湖北省利川市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂2802民初2494号
原告(反诉被告)恩施州某印务有限公司（以下简称某印务公司），住所地：恩施市土桥坝五峰山路12号。
法定代表人胡某，系该公司总经理。
被告（反诉原告）湖北某房地产开发有限公司（以下简称某房地产公司），住所地：利川市东城街道办事处关东村七组（金银台B单元601室）。
法定代表人江某，系该公司董事长。
被告江某，男，土家族，重庆市石柱县人，企业法人，住重庆市石柱县。系某房地产公司董事长。
二被告共同委托代理人胡建军，湖北宏济律师事务所律师。特别授权代理。
原告某印务公司诉被告某房地产公司、江某买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月17日作出(2016)鄂2802民初912号民事判决书。因原告某印务公司不服该判决，向恩施土家族苗族自治州中级人民法院提起上诉，该院于2017年5月3日作出（2016）鄂28民终1769号民事裁定书，将本案发回本院重审。审理过程中，某房地产公司于2017年10月19日反诉某印务公司。后本院另行组成由审判员李清华担任审判长，人民陪审员吴长庆、李明祥参加的合议庭于2017年10月25日公开开庭予以合并审理。原告（反诉被告）某印务公司法定代表人胡某，被告（反诉原告）某房地产公司法定代表人江某即本诉被告江某，二被告共同委托代理人胡建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某印务公司诉称：原、被告经协商，原告同意将其位于利川市胜利路原献华印刷厂房地产整体转让给被告三美房地产公司开发，双方于2013年4月11日签订《房地产权转让合同》和《补充协议》。同年4月25日，原告将合同项下的房地产证件全部交付给被告，此后被告某房地产公司将该房地产产权变更登记到被告名下，并将旧房全部翻建。因被告未按合同和协议支付全部转让款，原告多次催收，2015年9月2日被告某房地产公司将原合同项下欠款凭证更换成借条，并载明被告江某对某房地产公司的借款承担连带担保责任。此后，经原告多次催收，被告仍未偿还欠款。现请求法院判令二被告连带偿还原告欠款4924700元及利息；并判令二被告承担本案诉讼费用。本案双方是2013年签订的房地产权转让合同，某房地产公司总经理江某于2015年9月2日给胡某出具借条。一笔是某房地产公司拖欠某印务公司涉案房地产转让价款220万元，另一笔是某房地产公司借款150万元，共计370万元本金，再按照月利率20‰计算至2015年9月2日的利息，因此某房地产公司共欠某印务公司4924700元。
被告某房地产公司、江某辩称：某房地产公司与某印务公司并非民间借贷法律关系，而是买卖合同关系。原告违反约定没有变更过户登记，相应权属没有依约转移，且原告转移的地块性质为工业用地，无法进行房地产开发，违反了《房地产转让协议》中关于权利无瑕疵的约定。在标的物存在权利瑕疵的情况下，原告没有采取措施消除瑕疵，而且没有办理过户登记手续，没有完成不动产的交付，导致被告合同目的不能实现。为此，某房地产公司通过利川市国土资源局招拍挂程序取得涉案土地使用权，共支付了528万元土地出让金和7万元交易费用，该笔费用应由某印务公司补给被告。连同之前被告已经支付的费用，总计支付1505.25万元，已超额支付合同约定价款，因此被告不欠原告任何费用。被告江某不是房地产转让合同的相对人，因此不是本案的适格主体，原告要求江某承担连带责任于法无据。原告主张给被告借款150万元属另一法律关系，不应在本案中处理。2013年4月11日某房地产公司与某印务公司就涉案原献华彩印厂房地产转让达成协议，分别签订了《房地产权转让合同》及《补充协议》。双方约定该地块用于房地产开发，价款为1260万元。同时约定在某房地产公司支付90万元，某印务公司取回抵押在银行的房地产权证件后，开始办理过户手续。2013年4月11日起至2014年8月12日某房地产公司先后多次向某印务公司支付多笔款项，再加上2012年7月11日支付的60万元搬迁费，共计支付1127.25万元。