广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第2629号
上诉人（原审被告）佛山市雄毅房产投资有限公司，住所地广东省佛山市高明区。
法定代表人黄锦禧，该司董事长。
委托代理人梁晓。
委托代理人黄庆祥。
被上诉人（原审原告）麦建谊，女，住广东省佛山市高明区。
委托代理人高活，系麦建谊的丈夫。
委托代理人李宗新。
上诉人佛山市雄毅房产投资有限公司（以下简称雄毅公司）因与被上诉人麦建谊商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2014）佛明法更民一初字第89号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理该案，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，作出如下判决：一、雄毅公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金97068.52元（自2013年1月1日计算至2014年4月29日止）给麦建谊。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2082元，减半收取为1041元，由雄毅公司负担。
上诉人雄毅公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认为涉案房屋未经房屋主管部门的验收合格，不具备交楼的条件错误，涉案房产已经竣工验收合格且具备交付条件。1.雄毅公司在工程竣工后，即组织承包单位、监理单位、勘察设计单位、建设单位、设施管理单位对工程项目雄毅豪苑包括涉案房屋在内进行竣工验收且合格，并签署了《竣工验收证书》。根据《建设工程质量管理条例》第16条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的，方可交付使用。因此涉案房屋已经验收合格，符合交付使用的条件。2.根据《建设工程质量管理条例》第16条的规定，组织竣工验收的责任在于建设单位即雄毅公司，本案中雄毅公司已按照国家的规定对工程组织验收并合格。而根据《建设工程质量管理条例》第49条的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。雄毅公司认为竣工验收备案属行政监督程序，而不是竣工验收本身，涉案房屋已经竣工验收合格，并具备交付的条件，一审法院认为房屋须经房屋主管部门验收合格是错误的。
二、雄毅公司并不存在违约的事实，一审法院认为雄毅公司违约并判决向麦建谊支付违约金是错误的。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条：交付期限的约定，出卖人（即雄毅公司）在具备商品房经验收合格或商品房经分期验收合格即可将商品房交付买受人（及麦建谊），同时约定当政府部门批复时间延迟的情况下，出卖人可以据实延迟交付时间。在本案中，雄毅公司已对涉案房屋根据《建设工程质量管理条例》的规定组织验收合格，各分项工程已经验收合格，且已向政府部门申报备案，因政府部门延迟批复而未能顺利取得备案手续。因此，雄毅公司认为其并不违反双方的合同约定，不存在违约的事实，一审法院判决雄毅公司承担支付违约金是错误的，没有理据的。
三、雄毅公司自房屋竣工验收可交付时起即通知麦建谊收楼，是麦建谊拖延收楼的时间，现反诬告雄毅公司违约，有违事实。雄毅公司在涉案房屋符合交付条件时，即以书面形式通知麦建谊收楼，麦建谊于2012年12月24日收到收楼通知，其对此事实在一审庭审中已予以确认。目前，各业主均已收楼并入住，但只有麦建谊以各种理由推托收楼，并起诉雄毅公司违约，麦建谊的行为及其起诉的理由是毫无事实根据的。
综上，请求二审法院：1.撤销原审判决第二项，改判驳回麦建谊全部诉讼请求；2.本案诉讼费由麦建谊负担。
被上诉人麦建谊答辩称：一、雄毅公司称案涉房屋已经竣工验收合格且具备交付条件缺乏事实依据和法律依据的。根据有关法律规定，房屋的交付使用标准，应以取得政府有关部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》为法定条件。1.雄毅公司以工程承包单位、监理单位、勘察设计单位、建设单位、设施管理单位签署的《竣工验收证书》作为案涉房屋的交付标准明显错误。尚且不说雄毅公司是否能够提供上述单位签署的证明文件，即便能够出示上述文件，但根据法律规定，案涉工程还必须经规划、公安消防、人防、环保等部门或单位的验收。但在一审诉讼过程中，雄毅公司均不能提供上述材料。而且雄毅公司在一审法庭调查回答法官提问时，明确表示案涉房屋只经过了初步验收，只有初检报告（但最终在法院规定的时限内连初检报告也不能向法院提供），并没有经过上述部门或单位的竣工验收。2.雄毅公司将“竣工验收备案”仅仅理解成行政监督程序错误。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条等相关规定，并结合目前我国房地产开发管理实践，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，而房屋竣工验收合格及房屋具备法定交付条件的标准均以取得政府有关部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》为交付房屋的法定条件。所以，“竣工验收备案”不单单是行政监督程序，还是证明房地产是否符合交付使用的法定条件。因此，即便雄毅公司取得了有关部门或单位的《竣工验收证书》，但雄毅公司还必须取得政府有关部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》才能证明案涉房屋具备法定交付使用条件。
