陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕01民终8344号
上诉人（原审原告）交通银行股份有限公司西安城南支行。
法定代表人罗晓东，该支行行长。
委托代理人杨云涛，陕西国友律师事务所律师。
委托代理人金恩宇，陕西国友律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）卜余霞。
被上诉人（原审被告）卜军华。
被上诉人西安金辉房地产开发有限公司。
法定代表人林茂祺，该公司董事长。
上诉人交通银行股份有限公司西安城南支行因与被上诉人卜余霞、卜军华、西安金辉房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初1571号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年4月1日，交通银行股份有限公司西安城南支行（乙方、贷款人即抵押权人、以下简称“交通银行城南支行”）与卜余霞（甲方、借款人即抵押人）、西安金辉房地产开发有限公司（丙方、保证人、以下简称“金辉公司”）签订《个人房产抵押贷款合同》（以下简称“抵押贷款合同”），约定：交通银行城南支行向卜余霞发放贷款人民币73万元整，用于卜余霞支付购买位于西安市××新区××以南融侨·曲江观邸第22幢1单元14层11403号房屋的购房款。贷款期限300个月，自2011年4月1日至2036年4月1日，自放款日起计，按月还款，还款方式为等额本息还款法。贷款利率为年利率6.6%，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。还款日为每月5日，宽限期为3天，自各期还款日的次日起算。甲方违反本合同的约定，乙方有权停止发放贷款，并单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按合同约定用途使用贷款的，乙方有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。逾期贷款的罚息=罚息利率×逾期本金金额×逾期天数，逾期天数从应还款日当日计算至实际还款日前一日。
该笔借款的担保方式有卜余霞提供的抵押担保以及卜军华、金辉公司提供的连带责任保证。关于抵押担保，按照《抵押贷款合同》约定，卜余霞以其位于西安市××新区××以南融侨·曲江观邸第22幢1单元14层11403号房产的全部权益抵押给贷款人，抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它相关费用。甲方应在本合同签订后立即向有关登记机关办理抵押登记手续，并在登记手续办妥后将抵押登记证明文件正本交乙方保管。2014年9月9日，卜余霞在西安市房屋管理局办理预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案手续，将融侨·曲江观邸22幢1单元14层11403号房抵押给交通银行城南支行，抵押登记备案号：市房预抵字201409822642号。关于金辉公司的连带责任保证，《抵押贷款合同》明确约定：丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用。甲方未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，丙方应按乙方的要求立即支付甲方的全部到期应付款项。甲方取得第二十三条约定房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除。但在乙方取得取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款项仍承担保证责任。关于卜军华的连带责任保证，2011年4月1日交通银行城南支行与卜军华签订《保证合同》，约定：卜军华对卜余霞《抵押贷款合同》项下贷款本金人民币73万元承担连带保证责任。债务人未按时足额偿还全部或部分贷款、融资款本金或债权人垫付款项或相应利息时，保证人应无条件地向债权人立即支付债务人的全部到期应付款项。保证人同意：主合同同时受债务人或第三方提供的抵押或质押担保的，债权人有权自行决定行使权利的顺序，债权人有权要求保证人立即支付债务人的全部到期应付款项而无需先行行使担保物权，债权人放弃担保物权或其权利顺位或变更担保物权的，保证人仍按本合同承担保证责任而不免除任何责任。2011年6月14日，交通银行城南支行按《抵押贷款合同》约定向卜余霞发放贷款人民币73万元。同年7月5日，卜余霞开始偿还贷款，2014年10月5日起卜余霞未按照合同约定偿还贷款，截至2016年10月5日，卜余霞已还贷款本金73822.50元、利息233029.22元，尚欠贷款本金656177.50元、利息2679.39元。2016年11月8日，交通银行城南支行通过邮寄、张贴等方式分别向卜余霞、金辉公司送达《催款通知书》、《交通银行个人逾期贷款履约代偿通知书》。另查明，被告金辉公司于2013年8月15日进行公司名称变更登记，变更前公司名称为西安融侨房地产开发有限公司。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，交通银行城南支行与卜余霞、金辉公司签订的《抵押贷款合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方应按约履行。该合同签订后，交通银行城南支行按约向卜余霞发放了贷款，履行了合同义务，卜余霞未能按约定偿还借款本息，构成违约，根据合同约定，交通银行城南支行有权提前收回贷款并要求卜余霞按照合同约定支付利息、罚息。