安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖01民终3080号
上诉人（原审被告）:安徽百姓厨房餐饮娱乐投资有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区颖上路615号北美印象雅苑9栋，统一社会信用代码913401005621908546（1-1）。
法定代表人：赵斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曹梅，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：安徽金鼎物业管理有限责任公司，住安徽省合肥市包河区马鞍山路78号贵都花园，统一社会信用代码913400007548637185（1-1）。
法定代表人：段太祥，该公司总经理。
委托诉讼代理人：倪学军，安徽皖大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏青，安徽皖大律师事务所律师。
上诉人安徽百姓厨房餐饮娱乐投资有限公司（以下简称百姓厨房公司）因与被上诉人安徽金鼎物业管理有限责任公司（以下简称金鼎物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省庐阳区人民法院(2017)皖0103民初2360号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
百姓厨房公司上诉请求:1、请求依法撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院(2017)皖0103民初2360号民事判决书第一项，依法改判或发回重审:2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、被上诉人与北美印象雅苑业主委员会签订的《物业服务合同》未生效，且北美印象雅苑业主委员会的主体不正确。该合同不能约束上诉人，上诉人是单独的商业楼，不属于被上诉人物业服务区域。1、根据庭审中被上诉人所提供的了物业服务合同》，被上诉人与北美印象雅苑业主委员会虽然约定了物业用途是住宅、商业，但是上诉人是独栋的商业楼，独立于小区区域之外。北美印象雅苑小区是一个栅栏和大门围成的封闭式小区，而百姓厨房酒店所属的大厦及其门前停车场无论从建筑结构上，还是在地理位置上，均独立于北美印象雅苑小区大门之外，停车场位于酒店大厦门面前，南、北两侧均面临公路，且完全对外开放，其停放车辆根本无需进出北美印象雅苑小区(详见上诉人提供的照片);上诉人经营酒店，自备有保安、保洁，门前停车场均由酒店自已维持秩序，打扫卫生。并且酒店大门面朝颖上路，出行根本不从小区大门进出，仅仅是房产证登记为北美印象雅苑9幢，但实际与小区相对独立，酒.店本身不属于被上诉人的服务区域和对象，被上诉人物业管理服务，均与百姓厨房物业没有任何关系。北美印象雅苑小区的保安也只可能对小区内物业进行巡查，而不可能在小区以外巡查。2、合同法36条规定:法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立口而上诉人物业独立于小区，从未接受被上诉人提供的任何物业服务，因此与被上诉人之间的物业服务合同关系即没有成立，也不能约束上诉人。根据被上诉人提供《物业合同》51条约定，本合同自完成政府相关备案手续后生效。被上诉人虽然提供了在庐阳区住建局的备案表，备案表记载备案日期是2013年12月19日，且备案表记载备案时提供了I份物业服务合同，但是被
上诉人起诉时所提供的《物业服务合同》的签订日期是}}4年元月28日，显然被上诉人备案时并没有和业主委员会签订合同，或者存在虚假合同的可能性，因此被上诉人起诉时提供的物业服务合同根本没有进行过备案，该合同对上诉人不生效。3、被上诉人所提供的蛋物业服务合同》的签订主体不符，在物业服务合同上加盖的业主委员会的公章不正确，按照《物业管理条例》等相关法律规定，北美印象雅苑业主委员会应当具有全体业主的合法授权，是依法经过合肥市房地产管理局备案登记的合法组织，备案公章的全称应当是“XX街道xX小区第X届业主委员会”，同时公章的下方应当注明”2013年一2O16年”，而本案的合同加盖公章简单的载明是北美印象雅如论主委员会，明显不符合备案要求，该合同的主体存在瑕疵，显然这份物业服务合同是伪造的，对上诉人起不到任何约束作用。因为没有经过合法授权的业主委员会是无权对外签订合同的。
