广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)珠中法民四初字第49号
原告：洪玲玲，女，1960年9月11日出生，香港特别行政区居民，住香港天水。
被告：葛兰，女，汉族，1970年3月21日出生，住黑龙江牡丹江市东安区。
委托代理人：井春杰，黑龙江鑫鼎律师事务所律师。
第三人：珠海经济特区香洲经济技术开发公司。住所地：广东省珠海市拱北夏湾港昌路***号现代广场*座*层*号。
法定代表人：文清通，总经理。
委托代理人：高崇仁，系该公司职员。
原告洪玲玲与被告葛兰、第三人珠海经济特区香洲经济技术开发公司（以下简称香洲经济公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告洪玲玲、被告葛兰及其委托代理人井春杰、第三人香洲经济公司的委托代理人高崇仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
洪玲玲向本院起诉请求：⒈解除对珠海市拱北夏湾工业区现代广场的Ｃ座13层15室的查封，停止拍卖；⒉诉讼费由葛兰、香洲经济公司承担。事实和理由如下：1994年3月6日洪玲玲通过香港钟沛林律师行与香洲经济公司签订了《涉外房地产买卖契约》，购买了位于珠海市拱北夏湾工业区现代广场的Ｃ座13层15室，并由珠海市公证处对《涉外房地产买卖契约》作了公证。洪玲玲已支付了大部分房款，并于1996年10月将上述商务公寓委托香洲经济公司进行出租。合约规定首两年应付楼价的15%年租金给洪玲玲，20多年香洲经济开发公司分文未付,租金冲抵购房尾款后全部房款已付清。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，法院的查封明显错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，（2015）珠中法执外异字第40号执行裁定书错误，请求立即终止对上述房产的执行并解除查封，以维护洪玲玲的合法权益。
葛兰答辩称：一、洪玲玲的诉讼请求不难看出其已认可了第40号执行裁定书，因此其无权要求予以解封。二、洪玲玲的诉讼请求已过诉讼时效。《涉外房地产买卖契约》规定的交付房产时间为1997年1月1日，从1997年1月1日起二年时间内洪玲玲没有主张此权利，已超过二年的诉讼时效期间，法律不应予以保护。当事人不服执行异议裁定可以自裁定送达之日起十五日内提起诉讼，洪玲玲是否在十五日内起诉没有证据证明。如果洪玲玲不是在十五日内起诉，其已过诉讼时效，已丧失了胜诉权。三、洪玲玲提出的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。四、洪玲玲提供的《涉外房地产买卖契约》没有按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条第二款的规定履行程序。该买卖契约不具有合法性、有效性。五、洪玲玲提供的《现代广场入伙合同书》，不能证明洪玲玲已合法占有讼争房产。洪玲玲人提供不了其交付水费、电费等相关费用的合法票据，说明此房没有交付，更加说明现代广场入伙合同书系洪玲玲与香洲经济公司恶意串通的结果。六、洪玲玲至今没有办理产权证照，而且也没有备案登记，也说明洪玲玲主张的权利不具有合法性与真实性；在长达20年的时间里洪玲玲没有主张办理产权证照，说明洪玲玲根本不知道其在珠海有此财产，由此可以认定从现代广场开发之日起，香洲经济公司就在设计如何转移财产，逃避债务，设计出很多异议人，包括本案的洪玲玲。七、洪玲玲提供的“声明”均为其本人陈述，没有相应证据支持，不应采用。香洲经济公司证实不了其收到购房款，不能排除香洲经济公司与洪玲玲恶意串通，逃避债务而故意而为。