海南省三亚市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼02民终1422号
上诉人（原审被告）:陈运贤。
委托诉讼代理人：王身婷，北京观韬（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:卢昌芬。
委托诉讼代理人：陈正伟，海南唐海律师事务所律师。
上诉人陈运贤因与被上诉人卢昌芬建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初1310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陈运贤上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法驳回卢昌芬的诉讼请求；二、-审、二审诉讼费由卢昌芬承担。事实和理由：一、本案的基本事实：1、陈运贤与案外人钟某于1981年1月结婚至今，涉案土地使用权于1996年4月11日办理权属登记于陈运贤名下。因此，涉案土地使用权是陈运贤在夫妻关系存续期间取得的夫妻共同共有财产。2、案涉土地使用权取得方式为划拨取得。3、陈运贤与卢昌芬于2007年2月10日签订涉案《宅基地转让协议》，该协议上无钟某签名，也没有任何包括钟某授权书、同意书等在内的附件。4、2007年10月1日，《中华人民共和国物权法》开始施行。5、在卢昌芬于2016年3月24日第一次提起（2016)琼0271民初2989号案（下称”2989号案”，该案件其起诉的诉讼请求、事实、理由与证据均与本案一模一样）中，钟某申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，以对涉案《宅基地转让协议》的签订不知情、不同意为由主张其对案涉标的的所有权，并提出包括主张《宅基地转让协议》无效、要求返还土地等在内的多项诉讼请求。法院同意钟某参与诉讼，后因卢昌芬撤诉而诉讼终止。以上是本案经有效证据证明的事实，双方当事人均无异议，原审法院亦未作出相反认定，应作为本案适用有关法律的基本事实依据。二、一审判决认定事实不清，适用法律错误，陈运贤未经土地使用权共有权人同意，擅自转让土地使用权是不争的、有充分证据证明的事实，原审判决推定钟某同意转让没有任何事实和法律依据。(一）陈运贤未经钟某同意处分案涉土地使用权是充分、经有效证据证明的事实，卢昌芬未能对此提出任何相反证据，应承担举证不能的不利后果。从前述第一条第1、3、5项事实可知，涉案土地使用权作为陈运贤与钟某的共有财产，在涉案土地使用权的交易过程中，由始至终均无任何证据表明钟某知情、同意或事后予以追认。相反，在钟某得知（即在共同住所发现陈运贤收到法院诉讼资料之时）陈运贤擅自转让该土地使用权之后坚决表示不同意转让，并在2989号案中申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，以对《宅基地转让协议》的签订不知情、不同意为由主张其对案涉标的的所有权，提出包括主张《宅基地转让协议无效》、要求返还土地等在内的多项诉讼请求，法院于2016年7月20日准许钟某参加2989案诉讼。后来尽管卢昌芬撤回了2989号诉讼，但钟某不知情且拒绝追认的真实意思无疑是非常明确的，并且通过司法诉讼的形式进行了表达。而卢昌芬对钟某对涉案交易知情及同意一事未能提供任何相反证据，应承担举证不能的不利后果。由此可见，陈运贤未经钟某同意处分案涉土地使用权且钟某得知后明确表示拒绝追认是充分、经有效证据证明的事实，是原审判决适用法律不能回避的关键事实。(二）原审判决无视本案的关键事实与法律法规的明确规定，在有相反证据证明的情况下仍然主观推定钟某知情，既违背客观事实，也明显违法。根据《婚姻法》第十七条及其司法解释的相关规定，案涉房产土地使用权属于夫妻共同财产，夫妻双方对此有平等的处理权，未经一方同意，另一方不得擅自代表夫妻双方进行处分。而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条和建设部《城市房地产转让管理规定》第六条规定可知，”一方同意”有明确的内涵和构成要件，即指其他共有权人的书面同意。