广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)深中法房终字第683号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市新柏科技开发有限公司。
法定代表人：扈国，总经理。
上诉人（原审原告）：深圳市新柏科技开发有限公司新柏网吧华侨城店。
负责人：扈华，总经理。
两上诉人共同委托诉讼代理人：扈献民，男，汉族，1944年10月3日出生，系深圳市新柏科技开发有限公司股东。
两上诉人共同委托诉讼代理人：张宇，广东诺万律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市芯华集成电路科技有限公司。
法定代表人：郑绍承，总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ，广东贤耀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何燕兰，广东贤耀律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市田厦实业股份有限公司。
法定代表人：郑金就，董事长。
委托诉讼代理人：庞德，华商林李黎（前海）联营律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李书亚，广东华商律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：北京大学深圳研究生院。
法定代表人：陈十一，院长。
委托诉讼代理人：王搢珽，女，汉族，1989年11月5日出生。
上诉人深圳市新柏科技开发有限公司（以下简称新柏公司）、深圳市新柏科技开发有限公司新柏网吧华侨城店（以下简称新柏网吧）与被上诉人深圳市芯华集成电路科技有限公司（以下简称芯华公司）、深圳市田厦实业股份有限公司（以下简称田厦公司）、北京大学深圳研究生院（以下简称北大深圳研究生院）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院(2014)深南法民三初字第448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新柏公司、新柏网吧上诉请求：1、撤销原审判决第一、第二项；2、判决支持新柏公司、新柏网吧在原审中的全部诉讼请求；3、本案一、二审受理费全部由芯华公司、田厦公司、北大深圳研究生院承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，导致严重错误判决，应当依法改判。第一，对于芯华公司所出租的房屋，在经过改扩建前后，是否进行了相应的报建审批手续，并取得相关部门的核准，取得了相应的，与产权现状相符的新的房地产证，在涉案房屋已经改扩建的情况下，原房地产证是否有效的问题，一审判决未做任何调查核实。对于此点，相关法律有明确规定，改扩建工程应当在改扩建前向相关部门申请批准后才能施工，施工完毕，竣工验收后，应向相关部门申领新的房地产证，否则属于违法建筑，不得擅自使用。因此，本案中涉案的房屋是否取得了改扩建前的批准及竣工后的新房地产证申领是认定芯华公司所出租的房屋是否具有合法的产权证明，能否出租房屋及认定出租行为是否有效的关键事实，一审法院不仅不做任何的调查核实，甚至在新柏公司、新柏网吧先后两次向一审法院法官申请到相关部门调取相应证据的情况下，一审法官在未做任何解释的情况下，拒绝向相关部门调取相关证据。并进而忽视涉案房屋存在有改扩建的事实存在，以该房屋本来就有合法有效的房地产证，且双方签订有租赁合同而认定该合同有效。而审判实践及最高院的相关司法解释，对房屋租赁合同是否有效的认定均不是以合同签订为判定条件，而是按涉案房屋是否具有合法产权为基础来判断的。这是其一。第二，退一步来说，即使在认定合同有效的情况下，对双方谁违约在先，一审判决未做任何的分析，却片面的认定是新柏公司、新柏网吧违约，真实的情况是芯华公司违约在先。本案基本的事实是，双方签订租赁意向的时间为2009年3月28日，签订正式租赁合同的时间为涉案房屋装修完毕后，即2009年8月20日。