包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)内02民终2515号
上诉人（一审原告）：内蒙古开元汽车贸易有限公司，住所地：内蒙古包头市昆都仑区。
法定代表人：马文华，该公司经理。
委托诉讼代理人：马亮，该公司业务经理。
上诉人（一审被告）：包头青山河套村镇银行股份有限公司，住所地：内蒙古包头市青山区。
法定代表人：刘永亮，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郭毅，该公司员工。
上诉人内蒙古开元汽车贸易有限公司（以下简称开元公司）因与被上诉人包头青山河套村镇银行股份有限公司（以下简称河套村镇银行）房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2016）内0204民初1299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人开元公司的委托诉讼代理人马亮、上诉人河套村镇银行的委托诉讼代理人郭毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
开元公司上诉请求：撤销一审判决第一、三、四、五项，改判河套村镇银行赔偿开元公司因私自拆除租赁房屋的前门厅造成的经济损失6303000元及评估费17300元，向开元公司支付违约金121795元；一、二审案件诉讼费用由河套村镇银行负担。其上诉理由为：一审法院认定事实不清。河套村镇银行于2013年10月租赁开元公司房屋，租期五年，双方签订的合同中明确约定了双方的权利义务及违约责任等。河套村镇银行在装修过程中违反房屋租赁合同第七条第二款以及第十二条的约定，未经我方书面同意将原大楼前方大厅约191平米（高10米已全部精装修）拆除，使得开元公司的原有房产的面积减少，利益受到损失,经评估部门评估确认，该大厅的价值为6303000元,但是一审法院错误认定开元公司认可河套村镇银行拆除该前方大厅，进而作出错误的判决。具体如下：河套村镇银行拆除方案未以书面方式征得开元公司的书面同意，存在违约行为，给开元公司造成损失；2015年8月26日签署的租赁合同中关于面积和违约责任的条款中均没有开元公司知晓并同意河套村镇银行拆除大厅的内容；河套村镇银行提交的装修方案征求意见函中主要是在原有面积上进行扩建，并未提到减少及拆除大厅；开元公司除以书面形式认可上述扩建方案外，并未以任何形式同意减少面积的装修方案，更未同意其拆除大厅。以上内容均在一审期间当庭质证确认。租赁合同中明确约定违约金是按照租金总额计算，租金中含有税金是正常且符合法律规定的，一审法院减少总租金来计算违约金不当。
河套村镇银行答辩称：河套村镇银行对承租房屋的装修行为已经得到开元公司的同意，开元公司对此是知情的，也是认可的；前厅属于无产权的违章建筑，故河套村镇银行无需赔偿开元公司。依据双方合同约定，房屋租金中包括租金和税金，该税金是要向税务机关缴纳的，非开元公司所有，故即使河套村镇银行需要承担违约金，也应当依据实际损失进行赔偿，故一审法院确认的违约金金额并无不当。
河套村镇银行上诉请求：撤销一审判决；改判驳回开元公司的全部诉讼请求；一、二审案件诉讼费由开元公司负担。其上诉理由为：第一，一审法院认定事实错误。河套村镇银行承租房屋时，开元公司为其出具了交接单，其中并未体现出外墙电子屏。开元公司在2015年10月9日出具的交接单中载明了房屋的具体交接明细，其中包括消防、排风系统、上下水系统、暖气官网系统等。由于该承租房屋位于钢铁大街沿线，根据市政管理的规定，该楼外墙不允许加挂外墙电子屏。故该交接单中未提及开元公司所主张的外墙电子屏。此后，河套村镇银行就该房屋的装修设计方案于2014年3月2日向开元公司发出征求意见函，得到许可后，开始对房屋进行装修，该电子屏如何处置，银行并不知情。即使需要赔偿，也不应当按照评估价进行。该电子屏损失金额是开元公司单方委托评估机构所作出的结果，该结果不具有公平性，明显高于市场价格。不能作为参考依据。第二，一审法院判令河套村镇银行支付提前解除合同违约金不符合双方约定，也不符合法律规定。河套村镇银行在2015年12月18日向开元公司发出解除函，对于合同解除，河套村镇银行已经尽到了通知义务。2016年2月6日，双方共同对房屋进行了验收，河套村镇银行当日支付了足额租金，对方开具了完税证明，双方均履行了合同解除的义务，应视为双方对解除合同达成合意，合同已经协商解除。根据合同法第97号的规定，在主合同权利义务终止后，一方可以请求恢复原状、赔偿损失，而不能依据已解除的合同要求违约金。
