福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽0103民初886号
原告：林小艺，女，1978年2月6日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：魏燕萍，福建拓维律师事务所执业律师。
被告：林成义，男，1978年12月28日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
委托诉讼代理人：张宗良、陈龙飞，福建合立律师事务所执业律师。
第三人：福州市台江区香书麦田房产中介所，住所地福建省福州市台江区上海街道白马中路***号（书香大第）6#楼一层07店面，工商注册号350103600222058。
经营者：张力军，女，1968年11月12日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，系福州市台江区香书麦田房产中介所负责人。
委托诉讼代理人：吴亚娟、池建伟，福建名仕律师事务所执业律师。
第三人：福建金诚丰担保有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城2#楼18层，统一社会信用代码91350100796069117L。
法定代表人：林根秀，总经理。
委托诉讼代理人：徐聪龙，男，系福建金诚丰担保有限公司职员。
委托诉讼代理人：徐国栋，男，系福建金诚丰担保有限公司职员。
原告林小艺与被告林成义、第三人福州市台江区香书麦田房产中介所（以下简称香书麦田中介所）、第三人福建金诚丰担保有限公司（以下简称金诚丰担保公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林小艺的委托诉讼代理人魏燕萍、被告林成义及其委托诉讼代理人张宗良、第三人香书麦田中介所的委托诉讼代理人吴亚娟、第三人金诚丰担保公司的委托诉讼代理人徐国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林小艺向本院提出诉讼请求：1.判令解除林小艺与林成义签订的《房屋买卖合同》，并判决林成义支付违约金12万元；2.本案诉讼费用由林成义承担。事实和理由：林小艺与林成义在香书麦田中介所的居间介绍下，于2016年9月8日签订《房屋买卖合同》。合同约定，双方应于2016年9月20日前申请办理房屋所有权过户登记。但林成义怠于办理申请手续，导致在2016年10月6日福州市人民政府办公厅出台《福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》后，林小艺因在福州市现行房屋限购政策下无法办理产权面积为66.15平方米房屋的过户手续，直接导致双方签订的房屋买卖合同无法继续履行。林成义违约的事实已经过福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初4094号民事判决书确认。根据《房屋买卖合同》第十二条关于“违约责任”第一款第二项中约定：甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金12万元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费用，现林成义怠于履行《房屋买卖合同》约定的过户义务，导致合同无法履行，违约方应向守约方支付违约金12万元。为此，林小艺诉至法院，要求判如所请。
林成义辩称，林成义不存在违约行为，请求法院依法驳回林小艺的诉讼请求。理由如下：1、《房屋买卖合同》签订前，政府即已出台土地收储的相关规定，冻结讼争房屋所在土地的交易过户，对此各方均应知情。讼争房屋所在土地因政府收储而被冻结交易，林成义无法办理其名下土地证，各方均有过错。林成义知悉后及时履行了通知义务，故林成义未在2016年9月20日前办理其名下土地证属于不可抗力，并不构成违约；2、因前述原因，林成义无法办理名下土地证，故在双方未对是否愿意继续履行合同、变更合同条款进行协商的情况下，林成义依约有权拒绝办理房屋所有权过户登记手续；3、香书麦田中介所在另案诉讼中自认：“根据存量房买卖交易流程，办理存量房买卖合同网上签约手续系产权过户的前置手续”，故在金诚丰担保公司办理讼争合同网签手续之前，林成义根本无法也无义务办理房屋所有权过户登记手续；4、鉴于林小艺未将购房款办理交易资金银行监管手续，故林成义依约有权拒绝配合林小艺办理房屋所有权过户登记手续；5、本案无法办理本案讼争房屋的产权过户手续的过错在于第三人怠于办理合同网签手续，与林成义无关；6、福州市台江区人民法院于2017年5月11日作出的（2016）闽0103民初4094号民事判决书中“关于林成义怠于及时办理申请讼争房屋过户手续且对讼争房屋无法过户具有过错”等事实认定错误，且林成义提供的相反证据足以推翻上述认定，故上述判决书不能作为认定林成义违约的依据。
