江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏民再130号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：宝应龙凤世纪置业投资有限公司，住所地：江苏省宝应县安宜镇白田南路东侧南方凤凰苑。
法定代表人：万宾云，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘辉，江苏立科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：束妮莎，江苏立科律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：葛仪梅，女，1974年9月10日生，汉族，住江苏省宝应县。
委托诉讼代理人：高来阳，江苏高的律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张云清，江苏高的律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：杨艳，女，2000年4月25日生，汉族，住江苏省宝应县。
委托诉讼代理人：高来阳，江苏高的律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张云清，江苏高的律师事务所律师。
再审申请人宝应龙凤世纪置业投资有限公司（以下简称龙凤世纪公司）因与被申请人葛仪梅、杨艳房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬州市中级人民法院（2015）扬民终字第01979号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年3月6日作出（2017）苏民申945号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案，现已审理终结。
龙凤世纪公司申请再审称，（一）涉案房屋早已具备交付条件。双方合同约定的交付标准为房屋经验收合格，只需要设计、建设、监理、施工四方验收合格即可，无需经过验收备案。单位工程竣工验收证明及江苏省高邮市人民法院（2016）苏1084行初128号行政判决书表明，2013年12月14日房屋已经符合交付标准一、二审法院认定房屋不符合交付条件是错误的。同时，因2016年12月16日龙凤世纪公司才收到上述行政判决书，该判决属于足以推翻原判决的新证据，龙凤世纪公司在2016年12月29日申请再审，未超过法定期限。（二）即使龙凤世纪公司应承担违约责任，人民法院也应当予以释明，由当事人申请对违约金进行调整。且龙凤世纪公司已经通过调解赔偿过迟延交房违约金，购房人葛仪梅、杨艳未能证明有新的损失的情况下，再行起诉属于重复起诉，应当裁定驳回。综上，请求撤销一、二审判决，依法改判驳回葛仪梅、杨艳全部诉讼请求。
葛仪梅、杨艳答辩认为，1、龙凤世纪公司提供江苏省高邮市人民法院（2016）苏1084行初128号行政判决书并非法律规定的应当引发再审的新的证据。龙凤世纪公司申请再审已经超过法定规定期限。2、宝应县商品房交付使用实行验收备案制度，未经备案不得交付使用。涉案房屋不具备交付条件，原判决认定正确。3、合同约定逾期交房按每日万分之一支付违约金，相当于年息3%多一点，不存在约定违约金过高问题。请求驳回再审申请。
2015年3月12日，葛仪梅、杨艳向一审法院起诉请求，判令龙凤置业公司承担自2014年1月1日起的延期交房违约金（暂计算至2015年2月28日为236680元）。一审法院认定事实：2011年8月28日，宝应南方花园置业投资有限公司（以下简称南方置业公司，2015年11月6日更名为龙凤世纪公司）与葛仪梅、杨艳双方订立商品房买卖合同，约定购买南方置业公司南方凤凰城的别墅一套，价格为485万元。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2012年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条逾期交房违约责任约定，逾期不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合同等。合同第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。买受人如在接到出卖人书面或电话通知后七日内未到出卖人处办理交接手续视为买受人已经接受交付，房屋毁损灭失的风险由买受人承担。合同签订后，葛仪梅、杨艳按约给付了房款。后因南方置业公司的原因迟延交房，2013年12月31日，葛仪梅、杨艳曾就南方置业公司延期交房构成违约提起诉讼，案号为（2014）宝民初字第118号，该案经调解结案。南方置业公司同意支付计算至2013年12月31日的违约金236680元，并已支付葛仪梅、杨艳。2015年2月葛仪梅、杨艳以南方置业公司仍未能交房构成违约为由提起本案诉讼。
