江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏商终字第00078号
上诉人（原审原告）中信银行股份有限公司常州分行，住所地在江苏省常州市博爱路72号。
负责人孙波，该分行行长。
委托代理人霍志强，该分行职员。
委托代理人匡鹤，江苏源博律师事务所律师。
上诉人（原审被告）江苏中鸿科技有限公司，住所地在江苏省溧阳市溧城镇团结路西。
法定代表人王蛟，该公司执行董事。
委托代理人王海涛，江苏高的律师事务所律师。
委托代理人张伟，江苏高的律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏弘博新材料有限公司，住所地在江苏省溧阳市南渡镇旧县工业集中区16号。
法定代表人蒋旭明，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）溧阳锦汇置业发展有限公司，住所地在江苏省溧阳市昆仑北路68号。
法定代表人蒋旭明，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）蒋旭明。
被上诉人（原审被告）芮志莲。
上诉人中信银行股份有限公司常州分行（以下简称中信银行）、江苏中鸿科技有限公司（以下简称中鸿公司）因与被上诉人江苏弘博新材料有限公司（以下简称弘博公司）、溧阳锦汇置业发展有限公司（以下简称锦汇公司）、蒋旭明、芮志莲金融借款合同纠纷一案，不服江苏省常州市中级人民法院（2014）常商初字第243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月13日公开开庭审理了本案。上诉人中信银行的委托代理人霍志强、匡鹤，上诉人中鸿公司的委托代理人王海涛、张伟到庭参加诉讼。被上诉人弘博公司、锦汇公司、蒋旭明、芮志莲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
中信银行原审诉称：弘博公司于2014年4月3日与我行签订贷款金额为人民币4000万元的流动资金贷款合同一份，约定贷款期限自2014年4月3日至2014年10月2日，利率为年利率7.2%。该贷款由中鸿公司提供位于溧阳市团结路68号的房产及其占用范围内的土地使用权作抵押担保，并由锦汇公司、蒋旭明和芮志莲提供连带责任保证。合同签订后，我行依约足额发放了贷款，但因弘博公司出现违约事件，故我行于2014年6月30日致函弘博公司宣布所有债权均已提前到期，但弘博公司未能还款，其他担保人也未承担担保责任。请求判令：1、弘博公司立即偿还借款本金4000万元及利息（自2014年4月3日起算至2014年6月30日止按7.2%计算）、逾期利息（自2014年6月30日起至实际还清之日止按10.8%计算）并支付实现债权的费用487800元；2、锦汇公司、蒋旭明、芮志莲对弘博公司的上述债务承担连带还款责任；3、中信银行可就前述债权及本案诉讼费用对中鸿公司位于溧阳市团结路68号的房产（他项权证号为溧房他证溧字第号）及其占用范围内的土地使用权进行折价、拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；4、诉讼费用由弘博公司、中鸿公司、锦汇公司、蒋旭明、芮志莲共同承担。
弘博公司原审辩称：对中信银行所诉借款事实和欠款金额均无异议。现我公司基本属于停产状态，暂无力偿还债务。
中鸿公司原审辩称：首先，案涉《最高额抵押合同》并非我公司真实意思表示，该合同大约是2011年5月，由弘博公司财务工作人员拿了空白合同到我公司法定代表人王蛟办公室，请我公司担保。当时王蛟说房屋现虽登记在公司名下，但早已卖给了葛中华，担保合同须由葛中华同意才能签字、盖章。弘博公司说只是银行贷款的惯例，要求先签字盖章，之后银行工作人员还要来核实情况，据此，王蛟才签字盖章，当时也没有说合同的担保期限。之后，王蛟多次和葛中华商量，但葛中华坚持不同意担保，我公司就通知弘博公司财务工作人员说明不再同意担保，弘博公司说银行是非常正规的单位，不来核实情况合同就不会签订，银行不会造假的，故之后我公司也没有再过问担保的事情。所以中信银行提供的合同是伪造的，该合同不能作为有效证据使用。其次，我公司早已丧失溧阳市团结路68号的房屋所有权，即使签订合同，在没有得到权利人葛中华追认的情况下，也属无权处分，签订的合同应属无效。再次，退一步说，即使本案设立的抵押权有效，依据《中华人民共和国物权法》第二百零六条第（四）项的规定，抵押财产被查封、扣押，抵押权人的债权确定，也就是说溧阳市团结路68号1幢的房屋于2011年11月29日债权即被确定，之后新产生的债权不再包括在最高额抵押权所担保的债权范围内。同样，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十一条的规定，最高额抵押权所担保的债权范围不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债务人、抵押人破产后发生的债权。综上，请求驳回中信银行的诉请。
锦汇公司、蒋旭明、芮志莲原审未作答辩。
原审法院经审理查明：
一、主合同签订情况
