四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终1155号
上诉人（原审原告、反诉被告）：四川省清凤现代房地产开发有限责任公司，住所地:成都市金堂县三中院区十里大道金中路中心广场。
法定代表人：黄利，执行董事。
委托诉讼代理人：金旺，四川乐伯乐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：康露，公司员工。
上诉人（原审被告、反诉原告）：郑赟，男，1977年9月18日出生，汉族，住成都市锦江区。
委托诉讼代理人：陈逢逢，四川英济律师事务所律师。
上诉人四川省清凤现代房地产开发有限责任公司（以下简称清凤公司）因与上诉人郑赟房屋租赁合同纠纷一案，上诉人清凤公司、郑赟均不服成都市龙泉驿区人民法院（2017）川0112民初423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
清凤公司上诉请求：1.请求撤销（2017）川0112民初423号民事判决；2.请求依法判令郑赟支付从2016年3月16日至2016年12月15日欠付的租金236808元；3.请求依法判令郑赟支付从2016年2月20日至2016年12月15日的滞纳金人民币495718元；4.依法驳回郑赟的反诉请求；5.请求判令本案一、二审诉讼费由郑赟承担。事实和理由：1.一审法院认定涉案房屋漏水的维修义务属于清凤公司的主要依据是合同中未对此作约定，与双方在《商铺租赁合同》第四条第4款约定租赁期间乙方（郑赟）的维修义务不符。2.郑赟无有效证据证明该房屋漏水维修系结构安全质量维修，应由甲方（清凤公司）负责维修，且四川省建筑工程质量检测中心已发函明确表示：无法对该漏水房屋进行鉴定，依据《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>的理解与使用》第二条，郑赟作为负有举证责任的当事人，应承担不利后果。3.一审法院滥用自由裁量权，以违约金过高为由，将违约金直接从495718元调减至5000元，有违《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定。4.郑赟无任何证据证明其装修损失、维修损失及经营损失，其申请鉴定损失也未得出任何结论，故一审法院的判决缺乏事实与法律依据。综上，请求二审法院支持清凤公司的上诉请求。
郑赟辩称，1.一审判决第六、七页对认定案涉房屋漏水的维修义务属于清凤公司进行了详细阐述，一审认定正确。2.清凤公司对漏水进行现场勘验，结果是防水层遭到破坏，整层楼大面积漏水，清凤公司破坏了防水层，属于质量安全隐患，清凤公司构成严重违约，应该赔偿相应的损失。3.一审认定双方合同对违约金约定过高，对违约金进行调整是正确且必要的。清凤公司违约在先，提供的出租房屋漏水严重，但一审法院却只判令郑赟交付违约金，未判令清凤公司交付违约金，实属不公。4.租金从23万元减少至19万元有事实和法律依据，一审判决减少租金本金正确。
郑赟上诉请求：1.请求撤销（2017）川0112民初423号民事判决，依法改判或发回重审；2.请求判令支持郑赟在一审反诉中的所有反诉请求；3.请求判令解除双方租赁合同关系；4.请求判令被清凤公司承担本案全部诉讼费用和鉴定费用等各项费用。事实和理由：1.清凤公司提供的商铺无法达到使用目的，违约在先，对承租人造成了严重的经济损失。2.一审判决既已认定清凤公司应承担维修义务，则自商铺2015年4月漏水时开始，清凤就应履行维修义务，然而时至今日，清凤公司始终推诿，故应由清凤公司赔偿给郑赟装修、维修，营业造成的重大损失。一审法院未依法启动鉴定损失的程序，也未认定清凤公司依法应赔偿郑赟的装修、维修和营业等各项实际损失，鉴于一审中已认定现场勘察的事实完全正确，一审法院未全部支持郑赟的反诉请求，有违事实和法律。3.清凤公司提供的商铺存在严重质量问题，郑赟因而停止缴纳房租，也是清凤公司所认可的，郑赟不存在违约行为，不应承担5000元违约金。4.一审判决未在实质上解决双方争议，导致本案纠纷将继续存在下去，严重浪费社会资源和司法资源。
