北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第02307号
上诉人（原审原告、反诉被告）张雪怡，女，1980年7月25日出生。
委托代理人修凭，北京市合川律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）博丽萍，女，1969年6月20日出生。
委托代理人李鸿鹏，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
委托代理人陈罡，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
上诉人张雪怡因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第07146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2013年5月，张雪怡诉至原审法院称：2012年6月4日，我与博丽萍就购买博丽萍所有的C1811号房屋事宜签订《定金协议》，并于当日支付购房定金10万元。2012年6月9日，双方就上述房屋买卖事宜签订《房屋买卖及补充协议》，第二条第2款约定，在房屋所有权转移登记手续办理当日，乙方将扣除定金外的剩余房款一次性全额支付给甲方。第二条第3款约定，甲乙双方同意，应于2012年12月27日前共同办理房屋所有权转移登记手续。合同履行过程中，我多次催促博丽萍配合办理房屋所有权转移登记手续，博丽萍均借故拖延，不予配合。我认为，博丽萍拖延办理房屋所有权转移登记手续的行为已经构成违约，应承担违约责任。故诉至法院，请求判令博丽萍履行合同义务，配合我办理涉诉房屋所有权转移登记手续，判令博丽萍支付自2013年4月9日起至本判决生效之日止的按房屋总价款日万分之五的标准计算的逾期办理房屋所有权转移登记手续违约金，本案诉讼费由博丽萍承担。
博丽萍答辩并反诉称：不同意张雪怡的全部诉讼请求。双方协议约定张雪怡的付款时间为2012年12月27日，在此之前张雪怡并未支付购房款，且张雪怡未联系过我办理过户事宜。此后，张雪怡联系我，称要以张雪怡爱人的名义购房并以公积金贷款形式付款，且延期三个月后履行，对此我明确表示不同意。我接受张雪怡2013年1月至4月房屋租金的事实不代表同意张雪怡要求延期三个月履行的请求。另，根据双方签订的《房屋买卖及补充协议》的约定，如买受人因购房资质发生问题导致买卖双方无法达成交易的，视为买受人违约，支付的所有房屋定金不予退还。买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向出卖人支付违约金。因此，张雪怡未按照协议约定支付购房款以及张雪怡的购房资质致使协议无法履行的行为已经构成根本违约，我不办理房屋过户手续的行为并未构成违约，故我不同意退还张雪怡已支付的10万元定金，并提出反诉，请求法院判决解除张雪怡与我于2012年6月4日签订的《定金协议》以及2012年6月9日签订的《房屋买卖及补充协议》；判令张雪怡向我支付违约金60万元，本案反诉费由张雪怡承担。
张雪怡对博丽萍的反诉请求辩称：不同意博丽萍的反诉请求。我不存在违约行为。首先，我按照约定给付了10万元购房定金。其次，根据双方协议约定，我支付购房款是在博丽萍配合办理过户手续后支付，因此，在博丽萍没有配合办理过户手续的前提下，我不存在违约行为。再次，按照规定，博丽萍应当在办理过户手续之前与我办理网签手续，在博丽萍不配合我办理网签手续的前提下，我没有义务向博丽萍支付剩余购房款。最后，博丽萍收取了我三个月的房屋租金，表明双方对于购房协议的履行期限进行了变更，博丽萍对于合同延期履行是同意的。此后，博丽萍未履行相应的合同义务而构成违约。故我请求驳回博丽萍的全部反诉请求。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。若当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，张雪怡、博丽萍双方之间签订的《定金协议》与涉诉协议系双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据涉诉协议约定，张雪怡与博丽萍互负有于2012年12月27日前共同办理涉诉房屋所有权转移手续的义务，张雪怡亦负有于过户当日向博丽萍一次性支付剩余购房款290万元的义务。现张雪怡与博丽萍在2012年12月27日前均未办理房屋所有权转移登记手续，且张雪怡至今未支付剩余购房款，故张雪怡主张博丽萍继续履行合同，协助办理涉诉房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，因博丽萍已不同意继续履行，且张雪怡未履行相应的对等给付义务，故对张雪怡的该项诉讼请求，本院不予支持。