咸阳市某区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)某民初字第00676号
原告（反诉被告）咸阳市某区某某酒店。
经营者徐某，女。
委托代理人苑某某，陕西三井律师事务所律师。
委托代理人李某某，陕西润丰律师事务所律师。
被告（反诉原告）郑某某，女。
委托代理人张某某，陕西秦瀚律师事务所律师。
原告（反诉被告）咸阳市某区某某酒店与被告（反诉原告）郑某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）咸阳市某区某某酒店经营者徐某及委托代理人苑某某、李某某，被告（反诉原告）郑某某及委托代理人张某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)咸阳市某区某某酒店诉称，2013年2月19日，他们酒店与郑某某签订《商用房租赁合同》。郑某某租赁某区某路某号房屋，租期4年。约定房租每半年支付一次，每次提前一月支付，先支付后使用。2013年3月1日至2015年2月底，房租费为每月人民币45000元，2015年3月1日至2016年2月底，房租费为每月人民币48600元。合同签订后，前两年租期内双方均依约履行。但第三年租期开始后，郑某某无故不履行义务。2015年3月1日后的房租费用至今未交纳，严重违反了双方合同约定。他们酒店多次催促郑某某依约交纳租金，但郑某某无理推脱，至今未交纳。请求判决：1、解除双方2013年2月19日签订的商用房租赁合同；2、郑某某将所租房屋返还给他们酒店；3、郑某某向他们酒店支付拖欠的房租人民币85860元（自2015年3月1日至2015年4月23日）；4、郑某某向他们酒店赔偿房屋空置损失人民币145800元（2015年4月24日至2015年7月24日）；5、郑某某支付拖欠的水电费、物业费2162.40元；6、判令他们酒店没收郑某某所交保证金4万元。
被告（反诉原告）郑某某辩称，1、她并未违约，故不承担责任。她与咸阳市某区某某酒店签订有2013年3月1日至2017年底的租赁合同，因咸阳市某区某某酒店以房屋租赁税费为由要求她交纳税费，构成违约。期间又因房屋多次停水停电，造成她严重损失。对于咸阳市某区某某酒店的严重违约，她已给予充分时间。2、双方房屋租赁合同解除，房屋已归还咸阳市某区某某酒店。咸阳市某区某某酒店应返还保证金8万元。因咸阳市某区某某酒店严重违约，导致合同无法履行。咸阳市某区某某酒店在诉求中既主张违约损失，同时主张扣除保证金不符合法律规定，明显对她不利。从2015年开始，双方一直商讨房屋退租事宜，咸阳市某区某某酒店老板徐某的爱人与她进行过一次交谈，到2015年2月28日前，若房屋无法转让，便将房屋退还咸阳市某区某某酒店，咸阳市某区某某酒店应返还保证金并应赔偿她的损失。但此后咸阳市某区某某酒店未与她沟通、不接电话，恶意扩大房屋空置的损失，鉴于此她提出解除合同并将钥匙交于咸阳市某区某某酒店，她依合同规定搬出时保证了不动产的完整。3、她已交纳了相关物业费至2015年4月30日，咸阳市某区某某酒店应予以返还。2015年4月29日，她清场时遭到了物业阻拦并交纳了物业费。
咸阳市某区某某酒店提供下列证据材料：
第一组商用房租赁合同。证明其主张的：1、双方约定租赁期限为四年，自2013年3月1日至2017年2月底。合同约定房租每半年支付一次，每次提前一个月支付，郑某某房租交到2015年2月底，以后房租再未交。根据合同约定，郑某某已构成违约，他们酒店可以解除合同。2、郑某某违约，造成他们酒店房屋空置，郑某某应就其违约行为赔偿他们酒店房屋空置损失，赔偿至2015年7月13日他们酒店将房屋再次出租出去，共计127980元。3、根据合同约定，8万元保证金在合同期满后退还郑某某，该保证金具有担保合同履行的性质，现合同未到期，郑某某违约其保证金按照合同约定不予退还。他们酒店根据合同履行情况，按照未履行部分所占约定内容比例，依法没收其4万元保证金。
第二组2015年1月水电用度表、咸阳某某物业管理有限公司《催费通知单》、某砂锅店2015年7月13日水电表读数抄单、2015年元月份某砂锅店水电费收据存根。证明其主张的：1、郑某某水费交至2015年1月份，截止2015年7月13日，郑某某尚欠4吨水费未交，每吨7元，共欠28元。2、郑某某电费交至2015年1月份，截止2015年7月13日，郑某某尚有353度电费未交，每度电1.40元，共欠494.20元。3、根据物业公司通知，郑某某承租的454㎡商铺，自2015年5月1日起物业费2元/㎡，截止2015年7月13日，郑某某共计交物业费为：454㎡×2元/㎡×2.43个月×80%=1765元。