由于涉案地块系工业用地，无法实现合同目的，因此某房地产公司多次催促某印务公司交纳土地出让金后办理过户手续，但某印务公司一直拖延。为加快开发进度，某房地产公司以借款名义向某印务公司要回150万元后，于2014年10月8日与利川市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，并先后交纳了521万元土地出让金和7万元交易费用，才取得该地土地使用权。根据合同约定，反诉被告转让给反诉原告的土地，应是权利无瑕疵、可直接用于房地产开发的国有土地，但是在反诉原告支付上述款项后，反诉被告既未交纳土地出让金，也未办理过户，导致反诉原告另向国土资源局交纳528万元土地出让金和交易费用，该笔款项本应由反诉被告承担，现应从房地产权转让款中扣减。反诉原告前后共支付了1505.25万元，比合同约定价款多付245.25万元，因此诉请法院判决反诉被告返还245.25万元给反诉原告，并由反诉被告承担反诉的诉讼费用。
经审理查明：原利川市某印务有限公司坐落本市东城××村××号号，该公司房地产原属利川市东城关东村村办企业利川市彩印厂所有。2003年该村办企业改制，2004年利川市某印务有限公司与利川市国土资源局签订出让合同，受让取得该宗房地产，并办理了房地产相关手续。后利川市某印务有限公司更名为恩施州某印务有限公司。某印务公司所办理的房屋产权证载明房屋总建筑面积为353.66㎡，房产规划用途为商业，房产来源为企业改制；其国有土地使用权证载明使用权面积为2206.70㎡，土地用途为工业用地，土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2044年4月22日。
2012年，某房地产公司准备以旧房改造的名义开发房地产，与原告协商后于2012年7月11日签订了《彩印厂旧房改造合同》，该合同签订后，某房地产公司先后共给某印务公司支付了搬迁费60万元。2013年初，双方经进一步协商，某印务公司同意将上述涉案房地产整体转让给某房地产公司。双方遂于2013年4月11日签订了《房地产权转让合同》和《补充协议》，对转让标的及其权属范围、转让价款及付款方式、合同效力及违约责任等内容作了约定。其中约定该地块用于房地产开发，价款为1260万元，关于房地产转让价款，双方在转让合同中约定“乙方（即某房地产公司）于本合同签字之日向甲方（即某印务公司）在湖北省利川农村商业银行股份有限公司的账户汇付人民币玖拾万元。该款用于甲方偿还该银行的抵押贷款，以便甲方索回上述转让标的房地产权证证书。在甲方索回转让标的的房地产权证书的同日，甲乙双方开始办理转让房地产权过户手续。因转让产权产生的过户税费由双方依据法律规定各自承担。”关于合同效力及违约责任，双方约定“乙方完成双方约定的义务后，本合同生效；双方于2012年7月11日签订的《彩印厂旧房改造合同》失效。……甲方应保证其转让的标的没有法律上的权利瑕疵，其产权应当明晰，否则甲方应承担乙方的损失赔偿责任，并双倍返还给乙方所交付的转让标的价款。”在补充协议中双方约定，合同签订次日起十日内支付第二笔转让款330万元，之后六十日内再支付第三笔转让款840万元；乙方若未按约定的期限给付转让款，除继续支付拖欠本金外，还要按月利率5%支付拖欠余款的逾期利息。关于已给付的60万元搬迁费，转让合同和补充协议均未载明是否列入转让款计算。事实上，双方并未实际履行上述《彩印厂旧房改造合同》。
转让合同及其补充协议签订之后，某房地产公司于当日给某印务公司支付了90万元，又于2013年4月23日支付了330万元。同年4月25日某印务公司将涉案房地产的利国用（2011）第424号土地使用权证、利川房权东城第××号号房屋产权证以及与周边近邻签订的建房采光协议原件全部移交给某房地产公司。此后，某房地产公司又分别于2014年1月3日、4月9日、5月27日、7月3日、8月12日向某印务公司支付610万元、9.25万元、9.25万元、9.5万元、9.25万元，合计人民币647.25万元。
