四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)成民初字第02908号
原告:四川洪力消防工程有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区人民南路四段30号。
法定代表人：敬应龙，董事长。
委托诉讼代理人：张友吉，男，汉族，1963年4月19日出生，住四川省南部县，公司员工。
被告:四川省蜀通建设集团有限责任公司，住所地四川省成都市高新区高朋大道22号。
法定代表人：但玉林，总经理。
委托诉讼代理人：杨林，四川名状律师事务所律师。
第三人:四川省巴中市集洲房地产开发有限公司，住所地四川省巴中市江北巴人广场南侧A区。
法定代表人：殷绍普，总经理。
委托诉讼代理人：李朝盼，北京市金开（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毛恩检，北京市金开（成都）律师事务所律师。
原告四川洪力消防工程有限责任公司（以下简称洪力消防公司）与被告四川省蜀通建设集团有限责任公司（以下简称蜀通公司）、第三人四川省巴中市集洲房地产开发有限公司（以下简称巴中集洲公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后依法组成合议庭对本案进行审理。因本案的审理需以本院（2014）成民初字第2617号四川省蜀通建设集团有限责任公司与四川省巴中市集洲房地产开发有限公司、成都润洲房地产开发有限公司、四川润州商业经营管理有限公司、殷绍普、陈永生、殷玉龙建设工程施工合同纠纷再审一案审理结果为依据，本院于2016年5月4日裁定中止本案诉讼。本院于2017年10月13日公开开庭审理了本案。原告洪力消防公司委托诉讼代理人张友吉、被告蜀通公司委托诉讼代理人杨林，第三人巴中集洲公司委托诉讼代理人毛恩检到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪力消防公司向本院提出诉讼请求：1、判令其与巴中集洲公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，巴中集洲公司协助办理9套房屋的过户手续（金堂县赵镇金凤路x号x幢x单元x层x号、x号、x层x号、x单元x层x号、x号、x层x号、x号、x号、x层x号）；2、停止对涉案房屋的执行；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：洪力消防公司与巴中集洲公司于2011年12月30日签订《消防安装合同》，洪力消防公司按约履行了合同义务，并于2014年10月23日办理竣工结算，结算总价为11836518元，巴中集洲公司已支付5260591元，2014年7月21日，双方签订补充协议以9套房屋抵债，共计3265812元。成都中院（2015）成民初字第1149号民事判决也对上述以房屋抵偿工程款的事实进行了确认。涉案9套房屋系洪力消防公司员工黄海波与巴中集洲公司于2014年7月22日签订，巴中集洲公司也出具了加盖有财务专用章的收据。巴中集洲公司于2014年10月16日和17日向金堂县城乡房地产管理局进行了签约备案，上述房屋已经交付洪力消防公司。成都市中级人民法院（2015）成执字第129-6号执行裁定对巴中集洲公司位于金堂县赵镇金凤路558号“润州。金外滩”一期工程x栋房屋予以查封，上述抵偿的9套房屋属于查封范围内。洪力消防公司认为，其作为建筑施工合同的一方当事人对于施工合同所约定的工程款享有优先受偿权，洪力消防公司与巴中集洲公司用房屋抵偿工程价款正是洪力消防公司实现优先权的体现，该优先受偿权无需再裁判文书中明示。洪力消防公司对以上9套房屋的执行提出案外人异议，成都中院作出（2015）成执异字第288号裁定，驳回洪力消防公司的异议申请。洪力消防公司不服，特提起诉讼，请求支持其诉讼请求。
被告蜀通公司答辩称，不同意洪力消防公司的诉讼请求。根据洪力消防公司的陈述，其是围绕建设工程展开，如果洪力消防公司主张工程价款，其主体应当是巴中集洲公司。本案中，房屋买卖合同的签订主体是黄海波而不是洪力消防公司。洪力消防公司提起本案诉讼，其主体不适格。
第三人巴中集洲公司述称，对洪力消防公司主张的消防工程承建、结算以及以房屋抵偿工程款的事实均予以认可。关于洪力消防公司主张的优先受偿权以及要求停止执行的问题，请求法院依法认定。
本院经审理查明以下事实：原告蜀通公司与被告巴中集洲公司、成都润洲房地产开发有限公司、四川润州商业经营管理有限公司、殷绍普、陈永生、殷玉龙建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年12月16日作出（2014）成民初字第2617号民事调解书，确认：一、巴中集洲公司于调解书签收之日起三日内支付蜀通公司工程款及逾期利息、延期支付工程进度款的利息合计83685585元；二、巴中集洲公司于调解书签收之日起支付蜀通公司律师代理费1500000元；三、润洲公司、润洲商业公司、殷绍普、陈永生、殷玉龙对上述给付内容承担连带责任；四、蜀通公司对成都市金堂县“润洲国际一期工程”（“润洲.金外滩”一期）的x号楼土建工程，对x栋建设工程享有优先受偿权；……。上述调解书发生法律效力后，蜀通公司向本院申请执行，本院依法立案受理[案号：（2015）成执字第129号]，执行过程中，本院于2015年3月11日作出（2015）成执字第129-6号执行裁定，查封位于成都市金堂县润洲金外滩一期工程的x号楼x栋房屋。本案异议9套房屋属于查封范围之内，执行过程中，洪力消防公司向本院提出异议，请求解除对异议9套房屋的查封。本院于2015年9月28日作出（2015）成执异字第288号执行裁定书，裁定驳回洪力消防公司的异议请求。洪力消防公司不服，向本院提起诉讼。
