广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终11163号
上诉人（原审被告）：陈树恒，男，现住广州市花都区。
被上诉人（原审原告）：广州大运物业管理有限公司。住所地：广州市花都区新华街永发大道**号***栋。
法定代表人：远勤山，董事长。
委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁火琼，广东合拓律师事务所律师。
上诉人陈树恒因与被上诉人广州大运物业管理有限公司（以下简称大运公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初1796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈树恒上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.驳回大运公司的全部请求；3.确认广州大运实业有限公司(法人:远勤山)与大运公司(法人:远勤山)签订的《物业管理委托合同》无效；4.判令大运公司立即撤离大运家园并依法向业委会移交物业管理资料；5.判令大运公司按1.6元/平方米重新算2013年10月至2015年8月的物业管理费，返还公摊收入属于陈树恒个人部分11773.6元(2014.1-2017.12)，共计:11773.6元，返还维修基金共计:53569.08元，返还征地款，返还电业局返还业主的电费；6.判令大运公司赔偿给陈树恒带来的经济(房屋维修费用)和精神损失费五万元；7.判令大运公司承担一审和和二审的诉讼费。事实与理由：一、事实:一审判决大运公司与建设单位签订的《物业管���委托合同》是双方真实意思表示。忽略了合同签订本身陈树恒是当事人，不具备权利、地位与平等，不具备陈树恒有自主权、发言权和终止权。合同本身是强加给陈树恒的,是违背法理的合同,属于无效合同。依据:《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。第三条合同当事人的法律地位平等、一方不得将自己的意志强加给另一方。第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据以上法律规定,一审判决只说合同本身没有问题,而把陈树恒是当事人的权利全部忽略，是有失公平的判决。二、事实:2010年12月大运家园全部完成,前期物业管理是港联物业公司,开发商按照法律规定应撤出大运家园,应向港联物业公司移交资料。但是,2013年12月,开发商偷偷把港联物业赶走,悄悄换成了他自己的物业团队,没有经过60%业主的签名,更没有通过招投标的法律程序。并且霸占业主公摊面积以及每年几百万公摊收入,还任意取出业主维修基金三笔。把业主的征地款装进大运公司的腰包。依据:《中华人民共和国合同法》第五十二条:有下列情形之一的、合同无效:(二)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益。(三)以合法形式掩盖非法目的。(四)损害社会公共利益。《物业管理条例》第二十四条:国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。根据以上法律条文,大运公司违反法律规定,属于恶意串通损害第三���(陈树恒)利益,是以合法形式来掩盖长期霸占业主(陈树恒)公摊面积及公摊收入的目的,损害陈树恒利益。没有按照房地产开发与物业管理相分离的原则,更没有通过招投标方式选聘物业服务企业,是违反法律规定操作的。一审法官竟不顾法律条文的存在,仅仅以《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条为依据,太牵强。这几条不能够证明大运公司是合法收费,更不能证明大运公司有权利收取物业费,是跟大运公司没有关系的条款,判决书也不敢把这几条写在判决书上,是经不起法与理的鉴定的。此判决是对其他条款的漠视。没有以陈树恒的合法权利和法律面前人人平等的法理为依据,却只倾向大运公司一方,是对陈树恒不公平的判决,是有失公平的判决。陈树恒请求广州市中级人��法院确认广州大运实业有限公司与大运公司签订的《物业管理委托合同》无效，撤销一审判决,并依法改判。三、依据:《中华人民共和国合同法》第五十四条:下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。(一)因重大误解订立的。(二)在订立合同时显失公平的。因此,大运实业有限公司跟大运公司是同一人签的《物业管理委托合同》，失去跟陈树恒是当事人之间的公平条件，是违背法律规定的。根据以上《中华人民共和国合同法》条文，陈树恒请求广州州市人民法院撤销大运实业与大运公司的的《物业管理委托合同》，并同时驳回大运公司的全部请求。四、一审法庭认为陈树恒无正当理由拒绝缴纳物业费,一审法庭还认为:广州大运实业有限公司与大运公司签订的《物业管理委托合同》、本合同涉及的《业主公约》、《物业管理制度》,第十七条约定:委托管理期限为大运家园小区成立业主委员会止。