济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)历商初字第128号
原告（反诉被告）程皓，男，1983年11月7日出生，汉族，户籍所在地地济南市。
委托代理人杨凯，国浩律师（济南）事务所律师。
委托代理人孙毅（系原告之母），女，1957年9月27日出生，汉族，济南天威物业管理有限公司董事长，住济南市。
被告（反诉原告）马怡竹，女，1988年9月6日出生，汉族，住北京市
委托代理人辛雪松，北京市隆安律师事务所律师。
委托代理人刘欢，北京市隆安律师事务所律师。
第三人北京春光置地房地产开发有限公司，住所地北京市。
法定代表人姜燕红，董事长。
委托代理人徐健，男，1983年11月5日出生，汉族，该公司法务主管，住北京市朝阳区霄云路38号，。
第三人赖思予，女，1986年2月7日出生，汉族，住北京市。
第三人中国建设银行股份有限公司北京安慧支行，住所地北京市。
负责人姜杰，行长。
原告（反诉被告）程皓与被告（反诉原告）马怡竹、第三人北京春光置地房地产开发有限公司、第三人赖思予、第三人中国建设银行股份有限公司北京安慧支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）程皓的委托代理人杨凯，被告（反诉原告）马怡竹的委托代理人辛雪松到庭参加诉讼。第三人北京春光置地房地产开发有限公司、赖思予、中国建设银行股份有限公司北京安慧支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程皓诉称，2012年6月23日，原、被告签订《合同权利义务转让书》，就马怡竹向程皓转让北京市朝阳区房产事宜达成协议。2013年4月13日原、被告又签订了补充协议。转让协议和补充协议中对商品房的买卖、履约程序、保证条件、违约责任及赔偿事宜作了明确约定。两份协议中均明确约定发生争议后的诉讼管辖法院是程皓户籍所在地法院。两份协议签署后，马怡竹交付了房产。现涉案房屋一直未办理房屋产权证书，马怡竹也一直未按照约定还清全部银行按揭贷款，导致房屋一直未能按照约定过户给程皓，马怡竹已经构成严重违约，为维护自身合法权益，原告程皓向贵院起诉，请求依法判令：1解除程皓与马怡竹签订的《合同权利转让协议书》及《协议书》；2、马怡竹返还程皓已支付购房款2114122.97元及逾期返还违约金（自2016年5月26日起以2114122.97元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至付清为止）；3、马怡竹赔偿程皓损失11831277元及违约金5000000元；4、本案诉讼费、保全费由马怡竹承担。
原告程皓为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、2012年6月23日原、被告签订的合同权利转让协议书1份，证明原、被告就涉案房产达成的协议是双方的真实意思表示，协议中就涉案房产的权利转让、违约责任做出了明确约定；
证据2、2013年4月13日签订的协议书1份，证明在证据1的基础上就权利转让的细节及新问题进一步达成一致，主要包括价款支付、违约责任进一步明确，保证金支付、纠纷管辖、特殊约定等；
证据3、北京市商品房预售合同1份，签订方为北京春光置地房地产开发有限公司与马怡竹，证明证据1已被实际履行，马怡竹已将与开发商的购房合同交付我方；
证据4、2012年2月19日北京春光置地房地产开发有限公司出具给马怡竹的涉诉房屋的购房发票1份，该发票2012年6月23日马怡竹交付给程皓的，证明目的同证据3；
证据5、2012年6月23日马怡竹给北京春光置地房地产开发有限公司作出的合同权利转让通知书1份，证明马怡竹实际按照协议约定通知了开发商关于房产权益转让的事实；
证据6、授权委托书1份，该证据是2012年6月23日马怡竹向我方出具的，证明马怡竹授权刘张宇进行涉案房产交易事宜；
证据7、2011年8月1日程皓与刘张宇签订的天润福熙大道代购协议1份，证明在证据1之前存在程皓与刘张宇及马怡竹之间的代购协议，代购协议与证据1有直接关联，代购协议没有实际履行；
证据8、程皓之母孙毅在2011年8月期间分三次向刘张宇通过中国建设银行转账的凭条3张，转账金额共计1820000元，证明程皓为履行证据7通过转账方式支付给刘张宇购房款1820000元，另以现金方式支付给刘张宇40000元；
