湖南省湘潭市岳塘区人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)湘0304执异10号
异议人（案外人）湘潭城市棚户区改造有限公司，住所地湖南省湘潭市雨湖区城正街道观湘门直街60号。
法定代表人叶国栋，董事长。
委托代理人卢炯，湖南潭州律师事务所律师。
委托代理人王珊，湖南潭州律师事务所律师。
申请执行人成荣，男，1973年10月22日出生，汉族，湖南省湘潭市人。
委托代理人申勇，湖南闻胜律师事务所律师。
被执行人郑志率，男，1979年06月26日出生，汉族，湖南省湘潭市人。
被执行人郑志钢，男，1971年11月1日出生，汉族，湖南省湘潭市人。
申请执行人成荣与被执行人郑志率、郑志钢追偿权纠纷执行一案[（2017）湘0304执62号]，本院在案件审理阶段根据（2016）湘0304执保502号执行裁定书于2016年12月30日向湘潭市不动产登记中心发出（2016）湘0304执保502号协助执行通知书，查封了登记在原湘潭市皮革工业公司名下位于湘潭市雨湖区平政路80号房屋（产权证号为潭政房字第069**号）；并于2017年1月18日向湘潭市雨湖区土地和房屋征收事务所发出（2016）湘0304执保502号协助执行通知书，要求冻结现登记在湘潭市皮革公司名下位于湘潭市雨湖区平政路80号房屋的拆迁补偿费用4389987元。异议人（案外人）湘潭城市棚户区改造有限公司（以下简称湘潭棚改公司）以其是涉案房屋实际所有权人为由，向本院提出执行异议，要求中止对涉案房屋的执行，解除相应查封。本院于2017年2月16日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人湘潭棚改公司称：异议人湘潭棚改公司于2012年1月16日与被执行人郑志率签订《资产收购协议》，约定异议人湘潭棚改公司以490万元收购被执行人郑志率受让的原湘潭市皮革公司位于湘潭市雨湖区平政路80号房产，异议人湘潭棚改公司已支付全部购房款，该房产实际所有权人为异议人湘潭棚改公司。现异议人湘潭棚改公司得知因被执行人郑志率与申请执行人成荣（2016）湘0304执保502号案件，湘潭市岳塘区人民法院（以下简称岳塘法院）查封了异议人湘潭棚改公司所有的湘潭市雨湖区平政路80号房产，并向湘潭市雨湖区土地和房屋征收事务所送达（2016）湘0304执保502号协助执行通知书，要求协助扣留湘潭市雨湖区平政路80号房产的拆迁补偿费4389987元，目前该案已进入执行程序，岳塘法院上述查封和冻结错误，请岳塘法院立即解除对涉案房产的查封、撤销（2016）湘0304执保502号协助执行通知书，中止对涉案房产的执行。
异议人湘潭棚改公司为支持其异议主张，向本院提交证据如下：
证据一、异议人湘潭棚改公司营业执照、法定代表人身份证明书、成荣、郑志率身份证复印件，拟证明当事人基本情况；
证据二、异议人湘潭棚改公司与被执行人郑志率资产收购协议一份、银行进账单、领据各一份，拟证明异议人湘潭棚改公司与被执行人郑志率签订《资产收购协议》，收购郑志率受让的原湘潭市皮革公司位于湘潭市雨湖区平政路80号房屋，并全额支付购房款490万元，该房屋实际所有权人为异议人湘潭棚改公司；
证据三、企业资产整体转让合同、存根联、资产移交协议、房屋所有权证复印件、原湘潭市皮革公司所作证明两份、1-2-12-129-1宗地权属审查意见，拟证明被执行人郑志率受让了原湘潭市皮革公司的湘潭市雨湖区平政路80号房屋，郑志率有处分房屋的权利；异议人湘潭棚改公司与被执行人郑志率签订《资产收购协议》后，双方移交房屋所有权证等权属资料，《资产收购协议》已完全履行，异议人湘潭棚改公司取得房屋所有权和相应土地使用权；
证据四、湘潭市规划局潭规函字[2010]19号关于落实潭府阅[2010]16号会议纪要的函、潭府阅[2010]16号关于城市棚户区改造有关问题的会议纪要，拟证明异议人湘潭棚改公司收购湘潭市雨湖区平政路80号房产用于湘潭市河西沿江风光带建设。
