四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川01民初629号
原告（反诉被告）：阿克苏塔里木房地产开发有限公司，住所地：新疆阿克苏市塔北路2号。
法定代表人：李予川，董事长。
委托诉讼代理人：关红全，四川瑞利恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁皓，四川瑞利恒律师事务所律师。
被告（反诉原告）：四川省汇佳房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市武侯区簇桥乡环行路西段1号、2号。
法定代表人：陈三军，董事长。
原告阿克苏塔里木房地产开发有限公司（以下简称阿克苏公司）诉被告四川省汇佳房地产开发有限公司（以下简称汇佳公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，汇佳公司提起反诉，本院对反诉予以受理。本院依法适用普通程序，对本、反诉案件合并进行了公开开庭审理。原告（反诉被告）阿克苏公司的托诉讼代理人关红全、袁皓，被告（反诉原告）汇佳公司的法定代表人陈三军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告阿克苏公司诉讼请求：1、判令确认原告获得分配的“西蜀御景”项目一期商业房屋（4326.88㎡）及1#、3#、7#、9#、10#楼中的160套住宅（19583.2㎡）归原告所有；2、请求判令被告限期为原告办理上述房屋的权属证书；3、本案诉讼费由被告承担。
事实及理由：2010年4月25日，原、被告双方签署《房地产联合开发经营协议书》，约定双方就被告所有的位崇州市××××镇镇地块实施联合开发，项目名称“西蜀御景”，被告以用地72.059亩作价1.5亿元、原告以现金1亿元投入，双方在项目中持有权益比例55%︰45%。项目开发过程中原告关联公司新疆塔里木建筑安装工程（集团）有限责任公司（以下简称塔里木公司）作为总包单位，被告关联公司四川省欣旺建筑劳务开发有限公司（以下简称兴旺公司）作为劳务承包单位。项目一期工程约11.8万平方米，于2012年5月23日竣工验收。因该项目销售不畅，导致原告无法及时按约优先收回投资款，2012年12月31日，原、被告双方签署《会议纪要》，约定将“西蜀御景”一期1#商业一层374号“（141.74㎡）、二层347-2、390-2号（共1337㎡）、四层374-4、390-4号（共1337㎡）、386号（174.1㎡），合计4323.88㎡作价20809176元销售给原告，该房款作为原告在“西蜀御景”项目投资款的一部分，房款税费由被告承担，超额销售部分差价由购房人承担。
2013年5月10日双方签署《关于〈西蜀御景〉项目一期楼盘剩余房源销售分配会议纪要》，确定双方根据投资比例将项目未售的房源按未收回投资款的数额进行分配，分配后由双方各自自行销售，销售的房款不进入共管账户，作为各自回收的投资款。鉴于原告已经收回投资款500万元，剩余投资款9500万元扣除之前已经获得分配的价值20809176元的商铺，按双方约定的均价3800元/㎡作价，原告获得分配的房屋面积为19523.9㎡，双方同日签署《西蜀御景一期项目》房源分配清单，约定将项目房源中的160套（面积19583.2㎡）作为原告收回投资款的代销房源。会议纪要签署后，被告分别将约定房屋交付给原告。
2013年11月29日，原、被告签署《〈房地产联合开发经营协议书〉解除协议》，确定项目自2010年12月18日开盘至今，双方投资均以现金和抵房的方式回收完毕，双方再无资金对项目二期开发建设继续投资，原告自愿退出，放弃对二期的继续投资权利。其后欣旺公司以欠付劳务款为由起诉塔里木公司，被告关联公司成都惠家物业管理有限公司（以下简称惠家物业公司）通过诉讼向原告主张本案项下原告已获分配房屋的物业管理费。原告参与联合开不仅未获得投资回报，投资也变成了分配的房源，上述商铺和住宅被告向原告交付后，未积极配合原告销售导致原告未能以现金方式收回投资款，故起诉。
