湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂03民终854���
上诉人（原审原告）：兴业银行股份有限公司十堰分行。住所地：湖北省十堰市朝阳中路15号武当国际广场。
负责人：刘剑军，系该分行行长。
委托诉讼代理人：吴兰，湖北瑞通天元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：十堰市金龙城房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市柳林沟23号。
法定代表人：贾祥金，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱第晶，湖北车城律师事务所律师。
原审被告：十堰维四达商贸有限公司。住所地：湖北省十堰市江苏路9号学林雅苑6号楼101室。
法定代表人：刘华，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：张建明，湖北献真律师事务所律师。
原审被告：刘华，女，汉族，1980年2月11日出生，住湖北省十堰市张湾区。
委托诉讼代理人：张建明，湖北献真律师事务所律师。
原审被告：桂登锋，男，汉族，1978年1月10日出生，住武汉市新洲区。
委托诉讼代理人：张建明，湖北献真律师事务所律师。
原审第三人：白洪波，男，汉族，1973年7月6日出生，住湖北省十堰市茅箭区。
委托诉讼代理人：朱第晶，湖北车城律师事务所律师。
上诉人兴业银行股份有限公司十堰分行（以下简称兴业银行十堰分行）因与被上诉人十堰市金龙城房地产开发有限公司（以下简称金龙城公司）、原审被告十堰维四达商贸有限公司（以下简称维四达公司）、刘华、桂登锋、原审第三人白洪波金融借款合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2015）鄂茅箭民二初字第01298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭审理本案。合���庭经阅卷调查认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
兴业银行十堰分行上诉请求：1.依法改判上诉人对被上诉人金龙城公司抵押的位于十堰市茅箭区五堰街办香港街1号1幢3-1号房屋（房产证号为十堰房权证茅箭区字第××号）及土地（土地使用权证号为十堰市国用（2008）第0705002-1-3号）折价或拍卖、变卖的价款在利息、逾期利息等范围内同样享有优先受偿权；2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决未将借款利息认定为优先受偿权的范围属事实认定错误，抵押担保的范围并非仅为限额1200万元。1.《最高额抵押合同》明确约定了抵押担保的范围包括本息、实现债权的费用等。《最高额抵押合同》中虽然专用条款约定了“本合同项下的抵押最高本金限额为币种人民币金额1200万元”，但该通用条款第一条第四项对“抵押最高本金���额”进行了明确的界定，即在本金限额项下，抵押人对本金额度项下所有债权余额（含本金、利息、实现债权的费用等）承担担保责任。该合同第五条第二款和第七条也均对担保范围进行了明确界定。因此，本案被上诉人应对本金1200万元额度项下的所有债权余额含1200万元的本金、利息等承担担保责任。一审判决认定本金限额即为抵押担保限额是没有合同依据的。2.从订立合同本意而言，上诉人为了保障贷款全额收回，要求抵押人或担保人提供担保的目的是保障本金、利息等全额收回，不可能出现只考虑本金的风险，不考虑利息的风险。
被上诉人金龙城公司、原审被告维四达公司、刘华、桂登峰、原审第三人白洪波均未提交答辩状。
兴业银行十堰分行向一审法院起诉请求：1.依法判令被告十堰维四达商贸有限公司立即偿还原告借款本金1200万元，截止2015年9月21日的利息、复利等259710.53元以及自2015年9月22日起950万元按年息12.6%、250万元按年息11.76%计算至付清时止的利息、逾期利息、罚息、复利和原告实现债权的费用；2.判令被告刘华和桂登锋对被告十堰维四达商贸有限公司所欠原告前述借款本息、逾期利息、罚息以及实现债权的费用等承担连带清偿责任；3.判令原告对被告十堰市金龙城房地产开发有限公司用于抵押担保的、位于十堰市茅箭区五堰街办香港街1号的房地产(房产证号为十堰房权证茅箭区字第××号、土地使用权证号十堰市国用（2008共）第0705002-1-3号)以拍卖、变卖所得价款在上述借款本息、逾期利息、实现债权的费用等范围内享有优先受偿权；4.本案诉讼、保全费用等由四被告承担。
一审法院认定：2013年11月20日，被告金龙城公司与原告兴业银行十堰分行签订了一份《最高额抵押合同》，约定以其位于十堰市茅箭区五堰街办香港街1号1幢3-1号房屋（房产证号为十堰房权证茅箭区字第××号）及土地（土地使用权证号为十堰市国用（2008）第0705002-1-3号）为被告维四达公司向兴业银行十堰分行借款提供抵押担保，抵押额度有效期自2013年11月20日至2016年12月20日止，抵押最高本金限额为1200万元，抵押期限登记为自2013年11月20日至2016年12月20日，担保范围包含本金、利息、罚息等费用，并办理了抵押登记。2014年11月27日，被告刘华、桂登锋向原告兴业银行十堰分行出具《个人担保声明书》，自愿对被告维四达公司在兴业银行十堰分行2014年11月27日至2017年11月27日期间内的借款在最高额敞口限额1200万元内提供连带责任保证，保证范围为被担保人的主债务本金及由此产生的利息、罚息、复利、违约金、赔偿金和实现债权的费用。保证期间为主合同项下的主债务履行期届满之日起两年。2014年11月27日，被告维四达公司与原告兴业银行十堰分行签订了一份《流动资金借款合同》，约定被告维四达公司向兴业银行十堰分行借款950万元，借款期限为十二个月，即自2014年11月28日至2015年11月27日止。利率为定价基准利率+2.89%，2014年12月25日，双方又签订了一份《流动资金借款合同》，约定被告维四达公司向兴业银行十堰分行借款250万元，借款期限为十二个月，即自2014年12月25日至2015年12月24日止，利率为定价基准利率+2.33%。两次借款合同均约定每季未月的20日为结息日，借款到期一次性全部偿还借款本金。逾期还款计收罚息，罚息利率为借款利率上浮50%。对未按时支付的利息计收复利。在借款期间，借款人或担保人发生资信状况恶化，清偿能力明显减弱等情况，贷款人有权提前收回部分或全部借款本息。合同签订后���原告兴业银行十堰分行依约向被告维四达公司发放贷款共计1200万元，被告维四达公司未能按时支付利息，引起诉讼。
