浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)浙杭民终字第3687号
上诉人（原审被告）：赵丹，女，汉族，1979年8月12日出生，住浙江省诸暨市。
上诉人（原审被告）：陈铁飞，男，汉族，1976年3月5日出生，住浙江省诸暨市。
二上诉人共同委托代理人：寇迪，浙江四乔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：余玉兰，女，汉族，1972年12月27日出生，住浙江省淳安县。
被上诉人（原审原告）：吕新功，男，汉族，1968年12月3日出生，住浙江省淳安县。
上诉人赵丹、陈铁飞因与被上诉人余玉兰、吕新功房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2015）杭滨民初字第1155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年5月10日，余玉兰、吕新功与赵丹、陈铁飞及案外人杭州口碑房地产代理有限公司签订了一份《杭州市房屋转让合同》和两份《补充协议》，并约定：赵丹、陈铁飞将其所有的位于杭州市滨江区的房产转让给吕新功、余玉兰；房屋转让价格为人民币1348000元，吕新功、余玉兰于2015年5月12日前支付给赵丹、陈铁飞首付款550000元，银行贷款600000元发放到双方约定的银行第三方监管账户且在银行放贷及物业交割后5个工作日内支付给赵丹、陈铁飞，余款198000元由吕新功、余玉兰在2015年5月20日前支付；涉案房屋无租赁情况；款清交房；除不可抗拒的因素外，赵丹、陈铁飞未按约交房的，吕新功、余玉兰有权按累计已付款额向赵丹、陈铁飞追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限次日起至实际交付之日止，以银行同期活期存款利率为月利率计算违约利息，如果逾期交付超过7天，吕新功、余玉兰有权要求赵丹、陈铁飞支付违约金人民币230000元，合同则终止，若吕新功、余玉兰实际损失与赵丹、陈铁飞支付的违约金不符时，差额部分由赵丹、陈铁飞据实赔偿。
合同签订后，吕新功、余玉兰于2015年5月9日、5月14日、5月20日共支付给赵丹、陈铁飞购房款748000元。2015年5月28日，吕新功、余玉兰将贷款600000元支付给赵丹、陈铁飞，赵丹、陈铁飞于同日将涉案房屋的产权三证转移过户至吕新功、余玉兰名下。
2015年6月15日，吕新功、余玉兰向赵丹、陈铁飞发出《催告通知书》，要求赵丹、陈铁飞于2015年6月20日前交房。因赵丹、陈铁飞于2014年6月24日将涉案房屋出租给案外人，租赁期间至2015年12月23日届满。后因承租人拒绝腾退房屋，赵丹、陈铁飞未交房。2015年6月20日，赵丹、陈铁飞通知吕新功、余玉兰前去领取承租人的租金及押金，吕新功、余玉兰予以拒绝。此后至今，赵丹、陈铁飞仍未将涉案房屋交付给吕新功、余玉兰使用。
现吕新功、余玉兰起诉至原审法院，请求判令：1、解除吕新功、余玉兰与赵丹、陈铁飞之间所订立的《杭州市房屋转让合同》；2、赵丹、陈铁飞返还吕新功、余玉兰购房款人民币1348000元，并赔偿吕新功、余玉兰税费、中介费人民币23000元；3、赵丹、陈铁飞支付吕新功、余玉兰违约金230000元。
原审法院认为：一、赵丹、陈铁飞在签订《杭州市房屋转让合同》时是否对吕新功、余玉兰承诺过交房时清退承租人及赵丹、陈铁飞至今未交房的行为是否违约。首先，吕新功、余玉兰与赵丹、陈铁飞在所签订的《杭州市房屋转让合同》第一条第4项对涉案房屋租赁情况约定为没有租赁，也不存在租赁期间。其次，从一般常理推断，吕新功、余玉兰购买涉案房屋的目的在于供家庭居住，而且这种目的具有迫切性，如果吕新功、余玉兰明知其所购买的房屋需要在2015年12月24日后方能装修、居住，付清购房款和实际取得房屋的时间长达半年之久，其仍然同意购买的可能性比较小。最后，《杭州市房屋转让合同》中对出售房屋存在租赁明确列出了处理选择方案，如果吕新功、余玉兰在签订合同时明知涉案房屋存在租赁，又不选择处理方案，一定程度上能够说明赵丹、陈铁飞曾经对吕新功、余玉兰承诺过款清交房时清退租客，且该事实也有录音佐证，能够形成完整的证据链，故该院认定赵丹、陈铁飞在签订《杭州市房屋转让合同》时对吕新功、余玉兰承诺过交房时清退承租人。赵丹、陈铁飞未按约交房，其行为显属违约，应承担相应的违约责任。
二、关于吕新功、余玉兰与赵丹、陈铁飞所签订的房屋买卖合同是否需要解除。
该院认为，赵丹、陈铁飞已将涉案房屋的房产三证转移至吕新功、余玉兰名下，赵丹、陈铁飞以其行为表明了其愿意继续履行合同的诚意，只是碍于涉案房屋本身还存在房屋租赁合同，不得不延期交房，故从保护交易安全与秩序、便利交易双方的角度出发，考虑到房屋买卖合同的复杂性以及吕新功、余玉兰与赵丹、陈铁飞均为此花费了一定的经济与精神，且涉案房屋的租赁期限也将于2015年12月23日届满，赵丹、陈铁飞也愿意在一定程度上赔偿给吕新功、余玉兰所造成的损失，故该院认为吕新功、余玉兰与赵丹、陈铁飞所签订的《杭州市房屋转让合同》合法有效，不宜解除，吕新功、余玉兰为此支付的购房款、税费、中介费亦属按约支付，赵丹、陈铁飞无需返还。