申请执行人成荣辩称：一、异议人湘潭棚改公司不是本案执行标的物权利人，不具有提出执行异议的主体资格。湘潭市雨湖区平政路80号房屋（产权证号为潭政房字第069**号）系被执行人郑志率与湘潭市皮革公司破产管理人于2009年6月28日签订《企业资产整体转让合同》所购买，但房屋依旧登记在湘潭市皮革公司名下，物权一直没有发生转移。异议人湘潭棚改公司虽与被执行人郑志率签订收购协议，但没有办理物权转移登记，异议人湘潭棚改公司对房屋不享有有效物权，其在申请书中提出其是该房屋实际所有权人没有任何依据，无权对本案提出执行异议。二、申请执行人成荣基于生效法律文书和对被执行人的合法债权有权对本案执行标的物要求执行。被执行人郑志率向湘潭市皮革公司破产管理人购买湘潭市雨湖区平政路80号房产，转让合同合法有效，房产未依法办理转移登记，合同尚未完全履行完毕，后湘潭市皮革公司向被执行人郑志率出具证明书，声明郑志率享有该资产的处置权和拆迁补偿受益权，被执行人郑志率才完整取得该房产的有效债权而非物权。申请执行人成荣对被执行人郑志率享有有效债权，自然有权利要求执行本案执行标的物。三、异议人湘潭棚改公司与被执行人郑志率之间因收购协议所形成的是债权而非物权，且该债权不具有优先受偿的权利。异议人湘潭棚改公司与被执行人郑志率虽然签订收购协议，但没有依法办理变更登记，不等于物权发生变更，异议人湘潭棚改公司对被执行人郑志率所形成的是债权而非物权。在收购协议中，并未约定被执行人郑志率将该资产的受益权转让给异议人湘潭棚改公司享有，也没有与湘潭市皮革公司约定或通知湘潭市皮革公司将债权转让给异议人湘潭棚改公司，异议人湘潭棚改公司对被执行人郑志率享有的是一般债权，该债权不具有优先受偿性。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》88条第1款规定：“多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿”，因此本案取得优先受偿顺序的权利人是申请执行人成荣。四、异议人湘潭棚改公司要求中止对平政路80号房产的执行、解除查封和保全措施的申请事项没有任何法律依据。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。申请执行人成荣有充分证据表明，湘潭市雨湖区平政路80号房产数年来一直处于空置状态，异议人湘潭棚改公司并未实际占有，同时，签订合同以后不依法办理过户登记也完全是异议人湘潭棚改公司自身的责任，异议人湘潭棚改公司应当承担不完善程序的不利后果，更何况该房产还未登记到被执行人郑志率名下，岳塘法院不应当支持其异议主张，请求岳塘法院驳回异议人湘潭棚改公司的异议申请，继续对房产进行执行，维护申请执行人成荣的合法权益。
申请执行人成荣为支持其答辩主张，向本院提交证据如下：
证据五、湘潭市皮革公司破产管理人证明1份，拟证明虽湘潭市雨湖区平政路80号房屋并未进行产权变更登记，但湘潭市皮革公司已将该房的处置权和拆迁补偿受益权转移给被执行人郑志率，债权转让已发生法律效力，被执行人郑志率才是房屋实际权利人；
证据六、异议人湘潭棚改公司企业信用信息公示报告，拟证明异议人湘潭棚改公司是湘潭城乡建设发展集团有限公司与湘潭市万楼新城开发建设投资有限公司融资形成的有限责任公司，其有权进行收购活动，但无权从事拆迁行为；
证据七、湘潭市雨湖区平政路80号房屋视频1组，拟证明湘潭市雨湖区平政路80号房屋处于废弃空置状态，异议人湘潭棚改公司未进行占有和使用。
被执行人郑志率、郑志钢经本院合法传唤未到庭参加听证会，也未向本院提交答辩状及证据。
