山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁06民终649号
上诉人（原审被告）：马成山，男，1951年2月16日出生，汉族，烟台市芝罘区环卫处退休人员，住烟台市芝罘区。
委托代理人：韩波，山东楠松律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：于志光，男，1956年6月2日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。
委托代理人：姜磊，山东鑫士铭律师事务所律师。
上诉人马成山因与被上诉人于志光农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2015）芝民一初字第493号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告于志光向原审法院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋买卖文书》合法有效；2、《房屋买卖文书》中所涉房屋拆迁后取得的坐落于烟台市芝罘区祥祯路11内9号的回迁安置房1套的所有权以及其余相关房屋拆迁补偿权益均归原告所有。原审诉讼中，原告撤回第2项诉讼请求。事实和理由：1990年11月7日原告户口迁至烟台市芝罘区幸福八村（以下简称幸福八村），成为该村村民。1991年10月29日，原、被告就坐落于幸福八村西街17号房屋（以下简称涉案房屋）签订《房屋买卖文书》，约定被告将被涉案房屋出卖给原告，价款为15000元。合同签订后，原告依约将房款交付被告，被告将房产证交付原告，但迟迟未配合原告办理变更登记手续。2004年，幸福八村开始旧村改造，涉案房屋在拆迁范围内，原告及时将房屋交给村里，一直在外租房居住。2009年3月12日，原告与烟台祥发置业有限公司（以下简称祥发置业）签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定由祥发置业拆除涉案房屋，并为原告在幸福八村安置约75平方米多层住宅一套和两套约75平方米的小高层住宅。2009年，祥发置业向原告交付了多层住宅安置房一套，原告已经入住，但因小高层安置房当时没有盖好，未能交付。2015年4月29日，祥发置业通知原告小高层安置房即将完工，回迁居民可以抓阄选房，但因原、被告之间存在房产权属纠纷，因此不能按照《房屋拆迁安置补偿协议书》履行义务，不能向原告交付安置房屋。
原审被告马成山原审辩称，第一，涉案房屋买卖文书违法无效。第二，原告未依约支付购房款。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原审法院审理查明，1990年11月7日，原告户口自山东省海阳县徐家店镇下马山村迁至山东省烟台市芝罘区幸福八村西街17号，2012年2月8日又迁至山东省烟台市芝罘区祥祯路11号内9号。
被告原为烟台市芝罘区幸福八村村民，名下有坐落于幸福八村房屋一套，房产证载明房屋情况为：北屋五间80.90平方米、西厢两间39.36平方米，建筑面积共120.26平方米，占地数量212.64平方米，建筑年限1978年，东至墙基外根邻李秀卿，西至墙基外根邻空闲地，南至墙基外根邻胡同，北至墙基外根邻空闲地。后，被告转为非农业户口。
