浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙07民终4174号
上诉人（原审原告）：黄竹生，男，1951年9月28日出生，汉族，住兰溪市云山街道凌家巷*号***室，现住兰溪市。
委托诉讼代理人：诸葛友，浙江梦园律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆晨悦，浙江梦园律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：浙江铭瑞车业有限公司，住所地：兰溪市游埠镇里郎村寺基自然村。
法定代表人：莫宇红，总经理。
委托诉讼代理人：徐洪发，兰溪市振兴法律服务所法律工作者。
上诉人黄竹生与被上诉人浙江铭瑞车业有限公司（以下简称铭瑞公司）物权纠纷一案，不服浙江省兰溪市人民法院（2017）浙0781民初6334号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄竹生上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：根据兰溪市工业项目集中办理房产证工作联审办公室（2012）02号《专题会议纪要》第二条的规定，案涉厂房未列入“两违”清单，一审认定本案租赁合同无效无事实依据。本案厂房系农村集体土地上的房屋，合同内容系双方真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，不应仅因房屋未取得审批手续而认定租赁合同无效，一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》系适用法律错误。即便如此，其请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费，也应予以支持。铭瑞公司系侵犯了其的租赁权，其主张铭瑞公司停止侵权、恢复原状、承担厂房土地的使用费具有事实基础，一审法院认为应由出租人浙江钟鼎链业有限公司（以下简称钟鼎公司）向侵权人另行主张权利无法律依据。
被上诉人铭瑞公司辩称，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。上诉人上诉理由不能成立。涉案厂房中738平方米部分属在法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，该租赁合同无效。上诉人不能以该无效合同向被上诉人主张权利。至于其是否侵犯钟鼎公司的权利，应由钟鼎公司另行主张。
黄竹生向一审法院起诉请求：1、判令铭瑞公司停止侵权，腾退并恢复原状；2、铭瑞公司支付厂房土地占用使用费21112元（按照其承租的约定租金标准从2017年9月3日计至2017年10月2日，以后计至铭瑞公司停止侵权并恢复原状之日止）；由铭瑞公司承担诉讼费。庭审中变更诉讼请求，将厂房占有使用费的计付方式变更为无证土地上738平米厂房，按每月每平米7元计付。
一审法院认定事实：2013年2月18日，案外人钟金和、钟鼎公司共同向黄竹生借款165万元、45万元，分别出具借条，165万元借款到期日为2014年2月18日、45万元借款未约定还款期限，两笔利息为月利率2.2%。事后，钟鼎公司、钟金和支付利息至2013年12月17日，但一直未归还借款本金210万元及其后利息。2013年12月20日，黄竹生与钟鼎公司签订厂房租赁合同一份，合同约定：钟鼎公司将建筑面积为3016平米厂房及周边十米范围内土地（预征地）出租给黄竹生，租赁期限为2013年12月20日至2023年12月19日，租金每年253300元计算，租金与上述借款利息相抵，利息超出部分由钟鼎公司每月以转账方式支付黄竹生；如果上述借款本息付清，黄竹生以现金或转账方式支付租金。租赁合同签订后，黄竹生从未实际占有使用该厂房。2014年4月3日，黄竹生以钟鼎公司、钟金和为被告诉至法院，要求该公司以及钟金和归还借款210万元及利息，法院于2015年6月26日作出（2015）金兰永商初字第377号民事判决书，判决钟鼎公司、钟金和归还黄竹生借款210万元及利息（按中国人民银行同期同档次贷款基准利率四倍自2013年12月18日计至实际履行之日止）。黄竹生于2015年9月21日以该民事判决书为据向法院申请执行。2017年8月18日，铭瑞公司通过司法拍卖，取得钟鼎公司土地使用权及土地上附属建筑物所有权（均有权证），并依法院（2014）金兰执民第1662号之六执行裁定书办理过户手续。在涉案厂房拍卖过程中，黄竹生未向法院主张租赁权。另查明，钟鼎公司出租给黄竹生厂房建筑面积为3016平米，其中1525.38平米（土地有证）包括在通过司法拍卖取得土地使用权范围内，在该范围内厂房已办理权证；1490.62平米土地（无土地证）不包括在司法变卖范围内，土地无证与有证分界线处于该厂房内，厂房在无证土地上面积为738平米，铭瑞公司于自2017年9月份起在该738平米范围内厂房安装生产线作为车间使用，投产运营。
一审法院认为，本案争议焦点为黄竹生能否以涉案厂房租赁合同向铭瑞公司主张权利。第一，涉案租赁合同标的物厂房中738m²部分，属在法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，该租赁合同无效，黄竹生不能以该无效合同向铭瑞公司主张权利，对于无证部分厂房，应由有关行政主管部门依法处理；第二，至于铭瑞公司是否侵犯钟鼎公司权利，应由钟鼎公司另行主张。综上，黄竹生要求铭瑞公司停止侵权以及恢复原状、支付厂房土地使用费的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十六条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回黄竹生对铭瑞公司的诉讼请求。案件受理费328元，由黄竹生负担。
二审期间，黄竹生提供以下证据：一、专题会议纪要，证明案涉土地非“两违”土地。二、规划图纸，证明案涉土地系农村集体土地中的建设用地。三、还款计划一份，证明钟鼎公司经营出现问题后，其找到厂里进行过协商。铭瑞公司对证据一、二的真实性无异议，但不清楚证明目；证据三与本案无关，且不清楚其真实性。本院对上述证据予以认定。
本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。另查明：本案讼争的738平米范围内厂房占用土地为游埠镇寺基村新农村建设用地。2014年2月18日，钟鼎公司、钟金和向黄竹生出具还款计划一份，记载：“因欠黄竹生人民币贰佰壹拾万元整，于2014年2月18日到期，因目前自有资金困难，故订计划如下：1、对所欠资金凡本人或企业有钱随时归还。2、如企业破产自愿提前将企业部分资产质押归还本金止。3、如企业继续生产，在4月初开始从贷款或贷款（借款）中归还。”
本院认为，租赁权是基于租赁合同产生的对租赁物占有、使用和收益的权利，依据租赁合同占有租赁物是认定租赁权成立与否的标准。根据本案现有证据表明，案涉厂房租赁合同签订后，该厂房并未由黄竹生占有。同时，本案黄竹生也未提供证据证明其具有承租案涉厂房的实际需求。且钟鼎公司、钟金和此后出具给黄竹生的还款计划中仍确认向黄竹生承担借款清偿责任，钟鼎公司在还款计划中再未作出将厂房交由黄竹生承租并以租金抵偿借款的意思表示。另，（2015）金兰永商初字第377号民事判决判令由钟鼎公司、钟金和归还黄竹生借款本息，并未采纳黄竹生要求在该案中以房租抵扣利息的意见，且黄竹生亦已据该判决申请法院执行。综上，黄竹生虽与钟鼎公司签有厂房租赁合同，但合同未实际履行，该厂房并未交付黄竹生占有，现黄竹生主张对案涉厂房享有租赁权，并要求铭瑞公司停止侵权、恢复原状和支付厂房占用费，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。案涉厂房不属于城镇规划区内的房屋，一审法院适用法律有误，但判决驳回黄竹生的诉讼请求并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费328元，由上诉人黄竹生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 晋
审 判 员 金 莹
审 判 员 胡 照
二〇一八年十月九日
代书记员 戴晨璐