海南省保亭黎族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)琼9029民初112号
原告：海南三原华庭物业服务有限公司，住所地海口市万恒路滨海华庭小区会所二楼。
法定代表人：江克兆，董事长。
委托诉讼代理人：邓传龙，海南瑞来律师事务所律师。
被告：海南天某房地产开发有限公司，住所地海南省保亭黎族苗族自治县（以下简称”保亭县”）西环路A段。
法定代表人薛华，董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：赵焱，男，1978年4月19日出生，汉族，海南天某房地产开发有限公司办公室主任，住该公司宿舍。
委托诉讼代理人：许多，海南法立信律师事务所律师。
原告海南三原华庭物业服务有限公司诉被告海南天某房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案后，依法适用普通程序，于2017年4月24日公开开庭进行了审理,原告海南三原华庭物业服务有限公司（以下简称”三原华庭物业公司”）委托诉讼代理人邓传龙、被告海南天某房地产开发有限公司（以下简称”天某地产公司”）委托诉讼代理人赵焱、许多到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告单方解除《天某仙岭郡前期物业服务合同》、《天某仙岭郡前期物业服务合同补充合同》行为无效；2.判令被告继续履行《天某仙岭郡前期物业服务合同》、《天某仙岭郡前期物业服务合同补充合同》；3.判令被告支付拖欠原告的费用168.4599万元（前期开办费用10万元，违约金自2014年1月1日起按日千分之五计算至实际付清之日止；2014年度物业服务费用229178.17元，违约金自2014年1月1日起按日千分之五计算至实际付清之日止；2015年度物业服务费用683525.91元，违约金自2015年1月1日起按日千分之五计算至实际付清之日止、2016年度物业服务费292346.11元，违约金从2016年1月1日起按日千分之五计算至实际付清之日止、2014年度开发商赠送业主服务费用443.45元，违约金自2015年1月1日起按日千分之五计算至实际付清之日止、2015年度开发商赠送业主物业服务费65518.76元，自2016年1月1日起违约金按千分之五计算至实际付清之日止、2016年度开发商赠送业主物业服务费46750.75元，违约金自2017年1月1日起按日千分之五计算至实际付清之日止；销售配合费：2015年度销售配合费用250059元，违约金自2015年10月1日起按日千分之五计算至实际付清之日止；水电费：2015年度水电费300元，自2016年度1月1日起按日千分之五计算至实际付清之日止、2016年度水电费3850元，自2017年1月1日起按日千分之五计算至实际付清之日止。）；4.本案保全费用、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2012年2月28日签订了《天某仙岭郡前期物业服务合同》及《天某仙岭郡前期物业服务合同补充合同》，并约定了双方权利义务以及违约责任。合同履行期间，原告严格按照合同约定提供了物业管理服务，得到业主的一致好评，被告却屡屡发生违约行为，拒不支付拖欠的物业管理费用、前期开办费用等费用，并向原告发出《关于解除前期物业服务合同的函》单方违法解除合同。原告明确表示不同意解除双方的合同，多次与被告进行协商，要求被告支付拖欠原告的各项费用，并继续履行涉案合同，相关政府部门也就涉案事宜组织原、被告进行协商。被告不顾政府职能部门的协调结果，擅自召集40余人悍然闯入原告物业员工工作岗位和员工宿舍，采用推、抱、拉、架等野蛮方式，强行将员工赶出小区，强行占领了小区物业管家中心办公室、监控室、岗亭、泳池设备房、员工食堂等，将物业管家中心办公室、工程部、员工宿舍大门上加装插销、锁具上锁，将存放在原告管家中心的众多物品盗走。根据双方签订的合同第七条、第三十一条的规定，截止至今被告共拖欠原告物业管理费、前期开办费用等费用共计168.4599万元。综上，被告单方解除合同的行为系违法、违约行为，涉案合同未达到约定、法定的解除条件，被告解除合同的行为不发生法律效力，合同应当继续履行。为维护原告的合法权益，望判如诉请。
