海南省三亚市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2016）琼02民初105号
原告：海南众信投资有限公司。
法定代表人：林贤明。
委托诉讼代理人：符宜辉。
委托诉讼代理人：龙月萍。
被告：三亚旭诚房地产开发有限公司。
法定代表人：李汉军。
委托诉讼代理人：张运发。
委托诉讼代理人：黄伟。
原告海南众信投资有限公司（简称众信公司）与被告三亚旭诚房地产开发有限公司（简称旭诚公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月30日立案后，依法适用普通程序，分别于2017年5月27日和2017年6月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人符宜辉、被告的委托诉讼代理人张运发、黄伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告众信公司向本院提出诉讼请求：1.确认众信公司与旭诚公司签订的在三亚市商品房预售网上备案系统登记备案的95套《商品房买卖合同》、双方于2014年7月25日签订的《补充协议书》有效，合同项下95套房产归众信公司所有（详见众信公司”森林半岛”项目95套商品房一览表）；2.判令旭诚公司在95套涉案房屋竣工验收后将产权证（土地、房屋）过户至众信公司名下；3.案件受理费、财产保全费、鉴定评估费、拍卖费、公告费等诉讼费���由旭诚公司承担。
事实和理由：2014年6月26日，旭诚公司与众信公司签订了共96份《商品房买卖合同》，约定，旭诚公司将其开发建设的”森林半岛”房地产项目中在建的第2、6栋楼共96套商品房（建筑面积为6022.88平方米，套内建筑面积为4687.47平方米）预售给众信公司，每套商品房价款为套内建筑面积8000元/每平方米，同日双方又签订了96份《补充合同》，对原《商品房买卖合同》进行部分变更，约定96套商品房的价格以套内建筑面积4687.47平方米计算，每套商品房的价格为6280.53元至6508.63元每平方��，双方盖章出具的”三亚旭诚房地产开发有限公司森林半岛房产预售备案登记及实际成交价格清单”确定96套商品房实际成交额为30114400元。该合同和补充合同签订后，旭诚公司于次日（27号）将预售给众信公司”森林半岛”项目共96套房屋在三亚市商品房预售网上备案系统登记备案至众信公司”海南众信投资有限公司”名下，三亚市住房与城乡建设保障局亦在前列96份《商品房买卖合同》分别予以盖章确认。
2014年6月27日，众信公司和旭诚公司、吕辉签订了《借款/担保合同》（合同编号：2014年众信借字第004号），约定旭诚公司向众信公司借款3000万元，借款期限从2014年6月27日至2014年12月26日止，贷款期限为6个月，利率为月利率5‰，贷款逾期的罚息利率为贷款月利率上浮20%；借款人未在约定期限归还贷款本金或利息均构成贷款逾期，贷款人有权按罚息利率就本金部分计收罚息，就利息部分计收复利；吕辉提供无限连带保证担保；对借款人未按时还清的借款本金和利息，自逾期之日起至本息全部清偿之日止按罚息利率和合同约定结息方式计收利息和复利；贷款人（众信公司）以法律手段追偿贷款，由此引起的一切费用，包括但不限于律师代理费、财产保全费、评估费、拍卖费、公告费等由借款人或担保人承担。同日，众信公司和旭诚公司及吕辉签订了《补充协议书》，约定旭诚公司将备案给众信公司的96套商���房作为2014年众信借字第004号借款合同的担保；旭诚公司未能按期归还借款3000万元的本息，在贷款到期后3个月内将96套商品房的房产证办理到众信公司名下，产生的税费全部由旭诚公司承担，96套商品房的房产权办到众信公司名下后，双方涉及的3000万元的债权债务视为已经结清；旭诚公司按期还清贷款本息，解除双方签订的房屋预售合同；旭诚公司备案给众信公司的96套商品房可以正常销售。该合同和补充协议签订后，众信公司通过银行转账将贷款3000万元转入旭诚公司指定的银行账户。
2014年7月25日，众信公司和旭诚公司、吕辉又签订了第二份《借款/担保合同》（合同编号为：2014年众信借字第005号），约定旭诚公司向众信公司借款1060万元，贷款期限从2014年7月25日至2014年12月24日止，借款期限为5个月，利率为月利率5‰，贷款逾期的罚息利率为贷款月利率上浮20%；借款人未在约定期限归还贷款本金或利息均构成贷款逾期，贷款人有权按罚息利率就本金部分计收罚息，就利息部分计收复利；吕辉提供无限连带保证担保；对借款人未按时还清的借款本金和利息，自逾期之日起至本息全部清偿之日止按罚息利率和合同约定结息方式计收利息和复利；贷款人（众信公司）以法律手段追偿贷款，由此引起的一切费用，包括但不限于律师代理费、财产保全费、评估费、拍卖费、公告费等由借款人或担保人承担。