西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）碑民一初字第00408号
原告包海，男，1954年11月19日出生，汉族。
委托代理人宋志平，男。
委托代理人包亚美，女，汉族。
被告刘湘林，男，1963年5月18日出生，汉族。
委托代理人高艳莉，女，系被告之妻。
第三人包涵（曾用名包跃梅），女，1959年8月18日生，汉族。
委托代理人石德关，男。
第三人郭尧，男，汉族，1982年2月1日出生。
原告包海与被告刘湘林、第三人包涵、郭尧因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2007年4月11日作出（2007）碑民一初字第182号民事判决书，宣判送达后，被告刘湘林及第三人包涵不服，依法提起上诉，2007年7月9日，西安市中级人民法院认为原判认定事实不清、违反法定程序，以（2007）西民一终字第759号民事裁定书撤销上述判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告及委托代理人宋志平、包亚美，被告及委托代理人高艳莉，第三人包涵及代理人石德关，第三人郭尧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告包海诉称，就本市湘子庙街3号楼1单元2号房屋，2006年6月6日，其（出租人）与被告（承租人）在自己家中签订了房屋租赁协议。约定：房屋租赁期限为2006年6月16日至2011年6月20日，租金第一年为36000元，每半年支付一次，首次支付日为合同签订日（2006年6月6日），二次支付日提前一个月（2006年11月6日），并约定如被告不按约定日期交纳租金达一个月以上，自己可以解除合同。同时为了防止犯罪分子破坏经营场所及商品，双方于合同签订当日还签订了《特别约定》，被告当日（2006年6月6日）便向原告支付了首次半年租金18000元。但到2006年11月6日，被告却拒绝向原告支付二次租金18000元，原告遂于2006年12月27日书面通知被告解除合同。由于被告现未支付租金，又不同意解除合同，现原告要求被告向其支付2006年12月6日到结案之时租金及相应时间内之违约金、确认原、被告房屋租赁合同已于2006年12月27日解除。
被告刘湘林辩称，2006年6月6日，其与原告以及第三人包涵一起在原告家中签订了房屋租赁协议，协议中约定原告和第三人包涵均为出租人。其当日（2006年6月6日）便向原告支付了首次半年租金18000元，并于2006年11月18日向第三人（包涵）支付了二次租金12000元（半年房租原本是18000元，但由于出租方原因，致使被告推迟营业两个月，所以第三人包涵同意减免两个月房租6000元，实付12000元）。由于自己已经履行了合同的义务，在履行中自己并无过错，故要求驳回原告诉讼请求。
第三人包涵述称，依2006年6月6日合同约定其与原告同为出租人，并依租金分配方案收取租金12000元，也同意被告辩称意见。
第三人郭尧述称，其已支付转让费及三个月房租给被告，要求被告赔偿其损失。
对被告、第三人包涵辩、述称，原告否认包涵在2006年6月6日合同上签名的时间及效力，并述称包涵作为出租人未经其同意。
经审理查明：就本市湘子庙街3号楼1单元2号房屋，2006年6月6日上午，原、被告在原告家中签订房屋租赁协议（该协议为制式合同）。合同显示：原、被告为出、承租人，原告代理人宋志平为见证人，原告大姐包国梅为法定代表人（合同由包国梅保管）。随后，该合同追加包涵为共同出租人，对此，第三人包涵认为其为共同出租人，被告认可，原告否认。
房屋租赁合同约定：1、租赁期限从2006年6月16日至2011年6月20日止。2、付款方式：每半年付一次，首次为合同签订日，二次提前一个月。3、合同解除条件：承租人不交付或者不按约定交付租金一个月以上;承租人所欠各项费用达500元以上;未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人；出租人迟延交付出租房屋一个月以上。4、违约责任（另有特别约定）：承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。5、其他约定事项：合同签订后随首次首付房租交5000元转让费，在不低于当时租金的前提下可转让，出租人只收租金，转让费由承租人独立处理。合同签订同日，另签特别约定：被告营业后的五年租期内，经营设施和商品被砸、抢而损失重大，且经司法机关查明确系包跃梅及其唆使人所为而她（他）们的财产不足法院判付赔偿金的部分，刘湘林将追讨权转移给出租人包海后，可用少交或停交租金方式转为包海代侵害人弥补。