三、关于赵丹、陈铁飞延迟交房是否需要支付给吕新功、余玉兰违约金。
吕新功、余玉兰已按约于2015年5月28日付清购房款，赵丹、陈铁飞就理应按约于2015年6月2日前将涉案房屋交付给吕新功、余玉兰使用，但赵丹、陈铁飞只将涉案房屋的产权三证转移过户至吕新功、余玉兰名下，因涉案房屋存在租赁合同，赵丹、陈铁飞至今未将涉案房屋交付给吕新功、余玉兰使用，其未完全履行合同义务的行为，致使吕新功、余玉兰仅取得房屋所有权，至今也没有获得房屋使用权，所以赵丹、陈铁飞的交付行为是不完全的，即赵丹、陈铁飞至今没有完全交房的行为构成违约。
关于此项违约金的数额，吕新功、余玉兰与赵丹、陈铁飞在合同中明确约定，如果赵丹、陈铁飞未按约交房的，吕新功、余玉兰有权要求赵丹、陈铁飞以银行同期活期存款利率为月利率以1348000元为基数支付自最后交付期限次日起算至实际交付之日止的违约利息，同时如果逾期交付超过7天，吕新功、余玉兰有权要求赵丹、陈铁飞支付违约金人民币230000元，并终止合同。现赵丹、陈铁飞至今未交房，故参照同类地段相同品质同种用途商品房的租金价格，且考虑到吕新功、余玉兰所支付的购房资金成本需要承担一定的利息，故该院对吕新功、余玉兰与赵丹、陈铁飞所约定的延迟交房违约金予以调整，酌情调整为由赵丹、陈铁飞支付给吕新功、余玉兰违约金人民币200000元。对于吕新功、余玉兰要求赵丹、陈铁飞支付超过上述部分的违约金的诉讼请求于法无据，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、赵丹、陈铁飞于判决生效之日起十日内支付给吕新功、余玉兰违约金人民币200000元。二、驳回吕新功、余玉兰的其他诉讼请求。如果赵丹、陈铁飞未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币19210元，减半收取人民币9605元，由吕新功、余玉兰负担7455元，赵丹、陈铁飞负担2150元。
宣判后，赵丹、陈铁飞不服，向本院提起上诉称：1、一审法院认定：“吕新功、余玉兰己按约于2015年5月28日付清购房款”，与事实不符合。吕新功、余玉兰在一审提交的付款凭证上显示是2015年6月2日，赵丹、陈铁飞实际收到该款也是2015年6月2日，所以一审法院在判决书上写“2015年5月28日付清购房款”认定是错误的。2、一审法院判决赵丹、陈铁飞支付违约金20万过高；违约金是补偿性质的，请求参考涉案房屋现在2700元/月的租金计算。依据《合同法》第113条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题解释(二)》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间……同地段同类房屋租金标准确定。而一审法院在调整过高的违约金时考虑了两个因素：1、同类地段同品质的房屋租金；2、购房资金成本需要承担一定的利息。该计算方式不可能得出20万元的金额，并且，吕新功、余玉兰在签订合同时以及双方在履行合同过程中，吕新功、余玉兰承认知道该房屋出租的事实，吕新功、余玉兰也明确表示赵丹、陈铁飞可以延期交房，且参照类似判决的违约金调整规则，一审法院判决赵丹、陈铁飞承担20万元的违约金明显过高。另外，吕新功、余玉兰在购买案涉房屋时明知案涉房屋内租客要租到12月底，目前案涉房屋的租客也已经搬走。综上，请求撤销（2015）杭滨民初字第1155号民事判决书的第一项；2、二审诉讼费由吕新功、余玉兰承担。
被上诉人吕新功、余玉兰答辩称：赵丹、陈铁飞是否违约由法院判断。赵丹、陈铁飞陈述的其他案件与本案无关。一审法院认定20万不可能是笔误，与合同约定的23万一致。具体答辩意见如下：一、5月28日为双方房产证件过户之日，在此之前吕新功、余玉兰已经支付了除按揭款以外的全部房款74.8万，过户手续办好后，银行就予以放贷。赵丹、陈铁飞在6月2日取走按揭款。按照双方当事人签订的《杭州市房屋转让合同》第四条交房方式“款清交房（先办交房手续后取款）”的约定，直到现在二审阶段，已经过去了近7个月，赵丹、陈铁飞还没有交房。所以，赵丹、陈铁飞的违约事实已经非常清楚，一审判决是正确的。二、关于违约金的数额，双方在合同中有明确约定，如果赵丹、陈铁飞未按约交房的，逾期交付超过7天，吕新功、余玉兰有权要求赵丹、陈铁飞支付违约金人民币23万元，并终止合同。此违约金是对双方履行合同的约束，是双向的，且没有超出合同总标的的30%，违约金是合法有效的。如果吕新功、余玉兰违约，也要承担违约金23万元。2、一审判决已经确认赵丹、陈铁飞构成违约，赵丹、陈铁飞对此也无异议。3、按照当时双方当事人和中介公司签订的“监督支付协议”约定，赵丹、陈铁飞应当在房屋交接后并经出售方同意，方能提取按揭款。赵丹、陈铁飞6月2日取款，已经违反了“监督支付协议”，理应承担违约责任，吕新功、余玉兰保留对此违约责任的主张。