广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终17824号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘娟涓，女，1969年4月13日出生，汉族，身份证地址广州市越秀区。
委托代理人：张庭声，广东安国律师事务所律师。
委托代理人：黄意媚，广东安国律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市建诚物业管理有限公司，住所地广州市白云区华糖街48号。
法定代表人：毕细英，职务：董事长。
委托代理人：肖起鹏，广东君和政通律师事务所律师。
委托代理人：朱和叶，广东君和政通律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：陈绍鹏，男，1964年1月28日出生，汉族，身份证地址广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：吴辉，系广州市白云区松洲松南建诚物业管理服务部经营者，男，1966年10月14日出生，汉族，身份证地址广州市天河区。
委托代理人：肖起鹏，广东君和政通律师事务所律师。
委托代理人：朱和叶，广东君和政通律师事务所实习律师。
上诉人刘娟涓因与被上诉人广州市建诚物业管理有限公司（以下简称建诚公司）、陈绍鹏、吴辉租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人刘娟涓上诉请求：一、维持一审判决第一项；撤销一审法院第二项，改判为刘娟涓无需向建诚公司支付自2015年10月1日至2017年3月1日的商铺占有使用费81600元；三、撤销一审判决第三项，改判为建诚公司向刘娟涓返还前期装修费10000元、从2014年7月22日到2015年9月30日的租金42800元，及建诚公司赔偿刘娟涓的装修费9500元；四、判决陈绍鹏、吴辉对建诚公司上述债务承担连带清偿责任；五、本案诉讼费由建诚公司、陈绍鹏、吴辉承担。事实和理由如下：一、2012年8月13日，刘娟涓与建诚公司签订《商铺租赁合同》，租期从2012年9月18日至2017年9月17日止，共60个月，免租期6个月加15日免租装修日。同日，刘娟涓按照合同及保密协议的约定，支付了“三按六租”：按金18000元、首六个月租金36000元。另外刘娟涓还应建诚公司的要求向建诚公司支付了前期装修费10000元，消防器材费600元，水电周转金500元，首月物业管理费456元。2013年10月，建诚公司针对商场的老租户出台了一项租金优惠措施：一次性交12个月租金，可免除12个月的租金。刘娟涓符合该优惠条件，在建诚公司的同意下分五期支付12个月的租金。之后，刘娟涓就按照约定分五期支付了2013年10月1日至2014年9月30日的租金共72000元。按照约定，刘娟涓无需再支付2014年10月1日至2015年9月30日的租金了。2014年7月22日，涉案商铺所在的整个商场被广州市松洲街松南经济联合社用铁网围住，导致刘娟涓的商铺无法经营。事发后，建诚公司承诺会尽快处理此事，并赔偿商户的损失，然而此时一直没有解决，如意街商场一直都被围堵，刘娟涓的商铺无法经营，被迫搬离了商铺。自刘娟涓的商铺所在的如意街商场整个被围后，刘娟涓以及其他商户多次要求建城公司出面解决问题，并明确提出要求：1、退租；2、退回已交的租金；3、赔偿损失。但面对刘娟涓等的要求，建诚公司却不表态，后更采取失联措施，致问题无法解决，刘娟涓等只能在无法办理退租手续情况下退场。