广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终16870号
上诉人（原审原告）：蔡兰英，女，1977年6月12日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：李军，广东为峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈东旭，广东为峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：柏明军，男，1981年8月22日出生，汉族，住广州市黄埔区。
委托诉讼代理人：李祖霞，广东椎轮律师事务所律师。
上诉人蔡兰英因与被上诉人柏明军房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初1971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
蔡兰英上诉请求：1.改判确认蔡兰英与柏明军于2017年10月12日签订的承租广州开发区开创大道27xx号1xx房的《商铺租赁合同》于2018年3月15日解除；2.改判柏明军向蔡兰英支付自2018年3月15日（解除合同之次日）到实际交付商铺之日止期间的占用费（依合同约定的租金标准），2018年2月20日至2019年2月19日按15408元/月标准支付；4.由柏明军承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实和适用法律错误，我有权解除合同。一、我与柏明军约定的租金起算时间为2017年10月20日，双方的权利义务应依照我们签订的《商铺租赁合同》履行。上述《商铺租赁合同》签订时，原产权人袁小娜及其丈夫刘海洋、中介均在场，包括柏明军在内的现场所有人对起租时间均没有提出异议，该合同合法有效，柏明军在一审庭上也确认了合同的法律效力。该合同中清楚写明起租时间是2017年10月20日，并载明了收款账户，柏明军应依约支付房租。至于柏明军与袁小娜双方对租金结算到何时，怎么计付均是他们双方之间的事情，与我无关。如果柏明军多支付了租金给袁小娜，可由其决定是否要求袁小娜退回。二、柏明军延期交租超过10天，我有权要求解除合同。双方约定在签订《商铺租赁合同》当天支付首月租金，即2017年10月12日支付2017年10月20日至11月19日的租金，11月20日前支付11月20日起至下月19日的租金，但柏明军均延期10天以上，到下个自然月的第3日才予以支付上月20日至下月19日的租金，故我有权依约解除合同。催告履行并非合同约定的解除条件或法定的义务。三、柏明军首次支付袁小娜的租金，不能证实其交租至自然月底。虽然柏明军在一审庭审中出示的付款记录显示其于2016年3月18日支付了租金17619元，拟证明其交了自2016年2月20日至2016年3月31日租金，但按每月13553元的标准计算2016年2月20日至2016年3月31日的租金为18070元，与柏明军交纳的17619元不同。故柏明军不能证明其将租金支付到自然月底，其为何要多支付4066元，不排除存在其他法律关系的支付，比如与上手免租期重新核算、水电费、物业费等。柏明军也没有出示其第二月及之后完整的银行流水，其具体租金支付的时间与租期不清晰，无法认定其将租金计到自然月底。综上，我享有解除权，一审法院认为我应先行进行催告没有法律依据。
柏明军二审答辩称：一、蔡兰英请求解除合同违背了买卖不破租赁的相关法律法规的规定，一审判决驳回其诉讼请求正确，认定事实及适用法律准确，依法应予维持。二、蔡兰英请求我支付占用费没有事实依据。涉案租赁合同合法有效，我依约履行义务并按时足额支付房屋租金，不存在商铺占用费。虽然一审判决认定2017年10月9日我向房屋原所有人袁小娜支付的租金是2017年9月20日至10月19日的租金，与事实不符，应当是10月1日至10月31日的租金，但一审判决驳回蔡兰英的该项诉讼请求是正确的，请求二审法院予以维持。三、本案纠纷是蔡兰英引起的，诉讼费必须由其自行负担。为避免蔡兰英滥用诉权，节约诉讼成本，蔡兰英亦应负担我因本案诉讼而维护自身合法权益的合理支出。
2018年4月12日，蔡兰英向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认蔡兰英与柏明军于2017年10月12日签订承租广州开发区开创大道27xx号1xx房(以下称涉案房产)的《商铺租赁合同》于2018年3月15日解除，柏明军腾出涉案房产；2.柏明军向蔡兰英支付自2018年3月15日（解除合同之次日）到实际交付商铺之日止期间的占用费（依合同约定的租金标准），2018年2月20日至2019年2月19日按15408元/月标准支付；3.柏明军支付蔡兰英违约金12万元；4.本案诉讼费由柏明军承担。
