湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂汉阳民一初字第00312号
原告：汉阳区原宿铁板烧中西融合餐厅，住所地武汉市汉阳区龙阳大道特6号武汉摩尔城A栋五层502号商铺。
经营者：叶文浩。
委托代理人：胡泉水、李杲，湖北佳元律师事务所律师，特别授权代理。
被告：湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司，住所地武汉市汉阳区龙阳大道特6号。
法定代表人：朱家俊，系该公司总经理。
委托代理人：张发坤、梅明，湖北得伟君尚律师事务所律师，一般授权。
被告：湖北恒信德龙实业有限公司，住所地武汉市汉阳区龙阳大道特6号。
法定代表人：代德明，系该公司董事长。
委托代理人：张发坤、梅明，湖北得伟君尚律师事务所律师，一般授权。
原告汉阳区原宿铁板烧中西融合餐厅（以下简称原宿餐厅）诉被告湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司（以下简称恒信德龙摩尔城分公司）、湖北恒信德龙实业有限公司（以下简称恒信德龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员叶凌芳独任审理，于同年6月24日公开开庭审理后转为普通程序，由审判员叶凌芳担任审判长与人民陪审员周佩芳、李柏海组成合议庭，于同年12月9日再次公开开庭进行了审理。原告原宿餐厅的委托代理人李杲，被告恒信德龙摩尔城分公司、恒信德龙公司的共同委托代理人梅明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告原宿餐厅诉称：2014年8月29日，原告叶文浩与被告恒信德龙摩尔城分公司签订租赁合同，租赁面积246平方米，租赁期限5年，第一被告给予原告自2014年9月1日至2019年10月31日为期2个月的免租装修期。首年度月租金及物业费为30，750元，季付制。经过两个月的装修，原告于2014年11月1日开始经营。2015年3月13日，被告恒信德龙摩尔城分公司向原告送达了“公函”告知：1、被告将于2015年5月4日至2015年12月10日闭馆装修。2、将原告的铺位自5楼调至4楼，单方面表示终止租赁合同。随后被告对商场进行封闭式施工，造成原告无法正常经营，严重亏损，解聘员工工资补偿损失巨大。为了生计，原告一直本着坦诚的态度与被告商谈，但被告明确表示终止与原告的租赁合同，并不再安排铺位。为此原告将两被告起诉至法院，请求判决解除原告与被告恒信德龙摩尔城分公司的租赁合同，判令被告恒信德隆公司向原告支付损失及应返还的费用总计1，427，085元整，本案诉讼费用由被告恒信德龙公司承担。
原告原宿餐厅为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一：房屋租赁合同、公函各一份，照片若干张、收据七份，以证明原、被告签订了为期5年的房屋租赁合同，但仅经营半年即因被告违约致原告不能经营；
证据二：2015年4月4日联系函一份，以证明原告在被告发出合同终止公函后的合理期限内通知被告不同意变更合同；
证据三：评估报告；评估费发票；环境监测服务费收据；消防专业工程合同；家具定制合同、清单及发票；铁板烧设备订购合同；交易流水、照片；厨具设备收据；其他经营物件收据；广告费用收据；监控、收银、区域网的费用；租房协议、收条、收据；食品清单及照片，以证明上述损失系因被告违约行为所致，被告应对原告的损失予以赔偿；
证据四：光盘一张，以证明2015年8月22日原告对其所租赁商铺现场进行拍摄，从拍摄内容可看出商铺已被拆除。
被告恒信德龙摩尔城分公司、恒信德龙公司共同辩称：被告同意原告提出的解除合同要求，但被告不认可原告所称的解除理由。因地铁施工及龙阳大道建设致摩尔城商场客流下降，地铁施工系不可抗力因素，故摩尔城进行闭馆升级改造，因此被告应不承担违约责任。原告要求被告支付损失费和应返还的费用无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告恒信德龙摩尔城分公司、恒信德龙公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：
证据一：公函一份，以证明被告提出解除合同系因不可抗力所致，根据合同约定应互不承担违约责任；
证据二：光盘一张，以证明2015年7月17日下午被告工作人员及公证处公证员对原告所租赁商铺现状进行了拍摄，对拆除前的商铺情形进行了证据保全。
