四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终2996号
上诉人(原审被告）：成都市虎标行文化艺术馆，住所地：成都市总府街**号四川宾馆*楼。
法定代表人：李明会，该单位经理。
委托诉讼代理人：罗勇，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：总府四川宾馆，住所地：成都市总府街**号。
法定代表人：伍建雄，总经理。
委托诉讼代理人：邱斌，四川领邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨梅，四川领邦律师事务所律师。
上诉人成都市虎标行文化艺术馆（以下简称虎标行艺术馆）因与被上诉人总府四川宾馆租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江人民法院（2017）川0104民初6696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
虎标行艺术馆上诉请求：撤销原审判决，驳回总府四川宾馆的全部诉讼请求。事实与理由：1.总府四川宾馆对案涉房屋的停电时间是2016年元月，而非一审认定的2017年元月。在停电的情况下，虎标行艺术馆不能正常经营，租赁房屋的目的也不能实现。2.即使认定2017年元月停电，总府四川宾馆于2017年8月起诉主张自2015年12月起的租金，2015年12月至2016年7月的租金主张也已经超过了诉讼时效。
总府四川宾馆答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。虎标行艺术馆在一审中自认了停电时间，且即使停电，案涉房屋仍然由该艺术馆实际占有、使用，应当支付相应的租金。总府四川宾馆在起诉前多次向虎标行艺术馆催收租金，故起诉时并未超过诉讼时效，且本案一审中，虎标行艺术馆也未以诉讼时效为抗辩。本案应当适用三年的诉讼时效。
总府四川宾馆向一审法院提出诉讼请求：1、判令虎标行艺术馆向总府四川宾馆支付租金561840元及利息31388.78元（自每笔租金拖欠之日起按中国人民银行同期银行贷款利率暂计算至2017年7月31日，最终以实际支付完毕时为止）；2、判令虎标行艺术馆支付违约金100000元；3、本案的诉讼费用由虎标行艺术馆承担。
一审法院经审理认定事实如下：位于成都市锦江区3栋、建筑面积为12155平方米的房屋所有权人系四川省锦弘集团有限责任公司，其委托总府四川宾馆负责经营管理，并授权总府四川宾馆全权负责对该处房屋资产的对外出租事宜。2011年，总府四川宾馆（甲方）与虎标行艺术馆（乙方）签订《场地租赁合同》，合同约定：租赁场地标的物为成都市锦江区宾馆一楼南通道东侧指定场地（四间客房），总建筑面积为160平方米，以及南通道东侧墙面及三个橱窗；承租期限为12年，自2011年11月1日起至2023年10月31日止；合同签署后乙方向甲方支付保证金5万元；租赁价格分阶段确定：第一阶段为4年（即：2011年11月1日至2015年10月31日），租赁价格按239元/月/平方米执行，第二阶段为4年（即：2015年11月1日至2019年10月31日），其租金价格在上期租金价格的基础上递增5％按251元/月/平方米执行，第三阶段为4年（即：2019年11月1日至2023年10月31日），其租金价格在上期租金价格的基础上递增5％按264元/月/平方米执行；租金采取季付的方式，即：每季度第一个月的10日之前支付当季度的租金，如逾期30日未缴租金，每天按所欠租金总额的5‰向乙方收取滞纳金；任何一方违反本合同项下之约定，由违约方向守约方支付全部经济损失，并按本合同总额的40％支付违约金，且守约方有权终止合同。
总府四川宾馆、虎标行艺术馆在履行租赁合同中，从2015年12月起，虎标行艺术馆未按照合同约定支付租金。2017年3月31日，虎标行艺术馆签订《终止合同》，约定于2017年3月31日终止双方签订的《场地租赁合同》，终止合同3日内虎标行艺术馆将承租场地归还总府四川宾馆，截止至2017年3月31日虎标行艺术馆所欠缴总府四川宾馆的场地租金及利息，由虎标行艺术馆在终止合同后10日内协商解决，协商不成总府四川宾馆有权提起诉讼。从2015年12月1日起至2017年3月31日止，若按照第一阶段的标准即239元/月/平方米计算，虎标行艺术馆共拖欠总府四川宾馆租金611840元。2017年6月21日，总府四川宾馆通过邮政公证送达《MEMO》，要求虎标行艺术馆限期于2017年7月3日前交清欠缴租金561840元（扣除保证金50000元）。虎标行艺术馆至今未向总府四川宾馆支付所欠租金。
另查明，总府四川宾馆在收到虎标行艺术馆支付的租金后，向虎标行艺术馆出具的机打发票中，载明的项目名称为房费。2017年4月26日，总府四川宾馆现场负责人曾向虎标行艺术馆出具收据，载明收到虎标行艺术馆退还四川宾馆一楼四间铺面，04房自2017年元月四川宾馆停电后，自备发电机一台由四川宾馆处置等内容。
一审法院认为，总府四川宾馆、虎标行艺术馆双方签订的《场地租赁合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。虎标行艺术馆辩称，现有商铺为原客房破墙开店搭建而成，总建筑面积160平方米，客房只有80平方米，总府四川宾馆至今不能提供建设规划许可证，且总府四川宾馆提供给虎标行艺术馆的发票为普通住宿发票，应该提供房屋租赁发票，故虎标行艺术馆签订的租赁合同无效。一审法院认为，涉案租赁场地位于成都市锦江区总府四川宾馆一楼，委托总府四川宾馆负责该房屋出租事宜的四川省锦弘集团有限责任公司取得了房屋所有权证，虎标行艺术馆对实际租赁面积为160平方米予以确认，对其辩称的租赁场地系原客房破墙开店的事实并未提供相应证据；虎标行艺术馆在签订的租赁合同中对发票的问题没有相关约定，总府四川宾馆向虎标行艺术馆出具的发票应当载明何种项目系双方在履行租赁合同过程中涉及的问题，不涉及租赁合同的效力问题。故虎标行艺术馆关于双方签订的租赁合同无效的辩称理由均不成立，一审法院不予采纳。
