江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏07民终672号
上诉人（原审原告）马海宁。
委托代理人李克卫，江苏震云律师事务所律师。
上诉人（原审被告）李大斌。
委托代理人刘武、吴倩宇，江苏华德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈娟。
被上诉人（原审被告）徐祥胜。
两被上诉人共同委托代理人汪占兵，江苏润唐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）雷磊。
被上诉人（原审被告）朱磊。
被上诉人（原审被告）冯正林。
被上诉人（原审被告）徐强芹（又名徐晓芹）。
被上诉人（原审被告）雷道明。
被上诉人（原审被告）孙克香。
上诉人马海宁、李大斌因与被上诉人陈娟、徐祥胜、雷磊、朱磊、冯正林、徐强芹、雷道明、孙克香房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2015）南民初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月16日立案受理后，依法组成合议庭于2016年4月14日公开开庭审理了本案。上诉人马海宁及其委托代理人李克卫，上诉人李大斌的委托代理人刘武，被上诉人陈娟、徐祥胜的委托代理人汪占兵到庭参加诉讼。被上诉人雷磊、朱磊、冯正林、徐强芹、雷道明、孙克香经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
马海宁一审诉称：马海宁从1998年开始租用位于灌云县伊山镇中路原26号门面房经营餐饮服务，2003年前后，通过案外人魏士年继续租用已登记在李大斌名下的该房屋（原为灌云县建安公司所有），2005年9月10月，马海宁又承租了该房屋的二、三、四楼至今。马海宁实际租用该房屋面积已超过总房屋面积的70%以上。然而，李大斌与陈娟就同一房屋先后签订三份买卖合同，其中，两份合同是将同一房屋进行分割买卖过户，另一份合同则是按整体房屋买卖签订用于纳税申报，且交易价格并非在税务机关申报纳税的完税价款（一审庭审中陈娟未提供收付款凭证，而二百元万元的购房款不可能通过现金支付，故成交价应超出完税发票上记载的价款）。综上，马海宁与李大斌之间具有多年的合法租赁关系，李大斌对外出卖租赁房屋应依法通知马海宁，陈娟购买租赁房屋也应依法公开、公平以市场价购买，然而，李大斌、陈娟恶意串通，损害国家和本案马海宁的利益，侵害了马海宁的优先购买权。故请求法庭依法确认李大斌与陈娟之间关于位于灌云县伊山镇中路26号的房屋买卖合同无效；马海宁对该房屋具有优先购买权，在同等条件下由马海宁购买该房屋。
一审诉讼中，马海宁申请对转让的涉案房屋进行价格评估，以便确认，李大斌、陈娟在转让房屋时是否存在恶意串通行为。
李大斌一审答辩称：1、李大斌与马海宁及陈娟均有利益往来，李大斌将房屋以低于市场的价格出租给他们，并说好随时可收回房屋。陈娟并不知晓该房屋已出租给马海宁的详情，也不知道具体的租赁期限，陈娟在支付了合理的价格的情况下购买该房屋，不存在双方恶意串通的行为。陈娟善意购买的房屋已办理了变更登记，根据城镇房屋租赁司法解释第24条的规定，马海宁的诉讼请求不应支持；2、涉案房屋已被李大斌出售并变更登记给了陈娟，现李大斌已无权再行处分涉案房屋，马海宁对涉案房屋也无所谓优先购买权的问题；3、即使马海宁享有优先购买权，李大斌在出售涉案房屋之前已告知了马海宁，马海宁也明确表示不购买，而且在得知该房屋出卖给了陈娟也未表示异议，更未向李大斌提出优先购买权，还积极配合测绘人员、评估人员进行相关评估、测绘。李大斌出售涉案房屋不存在双方恶意串通；4、即使马海宁曾享有优先购买权，其也应先提起撤销之诉。涉案房屋产权已变更登记给了陈娟，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，陈娟已合法取得了涉案房屋的产权，故马海宁不能要求出租人将房屋按任何条件出卖于其，马海宁该诉讼请求不能实现。综上，马海宁诉讼请求无事实及法律依据，请求驳回马海宁的诉讼请求。
