安徽省铜陵市铜官区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0705民初2418号
原告:安徽万泰物业管理有限公司。
法定代表人：王国明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：查四林，安徽铜鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李宁娇，安徽铜鼎律师事务所律师。
被告:胡文霞，女。
委托诉讼代理人：丁振，系被告胡文霞丈夫。
委托诉讼代理人：何青松，安徽景旺律师事务所律师。
原告安徽万泰物业管理有限公司（以下简称万泰物业）与被告胡文霞物业服务合同纠纷一案，本院（原铜陵市狮子山区人民法院,现因行政区划调整更名为铜陵市铜官区人民法院）于2016年8月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告万泰物业的诉讼代理人李宁娇，被告胡文霞的诉讼代理人丁振、何青松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万泰物业向本院提出诉讼请求：胡文霞支付物业费5203.20元，违约金4796元，并承担本案诉讼费。事实和理由：2006年5月，胡文霞与万泰物业签订《前期物业服务协议》，约定：万泰物业为胡文霞所有的万泰翡翠城墨香苑X栋X单元XXX室房屋提供物业服务，物业费按建筑面积每月每平方米0.6元标准交纳，物业费每六个月交纳一次，逾期未交，按日千分之三计算违约金。协议签订后，万泰物业依据协议约定提供了物业服务，胡文霞仅支付了2012年12月31日以前的物业费，2013年1月1日以后的物业费至今未能交纳。
胡文霞辩称：1.根据万泰物业与安徽万泰置业有限公司（以下简称万泰置业）签订的前期物业服务合同、万泰物业与胡文霞签订的前期物业服务合同，万泰物业有疏通维修共用下水管道的义务，万泰物业未能提供证据证明其物业服务达到了合同约定的服务内容标准和质量标准，且胡文霞能够证明万泰物业未尽到维修义务，胡文霞有权拒付物业费；2.万泰物业于2016年6月份才通过发律师函的方式向胡文霞催讨物业费，故2014年6月份以前的物业费已超过了诉讼时效；3.即使胡文霞要支付违约金，万泰物业主张的违约金也明显过高，违约金应按银行同期贷款利率计算。
本院经审理认定事实如下：万泰物业系铜陵市万泰翡翠城小区的物业服务单位，胡文霞系该小区墨香苑X栋X单元XXX室房屋业主。2006年5月，万泰物业与万泰置业签订《前期物业服务合同》，约定：万泰置业（甲方）选聘万泰物业（乙方）对该小区提供前期物业管理服务，物业服务内容为：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通……。物业综合管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.6元标准收取。物业费交纳时间为：业主或物业使用人应在该半年第一个月上旬履行交纳义务。关于违约责任，合同约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。合同对其他事项亦作了明确约定。2007年，万泰物业又与胡文霞签订《铜陵万泰.翡翠城前期物业服务协议》，约定：万泰物业为胡文霞所有的万泰翡翠城墨香苑X栋X单元XXX室房屋提供物业管理服务，其中，万泰物业（甲方）的权利为：1.对房屋共用部位、共用设施设备进行维护、修缮；对绿化、环境卫生、公共秩序、交通秩序等项目，协助相关行政部门进行服务和管理；2.根据有关法规和政策及万泰置业对物业前期管理的要求，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度并书面告知胡文霞（乙方）；7.编制小区物业管理服务、维修年度计划；8.每年一次向乙方公布本物业维修资金使用收支账目……。其中，共用部位、共用设施设备的维护和管理标准为：1.设备运行正常；2.定期维护保养；3.专人维护保养。物业费用为：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.6元收取。物业费按半年交纳，物业使用人应在该半年第一个月上旬履行交纳义务。如物业公司违反协议未达管理服务质量约定目标的，业主有权要求物业公司限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，物业公司应承担相应的法律责任。如物业使用人不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求补交并从逾期之日起按每天3‰收取违约金。
上述协议签订后，万泰物业依据协议约定，开始为万泰翡翠城小区内房屋（含胡文霞所有的房屋）提供物业服务，胡文霞向万泰物业付清了2012年12月31日以前的物业费。从2013年1月1日起，胡文霞未能向万泰物业交纳物业费。2012年9月8日，胡文霞向万泰物业反映因小区公共管道堵塞导致雨水流入屋内，万泰物业上门进行查看后认定，胡文霞私自更改了房屋阳台，万泰物业口头告知了胡文霞，此后未予处理。因与万泰物业交涉未果，庭审中，胡文霞称其自行申请了公共维修基金将房屋维修完毕。因胡文霞未能交纳物业费，万泰物业于2014年9月14日、2014年10月26日、2014年11月17日向号码为133××××6596的手机发短信催讨物业费。庭审中，胡文霞称该号码系其手机号码，该手机正常使用，也无丢失或损坏等情况发生。2015年7月31日，万泰物业发函要求胡文霞交纳物业费，但胡文霞仍未能交纳。本案在审理过程中，经本院要求，万泰物业未提供物业管理服务与维修年度计划以及房屋共用部位、共用设施设备的定期维护保养计划与记录等证据。
