江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰中民四终字第0331号
上诉人（原审被告）倪小荣。
上诉人（原审被告）倪佳民。
两上诉人共同委托代理人叶和华，靖江市莫愁法律咨询服务部。
被上诉人（原审原告）朱桂珍。
被上诉人（原审原告）高惠星（曾用名高敏）。
被上诉人（原审原告）倪伟民。
三被上诉人共同委托代理人方正静（特别授权），江苏信义诚律师事务所律师。
上诉人倪小荣、倪佳民与被上诉人朱桂珍、高惠星、倪伟民所有权确认纠纷一案，靖江市人民法院于2014年4月4日作出（2014）泰靖桥民初字第0057号民事判决。上诉人倪小荣、倪佳民对该判决不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人倪小荣、倪佳民及其共同委托代理人叶和华，被上诉人朱桂珍、高惠星、倪伟民及其共同代理人方正静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：高惠星系朱桂珍之女。倪伟民与倪佳民系兄弟关系，均系倪小荣之子。高惠星与倪伟民于1993年12月14日登记结婚。
倪小荣之妻倪满珍系江苏裕纶纺织集团有限公司（以下简称裕纶公司）职工，该公司1994年在靖江市江平路225号建造职工宿舍楼即裕纶综合楼（又称裕纶大厦）时，倪满珍符合购房条件，但无力购买，便转给亲家母朱桂珍购买，朱桂珍遂筹措了购房款52700元，并于1994年9月13日交至于裕纶公司，认购的房屋为裕纶大厦506室（以下简称讼争房屋），裕纶公司出具的收款收据上记载的交款人为倪满珍，该收据一直由朱桂珍保管。房屋交付后，由倪伟民、高惠星夫妻与其子倪天烨及朱桂珍共同居住。1995年5月2日，倪小荣应朱桂珍要求出具住房决议书1份（以下简称决议书），倪小荣在该决议书中首先对其妻倪满珍分配的房屋无力购买转让给朱桂珍购买的事实予以明确，其次对房款的组成部分进行了明确，即总价52700元中的25000元由朱桂珍先出，余下的27700元由朱桂珍、高惠星、倪伟民共同归还，最后又明确房屋由朱桂珍、高惠星、倪伟民尽住，房屋权属归朱桂珍所有。
后经裕纶公司结算，该房屋应退购房款8112元，朱桂珍将收款收据交倪满珍到裕纶公司办理了退款手续，倪满珍领取该退款后，将其中5112元及收款收据又交给朱桂珍，另外3000元给了倪小荣。
2003年，倪伟民、高惠星携子倪天烨从上述房屋中搬出另住，该房屋由朱桂珍一人居住至今。2005年，倪伟民、高惠星登记离婚。
2007年1月，倪满珍申请办理裕纶大厦506室房屋所有权转移登记，同年2月13日，该房屋的所有权从裕纶公司转移至倪满珍名下，房屋所有权证由朱桂珍保管。2009年，倪满珍去世。2013年，倪小荣以该房屋系其妻所有为由，要求朱桂珍迁让腾房未果，致起讼争。
一审中，朱桂珍、高惠星、倪伟民提供下列证据：
1、加盖有裕纶公司财务专用章的收款收据1份，出具时间为1994年9月13日，交款单位为倪满珍，金额为52751元，收款事由为房款（506#），该收据上部用黑色水笔标注“已退8112元”。
2、住房决议书1份，内容主要为：靖江裕纶大厦506室为倪满珍分配购买住房，因没有能力购买，现转让给朱桂珍购买，价格共计伍万贰仟柒佰元正，现先有朱桂珍出贰万伍仟元正，余下贰万柒仟柒佰元有倪伟民、高惠星、朱桂珍共还，还清以后有朱桂珍倪伟民、高惠星尽住，房产权属朱桂珍所有……。决议人倪小荣、倪满珍（由倪小荣代签），95.5.2号。
3、靖江市房屋所有权转移登记申请书复印件1份，时间为2007年1月18日，转让方为裕纶公司，受让方为倪满珍，幢号房号为裕纶大厦506室，转移方式为买卖，受让方处有倪满珍签名。该申请书加盖有靖江市房屋产权产籍管理处档案利用专用章。
4、靖房权证城字第××号房屋所有权证书，房屋所有权人倪满珍，房屋坐落靖城镇江平路225号裕纶综合楼506室。登记日期为2007年2月13日。
一审中，倪小荣、倪佳民提供下列证据：
1、倪伟民与高惠星于2005年9月7日签订的自愿离婚协议书复印件1份，主要内容为：双方于1993年12月14日登记结婚，于1995年3月24日生一子，取名倪天烨，离婚后婚生子归女方抚养，位于靖江市同兴新村27幢303室及室内财产归女方所有等。
