江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏09民终1096号
上诉人(原审原告)：盐城揽胜物业有限公司，住所地盐城市盐都区世纪大道盐城中小企业创业园2-C-1幢第三层。
法定代表人：谈翠干，该公司经理。
委托诉讼代理人：李晓开，北京市仁人德赛（盐城）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：盐城市水绿新城建设投资有限公司，住所地盐城市盐都区郭猛镇向阳路17号。
法定代表人：蒋国政，该公司总经理。
委托诉讼代理人：侍龙才，该公司员工。
委托诉讼代理人：周权，江苏鼎盛湖律师事务所律师。
上诉人盐城揽胜物业有限公司（以下简称揽胜物业公司）因与被上诉人盐城市水绿新城建设投资有限公司（以下简称水绿新城公司）物业服务合同纠纷一案，江苏省盐城市盐都区人民法院于2015年12月25日作出（2015）都龙民初字第660号民事判决，水绿新城公司不服，提出上诉，本院于2016年9月5日作出（2016）苏09民终1216号民事裁定，撤销（2015）都龙民初字第660号民事判决，发回重审。一审法院于2016年9月12日受理后，依法另行组成合议庭进行了审理，并作出（2016）苏0903民初5868号民事判决，揽胜物业公司、水绿新城公司不服提起上诉，本院于2018年2月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
揽胜物业公司上诉请求：改判水绿新城公司向揽胜物业公司支付物业费196128.76元或发回重审。一、二审诉讼费用由水绿新城公司承担。事实和理由：一、一审法院未支持其车库部分的物业费错误。1.水绿新城公司提供的车库清单中载明涉案车库的层高为2.44米，根据《房产测量规范》（GB/T17986-2000）第3.1.2条规定：房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M（含2.20M）的永久性建筑。第3.1.4条规定：房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。上述车库高度为2.44米。应当纳入业主房屋产权建筑面积范围，根据《江苏省物业服务收费管理办法》的规定，案涉车库应当纳入到物业公共服务收费范围。2.《前期物业管理服务合同》中明确约定的物业服务区域亦涵盖了揽胜物业公司所主张应当收取物业费的案涉车库。3.揽胜物业公司与水绿新城公司虽然没有具体约定对案涉车库物业费的收取及标准，但是揽胜物业公司提供了服务，水绿新城公司应当支付。二、一审法院认定揽胜物业公司提供的物业服务等级为三级，应当按照三级服务等级收取物业费不当。虽然在2013年1月22日中标备案时暂定的服务标准为三级，但水绿新城公司在对委托揽胜物业公司进行物业服务的“幸福嘉园”小区综合评定后认为应当按四级标准服务并收费，且向盐都区住建局和盐都区物价局亦审核批准为四级标准服务并收费，揽胜物业公司也是按照四级标准提高服务的。三、一审法院关于27户房屋交付后，水绿新城公司不应就此承担物业费的认定也不正确。正常的交房流程为：开发商将验收合格可交付使用的房屋书面通知购房的业主，然后将钥匙交给物业公司，物业公司受理业主入住手续，业主在验房没有问题后签订物业服务合同，缴纳物业费，拿钥匙，缴纳装修保证金，签订装修承诺书等一系列入住手续。事实上这27户房屋水绿新城公司没有按照上述流程向揽胜物业公司交付，如果已经交付，业主应当持有与揽胜物业公司签订的物业合同，对此水绿新城公司没有提供证据证明。四、关于2号楼202室，一审法院认定其为物业用房没有依据。揽胜物业公司在一审中提交了揽胜物业公司股东潘梁泉与水绿新城公司法定代表人侍龙才的手机通话录音，证明签署的所谓移交清单是为了帮助水绿新城公司向盐都住建局报5万元保证金，并没有实际移交的事实。水绿新城公司应当支付此处的物业费。五、一审法院认定揽胜物业公司的入驻时间为2014年3月26日不符合事实。移交清单是虚假的，揽胜物业公司在庭审中提交的已入驻业主的物业服务合同及物业费收据足以证明揽胜物业公司在2014年1月就进驻案涉小区并提供物业服务。
