广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终5794号
上诉人（原审原告）：文幸亮，男，1978年8月10日出生，汉族，身份证登记住址广州市天河区。
委托代理人：龙劲涛，广东大钧律师事务所律师。
委托代理人：陈结怡，广东大钧律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：陈仕伟（曾用名黄仕伟），男，1957年9月15日出生，汉族，住广州市越秀区
被上诉人（原审被告）：吴序新，男，1968年12月12日出生，汉族，住广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：牛现勇，男，1984年3月12日出生，汉族，身份证住址河南省鄢陵县。
被上诉人（原审被告）：广州市俊申房地产中介有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇狮岭村（国际）皮革皮具城一期北广场A1号。
法定代表人：吴嘉涛，职务：经理。
被上诉人（原审被告）：广东峻一投资有限公司，住所地广州市白云区广州大道北1421号6楼636A房。
法定代表人：郑敏女，职务：执行董事。
被上诉人（原审被告）：宋韬，男，1981年8月21日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。
上述六被上诉人的共同委托代理人：黄岩，广东尚之信律师事务所律师。
上述六被上诉人的共同委托代理人：陈龙，广东尚之信律师事务所律师助理。
上诉人文幸亮因与被上诉人陈仕伟、吴序新、牛现勇、广州市俊申房地产中介有限公司（以下简称“俊申公司”）、广东峻一投资有限公司（以下简称“峻一公司”）、宋韬房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
文幸亮上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持文幸亮全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由陈仕伟、吴序新、牛现勇、峻一公司、俊申公司、宋韬共同承担；事实和理由:一、一审判决没有查明文幸亮购买涉案商铺尚未重新分割、不具备辨认条件，直至2016年5月文幸亮自行到场了解才发现商铺情况与签订买卖合同时出卖方所称不符的事实，径行根据买卖合同的格式条款认定文幸亮购买时清楚商铺情况，与客观事实不符。文幸亮于2012年7月31日以人民币伍拾陆万元整(￥560,000．OO)认购商铺时，出卖方的销售人员明确BXX号铺是南北双门面铺，且北面铺面正对B1420至B1234铺的南北向通道，拥有两横一竖三条通道的客流，并出示销售平面图向文幸亮示意、证明，同时明确告知图上白色标注代表承重墙；同时，销售人员出示该铺位的合同，显示由于商铺优势地理位置，2015年12月31日交还商铺前收益补偿金高达401611元。此外，销售人员告知因为该商场正在经营，商铺带租约，在2016年12月31日返租期满交铺时铺位方会按图纸恢复，合同也明确约定。当时商铺无法完全辨认，但销售人员在现场示意了通道走向等情况。基于以上情况，文幸亮相信该铺位具有巨大商业经营优势，并基于商铺的投资价值购买。因商铺原有租约和返租租约存在，以及销售人员告知、合同亦明确约定返租期满前不会重新分割铺位，文幸亮一直没有办法辨认商铺，直到峻一公司2016年4月发来《关于配合提供<租赁协议>收款账户等材料的通知函》，其单方决定以人民币100元每平方米的标准作为租金“市场标准”，文幸亮认为租金低价太离谱，2017年5月到现场查看，发现商铺已分割好，但仅有一边通道，另一边通道被加装铁门上锁，与承诺不符。其后文幸亮经查册发现，销售平面图上显示的一边通道两端实际是承重墙，不可能如销售平面图显示打通形成通道。文幸亮并非主张分割后的现场与房地产权证记载的情况不一致，事实分割后的现场与房地产权证等情况是一致。根据《中华人民共和国测绘法》第22条等相关法律规定，建筑物的测绘附图只是反映权属界址，不会反映承重结构等信息。房地产权证附图与销售平面图的权属界址都是一致的，文幸亮签订合同时只能清楚了解和接受该物业现场情况就是：未分割的现场、房地产权证及其附图所反映出来的权属情况和销售平面图反映的该铺恢复后的真正状况。事实上，2014年至2015年间现场都是围蔽起来无法查勘的，直至2016年5月才知道该铺恢复后的真正状况与销售平面图反映的严重不符。