海口市龙华区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
(2016)琼0106民初13387号
原告：冯某，男，1969年10月22日出生，汉族，住海口市。
原告：曾某强，男，1969年11月12日出生，汉族，住海口市。
两原告委托诉讼代理人：魏道言，海南瑞来律师事务所律师。
被告：赵某瑞，男，1957年11月9日出生，汉族，住海口市。
委托诉讼代理人：易淼，海南经和纬律师事务所律师。
第三人：中国人民解放军第一八七中心医院，住所地海南省海口市龙昆南路***号。
法定代表人：吉洪标，院长。
原告冯某、曾某强与被告赵某瑞、第三人中国人民解放军第一八七中心医院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，两原告及其委托诉讼代理人魏道言，被告赵某瑞及其委托诉讼代理人易淼到庭参加诉讼。第三人中国人民解放军第一八七中心医院经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决确认原告与被告之间签订的《房屋租赁协议》于2016年11月2日解除；2.请求法院判决被告及第三人限期将位于海口市*村30号的房屋腾空交还给原告；3.被告承担本案诉讼费用。
事实和理由：2013年11月7日，原告冯某、曾某强与被告赵某瑞签订《房屋租赁协议》，约定：原告将位于海口市××村共19个套间52个单间出租给被告，租期为8年，即从2013年12月15日至2021年12月15日；合同第十二条约定：”在合同期内，如乙方单方面违反合同任一条款，视为违约，甲方有权解除合同并没收押金；如甲方单方面违反合同任一条款，视为违约，须双倍赔偿乙方所投资的费用。”合同第十三条约定：”在合同期内，如乙方因特殊原因需要转包此房屋，须经甲方同意，并办理好转包手续方可转包。”2016年9月25日下午三点许，被告赵某瑞承租的楼房8楼发生火灾，幸亏原告冯某、曾某强及时发现，扑灭了明火，才未发生人员损伤及较大财务损毁。火灾发生后，原告冯某、曾某强在与被告赵某瑞交涉的过程中得知，在未经原告冯某、曾某强同意的情况下，被告赵某瑞擅自将前述房屋转租给第三人中国人民解放军第一八七中心医院使用，发生火灾的区域正是中国人民解放军第一八七中心医院职工宿舍区。因被告赵某瑞隐瞒转租的情况，为查明事实，原告冯某、曾某强亲自到中国人民解放军第一八七中心医院交涉，得知被告赵某瑞在2015年6月已将上述房屋转租给中国人民解放军第一八七中心医院，并签订了《房屋租赁合同》。被告赵某瑞未经原告冯某、曾某强同意转租房屋，并由于被告赵某瑞未做好防火措施，导致房屋发生火灾，原告冯某、曾某强欲行驶合同权利解除与被告赵某瑞之间的租赁关系，在协商未果的情况下，原告冯某、曾某强于2016年10月27日委托海南瑞来律师事务所向被告赵某瑞发送《律师函》，并抄送给中国人民解放军第一八七中心医院，要求解除与被告赵某瑞之间的租赁关系，限被告赵某瑞收到《律师函》后10个工作日内办理房屋并交还给原告冯某、曾某强，被告赵某瑞于2016年11月2日签收了该《律师函》，但时至今日，被告赵某瑞仍拒部清场交还房屋。
被告辩称，一、《房屋租赁协议》合法有效，具有法律拘束力。答辩人赵某瑞与被答辩人冯某、曾某强于2013年11月7日签订《房屋租赁协议》，约定将与被答辩人冯某、曾某强位于海口市*村的楼房除顶层外整体租给答辩人赵某瑞做出租房使用。明确约定答辩人赵某瑞租赁被答辩人冯某、曾某强的房屋的目的就是由答辩人赵某瑞出租该租赁房屋。合同就其他事项也进行了约定。答辩人赵某瑞与被答辩人冯某、曾某强均具有完全民事行为能力，在上述协议中意思表示真实，协议的内容不违反法律规定，应当合法有效，对答辩人赵某瑞和被答辩人冯某、曾某强均具有法律拘束力。答辩人赵某瑞和被答辩人冯某、曾某强均应当信守该协议的规定，履行协议约定的义务，否则，应当承担违约责任等法律责任。二、答辩人赵某瑞依约履行了己方的约定义务，其承租权应当受到法律的保护。答辩人赵某瑞按时足额向被答辩人冯某、曾某强支付定金、押金和租金。