山东省青岛市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)鲁02执异63号
案外人：烟台市海霸能源电池有限公司。
申请执行人：兴业银行股份有限公司青岛分行。
被执行人：青岛海霸能源集团有限公司。
被执行人：海霸能源有限公司。
被执行人：青岛国硕建设集团有限公司。
被执行人：王某。
被执行人：毕某。
本院在执行申请执行人兴业银行股份有限公司青岛分行与被执行人青岛海霸能源集团有限公司、海霸能源有限公司、青岛国硕建设集团有限公司、王某、毕某金融借款合同纠纷【执行案号（2018）鲁02执恢17号】一案中，烟台市海霸能源电池有限公司提出执行异议，本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
烟台市海霸能源电池有限公司提出异议称，请求青岛市中级人民法院停止公开拍卖，并排除对登记在王某名下X号国有土地使用权和X号房产（包括土地、建筑物、地上附着物、绿化苗木）（下称涉案土地使用权与涉案房产）的强制执行。事实与理由：2008年6月25日，烟台市海霸能源电池有限公司与王某签订《厂区租赁合同》，约定烟台市海霸能源电池有限公司承租涉案土地使用权与涉案房产，租金每年X元，租赁期限20年。烟台市海霸能源电池有限公司承租后，进行了平整土地、装修改造房屋、兴建附属设施、种植绿化等建设内容，累积投入较多，该部分财产权益属于烟台市海霸能源电池有限公司所有。青岛市中级人民法院在执行（2018）鲁02执恢17号案件过程中，不仅对涉案土地使用权和涉案房产进行评估买卖，还对地上附着物进行了评估，并准备拍卖。青岛市中级人民法院对烟台市海霸能源电池有限公司所有的财产进行拍卖，侵犯了烟台市海霸能源电池有限公司的合法权益，故请求本院停止拍卖程序。
为证明其主张，异议人烟台市海霸能源电池有限公司提交两组证据：1、租赁的证据，包括租赁合同、水电费发票、招聘信息、情况说明。证明烟台市海霸能源电池有限公司系合法承租人，添附财产属其所有，根据买卖不破租赁原则，烟台市海霸能源电池有限公司享有阻却拍卖或者交付以及拍卖时优先购买的权利；2、装修改造的证据，包括照片、承揽合作协议、资金流水。证明评估机构未独立评估房屋装修部分价值，评估报告对地上附着物的评估不准确、不科学、不完整，结论不具可信性，应重新进行评估，重新评估后的价值属于烟台市海霸能源电池有限公司所有，应当从竞拍买受人支付的价款中应扣除相应部分支付给烟台市海霸能源电池有限公司。
兴业银行股份有限公司青岛分行答辩称，1、烟台市海霸能源电池有限公司不是其主张添附财产和地上附着物的权利人。本案中，青岛市中级人民法院委托评估的财产为王某名下土地及房产，对该土地及房屋上的全部财产应认定归王某所有，烟台市海霸能源电池有限公司虽然主张添附财产并主张所有权，应当提供充足的证据予以证明；根据相关法律及司法解释，对登记的财产以登记确定权属；对于建筑物或装修部分，应当提供土地使用权登记薄、建设工程施工许可、规划许可、装修合同、验收或备案证明、付款凭证；对于其他附着物，应当提供实施建造、种植等有关的合同、付款凭证等相关证据；烟台市海霸能源电池有限公司与王某签订的《厂区租赁合同》落款处只有“王某之印”，无王某签字，且王某在其与兴业银行股份有限公司青岛分行签订的《最高额抵押合同》中承诺未在抵押物（涉案土地使用权及涉案房产）上设定租赁，故该《厂区租赁合同》的真实性存疑；烟台市海霸能源电池有限公司主张承租权的土地证号X号，而被执行人王某名下的土地使用权为X号；2、烟台市海霸能源电池有限公司提交的《厂区租赁合同》涉嫌伪造，妨碍法院执行，应查实后追究相关人员及公司的法律责任。海阳市市场监督管理局出具的企业信息显示，烟台市海霸能源电池有限公司成立时间为2008年6月26日，而《厂区租赁合同》的签订时间为2008年6月25日，租赁合同签订时，烟台市海霸能源电池有限公司尚未成立，故《厂区租赁合同》是伪造的；《厂区租赁合同》中王某之印与烟台市海霸能源电池有限公司成立时《公司设立登记申请书》中载明的王某印鉴不一致，同样说明《厂区租赁合同》是伪造的；经过比对烟台市海霸能源电池有限公司工商登记资料中的公章与异议申请书、《厂区租赁合同》中烟台市海霸能源电池有限公司的公章，在形状、字体等方面均不一致，同样说明《厂区租赁合同》系伪造的；3、王某涉嫌恶意妨碍执行，应对其采取罚款、拘留等执行措施。烟台市海霸能源电池有限公司的股东为王某与青岛海霸能源集团有限公司，均为本案被执行人，王某系烟台市海霸能源电池有限公司的实际控制人及法定代表人，同样是被执行人青岛海霸能源集团有限公司的实际控制人和法定代表人，以涉嫌伪造的《厂区租赁合同》提出执行异议，拖延执行，应追究其相应责任。综上，请求本院驳回烟台市海霸能源电池有限公司的执行异议。