被告汇佳公司答辩认为，原告的诉讼请求既不合法也不合规，更不合理，且与事实不符，应依法予以全部驳回。理由是：1、原告要求对所分得房源确权，其基本条件不具备，原告分得的房源从2012年12月31日和2013年5月10日就实际占有了，其销售权、处置权以及销售房款都归原告所有。但原告所分得房源168套的“最终房屋所有权”归谁？应以实际购买并与开发商签订《商品房买卖合同》为准，原告并没有与被告签订《商品房买卖合同》，也未提供阿克苏公司的相关购房的手续，所以原告的请求既不合法也不合规，基本条件不具备。2、原告分得的168套商住房源已经对外销售了一部分，其《房屋所有权证》和《国有土地使用权分户证》应办理给相应的购房客户，剩余的房源也应按相关法律法规规定办理给相应的购房客户。原告没有与开发商签订《商品房买卖合同》，如确权给原告，就会造成一房多卖的违法现象，所以原告的诉讼请求不能成立。3、在商品房销售成功并签订完《商品房买卖合同》后，按规定，收齐客户基本资料，缴纳清维修基金和相关税费后，购房客户可自行去房屋管理局办理，也可以委托开发公司配合办理。原告已销售的房源，应按照要求提供相关资料，有银行贷款的还必须符合银行的相关规定，这些都与原告息息相关，与被告无关。原告即没有签订《商品房买卖合同》，又没有提交相应公司资料，更没有授权委托，所以原告的第二项诉讼请求是无理要求，请求依法全部驳回。4、作为开发主体的被告，从2013年5月10日分房后配合至今已三年多，根据2014年4月12日签订的《尽快清算相关问题的会议》的第五项规定，汇佳公司的服务早已超过2015年4月30日，汇佳公司不可能永无止境的为原告服务，如需继续服务，应从2015年5月1日起支付服务费。5、原告已经申请人民法院将其西蜀御景一期土地查封，致使已购房客户不能办理《国有土地使用权证》,原告的行为给合作伙伴的汇佳公司造成了恶劣影响和巨大损失，原告应按违约处理，赔偿其违约金。
反诉原告汇佳公司反诉请求：1、判令反诉被告承担合作开发“西蜀御景”一期项目亏损金额26703574.47元；2、判令因反诉被告缺失商业诚信而产生的违约金500万元；3、判令反诉被告从2014年4月13日起至付清上列款项时止的同期银行贷款利息；4、本案诉讼费、保全费、审计费、律师费全部由反诉被告承担。事实及理由：一、双方联合开发为实际投资人，其债权债务均应共同承担；反诉原告以土地、前期费用作价1.5亿，反诉被告投资1亿元，因销售滞后致资金不能按时回笼，对“西蜀御景”一期项目双方清算重新确定投资比例，反诉被告应占57.8%，反诉原告占42.2%，因“西蜀御景”一期项目亏损46199955.84元，按实际投资比例，反诉被告应承担亏损26703574.47元。二、根据《房地产联合开发经营协议书》约定，任何一方不得半途而废，未经双方同意均不得撤资，一方违约应支付对方违约金500万元。反诉被告以确权房源为由起诉反诉原告，干预了反诉原告经营并造成恶劣的社会影响，反诉被告的违约应向反诉原告支付违约金500万元。三、因反诉被告逃避亏损责任，造成项目部无法解散，造成项目部及反诉原告成本增加，反诉被告应向具有开发主体资格的反诉原告支付亏损部分的银行同期贷款利息。
反诉被告阿克苏公司答辩认为：1、本诉和反诉并非同一法律关系，反诉被告主张的确权过户之诉，反诉原告主张的是亏损损失，反诉原告的诉讼不应受理；2、关于反诉原告主张的产权归属不明确，确权条件不明确，反诉被告之前没有主张确权的陈述，阿克苏公司认为是反诉原告单方对反诉被告处置权的限制；3、关于亏损问题，反诉原告计算亏损的方式不符合税法的相关规定，亏损金额是反诉原告单方核算，没有支出时间、项目的原始凭证，无法确认真实性，反诉被告认为项目即使有亏损，也不应当由反诉被告承担，双方没有约定亏损的承担，反诉原告在给汇佳物业公司的回函中明确表示反诉被告不承担风险，项目部已经撤销，无法独立核算亏损，所谓亏损，就是反诉原告自己的损失，根据2013年解除协议明确约定，双方互不承担损失；4、500万元违约问题，反诉被告不应当承担，反诉被告没有参与二期投资，是对自己权利的放弃，并非是义务，不存在违约行为，双方是协商一致解除协议，协议约定双方互不赔偿；5、关于逾期支付银行贷款利息问题，本项目并不存在亏损，反诉被告不应当承担亏损，反诉被告不存在逾期支付亏损的违约行为。反诉原告的反诉请求无事实依据，应当驳回。
本诉原告汇佳公司提供了以下证据：
第一组证据：原告企业营业执照、法定代表人身份证明、被告企业信息。
被告汇佳公司质证对该组证据三性无异议，本院对该组证据审核后予以认定。
第二组证据：《房地产联合开发经营协议书》、《联合经营补充协议》，拟证明原被告建立房地产联合开发经营的事实，双方成本投入中的土地款、土地交易税、印花税、服务费、办证费、道路修改费等投入中包括了一期和二期的费用，被告在反诉中计算所谓项目的亏损时将这些费用全部算进一期的支出，但这些投入费用也包括对二期的支出，在这种情况下，二期未开发完成前，根本无法确定项目是否亏损；协议第三条第1款、第六条第1款第（1）项均约定被告投资的1.5亿元包括了公司的亏损等费用，即便有亏损，也应该从被告的1.5亿元投入里支出，而不应由原告承担；项目所发生的费用以双方共同确认的有效合同及发票为准，被告在反诉中所主张的亏损没有任何经过双方确认的合同及票据，原告不予认可，协议中并未约定原告承担亏损。
汇佳公司质证认为，对证据的真实性、合法性认可，关联性兴、证明目的不认可，不能证明阿克苏公司主张的办产权证的证明目的，办理产权需要签订商品房买卖合同。
