北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京0107民初4879号
原告（反诉被告）北京易扣餐饮有限责任公司，住所地北京市丰台区文体路甲3号院4号楼一层。
法定代表人何新华，总经理。
委托代理人张敬辉，北京国舜律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京京客隆首超商业有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3-569室。
法定代表人裴连环，董事长。
委托代理人阚文颖，北京大成律师事务所律师。
委托代理人张新苗，北京大成律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京易扣餐饮有限责任公司诉被告（反诉原告）北京京客隆首超商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北京易扣餐饮有限责任公司之法定代表人何新华及其委托代理人张敬辉，被告（反诉原告）北京京客隆首超商业有限公司之委托代理人阚文颖到庭应诉，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）北京易扣餐饮有限责任公司诉称：原、被告双方于2014年3月签订了一份房屋租赁合同，租赁合同中约定：被告为出租人，原告为承租人，被告将位于北京市石景山区八角南里菜市场内部分商业用房，建筑面积约800平方米的房屋出租给原告，用途为餐饮经营，租赁期限自2014年2月24日至2018年7月31日。原告与被告签订租赁合同后，便开始着手相关经营手续，在办理餐饮执照过程中，原告多次向被告催要住所证明但是被告却迟迟不给，造成原告至今都无法办理营业执照，无法实际经营。原告在此期间花了巨额的装修费，却一直闲置，为此给原告带来巨大的损失。为维护原告合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、请求法院判令原告与被告签订的房屋租赁合同无效；2、请求法院判令被告赔偿原告装修损失2269121.21元；3、请求判令被告返还原告房租173357元、保证金58000元;4、诉讼费及鉴定费由被告承担。
被告（反诉原告）北京京客隆首超商业有限公司辩称，我们不同意第一项诉讼请求，本案的房屋是国有产权的房屋我们在之前的证据交换过程中向法庭提交了本案房屋具有合法产权的证明以及京客隆具有出租房屋的合法权利的相关证据，所以不存在原告认为合同无效的事实依据。第二项，我们认为本案合同的最终的终止是因为北京易扣餐饮有限责任公司拒付租金导致的终止，我们没有违约行为，我们不同意其主张的赔偿请求。相关的事实和理由见答辩状。答辩状：一、同意解除合同，但解除原因是易扣拒付租金严重违约，京客隆无违约。1、易扣拒付租金严重违约。本案租赁合同自2014年2月24日起租至今，易扣仅支付了首期三个月租金（2014年6月1日至9月3日），此后京客隆虽反复催讨，易扣再未支付过租金。故京客隆提起反诉，因易扣长期拒付租金严重违约，京客隆反诉解除租赁合同，易扣赔偿京客隆相关违约金及损失（详见反诉状）。2、易扣称：因京客隆不提供租赁房屋产权证明，致其无法办理营业执照——该说法与事实不符。京客隆自2014年9月起，应易扣要求至少向其提供过4次产权证明，且每次易扣对产权证明的行文、份数均有不同要求，京客隆均予以配合。易扣拿到上述产权证明后，也已办理了营业执照、餐饮服务许可、排污许可及环评许可等。租赁合同第一条第二段约定：易扣自行办理营业执照及经营相关资质、批准（包括但不限于消防、餐饮、娱乐等场所经营许可）；第五-18条约定：易扣自行负责消防及环评验收，因此产生的问题及费用易扣全部承担。故易扣按约定应自行承担办理证照的义务及后果，京客隆仅有协助提供产权证明的义务。京客隆已多次协助提供产权证明，无违约行为。3、易扣办理证照拖沓受阻的真实原因（1）易扣一开始想打擦边球，企图在仅注册餐饮管理公司，而不经过餐饮、排污、环评等许可审批的情况下营业，结果行不通。