江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏08民终1937号
上诉人（原审被告）：陆凯。
上诉人（原审被告）：淮安市绿林置业顾问有限公司。
法定代表人：刘立斌。该公司总经理。
两上诉人共同委托诉讼代理：于中权，江苏光剑律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：刘立斌。
被上诉人（原审原告）：江苏楚天置业有限公司。
法定代表人：陈兆南，该公司总经理。
委托诉讼代理人：沈立德,该公司员工。
上诉人陆凯、淮安市绿林置业顾问有限公司(以下简称绿林公司)、刘立斌因与被上诉人江苏楚天置业有限公司（以下简称楚天公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服江苏省淮安市淮阴区人民法院（2017）苏0804民初3980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
陆凯上诉请求：撤销江苏省淮安市淮阴区人民法院（2017）苏0804民初3980号民事判决第三项，依法改判上诉人陆凯不承担连带责任。事实和理由：一审判决认定的事实不清、证据不足。1、关于被上诉人与绿林公司于2015年5月1日签订的《房屋销售合作协议》，上诉人并未以合同双方当事人的身份在上面签字，并且合同签订时上诉人也并未在场，上诉人并未实施任何与被上诉人发生法律关系的行为；2被上诉人楚天公司与绿林公司签订的《房屋销售合作协议》是由被上诉人一方提供的模板，其中第九条是格式条款，并且被上诉人也并未向上诉人出示该条款，该条款最大限度地减小了被上诉人在销售过程中可能存在的正常的商业风险，这一条款应属无效条款；3、绿林公司收没收到佣金，上诉人并不清楚，并且上诉人并未从绿林公司处获取过任何售房佣金，之所以答应签字，是因为上诉人与刘立斌是朋友关系。所以，上诉人在《房屋销售合作协议》上签字并不是上诉人的真实意思表示。
补充上诉理由：1、协议本身格式的不规范足以决定协议对陆凯不发生法律效力，原因在于（1）：协议第一页全是机打内容，整页无陆凯的签字，特别是与陆凯权利紧密相连的第五条也无陆凯的书面认可，同时协议也无陆凯的骑缝签字。这足以说明陆凯对协议的相关内容是不知情的。不排除被上诉人楚天公司将第一页整页换掉的可能。（2）、如果这份协议是经过与陆凯平等协商并经陆凯予以认可的话，那么在乙方执行团队成员处应该是有3处机打的姓名、身份证、住所、电话信息栏，而从这份协议陆凯的签字内容可以看到陆凯所写的姓名、身份证、住所、电话均是自己手写，这一点足以印证陆凯在上诉状中陈述的在楚天与绿林签订协议后，因楚天公司的要求，同时也是因刘立斌的邀请而后在协议上签字，在签字时对合同的相关内容一概不知。2、在签订协议时，刘立斌是绿林公司的法定代表人，解文强是股东，陆凯既不是绿林的股东又不是该公司员工，更重要的是陆凯并未收取过任何售房佣金。根据权利义务相对等的原则，陆凯也不应对绿林的任何债务承担连带责任。3、绿林公司作为代理销售方按照协议约定将房屋售出后收取楚天公司佣金是理所应当的，刘立斌代表绿林公司允诺将佣金退还放弃合法权益，该行为损害了陆凯的正当权利，应当视为无效。且陆凯自始就与刘立斌及绿林公司无任何法律关系，陆凯不应对佣金及违约金附有连带责任。
绿林公司、刘立斌上诉请求：撤销淮安市淮阴区人民法院（2017）苏0804民初3980号民事判决，并依法改判。事实与理由：1、上诉人与被上诉人签订《房屋销售合作协议》后，上诉人已履行了合同约定的相关义务，即在合同约定的2个月期限内帮助被上诉人销售了100套房屋，但因被上诉人楚天置业单方原因，致使办理贷款的银行不能顺利发放按揭贷款，导致大部分已经与被上诉人签订了合法有效房屋买卖合同的客户买不了房，购房合同被注销。因而上诉人不存在任何违约行为，无需向被上诉人支付违约金，且收取的佣金不应退还。
楚天公司答辩称：上诉人绿林公司应该退还佣金，因为绿林公司法定代表人刘立斌写的保证书上载明在2016年5月31日前处理已售5套房屋欠款违约责任，至今仍然未处理，绿林公司相关人员失去联系，造成楚天公司蒙受巨大的损失。陆凯应该对合同的内容了解并充分知晓合同的权利义务，所以我们要求陆凯对签字行为承担责任。
楚天公司向一审法院起诉请求：1.请求判决被告绿林公司退还佣金310424.85元，并自2016年6月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率承担逾期付款违约金直至还清之日止。2.被告绿林公司向原告赔偿违约金80万元（按100套房屋总价款为4000万元计算标准）。3.被告刘立斌、陆凯对被告绿林公司债务负连带责任。4.本案诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：2015年5月1日，楚天公司（甲方）与绿林公司（乙方）签订《房屋销售合作协议》，主要内容为：1.合作期限为自2015年5月1日至2015年12月31日。2.