北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京02民终344号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京华夏燕赵贸易有限公司，住所地北京市西城区太平街35号10号楼二层。
法定代表人：闫连升，总经理。
委托诉讼代理人：周子超，北京市风平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何正永，北京市风平律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京凤华盛宾馆，住所地北京市西城区太平街**号。
投资人：石长忠，经理。
委托诉讼代理人：石长莲，女，北京凤华盛宾馆职工，住该单位。
委托诉讼代理人：李恒德，北京市华宇律师事务所律师。
上诉人北京华夏燕赵贸易有限公司与上诉人北京凤华盛宾馆因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院(2016)京0102民初12624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
北京华夏燕赵贸易有限公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判北京凤华盛宾馆（下称凤华盛宾馆）向北京华夏燕赵贸易有限公司（下称华夏燕赵公司）支付自2016年4月1日至2016年8月30日期间的房屋使用费174904元；3.驳回凤华盛宾馆的全部反诉请求；4.凤华盛宾馆承担一、二审本诉和反诉案件受理费。事实和理由：一、一审判决违反合同相对性原则。根据合同相对性原则，凤华盛宾馆应向华夏燕赵公司交付租金，华夏燕赵公司向房屋所有权人交付租金，合同终止后，凤华盛宾馆应将案涉房屋返还给华夏燕赵公司，再由华夏燕赵公司返还给房屋所有权人。但是凤华盛宾馆越过华夏燕赵公司直接将房屋返还给房屋所有权人，并直接收取房屋所有权人支付的数十万元补偿款项，该款项应含有华夏燕赵公司的利益，一审法院仅查明房屋返还时间，没有查清补偿款项的事实，导致案件基本事实不清。二、由于凤华盛宾馆拒绝返还房屋，房屋所有权人已经要求华夏燕赵公司支付2016年8月30日之前的房屋使用费。三、凤华盛宾馆实际使用房屋至2016年8月30日，应支付2016年4月1日至8月30日期间的房屋使用费174904元。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。
北京凤华盛宾馆上诉请求：1.维持一审判决第一、二项，撤销第三项，改判华夏燕赵公司赔偿凤华盛宾馆房屋装修残值（经营性投入）45.59万元；2.本案诉讼费由华夏燕赵公司承担。事实和理由：一、双方签订的《北京市房屋租赁合同》第五条非常完整表达了租赁房屋为空房，乙方可以进行装修，投入归乙方所有，凤华盛宾馆为达到开设宾馆的目的，对案涉房屋进行的装修属于经营性投资，理应归凤华盛宾馆所有，一审判决认定“装修残值并非经营性投资”实属错误。二、一审判决以自建房部分未获得出租人许可且属于违章建筑为由，错误认定凤华盛宾馆的请求无法律和合同依据。本案租赁标的物包括二层小楼及独立小院，合同对独立小院的建设使用并未约定，且华夏燕赵公司对扩建部分从未提出过异议，应视为对凤华盛宾馆扩建房屋的认可。一审法院不应当以未取得审批手续为由否认其经济价值，更不能否定作为凤华盛宾馆经营宾馆投入的一部分。根据合同第五条约定华夏燕赵公司应当就扩建部分投入予以赔偿。
凤华盛宾馆针对华夏燕赵公司的上诉辩称，双方签订的合同于2015年10月1日到期后，华夏燕赵公司不再享有合同权利；凤华盛宾馆承租时案涉房屋是空房，按约定可进行装修，投入归我方所有；2015年10月21日我方按对方要求支付房屋租金21万元，10月27日，我方接到案外人即案涉房屋产权人北京市市政三建设工程有限公司（下称市政三建公司）的通知，房屋产权人有权收回房屋，对方亦认可我方没有将房屋交还对方的必要，房屋使用费是基于物权而非债权，华夏燕赵公司并非房屋产权人，要求我方支付房屋使用费无法律和事实依据；我方腾退案涉房屋并非自愿，而是被房屋产权人强制收回；我方装修房屋是经对方同意且对方表示续租没有问题的情况下才进行的。