关于博丽萍主张解除《定金协议》与涉诉协议的反诉请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于张雪怡主张博丽萍承担逾期办证违约金的诉讼请求，因博丽萍有权在张雪怡未支付剩余购房款的情形下拒绝履行办理所有权转移登记手续，故对张雪怡的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于博丽萍主张张雪怡支付因逾期付款及其购房资质问题导致协议无法履行的违约金60万元的反诉请求，因张雪怡有权在博丽萍未协助办理过户手续的情形下不予交纳剩余购房款，且张雪怡已证明其具备购房资格，故对博丽萍的该项反诉请求，不具有事实和法律依据，本院不予支持。同理，博丽萍不同意退还张雪怡10万元购房定金的诉讼主张不能成立，博丽萍应将10万元定金退还给张雪怡。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第九十四条第（四）项之规定，原审法院于2013年11月判决：一、解除张雪怡与博丽萍于二〇一二年六月四日签订的《定金协议》及二〇一二年六月九日签订的《房屋买卖及补充协议》；二、博丽萍于本判决生效后七日内返还张雪怡购房定金十万元；三、驳回张雪怡的全部诉讼请求；四、驳回博丽萍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审判决后，张雪怡不服，持原审起诉意见上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，改判支持其全部诉讼请求。博丽萍同意原审判决。
经审理查明：博丽萍系C1811号房屋（以下简称涉诉房屋，建筑面积89.49平方米）的产权人。2011年4月30日，张雪怡与博丽萍在北京我爱我家房地产经纪有限公司的居间服务下签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，约定张雪怡承租博丽萍的涉诉房屋，租期自2011年5月5日至2012年5月4日，月租金为6500元。
2012年6月4日，张雪怡作为买受人与博丽萍作为出卖人签订《定金协议》，约定出卖人将涉诉房屋转让给买受人，买受人支付定金为10万元。后双方于2012年6月9日签订《房屋买卖及补充协议》（以下简称涉诉协议），约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为300万元，此价格为出卖人净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜中第2条约定，关于购房款的支付，双方同意一次性支付，在房屋所有权转移登记手续办理当日，买受人将扣除定金外的剩余房款一次性全额支付给出卖人。第三条约定，关于权属转移登记，双方同意应于2012年12月27日前共同办理房屋所有权转移登记手续。第四条违约责任中第1条约定，双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。第2条约定，出卖人若逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，出卖人构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。第3条约定，买受人若逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，买受人构成根本违约，出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。第五条其他中第3条约定，如本协议与其他约定不一致的，均以本协议为准。关于房屋限购政策导致本协议无法履行时已支付款项具体约定：如买受人因购房资质发生的问题导致买卖双方无法达成交易的，视为买受人违约，支付的所有房屋定金不予退还。买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金；买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。
