海南省第一中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)琼96执异82号
案外人：魏世亚，男，1966年11月18日出生，汉族，住天津市武清区。
申请执行人:北京首钢建设集团有限公司。住所地：北京市石景山区。
法定代表人:王文利，该公司董事长。
被执行人:海南新澳洋实业有限公司。住所地：海南省澄迈县。
法定代表人:赵新会，该公司董事长。
被执行人：大马实业有限责任公司。住所地：河北省石家庄市。
法定代表人:赵新会，该公司董事长。
本院在执行申请执行人北京首钢建设集团有限公司（以下简称首钢公司）与被执行人海南新澳洋实业有限公司（以下简称新澳洋公司）、大马实业有限责任公司（以下简称大马公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人魏世亚于2016年8月10日对本院查封的位于海南省澄迈县老城经济开发区工业大道316号“藏龙福地”小区6-1-1003、6-1-1007、6-1-1008、6-1-1108、6-1-1208、6-1-1403、6-1-2307、6-1-2403、6-1-2407、6-1-506、6-2-405、6-1-802、6-1-1306、6-2-505、6-1-1106、6-2-1006、6-2-406、6-1-505、6-1-705、6-2-1205及6-2-805共21套房提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人魏世亚称：案外人购买被执行人新澳洋公司位于澄迈县老城经济开发区工业大道316号“藏龙福地”小区6-1-1003、6-1-1007、6-1-1008、6-1-1108、6-1-1208、6-1-1403、6-1-2307、6-1-2403、6-1-2407、6-1-506、6-2-405、6-1-802、6-1-1306、6-2-505、6-1-1106、6-2-1006、6-2-406、6-1-505、6-1-705、6-2-1205及6-2-805共21套房产，并与其签订《认购协议》。协议签订后，案外人向被执行人支付全部购房款，被执行人也将上述房屋交付案外人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，法院不得将案外人所购房产查封并拍卖。综上，请求立即停止对上述房屋拍卖并解除查封。
本院查明：本院依据已发生法律效力的海南省高级人民法院（2015）琼环民终字第18号民事判决，立案执行申请执行人首钢公司与被执行人新澳洋公司、大马公司建设工程施工合同纠纷一案。在执行该案过程中，因被执行人新澳洋公司、大马公司未履行生效法律文书确定的义务，本院于2015年11月30日以（2015）海南一中执字第231号执行裁定书和（2015）海南一中执字第231-4号协助执行通知书，查封被执行人新澳洋公司名下位于海南省澄迈县老城经济开发区工业大道316号“藏龙福地”小区包括6-1-1003、6-1-1007、6-1-1008、6-1-1108、6-1-1208、6-1-1403、6-1-2307、6-1-2403、6-1-2407、6-1-506、6-2-405、6-1-802、6-1-1306、6-2-505、6-1-1106、6-2-1006、6-2-406、6-1-505、6-1-705、6-2-1205及6-2-805共21套房屋在内的房屋。
另查明：案外人魏世亚与被执行人新澳洋公司、大马公司于2013年8月13日分别签订十二份《大马集团福利分配房内部认购协议》，另有九份认购协议没有签署日期。该21份认购协议分别约定魏世亚购买被执行人新澳洋公司、大马公司开发建设的位于澄迈县老城经济开发区工业大道316号“海南藏龙福地”项目6-1-1003、6-1-1007、6-1-1008、6-1-1108、6-1-1208、6-1-1403、6-1-2307、6-1-2403、6-1-2407、6-1-506、6-2-405、6-1-802、6-1-1306、6-2-505、6-1-1106、6-2-1006、6-2-406、6-1-505、6-1-705、6-2-1205及6-2-805共21套房屋，建筑面积分别为76.12平方米、75.85平方米、63.23平方米、62.85、39.86、55.98、50.81、57.13平方米八类，单价均为每平方米4800元，总购房款为6092640元。协议还对付款方式、交房时间、交房标准、面积差异处理、产权登记以及违约责任等作出约定。
以上事实有（2015）海南一中执字第231号执行裁定书和（2015）海南一中执字第231-4号协助执行通知书、《大马集团福利分配房内部认购协议》、收据等证据为凭，足资认定。
本院认为，因本案属金钱债权案执行中，自然人作为买受人对登记于被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议之情形，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定进行审查。依该条规定，买受人须同时具备在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住之房屋及已支付超过合同总价款百分之五十款项之情形，其期待物权可受法律保护，方可排除执行。该规定旨在保护消费者的基本居住权不受侵害。本案中，案外人魏世亚与被执行人新澳洋公司、大马公司在本院查封上述房屋之前签订的《大马集团福利分配房内部认购协议》为当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且该协议对商品房基本情况、价款、付款方式、交房时间、交房标准、面积差异处理、产权登记以及违约责任等均有约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该协议应认定为合法有效的书面买卖合同。案外人魏世亚所购上述多套房屋虽系居住用途，但并非其在当地唯一住房，明显超出消费者基本居住权的保护范围，且其仅提供收款收据证明已支付全额购房款的主张，因属大额款项交易，又无其他证据佐证付款事实，并不符合交易习惯，故不能认定上述付款事实。案外人魏世亚所提异议事实和理由并不完全符合上述司法解释规定排除执行之情形，其请求中止对上述房屋的执行，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十九条的规定，裁定如下：
驳回案外人魏世亚的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 何 旭
审 判 员 王海刚
审 判 员 包允贤
二〇一六年八月二十四日
法官助理 董 菲
书 记 员 曾 拓
附：本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国
民事诉讼法>的解释》
第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议
案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。