广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤03民终7839号
上诉人（原审被告、反诉原告）：江怀武
委托诉讼代理人：肖桂庆，广东邦德尔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：倪庭栋
委托诉讼代理人：昌国徽，广东兆广律师事务所律师。
上诉人江怀武因与被上诉人倪庭栋房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院(2017)粤0306民初23154号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人江怀武上诉请求：一、撤销一审判决第四项工资的金额，将“62813.57元”改判为“85022元”；二、撤销一审判决第五项，并依法改判为“倪庭栋向江怀武支付49890.35元”；三、撤销一审判决第七项，并依法改判为“倪庭栋向江怀武赔偿因倪庭栋装修而损坏江怀武的财物款项共计人民币188372元，或由倪庭栋对装修恢复原状”；四、倪庭栋承担全部诉讼费用。二审调查询问时，江怀武变更第一项上诉请求为：改判垫付工资金额为85022元，并以85022元为基数按每天千分之五计算违约金，计算到实际支付之日；增加第五项上诉请求为：确认《球城承包协议》为有效合同，江怀武无须向倪庭栋退还保证金18万元，倪庭栋承担江怀武的律师费17000元。
上诉事实和理由：一、一审判决中认定江怀武代为垫付的工资62813.57元与事实不符，江怀武代为垫付了2017年5、6、7月份的工资75679元，2017年8月1日至10日的员工工资9343元，上述合计为85022元都是江怀武代倪庭栋支付的，理应得到支持。二、一审判决中认定了倪庭栋确认欠江怀武的水电费15753元，实际江怀武除了代垫水电费外，还为倪庭栋垫付了2017年7月份宿舍的租金3370元、8月1日至8月10日的租金1116.6元、2017年5月至7月的宽带资费858.75元、员工押金1800元。倪庭栋在经营期间收取了会员预交的储值款26992元，该款项应由倪庭栋向江怀武支付。上诉合计款项为49890.35元，一审判决只认定15753元与事实不符，应予撤销。三、倪庭栋在经营过程中，未经江怀武允许擅自将江怀武经营设备空调、桌球桌等毁害，造成损失188372元，不管相应合同是否有效，倪庭栋都应承担损失或者恢复原状。
二审调查询问时，上诉人江怀武补充其上诉事实和理由称，《合同协议终止协议》、《还款承诺书》加盖的公章、私章均有法律效力，桌球城主管史某的签字是代表倪庭栋行使桌球城管理权等同于倪庭栋给予授权。二、倪庭栋加盖印章也是代表倪庭栋本人，因为印章等重要物件一直由倪庭栋授权专人保管授权使用。三、史某是倪庭栋的员工主管身份，代表倪庭栋行使权利，而且跟倪庭栋工资未结清与倪庭栋有利害关系，作证不能还原案件事实，而且存在虚假作证情况。《合同协议终止协议》、《还款承诺书》是倪庭栋真实意思表示，该真实性应该得到支持。关于《球城承包协议》，签订双方一直都没有争议，也承认双方是承包合作关系，倪庭栋起诉时也认为是承包协议并非租赁合同关系，《球城承包协议》是有效的合同，律师费应由倪庭栋承担。
被上诉人倪庭栋辩称，一、江怀武垫付的工资与事实不符，实际上倪庭栋已经支付了2017年5月份的员工工资，同时证人证言在判决书第6页也明确证明江怀武仅仅垫付了6至7月的工资，并未垫付5月、8月的工资，一审法院最终判决倪庭栋需要向江怀武支付垫付的2017年5月至8月10日的工资62813.57元，倪庭栋认为一审法院对该期间的事实已经作出认定，江怀武的主张没有事实依据，事实上一审判决对倪庭栋不利，倪庭栋考虑尽快解决纠纷，没有上诉，因此江怀武的该部分上诉请求应予驳回。二、倪庭栋在起诉前已经结清全部相关款项，除了拖欠江怀武7月份水电费15753元，没有拖欠其他费用，因此江怀武的第二项上诉请求应予驳回。三、倪庭栋对球城进行改造是经江怀武允许的前提下，而且倪庭栋已经在球城中添置了比江怀武原有价值更高的设备，现由江怀武占有。