福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终6818号
上诉人（原审原告）：林祥云，男，1967年6月5日出生，汉族，住福建省闽侯县。
上诉人（原审原告）：林明月，女，1970年12月3日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
两上诉人委托诉讼代理人：李元忠，福建名闻律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：福州和平房地产开发有限公司，住所地福州市台江区五一南路188号嘉澄小区3号楼，注册号350100100187993。
法定代表人：陈建彬。
上诉人林祥云、林明月与被上诉人福州和平房地产开发有限公司（以下简称和平地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初2880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月9日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。本案现已审理终结。
林祥云、林明月上诉请求：一、依法撤销原审判决，依法改判。事实与理由：一、上诉人要求被上诉人赔偿损失1200000元，合情合理，完全是有根据的。1、2007年上诉人购买台江区的其他商品房，当时300000元可以买80平米，到现在已升值到200多万元，并且在讼争地段，现在房屋拆迁补偿价格一平方米也达到2万多元。2、上诉人与被上诉人的商品房买卖，因被上诉人故意隐瞒所售房屋已经被查封的事实，致使上诉人做出错误的决定，造成了巨大的有形和无形损失，理应由被上诉人承担。二、一审法院计算上诉人损失的方法有误。1、资产评估公司是以讼争店面在2016年8月15日为基准日做出的评估，上诉人认为，应当以委托之日做出评估基准日。本案因采取公告送达的形式，导致诉讼周期长。2、一审法院计算房屋增值差价损失为547425元，上诉人认为，若是以评估报告来计算房屋增值部份的损失，也应当是847425元。三、一审法院适用法律有误。本案中，被上诉人向上诉人出售已被查封冻结的房屋，应属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款规定的情形，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款一倍的赔偿责任。
和平地产公司未到庭，也未提交书面答辩意见。
林祥云、林明月向一审法院起诉请求：1、解除林祥云、林明月与和平地产公司签订的《商品房买卖合同》；2、和平地产公司退还购房款人民币300000元；3、和平地产公司赔偿损失人民币1200000元；4、和平地产公司赔偿装修损失人民币200000元；5、和平地产公司承担已付购房款一倍的赔偿责任；6、和平地产公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2007年3月30日，以和平地产公司为出卖人、林祥云及林明月为买受人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定“出卖人以出让方式取得位于福州市台江区的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为榕地字（1996）068号。该地块土地面积为9487平方米，规划用途为店面商场，土地使用年限自1996年8月19日至2036年8月19日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名嘉澄小区。建设工程规划许可证号为榕规（99）建115号，施工许可证号为榕施（99）165号。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为福州市房地产管理局，商品房预售许可证号为（99）榕房许字第（7910）房。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第A6#座二层西片3号房。建筑面积共314.8平方米。出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，单价为每平方米3150元，总金额991620元。……买受人按分期付款方式付款：第一期签合同付款30%，第二期通知做产权付款20%，第三期办好产权两个月内付清50%，买受人逾期付款，出卖人有权收回建筑面积和没收30%预收款。……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、有关部门冻结不能办理产权，责任由出卖人负责，并退还买受人的预付款……”，该合同签订后，林祥云、林明月于2007年3月30日向和平地产公司支付了300000元。和平地产公司于当日向林祥云、林明月开具一份相应金额的《收款收据》并将讼争店面交付林祥云、林明月使用至今。2015年6、7月份，林祥云、林明月于讼争屋所在市场内看到福州市中级人民法院张贴的查封公告方知晓讼争屋已被冻结，其遂向福州市中级人民法院提出执行异议要求终止执行讼争房屋，福州市中级人民法院认为异议理由不成立驳回其异议请求，林祥云、林明月遂于2016年8月15日诉至本院。
另查明，福州市房地产管理局于1999年6月13日就和平地产公司开发的福州市台江区嘉澄小区1#楼-7#楼颁发了《商品房预售许可证》【（99）榕房许字第791号】。福州市不动产登记档案馆并未查询到讼争《商品房买卖合同》的合同备案及权证登记信息。
再查明，福州市中级人民法院于2003年查封了和平地产公司位于福州市台江区“嘉澄小区”全部未预售的房产，即1#2#楼连接体1层64、78、79、80、82号店面及2层08号店面，3#4#5#楼连接体1层01-03、07、27、41、43、50-73、89号店面及2层01-03、05-07号店面；6#7#楼连接体1层01、07、08、11、12、16、23、29、30、31、86、90、91号店面及2层01-03号店面的房产及土地使用权；并于2015年6月26日作出了续封裁定。讼争店面至今仍处于冻结状态。
诉讼中，林祥云、林明月确认福州市台江区“嘉澄小区”第A6#座二层西片3号房即福州市台江区“嘉澄小区”6#7#楼连接体2层3号店面。林祥云、林明月于2017年4月26日向本院申请对讼争店面在2016年8月15日的含装修在内的市场价值进行评估，法院经摇号确定了评估机构，福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司于2017年10月11日出具一份《房地产估价报告》{闽联合中和房报字【2017】第10130号}，该报告指出福州市台江区嘉澄小区6#7#连接体2层3号店面于2016年8月15日的市场价值为3792700元。另，林祥云、林明月表示其愿意在收到和平地产公司退回的购房款及支付的赔偿款后腾空搬离并将讼争店面返还给和平地产公司。
