四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终9730号
上诉人（原审被告）：龚科，男，1973年9月13日出生，汉族，住四川省大邑县。
委托诉讼代理人：付仕红，四川大益律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大邑聚仁物业管理有限公司，住所地：四川省成都市大邑县晋原镇大邑大道458号。
法定代表人：孙乐添，总经理。
委托诉讼代理人：李星雨，四川蓉信律师事务所律师。
上诉人龚科因与被上诉人大邑聚仁物业管理有限公司（以下简称聚仁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省大邑县人民法院（2017）川0129民初367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
龚科上诉请求：1.撤销四川省大邑县人民法院（2017）川0129民初367号民事判决，依法改判或者发回重审；2.诉讼费由聚仁物业公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.龚科非案涉业主，不应当承担物业管理等相关费用；2.一审未查明案涉房屋业主陈品福2011年11月2日在《关于“9幢1单元1号因房屋质量问题拒交物管费说明”情况说明》中已与聚仁物业公司就所欠物管费的支付附生效条件；3.一审未查明聚仁物业公司是否依法、按约履行物业管理义务；4.一审法院未查明双方所签订的物业管理合同均属无效；二、因一审认定事实错误，导致使用法律错误；三、一审程序违法，应当追加陈品福作为第三人。
聚仁物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回龚科的上诉请求。
聚仁物业公司向一审法院起诉请求：1.龚科给付2012年1月至2016年6月物业管理费6130元、垃圾费216元；2.龚科按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2016年6月31日应支付滞纳金为9563元；3.龚科承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2006年6月19日，聚仁物业公司与案涉房屋开发商大邑银都房地产开发有限公司（以下简称银都公司）签订《前期物业管理服务合同》，约定由银都公司委托聚仁物业公司为“大邑邑都上城”住宅、商铺提供物业服务，委托管理期限暂定3年，自2007年3月1日起至2010年2月31日止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，合同自然终止。2010年2月1日，聚仁物业公司与银都公司再次签订《前期物业管理服务合同》，约定管理期限暂定3年，自2010年3月1日起至2013年3月31日止。合同期满或业主委员会成立于业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，合同自然终止。住宅部分由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.8元，按季度向���仁物业公司缴纳。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之一交纳滞纳金。2013年7月1日，大邑县邑都上城业主大会业主委员会与聚仁物业公司签订《邑都上城小区物业管理服务合同》，约定合同期限为3年，自2013年7月1日至2016年7月1日止。住宅物业收费标准为：每月每平方米0.8元。聚仁物业公司应提供小区内的客服管理、房屋公共部位的维护和管理、公用设施设备维修养护、公共秩序的维护、保洁、绿化、代收代缴等一系列服务。聚仁物业公司与龚科于2007年9月1日签订了《邑都上城前期物业管理服务协议》，约定聚仁物业公司对龚科居住的大邑县晋原镇大邑大道458号邑都上城小区第9栋1单元1号房屋（建筑面积141.90平方米）提供物业服务。服务内容包括对共有部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序安全、���车场、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。物业管理服务费按业主所拥有的物业面积计算，每月交纳一次。在办理入住手续时需预先支付六个月的物业管理服务费用，交费起算时间为按交房公告通知日期办理交房手续之日起计算。住宅按建筑面积0.8元每月每平方米计算。业主将房屋出售、转让或出租给他人时，业主须在合同或协议签署后7日内，将出售、转让或出租合同的复印件，连同有关转让事宜书面通知物业管理公司，并与新业主（租户）一起到物业管理公司办理有关手续。出售、转让、出租合同或协议中需要求购买人、受让人或承租人接受本合同规定的业主义务，并与物业管理公司按本合同的内容和格式签订新的管理合同之前，该业主需继续履行本合同规定的业主义务，包括但不限于支付有关管理服务费和其他任何应付款项等；龚科违反协议，不按本���议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，聚仁物业公司有权要求龚科补交，并从逾期之日起按应交而未交的费用按每天0.5%交纳违约金。
一审法院另查明，龚科房屋于2010年被盗。聚仁物业公司于2016年6月30日撤场，并于2016年7月25日张贴了撤场公告，公告未缴清物业管理费的业主于2016年8月30日前缴清所欠费用。聚仁物业公司就张贴公告的行为进行了公证。
