苏州市市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)虎民初字第1878号
原告范某。
原告周某某。
委托代理人卜浩（以上二原告共同委托），江苏益友天元律师事务所律师。
委托代理人王忠（以上二原告共同委托），江苏益友天元律师事务所律师。
被告范某某。
被告张某某。
被告张某。
委托代理人苏全利（以上三被告共同委托），江苏虎丘律师事务所律师。
原告范某、周某某与被告范某某、张某某、张某分家析产纠纷一案，本院于2014年8月22日受理后，依法由审判员游进国独任审理，于2014年10月31日、2015年6月30日、12月15日公开开庭审理了本案。原告范某、周某某及两原告共同委托代理人卜浩和王忠，被告范某某、张某某、张某及三被告共同委托代理人苏全利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年3月5日，苏州高新区通安镇人民政府安置原、被告五人两套房屋，分别位于某某花园某区167幢406室（面积为120.73平方米）和某某花园某区60幢204室（面积为91.31平方米）。原告范某系原告周某某孙女，被告范某某系原告范某父亲，被告张某某系被告范某某的现任妻子，被告张某系被告范某某的儿子。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院：1、依法分割位于某某花园某区167幢406室、60幢204室的房屋产权，并互相配合办理产权变更登记手续。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告范某某、张某某和张某均辩称：应根据拆迁政策对每人所安置的房屋面积进行分割。老房子不属于原告范某所有，拆迁补偿款与范某无关。按照苏州高新区的拆迁政策，对两原告按照指标安置房屋，但两原告应自付安置房屋的价格，超出安置指标部分按市场价补偿。原告出租某某花园某区60幢204室房屋的租金合计72000元属于原、被告双方共有。请求法院依法判决。
经审理查明，原告周某某和范根泉（已去世）系夫妻，两人共生育二子一女，即长子范某某，次子范某根，以及女儿范某琴；被告张某某系被告范某某的现任妻子；被告张某系被告张某某的儿子，被告范某某的继子；原告范某系被告范某某和案外人金某的婚生女儿。
另查明，原、被告原共同居住的房屋位于通安镇某某村某组，该房屋系周某某和范根泉所建，在范某某与金某结婚时，由周某某和范根泉分给其所有。范某某与金某于1999年6月8日离婚，在离婚时关于子女抚养及财产的处理方式为：婚生女儿由母亲金某抚养直至独立生活为止，范某某每年支付抚养费5000元。楼房一宅，彩电、录像机各一台归女儿范某所有。上述房屋一直由原、被告居住至拆迁安置之时。
再查明，原、被告一户于2004年一并进行动迁安置，动迁安置人口为本案原、被告5人，原旧房被拆除房屋补偿款为116649元，其他费用包括搬迁过渡费、按期拆迁奖励费等费用共计44220元，总计160869元。上述款项中的27500元由被告范某某领取，其他款项均用于支付购买动迁安置房房款。
又查明，2005年11月28日，被告范某某与苏州市高新技术产业开发区、虎丘区通安镇人民政府征地动迁办公室签订了《苏州高新区住房拆迁房屋安置协议书》，原、被告家庭户共安置房屋面积212.04平方米，其中按照30平方米/人的标准共获得核定安置面积150平方米，超出核定安置面积为62.04平方米，该户因有二个子女，未享受照顾安置面积。安置房源与被拆迁人自行负担购房款金额为：某某花园某区167幢406室房屋，建筑面积为120.73平方米，按优惠价530元/平方米购买，总价款为63987元；某某花园某区60幢204室房屋，建筑面积为63.31平方米，其中29.27平方米按优惠价530元/平方米购买，其中34.04平方米按成本价1300元/平方米购买，其余28平方米按商品房价1400元/平方米购买，总价款为98965元。上述两套房屋共计支付的购房款为162952元，拆迁补偿款不足支付购房款的部分29583元由被告范某某补足。现上述二套动迁安置房产权登记均已办理出来，二套房屋的产权均登记在上述全部动迁安置人员名下，其中某某花园某区167幢406室房屋建筑面积为120.73平方米，某某花园某区60幢204室房屋建筑面积为91.31平方米。
本案审理过程中，原、被告双方一致确认涉案需要分割的房屋价格均为7250元/平方米。两原告陈述，如老房子的拆迁补偿款确认由原告享有，则同意用补偿款项折抵需补偿给被告的房屋差价，如有剩余也不再主张，并同意在结算相关款项时将两原告作为整体进行处理。被告方一致同意在原、被告之间结算相关款项时，将被告一方作为整体进行处理。