（2）后期因易扣未处理好相邻关系，周围居民以污染环境为由集体强烈抵制易扣餐厅营业，并多次反映至环保局，给环保局造成极大压力，环保局不允许易扣营业。租赁合同第五-14条约定：易扣负责处理好相邻关系，保证不侵犯相邻方的合法权益，保证不造成环境污染。故易扣营业遭到周围居民集体抵制，是因易扣自己未处理好相邻关系，京客隆无违约。二、不同意赔偿装修损失，合同解除是易扣违约及自身问题造成。关于装修损失，租赁合同约定：1、第五-15-（2）条：租赁合同终止或按约定提前解除的，京客隆不承担对易扣进行经济补偿的责任；2、第五-17条：易扣对房屋进行的装修、装饰、改造扩大，不得作为易扣的任何债务补偿，也不得因此要求京客隆承担任何补偿；3、第七-（三）条第2行：租赁期满或按合同约定导致租赁合同解除、终止的，易扣进行装饰装修或改造及增加设备，其不可移动部分无偿归京客隆所有，并保证不可移动部分使用状况完好。故因易扣长期拒付租金严重违约至租赁合同解除，依据租赁合同约定，易扣无权要求京客隆赔偿任何装修损失。综上，请贵院查明事实，公正裁判，驳回易扣的全部诉讼请求。
被告（反诉原告）北京京客隆首超商业有限公司反诉称：2014年2月24日京客隆与易扣签订《房屋租赁合同》（下称“租赁合同”），约定：易扣承租京客隆具有出租权的“石景山区八角南里菜市场内部分商业用房总建筑面积800平方米”（下称“租赁房屋”）用于经营餐饮；租期自2014年2月24日至2018年7月31日，免租期自2014年2月24日至2014年5月31日，租金671600元/年；首期租金自2014年6月1日起至2014年9月3日共计173357元，应于合同签订当日支付；此后租金先付后租每季度支付一次。租赁合同签订后，京客隆依约交付了租赁房屋，并多次应易扣要求提供租赁房屋产权证明，以配合其办理餐饮经营相关证照审批。但易扣在交了首期租金后，一直以其尚未办理完毕相关经营证照、餐厅尚未营业为由拒绝支付后续租金。后京客隆虽多次催讨、甚至起诉追索，易扣仍拒绝支付。易扣的行为已构成严重违约，依据租赁合同约定，京客隆特提出本反诉。反诉请求：1、判令京客隆与易扣签订的石景山区八角南里菜市场内部分商业用房（下称“租赁房屋”）的租赁合同于2017年4月14日解除；2、判令易扣立即支付京客隆自2014年9月4日至2017年4月14日的租金1756280元（计算方法：671600元/4个季度×10个季度+671600/365天×42天）；3、判令易扣立即支付京客隆供暖费68800元，水电费10000元；4、判令易扣已支付的保证金58000元不予返还；5、判令易扣支付京客隆自2017年4月15日起至实际搬出并返还租赁房屋日止的房屋占用费，按日租金标准的2倍（即，3680元/天）计算，计算至2017年8月9日；6、判令易扣支付京客隆自2017年4月15日起至实际搬出并返还租赁房屋日止的滞期费，按10000元/天计算；7、判令易扣支付京客隆拖欠租金违约金1756280元（计算方法：自2014年9月3日起至易扣实际付清第3项诉讼请求的租金之日止，按每季度拖欠租金总额的5%/天的标准计算，暂计算至2017年4月14日的金额为45839113元，因该金额过高，故京客隆自行调整为不超过拖欠租金本金金额，计算方式见附件）;8、判令易扣支付京客隆因其违约行为致合同解除的违约金335800元（即，当年租金总额的50%）；9、判令易扣赔偿京客隆因本案发生的律师费100000元；10、本案诉讼费、鉴定费等由易扣承担。
原告（反诉被告）北京易扣餐饮有限责任公司辩称：本案的起因是由于本案被告方不给本案的原告提供产权证明，导致原告方无法办理最终的营业执照进而导致无法开业，按照本案的被告方的直接的上级部门，给本案的原告的函中可以明确的看出，我们什么时候开业什么时候计算租金，至今本案的原告花了几百万装修都没有开业，被告说我们拖欠租金是没有事实和合同相关的依据的。在庭后我们了解目前为止没有看到被告关于产权方面的任何证明，除了他们向法庭提供的证据是工商的备案说明，但是仅仅是一个说明，不能代替其在建设房屋的过程中的相关证照和批准文件，如果未取得建设工程许可证的租赁合同应该无效，我们了解被告的房屋是没有任何证件的。所以我们认为如果本案被告方的房屋未取得建设工程许可证，应该认定本合同无效，综上所述我方认为本案的起因是由于本案的被告导致的，由于本案的被告方不按照约定，既然把房子出租给原告，理应提供相关的产权，有相关的配合义务，本案的起因是因为被告没有履行这些义务造成的，我方提供的证据，没有达成再次交租金的条件，请法庭支持我方诉讼请求，驳回被告反诉请求。
