上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1569号
上诉人（原审被告）上海李希餐饮管理有限公司。
被上诉人（原审原告）心品印象（上海）餐饮管理有限公司。
上诉人上海李希餐饮管理有限公司（以下简称李希公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第3529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月16日受理后，依法组成合议庭于2014年7月15日公开开庭审理了本案，上诉人李希餐饮公司之委托代理人徐逊、被上诉人心品印象（上海）餐饮管理有限公司（以下简称心品印象公司）之委托代理人赵少林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，位于上海市某某区某某镇某某广场某某街某层某某号和某某号商铺（以下简称系争商铺）登记的权利人为案外人上海万达广场置业有限公司（以下简称万达广场）。万达广场委托上海万达广场南汇商业管理有限公司（以下简称万达广场南汇公司）对系争商铺进行对外出租及全面商业经营管理。2010年10月，上海万裕李希餐饮有限公司（甲方，即李希公司的前身，以下简称万裕李希公司）与心品印象公司（乙方）签订《经营项目承包合同》一份，约定甲方在坐落于原上海市某某区某某镇某某路某某号某室餐饮项目发包给乙方，由乙方承包经营，承包期自2010年11月1日起至2014年9月11日止。2010年11月1日至2011年10月31日的承包费为人民币55，366元／月，664，392元／年；2011年11月1日至2012年10月31日的承包费为59，795元／月，717，540元／年；2012年11月1日至2013年10月31日的承包费为64，594元／月，775，128元／年；2013年11月1日至2014年9月11日的承包费为69，823元／月，698，230元／年。合同第5-1、5-2条约定：本合同签订的当日，乙方应向甲方缴付定金55，366元（交房后转为保证金）。交房当日乙方需支付保证金110，732元，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定，在承包期内该保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付该保证金的利息。在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，甲方须在本合同结束后及乙方按本合同将该房屋返还给甲方后的三十天内，或乙方结清本合同项下所有款项后的三十天内之任意一天（以后者为准），将该保证金无息退还给乙方。合同第6-10.（1）条约定：乙方须在承包期提前结束或承包期结束的当日内，把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在与原状一致或者甲方书面认可的标准的可租用及良好的使用状态下，交还甲方。同时，须将通向该大厦各部分的钥匙（如有）交还甲方。合同第9-2条约定：若乙方未经甲方事先书面认可擅自提前终止本合同的，则乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项并补偿甲方相当于届时三个月承包经营管理费的可预期利益。甲方亦有权没收乙方支付的经营保证金以充抵前述可预期利益。
2010年11月4日，李希公司将系争商铺交付给心品印象公司使用，租户曹勇、梁国雅就系争商铺分别签署了一份退铺交接清单和交铺交接清单，两份交接清单上见证方均为万达广场南汇公司工程部等部门的工作人员，退铺交接清单上载明的商铺名称为卡萨米亚，交铺交接清单上载明的商铺名称为云品轩。
2011年11月30日，万裕李希公司（甲方）与心品印象公司（乙方）签订《补充修订》一份，约定该房屋的套内建筑面积2010年11月1日至2011年8月18日为202.25平方米，2011年8月19日至2014年9月18日为168.59平方米。该房屋的基本承包费用按计租面积计付，实际按照：第一年9.00元／天／平方米（2010年11月1日至2011年8月18日）即55，366元／月；（2011年8月19日至2011年10月31日）即46，152元／月；第二年9.70元／天／平方米（2011年11月1日至2012年10月31日）即49，741元／月；第三年10.50元／天／平方米（2012年11月1日至2013年10月31日）即53，843元／月；第四年11.40元／天／平方米（2013年11月1日至2014年9月18日）即58，459元／月。原条款5-1调整为：本合同签订的当日，乙方应向甲方缴付定金46，152元（交房后转为保证金）。交房当日乙方需支付保证金92，304元，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文约定。在承包期内该保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付该保证金的利息。