根据批准网吧开设的审批单位深圳市文体局公开的关于网吧申请资料信息可知，租赁房屋未取得房地产证的，需提交已备案的房屋质量检测鉴定文件，公安机关消防机构出具的《建设工程消防验收意见书》或备案凭证，经房屋租赁管理部门登记或备案的房屋租赁合同。芯华公司在该合同签订后1年零3个月后，即2010年12月7日才向新柏公司、新柏网吧提供所谓的《建设工程竣工验收消防备案受理回执》，在2010年12月8日才向新柏公司、新柏网吧提供房屋质量检测鉴定报告。由此可知以下几点，（一）涉案的房屋是经过改扩建而必须向相关部门提供新房地产证或其它证明文件；（二）同时也可知，如一审判决认定涉案房屋所拥有的老房地产证合法有效的话，则芯华公司根本无需向新柏公司、新柏网吧提供房屋质量检测报告，而一审判决对芯华公司向新柏公司、新柏网吧提供以上资料却完全确认合法有效，否认改扩建后需向新柏公司、新柏网吧提供以上资料，这是一审判决中严重的自相矛盾之处；（三）可知完全是芯华公司违约在先，且其违约时间长达1年以上，其不能及时按照相关部门的要求向新柏公司、新柏网吧提供相应的合法文件，协助新柏公司、新柏网吧顺利完成网吧的工商变更登记申请。正是因为芯华公司的违约在先，最终导致新柏公司、新柏网吧的网吧未能再重新登记并开业而被吊销营业执照。芯华公司违约在先的证据也可在芯华公司提交的证据中可以证明，即在芯华公司于2010年9月21日给新柏公司、新柏网吧的催款函中，新柏公司、新柏网吧明确在其催款函上注明：“'据与当时负责人约定，手续办理'齐备前不交纳房租。”这也可证明这是新柏公司、新柏网吧要求芯华公司履行合同承诺，协助新柏公司、新柏网吧完成网吧工商变更登记的直接要求，而向其提起违约抗辩及权利。对于此点事实，一审判决末做任何调查核实，而片面的认为是新柏公司、新柏网吧违约，并且判决新柏公司、新柏网吧向芯华公司承担违约责任，更是严重混淆事实。第三，一审判决对涉案房屋的违法加建是合法行为还是违法行为事实的认定方面，存在难以自圆其说的矛盾之处。一审中，芯华公司向法院提交关于其涉案房屋的改扩建图纸，并明确确认涉案的房屋是经过改扩建的。但到目前为止，芯华公司并未向法院提交任何相关的审批报建及竣工验收手续，也未向相关部门申领新的房地产证。那么，根据相关法律规定，即使该建筑经政府部门以会议纪要的方式同意其升级改造，也不能代表其可以不向规划建设部门审批报建相关的手续，无需向环保、消防等部门申请重新竣工验收。如芯华公司无以上相应的手续，则必须认定为其改扩建行为属于违法建设行为，应对其原房地产证予以撤销，并对其违法建设行为予以处罚。对于此点一审法官却视而不见，不仅对新柏公司、新柏网吧调取证据的申请置之不理，竟然还片面地认定新柏公司、新柏网吧未举证证明涉案的房屋中含有“违法加建部分”其对“违法加建部分”的使用，说明一审法官完全清楚未经审批验收的改扩建行为属于违法行为，但其却在整个判决中对涉案房屋的改扩建行为完全视而不见，仅仅以芯华公司拥有根本与现状完全不符的原房地产证为由，违心片面地认定涉案房屋合法。第四，关于诉讼时效的认定问题，一审判决的认定更是出现严重的片面性，完全忽视新柏公司、新柏网吧的证据，而片面采信芯华公司的证据。一审中，新柏公司、新柏网吧向法院提交了针对涉案房屋与芯华公司多次交涉所提交的书面材料，但一审法官对此完全视而不见，不仅不做调查，也未说明为何不采信该证据，但是对芯华公司提交的证据，在完全不符合常理，且新柏公司、新柏网吧完全不确认的情况下，却单方面采信，进而认定新柏公司、新柏网吧的诉讼时效过期，而芯华公司的诉讼时效有效，更是荒谬之极。