八、洪玲玲提供的钟沛林律师行的“证明书”没有按《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定履行程序，该“证明书”不具有合法性、有效性。九、洪玲玲提供的所谓的《公证书》应该不是真实的或者是假的公证书。刘长海当时根本没有在场，刘长海签名处不是其本人签字，说明此公证书没有认真核实当事人身份。《涉外房地产买卖契约》形成地为香港，时间为1995年3月5日，《公证书》形成时间是1995年4月6日，公证时间在后，说明公证员不是亲眼所见。因此《公证书》不具有公证文书的真实性。洪玲玲没有提供其交纳公证费的票据，也说明《公证书》不是客观存在的，不具有真实性。十、《涉外房地产买卖契约》没有履行。《公证书》并没有公证其交购房款凭证，证明不了《涉外房地产买卖契约》真实发生、真实履行。香洲经济公司没有交付房产，洪玲玲没有收取租金，也说明《涉外房地产买卖契约》因双方均没有履行，权利义务没有真实发生。
香洲经济公司称：认可洪玲玲的买受行为及合同均是合法有效的，不存在任何造假行为。在当时的背景下，只能以这种方式销售房产。
洪玲玲提交了以下证据：1、经过公证认证的《声明》文件一套；2、珠海市公证处《公证书》（1995年4月6日）；3、钟沛林律师行出具的证明书（1998年3月23日、2016年1月12日）及附件；4、珠海市香洲区人民法院（1998）珠香民初字第630号民事调解书及受理案件通知书；5、钟沛林律师行出具的证明书（2014年1月16日）；6、《委托书》(1996年10月5日)；7、林志芬、黎国清经过公证认证的《声明》及珠海会议记录（1998年5月25日）、钟沛林律师行发出之关于现代广场租金回报及产权证事；8、土地权属证明书（钟沛林律师行的传真件）。上述证据拟证明1995年3月香洲经济公司向洪玲玲出售讼争房产，双方签署的《涉外房地产买卖契约》经过珠海市公证处公证，总价格为港币137728.30元，洪玲玲已付房款为港币100928.30元。洪玲玲入伙后委托香洲经济公司进行办证、出租事宜，香洲经济公司拖欠洪玲玲租金回报未偿还，香洲经济公司与香港业主开会协商以租金冲抵房款，洪玲玲已付清购房款。
葛兰发表如下质证意见：1、洪玲玲提供证据复印件的，没有原件核对的均不认可，不予质证。2、《涉外房地产买卖契约》没有按法律规定履行程序和加盖公证公章，所以不具有合法性和有效性。3、票据没有原件的不能作为证据使用，提供原件的票据不是复写的，有可能是自己制作或香洲经济公司为洪玲玲制作，不具有合法性。4、《声明》没有其他证据支持，都是洪玲玲自己陈述，只是形式上的真实性，其内容不具有真实性。5、证明书没有经过公证及传递章，不能作为证据使用。6、洪玲玲的调解书没有证明力，没有确定财产所有权人，是当时香洲经济公司与洪玲玲的行为，不能损害第三人。7、林志芬、黎国清的《声明》是林志芬、黎国清的自述，陈述的内容没有其他相关证据佐证，不能作为证据使用，钟沛林律师行发出之关于现代广场租金回报及产权证事是复印件，不能作为证据使用，若是原件，也是后期制作的。8、土地权属证明书是传真件，不能作为证据使用。
香洲经济公司认可洪玲玲提交的证据的真实性、合法性、关联性。
葛兰提交如下证据：证据1、（2015）粤高法民一终字第65号民事判决书，证明香洲经济公司与温良恶意串通，损害葛兰的利益，与洪玲玲有较大的相似性；证据2、企业变更名称核定登记表，证明1998年6月10日前香洲公司全称为珠海市香洲区经济技术开发公司，1998年6月10日更改为珠海经济特区香洲经济技术开发有限公司，说明钟沛林出具的关于现代广场租金回报及产权证事不是真实的；证据3、1998年4月22日香洲经济公司的审计报告，证明1998年香洲经济公司的资产总值是人民币66245836.52元。4、珠海经济特区香洲经济技术开发公司法定代表人履历表及公司营业执照，更名后下方营业执照时间是1998年7月16日，证明钟沛林律师行不可能于1998年6月6日就知道该新名称。
