海南省三亚市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 裁 定 书
(2017)琼02民终1632号
上诉人（原审原告）：陈宝仲。
委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张珍珍，海南信容慈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：三亚金泰实业发展有限公司，住所海南省三亚市天涯区解放四路132号（东方海景大酒店对面）。
法定代表人：郭强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周朝霞，北京大成（海口）律师事务所律师。
上诉人陈宝仲因与被上诉人三亚金泰实业发展有限公司（以下简称金泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初4975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
陈宝仲上诉请求：请求二审法院依法撤销一审裁定，指令一审法院进行实体审理。事实与理由：一审法院认为，”《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十二条第二款规定：业主转让建筑物内��住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。本案中，陈宝仲虽系涉案小区的现业主，但因陈宝仲向原业主购买涉案房屋时，涉案绿地及附属设施己被拆除，故陈宝仲并未继受取得对上述共有部分的权利，且陈宝仲亦未向本院提交原业主已将向金泰公司主张违约赔偿的权利转让给陈宝仲的证据，故陈宝仲不具有本案原告诉讼主体资格，无权向金泰公司主张赔偿。”，因此裁定”驳回原告陈宝仲的起诉”。一审裁定认定事实及适用法律均错误。一、本案原权利人徐某1、徐某2所持涉案房产的已被注销的产权证号为【���土房（2007）字第XXXX号】，有其与陈宝仲于2015年1月28日签署的《三亚市存量房买卖合同》第一条第一、二款为据，且该合同亦在三亚市不动产登记中心登记备案，有档可查。现权利人陈宝仲的产权证号【三土房（2015）字第XXXX号】，该产证”记事”页明确注明”由三土房字第**号转让变更”，因此产权证已明确表明了陈宝仲与徐某1、徐某2之间的承继关系。涉案房产于起诉时的物权人是陈宝仲���而并非原权利人徐某1、徐某2，根据《物权法》第三十九条”所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”之规定，陈宝仲因受让该房屋，即取得了该房屋上的所有权利，该权利显然包括了其前手在购买”紫荆园XXX房”时，作为购房人依据《商品房买卖合同》所享有的全部合同权利。三亚市中级人民法院在小区第一批的业主诉讼中所作出的二审生效判决，对上述事实和法律适用作出了认定。另外，根据正常的思维和基本的公平原则,既然认定了”开发商违约行为应当承担违约责任”，原始的购房人（原权利人徐某1、徐某2）或者是起诉时的物权人，必然有其中一个可以主张开发商金泰公司承担违约赔偿责任；法院既已认定起诉时丧失物权的业主无权主张该违约赔偿责任，而是由现在的物权人来主张权利，这也是完全符合物权法的规定。陈宝仲既已因受让房屋而成为瑞海花园小区业主，也即概括承继了瑞海花园小区紫荆园XXX房《商品房买卖合同》项下的权利与义务，基于该合同产生的债权求偿权亦得由陈宝仲行使；即使陈宝仲向原权利人徐某1、徐某2购买涉案房屋时，涉案绿地及附属设施已被拆除，但陈宝仲因获得了物权而继受其前手在《商品房买卖合同》中的权利，继而产生”向开发商主张违约赔偿的权利”，所以，陈宝仲已继受取得对上述共有部分的权利，也已继受取得基于对上述共有部分的权利而产生的债权求偿权。二、陈宝仲具有原告诉讼主体资格，有权向金泰公司主张赔偿。陈宝仲在本案起诉之前曾联系过原权利人徐某1、徐某2，双方就口头对瑞海花园小区紫荆园XXX房达成过”由买受人来向三亚金泰实业有限公司主张'瑞海花园小区2万平米土地及该土地上的园林、网球场、篮球场、游泳池、人工湖等附属设施在2014年被拆除而产生的直接经济损失'的权利”，并且事后（一审裁定后，此次上诉前）也补签了书面的协议，这是徐某1、徐某2与陈宝仲自由处分自己权利的行为，该行为并不违法。因此，买受人陈宝仲享有就该房屋向金泰公司主张违约赔偿的权利，具有原告诉讼主体资格，有权向金泰公司主张赔偿。
综上所述，一审裁定错误，请二审法院予以纠正。