本院对该组证据审核后，对三性予以认定，对证明目的结合其他证据综合认定。
第三组证据：2012年12月31日《会议纪要》，拟证明因市场不景气，房屋销售缓慢，无法按时优先收回投资，经过原被告协商形成《会议纪要》，约定将“西蜀御景”一期1#商业一层374号（141.74㎡）、二层374-2、390-2号（共1337㎡）、三层374-3、390-3号（共1337㎡）、四层374-4、390-4号（共1337㎡）、386号（174.14㎡），合计4326.88㎡作价人民币20809176元销售给原告，该房款作为原告在“西蜀御景”项目投资款的一部分，房款税费由被告承担，被告应该按照会议纪要的内容为原告办理房屋产权。
汇佳公司质证对2012年12月31日会议纪要，真实性、合法性认可，对证明目的、关联性不认可，认为只能证明该八套房屋抵给了阿克苏公司，阿克苏公司收回投资，但是并没有与汇佳公司签订买卖合同，因此阿克苏公司要求确权没有合理要求。
本院对该组证据审核后，对三性予以认定，对证明目的结合其他证据综合认定。
第四组证据：2013年5月10日关于《西蜀御景》项目一期楼盘剩余房源销售分配会议纪要，拟证明原告自2010年4月27日起向“西蜀御景”项目投资1亿元，被告只投资了73004035元，比原协议约定的1.5个亿少了76995965元，被告迟迟不投入的行为属于违约；因原被告无法按时收回投资款，双方于2013年5月10日再次达成《会议纪要》，确定双方根据投资比例，将项目未售出的房源按未收回投资款的数额进行分配，分配后由双方各自自行销售，销售的房款不进入共管账户，作为各自收回的投资款；原告已经收回投资款500万元，剩余投资款9500万元扣除之前已经获得分配的价值20809176元的商铺，按双方约定的均价3800元/平方米，原告可获得分配的房屋面积为19523.9平方米；双方签署《西蜀御景一期项目》房源分配清单，约定将项目房源中的160套（面积19583.2㎡）分配给原告；双方通过分房的形式将投资款已回收完毕，被告无权在反诉中向原告主张任何损失或亏损。
第五组证据：2013年5月《西蜀御景》项目分配房源表，拟证明被告将160套房屋分配给原告的事实以及160套房屋的房号明细。
汇佳公司质证对证据的真实性、合法性认可，认为协议恰好证明阿克苏公司收回投资1亿元；分配的房屋已交给阿克苏公司，阿克苏公司已经在销售了。
本院对该组证据审核后，对三性予以认定，对证明目的结合其他证据综合认定。
第六组证据：2013年11月29日《房地产联合开发经营协议书》解除协议，拟证明双方通过协议确定之前签署的《房屋联合开发协议》及补充协议作废，确定自项目2010年12月18日开盘至今，双方投资均以现金和抵房的方式回收完毕，双方再无资金对项目二期开发建设继续投资，原告自愿退出，放弃对二期的继续投资权利；还证明，原告以放弃对二期投资的权利和收取后续收益的权利为代价退出了项目后续开发，而原告放弃后期收益权利的前提就是互不承担赔偿和亏损，现被告在反诉中向原告主张所谓亏损毫无根据，且与解除协议的约定完全相悖；由于《房屋联合开发协议》及补充协议均已作废，双方也是经过协商一致解除合同，在解除协议里面也约定了双方互不赔偿，因此，被告在反诉中主张的亏损赔偿和违约赔偿等缺乏事实依据和法律依据，所有所谓的亏损也并未经过原告盖章确认，被告的反诉请求应当被依法驳回。
汇佳公司质证对证据的真实性、合法性认可，对关联性、证明目的不认可，解除协议书不能证明要办理产权证。
本院对该组证据审核后，对三性予以认定，对证明目的结合其他证据综合认定。
第七组证据：汇佳公司企业信息、成都惠家物业管理有限公司企业信息，证明汇佳公司与惠家物业公司有共同的股东陈三军、李晓清，实际控制人为陈三军，证明两个公司为关联公司的事实。
第八组证据：惠家物业公司在崇州市人民法院向原告主张物业管理费的《民事起诉状》，汇佳公司给崇州法院的《情况说明》、关于《惠家物业催缴物业管理费的函》的复函；拟证明证明汇佳公司与惠家物业公司作为关联企业，均认为分配房屋给原告的行为即属于房屋销售行为，认为原告属于案涉房屋的所有权人、业主，享有对房屋的处置权，原告对此予以认可，被告既然自认分配房屋的行为属于销售行为，且认为原告对房屋享有完全的处置权，理应按照原告要求将房屋产权证办理至原告名下，汇佳公司提出的反诉主张便毫无根据；被告汇佳公司在2014年12月5日对惠家物业公司的回函中根据1中也明确载明，原告对合作开发房屋不承担经营风险，被告也认可原告不应承担经营风险，因此，被告在反诉中主张原告承担亏损的诉求依法应当被驳回。原被告通过分配房源收回了投资，双方清算完毕，项目部本身是独立核算的，现在项目部已在2013年12月30日撤销，无法再进行单独核算，被告在反诉中单方核算，名为项目亏损，实为主张自身损失，毫无依据；汇佳公司给法院的回函中再次证明了原告已提前将约定的1个亿投资投入到位，而被告汇佳公司尚有76995965元至今没有到位，属于违约，且应继续投入到“西蜀御景”项目，足额投入后，项目根本不存在任何亏损，所谓项目的亏损，只是汇佳公司的1.5个亿没有足额到位所致。