二、一审判决在程序方面也存在严重的违法问题。第一，新柏公司、新柏网吧在一审中曾向一审法院提出过两次调取收集证据申请书，但一审法院在没有任何明确解释的情况下，均驳回了新柏公司、新柏网吧的申请。根据法律规定，二审法院应当依法审查其不予调查的合法性，应当发回重审或由二审法院向相关部门调取收集相关证据，并对一审判决进行改判。第二，本案涉及的金额较大，且涉本诉、反诉、第三人、诉讼时效等多方面，跨时长，涉案人多，案情相对来说比较复杂，一审法院将此案交由一审判经验不足的代理审判员来审理，本身就有不妥。在其审理过程中，最初适用简易程序审理，在案件一直在拖，审理期限早已超过简易程序所规定审限后，本应改变审判程序为普通程序，增加新的审判员，让更有审判经验的法官加入审理。但一审法院及该法官却一直违法按简易程序由该代理审判员审结此案，此违法行为明显且严重，应予纠正，应当发回重审，或由二审法院根据重新查明的事实直接改判。综上，一审判决存在严重的查明事实不清，且程序严重违法，极大地损害了新柏公司、新柏网吧的合法权益，为了维护新柏公司、新柏网吧的合法权益，特向二审法院提起上诉，请求依法支持新柏公司、新柏网吧的上诉请求。
芯华公司辩称：一、涉案房屋并未进行改扩建，涉案房屋所在工业区均批准进行的升级改造采用的是综合整治的方式，对工业区进行环境美化和功能完善，不涉及房屋拆建，对这类改造方式没有法律规定需换领新的房产证，因为涉案房屋拥有合法有效的产权证明。二、芯华公司已经向新柏公司、新柏网吧交付涉案房屋，并向其提供房产证、房屋质量检测鉴定报告，建设工程竣工验收消防备案凭证等新柏公司、新柏网吧要求提供的材料，已全面履行合同约定的义务。三、涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，新柏公司、新柏网吧已经接收并使用了所承租的房屋，应当按合同约定向芯华公司支付租金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，新柏公司、新柏网吧的上诉请求毫无事实与法律依据，恳请二审法院予以驳回，维持原判。
田厦公司辩称：一、认同芯华公司的答辩意见。二、补充如下：1、新柏公司、新柏网吧称时效延期的问题，但一审认定没有延期时效的问题。2、芯华公司作为承租人，新柏公司、新柏网吧作为次承租人，承租人还租给其他人，其他人都能够很好的使用，也证明我们的房产没有任何问题。3、一审认定事实清楚，程序合法，请求二审法院维持原判。
北大深圳研究生院未作答辩。
新柏公司、新柏网吧向一审法院提出诉讼请求：1、确认新柏公司、新柏网吧、芯华公司于2009年3月28日签订的《南山马家龙集成电路与系统设计大厦租赁意向书》及2009年8月20日签订的“南AI011410（备）”《深圳市房屋租赁合同》为无效合同；2、芯华公司返还新柏公司、新柏网吧租赁保证金184766元及装修保证金1万元及利息（利息自起诉至日起按中国人民银行同期贷款利率计算至芯华公司付清全部款项为止）；3、芯华公司赔偿新柏公司、新柏网吧的装修损失1150308元及利息（利息自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至芯华公司付清全部款项为止）；4、芯华公司、田厦公司与北大深圳研究生院对判决结果承担连带责任；5、本案受理费由芯华公司、田厦公司与北大深圳研究生院共同承担。
芯华公司反诉请求：1、新柏公司向芯华公司支付租金1796864.1元，并赔偿芯华公司的利息损失（从应付租金之日起，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算至付清款项为止，暂计至2014年6月12日为530052.72元）；2、新柏公司支付房屋管理费87764.61元；3、诉讼费用由新柏公司负担。
一审法院认定事实：深房地字第XXXXX号房地产证载明，深圳市南山区马家龙工业区XX-
XX栋厂房、XX栋宿舍食堂的权利人系田厦公司，房屋用途为工业，宗地号：XXXXX。
深圳市南山区工业区改造办公室分别于2007年11月27日、2009年3月23日作出《关于马家龙工业区升级改造田厦公司改造主体的批复》、《关于确认马家龙田厦公司产业研发基地改造主体的规划批复》，载明同意田厦公司作为马家龙工业区田厦片区综合整治升级改造项目的改造单位及改造主体。
深圳市公安局消防局向田厦公司作出《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，载明田厦公司已经网上备案受理系统进行了马家龙产业研发基地加建工程竣工验收备案、消防设计备案，且该工程未被确定为抽查对象。新柏网吧的法定代表人扈华在该凭证上签有收到其他资料的收条，时间分别为2010年12月7日、2010年12月8日。