2014年4月3日，弘博公司作为甲方与乙方中信银行签订合同编号为2014常流贷字第00320号人民币流动资金贷款合同，约定：乙方同意向甲方提供流动资金贷款人民币4000万元，贷款期限自2014年4月3日至2014年10月2日。贷款利率以实际提款日的中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮10%，对于非一次性还本付息的贷款，首次结息日为2014年6月20日，按月结息，结息日为每月的20日。本合同项下的贷款采用抵押担保[（2011）常银最抵字第0331D号]和保证担保（2013常个保字第00213号、00214号）两种方式。出现例如对甲方经营或财产状况产生不利后果的任何诉讼、仲裁或刑事、行政处罚等情形，则乙方有权单方停止或终止发放本合同项下尚未提取的任何款项，并要求甲方立即偿还所有已提贷款、应付利息及甲方依法应承担的其他费用。乙方要求甲方偿还前述款项之日即为本合同项下的债务提前到期之日，并有权根据实际逾期天数，按本合同届时适用的贷款利率加收50%罚息利率计收利息。乙方因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、主债权总额100%内的律师费、财产保全费、公证认证费、翻译费、评估拍卖费等），均由甲方承担。同日，中信银行向弘博公司发放了4000万元的贷款。
二、担保合同签订情况
2011年10月27日，中鸿公司作为甲方与乙方中信银行签订合同编号为（2011）常银最抵字第0331D号《最高额抵押合同》，约定：为确保中信银行与弘博公司自2011年10月27日至2014年10月27日期间连续发生的多笔债权的履行，甲方自愿以其名下位于溧阳市团结路68号房产（房产证号为：溧房权证溧字第号）提供最高额为6887万元的抵押担保。抵押担保范围包括债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和为实现债权、抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、主债权总额50%以内的律师费、差旅费、评估费、拍卖或变卖费、过户费、保全费、公告费、执行费等）和其他所有应付的费用。如发生依主合同约定债务提前到期的，则提前到期日为债务的履行期限届满之日。抵押权应当在主债权诉讼时效期间内行使。同日，双方就本案所涉抵押物即位于溧阳市团结路68号房产抵押给中信银行，并办理了抵押登记（房屋他项权证号为：溧房他证溧字第394**号）。
2014年3月1日，锦汇公司作为甲方与乙方中信银行签订合同编号为2014信常银最保字第00284号《最高额保证合同》，约定：为确保中信银行与弘博公司在2014年3月1日至2016年3月1日期限内连续发生的多笔债权的履行，甲方愿意提供最高额为6000万元的保证担保，该最高额度是指甲方承担保证责任的本金最高额度。保证的范围包括主合同项下的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和为实现债权、抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、主债权总额100%以内的律师费、差旅费、评估费、拍卖或变卖费、过户费、保全费、公告费、执行费等）和其他所有应付的费用。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债务是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），乙方均有权直接要求甲方在其保证范围内承担保证责任。甲方承担保证责任的保证期间为两年，即自债务人依具体业务合同约定的债务履行期限届满之日起两年。如发生依主合同约定债务提前到期的，则提前到期日为债务的履行期限届满之日。
2014年4月8日，蒋旭明作为甲方与乙方中信银行签订合同编号为2013常个保字第00213号《最高额保证合同》，约定：为确保中信银行与弘博公司在2013年4月8日至2014年4月8日期限内连续发生的多笔债权的履行，甲方愿意提供最高额为8000万元的保证担保，该最高额度是指甲方承担保证责任的本金最高额度。保证的范围包括主合同项下的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和为实现债权、抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、主债权总额50%以内的律师费、差旅费、评估费、拍卖或变卖费、过户费、保全费、公告费、执行费等）和其他所有应付的费用。其他内容与2014信常银最保字第00284号《最高额保证合同》一致。同日，芮志莲与中信银行签订了合同编号为2013常个保字第00214号《最高额保证合同》，约定的内容与2013常个保字第00213号《最高额保证合同》基本一致。
三、违约及实现债权费用情况
原审法院于2013年10月31日受理原告怒江宏盛锦盟硅业有限公司（以下简称宏盛公司）诉被告弘博公司、锦汇公司、蒋旭明买卖合同纠纷一案，各方当事人于2013年10月31日自愿达成调解协议，主要内容涉及双方确认弘博公司结欠宏盛公司货款18659465.23元，由弘博公司于2013年11月30日前给付宏盛公司，并承担自2013年3月11日起至2013年11月30日止按人民银行规定的同期贷款年利率6%计算的利息。因弘博公司涉及重大诉讼，中信银行遂于2014年6月30日向弘博公司送达《债权提前到期通知函》，告知授信债权提前到期，要求立即偿还。但弘博公司未能偿还借款本金4000万元和相应利息，中鸿公司、锦汇公司、蒋旭明、芮志莲亦未承担担保责任。中信银行遂提起本案诉讼，提出前列诉讼请求，并为此支付律师代理费487800元。
