重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终6041号
上诉人（原审被告）：刘秀，女，1978年1月3日出生，汉族，户籍所在地乌鲁木齐市沙依巴克区，现住重庆市长寿区。
被上诉人（原审原告）：江永芬，女，1964年6月8日出生，汉族，住重庆市南岸区。
上诉人刘秀与被上诉人江永芬房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院作出（2018）渝0115民初4542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人刘秀、被上诉人江永芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘秀上诉请求：1、判令撤销（2018）渝0115民初4542号民事判决；2、依法改判上诉人不用承担任何违约责任，上诉人与被上诉人所签订的房屋租赁合同继续有效，上诉人不用承担5000元的违约金；3、判令被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实及理由：一审法院未全面审查本案证据。上诉人因手机黑屏尚在维修，无法提供手机中的关键性证据，要求延期举证，一审法院对该请求未经审查而直接不予认可，致使未能充分查明本案事实。江永芬曾在2018年6月31日短信告知刘秀月底房租3万一定要给，依据该条短信可证明上诉人与被上诉人协商一致将房租支付时间变更为2018年6月30日，刘秀在7月2日与7月4日支付房租并未超过10日，并未违约，不应承担违约责任，江永芬也无权要求解除合同。江永芬在刘秀经营期间多次带人来看房想出售为她装修增值的房屋，且在2018年7月1日强行控制上诉人的租赁房屋，赶走员工及顾客，买锁锁门。江永芬与刘秀在签订租赁合同时约定提供租赁房屋产权给上诉人办理营业执照，被上诉人拿不出租赁合同的306.33平方面积的产权，只出示了199.62平方的产权，被上诉人违约在先，上诉人可以行使同时履行抗辩权。被上诉人的诉讼请求并非10年的租金费用，一审法院以10年租赁合同的总金额60万元计算受理费用明显不合理。
江永芬辩称，上诉人与被上诉人所签订的房屋租赁合同从2017年11月30日起，由于上诉人不遵守合同约定，严重违约。上诉人与被上诉人签订的租赁合同已经无效，被上诉人多次电话、短信告知，解除合同并收回房屋，所以上诉人应承担合同约定的违约金一万元。2018年5月30日应付2018年7月1日至2018年12月30日的租金3万元。5月30日至6月被上诉人多次打电话、发短信，刘秀均找各种借口未及时付租金，2018年6月13日被上诉人发短信给刘秀要求其约定一定要将房租3万元付给我，但并未同意再推迟10日。6月30日我又发了几条短信催收，晚上刘秀打电话告诉我，她联系了一个人租一楼门面，明天来看，租出去后钱就给我，我没同意。7月1日被上诉人到刘秀门面要求面谈，刘秀拒绝，我迫于无奈报警。7月2日被上诉人交了起诉状，下午刘秀转了5千元，7月4日再次转5千，故上诉人已经违约。
江永芬向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同，由被告刘秀腾退其租赁的位于重庆市长寿区的租赁门面；2.判令被告刘秀按5000元/月的标准向原告江永芬支付从2018年7月1日起至合同解除之日止的租金，并按5000元/月的标准支付从解除之日起至腾退房屋之日止的房屋占有使用费；3.判令被告刘秀支付原告江永芬违约金10000元；4.案件受理费由被告负担。
