广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤07民终92号
上诉人（原审原告）：江门市江海区外海街道办事处前进股份合作经济联合社，住所地：广东省江门市江海区外海街道办事处。
负责人：邓健愉，该联合社主任。
委托诉讼代理人：何文慧，广东弘新君睿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：区健辉，广东弘新君睿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄振权，男，1971年5月3日出生，汉族，住广东省江门市江海区，。
委托诉讼代理人：陈秀雁，广东天高律师事务所律师。
上诉人江门市江海区外海街道办事处前进股份合作经济联合社（以下简称前进经联社）因与被上诉人黄振权土地租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2016）粤0704民初435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人前进经联社的委托诉讼代理人何文慧、区健辉，被上诉人黄振权及其委托诉讼代理人陈秀雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
前进经联社上诉请求：一、请求撤销一审判决第二项；二、请求改判解除上诉人与被上诉人于2012年10月15日签订的《土地租赁合同》；三、请求改判被上诉人立即返还位于江门市××地块内110.0947亩租赁土地给上诉人；四、请求改判被上诉人立即支付上诉人租金2394559.73元（按110.0947亩，每年每亩14500元，从2014年8月1日起暂计至2016年1月31日共18个月的租金为2394559.73元，租金计算至被上诉人返还全部租赁土地之日止）；五、请求改判被上诉人立即支付上诉人违约金95782.39元（按每6个月缴交一次的金额798186.58元为基数，按先交租后使用计算逾期时间，按月利率2%计算，从2014年8月1日起暂计至2015年1月31日的违约金为95782.39元，违约金计算至被上诉人付清租金之日止）；六、请求改判被上诉人向上诉人交纳的80万元保证金用作冲抵被上诉人拖欠上诉人相等金额的租金及违约金，上诉人无需向被上诉人退回80万元保证金；七、本案的案件受理费、诉讼保全费由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案土地已符合《土地租赁合同》约定的交付使用条件以及起租条件，被上诉人应按《土地租赁合同》约定向上诉人履行支付租金的义务，被上诉人拒付租金的行为已构成根本违约，上诉人主张解除《土地租赁合同》的诉讼请求应当得到支持。一审法院以涉案土地尚未符合《土地租赁合同》所约定的实际租赁期限起算条件、上诉人未按照《土地租赁合同》约定将涉案土地合法交付被上诉人使用等为由，判决驳回上诉人主张解除《土地租赁合同》的诉讼请求，属认定事实不清，适用法律错误，一审法院的该项判决依法应予撤销。
（一）涉案土地已符合租赁合同约定的交付使用条件以及起租条件，被上诉人应按照《土地租赁合同》约定向上诉人履行支付租金的义务。上诉人与被上诉人于2012年10月15日签订《土地租赁合同》（以下称租赁合同）前，已履行了法律规定的程序，租赁合同是上诉人与被上诉人双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且双方对租赁合同是合法有效均无异议，租赁合同合法有效，对上诉人与被上诉人双方均具有约束力，双方应当按照合同约定履行自己的义务。根据上诉人一审提供的证据、被上诉人一审提供的证据《关于高新区6号地前进村自留用地“三通一平”的情况说明》、江门市高新技术工业园有限公司（以下称高新工业园公司）回复一审法院的《关于调查函的复函》（江工园[2016]160号），以证明涉案土地于2012年11月28日已符合租赁合同约定的交付使用条件以及起租条件。