福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽01民终2755号
上诉人（原审原告）：中国人民解放军福建省军区保障局（原中国人民解放军福建省军区后勤部），住所地福建省福州市铜盘路168号。
法定代表人：陈永银，局长。
委托诉讼代理人：郑惟，福建笃定律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告）：福建省新华技术学校，住所地福建省福州市仓山区鳌头凤岭路26号。
法定代表人：刘炜英，校长。
委托诉讼代理人：黄长清，福建晓晔律师事务所执业律师。
上诉人中国人民解放军福建省军区保障局（以下简称省军区保障局）因与上诉人福建省新华技术学校（以下简称新华学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初1662号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
省军区保障局上诉请求：维持一审判决第一、二、三项；撤销一审判决第四项，改判新华学校支付超合同约定面积使用房屋及场地的占有使用费2667320.19元，和同地段不同价的差额租金760988.25元（按房屋每平方米6.5元/月、场地每平方米2元/月计算），以上共计3428308.44元。事实和理由：一、一审法院认定租赁合同于2016年1月解除，与合同约定不符。本案租赁法律关系的确立涉及三份租赁合同：2010年1月9日新华学校与省军区后勤部签订的《军队房地产租赁合同》，租期五年（2010年1月1日至2015年1月1日），租赁标的涉及仓山区鳌头凤岭路26号、32号房屋及场地（下称：“26、32号租赁合同”）、2012年7月28日新华学校与中国人民解放军福建省民兵装备修理所（以下简称：装修所）因承租鳌头凤岭路26号房屋及场地签订的《房地产租赁合同》（以下简称26号租赁合同），租期三年（2012年8月1日至2015年7月31日）、2012年12月26日新华学校承租鳌头凤岭路20号房屋及场地又与装修所签订的《房地产租赁合同》（以下简称20号租赁合同）,租期三年（2013年1月1日至2015年12月31日）。上述三份租赁合同分别于2015年1月1日、2015年7月31日、2015年12月31日到期，省军区后勤部与新华学校的租赁法律关系因租赁合同期限届满而终止。合同约定：新华学校必须在租赁期满时将所承租的房地产及按本合同约定权属归省军区后勤部的全部财产完好无损地无条件交还省军区后勤部，需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经省军区后勤部同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续。可见，交还租赁房地产是新华学校应尽的合同义务。本案中，没有证据证明新华学校于租赁期满前三个月向省军区后勤部提出继续承租的需求，因此，租赁期满后新华学校就应依约向省军区后勤部交还租赁房地产，而省军区后勤部没有义务通过发函以产生租赁法律关系终止的法律效果。一审法院以租赁合同到期后省军区后勤部未提异议为由，认定双方之间形成不定期租赁关系，与事实不符。省军区后勤部于2016年1月4日在向新华学校发出《关于你校承租省军区仓山白泉庵营区部分空余房地产项目全面停租搬迁事》之前就与新华学校针对收回出租房地产进行了4轮的协商（在《关于你校承租省军区仓山白泉庵营区部分空余房地产项目全面停租搬迁事》中有述及），因此，认定租赁合同到期后省军区后勤部没有提出异议与事实不符。二、一审法院不支持省军区后勤部提出的超合同约定面积使用房屋及场地应支付占有使用费2667320.19元和同地段不同价应补交差额租金760988.25元（按房屋每平方米6.5元/月、场地每平方米2元/月计算）的主张，有失公允。1、认定本案租赁形式为整体出租，与事实不符。三份租赁合同均就出租面积作出明确约定：“26、32号租赁合同”约定的出租范围为房屋2230㎡（其中：26号1080㎡、32号1150㎡）、场地3200㎡（其中：26号600㎡、32号2600㎡）、“20号租赁合同”约定的出租范围为房屋1000㎡、场地6000㎡、“26号租赁合同”约定的出租范围为房屋2645㎡、场地5076㎡，新华学校仅能在合同约定的承租范围内使用租赁房地产，不得超合同约定使用，否则就属违约。故，一审法院认定本案“出租方以整体出租形式向承租方新华学校出租相关场地”与事实不符。2、新华学校超合同约定面积使用房屋和场地已构成违约，省军区后勤部仅要求新华学校支付占有使用费2667320.19元，和同地段不同价的差额租金760988.25元，该主张合理、合法，依法应得到支持。