甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）甘0102民初457号
原告（反诉被告）：兰州德通商贸物流有限责任公司，住所地兰州市城关区。
法定代表人：叶照玲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张昭，甘肃解开律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘柯炀，甘肃解开律师事务所律师。
被告（反诉原告）:张某
委托诉讼代理人：张莹，甘肃方域西涛律师事务所律师。
原告兰州德通商贸物流有限责任公司（以下简称:德通商贸公司）与被告张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，被告张某在举证期限内提出反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人张昭、刘柯炀，被告张某及其委托诉讼代理人张莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告德通商贸公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方的房屋租赁合同，被告向原告腾交房屋；2、判令被告向原告支付房租221109.5元、物业费30810.2元、采暖费33036.7元、电费2195.7元、违约金107728.5元,并将房租、物业费、电费支付至实际腾交房屋之日；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2016年4月11日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将位于兰州市城关区南河南路35号南河嘉园007-009号、面积为718.19平方米的经营场所租赁给被告，作为其经营艺术培训”舞林大会”的场所。双方约定：租赁期限自2016年4月12日起至2021年4月11日止；租金自2016年6月10日起计算，月租金为35909.50元；每一个季度为一个缴费期间，被告应于每一个缴费期间的第一个月来临10日前向原告缴纳该缴费期间的租金，并约定物业费、水电费、采暖费由被告按照相关规定承担，合同的违约金为同期三个月的租金，逾期未缴付租金、水电等相关费用的，滞纳金每日按照所欠金额的0.1%支付。合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告接受了房屋并使用至今。但被告屡次违约，拖延支付其应支付的租金、物业费、电费、采暖费。为此，原告诉至法院，望判如所请。
被告张某辩称，1、基于原告提出解除房屋租赁合同并就解除房屋租赁合同的后果提出诉讼请求，可以看出本案是合同纠纷，原告不应在合同纠纷中起诉物权内容即”被告向原告腾交房屋”，故请求驳回原告该项诉讼请求；2、原告主张被告欠付租金221109.5元与事实不符，被告实际欠付原告租金149290.5元。3、原告无权收取物业费、水电费、采暖费，被告只向具备物业服务资质、物业收费资质并向涉案房屋提供合格服务的物业服务单位缴纳物业费，并且不承担不合理的物业服务费，故请求法院依法驳回原告该项诉讼请求；4、如果法院判令解除合同，请一并判令原告向被告退还3万元保证金。综上，请求法院依法判决。
被告张某向本院提出反诉请求：1、确认原、被告签订的《租赁合同书》无效；2、判令原告向被告赔偿经济损失40万元；3、判令被告按照每月每平方米30元的标准向原告承担房租；4、反诉费由原告承担。事实及理由：原、被告签订《租赁合同书》前，原告多次向被告强调其门前空地为长期空地，可以提供给被告及其客户免费停车使用。鉴于此，被告随即与原告签订了《租赁合同书》。在实际经营过程中，被告对外宣扬其停车优势，客户也随即而来。但在2017年10月被告门前设置了停车场，且停车道临近营业门面，导致客户出入不便。同时，停车场在没有办理收费资质的情况下随意收取停车费，导致客户与停车场纠纷不断，被告曾就该问题找原告解决，原告一直拖而不决，致使被告的客户逐渐流失。随后，原告发现兰州市交警支队划分的停车场并不在被告门前，被告要求原告协调关闭被告门前停车场，但原告拒绝解决。