云南省泸水市人民法院
民 事 判 决 书
(2018)云3321民初201号
原告：田倚山，男，1979年8月15日生，汉族，江苏省姜堰市人，高中文化，个体户，现住云南省泸水市。（未到庭）
委托诉讼代理人：陈佳民，云南奉民律师事务所律师，特别授权代理。
被告：官禄萍，女，1983年12月28日生，汉族，云南省泸水市人，高中文化，个体户，现住云南省泸水市。
被告：刘秋，男，1978年7月6日生，汉族，云南省昆明市人，本科文化，个体户，现住云南省泸水市。
原告田倚山与被告官禄萍、刘秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月26日立案受理后，依法按照简易程序于2018年4月17日在本院第三法庭公开开庭进行审理。原告田倚山的委托诉讼代理人陈佳民，被告官禄萍、刘秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田倚山向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2016年5月1日签订的《商铺租赁合同》及2017年8月25日签订的《商铺租赁补充合同》；2.判令二被告限期归还商铺、车位及其他租赁物，不得作破坏性拆除，并依照合同约定交清水、电费；3.判令二被告支付违约金60000元、租金38750元（从2018年2月1日计算至2018年3月15日）及从2018年3月16日起至二被告归还商铺、车位及其他租赁物之日止实际产生的租金；4.判令二被告依照合同约定支付物业管理费14257元（2017年1月1日至2018年2月28日）、车位管理费480元（2018年1月1日至2018年2月28日）及从2018年3月1日起至二被告归还商铺、车位及其他租赁物之日止实际产生的物业管理服务费、车位管理费；5.本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2016年5月1日，原、被告签订《商铺租赁合同》约定原告将坐落于云南省泸水市六库镇XX路XX号商铺整体出租给二被告使用，租赁期为10年，自2016年8月1日至2026年7月31日止。合同约定前4年的租金优惠后为人民币31万元，第5年起租金每年递增4%，按年度交纳租金，每年度租期前1个月内支付下一年度租金。因二被告提出按年度交纳租金有些吃力，原、被告于2017年8月25日签订《商铺租赁补充合同》，约定“乙方在租赁期限内按半年度向甲方支付主合同全年度50%份额，应在每半年租期前1个月内（每年7月1日前和每年1月1日前）支付下半年度租金，不得拖欠，如乙方不能按时交纳租金，超过10天，押金不退还，视为违约，甲方有权采取措施收回，由此造成一切经济损失由乙方承担，合同终止”。现二被告不按照合同约定的付款期限支付租金，且已经超过了10日，二被告的行为已构成违约。原告于2018年1月1日之后多次以短信、微信方式向二被告催交租金，但二被告一再以没有钱为由拖欠租金。于是原告于2018年1月23日向二被告发出《终止合同催告函》解除与二被告的合同关系。XX物业管理有限公司也于2018年2月2日向其发出《车位管理费催交通知》和《物业费催交通知》。综上，二被告不按照《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充合同》之约定支付租金的行为已经构成了违约，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。
被告官禄萍答辩称：我不同意解除合同，我们并没有拖欠房租，我也有聊天记录，给房东钱，但他没有收，他的意见是需要我们整体同时给他付清房租。
被告刘秋答辩称：在下一个年度租赁期满之前，我与房东提前两三个月跟他说不做了，但他的意思是他不管，饭店和酒吧需要一起退租，我认为我不做饭店了就不应该承担房租，押金也应该退给我，饭店和酒吧是两个部分，我只能管理我自己的那部分。
综合原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.原被告双方签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充合同》是否应当解除；2.二被告是否应当还商铺、车位及其他租赁物，不得作破坏性拆除，并依照合同约定交清水、电费；3.二被告是否应当支付违约金60000元、租金38750元（从2018年2月1日计算至2018年3月15日）及从2018年3月16日起至二被告归还商铺、车位及其他租赁物之日止实际产生的租金；4.二被告是否应当支付物业管理费14257元（2017年1月1日至2018年2月28日）、车位管理费480元（2018年1月1日至2018年2月28日）及从2018年3月1日起至二被告归还商铺、车位及其他租赁物之日止实际产生的物业管理服务费、车位管理费。
针对本案争议焦点，原告向本院提交如下证据：
第一组证据：田倚山身份证复印件，欲证明原告的基本身份信息及原告是适格的诉讼主体。
第二组证据：官禄萍、刘秋的身份证复印件，欲证明二被告的基本身份信息及诉讼主体适格。
第三组证据：《商铺租赁合同》、《商铺租赁补充合同》，欲证明原告与二被告三方于2016年5月1日和2017年8月25日签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充合同》合法有效，应当受到法律保护的事实。