同时，江怀武没有提交任何有效证据证明原有的设备情况，因此该部分上诉应予驳回。四、就江怀武新增的第六项上诉请求，根据最高人民法院的相关司法解释，江怀武与倪庭栋签订的《球城承包协议》，名为承包、实为租赁，因江怀武出租的房屋没有取得建设工程规划许可证，已触犯法律规定，该《球城承包协议》无效。即使该《球城承包协议》为有效合同，也是因为江怀武单方收回球城经营权且冻结倪庭栋8月1日至10日的营业额导致，系江怀武违约造成的，故江怀武需向倪庭栋退回保证金18万元。五、关于江怀武在上诉请求中要求倪庭栋承担律师费以及违约金，是在江怀武提供的《合同协议终止协议》，《还款承诺书》中约定，一审法院清楚查明该文书并没有倪庭栋的签名，仅有签章不能认为是倪庭栋的真实意思表示，同时证人证言也明确证明倪庭栋在江怀武收回球城经营权后，其公章、营业执照、私章并没有带走，系江怀武要求证人在《合同协议终止协议》上盖章，签字时倪庭栋并不在场，该证人证言是一审中江怀武提交的证据，现在又上诉称证人证言与倪庭栋存在利害关系，与事实不符。
倪庭栋向一审法院起诉请求：1、解除《球城承包协议》；2、江怀武退还倪庭栋承包经营保证金人民币180000元；3、江怀武退还倪庭栋2017年8月12日-2017年8月31日的承包金人民币24000元；4、江怀武返还倪庭栋价值人民币87510元的物品，具体物品详见附件清单；5、本案诉讼费由江怀武承担。
江怀武向一审法院反诉请求：1、倪庭栋向江怀武支付江怀武代倪庭栋垫付的员工工资75679元，并向江怀武支付以75679元为本金按每天千分之五计算至其付清之日止的违约金，暂计至2017年11月26日为22703.7元；2、倪庭栋向江怀武支付江怀武代倪庭栋垫付的水电费、宿舍租金水电费、宽带费、员工押金等132750元；3、倪庭栋向江怀武赔偿因倪庭栋装修而损坏江怀武的财物款项共计188372元；4、江怀武无须向倪庭栋退回保证金18万元；5、倪庭栋承担江怀武的律师费17000元；6、倪庭栋承担全部的诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年11月23日，倪庭栋作为乙方与江怀武作为甲方签订《球城承包协议》一份，约定江怀武将位于“深圳市龙华新区的第三层4层建筑面积约2000平方米经营的店承包给倪庭栋使用，合同期限为2016年12月1日至2020年2月29日；2016年12月1日至2018年6月1日期间每月承包金为36000元，2018年6月2日起租金41000元/月，每月十日前支付；约定乙方承包前甲方投资出资的经营设施设备等归属甲方所有；倪庭栋向江怀武缴纳承包经营保证金180000元；电费1.3元/度，水费7元/立方米，垃圾处理费300元/月，管理费500元/月。上述合同签订后，江怀武将涉案租赁物交付倪庭栋使用，倪庭栋缴纳保证金180000元。倪庭栋在涉案物业上登记注册个体工商户深圳市龙华新区某店，其为经营者。一审庭审中，双方确认倪庭栋实际经营至2017年8月10日，江怀武于当日收回涉案物业。另查，倪庭栋于2017年8月20日向江怀武支付18733元（2017年8月租金36000元－江怀武冻结的8月10日至8月18日期间营业额17267元），主张缴纳承包金至2017年8月31日。江怀武不予认可，主张其于2017年8月10日收回涉案物业，故8月10日至8月18日的营业额应当由江怀武所有。倪庭栋要求江怀武返还其在经营期间添置的物品，包括：麻将桌7台价值30810元、斯洛克球台4张价值44400元、台布10张价值7300元、10副台球价值5000元。江怀武不予认可，主张并不存在上述物品。