二、被上诉人客观上没有为百姓厨房酒店提供相应的物业服务，其主张物业服务费无任何事实根据和法律依据，而原审判决认定被上诉人依约提供了物业服务属于认定事实错误。庭审中，百姓厨房酒店所提供的电梯维修保养合同、网上转款缴费凭证、电梯半月维修保养记录、配电柜每月检查记录、酒店垃圾清运合同、清淤费转账凭证、疏通下水道收费收据等证据，足以证明百姓厨房酒店在独资购买酒店大厦后，其整幢大厦的电梯维修保养、卫生保洁、垃圾清运、水电设备维护等最基本的物业管理项目及服务内容均由百姓厨房酒店自行负责，为保证经营，包括下水道的疏通以及清淤，全部由上诉人自费负责;根据《物业服务收费管理办法》等相关法律规范，所谓的“物业服务收费”，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用，其本质是一种服务报酬。《物业管理条例》等相关法律规范中也明确规定物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。根据《安徽省物业管理条例乡第五十二条规定:“本条例下列用语的含义是:〔一）“自用设备”是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的门窗、卫生洁具及水、电、气户表以内的管线等设施;(二)“自用部位”是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的部分(包括一楼房屋业主自用的天井、庭院等);(三)“共用部位”是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；（四)“共用设施设备”是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱，加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等”。据此，百姓厨房酒店大厦以内，各个房间或者包厢以外的部位均应属于公用部位，大厦的电梯、水电等设施设备也均属于公用设施设备。因此客观上上述公用设施设备均属于物业服务的对象，既然服务了就应当提供进行服务的记载记录，但实际情况是对于百姓厨房酒店大厦而言，除大厦内电梯维保、水电维护、卫生保洁及大厦外的停车场管理以外，百姓厨房酒店也无需其他物业服务，而根据庭审查明的事实，百姓厨房酒店大厦的上述物业服务内容均由百姓厨房酒店自行提供，而非由被上诉人提供。
原审判决认为被上诉人依约提供了物业服务，依据何在?上诉人在举证阶段己经向一审法院要求调取被上诉人在2013年12月--
2016年11月期间的保安巡逻记录、保洁清扫记录、化粪池清淤记录等，被上诉人的物业服务资质属于丙级服务标准，根据丙级服务标准的要求，物业企业按照规定对保安多长时间巡逻一次、保洁多长时间清扫一次、化粪池多长时间清淤一次等等都有约定，调取上述记录能够真实反映被上诉人是否提供合适格、真实的物业服务，该证据对于案件的公正审理至关重要，但是经过2次庭审，直至判决一审法院均没有答复，也没有要求被上诉人提供，因此原审判决认定被上诉人依约提供了物业服务缺乏事实依据。
综合本案，被上诉人在未提供相应物业服务的情况下，向百姓厨房酒店主张高额的物业服务费用，无任何事实根据和法律依据。
三、原审判决按每平方米每月工.5元的超高标准向认定物业服务费，不仅认定事实错误，而且适用法律错误，违反了《中华人民共和国民法通则》、《合同法》公平、公正的基本原则，也明显有悖于.《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等法规、规章的立法精神。
物业管理服务合同类属于民事合同，根据《中华人民共和国民法通则》、《合同法》等相关法律规定，“公平、公正”是民事合同的最基本原则;在《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等相关法律规范中，也明确规定了“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”，这一原则正是民法“公平、公正”原则的具体体现。被上诉人提供的服务价格登记证记载了物业服务收费标准是1.16元每平米，况且服务价格登记证没有记载商业服务的收费标准，根据物价部门的要求，不允许超范围超标准收费，因此即使是提供了服务，也只能按照电梯住宅的标准收费，同时在庐阳区住建局的备案表记载的物业服务收费标准是1.16元每平米，而原审判决违背了《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等法规、规章的立法精神，按照双方未生效的物业服务合同记载的1.5元每平米判决，显然缺乏法律依据。
四、被上诉人主张物业服务费超过了诉讼时效的规定。上诉人至始至终没有受到任何催费通知，被上诉人提供2017年的快递单件上收件人载明是赵斌，法定代表人收，但是EMS后台信息反映，签收人一栏记载的是:他人收，前台。没有任何证据反映他人有权代收赵斌的邮件，前台是哪里的前台，不清楚，因此催费通知对上诉人没有起到催缴的作用。退一步讲，及时物业费客观存在，被上诉人也存在2年诉讼时效的问题，因此2年以前的物业费因超过诉讼时效，被上诉人失去胜诉权。