乙方承诺在协议签订之日起2月内售出100套甲方指定的房屋（每月不少于50套），如非甲方原因乙方到期未完成，乙方则按照每套房屋成交价的2%承担违约金给甲方（在销售差额提成中扣除）。3.甲方须于收到每批购房按揭款项的一周内将每批销售房屋的议价差额的85%以转账形式汇入乙方指定账户内。剩余的15%议价差额于收到下一批购房按揭贷款款项时同时支付，如此类推。甲方于乙方把所销售房屋的首付款全部结清时支付最后的剩余的15%议价差额，乙方每次收款必须开具收款发票。4.乙方承诺负责监督购房客户从购房按揭贷款发放之日起4个月内归还所欠首付款项的50%，剩余首付款于8个月内归还结清。若未如期结清，乙方负责追缴并承担连带偿还责任。5.乙方负责在购房按揭贷款发放后1个月内办理购房顾客的随房贷银行发放的信用卡，并从信用卡中扣除购房户8个月应还的银行按揭贷款用于偿还银行按揭贷款。6.鉴于本次合作系双方首次，乙方本次合作的执行团队为乙方的客户及乙方的本次合作行为的民事义务，共同承担连带责任。在签订本协议时，乙方执行团队成员已详细阅读本协议条款。甲乙双方在协议上盖章，刘立斌、解文强、陆凯、曾令平分别在协议上签名。
协议签订后，原告楚天公司将其所有的（淮）房预售证第2015043号范围内的168套房源（房屋总价格为82243925元）提供给被告绿林公司，由其负责销售。在被告绿林公司实施“零首付”的营销模式下，原告楚天公司分别与徐代龙、郝建国、宋海成、蒋慧、李宏祥签订购房协议。基于双方协议，原告楚天公司应向被告绿林公司支付的费用分别为82061.45元（宋海成）、90150.95元（徐代龙）、89810.45元（郝建国）、88402元（蒋慧）、131809元（李宏祥）。原告楚天公司分别于2015年6月30日、2015年7月17日向被告绿林公司付款82061.45元（宋海成）、179961.4元（徐代龙、郝建国），至今未向被告绿林公司支付客户李宏祥费用131809元。关于客户蒋慧的费用，原告称已于2016年2月5日向被告刘立斌的老师金华谚支付88402元，金华谚也向被告刘立斌支付88000元。原审庭审中，被告绿林公司及刘立斌对原告提交的转账记录不予认可，首先，楚天公司打给金华谚佣金的银行账户与所谓金华谚转给刘立斌的银行账户不是同一账号，其次，转给刘立斌款式摘要均为借款，而非佣金。刘立斌认为，其本人确实收到金华谚88000元，但这笔款是金华谚用于偿还向刘立斌的借款，而不是楚天置业公司应向绿林公司支付客户蒋慧房屋的佣金。另外，《房屋销售合作协议》中的“房屋成交价”就是房源表上记载的“总价”。
2016年5月3日，被告刘立斌向原告楚天公司出具一份《保证书》，主要内容为：本人刘立斌保证于2016年5月2日至5月31日，处理蒋慧、李宏祥、郝建国、宋海成、徐代龙购买清城亿园五套房屋欠款问题。如未能按规定时间内完成，本人代表绿林公司于2016年5月31日前，到楚天公司办理退还以上五套房屋销售代理费，并安排五套房屋的购房人来淮安办理退房手续。以上保证全部在2016年5月完成，如完成不了，本人自愿承担一切法律责任。因蒋慧等五位购房户未能及时支付购房欠款，原告楚天公司于2017年通过诉讼途径分别向蒋慧等五位购房户主张了自己的合法权利。案件审理过程中，被告绿林公司委托诉讼代理人陈述，其本人持法院调查令到淮安市不动产登记中心，调取楚天公司开发的清城亿园楼盘2015年5月至10月房屋买卖合同撤销记录时，该单位工作人员称没有该项记录。
一审法院认为，原告楚天公司与被告绿林公司签订的《房屋销售合同协议》，未违背法律、行政法规强制性规定，系双方真实意思表示，属有效合同，应受法律保护。
根据合同约定，被告绿林公司应在协议签订之日起两个月内将原告楚天公司指定的房屋售出100套，否则将按照每套房屋成交价的2%承担违约金，本案绿林公司约定的期限内仅售出5套房屋。因被告绿林公司没有证据证明，其未按约定售出100套房屋的原因，系楚天公司造成，所以，被告绿林公司应承担支付违约金的民事责任。关于违约金的数额，根据原告陈述以及被告刘立斌的陈述内容，双方基本一致，结合房源表中168套房屋总价格为82243925元的内容，原告要求按每套房屋平均价40万元作为违约金的计算标准，并未违反合同约定和法律规定，应予准许。违约金数额应为未能销售出去房屋总价的2%即76万元（40万元×2%×95）。原告主张按照100套房屋进行计算违约金，不符合法律规定，不予支持。
被告绿林公司作为代理销售方，按照合同约定，收取原告楚天公司支付的佣金，是其应当获得的收入，但被告刘立斌作为被告绿林公司的法定代表人，亦有权代表被告绿林公司放弃已取得的权益，向原告返还已取得的佣金。因原告提交的银行转账单不能充分证明已向被告绿林公司支付蒋慧客户房屋佣金88000元，《保证书》中“五套房屋代理费”亦是泛指应收取的费用，而非已实际收取的销售代理费，因双方庭审中一致认同被告绿林公司已向原告楚天置业退还佣金40000元，故被告绿林公司应向原告楚天公司返还的佣金总额为222022.85元（262022.85元-40000元）。鉴于被告绿林公司已承诺于2016年5月31日前退还五套房屋销售代理费，所以，原告楚天公司要求被告绿林公司自2016年6月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率承担逾期付款违约金直至还清之日止的诉讼请求，符合法律规定，应予准许。
