浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第2564号
上诉人（原审被告）：陈书庆。
上诉人（原审被告）：陈书杰。
上诉人（原审被告）：陈福雷。
上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州香缇湾大酒店有限公司。
法定代表人：董其豹。
上述四上诉人共同委托代理人：何钰萍，浙江金道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州中荷城市资源科技发展有限公司。
法定代表人：陈迪民。
委托代理人：徐卫跃，浙江斯玛特律师事务所律师。
上诉人陈书庆、陈书杰、陈福雷、杭州香缇湾大酒店有限公司（以下简称香缇湾公司）因与被上诉人杭州中荷城市资源科技发展有限公司（以下简称中荷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2014）杭西民初字第2094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月15日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年7月22日，中荷公司（2012年3月23日至2012年8月23日期间曾变更企业名称为杭州城市发展大厦有限公司）取得建设工程规划许可证，在杭州市西湖区三墩镇虾龙圩村建设杭州中荷资源科技中心大楼一幢（后曾更名为城市发展大厦），规划面积为50552平方米。
2011年3月31日，中荷公司作为出租方（甲方），陈书庆、陈书杰、陈福雷作为承租方（乙方）共同签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：甲方将其所有的位于西湖区古墩路707号城市发展大厦的房屋出租给乙方改造作餐饮使用，该房屋的建筑面积暂估约为4600平方米，楼层为五楼，最终面积以合同附件为准；租赁期限为十周年，2011年5月20日前的任何一天均可交房，具体由甲方书面通知乙方为准，首期租金交房之日三日内付清；自乙方接收房屋之日起三个月为免租期，在免租期内，乙方无需支付租赁费用；双方议定租金为2.05元／平方米／天，并执行第三年起每年租金递增5%的比例；租金按六个月为一期支付，按先付后使用原则，以期为单位，每期租金乙方提前六个月支付给甲方；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日按应付月租金的3%向甲方支付违约金，如乙方逾期七日，经甲方催告后，十日内仍未支付的，则甲方有权解除本合同，并要求乙方承担9.1条约定之违约责任，且按8.3条款乙方交还所租房屋给甲方；租赁期内物业管理等费用由乙方承担，并按物业管理公司的物业管理合同履行，物业管理合同每两年一签；甲方承担天然气的容量费，分户及安装乙方承担费用；租赁期满后或其他原因终止租赁解除合同，乙方应在十日内将承租的房屋及设施在正常状态下交还甲方，如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解下，均视为放弃，由甲方处置，装饰装修方面采用“能移动的带走，不能移动的则留下”的原则（8.3条款）；甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，则视为违约，双方同意违约金的计算方式为：甲方违约赔付乙方①违约时双方经有资质评估公司评估后的乙方投资装修残留价值、②违约金：违约时当年的一年的年租金，乙方违约赔付甲方：①违约时当年的一年的年租金、②违约金参照本合同8.3条款乙方将租赁房屋交还甲方（9.1条款）；乙方同意支付甲方租赁押金共计人民币80万元，押金的支付日期为2011年4月6日；鉴于本合同是乙方以个人名义和甲方签订，甲方承诺在乙方办理政府审批时需要甲方予以配合时，甲方无偿予以配合，乙方如以公司形式签约申领营业执照，则房屋租赁合同乙方签约人以无限责任担保本租赁房屋的经营人，但本合同约定的双方的主体不予以改变；等等。另，双方在该合同中还特别约定：因乙方经营及场所布局的整体需要，乙方要求甲方对所出租房屋的局部区域进行临时搭设，如甲方同意，临时搭设投资由甲方承担，其搭设面积乙方使用租金不变，甲方按消防要求搭设施工，乙方验收甲方配合。上述合同签订后，陈书庆等于2011年4月2日通过陈阅的个人账号、以本票方式向中荷公司的法定代表人陈迪民支付租赁押金80万元。
2011年4月29日，杭州市规划局对中荷公司建设的上述大楼工程项目进行规划验收。
2011年7月，中荷公司在未取得建设工程规划许可证的情况下，对上述大楼内部的中空部分（包括大楼中空、中空东侧门厅、中空西侧门厅三部分）进行隔层和加层建设。其中，大楼中空一层建筑面积为997.8平方米，中空二层、三层建筑面积均为299.9平方米，中空四层、五层、六层建筑面积均为1080.1平方米，中空七层建筑面积为285.9平方米；中空东侧门厅建筑面积为69.2平方米；中空西侧门厅一层建筑面积为131.4平方米，一层建筑面积为132.9平方米；以上三部分中空隔层和加层新建建筑面积合计为5437.3平方米。
2011年8月12日，董其豹通过其个人账号，先后分二次向陈迪民汇入房屋租金100万元、70万元。
2011年9月28日，中荷公司（出租方）为办理房屋租赁备案证，需要按照办证部门要求的“起租日（2011年9月28日）”及“原预申报的面积（3341平方米）”提供一份《房屋租赁合同》。陈书庆遂以香缇湾公司作为承租方，与中荷公司另行签订《房屋租赁合同》一份，报杭州市西湖区工商行政管理局备案。同日，中荷公司与香缇湾公司又签订协议书一份，确认该日签订修改上述二处内容的《房屋租赁合同》仅为中荷公司办理房屋租赁备案之用，用后作废，双方的房屋租赁合同仍以2011年3月31日签订的《房屋租赁合同》为准。香缇湾公司在该协议书上加盖了筹备专用章。2012年2月6日，中荷公司取得房屋租赁备案证。同样，双方又向杭州市环境保护局西湖环境保护分局提供了上述同样的《房屋租赁合同》文本作备案用。
