云南省澄江县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)云0422民初1247号
原告：周建民，男，1946年1月28日生，汉族，住云南省玉溪市澄江县。
原告：李松柏，男，1955年3月1日生，汉族，住云南省玉溪市澄江县。
共同委托诉讼代理人：何发洪，云南中天律师事务所。代理权限：特别授权代理。
被告：赵秀英，女，1949年5月15日生，汉族，住云南省玉溪市澄江县。
委托诉讼代理人：鲁建华，澄江县右所镇法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。
被告：吕正元，男，1963年1月8日生，汉族，住云南省玉溪市澄江县。
委托诉讼代理人：李浏贵，云南抚仙湖律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原告周建民、李松柏与被告赵秀英、吕正元确认合同无效纠纷一案，本院于2017年12月5日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。2018年1月11日、2018年1月29日，本院两次公开开庭审理了本案，第一次开庭原告周建民、李松柏的共同委托诉讼代理人何发洪，被告赵秀英的委托诉讼代理人鲁建华，被告吕正元的委托诉讼代理人李浏贵到庭参加诉讼；第二次开庭原告李松柏，原告周建民、李松柏的共同委托诉讼代理人何发洪，被告赵秀英的委托诉讼代理人鲁建华，被告吕正元的委托诉讼代理人李浏贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周建民、李松柏共同向本院提出诉讼请求：1.判令确认两被告签订的《房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告系兄弟关系，原告周建民与被告赵秀英系夫妻关系。登记在两原告母亲何牙凤名下的房产（位于澄江县人民路xx号）与吕正元耳房耳楼相连，两原告因工作原因搬出老房屋至其他地方居住。2000年4月22日，被告赵秀英在两原告及其母亲不知情的情况下，私自将该房屋出卖给吕正元，双方签订了《房屋买卖合同书》，但未进行过户登记。2017年10月，澄江县凤麓街道办事处进行房屋拆迁时，两原告才知道该房屋已被吕正元以其购买为由丈量在其名下。经两原告多次要求协调均未果。被告赵秀英、吕正元私自买卖两原告具有继承权的房屋，侵害了两原告的合法权益，现为维护其合法权益，特向人民法院提起诉讼。
被告赵秀英辩称，两原告起诉的是事实，吕正元当时找其买房子，其已经向吕正元明确，房屋所有权人是婆婆何牙凤，其并没有处分权，需要和婆婆何牙凤及其丈夫周建民商量，但时至今日，吕正元未找上述人员协商；其与被告吕正元签订的《房屋买卖合同书》上“赵秀英”的签名按印不是其本人所为，故原告的诉请其认可。
被告吕正元辩称，请求人民法院依法驳回两原告的诉讼请求。1.原告没有诉权，起诉不合法。根据合同相对性原则，原告不能基于合同纠纷提起诉讼。涉诉房产于2000年出卖，至今长达18年，周建民与赵秀英是夫妻关系，且签订合同时，周建民在场主持。在长达18年的时间里家均在澄江、作为赵秀英丈夫的周建民和作为小叔的李松柏均未提出异议，不符合常理。合同中约定卖方赵秀英要保证房产产权清楚，无其他权利纠纷，如有影响买方吕正元权利的行使，由卖方赵秀英负责，根据该约定，其没有任何责任，原告的起诉不合法。2.原告的起诉已经超过了诉讼时效。根据民法通则的规定，诉讼时效为2年；根据民法总则的规定，诉讼时效为3年，原告的起诉已经超过了诉讼时效。3.其与赵秀英签订的合同合法有效。双方在自愿、平等的基础上签订了《房屋买卖合同书》，属双方的真实意思表示，合法有效。其按当时的合理价格支付了房屋对价，属善意取得，没有办理房屋过户登记是履行合同义务的问题，与合同效力没有关系。
当事人围绕诉讼请求依法提交了原告周建民、李松柏、被告赵秀英、吕振元的身份证复印件、《房屋买卖合同书》、XX字第XXXX号房屋所有权证存根（周建民、李松柏提交）、XX字第XXXX号房屋所有权证证书（吕振元提交）、X集建（土）字第XXXX号集体土地建设用地使用证、（XXXXX）契字第XX号云南省契证、揽秀社区出具的证明两份、社区付款证明、申请、证人胡某的证言，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