2、裕纶公司于2013年9月30日出具的证明复印件1份，内容为：倪满珍同志为我公司退休职工，裕纶综合楼506室房子为倪满珍所有。
3、房屋产权证明复印件1份，字号靖城镇确字第00029003号，所有权人倪满珍，房屋坐落靖城镇江平路225号裕纶综合楼506室。
4、靖江市斜桥镇斜桥村村民委员会出具的证明复印件1份，内容为兹有本村北街西14号村民倪小荣，其妻倪满珍1948年12月9日出生，于2009年8月因病死亡，生前与倪小荣是夫妻关系。
原审法院认为，我国法律规定对房屋等不动产实行所有权登记制度，其目的主要是为了保护不动产所有人的权益和维护交易安全，对外具有公示的作用和效能。房屋所有权登记行为是一种特殊的具体行政行为，对于行政登记涉及的民事权利义务，属于民事司法救济范围之内。在民事诉讼中，房屋所有权属证书属证据，可以推定相关记载事实具有真实性，但如果另一方当事人提出足够证据和充分理由证明登记记载的事项不真实，人民法院有权行使审判权，直接对民事权益的归属作出判定。
本案讼争房屋购买时，高惠星与倪伟民已经结婚，并与朱桂珍共同生活，虽然购房款交付凭据上记载的交款人为倪满珍，该房屋亦登记在倪满珍名下，但根据倪小荣出具的住房决议书，购房资金实际由朱桂珍、高惠星、倪伟民支付，而倪小荣辩称购房款由其与倪满珍贷款支付，属其对住房决议书自认的推翻，然其就此未能举证证实，应不予认定，结合朱桂珍、高惠星、倪伟民长期居住、使用该房屋，房屋所有权证由朱桂珍持有，倪满珍从裕纶公司退回8112元购房款后，又将部分款项返还给朱桂珍等事实，可以认定讼争房屋属于朱桂珍、高惠星、倪伟民的共同财产。朱桂珍、高惠星、倪伟民要求确认该房屋权属并要求倪小荣、倪佳民协助办理房屋产权变更登记的诉讼请求，符合我国法律规定，依法予以支持。综上所述，为维护正常的社会经济秩序，保护当事人合法的财产所有权，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，作出如下判决：一、坐落于靖江市靖城镇江平路225号的裕纶综合楼506室房屋归朱桂珍、高惠星、倪伟民所有。二、倪小荣、倪佳民于判决生效后三十日内协助朱桂珍、高惠星、倪伟民将靖江市靖城镇江平路225号裕纶综合楼506室房屋产权变更登记至朱桂珍、高惠星、倪伟民名下，所需费用由朱桂珍、高惠星、倪伟民承担。本案受理费4660元，减半收取2330元，由朱桂珍、高惠星、倪伟民负担。
上诉人倪小荣、倪佳民不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、本案诉讼标的是房屋所有权问题。倪满珍在裕纶公司工作，1994年倪满珍与倪小荣夫妻双方借款、贷款在单位购买的经济适用套房，其房屋财产是夫妻双方共有，该房屋产权证和靖江市房屋管理处证明都是倪满珍的名字。2009年8月倪满珍死亡，无任何遗言。依据继承法第十条、第二十六条的规定，本案判决房屋归三被上诉人所有是错误的。二、关于违法“住房决议书”由不合法变为合法的问题。倪小荣不懂法，1995年5月2日写的“住房决议书”只有一人签名，朱桂珍、倪满珍、倪伟民、倪佳民均未签名，该决议书不是房屋买卖合同，没有付款手续，也没有到靖江市房屋管理部门登记，是不发生效力的。而判决书认定有效，侵犯了上诉人的合法权益。三、高惠星与倪伟民已经于2005年9月7日离婚，本案还将高惠星列为原告是错误的。另外，倪伟民在一审诉状中的签名不是本人签名，而是由代理人签名。综上，一审认定事实错误，请求二审撤销一审判决，发回重审或改判。
