江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终5556号
上诉人（原审被告）：吴江金科扬子置业发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇花园路2518号鼎盛银座商务楼401室。
法定代表人：任戴明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴卫、周景锋，江苏恒渊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王婉婉，女，1988年12月7日出生，汉族，住苏州市吴江区。
委托诉讼代理人：王攀、贺雅洁，上海市协力（苏州）律师事务所律师。
吴江金科扬子置业发展有限公司（以下简称金科扬子公司）与王婉婉商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2017）苏0506民初8045号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年6月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
金科扬子公司的上诉请求：撤销原判依法驳回王婉婉的诉讼请求；诉讼费由王婉婉负担。事实和理由：1、一审法院认定上诉人构成违约错误。本案所涉房屋上诉人已经按约履行了约定的初始登记义务，办理产权登记的具体手续按照合同的约定，属于上诉人的合同附随义务，本案中，双方在交房时已经达成一致意见，由王婉婉委托吴越公司代办产权登记手续。即该项合同附随义务发生了变更因此，吴越公司未能办理产权登记手续，不应当认定上诉人存在合同履行的违约。2、一审法院对于双方约定的违约金的调整没有法律依据。双方之间就违约金的计算已经作出明确约定，该约定没有违反法律规定，原审法院没有任何法律上的正当理由予以调高。
王婉婉表示服从原审法院判决。
王婉婉提出的诉讼请求：判令被告赔偿原告212775.51元（以购房款1231412元为基数，按银行同期贷款利率的1.3倍计算自房屋实际交付使用之日起180日的第二日即2014年5月28日起至2016年11月10日取得涉案房屋权属证书为止，共计897天）。
原审法院审理查明：2012年12月6日，原、被告签订《吴江市商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发的吴江金科廊桥水岸第41幢1单元601号房屋（公安编号为松陵镇庞杨路1699号廊桥水岸观邸28幢-601室），预售建筑面积为135.32平方米，总价款为1231412元。双方约定，出卖人应当在2013年11月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。双方在第十五条关于产权登记的约定条款约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别作如下处理：（1）逾期不超过180天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖人按天向买受人支付本合同约定房屋总价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180天，买受人有权解除合同，自买受人解除合同通知书到达之日起30天内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按本合同约定房屋总价款的1%向买受人支付违约金。双方在合同附件四《合同补充协议》第十一条约定，出卖人应在买受人实际接房后180天将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期，由出卖人按《商品房买卖合同》约定承担责任；因买受人不能提供或不签署相关手续或者未按时支付相关费、税及房价款或者因买受人其他原因等造成未能按期办理该商品房产权登记的，买受人应承担责任，由买受人按按揭贷款未归还金额或欠款总额的日万分之二向出卖人承担违约金。第十三条关于税费的约定，在交房时由出卖人代收专项维修资金及其它按国家规定应另行由买受人缴纳的税费。若买受人未按上述约定支付，除按规定向政府相关单位或部门承担责任外，还需按逾期付款向出卖人承担责任，同时出卖人有权拒绝交房并相应顺延办理产权登记时间。如政府相关部门在实际收取时，已对上述税费相关标准和数额进行调整和变更，双方按政府相关部门调整和变更的标准和数额结算，多退少补。
