福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终5289号
上诉人（原审被告）：黄益行，男，1987年5月13日出生，汉族，住福建省闽侯县。
委托诉讼代理人：陈立新，福建谨而信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高冰清，福建谨而信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈伟源，男,1981年2月28日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
委托诉讼代理人：江伟，北京中银（福州）律师事务所律师。
原审被告：徐桂，男，1990年1月19日出生，汉族，住福建省建瓯市。
原审被告：福州梦家园房产经纪服务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路278号太阳广场综合楼五层南面中间写字楼。
法定代表人：袁明敏。
委托诉讼代理人：徐立，男，公司员工。
上诉人黄益行因与被上诉人陈伟源、原审被告徐桂、福州梦家园房产经纪服务有限公司（以下简称梦家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初5103号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄益行上诉请求：1.撤销一审民事判决第一项至第三项，改判驳回陈伟源的所有诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费均由陈伟源承担。一、一审中，陈伟源诉请徐桂返还购房定金150000元、月供30000元、支付违约金400000元等，要求黄益行承担连带清偿责任。一审法院既然认定徐桂不是合同相对方无需承担违约责任，也就不存在黄益行承担连带责任的后果。一审判令黄益行承担返还及支付责任，违背了“不告不理”原则，判非所请。二、黄益行作为讼争房屋交易的卖方，已充分履行讼争《房地产经纪合同》项下义务。一审法院以黄益行刻意隐瞒真实卖方身份，未尽充分告知义务且从中获利为由，认定黄益行应承担合同履行不能的违约责任，是错误的。1.黄益行已告知梦家园公司其与徐桂的前手交易情况及以代理人身份签约的原因，不存在刻意隐瞒的情况。2.黄益行已向徐桂支付了购房首付款等费用，讼争房产因徐桂的债务纠纷被查封，导致黄益行也产生了较大损失。3.陈伟源在签约时应当知道讼争房产未办理产权证书的情况，对可能产生的风险应由其自行承担。三、即使黄益行应承担讼争《房地产经纪合同》无法履行的违约责任，一审法院认定其赔偿违约金400000元过高，依法应当予以下调。
陈伟源辩称，一、黄益行作为讼争房屋的实际所有人，在与陈伟源签约时，刻意隐瞒其系该房屋的实际所有人，未尽到充分告知义务，违反了诚实信用原则，应对合同无法继续履行、合同目的不能实现的后果承担责任。二、陈伟源一审诉请黄益行连带清偿违约债务，即是认为黄益行存在违约行为，应承担违约责任，不存在所谓“不告”。虽然一审查明事实后认为徐桂并非讼争合同的相对方，仅判决其承担返还7133元面积补差款，但并不影响黄益行作为该房屋实际所有人和真实卖方对合同不能履行承担违约责任。三、黄益行支付违约金400000元既合法有据，也合情合理。合同明确约定“任何一方在合同生效后、完全履行前被认定违约的，违约方应赔偿违约金肆拾万元整给守约方”。而且陈伟源购买该房屋时，正值全国乃至福州住宅市场价格剧烈变动之际，陈伟源因黄益行的违约行为，不但未能购得该房屋，而且失去了以相对低价（包括利率）购买该小区类似房屋的机会，陈伟源的实际损失远大于400000元。综上，请求驳回上诉，维持原判。
徐桂未作陈述。
梦家园公司述称，请法院依法判决。
陈伟源向一审法院起诉请求：1.解除陈伟源与徐桂、黄益行、梦家园公司于2017年4月8日签订的《房地产经纪合同》；2.徐桂双倍返还购房定金300000元；3.徐桂退还房屋按揭月供30000元、面积补差款7133元，并支付自2017年9月10日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失；4.徐桂支付违约金400000元，并赔偿房屋差价损失500000元；5.黄益行对徐桂应返还的购房定金中的100000元承担连带清偿责任；6.梦家园公司对徐桂应返还的购房定金中的50000元承担连带清偿责任；7.徐桂、黄益行、梦家园公司承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，陈伟源变更第2项诉讼请求为：徐桂返还购房定金150000元；变更第4项诉讼请求为：徐桂支付违约金400000元；变更第5项诉讼请求为：黄益行对徐桂上述债务承担连带清偿责任。