水绿新城公司辩称，一、揽胜物业公司主张车库的费用没有事实依据。合同双方约定包干形式，车库明确载明是不收费的。二、揽胜物业公司的人员配备达不到市场标准，物业服务达不到标准。一审中水绿新城公司提供了充分的证据证明揽胜物业公司服务不达标，存在楼道堆放垃圾杂物、绿化破坏严重、电梯未按期检验维护等问题。若揽胜物业公司对此不予认可，应由揽胜物业公司举证证明其服务达标。三、水绿新城公司对一审法院按照三级标准计算服务费用不予认可，应按一级标准计算。四、关于27户房屋应否剔除，一审法院的认定是正确的。一审认定未按时交付的房屋按照相关规定应按七折计算物业费用，该收费标准过高。五、一审法院关于物业用房的认定是正确的。六、关于入住时间问题，有双方交接的书面证据可以佐证。揽胜物业公司提出的物业收费合同、收据均不足以推翻双方就物业服务交接时间是2014年3月26日的客观事实。综上，请求驳回揽胜物业公司的上诉请求。
水绿新城公司上诉请求：撤销原判，发回重审。一、二审诉讼费用由揽胜物业公司承担。事实和理由：一、水绿新城公司在一审诉讼过程中当庭提交了反诉状并提交评估鉴定申请，一审法院未予审判，程序违法。二、一审法院仅以揽胜物业公司与水绿新城公司合同约定了开办费用就支持了揽胜物业公司的诉讼请求没有依据。三、水绿新城公司在一审中提交了房屋测绘报告，证明面积有所误差，一审法院判决有误。四、揽胜物业公司的物业服务至多只能按照一级标准计算，一审法院判决按照三级标准计算不符合事实。
揽胜物业公司辩称，一、开办费用是定额制，双方合同有约定，应当由水绿新城公司支付。揽胜物业公司撤场的时候该移交的东西已经移交，员工都留下来继续服务的。二、对于是否按照三级或四级标准收费，我方认为双方以合同为主，合同明确约定物业费按1.1元收取，双方合同约定并不违反法律规定，并且盐城市物价局2011年56号文确定是三、四星及收费标准是针对业主和物业公司，该文件也明确前期物业费用是由开发单位与物业管理单位双方确定的价格来确定，故我方主张1.1元的收费标准是符合物价局的规定，双方之间的合同也不违反法律规定。三、对于车库的收费问题，车库性质不属于小区附属设施，根据物业管理收费办法的相关规定应当计入物业收费的内容，并且小区的车库是独立的，向个人出售，层高2.44米，属于计入建筑面积范畴，因此揽胜物业公司主张要求物业费用是符合物业收费管理办法的规定。四、关于27户是否剔除的问题，在一审中虽然走访证明27户入住，但其入住具体时间未知，27户交房之后的物业费用，揽胜物业公司并未收取到。2014年盐城市住建局、物价局的发文中，载明对于房屋装修的情况下，揽胜物业公司可以收取装修保证金及不超过3元/平方米的垃圾清运费，因此27户入住时间应当是揽胜物业公司撤场之后入住的，一审法院对该点应予查明。且揽胜物业公司第一次起诉之后一审法院要求水绿新城公司提交证据证实已交付入住的事实，但对方未按期举证，一审法院当时判决支持了揽胜物业公司的请求。五、关于房屋面积误差，揽胜物业公司没有看过测绘报告。
一审法院认定事实：2013年1月22日，盐城市郭猛建设投资有限公司（以下简称郭猛投资公司）对其开发建设的位于盐城市盐都区郭猛镇向阳路17号幸福嘉园小区物业管理项目进行招标，通过议标方式选聘中标单位揽胜物业公司实施物业服务，服务标准为三级，前期开办费用18000元，并向盐城市盐都区住房和城乡建设局申请备案。
2013年1月23日，揽胜物业公司（乙方）与郭猛投资公司（甲方）签订了一份《前期物业管理服务合同》，约定：由揽胜物业公司为郭猛投资公司所承建的幸福嘉园住宅区、商业区提供物业服务，收费标准为高层住宅1.1元/平方米*月，商业用房1.5元/平方米*月，对物管用房、其它附属用房未约定是否收费及收费标准；对于已竣工但尚未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业管理费由甲方给予全额补偿；一期交接的两幢楼计补贴乙方物业管理项目开办费18000元，并于乙方进驻接管本物业10日内先支付50%，其余款项在6个月内分批结付到位，由乙方用于购置办公用品，员工服装、保安器材、保洁工具和培训员工、打印资料等必要的费用开支；合同期限自2013年1月22日起至2016年1月21日止；合同还对其他事项作了约定。