另查明，2014年4月28日，利川市人民政府下达了《市人民政府关于公布实施市城区土地定级与基准地价更新成果的通知》（利政发〔2014〕3号文件），并附利川市城区基准地价地价表以及城区级别土地出让金、城区路线价和出让金征收标准。因某房地产公司取得原告的房地产之后需改变土地用途为商住用地，故原告配合被告获得城市规划部门和土地管理部门批准，将原告所转让的房地产纳入我市旧城改造范围。由于某印务公司转让给某房地产公司的土地属于工业用地，不能直接实现所签订合同用于房地产开发之目的，只有交纳了土地出让金才能办理过户手续从而实现该目的，为此某房地产公司多次催促某印务公司交纳土地出让金后将涉案地块土地使用权过户给某房地产公司，但并无结果。直到2014年9月19日，某房地产公司才依法在利川市国土资源局举办的国有建设用地使用权摘牌仪式上竞得原告所转让房地产地块（即G〔2014〕41号地块）的国有建设用地使用权。为加快房地产开发建设进度，某房地产公司以借款名义向某印务公司要回已付转让款中的150万元后，于同年10月8日，某房地产公司与利川市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，该合同载明：本合同项下出让宗地的用途为居住用地（兼容商业金融用地），面积0.233公顷；本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币伍佰贰拾壹万元，每平方米人民币2236.05元。合同签订后，某房地产公司交纳了土地出让金521万元和交易服务费7万元共计人民币528万元，并办理了使用权人为某房地产公司的利国用（2014）第02-0488号土地使用权证，该证载明“使用权面积为2330㎡，地类（用途）为城镇住宅用地（商业金融用地），使用权类型为出让，终止日期为住宅2084年10月14日，商业2054年10月14日”。某房地产公司交纳土地出让金并办理相关手续之后，方才得以进行房地产开发建设。因某房地产公司认为自己垫付的涉案土地出让金和交易服务费应由某印务公司承担而拒付所转让房地产余款，而某印务公司认为某房地产公司未按上述转让合同和协议支付全部转让款系违约行为，为此双方产生争议。经原告多次催收前述转让款余款，2015年9月2日被告某房地产公司作为借款人向原告的法定代表人胡某出具借条一张，载明：“今借到胡某（身份证号码5）人民币4924700.00元（大写：肆佰玖拾贰万肆仟柒佰元整），月利率为20‰，按月结算支付利息，每月2日为支付利息日，如借款人不能按期支付利息，贷款人可随时要求收回本金。江某为上述债务（本金及利息）提供连带责任担保，如借款人不能偿还本金及支付利息，保证人将承担连带赔偿责任。”江某作为连带责任保证人在借条上签名，并批注“因欠土地款，转成借款”的字迹。
庭审中，双方针对某房地产公司所支付的60万元搬迁费发生争议，某印务公司认为该笔款项与本案无关，某房地产公司则主张应计入转让款予以抵扣。另，除已支付的90万元、330万元、610万元三笔款项双方均认可系转让款外，所涉其他四笔较小数额付款共计372500元的性质双方存在分歧，某印务公司认为该款系用于支付房地产转让尚欠余款的逾期利息，而某房地产公司则主张该款用于支付转让款。
本院认为，根据双方当事人诉辩意见，争议焦点可归纳为：（一）原、被告所签订《房地产权转让合同》和《补充协议》的性质及效力如何认定；（二）涉案土地过户需交纳土地出让金的义务归属；（三）关于4924700元借条的性质，某房地产公司和江某是否应当支付利息；（四）搬迁费60万元以及已付的372500元的性质认定。对此，分析评判如下：
一、关于原、被告所签订《房地产权转让合同》和《补充协议》的性质及效力如何认定
