四川省眉山市东坡区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川1402民初682号
原告（反诉被告）：李洪梅，女，1982年2月5日出生，汉族���住四川省眉山市东坡区。
委托诉讼代理理人：伍吉书，四川乐嘉律师事务所律师。
被告（反诉原告）：彭涛，男，1985年7月27日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。
委托诉讼代理理人：曾勇，四川岷江律师事务所律师。
被告（反诉被告）：罗燕，女，1986年8月26日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。
原告李洪梅诉被告彭涛、罗燕房屋买卖合同纠纷一案，本于2018年1月25日立案受理后，根据原告的保全申请，于2018年1月30日作出(2018)川1402民初682号民事裁定书，裁定对彭涛、罗燕位于眉山市东坡区文安东路89号东湖春天13栋1单元7楼2号住房予以查封。彭涛在开庭前提出反诉，经本院审查予以立案。并依法适用简易程序公开开庭将两案进行了合并审理，原告李洪梅及委托诉讼代理人伍吉书，被告彭涛及委托诉讼代理人曾勇，被告罗燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李洪梅向本院提出诉讼请求：判决确认原告与被告于2017年3月23日签订的《售房合同》合法有效。事实和理由：2017年3月23日，原告与被告签订《售房合同》，被告将位于东坡区住房卖与原告。该住房面积65.62平方米，合同备案号90625，价款516000元。约定的付款方式为：2017年3月23日付定金5000元，3月24日追加定金25000元，合计3万元。待卖方拿到房产证时，卖房配合买方办理此房的银行按揭手续。卖方办理房产证（自已的）所产生的费用由卖方自行承担，交易时所产生的税费由买方承担。同时约定房产证由买方办理，税费由买方支付，卖方协助买方办好一��房屋产权手续。卖方保证该房所有权人及共有权人同意出售等约定。合同签订后，原告依约按时支付了定金3万元。2017年5月1日，被告将所售房屋的钥匙交付原告，同年6月23日原告入住该房屋，并与物业管理公司办理了相关手续，交纳了相应的物管费，原告在被告的协助下办理了用水户头的变更手续，电、气户头的登记卡由被告提供给原告继续使用，原告每月按时足额交清水、电、气费用。现被告因房价上涨向原告提出售房反悔，要求原告增加房款，双方协商未果，现依法起诉，望判如所请。
被告彭涛辩称，案涉房屋系二被告夫妻共同财产，罗燕在与原告签订售房合同时，被告并不知情，被告知晓后也并没有追认，被告提到涨6万元并不代表追认。原告在签订合同时明知案涉房屋系二被告夫妻共同财产，但并没要求提供彭涛同意卖���的证明，没有尽到审查义务，明显存在过错。双方并未按合同实际履行，到目前为止原告只支付了定金，原告入住并非被告将房屋交付的，是原告通过中介拿的钥匙，现在水、电户头和相关手续还在被告名下，并非原告陈述协助办理了这些手续，同时房屋也没有办理相关的过户手续，因此，根据相关法律规定，双方签订的合同系无效合同。
被告罗燕辩称，被告将房屋挂中介出卖，彭涛并不知道，签订合同时，被告也未向彭涛打过电话，彭涛并不知晓合同的签订，故售房合同是无效的。
反诉原告彭涛向本院提出诉讼请求：依法确认李洪梅与罗燕于2017年3月23日签订的《售房合同》无效。事实和理由：反诉原告与反诉被告罗燕系夫妻关系。双方于2014年9月按揭购买本案案涉房屋，并进行了装修。婚��双方经常为琐事发生争吵，2017年春节后，反诉原告到新疆打工，双方为此事发生矛盾。此后，反诉被告罗燕在反诉原告完全不知情的情况下于2017年3月与反诉被告李洪梅签订了售房合同，反诉原告知晓后明确表示不同意卖，于是反诉被告罗燕多次向反诉被告李洪梅提出，但反诉被告李洪梅拒不同意，并擅自入住该房。反诉被告李洪梅的行为严重损害了反诉原告作为该房屋共有人的合法权益。故提起反诉，请求支持反诉请求。
反诉被告李洪梅辩称，双方的售房合同合法有效，理由与本诉一致，请求依法驳回反诉原告的诉讼请求。
反诉被告罗燕辩称，依法判决售房合同无效。