清凤公司辩称，1.合同明确约定，清凤公司只对房屋结构安全质量问题承担责任。郑赟无法证明案涉房屋出现结构安全质量问题，且鉴定不能，故郑赟应自行承担举证不能的法律后果。因此，郑赟要求清凤公司承担责任，毫无依据。2.郑赟关于其损失的主张没有任何依据，且清凤公司没有违约行为，郑赟拒付租金，并主张不承担违约责任没有法律及合同依据。
清凤公司向一审法院起诉请求：1.判令郑赟支付从2016年3月16日至2016年12月15日欠付的租金236808元；2.判令郑赟支付从2016年2月20日至2016年12月15日的滞纳金人民币495718元；3.本案诉讼费由郑赟承担。
郑赟向一审法院反诉请求:1.清凤公司赔偿因涉案房屋漏水质量问题给郑赟造成的营业损失359000元；2.清凤公司赔偿因涉案房屋漏水质量问题给郑赟装修、处理漏水等问题的直接经济损失58700元（装修的墙纸、墙面、吊顶、墙角线和户外广告招牌损坏赔偿费和电路检修费5万元，郑赟自行处理漏水问题已支付的费用共计8700元）；3.清凤公司免除郑赟2015年4月15日至涉案房屋漏水质量问题维修至不漏水为止期间因漏水侵泡造成000号、999号包间和大厅漏水影响的部分面积共约100平方米的租金和物业服务费118100元（2015年4月15日至2017年3月15日期间：100平方米×47元×23个月=108100元，2017年3月16日至涉案房屋漏水质量问题维修至不漏水为止期间的租金和物业管理费暂定为1万元，实际按照清凤公司将涉案房屋漏水质量问题维修至不漏水为止）；4.本案诉讼费及鉴定费等相关费用由清凤公司承担。
一审法院查明，2015年3月12日，出租方清凤公司作为甲方，承租方郑赟作为乙方，签订《商铺租赁合同》（合同编号：000075），约定：乙方租赁甲方的商铺位于成都市龙泉驿区（实际为地面第3层商铺）具体位置见附图，面积598平方米，经营范围为休闲、娱乐，租赁期限8年（从2015年3月16日至2023年3月15日止）。租金递增幅度为6%，每2年递增一次，具体租金如下：（1）装修期（免租期）：自2015年3月16日至2015年4月15日，2015年4月16日至2017年4月15日，租金为26312元/月。乙方每3个月缴纳一次租金，乙方以现金形式支付租金。乙方必须按照约定提前一个月向甲方缴纳租金。如无故拖欠租金，甲方给予乙方3天的宽限期，从第4天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金。物业服务费标准为每建筑平方米3元计算。同时在第五条第二款第（5）项约定：“乙方在租赁期内承担房屋内部的水、电、气及一般房屋的维修义务和费用。涉及房屋的结构安全质量维修，乙方书面向甲方报告，由甲方负责维修。”合同签订后，清凤公司将案涉房屋交予给郑赟使用，2016年3月16日至2016年12月15日的租金共计236808元郑赟未向清凤公司交纳。
2017年5月12日，郑赟向一审法院提出鉴定申请，要求对涉案房屋大面积漏水原因即涉案房屋及紧邻房屋、楼梯通道从顶部往下整层大面积漏水是否是房屋结构安全质量问题或房屋外部原因所致进行鉴定。
2017年6月12日下午，一审法院组织清凤公司以及郑赟对案涉租赁场所进行现场勘察，现场勘察情况是：聚龙茶府位于该栋楼层顶层，在6月11日下雨天气下，6月12日勘察当时在聚龙茶府不同方位的房间房屋边缘均存在漏水（勘察当时漏水包间编号为：000、111、333、444、999），聚龙茶府的大厅房屋边缘及门口也在漏水。同时勘察了同楼层大风炊火锅店，发现大风炊火锅店的部分包间的房梁及大厅玻璃墙均存在漏水，另外，在该楼层的过道也存在漏水情况。
