安徽省郎溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1821民初564号
原告：中国建设银行股份有限公司郎溪支行，住所地安徽省郎溪县建平镇中港路181号，组织机构代码85334541-4。
负责人：桂勇，该银行行长。
委托诉讼代理人：王昱，安徽明和律师事务所律师。
被告：樊祖洪，男，1963年6月24日出生，汉族，住江苏省宜兴市。
被告：裴祥娟，女，1963年4月26日出生，汉族，住址同上。
被告：郎溪安泰建筑商品房屋开发有限公司，住所地安徽省郎溪县经济开发区，统一社会信用代码913418215532961049（1-1）。
法定代表人：沈庆伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡国庆，男，住安徽省宣城市宣州区。该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司郎溪支行（以下简称“建行郎溪支行”）诉被告樊祖洪、裴祥娟、郎溪安泰建筑商品房屋开发有限公司（以下简称“安泰公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年9月19日公开开庭进行了审理。原告建行郎溪支行委托诉讼代理人王昱，被告安泰公司委托诉讼代理人胡国庆到庭参加了诉讼，被告樊祖洪裴祥娟经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
建行郎溪支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告樊祖洪、裴祥娟立即归还贷款本金683323.28元，利息44811.19元（截至2016年9月19日），余息按照合同约定的利率标准进行计算；2、被告樊祖洪、裴祥娟偿付原告为主张债权产生的费用7000元；3、原告享有对抵押房屋郎溪县安泰月亮湾10幢117号、118号、119号商品房优先受偿权；4、被告安泰公司对上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用及相关费用由被告承担。事实和理由：2013年1月，樊祖洪、裴祥娟向原告提出申请，称其要购买安泰公司开发的郎溪县经济开发区郎溪县安泰月亮湾10幢117号、118号、119号商品房，需要原告提供按揭贷款，并愿意以上述房产设置抵押，被告安泰公司也表示自愿为该按揭贷款承担连带清偿责任。原告经过审查后，与被告樊祖洪、裴祥娟签订借款合同和房屋抵押合同并办理抵押登记手续，被告安泰公司也在保证人栏上签字盖章，贷款期限为10年。原告签订合同后，依照合同约定义务，于2013年2月1日向被告樊祖洪、裴祥娟发放贷款860000元。但被告樊祖洪、裴祥娟于2015年7月1日起开始发生还款拖延至今，原告依据合同约定划扣担保人安泰公司保证金40997.90元，但原告继续催要贷款，但被告却拒绝还款。
樊祖洪、裴祥娟未作答辩。
安泰公司答辩称：对原告陈述的事实没有异议。要求先对樊祖洪、裴祥娟的房屋行使权利，安泰公司连带责任在将樊祖洪、裴祥娟的房产证办理完毕并交给原告之后即解除，现正在积极寻找樊祖洪、裴祥娟办证。
原告围绕其诉讼请求依法提交了《个人住房（商业用房）借款合同》、贷款支付凭证、郎溪县房屋抵押登记表，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证，到庭被告安泰公司对上述证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2013年1月15日，樊祖洪、裴祥娟因购买安泰公司出售的安泰月亮湾10幢117号、118号、119号房屋需要，作为借款人，安泰公司作为保证人，与贷款人建行郎溪支行签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》。借款金额为860000元，借款期限为120个月（2013年1月15日至2023年1月15日）。贷款利率为浮动利率，即在中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率水平上浮10%，于每年的1月1日调整，借款人逾期归还任意一期借款本息，罚息利率为贷款利率上浮50%，结息方式为按日结息。借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。合同约定还款日为借款期限起始日在每月的对日，还款方式为委托扣款方式，还款方法为等额本息还款法，每月归还本息金额为10370.66元。担保方式为保证和抵押，保证人为安泰公司，保证期间在合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误收执之日止；抵押物为樊祖洪、裴祥娟所购买的安泰月亮湾10幢117号、118号、119号房屋。