开元公司答辩称：双方签订合同后，河套村镇银行私自拆除电子显示屏和前大厅，导致房屋设施设备损坏，理应给开元公司赔偿损失，河套村镇银行应当依约给付违约金。
开元公司向一审法院起诉请求：河套村镇银行支付开元公司提前解除租赁合同的违约金121795元；河套村镇银行赔偿开元公司私自拆改租赁房屋造成的经济损失6949519元；河套村镇银行支付开元公司评估费17300元；诉讼费由河套村镇银行负担。
一审法院认定事实：2013年9月24日，开元公司（甲方）与河套村镇银行筹建工作小组（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同第二条约定：1、甲方出租给乙方的房屋和场地位于包头市青山区育才小区（原海关大楼）；2、出租房屋的建筑面积共5000平方米，包括主楼、后院的库房、门房、地下建筑等，不包括8楼的机房；产权证面积为4376.1平方米，产权证号为包房权证青字第XX**号；出租给乙方的场地面积为3000平方米，包括前后院内面积，土地证面积为3314.7平方米，土地证号为国用2007第400**号；3、该房屋已全部精装修并配有相应设备、设施。4、该房屋租赁期自2013年10月1日起至2018年10月31日止。第五条约定：该房屋的租金从2013年11月1日起算，第一年为565万元，以后每年递增6%；乙方第一年房租分两次付清，2013年10月1日之前支付200万元，余款365万元于2014年2月20日之前付清，此后的房租每年在1月30日前支付。第七条第2款主要约定：乙方对租赁房屋的装修不得改变房屋的主体结构、不得危害房屋安全，装修规模设计等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。第八条第5款约定：甲方现有的消防、电力通风、外墙电子显示屏等设施设备归乙方无偿使用，乙方要负责维护保养并保证完好。双方并在合同中对终止合同的情形、违约金支付情形和计算标准作出约定。
2013年10月7日，开元公司将出租房屋交付河套村镇银行筹建工作小组。
2014年3月2日，河套村镇银行筹建工作小组向开元公司发函征求意见，开元公司同意按照合同约定在保证房屋安全情况下进行装修。2014年3月6日，河套村镇银行筹建工作小组与深圳市顺洲装修设计工程有限公司签订了《包头青山河套村镇银行装修工程施工合同》，对租赁房屋进行装修，装修工期为2014年3月6日至2014年5月30日。2015年8月10日，经巴彦淖尔日新工程造价咨询事务所有限责任公司对工程竣工结算审计，工程结算价为11531604元。装修过程中，河套村镇银行将租赁房屋前方大厅及租赁房屋东墙和北墙的外墙电子显示屏拆除。
2015年8月26日，开元公司与河套村镇银行就前述租赁房屋又签订《房屋租赁合同》一份，该合同明确约定：出租房屋的建筑面积共4800平方米，包括主楼、后院的库房、门房、地下建筑等，不包括8楼的机房；租赁期自2013年10月1日起至2018年10月31日止。第一年租金为7202040元，第二年为7634162元，以后每年递增6%；乙方应于每年1月15日前一次性支付房租。双方在该合同的第八条第5款约定：甲方现有的消防、电力通风、外墙电子显示屏等设施设备归乙方无偿使用，乙方要负责维护保养并保证完好。双方还约定：在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金千分之三的额度向甲方支付违约金；若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。
2015年12月18日，河套村镇银行向开元公司发出关于搬迁办公场所的函，该函主要载明：因经济下行，且包头青山河套银行处于开业初期，经营成本较高，创收能力较弱，暂无力承担高昂的房租费用；为了减少经营成本，节省费用开支，我行需搬迁办公场所，停止租用贵单位位于钢铁大街4-1号1-8层的办公大楼；请贵单位给予谅解。
