天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津02民终5809号
上诉人(原审原告):刘国媛。
被上诉人(原审被告):谢子民。
委托诉讼代理人:张锡明,天津众磊律师事务所律师。
原审第三人:天津链家宝业房地产经纪有限公司,住所地天津市南开区长江道众望大厦A座15层。
法定代表人:左晖,董事长。
委托诉讼代理人:曹春涛,天津新华律师事务所律师。
上诉人刘国媛因与被上诉人谢子民、原审第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案,不服天津市河西区人民法院(2016)津0103民初5920号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年11月4日立案受理后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人刘国媛,被上诉人谢子民的委托诉讼代理人张锡明,原审第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人曹春涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘国媛上诉请求:1、撤销一审判决第二项、第三项,改判被上诉人赔偿上诉人违约金163600元、买卖代理费32720元;2、案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:1、依合同约定,被上诉人应于2015年10月20日前与上诉人去房管部门签订协议,然而被上诉人在收到上诉人催告函后,仍拒不履行,并已经超过十五个工作日,故应按照房屋成交价的10%支付违约金;2、本案合同没有履行完毕,是由于被上诉人根本性违约造成的,上诉人对于合同的履行不存在任何过错,不应承担买卖代理费。
谢子民辩称,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,要求维持原判。
天津链家宝业房地产经纪有限公司述称,尊重法院判决,要求维持原判。
刘国媛向一审法院起诉请求:判令解除原、被告签订的《房产交易合同》;依法判令被告返还原告定金20000元,赔偿原告买卖代理费32720元、贷款服务费600元、评估费1000元,赔偿原告违约金163600元,共计217920元;诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实:原告刘国媛与被告谢子民于2015年9月13日在第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司的居间服务下签订了编号为JF15008510的《房产交易合同书》,约定由原告刘国媛购买被告谢子民所有的坐落于天津市河西区黑牛城道芳竹花园6-301-307室房屋。该房屋建筑面积为110.66平方米,成交价为1636000元,原告刘国媛于签订合同当日向被告谢子民支付定金人民币20000元。合同约定双方须于2015年10月20日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》。合同约定,由原告刘国媛承担房屋成交价的2%作为中介费。在合同第八条“违约责任”一节约定:“1、甲乙双方均应按照本合同约定相互配合,到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续。如不按约定办理相关手续,则每逾期一个工作日,违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金,经守约方催告仍不履行的,且违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务,则守约方有权视为违约方根本性违约,守约方有权解除房屋买卖合同关系(但需书面告知违约方),并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。”该《房产交易合同书》签订之日,原告刘国媛给付被告谢子民定金20000元,给付第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司买卖代理费32720元、贷款服务费600元、评估费1000元。此后,被告谢子民于2015年10月9日将贷款清偿完毕,并于2015年11月4日申请注销涉诉房屋他项权登记,2015年11月13日,被告谢子民领取新的产权证。因被告谢子民领取新的产权证的时间晚于合同约定的到房管部门签订《天津市房产买卖协议》的日期,故2015年11月11日,第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司向被告谢子民寄送《合同履行通知书》,原告刘国媛向被告谢子民寄送《催告函》,告知被告谢子民于2015年11月16日前与第三人联系。2015年11月13日被告谢子民领取新的产权证后,即通知第三人可以办理房屋过户的相关手续,第三人称由于原告刘国媛坚持先解决违约赔偿事宜后,再办理房屋过户的相关手续,因此双方至今未能到房管部门签订《天津市房产买卖协议》。庭审中,被告及第三人均表示同意解除三方签订的《房产交易合同书》。第三人表示同意退还原告贷款服务费及评估费。
一审法院认为,原告刘国媛、被告谢子民与第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同书》,系三方的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,原、被告及第三人均应依照合同的相关约定履行。庭审中,被告及第三人均表示同意解除《房产交易合同书》,故对于原告要求解除《房产交易合同书》的诉讼请求,一审法院予以支持。原告依约交纳了购房定金,被告应按照合同约定履行按期清偿贷款的义务,被告在履行合同过程中未能按照合同约定的时间取得注销他项权之后的产权证,未能按照约定时间签订《天津市房产买卖协议》,属于被告的违约行为,应承担相应的违约责任。被告谢子民除应退还原告已支付的定金20000元,还应依三方签订的《房产交易合同书》第八条第一项的约定,按照每个工作日房屋成交价1‰的标准向原告支付迟延履行违约金,即1636000×1‰×18=29448元。对于原告主张被告赔偿买卖代理费等的诉讼请求,考虑到在合同的履行过程中,原、被告及第三人的目标均应为达到合同目的而积极履行各自的义务,被告在清偿贷款取得注销他项权的产权证过程中确实存在延迟履行的行为,但在被告取得产权证后,具备办理过户相关手续的条件下,原告未能积极履行合同义务,未能在接到第三人的通知后积极与被告办理相关手续,在合同履行过程中亦存在过错,原、被告双方的过错共同导致未能达到合同目的,因此对于买卖代理费,综合双方的过错程度,一审法院酌定由被告谢子民赔偿原告26176元。由于第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司自愿退还原告贷款服务费及评估费,一审法院对此予以照准。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十六条的规定,判决:“一、原告刘国媛、被告谢子民、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司自愿解除三方于2015年9月13日签订的编号为JF15008510的《房产交易合同书》;二、自本判决生效之日起十日内,被告谢子民返还原告刘国媛定金20000元,赔偿原告刘国媛违约金29448元;三、自本判决生效之日起十日内,被告谢子民赔偿原告刘国媛买卖代理费26176元;四、自本判决生效之日起十日内,第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司退还原告刘国媛贷款服务费600元,评估费1000元;五、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4569元,减半收取2284.50元,由原告刘国媛承担900元,由被告谢子民承担1384.50元。”
本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实,本院认定如下:2015年11月13日谢子民领取新的产权证后,通过原审第三人表示可以继续履行合同。原审第三人对此亦表示认可。
本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。刘国媛与谢子民于2015年9月13日签订《房产交易合同书》后,由于谢子民逾期办理抵押登记注销手续,致使其未按约于2015年10月20日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》,构成违约,理应承担违约责任。对于违约金的数额,刘国媛主张应按照房屋成交价的10%支付违约金。经查,谢子民于2015年10月9日将贷款清偿完毕,并于2015年11月4日申请注销涉诉房屋他项权登记,2015年11月13日领取新的产权证。上述行为说明谢子民并非不履行合同相关义务,仅是存在逾期办理的情形,不符合合同第八条以涉诉房屋成交价10%作为违约金的赔付条件,故对刘国媛的该项主张,本院不予支持。对于买卖代理费的问题,因在2015年11月13日之后的合同履行过程中,刘国媛亦有履行瑕疵的情况,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,一审酌情确定买卖代理费分担的数额,兼顾了双方的利益,并无不当。
综上所述,刘国媛的上诉请求因缺乏事实和法律依据,本院不予支持。一审判决认定事实清楚,程序合法,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费3113元,由上诉人刘国媛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓彤
代理审判员 武 伟
代理审判员 苏美玉
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 穆 艺