铜川市耀州区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0204民初805号
原告（反诉被告）：铜川市同舟实业有限责任公司。
法定代表人：何源，该公司经理。
委托诉讼代理人：任江龙，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：马鹏飞，陕西贺宝虎律师事务所律师。
被告：铜川市橡胶坝工程管理站。
法定代表人：刘文彬，该管理站站长。
委托诉讼代理人：胡解良，陕西絜矩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁博，陕西絜矩律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：铜川市耀州区河道管理站。
法定代表人：杨晓光，该管理站站长。
委托诉讼代理人：李小娟，陕西兰天律师事务所律师。
原告铜川市同舟实业有限责任公司（以下简称同舟公司）与被告铜川市橡胶坝工程管理站（以下简称市橡胶坝管理站）、铜川市耀州区河道管理站（以下简称耀州河道管理站）租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案，2017年5月25日，反诉原告耀州河道管理站提起反诉，经审查符合法律规定，决定合并审理。本院于2017年8月29日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告同舟公司的法定代表人何源及其委托诉讼代理人任江龙、马鹏飞，被告市橡胶坝管理站的委托诉讼代理人胡解良、梁博，被告耀州河道管理站的委托诉讼代理人李小娟到庭参加诉讼。本院于2017年8月30日作出裁定驳回原告同舟公司对被告市橡胶坝管理站和铜川市耀州区水务局的起诉，原告同舟公司依法提起上诉，铜川市中级人民法院于2017年11月7日作出裁定维持驳回对铜川市耀州区水务局的起诉，撤销驳回对被告市橡胶坝管理站的起诉，并指令本院继续审理。本案现已审理终结。
原告同舟公司诉称，请求依法判令：一、原、被告之间继续履行《库房租赁合同》、《铜川市沮水苑景区开发项目合作协议书》；二、被告拆除2015年9月起在“铜川市沮水苑景区”新建建筑物；三、被告连带赔偿原告损失500000元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年8月5日、2011年6月1日、2014年12月25日，原告同舟公司与被告市橡胶坝先后签订《铜川市沮水苑景区开发项目合作协议书》、《库房租赁合同》、《国有房地产出租管理协议》三份合同，约定由原告同舟公司承租被告市橡胶坝所有的沮水苑景区场地及库房等，用于开发经营。按照合同约定，原告即行对景区实施改造，装修餐厅，建造鱼池，搭建啤酒广场，前后投入达数百万元，致使景区面貌焕然一新，步入正常、有序经营。但2015年7月，原告向被告市橡胶坝交付租金时被告知，原告承租的沮水苑景区场地及库房等资产已转交给铜川市耀州区政府，租金不便入账，暂缓缴纳，但原告签订合同继续有效。原告即与实际接管单位即被告耀州河道积极联系，但被告耀州河道负责人却要求重新签订合同并要求提高租金，原告认为原有合同尚未到期未予同意。被告耀州河道遂以原告未按期交纳租金为由，断然于2017年9月2日对原告断水断电，导致原告经营活动全部瘫痪，餐饮食品腐烂变质，造成直接经济损失达50万元。随后被告耀州水务又擅自进入原告承租的场地强行施工，建造楼房，毁坏原告基本设施。原告为此多次与被告协商均未果。原告现为维护其合法权益，向本院提起诉讼。