合同签订后，被告于2013年11月28日将涉案房屋交付给原告。当天，被告向原告出具了代收费收据，代收维修基金16231元，契税36925.98元。双方结算房屋总价款为1230866元，原告付清房款。被告于当日向原告出具了购房款发票。原告一并向案外人吴江市吴越房地产信息咨询有限公司交付了代办费500元。此后，被告于2014年1月13日办理了涉案房屋的初始登记。2016年9月20日，被告将契税缴纳至苏州市吴江地方税务局第一税务分局，税款金额为18462.99元。涉案房屋于2016年11月10日办理了不动产权属证书，权利人为原告，单独所有，建筑面积为135.26平方米。2017年5月，被告将原告多预交的契税费用18462.99元退还给原告。
另查明，吴江区房屋交易管理部门有关涉案房屋的产权登记资料显示，涉案房屋不动产登记收件单载明交件日期为2016年11月2日，交件人为方世围，记载收件包括契税完税证明等材料原件；申请书载明申请填写日期为2015年10月21日，受让人申请人为原告，代理人为方世围；转让人申请人为被告，代理人为方世围；抵押权人申请人为中国农业银行股份有限公司吴江分行，代理人为方世围。有关于被告及三方的代理人方世围相应信息均为打印形成，申请人及银行名称系手工填写。其中房屋登记询问表载明申请人为原告，询问人为中国农业银行股份有限公司吴江分行，填报日期为2015年10月21日。其中房产登记委托书载明，委托人为原告，代理人为方世围，委托原因为代办证，委托时间为2015年10月21日。其中协议一份，载明原告夫妻对涉案房屋约定归原告一方所有，日期为2015年10月21日。
另，根据江苏政务服务网登记的信息显示，吴江区国土资源局对不动产登记（首次登记）承诺法定办结时限为20个工作日，承诺办结时限为5个工作日，办理时必须提供登记申请书、申请人、代理人身份证明材料及授权委托书，相关的不动产权属来源证明材料，依法应当缴纳相关税费。
以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、不动产权证书、房产登记备案资料、契税代收费用收据、办证代办费收据，被告提供的初始登记证，当事人的陈述及庭审笔录等予以证实。
庭审时，原告陈述，根据商品房买卖的交易规则，买方在交付价款后，卖方负责办理房屋的全部过户手续，一般情况下是由出卖方指定的代办公司负责办理相应手续。办理房产证需要的资料中，需要原告亲自签字的资料均在2013年购房时，根据被告的要求签署了空白材料，直接交给被告，从房产登记申请书、申请表、登记委托书中代理人一栏明确记载被告及代理人处均为事先打印字样，只有原告处及抵押贷款银行为手写字样，说明上述文本是被告制作的，上述登记申请时间也是被告及其代办公司根据被告的要求，填写时间，原告对此不知情。上述表格中只有询问表是在2015年10月21日形成的，其他材料均为签的空白资料，应系代办公司填写的。其至房管部门核实过，新建商品房均由开发商及开发商指定的代办公司负责办理相应手续。被告逾期办证的原因是被告挪用了业主的契税，没有及时将税费缴至税务部门，导致业主小产证延迟办理，该责任系被告的原因造成。为此，其还提供了东沙湖论坛中关于业主群发布的论坛信息截图。
被告陈述，涉案房屋的初始登记由被告完成，此后至于原告何时提供相关资料给住建局办理小产证，是原告自己的事情，其公司只有协助义务。合同第十五条约定的期限是指房屋交付使用后180日内由开发商办妥初始登记手续。吴江市吴越房地产信息咨询有限公司及其员工方世围是被告介绍的中介，并不是被告指定的代办公司，中介费也是由原告直接交给中介公司的，原告与中介公司是一种委托代理关系，从申请登记资料中也可以看出申请人是原告，被告及贷款银行是作为证明单位加盖公章，被告与中介公司没有办证协议。其公司将所有资料从取得初始登记证到移交给代办公司办理小产证，代办公司在收到相关材料后按照房号在同一时间内挨家挨户提交相关材料，签署相关文件，因原告怠于履行相关义务，代理公司曾称在本案涉案房屋具备申领房产证的条件后，曾多次口头通知原告去签署相关资料，但原告拒绝前去签字并办理相关委托手续，一直到2015年10月21日才至代办公司办理相关手续。如果原告没有相反证据证明上述登记资料均是被告制作完成，且原告及其配偶在签字之前都是空白，应当认定所有资料均是由代办公司和原告制作的以及原告与其配偶在清楚所有条款之后才签署姓名及日期。其也向吴江房管部门了解到，因当时房价暴涨，过户登记人数过多，契税调整以及系统升级等诸多因素影响，房管部门无法在20个工作日办理完毕产权登记。双方合同约定的违约金条款是吴江区房地产商品房买卖合同范本，不存在违约金过低，原告无权要求调高。另，其申请追加代办公司作为第三人参加诉讼。
