四平市铁东区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0303民初1374号
原告：冷国云，女，汉族，1956年5月4日生，出家人，住山西省沂州市。
委托代理人：杨广仓，吉林首辅律师事务所律师。
被告：苏畅，男，满族，1982年3月6日生，住吉林省四平市铁东区。
被告：吴颜清，男，汉族，1954年1月5日生，四平市博林工程机械有限公司法定代表人，住四平市铁西区。
委托代理人：宋林，吉林恒林律师事务所律师。
第三人：四平市经济技术开发区房屋征收经办中心。地址：四平市铁东区经济开发区龙腾花园24号楼门市。
负责人：刘景才，副主任。
原告冷国云诉被告苏畅、吴颜清、第三人四平经济技术开发区房屋征收经办中心确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年9月5日公开开庭进行了审理。原告冷国云及其委托代理人杨广仓，被告苏畅，被告吴颜清及其委托代理人宋林到庭参加了诉讼，第三人四平市经济技术开发区房屋征收经办中心经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
冷国云诉称：原告与被告吴颜清于1977年登记结婚，婚后在四平市铁东区解放街11委共同拥有有照土地使用权面积为287.4平方米（国土局登记为原告冷国云所有），有照房屋123.20平方米（房屋产权部门登记为原告冷国云单独所有），建筑许可证规划建筑面积224.25平方米为被告吴颜清申请，另有93平方米的土地使用权登记为被告吴颜清所有，无照土地使用权面积500多平方米（具体数字以国土部门登记为准）。2015年3月份，二被告在未取得原告同意的情况下，恶意串通，伪造签名和指印，将上述土地和房屋以128万元的价格，卖给被告苏畅，并签订了虚假的《房屋买卖协议书》，现该地段土地和房屋均已进入房屋拆迁和征收程序，被告苏畅根据虚假的《房屋买卖协议书》，以所有权人的名义与第三人正在签订拆迁征收补偿协议，因被告吴颜清擅自处分夫妻共同财产，且与被告苏畅恶意串通的行为，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求：1.依法确认二被告苏畅与吴颜清之间的《房屋买卖协议书》无效；2.本案诉讼费用由被告承担。
苏畅辩称：原告所说的恶意串通不符合事实情况，房产属于夫妻共同所有，不属于恶意串通，如果吴颜清夫妻双方没有沟通好，吴颜清也不会和我签订房屋买卖合同，我128万买房屋，是买的后面违建，没有房照的部分不到200平方米，还有一部分是吴颜清有规划许可证的224平方米，还有一个是93平方米的土地使用权，我所购买的都是吴颜清名下的房产。
吴颜清辩称：我和苏畅真实法律关系为借款关系，房屋买卖只是借款的一种担保形式，并不是双方的真实意思表示，双方的合同应当属于无效。
本案争议的焦点是：原告要求确认被告吴颜清与被告苏畅签订的《房屋买卖协议书》无效是否有事实及法律依据？
原告向法庭提供以下证据材料：
1、结婚证、身份证复印件，证明原告与被告吴颜清系夫妻关系及原告的身份状况。
2、戒牒，证明原告为出家人。
3、（1995）四城规许字009号四平市建房规划许可证，证明本案224.25平方米的土地使用权为被告吴颜清和原告冷国云夫妻共同所有。
苏畅、吴颜清质证称，对以上三份证据均无异议。
4、查档证明、四平市房权证四字第XX**号房屋产权证，证明四平市房权证四字第XX**号房屋归原告冷国云所有，两个房产证号为一个房产，本案123.20平方米房屋为原告冷国云单独所有。
