上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第3286号
上诉人(原审原告)��才巧，男，1952年8月15日出生，汉族，住上海市。委托代理人陶英杰,上海市万众律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)上海新桃再就业经济发展中心，住所地上海市。法定代表人潘奕华，总经理。委托代理人朱秀琴，北京天达共和(上海)律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)上海华环真南集贸市场经营管理有限公司，住所地上海市。法定代表人金斌华，总经理。委托代理人朱秀琴，北京天达共和(上海)律师事务所律师。上诉人(原审第三人、反诉被告)上海家禽育种有限公司，住所地上海市。法定代表人谢承光，董事长。委托代理人刘景学，上海江怀律师事务所律师。上诉人(原审第三人)上海佳勤物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人鲍德荣，经理。委托代理人刘景学，上海江怀律师事务所律师。上诉人任才巧、上海新桃再就业经济发展中心(以下简称“新桃中心”)、上海华环真南集贸市场经营管理有限公司(以下简称“华环公司”)、上海家禽育种有限公司(以下简称“家禽公司”)、上海佳勤物业管理有限公司(以下简称“佳勤公司”)因排除妨害纠纷一案，均不服上海市普陀区人民法院(2014)普民四(民)初字第2465号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，原审本诉部分，上海市真南路XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)权利人登记在家禽公司名下。2005年9月15日，新桃中心与家禽公司签订《房屋租赁合同》，约定新桃中心(乙方)向家禽公司(甲方)承租涉案房屋，建筑面积6188.65平方米(含房屋周边的空地，不含家属宿舍楼和办公楼五层)；除上海农丰优质农产品服务中心已承租房屋外，租期为八年，自2006年1月1日至2013年12月31日；自2009年1月1日至2010年12月31日，乙方应向甲方支付租金人民币(以下币种均为人民币)220万/年；自2011年1月1日至2013年12月31日，乙方应向甲方支付租金240万/年。又约定，乙方于本合同签订后10日内，向甲方支付保证金100万元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用于抵冲合同约定的应由乙方承担的费用外，剩余部分应于10日内无息归还乙方；乙方可根据经营需要对承租建筑物予以改建、拆除或者在周边空地上建造建筑物；乙方新建的地上建筑物的所有权归甲方所有，在租赁期内由乙方使用，自本合同履行完毕之日起所有权归甲方所有并使用。2005年9月20日，新桃中心向家禽公司支付保证金共计100万元。2011年12月22日，家禽公司、佳勤公司与新桃中心签订《出租方主体变更协议书》，约定《房屋租赁合同》的出租方主体由家禽公司(甲方)变更为佳勤公司(乙方)，承租方主体新桃中心(丙方)不���；《合同》条款仅出租方主体发生变更，其他条款不变，继续履行。2013年12月2日，家禽公司向新桃中心出具《关于履行期届满后续事宜处理的函》，载明“我司曾拟与贵司续租物业，但当下上海家禽业态日渐消亡……经我司股东会多次反复慎重研究决定对主营业务进行全面调整，致使租赁给贵司的物业在租赁合同期满后不再续租……1、12月12日我司派员与贵司进行物业交接事宜，以保证当前已在租赁业上的经营业户的经营活动平稳过渡；2、向我司派员移交物业资料……3、交接中出现的其他未尽事宜贵我双方应当即时协商解决，以保障2013年12月31日对租赁物业平稳顺利交接之目的”。