辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终4133号
上诉人（原审被告）：辽宁和乔房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区文艺路21-1号（地王国际大厦708室）。
法定代表人：冯德礼，该公司经理。
委托代理人：龚剑，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳市和平区商业网点房产管理所，住所地沈阳市和平区南五经街**号。
法定代表人：刘建新，该单位所长。
委托代理人：李晓蕾，辽宁申扬律师事务所律师。
原审第三人：沈阳韦德教育培训学校，住所地沈阳市和平区南京南街100号。
法定代表人：刘海礁，该学校校长。
委托代理人：潘卓亚，辽宁开宇律师事务所律师。
委托代理人：汪军，辽宁开宇律师事务所律师。
原审第三人：中国银行股份有限公司沈阳南京街���行，住所地沈阳市和平区南京南街100号。
负责人：贾东梅，该支行负责人。
委托代理人：夏青，辽宁盛恒律师事务所律师。
委托代理人：孟庆峰，辽宁盛恒（哈尔滨）律师事务所律师。
原审第三人：沈阳金江源酒店管理有限公司，住所地沈阳市和平区南京南街100号。
法定代表人：刘桂云，该公司董事长。
委托代理人：高威，男，1955年10月12日出生，汉族，该酒店经理。
原审第三人：沈阳七月宾馆，住所地沈阳市和平区南京南街***号。
法定代表人：窦丽霞，该公司经理。
委托代理人：崔勇，辽宁申扬律师事务所律师。
原审第三人：中国银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区市府大路253号。
负责人：杨玉峰，该行行长。
委托代理人：夏青，辽宁盛恒律师事务所律师。
委托代理人:孟庆峰，辽宁盛恒（哈尔滨）律师事务所律师。
上诉人辽宁和乔房地产开发有限公司（以下简称“和乔公司”）因与被上诉人沈阳市和平区商业网点房产管理所（以下简称“和平商管所”）、原审第三人沈阳韦德教育培训学校（以下简称“韦德学校”）、中国银行股份有限公司沈阳南京街支行（以下简称“中行南京街支���”）、沈阳金江源酒店管理有限公司（以下简称“金江源酒店”）、沈阳七月宾馆（以下简称“七月宾馆”）、中国银行股份有限公司沈阳分行（以下简称“中行沈阳分行”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院[2014]沈和民二初字第02244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月14日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2016年3月25日公开开庭审理了本案，上诉人和乔公司的委托代理人龚剑、被上诉人和平商管所的委托代理人李晓蕾、原审第三人韦德学校的委托代理人潘卓亚、原审第三人中行南京街支行、中行沈阳分行的委托代理人夏青、孟庆峰、原审第三人金江源酒店的委托代理人高威、原审第三人七月宾馆的委托代理人崔勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
和平商管所一审诉称，沈阳市和平区南京南街100号房产原为七月宾馆所有，房产总面积10586平方米，该房产属于国有资产性质，现该房产已经由沈阳市和平区国有资产管理办公室接收管理，和平商管所系沈阳市和平区国有资产管理办公室下设事业单位，负责沈阳市和平区国有资产管理办公室接收房产的管理工作。沈阳市和平区国有资产管理办公室及和平商管所在接收该房产后，和平商管所发现，该房屋中的8382.09平方米部分由和乔公司租用。2009年，和乔公司与七月宾馆签订一份《房屋租赁合同》，约定和乔公司承租沈阳市和平区南京南街100号房产其中的8382.09平方米部分，租期为2009年6月9日起至2024年6月9日止，前五年租期的年租金为60万元，其后五年租期的年租金为65万元，最后五年租期的年租金为70万元；租金为上打租，和乔公司不按时交付年租金超过60天，合同自动解除。和乔公司对房屋进行转租，应提前一个月书面通知出租人，经出租人同意方可转租，未经出租人同意和乔公司擅自转租的，出租人有权解除合同。同时约定，和乔公司如改变房屋的内部主体结构、装修或设置对房屋主体结构有破坏的设备、设计规模、范围、工艺、用料、等方案均需事先征得七月宾馆的书面同意方可施工、处置改造，乙方需将改造和装修的完整图纸给予甲方留存备查。该合同签订时内容显失公平，合同未生效的情况下和乔公司擅自使用，并在使用过程中存在多种违约情形，并且由于中央文件规定，该房屋要由和平区国资办进行办公使用，具体表现为：一、合同在双方盖章后，七月宾馆未由法定代表人签字的情况下，房屋就由和乔公���进行占有并使用，和乔公司在合同履行过程中存在多种违约情形：1、依据合同3-2条，在合同签订之日起10个工作日内，和乔公司应支付10万元定金，和乔公司至今未支付；2、依据合同3-1条，租金为上打租，每一年交付一次，但和乔公司未按合同支付。