按照一审法庭的认定，虽然大运家园业委会于2015年8月30号正式成立，但物业恶意侵占小区,拒不退出,法庭竟然承认其合法性,判陈树恒需要支付不合法的费用。业委会成立之前,是因为发现大运公司违法出租业主公摊面积并长期霸占业主公摊收入,才成立业委会的。业委会成立之后又发现大运公司许多违法手段(比如,大运公司进入小区当月就取业主维修基金三笔)等等。业委会曾多次主动找大运公司交涉,要求大运公司归还业主公摊面积并签订物业服务合同。可是,大运公司为了达到永久霸占业主公摊及收入的目的,拒绝跟业委会协商,并架空业委会。大运公司我行我素,横行霸道,在小区一副领导作风,高高在上,颠倒自己与业主的位置,完全不把业主和业委会当回事。业委会在协商无果的情况下,无法做到监督职责。就多次以各种��式(律师函、口头传达以及多次发函)要求大运公司撤离大运家园,并要求业主暂时拒绝交费,直至大运公司撤离大运家园。陈树恒认为,陈树恒是有组织的,既然已经成立业委会,那么大运公司应该也必须与业委会签订物业服务合同,不跟业委会签合同就视同不愿再服务于小区业主,应该撤离大运家园,更不应该继续在小区不做事而继续收费,而且只收费不作为。时至今日还是如此。业委会在2017年元月至6月通过60%业主签名,在与大运公司协商无果的情况下,无奈的通过招投标的方式于2017年10月30号,与时代物业管理有限公司正式签订物业服务合同。可是,大运公司仍不退出大运家园。五、陈树恒买房时的前期物业合同是跟港联物业公司签订,虽然开发商隐瞒小区物业费的价格,单方面提高物业费,既成事实,陈树恒无法辩解。但是,开发商一而再再而三违背法律,蔑视《物业管理条例》第二十四条之规定,擅自赶走港联物业公司,偷梁换柱,倚强凌弱,欺瞒业主,胡作非为,乱收费等等，才引起业主们的集体抗争。有60%以上的业主对大运公司不满,只收钱不做事。有1/3左右(300人)业主拒交费(有100人被起诉,另一百人接到律师函,还有100人没有收到律师函),另外,小区有1/4是炒房团和租客,有1/5是开发商的职工和关系户。大运公司违反通过招投标的法律程序，违背《物业管理条例》第二十四条之规定，是对法律的亵渎。依据《物业管理条例》第一章第二条:本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动。同时由于物业公司的不作为,拒绝承担返修义务,因房子的质量问题,出现各种问题,使陈树恒不胜其烦,苦���堪言。故陈树恒要求其赔偿返修所需费用。根据以上事实与法律规定，陈树恒请求广州市中级人民法院,判令大运公司立即离开大运家园并依法向业委会移交物业管理资料并赔偿维修所需要的费用。六、关于陈树恒的费用问题。大运公司既没有资格收费,更没有资格提高仅仅只有x栋业主的物业费。大运公司非常清楚,小区是一体规划,业主的公摊面积都在一起无法分离(比如,x栋有684平方在所谓的一期会所),大运家园是一个整体,无论是地下车库、绿地、建筑物以及楼栋的排号(大运家园有9栋楼),都是分不开的。共同的环境,共享同一个物业的同样的服务质量,可大运公司单单把x栋抽出提高费用(从1.6元提高到2.5元)。收费价格是大运公司单方制定,没有法律依据。陈树恒属于被胁迫缴纳,陈树恒失去了公平、自愿的原则。陈树恒及x栋全体业主多次向大运公司提出同一个小区区域内应该收费一样。但是大运公司拒绝改正,始终我行我素。七、陈树恒对大运公司代收垃圾费是否合法有疑问。在一审法庭没有看到依据,需要大运公司出示法律依据。陈树恒认为，大运公司没有权利代收垃圾费。综上所述,一审忽略了陈树恒的诉求条件,忽略了以上法律赋予陈树恒的权利,忽略了以上法律条文的存在,避重就轻,为大运公司开脱责任,加重了陈树恒的冤情无处诉说。法院是人民讲理的地方,是人民最后为自己争取权利的底线。法官要一视同仁,公正判决。许多法律条文都能帮助陈树恒维权,可一审法官竟视而不见。仅仅轻描淡写的就偏向大运公司，有失法律的尊严。八、依据:根据广东省高院指导意见第4条第(1)款:具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效:建设单位未依照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定选聘物业服务企业的，应当���定合同无效。大运公司系非法入住,强行提供物业服务。应根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款:“物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持”的规定。大运公司无权收取物业费,而已经违规收取的费用应当退还给陈树恒。
大运公司二审答辩称：不同意陈树恒的上诉请求，同意一审判决。
大运公司于2018年1月29日向一审法院提起本案诉讼，请求：1、判令陈树恒支付2013年10月至2017年12月的物业服务费19278元及违约金（各月的逾期违约金以当月欠缴的物业服务费为本金，每日按千分之三的比例，自欠费当月的11日起计算至陈树恒还清全部欠款之日止）给大运公司；2、判令陈树恒支付2013年10月至2017年9���的各项公共用电公摊费847.1元；3、判令陈树恒支付2013年10月至2017年12月的垃圾处理费204元；4、判令陈树恒承担本案的诉讼费用。