陈娟及徐祥胜一审辩称：十几年前，陈娟、徐祥胜就租用原灌云县城建安公司涉案房屋经营服装生意，2003年后，该房屋被李大斌购买，陈娟、徐祥胜继续租用，包括另一间门面至今。马海宁原也租赁了部分涉案房屋。因李大斌与陈娟、徐祥胜存在多年的合法租赁关系，2012年10月，李大斌履行告知售房告知义务，要将房屋将整体出售，购房时曾涉及产权有无矛盾，房主说房屋没有楼梯，别的什么矛盾没有，马海宁房屋租赁合同到期可以随时搬走，没有收取的租金让给陈娟收取。因资金量大，在陈娟、徐祥胜亲戚朋友共同努力下买下涉案房屋，并依法办理登记手续。陈娟、徐祥胜在购买房屋前对涉案房屋租赁状况并不知情，办理过户手续后，陈娟找到李大斌，问及剩余租金收取，李大斌拿出与马海宁的3份租赁合同（有的早已到期，有的即将到期，还有的两年到期，陈娟、徐祥胜非常气愤。春节后，租金大幅上升就没有再追究）。陈娟、徐祥胜购买房屋出于善意，且马海宁早就知道房屋已出卖给陈娟、徐祥胜的事实，陈娟、徐祥胜按与评估价差不多的价格购买，公平公正购买房屋后并办理登记后，已合法取得房屋所有权，故可对抗马海宁优先购买权主张。
另外，马海宁与李大斌之间的房屋租赁合同未经登记备案，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房屋租赁管理办法》等法律、规章规定房屋租赁应进行备案登记，因涉案房屋没有备案登记而不发生对抗第三人的效力。
李大斌一审辩称：第2层楼房的租赁期限在2011年10月1日已到期，故对第2层不享有优先购买权；对于第3、4层楼房，马海宁在租赁期间未经同意擅自转租，根据《江苏省关于城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》的规定，转租后，承租人马海宁已不享有优先购买权；第1层楼房租赁期限从2012年5月1日至2013年5月1日，现已过租赁期限，故其不享有优先购买权；即使马海宁享有优先购买权，但李大斌多次通知该幢房屋的租户，但多次表示无意购买，故才出售给陈娟。在办理房屋过户过程中，房屋的测绘部门、价格评估部门都曾上门进行测绘、评估，马海宁都予以配合，但都未表明购买房屋事宜，其已放弃了优先购买权；涉案房屋已办理了产权变更登记，李大斌已不是产权人，优先购买权也不存在。马海宁只能请求赔偿；即使陈娟与李大斌涉案房屋买卖被确认无效或撤销，根据《江苏省关于城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第七条之规定，马海宁要求按与陈娟购买房屋时的同等条件购买，人民法院也不应支持。综上，马海宁的诉讼请求不能成立，请求驳回马海宁的诉讼请求。
徐祥胜、雷磊、朱磊、冯正林、徐祥芹、雷道明、孙克香一审未作答辩。
原审法院经审理查明：位于灌云县伊山中路原26号面西4层楼房原为灌云县建筑安装工程有限公司所有，1998年开始，马海宁租用底层北边2间经营饭店，陈娟租用南边3间经营服装。2003年，李大斌取得涉案房屋所有权。2005年9月26日，案外人魏士年以李大斌的名义同马海宁签订两份租房协议，分别将该楼房的第二层5间（租赁期限2005年10月1日至2011年10月1日0.5万元/年）、第三、四层10间（租赁期限2005年12月1日至2015年12月1日、0.65万元/年）租赁给马海宁使用，该两份租房协议还特别约定，租赁期间需经李大斌同意方可转租。2006年4月，马海宁将第三层转租给了灌云县云申建设工程公司，2011年11月，马海宁又将第四层的南边4间转租给了灌云县云申建设工程公司。2011年12月10日，马海宁向魏万珠交纳了2011.12.1-2013.12.1二至四楼租金2.3万元，2012年5月1日，马海宁还向魏万珠（魏士年父亲）交纳底楼2间门面房2012.5.1-2013.5.1租金5万元，李大斌对代签合同及代收租金的行为认可。2013年1月10日，李大斌分别同雷道明、孙克秀，雷磊、朱磊，冯正林、徐强芹，陈娟及徐祥胜签订涉案房屋买卖契约，将涉案房屋底楼原由马海宁租赁的北侧2间（计税价格为合同价260680）及第2-4层（计税价为合同价1921280元）出售给陈娟及徐祥胜，将底楼原为陈娟租赁的3间以每间9.128元分别出售给雷道明和孙克秀，雷磊和朱磊，冯正林和徐强芹。房屋出售后，雷道明、雷磊、徐强芹、陈娟在开具购房发票过程中，按总价2455800元总价交纳了相关税款，陈娟则还按其所购房屋面积的其应承担的价款交纳了契税。2013年1月29日，双方履行产权变更登记。2013年1月10日，陈娟原经营的“兰狮专卖”门店的玻璃门尚贴出“2楼六间整体、一楼建嘉酒店2间出租的告示”。
