广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终17481号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市鸿德投资咨询有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道中1037号701房。
法定代表人：陈如娜，总经理。
委托诉讼代理人：刘泽辉，广东圣和胜律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李宣驹，男，1980年1月18日出生，汉族，住广东省恩平市。
上诉人（原审被告、反诉原告）：匡媛，女，1991年10月10日出生，汉族，住湖北省松滋市。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：朱勇，湖南成法律师事务所律师。
上诉人广州市鸿德投资咨询有限公司（以下简称鸿德公司）与李宣驹、匡媛因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初8905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鸿德公司委托诉讼代理人刘泽辉，上诉人李宣驹、匡媛委托诉讼代理人朱勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鸿德公司上诉请求：1．撤销一审判决第二项；2.改判李宣驹、匡媛支付自2016年4月1日至2016年11月10日租金及房屋占用费共计人民币911203元；3．一审、二审诉讼费由李宣驹、匡媛负担。事实和理由：一审判决根据以广州睦禾生物科技有限公司（以下简称睦禾公司）名义在2016年5月9日向鸿德公司发出的律师函及李宣驹、匡媛申请的证人宋某及精玺公司的证言认定鸿德公司阻止李宣驹、匡媛搬离房屋的事实是错误的。（一）根据合同相对性原则，鸿德公司与李宣驹、匡媛之间签订的租赁合同对合同双方具有约束力。公司具有独立的人格，与股东人格是分离的。即使睦禾公司的法定代表人是匡媛，也无法改变鸿德公司与李宣驹、匡媛之间的合同关系，也就是说睦禾公司委托律师发函解除涉案租赁合同依法无据，依约无理。鸿德公司也已于2016年4月22日向李宣驹、匡媛发出《租金催缴通知书》，明确要求李宣驹、匡媛如需要解除双方的租赁合同务必于2016年4月28日亲自到鸿德公司商讨解除合同事宜，缴清所有租金及产生的相关费用并办理退场的相关手续，可见鸿德公司并没有阻止李宣驹、匡媛将滞留物品搬离的意思，而是积极寻求解决的方法。但李宣驹、匡媛对鸿德公司为了防止损失扩大的善意之举置之不理，从而使损失扩大，因此造��的损失应当由李宣驹、匡媛承担。（二）首先，根据涉案租赁合同，结合一审查明的事实，鸿德公司并无违反法律规定和合同约定，李宣驹、匡媛并没有解除合同的权利。其次，在鸿德公司于2016年5月9日收到睦禾公司委托湖南成法律师事务所发的《律师函》之后已经积极寻求合同的当事人即李宣驹、匡媛，可是均无法联系李宣驹、匡媛。鸿德公司迫于无奈于收到律师函当月向一审法院起诉，要求解除合同避免违约方即李宣驹、匡媛的损失扩大，也就是说明了当李宣驹、匡媛违约情况出现后，鸿德公司已经采取适当措施防止损失扩大，相反却是李宣驹、匡媛对此置之不理而造成损失的扩大，所以对此造成的损失应由李宣驹、匡媛承担。（三）自2016年4月30日起，李宣驹、匡媛实际占用了鸿德公司的房屋。首先，李宣驹、匡媛没有将租赁物里面的大量物品搬走，以致鸿��公司无法将租赁物重新出租以达到减少因李宣驹、匡媛违约造成的损失扩大；其次，合同约定租赁期满，即双方解除合同关系后，承租方应当在30天内将营业执照住所地变更或注销。但是，对于营业执照的注册地址的变更或注销是李宣驹、匡媛自己就可以单独去变更或注销的行为，鸿德公司并不能够阻碍。而且鸿德公司所出租的租赁物本身就是属于商业性质的，对外出租给其他承租人也必须能使其他承租人可以办理工商营业执照，但是由于李宣驹、匡媛一直没有去变更或者注销其使用涉案租赁物地址注册的公司，李宣驹、匡媛从实质上依然占用着涉案租赁物，而导致鸿德公司无法重新对租赁物对外进行出租，从而导致损失的扩大。因此造成的损失应当由李宣驹、匡媛承担。综上，李宣驹、匡媛实质上一直占用着涉案租赁物，并没有积极减少因其违约而造成的损失扩���，请求二审法院依法予以改判，支持鸿德公司的上诉请求。
李宣驹、匡媛针对鸿德公司的上诉请求答辩称，其答辩意见与其上诉理由一致。
李宣驹、匡媛上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判支持李宣驹、匡媛一审反诉请求；3．一审、二审诉讼费由鸿德公司负担。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。1．一审法院认为涉案房屋已经区、市两级政府有关部门批准建设，属于认定事实错误。根据鸿德公司一审提交的证据2010年2月5日广州市天河区人民政府办公室发出的《关于立即开展拆迁工作的通知》、2010年2月5日广州市天河区人民政府办公室发出的《关于尽快推进中山大道BRT沿线两侧拆迁复建工程的函》，2010年4月26日广州市城乡建设委员会穗建环纪【2010】276号《会议纪要》等证据，均可证实中山大道BRT沿线市容环境综合整治拆迁复建工程(以下简称复建工程)需报批。2012年9月21日广州市天河区项目建设办公室发出穗天项函【2012】2066号《关于协助确认辖区内复建工程的复函》要求办理复建手续。再次证明复建工程也是需要报批，即需要报送批准取得建设工程规划许可证。而一审法院认定复建工程已经区、市两级政府有关部门批准建设，属认定事实错误。此外，涉案房屋名义上所有人为广州市天河区珠吉街珠村第三股份合作经济社（以下简称珠村三社），地址为广州市中山大道自编1037号。根据鸿德公司提交的证据可知复建工程应由珠村实业有限公司复建，并非珠村三社。同时鸿德公司未能提供有关复建工程的地点、占地面积、建筑面积以及结构楼层数等具体图纸，说明没有足够的证据证明涉案房屋已于2010年纳入复建工程中。一审法院在证据不足的情况下认定涉案房屋属于复建工程，系认定事实错误。���德公司用于证明涉案房屋为合法建筑的证据均为复印件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第四款规定，无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据。2．一审法院认定涉案房屋月租金金额错误。李宣驹与鸿德公司于2014年10月15日签订《物业租赁合同》，2015年9月9日，匡媛就涉案房屋与鸿德公司重新签订《广州市房屋租赁合同》，并经广州市国土资源和房屋管理局天河分局备案，约定月租金为52650元。