江苏省洪泽县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0829民初1215号
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司洪泽县支行，住所地江苏省洪泽县东风路47号。
法定代表人洪玉军，该行行长。
委托代理人徐苏榕，该行员工。
被告张志明。
被告朱学玲，
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司洪泽县支行（以下简称邮储洪泽支行）与被告张志明、朱学玲金融借款合同纠纷一案，本院2016年5月18日受理后，依法由代理审判员邓文文适用简易程序于2016年6月24日公开开庭进行了审理，原告邮储洪泽支行委托代理人徐苏榕到庭参加诉讼，被告张志明、朱学玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邮储洪泽支行诉称：2015年5月25日，原告与被告张志明、朱学玲订立个人购房借款及担保合同，约定：原告发放贷款270000元给被告张志明，期限为2015年5月25日至2040年5月25日，年利率为5.3675%，被告张志明自愿按阶段性等额本息还款法归还贷款本息，被告朱学玲承担共同还款责任。被告张志明未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，原告有权按逾期罚息利率对其本金计收利息，对应付未付利息计收复利，逾期罚息利率为合同约定利率加收30%。被告张志明违反合同任一条款，原告有权提前收回尚未到期的贷款本息。同日，原告依合同约定向被告张志明发放270000元贷款，截止起诉之日，被告张志明尚有本金265552.11元及合同约定利息未归还，原告多次催要无果。特起诉，请求：被告张志明、朱学玲偿还原告本金265552.11元及合同约定的利息、罚息（从逾期之日起计算至实际还款日）；拍卖或变卖被告抵押的位于洪泽县惠民小区15幢403室（他项权证号：洪房他证高良涧镇字第H15xx**号），拍卖或变卖所得价款由原告在被告担保范围内优先受偿；被告承担本案诉讼费用。
被告张志明、朱学玲未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见。
经审理查明：被告张志明、朱学玲向原告出具一份《中国邮政储蓄银行个人房屋贷款申请表》，贷款金额为270000元，贷款期限为300个月，还款日为每月15日，还款方式为等额本息，担保方式为所购房屋抵押，房屋为现房，坐落于洪泽县惠民小区15幢403室。2015年5月21日，被告张志明、朱学玲向原告出具《共同还款承诺书》，承诺张志明向原告申请的二手房贷款，按时归还贷款本息，其配偶朱学玲愿意共同承担归还全部贷款本息的义务。同时被告朱学玲向原告出具《借款人配偶声明（适用于个人房屋贷款）》，声明：其系借款人张志明配偶，其对该笔贷款来源、用途及借款人与原告签署的合同中的一切条款清楚，并同意以涉诉房产为该笔贷款做抵押担保。同日，被告张志明、朱学玲向原告出具《抵押物共有人声明》，内容同《借款人配偶声明（适用于个人房屋贷款）》。2015年5月25日，被告张志明、朱学玲与原告签订《个人购房借款及担保》，被告张志明作为借款人及担保人签字，被告朱学玲作为共同借款人、抵押物共有人签字。合同约定：原告根据借款人申请，同意向其发放个人购置房屋贷款，金额为270000元，合同项下贷款仅用于购买坐落于洪泽县惠民小区15幢403室的房屋。贷款期限为300个月，自2015年5月25日至2040年5月25日，实际放款日与到期日以借据为准，借据与本合同具有同等法律效力，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率下浮5%，实际利率以借据为准，贷款发放后，遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及合同约定的浮动比例确定。贷款按月等额本息还款法偿还本息（具体计算公式见合同），每期还款日为每月15日。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率在约定利率基础上加收30%确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用。本合同项下的担保方式为抵押担保，担保物为坐落于洪泽县惠民小区15幢403室的房屋，担保范围包括但不限于本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权及抵押权的费用和借款人所有其他应付费用。借款人连续三个月或累计六个月未足额还款，原告有权将抵押物拍卖、变卖，以所得价款优先受偿。同日，被告张志明、朱学玲就涉案房屋与原告签订《房地产抵押合同》并办理了抵押登记（他项权证号：洪房他证高良涧镇字第H15xx**号）。同日，原告向被告张志明发放贷款270000元，借款期限为300月（从2015年5月25日至2040年5月25日），年利率为5.3675%，借款用途为购房，还款方式为等额本息。贷款期内，被告张志明依约偿还了部分本金利息，截止2016年3月15日，被告尚有本金265552.11元未偿还，此前利息已结清，后被告又偿还一笔67.98的利息。致使原告诉至本院。
上述事实，有原告的当庭陈述及原告提供的被告居民身份证复印件、被告户口本复印件、《中国邮政储蓄银行个人房屋贷款申请表》、《共同还款承诺书》、《借款人配偶声明（适用于个人房屋贷款）》、《抵押物共有人声明》、《个人购房借款及担保》、《房地产抵押合同》等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为，原告与被告张志明签订的《个人购房借款及担保》及原告与被告张志明、朱学玲签订的《房地产抵押合同》是双方当事人的真实意思表示，被告张志明、朱学玲向原告提供的《共同还款承诺书》《借款人配偶声明（适用于个人房屋贷款）》、《抵押物共有人声明》亦是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。原告已依约履行了发放贷款的义务，被告张志明应依约履行偿还贷款本金及合同约定费用的义务,被告张志明未足额偿还借款本息超过三个月，原告依据合同约定有权提前收回贷款。被告张志明、朱学玲向原告出具共同还款承诺书，应承担共同还款责任。被告张志明、朱学玲以其共有的房屋为该笔借款提供抵押担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，故原告主张对抵押房产（房屋他项权证：洪房他证高良涧镇字第H15018**号）享有优先受偿权的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告张志明、朱学玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院说明存在不能到庭参加诉讼的正当理由，应当承担由此可能引起的不利法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张志明、朱学玲于判决生效后十日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司洪泽县支行借款本金265552.11元及合同约定利息、罚息（自2016年3月15日起三个月内利息、罚息按贷款期内合同约定方式计算，并扣除已还利息67.98元；从上述期限届满次日起至实际付款之日止按合同约定计付罚息，罚息以本金265552.11元为基数在合同利率基础上加收30%计算）；
二、原告中国邮政储蓄银行股份有限公司洪泽县支行对被告张志明、朱学玲抵押的房产（房屋他项权证：洪房他证高良涧镇字第H15xx**号）享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5283元，减半收取2641.5元，由被告张志明、朱学玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）预交上诉案件受理费。
代理审判员 邓文文
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 张甜甜
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定的或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。