芯华公司提供的《建设工程竣工验收消防备案表》载明2009年6月30日，深圳市南山区马家龙田厦工业小区进行了备案登记。
2008年1月9日，芯华公司与田厦公司签订《马家龙田厦创意产业园租赁合同》，约定芯华公司承租权利人为田厦公司的深圳市南山区马家龙（田厦创意产业园）房屋，房产宗地号为XXXXX，作为深圳集成电路设计南山产业园，即北京大学深圳研究生院信息工程学院试训基地，芯华公司有房屋的分租权，但若乙方将租赁房屋用于其他用途的，须经田厦公司的书面同意，否则不能改变房屋用途，租期自2008年5月1日起至2023年4月30日止，一层建筑面积2776.83平方米，以及其他内容。
2009年4月3日、2010年8月3日，芯华公司与田厦公司分别签订《租赁合同补充协议》，对租金数额等合同内容进行补充约定。
田厦公司提供田厦创意产业园的一楼图纸，拟证明涉诉房产位于田厦创意产业园一楼，新柏公司、新柏网吧对该图纸的真实性予以认可，但认为改扩建至今未向相关部门申报、审批，至今未取得与房产真实情况相符的房产证及消防验收资料。
2009年3月28日，新柏网吧（乙方）与芯华公司（甲方）签订《南山马家龙集成电路与系统设计大厦租赁意向书》，约定就乙方入住深圳市南山区艺园路马家龙工业区XX栋集成电路与系统设计立学研大厦一事，达成意向条款：面积约1600平方米，具体面积以正式合同约定面积为准，若因房屋产权问题致使乙方无法完成工商登记等手续，乙方有权终止本意向书和相关合同，甲方必须退还乙方已支付的定金或者保证金，并赔偿由此给乙方造成的损失，以及其他内容。
2009年3月28日，扈华签收涉诉房产的“房产证复印件一份、产权资料电脑查询结果表”；2009年3月30日，扈华签收“租赁意向书原件、田厦授权证明原件”；2009年4月3日，扈华签收“房地产合同复印件加盖公章”。
2009年8月19日，深圳市新柏科技开发有限公司新柏网吧南山店（承租方、乙方）与芯华公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将深圳市南山区艺园路马家龙田厦产业园（原XX栋-
XX栋）X层XX室（以下简称涉诉房屋）出租给乙方使用，建筑面积1539.73平方米，每月租金为92383元，乙方应于每月10日前向甲方支付租金，租期自2009年8月1日起至2012年7月31日止，从2009年9月1日起计收租金，甲方应于2009年8月1日前将租赁房屋交付给乙方使用，甲方向乙方收取184766元的租赁保证金，甲方向乙方返还保证金的条件为合同期满，乙方债务结清（包括租金、水电费等费用），合同期未满，未经甲方同意解除合同，甲方可不予返还保证金，如乙方出现拖欠租金达30天以上等情形，甲方可就因此造成的损失，不予退还租赁保证金，甲方还可依据上述情形解除合同或向乙方提出变更合同条款；合同终止后，乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取双倍租金，以及其他内容。该合同在深圳市南山区房屋租赁管理办公室登记备案。
2009年3月30日，扈华向芯华公司汇款5万元；2009年9月2日，扈华向芯华公司汇款134766元；2009年10月26日，芯华公司向“扈华（新柏公司）”出具《收款收据》，载明收到涉诉房屋的房屋押金184766元，诉讼中芯华公司确认收到上述款项。
2009年4月4日，芯华公司向新柏公司出具收款收据，载明收到新柏公司交来装修保证金1万元。
新柏公司、新柏网吧提供了装修合同、评估报告、照片等证据拟证明其对涉诉房产进行了装修，评估报告载明，“集成电路与系统设计产学研大厦XX室”在满足全部估价假设条件于2014年3月26日的评估总值为1150308元，评估人员于2014年3月26日进行实地查勘。
新柏公司、新柏网吧申请证人胡X生向一审法院出具证人证言并到庭参加诉讼，拟证明新柏公司、新柏网吧委托“深圳市XX装饰工程公司”装修，并支付了装修款96万元，证人胡X生陈述“深圳市XX装饰工程公司”没有营业执照，公章是其私刻，收款收据是胡X生所出具。
