河北省沧州市新华区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)新民初字第1327号
原告回海霞，女，回族，1985年4月6日生，住河北省沧县，。
委托代理人申清枝，王飞飞，河北腾迅律师事务所律师。
被告沧州隆和房地产开发有限公司，住所地沧州市新华区泰和世家42号楼，组织机构代码69759445-0。
法定代表人魏少军，该公司总经理，。
委托代理人徐晓雷，该公司员工。
原告回海霞与被告沧州隆和房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告委托代理人申清枝、王飞飞，被告沧州隆和房地产开发有限公司委托代理人徐晓雷到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。
原告回海霞诉称，原告于2010年11月14日与被告签订商品房买卖合同，约定原告以总金额290663元购买被告开发的泰和世家1号楼1单元2层202号房，同时以13920元的价格购买了地下室，约定在2012年6月30日前将验收合同的房屋交付原告使用，后因被告未能如期按照合同约定的标准交房，被告与泰和世家小区业主代表签订《补充协议》，协议约定：“从合同约定交房之日计算至经国家有关部门验收合格并能向业主提供《建设工程竣工验收备案表》止每天按照总房款的万分之二向业主支付违约金，并在业主查验无任何异议的情况下按照法定交验程序交房，同时约定地下室在开发商整改完成后经业主代表核实签字认可后方能视为交付完成。”但至今被告始终未向原告支付协议约定的国家有关部门的验收合格证明和《建设工程竣工验收备案表》，被告支付违约金至2013年5月后，却没有继续支付逾期交房违约金，地下室也没有进行改造。此外，补充协议对物业费的收取也作出明确约定。同时按照商品房买卖合同的约定，应在商品房交付使用后720日内，由出卖人提供资料报产权登记机关备案，双方约定如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，出卖人应按照已付价款的1%向买受人支付违约金，现因出卖方的原因，买受人在约定期限内没有取得房产权属证书。综上，原告现诉至法院，请求法院：1、判令被告赔偿原告自2013年5月至诉争房屋经国家有关部门验收合格并能向原告提供《建设工程竣工验收备案表》止，每天按照总房款304583元的万分之二向其支付违约金；2、判令被告用先期收取原告的物业费折抵被告出示补充协议约定资料后并签订物业合同后的物业费，并支付提前收取物业费的利息；3、判令被告按照《泰和世家补充协议》第3条的约定对地下室进行改造；4、判令被告履行《泰和世家补充协议》第5条的约定，房屋交验程序合法，在业主代表无任何异议的情况下交房；5、判令被告按照合同约定支付延期办理权属登记的违约金；6、由被告承担诉讼费。
被告沧州隆和房地产开发有限公司辩称，1、被告已将符合合同约定的房屋交付给原告，不应再向原告支付违约金，且原告支付逾期交房违约金的诉讼请求已超出诉讼时效；2、原告已享有了物业服务，故其应支付物业服务费。被告无权作出要求物业企业放弃服务费的承诺；3、商品房买受人不是房屋验收的主体。根据法律规定，房屋验收的主体应为建设单位，房地产开发主管部门为监督主体；4、被告已经按照合同约定将资料向沧州市住建局备案，不应当承担违约责任，被告在取得竣工备案表后，及时将所有材料向沧州市住建局进行了备案，已经履行了合同约定的附随义务，原告未办理产权登记不是被告原因造成的；5、原告起诉所依据的补充协议效力不及于原告，且该协议是被告受胁迫而签订的，属于可撤销的协议。综上，被告请求法院依法维护被告的合法权益。
经审理查明，2010年11月14日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，合同约定原告购买被告公司开发的泰和世家小区1号楼1单元2层202号房，合同价款为290663元。现原告称，合同签订后，双方又签订了《泰和世家补充协议》一份，协议约定：“1、开发商按合同赔付相关业主违约金，按合同约定每天支付业主总房款万分之二的违约金，自合同约定交房之日计算，直至经国家有关部门验收合格并能向业主提供《建设工程竣工验收备案表》为止…；2、地下室改造由开发商实施整改，改造后由业主代表核实并签字认可；3、物业费用收取：应具备政府部门颁发《建设工程竣工验收备案表》和《物业交验的各项手续及资料》…并公布后，方可签订物业合同，之后开始计算物业费用；4、交验程序合法，须在业主查验后无任何异议的情况下才能实施交房。”现原告依据该补充协议将被告诉至法院，要求被告按补充协议的约定履行其义务。被告辩称，该补充协议的效力不及于原告，且该补充协议为可撤销的协议，原告不能依据《泰和世家补充协议》主张权利。
以上事实有商品房买卖合同、《泰和世家补充协议》及开庭笔录等证据予以证实。