2013年1月23日，郭猛投资公司就揽胜物业公司对幸福嘉园物业服务收费向盐城市盐都区物价局申请备案，住宅物业基础服务费为0.56元/平方米*月、代收代缴费用0.54元/平方米*月，合计1.1元/平方米*月；商业物业服务费为1.5元/平方米*月，申报等级为四级，盐城市盐都区住房和城乡建设局核定按四档标准服务收费，盐城市盐都区物价局核定：按住建部门核准的服务等级做好服务，普通住宅前期物业费为0.56元/平方米，非普通住宅物业费按合同约定执行，代收代交费用按实分摊，定期公布。
经调查，盐城市房产局、物价局（2011）56号文《盐城市区普通住宅物业服务等级和收费标准》，盐城市区普通住宅物业收费标准为：三级服务标准收费为0.40元/平方米*月，四级服务标准收费为0.50元/平方米*月，浮动幅度20%。
合同签订后，揽胜物业公司未立即进驻。双方于2014年3月26日签署了《移交清单》，就物业服务相关事项进行了移交，揽胜物业公司进驻幸福嘉园提供物业服务。该移交清单载明：物业用房包括：物业服务用房1间、活动房1间及值班室。水绿新城公司认为2#楼202室即为物业用房，揽胜物业公司认为是虚假的，2#楼202室实为商业用房。“盐城市郭猛建设投资有限公司”于2014年3月18日变更名称为“盐城市水绿新城建设投资有限公司”。
重审中，水绿新城公司提供了27份《通知业主交房确认单》及《商品房买卖合同》，证明揽胜物业公司主张的50户中有27户已经出售并向业主交付了房屋，具体交房时间及各户面积如下：
编号
|
楼号
|
房号
|
面积m2
|
标准
（元/月
|
交房时间
|
欠缴月数（2014.3.26起）
|
欠费数
（元）
---|---|---|---|---|---|---|---
1
|
1
|
204
|
96.5
|
1.1
|
2014.4.5
|
/
|
2
|
1
|
205
|
120.28
|
1.1
|
2015.3.10
|
12个月
|
1587.7
3
|
1
|
206
|
116.16
|
1.1
|
2014.1.5
|
/
|
4
|
1
|
302
|
120.28
|
1.1
|
2014.1.2
|
/
|
5
|
1
|
401
|
116.16
|
1.1
|
2014.1.4
|
/
|
6
|
1
|
405
|
120.28
|
1.1
|
2014.1.5
|
/
|
7
|
1
|
406
|
116.16
|
1.1
|
2014.1.3
|
/
|
8
|
1
|
501
|
116.16
|
1.1
|
2014.1.3
|
/
|
9
|
1
|
506
|
116.16
|
1.1
|
2014.4.25
|
1个月
|
127.8
10
|
1
|
606
|
116.16
|
1.1
|
2014.12.5
|
8个月
|
1022.2
11
|
1
|
701
|
116.16
|
1.1
|
2015.2.1
|
10个月
|
1277.8
12
|
1
|
702
|
120.28
|
1.1
|
2014.1.15
|
/
|
13
|
1
|
704
|
96.5
|
1.1
|
2015.7.20
|
15个月
|
1592.3
14
|
1
|
901
|
116.16
|
1.1
|
2015.2.28
|
11个月
|
1405.5
15
|
1
|
902
|
120.28
|
1.1
|
2014.1.5
|
/
|
16
|
1
|
1001
|
116.16
|
1.1
|
2014.1.3
|
/
|
17
|
1
|
1005
|
120.28
|
1.1
|
2015.1.27
|
10个月
|
1323.1
18
|
1
|
1006
|
116.16
|
1.1
|
2014.1.5
|
/
|
19
|
2
|
402
|
119.54
|
1.1
|
2014.1.3
|
/
|
20
|
2
|
404
|
118.45
|
1.1
|
2015.3.1
|
11个月
|
1433.2
21
|
2
