天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0112民初5264号
原告:北京金地格林物业管理有限公司,住所地北京市北京经济技术开发区天宝园三里111-302。
法定代表人:刘涛,职务总经理。
委托诉讼代理人:张红梅,女,1979年10月20日出生,汉族,该公司法务人员。
委托诉讼代理人:付佳杭,女,1987年6月10日出生,汉族,该公司客服主管。
被告:陈杰,男,1962年8月2日出生,汉族。
委托诉讼代理人:王引弟(陈杰之妻),1962年9月4日出生,汉族,退休工人,住天津市河西区利民道珠海里26-507。公民身份号码1201051962********。
被告:王引弟,女,1962年9月4日出生,汉族,退休工人。
原告北京金地格林物业管理有限公司与被告陈杰、王引弟物业服务合同纠纷一案,本院于2016年8月10日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告北京金地格林物业管理有限公司的委托诉讼代理人张红梅、付佳杭,被告王引弟兼被告陈杰的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告北京金地格林物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:1、被告支付2013年8月1日至2015年12月31日的物业费5262.34元及滞纳金725.97元,共计5988.31元;2、诉讼费由被告承担。事实及理由:2006年6月26日,原告与金地(集团)天津房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》,签订合同后,原告为被告坐落于天津市津南区双港镇金地格林小城棕榈苑6-1002房屋提供了优质的物业服务,但被告自2013年8月1日开始未缴纳物业费,至2015年12月31日共欠物业费5262.34元,经原告多次催要未果,被告拖欠物业费的行为亦严重影响了原告的物业管理活动,故应给付原告相应的滞纳金。为维护自己的合法权益,故诉至人民法院。
被告陈杰、王引弟辩称,天津市津南区双港镇金地格林棕榈苑XXX房屋确属二被告其所有,面积为90.73平方米,自2013年8月1日后未缴纳物业费属实,但未缴纳物业费的有原因如下:1、开发商和物业公司签订的前期物业服务合同没有公示,二被告也没有看见,对原告的服务资质不清楚,2012年交的物业费、2012年12月5日签订临时管理公约,但均系买房的时候签的,而当时房屋还没有盖好。2、对房屋进行验收时,发现房屋电源有问题,找了物业公司也没有修好,是二被告自己修好的。3、二被告的楼前是工程垃圾堆放点,但在当时买卖房屋的图纸上没有,反映后物业也没有给解决。4、小区是半开放式的,但因为门禁没有起到作用,导致是全开放的,二被告担心安全问题,故一直未能入住。5、物业公司的服务没有达到服务标准,绿化不好,物业应该承担违约责任。6、物业是服务企业,也与开发商签订了物业服务合同,应该进行检查验收,不合格的应该提醒开发商解决,但是至今没有解决。7、本小区已经具备成立委员会的条件,物业公司有责任、义务写出相应的报告,但原告没有尽到成立业主委员会的义务,导致业主维权困难。8、物业的环境秩序、车位管理不到位,经常发生堵塞,业主共有的道路应该确保消防道路畅通,应该缴纳占地费用,地面坏了也没有提示牌。因为物业公司存在以上违约行为,导致业主的权益受损,而且不能在有限的时间内整改,要求扣除物业未达标相对应部分的物业费。
双方当事人围绕诉讼请求提交了证据,本院组织双方进行质证,对双方无争议证据本院予以确认并在卷佐证,对被告双方争议的证据,本院认定如下:
1、原告提交的前期物业合同一份、入住会签单复印件1份、确定书1份,能够证实被告王引弟、陈杰知悉服务事项、服务内容、缴费标准等事实。
2、原告提交的法律顾问函,因没有被告的签收,故不能证实原告确已催缴的事实。
3、被告提交的照片17张,因不能显示拍摄时间,故不能证实与原告诉请的欠费期间的关联性。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:
2006年6月26日,原告北京金地格林物业管理有限公司与案外人金地集团天津房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》,该合同约定:18层、25层、26层、30层、32层等电梯高层物业管理服务费每月每平方米2元,业主于每月7日前交纳,业主逾期交纳物业管理服务费的,从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。被告陈杰、王引弟系天津市津南区双港镇金地格林小城棕榈苑XXX房屋所有权人,该房屋建筑面积为90.73平方米,于2010年12月15日签订确认书,确认理解、认同《前期物业管理服务合同》的条款,并同意严格遵守。但二被告自2013年8月1日后未再交纳物业费。庭审中,被告提到了诉讼时效抗辩,并补充说明原告方存在监控系统不到位等问题。本案虽经人民法院调解,但双方未能达成一致意见。
本院认为,本案的争议焦点:1、被告提出的抗辩事实是否为原告的物业服务范围及物业公司是否存在过错?2、被告是否应缴纳物业费,如应缴纳,应缴纳的数额?
围绕第一个争议焦点,本院做如下分析:1、对于原告提出的房屋质量问题,与本案并非同一法律关系,原告与房屋出售方系不同的独立法人,其可向购房合同的相对方主张权利,原告作为物业管理公司并无过错。2、对于被告提到地上车位管理的问题,系目前广大业主不断增多的车辆与日趋紧张的土地资源之间的矛盾,亦包括部分业主的不文明行为,不能全部归责为物业公司的过错,亦非原告可独立解决。3、其提到的诉讼时效抗辩,因被告庭审中自认于2015年7月31日收到过催缴函,故产生诉讼时效中断的法律效力,对被告提出的诉讼时效抗辩,本院不予支持。4、对于被告提到监控设施问题,因前期物业服务合同并未有明确约定,故不能认定原告对该项合同义务。5、对于被告提到的其他问题,因原告予以反驳,而被告未能进一步提交充足有效的证据予以证实,故本院不予采信。
围绕第二个争议焦点:1、建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业管理服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力,物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约定享有与承担。故原告为被告提供了物业管理服务,被告理应向原告交纳物业费用。原告以每月每平米2元向被告主张权利,符合《前期物业管理服务合同》约定,合同约定业主于每月7日前交纳,故原告主张2013年8月1日至2015年12月31日的物业费5262.34元,应予以支持。2、对于原告主张的滞纳金,实为违约金性质,《前期物业管理服务合同》明确约定日万分之三的滞纳金计算方式,被告长期拖欠物业费的违约行为属实,此种行为的存在,本身也制约着物业公司对服务的投入,长此以往,势必损害双方的根本利益,对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平,且原告所主张的滞纳金未超过拖欠物业费总额的30%,故本院予以支持。
同时本院需要指出的是:原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务,确已尽到了主要的义务,不能苛求物业公司达到所有业主的满意,但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美,力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利,而不亦以欠付物业费作为手段以加剧与物业服务企业之间的矛盾,长久以往、恶性循环,势必将损害双方的利益,最终影响业主的生活环境。
依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:
被告陈杰、王引弟于本判决生效后十日内给付原告北京金地格林物业管理有限公司自2013年8月1日至2015年12月31日的物业费5262.34元及滞纳金725.97元。
如被告陈杰、王引弟未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元,由被告陈杰、王引弟承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 刘信亮
二〇一六年十月九日
书 记 员 张勇昊
速 录 员 刘俊瑶