另查明：
1、案外人李保华不服本院（2014）成民初字第2617号民事调解书，向本院申请再审，本院于2016年1月29日作出（2016）川01民申字第189号民事裁定，裁定：一、本案由本院另行组成合议庭进行再审；二、再审期间，中止原调解书的执行。本院于2016年9月25日作出（2016）川01民再25号民事判决，判决：一、撤销本院（2014）成民初字第2617号民事调解书；二、由巴中集洲公司于判决发生法律效力之日起十日内支付蜀通公司工程款及逾期利息、延期支付工程进度款的利息合计83685585元（并自2014年10月16日起按照1.5%的月息支付利息至前述款项付清之日止）；三、由巴中集洲公司于判决书发生法律效力之日起十日内支付蜀通公司律师代理费1500000元；四、由巴中集洲房公司于判决书发生法律效力之日起十日内支付蜀通公司评估费130000元；五、成都润洲房地产开发有限公司、四川润洲商业经营管理有限公司、殷绍普、陈永生、殷玉龙对上述给付内容承担连带责任。六、驳回蜀通公司的其他诉讼请求。案件受理费468566.22元，减半收取为234283.11元，两次诉讼保全费10000元，合计235283.11元，由巴中集洲公司承担。蜀通公司不服，向四川省高级人民法院提起上诉，四川省高级人民法院于2017年8月16日作出（2016）川民再541号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
2、2011年12月30日，巴中集洲公司与洪力消防公司签订《消防工程安装合同》，约定将“润洲.金外滩”一期工程x号楼的消火栓系统、自动喷淋灭火系统、火灾自动报警及联动控制系统、火灾应急广播系统等系统的施工安装及相关工作发包与洪力消防公司。2014年10月23日，巴中集洲公司与洪力消防公司办理竣工结算，结算总价为11836518元，巴中集洲公司已支付工程款5260591元。2014年7月21日，双方签订《消防安装工程合同补充协议》，约定截止2014年7月21日，巴中集洲公司已支付476.0591万元工程款（最终以结算和财务对账为准）。未付工程款中，洪力消防公司用326.5812万元购买巴中集洲公司建设的9套住宅合计面积（989.64平方米，住宅单价为3300元/平方米）并附抵工程款房源表（注：房源表载明的房屋与洪力消防公司异议主张的房屋一致。因巴中集洲公司未支付工程余款及履约保证金等，洪力消防公司起诉至本院，要求巴中集洲公司支付工程欠款并退还保证金等，本院于2015年6月9日作出（2015）成民初字第1149号民事判决，该判决对双方签订《消防安装工程合同补充协议》并用异议9套房屋抵扣工程款3265812元的事实予以确认。
3、2014年7月24日，案外人黄海波与巴中集洲公司签订《商品房买卖合同》，购买了异议9套房屋。2014年7月22日，巴中集洲公司向黄海波出具《收据》9份，载明收到相应房屋的购房款，9份收据均备注：“此款系以洪力消防公司金堂消防工程款抵扣”。2014年10月17日，黄海波在金堂县城乡房产管理局办理签约备案登记，异议9套房屋均备案在黄海波名下。黄海波系洪力消防公司员工，洪力消防公司与案外人黄海波一致陈述洪力消防公司委托黄海波以自己名义与巴中集洲公司签订《商品房买卖合同》，办理买卖合同备案登记等。
本院认定以上事实，主要采纳了当事人的身份信息材料、本院（2014）成民初字第2617号民事调解书、（2016）川01民再25号民事判决书、（2016）川民再终541号民事判决书、（2015）成执字第129号受理执行案件通知书、（2015）成执字第129-6号执行裁定书、（2015）成执异字第288号执行裁定书、《消防工程安装合同》、《消防安装工程合同补充协议》、《抵工程款房源表》、（2015）成民初字第1149号民事判决书、《商品房买卖合同》、《收据》、《个人及家庭房屋登记记录信息证明》等证据。
本院认为，评述本案前，本院首先对各方当事人的诉讼地位予以明确。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”本案中，蜀通公司为本案申请执行人，依照上述规定，蜀通公司应当作为本案被告参加诉讼。巴中集洲公司作为被执行人，其并未反对洪力消防公司的异议，其可以作为本案第三人参加诉讼。故本院对蜀通公司、巴中集洲公司的诉讼地位予以重新列明。
一、关于洪力消防公司是否属于适格当事人的问题。洪力消防公司与巴中集洲公司签订《消防施工合同》进行施工，此后，双方签订了协议书将本案异议9套房屋抵扣洪力消防公司的部分工程款。虽然，洪力消防公司未与巴中集洲公司签订《商品房买卖合同》，但是，巴中集洲公司向案外人黄海波出具的购买收据载明系用洪力消防公司的工程款予以抵扣房款，洪力消防公司、黄海波也一致陈述洪力消防公司委托黄海波签订房屋买卖合同，办理备案登记等，故洪力消防公司系黄海波与巴中集洲公司签订的《商品房买卖合同》的真实权利人，洪力消防公司有权作为执行案件的案外人对执行标的提出异议。本院对蜀通公司关于洪力消防公司不是本案适格当事人的答辩意见不予采信。