一审法院认为，林祥云、林明月与和平地产公司于2007年3月30日就福州市台江区嘉澄小区6#7#连接体2层3号店面签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应依约履行。但讼争店面自2003年至今仍处于被法院查封冻结状态，因此讼争的《商品房买卖合同》事实上无法履行，现林祥云、林明月请求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉请予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”林祥云、林明月于2017年4月26日向法院提出将诉请变更为解除《商品房买卖合同》的申请，法院以公告方式向和平地产公司送达了含变更诉讼请求申请书在内的应诉材料，送达日期为2018年2月15日，故双方之间的《商品房买卖合同》于2018年2月15日解除。因林祥云、林明月就讼争《商品房买卖合同》支付了购房款300000元，现该合同因和平地产公司的原因被解除，故林祥云、林明月要求和平地产公司返还已付购房款300000元的诉请本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”现双方商品房买卖合同事实上已无法履行，故林祥云、林明月应腾空搬离讼争店面。对于林祥云、林明月主张的损失1200000元部分，法院认为根据福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司做出的评估报告，讼争店面在2016年8月15日时含装修在内的市场价值为3792700元，现因和平地产公司自身原因导致讼争店面无法过户至林祥云、林明月名下，故由此产生的房屋增值部分损失应由和平地产公司承担，鉴于林祥云、林明月实际支付的购房款为300000元，故和平地产公司应向林祥云、林明月支付房屋增值差价损失共计547425元【（3792700元-991620元）×（300000元÷991620元）-300000元，四舍五入取整】，对于超出该部分的损失主张，不予支持。对于林祥云、林明月主张的装修损失200000元部分，因评估公司已对讼争店面含装修在内的市场价值进行了评估，本院亦支持了部分增值损失，故林祥云、林明月要求和平地产公司赔偿装修损失人民币200000元的诉请没有事实及法律依据，不予支持。至于林祥云、林明月诉请要求和平地产公司承担已付购房款一倍即300000元的赔偿责任部分，其提出该主张的依据系《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”该法条对适用惩罚性条款的情形进行了明确的规定，而出卖人出售已被查封冻结的房屋并非属于法条规定的情形，故林祥云、林明月要求和平地产公司承担已付购房款一倍即300000元的赔偿责任没有事实及法律依据，不予支持。和平地产公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自愿放弃举证、质证等诉讼权利，依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第九十四条(?javascript:SLC(21651,52)?)、第九十六条(?javascript:SLC(21651,58)?)、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(45673,0)?)》第九条(?javascript:SLC(45673,9)?)、《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)》第一百四十四条(?javascript:SLC(183386,144)?)的规定，判决：一、林祥云、林明月与福州和平房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》于2018年2月15日解除；二、福州和平房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向林祥云、林明月返还购房款300000元；三、福州和平房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向林祥云、林明月支付房屋增值部分损失547425元；四、驳回林祥云、林明月其他诉讼请求。
二审中，当事人未提交新的证据，且对一审查明的事实无异议。根据在案证据，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，林祥云、林明月与和平地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应依约履行。但讼争店面自2003年至今仍处于被法院查封冻结状态，因此讼争的《商品房买卖合同》事实上无法履行，现林祥云、林明月请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，有理，予以支持，和平地产公司应返还已付购房款300000元。因和平地产公司的过错，导致讼争店面无法过户至林祥云、林明月名下，故由此产生的房屋增值部分损失应由和平地产公司承担。2007年该店面的价值为991620元，2016年起诉时该店面含装修的价值为3792700元，增值率为3.82，故上诉人的增值损失为847425元【（3792700元÷991620元）×300000元-300000元，四舍五入取整】，一审法院计算错误，本院予以纠正。讼争店面2003年被法院查封，和平地产公司在2007年仍将讼争店面卖给上诉人，属于极不诚信的行为，应当承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，上诉人的上诉请求有理，本院予以支持。综上所述，林祥云、林明月的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持福建省福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初2880号民事判决第一、二项；
二、撤销福建省福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初2880号民事判决第三、四项；
三、福州和平房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向林祥云、林明月支付房屋增值部分损失847425元；
四、福州和平房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向林祥云、林明月支付赔偿款300000元。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费22800元，由福州和平房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑 芳
审判员 林 峰
审判员 纪得军
二〇一八年九月二十八日
书记员 林歆滢
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。