上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1713号
上诉人（原审原告、反诉被告）张凤。
委托代理人郭军，上海郭军律师事务所律师。
委托代理人崔捷，上海郭军律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）蒋林中。
委托代理人陈太贵，上海市律和理律师事务所律师。
委托代理人陈明茹，上海市律和理律师事务所律师。
原审第三人中信银行股份有限公司上海卢湾支行。
法定代表人周晓东。
委托代理人蔺丽汝。
上诉人张凤因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第1467号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月14日公开开庭进行了审理。上诉人张凤及其委托代理人郭军、崔捷，被上诉人蒋林中的委托代理人陈太贵，原审第三人中信银行股份有限公司上海卢湾支行（以下简称中信银行卢湾支行）的委托代理人蔺丽汝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年3月17日，张凤与蒋林中签订房地产居间合同，蒋林中将其名下的位于上海市闸北区普善路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称涉案房屋）出售给张凤，双方约定房屋总价为人民币（以下币种均为人民币）260万元，张凤应于2013年3月16日支付3万元，于3月17日支付20万元，于3月18日支付首付款76万元，尾款以银行贷款方式支付，不够部分以现金支付。同日，张凤与蒋林中签订《房价调价确认书》，双方确认“去闸北区房地产交易中心居间合同贰佰陆拾万元不作为成交价。以叁佰贰拾万元作为成交价”。2013年3月18日，双方签订《上海市房地产买卖合同》（网签合同），约定蒋林中以260万元的价格出让涉案房屋给张凤。合同第四条约定，蒋林中于2013年4月20日前腾出涉案房屋并通知张凤进行验收交接。合同第九条约定，张凤未按本合同约定期限付款的，蒋林中应书面催告张凤，自收到书面催告之日起的五日内，张凤仍未付款的，蒋林中有权单方解除合同，并书面通知张凤，自收到通知之日起的五日内张凤未提出异议，合同即行解除。蒋林中可从张凤已付款中扣除张凤应向蒋林中支付逾期未付款20%的违约金，余款返还给张凤……。合同附件三即付款协议中约定，张凤应于2013年3月16日前支付3万元作为定金，2013年3月17日前支付17万元，于3月18日前支付76万元，于2013年5月31日前支付164万元。2013年3月16日、2013年3月17日、2013年3月18日张凤分别给付蒋林中房款3万元、17万元、76万元，共计96万元。2013年3月26日，蒋林中与张凤签订《上海市房地产买卖合同条款变更协议书》，约定：“房地产买卖合同第四条改为：甲方收到乙方全部房款后于2013年5月15日前腾出房屋，交接钥匙；中期付款陆拾贰万于2013年4月1日支付给甲方；房地产买卖合同附件三付款协议改为：乙方于2013年5月10日前支付164万元……”。2013年4月1日张凤给付蒋林中房款60万元。2013年5月11日，蒋林中向张凤的身份证地址发送了书面催款函。特快专递上写明了收件人和寄件人的手机号码。该特快专递于2013年5月20日以收件人拒收的原因退回。在邮局查询查单的答复备注中注明：“此件投递员联系收件人时收件人讲不在家在上海叫退回去的。”2013年5月18日，蒋林中向张凤的身份证地址发送了书面解除合同函。特快专递上写明了收件人和寄件人的手机号码。该特快专递于2013年5月23日退回上海。在邮局查询查单的答复备注中注明：“是收件人叫投递员退回去的，批条上都注明了”。2013年5月31日，蒋林中向张凤的身份证地址发送了书面函件，要求张凤接函后立即提供银行帐号以便退回已付房款。特快专递上写明了收件人和寄件人的手机号码。该特快专递于2013年6月5日退回。在邮局查询查单的答复备注中注明：“此件经查邮政安乐镇负责人XXXXXXXXXXX，她讲此件是收件人讲不在天长叫退回去的”。