天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民一终字第1072号
上诉人（原审被告）天津津滨创辉发展有限公司，住所地天津市西青区大寺镇王村。
法定代表人王严，该公司董事长。
委托代理人王天昊，北京君泽君（天津）律师事务所律师。
委托代理人廖立平，北京君泽君（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）靖德江。
委托代理人卢翰，无职业。
上诉人天津津滨创辉发展有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2013）青民一初字第238号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天津津滨创辉发展有限公司的委托代理人王天昊、廖立平，被上诉人靖德江的委托代理人卢翰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年3月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于西青区大寺镇友谊南路延长线西侧悦水园公建2号房屋，房屋价款为15921112元。合同第三条约定：“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。其中，新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用。甲方于2012年5月15日前将符合上述条件的房屋交付乙方使用”。合同第五条约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在60日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述期限的，乙方可以解除合同并追究甲方违约责任。”合同签订后，原告依约履行了付款义务，并于2012年5月22日取得房屋产权证。
原告在2012年5月准备接收房屋的验房过程中，发现房屋门窗、防火通道被封堵，房屋渗漏，装饰装修毁损，空调系统制冷、供热设备缺失，游泳池设施设备毁损，室外景观被破坏等质量问题及情况，遂以与购买房屋时现状严重不符为由拒绝接收房屋。被告认可原告购房时不存在验房时所发现的问题及情况。2013年3月1日，一审法院组织双方前往涉诉房屋处进行现场勘验，双方对房屋存在上述问题进行了确认。
经原告申请，一审法院依法委托天津元旭工程咨询管理有限公司（以下简称“元旭咨询公司”）对涉诉悦水园公建2号房屋出现的质量问题、维修方案及修复造价进行司法鉴定。元旭咨询公司于2014年1月24日出具司法鉴定意见：空调系统风口与风机盘管未连接，不能满足正常使用功能；建筑物东侧三台风冷涡旋式热泵机组缺失；地下室北端设备间空气处理机组锈蚀无法运转，不能满足正常使用功能；空调系统水管线锈蚀、风机盘管有灰尘吹出，影响空调系统正常运行，不能满足正常使用功能；泳池室外地下设备毁损，给、排水功能丧失，不能满足正常使用功能；一层檐廊、三层跳操房吊灯缺失；一层的内走廊、按摩池消防器械缺失，不符合设计要求；表3／4／5所列设施缺失；装修工程的檐廊、泳池廊道、走廊、浴室、女更衣室、男更衣室、储藏室的吊顶、墙面已干燥的漏水、发霉痕迹和龙骨锈蚀不能满足正常使用功能；门窗被封堵。针对空调通风系统、泳池设施设备、装饰装修、檐廊屋顶等质量缺陷部位及缺失毁损设备情况，元旭咨询公司出具建议维修方案，并根据建议维修方案计算维修费用为2131261元。元旭咨询公司派员出席庭审接受质询，原告对元旭咨询公司出具的《司法鉴定意见书》无异议；被告经质询后对元旭咨询公司出具的《司法鉴定意见书》无异议。针对元旭咨询公司出具的被封堵门窗的建议维修方案情况，元旭咨询公司鉴定人员陈述，建议维修方案是从技术角度作出的，依此方案可以恢复门窗使用功能。该工程在客观上是否具备施工条件，不在鉴定范围内。原、被告共同确认针对门窗被封堵的维修费用为34581元，但房屋现场不具备维修封堵门窗的条件。