经审理查明，2014年，北京京客隆首超商业有限公司（甲方）与北京易扣餐饮有限责任公司（乙方）签订了房屋租赁合同，双方约定：经双方在平等互利的基础上友好协商，乙方承租甲方所属的位于【北京市石景山区八角南里菜市场内部分商业用房总建筑面积800平方米】房屋有关事宜达成如下协议：第一条：甲方将所属的位于北京市石景山区八角南里菜市场内部分商业用房总建筑面积800平方米，按现状租给乙方，租赁房屋用途为【餐饮等】（经营项目不可与超市经营及产权方经营项目相冲突，且需经甲方及产权方同意后方可经营)，乙方应在本合同生效后尽快办理相应营业资质，并应将资质复印件加盖公章后交给甲方备案。乙方自行经营，自行办理营业执照及经营相关全部资质、批准（包括但不限于相关消防许可、餐饮、娱乐等场所经营许可等)，合法经营，自负盈亏，独立承担租赁期间发生的债权债务关系……第二条：租赁期限自2014年2月24日至2018年7月31日止；本合同有效期届满，乙方需要续租出租房产的，应于有效期届满之日前六个月向甲方提出续租要求，甲方需将房产继续出租的，在同等条件下乙方对房产有优先承租权。第三条：1、租金：2014年2月24日至2014年5月31日为免租期，用于乙方装修改造，甲方免收租金，乙方应当承担该期间的水电能源费、物业费等与房屋有关的其他费用；2014年6月1日至2018年7月31日期间，每自然年度（即十二个自然月）租金标准为671600元整（大写人民币陆拾柒万壹仟陆佰元整），2014年6月1日至2014年9月3日期间租金173357元整为首付租金，乙方于签订合同之日即向甲方支付。2、租金支付方式为先付租金后用房。乙方签订本合同时即向甲方支付首期租金，以后租赁期内的租金乙方每季度（即三个自然月）向甲方支付一次，金额为该季度全部租金（即当年租赁年度年租金金额的25%),租金支付采取银行划拨形式（详见《关于租金扣划的补充协议》）。最后一年度租金支付方式：2018年1月1日至2018年7月31日期间，乙方应于2018年1月1日前的5个工作日内向甲方一次性支付上述租赁期间的全部租金。3、保证金为人民币58000元整（大写人民币伍万捌仟元整)。乙方于本合同签订之日一次性支付给甲方。如乙方未按照本合同约定支付租金或其他费用或违反本合同任何条款，甲方可以使用或扣留全部或部分租赁保证金，其数额视乙方违约情况而定。甲方按本合同规定使用或扣留租赁保证金后，乙方应在接到甲方的通知后立即将租赁保证金补足。如乙方单方面违约或由于乙方原因造成本合同无法继续履行，乙方无权请求返还租赁保证金。本合同约定的租期结束，乙方缴清租金、其他费用，全部履行了合同义务且无违约行为，也不存在未清算的消费卡或其他未结债务纠纷等情况的，并腾空交还房屋经甲方验收合格后，甲方将租赁保证金无息退还给乙方。4、租赁期内（含免租期）乙方使用的水、电、供暖、空调、卫生费及与房屋有关的其他费用按照国家有关规定由乙方自行承担。乙方负责自行购买插卡式水表并安装，以计量表的数值按国家及有关单位的收费标准交费。由甲方垫付的水、电、燃气、暖气费及与房屋有关的其他费用，乙方应在接到甲方垫付的通知（或书面通知）后7日内一次性付给甲方。供暖费费用按合同面积支付……甲方的签字人为马继武，乙方的签字人为何新华。
合同签订后，北京易扣餐饮有限责任公司向北京京客隆首超商业有限公司支付了保证金58000元及首付租金173357元（2014年6月1日至2014年9月3日期间的租金）。
现北京易扣餐饮有限责任公司主张“北京京客隆首超商业有限公司未能及时提供产权证明，严重影响其正常营业，后租金支付方式改为‘开业计租’”等事实，其提供了2015年9月30日北京京客隆商业集团股份有限公司物业管理部出具的函件、2014年8月12日何新华等与京客隆马经理（马继武）的谈话录音、(2016)京0107民初290号案的开庭笔录及谈话笔录、何新华与白岸卿的微信记录、何新华与张燕滨的短信记录、电子邮件、何新华与徐栓成的微信记录、2016年11月17日何新华与张燕滨的录音等证据佐证其主张。
