广东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)粤执监88号
申诉人（异议人、利害关系人）：广州市天河区员村聚尚美容美发店，住所地广州市天河区东方一路**号102。
经营者：杨小敏。
申请执行人：广州农村商业银行股份有限公司马场路支行，住所地广州天河区黄埔大道638号首层。
负责人：孙爱华。
被执行人：广州梅飞奢舞贸易有限公司，住所地广州市天河区花城大道20号1043房自编之二。
法定代表人：戴玉梅。
被执行人：戴玉梅，女，1971年7月19日出生，汉族，住广州市海珠区。
被执行人：权长刚，男，1972年11月28日出生，汉族，住广州市天河区。
被执行人：广州超祺贸易有限公司，住所地广州市天河区棠下荷光路第二工业区2号H2767房。
法定代表人：权长刚。
被执行人：广州高禾投资有限公司，住所地广州市天河区花城大道2号1403房自编之一。
法定代表人：权长刚。
申诉人广州市天河区员村聚尚美容美发店（下称聚尚美容店）不服广州市中级人民法院（以下简称广州中院）(2017)粤01执复73号执行裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。
广州农村商业银行股份有限公司马场路支行（以下简称马场路支行）与广州梅飞奢舞贸易有限公司（以下简称梅飞奢舞公司）、戴玉梅、权长刚、广州超祺贸易有限公司(以下简称超祺公司）、广州春舞贸易有限公司（以下简称春舞公司）、广州高禾投资有限公司（以下简称高禾公司）借款合同纠纷一案，中国广州仲裁委员会作出的(2015)穗仲案字第3892号裁决书已经发生法律效力。根据该裁决书，马场路支行与梅飞奢舞公司签订的《最高额借款合同》予以解除；梅飞奢舞公司应支付马场路支行借款本金27989237.29元及利息、逾期利息、复利等；马场路支行对位于广州市天河区中山大道东方一路26号102房（以下简称涉案房产）享有优先受偿权；戴玉梅、权长刚、超祺公司、春舞公司、高禾公司对梅飞奢舞公司上述应付的款项承担连带清偿责任。
马场路支行在仲裁期间申请执行法院对涉案房产进行查封，执行法院于2015年7月8日作出查封。因被执行人未履行上述文书确定的义务，马场路支行向广州中院申请强制执行，该院于2015年11月11日立案执行，同年11月27日裁定指定广州市天河区人民法院执行。执行法院于2016年1月5日立案执行。同年4月27日，执行法院作出(2016)粤0106执148-3号执行裁定书，裁定拍卖涉案房产。异议人聚尚美容店因此提出异议，请求执行法院带租约拍卖或变卖涉案房屋。
执行法院查明，聚尚美容店称其与戴玉梅签订租赁合同，并提交如下证据：聚尚美容店合伙人之一李高峰与出租人戴玉梅签署的，日期为2015年12月31日的租赁合同，租赁期自2016年4月1日起至2021年3月31日，权长刚收取房屋租金押金共225000元的银行账户历史明细清单；聚尚美容店个体经营者杨小敏与李高峰的合伙协议。
另查明，春舞公司于2015年11月12日被工商部门注销登记。2014年6月6日，戴玉梅将涉案房屋作为借款抵押物，并在登记机关办理了抵押登记，抵押权人为马场路支行。
执行法院认为，聚尚美容店与戴玉梅签订的租赁合同，租赁行为发生在执行法院依据已生效法律文书作出查封房产的行为之后，该行为不能对抗申请执行人。聚尚美容店要求法院带租约拍卖涉案房屋，没有法律依据。2016年8月19日，执行法院作出（2016）粤0106执异71号执行裁定书，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定，裁定驳回聚尚美容店的异议。
聚尚美容店向广州中院申请复议称：一、执行法院作出的执行裁定书适用法律不当。聚尚美容店作为案外人不服执行裁定结果应依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条获得救济，但执行法院作出的执行裁定书却适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条“自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议”的规定，侵害了案外人的诉权。二、复议申请人承租涉案房产所付租金与市场价格一致，带租约拍卖不影响债权人利益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”，带租约拍卖涉案房屋能同时保障申请执行人和复议申请人的合法权益，因此不必去除租赁再拍卖涉案房屋。三、复议申请人已实际使用涉案房产并投入大量金钱进行装修及经营。强行要求复议申请人迁出涉案房屋，将导致复议申请人无法继续经营，也将给复议申请人及广大客户带来重大损失，从而影响社会稳定。综上，请求撤销执行法院作出的（2016）粤0106执异71号《执行裁定书》，并裁定带租约拍卖或变卖涉案房屋。
广州中院查明，2015年7月8日，执行法院作出（2015）穗天法立保字第178号《民事裁定书》，裁定冻结梅飞奢舞公司、戴玉梅、权长刚、超祺公司、春舞公司、高禾公司的银行存款28052912.80元或者查封、扣押其等值财产。广州市不动产登记查册表显示，查封涉案房产的实际时间是2015年7月10日。
