浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙01民终7017号
上诉人(原审被告、反诉原告)：何铁鹰，男，1966年9月7日出生，汉族，住杭州市下城区，
委托诉讼代理人：何世雄（系何铁鹰之父），男，1937年1月15日出生，汉族，住杭州市下城区，
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张妍妍，女，1983年7月14日出生，汉族，住黑龙江省萝北县，
委托诉讼代理人：赵崇樨、张熙，浙江天册律师事务所律师。
上诉人何铁鹰因与被上诉人张妍妍房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初2621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2016年5月9日，何铁鹰委托何世雄全权处理位于杭州市下城区房屋的出售事宜，包括签订房产转让合同等与转让相关的一切合同、办理产权过户、办理交房等。
2016年9月18日，张妍妍（乙方、买方）与何铁鹰（甲方、卖方）签订《房屋转让合同》，约定：甲方房屋坐落杭州市下城区（建筑面积50.46平方米）；转让总价为1220000元；甲乙双方同意委托中国建设银行股份有限公司杭州西湖支行（3300161××××050001709）账号对房产交易资金进行监管支付；支付房款方式为乙方于2016年9月22日前支付首期款人民币610000元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户，余款由乙方申请银行贷款，于2016年9月22日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，银行贷款人民币610000元发放至甲乙双方约定的银行第三方监管账户；待乙方首付款到位（换取收据），同时提供按揭资料并完成贷款申请手续后五个工作日内，乙方同意向甲方支付房款610000元；待银行放贷后五个工作日内，乙方同意向甲方支付房款610000元（甲方凭物业交验单领取）；交房方式为于银行放贷后五个工作日内，甲方将房屋交付给乙方，查验内容包括房屋腾空情况、户口迁出情况、各项费用的付讫凭证、房屋钥匙等；查验后，双方签订房屋交接单，甲方将房屋交付给乙方；乙方未按约定时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按活期利息计算；逾期付款超过十天，甲方有权要求乙方支付违约金122000元，合同终止，乙方将房屋退还给甲方；除不可抗力因素外，甲方未按约定时间交房，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本合同规定的最后交房期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按活期利息计算；逾期交付超过十天，乙方有权要求甲方支付违约金122000元，合同终止，乙方将房屋退还给甲方；甲方应当在交房前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，如甲方未按期迁出，应向乙方支付122000元的违约金，逾期超过十天未迁出，自期限届满之次日起，甲方应按日计算向乙方支付全部已付款万分之十的违约金；甲乙双方同意产权受理前向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；等等。
2016年9月22日，张妍妍将首付款610000元支付至双方约定的银行监管账户。2016年9月29日，张妍妍与中国建设银行股份有限公司杭州西湖支行签订个人《住房（商业用房）借款合同》，约定张妍妍借款610000元用于购买案涉房产。2016年11月21日，中国建设银行股份有限公司杭州西湖支行将借款610000元发放至双方约定的银行监管账户。
