福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0206民初5818号
原告:林永流，男，1963年11月25日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。
被告:中国农业银行股份有限公司厦门市分行，住所地福建省厦门市思明区嘉禾路98-100号。
负责人：黄海，该分行行长。
委托诉讼代理人：廖樟有、郑芊，该分行职员。
被告：厦门玉鹭工贸有限公司，住所地厦门市湖里区安岭二路90号302室。
法定代表人：杜玉静。
被告:厦门玉鹭电子有限公司，住所地厦门市湖里区枋钟路2368号805室。
法定代表人：杜成雷。
原告林永流与被告中国农业银行股份有限公司厦门市分行（以下简称农行厦门分行）、厦门玉鹭工贸有限公司（玉鹭工贸公司）、厦门玉鹭电子有限公司（以下简称玉鹭电子公司）案外人执行异议之诉一案,本院于2016年7月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林永流，被告农行厦门分行的委托代理人廖樟有、郑芊到庭参加诉讼。被告玉鹭工贸公司、玉鹭电子公司经传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林永流向本院提出诉讼请求：依法撤销（2016）闽0206执异68号《执行裁定书》，中止对厦门湖里区安岭二路90号三层302室、四层402室的执行，在淘宝网进行司法拍卖时披露上述房产带租约的事实，并已被林永流实际占用、使用的事实。事实和理由：玉鹭工贸公司股东杜玉静及玉鹭工贸公司、玉鹭电子公司的实际控制人杜成祖向林永流借款800万元，因无力偿还借款，故意用址于厦门市湖里区安岭二路90号三层302室、四层402室的房产出租给林永流使用。农行厦门分行向法院申请强制执行要求拍卖房产，林永流提出了执行异议申请，2016年7月13日，湖里区人民法院执行局向林永流送达执行异议裁定书，驳回林永流的异议。该裁定认定事实错误，曲解法律的规定，应予撤销。理由如下：一、林永流有权中止拍卖讼争房产，拍卖时披露讼争房产带租约并已被林永流使用的事实。林永流与玉鹭工贸公司、玉鹭电子公司签订了合法有效的房屋租赁合同，约定房屋归林永流使用，林永流已经支付租金并实际使用房屋。二、法院查封讼争房屋之前，林永流已经实际占有讼争房产。虽然房屋租赁合同于2015年11月6日签订，租赁期限自2015年11月15日至2015年11月14日，但实际上在2015年六月份法院判决后，林永流已经实际支付租金使用房屋，林永流已经与玉鹭工贸公司、玉鹭电子公司建立了租赁关系，租赁合同是各方自愿签订的，依法林永流有权不向买受人移交讼争房产。三、林永流存在与玉鹭工贸公司、玉鹭电子公司以债权抵偿租金的事实。虽然林永流与出租人不存在直接的债权债务关系，但是杜玉静系玉鹭工贸公司股东。玉鹭电子公司的股东是杜成雷和福建玉鹭家居集团有限公司，而福建玉鹭家居集团有限公司的股东是杜玉静、杜成雷。玉鹭工贸公司、玉鹭电子公司的股东或间接股东为杜玉静，直接控制人为杜成祖。杜玉静与杜成祖拖欠林永流借款，用其持股或控制的玉鹭工贸公司、玉鹭电子公司抵债是事实，亦符合实际。四、若林永流执行异议不成立，玉鹭工贸公司、玉鹭电子公司应赔偿损失。玉鹭电子公司、玉鹭工贸公司隐瞒房产被查封的事实，导致林永流投入大量资金装修，造成林永流的巨大损失。五、如果林永流与玉鹭工贸公司、玉鹭电子公司的租赁关系不能对抗法院的查封行为，那么拍卖讼争房产时，应如实披露房产被林永流占有、使用的事实。
农行厦门分行辩称，一、林永流与玉鹭工贸公司及玉鹭电子公司之间不存在债权债务关系，所签订的名为租赁实为以租抵债的合同无效。（2016）闽0206执异68号执行裁定书已查明，林永流与玉鹭工贸公司、玉鹭电子公司所签订的名为租赁实为以租抵债的合同是基于（2014）思民初字第12265号民事判决书、（2014）思民初字第16874号判决书、（2014）厦民初字第1619号民事判决书。以上判决书中林永流与玉鹭工贸公司、玉鹭电子公司均不是相应法律关系的主体，不足以证明林永流与上述两公司之间存在债权债务关系。此外法院已查明所谓租赁合同是林永流逼迫上述两公司所签订，非出于当事人自愿，违反了合同的平等自愿原则，该所谓租赁合同属无效合同。二、林永流的诉讼请求没有法律依据，不能对抗抵押权人，不应获得法院的支持。《中华人民共和国物权法》190条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案农行厦门分行对厦门市湖里区安岭二路90号302室房地产、厦门市湖里区安岭二路90号402室房地产（以下简称标的房地产）的抵押权设定于2013年3月7日，并办妥抵押登记手续，厦门市国土资源与房地产管理局出具了编号为：厦国土房他证第201315531号《厦门市土地房屋他项权证》，向社会公示了农行厦门分行对标的房地产的抵押物权，林永流知道或应当知道农行厦门分行对标的房地产具有抵押物权的事实。从林永流所提供的证据材料显示，林永流的租赁合同签订于2015年11月16日，显然其租赁关系形成于农行厦门分行设定抵押登记之后，根据上述法律规定，林永流的租赁关系不得对抗农行厦门分行已登记的抵押权。三、抵押权实现后，林永流的所谓租赁合同对受让人也不具有约束力。《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担”。林永流之所谓租赁合同不仅不得对抗农行厦门分行之抵押权，也不得对抗农行厦门分行实现抵押权时的受让人。