广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)粤高法民四终字第17号
上诉人（原审原告）:余国良，男，香港特别行政区居民，1966年9月12日出生，住广东省珠海市。
委托代理人：李彩容，广东大公威德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:蒋伟卿，女，汉族，1970年9月16日出生，住广东省广州市番禺区。
委托代理人：周炎，广东加通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:珠海高新区昌荣水产养殖发展有限公司。住所地：广东省珠海市。
法定代表人：伍兆洪，董事长。
委托代理人：李任开，广东南国德赛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:成志荣，男，1972年8月18日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。
原审第三人:成震，男，1983年3月10日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。
委托代理人：王亚康，广东莱特律师事务所律师。
上诉人余国良因与被上诉人蒋伟卿、成志荣、珠海高新区昌荣水产养殖发展有限公司（以下简称昌荣公司）及原审第三人成震执行异议之诉纠纷一案，不服珠海市中级人民法院（2013）珠中法民三初字第53号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。余国良委托代理人李彩容与蒋伟卿委托代理人周炎、昌荣公司委托代理人李任开及成震委托代理人王亚康到庭参加了法庭调查。本案现已审理终结。
余国良原审起诉称：关于余国良与成志荣、成震、昌荣公司借款担保合同纠纷一案，生效判决判令成志荣偿还余国良借款本金5340000元及相应利息；昌荣公司对上述款项承担连带清偿责任；在昌荣公司财产不足以清偿上述款项时，成震以其持有的珠海福瑞房地产策划有限公司30%股份对上述款项承担补充清偿责任。因被执行人均未主动履行生效判决确定的义务，经余国良申请，原审法院于2010年5月11日立案执行。在执行过程中，经余国良申请，原审法院于2010年5月20日以（2010）珠中法执字第145号执行裁定书，轮候查封昌荣公司名下位于珠海市金湾区西城区CR4地块（权证号码：846769，以下简称涉案地块）。当时，第一顺序查封权人是珠海市农村信用合作联社拱北信用社，查封期限自2009年1月15日至2011年1月15日止。后因珠海市农村信用合作联社拱北信用社的查封于2011年11月23日解除，（2010）珠中法执字第145号案对该地块的查封生效。
蒋伟卿对涉案地块的查封提出执行异议，原审法院仅对其主张的事实及提出的证据进行形式审查，未查明其真实与否合法与否，也未进入案件实体审查，导致事实认定错误及裁判错误，具体如下：一、蒋伟卿主张权益的合同依据是其与昌荣公司签订的《土地使用权转让合同》，签约时涉案地块已经被法院依法查封，且是空置地块。该转让合同因违反国家强制性法律规定而应依法认定无效。二、蒋伟卿未提交有效充分的证据证明已付清转让价款。三、蒋伟卿未提交任何证据证明其已经实际占有涉案地块。四、蒋伟卿存在明显过错。五、涉案地块登记在昌荣公司名下，昌荣公司是唯一合法所有权人，蒋伟卿依据土地转让合同所享有的仅是债权请求权，而非物权请求权，不得对抗第三人的物权权益，而且蒋伟卿已预见土地无法转让过户并约定违约责任，蒋伟卿应遵循合同主张违约责任。综上，蒋伟卿不是交易的善意第三人，也不具备《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所述条件，其异议依法不能成立。请求法院判令：1、撤销（2013）珠中法执外异字第1号《执行裁定书》；2、对涉案地块予以继续执行；3、蒋伟卿和昌荣公司承担本案全部诉讼费用。