一审法院认定事实：2015年12月16日，徐桂与融侨（福州）置业有限公司签订《商品房买卖合同》，融侨（福州）置业有限公司将其开发的坐落于仓山区房屋以1537375元出售给徐桂。2017年3月15日，徐桂与黄益行签订《存量房买卖合同》，徐桂将坐落于仓山区房屋以1880000元出售给黄益行。2017年3月16日，徐桂办理公证委托，委托案外人黄燕贞、黄益行、石赵华（任意一人均可）为徐桂的全权代理人，以徐桂的名义办理坐落于仓山区房屋的该项手续，包括缴交公共维修基金、领取徐桂名下的权属证书并缴纳相关费用、申请银行还款、房屋出售转让交易过户、签订买卖合同并代收全额售房款等。2017年4月8日，黄益行以徐桂代理人的身份（甲方）与陈伟源（乙方）、梦家园公司（丙方）签订《房地产经纪合同》，将坐落于仓山区房屋以2300000元出售给陈伟源。合同补充协议第六点约定“甲乙双方中任何一方在合同生效后、完全履行前被认定违约，要承担违约赔偿责任，违约方应赔偿违约金400000元给守约方，违约方需另行支付甲乙双方应支付给丙方中介佣金及交易过程中已产生的费用”；第十条约定“签订本合同时，乙方支付部分购房定金50000元交由丙方代管，丙方开具相应金额的收据给乙方，余下购房定金100000元于2017年4月13日前乙方自行支付给甲方，甲方开具收条给乙方，此款项不经丙方监管”；第十一条约定“上述房产于2017年5月12日起（包含5月份）月供由乙方承担，若上述房产于2017年7月31日前在现行政策下无法过户至乙方名下，则2017年5月12日起（包含5月份）月供仍由乙方承担”。同日，黄益行将徐桂与融侨（福州）置业有限公司签订的《商品房买卖合同》、《房屋预售登记证明》、《销售不动产统一发票（自开）》、《公证书》提交给梦家园公司保管。合同签订当日，陈伟源向梦家园公司支付了购房定金50000元，2017年4月12日向黄益行支付了购房定金100000元。合同签订后，陈伟源向融侨（福州）置业有限公司缴纳了讼争房屋的面积补差款7133元。陈伟源向黄益行支付了讼争房屋2017年5月至9月的按揭贷款30000元。2017年9月11日，讼争房屋被晋安区人民法院司法查封。
一审法院认为，黄益行在与陈伟源签订讼争《房地产经纪合同》时虽持有徐桂的公证委托书，但黄益行自认“黄益行是以代理人的身份签订合同，但是因徐桂从开发商处买的房屋尚未办证，所以黄益行也不能办理产权证，只能以代理人的身份签订合同，黄益行只是名义上的代理人……且从委托书的内容可以看出，陈伟源知悉黄益行是真正的卖主，黄益行向徐桂购买的房屋”，可知徐桂办理公证委托的真正意思表示并非委托黄益行代为出售讼争房屋，黄益行在与陈伟源的房屋交易过程中的真实身份是卖方，并非徐桂的委托代理人。黄益行辩称其在签订讼争《房产经纪合同》时已将交易真实情况、签约主体等问题向陈伟源进行充分告知，尽到了作为合同相对方诚实信用的义务，不存在刻意隐瞒的问题。黄益行未能提交证据佐证其已告知各方黄益行与徐桂之间存在买卖关系，梦家园公司出具的《收证收据》中也未包含黄益行与徐桂签订的《存量房买卖合同》，黄益行持公证委托书与陈伟源签订讼争《房产经纪合同》，刻意隐瞒了黄益行系真实卖方的身份，未尽到充分的告知义务，违反了诚实信用原则。黄益行辩称在其与陈伟源的《房地产经纪合同》中无任何获利，由此产生的违约责任应由徐桂承担，与黄益行无关。从黄益行于2017年3月15日以1880000元向徐桂购买讼争房屋、2017年4月8日即以2300000元出售给陈伟源的行为可知，黄益行系为了从中赚取差价获利。综上分析，应由黄益行承担合同履行过程中产生的相应违约责任。
因讼争房屋已被晋安区人民法院司法查封，导致合同无法继续履行，不能实现合同目的，现陈伟源诉请解除《房地产经纪合同》，符合法律规定，予以支持。合同解除后，陈伟源向黄益行支付的定金100000元及按揭贷款30000元、向梦家园公司支付的定金50000元应予以返还。黄益行辩称其已将收取的定金100000元及按揭贷款30000元支付给徐桂，然因黄益行与徐桂之间亦存在买卖关系，黄益行转给徐桂的多笔款项无法核实是黄益行向徐桂购买房屋的购房款还是陈伟源支付的定金及按揭贷款，且徐桂并非与陈伟源之间买卖合同的相对方，未直接收取陈伟源支付的定金及按揭贷款，故对于黄益行的抗辩不予采纳，黄益行可另行向徐桂主张。