一审法院认为：南方置业公司未能按期交房，违反合同约定，构成违约，葛仪梅、杨艳依照合同约定要求其给付违约金，符合法律规定，予以支持。对葛仪梅、杨艳要求从2014年1月1日起至2015年2月28日期间的违约金，按照合同约定的标准即日万分之一计算，应该为205640元。至于南方置业公司认为已经具备交房条件，且已经向葛仪梅、杨艳告知其领取房屋的辩解意见，一审法院认为，南方置业公司就该辩解意见提供的证据不足，不能证明上述意见，故对南方置业公司的抗辩意见不予采纳。该院判决：南方置业公司于判决生效后十日内给付葛仪梅、杨艳违约金205640元（违约金截止到2015年2月28日，从2015年3月1日起以后违约金以4850000元为基数，按照日万分之一计算至南方置业公司实际履行义务为止）。本案受理费4850元，由南方置业公司负担。
南方置业公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，驳回葛仪梅、杨艳的诉讼请求。二审认定事实：对一审法院查明的事实予以确认。二审法院认为：讼争房屋尚不具备交付使用条件，葛仪梅、杨艳有权拒绝受领。理由：对建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门，其颁发的《商品房竣工验收备案表》才是证明商品房经验收合格的依据。由于商品房的特殊性，购房者作为非专业人士很难充分行使其知情权，将对交付使用条件是否具备的审查权交由政府部门行使，对购房者而言，具有可信赖性。综上，因讼争房屋目前仍未进行竣工验收备案，葛仪梅、杨艳拒绝受领房屋，具有事实和法律依据，南方置业公司应承担逾期交房的违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4850元，由南方置业公司负担。
龙凤置业公司不服生效判决，向本院申请再审。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据事实认定如下：
关于涉案房屋工程的验收问题。
根据龙凤世纪公司提供的单位工程竣工验收证明书，2013年12月14日案涉商品房建设工程经过施工、监理、建设、设计单位四方验收，验收意见为：1、本工程质量控制资料完整、齐全，各施工工序质量合格；2、工程实体与施工图纸相符，并符合施工规范的规定；3、本工程观感质量好；4、该工程配套设施均完善到位，符合竣工验收条件。以上内容经有关单位检查验收，意见一致，同意交付使用。葛仪梅、杨艳对该证据的真实性、合法性并无异议，仅认为因未取得竣工验收备案表，不能证明已经符合交房条件。本院对该证据的真实性合法性予以认定，关于该证据对双方争议的涉案房屋是否具备合同约定的交房条件的证明力即关联性问题，本院在裁判理由部分予以阐述。
本案再审过程中，龙凤世纪公司提供了2018年1月26日宝应县房产管理局的《关于宝应县商品住宅交付使用备案公示》，内容为宝应县龙凤世纪公司开发的南方凤凰城B区别墅17-53，共37幢，面积17399.21m2，业经相关职能部门和单位专项验收合格，现已符合交付使用条件，现予以公示等。龙凤世纪公司称该文件已经在网上及物业所在小区公示。葛仪梅、杨艳的委托诉讼代理人向本院提供书面情况说明一份，称2018年5月16日其对于上述文件与宝应县房管局开发管理科工作人员电话联系，答复为:上述公示自发布之日起15日内无异议即可制表，由于龙凤世纪公司提交资料不全，龙凤世纪公司尚未取得《宝应县商品房交付使用备案表》，本案房屋尚不具备交付使用的条件。对此，龙凤世纪公司又向本院提供2018年5月29日宝应县房产管理局出具的《说明》一份，称南方凤凰城B区别墅共37幢，已向该局申请办理商品房交付使用备案，并提交了必备的相关材料，该局正在审核办理之中。因葛仪梅、杨艳不能提供足以反驳龙凤世纪公司有关涉案房屋工程交付使用备案公示的证据事实，本院对龙凤公司举证的上述证据事实予以认定。
2、关于通知收房问题。
一审期间，本案购房人确认2015年6月4日收到了龙凤世纪公司于2015年6月2日发出的书面收房通知。龙凤世纪公司主张在之前亦曾通知本案购房人收房，但购房人不予认可，龙凤世纪公司亦未能提供证据。本院对于2015年6月4日葛仪梅、杨艳收到了收房通知的事实予以认定，对于龙凤世纪公司主张的其他曾通知收房的事实因缺乏充分证据证明，不予认定。
3、关于龙凤世纪公司提起的有关行政诉讼问题。
龙凤世纪公司提供了江苏省高邮市人民法院2016年12月26日对龙凤世纪公司诉宝应县规划局要求履行法定职责一案作出的（2016）苏1084行初128号行政判决书，该判决已经生效。该判决载明：龙凤世纪公司诉称，为了办理不动产权属（国有土地建设用地使用权及房屋所有权）证书，在项目竣工交付后即申请将建设工程规划许可证副本换发为正本，但宝应县规划局在收到其申请及所附材料后，既未组织规划验收也未发给规划许可证正本，造成其损失。请求判令被告履行法定职责，为其换发相应的五个建设工程规划许可证正本。法院查明：2015年7月宝应县规划局收到副本换发正本的书面申请及副本、建设施工资料等，16年9月6日再次申请，但未作出任何答复。法院判决：宝应县规划局20日内履行换发正本的法定职责。龙凤世纪公司主张上述判决应为对本案原判决有影响的新的证据，其本案申请再审并未超过法律规定的期限。葛仪梅、杨艳则认为该判决并非本案的新证据。本院认为，龙凤世纪公司提供的上述判决，系人民法院作出的生效判决，且该判决与本案争议的房屋工程的验收和竣工备案存在关联。该判决系在本案二审判决生效后作出，可以作为认定双方争议的本案申请再审是否超过法定期限问题的新证据。
本案的主要争议焦点为：1、龙凤世纪公司申请再审是否超过法律规定的期限；2、本案是否属于重复起诉；3、本案争议商品房的交付标准应如何认定；4、本案所涉违约金是否约定过高以及违约金数额应如何认定,即龙凤世纪公司是否应当承担2014年1月1日之后的延期交房违约金。