广州中院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”根据上述规定，人民法院查封之后，查封效力及于查封标的物之上，查封之后签订的租赁合同一律不得对抗申请执行人。本案中，执行法院查封涉案房屋的时间是2015年7月10日，复议申请人聚尚美容店的合伙人之一李高峰与戴玉梅签订租赁合同的时间是2015年12月31日，执行法院查封行为在租赁合同签订之前，复议申请人聚尚美容店不能以其对涉案房屋享有的租赁权对抗申请执行人。因此，复议申请人聚尚美容店要求带租约拍卖涉案房屋的请求，没有法律依据，该院不予支持。复议申请人聚尚美容店所称其支付租金与市场价格一致、已实际使用涉案房产以及投入大量金钱等理由均不能对抗上述规定，该院不予支持。复议申请人聚尚美容店认为本案应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条获得救济，该院认为，复议申请人聚尚美容店所提执行异议并非针对本案执行标的主张权利，而是对执行法院去除租约拍卖房屋的执行行为有异议，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的执行行为异议，应当通过执行复议程序救济，而非执行异议之诉程序，复议申请人的该复议理由亦不能成立，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项、第三十一条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定，裁定驳回复议申请人广州市天河区员村聚尚美容美发店的复议申请，维持广州市天河区人民法院作出的（2016）粤0106执异71号执行裁定。
聚尚美容店对广州中院(2017)粤01执复73号执行裁定不服，向本院申请监督，请求：一、撤销广州中院(2017)粤01执复73号执行裁定；二、裁定带租约拍卖（或变卖）位于广州市天河区中山大道东方一路26号102房的房产。其主要理由是：一、广州中院适用法律不当，申诉人承租涉案房产所付租金与市场价格一致，能给该物业增加价值，带租约拍卖不影响债权人利益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，带租约拍卖涉案房屋能同时保障申请执行人和申诉人的合法权益，因此不必去除租赁再拍卖涉案房屋。二、申诉人已实际使用涉案房产并投入大量金钱进行装修及经营，并向众多客户发放了价值巨大的美容卡，强行要求申诉人迁出涉案房屋，将导致申诉人无法继续经营，也将给申诉人及广大客户带来重大损失，从而影响社会稳定。
本院认为：申诉人认为广州中院(2017)粤01执复73号执行裁定适用法律不当，应当带租约拍卖涉案房产，故本案的焦点问题是广州中院(2017)粤01执复73号执行裁定是否符合法律规定。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一、二款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。本案中，执行法院于2015年7月10日查封涉案房产，申诉人聚尚美容店于2015年12月31日与被执行人戴玉梅签订租赁合同，签订租赁合同的时间在执行法院查封行为之后，根据上述法律规定，申诉人聚尚美容店不能以其对涉案房产享有租赁权对抗申请执行人，执行法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害，也即是说执行法院可以依法不带租约强制拍卖涉案房产。又根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案涉案房产已于2014年6月6日由被执行人戴玉梅抵押给申请执行人马场路支行，并办理了抵押登记。申诉人聚尚美容店与被执行人戴玉梅签订租赁合同的时间为2015年12月31日。该租赁关系发生在已设立登记的抵押权之后，因此不能对抗设立在先的已登记的抵押权。且《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中租赁合同在执行法院查封后签订，涉案房产受查封效力所及，该租赁权不能对抗申请执行人，不能阻却执行法院对该涉案房产进行强制拍卖。申诉人请求带租约拍卖涉案房产，本院不予支持。至于申诉人认为其对涉案房产投入大量金钱进行装修及经营，将给申诉人及广大客户带来重大损失的问题，申诉人可依租赁合同另循其他法律途径解决，据此请求带租拍卖理由不能成立。
综上所述，聚尚美容店的申诉请求不能成立，本院不予支持，广州中院(2017)粤01执复73号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一、二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条规定，裁定如下：
驳回广州市天河区员村聚尚美容美发店的申诉请求。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 杨明哲
审 判 员 蒋先华
审 判 员 李焱辉
二〇一七年十月十七日
法官助理 杨 军
书 记 员 袁伟现