湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)湘31民终222号
上诉人（原审被告）：周光军,男,土家族,湖南省保靖县人,住保靖县。
委托诉讼代理人：陈志飞，湖南大凤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告):中国人民解放军湖南省保靖县人民武装部，住所地：保靖县。
法定代表人：李希敏，该部部长。
委托诉讼代理人：朱荣耀，湖南民益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋耀国，湖南民益律师事务所律师。
原审第三人：胡文干,男,汉族,浙江省乐清市人，个体工商户，住浙江省乐清市。
上诉人周光军因与被上诉人中国人民解放军湖南省保靖县人民武装部（以下简称“保靖县武装部”）以及原审第三人胡文干房屋租赁合同纠纷一案，不服保靖县人民法院（2017）湘3125民初877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周光军上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.上诉人与被上诉人当时的真实意识表示是买卖，并不是租赁，但由于审批手续繁琐，被上诉人提出先签订租赁合同，待条件成熟，再办理买卖过户手续，鉴于被上诉人的承诺，2004年12月6日上诉人与被上诉人签订了一份《房屋租赁合同》，约定被上诉人将其综合楼一楼右起第七间门面租赁给上诉人，租赁期限50年，总租金28万。2.一审法院及被上诉人错误理解《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，上诉人认为该通知的精神实质不是一刀切的对军队资源停止运营，而是一刀切的停止军队的有偿服务活动，因而本案《房屋租赁合同》不能依据上述文件解除，而应采取集中管理或委托运营的方式，让合同得以继续履行。
保靖县武装部辩称，1.上诉人与被上诉人就房屋租赁事宜达成一致并签订了《房屋租赁合同》，双方形成的是房屋租赁合同，并不是上诉人所述的买卖合同关系。2.本案中的租赁合同约定50年租赁期限违反了法律规定，超过20年的属于无效约定。3.上诉人未经被上诉人同意转租房屋，被上诉人有权要求解除《房屋租赁合同》，并且根据国家利益和军队命令也应依法解除。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人胡文干未向本院提交书面陈述意见。
保靖县武装部向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即腾退房屋；3.诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2004年，武装部拟将临街保靖县武装部综合楼一楼过道改建成面积约43.3平方米门面房（即面朝保靖县武装部临街大门右起第七间房屋）对外出售。经周光军与武装部协商，双方以6500元/平方米共计28万元价格达成买卖协议。后因客观原因，无法办理房屋买卖过户手续。武装部与周光军另行协商后，周光军同意以28万元租赁诉争房屋50年。2004年10月26日，周光军给武装部支付“租房资金”15万元；同年12月6日，周光军又给武装部支付“门面租金”13万元，双方并于当天签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：“1、出租方（甲方）即武装部将武装部综合楼一楼右起第七间房屋租赁给承租方（乙方）即周光军；2、租赁期限为连续不间断50年，自2005年1月1日起至2054年12月31日止；3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；4、租赁期间乙方对该房屋有处置权，处置需经人民武装部同意，重新签订合同，但乙方有权转让经营权；5、该房屋50年总租金为28万元；6、因不可抗力因素或军队有关规定导致合同无法履行，双方协商解决…。”在租赁合同履行期间，武装部以中国共产党中央军事委员会（通知）军发[2016]58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》“全面停止军队和武警部队有偿服务活动，内容包括原政策允许的空余房地产租赁等行业；对空余房地产租赁等复杂敏感项目，在先行试点后于2017年6月底前停止有偿服务活动……。”为由，要求终止双方签订的《房屋租赁合同》，并于2017年6月23日通过在诉争房屋张贴《终止合同告知书》等形式，书面要求周光军于2017年6月28日前主动让出房屋。2017年6月26日，周光军以书面《回复函》形式不同意终止合同并要求继续履行合同而未果。2017年11月20日，武装部将被告周光军诉至该院，请求依法判如所请。另查明，周光军于2017年9月20日以90000元/年将诉争房屋转租给第三人胡文干经营使用，双方已签订《门面承租合同》，租赁期限一年。第三人即次承租人胡文干现在诉争房屋内经营女装服饰。