2013年12月17日，新桃中心回函家禽公司，表示其将积极配合在二年内移交场地。2013年12月25日，家禽公司复函新桃中心，要求新桃中心在履行期届满时撤出涉案房屋。2013年12月21日，家禽���司与任才巧签订《综合市场委托经营合同》，约定任才巧(乙方)接受家禽公司(甲方)的委托，以乙方的名义代为甲方管理经营涉案房屋；本次签署合同时先确定为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止，每一个委托经营年度乙方须确保收益底数为1,200万元，甲乙双方5：5分成，即乙方每一经营年度须向甲方交纳600万元委托经营收益数额；2014年1月31日前乙方须向甲方交付150万元委托经营抵押金，本合同签署时乙方须向甲方交付300万元，作为向甲方交纳的2014经营年度上半年度委托经营收益金，2014年7月1日前乙方须向甲方交付300万元，作为向甲方交纳的2014经营年度下半年度委托经营收益金；2013年12月15日起甲方负责安排乙方渐次进入综合市场与原承租人开始进行交接。2013年12月25日，任才巧向佳勤公司汇款150万、51万。嗣后，任才巧诉至原审法院，请求判决：1、要求新桃中心、华环公司从涉案房屋处撤离；2、判令新桃中心、华环公司赔偿实际已发生的经济损失300万元，自2014年1月1日至实际迁出之日止，按每月50万元赔偿任才巧损失；3、诉讼费由新桃中心、华环公司承担。原审审理中，家禽公司提出独立请求，请求判决：1、新桃中心立即按照《房屋租赁合同》约定和现状返还家禽公司综合市场；2、新桃中心赔偿家禽公司经济损失300万元；3、新桃中心赔偿家禽公司从2014年7月1日起至判决生效之日止，以300万元为基数，按照同期银行贷款利率计算的利息损失；4、家禽公司与任才巧签订的《综合市场委托经营合同》合法有效，按照《综合市场委托经营合同》约定的收益赔偿家禽公司全部损失；5、新桃中心、华环公司给付任才巧已支付给家禽公司2014年度上半年收益金300万元；6、诉讼费由新桃中心、华环公司承担。原审审理中，新桃中��、华环公司提起反诉，请求判决：1、家禽公司赔偿新桃中心、华环公司房屋改建及装修损失500万元(暂估，以实际评估价格为准)；2、家禽公司赔偿新桃中心、华环公司经营损失600万元；3、家禽公司返还新桃中心、华环公司保证金100万元。4、本案诉讼费用由家禽公司及佳勤公司承担。涉案房屋现由华环公司实际占有并对外经营。原审反诉部分查明事实同原审本诉。原审庭审中，家禽公司表示按照其与任才巧签订的《综合市场委托经营合同》约定要求新桃中心赔偿损失。新桃中心称，即使其应承担房屋使用费，亦应当按照原租金标准计算。家禽公司称，《综合市场委托经营合同》对新桃中心具有约束力，不要求对新桃中心未按时返还涉案房屋造成的损失进行评估。原审审理中，新桃中心表示涉案房屋部分临时建筑不属于原租赁合同范围而提交了《普陀区股东资产投资项目审批征询意见》。家禽公司对此表示，临时建筑占用的场地在承租范围内，《房屋租赁合同》约定新建地上建筑物所有权归家禽公司所有。原审法院经审理后认为，关于原审本诉，任才巧与新桃中心、华环公司不具有合同关系，且任才巧并非涉案房屋的所有权人，现任才巧基于与家禽公司签订的《综合市场委托经营合同》要求新桃中心、华环公司从涉案房屋搬离，缺乏法律依据，原审法院对此诉讼请求不予支持。《综合市场委托经营合同》的合同相对方系任才巧和家禽公司，任才巧基于合同约定向佳勤公司支付款项的行为，是履约行为；在家禽公司未能履行合同义务交付涉案房屋的情况下，任才巧应向该合同相对方主张权利；新桃中心与华环公司并非任才巧的合同相对方，《综合市场委托经营合同》对新桃中心、华环公司无约束力。