同时李宣驹、匡媛亦提交租金发票加以证实。而鸿德公司所提供的《收款收据》为其单方制作无法证明其真实性，陈如娜名下的中国农业银行卡交易明细清单不足以清晰反映李宣驹、匡媛缴纳租金的数额。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条、第七十七条规定应当认定《广州市房屋租赁合同》的证据效力高于《物业租赁合同》，发票的效力应高于《收款收据》。故涉案房屋月租金(即使用费)应为52650元。3．一审法院认为李宣驹、匡媛交还房屋时间为2016年11月10日，属于认定事实错误。李宣驹、匡媛在2016年4月已明确表示涉案房屋属于违法建筑，无法正常使用，并于当月28日搬离涉案房屋。《律师函》可以证实是鸿德公司非法占有李宣驹、匡媛物品，李宣驹、匡媛对物品滞留并不存在任何过错。实际上鸿德公司也于2016年4月28日收回房屋的使用权，故而李宣驹、匡媛实际交接房屋时间应该为2016年4月28日。《房屋交接完毕确认书》是由易丽萍和鸿德公司根据《房屋交接协议书》签订的，李宣驹、匡媛仅授权易丽萍搬迁剩余物品，易丽萍超越代理权限签订的《房屋交接协议书》和《房屋交接完毕确认书》并未得到李宣驹、匡媛的追认，故而应属于无效合同。一审中，双方均确认李宣驹、匡媛使用涉案房屋至2016年4月底，一审法院却认定涉案房屋交付时间2016年11月10日，明显与事实不符。4．一审法院将2016年4月底认定为2016年4月30日，属认定事实错误。（二）一审法院适用法律错误。涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，亦未有证据证明经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案《物业租赁合同》应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。一审法院判定李宣驹、匡媛支付违约金及滞纳金适用法律错误。导致《物业租赁合同》无效的根本原因是涉案房屋未取得工程规划许可证，应由鸿德公司承担全部责任。依据《最高人民法院关于审��城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定，一审法院驳回李宣驹、匡媛反诉请求适用法律错误。（三）一审法院程序违法。一审法院未经上级人民法院批准，擅自延长审批期限，程序违法。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，且程序违法。请求二审人民法院依法查明事实后，予以改判。
鸿德公司针对李宣驹、匡媛的上诉请求辩称，涉案合同是有效的，也没有影响到李宣驹、匡媛的正常使用，是因为李宣驹、匡媛自己的原因不履行合同，导致合同解除，因此应当由李宣驹、匡媛承担违约责任。鸿德公司不同意李宣驹、匡媛的上诉意见。
鸿德公司向一审法院起诉请求：1.解除鸿德公司与李宣驹、匡媛签订的《物业租赁合同》；2.李宣驹、匡媛向鸿德公司支付2016年4月1日至2016年12月14日期间的租金994040元��滞纳金（以拖欠的租金为本金，每日按当月租金总额的1%计算，自当月6日起计至李宣驹、匡媛实际付清之日止）；3.李宣驹、匡媛向鸿德公司支付2016年3月1日至4月30日期间的水费2580元，2016年3月1日至4月30日期间的电费51409元，以及拖欠水电费滞纳金（以拖欠的水电费为本金，自2016年4月6日起计至李宣驹、匡媛实际付清之日止，每日按上述水电费总额的1%计算）；4.李宣驹、匡媛向鸿德公司支付违约金460000元；5.本案诉讼费用由李宣驹、匡媛承担。
李宣驹、匡媛向一审法院反诉请求：1.李宣驹、匡媛与鸿德公司签订的《物业租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》无效，鸿德公司返还李宣驹、匡媛保证金123361元；2.鸿德公司赔偿李宣驹、匡媛装修费用损失179400元。
一审法院认定事实：2014年10月15日，李宣驹（承租方/乙方）与鸿德公司（出租方/甲方）签订《物业租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方将广州市天河区xxx道中自编xxxx号之三楼整层（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，经甲乙双方确认一致，涉案房屋面积为1531平方米，涉案房屋的用途为办公；乙方租用涉案房屋的期限自2014年12月15日起至2016年12月14日止，其中2014年12月15日至2015年12月14日的租金为每月117825元，2015年12月15日至2016年12月14日期间的租金为每月124255元，涉案房屋的租赁保证金为首月租金的两倍即230000元；乙方于租赁期间使用涉案房屋所产生的房屋租赁管理费、垃圾清运、水、电、有线电视、语音及数据通讯等的费用均由乙方承担；租赁期间或期满，乙方如不继续使用或续租，除家用电器、办公用品外，乙方不得损坏、拆除，携离在租赁期内添附的一切装修、固定设备设施和物件；须经甲方验收合格的前提下，甲方将保证金��息退还乙方，即乙方将房屋内设施完整无缺移交甲方，一切属于甲方所有的室外物品或者乙方添附的室外固定物品都不能损害、移动、拆走；另若乙方逾期不搬迁，甲方有权从已解除关系的涉案房屋内将乙方的物品搬走，且有权要求乙方承担和赔偿因此产生的相关费用；乙方30日内不领取搬出的物品，视为放弃，甲方有权处置；乙方迁出时，应将涉案房屋完整移交妥当，缴清水电费、物业管理费、租赁税、卫生费和其他相关杂费；租赁期满后，乙方30天内必须将营业执照实行变更或注销；租赁保证金应于合同签订时向甲方一次性支付完毕；乙方应于每月5号前按合同约定向甲方支付当月租金，若乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的1%，拖欠天数超30天仍未交付，则视为乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，乙方所���租赁保证金不再返还，同时乙方应补交所欠租金及水电费；甲方为乙方提供水电费代收代缴服务，乙方应于当月5号前向甲方支付该结算清单的水电费，若乙方逾期支付水电费，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以水电费总额的1%；在租赁期间若乙方需对涉案房屋进行装修、改建的，必须通过政府有关部门审批并遵守甲方的装修管理规定，同时须向甲方提交装修、改建设计方案，经甲方同意之后领取《装修许可证》，方可动工，乙方装修完毕后应通知甲方验收，验收合格后乙方方可使用；任何未经甲方书面许可的装修行为，一切责任概由乙方负责；有下列情形发生的，甲方可以解除本合同，并追究乙方相当于双倍租赁保证金的违约责任：乙方未办理验收手续擅自搬离的，乙方欠缴租金及其他费用达三十天的等条款。《合同》落款上方有“附：出租方只提供《消防设施检测报告》给承租方办理消防相关业务”字样。《合同》落款的乙方签名处有“李宣驹匡媛”签名，“匡媛”处有指印。《合同》底部写有“同意匡媛2015年9月8日增加为股东”字样。