蒋伟卿原审辩称：涉案地块的交易已经经过金湾区人民法院221号案件的审理符合法律规定，不存在违法和过错问题，也无其他恶意，对余国良提出的诉讼请求及事实理由均不予认可。综上，请求驳回余国良的诉讼请求。
昌荣公司原审辩称：余国良认为蒋伟卿不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定是错误的。蒋伟卿提供的221号民事调解书已经生效。如果余国良认为221号民事调解书违反法律规定，依法应通过审判监督程序解决，而不应以提起执行异议诉讼处理。同时，虽然法律规定被查封的标的物不得转让，但不等于就该标的物的交易所签订的合同无效。昌荣公司与蒋伟卿在合同中已明确约定，土地处于查封状态，交易的款项用于偿还银行的欠款，在解除查封后办理产权过户手续，221号民事调解书也确认昌荣公司在解除对涉案地块的查封后15日内协助办理过户手续。综上所述，余国良的诉讼请求依法应予驳回起诉
第三人成震辩称，支持原告余国良的诉讼请求。
成志荣原审缺席，且未提交书面答辩状和证据。
原审查明事实如下：余国良与成志荣、成震、昌荣公司借款担保合同纠纷一案,原审法院于2008年5月12日作出（2008）珠中法民四初字第11号民事判决，判令：一、成志荣于判决发生法律效力之日起十日内偿还余国良借款本金人民币5340000元及利息；二、昌荣公司对上述款项承担连带清偿责任；三、在昌荣公司的财产不足以清偿上述款项时，成震以其持有的珠海福瑞房地产策划有限公司30%的股份对上述款项承担补充清偿责任。该案上诉至我院，我院于2009年11月5日作出（2008）粤高法民四终字第249号民事判决，维持一审判决。判决生效后，成志荣、成震、昌荣公司均未主动履行义务，经余国良申请，原审法院于2010年5月11日立案执行，案号为（2010）珠中法执字第145号。在执行过程中，原审法院于2010年5月20日作出（2010）珠中法执字第145号执行裁定书（以下简称145号裁定书），轮候查封了昌荣公司名下位于珠海市西湖城区CR4地块土地使用权（权证号码：粤房地证字第C0846769）。
涉案地块的土地使用权于2009年1月15日被珠海市香洲区人民法院（以下简称香州区法院）以（2009）珠香法民二初字第320号之一民事裁定书查封，在执行过程中以（2011）香执字第388号之二执行裁定书续封。
另查明，2009年6月，珠海市诚大物业代理有限公司（以下简称诚大物业公司）居间介绍蒋伟卿向昌荣公司购买涉案土地的使用权。6月28日，诚大物业公司出具收据一份，收到蒋伟卿支付购地定金款80万元。7月3日，昌荣公司、蒋伟卿、诚大物业公司签订《土地使用权转让合同》，其中约定：昌荣公司将涉案地块的土地使用权(已查封)出卖给蒋伟卿，面积5100.40平方米，转让价格人民币800万元。双方各自承担各自的产权过户税费。合同签订之日起到2009年12月31日前，蒋伟卿支付首期款人民币600万元整（含已付定金），该款昌荣公司专项用于清偿所欠的银行贷款，以解除查封。剩余购地款人民币200万元于产权过户当日一次性付清。昌荣公司收取蒋伟卿支付定金80万元的当日，将该土地交付蒋伟卿，以示履行。蒋伟卿向诚大公司支付代理费24万元。7月3日、7月25日、8月10日，昌荣公司先后出具三份收款收据，分别载明收到蒋伟卿支付购地款210万元、60万元、250万元。年8月15日，昌荣公司、蒋伟卿签订《土地使用权转让合同补充协议》，约定：合同价款变更为600万元，双方产权过户的税、费及诚大物业公司代理费均由蒋伟卿全部负责，昌荣公司确认已收取支付的全部购地款600万元，蒋伟卿确认已收取房地产权证。
2010年1月19日，蒋伟卿以其已购买昌荣公司名下的涉案地块的使用权为由,向珠海市金湾区人民法院（以下简称金湾区法院）提起诉讼（案号为（2010）金民一初字第89号），请求判令昌荣公司办理产权过户手续，并申请保全该土地。金湾区法院于2月9日以(2010)珠金法民一初字第89号民事裁定书，轮候查封了涉案地块。3月30日，蒋伟卿撤回起诉，并申请解除对该地块的查封。金湾区法院于3月30日作出(2010)珠金法民一初字第89号之一民事裁定书，裁定准许蒋伟卿撤回起诉。当日，金湾区法院作出(2010)珠金法民一初字第89号之二民事裁定书，解除对涉案地块的查封，该解封裁定书于7月6日送达至珠海市房地产登记中心金湾分中心。4月12日，蒋伟卿再次以相同理由提起诉讼，并于4月20日递交《财产保全申请书》，申请查封涉案土地使用权，并提供了黄洁怡名下位于中山市坦洲镇金斗街住宅房屋一栋作为查封担保，但金湾区法院对蒋伟卿提出的查封申请未采取保全措施。在该案审理过程中，双方于5月27日达成《和解协议》，金湾区法院作出221号民事调解书，确认双方达成如下协议：昌荣公司在香洲区法院（2009）珠香法民二初字第320号案解除涉案地块的查封后的15日内协助蒋伟卿办理该土地产权过户手续。
