上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第42893号
原告孙宏钧，男，1982年7月19日生，汉族，住北京市。委托代理人张瑜平，上海市公民律师事务所律师。被告倪强，男，1966年9月12日生，汉族，住上海市浦东新区。被告罗丰，女，汉族，户籍地湖北省鄂州市鄂城区武昌大道300号，现住上海市浦东新区花木镇锦和路XXX弄XXX号1101。以上两被告的共同委托代理人田超鹏，上海市联诚律师事务所律师。以上两被告的共同委托代理人丁夷玮，上海市联诚律师事务所律师。原告孙宏钧诉被告倪强、罗丰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年2月17日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张瑜平、两被告的委托代理人田超鹏均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告孙宏钧诉称，原告与两被告于2015年7月18日签订了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，约定原告购买被告名下的位于浦东新区锦和路XXX弄XXX号1101室房屋(以下简称系争房屋)，原告为此向被告支付了人民币(以下币种同)20万元定金。按照合同约定，原告与两被告应于2015年8月27日《房屋买卖合同》签订后40日内至房地产交易中心签订正式合同，但两被告到期未签约，并于2015年9月1日单方解除合同并将20万元定金予以退回。为此，原告起诉要求判令被告支付违约金176万元。被告倪强、罗丰辩称，原告与两被告于2015年7月18日签订的《房屋买卖合同》系预约关系，之后由于双方对于交房日期发生争议，双方先后进行过数次磋商，直至2015年8月28日、29日，双方仍在洽谈交房期限问题，在此期间，被告始终以积极履行磋商本约的态度与原告进行协商，并不存在故意未签约的问题。双方最终未能成功签订本约，是由于双方对于交付房屋的期限始终未能达成一致所致。此后，双方也于2015年8月30日以事实行为同意解除房屋买卖预约合同，两被告将20万元定金已经返还原告，原告对此也予以认可。至于原告主张的违约金，系基于双方签订的《房屋买卖合同》中关于违约责任的条款，该条款是针对履行房屋买卖合同而设定，并非针对签订本约而设定，故原告适用该条款向两被告主张违约金无依据。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，系争房屋的权利人为两被告。2015年7月18日，原告与两被告在满懿(上海)房地产咨询有限公司的居间下就系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》。其中《房地产买卖居间协议》中约定，原告为表示对系争房屋之购买诚意，向居间方支付意向金20万元，如两被告在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。《房屋买卖合同》约定，原告受让两被告所有的系争房屋，转让价款为880万元；为办理交易过户手续之需，双方同意于本合同签署后40天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，除另有约定外，前述约定期限届满日为双方签订示范合同的日期；双方应于2015年10月20日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。另外，双方在合同中还详细约定了原告支付房款的具体时间和金额、房屋内户口迁出时间等。该合同第12条“违约责任”中还约定，原告未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款额的万分之五支付两被告逾期违约金，逾期超过二十日内仍未支付的，两被告有权单方解除本合同。两被告未按本合同约定期限交付房地产(包括房地产交接及权利转移)，应当按原告已付房款的日万分之五支付原告逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，原告有权单方解除本合同。原告与两被告任何一方依据本条约定主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。