江苏省盐城市盐都区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)都民初字第01243号
原告：江苏国恒建设发展有限公司，住所地在南通市海安县曲塘镇建设路32号。
法定代表人：冯铁山，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高振东，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈海俊，江苏维多利律师事务所律师。
被告：盐城锦盛置业有限公司，住所地在盐城市解放南路275号棕榈泉广场。
法定代表人：沈贵华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：唐朝，江苏永屹律师事务所律师。
原告江苏国恒建设发展有限公司（以下简称国恒公司）与被告盐城锦盛置业有限公司（以下简称锦盛置业）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国恒公司的委托诉讼代理人高振东、陈海俊，被告锦盛置业的委托诉讼代理人唐朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国恒公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠的工程款32465037元及利息15411907元；2、请求判令原告对锦盛豪庭9号楼、13号楼、S4会所及一号地下车库等被告所有的房产依法拍卖，将拍卖款项优先支付原告工程款；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年9月，我司与上海地通建设（集团）有限公司（以下简称地通公司）组成联合体，参加被告锦盛置业“锦盛豪庭”四标段的投标，并中标。2012年9月30日，我司、上海地通建设（集团）有限公司与被告锦盛置业签订一份建筑工程施工合同，由我司承建“锦盛豪庭”四标段9#、13#、S4及一号地下车库等的桩基、土建、安装工程，合同暂定价为8895.499867万元。合同实施过程中，因人工工资及原材料等价格上涨，被告于2013年11月29日同意增加造价5219万元。在履行期间，我司与被告又签订了三份围墙承揽合同。因被告未能按照合同约定支付工程进度款，被告曾于2014年3月4日承诺我司拖欠利息按月息2%计。案涉工程已于2015年1月21日全部工程通过了竣工验收。2015年1月25日，我司向被告提交涉案工程建筑工程结算书，被告一直未予答复，由于被告的违约行为造成我司损失，故我司诉至法院。
被告锦盛置业辩称，一、原、被告双方签订建筑工程施工合同、补充协议以及围墙承揽合同无异议。中标备案合同与实际履行合同相对照除了备案合同的通用条款、施工主体、开工日期以及工程造价外，其余条款内容一致；二、地通公司与本案具有直接的利害关系，国恒公司未将该公司作为诉讼当事人属于诉讼程序错误，本案事实无法查清。而地通公司作为与原告承建涉案工程的联合体，享有5%的工程款，国恒公司未将地通公司作为原告损害了地通公司的权益，原告也无权主张属于地通公司的工程款以及权利；三、涉案工程至今未完成竣工验收程序，仅9、13号楼通过了我司、质监站、设计单位的竣工验收。S4商业楼和地下车库工程未通过竣工验收，且存在严重的质量问题。我司多次要求原告对S4商业楼出现的质量问题进行修复。同时，也多次要求国恒公司按照合同约定交付全部的工程资料。但是国恒公司不配合交付工程资料、也不修复存在质量问题的S4会所。因此，我司申请工程质量鉴定，如果S4会所和地下车库被鉴定为质量不合格，则我司没有支付工程款义务。四、由于原告S4会所未通过竣工验收，且需要返修，故我司不存在违约情形，原告无权向我司主张违约金和损失。此外，原告在施工过程中，从未向我司提出过停工、窝工的损失索赔，原告的该项主张已过诉讼时效，我司认为现阶段原告无权主张超过70%的工程款。5、我司从未收取过国恒公司的结算书，更未认可结算价格。在原告递交的所谓的工程结算书时，我司也强调尚有S4会所质量不合格，其他竣工资料未交付，因此原告以递交的工程结算书作为主张工程款的依据理由不能成立。