2011年12月19日、2012年1月8日、2012年1月9日，陈书庆因香缇湾公司需增容天然气容量，向中荷公司分三次汇款共计819910元，用于天然气安装及费用支付。2012年12月29日，陈书庆确认中荷公司已代付增容费用和气费保证金共计803873元，余款16337元尚未退还。
2012年3月8日，香缇湾公司经工商注册登记成立，陈书庆、董其豹为该公司股东，其中法定代表人为董其豹。
2012年9月24日，中荷公司取得西湖区古墩路707号房屋的所有权证，建筑面积为38123.05平方米（不包含中空隔层和加层新建建筑面积5437.3平方米）。
2012年11月14日，中荷公司作为出租方（甲方）、陈书庆、陈书杰、陈福雷（香缇湾公司）作为承租方（乙方），对原2011年3月31日签订的《房屋租赁合同》中的租赁面积和租金支付时间等又签订补充协议书一份，其中约定：甲、乙双方确认原《房屋租赁合同》的租赁建筑面积为4679.5平方米，乙方以该租赁面积向甲方支付租金；甲方给乙方免租期为2011年5月20日至2012年3月28日，自2012年3月29日起乙方向甲方开始支付租金，租赁期限自2011年5月20日至2021年5月19日十周年，租金按六个月为一期支付，按先付后使用原则，以期为单位，每期租金乙方提前二个月支付给甲方；乙方员工食堂部分现有面积307.18平方米，自2011年3月29日至2013年3月28日甲方租金按原合同减半收取，2013年3月29日起甲方租金按原合同收取；本补充协议书是2011年3月31日签订的《房屋租赁合同》的组成部分，与该合同具有同等法律效力。陈书庆作为承租方的代表人在上述补充协议书中签字。庭审中，各方明确补充协议书中确认的租赁建筑面积4679.5平方米已包含了大楼中空五层加层建筑面积1080.1平方米以及员工食堂部分面积307.18平方米。
2012年11月30日、2012年12月7日、2013年7月23日和2014年1月28日，香缇湾公司又向中荷公司分别支付房屋租金100万元、30万元、50万元和10万元，之后即未再支付租金。
因陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司未能按期足额支付合同约定的房屋租金，中荷公司多次向其进行催讨。2013年1月、4月，香缇湾公司与御豪公司等其他两家承租人联合向中荷公司发函，以租赁房屋存在漏水、租赁面积应以有合法审批手续的面积为准、以及未退还天然气增容费用等为由要求暂时停止支付租金。
2014年4月28日，杭州市西湖区城市管理行政执法局经调查，作出西城法罚字（2014）第41003327号行政处罚决定书一份，认定中荷公司对杭州中荷资源科技中心大楼内部的中空部分进行隔层和加层，属于未取得建设工程规划许可证进行建设的行为，据此决定：对中荷公司在该大楼内部的中空部分进行的隔层和加层（建筑面积合计为5437.3平方米）予以没收（由三墩镇负责临时保留），并处该项目建设工程造价10%的罚款计人民币3818276元。2014年5月7日，该局同意中荷公司分期缴纳罚款。至目前，中荷公司已按期缴纳罚款1906138元。
2014年8月13日，中荷公司向杭州市三墩镇人民政府书面申请回购，并提出在未办理回购事宜前，请求政府将保留的5437.3平方米没收房屋，授权其行使经营管理使用权。2014年8月27日，杭州市三墩镇人民政府在该份书面报告上出具意见，同意将上述5437.3平方米没收房屋委托给中荷公司经营管理，中荷公司应自委托之日起按时交纳该物业租金。
2014年9月9日，中荷公司因催收合同款项无果，遂诉至原审法院，请求判令：一、解除中荷公司与陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司之间签订的租赁合同，腾退租赁物；二、陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司共同支付中荷公司拖欠的租金5381204元（暂计算至2014年9月28日止）、物管费894330.8元（暂计算至2014年9月15日止），合计6275534.8元；三、陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司支付违约金3746536元；四、本案诉讼费用由陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司承担。
诉讼过程中，香缇湾公司提起反诉，请求判令：一、确认中荷公司和香缇湾公司就城市发展大厦五楼签订的《房屋租赁合同》及补充协议书无效；二、中荷公司向香缇湾公司赔偿装修现值损失1000万元（系暂估金额，最终以司法鉴定评估值为准）；三、中荷公司立即退还已缴纳的80万元租赁押金并赔偿利息损失（自押金支付之日起，按银行同期贷款利率标准暂计算至起诉日，实际应计算至退还之日）；四、中荷公司退还已缴纳的6万元装修押金并赔偿利息损失（自押金支付之日起，按银行同期贷款利率标准暂计算至起诉日，实际应计算至退还之日）；五、中荷公司退还天然气安装费319190元并赔偿利息损失（自2012年1月20日起，按银行同期贷款利率标准暂计算至起诉日，实际应计算至退还之日）；六、本案诉讼费用由中荷公司承担。审理过程中，香缇湾公司撤回第二项反诉请求。
原审法院认为：综合各方的诉辩意见，本案的争议焦点主要为：一、陈书庆、陈书杰、陈福雷作为本案被告的主体是否适格；二、涉案《房屋租赁合同》及补充协议书是否无效；三、中荷公司是否有权解除涉案《房屋租赁合同》及补充协议书。