在2015年9月30日北京京客隆商业集团股份有限公司物业管理部出具的函件中，有以下内容：贵司承租我司位于北京市石景山区八角南里集贸市场9号-20号房屋，建筑面积800平米，用于餐饮经营。我司已于2014年提供贵司相关手续用于贵司办理营业执照等相关证明，但贵司就环评手续及居民举报等问题至今仍未顺利解决，从而至今仍未开业，给我司造成了巨大损失。现请贵司务必答复我司办理环评手续的时间及开业时间（开业即计租）。贵司授权代表人对下列内容作出承诺：1.贵司于2015年10月15日前给我司回复正式函件，就是否继续经营作出明确答复。2.请贵司于2015年10月15日前就环评手续时间给予回复。3.对于今后是否能够继续经营，继续履行合同，请贵司于2015年10月15日之前将诉求给予详细说明，给予我司明确答复。
就上述函件，北京京客隆商业集团股份有限公司的质证意见为：“函是由京客隆集团出具的，不是本案的被告，是由本案被告以外的出具的，北京京客隆首超商业有限公司是独立经营的法人，在没有明确授权的情况下，京客隆集团无权对本案合同的权利义务进行变更。章是京客隆集团物业管理部的章，是京客隆集团的下属部门，物业管理部的章仅涉及物业管理部门的往来函件以及联络使用，不具有对本案合同权利义务进行确认及变更的法律效力。我们认为函的内容是附条件的，所附条件是要求易扣对函中的1、2、3点作出明确的承诺和回复的情况下，在满足1、2、3点这个函才成立，但是易扣并没有履行”。
在2014年8月12日何新华等与京客隆马经理（马继武）的谈话录音中，有以下内容：“何：那没有期限这哪行啊，咱们得等到什么时候，这已经等了好几个月了。马：我也的听信啊，你问我我也得听信……是，你问我，我现在也没有，没人通知我解决方法……现在没人通知我，所以我也没法通知你们，你问我也没用，我也没有办法……你就直接找我们领导去，上三楼随便哪个屋，随便你愿意找谁就找谁我也不管，我真没招了，因为现在没有任何人通知我，你们也不相信我，那我也只能这样了……何：说不清楚，还有一个问题，现在说让我们等，就除了房租，马上我们又快给你们交房租了。马：你先别交啊，不交啊，凭什么交啊，你没开门你就不交，不就完了吗，我们也没朝你要啊。何：是，就说房租没交还有就是除了房租这一部分损失，工人工资我又该怎么办呢？马：我不知道，你该怎么办你就怎么办，你愿意提就提，你说让京客隆赔你1000万你就提啊，打报告啊，你就提不就完了吗？随你啊，你想怎么提都可以，你有什么诉求你就说呗，就这么简单，又不是我拿，你想怎么着就怎么着吧。你愿意把京客隆封了就封了，你想怎么办都行，随你……你和我要主意，我没主意了，就是一句话等……我也不知道，那没准，也没准明天，也没准两年，三年，我也不知道，你问我我现在真不知道，没任何人通知我，问谁谁也不知道，只说让等……我今天告诉你，就这么一个等，别的什么也没有，你有什么诉求随便提，如果你觉得我说的没有道理，你可以随便找谁，我也不管，我不拦你，你愿意找谁你就找谁去，好吧，你也别每天给我打八个电话十个电话……你提啊我也没有不让你提，提吧，你写文字性东西，你和我说了我也听不见，我不能把你这话原封转给领导去。何：让我写个书面东西。马：对，你怎么写怎么弄，那是你的权利，对不对，我不那天就告诉你，有什么权利自己爱怎么弄怎么弄，我现在反正就这么多权利，没有别的招，我问了好几个领导都告诉等，那我就等呗，你问我，我不跟你说了多少遍都告诉你等，这不是我干的事，那是别的部门的事，那没办法，让我等我就等……
就上述录音证据，北京京客隆首超商业有限公司的质证意见为：“关于录音，我们听了，不是特别清楚，说的不是特别明确，录音中的马继武只是我们的办事员，不具有本案租赁合同的负责人的权限，在录音内容中，马继武也没有权利代表京客隆对这份租赁合同进行变更，合同是签字盖章的，不能因为办事员的几句话变更。我们认为对方主张的开业即租，他认为录音中的体现我们认为也是不明确的。对开业即租不能等同于不开业不缴租金，也不能等同于不开业就免除租金。对录音不清楚，我们与马继武核实了，他也无法确定是否是他说的，但是我们不申请鉴定。当时录音的时候京客隆与马继武不知道这个情况，这个是在私人谈话的场合录音，我们认为是非法的。就关联性，我们认为这份录音的谈话内容无法证明京客隆免除了涉案租赁合同的原告方的租金”。