第三组李某商用房租赁合同。证明其主张的，郑某某违约，他们酒店起诉要求解除双方之间的商用房租赁合同，积极采取措施，于2015年7月10日将房屋出租给李某，避免了损失进一步扩大。
郑某某质证认为：咸阳市某区某某酒店违约在先，其违约赔偿要求不认可。另外，按照合同约定的8万元保证金应全部退还，对方的“没收”行为没有依据。她从2015年4月30日就交了房，从5月1日至7月30日，产生的费用与她没有关系。她在工商局查了，咸阳市某区某某酒店6月16日就把房租出去了。4月30日，她已交了钥匙。李某的合同与她没有关系。
郑某某提供下列证据材料：
第一组商用房租赁合同。证明其主张的，双方之间有房屋租赁合同，合同中的条款也说明咸阳市某区某某酒店应对她使用房屋期间提供保障，并于期满后退还保证金。
第二组咸阳市某区某某酒店2014年11月24日催款函、咸阳市某区某某酒店堵门照片、漏水情况的照片、她老公魏某和徐某的老公谈话录音。证明其主张的：咸阳市某区某某酒店违约，让她承担税费，她未支付就叫人堵门，还有房屋漏水，经常跳闸停电。
第三组解除合同通知书及国内标准快递详单两份和流程单两份。证明其主张的：咸阳市某区某某酒店2015年4月29日收到她的解除合同通知书及钥匙，合同已解除。
咸阳市某区某某酒店质证认为：合同中第三条有关于郑某某承担税费的规定，郑某某未支付过税费。最高人民法院司法解释有几种房屋无法使用的几种情形，郑某某认为的房屋无法正常使用并不在这几种情形之中，他们酒店已尽到了应尽的保障责任。停水停电是不可抗力。保证金8万元是在合同期满后退还，合同未履行期满，所以不退还。催款函是收取税费，税费是按合同约定收取，郑某某未交。不是李林堵门，是郑某某不让承租人进去看房。
被告（反诉原告）郑某某反诉称：双方2013年2月19日签订《商用房租赁合同》。她租用咸阳市某区某某酒店门面房经营某砂锅店。租赁期限为2013年3月1日至2017年2月28日。在租赁过程中，她一直按照合同要求履行合同按时支付房租，但咸阳市某区某某酒店却违反合同第五条第三款约定，其出租房屋变压器存在问题导致经常性停电，她长期处于无法正常使用该房屋进行经营的状态，同时该房屋一直存在漏水情况，亦影响饭店正常经营，她损失惨重。
即便如此，她出于诚信，一直坚持履行合同。但2014年11月21日，咸阳市某区某某酒店在合同没有约定的情况下，向她发函要求她支付因收取租赁费而产生的税费95742元，否则就采取停水停电措施。针对咸阳市某区某某酒店的恶意要求，她难以满足，咸阳市某区某某酒店随即停水停电并用大锁锁住店门，导致她直至发出书面解除合同之日前经营一直处于停滞。因为咸阳市某区某某酒店的严重违约导致她签订该合同的目的无法实现，对于咸阳市某区某某酒店的严重违约，给她造成严重的经济损失。她与咸阳市某区某某酒店多次协商无果的情况下，于2015年4月29日向咸阳市某区某某酒店送达书面解除合同通知书，要求正式解除合同。同时要求咸阳市某区某某酒店承担违约责任，咸阳市某区某某酒店已签收，合同已解除。
由于咸阳市某区某某酒店的违约给她造成了严重的经济损失，营业损失从2014年12月1日至2015年2月28日无法正常经营损失，含房租费、水电费、营业所得等每月7万元共计21万元；装修损失10万元，天然气初装费89551元。
总之，她一直积极地按照合同约定履行自身义务，而咸阳市某区某某酒店却违背诚信原则，处处设置障碍阻扰她正常经营，已经构成严重违约，应承担因此给她造成的损失，同时无条件返还她交纳的合同保证金8万元。为此，提出反诉，请求：1、确认合同已经解除，咸阳市某区某某酒店退还她合同保证金8万元。2、咸阳市某区某某酒店赔偿因违约给她造成的无法正常经营的损失和她对对租赁房屋装修产生的损失、天然气初装费等共计399551元。
原告（反诉被告）咸阳市某区某某酒店辩称：1、8万元保证金因为郑某某未能履行合同，所以退还条件不成立。2、无法正常经营的损失等是郑某某自己造成的，索要的费用没有成立的条件。3、确实存在偶尔停电的情况，但这是不可避免的，不会造成某砂锅店不能正常经营。4、不存在锁门堵门情况。另外，因租赁产生的税向郑某某收取，郑某某未交税费，不存在停电停水的情况。5、郑某某的经营本身是有市场风险，与他们酒店没有关系。6、坚决不认可郑某某的请求。