被告市橡胶坝管理站辩称，不同意原告的诉讼请求。被告市橡胶坝管理站的上级主管部门铜川市水务局与铜川市耀州区人民政府于2015年6月30日签订沮河橡胶坝资产移交协议，被告市橡胶坝管理站依据该协议于2015年7月3日已经将合同中涉及的资产划拨至被告耀州河道管理站，并通知原告同舟公司，对此原告同舟公司在诉状中予以认可，因此被告市橡胶坝管理站与本案无事实和法律上的关联，应当依法驳回对被告市橡胶坝管理站的起诉。
被告耀州河道管理站辩称，一、原被告之间签订的《铜川市沮水苑景区开发项目合作协议书》因原告同舟公司违约，应当予以解除，原告同舟公司无权主张继续履行该协议；二、原被告之间签订的《库房租赁合同》因该合同至2017年7月31日已经期满，已经终止，故不存在履行合同的基础；三、被告耀州河道管理站于2015年11月在沮水苑景区建造的楼房系被告耀州河道管理站在自己的场地上依法建造，原告同舟公司无权要求予以拆除；四、被告耀州河道管理站在履行合同的过程中并不存在违约情形，原告同舟公司主张赔偿损失缺乏事实依据。
反诉原告耀州河道管理站诉称，请求依法判令：一、终止双方的《库房租赁合同》，解除双方的《铜川市沮水苑景区开发项目合作协议书》并责令反诉被告立即返还租赁的库房；二、反诉被告支付反诉原告自2015年8月1日至2017年7月31日之间的租金9.2万元；三、反诉被告按照年使用费4.6万元的标准向反诉原告支付自2017年8月1日至实际返还库房之日止的房屋占用费；四、反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：为了治理沮水河道，建设沮水苑景区，2011年6月1日，铜川市橡胶坝工程管理站作为产权所有人代表与原告同舟公司签订《库房租赁合同》，将位于铜川市新区和耀州区连接地带的三层楼房出租给原告使用，合同约定，租赁期限第一阶段自2012年8月1日至2014年7月31日止，租金共计46000元整；第二阶段自2014年8月1日至2017年7月31日止，租金每年为46000元。租金在每个租赁阶段开始30日内，由承租人以现金方式一次性支付当年租金。合同签订后，反诉被告支付了第一阶段的租金和2014年8月1日至2015年7月31日前的租金。2015年6月30日，经铜川市政府研究决定，将涉诉出租房屋的产权从铜川市橡胶坝工程管理站转移至铜川市耀州区人民政府，铜川市耀州区河道管理站作为区政府的职能管理部门具体承担该出租房屋的产权代表。产权发生变化后，反诉原告通知反诉被告向其缴纳租金，但反诉被告拒不缴纳租金，截至目前，已经拖欠租金近两年，按照合同法的相关规定，反诉原告有权解除合同，据此向本院提起反诉。
反诉被告同舟公司辩称，不同意反诉原告的反诉请求，其请求依据的事实不能成立。一、反诉原告并未通知反诉被告关于案涉标的物产权发生转移；二、根据合同相对性原理，反诉被告是与被告市橡胶坝管理站签订的两份协议，跟反诉原告并无权利义务关系；三、反诉被告与被告市橡胶坝管理站签订的房屋租赁协议约定，合同履行届满期限为2019年7月31日；四、反诉被告向被告市橡胶坝管理站缴纳租金时，市橡胶坝管理站拒绝收取租金；五、在该合同有效且履行的过程中，反诉原告擅自对反诉被告采取断水断电等违约行为，且反诉被告对该租赁场所进行大量的投资建设，综上所述，应当驳回反诉原告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告市橡胶坝管理站对原告同舟公司提交的库房租赁合同、沮河橡胶坝移交协议书、铜川市沮水苑景区开发项目合作协议书的真实性予以认可，对工资表、证人证言、库房租赁合同（同舟公司与付西平签订）、餐饮损失清单、收款收据均未发表质证意见，对照片的真实性不予认可，认为需要结合现场勘察再行确认；被告耀州河道管理站对库房租赁合同的真实性不予认可，认为租赁期限届满时间与其持有的不一致。