北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第11324号
上诉人（原审被告）高江阳，女，1972年8月20日出生。
委托代理人高海旭（高江阳之兄），1962年11月1日出生。
被上诉人（原审原告）北京华安物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区朝外大街1号金麒大厦19层。
法定代表人陈仁秀，董事长。
委托代理人程伟，北京国枫凯文律师事务所律师。
上诉人高江阳因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第09519号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年7月，北京华安物业管理有限责任公司（下称华安物业公司）起诉至原审法院称：根据《北京世纪阳光嘉园住宅小区物业管理委托合同》（世纪阳光嘉园后更名为远洋德邑）的约定，我公司于2009年1月1日入驻远洋德邑小区，承担小区的物业服务。小区业主或物业使用人负责按期交纳物业服务费。我公司依约提供了物业服务，高江阳作为该小区×号楼×号房屋（下称涉案房屋）的业主，却拒绝交纳相关的物业服务费。为维护我公司的合法权益，现诉至法院，要求高江阳支付2009年1月1日至2011年10月31日的物业费9860元。
高江阳辩称：华安物业公司所述欠费期间属实，但华安物业公司是按照与开发商及业委会的协议收取的，华安物业公司没有与我签订物业服务协议。华安物业公司也没有向我进行过催缴，华安物业公司起诉的是2009年至2011年的物业服务费，现华安物业公司的诉讼请求已经超过了诉讼时效期间，我没有义务给付华安物业公司物业服务费。开发商与华安物业公司签订的前期物业服务协议，我没有参与，该协议对我没有约束力。综上，我不同意华安物业公司的全部诉讼请求。
原审法院经审理确认：物业服务企业与建设单位订立的前期物业服务合同对业主具有约束力。根据本案查明事实，华安物业公司受涉案房屋所在小区建设单位北京方锦基业房地产开发有限公司（下称方锦公司）的委托成为该小区的物业服务单位，并约定物业费的收费标准为每月每平方米2.97元，上述约定对高江阳具有拘束力。华安物业公司与高江阳虽未订立书面物业服务管理协议，但形成了事实上的物业服务关系，高江阳应当据实交费。故高江阳应当按照约定标准向华安物业公司支付2011年5月31日前的物业费。关于华安物业公司撤场后的物业费问题，华安物业公司在该段期间未提供物业服务，无权收取物业费。但应指出，根据《远洋德邑小区物业交接协议》，2011年6月1日至同年10月31日的能源费华安物业公司负责收取。且人民法院生效判决确认上述期间的能源费由华安物业公司负责支付，故高江阳应当向华安物业公司支付上述期间的电费，具体数额法院将依据电费总额及高江阳房屋的建筑面积予以确认。关于高江阳提出的华安物业公司的诉讼请求超出诉讼时效期间的答辩意见，因华安物业公司未明显怠于行使权利，故高江阳的该抗辩意见，依据不足，法院不予采纳。据此，原审法院于2014年9月25日判决：一、高江阳于判决生效后十五日内给付北京华安物业管理有限责任公司自二○○九年一月一日至二○一一年五月三十一日的物业服务费八千四百零九元七角三分；二、高江阳于判决生效后十五日内给付北京华安物业管理有限责任公司自二○一一年六月一日至二○一一年十月三十一日的能源费八百零九元四角四分；三、驳回北京华安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，高江阳不服，仍持原审答辩意见上诉至本院，同意原判第二项，要求撤销原判第一、三项，改判驳回华安物业公司的其他诉讼请求。华安物业公司同意原判。
经审理查明：涉案房屋原产权人为案外人刘金成，2007年4月，高江阳通过购买成为涉案房屋产权人，涉案房屋建筑面积为97.64平方米。
2008年12月12日，华安物业公司与涉案房屋所在小区开发商案外人方锦公司签订《北京世纪阳光嘉园住宅小区物业管理委托合同》，约定：根据有关法律、法规及《北京市内销商品房预售契约》之有关规定，方锦公司有权代表北京世纪阳光嘉园住宅小区的全体业主指定或委托管理公司单独或联合管理该住宅小区，并有权签订该协议；方锦公司委托华安物业公司对北京市东城区×号实行物业管理（其中住宅建筑面积78600.98平方米），该物业东临忠实里东一街，南临广渠门外大街，西临忠实里南街，北临光华南街；委托管理期限自该协议签订生效之日起，至世纪阳光嘉园住宅小区物业管理委员会成立之日止；塔楼住宅房屋由华安物业公司按建筑面积每月每平方米2.97元向业主或物业使用人收取。
