福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽02民终977号
上诉人（原审被告）：陈俊旭，男，1970年4月6日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：康艺能，福建嘉凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：厦门市思明区社区教育指导服务中心，住所地福建省厦门市思明区厦禾路***号*楼。
法定代表人：吴丽英，该中心主任。
委托诉讼代理人：叶兴宁，福建均融律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖英英，福建均融律师事务所律师。
上诉人陈俊旭因与被上诉人厦门市思明区社区教育指导服务中心（以下简称思明区社教中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初16101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈俊旭的委托诉讼代理人康艺能、被上诉人思明区社教中心的委托诉讼代理人叶兴宁、廖英英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈俊旭上诉请求：撤销一审判决，判决租赁合同有效，双方继续履行。事实和理由：一、思明区社教中心并未提交讼争房屋所有权证书，无法证明自已对讼争房屋享有出租权利，一审法院认定事实不清。思明区社教中心向一审法院提交的下列证据【即：1、工程测量图；2、思明区事业单位固定资产处置汇总表；3、思明区事业单位固定资产处置明细表】均不是《物权法》规定的讼争房屋所有权证明材料，思明区社教中心不能举证证明讼争房屋所有权或土地使用权归属自已，则依法不能对讼争房屋享有占有。二、陈俊旭和沈荣真是讼争房屋的建造者，依法是讼争房屋的所有权人。现位于思明区开禾路111号三层楼房是陈俊旭和沈荣真投资建造。该楼房建造所使用土地并非在厦门市开禾小学的红线范围内，而是属厦门市开禾小学红线外，该土地原是开禾小学厕所外一块无人管理的堆放垃圾空地和一间十来平方米的破败不堪的棚盖平屋地，与厦门市开禾小学厕所毗邻。陈俊旭和沈荣真自1991年开始利用该间破旧平屋经营小生意，因为年久失修陈俊旭和沈荣真使用的破平屋随时都有倒塌可能，由于厦门市开禾小学担心破平屋倒塌影响危及学生使用厕所安全，支持陈俊旭和沈荣真改建该破平屋。1995年，陈俊旭和沈荣真便出资聘请厦门市泉艺设计装饰工程有限公司承建成现在的三层楼房，陈俊旭和沈荣真属讼争楼房的建造人。根据《物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”讼争楼房系陈俊旭和沈荣真出资建造，物权依法归属陈俊旭和沈荣真所有。三、陈俊旭与思明区社教中心虽然订立了租赁合同并约定租赁一楼面积35平方米房屋，但是讼争楼房一楼面积实际超过35平方米，一楼中超过35平方米的房屋归属陈俊旭所有，一审法院判决要陈俊旭腾退一楼房屋，明显错误。综上理由，请求二审法院依法改判。
思明区社教中心辩称，一、思明区社教中心有权出租案涉房屋，思明区社教中心与陈俊旭存在案涉房屋的租赁关系；现因案涉房屋无批建手续导致租赁合同无效，陈俊旭应向思明区社教中心返还案涉房屋，并支付占用费。一审认定事实清楚、适用法律正确。1、案涉房屋是经厦门市思明区行政主管部门审核、调拨给思明区社教中心的，思明区社教中心有权出租案涉房屋。2008年5月2日，厦门市开禾小学与陈俊旭签订位于厦门市思明区开禾路111号一楼房产的《租赁协议书》，租赁期间为2008年5月31日起至2011年5月30日止，每月租金800元。在上述租赁期期间，案涉房屋于2010年5月11日，经思明区社教中心的主管部门厦门市思明区教育局及厦门市思明区资产管理中心盖章、厦门市思明区财政局加盖行政事业单位资产处置专用章审批调拨给思明区社教中心。故，思明区社教中心有权出租案涉房屋。2、思明区社教中心与陈俊旭存在案涉房屋的租赁关系。陈俊旭签订上述《租赁协议书》后，一直履行租赁合同并支付租金给开禾小学；在案涉房屋被调拨给思明区社教中心后，陈俊旭也认可思明区社教中心承受了上述合同中的出租人地位，并继续履行上述租赁合同，也是按上述标准一直向思明区社教中心缴纳案涉房屋租金。2010年10月30日，因案涉房屋下水道堵塞的问题，陈俊旭与思明区社教中心又另行签订《协议》约定，由陈俊旭出资修缮下水道，案涉房屋租期至2011年5月30日届满后顺延3年。可见，思明区社教中心与陈俊旭存在案涉房屋的租赁关系。本案中因案涉房屋未取得合法建造手续，思明区社教中心与陈俊旭的租赁合同无效；但陈俊旭依法也应当向思明区社教中心返还案涉房屋，并支付占用费。案涉房屋系历史遗留问题，当时建造时未取得合法批建手续，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条的规定，以及《合同法》第五十八条的规定，思明区社教中心与陈俊旭的案涉房屋租赁合同无效，陈俊旭也应当将案涉房屋返还给作为出租人的思明区社教中心，并参照原合同约定的租金标准支付占用费。二、陈俊旭没有证据证明其是案涉房屋的建造者，更不是案涉房屋的所有权人，仅仅是案涉房屋承租人。陈俊旭没有提供任何证据证明自己建造了诉争的开禾路111号一楼房屋，也没有任何案涉房屋的所有权证书，其不是案涉房屋的建造者，更不是案涉房屋的所有权人。