对沮河橡胶坝移交协议书、铜川市沮水苑景区开发项目合作协议书的真实性予以认可，对工资表、证人证言、餐饮损失清单、收款收据、照片均不予认可，对库房租赁合同（同舟公司与付西平签订）真实性予以认可，认为原告同舟公司擅自转租，并未实际履行合作开发协议，进而赚取租金差价。本院认为原告同舟公司出示的库房租赁合同、沮河橡胶坝移交协议书、铜川市沮水苑景区开发项目合作协议书三方均无异议，对其真实性、合法性、关联性予以确认。对于库房租赁合同（同舟公司与付西平签订），被告市橡胶坝并未发表质证意见，视为放弃质证权利，被告耀州河道管理站对真实性予以认可，本院对该合同的真实性、合法性、关联性予以确认。对于工资表、证人证言、餐饮损失清单、收款收据均反映的是案外人付西平在实际经营过程中发生的情况，其与本案并无关联性，对此本院不予确认。对于照片虽然没有拍摄时间，但是与本院派员前往现场勘察的现场情况能够互相印证，对此本院予以确认。原告同舟公司对被告耀州河道管理站提交的情况说明、耀州区农村饮水安全工程水质检测中心建设项目选址意见书及初步涉及的批复、移交协议的真实性均无异议，本院对被告耀州河道管理站提交的上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认；原告同舟公司对移交清册、移交清单不予认可，认为均为个人书写，本院认为市橡胶坝管理站的举办单位铜川市水务局将案涉项目的资产全部移交至铜川市耀州区人民政府，客观上资产已经发生移转，被告耀州河道管理站持有的清单及清册中涉及的物品与案涉项目能够互相印证，本院对此予以确认。
经审理查明，2010年8月15日，原告同舟公司与被告市橡胶坝管理站签订《铜川市沮水苑景区开发项目合作协议书》，协议文本载明“第二条开发地点、范围及年限：沮水苑景区位于铜川市新区和耀州区连接带，北临新区正阳路，东林耀州区城区。总占地20余亩。甲方投资700多万元已建成橡胶坝工程一座及其配套的水、电、路、通讯及绿化等附属设施。办公楼和设备管理房共计建筑面积760平方米，景区绿化面积7000平方米。甲方提供进入景区道路终端以南空地用于乙方整体开发，共计土地13000平方米（开发范围以后附图纸为准），开发经营年限为20年；第三条投资：乙方筹资用于沮水苑景区开发建设不动产投资不低于500万元。包括修建游泳池（馆）、游乐设施、绿化和“梅七”铁路线一侧高边坡治理及其配套设施；第四条合作方式：甲方负责提供场地及协助乙方外围事务协调。乙方具体负责项目整体建设和运营管理，合作期内经营权归乙方所有，自负盈亏。协议期满后，景区所有不动产权及经营权归甲方所有；第五条权利与义务：甲方权利与义务：1、甲方负责提供乙方开发所需土地共计13000平方米（开发范围以后附图纸为准）；3、水、电、路、通讯满足乙方进场要求；4、甲方将其管理站南边的三层管理房、橡胶坝形成水面有限租赁乙方开发使用，租赁费用等事项以租赁协议为准；乙方的权利与义务：1、乙方负责筹资沮水苑景区开发并在本协议签订一月内提供详细的景区开发方案”
2011年6月1日，原告同舟公司与被告市橡胶坝管理站签订《库房租赁合同》，合同文本载明“第一条：租赁库房坐落在铜川市新区和耀州区连接带、新区正阳路以南、沮河岸边，三层楼房（不包括出租人占用房屋），房屋质量优质；第二条：租赁期限第一阶段从2012年8月1日至2014年7月31日，第二阶段从2014年8月1日至2019年7月31日；第三条：第一阶段租金为肆万陆仟元整，第二阶段租金为每年肆万陆仟元整；第四条：租金的支付期限与方式：每个租赁阶段开始30日之内，承租人以现金方式一次性支付出租人当年租金…第八条：出租人允许承租人在不破坏房屋整体结构和景区外观形象的情况下，对租赁房屋进行必要装修，但必须经出租人同意。