江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏0581民初1123号
原告鑫立达机器（常熟）有限公司，住所地常熟市古里镇淼泉工业园区。
法定代表人：王建章，总经理。
委托诉讼代理人：吴永洪，江苏圣益律师事务所律师。
被告：江苏太林纺织品有限公司，住常熟市富春江东路188号4幢。
法定代表人：龚雪芳，总经理。
委托诉讼代理人：龚蕾蕾，江苏少平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓克，江苏少平律师事务所律师。
原告鑫立达机器（常熟）有限公司（以下简称鑫立达公司）诉被告江苏太林纺织品有限公司（以下简称太林公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。鑫立达公司的委托诉讼代理人吴永洪、被告太林公司的委托诉讼代理人龚蕾蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫立达公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告于2017年12月8日解除与被告之租赁合同关系合法有效；2、判令被告立即将出租房屋恢复原状交还给原告；3、判令被告立即向原告支付2017年8月1日至2017年12月31日期间房屋租金合计人民币37754.15元，并自2018年1月1日起按年租金90610元支付房屋逾期占用使用费至实际交还承租房屋日止；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年7月31日，原、被告签订《房屋租赁协议》，原告将承租的位于常熟市古里镇淼泉工业园之厂房出租给被告使用，面积697平方米，租赁期限为1年，年租金为90610元。租赁期满后，被告要求继续租赁该房屋，但未再与原告签订《房屋租赁协议》，对租赁房屋的租赁期限等租赁事项未进行商谈约定。2017年7月起原告多次向被告提出解除租赁合同关系，并要求被告将房屋腾空后交还给原告，但均遭被告拒绝。原告于2017年12月8日致函被告告知被告于即日解除双方之租赁关系，并要求被告搬离租赁房屋及支付拖欠的租金。
被告太林公司辩称，原告从未向被告提出解除房屋租赁关系，根据双方签订的房屋租赁协议第五条约定，终止协议应该提前一个月告知对方，但是原告并没有提前一个月知，并在2017年12月8日托江苏圣益律师事务所出具律师函，解除双方的房屋租赁关系，该行为不符合双方之间的约定，也未给被告方一个合理的期限；被告从未有拒不支付租金的意思表示，相反被告曾经多次向原告交付租金，原告拒不收取，被告也很无奈，现原告以被告拖欠租金为由，要求搬离承租房屋，被告认为上述要求不应当支持，被告要求原告继续履行双方之间的租赁合同关系。
本院经审理认定事实如下：
2015年7月31日，鑫立达公司（出租方、甲方）与太林公司（承租方、乙方）签订了房屋租赁协议一份，内容为：一、甲方将坐落在常熟市淼泉工业园（鑫立达）的房屋（面积约697平方米）租给乙方，甲方应确保乙方正常使用。二、该房屋为甲方自有房屋，并且为非住宅房。三、房屋租赁期限自2015年8月1日至2016年7月31日，房租金每年为90610元，在2016年7月31日前结清。四、若房产权属发生纠纷，其后果由甲方负责。未经甲方同意乙方不得将房屋擅自转租给第三人。五、协议到期时，在同等条件下，乙方有优先续租的权利。终止协议，双方应提前一个月告知对方。六、乙方如需对房屋进行改、装修、应征得甲方同意，费用由乙方自理，乙方在租赁期间对房屋如有损坏，终止协议前乙方应负责修复或照价赔偿。七、租赁期间的水电费以及相关费用由乙方承担。
协议签订后，鑫立达公司向太林公司交付了上述房屋，租赁协议到期后，双方未续签房屋租赁协议，但该房屋仍由太林公司占有使用，2017年7月31日前的房屋租金（使用费）太林公司已支付给鑫立达公司。
2017年12月8月鑫立达公司委托江苏圣益律师事务所向太林公司发出律师函，内容为：据委托人反映，2015年7月31日与贵方签订了《房屋租赁协议》，贵方承租委托人位于常熟市淼泉工业园之厂房，面积为697平方米，租赁期限为1年，年租金为90610元。租赁期满后，贵方继续租赁该房屋，但再未与委托人签订《房屋租赁协议》，对租赁房屋的租赁期限等租赁事项未进行商谈约定。2017年7月起委托人便多次向贵方提出解除与贵方之房屋租赁合同关系，要求贵方将房屋腾空后交还给委托人，但贵方拒绝归还房屋，且自2017年8月1日起开始拖欠委托人房屋租金。据于以上事实，本律师认为，贵方未与委托人书面约定固定的租赁期限，委托人有权随时终止与贵方之房屋租赁合同关系，收回租赁房屋。而贵方应该履行搬离房屋、缴纳租金等义务。因贵方拒绝归还房屋及缴纳房屋租金，已损害委托人之合法利益。根据委托人之授意，特来函告知贵方，自本函发出日起委托委托人解除与贵方之房屋租赁合同，并请贵方于接到本函后15日内将租赁房屋恢复原状后交还给委托人，以及将房屋租金等支付给委托人。如贵方未在上述期限内交还房屋及支付租金，委托人将采取包括但不限于停水停电等措施来维护委托人之合法权益，由此引起的一切法律后果和损失由贵方承担。
另查明，鑫立达公司（乙方）与古里镇吴庄村村民委员会（甲方）签订土地、房屋租赁协议书一份，约定将房屋出租给乙方，房屋面积697平方米，年租金为59245元，租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日。2018年3月12日，常熟市古里镇吴庄村村民委员会出具情况说明一份，内容为：我村位于常熟市古里镇淼泉工业园区之厂房（面积为697平方米）自建造完工投入使用起多次出租给鑫立达机器（常熟）有限公司使用，最近的租赁期限为3年，自2016年1月1日起至2018年12月31日。鑫立达机器（常熟）有限公司承租厂房后，又将厂房转租给第三方使用，该等情况我村知晓并同意鑫立达公司转租。
又查明：本案的租赁房屋无建设工程规划许可证。
本院认为，鑫立达公司与太林公司于2015年7月31日签订的房屋租赁协议，虽经房屋所有权常熟市古里镇吴庄村村民委员会的同意，但该房屋建造时未领取建设工程规划许可证，故双方就涉案房屋签订的房屋租赁协议（转租）应属无效。按照法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，故太林公司应当将涉案房屋腾空后返还给鑫立达公司。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。故对鑫立达公司要求太林公司支付自2017年8月1日至2017年12月31日间的房屋使用费37754.15元及自2018年1月1日起至实际交还承租房屋日止按年租金90610元支付房屋使用费的主张，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，判决如下：
一、被告江苏太林纺织品有限公司于本判决生效之日起十日将涉案房屋腾空并交还给原告鑫立达机器（常熟）有限公司；
二、被告江苏太林纺织品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告鑫立达机器（常熟）有限公司2017年8月1日至2017年12月31日的房屋使用费37754.15元；2018年1月1日起至实际交还涉案房屋日止的房屋使用费按年租金90610元计算（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户银行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××68，并注明案号）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告鑫立达机器（常熟）有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取372元，由被告江苏太林纺织品有限公司负担（原告同意其预交的案件受理费由被告江苏太林纺织品有限公司在本判决生效之日起十日内向其直接支付，本院不再退还）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号10×××76。
审判员 邵宝华
二〇一八年四月十六日
书记员 伍 毅