3、和乔公司自2009年6月9日起开始拖欠应付定金和租金，至今拖欠房屋租金达215万元人民币严重违反《房屋租赁合同》的约定，根据约定和乔公司应向和平商管所支付日0.05%的滞纳金；因和乔公司拖欠租金已经超过60天，按照合同约定，和平商管所有权要求解除《房屋租赁合同》，且和乔公司应向和平商管所赔偿合同总租金30%的违约金。4、依据合同5-1条和7-3条，和乔公司在未按约定通知出租人的情况下，将其所租房屋分别转租给金江源酒店、中行南京街支行、韦德学校、沈阳市和平区威克特锐射箭馆四家单位使用���严重违反了《房屋租赁合同》中关于转租的约定，根据合同约定以及《中华人民共和国合同法》第224条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的法律规定，和平商管所有权解除《房屋租赁合同》。5、依据合同2-2条，和乔公司在未经七月宾馆书面同意的情况下，对承租房屋进行装修及主体结构的改变，且没有按照约定将改造、装修的完整图纸交七月宾馆留存备查，其行为严重违反合同约定，根据法律相关规定，和平商管所有权解除《房屋租赁合同》。6、依据合同6-9条和乔公司应当承担该房屋采暧挂网工程费100万元，经查，该费用由和平区机关事务管理局垫付，和乔公司应予以返还。二、另外，和乔公司与七月宾馆签订的《房屋租赁合同》因不可抗力无法继续履行，符合法律规定的解除合同情形。根据中办发[2013]17号文件《中共中央办公厅、国务院办公厅关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》中的相关规定，沈阳市和平区南京南街100号房产不能再继续出租使用，必须予以清理收回。致使和乔公司与七月宾馆签订的《房屋租赁合同》不能继续履行，属于法律规定的不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第94条中“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”这一法律规定，和平商管所有权解除和乔公司与七月宾馆签订的《房屋租赁合同》。三、和乔公司与七月宾馆签订的《房屋租赁合同》在合同订立时显失公平，租金价格过低，明显低于市场价格和评估价格，导致国有资产流失。按照2009年6月的租金评估价格，该房屋租金应为每年167万元租金，但在合同中所约定的价格明显偏低，这一点，从��乔公司向中国银行转租租金的价格就可以看出。另外，按照政府指导价格计算，2009年商业性质指导价（60/平/月）计算年租金6,035,104元；按照办公性质指导价（50/平/月）计算年租金5,029,236元，至今5年应该是30,175,524元。而合同租金5年才是300万元，差了十倍。所以和平商管所向法院起诉要求解除合同，依据法律规定，如果不解除合同则应判决和乔公司按目前的租金标准来上调租金价格，以保证国有资产不流失，同时也是符合法律公平交易原则。鉴于前述事实和理由，为维护国有资产的正常利益，和平商管所特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持和平商管所提出的全部诉讼请求。诉讼请求：1、请求法院判令解除和乔公司与七月宾馆就沈阳市和平区南京南街100号房产签订的《房屋租赁合同》，和乔公司将房屋腾空并将房屋、院落、设施设备等交付和平商管所，��付前结清全部水、电、采暖费用等费用；2、请求法院判令和乔公司向和平商管所支付截至2013年12月31日前拖欠租金185万元，及按政府指导价给付从2014年1月1日起至实际腾房之日止的租金；3、请求法院判令和乔公司承担因其违约导致合同解除按合同应支付的违约金，并按日承担未付租金期间日0.05%的滞纳金；4、请求法院判令和乔公司返还该房屋采暖挂网工程费100万元。5、和乔公司承担诉讼的全部费用。庭审中，和平商管所明确要求和乔公司支付2014年1月1日至实际腾房之日的租金的计算方式为按照每月每平方米60月计算，月租金为502,925.4元；明确第三项诉讼请求中要求和乔公司支付的违约金数额为292.5万元。
和乔公司一审辩称，一、和平商管所不具备诉讼主体资格。租赁合同签订及履行的主体系我公司与七月宾馆，我公司并未与和平���管所签订任何合同；二、房屋租赁合同生效并已实际履行。我公司与七月宾馆签订的租赁合同上均有双方盖章，符合法律规定的合同生效要件；三、我公司不欠付定金。合同3-2条明确约定定金冲抵首期租金，10万元定金已经随首期租金一同支付；四、未付租金系七月宾馆所致。租赁合同约定我公司交付房租的前提是七月宾馆向我公司开具发票后，我公司在其开具发票后才能履行付款义务。但自第二期（2011年）交付租金开始，七月宾馆就无法向我公司开具发票。我公司曾于2012年委托北京隆安律师事务所沈阳分所向七月宾馆发送律师函，要求其立即开具发票，以便我公司交付租金，但七月宾馆回函表示，尽快解决。时至今日，七月宾馆仍未向我公司开具任何发票，故我公司不构成违约；五、我公司不存在违法转租。