根据原告申请，一审法院依法委托天津正盛房地产土地评估有限公司（以下简称“正盛评估公司”）对案涉房屋因门窗、防火通道被封堵，房屋渗漏及室外景观被破坏等情况造成的贬值损失进行评估鉴定。正盛评估公司于2013年11月11日出具正盛估（2013）癸字第054号、055号、056号、057号《房地产估价报告》书。正盛估（2013）癸字第054号《房地产估价报告》书载明：估价对象房地产在估价时点（不考虑门窗、防火通道被封堵因素）的公开市场价值为3409万元；因估价对象门窗、防火通道被封堵造成的自然损失为229万元（自然损失因素包括采光、通风功能灭失；消防、疏散通道灭失；阳台灭失；景观、绿地灭失）。正盛估（2013）癸字第055号《房地产估价报告》书载明：估价对象房地产在估价时点（不考虑门窗、防火通道被封堵因素）的公开市场价值为3461万元。正盛估（2013）癸字第056号《房地产估价报告》书载明：估价对象房地产在估价时点（考虑门窗、防火通道被封堵因素）的公开市场价值为2994万元。正盛估（2013）癸字第057号《房地产估价报告》书载明：估价对象房地产在估价时点因门窗、防火通道被封堵、房屋渗漏及室外景观被破坏等情况造成的贬值损失为696万元（本估价结果由《正盛估（2013）癸字第054号》、《正盛估（2013）癸字第055号》、《正盛估（2013）癸字第056号》报告综合确定形成）。经质证，原告对正盛评估公司出具的评估报告无异议。被告不认可正盛评估公司出具的评估报告，理由是：第一，评估范围有极大的主观性，评估房屋价值与合同约定房屋价值有较大差距；第二，元旭咨询公司的鉴定报告和正盛评估公司的评估报告对房屋渗漏、门窗被封堵情况均有体现，两份报告存在竞合。被告于2014年3月15日提交一份书面“估价异议说明”，认为正盛评估公司评估报告主观性极大，对房产估价过高，导致以此方法计算的贬值损失也高于实际损失；正盛评估公司的鉴定范围存在重大瑕疵，与元旭咨询公司鉴定存在重评，且该报告应该在维修完毕后通过鉴定作出。正盛评估公司的估价报告为因房屋渗漏造成的贬值，与元旭咨询公司的鉴定存在重叠。如果进行了修复，修复后则不存在贬损，或者即使贬损，也肯定小于正盛评估公司作出时点的损失，应在维修后予以重新鉴定贬损。并申请正盛评估公司鉴定人员出庭予以解释。正盛评估公司针对被告所提异议出具一份《说明》，并于2014年6月9日派员出席庭审接受质询。正盛评估公司解释称：正盛估（2013）癸字第055号《房地产估价报告》，估价结果为估价对象房地产在估价时点的公开市场价值，该结果为不考虑门窗、防火通道被封堵、室外景观被破坏因素的市场价值。公司本着客观、独立、科学、公正原则，依照估价时点的市场情况，筛选同一供求范围内近期类似房地产的交易案例，将估价对象与类似房地产交易案例进行比较，并对这些交易案例的已知价格作了适当的修正，以此估算出估价对象在估价时点的客观合理的价值。经实地查勘及认真分析，估价对象建筑物北侧、东侧的门窗及防火通道已被封堵，室外景观被破坏等情况，认为其造成的估价对象贬值损失为自然损失与经济损失之和。根据估价对象在估价时点的现场，因建筑物北侧、东侧的门窗及防火通道已被封堵，阳台灭失等对其整体使用状况造成影响，其实际使用状况不能视为设计的独栋别墅的价值，因此在正盛估（2013）癸字第054号《房地产估价报告》中，评估出估价对象在完好使用条件下的市场价值，在此基础上评估估价对象因门窗、防火通道被封堵、室外景观灭失对其造成的自然损失为229万元。估价对象的经济损失是在设计使用条件下（建筑物北侧、东侧的门窗及防火通道未被封堵、室外景观未灭失，视同估价对象为独栋别墅）的独栋别墅（供求关系）市场价值3461万元，与估价对象在现状使用条件下（建筑物北侧、东侧的门窗及防火通道被封堵、室外景观灭失，视同估价对象为联排别墅）的联排别墅（供求关系）市场价值2994万元之差，因此估价对象的经济损失为467万元。房屋渗漏属质量问题，鉴于正盛评估公司资质类别的限制，本次未对房屋渗漏进行评估，综上，估价对象因建筑物北侧、东侧的门窗及防火通道被封堵、室外景观被破坏等情况造成的贬值损失为696万元。正盛评估公司鉴定人员在接受质询过程中陈述：对于原、被告双方协商的房屋交易价格，无法进行评论。自然损失是基于房屋功能缺失以及面积缺失所造成的损失。经济损失是基于原告购买的本来是独栋别墅，现由于被封堵只能视为联排别墅的价值，由此所造成的损失。后被告于2014年6月20日向一审法院寄送一份《关于正盛评估报告的补充异议说明》，要求正盛评估公司提供估价所需材料、估价报告作出的过程以及工作底稿等。针对被告提出的补充异议，正盛评估公司提交一份工作底稿并接受质询陈述称已按照一审法院委托履行委托义务，出具了具体清楚的结果报告，被告所提的其他要求属于对该评估报告技术方面的异议，当事人对评估报告技术方面的异议，可以向评估公司主管部门反映，评估公司有权不向案件当事人提供技术报告。
根据原告申请，一审法院依法委托国家消防工程技术研究中心（以下简称“国家消防中心”）对案涉房屋的消防设施设备情况进行检测，并委托天津盛达安全科技有限责任公司（以下简称“盛达公司”）对案涉房屋的消防设施设备检测不合格项目出具维修方案及维修造价。国家消防中心于2014年4月15日出具《消防设施检测不符合项告知函》，该函载明：“我公司于2014年4月11日，对玛歌庄园2号公建的建筑消防设施的消防安全性能进行了检测，发现如下影响检测或检测不合格项目。不合格项目包括：火灾报警控制器无报警及联动功能、消防泵控制柜故障（腐蚀严重）、喷淋泵控制柜故障（腐蚀严重），等等。”盛达公司于2014年5月20日出具《施工图预算书》，该预算书载明：玛歌庄园二号公建喷淋系统改造的预算造价为368319元。原告对《消防设施检测不符合项告知函》以及《施工图预算书》无异议，被告则不认可《消防设施检测不符合项告知函》以及《施工图预算书》，并认为《施工图预算书》数额过高但并没有陈述理由。