被告天某地产公司辩称，一、解除答辩人与被答辩人之间的天某仙嶺郡前期物业服务合同及其补充合同，驳回被答辩人继续履行诉请。理由是：前期物业服务合同是指物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同，此类纠纷属服务合同纠纷。该合同是基于依赖信任关系而产生，但双方之间因三原华庭物业公司提供的物业服务未能达到约定标准，造成双方产生信任危机，三原华庭违背诚实信用原则，损毁天某房地产公司声誉，继续履行合同难以实现订立合同之目的。1、解除合同的合同依据有：天某房地产公司依照天某仙嶺郡前期物业服务合同（补充合同）第十二条约定。2、解除合同的法律依据有：（1）合同法第九十三条”合同约定解除：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”（2）第九十四条合同的法定解除：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。3、第九十六条解除权的行使：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。天某房地产公司已通过中国邮政快递送达解除合同通知。同时也支付被答辩人30万元解除合同赔偿金。4、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项：”当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”之规定，被答辩人主张强制履行的理由不成立。二、关于开办费、水电费、物业费。1、开办费是指建设单位提供前期物业管理开办的费用，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。该费用区别于物业服务费。鉴于前期物业服务合同已履行几年，三原华庭物业公司从未向答辩人提供过购买物业办公设备等固定资产发票及清单，且合同现已解除，双方存在固定资产产权移交，新的物业公司信达公司已经进场，故该10万元开办费应留给信达物业公司。被答辩人诉请缺乏法律依据。2、根据双方签订的物业服务合同约定，答辩人无代为被答辩人垫付100万元水电费的义务。事实上是由于双方在履行合同过程中，变更了物业费结算条款，答辩人代为被答辩人垫付水电费，届时双方结算物业费时冲抵。具体详见答辩人提供的证据。3、由于双方就水电费冲抵物业费之故，以及双方从未彻底结算过水电费与物业费冲抵具体数额。所以不存在答辩人拖欠被答辩人物业费的事实。客观事实是，被答辩人还欠答辩人100多万元水电费，这足以抵消所应支付的所有物业费。4、11、12、13栋及会所等是答辩人自主进行物业服务，该三栋楼层是2016年1月份才竣工验收，被答辩人诉请答辩人支付该物业费缺乏事实证据与法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据有：原告提交证据中《中标通知书、关于保亭县天某仙岭郡项目招投标事宜的情况说明》、《物业管理招投标中标备案表》、《物业服务收费备案通知、物业服务收费备案表》、《天某仙岭郡前期物业服务合同》、《天某仙岭郡前期物业服务合同补充合同》、《关于解除前期物业服务合同的函》、《天某地产仙岭郡项目费用结算清单（截至2014年12月31日费用）》、《水电费申请表、客服部工作联系单、证明、被告出具的电费充值说明》；被告提交证据第一组《致仙嶺郡全体业主的公开信》、第六组《关于责令限期对擅自改变项目建筑规划用途进行整改的通知》、第八组《1.中国邮政EMS快递详情单；2.关于解除前期物业服务合同的函》473页-481页、第九组《1.中国邮政EMS快递详情单；2.关于支付”仙嶺郡前期物业服务合作协议”单方解约违约金的函；》、第十组《1.中国邮政EMS快递详情单；2.关于支付”仙嶺郡前期物业服务合作协议”单方解约违约金的函》、第十一组《中国工商银行股份有限公司保亭支行业务回单（付款）》、第十六组《1.（新客房水、电）申请表；2.客服部工作联系单工作联系函》489-492页，以上证据经原、被告确认，可以作为本案认定事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交《天某地产仙岭郡项目费用结算清单（前期开办费用）》真实性表示认可，但被告认为尚欠的十万元不应支付给原告，本院认定该证据来源合法、真实客观且与本案有关联性，予以确认该份证据的证明力；原告提交《合同、款项支付审批表》因被告对该证据的三性不予认可，而根据庭后原、被告的核对被告尚欠原告销售配合费确定为250059元，本院认定该证据真实性、合法性和关联性；原告提交《2-13号楼入伙通知书、说明等》本院认可该证据真实性，但证明内容应结合全案予以确认，而被告以有公司公章即认可，没有公章便不认可为由作为不认可该份证据的辩解不予采信，经庭审以及庭后原、被告对部分物业费进行了确认，被告委托原告进行收房事实、拖欠原告空置房费用是事实。被告提交第二组证据《1.周数据统计表（2015.12.27至2016.3.26）；2.业主反馈信息统计表（2016.1至2016.3）；3.周工作记录表（2016.3.27至2016.10.30）；4.泳池工作记录表（2016.6.27至2016.10.10）；5.内部工作联系函（2016.1.14至2016.7.25）；6.电梯配件维修报价单、欧日电梯配件采购函、电梯配件维修确认单、门禁系统问题统计；7.