重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝05民终5406号
上诉人（原审被告）：何光平，男，1986年7月26日出生，汉族，住重庆市江北区。
被上诉人（原审原告）：王培文，男，1981年11月5日出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：蒋文阳，重庆昂正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张进飞，女，1972年7月14日出生，汉族，住贵州省普定县。
上诉人何光平因与被上诉人王培文、被上诉人张进飞房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院于2018年4月26日作出的（2017）渝0103民初18581号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人何光平上诉请求：请求撤销重庆市渝中区人民法院（2017）渝0103民初18581号民事判决书，改判由被上诉人张进飞向被上诉人王培文返还定金60000元及支付违约金90000元。事实和理由：1.上诉人何光平系卖方（即被上诉人张进飞）的委托人，且公证书上明确写明何光平系代张进飞签订房屋买卖合同，所收定金也是代张进飞偿还中国银行的贷款；2.上诉人何光平不应当承担违约责任。
被上诉人王培文答辩称，原审法院判决正确，应予以维持。
被上诉人张进飞未到庭应诉答辩。
被上诉人王培文一审诉讼请求：1.解除王培文与张进飞签订的《房屋买卖合同》；2.判决何光平与张进飞向王培文退还已付房屋购房款（定金）60000元；3.判决何光平及张进飞向王培文支付违约金120000元，赔偿贷款服务费5300元，中介服务费3000元，共计188300元；4.判决何光平及张进飞承担本案件受理费、保全费。
一审法院审理查明：2016年7月26日，张进飞作为委托人在重庆市渝北公证处，向受托人何光平出具《委托书》。《委托书》载明：“委托人张进飞名下有位于重庆市渝中区大黄路78号**幢**号的房屋一套，该房屋的《房地产权证》编号：101房地证***字第***号。由于委托人因故不能亲自办理该房屋项下的相关事宜，现全权委托何光平为合法代理人，并以委托人的名义办理如下事项：一、代为偿还银行借款并领取房地产权证；二、代为注销房屋抵押登记并领取产权证；三、代为签订房屋买卖合同（售房）；四、代为收取售房款；五、代为办理房屋产权过户登记；六、代为查询、调阅房屋登记档案及出具证明；七、代为缴纳售房所需税、费（含申请减免或退取契税、个税）；八、代为配合购房人办理银行二手房按揭、收取银行按揭款、抵押登记；九、代为办理物业管理、水、电、气、电话、有线电视、宽带、光纤过户手续；十、代为办理与上述委托事项相关的其他事宜。受托人在办理上述事项中所签署的一切有关文件，委托人均予以承认。委托期限：自本委托书签署之日起一年内有效。委托权限：受托人有转委托权。”重庆市渝北公证处对该委托行为进行了公证，并出具了（2016）渝北证字第***号《公证书》。
2017年3月20日，何光平（合同中称甲方，售房方）持前述《公证书》与乙方王培文（合同中还称购房方）、丙方重庆市夏安房地产经纪有限公司（合同中还称为经纪方）签订《房屋买卖转让合同》。该合同约定：甲方将重庆市渝中区大黄路78号“渝中名郡”*栋*层*号房屋出售给乙方，建筑面积138.38平方米，套内面部117.31平方米，成交价款900000元，该价款包括屋内现有入墙固定装修、附属设施及基础设施；该房屋配套设施的过户及产权过户费用由乙方承担；该价款包括大修、五通；本合同签订之日，乙方应交纳购房定金60000元于甲方（乙方先期交纳的诚意金转为定金）。乙方签订本协议后过户当日内，乙方应支付给甲方部分房价款190000元（首期房价款）。若该房地产设定有抵押，则甲方应在签订买卖合同后三个工作日内与抵押权人预约还贷时间，并与还贷当日全额还清甲方尚欠的贷款余额。同时，甲方须在收到从抵押权人处取得的办理房地产抵押注销手续全部材料原件后三个工作日内办理抵押登记注销手续，并于注销抵押登记后交予丙方托管，作为转让过户之用。第二期房价款，乙方通过银行贷款支付645000元。在甲方收到上述各期房款抵押当日，甲方向乙方办理交房手续。在甲乙双方办理交房手续后三个工作日内，甲乙方共同赴有关部门办理前述设施、物业维修基金及该房地产物业的更名手续。在甲乙双方办理交房及相关更名手续、结算清相关费用且确认该房地产内原有户口已迁出后的当日，乙方将尾款5000元足额支付甲方。由于丙方在本合同签订之前，为甲乙双方做了大量的工作，提供了交易机会，因此，甲乙丙三方在签订本合同之日（无论甲乙双方最后是否成交），须向丙方支付下列费用：乙方须向丙方支付中介服务费9000元、借款金额0.5个点（再额外支付2000元）的按揭服务费。在任何情况下，甲方或乙方任何一方签署本协议后而未能依本协议书之条款售出或买入该物业，则毁约一方须及时支付丙方在上述交易中应收取甲乙双方之中介服务金额作违约金。