因涉及共同被执行人及执行财产，原审法院于2011年4月25日将珠海市农村信用合作联社拱北信用社申请执行昌荣公司一案(执行依据：香洲区法院（2009）珠香法民二初字第320号民事判决)提级执行。在145号案的执行过程中，蒋伟卿于7月6日提出执行异议，原审法院经审查，以（2009）香民二初字第320号民事裁定的查封尚未解除，第145号案的查封尚处于轮候阶段，未发生法律效力为由，裁定驳回蒋伟卿的异议申请。之后，蒋伟卿自愿为昌荣公司垫付全部执行款给申请执行人珠海市农村信用合作联社拱北信用社，原审法院于11月23日作出（2011）珠中法执字第184号之一执行裁定书，解除香洲区人民法院以（2011）香执字第388号之二执行裁定书对涉案地块的查封。与此同时，第145号执行裁定书对该土地使用权的轮候查封生效。为此，蒋伟卿再次提出案外人执行异议，请求解除对该土地使用权的查封，原审法院经审查，依法作出（2013）珠中法执外异字第1号执行裁定书，裁定中止对涉案地块的执行。成震不服该裁定提起本案诉讼，余国良亦提起诉讼，案号为（2013）珠中法民三初字第53号。在审理过程中，原审法院依据成震的申请，于2013年11月14日作出（2013）珠中法民三初字第49号民事裁定书，裁定对涉案地块予以查封。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定以及余国良提起本案诉讼的事实及理由，蒋伟卿的异议请求应否予以支持应从以下四个方面进行审查:
首先，虽然蒋伟卿与昌荣公司签订土地使用权转让合同及补充协议时涉案地块存在查封，但双方明确约定待查封解除后再办理过户手续，该转让合同未违反法律、行政法规的强制性规定，因此双方之间的土地使用权转让关系合法有效。
其次，余国良主张蒋伟卿与昌荣公司签订的《土地使用权转让合同》及《补充协议》约定的土地使用权转让价格远低于市场价格，对此余国良未提供相应的证据证明涉案地块在合同签订当时的市场价格，因此对其该主张，不予采信。另，余国良主张《补充协议》调低土地使用权转让价格，是蒋伟卿与昌荣公司为摆脱债权人对涉案地块的查封而制作的虚假证据，但《补充协议》一方面将土地使用权转让价格从800万元调整至600万元，另一方面亦对办理过户费用的负担进行了重新约定，而且合同本是双方协商一致的结果，余国良主张该证据为虚假证据未提供相应证据予以证明，因此对余国良的该主张亦不予采信。结合《土地使用权转让合同》及《补充协议》的约定，蒋伟卿应向昌荣公司支付土地使用权转让款共600万元。蒋伟卿陈述其是分多次以现金方式支付转让款，而且根据蒋伟卿提供的《补充协议》及四份收款收据，昌荣公司确已收到600万元，相反，成震、余国良主张蒋伟卿未付清全部价款未提供相应的证据证明，因此认定蒋伟卿已付清合同约定的转让款。
再次，根据2009年7月3日的合同约定，昌荣公司收取蒋伟卿支付的定金80万元的当日，将该土地交付给蒋伟卿，以示履约保证，并且在合同签订当日，昌荣公司将土地使用权产权证原件交付给蒋伟卿保管，而蒋伟卿于2009年6月28日向诚大公司支付购地定金款80万元，因此结合合同的约定、双方的履行行为以及涉案地块为空地这一现状，应认定在2009年7月3日合同签订当天，昌荣公司已经将涉案地块交付给蒋伟卿。而且，2009年8月15日，昌荣公司与蒋伟卿签订补充协议时，蒋伟卿确认已经收取土地使用权证的原件，因此本院认为，蒋伟卿已经实际占有涉案地块。
