江苏省泰州市高港区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰高民再初字第00002号
原告蔡亚楼。
被告泰州市金港装饰城有限公司，住所地泰州市高港区扬子江南路89号。
法定代表人姚立忠，董事长。
委托代理人（特别授权）朱丽，江苏石城律师事务所律师。
原告蔡亚楼与被告泰州市金港装饰城有限公司（以下简称金港公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月25日立案受理，2013年10月22日作出（2013）泰高民初字第635号民事判决。金港公司不服，向泰州市中级人民法院提起上诉，2013年12月31日中院作出（2013）泰中民终字第0811号民事判决，驳回上诉，维持原判。金港公司不服判决，向江苏省高级人民法院申请再审，2015年3月17日，江苏省高级人民法院作出（2014）苏审三民申字第0425号民事裁定，指令江苏省泰州市中级人民法院再审。江苏省泰州市中级人民法院于2015年6月30日作出（2015）泰中民再终字第00016号民事裁定，撤销泰州市高港区人民法院（2013）泰高民初字第635号民事判决及江苏省泰州市中级人民法院（2013）泰中民终字第0811号民事判决，发回泰州市高港区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告蔡亚楼及被告金港公司委托代理人朱丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡亚楼诉称，2010年4月26日，原、被告签订了两份房屋买卖合同，就房屋价款及违约责任等进行了约定。原告按约支付了全部购房款，但金港公司至今未能将商品房交付给原告。故请求法院判令金港公司向其支付逾期交房的违约金78498.9元（自2010年12月31日起至2013年4月21日止）；金港公司未能在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的违约金9311.85元及诉讼费。
被告金港公司辩称：首先，金港公司不存在延期交付的情况。因双方之间存在委托经营合同的关系，金港公司已经通过占有改定的方式向蔡亚楼交付了房屋。其次，金港公司不应承担延期交房的违约金。双方委托经营合同的时间是从2011年1月1日到2014年1月1日，这期间房屋的收益已由蔡亚楼享有，而且2014年1月1日以后，房屋的收益也已经由蔡亚楼享有，所以事实上原告没有任何的损失，故金港公司不应当承担延期交房违约金。再次，纠纷应按照达成的调解方案解决。本案诉讼之前双方就所涉纠纷进行了调解，并形成了调解方案，原告在调解方案上签名，该调解内容已经成立并且生效，所以双方应当按照调解内容来执行。最后，在案件的诉讼期间蔡亚楼拒绝接受房屋，直至2015年5月15日才到金港公司交付办证的款项，金港公司将按照规定办理相关权属登记手续。原、被告已经在政府协调下就双方的房屋买卖争议达成了一致意见，双方应按该协调意见处理纠纷，蔡亚楼主张的违约金标准过高，请求法院依法判决。
经审理查明，2010年4月26日，原告蔡亚楼与被告金港公司签订商品房买卖合同两份，约定原告向被告购买金港国际商业广场第9幢A9单元203、205号商品房，203号商品房的建筑面积为33.48平方米，总价款为141227元，205号商品房的建筑面积为39.83平方米，总价款为169168元；交付期限均为2010年12月30日前，交付的商品房须经竣工验收备案，达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应出示竣工验收备案文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示竣工验收备案文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。上述商品房买卖合同附件四：合同补充协议中，双方就物业管理费约定，商业部分在买受人委托出卖人三年经营期内，由出卖人向承租人收取，委托经营期满后，由买受人自行缴纳。商品房买卖合同签订后，蔡亚楼分别缴纳了203号商品房的购房款141227元及205号商品房的购房款169168元，金港公司于2011年5月23日向蔡亚楼开具了203号及205号商品房的购房款发票。2011年6月13日，原、被告签订中场验收协议书，表明“一、室内验收事项：1、进户门已装好；2、消防已装好；3、墙面、地面符合标准；4、层高符合标准；5、其它；以上事项经业主本人验收完毕，符合标准”。为保证本市场如期开业，业主同意由泰州市金港商业广场经营管理有限公司自即日起安排商户进场装修。备注：商铺委托经营时间自2011年1月1日起，至2014年1月1日止。2012年10月19日金港国际商业广场第9、10、12幢楼进行了竣工验收，并于2012年11月5日进行了竣工验收备案。因蔡亚楼及其他买受人与金港公司就房屋买卖发生矛盾，2012年6月28日，泰州市高港区口岸街道办事处（以下简称口岸街道办）进行了协调，在协调记录本上作出如下记载“业主与金港装饰城协商后达成如下调解方案：1、合同价1%优惠。2、取消免租期。同意该方案的业主签名并留下联系方式（见附件）”。在附件中，原告蔡亚楼签了名，并留下了联系方式。后，原、被告为房屋交付及违约责任的问题又经多次协调，但未能达成一致，原告蔡亚楼遂于2013年4月25日诉至本院。