经查阅档案可知，销售平面图的布局就是根据消防设计平面示意图来制作的，所有的承重结构(包括柱及承重墙)均标示出来，唯独把B1409至B1417号铺南面的所有承重墙都漏标示出来，并由此形成了从B1392至B1367号铺长达23.3米的通道，特别是B1366旁的柱位至B1367号铺及B1393至B1394号铺这两面承重墙的隐去，让人确信从B1392至B1367号铺的北面就是一条通道，毫无争议。由此可见，销售平面图反映的该铺恢复后的真正状况存在欺诈，严重误导了文幸亮使之作出有利于出售方的行为。前述情况均为客观事实，根据文幸亮提供的证据也可反映商铺直到2015年后才着手重新分割，在文幸亮签订买卖合同时商铺确不存在辨认条件，出卖方提供的资料中亦无法显示承重墙、通道的实际情况。因此，一审判决仅依据出卖方的《房地产权证》及合同格式条款认为文幸亮知悉商铺的情况，与客观事实不符。二、一审判决中据以认定文幸亮知悉商铺情况的合同条款属于格式条款，依法应被认定为无效。双方签订的《广州市存量房买卖合同》第一条第9点中约定，文幸亮“清楚了解和接受涉案物业现状及权属情况、商铺方位、交易条件、周边环境、使用年限等信息，并自愿签订本合同。文幸亮不得以铺位地址、编号、面积、格局等与产权证不符为由，提出解除本合同、补充协议或《广州市存量房买卖合同》进行索赔等任何主张。”一审判决中据此条款认定文幸亮知悉商铺的情况、不存在具备法定撤销条件情形。然而，诚如第一点所述，双方订立合同时，商铺不具备辨认条件，且返租方对商铺重新分割处理，文幸亮不可能知悉全部情况，出卖方提供的该份合同中此条免除了出卖方的责任、排除了文幸亮的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条，属于无效条款。因此，该条款应属于无效条款，更不能作为辅助形成本案判决的依据。三、文幸亮在知道商铺实际情况与购买时承诺情况不符的一年内主张撤销，符合法定期间要求。四、陈仕伟、吴序新、牛现勇、俊申公司、峻一公司、宋韬与文幸亮签署的文件均系商铺买卖这一共同目的，只存在一个买卖关系，俊申公司、峻一公司、宋韬是买卖关系的实际履行人。应对文幸亮承担撤销合同的连带法律责任。
陈仕伟、吴序新、牛现勇、俊申公司、峻一公司、宋韬共同辩称：不同意文幸亮的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回文幸亮的上诉请求，维持原判。
文幸亮向一审法院起诉请求：1、撤销陈仕伟、吴序新、牛现勇、俊申公司、峻一公司、宋韬同文幸亮签订的《盛贤国际数码城认购书》、《广州市存量房买卖合同》、《广州市存量房买卖合同补充协议》及《盛贤国际数码城商铺回购协议》。2、判令陈仕伟、吴序新、牛现勇、俊申公司、峻一公司、宋韬退回购房款56万元。3、判令陈仕伟、吴序新、牛现勇、俊申公司、峻一公司、宋韬向文幸亮支付28万元及利息（以28万元为本金，按银行同期贷款利率自2012年9月2日计算至付清之日止）。4、判令陈仕伟、吴序新、牛现勇、俊申公司、峻一公司、宋韬赔偿按揭费4000元。5、判令陈仕伟、吴序新、牛现勇、俊申公司、峻一公司、宋韬偿还贷款利息损失68940.67元（自2013年4月17日计算至2017年9月17日）。6、判令陈仕伟、吴序新、牛现勇、俊申公司、峻一公司、宋韬向文幸亮赔偿契税、综合税费17645元。7、判令陈仕伟、吴序新、牛现勇、俊申公司、峻一公司、宋韬向文幸亮赔偿律师费1800元。
一审法院认定事实：2012年7月31日，宋滔作为陈仕伟、吴序新、牛现勇的受托方、俊申公司为销售代理方与文幸亮签订《盛贤国际数码城认购书》，约定文幸亮自愿认购广州市越秀区绿荫路XX号负一XX号物业，具体格局详见房地产权证附图；建筑面积5.1163平方米，套内建筑面积1.8584平方米，土地性质为商业用途，定价961611元，成交价560000元；付款方式为银行按揭，各期款项存入出售方指定的如下账户，户名宋滔，账号62×××11；认购方清楚了解和接受物业现状及权属情况，商铺方位、交易条件、周边环境、使用年限等信息，并自愿签订本认购书，认购方不得以铺位地址、编号、面积、格局等与产权证不符为由，提出解除本认购书或《广州市存量房买卖合同》，进行索赔等任何主张等。
2012年8月18日，宋滔及案外人李某、张某作为陈仕伟、吴序新、牛现勇（卖方）的委托代理人、俊申公司为销售代理方与文幸亮（买方）签订《存量房买卖合同》，约定房地产地址为广州市越秀区绿荫路XX号XX号，建筑面积5.1163平方米，共有人陈仕伟、吴序新、牛现勇同意出售房屋，该房地产以现状售予文幸亮，文幸亮或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况；文幸亮清楚了解和接受该物业现状及权属情况，商铺方位、交易条件、周边环境、使用年限等信息，并自愿签订本合同；文幸亮不得以铺位地址、编号、面积、格局等与产权证不符为由，提出解除本合同、补充协议或《广州市存量房买卖合同》、进行索赔等任何主张等。
