甘肃省陇南市武都区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）甘1202民初331号
原告：孟金平，男，汉族，1956年4月13日出生，陇南市武都区人。
委托代理人：张刚，甘肃秦陇律师事务所律师，一般诉讼代理。
被告：宗学文，男，汉族，1966年3月15日出生，陇南市武都区人。
委托代理人：李文阁，甘肃阶州律师事务所律师，一般诉讼代理。
原告孟金平诉被告宗学文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孟金平及其委托代理人张刚、被告宗学文及其委托代理人李文阁到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告孟金平向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方签订的《房屋转让协议书》及《房屋转让补充协议》无效；2.由被告返还原告武都区钟楼滩易地扶贫搬迁安置楼x号楼x室；3.由被告赔偿原告租房的经济损失176400元（原告租住李海林房屋费用86400元，被告在原告房内居住期间的费用90000元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年我家所属的城关镇孟家山村被列为易地扶贫搬迁对向。我经人介绍与被告认识，商议搬迁房屋转让一事，后我们于2006年10月1日签订了《房屋转让协议》，被告向我支付了15000元的定金，双方约定被告替我支付房款，被告居住，如果我以后想要房，被告就归还给我。我妻子一直不知此事，后来被告打电话，我妻子才知道，但我妻子一直不同意转让此房。2008年我妻子要求被告搬家，被告以各种理由推脱，2010年我妻子又向被告要房，被告以给我补偿款为由，让我于2010年6月7日签订《房屋转让补充协议》，约定被告向我支付20000元，当日支付10000元，过户后再支付10000元。我共收到被告转让款25000元，我一直要把钱退给被告，让被告搬家。自2009年6月5日我家承租李海林房屋至今共9年，每年房费9600元，共计86400元。我的房子让被告居住，其应向我支付租金90000元。综上，此房属于易地扶贫安居楼，政策规定此房5年内不准转让。该房属于夫妻共同财产，我擅自处分共同财产的行为无效，且法律规定共有房地产未经其他共有人书面同意的、未依法登记领取权属证书的房产不得转让，故我与被告签订的《房屋转让协议书》及《房屋转让补充协议》无效，为了维护我的合法权益，请求法院判如所请。
被告辩称，原告所说与事实不符。原告因为经济条件无力支付安置房前期资金，便将购房名额转售于李条银，之后原告又问我是否愿意购买，我同意后，双方协商房款由我缴纳，另外向他再支付25000元。因为原告先与李条银达成房屋转让协议，且李条银向开发商缴纳了前期资金25821元，我与原告达成协议后，我不但向李条银支付了25821元，还按照2分支付了利息。2006年10月1日我与原告一家在原食品公司四楼正式签订了《房屋转让协议书》，约定原告以市场价转让该房。签协议时我和原告及原告的儿子在协议上签了字，王平安作为中证人也签字确认。我于2010年6月举行乔迁仪式时，原告也来参加，故原告的妻子对此事一直知情，但因武都近年来房价上涨，原告便心生悔意，以各种理由不协助办理过户手续，后我又同意给原告20000元，为了让原告协助办理过户手续，我们约定先支付10000元，过户后再支付10000元。原告诉状中说，我们约定由我替他支付房款，我暂时居住，如果以后他要房，我就把房退还给他。首先我和原告非亲非故，没有义务替他交房款；其次我既然有能力买房，为什么要替原告交房款，这不符合常理。且原告于2006年将房屋出售于我至今，从未向我主张过权利。我和原告经平等协商后签订《房屋转让协议书》，原告的儿子及中证人王安平也在协议上签了字，双方意思表示真实，且没有违反法律是禁止性规定，不存在合同无效的情形。该协议履行完毕12年后，原告因房价上涨，违反诚信原则，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告孟金平向本院提交的证据：1.身份证复印件，拟证明其诉讼主体资格；2.《孟家山村易地抚贫搬迁户登记表》、《证明》2份，拟证明原告系孟家山村易地扶贫搬迁户，对武都区钟楼滩易地扶贫搬迁安置楼x号楼x室房屋享有所有权的事实；3.《房屋转让协议书》、《房屋转让补充协议》，拟证明原、被告于2006年10月1日及2010年6月7日签订的两份协议是原告擅自处分夫妻共同财产，应属无效的事实；4.武城镇政发（2006）46号《关于2004年以工代赈易地扶贫搬迁安置楼分配等有关问题的通知》、陇南市武都区人民法院（2010）武民初字第24-2号民事判决书，拟证明城关镇钟楼路安置楼x号楼x单元x楼x室系易地扶贫搬迁安置房，5年内不准转让的事实；5.《收条》一份，拟证明原告自2009年6月5日至2017年6月5日承租李海林的房屋居住，每年9600元，共计76800元的事实；6.记账单一份，拟证明被告自2010年至2017年11月居住在原告房屋，应当承担90000元房租费的事实。
