福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽06民终2155号
上诉人（原审被告）：黄亚晃，男，1974年1月16日出生，汉族，住福建省龙海市。
委托诉讼代理人：黄伟凡，福建九鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：龙海市角美镇东山村第一村民小组。住所地：福建省龙海市角美镇东山村。
诉讼代表人：汤亚赛，组长。
委托诉讼代理人：曾伟国，福建维堂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢绍津，福建维堂律师事务所律师。
上诉人黄亚晃因与被上诉人龙海市角美镇东山村第一村民小组（以下简称东山一组）土地租赁合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2016）闽0681民初2788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄亚晃上诉请求：撤销一审判决，改判驳回东山一组一审诉讼请求或者裁定驳回起诉。事实和理由：一、一审判决认定讼争合同为不定期租赁合同错误，东山一组系变相侵害黄亚晃的优先承租权。讼争合同是以五年为一个租赁周期，现正处于第二个周期。根据合同约定和法律规定，黄亚晃享有优先承租权。即使在2016年12月31日之后，黄亚晃也仍然具有法定优先承租权，东山一组不能单方解除合同。东山一组要收回土地再次出租，也应事先通知黄亚晃，只有黄亚晃明确表态放弃优先承租权，否则不能在同等条件下出租给他人。二、一审判决适用法律错误，东山一组不是适格主体，应驳回起诉。从东山一组提供的《村民代表大会会议纪要》看，无法证明汤亚赛通过村民代表大会决议被选举为本案的诉讼代表人。根据《最高人民法院关于村民小组诉讼权利如何行使的复函》和《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、第二十八条规定，东山一组不具备起诉条件。三、一审法院认定事实错误，且判决过于草率，明显不公。首先，龙海市角美镇东山村民委员会（以下简称东山村委会）出具的《证明》，无村委会负责人签名、盖章，也无具体日期，应不予采信。其次，东山村委会仅为村民自治组织无权证明讼争土地权属。东山一组至今未能提供权属依据，应承担举证不能的法律后果。从现有事实看，讼争土地原有1.5亩，对此，东山一组也明确签合同时有实地测量。但讼争土地因建设角江路已被政府征用了759平方米，原面积已不足，且黄亚晃使用的土地里还有属龙海市角美镇石美村第四村民小组（以下简称石美四组）的0.5亩土地，现有土地也大于1.5亩，故黄亚晃使用的土地并非全属东山一组。在此情况下，一审法院忽略上述事实，未实际测量，认定事实错误。东山一组还需在扣除上述土地面积后，进一步举证证明余下的土地四至和方位，否则应承担举证不能的责任。四、一审法院判决拆除地上建筑物、恢复原状，有失公平。讼争土地上的建筑物系添附，且建设时经东山一组同意，故应根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第八十六条规定处理，由东山一组依法对黄亚晃折价补偿。
东山一组辩称：一、东山一组与黄亚晃就讼争土地已形成不定期租赁合同，一审法院认定事实清楚，东山一组有权随时解除合同。二、东山一组系本案适格主体。根据东山一组提供的《村民代表大会会议纪要》，可以认定汤亚赛有权作为本案的诉讼代表人。况且，起诉的是东山一组，而非汤亚赛。根据有关规定，东山一组起诉时，应以汤亚赛作为主要负责人提起，故东山一组作为合同当事人，汤亚赛作为小组负责人，提起本案诉讼均合法有据。还有，所谓民主议定程序，指的是“出租、发包等处分集体财产”之前的讨论决定，并不是在此之后的救济行为。三、本案讼争土地方位和四至清楚。《协议书》与东山村委会《证明》以及平面图四至吻合，可以认定。四、讼争土地是农用地，在农用地上搭盖厂房系改变土地用途，并不构成民事意义上的添附，故东山一组无折价赔偿义务。
东山一组向一审法院起诉请求：1.解除东山一组、黄亚晃的土地租赁关系，黄亚晃立即返还东山一组1.5亩土地，拆除土地上的临时搭盖恢复土地原状；2.黄亚晃支付东山一组自2013年12月31日至返还土地止的土地租金。
一审法院认定事实：2006年1月1日，东山一组与黄亚晃签订《协议书》，约定：黄亚晃租赁东山一组址在福建省龙海市角美镇东山村“北洲山”角江路边的1.5亩土地（四至为：东至李惠龙店面，西至导弹基地的大门路，南至汤俊杰铁件加工场，北至角江路土地）；租金为每亩每年600元；承租期限届满后地上建筑物及机械由黄亚晃自行回收；租赁期限为五年，自2006年1月1日起至2011年1月1日止。租赁期满后，双方没有再签订租赁合同，土地继续由黄亚晃使用。黄亚晃支付租金至2013年12月31日，过后未再支付租金。
一审法院认为：东山一组与黄亚晃签订的土地租赁协议期限为自2006年1月1日起至2010年12月31日止，期限届满后，双方虽未再签订书面租赁合同续租，但黄亚晃缴纳租金至2013年12月31日，应视为不定期租赁，东山一组作为出租方可随时解除租赁合同，请求返还土地。黄亚晃自2014年1月1日起继续使用该土地而未缴纳租金，东山一组请求黄亚晃支付自2014年1月1日起至返还土地之日止的租金，合法有据，可予支持。黄亚晃辩解该土地四至不清，其中0.5亩系石美四组的土地。但东山村委会的证明载明的四至结合土地租赁协议书，与黄亚晃提供的讼争土地平面图载明的四至吻合；讼争土地的亩数1.5亩，与黄亚晃测量的面积吻合，可见讼争土地四至清楚，黄亚晃的辩解与事实不符，应不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、黄亚晃应于判决生效之日起三个月内归还东山一组址在福建省龙海市角美镇东山村“北洲山”角江路边的1.5亩土地（土地四至为：东至李惠龙店面，西至导弹基地的大门路，南至汤俊杰铁件加工场，北至角江路土地），并拆除地上建筑物，恢复原状；二、黄亚晃支付东山一组上述1.5亩土地的租金（自2014年1月1日起至返还土地之日止，按每亩每年600元计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由黄亚晃负担。
