广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第2224号
上诉人（原审原告、反诉被告）佛山市顺德区美立方沐足休闲有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人陈爱英，总经理。
委托代理人丁怀宇，广东宏骏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）潘建峰，住广东省佛山市顺德区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）唐秀颜，住广东省佛山市顺德区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）伍颖娟，住广东省佛山市顺德区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）沈朝辉，住广东省佛山市顺德区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）霍允健，住广东省佛山市顺德区。
上述五被上诉人共同委托代理人陈润华，广东科顺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）何本荣，住广东省佛山市顺德区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）梁图华，住广东省佛山市顺德区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）胡耀芳，住广东省佛山市顺德区。
原审第三人潘杏满，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人丁怀宇，广东宏骏律师事务所律师。
上诉人佛山市顺德区美立方沐足休闲有限公司（以下简称“美立方公司”）因与被上诉人潘建峰、何本荣、梁图华、胡耀芳、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法民一初字第31号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、准许潘建峰与美立方公司签订的《租赁合同》（落款时间为2010年7月10日）解除；二、准许何本荣与美立方公司签订的《租赁合同》（落款时间为2009年12月22日）解除；三、准许梁图华与美立方公司签订的《租赁合同》（落款时间为2010年4月13日）解除；四、准许胡耀芳与美立方公司签订的《租赁合同》（落款时间为2009年12月22日）解除；五、准许唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉与美立方公司签订的两份《租赁合同》（落款时间均为2010年8月11日）解除；六、准许霍允健与美立方公司签订的四份《租赁合同》（落款时间均为2009年11月7日）解除；七、美立方公司应于本判决生效之日起十日内向潘建峰支付递增租金差额及擅自扣减的租金合共5202元、2012年11月1日至2014年1月27日租金及占用费90000元、违约金35064元；八、美立方公司应于本判决生效之日起十日内向何本荣支付2012年11月1日至2014年1月27日租金及占用费83805元、违约金32652元；九、美立方公司应于本判决生效之日起十日内向梁图华支付2012年11月1日至2014年1月27日租金及占用费84175元、违约金32796元；十、美立方公司应于本判决生效之日起十日内向胡耀芳支付2012年11月1日至2014年1月27日租金及占用费110080元、违约金42888元；十一、美立方公司应于本判决生效之日起十日内向唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉支付2012年11月1日至2014年1月27日租金及占用费317975元、违约金123888元；十二、美立方公司应于本判决生效之日起十日内向霍允健支付2012年11月1日至2014年1月27日租金及占用费434410元、违约金169248元；十三、驳回美立方公司全部诉讼请求；十四、驳回潘建峰、何本荣、梁图华、胡耀芳、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉受理费13532.68元（美立方公司预交），反诉受理费12954.09元（潘建峰预交992.2元、何本荣预交1067.08元、梁图华预交1070.65元、胡耀芳预交1360.55元、沈朝辉预交4290.23元、霍允健预交4173.38元），鉴定费39000元（美立方公司预交），合共65486.77元，由美立方公司负担。
上诉人美立方公司上诉提出：原审判决称：“原告提供的相片反映的墙体开裂、外部天花批荡局部脱落等情况，是外观问题，并非房屋的结构问题。依照现有证据，不能得出房屋结构受损影响房屋使用的结论”。该认定是原审法院极其主观单方面作出的，是错误的，以该错误认定作为全案判决的基础，从而导致所作出的判决部分事实及判决结论是错误的。原审判决没有任何证据可以认定是上诉人装修导致上述情形。原审判决仅凭相片便得出上述结论，确也儿戏。美立方公司作为将涉案商铺用作经营沐足场所经营，非常清楚商铺内墙体出现裂缝、商铺内外部天花批荡局部脱落、地面漏水、暗天花出现了隐患，这样的环境是无法保证消费者、工作人员的人身安全的。商铺出现上述情形，原审判决没有证据认定是由于美立方公司原因导致。但上述情形足以导致商铺已不能按租赁合同约定的用途进行使用、对外经营了。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条的规定，潘建峰、何本荣、梁图华、胡耀芳、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健作为出租方，必须履行相应的维修、修复义务。