6、我司已经支付原告围墙工程款1453715元，这三份围墙承揽合同均没有约定逾期付款需要承担月息2分的违约责任，故我司不应承担利息。7、对于涉案工程鉴定机构所出具的鉴定意见书，我司认为存在大量的计算错误和错项，对鉴定意见书所鉴定的总价我司不予认可。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的事实，本院认定如下：2011年4月2日，锦盛置业作为发包人（甲方）与地通公司、国恒公司作为承包人（乙方）签订一份建设工程施工合同（合同编号锦盛合20110039，以下简称39号合同），约定由地通公司、国恒公司作为联合体承包盐城锦盛豪庭一期工程四标段（9#、13#、S4）；承包方式：双包（包工、包料），要求包工期、包质量、包安全、包文明施工、包验收；合同价款与支付：本合同采用可调价合同，合同价款可根据本合同约定的计价方式及调整方式而调整。本合同暂定总价为8800万元；合同工期：合同工期总日历天数600天；开工日期以第一栋楼具备开工条件为准，竣工日期以标段内所有工程竣工验收备案通过日期为准；合同价款的支付：标段内所有工程竣工验收合格后一个月内支付工程总进度的80%。相关资料备案工作完成，付至总价款的85%。工程竣工结算完成并财务结算完成后两个月内付至工程结算总造价的95%。预留工程结束结算总价5%的保修金在竣工验收满两年后（其中防水单项工程预留结算总价的1%在竣工5年后）两个月内，扣除应由乙方承担的费用后支付给乙方（不计利息）；以上进度款项的支付均以标段为基数，锦盛置业在每期付款时扣除锦盛置业已供应的材料款及垫付的水电费后，支付工程进度款；合同还对其他相关事项进行了约定。2011年4月26日，锦盛置业向国恒公司发出建设单位工程通知单，要求国恒公司组织施工。
后2012年5月19日，涉案工程对外公开招投标，国恒公司、地通公司作为联合体投标并中标，并于2012年9月30日锦盛置业作为发包人（甲方）与地通公司、国恒公司作为承包人（乙方）签订一份建设工程施工合同（合同编号锦盛合20120214）。合同对承包范围、合同工期、质量标准等与涉案工程相关的事实进行了约定。同日，地通公司与国恒公司签订一份联合体协议书，约定地通公司与国恒公司组成联合体参与锦盛豪庭北区四标段桩基、土建、安装工程的投标，国恒公司为联合体的牵头人，并对联合体内部有关事项作了明确约定。同时该协议还约定，地通公司收取本项目工程结算总价5%的经营管理费，其余费用全部归国恒公司所有，由业主直接汇入国恒公司指定账户。
在合同履行过程中，2013年11月29日，锦盛置业（甲方）与地通公司、国恒公司（乙方）签订一份补充协议，主要内容为：甲、乙方签订的39号合同，合同总价为暂定人民币8800万元，最终以合同范围涉及实际结算数量为准。针对该合同，达成补充条款。由于施工工期跨度幅度大，导致人工材料费的上涨，须增加总造价、暂定增加造价为5219万元。
2011年8月29日、2012年3月30日、2012年4月6日锦盛置业与国恒公司又分别签订三份围墙承揽合同，该三份围墙承揽合同工程款已经双方确认，分别为575205元、664906.5元、375892元。
涉案工程一期四标段9#、13#、S4楼、地下车库工程均于2015年1月21日竣工验收合格，其中9＃、13＃楼已于2015年9月11日完成了备案。后锦盛置业与国恒公司因工程款结算问题发生分歧，国恒公司诉至本院。在本院审理过程中，2015年7月28日锦盛置业作为甲方与国恒公司作为乙方达成庭外和解协议，主要内容为：甲、乙双方共同向法院申请庭外和解，暂时中止诉讼；乙方自本协议签订之日起1日内，将所有工程竣工资料提交甲方，协助甲方通过政府部门的竣工验收，取得城建档案馆的存档备案手续；乙方提供2套完整的决算书和1套完整的竣工图交予甲方，乙方配合审计单位的审计工作；甲方自收到上述结算资料之日起90日内完成结算审核，并将审核结果通知乙方。甲方的交付方式以邮政回单为准。如甲方未能在上述期限内完成审核结算，则视同认可乙方提交的结算结果；甲方将所收锦盛豪庭项目住宅部分（不含工抵房部分）的销售款（按揭以实际到账为准）的10%向乙方支付工程款。该款项包含甲方已经实际支付的部分、工抵房已经销售的部分和未销售的部分施工过程中发生的水电费、中鼎建材已经支付的款项，付至11800万元时停止；如甲方未能按照上述期限按月支付至11800万元工程款，则承担应付款部分月利息2%违约金。国恒公司依照该协议的约定已将相关工程资料交付锦盛置业。锦盛公司委托上海总工工程建筑咨询有限公司对涉案工程造价进行审计，上海总工工程建筑咨询有限公司于2015年9月29日作出初审报告，审定金额116483221元。后因国恒公司对该初审报告提出异议，与锦盛置业未能就涉案工程最终审定价达成一致意见，致未能作出最终竣工结算审价报告。