2013年5月29日，张凤和中信银行卢湾支行签署购房借款合同，约定贷款期限自2013年5月31日至2039年5月31日。2013年5月30日，张凤向蒋林中发出短信和书面通知，表示其已经准备好全部房款，通知蒋林中于2013年6月2日上午九点至交易中心办理房屋产权过户和交房手续。2013年5月31日，张凤交纳了涉案房屋的契税39，000元。2013年6月2日，张凤至交易中心，蒋林中则未去交易中心。2013年6月4日，张凤发出催告函和短信给蒋林中，通知蒋林中于6月6日上午九点至交易中心办理产权过户和房款交接。2013年6月6日，张凤至交易中心，蒋林中则未去交易中心。
2013年6月，张凤以蒋林中拒绝协助其办理涉案房屋产权过户和交房手续为由请求判令：1、蒋林中继续履行2013年3月19日与张凤签订的上海市房地产买卖合同；2、蒋林中协助张凤办理涉案房屋的产权过户和抵押登记手续；3、蒋林中将涉案房屋交付给张凤。
原审审理中，蒋林中辩称，2013年3月26日，其与张凤签订了一份变更协议书，约定张凤应当在2013年5月10日前支付最后一笔房款，但是张凤并未按约支付该房款。根据双方的合同约定，蒋林中于2013年5月18日通知张凤解除合同，张凤未在合同约定的时间内提出异议，故蒋林中认为双方的合同已经在2013年5月19日解除，现不同意继续履行合同。蒋林中同时诉称，根据双方签订的房地产买卖合同约定若张凤逾期未付款，蒋林中应当书面催告，张凤自收到蒋林中书面催告之日起的五日内仍未付款的，蒋林中有权单方解除合同，并书面通知张凤。张凤自收到通知之日起五日内未提出异议的，合同即行解除。蒋林中可从张凤已付款中扣除20%违约金，余款返还给张凤。2013年3月26日，双方签订了上海市房地产买卖合同条款变更协议书，约定变更部分买卖合同条款。由于张凤未按约定时间将164万元支付给蒋林中，蒋林中于2013年5月11日通知张凤立即按约支付房款，但张凤仍然没有支付。蒋林中于2013年5月18日按约解除合同并通知了张凤，张凤在合同约定的时间内未提出异议。蒋林中认为双方所签订的买卖合同已经解除，现请求判令：1、确认张凤与蒋林中签订的房地产买卖合同于2013年5月19日解除；2、张凤给付蒋林中违约金31.2万元。
原审法院另查明，2013年8月15日，上海市普陀区人民法院作出（2013）普民四（民）初字第960号判决，判决如下：一、对张凤要求确认其与袁雯、李胜利、沈紫娟、袁三海于2013年3月5日签订的关于上海市富平路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》及补充协议无效的诉讼请求不予支持；二、袁雯、李胜利、沈紫娟、袁三海应于判决生效之日起十日内返还张凤购房相关款项共计50万元；三、袁雯、李胜利、沈紫娟、袁三海与张凤于2013年3月5日签订的关于上海市富平路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》及补充协议于2013年5月15日解除；四、张凤应于判决生效之日起十日内给付袁雯、李胜利、沈紫娟、袁三海违约金80，000元。
原审法院认为，张凤与蒋林中所签订的房地产居间合同、上海市房地产买卖合同、上海市房地产买卖合同条款变更协议书是当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属有效，双方应恪守履行，如有违约，应当承担相应的违约责任。根据双方在上海市房地产买卖合同条款变更协议书中的约定，张凤应于2013年5月10日前支付尾款164万元。根据庭审查明的事实，张凤于2013年5月底方获得银行贷款，其并未能如约支付164万元尾款，张凤的行为构成逾期付款。关于催告付款和通知解除合同一节，根据蒋林中提供的证据，可以证明其按照张凤在买卖合同上提供的身份证地址予以了书面催告，之后又发了书面解除合同的函件。虽然蒋林中快递的邮件都被退回，但由于双方在合同上约定催告和通知解除合同的方式均是书面形式，故在张凤已违约且蒋林中并不知晓张凤在上海的实际居住地址的情况下，其选择以张凤的身份证地址作为发函的地址，对蒋林中来说是最符合合同约定的方式，对此难以苛责，故张凤认为蒋林中应当通过电话或者中介公司向其发函的主张，原审法院不予采信。