四、案涉房屋买卖及涉诉情况
（2011）溧民初字第1040号民事判决书载明：2008年12月30日，葛中华作为甲方与乙方中鸿公司签订《房屋买卖合同》一份，约定：1、乙方自愿出卖在建的团结路68号1幢及68号2幢大楼，其中1幢建筑面积5100平方米左右共6层，2幢建筑面积3900平方米左右共5层。2、房屋价格为2000元每平方米。3、甲方以先前借给乙方的5779953.77元本金作为预付款。4、乙方于2009年底交付房屋。5、甲方于2010年8月31日前付清剩余房款。6、乙方于2010年10月31日前配合甲方，将房屋产权证及土地使用权证更名过户给甲方，过户费用按法律规定处理。协议订立后，2010年7月31日，葛中华付清全部房款，中鸿公司将标的物的房产证及土地证交给葛中华。因双方未能按时办理房屋过户手续，葛中华于2011年9月9日诉至溧阳市人民法院（以下简称溧阳法院），该院于2011年9月23日作出（2011）溧民初字第1040号判决，确认房屋买卖合同合法有效，中鸿公司应按约履行合同义务，即应于判决生效之日起十日内协助葛中华办理坐落于溧阳市溧城镇团结路68号1幢、2幢的房屋过户手续。该判决生效后，因中鸿公司未履行判决书确定的义务，葛中华遂于2011年11月16日申请该院强制执行，该院于2011年11月29日向溧阳市房产处作出（2011）溧督执字第2363号协助执行通知书，要求该处协助办理房屋过户登记。但因案涉坐落于溧阳市溧城镇团结路68号1幢房屋已于2011年10月27日被中信银行设定抵押，故溧阳市房产处未协助办理过户登记手续。
2014年10月15日，溧阳法院受理原告葛中华诉被告中信银行、中鸿公司、弘博公司确认合同无效一案，该案尚在审理中。
原审法院认为：中信银行与弘博公司签订的人民币流动资金贷款合同，与锦汇公司、蒋旭明、芮志莲签订的《最高额保证合同》均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。中信银行按约履行放贷义务后，因弘博公司涉及重大诉讼，故中信银行有权依据合同约定，宣布贷款提前到期，要求弘博公司立即偿还借款本金、利息及实现债权的费用，同时主张保证人锦汇公司、蒋旭明、芮志莲承担连带清偿责任。
本案中，当事人争议主要集中在抵押权人中信银行和抵押人中鸿公司之间，具体为：1、本案是否需要中止审理；2、中信银行在与中鸿公司签订《最高额抵押合同》过程中是否存在欺诈，该合同效力如何认定；3、中信银行对于案涉房屋是否构成抵押权的善意取得。
一、本案无需中止审理。本案涉及的法律关系包括借款合同关系、抵押合同关系和保证合同关系，相应的实体处理意见必然以前述合同是否合法有效作为基础或前提。溧阳法院受理的葛中华诉中信银行、中鸿公司、弘博公司要求确认合同无效一案，其中涉及的抵押合同与本案的抵押合同完全一致，依据的基础事实和相关证据亦与本案基本相同。鉴于本案受理在先，故无需中止审理。
二、《最高额抵押合同》合法有效。中鸿公司作为完全民事行为能力人，为他人提供担保应尽到合理的谨慎义务。案涉房屋在签订抵押合同之前已经转让，且法院也作出要求其协助办理房屋过户登记的生效判决，中鸿公司自当无权在其上设定抵押，但其却隐瞒相关事实，在抵押合同上签字盖章同意担保。中信银行基于不动产权属登记的权利推定效力和公示公信力，与中鸿公司签订抵押合同并无过错。且作为合同相对方现并未提出撤销合同，故该合同因系当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，理应合法有效。至于中鸿公司称其签订的抵押合同为空白合同，但其并未指出哪些条款为空白，即使相应条款确实空白，中鸿公司在该合同上盖章确认的行为也系对其自身权利的放任，中鸿公司以该行为表示愿意授权他人任意补充合同条款，自应承担由此带来的风险，故中鸿公司提出对合同相关内容与其签章时间先后顺序予以鉴定的请求不予准许。此外，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，不动产抵押合同，体现的是物权变动原因行为，所产生的法律关系是债权债务关系，其建立的基础是双方当事人真实意思表示。在双方意思表示达成一致时，合同即产生法律约束力，而与合同有无取得权利人追认无涉。综上，中鸿公司提出未审核抵押合同、属无权处分、空白签署合同、银行存在伪造合同的欺诈情形，故抵押合同无效的理由无事实和法律依据，原审法院不予支持。