涉诉协议签订后，2012年12月27日前，张雪怡与博丽萍并未共同前往办理房屋所有权转移登记手续，张雪怡亦未向博丽萍支付剩余购房款290万元。对此，张雪怡主张，2012年12月10日，张雪怡致电博丽萍希望以张雪怡爱人的名义购房并以公积金贷款方式付款，因博丽萍不同意，张雪怡表示可以继续按原协议履行，但由于博丽萍未履行过户义务，故张雪怡未向博丽萍付款。此后在2013年1月，双方进行了面谈，协议约定三个月后继续按原协议履行，博丽萍当时表示同意，为此张雪怡向博丽萍支付了三个月的房租。但随后博丽萍的爱人致电张雪怡要求腾房，并于2013年3月1日起诉腾房。对此过程，博丽萍主张，2012年12月10日，张雪怡因其不具备购房资格以及一次性支付购房款有困难等原因，致电博丽萍要求变更买受人为张雪怡的爱人并以其名义申请公积金贷款，博丽萍表示不同意。此后，张雪怡未再履行付款义务。直到2013年1月10日，张雪怡告知博丽萍无法付款，要求三个月后再履行。对此，博丽萍表示不同意，并因张雪怡的违约行为要求解除涉诉协议。但张雪怡一直居住在涉诉房屋不搬出，博丽萍无奈才接受张雪怡支付的三个月租金。张雪怡与博丽萍对于各自陈述的上述事实均未提供证据予以证明。
2013年3月1日，博丽萍在原审法院起诉张雪怡要求张雪怡腾退涉诉房屋。此后，博丽萍撤回起诉。对此，博丽萍认为该起诉行为表明因张雪怡的违约行为，博丽萍不再同意履行涉诉协议，张雪怡则认为该起诉仅涉及腾房纠纷，与双方履行涉诉协议无关，且博丽萍从未向张雪怡发出过解除合同的通知。2013年4月11日，张雪怡与博丽萍签订《租房协议》，约定张雪怡向博丽萍支付2013年4月1日至2013年5月31日的涉诉房屋租金13000元，并于2013年5月31日前搬出涉诉房屋。此后，张雪怡支付上述租金，并于2013年5月29日搬出涉诉房屋。
原审庭审中，张雪怡提供北京市东方公证处出具的《公证书》，拟证明张雪怡及其爱人王跃模以家庭为单位的新建商品房购房资格核验的结果为初步核验通过。对此，博丽萍认可真实性，但表示该公证内容无法体现张雪怡具备购房资质。另，张雪怡提供2013年4月8日发给博丽萍的短信，拟证明张雪怡履行了催促博丽萍履行过户义务的事实。对此，博丽萍认可真实性，但不认可证明目的，在张雪怡未付款的前提下博丽萍不可能履行过户义务。博丽萍提供张雪怡向其发出的短信内容，拟证明张雪怡骚扰博丽萍以及无法按约付款的事实。对此，张雪怡不予认可。
本案审理过程中，张雪怡并未将购房款290万元存入法院账户。
上述事实，有房屋所有权证、《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》、《定金协议》、《房屋买卖及补充协议》、《租房协议》、《公证书》及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：张雪怡、博丽萍之间签订的《定金协议》及相关涉诉协议系双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据法律规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。若当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。双方协议明确约定，关于购房款的支付，双方同意一次性支付，在房屋所有权转移登记手续办理当日，买受人将扣除定金外的剩余房款一次性全额支付给出卖人。关于权属转移登记，双方同意应于2012年12月27日前共同办理房屋所有权转移登记手续。根据该约定，张雪怡与博丽萍互负有于2012年12月27日前共同办理涉诉房屋所有权转移手续的义务，张雪怡亦负有于过户当日向博丽萍一次性支付剩余购房款290万元的义务。现张雪怡与博丽萍在2012年12月27日前均未履行办理房屋所有权转移登记手续，且张雪怡至今也未提交能够支付剩余购房款的相关证据，张雪怡主张博丽萍继续履行合同，协助办理涉诉房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，因博丽萍已不同意继续履行，且张雪怡未履行相应的对等给付义务，故对张雪怡的该项诉讼请求，不予支持。关于博丽萍主张解除《定金协议》与涉诉协议的反诉请求，具有事实和法律依据，应以支持。关于张雪怡主张博丽萍承担逾期办证违约金的诉讼请求，因博丽萍有权在张雪怡未支付剩余购房款的情形下拒绝履行办理所有权转移登记手续，张雪怡的该项诉讼请求，于法无据。综上，张雪怡的上诉理由不成立，上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不能支持。原审判决正确，故本院对原审判决应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4316元，由张雪怡负担（已交纳），反诉案件受理费4900元，由博丽萍负担（已交纳）；二审案件受理费9216元，由张雪怡负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 崔智瑜
审判员 林 立
审判员 霍翠玲
二〇一四年四月十八日
书记员 秦珊珊