贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黔03民终2113号
上诉人（原审原告）：遵义中建地产有限公司，住所地：贵州省遵义市新蒲新区合兴大道中建幸福城。
法定代表人：刘涛，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：郑楠，贵州他山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈柏友，男，1968年5月10日出生，汉族，住贵州省遵义市，
被上诉人（原审被告）：顾凯玲，女，1978年9月20日出生，汉族，住贵州省遵义市，
上诉人遵义中建地产有限公司（以下简称遵义中建公司）因与被上诉人陈柏友、顾凯玲商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2017）黔0302民初5654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
遵义中建公司上诉请求：1、撤销（2017）黔0302民初5654号民事判决第二项，依法改判或发回重审。2、判令陈柏友、顾凯玲配合上诉人办理解除中建·幸福城C39幢2单元102号房屋的预告登记和备案登记并承担相关费用。3、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、本案中陈柏友、顾凯玲未提出反诉，要求遵义中建公司返还购房款，一审法院判决超出了当事人的诉讼请求，违反不告不理原则。2、涉案房屋的预告登记、备案登记事实上无法自动解除，一审法院将不动产预告登记与商品房买卖合同备案登记混为一谈，认为债权债务消除后，相应的登记于三个月后自动失效。但合同备案登记属于债权性质的登记，在法律中没有直接规定其失效时间，且三个月的时间将大大加重上诉人的负担。3、产权登记机关要撤销其系统中的相关预告和备案登记信息，需要法院在判决书中做出明确的判决，才予以办理。
被上诉人陈柏友、顾凯玲在二审中未提交书面答辩意见。
遵义中建公司向一审法院起诉请求:1、解除遵义中建公司与陈柏友、顾凯玲于2015年11月9日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2、判令陈柏友、顾凯玲赔偿原告损失46716.22元（包括2016年至2017年预期还贷支付银行的保证金）；3、判令陈柏友、顾凯玲协助原告办理解除中建·幸福城C39幢2单元102号房屋的预告登记和备案登记，并由其承担相关注销费用；4、诉讼费、律师费由陈柏友、顾凯玲承担。
一审法院认定事实：2015年11月9日，遵义中建公司作为出卖人与陈柏友、顾凯玲作为买受人签订了《商品房买卖合同》，约定：…第三条基本情况买受人向出卖人购买中建·幸福城C39幢2单元1层2-1-2号房屋；建筑面积为159.97平方米……；第八条付款方式及期限…，3、贷款方式付款。买受人以【银行按揭】付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计257525元，余款（小写）599000元以【银行按揭】支付。同日，遵义中建公司与陈柏友、顾凯玲双方签订《补充协议》并作为《商品房买卖合同》的附件十二，该协议第4条约定“因买受人逾期偿还银行贷款，导致银行基于出卖人保证责任而扣划出卖人款项的，则出卖人可书面通知买受人赔偿损失，并有权解除《合同》；…；第21条、…如因买受人原因导致合同解除的，买受人除承担前款约定之责任以外，出卖人在扣除相关经济损失（包括出卖人代买受人垫付款项本金、银行同期存款利息、办理注销手续产生的费用）后将买受人已支付的剩余房款无息退还买受人。遵义中建公司法定代表人殷挚在上述合同和协议上加盖其私人印章和遵义中建公司的公司印章，陈柏友、顾凯玲在上述合同和协议上签名、捺印。同日，陈柏友、顾凯玲向遵义中建公司缴纳了购房���付款257525元和维修基金11518元。2015年12月11日，遵义中建公司与陈柏友、顾凯玲就位于中建·幸福城一期C-39栋2单元2-1-2号房屋办理了商品房预售合同登记备案（合同编号2015423672）；遵义中建公司在该备案表上加盖公司印章，陈柏友、顾凯玲在该备案表上签名、捺印；同年12月25日，遵义中建公司与陈柏友、顾凯玲就上述房屋在遵义市国土资源局办理了预告登记〔黔（2015）遵义市不动产证明第0021241号〕。在陈柏友、顾凯玲依约还款三期后，自2016年5月起，遵义中建公司陈柏友、顾凯玲未按期偿还其向案外人招商银行股份有限公司遵义分行所贷款项，案外人于2017年1月3日向一审法院提起诉讼，一审法院于2017年3月20日作出（2017）黔0302民初573号民事判决书，判决解除了招商银行遵义分行与遵义中建公司以及陈柏友、顾凯玲于2015年11月25日签订的《个人购房借款及担保合同��，并判令陈柏友、顾凯玲偿还招商银行遵义分行借款本金587904.24元及利息2390.85元，本案遵义中建公司对上述债务承担连带保证责任等；后一审法院于2017年9月5日扣划了遵义中建公司案涉款项590295.09元；同时，招商银行遵义分行自2016年5月起扣划遵义中建公司的企业保证金37975.31元（含利息）用于归还陈柏友、顾凯玲逾期贷款。另，遵义中建公司于2017年7月3日向陈柏友、顾凯玲邮寄书面通知，载明该公司依约解除上述合同并要求陈柏友、顾凯玲赔偿损失等。
