苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0509民初4701号
原告：上海新太阳物业管理有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏州市吴江区黎里镇芦墟芦莘大道88号。
负责人：吴如柳，经理。
委托诉讼代理人：陈旭东，江苏剑桥人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋昌顺，江苏剑桥人律师事务所律师。
被告：朱耀明，男，1951年12月24日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人刘晓栋，上海永盈律师事务所律师。
原告上海新太阳物业管理有限公司苏州分公司（以下简称物业公司）与被告朱耀明物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案受理后，依法适用简易程序于2017年5月10日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人陈旭东、被告朱耀明的委托代理人刘晓栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称,2010年原告与上海新太阳置业有限公司签订《太阳湖大花园三期前期物业管理委托合同》，约定了原告为太阳湖大花园三期提供前期物业服务；2011年，原告与被告签订《太阳湖大花园三期临时管理规约》。该规约约定，物业服务费收费标准为3.8元/平方米/月，按建筑面积每半年第一日或之前计收。如业主未按期交纳物业服务费，则应按每日0.3%的标准支付违约金。合同订立后，原告依约提供了物业服务。
被告系太阳湖大花园三期65幢别墅的业主，房屋的建筑面积为312.42平方米，其入住后从2012年3月起，除了2014年1月1日至2014年12月31日的物业费，其余期限的物业服务费至今未缴纳。原告屡次讨要无果。被告称曾就别墅外墙漏水情况向原告报修过，但原告未收到过此类报修，且外墙不属于公共部分，原告并无义务进行维修。原告认为，被告在接受了原告提供的物业服务后应当支付相应的费用，被告逾期不付的行为已构成违约。故原告依法提起诉讼，请求法院判如诉讼请求：1、请求判令被告支付物业服务费61724元；2、请求判令被告支付逾期付款违约金17160元（以4748元为基数，自2012年3月2日起计算至实际给付之日止；以7122元为基数，自2012年下半年起的每半年开始的次日计算至实际给付之日止并将起始日计算至2017年上半年，以银行同期贷款基准利率的1.95倍为标准，扣除2014全年至实际给付之日止的逾期付款违约金）；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。
被告朱耀明辩称，原告主张物业服务费的起算时间有误，被告与开发商苏州新太阳置业有限公司的交房时间是在2012年7月30日，故物业服务费的起算时间应从2012年的7月30日起计算，且被告支付的2011年2月14日至2012年2月28日的物业服务费，应予扣除。关于违约金，因原告在起诉前出具给被告的物业催款通知单不仅没有从2012年7月30日起算，也没有扣除已预交的物业服务费，且加收了滞纳金，被告才没有交纳，过错不在被告。另外涉案房屋外墙存在漏水的情况，原告未尽到责任，也是被告拒付物业服务费的原因。
经审理查明：朱耀明为太阳湖大花园钻石湾别墅65幢所有权持证人，该幢房屋的建筑面积为312.42平方米。
2011年2月14日苏州新太阳置业有限公司、太阳湖大花园三期65幢房屋业主朱耀明、上海新太阳物业管理有限公司苏州分公司太阳湖大花园物业管理服务中心三方签订《太阳湖大花园三期临时管理规约》，主要约定内容为：针对物业管理，物业管理的各个业主形成临时管理规约，其中约定了物业费的收取标准即按照建筑面积计算为3.8元每平方米每月，逾期支付自应付之日起至支付之日的滞纳金为千分之三每日。同日朱耀明就涉案物业所涉之房屋签收了楼宇接收表及承诺书。审理中物业公司方自愿调整逾期付款违约金为银行贷款利率的1.95倍。
2011年9月1日朱耀明向上海仲裁委员会申请仲裁，请求裁决苏州新太阳置业有限公司偿付逾期交房违约金并承担律师费用。2012年1月12日仲裁庭依法作出终局裁决。裁决书查明2009年8月31日，朱耀明与苏州新太阳置业有限公司签订《买卖合同》一份，合同约定由朱耀明购买苏州新太阳置业有限公司开发的位于江苏省吴江市的太阳湖大花园三期65#别墅。合同约定房屋的交付日期为2009年12月31日，交房条件为“该商品房验收合格”。2010年3月20日，苏州新太阳置业有限公司通知朱耀明办理涉案房屋交付手续。因房屋存在玻璃漏气等问题，经交涉，苏州新太阳置业有限公司于2011年1月25日完成相关整改工作。双方至今未办理房屋交接手续。苏州新太阳置业有限公司开发的“太阳湖大花园三期”于2010年11月8日通过竣工验收，并于2011年1月7日取得《吴江市商品房交付使用通知书》。