三、中信银行善意取得抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，抵押权的善意取得需要满足以下条件：1、抵押权人在抵押设立时是善意的；2、支付合理对价；3、抵押业经登记。本案中，中鸿公司在向中信银行提供抵押担保时，其持有房产管理部门出具的登记在其名下的权属证书，中信银行基于公示公信原则，有理由相信国家房管部门登记簿上记载的物权状态为真实权利状态，已尽到了合理审查和注意义务，并无主观过错且为善意。在房管部门为本案抵押物办理抵押登记手续并核发抵押登记证明书后，中信银行依约向弘博公司发放了贷款，支付了合理对价。据此，案涉抵押权符合法定要件，构成善意取得，中信银行有权在弘博公司不履行债务时，就抵押物优先受偿。当然，如果买受人因抵押物被处理受到损失，则有权向无权处分人即中鸿公司请求赔偿损失。据此，中鸿公司提出中信银行无权行使抵押权的理由于法无据，原审法院不予采信。至于中信银行主张抵押物即案涉房屋占用范围内的土地使用权，因其未办理抵押，故其要求一并行使抵押权无事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上，中信银行的部分诉请，事实清楚，证据充分，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百七十六条、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，该院判决：一、弘博公司于判决生效之日起十日内向中信银行归还借款本金4000万元及自2014年4月3日起至2014年6月30日止按合同约定计算的利息，自2014年7月1日起至判决确定的履行期限届满之日止按合同约定计算的逾期利息；二、弘博公司于判决生效之日起十日内向中信银行支付律师代理费487800元；三、如弘博公司不履行上述第一、二项债务，则中信银行有权以中鸿公司提供的抵押物，即坐落于溧阳市团结路68号房产（他项权证号为：溧房他证溧字第394**号）进行折价或者以拍卖、变卖所得价款进行受偿，优先受偿的范围以6887万元为限；四、锦汇公司、蒋旭明、芮志莲对弘博公司的上述第一、二项债务承担连带清偿责任，在其承担保证责任后，有权向弘博公司追偿；五、驳回中信银行的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费244239元，由弘博公司、中鸿公司、锦汇公司、蒋旭明和芮志莲共同负担，弘博公司、中鸿公司、锦汇公司、蒋旭明和芮志莲应于判决生效之日起十日内将应负担的诉讼费244239元迳付中信银行。
中信银行不服原审判决，向本院提起上诉称：中信银行要求对案涉房产及其占用范围内土地使用权一并行使抵押权合法有据。1、2004年8月31日，常州市政府副市长召集国土局、房管局、原审法院等单位负责人就有关土地、房产抵押登记工作的专题会议，并于2004年9月22日编印第24号会议纪要，纪要第二条规定：出让土地上的房产与土地使用权（商品房、住宅房、商住性质的多功能房屋除外）一并设定抵押的，房产和土地抵押登记手续先后次序由抵押双方当事人自定，但应凭相应材料分别到房产和土地行政主管部门办理抵押登记手续；第七条规定：商品房、住宅房、商住性质的多功能房屋贷款抵押手续由房管部门统一办理。案涉《最高额抵押合同》抵押物清单注明抵押物为房地产，土地使用权性质为商业出让。中鸿公司还委托评估公司对抵押房地产进行评估，评估价值明确包含了土地使用权价值，双方也以该评估价值作为抵押债权最高额，即案涉抵押债权最高额6887万元包含抵押房产占用范围的3768.2平方米土地使用权是双方订立抵押合同的真实意思表示。该抵押合同经溧阳市房管部门登记，抵押房产占用范围的土地使用权抵押登记手续即已办理完毕，中信银行对抵押房产及其占用范围的土地使用权享有抵押权。2、《中华人民共和国担保法》第四十二条规定：办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十条规定：以担保法第四十二条第（二）项规定的不动产抵押的，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力。由此可见，土地使用权只有是无地上定着物的，才须到土地管理部门办理抵押登记。而城市房地产则须要到县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。常州市政府第24号会议纪要明确商品房、住宅房、商住性质的多功能房屋不需要分别到房产和土地行政主管部门办理抵押登记，只需到房管部门办理抵押登记。原审法院作为2004年常州市政府会议的参加单位，该会议纪要应当与原审法院意见一致。3、退一万步讲，假设中信银行没有办理案涉房产占用范围内土地使用权的抵押登记手续，中信银行对案涉房产占用范围内土地使用权依然享有抵押权。《中华人民共和国担保法》第三十六条第一款规定：以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。综上，请求：1、撤销原审判决；2、弘博公司立即偿还中信银行借款本金4000万元及利息（自2014年4月3日起至2014年6月30日止按7.2%计算）至实际还清之日止的逾期利息（自2014年6月30日起按10.8%计算）、律师代理费用487800元；3、锦汇公司、蒋旭明、芮志莲对弘博公司的上述债务承担连带还款责任；4、中信银行可就前述债权及本案一、二审诉讼费用对中鸿公司位于溧阳市团结路68号的房产及其占用范围内土地使用权的折价、拍卖、变卖价款享有优先受偿权；5、一、二审诉讼费用由弘博公司、中鸿公司、锦汇公司、蒋旭明、芮志莲承担。