但经美立方公司通知后，潘建峰、何本荣、梁图华、胡耀芳、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健仍没有履行其维修、修复的义务，已构成违约。因商铺的损坏是由于不可归责于美立方公司的原因造成，且受损的商铺不能满足美立方公司对外营业的需要，租赁合同的目的不能实现。根据合同法第二百三十一条的规定，美立方公司有权不支付商铺在停业期间的租金且有权要求解除租赁合同。租赁合同中没有对合同解除时商铺装修的归属进行约定，所以商铺装修应归美立方公司所有。因非美立方公司过错导致本租赁合同解除且潘建峰、何本荣、梁图华、胡耀芳、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健对本租赁合同的解除存在过错，所以潘建峰、何本荣、梁图华、胡耀芳、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健应对美立方公司对该商铺的装修、消防、水电设备设施投入进行赔偿并应返还美立方公司已支付的履约保证金。
上诉请求：1.判决维持广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法民一初字第31号民事判决第一、二、三、四、五、六、十四项；2、判决撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法民一初字第31号民事判决第七、八、九、十、十一、十二、十三项；3、改判支持美立方公司一审全部诉讼请求。4、改判由潘建峰、何本荣、梁图华、胡耀芳、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健承担本案全部诉讼费用
被上诉人潘建峰、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健答辩称：
一、一审法院认定事实清楚，美立方公司主张潘建峰、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健违约毫无事实及法律依据。本案中，潘建峰、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健无对案涉商铺的受损情况负责维修、修复的义务。美立方公司仅凭案涉商铺外观（装修部分）受损的照片，不足以证明潘建峰、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健存在违约行为。相反，美立方公司违反租赁合同第八条的约定对租赁物进行装修改建、使用，擅自加建沉箱，同时没有履行合同约定的对商铺的维护、保养义务。导致其刚开始营业就发生案涉商铺楼下渗水漏水的情况，美立方公司应当就其对商铺的损害行为承担相应的修复责任。另，潘建峰所有的商铺位置并无出现任何受损情况，潘建峰并非一审本诉的适格被告，亦无须承担任何维修、修复责任。最后，美立方公司诉称案涉商铺损害结果的发生是因为旁边嘉兆台施工工程导致的，但潘建峰、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健亦走访了案涉商铺对应位置的其他楼层商铺（即案涉商铺的楼上、楼下商铺）了解情况，其他商铺均没出现任何受损情况，足以说明案涉商铺的受损原因并非美立方公司所称的嘉兆台施工工程造成的。二审法院如认为必要，潘建峰、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健亦愿意陪同法院实地走访取证。
二、一审判决在部分法律适用方面存在瑕疵。
（一）关于潘杏满承担责任的问题。一审判决认为潘杏满不是案涉商铺的承租人主要原因：1.潘建峰、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健与美立方公司签订的《商铺租赁合同》是对之前潘建峰、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健与潘杏满签订的租赁合同的变更；2.潘杏满没有履行租赁合同；3.实际使用案涉商铺的并非潘杏满。潘建峰、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健认为：1.潘建峰、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健与美立方公司签订《商铺租赁合同》并无任何变更合同主体的意思表示，潘建峰、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健亦向一审法院阐明与上诉人签订《商铺租赁合同》的背景：潘杏满在与潘建峰、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健签订《商铺租赁合同》时并无向说明是代表公司或公司发起人的代理行为，亦无提供相应的授权委托书，应当认定为是其个人的民事行为。潘建峰、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健一直认为案涉商铺是出租给潘杏满作沐足场所之用，但后来潘杏满称其成立沐足公司，在办理工商登记时需要有场地证明，因此要以美立方公司的名义与答辩人签订《商铺租赁合同》以办理工商登记事项。同时潘建峰、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健之后亦了解到潘杏满并非美立方公司的法定代表人或者是股东，担心日后若潘杏满“跑路”了，将无法向美立方公司请求租金，为更好地保障权益，遂与美立方公司签订《商铺租赁合同》。值得注意的一点，基于前述原因，在与美立方公司签订的《商铺租赁合同》中并无明确约定，与潘杏满此前所签订的《商铺租赁合同》权利义务转移给美立方公司；更重要的是，作为租赁合同一方当事人的潘杏满并没有在潘建峰、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健与美立方公司签订的《商铺租赁合同》中签字确认，因此并不符合合同权利义务转让、合同变更的法定条件。