汇佳公司质证认为，民事起诉状、《情况说明》、《惠家物业催缴物业管理费的函》是复印件，对三性不予认可，且与阿克苏公司要求确权无关联性。
本院审核看，阿克苏公司提交的该部分证据无原件，无提供部门的印章，其真实性无法认定，本院不予确认。
第九组证据：缴纳保全保险费的票据，拟证明原告为保全160套房屋，产生了保全的保险费149000元，该费用应由被告承担。
汇佳公司质证认为，是阿克苏公司缴纳保险费的单据，没有表明保险费的目的，与本案无关，与本诉主张无关。
对该组证据的真实、合法性本院予以确认，对关联性结合其他证据综合认定。
汇佳公司针对本诉抗辩理由，提供了以下证据：
证据1、2015年12月23日“情况说明”公证书，拟证明原告分得的西蜀御景一期房源，在崇州羊马镇西蜀御景住宅小区北大门设立“接待部”销售已分得房源，已通过销售代理岳斌销售了商铺和住宅的客观事实，已经销售的房源应确权给购房客户；原告阿克苏公司未与西蜀御景一期开发主体汇佳公司签订《商品房买卖合同》，所以无法确权与原告；原告提出的“将原告分得的房源确认为归原告所有并确权”的诉讼请求，不符合相关法律法规之规定，且与事实不符，应予以驳回。
证据2、原告阿克苏公司向惠家物业公司提供的“证明”三份；证据3、西蜀御景一期“国有土地使用权证”（崇国用（2011）第1238号）。拟证明杨德财为7-1-4-1号购房客户、王春燕为西蜀御景1-1-18-2号购房客户、王迎春为西蜀御景3-2-14-4号购房客户，已销售的房源其房屋所有权证和分户国土证应办理给购房客户。
阿克苏公司质证认为，证据1岳斌应当出庭作证，无身份信息，三性不认可；证据2、3的真实性、合法性无异议，关联性有异议，岳斌的身份有异议，无法证明我方委托岳斌销售房屋。
对该三组证据的三性本院予以确认，对证明目的结合其他证据综合认定。
证据4、四川省崇州市人民法院（2016）川0184执保108号协助执行通知书，拟证明原告申请财产保全对被告汇佳公司西蜀御景一期土地进行了查封，认为原告恶意起诉汇佳公司，致使西蜀御景一期已购房客户都无法办理国有土地使用权分户证，原告的诉讼请求纯属恶意，严重破坏汇佳公司的正常经营，已给汇佳公司造成了巨大的经济损失，严重违反《房地产开发联合经营协议书》的规定，原告应该承担500万元违约责任；原告分得房源已销售客户据此也不能办理国有土地分户权证。
阿克苏公司质证对证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为查封行为是案外人的查封，与本案无关。
本院对该组证据的三性予以确认，证明目的结合其他证据综合认定。
反诉原告汇佳公司针对反诉提交了以下证据：
第一组证据、《房地产联合开发经营协议书》、联合经营补充协议，拟证明双方合作模式，汇佳公司投入1.5亿元占项目股份55%，阿克苏公司投入1亿元，占项目股份45%；，双方共同组成西蜀御景项目部对西蜀御景项目负责，项目部的所有债权债务应各自按比例承担，不干预甲乙双方公司的其他事务；如有违约，按每违约一条，违约方向对方支付500万元，并赔偿因此而给对方造成的全部经济损失；西蜀御景项目部必须进行财务和税务清算，而阿克苏公司拖延长达4年之久的财务清算，严重干预汇佳公司的经营；
第二组证据、西蜀御景一期1、2、3、7、9、10#楼加商务中心“竣工验收报告”，拟证明工程竣工验收时间。
阿克苏公司对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，证明目的不予认可。
本院对上列证据的三性予以确认，对证明目的结合其他证据综合认定。
第三组证据：联合开发西蜀御景一期项目销售总收入统计表，附件1西蜀御景一期已销售签约台账（住宅）、附件2西蜀御景一期定购未签订合同的客户（住宅）、附件3西蜀御景一期销售签约台账（商铺）、附件4西蜀御景一期定购未签合同（车位）、附件5西蜀御景一期已销售签约客户（车位）、附件6西蜀御景一期抵钢筋款车位66个明细、附件7西蜀御景一期口头预定（车位）、附件8会议纪要、附件9关于《西蜀御景》项目一期楼盘剩余房源销售分配会议纪要、附件10西蜀御景一期项目分房表、附件11赵小平房款结算清单、附件12西蜀御景项目一期车位价格协议书。拟证明西蜀御景一期总收入399498356.18元。
第四组证据：西蜀御景一期项目开发总支出统计表。拟证明西蜀御景一期总支出445698312.02元。