以上事实，有《苏州高新区通安镇民房动迁决算明细单》、《苏州高新区私有住房拆迁补偿协议书》、离婚证、房屋权属证书及房屋登记信息查询结果证明、宅基地登记通知单、动迁安置住户登记表、申请购买成本价安置房呈批表、苏州国家高新技术产业开发区通安镇某村民委员会出具的情况说明、《苏州高新区住房拆迁房屋安置协议书》，以及本院谈话笔录、庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，根据苏州高新区房屋拆迁的相关政策及动迁安置住户登记表中的人员情况，上述二套房屋均系原、被告大家庭动迁安置而来，是共同共有的财产，原、被告均有要求依法分割的权利。根据本案查明的事实可以看出，原、被告均享有核定安置面积30平方米，超出核定安置面积部分的62.04平方米，应由所有家庭成员进行均分，故每人分得的超出核定安置面积的房屋为12.408平方米（计算方式为62.04平方米÷5人），故每人能够分得的房屋份额均为42.408平方米（计算方式为30平方米＋12.408平方米）。因双方确认上述两套房屋的分割价格为7250元/平方米，故原、被告分割的上述两套房屋折算总价值为1537290元（计算方式为212.04平方米×7250元/平方米），故原、被告人均分得的价值为307458元。
在对上述两套动迁安置房屋进行分割时，根据两原告能够分得的价值折算，应将面积较小的位于某某花园某区60幢204室房屋分割给两原告，其余一套分割给被告所有。因位于某某花园某区60幢204室房屋的折算价值为661997.5元（计算方式为91.31平方米×7250元/平方米），超出了两原告能够分得的价值614916元（计算方式为307458元/人×2人），超出金额为47081.5元，故两原告应对此多得的部分以货币形式补偿三被告。因被告范某某与金某离婚时，已约定拆迁的老房子由原告范某所有，故关于老房子的拆迁补偿款总计116649元应由原告范某享有，而拆迁补偿的其他款项总计44220元，应人均享有8844元，故两原告因拆迁而应分得的补偿款总计为134337元。原、被告5人因拆迁安置的房屋支付了162952元的购房款，故人均应分摊的费用为32590.4元，两原告总计分摊的费用为65180.8元，因上述拆迁补偿款两原告并未领取，而是代被告支付了相关的购房款，故被告应返还给两原告69156.2元（计算方式为134337元-65180.8元）。综合上述原、被告之间应互相支付的款项折抵之后，被告尚应支付原告22074.7元，因两原告在诉讼过程中已明确表示超出部分无需被告返还，系其自主处分其民事权利的行为，并未损害国家、集体以及其他第三人的合法权利，本院予以认定，被告无需再支付原告上述款项。对上述分割的房屋原、被告之间应互相配合办理产权变更登记手续，变更登记过程中所需要的相关税、费，由产权变更后的所有人负担。
关于被告要求分割两原告出租某某花园某区60幢204室房屋租金的请求，因其提供的证据并不足以证实该租金的真实存在及具体情况，故本院不予认定。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条、第九十九条、第一百条，《中华人民共和国婚姻法》第三十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：
一、坐落于苏州市虎丘区通安镇某某花园某区60幢204室房屋产权归原告范某和周某某所有，被告范某某、张某某和张某应于本判决生效之日起十日内协助两原告办理上述房屋产权过户手续，将该房屋过户至原告范某和周某某名下，房屋过户过程中需要交纳的相关税、费由两原告自行负担。
二、坐落于苏州市虎丘区通安镇某某花园某区167幢406室房屋产权归被告范某某、张某某和张某所有，原告范某和周某某应于本判决生效之日起十日内协助三被告办理上述房屋产权过户手续，将上述房屋过户至被告范某某、张某某和张某名下，房屋过户过程中需要缴纳的相关税、费由三被告自行负担。
案件受理费12282元，减半收取6141元，由原告范某和周某某共同负担2456元，由被告范某某、张某某和张某共同负担3685元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户户名：苏州市中级人民法院；账号：10555301040017676；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行。
审判员 游进国
二〇一五年十二月十四日
书记员 周美芳