重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝05民终383号
上诉人(原审被告):匡旭亮,男,汉族,1981年4月29日出生。
委托诉讼代理人:刘丽娜,重庆辉腾律师事务所律师。
委托诉讼代理人:张力文,重庆辉腾律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:何晓玲,女,汉族,1983年7月5日出生。
委托诉讼代理人:刘丽娜,重庆辉腾律师事务所律师。
委托诉讼代理人:张力文,重庆辉腾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:重庆市铜梁区腾越建筑安装工程有限公司,住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处滨河西路37号,统一社会信用代码91500224450631336L。
法定代表人：彭山，董事长。
委托诉讼代理人:雷先恩,重庆渝礼律师事务所律师。
委托诉讼代理人:傅薇,女，汉族，1982年2月15日出生，公司工作人员。
上诉人匡旭亮、何晓玲因与被上诉人重庆市铜梁区腾越建筑安装工程有限公司（以下简称腾越公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2017)渝0104民初4017号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年1月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
匡旭亮、何晓玲上诉请求：撤销原判，改判驳回腾越公司的诉讼请求，本案一、二审受理费由腾越公司负担。事实和理由：一审认定事实错误，腾越公司不具备原告主体资格。腾越公司与案外人重庆龙舟房地产开发有限公司（以下简称龙舟公司）的关系不清，不能确定房屋权属。腾越公司没有涉案房屋产权证，只有建设规划许可证，该证记载只允许延期至2006年，腾越公司也未出示建设施工相关证据，不能证明由其实际修建了涉案房屋，且涉案房屋水、电户主均登记为龙舟公司，上诉人缴纳的押金也由龙舟公司出具收据。一审未追加龙舟公司参加本案诉讼，未查明房屋权属情况。根据腾越公司与重庆市大渡口区征地办公室签订的《企业拆迁补偿协议书》，2015年9月30日以后，本案房屋的所有权属于重庆市大渡口区人民政府，而腾越公司没有获得权利人授权或同意其使用和出租被征收房屋的书面文件，无权向上诉人主张租金收益。一审未追加重庆市大渡口区人民政府参加诉讼，其判决结果将造成国有资产流失。上诉人除了腾越公司自认的已支付租金220000元以外，另向其支付了租金约70000元，腾越公司主张欠付租金数额与实际情况不符。
腾越公司辩称，本案所涉租赁房屋由腾越公司修建，拆迁征收协议证明腾越公司系房屋所有权人，而且所有权还未发生转移，腾越公司具有原告主体资格。一审判决正确，要求维持。
腾越公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间门面、厂房的事实租赁关系；2、判令匡旭亮、何晓玲支付拖欠原告门面、厂房租金381666元；3、判令匡旭亮、何晓玲支付违约金10000元；4、本案诉讼费由匡旭亮、何晓玲承担。
一审法院认定事实：2014年8月25日，腾越公司作为出租人及甲方，匡旭亮作为承租人及乙方，双方签订《房屋租赁协议（合同编号：车家坪房租【2014】字第01号）约定：一、租赁房屋坐落:重庆市大渡口区八桥镇民新村七社；用途：门面；间数：3间；面积：120㎡。二、租赁期限共12月，甲方从2014年9月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2015年8月31日收回。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同、收回房屋：1、乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；2、乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3、乙方拖欠租金累计达15天的。三、租赁价格：2014年9月1日—2014年11月30日为4000元/月；2014年12月1日—2015年8月31日为4500元/月。