福建省建瓯市人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽0783民初244号
原告：建瓯市兴隆物业管理有限公司，住所地建瓯市水西路192号金瓯明珠门房二楼，统一社会信用代码：9135078377754447XH。
法定代表人：罗年兴，董事长
委托诉讼代理人：邱绍红、严国峰，建瓯市瓯宁法律服务所法律工作者。
被告：虞道强，男，1977年5月31日出生，汉族，住建瓯市。
原告建瓯市兴隆物业管理有限公司与被告虞道强物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建瓯市兴隆物业管理有限公司的委托诉讼代理人邱绍红、被告虞道强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：一、被告立即支付2016年1月-2017年12月的物业费2312元，违约金1903.90元（2016年上半年需交物业服务费578元自2016年7月1日起至2017年12月31日止按日3‰计算为952元、2016年下半年需交物业服务费578元自2017年1月1日起至2017年12月31日止按日3‰计算为632.90元、2017年上半年需交物业服务费578元自2017年7月1日起至2017年12月31日止按日3‰计算为319元），合计4215.90元。二、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系建瓯市金瓯明珠小区业主，建瓯市金瓯明珠小区物业由该小区业主委员会委托原告管理，并于2015年1月1日与原告签订了《建瓯市金瓯明珠小区物业服务合同》(以下简称《物业服务合同》)。合同生效后，原告依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告购置的房产为金瓯明珠小区的电梯房，但其自2016年1月起无正当理由拒不按物业服务合同缴纳各项管理费：物业服务费（年）按面积：121.17㎡×12月×0.4元=582元、水力加压费100元，公摊水电费200元、电梯维保费200元、电梯年检费50元、电子门维保费24元。原告多次口头通知未果后以书面的方式向被告送达物业费催缴通知，但被告仍拒绝支付。
被告辩称：一、金瓯明珠小区第一届业主委员会于2014年7月12日成立，任期二年，主任为刘传友。至2016年7月12日，第一届业主委员会任期已届满。业主大会并未选举新的业主委员会。故2017年1月1日由任期期满的业主委员会签订的《物业服务合同》无效，原告无权依据该《物业服务合同》要求被告支付物业费。
二、即使两份《物业服务合同》均有效，根据业主委员会于2015年1月1日和2017年1月1日签订的《物业服务合同》第三条第（一）项“计费方式”的约定，双方约定的物业服务费并不包括原告在《违约金计算表》中所列的“电子门维保费分摊每年24元”。因此，原告无权要求被告支付该部分物业费。
三、本案中,因原告有如下违约行为：一、安全管理不善，造成被告及其他业主电动车、摩托车被盗，业主财产安全未能得到保证；二、小区保洁情况较差，小广告四处可见，墙面也遭乱写乱画；三、小区公用水管损坏、消防水箱设备失窃、消防栓也无水存在极大的消防安全隐患；四、小区公用下水管道以及化粪池堵塞、外溢；五、小区道路路灯毁损且长期未予维修、更换；六、小区绿化管理维护极差、公共绿地被破坏占用也未制止；七、车辆停放管理混乱，且停放破坏绿地、占用公共通道；八、小区单元楼门、公共道路等毁损长期未予维修；九、被告居住的房屋因楼上雨水、空调水浸渗外墙导致内墙体发黑、墙漆鼓包剥落、窗包套霉朽而未能处理。此外，原告作为三级物业服务企业，还违反了南平市物价局《关于印发<南平市普通住宅物业服务等级指导性收费标准>的通知》（南政价〔2009〕147号）对三级物业服务企业提供服务的相关规定，如：相关制度及财务状况无公示及从未征询过业主对物业服务的意见、视频监控形同虚设、电线线路损坏长期搁置存在安全隐患、小区的几个公共单元门铁门都坏了等。特别是物业消防设施涉及到业主的财产、人身安全。故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。换言之，若有正当理由，业主可以拒绝支付物业费。此外,根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第67条关于先履行抗辩权的规定，原告理应按照《物业服务合同》的约定履行义务，若原告履行不符合约定，被告因行使抗辩权而拒绝支付物业服务费并不属于违约，无需承担违约责任。因此，被告有正当理由拒付物业费或可请求人民法院酌情减少，且无需支付违约金。
四、根据《合同法》第114条第2款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素适当减少。案涉《物业服务合同》第三条约定物业费逾期未缴纳的，每日加收3‰的违约金，换算为年利率为109.5%。而即使被告需要缴纳物业费，逾期未缴给被告造成的损失最多仅为该笔款项的存款损失，以约定的比例收取违约金明显过高。且被告并未就其遭受的实际损失举证，不应以该过高的约定为依据收取违约金。被告认为，即使被告需要支付逾期未缴纳物业费的违约金，也应以中国人民银行同期贷款利率来计算为宜。
