浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江民初字第990号
原告杭州市钱江新城建设指挥部，住所地浙江省杭州市上城区钱江路637号。
法定代表人郑翰献，总指挥。
委托代理人邱坤、练良火，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。
被告杭州天汇酒店管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区钱潮路22号。
法定代表人郑祖返。
被告蔡梁颖，女，1976年4月28日出生，汉族，原苍南县云天楼大酒店业主，住所地浙江省温州市苍南县。
委托代理人周秋孟，浙江玉山律师事务所律师。
委托代理人俞伟斌，浙江五联律师事务所律师。
原告杭州市钱江新城建设指挥部（以下简称钱江新城指挥部）为与被告杭州天汇酒店管理有限公司（以下简称天汇酒店）、蔡梁颖房屋租赁合同纠纷一案，于2015年5月21日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月7日公开开庭进行了审理，于2016年4月18日、2017年10月19日组织原告钱江新城指挥部、被告蔡梁颖进行了质证。期间，本院提审了郑祖返，听取了被告天汇酒店的意见。原告钱江新指挥部委托代理人邱坤、练良火到庭参加诉讼，被告蔡梁颖委托代理人周秋孟到庭参加诉讼。被告天汇酒店本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告钱江新城指挥部诉称：原告与被告蔡梁颖于2010年9月15日就钱潮路22号房屋租赁事宜签订协议。后原告与被告天汇酒店、蔡梁颖签订变更协议，将被告蔡梁颖履行租赁协议的所有权利义务全部转让给被告天汇酒店，由被告蔡梁颖承担连带责任。协议对租金金额、支付日期、停车位租金、水电燃气费等都作了约定；如被告天汇酒店不按原告通知时间付费，经书面通知后原告有权扣除被告天汇酒店保证金抵作被告应支付的费用；被告于约定的支付时间届满后30天仍未支付租金或停车费的，原告有权终止协议收回房屋，被告天汇酒店已支付的租金和履约保证金不退还；逾期付款一天，每日按逾期付款金额的千分之三向另一方支付违约金；逾期支付时间超过15天的，则每日按逾期付款金额的千分之五向另一方支付违约金；不能如期归还房屋，需赔偿原告由此造成的一切经济损失，包括但不限于房租、水电费、管理费、为归还房屋而产生的律师费、调查费、鉴定费等。合同履行过程中，被告天汇酒店自2013年1月开始欠付消防系统服务费；2014年3月15日开始拖欠房屋租金、车位费、水电费及其他各项费用；2013年4月1日开始拖欠应补缴的车位费；被告天汇酒店拖欠时间已超过30日，原告于2014年9月23日向两被告发出了合同解除通知，被告天汇酒店收到合同解除通知后虽表示愿意支付拖欠的各项费用，但无任何实际行动。现请求判令：一、确认原告与被告天汇酒店签订的房屋租赁协议已于2014年9月25日解除；二、被告天汇酒店支付自2014年9月26日至2014年10月25日逾期腾退房屋的占用使用费人民币432385.10元；三、被告天汇酒店支付所欠租金人民币2354774.60元、车位费人民币476361元、水电费人民币233571.16元、消防系统服务费人民币75000元；四、被告天汇酒店支付暂计至2015年5月10日的违约金人民币6046185.40元，实际应计算至付清日；五、被告天汇酒店承担原告支出的律师费用人民币180855元；六、被告蔡梁颖就上述诉请承担连带责任。
被告天汇酒店在本院提审期间辩称：1、对原告主张的解除合同诉请无异议，但认为实际解除合同的时间比原告要求的时间要早；原告工作人员很早就进驻酒店不允许被告营业；被告支付租金，原告就同意被告营业。2、不同意支付原告主张的占有使用费，当时被告已停止营业，原告的人员已进驻，进驻时间不能确定，再让被告支付占用费没有必要。3、原告主张的租金被告确实应当支付；车位费没有异议；郑玉荣系郑祖返侄女，其确认的至2014年7月底的水电费无异议，但2014年8月、9月被告方未经营，当时人员已全部撤离；消防系统服务费无异议。4、裙楼属违章建筑，如果不是违章建筑，被告愿意承担违约金。
被告蔡梁颖辩称：1、其未和原告、也未授权他人同原告签订房屋租赁协议、杭州钱江新城K107裙楼房屋租赁变更协议；房屋租赁协议与变更协议上加盖的“苍南县云天楼大酒店”印文系他人伪造制作；房屋租赁协议其未签字，签字人为周明夸；变更协议落款处“蔡梁颖”三字非其本人签字，系他人冒签。2、被告天汇酒店法定代表人郑祖返已被公安机关刑事拘留并逮捕，案件还在进一步侦查中，望能考虑实际案情再次组织开庭审理。3、原告系内部分支机构，不具有独立提起民事诉讼和承担民事责任的能力。4、房屋租赁协议、变更协议无效；涉案房屋无规划三证，未办理租赁备案证，属非法建筑物，违反国家强性规定；房屋租赁协议项下的标的物原告未向被告蔡梁颖交付，被告蔡梁颖也未履行过支付租金、履约保证金、开业保证金义务；变更协议约定的标的物原告是向被告天汇酒店履行，没向被告蔡梁颖履行，被告蔡梁颖没有签字盖章，变更协议对其不发生效力。