江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏05民终1112号
上诉人（原审被告）:吴继明（曾用名吴继民），男，1950年7月27日出生，汉族，住江苏省昆山市。
上诉人（原审被告、）:吴菊珍，女，1950年10月10日出生，汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：饶青峰，江苏传承律师事务所律师（代理上列二上诉人）。
委托诉讼代理人：高莹，江苏传承律师事务所律师（代理上列二上诉人）。
被上诉人（原审原告）:徐庆忠，男，1978年I0月11日出生，汉族，住江苏省兴化市。
被上诉人（原审原告）:杨喜云，女，1976年11月12日出生，汉族，住江苏省兴化市。
委托诉讼代理人：王春龙，江苏诚达律师事务所律师（代理上列二被上诉人）。
上诉人吴继明、吴菊珍因与被上诉人徐庆忠、杨喜云房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2017)苏0583民初11684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人吴继明、吴菊珍上诉请求：1、请求二审法院撤销(2017)苏0583民初11684号民事判决，直接依法改判或发回重审；2、案件诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：一审判决违背了婚姻法司法解释（三）第11条第一款之规定，且仅适用了合同法中与本案并不相符的条文，未适用物权法第97条的规定，适用法律错误。被上诉人明知涉案房屋系上诉人夫妻共有，但仍单方与吴继明签订合同，非善意第三人。双方已在合同中约定了违约金计算的方法，应为案件处理的法律渊源。
被上诉人徐庆忠、杨喜云在诉讼中答辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。
原审原告吴继明、吴菊珍向一审法院起诉请求：1.解除双方于2016年1月31日签订的《昆山市动迁房买卖合同》；2.吴继明、吴菊珍返还定金20000元；3.吴继明、吴菊珍赔偿损失350000元；4.吴继明、吴菊珍支付吴继明、吴菊珍律师费20000元；5.诉讼费用由吴继明、吴菊珍承担。
一审法院认定事实：吴继明和吴菊珍系夫妻关系。2016年1月31日，徐庆忠、杨喜云（乙方、购买方）与吴继明（甲方、出售方）经中介居间签订《昆山市动迁房买卖合同》一份，由乙方向甲方购买位于昆山市周市镇鑫茂东苑施工编号55幢401室的拆迁毛坯房（房屋面积91.71平方米，车库面积9.02平方米；以下简称案涉房屋）一套，双方约定：1.转让总价455000元，由乙方于签约时支付定金20000元；2.合同第五条第2点：“甲方保证该房产权属真实且房产的共有人对出售此房屋无异议”；3.合同第七条：违约方应承担守约方其他合理支出费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、误工费、申请财产保全费、执行费用等等）；如甲方单方违约，甲方承担双倍返还定金的义务；双方对违约金约定如下：若有任何一方未按照本合同的约定按时履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总价款的万分之三作为违约金；逾期超过二十日，守约方有权单方面解除合同，违约方另向守约方支付总价款的20％作为违约金，违约金条款独立发生法律效力；等等。该合同落款处由买卖双方签字并按捺了手印，其中，“甲方”处载明“吴继明、吴菊珍（代）”的手写字样，对此，徐庆忠、杨喜云庭审中确认吴菊珍当时不在场，系吴继明代为签署。该合同签汀后，徐庆忠当场向吴继明支付了定金20000元。
2016年9月4日，吴继明以《通知函》形式通过中介告知买方：“经家庭成员郑重商议，现决定不再出售”。徐庆忠、杨喜云认为吴继明、吴菊珍因房价上涨拒绝继续履行合同构成违约，吴继明、吴菊珍以房屋共有人不知情并对出售提出异议为由主张合同无效，双方对赔偿金额多次协商未果，遂引起本案纠纷。