2009年3月12日，原告与祥发置业签订《房屋拆迁安置补偿协议书》[协议抬头处书写为“乙方：马成山（于志光）”]，约定祥发置业需拆除乙方坐落在幸福八村西街17号房屋，建筑面积120.26平方米，宅基地面积212.64平方米。祥发置业在原幸福八村为乙方安置楼房。乙方选择多层住宅约75平方米一套，小高层住宅约75平方米两套，安置多层住宅后有证房剩余面积约45.26平方米，增加10%的面积约为4.53平方米，总计祥发置业应为乙方安置约217.17平方米。投资小高层住宅面积约7.83平方米，投资款在回迁时按市场价统一结算。祥发置业需支付乙方搬家费400元、速迁奖励费3000元、电话移机费150元、空调移机费200元、太阳能、电热水器移装费80元、有线电视移装费250元，合计4080元。此款在交出旧房时统一结算或转为投资款。乙方宅基地内外的无证房屋、棚厦等一切设施均应无偿拆除。祥发置业按规定对新安置的楼房统一安装暖气、管道液化气（或煤气）。暖气投资乙方房证内的建筑面积120.26平方米由祥发置业投资，超出面积由乙方投资；管道液化气（或煤气）由祥发置业承担一套安置房的投资，其余安置房由乙方自行投资。乙方必须在多层住宅安置后四个月内将原房屋腾空并完好无损的交给祥发置业。新房安置后，原房产证及建房许可面积未安置部分，自旧房交出之日起按10元/平方米发放临时安置费，如自规定的交房之日起24个月后，新房仍不能安置时，则自第25个月起，临时安置费按20元/平方米发放，交出旧房后先发放一年的临时安置费5431.20元，其它部分及装修补偿费约15201.90元在全部安置后付清。另，协议上手写“交房日期：2004.7.30”。
原审诉讼中，原告称，其于1990年11月7日迁移户口至幸福八村，是该村为成立大修厂引进的技术人员，该村承诺发给宅基地，但其因身体原因、不能组织人员自行建筑房屋，故于本村购买房屋居住。1991年10月29日原告与被告达成协议购买涉案房屋及附属物，签订买卖合同的五六天后被告交付了房屋。其一直在涉案房屋内居住，2004年7月30日，其将房屋交付给幸福八村拆迁人员。被告转让涉案房屋及宅院时，其已落户幸福八村，与被告为同一经济组织成员，且无其他宅基地，涉案房屋买卖合同有效。原告围绕其诉讼请求，提交以下证据予以证明：
1、1991年10月29日原、被告签订的《房屋买卖文书》，约定“兹有幸福八村马成山自有瓦房肆间，平房（西）肆间，建筑面积共计112㎡，并院墙及院内附属物。该房坐落在本村西南面，四至：正房北至滴水在内，南至院墙在内，东至院墙在内，西至平房滴水在内。经双方协商自愿卖给本村村民于志光名下为有，作价壹万伍仟元正。经双方协商该房过户中的一切税金费用由买方负担，恐口无凭，立字为证。”证明被告于1991年10月29日将涉案房屋及院子转让给原告，但一直未协助原告办理过户手续。
被告质证称对买卖文书的真实性有异议，这是用复写纸复写形成；涉案房屋是被告马成山和其妻子朱淑兰夫妻共同财产；出卖的建筑面积是112平米，并非房屋全部建筑面积120.26平方米或宅基地占地面积212.64平方米；购房款15000元是112平方米的价格，不是全部建筑面积或宅基地占地面积的价格；所谓出卖的部分除了112平方米建筑面积外，只有院墙及院内附属物，不包括院子。后，被告又称文书上“马成山”的签字并非其本人书写，但对此不申请鉴定。
对此，原告称，1991年10月29日在涉案房屋内，被告马成山及其妻子、执笔人杨有学、中正人马成明（现已去世）、原告、原告父亲（现已去世）均在场，杨有学书写房屋买卖文书后，杨有学、马成明签字，原、被告签字捺印。签订买卖文书时，被告未交付原告房屋产权证明和宅基地产权证明，原告不清楚两文书所记载面积，故仅以估算的建筑面积签订文书，但文书中详细写明了房屋及院子的四至，应以四至为准，被告交付原告产权证明时也未就面积问题提出异议。至于协议所写房屋间数与房屋视图不符，亦是因被告是在签订协议后才从村里取回房产证交付给原告，当时应该是将北边最西头的房屋算成西厢的房屋，折算成西厢四间。原告在涉案房屋内居住十几年直至拆迁，被告也未提出过异议。被告对原告所述不予认可，称房产证是在1991年8月8日下发，买卖文书所涉房屋与房屋真实情况不符，买卖文书应为无效。
2、证人于某1出庭作证，原告以此证明购买涉案房屋后一直居住至2004年7月，涉案房屋四邻为被告的亲戚，被告对房屋拆迁的事实应当知道。证人称：其丈夫是原告的朋友；2001年其所有的幸福八村西街84号房屋拆迁，其就租住了原告的幸福八村的一套房屋直至2004年3月；原告父母、儿子在房屋内居住，原告有时候回来住，有时候在店里住，还有另外一家人也租住原告的房子；期间，没有遇到过有人来找原告要求原告返还房屋。2004年因为房屋要拆迁，其搬走。
