北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京03民终6812号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘芳，女，1973年3月31日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：吴淑华，北京履厚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张凯，北京履厚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王明湘，男，1946年8月6日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：刘晶，北京宁启律师事务所律师。
上诉人刘芳因与被上诉人王明湘房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初47133号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘芳及委托诉讼代理人吴淑华、张凯，被上诉人王明湘之委托诉讼代理人刘晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘芳上诉请求：撤销一审判决第一至三项，发回重审或改判驳回王明湘的反诉请求，支持我方原审诉求。事实与理由：一、一审判决对违约责任审查不清，认定错误。王明湘怠于履行合��约定的配合义务，导致资金监管账户不能使用，申办贷款延期，违约在先。且其作为收款方，从未有过催收行为，亦未提供证据证明履行过配合付款义务，而我方不仅积极履行合同义务，更多次催王明湘及中介公司推进合同履行。我方提交的资金监管公司的于2017年3月25日向王明湘发出的告知函，证明其未按约定提交资金监管账户的相关材料，存在违约行为，造成我方无法通过资金监管账户支付房款的现状，故237万元购房款未支付系王明湘违约行为所致，一审仅以我方未提交邮件的签收手续即对此未予采信不当。关于申办贷款支付的190万元，也是由于王明湘违约导致申办延期的，我方提供的与中介公司员工的微信记录显示双方原定2017年1月9日办理贷款面签，但因王明湘未及时办理公证，导致面签延至2017年2月13日才办理，严重拖延了我方贷款进度。二、合同约定的解���条件尚未成就。我方作为买方一直积极履行付款义务，能够支付款项均已支付，剩余237万元通过资金监管账户划转的购房款及贷款未付，均是王明湘怠于履行配合义务所致，合同约定的解释条件尚未成就，一审判决解除合同不正确。三、我方同意一次性付清购房款，双方合同具备继续履行的条件，依据合同第十条的第（五）款的约定，我方也可选择继续履行合同，并要求对方支付10%违约金。四、本案的中介公司亦属必要共同诉讼人，一审未追加当事人，程序存在错误。综上，我方诉求应当得到支持。
王明湘辩称，不同意刘芳的上诉请求，同意一审判决。自涉诉合同签订当日，刘芳即一直拖延履行合同，双方先后签订二次补充协议推迟合同开始履行的时间，此后又延至2016年12月14日才办理网签，经我方一再催促才开始办理银行面签，此期间又因对方提供虚假收入证明，导致批贷函取得时间超过最后过户时间，且对方也未支付237万元房款，故我方要求解除合同有事实及法律依据。
刘芳向一审法院起诉请求：要求王明湘继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，配合刘芳办理房屋交接、过户手续，支付违约金45.2万元，并支付租金损失（自2016年6月6日起至实际交付之日止，按每月5000元的标准计算）。
王明湘向一审法院提出反诉请求：要求解除双方签订的房屋买卖合同及两份补充协议，刘芳支付总房款20%的违约金92.4万元，并赔偿王明湘购房的定金损失20万元，刘芳配合王明湘办理网签注销手续。
一审法院认定事实：2016年8月28日，刘芳与王明湘在北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）的居间服务下，签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定：王明��将501号房屋出售给刘芳；房屋成交价格为452万元；刘芳于合同签订当日支付定金10万元，房源核验通过当天支付15万元，过户前三日内通过资金存管方式支付237万元，剩余190万通过银行贷款方式支付；因刘芳自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，刘芳继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日内；王明湘应当在收到全部房款后三日内将房屋交付给刘芳；双方最晚应于合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，双方应当另行签订书面的补充协议；因王明湘原