陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕01民终5597号
上诉人（原审原告）：付秀杰，女，1974年1月2日出生，汉族，中交隧道局西安第二工程公司员工，住西安市雁塔区科技路298号。
委托诉讼代理人：韩文慧，陕西稼轩律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：胡华，无业。
委托诉讼代理人：韩文慧，陕西稼轩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陕西铠达投资（集团）有限责任公司，住所地陕西省西安市新城区长乐西路10号铠达商贸城12层1207室。
法定代表人：江德友，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨建生，陕西恒达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范钦，陕西恒达律师事务所律师。
上诉人付秀杰、胡华因与被上诉人陕西铠达投资（集团）有限责任公司（以下简称铠达公司）合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2015）灞民初字第02098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人付秀杰、胡华及其委托诉讼代理人韩文慧，被上诉人铠达公司之委托诉讼代理人杨建生、范钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
付秀杰、胡华上诉请求：1、撤销原判，依法改判付秀杰、胡华与铠达公司所签合同无效，铠达公司返还付秀杰、胡华已交租金645211元及租金利息64358元；2、一、二审诉讼费用由铠达公司负担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。（一）、原审判决认定纺织城客运站综合服务中心所使用的土地具有合法手续，总平面图已通过相关部门审批，该建筑不属违法违章建筑错误。从西安市国土资源局档案室调取的《土地使用权证》显示，涉案合同建筑物的土地用途为市政公用设施用地，而综合服务中心（康复路商贸城）性质为商用，该土地用途与《土地使用权证》用地性质不一致，故不可能获取建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。仅有消防审查意见书和西安市纺织城综合发展办公室报建业务专用章批准的施工图，不代表申请到了《建设工程规划许可证》，更不能以此取代建设工程规划许可证的法律效力。依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”，没有取得建设工程规划许可证的建筑是违法违章建筑。（二）、原审未审查铠达公司的主体资格，即与付秀杰、胡华签订房屋租赁合同的资格，致认定事实错误。《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”。涉案建筑土地属西安纺织城客运站有限公司，该建筑没有取得建设工程规划许可证，属违法违章建筑，铠达公司依据与西安纺织城客运站有限公司签订的《合作建设合同》将该建筑的房屋进行出租，不符合房屋租赁合同的主体资格。（三）、《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》属格式合同，条款对付秀杰、胡华不公平，根据合同法的四十条、五十二条之规定，该合同无效，原审对此未予审查，致认定事实错误。上述合作经营合同书的大部分条款由铠达公司预先确定，在签订合同前要求付秀杰、胡华先交钱，后铠达公司才拿出书面固定的合同，付秀杰、胡华只有完全同意合同条款。该合同条款存在双方地位的不公平性，表现在合同第四条第一项乙方的违约责任及第二项甲方的违约责任。二、原审判决适用法律错误。（一）、原审判决认定付秀杰、胡华与铠达公司之间的民事法律关系实际为房屋租赁合同关系正确。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案为房屋租赁合同，应适用该条规定。（二）、本案是房屋租赁合同纠纷，原审判决适用《中华人民共和国建筑法》错误。
铠达公司辩称，一、付秀杰、胡华认为本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条确认双方签订的合作经营合同无效，无事实及法律依据。从合同名称、合同内容、签订合同的背景及风险承担的方式来看，双方签订的合作经营合同均不具备房屋租赁合同的法定要素。即使将该合同认定为租赁合同，也应认定为有效。由于对西安城东客运中心尚未建成的部分工程的规划做相应调整，铠达公司投资建设的综合服务大楼属西安城东客运服务中心综合配套服务一部分，故尚未取得建设工程规划许可证，但其建设面积早已得到规划部门、消防部门的确认，且西安市发展和改革委员会、西安市重点建设项目领导小组已将本工程列为西安市重点建设项目。二、付秀杰、胡华认为依据《消防法》确认双方所签合作经营合同无效，没有法律和事实依据。合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。即使违反了强制性规定，合同是否有效，还应识别相应的强制性规定的类型。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款强调的是建设单位应自觉及时地履行竣工验收义务，立法目的是为加强针对工程竣工验收环节的规范和管理，而非否定以未经竣工验收的房屋为标的物的合同效力，故该规定应为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。