北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京02民终1456号
上诉人（原审被告）：郝某1，男，1969年4月15日出生。
委托诉讼代理人：任爱国，北京市汉卓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任爱芳，女，1972年1月25日出生。
被上诉人（原审原告）：郝某2，男，1972年11月26日出生。
委托诉讼代理人：张玉州，北京一格（天津）律师事务所实习律师。
委托诉讼代理人：李丹，北京一格（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周某，女，1946年9月9日出生。
上诉人郝某1因与被上诉人郝某2、周某分家析产纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第12362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人郝某1及其委托诉讼代理人任爱国、任爱芳，被上诉人周某、被上诉人郝某2及其委托诉讼代理人李丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郝某1上诉请求：撤销原判，依法改判合同编号为×××5的《定向安置房买卖合同》中位于×××2号（现房号：502号）房屋及合同编号为×××6的《定向安置房买卖合同》中位于×××7号（现房号：×××7号）房屋归我所有；本案一、二审诉讼费由郝某2、周某承担。事实与理由：1、原判认定事实不清，适用法律不当，明显故意偏袒郝某2；2、程序违法，对拆迁的事实不予认定、不解释，对合法有效的合同文件（定向安置房买卖合同和拆迁安置补偿协议）置若罔闻；3、对有效的房屋分割单的效力不认定、不质证；4、对政府的房屋拆迁补偿性质的宗旨理解错误；5、判非所诉，对政府主导的安置房买卖合同和拆迁安置补偿协议等合法有效的法律文件提出否定；6、对于二审法院裁定的基本事实不清没有进一步的核实。
周某辩称：同意原审判决，不同意郝某1的上诉请求和理由。我原来盖的房子郝某1没有出钱，我原来同意给他两套房子，但是他不赡养我，我就不同意给他房子了。
郝某2辩称：同意原判，不同意郝某1上诉请求和理由。被拆迁的房屋除了老房四间是周某夫妇出资建造的之外，其他都是我们夫妇出资建造，老人一直跟随我们共同生活。周某的赠与超出了其可以处分的范围，我对赠与不知情。
郝某2向一审法院起诉请求：1、位于×××4号、×××3号、502的房屋归我所有；2、拆迁补偿款735972元归我所有；3、诉讼费由周某、郝某1承担。
原审法院认定事实：周某与郝某3原系夫妻关系，共生育二子，分别是长子郝某1和次子郝某2。周某与郝某3于1984年在11号院内建造北房4间。该4间房屋直至拆迁时仍存在。郝某3于1991年6月6日去世，去世时未留下遗嘱。
郝某1于1993年结婚。婚后郝某1居住使用2间北房，另外2间北房由周某和郝某2居住使用。双方在中间建造了一道院墙。郝某1主张其婚后在自己一侧的院落中建造了煤棚、厨房和门楼。周某主张郝某1结婚时，其让郝某1夫妻居住2间北房，但并没有说房屋给郝某1。建造院墙隔开系因为郝某1的妻子总与周某打架。郝某1主张双方已经分家，有分家单。但其称分家单已经丢失。
1999年，郝某1离婚。1999年至2006年期间，郝某1在监狱服刑。2008年，郝某1再婚。
郝某2主张其于1995年在11号院中加建北房1间和西厢房2间。2003年，在11号院中建南房4间和门楼1间。2007年，在11号院中加建彩钢板二层。所有建房都是其自行出资，周某和郝某1没有出资。周某对于郝某2的主张认可。郝某1自认其在11号院的房屋新建中未出资。但郝某1主张1995年的建房是由周某出资，认为郝某2当时没有出资能力。此外，郝某1还主张2003年建造房屋时，11号院中间的院墙被拆除。其建造的门楼、煤棚和厨房也被拆除。郝某2认可2003年建房过程中拆除了院墙。
1996年，郝某2与杨某结婚。2000年9月，生育一女郝某4。周某、郝某1和郝某2一家的户籍地址均在11号院，周某为户主，户口性质为农业家庭户。
2010年8月，11号院拆迁。2010年8月6日，周某与郝某1签订房屋分割单。该分家单为，其上记载的内容如下：本人周某，现住11号，属于该院房屋所有权人，该院在册户口共5人，分别是户主周某、次子郝某2、儿媳杨某、孙女郝某4、之子郝某1。由于子女均长大成人，家庭人口众多，结构复杂，为解决实际困难，周某同意将合法建筑面积293．59平方米中的143．59平方米划分（赠与）到郝某1名下，将来若因此发生任何纠纷，由本人承担一切法律责任。赠与人处由周某签字捺印。受赠人处由郝某1签字捺印。