由此可知，一方转让不动产时，判断其他共有权人是否知情同意的主要证据为其他共有权人是否有书面授权或同意。然而如前所述，本案不仅没有任何证据表明钟某书面同意，也没有任何证据证明或合理推定钟某口头同意。一审法院无视本案的基本证据、关键事实，仅以《宅基地转让协议》中陈运贤单方申明、卢昌芬已审查涉案土地使用权人登记以及钟某时隔多年才提出异议为由，主观推定陈运贤转让案涉房产土地使用权时己取得共有权人钟某的同意、不存在无权处分行为，进而判定案涉土地使用权归卢昌芬所有，与事实不符，于法无据，有故意偏袒卢昌芬之嫌。原审判决的三个理由明显不成立：1、陈运贤的单方保证不构成钟某同意的法定证据。《宅基地转让协议》的签订主体是陈运贤与卢昌芬，既无共有权人钟某的签字也无其委托书或同意书作为协议附件。陈运贤在协议中的申明仅为陈运贤单方意思表示，并无钟某出具的任何书面文件证实其意思表示，根本不能代表非协议当事人钟某的意见，更何况该协议为卢昌芬单方提供的文本，在签名之前陈运贤并未见过也不知道协议的具体内容。在一审过程中，陈运贤多次承认转让行为未告知钟某也未获得钟某的同意，并提供相应证据予以证明，同时，钟某对陈运贤的陈述通过司法诉讼予以确认并明确表示拒绝追认，那么在无相反证据推翻的情况下应固定此事实。但一审法院未对陈运贤上述主张及证据予以回应，仅凭陈运贤在卢昌芬单方提供的协议文本中的保证条款便认定陈运贤必然有权处分，这无异于承认无权处分人不需要任何有效证据凭其单方承诺便足以自证其有合法处分权，这显然是荒谬的。如果一审法院的逻辑成立，则任何代理人均无需提供有效委托书或证明文件也无需被代理人事后追认，单方保证其有代理权便可代本人处分财产，其处分行为因其单方承诺和保证一概有效，比如律师无需委托书单方声明有授权便可参与开庭......这显然从根本上否认了我国民事法律对代理制度的规定，没有任何法律依据，也必然会造成社会交易秩序的严重动荡，极其荒谬。2、卢昌芬未合理尽到审查注意义务，也不构成善意第三人。原审法院仅根据卢昌芬在签协议时审查了《国有土地使用权证》，就认定其己尽审查注意义务，显然错误。查询不动产的登记权人仅是审查注意义务的一部分而非全部，尤其是本案《宅基地转让协议》签订于《物权法》生效之前，《国有土地使用权证》在《物权法》实施前并不具有登记的公示效力，卢昌芬在签订协议时不得因此认定陈运贤单独享有完全的所有权，也不得因此适用《物权法》上有关善意第三人的规定。相反，鉴于《婚姻法》的夫妻共有制度是每一个公民均应清楚和了解的规定和常识性知识，而陈运贤在签署《宅基地转让协议》时已经将近60岁，从常理上看，卢昌芬应知陈运贤有配偶，其明知、应知案涉土地使用权可能为夫妻共有财产，但未核实也未要求陈运贤提供书面确认或授权委托书，其并没有任何的事实依据及理由去相信陈运贤的行为代表了夫妻双方共同的意思表示，对无权处分事实存在过失，不构成善意受让。即便本案适用《物权法》的规定，根据《物权法》第一百零六条关于”无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二）以合理的价格转让；(三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”的规定，涉案土地没有办理过户登记，卢昌芬不构成善意第三人，依法没有取得也不能取得案涉土地使用权。相反，钟某作为案涉土地使用权的物权人，对于陈运贤无权处分的行为，有权依照《物权法》第一百零六条的规定，追回该土地使用权。3、钟某在得知其权利受到侵害后已通过司法途径明确表达其不同意转让且拒绝追认的意思表示，合法有效，原审法院仅仅根据陈运贤多年未提异议便推定钟某知情，毫无事实与法律依据。众所周知，由于现实生活中各种情况的复杂性，侵权行为的发生并不代表着受害人必然第一时间知情，这也是我国民法通则规定诉讼时效自受害人知道权利受到侵害时起算、最长时限为二十年的根本原因。本案陈运贤与钟某四十余年前因读大学在广州相识、相爱并在广州结婚，多年来一直在广州生活，钟某作为广东人，通常只有在春节时才会随陈运贤一起返回陈运贤的老家三亚与亲人相聚数日，对于陈运贤如何取得、何时取得又是何时转让案涉土地使用权一无所知。虽然地基买卖属于家庭重大交易事项，但涉案土地位于三亚，与陈运贤及配偶户籍地/经常居住地距离遥远，既非与陈运贤及其配偶生活息息相关的财产，也不是唯-