依法应当进行消防验收的建设工程未经消防验收或者消防验收不合格而投入使用应当承担相应的行政责任，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款亦为管理性强制性规定，而非否定以未经竣工验收的房屋为标的物的合同效力。三、原审认定综合服务中心所使用的土地具有合法手续，总平面图已通过相关部门审批，不属于违法违章建筑正确。城东客运中心作为一个大型建设工程，不仅要有业主所从事的相关业务，还要有相关的配套服务，特别是对流动人口密集的客运中心来说，仅有保障运输的主业务而没有相应的餐饮、专项服务、商品经营等配套服务，将不构成一个为综合流动人口服务的场所。建设工程规划许可证确认的是建设面积和容积率，对于建设面积内所从事的服务内容，该许可证并不涉及，即该许可证与建设面积内的服务内容没有关联性。四、付秀杰、胡华认为原审未审查铠达公司的主体资格，导致事实认定错误，没有事实和法律依据。根据铠达公司于2011年5月18日与西安纺织城客运站有限公司签订的《合作建设合同》，铠达公司获得了在西安纺织城客运站有限公司所享有的土地使用权面积内投资建造综合服务大楼的权利，该合同确认了铠达公司所投资的综合大楼在无偿使用期和有偿使用期都有对外招商、经营管理的权利，铠达公司以此为据与付秀杰、胡华签订的《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》正是基于该合同所行使的权利。且该合同已超过除斥期间，付秀杰、胡华已丧失撤销权。五、双方签订的合作经营合同非格式合同，不存在在签订合同时不允许付秀杰、胡华看合同内容的情况。付秀杰、胡华要求确认双方合同无效，是以此转嫁市场经营风险，违反了诚实信用原则，且显失公平。请求驳回付秀杰、胡华的上诉请求。
付秀杰、胡华向一审法院起诉请求：1、确认付秀杰、胡华与铠达公司于2013年10月19日签订的《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》无效；2、铠达公司依法返还付秀杰、胡华租金645211元；3、铠达公司依法支付付秀杰、胡华租金利息64358元；4、诉讼费由铠达公司承担。
一审法院认定事实：2011年5月18日，铠达公司为乙方与甲方西安纺织城客运站有限公司签订合作建设合同，约定“甲方在西安市灞桥区纺北路纺织城客运站内有一处用地性质为交通运输用地，面积约40亩，附土地证复印件。甲方欲在该宗土地上建设一栋综合服务大楼。经甲方同意，由乙方投资建设该综合服务大楼。该项目建成后所形成的全部房产乙方无偿使用8年，如乙方建筑面积超出6万平方米，乙方可无偿使用9年；如超过10万平方米，乙方可无偿使用10年；如超过10万平方米以上，乙方建筑面积每增加2万平方米，乙方的无偿使用期增加一年。从甲方客运站开业日期计算乙方无偿使用期的起始日期。乙方无偿使用期完毕后，乙方可有偿租用20年”。2013年11月16日，付秀杰、胡华为乙方、铠达公司为甲方签订《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》，约定“纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）是由甲方投资建设的一个综合性批发市场，乙方投资645211元，获取康复路商贸城2148、2149号商铺本合同约定期限的使用权。乙方投资本合同商铺使用期限为10年，以乙方所投资商铺收到钥匙之日起满30日为起算时间，合同期内，乙方享有康复路商贸城2148、2149号商铺的使用权及利用该商铺的经营收益权。甲乙双方一致同意由甲方指定管理本市场的物业管理公司。乙方应向管理本市场的物业管理公司支付物业管理费用，物业管理收费按周边同行业取中不取高的标准收取。乙方应按季节向物业管理公司支付中央空调费。甲方向乙方交钥匙之日，视为物业管理费开始计费的日期。乙方对所投资使用权的商铺进行装修时，不得擅自破坏甲方原有铺位装修及建筑主体的结构，否则乙方应承担因此给甲方造成的损失。”当日付秀杰、胡华支付铠达公司645211元。2014年9月22日铠达公司将商铺钥匙交付付秀杰、胡华。纺织城客运站综合服务中心属于纺织城客运站的配套设施，纺织城客运站使用的土地系国有出让土地，具有国有土地使用证，纺织城客运站总平面图已通过相关部门审批。一审法院认为，付秀杰、胡华与铠达公司签订的纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书，其主要内容为付秀杰、胡华支付铠达公司一定数额的款项，取得铠达公司建设的纺织城客运站综合服务中心商铺一定期限的使用权及经营收益权。从合同内容来看，该合同符合房屋租赁合同的法律特征，故付秀杰、胡华与铠达公司之间的民事法律关系实际为房屋租赁合同关系。纺织城客运站综合服务中心所使用的土地具有合法手续，总平面图已通过相关部门审批，故付秀杰、胡华认为综合服务中心无建设工程规划许可证系违法违章建筑的理由不能成立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。据此，对于违反强制性规定的合同效力的认定，依赖于该项强制性规定类型的识别。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。该规定强调的是建设单位应自觉及时地履行竣工验收义务，其立法目的是为加强针对工程竣工验收环节的规范与管理，而非否定以未经竣工验收的房屋为标的物的合同效力，故《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款应为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。