江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)亭民初字第3299号
原告成秀堂，居民。
委托代理人姜玉祥，江苏力海律师事务所律师。
被告张红旗，居民。
被告盐城市奥大实业有限公司，住所地盐城市亭湖区开放大道669号
法定代表人张红旗。
两被告共同委托代理人李志国，江苏兴苏律师事务所律师。
原告成秀堂与被告张红旗、被告盐城市奥大实业有限公司（以下简称“奥大公司”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2015年10月15日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告成秀堂及其委托代理人姜玉祥、被告张红旗、奥大公司共同委托代理人李志国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告成秀堂诉称:2010年10月1日，原告（乙方）与被告张红旗（甲方）签订一份“合作投资开发房产协议书”，双方约定：一、合作投资开发房产地块：位于盐城市××湖区××镇迎宾路以北，开放大道以西，占地贰拾柒点壹亩（以下简称该宗地）；二、合作投资开发房产项目名称：“奥大名居”（以下简称该项目）；三、合作投资开发房产的投资方式，甲方以该宗地作为投入，以及该项目除乙方投资额以外的整个项目所需资金的投入，乙方以现金（人民币）440万元投入（不计利息）；四、合作投资开发房产的利润分配比例：该项目房产开发所得利润的分配比例为：甲方得81%，乙方得19%；五、合作投资开发房产的利润核算方法：以税务局最终对该项目进行清盘核查所得出的税的纯利润的结论为依据；六：本协议约定：乙方在2010年1月20日前将协议约定的投资款肆佰肆拾万元一次性打入甲方指定的帐户；七、本协议经甲、乙双方签字、待乙方将合同约定的肆佰肆拾万元投资款按本协议约定的时间一次性打入甲方指定的帐户，以甲方出具收到乙方投资该项目肆佰肆拾万元的投资本金的收据为凭证后方可生效。（详见协议书）该协议签订后，原告按协议约定于2010年1月13日，通过华夏银行向被告奥大公司汇入现金人民币440万元整，（详见电汇凭证）。但，两被告收款后，至今未向原告出具现金收据，同时，两被告至今没有让原告参与实际房产开发，更没有告知原告该项目开发的具体面积、进程、费用支出等相关事宜，从而导致原告与被告张红旗签订的协议没有实际履行。现诉请法院判决：1、依法确认2010年1月1日原告与被告张红旗签订的“合作投资开发房产协议书”无效；2、被告张红旗立即返还原告投资款人民币440万元，并承担自2010年10月15日至2015年10月14日银行贷款利息人民币369.6万元，合计809.6万元整。被告奥大公司承担连带责任；3、两被告承担本案全部诉讼费用。
被告张红旗、被告奥大公司共同辩称：1、原告第一次开庭时陈述合同无效的理由是“被告违反合同约定没有出具收据给原告”，第二次证据质证时又主张“原告是与张红旗个人签的协议，但张红旗没有开发房产资格，因此该合同为无效合同”。根据原告变更主张合同无效的理由，被告认为涉案协议是张红旗基于法定代表人身份和原告签的，合同的主体是奥大公司和原告。理由如下：合同约定了开发项目为奥大名居，合同约定甲方以该宗地作为投入，而该宗地的使用权人为奥大公司；原告起诉主体是两被告，其诉讼中申请保全的是奥大公司的房产，说明原告是认可合同发生在其与奥大公司之间，同时原告合作开发的房地产是奥大公司名下的资产，其在协议签订后五年时间均未提出异议。2、双方签订的协议合法有效，双方应严格遵守，协议约定双方共同受益共担风险，原告现要求返还投资款违反双方的约定。3、双方约定的投资返还的条件和时间未达到，被告亦不存在违约问题，原告无权要求返还投资款。4、2014年2月18日，原、被告协商被告将一套房子签给原告指定的人，并约定房款在今后的利润中扣除；2011年11月13日，原告出具收条载明“收到退还的本金97050元”，证明双方签订的合作协议已经实际履行。综上，请求法院驳回原告对两被告的诉讼请求。
经审理查明：2010年1月1日，原告成秀堂与被告张红旗签订一份“合作投资开发房产协议书”，载明：“甲（张红旗）乙（成秀堂）双方本着双赢的投资理念，保持互信、友好的合作关系，经甲、乙双方磋商，特制定合作投资开发房产本协议，具体事项如下：一、合作投资开发房产地块：位于盐城市××湖区××镇迎宾路以北，开放大道以西，占地贰拾柒点壹亩（以下简称该宗地）；二、合作投资开发房产项目名称：“奥大名居”（以下简称该项目）；三、合作投资开发房产的投资方式：甲方以该宗地作为投入，以及该项目除乙方投资额以外的整个项目所需资金的投入。乙方以现金（人民币）440万元（大写肆佰肆拾万元整）投入（不计利息）；四、合作投资开发房产的利润分配比例：该项目房产开发所得利润的分配比例为：甲方得81%（大写百分之八十一），乙方得19%（大写百分之十九）；五、合作投资开发房产的利润核算方法：以税务局最终对该项目进行清盘核查所得出的税后纯利润的结论为依据（税务部门中途对项目进行的利润核查不作为依据）；六：合作投资开发房产的利润分配时间：首先得到税务局对该项目最终清盘核查的该项目利润的结论，再待该项目全部清盘、房产全部销售完毕、所有资金到帐后进行分配。七、合作投资开发房产的投资本金返还时间。该项目销售的资金，全部支出各项成本和费用后，剩余的资金按19%逐步返还给乙方的投资款，按81%逐步返还给甲方，逐步返还至乙方投资的本金440万元额满为止（剩余资金的数额以甲方出具的财务报表为准）。八、本协议特别约定：1、乙方不派代表进驻该项目，乙方不参与该项目工作、工程、财务等各项管理；乙方不参与该项目的工程招投标运作以及工程施工和房产销售等。2、该项目整个工程的成本支出、财务费用等一切费用支出的发票无需乙方签字，以甲方审批签字为准，甲方签批一切的发票乙方予以认可。3、该宗地上规划保留的贰仟贰佰陆拾捌平方米四层商业楼（原规划设计要点叫综合楼）的所有权归甲方所有，与乙方无关。九、乙方如有下列情形的出现视乙方为违约。1、泄露该项目本协议约定：乙方在2010年1月20日前将协议约定的投资款肆佰肆拾万元一次性打入甲方指定的帐户；七、本协议经甲、乙双方签字、待乙方将合同约定的肆佰肆拾万元投资款按本协议约定的时间一次性打入甲方指定的帐户，以甲方出具收到乙方投资该项目肆佰肆拾万元的投资本金的收据为凭证后方可生效。”。