再查，江怀武提交2017年8月11日签订一份《合同协议终止协议》，主张江怀武、倪庭栋协商一致于2017年8月11日解除《球城承包协议》，倪庭栋放弃保证金180000元，江怀武代倪庭栋垫付员工工资75679元，倪庭栋同意承担2017年8月所有经营开支费用，甲乙双方任何一方违约导致纠纷，违约方除承担合同规定的赔偿责任外，还要承担对方或其委托代理人解决纠纷产生的交通费、误工费、劳务费、律师费等以外支出。该《合同协议终止协议》有江怀武签名，乙方处盖有深圳市龙华新区民治普天康台球棋牌厅印章以及倪庭栋私人印章，并有桌球城主管证人史某的签名。倪庭栋对上述《合同协议终止协议》的真实性不予认可，主张其并未签订该协议，系江怀武私自加盖印章；主张印章及其私章一直由主管即证人史某保管，放置于营业场所内的保险柜里，并由证人史某保管钥匙。一审庭审中，证人史某出庭作证称江怀武系其老板，系江怀武要求其在《合同协议终止协议》上签字，其签字时倪庭栋并不在场，其签字时不清楚乙方处是否已盖有印章；证人史某称倪庭栋在涉案物业经营期间，印章及营业执照均由其保管，倪庭栋离场时并未带走公章及营业执照。
江怀武主张上述代为垫付的工资75679元为2017年5月至8月期间共11员工工资，并提供2017年8月11日的《还款承诺书》予以证明。《还款承诺书》盖有深圳市龙华新区某店印章及倪庭栋私人印章，江怀武自认其中手写字体为其自行书写。倪庭栋对《还款承诺书》的质证意见与其对《合同协议终止协议》的质证意见一致；对江怀武主张工资75679元金额予以认可，主张根据证人史某的陈述，江怀武仅代为垫付了6月至7月员工工资，并未垫付5月和8月工资；认为其只应当承担8月1日－10日期间的员工工资。江怀武主张代为倪庭栋垫付水电费、宿舍租金水电费、宽带费、员工押金等共计132750元，倪庭栋不予认可，主张仅欠江怀武水电费15753元，其余已经结算完毕。江怀武要求倪庭栋赔偿因其装修产生的损失188372元，倪庭栋不予认可，主张装修系江怀武同意，江怀武的相关设施设备仍摆放在涉案物业仓库内，并不存在损坏。倪庭栋、江怀武均未能提供涉案房屋的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续。
一审法院认为，根据一审法院查明的事实，倪庭栋、江怀武签订的《球城承包协议》明确约定租赁标的为“深圳市龙华新区某第三层4层建筑面积约2000平方米经营某店，且倪庭栋租赁涉案标的物后用于经营深圳市龙华新区某店，因此本案名为承包合同、实为房屋租赁合同纠纷。关于《合同协议终止协议》、《还款承诺书》等的效力。根据一审法院查明的事实，上述文书上并没有倪庭栋的签名，而深圳市龙华新区民治普天康台球棋牌厅的印章等均保管在经营场所，故上述文书并不能认定为倪庭栋自愿签署的真实意思表示，故一审法院对上述文书的真实性不予认可。江怀武将“深圳市龙华新区某店的第三层4层建筑面积约2000平方米”物业出租给倪庭栋使用，各方均未提供涉案房屋的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此倪庭栋与江怀武签订的《球城承包协议》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还。根据一审法院查明的事实，江怀武已经收回涉案租赁物，江怀武应当向倪庭栋返还保证金180000元。倪庭栋、江怀武签订的《球城承包协议》虽然无效，但倪庭栋实际使用了涉案房产，应向江怀武支付实际使用期间的房屋占有使用费及水电费等费用，房屋占有使用费可参照双方签订的合同中约定的租金标准计算。根据一审法院查明的事实，倪庭栋实际经营至2017年8月10日。因此，2017年8月1日至8月10日期间的房屋占有使用费应为11612.9元（36000元÷31天×10天），故江怀武应当向倪庭栋返还多缴纳的2017年8月租金7120.1元（18733元－11612.9元）。倪庭栋主张江怀武冻结其营业额，此营业额当作2017年8月租金已经抵扣，证据不足，一审法院不予支持。倪庭栋要求江怀武返还价值87510元的物品，证据不足，一审法院不予支持。根据庭审中倪庭栋自认的事实，可知倪庭栋确实存在拖欠员工2017年5月至8月期间工资的事实。根据证人史某的证言，可知江怀武确实代为倪庭栋支付工资。因此，江怀武关于代为垫付工资的主张，有一定的事实依据，一审法院予以采信。根据查明的倪庭栋经营时间，倪庭栋应当向江怀武返还代为垫付的2017年5月至8月10日期间工资62813.57元（75679元÷4个月×3.32个月）。倪庭栋应当自江怀武反诉之日即2017年10月27日起，按照银行同期贷款利率，支付上述款项的利息。