江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏05民终6425号
上诉人（原审被告）：苏州隆兴置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇香港一号路3幢-8。
法定代表人：金力，该公司董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏吴中益律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：交通银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州市工业园区苏惠路28号。
主要负责人：王学武，该支行行长。
委托诉讼代理人：韦毅民，江苏天豪(苏州)律师事务所律师。
原审被告：薛长华。
委托诉讼代理人：穆娜，江苏拙正律师事务所律师。
原审被告：吴柳波。
委托诉讼代理人：穆娜，江苏拙正律师事务所律师。
上诉人苏州隆兴置业有限公司(以下简称隆兴公司)因与被上诉人交通银行股份有限公司苏州分行（以下简称交通银行）、原审被告薛长华、吴柳波金融借款合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院(2016)苏0508民初2280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
隆兴公司上诉请求:撤销原判，径直改判。事实和理由：一、2013年5月7日隆兴公司与薛长华、吴柳波签署的《商品房买卖合同》是基础法律关系，是主合同，2013年11月18日交通银行与薛长华、吴柳波、隆兴公司签署的《个人房产抵押贷款合同》是从属法律关系，是从合同。二、《商品房买卖合同》中有房屋价款的第6页被薛长华、吴柳波调换，网签合同的房屋价款为3734975元，而薛长华、吴柳波提交的合同中房屋价款为7114312元。交通银行未尽谨慎的审查义务，对此负有不可推卸的责任。薛长华、吴柳波二人依据伪造的合同向交通银行贷款，贷款合同当属无效。三、由于主合同《商品房买卖合同》无效，从合同《个人房产抵押贷款合同》也应无效，隆兴公司作为担保人所承担的责任依法不应超过三分之一。四、薛长华、吴柳波二人为骗取贷款偷换合同，是诈骗事实，法院应当移送公安机关。
交通银行辩称：一、《商品房买卖合同》及《个人房产抵押贷款合同》是两个独立的法律关系，相互的效力不受影响。即使《商品房买卖合同》无效，交通银行也有权要求薛长华、吴柳波二人继续履行《个人房产抵押贷款合同》。二、是否为诈骗行为，一审法院已经查明，且各方均没有向公安机关报案。隆兴公司和薛长华、吴柳波二人应继续履行《个人房产抵押贷款合同》项下的义务。请求驳回上诉，维持原判。
薛长华、吴柳波述称：一、隆兴公司称我方调换了《商品房买卖合同》与事实不符，我方是受害者，购买案涉房屋是由隆兴公司及中介机构联合对我方进行误导而进行的交易。本案贷款也是隆兴公司与中介机构一手办理的。二、对于贷款时提供的购房款总价，隆兴公司是知情的，我方不存在任何贷款诈骗行为。
交通银行向一审法院起诉请求：1、薛长华、吴柳波归还贷款本金3885599.15元直至其实际还清之日的利息、罚息及复利(暂计算至2016年3月28日为71727.79元)；2、薛长华、吴柳波承担律师费89747元；3、隆兴公司对薛长华、吴柳波的上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由隆兴公司、薛长华和吴柳波承担。
一审法院认定事实：2013年11月18日，薛长华(作为甲方、借款人、抵押人)与交通银行(作为乙方、贷款人、抵押权人)、隆兴公司(作为丙方、保证人)签订编号为2013325100001100780的《个人房产抵押贷款合同》一份，约定甲方购买商品房并以该房屋向乙方申请个人房产抵押贷款。合同第二十二条约定：甲方所购房屋为住房，坐落于苏州市吴中区木渎镇藏书730省道288号85幢106室。甲方应自可办理抵押权设立登记之日起3天内及时办妥抵押权设立登记手续。贷款金额为398万元整，贷款期限360个月，贷款利率为月利率5.458333‰，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率。本合同项下还款以月为一期，首期自放款日起计算。贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率及/或缩小住房贷款利率下浮幅度的，本合同利率以次年1月1日为合同利率调整日。逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。甲方选择的还款法为：等额本息还款法，每期还款额为人民币贰万伍仟贰佰捌拾柒圆叁角贰分。本息按期支付，还款日为每期末月的1日。丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于诉讼费、律师费等。甲方取得第二十二条约定房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除。但在乙方取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款项仍应承担保证责任。本合同项下抵押物为甲方所购买的房屋。甲方应在本合同签订后立即向有关登记机关办理抵押登记手续，并在登记手续办妥后将抵押登记证明文件正本交乙方保管。甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担乙方为实现债权而发生的催收费、诉讼费、律师费及其他相关费用。除甲、乙、丙三方签字或盖章外，吴柳波在共有人处签字，确认共有人均同意以本合同第二十二条约定的房屋为乙方在本合同项下债权提供抵押担保。本人吴柳波系借款人的配偶，本人同意贷款人将本人的个人信用信息提供给中国人民银行个人信用信息基础数据库，并授权贷款人因借款人的贷款申请及贷后管理查询并留存本人的个人信用报告。
薛长华、吴柳波向交通银行提供的购房合同显示：2013年，薛长华、吴柳波向隆兴公司购买“公安门牌号为苏州市吴中区木渎镇藏书730省道288号85幢106室的房屋，房屋建筑面积为295.16平方米，总价款7114312元。买受人签约当天即2013年5月7日支付房款共计2134312元，其余房款4980000元于2013年5月22日前办理完贷款相关手续并到账。”
薛长华、吴柳波与隆兴公司实际签订的《商品房买卖合同》约定：“该房屋总价款3734975元，买受人于签约当天即2013年5月7日支付房款共计人民币1124975元(含定金100000元)，其余房款2610000元于2013年5月22日前办理完贷款相关手续并到账。”薛长华、吴柳波实际仅支付首付款400000元(含100000元定金)。
2013年11月25日，交通银行向薛长华发放了398万元贷款，款项打入隆兴公司账户。因此隆兴公司就该房屋共收到438万元，隆兴公司将4380000元-3734975元之后剩余的645025元于2013年10月退还给了薛长华。
薛长华自2013年12月起开始归还贷款本息，自2015年12月起开始出现逾期还款后至今未再还款。截止2016年3月27日，薛长华已逾期4期，结欠贷款本金3885599.15元，利息(含罚息、复利)71727.79元。
为实现本案债权，交通银行与江苏天豪(苏州)律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定韦毅民等律师代理该案一审诉讼，并约定交通银行应支付代理费89747元。
一审法院另查明：薛长华、吴柳波系夫妻关系，本案债务发生于夫妻关系存续期间。
薛长华、吴柳波所购买的苏州市吴中区木渎镇藏书730省道288号85幢106室房屋已办理了房屋所有权证，但未办理房屋他项权证。后该房屋被转让给案外人。
在诉讼过程中，薛长华、吴柳波称：2013年3、4月份时，我们以前认识的一个叫李素芹的房产中介介绍我们买隆兴公司一领导的这个别墅，说买了以后房产公司可以发工程给我们做。当时告诉我们说大概需要500多万元。我们说我们没有钱，李素芹说可以全额贷款给我们买。我们去签合同时的确看到房价是370多万元，我们当时觉得奇怪，李素芹说这是领导两三年前购买这个房子时的价格，现在的价格是约580万元，差额约220万元要我们以现金的方式付给领导。李素芹帮我们垫了这220多万元，我们含定金共付了40万元首付款，然后贷了398万元的贷款。后来贷款放下来后隆兴公司退了64万多元给我们，我们用来还给李素芹了。李素芹一直逼我们还剩下的钱，后来她就把这个房子抵押出去再贷了一笔款，这笔贷款到期后李素芹说找了一个朋友还款，需要我们把这套房屋公证委托给那个朋友处置，我们后来才听说这套房屋已经过户给别人了。李素芹后来自杀去世了。
一审法院认为，薛长华向交通银行申请贷款用于购买房屋，虽然借款人申请贷款时提供了虚假的房屋买卖合同，但借款人和贷款人对于借款的意思表示是真实且达成了一致意见的，交通银行与薛长华之间的借款合同已经成立。交通银行收到薛长华提供虚假材料的欺诈签订借款合同并发放贷款，交通银行有权申请撤销该合同。交通银行不申请撤销该合同而主张薛长华按合同约定履行合同义务，系交通银行行使自身权利，不违反法律规定，应予支持。
