四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终1317号
上诉人（原审被告）：陈卓华，女，1975年1月26日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。
委托诉讼代理人：廖正非，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：伍毅超，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王坚，男，1972年8月3日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。
委托诉讼代理人：殷国勇，四川合泰律师事务所律师。
上诉人陈卓华因与被上诉人王坚房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初6582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈卓华上诉请求：1.请求撤销原审判决第一项，改判驳回王坚关于租金的诉讼请求。2.由王坚承担全部诉讼费。事实与理由：一、陈卓华在原审庭审中提交的证据足以证明，双方口头协商约定降低了租金。由于案涉商铺所在商圈商业不景气，周边商铺的租金都是每平方米一百余元，远远低于本案中约定的租金价格。从陈卓华的转租记录来看，陈卓华也是按照双方约定的190元/平方米/月、160元/平方米/月、130元/平方米/月的标准支付价款，王坚从未提出异议。显然双方已经根据行情对租金进行了调减，故陈卓华实际是按照双方的口头约定足额支付了房租。二、诚实信用原则是民事行为的基本原则，王坚违反该原则，不应支持。
王坚答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
王坚向一审法院起诉请求：1、陈卓华支付拖欠的租金共计465422元；2、陈卓华支付违约金228568元；3、本案诉讼费由陈卓华承担。
一审法院查明，周晓泉、葛奇峰夫妻与施梅春、王坚夫妻系涉案商铺的按份共有人。2014年1月13日，周晓泉、葛奇峰夫妻与施梅春办理公正委托，委托王坚代为办理案涉商铺的收房、尾款结算、租赁（签订租赁合同、收取租金）的相关事宜及代为办理、领取上述商铺的房产证、土地证。2014年1月15日，王坚与陈卓华签订《商铺租赁合同》，合同约定：第一条王坚将位于成都市金牛区的铺面租赁给陈卓华使用，建筑面积293.94平方米；第三条装修期为两个月，2014年1月16日至2014年3月15日。陈卓华承租期限为6年，自2014年3月16日至2020年3月15日止；第四条约定陈卓华按期支付租金，第一年租金分两期支付，第一期租金为人民币435333.2元，陈卓华须在合同签订之日起3个工作日内足额缴纳。剩余租金340668.4元整为第二期，在2014年4月15日之前支付，从第二年（含第二年）起租金按半年付，以后每期租金必须提前一个月支付给甲方。逾期给付的，在15日内甲方有权解除合同，没收乙方违约保证金。租赁期内每期租金标准为：2014年3月16日至2015年3月15日，租金为每月220元/平方米，共计776001.6元整；2015年3月16日至2016年3月15日，租金为每月220元/平方米，租金共计776001.6元整；2016年3月16日至2017年3月15日，租金为每月240元/平方米，共计846547.2元整；2017年3月16日至2018年3月15日，租金为每月259.2元/平方米，共计914271元整。在本合同期内，双方应严格执行以上租金标准，不得擅自改动，如有变动，视为违约；第六条约定陈卓华同意在签订本合同时，支付违约保证金为人民币64666.8元；合同期满，在陈卓华未发生任何违约的情况下，自陈卓华退还铺位并付清所有费用之日起10日内王坚将上述违约保证金（不含利息）归还陈卓华。第十二条第3款约定在租赁期内，陈卓华未经王坚同意，中途擅自退租的，陈卓华需赔付王坚二个月的租金和一个月押金作为违约金。2014年3月16日至2015年3月15日，陈卓华向王坚支付租金776001元；2015年3月31日，陈卓华分两次向王坚支付租金315091元；2015年8月31日，支付租金335000元；2016年3月28日，陈卓华委托刘佩霞支付租金282000元；2016年9月6日，陈卓华委托刘佩霞支付282000元；2017年3月31日，陈卓华支付57318元。以上陈卓华向王坚共计支付租金2047410元。2017年5月2日，王坚收取案外人朱仕海涉案商铺保证金50000元。2017年5月4日，王坚与朱仕海签订《商铺租赁合同》，约定王坚将成都市金牛区1层租赁给朱仕海使用。
另查明，一、2017年4月28日，王坚向陈卓华的短信信息显示：截止到2017年4月28日，你未按合同约定支付租金，仍使用商铺用于经营，请及时支付租金。
二、陈卓华于2014年4月30日，向王坚发送的信息显示：截止2017年4月底因商铺成本高，本人经营不善，已终止服装经营。店铺截止4月底的物管、水电费房租已全部交清，店铺的钥匙在物管处。
