广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2095号
上诉人（原审原告）：深圳市安华厦物业管理有限公司。住所地：深圳市罗湖区。
法定代表人：林泽珊，董事长。
委托代理人：余耀辉，广东金桥百信律师事务所律师。
委托代理人：董浩，广东金桥百信律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：深圳市新信海实业发展有限公司。住所地：深圳市罗湖区。
法定代表人：钟守菊，董事长。
委托代理人：赖敏，系该公司职员。
委托代理人：刘长森，北京市京都（深圳）律师事务所律师。
上诉人深圳市安华厦物业管理有限公司（以下简称为安华厦公司）因与深圳市新信海实业发展有限公司（以下简称为新信海公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第652号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：一、安华厦公司系具有二级物业资质的企业法人。2012年6月12日，安华厦公司与深圳市罗湖区金通大厦业主委员会签订《深圳市金通大厦b座物业服务合同》，合同约定：金通大厦业委会将深圳市罗湖区金通大厦b座委托安华厦公司进行物业管理，物业类型为写字楼、商业物业；合同期限为三年，自2012年年7月1日至2015年6月30日；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：塔楼7.8元／平方米／月，裙楼9.8元／平方米／月；业主应在每月10日前按月交纳物业服务费，逾期交纳物业服务费的，安华厦公司可以从逾期之日起每日按缴费用千分之三加收违约金；遵照深圳市物业专项维修资金管理有关规定，依法代收日常收取的物业专项维修基金；本物业的中央空调按运行费与维护费收取，即每月每平方米建筑面积7.2元，仅在开空调季节收取，开空调季节是指每年的四月中上旬至十一月中下旬；中央空调费由运行费与维护费组成，该费用包括中央空调大中修及日常运行所需的水电费、维护费；如因特殊原因，不需要大厦的中央空调，需报请大厦业委会及管理处同意，不承担中央空调运行费，仅承担中央空调维护费，按全年每月每平方米建筑面积2.4元收取；合同还约定了其他权利义务。安华厦公司代市水务集团和电力公司向业主收取水费、电费、排污和垃圾处理费，上述费用的收费标准按政府定价。二、新信海公司系金通大厦b座x层房产的所有权人，该房产建筑面积为872.43平方米。新信海公司未向安华厦公司交纳2012年7月1日至2014年4月30日期间的物业管理费149708.9元、本体维修基金4798.36元、空调运行费69096.45元、水费1450.55元、排污和垃圾处理费574.21元、电费52173元，
安华厦公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、新信海公司立即向安华厦公司支付自2012年7月1日起至2014年4月30日止的物业管理费149708.90元、空调运行费63966.58元、水费1450.55元、电费52173元、排污和垃圾处理费574.21元、房屋本体维修基金4798.42元、维修费95元及滞纳金282143.81元，共计554910.47元。2、新信海公司承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。安华厦公司与金通大厦业委会签订的《深圳市金通大厦b座物业服务合同》合法有效，系双方当事人的真实意思表示。该《深圳市金通大厦b座物业服务合同》所约定的权利义务，对作为金通大厦业主的新信海公司具有约束力。新信海公司应当按照物业管理合同的约定履行义务。新信海公司未依约履行合同义务，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。故安华厦公司诉请新信海公司支付拖欠的物业管理费、本体维修基金、空调运行费、水费、电费、排污和垃圾处理费，具有事实和法律依据，原审法院予以支持。关于空调运行费部分，安华厦公司仅主张63966.58元，系安华厦公司对其权利的自由处分，原审法院予以确认。新信海公司辩称，安华厦公司与金通大厦业委会签订的物业服务合同无效，但未举证证明，故原审法院对新信海公司的该答辩意见不予采纳。新信海公司又辩称，安华厦公司没有履行物业服务的义务。原审法院认为，新信海公司提供的证据不足以证明安华厦公司存在未按合同约定履行服务义务的情形，新信海公司对此亦不予认可；退一步讲，即便安华厦公司在某方面的管理存在问题也并不能否定其提供的其他服务，因此新信海公司以此拒绝交纳物业管理费，理由不能成立。关于物业管理费的滞纳金，安华厦公司主张的标准过高，原审法院酌情予以调整：按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付，超过此部分的，原审法院不予支持。安华厦公司主张的本体维修基金、空调运行费、水费、电费、排污和垃圾处理费的滞纳金，无事实和法律依据，原审法院不予支持。