四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川11民终225号
上诉人（原审被告）：刘淑惠，女，1975年2月20日出生，汉族，农民，住四川省夹江县。
委托诉讼代理人：余美强，四川乐嘉（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈有洪，男，1972年12月14日出生，汉族，农民，住四川省夹江县。
委托诉讼代理人：周亚琼，夹江县漹城法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：张晓兵（曾用名：张小兵），男，1974年11月7日出生，汉族，农民，住四川省夹江县。
委托诉讼代理人：周亚琼，夹江县漹城法律服务所法律工作者。
上诉人刘淑惠因与被上诉人陈有洪、张晓兵房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省夹江县人民法院（2017）川1126民初1522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月13日公开开庭进行了审理。上诉人刘淑惠的委托诉讼代理人余美强、被上诉人陈有洪、张晓兵的委托诉讼代理人周亚琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘淑惠上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项，改判驳回陈有洪、张晓兵要求刘淑惠支付门市使用费的请求；2、一、二审诉讼费用由陈有洪、张晓兵承担。事实和理由：1.陈有洪、张晓兵并非案涉房屋的所有权人，无权向刘淑惠主张房屋占用期间的租金。2.一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，在约定的办证期限届满后，刘淑惠多次催促陈有洪、张晓兵尽快办理过户手续，但陈有洪、张晓兵多次保证再等一两个月就可以办好，要刘淑惠等，但直到刘淑惠向人民法院起诉要求解除合同时，陈有洪、张晓兵仍然不同意解除，称房屋产权证在办理过程中，一审法院判决解除合同后又提起上诉，以期达到不解除合同的目的，因此陈有洪、张晓兵才是过错方，刘淑惠无过错，因陈有洪、张晓兵的过错导致合同解除，产生的法律后果应由陈有洪、张晓兵承担。其次，一审认为刘淑惠占有门市期间获得了商业价值，同时解除合同后又获得了资金占用利息，获得了双重利益，所获得的占有门市期间的商业价值属不当得利，应当返还的判决理由没有法律依据。案涉门市交付后因为办理产权登记，无法用于正常的商业经营，一直闲置，直到2015年1月份，刘淑惠才将其出租，租金仅为每年1万元，2016年至今因门市无产权而无法办理经营执照，承租人已拒付租金，并提出解除租赁合同，赔偿其损失，截止至上诉时，所收租金只有2万元。一审法院在无任何证据的情况下，判决刘淑惠以每月2,500元的租金标准支付陈有洪、张晓兵至退房止，显失公平。
陈有洪、张晓兵辩称，陈有洪、张晓兵是案涉门市的实际所有权人，是本案的适格主体，有权向刘淑惠主张门市使用费。陈有洪、张晓兵在刘淑惠向一审法院起诉要求解除合同时提出上诉是因一审法院未支持陈有洪、张晓兵要求抵销房屋使用费的请求，是正当的诉讼，并非拖延时间。案涉门市是拆迁安置房，办证需要一定的程序，刘淑惠是知晓的。刘淑惠是否将案涉门市交付了法院，陈有洪、张晓兵不清楚。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
陈有洪、张晓兵向一审法院提出诉讼请求：1.刘淑惠支付陈有洪、张晓兵门市使用费，按门市价值561,000元为基数，按年利息6%的银行贷款利息计算，从2011年2月16日计算至将门市退还给陈有洪、张晓兵之日止，（从2011年2月16日计算至起诉时约为218,790元）；2.刘淑惠将陈有洪、张晓兵的门市恢复原状；3.由刘淑惠承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：陈有洪、张晓兵与刘淑惠约定，由刘淑惠向陈有洪、张晓兵购买位于夹江县文体小区工农村四组的商业门市二间。2011年2月16日，陈有洪作为甲方与刘淑惠作为乙方签订了《买卖房合同》，约定：“甲乙双方自愿买卖座落在夹江县文体小区工农村四组的私有商品门市，现约定合同如下：一、乙方购买甲方该楼房的底楼门市2间，面积双方约定以120㎡计算。购买总价为36万元（大写：叁拾陆万元整）。二、签定本合同同时乙方交购房定金34万元（大写：叁拾肆万元整），待甲方将“双证”办理完毕，再交清余款2万元（大写：贰万元整）。……五、甲方负责办理好乙方房主合法有效的“房产证”和“国有土地证”，其一切费用由乙方负责支付。如甲方在2013年12月30日前未办理好原户主“两证”手续，则视为甲方违约，甲方则退回乙方全部购房款并赔偿违约金2万元（大写：贰万元整），乙方将该门市退还甲方。……七、乙方装修其房时不得损坏和改变承重结构和共用墙、通道等公用设施，否则负责赔偿。