住房，且为划拨取得，并没有支付重大对价，钟某对此不知情符合常理。妻子钟某既不知情陈运贤于10年前获得涉案土地的事实也不知情土地已被转让给卢昌芬的事实。直至卢昌芬提起2989号诉讼、法院将传票等案件受理文件寄至广州的共同住所，钟某才知晓案涉房产土地使用权的存在，其第一时间表示不同意转让、拒绝追让转让行为，并委托律师申请作为有独立请求权的第三人参与2989号诉讼，请求返还案涉土地使用权。以上事实有钟某在2989案中的庭审记录、以及陈运贤提供的证据7予以证明，与陈运贤抗辩从未将案涉土地使用权的流转情况告知配偶的陈述一致，原审法院除非有相反证据或现有证据与事实有明显的疑点和冲突，否则不能毫无依据地主观推定钟某多年不知情不合理。陈运贤在交易后未提异议不能推定钟某知情更不代表钟某无异议，原审法院仅凭钟某在交易后这近十年中未维权便推定钟某权利未受侵害从而不存在无权处分，实际上是对我国民法二十年时效制度的根本否定，实质剥夺了钟某作为案涉土地所有权人依法维护其合法权益的实体权利和程序权利，显然违法。综上可见，本案有充分事实证明陈运贤签署《宅基地转让协议》、处分涉案土地使用权的行为是未经共有权人钟某同意的无权处分行为，该处分行为无效，涉案土地使用权不得因此发生流转，钟某作为物权人，有权依法追回案涉土地使用权。原审判决无视本案的关键事实与证据情况，主观推定钟某对陈运贤行为知情、不存在单方处分行为的三个理由明显违反法律规定，也无任何证据支持，应予以改判纠正。三、《宅基地转让协议》因违反法律法规强制性规定，应属无效协议。原审判决已查明案涉土地使用权是划拨方式取得的国有土地使用权，则根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年修订版）第三十九条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，《宅基地转让协议》违反法律法规强制性规定，应属无效协议。原审判决以《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条为管理性规定而非效力性规定，不能适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项为由，认定《宅基地转让协议》有效，认定错误。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条明确规定：”土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拢土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本案《宅基地转让协议》签订之前、签订之后至今，均未报三亚市政府批准也没有补办任何手续，明显违反上述规定，一审法院应直接适用上述规定，认定《宅基地转让协议》无效，而无需适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定。事实上，一审法院故意违背法律适用规则，规避了《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，偏袒卢昌芬，错误适用法律，严重损害了陈运贤合法利益。四、《宅基地转让协议》即便有效，实质上也无法履行。退一万步，即便《宅基地转让协议》有效，也是无法履行的。根据我国现行有效的法律、行政法规以及《海南特区土地管理条例》(2014修订版）第五十七条、第五十八条的规定，以划拨方式取得的国有土地使用权转让的，需要报三亚市政府批准并取得共有人的书面同意的情况下，才能办理土地登记手续。而案涉国有土地使用权既无法取得土地使用权共有人钟某的书面同意（因其明确表示拒绝同意），也没有报三亚市政府批准（即便报批，在没有共有人书面同意或授权委托书或双方亲自到场的情况下，报批文件及手续也不齐全，市政府将不予受理），办理土地登记手续的法定条件并不具备，卢昌芬要求继续履行《宅基地转让协议》的诉讼请求无法实现。此外，我方在2989案审理期间到案涉土地使用权主管部门口头咨询得知，主管部门在实践中的处理办法是：物权法生效前处分物权的，夫妻一方登记在册的，处分时仍然需要夫妻双方同意才能出售，权属证书不具有公示效力，而物权法生效后处分物权的，善意第三人才可以依据登记的公示效力与夫妻一方进行交易，在同时具备上述《物权法》规定的三要素后，才能取得相应权利。