阿克苏公司质证对第三组证据、第四组证据的三性均不予认可，认为是汇佳公司的单方计算，且在竣工时项目部印章就应当销毁。收入统计表中明确说明8个商铺、160套房屋是分配给阿克苏公司，阿克苏公司可以要求汇佳公司办理产权；剩余车位款36722000元，应当计入，但是汇佳公司未计入；对口头约定车位58000元/个不予认可。
上列两组证据所载数据均是汇佳公司自行计算的，未经阿克苏公司签字确认，对此本院不予认定。
第五组证据：2013年9月12日汇佳公司发“关于继续投资《西蜀御景》的催促函”、2013年9月24日阿克苏公司回“关于继续投资《西蜀御景》的催促函的复函”、2013年12月29日《房地产联合开发经营协议书》解除协议。拟证明汇佳公司要求阿克苏公司按照“房地产联合开发经营协议书”约定对西蜀御景二期进行继续投资建设，阿克苏公司以无资金再对西蜀御景二期项目继续投资为由，要求解除《房地产联合开发经营协议书》；《协议书》的解除导致双方投资额和项目占股比例发生了实质性的变化：即阿克苏公司实际投资1亿元其股份比例由原来的45%实质上变更为57.8%，汇佳公司实际投资由原来计划的1.5亿元变为实际投资为73004035.93元，其项目股份比例由原计划的55%实质上变更为42.2%；西蜀御景一期项目部对外的债权债务以及盈利亏损都应按实际投资比例各自承担。
阿克苏公司质证认为，对催促函、复函的真实性、合法性认可，但是关联性、证明目的不认可，不能证明阿克苏公司违约，证明了双方协商解除协议，互不承担亏损。
本院对该组证据的三性予以确认，对证明目的结合其他证据综合认定。
第六组证据：会议纪要（落款时间2014年1月16日）、关于汇佳公司与阿克苏公司联合经营开发的西蜀御景项目一期尽快清算相关问题的会议（2014年4月12日），拟证明经汇佳公司与阿克苏公司会议决定，“西蜀御景”项目一期各项清算日期截止到2013年12月29日止；2014年4月12日召开5家公司的负责人会议；由于西蜀御景二期投资更大，阿克苏公司自愿放弃对二期的继续投资，已签订解除协议，一期双方的投资比例已发生变化，阿克苏公司投资1亿元人民币所占比例由原来的45%变为57.8%，汇佳公司由原来投资的1.5亿元变为实际投资73004035.00元，所占投资比由原来的55%变为42.2%；不管西蜀御景一期是盈利还是亏损，合作的双方都按实际投资比例相应承担；参会的几家公司应尽快核实清算，以免扩大不必要的财务费用；2014年1月16日《会议纪要》双方董事长签字确认“西蜀御景一期”各项清算日期截止到2013年12月29日止，但阿克苏公司拒绝清算，导致项目部无法解散；因联合经营协议解除，双方投资比例和一期项目股份发生实质性改变，阿克苏公司占项目股份57.8%，汇佳公司占项目股份42.2%，西蜀御景一期项目部的债权债务、盈利亏损都应按此比例承担，现该项目部亏损46199955.84元，按比例反诉被告阿克苏公司应承担26703574.47元，汇佳公司应承担19496381.36元。
阿克苏公司质证对2014年1月16日会议纪要的三性认可，对2014年4月12日会议纪要质证认为，2014年4月12日有开会、有签到，但未形成会议纪要，汇佳公司提供的2014年4月12日会议纪要内容是伪造的，形成的会议纪要需双方加盖印章，而现提供的会议纪要上面只有汇佳公司盖章。
本院审核后对2014年1月16日的会议纪要予以确认；对2014年4月12日的会议纪要，阿克苏公司不予认可，从该会议纪要的形式看，纪要内容与到会签到页不在同一页面上，且除汇佳公司加盖骑缝印章外，无阿克苏公司加盖骑缝章，结合阿克苏公司与汇佳公司签署的其他会议纪要均是在纪要内容页签名或盖章的事实，汇佳公司提供的2014年4月12日的会议纪要在形式上明显与其他会议纪要不一样，故本院对该会议纪要不予确认。
第七组证据：西蜀御景一期工程款申请报告，拟证明汇佳公司和阿克苏公司合作共同投资开发的西蜀御景一期，并成立项目部共同管理，其各项施工费用都有双方共同签字确认，汇佳公司提供的财务支出报表是经施工方申报，经项目部管理人员签字确认审批的，是真实合法有效的
第八组证据：财务凭证，证明西蜀御景一期各项支出费用严格按照《房地产开发联合经营协议书》的约定，由双方组成的项目部管理人员签字确认，再由双方主管领导和财务主管人员最终签字确认，确定支付。
阿克苏公司质证认为，无法当庭核实。
本院审核后对该组证据需结合其他证据综合认定。
针对反诉，阿克苏公司提供了汇佳公司给崇州市人民法院的《情况说明》、汇佳公司关于《惠家物业催缴物业管理费的函》的复函，拟证明被告汇佳公司与惠家物业公司作为关联企业，均认为分配房屋给原告的行为即属于房屋销售行为，认为原告属于案涉房屋的所有权人、业主，享有对房屋的处置权。那么，理应按照原告要求将房屋产权证办理至原告名下，其提出的反诉主张便毫无根据。