四、林永流过错明显，应由其自行承担责任，不应以此抗辩抵押权人，无权要求进行租约披露。林永流在明知该房地产已设定抵押的情况下，未经抵押权人书面同意与业主签订租赁合同，即林永流已知道或应当知道一旦抵押权人实现抵押权时，《租赁合同》将无法履行的风险。除不能抗辩抵押权外，还应自行承担农行厦门分行处置抵押物所可能造成的损失、或依据租赁合同的约定自行向出租人另行主张。本案中，农行厦门分行没有同意该抵押物出租给林永流，没有过错，不应承担任何责任，而林永流的过错十分明显，应由其自行承担不利后果。林永流无权要求中止拍卖，抵押物是否带租约及是否被占用均不影响处置，无需进行披露。本案设定抵押在先，租赁合同签订在后，林永流以出租抵押物的方式阻止抵押权人实现抵押权，毫无道理。如果林永流的诉讼请求成立，不仅侵害抵押权人的合法权益，而且是破坏整个司法抵押制度，将使物权抵押法律形同废纸。
本案林永流诉求错误。本案拍卖抵押物是人民法院依法履职的行为，要走什么程序由法院决定而非当事人争议决定。本案林永流陈述的债务是与案外人的债务，但是出租方不是借款的主体，林永流要求租金抵销债务于法无据，抵销行为不符合法律规定。虽然林永流占用抵押物，根据法律规定，林永流占用和租赁的行为也因农行厦门分行主张抵押权行为而终止。林永流可以向出租方主张借款责任，但不能对抗法院执行。林永流依据的法条其适用的条件是没有设定抵押。法院裁定驳回林永流异议并没有损害林永流合法权益，裁定书没有剥夺林永流向出租方主张还款责任的权利，林永流的说法是错误的。
玉鹭工贸公司、玉鹭电子公司均未作答辩。
本院经审理认定事实如下：厦门市湖里区安岭二路90号302室房产所有权人登记为玉鹭工贸公司，厦门市湖里区安岭二路90号402室房产所有权人登记为玉鹭电子公司。2013年3月7日，农行厦门分行、玉鹭工贸公司、玉鹭电子公司就厦门市湖里区安岭二路90号302室房产、厦门市湖里区安岭二路90号402室房产（以下简称讼争房产）办理了抵押登记备案手续，抵押权人为农行厦门市分行。2015年5月19日农行厦门分行向本院提出实现担保物权的申请，本院作出（2015）湖民特字第6号裁定书，裁定对讼争房产采取拍卖、变卖方式变价，农行厦门分行有权就变价后的价款在借款本金2300000元及利息范围内优先受偿。2015年7月14日，农行厦门分行向本院申请强制执行。2015年8月28日，本院送达协助执行通知书给厦门市土地与房产资源管理局，要求查封讼争房产，厦门市土地与房产资源管理局依本院要求办理了讼争房产的查封事宜。2015年11月6日，林永流与玉鹭电子公司及案外人厦门翔球集团有限公司、厦门坤都集团有限公司签订了一份租赁合同，约定：厦门市湖里区安岭二路90号402室出租给林永流使用；租赁期限从2015年11月15日起至2035年11月14日止。租金从借款800万元的月利息中扣除。2015年11月16日，林永流与玉鹭工贸公司签订一份租赁合同，约定：厦门市湖里区安岭二路90号302室出租给林永流使用，租赁期限从2015年11月25日起至2035年11月24日止；租金每月50000元，租金从借款中扣除。
另查明，林永流对本案的查封、执行措施提出异议，本院作出（2016）闽0206执异68号裁定书，驳回了林永流的异议申请，林永流不符上述裁定，向本院提起了本案诉讼。在（2016）闽0206执异68号案件审理过程中，林永流曾自认其逼迫玉鹭电子公司、玉鹭工贸公司与其签订上述两份租赁合同。
本院认为，玉鹭工贸公司、玉鹭电子公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃自身相应的抗辩权利，本院依法缺席审理和判决。林永流曾自认其逼迫玉鹭工贸公司、玉鹭电子公司签订本案讼争的房屋租赁合同，表明上述两份租赁合同并非玉鹭工贸公司、玉鹭电子公司的真实意思表示。根据林永流陈述，其与玉鹭电子公司、玉鹭工贸公司并不存在债权债务关系，而是与案外人杜成祖、杜玉静、杜成雷等存在债权债务关系，林永流利用其与杜成祖、杜玉静、杜成雷的债权债务关系直接抵扣与玉鹭工贸公司、玉鹭电子公司之间租赁合同的租金亦没有相应的依据。本案讼争房屋在林永流与玉鹭工贸公司、玉鹭电子公司签订租赁合同之前，已经抵押给农行厦门分行且办理了抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的原租赁关系不收该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押登记具有公示效力，林永流的租赁关系不能对抗农行厦门分行的抵押权。即使林永流与玉鹭工贸公司、玉鹭电子公司的租赁合同真实有效，亦不能对抗法院的查封及执行行为。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，因此法院在拍卖房产时，有权不在司法拍卖公告上披露讼争房产带二十年租约的信息及被林永流占用、使用的事实，林永流提出的中止对讼争房产执行的请求，没有相应的事实与法律依据，应予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
驳回林永流的诉讼请求。
案件受理费100元，由林永流负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 张占甫
人民陪审员 杨静芳
人民陪审员 杨建伟
二〇一六年十二月三十日
代书 记员 吴朝旭
附页：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。