广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终15854号
上诉人（原审被告）：杜景妹，女，1974年1月29日出生，汉族，住广州市荔湾区。
上诉人（原审被告）：何洁豪，男，1972年11月25日出生，汉族，住广州市荔湾区。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：关健兴，广东华鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨建伟，男，1986年12月6日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托诉讼代理人：江如椰、杨玉新，北京市东元（广州）律师事务所律师。
原审第三人：梁伟明，男，1962年1月31日出生，汉族，住广州市海珠区。
上诉人杜景妹、何洁豪因与被上诉人杨建伟，原审第三人梁伟明房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初8834号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
杜景妹、何洁豪上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判一审判决第二项为杜景妹、何洁豪无需支付50万元购房款利息，并驳回杨建伟的其他诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由杨建伟负担。事实和理由：一、一审认定事实不清，房屋实测面积与房产证记载面积及阳台记载不符的责任不能归责于杜景妹、何洁豪，本次房屋买卖交易的失败是不可抗力导致的。首先，在合同签订前，买受人对案涉房屋进行了现场查看，并查阅了房产证，其对房屋的现状是清楚的。杜景妹、何洁豪不存在故意隐瞒的行为。案涉《委托办理房屋交易转让手续合同》也是双方当事人的真实意思表示。合同对阳台没有约定，而是约定按套出售。其次，房产面积不符经历了杜景妹、何洁豪的父亲的产权登记，杜景妹、何洁豪的继承和本次买卖的他项权登记的多次测绘，皆没有人发现有出入。杜景妹、何洁豪及其父亲领取产权证后，一直没有在上述房产居住，也不可能知道由政府颁发的房产证登记会与房产实质不符。本次交易的失败是因为国土部门的测绘错误，是政府行为，对买卖双方来说都是不可抗力。二、一审法院同时支持杨建伟的50万元购房款的银行利息和房屋差价损失，属于重复计算损失，缺乏依据。且，本次交易失败是因不可抗力导致，杨建伟要求杜景妹、何洁豪赔偿因房价上涨导致的损失，没有依据。三、杨建伟作为具有完全民事行为能力的审慎购房人，其有足够的判断能力，房产的所有权以登记为准。只要未办理过户，该房屋的所有权仍然属于杜景妹、何洁豪。在法官已经明确告知不能过户的前提下，杨建伟仍擅自将案涉房屋强行装修。且装修项目亦缺乏支出依据，还存在一些不必要的项目。因此，杨建伟应自行承担不利的后果。综上，请求二审法院支持杜景妹、何洁豪的诉讼请求。
杨建伟辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案因杜景妹、何洁豪的违约导致交易不能完成。杜景妹、何洁豪出售的房屋面积与合同约定面积不符，是其故意隐瞒事实，不是不可抗力的因素导致。作为房屋出卖人有义务确保出售房屋构成因素符合双方合同约定和法律规定的基本条件，不管案涉房屋是如何取得，不能免除出卖人的合同义务。二、杜景妹、何洁豪不论是在本案一审还是在（2016）粤0103民初4844号案中均称交付的房屋是有阳台的，但其在本案一审提交的证据二，公有住房申请书中明确载明案涉房屋没有阳台，该证据是2017年11月1日取得的，由此可见，杜景妹、何洁豪是故意隐瞒了这一事实，严重违反诚实信用原则。杜景妹、何洁豪以本案由于不可抗力因素导致其违约主张免责与事实不符，其也没有尽到所谓的不可抗力的通知与证明责任。杨建伟要求解除合同和赔偿损失依法有据。二、关于购房款利息和房价上涨的损失，一审判决杜景妹、何洁豪向杨建伟方支付购房款50万的利息及赔偿房价上涨损失依法有据。购房款利息和房价上涨损失均是杜景妹、何洁豪造成的，不存在双重损失，而是经济损失之和。三、关于装修费的问题，该装修费是发生在案涉房屋上，合同解除后，房屋必然归还给杜景妹、何洁豪，其是受益人，故装修费的损失应由其承担。