具体表现为：第一，上诉人提供的证据《高新区6号地平整工程竣工验收证书》、《中东站10KV电厂线线路工程延长工程》、《云沁路DN250管工程的工程竣工验收报告》、《用户历月电费情况》、《用水情况》，高新工业园公司出具的《关于调查函的复函》及附件可知，2011年7月4日，前进村委会完成涉案土地的平整；2011年6月10日，高新工业园公司完成通往涉案高新区6号地的道路云沁路（当时工程名称为临江路）；2011年11月25日，高新工业园公司的中东站10KV电厂线线路工程延长工程（电气工程）竣工通过验收，供电已通至涉案高新区6号地的道路云沁路旁，至涉案高新区6号地红线25米范围；2012年11月28日，高新工业园公司的云沁路DN250管工程竣工通过验收，供水已通至涉案高新区6号地的道路云沁路旁，至涉案高新区6号地红线25米范围。由此可见，涉案高新区6号地的规划道路、水、电设施于2012年11月28日完成建设、安装并经验收合格，换言之，涉案土地于2012年11月28日已符合租赁合同第二条约定的“高新区安装水、电设施完毕，并经甲方（上诉人）验收合格”的交付使用条件。第二、据上诉人提供的证据《见证书》、《收据》显示，被上诉人于2012年10月15日与上诉人签订租赁合同后，随即于2012年10月29日将涉案土地中的部分土地转租给第三方并收取了第三方40多万元款项，由此可见，上诉人于2012年10月29日之前已将涉案土地交付被上诉人使用，否则，被上诉人不可能有土地转租给第三方。第三，涉案土地符合租赁合同约定的交付使用条件后，上诉人已于2014年4月28日向被上诉人发出《缴交租金通知书》，通知被上诉人要按照租赁合同约定缴交租金，被上诉人已于2014年5月初收到上诉人的上述的《缴交租金通知书》，故涉案土地的实际租赁期限起算条件应从2014年8月1日开始。综上，涉案土地已符合租赁合同约定的交付使用条件以及起租条件，被上诉人应当从2014年8月1日起按照租赁合同约定向上诉人缴交租金。（二）被上诉人拒付租金的行为已构成根本违约，上诉人主张解除租赁合同的诉讼请求应当得到支持。如上所述，涉案土地符合租赁合同约定的交付使用条件后，上诉人于2014年4月28日向被上诉人发出《缴交租金通知书》，被上诉人应当从2014年8月1日起按照租赁合同约定向上诉人缴交租金。在被上诉人拒付租金的情况下，上诉人又分别于2015年6月5日和2016年1月15日向被上诉人发出《缴交租金通知书》，要求被上诉人按照租赁合同约定向上诉人缴交拖欠的租金。（三）一审法院认为涉案土地尚未符合租赁合同所约定的实际租赁期限起算条件，对上诉人主张解除租赁合同的诉讼请求不予支持，属认定事实不清，适用法律错误。第一、一审法院“根据高新工业园公司提供的《高新区6号地前进新工业区一期给水工程竣工验收报告》和《客户受电工程竣工验收意见书》，涉案土地的水、电工程至2016年2月22日之前仍未完成总体验收，并不符合合同约定的实际租赁期限起算条件，且《云沁路DN250管工程的工程竣工验收报告》的工程名称标注为金羚电器公司工程，但金羚电器公司并非位于涉案土地之上。以上结合（2016）粤江江海第1036号《公证书》确认的事实和前进经联社前任负责人黄展盛关于涉案土地通水、通电情况的当庭陈述，以及《补充协议书（一）》中关于租赁期限计算条件再次约定的内容，”认为涉案土地尚未符合《土地租赁合同》所约定的实际租赁期限起算条件，明显是认定事实不清，且存在前后矛盾。第二、一审法院认为涉案土地尚未符合租赁合同所约定的实际租赁期限起算条件，并根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，认为上诉人所提供的证据不能证明涉案土地已符合租赁合同约定实际租赁期限起算条件的主张，对上诉人主张解除租赁合同的诉讼请求不予支持，属于适用法律错误。第三、一审法院以“前进经联社并未对涉案土地与黄振权办理土地交接手续，也未配合黄振权办理相关建设开发手续，黄振权亦未对该土地进行实际投资和使用……”等为由，认为上诉人未按照租赁合同约定将涉案土地合法交付被上诉人使用，明显与租赁合同的约定以及实际情况不符。在双方签订租赁合同后，上诉人已将涉案土地交付被上诉人使用。