安徽省泾县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖1823民初1700号
原告：刘俊，男，1975年12月25日生，汉族，居民，住安徽省泾县。
委托诉讼代理人：吴梦勤，安徽泾川律师事务所律师。
被告：安徽省泾县腾达房地产开发有限公司，住所地安徽省泾县泾川镇红星路120号128室。组织机构代码15346764-8。
诉讼代表人：李祎，该公司管理人负责人。
委托诉讼代理人：乐娟，安徽明泉律师事务所律师。
原告刘俊与被告安徽省泾县腾达房地产开发有限公司（以下简称泾县腾达公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月30日公开开庭进行了审理。原告刘俊及其委托诉讼代理人吴梦勤，被告泾县腾达公司的委托诉讼代理人乐娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘俊向本院提出诉讼请求：1、判令撤销泾县腾达公司向刘俊送达的(2015)腾达房地产破管字第00109号《债权申报审核函》,确认刘俊对泾县泾川镇泾川大道帝一景苑C幢1××号房产享有优先受偿权。2、诉讼费用由泾县腾达公司承担。事实与理由：2014年3月24日,泾县腾达公司因需资金周转,向刘俊借款人民币70万元整,并以泾县泾川镇泾川大道帝一景苑C幢1××号房产设立抵押担保。2015年4月1日,刘俊就上述借款向法院提起诉讼,经法院审理作出(2015)泾民一初字第00544号民事调解书,调解书确认上述借款70万元的本、息,并在《调解书》第四条确认刘俊“有权对安徽省泾县泾川镇泾川大道帝一景苑C幢1××号房产(房地产证号为房地权泾川20**字第012062-××号)享有优先受偿权,后因泾县腾达公司未履行生效调解书,刘俊向法院申请强制执行。2015年11月10日,泾县腾达公司经法院(2015)泾商破(预)字第00002号民事裁定书裁定受理破产申请;2015年12月22日,刘俊向泾县腾达公司申报破产债权;2016年3月10日,泾县腾达公司管理人在第一次债权人会议中初步审查认为刘俊对所涉1××号房产享有抵押担保。2017年8月28日,泾县腾达公司管理人向刘俊送达(2015)腾达房地产破管字第00109号《债权申报审核函》,该函第1条认为“在安徽兰香茶业有限公司购买11号门面房之前腾达公司已经将其抵押给了安徽泾县铜源村镇银行股份有限公司,安徽兰香茶业有限公司对该套房屋不享有优先取得权”、第2条认为“在安徽兰香茶业有限公司购1××号门面房后腾达公司将其抵押给了刘俊,安徽兰香茶业有限公司对该套房屋享有优先取得权,抵押权人刘俊不享有优先受偿权……1××号门面房房款为1027757.56元,目前只缴纳803730.25元,仍需补缴2240237.31元……”。
刘俊认为泾县腾达公司管理人上述二项明显缺乏事实和法律依据,理由如下：1、刘俊对涉案房产享有优先受偿权业经生效的(2015)泾民一初字第00544号民事调解书确认，该民事调解书业已生效,泾县腾达公司管理人在未经法定程序的情况下无权自行更改调解书内容。2、泾县腾达公司管理人未对《债权申报审核函》中第1项内容履行严格审查责任;根据该函内容显示“2011年3月29日腾达公司将11号门面房抵押给了安徽泾县铜源村镇银行”,那么抵押借款应当具有借款期限,在借款期限界满后二年内为诉讼时效期间,如果根据上述记载的抵押时间核算,11号门面房的抵押早已超过法定诉讼时效期间,即安徽泾县铜源村镇银行对涉案房产已不享有抵押权,即优先受偿权;那么安徽兰香茶业有限公司应享有对该套房屋的优先取得权。3、泾县腾达公司管理人未对《债权申报审核函》中第1项内容履行严格审查责任;根据该函内容显示“安徽兰香茶业有限公司于2013年3月21日与泾县腾达公司签订《商品房买卖合同》购买帝一景苑C幢11、12、13、1××号门面房……2014年3月24日泾县腾达公司将门面房1××号抵押给刘俊”。该函未审核2013年3月21日时所涉1××号门面房是否处于抵押状态;根据刘俊核实,涉案的1××号门面房一直处于抵押状态,抵押权人原为安徽泾县铜源村镇银行股份有限公司,登记的抵押期限为2011年12月至2014年12月。因此,安徽兰香茶叶有限公司是在涉案1××号门面房抵押期间购买,其依法不应享有优先取得权。4、根据安徽兰香茶叶有限公司提供的支付购房款收据其支付的803730.25元系支付涉案11号、1××号门面房的购款项(即使认定该款真实的情况下),然而《债权申报审核函》中将该803730.25元全部认为是涉案1××号门面房的购房款,显然缺乏事实依据,且与安徽兰香茶业有限公司支付款项时的意愿不符,同时严重损害了刘俊的合法权益。5、泾县腾达公司破产管理人未严格审查涉案《商品房买卖合同》的真实性,该《商品房买卖合同》签订于2013年3月21日，但商品房购买人在2013年4月1日曾向抵押权人出具11号门面的《承诺函》,该承诺函明确表明,对11号门面房的使用方式为“租赁”并非“买卖”,该承诺函出具的当时1××号门面房的抵押权人同样是泾县铜源村镇银行。6、安徽兰香茶业有限公司虽然提出购买事项,但依法并不能对抗排除刘俊的抵押权,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议……(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋……”规定,安徽兰香茶业有限公司所购买的并非用于“居住的房屋”,因此其主张优先取得权无法律依据。