在(2016)京0107民初290号案的谈话笔录中，有以下记载：北京京客隆首超商业有限公司陈述“万商不让装修是在2014年9月之前，后来又允许被告装修了我们才把房产证明给他的。有房产证明就可以办照……工商局开始用的是旧表，万商在9月给被告提供了产权证明也盖章了。但是被告相关手续过期了。为什么被告拿新表让我们盖章不给他盖，是因为被告一直没有交我们租金”。
在何新华与张燕滨的短信中有以下内容：……就标注时间为2016年7月1日何新华的短信“张经理，八角进展怎样了？”，回复内容为“正在联系大甲方”；就标注时间为2016年7月6日何新华的短信“张经理：贵公司和大甲方沟通得怎么样了？这个又半个月过去了，我希望能尽快解决好此事了却一桩心事，这事就拜托您尽快了”，回复内容为“正在联系”；就标注时间为2016年10月26日何新华的短信“张总，什么情况了？”，回复内容为“快了”……
北京京客隆首超商业有限公司主张“北京易扣餐饮有限责任公司未按约支付租金，其明显违反合同约定，应当依据合同承担违约责任”，为此，北京京客隆首超商业有限公司提供了“房屋产权证明、租赁合同（复印件）、公函、告知函、复函、北京万商投资发展有限公司与北京京客隆首超商业有限公司签订的房屋租赁合同及安全责任书、北京京客隆商业集团股份有限公司与北京易扣餐饮有限责任公司签订的房屋租赁合同、通知书、租赁房屋证明、相关审批许可证照、餐饮服务许可证、城镇污水排入水管网许可证、环评批复、石景山工商局行政处罚决定书、租金催缴邮件回函、催缴函、快递单、起诉书、会议纪要两份、供暖费发票、律师费发票等证据佐证其主张。
北京京客隆首超商业有限公司提供的“产权证明”，系北京市石景山区人民政府国有资产监督管理委员于2011年10月31日向北京市工商局石景山区分局出具的“关于北京万商投资发展有限公司无产权房屋经营住所证明”，该证明有以下内容：我委监管的国有企业北京万商投资发展有限公司负责管理的部分房屋(详见房屋备案表)，由于历史原因未能办理房屋产权证，上述房屋产权归北京万商投资发展有限公司所有，房屋用途为商业、办公，且不属于违法建设。为了避免国有资产闲置，我委同意由企业对房屋进行经营管理，现将企业所管的房屋明细情况报贵局备案。如备案的房屋遇有办理工商注册登记时，由北京万商投资发展有限公司按规定办理工商登记的相关手续……。本案所涉及的租赁标的物在前述房屋备案表目录之中。
北京京客隆首超商业有限公司提供的其（承租方，即乙方）与北京万商投资发展有限公司（出租方，即甲方）签订的房屋租赁合同，系双方于2014年9月所签，该合同有以下内容：……租赁房屋坐落于北京市石景山区八角南里集贸市场9号-20号，建筑面积1200平方米……本租赁合同的有效租期自2014年7月18日始至2017年6月30日止……
北京京客隆首超商业有限公司提供的通知书，系北京易扣餐饮有限责任公司于2014年7月17日向其发出索要资料的通知书，该通知书有以下内容：贵公司与我公司2014年2月签订房屋租赁合同，合同约定贵公司将承租的位于北京市石景山区八角南里菜市场部分商业用房出租给我公司用于经营餐饮，租赁期限自2014年2月24日至2018年7月31日，其中2014年2月24日至2014年5月31日为免租期，此期间用于我公司装修改造，正式起租期为2014年6月1日，按着合同约定我公司如期向贵公司支付了房屋租金以及保证金，合同约定贵公司有义务向我公司提供办理营业执照及其他执照所需要的房产证明等材料，因贵公司未能及时提供办理经营执照所需材料致使我公司迟迟不能办理营业执照等证照，导致我公司投资的餐厅无法正常经营，现本公司正式通知贵公司收到本通知书后10日内提供我公司办理营业执照等证照所需要的应由贵公司提供的相应材料，如贵公司未能按期提供，我公司有权利按租赁合同之约定追究贵公司的违约责任。