现交通银行城南支行要求卜余霞立即偿还贷款本金、利息、罚息及自2016年10月6日起至全部债务清偿之日的利息、罚息的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于交通银行股份有限公司西安城南支行主张对西安市××新区××以南融侨·曲江观邸第22幢1单元14层11403号房屋的处置价款享有优先受偿权一节，该院认为，系争房产上设立的预抵押登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，交通银行城南支行并未取得他项权利证书，虽然办理了预抵押登记，但预抵押登记只是一种预告登记，预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，因此，在未办理房屋抵押权设立登记之前，交通银行城南支行对系争房屋并无现实的抵押权，其主张对系争房产的处置价款享有优先受偿权之诉讼请求，于法无据，该院不予支持。关于交通银行股份有限公司西安城南支行主张卜军华、金辉公司承担连带担保责任一节，《保证合同》明确约定卜军华为卜余霞在《抵押贷款合同》项下的贷款73万元提供连带责任保证，保证范围为合同一项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。卜余霞未按时足额偿还全部或部分贷款、融资款本金或债权人垫付款项或相应利息时，卜军华应向交通银行城南支行立即支付卜余霞的全部到期应付款项。《抵押贷款合同》明确约定金辉公司为本合同项下贷款提供连带保证责任，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及交通银行城南支行实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。以上条款对卜军华、金辉公司的保证责任约定明确，交通银行城南支行有权直接要求卜军华、金辉公司在其保证范围内承担连带保证责任。因交通银行城南支行对西安市××新区××以南融侨·曲江观邸第22幢1单元14层11403号房屋并无现实的抵押权，故金辉公司认为交通银行城南支行应以该抵押房产优先受偿，不足部分由其与卜军华一起承担补充清偿责任的抗辩理由不能成立，该院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、一百七十六条规定，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条规定，判决：一、被告卜余霞于本判决生效后十日内向原告交通银行股份有限公司西安城南支行偿还本金656177.50元、利息2679.39元、罚息19.51元，并按照合同约定支付自2016年10月6日起至实际清偿债务之日的利息、罚息；二、被告卜军华、西安金辉房地产开发有限公司对被告卜余霞上述债务承担连带清偿责任，卜军华、西安金辉房地产开发有限公司承担保证责任后对卜余霞享有追偿权；三、驳回原告交通银行股份有限公司西安城南支行其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10389元，减半收取计5194.5元，由被告卜余霞、卜军华、西安金辉房地产开发有限公司共同负担（此款原告已预交，三被告在给付上述款项时一并向原告支付）。
宣判后，交通银行股份有限公司西安城南支行不服，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人对于本案涉及房屋应当享有优先受偿权。故请求：1、依法撤销原判第三项，改判上诉人对刘宇宁购买的位于西安市××新区××以南融侨曲江观邸第22幢1单元14层11403号房产房屋处置价款享有优先受偿权；2、本案上诉费用由被上诉人承担。
卜余霞、卜军华答辩称，上诉人认为我们有优先受偿权。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
西安金辉房地产开发有限公司经本院依法传唤未到庭应诉亦未提交书面答辩意见。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实。
本院认为，交通银行股份有限公司西安城南支行与刘宇宁、西安金辉房地产开发有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方均应按约履行。合同签订后，交通银行股份有限公司西安城南支行依约发放了借款，卜余霞未按约定还款，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于交通银行股份有限公司西安城南支行上诉主张的优先权问题，因交通银行股份有限公司西安城南支行仅就本案抵押办理了《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记》，未取得《他项权利证书》，该抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，其所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。故交通银行股份有限公司西安城南支行并不享有优先受偿权。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10389元，由交通银行股份有限公司西安城南支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨柳
审 判 员 罗怡
代理审判员 孙哲
二〇一七年七月二十一日
书 记 员 王敏