一审法院经审理查明：
陈树恒为广州市花都区新华街迎宾大道xxx号大运家园x栋1座xxx房的权属人，房屋建筑面积为151.2平方米。
大运家园小区的开发商为广州大运实业有限公司。
2012年8月16日，陈树恒作为乙方与作为甲方的广州大运实业有限公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第五条物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的港联物业（广州）有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同……物业服务费为每月每平方米建筑面积（人民币）2.5元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。
2013年12月25日广州大运实业有限公司与港联物业（广州）有限公司解除双方签订的前期物业服务合同，并于2014年2月13日将涉案小区移交给大运公司管理，双方签订了一份《物业财务交接协议》。广州大运实业有限公司作为甲方与大运公司作为乙方签订的《物业管理委托合同》第一条约定：甲方将大运家园（物业名称）委托于乙方实行物业管理；第二条约定：物业座落位置广州市花都区××镇迎宾大道××号；第三条约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人应遵守本合同所涉及的《业主公约》、《物业管理制度》，并承担相应的责任；第十七条约定：委托管理期限为大运家园小区成立业主委员会止；第二十一条约定：本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积，一期每月每平方米1.6元，二期每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积一期每月每平方米3.5元；二期每月每平方米3.8元向业主或物业使用人收取。《物业财务交接协议》第一条第2款第（1）项约定“2013年12月31日前甲方（港联物业）对大运家园小区业主仍有应收未收的物业管理费（含住宅、商铺、车位）、生活垃圾费、公摊电费转让给乙方（大运公司），乙方同意受让该笔债权。陈树恒确认自2013年10月起未交过物业服务费。
另查明，大运公司是于2012年11月5日向工商行政管理局注册并取得营业执照的物业管理公司。2015年8月30日涉案房屋所在大运家园成立了大运家园业主委员会。大运家园业主委员会从成立之日至诉讼，都没有与大运公司签订物业服务合同。
一审法院认为：
大运公司与建设单位广州大运实业有限公司签订的《物业管理委托合���》，是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干法问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述《物业管理委托合同》合法有效，因此合同所涉物业的全体业主或物业使用人应按合同履行义务。根据该委托合同第十七条约定“委托管理期限为大运家园小区成立业主委员会止”。大运家园小区于2015年8月30日成立了业主委员会，虽涉案小区成立了业主委员会，但至大运公司提起诉讼仍是由大运公司为涉案小区提供事实上的物业服务，故陈树恒对业主委员会成立之日前大运公司提供的物业服务应按照《物业管理委托合同》履行缴纳物业服务费的义务，对业主委员会成立之后大运公司提供的物业服务参照《物业管理委托合同》履行缴纳物业服务费的义务。又因陈树恒在庭审确认缴交物业服务费至2013年9月，之后一直未向包括大运公司在内的任何物业公司缴纳物业服务费，因此对大运公司要求陈树恒支付物业服务费的主张，一审法院予以支持。经计算，自2013年10月起至2017至12月止共51个月，按每月2.5元/平方米计算，陈树恒应向大运公司缴纳的物业服务费为151.2平方米×2.5元/平方米×51月=19278元。关于大运公司向陈树恒主张各项公共用电公摊费问题。涉案小区每月产生的公共用电电费是由小区的全体业主或物业使用人共同承担的，大运公司作为小区的管理者每月代小区缴纳公共用电的费用，且实际缴纳了电费，然后再按“公共用电公摊办法”公摊给小区全体业��或物业使用人，并向全体业主或物业使用人收取该费用合法合理，陈树恒未缴纳该公摊费用，故大运公司要求陈树恒支付2013年10月至2017年9月间的各项公共用电公摊费847.1元的主张有事实和法律依据，一审法院予以支持。对每月每户应缴纳的垃圾处理费的问题，在庭审时，陈树恒对每月每户按4元标准缴纳垃圾处理费的收费标准没有异议，一审法院予以认定，故陈树恒应向大运公司缴纳垃圾处理费4元/月×51月＝204元。对于陈树恒是否应支付因迟缓缴交物业服务费而产生的违约金。大运公司与建设单位广州大运实业有限公司签订的《物业管理委托合同》的条款中，对迟缓缴交物业服务费是否应支付违约金没有进行约定，故大运公司要求陈树恒支付违约金的主张，一审法院不予支持。