江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏民终947号
上诉人（原审原告）：张业玲，男，1963年出生，汉族，住宿迁市宿城区。
委托诉讼代理人：朱向阳，江苏鑫焱律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江苏亚兴市政工程有限公司,住所地南京市鼓楼区唐山路120号。
法定代表人：张永康，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张建，江苏紫东律师事务所律师。
委托诉讼代理人：葛成敬，江苏紫东律师事务所律师。
第三人：朱涛，男，1955年出生，汉族，住宿迁市宿城区。
上诉人张业玲因与被上诉人江苏亚兴市政工程有限公司（以下简称亚兴市政公司）、第三人朱涛案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省宿迁市中级人民法院（以下简称宿迁中院）（2016）苏13民初115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭于2017年6月30日公开开庭进行了审理。上诉人张业玲及其委托诉讼代理人朱向阳，被上诉人亚兴市政公司的委托诉讼代理人张建、葛成敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2007年6月21日，宿迁市金盛房地产开发有限公司（以下简称金盛公司）与朱涛签订商品房买卖合同，约定将宿迁市经济开发区东方明珠御景苑21幢101室出售给朱涛，房屋面积为193.38平方米，价格为377091元，首付30%，余款办理按揭贷款，房屋交付时间为2007年10月31日前。2007年6月24日，金盛公司向朱涛出具30%首付款即114091元的发票，朱涛对余款263000元向建设银行办理了按揭贷款。后因多种原因该房屋一直未办理房屋产权证。
2008年3月10日，朱涛与张业玲签订协议，约定：上述房屋属于张业玲所有，与朱涛无关，朱涛名下的贷款由张业玲偿还，朱涛只协助办理房产证签字，一切权属归张业玲所有并受法律保护，张业玲有权主张和处理有关房产的事宜。另据张业玲陈述，张业玲与朱涛曾口头约定，该房屋的首付款也由张业玲支付。后朱涛将其与金盛公司订立的购房合同、首付款发票等相关材料交给张业玲保管。
2011年8月16日，案外人孙卫东与张业玲就案涉房屋达成买卖协议，双方为避免过户繁琐，由孙卫东直接与朱涛签订房屋买卖协议，约定乙方（即孙卫东）付清房屋首付款、已还贷部分和保险公证费共计25万元整后方可装修入住，交清此款项后，房屋产权归乙方所有，一切手续交乙方保管；此房银行贷款余下部分，共计177984.27元由孙卫东继续按月偿还。协议签订后，孙卫东向张业玲支付了购房款，张业玲将朱涛与金盛公司订立的购房合同、首付款发票及其与朱涛订立的协议等所有手续交付给孙卫东，后水电费户名均更名为孙卫东，孙卫东将案涉房屋进行装修入住并按月偿还房屋贷款，共计偿还贷款本息41952.01元。
2012年9月6日，孙卫东将案涉房屋以617000元（后增加到62万元）的价格卖给案外人艾建国，双方约定艾建国先付467000元，余款在孙卫东将银行按揭贷款付清后，艾建国再一次性支付给孙卫东。协议签订后，艾建国按照约定向孙卫东支付47万元房款，并搬到案涉房屋居住。后因案涉房屋在中国建设银行宿迁分行的贷款无人清偿，该行向宿城法院申请强制执行。2014年3月11日，艾建国向银行一次性清偿案涉房屋按揭贷款本息61704.39元。