由于刘娟涓的商铺从2014年7月22日起一直被围堵，无法经营，租赁合同目的无法实现，建诚公司应当退还刘娟涓按金18000元，前期装修费10000元，从2014年7月22日至2015年9月30日的租金42800元，以及部分装修费用9500元；二、建诚公司不仅出租违建商铺给不知情的刘娟涓经营，更未保证刘娟涓的经营环境。刘娟涓被迫无奈之下只能在无法办理手续的情况下退场。鉴于刘娟涓已经告知建诚公司要退场的事宜，建诚公司应尽快处理退场问题，但建诚公司却怠于处理，造成涉案商铺丢空，没有被二次租赁，应是建诚公司自身过错造成，该损失不应由刘娟涓承担。另，据了解建诚公司已于2016年10月份对涉案商铺进行回收处理，故要求刘娟涓承担2016年10月及以后的占用费毫无事实与法律依据。综上，请求二审法院予以改判。
被上诉人建诚公司二审答辩称：刘娟涓承租建诚公司涉案商铺，租期60个月，自2012年9月18日至2017年9月17日，刘娟涓仅缴交租金至2015年9月30日止。从2015年10月1日起至2017年3月1日建诚公司实际收回商铺止，刘娟涓一直正常经营涉案商铺，且拒绝缴纳租金，一审判令刘娟涓缴交占用商铺期间的租金81600元合理合法，刘娟涓要求返还租金没有事实依据；另，涉案商铺是建诚公司装修后交付使用，不存在刘娟涓所述承租后进行装修的事实，刘娟涓要求退还前期装修费、装修费的诉请亦不成立。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人陈绍鹏、吴辉二审答辩意见均与建诚公司的意见一致。
2017年1月3日，刘娟涓向一审法院起诉请求判令：1、判决刘娟涓与建诚公司签订的《商铺租赁合同》无效；2、建诚公司退还押金18000元及支付等额赔偿金18000元；3、建诚公司退还前期装修费10000元；4、建诚公司退还2014年7月22日至2015年9月30日的租金42800元；5、建诚公司赔偿刘娟涓装修费9500元；6、陈绍鹏、吴辉对建诚公司上述债务承担连带清偿责任；7、由建诚公司、陈绍鹏、吴辉承担本案受理费。事实和理由如下：2012年8月13日，我方与建诚公司签订《商铺租赁合同》，约定我方向建诚公司承租位于广州市罗冲围松南路华糖街44-48号第首层A27-A28商铺（以下简称涉案商铺），租期自2012年9月18日至2017年9月17日止，共60个月，免租期为6个月加15日免租装修日。当日，我方支付了按金18000元、首六个月租金36000元；另外，我方还应建诚公司要求向其支付了前期装修费10000元、消防器材费600元、水电周转金500元，首月物业管理费456元。2013年10月，建诚公司推出租金优惠措施，一次性交12个月租金，可免除12个月租金。刘娟涓与建诚公司协商后分五期支付了2013年10月1日至2014年9月30日12个月的租金共72000元，免交2014年10月1日到2015年9月30日的租金。2014年7月22日，涉案商铺所在的整个商场（如意街商场）都被广州市白云区松洲街松南经济联合社以长200米、高2米的铁网围住，导致无法经营。建诚公司承诺会尽快处理此事，并赔偿我方损失。但事情一直未解决，商场一直被围蔽，我方无法经营被迫搬离。因建诚公司故意逃避，商场管理处无人上班，我方无法联系建诚公司。现合同目的无法实现，建诚公司对此具有过错，应向我方退回按金、部分租金以及赔偿损失等。具体为：第一，建诚公司应退回按金18000元以及支付等额赔偿金18000元；第二，建诚公司应退回我方前期装修费10000元；建诚公司并没有为我方装修商铺，而是我方自行装修；第三，建诚公司应退回从2014年7月22日至2015年9月30日的租金共42800元；一共1年2个月8天，因建诚公司该段时间是优惠措施实行期间，按照72000元为24个月的租金计算2014年7月22日至2015年9月30日的租金；第四，建诚公司应退回部分装修费用9500元，我方承租商铺后自行装修花费15000元，涉案商铺从2014年7月22日围蔽，我方装修的剩余价值（即2014年7月23日至2017年9月17日期间）无法实现，应按比例退还9500元。