香书麦田中介所述称，1、根据《居间服务合同》约定：香书麦田中介所提供的居间服务至《房屋买卖合同》成立时结束。现林小艺与林成义已签订《房屋买卖合同》，香书麦田中介所提供的居间服务已经结束，本案系《房屋买卖合同》履行过程中发生的争议，与香书麦田中介所不产生法律上的利害关系，应由法院依法裁判；2、2016年9月13日，香书麦田中介所以及金诚丰担保公司的职员陪同林成义前往福州市不动产登记和交易中心核实是否能够办理土地证。经核实，讼争房屋当时不能办理土地证。此后，香书麦田中介所已经将上述情况通知林小艺。林小艺大约考虑一至二周后，向香书麦田中介所、金诚丰担保公司表示同意先行办理房屋所有权证的过户登记手续。为此，金诚丰担保公司应林小艺的要求，向林成义发函催促配合办理资金监管以及房屋所有权证的过户登记手续，但林成义未予配合。林成义的拖延履约导致讼争房屋产权于2016年11月被限制交易；3、香书麦田中介所在另案诉讼中陈述的网签时间（2016年10月8日）是指网络版房屋买卖合同的打印时间。香书麦田中介所实际已于2016年9月25日办妥讼争房屋的网签登记（挂牌）手续。为保障买卖双方利益，网签登记（挂牌）手续一般于办理所有权过户登记手续前的2-3天办理。网签登记（挂牌）手续办妥后的90天内可办理房屋所有权的过户登记手续，现行限购政策不会对在2016年10月6日前已办妥网签登记（挂牌）手续的房屋产生影响。林成义主张香书麦田中介所怠于办理网签手续，与客观事实不符。
金诚丰担保公司述称，林小艺与林成义签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。金诚丰担保公司自与林小艺、林成义签订《交易服务合同》后，积极履行合同义务，为双方提供交易服务。在了解到林成义名下土地证不能办理后，金诚丰担保公司已立即告知林小艺。纠纷发生后，金诚丰担保公司多次联系双方进行协商沟通，也应林小艺要求向林成义发函要求林成义配合办理房屋过户手续以期顺利完成房屋交易。自签订《交易服务合同》至今，金诚丰担保公司尚未收取林小艺、林成义任何权证代办费、房屋交接手续代办费等费用。金诚丰担保公司已履行合同约定的义务，本案系由于林成义怠于办理房屋所有权过户手续，以致林小艺在现行政策下无法办理讼争房屋的所有权过户手续所引起的纠纷，与金诚丰担保公司无关。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年9月8日，林小艺（乙方、买方）与林成义（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：1、根据我国相关法律、法规之规定，经香书麦田中介所提供居间服务，甲乙双方本着平等、互利、诚信之原则就房屋买卖事宜进行协商并订立本合同，供双方共同恪守；2、甲方的房屋位于福州市台江区，单元面积54.53㎡，附属间面积11.62㎡，具体详见榕房权证Ｒ字第××号；3、该房屋按套计价，甲乙双方约定成交价格为1116666元，该价格包含该房屋的房价款、该房屋附属配套设施、固定装修、与该房屋一并转让的家电家具；4、甲乙双方应在2016年9月20日前申请办理该房屋所有权过户登记；5、甲方保证该房屋权属无争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形；6、甲乙双方协商一致，本交易过程中的购房款应采用交易服务人指定银行办理交易资金监管手续。在申请办理该房屋所有权过户登记前，乙方应将扣除已托管的购房款、已支付的购房款以及购房保证金、户口保证金、土地证过户保证金金额外的购房款办理交易资金银行监管手续；7、该房屋土地证的办理情况：B。A、甲方已取得该房屋其名下土地证；B、在申请办理该房屋所有权过户登记前，甲方应申请办理该房屋其名下土地证；C、该房屋暂不能办理甲方名下土地证；D、其他。选择上述A项或B项的，甲乙双方应在乙方领取其名下所有权证后十五个工作日内申请办理该房屋土地证过户登记，若申请办理该登记需事先调取该房屋所有权过户档案的，乙方应在申请办理该登记前向房屋登记机构调取该档案。选择上述C项或D项的，甲乙双方应在该房屋所有权过户且交易服务人（或乙方）通知可以办理该房屋土地证后五个工作日内申请办理该证件过户登记，在申请办理该登记前，乙方应向房屋登记机构调取该房屋所有权过户档案并提交给交易服务人。若办理该房屋土地证过户登记需事先办理甲方名下该房屋土地证的，乙方应在交易服务人通知可以办理该房屋土地证后五个工作日内向房屋登记机构调取该房屋所有权过户档案并提交给交易服务人，在交易服务人收到上述档案后两个工作日内，甲方应申请办理该房屋其名下土地证并在相关受理承诺单规定的领证起始日起两个工作日内领取该证件，同日，甲乙双方应申请办理该证件过户登记；8、甲方同意从交易服务人代管的成交价款中预留1万元作为房屋及家电家具交接保证金、预留2万元作为物业及附属设施过户交接保证金、预留2万元在乙方处作为户口保证金、预留1万元在乙方处作为土地证过户保证金；9、乙方应在本合同签订当日支付购房保证金6万元。