江苏省南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0116民初6311号
原告：南京沿江经济技术开发有限公司，住所地南京市六合区中山科技园科创大道9号A1栋（化工园）。
法定代表人：金世凡，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴宝国，江苏雨花石律师事务所律师。
被告：南京南大表面和界面化学工程技术研究中心有限责任公司，住所地南京市化学工业园区山许路9号。
法定代表人：谢力，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李佳政，南京知识（江北新区）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高鹏友，南京知识律师事务所实习律师。
第三人：南京柯菲平制药有限公司，住所地南京市六合区中山科技园前程大道15号。
法定代表人：朱海峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈苏娜，女，法务经理。
委托诉讼代理人：余文兵，男，生产副总监。
原告南京沿江经济技术开发有限公司（以下简称沿江经济开发公司）诉被告南京南大表面和界面化学工程技术研究中心有限责任公司（以下简称南大表界面研究公司）、第三人南京柯菲平制药有限公司（以下简称柯菲平制药公司）买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。期间，应原告沿江经济开发公司申请，本院裁定保全了被告南大表界面研究公司持有的其他公司股权。原告沿江经济开发公司的诉讼代理人吴宝国、被告南大表界面研究公司的诉讼代理人李佳政和高鹏友、第三人柯菲平制药公司的诉讼代理人陈苏娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
沿江经济开发公司向本院提出如下诉讼请求：⑴解除原被告于2011年9月23日签订的土地、房产及设备购置意向书；⑵责令被告返还3500万元（后变更为1387万元），并偿付利息（均按年利率6%计算，其中①200万元自2011年9月26日起算，1000万元自2011年12月31日起算，187万元自2012年7月6日起算，计息至实际付款之日止；②80万元自2012年7月6日起算，100万元自2013年4月12日起算，300万元自2013年6月5日起算，300万元自2013年7月10日起算，计息至2017年9月5日；③1333万元自2012年7月6日起算至2018年4月7日）；⑶被告偿付律师费62.02万元、诉讼保全担保费10万元；⑷由被告承担诉讼费、保全费。事实与理由：原、被告于2011年9月23日签订土地、房产及设备购置意向书，将被告的约100亩土地、厂房及装置设备等所有有形资产作价6700万元，约定由原告出资购置，为此原告先后支付了3500万元，但被告于2015年将30亩土地转让给第三人，将其他土地以出资方式交给其他公司，前述行为违反了双方的书面约定，导致原告无法实现合同目的，故起诉之。此前，被告已归还780万元。原告为本次诉讼，支付诉讼担保保函费10万元。
南大表界面研究公司辩称，⑴在基于原告原因无法有效推进意向书的情况下，原告提出将土地分割成三块转让给第三人的解决方案，且经南京化学工业园区管委会组织协调，各方达成一致意见通过了该方案。该方案已构成双方新的合意，因此案涉意向书已实际变更；⑵被告在签订意向书后积极配合原告，包括召开公司董事会、出借土地使用证、交付厂房仓库等，相反原告却没有完成约定的相关工作，未按期向被告支付款项，导致双方约定未能完成；⑶律师费不属于合理开支，缺乏法律依据，不应支持；⑷意向书签订后，原告一直占有使用被告的土地、设备和厂房，并对设备和厂房进行了改造、拆除，给被告造成巨大损失，价值728.3048万元，该款项应从原告已支付的款项中抵扣。
柯菲平制药公司辩称，案涉土地作为被告与我公司的共同出资设立了南京柯菲平信欧制药有限公司，相关土地权益与我公司有关。我公司参与本案诉讼，可证明有关转让过程。2015年8月前，我公司与原告进行（土地）交易，2015年8月后与被告进行交易。期间，我公司向原告支付了土地出让款1000万元，后原告退还200万元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于厂房等建筑物交付时间及范围。被告提供了第三人签章的落款于2012年1月10日的安全责任承诺书，其上表明第三人“于2012年1月10日进入厂区从事拆除作业”，但被告承认拆除作业是由其自己进行。这一时间，与案涉意向书约定和付款节点推定的时间基本吻合。第三人自认于2012年3月入驻厂区，其占有使用的建筑物除干燥车间及第三层办公楼外，不包括仓库。被告未能就“第三人使用仓库”之事实主张提供相应证据证明；2、关于案涉意向书有无完成批准手续。原告自述没有批准文件，但认可意向书的效力，被告则认为该意向书已经有关机关批准，但不能提供相关批准文件；3、关于律师费和保函费。原告仅提供委托代理合同，其上约定的律师费为620200元，但只能提供了50000元的律师服务费发票；原告为进行本案的诉讼保全，花费担保服务费100000元。