另外，据（2014）穗云法民四初字第1278号案查明的事实，涉案商铺属于违建物。建诚公司与陈绍鹏于2016年1月15日签订租赁合同，约定由陈绍鹏处理本案涉及商场的商铺租户的问题并承担责任。因此，陈绍鹏对此作出的承诺形成债务加入。故陈绍鹏应对建诚公司的上述债务承担连带责任。同时涉案商铺的部分租金时建诚公司以“广州市白云区松洲松南建诚物业管理服务部”名义收取，故应追加广州市白云区松洲松南建诚物业管理服务部的经营者为被告。
针对刘娟涓的起诉，建诚公司一审答辩称：我方不同意刘娟涓的诉讼请求。一、我方与刘娟涓签订的租赁合同合法有效，涉案商铺具备房地产权属证书，我方依法律规定办理了商铺的临时商业使用证明，依法可以进行租赁经营。刘娟涓称涉案商铺为违建物，所签订的租赁合同无效与事实不符。二、我方依约将涉案商铺交付给刘娟涓后，刘娟涓一直正常使用至今，时间长达四年多。2014年虽然发生了邻近的的松南经济联社以商品竞争为由在该社用地界址上拉铁网一事，经过我方与商户的共同努力，2014年12月22日白云区城市管理综合执法局作出穗综云松处字(2014)第D104号违法建设行政处理决定书，白云区法院作出(2014)穗云法行初字第462号、(2015)穗云法行初字第144号行政判决书，政府有关部门及白云区法院均确认该社行为违去，要求限期拆除，该社随后也拆除了铁网。期间包括刘娟涓在内的商户均是正常经营，并无刘娟涓所称的商铺无法经营，合同目的不能实现情况存在。同时，自合同签订后至2015年9月底，刘娟涓一直是依约缴交租金的，这也证实了涉案商铺一直处于正常经营状态。其次，涉案商铺是我方经装修后交付给刘娟涓的，刘娟涓无需对商铺再次进行装修。因此，刘娟涓诉称要求租金、押金、前期装修费，赔偿装修费及支付等额押金的赔偿金的请求没有事实依据。三、自2015年10月起至今，刘娟涓累计拖欠租金达18个月，期间我方多次催缴均未果。刘娟涓此行为属严重违约行为。依据《商铺赁合同书、》第八条第2款、第十一条第8款的约定，逾期缴租一天，则按欠缴金额的2%承担违约金（滞纳金），逾期超过30天，出租人权单方解除合同并收回商铺。现我方决定解除双方签订的《商铺租赁合同》，依法追究刘娟涓的违约责任。建诚公司反诉请求：一、请求判令解除双方于2012年8月13日签订的《商铺租赁合同》，并将商铺返还给我方；二、请求判令刘娟涓支付商铺租金108000元整（自2015年10月1日起计，暂计至2017年3月31日），偿付因拖欠租金所应承担的违约金108000元整（从2015年10月6日起计，暂计至2017年3月31日，以本金为限）；三、刘娟涓缴交的押金18000元整抵扣其所拖欠的等额租金，不再退还；四、刘娟涓承担本案的全部诉讼费用。
针对刘娟涓的起诉，陈绍鹏、吴辉的一审答辩意见均与建诚公司一致，请求法院驳回刘娟涓的全部诉讼请求。
针对建诚公司的反诉，刘娟涓一审答辩称：我方不同意建诚公司的诉讼请求。1、涉案合同是无效的，不存在解除合同的情况。我方在2014年7月搬离了涉案商铺，也不存在返还建诚公司的情况。2、2014年7月因为建诚公司的过错已经终止了双方的租赁合同关系，2014年4月拉起铁网导致刘娟涓的商铺无法经营。由于此事无法解决导致我方在2014年7月搬离了涉案商铺，故此我方是无须支付租金的。即使刘娟涓需要支付租金，我方也只是需要支付2017年3月8日前一年的租金，我方在2017年1月起诉，故此我方如果需要支付也是支付2016年3月29日-2017年1月3日的租金。