关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，陈书庆、陈书杰、陈福雷虽然抗辩在2011年3月31日与中荷公司签订的《房屋租赁合同》中，其只是作为香缇湾公司的签约代表进行了签字，但该合同中的承租方却明确为陈书庆、陈书杰、陈福雷，且合同第10.3条约定“鉴于本合同是乙方（即陈书庆、陈书杰、陈福雷）以个人名义和甲方签订，…乙方如以公司形式签约申领营业执照，则房屋租赁合同乙方签约人以无限责任担保本租赁房屋的经营人，但本合同约定的双方的主体不予以改变”，可见，陈书庆、陈书杰、陈福雷应当系《房屋租赁合同》的当事人，且其作为合同相对人的地位并不随之后香缇湾公司的成立而发生变更。事实上，香缇湾公司在成立后，陈书杰、陈福雷也并非公司的股东。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条又规定，发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。2012年11月14日，陈书庆作为代表人与中荷公司签订的补充协议书中，陈书庆、陈书杰、陈福雷仍然被列为承租方，同时被列为承租方的还有香缇湾公司，而陈书庆在2011年9月28日以筹备中的香缇湾公司名义与中荷公司另行签订的用于工商行政部门备案的《房屋租赁合同》，只能说明香缇湾公司作为租赁房屋的实际使用人，对于其同时为涉案《房屋租赁合同》及补充协议书的承租人身份亦是确认的，而并非如陈书庆、陈书杰、陈福雷所抗辩，该三人的承租人身份已被香缇湾公司所取代。故陈书庆、陈书杰、陈福雷仍然是涉案《房屋租赁合同》及补充协议书的合同相对人，中荷公司可以要求香缇湾公司承担合同责任，也可以要求陈书庆、陈书杰、陈福雷承担合同责任。因此，中荷公司将陈书庆、陈书杰、陈福雷作为本案被告适格。
关于争议焦点二，根据该院已查明的事实，中荷公司与香缇湾公司之间实际履行的合同为2011年3月31日签订的《房屋租赁合同》以及2012年11月14日签订的补充协议书。审理过程中，香缇湾公司以该租赁房屋中存在部分未取得建设工程规划许可证进行建设的情形为由，主张上述《房屋租赁合同》以及补充协议书无效。对此，该院认为，因杭州市西湖区城市管理行政执法局已确定中荷公司对杭州中荷资源科技中心大楼内部的中空部分进行隔层和加层，属于未取得建设工程规划许可证进行建设的行为，其中，中荷公司出租给香缇湾公司的房屋中所包含的大楼中空五层加层建筑部分面积为1080.1平方米，故上述《房屋租赁合同》中涉及该建筑面积的部分应为无效。但香缇湾公司以此为由抗辩合同整体无效，并无事实和法律依据，该院不予支持。而根据2011年3月31日签订的《房屋租赁合同》，双方对于租赁房屋的局部区域进行临时搭设是有过特别约定的，且该临时搭设是陈书庆、陈书杰、陈福雷及香缇湾公司因经营及场所布局的整体需要而要求中荷公司所进行，实际中荷公司亦是在该合同签订后及杭州中荷资源科技中心大楼规划验收后，对该大楼内部的中空部分进行了隔层和加层。可见，陈书庆、陈书杰、陈福雷及香缇湾公司在上述合同订立之时即已知晓其向中荷公司承租的房屋中有部分系未取得建设工程规划许可证进行建设的建筑，其对于导致合同部分无效的后果亦具有过错。鉴于杭州市西湖区城市管理行政执法局对该部分隔层和加层建筑并未决定拆除，而是予以没收（由三墩镇人民政府负责临时保留），故合同虽然部分无效，但实际并未影响香缇湾公司的使用。因此，陈书庆、陈书杰、陈福雷及香缇湾公司应参照合同约定的租金标准支付该部分隔层和加层建筑（1080.1平方米）的使用费。
关于争议焦点三，香缇湾公司以租赁房屋存在违章建筑为由，认为其中止支付房屋租金是行使不安抗辩权的行为。但如前所述，其对于租赁房屋中有部分系未取得建设工程规划许可证进行建设的建筑是明知的，且该中空部分的隔层和加层建筑亦是经其及陈书庆、陈书杰、陈福雷的要求进行搭建，故其再以此为由拒付租金，显然理由不成立。而香缇湾公司提出的租赁房屋存在严重的渗漏水问题，实际系大楼六层的御豪公司装修不当所致，中荷公司作为出租方亦已尽了协助配合处理之事宜，故香缇湾公司以此为由拒付租金，亦缺乏事实和法律依据。至于香缇湾公司提出的中荷公司未退还其天然气增容费用的问题，陈书庆确认中荷公司已代付增容费用和气费保证金共计803873元，目前尚有余款16337元未退还。故中荷公司确实存在向香缇湾公司退还该部分费用的义务，但该返还义务并不能对抗香缇湾公司支付房屋租金的义务。因此，香缇湾公司抗辩的不支付房屋租金的上述理由均不能成立。鉴于陈书庆、陈书杰、陈福雷及香缇湾公司无正当理由逾期支付房屋租金至今，中荷公司有权依据约定解除2011年3月31日签订的《房屋租赁合同》以及2012年11月14日签订的补充协议书中的有效部分，合同解除时间为判决生效之日。合同解除后，陈书庆、陈书杰、陈福雷及香缇湾公司应当按照约定的“能移动的带走，不能移动的则留下”的装饰装修处理原则腾退并向中荷公司交还租赁房屋。
根据合同约定，2012年3月29日至2014年9月28日期间，陈书庆、陈书杰、陈福雷及香缇湾公司应当向中荷公司支付的房屋租金为6697156.75元（按合同有效部分面积3599.4平方米计）。庭审中，中荷公司主张陈书庆、陈书杰、陈福雷及香缇湾公司向其支付的3600000元中有220000元为广告费及广告费押金，但未能向该院举证证明香缇湾公司有支付该笔款项义务的依据，且其在实际收取3600000元后所出具的收据内容亦均载明为“租金”。故该院对中荷公司的该项主张不予采信，陈书庆、陈书杰、陈福雷及香缇湾公司已支付的房屋租金应认定为3600000元租金。因此，陈书庆、陈书杰、陈福雷及香缇湾公司尚应向中荷公司支付房屋租金3097156.75元。2014年9月29日起至房屋实际腾退之日，陈书庆、陈书杰、陈福雷及香缇湾公司应当参照合同约定的租金标准继续支付房屋租金及使用费。根据合同约定，陈书庆、陈书杰、陈福雷及香缇湾公司还应当按违约时当年一年的租金标准向中荷公司支付逾期付款的违约金。庭审中，香缇湾公司抗辩该标准过高，故该院结合中荷公司的实际损失及陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司的违约情节，以日万分之五的标准为基础，酌情确定违约金为700000元。
