沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
[2015]大东民二初字第01541号
原告：沈阳长峰房地产开发有限公司，住所地：沈阳市大东区。
法定代表人：潘锡源，职务：经理。
委托代理人：曹文强，系辽宁六合律师事务所律师。
委托代理人：王宇，系辽宁六合律师事务所律师。
被告：沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司，住所地：沈阳市大东区。
法定代表人：吴艳艳，职务：董事长。
委托代理人：高峰，系辽宁欣合律师事务所律师。
被告：辽宁光彩产业投资有限公司，住所地：沈阳市皇姑区。
法定代表人：崔伟建(已死亡)。
被告：吴艳艳，女，住址：沈阳市浑南区。
委托代理人：高峰，系辽宁欣合律师事务所律师。
原告沈阳长峰房地产开发有限公司（以下简称长峰公司）与被告沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司（以下简称文化公司）、辽宁光彩产业投资有限公司（以下简称光彩公司）和被告吴艳艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月26日受理后，依法由审判员李季担任审判长，与人民陪审员杨红礌、杨君组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹文强，被告文化公司、吴艳艳委托代理人高峰到庭参加诉讼，被告光彩公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称:被告光彩公司法定代表人崔伟健生前与被告文化公司法定代表人吴艳艳系夫妻关系，原告于2013年同意将位于“沈阳市大东区滂江街xx号的龙之梦亚太城红星美凯龙西区的1F至7F层”的房屋租赁给两被告公司经营古玩、字画等项目使用。因在签订《房屋租赁合同》当时，被告文化公司并未完成注册资本的实缴，原告对其履约能力存在顾虑，所以作为文化公司的股东，光彩公司以及吴艳艳本人也分别与原告签署了《房屋租赁合同》，以保证合同的履行。同时，崔伟健与吴艳艳二人还承诺原告，会按照《沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司章程》以及《沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司股东会决议》的要求，在两年之内完成文化公司全部5000万元注册资本的实际缴付，否则愿意以其二人个人名义承担无限责任。后原告与文化公司基于合同的前期履行情况，于2014年8月3日签署了《补充协议》，原告承诺给承租方一定优惠政策，被告文化公司质押给原告“宋定窑剔花酱釉花卉纹罐”一个，并约定如被告未在2015年前履行偿还欠款义务，则原告有权对该质押物进行变现。但截至2015年5月30日，三被告仍拖欠原告《房屋租赁合同》所约定的租金、物业管理费、电费等共计50658306.2元。另在《房屋租赁合同》第十条第4项中明确约定，违约方“赔偿范围包括但不限于违约方给守约方造成的聘请律师等经济损失”。现原告为维护自身合法权益，又考虑到被告的实际情况，特诉至贵院，要求三被告立即支付拖欠原告的截止2014年3月31日的欠款，并按《房屋租赁合同》的约定偿还全部欠款。请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令二被告光彩公司、文化公司向原告支付2013年10月1日至2014年3月31日拖欠的的租金及物业费11269512元，能耗费2936606.4元，（扣除保证金200万元后）共计12206118.4元；3、判令被告吴艳艳在对文化公司出资不实1500万元范围承担赔偿责任；4、判令原告对被告质押给原告的“宋定窑剔花酱釉花卉纹罐”享有优先受偿权；5、判令三被告承担本案原告聘请律师的费用人民币5万元。
被告文化公司、吴艳艳辩称：1、原告出租给被告的房屋面积不是80676平方米，红星美凯龙的南门位置原告始终没有交付被告使用（见补充协议及租赁场所各楼层平面图一层图示），因此原告出租给被告的房屋面积应为80676-3000=77676平方米。2、被告向原告支付的费用总额为6004438.4元，不只是200万元保证金，原告主张被告欠付其租金、物业管理费、电费等总计50658306.2元，与事实不符。3、吴艳艳本人从未与原告签订过《房屋租赁合同》，被告文化公司与原告签订《房屋租赁合同》前，吴艳艳本人从未参与该房屋租赁事宜的运作，更未承诺会按照《沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司章程》以及《沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司股东会决议》的要求，在两年之内完成公司全部5000万元注册资本的实际缴付，否则原意以个人名义承担无限连带责任。4、关于聘请律师的费用，被告只认可合理数额部分，由于原告违约在先，因此被告不同意赔付该笔费用。