梁伟明述称，同意一审判决。
因本案纠纷，杨建伟于2017年11月1日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、解除杨建伟与杜景妹、何洁豪签订的《委托办理房屋交易转让手续合同》；二、杜景妹、何洁豪返还杨建伟购房款500000元及相应利息（自2016年2月3日开始计算至返还之日止，按中国人民银行利率5.6%计算，暂计12个月：28000元）；三、杜景妹、何洁豪赔偿杨建伟因本案支付的律师费30000元；四、杜景妹、何洁豪赔偿杨建伟因本案支付的中介费3000元；五、杜景妹、何洁豪赔偿杨建伟其他损失309824.44元（包含装修费98159.44元、房价上涨的差价211665元）；六、杜景妹、何洁豪承担本案诉讼费、评估费等所有费用。
一审法院认定事实：杨建伟与案外人杨建斌是兄弟关系。2016年2月3日，杨建斌与杜景妹、何洁豪在广州房天下房地产经纪有限公司介绍下签订《委托办理房屋交易转让手续合同》，约定由杜景妹、何洁豪将其位于广州市荔湾区xx街xx号xx房出售给杨建斌，房屋面积为38.61平米（以房产证面积为准）；双方同意房产按整套出售并计价，总价50万元。（违约责任六.4条）约定：签订合同后未能卖出或买入该物业，守约方支付的中介费可要求违约方赔偿。
上述合同签订后，杨建伟向杜景妹、何洁豪转账支付了20万元，杨建斌向杜景妹、何洁豪支付了定金2万元及转账支付了购房款28万元（其中定金2万元于2016年2月3日支付，28万元于2016年4月25日支付）。杜景妹、何洁豪向杨建斌出具了收到房款48万元的收据。
对于《委托办理房屋交易转让手续合同》，杨建伟与杜景妹、何洁豪向法院提供的合同版本在合同首页当事人买方一栏、合同尾页签名处买方一栏的内容有所区别。
杨建伟提供的合同在当事人买方一栏填写了“杨建斌”、“杨建伟”，但该“杨建斌”被用笔划掉，在买方一栏的涂改处和增加内容处，有“杜景妹”和“杨建伟”的签名和指模。在买方一栏还填写了两个身份证号码，一个是杨建伟的身份证号码，一个是杨建斌的身份证号码。在合同尾页签名处买方一栏有“杨建斌”、“杨建伟”签名，但该“杨建斌”被用笔划掉，在买方一栏的涂改处，有“杜景妹”的签名和指模。杨建伟称当时杨建斌与杜景妹、何洁豪签署合同后，因杨建伟需要学位房原因，杨建伟与杨建斌及杜景妹、何洁豪共同协商把合同买方变更为杨建伟，双方到中介公司办理更改手续，因杜景妹、何洁豪当时没有带合同原件，故双方在中介公司的留底栏作了更改，双方均在合同买方一栏签名确认。杨建伟自己持有的合同原件已经遗失，现杨建伟向法院提供的合同是从中介公司的档案中提取的。杜景妹、何洁豪认为杨建伟提供的合同上买方一栏“杜景妹”的签名和指模是伪造的，不是杜景妹、何洁豪本人的签名。
杜景妹、何洁豪向法院提供的合同版本中，合同首页买方一栏填写了“杨建斌”、“杨建伟”及两人的身份证号码，尾页买方签名处仅有“杨建斌”的签名。杨建伟对杜景妹、何洁豪提供的合同的真实性没有异议，但认为双方后来已经在中介公司进行了变更，明确交易的对象是杨建伟。
上述合同签订后，杜景妹、何洁豪将房屋交付给买方。买方接收房屋后，对房屋进行装修。2016年8月杨建伟认为房屋缺少阳台，房屋比合同面积少4平方米，双方为此产生纠纷。杨建伟在2016年8月起诉要求杜景妹、何洁豪退回4平方米的房款，并对房屋办理过户手续[(2016)粤0103民初第4844号]。在上述案件诉讼过程中，杨建伟自述购房时曾在晚上到房屋查看，但由于房屋有人居住，看不清是否有阳台。杜景妹、何洁豪向杨建伟出示过房屋的产权证资料。杜景妹、何洁豪在该案中确认已收齐全部房款，并对合同的主体问题提出异议，杨建斌到庭表示其支付的28万元是代杨建伟支付，购房人实际是杨建伟。杨建伟与杜景妹、何洁豪向一审法院提供xx房的产权证上标注有阳台。