交通银行按约发放贷款后，薛长华应按照约定向交通银行还款，其未按约还款已构成违约，交通银行有权宣布剩余贷款本息全部提前到期，要求薛长华归还所欠本金、支付利息、罚息和复利，并有权依据贷款合同的约定要求薛长华承担交通银行为实现债权而产生的律师费用，且交通银行主张的律师费数额也符合相关规定，故该院对交通银行要求薛长华归还借款本息及承担律师费的诉讼请求予以支持。薛长华向交通银行的借款发生于其与吴柳波婚姻关系存续期间，且吴柳波在贷款合同中以薛长华的配偶和所购房屋共有人的身份签字确认，可见吴柳波对该笔贷款是明知且认可的，本笔债务属夫妻共同债务，交通银行要求吴柳波对薛长华的债务承担共同还款责任的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。
关于隆兴公司的责任，该院认为，隆兴公司所称房屋买卖合同是借款及保证合同的主合同，主合同虚假因此保证合同也无效的主张不符合法律规定。借款合同是保证合同的主合同，房屋买卖合同并非借款合同及保证合同的主合同。在保证人盖章确认的借款合同中明确了借款金额，该金额本身即高于保证人隆兴公司出售该房屋的总价，且在交通银行将全部贷款金额打入隆兴公司后，隆兴公司还将多余的金额返还给了借款人(××)，可见保证人对于薛长华向交通银行借款的金额也即隆兴公司的担保金额是明知的。而在该房屋办理了产权证后，在隆兴公司可以协助交通银行办理房屋他项权证的情况下，未办理房屋他项权证，并将房屋产权证交付给借款人，导致房屋最终被出售给他人。根据贷款合同的约定，在薛长华取得房产证且办理抵押登记手续后，隆兴公司的保证责任解除。因本案中所涉房屋的抵押登记手续未办理，故隆兴公司仍应对债务人的上述债务承担连带保证责任。交通银行要求隆兴公司对薛长华、吴柳波的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，该院予以支持。交通银行有权选择通过民事诉讼主张权利，本案所涉事实是否存在犯罪行为不影响本案民事责任的承担，隆兴公司要求移送的请求该院不予支持，隆兴公司可自行向公安机关报案。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、薛长华、吴柳波于判决发生法律效力之日起十日内向交通银行归还借款本金3885599.15元、利息(含罚息、复利)71727.79元(利息、罚息、复利暂计算至2016年3月28日，之后按《个人房产抵押贷款合同》约定的利率计算方式计算至实际支付之日止）。二、薛长华、吴柳波于判决发生法律效力之日起十日内赔偿交通银行律师费损失89747元；三、隆兴公司对薛长华、吴柳波的上述债务（包括诉讼费用）承担连带清偿责任。案件受理费39177元，减半收取19588.5元，由薛长华、吴柳波负担。
本院认为：薛长华、吴柳波向交通银行提供的购房合同中载明的价款与其实际与隆兴公司签订的《商品房买卖合同》不一致，且没有证据证明交通银行对此知情，故《个人房产抵押贷款合同》系交通银行在受到欺诈、违背真实意思的情况下订立的合同，对此，交通银行有权选择要求撤销该合同，但交通银行并未申请撤销该合同，而要求合同相对方继续履行合同，不违反法律强制性规定。隆兴公司主张该合同无效，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，本院不予支持。交通银行、薛长华与隆兴公司签订《个人房产抵押贷款合同》中存在数个合同法律关系，其中，交通银行与薛长华之间的借款合同是主合同，隆兴公司与交通银行之间的保证合同为从合同，上述两个合同关系与隆兴公司和薛长华之间的商品房买卖关系是相互独立的，隆兴公司认为《商品房买卖合同》是主合同、《个人房产抵押贷款合同》是从合同的上诉理由不能成立，本院不予采纳。《个人房产抵押贷款合同》明确约定贷款金额为398万元，已经超过了其与薛长华、吴柳波签订的《商品房买卖合同》中的房屋总价款，隆兴公司对此并未提出异议，而在合同上加盖公章及法定代表人印章，故隆兴公司对贷款金额是明知的，应按合同约定对贷款承担连带保证责任。
综上所述，隆兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费39177元，由上诉人苏州隆兴置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙晓蕾
审 判 员 李晓琼
代理审判员 李 诚
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 吴丹娜