五、被上诉人对北美印象雅苑小区的物业服务存在严重瑕疵。退一步讲，即使合同有效，被上诉人也提供了物业服务，但是其服务存在严重瑕疵，根据被上诉人提供的物业服务规范，10000-12000平米需配备1名保洁人员，北美印象雅苑小区面积84759平米，至少需配备7一8名保洁人员，但小区业主的情况说明记载，该小区内长时间没有保洁打扫，偶尔只有l一个保洁员在千活，小区内电梯脏乱，业主到办事处经常找不到人，显然以上事实足以证明被上诉人没有按照服务规范的要求配备人员，没有按照服务规范的耍求向业主提供优质的服务，被上诉人存在严重的服务瑕疵，通过上诉人的举证电梯维保、清淤费用单据、酒店垃圾清运合同等书面证据，上诉人自有物业的保安、保洁及停车场均是上诉人自己服务，上诉人提供的酒店楼顶的包厢存在多处渗水，根据被上诉人的物业服务规范第9大项共用部位及共用设施设备维修养护管理的要求，应当建立档案，有检查、维修养护记录，但截至目前，上诉人的楼顶依然在渗水，但从未见到被上诉人来进行维护，进一步证明被上诉人没有尽到基本的物业服务的义务。
综上所述，上诉人所在物业不属于服务区域，且被上诉人没有为百姓厨房酒店所在的大厦提供相应物业服务，其按每平方米每月1.5元的超高标准向百姓厨房酒店主张物业服务费，没有任何事实根据和法律依据，请求上级人民法院依法在查明事实的基础上，驳回被上诉人的各项诉讼请求。
被上诉人金鼎物业公司辩称：一、涉案物业服务合同系我单位与北美印象雅苑业主委员会签订，且已经政府物业管理部门备案，上诉人也没有证据证明合同签订主体北美印象雅苑业主委员不存在、加盖的相关印章不真实，故该合同对上诉人具有法律约束力。
二、我单位已经按照合同的约定履行了相关的物业服务合同的义务。其作为餐饮企业自行雇佣安保人员、保洁人员为其餐饮服务提供必要的服务，不能改变我单位作为物业服务企业已经为整个北美印象雅苑小区提供了物业服务的事实。我单位收取的1.5元/平方米的服务费符合物业合同的约定，并未违反相关法律法规的规定。
三、无论从房屋所有权登记表中记载内容看，还是涉案房屋实际位置看属于上诉人的拥有的涉案房屋位置属于北美印象雅苑小区，上诉人诉称其房屋不属于北美印象雅苑小区明显与事实不符。
四、物业服务合同并未约定物业费缴纳时间，且我单位也多次向上诉人追索欠缴的物业费，2016年也曾经起诉上诉人一次。因此，我单位的诉请并未超过法定的诉讼时效。关于催收通知，我单位将通知张贴在上诉人经营场所大门上，该事实有相关照片为证，且其前台岗位有权代收催收通知，上诉人辩称没有收到催收通知的主张不能成立。
金鼎物业公司向一审法院起诉请求：1、百姓厨房公司支付自2013年12月1日至2016年11月30日物业管理费352744.2元，并承担至款清之日的违约金（自2014年6月1日起按照月利率2%以欠付的物业费为基数暂计算至起诉之日为126987.9元），共计479732.1元；2、百姓厨房公司承担本案诉讼费用。
一审法院查明：百姓厨房公司系合肥市庐阳区美印象雅苑9#商105、商201、商301、商401室业主，房屋建筑面积总计6532.3平方米，房屋规划用途系商业服务，房屋类型系非住宅。2014年1月28日，合肥市北美印象雅苑业主委员会与金鼎物业公司签订《物业服务合同》，委托金鼎物业公司对北美印象雅苑小区提供物业管理服务，委托管理期限为3年，自2013年11月31日至2016年11月31日止，物业服务内容包括：制定物业管理服务工作计划并组织实施，管理与物业相关的工程图纸、住用户档案盒竣工验收材料等；房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理；公用设施和设备的日常维修、养护和管理；共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理；公共区域的绿化养护与管理；公共环境卫生；维护公共秩序；维护物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；消防管理服务；电梯、水泵的运行和日常维护管理；按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务等。物业服务费按建筑面积交纳，商铺1.5元/平方米/月。业主未能足额缴纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向金鼎物业公司支付滞纳金。案涉物业管理项目在合肥市庐阳区住房和城乡建设局进行了备案。
金鼎物业公司为北美印象雅苑小区提供了物业服务。百姓厨房公司拖欠2013年12月1日至2016年11月30日期间物业费。金鼎物业公司于2017年3月15日诉至一审法院，要求判如所请。