2016年12月1日，张妍妍通知何铁鹰于2016年12月10日前配合办理交房事宜和迁户口，逾期将视为违约，并根据合同保留追究违约责任。但何铁鹰以张妍妍未履行承诺书为由，不同意迁出户口并交房，以致引发本案诉讼。
另，肖冰出具内容为本人同意付清款后6个月搬迁的承诺书，落款处时间为2016年9月19日。
庭审中，双方确认案涉房屋已办理权属转移登记，何铁鹰确认案涉房屋原有户口登记中目前尚有两人未迁出，该房屋由何世雄居住。
现张妍妍起诉至原审法院，请求判令：1、何铁鹰继续履行《杭州市房屋转让合同》，履行腾空交房义务；2、何铁鹰支付违约金256200元（该金额为从2016年11月29日暂计至2017年3月28日的违约金，此后以每日1220元为标准计算违约金至原有户口迁出之日）；3、本案诉讼费用由何铁鹰承担。诉讼过程中，何铁鹰提起反诉，请求判令：1、张妍妍履行承诺书；2、张妍妍履行编号2016转让0414548《杭州市房屋转让合同》第五条（2）款，支付违约金122000元；3、本案诉讼费用由张妍妍承担。
原审法院认为：（一）案涉《房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应恪守约定，诚实履行。庭审中，张妍妍对肖冰出具承诺书的行为予以追认，故该承诺书对张妍妍具有拘束力。何铁鹰称承诺书中付清房款是指向其交付房款，但《房屋转让合同》中对付款方式只约定张妍妍将房款支付至监管账户，并未约定张妍妍将房款直接支付给何铁鹰，且现有证据显示张妍妍已将全部房款支付至监管账户，故张妍妍已经按约履行付款义务，其在合同履行过程中不存在违约行为，何铁鹰以张妍妍未向其付清房款为由行使抗辩权缺乏事实依据。《房屋转让合同》中对交房方式的约定为于银行放贷后五个工作日，何铁鹰将房屋交付给张妍妍，包括房屋腾空、户口迁出等，而承诺书约定是在房款付清后六个月搬迁，承诺书的意思表示应视为双方对交房时间的变更达成合意，即何铁鹰应当在银行放贷后六个月即2017年5月21日前将案涉房屋交付给张妍妍。现何铁鹰逾期办理户口迁出手续并交房，其行为已构成违约。
（二）根据《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故张妍妍有权要求何铁鹰继续履行《房屋转让合同》及支付相应的违约金。《房屋转让合同》约定何铁鹰应在交房前迁出户口，庭审中何铁鹰确认案涉房屋的原有户口尚未迁出，亦未履行交房义务，显然构成违约。因本案中张妍妍未提供证据证明其实际受到的损失，且何铁鹰认为违约金过高，故该院根据双方对合同的履行情况等因素，酌情将逾期办理户口迁出的违约金调整为从2017年5月22日起按每日万分之二计算。
（三）根据《房屋转让合同》的约定，何铁鹰应凭房屋交接单从监管账户领取房款，其未领取房款的原因是由于其未完成房屋的交付义务。何铁鹰并未提供证据证明张妍妍在合同履行过程中存在违约行为，故何铁鹰要求张妍妍承担违约责任，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。
综上，为避免损失的扩大，双方应当遵守诚实信用原则，以尽快实现各自依据《房屋转让合同》取得的财产权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、何铁鹰于判决生效之日起十日内腾空坐落于杭州市下城区房屋，交付给张妍妍；二、何铁鹰于判决生效之日起十日内支付张妍妍违约金（自2017年5月22日起以1220000元为基数按每日万分之二计算至办妥户口迁出手续之日止）；三、驳回张妍妍的其他诉讼请求；四、驳回何铁鹰的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5143元，由张妍妍负担5063元，何铁鹰负担80元。反诉案件受理费1370元，由何铁鹰负担。