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定，“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”原、被告所签订的合同、协议虽是在平等、自愿的基础上所签订，但合同中已明确被告受让原告的房地产是为了开发建设，这样势必会改变原土地工业用地的用途，合同违反以上条例规定，故土地使用权转让的条件尚不成就，应为效力待定合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”因原告已经配合被告某房地产公司通过合法程序取得原告转让房地产所属土地的国有建设用地使用权，故自被告某房地产公司取得国有建设用地使用权证之日起，原、被告所签订的合同应当认定有效。
本案中，买卖双方交易标的可分为两部分，其一为地上厂房及其附属设施，其二为涉案地块土地使用权。2013年4月25日某印务公司已将涉案房地产的利国用（2011）第424号土地使用权证、利川房权东城第××号号房屋产权证以及与周边近邻签订的建房采光协议原件全部移交给某房地产公司。同年6月19日，某印务公司法定代表人胡某缴纳房屋买卖契税，涉案地上房屋可认定双方完成交付。但从本案证据显示，此前涉案地块并未完成权属变更登记，国土部门收回涉案土地使用权并启动挂牌出让程序便可以佐证。结合某房地产公司付款过程、竞得该地块土地使用权以及完成土地权属变更登记后出具借条的行为分析，案涉《房地产权转让合同》和《补充协议》中约定的交易价款系双方对争议地块及地上厂房、附属设施的物权处分，上述合同性质应认定为国有土地使用权转让及房屋买卖合同。
二、缴纳土地出让金义务归属
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《中华人民共和国城市房地产管理法》均规定，土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有建设用地使用权出让合同，仅对国家和土地使用者有约束力。但是，解决本案的关键并不仅仅是考虑土地出让金实际由谁交纳的问题，而主要是考虑根据合同目的土地出让金的交纳是否转让人的合同义务从而判断出让金应由谁交纳的问题。涉案房地产转让用于房地产开发的目的十分明确，某印务公司与某房地产公司对此十分清楚。根据合同的宗旨和本意，某印务公司不是配合过户，而是要完成过户并实现交付。只有交纳出让金后才能办理过户手续并实现交付，因此本案中交纳土地出让金就是某印务公司的基本合同义务。我国《物权法》第九条规定，不动产物权的转让，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。房地产转让的应有之意是房屋所有权和土地使用权同时转让并完成交付，办理过户登记手续是转让人应履行的附随义务即后合同义务。实际上，某印务公司只是转让了房屋使用权，没有转让土地使用权，并未完全履行合同约定，有悖合同旨意，有违《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条第二款、第二十五条之规定。根据双方签订合同之目的，案涉合同标的物有两个权利瑕疵，一是工业出让用地在未转变为商业用地前，不能用于房地产开发；二是原有土地使用年限截止时间为2044年4月，只有30年，不能满足房地产开发的需要。因某印务公司没有交纳土地出让金并办理过户登记手续，标的物就不具有商业用地的转让条件，显然不能直接实现合同目的，某房地产公司只能通过招拍挂的方式再向国土部门交纳地价款后方能实现合同目的。为弥补这两个瑕疵从而实现合同目的，某房地产公司向国土部门交纳了521万元地价款和7万元交易服务费，从转让合同及其补充协议的内容可知转让价款为1260万元，比较某房地产公司通过招拍挂方式竞得土地使用权而支付的土地对价528万元和合同约定的转让价款1260万元，并结合利川市人民政府前述文件内容及精神分析，某印务公司所转让的是工业用地，而工业用地的基准地价远小于商业用地、住宅用地，基于该合同转让行为某印务公司已经获得巨大利益。由于转移完整的土地使用权给某房地产公司是某印务公司应承担的合同义务，在双方并未约定在过户时交纳的土地出让金由谁负担的情况下，经综合考量合同目的、市场地价因素、利益平衡、公平精神，某房地产公司为此支付的土地出让金528万元理应由某印务公司承担，因此某房地产公司所交的528万元，应从合同约定的1260万元转让款中扣减，如果有剩余，某印务公司应当予以返还。