对陈树恒的抗辩其不是《物业管理委托合同》的当事人，也未与大运公司签订过服务合同���且大运公司在管理小区中未能提供干净整洁的环境给业主，服务态度差，私自挪用维修资金，侵占征地款，才导致其不向大运公司缴纳物业服务费，并要求大运公司退出管理的意见，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干法问题的解释》第一条“业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，因此陈树恒所陈述的未签订过服务合同及大运公司提供的服务存在瘕疵不能成为陈树恒不交物业服务费的理由，故对其该抗辩一审法院不予��持。对陈树恒的其他抗辩意见，因不属本案审理范畴，一审法院不作审理，陈树恒可另循途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，一审法院于2018年4月23日作出一审判决:一、陈树恒于本判决发生法律效力之日起十日内向广州大运物业管理有限公司支付自2013年10月起至2017年12月止的物业服务费人民币19278元；二、陈树恒于本判决发生法律效力之日起十日内向广州大运物业管理有限公司支付自2013年10月起至2017年9月止的各项公共用电公摊费人民币847.1元；三、陈树恒于本判决发生法律效力之日起十日内向广州大运物业管理有限公司支付自2013年10月起至2017年12月止的垃圾处理费人民币204元；四、驳回广州大运物业管理有限公��其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费745.9元，其中陈树恒负担154元，广州大运物业管理有限公司负担591.9元。
本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，大运公司表示按每月每平方米1.6元收取物业服务费的属一期，按每月每平方米2.5元收取物业服务费的属二期，陈树恒表示除了其所在８栋以外的物业收费都是每月每平方米1.6元。陈树恒并表示，大运家园业主委员会成立后已与新的物业服务企业签订物业服务合同，但新的物业服务企业未进驻小区提供物业服务。经查，大运公司起诉主张物业服务费的同类案件，已有本院二审审理作出终审判决。
本院认为：依照《最高人民法院关于适���〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对陈树恒的上诉请求，认定如下：
一、大运物业公司本案诉请陈树恒支付物业服务费、公共用电公摊费、垃圾处理费的问题。目前，广州大运实业有限公司、大运公司签订的《物业管理委托合同》未被认定无效或被撤销。即使陈树恒对前述合同效力不予认可，但陈树恒没有证据证明涉讼期间存在其他物业公司对涉案小区提供物业服务。结合陈树恒亦曾向大运公司支付过部分物业服务费的事实，可以认定大运公司实际进驻涉案小区并提供了物业管理服务。一审认定陈树恒、大运公司之间存在物业服务合同关系，陈树恒应向大运公司支付物业服务费，公平合理。因陈树恒房屋为涉案小区二期物业，其所签《广州市商品房买卖合同（预售）》约定物业服务费为每月每平方米建筑面积2.5元，陈树恒也表示在2013年9月前缴纳过物业服务费，本案诉讼中陈树恒主张按照1.6元/月/平方米的标准计付物业服务费，缺乏事实和合同依据，其上诉理由不能成立。关于公共用电公摊费问题。该费用当由小区的全体业主或物业使用人共同承担，在大运公司代交的情况下向作为业主的陈树恒收取，一审法院予以支持，并非没有依据。关于垃圾处理费的问题，在本案一审庭审中，陈树恒对每月每户按4元缴纳垃圾处理费的收费标准没有异议，一审法院予以认定，所作处理，并无不当。
二、陈树恒上诉要求确认广州大运实业有限公司、大运公司签订的《物业管理委托合同》无效的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”涉及全体业主共同利益的主张，以业主委员会作为诉讼主体为宜。陈树恒作为业主对涉案前期物业服务合同主张无效的情形与上述司法解释所规定的内容并不相符，本案不予处理。
三、陈树恒上诉要求大运公司立即撤离大运家园并依法向业委会移交物业管理资料、返还公摊收入属于陈树恒个人部分、返还维修基金、返还征地款、返还电业局返还业主的电费、大运公司赔偿给陈树恒带来的房屋维修费用和精神损失费等主张，因其并未在本案一审诉讼中提出反诉，大运公司不同意纳入本案审理范围，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，陈树恒应另行处理。
综上所述，陈树恒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1491.8元，由陈树恒负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵云川
审判员 李 民
审判员 柳玮玮
二〇一八年六月二十六日
书记员 杨仁义
冯镇辉