由此也进一步证实案涉土地使用权过户登记手续必须由钟某到场并出具书面同意文件方可办理。因此，《宅基地转让协议》即便有效，也是无法履行、无法有效执行的，卢昌芬提出的诉讼请求不具备实现的基础，应依法予以驳回。五、债权有效不等于物权有效取得/设立，无论《宅基地转让协议》是否有效，卢昌芬均不能依法取得涉案土地使用权，更不能通过执行程序强制办理该土地使用权的过户登记手续。(一）《宅基地转让协议》没有设立物权的功能，即便该协议有效，并不会产生案涉土地使用权自动归卢昌芬所有的物权效力。债权不等于物权，两者是不同性质的法律权利，有不同的生效要件，《宅基地转让协议》没有直接设立物权的功能，债权有效只是物权成立的前提法律事实和原因法律关系。即便该协议有效，只是意味着卢昌芬对陈运贤享有有效的债权请求权，而不会产生卢昌芬自协议生效时起便自动取得案涉土地使用权的法律效力，协议有效与协议是否能够履行是两个不同的法律概念，没有必然的因果关系。在陈运贤无权单方处分案涉土地使用权的情况下，尽管土地已经交由卢昌芬使用，但并未办理过户登记，卢昌芬不构成《物权法》第一百零六条规定的善意取得。根据我国目前普遍的司法审判惯例、最高院大法官对有关法律的释义，以及各地高院的指导意见可知：未经共有人同意被擅自处分的不动产，已经交付但尚未办理过户登记、不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件的，买卖合同构成法律上的履行不能，买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的，法院应当释明买受人可以主张解除合同，经释明买受人坚持不变更诉讼请求的，应当判决驳回其诉讼请求。因此，原审判决无视债权与物权成立要件的不同，混淆协议是否有效与能否履行两种不同的法律概念，判令陈运贤协助卢昌芬办理过户登记手续显然违法。(二)案涉土地使用权不得因陈运贤自愿履行或通过强制执行程序违法过户至卢昌芬名下。如前所述，案涉土地使用权属于陈运贤与钟某的夫妻共同财产，原审判决判令陈运贤协助卢昌芬办理过户登记实质上是认定转让及过户登记行为属于夫妻共同债务应由钟某共同承担清偿责任、认可债权人未经审判程序便可执行夫妻共同财产，明显违反2017年2月28日发布的《最高人民法院关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》及相关的法律规定。原审判决适用法律错误，应予以撤销。综上所述，陈运贤未经钟某同意处分案涉土地使用权是充分、经有效证据证明的事实，卢昌芬未能对此提出任何相反证据，应承担举证不能的不利后果。原审判决无视本案的关键事实与法律法规的明确规定，仍然主观推定钟某知情，既违背客观事实，也明显违法，其作出推定的三个理由均不能成立：（1)没有任何依据佐证和支撑的陈运贤的单方保证不构成钟某同意的法定证据；（2)卢昌芬未合理尽到审查注意义务，也不构成善意第三人，依法不能取得案涉土地使用权；（3)钟某已在得知其权利受到侵害后明确表达其不同意转让且拒绝追认的意思表示，合法有效，原审法院仅仅根据多年未提异议便推定钟某知情，毫无事实与法律依据。因此，陈运贤单方处分行为无效，加之《宅基地转让协议》违反了法律法规强制性规定，应属无效协议。退一万步，即便《宅基地转让协议》有效，办理土地登记手续的法定要件并不具备，本案也不得因陈运贤自愿履行或通过强制执行程序将案涉土地违法过户至卢昌芬名下，该协议构成法律上的履行不能。《宅基地转让协议》没有设立物权的效力，即便该协议有效，并不会产生案涉土地使用权自动归卢昌芬所有的物权效力。卢昌芬不构成《物权法》第一百零六条规定的善意取得，不能依法取得案涉土地使用权；协议有效仅意味着其享有对陈运贤的债权救济权利并应在另案行使，而不能依据本案判决规避我国法律法规的强制性规定从而获得赋权效果。根据我国现行有效的法律规定，并参考目前普遍的司法审判惯例、最闻院大法官对有关法律的释义，以及各地尚院的指导意见，应驳回卢昌芬的诉讼请求。因此，陈运贤认为一审判决查明事实不清，适用法律明显错误，有规避我国法律规定和司法审判惯例、偏袒卢昌芬之嫌，应依法撤销。请法院支持陈运贤上诉请求，依法改判，维护陈运贤合法权益。
