上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三(民)初字第2209号
原告上海众联物业管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人陈立，总经理。委托代理人周建军，男。被告程云，男，1950年7月2日生，住上海市长宁区。委托代理人赵瑾,上海明伦律师事务所律师。原告上海众联物业管理有限公司与被告程云物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月30日受理后，依法由代理审判员陈乃徐独任审判，于2016年3月10日公开开庭进行了审理。原告上海众联物业管理有限公司的委托代理人周建军，被告程云的委托代理人赵瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海众联物业管理有限公司诉称，被告程云系上海市长宁区番禺路XXX弄XXX号XXX幢XXX室(以下简称“涉讼房屋”)的业主。2013年1月1日起，原告与上海市长宁区长发花园业主大会签订《物业管理服务合同》，获得长发花园物业管理权，并承继含被告物业在内所有正在履行的合同及相关权利。但截止目前，被告始终未向原告缴纳自2014年1月起的物业管理服务费，2013年1月起的地下车位管理费、水费、电费，原告多次催促未果，诉至法院，请求：一、被告支付自2014年1月起至2015年6月止的物业管理费人民币(下同，略)8,705.07元;二、被告支付第一项逾期付款违约金60.94元(按季度所欠金额自下季度起按季的千分之二计算，分段计算后累计所产生违约金);三、被告支付自2013年1月起至2015年6月止的地下车位管理费3,000元;四、被告支付逾期付款违约金12.60元(按季度所欠金额自下季度起按季的千分之二计算，分段计算后累计所产生违约金);五、被告支付自2013年1月起至2015年8月止的水费2,821.50元;六、被告支付逾期付款违约金2,239.81元(按自来水公司欠费违约金计算方式按日的千分之二计算，按月累计产生违约金);七、被告支付自2013年1月起至2015年8月止的电费4,444元;八、被告支付逾期付款违约金1,928.40元(按电力公司欠费违约金计算方式按日的千分之一计算，按月累计产生违约金)。后，原告变更诉讼请求：一、被告支付自2014年1月1日起至2015年12月31日止的物业管理费12,222.27元;二、被告支付逾期付款违约金106.31元(按季度所欠金额自下季度起按季的千分之二计算，分段计算后累计所产生违约金);三、被告支付自2013年1月1日起至2015年12月31日止的地下车位管理费3,600元;四、被告支付逾期付款违约金46.80元(按季度所欠金额自下季度起按季的千分之二计算，分段计算后累计所产生违约金);五、被告支付自2013年1月1日起至2015年12月31日止的水费3,245.90元;六、被告支付逾期付款违约金2,776.24元(按自来水公司欠费违约金计算方式按日的千分之二计算，按月累计产生违约金);七、被告支付自2013年1月1日起至2015年12月31日止的电费4,750.50元;八、被告支付逾期付款违约金2,342.74元(按电力公司欠费违约金计算方式按日的千分之一计算，按月累计产生违约金)。庭审中，原告上海众联物业管理有限公司放弃第二、四、六、八项诉讼请求。被告程云辩称，原告提供的物业服务不合格，原告曾于入驻小区前承诺对高压配电房进行改造，但多年过去，原告并未兑现承诺。被告的房屋正好在配电房楼上，高压电磁辐射对人体有害，导致被告无法居住。高、低压变电器老化，夏天经常跳闸，过热可能引发火灾，影响被告的人身安全。小区用电是按照商业用电分时计价的，利润远高于居民用电，原告阻碍配电房改造是为了获取自己的利益。被告的停车位经常被他人占用，且停车位的费用没有向业主公开。水费、电费不应该由原告收取，原告也没有证据证明被告使用水费、电费的金额。被告不居住时，水表、电表均在走字，水表、电表有问题，物业没有及时维修。因原告未尽到服务管理职责，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原告上海众联物业管理有限公司系涉讼房屋所属的“长发花园”小区的物业管理服务实施单位，被告系涉讼房屋及地下21号车位的权利人。2013年1月1日，案外人上海市长发花园业主大会(甲方)与原告上海众联物业管理有限公司(乙方)签订《物业管理服务合同》，由原告为座落于(上海市长宁区)番禺路XXX弄XXX号长发花园小区提供物业服务，约定：乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅为3.3元/月·平方米，物业服务费用(物业服务资金)按季交纳，业主应在每月25日前履行交纳义务，无故和恶意拖欠并逾期交纳的，按季度加收应交纳物业服务费用2‰违约金。地下车库车位权利人应按100元/个·月的标准向乙方交纳物业管理费。合同期限自2013年1月1日起至2014年12月31日。