宣判后，何铁鹰不服，向本院提起上诉称：一、一审判决书在“本院认为之（一）”文中有三个段落存在明显的事实与法律错误。1、说“《房屋转让合同》中对付款方式只约定张妍妍将房款支付至监管账户，并未约定张妍妍将房款直接支付给张铁鹰，且现有证据显示张妍妍已将全部房款支付至监管账户，故张妍妍已经按约履行付款义务，其在合同履行过程中不存在违约行为。”此说完全不符合事实，在《房屋转让合同》第三条付款方式“4、其他方式有规定：待银行放贷后五个工作日内，乙方同意向甲方支付房款610000元（甲方凭物业交验单领取）。”这就是说张妍妍放贷后将款存入监管账户后，还必须在五日内付款给何铁鹰，并不是存入监管账户就止步了，翻遍《房屋转让合同》全文也没有证据说明钱存入监管账户就是向何铁鹰付清房款了，说“放贷”就是付清，这完全是单方面的主观臆断。因张妍妍在五个工作日内未将房款支付给何铁鹰，没有按约履行义务，因此严重构成违约行为。2、说“何铁鹰以张妍妍未向其付清房款为由行使抗辩权缺乏事实依据。”承诺书双方约定“付清款后6个月搬迁。”现张妍妍未付清全部房款，未达到前提条件“付清款”要求的情况下要何铁鹰交房，显然是错误的。何铁鹰根据合同法67条（后履行抗辩权）“在先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”这就是何铁鹰履行抗辩权的事实与法律依据。3、说“承诺书的意思表示应视为双方对交房时间的变更，即何铁鹰应当在银行放贷后六个月即2017年5月21日前将案涉房屋交付给张妍妍。”承诺书是双方一致的意思表示，但这个合意不是“放贷后六个月”，而是“付清款项后六个月”。现在将“付清款后”改成“放贷后”，这是对原话的篡改，是偷换概念。其实“付清”与“放贷”是完全不同的两个概念，“付清”是付清全款，“放贷”是申请人获得贷款。二者根本不能等同。因此“放贷后六个月交房”一说缺乏事实和法律依据，而且作这样的词句更改也违反了合同法第8条合同应按约履行，不得擅自变更的规定。如果按“放贷”一说推断，现在何铁鹰交房期已过，属于违约，但若正本清源，按原文原句“付清款后6个月搬迁”履行义务，何铁鹰在没有拿到余款61万元的情况下，拒绝交房迁户口，不仅不违约，而且这是维护自己的权利，违约的应该是张妍妍。因此，理论“付清”一词的真实意思，成为官司输赢的关键。《合同法》第125条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用的原则，确定该条款的真实意思。”在《汉语词典》上对“付清”一词的解释是“1、将陈帐结清；2、将债务清偿”，现在张妍妍，只付了二分之一房款即陈帐未结清，所以结论应该是属于未付清款。“一手交钱，一手交货”这是古今中外众所周知的交易规则，买者拿到了货，就应当付清全款。产权都已经过户了，加上“先付清款后交房”的承诺，现在张妍妍未付全款，要何铁鹰交房，显然违反了常理和交易习惯。从付钱的对象来说，应该是卖者，而不是监管者，因为监管者不是卖房的人，不是卖者。贷款的根本目的是将钱交给卖者，否则何必贷款，现在钱存入监管帐户，不支付给卖者，就没有达到放贷的目的。买卖房屋是产权与价款权的交换，经过交换，一方得到了产权，另一方得到钱的支配权，此时才算双方完成了履行义务，合同才能终止。现今房款存于监管处，何时才能履行完义务，消灭合同呢？对任何一个卖房的人来说，最关心的莫过于尽快拿到钱，任何卖房人绝不会承认将钱放在第三方账户上就是“付清款”了。何铁鹰卖房的目的是为了买房，然后按期限交房给张妍妍。何铁鹰卖房的目的，肖冰是清楚并同意的，所以才写了承诺书。其实对“付清款”的解释，最有发言权的是何铁鹰，因为肖冰的承诺书是按照何铁鹰的意思写的，现在何铁鹰明确“付款后6个月搬迁”的意思是“拿到全部房款后6个月搬迁。”恳请二审法院按照《合同法》125条解释承诺书，判令张妍妍违约。对肖冰出具的承诺书，在一审中张妍妍已经予以追认，一审判决也认定其对张妍妍有拘束力。这说明承诺书完全合规合法，他已成为《房屋转让合同》的补充条款和组成部分，双方应按约全面履行。而且事实上一审法院对交房时间，也由《合同》规定的放贷后五个工作日内，变更为按承诺书六个月进行交房。可是遗憾的是一审法院没有对交房时间的前提条件，即“付清款后”按其真实意思确认；而是用“放贷后”三字进行替换，以至于不能使问题顺理成章地解决。这是一种错误地判定，请二审法院对“付清款后”重新进行确认真实含义，还其一个清白。二、判决书“本院认为”之（三），说何铁鹰“未领取房款原因是由于其未完成房屋交接任务。”