综上所述,刘俊认为泾县腾达公司所作(2015)腾达房地产破管字第00109号《债权申报审核函》缺乏事实和法律依据,且严重损害了刘俊的合法权益,现刘俊特依法提起诉讼。
被告泾县腾达公司辩称，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先权受偿问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先权优于抵押权和其他债权。第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，购房户缴纳了大部分房款，故管理人确认案涉房屋的购房人对该套房屋的取得权优先于抵押权。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于泾县腾达公司提交的商品房买卖合同、进账单、收据，刘俊认为不能反映支付的是购房款，本院认为，上述商品房买卖合同、进账单、收据与发票相一致，能够反映系购房款，对该证据本院予以确认。
根据上述认定的有效证据并结合当事人的当庭陈述，本院查明：刘俊与黄金明、泾县腾达公司之间的债权债务经泾县人民法院(2015)泾民一初字第00544号民事调解书确认，黄金明欠刘俊借款及相应利息和承担的主张债权的费用分期归还，泾县腾达公司对上述债务承担连带清偿责任，若黄金明不能按期归还借款70万元，刘俊有权对泾县腾达公司所有的位于安徽省泾县泾川镇泾川大道帝一景苑C幢1××号房产(房地产证号为房地权泾川20**字第012062-××号)享有优先受偿权。后因黄金明未能按调解书履行义务，刘俊向泾县人民法院申请执行。在执行过程中，2015年11月10日,泾县腾达公司经泾县人民法院(2015)泾商破(预)字第00002号民事裁定书裁定受理破产申请;2015年12月22日，刘俊向泾县腾达公司申报破产债权。因刘俊所申报的享有优先受偿权的位于安徽省泾县泾川镇泾川大道帝一景苑C幢1××号房产与安徽泾县铜源村镇银行股份有限公司、泾县融联融资担保有限公司及安徽兰香有限公司的抵押权和房屋买卖之间存在争议，2017年8月28日，泾县腾达公司管理人向刘俊等送达(2015)腾达房地产破管字第00109号《债权申报审核函》,该函第1条认为“在安徽兰香茶业有限公司购买11号门面房之前腾达公司已经将其抵押给了安徽泾县铜源村镇银行股份有限公司,安徽兰香茶业有限公司对该套房屋不享有优先取得权”；第2条认为“在安徽兰香茶业有限公司购1××号门面房后腾达公司将其抵押给了刘俊，安徽兰香茶业有限公司对该套房屋享有优先取得权,抵押权人刘俊不享有优先受偿权……1××号门面房房款为1027757.56元,目前只缴纳803730.25元，仍需补缴2240237.31元，抵押权人刘俊对安徽兰香茶叶有限公司补缴的224027.31元在扣除相关税费等法律规定的必要费用后享有优先受偿权”。现刘俊对(2015)腾达房地产破管字第00109号《债权申报审核函》有异议，遂诉至本院。
另查明：安徽兰香茶叶有限公司于2013年2月21日与泾县腾达公司签订商品房买卖合同一份，合同约定安徽兰香茶叶有限公司购买泾县腾达公司所有的位于安徽省泾县泾川镇泾川大道帝一景苑C幢11、12、13、1××号房产，合同总价款为358万元，合同签订后，安徽兰香茶叶有限公司共计支付给泾县腾达公司购房款294.5万元，其中支付12、13号房屋的购房款为214169.75元，12、13号房屋的产权已过户至安徽兰香茶叶公司名下，安徽兰香茶叶有限公司已支付给腾达公司11、1××号房屋的款项为803730.25元，因11、1××号房屋存在抵押等原因，涉及合同效力的争议，并未办理房屋产权过户手续。
本院认为，安徽兰香茶叶有限公司已支付给泾县腾达公司的803730.25元款项系用于购买位于安徽省泾县泾川镇泾川大道帝一景苑C幢11、1××号房屋，而泾县腾达公司管理人在对该款项性质处理中，认定其只是1××号房屋的购房款，与事实不符，且该认定损害到刘俊的权益，故刘俊诉请中的该项理由符合法律规定，本院予以支持。对于泾县腾达公司将已设置抵押的房屋进行买卖的合同效力并非一律无效，在抵押人对抵押的债务进行清偿或买受人对抵押的债务进行清偿后，买卖合同仍然有效，故刘俊该项诉请的理由不符合法律规定，本院不予支持，至于对抵押权人的优先受偿权与购房者的权利发生冲突时的受偿顺位，且还涉及其他权利人的利益，这需要破产管理人重新进行认定，也是破产管理人的义务，本案不作处理。
综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款之规定，判决如下：
撤销安徽省泾县腾达房地产开发有限公司管理人(2015)腾达房地产破管字第00109号《债权申报审核函》。
案件受理费10800元，由被告安徽省泾县腾达房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 施国宏
人民陪审员 许婷婷
人民陪审员 刘苏建
二〇一七年十一月十日
书 记 员 洪 清
附:相关法律条款
《中华人民共和国企业破产法》
第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。
债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。
债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。