2012年5月28日，万达广场南汇公司向李希公司发送了一份《关于提前终止合同事宜》的传真，内容为：贵我双方于2009年9月签订了房屋租赁合同（编号为“＊＊-＊＊＊＊-＊＊-＊＊-＊＊”），地址位于上海某某某某广场某楼某某、某某-
某商铺，经营品牌为“云品轩”。根据租赁合同补充条款第二十三条规定，此房屋将于2014年9月18日到期自然终止，考虑整个广场品类调整，我司将于2012年7月31日提前与贵司终止合同，鉴于双方的友好合作关系，请贵司负责人于2012年5月30日之前来广场洽谈相关事宜。
2012年9月14日，万达广场南汇公司向李希公司发送《关于终止合同的事宜》的传真，内容为：贵我双方于2009年6月签订了房屋租赁合同（编号为“＊＊-＊＊＊＊-＊＊-＊＊-＊＊”），地址位于上海某某某某广场某楼某某、某某-
某商铺。因贵司在承租房屋过程中，已存在诸多违约行为（诸如擅自切换品牌至“吞云小莳”等），基于商场商业规划的管理要求，之前我司已发函明确了我司与贵司终止合同的意思表示。基于商业上对贵司的善意考虑，我司打算以友好协商达成一致的方式，解决此事，故之前我司人员已多次致电贵司负责人罗尤文小姐（手机号：＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊），希望相约会晤协商解决此事，然贵司罗尤文小姐一直未有回应。为了表明我司对此事的态度及对贵司的善意，自即日起，我司将以每日一函的方式通知贵司，望贵司收函后速回复。
2012年10月8日，万达广场南汇公司向李希公司发送《关于终止合同的事宜》的传真，内容为：贵我双方于2009年6月签订了房屋租赁合同（编号为“＊＊-＊＊＊＊-＊＊-＊＊-＊＊”），地址位于上海某某某某广场某楼某某、某某-
某商铺。因贵司在承租房屋过程中，已存在诸多违约行为（诸如擅自切换品牌至“吞云小莳”等），基于商场商业规划的管理要求，之前我司已发函明确了我司与贵司终止合同的意思表示。贵司最晚应于10月10日前自行迁出承租房屋。基于商业上对贵司的善意考虑，我司打算以友好协商达成一致的方式，解决此事，故之前我司人员已多次致电贵司负责人罗尤文小姐（手机号：＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊），希望相约会晤协商解决此事，然贵司罗尤文小姐一直未有回应。为了表明我司对此事的态度及对贵司的善意，自即日起，我司将以每日一函的方式通知贵司，望贵司收函后速回复。
2012年10月18日，心品印象公司签署了系争商铺退铺交接清单，见证方为万达广场南汇公司的工程部等部门的工作人员。
2012年10月22日，心品印象公司委托北京金诚同达（上海）律师事务所向李希公司发送了一份《律师函》，内容为：2010年11月，你公司以“经营项目承包合同”的名义将该房出租给心品印象公司用于餐饮经营，期限至2014年9月11日。在该合同中，你公司承诺在上述租赁期间内拥有该房屋的使用权。合同签订后，心品印象公司按合同约定向你公司支付了保证金及POS机押金共148，456元，并按期向你公司支付租金及物业管理费。自2012年8月起，心品印象公司收到万达广场发给你公司的函并抄送给心品印象公司的函，该函明确告知终止你公司2009年6月与万达广场签订的房屋租赁合同，并要求心品印象公司最晚于2012年10月10日自行迁出。心品印象公司接到该函后，立即与你公司取得联系，要求你公司给予书面回复说明原因，否则因此给心品印象公司造成的损失由你公司负责赔偿。至今，你公司没有给予书面回复，只是电话里承诺若因此给心品印象公司造成了损失，万达广场支付给你公司多少，你公司就支付给心品印象公司多少。心品印象公司经向万达广场了解，万达广场告知：该租赁房系2009年6月你公司向万达广场承租，由于你公司经营不善才转租给心品印象公司，但并未征得万达广场同意；由于你公司违约，加之万达广场对包括该租赁房在内的整层有新的商业规划，万达广场已通知你公司终止该合同并通知心品印象公司最晚于2012年10月10日自行迁出，否则因商场改造引发的该餐饮店无法正常营业的后果自负！心品印象公司将该情况第一时间反馈给你公司后，你公司仍对此置之不理，拒绝对心品印象公司的正常经营给予保证。在万达广场的一再催促下，心品印象公司近日被迫将该餐饮店关闭。经初步估算，因该餐饮店提前关闭已给心品印象公司造成装修损失约75万元和营业损失约90万元，损失惨重。本律师认为，心品印象公司被迫将该餐饮店提前关闭，系由于你公司的违约行为造成的。心品印象公司因此而造成的装修损失和营业损失，应由你公司承担。依据上述事实，本律师请你公司即日起15日内退还心品印象公司保证金及POS机押金148，456元，赔偿装修损失75万元，赔偿营业损失90万元，以上三项总计1，798，456元。否则，根据心品印象公司的有关授权，本律师将保留进一步通过法律途径追究你公司违约责任的权利。