协议书、调解书》。第三组证据《1.2015至2016年3月对物业公司工作失误处罚（金）汇总、2016年天某仙嶺郡与三原华庭物业结算表（过失）；2.工作联系函；3.处罚通知单；4.海南天某房地产开发有限公司工作联系单；5.就天某仙嶺郡电梯使用证过期一事告知函；6.关于明确仙嶺郡小区门禁管理制度事宜；7.客服工作联系单；8.关于小鱼泡池区维修事宜；9.处罚通知单；10.客服部工作联系单；11.关于地下泵房水箱浮球阀失控所产生的损失的报告、处罚通知单；12.关于2016年3月31日处罚通知单的回复函；13.客服部工作联系单；14.关于车辆管理的函；15.关于监控致盲事宜的函；16.关于泳池清洁通告的函；17.客服部工作联系单；18.关于一期地下泵房水箱浮球失控引发的安全事故的函；19.关于小区前门减速带的函；20.关于小区视频监控损坏的函；21.关于小区游泳道闸、大门岗道闸系统失灵的函；22.关于5栋501室阳台违建的函；23.关于2栋204室阳台违规封闭的函；24.关于4户阳台护栏按照在外的函；25.关于2-105室阳台改造造成正门进出的函；26.关于4、8栋单元电梯顶破损的函；27.关于小区绿化、菜地管理的函；28.关于一期房屋各楼栋卫生、安保及电机房巡查记录反馈的函；29.关于外来人员聚众酗酒不为的函；30.客服部工作联系单；31.关于一期小区亮化异常的处罚函；32.客服部工作联系单；33.关于一期2、4、6、8、9栋外墙雨水管的函；34.客服部工作联系单；35.工作联系单；36.关于空置房屋管理失职的调查报告；37.服务质量调查表》,第二组和第三组证据是在原告提供物业服务过程中形成的，记录了日常物业服务中遇到的服务质量出现问题，本院认可真实性，可以作为认定原告提供物业服务过程中确实出现瑕疵的服务质量问题的依据，也可以看出原告为11#-13#提供了物业服务。第四组证据《仙嶺郡小区电梯广告协议》，虽被告未提交原件，但根据实际情况，本院采信该证据，可以作为本案认定原告向案外人张贴广告收取费用事实的依据。第五组证据《1.关于更换物业服务公司的调查统计；2.关于更换物业服务公司的意见调查表；3.微信与手机短信聊天截图》,本院认为，该证据的来源是否合法以及被告欲因此证明原告因提供物业服务不合格提供的关于更换物业服务公司的调查统计等系被告单方面制作，不具有认定被告以违约作为解除原告的证明力依据。第十一至第十五组证据，即第十一、十二组《物业费、水电费等结算单》、第十三组证据《1.天某地产.仙嶺郡项目费用结算清单；2.中国工商银行股份有限公司保亭支行业务回单（付款）》、第十四组《1.2015年1-12月水、电费统计表（仙嶺郡小区）；2.2016年1-11月水、电费统计表（仙嶺郡小区）》、第十五组证据《1.2015年天某仙嶺郡与三原华庭物业结算表（2016.08.08）；2.2015年天某仙嶺郡水电结算确认表》，本院认定，原、被告确认无误的有原告公司盖章的结算单，如对482页被告盖章确认的2015年度1-6月以及7-12月，是被告单方进行确认销售配合费用，与原告方提供的是相吻合的，而被告欲证明原告尚欠被告水电费抵扣物业费已达成双方对合同的付款交易变更的依据不能仅凭该证据证实，应结合全案认定物业费的最后结算;另外，对水电费485-487页，虽有原、被告双方的盖章，但原告称该水电费的核算中包括了被告自身用水电费用和业主用水电费用，并不能一概视为原告使用的水电费费用，本院采纳原告的说法，即该证据485-486页仅能表明双方核对水电费并未说明各自承担的水电费用，且487页并无原、被告盖章确认，无法证实原告拖欠被告水电费的具体数额最终经过了双方的签字确认,双方已经对水电费和物业费进行相扣抵之行为。第十七组证据《1.电梯日常保养合同；2.电梯日常保养合同-
附件说明；3.中国工商银行业务回单（付款）非税收一般缴款书（收据）；4.海南增值税专用发票；5.海南省地方税务局通用机打发票》493页，原告认可被告与案外人海口宏富电梯服务有限公司证据真实性，亦认可发票，本院对双方无争议的证据予以确认真实性，但不能认定被告欲因此证明原告没有提供11#-13#的物业服务，而物业服务不仅包括日常维护电梯的运作，还应当包括小区的日常维护等，应结合全案证据和庭审的调查结果来看，而原告确有为11#-13#提供了物业服务。另，504页中虽载明客梯年检费但未写明具体维修时间和用于哪处电梯，而该发票系海南省锅炉压力容器与特种设备检验所出具与本案没有关联性，本院不认可该份证据。第十八组证据《海南省建筑工程竣工验收备案证》511页，本院认定真实性、合法性和关联性，可以作为定案依据，即第11-13栋楼是2016年1月7日竣工，才具备交付使用的条件，但该份证据仅证明涉案11-13号楼竣工验收备案时间，不能证明实际交付业主的时间，实际交付业主的时间应结合其他证据予以确定。第十九组证据《1.天某房地产开发有限公司公用设施移交清单；2.仙嶺郡湖心岛孔雀移交确认书》，因该证据没有原件，本院不予采纳。第二十组证据《视频U盘》系被告单方面制作，难以确认来源是否合法，证据是否真实，故本院不予采信。
