安徽省宣城市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖18民终283号
上诉人（原审被告）：宁国市桂冠房地产开发有限公司，住所地安徽省宁国市宁国大道西侧时代广场第8B幢1单元2004门面。
法定代表人：汪龙胜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：盛元林，宁国市梅林镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：何全胜，男，1967年9月5日出生，汉族，住安徽省宁国市。
委托诉讼代理人：凤良俊，安徽周振华律师事务所律师。
上诉人宁国市桂冠房地产开发有限公司（以下简称桂冠公司）因与被上诉人何全胜承揽合同纠纷一案，不服安徽省宁国市人民法院（2017）皖1881民初3127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
桂冠公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。桂冠公司与何全胜之间并未签订维修施工合同。依据桂冠公司与案涉建筑承建方所签订的合同，应由承建方对建筑质量承担保修责任，何全胜非本案的适格主体。二、桂冠公司并未书面授权或指派其股东程少华以其名义对案涉房屋进行维修。王双民所受程少华委托系程少华的个人行为。案涉建筑业主及业主委员会未就房屋维修授权给任何人。何全胜未与桂冠公司、承建方、业主委员会、物业公司、行政主管单位及质检单位共同确认维修方式及面积等，所维修的渗漏面积与实际面积不符。案涉渗漏房屋应由承建方负责保修，在质检部门检测后，费用由承建方缴纳的质保金支付。此外，何全胜无资质证书，依法应受相应处罚。三、一审判决适用法律错误。桂冠公司并未授权给程少华，亦未对何全胜的维修行为予以接受，一审适用“民法通则”及“合同法”第三十六条及一百零七条之规定属制判不当。
何全胜辩称，一、案涉房屋漏水部位在顶层，根据法律规定，该部位属于全体业主共同共有的公共部位；根据通常做法，屋面漏水是将原有防水层全部重新做，故维修面积与房屋顶层面积相同是正常的；二、五年质保期内的房屋维修责任属于开发商的质保责任，至于开发商与承建公司之间的矛盾不属于本案的审理范围；三、原审中桂冠公司已认可了维修方是何全胜，维修单上承租户均签字确认；四、并非所有的维修都是需要相应的建筑资质；按照相关司法解释，无资质的建筑工程被验收合格后，工程款仍受法律保护。五、兴源物业公司善意履行房屋的管理权，即使程少华没有桂冠公司的授权，在物业出面的情况下，何全胜有理由相信程少华有代理权，且工程已经完工，应当构成表见代理。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
何全胜向一审法院起诉请求：请求判令桂冠公司立即支付99,718元及利息（利息自2016年5月27日起按月利率2%计算）。
一审法院认定事实：桂冠公司系宁国市桂冠花园小区的开发商，宁国市兴源物业管理有限公司（以下简称兴源物业）负责该小区的物业管理。桂冠花园小区于2015年6月15日完成综合验收。2016年，因小区2、4、11、12幢三层房屋屋面防水层渗水，承租户黄勇、江黄伟等人向兴源物业工作人员王双民反映要求维修，王双民遂与桂冠公司股东程少华联系，程少华要求王双民替其安排维修事宜。后何全胜根据兴源物业要求对前述房屋屋面及女儿墙进行了维修，并就具体的维修情况制作了登记表，表中载明了维修部位、面积、维修方法及费用等，王双民在登记表中“小区物业公司意见”一栏中载明：“由于前期防水层渗水，根据开发商陈总的要求及租房户要求必须从（重）新反（返）工维修，现已修复，情况属实。”黄勇等承租户在“业主意见”栏签名对修复情况予以认可。程少华以程丞的名义在4、11幢的房屋质量维修情况登记表下方载明：“11#楼屋面严重漏水，经物业王主任反映，物业已安排维修，但开发商没钱未付维修费，经王主任协调有业主代付（从房租里扣），由漏水造成的装修损坏有王主任证实，反（返）修产生的费用，由物业向开发商要款再返给业主。”2016年12月29日，宁国市住房和城乡建设委员会作出建交办字第201698号交办单，内容为：“关于桂冠花园小区房屋质量维修费用支付问题，经12月28日党政联席会议研究，同意申请人何全胜……的申请；解除一套冻结的房产，以出售所得予以支付。……”另查明：桂冠花园小区建成后，桂冠公司的股东对部分房屋进行了内部分配，相应的《商品房买卖合同》亦以各股东的近亲属或指定的人名义与桂冠公司签订，其中2幢1001、2001、3001的房地产权利人为汪礼琴（系桂冠公司法定代表人汪龙胜之女），4幢1单元1001、101-106、1002、2001、2002、3001、11幢1单元1003、2003、3003的买受人为程丞（系程少华之子），12幢3单元3001的买受人为丁兰英。
