北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第08785号
上诉人（原审被告）魏然，女，1971年11月3日出生。
委托代理人张鹏飞，男，北京市保利威律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈韶秀，女，1983年2月22日出生。
原审被告何春华，男，1973年12月28日出生。
原审第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人孙凤起，男，1980年7月16日出生。
上诉人魏然因与被上诉人陈韶秀，原审被告何春华，原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第19372号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年5月，陈韶秀起诉至原审法院称：2013年1月29日，经链家公司居间，我和魏然就北京市朝阳区芍药居涉案房屋（以下简称涉案房屋）签署了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及《补充协议》（以下简称《买卖合同》及《补充协议》）。我于当日以现金形式向魏然支付了定金10万元。双方约定我以188万元价格购买魏然名下的涉案房屋，首付款63万元于2013年4月15日前以资金监管方式支付，剩余115万元以银行贷款方式支付，魏然须于2013年2月28日前向北京市公积金管理中心提出提前偿还剩余房款的申请，并于2013年3月30日前向抵押权人申请解除涉案房屋的抵押权。2013年3月2日完成了网签。双方在办理资金监管手续时，因当日办理人数较多，需要等待，魏然因时间紧没有继续等待，双方约定改天办理。此后，魏然要求改变首付款的付款方式，以银行转账的方式支付首付款，我没有同意。此后我多次催促魏然办理资金监管手续，但魏然未到场办理。2013年4月14日魏然明确表示拒绝签订资金监管协议，要求我将首付款和相关税费汇至魏然账户。我予以拒绝。2013年4月22日，链家公司通知我贷款已审批通过，批贷金额为113万元。此后我多次催促魏然办理资金监管手续，都遭拒绝。我认为魏然在合同履行中单方面要求改变合同支付方式，拒绝继续履行合同。现魏然已明确表示要求解除合同，并要求不合理的赔偿，构成根本违约。我诉至法院要求：1.解除我和魏然就涉案房屋签订的《买卖合同》及《补充协议》。2.魏然和何春华共同赔偿我违约金376000元，居间服务费损失50760元，房屋评估费600元，公证费4200元，误工费6825元，交通费2000元，邮寄及查询费120元。
魏然、何春华辩称：何春华不是合同当事人，与陈韶秀没有法律关系，不同意作为被告。另外同意陈韶秀第一项诉讼请求，解除合同，但不同意第二项诉讼请求。我方没有违法或违约行为，没有侵权行为，陈韶秀第二项诉讼请求没有事实和法律依据，相反陈韶秀构成根本违约，给我方造成相当大的经济损失，陈韶秀不当言行给我方的正常工作生活带来很大不利影响。《买卖合同》及《补充协议》系陈韶秀和中介机构提供的格式合同，该合同不得加重我的责任，排除我的主要权利—按时收取购房首付款及购房尾款的权利。由于陈韶秀未能按时履行支付购房首付款的义务，我有权行使先行履行抗辩权，从而拒绝进行房屋过户登记。《补充协议》约定首付款的支付时间为2013年4月15日前，约定了支付方式为资金监管方式。签约时，陈韶秀及中介机构和我口头明确了资金监管和解冻的具体条件是我付清涉案房屋的住房公积金贷款余额42万余元，我解除涉案房屋购房贷款抵押登记，我协助完成房屋买卖合同网上签约手续，我积极协助陈韶秀办理购房贷款申请事宜。陈韶秀必须在2013年4月15日前与我按照前述资金监管及解冻条件签署资金监管协议，并将首付款63万元存入专门资金监管账户内，一旦我完成前述四项任务，首付款就必须支付到我指定的银行账户内。签约时，陈韶秀及中介机构和我口头明确了购房尾款通过银行贷款方式具体支付的细节是我协助陈韶秀办理银行贷款手续，陈韶秀获得批贷后，我配合陈韶秀办理房屋交易过户登记手续，陈韶秀以该房屋抵押给银行获得115万元银行贷款，我在贷款银行专门开立账户用以接受115万元。我已经配合陈韶秀向北京银行申请了购房贷款，并当场开立了专门收款账户。而在我完成四项任务后，陈韶秀另外提出首付款的解冻条件是房屋产权交易过户完成后，并要求据此签订资金监管协议，我严词拒绝。我多次催要首付款，但陈韶秀依然拒绝支付。陈韶秀批贷金额为113万元，对于缺少的2万元，陈韶秀并未与我进行协商沟通，未就差额支付问题达成一致。我合理怀疑陈韶秀无法支付首付款及相关税费合计约90万元。我为了实现买卖合同，不惜向朋友借款30万元用于付清贷款，因提前还贷蒙受利息损失约6万元，因为未能按时收到购房款而蒙受损失约4万元。另外，陈韶秀多次以不同方式骚扰我及家人，干扰我们的正常生活工作秩序。综上，我方不同意陈韶秀的第二项诉讼请求。