同日，宋滔及案外人李某、张某作为陈仕伟、吴序新、牛现勇（卖方）的委托代理人、俊申公司为销售代理方与文幸亮（买方）签订《广州市存量房买卖合同补充协议》，约定：出卖人在买受人认购该商铺时，已告知买受人：出卖人已将该商铺出租给承租人广州盛贤大沙头旧货市场有限公司进行经营使用，租赁期限至2015年12月31日止；租赁期满，出租人和承租人未能续订合同的，承租人按租赁期满时的经营状况将商铺交还给出租人，但商铺装修、设备标准不应低于附件一之标准；鉴于上述原因，出卖人在原售价961611元的基础上以最优惠的折扣优惠401611元后将该商铺以560000元售予买受人，其优惠折扣作为该商铺交还前给予买受人的收益补偿金；买受人表示同意，并认可该商铺交还买受人前的收益，出卖人已经给予了买受人；出卖人和买受人双方确认：出卖人向房管部门申请办理该商铺的交易过户手续，房管部门出具了权属人为买受人的房产证当天，视为出卖人将该商铺交付给买受人；鉴于上述商铺已经出租，出卖人自2016年1月1日起，将该商铺的使用（经营）权及收益权交还给买受人；买受人所购买的物业仅作为商铺使用，买受人收回商铺后不得擅自改变该商铺的建筑主体结构、承重结构和用途；该商铺应统一进行经营，买受人应服从市场管理公司对商铺经营类别、项目的统一规划和管理；买受人同意由广州盛贤大沙头旧货市场有限公司为该商铺及市场提供物业管理服务；但若市场开办者或广州盛贤大沙头旧货市场有限公司授权第三方管理该商铺及市场，买受人同意由第三方对该商铺及市场进行统一规划、经营及提供物业管理服务，并保证按时向该物业管理公司缴纳物业管理费等。附件一：交铺装修标准：地面高级抛光砖，天花格栅天花等。
同日，文幸亮（甲方）与峻一公司（乙方）签订《租赁协议》，约定文幸亮将涉讼商铺出租给峻一公司，租期自2016年1月1日至2016年12月31日止；基于甲方在签订本租赁协议时尚未收回该商铺，且届时的租金标准目前无法确定，故甲方承诺在2015年12月1日至2015年12月31日期间选择下列一种标准作为租金标准，并同意在该期限内将选择结果以书面形式告知乙方：A、以当时的市场价作为租金标准；B、以甲方购买该商铺的最终价款年8%回报率作为租金标准；若甲方未在上述选择期内将选择结果以书面形式告知乙方，乙方有权选择按照上述任一标准支付租金给甲方；商铺返还时间为租赁合同届满时10日内；商铺返还标准：租赁期满时，如双方不再续约的，乙方应保证相关设施设备能正常使用并符合下列要求（空白）等。
同日，宋滔及案外人李某、张某作为陈仕伟、吴序新、牛现勇（出卖人）的委托代理人、宋滔（指定回购方）、峻一公司（担保方）与文幸亮（买受人）签订《盛贤国际数码城商铺回购协议》，约定出卖人同意买受人在购买该商铺后申请回购，但买受人必须在2014年5月1日至2014年5月31日期间向出卖人提出回购，若超过该约定期限，则视为买受人放弃该商铺申请回购的权利等。
文幸亮分别于2012年7月31日向峻一公司支付定金5万元，于2012年8月5日向宋滔支付首期款168000元，于2012年8月15日向宋滔支付税费17920元，于2012年9月1日向宋滔支付第二期款项112000元；并通过中国工商银行贷款支付剩余房款280000元至宋滔银行账户中。文幸亮另向案外人支付律师费1800元、按揭费4000元。
2013年2月25日，广州市国土资源和房屋管理局将涉讼商铺的所有权登记在文幸亮名下，并向文幸亮核发了《房地产权证》。
2016年4月10日，峻一公司向文幸亮发出《关于配合提供<租赁协议>收款账户等材料的通知函》，内容为2016年1月1日至2016年12月31日的租金按市场标准100元/㎡/月执行，请文幸亮于2016年4月15日前提供本人身份证及工商银行卡的复印件，以便该司按季度安排付款；到期未提交的，视为文幸亮放弃租赁协议的租金收益等。
2016年12月10日，峻一公司向文幸亮发出《交还商铺通知函》，内容为自2017年1月1日起，涉讼商铺由文幸亮自行使用（经营）、管理、市场租赁等，请文幸亮于2017年1月1日到广州市越秀区绿荫路XX号负一层管理处领取该商铺钥匙等。