本院再审认为：1、关于龙凤世纪公司申请再审是否超过法律规定的期限的问题。虽然二审判决于2016年1月初送达，申请人于2016年12月29日申请再审，已超出半年期限,但龙凤世纪公司提供的高邮市人民法院2016年12月26日对龙凤世纪公司诉宝应县规划局要求履行法定职责一案作出的（2016）苏1084行初128号已经生效的行政判决书，构成对本案原判决有影响的新证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零五条有关存在该法第二百条第一项等法定情形的，当事人申请再审期限应自知道或应当知道之日起六个月提出的规定。龙凤世纪公司在上述判决作出当月即申请再审，并未超过法律规定的申请再审期限。葛仪梅认为本案已经超过申请再审期限的主张，本院不予支持。
2、关于本案是否属于重复起诉的问题。双方签订的商品房买卖合同有关逾期交房违约金约定为按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。在双方当事人就本案房屋交付发生争议后，虽然葛仪梅、杨艳曾在本案诉讼前另案起诉向龙凤世纪公司主张逾期交房的违约金，但根据双方在该案中达成的调解协议，双方系对计算至2013年12月31日的违约金达成了协议。本案中葛仪梅主张的是自2014年1月1日起，按合同约定的日万分之一的逾期交房违约金。两案虽均主张逾期交房违约金，但违约金的计算期限不同，故不属于重复诉讼。龙凤世纪公司申请再审提出的本案系重复诉讼的理由不成成立。
3、本案争议商品房的交付标准应如何认定问题。双方签订的商品房买卖合同对于房屋的交付标准，列举了四个选项，“经验收合格”、“经综合验收合格”、“经分期综合验收合格”、“取得商品住宅交付使用批准文件”，双方当事人对于本案所购商品房的交付标准明确为“经验收合格”。根据本案查明的事实，涉案房屋工程于2013年12月14日经过设计、建设、监理、施工单位四方验收，验收结论合格、同意交付使用。因此，应当认定本案所涉房屋在通过上述四方验收合格后，即符合了双方合同约定的“经验收合格”的交付条件。由于双方合同约定房屋交付条件为验收合格，该约定并未违反法律法规的强制性规定，应为有效。故对于本案所涉房屋在双方当事人之间的交付标准应当按照约定进行认定。鉴于本案双方争议的有关交付标准的问题依据现有证据足以认定，故对于本案再审期间葛仪梅、杨艳提出的向江苏省国土资源厅调取宗地编号为2003-18-A6土地的用地规划资料调查取证申请，不予采纳。
4、关于本案所涉违约金是否约定过高以及违约金数额应如何认定,即龙凤世纪公司是否应当承担2014年1月1日之后的延期交房违约金的问题。
双方合同约定逾期交房按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，按该约定标准计算相当于年息3.65%。购房人葛仪梅、杨艳已经支付了全部的购房款。因此，双方约定的逾期交房违约金不属于过高而应予调整的情形。龙凤公司的该申请再审理由不能成立。双方签订的合同第十一条有关房屋交接问题，约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。龙凤世纪公司不能能举证证明其已经按照合同约定书面通知买受人办理交付手续的，应当认定为违约。本案中，双方对于通知交房的时间存在争议，但购房人确认2015年6月4日收到龙凤世纪公司2015年6月2日向购房人发出的书面收房通知。故应当以收到通知的时间加上合理的收房期限作为认定逾期交房截止日期的依据，本院据此认定逾期交房时间计算至2015年6月30日止。葛仪梅、杨艳在本案起诉前已通过案号为（2014）宝民初字第118号的调解，向龙凤世纪公司主张了截止2013年12月31日的逾期交房违约金，故本案逾期交房违约金应自2014年1月1日计算至2015年6月30日，按已付房款485万以及每日万分之一的利率标准计算为267996元。
综上，龙凤世纪公司有关涉案房屋已经经过建设单位、施工单位、设计单位和监理单位四方验收，符合合同约定的交付条件的申请再审理由成立，二审判决认定讼争房屋未进行竣工验收备案，葛仪梅、杨艳有权拒绝受领房屋，以及认定龙凤世纪公司本案中应当承担的逾期交房违约金的期限、违约金数额不当，本院予以纠正，但龙凤世纪公司认为其不应再支付违约金，要求驳回葛仪梅、杨艳全部违约金诉讼请求的理由并不能成立，本院依法改判本案中龙凤世纪公司应承担的逾期交房违约金数额为267996元。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十条第二项的规定，判决如下：
一、撤销江苏省扬州市中级人民法院（2015）扬民终字第01979号民事判决及江苏省宝应县人民法院（2015）宝民初字第897号民事判决；
二、宝应龙凤世纪置业投资有限公司于本判决生效后十日内给予葛仪梅、杨艳违约金267996元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4850元，由宝应龙凤世纪置业投资有限公司负担4000元，葛仪梅、杨艳负担850元；二审案件受理费4850元，由宝应龙凤世纪置业投资有限公司负担4000元，葛仪梅、杨艳负担850元。再审案件受理费4850元，由龙凤世纪公司负担4000元，葛仪梅、杨艳负担850元。
本判决为终审判决。
审判长 李亚林
审判员 陈 丽
审判员 杨 雷
二〇一八年六月十九日
书记员 缪 晔