福建省福州市台江区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)闽0103执异23号
案外人:钟斌，男，1983年7月1日出生，汉族，住福建省霞浦县。
申请执行人：福建鑫融典当有限公司，住所地：福建省福清市龙田镇兰天商业城6号楼1层104、105店面。统一社会信用代码：913500005959584798。
法定代表人：施明善。
委托代理人：黄鹏达，福建天衡联合(福州)律师事务所律师。
被执行人：陈碧华，女，1967年8月19日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
被执行人：福建汇才实业发展有限公司，住所地：福建省福州市晋安区岳峰镇连江北路293号2号楼五层516号。统一社会信用代码：91350100557557869M。
法定代表人：陈碧华。
在本院执行申请执行人福建鑫融典当有限公司与被执行人陈碧华、福建汇才实业发展有限公司典当纠纷一案中，案外人钟斌对本院作出的（2017）闽0103执343号限期履行通知书、查封公告不服向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人钟斌称：在申请人福建鑫融典当有限公司与被执行人陈碧华、福建汇才实业发展有限公司强制执行一案中，贵院于2017年8月21日作出的（2017）闽0103执343号限期履行通知书、查封公告查封了被执行人陈碧华所有的位于台江区××街道群众东路××（××路东侧）融侨国际公馆2＃楼3006单元的房产及1#楼7＃楼连体地下室658车位。该房屋及车位在贵院作出《民事裁定》之前的2014年6月10日己经出租给了案外人。请求暂缓对被执行人陈碧华所有的位于台江区××街道群众东路××（××路东侧）融侨国际公馆2＃楼3006单元的房产及1#楼-7＃楼连体地下室658车位强制执行。事实和理由：案外人与被执行人陈碧华于2014年6月10日签订了《租赁合同》，约定被执行人将其位于福州市台江区××街道群众东路××（××路东侧）融侨国际公馆2＃楼3006单元的房产及1＃楼-7＃楼连体地下室658车位出租给案外人，双方就房屋及车位租赁时间、租金、违约责任等事项都做了明确约定。协议签订后，双方都按照协议履行。2017年8月21日接到贵院《限期履行通知书》、《查封公告》，案外人认为，作为该房屋及车位的承租人，享有对该房屋及车位的租赁权，如果对该房屋及车位强制执行，将严重侵害了承租人的租赁权。租赁权不是简单的债权，根据《物校法》第一百一十七条：用益物权人对他人所有的不动产或动产享有占有、使用、收益的权利。租赁权是一种用益物权。特别对于房屋租赁，我国法律还确立了“买卖不破租赁”“承租人优先购买”等规则，这都是对租赁权物权化的肯定。租赁权涉及到承租人对租赁物的占用、使用和收益。如果强制执行该房屋及车位，肯定损害到承租人的租赁权。在本案中，租赁权产生在前，法院查封的效力产生在后。如果承租人的租赁权在法院查封之前形成，那么成立在先的租赁权就应该优先于法院的查封效力。承租人基于物权化的租赁权就可以对抗法院。综上，异议申请人是案外人，是被查封房屋及车位的承租者。在法院查封之前就己经租赁了该房屋及车位。如果法院强制查封、拍卖执行该房屋及车位，势必损害到异议申请人的租赁权。租赁权也是一种合法权益。因此案外人特向贵院提出暂缓强制执行已经出租的该房屋及车位，维护案外人的租赁权。
案外人钟斌为支持其主张，向本院提供《租赁合同》，证明案外人与被执行人陈碧华有租赁关系。
申请执行人福建鑫融典当有限公司辩称：案外人的异议所依据的《租赁合同》不具备真实性及合理性，且案外人并未实际占有使用该房屋，不具备对抗本案执行的法律效力，应予驳回。1、2014年9月9日，被执行人陈碧华与申请执行人签订《房地产抵押合同》，被执行人陈碧华以坐落于台江区××街道群众东路××（××路东侧）融侨国际公馆2#楼3006单元的房产（产权证号：榕房权证Ｒ字第××号）和台江区××街道群众东路××（××路东侧）融侨国际公馆1#-7#楼连体地下室地下1层658车位（产权证号：榕房权证Ｒ字第××号）抵押给申请执行人，向申请执行人贷款300万元，并于2014年9月15日办理抵押登记。被执行人陈碧华将上述房产抵押给申请执行人时，向申请执行人出具了《未出租声明》，声明中明确表示：“现在该房屋用途为本人自住，未对外出租，特此证明。在实现抵押权时，若发生产权纠纷，我本人将承担由此产生的一切法律责任”。因此，案外人称在2014年6月10日已与被执行人陈碧华签订《租赁合同》与被执行人陈碧华向申请执行人出具的《未出租声明》相互矛盾，申请执行人认为该《租赁合同》不具备其真实性，存在案外人与被执行人陈碧华串通损害申请执行人利益的情形，案外人以在先成立的租赁权优于法院的查封效力为由要求暂缓该房产的强制执行理由不能成立。2.《租赁合同》约定租赁期限为5年且每月租金为人民币7000元，5年内租金从未进行过调整。同时，每月租金的付款方式均为“现金支付”且未约定房屋交付时间，申请执行人认为案外人存在与被执行人陈碧华串通损害申请执行人利益的情形，案外人并未实际占有使用该房屋，该《租赁合同》不具备真实性和合理性。此外，案外人仅提供《租赁合同》而未提供租金支付凭证以及房屋交付等手续，无法证明其已经实际占有使用该房屋。综上所述，申请执行人认为《租赁合同》不具备其真实性和合法性，案外人并未实际占有使用该房屋，不得形成对本案执行的对抗。案外人的主张不能成立，提请贵院依法驳回案外人对本案的异议申请。