本院经审理确认如下事实：
南京中山科技园管委会为了推进园区医药产业发展和解决用地紧张现况，预备从空置土地存量较大的企业中收购土地用于招商，并以沿江经济开发公司名义从事有关收购工作。
2011年9月23日，沿江经济开发公司（乙方）与南大表界面研究公司（甲方）签订一份土地、房产及设备购置意向书（统称案涉意向书），双方约定由沿江经济开发公司出价6700万元购置南大表界面研究公司的土地100亩、厂房等建筑（面积约7000平方米）和全套生产装置，于意向书签订后先支付200万元，并于付款后一周内将拟出让的厂房、仓库交付给乙方，正式协议签订时支付1000万元，甲方将土地使用证交于乙方，在付款后三个月内完成土地使用权变更手续，乙方在土地使用权变更后一个月内办理贷款3000万元，余款2500万元一年后付清。案涉意向书还提及：①鉴于甲方拟出让的厂房等尚不具备完整的权属证明，故甲方保证在双方签订正式转让协议时，按评估审计单位确定的有形资产移交乙方，并确保转让的资产不灭失、不外移（第三条之1）；②因乙方急于使用部分厂房仓库，故甲方应在本意向书生效后20日内召开股东会，形成股东会决议，明确整体转让事项（第三条之3后段）；③甲方出具股东会决议，具备正式转让条件时，双方签订正式转让协议（第三条之4）；④正式购置协议签署，需由乙方报南京沿江工业开发区批准，按国有资产操作流程办理（第四条）；⑤如甲方拟出售的资产未获得股东会同意，甲方有义务将（意向书所指的）资产整体租给乙方使用，……租期应与甲方土地使用期限相一致，乙方预付的200万元作为首付租金（第九条）；⑥本协议……，双方盖章后并报南京沿江工业开发区批准后生效，批准文件返还给甲方留存（第十一条）。
嗣后，南大表界面研究公司于2011年11月27日召开董事会，会议同意转让土地及地上附着物，委托殷某某、徐某某二人处理此事，由此形成会议纪要、董事会决议和委托书等材料。沿江经济开发公司则于2011年9月26日和12月30日向南大表界面研究公司分别支付200万元和1000万元。同年12月28日，南京中山科技园管委会与柯菲平制药公司签订一份土地转让意向书，拟将案涉土地中的28亩土地使用权转让给后者，为此，柯菲平制药公司预付了1000万元，沿江经济开发公司随即背书给南大表界面研究公司（即前述12月30日的付款），并承诺协调将案涉场地内的一栋干燥车间厂房先行交由柯菲平制药公司进行改造施工。2012年7月6日、2013年4月12日、6月5日和7月10日，沿江经济开发公司委托南京中山科技园生物医药科技有限公司向南大表界面研究公司分别支付1600万元、100万元、300万元和300万元，加上前面两笔付款，其共计支付3500万元。
2012年1月10日，南大表界面研究公司开始按要求拆除干燥车间里的设备设施，同年3月，柯菲平制药公司进驻案涉场地，占有使用了南大表界面研究公司的一栋干燥车间（945.5平方米）和第三层办公楼（500平方米左右），并在干燥车间里开展了为期近一年的设备安装工作。同年5月1日后，前述两家公司签订了租赁协议、国有土地使用权出租合同等文件，利用合同形式固定了前述占有使用事实，双方约定每年租金5万元，但柯菲平制药公司从未支付过租金。
期间，当事各方一直在运作土地使用权转让事项。2012年7月6日，南京中山科技园管委会工作人员张某甲从南大表界面研究公司取走土地使用权证原件，并书面承诺“加快落实购置款支付工作”。2013年3月、4月间，南大表界面研究公司曾催要过土地购置款。后因税负过高问题，2015年上半年，当事各方拟定将案涉土地分成三块，采用土地入股再退股方式转移土地使用权，南大表界面研究公司收到退股转让款后再背书退还给沿江经济开发公司。据此，南大表界面研究公司与柯菲平制药公司于2015年8月19日前后签订合作意向书、合资设立医药化工原料及原料药企业之投资协议书、土地使用权转让框架协议等一系列合同文本，并将这一系列合同的原件保存在南京中山科技园管委会。2015年11月27日，南大表界面研究公司和柯菲平制药公司的合资企业即南京柯菲平信欧制药有限公司成立，南大表界面研究公司认缴出资额为1400万元。
案涉土地使用权，总面积65786.4平方米，系南大表界面研究公司于2006年12月28日以出让方式购买取得，且于次年3月26日取得宁六国用（2007）第01187P号土地使用权证，地号12101093018，土地用途为工业用地。2016年2月29日，经南京化学工业园区管理委员会批准，同意该公司分割转让案涉土地给南京柯菲平信欧制药有限公司，转受让双方于同年6月23日签订一份国有土地使用权转让合同，涉及土地面积22030.53平方米（地籍号32XXXXXX69），该宗土地现已登记在南京柯菲平信欧制药有限公司名下。
2016年9月14日，经南京化学工业园区管理委员会批准，同意南大表界面研究公司分割转让案涉土地给案外人南京雪龙医药科技有限公司，转受让双方于同月26日签订一份国有土地使用权转让合同，涉及土地面积16087.36平方米（地籍号320XXXXXX70）。南京雪龙医药科技有限公司受让土地，与南京中山科技园管委会或沿江经济开发公司无关联。转受让双方仍旧采用土地入股再退股方式转移土地使用权，南大表界面研究公司退股后可获得股权转让款1008万元。2017年1月14日，经南京化学工业园区管理委员会批准，同意南大表界面研究公司将剩余土地及其附属建筑物等不动产权益增资入股给案外人江苏合义化工新材料有限公司，前述剩余土地面积为27669.92平方米（地籍号320XXXXXXXX8），涉及建筑面积6346.12平方米。2017年3月6日，该宗土地登记在江苏合义化工新材料有限公司名下。2017年7月后，柯菲平制药公司与江苏合义化工新材料有限公司重置租赁合同，柯菲平制药公司每年需支付租金约60余万元。
