重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝01民终2564号
上诉人（原审被告）重庆蓝皇建材有限责任公司。
法定代表人李思梦，该公司总经理。
委托代理人姚述良，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）重庆港富畜产品有限责任公司。
法定代表人李贤明，该公司董事长。
委托代理人周勇，重庆宸沛律师事务所律师。
上诉人重庆蓝皇建材有限责任公司（以下简称蓝皇公司）与被上诉人重庆港富畜产品有限责任公司（以下简称港富公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2015年8月11日作出(2014)合法民初字第07866号民事判决。蓝皇公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年5月3日对本案进行了审理。港富公司的委托代理人周勇，蓝皇公司的委托代理人姚述良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2012年1月20日，港富公司（乙方）、蓝皇公司（甲方）签订《土地使用权转让协议》及《补充协议》，约定蓝皇公司将重庆市合川区南办处堰口村二社（B宗）21,917平方米土地（地号：204房地证2011字第08769号、204房地证2008字第05850号）的使用权以1,000万元的价格转让给港富公司。协议第二条约定：乙方于2012年1月20日交予甲方押金310万人民币；余款500万人民币乙方应于2012年3月25日前汇入双方共同指定的银行帐户（户名：重庆市合川农业银行合川支行）。乙方在本合同约定的土地使用权登记过户至乙方名下之前保留上述款项的所有权。协议第三条约定：合同生效后三日内，甲方应将与该转让地块的土地使用权以及建于该宗土地上建筑物资料相关的原件资料给乙方，协议生效后乙方应完成土地使用权转让登记手续更名过户手续，甲方须协助办理，并提供登记过户所需的相关资料，如在过户之前因甲方其他债权人对甲方提出诉讼将以上房地产查封或采取其他方式使土地使用权不能够办理过户手续等因素给乙方造成任何经济损失甲方应予赔偿。《补充协议》还约定：李贤明在办理过程中的出资和相应借款，在协议履行结束后在购买价格中冲减。
2012年3月20日，蓝皇公司向港富公司出具收条一张：今收到重庆港富畜产品有限责任公司李贤明股权购买款500万元，此款专用于归还B区土地抵押贷款，并授权李贤明将此款全额打入需要归还贷款银行账户。此款自归还之日起30日内，收款人必须将解押的土地使用权证过户至重庆港富畜产品有限责任公司名下，逾期10日后，按月向李贤明支付经济损失25万，直至过户登记完成。审理过程中，李贤明陈述该500万元由港富公司出资用于购买蓝皇公司土地，李贤明是港富公司法人，向李贤明支付也就是向港富公司支付，收条中约定的损失应向港富公司支付。当日港富公司为蓝皇公司偿还了500万元债务，蓝皇公司于2012年3月22日将涉案土地及附属物以及土地使用权属证书等交付港富公司。港富公司在替蓝皇公司偿还了500万元债务后，涉案土地及房产又因蓝皇公司的其他债务被法院查封，直至2013年4月17日，蓝皇公司才完成了涉案土地使用权的过户手续。港富公司认为蓝皇公司未按照收条中约定的时间办理土地使用权过户义务，应当按照双方的约定赔偿港富公司的经济损失，遂起诉至法院。
一审另查明，2011年11月16日蓝皇公司的法定代表人李思梦向李贤明出具260万元的借条一张，2011年11月16日、17日，李贤明分五次通过银行转帐共计转款187万元给李思梦。2012年1月20日蓝皇公司与李贤明签订《蓝皇公司、李贤明合资成立港富公司合作协议》，当日，李贤明支付蓝皇公司合伙成立公司定金60万元，2月10日李贤明又支付40万元，此后该协议并未实际履行。
港富公司一审诉称，2012年1月20日，港富公司、蓝皇公司签订了《土地使用权转让协议》，协议约定蓝皇公司将所持有位于合川区南办处堰口村二社的（204房地证2011字第08769号、204房地证2008字第5850号）土地使用权及附着物作价810万元转让给港富公司，蓝皇公司同意港富公司用蓝皇公司向港富公司的法定代表人李贤明的借款本息冲抵。港富公司于2012年3月20日支付蓝皇公司500万元转让款时约定，蓝皇公司应于收到该款后30日内将土地使用权过户到港富公司名下，逾期10日将按月承担经济损失25万元至过户完成日止。蓝皇公司收到该款后，由于蓝皇公司的其他债务造成上述土地被查封，直到2013年4月27日才将土地过户在港富公司名下，同时代蓝皇公司支付了过户费457,650元。由于蓝皇公司的行为造成港富公司经营受阻，资金周转困难，经济损失特别巨大，根据双方的约定请求蓝皇公司赔偿港富公司从2012年4月29日至2013年4月17日的经济损失292.5万元。
蓝皇公司一审辩称：1、港富公司成立时间是2012年2月24日，500万的收条载明的是按月向李贤明支付25万元，收条是在公司成立之后出具，权利主体不是港富公司而是李贤明；2、土地使用权转让协议是无效协议，25万元经济损失的约定当然也无效；3、港富公司未按转让协议的约定支付转让价款，蓝皇公司在该款支付完毕前没有办证的义务，且办证责任在港富公司不在蓝皇公司；4、港富公司请求的是经济损失，现港富公司没有举示存在经济损失的证据；5、即使将25万元理解为违约金，该违约金的约定过高，应当按照合同法的规定在没有证据证明损失存在的情况下，参照银行同期贷款利率上浮30%判定。