3、我方搬离商铺之后就无法使用商铺，钥匙也不在我方处。故此建诚公司收取租金的行为也不合理。我方一直没有经营最多也是按照仓库的租金标准来收取，仓库租金标准为10元每平方米每月。4、我方没有违约，理由与上述陈述一致。合同为无效，违约条款也是无效的。5、关于押金的问题，我方没有违约也没有拖欠建诚公司的租金，我方缴纳的押金不能抵扣。6、即使法院认为我方有占用的问题，占用的租金标准也要按照广州市的工业用地及仓库用地的标准支付，即每月12元每平方米。建诚公司提供的租赁物在被围堵之后，造成了我方无法经营，应该按仓库标准进行收取。7、如果我方存在占用的问题，那么会产生水电的问题。建诚公司应该提供水电的情况证明我方是否有实际使用。
一审法院经审理查明：2012年8月13日，刘娟涓（乙方）与建诚公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定刘娟涓向建诚公司承租位于广州市罗冲围松南路华糖街44-48号第首层A27-A28号商铺（以下简称：涉案商铺）。商铺建筑面积57平方米，租赁期限60个月，自2012年9月18日至2017年9月17日。商铺交付日期为2012年9月18日，2012年9月18日至2013年9月17日租金为7000元/月，2013年9月18日至2014年9月17日租金为7000元/月，2014年9月18日至2015年9月17日租金为7560元/月，2015年9月18日至2016年9月17日租金为7560元/月，2016年9月18日至2017年9月17日租金为8165元/月；合同履行期内，甲方按以下约定方式给予乙方免于收取租金的优惠，三按六租，免租6个月。签订合同时支付押金相当于三个月租金即21000元，每月5日前支付当月租金，逾期未交，每逾期一天，按当月欠费额的2%向甲方支付违约金；乙方在铺位内进行装修或增加用电负荷等设施，乙方须将有关装修资料送交甲方审核，经甲方书面同意后方可进行，所需费用由乙方负责；合同补充条款约定按保密协议租金价格执行，具同等法律效力。等等。2012年8月13日，刘娟涓与建诚公司签订《保密协议》约定涉案商铺原租价为7000元，建诚公司优惠给予刘娟涓的租价为6000元。同日，建诚公司开具收据，写明收到刘娟涓交来涉案商铺按金18000元，六个月租金36000元、前期装修费10000元。2012年9月20日，建诚公司收取刘娟涓装修垃圾清理费80元。
2013年10月15日，刘娟涓出具申请书，写明申请一次性交12个月租金合计72000元，免租12个月并分5期付清。广州市白云区松洲松南建诚物业管理服务部分别于2013年11月12日、2014年1月5日、2014年3月6日、2014年5月8日以及2014年7月8日分别向刘娟涓开具收据，记载分别收到刘娟涓第一期至第五期租金合计72000元，还分别记载收到刘娟涓缴纳当月管理费及上月水电费等。建诚公司、陈绍鹏及吴辉均确认刘娟涓缴纳租金至2015年9月30日。
涉案商铺的产权人为广州市华侨糖厂。2009年8月10日，广州南开经济发展有限公司（承租人、乙方，现为建诚公司）与案外人广州市华侨糖厂签订了《租赁合同》，约定甲方将广州市华侨糖厂（自编4-9幢）共6幢空置住宅楼首、二层共24个开间、自编3-9幢住宅楼间的空地出租给乙方使用，租期15年。2010年5月27日，广州南开经济发展有限公司（承租人、乙方，现为建诚公司）与案外人广州市华侨糖厂又签订了《租赁补充合同》，约定甲方将白云区华糖街48、50、52、54、56、58号共6幢空置住宅楼及楼间空地出租给广州南开经济发展有限公司使用，租期20年。