江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏02民终1163号
上诉人（原审被告）：无锡市金昌汽车维修有限公司，住所地无锡市锡山经济开发区东区安泰二路88号。
法定代表人：黄海萍，该公司董事长。
委托诉讼代理人：司莉莉，江苏法舟(靖江)律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：无锡华钇盛机电设备有限公司，住所地无锡市锡山经济开发区东部园区安泰二路以北、商盛路以西。
法定代表人：王铖盛，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周晖、徐晓峰，江苏拓鸿律师事务所律师。
上诉人无锡市金昌汽车维修有限公司（以下简称金昌公司）因与被上诉人无锡华钇盛机电设备有限公司（以下简称华钇盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2017）苏0205民初5414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
金昌公司上诉请求：1.华钇盛公司应减免其公司租金66874.5元；2.一审法院认定的违约金17433元过高，应予调整。事实和理由：1、案涉房屋年租金及厕所清洁卫生费、公共场地费共计178330元，平均每月为14861元，其公司因火灾完全停业长达3个月，应免除租金44583元，之后三个月处于半营运状态，应免除一半租金22291.5元，上述共计66874.5元，故一审法院仅减免租金19165元不合理。2、火灾发生前其公司未全额支付租金，系双方口头达成的协议，并非其公司违约，火灾发生后其公司遭受重大损失，故暂缓支付租金，并非其公司恶意违约。并且违约金的标准应当按照合同约定的每日万分之五计算，故一审法院按照年租金的10%计算违约金，与事实不符。
华钇盛公司答辩称，金昌公司停业的时间应以消防部门的封闭和解除封闭的时间为准，该期间约39天，故一审法院据此判决减免租金19165元合理。金昌公司在火灾发生前就存在拖欠租金的行为，合同中约定如拖欠租金按照年租金的10%计算违约金，该约定系双方的真实意思表示，因此一审法院认定的违约金并不过高。
华钇盛公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除双方关于无锡市锡山经济开发区的厂房租赁合同，金昌公司立即迁出该租赁场地，将租赁场地交还给其公司；2、金昌公司立即支付拖欠的房屋租金、厕所清洁卫生费及公共场地费（截至2017年10月31日为137495元；自2017年11月1日起至实际交还厂房之日止，按每年租金174330元、厕所清洁卫生费2000元、公共场地费2000元计算）；3、金昌公司支付拖欠的2016年度及2017年1月至9月的水费9004.7元；4、金昌公司支付违约金17433元；5、诉讼费由金昌公司承担。一审中，华钇盛公司申请撤回了上述第3项诉讼请求。
一审法院认定事实：2016年5月8日，华钇盛公司（出租方、甲方）与金昌公司（承租方、乙方）签订厂房租赁合同一份，载明：华钇盛公司将位于无锡市锡山经济开发区的共计1341.25平方米的厂房出租给金昌公司使用；租赁期限一年，即2016年5月1日起至2017年4月30日止，合同到期后，若金昌公司继续租赁的，对于租期租金双方另行商议，重新订立合同；厂房租金为130元/平方米/年，每年174330元；另附费用：厕所清洁卫生费2000元/年、公共场地费2000元/年；租金每6个月结算一次，金昌公司在每年的5月1日及11月1日前向华钇盛公司一次性付清半年度的租金；如金昌公司无正当理由逾期支付租金，每逾期一日，应按逾期金额的万分之五支付违约金；租赁期间，华钇盛公司负责房屋大的修理费用，日常的维护、修缮由金昌公司自行承担。如因金昌公司使用不当造成房屋损伤及相连设备的损失，由金昌公司自行承担责任，与华钇盛公司无涉，造成华钇盛公司损失的，金昌公司应予赔偿；任何一方履行不能都构成违约，违约方应当向守约方支付年租金的10%作为违约金。合同签订后，华钇盛公司将上述厂房交付给金昌公司使用。因金昌公司未及时付清全部租金及相关费用，华钇盛公司于2017年10月10日向金昌公司邮寄催款函一份，载明：贵公司自2016年起至今，尚欠我公司租金共计137495元、水费共计9004.7元、自来水管道改造费用900元······以下为2016年以来的收缴租金情况：2016年5月1日至2016年10月30日，贵公司支付租金6万元，剩余29165元未付；2016年11月1日至2017年4月30日，贵公司支付租金7万元，剩余19165元未付；2017年5月1日至2017年10月30日，我公司未收到该半年租金89165元。以上贵公司欠我公司租金共计137495元，以及按照双方约定，如果贵公司无正当理由逾期支付租金，每逾期一日，应按逾期金额的万分之五支付违约金。金昌公司收到上述催款函后，未向华钇盛公司支付租金。一审中，金昌公司对上述催款函中载明的支付租金情况不持异议。
另查明，2017年1月8日，与金昌公司承租厂房相邻的无锡市本钿科技有限公司（以下简称本钿公司）厂房发生火灾，无锡市公安消防支部锡山区大队作出火灾事故认定书一份，载明：2017年1月8日3时27分，无锡市公安消防支队接到报警称，位于无锡市锡山区的本钿公司发生火灾，安镇专职消防队出动前往处置。此次火灾主要造成厂房、电动车、电动车配件等物品过火烧损，受灾3户，无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：起火部位位于本钿公司生产车间内，起火点位于该车间内南墙东侧大门门口处，起火原因为该处放置的锂电池电瓶发生故障引起的火灾。金昌公司陈述，上述火灾造成其承租的厂房墙面受损、房屋漏水及线路问题，且华钇盛公司未及时履行维修义务，对其经营造成较大影响，直至2017年4月底金昌公司才陆续恢复经营，故其有权要求减免相应租金，其对华钇盛公司要求解除案涉厂房租赁合同的主张不持异议。华钇盛公司陈述，金昌公司在火灾发生后的当月即已恢复经营，且其与金昌公司、本钿公司已达成协议书一份，三方共同约定该次火灾造成的损失全部由本钿公司承担，故金昌公司不应再要求华钇盛公司减免租金，但考虑到火灾对金昌公司的生产经营造成了一定影响，华钇盛公司同意适当减免火灾发生后产生的部分租金，具体金额由法院依法予以确定。
