湖南省宁乡市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)湘0124民初5251号
原告：中国建设银行股份有限公司宁乡支行，住所地宁乡县玉潭镇八一路244号。
负责人：万郑伟，系该行行长。
委托诉讼代理人：龚蕾，湖南芙蓉律师事务所律师。
被告：何瑞枚，男，1936年4月25日出生，汉族，农民，住湖南省宁乡县。
被告：俞某，女，1982年7月15日出生，汉族，农民，住湖南省宁乡县。
被告：何某，女，2002年11月14日出生，汉族，学生，住湖南省宁乡县。
法定代理人：俞某，女，1982年7月15日出生，汉族，农民，住湖南省宁乡县，系被告何某之母。
被告：湖南金林投资置业有限公司，住所地湖南省宁乡县玉潭镇八一东路46号。
法定代表人：刘建军。
原告中国建设银行股份有限公司宁乡支行（以下简称建设银行宁乡支行）与被告何瑞枚、俞某、何某、湖南金林投资置业有限公司（以下简称金林公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建设银行宁乡支行的委托诉讼代理人龚蕾到庭参加了诉讼，被告何瑞枚、俞某、何某及被告金林公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建设银行宁乡支行向本院提出诉讼请求：1.判决被告偿还原告贷款本息合计99?579.4元，其中本金44?334.23元，利息、罚息55?245.17元（暂计至2017年8月11日止，此后利息、罚息、复利按合同约定的计算方式计算至实际清偿日止）；2.判令被告承担原告为实现债权而产生的律师费共计4979元；3.判令被告金林公司对上述第一、二项诉讼请求承担连带清偿责任；4.判令原告对何泽良提供的抵押房产宁乡县（金林商业广场）A栋106号房在上述债务及实现债权费用范围内享有优先受偿权；5.由被告承担本案诉讼费用。在庭审过程中，原告将第1项诉讼请求中利息、罚息的起算时间调整为2018年4月26日。事实和理由：2006年2月，何泽良与原告签订了《个人商用住房借款合同》，合同约定：原告向何泽良提供总额为50?000元贷款，贷款期间从2006年12月18日起至2016年1月18日止。以等额本息的方式归还贷款本息，同时合同中还约定：如何泽良未按合同约定的还款计划偿还贷款本息，原告有权提前收回全部贷款并以上述抵押物拍卖变卖后的款项优先受偿，同时违约方还应承担原告实现债权的一切合理费用（含诉讼费、律师费等）。何泽良提供了宁乡县（金林商业广场）A栋106号房作为其偿还上述全部贷款本息及原告实现债权的一切合理费用的担保，并依约办理了购房贷款抵押登记备案证明。合同签订后，原告依约向何泽良发放了50000元贷款，现何泽良违反合同约定逾期偿还贷款本息，应偿还到期的全部贷款本金及逾期利息，并承担原告实现债权的产生的律师费用。因何泽良已死亡，故被告何瑞枚、俞某、何某作为何泽良的第一顺位法定继承人应在继承相应份额财产的同时继承相应份额的债务，同时原告认为被告金林公司作为保证人，应对上述债务承担连带清偿责任。原告为维护合法权益，故向法院提起诉讼。
被告何瑞枚、俞某、何某、金林公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
原告建设银行宁乡支行为支持诉讼请求，向本院提交了下列证据：
1.中国建设银行个人住房借款申请书，拟证明何泽良向原告申请借款事实；
2.个人住房借款合同、抵押承诺书，拟证明原、被告借款、抵押合同成立事实，以及被告要承担律师费的依据；
3.支付凭证，拟证明原告发放贷款事实；
4.购房贷款抵押登记备案证明，拟证明被告房屋所有及抵押登记事实；
5.对账单，拟证明何泽良逾期还贷事实；
6.委托代理协议、发票，拟证明原告为实现债权所产生的损失。
被告何瑞枚、俞某、何某、金林公司未到庭亦未提交证据，视为其对举证、质证权利的放弃。
本院经审查后认为原告提交的上述证据来源合法、内容真实、与本案相关联，依法采信为认定案件事实的有效证据。
根据采信的证据及到庭当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
2006年11月27日，原告建设银行宁乡支行与何泽良签订一份《个人住房借款合同》，约定：借款人何泽良，贷款人：建设银行宁乡支行，保证人：金林公司，抵押人：何泽良。借款人何泽良向原告贷款50?000元，用于购置坐落在宁乡县（金林商业广场）A栋106号房；借款期限为自2006年12月18日起至2016年12月18日止；贷款月利率为6.27‰，遇中国人民银行调整利率，则本合同将按新的利率政策执行。合同项下借款逾期的，罚息利率为贷款利率上浮50%，本合同中借款逾期是指借款人未在每个还款期的结息日（最后一期为借款到期日）前偿还借款的行为；采取等额本息还款的方法，每月偿还本息594.15元，利息逐月结清还清；贷款担保方式为最高额保证加抵押，由金林公司在保证人处加盖公章并由法定代表人刘建军签名，并约定保证人提供连带责任保证，当借款人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其它担保，贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。何泽良提供了宁乡县（金林商业广场）A栋106号房作为抵押物办理了购房贷款抵押登记备案证明。保证、抵押担保的范围均包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。2006年12月18日，原告建设银行宁乡支行向何泽良发放了贷款50?000元。2006年12月12日，宁乡县房屋产权管理服务中心就何泽良所购上述房屋办理了宁房玉潭押字第06121205号《购房贷款抵押登记备案证明》。截止至2018年4月26日，何泽良尚欠原告借款本金44?334.23元，利息、罚息61?543.13元。故原告向本院提起诉讼。
