吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终496号
上诉人（原审原告）：吉林市中海宏洋房地产开发有限公司，住所地吉林市。
法定代表人：张贵清，该公司执行董事长。
委托诉讼代理人：陈姝颖。
委托诉讼代理人：ＸＸ刚。
上诉人（原审被告）：吉林市隆硕房地产开发有限公司，住所地吉林市。
法定代表人：兰兰，该公司经理。
委托诉讼代理人：曲亮，吉林恒正达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吉林市绿孚生态农业有限公司，住所地吉林市。
法定代表人：张猛，该公司总经理。
上诉人吉林市中海宏洋房地产开发有限公司（以下简称中海公司）因与上诉人吉林市隆硕房地产开发有限公司（以下简称隆硕公司）及被上诉人吉林市绿孚生态农业有限公司（以下简称绿孚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2016）吉0211民初1116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。上诉人中海公司的委托诉讼代理人陈姝颖、ＸＸ刚，上诉人隆硕公司的委托诉讼代理人曲亮到庭参加诉讼。被上诉人绿孚公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
中海公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定中海公司没有证据证明房屋原状错误。根据双方签订的房屋租赁合同及附图可以确认房屋在交付时的状态为毛坯房，且隆硕公司和绿孚公司也可以说清房屋原状，故一审判决未支持中海公司要求恢复原状的诉请错误。二、一审判决认定的违约金数额错误。双方在合同中明确约定了违约金的计算标准和方法，隆硕公司和绿孚公司已经支付的租金数额明确，拖欠租金的时间也明确，故违约金应当从隆硕公司和绿孚公司违约之日即开始拖欠租金时计算。另外，双方订立的违约金条款是各自的真实意思表示，法院应当按照当事人的约定支持中海公司关于违约金的全部诉请。
隆硕公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判隆硕公司不承担2016年6月7日之后的租金和全部违约金。事实和理由：一、隆硕公司于2016年6月7日从房屋中搬出，此后的租金不应承担。二、租金损失和违约金不能一并主张，一审判决认定隆硕公司在承担租金的基础上还需要支付违约金错误。
中海公司和隆硕公司的答辩意见与各自的上诉意见相同。
绿孚公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
中海公司向一审法院起诉请求：1.解除中海公司与绿孚公司于2014年4月3日签订的吉林市丰满区中华大厦8层01-08单元房屋租赁合同；2.解除中海公司与绿孚公司、隆硕公司于2014年12月8日签订的吉林市丰满区中海大厦8层（632.33平方米）部分房屋租赁补充协议；3.绿孚公司、隆硕公司返还租赁房屋，并将租赁房屋恢复原状；4.隆硕公司向中海公司支付欠付租金250,816.06元，支付违约金81,766.04元（租金及违约金计算至判决书生效之日止）；5.绿孚公司向中海公司支付欠付租金956,766.45元，支付违约金1,508,255.33元（租金及违约金计算至判决书生效之日止）；6.绿孚公司对隆硕公司的给付义务承担连带责任。
一审法院认定事实：2014年4月3日，绿孚公司与中海公司签订《房屋租赁合同》一份，约定中海公司将位于中海大厦8层01-08号单元出租给绿孚公司，房屋的计租面积为1487.18平方米，房屋交付日为2014年4月8日，房屋交付日即为本合同项下的计租日。租赁期限自2014年4月8日起至2017年4月7日止。免租期自房屋交付日起至2014年9月7日。租金标准：按计租面积计算每月每平方米为73元，每月租金为108,564元，租赁期内租金总计为3,365,484元。物业费标准：按计租面积计算每月每平方米13.3元，每月物业费为19,779.6元。租金及物业费的支付：本合同项下的租金及物业费于每半个租赁年度租期结束前15天一次性预付，第一个需缴纳租金的租赁年度自2014年4月8日起至2014年10月7日，第一个租赁半年度的租金及首期物业费由绿孚公司于本合同签署之日起五个工作日内支付。