2016年9月，福建省地质工程研究院对涉案房地产进行了测绘，测绘结果显示：新华学校实际占有使用房屋23780.66㎡、场地21539.69㎡，远远超过三份合同约定的总使用面积（房屋5875㎡、场地14276㎡）。新华学校在租赁合同约定承租面积之外，占有使用了省军区后勤部所有的房屋及场地就有义务承担支付占有使用费。因此，省军区后勤部请求按“26、32号租赁合同”约定的租金标准（房屋6.5元/㎡*月、场地2元/㎡*月）计算多占有使用部分的占有使用费合理合法，一审法院不支付省军区后勤部的上述主张有失公允。3、新华学校还应支付同地段不同价租金差额760988.25元。新华学校承租的鳌头凤岭路20号、26号、32号房屋及场地均属福建省军区所有的军队财产，其中仓山区鳌头凤岭路26号房屋及场地分属两份租赁合同（“26、32号租赁合同”和“26号租赁合同”）标的，两份租赁合同定价却不相同。三份合同所涉及的房地产不仅所属地段相同，还同属于一座房地产，其租赁价格应当是相同的，为此，省军区后勤部主张按“26、32号租赁合同”约定的租金标准（房屋6.5元/㎡*月、场地2元/㎡*月）补交差额租金760988.25元亦是合理的，依法应得到支持。
新华学校答辩称，省军区保障局的上诉请求，没有事实和法律依据，请求依法驳回省军区保障局的全部上诉请求。一、中国人民解放军福建省军区后勤部不具有诉讼主体资格。据了解目前已不存在“中国人民解放军福建省军区后勤部”这个主体，其上诉状中也没有记载法定代表人的具体人员及由该法定代表人签字或签章。因此，本案应当由“中国人民解放军福建省军区后勤部”的合法承继单位作为上诉主体，才是适格、合法、有效的。二、新华学校已经向省军区后勤部支付了涉案房屋、场地2016年、2017年租金，有省军区后勤部收取新华学校所支付的租金并开具记载租金内容的票据为证，应当视为省军区后勤部对双方之间仍按原租赁合同持续租赁关系无异议。因此，新华学校不存在非法占用涉案房屋、场地的情形，省军区后勤部在一审诉求腾退诉争房屋及场地与其的收租行为明显自相矛盾，不应予以支持。三、省军区后勤部以所谓超合同约定面积使用房屋及场地诉求新华学校支付占有使用费，以及对已履行的租期以所谓同地段不同价为由诉求补交差额租金，省军区后勤部在二审上诉请求中均擅自增加了一审诉求金额，该上诉请求不仅于法无据，而且诉求也超过有关租金1年诉讼时效的规定。
新华学校上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回省军区保障局的全部诉讼请求。事实和理由：一、省军区后勤部诉请新华学校腾退诉争房屋及场地，恳请依法不予支持。1999年6月21日新华学校与省军区后勤部签订的《租赁原仓山汽车分校房产合同》第二条明确约定租赁时间20年；第六条约定：提前解除合同，对被告的装修投资，租赁期超过十年后按20年折旧率30%给予补偿。2010年1月9日省军区后勤部以应付上级检查为由，要求新华学校与其签订了《军队房地产租赁合同》，但第十五条第三款约定：新华学校为办学需要，意向租赁20年，每五年续签一次。2012年7月28日、12月26日的《房地产租赁合同书》第九条约定：省军区后勤部为了支持新华学校办学需要，同意新华学校意向租赁15年，每3年一签。现省军区后勤部依据应付上级检查而签订的合同，提前要求新华学校腾退诉争房屋及场地，明显不遵守双方约定。新华学校现在校全日制师生一千五百多人，即使现在停止招生，还得需要三年半时间才能完成在校学生学业，如何之大场所无法寻觅。这可是涉及一千五百多个家庭的大事，简单要求新华学校腾房，势必引起上访等社会不安定事件。二、新华学校已经向省军区后勤部全额支付了涉案房屋、场地的2016年、2017年租金，该事实有新华学校提供的省军区后勤部出具的体现2016年、2017年租金票据为证，省军区后勤部收取2016年、2017年租金时没有异议，收款后省军区后勤部提出没有事实和法律依据的反悔，依法不应得到采纳。三、本案按照福建省地质工程研究院的《房屋面积测绘报告》计算租金，缺乏依据。1、省军区后勤部起诉前委托福建省地质工程研究院对诉争房屋及场地进行建筑面积测量，并作出《房屋面积测绘报告》，上述《房屋面积测绘报告》不合法。2、鉴于2012年7月28日、12月26日的《房地产租赁合同书》第九条约定：省军区后勤部为了支持新华学校办学需要，同意新华学校意向租赁15年，每3年一签。故在意向租赁15年期限内，省军区后勤部要求对新华学校经过多年巨大投入建设增加的房屋及场地收取租金，明显有悖2012年7月28日、12月26日《房地产租赁合同书》的约定。鉴于新华学校是省贸促会会属的不要求任何回报的省级重点学校，长期以来承担了社会重要职能，不计回报投入五千多万修建校园，恳请让新华学校继续办学。
