四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川10民终854号
上诉人（原审原告、反诉被告）:四川佳兴文化产业投资集团有限公司，住所地成都市武侯区武侯大道金兴南路20号。
法定代表人：钟家全，董事长。
委托诉讼代理人：陈阳，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：张仕镭，四川忠典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：四川省彩霸印务有限责任公司，住所地内江市东兴区红牌路工业集中发展区。
法定代表人：王盟鸿，执行董事。
委托诉讼代理人：黄瑜，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：唐义钧，四川拓越律师事务所律师。
上诉人四川佳兴文化产业投资集团有限公司（以下简称佳兴投资公司）因与被上诉人四川省彩霸印务有限责任公司（以下简称彩霸印务公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省内江市东兴区人民法院作出的(2016)川1011民初594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月31日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人佳兴投资公司的法定代表人钟家全、委托诉讼代理人张仕镭，被上诉人彩霸印务公司的委托诉讼代理人唐义均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
佳兴投资公司上诉请求：1.判令撤销四川省内江市东兴区人民法院作出的（2016）川1011民初594号民事判决；2.依法确认上诉人《关于解除<房屋租赁合同>的通知》有效；3.判令被上诉人退还上诉人所交租金801,768元和保证金40万元；4.判令被上诉人支付上诉人违约金80,176.8元；5.判令被上诉人自2016年1月25日起至清款日止按每日1‰支付上诉人滞纳金38,458.38元（暂计至2016年3月1日）；6.判令本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定卢德春为履约代表，与客观事实不符，《房屋租赁合同》授权签约代表虽为卢德春，但在后续履约事宜上并未授权卢德春作为上诉人代表履行合同事宜；一审法院认定被上诉人向上诉人提供了办理幼儿园登记手续的相应证照，并认定现仍能提供相关证照、手续等，属认定事实错误，彩霸印务公司已将涉案房屋抵押给了银行，其无法向上诉人提供证照原件,更不用说配合上诉人办理幼儿园登记审批手续，上诉人已经提供了相关单位、部门对上诉人证照、手续不予认可的相关证据，而一审法院却视而不见，应当予以纠正；上诉人依法向被上诉人发出《关于解除<房屋租赁合同>的通知》，且通知上载明了异议期在2016年1月29日交接房屋之前，而被上诉人收到后未在异议期限内向人民法院起诉，上诉人解除通知从到达被上诉人时已经发生法律效力。本案在免租期内因出租人违约，承租人解除合同并移交了房屋，因此所交租金和保证金依法应予退还；一审程序违法，其审理期限远远超过6个月。
被上诉人彩霸印务公司辩称，一审判决依据的事实客观真实，被上诉人完全能够提供上诉人为开设幼儿园所需相关证照、手续，但上诉人至今从未向相关单位、部门申请设立幼儿园。上诉人也未提供证据证明被上诉人所提供资料不符合相关单位、部门的要求，因此上诉人发出的《解除<房屋租赁合同>的通知》所载理由不成立；因上诉人已超过30日未支付租金，被上诉人行使了房屋租赁合同约定的单方解除权，其行使单方解除权，并非对上诉人2016年1月15日发出解除行为的追认，而是根据双方房屋租赁合同约定行为行使约定解除权，因上诉人逾期支付房屋租金，上诉人缴纳的保证金40万元已不足以支付被上诉人房屋租金及逾期产生的违约金，被上诉人不存在退还的问题；本案一审延长了审理期限，审理程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。