虽然双方没有正式的书面交接手续，但是从上诉人一审提供的证据《见证书》、《收据》可知，被上诉人于2012年10月15日与上诉人签订租赁合同后，于当月即2012年10月29日已将涉案土地的部分转租给第三方并收取了第三方40多万元，由此印证了上诉人在双方签订租赁合同后，并在2012年10月29日前已将涉案土地交付被上诉人使用的事实。若上诉人未将涉案土地交付被上诉人使用，请问被上诉人何来的土地转租给第三方？由此可见，一审法院认为上诉人至一审判决前尚未与被上诉人办理涉案土地的交付使用手续，明显认定事实不清。二、在涉案土地具备起租条件的情况下，被上诉人拒付租金的行为已构成根本违约，上诉人主张解除租赁合同的同时要求被上诉人返还涉案土地、支付拖欠的租金以及支付逾期付款违约金等请求有充分的事实和法律依据，依法应予以支持。一审法院认为被上诉人没有违约，判决驳回上诉人要求被上诉人承担违约责任的诉请，明显认定事实不清，依法应予撤销。如上所述，在涉案土地具备起租条件的情况下，被上诉人经上诉人多次催收后逾期没有支付租金，且逾期缴交租金的时间已超过30日，已构成根本违约，根据租赁合同第八条的约定，被上诉人违约，上诉人有权收回涉案土地；被上诉人逾期不交租金的，视作被上诉人违约，每日加收3‰的违约金，如逾期超过30日，上诉人有权终止租赁合同并收回租赁土地。由于被上诉人的行为已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，上诉人主张解除租赁合同的同时要求被上诉人返还租赁土地、支付拖欠的租金以及支付逾期付款违约金等请求，有充分的事实和法律依据，依法应予以支持。但一审法院认为被上诉人没有违约，驳回上诉人要求被上诉人承担违约责任的诉请，明显认定事实不清。综上所述，一审法院认为涉案土地尚未符合《土地租赁合同》所约定的实际租赁期限起算条件、上诉人未按照《土地租赁合同》约定将涉案土地合法交付被上诉人使用以及被上诉人没有违约等，判决驳回上诉人主张解除《土地租赁合同》、返还涉案土地、要求被上诉人承担违约责任等诉讼请求，属认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院判决撤销一审法院的错误判决，并依法改判支持上诉人的全部上诉请求。
黄振权辩称，一、涉案土地在2016年2月22日才完成道路、水、电竣工验收，才满足三通条件。前进经联社上诉称依据上诉人一审提供的证据和《关于高新区6号地前进村自留用地“三通一平”的情况说明》、江门市高新技术工业园有限公司回复一审法院的《关于调查函的复函》证明涉案土地于2012年11月28日已符合租赁合同约定的交付使用条件以及起租条件，答辩人对此有异议，理由如下：1、《<中东站10KV电厂线线路延长工程（电气工程）工程>竣工验收报告》、《<云沁路DN250管（金羚电器公司）工程>工程竣工验收报告》的水、电工程是7号地的水、电安装工程，用电的接驳口和用水接驳口离涉案土地超过300米，根据《土地租赁合同》第四条第一点的约定，规划图云沁路的10KV电路设计规定的负荷主电缆、自来水管以及排水涵管安装到租赁地块路边，故此，上述两工程并非提供给涉案土地使用的水、电设施；2、据黄振权一审提供的《公证书》可以显示，靠近6号地A3、A4地块边沿的高压井里没有任何的用电设施；3、CL路段建设工程至2015年8月10日才竣工验收，CL路段是通往涉案土地唯一的道路，没有CL路段的竣工验收，涉案土地根本不符合路通的条件。4、江门市高新基础工业园有限公司（下称高新公司）提供的证据显示，高新区6号地前进新工业区一起给水工程于2015年9月11日竣工验收，6号地的受电工程于2016年2月22日竣工验收；5、高新公司在江工园（2016）160号复函中已经明确，6号地的水、电、路于2015年基本完成连接，2016年初在6号地所进行的水电设施、道路铺设等工程属于基础设施建设，不是如前进经联社所述的升级工程。综上所述，A1、A2地块的道路、水、电总体验收的时间在2016年2月22日才完成，至此，A1、A2地块才满足三通条件。二、按照《土地租赁合同》约定，涉案土地的起租时间尚未起算。