三、关于4924700元借条的性质，某房地产公司和江某是否应当支付利息
综合分析全案证据，原告某印务公司诉称借贷金额4924700元，如此巨额借款，却未提交银行转账凭证，不符常理，涉案借条的形成并不合法，本院不予采信。本案某印务公司的诉求反映出来的问题表现为“名为借贷、实为买卖”，其基础法律关系应为房地产买卖法律关系，因此，所谓借贷并不客观存在。据此，某房地产公司和江某并不应当偿还原告诉称的借款及其利息。
四、搬迁费60万元及已付的372500元的性质认定
2012年10月17日、2013年4月10日某房地产公司先后分两次支付给某印务公司厂房搬迁费各30万元，共计60万元。针对该60万元搬迁费的性质，某房地产公司主张该款应计入《房地产权转让合同》和《补充协议》中约定价款予以抵扣。从领款单、合同、协议落款日期上不难看出，上述合同、协议是在给付第二笔30万元次日所签订，而对此双方均未在合同及补充协议中予以说明。另外，双方在《房地产权转让合同》中约定“乙方完成双方约定的义务后，本合同生效；2012年7月11日所签订的《彩印厂旧房改造合同》失效”，该表述实质上应理解为协议解除合同，关于解除该《彩印厂旧房改造合同》后所涉法律后果以及是否将该60万元搬迁费纳入合同转让总价款之中，双方均未约定。据此，本院不宜将该60万元搬迁费认定为合同转让总价款之列。因该《彩印厂旧房改造合同》并未实际履行，那么某印务公司理应返还某房地产公司搬迁费60万元。不管是因60万元搬迁费还是因《房地产权转让合同》及其《补充协议》所涉合同转让价款余款未付而产生争议，虽基于不同合同，但均为合同之债，为减少当事人诉累，本院予以一并解决。综上，关于某房地产公司抵扣该60万元的反诉主张，本院依法采纳。
关于2014年4月9日某房地产公司支付的92500元、5月27日支付的92500元、7月3日支付的95000元、8月12日支付的92500元，共计372500元款项的性质。分析某印务公司及其法定代表人胡某出具的收条，其注明为房款，并未直接说明系付所欠转让价款本金或利息，某印务公司也未举证证明其为拖欠转让款所产生的利息。同时，某印务公司与某房地产公司实系房地产转让合同关系，并非民间借贷关系，因此该款项本院依法认定为支付涉案转让价款本金。现某房地产公司主张应在未付款项中抵扣，本院予以支持。
综上所述，某房地产公司因受让涉案房地产向某印务公司支付款项共计1127.25万元（60万元+90万元+330万元+610万元+37.25万元），加上应由某印务公司承担而由某房地产公司垫付的土地出让金521万元及其交易服务费7万元计528万元，总共某房地产公司支付了1655.25万元，减去《房地产权转让合同》和《补充协议》中约定的合同总价款1260万元以及某房地产公司从已付转让款中以借款名义要回的150万元，由此计算而得245.25万元，这是因某印务公司的违约行为给某房地产公司所造成的损失，对此某印务公司依法应予赔偿。故此，基于前述评判理由，对某印务公司的诉讼请求，本院不予支持；对某房地产公司的反诉请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条、第二十一条、第二十三条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
一、驳回原告恩施州某印务有限公司的诉讼请求；
二、反诉被告恩施州某印务有限公司于本判决生效之日起三十日内给付反诉原告湖北某房地产开发有限公司人民币245.25万元。
本诉案件受理费23098.80元，由本诉原告恩施州某印务有限公司承担；反诉案件受理费26420元，由反诉被告恩施州某印务有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号17×××044（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李清华
人民陪审员 吴长庆
人民陪审员 李明祥
二〇一八年四月二十六日
书 记 员 杜香耀