陕西省西安市长安区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0116民初4868号
原告：李某某。
委托诉讼代理人：贾峰，陕西泽诚律师事务所律师。
被告：西安莱兴置业有限公司，住所地西安市长安区。
法定代表人：杨文杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李媛，北京大成（西安）律师事务所律师。
被告：陕西建工第七建设集团有限公司，住所地陕西省宝鸡市渭滨区。
法定代表人：赵伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曹建宏，陕西赢弘律师事务所律师。
第三人：西安正光物资配套有限公司，住所地西安市未央区。
法定代表人：李某某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄志伟，该公司职工。
第三人：陕西上阀实业有限公司，住所地西安市。
法定代表人：周阿共，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄志伟，该公司职工。
原告李某某与被告西安莱兴置业有限公司（以下简称莱兴置业）、陕西建工第七建设集团有限公司（以下简称陕七建）、第三人西安正光物资配套有限公司（以下简称正光物资公司）、第三人陕西上阀实业有限公司（以下简称上阀公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某某之委托诉讼代理人贾峰、被告莱兴置业之委托诉讼代理人李媛、被告陕七建之委托诉讼代理人曹建宏、第三人正光物资公司及第三人上阀公司之委托诉讼代理人黄志伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李某某向本院提出诉讼请求：要求法院确认其与被告西安莱兴置业有限公司所签订的认购协议书有效并继续履行。事实与理由：2015年10月22日，她与被告莱兴置业签订莱安城认购协议书一份，以工程款抵款扣款的方式购买了被告莱兴置业开发的莱安城一期1号楼13001号房，房屋总价498872元，约定房款用被告莱兴置业拖欠陕七建的工程款进行抵扣支付。2015年10月26日，她向被告莱兴置业支付了定金10000元，同日被告莱兴置业用陕七建的工程款支付了剩余全部房款。协议签订后，她一直等房屋交付及签订正式内部房屋买卖合同，但被告莱兴置业却将该房屋卖给他人。其认为被告莱兴置业的违约行为侵犯了她合法权益，故起诉。
被告莱兴置业辩称，1.其与原告签订的认购协议实际是被告莱兴置业与被告陕七建的工程抵款协议，原告是否取得房屋及价款取决于被告陕七建的意思。因被告陕七建并未在相应的抵款合同约定的期限内进行确认，才导致原告遭受损失；2.预约合同所涉定金，因被告陕七建未与被告莱兴置业进行确认，因此被告莱兴置业并未收到合同所涉定金，定金合同是从定金实际交付之日起生效，故其认为认购协议并未生效；3.被告莱兴置业尚未取得所涉房屋的预售许可证，即使双方签订了相应的合同，合同应属于无效合同；4.根据预约合同的约定，5日内原告需办理相应的手续，但原告并未按时办理，故原告自身也有过错。
被告陕七建同意原告第一项诉请，同时辩称，2015年7月15日，其与被告莱兴置业所签订的工程款购房合同用于抵偿被告莱兴置业下欠被告陕七建的工程款，双方所签订的合同是一个代物清偿合同，是有效协议；2015年11月16日，被告陕七建与第三人正光物资公司签订协议书，将工程抵款合同所指向的房源确定由原告受让，该协议书的实质内容是债权转让，同日被告莱兴置业和两原告签订商品房买卖认购意向书，同时出具收据，说明收取的是抵款定金，证明被告陕七建已对债权转让行为进行了通知，所以协议的债权转让已经生效，应由被告莱兴置业向原告交付房源。
第三人正光物资公司同意原告诉请继续履行认购协议，并述称，其公司是被告陕七建的材料供应方，原告系其公司法定代表人。2015年10月，被告陕七建告知其莱安城有房源可抵材料款。被告陕七建欠其材料款为328206元，另外欠第三人上阀公司材料款为170656.62元。其公司同意用房子抵扣材料款。2015年12月22日，其与被告陕七建签订了抵款协议书，12月26日，其公司派人同原告、被告陕七建的项目部的人以及第三人上阀公司的人到莱兴置业售楼部签订了认购协议书，被告莱兴置业当场给其出具了10000元的定金收据。原告给付上阀公司170665.62元，给付其公司328206.38元。其公司给原告出具了收据。2017年4月，其去售楼部拿认购协议要求收房被拒。