当事人围绕本诉、反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：房屋摘要信息、商品房买卖合同摘要、结婚证、商品房质量保证书、商品房使用说明书、借记卡及明细清单等，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的事实和证据，本院认定如下：原告李洪梅提交的售房合同、收条，拟证明售房合同是双方真实意思表示，同时被告也收到了原告按合同约定支付的款项，合同真实有效。被告彭涛对该证据真实性、合法性不予认可，认为售房合同是在彭涛未知情的情况下罗燕与原告签订的，包括收条也只是罗燕收取的。原告未举证证明作为财产共有人的彭涛对该房屋是否同意。被告罗燕对售房合同是其签字无异议，收到定金3万元并出具收条无异议，但认为在合同上代彭涛签名和收到定金时彭涛并不知晓，是其个人行为。本院认为，被告罗燕对售房合同和收条真实性无异议，本院对该证据的真实性予认定。对于罗燕代彭涛签字行为是否是彭涛的真实意思表示，本院结合全案进行综合评判。原告申请的证人涂某、杨某、王某到庭证人证言，拟证明涉案房屋买卖系二被告的真实意思表示。被告彭涛认为三位证人证言真实性存在很大争议，达不到原告要证明本案被告彭涛知晓且同意卖房。证人涂某在谈到签订合同当天并没有听到罗燕给彭涛打电话，但证人王某确说当时打了电话，作为都是在场人证言完全矛盾。证人杨某谈到当时收25000元钱时罗燕及彭涛母亲点钱，但另一证人说是男方母亲数钱，存在矛盾，证人杨某谈到第二次冲突时陈述彭涛很激动，但证人王某陈述当时谈得很好，内容是互相矛盾的，因此，证言不应被采信。作为买房人的原告是知晓涉案房屋是二被告夫妻共同财产，作为中介方陈述签字导致的法律后果由签字方承担，说明��介并未仔细核实。2018年1月15日协商时，只是参与人提出的解决卖不卖房的协商方式，并不代表彭涛对于售房合同的追认。同时提出增加6万元是中介方提出，中介方也说了是为了解决纠纷，综上，证人证言达不到原告的证明目的，同时通过证人证言证实，本案彭涛对卖房并不知道，最后也并没有追认。被告罗燕认为证人陈述打电话给彭涛不属实，其签合同、收钱时没有打过电话给彭涛，证人陈述将售房信息长时间挂网上不成立。本院认为，证人涂某与王某均是售房合同签订的居间方，参与了合同签订过程，证人王某陈述谈价过程中罗燕打电话与彭涛协商了与证人涂某陈述没有打电话询问未到场的一方之间并不存在矛盾。对二位证人证实的合同的签订过程及发生争议后的解决过程的事实，本院予以认定。证人杨某证实了原告第二次支付定金25000元的事实及发生争议后��金帝茶楼调解时彭涛舅舅提出增加房款的事实，罗燕对收到该定金无异议，对增加房款的事实有证人涂某、王某予以证实，故对证人杨某证实的支付定金及发生争议后的解决的事实，本院予以认定。
根据当事人陈述和审理查明确认的证据，本院认定如下事实：二被告系夫妻。二被告于2014年9月9日与眉山市鸿通房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：90625），购买了位于眉山市东坡区“东湖春天”13栋1单元7楼2号住房一套，采用按揭方式付款。2017年2月，被告罗燕将该房屋委托其舅舅吴建明经营的福康房产中介进行出售。原告通过眉山纵横房产经纪有限公司（以下简称：纵横房产）了解该房信息，并同意购买此房。2017年3月23日，在买方中介和卖方中介居间下，原告（乙方）与被告（甲方）签订《售房合同》，主要约定，由原告购买本案案涉房屋，成交金额516000元。付款方式：2017年3月23日付定金5000元，3月24日追加定金25000元，合计3万元。待卖方拿到房产证时卖方配合买方办理银行按揭手续。卖方办理房产证（自己的）所产生的费用由卖方自行承担，交易时所产生的税费由买方承担。甲方应保证该房屋所有权人及共有权人同意出售，不存在产权争议和经济纠纷，并保证该房无优先购买人，否则由此产生的一切经济法律责任概由甲方承担。合同尾部甲方处有罗燕签名，彭涛的签名由罗燕代签。乙方处有李洪梅签名。中介方有涂某签名及纵横房产公司加盖印章。原告于合同签订当天向被告支付了定金5000元，罗燕于当日向原告出具了金额为5000元的收条一份。2017年3月24日，原告在案涉房屋内交付了剩余的定金25000元并对房屋内的家具进行了拍照，罗燕与彭涛的母亲均在场。罗燕于当日向原告出具金额为25000元的收条一份，并在收条上注明家具家电清单以买方手机照相为准。后双方在履行合同过程中发生争议，经中介方参与多次调解未果。