另外，被告在经营过程中发现原告提供的商铺有质量问题，且物业服务不达标、供暖不热，但原告一直置之不理、不予解决。2017年12月，消防部门对被告进行消防检查时要求被告办的学校提供消防手续，被告通知原告后，其置之不理，导致消防部门向被告下发了《责令改正通知书》并要求限期整改。被告认为原告违反了订立合同时的承诺提供瑕疵租赁物及租赁服务，导致被告损失，被告有权依此行使不安抗辩权。现被告同意向原告缴纳房租，但考虑到被告的损失是由原告造成的，被告请求判令被告按照每月每平方米30元的标准向原告承担租金。为此，被告提出反诉，望判如所请。
原告针对被告的反诉请求辩称，本案房屋租赁合同系有效合同，且已实际履行，被告尚欠原告房屋租金、物业费、采暖费、电费未支付，其行为已构成违约。另外，涉案合同不存在法定无效情形，也不属于格式合同，原告提供的租赁物及租赁服务不存在瑕疵。因此，被告的反诉没有事实和法律依据，请求驳回被告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年4月11日，原告德通商贸公司（甲方）与被告张某（乙方）签订了《房屋租赁合同书》，双方约定：乙方承租位于兰州市城关区南河南路35#南河嘉园007-009号、面积为718.19平方米的经营场地，作为乙方经营艺术培训的场所；租赁期限自2016年4月12日起至2021年4月11日止；租金自2016年6月10日起计算，第一年每平方米50元/月，月租金为35909.5元，季租金107728.5元，年租金430914元，上述租金为不含税款金额，房屋租赁税由乙方承担，第四年开始根据市场行情进行房租调整；每一季度为一个缴费期间，乙方应于每个交费期间的第一个月来临10日前向甲方交纳该缴费期间租金，即先缴费后使用；在签订本合约之日，乙方需一次性向甲方缴纳30000元的保证金，本合约终止三个月后，若无行政管理部门、消费者、债权人等对其依法提起行政处罚或权利主张，甲方依乙方所持的交款收据一次性无息返还；每月由甲方向乙方按产权单位收费标准代收物业管理费；水费、电费每月按实际用量，并根据有关部门批准的计费标准，另加10%的表损费交纳；采暖费按乙方承租房屋的建筑面积，并根据热力部门的收费标准按时交纳；乙方的经营项目以艺术培训为限，其业种不得任意变更；甲乙双方如有一方违反本合约，须向对方交纳等同于同期租金三个月的违约金；乙方逾期未交付租金、水、电等相关费用，甲方有权停水、停电，乙方除交纳租金、水、电灯相关费用外，应当支付滞纳金，滞纳金每日按所欠金额的0.1%支付；乙方逾期三十天未按合约规定缴纳房租及其他费用，甲方有权收回出租房屋，并有追索权。双方还约定了其他事宜。合同签订当日，被告按约向原告交纳了保证金30000元以及第一季度的房屋租金，随后原告向被告交付了房屋，被告开始进行经营。后被告陆续向原告支付了部分租金，但因被告张某未按合同约定向原告支付租金，原告委托甘肃解开律师事务所于2017年10月16日向被告发出《律师函》，告知被告已拖欠房屋租金169971.6元、物业费40146.7元、电费11323元，并要求被告在七日内缴清上述费用。被告收到该律师函后，于2017年10月18日向原告作出《承诺书》，内容为:”2017年10月18日欠兰州德通商贸物流有限责任公司房费、水电费、物业费共计189441.3元，于2017年11月16日付欠款其中100000元整，剩余欠款于2018年元月4日一次付清，11、12月的房费于2018年元月26日一次付清。”被告在作出该承诺后于2017年11月21日向原告支付了房屋租金10万元（2017年6月10日至7月9日租金33833.5元、2017年7月10日至8月9日租金35909.5元、2017年8月10日至9月9日租金30257元），尚拖欠原告2017年8月10日至2017年9月9日期间的房租5652.5元，以及2017年9月10日至今的房屋租金。另外，被告于2017年1月10日向原告交纳了2016年11月-2017年3月的采暖费33036.7元，于2017年10月18日向原告交纳了2016年4月12日至2016年12月31日期间的物业费18601元，还交纳了2016年9月至2017年9月期间的电费11323元，电费收据载明用电度数：157-172、28571-36324、20400-21342。因被告拖欠原告房屋租金、物业费等费用，故原告诉至法院。