汇佳公司质证认为，该情况只能说明阿克苏公司缴纳物管费，所有权和占有权是不同的。
本院对该组证据的三性予以确认，对证明目的结合其他证据综合认定。
经审理查明，2010年4月25日，汇佳公司作为甲方与乙方阿克苏公司签订《房地产联合开发经营协议书》，约定双方就汇佳公司取得崇州市××××镇镇与羊安路交汇处72.059亩土地进行房地产项目联合开发，项目名称“西蜀御景”，该项目汇佳公司为开发主体。汇佳公司以现有土地72.059亩及前期费用折算为1.5亿元作为实际成本投入，阿克苏公司以现金1亿元投入，双方确认税后净利润的分配比例为5.5比4.5，如继续投入，汇佳公司按照55%投入、阿克苏公司按照45%投入，利润分配不变。同时双方对资金投入时间、分配时间及方法、资金管理等进行了约定。
2010年4月30日汇佳公司与阿克苏公司签订《联合经营补充协议》，再次确认汇佳公司土地及前期费用折算为1.5亿元作为汇佳公司的实际投入，阿克苏公司以1亿元现金投入，在合作项目销售达到返还成本费时，优先返还成本。
2010年7月15日汇佳公司作为发包人与阿克苏公司的关联企业塔里木公司签订《建设工程施工合同》，将“西蜀御景”项目一期项目工程总承包给塔里木公司。2010年8月30日，塔里木成都分公司与汇佳公司的关联企业兴旺公司签订《分包合同》，将“西蜀御景”项目一期工程的主体结构、内外装修、水电工程等以扩大劳务分包名义分包给欣旺公司施工。该工程2010年7月15日开工，2012年5月23日竣工验收合格，2012年6月17日，塔里木公司与汇佳公司对工程进行了施工总承包竣工结算，结算价179936046.66元。
2012年12月31日，汇佳公司与阿克苏公司形成《会议纪要》：将“西蜀御景”一期1#商业一层374号“（141.74㎡）、二层347-2、390-2号（共1337㎡）、四层374-4、390-4号（共1337㎡）、386号（174.1㎡）（详见附件1），合计4323.88㎡作价20809176元销售给阿克苏公司，该房款作为阿克苏公司在“西蜀御景”项目投资款的一部分，房款税费由阿克苏公司承担，超额销售部分差价由阿克苏公司承担；将“西蜀御景”一期2#商业一层共3234.7㎡，4600元/㎡，共计14879620元销售给欣旺公司，房款用于抵支欣旺公司的劳务工程款。
2013年5月10日汇佳公司、阿克苏公司签署《关于〈西蜀御景〉项目一期楼盘剩余房源销售分配会议纪要》，纪要载明：2010年4月27日起阿克苏公司陆续投入资金1亿元，汇佳公司以土地价款投入73004035元；由于政策调控、限购等及当地政府修建大量保障等房屋，造成楼盘销售缓慢、无法按预期收回投资款，经协商，双方根据投资比例将“西蜀御景”一期未售的房源按未收回投资款的数额进行分配，分配后由双方各自自行销售，销售的房款不进入共管账户，作为各自回收的投资款；销售价格平均按3800元/㎡计算，如销售额低于3800元，亏损部分自行负责，超过3800元的部分营业税、增值税、企业所得税由各自向项目部缴纳……销售房源的客户收款收据，暂按各自公司的名义开具收款收据，到办理产权时，更换汇佳公司的统一收据或开具统一发票；待双方都将各自的房源销售开始，房款开始收回时，再进行项目统一核算，统一税务清算，如有利润，双方按原约定的比例分配，如项目亏损也由双方按原比例承担亏损……阿克苏公司投资1亿元，已收回现金500万元，1号楼商铺抵房款20809176元，剩余投资款74190824元，按3800元/㎡计算，应分得房源19523.9平方米（见房源表）（详见附件2）。汇佳公司以土地作价73004035.93元，已收回现金800万元，剩余投资款65004035.93元，按3800元/㎡计算，应分得房源17106.33平方米（见房源表）……《关于〈西蜀御景〉项目一期楼盘剩余房源销售分配会议纪要》签署后，汇佳公司根据房源表，将约定房屋交付给阿克苏公司，阿克苏公司亦对部分房屋进行了销售，汇佳公司也根据合同约定配合阿克苏公司与购房人签订了部分销售房屋的合同、协助办理了部分销售房屋的备案。
2013年9月12日汇佳公司向阿克苏公司发出“关于继续投资《西蜀御景》的催促函”：“西蜀御景”一期汇佳公司投入7300万元，阿克苏公司投入1亿元，现均已收回，如愿继续投资，请尽快筹集资金，如不愿继续投资，请前来洽谈处理相关事宜……2013年9月24日阿克苏公司回复“关于继续投资《西蜀御景》的催促函的复函”，由于后续投资较大，需向相关领导汇报作出答复。
2013年10月21日塔里木成都分公司与欣旺公司对西蜀御景项目一期工程进行结算，结算金额179936046.66元。塔里木公司在支付欣旺公司的工程款中已扣除合同约定的8.38%管理费和税金。