2015年12月23日，开元公司向河套村镇银行发出关于协商处理河套村镇银行单方中途退租给开元公司造成损失以及逾期支付房租应付违约金的通知，该通知主要载明：我公司于2015年12月18日收到贵行单方面退租的告知函；退租原因是为了减少经营成本、节省费用开支需搬迁办公场所；我公司不同意贵行上述的单方退租行为，请贵行于10日内与我公司协商处理因贵公司单方退租的赔偿以及前期逾期支付房租应付的违约金事宜；主要包括但不限于以下四项内容：一、贵行在与我公司签订房屋租赁协议后，在装修过程中未经我方书面同意将原大楼前方大厅约191平米（高10米）拆除，使得我公司原有房产的面积减少，利益受到损失，要求贵行恢复原有建筑或给与相应的经济赔偿；二、贵行在装修过程中，未经我方书面同意拆除了原外墙电子显示屏（102平米），我公司要求进行赔偿。
2016年3月4日，河套村镇银行向开元公司发出关于解除房屋租赁合同的函，该函主要载明：关于我行与贵公司于2016年2月提前解除房屋租赁合同一事，我行已于2015年10月提前致函贵公司，贵公司亦表示知晓；根据贵公司与我行在2015年8月26日签订的《房屋租赁合同》第十条第2项之约定：在房屋交付及收回验收时，双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出；当场难以判断的，应于3日内向对方主张；我公司在2016年2月6日已具备满足合同约定的交房条件，且已通知贵公司办理房屋交接手续，并于2016年2月6日向贵公司支付了自2015年10月1日起截止于2016年2月6日的相应房屋租金；贵公司已向我行出具房屋租金收款收据及完税证明；但贵公司并未如期按月签收房屋验收函件；现我公司已经履行了解除合同的相关义务，感谢贵公司对我行工作的支持和配合。
另查明，2006年开元公司购买房屋时所购房屋就有门厅，2009年开元公司将房屋出租给程海军，程海军对门厅进行了扩建，扩建后门厅面积为191平米，门厅属经营过程中的增加建筑，无产权；外墙电子显示屏系程海军于2010年安装使用，两面面积为222平米。开元公司与程海军在双方签订的租赁合同中约定，租赁期满后，所增建筑面积及所有装修全部归开元公司所有。
2016年6月23日，开元公司委托包头市中正价格评估有限公司对房屋门厅及外墙电子显示屏的市场价格进行评估，门厅的评估价格为6303000元，外墙电子显示屏的评估价格为646519.50元。开元公司支出评估费17300元。
2016年3月4日，开元公司向法院提起诉讼，请求判令河套村镇银行修复房屋设备、设施及消防通风系统并支付交房前所欠房租、水电费用。该案正在审理当中。
一审法院认为:开元公司与河套村镇银行筹建工作小组于2013年9月24日签订《房屋租赁合同》及与河套村镇银行于2015年8月26日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且符合法律规定，合法有效，双方均应严格遵守和履行。开元公司主张要求河套村镇银行支付提前解除租赁合同的违约金，双方在《房屋租赁合同》中约定明确，河套村镇银行提前解除租赁合同，构成违约，对开元公司的该项请求，法院予以支持；开元公司要求河套村镇银行支付违约金金额为121795元，双方于2015年8月26日签订的《房屋租赁合同》中约定的房租含有税金，违约金应按实际租金计算。经计算，河套村镇银行应向开元公司支付违约金95548元。河套村镇银行主张开元公司、河套村镇银行就解除《房屋租赁合同》达成了合意并已经解除，开元公司已起诉要求河套村镇银行赔偿损失，故河套村镇银行无需再支付违约金，河套村镇银行的主张，法律及事实依据不足，法院不予支持。
开元公司主张要求河套村镇银行赔偿因私自拆除租赁房屋门厅给开元公司造成的经济损失6303000元，双方于2013年9月24日签订的《房屋租赁合同》中，确定的承租房屋的建筑面积为5000平方米，于2015年8月26日签订的《房屋租赁合同》中，确定的承租房屋面积为4800平方米，开元公司称少掉的200平方米指向的是内蒙联通公司租用的8楼的机房，并不是指向拆除的门厅，但双方签订的两份《房屋租赁合同》中均明确记载出租房屋的建筑面积包括主楼、后院的库房、门房、地下建筑等，不包括8楼的机房，且开元公司在河套村镇银行装修过程中对河套村镇银行拆除门厅未提出异议，并重新又与河套村镇银行签订了《房屋租赁合同》，足以证明开元公司对河套村镇银行拆除门厅的行为知情并认可，开元公司的该项请求，事实依据不足，法院不予支持。