|
504
|
118.45
|
1.1
|
2015.4.5
|
12个月
|
1563.5
22
|
2
|
602
|
119.54
|
1.1
|
2014.1.5
|
/
|
23
|
2
|
704
|
118.45
|
1.1
|
2015.2.5
|
10个月
|
1303
24
|
2
|
803
|
119.54
|
1.1
|
2015.8.5
|
16个月
|
2103.9
25
|
2
|
804
|
118.45
|
1.1
|
2015.3.1
|
11个月
|
1433.2
26
|
2
|
805
|
119.54
|
1.1
|
2015.6.28
|
15个月
|
1972.4
27
|
2
|
111
|
89.03
|
1.5
|
2015.10.10
|
18个月（商业）
|
2403.8
合计
|
住宅3028.24
|
商业89.03
|
20549.4
欠费面积
|
住宅1514.58
|
商业89.03
经走访调查，该小区业主入住后，对购买的车库均按住宅标准缴纳了物业费。揽胜物业公司未能提供物价部门对车库收取物业费的核准文件，双方对车库是否收费亦未进行约定。合同期满后,揽胜物业公司于2016年1月22日撤场。从揽胜物业公司进驻后至撤场前，水绿新城公司尚有未缴纳物业费的空置房屋具体情况如下：
编号
|
楼号
|
房号
|
类别
|
标准
（元/月）
|
面积m2
|
应缴数额
（22个月）
---|---|---|---|---|---|---
1
|
1
|
202
|
住宅
|
1.1
|
120.28
|
2910.8
2
|
1
|
505
|
住宅
|
1.1
|
120.28
|
2910.8
3
|
1
|
603
|
住宅
|
1.1
|
97.6
|
2362
4
|
1
|
703
|
住宅
|
1.1
|
97.6
|
2362
5
|
1
|
801
|
住宅
|
1.1
|
116.16
|
2811.1
6
|
1
|
803
|
住宅
|
1.1
|
97.6
|
2362
7
|
1
|
804
|
住宅
|
1.1
|
96.5
|
2335.3
8
|
1
|
903
|
住宅
|
1.1
|
97.6
|
2362
9
|
1
|
904
|
住宅
|
1.1
|
96.5
|
2335.3
10
|
1
|
906
|
住宅
|
1.1
|
116.16
|
2811.1
11
|
2
|
302
|
住宅
|
1.1
|
119.54
|
2892.9
12
|
2
|
403
|
住宅
|
1.1
|
119.54
|
2892.9
13
|
2
|
405
|
住宅
|
1.1
|
119.54
|
2892.9
14
|
2
|
406
|
住宅
|
1.1
|
123.84
|
2996.9
15
|
2
|
502
|
住宅
|
1.1
|
119.54
|
2892.9
16
|
2
|
505
|
住宅
|
1.1
|
119.54
|
2892.9
17
|
2
|
605
|
住宅
|
1.1
|
119.54
|
2892.9
18
|
2
|
702
|
住宅
|
1.1
|
119.54
|
2892.9
19
|
2
|
705
|
住宅
|
1.1
|
119.54
|
2892.9
20
|
2
|
802
|
住宅
|
1.1
|
119.54
|
2892.9
21
|
2
|
112
|
商业
|
1.5
|
25.07
|
827.3
22
|
2
|
201
|
商业
|
1.5
|
966.61
|
31898.10
23
|
2
|
202
|
争议
|
113.67
|
合计 87320.8
审理中，水绿新城公司主张为揽胜物业公司垫付了电梯维修维护费24000元及检测费3600元，但未提供相应票据，水绿新城公司认可电梯维修维护费13200元及检测费3600元，同意扣减。
关于服务等级标准问题，水绿新城公司认为揽胜物业公司提供的服务标准达不到合同约定的标准，不能按四档等级标准收费。揽胜物业公司认为《中标备案确认表》中载明的服务标准是三级，证明揽胜物业公司提供的服务标准是三级，其也是按三级收费标准与揽胜物业公司签订的物业服务合同。