因致使刘芳未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，刘芳有权单方解除合同或选择继续履行合同，如刘芳选择继续履行合同的，王明湘应当继续履行房���权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，王明湘按刘芳全部已付款的日万分之五向刘芳支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日支付；因刘芳原因致使王明湘在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且刘芳取得房屋产权证书的，王明湘有权单方解除合同，刘芳应按成交总价款的20%向刘明湘承担违约责任；除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行义务，如合同可继续履行的双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；双方还在合同中进行了其他约定。
当日，双方在我爱我家公司的见证下签订补充协议1，约定：因刘芳原因要求签订房屋买卖合同后从2016年11月15日起再开始办理该合同的所有流程及手续，双方不能因此原因解除合同；上述时间导致的延期，原约定的各项权利义务均顺延，且上述日期前导致的合同履行延期，各方均不承担违约责任；如约定日期后任何一方仍不能配合办理手续，视为延期方违约并按照房屋买卖合同违约规定承担违约责任。上述合同签订当日，刘芳给付了10万元定金；同年9月20日，刘芳给付了15万元购房款；此后，刘芳未再给付其他合同款项。
2016年11月27日，双方再次签订补充协议2，约定：刘芳补偿王明湘10万元，于交房当日交接，王明湘需配合刘芳缴税、过户等相关手续；在未完成过户期间，双方不得以任何理由涨价或降价，如有此情况按房屋买卖合同违约规定承担违约责任；从2016年11月28日起开始办理房屋买卖合同的所有流程及手续，双方不能因此解除合同，上述事件导致的延期原约定的各项权利义务均顺延，且上述日期前导致的合同履行延期，双方均不承担违约责任；如约定日期后任何一方仍不能配合办理手续，视为延期方违约并按照房屋买卖合同违约规定承担违约责任；双方还在协议中进行了其他约定。
2016年12月14日，双方办理了网签手续。2017年2月13日，双方去银行办理贷款面签手续，同年3月15日，刘芳的贷款申请获得银行批准。此后，刘芳并未将剩余237万元购房款办理资金监管或直接交付给王明湘，王明湘也未将501号房屋过户到刘芳名下，银行也未向刘芳发放贷款，合同未能继续履行。
本案审理过程中，刘芳提供了其与中介公司员工贾××的微信聊天记录截屏，证明：2017年1月6日，贾××通知刘芳于2017年1月9日去银行办理面签，但因王明湘的原因未能办理；当月12日，刘芳询问贾××何时才能办理面签，贾××表示需等王明湘做好公证书寄过来后，估计在1月22号左右。刘芳认为，因王明湘拖延面签时间，导致银行批贷时间延迟，责任应由王明湘承担。刘芳还提供了其配偶与王明湘的女婿之间的短信截屏，证明：从2016年11月开始王明湘就提出加价，双方就此多次进行交涉，导致合同履行受阻。王明湘对上述两份证据的真实性和证明目的均不认可。
刘芳还提供了一份告知函及快递单的照片打印件，证明2017年3月25日，负责该笔交易资金监管的北京伟嘉安捷投资管理有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）向王明湘发出告知函，要求其履行合同义务。王明湘表示没有收到过此份函件，刘芳亦未能提供相应签收手续。
刘芳还提供了一份租赁协议及银行业务凭单、收条，证明其于2017年6月与案外人签订合同租赁房屋，租金每月5000元。刘芳认为，租金损失应由王明湘承担。王明湘表示，无法核实上述证据的真实性及与本案的关��性。
案件审理过程中，王明湘提供了其女婿与中介公司员工之间的微信截屏，证明：2016年12月完成网签之后，其女婿曾询问过户事宜，中介公司称再约时间，并表示面签时王明湘的配偶无须到场；2017年1月6日，中介公司通知王明湘于1月9日面签时，又要求王明湘的配偶必须到场，但因王明湘的配偶在外地无法回京，只得办理公证委托手续。刘芳表示，其对该段微信记录的真实性无法核实，且该记录恰好可以证明王明湘曾经表示其配偶无法参与面签，须从外地邮寄公证委托手续一事。案件审理过程中王明湘还表示：2017年1月19日公证手续办理完毕后，因时近春节，中介公司称办不了面签，得等年后办理。2017年2月初双方办理面签手续，但因刘芳提供虚假收入证明，直至同年3月15日才取得批贷函。刘芳对此不予认可，王明湘亦未能就此提供相应证据。
王明湘还提供了其与案外人签订的房屋买卖合同及收条，证明其于2016年10月向案外人购买房屋，并给付定金20万元。其本打算以出售501号房屋的价款支付购房款，但因刘芳未按约定给付购房款，导致其无法履行购房合同，已付的20万元定金无法索回。刘芳不认可上述证据的真实性和与本案的关联性。