针对中信银行的上诉，中鸿公司二审辩称：1、关于日期的认定，因中鸿公司不是借款人，由法院依法确认。2、关于抵押权范围问题，中鸿公司作为抵押人，主张对房屋都不享有抵押权，当然就对土地使用权也不享有抵押权。假如中信银行对房屋有抵押权，仍不能对土地使用权行使抵押权，因为案涉房产与土地在本案之前已卖给案外人葛中华，且被法院强制执行。房屋后来被中信银行设置抵押权，未能及时过户，而国有土地使用权当时未办理抵押登记，已被法院强制执行，目前土地使用权已不在中鸿公司名下。
中鸿公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决遗漏以下事实，判决结果错误。1、2011年10月27日至2014年4月3日，中信银行向弘博公司多次发放贷款、弘博公司多次清偿贷款。具体如下：中信银行2011年发放贷款3100万元（弘博公司于2012年偿还）；2012年发放贷款4000万元（弘博公司于2013年偿还）；2013年发放贷款4000万元（弘博公司2014年4月2日偿还）；2014年4月3日再次发放4000万元贷款。2、案涉抵押房产于2011年11月29日被溧阳法院查封。溧阳市房屋交易证明书显示该房产于2011年11月29日已被溧阳法院设立权利限制记载具备公示效力。3、中信银行未履行贷款人注意义务及遵守金融法规的义务，恶意加重抵押人负担。（1）案涉《最高额抵押合同》签订时，弘博公司财务人员持空白银行制式合同要求中鸿公司盖章，中鸿公司法定代表人明确告知拟抵押的房产已卖给葛中华，如办理抵押，需要葛中华签字确认。弘博公司财务人员明确称“先盖章，在办理正式抵押时，中信银行会来核实抵押物的产权状况及房产现状”。但事后中信银行未核实，径直填写空白《最高额抵押合同》并办理抵押登记。即使不能据此认定《最高额抵押合同》无效，中信银行对于案涉抵押权并非善意取得。（2）无论是葛中华还是中鸿公司，从2011年至2014年4月最后一次贷款发放前，多次告知中信银行案涉房产属葛中华所有且已被法院查封并裁定过户，要求中信银行在收回对弘博公司贷款后不得继续发放贷款而应及时解除抵押，但中信银行置之不理。4、2014年4月弘博公司早已停产并被多家债权人起诉，弘博公司账户都被冻结，不具备继续发放贷款条件，中信银行不可能不知上述情况，仍在收回贷款后，强行向弘博公司发放4000万元贷款，该笔贷款本应至2014年10月2日到期，但中信银行于2014年6月30日宣布提前到期的依据是2013年10月31日已由原审法院主持达成调解协议的宏盛公司诉弘博公司等买卖合同纠纷一案，该案发生在该次贷款之前，不构成提前收回贷款的理由。二、原审判决适用法律不当。1、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十一条、《中华人民共和国物权法》第二百零六条的规定，即使2011年10月27日《最高额抵押合同》签订时，中信银行基于对不动产权属登记的权利推定效力和公示公信力的信赖而取得抵押权，但该抵押权所指向的主债权在2011年11月29日溧阳法院因执行（2011）溧民初字第1040号民事判决而向溧阳市房管部门发出协助执行通知书，对抵押房产作出权利限制且记载于溧阳市房屋交易证明书时，即已特定。包括案涉4000万元贷款在内的2011年11月29日之后发放的贷款不得计入最高额抵押权担保范围。2、中信银行对案涉房屋的抵押权不具备善意取得的条件。（1）中信银行签订《最高额抵押合同》时未向抵押人核实抵押房产权属，在空白合同上填写内容办理登记。（2）2011年11月溧阳法院对案涉房产作出权利限制、收回全部贷款后又继续发放贷款，存在明显恶意。（3）2013年弘博公司已停产且涉及众多诉讼，账户已被冻结情况下，不顾葛中华的反对，于2014年4月3日继续发放贷款。（4）根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，溧阳法院将案涉房产判为葛中华所有的判决具有物权性质，原审判决认定中信银行善意取得抵押权错误。三、原审程序违法。1、案涉房屋权属已经溧阳法院生效判决确认，本案判决必然涉及对葛中华财产的处分，葛中华作为有独立请求权的第三人，有权参与本案诉讼，原审法院无正当理由未同意葛中华的申请。2、溧阳法院受理葛中华起诉要求确认案涉《最高额抵押合同》无效一案后，因中信银行能否行使优先受偿权有赖于该案处理结果，原审法院未中止审理本案不当。综上，请求撤销原审判决第三项，改判中鸿公司不承担抵押担保责任，并由中信银行承担本案上诉费用。
针对中鸿公司的上诉，中信银行二审辩称：1、葛中华自始至终是中鸿公司的实际控制人，整个过程都是葛中华左手跟右手一人操作的恶意逃债的闹剧。2、原审判决没有遗漏事实，综合授信合同不是《最高额抵押合同》的主合同，仅是为了满足抵押登记机关所要求提供的一个意向性合同。抵押的主合同是实际签署的借款合同，中信银行本案中仅就2014常流贷字第00320号流动资金贷款合同主张权利，其余贷款合同与本案无关。3、中鸿公司关于抵押房产被查封的主张，完全是子虚乌有，中鸿公司自始至终都未能提供查封的裁定书及协助执行通知书、送达文书。溧阳法院直至今日也未向中信银行告知抵押房产被查封。中信银行仅在本案起诉前才知道中鸿公司与葛中华之间就抵押房产存在买卖合同的民事判决，导致中信银行宣布贷款提前到期，紧急提起本案诉讼。4、案涉所有法律文件都是在要素填全之后才由中鸿公司盖章签字，办理房产抵押手续时，葛中华还以中鸿公司法定代表人身份签署抵押登记的系列文件。案涉房产的抵押既是中鸿公司的真实意愿也是葛中华的真实意愿。