2017年6月15日，一审法院启动鉴定，请求对涉案房屋漏水原因进行鉴定即漏水是否是房屋结构安全质量问题所致进行鉴定。2017年8月21日，四川省建筑工程质量检测中心向一审法院发出《回函》，载明：……经研究，鉴于该工程已交付于业主使用多年且现状下其余相邻业主尚在使用，我中心无法对该房屋漏水原因进行鉴定。故我中心决定将该委托予以退回。
一审法院认为，双方签订合同后，均应按照合同约定履行各自义务。一、关于案涉房屋漏水的维修义务。本案中，双方均认为案涉房屋漏水的维修义务不应由自己承担。本案中，双方在《商铺租赁合同》第五条第二款第（5）项中对维修义务进行了约定，其具体内容为：乙方（郑赟）在租赁期内承担房屋内部的水、电、气及一般房屋的维修义务和费用，而涉及房屋的结构安全质量维修，由甲方（清凤公司）负责维修。根据双方所签订合同条文本身的文义理解，乙方（郑赟）负责的是房屋内部的水、电、气以及一般房屋的维修义务，除此之外的义务不应由乙方（郑赟）承担。一审法院组织双方当事人对漏水房屋现场勘察发现：漏水房屋位于顶层，漏水均是从楼顶往下渗透，同时漏水房屋并非郑赟所租赁场所一处，同楼层的其他地方也存在不同程度的漏水。根据现场勘验可以得出：第一，该漏水的维修维护义务显然并非房屋内部的水、电、气的维修维护义务；第二，根据现场勘察情况显示，漏水并非案涉房屋一处漏水，同楼层的其他场所（其他经营者租赁场所、楼道等）也存在不同程度的漏水，其维修维护义务亦因不属于一般房屋的维修义务；第三，虽然鉴定机构对案涉房屋漏水原因未作出鉴定，但也无法排除漏水原因系房屋结构安全质量问题所致；第四，合同约定的维修维护义务并非囊括了房屋所有的维修维护义务，根据《合同法》第二百二十条之规定，合同中未作明确约定的维修维护义务，应由出租人（清凤公司）承担。那么，本案中即使案涉房屋漏水并非房屋结构安全质量所致，但根据合同条文解释及体系理解，非由承租人（郑赟）负担的维修维护义务，就应由出租人（清凤公司）负担。清凤公司未尽到相应的维修义务，就应承担相应的责任。二、关于郑赟应支付的租金。郑赟未支付2016年3月16日至2016年12月15日期间的租金236808元，其予以认可。但本案中，案涉租赁场所存在漏水问题，郑赟曾要求清凤公司进行维修，但截止日前，清凤公司仍未进行维修。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”一审法院根据实际情况确定应给予郑赟减少租金金额为4万元，故郑赟应向清凤公司支付的租金为196808元。三、关于清凤公司主张的违约金。本案中，清凤公司虽未履行维修义务，但郑赟亦未按约交纳租金，存在一定的违约行为，同时庭审中郑赟也当庭抗辩违约金过高，申请法院进行调减，本案综合全案情况，根据诚实信用原则，将违约金确定为5000元。四、对于郑赟主张的装修损失、维修费、经营损失、物业费等费用。对于郑赟主张的装修损失5万元，在一审法院组织双方勘察现场时，确实发现漏水给案涉房屋装修造成部分损失，一审法院综合全案情况，将装修损失确定为5000元。对于维修费，因郑赟所列举证据中仅有2000元与案涉房屋漏水有关，故对该2000元予以支持，其余维修费用不予支持。对于郑赟主张的经营损失，一审法院认为，案涉房屋漏水一定程度上影响了郑赟的经营，但鉴于经营收入存在不确定性，一审法院综合全案将经营损失确定为10000元。对于物业费，因与本案属于不同的法律关系，在本案中不应一并处理。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条之规定，判决如下：一、郑赟向四川省清凤现代房地产开发有限责任公司给付租金196808元，违约金5000元；四川省清凤现代房地产开发有限责任公司向郑赟给付维修费2000元，装修费5000元，经营损失10000元；上述履行义务品迭后，郑赟于判决生效之日起十日内向四川省清凤现代房地产开发有限责任公司给付184808元。二、驳回四川省清凤现代房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。三、驳回郑赟其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取5562.5元，由四川省清凤现代房地产开发有限责任公司负担4000元，由郑赟负担1562.5元；反诉案件受理费减半收取4529元，由四川省清凤现代房地产开发有限责任公司负担529元，由郑赟负担4000元。