北京京客隆首超商业有限公司提供的租赁房屋证明，系北京万商投资发展有限公司于2014年9月23日向石景山区工商局出具的证明，该证明有以下内容：兹证明北京京客隆首超商业有限公司八角南里店原注册地址北京市石景山区八角南里14号楼底商与现房屋备案表中八角南里集贸市场为同一处所。
北京京客隆首超商业有限公司提供的行政处罚决定书，系北京市工商行政管理局石景山分局于2015年7月29日对北京易扣餐饮有限责任公司作出的行政处罚决定书，该行政处罚决定书记载了以下内容：……当事人于2008年11月03日经工商机关核准登记注册，住所北京市丰台区文体路甲3号院4号楼一层，主要经营提供餐饮服务（中餐）。2015年4月14日至2015年4月26日，当事人未经北京市工商行政管理局石景山分局核准，擅自在北京市石景山区八角南里集贸市场9、10号设立经营场所，以北京易扣餐饮有限责任公司石景山第一分公司的名义开展提供餐饮服务的经营活动。经营期间，当事人销售额共计14891元……依据《中华人民共和国公司法》第二百一十条、《中华人民共和国公司登记管理条例》第七十五条的规定，责令当事人改正违法行为，并决定对当事人作出以下处罚：罚款3000元……
北京京客隆首超商业有限公司提供的两份会议纪要，均是其与北京易扣餐饮有限责任公司商谈“八角南里房屋欠租事宜”的会议纪要。第一次商谈会的时间为2015年11月5日，北京京客隆首超商业有限公司的参会人员为马继武、张爱宇、白岸卿（记录人），北京易扣餐饮有限责任公司的参会人员为何新华、张延婷；第二次商谈会的时间为2016年1月7日，北京京客隆首超商业有限公司的参会人员为马继武、张爱宇、白岸卿（记录人），北京易扣餐饮有限责任公司的参会人员为张延婷。
另查明，2016年1月7日，北京京客隆首超商业有限公司以房屋租金合同纠纷将北京易扣餐饮有限责任公司起诉至我院，案号为：(2016)京0107民初290号。北京京客隆首超商业有限公司的诉讼请求为：1.判令原被告之间的《房屋租赁合同》于2016年1月7日解除，由被告腾退房屋交还原告；2.判令被告支付租金人民币901292元、供暖费人民币70400元；3.判令被告按照每天1866元的标准支付场地占用费直至被告将房屋交还原告（暂计至2016年1月31日为44784元)；4.判令被告支付违约金335800元；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。后北京京客隆首超商业有限公司撤回起诉。
在(2016)京0107民初290号案件的审理过程中，就被告北京易扣餐饮有限责任公司向法庭提交的“2014年8月12日，何新华等与京客隆马经理（马继武）”之谈话录音，北京京客隆首超商业有限公司向法庭提交了书面的质证意见。
上述书面质证意见的主要内容为：一、关于被告提供的录音资料的关联性、证明目的不予认可。经核实，初步认为录音中出现的我方代表为马继武，其职务为我公司物业发展部经理。但是马经理所述内容不具有法律效力，并且超出其职权范围。首先，我公司与易扣公司作为房屋租赁合同的当事双方，应该严格按照合同约定审慎履行租赁合同，房屋租赁合同对租金、保证金、其他费用及支付方式等有明确规定，而“暂缓缴纳租金”是对合同内容所作的实质性修改。特别提请法庭注意，合同第七条中关于合同的变更及解除第（一）款合同变更中明确约定“本合同生效后，经甲乙双方协商一致达成书面协议，可变更合同相关内容”；合同第九条关于其他事项中第2项明确约定“本合同未尽事宜，甲乙双方可另行协商，并以书面形式加以补充，经双方签字盖章后的补充合同与本合同正文具有同等的法律效力。”也就是说，合同明确约定变更合同内容应以书面形式，并经双方签字盖章后才具有法律效力，被告提供的录音材料并不具有变更合同约定的法律效力，不能因此抗辩我公司的诉讼请求，其拖欠我方房屋租金及供暖费用没有法律与事实依据。