天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)南民初字第4703号
原告边桂云。
委托代理人邓刚,天津津凡诚律师事务所律师。
被告黄宝丰。
被告于连敏。
被告天津开发区山水置业有限公司,住所地天津开发区欣园新屯37号101室。
法定代表人郑中宛。
第三人中国建设银行股份有限公司天津南开支行,住所地天津市南开区鞍山西道278、280、282、284号。
负责人朱爽,该行行长。
委托代理人蒋金淳,该行职员。
委托代理人马莹,天津华盛里律师事务所律师。
原告边桂云与被告黄宝丰、被告于连敏、被告天津开发区山水置业有限公司(以下简称山水置业公司)、第三人中国建设银行股份有限公司天津南开支行(以下简称建设银行南开支行)房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告边桂云及其委托代理人邓刚,第三人建设银行南开支行的委托代理人蒋金淳、马莹到庭参加诉讼,被告黄宝丰、被告于连敏、被告天津开发区山水置业有限公司经本院公告传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告边桂云诉称,原告与二被告黄宝丰、于连敏(简称二被告,下同)原系邻居关系,二被告系夫妻关系。原告与二被告于2000年1月4日签订了《购房协议书》,协议书约定原告以13.5万元的价格购买二被告所有的房屋(房屋面积65.83平米),原告以现金方式将全部房款给付二被告,二被告也已将该房屋交付原告居住至今,但二被告至今没有配合原告办理房屋产权过户手续。原告自购房后始终居住在涉诉房屋中,但二被告因为贷款未还清,不配合原告进行过户,二被告也不清偿贷款,导致银行即本案第三人在法院起诉。关于购房款,系原告之子路建国代为支付现金,被告于连敏出具了收条。购房协议书中有黄宝丰和于连敏的签字。原告于立案后追加了房屋开发商山水置业公司为被告,因需要其配合办理过户手续。关于房屋现存的抵押权,原告自愿垫付偿还全部欠款,保留向欠款人追偿的权利。现请求确认原告边桂云与被告黄宝丰、于连敏签订的《购房协议书》有效;被告黄宝丰、于连敏履行双方签订的《购房协议书》;三被告配合原告将坐落于天津市××道××楼××房屋××过户手续(该房屋已经××为天津市××路××里××楼××室;诉讼费(公告费、案件受理费)由被告承担。
原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据:一、购房协议书;二、给付房款的收条;三、案外人路建国的身份证复印件;四、天津市商品房买卖合同;五、供热收费册及供热费收据;六、原告户口簿,原告已经户籍迁入涉诉房屋;七、(2012)南民初字2269号民事判决书复印件;八、(2012)南执字1628号执行裁定书复印件;九、路建国的出庭证言;十、王××、唐××的证人证言。
被告黄宝丰、被告于连敏未到庭参加诉讼,亦未向本院提交书面答辩意见及证据。
被告山水置业公司未到庭参加诉讼,亦未向本院提交书面答辩意见及证据。
第三人建设银行南开支行述称,对于原、被告之间的买卖纠纷与该公司无关,截止2016年4月15日,该房屋尚欠贷款本息共计48019.78元,该房屋上设抵押权尚未涤除。该房屋贷款人为被告黄宝丰,贷款本金13万元,因黄宝丰拖欠贷款本金35658.99元未偿还,该行于2012年3月在南开法院对其提起诉讼,该案经(2012)南民初字第2269号民事判决书判决,该行与被告黄宝丰订立的《楼宇按揭(房产抵押)合同》已经依法解除;被告黄宝丰应支付该行借款本金35658.99元并支付至实际还款完结之日止所产生的利息、罚息;如被告黄宝丰未按期履行给付义务,该有权对抵押物(坐落于天津市××道××楼××号房屋)依法拍卖或变卖并优先受偿。目前该案尚未执行完毕。第三人尊重法院的判决,但如果房屋所有权发生变动,都应先偿还贷款本息,偿还数额为本金加实际偿还之日止的利息及罚息,涤除抵押权后,第三人同意过户。鉴于原告陈述其愿意垫付涤除,第三人没有异议,第三人愿意在法院作出生效法律文书的情况下,协助办理涤除抵押权的手续。
第三人向涉诉房屋财务性交易流水清单1份。
经审理查明,1999年11月9日,本案被告黄宝丰为支付本案涉诉的天津市××道××楼××号房屋购房款申请按揭贷款。1999年12月26日,本案第三人建行南开支行与本案被告黄宝丰对上述房屋进行了抵押登记,抵押期限自2000年1月15日至2015年1月14日。2000年1月15日,建行南开支行为贷款人、黄宝丰为借款人、本案被告即涉诉房屋开发商山水置业公司为保证人签订《楼宇按揭(房产抵押)合同》;黄宝丰贷款金额13万元整,期限15年,自2000年1月15日至2015年1月14日,月利率4.65‰。
