呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)内01民终535号
上诉人（一审原告）:陈国林，无固定职业，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：贾仲富，内蒙古瑞民律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：马宁，呼和浩特市公安局回民区分局通道街派出所民警，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：马润生，内蒙古文义律师事务所律师。
一审第三人：张璐，无固定职业，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：单淑兰，现住呼和浩特市。系张璐母亲。
上诉人陈国林因与被上诉人马龙、一审第三人张璐物权保护纠纷一案，不服回民区人民法院（2016）内0103民初705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈国林及委托诉讼代理人贾仲富、被上诉人马宁及委托诉讼代理人马润生，原审第三人张璐的委托诉讼代理人单淑兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈国林上诉请求:撤销回民区人民法院（2016）内0103民初705号民事判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。本案第三人张璐以其涉案房屋为其母亲向上诉人的借款以房屋买卖的形式提供了担保，在期限到期后，因其母亲无力偿还上诉人的借款，又自愿按照买卖协议约定将房屋直接抵顶给上诉人，并与房地产开发公司办理了商品房买卖合同变更手续。这是上诉人与第三人在自愿前提下的真实意思表示，应受到法律保护。根据合同相对性原则，商品房买卖合同变更后，涉案房屋的买卖双方为上诉人与内蒙古冠丰房地产开发有限责任公司。根据变更后合同内容，涉案房屋购房款已一次付清，房屋已实际交付使用，上诉人与第三人母亲的债权债务消灭，上诉人对涉案房屋从原来的担保物权变更为实有物权，上诉人要求被上诉人返还房屋是合法的。此外，被上诉人与第三人签订房屋买卖合同后，剩余房款未在合同约定的时间内交付给第三人，已经构成违约；且其曾向第三人提出退房，第三人同意与被上诉人解除合同并退还其购房款。被上诉人与第三人由原来的房屋买卖合同关系转变成了返还购房款的债权债务关系，被上诉人已经丧失了对涉案房屋的物权。从时间上来看，上诉人与第三人签订的房屋买卖合同要先于被上诉人与第三人签订的房屋买卖合同，上诉人与第三人在自愿的前提下，将合同变更到了上诉人名下，上诉人已经取得房屋物权。二、一审法院适用法律错误。本案是上诉人与被上诉人之间因物权保护纠纷提起的诉讼，并不是上诉人与第三人之间因以房屋买卖合同为担保的民间借贷到期后，上诉人要求第三人履行房屋买卖合同纠纷提起的诉讼。一审法院不顾上诉人诉讼请求，适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条直接驳回上诉人的一审诉讼请求，是错误的。三、一审法院程序错误。一审法院应该在审理本案之前告知原告变更诉讼请求，只有在原告坚持不予变更诉讼请求时，才能做出驳回原告起诉的裁定。但一审法院没有履行告知义务的情况下径行作出判决，属程序错误。
马宁辩称：上诉人与第三人签订合同的时间是2011年3月16日，但是此合同并非房屋买卖合同，而是抵押担保合同。这种签订买卖合同作为民间借贷合同担保，到期后借款人不能还款则转移房屋所有权的约定，在法律上属于让与担保，应当按照民间借贷法律关系审理。被上诉人在2013年8月8日与第三人签订的是房屋买卖合同，双方意思表示真实，被上诉人按照协议约定向第三人交付了部分购房款，第三人将房屋交付给被上诉人。
张璐述称：第三人的房屋是用于担保其母亲与上诉人的二十五万借款，并非出于房屋买卖的意思表示。借款到期后，上诉人拒绝用该房抵账，故第三人将房屋卖给被上诉人并签订了房屋买卖合同。后被上诉人因该房屋难以办理产权证要求退房，第三人无法偿还三十万元购房款，被上诉人同意继续履行房屋买卖合同。上诉人与第三人去房地产公司处办理房屋买卖合同的变更也是在上诉人胁迫下完成的，并非出于真实的意思表示。
陈国林向一审法院起诉请求：一、请求法院判令被告停止侵权、排除妨害、返还原告购买的××园西户的房屋，并承担居住期间原告缴纳的物业费6912元、采暖费5135.36元和一年的房屋租金20000元；二、诉讼费用依法由被告承担。
一审法院认定事实：2008年9月17日，第三人张璐与内蒙古冠丰房地产开发有限责任公司签订了房屋买卖合同，购买了冠丰家园3幢二单元四层西户。2011年3月16日，第三人与原告陈国林签订房屋买卖合同，第三人向原告出具收据”今收到××园西户购房全款二十五万整。此笔购房款为张璐为单淑兰担保的贷款金额，如果单淑兰如期归还贷款，则视为张璐归还陈国林购房款则双方买卖关系不成立，不发生房屋所有权转移。”2013年8月8日，第三人与被告马宁签订房屋购买协议书。2013年9月3日，第三人向被告出具收条：”今收到马宁购买张璐商品房首付购房款人民币三十万元整。”随后，第三人将房屋交付给被告使用至今。2014年底，被告向第三人提出退房，但至2015年，第三人退还给被告购房款三万元，剩余购房款至今未退。2014年12月24日，第三人与原告共同在冠丰公司将商品房买卖合同变更为陈国林与冠丰公司之间的商品房买卖合同；2014年12月29日，冠丰公司向原告出具收据三张，分别为变更费9000元，房款307451元，代办产权费15676元，物业费6912元。原告缴纳2013-2014年的采暖费2567.68元、2014-2015年的采暖费2567.68元。
