综上，刘堂勤应向彩生活公司支付物业服务费24，112.49元、电费21，103元和水费14,956.06元共计60，171.55元。
关于彩生活公司提出要求刘堂勤支付违约金的主张，本院认为，刘堂勤未按时支付物业服务费、水费、电费已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而彩生活公司并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、刘堂勤的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为5000元为宜。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告刘堂勤于本判决生效之日起十五日内向原告深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司支付物业服务费24，112.49元。
二、被告刘堂勤于本判决生效之日起十五日内向原告深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司支付电费21，103元；
三、被告刘堂勤于本判决生效之日起十五日内向原告深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司支付水费14,956.06元；
四、被告刘堂勤于本判决生效之日起十五日内向原告深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司支付违约金5000元。
五、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2734元，由被告刘堂勤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。
审判员 孙毅
二〇一六年十二月十六日
书记员 顾梅