链家公司述称：我方同意双方解除合同，关于第二项诉讼请求与我方无关，我方不发表意见。关于资金监管一事，双方约定付款方式为资金监管，且双方签订了资金监管提示函，资金解冻的条件是房屋过户。后来魏然不同意资金监管方式，一直未签订资金监管协议。
原审法院经审理查明：2013年1月29日，陈韶秀作为买受人、魏然作为出卖人签订《买卖合同》，约定出卖人所售房屋为涉案房屋，涉案房屋已经设定抵押，出卖人应于2013年3月30日前办理抵押注销手续。房屋成交价格为188万元，买受人在签订本合同同时支付定金10万元，支付方式为直接支付给出卖人。买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款，拟贷款金额为115万元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间发生的各项费用由买受人自行承担。自本合同签订之日起90日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
当日，双方签署了《交易资金监管提示函》，内容为买卖双方选择四方资金监管服务后，链家地产承诺：……买卖双方在链家地产门店即可办理监管协议签约、监管资金存入。权属过户后，资金解冻划转无须买卖双方到场，有链家地产向监管银行出具划转指令，实现资金解冻。……我已详细阅读上述提示及承诺，并已清楚知晓交易资金监管服务的内容。卖方魏然签字，买方陈韶秀签字。
同日，魏然作为出卖人（甲方）、陈韶秀作为买受人（乙方）、链家公司作为居间人（丙方）签订《居间服务合同》，约定居间代理费为41360元，由陈韶秀承担。第三条甲方和乙方应积极配合丙方居间活动，按照丙方要求提交房屋买卖所需一切证书、证件及材料……。第四条违约责任，甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。
同日，魏然作为出卖人（甲方）、陈韶秀作为买受人（乙方）、链家公司作为居间人（丙方）签订《补充协议》，约定成交价格为188万元。乙方于2013年1月29日向甲方支付定金10万元，甲方应于2013年2月28日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2013年3月30日前办理完毕解除抵押登记手续。乙方于2013年4月15日前将首付款63万元以资金监管方式支付甲方。甲乙双方应于2013年4月15日前前往贷款机构办理贷款申请手续。在银行批贷函下发5个工作日内甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。第四条违约责任，甲乙双方任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。
同日，陈韶秀向魏然支付了定金10万元。三方在实际办理资金监管手续过程中发生争议，魏然不同意资金在房屋过户后解冻，拒绝签订资金监管协议。陈韶秀于2013年4月19日获得银行批贷113万元。
原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。现当事人在履行合同中产生纠纷，三方均同意解除合同，对此法院不持异议。
何春华并非合同当事人，陈韶秀要求何春华共同承担责任，没有事实依据，法院依法不予支持。
三方当事人争议的焦点为资金监管的解冻条件是什么。陈韶秀和链家公司均表示资金解冻的条件是房屋过户，而魏然则表示签约时陈韶秀及链家公司口头承诺资金解冻条件并非包括房屋过户。魏然对此主张应承担举证责任，但就魏然的举证情况，法院无法采信魏然的主张，且当事人在合同中明确约定首付款以资金监管方式支付，而《交易资金监管提示函》明确写明资金解冻的条件是房屋过户，链家公司亦表示资金解冻条件为房屋过户，故法院依法认定资金监管方式下资金解冻的条件为房屋过户。现魏然以此理由拒绝配合进行资金监管手续的办理，构成违约，应承担相应的违约责任。陈韶秀要求魏然承担违约金376000元，有法律和合同依据，法院依法予以支持。根据《居间服务合同》的约定，若魏然违约，陈韶秀有权向魏然追偿居间代理费41360元。