江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏05民终4542号
上诉人（原审原告）：张广芝。
委托诉讼代理人吴珏，江苏百年东吴律师事务所律师。
委托诉讼代理人连建彬，江苏百年东吴律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：苏州瑞芳电子有限公司，住所地苏州市相城区望亭镇。
法定代表人陈丽兰。
被上诉人（原审第三人）：淳振科技有限公司，住所地台湾台北市士林区中山北路6段12巷3号1楼。
法定代表人许木全，总经理。
委托诉讼代理人陆费红，江苏久顺律师事务所律师。
委托诉讼代理人李纯，江苏久顺律师事务所律师。
上诉人张广芝因与被上诉人苏州瑞芳电子有限公司（以下简称瑞芳公司）、淳振科技有限公司（以下简称淳振公司）所有权确认纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2013）相民初字第2703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张广芝上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：1、虽然张广芝与瑞芳公司没有就涉案房屋完成过户登记，但并不表明瑞芳公司对以物抵债的行为有反悔的意思表示。以物抵债计划是瑞芳公司主动提出并已实际履行，房屋完成了交付。张广芝自2007年接收房屋已实际占有使用，瑞芳公司从未有过反悔的意思表示。涉案房屋未完成过户登记，责任在瑞芳公司，其应对张广芝承担违约责任。本案的事实情况不符合相关法律规定中的债务人“反悔”情形。2、瑞芳公司与淳振公司财务往来频繁，高管高度重合，有明显的法人混同之情形。双方之间涉诉并申请查封涉案房屋均发生在张广芝实际使用房屋四年之后，有极大的虚假诉讼之嫌疑。
被上诉人淳振公司答辩称：张广芝与瑞芳公司签订的房屋买卖中介服务协议是典型的以物抵债行为，涉案房屋至今未过户表明了瑞芳电子的反悔之意，因此根据相关司法实践，一审判决认定事实及适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人苏州瑞芳电子有限公司未作答辩。
张广芝向一审法院起诉请求：1、确认张广芝与瑞芳公司2007年11月23日签订的《房屋买卖中介服务协议》合法有效。2、本案诉讼费由瑞芳公司承担。审理中，张广芝将第一项诉讼请求变更为确认坐落于苏州市相城区望亭镇太湖公路1号面积为1992.96平方米的房产属其所有。
一审审理中，一审法院向张广芝释明，认为涉案《房屋买卖中介服务协议》实为以物抵债协议。而债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议的，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。对此，张广芝坚持其诉讼请求，明确不变更为借贷关系主张权利。认为双方之间的买卖行为是瑞芳公司所认可的，并不是以物抵债行为。退一万步讲，即便是以物抵债行为，瑞芳公司是同意过户的，只是××回了台湾，因其身体原因最后一项手续没有办好，并非反悔不履行协议。一审第三人淳振公司与瑞芳公司系“几套班子，一套人马”，互相勾结损害张广芝的利益。