其次，被告所作的录音资料存在漏听漏记、误记的情形：一、录音时间前后矛盾；二、产权方不提供产权证明系因被告并未达到产权方要求，与我方无关；三、被告于2014年8月中旬向我方主张产权证明，我公司已于2014年9月21日提供产权证明，故不存在无法提供产权证明的事实依据；最后，代理人特别向法庭说明，房屋租赁合同明确约定“乙方自行经营，自行办理营业执照及经营相关全部资质、批准……”，我公司并非办理相关证照的义务人也并非实际开具产权证明的权利人，被告亦从未向我公司以及产权方主张提供房产证明，被告以其未开业为由拒付我公司租金没有法律以及事实依据。综上，鉴于我公司与被告易扣公司房屋租赁行为属于商事行为，并且签订了《房屋租赁合同》，故双方应按照合同约定履行。合同中明确规定变更合同内容以及就有关合同未尽事宜双方应以书面形式进行变更或补充，并经由双方签字盖章后产生法律效力。故我公司对被告易扣提供的录音资料的关联性、证明目的不予认可。
在(2016)京0107民初290号案的开庭过程中，北京京客隆首超商业有限公司有以下陈述：被告9月14日之后没有向我们主张过要求提供产权证明，即使被告向我们提出申请了，也因为没有支付租金，所以我方不能提供产权证明。（审：原告至今没有提供产权证明的理由？）欠付租金。录音中反映的没有办下照是产权方因为三个门脸问题不给产权证明。（审：被告承租的房屋至今没有开业，原告认可吗？）认可。
在诉讼过程中，经北京易扣餐饮有限责任公司申请，法庭委托北京中新国地工程造价咨询有限公司就“北京市石景山区八角南里菜市场9-17号房屋”（即本案承租标的物）的装修工程进行造价鉴定。北京中新国地工程造价咨询有限公司于2017年9月14日作出鉴定报告，认定该房屋装修工程造价为2269121.21元。
就上述鉴定报告，北京京客隆首超商业有限公司的主要质证意见为：1、本案合同解除系因北京易扣餐饮有限责任公司拒交租金严重违约造成的，且租赁合同对装修损失不赔有明确约定，故北京易扣餐饮有限责任公司不同意申请本次鉴定；2、北京易扣餐饮有限责任公司申请装修工程造价鉴定错误。装修工程造价鉴定为实施装修时的装修成本，并未考虑装修后的使用、耗损及折旧。而本案事实表明易扣在装修后餐厅已开业经营，故易扣申请装修工程造价鉴定错误；3、该鉴定报告中，对室外安装工程及家具，除易扣单方提供的资料外无任何其他鉴定依据，故该部分鉴定结论无客观依据，京客隆不认可该部分鉴定结论。
在诉讼过程中，北京京客隆首超商业有限公司向法庭陈述：“在此前多次对话以及发函通知原告确定了8月初，希望双方交接的时间，但是原告不予配合，最后一封书面函告诉他在一定时间不配合我们就找第三方腾退，原告没有配合。（审：第三方是谁？）搬家公司和派出所。当时租赁房屋内的东西是我们自己搬走的，放到仓库了。随时可以交接。有录像。”
北京易扣餐饮有限责任公司认可“在2017年8月9日，北京京客隆首超商业有限公司收回了租赁场地”。
就北京京客隆首超商业有限公司提出的第一项反诉请求，北京易扣餐饮有限责任公司同意解除双方签订的房屋租赁合同，但主张解除时间为2017年8月9日。
上述事实，有房屋租赁合同、谈话录音、微信及短信记录、开庭笔录、谈话笔录、房屋产权证明、公函、告知函、复函、通知书、租赁房屋证明、处罚决定书、催缴函、会议纪要、起诉书、律师费发票、鉴定报告及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。一方当事人有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。
在本案中，能否认定“北京京客隆首超商业有限公司未及时提供产权证明等文件证明，以致北京易扣餐饮有限责任公司不能实现合同目的”是本案的争议焦点。对此，本院结合以下查明的事实予以考虑：一、在本案双方当事人签订的房屋租赁合同中，租赁期为2014年2月24日至2018年7月31日，其中2014年2月24日至2014年5月31日为免租期，用于承租人装修改造；二、马继武在双方当事人签订的房屋租赁合同中“北京京客隆首超商业有限公司负责人”一栏签字；三、在北京京客隆首超商业有限公司提交的“北京易扣餐饮有限责任公司发出的催告通知书”中，记载了北京易扣餐饮有限责任公司催要相关材料办理营业执照之事宜，其落款时间为2014年7月17日；另在北京京客隆首超商业有限公司提交的“产权证明”的落款时间2014年9月23日；四、在2014年8月12日何新