佳兴投资公司向一审法院起诉请求：1.依法确认佳兴投资公司《关于解除<房屋租赁合同>的通知》有效；2.彩霸印务公司退还佳兴投资公司已付租金801,768.00元和保证金40万元；3.彩霸印务公司支付佳兴投资公司违约金80,176.80元；4.彩霸印务公司自2016年1月25日起到还清款项之日止，按每日1%支付佳兴投资公司滞纳金38,458.38元（此数据计算到2016年3月1日）；5.本案诉讼费由彩霸印务公司承担。
彩霸印务公司一审反诉请求：1.判决确认佳兴投资公司于2016年1月13日向彩霸印务公司发出的《关于解除<房屋租赁合同>的通知》无效；2.由佳兴投资公司承担本案诉讼费。
一审法院审理查明：2015年7月15日，佳兴投资公司（乙方）与彩霸印务公司（甲方）经协商一致，签订了《房屋租赁合同》，合同约定:甲乙双方经协商一致，就甲方出租房屋给乙方举办幼儿园事宜达成如下协议，立本合同供双方共同遵守。第一条、出租房屋及空坝子情况：坐落地址，东兴区红牌路工业园甲方厂房（红星路599号），房屋面积为3090.70平方米，用途为工业用房；空坝子1500平方米。第二条、租期10年，租赁期限自2015年8月1日计算。甲方自愿让出6个月作为乙方的装修期，即2015年8月1日到2016年1月31日期间免租金。第三条、租金。本房屋租金为20.00元/月/平方米，每月租金61,814元；空坝子1500平方米，每月租金5000元；房屋及空坝子每月租金合计66,814元，第一年租金801,768元（年租金中不含租金收入产生的税费）等。第五条、甲乙双方签订合同后，乙方向甲方支付租赁保证金40万元，装修完毕后该保证金冲抵乙方应支付的第二年度租金。第九条、乙方应自主经营或新投企业自主经营，独立办理开业所需的工商营业执照、税务登记证等所有证照，并承担由此产生的所有税费。因乙方在经营期间所产生的债权债务及所有法律责任均与甲方无关。甲方不得干涉乙方的自主经营，应协助乙方处理好周边关系，提供相关手续、证照配合乙方办理工商、税务等相关手续。第十四条第2项约定：乙方租金收入产生的税费、出租房屋的土地税、房产税、企业所得税等由甲方承担。并对其他相关内容进行了约定。经佳兴投资公司方授权的代表卢德春及彩霸印务公司法定代表人王盟鸿在该合同上签字，并加盖公章。合同签订后，佳兴投资公司于2015年7月17日向彩霸印务公司支付了第一年的租金801,768.00元，并于2015年11月16日支付了保证金40万元。佳兴投资公司方授权履行《房屋租赁合同》的代表为杜宏与卢德春。卢德春委托其弟卢德辉在租赁现场施工等，并委托朱晓波负责现场新建幼儿园的美化工作，佳兴投资公司、彩霸印务公司双方因合同履行发生纠纷，并不断在协商过程中。2015年11月22日，朱晓波受卢德春的安排，约彩霸印务公司法定代表人王盟鸿上午约十时许到东兴区锦官新城原售楼部办公室协商合同履行中的一些方案等，在该办公室内有佳兴投资公司法定代表人钟家全等，因卢德春不在现场，王盟鸿与卢德春在电话上联系，双方有吵闹，正在协商过程中，卢德辉带领几个其工地上的工人闯入办公室，将王盟鸿打伤，王盟鸿受伤后被送往医院救治。在王盟鸿受伤后的当天下午2时2分，卢德春向王盟鸿发短信一条，称对打架事件表示道歉等。在合同履行过程中，佳兴投资公司于2015年12月2日向彩霸印务公司书面提出《关于要求提供相关证照、手续予以办理工商、税务、消防、办学许可证等有关手续的函》，并通过快递方式送达。彩霸印务公司在2015年12月7日收到函后，于2015年12月9作出了《关于回复四川佳兴文化产业投资集团有限公司的函》，对于佳兴投资公司上述函中提到的问题进行了抗辩，认为佳兴投资公司存在诸多的违约行为，并对已提供了相关房产、土地等相关权属证照进行了说明，佳兴投资公司的代表杜宏于2015年12月10日签收了该函。王盟鸿经过医院治疗后，卢德春出面与王盟鸿于2016年1月5日在派出所达成治安调解协议书，双方对打人事件和解。2016年1月13日，佳兴投资公司以特快专递方式向彩霸印务公司发出《关于解除<房屋租赁合同>的通知》，通知于2016年1月15日起解除双方所签订的《房屋租赁合同》，要求彩霸印务公司退还租金、保证金，并向佳兴投资公司支付违约金、滞纳金，并要求彩霸印务公司于2016年1月29日上午10点派人到现场办理移交房屋手续等。