浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙衢民终字第125号
上诉人（原审原告）：周某某。
委托代理人：柴甲。
委托代理人：柴乙。
被上诉人（原审被告）：浙江龙××中××房××司，
住所地：浙江省××××楼。
法定代表人：劳某某。
委托代理人：季某。
原审第三人：陈甲。
原审第三人：陈某。
法定代理人：陈甲。
上述两原审第三人共同委托代理人：卢某某。
上述两原审第三人共同委托代理人：陈乙。
原审第三人：吴甲。
原审第三人：汪某某。
上述两原审第三人共同委托代理人：胡某某。
原审第三人：龚某某。
原审第三人：曹乙。
委托代理人：曹甲。
上诉人周某某为与被上诉人浙江龙××中××房××司
及原审第三人陈甲、陈某、吴甲、汪某某、龚某某、曹乙商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省龙游县人民法院（2009）衢
龙民初字第798号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成
合议庭，审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：2006年4月29日、7月21日被告浙江龙×
×中××房××司先后取得了中亿·清风雅苑l、5号楼及6、7
号楼的商品房预售证。2007年8月30日，原告周某某与被告签
订了二份商品房买卖合同，根据合同内容，被告将中亿·清风
雅苑第4一7幢住宅的5一l一201、6一2-
502、7一l一502、7一1一601号房共4套及中亿·清风雅苑第l
一7幢商业用房的1一l、1一2、1一3、1一4、1一5、1一6、1一
23、l一24、1一25、1一59号房共10套预售给原告，单价分别
为1365元／平方米和4210元／平方米，总房款为2999790.35元
，原告于2007年9月6日前一次性付清全部房款，被告于2007年
10月31日前交房。2009年9月5日、9月24日被告先后开具了三
张共预收原告购房款3000000元的收款收据。合同签订当日及
第二日，被告为该两份预售合同办理了登记备案手续。2007年
9月30日，原、被告签订了一份上述房产的回购协议书。2009
年11月2日龙游县建设局对中亿·清风雅苑第1一7号楼商品房
买卖合同备案名单进行了公示。原告至今未支付过购房款。20
07年7月17日、9月27日、10月31日、11月2日、2008年5月23日
、10月1日、10月21日被告又先后与第三人汪某某、吴甲、陈
某、曹乙、龚某某、陈甲签订了商品房买卖合同。根据合同内
容，被告将中亿·清风雅苑的住宅6一2一502号房以2100元／
平方米的单价预售给第三人汪某某，商业用房1一59号以5700元／平方米的单价预售给第三人吴甲，商业用房第1幢1一1、1
一2、1一3、1一4、1一5、l一6号以6028.25元／平方米的单价
预售给第三人陈某，商业用房第3幢1-
24号以5890.65元／平方米的单价预售给第三人曹乙，商业用
房第3幢1一23号以6000元／平方米的单价预售给第三人龚某某
，住宅5一1一201号房以2950元／平方米的单价预售给第三人
陈甲，住宅7一1一502、7-
1一601号房以2200元／平方米的单价预售给第三人陈甲。其中
第三人汪某某、吴甲的商品房买卖合同已经本院（2009）衢龙
民初字第894号、913号判决书确认为有效，该两份判决也已发
生法律效力。第三人陈甲的商品房买卖合同经（2009）衢仲裁
字第5号调解某某认，现已进入执行程序。中亿·清风雅苑商
品房建筑工程已竣工验收，中亿·清风雅苑1一7号楼的房产总
证也已于2009年10月14日办妥，上述第三人所购买的商品房被
告已交付给第三人使用。
原审法院认为：民事行为只有发生行为人意思表示内所
追求的民事法律后果所应具备的有效条件，才是民事法律行为
，也就是说民事法律行为必须是意思表示真实的民事行为，民
事行为只有意思表示真实才具有法律约束力。本案中尽管形式
上原、被告签订有两份商品房买卖合同，被告还开具了300000
0元的收款收据并对该两份预售合同办理了登记备案手续，但
因该两份合同约定的单价过份低于同期同类房产的市场价；总
房价2999790，35元与开具的发票金额3000000元间也有出入；
且原告提供的两张1960000元的购房款支付凭证显示付款人均非原告，收款人也均非被告，另1040000元原告称用现金支付
及其陈述的取款支付的过程也不某某常理；结合被告关于收到
的3000000元系借款并非购房款，其与原告签订两份商品房买
卖合同实为3000000元借款作担保的辩称及浙江龙××中××
房××司的会计陈卸香关于其开具3000000元购房款的发票是
受被告的法定代表人的指使，公司并未实际收到该笔款项的证
言和公司财务记帐情况、原被告签订回购房产的协议的事实，
可以证明原、被告签订两份商品房买卖合同的真实意思并非买
卖商品房，故原、被告签订商品房买卖合同的民事行为不是民
事法律行为，原、被告之间的商品房买卖关系未成立，法院对
原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》