一审法院认为，本案系物权保护纠纷，争议焦点在于原告的诉讼请求有无事实及法律依据，能否得到支持。从第三人张璐向原告陈国林出具的收据表述上来看，张璐与陈国林签订的房屋买卖合同系张璐为单淑兰向陈国林贷款所提供的担保，即让与担保。通过对于张璐与陈国林订立买卖合同的真实意思的考察可以得出，张璐是为单淑兰的借款设定担保而非为了实现买卖合同的目标。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，陈国林不能要求直接履行商品房买卖合同。在房屋无法办理产权的情况下，应当优先保护先于交付的当事人，陈国林虽然在冠丰公司处变更了买卖合同，但仅仅发生的是债权转让的效力，并不能排除被告马宁对房屋的占有状态，因此陈国林并未因商品房买卖合同的变更而享有对该房屋占有、使用的权利，无法基于物权关系请求排除妨害，要求马宁退还房屋。对于其缴纳的采暖费系在马宁占有使用过程中产生的费用，可以通过不当得利要求返还。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告陈国林的诉讼请求。案件受理费减半收取3280元，由原告承担。
二审开庭过程中，陈国林、马宁提交的证据名称与证明内容及质证意见同一审法院一致。张璐未提交证据。此外，马宁提交一份新证据：回民区法院（2016）内0103民初666号判决，拟证明马宁享有房屋所有权，本院对该份证据的真实性予以确认。
本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，案件的争议焦点是陈国林的上诉请求及理由是否有事实和法律依据。（一）通过庭审查明，陈国林与张璐于2011年3月16日签订房屋买卖合同，并于当日张璐写给陈国林收据中载明”此笔购房款为张璐为单淑兰担保的贷款金额，如单淑兰如期归还贷款，则视为张璐归还陈国林购房款，则双方买卖关系不成立，不发生房屋所有权的转移”的内容中可以看出张璐并没有与陈国林签订房屋买卖合同转移房屋所有权的合意，而是以签订买卖合同作为其母亲单淑兰向陈国林借款的担保。此种担保属于以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保方式，即让与担保。该事实双方当事人均认可。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条”当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”之规定，二人签订房屋买卖合同的行为实为民间借贷的担保；马宁于2013年8月8日与张璐签订房屋买卖协议，马宁按照合同约定向张璐支付了首付款30万元并实际占有该房屋至今，该协议是双方当事人真实意思表示，马宁对于该房屋属有权占有；庭审中马宁提交的已经生效的回民区法院（2016）内0103民初666号判决中”判决被告张璐于本判决生效后十五日内协助原告马宁办理商品房买卖合同变更”也证明马宁系涉案房屋的权利人。因此，一审法院认定事实清楚，陈国林上诉称一审法院认定事实错误的主张，本院不予采纳。（二）本案是陈国林与马宁之间因物权保护纠纷提起的诉讼，陈国林请求法院判令马宁停止侵权、排除妨害、返还房屋的基础在于陈国林应对该房屋享有物权权利，陈国林没有充分证据证明对该房屋享有物权。一审法院查明其与张璐的房屋买卖合同因适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，属民间借贷关系，因此认定其并没有权利要求马宁停止侵权、排除妨害、返还房屋，故一审法院适用法律正确。（三）陈国林提出一审法院适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定没有履行告知义务属程序违法，而本法第二十四条的表述是”当出借人请求履行买卖合同时，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案是一个物权保护纠纷案件，当事人的诉讼请求是停止侵权、排除妨害、返还房屋，并非要求履行买卖合同，法院并不涉及释明变更诉讼请求的情形，故一审法院程序合法。
综上所述，陈国林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
二审案件受理费6560元，由陈国林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 剑
审 判 员 徐晓凡
代理审判员 姜 怡
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 多琳娜