一审法院认定事实：2017年7月1日，原告江永芬（甲方）与被告刘秀（乙方）签订《租赁合同》，该合同约定：1、租赁经营期限为10年，从2017年7月1日至2027年6月30日。2、甲方拥有长寿区凤城街道桃花大道1号：其中一楼建筑面积71.05平方米，二楼建筑面积106.71平方米、128.57平方米，共计306.33平方米，花园、凉台，出租给乙方经营。3、年租金为60000元，支付租金方式为每半年交付一次，提前一个月交付。若乙方在支付租金期限内超出10日未交租金，甲方有权解除租赁合同。并要求乙方支付租金及违约金1万元。在租赁期内如一方违约，由违约方支付守约方违约金1万元。22、租赁一方违反合同约定，应支付守约方违约金10000元，给守约方造成损失的，还应赔偿相应损失。
在签订合同的当日，原告江永芬将涉案房屋交付给被告刘秀使用，被告刘秀缴纳了2018年7月1日前的租金。2018年7月至12月的租金，被告刘秀应在2018年5月30日前支付给原告江永芬，但被告刘秀未按约定时间支付。原告江永芬遂向一审法院提起诉讼。后被告刘秀于2018年7月2日向原告江永芬支付房屋租金5000元，2018年7月4日再次支付租金5000元。原告江永芬告诉被告刘秀，其已经向法院起诉，要求解除合同，故被告刘秀不用再打租金给原告江永芬。
同时查明，206房地证2013字第××号房地产权证载明的权利人是原告江永芬，房屋坐落于长寿区，建筑面积：128.57平方米；206房地证2013字第××号房地产权证载明的权利人是原告江永芬，房屋坐落于长寿区，建筑面积：71.05平方米；206房地证2014字第××号房地产权证载明的权利人是原告杨罡，房屋坐落于长寿区，建筑面积：106.71平方米。案外人杨罡向一审法院出具情况说明，称坐落于长寿区房屋，系其母亲原告江永芬出资购买，故该房屋的占有、使用、收益归原告江永芬所有。
一审法院认为，原告江永芬与被告刘秀签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定享有相应的权利和履行相应的义务。被告刘秀辩称，其未交纳租金系因其与原告江永芬口头约定，由原告江永芬向被告刘秀提供承租房屋的产权证，用于办理经营所需的营业执照，但原告江永芬一直未提供。原告江永芬认可双方有该约定，但称被告刘秀未实际要求其提供房地产权证。现被告刘秀未提供证据证明其曾要求原告江永芬提供房地产权证，且即使原告江永芬未提供房地产权证给被告办理营业执照，被告刘秀亦不能以此为由拒绝交纳租金，其可要求原告江永芬承担违约责任。故对被告刘秀的该辩解理由，一审法院不予采信。
《租赁合同》约定，若被告刘秀在支付租金期限内超出10日未交租金，原告江永芬有权解除租赁合同，并要求被告刘秀支付租金及违约金1万元。被告刘秀应在2018年5月30日前支付原告江永芬2018年7月至12月的租金30000元，但被告刘秀至原告江永芬向一审法院提起诉讼时（2018年7月2日），仍未按约定支付原告江永芬租金，被告刘秀已构成根本违约，原告江永芬有权按照合同约定要求解除《租赁合同》。虽然被告刘秀于2018年7月2日、7月4日分别向原告各支付租金5000元，但原告江永芬明确告诉被告刘秀，其已经向法院起诉，要求解除合同，故被告刘秀不用再打租金给原告江永芬。即原告江永芬并未放弃解除权。故对原告江永芬要求解除原、被告签订的房屋租赁合同，由被告腾退其租赁的位于重庆市长寿区的租赁门面的诉讼请求，一审法院予以支持。
对原告江永芬请求被告刘秀按5000元/月的标准，向其支付从2018年7月1日起至合同解除之日止的租金，并按5000元/月的标准支付从解除之日起至腾退房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求。在合同解除前，被告刘秀应按合同约定支付房屋租金。在合同解除后，被告刘秀宜按合同约定的租金标准向原告江永芬支付房屋占有使用费。
对原告江永芬要求被告刘秀支付违约金10000元的诉讼请求。《租赁合同》约定，若被告刘秀在支付租金期限内超出10日未交租金，原告江永芬有权解除租赁合同。并要求被告刘秀支付违约金1万元。被告刘秀认为该违约金标准过高，要求调整。原告江永芬表示因被告刘秀未及时交纳租金，其损失主要是造成其贷款未及时偿还，导致信用受损。原告江永芬未提供相应的证据予以证明。被告刘秀迟延支付租金，已构成违约，但考虑其在违约后能较为积极地向原告江永芬履行支付租金的义务，过错程度较小，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院调整违约金为5000元。