芯华公司提供的装修申请表、防火安全责任书、装修施工责任书、授权委托书、身份证等证据证明新柏公司、新柏网吧已经申请对涉诉房产进行装修，但装修并未完成，且证明新柏公司、新柏网吧申请的证人胡X生伪造营业执照及公章，欺骗管理处，不具备证人资格。
2010年9月21日，芯华公司向新柏公司作出《催款函》，载明芯华公司向新柏公司催收2009年9月-2010年9月期间的租金1200979元及物业管理费60049.47元，如新柏公司未在2010年9月30日前缴纳，将按合同约定进行处理。扈华于2010年9月21日在该函件签字，并载明“据与当时负责人的……手续办理齐备不交纳房租。”2011年3月16日，芯华公司登报刊登《声明》，向深圳市新柏科技开发有限公司新柏网吧南山店催收租金，要求在2011年3月23日前结清欠款，逾期将解除合同并追究法律责任。
2011年4月11日，芯华公司向深圳市南山区南头街道办事处房屋租赁管理所提交《停租申请书》，2011年4月14日获得批准终止合同。
芯华公司分别于2011年12月27日、2012年12月14日、2013年12月5日向深圳市南山区南头街道马家龙社区工作站提交《申请函》，载明因新柏公司、新柏网吧拖欠租金，申请工作站协调解决拖欠租金事宜。
深圳市南山区南头街道马家龙社区工作站分别于2012年1月12日、2012年12月14日、2013年1月8日向新柏公司、新柏网吧作出复函，载明该工作站多次与新柏公司、新柏网吧负责人扈华电话联系，但一直未联系上，调解无法进行，须通过合法渠道解决。
庭审中新柏公司确认：新柏网吧华侨城店、新柏网吧南山店系其分支机构，并办理了工商登记，均不具有独立法人资格，新柏网吧南山店已经被吊销营业执照；新柏公司、新柏网吧从未向芯华公司支付过租金。
芯华公司陈述其于2011年4月14日解除合同并收回涉诉房产；田厦公司提供证据载明，芯华公司收回涉诉房产后，已出租给他人并进行装修使用。
一审法院认为，新柏公司、新柏网吧主张《南山马家龙集成电路与系统设计大厦租赁意向书》及《房屋租赁合同》因涉诉房产存在产权问题而无效，但根据一审法院查明事实，涉诉房产具有合法产权证明，且在签订合同时及合同期间内，新柏公司、新柏网吧已经签收了涉诉房产的相关产权资料，故对于新柏公司、新柏网吧的该部分陈述，一审法院不予采信；合同约定的涉诉房产为南山区艺园路田厦产业园X层XX室，登记名称为南山区马家龙工业区XX-
XX栋厂房的X层，虽该涉诉房产属于南山区马家龙工业区田厦片区综合整治升级改造项目，但涉诉房产所在的深圳市南山区马家龙工业区XX-
XX栋厂房具有房地产证，首层登记建筑面积为2776.83平方米，新柏公司、新柏网吧未举证证明田厦产业园X层XX室1539.73平方米的建筑面积中含有田厦公司违法加建部分，且涉诉房产所登记的工业用途与合同约定的用途不符并不影响合同的效力。新柏公司、新柏网吧主张芯华公司未向其提供消防、环保竣工验收证明文件导致其无法办理工商登记，涉诉房产于2009年6月30日已经进行了建设工程竣工验收消防备案，且该信息属于政府公开信息，新柏公司、新柏网吧经营网吧，应当在签订合同时对相关信息及资料进行收集并妥善准备，新柏公司、新柏网吧将无法办理工商登记的责任归责于芯华公司，无合同依据，亦有违公平原则；综上，新柏公司、新柏网吧主张涉诉房产因产权问题而无效的理由，无事实及法律依据，一审法院不予支持。
芯华公司与新柏公司、新柏网吧签订的《南山马家龙集成电路与系统设计大厦租赁意向书》及《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。新柏公司、新柏网吧未按合同约定向芯华公司支付租金，已经构成违约，应当承担合同约定的违约责任。
芯华公司已于2011年4月14日解除合同并收回涉诉房产，新柏公司、新柏网吧就房屋租赁合同纠纷于2014年5月9日提起诉讼，已超过两年的诉讼时效，且芯华公司、田厦公司均提起诉讼时效之抗辩，故新柏公司、新柏网吧的全部诉讼请求，已经超过诉讼时效，一审法院不予支持。
关于芯华公司诉请新柏公司向其支付拖欠的租金的反诉请求，因新柏公司、新柏网吧未依约向芯华公司支付房屋租金，已构成违约，新柏公司、新柏网吧应向芯华公司支付2009年9月1日起至2011年4月13日期间的租金，计得为1795309.63元（92383元/月×19月+92383元/月÷30天/月×13天）；芯华公司主张的利息损失，无合同依据，一审法院不予支持。