上述事实有商品房买卖合同及附件四（合同补充协议）、销售不动产统一发票、中场验收协议书、竣工验收备案表、口岸街道办重大矛盾纠纷协调记录本及附件、当事人陈述等在案佐证。
本院认为：蔡亚楼、金港公司签订的商品房买卖合同及附件四合同补充协议，是双方真实意思的表示，合法有效。双方争议焦点为：一、金港公司是否应承担逾期交房违约责任；二、金港公司是否应承担未按约定期限办理产权手续的违约责任；三、口岸街道办协调下形成的调解方案是否表明蔡亚楼、金港公司交房达成了一致协议，并应按该调解方案履行。
关于争议焦点一，金港公司是否应承担逾期交房违约责任。首先，双方存在返租协议，金港公司在返租期限内无需实际交付房屋。由于涉案房屋系商铺，蔡亚楼购买后返租给金港公司经营，并通过收取三年租金的形式行使其房产经营权益。因出卖人与返租经营人均是金港公司，双方已通过计算返租收益的时间来确认蔡亚楼交付返租经营的时间，故金港公司在返租期限内无需向蔡亚楼实际交付房屋。其次，双方对房屋返租期限的约定实质是对合同中关于房屋实际交付时间约定的变更。房屋买卖合同附件四及2011年6月13日蔡亚楼与金港公司签订的中场验收协议书中明确约定委托经营的期限是2011年1月1日至2014年1月1日。可见双方已经通过合同附件四及中场验收协议对合同约定的交房方式及实际交付时间作出变更。综上，本院认为，因双方存在返租协议，金港公司以返租经营的方式占有房屋，无需在返租期限届满前向蔡亚楼实际交付房屋，不存在逾期交房的情形，蔡亚楼主张金港公司承担该期间的逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。
关于争议焦点二，金港公司是否应承担未按约定期限办理产权手续的违约责任。金港公司自认房屋交付时间为2011年1月1日，但房屋实际竣工时间为2012年10月19日，因此金港公司不可能按照合同约定的在房屋交付后90日内（即2011年4月1日前）提供办理权属登记所需的资料，并报产权登记机关备案，违反双方商品房买卖合同约定，因此金港公司应当承担未按约定期限办理产权手续违约责任，违约金为9311.85元（141227＊3%＋169168＊3%=9311.85）。
关于争议焦点三，口岸街道办协调下形成的调解方案是否表明蔡亚楼、金港公司交房达成了一致协议，并应按该调解方案履行。口岸街道办协调下形成的调解方案仅是被告与发生纠纷的买受人之间的一个调解意向，并非双方最终达成的调解协议。从被告提供的其单方制作的协议书内容来看，“经镇政府领导调解，我司（金港公司）同意给予以下签字客户（见附件）享有下列两点特殊优惠：1、享有合同价的1%的优惠；2、三个月的免租期可以取消；享有此优惠后客户不得再追究开发商交房的其它违约责任，签字客户有义务对以上优惠实行保密，如有客户违反，则泄密者客户不得享有以上优惠，同时不得追究开发商的违约责任。以上客户等开发商拿到竣工验收报告后统一通知办理”，与口岸街道办协调记录本上记载的调解方案“1、合同价1%优惠。2、取消免租期”是有实质上的差别的，一是后者对免租期的期间没有确定，二是后者也没有对签字客户诸如“保密义务及泄密后果”的限制。而主持协调的口岸街道办副主任吉鹏军表示，2012年6月28日协调的当天并没有被告提供的这一“协议书”，也就是说当天在附件上签名并留下联系方式的买受人对“协议书”的内容是不知情的，故本院认为，口岸街道办协调下形成的调解方案仅是争议双方在协调当天形成的调解意向，具体的调解协议内容尚需当事人事后进行确认并签订相关协议，或以行为表示认可。原、被告在2012年6月28日后并未能就逾期交房达成一致意见，故对被告主张仍按口岸街道办协调下的调解方案来执行，本院不予认可。
综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告泰州市金港装饰城有限公司于本判决生效后10日内给付原告蔡亚楼违约金9311.85元。
二、驳回原告蔡亚楼的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费2000元，由原告蔡亚楼负担1500元，被告泰州市金港装饰城有限公司负担500元（被告应负担的案件受理费，原告已缴纳，本院不再退还，由被告在本判决生效后10日内一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费2000元（户名：泰州市财政局；开户行：农行泰州海陵支行；帐号：20×××88）。
审 判 长 陈义良
审 判 员 张 晨
代理审判员 高兰花
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 李 辉
附：裁判所依据的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。