华夏燕赵公司针对凤华盛宾馆的上诉辩称，双方签订的合同到期后，凤华盛宾馆有义务将案涉房屋交付我方，这既是法定义务也是约定义务，对方未将案涉房屋返还给我们却要求我们赔偿损失，权利义务不对等；对方对一审判决断章取义，并非经营性投入归对方所有我方就必须给予补偿，承租人交付房屋时还有恢复原状的义务；对方没有证据证明扩建部分由其所建，且扩建部分没有审批手续；2015年10月我方没有催缴租金，是对方在我方多次口头通知不再续租的情况下拒绝腾房。
华夏燕赵公司向一审法院起诉请求：1、凤华盛宾馆将位于北京市西城区太平街35号10号楼一层、二层、地下室及院落返还给华夏燕赵公司。2、凤华盛宾馆向华夏燕赵公司支付房屋使用费，自2016年4月1日至实际腾退之日止，按照每日1150元标准计算。3、诉讼费用凤华盛宾馆承担。
一审法院认定事实如下：华夏燕赵公司与案外人市政三建公司签订《房屋及场地租赁合同》，约定华夏燕赵公司承租位于北京市西城区太平街35号10楼（298平方米），场地149平方米。租赁期限自2013年11月1日至2015年10月31日止，年租金20万元。2013年9月30日，华夏燕赵公司（出租人，甲方）与北京凤华盛宾馆（承租人，乙方）签订北京市房屋租赁合同，约定凤华盛宾馆承租位于北京市西城区太平街道35号（凤龙青年酒店西隔墙二层小楼，独立小院），租赁期限为2013年10月1日至2014年10月1日；年租金42万元，租赁用途为宾馆；租赁标的物为空房，在不影响房屋结构下乙方进行维修，所有经营性投资归乙方所有。2014年10月1日，双方续签《北京市房屋租赁合同》，租赁期限为2014年10月1日至2015年10月1日，租金为42万元，付款方式为半年付，第一次付款时间为2014年10月1日，该合同第五条的相关内容变更为乙方所租标的物为空房，在不影响房屋结构下乙方进行装修，所有经营性投资归乙方所有。庭审中，华夏燕赵公司、凤华盛宾馆均称案涉房屋原属市政三建公司所有；双方对合同履行期内的租金支付情况无争议。
2015年10月2日，凤华盛宾馆委托石长莲向华夏燕赵公司中国工商银行账户支付21万元，备注为2015年10月22日转凤华盛宾馆租金。经询，华夏燕赵公司表示收到该笔款项，但认为该款项应作为房屋使用费予以折抵。
2015年10月27日，凤华盛宾馆收到案外人市政三建公司发出的《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，主要内容为华夏燕赵公司与案外人签订的合同已经期满终止，现因经营需要，其拟不再与华夏燕赵公司续租，要求华夏燕赵公司于2015年11月30日前交回案涉房屋。
庭审中，华夏燕赵公司称虽凤华盛宾馆将案涉房屋交给了原产权人市政三建公司，但现其要求凤华盛宾馆腾房的依据是合同相对性，凤华盛宾馆应依据约定向其腾房；对此，北京凤华盛宾馆表示其已经腾房给市政三建公司，现不具备腾房条件。后经本院向案外人市政三建公司核实，该案外人发函告知法院，北京凤华盛宾馆于2016年8月30日将诉争房屋腾空，华夏燕赵公司、凤华盛宾馆对此亦表示认可。
庭审中，华夏燕赵公司要求凤华盛宾馆支付使用费的依据是凤华盛宾馆占用其房屋，对于使用费部分因凤华盛宾馆支付了21万元，故其现主张的使用费自2016年4月1日起参照合同约定的房租数额计算。对此，凤华盛宾馆认为双方合同已经履行完毕，华夏燕赵公司无权要求凤华盛宾馆支付房屋使用费，应返还凤华盛宾馆支付的租金21万元。
针对房屋装修问题，华夏燕赵公司称双方合同履行期满后自行终止，凤华盛宾馆在知晓合同期限的情况下未经其同意进行装修和投资，与华夏燕赵公司无关。凤华盛宾馆称其于2015年6月份与华夏燕赵公司电话沟通，经华夏燕赵公司同意并承诺可继续承租后才进行的装修，但未提供证据证实；另装修残值依据合同约定应作为经营性投资归其所有。
针对案涉院落自建房问题，双方均认可无相关审批手续。凤华盛宾馆称案涉院落中的自建房为其2015年6、7月份所建，该部分亦应为经营性投资，故华夏燕赵公司应赔偿凤华盛宾馆自建房损失。对此华夏燕赵公司称依据市政三建公司于2015年10月27日出具《房屋租赁合同期满不再续租通知书》其要求华夏燕赵公司返还的房屋中包含平房部分，该平房部分即自建房，可以证实该自建房在双方2013年签订合同时就已经存在，并非凤华盛宾馆所建，且即使是凤华盛宾馆所建，也未经过华夏燕赵公司许可。华夏燕赵公司对此所述未提供其他证据证实，且凤华盛宾馆也不予认可。