5、本案违约者不是被告天汇酒店而是原告，原告无权单方解除合同：（1）被告天汇酒店支付有100万元开业保证金、100万元履约保证金，开业保证金可以用于缴纳所欠租金、100万履约保证金可以用于缴纳水电费，被告天汇酒店没有违约；A、100万元开业保证金原告无权没收。该100万元开业保证金缴纳于2010年，因原告出租的标的物没有房产证、没有规划三证、不能办理租赁备案证，导致无法正常装修施工，无法办理消防证、卫生证、工商营业执照地址变更，导致被告天汇酒店无法按期开业，属于原告违约；开业时间据了解为2011年9月6日，原告给予免除迟延期间的租金，但至今未支付赔偿金；原告一直没有对100万元开业保证金作出处理，直至2014年9月23日该保证金还在原告账户，能证明原告在2011年6月30日前并没有认为被告天汇酒店违约，真正违约方是原告；该100万元开业保证金依然属于被告天汇酒店财产，完全可以抵作被告天汇酒店欠缴的部分租金，原告拒绝履行返还义务，构成违约；原告没有没收该100万元的权利和法律依据；如果原告认为系行政行为的，行政机关无权干涉民事行为。B、100万元履约保证金在保证合同履行完毕之后五日内退还的，不是保证合同履行过程，而是保证水电费以及合同届满后如期归还的保证金，原告无权没收；原告拒绝暂扣并缴纳水电费，构成违约。（2）被告天汇酒店未构成根本性违约。A、如果100万元开业保证金充抵租金，被告天汇酒店没有违约；2013年7月1日到2014年6月30日，年租金是4415528.37元，缴纳租金的时间为3月15日、6月15日、9月15日、12月15日，每次缴纳25%，即每次缴纳1138209.25元；按原告陈述，被告天汇酒店于2014年3月15日开始没有缴纳租金，即使加上2013年需补缴的145800元车位费，也没超过130万元；被告天汇酒店开业保证金以及逾期退还按2%计的利息，至2014年3月15日的利息有720000元，本息合计172万元；加上原告应支付的逾期开业四个月的营业损失800万元，被告天汇酒店根本没有违约；原告没依法通知即于2014年6月20日停水、停电，2014年9月23日宣布解除合同，原告构成违约。B、即使被告天汇酒店还欠有一点租金，作为政府部门，应当体谅此种经济形势下企业经营的困难，但原告不仅不帮企业渡过难关，反而雪上加霜；C、被告天汇酒店企业经营状态不好，不是被告经营不善、也不是被告拒不履行约定义务，而是企业实在太困难了；作为政府部门不仅没有给予减免租金税费反而步步紧逼。（3）原告违约在先。即使被告天汇酒店拖欠有租金和水电费也不至于停水断电；原告完全可以采取其他途径比如诉讼等措施查封、保全其经营收入，没必要采取如此决然的手段；原告的行为扩大了被告天汇酒店的损失，应当赔偿被告天汇酒店扩大部分的损失。6、原告的诉请不应得到支持。（1）原告请求确认解除合同于2014年9月25日生效缺乏依据，合同不应解除；（2）合同约定有七天腾空期，腾空占用费应当计算7天；（3）租金、车位费、水电费、消防系统服务费等需进一步核算；（4）原告请求支付违约金6046185.40元不符合国家规定；即使被告天汇酒店违约，违约金应当按照银行同期贷款基准利率四倍计算；原告没收了200万元履约保证金，还要计算每日千分之三和千分之五的违约金，显然缺乏事实依据；即使诉请第二项、第三项属实，欠房屋逾期腾空占用费金额为3572091.86元，扣除履约保证金200万元，实际只欠1572091.86元，该欠款按四倍计的逾期利息损失没有超过50万元。（5）原告请求支付律师费180855元缺乏事实依据，原告诉请金额为9618277.26元，能得到支持的诉请不足200万，超过部分的律师费不应得到支持；且原告请求支付律师费无事实与法律依据。（6）蔡梁颖始终不是被告天汇酒店股东，未出资也未在工商登记、变更手续上签字和按指印；杭州市江干区市场监督管理局工商登记和变更手续上有关“蔡梁颖”的签字和指印均不是本人签字捺印；蔡梁颖与被告天汇酒店没任何关系，现已申请市场监督管理局给予依法更正。
原告钱江新城指挥部为支持其诉称，向本院提交的证据有：
1、房屋租赁协议、变更协议各1份，以证明原告与被告蔡梁颖签订租赁协议，承租面积为5262平方米；后被告蔡梁颖将租赁协议项下权利义务全部转让给被告天汇酒店，被告蔡梁颖承担连带责任；计租起始日为2011年7月1日；租金支付方式为“先付后租”，每季度支付一次；每次支付金额为年租金的25%；原告向被告天汇酒店收取水电费、消防系统使用费的依据等。该证据被告天汇酒店无异议，系委托黄崇明办理，公章系被告天汇酒店法定代表人郑祖返到云天楼酒店办公室抽屉里拿了云天楼酒店公章加盖的，其先后两次加盖了云天楼酒店的公章；因原告需与主体单位签订租赁合同，不同意与个人签，其第一次盖章之前曾同蔡梁颖讲过，蔡既未同意也没有不同意，只是讲出了问题与蔡无关。被告蔡梁颖对三性均有异议，认为两份协议上加盖的“苍南县云天楼大酒店”印章系他人伪造；租赁物不合法，不具有合法性；房屋租赁协议没有每页签字和骑缝章，协议约定的履约代表朱照海并不认识，蔡梁颖未向原告支付过200万元保证金和其他任何款项；变更协议落款“蔡梁颖”签字非本人所签，系他人冒充签名，蔡梁颖未签署过该协议。经查：根据鉴定意见，房屋租赁协议、变更协议加盖的“苍南县云天楼大酒店”与提供的样本印文系同一枚印章所盖印，结合被告天汇酒店的陈述，该公章的真实性可予以确认，被告蔡梁颖对鉴定结论持有异议并据此申请重新鉴定，但未提供足够的理由和依据启动重新鉴定程序，本院不予准许；原告提供的房屋租赁协议共有15页，虽非每页有双方人员签字，但加盖有原告及苍南县云天楼大酒店骑缝章，被告蔡梁颖以未每页签字或加盖骑缝章为由否定该协议真实性与事实不符；房屋租赁协议无蔡梁颖本人签字、变更协议“蔡梁颖”三字非其本人所签，但该两份协议均加盖有苍南县云天楼大酒店公章，是否有其本人签字不影响真实性的认定，该两份证据本院予以确认。
