天津市静海区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)静民初字第6131号
原告阚同普,男,1939年4月14日出生,汉族,住天津市河西区环湖中路滨水北里。
委托代理人曹承学,天津谦方律师事务所律师。
被告静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室,住所地天津市静海区中旺镇大庄子村。
负责人张兆亭。
被告张兆亭,男,1964年11月20日出生,汉族,住天津市静海区静海镇胡家园村。
被告天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会,住所地天津市静海区中旺镇大庄子村。
法定代表人刘宝祥,职务该村村委会主任。
委托代理人刘炜胜,职务该村党支部书记。
被告天津领跑房地产营销策划有限公司,住所地天津市西青区中北镇侯台村新科道南侧新科技园。
法定代表人严英静,该公司经理。
委托代理人郝金源,天津观潮律师事务所律师。
被告天津市建盛建筑工程有限公司,住所地天津市静海区静海镇胜利大街。
法定代表人杨卫兵,该公司经理。
原告阚同普与被告张兆亭、被告天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会(以下简称“大庄子村委会”)、被告天津领跑房地产营销策划有限公司(以下简称“领跑房地产公司”)、被告天津市建盛建筑工程有限公司(以下简称“建盛建筑公司”)农村房屋买卖合同纠纷一案,本院于2015年10月22日立案受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告阚同普及委托代理人曹承学、被告大庄子村委会的委托代理人刘炜胜、被告领跑房地产公司的委托代理人郝金源到庭参加了诉讼,被告张兆亭、被告建盛建筑公司经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阚同普诉称,2013年8月原告通过被告方的售楼宣传广告得知,被告方出售的楼房为70年大产权房屋且价格便宜。2013年10月19日原告与静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室签订了《房屋买卖合同》,合同约定:原告作为买受人购买被告出售的坐落于天津市静海区中旺镇大庄子河畔家园第2栋1单元202号房屋,建筑面积90.68平方米,每平方米价格为2790元,价款为252997元,另附购储藏间(1号室)16.22平方米,价款为47096元,以上共计300093元,2013年10月19日原告向被告方缴纳了购房款300093元。2014年初,原告通过当地房管部门查询得知,原告购买的房屋并非如被告方售楼人员宣传的是70年大产权房屋,而是存在法律风险的“小产权房”。原告得知后当即向被告提出退房退款,当时被告方的严静、闫迪二经理表示同意,但告知原告需将原告购买的房屋另行出售后方能退款,后原告多次找寻被告请求退房均未果。原告认为原告与静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室签订的房屋买卖合同,不但明显存在欺诈,且违反了国家法律、行政法规的强制性规定,该合同应当认定为无效合同,被告应当承担返还全部房款并支付房款利息的法律责任。原告为维护自身的合法权益,故诉至法院,请求判令:一、确认原、被告签订的《房屋买卖合同》无效;二、被告返还原告已付购房款300093元;三、被告支付截至2015年10月20日的购房款利息36000元,并继续支付利息至购房款付清之日;四、案件受理费由被告承担。诉讼过程中因被告静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室未在工商部门办理登记注册手续,原告申请撤销对其的诉讼请求,原告认为原告购买的房屋由被告张兆亭、建盛建筑公司开发、由领跑房地产公司销售,故申请追加被告张兆亭、被告建盛建筑公司、被告领跑房地产公司为本案被告,要求上述四被告对原告的购房款及利息损失承担给付责任。
被告张兆亭未出庭,亦未答辩。
被告大庄子村委会辩称,2011年3月5日被告大庄子村委会与建盛建筑公司签订关于联合兴建居民住宅楼的合作协议,协议约定:由大庄子村委会出地,建盛建筑公司出资的形式共同兴建大庄子村居民住宅楼。大庄子村委会向建盛建筑公司有偿提供合法建设项目用地,大庄子居民住宅楼项目的开发等工作均由被告张兆亭负责,房屋销售由被告领跑房地产公司负责,与被告大庄子村委会无关,故不同意原告的诉讼请求。
被告领跑房地产公司辩称,不同意原告的诉讼请求,被告认为涉案的房屋买卖合同中并未体现出涉案房屋是70年大产权房屋,该合同是合法有效的合同,领跑房地产公司仅负责大庄子村河畔家园小区部分房屋的销售,涉诉房屋并非为领跑公司销售,领跑房地产公司对此不应承担相应的责任,另外,若原告认为合同无效,那么原告在签订及履行合同时也存在一定的过错,因此原告也应承担部分责任。