经审理，原告提供如下证据：一、原告与建瓯市莲花社区金瓯明珠小区业主委员会分别于2015年1月1日及2017年1月1日签订的《建瓯市金瓯明珠小区物业服务合同》各1份，证明1、原告有合法收取物业费的权利；2、依据该合同第三条的约定，被告应于2015年1月1日开始缴交物业管理费，被告未按约履行，构成违约行为。合同约定按三级的物业收费标准即电梯房按照每平米0.4元收取物业费、违约金按日3‰计算。二、原告自制的《建瓯市金瓯明珠小区物业缴费表》1份，证明根据《物业服务合同》计算的被告所欠的物业费、违约金。三、照片1张，证明原告于2017年12月份书面通知被告缴费的事实。四、资质证书、营业执照和法人身份证明各1份，证明原告合法经营身份。原告属于三级物业管理有限公司。五、不动产登记信息证明1份，证明被告是金瓯明珠小区业主，应履行合同，承担相应的责任。
经质证：被告对证据一的真实性没有意见。并对电梯房按每平方米0.4元收取物业费不持异议。但认为2017年1月1日的合同系任期届满的业主委员会签订的，应为无效。对证据三认为通知没有看见过，可能被风吹掉了，但物业有电话通知。对证据二、四、五的真实性没有意见。
被告提供如下证据：一、《业主委员会备案证明》复印件1份，证明原告与建瓯市莲花社区金瓯明珠小区业主委员会于2017年1月1日签订的《物业服务合同》无效。
二、照片、视频，共同证明1、原告违反《物业服务合同》第二条第一项关于小区安全事项的约定。2、原告违反《物业服务合同》第二条第二项关于小区环境卫生事项的约定。3、原告违反《物业服务合同》第二条第三项关于小区供水的约定。4、原告违反《物业服务合同》第二条第四项关于下水管道管理的约定。5、原告违反《物业服务合同》第二条第五项关于小区照明的约定。6、原告违反《物业服务合同》第二条第七项关于绿化管理的约定。7、原告违反《物业服务合同》第二条第九项关于车辆停放管理的约定。8、原告违反《物业服务合同》第二条第十二项关于对公共设备、设施维修、更新、改造的约定。9、原告未能提供约定的服务致使业主遭受损失。
三、照片、视频及南平市物价局《关于印发<南平市普通住宅物业服务等级指导性收费标准>的通知》（南政价〔2009〕147号），（从南平物价局官方网站上下载下来的）共同证明：原告作为三级物业服务企业，达不到三级物业的服务标准：综合服务标准管理处办公室乱七八糟；管理人员的资质证书也没有；公告区域卫生保洁也不到位，小广告乱贴乱画；公用玻璃、路灯没人更换；公共秩序维护、消防器材管理不到位；电子监控也是坏的；公共道路路面井盖坏了没人维修。
四、2014年12月31日前的物业费收款收据，2015年12月31日前的物业费收款收据，证明原告因服务不佳，对原告的物业费由每年1230元减至每年900元。
经质证：原告认为，1、业主没有选举新的业务委员会与原告无关，2017年1月1日签订物业合同后，原告继续履行了合同义务，并对金瓯明珠小区进行了管理。因此2017年1月1日签订的《物业服务合同》应有效。2、小区内摩托车被盗系2014年以前的事情。被告不仅在小区门口有贴一车一杆的告示，而且也对小区卫生进行了整理和维护，但有些事情系因部分业主素质不高造成的，如随处乱丢垃圾、高空抛物、为了节省时间就把电子门用砖头、木棍去卡住。对公共设施的维护管理需要业主共同配合，但经物业协商却没有70%的人愿意出资。当然，物业服务存在不足之处原告也将进一步改正和完善。
本院认为，被告对原告提供的证据一、二、四、五的真实性均不持异议，本院予以采信。原告提供的证据三，被告虽否认有看过通知，但没否认原告有张贴过，且认可物业有电话通知其缴纳物业费。因此，可以相互佐证原告向被告催缴物业费，故本院予以采信。
被告提供的《业主委员会备案证明》虽没有原件，但原告不持异议，本院予以采信。被告提供的照片、视频和南平市物价局《关于印发<南平市普通住宅物业服务等级指导性收费标准>的通知》（南政价〔2009〕147号），其目的是为了说明原告未能尽到物业服务的义务，被告有理由拒付或少付物业费，但上述证据不足以证明被告的待证事实，故均不作为本案证据采信。被告提供的二份收款收据仅能说明原告曾经对被告的物业费减免过，但无法证明现在的物业费按此标准收取，故亦不作为本案证据采信。
通过庭审举证、质证，结合当事人所作陈述及本院认证，对本案主要事实作如下认定：
原告建瓯市兴隆物业管理有限公司于2009年11月6日取得中华人民共和国物业服务企业三级资质证书。
被告虞道强系金瓯明珠小区业主，购置的金瓯明珠小区5#604室为电梯房。建瓯市莲花社区金瓯明珠小区业主委员会于2014年7月12日成立，任期二年，主任为刘传友。
2015年1月1日，原告与建瓯市莲花社区金瓯明珠小区业主委员会（主任刘传友）签订一份《建瓯市金瓯明珠小区物业服务合同》，约定：物业服务期限二年，2015年1月1日起至2016年12月31日止。第三条物业服务费（一）计费方式：经双方协商，本物业的物业服务费采取包干制方式。1、物业服务费标准如下：〈1〉有电梯房物业费每平方米0.4元/月。……〈3〉水加压费100元/年。〈4〉有电梯房的公共水电费200元/年；……。〈5〉电梯维护保养费200元/年。〈6〉电梯年检费50元/年。〈7〉门铃对讲机维护保养费2元/月。2、物业费的收缴：每半年收缴一次，业主应于上半年6月30日之前，下半年12月31日之前支付物业服务费，逾期未缴纳的业主每日加收3‰的违约金。……4、业主应当按照本合同约定，按时足额支付物业服务费，逾期不支付物业服务费的，业主委员会应当督促其限期支付。……
