广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第445号
上诉人（原审被告）：胡春，女。
委托代理人：朱峰，广东名成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：东莞市世博物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市东城区东城大道世博广场K区***号。组织机构代码为72922727-7。
法定代表人：刘春桃，该公司董事长。
委托代理人：黄雁冰，广东众慧律师事务所律师。
上诉人胡春因与被上诉人东莞市世博物业管理有限公司（以下简称世博公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第9836号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年10月16日，世博公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.胡春立即向世博公司支付2005年12月至2013年10月期间的物业管理服务费66419.25元及逾期付款违约金（违约金以每月应付而未付的款项为本金，按每日千分之一的标准，自2005年12月11日起计至胡春实际付款之日止）；2.胡春向世博公司支付律师费8500元。3.本案诉讼费用由胡春承担。
原审法院经审理查明：世博公司是具备三级物业服务资质的物业服务公司。2004年4月16日，胡春与案外人东莞市东城区房地产开发公司、东莞市广晟商贸发展有限公司（以下简称广晟公司）签订一份商品房买卖合同，约定由胡春向案外人东莞市东城区房地产开发公司、广晟公司购买东城世博广场E区二层2112号房屋，房屋建筑面积为46.61平方米，并约定胡春委托房屋出卖人或出卖人指定的物业服务公司负责该房屋的物业管理。2006年4月18日，案外人广晟公司与世博公司签订一份物业管理委托合同，约定由世博公司为案涉小区提供物业管理，委托期限为2006年4月18日至2009年4月17日；该份物业管理委托合同已经过房管部门的备案。2009年4月17日，上述物业管理委托合同到期后，世博公司没有与案外人东莞市东城区房地产开发公司或广晟公司续签物业管理委托合同。2010年5月20日，世博公司与案外人广晟公司再次签订一份物业管理委托合同，约定由世博公司为案涉小区提供物业管理，委托期限5年，自2010年5月20日至2015年5月19日止；该份物业管理委托合同已经过房管部门的备案。世博公司以胡春至今尚未支付2005年12月至2013年10月期间的物业服务费为由，诉至原审法院要求解决。另查，案涉小区至今未成立业主委员会。
本案中，世博公司、胡春双方对于胡春是否需要向世博公司支付2005年12月至2013年10月期间的物业服务费，存有争议。世博公司提供了物业验收交接书及业主公约到庭，拟证明胡春在2005年3月26日办理了案涉房屋的收楼手续。胡春确认该物业验收交接书及业主公约上的签名是其本人的签名，但认为该物业验收交接书及业主公约是格式文本，且免除开发商的主要责任，不能作为定案依据。胡春认为，案涉房屋是空置房屋，且世博公司提供的两份物业管理委托合同第二十二条明确约定空置房屋无需缴纳物业服务费，并约定因案涉合同发生纠纷的，应当由东莞市仲裁委员会进行仲裁，而不应由法院处理。庭审中，世博公司要求胡春按照每月15元／平方米的标准支付2005年12月至2013年10月期间的物业服务费合计66419.25元。
诉讼中，世博公司认为，双方签订的业主公约第12页中明确约定胡春应当在每月第一天缴纳当月的物业服务费，逾期10天未缴纳的，应按照每日千分之一的标准支付违约金。胡春则认为，业主公约是世博公司提供的格式文本，对胡春没有约束力，且合同约定的每日千分之一的违约金标准过高。
一审庭审中，世博公司认为，双方签订的业主公约第13页明确约定，世博公司采取诉讼方式追讨相关费用的，产生的律师费由胡春承担，故要求胡春支付律师费8500元，并提供了民事委托代理合同及律师费发票予以证明。胡春对世博公司提供的民事委托代理合同及律师费发票的真实性予以确认，但认为不能证明世博公司已实际支付了律师费，且该业主公约对胡春不具有约束力。
