北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京01民终2476号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京演艺专修学院，住所地北京市昌平区京银路石牌坊南。
法定代表人：翟志海，董事长。
委托诉讼代理人：陆军，北京市尚衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘洋，男，北京演艺专修学院行政文员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市昌平区精神卫生保健院，住所地北京市昌平区南口镇东大街**号。
法定代表人：穆莉莉，院长。
委托诉讼代理人：黄芳，北京张国久律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张秋红，女，北京市昌平区精神卫生保健院出纳。
上诉人北京演艺专修学院（以下简称专修学院）因与被上诉人北京市昌平区精神卫生保健院（以下简称昌平精卫院）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2017)京0114民初17049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
专修学院上诉请求：撤销原审判决，驳回对方诉讼请求,改判支持我方一审反诉请求。事实和理由：租赁协议明确是场地、土地租赁，而非房屋租赁，不违反法律规定，不应认定无效。出租方应保证租赁标的物符合法律法规规定，我方已尽到合理审查义务，如合同无效，过错应当全部由对方承担。因对方过错导致合同无效，我方被迫另寻办学场地并发生招生损失，属于直接损失，对方应当予以赔偿。对方的关于占有使用费的诉讼请求已超过诉讼时效，不应予以支持。租金标准应当按照50万计算，而不应采用两个标准。我方没有实际占用全部房屋及场地，不应按照全部租金价格计算使用费。对方保安自2014年1月即实际控制了涉案场地。
昌平精卫院辩称，同意原审法院判决。
昌平精卫院向一审法院起诉请求：1、确认双方于2007年7月4日签订的《租赁协议》无效；2、专修学院立即腾退并交还租赁房产；3、专修学院支付2012年9月至实际腾退之日止的占有使用费287.5万元（暂止至2017年8月31日；）4、诉讼费由专修学院负担。
专修学院向一审法院反诉请求：1、确认双方签订的《租赁协议》已经解除；2、昌平精卫院返还部分租金130万元；3、昌平精卫院支付招生损失50万元及装修损失92.4万元及重新租赁办学场地费损失100万元；4、反诉费由昌平精卫院负担。
一审法院认定事实：2013年7月4日，昌平精卫院与专修学院签订《租赁协议》约定，专修学院承租昌平精卫院享有使用权的位于北京市昌平区1号院内房屋及相关配套设施（以下简称涉案场地）；租赁期限为20年，自2007年6月31日至2027年8月31日止。其中2007年6月31日至8月31日为免租期，由承租方对房屋进行装修改造；租金每一年度以当年的9月1日至第二年8月31日止，租金金额分别为2007年至2012年为每年50万元整，次年随着社会物价的上涨，租金在本年度基础上每五年递增15%，租金每半年支付一次；承租人对房屋进行装修或改造应以不损害房屋主体结构和设备设施为原则；双方在协议中还对其他相关事项进行了约定。
协议签订后，昌平精卫院将涉案场地交付专修学院使用，专修学院分别于2007年7月、2008年4月与长春一汽实业建筑装饰工程有限责任公司北京分公司（以下简称一汽装饰公司）、北京跨世纪洪雨防水工程有限责任公司、北京昌建建筑工程公司（以下简称昌建公司）签订《北京市建设工程施工合同》、《防水工程施工合同》，开始对涉案场地内房屋进行装修改造。在本案审理过程中，专修学院出具部分票据显示其向一汽装饰公司付款74.3万元，自行记账向昌建公司付款7.36万元。在本案审理过程中，因昌平精卫院否认存在装修事实，经专修学院申请，法院对涉案场地进行勘验，在勘验过程中，双方同意如法院认定存在装修事实，酌情对装修造价进行确定。
另查，专修学院向昌平精卫院交纳租金至2012年8月31日共计250万元。2012年10月，昌平精卫院与专修学院协商解除涉案场地租赁协议等相关事项，双方未达成一致意见。此后专修学院继续使用涉案场地，昌平精卫院未收取租金。2014年1月，昌平精卫院向专修学院送达《安全隐患告知书》，要求解除租赁合同，并腾退涉案场地。此后，专修学院开始着手腾退事宜，2015年4月9日，专修学院与北京涉外经济专修学院签订《合作协议》，双方约定，从2015年5月1日开始使用北京涉外经济专修学院场地开展教学、办公活动。2015年7月18日，昌平精卫院再次向专修学院送达《告知书》，因涉案场地房屋已被列为危房，要求专修学院在2015年8月20日前腾空涉案场地，并强调逾期未搬离的财物视为放弃所有权。2015年8月21日，昌平精卫院设置工作人员禁止专修学院人员进入涉案场地，专修学院部分师生与昌平精卫院工作人员发生对峙，后北京市昌平区沙河镇人民政府出面调停。
再查，2012年4月，昌平精卫院作为土地使用权人取得涉案场地国有土地使用权证，使用面积为38.115亩。经询，涉案场地内房屋从1985年开始陆续建设，昌平精卫院自述，所建房屋均未办理审批手续。在本案审理过程中，经与涉案场地所在基层政府核实，法院亦未查询到涉案场地内房屋的相关规划审批手续。