本院认为，万泰物业与胡文霞签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且内容未违反法律行政法规的效力性强制规定，合法有效，胡文霞至今未能付清物业费，已经构成违约，依法应继续履行付款义务。胡文霞称公共管道堵塞造成雨水进入屋内，万泰物业虽就漏水原因进行了认定并口头告知了胡文霞，但并未提供其物业管理服务与维修年度计划以及其定期对公共管道等公共部位进行了维护保养等证据，因上述义务系双方在合同中约定的义务，万泰物业并无证据证明其完全履行了上述义务，物业费应依法酌情予以减少，本院根据案件实际情况综合认定，胡文霞应按0.5元每平方米每月的标准交纳2016年12月31日以前的物业费，其应交纳物业费的数额为4336元。关于逾期付款违约金。从本案实际情况来看，万泰物业未完全履行协议约定的义务也是造成本案的原因之一，万泰物业存在一定的过错，违约金应依法予以调整，本院以胡文霞应交纳的物业费数额为基数，按银行同期贷款基准利率标准认定，胡文霞应承担的违约金数额为500元。万泰物业要求胡文霞支付2013年1月1日至2016年12月31日期间的物业费符合法律规定与合同约定，但其主张的数额与本院认定的数额不符，对其诉讼请求，本院予以部分支持。胡文霞关于万泰物业未履行公共部位的维修义务及违约金过高的答辩意见符合法律规定，本院予以采信；关于诉讼时效，从本案查明的事实看，万泰物业于2014年9月14日、2014年10月26日、2014年11月17日向号码为133××××6596的手机发短信催讨物业费，因该号码确系胡文霞手机号码，且该手机正常使用并无丢失或损坏等情况发生，在诉讼时效期间内，万泰物业通过发送手机短信的方式向胡文霞催讨物业费的行为，产生了诉讼时效中断的效力，诉讼时效应重新计算，本案并未超过诉讼时效。胡文霞关于2014年6月份以前的物业费已超过了诉讼时效的答辩意见不符合法律规定，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《安徽省物业管理条例》第五十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告胡文霞支付原告安徽万泰物业管理有限公司2013年1月1日至2016年12月31日期间的物业费4336元，违约金500元，合计4836元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告安徽万泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告安徽万泰物业管理有限公司负担13元，被告胡文霞负担12元。
本判决为终审判决。
审判员 孙国兵
二〇一六年九月二十六日
书记员 胡婷婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条--向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条--
诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
第一百四十条--诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条--当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条--
质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《物业管理条例》第七条--业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《安徽省物业管理条例》第五十二条--物业服务企业应当履行以下义务：
（一）以为业主服务为宗旨，提高服务质量和水平；
（二）按照物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁、共用部位及设施设备日常维修养护等服务；
（三）按照规定公布物业服务费收支情况；
（四）接受业主委员会和业主的监督；
（五）协助有关部门提供社区服务，开展社区文化活动；
（六）法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。未履行约定的，应当依法承担相应的法律责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条--
物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条--当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。