湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)湘07民终136号
上诉人(原审原告)：郭平清，女，1955年6月16日出生，住湖南省临澧县。
上诉人(原审原告)：季红，女，1984年12月10日出生，住湖南省长沙市天心区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：郭青云，湖南经卫律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：国网湖南省电力有限公司临澧县供电分公司，住所地湖南省临澧县。
负责人：彭光明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：辛建国，男，1970年12月9日出生，住湖南省临澧县，该公司副经理。
委托诉讼代理人：吴恒山，湖南朝阳律师事务所律师。
上诉人郭平清、季红因与被上诉人国网湖南省电力有限公司临澧县供电分公司（以下简称临澧供电公司）返还原物纠纷一案，不服湖南省临澧县人民法院（2017）湘0724民初334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭平清、季红的委托诉讼代理人郭青云，被上诉人临澧供电公司的委托诉讼代理人辛建国、吴恒山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
郭平清、季红向一审法院起诉请求：判令临澧供电公司返还临澧县安福镇文化街**号**栋*层**号房屋（以下简称104房）。
一审法院认定事实：临澧供电公司的前身系湖南省常德电业局临澧电力局（以下简称临澧电力局）、湖南省临澧电力局。1986年和1988年，公司在单位院落东侧修建3单元4层24套结构的步梯房2栋，1号旧楼和2号新楼按先南后北顺序修建，前后间隔排列。
季红的父亲季益明（又名季一明，1944年4月23日出生）、母亲郭平清均系临澧供电公司退休职工，其工作年限分别为1980年至2004年、1982年至2005年。季益明夫妇经公有住房分配取得2号新楼2单元1楼104房的居住权。
1988年起，国务院在全国城镇范围内分期分批推行住房制度改革。1991年6月7日，国务院下发《国发<1991>30号通知》，载明：“职工购买公有住房，在国家规定住房面积以内，实行标准价，购房后拥有部分产权，可以继承和出售；超过国家规定住房标准的部分，按市场价计价。职工拥有部分产权的住房，五年后允许出售，原产权单位有优先购买权，售房收入扣除有关税费后的所得，按国家、集体、个人的产权比例进行分配。”1993年6月8日，常德市人民政府下发《常政发<1993>7号通知》，载明：“凡家住本市城区，具有本市城区正式户口的职工，以户为单位，可按优惠政策购买一套公有住房，但以下情况除外：在本市城区有私房且人均使用面积达到10平方米以上的……一次性购房优惠：职工购买公房时给予所购房屋标准价20%的一次性优惠。职工按优惠政策购买的住房，在付清房款后，由政府房产管理部门发给产权证，可以继承，3年后允许按照房产交易管理规定通过房屋交易市场出售，在同等条件下，原产权单位有优先购买权，售房收入扣除有关税费后的增值部分，80%归售房者个人，20%归原产权单位；因特殊情况需退房的，只能按原购房价退回给原产权单位。”1993年11月8日，临澧县人民政府（以下简称临澧县政府）下发《临政发<1993>14号通知》，其主要内容与《常政发<1993>7号通知》一致，并载明：“优惠购买面积最高控制标准为：地师级130㎡、县处级100㎡、科级85㎡、一般干部职工75㎡。产权单位的职工对所住公房享有优先购买权，职工所购住房3年后可以通过房产交易市场出售，原产权单位享有优先购买权。”
1993年9月30日，临澧电力局向季益明开出“季一明一次性交款5405.15元”发票。1993年11月30日，经临澧县城镇住房制度改革领导小组办公室（以下简称临澧房改办）鉴证，产权单位临澧电力局（甲方）与购房人季益明（乙方）签订《出售合同》，载明：根据《临政发<1993>14号通知》精神，甲方同意向乙方出售公有住房一套，双方协议如下：一、房屋坐落在临澧县城关镇（现更名为“安福镇”）**号**栋**层**号，系2室1厅成套住宅，实测建筑面积54.71㎡，房价总额为陆仟柒佰伍拾陆元（6756元）。二、购房款以一次性付款方式支付，按付款优惠规定于1993年10月7日付清房款5405元，之后由房地产管理部门颁发产权证。三、乙方购房后可以继承，3年后出售的，需经甲方同意在房产交易市场出售。售房收入扣除有关税费后，其增值部分的20%、80%分别归甲、乙所有。四、购房后，室内维修及装饰由乙方自理，在施工过程中不得影响建筑主体结构和整体色彩，公用部分维修按《临政发<1993>14号通知》执行。1993年12月5日，临澧产权所向季益明核发**第**号《房屋所有权证》，载明：所有权人：季一明，所有权性质：私产，房屋坐落：临澧县城关镇**号，地号：**，房屋状况：幢号**；房号**；建筑结构“砖混”；建筑面积54.71㎡。