一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定所订立的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，虽涉案场地所在土地性质为国有土地，但昌平精卫院与专修学院签订《租赁协议》系对涉案场地内房屋所形成的租赁关系，涉案场地内空地属附属设施，双方针对涉案场地内空置的国有土地不单独形成租赁关系。涉案场地内房屋在双方签约时无规划审批手续，在本案辩论终结前双方当事人仍未举证证明取得了规划审批手续，故双方签订的《租赁协议》违反了法律的禁止性规定，应属无效。
关于昌平精卫院要求专修学院给付涉案场地占有使用费一节，虽双方签订的《租赁协议》无效，但专修学院使用涉案场地用于经营收益，其占用场地期间仍应当向专修学院支付占有使用费。关于占有使用费计算标准，法院参考双方约定的租金标准予以确定，具体数额为自2013年起每年57.5万元。关于专修学院占有涉案场地的截止时间，结合庭审中双方当事人的陈述，同时参考专修学院出具的其与北京涉外经济专修学院签订《合作协议》（从2015年5月1日开始）所约定的期间、专修学院出具《公证书》中照片显示双方发生对峙的时间（2015年8月21日）看，以及昌平精卫院向专修学院送达的《告知书》所记载的内容，法院推定专修学院应于2015年4月实际腾退了涉案场地，专修学院在涉案场地内遗留的物品经法院勘验基本属于废弃物，不能推定专修学院在2015年4月后仍占用涉案场地，故法院酌情确定专修学院应当支付昌平精卫院涉案场地占有使用费的具体数额为1533334元。
关于专修学院反诉要求昌平精卫院赔偿相关经济损失一节。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。双方均都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案场地经法院认定已于2015年8月21日后实际由昌平精卫院实际控制，故对于昌平精卫院要求专修学院返还涉案场地的诉讼请求，法院不再处理。
第一、针对专修学院对涉案场地装修改造的造价及损失负担情况。因双方同意法院酌情予以确定，经法院勘验，同时参考专修学院出具的其对涉案场地装修改造所支出费用明细，在扣除折旧等因素后，本案酌情确定专修学院对涉案场地的装修改造造价为60万元。
本案中，昌平精卫院作为出租方应当将涉案房屋的房屋规划情况如实告知承租人，以便承租人判断涉案场地是否能够实现合同目的，根据双方出具的证据，均未能显示昌平精卫院尽到了如实告知义务，故对于导致租赁合同无效的后果，昌平精卫院具有过错。专修学院作为办学机构，对办学地的安全、消防等设施是否符合国家标准具有基本的审查义务，专修学院在未尽到审查义务的情况下，便投资对涉案场地进场装修改造，故造成租赁合同无效，以及因合同无效所产生的装饰装修损失，专修学院自身亦存在过错，应当对因合同无效造成的损失承担相应责任。法院酌情确定双方的责任比例为，昌平精卫院承担70%，专修学院承担30%。
第二、针对专修学院所主张招生损失和重新租赁办公场地损失。法院认为，本案双方之间属租赁合同关系，专修学院所主张的上述两项损失不属于因租赁合同无效所产生的直接损失，故对于专修学院上述两项损失的主张，法院不予支持。
综上所述，法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、北京市昌平区精神卫生保健院与北京演艺专修学院于2007年7月4日签订的《租赁协议》无效；二、北京演艺专修学院于本判决生效后七日内给付北京市昌平区精神卫生保健院涉案场地占有使用费1533334元；三、北京市昌平区精神卫生保健院于本判决生效后七日内赔偿北京演艺专修学院改造装修损失费420000元；四、驳回北京市昌平区精神卫生保健院的其他诉讼请求；五、驳回北京演艺专修学院的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人提交了发票存根、财务凭证等新证据，专修学院以此证明其已付租金超过250万元，昌平精卫院以此证明超出部分为供暖费、其他房屋租金等款项，本案涉案房屋已付租金确为250万元。对一审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，双方租赁协议约定承租范围包括院内房产及相关配套设施，而非仅租赁土地，该房产无规划手续，相关租赁合同应当认定无效。专修学院未提交证据证明其已尽到合理审查义务，因此，其对合同无效有一定过错，应当自行承担部分装修改造损失。专修学院主张的另行租赁场地费用发生于从本案争议房产撤出之后，其亦不能证明招生情况变化是本案合同无效所导致，因此这两项主张与本案合同缺乏直接关联，不应予以支持。
占有使用费持续发生的，诉讼时效应当以最后一期发生之日起算。一审法院勘验时，专修学院在涉案房屋内尚留有部分物品，双方未办理过交接手续，双方对房屋是否已经腾退存有争议，一审法院经审理后推定撤场时间，由此可见，昌平精卫院起诉时争议发生时间尚不明确，因此，专修学院主张精卫院的请求超过诉讼时效依据不足。专修学院在一审中认可其于2015年4月撤场、已交租金250万元等事实，二审中不认可但无相反证据证明，本院对一审法院认定的相关事实予以确认。双方合同明确约定了五年后租金增长，一审法院参照该标准计算第六年起的房屋使用费数额并无不当。
综上所述，北京演艺专修学院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22380元，由北京演艺专修学院负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 刘 磊
二〇一八年四月二十三日
法官助理 李昊婷
书 记 员 罗娇杨