5、原告从未向被告或承租被告商铺的业主提供过物业服务，尤其是被告承租的4、5、6、7楼（总面积为45346平方米）并未使用，因此，原告无权收取被告的物业费。6、由于原告未依据合同第六条5项及八条2项的约定对设备设施进行维护，空调质量问题严重，主要表现在空调配件老化，软连接老化，空调通电后连接件经常崩开，部分空调电机损坏无法使用、空调机没风或冬天吹冷风、管线开关阀门锈死，空调大面积漏水，而且漏水情况严重无法维修，被告虽数百次向原告报修但问题至今未得到解决；又由于被告承租的4、5、6、7楼（七楼没有空调）并未使用（需要说明的是原告的空调是一层一层开，而且每一层还分为不同的可开关区域），原告未提供相应能源，因此能源费中的设备维护、空调供暖及制冷等费用应作相应免除或减少。7、原告出租的物业存在严重的质量问题，主要表现在电梯没有随附安全技术规范要求的设计文件、产品质量合格证明、安装及使用维护保养说明、监督检验证明，没有取得使用登记证书，没有建立特种设备安全技术档案，被告无法进行维保，电梯经常停运（开庭前一天，货梯再次停运）；消防系统基本瘫痪，主要表现在远程消防起动系统瘫痪、消防卷帘应急系统瘫痪，卷帘门不好使、原有的消防地标灯、安全出口指示灯都不亮、消防栓水压不足，喷淋、排烟系统不好使，消防排水管无引流，灭水器过期等；七楼楼顶防水层老化，冷却水塔长流水，墙面的防水不好，经常发生漏水；七楼强电井达不到使用标准，配线不符合相关要求和标准，施工没有结束。四、五楼的弱电井及六楼南侧的弱电井报废，电信光缆无法接入。由于原告未依据《房屋租赁合同》的约定履行维修，其恶意先期严重违约的行为长期存在，因此，在原告彻底履行维修义务前，被告有权行使拒绝给付租金的抗辩权（《合同法》第66、67条）。8、本案被告虽然没有按合同约定全部给付租金，看似给原告造成了经济损失，但实际上，该损失的发生与被告的严重违约行为影响被告对外招商有着不可分割的关系，因原告原因，被告始终没有得到合适的外墙广告招商位，正门被周围商铺所包围，与外界隔离，严重影响到被告对外招商，原告将被告承租的南门，长期交付红星美凯龙使用，致使原告长期没有一个临街的正门，通行不便，对外宣传没有便，被告承租的商铺位置虽然在最里面，被其它商铺重重包围，地理位置最差，在被告经营过程中，原告竟压低价格对外出租被告周围商铺，被告因此遭受了巨额经济损失，因此对于原告所谓损失，应由其公司自行承担。9、原、被告双方未签订书面质押合同，原告诉状中所谓的质押无效，原告无权对“宋定窑剔花酱釉花卉纹罐”行使优先受偿权。
被告文化公司经本院合法传唤，未向本院递交书面答辩。
经审理查明:2013年8月1日原告与被告文化公司、光彩公司签订租赁合同，合同约定：二被告租用原告所有的位于沈阳市大东区滂江街22龙之梦亚太城红星美凯龙西区1F-7F层（以下简称涉案房屋），建筑面积80676平方米，记租面积80676平方米，租赁用途为古玩店、字画、珠宝、佛教用品等项目，租赁期间自合同生效日至2028年9月30日止，租金（含物业费）开始支付日为2013年10月1日，合同期内租金（含物业费）每月27元/平，本合同签订同时，二被告交付原告租赁保证金200万元，三个月内再支付原告保证金653.49万元，能耗费为每天每平方米0.2元，支付方式与租金同步，包括公共区域物业、设备维修、空调制冷及供暖等费用。原告负责该房屋的主体结构、公共设施设备和防水部位进行维护和维修保养，并承担所有费用，二被告应按时支付租金（含物业费）及费用，逾期30天，原告有权解除合同，并收回房屋使用权，任何一方存在违反合同项下义务及其他约定，属于违约行为，给对方造成损失应进行赔偿，赔偿范围但不限于违约方给守约方造成的聘用律师等经济损失。原告与被告文化公司、光彩公司于2014年8月又签订补充协议，约定2013年度及2014年度二被告拖欠原告的租金、物业费及能耗费，二被告2014年8月4日前提供价值不低于5000万元人民币的抵押物作为欠款抵押，抵押期限至2015年6月30日，如抵押期限届满时，二被告未完全履行偿还支付义务，原告有权对抵押物进行变现处置，变现金额用于抵顶欠款……。
被告光彩公司于2013年3月5日向原告交纳押金200万元，被告光彩公司、文化公司于2013年10月1日开始使用该房屋，被告光彩公司于2014年1月30日向原告交纳租金1306951.2元，物业费493048.8元，合计180万元。被告光彩公司、文化公司于2014年8月3日将“宋定窑剔花酱釉花卉纹罐”交付原告，原告与被告光彩公司于2016年1月22日共同测量涉案房屋一楼未使用面积，双方确认原告未交付被告使用的实测面积为2875.5平方米，实际租用面积为77800.5平方米。被告光彩公司、文化公司未支付2013年10月1日到2014年3月31日部分租金（27元*6个月*77800.5平方米-180万元）共计10803681元，被告光彩公司、文化公司未向原告支付2013年10月1日到2014年3月31日能耗费（0.2元*182天*77800.5平方米）共计2831938.2元，原告聘请律师产生代理费5万元。
另查明，2013年5月17日被告文化公司股东会决议公司注册资本为5000万元，吴艳艳作为公司股东认缴出资2000万元，实缴出资500万元，余款于公司成立起2年内缴足，选举吴艳艳为公司法定代表人，职务为执行董事兼经理。吴艳艳至今未履行文化公司认缴出资1500万元。