2010年1月13日，上海茚杰消防工程设备有限公司通过华夏银行上海外滩支行汇款440万元至盐城市奥大实业有限公司账户。2015年9月24日，联城消防工程有限公司（原上海茚杰消防工程设备有限公司）出具证明证实该440万元是原告成秀堂所有。
2011年10月13日，原告成秀堂出具一份收条给被告张红旗，载明“今收到甲方张红旗退还投入奥大名居项目本金玖万柒仟零伍拾元本金（￥97050现金）成秀堂2011.10.13”。
2014年2月18日，原告成秀堂出具一份欠条给被告张红旗，载明“今欠到购买盐城市奥大实业有限公司开发的奥大名居商品房（2号楼）121号商铺，房款陆拾肆万贰仟肆佰陆拾陆元整（￥642466.00元）还款方式：在我投资开发的奥大名居利润分成当中扣除。2号楼121号商铺面积为60.61㎡，单价每平方10600元整。买受人名字为刘敏、成旻昊两人共有。该房因奥大公司抵押给银行做按揭贷款的，所以待奥大公司将此笔贷款还清后，再网签给刘敏、成旻昊。如刘敏将此房在未取得网签正式合同或未办理房产证、土地证前转让给其他人与奥大公司无关。该房归刘敏和成旻昊所有，此房款由我归还（在我投资开发的奥大名居利润分成中扣除）。欠款人：成秀堂2014.2.18”。
另查明，被告奥大公司成立于1999年1月，企业性质为自然人独资的有限公司，所属行业为房地产业，法定代表人为张红旗，经营范围为房地产开发、销售；电动自行车生产、销售等。2010年7月11日，被告奥大公司取得叁级标准从事房地产开发经营业务的资质，
上述事实，有合作投资开发房产协议书、电汇凭证、欠条以及当事人的陈述等在卷予以证实。
本案争议焦点：涉案的《合作投资开发房产协议书》是否为无效合同。
本院认为：原告成秀堂主张涉案协议无效的理由有两点：第一，涉案协议为附条件生效合同，被告未出具收款收据，违反协议第七条的规定，生效条件未成就。第二，被告张红旗个人没有开发房地产资格，涉案协议违反法律强制性规定。关于涉案协议第七条“七、本协议经甲、乙双方签字、待乙方将合同约定的肆佰肆拾万元投资款按本协议约定的时间一次性打入甲方指定的帐户，以甲方出具收到乙方投资该项目肆佰肆拾万元的投资本金的收据为凭证后方可生效。”从该条款的内容和订立该条款的目的来看，收据的出具是对投资款打入指定账户的再次确认，收据出具的作用是保障被告对原告汇款事实的认可。庭审中，原告提交了投资款汇入被告账户的证据，被告对收到投资款的事实亦予以认可，该条款订立的目的已完成，故本院认为对原告主张涉案协议无效的第一点理由不予采信。关于涉案协议订立主体是否适格的问题。涉案协议是原告成秀堂与被告张红旗签订的，从合同的内容上看，被告张红旗的签约行为是作为被告奥大公司的法定代表人身份的职务行为。合同中第三项“合作投资开发房产的投资方式：甲方以该宗地作为投入，以及该项目除乙方投资额以外的整个项目所需资金的投入。乙方以现金（人民币）440万元（大写肆佰肆拾万元整）投入（不计利息）；”中“该宗地”的土地使用权人是被告奥大公司，张红旗是奥大公司的法定代表人，原告成秀堂在实际履行投资款时亦是将投资款汇入被告奥大公司的账户，可见原告成秀堂在签订和履行合同时明知张红旗和被告奥大公司的关系，其实际是以公司的状况为基础进行的交易，应认定该合同关系的当事人双方为被告奥大公司和原告成秀堂，被告奥大公司具备房地产开发经营资质，故本院认为对原告主张涉案协议无效的第二点理由亦不予采信。
综上，原、被告双方签订的《合作投资开发房产协议书》，是在自愿基础上签订的，系双方真实意思表示，同时协议内容不违反法律规定，也未侵犯他人合法权益，为有效协议。协议书签订后，原告成秀堂依约将投资款汇至被告奥大公司的账户，并于2011年10月、2014年2月出具“收条”和“欠条”，原告成秀堂出具的“收条”和“欠条”内容中亦证实该协议已实际履行，现原告要求确认合同无效并要求退还投资款缺乏事实根据和法律依据，同时也有违诚实信用原则，不利于稳定市场交易秩序。故原告的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九条、第四十四条、第五十二条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告成秀堂的诉讼请求。
案件受理费68470元，诉讼保全费5000元，合计人民币73470元，由原告成秀堂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。并按国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审判长 单丽华
审判员 洪少峰
审判员 马 静
二〇一六年一月四日
书记员 吴萍萍
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
当事人依法可以委托代理人订立合同。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。