原告提交了《房屋买卖合同书》一份，证明赵秀英在无权处分的情况下将房屋出卖给吕正元，侵害了两原告的合法权益，应属无效合同。被告吕正元对该份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为不能证实原告的主张，该份合同是当事人双方在平等、自愿的基础上达成的真实意思表示，原告主张被告赵秀英出卖房屋长达18年之久其不知情，不符合现实。被告赵秀英对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，其认为其是文盲，合同上“赵秀英”的签字和按印均不是本人所为，故该份合同属无效合同。本院认为，原告提交的《房屋买卖合同书》原告及被告吕正元均予认可，且被告吕正元申请的证人胡某出具的证言与《房屋买卖合同书》相互之间能够印证，原告及被告吕正元均完成了初步的举证责任，被告赵秀英欲证明《房屋买卖合同书》上的签字、按印并非其所为，应提交其他证据进一步证明或申请笔迹、指纹鉴定，但至本案审理终结，被告赵秀英均未提交其他证据进一步证明其主张，也未向本院提出鉴定申请。故本院认定《房屋买卖合同书》上“赵秀英”的签字、按印是其本人所为。至于该份证据能否证明原告的证明目的，本院将结合法律适用在下文一并分析认定。
被告吕正元申请证人胡某出庭作证，胡某发表如下证言：“其与周建民系多年邻里关系，当时周建民请其代书了本案的《房屋买卖合同书》，卖房时，周建民主持了整个过程，授意其包括房屋间数、出售面积等合同内容怎么写。周建民、赵秀英只向吕正元一家出具了赵秀英为所有权人的那本房产证，当吕正元方询问李松柏关于卖房的意见，周建民也表示其可以全权处理。《房屋买卖合同书》上赵秀英的签字及按印系其本人所为。签订合同时，周建民、赵秀英、吕正元、孙海琼（吕正元之妻，已故）、胡琼仙（吕正元之母，已故）均在场，签订合同后，吕正元实际支付给周建民10000元，周建民向吕正元交付了房屋产权证、平面图、地基使用证、收据等相关凭据，目前这些凭据在拆迁办”。原告对该证言的真实性、合法性、关联性均不予认可，原告认为，房屋为不动产，必须要进行变更登记，通过证言可知，当事人当时没有落实房屋的具体情况、共有情况、没有进行变更登记，证言只能表明证人为吕正元代书了合同。被告赵秀英对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为证言系孤证，没有证明力，不应被采信。本院认为，证人胡某系完全民事行为能力人，能够清楚的表达自己的意思，其证言具有合法性；证人胡某所述证言与被告吕正元提交的其持有的XX字第XXXX号赵秀英为所有权人的房屋所有权证记载的情况相符，能够相互印证，具有真实性；且其出具的证言与本案案件事实相关，具有关联性。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十八条：“人民法院认定证人证言，可以通过对证人的智力情况、品德、知识、经验、法律意识和专业既能等综合判断”。本院认为，证人胡某与申请人吕正元、原告周建民、李松柏均系邻里关系，无较大利害关系，且证言胡廷良智力情况良好，所述证言与《房屋买卖合同书》的内容基本一致，也能够和XX字第XXXX号房屋所有权证书上记载的内容相印证，故对胡某的证言，本院予以采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1991年1月12日，赵秀英取得证号为XX字第XXXX号房屋所有权证证书，所有权人为赵秀英，房屋坐落于人民路XX号，房屋间数为3间、土木建筑结构、层数2层、建筑面积为78.11㎡。房屋四至为：“东至：自用板壁、临共用堂屋；楼上临郭坦大楼。南至：临共用楼梯。西至：自用墙、临三社公房。北至：与何牙凤共用墙；楼上临叶惠英、施文光房。”1992年8月18日，何牙凤取得证号为XX字第XXXX号房屋所有权证证书，共有人为李家先，房屋坐落于人民路XX号，房屋间数1间、土木建筑结构、层数2层、建筑面积16.39㎡。2000年4月22日，胡某作为代书人、赵秀英作为甲方、吕振元（实际应为吕正元）、孙海琼、胡琼仙作为乙方签订了《房屋买卖合同书》，合同约定了以下主要内容：“……（一）甲方自愿将自有坐落澂江县人民路XX号（实际应为人民路XX号）房屋肆间，建筑面积94.5平方米出售卖给乙方。（二）甲方出售给乙方的房屋东至自用板壁、临共用堂屋，楼上临郭坦大楼。南至共用楼梯，西至自用墙、临西三社公房。北至叶惠英、施文光房……（五）、甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，四至分明，绝无他项权利设定或其他纠纷。如有影响乙方权利的行使，概由甲方负责。”。合同还约定其他权利义务，合同签订时，周建民在场主持了整个协商及签订过程。合同签订后，吕正元向周建民支付了10000元购房款，周建民向吕正元交付了房屋产权证、平面图、地基使用证、收据等相关凭据。周建民、赵秀英搬离上述房屋，吕正元实际在上述房屋中居住、生活至今。2007年，吕正元在所在揽秀社区的支持下对该房屋进行了修缮。但双方一直未办理房屋变更登记手续。2017年12月5日，周建民、李松柏向本院提起诉讼。