原告申请法院向被告调取的证据，被告提交了部分证据，而以没有保存原件为由未提交原告申请的另外部分证据。本院认可被告提交证据的真实性、合法性和关联性，但原告欲证明事项应结合本案予以确认。且被告提交业主要求更换物业公司的材料，系被告单方面提交的证据，是否真实应结合业主到庭证言才予认定，业主要求更换也需要达到要求的人数，不能仅凭被告称业主同意更换或者同意授权被告更换新的物业公司为由，便可代为行使业主权利，更换新的物业公司。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年2月25日，被告天某地产公司向原告三原华庭物业公司下达《中标通知书》，确定原告三原华庭物业公司为海南保亭天某仙岭郡项目物业管理权的中标单位。2012年2月28日，原告三原华庭物业公司(乙方)与被告天某地产公司（甲方）签订《天某仙岭郡前期物业服务合同》（以下简称”合同”），该合同载明：”第一章物业基本情况。被告天某地产公司将位于保亭县宝城西环路A段规划总建筑面积320000平方米的物业选聘原告三原华庭物业公司进行物业服务管理，物业类型包括高层住宅、花园洋房、联排别墅、独栋别墅、商业；第二章服务内容和质量......；第三章物业各项费用。高层住宅（1.80元/㎡/月）、花园洋房（2.00元/㎡/月）、联排别墅（2.80元/㎡/月）、独栋别墅（3.2元/㎡/月）、商业（3.5元/㎡/月）......第七条业主应于通知交房之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已经竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年的12月31日前交清下一年度全年12个月的物业服务费，履行交纳义务；如业主未按时交纳物业服务费，每逾期一日将承担应交物业费用总额千分之五的滞纳金......；第四章物业的经营与管理......；第五章物业的承接验收......；第六章物业的使用与维护......；第七章专项维修资金......；第八章违约责任。第三十一条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务及其他应交费用的，应按千分之五每天的标准向乙方支付违约金。......；第九章其他事项。第三十五条前期开办费用，为了保证前期物业承接筹备工作的开展，甲方在乙方正式进驻接管前3个月向乙方支付前期开办费用351647元。第三十六条本合同期限自本合同签订之日起至”业主委员会”成立并与物业管理企业签订物业服务委托合同时止。第三十七条......”。
该合同签订后同日，原、被告双方另签订《天某仙岭郡前期物业服务合同（补充合同）》（以下简称”补充合同”），约定，一、乙方应积极配合项目建设和销售工作，配备的人员和购买的易耗品等费用由甲方全部承担；二、乙方应严格按照有关政策法规和行业规范开展各项物业管理和服务工作，保证物业服务满意率达到80%以上；四、若客户满意率未能达到80%，且经甲方多次督促仍达不到标准的，甲方有权提前解除本合同，但应提前30日书面通知乙方，乙方应在甲方通知下达一个月内办理妥当相关物业移交工作；五、乙方同意在合同期限内免收天某仙岭郡会所及20套住宅房屋的物业服务费用，即一期免收7套高层住宅及2套花园洋房物业服务费，面积不超过550平方米，二期免收9套高层住宅物业服务费，面积不超过550平方米，三期免收2套别墅物业服务费，面积不超过400平方米，免收二期私人会所物业服务费；六、根据《海南经济特区物业管理条例》第四十条”已竣工但尚未出售或者已出售但因建设单位原因未按时交付给业主的物业，其物业服务费用由建设单位全额交纳”、以及《海南省物业服务收费管理办法》第二十二条”物业管理区域尚未出售或已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由开发建设单位按照物业管理区域同类物业的标准全额交纳”规定，甲乙双方同意上述物业服务费按照正常标准的八折（80%）向甲方收取；甲乙双方还约定了违约责任；十一、因前期物业服务合同及本补充合同外的其他非合理因素单方面提前解除合同，则由违约方赔付守约方违约金300000元。