《房屋租赁协议》生效后，答辩人赵某瑞按照合同约定向被答辩人冯某、曾某强支付定金2万元、押金8万元，每年依约向被答辩人冯某、曾某强支付租金373200元。答辩人赵某瑞履行了合同约定的支付定金、押金和租金义务。答辩人赵某瑞亲自经营房屋出租业务，符合合同约定。被答辩人冯某、曾某强所谓的”转租”行为，正是答辩人赵某瑞获得承租权，转而租给散户或第三人的合约行为，符合《房屋租赁协议》的合同”出租人收取房租，承租人转租房屋获得房租”的目的。答辩人赵某瑞把房屋出租给第三人的行为符合合同约定，是答辩人赵某瑞自己经营的出租的正当行为，被答辩人冯某、曾某强无权干涉。三、被答辩人冯某、曾某强对答辩人赵某瑞的正当租赁行为知晓。《房屋租赁协议》第七条约定，租赁房屋的十楼为甲方自用，不属于房屋租赁。被答辩人冯某、曾某强自用十楼，每天经过答辩人赵某瑞的房屋，对第二承租人应当知晓，且被答辩人之一冯某及近亲属一直居住在十楼，包括冯某的爱人和子女均居住在十楼，被答辩人冯某应当对答辩人赵某瑞出租给包括第三人等第二承租人知晓。即使被答辩人冯某、曾某强不知晓答辩人赵某瑞租给任何第二承租人，只要第二次承租行为合法合约，被答辩人冯某、曾某强就无权干涉。四、被答辩人冯某、曾某强通过《律师函》和本诉讼解除《房屋租赁协议》的理由不成立，该行为属于违约行为，应当承担违约责任。1.被答辩人冯某、曾某强通过《律师函》和本诉讼解除《房屋租赁协议》的理由不成立。第一、合同约定答辩人赵某瑞未”健全防火、防盗措施”，防火的基本设施和措施由谁负责，协议没有明确约定，一般而言，应当有出租方在建房通过消防验收时就应当具备。答辩人赵某瑞的义务是在此基础上”健全消防措施”，答辩人赵某瑞在各楼层放置灭火器材，并张贴安全告知，履行了合同义务。第二、发生火灾与消防设施健全是两个问题，没有必然关系，发生在*楼*房的火灾，是第三人的员工室内不当行为所致，经及时扑灭后，答辩人赵某瑞将其恢复原状，履行了《房屋租赁协议》第三条第五款约定的义务。第三、协议没有约定”发生火灾”是构成被答辩人冯某、曾某强有权解除协议的理由。因此，被答辩人冯某、曾某强无权因第二项理由解除合同。2.被答辩人冯某、曾某强通过《律师函》和本诉讼解除《房屋租赁协议》的行为属于违约行为，应当承担违约责任。协议约定租赁期限为2013年12月15日至2021年12月15日，被答辩人冯某、曾某强在协议未到期之前，单方解除协议，属于违约行为。依据《房屋租赁协议》第十二条”在合同期内，如甲方单方面违反合同任一条款，视作违约，须双倍赔偿乙方所投资的费用”的约定，被答辩人冯某、曾某强应当依约双倍赔偿答辩人赵某瑞所投资的费用以及因合同终止给答辩人赵某瑞造成可期待利益的损失。五、协议第十三条的真实含义与被答辩人冯某、曾某强的真实意图《房屋租赁协议》第十三条：”在合同期内，如乙方因特殊原因需要转包此房屋，须经甲方同意，并办理好转包手续方可转包。”被答辩人冯某、曾某强主张”转租”和本条”转包”具有截然不同的含义。所谓的”转包”，是指答辩人赵某瑞由于特殊原因不能行使因承担权所产生的转租权，并将承租权及其转租权概括转让给第三方，即租赁关系中答辩人赵某瑞的权利义务概括转移给第三方，由第三方来行使承租权和转租权，答辩人赵某瑞退出三方承租关系。在此情况下的转包，依约应当征得被答辩人冯某、曾某强的同意。而被答辩人冯某、曾某强主张的”转租”正是答辩人赵某瑞的合同权利。答辩人赵某瑞与被答辩人冯某、曾某强签订《房屋租赁协议》的目的，正如协议第一自然段”做出租屋”使用，就是为”转租”第三人，收取租金。被答辩人冯某、曾某强主张答辩人赵某瑞转租房屋违约，完全去接第十三条的约定。
第三人未做陈述。