1994年7月18日，国务院下发《国发<1994>43号决定》，载明：“（二十一）明确产权：职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有；职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有；职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承，产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定；职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，原售房单位在同等条件下有优先购买权和租用权。（二十七）做好与原有售房政策的衔接：已出售的公有住房均须按照售房当年的售价占成本价的比重明确个人拥有的产权比例；经购房人同意也可按成本价补足房价款及利息后，原购住房产权归个人所有。”1995年起，临澧县政府向季益明在内的多名临澧电力局职工核发用地项目名称为“私房集资联建”的《乡镇个人建房用地许可证》。此后，临澧电力局部分职工先后分三期在原临澧县原种场（位于临澧电力局院落的北面）修建私房47栋。其中，季益明的自建私房距离2号楼近100米。
1996年5月15日，临澧房改办下发《临房改<1996>2号通知》，载明：我县1993年出台的优惠售房政策与《国发<1994>43号决定》存在需要衔接的地方，根据《临政发<1995>20号通知》及《临房改<1996>1号通知》，现将新老售房政策衔接的有关事项通知如下：“一、关于产权比例处置：个人和单位各自拥有的产权比例为49:51，各产权单位已售公房必须于6月30日前由单位组织携带个人优惠售房产权证，统一到房改办加盖产权比例划分专章。在产权比例划分前，已购房户按（1995）20号文件精神，补交差价款拥有全部产权的，7月1日前可到房改办重新办理有关手续。二、关于已售房屋处置：已售住房按发证时间计算，5年后方可进入市场；未达到规定年限，个人只能按原价将房屋退回原产权单位，由房改办按规定程序重新组织出售或单位出租，不得私自出售、出租。”1997年起，1、2号楼其中的24户根据《临房改<1996>2号通知》向临澧电力局交纳剩余房款后，取得所购房屋的完整产权。1997年3月4日，后勤办出具内容为“季益明原住房已交钥匙，请退原房款伍仟肆佰零伍元壹角伍分整”的说明。当日，郭平清在临澧电力局开出的转账支票上签名确认收到退房款5405.15元。季益明腾退104房后，举家搬迁至靠近104房的自建房。1997年4月，临澧电力局下发《临电生活<1997>10号规定》，载明：“一、职工已购买的住房，其产权按有关规定执行，所有购（租）房户必须服从本局的统一管理；……五、因自建私房，已购房户的原购住房只能原价退还单位，不得私自买卖、自由转让及出租他人。”
1997年6月16日，临澧县房地产管理处就季益明在临澧县**号新建的**间**层主屋（建筑面积**㎡）及**间**层小屋（建筑面积**㎡）核发《房屋所有权证》。
2013年7月17日，临澧电力局更名为国网湖南省电力公司临澧县供电分公司。2014年3月17日，季益明因病去世。
2016年8月31日，临澧县委办公室和临澧县政府联合下发《临发<2016>28号通知》，明确下列工作目标：2016年完成四季红、道水河南岸、人民街南、人民街北四个片的入户调查工作，优先完成县城规划区D级危房改造、道水河南岸、四季红片区以及与部分重点建设项目相关的房屋征收。2017年1月7日，临澧县政府下发《临政函<2017>3号决定》，载明：征收范围：梅溪棚户区改造项目位于安福镇文化街社区，东至梅溪村，西至电力局，北至朝阳东街，南至文化街。《电力局征收补偿价值测算表》显示：4-104职工宿舍，原：季一明，现：仓库，南北朝向，层高3.1，院落：有，房屋面积75.45㎡，房屋单价2930元/㎡,房屋价值221068元，装饰装修价值14980元，搬迁费2000元，临时安置费2400元，选择货币补偿奖44214元，按时腾房奖18000元，提前签约奖10000元，评估总价值312663元。2017年2月16日，郭平清在临澧供电公司的谈话人颜永雄、罗兴吾送达的《谈话记录》上签名确认下列内容：1、服从组织决定，遵守《国家电网公司员工奖惩办法》，发挥好表率作用；2、依法确定房主的原则：事实交易原则；3、对有证退房户给付5万元/户的补偿；4、若由上级主管机构或司法部门处理，则放弃5万元/户的补偿。
一审法院认为，本案争议焦点为季益明是否系案涉房屋的实际所有权人。一、从案涉房屋买卖的政策背景分析。季益明在全国城镇住房制度改革背景下，基于国有企业的职工身份及福利购房的特定条件，以标准价而非市场价购买公有住宅，对所购房屋仅享有部分产权。产权登记部门核发的房屋所有权证上记载内容与真实状态不符，形式上系季益明个人所有，实质上系其与临澧供电公司按份共有。季益明购房后未按市场价补交价款取得完整产权，且因自建私宅落成而丧失福利购房资格。二、从案涉房屋买卖的合同效力分析。尽管季益明与临澧电力公司未签订书面房屋回购合同，根据季益明夫妇实施的搬迁、退房、收款的让与行为，结合临澧电力公司做出的全额退款、收房公用的受让行为，可以认定双方成立合法有效的房屋回购合同关系，未办理不动产转移登记不影响合同的效力。郭平清、季红既未举证证明其受单位胁迫违背真实意思表示出让案涉房屋，亦未在法定除斥期间1年内行使撤销权，故房屋回购合同不具备可撤销情形。