洪玲玲不认可葛兰提交的证据，认为与本案无关。
香洲经济公司对葛兰提交的证据1的真实性无异议，不认可判决结果；对证据2认为公司更改名称是因为公司改制，改制过程中经国资委批准，再报工商局核准，这段时间钟沛林律师因为卖楼的事经常到大陆来，所以得知了公司改制变更的事；对证据3审计报告认为与本案无关。
当事人围绕诉讼请求提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对洪玲玲提交的珠海市公证处出具的《公证书》、《涉外房地产买卖契约》、钟沛林律师行出具的《证明书》（2016年1月12日）及房款收据（39张）、《民事调解书》均有原件核对，本院对其真实性予以认可，其他证据虽无原件予以核对，但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>解释》第一百一十一条的规定，结合上述证据原件所证明洪玲玲与香洲经济公司就涉案房产买卖的事实发生在20多年前，原件确有可能遗失，本院对没有原件核对的复印件采纳为认定案件事实的根据。对于葛兰提交的证据，均有原件予以核对，本院对证据的真实性予以认可，但证据3与本案没有关联，证据1、2、4不能证明其待证事实。
本院就案涉房产的预购登记情况向珠海市不动产登记中心查询，该中心出具《已办房地产登记单元列表》及《商品房预购查询结果》，载明案涉房产于2002年进行了预购登记，预购证号为B200209938,预购方为洪玲玲。洪玲玲、香洲经济公司对本院调取的证据无异议，葛兰认为上述文件不能证明涉案房屋系洪玲玲购买，另案当事人温良也办理了预购登记，广东省高级人民法院亦判决准予执行。
本院经审理查明：
一、讼争房产涉及的审判和执行情况
案外人黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司（以下简称牡丹江毛毯厂）与香洲经济公司合作开发房地产纠纷一案，本院于1994年3月24日作出（1994）珠民初字第2号民事调解书。后本院对该案进行再审，作出（1995）珠民再字第8号民事判决，案经二审，广东省高级人民法院于1996年12月11日作出（1996）粤民终字第75号民事判决，判决香洲经济公司返还牡丹江毛毯厂投资款和暂存款项共计9615805元及该款利息。判决生效后，本院根据牡丹江毛毯厂的申请，进行强制执行，期间曾中止执行，2008年12月5日，本院作出（2003）珠中法执恢字第91-2号之一民事裁定，将申请执行人变更为葛兰，承受原债权人牡丹江毛毯厂依据（1996）粤民终字第75号民事判决书对香洲经济公司未实现的债权。
讼争房产查封情况。本院于1994年1月3日依据牡丹江毛毯厂提出的诉前财产保全的申请，作出民事裁定，查封香洲经济公司的办公楼、住宅楼、车辆及其他资产等。1996年5月6日，本院作出（1995）珠民再字第8号之一民事裁定书，解除对香洲经济公司的办公楼、住宅楼及其他财产的查封；继续查封香洲经济公司在拱北夏湾兴建的B座楼房等。在（2003）珠中法执恢字第91-2号执行过程中，本院查封登记在香洲经济公司名下位于珠海市××现代广场××房产，包括13层15室，洪玲玲向本院提出异议，本院作出（2015）珠中法执外异字第40号民事裁定，驳回洪玲玲的异议请求。洪玲玲不服该裁定，遂提起本案执行异议之诉。
二、讼争房产买卖及办证情况
1994年3月6日，洪玲玲与香洲经济公司签订《涉外房地产买卖契约》，约定洪玲玲向香洲经济公司购买珠海市拱北港昌路现代广场C座13层15室房屋，总价格为港币137728.30元。付款方式为免息分期付款，洪玲玲可于1997年1月1日获得交付使用该房产。香洲经济公司保证入伙后两年内年租金回报率为15%，由发展商统一安排出租。香港钟沛林律师以中国司法部委托公证员身份证实洪玲玲的签字属实。珠海市公证处于1995年4月6日对上述《涉外房地产买卖契约》出具《公证书》，证实香洲经济公司的法定代表人刘长海和洪玲玲签字和印章均为属实。洪玲玲通过钟沛林律师行以分期付款方式共支付购房款港币100928.30元，尚欠港币36800元。钟沛林律师行开具了房款收据和证明，香洲经济公司亦确认收到上述房款。