原告诉讼请求：一、被告履行交房义务，支付原告自2012年5月16日至实际交付日的已付款利息及违约金（截止2014年2月22日，已付款利息为1879650元，违约金为515844元）；二、被告支付原告经鉴定的损失共计9400726元，包括元旭咨询公司的维修费用2131261元、正盛评估公司的房屋贬损损失6960000元、消防设备设施的维修费368319元；第三，诉讼费及鉴定费均由被告承担。
2012年5月16日至2012年6月7日（共计23天）的一至三年期银行贷款利率为6.65%；2012年6月8日至2012年7月5日（共计28天）的一至三年期银行贷款利率为6.40%；2012年7月6日至2014年2月22日（共计597天）的一至三年期银行贷款利率为6.15%。
一审法院认为，依照法律规定，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应依照约定全面履行各自的义务。原告如约履行了付款义务，被告亦应按期向原告交付房屋。由于房屋现状以及设备设施不符合双方约定，原告未接受房屋理由正当，被告存在逾期交付房屋的违约行为，逾期交房的违约期间为2012年5月16日至实际交付房屋之日，因此，被告理应依照合同约定承担违约责任向原告支付已付款利息。被告现已逾期一年不到三年，故应当参照一至三年同期银行贷款利率计算已付款利息，经核算，自2012年5月16日至2012年6月7日期间的已付款利息为66716元（15921112元＊23天＊6.65%／365天），自2012年6月8日至2012年7月5日期间的已付款利息为78166元（15921112元＊28天＊6.40%／365天），自2012年7月6日至2014年2月22日期间的已付款利息为1601511元（15921112元＊597天＊6.15%／365天），因此，截止2014年2月22日，被告应付的已付款利息总计为1746393元。
根据合同约定，被告逾期交房超过60日的，原告选择解除合同的情况下，被告应支付原告已付款利息并按房屋价款万分之零点五支付违约金。现原告并未选择解除合同，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不符合约定，不予支持。
针对房屋装饰装修毁损及设施设备缺失的情况，被告作为房屋开发商及出售人负有维修义务，现被告请求法院按照鉴定机构确定的金额向原告赔付维修费，一审法院准许。双方确认被封堵门窗现场不具备维修条件，故该部分属于双方确认不能修复的房屋缺陷，在被告应支付原告维修费用中应扣除该部分维修费用34581元。参考元旭咨询公司出具的鉴定意见，被告应支付原告维修费数额为2096680元（2131261元-34581元）。
由于案涉房屋消防设施经检测存在不合格项目，需要进行整改，现被告拒绝进行整改，因此应当支付原告相应的维修费用。参考盛达公司出具的维修预算书，消防设施整改修复费用为368319元。
待被告向原告支付2464999元（2096680元＋368319元）维修费后，则视为被告履行了相应的维修义务，双方应及时办理房屋交付手续，原告自行对相应的设施设备以及房屋装修进行维修。
房屋因门窗、防火通道被封堵、室外景观被破坏等情况造成房屋贬值损失，是原告作为购房人所遭受的实际损失，被告应当予以赔偿。参考正盛评估公司出具的评估意见，被告应赔偿原告房屋贬值损失6960000元。
被告所提出的正盛评估公司出具的评估的贬值损失数额过高的抗辩意见以及盛达公司出具的消防预算数额过高要求予以调整的主张，被告没有提供相应证据予以证明，亦无法律依据，一审法院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、被告天津津滨创辉发展有限公司于判决生效之日起十日给付原告靖德江维修费2464999元；自维修费付清后三日内，双方办理悦水园公建2号房屋的交付手续，原告靖德江自行对房屋质量问题部位进行维修；二、被告天津津滨创辉发展有限公司于本判决生效后十日内向原告靖德江支付自2012年5月16日至2014年2月22日止的已付款利息1746393元并按照同期银行贷款利率支付自2014年2月23日至实际交付房屋之日的已付款利息；三、被告天津津滨创辉发展有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告靖德江房屋贬值损失6960000元；四、驳回原告靖德江的其他诉讼请求。案件受理费44414元，由原告靖德江负担1214元，由被告天津津滨创辉发展有限公司负担43200元。鉴定费457310元，全部由被告天津津滨创辉发展有限公司负担。