经庭审质证，原告对被告提交的证据一的证明内容有异议，认为原告提出终止合同原因非因不可抗力；对证据二的真实性无异议，但认为从拍摄的内容看，遗漏了部分家电。被告对原告提交的证据一中的房屋租赁合同、公函及收据的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，认为被告并未违约，公函中明确告知了合同终止的原因系市政建设的不可抗力，对照片的真实性有异议。对证据二的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为双方租赁合同系因不可抗力导致不能履行，并不因原告不同意而改变。对证据三中的评估报告系原告单方委托鉴定，不能作为确定赔偿金的依据，且从报告结论来看，鉴定结果明显高出市场价格多倍，对该评估报告有效性不予认可，支出的费用也不予认可；环境监测服务费、消防合同、家具定制合同、清单、发票、家具、照片、厨具收据、照片、监控、收银、区域网的费用、食品清单及照片与本案无关；餐具的收据、小物件的收据、广告费用、租房协议不能证明系用于所租赁的店面；对证据四的真实性有异议，认为原告进行的拍摄未经被告方工作人员到场确认，即便系被告拆除，也是因为政府地铁施工建设的不可抗力因素，依照双方租赁合同的约定，被告下达了调整通知，原告未按合同约定履行，因此造成的损失应由原告负担。
经审理查明：2014年8月29日，出租人恒信德龙摩尔城分公司（甲方）与承租人原宿餐厅经营者叶文浩（乙方）就承租恒信德龙摩尔城分公司位于武汉市汉阳区龙阳大道特6号A栋5层502号商铺（租赁面积246平方米）签订《租赁合同》。合同约定：租赁期限自2014年11月1日至2019年10月31日止，房屋的租赁费用按计租面积计算，具体租金计算为：2014年11月1日至2015年10月31日租金按每月每平方米65元计收，即每月租金为人民币15，990元，物业服务费按每月每平方米60元计收，即每月物业服务费为人民币14，760元……；租金支付方式为以一个季度（三个月）为一个缴付期，除第一期租赁费用外，其他租赁费用均按自然季度缴纳，乙方应在每个缴付期最后一个月的20日（遇法定节假日提前至节假日前一天）前向甲方一次性足额支付下个缴付期租金。新品牌广告费5，000元／年，新品牌进场费5，000元／年。合同第六条保证金项下第6.1约定：“本合同签署当日，乙方应当向甲方支付履约保证金共计人民币92，250元。如乙方不存在本合同第22条规定违约情形，履约保证金余额（如有）于本合同终止次日起90日内无息退还。甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费，乙方应当在7日内补足保证金”。合同第二十一条违约责任项下第21.3、21.6、21.7项分别约定：“本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。若乙方无正当理由单方提前终止合同的，甲方有权不予返还履约保证金；若因此给甲方造成损失的，乙方须承担本合同项下其他违约责任”、“因甲方原因导致乙方无法继续享有该房屋的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正；若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该房屋使用权，在该期间内，乙方无需缴纳租金、物业服务费”、“双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，乙方不得以任何理由拒绝或拖延交纳本合同项下的租金、物业服务费或水、电、燃气、热力等能源费用或其他应当由乙方承担的费用。如双方在本合同履行中出现争议，则应当按照本合同项下争议解决办法予以处理。在按照争议解决办法处理期间，乙方仍应当继续履行本合同项下各项缴费义务”。合同签订后被告于2014年9月2日向原告交付了房屋，免租装修期约定为2个月，原告自2014年11月1日起开始营业，原告向被告支付了装修保证金人民币10，000元、装修垃圾清运费人民币3，855元、年度店庆费人民币5，000元、新进品牌费人民币5，000元、品牌推广费人民币5，000元、履约保证金92，250元及2014年11月1日至2015年4月30日的二个季度租金及物业服务费。