经审查查明：坐落于湘潭市雨湖区平政路街道平政路80号房产原属湘潭市皮革公司资产，后湘潭市皮革公司在破产改制过程中需处置资产用于安置职工，被执行人郑志率受让了湘潭市雨湖区平政路街道平政路80号房产及土地，于2009年6月28日签订了资产转让协议，湘潭市皮革公司破产管理人将土地权属证明及房产证于2011年9月20日全部移交给被执行人郑志率，并于2011年6月10日、2012年1月10日出具郑志率享有湘潭市雨湖区平政路街道平政路80号房产、土地资产自由处置权和拆迁补偿收益权的证明2份。
为了落实潭府阅[2010]16号会议纪要，解决棚户区改造和沿江风光带建设，完成拆迁安置，实现土地净地上市，根据潭府阅[2010]16号会议纪要于2010年3月8日成立了湘潭棚改公司，由湘潭城乡建设发展集团有限公司（湘潭城乡建设发展集团有限公司由湘潭市国资委全额出资）全额出资，2013年12月30日，吸收湘潭市万楼新城开发建设投资有限公司（股东为湘潭地产集团经营有限公司，湘潭地产集团经营有限公司由湘潭市国资委全额出资）为股东，持股51%。异议人湘潭棚改公司成立后即基于湘潭市河西滨江风光带建设及棚户区改造项目需要进行沿江风光带房产的收购工作，其中包含被执行人郑志率上述湘潭市雨湖区平政路街道平政路80号房产（土地使用权），双方于2012年元月16日签订了资产收购协议，约定转让价合计490万元，被执行人郑志率将全部转让资产的产权文件及全部房屋腾空后于2012年元月16日交付给异议人湘潭棚改公司验收，异议人湘潭棚改公司验收后一次性支付收购款。
在上述合同签订之前，被执行人郑志率即于2012年1月9日将上述涉案房屋权证资料原件移交异议人棚改公司指定的湘潭市河西滨改项目城正片区拆迁指挥部。2012年1月17日，异议人棚改公司即将涉案房屋收购款490万元一次性支付给被执行人郑志率。
因湘潭市河西滨江风光带建设及棚户区改造项目需逐步启动，上述涉案房屋至今未拆除，也未使用，异议人湘潭棚改公司收购后空闲至今。涉案房屋被被执行人郑志率购买和被异议人湘潭棚改公司收购后均未进行产权过户，至今仍登记在湘潭市皮革公司名下，异议人湘潭棚改公司和被执行人郑志率将房屋收购情况向湘潭市皮革公司破产管理人进行了告知，湘潭市皮革公司破产管理人口头回复房产已出让给被执行人郑志率，如何处置与己无关。
2012年6月13日，被执行人郑志率向湘潭高新区汇融小额贷款有限公司贷款200万元。本案申请执行人成荣、被执行人郑志钢进行了连带责任保证；案外人朱葵承诺如郑志率不能偿还借款本金、利息，自愿承担补充偿还责任。因被执行人郑志率未能如期还款，湘潭高新区汇融小额贷款有限公司诉至法院，经本院和湘潭市中级人民法院一、二审判决认定被执行人郑志率需偿还湘潭高新区汇融小额贷款有限公司贷款本金200万元及相应利息，本案申请执行人成荣、被执行人郑志钢承担连带清偿责任，朱葵承担补充清偿责任。因上述还款责任人未按判决履行义务，湘潭高新区汇融小额贷款有限公司申请执行后，双方达成执行和解，本案申请执行人成荣代替被执行人郑志率偿还了本息等合计2696880元。
在申请执行人成荣代替被执行人郑志率偿还上述欠款后，成荣于2014年4月21日与郑志率、郑志钢达成调解协议，被执行人郑志率承诺在2014年6月22日之前偿还成荣上述欠款，被执行人郑志钢承担连带责任担保。因被执行人郑志率、郑志钢未履行还款义务，申请执行人成荣于2016年3月4日向本院申请强制执行[案号：（2016）湘0304执157号]。2016年5月6日，本院作出（2016）湘0304执157号之一执行裁定书，裁定查封原湘潭市皮革工业公司所有的位于湘潭市雨湖区平政路80号房屋（产权证号为潭政房字第069**号，实为被执行人郑志率所有），同日本院向湘潭市产权处发出协助执行通知书，要求查封上述房屋。2016年5月20日，本院向湘潭市雨湖区土地和房屋征收事务所发出协助执行通知书，要求将原湘潭市皮革公司所有的位于湘潭市雨湖区平政路80号房屋及土地征收款3095872.46元付至本院，并注明该房屋实为被执行人郑志率所有。