2015年9月8日，李宣驹出具《证明》，内容为李宣驹同意匡媛在《合同》乙方签名处签名，以示股东身份。在本案中，鸿德公司表示匡媛于2015年9月8日作为乙方加入《合同》，李宣驹、匡媛确认各方均表示同意匡媛加入作为承租人。
2016年4月22日，鸿德公司向李宣驹发出《租金催缴通知书》，内容为：鸿德公司敦促李宣驹于2016年4月26日前，向鸿德公司支付4月份的租金及3月份使用的水电费和滞纳金；如李宣驹需解除租赁合同，请李宣驹于2016年4月28日前亲自到鸿德公司商讨违约解除合同的事宜，交清所有租金及产生相关费用并办理退场的相关手续。鸿德���司另提供邮寄上述通知书的邮单作为证据，邮单备注显示“4月23日前台秘书黄雅静代收”。在本案中，李宣驹、匡媛确认收到上述函件，但表示不确认通知书的内容。
2016年5月6日，广州睦禾生物科技有限公司委托湖南成法律师事务所按鸿德公司的住所地向鸿德公司邮寄《律师函》，《律师函》内容为：睦禾公司与鸿德公司于2014年10月15日签订《合同》，约定睦禾公司承租涉案房屋用于办公；因涉案房屋没有消防手续，无法满足睦禾公司的经营需求；2016年4月中旬，睦禾公司向鸿德公司提出解除合同的要求，鸿德公司以合同未到期不予同意；2016年4月28日，睦禾公司搬出涉案房屋，但仍有18台空调未拆除，鸿德公司多次阻拦，空调设备一直未能撤出，请鸿德公司停止妨碍撤出空调设施等等。《律师函》另附有《空调分布明细》，显示相关空调在鸿德广场四楼等位置。李宣驹、匡媛另提供邮寄上述《律师函》的EMS快递单及投递情况网上记录作为证据，相关记录显示《律师函》于2016年5月9日妥投。另EMS公司加盖邮戳的上述邮件的全程跟踪查询单与上述网上记录显示的签收记录一致。李宣驹、匡媛称其承租涉案房屋用于经营睦禾公司，睦禾公司的住所地为涉案房屋，因此以睦禾公司的名义向鸿德公司发函要求搬离涉案房屋，但鸿德公司对该函没有回复，也没有同意其搬离。在本案中，鸿德公司确认其收到上述《律师函》，但认为合同当事人为李宣驹、匡媛，并不是睦禾公司，鸿德公司已经按照合同提交了《建筑消防设施技术检测报告》，并无违约，也并不同意李宣驹、匡媛单方面解除合同，确认鸿德公司收到《律师函》后没有回复，也没有同意李宣驹、匡媛搬离。
2016年5月16日，鸿德公司以李宣驹、匡媛拖欠租金���水电费等为由向一审法院提起本案诉讼，要求李宣驹、匡媛支付租金及水电费等费用，李宣驹、匡媛则以涉案房屋未办理报建手续，未取得建设工程规划许可证等为由提起反诉，主张《合同》无效并要求鸿德公司退还租赁保证金及赔偿涉案房屋的装修费用。
2016年8月6日，鸿德公司（出租方）与易丽萍（承租方李宣驹、匡媛的委托代理人）签订《房屋交接协议书》（以下简称《协议书》），约定：承租方委托易丽萍就房屋交接的有关事项确定如下：承租方于本协议签订之日起四日内将涉案房屋内的空调拆卸；承租方于本协议签订之日起四日内，将涉案房屋里面所有卡座404个、座椅37张拆卸并搬走，并将涉案房屋交还出租方；承租方应当在本协议签订之日起60日内，将其工商注册地址进行变更并将变更文件复印件签字后交给出租方，以便出租方能将涉案房屋��新进行出租；双方确认电表一读数80320度，电表二读数177470度；水表读数3210吨，此读数之前水电费由承租方负责，此读数之后水电费由出租方负责；上述事项由承租方履行完毕并自行负责其由此发生的安全及其他责任，承租方验收后合格后，由双方签订《房屋交接完毕确认书》后才视为承租方实际交还涉案房屋给出租方等条款。《协议书》后另附有李宣驹、匡媛于2016年8月5日出具的《授权委托书》，内容为授权易丽萍等办理搬迁涉案房屋等剩余物品一事。
2016年11月10日，鸿德公司（出租方）与易丽萍（承租方李宣驹、匡媛的委托代理人）签订《房屋交接完毕确认书》（以下简称《确认书》），约定：现承租方将涉案房屋交还给出租方，并由出租方验收合格并接收。
鸿德公司为证明本案事实及其主张，提交了如下证据：1.1991年9月20日，广州市城市规划局发出的《国家建设征用土地通知书》，内容为：同意东圃镇珠村村委会征用东圃镇珠村路口东中山大道北地段土地等。2.1991年9月21日，广州市城市规划局发出的《建设用地规划许可证》，内容为：准予办理征用划拨土地手续，用地位置为东圃镇珠村路口东、中山大道北，用地单位为东圃镇珠村村民委员会等。3.1991年11月4日广州市房地产管理局发出的（1991）房地字3**号《同意使用土地通知书》，内容为：同意天河区东圃镇珠村村委会使用天河区东圃镇珠村中山大道北的土地等。4.2011年2月23日广州市国土资源和房屋管理局天河区分局向广州市天河区珠村实业有限公司发出的《复函》，函称：（1991）房地字3**号《同意使用土地通知书》批文未被注销等。5.2011年10月11日广州市国土资源和房屋管理局天河区分局发出的《证明》，内容为：（1991）房地字3**号《同意使用土地通知书》批文未被注销等。6.2010年2月5日广州市天河区人民政府办公室向广州市珠村实业有限公司（以下简称珠村公司）等发出的《关于立即开展拆迁工作的通知》，内容为：根据2010年2月5日市政府领导主持召开的专项工作会议精神，市政府已原则上同意中山大道BRT沿线市容环境综合整治工程规划调整方案、复建方案及征地拆迁补偿模式，请你单位按照工程整治方案，立即配合珠吉街道办事处和区项目建设办公室开展相关建筑物的拆迁工作，并务必在2010年3月10日前完成；相关报批手续由区政府协调完善等。7.2010年2月5日广州市天河区人民政府办公室向珠村公司发出的《关于尽快推进中山大道BRT沿线两侧拆迁复建工程的函》，函称：中山大道BRT沿线两侧拆迁复建方案已经市领导认可，请你单位立即开展深化设计工作并推进施工建设；相关手续由天河区项目建设办��室负责报批，复建工程采取边建边报的方式实施等。8.2010年4月26日广州市城乡建设委员会穗建环纪【2010】273号《会议纪要》，内容为：2010年4月21日下午，市城乡建委陈亚新副主任在天河区政府主持召开中山大道BRT沿线环境整治工作会议；市规划局、国土房管局、道扩办、拆迁办及天河区政府、区项目办、规划分局、国土房管分局、区城管局等单位的有关负责人参加了会议；纪要如下：明确中山大道的路中线50米范围内的房屋以拆除为主，所拆面积按一定原则允许复建，复建房必须控制在路中线50米以外；本次复建的建筑面积纳入将来城中村改造时统筹，建设程序在将来城中村改造中一并完善；请国土部门对复建用地的权属及是否符合土地利用总体规划、是否属于建设用地等情况进行审核；建议规划部门直接审查各复建建筑单体的方案，批复后进行放线，同时完善规划手续等。