倪庭栋确认尚欠江怀武水电费15753元，故其应当向江怀武支付该笔款项。江怀武第二项反诉请求中的其他费用，证据不足，一审法院不支持。江怀武第三项及第五项反诉请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，一审判决：一、倪庭栋与江怀武于2016年11月23日签订的《球城承包协议》为无效合同；二、江怀武应当于本判决生效之日起三日内向倪庭栋返还保证金180000元；三、江怀武应当于判决生效之日起三日内向倪庭栋退还多缴纳的2017年8月租金7120.1元；四、倪庭栋应当于判决生效之日起三日内向江怀武返还代为垫付的工资62813.57元（本金62813.57元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2017年10月27日计至本判决指定支付之日）；五、倪庭栋应当于判决生效之日起三日内向江怀武支付水电费15753元；六、驳回倪庭栋的其他诉讼请求；七、驳回江怀武的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费2836元倪庭栋已预缴，由倪庭栋承担1015.57元、江怀武承担1820.43元；财产保全费1977.6元倪庭栋已预缴，由江怀武承担；反诉受理费4982.5元江怀武已预缴，由倪庭栋承担659.24元、江怀武承担4323.26元。
本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，涉案合同第四条第2款约定租赁期间未经江怀武同意不得转租，第六条第1款约定江怀武保证倪庭栋在承包期间缴清租金后的使用权。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。一、依前述查明事实，江怀武将涉案房屋使用权让渡予倪庭栋并就此收取固定数额的款项，双方亦在涉案合同中明确约定了转租、租金缴清后保证房屋使用权等具体事宜，故一审认定涉案合同名为承包、实为租赁并无不妥，本院予以确认。本案中，未有证据显示涉案房屋有取得合法报建手续，故涉案合同依法应为无效，江怀武因合同取得的保证金18万元应返还倪庭栋。一审处理正确，应予维持。江怀武上诉主张不需返还该保证金18万元，于法无据，本院不予支持。二、关于垫付工资问题。一审庭审期间，江怀武称其垫付75679元系2017年5月至8月工人工资；现江怀武上诉主张该75679元仅为垫付2017年5月至7月工人工资、其另有垫付2017年8月1日至8月10日工人工资9343元，本院认为，江怀武关于垫付工资款项的陈述前后不一致且就此未作出合理解释，亦未能提供有效证据证明其上诉主张，故本院对此不予采纳。江怀武据此上诉请求倪庭栋应返还垫付工资85022元，本院不予支持。三、关于代付费用及财物损失问题。江怀武上诉主张其已代倪庭栋支付宿舍租金、宽带费用、会员蓄值款，亦主张倪庭栋因装修涉案房屋致其财物损失，江怀武就其前述主张均未能提供充分有效的证据予以证明，应承担举证不力的不利后果，本院对其主张不予采纳。江怀武据此上诉请求倪庭栋支付前述费用及赔偿财物损失，缺乏事实依据，本院不予支持。四、关于江怀武于一审提交的《合同协议终止协议》。江怀武于一审申请证人史某出庭作证，如前述，史某称倪庭栋的印章由其保管、其应江怀武的要求在《合同协议终止协议》盖章、当时倪庭栋并未在场，据此，本院认为，在未有证据显示倪庭栋授权史某在前述《合同协议终止协议》盖章的情形下，该《合同协议终止协议》对倪庭栋不具有法律约束力，江怀武据此上诉主张倪庭栋承担律师费17000元，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人江怀武的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费4759元（江怀武已预交），由上诉人江怀武负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 龙
审判员 周 敏
审判员 路 德 虎
二〇一八年九月二十六日
书记员 陈晓莹（兼）