根据合同第二条的约定，实际租赁期限自高新区安装水、电设施完毕，并经上诉人验收合格之日起三个月开始计算，并具体约定上诉人应当另行书面通知被上诉人实际起租时间及水、电验收资料），如前所述，涉案土地水、电设施于2016年2月22日完成总体验收，前进经联社应当书面通知黄振权并将道路工程和水、电设施的竣工验收资料送达给黄振权，自黄振权收到通知书和竣工资料之日起三个月后开始起租。而本案的有关道路工程和水、电设施的竣工验收资料均是一审法院在第一次庭审后，向高新公司调取的，2016年2月22日后，前进经联社从来没有向黄振权送达交租通知和水、电设施的竣工验收资料，前进经联社并没有按照合同履行义务，黄振权依法可以行使先履行抗辩权。而且，从涉案土地的现场情况来看，涉案土地并没有实际使用，黄振权也因前进经联社不协助盖章，致使黄振权无法使用涉案土地。三、黄振权实际没有使用涉案土地。前进经联社主张黄振权与第三方签订了土地租赁合同，并收取了第三方40多万元，是实际使用土地，黄振权对此也提出异议，理由如下：1、涉案土地在2016年2月22日前根本不可能实际使用；2、黄振权与第三方签订的合同的租赁期限在签订合同时尚未确定，双方约定实际租赁期限自高新区安装水、电设施完毕，并经上诉人验收合格之日起三个月开始计算，并书面通知实际起租时间及水、电验收资料；3、黄振权至今尚未将土地交付给第三方使用；4、关于收取第三方的40多万元，并非租赁合同约定的保证金，也不是合同约定的租金，而是道路建设费，该道路建设费的产生是由于被上诉人将涉案土地分割成六块土地分租（具体分割图见上诉人一审提供的《见证书》中的前进村工业用地规划图），分割后，在各土地之间必须修建道路才能正常使用，规划图上也显示了道路的状况。为此，前进经联社与第三方协商道路修建费的分担方式，向第三方收取的道路建设费，并不能表明前进经联社或第三方实际使用土地，实际上因前进经联社一直没有将土地交付给黄振权，黄振权至今尚未修建上述道路，涉案土地的现场状况是杂草丛生，没有任何使用过的痕迹。综上所述，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回前进经联社的上诉请求。
前进经联社向一审法院起诉请求：一、立即解除前进经联社与黄振权于2012年10月15日签订的《土地租赁合同》；二、确认双方于2012年10月15日签订的《补充协议书》与2014年1月15日签订的《补充协议书（一）》无效；三、黄振权立即返还前进经联社位于江门市××地块内110.0947亩土地；四、黄振权立即支付前进经联社的租金2558631.41元（按110.0947亩，每年每亩14500元，从2014年8月1日起暂计至2016年1月31日止共18个月的租金为2394559.73元，租金计算至黄振权返还全部租赁土地之日止）；五、黄振权支付前进经联社违约金95782.39元（按每6个月缴交一次的金额798186.58元为基数，按先交租后使用计算逾期时间，按月利率2%计算，从2014年8月1日其暂计至2015年1月31日的违约金为95782.39元，计算至黄振权付清租金时止）；六、黄振权向前进经联社交纳的80万元保证金用作充抵黄振权拖欠的相等金额租金及违约金，前进经联社无需向黄振权退回80万元保证金；七、黄振权承担本案的案件受理费。
一审法院认定事实：2006年到2009年期间，高新工业园公司（甲方）分别与江门市江海区外海街道前进村民委员会第一、二、三、四、五、六、七小组（分别为乙方）先后签订《土地补偿协议书》，其中约定：甲方征收乙方各自位于江门市××、××、××号地块的土地，甲方在江门市××号地块内安排共计296.57亩的土地（以下简称：高新区6号地）给乙方作为经济发展自留地；该土地纳入高新区土地的统一规划和管理，享受同一优惠政策，与工业园同步建设；规划主干道、供、排水管道和供电线路由甲方负责，费用由甲方负责，甲方提供的供水、供电、排水线路接驳位置距离乙方用地边沿25米以内（含25米）；甲方安排给乙方的经济发展用地为“三通一平”土地。