一审法院到现场勘验，发现杨建伟已开始对房屋进行装修，但尚未装修完毕，房屋现状没有阳台。双方讼争的阳台位于xx之一房内，该阳台由第三人梁伟明使用。梁伟明称其向前业主购买xx之一房已多年，购买时房屋是有阳台的，一直使用至今。梁伟明持有的产权证上房屋没有阳台，讼争的阳台属于xx房的产权范围。针对上述情况，一审法院向杨建伟释明，若杨建伟主张办理房屋产权过户，可能会出现产权证的登记状况与房屋实际状况不符导致无法过户的情形。一审法院向杨建伟释明后，杨建伟经考虑于2016年12月8日撤回该案件的起诉，于2017年11月提起本案诉讼。
2017年7月12日杜景妹、何洁豪曾向杨建伟邮寄催办房屋产权过户通知书。
本案诉讼过程中，杨建伟申请对xx房现状的面积及争议的阳台面积进行测绘，拟证明杜景妹、何洁豪交付的房屋面积少于合同约定的面积。一审法院经摇珠确定由广东建准检测技术有限公司进行测绘。该公司作出B-27-1800004号《房屋面积测绘报告》，结论为xx房套内建筑面积为24.1005平方米，争议的不封闭阳台面积为4.1772平方米。杨建伟对上述测绘报告结论予以认可，杜景妹、何洁豪对上述报告不予认可，认为房屋的面积应以产权证登记的面积为准，测绘机构的结论不具有权威性。
本案诉讼过程中，杨建伟申请对xx房的装修工程造价进行评估，拟证明自己的实际损失。一审法院经摇珠确定广东天粤工程造价咨询有限公司对xx房的装修造价进行评估。在进行评估的现场勘验期间，杨建伟与杜景妹、何洁豪对xx房外面走廊阳台栏杆的装饰工程、屋顶的砂浆防水工程、屋顶的花基砌筑工程、加压供水设备是否应纳入杨建伟的损失范围有争议。该公司作出天粤造字(2018)B0003号《工程造价鉴定意见书》，结论为xx房的装修工程造价为80558.64元（已含外面走廊阳台栏杆的装饰工程、屋顶的砂浆防水工程、屋顶的花基砌筑工程的造价3855.66元及加压供水设备一台176**.8元）。杨建伟对该报告的三性予以确认，要求将涉及的加压供水设备金额为17600.8元纳入本案鉴定的总费用当中。杜景妹、何洁豪认为本案经过两次诉讼，第一次在2016年，第二次在2017年，本次的工程造价装修的损失，是杨建伟在起诉之后所进行的，也就是说这些损失并不是杜景妹、何洁豪所造成的，杨建伟在明知自己已经起诉的情况下还进行装修，杨建伟应对此造成的损失承担责任。讼争房屋是六楼，楼层不高，根本不需要加压。报告内某些项目是没有必要计算。至少有28672.78元没有合法依据。
本案诉讼过程中，杨建伟申请对xx房在本案立案时的价值进行评估，拟证明解除合同对杨建伟造成的损失。一审法院摇珠确定由广州市亿信房地产土地评估有限公司对房屋在2017年11月的价值进行评估。该公司作出穗亿房评字[2018]GFL18010045号《房地产评估报告》，结论为房屋价值为711665元。杨建伟对上述结论没有异议。杜景妹、何洁豪认为评估价格过高，且该损失是杨建伟自己造成的，该结论与本案没有关联。
杨建伟为此交纳了工程造价评估费2600元、测绘费18000元、房屋价值评估费3558元。
杨建伟因诉讼聘请了律师代为诉讼，交纳了律师费3万元。
杨建伟与杜景妹、何洁豪争议的阳台目前由第三人梁伟明使用，梁伟明认为该阳台应归属于其本人，向该房屋的原出售单位广州市白云供销合作联合社申请出具证明，广州市白云供销合作联合社于2016年12月9日向广州市国土资源和房屋管理局出具证明，证明讼争xx房与xx之一房的面积与房产证登记有误，认为xx房的建筑面积应为28.6087平方米，没有阳台；xx之一房的建筑面积应为38.6145平方米，应包含阳台，建议房屋管理部门给予更正。2018年3月第三人领取了新的产权证[粤（2018）广州市不动产权第00214075号]，上面标注讼争的阳台归属于第三人，房屋总面积为38.61平方米。