朱涛与亚兴市政公司买卖合同纠纷一案，宿迁中院于2012年8月24日作出（2012）宿中商再初字第0001号民事裁定，查封朱涛所有的宿迁市东方明珠御景苑21幢101室的房产，于2012年8月24日将查封手续送达给宿迁市房地产管理处，2012年9月26日将该裁定书送达给朱涛。2012年10月10日，孙卫东以案涉房屋应归其所有为由向宿迁中院提出财产保全异议。宿迁中院经审查，于2012年12月12日作出（2012）宿中商再初字第0001-1民事裁定：驳回孙卫东的异议请求。在执行过程中，宿迁中院于2013年12月20日作出（2013）宿中执字第0380-1号执行裁定：对被执行人朱涛所有的宿迁市东方明珠御景苑小区21幢101室房产进行评估拍卖。艾建国以案涉房屋应归其所有为由向宿迁中院提出执行异议。宿迁中院经审查，于2014年5月12日作出（2014）宿中执异字第0011号执行裁定：驳回艾建国的异议请求。2015年5月8日，宿迁中院作出（2013）宿中执字第0380-2号执行裁定，将案涉房屋作价77万元交付亚兴市政公司抵偿债务。
2014年4月21日，艾建国以合同目的无法实现为由，起诉孙卫东、李春美，宿迁市宿城区人民法院（以下简称宿城法院）于2015年4月20日作出（2014）宿城民初字第0904号民事判决，判决解除孙卫东、李春美与艾建国于2012年9月6日签订的房屋买卖合同，孙卫东、李春美向艾建国支付房款531704.39元、装潢损失25000元、违约金186000元，合计742704.39元。该判决已经发生法律效力。2015年5月18日，孙卫东以合同目的无法实现为由，起诉朱涛和张业玲，宿城法院于2015年10月10日作出（2015）宿城民初字第01241号民事判决，判决解除孙卫东与张业玲于2011年8月16日签订的房屋买卖合同，张业玲给付孙卫东房款353656.4元、违约造成的其他损失413993.73元，合计767650.13元。该判决已发生法律效力。张业玲遂向宿迁中院提出执行异议，宿迁中院于2016年7月6日裁定驳回张业玲的异议请求。张业玲遂向宿迁中院提起执行异议之诉。
宿迁中院对有关证据认定如下：张业玲提交收款人署名为张士科日期为2011年2月5日的73000元收条（收条下方注明“此73000元应由张业玲支付，特此说明，朱涛，2011.2.6”），以证明从贷款之日起至2011年2月银行按揭贷款及其他费用共计73000元，张业玲付给了朱涛，由朱涛付给张士科。但是，张业玲与朱涛签订的协议载明时间为2008年3月10日，张士科在张业玲与朱涛签订协议后继续偿还银行按揭贷款至2011年2月，与常理不符。如张士科归还的是朱涛将房屋转让给张业玲之前的银行按揭贷款，按张业玲在孙卫东起诉的案件中陈述的每月归还3000元左右的按揭贷款计算，从2007年8月至2008年3月所应归还的贷款数额仅为2万多元，与张业玲提供的收条数额也不相符。并且，张业玲将款付给朱涛，应由朱涛直接出具收条给张业玲，张业玲提供的收条出具人为张士科，与张业玲陈述的付款对象也不相符。故对张业玲提交的收条真实性不予采信。张业玲提交金盛公司2016年6月8日出具的证明，以证明案涉房屋首付款系张业玲支付。但是，金盛公司2007年6月24日即向朱涛出具了114091元的首付款发票，张业玲未提供其他证据证明案涉房屋首付款是其向金盛公司交纳。故对金盛公司出具的证明内容不予采信。
张业玲一审诉称：2007年6月21日，朱涛与金盛公司签订商品房买卖合同，以377091元的价格购买宿迁市东方明珠御景苑小区21幢101室并在房屋登记部门办理网签备案，由于房产公司的原因一直未办理房屋产权证。2008年3月10日，朱涛将该房屋转让给张业玲，双方约定，该房屋的首付款由张业玲支付，朱涛名下的房屋按揭贷款由张业玲偿还。2011年8月16日，张业玲为避免过户的繁琐，将案涉房屋转让给孙卫东，由孙卫东与朱涛签订房屋买卖协议，孙卫东进行装修并入住。2012年9月6日，孙卫东将案涉房屋以617000元的价格转让给艾建国，艾建国正常入住。期间，因案涉房屋在宿迁建设银行的按揭贷款61704.39元未清偿，艾建国进行清偿。后因房屋被宿迁中院查封，艾建国起诉孙卫东要求解除房屋买卖合同，宿城法院作出（2014）宿城民初字第0904号民事判决，判决孙卫东支付艾建国房款742704元。孙卫东因此起诉张业玲和朱涛。