一审法院认为，王坚与陈卓华签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反法律的强制性规定，且王坚系涉案商铺的按份共有人，又有商铺其他按份共有人的授权，故《商铺租赁合同》合法有效，陈卓华应按照合同约定向王坚缴纳租金。由于陈卓华在2017年4月30日明确提出终止经营，故本案的租赁时间应计算至2017年4月30日止。在合同租赁期间，即2014年3月16日至2017年4月30日期间，根据双方合同约定王坚应收取的租金为：2014年3月16日至2015年3月15日，租金共计776001.6元；2015年3月16日至2016年3月15日，租金共计776001.6元；2016年3月16日至2017年3月15日，租金共计846547.2元；2017年3月16日至2017年4月30日，租金共计114283.88元（914271÷12月×1.5月）。以上租金共计2512834.28元，陈卓华已向王坚共支付租金2047410元，故陈卓华应向王坚支付的租金为465424.28元（2512834.28-2047410），但租金465424.28元低于陈卓华应支付的费用，故一审法院予以支持。陈卓华认为与王坚口头约定将租金下调且按新的价格已足额支付租金，但提供的证据不足以证实其观点，一审法院不予采纳。关于违约金，虽陈卓华未按合同约定足额支付租金，但在此期间王坚从未催收且督促陈卓华按约支付，故王坚主张按照二个月的租金和一个月押金作为违约金的观点不予支持。结合本案，王坚与陈卓华解除合同时间为2017年4月30日，但王坚于2017年5月4日已与案外人朱仕海签订《商铺租赁合同》，故陈卓华解除合同的行为未对王坚造成实际损失，一审法院酌定以应收租金465422元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率为基准，从陈卓华解除合同的次日即2017年5月1日，计算至王坚与案外人朱仕海签订合同之日止即2017年5月4日。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、陈卓华于判决生效后十日内向王坚支付拖欠的租金465422元；二、陈卓华向王坚支付违约金（以465422元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率为基准，从2017年5月1日计算至2017年5月4日止）。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10740元，减半收取5370元，由陈卓华负担。
二审中，陈卓华提交：1.案涉商铺周边商铺租赁合同复印件2份，原件1份，拟证明周边商铺的租金都是100余元/平方米/月，陈卓华主张调减租金符合实际情况。案涉商铺所在商圈的照片，其中一张商铺照片上有贴有招租信息就及电话。陈卓华的代理人在二审中当庭拨打照片上的招租电话，拟证明案涉商铺周边商铺都是空置的，所在商圈生意一直不景气，周边商铺现在的招租价格是140元/平方米/月。
王坚质证认为，1.陈长旭与向晨曦的合同虽然是原件，但与本案无关。另两份合同系复印件，三性不予认可。2.照片并非二审新证据，且招租信息的真实性无法确认。即使电话中的通话人表明以140元/平方米招租，但该通话人的身份不能确认且与本案没有关联性。
庭后，陈卓华提交了陈远龙和付叶蓉的《房屋租赁合同》，蒲建、李小普与杨志锦的《商铺租赁合同》原件，王坚书面请求由法院对上述合同是否原件进行确认，但坚持上述合同与本案没有关联性的意见。
本院经审查认为，陈长旭与向晨曦的合同、陈远龙和付叶蓉的《房屋租赁合同》以及蒲建、李小普与杨志锦的《商铺租赁合同》与本案无关，不予采信。照片与本案没有关联性，招租信息的真实性不能确认，与照片中所留电话进行通话不能达到陈卓华的证明目的。
双方当事人对一审查明的事实无异议，经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据上诉人陈卓华的上诉请求与被上诉人王坚的答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.陈卓华与王坚是否约定调低了租金？2.陈卓华是否差欠王坚租金。本院对此进行综合评述如下：
双方签订的《商铺租赁合同》中明确约定了双方均应严格执行租金标准，不得擅自变动，如有变动，视为违约。足见陈卓华与王坚在签订合同时对租金的调整均保持审慎态度。陈卓华主张其与王坚就调减案涉商铺的租金金额达成合意，但王坚对此予以否认，陈卓华亦没有证据证明双方就租金调减进行协商，并最终达成如陈卓华当前主张租金金额的意见。陈卓华支付租金金额明细不能当然倒推证明王坚同意按此标准收取租金。虽然陈卓华提供了案涉商铺周边商铺的租赁合同，但不能仅以他人之间签订的租赁合同价款反推案涉商铺即应按照100余元/平方米/月的标准支付租金。因陈卓华未能举证证明王坚同意调减租金，也没有证据证明王坚同意按陈卓华主张的租金标准收取租金，故一审根据合同约定，结合双方租赁关系发生的时间，扣减陈卓华已经支付的租金金额，认定陈卓华尚差欠王坚租金465422元并无不当。
综上所述，陈卓华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费10740元，由上诉人陈卓华负担。
本判决为终审判决。
审判长 田 笛
审判员 王 果
审判员 赵 韬
二〇一八年三月三十日
书记员 张星鹏