公安部消防局关于印发《建筑工程消防验收评定暂行办法》的通知中提到建筑工程消防验收是消防法规定的一项行政许可事项。行政许可是行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为，行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。可见依法应当进行消防验收的建设工程未经消防验收或者消防验收不合格而投入使用应当承担相应的行政责任，故《中华人民共和国消防法》第十三条第二款亦为管理性强制性规定。付秀杰、胡华认为将未通过竣工验收及消防验收的房屋出租的行为无效的理由不能成立。付秀杰、胡华亦无证据证明其签订合同非出于自愿。综上付秀杰、胡华要求确认纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书无效、铠达公司返还租金及利息的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院关于适用《<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决：一、驳回付秀杰、胡华请求确认其与陕西铠达投资（集团）有限责任公司于2013年11月16日签订的《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》无效之诉讼请求；二、驳回付秀杰、胡华要求陕西铠达投资（集团）有限责任公司返还租金645211元之诉讼请求；三、驳回付秀杰、胡华要求陕西铠达投资（集团）有限责任公司支付租金利息64358元之诉讼请求。本案案件受理费10896元，付秀杰、胡华已预交，该费用由付秀杰、胡华自行负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方当事人对铠达公司提交的编号为(2007)199号《建设用地规划许可证》及付秀杰、胡华提交的西安灞河新区管理委员会规划局2016年6月24日出具的有关信息公开申请的回复，真实性均无异议。依据以上证据可以确认西安纺织城客运站有限公司建设项目分别于2004年12月、2010年11月、2012年12月取得立项批复，项目名称为西（安）咸（阳）国家公路运输枢纽西安纺织城客运站，建设单位为西安纺织城客运站有限公司。该项目于2007年11月27日核发《建设用地规划许可证（2007）199》，并于2011年至2013年进行了建设工程规划方案的审查，该项目一期于2012年4月26日核发《建设工程规划许可证（西规纺建字第（2012）05号）》，于2014年核提规划设计条件。同时确认，纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）无独立的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》；审理中双方当事人均认可，纺织城客运站综合服务中心建设项目包含在纺织城客运站整体项目之内。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，付秀杰、胡华与铠达公司签订的《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》主要内容为：付秀杰、胡华支付铠达公司一定数额的款项，取得铠达公司建设的纺织城客运站综合服务中心商铺一定期限的使用权及经营收益权，结合其他内容，该合同的特征符合上述法律规定，故原审判决认定双方当事人之间的民事法律关系为房屋租赁合同关系并无不当。铠达公司认为双方系投资合作法律关系，于法相悖，其所述本院不予采纳。依据本院查明的事实，纺织城客运站项目为市级重点建设项目，该项目取得了《建设用地规划许可证》及相关的《建设工程规划许可证》，项目平面设计图已经有关部门进行了审核，其他相关手续仍在进一步完善中，设计图中包含本案诉争的纺织城客运站综合服务中心项目工程，同时政府相关部门亦为该项目业主颁发了绿卡，以便在办理有关手续时享有优先优惠服务，以上事实可以认定纺织城客运站项目系经主管部门批准建设。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，双方诉争的纺织城客运站综合服务中心房屋虽然无独立的规划手续，但其属于纺织城客运站配套设施，包含在主管部门批准建设的纺织城客运站建设项目之中，依据上述司法解释规定，该房屋经主管部门批准建设，与承租人订立的租赁合同应认定有效。付秀杰、胡华以涉案房屋无规划手续，属违法违章建筑为由，上诉请求确认涉案合同无效，理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”以上法律均系对房屋交付条件的规定，属管理性强制规定，并非对合同效力的强制性规定，故付秀杰、胡华上诉认为涉案房屋未通过消防验收及竣工验收，请求确认涉案合同无效，于法相悖，本院依法不予支持。
综上所述，铠达公司与付秀杰、胡华签订的《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》及《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》变更协议，属租赁法律关系，系双方当事人真实意思表示，且并未违反法律禁止性规定，应属有效合同。付秀杰、胡华上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10896元，由付秀杰、胡华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马莉莉
审 判 员 李 刚
代理审判员 马延环
二〇一六年九月七日
书 记 员 张 媛