上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1412号
上诉人（原审被告）范新元。
委托代理人易文辉，上海市托普律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海宝轻资产经营有限公司。
法定代表人张清。
委托代理人陈任重，中豪律师集团（上海）事务所律师。
上诉人范新元因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第1687号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人范新元的委托代理人易文辉、被上诉人上海宝轻资产经营有限公司（以下简称宝轻公司）的委托代理人陈任重到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，宝轻公司于2009年4月13日经登记为本市宝山区月浦镇塘南街XXX号房屋的房地产权利人。2009年4月30日，宝轻公司为甲方与上海元新食品加工厂（以下简称元新厂）为乙方签订《房屋租赁协议》。约定的主要内容为，租赁财产名称：房屋建筑物及水电设施。租赁财产地址：宝山月浦塘南街XXX号。租赁数量：房屋共四层，总建筑面积1，917平方米。租赁期限：双方同意自2009年8月1日起至2015年7月30日。租赁金额及支付方式：1、租赁金额：2009年8月1日起至2011年7月30日，每年租金为人民币33万元（以下币种均为人民币），自2011年8月1日起至2015年7月30日，每年按年租金基数环比递增5%，即：2011年8月1日起至2012年7月30日为346，500元，2012年8月1日起至2013年7月30日为363，800元，2013年8月1日至2014年7月30日为382，000元，2014年8月1日起至2015年7月30日为421，100元。2、支付方式：按先付后用原则，每年分二次支付，即：每年在7月底支付半年50%租金，其余在次年一月份支付另一半租金。该合同第九条约定：1、乙方在租赁期间如需改造房屋，不得破坏主体结构，其增加的土建设施归甲方所有……违约及处理：1、甲乙双方应遵守本协议所有条款，不得违约，如有违约，违约方应承担租赁金额50%的违约金……4、协议签订之日十日内乙方应支付甲方保证金1万元，待乙方生产开始三个月内应预付甲方一个月用量的水电费（按乙方月均额支付）。双方当事人一致确认，该合同第十条约定的违约金指的是年租金的50%，但范新元表示，不同意支付违约金，且违约金标准过高，要求法院调低。
《房屋租赁协议》签订后，元新厂向宝轻公司支付保证金1万元。元新厂于2008年7月成立，系个人独资企业，出资人为范新元，元新厂于2012年5月24日注销。范新元已付清了2013年1月31日前的租金，2013年2月1日之后，范新元于2013年4月支付了租金5万元。双方当事人一致确认，2014年5月30日为宝轻公司收回承租房屋之日。
2012年7月31日，范新元向宝轻公司提交申请书，内容为：“我元新食品加工厂因经营无方亏损、已倒闭半年左右，另因外界大气候都不太理想，本人无能力继续经营下去。自今年8月1日起全部移交宝轻公司管理，请求对我投资部分作适当考虑、双方解除租赁合同。”
2013年7月31日，宝轻公司与范新元签订《会议纪要》，会谈议题为：范新元提出2009年4月30日元新厂与宝轻公司签订的《房屋租赁合同》，鉴于市场变化和经营亏损，要求提前终止合同和适当对其补偿。会谈情况为：一、范新元表示：元新厂与下家合同履行情况正常，租金和水电费均已收讫；正在清退“三合一”住厂人员；尚欠宝轻公司租金13万多元；要求宝轻公司同意提前终止双方合同和适当对其补偿；二、宝轻公司同意提前终止双方合同和适当对其补偿。但前提是在8月15日前还清上述租金并清退“三合一”住厂人员；三、范新元同意8月15日前还清上述租金，但要求清退“三合一”住厂人员工作迟延至8月30日前完成；四、宝轻公司同意元新厂在8月30日前清退“三合一”住厂人员，并给予协助。宝轻公司表示，《会议纪要》签署后，范新元未按约还清租金、清退“三合一”住厂人员，会议纪要中约定的提前终止合同、宝轻公司给予适当补偿的条件没有实现，故双方合同未终止，宝轻公司不再同意给予补偿。范新元表示，其在9月15日之前将“三合一”整改完毕。宝轻公司表示，直到9月20日范新元尚未将“三合一”人员清退。
现宝轻公司涉讼，要求解除其与元新厂的《房屋租赁协议》，范新元支付截止至2014年5月30日的租金449，206元，并支付违约金191，000元。
原审法院审理中，范新元表示，其承租后将房屋的一楼、二楼转租给孔忠化，将三楼、四楼西边的四间房屋转租给了薛兴中。其承租后，在系争房屋的顶楼搭建了500平方米的简易房，在东面搭建一个仓库，共花费196，170元；为搭建顶楼而租赁、安装脚手架，花费24，060元；对一层西面进行包工包料维修，如对一楼进行地砖铺设、吊顶、铺设瓷砖等，花费13，530元；在楼下空地建造了270平方米的两层楼房屋，花费83，508元；对顶楼的水箱进行维修和清洗，花费1，600元；对东仓库进行水电安装，花费1，600元，总计投入320，468元。范新元提供2009年5月1日由宝轻公司法定代表人张清签字、加盖宝轻公司公章的《授权书》一份，内容为：“鉴于我公司与元新厂已签订了关于上海宝山月浦塘南街XXX号房屋的租赁协议。现授权元新厂对该房屋实施装修并在厂区场地搭建简易房。”故要求宝轻公司对范新元的上述装修、搭建进行赔偿。宝轻公司表示，对授权书的真实性不予认可，对装修金额不确认，也不同意补偿装修及固定添附损失。经范新元申请，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对授权书上张清的签字、宝轻公司的公章的真实性及盖印时间进行鉴定，鉴定意见为：张清签名与样本签名是同一人所写，宝轻公司的印文与样本印文是同一枚印章的印文，无法判断印文的盖印时间。宝轻公司、范新元对鉴定意见无异议。