二审中，郑赟提交以下新证据，1.2017年11月6日关于案涉房屋整层漏水的新闻视频，拟证明房屋存在漏水问题，该维修义务属于清凤公司。2.修复人王正云20**年11月30日出具的《说明》，拟证明清凤公司派王正云修复案涉房屋，认可房屋漏水系顶层防水层破坏引起的，该维修责任属于清凤公司。3.2017年12月12日磅礴新闻关于《师大现代花园超建3.7万平方四川最大违建项目浮出水面》的报道，拟证明案涉房屋被有关部门认定为违法建筑，清凤公司的违建行为导致案涉房屋存在安全隐患，导致房屋漏水，请求法院支持郑赟一审反诉请求。清凤公司质证认为，1.关于新闻报道，不是行政部门的认定，对真实性有异议，且与本案不具有关联性，不能达到郑赟的证明目的。2.关于证言，属于证人证言，该证人应出庭作证，且该证人所言并非事实。3.该证人的身份无法核实，对三性均有异议。本院认为，证据1与本案不具有关联性，证据2不符合证人出庭作证的相关规定，证据3真实性不予认可，与本案不具有关联性，均不予采信。
二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本院对双方焦点问题作如下评析：一、关于案涉房屋漏水的维修义务应由谁负担的问题。2017年6月12日下午，一审法院双方对案涉房屋进行现场查看，发现除案涉房屋外，同楼层的其他房屋及过道亦存在漏水现象，可知案涉房屋的漏水问题并不是承租人（郑赟）使用不当造成的，双方在合同中亦未约定该维修义务属于郑赟，故一审认定清凤公司应对案涉房屋漏水问题进行维修并无不当。二、关于郑赟应支付租金及滞纳金金额的问题。郑赟在庭审中认可其并未支付2016年3月16日至2016年12月15日期间的房屋租金，故郑赟应支付清凤公司相应的租金，根据庭审查明的情况，案涉房屋存在漏水问题，清凤公司未履行维修义务影响郑赟使用房屋，一审以《中华人民共和国合同法》第二百二十一条为依据，依据双方合同履行的具体情况，酌情认定郑赟应支付租金为196808元，并无不当。本案中清凤公司主张郑赟支付滞纳金495718元，但并未提供相应的依据证明其损失，且郑赟在一审中提出违约金过高请求调减，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，酌情将违约金调整为5000元，并无不当，本院予以维持。三、关于郑赟请求支付装修损失、维修费、经营损失的问题。郑赟请求支付8700元维修费，但其中仅2000元有证据支持，故一审判令清凤公司支付2000元维修费，并无不当。郑赟请求支付装修损失费50000元，在其并未提供证据证明其具体损失，一审综合漏水问题给郑赟装修造成的损失，酌情认定装修损失为5000元，并不不当。郑赟请求支付经营损失359000元，一审根据双方合同的实际履行情况，房屋漏水对郑赟经营的影响程度，综合认定郑赟的经营损失为10000元，并无不当，且一审依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，对郑赟应支付的租金酌情降低40000元，已对郑赟的损失进行了适当的弥补，故一审认定并无不当，本院予以维持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31308元，由上诉人四川省清凤现代房地产开发有限责任公司负担20183元，由上诉人郑赟负担11125元。
本判决为终审判决。
审判长 唐云国
审判员 尹 英
审判员 袁晟翔
二〇一八年四月十二日
书记员 谭小雨