何铁鹰认为此结论不符合事实。3月20日在我爱我家总部的协调会上，肖冰说“你今天把户口迁出，你今天就能拿到钱，这个字我签。”张妍妍在会上也肯定地说“迁户口这直接决定你拿不拿得到钱。”这个事实说明，只要迁出户口，何铁鹰就能拿到余款61万，并不是如判决书所说的要交房才能领取房款。再说交房时间是有承诺书规定的，是在付清款后6个月内。根据《合同法》138条“约定交付时间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。”现在由于张妍妍未付清房款，何铁鹰为何要向张妍妍交房？先交房后拿钱的做法与承诺书规定的先拿钱后交房的次序相违背。因此何铁鹰未拿到房款的原因不是因为未交房，而是张妍妍拒绝付清房款。三、《合同法》第109条规定，“当事人一方未支付价款或者报酬，对方可以要求其支付价款或者报酬。”《房屋转让合同》第三条也明确规定张妍妍须于放贷后五个工作日内支付余款。但张妍妍不仅拒付，却于2016年11月25日、27日、12月10日、24日、3月18日、5月18日毫无根据地更改日期催促交房迁户口，并以不迁户口不签字相威胁拒绝付款。致使何铁鹰错过购房好时机。目前房价大幅上涨，给何铁鹰改善住房条件带来巨大经济损失。应该追究张妍妍的法律责任。四、《合同法》130条规定“买卖合同是由出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同，”买卖合同也是双方合同，双方都有一定权利和义务。而一审判决偏向于张妍妍，判决何铁鹰腾空房屋和交纳违约金，而没有依法责令张妍妍在交验单上签字付清房款。判决显失公平。综上，请求：一、撤销原审判决；2、判令张妍妍承担逾期付款的责任；3、判令张妍妍按《合同》第五条（2）支付违约金122000元，合同终止，将房退还给何铁鹰，赔偿实际经济损失与违约金的差额35万元（审理过程中要求将35万元改为按照市场价计算具体差额）。
被上诉人张妍妍答辩称：一、何铁鹰关于“何为付清房款”的理解纯属断章取义，明显不符合《房屋转让合同》的约定。根据《房屋转让合同》的第三条第一款的约定，合同项下的房款支付必须通过第三方银行监管账户支付，即张妍妍的付款义务是向监管账户付款，而非直接向何铁鹰直接付款，这种付款方式是基于合同双方的约定，对合同双方均具有约束力，故判断张妍妍是否履行了付清房款的合同义务应当以张妍妍是否已经向双方约定的监管账户足额支付全部房款为衡量标准，而不是以何铁鹰是否已实际收到全部房款为衡量标准，何铁鹰以“未实际收到款项”作为主张张妍妍未履行付款义务的理由显然不能成立。二、何铁鹰关于“合同双方履行义务先后顺序”的理解也完全错误，不符合合同约定及二手房交易惯例。根据《房屋转让合同》第三条的约定，对于贷款部分的61万元款项，何铁鹰应当凭物业交接单领取。即由何铁鹰将符合合同约定的房屋腾空交付给张妍妍，双方完成房屋的交接手续，这是何铁鹰能够领取剩余61万元房款的前提条件。从合同义务履行的先后顺序来看，应当是何铁鹰履行交房义务在先，张妍妍履行出具房屋交接单配合何铁鹰领取剩余款项的义务在后，这才是真正意义上符合公平交易惯例的“一手交钱、一手交货”，而并非如何铁鹰所理解的“只要银行放贷后5个工作日内，张妍妍就应该无条件的同意何铁鹰领取房款，”何铁鹰的理解显然是荒唐的，完全颠倒了合同约定的义务履行先后顺序。事实上，从房屋买卖至今，何铁鹰都一致强占着已经归于张妍妍名下的房产不肯进行腾退和迁户口，导致张妍妍虽然已经支付了122万元的房款并且支付着高额的银行利息，但至今仍未能取得房屋的使用权。显然，何铁鹰未履行合同约定的先行义务和主要义务，故系因何铁鹰自身违约行为导致其领取剩余款项的条件至今未能成就，张妍妍自始至终均不存在违约行为。三、本案中，何铁鹰一直拖延交房及迁出户口的真正原因并非上诉状中所称的“未能实际领取剩余61万元房款”，而是出于想借此方式推翻原合同，或者让张妍妍弥补房价上涨产生的差价。结合全案证据及事实背景，之所以会发生案涉纠纷归根结底是由房价上涨所引起的。何铁鹰在将案涉房屋出卖给张妍妍后发现房地产价格暴涨，自己的价格卖低了，故以种种借口拖延交房，企图推翻原有协议。