江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏民终340号
上诉人（原审原告）：周羿，男，1971年5月26日出生，汉族，住江苏省扬州市。
被上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地江苏省南京市北京东路42号。
负责人：闵捷，该公司总经理。
第三人：江苏群发农业发展有限公司，住所地江苏省扬州市兴城西路191号（金缘大厦）816、818室。
法定代表人：潘惠荣，该公司总经理。
第三人：潘惠荣，男，1952年5月5日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。
第三人：陈爱玲，女，1952年10月6日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。
上诉人周羿因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融江苏分公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省扬州市中级人民法院（以下简称扬州中院）（2017）苏10民初147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提交新证据，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。
周羿提起上诉认为，上诉人与潘惠荣间的房屋租赁合同足以证明潘惠荣已于2011年8月20日将涉案房屋出租给上诉人；租金数额是双方自由协商的结果，并不违反法律禁止性规定；水电、宽带费用发票均证明上诉人实际占有并对房屋进行装修，上诉人已结清租金，且房屋目前仍在租赁期内并由上诉人居住使用。被上诉人没有直接证据否定租赁合同。请求撤销扬州中院（2017）苏10民初147号民事判决，改判支持上诉人诉讼请求。
一审法院查明：华融江苏分公司与江苏群发农业发展有限公司（以下简称群发公司）、潘惠荣、陈爱玲借款合同纠纷一案，扬州仲裁委员会于2015年5月4日作出（2014）扬仲裁字第411号裁决：一、群发公司应于裁决书送达之日起十日内偿还贷款本金1000万元及支付利息及罚息；二、如群发公司未能按照裁决第一项确定的时间、金额还款，则华融江苏分公司有权就扬房他证维字第××号房屋他项权证书和扬他项（2011）第0292号土地他项权利证明书项下的抵押物在贷款本金最高额350万元范围内优先受偿，有权就扬房他证邗江字第××号房屋他项权利书和扬邗他项（2011）第230号土地他项权利证明书项下的抵押物在贷款本金最高额650万元范围内优先受偿。三、潘惠荣、陈爱玲对群发公司上述还款义务承担连带责任。因群发公司、潘惠荣、陈爱玲未履行生效法律文书确定的义务，华融江苏分公司向扬州中院申请执行，扬州中院于2015年10月22日立案执行。
执行过程中，扬州中院轮候查封被执行人潘惠荣名下位于扬州市兴城西路191号房地产。2015年11月13日，该院查封潘惠荣名下位于扬州市(御园)71幢的房产。因查封的财产暂不具备处置条件，根据华融江苏分公司申请，扬州中院于2015年12月16日裁定终结扬州仲裁委员会作出的（2014）扬仲裁字第411号裁决书的本次执行程序。
2017年3月27日，扬州中院对该案予以恢复执行。2017年5月5日，该院裁定拍卖润扬北路18号(御园)71幢的房产，并通过市场价格水平询价系统得出该房产在2017年4月市场价格大约为7362516.20元，该价格未考虑租赁关系。周羿遂以承租人的身份向扬州中院提出执行异议，请求确认租赁合同有效，中止对涉案房产的执行。扬州中院于2017年9月20日以（2017）苏10执异59号执行裁定书，驳回了案外人周羿的执行异议。
周羿遂提起执行异议之诉称，其对潘惠荣名下位于扬州市（御园）71幢房屋享有合法租赁权。房屋租赁合同足以证明其已于2011年8月20日取得涉案房屋的租赁权；租金数额是双方自由协商的结果且已经结清，并不违反法律禁止性规定，且房屋租赁合同订立于抵押之前。请求确认房屋租赁合同有效并中止对扬州市（御园）71幢房屋的执行。并提供了下列证据证明其诉求：1、其与潘惠荣签订的房屋租赁合同（复印件），证明潘惠荣于2011年8月20日将房屋租赁给周羿，租期20年；2、电费、燃气、网络宽带、自来水发票若干张等。
华融江苏分公司辩称：1、原债权人中国工商银行扬州市琼花支行在对潘惠荣抵押房产进行核保时，经潘惠荣、陈爱玲签字确认，抵押物上未设定租赁关系；2、原告周羿与潘惠荣系恶意串通，倒签房屋租赁时间，租金明显不合理且未支付；3、周羿在抵押物设立之前并未实际占有使用抵押房产，并提供中国工商银行抵押核实书，证明抵押人潘惠荣、陈爱玲确认该房产没有任何出租。请求驳回原告周羿的诉讼请求。