证据9、刘张宇于2011年8月23日出具的收条1份，证明刘张宇实际共收到程皓支付购房款1860000元；
证据10、2012年7月1日北京春光置地房地产开发有限公司向程皓之母孙毅出具的收据1份，证明孙毅代程皓以马怡竹的名义交付的各项契税、维修基金及房屋测绘费共计237634.12元；
证据11、2012年7月1日北京春光置地房地产开发有限公司出具给马怡竹的发票1份，证明程皓在房屋交接时向开发商支付了房屋差价15403.85元，所以购房发票在我方手中；
证据12、2012年7月1日刘张宇出具的证明1份，证明证据10、11中款项由程皓支付；
证据13、2013年9月16日马怡竹向北京市海淀区法院起诉刘张宇与程皓的民事起诉状1份，证明反诉中提到的欺诈没有依据，马怡竹在起诉状中载明“2012年5月马怡竹想出售上述房屋”；
证据14、2013年4月9日的录音1份，是程皓、马怡竹及刘张宇母子、程皓母亲孙毅在马怡竹、刘张宇的共同住处录制的，证明马怡竹对房屋的转让是知情的并且积极促成，是证据2形成的协商过程；
证据15、户名为程皓，卡号为6222020200063985101的工商银行流水一份，日期为2012年3月14日，以及同日工商银行汇款业务凭证一份，证据来源为工商银行北京惠新支行调取，证明2012年3月14日曲炳胜汇款700000元给程皓后，程皓立即汇款给刘张宇，当时刘张宇要求程皓帮忙代收，该款项的用途与马怡竹陈述不符；
证据16、房产登记税、产权代办费、印花税等收据一份，证明该费用按照合同约定应由马怡竹交纳，现合同解除后马怡竹应该偿还给程皓。
被告马怡竹辩称，我方不同意程皓的全部诉讼请求，程皓与刘张宇是恶意串通签订这份协议，马怡竹本身没有任何主观过错，且刘张宇已经返还了大部分款项，程皓的主张没有事实和法律依据，请求驳回程皓的诉讼请求。
被告马怡竹为证明其答辩意见，向本院提交了以下证据：
证据1、2011年8月1日程皓与刘张宇签订的天润福熙大道代购协议1份，证明2011年8月30日前刘张宇收取的1820000元汇款全部是在履行这份协议；
证据2、2012年3月14日刘张宇与曲炳胜签订的借款合同（复印件）、借条（复印件）、收条（复印件）、中国工商银行20000元汇款凭证（复印件）各1份，证明刘张宇在2012年3月14日曾返还了程皓720000元；
证据3、张秀清2013年4月13日支付给孙毅的2100000元的打款凭证及程皓、孙毅收条1份，证明马怡竹、刘张宇支付了程皓2100000元；
证据4、北京市海淀区人民法院作出的（2014）海民初字第15994号民事判决书1份，证明在该判决书马怡竹陈述中诉称刘张宇与马怡竹结识发生在2011年8月，也就是刘张宇对程皓进行诈骗的同时，其结识马怡竹是有目的性的。马怡竹与刘张宇是在2012年10月26日登记结婚的，而程皓提交的合同权利转让协议书签署日期是在2012年6月23日，签署该协议书时不存在所谓的婚内诈骗；
证据5、北京市人民检察院第三分院作出的被害人诉讼权利义务告知书（复印件）1份，证明刘张宇对马怡竹进行合同诈骗，已经立案侦查；
证据6、银行汇款客户回单一份，证明马怡竹已经在2012年10月19日以银行汇款的方式将争议房产的契税和公共维修费233400元汇给房屋销售单位的员工；
证据7、期房查询信息一份，证明该证据系刘张宇伪造，用于欺骗马怡竹的购房签约合同网上查询信息，证明刘张宇对马怡竹进行了欺诈。
本院依职权调取北京市第三中级人民法院（2015）三中刑初字第00282号刑事判决书一份。
第三人北京春光置地房地产开发有限公司就本诉诉讼请求未做任何陈述，亦未向本院提交任何证据。
第三人赖思予就本诉诉讼请求未做任何陈述，亦未向本院提交任何证据。
第三人中国建设银行股份有限公司北京安慧支行就本诉诉讼请求未做任何陈述，亦未向本院提交任何证据。
反诉原告马怡竹反诉称，马怡竹与程皓在2012年6月23日签署的《合同权利转让协议书》及2013年4月13日签署的《协议书》协议内容显失公平。因为程皓给刘张宇的1860000元的款项是用于购买房产，该房产并非本案涉及房产，而该款项并未实际支付给马怡竹，且马怡竹已经累计支付给程皓的款项达到2820000元，在此基础上，程皓仍要马怡竹无偿交付价值6550000元房产（马怡竹已经实际支付款项3446710元），这种约定显失公平。马怡竹认为，刘张宇与程皓不但存在恶意串通，且造成马怡竹在紧张与缺乏经验的情况下订立了明显对自己有重大不利、显失公平的合同，故此，请求法院依法判令：1、撤销马怡竹与程皓签订的《合同权利转让协议书》、《协议书》；2、程皓向马怡竹返还位于北京市朝阳区润景名苑C5号楼1单元1层101房屋；3、程皓返还马怡竹《北京市商品房预售合同》原件；4、程皓返还马怡竹支付的款项人民币2100000元及利息损失；5、程皓承担全部诉讼费用。