2009年6月9日，七月宾馆向我公司出具了《转租承诺书》；六、我公司对租赁房屋的装修改造获得了七月宾馆的同意。根据我公司与七月宾馆签订的《交楼备忘录》，七月宾馆已同意我公司自行装修改造；七、挂网费100万元是经区政府会议纪要决定由政府财政支付的。根据2009年7月16日《区长办公会议纪要》的决定，由财政支出100万元用于供暖联网改造，该笔费用系区里同意支出，不应由我公司承担；八、双方合同履行不存在不可抗力。《中共中央办公厅、国务院办公厅关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》所指的房屋系办公用房。而我公司租赁的房屋原为商业宾馆用房，该房屋根本不存在上述文件所涵盖的范围，因此不适用于该文件；九、房屋租金系双方合意结果，均为真实意思表示。另外，我公司租赁该房屋时，其基本不具备使用功能。我公司投入大量人力物力财力对房屋进行改造装修，使房屋具备现有的功能和价值；十、和平商管所系属恶意诉讼。
韦德学校一审辩称，和平商管所、和乔公司之间的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。和乔公司对诉争房屋享有合法转租权，我方与和乔公司签订的房屋租赁合同合法有效。和平商管所的其他诉权与我方无关。
中行南京街支行一审辩称，中国银行与和乔公司签订的转租合同符合法律规定，具有法律效力，请求法院维护中国银行的合法权益。
金江源酒店一审经原审法院合法传唤，未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
七月宾馆一审辩称，和平商管所所述本案诉争房产划转情况属实，该房产已按国有资产管理相关规定及程序划转给和平区国资办，该房产一切相关权利均应由和平区国资���行使。本案和平商管所作为和平区国资办下属房产管理部门，以和平商管所自己的名义提起本案诉讼，我单位予以认可。我单位对和平商管所提出的诉讼请求及事实理由均没有异议。
中行沈阳分行一审辩称，与中行南京街支行的答辩意见一致。
原审法院经审理查明，2009年，七月宾馆（甲方）与和乔公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同第一条“房屋情况”约定“1-1甲方出租给乙方的房屋位于沈阳市和平区南京南街100号，房证号：“建房注册号21061”邮编110005；房屋主体建筑结构为钢混结构；该房屋总建筑面积为10586平方米，东侧为七层；南侧为六层；拐角八层。（其中1700平方米为市委电教中心，503.91平方米为中国联通沈阳分公司）甲���实际租给乙方的建筑面积为8382.09平方米（按轴测图实际发生的面积计算），该部分无土地使用证，同时包括无房证的锅炉房建筑面积340平方米（车库除外）；无房证的职工宿舍建筑面积430平方米所属院落，（实际出租的面积以该房屋的房屋平面图及租赁院落的平面图为准，并未本合同的附件）。甲方出租给乙方的房屋无土地使用权证，无房屋的土地红线图......1-4乙方承诺：租赁该房屋需合法经营使用，在租赁期间或转租起价不从事与医院、医疗相关产业。在租赁期间不随意改变租赁房屋用途，如改变租赁用途，需提前一个月通知甲方，经甲方书面同意后方可改变。”；第二条“租赁期限”约定“2-1该房屋租赁期自2009年6月9日起至2024年6月9日止，共计15年。甲方正式交房（甲方提交《房屋安全鉴定报告书》，同时与乙方签署房屋交接书）后，乙方全权负责该房的安全等相关问题。甲方给与乙方6个月的装修期，该装修期从交房日起计算。装修期内，除定金外，甲方不收取乙方任何费用。（乙方装修发生的水、电、通讯等一切与装修相关的费用均由乙方自行承担）。......”；第三条“租金的约定”约定“3-1甲乙双方约定，自起租日起乙方租用范围（含房屋、院落、设施设备等）的年租金为：从2009年12月23日至2014年12月22日止，60万元人民币（大写：陆拾万元整）；从2014年12月23日至2019年12月22日止，65万元（大写：陆拾伍万元整）；从2019年12月23日至2024年12月22日止，70万元（大写：柒拾万元整）。租金为上打租，每年交付一次，每次需提前十个工作日乙方配合甲方办理租金发票事宜，乙方收到甲方开给乙方的租金发票的3个工作日内，一次性付清甲方年度租金。首次租金交付日为起租日的十个工作日内，交房后，装修期满的次日为起租日。乙方应如期交付租金，如乙方因其单方面原因逾期交付，甲方有权要求乙方按当年租金0.05%/日支付滞纳金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失差额。乙方不按时交年租金超过60天，合同自动解除，租赁的房屋由甲方收回，乙方承担一切违约责任；如甲方未能如期开立发票给乙方，乙方不承担由此而产生的租金延付的相关责任。3-2本合同签订之日起10个工作日内，乙方支付人民币10万元给甲方，作为租赁定金。该定金在正式起租时，自动冲抵首期租金。......”；第五条“转租的转让”约定“5-1乙方可以在国家法律允许的范围内，对房屋进行转租，但是应提前至少一个月书面通知甲方，经甲方同意后方可转租。......”