2、通知书（2014年3月10日）、天汇回函（2014年4月25日）、租金催缴函（2014年6月18日）各1份，以证明原告向被告天汇酒店催讨租金、车位费的事实。该证据被告天汇酒店无异议；蔡梁颖表示与其无关，由法庭核实。经查：该组证据被告天汇酒店无异议，原告2014年3月10日通知书与被告天汇酒店2014年4月25日回复函相印证；原告2014年6月18日租金催缴函有被告天汇酒店股东周万露的签字；本院予以确认。
3、情况说明1份，以证明钱江新城假日酒店系受原告委托，收取被告天汇酒店租赁物业期间的水电费和消防系统服务费的事实。4、欠款明细表1份，水电费催缴记录1份、裙楼电表移交抄表单据2份、10.28-12.27能耗报表（2010年）1份、2014年5-9月份裙房能耗报表5份，以证明被告天汇酒店欠付的水电费为233571.16元的事实。被告天汇酒店对情况说明、2014年7月之前的水电费及能耗费、消防系统服务费无异议，8、9月份的水电费、能耗费有异议。被告蔡梁颖表示与其无关，由法庭核实。经查：2014年8月、9月的水电费及能耗费因原告仅提供了无被告方签字确认的报表，无其它相关证据予以佐证，真实性无法确认；除2014年8月、9月之外的其他费用被告天汇酒店不持异议，予以确认。
5、消防安全管理协议书1份、国内支付业务收款回单1份，以证明消防系统服务费为6万元/年、应在前一年年底前付清、被告天汇酒店既往的支付消防系统使用费的事实。该证据被告天汇酒店无异议；蔡梁颖表示与其无关，由法庭核实。经查，该两份证据相互印证，且被告天汇酒店不持异议，能证明原告待证事实，予以确认。
6、解除合同通知函及送达材料1组，以证明原告发函告知两被告解除合同，要求腾退物业、支付欠费、违约金等的事实。该证据被告天汇酒店无异议；被告蔡梁颖表示其未收到，朱照海无权代表其收函。经查：原告邮寄函件的地址、人员符合合同约定，合同加盖有苍南县云天楼大酒店公章，蔡梁颖本人收到与否不影响原告所寄邮件的效力。该证据本院予以确认。
7、付款凭证1份，以证明被告天汇酒店已支付租金至2014年3月底的事实。8、现场物品清点影像资料1份，以证明原告于2014年10月24日对被告天汇酒店现场物品进行清点，清点完成后对租赁标的进行接管的事实。该组证据被告天汇酒店无异议；被告蔡梁颖表示与其无关，由法庭核实。经查，该证据的真实性已由被告天汇酒店确认，与本案事实认定相关，予以确认。
9：法律服务委托合同2份、律师费发票3份及付款凭证4份、关于制定律师服务收费标准的通知（浙价服【2011】212号）1份、律师费计费说明1份，以证明因被告天汇酒店履约过程中违约，导致发生租赁合同纠纷，原告为委托律师而发生律师费共计180855元；律师费按规定，费用额度合理的事实。该组证据被告天汇酒店、蔡梁颖均表示与其无关。经查，该组证据中除律师服务收费标准的通知不属证据范围之外，原告均已提供原件，具有真实性，予以确认。
10：报告书1份，以证明被告天汇酒店曾承诺按合同约定支付相应停车费的事实。该证据被告天汇酒店无异议，被告蔡梁颖表示与其无关，由法庭核实。经查，该证据的真实性已由被告天汇酒店认可，具有真实性，予以确认。
11、苍南县云天楼大酒店与杭州产权投资有限公司签订的成交确认书1份、竞价报价记录文件1组、苍南县云天楼大酒店盖章的授权委托书1份、营业执照1份、周明夸及蔡梁颖身份证复印件各1份、苍南县云天楼大酒店盖章确认的董事会决议1份、酒店各部门会议记录1份，以证明苍南县云天楼大酒店授权周明夸代表酒店参与了案涉房屋承租权的公开挂牌招租活动，并在投标成功后与杭州产权投资有限公司签订了成交确认书。该证据被告天汇酒店无异议，表示系参加拍卖时提供的材料，黄崇明拿了交给郑祖返，郑祖返到云天楼酒店办公室取了复印件、加盖了公章的。被告蔡梁颖表示成交确认书、竞价报价记录不是蔡梁颖签字和盖章，是周明夸签的，而且是否为周明夸本人所签也不清楚；酒店会议记录系伪造。经查：该证据的真实性已由被告天汇酒店认可，本院予以确认。
12、苍南县云天楼大酒店税务登记证1份、苍南云天楼大酒店简介1份、保证金收据1份、杭州市国立公证处就涉案房屋承租权挂牌事宜出具的公证书1份，证明对象与证据11相同。该组证据被告天汇酒店无异议，保证金由谁支付表示不清楚；被告蔡梁颖对税务登记证的形式真实性无异议，但认为章是郑祖返偷盖的，税务登记证是郑祖返偷拿的，被告蔡梁颖并不清楚；酒店简介的三性均有异议，简介内容均不属实，应该是郑祖返自己编的，章是郑祖返偷盖的；保证金收据应该是原告出具的，但汇款人不是云天楼大酒店也不是蔡梁颖，郑祖返也确认系其安排人汇款，与云天楼无关；公证书的形式真实性无异议，但表示云天楼大酒店没有参与招投标，云天楼大酒店系个体工商户，应由负责人本人参与招投标，原告及公证机关有能力审查而未尽到审查义务，属于渎职，因标的物没有房产、土地证、消防验收资料，不能进行招投标。经查，该组证据系杭州产权投资有限公司在竞价过程中获取，与本案事实认定相关，予以确认。