2015年3月13日，被告向原告发出《武汉摩尔城项目升级改造公函》，内容为：“为配合武汉市政地铁规划建设、对接工程及消防疏散等要求，同时着眼于项目未来发展，现我集团决定：一、闭馆及开业时间安排：闭馆时间2015年5月4日；闭馆装修时间：2015年5月4日—2015年11月30日；新馆试营业时间：2015年12月10日。改造期间我场将进一步对项目的硬件设施提档升级，优化动线组织，完善业态布局，以确保项目未来5-10年持续的竞争力。二、品牌新铺安排：根据项目设计规划改造方案及新的商业业态进行布局，贵司“原宿铁板烧”品牌新的铺位拟定将由我场原A5楼502#铺位调整至我场4楼L4-001#铺位。三、原店铺商务合同终止：我司于贵“原宿铁板烧”品牌A5楼502#铺位之合同期为2014.11.1—2019.10.31，将于2015年5月3日提前终止。四、闭馆后商户拆场安排：商户店铺拆场时间安排为5月4日—5月20日，详细具体安排商务部另行通知……”。同年4月4日，原告针对被告上述公函发出联系函一份，内容为：“关于贵公司提出的将我方“原宿铁板烧”品牌原铺位A5楼502#调整至4楼L4—001#铺位以及提前终止我方“原宿铁板烧”品牌租赁合同事宜，我方答复如下：坚决不同意贵公司上述所提出的内容，我方坚持原地经营”。同年4月30日，原告再向被告发出《申请书》一份，内容为：“今年3月份我应交4-6月份房租，贵公司领导说5月份商场升级调整，只让我交4月份一个月的房租，因周边商户有预交5-7月份房租，现贵公司没有给我下催款通知书，我不知道怎么交，盼回复”。同年5月4日原告停业。同年5月27日，武汉长诚工程造价咨询有限责任公司对原宿铁板烧餐厅经营者叶文浩委托的“原宿铁板烧餐厅装饰工程造价咨询”出具武长工造字（2015）B第053号报告书，报告书结论：原宿铁板烧餐厅装饰工程结算造价为811，118元，该费用具体包括：1.建筑工程费用人民币290，148.8元；2.装饰工程费用人民币295，717.32元；3.安装工程费用人民币205，571.99元；设计费人民币19，680元。同年7月21日，湖北恒信德隆实业有限公司申请湖北省武汉市琴台公证处对摩尔城A座五层内“原宿铁板烧”商铺进行证据保全后，于同年8月将原告所租赁上述商铺内装修及附属设施予以拆除并将店铺内遗留的中央操作铁板及抽风设备6套、空调主机1台、厨房操作台1个、电冰箱1台存放于被告仓库内。同年8月25日，被告向本院提出对所租赁商铺内装修价值进行鉴定，后经本院委托武汉光谷联合产权交易所摇号确定由北京中迪信众华工程造价咨询有限公司武汉分公司（以下简称北京中迪信公司）对原告所租赁商铺装修残值进行评估鉴定。同年12月18日，北京中迪信公司向本院来函，称：“1.装修部分属于造价鉴定范畴，厨房设备部分属于资产评估范畴，我公司只能对设计工程在家的装修部分进行鉴定；2.经与当事人代理人了解，该项目已经拆除，无法对现场的实物工程量进行核实，需贵法院提供当事双方互相认可且经质证的施工图纸；3.需提供装修施工合同，主要装饰材料采购合同及发票……”。后因涉诉房屋内装修已被拆除且原、被告均未能依照上述要求提供必要鉴定资料，鉴定工作无法开展。2016年1月6日，北京中迪信公司对上述鉴定予以退案。
另查明：2016年1月29日，原告方经营者叶文浩向被告恒信德隆摩尔城分公司提交《承诺函》，请求被告于2016年2月2日前先行赔偿其人民币300，000元，该款包含其与被告在签订租赁合同时已缴纳的各项保证金、押金等费用共计92，250元，并提交叶文浩个人开立的中国建设银行储蓄卡账号62×××58。同年2月1日，被告向原告经营者上述账号汇款人民币300，000元整，该款中包含已收取的履约保证金人民币92，250元及其他补偿款人民币207，750元，叶文浩向被告恒信德隆摩尔城分公司出具了收取上述人民币300，000元的收款收据一份（NO：023277）。现原告认为被告在合同履行期间明确表示终止与原告继续履行所签租赁合同并不再安排铺位的行为已构成违约，被告应向原告支付损失及返还相应费用，故诉至本院，请求判决解除双方所签租赁合同，判令被告向原告支付损失并承担本案诉讼费用。被告则认为合同解除系因地铁施工等不可抗力因素所致，被告行为不构成为违约，请求驳回原告的诉讼请求。案经调解，原、被告未能达成一致协议。
本院认为：原、被告于2014年8月29日所签《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行。合同签订后原告支付了2014年11月1日至2015年4月30日（二个季度）的租金及物业服务费，被告向原告交付了房屋。2015年3月被告向原告发函告知“摩尔城”将于同年5月闭馆并实际于同年5月4日闭馆，依照双方所签合同第21.3之约定，被告的行为已构成违约。