陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终4044号
上诉人（原审被告）：李家辉，男，1982年7月16日出生，汉族，住西安市长安区。
委托诉讼代理人：李晓丽，陕西宽明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢许丽，陕西宽明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：景斌恒，男，1992年1月28日出生，汉族，陕西省富平县庄里镇黄尧村景尧组。
委托诉讼代理人：冯晓敏，陕西朱西江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孟玫，陕西朱西江律师事务所律师。
原审第三人：西安市长安区安地居房产中介服务部。住所地：陕西省西安市长安区韦曲北长安街韦曲工委办公楼。
负责人：邸攀，该公司经理。
上诉人李家辉因与被上诉人景斌恒、原审第三人西安市长安区安地居房产中介服务部（以下简称安地居中介服务部）房屋买卖合同买卖纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2017）陕0116民初7295号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成了合议庭开庭进行了审理，上诉人李家辉之委托诉讼代理人李晓丽、谢许丽，被上诉人景斌恒之委托代理人冯晓敏、孟玫，原审第三人安地居中介服务部之负责人邸攀，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李家辉上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误。一审法院判决认定《二手房买卖合同》有效并继续履行是错误的。首先，上诉人与被上诉人签订二手房买卖合同后，上诉人按合约履行了义务而被上诉人违约没有在合同约定时间2017年6月30日前付清房款。其次，根据《合同法》第94条第二款、第三款规定：“（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。上诉人明确表示要解除合同但被上诉人置之不理。因被上诉人的拖延，上诉人因房款未付清，不能支付置换大房子的房款，并因2017年7月1日后限购政策的实施，上诉人失去购买房屋的资格。2、一审法院对合同解除适用的法律不正确。根据《合同法》94条之规定，合同生效后，没有履行或者未履行完毕前，当事人在法律规定的解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭。该案中，因被上诉人在合同约定的时间内没有履行合同义务，且经催告后仍未履行，故上诉人有权根据《合同法》第94条规定解除合同。
被上诉人景斌恒答称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2、《二手房买卖合同》经双方签字确认并生效，景斌恒共支付购房款21万元。根据合同约定，景斌恒已经完全履行合同义务，不存在违约情形。3、李家辉未严格履行合同，本案不符合其所述的合同解除条件。
原审第三人安地居中介服务部答称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
景斌恒起诉至一审法院请求：1.依法判决李家辉履行双方签订的《西安市二手房买卖合同》；2.依法判决李家辉协助景斌恒办理位于长安区的房屋产权过户手续；3.本案诉讼费用由李家辉承担。
一审法院经审理查明，景斌恒与李家辉于2017年3月29日，经安地居中介服务部提供居间服务，双方签订了房屋买卖定金合同，景斌恒为乙方，李家辉为甲方。定金合同约定甲方将位于西安市长安区的房屋出售给乙方，房屋面积为83.33平米，成交价格为510000元，其中包含装修不动部分。乙方向甲方交纳购房定金20000元，并约定双方于2017年5月30日前到房管局办理过户手续，乙方支付剩余房款。同日，景斌恒将20000元定金交付给李家辉，李家辉给景斌恒出示收条一张。后双方又签订了补充协议，约定：房屋实际成交价为51万元，因甲方需要部分资金，乙方将之前交付的定金20000元和现支付首付50000元，交于甲方赎楼和租房使用，总房屋余款440000元，在资金监管时资金监管金额为440000元；该房屋过户完成后，10天内甲方须交接该房屋给乙方。2017年5月16日，景斌恒将首付款50000元亦交付给李家辉，李家辉给景斌恒出示收条一张。2017年5月15日，双方签订了正式的《西安市二手房买卖合同》，合同约定：李家辉为甲方，景斌恒为乙方；甲方将上述房屋出售给乙方，双方议定的成交价格为440000元，乙方由2017年6月30日前一次性付清给甲方；付款方式为按揭（商贷）；双方同意于2017年5月30日由甲方将上述房地产正式交付给乙方；违约责任：乙方中途悔约，不得向甲方索要定金，甲方应在悔约之日起30日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之三的滞纳金。