扬州中院另查明，2011年8月30日，中国工商银行股份有限公司扬州琼花支行与潘惠荣签订《最高额抵押合同》两份，其中，2011琼01**-1号合同项下的抵押物为润扬北路18号（御园）71幢房地产，同年9月1日取得合同项下抵押物的扬房他证维字第××号房屋他项权证书和扬他项（2011）第0292号土地他项权利证明书。抵押人潘惠荣、陈爱玲确认该房产没有任何出租、抵押的情况。
周羿提供的租赁合同复印件载明：2011年8月20日，周羿与潘惠荣签订租赁合同，潘惠荣将坐落于润扬北路18号（御园）71幢房产出租给周羿，房屋建筑面积301.99平方米，租期自2011年8月20日起至2031年8月19日止，年租金为贰万元，违约责任条款关于违约金部分均为空白。周羿提供的水电气发票记载了2013年至2015年期间，潘惠荣户交纳案涉房产水电气情况；广电网络发票记载周羿以御园71幢为地址交纳了2013年、2014年宽带费用；关于租金的支付，周羿称潘惠荣当时欠其钱，系以租抵债，租金未另外给付。
扬州中院认为，第一、华融江苏分公司的合法债权已经生效法律文书确认，应依法予以保护；第二、潘惠荣早在2011年8月30日即以其名下房地产向工商银行扬州琼花支行提供最高额抵押担保，此后又与陈爱玲共同书面声明抵押房地产未对外出租；第三、超长期租赁合同有违常理。出租房屋面积为301.99平方米别墅房地产，租赁期限长达20年，年租金却只有2万元，违约责任条款内容为空白。该租赁合同的真实性值得怀疑；第四、周羿未实际给付租金。以租赁形式抵偿债务，不适用“买卖不破租赁”的原则。债务人潘惠荣以其房产租赁权抵偿周羿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故不适用“买卖不破租赁”原则。根据合同相对性原则，即使租赁合同合法成立，以租抵债协议仅对签约双方有法律的约束力，不能对抗合同之外的申请执行人；第五、原告不能提供其在抵押之前实际占有房屋的证据。“占有”是判断租赁权是否成立的标准，也是判断是否恶意规避执行的标准。根据《江苏省高级人民法院<关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答>》第三条规定精神,承租人占有使用不动产是指承租人已支付租金且对该不动产已经用于生活、生产、经营、装修等情形。承租人周羿以该不动产使用权抵债主张租赁权，请求法院带租拍卖的，不属于占有不动产情形，且原告提供的水电气等缴费凭证时间节点均在设定抵押权之后。租赁关系产生于设定抵押之后，该租赁关系不适用“买卖不破租赁”的原则。租赁权虽不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对担保物权实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。综上，原告周羿所诉租赁权产生于抵押权设立之后，且未在抵押权设立前占有租赁房屋，以租抵债协议不产生“买卖不破租赁”的效力。据此作出（2017）苏10民初147号民事判决：周羿对扬州市（御园）71幢房产不享有足以排除强制执行的民事权益，驳回周羿的诉讼请求。案件受理费7300元，由周羿负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，本案系案外人提出的执行异议之诉案件，诉讼的目的是阻却人民法院对案涉执行标的的强制执行。因此，适用的审查标准应当比普通租赁合同纠纷案件更为严格。首先，上诉人仅提供涉案租赁合同的复印件，被上诉人对该租赁合同的真实性不予认可。且潘惠荣在2012年9月15日的《中国工商银行抵押核实书》上确认涉案房屋不存在抵押。其次，涉案租赁合同租赁期限长达20年，价值七百余万元、三百余平方米的别墅年租金仅为2万元与常理不符。第三，上诉人举证的水、电、气等缴费发票时间均在涉案房屋设定抵押权之后，不能证明上诉人在涉案房屋设定抵押权之前租赁使用该房屋。第四，上诉人主张系以租抵债，上诉人未实际给付租金，也未提供其与潘惠荣之间存在合法债权债务关系的相关证据。
综上，本院对上诉人提供的用以证明其与潘惠荣签订的涉案房屋租赁合同的真实性不予认可，对上诉人称其于2011年8月20日即租赁涉案房屋的主张不予支持。周羿的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由上诉人周羿负担。
本判决为终审判决。
审判长 李玉明
审判员 李 晶
审判员 苏 峰
二〇一八年五月二十五日
书记员 杨 浩