总府四川宾馆、虎标行艺术馆双方在履行租赁合同中，虎标行艺术馆从2015年12月起未按照合同约定支付租金，总府四川宾馆、虎标行艺术馆双方于2017年3月31日终止合同，从2015年12月1日起至2017年3月31日止，按第一阶段租金标准计算，虎标行艺术馆共拖欠总府四川宾馆租金611840元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，总府四川宾馆在扣除虎标行艺术馆支付的保证金50000元后，其要求虎标行艺术馆支付租金561840元诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。虎标行艺术馆辩称总府四川宾馆自2017年元月停电以至商铺无法正常经营，总府四川宾馆提出的租金不合理。一审法院认为，虎标行艺术馆从2015年12月起拖欠租金，与其所称的2017年停电没有关联性，况且其所称的停电的问题也并不影响虎标行艺术馆作为承租方在租赁期间按约履行向总府四川宾馆支付租金的义务，故虎标行艺术馆的上述辩称理由不成立，一审法院不予采纳。按照虎标行艺术馆双方签订的租赁合同约定，虎标行艺术馆于每季度第一个月的10日之前支付当季度的租金，如逾期30日未缴租金，总府四川宾馆每天按所欠租金总额的5‰向虎标行艺术馆收取滞纳金，现总府四川宾馆要求虎标行艺术馆按照中国人民银行同期银行贷款利率支付自每笔租金拖欠之日起至2017年7月31日的利息31388.78元以及自2017年8月1日起至实际支付之日止的租金利息，低于双方合同约定，符合法律规定，一审法院予以支持。
关于总府四川宾馆要求虎标行艺术馆支付违约金100000元的诉讼请求。本案中，虎标行艺术馆认为总府四川宾馆主张的违约金过高，按照总府四川宾馆、虎标行艺术馆双方的合同约定，任何一方违反本合同项下之约定，由违约方向守约方支付全部经济损失，并按本合同总额的40％支付违约金。虎标行艺术馆从2015年12月起未再按约向总府四川宾馆支付租金，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故总府四川宾馆要求虎标行艺术馆支付违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。关于违约金的数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，本案中，约定的违约金是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。虎标行艺术馆因拖欠总府四川宾馆租金构成违约，后双方提前终止合同，一审法院综合考虑总府四川宾馆的实际损失以及合同的约定、履行以及本案已支持总府四川宾馆主张的拖欠租金利息等情况，以弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性，确定虎标行艺术馆向总府四川宾馆支付违约金5000元，对总府四川宾馆多主张部分，一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条（法律条文全文附后）之规定，判决：一、成都市虎标行文化艺术馆于判决发生法律效力之日起十日内向总府四川宾馆支付租金561840元及利息31388.78元，并支付自2017年8月1日起至实际支付之日止的租金利息（以尚欠租金561840元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、成都市虎标行文化艺术馆于判决发生法律效力之日起十日内向总府四川宾馆支付违约金5000元；三、驳回总府四川宾馆的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10732元，减半收取5366元，由总府四川宾馆负担366元，成都市虎标行文化艺术馆负担5000元。
二审经审理查明，虎标行艺术馆在一审提交的书面答辩状及一审庭审中，均自认停电的行为发生在2017年元月。二审中，虎标行艺术馆对月租金为38240元的数额没有异议。经二审查明查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据上诉人虎标行艺术馆的上诉请求和被上诉人总府四川宾馆的答辩意见，本案的争议焦点是：1.总府四川宾馆向虎标行艺术馆主张2015年12月至2016年7月的租金是否超过诉讼时效；2.虎标行艺术馆欠付总府四川宾馆的租金金额应当如何认定，虎标行艺术馆应否支付违约金。本院依次评述如下：
关于总府四川宾馆向虎标行艺术馆主张2015年12月至2016年7月的租金是否超过诉讼时效的争议焦点。总府四川宾馆与虎标行艺术馆于2017年3月31日签订的《终止合同》中第三条确认，截止至2017年3月31日虎标行艺术馆所欠总府四川宾馆的场地租金及利息，由双方协商解决。据此可以认定总府四川宾馆向虎标行艺术馆主张过租金，且虎标行艺术馆对欠付租金的事实予以了确认。总府四川宾馆在签订该《终止合同》后于2017年8月提起诉讼向虎标行艺术馆主张租金并未超过诉讼时效，虎标行艺术馆在二审中主张部分租金超过诉讼时效的上诉理由不能成立。
关于虎标行艺术馆欠付总府四川宾馆的租金金额应当如何认定，虎标行艺术馆应否支付违约金的争议焦点。由于总府四川宾馆提起诉讼并未超过诉讼时效，故虎标艺术馆应当支付2015年12月至2016年7月的租金。虽然案涉房屋自2017年元月起停电，但从虎标行艺术馆在一审中提交的《收据》和《终止合同》的内容可以认定，虎标行艺术馆2017年元月至2017年3月31日依然占有、使用案涉房屋，即案涉房屋在此期间依然在该艺术馆控制之下，故其应当支付相应的租金。因此，虎标行艺术馆实际欠付总府四川宾馆16个月的房租，应当据实支付相应租金，并根据合同第七条之规定，承担相应违约责任。一审认定的租金金额和违约金数额并无不当。
综上，成都市虎标行文化艺术馆的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费10732元，由上诉人成都市虎标行文化艺术馆负担。
本判决为终审判决。
审判长 田 笛
审判员 王 果
审判员 赵 韬
二〇一八年四月九日
书记员 余海洋