重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝05民终4729号
上诉人（原审原告）：廖维良，男，1981年8月24日出生，汉族。
委托诉讼代理人：李祥平，男，1975年5月16日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：重庆明全房地产开发有限公司，住所地重庆市綦江区古南街道桥河解放路176#，统一社会信用代码91500222622083517N。
法定代表人：翁明全，总经理。
委托诉讼代理人：程立华，重庆言实律师事务所律师。
委托诉讼代理人：綦欣，重庆言实律师事务所实习律师。
上诉人廖维良因与被上诉人重庆明全房地产开发有限公司（以下简称明全地产公司）物权纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2018）渝0110民初3809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人廖维良的委托诉讼代理人李祥平，被上诉人明全地产公司的委托诉讼代理人程立华、綦欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
廖维良上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持廖维良的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由明全地产公司承担。事实及理由：1.明全地产公司没有“祥和雅苑”地下车库的所有权，该地下车库属于全体业主所有。首先，“祥和雅苑”开发商明全地产公司缴纳土地出让金后，通过出售商品房的形式，将该宗土地的使用权转让给了小区全体业主，转让后明全地产公司不再拥有该宗土地的使用权。地下车库的空间属于宗地面积11783平方米范围内，而此时明全地产公司已经没有地下车库的宗地使用权，不可能拥有地下车库的所有权。其次，明全地产公司对地下车库没有所有权基础，其车库房屋所有权证书来源不合法，不应被采信。最后，在小区规划设计中已经明确，该宗土地规划建设住宅楼3幢及地下车库，地下车库属于小区配套的附属公共设施，属于小区全体业主共有，明全地产公司不可能拥有所有权。2.《商品房买卖合同补充协议》第六条内容违反《物权法》第七十四条的相关规定，应属无效条款。
明全地产公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，廖维良的上诉理由没有法律依据，其主张的宗地面积和建筑面积没有关联性，主张的房屋售价和建筑成本也没有关联性；请求二审法院驳回廖维良的上诉请求。
廖维良向一审法院起诉请求：1.判决明全地产公司停止对小区地下车库收停车费；2.判令明全地产公司退还从2017年11月起至停止收费时止，按210元/月收取的停车费；3.诉讼费由明全地产公司负担。
一审法院认定事实：綦江区三江街道江边路49号“祥和雅苑”项目系明全地产公司开发建设，并对外销售商品住房。该项目建设用地使用权通过出让取得，宗地面积11783平方米，规划建设住宅楼3幢及地下停车库，调整规划后的地下停车库停车位110个，其中负一层60个车位，负二层50个车位。2017年9月4日，綦江区国土资源和房屋管理局针对该车库向明全地产公司颁发不动产权证书，该证书记载，权利人：明全地产公司，共有情况：单独所有，坐落：綦江区三江街道江边路49号祥和雅苑，权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质：出让/商品房，用途：其他商服用地/停车用房，面积：共有宗地面积11783㎡/房屋建筑面积4802.06㎡。2015年5月6日，廖维良作为乙方，明全地产公司作为甲方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定明全地产公司将祥和雅苑3幢1单元3层4号的商品房一套售与廖维良，建筑面积107.68平方米，套内建筑面积90.81平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.87平方米。该合同第二十六条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力”、第二十七条约定“本合同连同附件共20页，一式6份，具有同等法律效力，其中甲方、乙方、房地产登记机构、银行各一份”。该合同另附《合同补充协议》，该补充协议第六条内容为“祥和雅苑项目的露天停车位及地下车库使用权及所有权归甲方所有”，第十条内容为“本协定作为本合同附件，具同等法律效力。如其内容与本合同不一致，一概以本协定约定内容为准”。前述商品房买卖合同及附件一并于2015年5月29日在綦江区国土资源和房屋管理局登记备案。此后綦江区国土资源和房屋管理局颁发给廖维良关于该房屋的不动产权证书上记载，权利人：廖维良、王小燕，坐落：綦江区三江街道江边路49号祥和雅苑X幢X号，面积：共有宗地面积11783㎡/房屋建筑面积107.18㎡，权利其他状况：专有建筑面积（套内面积）89.91㎡。
祥和雅苑地下停车库建成后，委托重庆雅洁物业管理有限公司进行管理，在綦江区市政园林管理局取得备案，并就停车收费向綦江区发改委申请备案。其中小型车包月停放备案收费标准为300元/月.车位，价格主管部门意见为：符合政府指导价标准。明全地产公司实际按210元/月.车位向廖维良收取了停车费。
一审法院另查明，《重庆市房屋面积测算实施细则》对房屋面积的测算、共有建筑面积的分摊等均作了明确规定。该细则“4.7.6共有面积分摊的其他规定”规定：“住宅小区内的会所、储蓄所、娱乐活动者、车库、健身房、阅览室、托儿所、老人活动中心等经营性用房、居委会、派出所等机关使用的房屋以及设计中未标明用途的各独立单元等均不以共有建筑面积认定。”
一审法院认为，关于本案诉争坐落于綦江区三江街道江边路49号祥和雅苑地下车库的权属归谁所有的问题，廖维良、明全地产公司已在所签订的《重庆市商品房买卖合同》附件中做出了约定。该合同是在平等、自愿、公平和诚信的基础上订立，体现了双方当事人的真实意思表示，并没有违反法律、行政法规和社会公德，没有扰乱社会经济秩序和社会公共利益，合法有效，应受法律保护，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”并且，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此，对于诉争的车库所有权归属问题，无论是当事人之间的约定，还是不动产权属证书的记载，均可认定系明全地产公司所有。廖维良诉称车库属于全体业主共有，该院不予采信。关于车库建筑面积是否分摊到商品房的共用面积中，该院认为，祥和雅苑建设项目的宗地面积是指明全地产公司取得开发建设用地使用权界址线所封闭的地块面积，不等同于建筑面积的简单相加。依《重庆市房屋面积测算实施细则》的规定，本案地下车库面积并不作为共有面积分摊至业主购买的商品房共用面积中，故廖维良购买房屋时按面积计算的房价中并未包含车库面积价格。廖维良所称修建车库的宗地面积公摊后通过房价转嫁给业主的意见，缺乏事实依据，该院不予采信。现明全地产公司向廖维良收取车位停车费，于法有据，且收费标准未超出价格主管部门的核定标准，廖维良要求明全地产公司停止收费并退还已收停车费的请求，该院不予支持。
一审判决：“驳回廖维良的诉讼请求。本案案件受理费减半收取为40元，由廖维良负担。”
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，座落于重庆市綦江区三江街道江边路49号“祥和雅苑”小区地下车库所有权属明全地产公司所有。在明全地产公司已经取得该地下车库的不动产权属证书的情况下，廖维良主张车库属于小区全体业主共有的理由，缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。廖维良与明全地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，是在双方自愿、平等的基础上订立的，在《补充协议》中对该地下车库的权属问题亦已作出明确约定。《物权法》第七十四条规定：“占有业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本案中，明全地产公司将“祥和雅苑”小区地下车库交给物业管理公司进行管理并收取停车费的行为，是对其合法享有所有权的财产的处分行为，并非是非法占用“祥和雅苑”小区业主共有的道路或其他场地的侵权行为。廖维良主张以《物权法》第七十四条的相关规定来否定《补充协议》第六条内容的理由，本院同样不予支持。
综上所述，廖维良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人廖维良负担。
本判决为终审判决。
审判长 秦 敏
审判员 周海燕
审判员 倪洪杰
二〇一八年八月十六日
书记员 梁诗玉