一审法院认为，华钇盛公司与金昌公司签订的厂房租赁合同系双方当事人自愿真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行合同义务。华钇盛公司按约将租赁房屋交付给金昌公司使用后，金昌公司应按约向华钇盛公司支付租金及相关费用，金昌公司现尚结欠华钇盛公司2016年5月1日至2016年10月30日期间的租金及相关费用29165元、2016年11月1日至2017年4月30日期间的租金及相关费用19165元、2017年5月1日至2017年10月30日期间的租金及相关费用89165元，事实清楚，予以确认。本案的争议焦点是，金昌公司能否基于火灾事故对其使用租赁房屋所造成的影响而要求华钇盛公司减免相应租金。对此，根据合同法的相关规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案中，因与金昌公司承租厂房相邻的本钿公司发生火灾导致金昌公司承租的厂房墙面受损以及其他财产损失，火灾事故认定中亦确认火灾原因是本钿公司的锂电池电瓶故障，即属于不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分毁损的情形，故金昌公司可以要求减免租金。关于减免租金的金额，金昌公司虽未能举证证明火灾造成其租赁厂房的损毁程度及对其使用租赁厂房的影响程度，但华钇盛公司同意适当减免火灾发生后产生的部分租金，综合本案情形，酌定减免租金的金额是火灾发生前后即2016年11月1日至2017年4月30日期间的剩余租金及相关费用19165元。因案涉合同租赁期间届满后金昌公司继续使用租赁厂房，华钇盛公司亦未提出异议，故案涉厂房租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，现华钇盛公司与金昌公司均同意解除案涉租赁合同，予以确认，合同解除后，金昌公司应将租赁厂房返还给华钇盛公司并支付剩余租金及相关费用。华钇盛公司现要求解除案涉厂房租赁合同、金昌公司迁出并向其返还租赁厂房、支付租金及相关费用（截至2017年10月31日为118330元；自2017年11月1日起至实际返还租赁厂房之日止，按租金174330元/年、厕所清洁卫生费2000元/年、公共场地费2000元/年的标准计算）的诉讼请求部分，于法有据，予以支持，华钇盛公司主张的其余租金金额，不予支持。关于华钇盛公司主张的违约金，因金昌公司在火灾发生前已拖欠租金，已构成违约，华钇盛公司根据合同约定要求金昌公司承担违约责任，支付违约金17433元的诉讼请求，于法有据，亦予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十一条、第二百三十五条、第二百三十六之规定，一审法院判决：一、确认华钇盛公司与金昌公司于2016年5月8日签订的厂房租赁合同解除；二、金昌公司于判决生效之日起10日内从租赁的位于无锡市锡山经济开发区的厂房中迁出并将租赁的厂房返还给华钇盛公司；三、金昌公司于判决生效之日起10日内向华钇盛公司支付租金、厕所清洁卫生费、公共场地费（截至2017年10月31日为118330元；自2017年11月1日起至实际返还租赁厂房之日止，按租金174330元/年、厕所清洁卫生费2000元/年、公共场地费2000元/年的标准计算）及违约金17433元；四、驳回华钇盛公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6374元，减半收取3187元，由华钇盛公司负担887元，由金昌公司负担2300元。
本院二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理，对一审查明的事实予以确认。
本案二审争议焦点为，一、应减免多少租金；二、违约金是否应调整。
关于争议焦点一，本院认为，一审法院根据火灾发生的客观事实，依据双方合同约定，认定华钇盛公司减免火灾发生前后即2016年11月1日至2017年4月30日期间的剩余租金及相关费用19165元，较为合理。金昌公司虽对此提出异议，但未能进一步提供证据证明其公司完全停业及半停业状态的事实，故金昌公司所提该项上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。
关于争议焦点二，本院认为，火灾发生前后，金昌公司均存在租金未能全部支付的行为，金昌公司提出火灾发生前未全部支付租金系双方口头达成的协议，火灾发生后其公司遭受重大损失故暂缓支付租金，但华钇盛公司对此不予认可，金昌公司亦未能举证予以证明，故金昌公司未能及时按约支付租金，构成违约，华钇盛公司依据合同约定要求金昌公司承担年租金的10%的违约金，于法有据，应予支持。
综上所述，金昌公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2000元，由金昌公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢 伟
审判员 朱光烁
审判员 王一川
二〇一八年四月十日
书记员 宋勇梁