原审另查明，心品印象公司向李希公司支付了POS机押金10，000元和保证金138，456元。
原审再查明，2009年6月20日，万达广场（甲方）与上海万裕餐饮管理有限公司（乙方，以下简称万裕公司）签订《商品房预租合同》一份，约定甲方预租给乙方的房屋坐落在本市某某路某某弄某幢某、某室，套内建筑面积为202.25平方米，房屋用途为商业办公。房屋租赁期自2009年9月12日起至2014年9月11日止。该房屋每日每平方米套内建筑面积租金为4元，月租金总计为24，607元。
同时，万达广场与万裕公司还签订了《补充条款》，约定第一个租约年每天每平方米4元，即每月租金为24，607元，为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准的基础上，在第一个租约年的前六个月中，每两个月免除乙方一个月的租金，乙方第一个租约年实际应交租金为221，463元／年；第二个租约年每天每平方米4.50元，即每月租金为27，683元；第三个租约年每天每平方米4.78元，即每月租金为29，406元；第四个租约年每天每平方米5.06元，即每月租金为31，128元；第五个租约年每天每平方米5.46元，即每月租金为33，589元。补充条款第5条约定：乙方在该房屋内经营品牌为采蝶茶轩，经营项目为餐饮-
茶饮，港式甜品，咖啡等。未经甲方书面同意，乙方不得使用其他品牌或经营其他项目，否则甲方有权要求乙方限期纠正，逾期不改的，甲方有权终止合同。补充条款第28.2条约定：甲方可将本合同中的部分或全部权利义务委托给管理公司代为行使和履行，无须再通知乙方，乙方应予以接受，不得有异议。本合同中关于管理公司的权利，直接由管理公司行使，无须甲方再出具任何授权。
此后，万达广场（甲方）与万裕公司（乙方）、万裕李希公司（丙方）签订《协议书》一份，约定：应乙方和丙方要求，甲方同意，乙方将甲方和乙方于2009年9月12日至2014年9月11日签订的《租赁合同》中（房屋地址：上海某某区某某路某某弄某幢某某、某某室，套内建筑面积共为202.25平方米）乙方（承租方）的全部权利和义务一并转让给丙方。丙方确认，丙方同意并受让《租赁合同》中承租方的权利义务，即从本协议签订之日起，丙方成为该《三方合同》的承租方，享有承租方的所有权益，承担承租方所有义务。
2011年8月，万达广场（甲方）与万裕李希公司（乙方）签订了《补充修订》，对原《补充条款》进行了修订，约定该房屋的套内建筑面积2009年9月19日至2011年8月18日为202.25平方米，2011年8月19日至2014年9月18日为168.59平方米。第一个租约年每日每平方米4元，即每月租金为24，607元，为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准的基础上，在第一个租约年的前六个月中，每两个月免除乙方一个月租金，乙方第一个租约年实际应交租金为221，463元／年；第二个租约年每日每平方米4.50元，2010年9月19日至2011年8月18日每月租金为27，683元，2011年8月19日至2011年9月18日每月租金为23，076元；第三个租约年每日每平方米4.78元，即每月租金为24，512元；第四个租约年每日每平方米5.06元，即每月租金为25，948元；第五个租约年每日每平方米5.46元，即每月租金为27，999元。
2013年6月21日，李希公司以万达广场终止履行双方签订的租赁合同为由诉至法院，要求判令万达广场返还履约保证金49，214元。后万达广场以李希公司存在诸如擅自转租等违约行为而导致万达广场于2012年7月31日终止与李希公司的租赁合同为由提起反诉，要求判令李希公司支付自2012年8月8日起至2012年10月18日止的房屋使用费72，094.36元。经法院审理后认为，鉴于受万达广场委托对系争商铺进行对外出租及全面商业经营管理的万达广场南汇公司于2010年11月4日见证了系争商铺的退铺和交铺过程，作为同一承租人在同一天与出租人办理退铺和交铺手续，显然有悖常理，故法院确认万达广场对李希公司与心品印象公司之间的合同关系于2010年11月4日即已知悉，且之后万达广场对此并未提出异议，关于品牌切换的问题，万达广场也从未向李希公司提出过异议并要求其限期改正。