另查明，2014年3月4日，锦盛置业（甲方）与国恒公司（乙方）签订一份工程确认书，确认书上载明“由于甲方未按合同约定支付乙方工程款，现甲方承诺在本工程结算时支付乙方500万元的逾期工程款利息，逾期利息为月息2%，计息时间为2013年8月1日开始，终止计息时间从甲方2014年2月28日后支付乙方工程款满800万元时止”。锦盛置业蒋健签名，并注明“计息时间为2014年1月29日，后满800万元为终止计息时间”。国恒公司高振东签名，并注明“如甲方以后再次违约，按以上逾期利息计息”。
审理过程中，本院根据国恒公司申请，对涉案工程造价委托江苏建博工程管理咨询有限公司进行造价评估，该公司于2017年5月10日作出司法鉴定书，结论为：盐城锦盛豪庭一期工程四标段工程鉴定工程造价为人民币139562896.6元。锦盛置业、国恒公司对该鉴定结论均提出异议，并均已提交了关于鉴定意见的书面质证意见。
本案的争议焦点为：一、国恒公司与锦盛置业就9#、13#、地下车库工程所签数份建设工程施工合同效力问题；二、涉案工程S4及地下车库工程是否应当支付工程款；三、江苏建博工程管理咨询有限公司作出的工程造价鉴定报告书是否能够作为确定本涉案工程的工程造价依据；四、国恒公司主张拖欠工程款32465037元及利息15411907元以及确认其享有建设工程优先受偿权是否符合法律规定。
本院认为，关于争议焦点一、国恒公司与锦盛置业就9#、13#、地下车库工程所签数份建设工程施工合同效力问题。根据《中华人民共和国招标投标法》规定，投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。本案中，国恒公司与锦盛置业在涉案工程公开招投标之前已签订39号建设工程施工合同，且已实际组织施工，故国恒公司中标行为无效，国恒公司、地通公司与锦盛置业所签订的39号合同、中标后签订的建设工程施工合同（合同编号锦盛合20120214）以及于2013年11月29日签订的补充协议均为无效合同。但国恒公司已完成合同约定的义务，且工程已交付使用，故国恒公司有权向锦盛置业主张工程款。国恒公司与锦盛置业就同一建设工程订立的数份施工合同均被认定无效，故应当参照双方真实合意并实际履行的合同约定结算工程价款，也即国恒公司与锦盛置业签订的39号合同及2013年11月29日签订的补充协议。
关于争议焦点二、涉案工程S4及地下车库工程是否应当支付工程款问题。锦盛置业认为S4及地下车库工程至今未办理竣工验收备案手续，存在严重质量问题，已就工程质量问题申请鉴定，若没有质量鉴定结论，则这两项工程不能计算并支付工程款。对此，本院认为，首先，根据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。故涉案工程S4及地下车库工程是否应当支付工程款取决于其是否已经竣工验收合格，而非竣工验收备案。锦盛置业混淆了竣工验收与竣工验收备案两个法律概念。竣工验收是指建设单位依据建设工程管理制度、竣工验收技术标准，以及建设工程合同的约定，组织有关单位对建设工程进行查验接收的行为。《合同法》第二百七十九条规定，建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收，故工程竣工验收系建设单位基于法律规定及合同约定自主进行的一种行为，是对施工单位是否全面履行合同义务、建设工程质量是否符合合同约定的一种确认，具有民事法律行为的性质，其效力及于合同各方。而竣工验收备案，则是建设工程质监部门在建设单位申请备案并提交有关文件的情况下予以备案，以供查考的行为。竣工验收备案并未对建设工程质量作任何实体的认定，仅是对建设单位自主组织的竣工验收行为等进行程序性、形式性的审查。