经查，前述的房屋分割单只有一份，其原件在拆迁办的档案中。此种房屋分割单系由拆迁部门制作并提供的填充式样本。姓名、住址、在册人口与建筑平方米是空白，由被拆迁人填写，其余内容均为事先打印好的固定内容。
根据涉案所在地区的拆迁政策，每一份拆迁安置补偿协议，可按优惠价格购买的超过合法建筑面积的安置房面积，限定在20平方米以内。如一块宅基地院落分为两户的，可以分别签订拆迁安置补偿协议，每户可以享受前述20平方米的优惠购房面积。宅基地面积超出一定范围的，合法建筑面积按照合法宅基地面积的75%给予认定。
在原审中，关于签订涉案房屋分割单的目的和过程，经法院询问，郝某2陈述分户是为了多得20平方米（优惠购房指标），如果不分户只能得到3套安置房，所以周某签字同意分户了。周某陈述拆迁办说让分成2户，多出一户可以多得20平方米。当时周某愿意和小儿子郝某2生活，故二人作为一户人。郝某1陈述，拆迁办说必须分出两户后才能多给20平方米，当时分户就是为了多要20平方米。
在原审中，经法院询问，郝某1认可拆迁时的利益应该有郝某2、周某和郝某1的份额。
拆迁档案中记载，11号院落的合法宅基地总面积为293．59平方米。周某与郝某1签订诉争的房屋分割单后，二人分别签订了拆迁补偿安置协议、补充协议和定向安置房买卖合同。其中，周某作为被拆迁人的估价结果审核表中记载房屋实测面积145．96平方米、合法建筑面积150平方米、其他建筑面积150平方米，分户情况：周某、郝某12户。补偿如下：区位补偿价324000元、房屋重置成新价105704元，装修及附属物价款220500元，设备迁移费555元、其他建筑补偿39000元、搬家补助费2250元、工程配合奖50000元、停产停业补助39762元，房屋拆迁货币补偿总金额共计781771元。郝某1作为被拆迁人的估价结果审核表中记载房屋实测面积119．27平方米、合法建筑面积143．59平方米、其他建筑面积101．19平方米，分户情况：周某、郝某12户。补偿如下：区位补偿价310154元、房屋重置成新价66596元，装修及附属物价款211077元，少建房奖励3486元、其他建筑补偿26309元、搬家补助费2154元、工程配合奖50000元、停产停业补助23001元，房屋拆迁货币补偿总金额共计692777元。
2010年8月9日，周某与北京经济技术开发总公司签订《定向安置房买卖合同》，购买安置房2套。合同编号为×××5号的《定向安置房买卖合同》中记载的房屋位于×××3号，房屋面积69．96平方米，实际购房款196972．80元；合同编号为×××6号的《定向安置房买卖合同》中记载的房屋位于×××4号，房屋面积98．96平方米，实际购房款265212．80元。
2010年8月9日，郝某1与北京经济技术开发总公司签订《定向安置房买卖合同》，购买安置房2套。合同编号为×××5的《定向安置房买卖合同》中记载的房屋位于×××2号（现房号：502号），房屋面积97．92平方米，实际购房款248839．80元；合同编号为×××6的《定向安置房买卖合同》中记载的房屋位于×××7号（现房号：×××7号），房屋面积66．21平方米，实际购房款164200元。
现上述安置房屋已经交付，郝某2居住在1804室，郝某1居住在702室，周某居住在1803室。双方对于涉案安置房的价款无法达成一致。截止到目前，安置房屋尚未取得产权证。
庭审中，周某陈述家中只有涉案的一块宅基地，儿子结婚时再申请宅基地，因其丈夫不是农民，村里不批准。
周某表示，其自愿将本次拆迁中其可获得的所有补偿利益均判归郝某2享有。
原审法院认为，诉争的房屋分割单无论从内容、形式，还是订立的目的、作用，均与合同法中的赠与合同不相符，法律上不应将其定性为赠与协议或者分家协议。该分割单仅是拆迁过程中，为了配合拆迁政策所使用的一种固定文本。当事人双方因签订了该分割单，才取得了签订两份拆迁补偿协议的资格。故对于存放在拆迁档案中的该份分割单来说，其符合拆迁部门的要求，具有一定的效力。但此种效力并非合同法中的赠与合同的效力。
根据本案的实际情况，结合拆迁补偿内容和标准，经法院计算，郝某1可以获得的502室安置房屋一套。因双方对于房屋单价无法达成一致，同时，考虑涉案房屋数量多，评估成本高。且由于房屋尚未取得产权证，评估价值存在障碍，且会影响到房屋价值的准确性。故法院对共有房屋部分按照份额进行分割。经计算，郝某1在702室房屋中所占份额比例为19．66%。在本次拆迁中，郝某1可以获得的拆迁补偿款总额，扣除502室房屋的价款和702室房屋其所占部分的价款，郝某1名下还可剩余拆迁补偿款142264元。其从拆迁部门领取的购买安置房后剩余拆迁款总额，超出了该部分的款项应当返还给郝某2。周某自愿将其拆迁利益归郝某2享有，系对自己权利的处分，法院对此不持异议。