2015年10月10日，宿城法院作出（2015）宿城民初字第01241号民事判决，判决张业玲向孙卫东支付房款767650.13元。该判决已发生法律效力，目前法院正在对张业玲进行强制执行。因亚兴市政公司与朱涛之间的债权债务纠纷，宿迁中院于2015年作出（2013）宿中执字第0380-2号执行裁定，将案涉房屋作价77万元给亚兴市政公司抵偿债务。执行期间，案外人艾建国、孙卫东先后提出执行异议，均被驳回。张业玲依据宿城法院2015年10月10日作出的（2015）宿城民初字第01241号民事判决，向宿迁中院提出执行异议，宿迁中院作出（2016）苏13执异34号执行裁定，驳回张业玲的异议请求。张业玲在买卖案涉房屋过程中对房屋不能过户及房屋存在抵押没有过错。宿迁中院裁定驳回张业玲的异议没有法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等法律规定，请求支持张业玲的诉讼请求。
亚兴市政公司一审辩称，朱涛与开发商签订的商品房买卖合同虽然没有履行法律规定的产权登记手续，但不能否定朱涛取得了该房屋的所有权。朱涛将案涉房屋转让给张业玲，但未办理产权变更登记，虽然朱涛与张业玲之间的买卖合同有效，但不发生物权变动，房屋所有权没有发生转移，仍然属朱涛所有。张业玲购买朱涛房屋，未向朱涛支付购房款，张业玲购买后未实际居住或占有房屋，又将房屋转让给第三人。朱涛与张业玲之间的房屋买卖存在虚假行为，系恶意规避债务的行为。在亚兴市政公司申请执行过程中，案外人已经向法院提出执行异议，均被法院驳回。即使买卖行为发生在查封之前，也不影响法院对案涉房屋的执行。宿迁中院的执行符合法律规定。请求驳回张业玲的诉讼请求。
第三人朱涛经传唤未到庭陈述意见。
2016年12月29日，宿迁中院作出（2016）苏13民初115号民事判决认为，金钱债权执行中，买受人对被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，朱涛与金盛公司签订商品房买卖合同购买案涉房屋，朱涛向金盛公司支付首付款114091元，剩余款项通过办理银行按揭贷款263000元支付。虽然张业玲与朱涛签订协议约定，案涉房屋归张业玲所有，但双方并未办理产权变更登记，且张业玲提供的证据不足以证明案涉房屋的首付款及相应的按揭贷款由其支付，不能证明其已按约定支付全部价款。故本案不符合停止执行的条件。综上，张业玲要求停止对案涉房屋执行的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。张业玲要求返还房屋的请求不属于执行异议之诉案件审查范围，本案不予理涉。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回张业玲的诉讼请求。案件受理费6956元，由张业玲负担。
张业玲上诉称：一、宿迁中院对其所举证据认定错误，对本案事实认定错误。1、2007年6月，金盛公司为解决经营资金短缺，借用朱涛名义，虚构本案的商品房买卖合同，套取银行按揭贷款。朱涛在庭审中陈诉其未支付购房款，也未偿还贷款。朱涛陈述的是事实，不存在虚假陈诉逃避债务问题。其提供的张士科收条和金盛公司的证明互相印证。宿迁中院认定案涉房产首付款系朱涛支付明显错误。2、2008年3月10日协议书的签订时间倒签，实际签订时间为2011年左右。朱涛在（2015）宿城民初字第01241号案件庭审中也如实进行了陈述。故宿迁中院认定张士科出具的收条不真实明显错误。本案事实是，金盛公司法定代表人逃债之后，案涉房屋按揭贷款无人偿还，张业玲与朱涛、张士科协商，张业玲将张士科交纳的按揭贷款退还给张士科，张士科向张业玲出具收条。此后，张业玲将此房出售给孙卫东，为了能将此房交付给孙卫东，张业玲向金盛公司支付了首付款及5000元保证金。二、朱涛对案涉房产不享有实际权益，宿迁中院（2013）宿中执字第0380-2号执行裁定将此房作价77万元全部抵偿给亚兴市政公司明显错误。朱涛对案涉房产不享有任何权益，朱涛与金盛公司签订的商品房买卖合同为无效合同。