安华厦公司主张维修费95元，但未举证证明，原审法院不予支持。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、新信海公司应于判决生效之日起十日内向安华厦公司支付2012年7月1日至2014年4月30日期间的物业管理费149708.9元，并支付上述费用的滞纳金（滞纳金从2012年7月11日起，逐月以每月欠款额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至2014年4月30日止）。二、新信海公司应于判决生效之日起十日内向安华厦公司支付2012年7月1日至2014年4月30日期间的本体维修基金4798.36元、空调运行费63966.58元。三、新信海公司应于判决生效之日起十日内向安华厦公司支付2012年7月1日至2014年4月30日期间的水费1450.55元、排污和垃圾处理费574.21元、电费52173元。四、驳回安华厦公司的其他诉讼请求。如未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4675元，由安华厦公司负担2377元，由新信海公司负担2298元。
上诉人安华厦公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决第一项关于滞纳金计付标准的判决，改判新信海公司以每月欠交的物业管理费为基数按照万分之五的标准计付滞纳金，共计24419.58元。（从2012年7月11日起至2014年4月30日止，与原审该项判决差额为16155.65元。），并判令由新信海公司承担本案一、二审的诉讼费用。上诉理由：一、新信海公司恶意长期违约致使违约金数额较大，应当由新信海公司自行承担。原审法院过度调低违约金，适用法律错误，应当予以改判。物业服务合同第七条的约定，逾期交纳物业服务费的，安华厦公司可以从逾期之日起每日按交纳费用千分之三加收违约金。物业管理费的交纳如同水电费的交纳，一般违约时间都在几天之内，因此该约定的违约金数额本身并不高。如果业主当月未交纳物业服务费，经安华厦公司催告后及时交纳，实际上该违约金数额也不会很高。至于新信海公司违约金总额较大的原因，其实是新信海公司置安华厦公司多次催告而不顾，恶意违约，长达两年拒不交纳物业管理费的结果，该结果应当由其自行承担而不应由守约方承担。原审法院审理没有考虑合同的履行情况和当事人的过错程度而作出判决，该判决结果纵容了新信海公司的违约行为，损害了安华厦公司的合法权益。二、违约金具有补偿性和惩罚性双重属性，原审法院判决没有体现惩罚性，适用法律错误，应当予以改判。我国合同法规定的违约金的性质具有补偿性和惩罚性双重属性。根据最高人民法院的相关解释，人民法院对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的原则，本着违约金救济的理念对违约金进行调整。本案中，安华厦公司的直接损失就是新信海公司的欠交的物业服务费用，该笔金钱损失在欠交期间本身就会产生孳息损失，一审法院按照同期同类的银行贷款利率计算违约金，只是补偿了安华厦公司的直接损失，本身就没有包括安华厦公司的其他损失。该判决结果没有完全体现违约金的补偿性质，更没有体现违约金的惩罚性质，违背了当事人意思自治原则和公平原则，应当予以改判。三、根据深圳地区以往司法判例以及最高院的相关解释，不宜过低调整违约金，调低应当适度。参照安华厦公司其他的物业管理费纠纷的生效判决，深圳市罗湖区人民法院、深圳市中级人民法院均认为拖欠物业管理费的应按照日万分之五支付滞纳金。根据最高院的相关司法解释，逾期付款损失可以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。因此安华厦公司认为本案违约金应当介于日万分之五至日千分之三之间。
上诉人新信海公司也不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决第一项、第二项、第三项，改判驳回安华厦公司的诉讼请求，并判令由安华厦公司承担本案全部诉讼费用。上诉理由：一、物业服务合同应为无效合同。《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条（四）、（七）规定选聘和解聘物业服务企业及有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。《深圳经济特区物业管理条例》第六十六条规定：“物业服务企业提供物业服务，应当与建设单位或者业主大会签订物业服务合同，约定物业服务的计费方式、收费标准、服务内容，服务期限等。”本案中，安华厦公司提供的《深圳市金通大厦b座物业服务合同》系业主委员会与安华厦公司共同签订，并非由业主大会与物业服务企业签订，该合同违反了特区物业管理条例第六十六条之规定。同时，本案也没有任何证据证明该物业服务合同经金通大厦业主大会表决通过，或业主委员会的招投标行为得到了业主大会的授权。因此，《深圳市金通大厦b座物业服务合同》为无效合同，原审法院在没有证据支持的情况下认定物业服务合同有效，明显违反法律规定。