同日众信公司和旭诚公司及吕辉签订了《补充协议书》，约定旭诚公司将备案给众信公司的96套商品房作为2014年众信借字第004、005号两份借款合同的担保；旭诚公司未能按期归还2014年众信借字第004、005号两份借款合同共4060万元的借款本息，担保的96套商品房以37499760元的价格出售给众信公司，剩余的3100240元本金及结欠的利息，按借款合同约定继续偿还；旭诚公司未能按期归还贷款本息，在贷款到期后3个月内旭诚公司应将96套商品房的房产证办理到众信公司名下，产生的税费全部由旭诚公司承担，96套商品房的房产证办到众信公司名下，及所欠的贷款3100240元本金及利息全部偿还后，双方涉及的4060万元的债权债务视为已经结清；旭诚公司按期还清贷款本息，解除双方签订的房屋预售合同；旭诚公司备案给众信公司的96套商品房可以正常销售。合同和补充协议签订后，众信公司通过银行转账将借款1060万元转入旭诚公司指定的银行账户。
在签订上述商品房买卖合同、借款合同及相关补充协议后，旭诚公司如期按约定向众信公司支付了利息，并于2014年10月11日向众信公司偿还了30万元的借款本金，众信公司协助解除已办理备案登记”森林半岛”项目2号楼1107室退还给旭诚公司，尚有95套商品房备案登记在众信公司名下。直至借款期限届满，旭诚公司并未向众信公司偿还剩余的4030万元借款本金，在贷款到期后3个月内，旭诚公司也没有将备案登记的95套商品房的产权证书办理至众信公司名下。
综上所述，众信公司认为，众信公司与旭诚公司签订的《商品房买卖合同》、《补充合同》，众信公司与旭诚公司、吕辉签订的《补充协议书》其主体合格、内容不违反法律、意思表示真实，均为合法有效合同，对合同当事人应具有法律约束力。
根据签订《商品房买卖合同》、《补充合同》及《借款/担保合同》、《补充协议书》���时间顺序，众信公司与旭诚公司是先签订商品房买卖，后再与旭诚公司、吕辉签订借款合同，存在商品房买卖和借贷两种情形，且旭诚公司的96套商品房是以买卖的方式网签备案至众信公司名下，并不是以借贷抵押的方式设置抵押权登记至众信公司的名下。众信公司与旭诚公司、吕辉签订了借款合同后，并未对借款合同签订任何有关于抵押担保的从合同，更未对已签署买卖合同的96套房屋设立抵押权（根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十条的规定，在建工程亦可抵押，须办理抵押登记），故已办理了商品房预售网上备案且未经抵押及未办理抵押登记的96套房屋不应适用《中华人民共和国物权法》第一百八十六条及《中华人民共和国担保法》第四十条禁止抵押及抵押无效的法律规定。
众信公司与旭诚公司、吕辉在合同中附设了合同解除条件，即旭诚公司按时偿还借款，《商品房买卖合同》即予解除而不再履行，如借款到期旭诚公司不能偿还借款，则继续履行《商品房买卖合同》。实际上，众信公司与旭诚公司对于是履行96份《商品房买卖合同》，还是履行《借款/担保合同》，具有选择性，即商品房买卖合同的解除条件成就，就履行《借款/担保合同》；商品房买卖合同的解除条件未成就，就履行96份《商品房买卖合同》。无论是履行96份《商品房买卖合同》，还是履行《借款/担保合同》，均符合众信公司与旭诚公司的真实意思表示，且从合同��选择履行的角度看，旭诚公司更具有主动性。
现商品房买卖合同的解除条件未成就，即《借款/担保合同》期限届满后，旭诚公司未偿还借款，表明旭诚公司是以事实行为选择履行96份（95份）《商品房买卖合同》。旭诚公司未按合同约定将95套房屋产权证书办理至众信公司名下，给众信公司造成了巨大的经济损失。综上，请求判如所请。
被告旭诚公司辩称，对众信公司陈述的事实经过无异议，双方签订了《商品房买卖合同》（95套），并办理了商品房预售网上备案系统的登记备案手续，但并未办理房屋预告登记手续，众信公司仅享有债权，不对95套房屋享有物权。《物权法》第二十条、建设部第168号令颁布的《房屋登记办法》第六十七条、《城市商品房预售管理办法》第十条等有相关规定。众信公司办理的”网签”和预告登记具有区别。另，双方之间系债权债务关系，95套房屋是债权担保，双方是民间借贷关系。旭诚公司正积极申请重整、筹备复工复建，拟在重整阶段将工程续建完成，同时正在制定还款计划，有望双方和解。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。众信公司提交证据如下：1.旭诚公司企业机读档案资料；2.《商品房买卖合同》；3.旭诚公司森林半岛房产预售备案登记及实际成交价格清单；4.贷款申请书（3000万）；5.旭诚公司股东会关于同意申请贷款3000万的决议；6.《借款/担保合同》（2014年众信借字第004号）；7.付款回单（3000万）；8.借款借据（3000万）；9.贷款申请书（1060万）；10.