如因绿孚公司导致本合同解除的，则绿孚公司除应按照相应约定条款承担违约责任外，还应向中海公司补缴免租期内的租金、物业费。绿孚公司未按照本合同约定交付或补足租金、物业费、租赁保证金、公共事业费及本合同项下的其他费用的，应按照未付金额千分之二标准按日支付逾期付款违约金。绿孚公司违反上述条款，逾期付款超过30天的，中海公司解除合同后，绿孚公司仍应支付合同解除前绿孚公司应付未付金额千分之二的逾期付款违约金。因绿孚公司违约导致中海公司终止合同的效力：中海公司有权扣留租赁保证金，此外绿孚公司还应按本合同约定的交还程序将租赁房屋交还给中海公司；绿孚公司还应向中海公司赔偿相当于三个月租金及物业费的违约金。租赁期限届满当日，或本合同因其他原因而终止后的15日，为租赁房屋交还期的届满日，绿孚公司应当在交还日届满前将租赁房屋交还给中海公司。如因租赁期限届满或因绿孚公司违约导致本合同提前终止的，绿孚公司在将租赁房屋按照约定要求交还中海公司之前，仍应当按照本合同终止时的租金及物业费标准向中海公司支付租金、物业费以及各项公共事业费用等，而无论本合同是否已经终止。未经书面同意前，绿孚公司不得将本合同项下的租赁房屋全部或部分以转租、分租等任何方式提供予第三方使用。2014年12月8日，中海公司、绿孚公司、隆硕公司签订《房屋租赁合同补充协议》一份，中海公司与绿孚公司签订的位于吉林市丰满区吉林大街与滨江东路交汇处的中海大厦8层05、06、07、08号房屋面积合计为632.33平方米的租赁合同中承租方由绿孚公司变更为隆硕公司，变更时间从2014年12月8日开始，中海公司与绿孚公司签订的原租赁合同继续生效，隆硕公司自变更时起履行租赁合同，即终止日期为2017年4月7日，绿孚公司原来缴纳的租赁保证金于本合同终止后按原租赁合同中约定退还。中海公司同意在履行合同期限内将绿孚公司全部权利和义务转给隆硕公司，隆硕公司应履行绿孚公司应尽的责任和义务，若绿孚公司和隆硕公司产生的任何纠纷由双方自行解决，与中海公司无关。绿孚公司对隆硕公司履行本租赁合同义务承担保证责任，如隆硕公司违约，中海公司有权向绿孚公司和隆硕公司单独或共同主张权利。本协议作为三方于2014年4月7日签订的《中海大厦租赁合同》的补充条款，与租赁合同具有同等法律效力。中海公司向隆硕公司发送了租金催缴通知函。限隆硕公司在2016年5月7日前，续缴中海大厦8层04、05、06、07室2016年3月8日至2016年9月8日的租金合计276,960元。2015年7月24日、9月11日，中海公司为隆硕公司出具金额均为276,960元的发票各一张；2015年12月15日，中海公司为隆硕公司出具金额为46,160元的发票一张；2016年3月15日、4月22日，中海公司为隆硕公司出具金额均为5万元的发票各一张，隆硕公司累计支付租赁费700,080元。
一审法院认为，第一，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”虽然隆硕公司、绿孚公司辩称已实际撤出租赁房屋，以客观行为实际解除了租赁合同，但隆硕公司、绿孚公司并未举证证明其已经搬出租赁房屋，并履行了通知解除租赁合同的义务，故对隆硕公司、绿孚公司的抗辩，不予支持。因绿孚公司及隆硕公司并未按照合同的约定向中海公司履行给付租金的义务，故绿孚公司及隆硕公司的违约行为致使中海公司收取租金的合同目的无法实现，且绿孚公司与隆硕公司对中海公司解除合同并无异议，故中海公司要求解除租赁合同的主张于法有据，予以支持。第二，关于中海公司诉请绿孚公司、隆硕公司返还租赁房屋并将租赁房屋恢复原状的主张，因双方的租赁合同已经无法履行，故绿孚公司、隆硕公司应向中海公司交还房屋。对于中海公司要求绿孚公司、隆硕公司恢复原状的主张，因中海公司并未举证证明租赁房屋的原状，故对中海公司的该项诉请，不予支持。
第三，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因2014年12月8日，中海公司同意绿孚公司将632.33平方米房屋转租给隆硕公司，合同期限自2014年12月8日起至2017年4月7日。三方约定，中海公司与绿孚公司签订的租赁合同继续有效，隆硕公司自2014年12月8日起履行租赁合同，故隆硕公司租赁的632.33平方米房屋的月租金为46,160元（632.33平方米×每月每平方米73元），日租金为1538.67元。隆硕公司未按照约定履行支付租金的义务，故隆硕公司应支付自2014年12月8日起至本判决生效之日止，按照每日1538.67元的标准计算的租金。