2009年8月24日，前进村委会(乙方)与高新工业园公司（甲方）签订《土地补偿补充协议书》，约定：乙方购回296.57亩村经济发展自留用地（高新区6号地），甲方同意按“三通”标准原地（生地）交付给乙方使用;甲方同意按面积296.57亩土地折合购地款7151704.88元退回给乙方，该款项在甲方收取乙方购回村经济发展自留用地总款32828070元中扣除；乙方自行负责该土地平整的具体位置、范围；乙方承诺于2009年12月15日前完成该项工作，至2009年12月31日止，甲方完成该土地“三通”工作后将视同已交地给乙方使用等内容。2010年3月10日，高新区6号地的平整工程竣工，并于2011年7月4日通过验收。
2011年12月31日，经前进村村民代表大会讨论并得到村民代表三分之二以上表决同意，高新区6号地交由前进村委会统一进行招商引资。2012年9月29日，前进村委会将高新区6号地中的110亩土地递上外海街道农村集体资产管理交易中心的交易平台进行公开招租。2012年10月9日，黄振权以每年14500元/亩的价格竞得该110亩土地的承租权，上述竞投结果经江门市江海区外海街道农村三资规范管理办公室确认，并在外海街道农村集体资产管理交易中心的交易平台进行公告。
2012年10月15日，前进经联社与黄振权签订《土地租赁合同》，约定：一、前进经联社将位于江门市××号地块厂区规划图内的A1、A2厂房用地有偿租赁给黄振权使用，总面积110.0947亩（以下简称：涉案土地），四至范围以测绘红线图为准（附图），黄振权清楚租赁地块现有状况，并予确认。二、租赁期限暂定从2012年11月1日至2023年10月31日止，实际租赁期限自高新区安装水、电设施完毕，并经前进经联社验收合格之日起三个月开始计算（前进经联社另行书面通知黄振权的实际起租时间及水电验收资料），共20年。三、租金为每年每亩14500元，每年合计1596373.15元，且每三年递增一次，每次在原基础上递增5%，黄振权先交租后使用，每6个月缴交一次（第一期租金在实际租赁期限开始之日起缴交，金额为798186.58元），黄振权应在签订合同之日向前进经联社交纳80万元作为保证金，合同期满后，黄振权在没有违约的情况下，前进经联社无息退回保证金给黄振权。四、前进经联社提供的设施包括：1、规划图云沁路的10KV电路设计规定的负荷主电缆、自来水管以及排水管安装到租赁地块路边；2、32米宽的云沁路（含人行道）和森城厂旁边规划路的水泥路面和排水涵管的铺设、绿化带种植以及路灯安装，双方各负担50%……。合同第八条第3点还约定，黄振权逾期不交租金的，视作黄振权违约，每日加收3‰的违约金，如逾期超过30日，前进经联社有权终止租赁合同并收回土地，黄振权建设的厂房建筑和地上附着物归前进经联社所有。同日，前进经联社与黄振权又签订了《补充协议书》，约定：双方签订的《土地租赁合同》按照约定履行完毕后，前进经联社同意将上述土地兴建的厂房由黄振权继续无偿使用五年，土地租金在原《土地租赁合同》最后一年租金的基础上每3年递增5%，双方的权利义务、违约责任及其他约定等按原《土地租赁合同》的条款履行，五年到期后，黄振权如需要继续租赁前进经联社的土地和厂房，双方另行协商。《土地租赁合同》和《补充协议书》的内容已经前进村村民代表大会讨论并得到村民代表三分之二以上表决同意。黄振权已向前进经联社交纳80万元保证金。
2014年1月15日，前进经联社与黄振权签订《补充协议书（一）》，约定：因上级政府的规划调整发生变化，涉案土地分割和总面积发生变化，《土地租赁合同》第一条的总面积由110.0947亩调整为111.26亩，另A1、A2地块中的广生净水厂（占地3.21亩）和天丰灯饰厂（占地3.68亩）尚未搬迁，两间厂房共占地6.89亩，该6.89亩的土地租金从两间厂搬迁并交付土地给黄振权使用后开始计算租金；实际租赁期限自高新区道路修建及安装水、电设施完毕，并经双方验收合格之日起三个月开始计算（前进经联社另行书面通知黄振权的实际起租时间）共20年……。《补充协议书（一）》的内容没有经前进村村民代表大会讨论并得到村民代表三分之二以上表决同意。2016年1月7日，前进村民代表大会表决否认《补充协议书（一）》的效力。
