广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0105民初2891号
原告：刘朝光，男，1955年3月8日出生，汉族，住广州市东山区，
原告：杭黎华，女，1959年6月15日出生，汉族，住广州市东山区，
委托代理人：刘朝光，系原告杭黎华丈夫，亦是本案原告。
被告：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区小港路163号。
法定代表人：关宝伟，总经理。
委托代理人：涂月芬、赖卫城，均为被告员工。
原告刘朝光、杭黎华诉被告广州市富基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。两原告及被告代理人涂月芬、赖卫城到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告在2013年1月11日签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买富基广场的B1-1602房屋，房价总额为300万元整。合同第二十一条约定被告应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。合同附件七《补充协议》第十一条对合同第二十一条关于房屋产权登记期限约定变更为“被告只协助原告办理《房地产产权证》，具体协助义务如下：在可以办理房地产权证的情况下，通知原告送交办证所需的相关资料。（二）被告在合理时间内代原告向办证部门申请办理房地产权证。（三）以原告结清所有相关费用（包括补交房款）和向被告提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，被告协助原告在720个工作日内办妥房地产权证……”，《补充协议》第十二条对合同第二十二条关于迟延办理房屋产权登记的违约金标准变更为“……被告应从逾期之日起每日按房价款的万分之零点三标准向原告承担迟延办证的违约责任。”被告提供的《补充协议》此两处的修改有违诚信，根据《中华人民共和国合同法》第41条的规定，被告作为提供格式条款的一方，应按不利被告的合同版本去解释和履约，原告已经于2017年2月3日收楼，按照原被告双方合同约定，2017年2月3日即为办理产权登记的起始日期，2017年2月11日，被告收取了原告378元作为办理房地产登记的手续费，2017年11月1日，原告按照被告的《提交办证资料及补交房款通知》补齐房款20759元并按合同规定在7个工作日内将办理房地产权登记的三项资料原件提供给了被告，被告出具了收条号为NO:002的收条给原告，由于2017年2月3日交楼后的第210个工作日的时间是2017年12月8日，此前，原告亦没有取得《房地产权证》，故被告已构成迟延办证违约，故提起本案诉讼请求：1、要求被告履行《广州市商品房买卖合同（预售）》中有关办理房地产权证的约定即在违约期内产生的违约金每日按房价总额的0.05%（万分之五）标准向原告支付起诉前已违约87天所产生的违约金月130000元和违约期内每半年的违约金给原告；2、案件受理费由被告支付。
被告答辩称：一、广州市中级人民法院对同楼盘、类似案件情况做出的判决，已经被广东省高级人民法院立案审查再审。因此，相关案件的判决结果可能存在事实认定不清、法律适用错误的情形。而且，每个案件的事实并不可能完全一样，即使是同一楼盘、案情相似，也需要具体情况具体分析。我国不是判例法国家，不能直接参照类似案件的判决结果作为审判依据。二、富基广场B1、B2栋楼因地铁工程拖延规划验收，属合同约定的免责情形。被告考虑到富基广场项目从规划到建设直到竣工验收都需要与地铁工程互相配合，工程项目的整体进度直接受到地铁工程的影响，故在与原告签订《商品房买卖合同（预售）》时约定，如因地铁工程导致延期交楼的，交楼时间可以顺延，双方互不追究责任。事实上，富基B1、B2栋工程在建设过程中确实受到地铁工程的影响，因地铁二号线市二宫站北端风亭设计安装变更问题导致该工程直到2014年9月18日才竣工验收合格。2017年9月26日，富基广场才取得《建设工程规划验收合格证》，完成整体验收。三、《补充协议》第十一条是双方真实意思表示，其约定“在可以办理房地产权证的情况下，以乙方结清所有费用（包括补交房款）和向甲方提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，甲方协助乙方在720个工作日内办妥房地产权证”合法有效。至今被告协助原告办理房地产权证的期限仍未届满，原告无权要求被告承担迟延办证的违约责任。（一）补充协议第十一条中的“在可以办理房地产权证的情况下”是指该楼宇取得整体性的规划验收合格证和房屋面积测绘报告时，该理解与原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十一条第一款中约定的“甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记”的约定相一致。被告于2017年10月17日取得《房屋建筑面积测绘成果报告书》并于2017年10月26日向原告发出了《提交办证资料及补交房款》的通知，符合双方的合同约定。（二）双方将办证时间从210日更改为720日，原告对此己充分了解。(三）补充协议第十一条不构成格式条款，其约定合法有效。1、补充协议签订在后且为特别约定，双方合意修订产权登记办理方式和产权登记的时间，是双方真实、最终意思表示，其约定合法有效。2、补充协议的第十一条不是格式条款，不构成格式条款无效的情形。（四）《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》有关“可以办理房地产权证”的时间明确为该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后，不存在办理房地产证时间并不明确的情况。四、即使再退一步讲，即使被告的办证义务期限为210个工作日，该210个工作日的起算点也不是以原告收楼的时间开始起算。根据合同第二十一条约定，被告协助原告办理房产证的时间是在被告取得楼宇的规划验收和原告向被告提交完整的办证资料、补齐房款和缴交税费等手续的基础上开始计算的。所以，被告的办证义务期限210个工作日的起算点也应首先该房屋所在楼宇需经工程规划验收合格，其次房管局测绘部门出具测绘面积后，被告根据测绘面积通知原告补交房款、税费和办证所需的资料；再次，原告需在规定的时间内配合被告补交房款、税费和其他办证所需的资料。只有同时满足上述三个条件才能开始计算被告办理房地产权证的时间，不能简单笼统地按原告实际收楼的日期开始计算210个工作日。五、涉案房屋的房产证已经在办理中，己交清房款、税费并资料提供齐全的业主将有望在近期办妥房地产权证。六、原告要求按房价款万分之五每日计算迟延办证违约金没有任何合同和法律依据，双方在补充协议第十二条明确约定违约责任为房价款万分之零点三每日，退一万步将，即使有违约，该违约标准也足以弥补原告的损失，原告未提供任何证据证明其因迟延办证导致的损失高于合同约定的违约金。综上所述，被告不构成迟延办理产权登记的违约，请求驳回原告的无理诉求。