因此，万达广场并无合同解除权。而且，2012年5月28日的《关于提前终止合同事宜》的传真中，万达广场系以整个广场品类调整为由要求于2012年7月31日提前终止合同，而未提及李希公司是否违约，现万达广场以李希公司未经其同意擅自转租和切换经营品牌为由要求于2012年7月31日解除与李希公司之间的租赁合同，于法无据，法院不予支持。现系争商铺已于2012年10月18日被万达广场从心品印象公司处收回，造成双方的租赁合同事实上已经无法履行，李希公司对此也予以认可，故法院确认双方的租赁合同于2012年10月18日解除。租赁合同因万达广场单方面提前收回系争房屋而解除，李希公司要求万达广场返还履约保证金，于法有据，法院予以支持。合同解除后，李希公司仍应向万达广场支付自2012年10月1日起至2012年10月18日止的房屋租金。万达广场要求李希公司按照合同约定的租金标准的200%支付自2012年8月8日起至2012年10月18日止的逾期返还房屋使用费，缺乏事实及合同依据，法院不予支持。上海市浦东新区人民法院于2013年11月18日作出（2013）浦民一（民）初字第21169号民事判决：一、万达广场应于判决生效之日起十五日内返还李希公司履约保证金49，214元；二、李希公司应于判决生效之日起十五日内支付万达广场自2012年10月1日起至2012年10月18日止的房屋租金15，355元；三、驳回万达广场全部诉请。万达广场不服一审判决，提起上诉，上海市第一中级人民法院经审理后于2014年3月18日判决驳回上诉，维持原判。
原审审理中，心品印象公司和李希公司双方一致确认心品印象公司向李希公司支付了截止至2012年9月30日的承包经营管理费，之后未付。关于心品印象公司和李希公司双方签订的合同性质，心品印象公司认为属于房屋转租合同，李希公司则认为属于承包合同。关于该合同的状态，心品印象公司称该合同已于2012年10月8日解除，李希公司则称该合同于2012年10月18日解除。经法院释明合同解除的后果，李希公司要求心品印象公司支付自2012年10月1日起至2012年10月18日止的承包经营费用28，881.87元。关于系争商铺的现状，心品印象公司陈述万达广场已经将包括系争商铺在内的所有一楼餐饮店全部关闭，业态发生了改变，现心品印象公司已与万达广场另行签订租赁合同，租赁了三楼的商铺用于经营。
原审审理中，心品印象公司要求法院判令：1、李希公司退还心品印象公司POS机押金10，000元；2、李希公司返还心品印象公司保证金138，456元；3、李希公司赔偿心品印象公司装修损失750，000元；4、李希公司赔偿心品印象公司营业损失352，587元；5、本案诉讼费、保全费、律师费由李希公司承担。李希公司则表示其对心品印象公司诉请主张的POS机押金、保证金的金额无异议，但不同意返还。对心品印象公司诉请主张的装修损失、营业损失金额不予认可，亦不同意赔偿。另要求心品印象公司支付18天的承包经营费用28，881.87元。
原审认为，心品印象公司和李希公司签订的《经营项目承包合同》系双方真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。对于双方争议的合同性质问题，法院认为，双方当事人虽签订的系《经营项目承包合同》，但从双方合同内容和实际履行情况分析，李希公司交付心品印象公司的系房屋，心品印象公司依照合同约定向李希公司支付的系租金，故双方间合同符合租赁合同的性质。鉴于法院于（2013）浦民一（民）初字第21169号民事判决书中确认万达广场对心品印象公司和李希公司之间的合同关系于2010年11月4日即已知悉，且之后万达广场对此并未提出异议，关于品牌切换的问题，万达广场也从未向李希公司提出过异议并要求其限期改正。故万达广场并无合同解除权。现系争商铺已于2012年10月18日由万达广场从心品印象公司处收回，造成心品印象公司和李希公司双方的合同事实上已经无法履行，故法院确认双方的《经营项目承包合同》于2012年10月18日解除。《经营项目承包合同》因万达广场与李希公司之间因双方签订的租赁合同在履行过程中发生争议并就合同解除事宜未能及时妥善处理而由万达广场单方面提前收回系争房屋而解除，且心品印象公司和李希公司双方在《经营项目承包合同》履行过程中均无违约行为，故心品印象公司要求李希公司返还POS机押金10，000元和保证金138，456元，于法有据，法院予以支持。合同解除后，心品印象公司仍应向李希公司支付自2012年10月1日起至2012年10月18日止的承包经营费用。关于心品印象公司主张的装修损失、营业损失及律师费，法院认为，虽然《经营项目承包合同》因系争商铺由万达广场收回而解除，但心品印象公司系自愿与万达广场交接系争商铺并另行承租三楼的商铺用于经营，故心品印象公司要求李希公司赔偿装修损失、营业损失及律师费，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