再查明，涉案房屋使用过程中出现过漏水、货梯无法使用、消防水管堵头断裂等房屋质量问题，被告文化公司对漏水及电梯进行了维修，并自行负担相关费用，但未向本院提供相关票据。
上述事实，有租赁合同、补充协议、确认函、付款明细、抵押物品交接单股东会决议、公司章程、验资报告、情况说明、照片、面积确认书及庭审笔录，经质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为:根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告光彩公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。
原、被告于2013年8月签订的《房屋租赁合同》、2014年8月签订的补充协议及“宋定窑剔花酱釉花卉纹罐”质押合同，合法有效，各方均应按约定履行义务，合同中对租金、能耗费、律师费及合同解除均有明确约定，被告在支付200万元押金、1306951.2元租金及493048.8元物业费后，逾期30日未支付租金，符合租赁合同解除条件，故对原告要求合同解除，给付租金、能耗费及律师费的诉讼请求本院予以支持，但被告光彩公司、文化公司已向原告交纳押金200万元，应与二被告拖欠的租金相抵扣。
关于原告要求被告吴艳艳对上述费用承担赔偿的诉请，根据被告文化公司的工商档案、股东会决议、章程、验资报告等证据，被告吴艳艳应出资2000万元，实际出资500万元，未完全履行出资义务，原告作为文化公司的债权人，有权要求被告吴艳艳在其未履行出资部分1500万元限额内对上述费用承担补充赔偿责任。
关于被告主张其承租的涉案房屋4、5、6、7楼并未使用，要求减免租金及能源费的抗辩，因租赁合同中对于租金及能耗费有明确约定，租金及能源费的交纳与被告是否将涉案房屋出租无关，因此被告该项抗辩，本院不予采纳。
关于被告主张空调漏水、电梯、消防系、7楼防水层老化、冷却水塔、电井存在质量问题，自行维修所造成的损失，因其未能提供证据，无法确定损失数额，本院不宜确认，但不影响其再提供相关证据后另行主张。
关于被告主张在经营过程中，原告压低价格对外出租被告周围商铺，影像被告招商，要求减免租金的抗辩，因未向法院提供相关证据，因此本院不予采纳。
被告关于被告文化公司要求对涉案房屋空调及电梯质量问题进行鉴定的申请，因空调及电梯质量问题不构成被告拒付原告租金及能源费的必要理由，因此对于被告的该项鉴定申请本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第二百一十八条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、二百一十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第十三条第一款、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：
一、解除原告沈阳长峰房地产开发有限公司与被告沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司、辽宁光彩产业投资有限公司于2013年8月签订的房屋租赁合同；
二、被告沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司、辽宁光彩产业投资有限公司于本判决发生法律效力后10日内支付原告沈阳长峰房地产开发有限公司租金8803681元；
三、被告沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司、辽宁光彩产业投资有限公司于本判决发生法律效力后10日内支付原告沈阳长峰房地产开发有限公司能耗费2831938.2元；
四、原告沈阳长峰房地产开发有限公司对被告沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司质押的“宋定窑剔花酱釉花卉纹罐”享有优先受偿权；
五、被告沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司、辽宁光彩产业投资有限公司于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告沈阳长峰房地产开发有限公司律师费5万元；
六、被告吴艳艳对本判决主文第二、三、五项在1500万元限额内承担补充赔偿责任；
七、驳回原、被告其它诉讼请求。
如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费95336元，保全费4020元，由被告沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司、辽宁光彩产业投资有限公司、吴艳艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 李 季
人民陪审员 杨红礌
人民陪审员 杨 君
二〇一六年二月四日
书 记 员 杨 硕