开元公司主张要求河套村镇银行赔偿因私自拆除租赁房屋外墙电子显示屏给开元公司造成的经济损失，在双方签订的两份《房屋租赁合同》中均载明甲方现有的消防、电力通风、外墙电子显示屏等设施设备归乙方无偿使用，乙方要负责维护保养并保证完好，河套村镇银行提供的证据，不足以证明其拆除外墙电子显示屏的行为得到了开元公司的同意和认可，其应承担赔偿责任，对开元公司的该项请求，法院予以支持；诉讼中开元公司委托包头市中正价格评估有限公司对外墙电子显示屏的市场价格进行了评估，评估价格为646519.50元，开元公司要求河套村镇银行按此评估价格赔偿，符合法律规定，法院予以支持。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告包头青山河套村镇银行股份有限公司支付原告内蒙古开元汽车贸易有限公司提前解除租赁合同的违约金95548元；二、被告包头青山河套村镇银行股份有限公司赔偿原告内蒙古开元汽车贸易有限公司私自拆除租赁房屋外墙电子显示屏的损失646519.50元；三、评估费17300元，由原告内蒙古开元汽车贸易有限公司负担15690元，由被告包头青山河套村镇银行股份有限公司负担1610元；四、以上判决第一至第三项被告包头青山河套村镇银行股份有限公司应支付原告内蒙古开元汽车贸易有限公司共计743677.50元，于本判决书生效后十五日内履行完毕；五、驳回原告内蒙古开元汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费61420元，（原告内蒙古开元汽车贸易有限公司已预交），由原告内蒙古开元汽车贸易有限公司负担50184元，由被告包头青山河套村镇银行股份有限公司负担11236元。
二审经审理查明,一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。
另查明，包头市中正价格评估有限公司受开元公司委托对涉案房屋的门厅及外墙电子显示屏的市场价格进行评估，确定评估基准日为2013年10月8日，对外墙电子显示屏的经济寿命取值6年，实际使用3.67年（从2010年2月安装完成至2013年10月），成新率为38.83%（1-3.67/6），评估价格646519.5元，计算方式为：规格面积×重置成本价格×成新率=222㎡×7500元/㎡×38.38%=646519.5元。河套村镇银行承租涉案房屋后，于2014年3月至11月期间进行装修并在此期间拆除该电子显示屏。以上事实有价格信息咨询评估报告及当事人陈述在案佐证。
本院认为：双方当事人对2013年9月24日《房屋租赁合同》及2015年8月26日《房屋租赁合同》均是有效合同并对双方具有法律约束力并无争议,本院予以确认。本案的争议焦点有三个，一是河套村镇银行是否应当就已拆除的前门厅对开元公司予以赔偿；二是河套村镇银行是否应当就已拆除的外墙电子显示屏对开元公司予以赔偿；三是河套村镇是否应当给付开元公司违约金及具体金额。
第一，关于前门厅的赔偿问题。
河套村镇银行承租案涉房屋后，于2014年3月起对该房屋进行装修，至同年11月装修完毕时该前门厅已被拆除，开元公司主张其并未同意河套村镇银行的拆除行为，但双方在该前门厅被拆除近一年后，于2015年8月26日重新签订了房屋租赁合同，该份合同约定的房屋建筑面积为4800平米，相比2013年9月24日签订的房屋租赁合同约定的5000平米建筑面积，减少200平米。开元公司主张面积差距是因为扣除了8楼机房的面积，但是该两份合同均明确约定出租房屋不包括8楼机房，开元公司的该主张不能成立。据此能够认定开元公司对于河套村镇银行拆除该前门厅是知情并且认可的，其提出的河套村镇银行对该门厅予以赔偿的主张不能成立，本院不予支持。
第二，关于外墙电子显示屏的赔偿问题。
河套村镇银行主张在其承租房屋时，开元公司所出具的交接单中并未显示有该外墙电子屏，但其认可开元公司交付房屋时该电子屏存在且双方当事人在上述两份房屋租赁合同中均在第八条第五项约定，”甲方（指开元公司）现有的......外墙电子显示屏等设施设备归乙方（指河套村镇银行）无偿使用，乙方要负责维护保养并保证完好”。据此可以认定河套村镇银行在接收承租房屋时同时接收了电子屏。河套村镇银行在租赁期间应依约保证该电子显示屏的完好，但其却在租赁期间将该电子显示屏拆除，河套村镇银行应对其拆除行为承担赔偿责任。
