广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终11179号
上诉人（原审原告）：广州市骏益物业服务有限公司，住所地广东省广州市花都区新华街滨江东路湖畔花园1B23房。
法定代表人：龙玉华，董事长。
委托诉讼代理人：王云松，广东解法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周怡，广东解法律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）：骆镜文，男，1969年3月17日出生，汉族，住广东省广州市花都区。
委托诉讼代理人：黄爱珍，广东合誉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯嘉毓，广东合誉律师事务所律师。
上诉人广州市骏益物业服务有限公司（以下简称骏益公司）因与被上诉人骆镜文物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初8044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人骏益公司委托诉讼代理人王云松、周怡，被上诉人骆镜文委托诉讼代理人黄爱珍、侯嘉毓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
骏益公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持骏益公司诉讼请求；2.一、二审诉讼费由骆镜文负担。事实与理由：（一）一审判决认定事实错误。1.物业费收费标准应为每月每平方米0.6元。骏益公司一审中提交的166份《住户费用收费单》足以证明小区过半数业主已按涨价后的标准缴纳物业费。在金鹏小区的日常物业管理中，为了管理方便，通常是管理处给业主派发物业缴费通知，业主接到通知后到管理处缴费，工作人员给业主开缴费证明。骏益公司在本案提供的收费单中，有骏益公司的工作人员的签名以及日期证明业主的缴费时间。缴费通知单一式四联，一份给业主留存，一份给财务记账，两份管理处保存。收费单的作用相当于收据，并不是像骆镜文所主张只是起到通知业主缴费的作用。2.骆镜文应返还骏益公司代缴的水费、水费损耗等费用。金鹏小区业主的水电费用，均由骏益公司代缴。骆镜文所在房号产生的水费、水费损耗等费用，同样也是骏益公司向自来水公司代缴的，骆镜文应予返还。3.骆镜文应向骏益公司缴纳停车管理费。骆镜文说称将车辆停放在小区内，该抗辩理由不成立，小区的监控录像拍录到骆镜文的车辆停在小区内，有照片为证。骆镜文应向骏益公司缴纳停车管理费共16950元。（二）一审法院适用法律错误。本案系基于《物业服务合同》产生的物业服务合同纠纷，因《物业服务合同》仍在履行期内，骏益公司仍有权向骆镜文主张支付欠缴的物业费。骏益公司基于《物业服务合同》的权利义务关系，向骆镜文提供物业管理服务。在合同履行期间，骏益公司积极尽责履行其提供管理服务的义务，骆镜文也理应每月按时足额向骏益公司缴纳物业管理费用。但在2007年12月开始直至起诉前，骏益公司已经积极履行其管理义务后，骆镜文并未向其支付足额的物业管理费。基于物业服务合同是—个持续履行的具有一定特殊性的合同，其产生的债权债务关系并不受一般债权债务关系中两年诉讼时效的限制，而是受到服务合同履行期间以及履行期届满的时效限制，其诉讼时效应从物业公司撤场之日起算。综上，请求二审法院支持骏益公司的上诉请求。
骆镜文辩称，（一）骏益公司提供的收费单仅为缴费通知单，不能证明小区过半数业主同意涨价，并同意按照涨价后的物业服务费标准交费。并且该收费单是2018年1月和2月份的单据，与骏益公司的诉讼请求不具有关联性。另外，骏益公司的涨价行为不符合《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定。其涨价行为不符合法律规定，理应无效。（二）骏益公司无证据证明其已经代缴了水费，也无证据证明交纳的具体数额、分摊方式及计算方式等。骏益公司的该项主张缺乏证据支持，应当承担举证不能的责任。（三）骆镜文在小区并未购买或租用停车位，也未在小区内停放车辆，骏益公司所谓的停车费都是业主共有区域，骏益公司无权将小区共有部分营利。同时，涉案小区没有门禁管理，车辆进出不需要核实身份，骏益公司没有提供任何车辆管理服务。另外，骏益公司也没有就停车费的收费标准与骆镜文达成任何约定，骏益公司的该项主张缺乏证据支持，应当承担举证不能的责任。（四）物业管理费应当逐月计算，骏益公司主张的2015年9月份之前的物业费已经过了诉讼时效，不应得到支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
骏益公司于2017年9月22日向一审法院起诉请求：1.判令骆镜文支付所欠物业管理服务费31420.2元及违约金（暂计起诉日为15000元）；2.本案诉讼费用由骆镜文承担。
一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街龙珠路2号6A号楼40x房，权属人为骆镜文，位于金鹏花园小区，系骆镜文向广州市花都第四建筑工程有限公司购买。在骆镜文收楼时，涉案小区是由广州市清新物业管理有限公司（以下简称清新公司）提供物业管理服务。