本院二审期间，黄亚晃围绕上诉请求依法提交了现场照片六张，欲证明讼争土地上建筑物的现状。本院组织当事人进行了证据交换和质证。东山一组对上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议。本院对上述证据予以采信，并确认黄亚晃欲证明的上述事实。二审中，双方争议的事实在于，讼争土地亩数多少和四至是否是东山一组起诉所主张的四至。本院分析认定如下：一、关于讼争土地亩数。《协议书》明确载明讼争土地为“壹亩伍分”，故一审法院认定并无不当。二、关于讼争土地四至。东山一组起诉所主张的四至与东山村委会《证明》、《协议书》和黄亚晃所制作的现场图基本一致，且该范围内的面积与《协议书》所约定的讼争土地亩数也基本吻合，另外，黄亚晃关于该四至中包含石美四组土地的举证与东山村委会《证明》相矛盾，不够充分，故一审法院认定东山一组起诉所主张的四至为讼争土地四至，并无不当。除此以外，双方对一审法院认定的其他事实均无异议。本院结合争议事实分析和当事人无异议事实部分，对一审法院认定的全部事实予以确认。
本院认为：根据诉、辩主张，本案可以归纳为以下六个争议焦点：一、东山一组是否是适格诉讼主体和汤亚赛可否作为本案诉讼代表人；二、本案合同是否属不定期租赁合同；三、东山一组有无侵害黄亚晃的优先承租权；四、东山一组请求返还土地所涉亩数和四至是否正确；五、讼争土地上的建筑物是否应予折价补偿。六、讼争土地的权属问题。
一、东山一组是否是适格诉讼主体和汤亚赛可否作为本案诉讼代表人
本案中，东山一组提供的村民代表大会的会议记录，可以证实东山一组的起诉已经《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条规定的民主议定程序确认，且双方对汤亚赛的村民小组组长身份并无异议，而村民小组组长作为村民小组常设的管理人，在村民小组起诉的情况下，其应为当然的诉讼代表人，并不需要再次以民主议定程序确认，故东山一组应为本案适格诉讼主体，同时汤亚赛可作为东山一组诉讼代表人。黄亚晃主张东山一组不是本案适格诉讼主体，汤亚赛不能作为东山一组诉讼代表人，与事实与法不符，理由不能成立。
二、本案合同是否属不定期租赁合同
从本案事实看，《协议书》约定的五年租赁期限届满之后，双方并未再次签订书面合同，黄亚晃也没有证据证明双方具有续租五年的口头协议，故《协议书》约定的五年租赁期限届满之后，双方所形成的事实租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，应认定为不定期租赁合同。黄亚晃主张本案合同不属不定期租赁合同，“现正处于第二个周期”，缺乏事实依据，理由不能成立。
三、东山一组有无侵害黄亚晃的优先承租权
所谓优先承租权，指的是原承租人在同等条件下优先租赁的权利。本案中，东山一组只是行使合同解除权，黄亚晃并无证据证明东山一组与其他主体建立租赁关系，故不存在黄亚晃行使优先承租权的条件，也就不存在东山一组侵害黄亚晃优先承租权的事实。黄亚晃主张东山一组侵害其优先承租权，与事实不符，理由不能成立。
四、东山一组请求返还土地所涉亩数和四至是否正确
根据前述本院认定，东山一组请求返还土地所涉亩数和四至，其所举证据与本案其他证据可以相互印证，故应认定其请求内容与事实相符，正确无误。黄亚晃主张东山一组请求返还土地所涉亩数和四至有误，与事实不符，理由不能成立。
五、讼争土地上的建筑物是否应予折价补偿
讼争土地属农用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、第七十六条、第八十一条的规定，土地使用人不得擅自改变土地的农业用途。本案中，黄亚晃承租讼争土地后，在讼争土地上建设厂房等设施，未能提供有效的准建手续证实其建设行为的合法性，应认定其已违反上述规定，事实上改变了讼争土地的农业用途。在此前提下，讼争土地上的建筑物虽为不动产添附，但对于东山一组而言，缺乏可资利用性，故东山一组不应对此进行折价补偿，其“拆除土地上的临时搭盖恢复土地原状”的请求具有合理性。黄亚晃主张讼争土地上的建筑物应予折价补偿，与事实与法不符，理由不能成立。
六、讼争土地的权属问题
因讼争土地权属问题争议的相对方并非黄亚晃，根据合同相对性原理，即使东山一组不是讼争土地的权利人，仅从合同当事人和占有人的角度，其也有权行使本案请求权，故该争议结果与本案无关，不是黄亚晃一方有效的抗辩理由，如讼争土地权属问题争议的相对方出现，该问题可另案解决。黄亚晃主张东山一组不是讼争土地权利人，不能在本案中行使请求权，对本案实体结果无影响，理由不能成立。
综上，黄亚晃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费150元，由黄亚晃负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 花 絮
审 判 员 翁艺晖
审 判 员 李 凌
二〇一七年十一月十四日
法官助理 黄 兴
书 记 员 卢 杰