2012年5月26日，被告天某地产公司向保亭县住房保障与房产管理局出具《关于保亭县天某仙岭郡项目招投标事宜的情况说明》，确定原告三原华庭物业公司是被邀请的三家专业的物业管理企业中中标单位。2013年1月，原告三原华庭物业公司出具物业管理招投标中标备案表。2014年1月，原告三原华庭物业公司进场并提供物业服务。2015年4月15日，保亭县物价局出具物业服务收费备案通知，同意备案并在物业服务收费备案表中加盖保亭县物价局的公章。2016年12月5日，被告天某地产公司以原告三原华庭物业公司未经过招投标程序，违反相关法律法规的规定，要求整改并于2016年12月20日终止双方的物业服务合同为由，向原告出具《关于解除前期物业服务合同的函》。2016年12月17日，被告天某地产公司向原告三原华庭物业公司出具《关于解除前期物业服务合同的函》，由被告支付300000元作为单方解除合同赔付原告作为守约方的违约金，并要求原告于2016年12月25日前与被告办理交接手续。2016年12月24日，被告向原告出具《关于支付”仙岭郡前期物业服务合作协议”单方解除违约金的函》，被告根据2012年2月28日双方签订”天某仙岭郡前期物业服务合同（补充合同）”第十二条的约定，单方解除与原告的物业服务合同，并于2016年12月23日支付原告单方解除合同的违约金300000元；并告知原告2016年12月23日前，所产生的业主未按时支付的物业费等债权由原告享有，被告配合原告追收，同时要求原告于2016年12月25日与被告办理移交手续。庭审中，经原告确认已收取被告单方解除违约金300000元。另，被告称与原告解除合同，原以为是原告没有进行合法程序的备案，后来得知原告是备案的，庭审中被告以双方之间互相不信任，原告提供物业服务不达标为由解除合同。
另查明，2016年1月7日，天某.仙岭郡一期（11、12、13号楼）办妥海南省建筑工程竣工收备案证（备案号【2016】-03）。
2015年9月18日，原告向被告出具《天某地产仙岭郡前期开办费结算清单》，2015年9月20日，被告确认已向原告支付前期开办物业费351647元，尚欠100000元未支付。2015月9月18日，原、被告双方对2014年12月31日费用结清，被告尚欠13346元。2015年11月16日，被告向原告支付尚欠2014年物业费13346元。（注：不含原、被告双方庭后明确2014年未结算物业费系案外人中南公司与被告之间关于物业费的约定）另，被告主张小区水电费由其支付，双方亦对水电费的进行了核对2015年1-12月水电费为554631.28元和2016年1-11月598720元。而原、被告在2015年天某仙岭郡水电结算确认表中未签字。但原告称该水电费并未扣减被告自身使用的水电费，不应全由原告承担，将物业费和水电费抵扣并没有经过原告确认和同意，仅一次的结算方式不能视为改变了合同约定，也并未产生合同法第九十九条中规定的有效抵消的情形，且我方在本案中不主张水电费，根据”不告不理”原则，恳请另案处理。
还查明，庭审中，原、被告双方明确涉案项目11#-13#电梯的由案外人海口宏富电梯服务有限公司提供电梯服务。被告与案外人海口宏富电梯服务有限公司共签订两份《电梯日常保养合同》及附加说明，其中约定2015年9月23日至2016年9月22日每月电梯维护费2100元、2016年9月23日至2017年9月22日每月电梯维护费1920元，但被告仅提供支付费用发票为24660元（即2015年9月23日至2015年10月23日电梯维护费2100元、2015年10月23日至2015年11月22日电梯维护费2100元、2015年11月23日至12月22日电梯维护费2100元、2015年12月23日至2016年3月22日电梯维护费6300元、2016年3月23日至6月22日电梯维护费6300元，另，庭后被告补交发票一张2016年9月23日至2016年12月22日电梯维护费5760元，经询问，原告对此质证虽过了举证期限，但根据客观实际，对该发票三性予以确认。
2017年1月12日，被告称涉案新的物业公司海南信达物业服务公司进场提供物业服务。原告被迫离开。原、被告双方因此发生纠纷，原告诉至法院要求判如诉请。
2017年1月18日，保亭县规划局对被告出具《关于责令限期对擅自改变项目建筑规划用途进行整改的通知》，要求被告将天某仙岭郡项目11号楼1-3层原本属于居住小区项目改成酒店用于经营的擅自改变项目建筑规划用途的不当行为进行整改。
庭审后，原、被告双方就2#-10#物业服务费等进行核对，双方明确无争议的款项1091769.75元，即2014年度物业费（与案外人中南公司合作天某的分成房源）物业费229621.62元、2015年度2#-10#物业费428494.57元（含水电费300）、2016年度2#-10#物业费179744.56元；2015年度1月-9月销售配合费250059元；2016年度12#101室水电费400元、11#304室水电费150元、11#1-2客房水电费3300元，小计3850元。原、被告双方并未就11#-13#的物业费达成一致意见，原告主张为11#-13#提供了物业服务，应当按照合同约定，由被告通知原告代为交付房屋时起（即从2015年1月1日起）计算物业费（高层物业费单价1.8元/㎡/月、空置房物业费打八折、赠送房屋物业费不打折计算）主张物业费，即2015年11#-13#未售房屋及未收房物业费312929.23元（391161.54×80%）、被告赠送11#-13#业主物业费7920.87元；2016年11#-13#未售房屋及未收房物业费元152158.51元（190198.13×80%）、被告赠送11#-13#业主物业费7193.79元。