金泰公司辩称，一审裁定认定陈宝仲不具备诉讼主体资格正确。陈宝仲与金泰公司不存在合同关系，并且陈宝仲向原业主购买房屋时绿地及附属设施已被拆除，即依附在绿地与附属设施上的权利也随之消灭，没有概括性承继原买受人的权利义务，没有取得对共有部分的权利，顾不具备诉讼主体资格。该观点已经得到同类案件生效判决海南省三亚市中级人民法院（2016）琼02民终1505号民事判决确认。综上，恳请二审法院驳回上诉，维持原裁定。
陈宝仲向一审法院起诉请求：1.判决金泰公司向其赔偿金泰公司违约而导致的瑞海花园小区项目竣工时配备的”2万平米土地及该土地上的园林、网球场、篮球场、游泳池、人工湖等附属设施”在2014年被拆除而产生的其直接经济损失22,531元。
一审法院认定事实：根据双方当事人的陈述和无异议的证据��对双方无争议的事实认定如下：2004年11月9日，徐某1、徐某2与金泰公司签订一份《商品房买卖合同》，购买金泰公司开发的××园房。2015年1月28日，陈宝仲与徐某1、徐某2签订一份《三亚市存量房买卖合同》，约定徐某1、徐某2将瑞海花园小区紫荆园XXX房出售给陈宝仲。2015年2月4日，陈宝仲取得涉案房屋的土地房屋权证，证号为三土房（2015）字第X**号，产权证载明涉案房屋的建筑面积为130.43平方米。
另查明，金泰公司于2002年开始在位于三亚市××区,182.53平方米的土地上开发建设瑞海花园小区。2003年6月24日，金泰公司曾致函三亚市人民政府，请求将瑞海花园小区南侧30亩（约2万平方米）的土地给予该公司进行公共绿地的投资建设，并经时任市领导批示同意。金泰公司在对外销售瑞海花园小区商品房时，在其宣传广告中载明：”瑞海花园会所内设幼儿托管中心、台球室、健身房、医疗室、咖啡馆、棋牌室，及在2万平方米的高尔夫式休闲绿地上规划有网球场、篮球场、游泳池、缓跑道、休息凉亭、人工湖等各项休闲配套设施。”2004年3月31日起项目开始陆续竣工。瑞海花园小区共有44栋楼，其中商品房42栋，建筑面积总共为109,976.8平方米。另有瑞海花园会所（小区会所）1栋以及紫荆花园9座（小区幼儿园）1栋。金泰公司在广告中宣传的2万平方米公共绿地上建设了网球场、篮球场���游泳池、人工湖及园林绿化等小区配套设施，但未办理相关用地手续及报批手续。
2013年3月26日，三亚市国土资源局收到三亚市人民政府转来的土地储备中心《关于瑞海花园小区占用原规划展览馆用地问题的请示》后，作出三土环资用（2013）121号《三亚市国土资源局关于瑞海花园小区占用原规划展览馆用地问题的意见》，同意土地储备中心意见，拆除23.1亩地上的附属设施不予补偿......。同年5月9日，土地储备中心发函给金泰公司，要求金泰公司在收到函件一周内将占用规划展览馆用地及市政规划用地修建的苗圃、网球场、游泳池等地��附属设施无条件自行清除完毕。因金泰公司一直未自行清理上述附属设施，2013年11月5日，土地储备中心向瑞海花园小区业主作出了《关于瑞海花园小区南侧约2万平方米土地权属情况的说明》，该说明中载明瑞海花园小区南侧2万平方米（约30亩）用地，”其中东侧约10亩地为政府储备地，南侧约16.5亩地为原规划展览馆用地中的一部分，其余约5亩地为市政规划绿地，所有这些用地产权都属于三亚市人民政府。因此，金泰公司并没有上述2万平方米用地的土地使用权证”及”由于金泰公司投资修建的配套设施并不符合时任领导对《关于投资建设公共绿地的函》的批示本意，且未向任何相关部门申请办理报批报建手续，因此对上述配套设施将予以拆除，对金泰公司按请示本意修建的公共绿地可予以适当补偿”。2014年6月27日，瑞海花园在上述2万平方米土地上修建的配套设施等地上附着物被三亚市执法局强制拆除。
2014年8月27日，金泰公司以三亚市执法局上述强制拆除行为违法为由，起诉三亚市执法局。本院于2014年9月30日作出（2014）城行初字第258号行政判决，确认三亚市执法局强制拆除金泰公司兴建的瑞海花园小区入口处左侧的园林、游泳池、网球场、篮球场等设施的行为违法。
2015年4月14日，三亚瑞海花园小区业主委员会以三亚市执法局及土地储备中心作为被告，要求被告赔偿因违法拆除瑞海花园小区的园林、游泳池、网球场、篮球场、游泳池等配套设施导致的损失1500万元（具体以现价评估为准）及利息。本院于2015年5月28日作出（2015）城行初字第221号行政赔偿裁定书，以三亚瑞海花园小区业主委员会起诉未经业主大会决定或过半数业主同意，原告主体不适格以及三亚瑞海花园小区业主委员会不是行政强制拆除的绿地及设施的投资建设人、土地使用权人、共有人，与被告实施的行政强制执行行为没有法律上的利害关系为由，裁定驳回三亚瑞海花园小区业主委员会的起诉。三亚瑞海花园小区业主委员会上诉后，海南省三亚市中级人民法院于2015年9月28日作出（2015）三亚立终字第102号行政��定，驳回上诉，维持原裁定。