反诉原告马怡竹为证明其反诉请求，向本院提交证据同其在本诉中所提交证据。
反诉被告程皓辩称，马怡竹的反诉请求已经超过法定的除斥期间，法院不应予以受理或应驳回其反诉请求。
反诉被告程皓为支持其答辩意见，向本院提交证据同其在本诉中提交证据。
第三人北京春光置地房地产开发有限公司就反诉诉讼请求未做任何陈述，亦未向本院提交任何证据。
第三人赖思予就反诉诉讼请求未做任何陈述，亦未向本院提交任何证据。
第三人中国建设银行股份有限公司北京安慧支行就反诉诉讼请求未做任何陈述，亦未向本院提交任何证据。
经对原、被告提交的证据进行审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认事实如下：
2011年8月1日，程皓与案外人刘张宇签订《天润福熙大道代购协议》一份，约定刘张宇向程皓借款人民币600000元整，此借款用于刘张宇代程皓购买位于朝阳区北苑的天润福熙大道北区3号楼东侧10-20层建筑面积为170.1平米房屋一套，刘张宇在收到程皓此款项后，必须在15个工作日内协助程皓与天润福熙大道开发商签订购房合同，若刘张宇未用此款项购买规定位置的房屋或者刘张宇未按双方约定时间内办理相关购房手续，视为刘张宇违约，刘张宇需向程皓赔偿人民币5000000元整。
该协议签订后，程皓之母孙毅于2011年8月1日、8月9日、8月25日分别通过转账向刘张宇支付600000元、660000元、560000元，并现金支付40000元，共计1860000元。2011年8月23日，刘张宇向程皓出具收条，载明：“今收到程皓购房款壹佰捌拾陆万元整，￥1860000，此购房款用于购买天润福熙大道C3号楼19层01，170平米房屋一套。”
因案外人刘张宇并未按照约定代购朝阳区北苑的天润福熙大道房屋，2012年6月23日，刘张宇与本案原告程皓、被告马怡竹签订《合同权利转让协议书》，协议内容如下：“2012年2月22日，马怡竹与北京春光置地房地产开发有限公司（以下简称春光公司）签订一份《商品房买卖合同》，购买春光公司开发的位于北京市朝阳区房屋（以下简称涉案房屋）一套（含地下室及车库等配套设施）。马怡竹已支付全部购房款，春光公司尚未向马怡竹交付房屋，该房屋产权登记手续正在办理之中。自本协议签订之日起，马怡竹将上述《商品房买卖合同》中的权利全部转让给程皓。本协议签订之前，程皓已向马怡竹支付了全部转让价款（详见刘张宇出具的收款条）。本协议签订的同时，马怡竹须将上述《商品房买卖合同》及与此相关的全部书面文件（包括但不限于补充协议、购房发票、收据等）交付给程皓。《商品房买卖合同》约定的马怡竹的义务仍由马怡竹自行承担。本合同签订之日起3日内，马怡竹应将本协议约定的转让事宜书面通知春光公司。刘张宇为马怡竹履行义务向程皓承担连带保证责任。”
该协议签订后，马怡竹将其购买涉案房屋的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1272757）、购房发票交付给程皓，并书面通知北京春光置地房地产开发有限公司合同权利转让事宜。2012年7月1日，程皓之母孙毅代马怡竹交纳涉案房屋契税、公维基金、图表费237634.12元，房屋补差价款15403.85元，房产登记税、产权代办费用、印花税1085元，合计254122.97元。
马怡竹曾向刘张宇出具授权委托书（出具时间未写明），授权刘张宇代马怡竹与程皓具体洽谈上述房屋买卖一切事宜。
2012年10月，刘张宇与马怡竹办理结婚登记手续。