被告对原告提供的证据质证认为：对证据1无异议；对证据2中《孟家山村易地抚贫搬迁户登记表》无异议，对《证明》有异议，该《证明》内容虚假，原告从来没有在争议的房屋居住，且房屋所有的发票均在被告手中；对证据3真实性无异议；对证据4中武城镇政发（2006）46号文件真实性无异议，但该房已经出卖十二年，不受文件中五年的限制，对判决书有异议，该判决书与本案无关联；对证据5、证据6有异议，原告提供的《收条》及记账单真实性不予认可，且与本案无关，上述证据均是原告自己写的。
被告向本院提交的证据：1.身份证复印件，拟证明其诉讼主体资格适格；2.《房屋转让协议书》、《房屋转让补充协议》、《易地移民搬迁二期交款通知书》、《调查笔录》2份，拟证明原、被告自愿签订协议，原告将争议房屋转让给被告，约定由被告缴纳房款，再向原告给付25000元的房屋差价，中证人王平安及李建明证实原告处分房屋其妻子知情，且《房屋转让协议书》中有原告儿子的签字，该转让系原告一家合意后作出的决定，协议签订后被告缴纳了剩余的房款；3.往来结算收据3张、卫生费收据6张、原告向被告出具的收条3张，拟证明被告分三次缴纳房款共计52652.3元，给原告支付房屋差价25000元，剩余10000元待过户后支付给原告，被告居住房屋后自2012年至2017年缴纳卫生费1320元的事实。
原告对被告提供的证据质证认为：对证据1、证据3无异议；对证据2各项材料的真实性无异议，但交款通知及其他凭证上的名称都是原告的名字，原告是该房屋的所有权人，《房屋转让协议书》违反了国家的政策，应当属于无效，原告儿子签字时只有15岁，属于未成年人，该协议书没有原告妻子的签字，原告无权单独处分夫妻共同财产，《调查笔录》中的证人应当出庭作证。
对于原、被告提交的证据，经举证质证，本院对证据作以下综合分析：原、被告双方提交的证据，对方无异议的，本院予以采信。对于原告提交的证据2中的两份《证明》，因争议房屋一直由被告居住，而该《证明》的内容为原告一家搬迁至争议房屋居住并缴纳物业费等，与事实不符，本院对该证据不予采信；对于证据4中武城镇政发（2006）46号文件，文件第五项规定“该房屋五年内不准交易”，该文件属于政府管理性文件，且争议房屋交易已经超过了五年的限制时间，故对于该证据，本院不予采信，陇南市武都区人民法院（2010）武民初字第24-2号民事判决书与本案无关联，本院不予采信；对于证据5、证据6的《收条》及记账单，系手写票，没有正规的发票，且记账单为原告单方面估算，本院不予采信。对于被告提交的证据2中《房屋转让协议书》虽然没有原告妻子的签名，但双方协商时原告及其儿子、中证人均在场，且在协议书上签字，虽原告儿子当时尚未成年，但对于原告转让房屋一事已经知晓，被告自签订协议至装修入住多年，原告妻子也未主张权利，推定为其知晓原告将该房屋转让，原告称其在醉酒的状态下签订了《房屋转让补充协议》，被告不认可，原告也未提供其他证据予以证明，对于原告的辩解，本院不予采信，故对被告提交的《房屋转让协议书》及《房屋转让补充协议》，本院予以采信；对于2份《调查笔录》，系独立的证据，证明力不确定，应当综合案情，与其他的证据相互印证。
根据当事人的陈述和审理确认的证据，本院查明如下案件法律事实：2006年在国家关于2004年以工代赈易地扶贫搬迁试点工程中，原告所属武都区城关镇孟家山村被列为易地搬迁的对象，故原告在位于城关镇钟楼路易地扶贫搬迁安置楼分得正在修建中的住房一套，房号为x号楼x单元x楼x室，面积83.7平方米，房屋总价56056.3元，政府补助8000元，实际应交房款48056.3元。后原告与李条银达成房屋转让协议，将房屋“名额”转让于李条银，2006年6月8日李条银代原告缴纳了第一期房款25821元。后原告又与被告达成房屋转让协议，同时解除了与李条银达成房屋转让协议，将房屋“名额”转让于被告，为此被告向李条银支付了前期房屋预付款25821元及利息。2006年10月1日原、被告双方就房屋转让事项签订了《房屋转让协议书》，约定甲方孟金平同意将易地扶贫搬迁安置楼x号住房转让给乙方宗学文，房款按照市场价格，房屋竣工后，房产证手续由甲方办理，房产姓名为孟金平，但实际产权属于乙方宗学文所有，协议达成后任何一方不得反悔，否则由违约方承担一切经济损失，并承担总房价即市场价格20%的违约金。原告孟金平、孟金平之子孟飞飞、被告宗学文、中证方王平安在协议上签了字。2006年9月13日被告向原告支付了房屋按市场价计算的差价款15000元，2008年3月17日被告缴纳了第二期房款15000元，2010年2月10日被告向原告支付现金10000元，顶替政府补助的房款，2010年3月29日缴纳了剩余的房款1831.3元。2009年房屋修建完工，经被告装修后于2010年6月入住，该房屋尚未办理所有权证书。