而被告则认为，通知原告代为将房屋交付给业主不能视为房屋已经竣工交付，且原告并未为11#-13#提供物业服务，并举证该电梯的维修系案外人维护。而11#房屋竣工交付时间为2016年7月1日竣工交付、12#房屋竣工交付时间为2016年1月1日、13#竣工交付时间为2015年12月22日。故，被告主张原告若收取11#-13#物业费则应按照2015年度11#-13#空置费8264.79元、2016年度11#-13#空置费用66352.60元。双方对此争议较大。
本院认为，本案的争议焦点为：一、被告单方解除《合同》及《补充合同》，有无法律和事实依据；二、原、被告能否继续履行该《合同》及《补充合同》；三、原告诉请的各项费用及违约金的计算能否得到支持。
本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：”依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，原、被告于2012年2月28日签订《合同》及《补充合同》系双方当事人真实意思自治的体现，未违背法律、行政法规的强制性规定，本院予以确定合同的效力。
一、关于被告单方解除《合同》及《补充合同》有无事实和法律依据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：”当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条：”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”、第九十六条：”当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案中，被告先以原告没有完成合法的招投标备案手续为由，单方解除与原告的物业服务合同，但原告已完成合法的招投标程序并进行备案。被告再以原告相互不信任、提供物业服务不符合约定，并破坏被告声誉为由，单方解除与原告的物业服务合同。但被告私自将涉案11号楼1-3层擅自改变建筑规划的不当行为被责令整改，不能认定为原告恣意破坏被告名誉，且被告不能举证证明是因为原告提供的物业服务不达标系根本性违约，法定解除的条件并不成就，且未给予原告合理的整改期限便单方解除合同。另，被告依据双方签订的《补充合同》第十二条关于支付违约解除金作为合同法中约定解除的情形适用于本案，单方因合同外非合理原因解除的应支付违约解除金的约定。故，被告单方解约行为符合法律规定的解除要件，于合同双方产生解约的民事法律效力，且考虑到原、被告之间的信任已破裂，已有新的物业公司进场提供物业服务，双方签订的合同再无继续履行之必要，双方签订的《合同》及《补充合同》自2016年12月23日起解除。
二、关于原、被告能否继续履行该《合同》及《补充合同》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，本案中，虽然被告单方解除合同存在过错，但被告依据双方签订《补充合同》第十二条中关于违约解除应赔付守约方违约解除金的约定，支付原告300000元违约金，且新的物业公司已经进场为涉案项目提供物业服务。原告要求继续履行合同，已不符合现实可能。故，本院不予支持原告诉请继续履行《合同》及《补充合同》。
三、关于原告诉请的各项费用及违约金的计算能否得到支持。
1.原告诉请前期开办费用。依据原、被告签订的《合同》第三十五条的约定，由被告向原告正式进驻接管前3个月支付前期开办费351647元，被告依约支付251647元，尚欠100000元未支付。被告应当按照合同的约定，履行支付款项的义务。而被告辩称原告未开具购买物业办公设备发票，且合同已经解除，原告应将被告尚未支付的前期开办费用留给新的物业公司的理由，本院不予采信。
2.原告诉请物业服务费。首先，解决原、被告双方集中争议的问题，即11#-13#是否由原告提供物业服务，竣工验收备案是否作为房屋验收的唯一依据。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第二款第（三）项：”建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”的规定，本案中，被告举证11#-13#的电梯由其进行维护，并提交发票证实电梯维护费已支付24660元，因此否认原告为11#-13#提供物业服务。本院认为，物业公司提供物业服务不仅包括电梯维护，还包括日常电梯的打扫维护等以及保障小区安全等服务，而被告提交的第二组证据如《管家中心数据统计表》中可以表明原告为11#-13#提供了物业服务。