13、建设工程消防验收意见书1份，以证明涉案房屋于2011年7月29日通过消防验收，当时天汇酒店已进驻并管理，具备经营条件，不存在违约的事实。该证据被告天汇酒店无异议，但表示拍卖时无房产证、土地证。被告蔡梁颖对真实性无异议，但认为建设主体工程和装修主体不一样，建设工程主体是指挥部，装修主体工程是天汇酒店；原告出租时必须取得消防险收合格证书交给被告天汇酒店，再由被告天汇酒店取得装修许可证，不能将土建工程和装修工程一起验收；验收完成时间为2011年7月29日，恰恰证明了原告违约；合同约定应在6月之前开业，但因原告一直未取得合法证书及租赁许可证导致被告天汇酒店无法按期开业。经查，该证据具有真实性，能证明租赁物土建及内装修建设工程已于2011年7月29日通过消防验收的事实，予以确认；因被告天汇酒店未在本案中提出反诉，本院对开业延迟的责任主体、开业保证金能否予以没收等事宜不予评价。
14、建设工程规划许可证1份、附图1份，以证明涉案房屋于2007年5月17日通过规划许可的事实。被告天汇酒店对建设工程规划许可证无异议，但表示拍卖时无房产证、土地证。被告蔡梁颖对两份证据的真实性、合法性无异议，但认为建设工程需有三证，建设工程施工许可证、竣工验收许可证、建设工程备案登记资料，原告未提供房产证、土地证，建设工程规划许可证只能证明规划通过，不能证明开工通过；关联性请求法庭综合予以认定。经查，涉案租赁物是否办理有房产证、土地使用证涉及合同履行争议，并不影响合同的效力；且涉案房屋已建成并实际交付使用，被告天汇酒店在合同履行过程中已办理营业执照并实际经营，结合被告天汇酒店出具的承诺书，合同履行后期并不存在因房产证、土地证影响其正常经营的情形存在；如合同履行前期存在房产证、土地证影响其正常经营的，被告天汇酒店可依法依约另行向原告主张权利；根据附图记载，能明确涉案房屋属于建设工程规划许可证的许可范围，故本院对该证据予以确认。
被告蔡梁颖为支持其辩称，向本院提交的证据有：
1、情况说明1份，以证明被告天汇酒店法定代表人郑祖返于2015年4月3日被刑事拘留，2015年5月8日被逮捕，现仍被羁押的事实。该证据原告对形式真实性无异议，但认为郑祖返系因涉嫌职务侵占，与本案租赁合同民事案件的审理并无关联；被告天汇酒店无异议。经查，该证据具有真实性，予以确认。
2、更正申请书1份、快递邮寄凭证1份，以证明被告天汇酒店工商登记存在弄虚作假，蔡梁颖已申请给予纠正，蔡梁颖同被告天汇酒店没有任何联系。该证据原告认为系被告单方说法，在工商未作出变更之前，所有信息应以工商登记上的信息为准；被告天汇酒店无异议。经查：该证据能证明被告蔡梁颖对其曾被登记为被告天汇酒店股东提出异议的事实，结合郑祖返的陈述，能确定工商登记办理过程中蔡梁颖成为天汇酒店股东的相关文件签名非其本人所签，与本案的事实认定相关，予以确认。
3、证人黄某出具的证明1份，以证明原告存在违约的事实。该证据原告认为因证人未出庭作证，对真实性有异议；从内容上看，也是被告提供的他人陈述性资料，不能采信；该证据被告天汇酒店无异议。经查，因证人未出庭作证，真实性无法确定，本院不予采信。
4、举报处理告知书1份，以证明蔡梁颖在不知情且无对价的情况下成为被告天汇酒店的股东，又在不知情的且无对价的情况下退出股东身份，被他人冒用身份的事实。该证据原告认为系复印件，真实性有异议；从内容看，只是对立案的告知而非是结果的告知，也不是主管机关对天汇酒店的纠正处理；被告天汇酒店无异议。经查：因被告提交的系复印件，真实性无法确认；且该举报告处理告知书仅是程序性文件而非结论性内容，与被告是否承担合同义务不具有直接的关联，本院在本案中不作确认。
5、接受案件回执1份，以证明被告蔡梁颖已就公章被私刻及签字被冒用的事实向公安机关报案。该证据原告对真实性无异议，但该材料只能证明被告向公安机关报案，不是公安机关立案，更不能证明公章系伪造；被告天汇酒店无异议。经查：该证据的真实性可予以确认，但公安机关受案后未对公章是否私刻的事实予以调查也未予以立案，而公章经本院委托鉴定，并不存在私刻的情形，被告的报案行为不影响本案的审理。
6、天汇酒店工商档案1份，以证明被告天汇酒店成立与经营过程中与蔡梁颖没有任何关系；工商核准日期为2011年11月25日，晚于成立日期2010年11月9日近一年，系因原告房屋缺乏产权证、消防验收证明等文件导致；被告天汇酒店无异议。该证据原告对形式真实性无异议，但该份资料与本案事实并无关联。经查，该证据能证明被告天汇酒店的主体资格，与本案自有关联，可予以确认；结合郑祖返的陈述，能确定工商登记过程中相关文件非蔡梁颖本人所签，与本案的事实认定相关，予以确认。
依被告蔡梁颖申请，本院委托浙江汉博司法鉴定中心对房屋租赁协议、杭州钱江新城K07裙楼〈房屋租赁协议〉变更协议上“苍南县云天楼大酒店”公章、“蔡梁颖”签名进行了鉴定，载明：协议加盖的“苍南县云天楼大酒店”公章与样本印文系同一枚印章所盖印；协议上“蔡梁颖”签名非本人所签。该证据原告无异议；被告蔡梁颖认为鉴定结论确认了补充协议上蔡梁颖的签名系伪造，公章的表述应该是客观的。经查，该鉴定的结论原被告双方均无异议，与郑祖返的陈述相印证，予以确认。