9.2013年3月1日珠村公司向广州市天河区质监局发出的《证明》，内容为：广州市中山大道中自编1037号，属广州市天河区珠吉街珠村第三股份合作经济社（以下简称珠村三社）的集体经济物业；建筑物为广州市BRT拆建复建工程的物业，层高6层，用途为商业，完建时间为2013年2月28日，不属违建整治范围；本证明仅用于办理报装电梯手续使用等。上述证明有广州市天河区人民政府珠吉街道办事处（以下简称珠吉街道办）加盖公章并签注同意申请。10.广州市公安局天河区分局珠吉派出所加盖公章的门牌信息，显示门牌地址为xxx道中xxxx号等。11.2013年7月5日，案外人珠村三社与鸿德公司签订的《广州市房屋租赁合同》，约定：珠村三社向鸿德公司出租广州市天河区中山大道中1037号1-6层的房地产作临时商业用途使用，建筑（或使用）面积为7020平方米，分摊共用建筑��积为1759平方米；租赁期限为2013年3月1日至2033年2月28日；珠村三社同意鸿德公司转租或分租等条款，上述合同经广州市国土资源和房屋管理局天河区分局于2013年7月5日进行租赁备案。12.2013年11月4日，珠吉街道办出具的《临时经营场所使用证明》，内容为鸿德公司承租的中山大道中1037号1-6层可临时作为生产（经营）性场所使用等。上述证据1-12拟证明鸿德公司对涉案房屋的出租为合法出租。13.广东建筑消防设施检测中心有限公司（以下简称建筑消防检测公司）于2014年11月6日出具的《建筑消防设施技术测试报告》，显示建筑消防检测公司于2014年9月24日至2014年11月5日期间对广州市天河区xxx道中自编xxxx号珠村三社综合楼的火宅自动报警系统、消防电源及应急照明、疏散指示系统、室内消火栓系统、自动喷水灭火系统、防火门系统进行检测等。拟证明鸿德公司已按《合同》要求提供《消防设施检测报告》。14.《收款收据》、《收据》及《送货单》多张，显示2015年9月4日收到“三楼”9月份租金117825元、电费34122元、水费1188元，共计153135元；2015年10月8日收到“三楼”10月份租金117825元，电费33066元、水费1155元，共计152046元；2015年11月4日收到“三楼”11月份租金117825元、电费27090元、水费1089元，共计146004元；2015年12月4日收到“三楼”12月份租金124255元，电费28650元，水费1188元，共计154093元；2016年1月6日收到“三楼”1月份租金124255元，电费22200元，水费1320元，（代收代缴）1月份-3月份票费、项8850元，共计156625元；2016年2月18日收到“三楼”2月份租金124255元、电费共计18396元（17640元+756元）、水费1199元，共计143850元，2016年3月4日收到“三楼”3月份租金124255元，电费12882元，水费715元，共计137852元。15.鸿德公司法定代表人陈如娜账户62×××16的中国农业银行银行卡交易明细清单，显示该账户于2015年9月4日收到160485元，附言为“租金及水”；2015年10月8日收到168048元，附言为“网银转账房租”；2015年11月4日收到153054元，附言为“租金”；2015年12月4日收到161229元，附言为“转存办公室租金”；2016年1月6日收到156625元，附言为“转存办公司租金”；2016年2月18日收到150125元，附言为“转存租金”；2016年3月4日收到144304元，附言为“转存租金”。证据14、15拟证明李宣驹、匡媛应当按照每月124255元标准交纳2015年12月15日至2016年12月14日期间的租金。16.2016年11月17日打印的《商事登记基本信息》显示睦禾公司的登记地址为涉案房屋，负责人为匡媛，成立日期为2015年11月2日，注销日期为2016年10月26日，注销情况为经营期限届满，拟证明李宣驹、匡媛在涉案房屋办理了营业执照，并合法经营。17.照片多张，显示涉案房屋���有桌椅等等。李宣驹、匡媛对上述证据质证称：对证据1-12，李宣驹、匡媛认为不能作为房屋权属证明，不能证明涉案房屋已合法报建等等；对证据13的真实性、合法性、关联性无异议，但无法证明涉案房屋通过消防验收；对证据14、15不予确认，无法确认是涉案房屋的租金，李宣驹、匡媛亦表示无法提交其交纳租金的相关凭证；对证据16、17真实性、合法性、关联性无异议。
李宣驹、匡媛为证明本案事实及其主张，提交了如下证据：1.广州市健谷生物科技有限公司（以下简称健谷公司）出具的《法定代表人身份证明》，内容为李宣驹为健谷公司法定代表人，李宣驹于2014年10月15日代表健谷公司签订《合同》承租涉案房屋用于办公等等。2.睦禾公司出具的《法定代表人身份证明》，内容为匡媛为睦禾公司的法定代表人，匡媛代表睦禾公司签订《物业租赁合同》���租涉案房屋用于办公等等。3.鸿德公司于2015年1月6日向健谷公司开具的发票两张，显示收到租赁费22650元及租赁费30000元。4.2015年9月9日鸿德公司与匡媛签订的《广州市房屋租赁合同》，约定鸿德公司将涉案房屋出租给匡媛，租赁期限为2015年9月8日至2016年12月14日，月租金额为52650元等等。5.2015年9月11日，珠吉街道办出具的《临时经营场所使用证明》，内容为匡媛使用的涉案房屋层可临时作为生产（经营）性场所使用等。证据1-5拟证明与鸿德公司签订合同的主体是健谷公司与睦禾公司等等。6.广州市规划局于2016年7月7日出具的《依申请公开政府信息决定书》，内容为申请人申请公开的广州市天河区中山大道中自编1037号的有关建设工程规划许可证的信息，查无相关资料，无法公开。拟证明涉案房屋没有取得建设工程规划许可证。7.2014年10月16日健谷公司与广州市嘉宁装饰���程有限公司（以下简称嘉宁公司）签订的《装修工程合同》，约定健谷公司委托嘉宁公司承包涉案房屋的办公室装修工程，工程概算的价款为300000元。上述合同附件的《工程预算报价单》显示上述工程的工程未含税总价为349586.12元，优惠价（未含税）为300000元。8.健谷公司及嘉宁公司盖章的《装修工程增减项目表》，内容为涉案房屋的项目增加了10777元，优惠价为9000元。9.2014年10月23日健谷公司与广州富美安消防器材工程有限公司第三分公司（乙方，以下简称富美安公司）签订的《消防工程施工合同》，约定健谷公司委托富美安公司承包涉案房屋的消防工程，工程施工造价为50000元等条款。证据7-9证明李宣驹、匡媛为了装修涉案房屋花费了358800元。