省军区后勤部答辩称，一、2010年1月9日签订的《军队房地产租赁合同》已经得到了实际履行。因此，新华学校主张该租赁合同是为应付上级检查，要求省军区后勤部订立的，与事实不符。新华学校提供的《租赁原仓山汽车分校房产合同》不论从标的物的所在地、面积、租金等均与本案无关。二、在租赁合同终止后仍继续占有使用租赁屋，属非法占有。新华学校以向省军区后勤部账户汇款的方式，来推定租赁关系成立，是本末颠倒的逻辑错误。三、福建省地质工程研究所的《房屋面积测绘报告》，应作为计算租金的依据。现租赁合同届满已逾两年多，又面临军队建设需要要收回出租房地产，新华学校就应当及时腾退，而被答辩人在教学场所租赁期限届满已不具备办学条件的情况下仍继续招生，有违诚信，也是对社会极不负责的行为。
省军区后勤部向一审法院起诉请求：1.判令新华学校腾退其非法占用的福州市仓山区鳌头凤岭路20号、26号、32号房屋及场地，并支付非法占用期间的使用费约1188132.6元（按房屋每平方米6.5元/月、场地每平方米2元/月计算，暂计至2016年12月31日止，实际应计算至新华学校腾退之日止）；2.判令新华学校支付超合同约定面积使用房屋及场地的占有使用费2321932.2元及同地段不同价的差额租金713534.5元；3.本案诉讼费由新华学校承担。
一审法院认定事实：2010年1月9日，省军区后勤部与新华学校签订《军队房地产租赁合同》，约定：省军区后勤部将福州市仓山区鳌头凤岭路26号原省军区仓山分校的房屋（建筑面积1080㎡）、场地（面积600㎡）及福州市仓山区鳌头凤岭路32号原省军区通信器材厂的房屋（建筑面积1150㎡）、场地（面积2600㎡）整体出租给新华学校作为办学使用；租赁期限自2010年1月1日起至2015年1月1日止；合同租金总额1250000元，年租金250000元（不含水、电、暖、煤气、设备等费用），其中房屋租金按建筑面积每平方米每月6.5元计算，场地租金按地皮面积每平方米每月2元计算；租赁期内，新华学校不得对所承租房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得省军区后勤部书面同意，费用自理，权属归省军区后勤部所有，租赁期满后或者解除合同时，新华学校应当无偿移交给省军区后勤部；租赁期内，新华学校不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向省军区后勤部提供建设方案，征得省军区后勤部书面同意，费用自理，权属归省军区后勤部所有，租赁期满后或者解除合同时，新华学校应当完好无损地无偿移交给省军区后勤部；新华学校必须在租赁期满时将所承租房地产及按合同约定权属归省军区后勤部的全部财产完好无损地无条件交还省军区后勤部，需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经省军区后勤部同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续；合同适用于除省军区司令部、装备部仓库及职工住宿楼外的院内所属原省军区通信器材厂厂房及水电（变压器及通电线路）生活设施；新华学校为办学需要，意向租赁20年，但必须按照部队房地产租赁的有关规定及原合同的有关条款每5年续签一次等。
2012年7月28日，中国人民解放军福建省军区民兵装备修理所与新华学校签订《房地产租赁合同书》，约定：中国人民解放军福建省军区民兵装备修理所将福州市仓山区鳌头凤岭路26号（南字第1620D坐落）内自有产权旧营房4栋及周围场地（原建筑面积2645㎡，场地面积约5076㎡）出租给新华学校作为办学使用；租赁期限自2012年8月1日起至2015年7月31日止；租赁期内房屋及场地租金自2013年8月起由每年160000元增至每年200000元，以后每年按上一年度租金的3.5%递增；新华学校不得对所承租房屋进行改造、装修或增扩设备，不得在承租的场地上新建和添建永久性建筑物、构筑物，如确实需要，新华学校应事先向出租方书面报告建设方案，经出租方书面同意后方可组织施工，并负责保证安全，否则，由此引起的一切后果由新华学校承担，建设所需费用由新华学校自理，合同期满若新华学校不续租或由于新华学校原因提前终止合同的，新华学校应保证完好无损地将租赁物移交给出租方，合同期满同等条件下，新华学校享有优先承租权；租赁期满后30日内，新华学校必须按时将所承租的房屋（包括自建房屋）及场地完好无损地交还出租方，并保持原有土地界址及围墙，逾期滞留租赁区域内的余物（不含无价值废物）视为新华学校自动放弃所有权，出租方有权处置，新华学校对此无异议；出租方为支持新华学校办学需要，同意新华学校意向租赁15年，每三年一签，双方每三年合同期满后续签租赁合同等。同日，双方签订补充协议，确认中国人民解放军福建省军区民兵装备修理所自2005年8月1日起将福州市仓山区鳌头凤岭路26号（南字第1620D坐落）内自有产权旧式砖混结构营房4栋及周围场地出租给新华学校使用，及新华学校于2005年至2011年期间对上述租赁物进行的整治、修缮、修建系征得中国人民解放军福建省军区民兵装备修理所同意，并将租赁老营房整治图录作为该补充协议附件。