一审法院认为：法律规定,业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力,业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。金鼎物业公司与合肥市北美印象雅苑业主委员会签订了《物业服务合同》，且根据合同约定进行了备案登记，百姓厨房公司与金鼎物业公司存在物业服务合同关系。百姓厨房公司抗辩《物业服务合同》没有生效，其不属于金鼎物业公司的服务对象的意见，不予采纳。金鼎物业公司对北美印象雅苑小区进行物业管理服务，依约为包括百姓厨房公司在内的北美印象雅苑小区业主提供了物业服务，百姓厨房公司应当依据国务院《物业管理条例》的规定及物业服务合同的约定，及时主动向金鼎物业公司交纳物业服务费。物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应物业费，客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量。百姓厨房公司自2013年12月1日起未交物业费，其应对未交物业费理由的正当性、合理性承担举证责任。百姓厨房公司抗辩其未交费的理由是金鼎物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵，但其未举证证明该公司存在根本违约的情形，且即使该公司存在不完全履行物业服务义务的行为，百姓厨房公司可以请求该公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能拒交物业费。另百姓厨房公司抗辩称金鼎物业公司部分诉请已经超过诉讼时效，因物业服务合同中未约定物业费的缴纳时间，且金鼎物业公司提供物业服务的行为处于一种长期的、不间断的状态，服务时间具有延续性，对于物业费的收取，金鼎物业公司在主观上也没有放弃或怠于主张的理由，金鼎物业公司于2017年2月16日向百姓厨房公司邮寄了《物业费催费通知》，故百姓厨房公司认为金鼎物业公司主张物业费超过诉讼时效的意见，不予采纳。金鼎物业公司诉请百姓厨房公司支付拖欠物业费，金鼎物业公司主张2013年12月1日至2016年11月30日物业费按照1.5元/平方米/月计算，有合同约定，予以支持，据此计算，2013年12月1日至2016年11月30日期间的物业费为352744元（1.5元/平方米/月×6532.3平方米平方米×36个月）。关于违约金，因物业服务合同中未约定物业费的缴纳时间，故金鼎物业公司主张百姓厨房公司支付违约金，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告安徽百姓厨房餐饮娱乐投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告安徽金鼎物业管理有限责任公司交纳2013年12月1日至2016年11月30日期间的物业费为352744元；二、驳回原告安徽金鼎物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8576元，由原告安徽金鼎物业管理有限责任公司负担1986元，安徽百姓厨房餐饮娱乐投资有限公司负担6590元。
二审期间，双方未提交新证据，二审查明的事实与一审一致。
本院认为：百姓厨房公司的案涉房屋座落位置在合肥市庐阳区美印象雅苑小区，属于金鼎物业公司与该小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定的服务范围，因此，百姓厨房公司为该小区业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，百姓厨房公司认为上述《物业服务合同》对其没有约束力的理由，本院不予采信。金鼎物业公司在该小区提供物业服务，是按约对公共环境卫生的管理和对房屋建筑公共部位、公用设施和设备的日常维修、养护和管理等，虽百姓厨房公司称其自聘人员管理公司事务，但属于其内部行为，百姓厨房公司作为案涉小区业主不能以此排除其属于金鼎物业公司的服务对象，且百姓厨房公司亦未与金鼎物业公司就相关服务另行约定，故一审法院支持金鼎物业公司按物业服务合同约定商铺的收费标准执行并无不当。金鼎物业公司按约定期间内提供物业服务并未间断，其主张的最后截止时间为2016年11朋30日，故该主张并未超过法定诉讼时效期间。百姓厨房公司认为金鼎物业公司所提供的物业服务存在严重瑕疵，但并未提供证据予以证明。综上，百姓厨房公司的上诉理由不能成立，其上诉主张依法不予支持。一审法院处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6591元，由安徽百姓厨房餐饮娱乐投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱爱民
审判员 张 健
审判员 陆文波
二〇一八年六月二十六日
书记员 沈晨晨
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。