10.广州精玺装饰设计有限公司（以下简称精玺公司）于2016年8月5日出具的《情况说明》，内容为2016年4月28日上午精玺公��接受睦禾公司委托去涉案房屋搬迁物品，鸿德公司的工作人员不让其员工进入，睦禾公司与鸿德公司交涉没有结果，精玺公司的员工下午才离开。11.案外人宋某于2016年8月5日出具的《情况说明》，内容为其于2016年4月28日前往涉案房屋拆卸空调，鸿德广场的现场保安不让吊车进入施工，他与其他人只好在现场等候，后来睦禾公司与鸿德公司交涉未果，其与同事在下午就离开了。证据10、11证明李宣驹、匡媛派人到涉案房屋去拆除空调、座椅、卡座，鸿德公司进行阻挠。12.中国农业银行银行卡交易明细清单多张，显示账户名为宁卫星的账户62×××18于2014年10月16日收到转账150000元；2015年1月7日收到转账100000元；2015年4月20日收到转账25200元，摘要/附言为第二期款；2015年6月10日收到转账15100元，摘要/附言为工程尾款。13.2016年11月21日嘉宁公司出具的《证明》，显示由嘉宁公司出示，内容为嘉宁公司证明其于2014年承揽健谷公司位于涉案房屋的装修工程，双方于2014年10月16日签订正式合同，后健谷公司向嘉宁公司代收账户（户名：宁卫星，账号62×××18，开户行农业银行广州黄石支行）分四次支付工程款，2014年10月16日支付了150000元，2015年1月7日支付了100000元，2015年4月20日支付了25200元，2015年6月10日支付了15100元，合计290300元，剩余款项为现金收讫。证据12、13拟证明李宣驹、匡媛已支付装修款358800元。14.录音光盘及录音文字材料，内容为睦禾公司的员工与鸿德公司的员工于2016年5月26日的谈话，鸿德公司的员工称“解除合同是可以的，但前提是把所有费用都结清”，睦禾公司的员工称“还有18台空调在房屋里面，但是你们不让我们撤”，鸿德公司的员工称“肯定不给你撤，你们欠了几十万……合同没有到（期），没收押金”，睦禾公司的员工称“押金可以抵扣”，鸿德公司的员工称“不同意”等等。鸿德公司对上述证据质证称：对证据1不予确认；对证据2-5真实性、合法性、关联性无异议，认为《广州市房屋租赁合同》是李宣驹、匡媛申请降低价格，以便其办理营业执照时可以少交税；对证据6真实性、合法性、关联性无异议；对证据7-9不予确认；对证据10、11不予确认，认为2016年4月28日双方合同尚未解除，鸿德公司有权拒绝其他第三方前来搬走属于承租方的任何物品；对证据12、13真实性、合法性、关联性均不予确认，无法体现是给何人转帐，无法确认款项为李宣驹、匡媛向嘉宁公司的转帐；对证据14真实性、合法性、关联性不予确认，无法确认说话人身份。
另在本案中，李宣驹、匡媛申请证人宋某出庭作证，宋某称其为精玺公司的经理，睦禾公司要求精玺公司在2016年4月28日至29日将涉案房屋的空调拆卸完毕；2016年4月28日早上8点左右，精玺公司去鸿德广场三、四楼准备拆空调，但鸿德广场负责入口管理保安不让精玺公司的吊机进场，导致精玺公司无法施工，所以当天没有成功拆卸空调；睦禾公司的工作人员也去沟通，但也没有结果；因此当天下午5点左右，精玺公司就离场；精玺公司除了拆卸空调，还需要搬其他物品，但最终无法搬走；精玺公司搬走了一部分办公椅子，之后保安就过来锁门。鸿德公司表示不认可证人宋某的陈述，根据双方的合同，拆卸固定物和外墙的高空作物必需提出申请，因为是高空作业，需要向出租方提交拆卸公司的资质、合同，并且要提前通知，精玺公司应当清楚高空作业无法在当日完成。李宣驹、匡媛表示认可证人宋某的陈述，睦禾公司派精玺公司到涉案房屋拆卸空调及搬走物品，但从早上直至下午都无法搬走，当时鸿德公���也没有表示需要提供什么文件。
在本案中，双方当事人就本案事实发表了以下观点。一、关于李宣驹、匡媛要求确认《合同》无效的理由。李宣驹、匡媛称因涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，也没有取得施工许可证，工程完工之后也没有取得工程竣工验收合格证，也没有房地产权证。鸿德公司确认没有取得上述证件，但表示在政府纪要中明确是由广州市天河区项目建设办公室负责报建。二、关于涉案房屋的每月租金金额。鸿德公司称涉案房屋2014年12月15日至2015年12月14日每月租金为117825元，2015年12月15日至2016年12月14日每月租金为124255元。李宣驹、匡媛称其不确定每月交多少钱，但是鸿德公司所称的每月租金不仅是租金，还包括物业管理费等其他费用，租金应以备案合同及发票为准即每月52650元，李宣驹、匡媛亦表示无法提交其交纳租金的相关凭证��三、关于李宣驹、匡媛的支付租金及水电费的情况。双方确认李宣驹、匡媛支付租金至2016年3月31日，支付水电费至2016年2月29日。李宣驹、匡媛称因为涉案房屋无法办理长期证照，只能办理临时证照，且涉案房屋没有经消防验收，因此没有支付剩余租金。鸿德公司称其已提供消防设施检验报告，办理消防验收业务。四、关于鸿德公司收取的租赁保证金的处理。双方确认鸿德公司收取的租赁保证金为230000元。李宣驹、匡媛明确其反诉要求返还的租赁保证金是扣除4月份的占用费52650元，3、4月份的水电费53989元，因此鸿德公司应返还租赁保证金123361元。鸿德公司称确认3、4月产生的水电费为53989元，认为应没收李宣驹、匡媛缴纳的租赁保证金，明确其诉讼请求的违约金为双倍租赁保证金即要求没收租赁保证金后，李宣驹、匡媛支付一倍的租赁保证金。五、关于涉案房屋的��修情况。双方均确认涉案房屋有装修，鸿德公司称李宣驹、匡媛的装修未经其同意，李宣驹、匡媛称其对涉案房屋进行装修经鸿德公司同意，鸿德公司有管理人员在现场，不可能不知道李宣驹、匡媛对涉案房屋进行过装修，但对于装修没有任何书面文件。鸿德公司表示其收回涉案房屋后亦不同意利用相关装修。六、关于李宣驹、匡媛何时交还涉案房屋。鸿德公司称李宣驹、匡媛使用涉案房屋至2016年4月底，但相关物品没有搬离，涉案房屋于2016年11月10日交接完毕。李宣驹、匡媛称其使用涉案房屋至2016年4月底；李宣驹、匡媛于2016年4月28日已要求撤场，只是鸿德公司不予准许，鸿德公司于2016年4月底已自行将涉案房屋上锁；李宣驹、匡媛于2016年8月7日实际退场，但此前李宣驹、匡媛已要求退场，只是鸿德公司不准许；因当时有其他公司在涉案房屋注册，李宣驹、匡媛于2016年10月26日才办理注销手续，鸿德公司一直拖延半个多月后才签署《确认书》。鸿德公司表示其没有对涉案房屋上锁，李宣驹、匡媛在《协议书》签署后大概15天内将涉案房屋的物品搬走，但没有向鸿德公司交还涉案房屋的钥匙，在《确认书》签署的时间打开涉案房屋房门，由鸿德公司控制涉案房屋。