2012年7月30日朱耀明和苏州新太阳置业有限公司签署了房屋交接书，确认双方于2012年7月30日对涉案物业纠纷之房屋太阳湖花园三期65幢别墅进行了验收交接，认同就该房屋签订的商品房买卖合同的各项条款已完全履行。
2011年2月14日，朱耀明支付物业公司物业费14244元。2014年朱耀明支付当年的物业服务费14244元。
2015年3月11日，原告送达被告的催款通知单载明，2012.3.1-2015.12.31的物业费为每月1187元，合计40358元，滞纳金70144.58元。
以上事实有原告提供的太阳湖大花园三期临时管理规约、前期物业管理委托合同、入住手册、临时管理规约、承诺书、太阳湖大花园三期楼宇接收表、房屋产权信息，被告提供的裁决书、房屋交接书、收款收据、发票、催款通知书及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：《物业管理条例》规定，所谓物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位选聘物业企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。业主在接受相应物业管理服务后，有义务按时交纳物业服务费用。原告认为仲裁书确定涉案房屋在2010年11月8日已达到交房条件，被告也自认2011年2月14日已接收房屋并签署了承诺书，2012年7月30日只是按流程补办了房屋交接手续，故物业费应从2011年2月14日起计算。被告认为达到交房条件不能证明已实际交房，2011年2月时在房屋接收表及承诺书上签字只是为了取得房屋钥匙，因在验房过程中发现存在质量问题，故进行了仲裁，直到2012年7月30日才办理了房屋交接手续，物业费的起算时间为2012年7月30日。本院认为，房屋交接书上明确载明被告与苏州新太阳置业有限公司在2012年7月30日对涉案物业所涉之房屋进行了验收交接，而裁决书中亦确认作出仲裁裁决的未办理房屋交付手续，因此认定涉案房屋的交付时间为2012年7月30日符合常理，原告所称房屋交接书只是补办手续，未能予以举证，本院对该主张不予支持。
关于被告认为别墅外墙漏水被告未尽到维修责任，原告认为未收到报修材料，且别墅外墙不属于公共部分，原告并没有维修义务。本院认为，别墅外墙不属于前期物业管理委托合同约定的房屋建筑共用部位，故原告并无维修义务，被告以此为由拒付物业费，本院对此辩解不予采信。
按照临时管理规约的约定，2012年8月至2017年6月的物业费为70033元（5935+14244*4+7122），因被告已支付28488元，故尚应支付原告41545元。临时管理规约约定逾期支付物业管理费可按每日千分之三收取逾期付款违约金，现原告自愿将逾期付款违约金降低为银行同期贷款利率的1.95倍，于法有据，故被告应支付以5935元为基数，自2012年7月31日起至实际给付之日止；以7122元为基数，自2013年1月2日起至实际给付之日止；以7122元为基数，自2013年7月2日起至实际给付之日止；以7122元为基数，自2015年上半年起每半年开始的次日计算至实际给付之日止并将起始日计算至2017年上半年，按照上述标准计算的逾期付款违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
被告朱耀明应支付原告上海新太阳物业管理有限公司苏州分公司物业服务费41545元，并支付原告以5935元为基数，自2012年7月31日起至实际给付之日止；以7122元为基数，自2013年1月2日起至实际给付之日止；以7122元为基数，自2013年7月2日起至实际给付之日止；以7122元为基数，自2015年上半年起每半年开始的次日计算至实际给付之日止并将起始日计算至2017年上半年，按照银行同期贷款基准利率的1.95倍计算的逾期付款违约金，均于判决生效后十日内履行完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××65）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取886元，由被告朱耀明负担596元，由原告上海新太阳物业管理有限公司苏州分公司负担291元，被告负担之数于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告已预交的案件受理费本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院，逾期不交按自动放弃上诉处理。
审判员 邵晓波
二〇一七年五月十三日
书记员 陈 洁