2017年1月1日，原告再次与建瓯市莲花社区金瓯明珠小区业主委员会（主任刘传友）签订一份《金瓯明珠小区物业服务合同》，约定：物业服务期限二年，2017年1月1日起至2018年12月31日止。其余内容与2015年1月1日签订的合同一致。
嗣后，因被告拖欠原告2016年上半年物业服务费578元、2016年下半年物业服务费578元、2017年上半年物业服务费578元、2017年下半年物业服务费578元，原告于2017年12月间除在被告门上张贴要求被告缴纳2016年1月1日至2017年12月31日物业费的催款通知外，还有电话催缴。但被告至今仍未缴交上述物业费。
本院认为，原告提供的2017年1月1日与建瓯市莲花社区金瓯明珠小区业主委员会签订的《建瓯市金瓯明珠小区物业服务合同》，虽然系任期届满的业主委员会签订的，但因新一届业主委员会的选举义务系小区内的业主，在没有选出新的业主委员会之前，原业主委员会继续履行职责并无不妥，且合同签订后，原告也依合同为小区提供了服务管理，因此，该合同双方意思表示真实，形式、内容合法，合同有效。根据涉案两份《物业服务合同》约定，被告应向原告每年缴纳物业管理费（年）按面积：121.17㎡×12月×0.4元=582元、水力加压费100元，公摊水电费200元、电梯维保费200元、电梯年检费50元、门铃对讲机维护保养费24元，而被告却拖欠2016年1月至2017年12月上述物业费至今未予交纳，虽然原告对合同中约定的门铃对讲机维护保养费在本案中表述为电子门维保费，但并未因此增加被告的物业费，故对原告要求被告支付拖欠的2016年1月至2017年12月的物业费2312元的诉请，依法予以支持。被告以原告未尽到物业管理义务为由主张不交纳物业管理费或少交物业管理费，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。该解释第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行政规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。可见，物业管理不到位并不能成为拒不缴纳物业服务费的理由，若相关权利人认为物业服务不到位，应依法向物业服务企业提出承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的主张。但被告并未提出诉的主张，故被告该项辩解不能成立，本院不予支持。原告现依照《物业服务合同》约定“逾期未缴纳的业主每日加收3‰的违约金”要求被告支付逾期付款违约金，被告认为该约定过高，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原告作为物业服务企业，其在服务过程中并不创造财富，其仅系通过物业管理服务的劳动付出，收取相应的报酬。被告欠交物业管理费给原告造成的损失，应视为系资金占用的损失，合同约定的违约金计算方法明显过高，故酌定本案双方违约金的计算标准参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限的规定，将本案违约金调整为按照年利率24%计算。另合同约定逾期未缴纳即收取违约金，故对原告要求被告按年利率24%支付所欠物业服务费分别自2016年7月1日起、自2017年1月1日起、自2017年7月1日起至2017年12月31日止的违约金，本院予以支持。对超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告虞道强应于本判决生效之日起十日内向原告建瓯市兴隆物业管理有限公司支付物业服务费用人民币2312元。并支付以实际欠付物业服务费为基数，按年利率24%计算的逾期付款违约金（即2016年上半年需交物业服务费578元自2016年7月1日起至2017年12月31日止、2016年下半年需交物业服务费578元自2017年1月1日起至2017年12月31日止、2017年上半年需交物业服务费578元自2017年7月1日起至2017年12月31日止）。
二、驳回原告建瓯市兴达物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按法律文书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付逾期履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告虞道强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。
审判员 周洪涛
二〇一八年四月十七日
书记员 赵沁文
判决依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自已的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行政规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。