旭诚公司股东会关于同意申请贷款1060万的决议；11.《借款/担保合同》（2014年众信借字第005号）；12.付款回单（1060万）；13.借款借据（1060万）；14.收款回单（旭诚公司偿还30万）；15.《补充合同》（对《商品房买卖合同》的价格变更）；16.2014年6月27日《补充协议书》；17.2014年7月25日《补充协议书》；18.《森林半岛项目已备案明细表》；19.申请法院保全措施费发票、诉讼财产保全责任保险费发票。旭诚公司对上述证据无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月26日，旭诚公司与众信公司签订了共96份《商品房买卖合同》，约定旭诚公司将其开发建设的”森林半岛”房地产项目中在建的第2、6栋楼共96套商品���（建筑面积为6022.88平方米，套内建筑面积为4687.47平方米）预售给众信公司，每套商品房价款为套内建筑面积8000元/每平方米。同日，双方又签订了96份《补充合同》，对原《商品房买卖合同》进行部分变更，约定96套商品房的价格以套内建筑面积4687.47平方米计算，每套商品房的价格为6280.53元至6508.63元每平方米不等，双方盖章出具《旭诚公司森林半岛房产预售备案登记及实际成交价格清单》，确定96套商品房实际成交额为30114400元。2014年6月27日，旭诚公司将预售给众信公司”森林半岛”项目共96套房屋在三亚市商品房预售网上备案系统登记备案至众信公司名下。
2014年6月27日，众信公司和旭诚公司、吕辉签订了《借款/担保合同》（合同编号：2014年众信借字第004号），约定旭诚公司向众信公司借款3000万元，借款期限从2014年6月27日至2014年12月26日止，贷款期限为6个月，利率为月利率5‰，贷款逾期的罚息利率为贷款月利率上浮20%；借款期满时一次性还本；吕辉提供无限连带保证担保等等。同日，众信公司和旭诚公司及吕辉签订了《补充协议书》，约定旭诚公司将备案给众信公司的96套商品房作为2014年众信借字第004号借款合同的担保；如旭诚公司未能按期归还借款3000万元的本息，就将96套商品房出售给众信公司，在贷款到期后3个月内将96套商品房的房产证办理到众信公司名下，产生的税费全部由旭诚公司承担，96套商品房的房产权办到众信公司名下后，双方��及的3000万元的债权债务视为已经结清；如旭诚公司按期还清贷款本息，就解除双方签订的房屋预售合同等等。同日，众信公司通过银行转账将贷款3000万元转入旭诚公司指定的银行账户。
2014年7月25日，众信公司和旭诚公司、吕辉又签订了第二份《借款/担保合同》（合同编号为：2014年众信借字第005号），约定旭诚公司向众信公司借款1060万元，贷款期限从2014年7月25日至2014年12月24日止，借款期限为5个月，利率为月利率5‰，贷款逾期的罚息利率为贷款月利率上浮20%等内容。同日，众信公司和旭诚公司及吕辉签订了《补���协议书》，约定旭诚公司将备案给众信公司的96套商品房作为2014年众信借字第004、005号两份借款合同的担保；如旭诚公司未能按期归还该两份借款合同共4060万元的借款本息，担保的96套商品房就以37499760元的价格出售给众信公司，剩余的3100240元本金及结欠的利息，按借款合同约定继续偿还；在贷款到期后3个月内旭诚公司应将96套商品房的房产证办理到众信公司名下，产生的税费全部由旭诚公司承担；96套商品房的房产证办到众信公司名下，及所欠的贷款3100240元本金及利息全部偿还后，双方涉及的4060万元的债权债务视为已经结清；如旭诚公司按期还清贷款本息，就解除双方签订的房屋预售合同等等。同日，众信公司通过银行转账将借款1060万元转入旭诚公司指定的银行账户。
旭诚公司如期按约定向众信公司支付了利息，并于2014年10月11日向众信公司偿还了30万元的借款本金，众信公司协助解除已办理备案登记”森林半岛”项目2号楼1107室退还给旭诚公司，尚有95套商品房备案登记在众信公司名下。
另查，旭诚公司涉案房产现尚未经过竣工验收，未办理产权证。
本院认为，众信公司与旭诚公司双方的预售登记备案手续合法有效，其效力应予以确认。本案的焦点是双方当事人之间的法律关系的性质和效力。
众信公司主张其与旭诚公司之间是商品房买卖合同关系。旭诚公司主张双方之间是民间借贷关系。双方当事人基于同一笔款项先后签订了96套《商品房买卖合同》、《补充合同》和《借款/担保合同》、《补充协议书》，且在三亚市住房与城乡建设局办理了《商品房买卖合同》销售备案登记手续。之后其中1套《商品房买卖合同》已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：”当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：”依法成立的合同，自成立时生效。”涉案95套《商品房买卖合同》、《补充合同》和《借款/担保合同》、《补充协议书》均为依法成立并已生效的合同。