2013年11月29日，汇佳公司、阿克苏公司签订《〈房地产联合开发经营协议书〉解除协议》：经双方协商同意，该项目自2010年12月18日开盘至今，双方投资均以现金和抵房的方式回收完毕，双方再无资金对项目二期开发建设继续投资，经双方友好协商，汇佳公司同意阿克苏公司自愿退出，放弃对二期开发的继续投资权利，自本协议签字盖章之日起，原《房地产联合开发经营协议书》、《补充协议》终止作废；双方互不赔偿相关损失；一期相关事务另行协商，在合作过程中双方签订的其他协议继续生效。汇佳公司、阿克苏公司双方的董事长均在协议上签名并加盖了公司印章。
2014年1月16日，汇佳公司与阿克苏公司签署会议纪要，决定“西蜀御景”项目一期各项清算日期截止到2013年12月29日止。
2015年1月23日汇佳公司的关联企业惠家物业公司亦对阿克苏公司提起诉讼，要求阿克苏公司支付物业管理费用及利息，汇佳公司向受理法院作出《关于阿克苏公司应缴纳物业管理费的情况说明》：双方于2012年12月31日、2013年5月10日分别签订会议纪要，将各自的剩余投资款用西蜀御景房源全部抵清。
阿克苏公司在对分配的房屋销售过程中，阿克苏公司认为汇佳公司未配合其销售，故提起诉讼。
本院认为，汇佳公司与阿克苏公司签订的《房地产联合开发经营协议书》、《联合经营补充协议》是双方以提供出让土地使用权、资金作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产的协议，协议不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。在履行前述协议过程中，双方于2012年12月31日签订的《会议纪要》，将“西蜀御景”部分房屋作价20809176元销售给阿克苏公司，房款作为阿克苏公司在“西蜀御景”项目投资款的一部分，该纪要是双方处理投资款形成的一致意见，亦不违反法律法规的规定，故对双方具有约束力。2013年5月10日双方签署的《关于〈西蜀御景〉项目一期楼盘剩余房源销售分配会议纪要》，确定双方根据投资比例将“西蜀御景”一期未售的房源按未收回投资款的数额进行分配后各自自行销售作为各自回收的投资款，该纪要也是双方处理投资款形成的一致意见，亦不违反法律法规的规定，对双方亦具有约束力。根据诉辩双方的意见，本案双方争议的焦点为：1、阿克苏公司主张获得分配的“西蜀御景”项目一期商业房屋、住宅归其所有的理由是否成立；2、关于阿克苏公司主张汇佳公司限期为其办理分配房屋的权属证书的理由是否成立；3、汇佳公司主张阿克苏公司承担合作开发“西蜀御景”一期项目亏损金额26703574.47元、违约金500万元的理由是否成立。对于双方争议的焦点问题，本院评判如下：
关于阿克苏公司主张获得分配的“西蜀御景”项目一期商业房屋、住宅1、归其所有的理由是否成立的问题。本院认为，汇佳公司与阿克苏公司签订的《房地产联合开发经营协议书》约定，汇佳公司作为“西蜀御景”项目一期开发主体，该项目报批报建是以汇佳公司的名义作出的，阿克苏公司作为该项目的投资人并以现金1亿元投入，其资金回笼、利润分配均以合作项目的房屋销售款来实现。虽然后因房屋销售不畅双方以会议纪要的形式分配房源，该分配房源的行为属法律行为，该行为对阿克苏公司而言不产生对所分配房源就有事实上的所有权。因此，阿克苏公司不具有从“西蜀御景”项目一期原始取得房屋所有权的身份和权利。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因阿克苏公司不具有不经登记即取得所分配房屋所有权的身份和权利，因此，在其获得分配的“西蜀御景”项目一期商业房屋及套住宅未经依法登记的情况下，其主张房屋归其所有的理由不成立，本院不予支持。
关于阿克苏公司主张汇佳公司限期为其办理分配房屋的权属证书的理由是否成立。本院认为，汇佳公司与阿克苏公司2012年12月31日签订《会议纪要》，双方一致同意将“西蜀御景”部分房屋4323.88㎡作价20809176元销售给阿克苏公司，房款作为阿克苏公司在“西蜀御景”项目投资款的一部分，该纪要是双方处理投资款形成的一致意见，亦不违反法律法规的规定，故对双方具有约束力。2013年5月10日双方签署的《关于〈西蜀御景〉项目一期楼盘剩余房源销售分配会议纪要》，确定双方根据投资比例将“西蜀御景”一期未售的房源按未收回投资款的数额进行分配后各自自行销售作为各自回收的投资款，阿克苏公司分得房源19523.9平方米，该纪要也是双方处理投资款形成的一致意见，亦不违反法律法规的规定，对双方亦具有约束力。虽然双方约定“合作双方销售后办理产权证及土地证仍由汇佳公司负责办理”是解决的双方各自将房屋销售给第三方后办证的问题，但在阿克苏公司对分配给自己的房屋不能销售的情况下，阿克苏公司主张汇佳公司将分配给自己的房屋权属证办理到阿克苏公司的名下，该请求符合2012年12月31日《会议纪要》、2013年5月10日《关于〈西蜀御景〉项目一期楼盘剩余房源销售分配会议纪要》分配房源的约定。