第五十五条的规定，判决：驳回原告周某某的诉讼请求。案件
受理费32406元，财产保全费3020元，合计35426元，由原告周
某某负担（已交纳）。
判决后，周某某不服，向本院提起上诉称：一、上诉人
与被上诉人之间签订的两份《商品房买卖合同》合法有效，应
当得到法律的保护和支持。上诉人是具有完全某事行为能力人
，被上诉人具有合法经营资格，双方主体合格，合同内容系双
方真实意思表示，不违反法律及社会公共利益，原审法院应认
定合同有效。二、合同作了备案登记，并已经合法履行，被上
诉人应当向上诉人交付房屋。上诉人全额付款后，被上诉人向
上诉人开据了收款收据，被上诉人将上述合同向龙游县房地产
管理处进行登记备案。2009年11月2日，龙游县建设局公布的
《中亿·清风雅苑》1-7号楼商品房买卖合同备案名单公示表明，上述商品房系周某
某备案。上诉人购买预售商品房符合某某的要求，被上诉人应
当向上诉人交付房屋。三、原审法院审理程序错误，严重影响
本案的正确判决。原审法院对有独立请求权第三人的审理程序
错误。原审法院调取的被上诉人的财务账册未进行举证、质证
，未听取当事人意见，而直接引用作为定案依据是错误的。四
、原审法院法律理解某误、法律适用不当。对于上诉人与被上
诉人之间是否成立商品房买卖关系，原审法院对法律条款理解
某误。原审法院适用《中华人民共和国民法通则》，不适用《
中华人民共和国合同法》判决本案是错误的。第三人陈甲所预
购的商品房，实为折抵的工程款，其依据《商品房买卖合同》
起诉，原审法院给予支持是错误的。五、原审判决事实认定不
清、证据不足，造成判决错误。上诉人与被上诉人签订两份合
同约定房屋单价符合当时的市场价格，原审法院未经认真调查
，认为过低于同期同类房产的市场价是错误的。六、原审法院
采用双重标准审理本案，区别对待上诉人与第三人，造成审判
不公。综上所述，请求二审法院依法撤销原判，改判支持上诉
人的原审诉讼请求，驳回第三人的原审诉讼请求。
被上诉人浙江龙××中××房××司辩称：原审认定事
实清楚，适用法律正确。理由：一、上诉人与被上诉人签订的
商品房预售合同并非双方的真实意思表示，实际为民间借贷关
系。二、被上诉人与各第三人签订的商品房买卖合同是双方的
真实意思表示，主要表现在合同的价格、被上诉人财务的账目
以及双方某某履行合同的行为，包括房产交接并入住。三、上诉人与被上诉人是以合法形式掩盖非法目的，应认定合同无效
。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
第三人的辩称意见与被上诉人一致。
在二审中，上诉人周某某向法院提供六组证据：第一组
、严某某银行卡客户交易查询单、证明，欲证实严某某受周某
某的委托向劳某某账户里打入96万元购房款；第二组、浙江宜
成机器制造有限公司乙、协议书，欲证实浙江龙××中××房
××司和龙游县龙游大酒店有限公司均由劳某某、吴黎某某妇
实际控制；第三组，田某某、刘某的房屋买卖合同，欲证实其
购买房屋的价格和上诉人购房价格基本相近，不存在价格过低
的问题；第四组，王某某的买卖合同，欲证实被上诉人向王某
某出售房屋的单价是4300元，出售给上诉人的单价是4210元，
该价格在正常范围之内；第五组，受理通知书，欲证实劳某某
、吴乙与严某兄弟之间的300万元民间借贷纠纷已进入执行；
第六组，借款凭证两张，欲证实严某与吴乙、劳某某存在100
万元的借贷关系，借款与本案无关联性。被上诉人浙江龙××
中××房××司质证认为，对第一、二组证据有异议；对第三
、四组证据的真实性无异议，但与本案无关联性；对第五、六
组证据的真实性无法确定，借贷关系和房屋买卖关系两者中只
可能有一个是真实的。第三人陈甲、陈某、吴甲、汪某某、龚
某某、曹乙的质证意见与被上诉人的意见一致。本院认为，第
一、二组证据能证实资金流向；第三、四组证据的真实性予以
确认；第五、六组证据与本案无关联性。
经审理，本院查明的案件事实与原审法院认定的事实基本一致。
本院认为：上诉人与被上诉人于2007年8月30日签订二份
商品房买卖合同后，2007年9月30日又签订一份上述房产的回
购协议书，根据双方约定，被上诉人先以300万元的价格将房
产出售给上诉人，随即又以384万元的价格回购房产。被上诉
人作为房地产开发企业，其主要是通过出售房地产的经营方式
达到获利的经营目的，本案上诉人与被上诉人的约定不符合房
地产开发企业的常规经营模式。同时，被上诉人与第三人亦分
别签订商品房买卖合同，并向第三人交付涉案房产，在小区交
付使用时各方当事人未曾提出异议。原审法院综合本案证据认
定，上诉人与被上诉人虽签订商品房买卖合同，但并无买卖商
品房的真实意思表示，双方商品房买卖关系未成立，并无不妥
。上诉人的上诉理由，依据不足，不能成立。依照《中华人民
共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定
，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32406元，由上诉人周某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴超英
审 判 员 舒伟霞
代理审判员 柴利丽
二〇一〇年八月二十五日
书 记 员 姚月红