一审法院认为，依据双方提交的证据，可以证明在无法办理房屋买卖过户手续之下，双方另行达成租赁协议，故应认定原、被告双方于2004年达成的协议是房屋租赁性质，而非房屋买卖性质。原、被告双方最终签订的是《房屋租赁合同》，依照法律规定，被告周光军作为诉争房屋承租方、并不能依据《房屋租赁合同》而取得房屋所有权，只是在合同有效期限内，有权占有和使用承租房屋的权利。房屋所有权并未随原、被告双方签订租赁合同而发生根本转移，诉争房屋自始属原告武装部所有的军产；2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会（通知）军发[2016]58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》系全国性就军产处置作出的统一性政策，该《通知》已明文规定原政策允许的空余房地产租赁属全面停止军队和武警部队有偿服务活动范围之内，且要在其他地方先行试点后于2017年6月底前停止有偿服务活动。因《通知》下发于2016年，在原、被告双方签订《租赁合同》时原告保靖县武装部无法提前预见，系原、被告在履行《租赁合同》过程中国家就军队全面停止有偿服务活动所作出的强制性政策规定，属原告履行合同过程中出现的情势变更情形。因该《通知》已明确军队和武警部队房地产租赁有偿服务停止时间于2017年6月底前完成，直接导致原、被告双方无法继续履行《房屋租赁合同》，原告武装部可依照《合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定解除《房屋租赁合同》。故原告武装部主张解除合同的诉请于法有据，与本案客观事实相符，该院予以支持；被告周光军辩称“原、被告双方达成协议实质上是房屋买卖合同，原告主张的情况不属于解除合同情形，不同意解除合同，请求法院驳回原告诉请”与客观事实和法律不符，不予采纳。经该院在庭审中给被告周光军释明如果《房屋租赁合同》被依法解除，是否提起反诉要求原告武装部退还租金及赔偿损失，被告周光军明确表示在本案中不提起反诉要求原告武装部退还租金及赔偿损失。故解除原告武装部与被告周光军签订的《房屋租赁合同》后，是否给被告周光军造成所交剩余年限房屋租金损失及其他经济损失，该院均不予审查处理，今后被告周光军可依法另行主张权利。原告武装部已于2017年6月23日书面告知被告周光军终止《房屋租赁合同》，并要求被告周光军在6月28日前让出房屋，被告周光军在明知上述情况后，仍然于9月20日私下将诉争房屋转租给第三人胡文干，第三人胡文干亦在签订合同时明知原告武装部要收回该门面房后，仍与被告周光军签订租赁合同。依据《合同法》相关规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋。故被告周光军与第三人即次承租人胡文干于2017年9月20日签订的转租合同，因未经房屋所有权人同意而属无效租赁合同。次承租人胡文干依法负有及时腾退诉争房屋的义务。原告武装部要求腾退房屋的诉请于法有据，该院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条（二）项、第九十四条（五）项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条第一款、第二百一十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《商品房屋租赁管理办法》第十二条规定。判决：一、解除原告中国人民解放军湖南省保靖县人民武装部与被告周光军于2004年12月6日签订的《房屋租赁合同》；二、第三人即次承租人胡文干限于本判决生效后三日内腾退诉争房屋（即面朝保靖县武装部临街大门右起第七间门面房）。案件受理费5500元，由原告中国人民解放军湖南省保靖县人民武装部负担3000元,由被告周光军负担2500元。
二审中，当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理查明的案件事实与一审查明的事实相一致，对一审认定的事实予以确认。
本院认为，双方争议焦点一，本案是房屋买卖，还是房屋租赁。上诉人与被上诉人签订的是《房屋租赁合同》，合同的内容及双方的权利义务，亦是对租赁内容的约定，上诉人诉称，虽签订的是房屋租赁，但实质上是房屋买卖。对该上诉主张，上诉人没有提交充分证据予以证明，本院不予采信。焦点二，租赁合同是否予以解除。2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会（通知）军发[2016]58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》系全国性就军产处置作出的统一性政策，该《通知》已明文规定原政策允许的空余房地产租赁属全面停止军队和武警部队有偿服务活动范围之内，且要在其他地方先行试点后于2017年6月底前停止有偿服务活动。因《通知》下发于2016年，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》时，被上诉人无法提前预见，系双方在履行合同过程中国家就军队全面停止有偿服务活动所作出的强制性政策规定，属履行合同过程中出现的情势变更情形。因该《通知》已明确军队和武警部队房地产租赁有偿服务停止时间于2017年6月底前完成，直接导致双方无法继续履行双方所签的租赁合同，故被上诉人可依照《合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定主张解除涉诉租赁合同，一审判决予以解除并无不当。
综上所述，周光军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5500元，由上诉人周光军负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈春亮
审判员 彭 俊
审判员 龙少松
二〇一八年四月三日
书记员 舒 丹
附相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……