第四组证据：《催缴房租通知函》、《终止合同催告函》、《物业费、车位管理费催缴通知书》、《微信聊天记录》、《照片》，欲证明（1）原告与二被告三方于2016年5月1日和2017年8月25日签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充合同》合法有效，应当受到法律保护的事实；（2）二被告未按合同约定交纳房租、物业费、车位管理费和水电费的事实；（3）现二被告拖欠租金38750元（从2018年2月1日计算至2018年3月15日）、物业管理费14257元（2017年1月1日至2018年2月28日）、车位管理费480元（2018年1月1日至2018年2月28日）的事实；（4）原告按照合同约定和国家的相关法律规定向二被告履行了通知义务；（5）经原告多次催告，二被告仍未按合同约定交纳租金等相关费用的行为，已经构成违约，达到终止合同的条件，原告与而被告之间的租赁关系应当依法解除的事实。
经质证，被告官禄萍、刘秋对第一、二、三组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的无异议，本院予以确认并在卷佐证。对第四组证据，被告官禄萍认为，催缴房租是真的，但是原告催缴的行为对自己的经营造成了一定影响；被告刘秋认为，自己不存在不交房租的情况，因为自己已经没有继续经营铺面了，所以原告不应该向自己催缴房租。本院认为，原告提交的第一、二、三、四组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，相互之间能够形成证据链，能够证明原告的观点，故本院予以认可。
针对本案争议焦点，被告官禄萍向本院提交如下证据：
微信聊天记录，欲证明自己向原告交房租，但原告没有接受。经质证，原告对该组证据不认可，认为不是自己不收房租，而是认为二被告应当一起整体交纳房租。被告刘秋对该组证据无异议。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可。
针对本案争议焦点，被告刘秋向本院提交如下证据：
两段电话录音，欲证明自己已经提前向原告表明希望解除合同的意愿。经质证，原告对该组证据的真实性认可，但认为房屋是整体出租的，不认可被告刘秋单方退出的行为。被告官禄萍对该组证据无异议。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可。
经审理查明：2016年5月1日，原告作为甲方（出租人），被告官禄萍、刘秋共同作为乙方（承租人）共同签订了《商铺租赁合同》。合同约定：甲方将位于云南省泸水市六库镇XX路XX号，建筑面积840.32平方米的商铺出租给乙方；租赁期限为十年，自2016年5月1日起至2026年7月3日止，租期届满，如合同任何一方无意续租，应在租赁期限届满前三个月书面提出，并且不得采取破坏性拆除；租金按每月每平方31元计算，前四年每年租金310000元，第五年起租金每年递增4%，即第五年租金为322400元，第六年租金为335300元，第七年租金为348700元，第八年租金为362700元，第九年租金为377200元，第十年租金为392300元；签订合同时支付押金60000元，合同期满后双方交接妥善，甲方原数退还押金给乙方；乙方在租赁期内按年度向甲方支付租金，应在每年度租期前一个月内支付下一年度租金，不得拖欠，如乙方不能按时交纳租金，超过十天，押金不退还，视为违约，甲方有权采取措施收回，由此造成的损失乙方承担，合同终止；在合同期间房屋装饰只能按现状毛坯房进行装饰，未经甲方书面许可不能擅自拆墙及房屋承重柱，由此所造成影响整栋楼工程质量不安全事故，均由乙方赔偿一切经济损失及相应法律责任；租赁物中的直径50公分烟管32.5米和本单元底下停车场车位共8个，分别是117号（子母车位）、116号、115号、114号、104号、103号、102号，在租赁期内（在符合物业管理公司管理下）提供给乙方使用，乙方需配合管理，应及时交纳物业管理等费用；乙方必须遵守本合同区域内的各项规章制度，包括交纳铺面营业税金、水、电、物业、电话、卫生等费用；若乙方在没有违反本合同的情况下，甲方违约解除合同或另行私自转租给他人时，甲方需承担乙方所有装修费用外，还需向乙方赔偿三年租金，予以补偿乙方损失等内容。合同末尾甲方位置有原告田倚山的签字，乙方位置有被告官禄萍、刘秋的签字按印。
2017年8月25日，双方在《商铺租赁合同》的基础上签订了《商铺租赁补充合同》，原告田倚山作为甲方（出租人），被告官禄萍、刘秋作为乙方（承租人），约定：主合同中租金的支付方式修改为乙方在租赁期限内半年度向甲方支付主合同全年度租金的50%份额，应在每半年租期前一个月内（即每年7月1日前和每年1月1日前）支付下半年租金，不得拖欠，如乙方不能按时交纳租金，超过十天，押金不退还，视为违约，甲方有权采取措施收回，由此造成一切经济损失由乙方承担，合同终止。主合同中违约金和违约责任修改为①若乙方在没有违反本合同的情况下，甲方违约解除合同或另行私自转租给他人时，甲方需承担乙方所有装修费用外，还需向乙方赔偿三年租金，予以补偿乙方损失；②若乙方违反本合同的情况下，合同立即终止，乙方支付甲方押金60000元，视为乙方违约金补偿给甲方，所有装修费用及租赁物内设备设施由此造成的一切经济损失均由乙方承担，且不得破坏性拆除，甲方不承担任何责任。该补充合同末尾有甲方原告田倚山、乙方被告官禄萍和刘秋的签字按印。被告官禄萍、刘秋已向原告交纳截止2018年1月31日的房租。2018年1月1日开始，原告通过短信、微信方式多次向二被告催交房租，但二被告仍未交纳租金。现原告认为，二被告没有按时交纳2018年2月1日起的房租，其于2018年1月23日向二被告发出《终止合同催告函》希望解除合同。现原告认为，二被告不按照《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充合同》之约定支付租金的行为已经构成了违约，为维护自身合法权益，希望法院判如所请。