另，双方对于世博公司请求的2005年12月至2011年10月期间的物业服务费有无超过诉讼时效，存有争议。胡春认为，本案诉讼时效应当自世博公司起诉之日起倒推两年，故世博公司要求胡春支付2005年12月至2011年10月期间的物业服务费已超过诉讼时效。世博公司则认为，胡春在2013年6月9日曾承诺向世博公司付清物业服务费，故主张本案的诉讼时效应当自2013年6月9日起重新起算，并提供一份胡春签名的《申请》予以证明。该《申请》显示的内容为“本人是世博广场E区2112的业主胡春，……本人承诺结清先前所欠的物业管理费，之后按规定在每月10日前结清当月费用，但E区2112在购房以来一直空置，没有任何盈利，无法承受巨额的管理费滞纳金，现申请减免所有管理费滞纳金。……”。胡春确认该《申请》的签名是其本人签名。另，胡春确认其在2005年12月至2013年10月期间从未缴纳过物业服务费。
再查明，世博公司在庭后向原审法院提交一份由案外人东莞市东城区房地产开发公司出具的证明，该证明内容显示，东莞市东城区房地产开发公司对广晟公司在开发世博广场（原名：东城商业广场）过程中以开发商身份行使的相关权利均予以追认；东莞市东城区房地产开发公司与广晟公司自2005年3月起将世博广场交付给世博公司进行物业管理至今，从未更换物业服务公司。
本案中，世博公司向原审法院申请财产保全，要求查封、扣押或冻结胡春价值170029.5元的财产，并提供了相应的担保。2013年10月16日，原审法院作出民事裁定书，裁定立即查封、扣押或冻结胡春价值170029.5元的财产。
原审法院认定上述事实的证据有：世博公司提供的物业管理委托合同、前期物业管理服务协议、商品房买卖合同、物业验收交接书、业主公约、申请、民事委托代理合同、律师费发票、证明，胡春提供的照片、工商登记资料以及原审法院调取的物业管理委托合同和一审庭审笔录、问话笔录等。
原审法院认为：世博公司提交的物业管理委托合同、原审法院调取的物业管理委托合同均显示世博公司与广晟公司签订的物业管理委托合同已经过房管部门备案，与案外人东莞市东城区房地产开发公司出具的证明显示的内容能够相互印证，形成证据链，充分证明了世博公司接受案涉世博广场的开发商的委托，自2005年12月起对案涉的世博广场E区进行了物业管理，原审法院对此予以认定，该物业管理委托合同对全体业主均有约束力。
关于胡春是否应向世博公司缴纳2005年12月至2013年10月期间物业服务费的问题。首先，胡春签名确认的物业验收交接表显示，胡春在2005年3月26日已经实际收楼，确认收到业主公约，并承诺交付一切有关费用，因此，胡春应当自收楼起向相关物业服务公司缴纳物业服务费。胡春以案涉房屋为空置房屋为由拒交物业服务费，缺乏依据，原审法院不予支持。其次，胡春主张根据案涉物业管理委托合同，本案纠纷应当由东莞市仲裁委员会处理，但该约定应是为解决世博公司与案外人广晟公司之间因委托合同关系发生纠纷而设置的。本案是物业服务合同纠纷，胡春不是委托合同关系的当事人之一，故胡春以此为由主张本案应由仲裁委员会仲裁解决，缺乏依据，原审法院不予支持。再者，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定，结合胡春向世博公司提交的《申请》的内容，可以看出胡春在2013年6月9日曾承诺向世博公司结清先前所欠的物业服务费，因此，即使世博公司主张的2005年12月至2011年10月期间物业服务费的诉讼时效期间已届满，但胡春在诉讼时效期间届满后已向世博公司作出同意履行义务的意思表示，因此，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条的规定，胡春现又以超过诉讼时效期间为由提出抗辩，缺乏依据，原审法院依法不予支持。综上，结合胡春在庭审中确认其从未缴纳过2005年12月至2013年10月期间的物业服务费的事实，原审法院认定，胡春应当按照案涉物业管理委托合同约定的每月15元／平方米的标准，向世博公司缴纳2005年12月至2013年10月期间的物业服务费15元／平方米×46.61平方米×95个月=66419.25元。