葛中华及中鸿公司直至最后一笔贷款发放之前均未告知中信银行就抵押房产存在买卖合同纠纷的民事判决及葛中华向溧阳法院申请执行的事实。最后一笔贷款发放后，葛中华为了逃避担保责任，才向中信银行披露所谓的买卖合同民事判决。5、不存在中信银行恶意发放最后一笔贷款的事实。因为弘博公司之前一笔贷款已无力偿还，由弘博公司向溧阳市财政局申请政府应急转贷资金，由中信银行向溧阳市政府出具银行转贷承诺书后，溧阳市财政局才替弘博公司偿还之前的4000万元贷款，再由中信银行按照承诺书的要求继续发放4000万元贷款以偿还溧阳市财政局的资金，并未加重抵押人的负担。6、原审判决适用法律正确，最高人民法院执行工作的相关规定明确类似于葛中华与中鸿公司买卖合同纠纷的判决内容，如果是判决在一定期限内予以过户，其性质为债权请求权，不得对抗其他债权人申请法院对该财产的查封，更不能对抗中信银行的担保物权。
上诉人中信银行二审中提交的证据为：证据1、中鸿公司、江苏龙昌建设工程有限公司（以下简称龙昌公司）整套工商登记材料。拟证明2011年8月18日之前，葛中华一直是中鸿公司法定代表人，2004年12月1日至2014年12月15日龙昌公司持有中鸿公司100%股权，龙昌公司2014年12月23日之前股东是葛中华夫妇，葛中华占有龙昌公司76.3%股权，葛中华始终通过绝对控股的方式实际控制中鸿公司。葛中华作为中鸿公司法定代表人与中鸿公司之间所谓的房屋买卖行为及其纠纷均由葛中华一手炮制。证据2、办理案涉贷款抵押登记时，葛中华提供的2011年10月20日溧阳市房屋他项权利登记申请表、葛中华作为中鸿公司法定代表人签署的委托书、中鸿公司出具的葛中华为其法定代表人的身份证明书、葛中华作为中鸿公司执行董事签署的同意用案涉房屋进行抵押登记的公司决议、葛中华作为董事的签字样本。拟证明葛中华代表中鸿公司法定代表人签署相关文件，葛中华是中鸿公司实际控制人。证据3、2014年3月溧阳市政府应急专项资金审批表，金额为300万元、900万元、2800万元共计4000万元及对应的银行进账及转账凭证，2014年4月2日中信银行转贷承诺书、溧阳财政局与弘博公司签订的政府应急专项资金借款协议书。拟证明中信银行并非恶意发放贷款，也未加重抵押人的负担。证据4、溧阳法院（2014）溧商初字第00763号民事裁定书。针对葛中华要求确认案涉《最高额抵押合同》无效的诉求，溧阳法院裁定驳回起诉，该案中葛中华的代理人就是本案中中鸿公司的代理人。拟证明葛中华是中鸿公司实际控制人，葛中华控制其与中鸿公司之间的所有诉讼。证据5、2004年9月22日常州市政府会议纪要第二条、第七条的内容。拟证明依据《中华人民共和国担保法》第四十二条第二项的规定，土地抵押登记由县级以上人民政府办理，案涉土地使用权已依法办理抵押登记。证据6、原审法院（2013）常商初字第432号、（2014）常商初字第349号民事判决书，（2013）常商初字第264号民事调解书。以上三份生效法律文书均确认房产抵押的同时，土地随之抵押，土地抵押时，房产随之抵押，无需分别登记，符合《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定，本案判决与上述生效法律文书相悖。证据7、溧阳法院材料收据、证据目录各一份。拟证明针对葛中华与中鸿公司达成的调解协议，中信银行向溧阳法院提起撤销之诉。
针对中信银行二审中提交的证据，中鸿公司质证认为：1、对证据1中鸿公司、龙昌公司工商登记材料的真实性无异议，但与本案无关。无论葛中华、龙昌公司、中鸿公司是否存在股权关系，都不能排除葛中华与中鸿公司可能发生诉讼的合理性，更不能排除溧阳法院生效判决的合法性。2、对证据2溧阳市房屋登记管理部门的相关资料中中鸿公司公章的真实性予以确认，无法确认葛中华签字的真实性。中鸿公司提供的上述资料用于办理房屋抵押登记。从形式上看，相关文件的日期是在加盖公章之后填写的。2011年10月20日，中鸿公司法定代表人不是葛中华。3、对证据3的真实性无法判断，在弘博公司不能清偿到期债务的情况下，由溧阳市财政局协助提供资金，偿还弘博公司到期贷款，然后再由中信银行发放贷款后扣划归还溧阳市财政局的行为是否涉嫌以合法形式掩盖非法目的或涉嫌违反国家金融监管政策，由法院认定。4、对证据4的真实性无异议，葛中华不是中鸿公司实际控制人，无论葛中华还是中鸿公司均主张中信银行不能对案涉房屋行使抵押权，葛中华代理人张伟在两起诉讼之间不存在利益冲突。5、对证据5会议纪要的真实性予以确认，但该纪要所涉及的在房管部门办理登记的房产是商品房、住宅房和商住房，而案涉房屋是商业房，不属上述三类。生效判决已确认案涉房产设定抵押前已由中鸿公司卖给葛中华，现土地使用权已过户至葛中华名下，说明土地部门不认为案涉房屋土地使用权已随房产一并抵押。6、对证据6三份法律文书的真实性无异议，但与本案无关。7、对证据7溧阳法院诉讼材料收据的真实性无异议。中信银行针对调解书启动撤销之诉不是中止审理本案的法定事由。