一审法院认为：本案属于商品房预售合同纠纷，陈柏友、顾凯玲向遵义中建公司购买其开发的位于中建·幸福城一期C-39栋2单元2-1-2号房屋，双方于2015年11月9日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，各方当事人均应恪守履行，陈柏友、顾凯玲于同日向遵义中建公司交付了购房首付款257525元和维修基金11518元，陈柏友、顾凯玲在取得案外人招商银行遵义分行发放的贷款后，理应按合同约定按期归还借款本息，但其未按约定每月偿付银行按揭款项，导致遵义中建公司按约履行担保义务过程中被案外人扣划款项用于为陈柏友、顾凯玲支付银行按揭，遵义中建公司作为房地产开发企业与陈柏友、顾凯玲签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的合同目的已无法实现；现遵义中建公司主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，因双方在《补充协议》第4条约定了解除《合同》的条件，现陈柏友、顾凯玲已多次逾期偿还银行贷款，解除条件达到，故对遵义中建公司请求的解除双方所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，一审法院予以支持；对遵义中建公司请求判令由陈柏友、顾凯玲赔偿其损失的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，遵义中建公司提供的民事判决书、网上银行电子回单以及招商银行遵义分行的情况说明等材料，可以证明并确认遵义中建公司为陈柏友、顾凯玲支付的购房款及利息等金额为37975.31元，理应由陈柏友、顾凯玲承担；对遵义中建公司已支付的购房首付款257525元和维修基金11518元合计269043元，在抵扣遵义中建公司代其支付部分后，由遵义中建公司返还给陈柏友、顾凯玲，即由遵义中建公司返还陈柏友、顾凯玲购房款269043元-37975.31元=231067.69元；对遵义中建公司请求陈柏友、顾凯玲协助遵义中建公司解除对位于中××·××城××单元××房屋××登记〔××（××）遵义市不动产证明第0021241号〕和备案登记（合同编号2015423672）的诉讼请求，陈柏友、顾凯玲在与遵义中建公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》的同时，在房管部门办理了预告登记和备案登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，本案遵义中建公司与陈柏友、顾凯玲之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》业已经本案判决解除，同时，遵义中建公司与陈柏友、顾凯玲与案外人招商银行遵义分行签订的《个人购房借款及担保合同》也已经一审法院（2017）黔0302民初573号民事判决书判决解除，案涉房屋的债权业已消灭，故本案涉及的备案登记的预告登记自（2017）黔0302民初573号民事判决书生效之日起三个月后已自然失效；对遵义中建公司主张的由陈柏友、顾凯玲承担律师费的诉讼请求，因其未提交书面证据证明其实际支付的律师费用，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，故对遵义中建公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持；陈柏友、顾凯玲经一审法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃，根据《中���人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“陈柏友、顾凯玲经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案依法缺席判决。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十七条第一款、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条、第二百一十一条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款、第二十九条第一款之规定，一审法院判决：一、解除遵义中建地产有限公司与陈柏友、顾凯玲于2015年11月9日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、由遵义中建地产有限公司于本判决生效后十日内返还陈柏友、顾凯玲���房款231067.69元；三、驳回遵义中建地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费870元，减半收取435元，由陈柏友、顾凯玲承担，一审法院退还遵义中建地产有限公司435元。
本院查明事实与一审查明事实一致。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，为避免当事人诉累，一审法院在判决解除遵义中建公司与陈柏友、顾凯玲所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的同时判决该公司返还购房款并无不当，一审法院判决并未违反不告不理原则，本院予以支持。因本案中涉案房屋的预告登记已失效，故遵义���建公司要求陈柏友、顾凯玲协助办理解除涉案房屋预告登记的主张于法无据，本院不予支持。商品房预售合同备案登记是行政机关对商品房预售的一种行政管理手段，本案中双方当事人的合同解除后，遵义中建公司可直接向房屋产权登记机关申请注销商品房预售合同备案登记，无需人民法院在判决中另行明确。因遵义中建公司未举证证明存在注销涉案房屋预告登记以及商品房预售合同备案登记的相关费用，故对该公司要求陈柏友、顾凯玲承担相关费用的主张，本院不予支持。
综上，上诉人遵义中建地产有限公司的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费870元，由上诉��遵义中建地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐忠显
审 判 员 蔡一雷
代理审判员 喻 茜
二〇一八年四月二十六日
书 记 员 黎雪梅