另查明，何泽良已过世，第一顺位继承人有被告何瑞枚、俞某、何某。
另查明，《个人住房借款合同》中约定的抵押物尚未办理《房屋所有权证》及《房屋他项权证》。
再查明，原告建设银行宁乡支行为本案诉讼支付律师代理费用4879元，公告费260元。
本院认为，原告与何泽良、金林公司签订《个人住房借款合同》系各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有约束力。合同签订后，原告建设银行宁乡支行已按合同约定向何泽良发放贷款，但何泽良未按合同约定按期履行还款义务，已构成违约，原告建设银行宁乡支行要求偿还借款本金44?334.23元，利息、罚息61543.13元（已计算至2018年4月26日止，此后利息、罚息、复利按合同约定的计算方式计算至本金实际清偿日止）的诉讼请求，本院予以支持。律师费和公告费是原告为实现债权而支出的合理费用，符合合同约定，且未超出有关部门规定的标准，故原告建设银行宁乡支行要求承担律师费4879元和公告费260元的诉讼请求，本院予以支持。因涉案借款人何泽良已去世，依据《中华人民共和国继承法》第三十三条“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任”之规定，被告何瑞枚、俞某、何某作为何泽良的第一顺序继承人理应在其继承遗产的实际价值范围内对被继承人何泽良生前未清偿的债务负责清偿，故原告请求被告何瑞枚、俞某、何某在其继承遗产的范围内承担清偿被继承人何泽良债务的主张，符合法律规定，本院予以支持。根据合同约定“当借款人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其它担保，贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”故原告要求被告金林公司对上述债务承担连带保证责任的请求，本院亦予支持。关于原告主张以何泽良提供的坐落在宁乡县（金林商业广场）A栋106号房为上述借款本息及实现债权的费用承担抵押担保责任，原告对拍卖、变卖该房所得价款享有优先受偿权的请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，上述房屋虽在相关部门办理了购房贷款抵押登记备案证明，但抵押权并未实际设立，原告不能对该房屋行使抵押权，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告何瑞枚、俞某、何某、金林公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应承担对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第七条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告何瑞枚、俞某、何某在继承债务人何泽良遗产的实际价值范围内向原告中国建设银行股份有限公司宁乡支行偿还贷款本金44?334.23元，支付利息、罚息61?543.13元（已计算至2018年4月26日止，此后利息、罚息、复利按合同约定的计算方式计算至本金实际清偿日止）；
二、被告何瑞枚、俞某、何某在继承债务人何泽良遗产的实际价值范围内向原告中国建设银行股份有限公司宁乡支行支付律师代理费4879元和公告费260元；
上述一至二项金钱给付义务，限被告何瑞枚、俞某、何某在本判决发生法律效力后十五日内履行完毕。
三、被告湖南金林投资置业有限公司对上述被告何瑞枚、俞某、何某偿还的本息及律师代理费和公告费承担连带清偿责任；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2392元，由被告何瑞枚、俞某、何某负担，被告湖南金林投资置业有限公司承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 夏 霞
人民陪审员 姜利军
人民陪审员 宁燕飞
二〇一八年四月二十七日
书 记 员 邹 利
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》第七条具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国继承法》第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。
受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。