陈韶秀要求赔偿居间服务费50760元，数额有误，法院依法予以调整。关于陈韶秀要求的房屋评估费、公证费、误工费、交通费、邮寄查询费等没有事实依据，法院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、解除陈韶秀和魏然于2013年1月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。二、解除陈韶秀、魏然和北京链家房地产经纪有限公司于2013年1月29日签订的《补充协议》。三、魏然于本判决生效之日起七日内赔偿陈韶秀违约金三十七万六千元。四、魏然于本判决生效之日起七日内赔偿陈韶秀居间代理费四万一千三百六十元。五、驳回陈韶秀的其他诉讼请求。
原审法院判决后，魏然不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判陈韶秀和链家公司承担全部责任；本案诉讼费由陈韶秀承担。其上诉理由是：原审判决认定事实错误，适用法律错误。魏然一直未收到也未见过资金监管协议及其具体内容，陈韶秀与链家公司也始终未向魏然提供资金监管协议，在魏然不熟悉资金监管协议内容且从未见过资金监管协议模板的情况下，其在补充协议“资金监管方式”选项上打勾行为注定只能成为无法履行的空洞承诺，不具有可执行性，不产生法律拘束力。《交易资金监管提示函》只是链家公司的单方承诺，是《买卖合同》格式条款中的一部分，所提示的内容并没有对购房双方的约束力。原审法院将《交易资金监管提示函》与资金监管协议等同混淆错误。陈韶秀、链家公司始终未就银行批贷金额缺少的2万元购房款如何支付与魏然进行沟通协商，也未就批贷金额不足问题作出合理解释，单方面改变了房屋交易的价格及支付条件，构成违约。本次房屋买卖交易无法完成完全是陈韶秀与链家公司的责任。魏然没有违约的意图和想法。原审判决支持链家公司获取居间代理费不当，链家公司应双倍返还已收取的居间代理费外，还应承担给魏然造成的相关损失。原审法院将房屋作为魏然个人财产进行审理，侵犯了何春华的共有权利，应将何春华作为案件第三人写入判决书。
陈韶秀同意原判。
链家公司同意原判。
何春华同意魏然的上诉请求和理由。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
以上事实有当事人陈述、《买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、《交易资金监管提示函》等证据在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《补充协议》中明确约定首付款以资金监管方式支付，而根据魏然签字确认的《交易资金监管提示函》的内容，可知魏然对资金解冻的条件是房屋过户是知晓的，现魏然以各方对资金监管的解冻条件存在争议而拒绝配合办理资金监管手续的理由不能成立，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。陈韶秀要求魏然依约承担违约金376000元，于法有据，原审法院予以支持并无不当。
根据《居间服务合同》的约定，若魏然违约，陈韶秀有权向魏然追偿居间代理费41360元。原审法院依陈韶秀的要求确认魏然赔偿相应的居间服务费亦无不当。
《买卖合同》约定陈韶秀拟贷款金额为115万元，且约定买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准。合同签订后，陈韶秀获得银行批贷113万元。现魏然虽主张陈韶秀、链家公司单方面改变了房屋交易的价格及支付条件，构成违约，但其并无证据证明陈韶秀存在无能力或拒绝支付缺少的2万元的行为，故本院对魏然的上述主张不予支持。
何春华虽与魏然系夫妻关系，但其并非本案所涉合同的当事人，涉案房屋是否属于魏然夫妻共同财产，魏然因承担合同责任所负债务是否应为夫妻共同债务以及何春华基于与魏然的夫妻关系是否应当承担连带责任均不属本案审理范围。故魏然所持何春华应作为案件第三人进入诉讼的主张，本院亦不予支持。
综上所述，魏然的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费11067元，由魏然负担（陈韶秀已交纳，魏然于本判决生效之日起七日内给付陈韶秀）。
二审案件受理费11067元，由魏然负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 万丽丽
代理审判员 张 帆
代理审判员 胡林强
二〇一四年七月十八日
书 记 员 刘艳辉