2015年8月15日，揽胜物业公司诉至一审法院，一审法院于2015年12月25日作出（2015）都龙民初字第660号民事判决，判决：水绿新城公司支付揽胜物业公司开办费18000元、物业服务费175416.28元，合计193416.28元。2016年1月25日，水绿新城公司向一审法院另案起诉，要求揽胜物业公司赔偿违约等损失，后于2016年10月18日撤回起诉，一审法院作出（2016）苏0903民初776号准许撤诉民事裁定。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。揽胜物业公司、水绿新城公司签订的《前期物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。
本案的争议焦点主要有：一、车库是否应当收取物业费；二、揽胜物业公司提供的物业服务是否符合约定的四级服务标准以及应当按何种等级标准收费；三、水绿新城公司是否应当支付开办费以及实际应支付物业费的金额。
一、关于车库是否应当收取物业费的问题。根据双方签订的《前期物业管理服务合同》，双方对车库是否收取物业费及标准未作约定，揽胜物业公司亦未能提供物价部门对车库应当收取物业费的核准文件，水绿新城公司也不同意支付，虽然揽胜物业公司实际向业主收取了车库的物业费，但并不能作为揽胜物业公司向水绿新城公司收取车库物业费的依据和理由。另关于车库的面积，揽胜物业公司未能提供相应的计算依据，购房合同中并不包含车库面积，各户房产证中亦不包含车库面积，而揽胜物业公司主张的车库面积是其估算的，并不确定。故揽胜物业公司向水绿新城公司收取车库物业费的主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
二、关于揽胜物业公司提供的物业服务是否符合四级服务标准以及应当按何种等级标准收费的问题。水绿新城公司认为揽胜物业公司是按照物业服务四档标准进行收费的，但揽胜物业公司实际提供的物业服务等级远远达不到四档等级标准，不能按照四档标准收取物业费。揽胜物业公司认为其提供的物业服务等级是三级标准，也是按照三级收费标准签订的物业服务合同。一审法院认为，物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则。根据揽胜物业公司的陈述及其提供的《中标备案确认书》载明的服务标准，可以认定揽胜物业公司提供的物业服务等级标准为三级，应当按照三级服务等级收取物业费。而《物业服务收费备案表》中申报的物业服务等级为四级，住建部门核准的等级也是四档，物价部门核准的也是四级服务收费标准。根据盐城市房产局、物价局（2011）56号文《盐城市区普通住宅物业服务等级和收费标准》，三级服务的收费标准为0.4元/平方米*月，浮动幅度20%。按照该标准，三级服务的收费最高不超过0.48元/平方米*月。按照物价部门的核准，代收代缴费用应当按实分摊，定期公布，但揽胜物业公司实际上是按0.54元/平方米*月直接向业主收取的，未能做到按实分摊，定期公布，考虑到揽胜物业公司实际上有能耗费用的发生，仍按0.54元/平方米*月计算代收代缴费用，合计应当按最高不超过1.02元/平方米*月置顶收取普通住宅物业费。对商业用房物业费，物价部门核准按合同约定执行，双方合同约定为1.5元/平方米*月，故按此约定标准收取。
三、关于水绿新城公司是否应当支付开办费以及实际应支付物业费的金额问题。双方签订的物业服务合同约定由水绿新城公司补贴揽胜物业公司物业管理项目开办费18000元，在揽胜物业公司中标备案确认表中亦注明前期开办费用18000元，该约定是双方当事人的合意，合法有效，对双方均有法律约束力，故揽胜物业公司要求水绿新城公司支付开办费18000元的诉讼请求，一审法院应予支持。双方在合同中约定“已竣工但尚未出售或者因甲方（水绿新城公司）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业管理服务费由甲方（水绿新城公司）给予全额补偿”，该约定符合法律规定，应认定为合法有效。