据此，原审法院判决：一、合同编号为×××5号的《定向安置房买卖合同》中位于×××3号房屋的权利、合同编号为×××6号的《定向安置房买卖合同》中位于×××4号房屋的权利由郝某2享有；二、合同编号为×××5的《定向安置房买卖合同》中位于×××2号（现房号：502号）房屋的权利由郝某1享有；三、合同编号为×××6的《定向安置房买卖合同》中位于×××7号（现房号：×××7号）房屋的权利，由郝某1、郝某2共同享有，其中郝某2的份额比例为80．34%，郝某1的份额比例为19．66%；四、郝某1给付郝某2拆迁补偿款142264元（于判决生效后十日内履行）；五、驳回郝某2的其他诉讼请求。
本院二审期间，周某称其本意是哥俩每人两套，不要等其死后哥俩再因此打架。郝某2称签署分割单时其未在场，是双方签字之后才知道的，既然是母亲签字了，就遂了母亲的愿。本来是不太愿意母亲这样分配的，那么碍于母亲的意愿也就分割了，但是后来因为郝某1不赡养老人了，老人也不愿意把房给他了，所以就起诉了。郝某1称除702号房屋外，502号房屋亦由其一家居住使用。
双方当事人均称博海园现已改为南海家园，其他内容未变。
双方当事人对原审法院查明的其他事实无异议，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为，本案诉争房屋及拆迁款应如何处理。
根据本案查明的事实，可以认定在2010年8月6日，周某与郝某1继签订房屋分割单后，二人又分别与北京经济技术投资开发总公司签订拆迁安置补偿协议及补偿协议，后又分别于2010年8月9日，与上述公司签订《定向安置房买卖合同》。从二审周某的陈述来看，房屋分割单应视为周某对其家庭财产的处分，亦包括对拆迁利益的处分，是其本人的真实意思表示；从农村的风俗习惯考虑，周某有郝某1、郝某2两个儿子，其给每人两套房屋亦合乎情理。郝某2虽称对房屋分割单不知情，但拆迁如此之重大事项，其称不知情不符合常理，且郝某2在事后自称虽不愿意如此分配但还是遂了老人的愿，只是因为郝某1不赡养老人才起诉。故本院认定各方对房屋分割单最初是认可的，因周某、郝某1均已依此房屋分割单分别与北京经济技术投资开发总公司签署了拆迁安置补偿协议并购买了定向安置住房，故房屋分割单应为有效，各方均应按照与北京经济技术投资开发总公司签署的协议执行。周某愿将其获得的所有补偿利益归属郝某2，本院不持异议，但本院只对周某享有的房屋权利进行处理，而对于周某所领取的拆迁补偿款，本院对此不作处理，其可自行给付郝某2。
根据本案查明的事实，除北房四间为郝某3与周某所建之外，其余房屋郝某1未出资，加之周某认可系郝某2出资所建，故本院认定郝某2对除北房四间之外的房屋建设尽了主要力量。根据公平原则，郝某1应给予郝某2一定的经济补偿，具体金额本院根据郝某1所得房屋重置成新价及装修附属物作价予以酌定。
周某将房屋分给两个儿子后，便无自己名下的房屋，其有权要求二人提供住处以供其居住。至于赡养问题，非本案之诉求，亦非是对房屋分割反悔的理由，郝某2、周某以此要求重新分割安置房屋及拆迁款项，本院不予支持。如周某因赡养问题与子女发生纠纷，可另案解决。
双方均认可博海园现已改为南海家园，其他内容未变，对此，本院在判决主文中予以调整。
综上所述，郝某1上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第12362号民事判决。
二、合同编号为×××5号的《定向安置房买卖合同》中位于×××3号房屋的权利、合同编号为×××6号的《定向安置房买卖合同》中位于×××4号房屋的权利均由郝某2享有。
三、合同编号为×××5的《定向安置房买卖合同》中位于×××2号（现房号：502室）房屋的权利、合同编号为×××6的《定向安置房买卖合同》中位于×××7号（现房号：702室）房屋的权利均由郝某1享有。
四、本判决生效后十五日内，郝某1给予郝某2补偿款15万元。
五、驳回郝某2的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11160元，由郝某2负担5580元（已交纳），由郝某1负担5580元（本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费11160元，郝某2负担5580元（本判决生效后7日内交纳），由郝某1负担5580元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘保河
审判员 郭文彤
审判员 马兴芳
二〇一八年五月二日
书记员 王媛媛