原审法院认为：一、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证实。本案马海宁以李大斌在转让涉案房屋给陈娟时存在恶意串通、降低成交价、逃避税收，损害了国家利益为由，要求确认涉案房屋转让合同无效，但对此并未提供相关证据予以证实。相反，李大斌与陈娟之间在涉案房屋转让过程中，按税务部门的要求，交纳了相关税款。而交纳税款时几购买人以合计总价开具一张发票也不违反法律规定。故马海宁以此为由要求确认该李大斌、陈娟之间的房屋转让协议无效，原审法院不予支持。
马海宁还称该李大斌、陈娟的恶意串通转让房屋行为还损害了其利益。但马海宁对此也并未提供相关证据予以证实。即使李大斌、陈娟的转让行为侵害了其优先购买权，且优先购买权可以作为马海宁的一种利益，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》的相关规定，马海宁要求确认李大斌、陈娟之间的涉案房屋的转让无效，人民法院也不予支持。一审诉讼中，马海宁要求对涉案房屋进行评估，以确定双方是否存在恶意串通行为，因马海宁未提供涉案房屋售价远远偏离市场价格的初步证据，故原审法院不予支持，况且即使有偏离，也不能据此认定双方存在恶意串通行为。
二、马海宁同李大斌之间的涉案房屋租赁关系是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效租赁关系。李大斌出售涉案房屋给陈娟时，李大斌与马海宁关于第3-4层楼房书面约定租赁期限尚未届满，故马海宁对第3-4层楼房享有优先购买权。李大斌辩称马海宁未经其同意转租，其已丧失优先购买权。对此，原审法院认为，李大斌未提供证据证实其在知道或应当知道马海宁转租后及时提出了异议，视为李大斌同意转租，其在1年多长时间内才提出异议，原审法院不予支持；第2层楼房书面租赁合同约定的租赁期限届满后，马海宁继续使用并交纳期外租金，李大斌也认可并收取他人代为收付的期外租金，故双方就第二层楼房租赁从2011年10月2日之前租赁期限届满始形成不定期租赁关系。而第1层2间门面房的租赁双方在本案中无证据未签订书面租赁合同，第1层2间门面房依法也应视为不定期租赁。因此，李大斌在未解除同马海宁关于第1层2间门面房及第2层房屋租赁关系的情况下于2013年1月10日出售该两处涉案房屋时，马海宁也具有优先购买权（即使如李大斌辩称该部分房屋租赁期限为2012.5.1-2013.5.1，李大斌出售该部分房屋时马海宁也享有优先购买权）。
租赁期间，出租人李大斌出卖涉案租赁房屋，李大斌应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人的马海宁享有以同等条件优先购买的权利。现马海宁认为李大斌出售房屋给陈娟并办理涉案房屋产权变更登记手续，侵害了其优先购买权。而李大斌辩称其已向马海宁告知了出售房屋的事实，但马海宁放弃购买，故马海宁不再享有优先购买权。对此，原审法院认为，李大斌虽辩称其在出售房屋时通知了马海宁，但诉讼过程中并未提供充分证据予以证实，即使如李大斌辩称的“出售房屋前马海宁也配合测绘人员对涉案房屋进行了测绘”，但单凭此仍不能表明马海宁具有放弃购买涉案房屋意思表示，或表明李大斌完成了法律意义上的告知义务（即不但要知出售房屋的事实，还应告知购买人、价款等能影响承租人决定是否购买的其他因素）。综上，因李大斌在房屋租赁期间出售租赁房屋时未能作出恰当的告知义务而将房屋出售给他人并办理产权移转登记，侵害了承租人马海宁的优先购买权，李大斌应承担相应的责任。综合马海宁、李大斌及陈娟双方提供的相关证据，不足以证实陈娟在购买涉案房屋时出于非善意，因此，在涉案的出租房屋在出售并办理产权变更登记手续后，马海宁对涉案房屋优先购买权的行使受到限制，故马海宁要求主张以同等条件购买涉案房屋来维护其优先购买权，原审法院不予支持。马海宁可要求赔偿损失等来维护其优先购买权。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百三十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条第（四）项的规定，判决：一、李大斌在出售位于灌云县伊山中路原26号的相关房屋给陈娟时，马海宁享有优先购买权。二、驳回马海宁的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，由李大斌负担。