1996年10月19日香洲经济公司书面通知洪玲玲入伙，1998年4月22日洪玲玲因香洲经济公司未支付租金诉至珠海市香洲区人民法院，该院出具民事调解书确认香洲经济公司欠洪玲玲1997年度租金人民币13249.2元定于1998年9月24日前付清。1998年5月25日林志芬等香港业主代表与开发商代表、钟沛林律师行的张康峰律师开会，协商用租金抵消楼款尾款，双方达成了协议。
已发生法律效力的广东省高级人民法院（2015）粤高法民一终字第65号民事判决查明：1999年8月24日，珠海市地方税务局向钟沛林律师行（“珠海现代广场”商住楼境外代理商）发出《关于香洲经济公司销售不动产问题的复函》，就解决香港业主办理房产证的问题答复如下：一、你行应将所有代销不动产的有关资料提供（或移交）给香洲经济公司。以便珠海市香洲区地方税务局核实应征收的税款和开出办理房产证的专用发票。二、为了顾及香港业主的利益，又要顾及国家的利益。如业主自愿，可先由业主先垫付该司售房给业主所需缴纳的税款。并将税款转入香洲区地方税务局所指定的账户后，由香洲区地方税务局开出销售不动产的专用发票（或专用收据）。“交多少税，开多少票”，直至完税为止，才开出可办理房产证的专用发票。三、必要时，与香洲区人民法院联系，拍卖该司房产。按“先税后债”的原则来解决有关应纳税款的事项。
本院向珠海市不动产登记中心调查查明，案涉房产于2002年在珠海市房地产登记中心进行了预购登记，预购证号为B200209938,预购方为洪玲玲。洪玲玲主张因其不愿意替香洲经济公司垫付税费，无法取得办理房产证的专用发票，故无法办理房产证。
本院认为：
本案系案外人洪玲玲在葛兰与香洲经济公司借款纠纷强制执行一案中，对执行标的即讼争房产提起的执行异议之诉，请求排除执行的主要理由为讼争房产系其向香洲经济公司购买，应归其所有。故洪玲玲对本案讼争房产是否享有阻止执行的实体权益是本案的争议焦点问题。本院对此作如下分析认定：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，同时符合以下四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。应当看到，上述规定对执行异议是否成立的判断标准，要高于案外人执行异议之诉中原告对涉案标的享有的权利能否排除执行的判断标准。案外人执行异议之诉是否成立，应当根据案件的具体情况和原告所主张的权利、债权人债权实现的效力以及债务人对执行标的的权利作出比较后进行综合分析判断，从而确定原告主张的权利是否能够排除执行。本院认为，洪玲玲对本案讼争房产享有阻却执行的实体权益。主要理由如下：
一、洪玲玲对涉案房屋享有的请求权相对于葛兰的债权请求权具有一定的优先性，并因此具有排除执行的效力
本案中，洪玲玲与香洲经济公司签订了《涉外房地产买卖契约》，约定洪玲玲向香洲经济公司购买涉案房屋，洪玲玲依约支付了购房款，香洲经济公司应当依约交付房屋并办理房产证。洪玲玲享有的是将讼争房屋的所有权变更登记至其名下的请求权。该请求权与葛兰的请求权存在以下不同，并因此具有排除执行的效力。首先，从成立时间上看，洪玲玲的请求权要早于案外人牡丹江毛毯厂与香洲经济公司合作开发房地产纠纷所形成的金钱债权。债权的成立时间虽不影响债权的平等性，但对于该债权能否继续履行以及继续履行的顺序会产生一定影响。从本案事实来看，至少不能得出形成在后的葛兰的债权具有优先于成立在先洪玲玲的债权的结论。