一审法院认定事实：2004年3月7日，瑞芳公司向张广芝出具借条一份，载明：“苏州瑞芳电子有限公司因经营资金周转困难，故特向张广芝（320502561222152）累计借款人民币贰佰贰拾万元，借款利率定为年率10%，该借款以此借据为凭。”。2005年12月12日，瑞芳公司向张广芝回函一份载明：“张广芝女士：收到张广芝催款单壹份，内容已知，因本单位目前经济紧张近期会做还款计划，到时会及时告知。”。2007年11月21日，瑞芳公司又向张广芝出具字据一份载明：“张广芝女士：关于向你借款一事，因目前公司处于停产状况。请你再宽限一段时间，我们会尽力想办法还款，请谅解。”。2007年11月22日，瑞芳公司再次向张广芝回函一份载明：“张广芝女士：收到张广芝女士催款单一份，因本公司经营不善已破产，所欠您的人民币贰佰贰拾万元整及利息无力偿还。本公司愿以坐落在望亭镇太湖公路1号厂房及土地作价叁佰万元整转让给您。因房产证（吴房权证望亭字第××号）、土地证（吴国用（出）字第156号、相国用（2002）号字第00280号）遗失，委托您办理房产证、土地证的补办手续。房产证补办好后再办理转让手续。以此方式归还您所有的欠款及利息。”。2007年11月23日，张广芝、瑞芳公司签订《房屋买卖中介服务协议》一份，协议中约定：瑞芳公司将公司所有的坐落于相城区望亭镇太湖公路1号的房屋（面积1995.96平方米，相应的房屋所有权证号为吴房权证望亭字第××号、土地证号为相国用（2002）号字第00280号、吴国用（出）字第156号）以30000**元出售给张广芝，协议中明确房款已付清，被告委托张广芝办理房产证、土地证的补办手续以及之后的转让手续，协议对相关费税的缴纳均作了约定。后因两证未补办故无法办理转让手续，故张广芝曾诉至原审法院，请求判令瑞芳公司协助张广芝办理苏州市相城区望亭镇太湖公路1号厂房及土地的过户登记手续。对此原审法院作出（2011）相民初字1018号民事判决书，因所涉房屋的所有权证、土地使用权当时被江苏省苏州市中级人民法院查封，所涉房屋的所有权、土地使用权的权利受到限制，故对张广芝的诉讼请求予以驳回。张广芝对此不服，上诉至江苏省苏州市中级人民法院，该院作出（2012）苏中民终字第1946号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后张广芝又向江苏省高级人民法院申请再审，该院作出（2013）苏审二民申字第459号民事裁定书，裁定驳回张广芝的再审申请。
另查，瑞芳公司现为企业吊销后未注销，该公司于1993年12月3日开业核准的企业名称为加商诺威电器（苏州）有限公司，至2002年10月22日变更核准为现有名称，2007年1月10日经苏州市工商行政管理局吊销核准。本案所涉房屋共计4幢，建筑面积为1995.96平方米，相应的房屋所有权证号为吴房权证望亭字第××号、土地证号为相国用（2002）第00280号、吴国用（出）字第1**号。其中吴房权证望亭字第××号于2001年1月3日设定他项权利，他项权利人为中国建设银行苏州市吴中支行，权利价值为人民币350000元，约定期限为2004年1月2日，该他项权利注销日期为2008年7月1日。另吴房权证望亭字第××号、土地证号为相国用（2002）第00280号被苏州市中级人民法院于2011年5月3日查封。
又查，淳振公司作为原告曾以买卖合同纠纷起诉瑞芳公司，江苏省苏州市中级人民法院作出（2010）苏中商外初字第0042号民事判决书，判决瑞芳公司支付淳振公司人民币4842542元。因瑞芳公司未履行付款义务，淳振公司申请执行，由江苏省苏州市中级人民法院对本案诉争房产土地进行了查封。故淳振公司认为瑞芳公司将其所有的财产擅自抵偿给某一债权人张广芝，严重损害了利益，故申请作为原审第三人参加本案诉讼。
以上事实，由张广芝提供的借条复印件、回函复印件、《房屋买卖中介服务协议》复印件、企业吊销后未注销资料查询表复印件、房屋权属登记簿复印件、查询结果告知书复印件、（2011）相民初字1018号民事判决书、（2012）苏中民终字第1946号民事判决书、（2013）苏审二民申字第459号民事裁定书、（2010）苏中商外初字第0042号民事判决书等材料及当事人陈述附卷佐证。