被告刘秀已支付原告江永芬的租金10000元，应在以上其应给付原告江永芬的费用中抵扣。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、原告江永芬与被告刘秀于2017年7月1日签订的《租赁合同》于本判决生效之日解除；二、由被告刘秀在本判决生效后10日内将位于重庆市长寿区的租赁门面腾空并返还给原告江永芬；三、由被告刘秀按5000元/月的标准向原告江永芬支付从2018年7月1日起至合同解除之日止的租金，并按5000元/月的标准向原告江永芬支付从解除之日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费；四、由被告刘秀在本判决生效后10日内支付原告江永芬违约金5000元，被告刘秀已交纳的租金10000元，在本判决确定的第三、第四项中其应支付给原告江永芬的费用中抵扣；五、驳回原告江永芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由被告刘秀负担。
本院二审期间，上诉人提交了以下证据：一、手机维修记录。拟证明上诉人在一审庭审期间因手机黑屏，无法开机而无法出示证据。二、被上诉人给上诉人的短信留言一份。拟证明被上诉人在2018年6月13日主动变更付房租日期为6月30日，同时证明上诉人并没有超出10日未付房租的违约行为，并且付了1万元房租；被上诉人违背约定，严重干涉上诉人经营自主权，构成根本违约。三、银行流水单一份。拟证明上诉人的转款时间并未超出10天，未构成违约。四、通话记录、音频及文字整理文档一份。拟证明上诉人多次催要房屋产权证办理营业执照，被上诉人用胁迫言语拒绝给房产手续。五、视频、锁门的照片、视频内容文字一份。拟证明被上诉人不按合同履行，强行锁门干扰经营。六、工商行政部门材料一份。拟证明办理营业执照必要的手续，其中包括经营场地及房产证复印件，房屋租赁合同。七、租赁合同一份。拟证明双方为租赁关系，租赁期为十年，被上诉人不履行合同。八、照片及短信。拟证明案件还在审理中，被上诉人已将房屋出租给别人，现正在装修，室内已将被上诉人的物品扔掉，被上诉人完全藐视法律程序。被上诉人江永芬发表质证意见称：对手机维修记录不清楚，是庭审后上诉人编的。短信内容被上诉人也有，不予认可。一审判决之前上诉人没有要过房产证，7月2日下午上诉人要求提供房产证，被上诉人说上诉了就不给刘秀。7月13日的通话记录是假的，民警记录也是假的，锁门是迫于无奈，办理营业执照的手续也是上诉人造假的。租赁合同是真的，短信也是两人之间的短信，是要钱的过程。被上诉人去了涉案房屋，里面没有东西，也曾短信告知上诉人要求尽快清理房屋。钥匙交给我就代表她里面的东西都腾空了，9月份我房屋要出租，只是在门上贴了转让。
本院认为，证据一与认定本案争议事实无关联性，本院不予采信。证据七在一审中已经提交，不属于新证据。证据二和证据三仅能证明江永芬表示刘秀交齐欠付租金的最后截止期限为6月底，并不能证明双方就变更交付房租日期达成一致。证据四、证据五、证据六不能达到上诉人的证明目的。证据八仅能证明双方已交付门面钥匙，并且被上诉人已将房屋转租，江永芬对此予以认可。但不能达到证明本案所争议事实的目的。
一审法院认定的证据和事实属实，本院予以确认。
二审查明：江永芬已于2018年8月23日，取得了涉案房屋的钥匙，占有了涉案房屋。
本院认为，本案争议焦点为：1、上诉人是否构成违约；2、双方之间的房屋租赁合同自何时解除。