证人于某2出庭作证，原告以此证明原告与证人同为幸福八村开办工厂引进的技术人员，同一时期落户，村委同意提供宅基地，其他人员已申请宅基地，原告因身体原因不能自行盖房，故购买现成房屋及宅基地，未再另行申请，原告在幸福八村仅有一间房屋，即涉案房屋。证人称：1988年左右其与原告一起到幸福八村大修厂工作，二人是工友，均落户到幸福八村；到幸福八村的时候，村里同意给宅基地盖房子；其申请了宅基地并加盖了房屋，原告没申请宅基地，当时听原告说他买的房子。
对证人证言，原告质证称，能够证明原告购买了涉案房屋，并一直居住至房屋拆迁；在其居住期间，并未见到被告所称被告的妻子要求返还房屋的事情。被告质证称：对于某1的证言，其与原告系朋友关系，具有利害关系；证人称在房屋内居住至2004年3月，并非原告所述的2004年7月，证实不了发生在1999年的所谓原告买房的情形；证人称不认识涉案房屋四邻，不能证实原告所述的涉案房屋四邻都是被告亲戚的事实，证人证言不应被采信。对于某2的证言，证人称1988年与原告一起来到幸福八村，但原告提供的户籍证明证实原告于1990年才到幸福八村，自相矛盾；证人称只是听原告说买房，不了解相关情况，证实不了原告的主张；原告是否申请宅基地及在幸福八村是否只有一处房屋，证人均无法证实。
3、2013年9月20日加盖“烟台市芝罘区幸福街道祥发居民委员会财务专用章”的证明一份，证明原告现住祥祯路11-9号，产权归个人所有，房产证正在办理中。
2015年7月8日加盖“烟台市芝罘区幸福街道祥发社区居民委员会”的证明两份，分别证明原告户口祥祯路11号内9号，现房由其儿子居住，原告夫妇现租住幸福十六村；祥发社区居民委员会于2008年10月正式成立。
被告质证称，对上述证明的真实性有异议，居委会无权证明房屋产权，且2013年证明加盖的是财务专用章，2015年的证明与本案无关。
另，关于付款情况，原告称签订完购房合同几天后，向被告本人给付了现金，被告妻子也在场，被告将房产证交付原告，当时因为没有纸笔，就没有开具收条；原告一直上班，被告也搬走了，一直未给出具收条。
被告称，被告在幸福八村仅有一处宅基地，涉案房屋系被告与妻子朱淑兰的共同财产，被告没有经过妻子的同意，擅自与原告签订了房屋买卖合同，但该文书载明约定的购房款15000元只是112平方米的款项，并不是全部建筑面积、宅基地占地面积的购房款。原告至今未将上述购房款交付给被告。1992年1月春节前，原告一直没有交付购房款，但原告称没有地方过年、想先搬过来过年，过完年后再凑钱交给被告，被告可怜原告，就让原告先搬过来过年。被告仅将五间北屋借给原告，西厢两间仍存放被告的物品。因被告身体原因、卧床不起，被告的妻子朱淑兰自1992年2月至今多次找原告和幸福八村村委，要求原告返还房屋，房屋被拆迁后，朱淑兰多次要求过涉案房屋的拆迁权益应由被告夫妻取得。对此，被告提供以下证据予以证明：
1、烟台宏发实业有限公司（以下简称宏发实业）于2016年3月6日出具的证明一份，证明1992年2月至今，被告的妻子多次到宏发实业反映被告背着她将其二人共同共有的房屋卖与原告，她事后得知明确表示不同意，并多次找原告让其返还房屋，但都被原告拒绝。
原告质证称，1992年宏发实业未成立，不能证明原告要证明的事实，对证据的真实性、合法性和关联性都有异议，并且该证据表明被告承认涉案房屋是出售给原告，而非被告主张的出借。