彩霸印务公司于2016年1月17日收到该通知后，于2016年1月19日作出了向佳兴投资公司回复《关于四川佳兴文化产业投资集团公司要求解除房屋租赁合同的回函》表示自己不存在违约行为，不同意解除租赁合同等内容，该回函于2016年1月23日通过快递邮寄的方式送给佳兴投资公司，佳兴投资公司代表人杜宏于2016年1月25日签收了该回函。佳兴投资公司代表人杜宏于2016年1月29日中午12时49分向王盟鸿发出短信一条，称于2016年1月29日办理移交手续，要求彩霸印务公司于当天下午5时之前派人来办理移交等，王盟鸿当即回复短信表示不同意解除合同等。在合同履行过程中，卢德春、杜宏与王盟鸿经常通过短信沟通。因佳兴投资公司、彩霸印务公司双方协商未果，佳兴投资公司于2016年3月11日向一审法院提起诉讼，提出上述请求。彩霸印务公司于2016年3月30日向一审法院提交反诉状，向佳兴投资公司提起反诉。在合同履行过程中，到2016年5月，佳兴投资公司已将租用的房屋、空地等按约定对相关墙体、管道进行了部分施工，因履行合同发生纠纷，已搬走部分施工材料等。
另查明，佳兴投资公司、彩霸印务公司约定租赁的房屋及空坝子坐落于东兴区红牌路工业园甲方厂房（红星路599号），房屋面积3090.70平方米；空坝子1500平方米。2008年10月，本案所涉的房屋已竣工验收合格。内江市东兴区公安消防大队于2008年11月6日作出（内东区公）消验（2008）字第17号内江市公安局建筑工程消防验收意见书，关于同意四川省彩霸印务有限责任公司生产基地工程消防验收合格的意见，并办理了产权登记，已用于抵押贷款。2013年12月16日，内江市东兴区教育局作出了《关于进一步规范民办幼儿园审批及设置标准的通知》（内东区教发【2013】278号文件），对民办幼儿园审批及设置标准进行了规范。2015年11月10日，内江市东兴区发展和改革局就佳兴投资公司的建设地点位于内江市东兴区红牌路工业集中发展区（项目总用地面积为26,631平方米、建筑面积48,756.70平方米，包括内江双语幼儿园等项目）产业政策进行了允许备案。在《房屋租赁合同》签订后，佳兴投资公司未向相关政府单位及教育等部门提交创办幼儿园的相关申请及材料，更无相关政府单位及教育等部门的明确答复。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。佳兴投资公司与彩霸印务公司经协商一致签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并受法律保护。本案争议焦点：佳兴投资公司发出的《关于解除<房屋租赁合同>的通知》是否产生解除双方合同关系效力的问题。分析如下：1.关于彩霸印务公司提供的出租房屋及土地使用权问题。该租赁合同约定，出租房屋及空坝子（使用权）位于东兴区红牌路工业园甲方厂房（红星路599号）及空坝子。彩霸印务公司提供的房产证及权属证明、国土证及权属证明等证据，能证明该房屋等系通过建设规划许可或经相关部门批准建设的，并办理了相关产权登记、消防验收合格、相关部门经过了产业政策允许备案等。彩霸印务公司系出租房屋的所有权人及土地使用权人，其有权对自己的不动产依法出租。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，即设立抵押权的房屋仍可以出租，但由于抵押权在先，实现抵押权时，承租人没有优先购买权，买受人也可以不再履行原租赁合同。”以及《商品房屋租赁管理办法》第六条第一款等之规定，彩霸印务公司房屋等抵押贷款，并未禁止房屋及土地使用权进行出租，也非必须经过抵押权人的同意。佳兴投资公司所述《城市房屋租赁管理办法》第六条第一款第（七）项“已抵押，未经抵押权人同意”的房屋不得出租之规定，已于2011年2月1日起施行的《商品房屋租赁管理办法》替代而废止。综上，彩霸印务公司将其房屋及土地使用权出租合法，一审法院依法予以确认。2.关于彩霸印务公司在履行合同中是否存在违约行为而导致佳兴投资公司合同目的不能实现问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人单方解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，佳兴投资公司、彩霸印务公司双方没有就包括合同解除异议期间在内的合同解除事项进行任何约定。