因在执行过程中发现该案的生效法律文书对被执行人郑志率、郑志钢无执行内容，本院已于2017年1月20日裁定驳回申请执行人成荣的执行申请并解除相应查封措施。同时，申请执行人成荣又于2016年12月29日向本院提起诉讼，要求被执行人郑志率、郑志钢偿还债务，2017年1月5日，本院根据当事人达成的调解协议依法作出（2016）湘0304民初2993号民事调解书，并在诉讼中根据申请执行人成荣的财产保全申请再次查封了上述房屋及土地征收款，该案于2017年1月18日进入执行程序[案号：（2017）湘0304执62号]。
异议人湘潭棚改公司获悉上述情况后，以自己是涉案房产实际所有权人为由向本院提出述称之执行异议。
本院认为，本案争议焦点问题如下：
一、被执行人郑志率在未取得涉案房产实际物权情况下能否将房产再行转让问题
被执行人郑志率从湘潭市皮革公司破产管理人受让涉案土地和房屋后，湘潭市皮革公司破产管理人已将相应权属证书原件交付被执行人郑志率，被执行人郑志率也全面履行了受让房产和土地的付款义务，且湘潭市皮革公司破产管理人并未对被执行人郑志率处置涉案房产等事宜提出任何异议，同时，也无其他的直接利害关系人对被执行人郑志率享有的权利提出异议，所以，被执行人郑志率在受让房产后对在无他人在该房产上设定任何权利限制情况下将相应房产（含土地）转让给异议人湘潭棚改公司并无不妥。
二、异议人湘潭棚改公司与被执行人郑志率签订资产收购协议，但并未进行产权过户，是否属于非因买受人自身原因未办理过户登记问题
本案争议发生的缘由是因为政府为了湘潭市河西滨江风光带建设及棚户区改造项目的顺利进行，而在该项目拆迁正式启动之前，先行通过异议人湘潭棚改公司收购相应房产，用于拆迁、实现土地净地上市，属于公益收购，并非用于异议人湘潭棚改公司自住或经营。此收购协议不同于一般房屋的买卖合同，收购协议已约定被执行人郑志率将相关产权文件及全部房屋腾空交由异议人湘潭棚改公司验收后，异议人湘潭棚改公司一次性支付收购款。现被执行人郑志率已领取相应收购款，并在领取收购款之前，被执行人郑志率已按异议人湘潭棚改公司的指示将相应产权资料移交给湘潭市河西滨改项目城正片区拆迁指挥部，然后将房产交付异议人湘潭棚改公司，这行为的发生实际上也就是异议人湘潭棚改公司对该房产的合法占有。异议人湘潭棚改公司收到房产后空置房屋，不代表其未实际占有该房屋，申请执行人成荣以房产空置，异议人湘潭棚改公司未实际占有房屋的观点不能成立。异议人湘潭棚改公司对该房产的收购目的是用于政府拆迁，并非一般房屋买卖，故该房产无需办理过户手续，只需在拆迁正式启动后注销相应权属证书即可，异议人湘潭棚改公司并不存在房产未过户的过错责任，属于非因买受人自身原因未办理过户登记，人民法院不得查封、扣押、冻结。申请执行人成荣需要执行的是被执行人郑志率、郑志钢的财产，而本院查封的房产属于异议人湘潭棚改公司的资产，系案外人的财产，异议人湘潭棚改公司异议成立，本院应解除查封，中止对涉案标的物的执行，相应保全行为应予以撤销。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第十六条第二款、第十七条（二）项、第二十八条之规定，裁定如下：
一、异议人（案外人）湘潭城市棚户区改造有限公司的异议成立，本案中止对湘潭市雨湖区平政路街道平政路80号房产（产权证号为潭政房字第069**号）及其收益的执行；
二、撤销本院（2016）湘0304执保502号协助执行通知书2份。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 杨 林
审 判 员 李湘蓉
人民陪审员 陈勇慧
二〇一七年三月二十二日
代理书记员 严 瑾
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。