另查，被告曾就涉案房屋门前停车位问题与原告沟通，原告于2017年12月3日作出复函，告知被告:”1、贵商铺门口前为公共用地，其用途我公司无权处置，因而不可能作出任何承诺；2、建设停车场由政府主导、审批，我们只有遵守的义务；3、我公司以及向相关单位将贵店的实际情况进行了反映，闻其已经妥善解决，应当不影响贵店的经营。”2017年12月16日，兰州市公安局城关分局拱星墩派出所向被告开办的培训学校发出《责令改正通知书》，发现存在下列消防安全违法行为：未制定消防安全制度；未组织防火检查、消防安全教育培训、消防演练；室内消火栓、灭火器、疏散指示标志、应急照明未保持完好有效；未对建筑消防设施定期进行维修保养；缺疏散通道，限期增加疏散通道；建立健全档案，充实建筑原始档案，严防火灾事故发生。现责令改正。
再查，兰州铁路局委托甘肃铁发置业房地产开发有限公司对南河嘉园住宅楼商铺进行出租管理。2010年8月24日、2012年1月1日，原告德通商贸公司与甘肃铁发置业房地产开发有限公司先后签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，原告从甘肃铁发置业房地产开发有限公司承租了位于兰州市城关区雁滩路南河嘉园1-2号楼营业房，租赁期限至2022年3月31日，并约定由承租人负责支付出租房屋期间的水费、电费、取暖费、卫生费、垃圾处理费、排污费和物业费以及需由承租人缴纳的其他费用。2017年1月1日，原告与甘肃铁发物业工程有限公司签订《物业服务合同》，约定物业服务期限自2017年1月1日至2017年12月31日止，物业服务费收取标准为每月每平方米3元、年物业服务费121587.5元。2017年12月6日，原告向甘肃铁发物业工程有限公司交纳物业费297852.2元。原告于2017年8月14日向甘肃铁发物业工程有限公司交纳了2017年1月至7月的电费52166.4元。2017年12月31日，南河嘉园物业站出具证明一份，证明经该物业站与原告共同抄表，截至2017年12月31日被告电表所示：2-7、8691-37778；2-8、8698-192；2-9、8956-21557。原告于2017年12月6日向甘肃铁发物业工程有限公司交纳采暖费206097.1元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告于2016年4月11日签订的《房屋租赁合同书》，双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。我国合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告在房屋租赁合同书中约定:”乙方逾期三十天未按合约规定缴纳房租及其他费用，甲方有权收回出租房屋，并有追索权”，该约定系双方约定的解除房屋租赁合同的条件。根据本案查明的事实，被告未按约向原告支付房屋租金以及其他费用，且早已逾期三十天，因此，被告已构成违约，合同约定的解除条件亦已成就，故对于原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同书》的诉讼请求，本院予以支持。而原、被告签订的《房屋租赁合同书》并不存在法定合同无效情形，故对于被告要求确认该合同无效的反诉请求，本院不予支持。合同解除后，被告应将其占有使用的涉案房屋腾交给原告，故对于原告要求被告腾房的诉请，本院予以支持。
关于被告主张的原告向其承诺涉案房屋门前空地供被告及其客户长期免费停车使用的问题，原告对此予以否认，而双方签订的合同中也没有此约定，且被告提供的证据并不能证明该情况，故对被告该辩称，本院不予采信。关于被告主张的涉案房屋有质量问题，且物业服务不达标、供暖不热的问题，因被告提供的证据无法证明该情况的存在，故对被告该辩称，本院不予采信。关于被告主张的因原告没有提供消防手续、提供的房屋存在瑕疵，其享有不安抗辩权的问题，被告作为涉案房屋的承租人，其在租赁涉案房屋时应该尽到审慎的审查义务，故其自身对此亦负有责任。同时，公安消防部门的通知是整改，并不影响被告的经营。故对被告该辩称，本院亦不予采信。关于被告提出的合同解除后原告应退还3万元保证金的问题，因被告并未就此提出反诉，故本院不予处理，但双方在合同中约定”本合约终止三个月后，若无行政管理部门、消费者、债权人等对其依法提起行政处罚或权利主张，甲方依乙方所持的交款收据一次性无息返还”，故对此双方可依合同约定另行协商解决。