因涉案房屋具备办理房屋产权登记条件后，马怡竹并未办理房产证并过户给程皓，2013年4月13日，马怡竹、程皓、案外人刘张宇、案外人刘成俊（系刘张宇之父）、案外人赖思予签订《协议书》，该协议书首先确定以下事实：1、2012年2月22日，马怡竹与北京春光置地房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，马怡竹购买涉案房屋，尚未支付全部购房款，北京春光置地房地产开发有限公司尚未向马怡竹交付房屋，该房屋产权登记手续正在办理之中。2、2012年6月23日，马怡竹与程皓签订《合同权利转让协议书》，马怡竹将上述《商品房买卖合同》中的权利转让给了程皓并已通知北京春光置地房地产开发有限公司。3、程皓刚刚得知，上述《合同权利转让协议书》签署之前，马怡竹为购买上述房屋已将该房屋向建设银行安慧支行办理了按揭贷款，截至本协议签订之日，尚欠贷款450余万元。此外，该协议书对以下事项作出约定：1、马怡竹向程皓交付办理房产证过户手续的保证金2100000元整。2、马怡竹承诺自本协议签订之日起1-3个月之内将所欠银行上述按揭贷款全部还清并向程皓提供银行开具的结清证明，其中每月应当面向程皓提供当月还款流水证明。3、马怡竹负责协调有关各方及相关单位，确保2013年9月30日之前将上述房屋产权登记并过户至赖思予名下。4、如马怡竹按约如期全面履行本协议第一至三条约定的义务，则程皓将依据本协议第一条收取的2100000元保证金退还马怡竹。5、如马怡竹未按约如期履行本协议第二条或第三条约定的义务，则马怡竹应于违反此约定之日起三日内偿还程皓已交付的购房款及各项相关违约金、赔偿金共计人民币5000000元。马怡竹已履行本协议第一条约定交付的保证金，不包含于上述5000000元的赔偿金内，此2100000元保证金不予退还。6、马怡竹未按期履行本协议第五条约定的付款义务，应当向程皓支付额外的违约金，违约金数额以应付款数额（5000000元）为基数，按照人民银行规定的同期贷款利率的四倍计算。7、刘张宇和刘成俊为马怡竹全面履行本协议第一条、第五条、第六条约定的义务向程皓承担连带担保责任。
2014年7月3日，刘张宇与马怡竹经北京市海淀区人民法院判决离婚。2014年7月22日，北京市人民检察院第三分院向马怡竹发送《被害人诉讼权利义务告知书》，告知马怡竹在犯罪嫌疑人刘张宇涉嫌合同诈骗罪一案中享有的权利。马怡竹于2014年7月25日签收该告知书。
2015年5月13日，北京市第三中级人民法院作出（2015）三中刑初字第00282号刑事判决书，判决被告人刘张宇犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。涉案房屋未列入刘张宇合同诈骗罪认定的涉案财物。
2016年4月15日，程皓向本院提交《变更诉讼请求申请》，要求解除其与马怡竹签订的《合同权利转让协议书》及《协议书》，该申请本院于2016年4月22日送达马怡竹。
2016年12月13日庭审中，程皓、马怡竹双方一致认可涉案房屋现市价为70000元/平方米。
因马怡竹未依约向程皓过户涉案房屋，双方形成纠纷，程皓诉至本院。马怡竹认为双方协议显失公平，亦提起反诉。
本院认为，本案焦点问题有二：一是原、被告之间房屋转让协议的效力问题；二是程皓行使法定解除权，要求解除合同后，守约方损失如何认定的问题。
焦点一、马怡竹购买涉案房屋价款6566000元，程皓仅向其支付房款1860000元，加上房屋补差价款及各项税费共计2114122.97元，与马怡竹实际购房款差额较大，该合同效力如何？
合议庭认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。虽然程皓与马怡竹之间合同价款与房屋市价存在较大差距，但该差额在房屋转让合同签订之时即已存在，马怡竹作为完全民事行为能力人应当对当时北京市该地区房屋市价有所了解，即使存在刘张宇向其谎称该房屋系内部低价购买的事实，马怡竹至少应当从2014年7月北京市人民检察院第三分院向其发送被害人诉讼权利义务告知书之日起一年内主张行使撤销权，因马怡竹未在法定撤销权行使期间内主张行使撤销权，撤销权消灭，双方房屋转让合同有效。
焦点二、程皓主张行使法定解除权，要求解除合同，并由马怡竹向其赔偿损失，其主张损失计算方式为房屋市价13945400元（70000元/平方米×199.22平方米）减去实付房款及各项税费2114122.97元，其中差价为可得利益损失，该可得利益能否得到支持？
经审委会研究认为，本案中，虽然房屋转让合同系双方当事人真实的意思表示，但转让价款与房屋市价之间差额较大，违反民法公平原则，故可以运用民法基本原则进行调整。该损失计算可以用程皓购买涉案房屋所支付的实际成本除以马怡竹购买该商品房的价款，得出的比例乘以涉案房屋市价减去程皓实际支付的购房款的差额，即为程皓的可得利益损失。该损失可以得到支持。