国恒公司已提交了关于S4、地下车库工程盖有监理单位、建设单位、设计单位等单位章印的单位工程竣工验收证明书，在该工程竣工验收证明书中验收意见为质量合格，故S4及地下车库工程是否竣工验收备案并不影响该工程质量认定。S4及地下车库工程已经锦盛置业认可质量合格，故锦盛置业应当支付该两部分工程的工程款。其次，在本案诉讼期间，锦盛置业、国恒公司达成和解协议，锦盛置业委托上海总工工程建筑咨询有限公司对涉案工程造价进行审计，并已作出初审审计意见，此亦充分说明锦盛置业认可上述工程的工程质量合格。本案于2015年6月17日立案受理，锦盛置业直至本院启动工程造价司法鉴定程序，委托江苏建博工程管理咨询有限公司出具了鉴定意见初审报告后方提出质量鉴定申请。目前，涉案工程经验收合格，在国恒公司要求锦盛置业支付工程价款，且锦盛置业未能提交证据证明质量存在问题的情形下，锦盛置业以工程质量提出抗辩并要求对工程进行质量鉴定的，本案中本院不予准许。如确实存在质量问题，锦盛置业可另行通过法律途径主张。
关于争议焦点三、江苏建博工程管理咨询有限公司作出的工程造价鉴定报告书是否能够作为确定本涉案工程的工程造价依据。虽该鉴定意见书，锦盛置业提出的主要异议为：1、S4、地下车库工程不应计算工程造价；2、涉案工程不应进行人工价格调整，应扣减约876万元；3、鉴定结果中应扣除地通公司5%管理费和国恒公司应承担的水、电费；4、关于其他电渣压力焊价格和直螺纹套管接头价格、措施项目的垂直运输费以及项目多计量或者项目实施内容有异议的项目。对锦盛置业提出的异议，本院认定如下：对异议1在争议焦点二中本院已作分析，不再重复表述；对异议2，虽锦盛置业、国恒公司、地通公司签订的三份合同均为无效合同，但仍应参照合同约定结算工程价款。锦盛置业、国恒公司、地通公司签订的补充协议中明确“由于施工工期跨度幅度大，导致人工材料费的上涨，须增加总造价”，该条款应视作锦盛置业认可人工价格进行调整；对异议3根据国恒公司的申请，鉴定机构所作出的鉴定意见为涉案工程总造价，是否应扣除5%地通管理费及水、电费不在鉴定机构鉴定范围内，故鉴定意见书中未对管理费及水、电费作出说明符合鉴定规则。至于该两笔费用是否应予扣减，在争议焦点四中将作具体分析；对异议4，鉴定机构已对上述异议作出合理的解释和说明，本院认可鉴定机构所作出的意见。国恒公司对该鉴定结论提出的主要异议为：涉案钢材不应当参与下浮，理由是钢筋为锦盛置业控制的材料设备，不应该执行总价让利费率。对该异议，本院认为，国恒公司未能提供证据证实钢筋属于甲控材，故不符合不参与下浮的情形。综上，虽国恒公司、锦盛置业对鉴定结论存在异议，但江苏建博工程管理咨询有限公司作出鉴定报告前，先后两次作出鉴定意见初稿，该两次鉴定意见初稿经双方质证，鉴定机构亦对双方所提出的异议出具回复意见，逐项进行了解答，故该鉴定意见可以采信，涉案工程总造价为139562896.6元。
关于争议焦点四、国恒公司主张拖欠工程款32465037元及利息15411907元以及确认其享有建设工程优先受偿权是否符合法律规定。涉案工程四标段9#、13#、9#、13#、S4楼、地下车库工程，经鉴定，总造价为139562896.6元。锦盛置业对与国恒公司签订的三份围墙施工合同均无异议，并认可围墙工程款为1724004元（575205元﹢664906.5元﹢375892元﹢108000元），国恒公司合计工程款为141286900.6元。至于锦盛公司主张在工程款中应扣除5%地通管理费及水、电费135万元。因国恒公司与地通公司在联合体协议书中对工程款、管理费的支付已作了约定即除总工程款5%的经营管理费外，其余费用全部结算后归国恒公司所有，国恒公司与地通公司虽为联合体，但国恒公司、地通公司、锦盛置业三方均明知并已商定涉案工程款如何分配，故国恒公司仅有权对四标段工程的95%主张工程款，其应得工程款数额为134308755.77元（139562896.6元×95%﹢围墙款1724004元）。双方无争议的锦盛置业已付工程款为108821864元，故锦盛置业尚欠国恒公司工程款为25486891.77元。