其他已收取费用丙方亦不退还。上述合同第五条“相关约定”的第5.8条约定：“如甲方代理人签订本合同，则甲方代理人已取得甲方及其共有人的授权及认可，甲方及其代理人对本合同的签定、履行违约、终止等承担全权责任。”第六条“违约责任”约定：“6.1甲乙双方任何一方违反上述条款，导致合同无法继续履行，视为严重违约，由违约方支付违约金给守约方，违约金额按房屋成交价的10%计算；6.2因甲方原因（如：延迟交付《房地产权证》和相关证件资料或所交资料缺乏真实性、合法性或出售意向有所改变）导致无法办理按揭贷款或房地产转让登记手续，应书面通知乙方和丙方，甲方应在三个工作日内，将已经收取的乙方已付款（不及利息）返还给乙方。同时，甲方还应向乙方支付违约金人民币120000元，并向丙方支付中介服务费2%）。”第八条“甲乙双方自行约定事宜”中约定：“甲方承诺该房因继承或赠予所得，所产生的个税由甲方承担。首付款为银行审批贷款金额为准。房屋尾款5000元先交丙方保管，甲乙双方协商于2017年5月5日后过户，到2017年5月10日之前。”双方还约定了其他事项。
该合同签订当日，王培文支付购房定金60000元，何光平向王培文出具了《收条》。同日，王培文向重庆市夏安房地产经纪有限公司支付中介服务费3000元。2017年3月29日，王培文又向该公司支付了贷款服务费5350元。随后，经该公司服务，王培文通过了其购买上述房屋的按揭贷款审核，并签订了按揭贷款合同。但由于张进飞除上述房屋有按揭贷款尚未还清，其还有其它贷款未归还，在张进飞未归还全部贷款情况下，张进飞上述房屋的按揭贷款银行不同意解除上述房屋抵押，从而导致上述房屋未能按约定时间转移登记至王培文名下。
2017年5月9日，乙方王培文与甲方何光平《补充协议》约定：甲乙双方在原合同（房屋买卖转让合同—合同编号：1300150）基础上，就房屋过户一事进行协商。原合同约定的过户时间为2017年5月10日前，由于甲方原因无法按原计划完成约定，经双方友好协商达成一致意见：将原合同约定过户时间改为2017年5月20日之前，双方配合完成过户手续。2017年5月19日，乙方王培文与甲方何光平又签订《补充协议》将原合同约定的过户时间变更为在2017年6月20日之前，双方配合完成过户手续。2017年6月22日，乙方王培文与甲方何光平再次签订《补充协议》将原合同约定的过户时间变更为2017年7月10日之前，并约定由王培文另外出资15000元配合卖方处理取证事宜，双方配合完成过户手续之后当日由王培文支付这部分款项。但是，由于张进飞的前述原因，其在上述房屋上设定的按揭抵押一直未能解押，致使前述合同未能继续履行。王培文遂以本案诉讼请求起诉至一审法院，要求处理。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，何光平受张进飞委托并持经公证的《委托书》与王培文及案外人重庆夏安房地产经纪有限公司签订《房屋买卖转让合同》，该合同对重庆市渝中区大黄路78号“渝中名郡”*栋*层*号房屋的买卖事宜达成的协议是买卖双方当事人真实意思的表示，内容合法，依法属有效合同。虽然该买卖合同是何光平以本人名义在“售房方”“甲方”处签名，但因何光平在订立合同时出具了张进飞的公证委托书，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条关于“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，前述《房屋买卖转让合同》对王培文和张进飞有直接约束力。同时，由于该合同第五条“相关约定”的第5.8条约定：“如甲方代理人签订本合同，则甲方代理人已取得甲方及共有人的授权及认可，甲方及其代理人对本合同的签定、履行违约、终止等承担全权责任。”该约定属特别约定，且属于债的加入，对何光平有拘束力，何光平应按约定与张进飞共同承担相应责任。何光平辩称其不应承担因张进飞应承担的违约责任不成立，一审法院对其该辩称意见不予采纳。
关于王培文要求解除与张进飞之间房屋买卖转让合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，《房屋买卖转让合同》明确约定，甲方（即售房方张进飞）应于2017年5月5日为乙方（即购房方王培文）办理房屋过户手续，至当月10日之前。但由于张进飞银行按揭贷款及其他信用贷款未全部归还使前述买卖房屋设定的抵押登记不能消除的原因，张进飞未能按约定期限完成房屋过户的义务。其后，经张进飞代理人何光平三次与原告签订《补充协议》，对房屋过户时间进行了三次变更，将房屋过户时间延长至同年7月10日之前，但张进飞仍未履行该项义务。以上补充协议的订立，既是期限变更，亦是王培文催促张进飞履行义务的行为。并且，原告起诉后，张进飞拒不应诉，其行为表明其拒绝履行前述买卖合同，导致王培文购买房屋的合同目的不能实现。因此，王培文现要求解除其与张进飞签订的前述《房屋买卖转让合同》符合前述法律规定，一审法院依法予以支持。
