福建省泉州市洛江区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)洛民初字第1152号
原告杨素蓉，女，汉族，1970年11月13日出生，住福建省泉州市洛江区。
原告蒋光兵，男，汉族，1972年1月18日出生，住福建省泉州市洛江区。
委托代理人王建忠、陈锦桂，福建闽荣律师事务所律师、实习律师。
被告泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室，组织机构代码72644151-8。
法定代表人王东伟，董事长。
委托代理人苏志松、黄素春，福建顺济律师事务所律师。
原告杨素蓉、蒋光兵与被告泉州市华祥房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月4日立案受理后，依法由代理审判员孙玫芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨素蓉、蒋光兵的委托代理人王建忠、陈锦桂、被告泉州市华祥房地产开发有限公司的委托代理人黄素春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年11月2日，原告与被告签订二份《商品房买卖合同》（合同编号：200600043245、200600043238，房屋代码256069、256070），合同约定原告向被告购买由被告开发建设的洛江区双阳中心区祥光花苑三期6#楼某甲、某乙号商品房。其中某甲号房建筑面积共64.46平方米，其中，套内建筑面积49.93平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积14.53平方米。该商品房单价为每平方米人民币3073元，总房款为人民币198086元；某乙号房建筑面积共48.6平方米，其中，套内建筑面积37.64平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积10.96平方米。该商品房单价为每平方米人民币3073元，总房款为人民币149348元。同时，合同还约定被告应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合交房条件的商品房交付给原告使用。合同签订之后，原告依约支付了全部购房款，但被告却未能按约定在2010年12月31日前，将该商品房交付给原告使用，拖至2011年3月24日才通知业主于2011年3月25日办理交房入伙手续，交房后，被告也未能按约定在商品房交付使用后的60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料交付给原告，也未按补充协议的约定协助原告办理其所购商品房的产权证，从而导致原告不能在商品房交付使用后的90日内取得房屋权属证书，被告的行为已构成违约。请求判令：1、被告立即向泉州市房产局申报办理房产证登记备案的有关手续，并协助原告办理房产权属证；2、被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金126813.41元（按购房款的日万分之五计算，自2012年9月1日起计至2014年8月31日止，共730天。其中516号房违约金72301.39元、517号房违约金54512.02元）；3、被告继续向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金（按购房款的日万分之五计算，自2014年9月1日起至原告办理房屋权属证书登记之日止）；4、被告承担本案的诉讼费用。在庭审过程中，原告提出第1项诉讼请求变更为判令“被告协助原告办理房产权属证”。
被告辩称，一、原告主张违约金缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。1、原告主张的违约金已过诉讼时效。根据原告的主张，被告应当于2011年6月份交付办证材料，这个时间点就应当起算违约金，原告现在的起诉已经过了法定诉讼时效。2、根据合同约定，只有在因被告原因导致的买受人无法按时取得房屋权属证书的情况下，被告才承担相应的违约责任，但本案中，买受人之所以无法按时取得房屋权属证书，系因不可抗力及第三人原因引起的，并非可归责于被告的原因所造成的。根据被告提供的证据表明，因双阳街道办事处的拆迁进度迟缓，延长拆迁期限，导致工期延误，且因拆迁面积不足，导致规划变更，甚至于截至2013年8月7日，涉案地块的拆迁工作仍未完成，还未能交付给被告使用，而洛江区人民政府也于2013年11月27日才对规划变更引起的相关事项作出处理批准决定，直至2014年3月份才与被告签订《土地出让补充合同》，故涉案地块房产证无法办理系因拆迁及政府相关工作问题导致，被告对此无法预见，并积极履行其应尽义务，尽量减少延误，故本案中延期办证确非被告原因引起的，无需承担相应违约责任。3、被告早在2011年3月份就完成涉案房产测绘，对因拆迁延期及拆迁面积不足导致的一系列规划变更问题，被告也始终积极与政府相关部门协调，积极配合，按照指示批复完成各相关工作，且被告于2014年7月31日通知原告前往被告处办理相关办证手续，由此可见，被告始终积极履行其应尽的相关义务，但确因拆迁及规划变更等相关问题，导致目前产权证尚未办理，鉴于被告并不存在违约行为，故不应由其承担违约责任。二、本案中约定的违约金明显过高，依法应予调整。众所周知，违约金是对损失的弥补，但原告并未举证证明其因逾期办证造成的损失及损失大小，故即使本案存在违约金问题，该违约金的约定亦属明显过高，应予调整。
经审理查明，2009年11月2日，原、被告签订二份《商品房买卖合同》，约定由原告向被告预购买双阳中路祥光花苑三期6#楼某甲、某乙号商品房，建筑面积分别为64.46平方米、48.6平方米，单价每平方米3073元，总金额分别为198086元、149348元。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之五向买受人支付违约金”。原告依约支付购房款198086元、149348元，合计347434元。诉争的楼房至今未办理房屋所有权初始预登记。被告于2014年7月20日作出《办理产权分户证通知书》及《业主办理产权分户证须知》，通知原告于2014年8月30日前办理相关手续。双方确认房屋交付时间为2011年3月27日，并确认自2012年9月5日起至2014年8月31日止的天数为725日。2011年3月1日，经泉州洛江城建测绘队测绘，某甲、某乙号房的建筑面积分别为64.27平方米、48.49平方米，双方尚未签订补充协议，购房款差价尚未多退少补。