相反，陈俊旭与厦门市开禾小学签订案涉房屋的《租赁协议书》，之后又承认思明区社教中心为出租人并长期缴纳租金的行为，且陈俊旭也另行与思明区社教中心签订了顺延案涉房屋租期的《协议》，陈俊旭的这些行为恰恰证明陈俊旭仅仅是案涉房屋承租人。三、一审判决陈俊旭腾退开禾路111号一楼房屋合法有据。思明区社教中心自称案涉房屋面积超过35平方米，但没有证据证明；且案涉房屋的《租赁协议书》第二条第一款明确写明“租用的店面位开禾路111号”，第三条第四款“未经甲方同意乙方（承租方）不得随意改变房屋结构”，故即使陈俊旭在原租赁物上有添附物，也应当自行拆除并将“开禾路111号一楼”房产归还给思明区社教中心。综上，陈俊旭的上诉请求没有事实和法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回陈俊旭的全部上诉请求。
思明区社教中心向一审法院提出诉讼请求：1、陈俊旭立即将其租赁的厦门市思明区开禾路111号一楼房产清空并归还给思明区社教中心；2、陈俊旭支付其占用厦门市思明区开禾路111号二楼房产的占有使用费（按每月800元标准计算，从起诉之日起计至陈俊旭归还房产之日止，陈俊旭已支付的9600元同意折抵占用费）。
一审法院认定事实：陈俊旭于2008年5月2日与厦门市开禾小学签订《租赁协议书》，承租厦门市思明区开禾路111号一楼房屋(面积35平方米，下称案涉房屋)，期限至2011年5月30日，月租金800元。2010年4月，案涉房屋所在的厦门市思明区开禾路111号经厦门市思明区行政主管部门审核，调拨给思明区社教中心。此后，陈俊旭按前述标准向思明区社教中心缴纳案涉房屋租金。2017年8月21日，陈俊旭向思明区社教中心的账户转款9600元。2017年10月17日，思明区社教中心诉至一审法院。一审庭审中，双方确认案涉房屋没有产权和建造手续。
一审法院认为，思明区社教中心提供的上述证据，可以认定双方之间存在案涉房屋的租赁关系。因欠缺合法建造手续，该租赁关系依法应为无效。思明区社教中心诉求陈俊旭返还案涉房屋并支付诉求使用费合法。综上所述，对思明区社教中心的诉求予以支持。依照最高人民法院《中华人民共和国合同法》第五十八条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、陈俊旭应自判决生效之日起十日内向厦门市思明区社区教育指导服务中心腾退厦门市思明区开禾路111号一楼房屋；二、陈俊旭应自判决生效之日起十日内向思明区社教中心支付房屋占有使用费（按每月800元的标准，自2017年10月17日起计至实际腾退房屋时止，陈俊旭已付的9600元可作抵扣。案件受理费50元，由陈俊旭负担，该款项应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。
二审中，陈俊旭提交以下证据：厦门市泉艺设计装饰工程有限公司出具的证明及一层建设面积清单；结算单；私营公司基本信息；沈容真与陈俊杰结婚证；拟证明现位于厦门市思明区开禾路111号三层楼房是陈俊旭和案外人沈荣真出资建设，楼房建设时间是1995年，承建单位是厦门市泉艺设计装饰工程有限公司，委托方的经办人陈俊杰是沈荣真的丈夫，也是陈俊旭的胞兄，故该不动产物权依法归陈俊旭和案外人沈荣真所有。思明区社教中心质证如下：公司证明、结算单的真实性均不予确认，且与本案无关联系；公司基本信息、结婚证真实性予以确认，但与本案无关联性。
思明区社教中心没有提交新证据。
双方当事人均陈述一审判决认定的事实，除陈俊旭认为1楼房屋的实际面积是52平方米，遗漏查明陈俊旭至1991年开始使用讼争房屋，当时只是老旧平房一层，1995年陈俊旭与另一个案外人沈荣真共同出资改扩建外，其余事实没有异议，本院对没有异议的事实予以确认。
本院认为，围绕陈旭俊的上诉请求分析如下：1、陈俊旭基于与厦门市开禾小学与签订的《租赁协议书》取得讼争房屋的租赁使用权，后讼争房屋经厦门市思明区行政主管部门审核、调拨给思明区社教中心。现因讼争房屋无批建手续导致租赁合同无效，陈俊旭应向思明区社教中心返还讼争房屋。陈旭俊以思明区社教中心非产权人为由，主张其无权要求返还，违反合同相对性原则，本院不予支持。2、陈俊旭签订讼争房屋的《租赁协议书》后，一直履行租赁合同并支付租金给开禾小学；在案涉房屋被调拨给思明区社教中心后，陈俊旭也按上述标准向思明区社教中心缴纳案涉房屋租金，上述事实表明陈俊旭认可与思明区社教中心存在讼争房屋的租赁关系。相反，陈俊旭没有充分的证据证明其是案涉房屋的建造者，也无证据证明其建造行为已经出租人同意。其主张因建造行为取得讼争房屋的所有权，缺乏事实和法律依据。3、如前述，陈俊旭主张的建造行为未经出租人同意，且无合法的批建行为，其主张讼争房屋面积超过35平方米，也无证据予以证明。一审判决陈俊旭腾退开禾路111号一楼房屋合法有据。
综上所述，陈俊旭的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由陈俊旭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 巧 玲
审 判 员 胡 林 蓉
审 判 员 陈 璟
二〇一八年四月八日
代书记员（ 黄亚君）
附本案适用的相关法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。