另查明，被告官禄萍与刘秋二人在2016年5月1日，就位于云南省泸水市六库镇XX路XX号的租赁房屋另行签订了协议。二被告于2016年5月1日与原告签订《商铺租赁合同》后即向原告交纳了押金60000元。
本院认为，本案为房屋租赁合同，原告田倚山与被告官禄萍、刘秋签订的《商铺租赁合同》和《商铺租赁补充合同》均为当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，当事人均应依约履行合同。原告与被告官禄萍、刘秋是签订《商铺租赁合同》和《商铺租赁补充合同》的双方当事人，原告作为房屋出租人，按合同约定向承租人交付符合合同约定的房屋是出租人的主要义务，被告官禄萍、刘秋作为承租人，按合同约定使用承租房屋并足额支付房租是承租人的主要义务。本案中，根据《商铺租赁合同》和《商铺租赁补充合同》的约定，被告官禄萍和刘秋作为合同的乙方，已整体向原告交纳房屋租金至2018年1月31日，为继续履行合同，二被告应继续按时向原告足额交纳约定租金。被告官禄萍与刘秋对于承租的涉案房屋如何经营、如何约定房屋的使用方式及房租的承担方式是官禄萍与刘秋的内部行为，只能约束官禄萍与刘秋二人，不能对抗原告，故本院对被告官禄萍以其曾单独向原告支付自己应交纳的房租，被告刘秋以其已单独向原告返还其所租赁的那部分房屋的抗辩理由不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，二被告未按约定在2018年1月1日前支付2018年上半年的租金后，原告已多次要求二被告在合理期限内支付租金，但二被告仍未完整支付租金，现原告主张解除原、被告双方于2016年5月1日签订的《商铺租赁合同》及2017年8月25日签订的《商铺租赁补充合同》符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条及第二百五十三条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，终止履行合同后，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照合同约定或者租赁物的性质使用后的状态，故本院对原告主张二被告限期归还商铺、车位及其他租赁物，不得作破坏性拆除，并依照合同约定交清水、电费的请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”及双方在《商铺租赁补充合同》中的约定，二被告未按期交纳房租超过十天的行为已构成违约，违约后，二被告支付给原告的押金60000元应视为违约金支付给原告，故本院对原告主张二被告支付违约金60000元的诉讼请求予以支持，但该违约金应从二被告已向原告交纳的押金60000元中抵扣。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，二被告应当向原告支付自2018年2月1日起至2018年3月15日的租金36521元（310000元÷365天×43天），故本院对原告主张二被告支付自2018年2月1日起至2018年3月15日的租金支持36521元，超出部分不予支持。同时，对原告主张二被告归还商铺、车位及其他租赁物之日止实际产生的租金的诉讼请求也予以支持。根据双方在《商铺租赁补充合同》中的约定，租赁期间，二被告应向相关部门交纳铺面营业税金、水、电、物业、电话、卫生等费用，同时，根据合同的相对性，本院认为，原告要求二被告支付的物业管理费（2018年1月1日至2018年2月28日）、车位管理费（2018年1月1日至2018年2月28日）及从2018年3月1日起至二被告归还商铺、车位及其他租赁物之日止实际产生的物业管理服务费、车位管理费符合法律规定，费用应以相关部门要求原告支付的物业管理费、车位管理费为准。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告田倚山与被告官禄萍、刘秋于2016年5月1日签订的《商铺租赁合同》及2017年8月25日签订的《商铺租赁补充合同》。
二、被告官禄萍、刘秋在合同解除后三十日内向原告田倚山归还商铺、车位及其他租赁物，不得作破坏性拆除，并依照合同约定交清水、电费。
三、被告官禄萍、刘秋向原告田倚山支付违约金60000元（从被告官禄萍、刘秋已向原告田倚山支付的押金中抵扣）、租金36521元（从2018年2月1日起至2018年3月15日）及从2018年3月16日起至二被告归还商铺、车位及其他租赁物之日止实际产生的租金（计算方式以合同约定为准）。
四、被告官禄萍、刘秋向原告田倚山支付物业管理费（2018年1月1日至2018年2月28日）、车位管理费（2018年1月1日至2018年2月28日）及从2018年3月1日起至二被告归还商铺、车位及其他租赁物之日止实际产生的物业管理服务费、车位管理费，具体费用以相关部门要求原告田倚山支付的物业管理费、车位管理费为准。
五、驳回原告田倚山的其他诉讼请求。
案件受理费2560元，由被告官禄萍、刘秋共同负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提交副本上诉于怒江傈僳族自治州中级人民法院。
审判员 李云燕
二〇一八年六月二十日
书记员 李桂兰