综上，无论潘建峰、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健与潘杏满签订的《租赁合同》还是潘建峰、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健与美立方公司签订的《租赁合同》均应认定为有效存续合同，潘杏满及美立方公司均为租赁合同的履约主体，承担相应的合同责任。2.一审庭审过程中，曾确认租金的交纳一直是由潘杏满的妻子陈爱英负责的，租金也是通过陈爱英的银行账号转账给潘建峰、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健的。因此，潘建峰、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健认为租金是由潘杏满交纳，潘杏满一直履行着租赁合同。3.如前所述，潘建峰、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健一直认为案涉商铺是出租给潘杏满作沐足场所之用，也一直认为潘杏满是实际投资人，潘杏满亦从未向潘建峰、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健提及过什么代理人身份以及提供过任何授权文件，至于潘杏满以谁的名义对外经营，潘建峰、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健亦无须过问。因潘建峰、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健知悉潘杏满与美立方公司之间肯定存在实际投资关系（妻子为股东之一），即使美立方公司实际使用案涉商铺亦并不影响潘建峰、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健与潘杏满之间的租赁合同关系。
（二）关于潘建峰、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健主张对案涉商铺恢复原状的问题。一审判决以美立方公司承担了装修损失为由，不予支持潘建峰、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健主张的对案涉商铺恢复原状的请求，是对潘建峰、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健有失公允的判决。按照《商铺租赁合同》第十条、第十一条的约定美立方公司及潘杏满须自资拆除装修。另外，潘建峰、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健在一审反诉中亦明确要求美立方公司及潘杏满必须拆除其擅自加建的沉箱并进行修复，该请求属于潘建峰、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健对美立方公司损害案涉商铺的违约行为的主张，但一审判决并没有对该请求进行处理。
综上所述，潘建峰、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健请求二审法院在维持一审一至十三项判决的基础上，增加判令潘杏满向潘建峰、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健承担租金及相关费用的清偿责任以及违约责任；同时判令美立方公司及潘杏满负责对案涉商铺恢复原貌并拆除其加建的沉箱。
何本荣、梁图华、胡耀芳答辩意见与潘建峰、唐秀颜、伍颖娟、沈朝辉、霍允健的答辩意见一致。
原审第三人潘杏满答辩认为：同意美立方公司的上诉意见，不同意八被上诉人的答辩意见，一审对潘杏满的责任认定是正确的。
各方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案二审的争议焦点是涉案商铺是否出现结构性损坏及安全隐患，足以导致商铺已不能按租赁合同约定的用途进行使用。首先，租赁双方签订的《租赁合同》第八条e）约定：“租赁期间，乙方须保持该物业之内的设备与设施完好无损（自然损耗除外），乙方使用铺位及甲方提供的服务性设备和设施时，应负责日常的维护和保养，如有故障或不良反映时，应立即通知甲方处理，乙方应承担因维修该类设施或设备而发生的全部费用（自然损耗除外）。”故涉案商铺的日常维护和保养责任在美立方公司，当案涉商铺出现自然损耗以外的故障或不良反映时，美立方公司应通知出租方处理，且维修费用也由美立方公司承担。然而，美立方公司没有提供证据证明其已通知出租方，并支付相应费用；其次，租赁双方就出现商铺损坏时的维修责任已作出约定，即使涉案商铺出现结构性损坏及安全隐患的情形，在可以通过维修解决的情况下，该情形不必然导致出租方根本违约；再者，美立方公司主张涉案商铺出现结构性损坏及安全隐患，但其提供照片只能证明涉案商铺的装修出现了部分损坏，不能排除是美立方公司自行实施的装修出现了质量问题，不足以证明是出租人提供的涉案商铺本身存在结构性损坏及安全隐患。美立方公司虽提出了关于商铺损坏与相邻建筑工程施工是否存在因果关系的鉴定申请，但因本案是租赁合同纠纷，案外人的侵权与本案不是同一法律关系，原审不接纳美立方公司该申请正确。
综上，美立方公司主张出租方违约依据不足，上诉理由不成立，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。八被上诉人在答辩中关于变更和补充第一审判决内容的意见，因其没有提出上诉，根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十六条的规定，本院不予审查。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27083.6元，由上诉人佛山市顺德区美立方沐足休闲有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 睿
审 判 员 张雪洁
代理审判员 袁秋华
二〇一四年十月十六日
书 记 员 车 驰