原审法院于二○一四年四月二十二日依法作出判决：一、上海李希餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十五日内返还心品印象（上海）餐饮管理有限公司POS机押金人民币10，000元及保证金138，456元；二、心品印象（上海）餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十五日内支付上海李希餐饮管理有限公司自2012年10月1日起至2012年10月18日止的承包经营费用人民币28，881.87元；三、驳回心品印象（上海）餐饮管理有限公司其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币17，305元，财产保全费5，000元，合计22，305元，由心品印象（上海）餐饮管理有限公司负担19，658元，上海李希餐饮管理有限公司负担2，647元。
判决后，李希公司不服，上诉称，被上诉人在双方合同履行期间未经上诉人同意，擅自终止合同，存在违约行为，应当按合同约定承担违约责任。2012年10月18日被上诉人未经上诉人同意，擅自与案外人交接商铺。另外，被上诉人没有将POS机返还给上诉人。故请求二审法院撤销原判第一项，改判上诉人不返还POS机押金与保证金。
被上诉人心品印象公司辩称，系争商城的业主万达公司是委托商城物业公司进行转租，物业公司发函给上诉人是有效的。对被上诉人与业主交接商铺的情况，上诉人也是明知的，因为商城调整业态，所以发生变化，并不是被上诉人的违约行为，同意将POS机返还给上诉人。故请求二审法院维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审庭审中，被上诉人向本院表示，同意在2014年7月18日上午十一时到本院将POS机交还给上诉人。后被上诉人向本院发表书面意见称，其现无法将POS机交还给上诉人，请求在本案中撤销关于返还1万元POS押金的诉讼请求，待获取相关证据后再另行主张。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《经营项目承包合同》系双方真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方均应按约履行。根据原审查明的事实，系争房屋的业主方万达广场与上诉人就商城租赁业态调整及租赁合同履行的问题产生争议，万达广场于2012年10月18日直接向被上诉人一方收回了系争房屋。系争承包合同系因事实上无法继续履行而解除，上诉人理应归还被上诉人交付的保证金，同时因为系争租赁合同解除不可归责于本案双方当事人的任何一方，上诉人称被上诉人擅自解约，应承担违约责任，其不应返还保证金，缺乏事实依据，本院不予采信。
至于POS机押金1万元的问题，被上诉人自愿在本案中撤回关于返还1万元POS机押金的诉讼请求，系其对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。
综上所述，除关于POS机押金的问题外，原审法院在查明事实的前提下，依法作出的其余判决是正确的，本院应予维持；上诉人李希公司的其余上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第3529号民事判决第二、三项；
二、变更上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第3529号民事判决第一项为：上海李希餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还心品印象（上海）餐饮管理有限公司保证金138，456元；
一审案件受理费人民币17，305元，财产保全费5，000元，合计22，305元，由心品印象（上海）餐饮管理有限公司负担20，043元，上海李希餐饮管理有限公司负担2，262元。
二审案件受理费人民币3，846元，由上海李希餐饮管理有限公司负担3，587元，心品印象（上海）餐饮管理有限公司负担259元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周峰
审 判 员 叶兰
代理审判员 李兴
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 周勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；