2016年12月15日，文幸亮向陈仕伟、吴序新、牛现勇、俊申公司、峻一公司、宋韬等发出《律师函》，内容为：自本函件签发之日起，《盛贤国际数码城认购书》、《广州市存量房买卖合同》等系列房屋买卖合同即因文幸亮行使撤销权归于无效，基于房屋买卖合同及房屋产权形成的后续一切合同均归于无效；请陈仕伟、吴序新、牛现勇、俊申公司、峻一公司、宋韬收到函件三日内与文幸亮联系办理撤销合同、变更产权登记、退还购铺款560000元及赔偿包括但不限于贷款利息等损失等后续事宜等。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案中，文幸亮于2012年签订相关合同时，陈仕伟、吴序新、牛现勇持有的《房地产权证》对涉讼商铺的面积、平面图等均已有详细的记载；且上述合同亦订明：“文幸亮或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况；文幸亮清楚了解和接受该物业现状及权属情况，商铺方位、交易条件、周边环境、使用年限等信息”，故相关合同的签订，并不具有上述法律规定的情形，因此文幸亮并不享有撤销合同之权利。
同时，《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”本案中，相关合同签订于2012年，而文幸亮于2017年1月3日提起本案诉讼，主张撤销相关合同，已超过一年的法定期间，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条之规定，于2017年11月28日作出如下判决：驳回原告文幸亮的全部诉讼请求。本案受理费5479元、诉讼保全费4099.1元，均由原告文幸亮负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。文幸亮提交了证据1、EMS快递单、证据2、《关于提供租金发票办理租金支付的公司函》、证据3、《关于海印盛贤国际数码城商铺租金标准的告知函》、证据4、EMS底单、证据5、《<关于海印盛贤国际数码城商铺租金标准的告知函>的回复函》、证据6《关于海印盛贤国际数码城商铺租金标准回函的复函》、证据7、EMS底单、证据8《盛贤国际数码城商铺退铺申请书》、证据9、EMS底单、证据10、宋韬致陈仕伟、吴序新、牛现勇系列文件、证据11、圣地集团工作联系函件、证据12、新闻报道“广州一市场推条柜铺业主投资几十万收铺无期”、证据13、新闻报道格子铺退烧、条柜铺入市。共同拟证明文幸亮不清楚涉案房屋的情况，不是一审法院认为的对涉案商铺的情况知悉，在对租金洽谈的过程中，被上诉人的租金标准不合理与商铺出售的承诺回报是不相符的，文幸亮才到现场查看实际状况。陈仕伟、吴序新、牛现勇、俊申公司、峻一公司、宋韬共同质证称：证据1-11，在一审判决已经掌握的证据，因此不属于新证据。证据12、13是新闻报道，不管真实性如何与本案无关。证据1-11，因为快递单复印件我方不清楚原件，真实性由法院定，该证据中，证据9、10、11外的其他证据都涉及租金问题，本案是合同解除的问题，这是陈仕伟、吴序新、牛现勇与文幸亮签订房屋后租赁给峻一公司，这属于租金的问题与本案无关。关于证据9我方认为要求退铺已经超过法定时限，希望法院不予采纳。证据10真实性由法院定，合法性关联性不予确认，陈仕伟、吴序新、牛现勇、宋韬之前什么关系与本案无关。证据11内容模糊，真实性不确认，我方无法质证，希望法庭不予采纳。本院经审理，确认一审查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
本案二审，文幸亮坚持认为涉案合同存在欺诈，交易的商铺实际情况与原约定不符，其是在2016年才发现该情况，并未超出行使撤销权的法定期限。对此，经审核，文幸亮认为涉案商铺现状与约定不符，但并无提出充分的相关合同约定内容。同时，文幸亮亦未充分举证证实在签订合同至约定交付期间，对涉案商铺现状的了解存在无法克服的障碍。另一方面，双方签订的合同对于争议问题的解决已经予以明确，且前后协议均一致表述，要求认定为无效格式条款有违一般认知，理据不足，文幸亮本身存在缔约责任。故此，一审结合双方合同约定及举证证据，判决驳回诉请，并无明显不当，本院予以维持。
综上，上诉人文幸亮上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5479元，由上诉人文幸亮负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭东升
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一八年六月二十六日
书记员 冯冠豪