2013年的《物业服务合同》期限届满后，案外人上海市长发花园业主大会(甲方)与原告上海众联物业管理有限公司(乙方)又续签了《物业服务合同》，合同期限为期三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止，除此外，合同内容均与2013年的《物业服务合同》无异。2015年8月3日，案外人上海市长发花园业主大会(甲方)与原告上海众联物业管理有限公司(乙方)签订《补充协议》，自2015年7月1日起，《长发花园》物业管理费调整为4元/月·平方米。涉讼房屋建筑面积146.55平方米，2014年1月至2015年6月期间，被告每月应缴纳物业管理费483.62元;2015年7月至2015年12月期间，被告每月应缴纳物业管理费586.20元。21号车位建筑面积49.71平方米，被告每月应缴纳地下车位管理费100元。自2014年1月起，被告程云以原告未兑现改造配电房的承诺，地下车库缺乏管理，水表、电表故障不及时维修，导致被告无法在涉讼房屋内居住等为由拒绝支付物业管理费、地下车位管理费、水费、电费，原告分别于2014年11月3日、同年12月2日、2015年9月8日向被告发出催款通知，要求其支付相关费用，双方协商未果，原告诉至法院。另查明，上海市长区番禺路XXX弄XXX号长发花园小区系外销房酒店公寓，具有商业性质。供水、供电均采用大水表、大火表，长期以来都由物业管理企业每月向供水、供电部门支付费用后，按业主各自安装的用水、用电计量表抄见数核算收取，期间产生的损耗费由物业管理企业承担。庭审中，原告自愿放弃物业管理费、地下车位管理费、水费、电费的逾期付款违约金。上述事实，有房屋状况及产权人信息、《物业服务合同》、《补充协议》、业主委员会证明、催缴通知、投递邮件清单、长发花园付款通知书及原、被告的陈述为证，并经庭审核实无误。由于原、被告双方各执己见，致本案调解不成。本院认为，原告上海众联物业管理有限公司与上海市长发花园业主大会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，应认定合法有效。物业服务合同的效力及于小区全体业主，对小区全体业主均具有约束力。原告按照合同的约定履行了基本的物业管理服务义务，作为业主的被告理应支付居住、使用涉讼房屋所产生的物业管理服务费、地下车库管理费及相关的水、电费。被告拒绝向原告缴付相关费用的行为，不仅损害原告的合法权益，对其他按时缴纳物业管理服务费的业主亦造成损害。原告现要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，本院对此应予支持。关于被告提出原告提供的物业服务不合格，未兑现对高压配电房进行改造的承诺的抗辩意见，本院认为，因长发花园小区系外销房，高压配电房在小区建造时作为小区配套设施的一部分而存在，该配电房归全体业主所有，水、电费由水务公司、电力公司依法收取。配电房维修改造会产生较大费用支出，对于类似长发花园小区无维修基金的外销房，应由小区业主协商一致确定费用分摊后由业主委员会向相关职能部门申请，原告应尽协助之义务。被告在购买卖涉讼房屋时，配电房已建造，被告对配电房的使用及水、电费收取的标准已明确知晓，故被告无权以上述理由拒绝支付相关费用。至于被告提出的停车位经常被他人占用、水表、电表在房屋无人居住时均在走字，但并未提供证据加以佐证，长期以来，小区物业管理企业每月按业主各自安装的用水、用电计量表抄见数核算收取水、电费，被告对此也未提出过书面异议，故原告已先行代为支付的水费、电费，被告应及时缴付。庭审中，原告上海众联物业管理有限公司放弃物业管理费、地下车位管理费、水、电费的逾期付款违约金的诉讼请求，系其真实意思表示，本院对此应予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：被告程云应于本判决生效之日起十日支付原告上海众联物业管理有限公司上海市长宁区番禺路XXX弄XXX号XXX幢XXX室房屋自2014年1月1日起至2015年12月31日止的物业管理费人民币12,222.27元;被告程云应于本判决生效之日起十日支付原告上海众联物业管理有限公司上海市长宁区番禺路XXX弄XXX号XXX幢XXX室房屋自2013年1月1日起至2015年12月31日止的地下车位管理费人民币3,600元;被告程云应于本判决生效之日起十日支付原告上海众联物业管理有限公司上海市长宁区番禺路XXX弄XXX号XXX幢XXX室房屋自2013年1月1日起至2015年12月31日止的水费人民币3,245.90元;被告程云应于本判决生效之日起十日支付原告上海众联物业管理有限公司上海市长宁区番禺路XXX弄XXX号XXX幢XXX室房屋自2013年1月1日起至2015年12月31日止的电费人民币4,750.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币380.40元，因适用简易程序减半收取计人民币190.20元，由被告程云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 陈乃徐
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 陈若愚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……