四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终3698号
上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行。住所地：成都市锦江区盐市口大业路**号。
负责人：龚萍，行长。
委托诉讼代理人:李涛，四川公生明律师事务所律师。
委托诉讼代理人:付亚芳，四川公生明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：潘俊华，男，1986年2月25日出生，汉族，住四川省武胜县。
被上诉人（原审被告）：郑楠妮，女，1985年11月11日出生，汉族，住四川省武胜县。
委托诉讼代理人：潘俊华，男，郑楠妮丈夫。
上诉人中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行（以下简称“农行蜀都支行”）因与被上诉人潘俊华、郑楠妮金融借款合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初3856号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
农行蜀都支行上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判农行蜀都支行有权依法处置抵押物并优先受偿，优先受偿范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费、保管费、处置费、过户费等上诉人实现债权和担保债权的一切费用。2、潘俊华、郑楠妮承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院判决农行蜀都支行对已办理预告抵押登记的房屋不享有优先受偿权系适用法律错误，案涉《个人购房担保借款合同》签订后办理了抵押预告登记，在借款人潘俊华逾期不能偿还借款时，依据《中华人民共和国物权法》第180条、187条之规定，农行蜀都支行有权以该抵押财产或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。
潘俊华、郑楠妮共同答辩称：对一审判决结果无异议，希望继续履行合同，保证不拖欠借款。
农行蜀都支行向一审法院起诉请求：1、判令潘俊华、郑楠妮返还剩余借款本金460121.79元和利息、罚息、复利6451.74元（前述利息、罚息、复利截止至2017年3月19日，实际数额以上述本金为基数按约定计算约定给付利息、罚息、复利至全部款项结清之日，以银行柜面会计数据为准），（庭审中明确按合同约定的等额本息的标准计算分期利息及相应罚息、复利）；2、判令农行蜀都支行有权依法处置抵押物并优先受偿，优先受偿范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等债权人实现债权和抵押权的一切费用，（案涉抵押物位于成都市成华区南侧富森美家居北侧1幢1单元15楼1504号，并办理了预抵押登记）；3、判令潘俊华、郑楠妮承担律师费27994元、诉讼费、公告费、诉讼保全费及其他农行蜀都支行实现债权的有关费用，（律师费无票据、保全费3054元）。
一审法院认定事实：2016年4月8日，潘俊华（借款人、抵押人）、郑楠妮（抵押人）与农行蜀都支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：贷款人向借款人发放贷款46.9万元；借款期限240个月，具体借款期限以借款凭证为准，借款利率采用浮动利率，以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；借款人采用等额本息还款法；借款人未按合同约定归还借款的，贷款人对逾期借款从逾期之日起，在约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，贷款人有权计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利。借款人未按约定按期足额还款，贷款人有权立即提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。
郑楠妮于2016年4月6日以共同债务人的名义向农行蜀都支行出具《共同债务人承诺书》载明，郑楠妮与借款人潘俊华是夫妻关系。经郑楠妮与借款人协商同意，申请贷款，贷款金额为46.9万元，贷款期限为20年，作为共同债务人，愿意为借款人在该行的借款承担连带清偿责任，并有义务共同归还该贷款本息及贷款行因发放和追收贷款本息而发生的一切费用。
合同签订后，2016年4月12日农行蜀都支行按照合同约定向潘俊华发放了上述贷款。《借款凭证》载明还款日为每月20日。截止2017年11月13日尚欠本金为445727.89元，利息、罚息、复利已清偿。
一审法院认为，农行蜀都支行与潘俊华签订的《个人购房担保借款合同》，郑楠妮出具的《共同债务人承诺书》是当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，且《个人购房担保借款合同》中设置的抵押物已按法律规定办理了抵押登记，故合法有效。潘俊华、郑楠妮取得贷款后未按合同约定还款，农行蜀都支行依约要求一次性归还剩余本金，并按合同约定的等额本息标准支付的利息及相应复利、罚息，不违反法律规定，一审法院予以支持。截至2017年11月13日，借款人尚欠借款本金445727.89元，本院予以确认;自2017年11月14日至清偿之日止，按《个人购房担保借款合同》的约定的等额本息标准计付利息及相应罚息、复利。农行蜀都支行未提交证据证明对该房屋办理了抵押登记，故对农行蜀都支行就该房屋主张优先受偿权，一审法院不予支持。农行蜀都支行未提交证据证明产生了律师代理费，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条的规定，判决：一、潘俊华、郑楠妮应于判决发生法律效力之日起十日内归还农行蜀都支行借款本金445727.89元、并自2017年11月14日至清偿之日止，按《个人购房担保借款合同》约定的等额本息标准计付支付利息及相应罚息、复利；二、驳回农行蜀都支行的其他诉讼请求。
二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。
二审另查明：截至2018年3月19日，潘俊华、郑楠妮尚欠借款本金440356.24元，利息、罚息、复利已清偿。
本院认为，本案二审的争议焦点为农行蜀都支行对案涉抵押物是否享有优先受偿权。根据已查明事实，农行蜀都支行与潘俊华、郑楠妮签订了《个人购房担保借款合同》，对案涉房屋进行了抵押预告登记。本院认为，抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此农行蜀都支行作为系争房屋抵押预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故一审判决农行蜀都支行对案涉抵押物不享有优先受偿权并无不当。
综上，农行蜀都支行的上诉请求不能成立，应予驳回；因二审出现新的事实，对潘俊华、郑楠妮应付未付购房款本金金额予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销成都市锦江区人民法院作出的（2017）川0104民初3856号民事判决；
二、潘俊华、郑楠妮于本判决生效之日起十日内归还中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行借款本金440356.24元，并按《个人购房担保借款合同》约定的等额本息标准支付自2018年3月20日起至本金清偿之日止的利息、罚息、复利。
三、驳回中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行的其他诉讼请求。
二审案件受理费8719元，由中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 王卫红
审判员 王 婷
审判员 姚 兰
二〇一八年五月三日
书记员 朱 希