2012年3月,本案第三人建行南开支行因本案被告黄宝丰拖欠涉诉房屋抵押贷款在本院提起诉讼,该案经(2012)南民初字第2269号民事判决书判决,内容为:“一、解除原告中国建设银行股份有限公司天津南开支行与被告黄宝丰订立的《楼宇按揭(房产抵押)合同》;二、本判决生效后十五日内,被告黄宝丰一次性支付原告中国建设银行股份有限公司天津南开支行借款本金35658.99元;三、本判决生效后十五日内,被告黄宝丰按照《楼宇按揭(房产抵押)合同》约定的利息和罚息标准和计算方法,一次性向原告中国建设银行股份有限公司天津南开支行支付至实际还款完结之日止所产生的利息、罚息;四、如被告黄宝丰未按上述期限履行给付义务,原告中国建设银行股份有限公司天津南开支行有权对抵押物(坐落于天津市××道××楼××号房屋)依法拍卖或变卖,所得价款优先受偿上述债务,不足部分由被告继续清偿,拍卖后剩余价款返还被告黄宝丰。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费691元,减半收取,由被告黄宝丰负担,于本判决生效后十五日内直接给付原告。”该判决生效后,被告黄宝丰未履行判决给付义务,本案第三人建行南开支行申请强制执行,本院以(2012)南执字第1628号执行裁定书冻结涉诉房屋的产权登记手续,裁定书载明涉诉房屋门牌号现为“×××里××楼××号”。经本院向天津市市区不动产登记服务中心南开部核实,讼争房屋所在小区现名称即为“×××里”,讼争房屋被本院采取保全措施时门牌号即为“×××里××楼××号”。
另查,2000年1月4日,本案被告黄宝丰及妻本案被告于连敏为甲方,本案原告边桂云为乙方签订购房协议书,约定乙方以13.5万元的价格一次性购买××道×××里××楼××号独单房屋一套,保罗煤气、暖气、一户一表、闭路电视、电话预留等设备。该协议载明甲方以银行贷款方式购买房屋,在乙方付完房款后,甲方负责偿还贷款,最长期限为15年。在甲方偿还完贷款后,主动将房屋产权变更至乙方名下,变更及办理产权证费用由甲方负责交纳。
被告于连敏于1999年1月5日出具收条一张,载明“今收路建国购房款已付清。收款人于连敏99.1.5”。
再查,被告黄宝丰与被告于连敏系夫妻关系,路建国与原告边桂云系母子关系,庭审中,路建国出庭向本院陈述由其替原告边桂云向黄宝丰、于连敏支付涉诉房屋的全部购房款,于连敏出具收条。
本案审理过程中,原告边桂云为支持其诉讼主张,向本院提交证人王××、唐××的书面证言。二人均陈述其与原告系邻居关系,原告自被告于连敏处购买×××里的本案涉诉房屋,自1999年搬入并居住至今。经本院向证人核实,二人均承诺其所述属实。
另,本案审理过程中,原告边桂云自愿垫付资金清偿被告黄宝丰拖欠的贷款、利息以及相关案件的案件受理费、执行费,该款项纠纷由原告另案起诉被告解决。由案外人胡文丽于2016年5月25日通过其账号为62×××54建设银行账户向本案第三人建行南开支行划款48308.99元,同日建行南开支行出具个人贷款结清证明、个人贷款还款凭证,上述凭据及胡文丽账户交易流水由原告向本院提交,原告同时向本院提交了本案第三人建行南开支行出具的现金交款单,款项来源载明为“诉讼费”,金额为945.50元。原告亦向本院提交执行费缴费票据(交款人联)一张,称其垫付(2012)南民初字第2269号案件的执行费用,票据载明执行费440元,经核实,该款确系原告垫付。
本院认为,原告与被告黄宝丰、于连敏签订的《房屋买卖协议》,系双方真实意思表示,且不违反法律禁止性规定,本院依法认定合法有效。现原告向法庭提供的购房款收条中交付房款时间与《房屋买卖协议》中约定给付时间虽有不一致,但不能否认原告与二被告之间存在房屋买卖交易的事实,结合本案中原告方提交的证据以及本院核实的相关情况,可以认定自合同签订后,涉诉房屋已交付原告并由原告长期居住使用至今。基于上述情况,应认定原告已经依约履行了合同义务。被告黄宝丰、于连敏未就协议履行中是否存在争议提出抗辩,故被告应依约履行房屋买卖协议。被告黄宝丰虽未清偿房屋贷款及相关利息,但协议约定的最长履行期限已过,现原告主张自愿垫付清偿贷款以实现合同目的,第三人对此亦不持异议,本院予以准许,对原告的诉讼请求,本院依法予以支持。被告经本院合法传唤未出庭应诉,本院依法缺席判决。
综上,本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十二条、第一百五十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,缺席判决如下:
一、确认原告边桂云与被告黄宝丰、被告于连敏就坐落于天津市南开区汾水道临潼东里1-4-302房屋签订的购房协议有效;
二、本判决生效后三十日内,被告黄宝丰、被告于连敏、被告天津开发区山水置业有限公司配合原告边桂云将坐落于天津市南开区汾水道临潼东里1-4-302房屋(原汾水道21号A-4-3**号)过户至原告边桂云名下,过户相关费用原告承担。
案件受理费80元、公告费560元,由被告黄宝丰、被告于连敏担负,被告担负部分于本判决生效后十日内交付本院。
如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 薛瑞虹
人民陪审员 刘 平
人民陪审员 刘咏梅
二〇一六年八月十九日
书 记 员 董 杨
附:
本案所引用的相关法律规定内容摘录
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同,自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百三十二条出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的,适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。
最高人民法院关于《民事诉讼证据若干问题的规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。