2010年12月30日，骏益公司（乙方）与案外人广州市花都金鹏房地产开发公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将金鹏花园物业小区移交乙方进行物业管理服务，期限自2010年12月30日起至2020年12月30日止。同时，骏益公司陈述其于2007年10月即已入驻金鹏花园小区进行物业管理服务，但于2010年才正式签订合同。诉讼中，骏益公司提交了广州市花都区新华街骏威社区居民委员会于2018年3月2日出具的《证明》，该证明载明金鹏花园小区自2010年12月至今由骏益公司承担物业管理服务。
对于物业服务收费标准，骏益公司提供的其单方出具的《通知》显示涉案房屋所在的6A号楼原物业服务费是按每月每平方米0.4元标准收取，骏益公司要求自2015年7月1日起按每月每平方米0.6元的标准收取物业服务费。骆镜文确认其自收楼后一直按每月每平方米0.46元的标准缴纳物业服务费，认为骏益公司单方提价程序不合法，主张物业服务费应按原来的标准计收。
骏益公司陈述其曾做过问卷调查，且经过调查，金鹏花园小区过半业主同意由其管理该小区，对此骏益公司提交了《问卷调查》的复印件拟证明其主张。对于物业服务费的涨价程序，骏益公司提供其单方出具的《通知》一份，拟证明其已将涨价信息告知小区业主，并提交了166份由骏益公司出具的2018年1、2月份的《住户费用收费单》，拟证明过半数业主已按涨价后的标准支付物业服务费。上述《住户费用收费单》内容为通知业主在限期内缴交2018年1月或2月期间的物业管理费。骆镜文对上述证据均不予认可。
诉讼中，骏益公司及骆镜文均确认涉案房屋按面积188.32平方米计收物业服务费，骏益公司明确其在本案中主张的物业服务费计收时间段为2007年12月至2017年4月。第一次庭审时，骏益公司仅就物业服务费提出主张。第二次庭审时，骏益公司提供其单方制作的物业费用欠费明细表拟证明骆镜文欠费情况，该明细表中的欠费项目包括管理费、停车费、水费、水费损耗、公共分摊、垃圾处理费等，其中垃圾处理费要求按每月4元标准计算。骏益公司针对上述除管理费以外的其他项目费用未提供证据证明其主张。骆镜文对该明细表不予认可，且陈述其并未将车辆停放在涉案小区。另查明，涉案小区没有成立业主委员会。
一审法院认为，关于涉案小区的物业服务实际提供者问题。虽然骆镜文是向广州市花都第四建筑工程有限公司购买涉案房屋，以及骆镜文收楼时是由清新公司提供物业管理服务，但骆镜文并未举证证明在骏益公司主张物业服务费的时间段中仍由清新公司提供物业服务。广州市花都区新华街骏威社区居民委员会于2018年3月2日出具的《证明》也证实自2010年12月起，涉案小区均由骏益公司提供物业管理服务。因此，一审法院认可金鹏花园小区自2010年12月起至今是由骏益公司提供物业管理服务的事实。骏益公司、骆镜文之间虽未签订具体的物业管理服务合同，但骏益公司为涉案房屋所在小区提供了物业管理服务，双方形成了事实上的物业服务关系，依据公平原则，骆镜文应向骏益公司支付物业服务费。
关于物业服务费的计收标准问题。骆镜文确认其在收楼后按每月每平方米0.46元的标准缴纳物业服务费。骏益公司要求自2015年7月1日起，涉案房屋物业服务费的标准从每月每平方米0.4元提高至每月每平方米0.6元。骏益公司针对提价主张而提供的《通知》为其单方出具，无证据证明骏益公司已将该《通知》中的提价事项告知小区业主以及业主的赞成或反对情况；骏益公司提供的2018年1、2月份的《住户费用收费单》仅为缴费通知单，且该证据也无法充分证明其所主张的小区过半数业主已按涨价后的标准缴纳物业服务费。关于物业服务费的涨价程序，《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定，业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，应当遵循以下程序：（一）物业服务企业已委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，并取得审计报告。（二）拟调整物业服务收费标准的相关事项已公告30日以上……（三）调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过;表决结果已经公示60日以上……。依据证据规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实没有证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现骏益公司要求按提价后的标准收取物业服务费，但其提供的证据不足以证明其提价程序具有合法性或提价行为事后已获得多数比例业主的追认。因此，骏益公司要求骆镜文自2015年7月1日起按每月每平方米0.6元的标准缴纳物业服务费，依据不足，一审法院不予支持。涉案房屋的物业服务费应按原标准即每月每平方米0.46元计算。
关于骏益公司单方制作的物业费用欠费明细表中的其他收费项目，骏益公司并未提供证据证明骆镜文应向其支付停车费以及骏益公司对水费、水费损耗、公共分摊等费用的支出、分摊方式、金额计算方式等情况，应承担举证不能的不利后果，对上述主张，一审法院不予支持。关于垃圾处理费，根据《广州市人民政府关于收取城市生活垃圾处理费的通告》（穗府规〔2017〕11号）、《广州市市容环境卫生管理规定》等文件要求，住户应缴纳垃圾处理费。骆镜文未举证证明其已缴纳该项费用，故对骏益公司要求骆镜文按每月4元标准支付垃圾处理费的请求，一审法院予以支持。