一审法院认为：刘芳与王明湘签订的房屋买卖合同及相应补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效。按照双方约定：办理合同所有流程的起始时间为2016年11月28日；刘芳获得银行批贷函的时间最迟不得超过合同签订后80日内（即2017年2月16日）；双方最晚应于合同签订之日起90日（即2017年2月26日）内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；刘芳应在过户前三日内通过资金存管方式支付237万元购房款。
现有证据表明，刘芳于2017年3月15日取得银行批贷函，超过了双方约定的期限，且刘芳最终也未支付237万元购房款，合同约定的办理房屋过户手续的前提条件未能满足。
案件审理过程中刘芳主张，银行面签因王明湘原因延误，银行批贷函未能按时取得的责任应由王明湘承担，王明湘对此予以否认。但双方就此提供的证据均为与第三方的通信记录，且双方均不认可对方提供证据的真实性。仅凭上述证据，不足以证明双方各自的观点，亦不足以认定对方存在违约行为。
刘芳在合同约定的期限内，没有满足办理房屋过户手续的前提条件，现合同约定的解除条件已经成就。刘芳要求王明湘继续履行合同，办理房屋交接过户手续的诉讼请求，缺乏事实依据和合同依据，法院不予支持。王明湘要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议的诉讼请求合法有据，法院予以支持。合同解除后，刘芳应负责配合王明湘注销网上签约手续。
双方均不能证明合同未能继续履行，是对方的违约行为所致。双方要求对方承担违约责任、赔偿损失的诉讼请求，均缺乏事实依据，法院不予支持。判决：一、驳回刘芳的全部诉讼请求；二、解除刘芳与王明湘于二〇一六年八月二十八日签订的×××号《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及补充协议、双方于二0一六年十一月二十七日签订的补充协议，及双方于二0一六年十二月十四日签订的×××号《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）；三、刘芳于判决生效之日起十日内协助王明湘到房屋权属登记部门注销×××号《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）的签约手续；四、驳回王明湘的其他反诉请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请���依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘芳提供如下证据：一、刘芳银行对账单，欲证明2017年1月其两个银行账户中存款超过237万元，已经准备好过户前需付的第二笔费用；二、我爱我家公司工作日志打印件，欲证实系因王明湘原因导致银行面签从2017年1月9日迟延至同年2月13日，从而导致双方未能按合同约定日期履行；三、录音及文字整理材料，欲证明王明湘女婿认为因王明湘之妻去了海南导致无法及时办理贷款，以及王明湘一方愿意支付违约金解除合同；四、贾江涛的证人证言，贾江涛出庭作证称，其系我爱我家公司工作人员，当时刘芳通过我爱我家公司购买房屋，双方签订买卖合同后又签订了延期协议，手续走到网签步骤时卖房人不是很愿意网签，拖了一段时间，后经调解进行了网签，2016年12月底开始约贷款面签，开始是约1月初，需要卖��夫妻一起到场，卖方开始说其爱人能回来，后来又说回不来，要办理委托公证，这样一直至2017年2月才办理了贷款面签。办完贷款后，通知双方提交交税预审的材料，当时买方进行了回复，但卖方联系不到了，公司向双方都发送了告知函，当时是其自己邮寄的，即一审中刘芳所提交的告知函；关于资金监管账户的问题，合同约定过户前几日内支付房款，即过户前买方将房款打入银行监管的虚拟账户，过户后由银行将该款支付至卖方账户，但本案的交易还没有发展到这一步，所以资金监管协议也还没有签订，按照流程应该先交税再预约过户登记，本次交易主要是其公司多次联系却始终联系不到卖方，没有交税核验材料，故没有办法交税，进而无法预约过户登记；刘芳所提交的工作日志打印件是真实的，是其从公司内部系统上打印的，交易进行到每一步其及其他工作人���都会在日志上进行记载；本次交易的银行面签，是其让公司的另一工作人员朱×约的，最初说2017年1月初可以面签。后因王明湘提出其爱人回不来，就办理了公证，公证后才进行了面签，贷款办理过程中，银行曾通知买方补收入证明，大约二、三天买方就补交了，之后走正常审批流程批贷。王明湘未提交新证据，其对刘芳提供的上述证据均认为并非二审新证据，同时对证据一、证据二表示真实性无法核实，证明目的不认可；对证据三表示真实性认可，但对证明目的不认可，王明湘一直积极履行合同，当得知需要夫妻同时参加面签手续时也积极配合办理公证，没有拖延履行合同的故意，合同未能按照约定日期履行不是因为王明湘的原因导致的；对证据四，认为证人证言不可信，证人与刘芳存在利害关系。对于刘芳在一审中所提交邮寄告知函及快递单，上述快递单记载���件人王明湘，收件地址为王明湘地址，刘芳当庭拨打ems查询电话，显示该快递于2017年3月23日11时43分投递成功，他人收。王明湘表示其本人当时未在此居住，未收到邮件。