隆硕公司已经支付的租金700,080元应当予以扣除。虽然双方约定了逾期支付租金的违约责任即按逾期天数每日向中海公司支付应付未付金额千分之二的逾期付款违约金，但是隆硕公司认为中海公司主张的违约金过高，申请调低。违约金应以实际损失为基础，结合合同履行情况，双方的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定。本案双方约定的违约金过高，且中海公司并未举证证明隆硕公司未按期交付租金给其造成的损失数额，故一审法院酌定以迟延付款租金为基础，按年利率24%的标准计算违约金。因中海公司所举证据催缴通知函上载明隆硕公司应在2016年5月7日前续缴租金，故隆硕公司应支付自2016年5月8日起至本判决生效之日止的违约金。因中海公司、绿孚公司及隆硕公司在《房屋租赁合同补充协议》明确约定绿孚公司对隆硕公司履行本租赁合同义务承担保证责任，如隆硕公司违约中海公司有权向绿孚公司和隆硕公司单独或共同主张权利，故绿孚公司应对隆硕公司应当支付的租金及违约金承担连带责任。第四，因绿孚公司拒缴租金致使合同提前解除，故绿孚公司应向中海公司支付自2014年4月8日起至2014年9月7日止免租期的租金及自2014年9月8日起至2014年12月8日止合同期内的租金。自2014年4月8日至2014年12月7日，绿孚公司应付其于2014年12月8日转租给隆硕公司的632.33平方米房屋的租金369,280元（632.33平方米×每月每平方米73元×8个月）。中海公司自认绿孚公司对该632.33平方米房屋支付了138,480元的租金，故绿孚公司应当支付尚欠租金230,800元。虽然绿孚公司抗辩称除转租给隆硕公司外，又在中海公司的同意下将其余854.85平方米房屋（1487.18平方米-632.33平方米）转租给中海微银公司（音），但绿孚公司并未举证加以证明，故其余部分房屋的租金仍应由绿孚公司承担。因绿孚公司未按照约定支付租金，故其应补交免租期内的租金。绿孚公司自用的房屋面积为854.85平方米（1487.18平方米﹣632.33平方米），该部分房屋的日租金为2080.13元（854.85平方米×每月每平方米73÷30天），故绿孚公司应支付自2014年4月8日起至本判决生效之日止，按照每日2080.13元标准计算的租金。中海公司自认的绿孚公司已付租金1,060,868元应当予以扣除。虽然中海公司与绿孚公司约定了逾期支付租金的违约责任，但是绿孚公司认为违约金过高，申请调低。一审法院酌定以迟延付款租金为基础，按年利率24%的标准计算违约金。中海公司要求绿孚公司额外承担三个月租金的违约金系重复主张，不予支持。因中海公司并未举证证明绿孚公司逾期缴纳租金的起算时间点，故绿孚公司应支付自中海公司主张权利之日即2016年6月29日起至本判决生效之日止的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定作出判决。
一审法院判决：一、解除中海公司与绿孚公司于2014年4月3日签订的房屋租赁合同；二、解除中海公司、绿孚公司及隆硕公司于2014年12月8日签订的《房屋租赁合同补充协议》；三、绿孚公司及隆硕公司于判决生效之日起三十日之内从涉案房屋中迁出；四、隆硕公司向中海公司支付自2014年12月8日起至本判决生效之日止，按照每日1538.67元标准计算的租金（扣除被告隆硕公司已支付的700,080元），并支付自2016年5月8日起至判决生效之日止，以上述租金为基数，按照年利率24%的标准计算的违约金，绿孚公司对上述租金及违约金承担连带清偿责任；五、绿孚公司向中海公司支付租金230,800元及自2014年4月8日起至判决生效之日止，按照每日2080.13元标准计算的租金（扣除绿孚公司已支付的1,060,868元），并支付自2016年6月29日起至判决生效之日止，以上述租金为基数，按照年利率24%的标准计算的违约金；六、驳回中海公司的其他诉讼请求。案件受理费29,181元，由隆硕公司负担7666元，绿孚公司负担21,515元。
各方当事人在二审中均未提交新的证据。