；第六条“其他条件”约定“......6-9乙方对该租赁房屋的现有配套设施设备按照乙方的使用需要自行进行装修改造并承担相关费用，但是乙方应保证其装修改造符合相关法律规定，不破坏房屋主体结构，对房屋安全不会造成危险。租赁期间如现有锅炉政府需要取缔，甲方负责协调政府部门，保证乙方纳入市政供暖，使乙方能够正常经营，甲方承担所需的采暖挂网费，乙方承担所需的工程费。如乙方已正式纳入市政供暖，则租赁期间，租赁房屋的采暖费由乙方自行交纳......”;第七条“合同解除及违约责任”约定“......7-3甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约方有权书面通知另一方解除本合同，违约方向守约方支付合同总租金的30%违约金，如违约金不足以弥补守约方的损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分：7-3-1乙方单方面因其自身原因拖欠甲方租金逾期60天的；......”。合同签订后，七月宾馆依约向和乔公司交付了合同约定的房屋，和乔公司向七月宾馆支付了2009年12月9日至2010年12月8日期间的租金60万元，七月宾馆于2010年10月12日向其出具了发票。除此以外，和乔公司未支付其他租赁期间的租金。
原审法院另查，涉诉房产位于沈阳市南京南街100号建筑内，于2002年5月23日起登记于七月宾馆名下，本案诉争房产面积共计8382.09平方米。诉争房产另外还包括未取得房屋产权证书的建筑面积为340平方米的锅炉房和建筑面积为430平方米的职工宿舍建筑及所属院落。2008年2月27日，沈阳市机构编制委员会办公室向沈阳市委组织部、和平区政府下发“关于调整沈阳七月宾馆培训服务中心隶属关系的通知”（沈编办发[2008]22号），内容为“《关于调整沈阳七月宾馆培训服务中心隶属关系的请示》（沈组[2008]3号）收悉。根据市领导有关批示精神，同意沈阳七月宾馆培训服务中心由市委组织部管理调整为由和平区人民政府管理。有关国有资产、债权债务、人员安置等其他未尽事宜由市委组织部与和平区人民政府协商解决。”。同时将包括诉争房产在内的沈阳市和平区南京南街100号建筑资产由七月宾馆划转至沈阳市和平区国有资产管理办公室。2012年2月27日，沈阳市和平区人民政府办公室下发“关于印发和平区行政事业单位公有房产出租同意管理实施方案的通知”（沈和政发[2012]13号），内容为“经区政府同意，现将《和平区行政事业单位公有房���出租统一管理实施方案》印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。”，同时附有《和平区行政事业单位公有房产出租统一管理实施方案》，该方案第二条“基本原则”中规定“1、全区各行政事业单位出租、闲置房产全部登记，交由国资办统一管理，同时将房产的相关证件资料交国资办保管......”。2012年4月10日，沈阳市和平区机关事务管理局将包括诉争房产在内的沈阳市和平区南京南街100号建筑移交至沈阳市和平区国有资产管理办公室。2014年7月1日，沈阳市和平区国有资产管理办公室出具情况说明一份，内容为“沈阳市和平区商业网点房产管理所是依照沈和编发[1992]40号文件设立的单位，是我单位下设的事业单位，负责我单位接收管理的商业网点产权管理，负责签订租赁合同、变更、解���已签订的租赁合同及腾退房屋，收取及追索租金等工作。”。
原审法院又查，2009年7月16日，沈阳市和平区人民政府办公室形成“区长办公会议纪要”（和政区办纪要[2009]38号）一份，在“会议决定事项”第九条中记载“会议听取了区民政局《关于七月宾馆情况的汇报》。会议决定：1、原则同意区民政局关于七月宾馆情况汇报的意见，资产移交区机关事务局管理。由机关事务局尽快拟定法人代表人选，报区政府主要领导审定后办理移交手续，区民政局、国资办配合做好相应工作。......3、关于七月宾馆供暖联网改造问题，由区政府办召集相关部门协调解决。......6、区财政局准备资金200万元：其中100万元用于七月宾馆供暖联网改造、100万元用于该楼装修改造等��他费用（包括垫付市电教中心已发生的部分水电费、采暖费），上述费用多退少补。”。
原审法院再查，和乔公司承租诉争房屋后，将部分房屋分别转租给韦德学校、中行南京街支行和金江源酒店。
原审法院认为，七月宾馆与和乔公司签订的关于涉诉房屋的租赁合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，原审法院予以确认。
因诉争房屋系属国有资产，且经相关政府文件及政府决定划归沈阳市和平区国有资产管理办公室，并由该办公室下属的沈阳市和平区商业网点房产管理所，也即和平商管所进行相应管理。同时依据《中华人民共和国物权法》第五十四条“国家举办的事业单位对其直接支配的不动产��动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。”的规定，虽包括诉争房产在内的沈阳市和平区南京南街100号建筑产权登记在七月宾馆名下，但和平商管所作为直接支配人，仍对其享有占有、使用、收益和处分的权利，且七月宾馆对和平商管所的主体资格亦予以认可，故和平商管所系本案适格主体，对和乔公司提出的和平商管所主体不适格的抗辩理由原审法院不予采纳。