最后，虽然蒋伟卿与昌荣公司签订土地使用权转让合同时，涉案地块被查封，但是双方在合同中明确约定蒋伟卿于2009年12月31日前向昌荣公司支付首期款600万元，该款昌荣公司专项用于清偿所欠的银行错款以解除查封，以及产权过户时间是2009年12月31日前。事实上，蒋伟卿在2009年8月已经付清转让款600万元，是昌荣公司未按照合同约定及时清偿银行借款以解除查封，蒋伟卿对此并无过错。蒋伟卿签订土地使用权转让合同后，依约履行了合同义务，并且积极主张权利，因此蒋伟卿对涉案地块未过户至其名下不存在过错。
综上分析，蒋伟卿与昌荣公司之间的土地使用权转让合同合法有效，蒋伟卿已支付了全部转让款，并实际占有涉案地块，且对未办理产权过户手续不存在过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，蒋伟卿请求在145号案中中止执行涉案地块有事实和法律依据，应予以支持，余国良的请求缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，原审法院驳回余国良的诉讼请求。一审案件受理费人民币100元，由余国良负担。
上诉人余国良不服原审判决，向本院提起上诉，请求依法撤销原审判决，改判撤销（2013）珠中法异字第1号执行裁定书，对登记在昌荣公司名下位于珠海市西湖城区CR4地块（权证号码：粤房地证字第C0846769号）予以继续执行，并由蒋伟卿、昌荣公司负担本案一、二审案件诉讼费用。事实与理由如下：（一）蒋伟卿与昌荣公司之间《土地使用权转让合同》违反国家强制性规定，应依法确认无效。蒋伟卿与昌荣公司签订《土地使用权转让合同》及《补充协议》时涉案地块已经被法院依法查封且是空白空置未开发地块，根据相关法律规定，《土地使用权转让合同》及《补充协议》应依法确认无效。（二）蒋伟卿提交的证据不足以证明其已付清土地转让款。蒋伟卿签订的《土地使用权转让合同》有诸多不合理之处。首先，交易价格远低于市场价格。其次，签约仅一个月后且还未办理过户，昌荣公司突然放弃200万元未收款，降价幅度高达1/4，不符合交易合理性。原审判决所引用的办理过户费用的负担的重新约定不能合理解释此价格的重大调整。最后，蒋伟卿未提交任何银行转帐凭证证明其支付了600万元价款。其主张的60万至250万不等金额的现金交付方式不符合交易常理。原审法院应审查蒋伟卿的资金来源、经济能力、交易资金的客观真实存在及巨额现金交易的交割合理性和具体情况。（三）蒋伟卿未提交任何证据证明其已经实际占有涉案土地。涉案土地至今为空地，地上尚未有合法建筑物，不具有被实际占有实际使用的状态。（四）蒋伟卿对涉案土地转让交易以及产权不能过户存在明显过错。1、蒋伟卿与昌荣公司签订协议时，本执行案件已是一审判决完毕二审审查处理中，一审判决昌荣公司需连带清偿534万元借款本金和利息，昌荣公司没有上诉，二审仅审理成震上诉部分。因此，蒋伟卿与昌荣公司签订转让合同低价转移昌荣公司土地，明显存在恶意和过错。2、蒋伟卿签订转让合同时已明知涉案土地以被查封不能过户，仍签订转让合同，存在明显过错。（五）涉案土地登记在昌荣公司名下，昌荣公司为合法所有权人。蒋伟卿依据转让合同所享有的仅是债权请求权，不享有物权请求权，其主张对抗第三人的物权权益不符合法律规定。综上，蒋伟卿不是交易的善意第三人，不具备最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所述条件，其异议不能成立。
被上诉人蒋伟卿答辩称：（一）原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。（二）蒋伟卿关于涉案土地的交易符合法律规定，交易状况、支付土地价款及土地交付等事实真实，并经法院审理所确认。成震和余国良上诉所称的事实不存在。综上，请求法院驳回成震和余国良的上诉，维持原判。
被上诉人昌荣公司答辩称：（一）昌荣公司与蒋伟卿签订的转让合同合法有效。即使涉案土地被查封，但解除查封后仍可以转让。（二）昌荣公司处分涉案土地是为偿还第一查封人的贷款，不存在恶意串通，规避债务的情况。（三）蒋伟卿与昌荣公司之间的交易是经过法院审查之后，调解结案，其真实性合法性应予确认。如果成震和余国良对涉案土地转让有关事实或者是否合法有异议，应提出再审申请，而不是提出案外人执行异议之诉。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