该合同第17条“补充约定”约定，双方同意于2015年12月31日前交房，如两被告不能交付，则支付租金反租至2015年6月30日前(租金为8,000元每月)。2015年7月20日，原告妻子李慧向被告倪强账户支付购房定金20万元。2015年7月21日晚21时2015分，原告与中介公司胡新雨的电话录音中，胡新雨问：“……然后我现在再问你一句，你现在肯定是要走下去的，对不对？”原告回答：“我都走这步了，那怎么办呢！”胡新雨还问：“我懂你的意思了，就是说现在你的意思是说如果说你没有什么损失，20万元还退回来，也可以考虑去解约。”原告回答：“对，对。你把钱退回来我可以考虑。”原告还说：“哪怕让我付一分钱违约金，我都不会干的，这事。而且，你再拖一拖，再拖我20万元成本时间都很长，我其实也等于变相有损失了呀！”2015年8月18日17时多，被告倪强向原告发出短信：“上次签的合同交房时间怎么是最晚2015年6月30日呢，应该是2017年6月30日啊”。原告回复：“我回去看他怎么写的，但也不是2017年。”被告倪强又短信：“写成2015年6月30日了，签合同都过了这个时间了，这中介怎么搞的。”原告回复：“我先回去看看，晚上和您说。”2015年8月23日下午，原告及其妻子李慧、被告倪强在绿城会所洽谈，谈话录音中显示，原告说：“没有，因为当时说的就是……”，李慧接着说：“6月份。”原告说：“对地(的)，2016年那个时间。”被告倪强回应：“对，但是你现在说最后落实到正式合同上，如果他写好了，那也没什么问题，对吧，你没写清楚，有这个空隙，你怎么弄呢。这个我也考虑到这个情况，大家就写上这个事情，对吧。”后来谈话中，原告又说：“……开始因为说的时候也是说2016年，因为2017年……”被告倪强接话说：“讲是这样，但是你没落实到纸上面，所以还是他们问题呀……”2015年8月27日，原告曾短信问中介公司胡新雨：“明天签合同有没有问题。”胡新雨后通过短信通知被告倪强：“明天晚上7：30绿城会所”洽谈。被告倪强短信回复：“明天见面时把房产证带着，谈不拢就把证交给我。”胡新雨回复：“谈不拢证自然还你。”当日，倪强还短信称：“也别再费心了，买方不同意返租到2017年6月底，那就让他提出中止合同吧，我也不追究他违约责任了。”胡新雨短信回答：“他现在是按约定继续签约，你不能签约吗？返租到2016年6月是当时约定好的，您又要求多租一年，他不同意我能怎么办？”倪强回复：“我不是啊”。2015年8月28日晚，原告、被告倪强和胡新雨在绿城会所见面，洽谈中，胡新雨对被告倪强说：“我能够理解你。但是你这个事情总归谈到这个上面了，如果说你也不能接受6月30日去交房，你看看你有没有其他办法去解决这个问题。如果说不行，我也没有更好的办法，我也不能说去绑着你们哪一个人硬要你们同意，对不对……”。被告倪强说：“……到2016年没意思的，我肯定要到17年，读完以后我换，挑小学的时候我再更换地方”。胡新雨说：“然后这样子，咱先不谈2017年的事情，咱就谈到2016年的6月30日，咱就按照这个中心，你当时想的也是孩子在这在读一年的幼儿园，对不对？”被告倪强回答：“对。”胡新雨又说：“而现在你只是多诉求了一年的问题。”倪强接着说：“也没有多诉求，我原来就这个想法。”胡新雨接着又说：“咱先不谈这个，很理解您的想法。”倪强接着又说：“你不要说我多诉求了，我当时就是这么想的，或许我当时讲的哦，那也是口误，你是笔误……”此后，各方又发表了自己的意见。原告说：“你到2017年这个我都不能接受，没法接受这件事。”胡新雨说：“这个，我首先觉得一点，是因为我的一个笔误的问题，2015年还是2016年我没有写清楚……”之后，胡新雨又对被告倪强说：“……其实到2016年6月份，我觉得您当时心里上也是这么谈的。但是您现在又突然多出了这么一个条件。我在围绕着这个条件去为您争取空间。”倪强回答：“过去我考虑不够仔细。”2015年8月29日9点多，原告、被告倪强、原告同事余力和胡新雨、中介公司签约专员再次于灵山路XXX号三楼洽谈。录音资料中显示，余力说：“首先，双方之前谈的是2016年，这个大家承认吧。”倪强回答：“这个不承认，没有这个的。”此次谈话中，原告与被告倪强就反租期仍未能达成一致意见。2015年8月30日，被告倪强向李慧发出短信：“把上次你给我打钱的户名账号开户行发给我，我把款退回去。”