购房保证金应存入交易服务人指定账户，由交易服务人无息代管；10、甲乙双方任何一方未按约履行本合同、违反其本人的保证内容或保证、告知内容不属实的，视为该方违约；甲乙双方各自保证其本人及其配偶积极配合对方、交易服务人办理该房屋交易所需的各项手续并保证其提供的相关证件及材料完整、真实、合法、有效，否则导致该房屋交易时间拖延的，视为该方违约；11、房屋所有权过户登记前的违约责任：（1）自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同；（2）除本合同特殊约定外，甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金12万元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费；12、甲乙双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准。因地址不详或有误致使信件无法送达的，视为已送达，由此而产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担；13、甲方：林成义通讯地址：福州市XX路XX新村XX座XX室；乙方：林小艺通讯地址：福州市XX路XX号XX邮局。上述合同还约定其他事项。
同日，林小艺（乙方、买方）、林成义（甲方、卖方）分别与香书麦田中介所（丙方、居间方）、金诚丰担保公司（丙方、交易服务方）签订《居间服务合同》、《交易服务合同》，约定由香书麦田中介所提供居间服务，由金诚丰担保公司提供交易服务。
同日，林小艺向金诚丰担保公司支付了履约保证金6万元。
2016年10月8日，金诚丰担保公司向林成义位于“福州市XX路XX新村XX座XX室”的地址发出《告知函》，部分内容为：“……根据《房屋买卖合同》第六条第（一）款约定：甲乙双方应在2016年9月20日前约定的时间申请办理该房屋所有权过户登记手续。现应办理该房屋所有权过户登记给乙方的手续，我司工作人员已多次致电您，催促办理上述手续，但您至今未予以办理。为此，我司特发此函，望您在收到本函件后即行到场，携带身份证、银行卡与林小艺女士在我司工作人员的协助下前往上述房屋相关部门办理该房屋所有权过户登记手续。……2016年10月6日”。2016年10月10日，上述《告知函》被“拒收”退回。
2016年10月11日，金诚丰担保公司再次向林成义位于“福州市XX路XX新村XX座XX室”的地址发出《履约通知函》，部分内容为：“……根据《房屋买卖合同》第六条第（一款）约定：甲乙双方应在2016年9月20日前申请办理该房屋所有权过户登记手续。现应办理上述房屋所有权过户登记手续，我司工作人员已多次致电您，催促办理上述手续。但您至今未予以办理。现应买方林小艺女士的要求，我司特发此函，望您在收到本函件后即行到场，携带身份证、银行卡等相关材料与林小艺女士在我司工作人员的协助下前往上述房屋相关部门办理该房屋所有权过户登记手续。否则，买方林小艺女士将依约追究您相应的法律责任。……2016年10月10日”。2016年10月12日，上述《履约通知函》被“拒收”退回。
2016年11月14日，林小艺将林成义列为被告，将香书麦田中介所列为第三人向本院提起房屋买卖合同纠纷之诉，诉请判令林成义配合办理讼争房屋的过户登记手续并支付违约金等。本院审理该案时认为：“……根据合同约定，双方应于2016年9月20日前申请办理讼争屋的所有权过户登记。因被告林成义怠于及时办理申请手续，且原告林小艺名下有两套房产，至2016年10月6日，福州市州市人民政府办公厅出台《福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》后，原告无法办理产权面积为66.15平方米房屋的过户手续。对此，被告林成义负有过错。现讼争《房屋买卖合同》事实上已无法履行，原告要求被告办理讼争屋产权过户手续的诉请，本院不予支持。同时，原告林小艺要求被告支付违约金至讼争房屋产权过户之日诉请的前提是讼争合同继续履行，因讼争《房屋买卖合同》事实上无法履行，故原告林小艺的该项诉请，本院亦不予支持。但原告可就因合同无法继续履行造成的损失，依《房屋买卖合同》的约定，另行依法主张权利。……”，据此，本院于2017年5月11日作出（2016）闽0103民初4094号民事判决，判决：驳回林小艺的诉讼请求。案件受理费人民币567元，由林小艺负担。宣判后，林小艺不服，向福州市中级人民法院提出上诉。福州市中级人民法院于2017年9月15日作出（2017）闽01民终3880号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费567元，由林小艺负担。2018年2月8日，（2017）闽01民终3880号民事判决发生法律效力。