另查，本案在审理过程中，凤华盛宾馆申请对北京市西城区太平街35号10号楼一层、二层、地下室、院落自建房房屋装修残值进行评估鉴定。北京市高级人民法院摇号确定的鉴定机构北京中必达资产评估有限责任公司于2017年7月15日向本院出具了评估报告，称截至评估基准日2017年3月2日，北京凤华盛宾馆内的自建房及装修价值评估值为45.59万元。对此华夏燕赵公司申请书面质询，后鉴定机构出具回复称：1、关于房屋权属应由法院判定。2、本次评估的价值类型为市场价值，是指装修及自建房在建筑市场的建安成本。其只对装修价值及自建房价值进行鉴定，房屋是否为违建不在评估机构鉴定范围内。3、根据评估申请人现场描述及评估人员现场勘查，部分房间内地板被拆除及个别马桶损坏，但根据评估申请人描述，部分房间地板被拆除及个别马桶损坏是后期人为破坏导致，并不是自然磨损所致，应纳入评估范围。4、吧台及亚克力标牌为凤华盛宾馆专门定制，且已经上墙固定，属于房屋装修，故应纳入评估范围。华夏燕赵公司认可上述证据的真实性，但不认可关联性。凤华盛宾馆对上述证据表示认可，并为此支付鉴定费10000元。
截至本院庭审结束，华夏燕赵公司、凤华盛宾馆双方均未与产权人就案涉房屋另行订立租赁关系。
一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。华夏燕赵公司、凤华盛宾馆签订的《北京市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。对华夏燕赵公司所述要求凤华盛宾馆向其腾退案涉房屋的主张，依据本院向案外人核实，凤华盛宾馆已经于2016年8月30日将案涉房屋腾退，现华夏燕赵公司要求凤华盛宾馆向其腾退已不具备履行条件，故对华夏燕赵公司该请求，本院不予支持。但由于凤华盛宾馆未依约向其腾退，若因此产生损失，其可另行主张。对华夏燕赵公司所述要求凤华盛宾馆支付自2016年4月1日的房屋使用费的意见，本院认为，华夏燕赵公司并非案涉房屋的产权人，未与产权人续签房屋租赁合同，亦未提交证据证实其与市政三建公司合同到期后对案涉房屋具有使用权，故其要求凤华盛宾馆支付该部分房屋使用费无法律依据，对此本院不予支持。对凤华盛宾馆反诉要求华夏燕赵公司返还21万元租金的意见，对此，华夏燕赵公司表示该21万元应作为房屋的使用费予以扣除。本院认为，华夏燕赵公司、凤华盛宾馆合同于2015年10月1日到期，而华夏燕赵公司与产权人的合同于2015年10月31日到期。凤华盛宾馆在上述期间内占用案涉房屋，应支付费用，现华夏燕赵公司认为应按照原租金标准支付费用，并无不妥；自2015年11月1日起，虽凤华盛宾馆亦未腾空案涉房屋，但由于华夏燕赵公司未曾与产权人另行订立租赁合同，亦未就案涉房屋取得使用权，故华夏燕赵公司继续占有凤华盛宾馆支付的2015年11月1日起的剩余租金并无合同依据，应依法予以返还。
对于凤华盛宾馆反诉要求华夏燕赵公司赔偿装修残值损失一节，对于10号楼房装修部分，双方于2014年10月1日签订的合同中约定，在不影响房屋结构下凤华盛宾馆进行装修，故对华夏燕赵公司所述凤华盛宾馆装修未经过其同意的意见不予采纳。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。对于双方合同中所述“所有经营性投资归乙方所有”，结合双方所述及凤华盛宾馆承租房屋用于开设宾馆等情况，本院认为凤华盛宾馆所述装修残值并非经营性投资。故对凤华盛宾馆要求华夏燕赵公司赔偿装修部分损失的诉讼请求不予支持。对于自建房部分，虽华夏燕赵公司称自建房是双方租赁合同标的物的一部分，但其提交的证据不足以证实其所述，对此本院不予认可。双方签订的合同中案涉的标的物包括院落，凤华盛宾馆在院落内建设该自建房的行为应属于扩建。但现凤华盛宾馆亦未提供证据证实其建设自建房得到了华夏燕赵公司的许可，该自建房亦未取得审批手续，故其现要求华夏燕赵公司承担自建房部分的装修残值损失无法律和合同依据，本院不予支持。值得说明的是，即使如华夏燕赵公司所述案涉自建房为双方租赁合同的标的物的一部分，依据前述论述，凤华盛宾馆在合同期内对自建房进行装修，亦无合同和法律依据要求华夏燕赵公司就该部分费用承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，一审法院于2017年11月判决：一、判决生效后七日内，北京华夏燕赵贸易有限公司返还北京凤华盛宾馆租金十七万五千元。