福建省福州市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)闽0102执异40号
异议人(案外人)：林金楠，男，汉族，1982年8月25日出生，住福建省福州市仓山区。
申请执行人：中国邮政储蓄银行股份有限公司福州市鼓楼区支行，住所地福州市鼓楼区华林路133号。
负责人：练必权，职务行长。
委托代理人：陈晞、李鑫，北京（大成）律师事务所律师。
被执行人：阮本升，男，1977年2月23日出生，汉族，住福建省永泰县。
被执行人：黄榕，女，1977年10月6日出生，汉族，住福州市仓山区。
本院在执行申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司福州市鼓楼区支行与被执行人阮本升、黄榕借款合同纠纷一案【案号为（2016）闽0102执3433号】，案外人林金楠对本院查封座落于福建省福州市仓山区上渡街道单元房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已经审查终结。
案外人林金楠的异议请求：撤销福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102执3433号民事裁定书，解除对被执行人阮本升名下的坐落于福建省福州市××街道××路××玫瑰园××＃楼××单元房产的查封。
事实与理由如下：2016年2月26日，异议人与被执行人阮本升签订了《房屋买卖合同》，被执行人阮本升将坐落福建省福州市××街道××路××玫瑰园××＃楼××单元房产（以下简称“异议房产”）出卖给异议人，2016年3月11日，在异议人支付上述房屋购房款的同时，被执行人阮本升将上述房屋移交给异议人，异议人使用至今。被执行人阮本升委托孔昭义为全权代理人，为其办理异议房产的过户登记手续。2016年3月15日，福州市公证处出具（2016）榕公证内民字第4957号公证书对上述委托事实予以公证确认。因法院查封上述房产，致使异议人无法办理产权登记手续，异议人没有过错，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条之规定，异议人认为法院对异议房产采取的执行措施，明显不当，请求本院停止对异议房产的执行措施。
先前，福州市仓山区人民法院作为首封法院，在异议人提出异议且提交了充分的证据，交付了购房款余额后，仓山区人民法院已依法作出异议人异议成立的裁定。
综上，异议人认为法院对上述房产采取的措施不当，特提出异议，请法院依法查明事实，撤销福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102执3433号民事裁定书，解除对被执行人阮本升名下的坐落于福建省福州市××街道××路××玫瑰园××＃楼××单元房产的查封。
申请执行人发表如下意见：签订房屋买卖合同时候，合同设有抵押权的，房屋买卖没有获得抵押银行同意，根据物权法规定转让合同应为无效。目前异议人说在仓山法院已经与抵押银行达成解押协议，购房合同是否有效，请法庭判定。
案外人林金楠为了说明其主张，向本院提交如下证据：
A1、《房屋买卖合同》；
A2、《中国建设银行转账凭条》两份
A3、《收条》两份；
A4、《房屋移交单》一份
A1-A4共同说明案外人与被执行人阮本升于2016年2月26日签订关于坐落福建省福州市仓山区××街道××路××玫瑰园××＃楼××单元的房屋的《房屋买卖合同》，并于2016年3月11日林金楠将购房款转账给阮本升，阮本升于2016年3月11日出具收条确认收到转账款，并将上述房屋交付给林金楠的事实。
A5、《估价报告摘要表》，以此说明福建省福州市仓山区××街道××路××玫瑰园××＃楼××单元的房屋系阮本升所有，林金楠购买上述房屋曾对其估价的事实。
A6、《房屋所有权证》、《土地证》，以此说明房屋所有权证、土地证原件均移交给林金楠；
A7、《收款收据》二份；
A8、物业及社区《说明》各一份；
A9、《LAN终端施工单》；
A7-A9共同说明了林金楠自2016年3月起居住在福建省福州市××街道××路××玫瑰园××＃××单元的房屋至今的事实。
A10、不动产抵押查封状况，以此说明贵院查封福建省福州市××街道××路××玫瑰园××＃××单元的房屋的事实。
A11、《公证书》，以此说明阮本升于2016年3月13日将办理福建省福州市××街道××路××玫瑰园××＃××单元的房屋买卖过户等事宜委托孔昭义，福州市公证处对上述委托事宜予以公证确认的事实。
