贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黔01民终4152号
上诉人（原审被告）：熊家英，女，1960年7月2日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：郭文君，贵州北斗星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贵阳荣益商业管理有限公司，住所地：贵州省清镇市金清大道168号凤凰栖熙街53号。
法定代表人：杨世典，该公司总经理。
委托诉讼代理人：詹婧，北京盈科(贵阳)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭英，北京盈科(贵阳)律师事务所律师。
上诉人熊家英因与被上诉人贵阳荣益商业管理有限公司（以下简称贵阳荣益公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院(2016）黔0181民初2339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
熊家英上诉请求：1、请求撤销一审判决,发回重审或者依法改判;2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院认定的租金不准确。本案租金应从2015年10月1日起计算到2016年8月上诉人搬离时止，并扣除被上诉人同意延长一个季度免租期和减免3个季度租金。二、诉争房屋一直有质量问题，造成上诉人根本无法经营，才没有支付租金，所以不应当支付违约金，且一审认定违约金的时间段也不准。三、本案上诉人一审提起的反诉一审法院没有审理，侵害了上诉人的权益。后熊家英明确上诉请求为：请求法院判决其只支付56556元的租金，不承担违约金。
贵阳荣益公司辩称，一审判决认定事实清楚,适用法律正确,从2014年9月1日起计算租金计算正确，请二审法院驳回上诉,维持原判。
贵阳荣益公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方签订的《租赁合同》及其附件；2、判令被告支付欠缴租金（含管理费）107950.5元；3、判令被告支付欠缴租金（含管理费）的违约金25382.24元[自2015年6月1日被告欠缴租金（含管理费）之日起算，暂计算至2016年11月9日，最终金额以被告实际支付完毕租金（含管理费）之日为准）]；4、判令被告返还租赁房屋、恢复房屋原状；5、判令被告承担本案诉讼费、保全费。
一审法院认定事实：2014年6月1日，贵阳荣益公司（承租人）与贵阳仁泰投资发展有限公司（出租人，以下简称：贵阳仁泰公司）签订《时光贵州一期物业整体租赁合同》，约定贵阳仁泰公司将其所有的位于清镇市××大道与××花××道交汇处的时光贵州一期商铺租赁给贵阳荣益公司，租赁面积21446.94平方米（双方约定以实际测量为准），租期为8年（2014年6月1日—2022年5月31日）。双方在合同的第5.6条、6.2.3条对承租人的转租权进行了约定。2014年7月2日，原告贵阳荣益公司（甲方）与被告熊家英（乙方）签订《时光贵州租赁合同书》（以下简称：租赁合同），约定原告将其通过《时光贵州一期物业整体租赁合同》取得承租权及统一经营管理权的“时光贵州”项目G-（-1）-6、G-（-1）-7商铺租赁给被告熊家英，计租面积为98.36平方米，租期为五个租约年（自计租日开始计算：2014年8月31日-2019年8月30日），装修免租期为2014年7月1日至2014年8月30日；约定租金计算方式为：第一个租约年每月4180.3元、第二、三个租约年每月6885.2元，第四个租约年每月7377元、第五个租约年每月7868.8元，其中包含综合管理费15元/月/平方米。双方在租赁合同中第八条约定，乙方应向甲方支付履约保证金13770元并约定合同终止后30日内，如不存在本协议第二十三条第3项规定情形的，履约保证金余额（如有）无息退还，甲方或物业（商业）管理公司有权从履约保证金相应扣除乙方欠付的租金或物业（商业）管理费；第二十三条“违约责任”约定：“4、双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。”、“5、乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方或物业管理公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履约违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同”；第二十五条约定“1、本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方。该等期限为本合同项下该房屋之交还期”。被告熊家英于2014年5月9日向原告贵阳荣益公司缴纳了履约保证金13770元、2014年6月25日支付第一季度租金及管理费20655.6元，贵阳荣益公司向熊家英交付了所租门面，熊家英经营管理至今，未向贵阳荣益公司支付过租金。
原告贵阳荣益公司分别于2015年4月24日、12月14日、2016年5月20日、2016年6月29日向被告熊家英发出《关于支付时光贵州租金的通知》、《催款函》催收租金，所邮寄邮件均由熊家英本人签收。另，法院依法于2016年12月22日向熊家英送达了该起诉状。庭审中，原告明确其计算被告欠付租金金额时已预先将被告缴纳的履约保证金抵扣；原告另提交熊家英欠租明细表，载明自2014年9月1日起至2016年10月31日，在扣除熊家英所缴纳的履约保证金与租金后，熊家英欠付租金共计107950.5元、应支付违约金25382.24元（违约时间从2015年6月1日履约保证金扣减完毕之后起算，至2016年11月9日），法院核算后，金额与原告所计一致。
