江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏02民终435号
上诉人（原审被告）:江阴五洲置业有限公司，住所地江阴市璜土镇镇澄路3896号。
法定代表人：黄细兰，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：彭钊，该公司法务总监。
被上诉人（原审被告）：陈娟，女，1978年12月30日生，汉族，住江阴市。
委托诉讼代理人：宋建忠，江苏开太律师事务所律师。
上诉人江阴五洲置业有限公司（以下简称五洲公司）因与被上诉人陈娟商品房销售合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2017）苏0281民初13155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
五洲公司的上诉请求：请求撤销原判，依法改判驳回陈娟的诉讼请求。事实与理由：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十五条的规定，出卖人迟延交付房屋的，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。本案中，陈娟自2016年8月4日起享有合同解除权，但陈娟在2017年8月26日才向五洲公司邮寄了《解约退房通知书》，故陈娟已过了行使解除权的期限，解除权应予消灭。
陈娟答辩称：本案中，五洲公司无法办理房屋所有权证，故应当适用《解释》第十九条的规定，该条中对行使解除权并未有1年行使期限的规定，故陈娟行使合同解除权并未超过时效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
陈娟向一审法院起诉请求：1.解除其与五洲公司之间的商品房买卖合同；2.五洲公司返还购房款、维修基金等各项费用共计365589.2元；3.五洲公司赔偿其已实际遭受的经济损失暂计115388元（以352222元为基数，自交付房款之日起至实际退清房款之日止，按银行同期同档贷款利率计算）。
一审法院认定事实：2013年5月8日，五洲公司为出卖人，陈娟为买受人，签订合同备案号为201305080086的《商品房买卖合同》一份，由后者向前者购买位于江阴市璜土镇小湖村五洲国际广场5号楼5单元2层209号商业用房，总房价为352222元。合同第六条约定买受人于签订合同时支付全部房款；第八条约定出卖人应于2014年12月31日前依照国家及地方人民政府的规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。同日，双方另签订《补充协议》一份，其中第八条第二款约定：因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付后120日内取得房屋所有权证书的，双方同意按以下规定处理：购房合同及本协议继续履行，每逾期一日，出卖人按已付房价的万分之一向买受人支付违约金，但赔偿总额不超过已付房价款的千分之五，逾期12个月后仍不能取得房屋所有权证书的，买受人有权要求退房。合同签订后，陈娟按约于2013年5月8日向五洲公司支付全部房款352222元整。
另查明：2015年4月3日，五洲公司向陈娟交付了涉案房屋。同日，陈娟向五洲公司交付了维修基金款1531.5元、契税10566.7元，合计12098.2元；向江阴鼎辉房产服务有限公司交付手续费、证件代办费、服务费等合计1093元；向五洲运营公司交付印花税176元。
再查明：2017年8月26日，陈娟向五洲公司寄送了《解约退房通知书》，要求解除双方之间的《商品房买卖合同》，并退还房款、赔偿经济损失。快递流转信息显示，五洲公司于2017年8月27日签收。
一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。陈娟与五洲公司签订的《补充协议》约定因五洲公司的责任，陈娟不能在该商品房交付后120日内取得房屋所有权证书的，双方同意按以下规定处理：购房合同及本协议继续履行，每逾期一日，出卖人按已付房价的万分之一向买受人支付违约金，但赔偿总额不超过已付房价款的千分之五，逾期12个月后仍不能取得房屋所有权证书的，陈娟有权要求退房。后，双方于2015年4月3日交付涉案房屋，五洲公司应按约于交付后120日内即2015年8月3日前为陈娟办理房屋所有权证书，现因五洲公司之责，陈娟至今未取得房屋所有权证书，故陈娟自2016年8月4日起即按约享有合同解除权。2017年8月26日，陈娟向五洲公司寄送了《解约退房通知书》，要求解除双方之间的《商品房买卖合同》，并退还房款、赔偿经济损失。快递流转信息显示，五洲公司于2017年8月27日签收。故法院认定陈娟与五洲公司签订的《商品房买卖合同》于2017年8月27日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于陈娟要求五洲公司返还购房款352222元的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。对于要求返还代收的税费款13367.2元，因部分款项未交付至五洲公司，故应扣除与被告主体不符部分，扣除后共计12098.2元，法院予以支持。关于陈娟主张的损失问题，法院认为，陈娟2013年5月8日向五洲公司支付了购房款共计352222元，已逾四年之久，五洲公司未能履行合同义务，理应承担购房款占用期间按同期银行贷款利率计算的利息，并不违反法律规定，法院予以支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决：一、陈娟与五洲公司于2013年5月8日签订的合同备案号为201305080086的《商品房买卖合同》于2017年8月27日解除；二、五洲公司应于判决发生法律效力之日起十日内向陈娟返还购房款352222元及利息（以352222元为本金，自2013年5月8日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；三、五洲公司应于判决发生法律效力之日起十日内向陈娟返还各项税费款12098.2元；四、驳回陈娟的其余诉讼请求。案件受理费减半收取4260元，保全费3020元，合计7280元，由五洲公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。
二审期间，五洲公司仍未取得案涉房产的房屋所有权初始登记。
本案二审争议焦点为：陈娟行使合同解除权是否已过诉讼时效。
本院认为，《解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《解释》第十五条规定的情形是双方可以履行义务但未能履行，并对解除权行使期限作了规定；第十九条规定的情形则是已经无法履行或者没有履行的必要，对解除权行使期限未作规定。本案中，五洲公司在二审期间仍未取得案涉房屋的所有权初始登记，也即阻却合同完全履行的情形仍存在，故应当认定本案属于《解释》第十九条规定的“因出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记”的情形，本案应当适用《解释》第十九条的规定。《解释》第十九条并未规定行使解除权的期限，故陈娟行使合同解除权并未超过诉讼时效。
综上，上诉人五洲公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8520元，由上诉人五洲公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 牛兆祥
审判员 富建文
审判员 华敏洁
二〇一八年四月九日
书记员 杨雁琳