2012年3月29日至2014年4月27日期间，陈书庆、陈书杰、陈福雷及香缇湾公司还因使用涉案大楼五层部分的隔层和加层房屋产生占有使用费1686117.11元（按合同无效部分面积1080.1平方米、并参照合同约定租金标准计），该部分占有使用费仍应当向中荷公司支付。2014年4月28日起，因该部分房屋已被杭州市西湖区城市管理行政执法局处罚没收，故陈书庆、陈书杰、陈福雷及香缇湾公司因占有使用该部分房屋而产生的费用应当由建筑的临时保留单位杭州市西湖区三墩镇人民政府负责收取。审理过程中，杭州市三墩镇人民政府书面回函明确其在2014年8月27日签署的意见，即为该镇将涉案没收房屋委托中荷公司经营管理，并要求中荷公司按时交纳该物业租金的意思表示。据此，中荷公司受权对涉案没收房屋行使管理，可以在本案中代为主张相关民事权利。故陈书庆、陈书杰、陈福雷及香缇湾公司应当参照合同约定标准，将2014年4月28日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费交付于中荷公司，中荷公司在收取后再行上缴给政府相关部门。
因合同已解除，中荷公司应当向陈书庆、陈书杰、陈福雷及香缇湾公司返还租赁押金800000元。故该院对香缇湾公司的该项反诉请求予以支持。至于香缇湾公司反诉要求中荷公司赔偿的租赁押金利息损失，并无事实及法律依据，该院不予支持。
鉴于中荷公司未向陈书庆、陈书杰、陈福雷及香缇湾公司退还天然气增容费用16337元的事实存在，故该院对香缇湾公司的该部分反诉请求亦予以支持。但香缇湾公司要求中荷公司向其赔偿相应利息损失的反诉请求，同样无事实和法律依据，该院不予支持。
关于中荷公司要求陈书庆、陈书杰、陈福雷及香缇湾公司支付物管费的问题。虽然双方在《房屋租赁合同》中约定了租赁期内的物业管理等费用由承租人承担，但收取该费用的权利主体应当为提供具体物业管理服务的物业管理公司。因此，中荷公司在并无证据证明其已代承租人向物业管理公司支付了相应物管费的情况下，直接要求陈书庆、陈书杰、陈福雷及香缇湾公司向其支付物管费，依据不足，该院不予支持。
至于香缇湾公司要求中荷公司退还装修保证金的问题。根据双方在庭审中的陈述，该6万元装修保证金是中荷公司基于其与杭州中川建筑装饰有限公司所签订的《杭州城市发展大厦装修施工管理协议》所收取，合同相对方为杭州中川建筑装饰有限公司。故即使该装修保证金的收条由香缇湾公司持有，但其在本案中作为权利人向中荷公司主张返还装修保证金，并无事实和法律依据，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认杭州中荷城市资源科技发展有限公司和陈书庆、陈书杰、陈福雷于2011年3月31日签订的《房屋租赁合同》以及杭州中荷城市资源科技发展有限公司和陈书庆、陈书杰、陈福雷、杭州香缇湾大酒店有限公司于2012年11月14日签订的补充协议书中，涉及杭州中荷资源科技中心大楼内部五层中空部分隔层和加层的1080.1平方米房屋租赁部分的内容无效。二、杭州中荷城市资源科技发展有限公司和陈书庆、陈书杰、陈福雷于2011年3月31日签订的《房屋租赁合同》以及杭州中荷城市资源科技发展有限公司和陈书庆、陈书杰、陈福雷、杭州香缇湾大酒店有限公司于2012年11月14日签订的补充协议书中，关于3599.4平方米房屋的有效部分租赁合同于判决生效之日起解除。三、陈书庆、陈书杰、陈福雷及杭州香缇湾大酒店有限公司于判决生效之日起十日内将腾退位于杭州市西湖区古墩路707号的杭州中荷资源科技中心大楼五层房屋（建筑面积4679.5平方米），并交付于杭州中荷城市资源科技发展有限公司。四、陈书庆、陈书杰、陈福雷及杭州香缇湾大酒店有限公司于判决生效之日起十日内向杭州中荷城市资源科技发展有限公司支付房屋租金3097156.75元（暂计算至2014年9月28日）；2014年9月29日起至房屋实际腾退之日止的房屋租金及使用费按3599.4平方米及2.15元／日／平方米的标准（其中2015年3月29日起在2.15元／日／平方米的基础上再递增5%）继续计算支付。五、陈书庆、陈书杰、陈福雷及杭州香缇湾大酒店有限公司于判决生效之日起十日内向杭州中荷城市资源科技发展有限公司支付房屋占有使用费1686117.11元（计算至2014年4月27日），并向杭州中荷城市资源科技发展有限公司交付自2014年4月28日起、按1080.1平方米及2.15元／日／平方米的标准（其中2015年3月29日起在2.15元／日／平方米的基础上再递增5%）计算至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费。六、陈书庆、陈书杰、陈福雷及杭州香缇湾大酒店有限公司于判决生效之日起十日内向杭州中荷城市资源科技发展有限公司支付违约金700000元。七、杭州中荷城市资源科技发展有限公司于判决生效之日起十日内向陈书庆、陈书杰、陈福雷及杭州香缇湾大酒店有限公司退还租赁押金800000元。八、杭州中荷城市资源科技发展有限公司于判决生效之日起十日内向陈书庆、陈书杰、陈福雷及杭州香缇湾大酒店有限公司退还天然气增容费用余额16337元。九、驳回杭州中荷城市资源科技发展有限公司的其他诉讼请求。十、驳回杭州香缇湾大酒店有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费81932元，财产保全申请费5000元，合计86932元（杭州中荷城市资源科技发展有限公司已预交），由杭州中荷城市资源科技发展有限公司负担31749元、杭州香缇湾大酒店有限公司负担55183元；反诉案件受理费7710元（杭州香缇湾大酒店有限公司已预交），由杭州香缇湾大酒店有限公司负担1728元、杭州中荷城市资源科技发展有限公司负担5982元。其中，杭州香缇湾大酒店有限公司尚应支付49201元，于判决生效之日起七日内交纳至该院。