关于损失350000元的计算依据，徐庆忠、杨喜云陈述：案涉房屋目前单价为9000元至10000元，总市值至少810000元，据此主张增值损失350000元。吴继明、吴菊珍陈述：房屋目前单价为7000元至8000元，愿意赔偿徐庆忠、杨喜云损失80000元。为确定案涉房屋目前的市场价格，经征得原、吴继明、吴菊珍同意，本院于审理期间与原、吴继明、吴菊珍共同至案涉房屋所在小区，就房价问题随机向小区周边三家房屋中介机构进行询价，中介的回复结果分别为：平均出售总价850000元、平均单价10000元、平均单价10000元。
徐庆忠、杨喜云为此次诉讼支出律师代理费20000元。
上述事实，有房屋拆迁补偿安置协议书、动迁房选购登记确认清单、动迁房买卖合同、收据、通知函、委托律师合同、发票、证明、安置房订购合同、村委会证明、常住人口登记卡、本院工作记录、询价照片、房屋买卖成交合同、法院谈话笔录及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。
一审法院认为，案涉《昆山市动迁房买卖合同》由徐庆忠、杨喜云与吴继明自愿签订，系双方真实意思表示，该合同依法成立、合法有效，双方均应按约履行。吴继明作为出卖方具有确保案涉房屋能够正常交付过户等义务，但其明知该房屋系其与配偶吴菊珍共同共有且未征得共有人同意的情况下擅自出售该共有房屋，最终因共有人反对导致案涉房屋买卖合同无法继续履行，吴继明的行为已构成违约，徐庆忠、杨喜云因此有权要求解除合同并要求吴继明承担相应的违约责任。结合吴继明、吴菊珍签收诉状的时间，本院认定案涉合同自徐庆忠、杨喜云解除通知到达吴继明、吴菊珍之日即2017年7月25日解除，吴继明已收取的定金20000元应向徐庆忠、杨喜云予以返还。关于徐庆忠、杨喜云主张的房屋差价损失350000元，结合徐庆忠、杨喜云、吴继明、吴菊珍庭审中关于房屋市值的陈述意见以及本院询价结果，本院认为徐庆忠、杨喜云主张的该项损失金额有事实依据，应予认定，但徐庆忠、杨喜云明知吴继明有代签行为，在未明确确认共有人吴菊珍是否同意出售该房屋的情况下即与吴继明个人签订案涉合同，徐庆忠、杨喜云自身审慎注意义务不足也是构成案涉合同最终未能履行的因素之一，故本院综合徐庆忠、杨喜云实际损失的金额以及双方在合同签订过程中的过错程度，酌定由吴继明赔偿徐庆忠、杨喜云损失250000元。关于徐庆忠、杨喜云主张的律师代理费20000元，合同对此虽有约定，但考虑到律师费并非必须发生的合理费用，本院对此不予支持。吴菊珍并非案涉合同的相对方，徐庆忠、杨喜云向其主张违约责任无合同依据，本院不予支持。遂判决：一、原告徐庆忠、杨喜云与被告吴继明签订的《昆山市动迁房买卖合同》于2017年7月25日解除。二、被告吴继明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐庆忠、杨喜云返还购房定金20000元。三、被告吴继明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐庆忠、杨喜云赔偿损失250000元。四、驳回原告徐庆忠、杨喜云的其他诉讼请求。
二审查明的事实与原审查明事实相一致。
本院认为，徐庆忠、杨喜云与吴继明签订的《昆山市动迁房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据一审法院的调查结果并结合双方当事人在诉讼中的陈述可以认定，因吴继明在签订合同时实际未征得涉案房屋的共有人吴菊珍的同意，导致案涉房屋买卖合同无法继续履行，徐庆忠、杨喜云据此要求解除合同符合法律规定，应予支持。而吴继明在未征得共有人同意的情况下擅自出售该共有房屋，导致合同解除应承担相应违约责任。根据法律规定，当约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。鉴于合同解除后，原合同约定的违约金并不足以弥补徐庆忠、杨喜云的损失，因而徐庆忠、杨喜云主张按房屋差价350000元给与赔偿，原审法院参照当地类似房产的价格及双方的过错程度，确定吴继明赔偿徐庆忠、杨喜云损失250000元，属一审法院依法裁量范围，并无不当。
据此，吴继明、吴菊珍的上诉请求依据不足，本院对此不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8126元，由上诉人吴继明、吴菊珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑 雄
审判员 曾雪蓉
审判员 黄文杰
二〇一八年四月二十五日
书记员 杨颖颖