关于芯华公司反诉请求新柏公司支付房屋的管理费，虽合同约定新柏公司应当承担物业管理费等相关费用，但并未约定具体数额，芯华公司亦未举证证明实际的物业管理费是否发生及发生具体数额，芯华公司应当承担相应的举证责任，故对于芯华公司反诉请求新柏公司支付房屋管理费的请求，一审法院不予支持。
新柏网吧南山店及新柏网吧华侨城店虽系经工商登记的新柏公司的分支机构，但并不具有法人资格，故其在本案中所须承担的民事责任应当由新柏公司承担。
据此，一审法院判决：一、新柏公司于本判决生效之日起十日内向芯华公司支付2009年9月1日至2011年4月13日期间租金1795309.63元；二、驳回新柏公司、新柏网吧的全部诉讼请求；三、驳回芯华公司的其他反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8452.83元，由新柏公司负担；反诉案件受理费6529.39元，由新柏公司负担6225元，由芯华公司负担304.39元。
本院对一审已查明的事实予以确认。
二审审理期间，本院通知芯华公司、田厦公司提交涉案租赁房屋升级改造已经规划主管部门审批的相关证明材料，田厦公司提交了深圳市规划局《关于南山区马家龙工业区升级改造专项规划的批复》【深规（2008）583号】，批复：一、同意《改造规划》的改造目标及功能定位。二、原则同意《改造规划》的主要经济技术指标。三、原则同意《改造规划》的总体布局及城市设计要求。四、原则同意《改造规划》的交通、市政规划及实施措施。因《改造规划》涉及对已批法定图则进行局部调整，按有关程序、需报市城市规划委员会审批，最终成果以市规划委员会审批为准。田厦公司和芯华公司均未能提供市规划委员会审批文件。但田厦公司一审时提供了南山区人民政府深南工纪【2007】170号工作会议纪要，该纪要有“同意边报批边施工”的内容。
本院依新柏公司、新柏网吧的申请向深圳市文体旅游局和深圳市公安局南山分局消防监督管理大队函询：2009年8月19日至2011年12月31日期间，租赁场所经营互联网上网服务的申请立项/消防行政许可须提交的申请材料及经营场所面积500平方米以上的，在该时间段申请立项/消防行政许可时是否需要商用房产证，上述该两单位在回函中均表示，经营场所面积500平方米以上的在申请立项/消防行政许可时没有需提供商用房产证的要求。
本院认为，本案争议的焦点为：一、涉案合同的效力；二、违约方及违约责任；三、租金损失认定及责任承担；四、装修损失责任及租赁保证金、装修押金应否返还。
一、关于合同效力。本案为房屋租赁合同纠纷。涉案租赁标的物升级改造前已经取得房地产所有权证，属合法建筑，升级改造后经深圳市南山区工业区改造办公室分别于2007年11月27日、2009年3月23日作出《关于马家龙工业区升级改造田厦公司改造主体的批复》、《关于确认马家龙田厦公司产业研发基地改造主体的规划批复》，深圳市规划局于2008年11月17日作出《关于南山区马家龙工业区升级改造专项规划的批复》，虽因未完成规划委员会的审批取得规划许可证，但经政府审批同意边报批边施工。综合考虑当时升级改造的背景和案情及工业区的实际，应认定本案的升级改造行为经政府批准，属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的“或经政府主管部门批准”情形，即双方订立的合同不存在违反法律法规，系双方真实意思表示，应认定为有效合同。新柏公司、新柏网吧上诉请求认定其与芯华公司签订的《南山马家龙集成电路与系统设计大厦租赁意向书》及《房屋租赁合同》无效，理由不成立，本院不予支持。
二、违约方及违约责任。涉案《房屋租赁合同》约定涉案房屋从2009年9月1日起计收租金，但新柏公司、新柏网吧一直未付租金，芯华公司遂于2010年9月21日向新柏公司出具《催款函》，新柏公司、新柏网吧称涉案房屋装修后因田厦公司、芯华公司未能提供涉案房屋升级改造后的新房产证、建设工程竣工验收消防备案受理凭证等证明文件导致新柏公司、新柏网吧未能完成工商变更登记等手续，无法顺利使用涉案房屋营业，并主张扈华在2010年9月21日签收上述《催款函》中备注“据与当时负责人的……手续办理齐备不交纳房租。”但新柏公司、新柏网吧并未提交相关负责人关于同意免交租金的证据予以证明，对新柏公司、新柏网吧的该主张，本院不予采信。新柏公司、新柏网吧在与芯华公司就无法及时开业是否应支付租金的问题达成协议的情况下，一直未交租金，应认定构成违约，新柏公司、新柏网吧应当按合同约定承担违约责任。