楼梯由甲乙双方永久性共同使用。……”，合同并对其他事项进行了约定。陈有洪、刘淑惠在合同上签字并捺印。合同签订后，刘淑惠先后向陈有洪、张晓兵支付实际购房款541,000元。陈有洪、张晓兵于2011年2月16日将上述二间商业门市钥匙交付给刘淑惠，由刘淑惠使用该门市。因陈有洪、张晓兵一直未取得上述二间商业门市的房屋权属证明，陈有洪、张晓兵与刘淑惠双方就房屋产权过户发生纠纷，刘淑惠于2016年10月9日另案作为原告，并以陈有洪、张晓兵为被告向该院提起诉讼，请求：“1.判决解除原、被告之间的《买卖房合同》，原告向二被告退还所购的二间门市；2.判决二被告退还原告支付的购房款541,000元（伍拾肆万壹仟元整），并赔偿原告从2011年4月9日起按同期银行贷款利息（6‰）计算至购房款全部退还为止资金利息损失（截止起诉之日约为214,236元）；3.判决二被告赔偿原告房屋装修损失8万元（捌万元）和水、电开户、安装费用3,300元；4.本案诉讼费用由二被告承担。”该院经审理后，于2017年5月19日作出（2016）川1126民初823号民事判决：“一、解除原告刘淑惠与陈有洪于2011年2月16日签订的《买卖房合同》；二、原告刘淑惠于本判决生效后二十日内向被告陈有洪、张晓兵返还位于夹江县文体小区工农村四组商业门市二间，具体门牌号为：夹江县漹城镇工农路108号、110号；三、被告陈有洪、张晓兵于本判决生效后二十日内向原告刘淑惠返还购房款541,000元，并以购房款541,000元为基数按年利率4.9%赔偿原告刘淑惠从2013年12月31日起至购房款541,000元还清之日止的资金占用利息损失；四、驳回原告刘淑惠的其他诉讼请求。”宣判后，陈有洪、张晓兵不服，向本院提起上诉。2017年10月30日，陈有洪、张晓兵提出撤回上诉的申请，本院于同日作出（2017）川11民终1185号民事裁定书。
另查明，1.本案涉案二间门市的具体位置为四川省夹江县漹城镇工农路108号、110号，该门市系案外人叶云志出让给陈有洪、张晓兵的，属于夹江县工农村村民拆迁自建房。刘淑惠与陈有洪签订《买卖房合同》时知道陈有洪、张晓兵并未取得夹江县文体小区工农村四组二间商业门市的所有权属证明。张晓兵认可陈有洪与刘淑惠签订的《买卖房合同》对自己有拘束力；2.刘淑惠已于2015年1月将本案诉争门市出租并收取门市租金。
一审法院认为，本案所涉二间门市系案外人叶云志出让给陈有洪、张晓兵后，再由陈有洪、张晓兵出让给刘淑惠的，该门市属于夹江县工农村村民拆迁自建房。因陈有洪、张晓兵一直未取得上述二间商业门市的房屋权属证明，导致陈有洪、张晓兵与刘淑惠双方均无法继续履行已经签订的《买卖房合同》,该合同已经由生效判决予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，合同解除导致合同关系归于消灭，其法律后果表现为返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。本案中，根据陈有洪、张晓兵与刘淑惠双方签订的《买卖房合同》约定，陈有洪、张晓兵应在2013年12月30日前办理好原户主“房产证”和“国有土地使用证”手续，但直至2016年10月9日，陈有洪、张晓兵仍不能履行上述合同义务，其行为当然认定为违约，是导致合同最终解除的主要原因。刘淑惠对于本案所涉门市的性质在交易前其已经知悉，且在与陈有洪签订《买卖房合同》时也知道刘淑惠陈有洪、张晓兵并未取得夹江县文体小区工农村四组二间商业门市的所有权属证明，其应当对该交易以及履行后果尽到足够的注意义务，亦可避免损失的发生和扩大，故刘淑惠对导致合同最终解除也负有一定责任。综合本案陈有洪、张晓兵与刘淑惠双方的过错程度，对刘淑惠占有使用本案所涉二间门市：1.2011年2月16日至2013年12月30日期间。该期间刘淑惠占有、使用涉案门市，依据的是陈有洪、张晓兵与刘淑惠双方签订的《买卖房协议》约定，也是基于对合同履行的信赖，故根据公平和合理原则，刘淑惠无需向陈有洪、张晓兵支付上述期间的房屋使用费；2.2013年12月30日至今期间。刘淑惠在2013年12月30日已知晓原告不能按照双方签订的《买卖房协议》所约定的期限履行“房产证”和“国有土地使用证”手续的办理义务时，双方所约定的合同解除条件就已成就，刘淑惠应当在合理期限内就解除合同还是继续履行合同作出选择，以避免双方的合同关系处于一种不稳定状态，但刘淑惠并未及时作出要求与陈有洪、张晓兵解除合同的意思表示，而是继续占有本案所涉二间门市，并且还于2015年1月将二间门市出租并收取门市租金，直到2016年10月9日才以诉讼的形式向陈有洪、张晓兵提出解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，享有合同解除权的一方应在合理期限内及时行使解除权，以避免损失的扩大，否则应对扩大部分损失承担责任。考虑到本案的实际情况，酌情确定刘淑惠考虑是否行使解除权的合理期限为三个月，故刘淑惠至迟应当在2014年4月30日前向陈有洪、张晓兵行使合同解除权，但刘淑惠一直怠于行使合同解除权，故其应当从2014年5月1日起向陈有洪、张晓兵支付房屋使用费直至其将门市退还给陈有洪、张晓兵。