该特别约定由出租人包海及其法定代表人包国梅、承租人刘湘林、见证人宋志平签字。合同签订次日（6月7日）包海、包国梅收取租金18000元、转让费5000元。6月10日晚9时许包涵因房子归属问题，与其哥（原告）包海发生撕拉，包涵受到治安处罚。随后为缓和家庭兄妹之间的矛盾，包涵同为租赁合同的出租方，在原两份租赁协议上签署了包涵个人名字。6月15日，原告姐姐包国梅与包涵另签定：包海、包跃梅关于湘子庙街3号西户一楼10号，临街房出租金中，每月分给包涵800元，至五年出租终止，该协议由包国梅、包涵签字。随后，原告表示义愤，并将自己手执的一份租赁合同有包涵名字地方涂抹删除。庭审中，原告认为包涵不是出租人，但其所提交的租赁合同原件上，出租人确有包涵署名，包涵姓名已被涂抹，但仍可辨认。诉讼中，原告坚持称合同原件中之所以有包涵签名，乃是被告与包涵串通所致，坚不同意第三人包涵为合同出租人。为此被告及第三人包涵均予以反驳。2006年11月第三人包涵收到被告租金12000元。
原审诉讼中，被告、包涵将房屋转租给郭尧。
另查明：原告就本案所涉房屋拥有部分产权，且曾就该房屋使用权与第三人包涵诉讼，经西安市中级人民法院判决：第三人包涵就本市湘子庙街3号西户1楼10号包海的使用权，不得侵犯。该判决已生效。
上述事实及情节，有房屋租赁协议及特别约定、各方陈述及开庭笔录在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2006年6月6日原、被告签订房屋租赁协议及特别约定，系原、被告双方真实意思表示，未违反法律、行政法律强制性规定，所以双方协议合法、有效，应依法履行，原告依法交付房屋给被告，被告也依约交付半年房租给原告，故原、被告双方房屋租赁协议生效并已履行，本院依法予以认可。
当事人协商一致，可以变更合同。行为人没有代理权、超越代理权后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。2006年6月6日原、被告所签订房屋租赁协议，出租方为原告一人，原告之大姐包国梅为法定代表人，对此“法定代表人”应理解为代理人。随后鉴于原告、第三人包涵屡屡长期诉讼，将第三人包涵列为2006年6月6日原、被告房屋租赁协议之共同出租人，接着在原、被告合同原件出租人一栏第三人包涵均添加了自己名字，成为共同出租人，对此行为应认定为原、被告、第三人包涵依法协商一致对2006年6月6日租赁协议的变更。因未约定共同出租人之受益份额，第三人包涵从被告处收取2006年12月20日至2007年4月20日房租。原告作为出租人之一，诉称已依约于2006年12月27日以书面通知与被告解除合同，因未取得出租人包涵的同意应为无效。原告否认包涵同为2006年6月6日房屋租赁合同出租人之一，但不能提供包涵作为出租人之一在租赁合同上签名系违法的有力证据，故原告此主张不能成立。
合同当事人双方应依约全面履行约定义务，双方约定：“出租人不允许承租人转租房屋”、“租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：不拆除。”但在双方纠纷时，未经出租人之一原告同意，包涵、被告将本案所诉涉房屋转租与第三人郭尧，该行为直接违反约定及法律规定，依法为无效，故第三人郭尧应腾交房屋给原告。有关第三人郭尧诉称被告赔偿其损失一节，应另案起诉。鉴于转租行为导致原、被告房屋租赁合同不能继续履行，故本案房屋租赁协议应予解除。因合同未依约到期，出、承租双方对装修部分处理未主张，故本案不处理。由于被告房租已交至2007年4月20日，本案诉讼中房屋已于2007年3月20日交予郭尧，被告刘湘林通过包涵将房屋租金实际交至2007年4月20日，其后部分租金由第三人郭尧支付给刘湘林，刘湘林无权转租承租房屋，收取转租房屋租金亦是无事实根据及法律依据的，此系刘湘林与郭尧之间的纠纷，本案不予涉及。考虑到被告自2007年3月20日起未使用诉争房屋，故原告要求支付2006年12月6日到结案之时租金及相应违约金之请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款之规定判决如下：
一、2006年6月6日，包海、包涵与刘湘林房屋租赁协议有效，依法终止履行；
二、本判决生效后十日内，郭尧腾交房屋给包海。
三、驳回包海要求刘湘林支付2006年12月6日到结案之时租金及相应时间内之违约金之诉讼请求。
诉讼费3425.40元（一审1141.80元，二审2283.60元）由原、被告、第三人包涵各负担1141.80元（原、被告及包涵已分别预交）。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 白永平
审 判 员 吴海玲
代理审判员 杨淑香
二〇〇八年一月十八日
书 记 员 王源渊