经审理查明：2013年11月7日，两原告与被告分别为甲、乙方，签订一份《房屋租赁协议》，约定甲方将位于海口市*村的自建楼房整栋（除顶层外）出租给乙方做出租屋使用，租期八年，即从2013年12月15日至2021年12月15日止，租金为前四年每年373200元，后四年每年391860元，押金为8万元；甲方应对该栋房屋的建筑文件结构安全负责；乙方要按政府相关部门的要求，做好租赁场所的安全卫生工作，遵守消防安全相关规定，健全防火、防盗措施，同时要加强对住房人员的管理，严禁在住房期间进行违法活动，否则，由此造成的一切经济损失和法律责任由乙方负责，与甲方无关。在合同期内，如乙方单方面违反合同任一条款，视作违约，甲方有权解除合同并没收押金；如甲方单方面违反合同任一条款，视作违约，须双倍赔偿乙方所投资的费用。在合同期内，如乙方因特殊原因需要转包此房屋，须经甲方同意，并办理好手续方可转包。
上述协议签订后，两原告依约将房屋交付被告。2015年6月3日，被告与第三人签订《房屋租赁协议》，约定将租自两原告的房屋整体出租给第三人做职工宿舍，租期五年，自2015年5月5日起至2020年5月4日止，年租金为60万元。被告并未将房屋整体转租给第三人的情况告诉两原告，但都依约向两原告支付了租金。2016年9月25日下午15时许，第三人员工租用的8楼发生火灾，烧毁部分财物，熏黑了墙体，幸亏原告冯某及时发现，扑灭了明火，才未发生人员损伤及重大财物损失。2016年10月27日，两原告委托海南瑞来律师事务所向被告发出一份《律师函》并抄送第三人，《律师函》指被告未经原告同意擅自将房屋整体出租给第三人，未做好防火措施造成火灾发生，其行为已构成违约，声明解除双方租赁合同，并限期十日搬出租赁房屋。被告收到《律师函》后置之不理，原告遂诉至本院。
以上事实，有《地籍调查表》、《证明》、《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同》、《出租屋火灾的照片》、《借记卡账户历史明细清单》、《收据》、《律师函》、顺丰快递单以及当事人陈述在卷为凭，足以认定。
本院认为：两原告与被告签订的《房屋租赁协议》，系当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同，法律予以保护。合同当事人应依诚实信用原则全面履行约定义务。原告已依约将出租房屋交付被告，被告虽依约支付了租金，但其未告知两原告并征得两原告同意便与第三人签订《房屋租赁合同》，将承租的房屋整体转租给第三人，第三人在使用房屋过程中又造成火灾。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款”承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，以及本案《房屋租赁协议》中”遵守消防安全规定，健全防火措施”，”在合同期内，如乙方单方面违反合同任一条款，视作违约，甲方有权解除合同”的约定，两原告通过《律师函》的形式通知被告解除《房屋租赁协议》，符合法律规定及双方约定，本院予以确认。
被告辩称其租赁房屋的目的是用于出租，这在合同中也已写明，合同中明确禁止转包并非禁止转租，转租也是其经营行为的体现，况且两原告居住在顶楼，对转租情况也是清楚的，火灾并未造成严重后果，损坏的物品也已修复，原告诉请解除合同没有依据。本院认为，《房屋租赁协议》中约定禁止转包但并不意味着允许转租，被告在自行经营分租业务近两年后将房屋整体转租给第三人，应告知两原告并取得两原告同意，被告并无证据证实两原告已经同意整体转租，租赁房屋在合同期内发生火灾，被告应负管理责任，即使事后修复，但火灾的发生已符合合同约定的解除条件，被告的辩解缺乏事实和法律依据，本院不予采信。两原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条的规定，判决如下：
一、确认原告冯某、曾某强与被告赵某瑞签订的《房屋租赁协议》于2016年11月2日解除；
二、限被告赵某瑞与第三人中国人民解放军第一八七中心医院于本判决生效后十日内将位于海口市*村*号的房屋交还给原告冯某、曾某强。
本案受理费50元，由被告赵某瑞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判长吴育海
人民陪审员林录
人民陪审员林春妙
二〇一六年十二月三十日
书记员麦琅彬