关于房屋使用费的标准，考虑到本案实际情况，基于公平责任原则，参照同时期涉案门市房屋周边位置的类似户型、相近面积、类似地段的房屋租赁价格，酌定为每月2,500元为宜（含两个门市）。陈有洪、张晓兵主张刘淑惠将涉案门市恢复原状，刘淑惠表示同意，并同意在实际退还门市时恢复原状，该院予以确认。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十九条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、刘淑惠于本判决生效后二十日内向陈有洪、张晓兵支付从2014年5月1日起至将位于四川省夹江县漹城镇工农路108号、110号门市实际退还给陈有洪、张晓兵之日止的房屋使用费[使用费标准按照2,500元/月计算（含两间门市）]；二、刘淑惠在将位于四川省夹江县漹城镇工农路108号、110号门市实际返还给陈有洪、张晓兵时将门市恢复原状；三、驳回张晓兵、陈有洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,582元，减半收取计2,291元，由陈有洪、张晓兵负担1,145元，由刘淑惠负担1,146元。
本院二审期间，刘淑惠提交了以下证据材料：1.《租房协议》复印件一份，拟证明刘淑惠将案涉门市出租时实际收取的租金为每年10,000元；2.四川省夹江县人民法院（2018）川1126民初126号民事调解书一份，拟证明案涉门市的承租人已经搬出案涉门市，案涉门市已经腾退交付给了法院，2017年的租金也未收取。
陈有洪、张晓兵质证认为，对证据1的真实性无法确定；对证据2的真实性无异议，但不能达到其证明目的。
本院认证：刘淑惠提交的证据1未提交原件，协议相对人也未出庭作证，其真实性无法核实，本院不予采信；证据2中约定了承租案涉门市的承租人门市腾退时间，但是否已腾退未予证实，且2017年的租金请求系刘淑惠自愿放弃，不能达到刘淑惠的证明目的，本院不予采信。
陈有洪、张晓兵二审中未提交新证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：刘淑惠应否支付陈有洪、张晓兵案涉门市使用费？如应支付，使用费如何确定？
根据已发生法律效力的（2016）川1126民初823号民事判决，刘淑惠与陈有洪于2011年2月16日签订的《买卖房合同》解除后，刘淑惠应向陈有洪、张晓兵返还案涉门市，陈有洪、张晓兵有权向刘淑惠主张房屋使用费。因《买卖房合同》系因陈有洪、张晓兵责任被解除，刘淑惠需支付陈有洪、张晓兵的房屋使用费的标准应以房屋总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以刘淑惠实际使用的年限得出的价款作为刘淑惠所获得的利益返还陈有洪、张晓兵。根据（2016）川1126民初823号民事判决查明的事实，案涉门市的总价款为541,000元，参照《建筑结构可靠度设计统一标准》(ＧＢ５００６８－２００１),案涉门市的设计使用年限为50年,案涉门市的房屋使用费标准为每年10,820元(541,000元÷50年)，即每月902元。一审法院参照房屋租赁价格确认房屋使用费没有事实依据，且混淆了房屋买卖合同和房屋租赁合同的性质，本院予以纠正。一审法院根据本案的实际情况，酌情确认支付房屋使用费的期间从2014年5月1日至门市退还之日，陈有洪、张晓兵并未提出异议，且不损害刘淑惠的利益，本院予以确认。
综上，刘淑惠的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持四川省夹江县人民法院（2017）川1126民初1522号民事判决第二项，即“刘淑惠在将位于四川省夹江县漹城镇工农路108号、110号门市实际返还给陈有洪、张晓兵时将门市恢复原状”；
二、撤销四川省夹江县人民法院（2017）川1126民初1522号民事判决第一、三项；
三、刘淑惠于本判决生效之日起二十日内按两间门市每月共计902元的标准向陈有洪、张晓兵支付房屋使用费，支付期间为2014年5月1日起至将位于四川省夹江县漹城镇工农路108号、110号门市实际退还给陈有洪、张晓兵之日止；
四、驳回张晓兵、陈有洪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2,291元，由陈有洪、张晓兵负担1,791元，由刘淑惠负担500元；二审案件受理费2,500元，由陈有洪、张晓兵负担1,600元，由刘淑惠负担900元。
本判决为终审判决。
审判长 王建强
审判员 吴维维
审判员 黎 琳
二〇一八年四月十三日
书记员 沈晓琴
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》：
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。