2014年4月28日，前进经联社向黄振权发出书面的《缴交租金通知书》，通知黄振权：双方分别于2012年10月15日、2014年1月15日签订的《补充协议书》、《补充协议书（一）》属无效合同，不得作为租赁合同的依据，并告知黄振权涉案土地已实现三通一平的实际租赁期限起算条件，现正式交付，黄振权应在接到通知三个月后按合同约定交纳6个月租金。2014年5月10日，黄振权复函前进经联社认为：《补充协议书》、《补充协议书（一）》合法有效，应予以履行；高新区6号地的三通一平工作尚未完成，前进经联社无该土地的任何验收资料，土地尚未具备开发条件，合同未开始实际履行，无需缴纳租金。
江门市江海公证处2016年2月5日出具的（2016）粤江江海第1036号《公证书》及所附照片显示：一、云沁路的实际距离为约18米；金羚电器有限公司门前侧边的高压线支撑架至云沁路边缘的实际距离为约5米；金羚电器有限公司门前侧边的高压线支撑架至云沁路另一侧的实际距离为约24米；金羚电器有限公司门前侧边的一高压线支撑架至金羚电器有限公司对面工业用地的“高压线交接井”侧的实际距离为约31米。二、金羚电器有限公司对面与云沁路交接的道路路旁的高压线交接井内空无一物。三、金羚电器有限公司对面的工业用地内部的一上盖物（高压线交接井旁）内空无一物。
一审庭审中，前进村委会前任村委书记（即《土地租赁合同》、《补充协议书》、《补充协议书（一）》签订之时前进经联社的负责人）黄展盛出庭证明涉案土地的水、电设施至庭审时尚未安装完毕。双方确认涉案土地上尚未加盖建筑物。
一审法院依前进经联社申请向高新工业园公司发出调查函，高新工业园公司复函本院并提供相关材料，高新工业园公司提供的两份《工程竣工验收报告》分别显示江门市江海区前进村工业区A1-A5地块道路、排水（CL段）工程于2015年8月10日竣工和高新区6号地前进新工业区一期给水工程于2015年9月11日验收合格，《客户受电工程竣工检验意见书》显示高新区6号地的用电工程于2016年2月22日验收合格。
一审法院认为：本案为土地租赁合同纠纷。根据前进经联社和黄振权的诉辩主张及庭审查明的情况，本案的争议焦点是：一、前进经联社能否解除与黄振权签订的《土地租赁合同》的问题；二、前进经联社与黄振权签订的《补充协议书》、《补充协议书（一）》是否有效的问题；三、黄振权是否应当承担合同约定的相应违约责任的问题。
一、关于前进经联社能否解除与黄振权签订的《土地租赁合同》的问题。首先，为证明涉案土地符合合同约定的实际租赁期限起算条件，前进经联社提供了《中东站10KV电厂线线路工程延长工程竣工验收报告》、《云沁路DN250管工程（金羚电器公司）竣工验收报告》，并申请由一审法院向高新工业园公司调查相关情况。根据高新工业园公司提供的《高新区6号地前进新工业区一期给水工程竣工验收报告》和《客户受电工程竣工检验意见书》，涉案土地的水、电工程至2016年2月22日之前仍未完成总体验收，并不符合合同约定的实际租赁期限起算条件，且《云沁路DN250管工程工程竣工验收报告》的工程名称标注为金羚电器公司工程，但金羚电器公司并非位于涉案土地之上。以上结合（2016）粤江江海第1036号《公证书》确定的事实和前进经联社前任负责人黄展盛关于涉案土地通水、通电情况的当庭陈述，以及《补充协议书（一）》中有关租赁期限计算条件再次约定的内容，原审认为，涉案土地尚未符合《土地租赁合同》所约定的实际租赁期限起算条件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对于前进经联社认为涉案土地符合合同约定实际租赁期限起算条件的主张，因缺乏证据证明，原审不予支持。其次，根据庭审查明的事实，前进经联社并未对涉案土地与黄振权办理土地交付使用手续，也未配合黄振权办理相关建设开发手续，黄振权亦未对该土地进行实际投资和使用；由于缺乏建设开发手续，黄振权仅通过《土地租赁合同》及相关协议无法实际享有涉案地块合法的排他性开发权利，故一审法院认为前进经联社并未依照《土地租赁合同》的约定将涉案土地合法交付黄振权使用。最后，由于黄振权要求前进经联社继续履行合同，且合同不存在无法继续履行的法定条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，对于前进经联社主张解除合同的诉讼请求，原审不予支持。