签订本协议，乙方即向甲方支付该季度房屋租金12000元，以后每季度提前10天乙方向甲方支付该季度房屋租金13500元。四、违约责任：承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金5000元。五、其他事项：乙方在租赁使用过程中，所涉及的水、电、气及物业管理费均应由乙方按时缴纳，乙方不按时缴纳水、电、气及物业管理费造成的损失由乙方负责赔偿。因不可抗力因素及政府拆迁、征用导致合同无法履行的，合同自行终止，甲乙双方均不视为违约，在租赁期间如遇政府拆迁、搬家费由甲、乙双方各享有50%。该租赁协议甲方有刘永红签字，诉讼中，刘永红表示系作为腾越公司的职工并代表腾越公司签字，乙方有匡旭亮签字。
2014年10月9日，腾越公司作为出租人及甲方，匡旭亮作为承租人及乙方，双方签订《房屋租赁协议（合同编号：车家坪房租【2014】字第06号）约定：一、租赁房屋坐落：重庆市大渡口区八桥镇民新村七社；用途：门面、厂房、宿舍、库房。二、租赁期共12月，甲方从2014年10月10日起将出租房屋交付乙方使用，至2015年10月9日收回。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同、收回房屋：1、乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；2、乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3、乙方拖欠租金累计达15天的。三、租赁价格：250000元/年。租金支付方式：签订本协议，乙方即向甲方支付该季度房屋租金70000元，以后每季度提前10天乙方向甲方支付该季度房屋租金60000元。四、违约责任：承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金5000元。五、其他事项：乙方在租赁使用过程中，所涉及的水、电、气及物业管理费均应由乙方按时缴纳，乙方不按时缴纳水、电、气及物业管理费造成的损失由乙方负责赔偿。因不可抗力因素及政府拆迁、征用导致合同无法履行的，合同自行终止，甲乙双方均不视为违约，在租赁期间如遇政府拆迁、征用由此产生的搬家费，甲、乙双方各自享有50%。该租赁协议甲方有刘永红签字并加盖有腾越公司的公章，乙方有匡旭亮签字。
2017年4月7日，匡旭亮向刘永红出具《欠条》一张载明，今欠刘永红房租总计：381666.00元（大写：叁拾捌万壹仟陆佰陆拾陆元正）。备注：门面至2017年2月28日，厂房至2017年3月9日，刘永红表示其系代表腾越公司与匡旭亮结算租金。2016年8月30日至2017年6月20日，被告向原告支付款项70000余元，腾越公司认可收到上述款项，但认为其性质系承租方缴纳的结算完涉诉部分租金之后实际产生的租金及水电输差费用。诉讼中，双方确认一致，匡旭亮、何晓玲已于2017年7月1日将涉诉厂房、门面的房屋钥匙交给腾越公司，双方的租赁合同已于2017年7月1日终止。如果被告举示其与拆迁办公室签订的拆迁补偿协议时间在2017年7月1日前，则以该协议签订时间为租赁合同终止时间。之后，被告何晓玲举示了其与大渡口区征地办公室签订的《企业拆迁补偿协议书》，该协议书签订的时间为2017年6月14日。
另查明，2004年7月21日，腾越公司取得【2004】渡乡集地字第11号《建设用地批准书》，该书载明用地单位：重庆市铜梁区腾越建筑安装工程有限公司；建筑项目名称：厂房、办公楼；用地单位主管机关：八桥镇人民政府；土地用途：工业；用地总面积（㎡）：3570.00；土地座落及四至范围：东至袁茄路，南至农房，西至空地，北至农房；本批准书有限期自2004年7月—2005年7月，之后经审批延长至2006年4月17日。
2004年12月27日，腾越公司取得渝规地证（2004）大村字第0006号《建设用地规划许可证》，该证书载明用地单位：重庆市铜梁区腾越建筑安装工程有限公司（原名重庆青秀实业有限公司）；用地项目名称：厂房、办公楼；用地位置：民新村七社；用地面积：3570平方米。同时，重庆市建设工程规划设计方案审查意见通知书核定该工程的主要经济技术指标如下：总规划用地面积约3028㎡，容积率0.8，总建筑面积（含地下）不超过2423.5㎡，公建479.5㎡，其他1944㎡，建筑密度39.3%，绿地比例37.2%，总建筑高度2层，停车泊位16个。