本案中，原、被告双方签订的《合同权利转让协议书》及《协议书》均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定行使权利、履行义务。因被告马怡竹迟延履行涉案房屋过户义务，导致双方合同目的已不能实现，故程皓可以要求解除合同，对程皓的该项诉讼请求，本院予以支持。双方《合同权利转让协议书》及《协议书》于程皓解除请求到达马怡竹之日即2016年4月22日解除。因双方《合同权利转让协议书》及《协议书》已解除，故马怡竹应向程皓返还其支付的购房款及相关税费合计2114122.97元，故对程皓的该项诉讼请求，本院予以支持。
根据焦点问题二所述计算方式，程皓作为守约方在合同解除之后可主张的损失计算为程皓为履行合同支出的购房成本2114122.97元所占马怡竹购房价款6566000元的比例乘以涉案房屋市价（70000元/平方米×199.22平方米）减去程皓实际支付的购房款（1860000元+15403.85元）的差额，计算为3886301.6元。
因双方于2013年4月13日签订的《协议书》第五条约定，如马怡竹未按期依约履行房屋过户义务，应向程皓支付违约金5000000元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条之规定，该违约金约定并未过分高于造成的损失，故对程皓要求马怡竹支付违约金5000000元的诉讼请求，本院予以支持。
因原、被告双方约定的违约金已能够弥补守约方损失，故对程皓要求支付损失11831277元的诉讼请求，本院不予支持。程皓要求马怡竹向其支付迟延返还房款产生的违约金，因双方合同约定的违约金已可以弥补损失，且程皓已主张该违约金，故对该项诉讼请求，本院不予支持。
因原、被告双方协议书中约定的违约金已能够弥补损失，故程皓应退还收取的马怡竹保证金2100000元。对反诉原告马怡竹的该项反诉请求，本院予以支持。马怡竹主张程皓向其支付该2100000元产生的利息，因程皓不存在违约行为，故不应向马怡竹支付利息损失，对其该项反诉请求，本院不予支持。
因双方房屋转让协议已解除，故程皓需向马怡竹交还涉案房屋并返还《商品房预售合同》，对于马怡竹的该项反诉请求，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十五条、第九十四条、第九十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经审委会研究，判决如下：
原告程皓与被告马怡竹签订的《合同权利转让协议书》及《协议书》于2016年4月22日解除；
被告马怡竹于本判决生效之日起十日内返还原告程皓购房款及相关税费共计2114122.97元；
被告马怡竹于本判决生效之日起十日内支付原告程皓违约金5000000元；
反诉被告程皓于本判决生效之日起十日内返还反诉原告马怡竹保证金2100000元；
反诉被告程皓于本判决生效之日起六十日内返还反诉原告马怡竹位于北京市朝阳区来广营乡清河营村润景茗苑C5-01-101室房屋；
反诉被告程皓于本判决生效之日起十日内返还反诉原告马怡竹《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1272757）；
驳回原告程皓要求被告马怡竹支付逾期返还购房款违约金的诉讼请求；
驳回原告程皓要求被告马怡竹赔偿损失11831277元的诉讼请求；
驳回反诉原告马怡竹要求撤销与反诉被告程皓签订的《合同权利转让协议书》及《协议书》的诉讼请求；
驳回反诉原告马怡竹要求反诉被告程皓支付保证金2100000元产生的利息损失的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币135200元，由原告程皓负担84200元，被告马怡竹负担51000元。反诉案件受理费81300元，由反诉原告马怡竹负担57700元，反诉被告程皓负担23600元。财产保全费5000元，由原告程皓负担3000元，被告马怡竹负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 朱春晓
人民陪审员 侯丽娜
人民陪审员 李贵生
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 路文懿