而佳兴投资公司于2016年1月13日以特快专递方式向彩霸印务公司发出《关于解除<房屋租赁合同>的通知》，该通知于2016年1月17日到达，彩霸印务公司于2016年1月19日向佳兴投资公司回复《关于四川佳兴文化产业投资集团公司要求解除房屋租赁合同的回函》表示自己不存在违约行为而不同意解除合同，彩霸印务公司向一审法院提起诉讼的时间为2016年3月30日，尚在三个月内。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，合同的解除包括法定解除与约定解除两种情形。本案中，双方在《房屋租赁合同》中未对佳兴投资公司单方解除合同的事项作出约定，且双方在纠纷中也未协商一致约定解除。故佳兴投资公司不享有约定的单方解除权。那么，是否存在佳兴投资公司法定解除权。佳兴投资公司诉称以彩霸印务公司未能按约定提供相关证照、手续等原因致自己无法办理相关证件的辩解理由，最终导致佳兴投资公司合同目的无法实现为由，而单方向彩霸印务公司提出《关于解除<房屋租赁合同>的通知》。该合同中约定“甲方不得干涉乙方的自主经营，应协助乙方处理好周边关系，提供相关手续、证照配合乙方办理工商、税务等相关手续。”故作为彩霸印务公司的甲方有提供相关手续、证照并配合佳兴投资公司方办理的义务。在合同履行过程中，因《房屋租赁合同》上明确了佳兴投资公司方授权代表为卢德春，卢德春在之后合同履行过程中的行为，彩霸印务公司有理由相信卢德春代表佳兴投资公司履行合同，卢德春的行为系表见代理，而杜宏是佳兴投资公司明确认可的代表人。故对于佳兴投资公司代表卢德春、杜宏在本案合同履行中的行为，其法律后果应由佳兴投资公司承担，一审法院依法予以确认。针对佳兴投资公司提出的《关于要求提供相关证照、手续予以办理工商、税务、消防、办学许可证等有关手续的函》，彩霸印务公司于2015年12月9日作出了《关于回复四川佳兴文化产业投资集团有限公司的函》，对提交相关证照等再次进行了沟通，结合双方短信来往内容等证据，可以认定彩霸印务公司向佳兴投资公司提供了办理相关手续所具备的证照等，且彩霸印务公司现仍能提供相关证照、手续等，因双方在合同履行过程中产生了一些矛盾，且双方并未对怎样配合提供相关手续作详细的约定，导致相关材料在交接过程中沟通不畅，双方均存在过错。另外，佳兴投资公司也未提供相关单位、部门对彩霸印务公司证照、手续等不予认可的相关证据，依法应由佳兴投资公司承担举证不能的不利法律后果。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，基于对合同目的的实现，双方均应再次配合进行相关手续的交接。佳兴投资公司基于此简单的单方向彩霸印务公司提出《关于解除<房屋租赁合同>的通知》，不产生解除双方合同关系的效力。因此，佳兴投资公司《关于解除<房屋租赁合同>的通知》到达彩霸印务公司时不能达到解除合同的目的。因合同尚在有效期限内，佳兴投资公司的其他诉求均不能成立。对于彩霸印务公司的诉请，于法有据，一审法院依法予以支持。综上所述，一审法院在查明事实、分清是非的基础上，调解无果，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第四十条、第一百九十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条，最高人民法院《<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应法律若干问题的解释》第八条，参照《商品房屋租赁管理办法》第六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款之规定，判决：一、驳回佳兴投资公司的所有诉讼请求；二、佳兴投资公司于2016年1月13日向彩霸印务公司发出的《关于解除<房屋租赁合同>的通知》无效。案件本诉受理费16,684元，反诉受理费8,342元（已减半收取），合计25,026元，由佳兴投资公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2015年12月31日，彩霸印务公司向中国工商银行股份有限公司内江分行借款820万元，并以涉案房产设定了《最高额抵押合同》，《最高额抵押合同》第3.5条约定：抵押物的权属证明和相关资料经双方共同确认后由中国工商银行股份有限公司内江分行保管，但法律另有规定的除外。第10.2条约定：未经中国工商银行股份有限公司内江分行书面同意，不将抵押物再设立任何形式的抵押、质押，也不将抵押物出租、转让、馈赠给任何第三人，并保护抵押物不受任何侵害。