从涉案《商品房买卖合同》、《补充合同》和《借款/担保合同》、《补充协议书》约定的内容看，是属于并立又有联系的合同。涉案《商品房买卖合同》、《补充合同》和《借款/担保合同》、《补充协议书》之间的联系表现在以下两个方面：一是涉案《商品房买卖合同》、《补充合同》和《借款/担保合同》、《补充协议书》涉及的款项是同一笔款项；二是《借款/担保合同》、《补充协议书》约定以签订商品房买卖合同的方式为《借款/担保合同》所借款项提供担保，即《商品房买卖合同》、《补充合同》签订在前，《借款/担保合同》、《补充协议书》签订在后，双方当事人实际是用之前签订的《商品房买卖合同》、《补充合同》为之后签订的《借款/担保合同》、《补充协议书》提供担保。同时，《借款/担保合同》、《补充协议书》为《商品房买卖合同》、《补充合同》的��行附设了解除条件，即借款到期，旭诚公司还清借款，涉案《商品房买卖合同》、《补充合同》不再履行；借款到期，旭诚公司不能偿还借款，则履行涉案《商品房买卖合同》、《补充合同》。
关于《借款/担保合同》、《补充协议书》中是否违反法律的强制性规定的问题。
《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。这是法律上禁止流押的规定。禁止流押的立法目的是防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。本案中如旭诚公司不能按期偿还，就将涉案商品房出售给众信公司的约定，并非流押条款。
首先，《借款/担保合同》、《补充协议书》并非约定旭诚公司到期不能偿还借款，抵押物所有权就转移为众信公司所有。在旭诚公司到期未偿还借款时，众信公司并不能直接按照上述约定取得涉案商品房的所有权。众信公司要想取得《借款/担保合同》、《补充协议书》中所称”担保房产”的所有权，只能通过履行涉案《商品房买卖合同》实现。正基于此，众信公司提出诉讼请求是确认《商品房买卖合同》有效。
其次，涉案《商品房买卖合同》、《补充合同》和《借款/担保合同》、《补充协���书》均为依法成立并生效的合同，当事人在《借款/担保合同》、《补充协议书》中约定以签订《商品房买卖合同》的形式为《借款/担保合同》提供担保，并为此还附设了《商品房买卖合同》的解除条件。该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。
实际上，双方当事人对是履行《商品房买卖合同》还是履行《借款/担保合同》具有选择性：商品房买卖合同的解除条件成就，就履行《借款/担保合同》；商品房买卖合同的条件未成就，就履行《商品房买卖合同》。无论履行哪份合同，均符合双方当事人的意思表示，且从合同的选择履行的角度看，旭诚公司更具主动性。旭诚公司如果认为履行《商品房买卖合同》对其不公平，可以依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第二项的规定，以显失公平请求人民法院撤销《商品房买卖合同》，但旭诚公司在法定除斥期间内并未行使合同撤销权，而是不履行生效合同，其辩解不符合诚信原则，不予支持。
综上，涉案《商品房买卖合同》、《补充合同》和《借款/担保合同》、《补充协议书》均为依法成立并生效的合同，众信公司诉求95套《商品房买卖合同》及《补充协议书》有效，予以支持。众信公司可要求旭诚公司继续履行《商品房买卖合同》。旭诚公司应在竣工验收后将房产过户给众信公司。众信公司诉求拍卖费、鉴定评估费由旭诚公司承担，因实际未发生，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条规定，判决如下：
一、原告海南众信投资有限公司与被告三亚旭诚房地产开发有限公司签订的三亚市商品房预售网上备案系统登记备案的95套《商品房买卖合同》、双方于2014年7月25日签订的《补充协议书》有效（房号附后，见”森林半岛”项目95套商品房一览表）；
二、被告三亚旭诚房地产开发有限公司在涉案房屋竣工验收后将涉案房屋过户至原告海南众信投资有限公司名下。
案件受理244438元，诉讼保全费5000元（海南众信投资有限公司已预交），由三亚旭诚房地产开发有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于海南省高级人民法院。
审判长王晓艳
审判员李柔翰
审判员梁��
二○一七年六月十九日
书记员郁四珍
附相关法律条文：
中华人民共和国合同法
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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