一审审理中，张广芝向一审法院明确：1、本案所涉房屋（包括土地），瑞芳公司于2007年底交付张广芝，目前由张广芝出租给第三方使用。2、张广芝与瑞芳公司的法定代表人陈丽兰丈夫陈林升宏（音同，具体如何写法不能确定）曾是苏州新区嘉多利花园小区业主委员会的委员，双方认识的，在2002年到2004年初，陈林升宏以瑞芳公司名义多次向张广芝借款，借款时给的都是现金，每次都约定了借款期限且均有借条，至2004年3月7日，瑞芳公司出具了一份总的借条，原来的借条当面销毁了，2004年3月7日借条上只确定了借款、利率，没有明确还款期限。借款中有一笔金额为870000元，系于2003年底向张广芝兄弟的同学高玉斌所借，当时高玉斌出借时也为现金。（2011）相民初字1018号案件审理过程中，高玉斌于2012年4月20日到原审法院陈述了其出借给张广芝现金870000元的经过。3、张广芝与瑞芳公司签订《房屋买卖中介服务协议》后，张广芝与瑞芳公司以借款本金和利息抵扣了房款275万元，在合同中写房款付清，实际上是瑞芳公司的借款加上利息共计275万元付清，另25万元是张广芝给瑞芳公司的现金。相关的依据就是合同中写明房款已付清，其他没有相应证据。
一审法院认为，债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议的，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应当驳回其诉讼请求。本案中，张广芝与瑞芳公司间签订了《房屋买卖中介服务协议》，但该协议实际上为瑞芳公司以房屋（包括土地）抵付借款本息的行为，即“以物抵债”行为，《房屋买卖中介服务协议》实为以物抵债协议。张广芝与瑞芳公司虽然达成了以物抵债的《房屋买卖中介服务协议》，但是并未办理物权转移手续，且自2007年起至今一直未办理物权转移手续，瑞芳公司以其行为表明其反悔不履行该协议，故张广芝请求确认座落于苏州市相城区望亭镇太湖公路1号面积为1992.96平方米的房产属张广芝所有的请求，原审法院不予支持。据此，根据最高人民法院《关于民事诉讼的若干规定》和相关法律、法规的规定，原审法院判决：驳回张广芝的诉讼请求。案件受理费30800元、公告费600元，合计人民币32400元，由张广芝负担。
本院二审期间，上诉人张广芝围绕上诉请求依法提交了瑞芳公司和淳振电子科技（苏州）有限公司的工商登记材料一份，以证明两家公司的高管严重混同。至少涉及三位高管或股东在两家公司有借资情况。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。淳振公司质证认为：淳振公司注册在台湾，淳振电子科技（苏州）有限公司注册在苏州市相城区，两者非同一主体，该证据与本案无关联性，不予认可。瑞芳公司未到庭，亦未予质证。
对于张广芝二审提交的证据，本院认定如下：张广芝未能进一步提供证据证明淳振电子科技（苏州）有限公司与本案第三人淳振科技有限公司系同一主体，故张广芝提交的淳振电子科技（苏州）有限公司及瑞芳公司的工商登记材料与本案缺乏关联性，不具证明力，本院不予采纳。
二审查明的其他事实与原审查明事实相一致。
本院认为，张广芝与瑞芳公司2007年11月23日签订的《房屋买卖中介服务协议》，名为房屋买卖中介协议，实为瑞芳公司以坐落于苏州市相城区望亭镇太湖公路1号的房屋及土地协议转让给瑞芳公司抵还到期借款，系以他物替代清偿，为以物抵债协议。因代物清偿行为系实践性法律行为，在未办理物权转移手续之前，清偿行为尚未成立，债权人无权要求履行抵债协议或根据抵债协议主张所有权。本案张广芝接受涉案房屋及土地之后，未能办理过户登记手续。瑞芳公司长期托词拒绝协助张广芝办理物权转移手续，应推定其反悔不履行前述抵债协议，故张广芝上诉要求确认所抵之不动产所有权归其所有，缺乏法律依据，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30800元，公告费300元，合计31100元，由上诉人张广芝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
代理审判员 黄学辉
代理审判员 沈维佳
二〇一六年八月十六日
书 记 员 陆晓婷