至于被告锦盛公司提出期间水电费计135万元应当扣减，国恒公司对此提出异议，认为该费用已在付款时予以扣除。根据双方合同约定，水电费按实在结算款中扣除、锦盛置业在每期付款时扣除垫付的水电费后，支付工程进度款。另外，在国恒公司与锦盛置业所签订的庭外和解协议第六项第4款中，表明锦盛置业支付的款项中包含施工过程中发生的水电费。同时，在国恒公司、锦盛置业提供的涉案工程已付款明细中，双方亦均将锦盛置业支付的水、电等费用作为锦盛置业已付工程款统计在内，故根据合同约定以及其他条款分析，水电费已在支付进度款时扣除，故锦盛置业主张应扣减水、电费用135万元，本院不予采信。
至于锦盛置业辩称，国恒公司主张的工程款仅能支付至70%。本院认为，参照39号合同对工程价款支付的约定，竣工验收合格后一个月内支付工程总进度的80%。相关资料备案工作完成，付至总价款的85%。工程竣工结算完成后两个月内付至工程结算总造价的95%，5%保修金在竣工验收满两年后（其中防水单项工程预留结算总价的1%在竣工5年后）两个月内支付。涉案工程已于2015年1月21日经竣工验收合格，故2015年2月21日前应付至合同价款80%；虽S4楼、地下车库工程尚未完成资料备案工作，但国恒公司已根据双方庭外和解协议的约定将9＃、13＃楼、S4楼、地下车库工程相关材料一并交给锦盛置业用于备案，且锦盛置业亦已签字确认收到上述材料，9＃、13＃楼已于2015年9月11日完成了备案。竣工验收备案系锦盛置业作为建设单位向相关主管部门提交有关文件的行为，国恒公司仅是履行配合提供相关材料的义务。在国恒公司已完成其应尽提供材料的义务后，9#、13#楼已完成备案工作，锦盛置业未能提供任何证据证明S4楼、地下车库工程未完成备案系国恒公司所致，亦未致函或通过其他方式要求国恒公司配合S4楼、地下车库工程备案，在此情形下，一味强调在全部完成备案后国恒公司方能主张工程款，明显加重国恒公司应承担之义务，故2015年9月11日应视为涉案工程相关资料备案工作完成，锦盛置业应付至总价款的85%；因江苏建博工程管理咨询有限公司于2017年5月10日作出司法鉴定书，故两个月后也即2017年7月10日应付至总价款95%；剩余5%保修金的4%在竣工验收满两年后支付也即2017年1月21日支付，其中总价款1%在竣工验收5年后也即2020年1月21日前支付。故国恒公司所主张的工程价款仅有1%尚未到期，其余工程款锦盛置业均应当支付，锦盛置业应支付国恒公司工程款为24091262.8元（尚欠工程款25486891.77元-尚未到达期限的139562896.6元×1%）。
至于国恒公司主张的利息问题。国恒公司认为，应当按照月息2%作为利息标准，理由是双方签订的工程确认书以及庭外和解协议。但工程确认书中“如甲方以后再违约，按以上逾期利息计算”系国恒公司单方在签名处书写，仅是国恒公司单方意思表示，并未得到锦盛置业的确认，双方亦未对利息约定达成一致意见。而双方在诉讼过程中签订的庭外和解协议，本意在通过达成和解协议国恒公司撤回诉讼，双方自行通过协商解决纠纷。因在履行中发生争议，双方未能按和解协议内容履行。后通过继续诉讼途径解决双方之间的纠纷，故双方均已认可不再履行和解协议内容，现国恒公司以该庭外和解协议作为主张利息的依据，本院不予采信。对于锦盛置业逾期付款应承担的利息，应按照中国人民银行同期贷款利率计算。锦盛置业应承担利息分为四部分，第一、2014年3月4日工程确认书所约定的利息，双方对利息起算点及截止时间均无异议，但锦盛认为应以递减方式计算利息，因双方约定的满800万元是利息计算的截止时间，该800万元并非应付款，故对锦盛置业的该项辩称，不予采信。锦盛置业应承担的利息为666666.7元（500万元为基数，标准为中国人民银行同期贷款利率，时间为2014年1月29日起至2014年8月18日）。第二、涉案9#、13#、S4及地下车库工程的逾期付款的利息问题。2015年1月21日前逾期付款的利息，国恒公司未主张。2015年1月21日也即涉案工程竣工验收之后，如上所述对具体付款节点与进度已作分析，不再重复陈述。（1）2015年2月21日前应付至合同价款80%即111650317.28元，在宽限期1个月后计息，锦盛置业应付利息计509367.44元；（2）2015年9月11日锦盛置业应付至总价款的85%即118628462.11元，宽限期1个月后计息，另外2017年1月21日4%质保金到期，亦应计息，故利息计1323606.69元；（3）2017年7月10日应付至总价款95%即132584751.77元，宽限期1个月后计息，以尚欠款项24091262.8元为基数，自2017年8月10日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算。第三、围墙工程款利息计36365.13元。
