山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）菏民一终字第715号
上诉人（原审被告）：景晓东（曾用名景常强、景长强）。
委托代理人：王景亮。
被上诉人（原审原告）：鄄城县开元商贸有限公司。
法定代表人：李先才，该公司经理。
委托代理人：吴正晗。
上诉人景晓东因与被上诉人鄄城县开元商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省鄄城县人民法院（2014）鄄商初字第126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月23日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定，1997年1月1日原、被告双方签订租赁合同，约定被告租用原告位于鄄二路北段120号的房屋两间，租期为自1997年1月1日至2000年12月31日，租金每月300元。合同签订后双方均按合同履行了义务。后经协商，双方将租赁合同期限延续到2005年12月31日止，并在原告合同书上注明。2004年3月1日原告向被告借现金28475元，并向被告出具了两份收据，其中一份收据载明：“收到景长强交来集资款人民币20000元，月息1分5厘抵房租款”，即用借款20000元每月利息300元，折抵每月房租，被告无需再另行交纳房租，原告不再向被告支付20000元的欠款利息，对此双方均予认可。后双方再次协商将租赁合同期限延续到2010年12月30日止，期间仍用20000元借款利息折抵房租。合同延续期限届满后，被告继续使用租赁房屋，未另行交纳租金。后双方产生纠纷，原告遂诉至原审法院。原告在起诉状中诉称，自2010年12月30日合同到期后，被告仍继续使用租赁标的物却不交付租赁费用，故请求被告支付租赁费50000元及滞纳金。审理过程中，原告又主张，合同到期后被告不返还原告租赁物，也不跟原告签订租赁合同，被告仅表示每月以300元的利息抵原告的房租，原告不同意，故主张被告按照相邻房屋租金及滞纳金标准支付经济损失57500元及滞纳金11700元。对于增加的诉讼请求部分，原告已补交诉讼费。
关于租赁合同的实际终止时间原、被告存有争议。原告主张，自2010年12月30日合同到期，双方的租赁合同终止。被告认为，合同经延续到期后，被告继续使用租赁房屋，原告对此予以认可，自2013年起原告同意由王某甲继续租赁，被告景晓东退出租赁，双方租赁关系终止。根据原、被告双方提供的证据及质证意见，原审法院认定，2010年12月30日双方延续的租赁合同到期，之后被告继续使用租赁物，未交纳房租。原告曾于2012年12月13日向被告发出通知，告知被告因其未及时与原告签订2013年合同，故视为被告自动放弃，通知被告在2012年12月30日前把租赁门市商品清理完毕，原告将对外出租。2013年1月1日原告再次向被告发出通知，告知被告因其一直未结算2011年至2012年租金款及2013年房租，仍强行占用，使公司无法对外出租，造成经济损失，决定对被告处以每天罚款200元的处罚，并声明如被告不能按时交纳罚款，原告从欠被告的款项中扣除，余额不够，可从被告股金中扣除。对于被告2011年及2012年实际使用租赁房屋的事实，原告知情，同时原告还向被告收取过这两年的税款。在原审法院（2013）鄄民初字第1115号原、被告民间借贷纠纷一案中，法院判决，本案原告支付被告20000元，并自2011年1月1日起按照月息1分5厘计算利息，对本案被告主张的自2011年1月1日起至2012年12月31日欠款20000元的利息折抵房租的事实并未认定。被告实际未交纳2011年及2012年房屋租金。另查明，2014年2月原告向证人王某甲收取2014年的涉案房屋租金，但最终租金因故未实际交付。
关于损失及滞纳金计算。原告主张参照与涉案租赁标的物相同地段房屋租赁价格计算被告占用的两间门市损失，2011年经济损失为15000元，2012年损失17000元，2013年损失18000元，2014年1-5月损失7500元，共计57500元；滞纳金请求17100元。为支持其主张，原告提交其与他人签订的租赁合同书8份，收款收据8份，并申请证人吴某某、王某乙作证。经质证，被告对8份合同及8份收款收据的真实性及与本案的关联性提出异议，并认为两位证人系原告房屋的承租人，与原告有一定的利害关系，对证人证言的真实性及与本案的关联性均提出异议。原审法院经审查认为，原告提供的租赁合同承租方已出庭作证，且租赁合同、收款收据与证人证言能够相互印证。据此原审法院认定，2012年7月至2013年6月原告出租的相同地段相邻房屋的租金为每间8500元，2013年7月至2014年6月租金每年每间9000元。证人王某甲也称2014年原告向其索要的两间房租款额为17000元。
原审法院认为，原、被告于1997年1月1日签订的房屋租赁合同系双方真实意思，不违反法律规定，合法有效，该合同对双方均具有约束力。后双方经自愿协商先后两次延续合同期限，至2010年12月30日止。2004年3月1日原、被告约定用原告欠被告的借款20000元月息300元折抵房租款，是双方真实意思表示，系双方对租金交付方式变更约定，视为对原租赁合同补充协议，对双方亦具有约束力。2010年12月30日之前，双方均按此约定履行。2010年12月30日合同到期后，被告继续使用租赁物，原告对此也知情，并两次向被告发出书面通知，催要2011年和2012年房屋租金，结合本案证据及当事人陈述，能够认定原告对被告在2011年和2012年继续使用租赁物是认可的。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。因此，自2011年1月1日起双方为不定期租赁关系，原租赁合同及关于租金交付的补充约定对双方仍具有约束力。不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期间之前通知承租人。本案原告在2012年12月13日发出书面通知，告知被告因其未与原告签订2013年租赁合同，视为被告自动放弃，限被告于2012年12月30日之前清理房屋，原告将对外出租。原告发出此通知的行为实际是行使合同解除权，要求与被告解除合同，据此原审法院认定，原、被告在2012年12月30日租赁合同终止。