郑某某提供下列证据材料：
商用房租赁合同。2、2014年11月21日咸阳市某区某某酒店《催款函》、堵门照片、漏水照片、谈话录音。3、天然气初装费票据、保证金8万元票据、装修费和其它费用票据。证明其主张的：咸阳市某区某某酒店出租给她的商铺房经营期间经常停电、房屋出现漏水，咸阳市某区某某酒店在约定之外要求她支付税费95742元，构成违约。接入天然气是永久性的，她支付了初装费，她不租用房屋了，不可能再使用，咸阳市某区某某酒店应退还她这部分资金。
咸阳市某区某某酒店质证认为：催款函认可。他们酒店没有堵门，堵门照片不认可。漏水照片不能认可。李林不了解情况，李林的对话录音证明不了什么。天然气接入是添附，郑某某没有与他们酒店协商，未和他们酒店订立合同，属于郑某某应承担的经营风险。
咸阳市某区某某酒店提供下列证据材料：
证人李某某的书面证明。证明其主张的，咸阳市某区某路某号房屋自2014年11月之后电力供应正常。
陕西某品牌投资有限公司仲裁申请书。证明其主张的，陕西某品牌投资有限公司与他们酒店签订《商用房租赁合同》，某申请仲裁解除《商用房租赁合同》，未提停电停水的情况。证明他们酒店出租的商铺房用电用水正常。
证人施某的证言。证明其主张的，2013年11月到咸阳市某区某某酒店上班，从事电工工作。他们酒店所用变压器在室外，停电他们酒店会及时送电。期间有两次大停电，2014年10月，他们酒店整修，断断续续停电，再后来就未停过。
证人赵某某证言。证明其主张的，她是咸阳市某区某某酒店的客房主管。2013年3月到2015年7月她在咸阳市某区某某酒店上班，酒店总共停电三、四次。一次是物业上停电；一次是倒线停电；还有一次是供电局停电。
郑某某质证认为：证人应当出庭作证，李某某未出庭，其书面证明不予质证。陕西某品牌投资有限公司仲裁申请与本案无关，不能作为证据。施某、赵某某为咸阳市某区某某酒店员工，有利益关系，可信度低。作证说两年停了三、四次电不可信，赵某某不是某的管理人员，不了解某的情况，不予认可。
咸阳市某区某某酒店、郑某某提供的证据材料，经开庭审理质证，合议庭认为：双方均提供《商用房租赁合同》，该合同使双方之间产生交易并产生纠纷，能够作为证据。郑某某的解除合同通知书及国内标准快递详单两份和流程单两份，从咸阳市某区某某酒店变更诉讼请求来看，其认可了郑某某主张的2015那4月30日解除合同的事实，可以作为证据。尽管2015年1月水电用度表、咸阳某某物业管理有限公司《催费通知单》、某砂锅店2015年7月13日水电表读数抄单、2015年元月份某砂锅店水电费收据存根、某商用房租赁合同、陕西某品牌投资有限公司仲裁申请书是客观的，但却不能证明其所主张的事实，不能作为证据。证人李某某的书面证明，证人应当出庭作证，接受当事人质询，所以其书面证明不能作为证据。证人施某、赵某某是咸阳市某区某某酒店的员工，其作为该酒店的证人，证言的客观性差，因而其证言不能作为证据。郑某某提供的咸阳市某区某某酒店2014年11月24日催款函、咸阳市某区某某酒店堵门照片、漏水情况的照片、郑某某老公魏某和徐某的老公谈话录音、天然气初装费票据、保证金8万元票据、装修费和其它费用票据具有客观性、合法性及关联性，可以作为证据。
经审理查明：2013年2月19日，咸阳市某区某某酒店与郑某某签订《商用房租赁合同》。约定咸阳市某区某某酒店将其承租的咸阳市某路某号的房屋出租给郑某某。房屋出租面积454㎡，租赁期限4年，自2013年3月1日至2017年2月底。2013年3月1日至2013年5月底为装修期，免房租。房租交纳方式：2013年3月1日至2015年2月底，每月人民币45000元；2015年3月1日至2016年2月底，每月48600元；2016年3月1日至2017年2月底，每月租金50850元。房租每半年支付一次，每次提前一月支付，先支付后使用。签订合同之日郑某某支付咸阳市某区某某酒店保证金8万元，期满后退还郑某某。郑某某负责支付承租方使用的一切相关费用（如：水电费、电话费、宽带费、数字电视费、卫生费、物业管理费及一切税费等）。郑某某如有欠租、违法行为，咸阳市某区某某酒店有权停水停电及锁门，责任郑某某自负。咸阳市某区某某酒店保证郑某某在合同有效期内正常使用该房，否则，承担因此给郑某某造成的损失。之后，咸阳市某区某某酒店向郑某某交付了房屋，郑某某将房屋装修成某砂锅店经营。