关于原告要求被告支付拖欠的房租221109.5元、并将租金支付至实际腾房之日的诉讼请求，根据本案查明的事实，被告拖欠原告2017年8月10日至2017年9月9日期间的房租5652.5元，以及2017年9月10日至2018年3月9日的房屋租金215457元，故对原告要求被告支付拖欠的房屋租金221109.5元的诉请，本院予以支持，同时，被告应按房屋租赁合同约定的租金标准向原告支付2018年3月10日至实际腾房之日的房屋租金。关于原告要求被告支付2017年1月1日至2018年3月9日的物业费30810.2元的诉请，因合同约定物业费由被告负担，且被告将物业费只支付到了2016年12月31日，而原告已经提交票据证实原告已经代交了2017年1月1日-2017年12月31日的物业费，故对原告主张的2017年1月1日-2017年12月31日的物业费25854.84元，本院予以支持。关于原告要求被告支付2017年11月-2018年3月采暖费33036.7元的诉请，因合同约定采暖费由被告负担，且原告已经提交采暖费票据证实原告已经代交了2017年11月-2018年3月采暖费，故对原告该项请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付2017年10月至2017年12月31日电费2195.7元的诉请，因原告只将电费代缴至2017年7月，故对原告该项请求，本院不予支持。原告可在其代缴后另行主张。关于原告要求被告将物业费、电费支付至实际腾房之日的诉讼请求，因该笔费用产生的数额尚不明确，且原告亦未代缴，故本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金107728.5元的诉讼请求，被告因未按约支付租金的行为构成违约本应依约支付原告相应的违约金，但鉴于其未付款的行为给原告造成的实际损失并未达到十万元之多，原告主张的违约金过高，为衡平双方当事人利益关系，综合考量被告迟延付款的期限，本院依法酌定被告按同期银行贷款利率对原告支付一年的违约金为宜。即221109.5元×4.75%(年利率)≈10503元。
关于被告要求原告赔偿经济损失40万元、被告按照每月每平方米30元的标准向原告承担房租的反诉请求，如上所述，被告未按约向原告支付租金的行为构成违约，而原告并未违约，故对被告该项反诉请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告兰州德通商贸物流有限责任公司与被告张某于2016年4月11日签订的《房屋租赁合同书》；
二、被告张某于本判决生效后三十日内向原告兰州德通商贸物流有限责任公司腾交位于兰州市城关区南河南路35号南河嘉园007-009号、面积为718.19平方米的房屋；
三、被告张某于本判决生效后十日内向原告兰州德通商贸物流有限责任公司支付拖欠的房屋租金221109.5元，并按房屋租赁合同约定的租金标准向原告支付2018年3月10日至实际腾房之日的房屋租金；
四、被告张某于本判决生效后十日内向原告兰州德通商贸物流有限责任公司支付2017年1月1日-2017年12月31日的物业费25854.84元、2017年11月-2018年3月采暖费33036.7元；
五、被告张某于本判决生效后十日内向原告兰州德通商贸物流有限责任公司支付违约金10503元；
六、驳回原告兰州德通商贸物流有限责任公司的其他诉讼请求；
七、驳回被告张某的反诉请求。
在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7224元，保全费2494元，反诉费3650元，由被告张某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审 判 长 张金凤
人民陪审员 曹乃心
人民陪审员 董瑛芳
二〇一八年七月十六日
书 记 员 郭桂荣
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