2015年3月25日，沧州宏达房地产开发有限公司起诉金泰公司与海南高速公路股份有限公司，以瑞海花园2万平方米土地上修建的配套设施等地上附着物被拆除后，金泰公司应承担履行不能的违约赔偿责任为由，要求金泰公司向该公司赔偿购房时瑞海花园小区配备2万平方米绿地及园林、网球场、篮球场、游泳池、人工湖等附属设施中价值属于该公司所有的金额16,552.35元及同期贷款利息损失，海南高速公路股份有限公司承担连带赔偿责任。审理中，沧州宏达房地产开发有限公司向本院提出鉴定申请，要求对瑞海花园小区2004年3月期间2万平方米小区土地的市场价值进行评估。鉴定过程中，本院确认土地估价时点为2004年3月31日，2万平方米小区土地性质为国有出让地，土地用途为住宅用地。海南智合土地房地产评估有限公司接受法院委托后，于2015年12月3日作出（海南）智合土地房地产评估有限公司《土地估价报告》，估价结果为：土地单价为475元/平方米，2万平方米的土地总价为950万元。沧州宏达房地产开发有限公司与金泰公司双方在诉讼期间共同确认，金泰公司在涉案2万平方米土地上共投入了9,497,863.8元建设地上配套设施，其中回填土方工程造价731,699元、地上设施建设8,766,164.8元。本院于2015年12月18日作出（2015）城民一初字第2151号民事判决，认定2万平方米土地以及该地上的附属设施，依金泰公司在瑞海花园小区的销售广告和宣传资料上的承诺及物权性质，应属瑞海花园小区业主共同共有，故应以瑞海花园小区涉案2万平方米土地价值与地上附属物的工程造价的总价值进行赔偿，两项价值合计18,997,863.8元（950万元+9,497,863.8元），参照瑞海花园42栋的建筑面积109,976.8平方米及沧州宏达房地产开发有限公司302房的建筑面积95.82平方米的比例，酌情确认金泰公司应向该公司赔偿的损失为16,552.35元（18,997,863.8元÷109,976.8平方米×95.82平方米）。对于利息部分以沧州宏达房地产开发有限公司损失得到充分救济为由，不予支持。对于海南高速公路股份有限公司是否应承担连带赔偿责任，本院以沧州宏达房地产开发有限公司未举证证明海南高速公路股份有限公司与金泰公司人格混同为由，不予支持。综上，本院判决：一、金泰公司向沧州宏达房地产开发有限公司支付赔偿金16,552.35元。二、驳回沧州宏达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。金泰公司上诉后，海南省三亚市中级人民法院于2016年6月24日作出（2016）琼02民终716号民事判决，驳回上诉，维持原判。
2017年3月15日，瑞海花园小区业主李雪松、高阳起诉金泰公司，要求金泰公司赔偿因违约导致瑞海花园小区项目竣工时配备2万平方米土地及该土地上的园林、网球场、篮球场、游泳池、人工湖等附属设施在2014年被拆除而产生的其二人的直接经济损失1.8万元及同期贷款利息，本院于2017年5月9日作出（2017）琼0271民初2382号民事判决，以李雪松、高阳起诉已过诉讼时效为由，判决驳回其二人的诉讼请求，该判决已经发生法律效力。
2016年，王子胜、何二叶起诉金泰公司，要求金泰公司赔偿因违约导致瑞海花园小区项目竣工时配备2万平方米土地及该土地上的园林、网球场、篮球场、游泳池、人工湖等附属设施在2014年被拆除而产生的经济损失14,163元。本院作出（2016）琼0271民初3103号民事判决，支持王子胜、何二叶的诉讼请求后，金泰公司提起上诉。海南省三亚市中级人民法院于2016年12月29日作出（2016）琼02民终1505号民事判决，以王子胜、何二叶受让房屋时，金泰公司对涉案绿地及配套设施的权益无复存在，王子胜、何二叶受让房屋的权利义务不应包含涉案绿地及配套��施的权益以及金泰公司因违约造成原业主的经济损失应由原业主承担等为由，判决撤销一审判决，驳回了王子胜、何二叶的诉讼请求，该判决已经发生法律效力。
对于双方有争议的证据和事实，认定如下：陈宝仲提供了居委会出具的《长期居住证明》，证明因其自2009年7月至今在北京市通州区××小区房居住至今，对涉案绿地及附属设施被拆除的事实不知情，不知晓其权利受到侵害。金泰公司对该份证据的真实性、合法性、关联性及证明内容均有异议，认为出具证明的单位主体不具备证明资格，也不能证明业主并未来过涉案小区。本院认为，首先，该份证据属于单位向人民法院提出的证明材料，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称《解释》）第一百一十五条第一款的规定，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，并加盖单位印章。现该份证据上欠缺出具证明的单位负责人及制作证明材料的人员签名，且陈宝仲亦未提交该份证据的原件进行核对，故本院对该份证据不予采信。但由于陈宝仲系2015年1月28日方与案外人徐某1、徐某2签订《三亚市存量房买卖合同》，购��涉案房屋，在其购买房屋时，涉案小区的绿地及附属设备已经被拆除，故对于陈宝仲诉称不知道涉案绿地在2014年6月27日被拆除的事实，本院予以确认。