根据证据的认定以及当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实：
苍南县云天楼大酒店（以下简称云天楼大酒店）成立于2006年12月12日，系个体工商户，2012年9月11日因歇业注销，经营者为蔡梁颖。
原告钱江新城指挥部欲通过杭州产权投资有限公司以招租竟价方式对所属杭州市江干区钱潮路22号钱江新城K07裙楼1-4层房屋（建筑面积5262平方米）进行出租；案外人周明夸以云天楼大酒店代理人身份向杭州产权投资有限公司提交了加盖有苍南县云天楼大酒店公章的报名登记表、承诺书、报价书、授权委托书、董事会决议、部门会议记录、酒店简介、云天楼大酒店营业执照、税务登记证、蔡梁颖身份证复印件参加竞价报名，并于2010年9月7日以云天楼大酒店名义向杭州产权交易所有限责任公司缴纳了300万元保证金。2010年9月9日，在浙江省杭州市国立公证处公证员公证下，经过书面竞价，云天楼大酒店以2.84元/平方米/天竞得挂牌标的，并由周明夸以云天楼大酒店名义与挂牌主持人杭州产权投资有限公司签订了成交确认书，成交确认书加盖有云天楼大酒店公章。
2010年9月15日，原告与云天楼大酒店签订房屋租赁协议，约定：原告将其所有的位于钱潮路22号主体建筑总面积为5262平方米的房屋出租给云天楼大酒店用于餐饮、休闲经营；租赁期限10年，自2011年7月1日起至2021年6月30日止，2010年10月1日至2011年6月30日为装修免租期；合同期满或提前终止时，云天楼大酒店应将租赁房屋以交付时的状态或原告同意的交付状态如期交还，不能如期归还房屋的，需赔偿原告由此造成的一切经济损失，包括但不限于房租、水电费、管理费、为归还房屋而产生的律师费、调查费、鉴定费等，同时原告不予返还相关保证金；租金先付后用，每季度支付一次，首期租金于计租日前提前十五天，自第二季度开始，按表格确定的日期支付；2013年7月1日至2014年6月30日的年租金为人民币4415528.37元；每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日各支付年租金总额的25%；原告提供地面车位4个、地下车位158个，计租日起6个月后按车位数核定标准收取停车费，2011年4月1日至2013年3月31日为250元/个/月、2013年4月1日至2017年3月31日为350元/个/月、2017年4月1日至2021年6月30日为500元/个/月；合同期内由云天楼大酒店承担水电等费用；为保证协议履行，云天楼大酒店应于本协议签订之日起三日内支付人民币100万元作为开业保证金、支付人民币100万元作为履约保证金；开业保证金在云天楼大酒店依约定日期完成装修并开业时，5个工作日内无息归还；2011年5月30日开业面积不能达到总面积90%的，50万元开业保证金不予返还，2011年6月30日前开业面积不能达到总面积90%的，100万元开业保证金不予返还；履约保证金在租赁期结束后，按约交回房屋及其内设备设施，注销以该房屋为营业地的相应的证照并结清所有帐务的情况下，5个工作日内无息退还；原告有权按规定代收取水、电、燃气等各项费用，如云天楼大酒店不按通知时间付费，原告通知后有权扣除履约保证金抵作云天楼大酒店应支付的费用；履约保证金被扣除后，云天楼大酒店应在接到书面通知后7个工作日内补足，逾期十天缴纳费用或不补足保证金的，原告有权解除合同，收回房屋，不予返还保证金；云天楼大酒店在租金、停车费、水电费等所约定的支付时间届满后30天仍未支付租金或停车费的，原告有权解除本协议（6.2.5条），云天楼大酒店对解除有异议的，应在解除函到达后5日内提出；合同期满或解除后，云天楼大酒店必须在合同期满或收到解除通知当日的18点前与原告办理相关手续，在不影响原告正常经营的前提下在7日内将全部财产搬离所租赁的房屋，将房屋按约定交给原告；云天楼大酒店逾期腾退的，原告有权采取停水停电停气措施，有权自逾期之日起进入、接管租赁房产；云天楼大酒店遗留在租赁房产内的物品视为遗弃物归原告所有和处理；云天楼大酒店有违反本协议第6.2条所列行为之一的，原告除有权终止本协议、收回房屋、云天楼大酒店已支付的租金和履约保证金不退还，同时，云天楼大酒店还应向原告支付违约金200万元；任何一方如未按本协议的规定付款，每逾期一天，则每日按逾期付款金额的千分之三向另一方支付违约金；逾期支付时间超过15天的，则每日按逾期付款金额的千分之五向另一方支付违约金；云天楼大酒店指定的收件人为朱照海，通讯地址为机场路163号沁园雅舍6幢301室等。合同加盖有云天楼大酒店公章，由授权代表周明夸签字。合同签订后，云天楼大酒店向原告缴纳了开业保证金人民币100万元、履约保证金100万元。
因云天楼大酒店非杭州注册企业，不能在杭州独立开展经营业务，2010年11月9日注册成立了被告天汇酒店。原告与云天楼大酒店、被告天汇酒店签订杭州钱江新城K07裙楼《房屋租赁协议》变更协议，约定：由云天楼大酒店在杭州注册成立其控股的天汇酒店，原租赁协议中的云天楼大酒店的权利义务全部转让给被告天汇酒店，云天楼大酒店对被告天汇酒店履行受让的租赁协议中的所有义务承担连带责任；原租赁协议中原告已对云天楼大酒店履行的义务视为对被告天汇酒店的履行，云天楼大酒店已履行的付款、交纳保证金等义务视为被告天汇酒店对原告的履行；被告天汇酒店确认的收件人也为朱照海等。合同加盖有云天楼大酒店公章，授权代表处签有“蔡梁颖”名。诉讼过程中，原告确认协议系分别签署完成，非当面签署。