另查明，何牙凤与李家先系夫妻关系，两人育有儿子李松柏，周建民系何牙凤与前夫所生，幼年时随何牙凤嫁入李家先家。李家先于1999年病故、何牙凤于2004年病故。周建民与赵秀英系夫妻关系。本案涉诉的坐落于澄江县人民路XX号的4间房屋所使用土地的性质为澄江县凤麓街道办事处揽秀社区居民委员会三组集体所有，吕正元、赵秀英、周建民均系该三组居民。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或着合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，赵秀英作为甲方，向吕正元等乙方出卖了坐落于人民路XX号建筑面积为94.5㎡的房屋4间，其中3间登记在赵秀英名下，建筑面积为78.11㎡；1间登记在何牙凤、李家先名下，建筑面积为16.39㎡。本院认为，周建民与赵秀英系夫妻关系，在两人婚姻关系存续期间，赵秀英取得了坐落于人民路XX号3间房屋的所有权，虽然该3间房屋只登记在赵秀英一人名下，但因该房屋系二人在婚姻关系期间取得，应为二人的夫妻共同财产。周建民虽未在《房屋买卖合同书》上签字，但周建民实际主持了整个买卖过程，并实际接收了吕正元支付的购房款，因此《房屋买卖合同书》对周建民具有法律约束力。现周建民主张赵秀英无权处分上述3间房屋与本院查清的案件事实不符，本院不予支持。至于登记在何牙凤、李家先名下的1间房屋，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在法律规定、当事人有约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。本案中，该1间房屋登记在何牙凤、李家先名下，2000年4月22日，赵秀英、周建民出卖该间房屋时，李家先已病故，何牙凤基于继承关系取得该间房屋的全部所有权。何牙凤于2004年病故，其子周建民、李松柏对该间房屋享有继承权。本院认为，在签订《房屋买卖合同书》时，该1间房屋的实际所有权人为何牙凤，周建民、赵秀英擅自出卖该1间房屋构成无权处分，但何牙凤之子周建民、李松柏于2004年何牙凤病故后取得该间房屋的继承权，周建民基于继承权在订立合同后取得该间房屋的部分所有权，对该部分从无权处分变为有权处分；而李松柏从2004年何牙凤病故至今已14年时间里、在吕正元实际居住、使用该房屋长达18年的时间里，均未向吕正元主张过权利，结合何牙凤在病故时，吕正元已经实际在该房屋中居住了4年，李松柏在为何牙凤办理丧葬事宜时，应当清楚该间房屋的实际使用情况，因此，本院认定李松柏对周建民处分上述何牙凤的房屋的情况应属知情，其在长达14年的时间里未对其享有继承权的房屋主张权利，应属民法上的默示认可周建民对该房屋的处分，因此，现周建民、李松柏以赵秀英无权处分该间房屋为由向本院提起诉讼，于法无据，本院不予支持。
综上所述，《房屋买卖合同书》系周建民、赵秀英作为甲方，吕正元、孙海琼、胡琼仙作为乙方，双方在自愿、平等的基础上协商一致达成的，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。虽然在签订合同当时，周建民、赵秀英对登记在何牙凤、李家先名下，建筑面积为16.39㎡的该间房屋属无权处分，但因所有权人何牙凤于2004年病故，其子周建民、李松柏依法享有该间房屋的继承权，李松柏又默示认可周建民对该房屋的处分，因此周建民从无权处分变为有权处分，现周建民、李松柏以赵秀英无权处分为由要求确认合同无效，与本院审理查明的案件事实不符，亦于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，判决如下：
驳回原告周建民、李松柏的诉讼请求。
案件受理费100元（原告周建民、李松柏已预交50元），适用简易程序减半收取50元，由原告周建民、李松柏共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。
审判员 溥喜燕
二〇一八年二月五日
书记员 吴明伟