现任才巧依据《综合市场委���经营合同》主张新桃中心、华环公司赔偿其损失，缺乏合同依据，原审法院对此诉讼请求不予支持。家禽公司与新桃中心签订的《房屋租赁合同》以及家禽公司、佳勤公司与新桃中心签订的《出租方主体变更协议书》均合法有效，各方均应诚信履约，履行内容包括合同终止后的后合同义务。《房屋租赁合同》终止后，新桃中心负有向出租人或房屋所有权人及时返还涉案房屋的义务，虽《出租方主体变更协议书》约定出租方主体变更为佳勤公司，并由其享有出租方的权利，但家禽公司作为房屋所有权人要求新桃中心及场地实际使用人华环公司返还涉案房屋并无不妥，原审法院对家禽公司此一诉请予以支持。新桃中心、华环公司辩称家禽公司在期限届满前一个月通知新桃中心、华环公司不再续租，新桃中心、华环公司无法在期限届满时清场搬离的辩称意见缺乏事实依��，不予采纳。关于返还房屋的面积，《房屋租赁合同》载明新桃中心承租的面积为6188.65平方米，含真南路XXX号房屋周边的空地，且新建的地上建筑物所有权归家禽公司所有。新桃中心、华环公司辩称现市场面积已超出合同约定的面积，无法全部返还的辩称意见与合同约定不符，不予采纳。合同终止后，新桃中心、华环公司未返还涉案房屋，应当向房屋所有权人或出租方给付房屋使用费。家禽公司要求新桃中心、华环公司按照其与任才巧间《综合市场委托经营合同》的约定赔偿其损失300万元，但其未提供新桃中心、华环公司同意受该合同条款约束的证据，且家禽公司不要求对新桃中心未按时返还涉案房屋造成的损失进行评估，故原审法院参照《房屋租赁合同》中租金约定确定房屋使用费，自2014年1月1日至返还日止的房屋使用费为每日7300元。家禽公司主张新桃中心、���环公司赔偿利息损失，于法无据，不予支持。家禽公司与任才巧签订的《综合市场委托经营合同》对新桃中心并不具有约束力，故家禽公司要求新桃中心按照《综合市场委托经营合同》约定的收益赔偿全部损失，以及主张新桃中心、华环公司给付任才巧已支付给家禽公司2014年度上半年收益金300万元的诉请，均缺乏合同依据，不予支持。关于反诉，华环公司并非《房屋租赁合同》的相对方，不享有承租方的权利，华环公司对家禽公司的诉请，均缺乏合同依据，均不予支持。新桃中心要求家禽公司赔偿2013年改建及装修损失的诉请，首先，新桃中心未能提供证据证明家禽公司同意续租；其次，新桃中心未提供证据证明存在改建及装修的损失；再次，即便存在该损失，在新桃中心与家禽公司未约定续租的情况下，该损失亦是新桃中心所造成，应当由其自行承担。新桃中心的此诉请，缺乏事实依据，不予支持。新桃中心主张家禽公司赔偿经营损失600万元的诉讼请求缺乏事实及法律依据，不予支持。关于保证金，因双方约定租赁关系终止后抵冲新桃中心应承担的费用后十日内无息返还，新桃中心主张家禽公司返还保证金，应以双方租赁关系终止为前提，家禽公司辩称因涉案房屋尚未交付且未结算，但原审法院已支持家禽公司要求返还涉案房屋之诉请，故原审法院对新桃中心要求返还保证金的诉请宜一并处理。佳勤公司作为租赁合同变更后的出租方应对返还保证金一节承担责任。原审法院据此作出判决：一、对任才巧的诉讼请求不予支持；二、新桃中心、华环公司应于判决生效之日起十日内将上海市真南路XXX号房屋返还家禽公司；三、新桃中心、华环公司应于判决生效之日起十日内给付家禽公司房屋使用费(自2014年1月1日起算，按每日7,300元计算，计算至返还房屋日止)；四、对家禽公司其余的诉讼请求不予支持；五、对华环公司的诉讼请求不予支持；六、佳勤公司应于新桃中心、华环公司返还上海市真南路XXX号房屋之日后十日内返还新桃中心押金100万元；七、对新桃中心其余的诉讼请求不予支持。