一审法院经审理查明：2016年1月13日，案外人袁小娜与柏明军签订涉案房产的租赁合同，租赁期间自2016年2月20日至2021年2月19日，其中2016年2月20日至2017年2月19日每月租金为13553元，2017年2月20日至2018年2月19日每月租金为14637元。2017年9月11日蔡兰英与案外人袁小娜签订涉案房产买卖合同，约定袁小娜收到蔡兰英150万元赎契款当天交付涉案房产，同年10月12日，袁小娜收到全部款项并交付涉案房产。2017年10月12日，蔡兰英、柏明军双方签订《商铺租赁合同》，约定蔡兰英将位于广州开发区开创大道2709号136房商铺出租给柏明军经营使用，租赁期限为2017年10月20日至2021年2月19日，2017年10月20日至2018年2月19日租金为14267元，2018年2月20日至2019年2月19日租金为15408元。柏明军签订的租赁合同第三条第1点格式条款，约定柏明军应在合同签订之日一次性付清第一月房租，蔡兰英、柏明军另外自行约定每月租金在当月20日前一次性付清。
柏明军于2017年10月9日向袁小娜支付2017年9月20日至10月19日租金14637元，于2017年11月3日、2017年12月3日、2018年1月3日、2018年2月3日向蔡兰英支付四个月的租金每月14267元，于2018年3月3日、同年3月27日、4月26日、5月28日支付每月租金15408元。以上租金都以银行转账的形式转给蔡兰英的银行账户。2018年3月14日，蔡兰英向柏明军邮寄《合同解除通知书》，要求解除双方的《商铺租赁合同》。
以上事实有租赁合同、房屋买卖合同、银行流水明细、收款收据以及当事人陈述佐证，以上证据经法庭质证，一审法院予以采信。
一审法院认为，本案的争议焦点在于合同解除的条件是否已经成就。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。蔡兰英、柏明军签订的租赁合同是柏明军与袁小娜签订的租赁合同的延续，因此，租赁合同中关于第一个月的期间理应是2016年2月20日。蔡兰英、柏明军约定每月20日前支付当月的租金，是双方真实意思。根据双方的交易流水记录显示，自合同签订至今蔡兰英与柏明军双方一直发生交易往来，蔡兰英一直有接收柏明军交付的租金，而且在蔡兰英发出《合同解除通知书》后，蔡兰英还于2018年4月26日、5月28日收到了柏明军支付的每月租金15408元，在此期间，蔡兰英并未对柏明军的履行行为提出异议，蔡兰英诉称有口头催柏明军交房租，但无证据予以证明，因而对蔡兰英诉称对柏明军的迟延履行有过催告行为，一审法院不予认定。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。在本案中，蔡兰英诉称柏明军迟延交付租金，理应催告柏明军在合理期限支付租金，但蔡兰英无证据证明其有过催告行为，且在长达八个月的时间里持续接纳柏明军的租金，理应视为蔡兰英对柏明军交租行为的认可，双方以实际行为变更原约定的履行内容，合法有效。因此，一审法院认为蔡兰英解除合同的条件尚未成就。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第二百二十七条、第二百二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2018年6月25日判决驳回蔡兰英的全部诉讼请求。一审案件受理费2700元由蔡兰英负担。
经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新的证据，并均确认柏明军一直有向蔡兰英支付租金至2018年10月。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案对于被上诉人柏明军提出的对原审判决的异议不予审查。
虽然蔡兰英以柏明军迟延交租为由，于2018年3月14日向柏明军邮寄《合同解除通知书》，并请求法院确认其与柏明军于2017年10月12日签订的《商铺租赁合同》于2018年3月15日解除，但从现有证据及查明事实、当事人诉辩主张来看，涉案合同实际上是柏明军与涉案商铺前一手产权人所签订的租赁合同的延续，而柏明军在与蔡兰英签订上述涉案合同之后，持续向蔡兰英支付租金至2018年10月，且蔡兰英在签约后至其邮寄解约通知书前已经持续收取柏明军多月租金，目前并无证据证明蔡兰英在邮寄解约通知书之前曾对柏明军的付租时间提出过任何异议，故此，一审法院判令驳回了蔡兰英有关解除合同的全部诉讼请求，处理上并无不当，本院予以维持。二审中，蔡兰英没有提交新的证据以佐证其观点或推翻一审认定，其上诉缺乏理据，本院不予采纳。
综上所述，蔡兰英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3998元，由上诉人蔡兰英负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 卉
审判员 吴国庆
审判员 黄 嵩
二〇一八年十月二十二日
书记员 颜玉婵
张冰玲