关于滞纳金问题。首先，双方签订的业主公约虽然是世博公司制定的格式合同文本，但其中关于胡春应当在每月1日向世博公司缴纳物业服务费、逾期10天未缴纳的则应当支付利息的约定并不属于加重胡春责任、免除世博公司主要义务的条款，因此，该条款对胡春具有约束力。胡春未按照业主公约的约定按时缴纳物业服务费，依约应向世博公司支付利息。其次，虽然世博公司提交的《申请》显示胡春曾承诺向世博公司付清物业服务费，但胡春在该《申请》中向世博公司申请减免违约金，即胡春并未同意向世博公司支付滞纳金，因此，世博公司要求胡春支付2005年12月至2011年10月期间物业服务费滞纳金超过两年的部分，已超过诉讼时效，原审法院不予支持。世博公司于2013年10月15日提起本案诉讼，故世博公司要求胡春支付的2005年12月至2011年10月期间物业服务费的滞纳金应以15元／平方米×46.61平方米×71个月=49639.65元为本金，自2011年10月15日起计算至判决确定的履行期限的最后一日止。对于2011年11月至2013年10月期间的物业服务费的滞纳金，应当以每月的物业服务费金额15元／平方米×46.61平方米=699.15元为本金，自当月11日起计至判决确定的履行期限的最后一日止。再者，关于世博公司要求胡春支付的物业服务费滞纳金的标准问题。胡春迟延支付物业服务费，必然会给世博公司造成损失。虽然业主公约中约定逾期交纳物业服务费的按照每日千分之一的标准支付利息，但参照中国人民银行同期同档贷款基准利率的标准，案涉业主公约中的滞纳金计算标准明显过分高于世博公司的实际损失，因此，胡春主张该滞纳金计算标准过高，原审法院予以采信。故胡春支付给世博公司的逾期交纳物业服务费的滞纳金应当按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的标准计算。综上，胡春支付给世博公司的逾期交纳物业服务费滞纳金应当分两部分计算，第一部分2005年12月至2011年10月期间物业服务费的滞纳金计算以49639.65元为本金，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的标准，自2011年10月15日起计算至判决确定的履行期限的最后一日止；第二部分2011年11月至2013年10月期间每月的物业服务费的滞纳金，应当均以699.15元为本金，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的标准，自当月11日起计至判决确定的履行期限的最后一日止。
关于律师费的问题。双方在业主公约中明确约定胡春逾期交纳物业服务费，导致世博公司采取诉讼途径追讨的，产生的律师费由胡春承担。且从世博公司提供的律师费发票及民事委托代理合同可以看出，世博公司为进行本案诉讼实际支出了律师费8500元，且该律师费数额未超过广东省律师服务收费标准的定价范围。因此，世博公司要求胡春支付律师费8500元，符合双方的约定，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2013年12月17日判决：一、限胡春于判决生效之日起三日内向东莞市世博物业管理有限公司支付2005年12月至2013年10月期间的物业服务费66419.25元。二、限胡春于判决生效之日起三日内向东莞市世博物业管理有限公司支付2005年12月至2011年10月期间物业服务费的滞纳金（以49639.65元为本金，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的标准，自2011年10月15日起计算至判决确定的履行期限的最后一日止）。三、限胡春于判决生效之日起三日内向东莞市世博物业管理有限公司支付2011年11月至2013年10月期间每月的物业服务费的滞纳金（每月物业服务费滞纳金均以699.15元为本金，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的标准，自当月11日起计至判决确定的履行期限的最后一日止）。四、限胡春于判决生效之日起三日内向东莞市世博物业管理有限公司支付律师费8500元。五、驳回东莞市世博物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1850元（世博公司已预交），由世博公司承担1014元，胡春承担836元；财产保全费1370元，由世博公司承担601元，胡春承担769元。
