上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四(民)初字第2528号
原告上海年瑞置业投资发展有限公司，住所上海市。法定代表人夏敏，总经理。委托代理人吴建新，江苏崇安律师事务所律师。被告上海高典投资咨询有限公司，住所上海市。法定代表人刘黎君，总经理。委托代理人汪悦，上海福一律师事务所律师。委托代理人宋文静，上海福一律师事务所律师。被告上海金洋互联网上网服务部，住所上海市。投资人陈金强。委托代理人刘高凤，上海市通浩律师事务所律师。原告上海年瑞置业投资发展有限公司与被告上海高典投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，经原告申请，依法追加上海金洋互联网上网服务部为被告参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海年瑞置业投资发展有限公司的委托代理人吴建新，被告上海高典投资咨询有限公司的委托代理人汪悦，被告上海金洋互联网上网服务部的委托代理人刘高凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海年瑞置业投资发展有限公司诉称，2010年11月15日，原告与被告上海高典投资咨询有限公司签订房屋租赁合同，约定该被告承租原告名下位于上海市武宁路XXX-
XXX号银宫商厦五层房屋用于经营。该被告在承租期间，以市场不景气为由，经常拖欠租金，根据合同约定，该被告不能按期交纳租金时，原告有权提前解除合同，同时该被告应承担三个月租金的违约责任。因原告已于2015年9月底收回系争房屋，现要求判令原告与被告上海高典投资咨询有限公司签订的租赁合同于2015年9月24日解除，该被告按月租金人民币100000元(以下币种均为人民币)的标准支付自2014年4月1日起至2015年9月24日止的租金，并支付违约金300000元。被告上海高典投资咨询有限公司辩称，涉案租赁合同应于2015年9月24日解除，本被告确自2014年4月1日起未支付租金，理由是原告作为系争房屋权利人，出租给本被告的系争房屋自2012年起发生渗漏水，下雨的时候特别严重，影响本被告使用和正常经营，故不同意支付相关租金，若法院认定被告违约，同意按合同约定标准支付违约金，但应先扣除本被告支付给原告的保证金110000元。被告上海金洋互联网上网服务部述称，两被告之间签订租赁合同，本被告向上海高典投资咨询有限公司承租系争房屋西部约470平方米的房屋，经营网吧。本被告承租后，发现房屋渗漏水，下雨的时候特别严重，影响本被告正常经营，2014年年底，本被告了解到原告与上海高典投资咨询有限公司之间发生系争房屋租赁合同纠纷，同时，因上海高典投资咨询有限公司未支付相关物业管理费，本被告承租的房屋被停电，导致本被告无法经营。2015年9月，本被告向上海高典投资咨询有限公司发出律师函，告知本被告已无法继续承租、使用房屋，将于2015年10月10日腾空、搬离房屋，并将房屋钥匙交给物业公司。同年10月15日，本被告将房屋钥匙交还了物业公司。故本被告不是本案适格主体，同时，由于系争房屋存在渗漏水情况给本被告造成损失，本被告保留另诉的权利。经审理查明，1、原告系上海市武宁路XXX-
XXX号五层、六层房屋权利人。2010年11月15日，原告与上海高典投资咨询有限公司签订房屋租赁合同，约定原告将上海市武宁路XXX-
XXX号五层房屋出租给该被告，租赁期限为六年，自2010年4月1日起至2016年3月31日止，年租金为XXXXXXX元，每月15日前付清当月租金，租金每一个月支付一次，先付后用，该被告并应支付保证金110000元。原告保证房屋符合房地产租赁条件，原告配合以明确房屋使用范围和质量均按现状，该被告必须按期缴纳租金，如逾期，守约方有权提前解除合同，并有权处置该被告遗留资产，违约方以三个月租金额度承担违约金，该被告负责承租房屋及附属设备的看管维护，因管理使用不当或者其他人的原因造成房屋及设备损坏丢失的，必须负责修复或者按评估价值赔偿。实际履行中，上海高典投资咨询有限公司支付原告保证金110000元，并实际使用系争房屋。2010年12月15日，两被告签订商铺租赁合同，约定上海高典投资咨询有限公司将系争房屋西部建筑面积约为470平方米出租给上海金洋互联网上网服务部用于经营网吧，租赁期限自2011年1月11日起至2016年3月31日止，月租金为30000元，付三押一，租金每季度支付一次，先付后用，承租人应于每季度前五天向上海高典投资咨询有限公司支付当季租金，每逾期一天，上海金洋互联网上网服务部须按季度租金5%25向上海高典投资咨询有限公司支付滞纳金等。2014年11月21日，原告书面告知上海高典投资咨询有限公司，截止至2014年11月20日已拖欠八个月租金，原告于即日起终止履行双方签订的房屋租赁合同。2014年11月26日，原告起诉来院，要求判如诉请。