被告建盛建筑公司未出庭,但庭审前其向本院表示,由张兆亭代表建盛建筑公司与大庄子村委会签订的《关于联合兴建居民住宅楼的合作协议》,系张兆亭冒用建盛建筑公司的名义,其未获得建盛建筑公司的授权,所用公章亦是由其私刻而得,故该协议应为无效协议,建盛建筑公司与大庄子村河畔家园项目的建设、施工、销售无任何关系,不应承担相应的法律责任。
经审理查明,2011年经大庄子村委会研究决定,在大庄子村开发建设居民住宅项目,2011年3月5日被告张兆亭以建盛建筑公司的名义与大庄子村委会签订《关于联合兴建居民住宅楼的合作协议》,大庄子村委会为甲方,建盛建筑公司为乙方。协议约定甲方以每亩50000元价格向乙方提供合法建设项目用地6485平方米,乙方以资金投资承建大庄子村河畔家园小区项目,项目楼房销售的资金归乙方所有,与甲方无关,协议同时还约定了其它相关的条款。2013年10月19日,原告与静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室签订了《房屋买卖合同》,合同约定原告购买大庄子村河畔家园小区2-1-202房屋,房屋建筑面积90.68平方米,房屋价款为252997元,另购储藏间一间(1号室),面积为16.82平方米,价款47096元,以上总计300093元。原告于当日向河畔家园小区售楼处工作人员缴纳购房款及购储藏间款共计300093元,案外人赵振荣向原告出具了总价款为300093元的收据二份,该收据加盖了静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室公章。2013年10月26日静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建楼组委会向原告出具了房屋所有权证书,证书显示原告所购房屋性质为集资房,土地使用权取得方式为划拨,土地使用年限为70年。
庭审前,被告张兆亭向本院表示,大庄子村河畔家园项目由自己开发,其将大庄子村河畔家园项目房屋(含原告所购房屋)整体委托给领跑房地产公司销售。庭审中,被告领跑房地产公司主张,领跑房地产公司虽受张兆亭委托对河畔家园小区项目房屋进行销售,但领跑房地产公司仅负责小区部分房屋的销售,本案原告所购房屋并非为领跑房地产公司销售,领跑房地产公司亦未收取原告缴纳的购房款。被告大庄子村委会主张,涉案房屋所用土地系建设用地,有合法的审批手续,但其未向本院提交相关证据证实其主张。庭审后被告张兆亭主张,赵振荣系其雇用员工,主要工作内容为在河畔家园项目售楼处向购房者出具票据,购房者缴纳的售楼款由领跑房地产公司收取,领跑房地产公司售出房屋后收取部分提成,剩余房款交给自己,双方之间并未订立书面协议,现与领跑房地产公司就河畔家园项目已经结算完毕。另其代表建盛建筑公司于2011年3月5日,与大庄子村委会签订《关于联合兴建居民住宅楼的合作协议》时未取得建盛建筑公司的合法委托手续,所用公章为本人私刻获得。
另查,静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室,该组织未在工商部门登记注册。原告阚同普户籍地为天津市河西区体院东才俊里3门201,原告非天津市静海区中旺镇大庄子村村民。
以上事实由大庄子村委会与建盛建筑公司签订的《关于联合兴建居民住宅楼的合作协议》、房屋买卖合同及收据、静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建楼组委会出具的房屋所有权证书、本院询问笔录、阚同普户籍信息及原、被告当庭陈述为证。
本院认为,1、关于原告与静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。原告与静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室签订的《房屋买卖合同》是出售兴建于静海区中旺镇大庄子村的房屋,原告户籍地为天津市河西区,非天津市静海区中旺镇大庄子村集体经济组织成员,其与静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室签订的《房屋买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定,该《房屋买卖合同》为无效合同,故对原告要求确认合同无效的诉讼请求本院依法予以支持。