2、2015年6月26日宏发实业出具的证明一份、烟台宏发实业总公司整体改制方案、祥发居民区集体资产量化方案、到会签到表、2007年3月6日《关于烟台市宏发实业总公司改制的批复》一页、盖有“烟台市芝罘区幸福街道祥发居民委员会”印章的《烟台市宏发实业总公司整体改制方案》复印件两页、2006年4月2日《关于祥发居委综合配套改革方案的批复》一页、盖有“烟台市芝罘区幸福街道祥发居民委员会”印章的《祥发居民区集体资产量化方案》复印件两页、宏发实业公司章程九页、2015年6月26日加盖宏发实业和“烟台市芝罘区幸福街道祥发居民委员会”印章的的证明一页。被告以上述证据证明，1982年前（包括1982年）户口迁入幸福八村的人员，可以成为幸福八村集体经济组织的成员，1982年以后户口迁入幸福八村的人员，不属于幸福八村集体经济组织的成员。原告不是原幸福八村集体经济组织的成员，不应按照农村集体经济组织成员之间购买本村集体经济组织内房屋的规定购买涉案房屋及宅基地。
原告质证称，对两份批复的真实性没有异议，对其余证据的真实性、关联性、合法性不予认可，宏发公司作为祥发居委会下属企业法人，没有职权证明原告的村民身份；改制方案是对该公司职工权益、公司管理制度等内容的约定，无法确定集体资产量化方案的真实性，签到表未载明因为什么原因及事情签到；《关于烟台市宏发实业总公司改制的批复》和改制方案复印件没有关于被告所称1982年12月31日落户村民不属于八村集体经济组织成员的内容；对宏发实业章程的真实性不能确认，与本案无关。
3、宏发实业和祥发置业出具的证明材料一份，载明：原幸福八村地块旧村改造的所有拆迁协议，应由祥发置业和被拆迁房屋的产权人签订，若产权人和使用人不一致，则在产权人后面括号添加使用人名字，但这只表明该房屋拆迁前的使用情况，没有其他意义，若产权人未在拆迁协议上签字捺印，该协议无效。针对涉案的“房屋拆迁安置补偿协议书”，应由产权人即被告签字捺印，但却是由该房屋拆迁时的使用人即原告签字，被告未签字，且二人对该房屋产权有纠纷，因此，该协议无效。祥发置业将芝罘区祥祯路11-9号房屋暂时交付给原告使用，只是为了加快拆迁进度，不等于认可协议书的效力，更不等于按照协议书的约定，将原告补偿安置到上述房屋。被告以此证明拆迁补偿安置协议无效，祥祯路11-9号房屋只是开发商暂时安置给原告的地点，不等于将房屋补偿给原告。
原告质证称，对证据真实性、合法性和关联性均有异议，宏发公司作为祥发居委会的下属企业，不能代表居委会证明拆迁协议是否有效。该材料所称为加快拆迁进度、及时拆除涉案房屋才将祥祯路11—9号房屋交付原告居住使用，与事实不符，该证明第一段载明房屋拆迁前使用人为原告，可以佐证涉案房屋已实际交付，且原告一直居住。
4、被告的职工登记表、被告的工人档案、2015年7月3日烟台市芝罘区环境卫生管理处出具的证明（证明被告为该处退休职工，参加工作时间为1980年12月）、2015年6月26日宏发实业出具的证明（证明朱淑兰1989年被烟台市芝罘区环境卫生管理处招为正式工人，户口农转非为城镇居民）各一份，证明被告夫妻在1991年所谓的卖房前，均已被招工并转为城市户口，不应按照农村集体经济组织成员之间买卖本村集体经济组织内房屋的规定买卖房屋及宅基地。
原告质证称，对宏发实业出具的证明的真实性、合法性和关联性有异议，该份证明证明的情况在宏发实业成立前，且宏发实业无权出具此证据；对其余证据真实性没有异议，但与本案无关。
5、2016年11月26日祥发居民委员会出具的证明一份，证明宏发实业出具的所有证明材料均系该居委会的真实意思表示。
原告对该证明不予认可，认为祥发居民委员会印章已作废，不能代表祥发社区居委会的真实意思。
另，原审法院对宏发实业、祥发置业董事长、原祥发居民委员会书记马文先进行了调查。该称：庭审中加盖了宏发实业、祥发置业、祥发居民委员会印章的材料上的印章均是真实的。幸福八村原是祥发居民委员会，2007年底成立祥发社区居民委员会，祥发居民委员会不再存在，但幸福八村的原居民为了证明之前的事项，就到其处加盖祥发居民委员会的印章。被告原是幸福八村坐地户，后到环卫处工作，户口农转非，在八村有宅基地。被告在改制前户口性质改变，故其没有宏发实业的股份。原告是约1990年村里成立大修厂招的技术人员，属于空挂户，户口挂在幸福八村。这些技术人员，有的是分的宅基地，但原告是购买的房屋。原告不是八村的老居民，召开股东大会时无权参加。