另查明，坐落于福州市台江区附属间）登记在林成义名下，系单独所有，单元建筑面积54.53㎡，附属间面积11.62㎡，房屋所有权证为榕房权证Ｒ字第××号。
本院认为，林小艺与林成义签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，系有效合同，双方均需依约履行。依据《房屋买卖合同》约定，林小艺、林成义应在2016年9月20日前申请办理该房屋所有权过户登记。在申请办理该房屋所有权过户登记前，林成义应申请办理该房屋其名下土地证。现林成义未能依约在2016年9月20日前办理其名下土地证、申请办理该房屋所有权过户登记，除有法定免责事由或合同约定的免责条款外，应当承担违约责任。
关于林成义提出因政府的土地收储行为导致无法办理其名下土地证，属于不可抗力的主张。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”，构成不可抗力必须具备如下要件：“不可预见的偶然性”和“不可控制的客观性”。“不可预见的偶然性”是指不可预见的事件在合同订立后的发生纯属偶然。结合本案，构成不可抗力的政府行为应指在订立合同以后当地行政部门颁发的新的政策、行政措施等当事人在订立合同当时不能预见、不能克服而导致合同不能正常履行的因素。现林成义自认政府收储行为发生于《房屋买卖合同》订立之前，即不属于合同订立后发生的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不构成不可抗力。林成义作为讼争房屋出卖人，在出售讼争房屋前应当对讼争房屋的权利状况尽到审慎的注意义务，其在明知讼争房屋尚未办理其名下土地证的情况下，对于合同签订前即已出台的相关土地收储政策应当预见、知晓，并在《房屋买卖合同》第九条第一项中选择“C、该房屋暂不能办理甲方名下土地证”这一选项履行合同，其辩称在合同签订之后才知晓并不足以免除其应当承担的违约责任，本院对其相关辩解主张不予采纳。
关于林成义提出因香书麦田中介所、金诚丰担保公司怠于办理合同网签手续，导致无法办理房屋所有权过户登记手续的主张。本院认为，根据《中华人民共和国合同》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，林成义应当基于前述违约行为向林小艺承担违约责任，并另案解决与香书麦田中介所、金诚丰担保公司之间居间服务合同或交易服务合同纠纷，本院对其相关辩解主张不予采纳。
依据《房屋买卖合同》：“自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同。”以及“甲乙双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准。因地址不详或有误致使信件无法送达的，视为已送达，由此而产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担。”的约定，金诚丰担保公司应林小艺要求向林成义发出的《履约通知函》虽因“拒收”退回，但依据前述约定可“视为已送达”。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，现林小艺解除合同的条件已经成就，林小艺诉请解除《房屋买卖合同》，于法有据，本院予以照准。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，林成义于2018年2月27日收到本院送达的诉讼文书，据此，本院确认林小艺与林成义于2016年9月8日签订的《房屋买卖合同》于2018年2月27日解除。
依据《房屋买卖合同》约定：“除本合同特殊约定外，甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金12万元……”，现林小艺诉请林成义支付违约金12万元，符合合同约定，本院予以支持。
关于林成义提出违约金12万元过分高于造成的损失，要求适当减少的主张。本院认为，讼争房屋交易时，适逢本市二手房价在短期内快速上涨、变动的时期，现林成义未能提供证据证明双方约定的违约金金额超过造成损失的百分之三十，本院对其提出减少违约金的主张，不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、林小艺与林成义于2016年9月8日签订的《房屋买卖合同》于2018年2月27日解除；
二、林成义应于本判决生效之日起十日内向林小艺支付违约金120000元。
案件受理费14850元，由林成义负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 董 清
人民陪审员 魏宝珍
人民陪审员 陈玉琼
二〇一八年四月十九日
法官 助理 江紫沫
书 记 员 江 梨
附：一、本判决书所适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。