一审法院认定上述事实的证据有：《前期物业管理服务合同》《邑都上城前期物业管理服务协议》《邑都上城小区物业管理服务合同》、公证书、关于“9幢1单元1号因房屋质量问题拒交物管费用说明”情况说明等。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故《前期物业管理服务合同》《邑都上城小区物业管理服务合同》对龚科具有约束力。聚仁物业公司与龚科签订的《邑都上城前期物业管理服务协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规范，合法有效，对双方均有约束力。龚科辩称，实际居住人系案外人陈品福，不应由其支付相关费用。根据双方签订的《邑都上城前期物业管理服务协议》约定，业主将房屋出售、转让或出租给他人时，业主须在合同或协议签署后7天内，将出售、转让或出租合同的复印件，连同有关转让事��书面通知物业管理公司，并于新业主（租户）一起到物业管理公司，与物业管理公司按本合同的内容和格式签订新的管理合同。本案中，案外人陈品福与聚仁物业公司之间并未签订任何协议，龚科仍应当承担缴纳相关费用的合同义务。龚科的抗辩意见没有事实及法律依据。一审法院不予采纳。龚科又辩称，聚仁物业公司监控设备不到位，导致房屋被盗以及聚仁物业公司作为开发商的子公司，在龚科多次向聚仁物业公司反映房屋存在质量问题时，未及时通知开发商，也没有及时将结果反馈予龚科，据此才拒交物业费。一审法院认为，物业服务企业在履行物业服务合同中负有的系安全防范义务而非安全保障义务，且龚科并无证据证明聚仁物业公司在安全防范方面存在明显的失职情形。此外，房屋质量是否存在问题与物业服务企业并无关联，龚科也无证据证明聚仁物业公司没有及时通知开发商。龚科以此抗辩不支付物管费不符合法律规定，对其抗辩意见一审法院不予采纳。本案中，聚仁物业公司按照合同约定履行了提供物业服务的义务，龚科未按合同约定支付物业服务管理费，应承担支付应交物管费及相应滞纳金的违约责任。庭审后，龚科对尚欠2012年1月至2016年6月的物业管理费6130元、垃圾费216元无异议，故对聚仁物业公司的第一项诉讼请求，一审法院予以支持。一审庭审中，聚仁物业公司将滞纳金调减为以年度为缴纳单位分段计算，按日千分之一从2013年开始计算至2016年6月30日。一审庭审中，龚科以聚仁物业公司没有提供完善的物业服务为由拒交物管费，视为对缴纳滞纳金的根本抗辩。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适���减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作为裁决。”本案中，龚科未如期缴纳物业管理费，势必造成聚仁物业公司资金利息损失以及聚仁物业公司的正常经营管理。由于聚仁物业公司并未提供证据证明除资金利息损失之外的其他损失，因此聚仁物业公司要求龚科按照每日千分之一支付逾期付款滞纳金的计算标准过高，应予调减。一审法院综合龚科的违约数额、违约期限，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将滞纳金标准调整为按日万分之五计算。具体计算为2796.84元（从2013年1月1日起至2013年12月31日止，以2724.48元为基数，按日万分之五计算；从2014年1月1日起至2014年12月31日止，以4086.72元为基数，按日万分之五计算；从2015年1月1日起至2015年12月31日止，以5448.96元为基数，按日万分之五计算；从2016年1月1日起至2016年6月30日止，以6130.00元为基数，按日万分之五计算）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：龚科在判决生效之日起十日内支付聚仁物业公司物业管理费6130.00元、垃圾费216.00元，并承担滞纳金2796.84元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费198元，减半收取99元，由龚科负担。
本院二审期间，龚科为证明其上诉理由向本院提交龚科结婚证、陈品福结婚证、四川新源监狱政治处证明，拟证明龚科与陈品福系连襟关系。聚仁物业公司质证认为，龚科的上述证据与本案无关联性。本院认为，龚科提交的证据与本案无关联性，本院不予采信。
本院认为，本案争议焦点为以下几点，现分别评议如下：
一、关于物业服务合同效力。龚科上诉认为《前期物业管理服务合同》因违反《物业管理条例》第二十四条的规定而无效。本院认为，《物业管理条例》第二十四条并非效力性强制规定，且龚科提交的证据不能证明该合同违反了该条。龚科关于合同无效的上诉理由不成立，本院不予支持。
二、关于缴费主体。根据《物业管理条例》第四十二条关于“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳��任”的规定，业主是缴纳物业服务费的主体。根据《物业管理条例》第六条，房屋的所有权人为业主。案涉房屋登记的所有权人为龚科，龚科应当履行物业服务费的缴费义务。龚科关于实际所有权人为陈品福的抗辩与登记管理部门载明不一致，应当以具有对外公示效力的登记为准。龚科与陈品福关于实际所有权人的约定不具有对外效力。原审认定龚科为缴费主体并无不当，龚科提出的追加陈品福为本案当事人没有事实和法律依据。
三、龚科应否向聚仁物业公司缴纳物业管理费。龚科认为《关于“9幢1单元1号因房屋质量问题拒交物管费用说明”情况说明》中双方达成了支付条件。本院认为该情况说明出具时间为2011年11月2日，针对的系此前欠缴的物业管理费，该情况说明并不约束本案中聚仁物��公司诉请的2012年1月至2016年6月期间物业服务费的支付。庭审中龚科认可聚仁物业公司提供了安保等物业服务，但认为履行物业管理服务由瑕疵。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，龚科如果认为聚仁物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以向人民法院另行主张。聚仁物业公司履行了物业管理服务义务，龚科也应履行其缴纳物管费义务。
综上，龚科的上诉理由不成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费198元，由龚科负担。
本判决为终审判决。
审判长 陶田源
审判员 谈光丽
审判员 莫 雪
二〇一七年十一月二日
书记员 彭奕翙