一审法院认为,被告熊家英与原告贵阳荣益公司签订租赁合同，约定原告向被告出租房屋（商铺），被告向原告支付租金，在原、被告之间成立房屋租赁合同关系，该合同系双方真实意思表示，对各方均具有法律约束力。双方应依照合同约定，履行各自义务。在原告向被告交付房屋后，被告未按约定支付租金，已构成违约，应承担违约责任。被告欠付租金的行为符合双方在合同第23条第5项约定的合同解除条件，原告据此享有解除该合同的权利，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，原告负有就解除合同事宜通知被告的义务，合同亦在通知到达对方时解除，本案中原告未提交证明其已就相关事宜通知被告，但考虑到原告在向一审法院提交的民事起诉状中已经提出解除合同及其附件的诉请，一审法院亦依法于2016年12月22日向熊家英送达了该起诉状，可视为原告已履行了通知义务，该合同及附件已于2016年12月22日解除，故对原告要求解除该租赁合同及附件的诉请，不再判令解除；对原告要求判令被告支付欠缴的租金（含管理费）107950.5元的诉请，具有事实和法律依据，予以支持；对原告要求判令被告支付欠缴租金（含管理费）的违约金25382.24元[自2015年6月1日被告欠缴租金（含管理费）之日起算，暂计算至2016年11月9日]，最终金额以被告实际支付完毕租金（含管理费）之日为准的诉请，对原告主张的2015年6月1日至2016年11月9日期间的违约金，与本案查明的一致，符合双方约定，予以支持，对原告主张的剩余部分违约金，因其诉请金额不明确，不予支持；对原告要求判令被告返还租赁房屋的诉请，因租赁合同已解除，被告应负担向原告返还所租房屋的民事责任；对原告要求被告恢复房屋原状的诉请，原告在本案中并未提交证据证明房屋的“原状”，属诉请不明，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告熊家英于本判决生效之日起十日内向原告贵阳荣益商业管理有限公司支付欠付的房屋租金107950.5元并支付违约金25382.24元；二、被告熊家英于本判决生效之日起十日内将所租赁的位于贵州省××镇市“时光贵州”项目G-（-1）-6、G-（-1）-7号商铺返还给原告贵阳荣益商业管理有限公司；三、驳回原告贵阳荣益商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2966元，由被告熊家英负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。熊家英申请证人周某出庭作证，拟证明诉争房屋有严重质量问题，一审提交的双方对减免约定的单据是真实的。周某陈述:“我是熊家英店里的员工,熊家英的店进驻时,附近的店大多没有装修好,但由于周围都是炒菜馆子,且排烟系统不好，造成我们店里的烟雾很大,严重影响店的经营。房屋漏水也特别严重,造成我们的货很多都坏掉了,对装修也造成了破坏，房屋的卫生也不好。此外当时时光贵州还在搞建设，都很影响客流量。对方承诺给我们免租期的单子是真实的”。被上诉人发表质证意见认为，对于证人证言不予认可，不属于新证据，证言有矛盾之处，房屋的质量问题也须经过专业的鉴定机构认定，证人与上诉人有利害关系，证明力较小。经二审审理查明的其余事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同系双方真实意思表示，具有法律约束力，双方均应依约履行各自义务。关于上诉人提出由于被上诉人迟延交付房屋，租金应由2015年10月1日起计算至2016年8月上诉人搬离时止，并扣除一个季度免租期和减免3个季度租金的主张，上诉人并未对其主张的被上诉人迟延交付房屋或者上诉人提前搬离的事实提交证据予以证明，故对该主张，本院不予采纳。至于上诉人一审提交的免租期表，因该表上并无被上诉人签章确认，且双方均表示并未对免租期达成合意，故免租期表不能作为减免上诉人所欠付租金的依据。因此对于上诉人的上述主张本院不予支持。一审判决上诉人向被上诉人支付2014年9月1日起至2016年10月31日期间尚欠的房屋租金107950.5元并无不当，本院予以维持。
对于被上诉人诉请的违约金，根据上诉人提交的房屋照片以及双方协商减免租金的过程可以相互印证，诉争房屋的确存在一定的瑕疵，双方亦对此进行过协商。故本院综合考量被上诉人的实际损失、双方当事人的过错程度以及本案合同履行情况等因素，依据公平原则，对被上诉人诉请的违约金不予支持。
对于上诉人认为其在本案一审中提起了反诉，法院未予处理侵害其权利的主张,经本院查阅一审卷宗和开庭笔录，并未有上诉人在一审中提起反诉的证据和记录。在二审中，上诉人陈述其在一审庭后提出的反诉请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，即使其在庭后提起过反诉请求，也超过了法定期限，因此其上述主张本院不予采纳。
综上所述，熊家英的上诉请求部分成立；本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第二百三十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持贵州省清镇市人民法院(2016）黔0181民初2339号民事判决第二项；
二、撤销贵州省清镇市人民法院(2016）黔0181民初2339号民事判决第三项；
三、变更贵州省清镇市人民法院(2016）黔0181民初2339号民事判决第一项为：熊家英于本判决生效之日起十日内向贵阳荣益商业管理有限公司支付欠付的房屋租金107950.5元；
四、驳回贵阳荣益商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2966元，由熊家英承担2401元，由贵阳荣益商业管理有限公司承担565元；二审案件受理费1719元，由熊家英承担1151元，由贵阳荣益商业管理有限公司承担568元。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 珑
审 判 员 韦 娟
审 判 员 唐有临
二０一七年十月二十三日
法官助理 陶海峰
书 记 员 皮宇洁