二、关于《补充协议书》、《补充协议书（一）》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”和《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，《补充协议书》因违反国家法律强制性规定而无效，即对前进经联社主张《补充协议书》无效的诉讼请求，原审予以支持。而至于《补充协议书（一）》，因其约定的内容未经前进村村民民主议事程序决定，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；……村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定”的规定，前进经联社在未获得村民会议同意的情况下与黄振权签订的《补充协议书（一）》违反了法律强制性规定，属于未生效合同。现前进村村民代表大会表决否认前进经联社与黄振权签订的《补充协议书（一）》的效力，前进经联社基于此主张《补充协议书（一）》无效，原审予以支持。
三、关于黄振权是否应当承担合同约定的相应违约责任问题。按照《土地租赁合同》约定，黄振权于合同缔结当日即需向前进经联社缴纳80万元保证金，土地的实际租赁期限则自“高新区安装水、电设施完毕，并经甲方（前进经联社）验收合格之日三个月开始计算（前进经联社另行书面通知黄振权的实际起租时间）”，然而自黄振权向前进经联社缴纳了80万元保证金后，如前所述，前进经联社并未依约完整履行其合同义务，涉案土地至庭审时仍未达到约定的实际租赁期限起算条件。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，因租金起算的条件尚未成就，租金起算的时间亦无从确定。从合同履行的目的出发，黄振权在缴纳了保证金以后，在前进经联社未履行合同义务之前，可以行使先履行抗辩权，其未缴纳涉案土地租金的行为，不应当被视为合同违约行为。前进经联社以黄振权未缴纳租金为由，认为黄振权违反合同义务，从而主张黄振权承担违约责任，原审不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十七条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认江门市江海区外海街道办事处前进股份合作经济联合社与黄振权签订的《补充协议书》与《补充协议书（一）》无效。二、驳回江门市江海区外海街道办事处前进股份合作经济联合社的其他诉讼请求。本案适用普通程序审理，案件受理费202316元，诉讼保全费5000元，合共207316元，由江门市江海区外海街道办事处前进股份合作经济联合社负担207116元，黄振权负担200元。
二审期间，前进经联社向本院提交一份据称是在百度地图上下载的涉案地块于2013年2月的卫星地图照片，证明早在2013年黄振权承租的A1、A2地块周边有多条道路以及供水、供电设施。本院组织了证据交换和质证，黄振权认为该份证据的真实性由法院依法认定。但地图中A1土地左面的白色道路是森城厂内的道路，图上A1左手边没有其他任何道路。A1的右手边的白色道路是农田耕作使用的道路，农田边两寸宽的用水管是街道使用的，河边并没有任何的用电设施。所以，当时A1、A2土地不符合三通的条件的。本院认为，该份证据的真实性、合法性均无法确认。该份证据为间接证据，且无其他相关证据予以佐证，无法证明涉案地块当时已经符合三通的条件，故本院对该份证据不予采纳。黄振权未提交新证据。
一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为土地租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对前进联社的上诉请求范围进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。根据前进经联社的上诉请求和黄振权的答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、双方于2012年10月15日签订的《土地租赁合同》效力问题；二、黄振权是否构成违约的问题；三、前进经联社是否可以解除《土地租赁合同》的问题。