另查明：佳兴投资公司与彩霸印务公司签订的《房屋租赁合同》第十五条第二款约定：在本合同生效后佳兴投资公司未按本合同约定交纳租金的，佳兴投资公司按应纳租金的千分之一每天向彩霸印务公司赔偿损失，经彩霸印务公司书面通知后超过三十日还未支付租金的，彩霸印务公司有权解除合同。2017年4月11日，因佳兴投资公司未支付第二年度剩余租金，彩霸印务公司向佳兴投资公司发出解除《房屋租赁合同》的通知，该通知载明：“因你司未按《房屋租赁合同》约定足额缴纳租金，我司根据《房屋租赁合同》第十五条第二款约定，解除与你司所签订的《房屋租赁合同》……。另原合同约定的免租期是基于你司承诺租赁10年才给予的，现因你司严重违约，原合同约定的10年租期你司租赁时间仅十分之一，该免租期房屋租金将不予免除，应由你司全部承担，我司保留通过法律途经追究你司的权利”。
本案其余案件事实与一审判决认定事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为：一、《房屋租赁合同》是否须经抵押权人同意；二、佳兴投资公司向彩霸印务公司发出的《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知》是否有效；三、一审审理程序是否合法。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，即设立抵押权的房屋仍可以出租，但由于抵押权在先，实现抵押权时，承租人没有优先购买权，买受人也可以不再履行原租赁合同。”的规定，案涉房屋和空坝虽设定了抵押，但依法可以出租，佳兴投资公司与彩霸印务公司在《房屋租赁合同》中虽约定了未经中国工商银行股份有限公司内江分行书面同意，不得将抵押物出租，但该约定不影响案涉《房屋租赁合同》的效力。
彩霸印务公司将案涉房屋和空坝租赁给佳兴投资公司开办幼儿园，案涉房屋和空坝虽设定了抵押，但抵押物的权属证明在银行，彩霸印务公司可以按照佳兴投资公司的要求提供开办幼儿园所需的相关证照、手续。因双方在合同履行过程中产生了一些矛盾，且双方并未对怎样配合提供相关手续作详细的约定，导致相关材料在交接过程中沟通不畅，双方均存在过错。另外，佳兴投资公司也未提供相关单位、部门对彩霸印务公司证照、手续等不予认可的相关证据，依法应由佳兴投资公司承担举证不能的不利法律后果。佳兴投资公司以合同目的不能实现之理由，向彩霸印务公司发出了《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知》，由于彩霸印务公司认为自己不存在违约行为，不同意解除合同，因此佳兴投资公司的《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知》没有生效。根据本案查明的事实，2017年4月11日，因佳兴投资公司未支付第二年度剩余租金，彩霸印务公司向佳兴投资公司发出了解除《房屋租赁合同》的通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”的规定，佳兴投资公司未按约支付租金已违约，彩霸印务公司要求解除合同，应予以支持。本院依法确认《房屋租赁合同》于2017年4月11日起解除，佳兴投资公司应向彩霸印务公司支付2015年7月15日至2017年4月11日的租金1,403,094元（66,814元×21个月），佳兴投资公司已向彩霸印务公司支付租金和保证金共计1,201,768元，故佳兴投资公司要求退还所交租金、保证金并要求彩霸印务公司承担违约责任的请求本院不予支持。
佳兴投资公司上诉认为一审超过六个月审限，程序违法，本案一审因当事人双方申请庭外和解，依法扣除了审限，故本案一审程序合法。
综上所述，上诉人佳兴投资公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16,684元，由四川佳兴文化产业投资集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李锋
审判员 吴敏
审判员 王侯
二〇一七年十一月三日
书记员 周雪