另在本案中，鸿德公司称其在提起本案诉讼前并无要求或同意解除《合同》，鸿德公司明确其第二项诉请为要求李宣驹、匡媛支付2016年4月1日至2016年11月10日期间的租金及占用费，均按每月124255元的标准缴纳。李宣驹、匡媛明确其反诉要求鸿德公司赔偿装修款为其已支付的358800元的一半即179400元。李宣驹、匡媛另表示鸿德公司主张的滞纳金、违约金标准过高。另查明，本案起诉状于2016年7月7日送达李宣驹、匡媛。
一审法院认为，鸿德公司与李宣驹、匡媛签订《合同》后，鸿德公司另与匡媛签订《广州市房屋租赁合同》，鸿德公司称《广州市房屋租赁合同》是李宣驹、匡媛为了申请降低价格，以便办理营业执照时可以少交税。鸿德公司提交《收款收据》、《收据》及转账流水等证明李宣驹、匡媛实际按《合同》交纳租金，李宣驹、匡媛对此不予确认但无法提交其按《广州市房屋租赁合同》缴纳租金的相关凭证，结合上述举证情况，一审法院对鸿德公司上述主张予以采信，即《合同》为鸿德公司与李宣驹、匡媛实际履行的合同，双方的权利义务应以《合同》约定的为准。
关于《合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租��合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据本案查明的事实，虽然李宣驹、匡媛提供的《依申请公开政府信息决定书》显示没有涉案房屋的建设工程规划许可证信息，但根据鸿德公司提供的2010年2月5日广州市天河区人民政府办公室发出的《关于立即开展拆迁工作的通知》、2010年2月5日广州市天河区人民政府办公室发出的《关于尽快推进中山大道BRT沿线两侧拆迁复建工程的函》、2010年4月26日广州市城乡建设委员会穗建环纪【2010】273号《会议纪要》等证据，可证实涉案房屋当时作为中山大道BRT沿线市容环境综合整治工程拆迁复建工程的一部分，在当时迎亚运、赶工期的特殊背景下已经区、市两级政府有关部门批准建设。据此，李宣驹、匡媛以涉案房屋没有取得建设工程规划许可证为由要求���认《合同》及《广州市房屋租赁合同》无效缺乏依据。李宣驹、匡媛为《合同》的签订人，鸿德公司主张李宣驹、匡媛按《合同》约定承担相关责任并无不当。
关于鸿德公司要求解除《合同》的诉请。《合同》约定：乙方应于每月5号前按合同约定向甲方支付当月租金，若乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的1%，拖欠天数超30天仍未交付，则视为乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，乙方所付租赁保证金不再返还，同时乙方应补交所欠租金及水电费。在本案中双方均确认李宣驹、匡媛支付租金至2016年3月31日，并使用涉案房屋至2016年4月底。李宣驹、匡媛逾期支付2016年3月31日后的租金已构成违约，鸿德公司诉请解除《合同》具有合同依据，一审法院予以支持。鸿德公司确认在本案起诉前并未要求或同意解除《合同》，《合同》应于本案起诉状送达李宣驹、匡媛之日即2016年7月7日解除。
关于鸿德公司要求李宣驹、匡媛支付欠缴租金及滞纳金的诉讼请求。鸿德公司明确其要求李宣驹、匡媛支付2016年4月1日至2016年11月10日期间的租金及占用费。关于李宣驹、匡媛搬离涉案房屋的时间。案外人易丽萍接受李宣驹、匡媛委托办理搬迁涉案房屋剩余物品事宜，并与鸿德公司于2016年8月6日签订《协议书》约定双方签订《确认书》后才视为承租方实际交还涉案房屋给出租方等条款，之后易丽萍与鸿德公司于2016年11月10日签订《确认书》，确认该日承租方将涉案房屋交还给出租方。根据上述证据，可认定李宣驹、匡媛于2016年11月10日实际交还涉案房屋。鸿德公司与李宣驹、匡媛均确认李宣驹、匡媛使用涉案房屋至2016年4月底。李宣驹、匡媛辩称其于2016年4月28日要搬离涉案��屋，但鸿德公司对此予以阻止。鸿德公司对李宣驹、匡媛上述陈述予以否认。一审法院认为：首先，《合同》约定租赁期限为2014年12月15日起至2016年12月14日止，鸿德公司已按《合同》约定提供《建筑消防设施技术测试报告》，匡媛亦在涉案房屋注册成立睦禾公司，李宣驹、匡媛亦未提供其他证据证明其无法正常使用涉案房屋，李宣驹、匡媛要求在2016年4月28日搬离涉案房屋缺乏依据，其行为构成违约。其次，李宣驹、匡媛称鸿德公司阻止其搬离，并提交《律师函》及相应的投递材料以及相关录音证明其曾要求鸿德公司准许其搬离。《律师函》虽为睦禾公司委托律师事务所发出，但结合《律师函》中关于睦禾公司与鸿德公司签订《合同》的陈述，睦禾公司的住所地为涉案房屋及匡媛为睦禾公司的负责人的事实，以及睦禾公司关于匡媛承租涉案房屋用于该司办公的证明���李宣驹、匡媛称上述《律师函》证明其要求搬离涉案房屋可予采信。鸿德公司确认其收到《律师函》后并无同意李宣驹、匡媛搬离。另精玺公司的工作人员亦到庭作证确认李宣驹、匡媛上述所述。综合上述举证情况，一审法院对李宣驹、匡媛上述主张予以采信。最后，鸿德公司于2016年8月6日与李宣驹、匡媛的代理人签订《协议书》应视为鸿德公司该日明确同意李宣驹、匡媛搬离，且李宣驹、匡媛自该日起搬离已不存在实质障碍，李宣驹、匡媛称鸿德公司拖延签订《确认书》但未提供证据证明，鸿德公司亦对此予以否认，一审法院对李宣驹、匡媛上述主张不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。鸿德公司与李宣驹��匡媛均确认李宣驹、匡媛使用涉案房屋至2016年4月底，在李宣驹、匡媛停止使用涉案房屋及要求搬离涉案房屋后，鸿德公司阻止李宣驹、匡媛搬离会导致损失的扩大，根据上述法律规定鸿德公司无权要求李宣驹、匡媛支付自2016年5月1日至2016年8月5日期间的租金及占用费。鸿德公司与李宣驹、匡媛均确认李宣驹、匡媛支付租金至2016年3月31日，因此李宣驹、匡媛须向鸿德公司支付涉案房屋2016年4月1日至2016年4月30日以及2016年8月6日至2016年11月10日期间的租金及占用费518397.2元（124255元＋124255元÷31天×26天＋124255元×2个月＋124255元÷30天×10天）。另，关于鸿德公司要求李宣驹、匡媛支付拖欠租金的滞纳金的诉请。《合同》约定：乙方应于每月5号前按合同约定向甲方支付当月租金，若乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的1%。���滞纳金应为违约金性质。李宣驹、匡媛自2016年4月1日起欠付租金已构成违约。如上所述，《合同》应于2016年7月7日解除。《合同》解除后，鸿德公司要求李宣驹、匡媛按上述约定支付滞纳金亦缺乏依据。因此李宣驹、匡媛应向鸿德公司支付逾期支付2016年4月1日至2016年4月30日期间租金的滞纳金。李宣驹、匡媛表示鸿德公司主张的滞纳金标准过高，鉴于鸿德公司未对其实际损失进行举证，鸿德公司主张按每天1%的标准计付滞纳金确有过高之嫌。基于公平原则，一审法院酌情将上述滞纳金计付标准调整为按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计付。即李宣驹、匡媛应向鸿德公司支付逾期支付2016年4月1日至2016年4月30日期间租金的滞纳金【以当月租金124255元为本金，按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准自当月6日起计至清偿之日止，滞纳金总额以拖欠的本金124255元为限】。