一审法院认为，《物权法》第七十二条第二款规定：业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。本案中，陈宝仲虽系涉案小区的现业主，但因陈宝仲向原业主购买涉案房屋时，涉案绿地及附属设施已被拆除，故陈宝仲并未继受取得对上述共有部分的权利，且陈宝仲亦未向本院提交原业主已将向金泰公司主张违约赔偿的权利转让给陈宝仲���证据，故陈宝仲不具有本案原告诉讼主体资格，无权向金泰公司主张赔偿。金泰公司辩称陈宝仲不具有原告诉讼主体资格有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《物权法》第七十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第一款、第一百五十四条第一款第（三）项、《解释》第九十条、第九十二条第一款、第九十三条第一款第（五）项、第一百一十五条第一款、第二百零八条第三款之规定，裁定：驳回原告陈宝仲的起诉。
本院审理查明，一审法院查明的事实，双方当事人均无异议，予以确认。双方当事人二审无新证据提交。
本院认为，本案双方争议的焦点是陈宝仲是否具有本案原告的主体资格。根据民事诉讼法的规定，起诉符合条件之一的是原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，陈宝仲是通过与徐某1、徐某2签订《三亚市存量房买卖合同》，取得涉案房产。从双方所签订合同第一条第三款”乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产”的约定来看，陈宝仲知道涉案房屋是徐某1与徐某2通过与金泰公司签订《商品房买卖合同》所得，其对瑞海花园小区没有涉案附属设施是知情的，是按现状买房。陈宝仲所受让的是已交付前手且已取得房产证的”二手房”，其通过变更登记取得建筑物（房屋）专有部分的所有权，成为瑞海花园小区的业主。物权法第七十条规定：”业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”该法第七十二条第二款还规定：”业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”就本案来说，陈宝仲虽通过购买并办理变更登记成为业主而取得涉案房屋的专有部分，但并不当然取得原业主共有部分的全部权利。首先，涉案附属设施在陈宝仲购买前，已被政府职能部门认定为违法建设而强制拆除，故依���不能作为原业主共有部分，更不能通过转让而由陈宝仲继受取得。其次，金泰公司由于不能兑现允诺，受到损失的是原业主，应由原业主来主张权利。这种权利是债权，是原业主基于与金泰公司签订《商品房买卖合同》所享有，并非物权，不能随陈宝仲受让涉案房屋而自然转移至其手里。陈宝仲亦未举证原业主已同意将该债权的追偿权交由其行使。此外，本案陈宝仲的前手徐某1和徐某2亦非是将其与金泰公司签订的《商品房买卖合同》权利义务一并转让给陈宝仲，故其与金泰公司之间不存在合同关系，其不能概括承继原买受人在《商品房买卖合同》中的权利义务。综上，陈宝仲的起诉与本案没有直接利害关系，没有本案原告的主体资格。
综上所述，陈宝仲的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，虽适用《解释》第九十条裁定本案不妥，但裁定结果正确。根据《解释》第三百三十四条规定”原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。”一审裁定仍应维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长陈恒
审判员左家锋
审判员李宝鹏
二〇一七年十一月二十四日
法官助理袁恒海
书记员罗瑛
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
......
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