自2011年1月1日至2012年12月30日期间，被告应按照约定每月支付原告300元的房租，虽然关于用利息折抵房租的约定有效，但在双方民间借贷纠纷一案中，法院生效判决对2011年1月1日起的利息也予以支持，并未扣除应折抵房租的利息部分，原告亦未得到其应得的租金利益，故被告应支付原告两年的租金共计7200元。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。2012年12月30日双方租赁合同终止，被告作为承租人应当返还租赁物，但被告并未将租赁房屋返还原告。被告虽辩称，房屋转由王某甲租赁，且已得到原告许可，对此原告否认，被告并未提供证据证实。对原告主张被告返还租赁房屋的请求予以支持。自2013年1月1日起至今，因被告未及时返还租赁物给原告造成经济损失，依法应当赔偿。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。原告主张按同地段其他房屋租金计算，并提供证据证实同地段其他房屋租金的数额，故自2013年1月1日起至2013年6月，共6个月，损失应参照每年每间租金8500元计算，计为4250元；自2013年7月计算至原告请求的2014年5月，共11个月，损失参照每年每间租金9000元计算，计为8250元，每间房屋损失合计12500元，两间房屋损失共为25000元。对原告请求的超出此数额的损失部分不予支持。另原告主张滞纳金17100元，虽原告单方向被告下达处罚意见，但被告并未接受，故原告单方处罚对被告不发生法律效力，对滞纳金原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告景晓东于判决生效后十日内支付原告鄄城县开元商贸有限公司租金7200元；二、被告景晓东于判决生效后十日内赔偿原告鄄城县开元商贸有限公司经济损失25000元；三、被告景晓东于判决生效后二十日内将位于鄄城县鄄二路北段120号租赁房屋两间返还原告鄄城县开元商贸有限公司；四、驳回原告鄄城县开元商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2100元，由原告负担800元，由被告负担1300元。
上诉人景晓东不服上述民事判决，向本院上诉称：一、原判决判令上诉人支付超过诉讼时效的租金，与认定的事实自相矛盾，适用法律错误。一审判决上诉人支付2011年和2012年度租金，违反《民法通则》租金时效一年的规定。二、判决上诉人赔偿损失，认定事实自相矛盾、错误。上诉人所举证据足以证明，自2013年1月1日起至今，经被上诉人同意，至少是默认，房屋一直由王某甲租赁使用。三、以相邻房屋租金确认涉案房屋的损失，认定事实错误，参照标准错误。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人鄄城县开元商贸有限公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果并无不当。请求二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。
本院二审审理认定的事实与原审判决认定事实基本一致。
本院认为，双方当事人争议的焦点问题是：1、上诉人景晓东是否应支付2011年、2012年两年租金，被上诉人起诉是否超过诉讼时效；2、被上诉人所主张的经济损失标准及数额确定问题。
关于焦点一，双方当事人于1997年1月1日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，为有效合同。后双方经自愿协商先后两次延续合同期限至2010年12月30日止。2004年3月1日双方当事人约定用被上诉人鄄城县开元商贸有限公司欠上诉人景晓东的借款20000元的月息300元折抵房租款，系双方对租金交付方式进行变更，应视为对原租赁合同的补充，对双方具有约束力。2010年12月30日之前，双方均按此约定履行。综合分析本案证据及当事人陈述，能够认定被上诉人对上诉人在2011年和2012年继续使用租赁物是认可的。因被上诉人行使合同解除权，应认定双方当事人于2012年12月30日解除租赁合同。自2011年1月1日至2012年12月30日期间，双方之间存在不定期租赁关系。双方当事人关于用利息折抵房租的约定在不定期租赁期间虽然有效，但在原审法院（2013）鄄民初字第1115号民间借贷纠纷一案中，法院判决鄄城县开元商贸有限公司支付景晓东20000元，并自2011年1月1日起按照月息1分5厘计算利息，故不能再以借款利息折抵房租，景晓东应按照每月300元的标准支付被上诉人自2011年1月1日至2012年12月30日期间的房租7200元。关于诉讼时效问题。本院认为，一方面，上诉人的女婿王某甲在一审法院对其的调查笔录中称鄄城县开元商贸公司找景晓东要过租金。另一方面，上诉人一审中提交的2013年1月1日被上诉人对上诉人的通知载明，被上诉人多次通知上诉人结算2011年至2012年的租金，且该通知形成时间距离被上诉人一审起诉时间较长，内容应具有可信性。综上，被上诉人向上诉人主张权利，存在诉讼时效中断的情形，被上诉人起诉并未超过诉讼时效期间。
关于焦点二，即被上诉人所主张的经济损失标准及数额确定问题。上诉人上诉称自2013年1月1日至今，房屋转由王某甲租赁，但被上诉人对此不予认可，上诉人也未提供充分证据证实，对此本院不予支持。自双方解除租赁合同后，上诉人应将租赁房屋返还被上诉人而未返还，给被上诉人造成经济损失。故上诉人依法应赔偿自2013年1月1日起至今给被上诉人造成的经济损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。被上诉人主张按同地段其他房屋租金计算损失，具有合理性。被上诉人提供证据证实同地段其他房屋自2013年1月1日起不同时间段的租金数额，上诉人虽有异议，但未能提供反驳证据，故原判决参照与涉案房屋同地段其他房屋租金数额计算被上诉人所主张的租金损失，并无不当。
综上所述，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费605元，由上诉人景晓东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 锋
代理审判员 李 兴
代理审判员 张宪明
二〇一五年元月十四日
书 记 员 丁娣娣