案涉房屋中尚存在孙卫东、艾建国添附财产及其交纳的按揭贷款，该房产不属于朱涛，不能用于替朱涛偿还债务。三、张业玲对案涉房产享有实体权利。根据宿城法院（2015）宿城民初字第01241号民事判决，张业玲与孙卫东签订的房屋买卖合同已经解除，张业玲应赔偿孙卫东767660.13元，同时该房产的首付款及前期按揭贷款均系张业玲实际支出，故张业玲才是案涉房产的实际购房人。四、案涉房产不能办理过户登记，是由于金盛公司的原因，张业玲无过错。请求撤销宿迁中院（2016）苏13民初115号民事判决、（2013）宿中执字第0380-2号执行裁定，确认张业玲对案涉房产享有实体权益，停止对案涉房产的执行。
亚兴市政公司辩称，案涉房产所有权归朱涛所有，张业玲不享有实际权利，不能排除执行。张士科并非本案法律关系的主体，与本案无关联。金盛公司出具证明内容虚假，与其实际行为相矛盾，其已向朱涛出具了购房发票。朱涛与张业玲恶意诉讼，拖延执行。张业玲提出撤销原生效执行裁定，不属本案审查范围。请求驳回张业玲的上诉请求。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院另查明，金盛公司与朱涛签订的商品房买卖合同中载明，金盛公司以出让方式取得案涉房产所占土地使用权，金盛公司取得了建设工程规划许可证和施工许可证。
2015年5月8日，宿迁中院作出（2013）宿中执字第0380-2号执行裁定。宿迁中院查明，依据已发生法律效力的该院（2012）宿中商再初字第0001号民事判决，该院发出执行通知书责令被执行人支付2545295元及利息、案件受理费、执行费等，但被执行人未履行义务。根据申请执行人的申请，依法裁定对朱涛所有的宿迁市金港花园小区32-A-401室、东方明珠御景苑21幢101室房产进行评估、拍卖，后该院依法委托评估公司对上述房产进行评估，评估价值分别为81.79万元、89.89万元。上述房产经三次拍卖后，均因无人竞买而流拍，第三次拍卖保留价分别为66.045425万元、77万元。上述财产流拍后，亚兴市政公司向该院申请以物抵债。盐城中院认为，亚兴市政公司的申请符合法律规定，应予准许。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条、第二十九条的规定，裁定如下：将上述房地产分别作价66.045425万元、77万元，交付亚兴市政公司抵偿债务。
本案的争议焦点为：张业玲对案涉房产是否享有权利并足以排除宿迁中院对该房产的强制执行。
本院认为，根据2007年6月21日朱涛与金盛公司签订的商品房买卖合同（已网签备案）及2007年6月24日金盛公司出具给朱涛的114091元购房发票，可以证实金盛公司已将案涉房产转让给朱涛，宿迁中院在对被执行人朱涛案件执行中查封、处置案涉房产，金盛公司未提出异议，宿迁中院对案涉房产强制执行并无不当。2008年3月10日朱涛与张业玲签订的协议书约定案涉房产归张业玲所有，而张业玲并未与金盛公司签订购房合同，且原按揭贷款尚未清偿，张业玲明知其办理房产过户登记存在上述障碍，仍从朱涛处受让案涉房产，张业玲对未办理房产过户登记自身存在过错。根据不动产物权公示原则，张业玲未取得房屋产权证书，对案涉房产不享有所有权，其享有的权利不能阻却宿迁中院对案涉房产的强制执行。张业玲主张案涉房产尚存在孙卫东、艾建国添附的财产，其一审时未提出相关诉求，本院不予审理。因案涉房产添附财产产生的争议，其可以另行向宿迁中院主张权利。张业玲因其与朱涛签订的协议未能履行而产生的其他纠纷，应另行解决。综上所述，张业玲的上诉理由不足以阻却宿迁中院对案涉房产的执行，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6956元，由上诉人张业玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 李玉明
审判员 赵建华
审判员 唐志容
二〇一七年八月十八日
书记员 杜 涛