故，被告主张未将11#-13#的物业交由原告进行管理辩解，本院不予采信。而庭审后，被告对原告作出认可原告提供物业服务，但起算日期应按竣工交付日期为依据。本院认为，虽然工程完成竣工验收备案的日期比被告委托原告交付房屋给业主的日期晚，但从性质上不影响作为被告已实际交付房屋的认定，应将实际交房作为的物业费的收取依据，并结合原、被告签订《合同》第六、七条和《补充合同》第六条的规定收取物业费（高层物业费单价1.8元/㎡、空置房物业费打八折、赠送房屋物业费不打折计算）。以原告提交最后一组证据涉案项目《2-13号楼入伙通知书、说明等》中第11栋第58页，认定原告提供物业服务的时间的时间为2015年6月20日，而原告主张11栋从2015年1月1日开始计算物业费，根据原告所举证据，本院酌定从2015年7月1日开始计算物业费。以原告提交最后一组证据涉案项目《2-13号楼入伙通知书、说明等》中第12栋第58页，认定原告提供物业服务时间为2014年12月28日，而原告主张12-13栋楼从2015年1月1日开始计算物业费，本院予以采信。本院认定，2015年7月1日至12月：11#未售房屋及未收房物业费为61699.33元（77124.16元×80%），12#和13#未售房屋及未收房物业费189885.30元（237356.63元×80%），被告赠送11#-13#物业费7920.87元；2016年1月至12月11#-13#未售房屋及未收房物业费152158.51元（190198.13×80%）、被告赠送11#-13#业主物业费7193.79元，即11#-13#物业费合计418857.80元。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条：”买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。”的规定，被告提交发票证实11#-13#电梯维护费已支付24660元，应在原告主张11#-13#物业费中扣减，于法有据，本院予以支持。本院确认，11#-13#被告应支付原告物业费394197.80元（物业费418857.80元-电梯维护费24660元）,其中根据被告提交的现有发票面值来看，本院酌定，2015年电梯维护费8400元、2016年电梯维护费16260元；其次，庭审后，经原、被告双方对2#-10#物业服务费等进行核对，双方明确无争议的款项1091769.75元，即2014年度物业费（与案外人中南公司合作天某的分成房源）物业费229621.62元、2015年度2#-10#物业费428194.57元（不含该年度水电费300元）、2016年度2#-10#物业费179744.56元，即2014年物业费229621.62元＋2015年物业费428194.57元＋2016年物业费179744.56元＝837560.75元。最后，本院认定，被告应支付原告涉案项目2#-13#物业费用为1231758.55元。而原告诉请的物业费，超出部分，本院不予支持。
3.原告诉请销售配合费。庭审后，原、被告双方进行了核对，被告尚欠原告销售配合费250059元。依据双方签订《补充合同》第一条关于销售配合费的约定，原告诉请该销售配合费，于法有据，本院予以支持销售配合费为250059元。
4.原告诉请水电费。根据原、被告双方核对，确认无误的水电费为4150元（2015年水电费为300元、2016年水电费为3850元），与原告诉请的水电费数额一致，于法有据，本院予以支持。
关于违约金的支付问题。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条：”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。”以及《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条：”买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”、第二十六条：”买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”的规定，具体到本案，结合原、被告提交证据、全案的庭审过程和客观实际情况来看，原、被告签订的《合同》第三十一条约定以每日千分之五计算违约责任，被告认为违约金的支付没有依据且过高要求调整，本院认为，逾期付款违约金的计算，需要以逾期付款损失作为衡量依据，通常表现为价款接收方的利息损失。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定来看，原告要求的逾期付款违约金按日千分之五的违约金明显过高，且未提供其实际损失为依据，应予调整。