原审法院认为，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同，合法有效。原告依约履行了相应付款义务，被告应依约将涉案房屋交付原告，并将房屋产权登记至原告名下。从合同履行情况而言，被告于2013年11月28日将涉案房屋交付给原告，产权登记完成时间为2016年11月10日，对于被告是否存在逾期办证的问题，双方当事人各执一词，原告认为被告应在2014年5月27日前为原告办理完毕产权证登记，至2016年11月10日逾期办出产证之日超过897天，被告构成违约；而被告则认为其已依约于2014年1月13日办理涉案房屋的初始登记，履行了合同约定，后续办证事项系原告自行委托他人代办，被告只是协助，且原告存在怠于办证的行为，故被告不存在违约。对此，分析如下：房屋买卖合同是由出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。本案中，本案合同第十五条及补充协议均约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据办证交件单显示涉案房屋办证交件日期为2016年11月2日，明显晚于双方约定在2014年5月27日前完成备案登记，存在逾期情形。
涉案房屋的申报资料显示，申请人为原、被告及抵押权人，三者的代理人均为方世围，被告认可该经办人系代办公司的员工，由此可见，方世围系被告办证产权备案登记的委托人。原告在2013年11月28日就向被告交付契税等费用，而被告在2016年9月20日才至税务部门交纳，被告不能就此作合理解释，而该契税完税证明系涉案房屋办证必备资料，被告代理人方世围于2016年11月2日才将上述资料提交至产权登记机关，被告并没有证据其在上述交件日期之前依约向产权登记机关提交过办证备案资料；且被告无证据证明逾期办证应归责于原告。因此，原审法院认定被告存在逾期办证登记备案的行为。至于被告抗辩其于2014年1月13日办理了涉案房屋的初始登记即完成其作为出卖方的合同义务，该辩称不符合双方合同有关办证的约定，无法律依据，不予采信。鉴于被告已于2016年11月2日提交办证资料备案，此日至权证登记之日止的时限应属办证机关办证所需合理时限，应予以扣减。因此，原审法院认定被告逾期办证889天，原告要求被告支付违约金，于法有据。关于违约金的计算标准，双方合同约定按每日总价款万分之零点五计算违约金，原告认为计算标准过低，要求调整。基于原告因房屋权属证书逾期办理而造成的损失客观存在，但损失的数额难以确定，双方虽对违约金进行了约定，但该约定标准明显过低于原告的损失，原审法院酌情调整以原告实际交易价款1230866元为基数按人民银行同期同档贷款基准利率计算违约金，核定违约金为162139.24元。经综合考量被告的违约过错、合同的履行以及原告损失情况，原审法院认为调整后的违约金足以弥补原告的损失，原告要求按人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算违约金，不予支持。关于被告申请追加吴江市吴越房地产信息咨询有限公司作为第三人参加诉讼，本案审理无需追加该公司作为第三人，原审法院对被告的申请不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
被告吴江金科扬子置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王婉婉违约金人民币162139.24元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取人民币4492元，由原告王婉婉负担949元，被告吴江金科扬子置业发展有限公司负担3543元。
二审查明事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，双方约定在2014年5月27日前完成产证登记备案手续，但根据办证交件单显示，涉案房屋办证交件日期为2016年11月2日，因此，可以认定涉案房屋存在逾期办证的情形。
关于逾期办证的原因，王婉婉于2013年11月28日向金科扬子公司交付涉案房屋契税等费用，金科扬子公司于2016年9月20日至税务部门交纳，于2016年11月2日将涉案房屋相关资料提交至产权登记机关，金科扬子公司对此未能作出合理解释，也没有举证证明是属于王婉婉的原因导致逾期办证。因此，本院认定存在逾期办证登记备案的原因系金科扬子公司造成。王婉婉要求金科扬子公司支付违约金，于法有据。
关于违约金的计算标准，双方合同约定按每日总价款万分之零点五计算违约金，该约定标准明显过低，一审诉讼中，王婉婉亦认为计算标准过低，要求调整。一审法院酌情调整以实际交易价款1230866元为基数按人民银行同期同档贷款基准利率计算违约金，并无不当。
综上，金科扬子公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4492元，由上诉人金科扬子公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨恩乾
审判员 顾 平
审判员 郭 锐
二〇一八年九月十四日
书记员 许 炯