一审法院认为:一、关于合同主体问题，虽然杜景妹、何洁豪手上的合同尾页没有杨建伟的签名，但在合同履行过程中，杨建伟有向杜景妹、何洁豪转账20万元，杨建斌事后也表示自己是代杨建伟还款，且双方对合同的履行产生纠纷后，杜景妹、何洁豪仍在2017年7月向杨建伟发函要求杨建伟尽快办理房屋的过户手续，即在合同履行过程中，杜景妹、何洁豪以自己的行为表明同意和确认合同的购买方由杨建斌变更为杨建伟。现杜景妹、何洁豪又以杨建伟没有在合同上签名为由否认其是购房人，理由不充分，不予采信。根据合同法第八十八条规定及上述杨建斌与杜景妹、何洁豪的行为，认定杨建斌与杜景妹、何洁豪签订的合同中购房人的权利义务已全部转让给杨建伟。
二、杨建斌与杜景妹、何洁豪签订的合同是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，杨建伟购买的是38.61平方米的房屋，杜景妹、何洁豪交付的房屋面积应与合同约定相符。现根据广东建准检测技术有限公司的测绘结果，没有阳台的xx房的套内建筑面积仅为24.1005平方米，该面积与合同约定的面积相差14.5095平方米，减少的面积占合同约定总面积约37.6%；即使算上阳台，面积也仅有28.2777平方米，该面积与合同约定的面积相差10.3323平方米，减少的面积大约为26.7%。根据讼争阳台由第三人使用多年的事实，杜景妹、何洁豪称交付房屋时包含阳台的陈述缺乏事实依据，不予采信。另由于杨建伟购买房屋时曾到房屋内勘查，且杜景妹、何洁豪也向杨建伟提供过房屋的产权证，因此，作为一个审慎的购房人，杨建斌与杨建伟可以看到所购买的房屋的现状缺少阳台，与xx房房产证的登记明显不符，在此情况下，杨建斌、杨建伟仍与杜景妹、何洁豪签订房屋买卖合同，表明其是接受房屋没有阳台的现状，愿意购买没有阳台的房屋。此外，虽然杜景妹、何洁豪不认可建准公司的测绘报告结论，但根据广州市白云供销合作联合社出具证明及第三人2018年3月领取的xx之一房新产权证上的登记面积，可以判定房屋管理部门也采信广州市白云供销合作联合社的证明内容，为第三人出具了新的产权证，对xx之一房的产权面积和讼争阳台的归属进行了重新的登记。因此，可以印证杜景妹、何洁豪交付给杨建伟的房屋中，即使把阳台的面积剔除，xx房剩余的面积也未达到34.4177平方米（38.61平方米-4.1968平方米），与合同约定的面积相距甚远。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，所交付房屋的面积差绝对值在3%以上的，购房人要求解除合同的，法院应予支持。现杜景妹、何洁豪交付给杨建伟的房屋面积差大于3%，构成违约。参照上述司法解释，杨建伟要求解除合同、退回房款及利息合法合理，予以支持。对于合同解除时间，依照合同法规定应以杨建伟起诉状副本送达给杜景妹、何洁豪之日即2017年11月3日为解除之日。合同解除后，杨建伟应把房屋交还给杜景妹、何洁豪。对于利息计算的起算时间，应以杨建伟支付房款的次日开始起算。由于我国并无强制实行诉讼必须聘请律师的诉讼制度，因此聘请律师进行诉讼是杨建伟自行寻找法律咨询服务的支出，非杨建伟与杜景妹、何洁豪纠纷引发的必然损失，故杨建伟要求杜景妹、何洁豪赔偿律师费缺乏法律依据，不予支持。因杨建伟没有提供已经支付中介费的证据，故杨建伟要求杜景妹、何洁豪赔偿中介费缺乏事实依据，不予支持。对于房屋的装修损失，因在(2016)粤0103民初第4844号中，已经向杨建伟释明合同可能无法继续履行，杨建伟在明知合同无法继续履行的情况下仍对房屋继续进行装修，对后期的装修投入属于杨建伟自行扩大的损失，不应由杜景妹、何洁豪赔偿。结合本案的实际情况，酌情确定装修损失由杨建伟、杜景妹、何洁豪各负担一半即40279.32元。对于房屋的升值损失，因合同解除后杨建伟以同等价格已无法购买到同等条件的房屋，对于房价上涨的差额部分211665元属于杨建伟的实际损失，故杨建伟要求杜景妹、何洁豪赔偿房价上涨的价值损失有法律依据，予以支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，于2018年6月22日作出判决如下：一、杨建伟与杜景妹、何洁豪因买卖广州市荔湾区xx街x号xx房所签订的《委托办理房屋交易转让手续合同》于2017年11月3日解除。自本判决发生法律效力之日起十五天内，杨建伟将广州市荔湾区xx街xx号xx房交还给杜景妹、何洁豪。二、自本判决发生法律效力之日起十五天内，杜景妹、何洁豪向杨建伟返还购房款50万元及支付利息（其中2万元从2016年2月4日起计算利息，48万元从2016年4月26日起计算利息，按照银行同期贷款利率计算至还款之日止）。