另查明，被告金龙城公司将其位于茅箭区五堰街办香港街1号1幢3-1号（房屋所有权证号十堰房权证茅箭区字第××号）房屋抵押给第三人白洪波，抵押金额为500万元，抵押登记时间为2014年12月4日，此次为二次抵押。
一审法院认为，原告兴业银行十堰分行与被告维四达公司签订的两份《流动资金借款合同》、原告兴业银行十堰分行与被告金龙城公司签订的《最高额抵押合同》以及被告刘华、桂登锋出具的《个人担保声明书》均合法有效。因原告兴业银行十堰分行依约履行了出借义务，被告维四达公司未按约定支付利息，构成违约，应当承担履行偿还借款及利息，赔偿损失的违约责任，故原告兴业银行十堰分行要求被告维四达公司偿��借款本息的请求，本院予以支持。借款合同约定的利率未超过法律规定，故被告维四达公司、金龙城公司、刘华、桂登锋均辩称利息过高的抗辩理由不成立，本院不予支持。原告兴业银行十堰分行请求支付实现债权的费用，因未提供相应的证据证明费用已发生，故该项请求，本院不予支持。被告金龙城公司自愿以其房屋和土地提供抵押担保，依法应承担抵押担保责任。原告兴业银行十堰分行依法对抵押的房产及土地折价或者以拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权。根据他项权证的记载原告享有的优先权限额最高额债权是1200万元，故被告金龙城公司辩称即使承担责任，责任限额也是1200万元的抗辩理由成立，本院予以支持。被告金龙城公司辩称双方的合同处于继续履行状态，合同未到期，因被告维四达公司未按期支付利息，且符合合同约定提前收回部分或全部借���本息的情形，故该抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告刘华、桂登锋出具《个人担保声明书》为该笔贷款担保，依法应当承担连带保证责任。第三人白洪波主张500万元抵押权的顺位在250万元的抵押权之前，属另一法律关系，本案不予处理，可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十六条之规定，判决：一、被告十堰维四达商贸有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告兴业银行股份有限公司十堰分行借款本金1200万元及利息（利息分两部分，第一部分：截止2015年9月21日的利息259710.53元，第二部分：以本金950万元，按年利率12.6%，��本金250万元，按年利率11.76%，均从2015年9月22日计算至债务清偿之日止）；二、被告刘华、桂登锋对上述债务承担连带清偿责任；三、原告兴业银行股份有限公司十堰分行对被告十堰市金龙城房地产开发有限公司抵押的位于十堰市茅箭区五堰街办香港街1号1幢3-1号房屋（房产证号为十堰房权证茅箭区字第××号）及土地（土地使用权证号为十堰市国用（2008）第0705002-1-3号）折价或拍卖、变卖的价款1200万元范围内优先受偿；四、被告十堰市金龙城房地产开发有限公司、刘华、桂登锋承担担保责任后，有权向被告十堰维四达商贸有限公司追偿。五、驳回原告兴业银行股份有限公司十堰分行的其他诉讼请求。上述款项如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件��理费95359元，保全费5000元，合计100359元，由被告十堰维四达商贸有限公司、刘华、桂登锋共同负担。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
本院对一审法院查明认定的事实予以确认。
本院认为，根据物权法第一百七十三条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。兴业银行十堰分行与金龙城公司签订的《最高额抵押合同》并未对担范围作出与上述规定相异的特别约定，应按照上述规定确定担保范围。他项权证书登记的债权数额，只是登记部门对债权本金的记载，并非抵押担保范围登记。一审法院按照他项权证书记载的债权数额确定抵押物权担保范围属处理错误，应予纠正。
综上所述，兴业银行的上诉请求成立，本院予以支持���依照《中华人民共和国担保法》第五十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖北省十堰市茅箭区人民法院（2015）鄂茅箭民二初字第01298号民事判决第一项、第二项及诉讼费负担部分；
二、变更湖北省十堰市茅箭区人民法院（2015）鄂茅箭民二初字第01298号民事判决第三项为：兴业银行股份有限公司十堰分行就第一项债权对被告十堰市金龙城房地产开发有限公司抵押的位于十堰市茅箭区五堰街办香港街1号1幢3-1号房屋（房产证号为十堰房权证茅箭区字第××号）及土地（土地使用权证号为十堰市国用（2008）第0705002-1-3号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权，超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿；
三、驳回上诉人兴业银行股份有限公司十堰分行其他诉讼请求。
二审案件受理费29200元，由被上诉人十堰市金龙城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 熊 品
审判员 曹相云
审判员 刘 煜
二〇一八年三月三十日
书记员 程正广