广东省化州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0982民初935号
原告洪志，男，1963年6月20日生，汉族，化州市人，身份证住址：化州市。
委托代理人苏迪，男，身份证住址：化州市。
被告蔡日翔，男，1973年12月7日生，汉族，广东省湛江市人，身份证住址：广东省湛江市赤坎区。
委托代理人梁国标，梁柳清（助理），广东君诚律师事务所律师。
第三人中国建设银行股份有限公司茂名市分行。
负责人赖小平，该行行长。
委托代理人王奕文，该行员工。
原告洪志诉被告蔡日翔、第三人中国建设银行股份有限公司茂名市分行（以下简称建行茂名分行）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2016年5月31日向本院提起诉讼，本院于当日受理后，依法由审判员徐学军独任审判，公开开庭进行了审理。原告洪志的委托代理人苏迪、被告蔡日翔的委托代理人梁国标、梁柳清，第三人建行茂名分行的委托代理人赖小平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2016年1月12日，原、被告签订《房屋转让合同》，约定被告以转让价款300万元将其所有的位于茂名市高凉北路2号豪丰大厦二层201、202、203、204和205号房（房产证号分别粤房地证字第××号、第××号、第C5599845号、第××号、第C5599849号，面积合计为456.61㎡）转让给原告，原告于此前已付给被告92万元，其中50万元作为合同定金，42万元作为预付款，同时还约定价款支付办法及被告必须于2016年1月17日前无条件协助办理房屋过户给原告，逾期即为违约，原告有权解除合同，并有权要求双倍返还定金和返还预付款，双方还在合同中约定，因本合同发生的任何纠纷，均由原告所在地人民法院管辖。然而合同签订后，被告一直没有依约履行协助办理房屋过户给原告，约定办理房屋过户的日期超期后，经原告多次催促，被告至今仍没有任何办理房屋过户给原告的意思表示，被告的行为已构成根本违约，合同无法继续履行。为了严肃法律，维护原告的合法权益，特具状起诉，请求法院判决：1、解除原告与被告于2016年1月12日签订的《房屋转让合同》；2、判决被告双倍返还定金100万元及返还预付款42万元，共142万元给原告；3、被告承担本案一切诉讼费用。
被告蔡日翔辩称，一、原告没有任何证据证明被告有不协助其办理过户等违约行为，且被告一直都愿意履行房屋买卖合同的约定，不存在有违约的情形，到目前为止被告也愿意将房子过户给原告。二、双方约定赎房费用及手续一直由原告负责办理，但原告一直没筹够钱去办理赎房。2016年1月12日签订协议后原告仍然要求由其办理赎房的事宜，被告也积极配合将赎房的费用20万元转给了原告，但是原告却没有去办理赎房致使被告无法办理过户。三、合同没有约定2016年1月17日前必须办理完毕房屋过户相关手续。原、被告双方在合同中约定被告应于2016年1月17日前协助将所转让的房屋办理过户给原告，并没有说必须办理完毕过户手续，更何况双方于2016年1月12日签订合同，到2016年1月17日只有五天时间，且其中两天还是周末，在三天之内根本无法办理完毕过户手续的。综上所述，被告一直都积极履行合同的约定，一直都愿意协助原告办理房产过户，没有任何违约情形，原告请求解除合同没有法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人建行茂名分行的陈述：本案原、被告的涉案房屋已经抵押给我行进行额度贷款，现尚欠我行的借款本金157.15万元，利息被告按月正常支付，被告如转让房屋必须归还清我行的借款本息。
双方当事人在诉讼中的举证及质证
一、原告的举证及被告、第三人的质证
（一）原告的举证
1、原告的身份证，证明原告的诉讼主体资格。
2、《房屋转让合同》一份。证明原、被告双方存在房屋买卖的合同关系。
3、《收据》三份。证明原告在订立合同时依约支付了50万元定金及42万元预付款给被告。
（二）被告的质证
被告对原告提供的三份证据的真实性没有异议，但证据三中写明是购房款，并不是定金。
第三人建行茂名分行对原告提供的三份证据没有异议。
二、被告的举证及原告、第三人的质证
（一）被告的举证
1、原、被告的短信、微信记录、转账凭证资料，证明被告一直配合原告办理房屋过户的相关手续。
2、原、被告双方签订的《茂名豪丰大厦二楼转让协议书》、《关于购买豪丰二楼补充协议》各一份。证明原告因资金不够更改购房协议，赎楼资金和手续约定由原告筹集和办理。
3、日历。证明2016年1月17日为星期日。
4、被告的身份证。证明被告的诉讼主体资格。
原告对被告提供的证据3、4没有异议，对原告提供的证据1短信、微信记录是剪贴的内容，对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，无法证实被告要证明的目的；至于转账凭证的20万元是收取租户的租房押金及租金，并不是被告所说的办理赎房的相关费用。被告提供的证据2与本案无关。
第三人建行茂名分行对被告提供的四组证据没有异议，是原、被告双方的行为。
三、第三人的举证及原告、被告的质证
（一）第三人建行茂名分行的举证
1、五份《房地产档案资料检验证明》，证明涉案的五套房产已抵押给第三人，并办理了他项权证。
（二）原告及被告的质证
原告洪志及被告蔡日翔对第三人提供的证据均没有异议。