兴业银行股份有限公司青岛分行提交如下证据：1、王某与兴业银行股份有限公司青岛分行签订的《最高额抵押合同》，该合同第十三条抵押人声明与承诺中约定，抵押物上未设定租赁、抵押、质押、或其他权利限制，抵押物的流通不存在法律或契约上的障碍，不是依法或依对抵押人有约束力的契约为不得流通或限制流通的财产。以证明王某将其名下的涉案土地使用权及涉案房产抵押给兴业银行股份有限公司青岛分行，王某承诺抵押物未设定租赁；2、海阳市市场监督管理局出具的企业登记信息。证明烟台市海霸能源电池有限公司成立于2008年6月25日，《厂区租赁合同》签订时烟台市海霸能源电池有限公司尚未成立，显然不能在该租赁合同上加盖公章；3、烟台市海霸能源电池有限公司设立登记申请书、登记表、委托书、企业法人营业执照等，证明上述材料中烟台市海霸能源电池有限公司的公章与王某的印鉴与《厂区租赁合同》中的不一致，《厂区租赁合同》系伪造的。
本院查明，兴业银行股份有限公司青岛分行诉青岛海霸能源集团有限公司、海霸能源有限公司、青岛国硕建设集团有限公司、王某、毕某金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月17日作出的（2014）青金商初字第639号民事判决书审结，该判决书内容为，一、青岛海霸能源集团有限公司于本判决生效之日起10日内偿还兴业银行股份有限公司青岛分行借款本金X元及利息X元（已计算到2014年11月19日，此后至清偿之日止的利息按照合同约定的利率计算）；二、青岛海霸能源集团有限公司于本判决生效之日起10日内偿还兴业银行股份有限公司青岛分行承兑汇票垫款本金X元及利息X元（已计算到2014年11月19日，此后利息按照日万分之五利率计算至清偿之日）；三、青岛海霸能源集团有限公司于本判决生效之日起10日内偿还信用证垫款本金X元及利息X元（利息已计算到2014年11月19日，此后利息按日万分之五利率计算至清偿之日）；四、青岛海霸能源集团有限公司于本判决生效之日起10日内支付律师代理费X元；五、如青岛海霸能源集团有限公司未按照本判决指定的期限履行上述第一至第四项给付义务，兴业银行股份有限公司青岛分行有权以王某抵押的X号房产、X号土地使用权以折价或者拍卖、变卖所得价款在本金X元和相应利息、代理费、诉讼费的范围内优先受偿；六、海霸能源有限公司、青岛国硕建设集团有限公司分别对本判决第一至第四项的给付义务在本金X元以及相应利息、代理费、诉讼费承担连带清偿责任。海霸能源有限公司、青岛国硕建设集团有限公司承担保证责任后，有权向青岛海霸能源集团有限公司追偿；七、王某对本判决第一至第四项的给付义务承担连带清偿责任。王某承担保证责任后，有权向被告青岛海霸能源集团有限公司追偿；八、毕某对本判决第一项、第二项中本金X元及相应利息、第四项中X元付款义务承担连带清偿责任。毕某承担保证责任后，有权向青岛海霸能源集团有限公司追偿；九、原告兴业银行股份有限公司青岛分行的其他诉讼请求。
上述民事判决发生法律效力后，因被执行人未在该判决确定的期限内自觉履行还款义务，兴业银行股份有限公司青岛分行向本院申请强制执行，本院依法受理并立案执行，现执行案号为（2018）鲁02执恢17号。
本案诉讼期间，本院作出（2014）青金商初字第639号民事裁定书和协助执行通知书，裁定查封了王某名下的涉案土地使用权与涉案房产，并一直续封至今。2018年1月29日，本院作出拍卖公告，拟对涉案房产及涉案土地使用权（包括土地、建筑物、地上附着物、绿化苗木）进行公开拍卖。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。因此，案外人以不动产租赁权为由主张排除强制执行，必须具备两项要件：1、案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已订立真实有效的不动产租赁合同。2、案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。本案中，首先，案外人烟台市海霸能源电池有限公司主张承租权的国有土地使用权证号为X号，本院拟拍卖的王某名下的国有土地使用权证号为X号，存在证号不一致的情形；其次，王某系案外人烟台市海霸能源电池有限公司的法定代表人，王某在2012年的《最高额抵押贷款合同》中明确承诺抵押财产没有设定抵押、租赁等权利，再结合本案审查过程中，经本院告知，烟台市海霸能源电池有限公司仍不能提交证据证明其向王某交纳过租金，故现有证据不能证明烟台市海霸能源电池有限公司与王某的《厂区租赁合同》已经实际履行，其排除强制执行的异议本院不予支持；烟台市海霸能源电池有限公司主张其进行过平整土地、装修改造房屋、兴建附属设施、种植绿化等建设内容，其提交的照片系房产现状的照片，承揽协议不能证明已经实际履行，资金流水中的实际付款人为海霸能源有限公司，不是烟台市海霸能源电池有限公司，故烟台市海霸能源电池有限公司对添附物主张所有权的证据不足，本院也不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下：
驳回案外人烟台市海霸能源电池有限公司的异议请求。
本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。
审判长 马 英
审判员 刁培峰
审判员 焦兴凯
二〇一八年四月八日
书记员 陈春阳