2017年9月5日和6日，南大表界面研究公司分三次向沿江经济开发公司退款共计780万元。本案诉讼中，沿江经济开发公司、南大表界面研究公司和柯菲平制药公司三方达成协议，确认南大表界面研究公司从柯菲平制药公司应得的股权转让款1333万元作为退款并已于2018年4月8日给付完毕，至此，南大表界面研究公司收到沿江经济开发公司的付款剩余金额计1387万元。若南大表界面研究公司能顺利将南京雪龙医药科技有限公司的股权转让款1008万元给付沿江经济开发公司，双方实际争议的金额为379万元以及本案整个交易过程中是否应计付占用资金利息和支付建筑物使用费用。
另查明，南大表界面研究公司的股东为谢力和南大科技园股份有限公司，根据该公司章程规定，公司设董事会，董事会成员有3人，其职权是：召集股东会、审定公司经营计划和投资方案、制订公司年度财务预算和决算方案、制订公司利润分配和亏损弥补方案、制订公司增加或减少注册资本等。
本院认为，意向书的名称已表明其不同于一般合同，其内容中的“签订正式转让协议”、签约前置条件“股东会决议”以及股东会不同意后转变为租赁关系，都表明双方合同内容的不确定性，双方基于本案交易的特殊性还设定了“经南京沿江工业开发区批准”的合同生效条件。同时，案涉意向书又不同于无法律约束力的磋商性文件，双方的签章行为和约定批准生效的意思表示，均明显有约束对方的意图。如果双方是想预约将来签订正式合同并交付预约定金200万元，尚可理顺逻辑，但原告为了“实现合同目的”却又陆续支付3300万元。这些付款行为，找不到对应的有效合同依据，但因是当事人自愿作为且与对方无不利，故也可视为正式履约行为，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，“一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，但此合同非彼合同（意向书）。通常而言，在转让土地使用权交易中，转让人有义务将其持有的土地使用权过户给受让人，而不是仅仅依靠受让人。“税负过高”可能是阻碍本案交易的原因之一，但这一问题对双方（一个是转让人，一个是受让后的再转让人）都有影响，所以双方后来的履约行为偏离了原意向书约定，是个共谋的结果，不存在哪一方违约问题。原告对被告将案涉土地分割转让给第三人是知情的，其对此后的土地流向虽不知情，但也是可预见的。原告支付3500万元，不是向被告出借资金，而是为了购买被告持有的土地使用权，所以双方间仍就形成了买卖合同关系，现在该合同目的客观上无法实现，已无继续履行合同的必要，故原告要求解除合同和被告退款是必然趋向，本院予以支持。被告认为双方于2015年上半年达成新的变更合意，即利用退股转让款背书退款，其前提也是双方解除（终止）了原买卖合同，因被告提出的“背书退款合意”无具体的付款期限，不具有可操作性和具体期待性，故本院不认为双方就此达成了（清算）合意，现原告要求被告退款，本院予以支持。被告长期占用原告的资金，应当支付利息，但鉴于双方的合作意图，故被告的已退款应优先抵销计息时间在前的资金。原告要求被告支付律师费和保函费，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条规定，判决如下：
一、解除南京沿江经济技术开发有限公司与南京南大表面和界面化学工程技术研究中心有限责任公司之间关于转让土地使用权的买卖合同（含《土地、房产及设备购置意向书》中的买卖条款）。
二、南京南大表面和界面化学工程技术研究中心有限责任公司于本判决生效后五日内向南京沿江经济技术开发有限公司偿付13870000元，并按下列方式支付利息：
（1）分别以2000000元、5800000元为基数，自2011年9月26日和同年12月31日起至2017年9月5日止，按年利率6%计付利息。
（2）分别以4200000元、9130000元为基数，自2012年12月31日和同年7月6日起至2018年4月7日止，按年利率6%计付利息。
（3）分别以6870000元、1000000元、3000000元和3000000元为基数，自2012年7月6日、2013年4月12日、2013年6月5日和同年7月10日起至实际付清之日止，按年利率6%计付利息。
三、驳回南京沿江经济技术开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费379900元、保全费5000元，合计384900元，由南京沿江经济技术开发有限公司和南京南大表面和界面化学工程技术研究中心有限责任公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；帐号：43×××18）预交上诉案件受理费。
审 判 长 金 鑫
人民陪审员 李贵娟
人民陪审员 郭玉琴
二〇一八年四月十日
书 记 员 吕 倩