上诉人称其与被上诉人协商一致将房租支付时间变更为2018年6月30日，刘秀在7月2日与7月4日支付房租，并未超过合同约定最迟于期满后10日交付房租，并未违约，不应承担违约责任，江永芬也无权要求解除合同。本院认为，从双方当事人的短信记录来看，江永芬仅仅是就2018年5月30日应付的合同约定的下半年租金3万元，告知上诉人应交付的最后截止期限，并非刘秀所称双方已就变更合同约定的交付租金期限达成一致。既然短信并不能视为双方对合同条款的变更，那么刘秀未按江永芬所要求的最迟于2018年6月30日前交付租金，确已构成违约。本院对刘秀的该上诉理由不予支持。
关于本案租赁合同解除时间。本院认为，刘秀在履行合同的过程中存在违约行为，依据双方合同约定若刘秀未在支付租金的最后期限交租金，江永芬有权解除合同。江永芬在一审中作为原告起诉要求解除合同，即已行使合同约定解除权，合同自通知到达刘秀时解除。经本院审查，起诉状副本自2018年7月16日送达刘秀处，那么刘秀与江永芬之间的房屋租赁合同自2018年7月16日解除。同时，由于双方当事人均认可房屋钥匙在8月23日完成交付，江永芬已于取得涉案房屋的钥匙之日起占有了案涉房屋，本案的房屋占用费应自2018年7月16日起计算至2018年8月23日止。
上诉人称其在一审要求延期举证，一审法院对该请求未经审查而直接不予认可，致使未能充分查明本案事实。经本院审查，上诉人在一审并未提交延期举证申请，因此本院对该上诉理由不予支持。
上诉人提出是江永芬违约在先，刘秀有权主张同时履行抗辩权。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。根据双方的租赁合同第3条约定，支付租金的方式为每半年交付一次，提前一个月交付。若以乙方在支付租金期限内超出10日未交租金，甲方有权解除租赁合同。第8条约定，甲方为乙方办理各种经营手续提供相关资料。同时履行抗辩权中“互负债务”，应为合同的主给付义务，而江永芬为刘秀办理经营手续提供相关资料并非合同主给付义务。并且刘秀没有证据证明在合同履行期间曾要求江永芬提供涉案房屋产权证书的证据，刘秀以此为由主张同时履行抗辩权，本院不予支持。
上诉人提出一审法院以10年租赁合同的总金额60万元计算受理费用明显不合理。根据江永芬向一审法院提出诉讼请求：被告刘秀按5000元/月的标准向原告江永芬支付从2018年7月1日起至合同解除之日止的租金，并按5000元/月的标准支付从解除之日起至腾退房屋之日止的房屋占有使用费；判令被告刘秀支付原告江永芬违约金10000元。因此，经本院审查，本案一审受理费用的确存在不合理，刘秀针对诉讼费用部分的上诉理由成立，本院予以支持。一审案件受理费按国务院《诉讼费用交纳办法》规定，应预收案件受理费300元。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，二审中出现新事实，依法应予以改。上诉人黄刘秀的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持重庆市长寿区人民法院（2018）渝0115民初4542号民事判决的第二项；
二、撤销重庆市长寿区人民法院（2018）渝0115民初4542号民事判决的第一项、第三项、第四项、第五项；
三、江永芬与刘秀于2017年7月1日签订的《租赁合同》于2018年7月16日解除；
四、由刘秀按5000元/月的标准向江永芬支付从2018年7月1日起至合同解除之日止的租金，并按5000元/月的标准向原告江永芬支付从解除之日起至2018年8月23日止的房屋占有使用费；
五、由刘秀在本判决生效之日后10日内支付江永芬违约金5000元，刘秀已交纳的租金10000元，在本判决确定的第四项、第五项中其应支付给江永芬的费用中抵扣；
六、驳回江永芬的其他诉讼请求。
一审案件受理费300元，减半收取150元，由江永芬负担20元，刘秀负担130元；二审案件受理费300元，由江永芬负担50元，刘秀负担250元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李盛刚
审 判 员 张欲晓
审 判 员 刘 静
二〇一八年九月二十八日
法官助理 彭松涛
书 记 员 李 莉