且根据邮局对快递回退原因的记载，表明快递人员与张凤都进行了电话联系，张凤应当对此引起高度注意，并应及时与蒋林中协商延期付款事宜。虽然，蒋林中在催告和通知解除合同一节中，还可以与张凤进行更有效的沟通，但由于张凤违约在前，蒋林中并不能因为其催告行为的瑕疵而丧失其解除合同的权利。鉴于双方对于延期付款一节未能重新达成合意，而蒋林中坚持要求解除合同，根据双方合同的约定，蒋林中要求解除合同的诉请，原审法院予以支持。合同解除日定为张凤收到反诉状副本之日即2013年6月25日较为妥当。关于张凤所应当承担的违约责任，根据双方在上海市房地产买卖合同的约定，蒋林中可从张凤已付款中扣除张凤应向蒋林中支付逾期未付款20%的违约金，余款返还给张凤。现张凤认为双方约定的违约金过高，原审法院将根据张凤的违约程度以及蒋林中的实际损失等因素酌情予以调整为8万元。
原审法院据此判决：一、蒋林中与张凤就上海市闸北区普善路XXX弄XXX号XXX室签订的上海市房地产买卖合同于2013年6月25日解除；二、张凤应于判决生效之日起五日内给付蒋林中违约金8万元；三、蒋林中应于判决生效之日起五日内返还张凤房款156万元（该款项可与判决第二条主文确定的金额抵扣后予以返还）；四、驳回张凤全部诉讼请求。
原审法院判决后，张凤不服，向本院提起上诉称：2013年3月19日的合同条款变更协议书是在蒋林中反复请求，加之居间方告知银行贷款在2013年5月10日左右应予发放的情况下签署的。双方关于第三笔房款支付的真实意思表示是张凤取得银行贷款后支付。事实上，张凤在取得银行贷款后立刻就向蒋林中发消息确认并约定办理后续手续，故张凤从未有违反合同的故意。即使张凤逾期支付第三笔房款，也未构成根本违约。因为根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，解除权行使的合理期限为三个月，即在蒋林中催告后，张凤在3个月内仍未支付相应房款的，蒋林中才有权解除合同。原审法院就此所作认定属适用法律错误。张凤据此请求撤销原审法院判决，依法改判。
被上诉人蒋林中答辩称，张凤未按约支付第三笔房款，显属违约。蒋林中之后通过房屋买卖合同中记载的地址向张凤发函要求解除合同，虽张凤拒收，但这并不影响合同因张凤根本违约导致解除的后果。故蒋林中不同意张凤的上诉请求，请求维持原判。
原审第三人中信银行卢湾支行表示服从法院判决。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，按约支付房款是购房人的主要合同义务。张凤与蒋林中签订的《上海市房地产买卖合同条款变更协议书》明确约定张凤应于2013年5月10日前支付蒋林中164万元。现张凤以蒋林中反复要求调整房款支付时间及居间方误导其银行放贷时间为由主张张凤未能按上述约定时间支付房款系事出有因。鉴于张凤是支付房款的义务人，其申请的贷款何时发放及可能存在的风险应由张凤在事前进行充分了解，既然张凤已对最后一笔房款的支付时间作出承诺，其就应全面、适当地按约履行自己的义务。因张凤未能在合同约定的时限内支付房款，亦未能就付款期限与蒋林中达成新的一致意见，故张凤的行为显属违约，即使蒋林中的催告行为存在瑕疵，亦不当然丧失其享有的约定解除权。原审法院认定张凤收到反诉状副本之日为双方之间房屋买卖合同解除的日期合理合法。因最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》只适用房地产开发企业作为出卖人向社会销售并转移房屋所有权于买受人的情况，且该解释第十五条中有关解除权行使的合理期限之规定的前提是当事人就合同解除权行使的期限未作约定的情况。蒋林中依据双方约定行使合同解除权与法不悖，张凤就此所作抗辩缺乏法律依据。综上，原审法院所作判决并无不当，可予维持。对张凤的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19，720元，由上诉人张凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年十二月二十六日
书 记 员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……