4、赵丹、陈铁飞请求参考房屋现在2700元/月租金计算，是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，但此条的前提是：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，本案双方约定了违约金，不适用该条款。三、对方当事人的违约行为造成吕新功、余玉兰经济损失229325元：1、总房款134.8万，按年利率24%，共7个月，合计188720元；2、7个月房租费用21000元；3、一审诉讼费用9605元。4、诉讼请假误工费、交通费等费用5000元。5、其他费用5000元。双方是在平等自愿的原则下签订《杭州市房屋转让合同》，就应当诚实守信，认真履约。签订合同后，合同就具有法律约束力，不能随意不履行合同。综上，请求驳回赵丹、陈铁飞的上诉请求，并在12月23日办理房屋交割手续。
二审中，赵丹、陈铁飞向本院提交以下证据：
证据1、案涉房屋内原租客胡莲芝的证言，欲证明吕新功、余玉兰在签订房屋买卖合同之前就知晓承租人需要住到2015年12月的事实。
证据2、陈铁飞、吕新功、中介工作人员在2015年6月26日晚谈话视频，证明陈铁飞与吕新功协商一致，吕新功同意承租人可以居住到2015年12月23日，房屋可以在租赁结束后交付。
证据3、中介公司出具的情况说明，证明对象同证据1。
经质证，吕新功、余玉兰对证人证言以及情况说明的真实性和证明对象均无异议，并表示在一审中已经明确表示过其知晓租客的租赁期是到2015年12月的事实，但是陈铁飞承诺过会清退租赁。对谈话视频内容真实性无异议，但是认为该内容并不能证明双方当事人已经协商一致。本院经审查，对证据1、3的证明力予以确认；证据2的谈话内容并不能证明双方当事人已经协商一致变更交房日期，本院对其证明力不予确认。
二审中，吕新功、余玉兰未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致，本院另查明，案涉房屋的按揭贷款600000元支付给陈铁飞的日期为2015年6月2日。2015年12月23日，买卖双方当事人已经办理了房屋交割手续。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务，当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案买卖双方当事人在合同中约定款清交房（先办交房手续后取款），结合本案事实，出卖方应该在2015年6月2日将涉案房屋实际交付给买方，但其实际交房日期为2015年12月23日，虽然买受人在签订买卖合同时已经知晓案涉房屋上有租赁，但并无证据表明双方当事人对合同约定的交房日期进行了变更，故该事实对出卖人是否构成违约的判定并不产生影响,本案买受人迟延交付房屋构成违约，应当承担相应违约责任。尽管本案双方当事人在合同中约定逾期交付超过7天，买受人有权要求出卖人支付230000元违约金，但是约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以减少。案涉房屋于2015年5月28日已经过户至买受人名下，出卖人于2015年12月23日实际交付给买受人，出卖人的违约行为给买受人造成的损失主要是6个多月房屋无法实际使用收益的损失,而根据双方当事人陈述，同类地段相同品质同种用途商品房的月租金价格在3000元以下。结合出卖人的违约情节、违约行为可能给买受人造成的损失情况，以及案涉房屋总价款为1348000元的事实，原审法院判决出卖人支付200000元违约金确属过高，本院酌情调整为50000元。综上，赵丹、陈铁飞的部分上诉理由成立，本院予以采纳。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但判决结果有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、撤销杭州市滨江区人民法院（2015）杭滨民初字第1155号民事判决。
二、赵丹、陈铁飞于本判决生效之日起十日内支付余玉兰、吕新功违约金50000元。
若赵丹、陈铁飞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回余玉兰、吕新功的其他诉讼请求。
一审案件受理费19210元，减半收取9605元，由余玉兰、吕新功负担9305元，由赵丹、陈铁飞负担300元。二审案件受理费4300元，由余玉兰、吕新功负担3225元（该款于本判决生效之日起十日内支付至本院，本院开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院），由赵丹、陈铁飞负担1075元（已交纳19210元，余款18135元于本判决生效之日起十五日内至本院办理退费）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 吴梦姣
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