三、自本判决发生法律效力之日起十五天内，杜景妹、何洁豪向杨建伟赔偿装修损失40279.32元、房屋价格上涨损失211665元。四、驳回杨建伟的其它诉讼请求。杜景妹、何洁豪如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6114元由杨建伟负担454元。杜景妹、何洁豪负担5660元。本案工程造价评估费2600元由杨建伟负担。测绘费18000元、房屋价值评估费3558元由杜景妹、何洁豪负担。
经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。
二审庭审时，杜景妹、何洁豪和梁伟明确认案涉房屋与案涉争议阳台无门互通，与梁伟明房屋有门互通。杨建伟称是晚上去查看的房屋，没有留意阳台和房产证面积。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅对杜景妹、何洁豪的上诉请求进行审理。
一审法院根据杜景妹、何洁豪与杨建伟及案外人梁建斌的陈述，及合同的履行过程，认定案涉《委托办理房屋交易转让手续合同》的购房主体为杨建伟，各方对此均无提出异议，本院二审予以确认。案涉合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。一审法院对此认定正确，本院予以维持。
在合同履行过程中，双方因房屋实际面积与合同约定面积、房产证登记面积不一致产生纠纷，导致合同无法继续履行。一审法院判令杨建伟与杜景妹、何洁豪的房屋买卖关系于2017年11月3日解除，双方均无异议，本院予以确认。合同解除后，杨建伟应返还房屋，杜景妹、何洁豪应向杨建伟返还已支付的购房款。一审法院判令杜景妹、何洁豪向杨建伟返还购房款50万元及占用期间的利息，处理正确，本院予以维持。
关于案涉合同未能继续履行的过错责任问题。首先，杨建伟在购买房屋时有实地查看房屋，并查阅了房产证，其应清楚房屋的现状及是否有阳台等情况。其次，双方在合同中亦是约定房屋按整套出售并计价，并未约定面积单价。且，杨建伟并未提供确实充分的证据证明杜景妹、何洁豪对房屋实际面积与产权证面积不一致的情况知情。因此，杜景妹、何洁豪与杨建伟对合同无法继续履行均不存在过错。但是，因杜景妹、何洁豪已收回房屋，房屋所附的装修价值亦归属于其，其应对该项受益支付相应的对价。一审经评估公司鉴定，确定装修工程造价为80558.64元，一审法院酌情双方各负担一半，处理不当，本院予以纠正。对于房屋的升值损失，因合同解除非双方过错，基于公平原则，本院酌情确定杜景妹、何洁豪与杨建伟对房屋差价损失各负担一半即105832.50元。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。
综上所述，杜景妹、何洁豪的上诉请求部分成立，本院予以支持。对于其他上诉请求，本院予以驳回。一审法院处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初8834号民事判决第一、二、四项；
二、撤销广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初8834号民事判决第三项；
三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，杜景妹、何洁豪向杨建伟赔偿装修损失80558.64元、房屋价格上涨损失105832.50元。
一审案件受理费6114元，由杨建伟负担1454元，由杜景妹、何洁豪负担4660元。本案工程造价评估费2600元由杨建伟负担。二审案件受理费5829元，由上诉人杜景妹、何洁豪负担4080元，由被上诉人杨建伟负担1749元。
本判决为终审判决。
审判长 刘贤君
审判员 谭红玉
审判员 郑怀勇
二〇一八年十月二十二日
书记员 眭 翘
李倩妤