原告遂诉来本院。原告申请的证人涂某到庭陈述：罗燕的房子是挂在其舅舅吴建明经营的福康中介的，因吴建明出车祸，最终是自己代替去谈的相关事宜，是卖方中介。合同签订当时彭涛没有在眉山，但是他们既然要卖房应当是一家人商量好了的。自己在经营过程中经常会遇到夫妻一方来签订合同的，作为中介评判未到场的一方知道房屋买卖且同意卖房的程序是，房屋挂牌卖不是一天两天，既然挂了就有个过程，对方对这个过程应当是知晓的，所以一般就没有打电话问未到场的一方，一般是口头问到场的那方。原告第一次在纵横中介付了5000元，第二次在案涉房屋内付了25000元，��二次付钱时罗燕和彭涛的母亲在场。后来双方在履行合同中发生争议，自己也参与了调解几次，争议的主要原因是当时彭涛在岷东新区的房子没分下来，考虑到小孩读书情况，房子不想卖了，一方坚持要买，一方坚持不卖。第三次是在金帝茶楼协商的，自己也参与了，参与的人还有彭涛及彭涛的干爹、舅舅、中介方等，彭涛的干爹说，既然房子已卖了，要不就进行补偿，要求原告出6万元作为补偿，但原告只同意承担2万元，最后不欢而散。原告申请的证人杨某到庭陈述：原告第二次交付25000元定金时自己在场，当时还对房屋内的家具进行了拍照，彭涛的母亲和罗燕都参与了点钱。罗燕打电话给彭涛讲钱收到了。2018年1月15日在金帝茶楼调解时，彭涛舅舅当时说加钱，彭涛是同意了的。原告申请的证人王某到庭陈述：签订售房合同时彭涛没有来，谈价过程中罗燕打电话���彭涛协商了，罗燕喊价56万元左右，最后成交价是50万多点。对这种共同房屋的，我们作为中介方要明确告知双方协商价格，卖房是两个人的事情。原告交25000元定金时好像彭涛的母亲也在场。双方发生争议后，自己参与了两次调解，第二次调解时彭涛的舅舅提出加价6万元，但原告只接受2万元。发生纠纷原因是房东不想卖房子了。另，原告现已入住案涉房屋。
本院认为：一、关于本诉。本案争议的焦点是：罗燕代彭涛在售房合同上签名行为是否是彭涛的真实意思表示。罗燕代彭涛在售房合同上签名行为产生何种法律后果。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案案涉房屋系罗燕与彭涛夫妻共同财产，罗燕以委托中介方式出售，并在中介的居间下由买受方、出卖方签订售房合同，在签订售房合同时虽然彭涛未在场，但证人王某证实告知了罗燕要与未到场的彭涛协商价格，且也陈述在合同签订过程中罗燕与彭涛对价格有协商过程。虽然证人涂某陈述没有看见罗燕与彭涛对价格有协商过程，但涂某作为中介方对未到场的一方是否是其真实意思表示已按其行业习惯作出评判认为是罗燕与彭涛商量好的。罗燕作为出卖人在合同上签名，并代彭涛在合同上签名，虽然彭涛没有授权罗燕代理���但基于罗燕与彭涛夫妻身份，且有中介参与，原告有理由相信卖房行为是罗燕与彭涛夫妻双方共同意思表示。彭涛抗辩售房合同是罗燕在其不知情情况下与原告签订的，彭涛并未举证证明夫妻双方婚后经常为琐事发生争吵。证人王某也证实罗燕与彭涛有电话协商价格。原告第二次在案涉房屋内交付定金时彭涛的母亲也在场，所涉房屋关系彭涛切身利益，如彭涛不知情或者罗燕与彭涛夫妻关系紧张，按常理彭涛之母应告知原告。在履行合同过程中发生争议是因被告不想卖房，而解决争议过程中双方只是在协商增加房款，彭涛对罗燕代为签名行为并没有作否认。故彭涛的抗辩理由不能成立，本院不予采信。罗燕的签字行为对彭涛具有约束力。综上，本案售房合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效。原告主张合同有效，依法成立��应予支持。
关于反诉。因原告与罗燕、彭涛所签订的售房合同合法有效，故反诉原告彭涛的反诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十六条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条的规定，判决如下：
一、李洪梅与罗燕、彭涛于2017年3月23日签订的《售房合同》有效；
二、驳回彭涛的反诉请求。
本诉案件受理费减半收取4480元，反诉案件受理费减半收取2240元，共计6720元，由被告罗燕、彭涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。
审判员 熊碧珍
二〇一八年四月二十四日
书记员 潘超来