上诉人天津津滨创辉发展有限公司不服一审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销原判第二、三项，改判不予支付已付款利息和房屋贬值损失或发回重审；2、除维修费部分的鉴定费以外，两审诉讼费用及其余鉴定费用全部由被上诉人承担。上诉理由：一、一审程序存在严重瑕疵，与法律相关规定不符。1、一审法院采信估价报告的程序存在严重瑕疵，剥夺了上诉人的质证权利，在未能查明估价报告真实性的情况下即予以采信；2、一审适用简易程序违反法律规定应适用普通程序审理，本案案值近1200万元，涉及三项鉴定且双方有较大分歧，审理时间近20个月远超简易程序3个月的审限。二、一审法院适用法律错误，且不考虑本案的实际情况，判决显失公平。1、一审判决认可了被上诉人巨额的预期利益，且判决的赔偿数额远超被上诉人的实际损失；2、一审判决作出的违约赔偿数额是上诉人在订立合同时不能预见的，故不应适用《商品房买卖合同》中的关于违约的约定；3、一审法院对成交价近1600万元的房屋，由于第三人侵权导致房屋部分受损，在房屋基本完好的情况下，仅因部分门窗封堵就判决上诉人承担近1200万元的赔偿，显失公平；4、对维修费用的鉴定已经包括了整个损失赔偿，被上诉人作为产权人应承担房屋的风险，并在房屋受到第三人的侵害时自行主张权利。请求二审法院判如所请。
被上诉人靖德江答辩称，同意一审判决意见，不同意上诉人的上诉请求。上诉人所称正盛评估报告有异议，该报告系原审法院依法指定的。上诉人称诉争房屋因办理了产权证，故风险应该由被上诉人承担。被上诉人购买该房屋的时候，履行完付款义务，在收房的时候，与购买时的房屋不符，故被上诉人拒绝收房。对于不符的情况被上诉人并不清楚。诉争房屋在上诉人交付被上诉人时，保管责任应该由上诉人承担。被上诉人请求法庭到现场进行查看。被上诉人认为，原审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。经本院主持调解，双方当事人各执己见，未能达成调解协议。
本院认为，双方当事人之间2012年3月30日签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方应严格按照合同约定的事项履行各自的义务。合同约定上诉人应于2012年5月15日前将诉争房屋交付被上诉人，但双方在交付验收过程中发现诉争房屋现状与购房时的约定不符，发现诉争房屋门窗被堵，房屋渗漏，装饰装修毁损，相关设备缺失、毁损等情况，上诉人因此拒绝接收，被上诉人认可购房时不存在以上情况并表示无力维修。同时在一审中经委托鉴定，诉争房屋的消防设施设备检测不合格。因此上诉人应当按照约定承担逾期交房的违约责任。另外关于被上诉人基于门窗封堵、防火通道封堵及室外景观被破坏的问题主张诉争房屋贬值损失696万元的问题。其中防火通道封堵及室外景观被破坏的问题，案涉其他侵权行为，与本案不属同一法律关系，双方当事人另行主张。但上述评估价值中是按照门窗封堵无法修复的后果考虑了相应损失，故对于门窗封堵仍由双方按照合同约定承担维修责任，鉴于上诉人明确表示自己不负责维修，门窗封堵的问题可由被上诉人一并自行修复，上诉人承担门窗封堵的维修费用34581元。综上，对一审法院判决结果，本院作出相应纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持天津市西青区人民法院（2013）青民一初字第238号民事判决第一、二、四项及案件受理费部分。
二、撤销天津市西青区人民法院（2013）青民一初字第238号民事判决第三项。
三、上诉人天津津滨创辉发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付被上诉人靖德江门窗封堵维修费34581元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉案件受理费91839元，由上诉人天津津滨创辉发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 刚
代理审判员 王福群
代理审判员 邵 丹
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 李 芳
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；