关于诉讼时效问题。骏益公司未提交曾向骆镜文主张过权利的证据。骆镜文提出诉讼时效抗辩有理，一审法院予以采纳。物业服务费（包括垃圾处理费）通常按月缴纳，在骏益公司、骆镜文双方无明确合同约定的情况下，各月物业费最迟应于当月最后一天缴纳。骏益公司于2017年9月22日提起本案诉讼，向前倒推两年，即2015年9月前的物业服务费已超过诉讼时效。因此，骆镜文应向骏益公司支付2015年9月至2017年4月期间共20个月的物业服务费。按双方确认的计费面积计算，骆镜文每月应交纳的物业服务费为86.63元（0.46元×188.32），20个月的物业服务费共计1732.60元（86.63元×20）、垃圾处理费共计80元（4元×20），因此骆镜文应向骏益公司支付2015年9月至2017年4月期间的物业管理服务费共1812.6元（1732.60元+80元）。对骏益公司主张未超出1812.6元的部分，一审法院予以支持。骏益公司、骆镜文双方虽形成事实物业服务关系，但双方并未签订物业服务合同，也没有就违约金进行约定。因此，对逾期缴费的违约金部分，一审法院调整为自起诉之日（2017年9月22日）起，按中国人民银行发布的同期贷款利率标准计算。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2018年3月27日判决：一、骆镜文于判决发生法律效力之日起十日内向骏益公司支付2015年9月至2017年4月期间的物业管理服务费共1812.6元；二、骆镜文在支付上述款项的同时，向骏益公司支付逾期付款违约金（以1812.6元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率标准，从2017年9月22日起计算至付清款之日止）；三、驳回骏益公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费960.6元，由骏益公司负担905.6元，由骆镜文负担55元。
二审期间，骏益公司提交了以下证据：1.广东省行政事业性收费统一票据（AC884576），拟证明骏益公司在管理服务小区相关缴费的一系列收费凭证，骏益公司为小区提供了物业服务。2.广州市花都自来水公司收费确认单（0067325），拟证明小区没有分表，是总表形式供水，由骏益公司交纳过之后再分摊。该缴纳方式从1999年一直延续至今。3.广州市花都自来水公司出具的《说明》，拟证明小区是总表形式供水。4.广东省行政事业性收费统一票据（AC887356），拟证明排污处理需要交纳统一费用，该部分骏益公司在本案中没有请求。5.广州市花都自来水公司收费确认单（0099529），拟证明骏益公司交纳了相关费用。6.广东省行政事业性收费统一票据（AC884872），与证据4证明意见一致。7.广州市花都自来水公司收费确认单（0065672），拟证明骏益公司代缴的收费。8.光盘一份，拟证明骏益公司提供了物业服务，骆镜文的车辆在小区停放。9.骏益公司向小区其他业主收费的单据，拟证明按照现行收费标准每月每平方米0.6元，交费户数已经达到了80%以上。
经质证，骆镜文的意见为：证据1-2、4-7中单据的日期都是2018年1月和2月份，与骏益公司主张的2007年到2017年的物业服务费没有关联性。证据3的合法性由法庭核实，涉案小区的水费是有分表的，并不是一个总表。根据骏益公司陈述，证据1-7是涉案小区整体水费和污水费的票据，不能反映出骆镜文需承担的费用及计算方式，因此不能证明骆镜文应承担的费用。对于证据8，光盘中有骆镜文配偶名下车辆的行驶记录，但无法证明拍摄的地点，而且拍摄的时间均为2018年4月份，与骏益公司的主张没有关联性。对证据9的三性不予认可，该住户费用收费单上绝大部分没有业主签名，有签名的部分骆镜文也无法核实签名人是否为业主本人。另外，住户费用收费单只是一个缴费通知，并非已经收费的事实证明依据。物业公司收取物业服务费后，应当开具正式发票，而骏益公司没有提供任何物业费发票，因此无法证明金鹏小区80%业主同意按照每月每平方米0.6元的新标准缴费。骏益公司所说的其已经取得过半数业主同意涨价并按照涨价后标准收费的陈述与事实不符。
经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。
二审查明以下事实：（一）关于涉案小区水费。为查明涉案小区水费向当地自来水公司的缴纳主体，本院二审向广州市花都自来水公司发出了调查函。广州市花都自来水公司在给本院的《复函》中明确系骏益公司向其统一缴纳。二审庭审中，骏益公司当庭计算2015年9月至2017年4月涉案房屋实际水费金额为481.3元，分摊金额为110元，骆镜文对该金额予以确认。（二）关于骏益公司本案所主张的停车费。骏益公司为证明骆镜文车辆停放于涉案小区，为此提交了骆镜文家庭所拥有的粤Ａ×××××小轿车的停放照片。根据该车辆停放位置来看，没有画停车标志；骆镜文主张该车辆停放的位置为小区公共部分的空地上，骏益公司无权收费，且其平时是停放于小区外马路边的。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据骏益公司的上诉及骆镜文的答辩意见，本案二审的争议焦点问题为：（一）物业服务费应按照何种标准计收；（二）骆镜文应否向骏益公司支付相应水费；（三）骆镜文应否向骏益公司支付相应停车费；（四）关于骏益公司所主张费用的诉讼时效问题。