卢昌芬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，依法应当驳回上诉，维持原判。1、土地已经转让了将近十年时间，上诉人夫妻之间对于重大财产处置应该是知情的，涉案合同已经实际履行了，83万土地转让款也已经支付，从支付到现在上诉人也没有提出异议。2、涉案转让行为不违反法律规定，涉案土地是国有土地允许转让，也没有损害国家利益。我们可以补交税收地价款。
卢昌芬向一审法院起诉请求：1、请求依法判令陈运贤协助卢昌芬将河东国用（1996）字第01588号国有土地使用证记载于陈运贤名下的土地使用权过户登记于卢昌芬名下；2、陈运贤承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2007年2月16日，卢昌芬与陈运贤签订一份《宅基地转让协议》，约定陈运贤将其名下位于三亚市××区面积为253.85㎡的宅基地[地号为：11-（03）-390；图号为：CK093440；国有土地使用证号：河东国用（1996）字第01588号；土地四至为：东至麦进金；南至朱兴札、公路；西至邓亚毛、陈复云；北至邢福策。]使用权转让给卢昌芬，转让总价为139,618元。陈运贤承诺保证对该宅基地具有处分权，如有共有权人，已经取得共有权人对转让该宅基地的一致同意。转让产生的税费和宅基地过户等所有费用由卢昌芬自行承担。签订合同后，卢昌芬向陈运贤共支付款项830,000元，陈运贤向卢昌芬出具收据并将涉案土地交付卢昌芬使用。交付土地时，该地上有地基、围墙和简易棚，卢昌芬接收土地后进行使用、管理至今，因陈运贤一直未履行合同约定的过户义务，卢昌芬诉至一审法院。
一审法院认为，本案争议的焦点是双方签订的《宅基地转让协议》效力问题。陈运贤辩称转让涉案土地未经土地使用权共有人其妻子钟某的同意，其单方处分夫妻共有财产属于无权处分，应为无效。一审法院认为，首先，在《宅基地转让协议》中，陈运贤承诺保证对该宅基地具有处分权，如有共有权人，已经取得共有权人对转让该宅基地的一致同意；其次，涉案土地使用权人登记为陈运贤，按物权公示公信原则，卢昌芬已尽到审查注意义务，基于上述理由，卢昌芬完全有理由相信陈运贤对涉案地块的土地使用权具有处分权。另外，该转让协议于2007年签订，至今已长达十年，陈运贤交付涉案土地后卢昌芬已经对其进行使用、管理至今，陈运贤亦从未提出异议，且地基买卖属家庭重大事项，在双方婚姻关系存续期间陈运贤称其妻子钟某对本已准备建房的地基转让不知情明显与常理不符。故陈运贤以其妻子不知情、单方处分夫妻共同财产行为抗辩合同无效的主张，一审法院不予采纳。陈运贤还主张《宅基地转让协议》所转让的地基属于国有划拨土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，该协议应为无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：”以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。从上述规定来看，仅是对土地使用权管理性的强制性规定，而非效力性的强制性规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、法规的强制性规定的合同无效，是指效力性强制性规定。此外，陈运贤还认为合同约定价格为139,618元，但实收830,000元是为了规避少交税费，系损害国家利益的虚假合同。本案中，双方已履行合同的主要义务，亦查明实际转让价格为830,000元，转让标的包括土地及地上附着物（地基、围墙、简易棚等），至于在办理过户手续实践中，国土部门是以合同约定价、实际成交价还是过户时的评估价作为依据，不属于一审法院审查范畴，故陈运贤的抗辩主张没有依据，一审法院不予采纳。综上，双方签订的《宅基地转让协议》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，未违反法律法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方应本着诚实信用原则全面履行合同约定的各项义务。