2012年12月26日，中国人民解放军福建省军区民兵装备修理所与新华学校签订《房地产租赁合同书》，约定：中国人民解放军福建省军区民兵装备修理所将福州市仓山区鳌头凤岭路20号场地（面积约6000㎡）出租给新华学校使用；租赁期内场地年租金自2013年起由每年60000元增至100000元，并每年按上一年度租金的3.5%递增，租赁期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止；新华学校不得未经允许对所承租场地进行新建各种永久性建筑物，如确实需要，新华学校应事先向出租方书面报告建设方案，经出租方同意后方可组织施工，并负责保证安全，否则，由此引起的一切后果由新华学校承担，建设所需费用由新华学校自理，合同期满由新华学校原因提前终止合同的，新华学校应保证完好无损地将租赁物移交给出租方；租赁期满后，新华学校必须按时将所承租的场地完好地交还出租方，并保持原有土地界址围墙，逾期滞留租赁区域内的余物（不含无价值废物）视为新华学校自动放弃所有权，出租方有权处置；出租方为支持新华学校办学需要，同意新华学校意向租赁15年，每三年一签，每三年期满续签时，在原合同规定租金基础上另增加租金50000元等。同日，双方签订补充协议，确认中国人民解放军福建省军区民兵装备修理所自2005年8月1日起将福州市仓山区鳌头凤岭路20号原省军区汽车连场地（占地面积近6000㎡，其中房屋建筑面积约1000㎡）出租给新华学校使用，及新华学校于2010年至2012年期间对上述租赁物进行的整治、修缮、修建系征得中国人民解放军福建省军区民兵装备修理所同意，并将租赁老营房整治图录作为该补充协议附件。
2014年6月25日，中国人民解放军福建省军区装备部与省军区后勤部签订移交书，中国人民解放军福建省军区装备部将有关福州市仓山区鳌头凤岭路20号营区、26号营区的租赁项目及所在区域房地产移交省军区后勤部统管，自移交之日起，该处房地产及租赁项目的管理由省军区后勤部负责，因此产生的一切权利义务由省军区后勤部继受。
2016年1月4日，省军区后勤部向新华学校发出通知，要求新华学校于2016年1月15日与其签订所承租项目的终止协议，做好2016年6月底前的搬迁腾退准备等。2016年7月13日，省军区后勤部再次向新华学校发出通知，要求新华学校于2016年9月30日前完成清理搬迁等。上述通知，新华学校庭审确认已收到。
后省军区后勤部委托福建省地质工程研究院对上述租赁房屋及场地面积进行测绘。2016年9月10日，福建省地质工程研究院出具《房屋面积测绘报告》，测绘统计涉讼租赁项目内房屋总建筑面积23780.66㎡，其中原有建筑面积12990.39㎡，新建建筑面积10790.27㎡。2016年10月，福建省地质工程研究院出具《地形测量说明》，测绘统计涉讼租赁项目内场地总占地面积29155.2㎡，其中原有营房占地面积7615.51㎡，新华学校实际使用面积21539.69㎡。
另，新华学校已向省军区后勤部支付了截至2017年的原合同约定租金金额，其中开票内容体现为2016年、2017年租金的款项共计1117557.5元。
一审法院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。新华学校在其与省军区后勤部及中国人民解放军福建省军区民兵装备修理所所签订租赁合同到期后，仍然继续使用租赁物，省军区后勤部未举证证实对此提出异议，应视为双方之间以原租赁合同形成不定期租赁关系。后，省军区后勤部作为租赁合同出租人及权利义务继受人于2016年1月4日向新华学校发出终止协议通知书，要求新华学校限期腾退，新华学校亦庭审确认收到该通知，省军区后勤部有关解除合同的意思表示已生效，故一审法院确认双方之间的不定期租赁合同于2016年1月解除，现省军区后勤部诉请新华学校返还涉讼租赁物，一审法院予以支持。上述不定期租赁期间，双方原租赁合同继续有效，而新华学校已按原合同约定支付了截至2015年12月的租金，省军区后勤部再行诉请新华学校支付该期间房屋及场地使用费无依据，一审法院不予支持。合同解除后，新华学校仍占有使用讼争租赁物，省军区后勤部诉请新华学校按原合同约定以房屋6.5元/月.㎡、场地2元/月.