二、政府有关部门的迟延批复不能成为雄毅公司延期交房的免责事由。1.双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条关于“政府批复时间延迟，出卖人可据实予以延期”的约定属于格式条款，雄毅公司以此免除其责任是违法的。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的的规定，该格式条款无效。2.现有证据不能证明雄毅公司延迟交楼是政府行为所致，雄毅公司把责任推给政府的缺乏理据。商品房买卖合同是由雄毅公司提供的格式合同，交房期限也由雄毅公司决定的。而麦建谊对此没有决定权，雄毅公司到期不能兑现就要承担违约责任，不可抗力除外。作为雄毅公司对所售房屋的建设周期，审批验收周期应制定明确的进度，交付期限应放充足。至于政府原因审批时间长导致延期，首先不是不可抗力，其次可能存在两种可能，一是楼盘自身条件不具备交付或进度安排不当，再就是政府效率太慢，后者是雄毅公司和政府之间的事，雄毅公司不能据此作为对抗麦建谊的理由。
三、由于雄毅公司持续违约，至今不能提供政府有关部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》，恳请二审法院依法判决驳回雄毅公司的上诉请求，并改判雄毅公司支付逾期交楼违约金至实际交楼之日。
二审期间，上诉人雄毅公司向本院提交质量报告书、竣工验收证书、备案证明、规划验收申请表各一份，证明雄毅公司就涉案房屋已经向主管部门申请竣工验收，只是由于主管部门迟迟未能批复。被上诉人麦建谊认为上述证据不属于新证据，不能作为本案定案的依据。同时认为，即便该组证据是真实的，不能证明涉案房屋具备交付条件。根据相关法律规定，房屋具备交付的条件除了该组证据外还应提供经公安、消防等部门检验的文件及依据政府颁发的竣工验收备案表，才符合房屋竣工验收的条件。该组证据只能表明其向有关部门申请竣工验收，是否符合竣工验收标准，需要雄毅公司举证证明，雄毅公司不能证明政府部门推迟批复。
被上诉人麦建谊未向本院提交新的证据。
经审查，上诉人雄毅公司提供的上述证据形成于本案诉讼发生之前，其在原审法院庭审结束指定期限内也未予提交，亦不足以反映涉案房屋通过竣工验收的事实，对此本院不予确认。
本院审理查明，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据雄毅公司的上诉请求，二审争议焦点为：1.雄毅公司向麦建谊交付涉案房屋是否符合交楼标准；2.原审法院关于雄毅公司责任认定是否合理问题。
针对第一个争议的焦点，本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条等相关法律规定，结合我国目前房地产开发管理实践，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，建设单位应对建筑工程的质量、规划、基础设施和公共设施等满足日常居住需要的相关建筑项目进行验收，并报经建设主管部门备案验收合格后，方可交付使用。竣工验收是房屋交付使用的必经环节，而房屋经竣工验收合格的标示是取得工程竣工验收备案表。因此，认定涉案房屋竣工验收合格及是否具备交付条件的标准应以其取得政府有关部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》为法定要件。根据本案查明的事实，至本案一审法院辩论终结时，雄毅公司未能提供证据证明涉案房屋已取得政府有关部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》，而雄毅公司提出的已组织承包单位、监理单位、勘察设计单位、建设单位、设施管理单位已对包括涉案房屋在内的小区进行竣工验收且合格之抗辩，只反映雄毅公司自行对涉案工程项目的验收情况，并非政府部门对该项目达到法定验收、交付条件之认可。此外，雄毅公司提出的迟延交楼是政府行为所致，亦缺乏相应证据证实。据此，在雄毅公司不足以证明涉案房屋已通过政府部门的竣工验收前提下，原审法院认定雄毅公司向麦建谊交付涉案房屋不符合法定交楼标准正确合法，本院予以维持。
针对第二个争议的焦点，本院认为，依照双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定，雄毅公司应于2012年12月31日前将涉案房屋交付予麦建谊，但如本院上述论析，雄毅公司向麦建谊交付房屋不符合交楼标准，已构成违约，理应就此承担违约责任。具体到违约金计算问题，因雄毅公司违约行为一直持续，且无法确认实际交付日期，双方所约定的如雄毅公司构成违约，应按照每日万分之六的逾期交付计算标准，并未高于中国人民银行同期贷款利率的四倍。故此，在双方合同明确约定违约金计算标准，且雄毅公司提供的证据不足以证明双方约定的违约金远远高于麦建谊实际损失的情况下，原审法院参照该标准，以麦建谊支付的购房款为本金，判令雄毅公司向麦建谊支付2013年1月1日至2014年4月29日的违约金97068.68元合法有据，本院予以维持。
至于雄毅公司提出涉案小区各业主已收楼并入住，只有麦建谊以各种理由推脱收楼，其行为及起诉理由毫无事实根据的主张。本院认为，雄毅公司作为出卖人，在面对麦建谊在内的众多业主时，不按照合同约定和法律规定交付符合条件的房屋本身行为有悖法律规定，麦建谊得知后通过司法途径要求雄毅公司交付合格的楼房及追究其责任，属于正当维护自身权益，也有效地通过司法途径监督雄毅公司适格履行后续义务，该权利主张方式合法有据。只要作为出卖人的雄毅公司严格按照合同及法律规定，向买受人交付符合交房标准的房屋，就不存在雄毅公司所谓的“恶意诬告”问题。故雄毅公司这一主张明显理据不足，本院不予支持。
综上，雄毅公司的上诉主张没有依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2226.71元，由上诉人佛山市雄毅房产投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐立伟
代理审判员 陈 文
代理审判员 翁丰好
二〇一四年十月八日
书 记 员 黄金红