租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：由承租人与出租人协商，可将房屋的装修、改善增设他物，估价转让给出租人，也可由承租人自行处理；第九条：有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1、承租人不交付或者不按约定交付租金达一个月以上；2、承租人所欠各项费用达伍仟元以上…”合同落款处有原告同舟公司与被告市橡胶坝管理站的签字和盖章。
2014年12月25日，甲方（产权方）：铜川市橡胶坝工程管理站、乙方（使用方）：铜川市同舟实业有限责任公司、丙方（监管方）：铜川市机关事务管理局,三方签订《国有房地产出租管理协议》，协议约定“一、房屋地址：铜川市耀州区锦阳路锦阳桥南200米；二、房屋目前使用状况：1、登记单位为铜川市橡胶坝工程管理站；2、现使用人为铜川市同舟实业有限责任公司；3、租赁合同编号（以下简称原合同）：库房租赁合同；三、房屋使用期限：从本协议签订之日起至2017年7月31日止（即原合同下限）；四、房屋使用管理：在原合同终止后，如需继续租赁，由丙方负责按照市级机关房地产出租管理有关规定实行招租管理…七、本协议作为原租赁合同的附件，与原合同具有相同的法律效力…”，该协议落款处均有三方的签章和签字。
2015年5月1日，作为甲方的原告同舟公司与作为乙方的案外人付西平签订《房屋租赁合同》，约定“一、甲方向乙方提供沮水苑景区位于铜川市新区和耀州区连接带，北临新区正阳路，东临耀州区城区，区域内办公楼和设备管理房，建筑面积约424平方米，同时办公楼后空地供乙方使用（乙方需留出1亩空地供甲方无偿使用）。租赁期限三年，从2015年5月1日到2018年5月10日止。合同到期后乙方在同等条件下有优先续租权…四、为保证所租赁房屋的完整性，便于乙方经营，在租赁期间，乙方在不破坏房屋结构的情况下，可进行装修…七、乙方所租赁房屋在经营期间不得转让，若转让须经甲方书面同意…十、甲方确保所出租房屋的合法性，如因甲方主观原因造成乙方不能按合同期限使用房屋时，甲方承担违约责任”，该合同落款处有双方的签字或盖章。
2015年6月30日，甲方（铜川市水务局）与乙方（铜川市耀州区人民政府）签订《沮河橡胶坝移交协议书》，协议文本载明“1、甲方同意将沮河橡胶坝所有资产划拨给乙方，按相关程序办理，管理权全部移交给乙方。移交前的所有债权债务和人员等由甲方负责处理；2、甲乙双方应将橡胶坝的所有工程资料和实物资产据实登记造册，经双方确认后，由甲方移交给乙方（附移交清册）；3、乙方接管橡胶坝权属后，应负责妥善处理现有租赁者相关事宜（附有关资料）；4、乙方接管橡胶坝权属后，要落实人员，加强运营和安全管理，确保发挥效益…”，该协议落款处有甲乙双方的签字和盖章。同年7月3日，铜川市水务局将案涉项目的工程资料进行移交，包含开工申请会议纪要报告单、合同文件监理规划及细则业主来文、工程质量评定表、单位工程验收鉴定书、监理日志、招投标情况备案、施工设计图、施工招标书商务条款、建设管理资料（管道等）、原材料检测试验单、监理工作报告、合同初验报告、投标书、施工日志、原材料检测照片、竣工图、竣工质量管理综合资料、铜川市沮水苑景区开发项目合作协议书、国有房地产出租管理协议、库房租赁合同等31项。同时还附有《铜川市沮河锦阳橡胶坝工程固定资产移交清单》。
2017年1月9日，铜川市耀州区发展和改革局向铜川市耀州区水务局作出，关于铜川市耀州区农村饮水安全工程水质监测中心建设项目初步设计的批复，同意在耀州区城区沮河橡胶坝处建设水质检测中心，面积约768.27平方米，三层砖混结构。