其中约定，因出租物为50年代的混合结构（土屋瓦面）且十多年闲置未作维修，现由乙方采用混凝土框架结构按原状将主体进行改造，改造资金和报批手续由乙方负责。之后双方又签订《房屋、场地租赁补充合同》以及《房屋、场地租赁补充合同（三）》，约定增加建诚公司为承租人，共同履行2009年8月10日签订的《租赁合同》及其补充合同的权利和义务。2012年7月10日，建诚公司（承租人、乙方）与案外人广州市华侨糖厂（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将白云区华糖街48号的物业出租给乙方作商业、办公使用。租赁期限自2012年9月1日至2017年8月31日，该合同于2012年9月27日办理租赁登记备案。
2016年1月15日，建诚公司（出租人）与陈绍鹏（承租人）签订《租赁合同》，约定建诚公司将白云区松洲街华糖路48号首层及部分二层出租给陈绍鹏使用。租赁期限10年，从2016年1月14日起至2026年1月13日止，建诚公司给予陈绍鹏6个月免租期，从协议签订日起算。乙方认可并承诺按照出租标的现有面积、房地产证列示的房屋结构、交付使用时依附于出租标的的装修装饰状况和房地产证指定用途进行承租和使用，乙方不得擅自改变出租标的的使用性质、结构及拆卸相关物品。乙方未经甲方批准不得擅自对出租标的进行扩建、加建、改建、调换使用或转租、转包给第三方经营使用，也不得抵押该物业。
建诚公司提供了位于广州市白云区华糖街48号、50号、52号、54号、56号、5××号的房产证以证实涉案商铺的产权情况，产权人为广州市华侨糖厂。建诚公司为证明涉案商铺并非违章建筑，向本院提交了2017年4月25日广州市华侨糖厂出具的《情况说明》，载明其授权建诚公司对涉案商铺进行了必要的维修和加固，后该房屋经鉴定为安全合格。自该房屋维修和加固后，从未被规划、城管部门立案查处，也从未被相关部门认定为违章建筑。同时其也提交了《关于公布实施<关于取消原状维修工程规划审批的通知>、<关于取消原状维修工程规划审批的补充通知>》，载明“非文物保护单位及非历史保护建筑，在不超过房屋原有坡屋顶檐高度的情况下，更换原坡屋顶的屋面材料、改变房屋屋顶结构或将坡屋顶改为平屋顶”列入规划部门对原状维修自动许可范围。建诚公司还提交了《房屋安全鉴定报告》以及《临时经营场地使用证明》。其中，《房屋安全鉴定报告》载明建筑面积2802平方米，建筑年代2010年，鉴定结论为“基本完好房”，在正常使用的情况下可按现状安全使用。陈绍鹏陈述其是将涉案房屋的坡屋顶改为平屋顶，根据前述《关于取消原状维修工程规划审批的补充通知》第二条的规定，是不需要规划报建的，故不属于违章建筑，现涉案房屋还搭建了雨棚，将六间商铺连接在一起使用，确认搭建雨棚是属于违章。同时，陈绍鹏称《房屋安全鉴定报告》显示的建筑年代是将涉案商铺的坡屋顶改为平屋顶的时间，建筑面积是六栋商铺的总面积，但与房产证记载的房屋情况不符，面积相差2.4平方米。
2017年5月24日，广州市白云区国土资源和规划局出具复函，函复：按照《广州市城乡规划程序规定》第三十六条的规定，原状维修属于免于规划许可的范围。
一审庭审中，刘娟涓称对涉案商铺进行了装修，建诚公司抗辩涉案商铺是带装修（装修了地板砖、天花、墙壁等）出租，且陈绍鹏有装修材料的单据，刘娟涓接收涉案商铺后根据需要再行装修是其个人行为。刘娟涓对主张装修费用的损失未提供证据证明，也未向本院提出评估申请。
建诚公司确认吴辉经营的广州市白云区松洲松南建诚物业管理服务部是其因经营需要而设立的个体户，建诚公司授权委托吴辉收取涉案商铺部分租金及费用，租金及管理费用最终是由建诚公司收取，并陈述若判决需吴辉承担责任，则由建诚公司代为承担。