2004年3月21日，腾越公司作为甲方，重庆龙舟房地产开发有限公司作为乙方，双方签订《关于八桥镇民新村项目的挂靠协议》约定：一、乙方就“大渡口区八桥镇民新村七社210国道建胜加油站旁边的集体土地项目”挂靠甲方，挂靠时间从双方签字至整个工程竣工验收止。二、甲方作为该项目的建设主体，有权对该项目进行全过程的监管，但由于本项目是由乙方独立建设，独立核算，故所有收入归乙方所有。三、乙方对该项目拥有所有权与使用权。
2014年，大渡口区八桥镇民乐村九社、民新村七社、建胜镇群胜村二社集体农用地1.9640公顷（其中耕地1.5544公顷）经批准转为建设用地。2014年12月11日，大渡口区人民政府发布《关于征收八桥镇民乐村9社、民新村7社、建胜镇群胜村2社（部分）集体土地的公告》，其中民新村7社征收集体土地0.25公顷。2015年2月2日，大渡口区征地办公室发布《关于大渡口旭霆汽车修理厂征地拆迁搬迁设备情况公告》，对征地范围内重庆市大渡口旭霆汽车修理厂征地公告时正在生产使用的属本次征地拆迁范围内需搬迁的设备进行公示。
2015年9月15日，重庆市大渡口区征地办公室（1）作为拆迁单位及甲方，腾越公司作为被拆迁单位及乙方，双方签订《企业拆迁补偿协议书》约定：一、经征地相关单位集体会审同意，甲方给予乙方拆迁费总额为：叁佰贰拾叁万捌仟零肆元整（3238004元）；二、乙方签订本协议之日起最迟15日内搬迁完毕。三、甲方分两次支付乙方补偿费用。第一次：甲乙双方签订协议后，甲方支付乙方补偿费贰百万元整（2000000元）；第二次：在乙方搬迁完毕并经甲方验收合格后，甲方一次性支付给乙方补偿费余款壹佰贰拾叁万捌仟零肆元整（1238004元）；……五、在本协议约定的搬迁期限到期后，原乙方的建（构）筑物归甲方所有，该建（构）筑物由甲方指定的单位拆除。现腾越公司未将涉诉租赁房屋交付拆迁单位，拆迁单位也未支付腾越公司第二次拆迁补偿费用1238004元。
关于本案的争议焦点，一审法院评判如下：
本案中腾越公司主体是否适格的问题。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）、有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）、属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，首先是由腾越公司取得了涉诉房屋的《建设用地批准书》及《建设用地规划许可证》，在之后的征地拆迁中，也是腾越公司作为被拆迁单位与大渡口区征地办室签订企业拆迁补偿协议；其次是由腾越公司与匡旭亮签订《房屋租赁协议》，腾越公司是租赁合同的相对方，与本次诉讼具有利害关系；第三、腾越公司与匡旭亮签订房屋租赁协议后，在双方租赁合同履行过程中，已与大渡口区征地办公室签订了企业拆迁补偿协议，涉诉租赁房屋的所有权确因征收决定的生效而发生转移，但因腾越公司与大渡口区征地办公室之间的拆迁补偿协议并未履行完毕，腾越公司并未实际将涉诉房屋交付拆迁单位，拆迁单位也未支付完毕全部补偿费用，故腾越公司仍享有涉诉房屋的占有、使用等权利。综合上述情形，腾越公司是本案房屋租赁协议的相对方，与本案具有利害关系，其起诉符合民诉法规定的起诉条件，具有诉权，腾越公司作为原告提起诉讼，主体适格。
腾越公司能否要求匡旭亮、何晓玲支付租金的问题。
依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原告腾越公司与匡旭亮于2014年8月25日及2014年10月9日签订的两份《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定严格履行各自的义务。对于前述两份《房屋租赁协议》，原、被告已按合同约定履行到期限届满，合同期满后，匡旭亮继续使用诉争门面，并支付租金，因此，原、被告之前形成的系不定期租赁合同关系，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。同时，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。诉讼中，本案原、被告确定租赁合同于2017年6月14日终止并解除，系双方真实意思表示，该院予以确认。