地铁施工虽对周边商业经营造成一定影响，但对原告所租赁位于摩尔城5楼商铺影响有限，被告据此认为地铁施工属不可抗力，故其与原告解除租赁合同符合法律规定且无须承担违约责任的观点无事实及法律依据，其主张明显不符合我国《民法通则》第一百五十三条关于不可抗力的界定，故对被告上述观点，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定及双方所签合同第21.3之约定，现被告根本违约，原告有权解除双方所签租赁合同，现被告亦要求解除上述租赁合同，故对原告要求解除双方所签租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。装修保证金系对原告装修行为进行的担保。合同履行期间，原告的装修行为未违反双方关于装修保证的约定，故对原告提出的要求被告返还装修保证金人民币10，000元的诉讼请求，本院予以支持。装修过程不可避免产生的各类装饰废弃物，被告收取原告交付的清运费并实际履行了对废弃物进行清运的义务，故对原告要求被告返还装修清运费人民币3，855元的诉讼请求，本院不予支持。依照合同约定，被告收取原告交纳的店庆费及品牌推广费均按年度计付，原告实际使用租赁商铺不足一年即因被告的违约行为而终止，依照权利义务相一致原则，扣除被告已提供服务期限，本院酌定被告向原告返还上述两项费用合计人民币5，000元。环境监测系环保部门对主体从事相关服务前其经营行为对环境影响是否达标予以预测的必要环节，原告经营餐饮服务应进行相关环境监测，排放结果达标才可开展经营行为，监测行为系原告从事经营行为的必要条件，由此产生的费用应由原告交纳，故对原告要求被告返还环境监测服务费人民币3，000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定及双方所签合同6.1之约定，现原、被告间的租赁合同已实际解除，故原告要求被告返还履约保证金人民币92，250元的请求，本院予以支持。原告于2014年11月1日入驻摩尔城，其仅经营至次年5月4日即被迫撤场，原告出于稳定经营目的对所租赁商铺进行投入性装修，并购置经营设备、材料及支付相关消防验收、新进品牌等费用。现被告的行为已构成违约，依照我国合同法第九十七之规定被告应对原告上述损失予以赔偿。综合装修折旧、营业期限及被告对部分物品予以保管的事实，本院酌定被告向原告支付装修赔偿金人民币640，000元，赔偿原告经营用设备、家具、餐具、安防、收银设备、广告设施及其他合理损失总计人民币200，000元，赔偿原告消防设施投入损失人民币40，500元，返还原告新进品牌费人民币3，000元。对于原告主张要求被告支付清场费用人民币20，000元、基本经营损失、员工赔偿金、会员退费损失三项合计人民币90，000元的诉讼请求，因原告未能对上述损失提交充分证据予以证实，本院不予支持。鉴于被告已先行返还原告赔偿金人民币300，000元，该款包含履约保证金人民币92，250元及其他补偿金人民币207，750元，应予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还给原告汉阳区原宿铁板烧中西融合餐厅装修保证金人民币10，000元，店庆费、品牌推广费、新进品牌费三项小计人民币8，000元；
二、被告湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告汉阳区原宿铁板烧中西融合餐厅装修损失人民币432，250元；
四、被告湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告汉阳区原宿铁板烧中西融合餐厅消防设施投入损失人民币40，500元；
五、被告湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告汉阳区原宿铁板烧中西融合餐厅其他损失人民币200，000元；
六、驳回原告汉阳区原宿铁板烧中西融合餐厅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币17，644元由原告汉阳区原宿铁板烧中西融合餐厅负担人民币5，394元（此款原告已交纳），被告湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司负担人民币12，250元，被告湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司于本判决生效之日起十日内将该款直接支付给原告汉阳区原宿铁板烧中西融合餐厅。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 叶凌芳
人民陪审员 周佩芳
人民陪审员 李柏海
二〇一六年三月十日
法官 助理 张朝管
书 记 员 李玉荣