2011年6月1日，华安物业公司发出撤场通知。
2011年8月，涉案房屋所在小区的北京市东城区远洋德邑小区业主委员会（下称业委会）成立。
2011年11月1日，华安物业公司与案外人石家庄恒辉物业服务有限公司（下称为恒辉公司）、业委会签订《远洋德邑小区物业交接协议》，三方约定：业委会解除对华安物业公司的委托，委托恒辉公司对远洋德邑小区进行物业管理，三方移交时间为2011年11月1日下午2时至同月8日下午5时。2011年11月1日前，未收的业主物业费和应支付的各项能源费（指水电费等）由华安物业公司负责收取和支付，2011年11月1日以后的物业费、电费、房租、停车费及各项能源费（指水电费等），由恒辉公司负责收取和支付。前期由华安物业公司预收的各项费用，以11月1日为分割点，由华安物业公司负责核算支付恒辉公司及业委会。
经查，2011年7月，北京电力公司曾以供用电力合同纠纷为由将华安物业公司起诉至原审法院，要求华安物业公司支付远洋德邑小区2010年8、9、11、12月、2011年1月至6月电费本金1211476.11元并立即支付含迟延支付2010年1、3、5、7月电费本金的电费违约金731064.19元。上述案件经原审法院后判决，华安物业公司向北京电力公司支付截止至2011年10月31日期间的电费共计1206768.02元。判决后，华安物业公司不服上诉至本院，本院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。
关于诉讼时效问题，华安物业公司称其曾于2012年诉至原审法院，要求涉案房屋原产权人刘金成交纳涉案房屋2009年1月至2011年6月的物业服务费8699.72元，并支付违约金。后因法院调取房屋档案发现涉案房屋业主已变更为高江阳，故华安物业公司申请撤回对刘金成的诉讼，华安物业公司并未就此提交证据予以证明。对此，高江阳称即使有此诉讼过程，那从2012年开始华安物业公司也应该知道涉案房屋变更为高江阳了，但此后也未进行过追缴。此外，华安物业公司又提交（2013）京精诚内民证字第1460号《公证书》，证明其于2013年4月16日到远洋德邑小区张贴过《公告》，向小区全体业主催收2009年1月1日至2011年10月31日期间的物业服务费，并进行了证据保全，以证明华安物业公司进行过催收，时效应中断。对于该《公证书》，高江阳亦表示真实性无法判断，且认为与高江阳无关。
上述事实，有《北京世纪阳光嘉园住宅小区物业管理委托合同》、《远洋德邑小区物业交接协议》、房屋档案查询、原审法院（2012）东民初字第03684号判决书、本院（2011）二中民终字第21559号民事判决书、《公证书》、房屋所有权证及双方当事人陈述等在案为证。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，华安物业公司与方锦公司签订了《北京世纪阳光嘉园住宅小区物业管理委托合同》，华安物业公司接受委托对涉案房屋所在远洋德邑小区进行物业管理服务，约定物业费的收费标准为每月每平方米2.97元，上述约定对涉案房屋的产权人高江阳具有约束力。高江阳应按照上述约定按时交纳物业费，经查高江阳未交纳2009年1月1日至2011年5月31日期间物业费共计8409.73元，故对华安物业公司要求高江阳交纳上述物业费的诉讼请求，本院予以支持。关于高江阳主张华安物业公司追缴物业费已过诉讼时效问题，因华安物业公司提交了《公证书》证明其曾经进行过物业费的追缴，故华安物业公司并无明显怠于行使权力的情形，故对高江阳此项抗辩，本院不予支持。综上，原审法院判决并无不当，本院应予维持。依照，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由高江阳负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费50元，由高江阳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖荣远
审 判 员 王宗魁
代理审判员 刘苑薇
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 雷 洋