第二，从内容上看，洪玲玲的请求权系针对讼争房屋的请求权，而葛兰的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，讼争房屋只是作为香洲经济公司的责任财产成为葛兰的债权的一般担保。在香洲经济公司与洪玲玲双方均确认房屋交付并委托出租的情况下，洪玲玲要求确认讼争房屋的所有权归其所有的请求权，应当优先于葛兰的金钱债权。第三，从性质上看，洪玲玲对讼争房屋于2002年办理了预购登记，洪玲玲对讼争房屋享有的权利实际上具有准物权性质，葛兰申请对该房屋进行查封晚于洪玲玲进行预购登记的时间。因此，葛兰申请对讼争房屋进行查封的时候，该房屋实质上因预购登记已不属于香洲经济公司的责任财产。在此意义上，洪玲玲的请求权即使排除了葛兰债权的执行，也并未对葛兰债权的实现形成不良影响。第四，从功能上看，讼争房屋具有为洪玲玲提供生活保障的功能，与葛兰的金钱债权相比，洪玲玲的请求权在伦理上亦具有一定的优先性。
二、洪玲玲所提的案外人执行异议之诉基本符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件
（一）洪玲玲与香洲经济公司之间的房屋买卖合同签订于1994年，该合同经过珠海市公证处公证，为双方当事人真实意思表示，合法有效。虽然本院曾于1994年1月查封了讼争房产，但之后予以解封。本院再次查封讼争房产是在2013年之后，故本院认定洪玲玲在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）根据洪玲玲提供的现代广场入伙合同书，香洲经济公司已于1996年10月将讼争房产交付给洪玲玲，香洲经济公司对此亦予以认可，故可以认定洪玲玲在人民法院查封之前已合法占有讼争房产。至于洪玲玲是用于自住还是委托香洲经济公司对外出租，是洪玲玲行使对讼争房产的收益权，不影响洪玲玲对讼争房产的占有权；（三）洪玲玲提交了钟沛林律师行开具的房款收据和证明，证明其已支付大部分房款，香洲经济公司亦予以认可。剩余小部分房款，根据香洲经济公司与香港购房业主在1998年达成的协议，香洲经济公司同意以欠洪玲玲的租金冲抵房款，故应视为洪玲玲已按照合同约定支付了全部价款；（四）根据广东省高级法院生效判决所查明的事实，珠海市税务机关在《关于香洲经济公司销售不动产问题的复函》中指出，在香港业主自愿的前提下，可先由业主先垫付该司售房给业主所需缴纳的税款，完税后才开出可办理房产证的专用发票。因缴纳税款是香洲经济公司的义务，洪玲玲没有法定义务为其垫付，香洲经济公司未缴纳税款导致洪玲玲无法取得办理房产证的专用发票，故讼争房屋未办理过户登记的原因在于香洲经济公司，并非洪玲玲自身原因，洪玲玲对购买涉案房屋没有办理房地产权证不存在过错。
综合上述分析，本院认为，洪玲玲对涉案房屋所享有的请求权在成立时间、内容、性质、功能等方面相对于葛兰的金钱债权请求权均具有一定的优先性，且洪玲玲的请求基本符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故洪玲玲对讼争房屋所享有的权利能够阻却对本案讼争房屋的执行，洪玲玲本案诉请停止对讼争房屋执行的理由成立，本院予以支持。
本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第（一）项的规定，判决如下：
不得执行珠海市拱北港昌路111号现代广场Ｃ座13层15室房产。
案件受理费人民币2560.70元，由葛兰负担。
如不服本判决，洪玲玲可在判决书送达之日起三十日内，葛兰、珠海经济特区香洲经济技术开发公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审 判 长 郑伟民
代理审判员 王文娟
代理审判员 曹阳春
二〇一六年十二月××日
书 记 员 吴馥楠
陈钿