2、关于本案各被告对原告缴纳的购房款、购储藏间款及产生的利息损失是否承担给付责任的问题。原告在诉讼过程中申请撤销对被告静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室的诉讼请求,经审查,静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室未在工商部门办理登记注册手续,原告的申请亦不违反法律规定,故对原告的该项请求,本院予以准予。被告张兆亭开发建设大庄子村河畔家园小区项目,其未能提供其己获得建设工程许可证和办理了建设用地审批手续的证据,亦未提供相关的商品房销售许可证书,且张兆亭实际收取了原告缴纳的相关购房款项,故被告张兆亭应返还原告缴纳的购房款及购储藏间款并给付原告由此产生的利息损失。被告大庄子村委会于本村兴建河畔家园住宅楼项目,其虽主张该项目所涉土地系建设用地,有合法的审批手续,但其未向本院提交相关证据证实其主张,故大庄子村委会对原告缴纳购房款及购储藏间款的返还及产生的利息损失亦应承担连带给付责任。被告领跑房地产公司认为原告所购房屋并非由其销售,原告缴纳的相关款项亦非由其收取,原告虽主张所购房屋由领跑房地产公司销售,领跑房地产公司应承担返还其购房款、购储藏间款及利息损失的责任,但原告对此未向本院提交相关证据证实其缴纳的相关款项由领跑房地产公司收取,被告张兆亭虽主张大庄子村河畔家园项目房屋(含原告所购房屋)整体委托给被告领跑房地产公司销售,现与领跑房地产公司就河畔家园项目已结算完毕,被告大庄子村委会亦认为涉诉房屋由领跑房地产公司销售,但被告领跑房地产公司对此不予认可,主张涉诉房屋并非由其销售,被告张兆亭及大庄子村委会未能就其主张提交相关证据予以证实,且被告张兆亭认可为购房者出具收据的员工赵振荣系其雇佣,故原告请求领跑房地产公司返还其购房款、购储藏间款并给付相关利息损失,证据不足,本院不予支持。被告建盛建筑公司虽向本院表示,由张兆亭代表建盛建筑公司与大庄子村委会签订的《关于联合兴建居民住宅楼的合作协议》系张兆亭冒用建盛建筑公司的名义,其未获得建盛建筑公司的授权,所用公章亦是由其私刻而得,被告张兆亭虽对此予以认可,但原告对此不予认可,被告建盛建筑公司与被告张兆亭作为本案被告在对此节事实的陈述上虽表述一致,但未能提供相关证据证实其各自的主张,故就被告建盛建筑公司的抗辩理由,本院不予采信。被告建盛建筑公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,应视为对其依法享有权利的放弃。建盛建筑公司在明知张兆亭没有房地产开发经营资质,却允许张兆亭以其名义从事房地产开发、对外开展经济活动、签订协议,建盛建筑公司作为被挂靠的单位,应承担由此产生的风险,故对被告张兆亭在返还原告购房款、购储藏间款及利息损失上应承担连带责任。
3、关于被告张兆亭、大庄子村委会、建盛建筑公司赔偿原告相应利息损失的数额问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”。原告与静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室签订的《房屋买卖合同》因违反了国家法律和行政法规的有关规定而无效,原告作为完全民事行为能力人,在购买房屋时应当注意到所购买的房屋是否在有关部门办理相关手续,因其未尽到相应的审查义务致纠纷发生,原告自身也存在一定过错,对其造成的利息损失应承担相应的责任。本案中原告的损失为其已经缴纳的购房款及购储藏间款从缴纳之日即2013年10月19日起至返还之日止银行同期贷款的利息,综合原、被告过错程度,本院酌定该项损失以原告及被告张兆亭、大庄子村委会、建盛建筑公司双方各承担50%为宜。
综上,依据《中华人民共和国民法通则》第六条,《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条,《中华人民共和国土地管理法》第六十三条,《中华人民共和国建筑法》第二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条,最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定,判决如下:
一、原告阚同普与静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室于2013年10月19日签订的《房屋买卖合同》无效。
二、被告张兆亭于本判决生效后十日内返还原告阚同普购房款252997元,购储藏间款47096元,以上共计300093元,并以300093元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算给付原告自2013年10月19日起至本判决确定的给付之日止的期间利息的50%。
三、被告天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会、天津市建盛建筑工程有限公司对上述款项承担连带给付责任。
四、驳回原告阚同普的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6342元,由被告张兆亭、天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会、天津市建盛建筑工程有限公司承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 郭维锋
代理审判员 李 祯
人民陪审员 李耀峰
二〇一六年七月十八日
书 记 员 卢学巍