原审第三人成震同意余国良的上诉意见。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院对此予以确认。
本院认为，本案是蒋伟卿向原审法院提起的案外人执行异议之诉。根据双方当事人的诉辩意见，本院认为本案的争议焦点为：蒋伟卿是否取得涉案地块的使用权，以致第145号执行裁定书能否继续执行。
在法律上，物权的变动是因物权行为的原因而发生，债权行为不能直接引起物权的变动。当事人签订不动产物权转让合同，仅仅是设立债权，不能直接引起不动产物权的转让，如要发生物权的变动，除需履行债权合同外还应满足物权变动的条件。就本案而言，虽然蒋伟卿已与昌荣公司签订土地使用权转让合同并支付了全部价款，但由于涉案地块处于已被（2011）香执字第388号之二执行裁定所查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项有关司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让的规定，涉案地块状态禁止转让，故蒋伟卿并不能仅因与昌荣公司的合同行为而取得涉案地块的使用权。在此情况下，蒋伟卿要取得涉案地块的使用权，需先解除涉案地块的查封，使得该地块处于可转让的状态。由于蒋伟卿解除（2011）香执字第388号之二执行裁定书查封之前，第145号执行裁定书已对涉案地块轮候查封。在解除了（2011）香执字第388号之二执行裁定书对涉案地块的查封后，第145号执行裁定书的查封也即发生效力，涉案地块又处于查封禁止转让的状态，仍然不能满足过户转让的条件，实际的使用权人依然为昌荣公司并非蒋伟卿。因此，在第145号执行裁定书发生效力前蒋伟卿对涉案地块不享有使用权，不足以阻止第145号执行裁定书的执行，其执行异议不能成立。
原审法院认为蒋伟卿与昌荣公司签订与履行涉案土地使用权转让合同的行为，符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，以蒋伟卿已支付了全部价款并实际占有了涉案地块，且对涉案地块未能办理过户手续不存在过错等条件为由，裁定不执行涉案地块。但上述规定针对的是第三人受让的财产已满足物权转让的条件，所取得权利之上不存在任何限制，并且可以随时办理过户登记，仅是由于非自身过错而没有办理的情形。而本案中，涉案地块在第145号执行裁定书发生效力之前一直处于查封禁止转让的状态，蒋伟卿取得涉案地块的使用权受到法律上的限制，不论是因自身过错还是非因自身过错都无法办理过户登记手续，实际取得涉案地块的使用权，与上述规定适用之情形并不一致。因此，原审法院上述规定认定蒋伟卿异议成立错误，对此本院予以纠正。余国良关于原审法院（2013）珠中法执外异字第1号执行裁定书错误、涉案地块应予继续执行的上诉主张成立，本院对此予以支持。
综上，原审判决适用法律错误，处理结果不当，依法应予纠正。上诉人余国良的上诉理由充分，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省珠海市中级人民法院（2013）珠中法民三初字第53号民事判决；
二、撤销广东省珠海市中级人民法院（2013）珠中法执外异字第1号执行裁定；
三、恢复对珠海高新区昌荣水产养殖发展有限公司名下位于珠海市西湖区CR4地块土地使用权（权证号码：粤房地证字第C0846769）的执行。
本案一审案件受理费100元，由蒋伟卿、昌荣公司共同负担。二审案件受理费100元，由蒋伟卿、昌荣公司共同负担。余国良已向本院预缴100元，由本院予以清退。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘涵平
代理审判员 王 芳
代理审判员 李民韬
二〇一五年四月十七日
书 记 员 李俊松
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。