一审法院认为，蓝皇公司在2012年3月20日向港富公司出具的500万元收条中约定收到款后30日内必须将解押的土地使用权证过户至港富公司名下，逾期10日后按月向李贤明支付经济损失25万，后因蓝皇公司自身原因致使转让土地被查封，直至2013年4月17日才完成土地使用权的过户手续，蓝皇公司已构成违约，应当按照约定承担违约责任。
关于经济损失应当向港富公司还是李贤明承担的问题，一审认为，从双方订立该约定的目的来看，是港富公司为了尽快取得涉案土地的使用权而与蓝皇公司达成的协议，500万元土地转让款系由港富公司出资，合同权利理应由港富公司享有，现李贤明也明确表示收条中约定向李贤明支付系表述不当，经济损失应向港富公司承担，故港富公司请求蓝皇公司向其支付双方约定的经济损失并无不当，法院予以支持。
关于港富公司除该笔500万元款项外还有无其他已付土地转让款的问题，法院认为，2011年11月16日、17日，李贤明转款187万元给李思梦，2012年1月20日李贤明支付蓝皇公司合伙成立公司定金60万元，2月10日李贤明又支付定金40万元，该三笔款在付款时并不是为支付土地转让款，而港富公司与蓝皇公司在《补充协议》约定，李贤明在办理过程中的出资和相应借款，在协议履行结束后在购买价格冲减。故蓝皇公司在向港富公司出具500万元收条时港富公司并未支付过其他土地转让款，每月25万元的经济损失系对该笔500万元转让款所作的特别约定。
关于每月25万元的经济损失是否过高的问题，法院认为，当事人可以约定损失赔偿额计算方法，但以港富公司支付的对价来看，每月25万元达到了60%年利率的水平，显然过高，且港富公司不能举证证实其实际损失，故可参照银行同类贷款利率四倍的标准予以调整。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、由被告重庆蓝皇建材有限责任公司于本判决生效后十日内按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍赔偿重庆港富畜产品有限责任公司的经济损失（以500万元为基数，从2012年4月30日计算至2013年4月17日）。二、驳回重庆港富畜产品有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，蓝皇公司不服向本院提起上诉，请求：1、撤销或改判重庆市合川区人民法院（2014）合法民初字第07866号民事判决第一项；2、本案一、二审诉讼费用由港富公司承担。主要事实与理由：1、双方签订转让协议后，港富公司并未及时给付全部价款，故蓝皇公司可不予办理产权转让登记；讼争土地及附着物一直由港富公司支配和使用，未办理过户登记手续并未给其造成实际损失；2、土地转让需要报经政府批准，讼争土地未及时办理过户是因政府审批时间较长，蓝皇公司并无过错。
港富公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。蓝皇公司未办理产权过户，导致港富公司不能办理抵押融资、扰乱了公司的资金计划，造成港富公司预期利益受损。
本院查明的事实与一审一致。
本院认为，2012年1月20日，港富公司与蓝皇公司签订《土地使用权转让协议》及《补充协议》，约定蓝皇公司将重庆市合川区南办处堰口村二社（B宗）21,917平方米土地的使用权以1,000万元的价格转让给港富公司。2012年3月20日，港富公司的法定代表人李贤明通过重庆农村商业银行向蓝皇公司转账汇款500万元，蓝皇公司于同日向港富公司出具了收款收条，并在收条上书面承诺，“此款自归还之日起30日内，收款人必须将解押的土地使用权证过户至港富公司名下，逾期10日后，按月向李贤明支付经济损失25万”。该承诺系蓝皇公司真实意思表示，不违背法律规定，其应按照承诺按时履行土地使用权证过户义务。但蓝皇公司直至2013年4月17日才完成土地使用权过户手续，显然已经构成违约，应当承担相应违约责任。虽然港富公司在支付500万元款项之时并未付清《土地使用权转让协议》约定的全部转让价款，但蓝皇公司书面承诺中的违约责任并不以港富公司支付全部转让款为前提条件。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，蓝皇公司未依约及时办理过户，其自身存在较大过错，造成港富公司预期利益受损，一审法院据此判决蓝皇公司参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍（以500万元为基数，从2012年4月30日计算至2013年4月17日）支付违约金并无不当。
至于蓝皇公司辩称未及时办理过户是因政府审批时间较长，但蓝皇公司并未举示相应证据，且合同责任为严格责任，其理由不能成立。
综上，蓝皇公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30200元，由重庆蓝皇建材有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付永雄
代理审判员 刘 希
代理审判员 王 兵
二〇一六年七月五日
书 记 员 江满意