盐城市盐都区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)都商初字第00652号
原告中国银行股份有限公司盐城城南支行，
负责人张婷婷，
委托代理人常军、李玉娟。
被告蔡某，居民。
被告朱某，居民。
被告盐城锦盛置业有限公司，
法定代表人沈贵华，
委托代理人唐朝，
原告中国银行股份有限公司盐城城南支行（以下简称城南中行）与被告蔡某、朱某、盐城锦盛置业有限公司（以下简称锦盛公司）借款暨保证合同纠纷一案，本院于2015年9月25日受理后，先适用简易程序后转为普通程序，分别于2015年11月2日、2015年12月8日、2016年3月18日对本案公开开庭进行了审理。2015年11月2日、2015年12月8日开庭审理时原告城南中行委托代理人李玉娟与被告朱某、锦盛公司委托代理人唐朝到庭参加诉讼，2016年3月18日开庭审理时原告城南中行委托代理人常军到庭参加诉讼，被告蔡某、朱某及锦盛公司法定代表人沈贵华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告城南中行诉称：2012年6月15日，蔡某、朱某因购房与我行签订个人一手住房贷款合同，约定我行向蔡某、朱某发放448000元个人住房贷款，用于购买盐城市区锦盛豪庭1幢2304室房屋，贷款期限252期，实行浮动利率，浮动周期为12个月；逾期加收40%罚息；以盐城市城南新区锦盛豪庭1幢2304室房屋为案涉贷款作抵押担保；等等。合同签订后，我行于2012年7月依约定向蔡某、朱某发放贷款，自2015年5月起蔡某、朱某违约还款。现诉至法院要求蔡某、朱某偿还止于2015年8月17日借款本金417043.12元、利息7888.28元、罚息219.85元，合计425151.25元，并偿还从2015年7月18日起至实际还款之日止按照合同约定计算的利息、罚息；锦盛公司对蔡某、朱某上述债务承担连带偿还责任；对抵押的锦盛豪庭1幢2304室房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；蔡某、朱某承担本案的诉讼费用。
原告城南支行为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1、蔡某、朱某结婚证（复印件）一份。
2、2012年6月6日蔡某、朱某作为申请人填写的中行个人贷款申请表一份。
3、2012年6月2日蔡某、朱某作为借款人、锦盛公司作为保证人与中行盐城支行签订的个人一手住房贷款合同一份。
4、蔡某、朱某的收入证明各一份。
5、提款申请和划款委托书及附件贷款真实性承诺函、承诺函各一份。
5、蔡某、朱某与锦盛公司签订的商品房买卖合同一份。
6、盐城市预购商品房抵押预告登记申请书以及零售贷款借款借据各一份。
被告蔡某未作答辩亦未提供证据
被告朱某辩称，欠款是事实，我们已经将逾期的款项全部归还了，希望法庭能够调解处理。
被告朱某未向本院提供答辩证据。
被告锦盛公司辩称，由于蔡某、朱某已经归还了逾期部分的欠款，故我司已不需要承担担保责任，请求驳回对我司的诉讼请求。
被告锦盛公司未提供答辩证据。
根据城南中行的起诉和朱某、锦盛公司的答辩，当事人双方的争议焦点为：在审理过程中，借款人蔡某、朱某已经偿还到期贷款，城南中行主张的全部借款已经到期并要求偿还是否应予支持？锦盛公司在此情况下应否承担保证责任？在质证过程中，朱某、锦盛公司对城南中行提供的证据无异议，锦盛公司认为合同并未约定借款人逾期还款后担保人仍然要承担担保责任，故城南中行对锦盛公司的诉求没有事实和法律依据。本院对城南中行提供的证据经审核认为，城南中行提供的证据具有真实性、合法性和关联性，均予以认定作为本案的定案依据。
根据本院认定的证据及当事人各方对事实无异议部分，可以确认下列事实：
2012年6月2日，锦盛公司与蔡某、朱某签订商品房买卖合同，约定锦盛公司将其开发建设的锦盛豪庭住宅区1幢2304室出售给蔡某、朱某，房款合计640927元。
2012年6月15日，蔡某、朱某作为借款人、锦盛公司作为保证人与城南中行作为贷款人签订个人一手住房贷款合同一份，约定蔡某、朱某向城南中行申请448000元个人住房贷款，用于购买位于盐城市城南新区锦盛豪庭1幢2304室房屋；贷款利率实行浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内贷款月利率为5.6667‰，每满一个周期后以中国人民银行公布的贷款基准利率作为下一个周期的适用利率；贷款期限252期，实行每月等额本息还款，还款日为每月的12日；借款人未按约定期限还款，就逾期部分从逾期之日起按照逾期贷款罚息率计收罚息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息率为本合同约定的贷款利率水平上加收40%计算；本合同附件为本合同有可分割的组成部分，与本合同共同构成规范各方权利义务关系的法律文件；本合同以蔡某、朱某购买的锦盛豪庭住宅区1幢2304室房屋作为担保；担保范围为本合同项下的本金、利息、罚息及诉讼费用等；锦盛公司为蔡某、朱某的上述借款提供阶段性连带责任担保，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人锦盛公司不再承担担保责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的保证责任；保证期间为借款人履行债务期限届满（包括提前到期的情形）之日起两年，若主债务为分期履行的，保证期间自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年；蔡某、朱某如未按期归还贷款本息即构成违约，贷款人城南中行有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；等等。该合同对各方的其他权利义务均作了约定。