对于和平商管所要求解除七月宾馆与和乔公司签订的租赁合同并腾退诉争房屋及结清全部水费、电费、采暖费的诉讼请求，如上所述，因诉争房产已经由和平商管所直接支配管理，其也相应承接了该租赁合同的全部权利和义务，现和乔公司在履行租赁合同过程中除向七月宾馆支付了2009年12月9日至2010年12月8日期间的租金60万元外，未再支付过之后租赁期间的租金，且欠付时间远超过租赁合同约定的应支付当期租金期限的60日，和乔公司显系违约，应当承担违约责任，故依照合同有关违约责任的约定，和平商管所有权解除七月宾馆与和乔公司签订的诉争房屋的租赁合同。合同解除后，和乔公司应将诉争房屋予以腾退并返还给和平商管所，同时结清全部水费、电费、采暖费。另外，由于和乔公司将诉争的部分房屋转租给韦德学校、中行南京街支行和金江源酒店，该三名次承租人虽属合法占有人，但在七月宾馆与和乔公司的租赁合同被解除的情况下，其即使作为合法占有人亦不能对抗和平商管所所享有的物权，故韦德学校、中行南京街支行和金江源酒店亦应协助和乔公司腾退其各自占有、使用的房屋。至于其与和乔公司之间有关转租合同的问题，系属另一法律关系，其可另行主张权利。案件审��过程中，经原审法院释明，和乔公司表示暂不需原审法院处理因合同解除所导致的后果。对于和乔公司提出的其未支付租金的原因系由于七月宾馆未能按照合同开具租金发票所致，其不存在违约行为的抗辩理由，虽合同约定了和乔公司在支付租金之前，七月宾馆应先开具发票，但开具发票系七月宾馆的附随义务，在其已向和乔公司履行了交付诉争房屋的合同主义务的情况下，和乔公司不能以此对抗其应向七月宾馆给付租金的合同主义务，故对和乔公司该抗辩理由，原审法院不予采纳。
对于和平商管所要求和乔公司支付截止2013年12月31日前拖欠租金185万元及按政府指导价给付从2014年1月1日起至实际腾房之日止的房屋占用费的诉讼请求，虽和平商管所提出曾于2014年3月21日向和乔公司发出律师函，通知其解除合同，但和乔公司对此予以否认，且和平商管所所举证据亦不足以证明和乔公司收到该函件，故该函件不具有解除合同的效力。该租赁合同在原审法院确认解除之前仍处于继续履行当中，现原审法院已确认解除该租赁合同，合同解除时间为本判决作出之日，也即租赁合同解除时间为2015年12月18日，和乔公司对在此之前欠付的租金应予给付，即3,067,808元（600,000元4年+650,000元1年+650,000元10天/365天）。而在此之后，和乔公司已无合法理由继续占有、使用诉争房屋，故若和乔公司继续占有、使用诉争房屋系属侵权行为，应向和平商管所赔偿房屋占用费直至实际腾退房屋时为止。占用费计算标准参照沈阳市物价局和沈阳市房产局公布的“关于公布2014年-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知”（沈价发[2013]70号）中核定的50元-60元/平方米*月，原审法院酌情确定为50元/平方米*月。
对于和平商管所要求和乔公司支付违约金292.5万元及支付未付租金的滞纳金（按照应支付数额的日万分之五计算）的诉讼请求，因和平商管所该两项诉讼请求性质均属违约金，不宜重复主张，且主张数额过高，和乔公司亦提出不应承担违约责任，故原审法院结合案件情况酌情认定违约金应以欠付租金为本金，从应付租金之日起至实际给付之日，按照中国人民银行规定同期贷款利率标准计算。由于合同约定租金的起算日期为起租日，租金为上打租，一年交付一次，同时根据合同条款文义可以推定出每次交付租金的时间为起租日的十个工作日内，但在案件审理过程中，和平商管所、和乔公司和七月宾馆均未明确起租日期，故根据合同约定的租赁期从2009年6月9日起算，给予和乔公司6个月的免租金的装修期及���月宾馆为和乔公司开具的首次租金发票上载明的起始日期为2009年12月9日，截止日期为2010年12月8日的事实，能够推定起租时间为2009年12月9日。因此，至合同解除，和乔公司每次应支付所欠付租金的最后一个日分别为2010年12月22日、2011年12月22日、2012年12月21日、2013年12月20日、2014年12月22日，其应支付的违约金起算日期分别为2010年12月23日、2011年12月23日、2012年12月22日、2013年12月21日、2014年12月23日。