至于国恒公司主张的优先受偿权问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。故承包人应该在法律规定的期限内行使优先受偿权。本案中，9#、13#、S4楼、地下车库工程均于2015年1月21日竣工验收合格，本院对涉案工程的上述竣工验收时间予以确认。因国恒公司在竣工后的六个月内即2015年6月17日就涉案工程款优先受偿权提起诉讼，并没有超过法律规定的除斥期间，因涉案工程部分房屋已予以销售，故国恒公司对涉案的9#、13#、S4楼、地下车库未转移产权部分的工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。
综上所述，原告国恒公司已按约完成施工，故其有权要求锦盛置业支付工程款及利息，锦盛置业应支付的工程款数额为24091262.8元，利息2536005.96元（666666.7元﹢509367.44元﹢1323606.69元﹢36365.13元）及以24091262.8元为基数，自2017年8月10日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息。国恒公司要求享受优先受偿权亦符合法律规定，本院予以支持。对原、被告的其他诉、辩称，本院均不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百八十六条，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第十七条，第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告盐城锦盛置业有限公司于本判决书生效后十日内向原告江苏国恒建设发展有限公司支付工程款24091262.8元及利息2536005.96元及利息（以24091262.8元为基数，自2017年8月10日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）。
二、原告江苏国恒建设发展有限公司对被告盐城锦盛置业有限公司涉案9#、13#、S4#、地下车库未转移产权部分的工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。
三、驳回原告江苏国恒建设发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费319386元，由被告盐城锦盛置业有限公司负担180000元，江苏国恒建设发展有限公司负担139386元，鉴定费870000元由被告盐城锦盛置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。开户行：中国银行股份有限公司盐城城南支行。账号：52×××89。
审 判 长 郭玉国
代理审判员 周 华
人民陪审员 蔡宝群
二〇一七年七月十日
书 记 员 肖 雯
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
2、《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二条建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。
第十七条当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。
第二十六条实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理。
实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。