上诉人中鸿公司二审中提交的证据为：证据1、弘博公司出具的情况说明一份。拟证明2014年4月3日签订本案借款合同之前弘博公司因经营不善，其所有账户已被法院查封。证据2、弘博公司2011年10月28日至2014年4月2日期间在中信银行借款和还款情况说明一份。拟证明2011年11月29日案涉抵押房屋被溧阳法院要求办理过户手续并设立权利限制后，弘博公司清偿了中信银行贷款。在抵押房产所担保的不特定债权特定后，再发生的贷款不属于中鸿公司抵押担保范围。证据3、弘博公司提供的中信银行借款凭证与还款凭证，证明目的同证据2。证据4、发证日期为2011年8月18日的中鸿公司企业法人营业执照。拟证明2011年8月18日中鸿公司法定代表人由葛中华变更为王蛟。中信银行提交的葛中华授权委托书上2011年10月20日是中信银行事后补填，2011年10月20日，葛中华不是中鸿公司法定代表人，不可能出具授权委托书。证据5、2014年12月8日溧阳法院（2014）溧民初字第1292号民事调解书、2014年12月31日（2015）溧执字第199号协助执行通知书、2015年1月28日溧阳市团结路68号国有土地使用权证。拟证明2014年11月20日，葛中华向溧阳法院起诉，要求中鸿公司将溧阳市团结路68号的土地使用权过户至其名下，后双方达成调解，葛中华依据民事调解书向溧阳法院申请强制执行，该院于2014年12月31日向溧阳市国土资源局发出协助执行通知书，该局于2015年1月28日将案涉房产对应国有土地使用权过户至葛中华名下。
针对中鸿公司二审中提交的证据，中信银行质证认为：1、对证据1的真实性无异议，但与本案无关。2、证据2与本案无关。3、证据3与本案无关，不能证明中鸿公司的证明目的。4、对证据4营业执照的真实性予以确认，葛中华与中鸿公司签订案涉抵押房屋买卖合同时是中鸿公司法定代表人，葛中华通过龙昌公司绝对控股中鸿公司，现仍是中鸿公司实际控制人，中鸿公司营业执照与葛中华以中鸿公司法定代表人身份签署抵押文件的事实并不冲突。5、（2014）溧民初字第1292号民事调解书所涉诉讼是虚假诉讼，该诉讼基于的买卖事实是自买自卖，且价格畸低，该调解书与（2011）溧民初字第1040号民事判决属于一案两诉，且该调解书转让了中信银行享有抵押权的标的物，违反了《中华人民共和国物权法》的规定，直接侵害了中信银行的抵押权。中信银行已就该调解书向溧阳法院提起撤销之诉，同时向溧阳法院提出执行监督申请。对溧阳市团结路68号国有土地使用权证的真实性无异议，但该国有土地使用权证是否会被执行回转、撤销，有待于上述撤销之诉的判决结果。
本院认为：中鸿公司对中信银行提交的中鸿公司及龙昌公司工商登记材料、溧阳法院（2014）溧商初字第00763号民事裁定书、2004年9月22日常州市政府会议纪要的真实性无异议；中信银行对中鸿公司提交的2011年8月18日中鸿公司企业法人营业执照、2015年1月28日溧阳市团结路68号国有土地使用权证的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。
本院经审理查明：二审庭审中，中信银行对原审判决查明的事实无异议。中鸿公司对原审判决查明的《最高额抵押合同》的形成过程有异议，认为该合同是中信银行在弘博公司提供给中鸿公司的空白合同上盖章，对其他事实没有异议。中鸿公司的上述异议，因中鸿公司未提供相应证据，本院不予采信。对原审判决查明的事实，本院予以确认。
本院另查明：
1、中信银行提供的中鸿公司用于办理抵押登记的相关资料中，溧阳市房屋他项权利登记申请表盖有中鸿公司公章、葛中华的印章，授权委托书和公司决议盖有中鸿公司公章、葛中华的印章并有葛中华的签名，法定代表人身份证明书盖有中鸿公司公章，董事签字样本盖有中鸿公司公章并有葛中华的签名。中鸿公司对上述资料中中鸿公司公章的真实性予以确认，但无法确认葛中华签字的真实性。
2、2014年10月15日，葛中华向溧阳法院提起诉讼，请求确认案涉（2011）常银最抵字第0331D号《最高额抵押合同》为无效合同，并撤销溧房他证溧字第394**号房屋他项权证。该院于2014年12月4日作出（2014）溧商初字第00763号民事裁定，驳回葛中华的起诉。
3、2014年11月20日，葛中华向溧阳法院起诉，要求中鸿公司将溧阳市团结路68号土地使用权过户至其名下，后双方达成调解协议。2014年12月8日，溧阳法院作出的（2014）溧民初字第1292号民事调解书，葛中华依据民事调解书向溧阳法院申请强制执行，该院于2014年12月31日向溧阳市国土资源局发出协助执行通知书，该局于2015年1月28日将案涉房产占用范围内国有土地使用权过户至葛中华名下。
4、2015年5月20日，中信银行向溧阳法院起诉，要求撤销溧阳法院（2014）溧民初字第1292号民事调解书，该案正在审理过程中。
5、《溧阳市房屋交易证明书》“房屋有效限制情况”来文单位为“溧阳人民法院”，来文编号为“（2011）溧民初字第1040号”，收文日期为“2011－11－29”，限制内容空白。
6、中鸿公司二审期间陈述：中鸿公司不否认与中信银行所签订的《最高额抵押合同》本身的有效性、合法性，该份《最高额抵押合同》一直是有效的，当时办理抵押登记时是完备的。
本案二审争议焦点：1、中信银行能否对抵押人中鸿公司位于溧阳市团结路68号房产行使抵押权；2、中信银行如能行使抵押权，抵押权的范围是否及于溧阳市团结路68号房产占用范围内的土地使用权；3、案涉借款逾期利息的起算日期如何确定；4、原审审理程序是否合法。
本院认为：