上诉人马海宁对原审判决不服，向本院提起上诉称：1、一审法院没有查清李大斌与陈娟的房屋买卖是否存在偷逃国家税收的行为及李大斌与陈娟之间存在将涉案楼房整体转让又分割过户的事实。正常的过户手续应当是李大斌将转让楼房整体转让给陈娟，再由陈娟分别过户给其他买房人，但本案中，陈娟整体受让楼房后未将楼房分割过户给其他买房人，而是由李大斌直接分割过户，规避了陈娟整体受让后再过户给其他买房人应当交纳给国家的房屋买卖税收，偷逃了国家税款，该行为恶意串通损害国家利益，也侵害马海宁同等条件下的优先购买权，该行为也证明其他购房人买房时非善意。2、其他购房人雷道明、孙克香、雷磊、朱磊、冯正林、徐强芹所购三间房屋价款仅为每间9.128万元，明显低于市场交易价格，具有偷逃税收的行为。3、该涉案三间房屋的价格应当通过价格鉴定来确定，但一审法院未准许马海宁的鉴定申请，系程序违法。4、李大斌未告知马海宁涉案房屋转让的事实，陈娟购买房屋后未征求马海宁的意见就张贴广告对外招租。5、一审法院虽然支持了马海宁的优先购买权，却没有支持马海宁购买涉案房屋的诉讼请求，法定的承租人的优先购买权不仅包括要求侵权人赔偿的权利，还包括直接购买所涉房屋的权利，但本案中一审法院未支持马海宁的该权利，系认定事实和适用法律错误。6、李大斌不是涉案房屋的所有权人，真正的所有权人是魏士年，每次收房租的是魏士年的父亲魏万珠。综上，请求二审法院撤销原判第二项，并改判支持马海宁优先购买涉案房屋的请求，判决被上诉人之间买卖房屋合同无效，被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
上诉人李大斌对原审判决不服，向本院提起上诉称：一、原审法院判决驳回马海宁要求同等条件购买涉案房屋及确认李大斌与陈娟房地产买卖合同无效与确认马海宁享有优先购买权相互矛盾。李大斌将涉案房屋卖给陈娟、徐祥胜、雷磊、朱磊、冯正林、徐强芹、雷道明、孙克香，房屋受让人均是善意取得，涉案房屋的相关权益都随着转让而归于受让人，即使马海宁享有优先购买权，也因房屋转让而灭失，马海宁只能主张赔偿损失的权利，但不应再享有优先购买权，否则与受让人的善意取得相矛盾。二、李大斌在转让房屋过程中多次通知涉案房屋的租户及附近其他租户，马海宁多次表示无意购买，在此情况下，李大斌才将房屋出卖给陈娟，而且陈娟在办理房屋过户过程中，房屋测绘部门、价格评估部门曾上门进行测绘、评估，马海宁均予以配合，未提出优先购买该房屋，周边邻居也可以证实，因此马海宁已经放弃了该房屋的权利。三、根据马海宁租用房屋的实际情况及期限，李大斌出卖涉案房屋一楼五间门面房、二至五楼十五间房屋时，马海宁不享有优先购买权，原因有：1、李大斌于2005年9月26日将第二层五间房屋出租给马海宁使用，租期为2005年9月26日至2011年10月1日，李大斌出卖该房屋时，该部分房屋租赁期限已过，上诉人对该部分房屋不享有优先购买权；2、李大斌于2005年9月26日将第三、四层十间房屋出租给马海宁使用，租期为2005年12月1日至2015年12月1日，但马海宁未经李大斌同意，私自将该部分房屋转租给江苏云申建设工程有限公司使用，根据《江苏省高级人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十九条的规定，马海宁对该部分房屋不享有优先购买权；3、李大斌于2012年4月26日将第一层从南往北第一、二间出租给马海宁使用，租期为2012年5月1日至2013年5月1日，现该部分房屋已过租赁期限，马海宁对该部分房屋不享有优先购买权；4、该房屋第一层从北往南第三、四、五间房屋原由陈娟租用，现该部分房屋已卖与他人，马海宁对该部分房屋无优先购买权。综上，请求二审法院依法驳回马海宁的起诉，被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