苏畅质证称，有异议，查档证明没有查出来是冷国云单独所有，查档查阅人处有冷国云、吴颜清双方签字，155889号房产单独所有是不成立的，只是在房照体现单独所有，在2014年以后，房照上单独所有的房屋，才是真正的单独所有，换证时也明确标记了吴颜清、冷国云共同共有。
吴颜清质证称，无异议，以产权登记为准。
5、四平市城区国有土地使用权登记申请书，证明93.12平方米的土地使用权户主为被告吴颜清，287.40平方米的土地使用权户主为原告冷国云。
苏畅质证称，有异议，287.4平方米的土地使用权，在申请书上户主姓名为冷国云，在家庭人口处标注4口人，她提供的申请书和吴颜清当时给我提供的不一致，吴颜清的土地使用权无异议。
吴颜清质证称，对真实性无异议，以土地使用权证登记记载为准。
6、家庭协议复印件，证明原告冷国云父母遗留的老蔬菜公司房屋290.4平方米为原告冷国云单独所有。
苏畅质证称，我认为该协议不成立，违建房是建在现有土地基础之上，现有土地证为冷国云和吴颜清两个土地证所有，高淑芬所有的房屋坐落位置、四至没有体现，对于遗嘱也没有公证处的公证。
吴颜清质证称，无异议。
7、房屋现场平面图（手绘）和现场照片（具体数据以房屋征收部门测量为准），证明本案房屋的整体状况，有证有照房屋123.20平方米（冷国云单独所有二层楼）；有证无照房屋224.25平方米（冷国云和吴颜清共有）；无证无照房屋290.4平方米（冷国云父母遗留给冷国云的）。
苏畅质证称，面积大小无异议，平面图也无异议，无证无照房有异议，观点同上一质证意见。
吴颜清质证称，无异议。
8、房屋买卖协议书，证明二被告伪造房屋买卖协议书，买卖房屋和土地使用权的事实。
苏畅质证称，对房屋买卖协议书的真实性无异议，对来源有异议，派出所对于询问笔录是不允许给当事人提供证据，对其他的无异议。
吴颜清质证称，有异议，签字是双方的签字，但不是吴颜清的真实意思表示，吴颜清和苏畅是抵押借款关系，不是真实的买卖。
被告苏畅向法庭提交证据材料如下：
1、房屋买卖协议、收条各一份，证明房屋买卖是真实的房屋买卖。
冷国云质证称，收条与本案无关，该房屋买卖协议书系伪造，卖方冷国云的签字和指印都不是冷国云本人所为，也证明了二被告恶意串通的事实。
吴颜清质证称，对真实性有异议，被告吴颜清是自2013年7月份与李进忠以小额贷款的名义借款10万元，实际交付吴颜清9万元，直接扣了1万元利息。2013年9月被告吴颜清以机械设备抵押担保的方式再向苏畅借款10元，实际交付吴颜清9万元，在陆续借款过程中，先后支付吴颜清小额贷款分别为5万、4万、4万，其中后两笔四万元由吴颜清及其儿子吴晓东共同签署欠条，后三笔实际收到的款项为45000元、24000元、36000元，都是以先支付利息为前提，后两笔以还前期利息为前提，共计支付利息12万元整，双方签署的房屋买卖协议是在被告吴颜清无法支付利息的前提下，被迫签署的类似于保证的买卖协议，被告吴颜清与苏畅之间不存在真实的买卖协议，收条内所称的50万元首付款，双方并未实际履行，因此双方签署的买卖协议并不是真实意思表示，应属无效。
2、借条2份，证明吴颜清两笔借款，金额分别为43万元和134000元，我们约定的月利息为2.5%。
冷国云质证称，与本案无关。
吴颜清质证称，按照利息重新打的借条，都是利息，原件法院核实。对于真实性有异议，这两笔借款并没有实际发生，这两笔款项是被告吴颜清自2013年7月份向李进忠借款开始到2013年9月份截止，共计借款276000元，2014年4月16日、2013年9月18日的收条均是当时约定月利息为1毛，利滚利所重新签的欠条，并未真实发生，双方是真实的借款。
3、国有土地使用证2份、建设工程规划许可证（编号009）1份、四发改产业字（2013）281号文件，证明现在地上物违建及有证房屋都是在规划许可土地之上的。