2018年1月29日，本院派员前往案涉项目所在地，就《铜川市沮水苑景区开发项目合作协议书》的履行情况进行实地勘察，案涉项目整体位于铜川市新区和耀州区的连接带，整体呈狭长带状。西边整体挨着“梅七”铁路线，有护坡相连；东侧沿着沮河河道右岸；北边紧邻锦阳路；南至自然末端。以河道管理站大楼和库房楼分别为参照物，北端至河道管理站大楼为一区间；河道管理站大楼至库房楼为二区间；库房楼至自然末端为三区间；一区间内的西侧小广场、东侧沿着河道的行道树以及西侧护坡上的绿植均为被告耀州河道管理站所建；二区间内的库房楼系原告同舟公司所承租的房屋，该房屋的西侧和南侧紧邻的活动板房系原告同舟公司所兴建，以及库房楼整体以西的简易卫生间和戏台亦系原告同舟公司所建，库房楼内部的全部装饰装修及物品，原告同舟公司称其所有；三区间内有被告耀州河道管理站兴建水质检测中心楼一桩以及独立卫生间一栋，水质检测楼向南约60米左右，有一个约55米×17米×2.7米的游泳池，该泳池系原告同舟公司所建，仅水泥压光处理，并未进行贴瓷砖等后期处理工作，现泳池底部有杂土杂草。整个梅七铁路沿线的护坡绿化、护坡挡墙以及三区内的地面绿化均为被告耀州河道管理站所完成。
上述事实，有当事人陈述、库房租赁合同、沮河橡胶坝移交协议书、铜川市沮水苑景区开发项目合作协议书、库房租赁合同（同舟公司与付西平签订）、情况说明、耀州区农村饮水安全工程水质检测中心建设项目选址意见书及初步涉及的批复、移交协议、移交清单、移交清册、现场勘察笔录、照片、谈话笔录、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，根据原告同舟公司出示的第二组证据来看，同舟公司不仅持有《沮河橡胶坝移交协议书》，而且在该协议签订后的一段时间内，向被告耀州河道管理站交纳电费，证明其知道《铜川市沮水苑景区开发项目合作协议书》、《库房租赁合同》两份合同的相对方发生变化，并以默示的方式履行上述合同。被告市橡胶坝管理站虽然是《铜川市沮水苑景区开发项目合作协议书》、《库房租赁合同》两份合同的缔约一方，但在履约过程中，由其举办单位铜川市水务局将案涉项目全部资产移交至铜川市耀州区人民政府，耀州区人民政府接受资产移交后，交由具体职能部门即被告耀州河道管理站进行管理，被告耀州河道管理站作为实际接管单位，亦实际履行着被告市橡胶坝管理站所签订上述两份合同中的权利义务。由此可见，上述两份合同的缔约一方已经发生变更，由被告市橡胶坝管理站变更为被告耀州河道管理站，原告同舟公司现将被告市橡胶坝管理站列为本诉的被告，显属不当，应当依法驳回其对被告市橡胶坝管理站的诉讼请求。
根据本、反诉部分，诉辩双方的请求及抗辩，本案争议的焦点问题：一、《铜川市沮水苑景区开发项目合作协议书》是否应当予以解除；二、《库房租赁合同》是否应当予以终止；三、被告耀州河道管理站兴建的部分建筑物是否应当予以拆除；四、原告同舟公司主张的损失应否支持；五、被告河道管理站主张的租赁费及占用费应否支持。
关于《铜川市沮水苑景区开发项目合作协议书》是否应当予以解除的问题。该协议中第三条约定同舟公司筹资用于沮水苑景区开发建设不动产投资不低于500万元。包括修建游泳池（馆）、游乐设施、绿化和“梅七”铁路线一侧高边坡治理（估算投资约50万元）及完成景区内所需各项设施及其配套设施。但根据本院派员前往实地勘察的情况来看，原告同舟公司进场后，仅修建一个约55米×17米×2.7米的游泳池，该泳池仅水泥压光处理，并未进行后续处理工作，且泳池底部现有杂土杂草。整个梅七铁路沿线的护坡绿化、护坡挡墙以及景区内的地面绿化均为被告耀州河道管理站所完成。由此可见，同舟公司并未全面履行合同义务，致使景区开发的合同目的未能实现，其请求继续履行该协议不予支持。被告耀州河道管理站请求解除该协议，于法有据，应予支持。