胡春不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）世博公司无权对案涉小区进行物业管理，也无权向胡春收取任何物业服务费。世博公司取得对案涉小区物业管理的依据为《物业管理委托合同》，而该合同显示委托方为广晟公司，但广晟公司并非案涉小区的开发商，案涉小区的开发商为案外人东莞市东城区房地产开发有限公司，故其委托无效。其次，广晟公司已被注销，其不具有民事主体资格，更不具有民事行为能力，故其委托是无效的。（二）世博公司提交的《物业管理委托合同》显示空置物业无需交付物业服务费。而案涉物业一直空置至今，故即使世博公司有权对案涉小区进行管理，也无权收取物业服务费。（三）假设世博公司有权收取物业服务费，则收费标准不应按15元／㎡计算，且二年前的物业服务费超过诉讼时效。首先，世博公司以15元／㎡计收物业服务费，高得离谱，据胡春所知，相邻地段的、也是商业用途的君豪广场的物业服务费才4元／㎡，世博公司却以近4倍的价格收取物业服务费，显失公平与公正。其次，世博公司按此标准也超过其物业管理的资质等级。最后，世博公司诱骗胡春签署其拟订的《申请》。但该《申请》并未承诺支付自2005年至2013年10月间的全部物业服务费，只是“结清先前所欠的”物业服务费。因诉讼时效是两年，两年前的物业服务费已超过诉讼时效是自然之债，并非法律之债，也就是说：“先前所欠”则为2年内所欠的，并非包括2011年10月之前的物业服务费。为此，2011年10月之前的物业服务费已超过诉讼时效。（四）胡春不应承担支付滞纳金的责任。首先，物业服务费不应支付（前已陈述），则其衍生的滞纳金也不应支付。其次，因世博公司未向胡春催缴过物业服务费，且现就物业服务费有争议，故在生效判决确认是否应支付物业服务费前，不应当支付滞纳金。最后，《申请》中将物业服务费的承担也是附条件的，所附条件为减免所有的物业服务费滞纳金，该《申请》是世博公司拟订的，并且胡春是基于世博公司的无需交付全部滞纳金的承诺才签署的，世博公司在取得胡春的《申请》之后，现还要胡春支付滞纳金，明显违背承诺。但从《申请》可知物业服务费的承担所附条件为不交滞纳金。既然法院确认物业服务费用，则其所附条件也应得到法律支持，即胡春无需支付滞纳金。（五）胡春不应承担世博公司的律师费8500元。首先，《世博广场商场业主公约》是世博公司串通开发商所制作的格式文本，加重业主的责任与义务的条款均为无效。现世博公司将其负担的律师费转嫁于胡春所依据的是无效条款，故胡春不应承担。其次，双方争议的核心的标的为物业服务费60000多元，但律师费却高达8500元，明显律师费过高。据此，胡春请求本院撤销原审判决第一、二、三、四项，驳回世博公司的诉讼请求。
世博公司答辩称：（一）关于主体身份。1.东莞市东城区房地产开发公司，即世博广场名义开发商，已经出具书面证明文件，对广晟公司在世博广场开发过程中以开发商身份行使的相关权利均予以了追认，其中就包括了确认广晟公司有权委托世博公司自2005年3月开始至今、对整个世博广场提供有偿的物业管理服务。2.即便广晟公司因内部原因于2012年年初办理了工商登记注销手续，但其第二次书面委托世博公司管理世博广场的时间起始点为2010年5月20日，当时广晟公司作为委托人的主体完全适格。3.事实上，东莞市东城区房地产开发公司也并不因后期得知广晟公司己经注销而否定世博公司作为世博广场物业管理人的身份。（二）关于合同依据。案涉两份《物业管理委托合同》是广晟公司与世博公司之间基于委托管理整个世博广场物业而设立的，胡春不是此委托合同关系的当事人。该《物业管理委托合同》第二十二条第3款所约定的“空置房屋”，指的是广晟公司尚未售出的世博广场物业，与胡春办理收楼手续的E2112号铺位没有任何关系。（三）关于收费标准。1.胡春在接收E2112号铺位的同时签署了《业主公约》及《前期物业管理服务协议》，其所签署《前期物业管理服务协议》第八条第二款明确约定了商铺“按15元／平方米*月”收取，这与案涉两份《物业管理委托合同》第二十二条第1款确定的每月每平方米15元收取是完全一致的。并且，胡春自从2005年3月收楼以来，从未对此收费标准提出过异议，2005年12月之前也一直均按该标准向世博公司缴纳物业服务费。2.世博公司肯定胡春与其他E区业主一样，在收楼时都签署了《前期物业管理服务协议》，但因为时间久远档案缺失，才导致世博公司暂时拿不出胡春签署的那一份《前期物业管理服务协议》原件。（四）关于诉讼时效。《申请》是胡春在世博公司再三追索物业管理欠费的情况下自愿作出的书面承诺，世博公司没有对其采用过任何强迫或哄骗的手段，也没有就该《申请》内容与胡春约定过任何随附条件，一切都是胡春的单方意思表示。2.