三、关于租金损失的认定及责任承担。本院认为，新柏公司、新柏网吧由于未能获得合法的经营执照，无法实际使用承租房屋正常营业，此时，新柏公司、新柏网吧要么与芯华公司协商减租，继续创造条件申办经营执照，要么尽快将房屋退回给芯华公司，减少损失，但新柏公司、新柏网吧在协商无果的情况下，既不交租金，亦不办理退房手续，致损失继续扩大，对此，新柏公司、新柏网吧负有相应责任。芯华公司于2011年4月14日通过南山区南头街道办事处房屋租赁管理所解除合同并收回涉案房屋，该行为属止损行为，但芯华公司在明知新柏公司、新柏网吧投资装修后无法开业，应及时止损。芯华公司于2010年9月21日向新柏公司出具的《催款函》中催收租金的时间届满时，仍未能交接涉案房屋，直至2011年4月14日才收回涉案房屋，止损不够及时，芯华公司对此亦负有责任。本院认定，新柏公司、新柏网吧应向芯华公司支付2009年9月1日起至2010年9月30日止共13个月的租金，合计1200979元（92383元/月×13个月）；对2010年10月1日至2011年4月13日期间因芯华公司止损不及时导致的房屋空置损失，由芯华公司自行承担。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。
四、关于装修损失责任及租赁保证金、装修押金应否返还。新柏公司、新柏网吧认为一审法院对其诉讼时效认定有误，芯华公司应返还其租赁保证金184766元、装修保证金1万元及利息并赔偿装修损失1150308元及利息。本院认为，新柏公司、新柏网吧虽向法院提交了就涉案房屋与芯华公司多次交涉协商所提交的书面材料，但没有芯华公司在该相关书面材料上签字、盖章的证据予以证明或以其他方式证明相关书面材料已送交给芯华公司，对新柏公司、新柏网吧该主张，本院无法采信。本案中有证据证明新柏公司、新柏网吧主张芯华公司返还已付租赁保证金及装修保证金、赔偿装修损失的时间为2014年5月9日，由于该时间已超过诉讼时效，一审法院依法驳回其全部诉讼请求并无不当，本院予以维持。新柏公司、新柏网吧上诉称原审审理程序严重违法，经审查，原审审理程序合法，新柏公司、新柏网吧该上诉理由不能成立。
综上，新柏公司、新柏网吧的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院(2014)深南法民三初字第448号民事判决第二项；
二、撤销深圳市南山区人民法院(2014)深南法民三初字第448号民事判决第三项；
三、变更深圳市南山区人民法院(2014)深南法民三初字第448号民事判决第一项为：深圳市新柏科技开发有限公司于本判决生效之日起十日内向深圳市芯华集成电路科技有限公司支付2009年9月1日至2010年9月30日期间租金1200979元；
四、驳回深圳市芯华集成电路科技有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费8452.83元，由深圳市新柏科技开发有限公司负担；反诉案件受理费6529.39元，由深圳市新柏科技开发有限公司负担3284.29元，由深圳市芯华集成电路科技有限公司负担3245.1元。二审案件受理费31923.07元，由深圳市新柏科技开发有限公司负担15865.77元，由深圳市芯华集成电路科技有限公司负担16057.3元。
本判决为终审判决。
审判长 赖 秋 姗
审判员 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
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二〇一八年五月五日
书记员 李开宇（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。