二、驳回北京华夏燕赵贸易有限公司的全部诉讼请求。三、驳回北京凤华盛宾馆的其他请求。如果北京华夏燕赵贸易有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明的事实与一审一致。二审庭审中，双方均认可凤华盛宾馆于2006年6、7月份开始在案涉房屋经营，双方于2013年、2014年签订的合同均为续签。华夏燕赵公司与凤华盛宾馆之间转租合同的租期要依附于华夏燕赵公司与市政三建公司租赁合同的租期，依据华夏燕赵公司与市政三建公司租赁合同的租期续签而每年续签。华夏燕赵公司提出房屋产权人市政三建公司要求其支付合同期满后至2016年8月30日腾房期间的房屋使用费，但未提出证据予以证明。华夏燕赵公司还主张凤华盛宾馆从房屋产权人处获得数十万元补偿款项，但亦未提出证据予以证明。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。华夏燕赵公司与凤华盛宾馆于2006年6、7月份开始签订《北京市房屋租赁合同》，因华夏燕赵公司与凤华盛宾馆之间系转租关系，华夏燕赵公司转租给凤华盛宾馆的房屋系华夏燕赵公司自市政三建公司处承租而来，故华夏燕赵公司与凤华盛宾馆之间转租合同的租期要依附于华夏燕赵公司与市政三建公司租赁合同的租期，依据华夏燕赵公司与市政三建公司租赁合同的租期续签而每年续签。该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。华夏燕赵公司与凤华盛宾馆最后续签合同是2014年10月1日，租期至2015年10月1日终止，此后因市政三建公司与华夏燕赵公司的租赁合同于2015年10月31日到期终止，华夏燕赵公司未与凤华盛宾馆续约，凤华盛宾馆向华夏燕赵公司支付租金至2016年4月1日。
华夏燕赵公司上诉要求凤华盛宾馆支付2016年4月1日起至2016年8月30日腾退房屋之日止的房屋使用费，并不同意退还凤华盛宾馆已支付的租金。本院认为，华夏燕赵公司与凤华盛宾馆之间系转租合同，其租赁的租期受到华夏燕赵公司与市政三建公司租赁合同租期的限制，华夏燕赵公司与市政三建公司的租赁合同于2015年10月31日到期终止，不再续约。华夏燕赵公司与凤华盛宾馆之间转租合同的租期至2015年10月1日终止，双方也不再续约。鉴于华夏燕赵公司与市政三建公司的租赁合同于2015年10月31日到期终止后，华夏燕赵公司不再对租赁物享有出租的权利，且房屋的前手出租人市政三建公司以物权人的身份直接从次承租人凤华盛宾馆处收回租赁物，以及至本院审理中，市政三建公司并未向华夏燕赵公司主张占有使用费的情况，一审判决凤华盛宾馆支付房屋使用费至2015年10月31日并无不当，华夏燕赵公司上诉要求凤华盛宾馆支付2015年10月31日以后的房屋使用费缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
凤华盛宾馆上诉要求华夏燕赵公司赔偿其房屋装修残值，对于10号楼房合法房屋的装修部分，双方于2014年10月1日签订的合同中约定“在不影响房屋结构下凤华盛宾馆进行装修”。系经出租人同意，按照房屋租赁合同相关司法解释的规定，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。双方合同中虽有“所有经营性投资归乙方所有”的约定，但合同中并未有合同终止后，华夏燕赵公司对凤华盛宾馆的投资进行补偿的约定。故对凤华盛宾馆要求华夏燕赵公司赔偿合法建筑装修损失的诉讼请求不予支持。对于自建房部分，即使该自建房为凤华盛宾馆所建，且经过华夏燕赵公司同意建造，也未经合法审批，租赁期满，双方无特别约定的情况下，承租人也无权要求赔偿。
综上所述，华夏燕赵公司与凤华盛宾馆的上诉请求均缺乏依据，本院均不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14680元，由北京华夏燕赵贸易有限公司负担6541元（已交纳）；由北京凤华盛宾馆负担8139元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
审 判 员 王军华
审 判 员 曹 雪
二〇一八年一月二十五日
法官助理 黄 骏
书 记 员 马丽雅