宣判后，陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司不服，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清、适用法律错误，审理程序违法。具体理由如下：一、一审判决将陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司认定为共同承租人，逻辑矛盾，缺乏依据。如果依据2011年3月31日《房屋租赁合同》陈书庆、陈书杰、陈福雷作为合同相对人的地位不发生变更，则香缇湾公司不应成为承租人；如果陈书庆、陈书杰、陈福雷的合同相对人地位可以发生变更，则其承租人身份已被香缇湾公司取代。事实上，无论从后续合同的签署、备案还是履行，均可清楚反映陈书庆、陈书杰、陈福雷的承租人身份已被香缇湾公司取代的事实。1、一审判决依据2011年3月31日《房屋租赁合同》第10.3条约定错误作出陈书庆、陈书杰、陈福雷系房屋租赁合同当事人、且其作为合同相对人的地位不发生变更的事实认定。2011年3月31日《房屋租赁合同》的第10.3条约定：“鉴于本合同是乙方以个人名义和甲方签订，甲方承诺在乙方办理政府审批时需要甲方予以配合时，甲方无偿予以配合。乙方如以公司形式签约申领营业执照，则房屋租赁合同乙方签约人以无限责任担保本租赁房屋的经营人，但本合同约定的双方的主体不予以改变”，一审判决据此条约定认定“陈书庆、陈书杰、陈福雷应当系《房屋租赁合同》的当事人，且其作为合同相对人的地位并不随香缇湾公司的成立而发生变更”是错误的。首先，按照该条款的文意理解，乙方如以公司形式签约申领营业执照，则公司成为案涉租赁房屋的经营人，乙方签约人以无限责任担保经营人，那么陈书庆、陈书杰、陈福雷的主体地位由合同当事人变更为担保人。其次，如果“本合同约定的主体不予以改变”，那一审判决又如何认定香缇湾公司为承租人？因此，原审依据一个表述不清、理解有分歧的条款就草率认定陈书庆、陈书杰、陈福雷系房屋租赁合同当事人、且其作为合同相对人的地位并不随之后香缇湾公司的成立而发生变更，是错误的。2、一审判决作出的“2012年11月14日，陈书庆作为代表人与中荷公司签订的补充协议书中，陈书庆、陈书杰、陈福雷仍然被列为承租方”的事实认定完全错误。该《补充协议书》恰恰说明了陈书庆、陈书杰、陈福雷的承租人身份已被香缇湾公司所取代，而非一审判决认定的香缇湾公司将其自己追加为共同承租人。首先，该补充协议的抬头和落款均打印“陈书庆、陈书杰、陈福雷（杭州香缇湾大酒店有限公司）”，说明陈书庆、陈书杰、陈福雷代表的是香缇湾公司，不然陈书庆、陈书杰、陈福雷和香缇湾公司应是并列主体，而非括号说明。并且，该协议落款处也无陈书庆、陈书杰、陈福雷作为承租人签字。其次，该补充协议表述的“经营不善、中途歇业、乙方员工食堂”等内容，均指向香缇湾公司。一审判决含糊地表述“陈书庆作为代表人”，而回避其为谁的代表人的问题。如果其作为陈福雷、陈书杰的代表人，授权的意思表示何在？陈书庆是香缇湾公司的股东和法定代表人，因此，该份补充协议能清楚反映香缇湾公司已取代陈书庆、陈书杰、陈福雷成为案涉房屋的承租人，且陈书庆作为香缇湾公司签约代表，与中荷公司签订《补充协议书》，双方确认2010年12月3日的《房屋租赁合同》，并对若干问题进行补充约定的事实。3、一审判决对于“陈书庆在2011年9月28日以筹备中香缇湾公司名义与中荷公司另行签订的用于工商行政部门备案的房屋租赁合同，只能说明香缇湾公司作为租赁房屋的实际使用人，对于其同时为案涉房屋租赁合同及补充协议书的承租人身份亦是确认的”的认定逻辑矛盾。其一方面回避认定该备案房屋租赁合同的效力，另一方面又依据该合同将香缇湾公司列为承租人。如果确认备案合同的效力，则承租人就是香缇湾公司。如果否定备案合同的效力，又如何依据该合同推导出香缇湾公司确认其承租人身份的事实？（1）备案合同是香缇湾公司与中荷公司为明确租赁关系重新签订的《房屋租赁合同》，其效力应当予以确认。2011年9月5日香缇湾公司名称预先核准，2011年9月28日中荷公司即与香缇湾公司重新签订《房屋租赁合同》，其内容与陈书庆、陈书杰、陈福雷和中荷公司签订的《房屋租赁合同》内容一致，系香缇湾公司名称核准后双方重新签订。不仅如此，申请备案时，香缇湾公司将2011年9月28日和2011年3月31日的房屋租赁合同均提交给工商局，以证明租赁关系的承继情况。因此，无论从签约过程还是合同形式来看，香缇湾公司与中荷公司为明确租赁关系重新签订的《房屋租赁合同》的效力应当予以确认。（2）无论从合同效力的优先等级还是承租人的确认顺序，都可以确定香缇湾公司才是本案承租人的事实。先撇开承租人身份是否已转换的问题，就中荷公司和陈书庆、陈书杰、陈福雷和香缇湾公司均签订租赁合同的事实而论，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，备案登记的合同效力高于未备案的合同，占有租赁房屋的承租人优先于未占有房屋的承租人。从该条规定分析本案，合法占有租赁房屋、办理登记备案手续等实际履行主体均是香缇湾公司，这也可以证明香缇湾公司才是承租人的事实。4、从案涉房屋租赁合同的履行来看，也可以清楚地看出香缇湾公司才是合同的承租人。占有使用租赁房屋的主体是香缇湾公司，中荷公司所办理的《房屋租赁备案证》上承租人的名称是香缇湾公司、与中荷公司签订《中央空调管理使用协议书》的也是香缇湾公司、向中荷公司支付使用房屋过程中产生的水电燃气等费用的主体还是香缇湾公司。中荷公司从未将租赁房屋交付给陈书庆、陈书杰、陈福雷使用，陈书庆、陈书杰、陈福雷没有占有使用过租赁房屋，也没有向中荷公司履行过交付水电费等任何承租人的义务。因此，本案房屋租赁合同的承租人当然是香缇湾公司而非陈书庆、陈书杰、陈福雷。5、一审判决在事实认定部分对2011年9月28日签订三份合同的过程故意作了令人误解、易混淆真相的表述，其用意十分费解。一审判决认定：“2011年9月28日，中荷公司为办理房屋租赁备案证，需要按照办证部门要求的起租日（2011年9月29日）及原“预申报面积（3341平方米）”提供一份《房屋租赁合同》。陈书庆遂以香缇湾公司作为承租方，与中荷公司另行签订《房屋租赁合同》一份，报杭州市西湖区工商行政管理局备案。同日，中荷公司与香缇湾公司又签订协议书一份，确认该日签订修改上述两处内容的《房屋租赁合同》仅为中荷公司办理房屋租赁备案之用，用后作废，双方的房屋租赁合同仍以2011年3月31日签订的《房屋租赁合同》为准。香缇湾公司在该协议书上加盖了筹备专用章。2012年2月6日，中荷公司取得房屋租赁备案证。同样，双方又向杭州市环境保护局西湖环境分局提供了上述同样的《房屋租赁合同》文本作备案用。”上述行为其实存在两方面备案，一方面是中荷公司的租赁备案，其为了偷逃税费，减少租赁面积和租赁时间，与香缇湾公司签订《房屋租赁合同》，为了避免日后争议，所以同时签署协议说明双方仍以2011年3月31日陈书庆、陈书杰、陈福雷签订的《房屋租赁合同》为准。