开元公司在诉讼期间委托包头市中正价格评估有限公司对该电子屏的价值予以评估，该委托行为并不违反法律规定。但电子屏在交付河套村镇银行使用后，必然发生折旧，河套村镇银行赔偿的金额应为该显示屏拆除时的现值，而非交付之时的价值，故评估报告将评估基准日确定为2013年10月8日不当。河套村镇银行于2014年3月至11月期间对涉案房屋进行装修，现双方对于该电子屏拆除的具体时间均不能明确，故本院酌情确认该电子屏拆除时间为2014年7月。经计算，至2014年7月该电子屏的成新率为26.3%（1-4.42/6），河套村镇银行应就该电子屏赔偿开元公司437895元（规格面积×重置成本价格×成新率=222㎡×7500元/㎡×26.3%=437895元）。
第三，关于河套村镇银行是否应给付违约金的问题。
河套村镇银行主张其2015年12月18日向开元公司发函通知解除租赁合同事宜，且双方已就此达成合意，该合同已协商解除，故其不应再支付违约金。但河套村镇银行未有证据证实其提前退租行为已征得开元公司的同意，其中途擅自退租已构成违约。根据双方在2015年8月26日签订的租赁合同第十二条第二项”在租赁期内，乙方（指河套村镇银行）未经甲方（指开元公司）同意，中途擅自退租的，乙方应按照合同总租金千分之三的额度向甲方支付违约金”的约定，河套村镇银行应当向开元公司支付违约金。但该条对据以计算违约金的总租金应如何确定并无明确约定，且双方就此不能达成一致意见，故一审法院确定违约金为95548元并无不当。开元公司主张河套村镇银行应当支付121795元违约金的主张不能成立，本院不予支持。
综上，开元公司上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。河套村镇银行的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决确认电子屏的赔偿价格不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2016）内0204民初1299号民事判决第一项、第五项，即”被告包头青山河套村镇银行股份有限公司支付原告内蒙古开元汽车贸易有限公司提前解除租赁合同的违约金95548元”、”驳回原告内蒙古开元汽车贸易有限公司的其他诉讼请求”；
二、撤销内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2016）内0204民初1299号民事判决第二项、第三项、第四项，即”被告包头青山河套村镇银行股份有限公司赔偿原告内蒙古开元汽车贸易有限公司私自拆除租赁房屋外墙电子显示屏的损失646519.50元”、”评估费17300元，由原告内蒙古开元汽车贸易有限公司负担15690元，由被告包头青山河套村镇银行股份有限公司负担1610元”、”以上判决第一至第三项被告包头青山河套村镇银行股份有限公司应支付原告内蒙古开元汽车贸易有限公司共计743677.50元，于本判决书生效后十五日内履行完毕”；
三、上诉人包头青山河套村镇银行股份有限公司给付上诉人内蒙古开元汽车贸易有限公司外墙电子显示屏损失437895元；
三、上诉人包头青山河套村镇银行股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人内蒙古开元汽车贸易有限公司上述款项共计533443元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费61420元，由上诉人内蒙古开元汽车贸易有限公司负担9134元，由上诉人包头青山河套村镇银行股份有限公司负担52286元。评估费17300元，由上诉人内蒙古开元汽车贸易有限公司负担16210元，由上诉人包头青山河套村镇银行股份有限公司负担1090元。
二审案件受理费68115.35元，由上诉人内蒙古开元汽车贸易有限公司负担58981.35元，由上诉人包头青山河套村镇银行股份有限公司负担9134元。上诉人内蒙古开元汽车贸易有限公司多缴纳的二审案件受理费2438.65元予以退还，上诉人包头青山河套村镇银行股份有限公司多缴纳的二审案件受理费52286元予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘兴平
审 判 员 魏晓燕
代理审判员 侯 丽
二〇一七年四月十日
书 记 员 董婷婷