2012年6月21日，蔡某、朱某作为抵押人将其购买的锦盛豪庭住宅区1幢2304室房屋，在盐城市盐都区房产交易登记中心办理了贷款抵押预登记，预登记抵押权人为城南中行，预登记抵押的债权金额为448000元。
2012年7月13日，蔡某、朱某向城南中行出具借款借据，城南中行依据蔡某、朱某的提款申请和划款委托书，将案涉住房贷款汇至锦盛公司开设在城南中行的专用账户。
自2015年2月起，蔡某、朱某开始未按约定期限偿还贷款，止于2015年8月17日已逾期借款本金417043.12元、利息7888.28元、罚息219.85元。城南中行数次向蔡某、朱某催要借款未果，遂诉至本院。
在本案审理期间，蔡某、朱某已偿还至2016年3月12日的到期本息，未还本金为405781.54元。
另查明，蔡某与朱某于2012年3月18日登记结婚。至本案庭审结束，蔡某、朱某购买的锦盛豪庭住宅区1幢2304室房屋尚未办理房屋所有权证，亦未办理抵押登记他项权证。
本院认为：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付约定利息的合同，合同双方均应当按照约定履行各自应承担的义务，如违反则应承担违约责任。蔡某、朱某作为借款人、锦盛公司作为保证人与城南中行作为贷款人签订的借款合同，系各方当事人的真实意思表示，亦不违反我国法律和行政法规的强制性规定，均为有效。城南中行依合同约定向蔡某、朱某履行贷款发放义务，现蔡某、朱某未按借款合同约定按期偿还借款本息，已构成违约，根据合同约定借款人只要未按期归还贷款本息，贷款人城南中行有权宣布未偿还的贷款本息全部或部分提前到期，现城南中行在蔡某、朱某违约的情形下主张未到期的贷款全部到期并要求立即偿还有合同依据，且该贷款亦发生在蔡某与朱某夫妻关系存续期间，故本院对城南中行要求蔡某、朱某偿还尚欠贷款本息的诉讼请求予以支持。
锦盛公司对蔡某、朱某向城南中行的借款提供阶段性连带责任保证，属于附期限的民事法律行为，即借款人在办妥案涉房屋抵押登记手续、贷款人收到他项权证前保证人需承担保证责任，但至本案法庭辩论终结前，案涉抵押担保的房屋尚未办理抵押登记手续，城南中行当然亦无法收到案涉房屋的他项权证，故锦盛公司担保责任不能免除，应当对蔡某、朱某所欠城南中行借款本息承担连带偿还责任。保证人锦盛公司承担保证责任后，有权向债务人蔡某、朱某追偿。
对城南中行要求就蔡某、朱某抵押预告登记的房屋行使优先受偿权的问题，本院认为，蔡某、朱某虽对其购买的位于锦盛豪庭住宅区1幢2304室房屋办理了抵押预告登记，但预告登记并非抵押权实际登记，亦不能取代抵押权实际登记，故预告登记抵押权并未成立，预告登记权利人仅凭预告登记不能获得物权，且依照《中华人民共和国物权法》第二十四条之规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。”蔡某、朱某购买案涉房屋交付使用三年有余，至今尚未办理抵押登记手续，预告登记应已失效，因此城南中行尚未取得案涉房屋的抵押权，不能对案涉房屋的拍卖、变卖或折价所得的价款享有优先受偿权，本院对城南中行的该诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，最高人民法院〈关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）〉第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告蔡某、朱某偿还原告中国银行股份有限公司盐城城南支行借款本金405781.54元，被告盐城锦盛置业有限公司承担连带清偿责任，于本判决生效后十日内履行完毕。
二、驳回原告中国银行股份有限公司盐城城南支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7995元，由被告蔡某、朱某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 姚德祥
审 判 员 道 静
人民陪审员 陈祝法
二〇一六年三月十九日
书 记 员 江 秀
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务的或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国物权法》
第二十四条预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效
3、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的的债务履行期限届满没有履行的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
4、最高人民法院〈关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）〉
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。