A12、仓山区人民法院《裁定书》，以此说明福州市仓山区人民法院出具执行裁定书（2017）闽0104执异16号支持案外人林金楠提出的执行异议。撤销贵院（2016）闽0104执保74号《民事裁定书》，解除对被执行人阮本升名下的坐落于福建省福州市××街道××路××玫瑰园××＃××单元房产的查封。
A13、《执行裁定书送达快递回单》，以此说明福州市仓山区人民法院的执行裁定书已送达。
A14、《平潭人民法院执行裁定书》，以此说明平潭县人民法院出具执行裁定书（2017）闽0128执异29号支持案外人林金楠提出的执行异议。中止对被执行人阮本升名下的坐落于福建省福州市××街道××路××玫瑰园××＃××单元的执行。
A15、《平潭人民法院民事判决书》，以此说明平潭县人民法院出具民事判决书（2017）闽0128执异5539号驳回原告林显峰的诉讼请求。判决书已于2018年1月31日生效。
申请执行人发表如下质证意见：对证据A1-15真实性无异议、证明对象无异议。但涉案房产成交价格偏低。
本院查明：2016年12月1日，本院立案受理了（2016）闽0102执3433号申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司福州市鼓楼区支行与被执行人阮本升、黄榕借款合同纠纷一案。执行依据为（2016）闽0102民初1600号民事判决：一、被告阮本升于本判决生效之日起十日内向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司福州市鼓楼区支行偿还借款本金209888.08元以及罚息5850.61元（上述逾期罚息暂计至2015年12月07日，此后利息按编号为《个人额度借款合同》及附属合同之约定计算至借款还清之日止）。二、被告黄榕对被告阮本升上述债务即判决第一项承担连带保证责任。三、被告阮本升、被告黄榕于本判决生效之日起十日内向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司福州市鼓楼区支行支付律师费人民币2157元。
2017年6月28日，本院作出（2016）闽0102执3433号执行裁定并向福州市房屋登记中心送达《协助执行通知书》查封了被执行人阮本升名下的坐落于福建省福州市××街道××路××玫瑰园××＃楼××单元房产（产权证号：Ｒ0××98）。
另查明，2016年2月26日，案外人林金楠于被执行人阮本升签订《房屋买卖合同》，合同约定被执行人阮本升将异议房产出卖给案外人，成交价格1370000元；当日，案外人蒋购房定金20000元支付给被执行人阮本升。2016年3月11日，案外人林金楠分两笔向被执行人阮本升支付购房款共580000元；当日,被执行人阮本升将异议房屋交付给案外人。2016年3月11日，案外人分两笔向被执行人阮本升将异议房屋交付给案外人。2016年3月13日，被执行人阮本升就异议房屋的产权过户事宜委托孙昭义代为办理；2016年3月15日，福州市公证处对上述委托进行了公证。2016年11月20日、2016年11月21日，异议房屋所在物业和社区分别出具证明，表明案外人常住在异议房屋。
另查明，2016年3月21日，福州市仓山区人民法院查封了异议房屋。之后，案外人向福州市仓山区人民法院提出执行异议。2017年7月10日，案外人按照福州市仓山区人民法院要求将剩余购房款770000元汇入该法院账户。福州市仓山区人民法院于2017年7月11日作出（2017）闽0104执异16号执行裁定，裁定撤销福州市仓山区人民法院（2016）闽0104执保74号民事裁定书，解除对被执行人阮本升名下的坐落于福建省福州市××街道××路××玫瑰园××＃楼××单元房产的查封。
本院认为，案外人林金楠与被执行人阮本升在本院查封异议房屋前已签订了合法有效的《房屋买卖合同》，并在本院查封之前异议房屋已交付给案外人，案外人在收到福州市仓山区人民法院通知后，已将剩余购房款汇入法院账户。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人林金楠的执行异议请求，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对位于福建省福州市仓山区上渡街道上渡路33号南台新苑玫瑰园5#楼604单元房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 员 赵 南
人民陪审员 朱小英
人民陪审员 薛洁云
二〇一八年五月二十九日
书 记 员 李 榕
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百一十六条人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。