支出装修费用10万元、天然气初装费89551元。郑某某按约定支付咸阳市某区某某酒店保证金8万元。可是，由于郑某某租用房屋供电设施用电高峰时经常跳闸，严重影响了某砂锅店经营。2014月11月21日，咸阳市某区某某酒店向某砂锅店发出《催款函》，要求郑某某2014年11月30日之前交纳2014年6月1日至2014年12月30日的税费95742元。若未交，物业办将采取停电、停水措施。2015年3月2日，咸阳市某区某某酒店李林领人堵住某砂锅店门，使郑某某无法开门经营。2015年4月29日，郑某某向咸阳市某区某某酒店邮递了《解除合同通知书》。2015年5月1日，郑某某向咸阳市某区某某酒店邮递商铺房钥匙。2015年5月2日，咸阳市某区某某酒店收到。
郑某某向咸阳市某区某某酒店支付房租金至2015年2月底、支付物业费至2015那4月30日、支付水电费至2015年1月31日。
2015年4月24日，原告咸阳市某区某某酒店向本院起诉。2015年7月29日，本院第一次开庭进行审理；2016年3月11日，本院第二次开庭进行审理；2016年3月14日，本院第三次开庭审理时，咸阳市某区某某酒店撤销原诉讼请求第1、2、6条，将原第3、4条合并为第1条，第5条变更为第2条，即：1、要求郑某某向他们酒店支付拖欠房租及房租损失210414元（316㎡:2015年3月1日——2015年6月18日；138㎡:3月1日——9月1日）；2、要求郑某某支付拖欠的水电费、物业费2287.20元（2015年2月——2015年7月31日）。
本院认为：咸阳市某区某某酒店与郑某某签订的《商用房租赁合同》是双方真实意思表示，其中第五条第2项中“郑某某如有欠租、违法行为，咸阳市某区某某酒店有权停水停电及锁门，责任郑某某自负”中的锁门违反合同当事人地位平等原则，其约定是无效的。其他约定不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，为有效。由于其一，咸阳市某区某某酒店未能按照合同约定保障郑某某承租房屋的正常用电，严重影响了郑某某某火锅店的经营；其二，咸阳市某区某某酒店将其与出租人之间交易被征税，在其与郑某某之间的《商用房租赁合同》之外，要求郑某某支付其中95742元，并且采取了强行手段要求郑某某支付。显然，这两项都是咸阳市某区某某酒店的违约行为，导致郑某某租房经营某火锅店盈利的目的不能实现，因此，郑某某2015年4月29日通过中国邮政给咸阳市某区某某酒店寄送的《解除合同通知书》在咸阳市某区某某酒店收到时双方之间的《商用房租赁合同》解除。之后2015年5月2日，咸阳市某区某某酒店收到郑某某寄送的房屋钥匙，是郑某某向咸阳市某区某某酒店交付房屋的行为。从房屋交付之日起，郑某某没有义务承担该房屋的有关费用。但解除合同之前郑某某未支付的房租费及水电费应当支付。同时，由于咸阳市某区某某酒店的违约行为，导致双方之间《商用房租赁合同》解除给郑某某造成的损失，咸阳市某区某某酒店应当予以赔偿。咸阳市某区某某酒店收取郑某某的保证金应当予以退还。郑某某主张2014年12月1日至2015年2月28日无法正常经营，其损失证据不足，请求不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第九十四条（四）项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
咸阳市某区某某酒店与郑某某签订的《商用房租赁合同》2015年4月29日解除。
郑某某支付咸阳市某区某某酒店2015年3月1日至2015年5月1日的房屋租金98820元。
郑某某支付咸阳市某区某某酒店水电费261.10元。
咸阳市某区某某酒店返还郑某某保证金8万元。
咸阳市某区某某酒店赔偿郑某某安装天然气费用损失89551元。
咸阳市某区某某酒店赔偿郑某某装修损失45833.26元。
驳回郑某某主张咸阳市某区某某酒店赔偿2014年12月1日至2015年2月28日的房租费、水电费、营业所得21万元的诉讼请求。
本案本诉受理费4490元、反诉受理费3697元，合计8187元。咸阳市某区某某酒店承担5407元，郑某某承担2780元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本。上诉于咸阳市中级人民法院。
审 判 长 陈 钟
代理审判员 陈 静
人民陪审员 贺知成
二〇一六年四月十一日
书 记 员 马 冰