具体到本案，原告主张前期开办费100000元，利息起算从2014年1月1日起计算，依约有据，本院予以采信。被告应支付原告涉案项目2#-13#物业费用合计为1231758.55元，物业费的违约金采取分段计算方式予以计算（但不区分空置房屋费用和开发商赠送物业费用）。根据《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第一款之规定来看，原、被告于2015年9月20日确认作出的截止2014年12月31日费用结算单，系付款期限的变更并不导致计算方法等发生变更、消灭，不影响原、被告关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当相应发生变化。2014年2#-10#物业费为229621.62元，其违约金从2015年9月21日起计算。而被告辩称此可以作为原、被告双方形成了新的结算付款方式，应认定为将物业费用作抵扣水电费的事实行为的理由，本院不予采信。2015年2#-13#物业费为679300.07元（2#-10#物业费为428194.57元＋11#-13#物业费为259505.50元-2015年被告支付电梯维护费8400元），其违约金从2016年1月1日起计算；2016年2#-13#物业费322836.86元（2#-10#物业费为179744.56元＋11#-13#物业费为159352.30元-2016年被告支付电梯维护费16260元），其违约金从2017年1月1日起计算。考虑到实际情况，原告所主张2014年度至2016年度的违约金再按空置房和赠送物业费分段计算的标准，不利于兼顾公平，本院不予采信。经原、被告确认2015年1月-9月的销售配合费250059元，依据双方签订的《合同》第三十一条和《补充合同》第一条的约定，原告主张违约金的计算应从2015年10月1日，本院予以采信。原告主张2015年水电费300元和2016年水电费3850元的违约金，系原告为被告之代缴行为，该违约金并未列入合同约定，本院不予认可水电费的违约金。以上违约金计算方式以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，并参照逾期罚息利率计算即中国人民银行同期同类基准利率上浮50%计算。
另，根据《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第三款之规定来看，原、被告于2015年9月20日确认作出的截止2014年12月31日费用结算单视为履行期限、履行方式等履行形式的变更不构成债的更改，原、被告确定结算单的履行的方式并未变更原、被告签订《合同》的价款等要素内容，未导致《合同》实质性改变，合同的统一性未丧失。且该结算单仅发生一次，并未形成原、被告交易之习惯，亦未得到原告明确作出确认同意将物业费抵扣水电费之行为。庭审中，原告明确对被告将水电费抵扣物业费的答辩表示不予接受，认为一者双方没有对具体水电费使用者的划分作出区别，而是笼统的确认水电费的总额，二者根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，水电费和物业费并不属于标的物同种类可以互抵，未通知原告将物业费和水电费抵销，更没有得到原告的确认抵销之明确变更合同交易方式的行为，且根据”不告不理”原则，不应将被告所主张的水电费在本案中解决。故，本院采纳原告主张，而不予采信被告将物业费抵扣水电费在本案中一并处理的辩解，被告可以另行提起诉讼。
综上所述，原告诉请被告单方解除《合同》及《补充合同》之行为系无效，于法无据，本院不予支持。但根据客观实际情况，原、被告不能继续履行《合同》及《补充合同》。本院予以支持被告应支付原告前期开办费用100000元（违约金从2014年1月1日起计算）、物业费用1231758.55元（2014年物业费229621.62元，其违约金从2015年9月21日起计算；2015年物业费679300.07元，其违约金从2016年1月1日起计算；2016年物业费322836.86元，其违约金从2017年1月1日起计算。）、销售配合费250059元（违约金从2015年10月1日起计算）、水电费4150元，以上费用违约金计算方式以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，并参照逾期罚息利率计算即中国人民银行同期同类基准利率上浮50%计算。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十六条、第三十一条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"章慧杰、潘海军民间借贷纠纷执行实施类执行裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2018-05-21\\\\\",\\\\\