甘肃省武威市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武中民终字第650号
上诉人（原审原告）刘有琴。
委托代理人薛恩玲，甘肃汇平律师事务所律师。
上诉人（原审被告）朱小军。
委托代理人吴万银。
委托代理人李志润。
上诉人刘有琴因房屋租赁合同纠纷一案，不服武威市凉州区人民法院（2015）凉民初字第3825号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘有琴及其委托代理人薛恩玲，上诉人朱小军的委托代理人吴万银、李志润到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明，原告刘有琴与被告朱小军于2010年9月15日签订房屋租赁合同，租赁被告承租的武威市华文印刷有限公司的房屋，合同约定租赁期限自2010年9月15日至2015年9月14日止，年租金30000元等。合同签订后，双方按约履行，原告向被告交纳押金3000元。2015年5月8日，房屋所有人武威市华文印刷有限公司书面通知原、被告，该公司与被告的租赁合同将于2015年6月8日到期，且到期后不再续租，并要求腾退承租的房屋。2013年度被告向原告收取电费的标准为每度1.4元。原告得知武威市华文印刷有限公司要收回房屋的情况后，要求被告返还多收取的租金7968元及押金3000元，被告要求按每度2.35元计算并扣除电费，双方协商解决无果，原告提起诉讼。庭审中，原告对截止2015年6月8日在租赁期间欠被告5474度电无异议。
原审审理认为，房屋转租是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为，转租法律关系有效的前提是原租赁合同必须合法有效。本案被告从武威市华文印刷有限公司租赁涉案房屋后，作为出租人与原告签订租赁合同，武威市华文印刷有限公司、被告、原告形成出租人、承租人与次承租人关系。由于本案原、被告之间签订的房屋转租合同约定的期限超过了被告作为承租人的租赁期限，导致租赁合同自2015年6月8日后失去了合法有效的前提条件。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”。因此，原、被告签订的房屋租赁合同超过2015年6月8日后的约定部分无效。该解释第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。但出租人与承租人另有约定的除外”。故原告诉请被告返还因无法履行房屋租赁合同而多收取的租金符合法律规定，予以支持。原告要求被告双倍返还多收取的租金，但未提供所受损失的证据，故原告要求被告双倍返还多收取的租金的主张不予支持。根据双方的合同约定，押金是原告作为按时缴纳水、电、暖等各项费用及承担房屋设施完好的保证金，待承租期满后，经双方检查验收并确认各项费用足额无误，被告向原告退回押金，故原告要求被告退还押金的诉讼请求应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外”，故被告主张扣除电费的理由符合法律规定和双方的合同约定，原告拖欠被告的电费，可在原告缴纳的押金中予以扣除，不足部分在退还的超收房租费中扣除。因原、被告在合同中未约定电费的收取标准，可结合被告向武威市华文印刷有限公司交纳电费标准和商业用电存在损耗的实际情况，酌情按每度电1.8元计算，故原告应向被告交纳的电费数额为9853.2元（5474度×1.8元／度）。至于押金利息，双方未约定，视为不支付利息。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条之规定，判决如下：一、被告朱小军返还原告刘有琴房屋租赁费7968元；二、被告朱小军退还原告刘有琴押金3000元；三、原告刘有琴交付被告朱小军电费9853.2元。以上一、二、三项相互折抵后，被告朱小军退还原告刘有琴房屋租赁费1114.8元，限本判决生效后10日内付清。案件受理费80元，减半收取40元，由被告朱小军负担。
宣判后，原审原告刘有琴及原审被告朱小军均不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人刘有琴诉称，被上诉人朱小军擅自定价，任意抬高电费价格，原房主向被上诉人收的是1元／度，并不是1.8元／度，原审认定电费价格与事实不符，请求二审依法纠正。
被上诉人朱小军针对刘有琴的上诉答辩称，被上诉人交给印刷厂的电费是1元／度，但变压器损耗比较大，只能摊派到用户头上。
上诉人朱小军诉称，各业主的用电量与总用电量存在较大差额，因此电费应当按照各业主用电量进行损耗摊派后应为2.35元／度，原审认定为1.8元／度不当，请求二审依法改判。
被上诉人刘有琴针对朱小军的上诉答辩称，最初和上诉人约定的电费是1元／度，后来又变成了1.4元／度，电费损耗会有，但不可能那么大，上诉人主张的2.35元／度没有依据。
上诉人刘有琴向本院提供房东武威市华文印刷厂向其收取电费的收据三张，以此证实现其从华文印刷厂租赁房屋电费是按照每度1.2元标准收取，朱小军收取的2.35元标准的电费过高。上诉人朱小军的委托代理人质证认为不知道该情况，华文印刷厂更换了电表和变压器，损耗比较小，以前的变压器损耗大。上诉人朱小军在二审中未提供新的证据。
针对双方争议的电费收缴问题，本院依法向武威市华文印刷厂就相关问题进行调查了解，该厂法定代表人陈某某陈述：该厂与朱小军之间曾就涉案商铺签订有租赁合同，合同约定电费是1元／度，该合同已于2015年6月到期。现商铺已直接租赁给各租户，与朱小军不再续租。现与租户签订的合同电费为1.2元／度，这个标准把电费和损耗都能打住，现在的变压器和线路都是以前的，没有改造过。
经合议庭评议认为，上诉人刘有琴提供的电费收据能够证实现华文印刷厂收取电费的标准，且该事实亦经华文印刷厂法定代表人予以认可，该证据的效力予以确认。
二审中，双方当事人对一审查明的案件基本事实均无异议。对一审认定的案件事实本院予以确认。
经二审审理查明的案件事实与一审认定事实一致。
本案的焦点问题是本案所涉电费标准应如何认定。
本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，上诉人朱小军主张用电损耗较大，分摊到各租户电价应为2.35元／度，对此，上诉人朱小军应负有举证责任，证明其主张成立，但上诉人朱小军不能提供任何证据加以证明，应承担举证不能之后果。因上诉人刘有琴认可存在用电损耗之事实，并在庭审中明确表示愿意以1.4元／度交付电费，结合本院调查情况，应认定案涉电费价格按1.4元／度计算较为适当，原审对此认定失当，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，第一百五十八条之规定，判决如下：
一、维持武威市凉州区人民法院（2015）凉民初字第3825号民事判决第一、第二项及诉讼费负担部分；
二、撤销武威市凉州区人民法院（2015）凉民初字第3825号民事判决第三项；
三、上诉人王永红交付上诉人朱小军电费7663.6元（5474度×1.4元／度）。
上述款项确定的给付内容，限于本判决生效后10日内付清。如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人刘有琴及上诉人朱小军交纳的二审案件受理费共计130元，均由上诉人朱小军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛晓明
审 判 员 魏君鸿
代理审判员 杨海昇
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 付雪莲