被上诉人朱桂珍、高惠星、倪伟民主要答辩意见为：一、一审认定的事实清楚，适用法律正确。朱桂珍1994年9月13日携带52700元到裕纶公司购买了本案讼争的房产，购房收据也是由朱桂珍收藏保管。1995年5月2日倪小荣出具了住房协议书一份，倪小荣也承认本案房屋该房屋是朱桂珍出资，购房债务由高惠星、倪伟民归还部分给朱桂珍。因此，该套房的所有权人为朱桂珍、高惠星、倪伟民三人。二、2013年9月30日朱桂珍以自己的名义起诉，在庭审中因倪伟民提出该套房系倪伟民、高惠星夫妇还债的，长期居住此房，这才发现遗漏了原告，朱桂珍撤诉后重新起诉，将权利人增加为三人。三、2014年1月7日的起诉状上倪伟民的签名。倪伟民因车祸行动不便向律师出具了授权委托书委托律师在起诉状上签名，开庭时倪伟民也当庭认可其起诉，因此不存在恶意串通一说。四、房屋所有权是可以发生转移的。房屋在1994年9月13日上诉人倪小荣的妻子倪满珍无能力购房，将购房的权利义务转移了。事实上，购房款是朱桂珍、高惠星、倪伟民三人共同出资的，且自1994年三人一直居住在该房屋中，形成实际的占有。该房的收据、房产证也由被上诉人保管。五、住房决议书是合法有效的。决议书虽然是由倪小荣一人签名，但该决议书是1995年5月2日由倪伟民、倪佳民、倪满珍、倪小荣、朱桂珍、高惠星全家在场商议的结果，且决议书也对倪小荣的老房子进行了处理，因此决议书是合法有效的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。我方请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审中，上诉人对一审判决中“朱桂珍遂筹措了购房款52700元，并于1994年9月13日交至裕纶公司”有异议，双方当事人对其余事实均无异议，本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。
二审中，对于讼争房屋的收据为何在朱桂珍处，倪小荣陈述“1995年的时候，我写了这份协议后，倪满珍就把住房发票交给了朱桂珍。”
本院认为，公民的合法权益受法律保护。本案双方当事人争议的焦点：一、决议书是否合法有效。二、朱桂珍、高惠星、倪伟民是否有权主张讼争房屋的所有权。
关于焦点一。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。1995年5月2日，倪小荣以自己的名义向朱桂珍出具了决议书，系其真实意思表示。虽然倪满珍未在决议书上签名，但结合下列事实：嗣后倪满珍将购房收款收据交给了朱桂珍；以倪满珍名义领取的房屋所有权证由朱桂珍持有；倪满珍从裕纶公司退回8112元购房款后，又将部分款项5112元返还给朱桂珍；朱桂珍、高惠星、倪伟民长期居住使用该房屋，倪满珍未提出异议。根据上述事实，足以认定倪满珍对决议书予以追认并同意决议书的内容。该决议书不违反法律、行政法规的强制性规定，该决议书合法有效，因此，双方当事人均应按决议书的约定全面履行自己的义务。
关于焦点二。依据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
本案讼争房屋购买时，虽然购房收款收据上记载的交款人为倪满珍，但根据倪小荣出具的住房决议书以及倪小荣的当庭陈述，可以认定朱桂珍先行出资了部分购房款25000元，并由朱桂珍、倪伟民、高惠星共同偿还余款（即购房债务）27700元。因朱桂珍、高惠星、倪伟民已按决议书实际履行了支付购房资金的义务，在倪满珍领取讼争房屋产权证后，其有权按照决议书要求确认该房屋权属归己方所有。因倪满珍于2009年死亡，朱桂珍、高惠星、倪伟民有权要求倪小荣以及倪满珍的继承人之一即倪佳民按决议书履行协助办理房屋产权变更登记的义务。
对于倪小荣、倪佳民上诉时提出本案一审起诉状中倪伟民的签名问题，因倪伟民在一审中当庭认可起诉状，故倪伟民具备原告主体资格。对于倪小荣、倪佳民上诉提出高惠星不具备原告主体资格，该主张无事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。上诉人倪小荣、倪佳民提出的上诉事实和理由不成立，其上诉请求本院应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4660元，由上诉人倪小荣、倪佳民承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 云
代理审判员 丁万志
代理审判员 刘春生
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 袁高亮
附：
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。