对一审法院查明的其他事实，双方均无异议，本院予以确认。
另，二审中，经询问，王明湘表示其要求解除涉案合同的依据为合同第十条第（二）款第2项，即“（二）除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：2、乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。”，以及第十条第四款，即“（四）乙方因个人原因导致贷款机构未对乙方批准贷款，在如下情形时甲方有权单方解除合同，选择单方解除的适用第十一条第一款约定。1、乙方选择自行筹集剩余房价款的，若超过约定产权转移登记申请之日未能筹齐并支付给甲方。2、乙方选择继续贷款超过本合��签订之日起80日未获得批准贷款的。”刘芳表示，其要求王明湘支付违约金的依据为合同第十条第（五）项，即“（五）除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定”。
再，关于涉案房屋，王明湘表示现处于出租状态。刘芳表示如果继续履行合同，其同意一次性向王明湘付清全部房款。
本院认为，依据双方当事人的诉辩主张，以及本案查明的事实，本案二审的争议焦点在于双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》应否解除抑或应继续履行，以及王明湘应否就停止履行上述合同向刘芳承担违约责任。
对于涉案合同应否解除的问题，王明湘主张其要求解除合同的依据在于涉案合同第十条第（二）款第2项及第四款的约定，即刘芳逾期付款超过10日，以及超过合同签订之日起80日未获得批准贷款，其据此享有合同解除权。本案中，从涉案交易的履行情况来看，刘芳获得银行批贷函的时间确实超出了合同签订后80日，且至今未通过资金存管方式支付237万元购房款，但结合双方当事人陈述、微信记录以及我爱我家公司为本次交易提供服务的工作人员贾江涛的证人证言等在案证据，可以证实我爱我家公司曾为双方预约2017年1月9日的银行面签，因王明湘妻子当时正在外地，在其不回京的情况下需要办理委托公证手续，故推迟了面签时间，后双方于2017年2月13日实际进行了银行面签，但按照正常流程刘芳已无法在合同签订后80日内（即2017年2月16日）获得银行批贷函，对于获得批贷函时间迟延，不能证明系刘芳个人原因所致，相反导致该迟延情形亦有王明湘一方原因在内；关于237万元购房款，按照合同约定系应在过户前三日内通过资金存管主式支付，但双方尚未办理资金存管手续及税费交纳手续，本交易尚未进入预约过户登记流程，此种情形下刘芳未交纳237万元房款，并不构成逾期付款。综上，王明湘要求依据上述合同条款解除涉案合同的诉求，缺乏依据。现刘芳表示同意一次性支付剩余房款，涉案合同亦具备其他继续履行的条件，结合涉案合同的约定及履行情况等本案具体情况，并本着促进交易维护合同稳定性的原则，对于刘芳要求继续履行合同的诉求，本院予以支持，并就双方对于房款的支付、过户、房屋交付等问题一并进行判决。一审判决认定涉案合同解除条件成就，并据此判决解除合同，由双方办理注销网签登记，认定有误，本院予以改判���
刘芳提出要求王明湘支付违约金及赔偿房租损失一节，双方合同未能继续履行的原因在于批贷函取得时间超出合同约定的最后时间，双方由此产生争议，并对合同约定的理解存在分岐等原因所致，不应单方归责于王明湘，且刘芳亦未提交充分证据证明其按合同第十条第（五）项的约定对王明湘进行了催告，故对于刘芳要求王明湘支付违约金及赔偿损失的诉求，本院不予支持。
据此，刘芳上诉请求中符合法律规定部分，本院改判予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初47133号民事判决；
二、王明湘于本判决生效后三十日内协助刘芳将北京市朝阳区××501号房屋变更登记至刘���名下；
三、刘芳于北京市朝阳区××501号房屋变更登记当日支付王明湘购房款四百二十七万元；
四、王明湘于北京市朝阳区××501号房屋变更登记之日起十日内，将上述房屋交付给刘芳；
五、驳回刘芳其他诉讼请求；
六、驳回王明湘全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4040元，由刘芳负担3990元（已交纳），由王明湘负担50元（于本判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费7458元，由王明湘负担（已交纳）。二审案件受理费4040元，由刘芳负担3990元（已交纳），由王明湘负担50元（于本判决生效后七日内交纳）
本判决为终审判决。
审 判 长 ��张印龙
审 判 员 赵 霞
审 判 员 孙 妍
二〇一八年六月六日
法官助理 黄 蕾
法官助理 曾 琪 惠
书 记 员 李 月 明