关于鸿德公司要求李宣驹、匡媛支付欠缴的水电费及滞纳金的诉讼请求。《合同》约定：乙方于租赁期间使用涉案房屋所产生的房屋租赁管理费、垃圾清运、水、电、有线电视、语音及数据通讯等的费用均由乙方承担。鸿德公司与李宣驹、匡媛双方确认李宣驹、匡媛支付水电费至2016年2月29日，双方亦确认2016年3月、4月的水电费为53989元，上述水电费亦与鸿德公司提交的《收款收据》、《收据》上显示的李宣驹、匡媛已支付的水电费金额大致相符，因此可认定2016年3月、4月的水电费为53989元。鸿德公司主张李宣驹、匡媛向其支付2016年3月1日至4月30日期间的水电费53989元具有合同依据，一审法院予以支持。另，关于鸿德公司要求李宣驹、匡媛支付拖欠水电费的滞纳金的诉请。《合同》约定：乙方应于当月5号前向甲方支付该结算清单的水电费，若乙方逾期支付水电费，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以水电费总额的1%。该滞纳金应为违约金性质。李宣驹、匡媛自2016年3月1日起欠付水电费已构成违约。鸿德公司主张李宣驹、匡媛自2016年4月6日起支付上述水电费的滞纳金并无超出合同约定，一审法院予以准照。李宣驹、匡媛表示鸿德公司主张的滞纳金标准过高，鉴于鸿德公司未对其实际损失进行举证，鸿德公司主张按每天1%的标准计付滞纳金确有过高之嫌。基于公平原则，一审法院酌情将上述滞纳金计付标准调整为按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计付。即李宣驹、匡媛应向鸿德公司支付逾期支付2016年3月1日至2016年4月30日期间水电费的滞纳金（以拖欠的水电费53989元为本金，按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，自2016年4月6日起计至清偿之日止，滞纳金总额以拖欠的本金53989元为限）。
关于鸿德公司主张李宣驹、匡媛向其支付违约金460000元的诉请。《合同》约定：有下列情形发生的，甲方可以解除本合同，并追究乙方相当于双倍租赁保证金的违约责任：乙方未办理验收手续擅自搬离的，乙方欠缴租金及其他费用达三十天的。鸿德公司明确其诉讼请求的违约金为双倍租赁保证金，即要求没收租赁保证金后，李宣驹、匡媛支付一倍的租赁保证金。如上所述，李宣驹、匡媛未办理验收手续擅自搬离且欠缴租金及其他费用已构成违约，鸿德公司上述诉请具有合同依据。李宣驹、匡媛表示鸿德公司主张的违约金标准过高，鉴于鸿德公司未对其实际损失进行举证，且一审法院已支持鸿德公司要求李宣驹、匡媛支付租金及占用费的部分诉请，鸿德公司主张李宣驹、匡媛向其支付双倍租赁保证金确有过高之嫌。基于公平原则，一审法院酌情将上述违约金调整为一倍租赁保证金，即由鸿德公司没收李宣驹、匡媛已支付的租赁保证金230000元，对于鸿德公司超出上述限额的诉请，一审法院不予支持。李宣驹、匡媛反诉要求鸿德公司退回其扣除拖欠的租金及水电费后的租赁保证金，依据不足，一审法院不予支持。
关于李宣驹、匡媛要求鸿德公司赔偿装修费用的反诉请求。首先，《合同》约定：在租赁期间若乙方需对涉案房屋进行装修、改建的，必须通过政府有关部门审批并遵守甲方的装修管理规定，同时须向甲方提交装修、改建设计方案，经甲方同意之后领取《装修许可证》，方可动工，乙方装修完毕后应通知甲方验收，验收合格后乙方方可使用；任何未经甲方书面许可的装修行为，一切责任概由乙方负责。李宣驹、匡��虽称其对涉案房屋装修经过鸿德公司同意，但无法提供相关书面许可文件，鸿德公司亦对此予以否认，结合本案举证情况，李宣驹、匡媛上述主张证据不足，一审法院不予采信。其次，如上所述，根据本案查明的事实，因李宣驹、匡媛违约导致《合同》解除，鸿德公司亦表示不同意利用相关装修，李宣驹、匡媛主张鸿德公司赔偿装修损失依据不足。综上，一审法院对李宣驹、匡媛上述反诉请求不予支持。
鸿德公司放弃部分诉讼请求属其自主处分权利，并无不当，一审法院予以照准。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2017年5月31日作出如下判决：一、确认鸿德公司���李宣驹、匡媛就广州市xxx大道中自编xxxx号之三楼整层签订的《物业租赁合同》已解除；二、李宣驹、匡媛自本判决发生法律效力之日起10日内，向鸿德公司支付上述房屋2016年4月1日至2016年4月30日以及2016年8月6日至2016年11月10日的租金及占用费518397.2元；三、李宣驹、匡媛自本判决发生法律效力之日起10日内，向鸿德公司支付逾期支付上述房屋2016年4月1日至2016年4月30日租金的滞纳金（以当月租金124255元为本金，按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准自当月6日起计至清偿之日止，滞纳金总额以拖欠的本金124255元为限）；四、李宣驹、匡媛自本判决发生法律效力之日起10日内，向鸿德公司支付上述房屋2016年3月1日至2016年4月30日的水电费的53989元；五、李宣驹、匡媛自本判决发生法律效力之日起10日内，向鸿德公司支付逾期支付上述水电费的滞纳金��以拖欠的水电费53989元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，自2016年4月6日起计至清偿之日止，滞纳金总额以拖欠的本金53989元为限）；六、李宣驹、匡媛已向鸿德公司支付的租赁保证金230000元归鸿德公司所有；七、驳回鸿德公司的其他诉讼请求；八、驳回李宣驹、匡媛的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费17820元，由鸿德公司负担2626元，李宣驹、匡媛负担15194元；本案反诉受理费2921元，由李宣驹、匡媛负担。