虽然何铁鹰并未在一审中提出解除合同的诉讼请求，但是在二审的诉请中，何铁鹰已经将解除合同退还房屋作为一项新的诉讼请求向法院提出，这也足以反映何铁鹰的真实目的是为了毁约。事实上，在二手房买卖中将交易资金打入监管账户，出卖人只有在办理完毕交房手续后才能领取款项这一交易规则是二手房买卖的普遍规则，也正是为了公平保护交易双方合法权利而设置的规则。本案中案涉房款已经悉数付至银行监管账户，只要何铁鹰履行了交房义务，根本不存在拿不到房款的风险。何铁鹰违反诚实信用原则的行为，显然不应该得到法院的支持。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人何铁鹰向本院提交了下列证据：
1、我爱我家出具的说明一份，证明61万元余款未付和未付的原因是因为户口的问题没有达成一致。
2、房屋交接单以及物业交验单各一份，证明双方当事人已经依据案涉合同第四条的约定，在2016年9月18日进行了交接。
被上诉人张妍妍对证据1的真实性没有异议，认为该证据可以证明何铁鹰没有将房屋内的户口迁出，属于违约行为。对证据2中的物业交接单的关联性有异议，认为该交接单上没有双方当事人签字，是一张空白的交接单，属于中介提供的空白文本。对房屋交接单的真实性没有异议，证明对象有异议，交接单上没有交接的时间，事实上案涉房屋还是何铁鹰占有使用，户口也没有迁出，双方并未办理过房屋交接手续。本院对证据1的真实性予以确认。证据2的物业交接单为空白文本，房屋交接单亦不能否认双方事实上未进行房屋交接的事实，本院对证据2的证明力不予确认。
被上诉人张妍妍未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：案涉房屋的转让总价款为122万元，出卖方何铁鹰已经领取了首付款61万元，余款61万元尚在第三方监管账户上，现买卖双方因各自合同义务的履行顺序问题发生分歧而导致本案诉讼。案涉《杭州市房屋转让合同》和《承诺书》均属合法有效的协议，故判断双方当事人权利义务的履行顺序，应该审查该两份协议的具体约定。根据《杭州市房屋转让合同》的约定余款61万元在银行放贷后五个工作日内，出卖方何铁鹰凭物业交验单领取，而买受人张妍妍签订物业交验单之前需要查验多项内容，其中包括户口迁出情况。故根据双方合同约定，卖方要领取剩余61万元房款的前提是要户口迁出，现何铁鹰在拒绝迁户口的情况下主张张妍妍应该先向其支付剩余61万元，该主张与合同约定不符，本院不予采纳。虽然承诺书中明确出卖方何铁鹰可以在付清房款后6个月搬迁，但是承诺书并没有对户口迁出的时间进行过更改，故何铁鹰以承诺书为由主张其有权拒绝迁户口，理由不成立。根据双方合同以及承诺书约定，相关义务的履行顺序是出卖方何铁鹰先迁户口，买受人张妍妍签订物业交接单，出卖方何铁鹰凭物业交接单领取剩余房款，房款付清后6个月何铁鹰再腾房搬离。现何铁鹰拒绝迁户口，违约在先，导致双方后续义务无法按约履行，何铁鹰应该承担相应的违约责任。合同中约定何铁鹰逾期超过10日未迁出户口的，自期限届满之次日起，应当按日计算向张妍妍支付全部已付款万分之十的违约金。结合合同关于房款的支付条款和交房方式的约定，何铁鹰应在余款61万元到监管账户五个工作日内领取剩余房款前迁出户口，故原审法院自2017年5月22日起算何铁鹰的违约责任，并未损害何铁鹰的利益，而张妍妍对此未提起上诉，本院对原审法院的该项判决予以确认。另外，本案是何铁鹰在先违约行为阻却了双方合同正常履行。若何铁鹰按时迁出户口，在2016年11月21日后五个工作日内便可以领取剩余房款，此后6个月搬迁，至一审判决时早已经满足了腾房交付条件，故一审判决何铁鹰于判决生效后十日内腾房交付也无不当。综上，何铁鹰的部分上诉请求不成立，部分上诉请求超出一审诉讼请求范围，不在二审的审理范围。原审法院认定事实清楚，实体处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2820元，由何铁鹰负担。
本判决为终审判决。
审判长 金瑞芳
审判员 胡 宇
审判员 张一文
二〇一八年一月五日
书记员 赖雪珂