同日，双方签订了《西安市存量房交易结算资金监管协议》，约定双方签订了房屋买卖合同，委托监管资金为440000元，乙方应于协议签订之日起1个工作日内将购房首付款140000元存入“专用账户”后并及时办理银行按揭手续。同日，景斌恒将140000元存入了资金监管中心在中国建设银行西安长安区智慧城分理处的账户，并交纳了契税4400元。签订协议当日，双方向贷款银行询问，景斌恒符合放贷条件。2017年5月15日，景斌恒向中国邮政储蓄银行西安市长安区支行申请贷款，银行在2017年6月30日前未批贷款。之后，银行放款额度缩小，景斌恒要求李家辉协助其去资金监管中心多交首付，李家辉拒绝，称付款期限已满，不同意再履行合同，景斌恒于2017年8月24日诉至法院。审理中，景斌恒于2017年11月6日将30000元存于资金监管账户，中国邮政储蓄银行西安市长安区支行将270000元资金转入资金监管账户。景斌恒已将双方合同约定的购房款全额打入资金监管账户。
一审法院认为，景斌恒、李家辉所签订的房屋买卖合同合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。景斌恒因银行延期放款而未能在合同约定的时间将房款全部付清，但双方所签合同中对于逾期付款及逾期交房均约定了违约责任，李家辉可另案主张违约责任。但逾期付款并非合同约定的解除条件，且李家辉亦未与景斌恒协商解除合同，双方合同仍属于有效合同。现景斌恒及其贷款银行已将全部房款交纳至资金监管中心，李家辉理应继续履行合同，并按合同约定协助景斌恒办理房屋产权过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、李家辉应继续履行双方签订的《西安市二手房买卖合同》；二、李家辉协助景斌恒办理位于西安市长安区房屋的产权过户手续。本案受理费100元，景斌恒已预交，减半收取，法院退回景斌恒50元，另50元由李家辉承担。
二审中，景斌恒提交证据：2017年12月8日以后景斌恒银行还款凭证，以证明银行已经向景斌恒发放贷款，景斌恒已经正常还款。李家辉质证称，对证据真实性、目的性均不认可，与本案无关联性。李家辉无证据提交，但补充提出，涉案房屋是李家辉和其妻子谢吉的共同财产，李家辉未获得其妻子的授权，其私自处分房屋，该合同是无效的。景斌恒称，房屋买卖定金合同是上诉人夫妻共同去的，且景斌恒二次支付购房款时，也是其妻谢吉收取的，包括银行按揭手续，均是上诉人及其妻子共同办理的，上诉人称其妻子不知情不符合事实。经审理查明，景斌恒与李家辉于2017年3月29日签订的《房屋买卖定金合同》第四条约定：“甲方（李家辉）保证上述房地产权属清楚，已取得房屋其他共有人同意，能保证正常使用和居住；若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任……”。其余事实与原审判决认定一致。
本院认为，本案中景斌恒、李家辉所签订的《房屋买卖定金合同》《补充协议》《西安市二手房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律法规的规定，为合法有效合同。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应严格按照合同约定履行。李家辉上诉称涉案房屋是其与妻子谢吉的共同财产，其未获得其妻子的授权，属私自处分房屋，买卖合同应为无效。本院认为，在双方签订的《房屋买卖定金合同》中李家辉保证涉案房屋权属清楚，其出售该房屋已取得房屋其他共有人的同意，景斌恒有理由相信李家辉有权出售涉案房屋，且在本案一审中李家辉之妻谢吉作为李家辉的委托诉讼代理人出庭时也并未提出异议。故李家辉关于其出售涉案房屋未取得共有人谢吉同意买卖合同无效的上诉理由不能成立。合同签订后，景斌恒按照约定向李家辉支付了定金20000元及约定的首付50000元，并在双方签订资金监管协议的当日将购房首付款140000元存入资金监管账户，也及时申请银行贷款。后景斌恒增加支付首付款30000元，银行也将270000元贷款转入资金监管账户。因银行延期发放贷款而使景斌恒未能在合同约定的期限内将房款全部付清，但双方在合同中对逾期付款及逾期交房均约定了违约责任，李家辉可另案向景斌恒主张违约责任。逾期付款并非双方合同约定的解除条件，而且李家辉并未与景斌恒协商解除合同，故李家辉上诉称其有权根据合同法第九十四条之规定解除合同的上诉理由不能成立。原审法院判决李家辉继续履行合同，并按合同约定协助景斌恒办理房屋产权过户手续，判处并无不当。综上，李家辉的上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持，原审判决正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由李家辉承担。
本判决为终审判决。
审判长 邹守鸣
审判员 杨晓昱
审判员 张 楠
二〇一八年八月二十一日
书记员 崔诚浩