另一方面是香缇湾公司的工商、环保等部门的备案。香缇湾公司的备案合同没有作任何改变，其和中荷公司的备案没有任何关系，也不以其为前提，一审判决故意打乱顺序，表述成后者以前者为前提，且对提供环保局备案的《房屋租赁合同》到底和哪个同样，也含糊其词，实在不明其用意。综上，在2011年9月5日香缇湾公司名称预先核准后，陈书庆、陈书杰、陈福雷再也没有与中荷公司签署任何与房屋租赁相关的合同。香缇湾公司对2011年3月31日陈书庆、陈书杰、陈福雷所签《房屋租赁合同》的确认和履行，充分说明了案涉房屋承租主体已发生转换。案涉房屋租赁合同的当事人只有香缇湾公司，陈书庆、陈书杰、陈福雷不是共同承租人。二、案涉租赁房屋3599.4平方米合法建筑和1080.1平方米违法建筑是不可分割的整体，违法建筑系饭店的大厅部分，该部分租赁行为无效，必然导致整个租赁合同无效，而非一审法院认定的部分无效。按照中荷公司提供的测绘记录，其出租给香缇湾公司的租赁房屋共计4679.5平方米，违法建筑部分的面积为1080.1平方米，违法建筑面积占比高达23.08%。违法建筑是大楼中空部分的加层和隔层，无法独立分割。租赁房屋用于经营餐饮酒店，违法搭建的1080.1平方米场地处于酒店的大厅位置，是租赁房屋不可分割的一部分。因此，1080.1平方米部分的租赁行为无效，必然导致租赁合同整体无效。一审法院认定租赁合同部分无效，没有任何依据，也未阐述任何理由。三、陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司对中荷公司违法搭建的情况并不知情，对租赁合同无效的后果没有过错，一审法院断章取义、牵强附会地理解《房屋租赁合同》第11.2条款，认定案涉违法建筑系中荷公司应陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司要求搭建的说法没有任何事实依据。首先，《房屋租赁合同》第11.2条内容为“因乙方经营及场所布局的整体需要，乙方要求甲方对所出租房屋的局部区域进行临时搭建，如甲方同意，临时搭建投资由甲方承担，其搭建面积乙方使用租金不变，甲方按消防要求搭设施工。乙方验收甲方配合。”从该条款看，如果乙方有所要求，也是指临时使用的临时搭建，而中荷公司违法建造的1080.1平方米大楼中空部分的加层和隔层是固定的、永久性建筑，显然不是临时搭建。如果这1080.1平方米违法建筑是陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司要求搭建的，则合同中完全可以清楚表述搭建的位置、大致面积，而非语焉不详地表述为“局部区域临时搭建”。其次，按照该条款的意思，签订租赁合同时，甲方尚未同意进行临时搭建，如果同意临时搭建，则搭建后的面积也算租金。因此，房屋租赁面积应是该合同2.1条暂估约定的4600平方米加上临时搭建的面积。若按照一审法院的理解，则案涉房屋租赁面积应是后来实测的4679.50平方米加上1080.1平方米违法建筑面积。而实际上，租赁合同暂估约定的4600平方米已经包括了1080.1平方米违法建筑。因此，结合租赁合同第11.2的约定就可以清楚知道，该违法建筑不存在一审法院认定的应陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司要求搭建的事实。第三，从房屋租赁合同签署的时间来看，香缇湾公司向中荷公司承租房屋是在2011年3月31日，当时房屋还在建设过程中，房屋产权证尚未办出，中荷公司私自扩建隔层，变为合法建筑与违法建筑的混合体，作为承租人根本无法鉴别自己承租的房屋是否存在违法建筑。第四，案涉房屋租赁合同租期约定十年，陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司需投入几千万元的装修，从情理上说也不可能去承租一个存在23.08%违法建筑，既需要同等支付租金又随时面临被拆除风险的房屋。事实上，中荷公司搭建5000多平方米违法建筑的行为，是其利欲熏心、对其自身“实力”十分自信的结果，不可能存在应承租人要求搭建大面积违法建筑的说法。房屋租赁合同系中荷公司提供的由其法律顾问制作的文本，中荷公司给其他几家承租人用的租赁合同也有同样的条款。对中荷公司而言，可能拟“埋设陷阱”，但该条款系虚设条款，并未发生假设行为。四、一审法院未划分无效合同的过错比例，其漏审该项内容，导致无效合同的后果无法处理。先不论陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司对无效合同的产生没有过错，退一步说，即便假设如一审判决认定的陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司对“导致合同部分无效的后果亦具有过错”，其也应划分租赁双方的过错比例和责任承担比例。一审法院漏审此项内容，显然错误。五、一审期间，陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司依法反诉要求中荷公司赔偿装修现值损失暂估1000万元，并提出鉴定申请。但历时半年，一审法院始终没有同意鉴定要求，基于诉讼费用的压力，陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司无奈撤回该项诉请，待本案合同效力确定后，将继续主张装修损失。此外，一审法院审理时间远超审限，两次要求陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司写庭外和解申请拖延4个月时间，程序严重违法。本案2014年9月9日立案受理，2014年12月12日香缇湾公司提起反诉，2015年1月30日和2月2日两次开庭，虽经陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司多次请求，但一审法院到2015年5月底都没有同意鉴定申请。由于审理超时限，一审法院要求陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司向其提交庭外和解申请，并将申请时间倒签至2015年3月1日，以庭外和解需要三个月时间为由为其拖延三个月审理。