另合同约定贷款人为实现债权而实际发生的全部费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等费用由借款人承担。各方当事人均在合同上签字、盖章，樊祖洪、裴祥娟在抵押人处签字。同日，樊祖洪作为预告登记抵押人，建行郎溪支行作为预告登记抵押权人，将上述房屋在郎溪县房地产管理局办理预购商品房贷款抵押预告登记。2013年2月1日，建行郎溪支行依照合同约定及樊祖洪委托，将860000元借款汇入安泰公司账户。樊祖洪、裴祥娟自2015年7月开始，未能依约按期归还贷款本息，建行郎溪支行于2015年9月30日在安泰公司处扣划保证金40997.90元。截至2016年9月19日，樊祖洪、裴祥娟欠付借款本金683323.28元，利息、罚息44811.19元。
另查明，樊祖洪、裴祥娟所购上述房屋，尚未办理房屋产权登记。
本院认为：建行郎溪支行与樊祖洪、裴祥娟、安泰公司经平等协商签订的《个人住房（商业用房）借款合同》依法成立，合法有效，各方均应本着诚实信用的原则依约履行。建行郎溪支行依约向樊祖洪、裴祥娟发放了借款，樊祖洪、裴祥娟未能按照合同约定期限及方式归还借款本息，其行为已构成违约，应依法承担相应的民事责任。樊祖洪、裴祥娟未按合同约定按时足额偿还借款本息，建行郎溪支行有权宣布贷款立即到期，并主张借款人立即归还全部借款本息，建行郎溪支行主张樊祖洪、裴祥娟归还截至2016年9月19日的借款本金683323.28元和利息44811.19元，并按照合同约定的利率标准计算余息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，以房屋抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。樊祖洪、裴祥娟虽在借款合同中与建行郎溪支行约定以自己购买的安泰月亮湾10幢117号、118号、119号房屋为未还清部分借款提供抵押担保，但上述房屋并未办理房屋产权登记，亦未进行抵押权登记，仅进行了抵押权预告登记。本院认为，抵押权预告登记所登记的并非是现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。建行郎溪支行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实的抵押权。故本院对建行郎溪支行主张樊祖洪、裴祥娟承担抵押担保责任，并对上述房屋行使优先受偿权的诉讼请求，依法不予支持，建行郎溪支行可待抵押权登记手续办妥之后主张对抵押房屋行使优先受偿权。安泰公司作为保证人，自愿在抵押登记手续办妥之前为樊祖洪、裴祥娟的贷款承担连带清偿责任，却未能在樊祖洪、裴祥娟不按照约定时间归还全部借款本息的情况下承担连带清偿责任，其行为亦属违约行为，根据协议约定和法律规定，其应在案涉抵押房屋抵押登记手续办妥之前对樊祖洪、裴祥娟的债务承担连带清偿责任。建行郎溪支行主张保证人建行郎溪支行对上述债务承担连带保证责任，未超出合同约定的保证期间及保证范围，该项诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。建行郎溪支行主张樊祖洪、裴祥娟偿付其为主张债权而产生的费用7000元，但未能提交证据予以证明该费用的实际发生，故本院对该项诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告樊祖洪、裴祥娟于本判决生效之日起十五日内一次性归还原告中国建设银行股份有限公司郎溪支行借款本金683323.28元及利息（截至2016年9月19日的利息为44811.19元，自2016年9月20日起，以欠付本金为基数，按照合同约定的利率标准上浮50%，计算利息至本判决确定的给付之日止）；
二、被告郎溪安泰建筑商品房屋开发有限公司在房屋抵押登记手续办妥并交给原告中国建设银行股份有限公司郎溪支行之前，对被告樊祖洪、裴祥娟的上述债务承担连带清偿责任。被告郎溪安泰建筑商品房屋开发有限公司承担保证责任后，有权向被告樊祖洪、裴祥娟追偿；
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司郎溪支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11170元，由被告樊祖洪、裴祥娟、郎溪安泰建筑商品房屋开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 孙莹莹
人民陪审员 桑杨和
人民陪审员 王 静
二〇一六年九月二十二日
书 记 员 杨雪华
附判决书适用法律条款：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
……
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
三、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。