刘娟涓认为其于2014年7月底返还涉案商铺，商铺钥匙于搬离时塞进商铺中，一审庭审中刘娟涓提交涉案商铺照片证明现涉案商铺由他人经营。建诚公司认为双方并未办理交还商铺的交接手续，未收到涉案商铺钥匙。2017年4月18日，建诚公司出具说明确认2017年3月1日收回涉案商铺。
另查，2015年10月15日，一审法院作出（2014）穗云法民四初字第1278号民事判决书，认定建诚公司提供的证据不能证实坐落于广州市白云区松洲街华糖路48号首层、二层部分物业（面积约2160平方米）系合法报建或取得临时建筑批准的房屋，根据城镇房屋租赁司法解释的相关规定，就该房屋签订的租赁合同为无效合同。同时，该案查明2014年7月23日，涉案商铺所在的商场发生广州市白云区松洲街松南经济联合社搭建围墙（铁网）的事件。（2014）穗云法民四初字第1278号民事判决书已发生法律效力。一审庭审中，建诚公司称确认存在围堵的事实，但并不影响刘娟涓经营，事情发生后其与其他商铺协同反映了该情况并要求联合社拆除，2015年3月左右铁网已经被拆除。
以上事实，有当事人提交的租赁合同、产权证、民事判决书、照片、通知、情况说明、收款收据、复函以及当事人的陈述等证据予以证实。
一审法院认为：陈绍鹏对涉案商铺进行改造，将涉案商铺的坡屋顶改为平屋顶。虽然依据《关于取消原状维修工程规划审批的补充通知》第二条的规定，“非文物保护单位及非历史保护建筑，在不超过房屋原有坡屋顶檐高度的情况下，更换原坡屋顶的屋面材料、改变房屋屋顶结构或将坡屋顶改为平屋顶”列入规划部门对原状维修自动许可范围。但陈绍鹏将涉案商铺的坡屋顶改造成平屋顶后，却搭建雨棚并将涉案商铺所在的六幢房屋连接在一起使用，已然不属于原状维修，而是违反了相关的规划。同时，已有生效判决查明涉案商铺所在建筑物未取得合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，刘娟涓与建诚公司签订的《商铺租赁合同》依法应为无效。因此，建诚公司提出解除涉案租赁合同的诉讼请求，不予支持。租赁合同无效，双方应就该租赁合同取得的财物相互返还。故刘娟涓要求建诚公司退还已缴纳的押金18000元，于法有据，予以支持。建诚公司请求不予退还押金的主张，不予支持。关于涉案商铺的退场时间，刘娟涓主张因2014年7月22日涉案商铺发生拉铁网事件，导致其无法经营，建诚公司未能解决此事，遂于2014年7月底搬离涉案商铺。建诚公司对刘娟涓主张的退场时间不予确认，并抗辩刘娟涓未与其办理交接手续，且未收到涉案商铺钥匙，并确认系于2017年3月1日才收回涉案商铺。因建诚公司确认已实际收回涉案商铺，现对建诚公司请求返还涉案商铺的主张，不予支持。关于涉案商铺占有使用费的计算，虽然涉案商铺所在商场发生拉铁网事件，但刘娟涓未与建诚公司办理交接手续的情况下擅自搬离涉案商铺，其未能提供证据证明已经办理交接手续且建诚公司不予确认，故对刘娟涓主张的退场时间，不予确认。刘娟涓要求建诚公司支付赔偿金18000元的主张，依据不足，不予支持。双方确认刘娟涓交纳租金至2015年9月30日。故刘娟涓应向建诚公司支付自2015年10月1日至2017年3月1日的商铺占有使用费。建诚公司主张占有使用费（租金）标准按保密协议约定的每月6000元标准计算，考虑到涉案商铺所在商场发生围蔽事件且持续半年多才得以解决，若刘娟涓经营涉案商铺，该围蔽事件亦会对其经营造成一定影响。因此，一审法院酌情将涉案商铺使用费调整为以双方保密协议约定的租金标准的八折计算，即每月4800元，刘娟涓应支付自2015年10月1日至2017年3月1日的占有使用费合计81600元（4800元/月×17个月）。对于建诚公司主张的超出部分的占有使用费，不予支持。因涉案租赁合同无效，对于建诚公司主张偿付因刘娟涓拖欠租金产生的违约金，不予支持。