李慧收到该短信之后向被告倪强回复短信，并注明了其账号和开户行。9月1日，被告倪强将20万元退回至李慧账户。现原告涉讼。证明上述事实的证据有：上海市房地产权证、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、银行转账单和李慧与被告倪强之间的短信记录、2015年7月21日原告与胡新雨的电话录音、2015年8月18日原告与被告倪强之间的短信记录、2015年8月23日原告等人的谈话录音、2015年8月27日原告与胡新雨的短信记录以及胡新雨与被告倪强之间的短信记录、2015年8月28日原告等人在绿城会所的谈话录音、2015年8月29日原告等人在灵山路XXX号的谈话录音、2015年8月30日被告倪强和李慧的短信记录。原告提交的胡新雨的《证明》，因胡新雨系原、被告之间交易的中介，与本案有一定的利害关系，本院对其出具的证明内容不予采信。被告提交的上海创盈房产咨询有限公司第三分公司出具的《证明》与本案并无直接的关联性，且也不能由此证明原、被告签订合同是洽谈的返租时间就是2017年6月，故本院对该证据不作认定。原告在庭审之后又提交的原告与案外人签订的《房屋买卖合同》、《房地产买买居间协议》、《上海市商品房预售合同》等证据与本案并无直接关联性，本院不作认定。原告另提交的《绿城稀缺四房、小区中心位置、业主诚售看房方便》系网上资料信息，其内容并非权威机构作出，被告也不认可，本院不予认定。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，该合同对房屋价款、支付时间、房屋的交付、过户等均作出了明确约定，系就系争房屋的买卖所作出的约定，系房屋买卖合同，并非预约合同，该合同中除“如被告不能交付，则支付租金返租至2015年6月30日前”的内容，即返租日因笔误而无效外，其余条款均未违反法律规定，合法有效，双方均应依约严格履行。关于上述返租日，虽合同书写中存在笔误，但结合原、被告与中介方的多次的短信和谈话内容的前后内容，以及2015年8月23日下午原告及其妻子、被告倪强的谈话录音中原告说：“对的，2016年那个时间。”被告倪强回答：“对，但是你现在说最后落实到正式合同上，如果他写好了，那也没什么问题，对吧，你没写清楚，有这个空隙，你怎么弄呢……”；2015年8月28日原告、被告倪强和胡新雨的谈话录音中胡新雨说：“其实到2016年6月份，我觉得您当时心里上也是这么谈的，但是您现在又突然多出了这么一个条件，我在围绕着这个条件去为您争取空间。”被告倪强回答：“过去我考虑不够仔细”的内容，可以看出，双方在签订买卖合同洽谈过程中，返租期的本意应当在2016年6月30日。对此，双方应当遵循诚实信用原则，依约行使权利和履行义务，现被告以合同中就返租期存在笔误有空隙可钻而拒不按约签订网签合同，并于2015年8月30日向原告妻子要求提供账户并要求返还定金而解除双方的《房屋买卖合同》，已经构成了违约。况且，即使如被告所述，双方在返租期上存在分歧，因双方就系争房屋的买卖合同关系的权利、义务均约定明确，包括对系争房屋的交付时间也作出了明确约定，而系争房屋的返租问题，系房屋买卖合同项下延伸出来的租赁关系，双方可就租赁关系进行进一步协商、确定租赁期限，但被告因租赁关系中的租赁期限问题发生分歧而擅自解除双方的房屋买卖合同，也构成了违约。综上，两被告应当向原告承担因擅自解除房屋买卖合同的违约责任。现原告选择依据《房屋买卖合同》第12条“违约责任”向两被告主张违约金，该条款是针对两被告未交付房地产的违约责任而设定的违约责任，与本案两被告的违约事实不符，故原告基于该条款向两被告主张违约金，无事实依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告孙宏钧的诉讼请求。案件受理费20,640元，减半收取计10,320元，由原告孙宏钧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一六年三月三日
书记员 刘 露
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……???二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。???三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。