2010年6月7日，原、被告因该房屋发生争议，双方协商后签订了《房屋转让补充协议》，约定乙方宗学文在照顾甲方孟金平的情况下，给甲方20000元的补偿费，2010年6月7日支付10000元，房产证过户到乙方名下后再支付10000元，甲方拿到补偿费后不能再无理取闹，向乙方找事，并积极配合乙方办理房产证过户手续。原告孟金平、被告宗学文、中证人李建民、张宝儿在该补充协议上签了字。后被告给原告支付了约定的10000元补偿费，原告并向被告出具了收到现金10000元的《收据》一张。此后被告宗学文一直在该房屋居住，有关该房的物业费等均由被告宗学文缴纳。现原告提起诉讼，请求确认《房屋转让协议书》及《房屋转让补充协议》无效，并要求被告返还争议房屋并赔偿其经济损失。
在案件审理过程中原告增加诉讼请求，请求由被告赔偿原告租住李海林房屋费用86400元，以及被告对争议房屋居住期间的费用90000元，共计经济损失176400元，本院通知原告补缴案件受理费，但原告至今未补缴。
另查明，2006年8月1日陇南市武都区城关镇人民政府与陇南市武都区发展和改革委员会联合下发武城镇政发（2006）46号《关于2004年以工代赈易地扶贫搬迁安置楼分配等有关问题的通知》，该通知中规定，该房屋属安置房，五年内不准交易，对于违反此规定者，对该农户将按骗取国家扶贫资金予以严肃处理，一经查出，将取消出让房屋农户的搬迁资格和其享受的国家补助资金，对于买卖房屋按当时现行市场最高价收缴房款。
本院认为：合同是确立双方当事人权利义务的协议，依法成立的合同具有法律约束力。原、被告双方签订的《房屋转让协议书》及《房屋转让补充协议》，意思表示真实，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，协议签订后，双方应当按照约定的内容行使权利、履行义务。被告依约分期缴纳了购房款，并按当时现行的商品房市场价格向原告支付了房屋差价、退还了政府补助金以及补偿金，于2010年装修入住至今，原告称该诉争房屋属于夫妻共同财产，其妻子对出卖该房屋不知情，经本院审查，原告的妻子具有完全民事行为能力，与原告共同居住生活，在多年的时间里，该诉争房屋任由被告装修、管理、居住、使用，原告的妻子若不知情，有悖常理，且在庭审中，证人王平安及李建明的证言证实，原、被告签订房屋转让协议时，原告的妻子在场并知情，因此原告的该主张本院不予支持。对于原告称本案诉争房屋因未依法登记领取权属证书应认定转让无效的主张，虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定了“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让，但根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条的规定，强制性规定分为效力强制性规定和管理强制性规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项在性质上不属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》规定的效力性强制性规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据，房屋买卖合同不会因卖房人尚未取得房屋产权证而必然无效，因此原告的该主张本院不予支持。对于原告称该诉争房屋属于易地扶贫安居楼，政策规定此房五年内不准转让，而主张合同无效的请求，虽然2006年8月1日陇南市武都区城关镇人民政府与陇南市武都区发展和改革委员会联合下发的武城镇政发（2006）46号通知中规定，该房屋五年内不准交易，对于违反此规定者，对该农户将按骗取国家扶贫资金予以严肃处理，一经查出，将取消出让房屋农户的搬迁资格和其享受的国家补助资金，对于买卖房屋按当时现行市场最高价收缴房款，但是该通知属于政府部门行政管理性文件，亦没有规定对该房屋交易会必然导致买卖合同无效，且现争议房屋交易已经超过了五年的限制时间，被告已经按照当时现行的市场价向有关部门缴纳了房款，并向原告支付了房屋差价、政府补助金以及补偿金，已善意取得了该房屋并一直居住，我国法律没有明确禁止安置房不得上市交易，法无禁止则允许，因此原告的该主张本院不予支持。对于原告在案件审理过程中增加诉讼请求，要求由被告赔偿经济损失176400元，因未补缴案件受理费，应按自动撤回该诉讼请求处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百一十三条之规定，判决如下：
驳回原告孟金平的诉讼请求。
案件受理费1830元，由原告孟金平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。
审 判 长 冯彦德
人民陪审员 袁新林
人民陪审员 陈海珍
二〇一八年七月十六日
法官 助理 何 丹
书 记 员 黄瑜瑄