上诉人李大斌答辩称：马海宁的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回。1、涉案房屋实际所有人就是李大斌，并非马海宁所说的魏士年，房屋的所有权以登记为准，本案涉案房屋登记的所有权人就是李大斌，李大斌委托魏士年及其父亲收取租金并不能产生涉案房屋就是魏士年所有的观点。2、涉案房屋经房屋管理部门同意，分割进行转让并未违反法律规定，并不存在先将房屋整体转让给陈娟又由陈娟进行分割的情况，实际是李大斌分割后分别转让给陈娟等人。3、李大斌将房屋分别转让给陈娟等人，但按照整体向税务部门交纳相关税费也不违反相关法律规定，且支付的税费是根据税务部门对转让房屋的评估价格进行支付的，没有偷逃税款。4、马海宁所称本案转让属恶意转让，并没有任何证据证实，只是其推测，涉及到与其有关的两间门面房及2-4层房屋的转让并不存在低于市场价的转让，一审法院不同意其进行价格评估是基于没有办法对转让时的价格进行评估，不存在程序上的违法，其他答辩理由同上诉状。
上诉人马海宁答辩称：1、合同的效力与马海宁的优先购买权并不存在矛盾对立的法律关系。2、李大斌没有任何证据证明其通知过马海宁房屋出售时的情形，且李大斌与马海宁从来没有见过面，双方不认识。3、陈娟、徐祥胜等人购房时根本不存在善意，因为陈娟、徐祥胜在一审答辩称是整体购买又分割，这本是就是一种恶意。4、在马海宁租期满后又继续支付租金，所以租赁合同存在续租的事实，不存在李大斌所说租期已满的事实，对此马海宁一审时已提交了收据两张，证明了续租的事实。5、转租是事实，但是转租早已发生，且出租人也早已知晓转租的事实，并没有提出任何异议，且继续向马海宁收取租金，所以马海宁的转租行为并不违反出租人的意思，已得到出租人的认可，因此也不影响马海宁依法享有的优先购买权。6、本案诉讼至今，虽然房屋已经过户，租期已过，但是本案正是因为发生侵权时间是李大斌转让房屋时发生的，延续至今，且马海宁主张权利的时间没有超过法律规定的时间，即便租期已满也不影响马海宁依法行使权利。7、马海宁所承租的房屋占整个楼房的70%以上，且上诉人李大斌是整体转让楼房的，因此马海宁当然对整个楼房享有优先购买权。综上，上诉人李大斌的没有事实和法律依据，请求驳回李大斌的上诉。
被上诉人陈娟、徐祥胜答辩称：针对马海宁的上诉理由进行答辩，上诉人在上诉状中所陈述的被上诉人存在恶意串通，偷逃税款等行为均不存在，被上诉人在购买涉案房屋时依据相关部门的评估价格进行纳税，相关的纳税凭证在一审时已经提交，上诉人所陈述的行为只是上诉人的主观猜测，均不存在，上诉人在一审中申请进行价格鉴定，被上诉人认为一审法院没有批准是正确的，该行为只是上诉人利用诉讼程序进行拖延时间，客观事实上李大斌出卖房子时是通知上诉人马海宁的，且上诉人也明确表示不予购买。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回上诉人马海宁的上诉请求。针对李大斌的上诉理由进行答辩，本案客观事实是上诉人李大斌出卖房屋时通知了马海宁，且马海宁明确表示不予购买，一审时提供了许多证人证言及证据都可以证明该观点，所以上诉人李大斌的上诉理由及请求依法成立。
被上诉人雷磊、朱磊、冯正林、徐强芹、雷道明、孙克香未到庭，也未提交书面答辩状。
本院经审理查明：原审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为：1、本案是否存在导致房屋买卖合同无效的情形；2、上诉人马海宁对涉案房屋是否享有优先购买权，若有，一审法院未支持马海宁直接行使优先购买权是否恰当。
关于本案的第一个争议焦点，本案中，上诉人马海宁依据李大斌与陈娟及其他购房人的房屋买卖行为存在恶意串通损害其利益、偷逃国家税款损害国家利益、交易价格低于市场价格等原因导致买卖行为无效，但李大斌及陈娟对此不予认可。本院认为，李大斌与陈娟等购房人签订的《房地产买卖契约》均系合同当事人真实意思表示，也未违反国家法律的强制性规定，均系有效合同。关于李大斌与陈娟等购房人签订的《房地产买卖契约》是否存在偷逃国家税款损害国家利益的问题，本院认为，马海宁如有相关证据可向税务部门反映，但在本案中，该问题不影响涉案房屋买卖合同的效力。关于涉案买卖合同是否损害马海宁利益的问题，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案中，马海宁主张李大斌与陈娟等购房人之间的房屋买卖行为侵害其优先购买权，而要求确认李大斌与陈娟签订的涉案房屋买卖合同无效，依据上述法律规定，本院不予支持。关于陈娟等购房人的购房价格是否过分低于市场价格的问题，本院认为，一方面，李大斌与陈娟等购房人之间在涉案房屋转让过程中，已经按税务部门的要求，交纳了相关税款，根据涉案房屋交纳的税款及税率计算得出的房屋价格与李大斌与陈娟等购房人的房屋实际成交价格并无太大差距；另一方面，马海宁也未能提供涉案房屋交易价格过分低于市场价格的初步证据，故原审法院未启动鉴定程序并无不当。故马海宁的该项上诉理由不能成立，本院依法不予采信。