2013年年底，被告天汇酒店开始出现有逾期支付租金、水电费等情形。2014年1月20日，被告天汇酒店向原告出具承诺函，表示已于2014年1月10日将2013年第四季度的房租缴清，车位费自2013年4月1日到2017年3月31日由250元/个/月调涨到350元/个/月属于合同规定，公司将补齐2013年第二至第四季度所欠车位费等。但被告天汇酒店未依承诺支付车位费。
2014年4月25日，被告天汇酒店向原告出具承诺函，表示在积极筹备第二季度的房租资金，并于2014年6月15日前缴清第二季度的房租。但被告天汇酒店仍未依承诺支付二季度租金。
2014年6月18日，原告、受原告委托代收水电费和消防系统服务费的杭州市钱江新城资产经营管理投资有限公司共同向被告天汇酒店发租金催缴函限期被告天汇酒店于6月20日前支付14年二三季度租金、车位费以及2013年二至四季度所欠车位费，无法按期缴清的，将依约追究违约责任并于2014年6月20日前采取停水停电措施。
2014年9月23日，原告、受原告委托代收水电费和消防系统服务费的杭州市钱江新城资产经营管理投资有限公司共同通过邮寄方式向被告天汇酒店、云天楼大酒店发解除合同通知函，载明：天汇酒店自2014年3月15日开始拖欠房屋租金、车位费以及其他各项费用，应补缴的2013年二至四季度车位费、拖欠杭州钱江新城假日酒店2014年5月至7月水电费、拖欠杭州钱江新城假日酒店2013年7月至2014年9月23日消防系统服务费，拖欠时间已超过30日，经多次催缴，天汇酒店仍未支付，正式通知如下：1、租赁协议自天汇酒店收到本函时（或视为送达时）正式解除，保证金人民币200万依约予以没收；2、请天汇酒店收到本通知之日起7日内将租赁房屋内全部财产搬离所租赁的房屋、将房屋交给我方，逾期腾退的，我方将按租赁协议约定处理；3、请天汇酒店在收到本函后15天内负责将开设于租赁房屋的经营主体的注册地址迁出；4、请天汇酒店收到本函时立即将拖欠的上述欠款合计为2645950.03元（实际应计算至2014年9月23日）及截止至2014年9月17日的欠费违约金200万元，速向我方和向杭州钱江新城假日酒店交清；5、云天楼大酒店就天汇酒店的违约行为承担连带责任。原告依协议约定的地址向被告天汇酒店、云天楼大酒店分别邮寄，收件人均为朱照海，被告天汇酒店因无人签收于2014年9月25日退回，被告云天楼酒店的邮件于2014年9月24日签收。
2014年10月24日至25日，原告对被告天汇酒店的现场物品进行了清点并接管，制作了现场清点视频。
2014年11月，原告委托律师向本院提起诉讼，与浙江腾飞金鹰律师事务所签订法律服务委托合同，约定代理费为人民币143000元，支付了律师代理费人民币71500元，后原告撤回起诉；2015年5月，原告再次向本院提起诉讼，约定代理费为人民币180855元，扣除原已付71500元，原告再支付了律师代理费人民币109355元。
诉讼过程中，本院依被告蔡梁颖申请，委托浙江汉博司法鉴定中心对房屋租赁协议、变更协议加盖的“苍南县云天楼大酒店”，变更协议授权代表处“蔡梁颖”签名进行鉴定，鉴定意见为：房屋租赁协议、变更协议加盖的“苍南县云天楼大酒店”印文与提供样本印文系同一枚印章所盖印；变更协议授权代表处“蔡梁颖”签名字迹不是蔡梁颖本人所写。
另查明：原告系事业单位法人；2007年5月17日，涉案房屋取得了建设工程规划许可证；2011年7月29日，涉案房屋取得了消防验收合格意见书。
被告天汇酒店法定代表人郑祖返在本院提审其时称：其与蔡梁颖均为云天楼大酒店合伙人，其以老婆陈宝琴名义入伙；其与蔡梁颖等股东在云天楼大酒店同一处办公；其曾就承租涉案房屋之事向蔡梁颖提出使用酒店名义承租、加盖酒店公章的要求，但蔡梁颖未置可否；云天楼大酒店公章、蔡梁颖身份证复印件及相关的营业执照、税务登记证等均放在办公场所未加锁，其先后两次在办公室私自加盖了公章；其私自加盖公章的目的在于不想让蔡梁颖参与涉案房屋项目的合伙；天汇酒店工商登文件中的蔡梁颖签字均非蔡梁颖本人所签。被告蔡梁颖确认陈宝琴系合伙人，否认其与郑祖返同一处办公、否认郑祖返向其提出过使用酒店名义承租涉案房屋、加盖酒店公章。
本院认为，一、原告钱江新城指挥部与云天楼大酒店签订的房屋租赁协议、与云天楼大酒店及被告天汇酒店签订的杭州钱江新城K07裙楼《房屋租赁协议》变更协议合法有效。根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原告钱江新城指挥部于2007年5月17日取得涉案房屋的建设工程规划许可证，早于租赁协议签订时间，被告蔡梁颖辩称涉案房屋无规划三证与事实不符；涉案房屋是否办理有租赁备案证系行政管理方式，并不影响合同的效力；故本院对被告蔡梁颖以上述两方面理由主张合同无效的辩称不予采纳。
二、原告钱江新城指挥部具有诉讼主体资格。原告钱江新城指挥部持有国家事业单位法人证书，具有完全的民事权利能力与行为能力，被告蔡梁颖以原告系内部分支机构不具有独立提起民事诉讼、承担民事责任能力为由主张的原告主体资格异议不能成立，本院不予采纳。