经审理查明：2013年1月11日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，订明原告以3000000元向被告购买广州市海珠区富基南三街8号1602房；第二十一条约定：“被告应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；原、被告同意原告委托被告为原告办理《房地产权证》，被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付给原告”；第二十二条第2款约定：“原告委托被告办理产权登记的，如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；”等。该合同附件七《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议，载明：六、关于《合同》第十二条交房条件的另行约定：双方同意该商品房的交房条件为：该商品房经建设工程规划验收合格；供水、供电、供煤气及通邮（按民用水电收费）；十一、关于《合同》第二十一条产权登记时间的另行约定：被告只协助原告办理《房地产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知原告送交办证所需的相关资料；（二）被告在合理时间内代原告向办证部门申请办理房地产权证；（三）以原告结清所有相关费用（包括补交房款）和向被告提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，被告协助原告在720个工作日内办妥房地产权证；如原告未结清上述费用或未提供齐全上述资料的，被告有权拒绝协助办理房地产权证，办证期限相应顺延。非因被告责任不能在720个工作日内办妥房地产权证的，被告不承担任何责任；十二、关于《合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任的另行约定：如因被告的原因未能在上述时间内协助原告办妥房地产权证的，合同继续履行，但被告应从逾期之日起每日按房价款的万分之零点三标准向原告承担迟延办证的违约责任；等。
合同签订后，原告向被告付清全部购房款3000000元，并于2017年2月3日接收了涉案房屋。
另查，2017年1月24日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划验证[2017]116号《建设工程规划验收合格证》，该证记载：建设单位：广州市富基房地产开发有限公司；建设项目名称：富基广场B1、B2栋；建设规模：商业、住宅楼工程2幢（自编B1、B2栋），地上6层至44层住宅及6层以下住宅部分及中西药店、书店、居委会：89160平方米；等。
据粤（2018）广州市不动产权第00057279号不动产权证记载，海珠区富基南三街8号1602房的权利人为两原告，共有情况为按份共有，房屋建筑面积100.82平方米。
诉讼中，原、被告均确认：原告实际收楼之日起210个工作日的截止时间为2017年12月8日；结算后原告实际支付房款为3020759元；原告于2018年6月14日在被告处领取了涉案房屋的不动产权证。原告表示，其于2017年11月1日向被告支付补面积差房价款20759元，因人数太多，该笔款项的发票是被告提前一天即2017年10月30日开好的，原告坚持其诉讼请求中计算迟延办证违约金以合同约定的房价款300万元为本金。
本院认为:诉讼中，双方当事人对原告收楼的日期及按该收楼日期计算的210个工作日的截止时间陈述一致，故本院予以确认。被告辩称认为该日期也不能作为计算办证期限的依据，该抗辩意见无理，本院不予采纳。
涉案房屋买卖合同约定：原、被告同意原告委托被告为原告办理《房地产权证》，被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付给原告。而合同附件七《补充协议》第十一条约定：关于《合同》第二十一条产权登记时间的另行约定：被告只协助原告办理《房地产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知原告送交办证所需的相关资料；（二）被告在合理时间内代原告向办证部门申请办理房地产权证；（三）以原告结清所有相关费用（包括补交房款）和向被告提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，被告协助原告在720个工作日内办妥房地产权证；如原告未结清上述费用或未提供齐全上述资料的，被告有权拒绝协助办理房地产权证，办证期限相应顺延。非因被告责任不能在720个工作日内办妥房地产权证的，被告不承担任何责任；第十二条约定：关于《合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任的另行约定：如因被告的原因未能在上述时间内协助原告办妥房地产权证的，合同继续履行，但被告应从逾期之日起每日按房价款的万分之零点三标准向原告承担迟延办证的违约责任；等。涉案补充协议关于办证期限的合同条款实质上免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该《补充协议》第十一条应为无效。结合《商品房预售合同》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，被告的办证义务期限应为房屋实际交付之日起210个工作日内。由于被告未能在期限内办妥产权登记手续，已构成违约，现双方确认原告于2018年6月14日在被告处领取了涉案房屋的不动产权证，故被告应向原告支付从2017年12月9日起至2018年6月14日止的迟延办理产权登记的违约金。关于违约金的计算。原告坚持以合同约定的房价款300万元为本金来计算违约金没有超出合同约定，本院予以支持。双方在《补充协议》第十二条中已调整违约金标准为房价款的万分之零点三，该违约金标准的调整不属于法律规定的无效情形，本院对此予以认可。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告广州市富基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告刘朝光、杭黎华支付自2017年12月9日起至2018年6月14日止的迟延办理产权登记的违约金（每日按房价款3000000元的万分之零点三的标准计算）；
二、驳回两原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2900元，由两原告负担2526元，被告负担374元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 施 海 文
人民陪审员 张烈明人民陪审员黄碧茹
二〇一八年七月二十五日
书 记 员 郭 世 文
郭敏君