华等与马继武的谈话录音中，马继武明确告知何新华“现在只能等，房租先别交，没开门就不交”；五、2015年7月29日，北京易扣餐饮有限责任公司因未经核准擅自经营，受到工商行政部门的处罚；六、在2015年9月30日北京京客隆商业集团股份有限公司物业管理部出具的函件中，亦有“开业即计租”的记载；七、在北京京客隆首超商业有限公司提交的两份会议记录中，己方参会人员均为马继武、张爱宇、白岸卿；八、在(2016)京0107民初290号案的开庭笔录及谈话笔录中，北京京客隆首超商业有限公司明确了不同阶段未能提供相关产权证明文件的事实及原因；九、2016年7月至10月间何新华与张燕滨的短信记录亦能佐证北京易扣餐饮有限责任公司提出的“办证受阻”之主张。综合考虑以上查明的事实，从北京易扣餐饮有限责任公司的起租时间到北京京客隆首超商业有限公司第一次提供产权证明时间已半年有余，结合“何新华与马继武的谈话录音内容、何新华与张燕滨的短信记录内容、北京易扣餐饮有限责任公司的催要通知、北京京客隆首超商业有限公司对租金的延迟收付及变更（开业即计租）、北京易扣餐饮有限责任公司因未经核准营业而受处罚”等事实，本院认定“北京京客隆首超商业有限公司未及时提供产权证明等文件证明，以致北京易扣餐饮有限责任公司不能实现合同目的”。
北京京客隆首超商业有限公司提出的“马继武不具有相关授权”之抗辩，因马继武系代表北京京客隆首超商业有限公司在房屋租赁合同上签字的授权人，且在北京京客隆首超商业有限公司提交的就欠租事宜协商的会议纪要上，马继武亦是其代表参会人员，故该抗辩明显与事实不符，本院不予采纳。北京京客隆首超商业有限公司提出的“开业即计租条款不能成立”之抗辩，虽双方当事人签订的房屋租赁合同对租金条款有明确约定，但双方当事人的事实行为已对该条款进行了变更，且有录音、函件等证据予以佐证，故该抗辩缺乏事实依据，本院不予采纳。
基于以上查明的事实，现双方均同意解除合同，本院不持异议。就合同解除时间，北京易扣餐饮有限责任公司主张为2017年8月9日，本院予以支持。就北京易扣餐饮有限责任公司提出的赔偿装修损失2269121.21元、返还房租173357元及保证金58000元，因北京京客隆首超商业有限公司不能及时提供产权证明，导致北京易扣餐饮有限责任公司不能完成全部注册登记手续，进而不能正常营业，以致其不能实现合同目的，故本院予以支持。
就北京京客隆首超商业有限公司提出的“解除双方签订的房屋租赁合同”之反诉请求，北京易扣餐饮有限责任公司亦同意解除，本院对此不持异议；就该房屋租赁合同的解除时间，综合考虑本案案情，本院对北京易扣餐饮有限责任公司提出的“解除时间为2017年8月9日”之主张，予以支持。就北京京客隆首超商业有限公司提出的其他反诉请求，因其未及时提供产权证明等文件证明，导致北京易扣餐饮有限责任公司不能实现合同目的，故其请求缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、北京易扣餐饮有限责任公司与北京京客隆首超商业有限公司签订的房屋租赁合同于二○一七年八月九日解除；
二、北京京客隆首超商业有限公司自本判决生效后三十日内赔偿北京易扣餐饮有限责任公司装修损失二百二十六万九千一百二十一元二角一分；
三、北京京客隆首超商业有限公司自本判决生效后三十日内返还北京易扣餐饮有限责任公司房租十七万三千三百五十七元、保证金五万八千元；
四、驳回北京京客隆首超商业有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万六千八百零三元，由北京京客隆首超商业有限公司负担（于本判决生效后三十日内交纳）。
反诉案件受理费三万九千四百八十一元，由北京京客隆首超商业有限公司负担（已交纳三万九千零一十七元，余款四百六十四元于本判决生效后三十日内交纳）。
鉴定费六万元，由北京京客隆首超商业有限公司负担（于本判决生效后三十日内直接给付北京易扣餐饮有限责任公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 李晓东
审 判 员 吴海涛
人民陪审员 赵燕茹
二〇一八年二月八日
书 记 员 高彩云