因刘立斌、陆凯已同意对被告绿林公司民事义务承担连带责任，故原告楚天公司要求被告刘立斌、陆凯承担连带责任的诉讼请求，符合法律规定，应予准许。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、被告淮安市绿林置业顾问有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告江苏楚天置业有限公司返还销售代理费222022.85元及其违约金（自2016年6月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日）。二、被告淮安市绿林置业顾问有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告江苏楚天置业有限公司支付违约金760000元。三、被告刘立斌、被告陆凯对上述两项中被告淮安市绿林置业顾问有限公司民事义务承担连带责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14839元，由被告淮安市绿林置业顾问有限公司负担13620元，原告江苏楚天置业有限公司负担1219元。
二审审理中，上诉人陆凯提供一份绿林公司法定代表人刘立斌书写的证明载明：“陆凯未参与过任何楚天公司与绿林公司所涉及房地产项目的经营与操作，在该项目正式开展，签订正式合同之前就已退出，没有分得任何经营所得与利润，与本项目相关的对外债务全部由本人承担”并附视频录像，证明陆凯不承担连带责任。
被上诉人楚天公司质证认为，该证明与楚天公司无关。
上诉人刘立斌未质证。
上诉人绿林公司质证认为，绿林公司认同刘立斌出具证明的目的。
二审经审理确认一审法院查明的事实。
另查明，《房屋销售合同协议》第九条约定…乙方（绿林公司）本次合作的执行团队自愿为乙方的客户及乙方的本次合作行为的民事义务，共同承担连带责任。一审时，绿林公司与刘立斌的委托诉讼代理人于中权出具一张核实情况，载明“房屋成交价”是原告与被告刘立斌商议的结果，即房源表上记载的“总价”。清城亿园销售房源表上的总价为82243925元。
本案争议焦点为：1、上诉人陆凯是否应该承担连带责任；2、上诉人绿林公司应否承担违约责任以及违约金的计算方法？3、收取的售房佣金222022.85元应否返还。
本院认为：一、《房屋销售合同协议》第九条约定…乙方（绿林公司）本次合作的执行团队自愿为乙方的客户及乙方的本次合作行为的民事义务，共同承担连带责任。《房屋销售合同协议》系上诉人绿林公司、刘立斌、陆凯与被上诉人楚天公司共同签订，是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议履行各自的义务。上诉人陆凯作为绿林公司执行团队的成员，应按约定履行义务，刘立斌单方出具的证明并不能产生免除陆凯担保责任的效力。上诉人陆凯主张其没看到协议第九条约定，其签名不是担保的意思表示不合情理，本院不予支持。
二、《房屋销售合同协议》第二条约定，乙方承诺协议签订之日起2个月内售出100套甲方指定的房屋（每月不少于50套，如非甲方原因乙方到期未完成，乙方则按照每套房屋成交价的2%承担违约金给甲方，在销售差额提成中扣除）。上诉人绿林公司在合同约定的时间内仅售出5套房屋，其主要的合同义务均没有完成，构成违约，应承担违约责任。上诉人绿林公司主张系被上人楚天公司原因，造成购房户无法办理按揭贷款导致房屋未售出，但未提供证据证明，本院不予支持。双方对上诉人在合同约定的时间内销售5套房屋没有异议，但后来该5套房屋因欠款均未最终售出。对于《房屋销售合同协议》第二条约定的“房屋成交价”，上诉人绿林公司认可为房源表上记载的“总价”82243925元，被上诉人要求按每套房40万元作为违约金计算标准未超过合同约定，一审法院按（40万元×2%×95）×2%=76万元计算违约金并无不妥。
三、关于上诉人绿林公司收取的售房佣金222022.85元应否返还的问题。上诉人刘立斌作为绿林公司的法定代表人，向楚天公司出具书面保证，保证于2016年5月31日前处理上述5套房欠款问题，否则退还5套房的销售代理费。事实上，5套房欠款问题没有处理好，且上诉人刘立斌作为绿林公司的法定代表人，其作出的书面保证能够代表绿林公司，故绿林公司应该返还售房佣金222022.85元。
综上，一审判决正确，应予维持。上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13620元，由上诉人淮安市绿林置业顾问有限公司、刘立斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许玉虎
审 判 员 蒋其举
审 判 员 孙 洁
二〇一八年八月三十日
法官助理 黄春丽
书 记 员 唐小捷