对于刘娟涓主张建诚公司退还自2014年7月22日至2015年9月30日的租金，依据不足，不予支持。因刘娟涓已实际占有使用涉案商铺，使用涉案商铺期间也已使用建诚公司提供的前期装修，现刘娟涓要求建诚公司退还前期装修费10000元，无事实及法律依据，不予支持。关于装修费，刘娟涓主张其承租后进行装修，并出示装修垃圾清运费收据拟证实其对涉案商铺进行装修，但未能提供证据证实实际装修项目及实际支出的装修费用，亦未向一审法院提出评估申请，应承担举证不能的不利法律后果。故对刘娟涓主张的装修费9500元，不予支持。刘娟涓主张陈绍鹏、吴辉对建诚公司的债务承担连带责任，因陈绍鹏并非与刘娟涓签订租赁合同的相对方，故刘娟涓要求陈绍鹏承担连带责任无事实及法律依据，不予支持。吴辉系广州市白云区松洲松南建诚物业管理服务部的经营者，广州市白云区松洲松南建诚物业管理服务部系由建诚公司设立的个体工商户，建诚公司授权吴辉代为收取涉案商铺部分租金及管理费用，刘娟涓亦向吴辉经营的广州市白云区松洲松南建诚物业服务部缴纳部分租金及管理费用。但刘娟涓实际是向建诚公司缴纳涉案商铺押金，因此，刘娟涓主张吴辉对此承担连带责任的主张，依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2017年7月20日作出如下判决：一、在本判决生效之日起五日内，建诚公司向刘娟涓退还押金18000元；二、在本判决生效之日起五日内，刘娟涓向建诚公司支付自2015年10月1日至2017年3月1日的商铺占有使用费81600元；三、驳回刘娟涓的其他诉讼请求；四、驳回建诚公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费2258元，由刘娟涓负担1845元，由建诚公司负担413元并于本判决生效之日起五日内迳付刘娟涓；一审案件反诉受理费2405元，由建诚公司负担1567元，由刘娟涓负担838元并于本判决生效之日起五日内迳付建诚公司。
二审中，刘娟涓向本院提交了如下证据：1、《房屋、场地租赁补充合同（三）》，拟证明利科威是建诚公司的负责人；2、刘娟涓等商户与利科威谈判的录音光盘及文本，拟证明刘娟涓等商户已明确向建诚公司表明商户撤场并要求退款；3、2016年10月5日11时25分的《受理报警登记表》，记载简要情况为“2016年10月5日11时30份，据报警人报称：有一群人不经其同意在广州市白云区增槎路罗冲围松南如意街A27、A28档撬门搬其货物。（报警人和管理处还在打官司中）报警人正在前往现场，需要民警尽快到场制止。民警到场了解到，报警人刘娟涓于三年前租用上述档口，由于市场方与他人有纠纷，导致市场难以经营，报警人租金交到去年11月份就没有交了，并锁住档口停止经营至今。今早市场经营方以报警人拖欠租金将近一年，视为放弃档口为由，将报警人档口撬开将里面的物品搬走清空，准备从新出租。报警人知道后到场双方发生纠纷。民警现场告知双方要依法协商解决，如无法协商可以到法院诉”，拟证明建诚公司最迟于2016年10月5日前清理商铺并收回，在得知建诚公司在现场清场时，刘娟涓立即赶过去要求处理押金及预付租金的事情，双方发生纠纷因此报警。上述证据均为复印件。
建诚公司认为刘娟涓二审才提交前述三份证据已超过举证期限，同时对刘娟涓提交的证据质证认为：对证据1的真实性予以认可，但对其关联性不予认可。对证据2的真实性、关联性及合法性均不认可。利科威仅是建诚公司的签约代表，而非法定代表人，对于录音形成时间无法确定，录音中说话的人的身份无法确定，录音取得时间的合法性亦无法确定；对于证据3的真实性不予认可，即便刘娟涓能够证实受理报警登记表有原件，也无法证明刘娟涓所陈述的交回商铺的时间。陈绍鹏的质证意见与建诚公司一致。吴辉的质证意见与建诚公司一致。