上海市宝山区规划和土地管理局于2013年11月28日向元新厂作出限期拆除违法建筑决定书，内容为：“经查，你公司租用月浦塘南街XXX号6幢宝轻公司土地，在围墙内办公楼北侧场地消防通道上在未办理建筑工程规划许可证的情况下，擅自搭建2层结构房屋，其中一层砖混结构，二层彩钢搭建，占地面积约100平方米，总建筑面积约200平方米。该建筑行为违反了《上海市城乡规划条例》第三十四条的规定，该处建筑属于违法建筑。依据《上海市城乡规划条例》第五十八条的有关规定，本机关责令你公司于2013年12月10日自行拆除上述违法建筑……”
原审法院审理中，宝轻公司表示，范新元此前从未就排水证等问题向宝轻公司提出过，合同也没有约定宝轻公司有相关义务；合同解除系范新元自身的原因。范新元违约对其造成的损失包括逾期支付租金的利息损失，及宝轻公司另找租客期间的租金损失。范新元表示，违约金标准过高，要求法院调低。
原审法院认为，系争厂房租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。承租人元新厂现已注销，现宝轻公司起诉要求元新厂投资人范新元承担合同责任，合法有据。根据宝轻公司、范新元于2013年7月31日签订的会谈纪要，宝轻公司同意提前终止双方合同和适当补偿的前提是范新元在8月15日前还清租金并清退“三合一”住厂人员，范新元要求清退“三合一”住厂人员工作延迟至8月30日前完成，宝轻公司同意8月30日前清退“三合一”住厂人员。但此后范新元并未在约定的期限内还清租金、清退“三合一”住厂人员，故双方约定的解除合同的条件并未成就，且此后范新元仍继续占有使用承租房屋，故双方合同仍继续履行。范新元至今尚未付清2013年7月31日之前拖欠的租金131，900元，且从2013年8月1日起的租金至今未付，显已构成违约，现宝轻公司要求解除双方间租赁协议，并支付拖欠的租金，范新元亦同意解除并支付租金，法院予以准许。关于范新元抗辩系宝轻公司违约，缺乏事实与法律依据，法院不予采纳。关于违约金，范新元抗辩违约金过高，法院酌情调整。关于范新元提出的装饰装修、固定添附等各类损失，鉴于因范新元违约导致合同解除，故其要求宝轻公司补偿，缺乏依据，不予准许。此外，合同解除后，宝轻公司应返还押金。
原审法院据此判决如下：一、解除上海宝轻资产经营有限公司与原上海元新食品加工厂间就上海市宝山月浦塘南街XXX号房屋签订的《房屋租赁协议》；二、范新元于判决生效之日起十五日内，支付上海宝轻资产经营有限公司租金449，206元；三、范新元于判决生效之日起十五日内，支付上海宝轻资产经营有限公司违约金30，000元；四、上海宝轻资产经营有限公司于判决生效之日起十五日内，返还范新元押金10，000元；五、上海宝轻资产经营有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
原审法院判决后，范新元不服提出上诉称，范新元延付租金的主要原因是：1、经司法鉴定，确认了2009年5月1日由宝轻公司的法定代表人张清签字、加盖宝轻公司公章的《授权书》的真实性，范新元因《授权书》为宝轻公司进行的搭建、维修、装修、清洗、安装相应建筑及设施的行为和投入，双方对宝轻公司如何补偿范新元未达成共识。2、宝轻公司明知范新元开办食品加工企业，但其基础设施不达标，没有实施截污纳管，导致元新厂无法通过年检。宝轻公司未尽此义务，违约在先。原审法院对相应建筑及设施的行为和投入未予认定，未厘清双方的责任，请求本院依法撤销原判第三项，判令宝轻公司对范新元的搭建予以补偿。
被上诉人宝轻公司辩称，《授权书》指宝轻公司对范新元的装修、搭建行为表示同意。范新元在原审法院时一直说自己搭建，要求宝轻公司补偿。搭建部分的建筑物一直由范新元使用，且未向宝轻公司支付租金。现有关部门认为是违章建筑应当拆除，宝轻公司保留要求范新元支付拆除费用的权利。《会议纪要》明确了由于范新元经营亏损提前终止合同，从未提及截污纳管的问题，范新元将房屋转租给另一家食品加工厂正常生产，故范新元认为宝轻公司违约不是事实。要求本院维持原判。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，范新元提供的《授权书》仅表明宝轻公司授权元新厂对该房屋实施装修并在厂区场地搭建简易房，对搭建简易房的费用及归属双方没有约定。如宝轻公司委托元新厂搭建，不可能对搭建材料、费用从未确认，且元新厂在搭建完工后不主张费用。因搭建的建筑物一直由元新厂占有、使用、收益，且现上海市宝山区规划和土地管理局已要求限期拆除，该违章建筑不受法律保护，范新元要求宝轻公司作出补偿，于法无据。范新元于2012年7月31日向宝轻公司提交申请书，自认元新厂因经营无方亏损，无能力继续经营，请求解除租赁合同，并未提及基础设施不达标，没有实施截污纳管，影响其正常经营，故范新元主张宝轻公司违约的意见，本院不予采纳。元新厂欠付租金构成违约，宝轻公司有权解除合同，主张违约责任。原审法院根据范新元的主张，已酌减了违约金金额，符合法律规定。范新元的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院难以采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人范新元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一四年十月十日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……