三、房屋租赁协议、杭州钱江新城K07裙楼《房屋租赁协议》变更协议对被告蔡梁颖是否具有约束力事宜。1、该两份协议所加盖的云天楼大酒店公章与蔡梁颖所确认的公章经鉴定为同一枚，被告天汇酒店法定代表人郑祖返也确认了两份协议公章的真实性，被告蔡梁颖申请重新鉴定无相应依据，本院不予准许；2、加盖公章系对外代表单位从事民事活动意思表示的方式之一，属于意思表示的客观化与外在化，如非被告蔡梁颖本人加盖的公章，与代理人的签名不存在本质的区别，仍应根据是否属于有权代理或构成表见代理判断被告蔡梁颖是否应承担合同义务。3、被告天汇酒店法定代表人郑祖返陈述其系在未征得被告蔡梁颖同意的情况下利用其老婆为云天楼酒店合伙人的便利条件私自使用并在房屋租赁协议、变更协议加盖了云天楼酒店公章；其陈述系被羁押期间由本院提审时所作，陈述内容结合变更协议、工商登记相关文件、竞价过程中所提交的有“蔡梁颖”签名文件均非被告蔡梁颖本人所签的客观事实，真实性可予以确认；被告天汇酒店郑祖返在房屋租赁协议、变更协议上加盖云天楼大酒店公章的行为明显违背了被告蔡梁颖真实意思，应认定为无权代理。4、盖章系认定构成表见代理的重要条件但并非充分条件，在有证据证明公章系非本单位人员私用的情况下，不构成表见代理。被告天汇酒店法定代表人郑祖返私用云天楼大酒店公章对外签署房屋租赁协议、变更协议，且郑祖返非为云天楼大酒店员工，其以云天楼大酒店名义所签署的合同不构成表见代理，该两份协议对被告蔡梁颖不具有约束力。本院对原告主张被告蔡梁颖依合同约定承担连带责任之诉请不予支持，至于被告蔡梁颖在保存管理公章、身份证、营业执照、税务登记证过程中是否已尽合理义务，是否应承担相应的过错责任，原告可依法另行主张。
四、原告解除合同具有合同依据。合同约定：被告天汇酒店在约定支付时间届满后30天仍未支付租金或停车费的，原告有权解除协议。被告天汇酒店应于2014年3月15日前支付该年度二季度的租金、停车费，于2014年6月15日前支付该年度第三季度的租金、停车费，且经原告多次催告、给予宽限期仍未支付，原告有权依约解除合同，本院对被告蔡梁颖主张的原告无权单方解除合同之辩称不予采纳。
原告于2014年9月23日依合同约定地址向两被告邮寄解除合同通知函，被告天汇酒店的邮件因无人签收而于2014年9月25日退回；云天楼大酒店的邮件于2014年9月24日投递并签收；原告已依约向被告天汇酒店履行邮寄解除合同通知函的义务，被告天汇酒店的邮件虽被退回，但因两份邮件的收件人均为合同约定的朱照海，被告天汇酒店是否收到邮件不影响其对内容的知晓，应认定两被告均已收到原告的解除合同通知函。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告邮寄的解除合同书云天楼大酒店于2014年9月24日收到，被告天汇酒店的邮件于9月25日退回，原告现诉请以被告天汇酒店邮件退回之日作为确认合同解除之日并无不当，本院予以支持。
五、原告合同履行过程中的违约事宜。1、100万开业保证金是否没收的争议。原告在庭审中主张被告天汇酒店所支付的100万元开业保证金因其未依约达到开业状态已予以没收，被告蔡梁颖主张被告天汇酒店未按期开业系因原告出租的房屋无产权证、无规划三证、无法办理租赁备案证，被告天汇酒店无法正常施工装修、无法办理消防证、无法办理卫生证等，以致无法按期开业，属原告违约。经查：根据合同约定：被告支付人民币100万元作为开业保证金，如被告天汇酒店在2011年5月30日前开业面积不能达到总面积90%的，50万元开业保证金不予返还；2011年6月30日开业面积不能达到总面积90%的，100万元开业保证金不予返还，同时有权解除合同。现被告天汇酒店未按约开业属实，但在原告未将开业保证金没收事项列为诉讼请求、双方对于延期开业的原因原被告各执一词存有争议的情况下，根据不告不理的原则，本院对该100万元开业保证金在本案中不作认定与处理，被告可针对该100万元开业保证金是否应予返还、原告是否应承担违约责任的相关争议依法另行处理。2、100万开业保证金、100万履约保证金是否冲抵被告天汇酒店逾期支付的租金、水电费、车位费的争议。被告蔡梁颖主张原告无权没收开业保证金和履约保证金；开业保证金可以用于缴纳水电费、履约保证金可以抵作租金；截止2014年3月15日，被告天汇酒店应支付的租金加上应补缴的车位费合计未超过130万元，而原告应退还被告天汇酒店的开业保证金100万、保证金利息损失72万、逾期开业损失800万，足以抵扣租金、车位费、水电费；即使被告天汇酒店稍有欠租，原告作为政府应予体谅企业的困难。经查：被告天汇酒店支付的100万元开业保证金是否应予返还因双方存有争议，基于前述理由本院不作评价；即使不存在是否没收的争议，原告与被告天汇酒店约定该100万元性质属于开业保证金，在双方未作重新约定的情况下，原告将开业保证金用于支付水电费欠缺合同依据，且在合同履行过程中被告天汇酒店均据实另行支付水电费，被告蔡梁颖以原告未用开业保证金支付水电费构成违约的辩称不能成立，本院不予支持。被告天汇酒店支付的另100万元约定为履约保证金，在租赁期结束被告天汇酒店交回房屋及设备设施、注销证照并结清所有账务的情况下退还，用于保证合同的履行，被告蔡梁颖主张在合同履行过程中租赁期满前即将履约保证金用于抵扣租金的辩称明显与合同约定不符，本院不予采纳；且即使原告将该履约保证金用于抵扣租金，尚不足以支付2014年3月15日被告应支付的租金，也至今未支付2014年6月15日应支付的租金，被告天汇酒店仍构成违约。