原审判决后，上诉人任才巧、新桃中心、华环公司、家禽公司、佳勤公司均不服，均向本院提起上诉。上诉人任才巧上诉称，原审判决对原审本诉部分的事实未予查明。原审判决未对任才巧与家禽公司签订的《综合市场委托经营合同》合法性、真实性、有效性进行认定。任才巧基于合同取得涉案房屋的占有、使用和收益的物权。2013年12月25日任才巧按照合同约定向家禽公司支付300万元，而非原审查明的金额。2014年1月1日起，任才巧按《综合市场委托经营合同》约定而进入涉案场所，但受到新桃中心、华环��司阻扰，经协调未果，致任才巧用益权受到严重侵犯。任才巧起诉至法院，法院审查后确定案由为排除妨碍。新桃中心、华环公司自2014年1月1日起在无法律依据也无合同依据的情况下，继续强占涉案房屋。原审判决对该节事实未查明，也未对新桃中心、华环公司是否存在侵权进行认定。任才巧提起本案诉讼是基于与家禽公司之间所签订的《综合市场委托经营合同》，对本案所有当事人均具有约束力；家禽公司与新桃中心、佳勤公司之间房屋租赁合同均已到期，故家禽公司与任才巧签订的《综合市场委托经营合同》合法有效，该合同对本案依法具有约束力。新桃中心、华环公司在租赁期满后拒绝搬离，损害任才巧对涉案房屋的他物权，新桃中心、华环公司对任才巧的相关损失应予以赔偿。原审中的本诉与反诉的案由不同、也不是同一法律关系，将不同案由的案件合并审理，与程序法相悖。综上，请求：1、撤销原审判决第一项；2、改判支持任才巧在原审中的全部诉讼请求，并以银行贷款利率的4倍支付债务利息，以每月50万元的基数计算债务利息；3、本案诉讼费由新桃中心、华环公司共同承担。上诉人新桃中心、华环公司共同答辩称，不同意任才巧的上诉请求。原审判决作出驳回任才巧的诉请合法有据，涉案房屋所有权不属于任才巧，任才巧签订的《综合市场委托经营合同》的相对方也不是新桃中心、华环公司，新桃中心、华环公司不是排除妨碍的适格主体。上诉人家禽公司、佳勤公司共同答辩称，同意任才巧的上诉请求。上诉人新桃中心、华环公司共同上诉称，1、根据《房屋租赁合同》，涉案房屋的建筑面积为6188.65平方米(含房屋周边的空地，不含家属宿舍楼和办公楼五层，具体以图纸为准)；新桃中心、华环公司在取得涉案房屋(含周边空地)承租权后应依法使用，新桃中心、华环公司可以根据经营需要对承租建筑物予以改建、拆除或者在周边空地上建造建筑物；新桃中心、华环公司所建的地上建筑物的所有权归新桃中心、华环公司所有，在租赁期限内由新桃中心、华环公司使用，租赁合同履行完毕之日起所有权归家禽公司所有并使用。由于新桃中心、华环公司所用的绿地根本不在租赁合同约定的范围内，在此绿地上合法建造的临时建筑当然地不能适用租赁合同第六条的约定，该部分临时建筑物的所有权不归家禽公司所有，因此，新桃中心、华环公司无需返还。2、事实上，涉案房屋目前无法向家禽公司返还。涉案房屋系农贸市场，关系到周边小区居民的日常饮食起居。作为农贸市场经营者需要具有相应的管理经营资质。无论任才巧还是家禽公司，两者均不具有开办大型农贸市场的资质���可以预见的结果是所有市场内的摊位歇业，引发大量摊位主的诉讼。一旦市场歇业，该地区居民将丧失最基本的生活配套设施。综上，请求撤销原审判决第二项；依法改判驳回家禽公司在原审中的全部诉讼请求；本案诉讼费由家禽公司承担。上诉人任才巧答辩称，不同意新桃中心、华环公司的上诉请求。原审判决已经查明，家禽公司与新桃中心之间的合同明确约定添附物归家禽公司，新桃中心、华环公司不同意返还无合同依据。没有经营资质的是华环公司，根据档案材料记载，华环公司的经营期限已过期，现在是无照经营。上诉人家禽公司、佳勤公司共同答辩称，不同意新桃中心、华环公司的上诉请求。