关于王培文要求张进飞、何光平返还定金60000元并支付违约金120000元的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因王培文与张进飞之间的房屋买卖转让合同应当解除，王培文要求张进飞返还定金60000元符合法律规定，该院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，双方争议的《房屋买卖转让合同》第6.1条约定：“甲乙双方任何一方违反上述条款，导致合同无法继续履行，视为严重违约，由违约方支付违约金给守约方，违约金额按房屋成交价的10%计算。”第6.2条约定：“因甲方原因（如：延迟交付《房地产权证》和相关证件资料或所交资料缺乏真实性、合法性或出售意向有所改变）导致无法办理按揭贷款或房地产转让登记手续，应书面通知乙方和丙方，甲方应在三个工作日内，将已经收取的乙方已付款（不及利息）返还给乙方。同时，甲方还应向乙方支付违约金120000元。”据本案查明事实，张进飞未能全部归还自己的按揭贷款及其它信用贷款致使上述房屋的原按揭抵押不能解除，导致原告不能办理变更登记。张进飞的行为属其双方约定的严重违约行为，导致《房屋买卖转让合同》无法继续履行，张进飞应当按前述约定向王培文支付按成交价款10%计算的违约金90000元。而本案中并无证据证明张进飞有“延迟交付《房地产权证》和相关证件资料或所交资料缺乏真实性、合法性或出售意向有所改变”的行为导致原告不能办理按揭贷款或房地产转让登记手续，故王培文要求张进飞按前述合同第6.2条支付违约金120000元不成立，其违约金诉讼请求中超过90000元的部分，本院不予支持。同时，由于前述合同第5.8条的特别约定，何光平亦应与张进飞共同承担前述定金的返还和违约金的支付责任。
关于王培文要求张进飞赔偿中介费3000元、贷款服务费5300元损失的问题。本案中，对于因一方违约导致合同因无法继续履行而解除时已支付中介费、贷款服务费如何处理的问题，本案当事人在前述《房屋买卖转让合同》中并无明确约定。由于张进飞、何光平因张进飞的违约行为已承担返还定金、支付违约金90000元的违约责任，王培文再要求赔偿中介费、贷款服务费损失属违约金的增加。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”一审法院认为，违约责任有约定的应从其约定，无约定的，应遵守诚实信用原则，兼顾公平，依据前述司法解释，本案中并无证据证明原告因前述合同未能履行的损失超过违约金90000元，故该院认为张进飞、何光平承担该违约金后已能弥补原告损失，王培文再要求赔偿中介费、贷款服务费损失依据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第一款第（三）项、第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条、第四百零二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：1.解除何光平代张进飞与王培文于2016年7月26日签订的《房屋买卖转让合同》；2.何光平与张进飞在该判决生效后立即共同返还王培文定金60000元；3.何光平与张进飞在该判决生效后立即共同向王培文支付违约金90000元；4.驳回王培文的其他诉讼请求。一审案件受理费12800元，由王培文负担2560元，何光平与张进飞共同负担10240元；财产保全措施申请费1470元，由何光平与张进飞共同负担。
本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点在于上诉人何光平是否应当承担因被上诉人张进飞（即被代理人）的违约行为所产生的违约责任。
首先，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”根据上述法律规定，上诉人何光平和被上诉人王培文所签订《房屋买卖转让合同》的行为构成代理，该法律后果直接约束王培文及被代理人张进飞。
其次，合同的约定属于合同缔约方合意之行为，缔约方必须依照合同的规定享有权利、履行义务及承担违约责任。由于何光平与王培文所签订的《房屋买卖转让合同》中第五条“相关约定”的第5.8条约定：“如甲方代理人签订本合同，则甲方代理人已取得甲方及共有人的授权及认可，甲方及其代理人对本合同的签定、履行违约、终止等承担全权责任。”虽然合同的相对方系被代理人张进飞和王培文，但在该合同签订之时，何光平以代理人的身份在合同中签字，表明其知悉本条款所约定的内容并且知道若其以代理人身份签订该合同，则应当受到本条款对于代理人的法律约束，若甲方违约则应与其共同承担违约责任的法律后果。该项约定属于有效约定，对何光平产生拘束力，何光平应按约定与张进飞共同承担相应违约责任。
综上所述，上诉人请求撤销原判并改判由张进飞向王培文返还定金60000元及支付违约金90000元的理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12800元，由上诉人何光平负担。
本判决为终审判决。
审判长 张泽兵
审判员 韩 艳
审判员 苏 渝
二〇一八年十月十九日
书记员 尹子依