另查明，因拆迁问题，泉州市房地产管理局曾多次批复同意延长双阳祥光花苑三期建设用地工程房屋拆迁期限，延长期限至2008年10月12日止。2007年2月25日，泉州市城乡规划局出具给被告泉州市华祥房地产有限公司建设工程规划许可证，建设项目名称为祥光花苑三期3#、4#、5#、6#楼，建设位置为洛江双阳中路B0317地块，建设规模为地上34758平方米，地下为9571.29平方米。2005年3月25日，经泉州市洛江区人民政府准予B0317号地块国有土地使用权注册登记，土地使用权面积为7894.92平方米。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。
1、关于被告是否应协助原告办理房产权属证书及是否存在逾期办证违约责任的问题。根据原、被告的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。本案诉争商品房于2011年3月27日交付使用后，虽然被告向原告发出《办理产权分户证通知书》及《业主办理产权分户证须知》，但被告至今未办理房屋所有权初始预登记，办理房屋权属证书材料尚未齐全，原告仍无法办证，故被告应向原告交付办理房屋权属登记所需由被告提供的资料。因被告未能在约定交付商品房的60日内办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需由其提供的资料交付原告，致使原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，故被告应承担逾期办证的违约责任。被告提出因拆迁及规划、调高容积率等不可抗力及第三人原因导致被告无法按时通过专项验收而拖延办证，但其提供延长拆迁至2008年10月12日系在原、被告签订合同之前，及根据被告提供的2013年10月21日泉州市国土资源局洛江分局泉国土资洛[2013]101号请示及2013年11月27日泉州市洛江区人民政府泉洛政文[2013]134号批复，可看出祥光花苑三期编号为B0317号地块在2007年9月27日前已经相关规划行政主管部门批准调高容积率，说明被告在签订本案《商品房买卖合同》前就已明知调整容积率；又根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，商品房预售条件，应当交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证、持有建设工程规划许可证等，被告在未补交土地出让金就开始预售商品房，并与原告签订《商品房买卖合同》，责任在于被告；且原、被告签订的合同系在规划许可确定面积之后，又因祥光花苑三期楼盘有的业主已办理房屋所有权证书，故对被告主张无法办证系不可抗力及第三方行为导致，本院不予采纳。
2、关于本案是否超过诉讼时效及计算违约金起止日期的问题。由于双方约定逾期办证支付违约金是每日按买受人已付款的万分之五（即0.05%）向买受人支付违约金，属于按日计付违约金，诉讼时效也应按日单独计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，原告应从权利被侵害的二年内主张权利，但原告直至2014年9月4日才向本院起诉，又没有诉讼时效中断的事由，故诉讼时效应倒推二年即对原告请求自2012年9月5日起逾期办证违约金予以保护。被告至今未办理房屋所有权初始预登记，无论被告是否通知原告办理产权分户登记，原告都无法办理房屋权属证书，故违约金应计算至被告将办理权属登记需由被告提供的资料交付给原告之日止。之后，不属于被告应履行的协助义务，故对原告要求违约金计算至原告办理房屋权属证书登记之日止，本院不予采纳。
3、关于违约金是否予以调整的问题。原告要求按约定已付款日0.05%的标准计付违约金，被告抗辩对约定的违约金明显过高，应予调整。之前，本院对同楼盘出卖人与买受人约定按日0.05%或0.00005%计算逾期办证违约金，均统一调整按日0.02%计算，且原告未提供其存在损失的证据，故本案予以调整按日0.02%计算逾期办证的违约金为宜。故本案516号、517号房自2012年9月5日至2014年8月31日止的违约金分别为198086元×0.02%/日×725日=28722.47元、149348元×0.02%/日×725日=21655.46元，合计50377.93元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，判决如下：
一、被告泉州市华祥房地产开发有限公司应将办理址在洛江区双阳中路祥光花苑三期6#楼某甲、某乙号商品房权属登记需由其提供的资料交付给原告杨素蓉、蒋光兵。
二、被告泉州市华祥房地产开发有限公司应向原告杨素蓉、蒋光兵支付自2012年9月5日起至2014年8月31日止的逾期办证违约金50377.93元。
三、被告泉州市华祥房地产开发有限公司应向原告杨素蓉、蒋光兵支付自2014年9月1日起至被告泉州市华祥房地产开发有限公司将办理某甲号商品房权属登记需由其提供的资料交付给原告杨素蓉、蒋光兵止按已付款198086元的日0.02%标准计算的违约金（违约金每满一年支付一次，若未满一年按实际天数计算）。
四、被告泉州市华祥房地产开发有限公司应向原告杨素蓉、蒋光兵支付自2014年9月1日起至被告泉州市华祥房地产开发有限公司将办理某乙号商品房权属登记需由其提供的资料交付给原告杨素蓉、蒋光兵止按已付款149348元的日0.02%标准计算的违约金（违约金每满一年支付一次，若未满一年按实际天数计算）。
五、驳回原告杨素蓉、蒋光兵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2836元，减半收取1418元，由原告杨素蓉、蒋光兵负担888元、被告泉州市华祥房地产开发有限公司负担530元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
代理审判员 孙玫芳
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 赖昕晟
速 录 员 杜丽琼
附：一、所引用的法律条文
1、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
2、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
4、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
5、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
二、申请执行依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。