湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)湘03民终465号
上诉人（原审被告）:湘乡汇鑫资产管理有限公司，住所地湖南省湘乡市新湘路23号601号。
法定代表人：周斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘祺，湘乡市环市法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：湘乡市轻工供销公司，住所地湖南省湘乡市新湘路23号。
法定代表人：陈亮桂，经理。
委托诉讼代理人：文平，湘乡市环市法律服务所法律工作者。
上诉人湘乡汇鑫资产管理有限公司（以下简称汇鑫公司）因与被上诉人湘乡市轻工供销公司（以下简称轻工供销公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘乡市人民法院(2017)湘0381民初2558号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
汇鑫公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、确认上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》无效；三、判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：1、上诉人与被上诉人于2015年4月1日签订的《房屋租赁合同》，而被上诉人办理房屋产权证的登记时间是2015年11月6日，即被上诉人对出租房屋不享有所有权时，就与上诉人签订了《房屋租赁合同》。2、被上诉人2015年11月6日登记的房屋产权证所依据的湘乡国用（2015）第A034454号土地使用证被人民法院生效的行政判决书予以撤销。被上诉人的房屋所有权证颁发依据的土地来源证明文件国有土地使用权证依法被撤销，导致房屋产权证的法律效力一并丧失。3、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定，违反法律和行政法规强制性规定的合同为无效合同。房屋和土地是不可分割的整体，只有发证登记并且两者权利主体一致，房屋产权人的合法权利才能得到保护，而一审法院明知被上诉人的国有土地使用权证被依法撤销，仍然错误地认为被上诉人的房产证合法有效。综上，一审认定事实不清，适用法律错误。
轻工供销公司辩称：1、原判认定事实清楚。上诉人与被上诉人于2013年4月1日签订合作改造协议，约定由上诉人对被上诉人的房屋进行整体改造，改造后门面一楼产权面积500平方米归被上诉人所有。其产权手续由上诉人负责办理。故被上诉人持有的房屋所有权证及相关国有土地使用证，都是由上诉人代为办理的。双方签订租赁合同后，被上诉人交付了门面给上诉人使用，上诉人给付了部分租金。至2018年3月31日止，共拖欠被上诉人租金209万元，是不争的事实。2、原判适用法律正确。租赁合同是双方自愿订立，合法有效，且上诉人一直在使用门面，依法应当给付租金。原判认定租赁合同有效，于法有据。该合同不存在违背法律法规强制性规定。房屋产权证未经法定程序撤销，依法具有法律效力。请求维持原判。
轻工供销公司的一审诉讼请求：1、解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告按122万元/年的标准支付自2016年4月1日起至法院判决之日止所欠原告的租金；3、判令被告腾交租赁门面给原告，并按3342.5元/天的标准支付自法院判决之日起至腾交门面之日止的逾期腾房占有使用费；4、判令被告支付给原告违约金40万元。
一审法院认定的事实：2013年4月1日，原告轻工供销公司与被告汇鑫公司签订合作改造协议，约定由被告汇鑫公司投资对原告轻工供销公司所有的坐落在湘乡市新湘路23号的房屋进行整体改造，改造后的一楼产权面积500平方米归原告所有，产权手续由被告负责办理，改造期限为两年。2015年4月1日，双方就上述合作改造后原告的产权面积签订了房屋租赁合同。约定被告租赁原告的上述约500平方米的门面，租期为10年，自2015年4月1日起至2025年3月31日止。租金及付款方式为：2015年4月1日至2018年3月31日止为122万元/年。从2018年4月1日至2025年3月31日每年按市场行情双方重新议定租金后继续履行，否则剩余年限不再履行。年租金在签订合同时由乙方一次性交清给甲方（原告），下一年度租金提前一个月付清。如乙方迟延一个月未足额交纳租金，甲方解除合同，收回出租房屋，并追究乙方违约责任。一方违约的，须向另一方支付违约金40万元。2015年11月6日，原告的上述门面房屋依法进行了产权登记，确认面积为509.43平方米，房屋坐落为新湘路办事处新湘中路23号都尚百货二期101。上述租赁合同签订后，被告接手管理了所承租的门面，并以被告的名义将所承租的门面对外出租，但被告仅交付租金157万元（其中100万元系原、被告双方合作改造房屋时被告向原告交纳的工期保证金列抵），其余拖欠至今，经原告多次催讨未果。至2017年3月1日止，仍拖欠原告租金209万（2015年4月1日至2018年3月31日）。
一审法院认为，依法成立的租赁合同应该受到法律的保护。原告与被告所签订的租赁合同系双方自愿签订，权利义务关系明确，原告对出租房屋的产权来源合法，并依法进行了产权登记，房屋租赁合同合法有效，双方均应按合同的约定履行自己的义务。根据双方合同约定，承租方迟延一个月未足额交纳租金，出租方可以解除合同，收回出租房屋，并追究承租方违约责任。被告至2017年3月1日止应付原告租金209万元（2017年4月1日至2018年3月31日年度租金应提前一个月付清），至今一直未付，拖欠时间远超合同约定的一个月。原告要求解除房屋租赁合同、腾交房屋、交付租金并由被告依合同承担违约责任的诉讼请求，符合双方的约定和合同法的规定，予以支持。合同的具体解除日期，为计算租金的方便，以合同期满三年即2018年4月1日为宜。被告辩称因房屋国有土地使用证被撤销导致房屋租赁合同无效的理由不能成立，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、自2018年4月1日起解除原告湘乡市轻工供销公司与被告湘乡汇鑫资产管理有限公司于2015年4月1日所签订的房屋租赁合同；由被告自合同解除之日起五日内向原告腾交所租赁的房屋（如解除之日判决尚未生效，则自判决生效之日起五日内由被告腾交租赁房屋给原告）。
二、由被告湘乡汇鑫资产管理有限公司支付原告湘乡市轻工供销公司房屋租金209万元；合同解除后至被告实际腾交房屋前，由被告按3342.5（1220000/365）元/天的标准向原告交纳房屋占用费。
三、由被告湘乡汇鑫资产管理有限公司支付原告湘乡市轻工供销公司违约金40万元。
二审期间，双方均未提交新的证据，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案的焦点问题为汇鑫公司与轻工供销公司所签订的房屋租赁合同是否无效。首先，轻工供销公司对出租房屋的产权来源合法，汇鑫公司与轻工供销公司之间的房屋租赁合同系双方自愿签订。2015年4月1日签订房屋租赁合同时，轻工供销公司尚未取得出租房屋的产权证，但随后于2015年11月6日依法进行了产权登记，即在本案一审法庭辩论终结前取得了产权登记，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”、第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，应当认定租赁合同有效。其次，租赁期间，另案中的行政判决以违反法定程序为由，撤销了本案租赁房屋所占用土地的土地使用证，但房屋产权证并未经法定程序撤销，仍具有相应的法律效力，且房屋土地使用证被撤销并不直接导致房屋租赁合同无效。第三、出租人对出租房屋是否必须具有土地使用权证，法律和行政法规并没有强制性规定。综上所述，上诉人汇鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13400元，由湘乡汇鑫资产管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏楚湘
审 判 员 肖瑞芬
审 判 员 唐 逊
二〇一八年五月十八日
法官 助理 张成东
代理书记员 彭 晴
附本案适用的法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；