贵州省安顺市西秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0402民初2202号
原告：龚海鸥，女，1979年2月4日生，汉族，贵州省普定县人，普定一中教师，住贵州省普定县。
原告：陈刚，男，1974年10月18日生，汉族，贵州省普定县人，普定县税务局公务员，住贵州省普定县。
被告：安顺翠麓房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区北二环路口苏苑公寓A栋4单元612号。
统一社会信用代码：91520400722190256D。
法定代表人：彭东，该公司董事长，
委托诉讼代理人：农黎波，贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：彭洁茹，贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告龚海鸥、陈刚诉被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司（以下简称翠麓公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚海鸥、陈刚、被告翠麓公司委托诉讼代理人彭洁茹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告龚海鸥、陈刚向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给原告办理位于安顺××开发区碧水路(翠麓阳光)小区1幢14层7号商品房的不动产登记证；2、判令被告支付原告逾期办证违约金从2014年10月26日至2018年3月15日以245376元为基数按每日万分之一计算，共计9562元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2012年11月17日签订商品房买卖合同,合同编号为:CLYG-1-1-14-7。原告向被告购买其所开发区碧水路(翠麓阳光)小区1幢14层7号商品房,所购房屋建筑面积为72平方米，房屋总价245376元。同时在2011年11月17日交给被告购房款74376元，维修基金4680元，四通费5600元。原告于2014年10月26日支付给被告购房款120000元，产权代办费586元等，合计256242元。合同约定被告在2014年8月31日前向被告交付商品房，但至今被告未办理相关手续。故原告向法院提出如上诉讼请求。
被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司辩称：1、我方暂时无法办理不动产权证是事实，因为整个项目都没有办理现房备案；2、没有给原告办证是事实，我方愿意按照合同约定支付违约金，应当根据合同约定进行计算。3、原告诉请的违约金，有部分违约金已经过了诉讼时效。4、被告认为违约金过高，请求调整。
原告围绕其诉讼请求向本院提交了二原告身份证复印件、二原告结婚证复印件、商品房买卖合同复印件、收据6张复印件、收款收据复印件1张，被告提交了营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、钥匙放行通知书复印件及本院依法到安顺市住房和城乡建设局调取被告开发建设的“翠麓阳光”项目查询情况等证据在卷佐证，上述证据双方均无异议，并经庭审质证认证，足以认定。
根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月17日,原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于安顺市开发区××“××阳光”小区××、××单元××号房屋，所购商品房建筑面积72平方米，按照套（单元）计算，该商品房总价款为245376元，买受人采取贷款方式付款：买受人应于在签订合同之日向出卖人交付首期房款74376元，余款171000元以银行按揭支付。该《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定出卖人应当在2014年8月31日前向买受人交付该商品房。第二十二条第二款约定“出卖人负责在商品房交房使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。办理初始登记所需费用，由买受人承担。”，该条第三款约定：“（一）出卖人承诺取得初始登记后，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料。（二）出卖人不能在前款约定期限内申请办理商品房转移登记，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人未申请办理商品房转移登记的，按已付房价款的佰分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后,出卖人未申请办理商品房转移登记的,双方同意按下列第（3）项处理:(1)买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当在自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款,并按照银行同期存款利率支付利息。(2)买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金。(3)退房按第一项处理,不退房按第二项处理。”。双方还就逾期付款责任、面积差异处理方式、商品房质量及保修责任、前期物业管理等事项进行约定。原告于签订合同当日向被告支付了购房款74376元、四通费5600元、维修金4680元、后因原、被告协商未通过银行按揭贷款支付尾款，而是于2013年8月27日支付购房款51000元，于2014年10月26日支付购房款120000元，产权代办费586元。后被告在2014年10月26日向原告交付所购房屋。因原告所购的该套房屋一直未能办理不动产权证书，原告遂诉至本院，提出上述请求。
同时查明，被告开发建设的“翠麓阳光”项目尚未在安顺市住房和城乡建设局申请商品房现房备案登记，还不能办理房屋不动产权证书。
本院认为，原告龚海鸥、陈刚与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，也不违背公序良俗，本院予以确认。现被告翠麓公司承认原告已全部支付完购房款及被告开发的“翠麓阳光”项目现在尚不具备办理不动产权证书的违约事实，故对上述事实本院予以确认。
本案争议焦点一、原告诉求被告办理所购房屋的不动产权证书的诉请是否能够支持。因“翠麓阳光”项目的房屋尚未办理商品房现房备案，达不到办理不动产权证书条件，故原告现要求被告办理所购房屋的不动产权证书的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行向被告主张权利。
本案的争议焦点二、逾期办证违约金的起算标准问题。被告已经认可存在逾期办证的违约行为，也同意按照合同的约定支付逾期办证违约金，但认为应按合同约定计算，从2014年10月26日加上270日开始起算；同时认为有部分违约金已过了诉讼时效。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定出卖人负责在商品房使用之日起90日内申请初始登记；出卖人在取得初始登记后180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料;被告在2015年10月26日向原告实际交付所购的房屋，故被告提交申请办理转移登记资料的时间应在2014年10月26日后的270日内完成，即被告在2015年7月23日内未提交申请办证资料即为违约。因本案起诉的时间是2018年5月15日，对2017年10月1日前的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，对2017年10月1日以后的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定。具体到本案，双方当事人在合同中约定的是以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，即权利人在办证期限届满之日超过两年并且在2017年10月1日后起诉的，对2017年10月1日前的违约金只保护从2017年10月1日倒推两年的违约金，2015年10月1日前的违约金已经过诉讼时效，本院不予保护。
本案争议焦点三、关于违约金是否过高的问题。本案中虽然被告违约的事实客观存在，但是原告未提供证据证实因被告未办理并交付商品房转移登记的有关文书而给其造成的实际损失及损失数额，结合房屋已交付给原告使用的事实，加之被告认为违约金约定过高要求调减，所以本院依据公平与诚实信用原则，结合本地的经济水平、物价、收入的实际情况，酌情判定被告应当支付给原告从2015年10月1日起至2018年5月15日期间的逾期办证违约金5000元。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：
一、由被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起五日内支付原告龚海鸥、陈刚从2015年10月1日起至2018年5月15日止的逾期办证违约金人民币5000元。
二、驳回原告龚海鸥、陈刚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币150元，减半收取人民币75元，由被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司承担（此款二原告已预交，被告在本判决生效之日起五日内直接支付给二原告，二原告不再向本院申请退取）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。
审判员 顾然然
二〇一八年七月十七日
书记员 刘玉莹