关于《库房租赁合同》是否应当予以终止的问题。2011年6月1日签订的《库房租赁合同》中第二条约定：租赁期限届满日期为2019年7月31日。2014年12月25日，原告同舟公司、被告市橡胶坝管理站、铜川市机关事务管理局形成三方协议，明确约定：房屋租赁期限届满日期为2017年7月31日。截止本案开庭审理时，该租赁合同的期限已经届满，双方并未达成新的租赁合同，原告同舟公司请求继续履行该合同，缺乏事实依据，本院不予支持。合同期限届满，双方的权利义务自行终止，被告耀州河道管理站请求终止该合同已无实际意义。
关于被告耀州河道管理站兴建的部分建筑物是否应当予以拆除的问题。《铜川市沮水苑景区开发项目合作协议书》第四条约定“合作方式：甲方负责提供场地及协助乙方外围事务协调。乙方具体负责项目整体建设和运营管理，合作期内经营权归乙方所有，自负盈亏。协议期满后，景区所有不动产权及经营权归甲方所有”，实际上原告同舟公司获取的是经营权，且同舟公司并未按约定的资产投资比例建设，甲方（即耀州河道管理站）作为案涉项目资产的实际管理单位，在该区域内实际建成水质监测管理大楼，并不损害原告同舟公司的利益，原告同舟公司请求拆除建筑物的请求，本院不予支持。
关于原告同舟公司主张的损失应否支持的问题。原告同舟公司违反合同约定，未经出租方的许可，擅自将库房及景区其他场地再次转租于案外人付西平。原告同舟公司所主张的损失均是案外人付西平在经营过程中所遭受的损失，即便损失客观存在，原告同舟公司亦无权提起诉讼主张权利。
关于被告河道管理站主张的租赁费及占用费应否支持的问题。本院在庭审时，询问双方租金的交纳问题，双方均认可2015年8月至今未交纳，按照租赁合同约定的租赁期限和租金，本院确定原告同舟公司未支付的租金为46000元/年×2年（2015年8月1日-2017年7月31日）=92000元。被告耀州河道管理站请求其支付剩余租金92000元，应予支持。双方在租赁期限届满后，并未续租，原告同舟公司理应搬离租赁场地，将租赁物及时返还耀州河道管理站，但同舟公司实际占用该租赁物，被告耀州河道管理站请求其支付占用费应予支持，对于占用期间的费用应参照原租赁合同的租金予以确定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第一项、第九十四条第二项、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、驳回原告铜川市同舟实业有限责任公司的诉讼请求；
二、解除反诉被告铜川市同舟实业有限责任公司与反诉原告铜川市耀州区河道管理站之间的《铜川市沮水苑景区开发项目合作协议书》；
三、反诉被告铜川市同舟实业有限责任公司于本判决生效后七日内，将库房返还反诉原告铜川市耀州区河道管理站；
四、反诉被告铜川市同舟实业有限责任公司于本判决生效后三十日内支付反诉原告铜川市耀州区河道管理站库房租赁费92000元；
五、反诉被告铜川市同舟实业有限责任公司于本判决生效后三十日内支付反诉原告铜川市耀州区河道管理站库房占用费，以年租金46000元为标准，自2017年8月1日至实际搬离之日止予以计算。
如果反诉被告铜川市同舟实业有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6000元，由原告铜川市同舟实业有限责任公司负担。反诉案件受理费1100元，由反诉被告铜川市同舟实业有限责任公司负担，并直接支付于反诉原告铜川市耀州区河道管理站。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。
审 判 长 张 梅
审 判 员 焦志成
人民陪审员 张仁全
二〇一八年四月三日
（院印）书记员赵青娟