对于和平商管所要求和乔公司返还采暖挂网费100万元的诉讼请求，因租赁合同第六条中约定了“甲方承担所需的采暖挂网费”，及根据和政区办纪要[2009]38号区长办公会议纪要中记载的“区财政局准备资金200万元：其中100万元用于七月宾馆供暖联网改造、100万元用于该楼装修改造等其他费用（包括垫付市���教中心已发生的部分水电费、采暖费），上述费用多退少补。”内容，可以认定该笔费用应由出租人七月宾馆负担，由沈阳市和平区人民政府进行支付，和乔公司不承担采暖联网改造的费用，故其不负有返还义务，对和平商管所该诉讼请求，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第五十四条、第二百四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、解除第三人沈阳七月宾馆与被告辽宁和乔房地产开发有限公司就位于沈阳市和平区南京南街100号建筑内8382.09平方米房屋、340平方米锅炉房建筑、430平方米职工宿舍建筑及其所属院落所签订的��房屋租赁合同》；二、本判决生效之日起三十日内，被告辽宁和乔房地产开发有限公司将沈阳市和平区南京南街100号建筑内8382.09平方米房屋、340平方米锅炉房建筑、430平方米职工宿舍建筑及其所属院落腾空并完好交付于原告沈阳市和平区商业网点房产管理所，同时结清全部水费、电费和采暖费；三、本判决生效之日起三十日内，第三人沈阳韦德教育培训学校、第三人中国银行股份有限公司沈阳南京街支行、第三人沈阳金江源酒店管理有限公司将位于沈阳市和平区南京南街100号建筑内其各自承租并占有、使用的房屋腾空并完好交付于原告沈阳市和平区商业网点房产管理所，同时结清全部水费、电费和采暖费；四、本判决生效之日起十日内，被告辽宁和乔房地产开发有限公司向原告沈阳市和平区商业网点房产管理所支付截止至2015年12月18日所欠付的房屋租金3,067,808元；五、本判决生效之日起十日内，被告辽宁和乔房地产开发有限公司向原告沈阳市和平区商业网点房产管理所给付从2015年12月19日起至实际腾房之日止的房屋占用费，以419,104.5元/月（50元/平方米*月8382.09平方米）标准计算；六、本判决生效之日起十日内，被告辽宁和乔房地产开发有限公司向原告沈阳市和平区商业网点房产管理所支付延期给付租金的违约金，以600,000元为本金，分别从2010年12月23日、2011年12月23日、2012年12月22日、2013年12月21日起，均至实际给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算，及以650,000元为本金，从2014年12月23日起至实际给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。七、驳回原告沈阳市和平区商业网点房产管理所其他诉讼请求。案件受理费54,425元（原告已预交），由被告辽宁和乔房地产开发有限公司负担。
宣判后，上诉人和乔公司不服，上诉至本院。上诉请求：撤销一审判决并改判驳回被上诉人诉讼请求，或发回重审。上诉理由：一、被上诉人不具备原告起诉主体资格。租赁合同签订及履行的主体系上诉人与七月宾馆。被上诉人并未与上诉人签订任何合同，双方无任何往来。和平区政府将涉案租赁物划归和平房管所进行管理，只是行政指令，并非国家法律。根据合同相对性原则，房屋租赁合同的双方为上诉人与七月宾馆。即使七月宾馆对合同的权利义务进行处分，也应按《合同法》的规定进行。应取得合同另一方同意。二、未付租金系七月宾馆所致。租���合同第3-1约定上诉人交付房租的前提是七月宾馆向上诉人开具发票。上诉人在其开具发票后才能履行付款义务。自第二期（2011年）交付租金始，七月宾馆就无法向上诉人开具发票。上诉人曾于2012年委托律所向七月宾馆发送律师函，要求其立即开具发票，以便上诉人交付租金，但七月宾馆回函表示，让上诉人等结果，并尽快解决。至今，七月宾馆仍未向上诉人开具任何发票。合同约定七月宾馆先开具发票，原因为上诉人在转租的过程中要对次租赁单位开具租赁发票，只有七月宾馆先行开具发票，上诉人才能将其抵顶相应的税款。七月宾馆未开具发票，上诉人承担了次租赁方大量发票税款。虽然七月宾馆未开具租赁发票，致使上诉人未达到交付租金的条件，但上诉人仍就向其表示过交付的意愿。但七月宾馆既无账户，也无人员接收上诉人租金，同时还向上诉人致函，要求上诉人等待其解决办法。三、被上诉人属恶意诉讼。
被上诉人和平商管所辩称：原审判决对主体资格论述清楚，我方具备诉讼主体资格，我方在清理房产中先后向法院提交过多起案件诉讼，均是由我方名义进行，法院均支持了。原审认定未付租金事实清楚，证据充分，请求维持原判。我方依法维护国有资产权益，没有恶意诉讼。我方是事业单位，没有个人权益和利害关系。
原审第三人韦德学校述称：和乔公司与七月宾馆签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，根据该租赁合同第五条规定，和乔公司享有转租权，转租承诺书为七月宾馆同意和乔公司转租的意思表示，发生在租赁合同之后，应当认定是对原合同关于房屋租赁合同的补偿，排除房屋租赁合同第五条转租的限制条件。答辩人与和乔公司签订房屋租赁合同时，和乔公司出示了转租授权书及涉案房产的房屋产权证证明和乔公司对该房屋享有合法转租权，我方与和乔公司签订房屋租赁合同合法有效。根据《合同法》第229条规定，即买卖不破租赁原则，被上诉人接收七月宾馆该房屋，不应当影响承租人的权利为前提，被上诉人应按照我方与和乔公司签订的房屋租赁合同期限为限，保证我方续租的权利。上诉人与被上诉人的其他纠纷与我方无关。