依据合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。同时，根据合同法的相关规定，合同变更或者解除，不影响当事人主张相关权利。本案原、被告经核算，2017年4月7日，匡旭亮出具《欠条》一张载明，欠涉诉房屋租金（门面至2017年2月28日、厂房至2017年3月9日）381666元，因此，原告要求匡旭亮支付前述房屋租金381666元，有事实及法律依据，该院予以支持。匡旭亮租赁涉诉房屋用于经营重庆旭霆汽车修理厂，而何晓玲系该修理厂法定代表人，匡旭亮与何晓玲又系夫妻关系，故原告要求何晓玲与匡旭亮共同支付前述租金，有事实及法律依据，该院予以支持。
腾越公司能否要求匡旭亮、何晓玲支付违约金的问题。
腾越公司与匡旭亮签订的房屋租赁协议中约定，承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金5000元。但原、被告约定的租赁期限为一年，合同期限届满后，匡旭亮是否拖欠合同期限内的租金，原告并未提供证据予以证明。租赁合同期限届满后，双方租赁合同为不定期租赁合同关系，而2017年4月7日匡旭亮出具欠条载明欠租金381666元，应属于双方对租赁合同的全面结算，结算时并未对违约金进行明确，故对于腾越公司要求匡旭亮、何晓玲支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。
四、2016年8月30日至2017年6月20日期间，被告向原告支付的70000余元款项性质问题。
诉讼中，腾越公司认可收到上述款项，但主张系缴纳结算后的租金及水、电费输差。对此，经审查，第一、前述款项是分多次给付，金额特别明确具体，性质应属于及时结算后据实产生；第二、匡旭亮除支付上述款项外，也未提供证据证明已支付2017年4月17日出具欠条之后的租金及其他费用，故原告主张上述款项系实际缴纳出具欠条后的租金及其他费用更符合客观事实，前述款项不应用于抵扣欠条载明的本案涉诉的381666元租金。
五、是否应追加重庆龙舟房地产开发有限公司及重庆市大渡口区人民政府为本案第三人的问题。
本案为租赁合同关系，重庆龙舟房地产开发有限公司不是租赁合同的相对方，至于涉诉房屋缴纳电费等名称为重庆龙舟房地产开发有限公司以及腾越公司与该公司之间的挂靠关系如何处理，属于腾越公司与重庆龙舟房地产开发有限公司之间的内部事宜，应由双方自行协商或者另案处理，不属于本案审理范围，本案不予审理。重庆市大渡口区人民政府亦不是合同相对方，其基于行政征收取得涉诉房屋的所有权，但拆迁单位大渡口区征地办公室与腾越公司签订的拆迁补偿协议并未实际履行完毕，腾越公司仍对涉诉房屋享有占用、使用等权益，故不应追加重庆龙舟房地产开发有限公司及重庆市大渡口区人民政府为本案第三人。
综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：“一、重庆市铜梁区腾越建筑安装工程有限公司与匡旭亮之间的两份《房屋租赁协议》于2017年6月14日解除；二、匡旭亮、何晓玲于本判决生效后十日内给付重庆市铜梁区腾越建筑安装工程有限公司租金381666元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3588元（原告已预交），由重庆市铜梁区腾越建筑安装工程有限公司负担93元，由匡旭亮、何晓玲负担3495元。匡旭亮、何晓玲负担部分应于本判决生效之日起十日内与上述租金一并支付给重庆市铜梁区腾越建筑安装工程有限公司。诉讼保全费2520元，已在本院（2017）渝0104执保458号《民事裁定书》中裁定由匡旭亮、何晓玲负担。”
本院认为，腾越公司与匡旭亮签订的两份《房屋租赁协议》约定履行期限到期后，双方形成不定期租赁关系，腾越公司有权随时要求解除，对于租赁期间尚欠租金，匡旭亮出具欠条予以确认，一审判决匡旭亮、何晓玲支付并无不当。匡旭亮、何晓玲上诉要求改判所依据的事实和理由，一审判决已作相应评析及认定，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，匡旭亮、何晓玲的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7175元由上诉人匡旭亮、何晓玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 舟
审判员 秦 敏
审判员 周海燕
二〇一八年三月二十三日文韬