一、关于双方于2012年10月15日签订的《土地租赁合同》效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；……村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。”本案中，前进经联社提交的《土地租赁合同》以及《6号地村和小组合作协议方案》、《关于前进村6号自留工业用地开发的情况反映》等证据足以证明前进经联社与黄振权之间就涉案地块签订了土地租赁合同，且出租涉案农村集体土地的事项经村民会议讨论决定同意。综上，前进经联社与黄振权之间签订的《土地租赁合同》自成立之日起合法有效，本院依法确认其法律效力。
二、黄振权是否构成违约的问题。根据《土地租赁合同》第二条和《补充协议一》第二条约定，涉案的A1、A2地块的起租条件应为“高新区道路修建及安装水、电设施完毕，并经双方验收合格之日起三个月后开始计算”。结合前进经联社提交的《竣工验收证书》（高新区6号地平整工程）、《工程竣工验收报告》（中东站10KV电厂线线路延长工程）、《工程竣工验收报告》（云沁路DN250管工程）、《工程验收报告》（高新区6号地前进新工业区一期给水工程）等证据形成证据链足以证明截止至2016年2月22日，涉案A1、A2地块的三通工程才基本竣工并验收完毕。结合一审期间黄展盛出庭作证的证言，印证了涉案地块的水电设施截止至2016年2月22日前仍未安装完毕。2014年4月28日，前进经联社只是单方向黄振权发出书面的《缴交租金通知书》，通知其涉案地块已经达到起租条件时，既并没有正式向黄振权送达上述工程竣工报告，也没有经双方共同验收三通工程是否合格，而且涉案地块周围的三通工程当时也没有竣工，无法实现租赁合同目的，也无法发挥租赁土地的实际使用价值。因此，截止至2016年2月22日前，涉案租赁地块并不符合双方约定的起租条件，黄振权并没有构成违约。前进经联社主张涉案地块已经达到起租条件，黄振权应当向其缴纳自2014年8月1日至2016年1月31日合共18个月的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。由于涉案地块并未达到起租条件，前进经联社主张黄振权因没有按时缴纳租金构成违约并要求黄振权向其支付违约金的诉请，既不符合合同的约定，也缺乏事实和法律依据。对其该项上诉请求，本院不予支持。至于2016年1月31日后涉案土地何时达到起租条件，有关合同的权益，前进经联社可另行循法律途径主张权利。
三、前进经联社是否可以解除双方于2012年10月15日签订的《土地租赁合同》的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，前进经联社与黄振权之间在租赁合同中并未约定合同解除的条件，且前进经联社解除租赁合同的主张也不符合合同解除的法定条件，黄振权也未提出解除涉案的土地租赁合同。同时，现代合同法的基本精神是维护稳定的交易流通关系，保护经济交易安全。双方当事人应当秉承互谅互让、诚实守信的契约精神，共同协商解决纠纷，实质化解决争端，尽快实现涉案地块的使用价值和经济价值。前进经联社单方主张解除租赁合同，既不利于实现合同目的，也与合同法的基本精神相悖，不利于维持社会交易流通的稳定。因此，对于前进经联社的该项上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，前进经联社的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费202316元，由江门市江海区外海街道办事处前进股份合作经济联合社负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁宇俊
审判员 罗志彬
审判员 甄锦瑜
二〇一七年四月五日
书记员 江继业