二审期间，鸿德公司提交下证据：证据一，（2017）粤01民终3879号民事判决书，拟证明生效文书认定涉案租赁物合法有效，可以出租；证据二，收款收据4份和银行流水2份，拟证明租金���按照2014年10月15日双方签订的合同的租金标准缴纳的，从2015年12月15日到2016年12月14日，每月租金是124255元；证据三，EMS邮单和租金收缴通知书，拟证明由于李宣驹、匡媛逾期交租，严重违约，鸿德公司通过通知书要求李宣驹商讨解除合同事宜，并要求其交纳租金和水电费。经质证，李宣驹、匡媛的意见为：首先，鸿德公司提交的证据并非新证据；其次，李宣驹、匡媛对鸿德公司提交的该三份证据的三性均不予确认。
经审理，本院对于一审判决查明的事实予以确认。
本院二审查明，李宣驹、匡媛一审答辩称：2014年10月份，李宣驹与案外人林海成代表案外人广州市健谷生物科技有限公司、匡媛代表案外人广州睦禾生物科技有限公司与鸿德公司签订租赁合同承租了两间房屋（其中一件为本案中的涉案房屋）。签订合同时，李宣驹、匡媛及林海成共向���德公司支付236000元押金。原来两房屋的实际承租人是广州市健谷生物科技有限公司，2015年9月8日，鸿德公司与李宣驹、匡媛协商一致，签署了物业租赁合同，1037号三层房屋由广州睦禾生物科技有限公司、广州市健谷生物科技有限公司共同承租。2015年9月9日，匡媛代表广州睦禾生物科技有限公司与鸿德公司签署《广州市房屋租赁合同》，该合同用于备案。因租赁物业没有取得规划、消防许可，影响了李宣驹、匡媛公司的正常经营，李宣驹、匡媛不得已搬出涉案两房屋。李宣驹、匡媛与鸿德公司签订的租赁合同属于无效，因为涉案两房屋并没有办理报建手续，未取得建设工程规划许可证。李宣驹、匡媛只需按合同约定的标准向鸿德公司支付占用房屋使用费即可，鸿德公司向李宣驹、匡媛主张违约金及滞纳金没有依据。
李宣驹、匡媛一审反诉称：2014年10月15日，李宣驹与鸿德公司签订《物业租赁合同》，约定李宣驹承租广州市天河区中山大道中自编1037号之三楼整层用于办公。后李宣驹对上述房屋进行装修，装修费用共计358800元，以及安装空调等各种设施，并向鸿德公司支付租赁保证金','2018-10-02
08:31:31',0,'web',NULL),(35137684,'cde17b16-23f5-4398-8d11-f7ab97227195','$(function(){$(\"#con_llcs\").html(\"浏览：62次\")});$(function(){var
caseinfo=JSON.stringify({\"法院ID\":\"1504\",\"案件基本情况段原文\":\"\",\"附加原文\":\"\",\"审判程序\":\"二审\",\"案号\":\"（2016）鲁01民终2135号\",\"不公开理由\":null,\"法院地市\":\"济南市\",\"法院省份\":\"山东\",\"文本首部段落原文\":\"\",\"法院区域\":\"\",\"文书ID\":\"cde17b16-23f5-4398-8d11-f7ab97227195\",\"案件名称\":\"张安辉与李伟股权转让纠纷二审民事判决书\",\"法院名称\":\"山东省济南市中级人民法院\",\"裁判要旨段原文\":\"\",\"法院区县\":\"\",\"补正文书\":\"2\",\"DocContent\":\"\",\"文书全文类型\":null,\"诉讼记录段原文\":\"上诉人张安辉因与被上诉人李伟股权转让纠纷一案，不服济阳县人民法院（2014）济阳商初字第216号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结\",\"判决结果段原文\":\"\",\"文本尾部原文\":\"\",\"上传日期\":\"\\\/Date(1464537600000)\\\/\",\"案件类型\":\"2\",\"诉讼参与人信息部分原文\":\"\",\"文书类型\":null,\"裁判日期\":null,\"结案方式\":null,\"效力层级\":null});$(document).attr(\"title\",\"张安辉与李伟股权转让纠纷二审民事判决书\");$(\"#tdSource\").html(\"张安辉与李伟股权转让纠纷二审民事判决书
（2016）鲁01民终2135号\");$(\"#hidDocID\").val(\"cde17b16-23f5-4398-8d11-f7ab97227195\");$(\"#hidCaseName\").val(\"张安辉与李伟股权转让纠纷二审民事判决书\");$(\"#hidCaseNumber\").val(\"（2016）鲁01民终2135号\");$(\"#hidCaseInfo\").val(caseinfo);$(\"#hidCourt\").val(\"山东省济南市中级人民法院\");$(\"#hidCaseType\").val(\"2\");$(\"#HidCourtID\").val(\"1504\");$(\"#hidRequireLogin\").val(\"0\");});$(function(){var
dirData = {Elements: [\"RelateInfo\", \"LegalBase\"],RelateInfo: [{ name:
\"审理法院\", key: \"court\", value: \"山东省济南市中级人民法院\" },{ name: \"案件类型\", key:
\"caseType\", value: \"民事案件\" },{ name: \"案由\", key: \"reason\", value:
\"股权转让纠纷\" },{ name: \"审理程序\", key: \"trialRound\", value: \"二审\" },{ name:
\"裁判日期\", key: \"trialDate\", value: \"2016-05-12\" },{ name: \"当事人\", key:
\"appellor\", value: \"张安辉,李伟\" }],LegalBase:
[{法规名称:\'《中华人民共和国民事诉讼法》\',Items:[{法条名称:\'第一百七十条\',法条内容:\'第一百七十条
系统尚未收录或引用有误
\'}]}]};if ($(\"#divTool_Summary\").length > 0)
{$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({ data: dirData });}});$(function()
{\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"张安辉与李伟股权转让纠纷二审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2016-05-30\\\\\",\\\\\