原审第三人中行南京街支行、中行沈阳分行述称：坚持一审答辩意见。
原审第三人金江源酒店述称：同意上诉人意见。
原审第三人七月宾馆述称：争议房产划转给被上诉人进行管理，被上诉人有本案起诉主体资格，其他意见与被上诉人答辩意见一致。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
另查明：和乔公司（乙方）于一审中提交其与七月宾馆（甲方）签订的《交楼备忘录》，内容：甲、乙双方已于2009年6月9日签订了位于沈阳市和平区南京南街100号（原沈阳七月宾馆）的《房屋租赁合同》。现经甲、乙双方一致同意于该备忘录签订之日起，甲方将该楼交于乙方正式接管。接管后该楼的安全问题由乙方全权负责。同时，乙方可自行在不破坏该楼主体结构的前提下安排相关的设施、设备处置及改造的事宜。和平商管所与七月宾馆对该份《交楼备忘录》的质证意见为真实性无法确认。但并未在一审法院指定的期限内对公章予以说明。
和乔公司于一审中提交盖有“七月宾馆”公章的《转租承诺书》，时间为2009年6月9日，内容为：“沈阳七月宾馆”（甲方），已于2009年6月9日与“辽宁和乔房地产开发有限公司”签订了关于位于沈阳市和平区南京南街100号的《房屋租赁合同》。按该《房屋租赁合同》的约定，该房屋的租赁期内“沈阳七月宾馆”（甲方）同意“辽宁和乔房地产开发有限公司”（乙方）将房屋转租，并保证该房屋无产权纠纷，无抵押贷款和为其它单位及个人提供担保，无其他任何共有人。和平商管所与七月宾馆对该份《转租承诺书》的质证意见为真实性有异议，认为公章与原始章对不上。
七月宾馆于2012年8月20日为和乔公司出具《关于沈阳七月宾馆房屋租赁发票事宜的情况说明》，内容为贵公司委托隆安律师事务所转来的关于贵公司多次催促沈阳七月宾馆为贵公司开具房屋租赁发票，以便贵公司能够向七月宾馆交纳房屋相关事宜的律师函已收到。因问题复杂，涉及相关单位较多，我们正在与有关部门沟通、协商、研究解决，积极推进，尽快为贵公司开具房屋租赁发票。
又查明：二审中，和乔公司表示对于起诉（2014年8月6日）以前欠付的租金其同意按照合同约定标准给付，但是要求和平商管所及七月宾馆同时给其开具相应租金发票。
上述事实，有房产证、沈编办发[2008]22号文件和资产无偿划转审批表、七月宾馆固定固定资产明细表、沈和政办发[2012]13号文件及房产交接表、房产交接明细表、情况说明、《房屋租赁合同》、《房屋鉴定报告》、租赁费发票、转租承诺书、交楼备忘录、《关于沈阳七月宾馆房屋租赁发票事宜的情况说明》及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：关于和乔公司上诉提出和平商管所不具备起诉主体资格问题。七月宾馆作为出租人与和乔公司签订涉案房产的租赁合同，后七月宾馆因行政指令发生隶属关系调整，涉案房产划转至沈阳市和平区国有资产管理办公室，和平商管所作为沈阳市和平区国有资产管理办公室下设单位，负责接收管理七月宾馆的涉案房产，故和平商管所作为涉案房产的管理单位，有权就涉案房产的租赁关系提起诉讼，对和乔公司上诉提出和平商管所不具备主体资格的主张，本院不予采信。
关于和平商管所以和乔公司未按约定期限支付租金要求解除合同的主张。本院认为，依据和乔公司与七月宾馆签订的房屋租赁合同第三条约定，和乔公司���期支付租金的前提是七月宾馆先行为和乔公司开具租金发票，并约定七月宾馆未能如期开立发票，和乔公司不承担由此产生的租金延付的相关责任。本案中，依据七月宾馆于2012年8月20日为和乔公司出具《关于沈阳七月宾馆房屋租赁发票事宜的情况说明》，七月宾馆自认收到和乔公司多次催促其开具房屋租赁发票的律师函，且本案不存在和乔公司拒绝配合七月宾馆办理租金发票事宜的情形，对此应认定和乔公司未能按期支付租金系因七月宾馆未能依合同约定履行先行开具房屋租赁发票的义务，且租赁合同明确约定七月宾馆未能如期开具发票，和乔公司不承担由此产生的租金延付的相关责任，故一审法院判决认定和乔公司未付租金构成违约不妥。因涉案房产已经行政指令发生权属流转，和平商管所作为涉案房产的管理接收单位，七月宾馆对涉案房产签订的租赁合同效���及于和平商管所。和乔公司作为承租人，其对出租人七月宾馆享有的抗辩权，亦可向和平商管所主张。现和乔公司虽然存在未按期支付租金的事实，但依照租赁合同约定，并不构成违约行为。且和乔公司于本案二审诉讼中表明其同意交纳欠付的租金，和乔公司并不存在拒绝履行合同义务的行为，故和平商管所以和乔公司未按期交付租金为由要求解除合同的请求不应支持。
关于和平商管所主张和乔公司违反合同中关于转租约定的问题。本院认为，七月宾馆与和乔公司的房屋租赁合同第5-1条约定，和乔公司应在七月宾馆同意后进行转租。依据和乔公司一审中提交的《转租承诺书》，该承诺书的内容为七月宾馆授权和乔公司在承租期内予以转租。和平商管所、七月宾馆虽对该承诺书的真实性不予认可，但并未提供相反证据证明其主张。根��《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，和平商管所、七月宾馆应承担举证不利的法律后果，本院认定和乔公司提供的《转租承诺书》具有法律效力，对和平商管所以和乔公司转租为由，要求解除合同的主张不予支持。