依法应当予以纠正。二、安华厦公司无物业管理资质，从业人员未按照国家规定取得相应的资格证书，无权收费。三、在安华厦公司没有任何证据证明已经履行了物业服务合同义务的情况下，原审法院仍然判决新信海公司给付管理费，违反法律规定。四、安华厦公司主张的收费标准既不符合物业服务合同的约定，也不符合相关法律规定。（一）安华厦公司向新信海公司主张按每平方米2.4元／月的标准收取中央空调维护费违反相关法律规定。《深圳市金通大厦b座物业服务合同》第十一条（2）约定中央空调维护费主要用于中央空调大中修所需要费用。而根据《深圳市物业专项维修资金管理规定》第三条第三款、第四条第二款、第十八条和第二十条之规定，中央空调大中修的费用应当在物业专项维修资金中支出。物业服务企业在收取专项维修资金后，不得重复收取公共设施的大中修费用。本案安华厦公司在已经收取业主专项维修资金的情况下，无权再向业主重复收取中央空调维护费。（二）安华厦公司按业主建筑面积收取中央空调水电费不符合其依据深圳市罗湖区市场临督管理局罗湖分局监督公示的收费方式及标准。安华厦公司提供的《金通大厦物业服务管理收费公示栏》公示的“中央空调水电费”实际收费标准计费方式为“按实际用量公摊”。但安华厦公司并未提供新信海公司的实际用量，而是按建筑面积收取，明显违反了深圳市罗湖区市场监督管理局罗湖分局监督公示的收费方式及标准。实际上，新信海公司的物业长期空置，根本没有使用中央空调。因此，对安华厦公司主张向新信海公司收取中央空调费水电费的诉讼请求依法应予驳回。（三）安华厦公司向新信海公司主张收取水费、电费及排污和垃圾处理费、维修费没有合同及法律依据。安华厦公司没有相应的证据证明新信海公司的实际用水量、用电量及应承担的排污和垃圾处理费的具体数额。安华厦公司提供的费用统计表并非原始抄表记录，水电表完全在安华厦公司的占有和控制之下，新信海公司根本无从知晓实际用量，在新信海公司无法举证实际用量的情况下，原审法院采纳安华厦公司的证据明显违反了举证原则。因此，对该项诉讼请求，原审判决错误。（四）安华厦公司在未履行将日常收取的专项维修资金存入深圳市物业专项维修资金专户的情况下，无权向新信海公司收取专项维修资金。《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条第四款规定，物业服务企业应当将其日常所收取的专项维修资金按月存入物业专项维修资金专户。但本案安华厦公司在向业主收取专项维修资金后，从未按月存入物业专项维修资金专户。在此情况下，新信海公司有权行使不安抗辩权。安华厦公司主张新信海公司支付该项费用前，必须履行将专项维修资金按月存入物业专项维修资金专户的法定义务。五、原审法院支持安华厦公司关于滞纳金的主张明显违法。首先，《深圳市金通大厦b座物业服务合同》没有经过业主大会的表决不具有法律效力。同时，在安华厦公司没有履行合同义务的情况下，新信海公司有合理的抗辩权。因此，原审判决要求新信海公司承担滞纳金属于认定事实错误，适用法律错误。
新信海公司针对安华厦公司上诉的答辩意见与其自己一方的上诉意见一致，此外还补充以下几点：一、原审判决对空调运行费计算错误。合同约定应当是7.2元，根据新信海公司的计算，空调运行费是4万多元，而且按照合同约定12月份不收取空调费，但安华厦公司到12月份仍然在收取空调运行费。新信海公司所在的房产有一半空置，不可能产生空调费用。二、原审判决对安华厦公司损害公共设施的行为没有记载，而我方对此提供了照片和图纸作为证据。三、安华厦公司从今年1月份开始就没有提供物业服务。四、安华厦公司管理不善造成水管爆水，导致我方向租户赔偿损失。
安华厦公司针对新信海公司的上诉答辩称：一、物业服务合同
是有效的，该合同的签订是由业主大会授权业主委员会通过招投标的方式予以确定，整个招投标的过程都经上级主管部门全程监督，安华厦公司以最高得分成为涉案大厦的服务企业，因此该物业服务合同是经过业主大会认可的。二、涉案大厦总建筑面积将近3万多，而涉案的新信海公司仅有800多平方米，该合同已经取得了专有部分的面积占总面积的过半数以上，同时占总人数过半数以上的业主追认。三、新信海公司有物业管理资质。四、新信海公司主张安华厦公司没有履行物业服务合同，与实际情况不符，也没有任何证据证明。新信海公司主张侵权损害不属于本案审理范围，若有侵权，新信海公司应当另行起诉。五、新信海公司主张安华厦公司在1月份之后没有提供相关的物业服务，这是因为安华厦公司因新信海公司不履行支付管理费而履行了抗辩权。六、关于空调维护的问题，双方的合同实际约定4月至11月份，但根据实际情况进行调整，因此在某一年度12月份开空调是正常的行为，并不是针对新信海公司一家，而是涉案大厦都是这样的。空调维护费的数额合同有明确的约定，按照实际用量，该实际用量是指开空调的时间，并不是空调的实际使用电量。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明：安华厦公司在二审提交了其物业服务企业资质证书，该证书载明安华厦公司具有二级物业服务企业资质。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。