结合各方当事人的陈述，本院经审查后认为：由于被告及第三人对原告提供的三份证据的真实性没有异议，本院对原告提供的三份证据予以采信；原告及第三人对被告提供的证据3、4没有异议，本院予以采信，对于被告提供的证据1，由于该证据是短信、微信记录是剪贴的内容，缺乏完整性，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，原告的异议有理，本院对被告提供的证据1不予采信；对于被告提供的证据2，原告认为与本案没有关联性，原告的质证意见没有理由，该证据与本案有关联性，本院予以采信；对于第三人建行茂名分行提供的五份证据，原告及被告均没有异议，本院对该证据予以采信。
综合当事人的陈述及采信的证据，本院确认如下事实：
位于茂名市高凉北路2号豪丰大厦二层201、202、203、204和205号房（房产证号分别粤房地证字第××号、第××号、第C5599845号、第××号、第C5599849号，面积合计为456.61㎡）的房产所有权是被告蔡日翔的。2013年12月17日，被告蔡日翔用上述房产作抵押向第三人建行茂名分行借款230万元，并办理了他项登记手续，他项权证登记号分别为：0200024610，证书编号为00030189；`0200024611，证书编号为00030190；0200024612，证书编号为00030190；0200024613，证书编号为00030193；0200024614，证书编号为00030191。到本案庭审结束时止，被告蔡日翔尚欠第三人建行茂名分行的借款本金157.15万元。
2015年9月，原告洪志与被告蔡日翔开始商量上述房产转让的事宜，被告蔡日翔同意将上述房产转让给原告洪志，原告洪志为购买被告的房产分别于2015年11月2日支付60万元、2015年11月6日支付20万元、2016年1月5日支付12万元给被告蔡日翔。2016年1月12日，原、被告签订《房屋转让合同》，双方在合同中约定被告蔡日翔以价格300万元将其所有的位于茂名市高凉北路2号豪丰大厦二层201、202、203、204和205号房（房产证号分别粤房地证字第××号、第××号、第C5599845号、第××号、第C5599849号，面积合计为456.61㎡）转让给原告洪志，原告洪志此前已付给被告蔡日翔的92万元，其中50万元作为合同定金，42万元作为购房预付款，双方还约定购房款的支付办法及被告必须于2016年1月17日前无条件协助办理房屋过户给原告，逾期即为违约，如违约，原告有权解除合同，并有权要求被告双倍返还定金和返还预付款，双方还在合同中约定，因本合同发生的任何纠纷，均由原告所在地人民法院管辖。然而合同签订后，由于该房产被告蔡日翔已抵押给第三人建行茂名分行借款，没有归还借款给第三人建行茂名分行致无法办理过户手续给原告洪志，双方遂发生纠纷，原告于是向法院提起诉讼请求法院处理。
该案在审理过程中，由于该案在法律上与建行茂名分行有利害关系，本院依职权依法追加建行茂名分行作为本案的第三人参加诉讼。
本院认为，原、被告双方是房屋买卖合同的法律关系，本案的焦点问题是原、被告双方于2016年1月12日签订《房屋转让合同》是否有效？根据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案涉案的房产被告蔡日翔已于2013年12月17日因向第三人建行茂名支行借款已抵押给了本案的第三人，并已办理了抵押登记手续，到本案庭审结束时止，被告蔡日翔尚欠第三人建行茂名分行的借款本金157.15万元。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手续订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原、被告双方于2016年1月12日签订《房屋转让合同》中转让抵押房屋的条款明显违反了《中华人民共和国担保法》及《中华人民共和国物权法》中的强制性规定，因此原、被告双方签订的《房屋转让合同》无效，无效的合同自始没有法律约束力，因此原、被告双方在《房屋转让合同》约定的定金条款无效，对原、被告双方没有约束力。原告请求法院判决解除原、被告双方于2016年1月12日签订的《房屋转让合同》本院依法不予支持，因为解除合同的请求是建立在合同有效的基础之上的，本案的涉案合同无效，不存在解除的问题；同理，原告要求被告双倍返还定金100万元的请求因《房屋转让合同》无效而对原、被告双方没有约束力，因此原告的该诉讼请求本院依法也不能支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，因此被告蔡日翔所收取到原告洪志的92万元购房款应当返还，原告请求被告返还购房款的请求本院依法应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，判决如下：
一、驳回原告洪志要求解除原、被告双方于2016年1月12日签订的《房屋转让合同》及要求被告蔡日翔双倍返还定金100万元的诉讼请求。
二、被告蔡日翔于本判决生效后的五日内返还92万元购房款及利息（从2016年1月12日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至付清款日止）给原告洪志。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为8790元由被告蔡日翔承担6500元，原告洪志承担2290元，诉讼保全费5000元由被告蔡日翔承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于茂名市中级人民法院。
审判员 徐学军
二〇一六年九月二十日
书记员 劳锦华