本院认为，本案争议的焦点问题为《泰和世家补充协议》是否对原告具有效力。原告认为该补充协议对原告有效，原告有权利依据补充协议向被告主张权利。被告则辩称，该补充协议是被告受胁迫而签订的，该补充协议为可撤销的协议，但被告并未能提供证据证实其受胁迫的事实，因此被告应对其签订补充协议的行为负责。被告另辩称，原告未在补充协议中签名，不是补充协议的当事人，但被告在签订补充协议时，对乙方四人作为业主代表的事实是知晓的，且原告现已对四名业主代表的代表行为进行了追认，故该补充协议对原告具有效力，被告应按《泰和世家补充协议》及《商品房买卖合同》的约定向原告履行其义务。现原告依据《泰和世家补充协议》及《商品房买卖合同》的相关约定向被告主张以下权利：
一、原告依据《泰和世家补充协议》主张以下权利：
1、被告应每天按照总房款304583元的万分之二向原告支付违约金，支付至诉争房屋经国家有关部门验收合格并能向原告提供《建设工程竣工验收备案表》止。被告辩称，被告已将符合合同约定的房屋交付给原告，不应再向原告支付违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定：“出卖人（本案被告）应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人（本案原告）使用…。”被告虽现辩称该条所约定的“验收合格”指的是建设单位所组织的验收，但其辩称不能对抗其在补充协议中对原告已作的承诺，故被告应按补充协议的约定以总房款为计算依据，以日万分之二为计算标准，自2013年5月19日起（被告已支付违约金至该日）计算至被告认可的《建设工程竣工验收备案表》出具之日止，即2015年5月19日止，共计730天，原告主张的总房款为304583元，但根据《商品房买卖合同》的约定涉案房屋总房款数额为290663元，本院认为总房款应以合同约定的290663元为准。故违约金计算方法为290663元乘以万分之二乘以730天，数额共计为42436.8元。
2、被告应用前期收取原告的物业费折抵被告能够出示补充协议所述资料并签订物业合同后的物业费，并支付提前收取物业费的利息。被告辩称，原告已享有了物业服务，故其应支付物业服务费，且被告无权作出要求物业企业放弃服务费的承诺，并向法院提交了物业服务协议等证据予以证明其辩称。经审理查明，原告与河北隆泰物业服务有限责任公司沧州分公司签订了《前期物业服务协议》对物业费收取等相关事宜进行了约定，协议签订后原告依约向该物业公司交纳了物业费，故被告并未收取原告的物业费，原告称被告公司与物业公司为同一公司，存在着混同关系，但其未能提供相应证据予以证实其主张，故在被告未收取物业费的情况下，原告请求被告以已收取的物业费折抵现在物业费无事实及法律依据，本院不予支持。
3、被告应按照《泰和世家补充协议》第3条的约定对地下室进行改造。被告辩称，商品房买受人不是房屋验收的主体。根据法律规定，房屋验收的主体应为建设单位，且房屋已经验收合格，不存在需要改造的事实，并提交了《建设工程竣工验收备案表》等证据予以证明其辩称。被告提交的由沧州市住房和城乡建设局出具的备案表载明：泰和世家1-10#住宅、地库已竣工验收合格，且原告未能提供相应证据对该证据予以反驳，故对原告该项主张本院不予支持。原告可在取得相应证据后就涉案地下室的质量问题另行向法院提起诉讼。
4、被告应在业主查验后无任何异议的情况下才能实施交房，交验程序合法。根据被告提供的收楼手册等证据，被告已向原告事实上交付了涉案房屋，且原告已签字认可，并事实上使用了该房屋，故原告再次要求被告进行交房无事实和法律上的依据，对原告该项主张本院不予支持。
二、原告依据《商品房买卖合同》主张，被告应按照合同约定支付延期办理权属登记的违约金3045元。《商品房买卖合同》第十五条的约定：“出卖人应按相关规定在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”同时，根据《商品房买卖合同》第八条约定，涉案房屋交付使用的时间应为2012年6月30日，而被告于2015年5月19日才取得《建设工程竣工验收备案表》，根据《房屋登记办法》第三十条的规定房屋已竣工的证明为办理所有权初始登记应提交的相关材料，故被告未能在约定交房时间后的720日内取得《建设工程竣工验收备案表》，其已违反了《商品房买卖合同》第十五条的约定，其应按已付房款290663元的1%向原告支付违约金，数额为2906.6元。
综上，被告沧州隆和房地产开发有限公司应赔偿原告违约金共计45343.4元，计算方法为违约金42436.8元（290663元乘0.0002乘以730天）加上逾期办理权属登记违约金2906.6元（341053元乘以1%）。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告沧州隆和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告违约金45343.4元。
二、驳回原告其他诉讼请求。
本案诉讼费990.1元，由被告沧州隆和房地产开发有限公司承担943元，由原告回海霞承担47.1元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审 判 长 孙 良 勇
代理审判员 杨建林人民陪审员王进盛
二〇一五年十二月七日
书 记 员 刘 旭 莹