原审法院依据《房屋买卖文书》、房产证、《房屋拆迁安置补偿协议书》，原、被告的陈述笔录等确认上述事实。
原审法院认为，本案原告的户口于1990年11月7日落户至幸福八村的事实清楚，结合祥发居民委员会原书记马文先所称与原告同样情形的一些引进人员当时分得了宅基地的情况，法院认为原、被告签订的房屋买卖文书是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。被告虽称房屋买卖文书中并非其本人签字，但对此不申请鉴定，应承担对其不利的法律后果，结合原告在涉案房屋内居住十余年的事实，法院认定签订房屋买卖文书是双方的真实意思表示。被告关于买卖文书中约定的房屋情况与房产证所载不符的辩解，虽然买卖文书中关于房屋情况的描述与房屋证并不完全相符，但买卖文书中明确写明出卖“并院墙及附属物”，并明确了房屋四至，且被告自认北屋五间实际由原告使用，被告对其主张的西厢两间由自己使用也未提交证据证明，同时，被告陈述的仅出卖院墙和附属物、不包括院子，与常理不符；被告关于曾多次向原告提出异议的辩解，提交的宏发实业出具的证明不足以证明其主张；关于原告是否履行了付款义务，并不影响原、被告间房屋买卖合同的效力；被告提供的其他证据，亦不足以证明其主张，故对被告的上述辩解，法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，原审法院于2016年12月20日判决：确认原告于志光与被告马成山于1991年10月29日签订的《房屋买卖文书》有效。案件受理费16500元，由原告于志光负担16325元，被告马成山负担175元。
宣判后，上诉人马成山不服原审判决，向本院提起上诉称，涉案《房屋买卖文书》中的“并院墙及院内附属物。”只是对涉案房屋所在院落的院墙及院内附属物的客观描述，并不是出卖涉案房屋所在的院落。该《房屋买卖文书》后面载明的只是“建筑面积共计112平米的”“自有瓦房肆间，平房肆间”，也并不是出卖涉案房产证上载明的建筑面积120.26平方米、占地面积212.64平方米的全部房屋。原审判决认定事实、适用法律及判决结果均是错误的，请求将本案发回重审。本院审理中，上诉人补充：被上诉人将户口从原籍迁至烟台市芝罘区幸福八村西街17号时，他在原籍肯定有宅基地和私有房屋，按照每个农民只应有一处宅基地的法律规定，在其原籍房屋没有退还的情况下，原审按照农村宅基地的性质判决涉案房屋买卖文书有效是错误的。涉案房屋另外一间北屋并未出卖，被上诉人擅自使用。被上诉人的户口挂在幸福八村西街17号，其并不是该集体组织成员。对从外面招用的技术人员，该村没有硬性规定要分配宅基地，原审认定是错误的。原审法院对宏发实业、祥发置业董事长、原祥发居民委员会书记的调查笔录与上述三单位证明材料的内容不一致，依法应当以上述三单位证明材料的内容为准。
被上诉人于志光辩称，上诉人所述与事实不符。只出售房屋而不包括院落，有悖于常理。原审判决认定事实正确。请求驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与原审一致。
本院认为，从本案的事实看，被上诉人于志光的户口于1990年11月7日落户至幸福八村，成为该村集体组织成员。1991年10月29日，上诉人马成山与被上诉人于志光签订《房屋买卖文书》，将涉案房屋自愿卖给于志光，从常理上讲，农村房屋买卖应当包括院落在内，结合被上诉人于志光在涉案房屋内居住十余年的事实，原审法院认定双方签订的房屋买卖文书系双方真实意思表示、不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，并无不当。从维护交易安全和诚信的角度，应当确认涉案的《房屋买卖文书》合法有效。上诉人马成山的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费175元，由上诉人马成山负担。
本判决为终审判决。
审判长 王天松
审判员 张莉莉
审判员 刘海波
二〇一七年五月二十二日
书记员 姜永鑫