2015年6月，一审法院再次要求陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司写庭外和解申请拖延一个月审限。迫于诉讼压力，陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司不敢不满足其要求。基于一审法院审理过程中的种种不公平、不合法表现，陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司预料本案一定会上诉。因经济困难，诉讼费用压力大，故陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司于2015年5月25日撤回第二项反诉请求。但陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司并不放弃赔偿要求，待案涉房屋租赁合同效力确认后，陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司将继续主张装修损失。六、一审法院完全无视中荷公司明目张胆大面积违法牟利的恶意行为，无视违法建筑给陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司经营造成的实际障碍，判令陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司全额参照约定租金支付占有使用费，有违公平正义。此外，自2014年4月28日起中荷公司无权就违法建筑部分主张房屋占有使用费。1、中荷公司搭建大面积的违法建筑，其中被处罚的就高达5437.3平方米。其凭借明目张胆的严重违法行为牟利，法院不应当给予如此充足的利益保护。不论从陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司一审证据，还是客观事实来看，违法建筑部分给陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司造成的经营障碍是客观存在的。此外，案涉房屋是十年租期，前期培育市场，处于亏损阶段，现因违法建筑导致租赁无效，却要求陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司按照租金标准支付占有使用费，显然也不公平。因此，占有使用费应参照租金酌减。2、撇开杭州市西湖区城市管理行政执法局对案涉违法建筑物予以没收及由三墩镇政府负责临时保留的行政行为的合法性和合理性不论。仅就“临时保留”的没收物而言，三墩镇政府也无权用于经营谋利，更无权委托中荷公司经营管理。3、即便假设三墩镇政府有权出租谋利，对2014年4月28日之后违法建筑部分的占有使用费享有诉权也是三墩镇政府，一审法院应追加其为共同原告或驳回中荷公司对该部分的诉讼请求。一审法院仅凭三墩镇政府委托中荷公司经营管理的回复函就认定其享有该部分诉权，毫无法律依据。七、陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司中止支付租金系行使不安抗辩权，并非违约，中荷公司不享有合同解除权，也无权要求支付违约金。本案中，违约在先的是隐瞒事实将大面积违法建筑出租给陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司的中荷公司。面对租赁房屋存在的严重违法问题和质量问题，在多次催促解决未果的情况下，陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司中止支付租金，合情合理合法，不构成违约。故中荷公司不享有合同解除权和违约金主张权。八、一审法院错误判令上诉人“应当支付房屋租金、房屋占有使用费至实际腾退之日”，全然无视其已查封房屋现场以及房屋被查封之前因存在严重质量问题导致无法正常使用的事实。一方面，因中荷公司出租的房屋存在严重的质量问题经常渗漏水，使得饭店无法正常经营并导致多次停业。同时，租赁房屋大面积违法建筑又存在巨大法律和安全风险。为此，香缇湾公司多次口头及函件催促中荷公司妥善解决这些问题，但一直没有结果。不得已，香缇湾公司于2014年3月16日开始停业。另一方面，中荷公司于2014年9月9日起诉的同时，向一审法院提出财产保全要求，一审法院随即查封案涉房屋现场，房屋各个出入口均贴了封条。因此，香缇湾公司自2014年3月16日开始就不再使用案涉房屋，自2014年9月起案涉房屋也不再在香缇湾公司的实际控制之下，香缇湾公司无法实际腾退房屋。因此，让香缇湾公司支付房屋租金、房屋占有使用费至实际腾退之日有违公平、公正，在因中荷公司原因不再使用案涉房屋之后，香缇湾公司即无需继续支付相应的房屋租金和房屋占有使用费。九、退一万步说，即使香缇湾公司迟延支付租金属违约行为，以日万分之五的标准为基础判令其承担70万元的违约金明显偏高。1、香缇湾公司迟延支付租金是行使不安抗辩。如前所述，香缇湾公司在合同履行过程中不存在过错，反而是中荷公司出租违法建筑物和出租的房屋存在严重的质量问题侵害了香缇湾公司的合法权益，因此香缇湾公司迟延支付租金属于行使不安抗辩权。2、香缇湾公司迟延支付租金的违约金应以中荷公司的实际损失为基础。退一万步讲，即使香缇湾公司迟延支付租金不构成行使不安抗辩权，即使香缇湾公司迟延支付租金构成违约，需要支付违约金，也应考虑利益平衡原则，考虑中荷公司在案涉房屋租赁合同履行过程中提供违法租赁物的重大过错，以日万分之五的标准（年利率为18.25%，月息一分五，相当于民间借贷的利率标准）计算违约金，这一标准明显偏高。综上，请求：1、撤销一审判决书第一至第六项判决内容，依法改判确认案涉《房屋租赁合同》及补充协议整体无效或发回重审。2、本案诉讼费由中荷公司承担。