涉案物业服务合同系由金通大厦业主委员会与安华厦公司签订。根据《物业管理条例》第十五条的规定，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同系业主委员会的法定职责。新信海公司有关涉案物业服务合同并非由业主大会与安华厦公司签订，涉案合同无效的主张与上述规定不符，本院不予采纳。原审法院认定涉案物业服务合同有效，认定正确。新信海公司如果认为业主委员会签订物业服务合同未经业主大会决定，系业主对业主委员会工作行使监督权利的问题，安华厦公司可另循法律途径主张权利。新信海公司上诉称安华厦公司不具备物业服务企业资质，但从安华厦公司提交的资质证书来看，安华厦公司具备二级物业服务企业资质，新信海公司的该项上诉主张与事实不符，本院不予采纳。
《物业管理条例》第七条规定，业主有义务按照国家有关规定交纳专项维修基金，按时交纳物业服务费用。涉案物业服务合同也约定业主有义务交纳物业服务费、中央空调运行费和维护费，按政府规定交纳专项维修基金，以及交纳水务集团和电力公司委托安华厦公司收取的水费、电费、排污费和垃圾处理费等费用。新信海公司在2012年7月1日至2014年4月30日期间未交纳上述费用，构成违约。安华厦公司有权要求新信海公司支付拖欠的费用。
对于上述费用的具体收费标准，专项维修基金系按深圳市有关规定执行，安华厦公司代收的水电费、排污费、垃圾处理费的收费标准系按照水务集团和电力公司的相关收费标准执行，物业服务费用、中央空调运行费和维护费这两项费用的收费标准在物业服务合同中有明确约定。新信海公司对上述各项费用的收费依据、收费标准和金额均有异议，但其异议理由均不能成立。（一）关于专项维修基金。新信海公司认为安华厦公司并未按规定将收取的专项维修基金存入专项维修基金专户，但新信海公司并未提交证据证明其该项主张。专项维修基金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。物业服务企业应当将专项维修基金存入专项维修基金专户。业主有权监督专项维修基金的管理和使用。如果安华厦公司未按规定履行上述义务，新信海公司可另循法律途径主张权利，但不得以此为由拒绝履行交纳专项维修基金这一法定义务。（二）对于物业服务费。新信海公司认为安华厦公司未按合同约定履行义务，其有权拒付物业服务费。本院认为，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，业主有权监督物业服务企业履行物业服务合同，但业主不得以此为由拒绝交纳物业服务费用。新信海公司认为安华厦公司未按约定提供相应服务，可另循途径主张权利，但不能以此为由拒绝交纳物业服务费。（三）对于安华厦公司代收的水费、电费、排污费和垃圾处理费。新信海公司对上述费用的金额提出异议，因水电的用量和价格系业主可以通过向水务集团和电力部门查询得知的事项，在新信海公司未提交反驳证据的情况下，原审法院采纳安华厦公司主张的金额，并无不当。（四）对于中央空调运行费和维护费。涉案物业服务合同已经明确约定中央空调运行费和维护费的收费标准（每月每平方米建筑面积7.2元）和计费时段（每年四月中上旬至十一月中下旬），并约定如果不使用中央空调，报请业主委员会和管理层同意后，不承担空调运行费，仅承担维护费（每月每平方米建筑面积2.4元）。安华厦公司所主张的2012年7月1日至2014年4月30日期间的中央空调运行费63966.58元，未超出新信海公司按照合同约定应当交纳的数额。原审法院支持安华厦公司的该项请求，并无不当。
对于逾期支付物业服务费的滞纳金，物业服务合同作了明确约定，新信海公司拖欠物业服务费，应当支付滞纳金。考虑到安华厦公司因张云违约所受的损失主要为利息损失，合同约定的日千分之三的滞纳金确实过高，原审法院酌情调整为按同期同类贷款基准利率计付，原审法院对滞纳金标准的调整并无不当。安华厦公司上诉认为原审法院将滞纳金标准调整过低，与其他案件生效判决不一致。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，违约金的调整应当根据公平原则和诚实信用原则，基于个案具体情况来衡量，并无适用于所有案件的唯一标准。安华厦公司以原审判决调整违约金的幅度与其他生效判决的调整幅度不一致为由，请求撤销原审判决，依据不足，本院不予采信。
综上，上诉人安华厦公司和新信海公司上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5390元（已由深圳市安华厦物业管理有限公司预交204元，深圳市新信海实业发展有限公司预交9350元），由深圳市安华厦物业管理有限公司负担204元，由深圳市新信海实业发展有限公司负担5186元。深圳市新信海实业发展有限公司多预交的4164元，由本院退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十一月三日
书 记 员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。