揽胜物业公司主张有46户住宅及4户商业用房未出售，现水绿新城公司提供有27户交房确认书及购房合同，证明该27房屋已经出售，并向业主交付了房屋。经查，该27套中有住宅26户，面积合计3028.24平方米；商业用房1户，面积为89.03平方米，应予剔除，在交付房屋后不应向水绿新城公司计算物业费。根据各户的交房时间，在业主接收房屋后的物业费应由各业主交纳，但在向业主交付房屋之前的物业费，应当由水绿新城公司交纳。
关于2号楼202室房屋的用途性质问题。揽胜物业公司主张是商业用房，应当收取物业费；水绿新城公司认为是物业用房，不应计算物业费。一审法院认为，双方签署的《移交清单》中注明物业服务用房1间、活动房1间，揽胜物业公司辩解是虚假的，未提供相应证据证明，一审法院不予采信。双方注明为物业用房，应认定为物业用房，而《前期物业管理服务合同》对物业用房未约定收取物业费，故2号楼202室的面积113.67平方米应当剔除，不应计算物业费。水绿新城公司另辩称2号楼购房合同面积和房产证面积有误差，应当剔除，但未提供证据，一审法院不予采信。
关于物业费的起算时间问题，也就是揽胜物业公司物业入驻小区的时间，双方签订物业服务合同后揽胜物业公司并未立即入驻，揽胜物业公司称从2014年1月22日起入驻，但未提供证据证明，水绿新城公司认为入驻时间是2014年3月26日，有双方签署的《移交清单》佐证。一审法院认为，根据物业移交清单上注明的日期，揽胜物业公司又无其他证据推翻，故应当认定揽胜物业公司入驻的时间为2014年3月26日，应当以此时间为起点计算物业费。《前期物业管理服务合同》约定的合同期满时间为2016年1月21日，揽胜物业公司自认于2016年1月22日撤场，水绿新城公司并无异议，故应当认定计算物业费的截止时间为2016年1月22日。
揽胜物业公司入驻幸福嘉园小区后，未向业主交付房屋之前，水绿新城公司主张的上述27户中所欠物业费情况如下：
编号
|
楼号
|
房号
|
面积m2
|
标准
（元/月
|
交房时间
|
欠缴月数（2014.3.26起）
|
欠费数
（元）
---|---|---|---|---|---|---|---
1
|
1
|
205
|
120.28
|
1.02
|
2015.3.10
|
12个月
|
1472.2
2
|
1
|
506
|
116.16
|
1.02
|
2014.4.25
|
1个月
|
118.5
3
|
1
|
606
|
116.16
|
1.02
|
2014.12.5
|
8个月
|
947.9
4
|
1
|
701
|
116.16
|
1.02
|
2015.2.1
|
10个月
|
1184.8
5
|
1
|
704
|
96.5
|
1.02
|
2015.7.20
|
15个月
|
1476.5
6
|
1
|
901
|
116.16
|
1.02
|
2015.2.28
|
11个月
|
1303.3
7
|
1
|
1005
|
120.28
|
1.02
|
2015.1.27
|
10个月
|
1226.9
8
|
2
|
404
|
118.45
|
1.02
|
2015.3.1
|
11个月
|
1329
9
|
2
|
504
|
118.45
|
1.02
|
2015.4.5
|
12个月
|
1449.8
10
|
2
|
704
|
118.45
|
1.02
|
2015.2.5
|
10个月
|
1208.2
11
|
2
|
803
|
119.54
|
1.02
|
2015.8.5
|
16个月
0) {$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({ data: dirData });}});$(function()
{\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"嘉善双赢轴承厂、嘉善县国土资源局行政监督再审审查与审判监督行政裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2018-05-15\\\\\",\\\\\