被上诉人中荷公司答辩称：一审判决认定承租人的主体资格准确无误：1、2011年3月31日合同是陈书庆等人签的，并在合同中特别约定如果为成立公司另签备案的合同，陈书庆等人的承租人主体资格不变，这是当时双方当事人签约时的真实意思表示，且符合法律规定。2、陈书庆等人在补充协议及中荷公司的发函中一直是以其与香缇湾公司为共同承租人的。3、没有任何证据证明陈书庆等人是香缇湾公司的代理人。4、香缇湾公司成为承租人是因为香缇湾公司在补充协议上盖章，成为了共同承租主体，而且事实上香缇湾公司也是承租房屋的使用人。所以在陈书庆等人仍为租赁主体不变的情况下，又增加了一个实际使用人为共同承租人，这从合同及事实看都是顺理成章的。5、备案合同有多份，主合同约定只当备案使用，并不是双方实际履行的主合同。而且，备案合同中备案面积也是不一致的。所以一审判决陈书庆等人与香缇湾公司为共同承租人并无错误。二、涉案合法面积之外的的部分搭建租赁物并不导致整体租赁合同无效：1、租赁面积大部分有产权证，少部分无产权证是事实。但直到如今，没有任何相关行政管理部门做出不允许该建筑使用的决定，事实上也没有发生过禁止使用的状况。2、参照最高人民法院2009年第11号有关房屋租赁的司法解释的第二条规定：对于搭建部分已经由相关行政管理部门收回管理，并委托中荷公司代管，这说明该搭建部分已不属于不法的应拆除的建筑，而是属于合法资产，故对外所签租赁合同应为有效，而不是部分无效，更不影响有产权证部分的有效。需要说明的一点：一审法院认定搭建部分为无效，中荷公司是不服的，但因判决的结果并未较大损害中荷公司的利益，故中荷公司不上诉。三、搭建的租赁物是在陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司要求下实施的。1、合同中11.2条，明确了陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司要求搭建的请求，而且当时未签合同前，在现场对大楼中空部分，陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司提出了搭建的要求，才形成了约定的事实。2、大楼除了中空部分，无其他可搭建的地方，只有此处可搭建，而且搭建后陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司是认可增加租赁面积的。3、搭建后陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司实际使用了增加的搭建物，且在使用中与2011年8月12日支付了第一期全部租金1693250元。如此有合同约定，又有搭建事实及支付租金的行为，陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司还说对搭建不知情，显示其极不诚信，完全是在撤谎。四、本案不存在无效合同过错比例分摊的问题：一审判决认定陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司违约不缴纳租金而解除合同的，并非因合同无效而解除合同，只要陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司按约缴纳租金，其对房屋的租赁使用一直没有障碍，所以过错在于陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司，本案不存在划分过错的问题。五、关于装修损失的反诉问题：香缇湾公司已经撤回反诉，并且其损失的责任在于已方。六、关于一审判决陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司支付房屋占有使用费问题：1、最高人民法院相关司法解释第五条有明确规定。2、陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司一直在使用租赁物经营牟利，没有无偿使用的权利。3、关于搭建部分由相关部门没收管理，又委托中荷公司管理涉及的利益分配问题与陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司无关，这是委托管理双方的事情。七、陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司关于其违约中止支付租金的行为是行使不安抗辩权的理由与事实和法律相悖：1、本案不存在隐瞒搭建的事实，而是陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司主动提出搭建要求。2、在租赁期间从未有发生被查处违章建筑影响使用的事。3、陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司签了合同，缴纳了保证金后，就开始拖欠租金，何来行使不安抗辩权。4、更何况对于搭建的租赁物有关部门已依法处理并委托中荷公司代为管理经营，证明租赁物整体是可以合法使用的。八、关于支付租金到腾退之时：1、房屋到现在，陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司并未腾退且一直占用。2、陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司在2014年2月27日，自行在钱江晚报C7版面刊登转让香缇湾公司的广告，转让面积五千平米，但并未要求退房给中荷公司，且一直歇业至今。3、陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司有止损的自主权，陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司任何时候腾退房屋，中荷公司都接受，但陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司并无作为。至于查封的设备可以另行保管。九、违约金日万分之五的问题：一审判决将违约金降为日万分之五，已经是照顾陈书庆、陈书杰、陈福雷、香缇湾公司了，并无过高的问题。综上，请求驳回上诉，维持判决。
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