苏畅质证称，对287.4平方米土地使用证上吴颜清的名字是后填上的，原告出家后，所有东西都留在了家里，都是吴颜清自己所为，93.12平方米规划许可证无异议。
吴颜清质证称，真实性以原件为准。
被告吴颜清向法庭提供证据材料如下：
1、吴颜清与李进忠借款合同及转让合同一份，证明吴颜清与李进忠之间为真实借款关系，转让关系仅为保证、担保方式，被告吴颜清与被告苏畅之间是承接债权、债务所形成的真实的借款。
冷国云质证称，与本案无关，不知情。
苏畅质证称，这是和李进忠签署的借款协议，与本案无关。
2、欠条2份，证明2013年7月20日借款5万元、2013年9月5日借款10万元，被告吴颜清向被告苏畅借款的事实，被告吴颜清与苏畅之间的买卖协议并非真实意思表示，而是基于借款关系形成的保证方式。
冷国云质证称，与本案无关，不知情。
苏畅质证称，10万元的借条是通过李进忠借给吴颜清的，是事实，另外5万元不是我借的，我通过李进忠一共借给吴颜清14万元。
3、转让协议、收条，证明被告吴颜清与苏畅之间并非真实的买卖关系，该协议未真实履行，该收条是在被告吴颜清人身受限，被迫无奈情况下出具的。
冷国云质证称，不知情。
苏畅质证称，我没有强迫吴颜清写收条，收条是在2015年3月1日写的。
四平市经济技术开发区房屋征收经办中心庭前向法庭提供证据材料如下：
1、苏畅的保证书，证明双方经济纠纷与征收经办中心无关。
冷国云质证称，不能证明第三人所要证明的问题，与经办中心有关系。
苏畅质证称，是我写的，无异议。
吴颜清质证称，拆迁安置补偿协议原则上必须由房屋实际所有人进行签署，征收办与被告苏畅之间签署的相关协议均为无效，保留对第三方进行行政诉讼的权利。
经审理查明：冷国云与吴颜清于1977年5月2日登记结婚。冷国云于2007年9月6日到山西省沂州市五台山怀镇光明寺出家。吴颜清因做生意需要，自2013年开始多次向李进忠、苏畅借款，后因无力偿还借款本金及利息，吴颜清与苏畅签订《房屋买卖协议书》，约定：甲方（吴颜清）把坐落于铁东区解放街十一委1层101，建房许可证规划建筑面积224.25平方米、房产证面积为123.20平方米（房证号：四平市房权证四字第XX**号）、无房证违建面积违约500平方米（共计面积847.45平方米）卖给乙方（苏畅），房屋成交价格为人民币128万元整。该协议落款处甲方（卖方）处有吴颜清本人签字按印、冷国云（吴颜清代）的字样，乙方（买方）处有苏畅签字按印。庭审中，被告吴颜清及苏畅均认可冷国云签字为吴颜清代签，当时签订合同时冷国云不在场。
本院认为：根据被告吴颜清与被告苏畅的陈述及提供的证据证明，被告苏畅取得房屋系基于双方的民间借贷关系，吴颜清与苏畅之间并非是真实的房屋买卖关系，而是以房抵债关系。因原告冷国云与被告吴颜清结婚登记日期为1977年5月2日，被告吴颜清与苏畅签订《房屋买卖协议书》中涉及到的房屋及土地登记日期均在原告冷国云与被告吴颜清结婚登记日期之后，有部分登记在原告冷国云名下，有部分登记在吴颜清名下，因涉诉房屋涉及到夫妻共同财产问题，而《房屋买卖协议书》上没有共有人冷国云的签字，且以房抵债协议事后也未取得冷国云的追认。以房抵债协议为实践性合同，只有债权人取得房屋所有权属证书方能发生物权变动的效力，才能视为以房抵债协议履行完毕。故被告吴颜清与被告苏畅签订《房屋买卖协议》无效。至于被告苏畅庭审中提出的与被告吴颜清之间的民间借贷关系，可另诉解决。
依据《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告苏畅与被告吴颜清之间签订的《房屋买卖协议书》无效。
案件受理费50元，由被告吴颜清、苏畅各负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审判员 陈青
二〇一七年九月十三日
书记员 周璐