买卖合同的效力包括了标的物权利的转移，出卖人有义务协助买受人办理土地使用权登记及过户手续，本案中卢昌芬已依约向陈运贤支付款项，故陈运贤亦应依约协助将涉案土地办理过户至卢昌芬名下。应当指出的是，卢昌芬应当依照法律规定缴纳土地使用权出让金及双方合同约定承担过户所产生的所有税费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决：陈运贤于本判决生效之日起三十日内协助卢昌芬将记载于陈运贤名下的土地使用权[国有土地使用证号：河东国用（1996）字第01588号，地号为：11-（03）-390，图号为：CK093440，使用权类型：划拨，使用权面积253.85㎡]过户至卢昌芬名下，办理过户的相关税费由卢昌芬负担。案件受理费3092元（卢昌芬已交纳1546元），减半收取，由陈运贤负担1546元。
本院二审期间，双方当事人未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是双方签订的《宅基地转让协议》效力问题。
根据相关法律的规定，对于合同效力的认定，应从合同双方当事人行为能力，对标的物的处分权利，合同内容及是否违反法律规定和损害公序良俗等方面来考量。
第一，陈运贤与卢昌芬双方在签订《宅基地转让协议》时均具有完全民事行为能力，陈运贤清楚知晓其是对所约定土地使用权进行处分，双方亦清楚知晓所签订协议的各项约定，该协议的签订是双方的真实意思表示。
第二，首先，《宅基地转让协议》签订后，陈运贤即向卢昌芬交付了涉案土地，并收取了土地转让款，至今时间长达近10年。陈运贤与钟某系夫妻关系，《中华人民共和国婚姻法》第四条规定”夫妻应当互相忠实，互相尊重；家庭成员间应当敬老爱幼，互相帮助，维护平等、和睦、文明的婚姻家庭关系”。陈运贤转让涉案土地使用权，按常理和依法均应当告知妻子，不可能隐瞒妻子达近10年之久。在卢昌芬使用和管理涉案土地近10年的期间，陈运贤、钟某均未提出异议，也未对土地及地上附着物进行管理。在因卢昌芬主张土地过户时，陈运贤才提出其妻子钟某既不知情陈运贤于10年前获得涉案土地的事实也不知情土地已被转让给卢昌芬的事实，与常理不符，不予采信。其次，即使陈运贤有向钟某隐瞒了取得土地及其后又转让的事实，也应是陈运贤向钟某承担不履行忠实、尊重、告知的过错责任。涉案土地使用权人登记为陈运贤，土地使用证上也未显示有共有权人钟某的名字，按物权公示公信原则，卢昌芬已尽到审慎审查注意义务，卢昌芬也不应为陈运贤存在过错而承担责任。因此，陈运贤以其妻子钟某不知道陈运贤将土地转让给卢昌芬为由主张合同无效，理由不能成立。
第三，《宅基地转让协议》所转让的是陈运贤个人独有使用权国有划拨土地，并不影响合同的履行，仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地，当事人缴纳相应的争议土地出让金后即可办理过户手续，其转让行为并不损害国家、社会及公共利益，《宅基地转让协议》亦违反法律法规的强制性规定，属有效合同。
第四，双方在《宅基地转让协议》中明确土地转让产生的税费和土地过户等所有费用由卢昌芬自行承担，现卢昌芬主张办理过户，陈运贤应当依据约定履行协助办理过户事宜。
由上可见，《宅基地转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，为有效合同，双方当事人均应按照协议内容全面履行各自义务。现陈运贤以其妻子不知情及涉案合同违反法律强制性规定为由，主张合同无效，属于违反诚实信用原则的行为，不予支持。一审判决陈运贤应依约协助将涉案土地办理过户至卢昌芬名下，处理正确，应予维持。
综上所述，陈运贤上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3092元（陈运贤已预交），由上诉人陈运贤负担。
本判决为终审判决。
审判长扆成塘
审判员李桂祥
审判员李新建
二〇一七年十二月二十五日
法官助理蒋炯
书记员何莹
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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