陈绍鹏向本院提交了2016年11月17日的报警回执，拟证明2016年11月17日，涉案商铺的管理人员黄志成想收回涉案商铺，但无法收回。刘娟涓对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该份证据是为了证明建诚公司去收回与涉案商铺无关的商铺时，遭到其他商户的阻拦而报警的回执，本案中刘娟涓从未阻止建诚公司收回商铺。建诚公司、吴辉对该证据的真实性、关联性、合法性及证明目的均予以认可。
二审中，刘娟涓提交了一份调查取证申请，申请法院调取广东省广州市公安分局松洲派出所的报警笔录（警情受理号：J440111570000201610000133），证明刘娟涓本着处理退租金退押金的意愿报警，报警记录明确记载了建诚公司于2016年10月5日对涉案商铺进行清场处理。建诚公司、陈绍鹏、吴辉均表示刘娟涓应在一审期间申请调查取证，且拟调取的证据与本案无关，不同意该调查取证申请。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
关于涉案《商铺租赁合同》的效力，一审法院认定因涉案商铺所在建筑物未取得合法报建手续故租赁合同无效，适用法律正确，各方当事人均无提出异议，本院予以确认。
租赁合同无效后，双方应就租赁合同取得的财产相互返还，不能返还或没有必要返回的，应折价补偿。一审法院判令建诚公司向刘娟涓退还已缴纳的押金18000元并无不当，本院予以维持。刘娟涓占用涉案商铺期间，应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于刘娟涓交还商铺的时间，刘娟涓述称其于2014年7月已经停止经营，但并无证据证明已与建诚公司办理商铺交接手续，商铺钥匙亦无交还建诚公司，且从其二审提交的《受理报警登记表》记载内容显示，至2016年10月5日前刘娟涓仍有物品滞留于涉案商铺内，且报警当日，双方仍因场地交收问题产生纠纷，刘娟涓报警要求民警制止建诚公司的清场收铺行为，因此刘娟涓主张其已于2014年7月撤离商铺，以及辩称建诚公司至迟于2016年10月5日当天已收回商铺，与前述证据显示的情况不符，本院均不予采信。刘娟涓未能举证证明其于2017年3月1日前已将商铺交还建诚公司及清空商铺内滞留的物品，一审判令刘娟涓就其占用控制涉案商铺期间的占有使用费及承担前期装修费并无不当，本院予以维持。刘娟涓上诉请求改判免于支付2015年10月1日至2017年3月1日的商铺占有使用费及退还2014年7月22日至2015年9月30日的已付租金、退还前期装修费等理据不足，本院不予支持。关于装修费损失问题，刘娟涓提供的证据亦不足以证明其对涉案商铺已实际投入装修及具体的装修费用，故一审法院不予支持其赔偿装修费9500元的诉讼请求，符合举证责任分配的规定，处理并无不当，本院予以维持。陈邵鹏、吴辉均非涉案租赁合同的合同主体，吴辉收取涉案商铺部分租金及管理费用亦是受建诚公司委托的行为，刘娟涓主张陈绍鹏、吴辉应与就建诚公司对刘娟涓的债务承担连带清偿责任缺乏法律依据，一审法院不予支持并无不当。刘娟涓二审才提交调查取证申请，已超过本案的举证期限，在其未对此作出合理解释情况下，本院对该申请不予准许。
综上，刘娟涓的上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。审查一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3178元，由上诉人刘娟涓负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 闫 娜
二〇一七年十一月二十三日
书记员 张 旭