一、中信银行可以对抵押人中鸿公司位于溧阳市团结路68号房产行使抵押权。1、中信银行与中鸿公司签订的《最高额抵押合同》合法有效，二审期间，中鸿公司亦认可《最高额抵押合同》一直有效，且抵押登记手续完备。中鸿公司向中信银行提供抵押担保时持有房产管理部门出具的登记在其名下的权属证书，中信银行基于不动产权属登记的权利推定效力和公示公信力，已尽到了合理审查和注意义务，并无主观过错且为善意，中鸿公司关于葛中华、中鸿公司在案涉贷款发放前多次告知中信银行案涉房产属葛中华所有且已被法院查封并裁定过户，要求中信银行不得继续发放贷款并应及时解除抵押的上诉理由，因未提供相应证据证明，本院不予采信。中信银行依约向弘博公司发放了贷款，支付了合理对价，且案涉抵押物办理了完备的抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，案涉抵押权符合善意取得的构成要件，中信银行有权在债务人弘博公司不履行债务时，就案涉抵押物优先受偿。2、案涉抵押合同为最高额抵押，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十一条规定：“最高额抵押权所担保的债权范围，不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债务人、抵押人破产后发生的债权。”《中华人民共和国物权法》第二百零六条规定：“有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：（四）抵押财产被查封、扣押”。本案中，溧阳法院根据（2011）溧民初字第1040号民事判决和葛中华的申请，于2011年11月29日向溧阳市房产处发出（2011）溧督执字第2363号协助执行通知书，但该协助执行通知书内容只是要求该处协助办理房屋过户登记，且中鸿公司原审中提供的《溧阳市房屋交易证明书》“房屋有效限制情况”限制内容空白，即《溧阳市房屋交易证明书》没有具体的限制内容。（2011）溧督执字第2363号协助执行通知书的内容不涉及查封案涉抵押房产，即案涉抵押房产不存在因财产保全或者执行程序被查封的情况，故本案不适用上述法律规定。本案的事实是因溧阳市团结路68号1幢房屋已于2011年10月27日被中信银行设定抵押，溧阳市房产处未协助办理过户登记手续，故不能因为溧阳市房产处未协助办理过户登记手续，而认定中信银行不能行使抵押权。中鸿公司关于2014年4月3日中信银行发放的4000万元贷款因案涉抵押物已于2011年11月29日被（2011）溧督执字第2363号协助执行通知书设定权利限制而不得计入最高额抵押权所担保的范围，中鸿公司无需承担抵押责任的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采信。
二、中信银行行使抵押权的范围及于溧阳市团结路68号房屋占用范围内的土地使用权。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”该规定系基于建筑物与所占土地的不可分性而禁止抵押人分别抵押，“视为一并抵押”的涵义为推定建筑物及其所占用范围内的建设用地使用权构成一个统一的抵押标的物，只要其中的建筑物或建设用地使用权一项通过抵押登记的方式设立抵押权，即应认定已设立土地及其上建筑物的一体抵押权。单独抵押设立的公示及公信效力及于一体抵押物中的其他部分。在债务人不能清偿被担保的债权时，抵押权人可一并要求拍卖或变卖抵押的地上建筑物及其占用范围内的建设用地使用权，并以拍卖或变卖金额担保债权的受偿。
三、案涉借款逾期利息的起算日期为2014年7月1日。中信银行于2014年4月3日向弘博公司发放4000万元贷款，2014年6月30日向弘博公司送达《债权提前到期通知函》，要求弘博公司立即偿还。原审判决弘博公司归还自2014年4月3日起至2014年6月30日止按合同约定计算的利息、2014年7月1日起按合同约定计算逾期利息正确，中信银行关于案涉借款逾期利息的起算日期为2014年6月30日的上诉理由没有依据。原审判决逾期利息计算至判决确定的履行期限届满之日止表述不当，应为计算至实际给付之日止。
四、原审审理程序合法。1、本案无需追加葛中华为第三人参加诉讼。本案中，案涉抵押房屋登记在中鸿公司名下，葛中华对案涉抵押房屋不享有物权，本案在葛中华未参加诉讼的情况下，就能查明中信银行是否合法取得案涉房屋的抵押权，如果案外人葛中华因案涉抵押房屋被处理受到损失，有权向中鸿公司请求赔偿损失。故原审法院未同意葛中华作为第三人参加诉讼的申请，并无不当。2、本案实体处理需要审查案涉《最高额抵押合同》的效力，葛中华向溧阳法院起诉要求确认案涉《最高额抵押合同》无效一案与本案重复，原审法院无需中止审理本案，且溧阳法院已裁定驳回葛中华的起诉，故中鸿公司关于原审法院未中止审理本案，程序违法的上诉理由不能成立。
综上所述，中信银行的上诉请求基本成立，本案予以支持。中鸿公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江苏省常州市中级人民法院（2014）常商初字第243号民事判决第二项及案件受理费负担部分，即：弘博公司于判决生效之日起十日内向中信银行支付律师代理费487800元。一审案件受理费244239元，由弘博公司、中鸿公司、锦汇公司、蒋旭明和芮志莲共同负担，弘博公司、中鸿公司、锦汇公司、蒋旭明和芮志莲应于','2018-10-02
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