㎡标准支付截至新华学校实际返还租赁物止的原有房屋（建筑面积12990.39㎡）及实际使用场地（占地面积21539.69㎡）使用费合理，一审法院予以支持；其中合同解除当月（即2016年1月）至起诉当月（即2017年4月）的费用共计2040270.64元（12990.39㎡×6.5元/月.㎡×16个月+21539.69㎡×2元/月.㎡×16个月），扣除新华学校已支付的1117557.5元，新华学校还需支付该期间占有使用费用922713.14元。新华学校与省军区后勤部及中国人民解放军福建省军区民兵装备修理所原所签订租赁合同，系双方平等协商后达成，为双方真实意思表示，合法有效，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按合同约定履行。双方租赁合同中约定出租方以整体出租形式向承租方新华学校出租相关场地，新华学校亦已按约支付合同期内租金，现省军区后勤部再行诉请新华学校支付超合同约定面积占有使用费及同地段不同价差额租金无依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决：一、福建省新华技术学校于本判决生效之日起三十日内向中国人民解放军福建省军区后勤部返还坐落于福州市仓山区场地；二、福建省新华技术学校于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军福建省军区后勤部支付截至2017年4月的房屋及场地占有使用费922713.14元；三、福建省新华技术学校按房屋6.5元/月.㎡、场地2元/月.㎡标准向中国人民解放军福建省军区后勤部支付自2017年5月起至本判决第一项中房屋及场地实际交还中国人民解放军福建省军区后勤部之日止的房屋及场地占有使用费（其中房屋建筑面积12990.39㎡、场地占地面积为21539.69㎡）；四、驳回中国人民解放军福建省军区后勤部的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费40697元，由中国人民解放军福建省军区后勤部负担20348.5元，福建省新华技术学校负担20348.5元。福建省新华技术学校负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。
二审另查明，中国人民解放军福建省军区后勤部、福建省军区装备部已于2017年7月整编合并为中国人民解放军福建省军区保障局。原中国人民解放军福建省军区后勤部、装备部及其所属处（办）的所有权利义务自2017年7月起由中国人民解放军福建省军区保障局承担。
根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，鉴于因军队编制体制调整改革，原中国人民解放军福建省军区后勤部的所有权利义务均已由中国人民解放军福建省军区保障局依法承继，故中国人民解放军福建省军区保障局具备诉讼主体资格，是本案适格的当事人。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”及该法第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中。双方当事人订立的三份房地产租赁合同期限届满后，出租人省军区后勤部未作出收回租赁物的意思表示，承租人新华学校亦继续使用租赁物并支付租金，双方构成不定期租赁关系。此后，省军区后勤部于2016年1月4日向新华学校发出通知，要求新华学校于2016年1月15日与其签订所承租项目的终止协议，做好2016年6月底前的搬迁腾退准备等。原审法院据此判令双方之间的不定期租赁合同于2016年1月解除的判决正确。
在本案二审诉讼过程中，经本院现场勘查，省军区保障局和新华学校均对省军区保障局所出示的由福建省地质工程研究院制作的《省军区1661号坐落房地产的租赁情况平面示意图》、《新华创意园房地产租赁平面示意图》和《新华技术学校房地产出租平面示意图》所标示的新华学校实际使用的土地范围及房屋数量没有异议，上述三份测绘图与省军区保障局在本案一审诉讼过程中提交的《房屋面积测绘报告》标示的土地范围及房屋数量一致，因此，原审法院确认的租赁面积正确。本案双方当事人订立的三份房地产租赁合同均未约定单位面积的租赁价格，原审法院据此确认本案系争租赁合同系以整体出租形式由新华学校承租的认定正确。本院依法予以确认。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费74923元，由中国人民解放军福建省军区保障局负担34226元、福建省新华技术学校负担40697元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
审 判 员 李文颖
审 判 员 陈 嘉
二〇一八年四月二十八日
法官助理 刘 奕
书 记 员 段 薇