整个市场建设在合同约定的范围内，原审判决也明确了市场在租赁合同范围内，原审承办法官和华环公司、新桃中心去过现场进行勘查，新桃中心、华环公司返还��案房屋是合同的约定，与有无经营资质无关。上诉人家禽公司、佳勤公司共同上诉称，1、家禽公司与新桃中心签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限至2013年12月31日。2014年1月1日起双方之间不存在租赁合同法律关系。家禽公司与华环公司之间并不存在租赁关系。家禽公司提起的本案侵权赔偿诉讼，仅针对2014年1月1日租赁合同法律关系终结后发生的事实。原审判决认定家禽公司与新桃公司之间为租赁关系，并依据合同法作出判决，系认定事实和适用法律错误。2、原审判决新桃中心和华环公司给付家禽公司每日7,300元使用费错误。新桃中心与华环公司强占涉案市场获得巨额利益，属于侵权行为，应承担违法赔偿金，而不是合法使用费。家禽公司与任才巧签订《综合市场委托经营合同》约定任才巧支付600万元/年，每日为16438元，且已合法履行，该数额是本案中家禽公司遭受损失的具体数额，应依法采纳。《房屋租赁合同》签订于2005年，家禽公司不能预见到8年之后房屋租金会大幅度上涨，原审判决依据8年之前的《房屋租赁合同》的约定，判决新桃中心、华环公司支付每日7,300元使用费显失公平。3、根据《房屋租赁合同》第五条的约定，100万元保证金冲抵应由新桃中心承担费用外，剩余部分无息归还，该归还是附条件的归还，原审判决作出不附条件的归还是错误的。原审判决将保证金改为押金也是错误的。4、《房屋租赁合同》约定涉案房屋用途为设立综合市场，那么，新桃中心、华环公司返还的应该是综合市场且包含新桃中心、华环公司增添的建筑物及设施等，原审判决对返还范围和状态未作出明确说明，应予改判。尤其是新桃中心、华环公司系强占综合市场进行违法经营且获得巨额利益，应加重判处新桃中心、华环公司拒不返还的迟延履行金。5、《房屋租赁合同》期满后，新桃中心、华环公司拒不返还涉案房屋属于非法侵权，继续占有综合市场进行经营，没有合同和法律依据，构成侵权。强占市场并按原租金交付租金，是强加于家禽公司、佳勤公司的强迫交易行为。原审判决不仅满足新桃中心、华环公司强占综合市场两年时间，且在租金数额上也予以满足。家禽公司按照《综合市场委托经营合同》可以获得每年600万元的经济利益，该经济损失与新桃中心、华环公司强占综合市场的侵权行为之间具有法律上的因果关系。新桃中心、华环公司应当停止侵害并承担赔偿全部损失的责任。原审判决系错误的，应予以改判。6、《房屋租赁合同》终止后，《综合市场委托经营合同》的履行时间从2014年1月1日起，没有损害新桃中心、华环公司的任何合法权益，而新桃中心、华环公司依法不得侵犯他人��《综合市场委托经营合同》中的合法权益，否则应承担侵权法律责任，《综合市场委托经营合同》合法有效且已经履行，应给予保护。新桃中心、华环公司在已经获得巨额利益且《房屋租赁合同》期满的情况下，继续侵占涉案房屋，应承担侵权的法律责任。故应当依法加重新桃中心、华环公司法律责任，不仅应判决新桃中心、华环公司赔偿包括全部非法获利，还应加重判决赔偿利息。综上，请求：1、撤销原审判决第二、三、四、六项；2、判令新桃中心、华环公司返还涉案房屋(含新桃中心、华环公司增添的全部建筑物及设施)，且返还时保持现状；3、判令新桃中心、华环公司未按照判决规定返还综合市场现状时，支付迟延履行金5万元/日(自判决生效之日起计算)；4、判令新桃中心、华环公司赔偿自2014年1月1日至实际给付之日止的利息损失(以600万元为基数，按照同期���行贷款利率4倍计算)；5、判令100万元保证金在冲抵应由新桃中心承担的费用后，剩余部分无息归还；6、由新桃中心、华环公司承担本案全部诉讼费。