一审法院认为：兴源物业工作人员王双民根据承租户反映的房屋屋面及女儿墙漏水情况，与股东程少华联系，受程少华委托，安排何全胜对房屋屋面及女儿墙防水进行了维修，并经修复验收，此承揽合同依法成立并履行完毕。本案的争议焦点为：桂冠公司是否为本案承揽合同的主体并承担维修款给付义务。首先，根据《建筑工程质量管理条例》第四十条（二）项规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。桂冠花园小区于2015年6月15日完成综合验收，其建筑工程质量问题尚在质量保修期内，负有质量保修责任的合同相对人应是房屋开发商即桂冠公司而非施工人；其次，兴源物业对保修期限内的房屋质量问题不承担修复义务，出于解决承租户问题的需要，兴源物业在取得桂冠公司股东程少华委托授权的情况下，安排何全胜修复房屋漏水并进行了验收，属于善意履行物业管理职责，其法律后果应当由委托人承担，桂冠公司负有法定的维修义务，也是委托行为的实际受益人，故桂冠公司应该承担兴源物业从事委托行为发生的合理费用，即承担本案的防水修复费用；最后，本案存在部分房屋属于桂冠公司股东内部分配的情形，股东程少华兼有实际业主和公司股东双重身份，同时也负责处理桂冠公司开发结束后的遗留问题，兴源物业基于对其特殊身份的信任安排何全胜修复房屋漏水，对于桂冠公司而言，股东程少华的委托行为属于处理公司事务的职务行为，桂冠公司应当承担维修款给付责任。综上，对何全胜要求桂冠公司支付维修款99718元并自2016年12月29日起按年利率6%计付利息的诉请予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条之规定，判决：一、桂冠公司于判决生效后十日内支付何全胜维修款99718元，并自2016年12月29日起按年利率6%支付利息至本判决确定的给付之日止；二、驳回何全胜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2894元，已减半收取1447元，保全费1220元，合计2667元，由何全胜负担267元，桂冠公司负担2400元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对二审当事人争议的事实，本院认定如下：何全胜对桂冠公司二审中提交的第一、二组证据的关联性有异议，因该两组证据只是证明案涉房屋漏水的可能原因及责任承担主体，不影响本案的事实认定及确认责任承担主体，对该两组证据本院予以采信。桂冠公司对何全胜提交的两组证据有异议，因该两组证据系证明案涉房屋存在漏水的事实及相关方就此协商的事实，亦不影响本案的事实认定及责任划分，对该两组证据本院予以采信。本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：何全胜与桂冠公司是否形成承揽合同关系，桂冠公司应否承担相应的维修款项。一、根据一审查明的事实及桂冠公司法定代表人汪龙胜在二审庭审中的自认，程少华系公司股东兼公司经理负责工程相关事宜。兴源物业工作人员王双民就承租户反映的房屋漏水情况与程少华联系后，受程少华的委托，王双民安排何全胜对案涉房屋屋面及女儿墙防水进行了维修，该行为应当视为程少华的履职行为，其相应后果应由桂冠公司承担。桂冠公司的内部管理流程及工作方式并不能成为其免责的理由，故桂冠公司上诉认为其未书面授权或指派程少华以其名义对案涉房屋进行维修；王双民所受程少华委托系程少华的个人行为；案涉建筑业主及业主委员会未就房屋维修授权给任何人的上诉理由均不能成立，对此本院不予采纳。何全胜与桂冠公司之间依法形承揽合同关系。二、如前所述，因程少华的履职行为，桂冠公司与何全胜之间形成承揽合同关系，桂冠公司应当对何全胜的维修行为承担相应的监督职责，并验收该工作成果。因桂冠公司并未履行上述职责，一审判决认为兴源物业基于善意履行物业管理职责，依据黄勇等承租户认可修复情况的意见，对案涉房屋漏水的维修进行了验收，并判决桂冠公司据实向何全胜支付维修款及相应利息，并无不当。三、根据相关法律规定及案涉房屋的购房合同约定，桂冠公司负有对其出售房屋的保修责任。桂冠公司与承建方通过建造合同约定的房屋建造质量的保修责任，只能约束桂冠公司和承建方。桂冠公司仍然应当依据其与购房户所签订的购房合同承担案涉房屋的保修义务。桂冠公司上诉所称案涉房屋的维修责任应当由承建公司承担的上诉理由不能成立，对此本院不予采纳。
综上所述，桂冠公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2894元，由上诉人宁国市桂冠房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汤 红
审 判 员 王鸿梅
审 判 员 曹 沂
二〇一八年四月二十七日
法官助理 秦 炜
书 记 员 车玉英
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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