第三人上阀公司述称，其公司是陕七建的材料供应方，陕七建欠其材料款170665.62元，其公司同意陕七建用房子抵扣材料款，陕七建将房子抵给原告李某某，李某某将材料款170665.62元给付其公司，其同意原告诉请继续履行认购协议。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2015年7月15日，被告陕七建（甲方）与被告莱兴置业（乙方）及西安古城恒达置业有限责任公司（丙方）签订了三方合同，合同约定：乙方承建甲方开发的莱安城项目，乙方拟购甲方莱安城项目房屋35套，折后房款总计15493860元，以冲抵工程款15493860元；所涉房源共35套房屋，包括原告所诉的莱安城一期X号楼XXXXX号房屋，该套房屋工程抵款价498872元；35套购房款合计16292352元，折后房款合计15493860元；甲乙双方同意，乙方以购房款冲抵相应等额工程款项，乙方不得退房、解除《工程款购房合同》；乙方一次性付款方式及折扣结算所购房屋，款项于2015年12月30日前从莱安逸珲一期、二期结算价款及莱安逸珲三期工程款中扣除，甲方向乙方出具购房票据；甲方应配合乙方将莱安逸珲一期工程结算于2015年7月完成，莱安逸珲二期结算2015年9月完成；甲方承诺乙方抵款额足够其中单套总房款时，乙方提供相关抵款额证明及房屋权属转让说明，甲方予以该套房源更名一次并签订正式《房屋买卖合同》。2015年10月22日，被告陕七建与第三人正光物资公司签订了以房抵材料款的协议书，陕七建为甲方，正光物资公司为乙方，协议约定：甲方拥有莱安城小区1号楼1单元01号房屋的产权，甲方将该商品房转让给乙方，以抵付所欠乙方的材料款；此房款由甲方所欠乙方的西安莱安逸辉项目所欠材料款中扣除；房屋总价为498872元，其中328206.38元由甲方欠乙方的材料款中扣除；170665.62元由甲方在欠上阀实业公司的材料款中扣除；乙方指定李某某（即本案原告）作为房屋产权所有人，并出具办理合同手续所需的书面材料、相关证据等证明材料。双方结清财务手续后，由甲方协助乙方办理房屋买卖合同。同日，被告陕七建向原告出示房屋所属弃权说明书，承诺其公司自愿用未收回的工程款为李某某支付房款为498872元的莱安城1栋1单元13001号房的房款，并放弃对该房源的产权要求。2015年10月26日，原告李某某在被告莱兴置业的售楼部与莱兴置业签订了《莱安城认购协议书》，约定：李某某自愿交纳房屋定金10000元，保留莱安城一期1号楼13001号房屋，建筑面积为110.5平米，优惠后价款为498872元；并特别声明申请人在签订协议前开发商已向申请人明示本协议房屋未取得《预售许可证》，申请人对上述信息清楚且无异议，自愿申请保留房源并同意签署协议。如申请人未在选房后5日内前来办理签约手续，视为申请人自动放弃选房认购资格，所交房屋定金不予退还，且开发商有权自行处置本协议所保留房源。并于当天给原告开具收定金10000元的收据。后原告多次要求交付房屋并签订正式的买卖合同，均被拒绝。原告于2017年6月7日诉至本院。另查明，截止法庭辩论终结之日，被告莱兴置业尚未取得本案所涉房屋的商品房预售许可证明。本院向原告释明涉案协议为无效协议，原告仍坚持其诉讼请求，即要求依法确认其与被告莱兴置业所签订的认购协议书有效并继续履行。
上述事实，有双方当事人陈述、陕七建与西安正光工程物资配套有限公司签订的协议书、莱安城认购协议书、收款收据、房屋所属弃权说明书、被告莱兴置业与陕七建的工程款购房合同、确认单、收款收据等证据在卷为凭，足以认定。
本院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。原告与被告莱兴置业所签订的认购协议书中对具体的房号、面积、房屋价款等进行了明确约定，且该房屋以工程抵款方式支付了房屋价款，故该认购协议书应认定为商品房预售合同。又因，原告与被告莱兴置业签订前述协议时，被告就涉案房屋尚未取得商品房预售许可证，至法庭辩论终结时仍未取得商品房预售许可证，故双方所签订的协议为无效合同，对原告要求依法确认其与被告莱兴置业所签订的认购协议书有效并继续履行的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
驳回原告李某某的诉讼请求。
案件受理费300元，原告李某某已预交，由原告李某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 韩艳梅
审 判 员 徐向云
人民陪审员 刘水娟
二〇一七年十一月二十二日
书 记 员 沈 倩