上诉人任才巧答辩称，同意家禽公司、佳勤公司的上诉请求。上诉人新桃中心、华环公司共同答辩称，不同意家禽公司、佳勤公司的上诉请求。损失已经明确为每年600万元，再额外要求属于重复计算。保证金的性质就是押金，原审判决的处理并无错误。综合市场是华环公司修建的，家禽公司、佳勤公司主张的标的错误，新桃中心、华环公司不可能保持原状返还。家禽公司、佳勤公司的第三项上诉请求，超过原审诉请，是新增加的诉请。第四项上诉请求与原审中不一致，且没有法律依据，不应获得支持。家禽公司、佳勤公司与任才巧恶意串通损害我方利益。任才巧不具有经营市场的资质，故《综合市场委托经营合同》无���。本院经审理查明，除“2013年12月25日，任才巧向佳勤公司汇款150万、51万”外，原审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院另查明以下事实，2013年12月25日，任才巧向佳勤公司汇款159万、51万。本院认为，家禽公司与新桃中心签订的《房屋租赁合同》以及家禽公司、佳勤公司与新桃中心签订的《出租方主体变更协议书》均合法有效，各方均应诚信履约，履行内容包括合同终止后的后合同义务。《房屋租赁合同》终止后，新桃中心负有向出租人或房屋所有权人及时返还涉案房屋的义务，虽《出租方主体变更协议书》约定出租方主体变更为佳勤公司，并由其享有出租方的权利，但家禽公司作为房屋所有权人要求新桃中心及场地实际使用人华环公司返还涉案房屋并无不妥。本案的特殊性在于原审中任才巧要求新桃中心、华环公司从涉案房屋处搬离的诉请与家禽公司要求新桃中心返还涉案综合市场的诉请重合，原审法院据此判决新桃中心、华环公司将涉案房屋返还涉案房屋所有权人家禽公司，而对任才巧诉请不予支持，上述判决结果并无不妥，本院予以维持。任才巧和家禽公司各自提出的要求新桃中心、华环公司赔偿相关损失的诉请，均基于任才巧与家禽公司之间签订的《综合市场委托经营合同》，但未提供新桃中心、华环公司同意接受《综合市场委托经营合同》约束的证据。在此情况下，任才巧、家禽公司尚需提供各自实际损失的证据，但任才巧与家禽公司在原审法院规定的举证期限内均未能提供，而家禽公司又不要求对新桃中心未按时返还涉案房屋造成的损失进行评估，由此产生的不利后果应由任才巧、家禽公司承担。当然，任才巧、家禽公司依据《综合市场委托经营合同》而各自提出的实际损失的诉请，亦超出新桃中心���华环公司的预见。原审法院基于上述因素，参照《房屋租赁合同》中租金约定，判决新桃中心、华环公司支付家禽公司相应房屋使用费；而对任才巧主张的损失诉请不予支持；对家禽公司除使用费之外的其他实际损失诉请也不予支持。对原审作出的上述判决结果，本院予以认同。关于上诉人新桃中心、华环公司的上诉请求。对此，原审判决已作充分合理阐述，本院认同，不再赘述。上诉人新桃中心、华环公司的上诉理由及请求，缺乏法律与事实依据，本院均不予支持。至于上诉人任才巧、家禽公司、佳勤公司在上诉中提出的超出原审诉请的上诉请求，因不属二审审理范围，本院不予评述。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费96,500元，由上诉人任才巧负担34,800元，由上诉人上海新桃再就业经济发展中心、上海华环真南集贸市场经营管理有限公司负担34,800元，由上诉人上海家禽育种有限公司、上海佳勤物业管理有限公司负担26,900元。本判决为终审判决。
审判长 张志煜
审判员 王 伟
审判员 徐 庆
二〇一六年六月八日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……