3、原告停水停电事宜是否构成违约。被告蔡梁颖主张即使存在欠租欠费，原告完全可以采取其它途径处理，原告的该行为扩大了被告天汇酒店的损失，应予赔偿。经查：根据合同约定，被告天汇酒店未在接到书面通知之日起三日内将水电费、煤气费等支付给原告的，原告可采取停水、停电、停气等方式催缴，本案被告天汇酒店在原告多次通知后仍未缴纳水电费，原告有权依约采取停水停电等措施；且原告虽于2014年3月10日向被告天汇酒店发过将采取停水断电措施，但根据原告提供的水电费欠缴清单及被告天汇酒店的确认，直至2014年7月仍有相当金额的水电费产生，并无证据表明原告已实际采取过停水断电措施，故本院对被告蔡梁颖的此节辩称不予采纳。
六、被告天汇酒店拖欠的各项费用事宜。1、租金。被告天汇酒店拖欠原告自2014年4月1日至合同解除日2014年9月25日间的租金，其中2014年4月1日至2014年6月30日第二季度的年租金为4415528.37元，按季计算为1103882.09元，原告现主张按日计的租金为1100857.80元，诉请租金低于按季计算的租金，属原告对民事权利的自行处分，本院予以支持；2014年7月1日至2014年9月25日的年租金为5260605.57元，该期间未到一季度，按日计租5260605.57/365*87为1253897.77元，原告以年租金5260685.57元作基数与合同约定不符，本院予纠正。2、占用费：原告主张被告天汇酒店支付自2014年9月26日至2014年10月25日的占用费，被告蔡梁颖认为既然合同约定了7日腾空，那么腾空占用费应当计算7天。经查：合同约定被告天汇酒店应在收到解除通知的当日18点前与原告办理相关手续，在不影响原告正常经营的前提下在7日内将全部财产搬离所租赁的房屋交给原告；但被告并未依约在合同解除后7日内腾退房屋，自应向原告支付自合同解除次日至原告实际控制房屋当日共30日的占用费，占用费金额同期年租金5260605.57元/365天*30天为432378.54元；原告主张占用费为432385.10元计算基数有误，本院予以纠正。3、车位费：根据合同约定：2013年4月1日至2017年3月31日的车位费为350元/个/月，被告天汇酒店使用的车位为162个，每月车位费为56700元；被告天汇酒店已按250元/个/位支付2013年4月1日至2013年12月31日的车位费，尚应补差额款162个车位*100元/个/月*9个月为145800元；还应支付2014年4月1日至2014年9月25日的车位费162个车位*350元/个/月*（5+25/30）个月为330750元，原告仅主张330561元，原告主张金额低于应付车位费，系其对民事权利的处分；车位费合计款项为476361元，本院予以支持。4、水电费：合同约定：原告有权按规定向被告天汇酒店代收取水、电、燃气等各项费用。根据水电费代收单位杭州钱江新城资产经营管理投资有限公司假日酒店出具的欠款明细、原告提供的聊天记录、裙楼月能耗报表、被告天汇酒店的陈述等证据，被告天汇酒店尚欠拖欠2014年4至7月水电费金额为169914.82元，被告天汇酒店理应支付，本院对原告该项诉请予以支持。原告主张2014年8月、9月的水电费合计人民币63656.34元，因未能提供证据证明，且被告天汇酒店予以否认，本院不予支持。5、消防系统服务费：原告主张消防系统服务费系其委托杭州钱江新城资产经营管理投资有限公司假日酒店向被告天汇酒店收取，被告天汇酒店应支付2013年7月1日至2014年9月25日的消防系统服务费人民币75000元，该费用被告天汇酒店不持异议，本院予以支持。
七、违约责任。1、各项费用的违约金。合同约定：被告天汇酒店未按约付款，每逾期一天则每日按逾期付款金额的千分之三支付违约金；逾期支付时间超过15天的，则每日按逾期付款金额的千分之五支付违约金。被告天汇酒店未按约支付租金、车位费、水电费构成违约，应向原告承担违约责任。但原被告约定的违约金分别为千分之三、千分之五，明显过高；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求','2018-10-03
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依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
\'},{法条名称:\'第六十条第一款\',法条内容:\' 第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
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第一百三十条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"刘泽勇与杨光东、杨琴买卖合同纠纷一审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2017-06-01\\\\\",\\\\\