梦家园公司辩称签订合同当日陈伟源应支付佣金55000元，但实际上陈伟源没有支付，故50000元购房定金等同于佣金。梦家园公司开具的收款收据中写明“代收购房定金50000元”，故对于梦家园公司的抗辩不予采纳。因讼争房屋的面积补差款7133元系陈伟源直接向融侨（福州）置业有限公司缴纳，并非支付给黄益行，故该笔款项应由徐桂返还。陈伟源主张的按揭贷款30000元及面积补差款7133元的利息损失，应从讼争房屋被司法查封之日起算，分别由黄益行、徐桂承担。根据《房地产经纪合同》补充协议第六点的约定，任何一方在合同生效后、完全履行前被认定违约，要承担违约赔偿责任，违约方应赔偿违约金400000元给守约方，如前分析，黄益行系讼争房屋的真实卖方，徐桂并非讼争合同的相对方，讼争《房地产经纪合同》无法继续履行产生的违约责任应由黄益行承担。黄益行辩称陈伟源既要求返还购房定金，又要求支付违约金，缺乏法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，现陈伟源选择适用违约金条款，而非主张双倍返还定金，故陈伟源的诉请不违反法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条规定，判决：一、解除陈伟源与黄益行、福州梦家园房产经纪服务有限公司于2017年4月8日签订的《房地产经纪合同》；二、黄益行于判决生效之日起十日内向陈伟源支付违约金400000元；三、黄益行于判决生效之日起十日内返还陈伟源定金100000元及按揭贷款30000元，并支付利息损失（以30000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2017年9月11日计至款项付清之日止）；四、福州梦家园房产经纪服务有限公司于判决生效之日起十日内返还陈伟源定金50000元；五、徐桂于判决生效之日起十日内返还陈伟源面积补差款7133元并支付利息损失（以7133元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2017年9月11日计至款项付清之日止）；六、驳回陈伟源的其他诉讼请求。案件受理费25200元，由黄益行负担。
二审诉讼过程中各方均未向本院提交新的证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据在案证据和查明的事实，黄益行与徐桂于2017年3月15日签订《存量房买卖合同》，以1880000元向徐桂购买讼争房屋；徐桂办理委托公证，委托黄益行办理讼争房屋交易的相关手续。2017年4月8日，黄益行以徐桂代理人身份与陈伟源、梦家园公司签订了《房地产经纪合同》，以2300000元将讼争房屋出售给陈伟源。从当事人陈述来看，徐桂述称其办理委托公证是为了配合办理讼争房屋的产权证、过户手续等，其并未委托黄益行代为出售讼争房屋；黄益行自述因讼争房屋尚未办理产权证，其只能以徐桂代理人身份签订《房地产经纪合同》等；可以说明徐桂办理委托公证系为了《存量房买卖合同》履行过程中所需的相关手续，并没有委托黄益行代为出售房屋的意思表示。而从讼争房屋的交易价格来看，黄益行向徐桂购买讼争房屋后转手即以2300000元价格卖给陈伟源，明显是为了从交易中获取利益。因此，一审法院认定徐桂并非《房地产经纪合同》的相对方，黄益行为《房地产经纪合同》的真实卖方符合本案实际情况。由于讼争房屋处于法院查封状况，《房地产经纪合同》已无可能继续履行，则黄益行应当根据《房地产经纪合同》的约定承担相应的违约责任。黄益行上诉主张其不应承担合同违约责任、一审判决认定违约金过高等不能成立，本院不予采纳。黄益行主张其在签订《房产经纪合同》时已将前手交易情况、签约主体等问题向陈伟源、中介方进行了告知，但其未能提供相应证据予以证实，故其主张不能成立，本院不予采纳。
一审诉讼中，陈伟源主张徐桂和黄益行在《房地产经纪合同》的履行过程中存在违约行为，并要求二者承担连带清偿责任。一审法院经审理查明后，认定徐桂并非《房地产经纪合同》的相对方、黄益行为真实卖方身份，并判令由黄益行承担相应违约责任并无不当。黄益行上诉主张一审法院判非所请不能成立，本院不予采纳。
综上所述，黄益行的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25200元，由黄益行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
审 判 员 吴筱洲
审 判 员 马 青
二〇一八年八月三十日
法官助理 江丽丽
书 记 员 郑紫雯