审理中，1、上海高典投资咨询有限公司申请对系争房屋天花板漏水原因进行鉴定，本院委托上海市房屋质量检测站进行该项鉴定，2015年9月30日，鉴定单位出具司法鉴定意见书，鉴定意见为1、系争房屋平顶开裂、漏水等损坏情况属实，主要系屋面防水层老化损坏失效以及屋面后开孔洞处盖板移位等因素所致。2、系争房屋装修受潮损坏现状一定程度影响了房屋的正常使用，应尽快给予修缮。3、建议对系争房屋屋面防水、保温层进行全面翻修，注意做好后开孔洞处、靠墙泛水处的防水措施。原被告对司法鉴定意见书均不表异议，原告同时申请鉴定单位派员出庭接受质证，鉴定人员某某出庭介绍，系争房屋渗漏的原因有两个，一是屋面防水层老化，防水失效导致渗漏水，二是上海高典投资咨询有限公司装修时安装空调，在屋面打孔，导致打孔点漏水；从防水层老化程度看，渗漏水的面积较大，从打孔点漏水来看，漏水量较大，两者无主次之分。鉴定人员到现场查看发现，二分之一至三分之一的系争房屋顶部有滴水现象，导致渗水部位下方房屋无法使用，下雨时直接渗水，雨后几天也有渗漏水。原被告对鉴定人员上述介绍均不表异议。原告预付鉴定人员出庭费用500元，上海高典投资咨询有限公司预付司法鉴定费50000元。2、原告提供上海市公安局普陀分局于2011年6月14日出具的行政处罚决定书，证明因上海高典投资咨询有限公司在经营场所内设置有赌博功能的游戏设施设备而作出停业整顿三个月的行政处罚。表示上海高典投资咨询有限公司因非法经营造成无法正常经营，而非系争房屋渗漏水造成。上海高典投资咨询有限公司表示行政处罚之事发生于2011年，且已解决，与本案无关，系争房屋的渗漏水是从2012年开始发生的。本院认为，原告与上海高典投资咨询有限公司签订的关于系争房屋之租赁合同系双方真实意思表示，且于法无悖，应属有效，当事人均应恪守履行。审理中，承、出租双方对涉案租赁合同于2015年9月24日解除、上海高典投资咨询有限公司自2014年4月1日起未支付租金之事实均无异议，本院予以确认。根据查明的事实，上海高典投资咨询有限公司自2014年4月1日起未付租金，原告据此要求解除租赁合同、上海高典投资咨询有限公司支付租金、违约金，与约定相符，可获支持。上海高典投资咨询有限公司于抗辩中提出未付租金的原因在于系争房屋渗漏水，影响其使用和正常经营，并申请对房屋渗漏水原因进行司法鉴定。审理中，原被告对上海市房屋质量检测站出具的司法鉴定意见书和鉴定人员出庭介绍事宜均不表异议，本院予以确认。虽鉴定人员介绍系争房屋屋面防水层老化、防水失效导致渗漏水，和上海高典投资咨询有限公司装修时安装空调，在屋面打孔，导致打孔点漏水，两者均造成系争房屋在雨季存在渗漏水现象，并无主次之分，但基于上海高典投资咨询有限公司实际使用系争房屋并转租获利之事实，本院认定该被告对涉案租赁合同的解除承担主要责任，而原告作为系争房屋权利人，对屋面防水层老化、防水失效导致渗漏水，给承租人的实际使用造成了影响，应对租赁合同的解除承担次要责任。依据上述分析，涉案租赁合同承、出租双方对租金、违约金，诉讼费用、鉴定费用的承担，亦按责任大小由原告与上海高典投资咨询有限公司分担。为避免讼累，保证金事宜在一案中一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、原告上海年瑞置业投资发展有限公司与被告上海高典投资咨询有限公司签订的关于上海市武宁路XXX-
XXX号五层房屋之房屋租赁合同于2015年9月24日解除；二、被告上海高典投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海年瑞置业投资发展有限公司自2014年4月1日起至2015年9月24日期间租金人民币XXXXXXX元；三、被告上海高典投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海年瑞置业投资发展有限公司违约金人民币240000元；四、原告上海年瑞置业投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海高典投资咨询有限公司保证金人民币110000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案司法鉴定费用人民币50000元(被告上海高典投资咨询有限公司预付)，原告负担人民币10000元，被告上海高典投资咨询有限公司负担人民币40000元。本案司法鉴定人员出庭费用人民币500元(原告预付)，原告负担人民币100元，被告上海高典投资咨询有限公司负担人民币400元。本案受理费人民币13800元(原告预付)，原告负担人民币2760元，被告上海高典投资咨询有限公司负担人民币11040元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
审 判 员 倪文青
人民陪审员 王 俭
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 吴 婷
附：相关法律条文
附：本案引用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。