郭平清以实施未经季益明同意出让房屋的无权处分行为为由，主张房屋回购合同无效，缺乏事实及法律依据，不予支持。三、从案涉房屋产权证书的证据力分析。虽然不动产登记簿是物权归属和内容的根据，但是其仅具有推定的证据力，不具有绝对的证据力。在不动产登记薄的记载内容与真实状况不符时，应根据不动产物权变动的基础法律关系确定物权的归属。临澧电力公司就依法成立并实际履行的房屋回购合同，享有对案涉房屋直接支配和排他的完整物权。临澧电力公司作为房屋真实所有权人，享有要求出让方履行办理不动产转移登记的权利。四、从案涉房屋物权纠纷的形成时间分析。物权纠纷虽然不适用诉讼时效制度，但两原告及季益明自1997年腾退房屋并实际交付公司用作仓库后，20年期间内既未以房屋所有权人身份收取租金，亦未积极行使与占有、使用、收益、处分相关的其他权利。案涉房屋纳入棚改征拆范围后，郭平清最初以退房户身份认可收取补偿金50000元，转而以产权人身份提起返还原物之诉，其行为明显违反民事活动诚实守信原则。案涉房屋的登记户主季益明不享有房屋所有权，该房产并非季益明的遗产，郭平清、季红对案涉房屋不享有财产权益，对其要求临澧供电公司返还房屋的诉讼请求不予支持。判决：驳回郭平清和季红要求临澧供电公司返还季益明名下的位于临澧县安福镇**号**栋**层**号住宅的诉讼请求。案件受理费4840元，由郭平清和季红负担。
郭平清、季红上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：郭平清、季红起诉的前提是涉案房屋权属无争议，主要依据是**第**号《房屋所有权证》和1997年6月16日临澧县房地产管理处核发的《房屋所有权证》。临澧供电公司没有提起反诉，仅在答辩时提出涉案房屋所有权具有争议，且未提交反证，本案并非房屋所有权确认之诉，一审应告知临澧供电公司另案提起房屋所有权确认之诉，并裁定中止本案诉讼，待房屋所有权争议审结后，恢复诉讼。现一审根据临澧供电公司的答辩意见确认涉案房屋所有权归属显失公平，程序违法。
临澧供电公司辩称，1、郭平清、季红上诉要求纠正一审程序违法，而没有要求对一审判决实体内容审查改判，二审中只能审查一审程序问题。郭平清、季红把本案作为两个案件，一个是确认之诉，另一个是返还原物之诉，并主张返还原物之诉要以确认之诉审结为依据，但一审法院在审理时已询问是否增加确认之诉，郭平清、季红明确表示不增加，现在却以此要求发回重审，请求法院依法处理。2、涉案房屋当年登记在季益明名下是事实，其与临澧供电公司建立房屋回购合同关系也是事实，双方退房退款后20多年没有争议。退房退款是设立、变更、终止民事权利义务的有效法律行为，这与物权法不发生冲突，不能因为没有办理变更登记就确认原登记人享有所有权。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，2017年10月31日，国网湖南省电力公司临澧县供电分公司经核准变更名称为国网湖南省电力有限公司临澧县供电分公司。
本院认为，郭平清、季红诉请返还原物的前提是其享有相应的物上请求权，在本案中需确认郭平清、季红是否为房屋所有权人。一审在审理时依法审查房屋所有权，是对本案基础法律关系的审查，并未超过郭平清、季红的诉讼请求范围。
季益明通过房改购得涉案房屋，并经临澧产权所登记核发了房屋所有权证，依法取得房屋所有权。嗣后，郭平清与临澧供电公司达成了房屋回购的合意，并由临澧供电公司向郭平清退还了购房款，季益明、郭平清将房屋交付临澧供电公司，但未办理所有权转移登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，涉案房屋因未办理变更登记，未发生物权变动效力。但根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，未办理物权登记，不影响合同效力，故郭平清、季红主张房屋回购合同未经登记不成立的上诉理由，本院不予支持。因季益明、郭平清退房后，房屋已由临澧供电公司实际占有使用多年，临澧供电公司基于房屋回购合同，并通过季益明、郭平清的交付行为，取得涉案房屋占有，系有权占有。而返还原物是权利人请求无权占有不动产或者动产的人返还该物。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，权利人只能向现时的无权占有人请求返还原物，临澧供电公司基于回购行为对房屋的占有具有合法性、正当性。至此，季益明虽登记为房屋所有权人，但其继承人郭平清、季红无权向临澧供电公司主张返还。
此外，临澧县人民政府于2017年1月7日就梅溪棚户区改造项目作出征收决定后，本案双方当事人均未在规定期限内对该征收决定申请行政复议或提起行政诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，涉案房屋所有权自征收决定送达时转移，郭平清、季红的房屋所有权已消灭，其不再享有权益，故对郭平清、季红的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，郭平清、季红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4840元，由郭平清、季红负担。
本判决为终审判决。
审判长 钟科见
审判员 于 琇
审判员 朱晨辉
二〇一八年四月十日
书记员 万 钰