经本院审理查明以下事实：中海公司与绿孚公司签订的房《屋租赁合同》第15.2条款约定：绿孚公司应当在租赁期限届满前自费拆除对租赁房屋添附的装饰装修、设施设备及招牌，并将所有物品搬离房屋，保持房屋干净、整洁，在恢复原状后交还房屋。合同附件三（交付条件）载明在交付时房屋的天棚及地面均为毛坯。其他事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：第一，关于隆硕公司应否承担2016年6月7日之后的租金和全部违约金问题。隆硕公司主张已于2016年6月7日从承租房屋中搬出，其不应承担搬出之后的租金，因中海公司对此不予承认，且隆硕公司未提供任何证据加以证明，故对其此项主张不予支持。又因隆硕公司在履行合同中存在欠付租金的违约行为，且双方在合同中明确约定了违约责任，故隆硕公司理应承担支付违约金的责任。第二，关于绿孚公司和隆硕公司在合同解除后应否将房屋恢复原状问题。结合二审查明的事实，中海公司与绿孚公司通过签署合同附件的方式确定房屋天棚及地面的原始状态为毛坯，并且在合同中约定租赁期限届满前绿孚公司需要将房屋恢复原状后交还给中海公司，故中海公司要求恢复原状的诉请具有合同依据。但是考虑到绿孚公司和隆硕公司的装修行为并未对房屋的继续使用产生不利影响或者导致房屋价值贬损，故从物尽其用以及减少当事人损失的角度出发，对中海公司的此项诉请不予支持。第三，关于违约金如何计算问题。（一）隆硕公司承租的房屋面积为632.33平方米，双方约定每月每平方米租金为73元，按照每月30天计算日租金应为1538.67元。因隆硕公司已交租金700080元，故可计算出已交租金天数为455天，即从租赁起始日2014年12月8日往后推算，租金已经交至2016年3月12日。此后的租金隆硕公司至今未交，其行为构成违约，故应从欠付租金之日即2016年3月13日开始计算违约金，一审判决认定从中海公司主张权利之日即2016年5月8日开始计算违约金不当，本院予以纠正。（二）绿孚公司已经交纳租金1199348元，承租房屋分为两个期间。第一个期间是2014年4月8日至12月7日共计8个月，租赁面积为1487.18平方米，月租金108564元，合同约定免租期为5个月，剩余3个月租金325692元应视为交纳完毕。第二个期间是2014年12月8日之后，租赁面积减为854.85平方米（扣除转租给隆硕公司的632.33平方米），日租金为2080.13元，绿孚公司已经交纳873656元（1199348元－325692元），故可计算出已交租金天数为420天，从2014年12月8日开始往后推算，租金已经交至2016年2月7日，此后的租金绿孚公司至今未交，其行为构成违约，故应从欠付租金之日即2016年2月8日开始计算违约金，一审判决认定从中海公司起诉之日即2016年6月29日开始计算违约金不当，本院予以纠正。另外，因绿孚公司违约，故应按照约定支付免租期内的租金542820元。
综上所述，中海公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、维持吉林市丰满区人民法院（2016）吉0211民初1116号民事判决第一项、第二项、第三项、第六项；
二、撤销吉林市丰满区人民法院（2016）吉0211民初1116号民事判决第四项、第五项；
三、吉林市绿孚生态农业有限公司于本判决生效后三日内向吉林市中海宏洋房地产开发有限公司支付租金542820元及自2016年2月8日起至本判决生效之日止，按照每日2080.13元标准计算的租金，并支付自2016年2月8日起至本判决生效之日止，以上述租金为基数，按照年利率24%的标准计算的违约金；
四、吉林市隆硕房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向吉林市中海宏洋房地产开发有限公司支付自2016年3月13日起至本判决生效之日止，按照每日1538.67元标准计算的租金，并支付自2016年3月13日起至本判决生效之日止，以上述租金为基数，按照年利率24%的标准计算的违约金，吉林市绿孚生态农业有限公司对吉林市隆硕房地产开发有限公司的上述给付义务承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费29181元，二审案件受理费28507元（其中吉林市隆硕房地产开发有限公司交纳9302元，吉林市中海宏洋房地产开发有限公司交纳19205元），以上合计38483元，由上诉人吉林市隆硕房地产开发有限公司负担10390元，被上诉人吉林市绿孚生态农业有限公司负担23860元，上诉人吉林市中海宏洋房地产开发有限公司负担4233元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 浩
代理审判员 赵翠霞
代理审判员 李 昂
二〇一七年三月三十日
代理书记员 那译心