关于第一个争议焦点问题。骏益公司主张涉案物业服务费自2015年7月1日起应按照每月每平方米0.6元的标准支付。对此，本院认为，根据《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定：“业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，应当遵循以下程序：（一）物业服务企业已委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，并取得审计报告。（二）拟调整物业服务收费标准的相关事项已公告30日以上。公告的相关事项应当包括上一年度物业项目经营情况和调价方案的审计报告、调整后的收费标准、服务内容和服务标准等。公告期间，应当听取和收集业主的意见，并书面告知物业所在的街道办事处、镇人民政府，居民委员会、村民委员会以及区价格行政管理部门和房地产行政主管部门。（三）调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过；表决结果已经公示60日以上。公示的表决结果应当包括业主的房号、专有部分面积以及与其相应的赞同、反对、弃权的意见，全体业主赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。”骏益公司未提供充分证据证明其提价程序遵循了上述规定，故其要求骆镜文按照提价后的标准支付物业服务费依据不足。至于其他业主依照提价后的标准向骏益公司支付物业服务费的问题，可视为其他业主对自身权利的处分。骏益公司以此来证明其提高物业服务费的程序符合法律规定，依据不充分，故本院不予支持。一审法院认定骆镜文与骏益公司之间存在事实上的物业服务关系，并判令骆镜文按照每月每平方米0.46元的标准支付物业服务费，骆镜文对此未提起上诉，故本院予以维持。
关于第二个争议焦点问题。根据广州市花都自来水有限公司出具的《说明》及《复函》，涉案小区系总表形式供水，每期水费由小区物业统一缴纳。骆镜文称涉案房屋水费系其向自来水公司缴纳，但骆镜文对此并未提供证据予以证明，其行为显然有违诚实信用原则。骏益公司、骆镜文二审共同确认，2015年9月到2017年4月涉案房屋的水费及分摊费共计591.3元，故骆镜文应向骏益公司支付2015年9月至2017年4月期间水费（包括分摊）共计591.3元。一审法院对水费部分处理不当，本院予以纠正。
关于第三个争议焦点问题。根据骏益公司提交的骆镜文家庭拥有的粤Ａ×××××小轿车停放的位置来看，没有画停车标志，骏益公司没有提供证据证明该车辆停放的位置为其专有位置，故本院对于骆镜文主张其车辆停放的位置系小区业主共有部分予以采纳。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”之规定，骏益公司作为小区物业服务公司，在该小区业主委员会无授权的情况下，无权就骆镜文停放于小区共有部分的汽车向其收取停车费。由于骆镜文不确认其与骏益公司之间形成车辆保管合同关系，因此该车辆停放于该小区期间可能产生的丢失及其他风险由骆镜文自行承担。
关于第四个争议焦点问题。本院认同一审法院关于诉讼时效问题的认定，理由在此不予赘述。由于骏益公司主张的2015年9月前的费用已经超过诉讼时效，一审法院不予支持并无不当。骏益公司主张诉讼时效应从其撤场之日开始计算，依据不足，本院不予采纳。
综上所述，骏益公司部分上诉有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初8044号民事判决第三项；
二、变更广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初8044号民事判决第一项为：骆镜文于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市骏益物业服务有限公司支付2015年9月至2017年4月期间的物业管理服务费、水费（包括分摊）共2403.9元；
三、变更广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初8044号民事判决第二项为：骆镜文在支付上述款项的同时，向广州市骏益物业服务有限公司支付逾期付款违约金（以2403.9元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率标准，从2017年9月22日起计算至付清款之日止）；
四、驳回广州市骏益物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费960.6元，由广州市骏益物业服务有限公司负担855.6元，由骆镜文负担105元。二审案件受理费960.6元，由广州市骏益物业服务有限公司负担910.6元，由骆镜文负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 王会峰
审判员 姚伟华
审判员 黄 嵩
二〇一八年九月二十六日
书记员 甄雪皓