二、关于洪力消防公司要求排除执行的请求能否得到支持的问题。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、三百一十二条的规定，人民法院审理案外人执行异议之诉案件，应当审查案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，且案外人应当对此承担举证证明责任。而执行异议之诉案件中，能够排除执行的权益，主要包括四类：1、所有权；2、物权期待权；3、特殊的担保物权；4、租赁权和用益物权。洪力消防公司主张其对案涉工程价款享有优先受偿权，其抵偿异议房屋系行使优先受偿权的体现，可以排除执行。洪力消防公司并未提交其就异议房屋享有优先受偿权的相应证据，且即便洪力消防公司享有优先受偿权，也仅是对异议房屋拍卖后可以优先受偿，优先受偿权本身并不能排除执行，洪力消防公司主张其享有建设工程优先受偿权并以此要求排除执行的理由不能成立，本院不予支持。
《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，案外人黄海波与巴中集洲公司签订的《商品房买卖合同》，但并未依法办理房屋所有权登记，不发生物权变动的效力。本案异议房屋登记在巴中集洲公司名下，巴中集洲公司系异议房屋的所有权人。洪力消防公司对异议房屋不享有特殊担保物权或租赁权与用益物权，按照洪力消防公司主张的事由，其实际亦包含以就异议房屋享有物权期待权为由要求排除强制执行。本案审查的重点应为，洪力消防公司对异议房屋是否享有物权期待权以及能否排除强制执行。
而所谓物权期待权是指登记财产的无过错买受人和商品房的消费者对购买标的虽然不拥有所有权，仅仅享有物的登记请求权或交付请求权，其仍属于债权的范畴，但与一般债权人仅是向相对人的请求权不同，例如保护消费者的生存权等，法律基于特殊的价值取向，赋予其具有排除一般债权、甚至是抵押权执行的效力，此即学理中通说的物权期待权。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条、第三十条对于可以排除强制执行的物权期待权作了相应规定，第二十八条为无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，第二十九条为房屋消费者物权期待权的保护条件，第三十条为预告登记权利人提出案外人异议的审查规则。《执行异议和复议规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。案外人请求排除执行除其异议在形式符合《执行异议和复议规定》第二十八、第二十九条或三十条中任一规定的情形外，其权利还必须能够排除执行，否则其异议请求不能得到支持。
本案中，洪力消防公司与巴中集洲公司签订了《消防施工合同》，双方在施工过程中，签订了协议书将本案异议9套房屋用于抵扣巴中集洲公司差欠的部分工程款，本案双方的行为实际属于以物抵债行为。虽然，此后黄海波就以物抵债所涉及的房屋与巴中集洲公司签订了《商品房买卖合同》，巴中集洲公司亦向黄海波出具了以工程款抵房款的收据，黄海波办理了异议房屋的买卖合同备案登记，但以上事实均不改变本案双方以物抵债的性质。本案中，黄海波、巴中集洲公司签订《商品房买卖合同》的真正目的是消灭洪力消防公司与巴中集洲公司间的金钱债权，该行为有别于一般的房屋买受人与出卖人签订房屋买卖合同，支付相应价款购买房屋的行为，本案不能认定洪力消防公司基于房屋买卖合同而享有物权期待权。本案所涉房屋并未办理房屋所有权登记，以物抵债的行为并未实际完成。洪力消防公司就其承建的巴中集洲公司的建设工程享有金钱债权，蜀通公司亦基于其承建巴中集洲公司的建设工程享有债权，双方均为普通金钱债权，洪力消防公司的金钱债权不应优先于蜀通公司金钱债权的实现。故洪力消防公司基于《商品房买卖合同》享有的权利不足以排除本案异议房屋的强制执行，本院对洪力消防公司要求不得执行异议房屋的诉讼请求不予支持。
关于洪力消防公司要求确认本案所涉商品房买卖合同有效的诉讼请求。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”人民法院审理本案所涉执行异议之诉案件，应当依法对所涉《商品房买卖合同》效力进行审查，本案亦并无证据显示所涉《商品房买卖合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，但本案所涉合同效力并不属于上述司法解释规定的执行异议之诉中确认权利的事项，洪力消防公司的该项诉讼请求不应由本案进行裁判。
综上所述，原告洪力消防公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：
驳回原告四川洪力消防工程有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费22800元，由原告四川洪力消防工程有限责任公司承担。
如不服本判决，可自本判决书送达之日15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 梁 楷
审 判 员 苟 峰
人民陪审员 秦昌正
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 杨春容