关于和平商管所主张和乔公司未经七月宾馆书面同意对房屋改造、装修的问题。本院认为，依据和乔公司一审提供的其与七月宾馆签订的《交楼备忘录》，该备忘录的内容为七月宾馆授权和乔公司装修、改造房屋的事宜。和平商管所、七月宾馆虽对该备忘录真实性提出异议，但并未提供相反证据证明其主张，和平商管所、七月宾馆应承担举证不利的法律后果，本院认定和乔公司提供的《交楼备忘录》具有法律效力，对和平商管所以和乔公司未经同意改造房屋为由，要求解除合同的主张不予支持。
关于和平商管所以不可抗力为由要求解除合同的主张。本院认为，七月宾馆与和乔公司签订的房屋租赁合同系平等民事主体间的法律行为，本案并不存在和平商管所提出的无法履行合同的不可抗力事由，故对和平商管所以不可抗力为由，要求解除合同的主张不予支持。
关于和平商管所主张七月宾馆与和乔公司签订的房屋租赁合同租金价格过低的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，���得擅自变更或者解除合同。本案中，七月宾馆与和乔公司签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，双方均应按约定履行。现和平商管所作为涉案房产的主管单位，单方以租金价格过低要求解除合同及增加租金的请求，不符合合同约定，本院无法支持。
结合以上，本案不存在合同约定及法律规定的应予解除合同的事由，故和平商管所以和乔公司未按期支付租金为由，诉请解除合同、返还房产、支付违约金，不符合租赁合同约定，不应予以支持。本院对此予以纠正。
关于和平商管所诉请和乔公司支付欠付租金的问题。如上所述，依据七月宾馆与和乔公司的租赁合同约定，和乔公司可在七月宾馆未开具租赁发票的情况下，行使延付租金的抗辩权。但和乔公司于二审诉讼中表明其同意按照合同约定给付本��起诉之前欠付的租金，但要求和平商管所及七月宾馆同时开具相应租金发票，可认定和乔公司对于本案起诉之前的租金给付方式进行了变更，即由承租方支付租金的同时，由出租方开具相应的租金发票，该段租金给付方式的变更并未损害出租方七月宾馆及和平商管所的利益，故本院判决和乔公司给付和平商管所2010年12月9日至2014年8月6日的租金2,195,068元，并由和平商管所或七月宾馆在收取上述租金的同时为和乔公司开具相应的租金发票。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第八十二条、第八十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、撤销沈阳市和平区人民法院[2014]沈��民二初字第02244号民事判决书第一项，即：一、解除第三人沈阳七月宾馆与被告辽宁和乔房地产开发有限公司就位于沈阳市和平区南京南街100号建筑内8382.09平方米房屋、340平方米锅炉房建筑、430平方米职工宿舍建筑及其所属院落所签订的《房屋租赁合同》；第二项，即：本判决生效之日起三十日内，被告辽宁和乔房地产开发有限公司将沈阳市和平区南京南街100号建筑内8382.09平方米房屋、340平方米锅炉房建筑、430平方米职工宿舍建筑及其所属院落腾空并完好交付于原告沈阳市和平区商业网点房产管理所，同时结清全部水费、电费和采暖费；第三项，即：本判决生效之日起三十日内，第三人沈阳韦德教育培训学校、第三人中国银行股份有限公司沈阳南京街支行、第三人沈阳金江源酒店管理有限公司将位于沈阳市和平区南京南街100号建筑内其各自承租并占有、使用的房��腾空并完好交付于原告沈阳市和平区商业网点房产管理所，同时结清全部水费、电费和采暖费；第五项，即：本判决生效之日起十日内，被告辽宁和乔房地产开发有限公司向原告沈阳市和平区商业网点房产管理所给付从2015年12月19日起至实际腾房之日止的房屋占用费，以419,104.5元/月（50元/平方米*月8382.09平方米）标准计算；第六项，即：本判决生效之日起十日内，被告辽宁和乔房地产开发有限公司向原告沈阳市和平区商业网点房产管理所支付延期给付租金的违约金，以600,000元为本金，分别从2010年12月23日、2011年12月23日、2012年12月22日、2013年12月21日起，均至实际给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算，及以650,000元为本金，从2014年12月23日起至实际给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算；第七条，即：驳回原告沈阳��和平区商业网点房产管理所其他诉讼请求。
二、变更沈阳市和平区人民法院[2014]沈和民二初字第02244号民事判决书第四项，即：本判决生效之日起十日内，被告辽宁和乔房地产开发有限公司向原告沈阳市和平区商业','2018-10-02
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