申请执行人福建鑫融典当有限公司为支持其主张，向本院提供《未出租申明》、《房地产抵押合同》；证明被执行人陈碧华于2014年9月9日将台江区××街道群众东路××（××路东侧）融侨国际公馆2#楼3006单元房屋及台江区××街道群众东路××（××路东侧）融侨国际公馆1#-7#楼连体地下室地下1层658车位抵押给申请执行人时，已明确表示该房屋为本人自住，未对外出租。
被执行人陈碧华、福建汇才实业发展有限公司未向本院提交书面答辩意见及相关证据材料。
本院查明：本院执行申请人福建鑫融典当有限公司与被执行人陈碧华、福建汇才实业发展有限公司典当纠纷一案中，于2017年8月21日作出（2017）闽0103执343号限期履行通知书，通知被执行人陈碧华、福建汇才实业发展有限公司按生效判决履行义务，同日，又作出（2017）闽0103执343号查封公告，内容为“申请执行人福建鑫融典当有限公司与被执行人陈碧华、福建汇才实业发展有限公司典当纠纷一案，福州市台江区人民法院于2016年10月24日作出的（2016）闽0103民初1994号民事判决书已经发生法律效力。申请执行人福建鑫融典当有限公司向本院申请强制执行，本院于2017年2月22日立案执行，本院依法向你发出执行通知书，但你至今未履行生效法律文书所确定的义务。在执行中查明，本院已于2016年3月7日作出的（2016）闽0103民初715号民事裁定书，并通过福州市房屋登记中心查封了登记在被执行人陈碧华所有的位于福州市台江区××街道群众东路××（××路东侧）融侨国际公馆2#楼3006单元的房屋所有权。本案进入执行程序后，本院于2017年5月12日作出的（2017）闽0103执26号执行裁定书，通过福州市房屋登记中心依法查封被执行人陈碧华所有的位于福州市台江区××街道群众东路××（××路东侧）融侨国际公馆1#-7#楼连体地下室658车位。上述财产查封期限为三年。查封期间，非经本院同意，任何人不得对上述查封的财产有转移、损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为。否则，本院将依法追究其法律责任，情节严重，构成犯罪的，依法移送公安机关追究其刑事责任。案外人对上述财产主张权利的，应于该财产的执行程序终结前向本院书面提出。”，案外人钟斌对此不服向本院提出书面异议。
另查，2014年6月10日，被执行人陈碧华与案外人钟斌签订了《租赁合同》，约定；案外人租用被执行人陈碧华所有的位于福州市台江区××街道群众东路××（××路东侧）融侨国际公馆2#楼3006单元的房屋及台江区××街道群众东路××（××路东侧）融侨国际公馆1#-7#楼连体地下室地下1层658车位，租赁期限自2014年6月10日至2019年6月9日止。月租金为7000元，合同还约定了其他事项。
又查，本院于2016年10月24日作出（2016）闽0103民初1994号民事判决书，判决确认：一、被告陈碧华应于本判决生效之日起十日内，向原告福建鑫融典当有限公司偿还当金300万元，并支付综合费用、利息至借款本息还清之日止，并支付原告为实现该债权而支出的律师代理费43560元。二、被告陈碧华所有的坐落于福州市台江区××街道群众东路××（××路东侧）融侨国际公馆2#楼3006单元的房屋（房屋所有权征：R1355012）、台江区××街道群众东路××（××路东侧）融侨国际公馆1#-7#楼连体地下室地下1层658车位（房屋所有权征：R1354792）对第一项判决承担抵押担保责任，原告福建鑫融典当有限公司有权优先受偿。三、被告福建汇才实业发展有限公司对上述第一项判决金额承担连带清偿责任。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”本案中，案外人钟斌基于实体权利认为本院作出（2017）闽0103执343号《限期履行通知书》、查封公告影响其享有的承租权为由向本院提出书面执行异议申请，应依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”，本案争议房产福州市台江区××街道群众东路××（××路东侧）融侨国际公馆2#楼3006单元的房屋及台江区××街道群众东路××（××路东侧）融侨国际公馆1#-7#楼连体地下室地下1层658车位系本院作出的（2016）闽0103民初1994号民事判决书确认的抵押担保物，执行申请人福建鑫融典当有限公司享有优先受偿权，故案外人钟斌提出的排除执行异议本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十七条规定，裁定如下：
驳回案外人钟斌的执行异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 刘 宏
审判员 黄旭东
审判员 林 赫
二〇一八年五月三十日
书记员 池京征
附：本案适用的主要法律及司法解释条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面案外的，人民法院应当自收到书面案外之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起异议之诉的权利和期限。
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。