对于汇佳公司在审理过程中提出的关于办理房屋权属证产生的税费问题，因2012年12月31日《会议纪要》约定“将西蜀御景部分房屋4323.88㎡作价20809176元销售给阿克苏公司”，故该部分尚未出售给第三人的房屋权属证办理的税费，由出卖人汇佳公司与买受人阿克苏公司根据商品房买卖的相关规定各自承担应当出卖人与买受人承担的费税；对于2013年5月10日《关于〈西蜀御景〉项目一期楼盘剩余房源销售分配会议纪要》分配给阿克苏公司的房源，阿克苏公司主张“为其办理分配房屋的权属证书”，因阿克苏公司不具有原始取得所分配房屋所有权的权利，阿克苏公司要办理2013年5月10日《关于〈西蜀御景〉项目一期楼盘剩余房源销售分配会议纪要》分配给阿克苏公司且尚未出售给第三人的房屋权属证，阿克苏公司亦应根据办理权属证的相关规定承担相应的税费。因此，本院确定由汇佳公司协助阿克苏公司将2012年12月31日《会议纪要》、2013年5月10日《关于〈西蜀御景〉项目一期楼盘剩余房源销售分配会议纪要》出售、分配给阿克苏公司且尚未出售给第三人的房屋权属证办理到阿克苏公司名下。
关于汇佳公司主张阿克苏公司承担合作开发“西蜀御景”一期项目亏损金额26703574.47元、违约金500万元的理由是否成立的问题。本院认为，2013年11月29日，汇佳公司、阿克苏公司签署的《〈房地产联合开发经营协议书〉解除协议》不违反法律法规的规定，合法有效，在未经依法撤销或双方协商变更前，对双方具有约束力。虽然本案审理过程中，汇佳公司提供了打印时间为2014年4月12日的会议纪要，因该会议纪要内容与到会签到页不在同一页面上，阿克苏公司亦未盖章确认，结合阿克苏公司与汇佳公司签署的其他会议纪要均是在纪要内容页签名或盖章的事实，无法认定该会议纪要的真实性。因此，应当认定2013年11月29日的《〈房地产联合开发经营协议书〉解除协议》就是汇佳公司与阿克苏公司解决联合开发事宜的最终决定。《〈房地产联合开发经营协议书〉解除协议》约定“该项目自2010年12月18日开盘至今，现该项目债权债务清楚，双方投资均以现金和抵房的方式回收完毕；双方再无资金对项目二期开发建设继续投资，经双方友好协商，汇佳公司同意阿克苏公司自愿退出，放弃对二期开发的继续投资权利，自本协议签字盖章之日起，原《房地产联合开发经营协议书》、《补充协议》终止作废；双方互不赔偿相关损失；一期相关事务另行协商，在合作过程中双方签订的其他协议继续生效”。从该协议内容看，汇佳公司与阿克苏公司在解除联合开发协议时，对联合开发“西蜀御景”一期项目的债权债务经过清算的，双方是清楚的，同时汇佳公司同意阿克苏公司退出“西蜀御景”二期项目合作，双方同意《房地产联合开发经营协议书》、《补充协议》终止，双方同意互不追究相关的责任。由于汇佳公司在签署解除协议时，已明确“双方互不赔偿相关损失”，而且汇佳公司提供的损失也是其自行计算的，未经阿克苏公司认可，故汇佳公司现在主张由阿克苏公司承担亏损及违约责任，不符合《〈房地产联合开发经营协议书〉解除协议》的约定，本院不予支持。
综上所述，本诉原告阿克苏公司的部分诉讼请求成立，本院予以支持；反诉原告汇佳公司的反诉请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十一条第（二）项、第九十三条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十八条、第一百五十二条的规定，判决如下：
一、由四川省汇佳房地产开发有限公司协助阿克苏塔里木房地产开发有限公司将2012年12月31日《会议纪要》、2013年5月10日《关于〈西蜀御景〉项目一期楼盘剩余房源销售分配会议纪要》出售、分配给阿克苏塔里木房地产开发有限公司且尚未出售给第三人的房屋权属证办理到阿克苏塔里木房地产开发有限公司名下（详见附件3、附件4）；
二、驳回原告阿克苏塔里木房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告四川省汇佳房地产开发有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费413880.8元，由原告阿克苏塔里木房地产开发有限公司承担331104.64元，由被告四川省汇佳房地产开发有限公司承担82776.16元；反诉案件受理费108894.3元，由反诉原告四川省汇佳房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日','2018-10-02
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