关于本案的第二个争议焦点，本院认为，马海宁对其承租的第一层2间、第二至四层房屋享有优先购买权，主要理由有：一、李大斌未能举证证明其在合理期限内已经通知马海宁房屋即将出售这一事实。虽然李大斌上诉认为其已通过口头和公告形式通知马海宁，且马海宁在房屋测绘时也予以配合，但马海宁对此均不予认可，故不能因此认定李大斌已在合理期限内尽到通知的义务。二、1、虽然第二层房屋的租赁期限至2011年10月1日为止，但在租赁期满后，李大斌对马海宁继续使用该部分房屋未提出异议，也正常收取租金，故李大斌与马海宁在租赁期满后形成事实上的租赁关系，因双方未签订书面租赁合同，故租赁期满后的租赁关系系不定期租赁，在李大斌出卖该部分房屋时马海宁仍然具有优先购买权；2、第三、四层房屋的租期为2005年12月1日至2015年12月1日，马海宁于2006年4月、2011年11月将第三层及第四层的部分转租给了灌云县云申建设工程公司，并于2011年12月10日交纳了第三、四层的租金，期间李大斌未对马海宁转租一事提出异议，也未能举证证明其在知道或应当知道转租一事六个月内提出异议，故应当视为李大斌对三四层转租一事的认可，马海宁对该部分仍然具有优先购买权；3、对于第三层2间房屋，因双方均未提供相关的租赁合同，但双方对于该种租赁关系的履行未提出过异议，且马海宁也于2012年5月1日交纳了租金，故就该部分，双方形成了事实上的租赁关系，因此2013年1月10日李大斌出卖涉案房屋时，马海宁对该部分具有优先购买权。故李大斌认为马海宁对涉案房屋无优先购买权的上诉理由不能成立，本院依法不予采信。
关于是否应当支持马海宁直接行使优先购买权的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二十四条第一款第（四）项的规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。本案中，马海宁主张陈娟等购房人不构成善意，应当承担举证证明责任，但目前马海宁无证据证明李大斌与陈娟等购房人的房屋成交价格明显低于市场交易价格，及以上几人存在偷逃税款损害国家利益等恶意行为，且在陈娟等购房人已经支付了房屋的对价，并且办理了房屋登记的情况下，可以对抗承租人马海宁优先购买房屋的主张。但是承租人优先购买权是法律规定的特定权利，该权利受到侵害时，承租人享有损害赔偿请求权，也享有强制缔约请求权，两种权利竞合，承租人可以选择一种请求权予以主张。本案中，因陈娟等购房人已善意取得涉案房屋并且已经办理房屋登记，故马海宁主张行使强制缔约请求权无法得到支持，但马海宁仍有权向出卖人李大斌行使损害赔偿请求权，故原审法院驳回马海宁主张直接购买涉案房屋的诉讼请求并无不当。
上诉人马海宁认为涉案房屋的原所有权人不是李大斌，而是魏士年，本院认为，即使是魏士年的父亲魏万珠收房租，也不能因此认定魏士年系房屋所有人，在马海宁未能提供其他证据的情况下，不能认定涉案房屋系魏士年所有，故马海宁的该项上诉理由亦不能成立，本院依法不予采信。
综上，上诉人马海宁、李大斌的上诉请求和理由均不能成立，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人马海宁、李大斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 淼
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 刘雨君
法律条文附录
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷范建具体适用法律若干问题的解释》
第二十一条的规定出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。