根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条的理解，胡春在作出同意履行义务的意思表示后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩，法院不应予以支持。据此，世博公司请求维持原判。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。另查明，《物业管理委托合同》约定：“非住宅房屋由世博公司按建筑面积每月每平方米15元向业主或者物业使用人收取物业管理服务费”。胡春提交的《商品房买卖合同》显示案涉房屋的用途为商铺，建筑面积为46.61平方米。二审中，胡春提交《东莞市住宅物业服务收费政府指导价》显示住宅物业管理服务三级，多层、高层住宅（有电梯）的物业服务费为1.4元／平方米／月，多层、高层住宅（无电梯）的物业服务费为0.9元／平方米／月。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：
关于世博公司收取案涉房屋的物业服务费有无合同依据的问题。2004年4月16日，胡春与案外人东莞市东城区房地产开发公司、广晟公司签订一份《商品房买卖合同》第三条约定，胡春委托房屋出卖人或房屋出卖人指定的物业管理公司负责该房屋的物业管理。世博公司提交的物业管理委托合同、原审法院调取的物业管理委托合同均显示世博公司与广晟公司签订的《物业管理委托合同》已经过房管部门备案，而案外人东莞市东城区房地产开发公司出具的证明显示其对广晟公司以发展商身份行使的相关权利均予以确认、追认，则广晟公司有权以房屋出卖人的名义委托世博公司对案涉房屋进行物业管理。上述《物业管理委托合同》对全体业主均有约束力，胡春与世博公司应依合同约定履行权利义务。胡春签名确认的物业验收交接表显示，胡春在2005年3月26日已经实际收楼，则胡春已经实际收楼，案涉房屋不属于《物业管理委托合同》所约定的空置房屋。因此，胡春应当自收楼起向世博公司缴纳物业服务费。胡春以不使用案涉房屋为由拒交物业服务费，缺乏依据，本院不予支持。
关于物业服务费收费标准的问题。世博公司根据《物业管理委托合同》约定的物业服务费标准以及案涉房屋的用途主张按照15元／平方米／月的标准收取物业服务费，胡春认为收费标准过高，并认为该收费标准超过物业管理的资质等级，并提供《东莞市住宅物业服务收费政府指导价》予以佐证，但是案涉房屋用途为商铺，不应适用住宅物业服务收费指导价，故胡春该主张缺乏法律依据，本院不予支持。
关于诉讼时效的问题。胡春主张2011年10月之前的物业服务费已经超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定，诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。本案中，2013年6月9日，胡春向世博公司提交的《申请》显示胡春承诺向世博公司结清先前所欠的物业服务费，胡春亦未能提供证据证明其是因为被欺骗而签署《申请》，故本院对《申请》予以采纳。胡春在诉讼时效期间届满后已向世博公司作出同意履行义务的意思表示，胡春现又以超过诉讼时效期间为由提出抗辩，缺乏依据，本院不予支持。
关于滞纳金的问题。世博公司依《物业管理委托合同》的约定主张相应的滞纳金，原审法院根据诉讼时效、世博公司的实际损失，判决胡春支付相应的滞纳金，并无不当，本院予以维持。
关于律师费的问题。业主公约是经胡春签名确认的，对胡春及世博公司均应产生约束力。业主公约中明确约定胡春逾期交纳物业服务费，导致世博公司采取诉讼途径追讨的，产生的律师费由胡春承担。从世博公司提供的律师费发票及民事委托代理合同可以看出，世博公司为进行本案诉讼实际支出了律师费8500元，且该律师费数额未超过广东省律师服务收费标准的定价范围。因此，原审法院对律师费的处理，并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人胡春上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1672元，由胡春负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢健如
代理审判员 何玉煦
代理审判员 徐华毅
二〇一四年十二月六日
书 记 员 刘裕灵
李淑仪
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。