安徽省宣城市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖18民终402号
上诉人（原审被告）：方杰，男，1983年3月20日出生，汉族，厨师，住安徽省歙县。
委托诉讼代理人：张汛，安徽秉度律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李良庆，女，1975年8月16日出生，汉族，个体工商户，户籍地安徽省宣城市宣州区，现住安徽省宣城市宣州区。
委托诉讼代理人：蒲后余（系李良庆丈夫），男，1971年10月15日出生，汉族，农民，住安徽省宣城市宣州区。
原审第三人：宣城市工业投资有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区状元南路33号。
法定代表人：ＸＸ梓，该公司董事长。
上诉人方杰因与被上诉人李良庆、原审第三人宣城市工业投资有限公司（以下简称宣城工业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2017）皖1802民初1837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
方杰上诉请求：撤销原判，改判驳回李良庆的原审诉讼请求。事实与理由：1.一审判决认定2016年11月18日方杰与李良庆之间的口头协议无效错误，此口头协议系效力待定合同，虽然方杰与宣城工业公司签订的《房屋租赁合同》中明确约定方杰在租赁期间不得转租，否则宣城工业公司有权解除合同并收回房屋，但此约定只是赋予宣城工业公司有合同解除权，并不代表《房屋租赁合同》一定会被解除。从一审庭审可知，李良庆在2016年11月就找过宣城工业公司了解租赁房屋的情况，宣城工业公司也曾提出协助李良庆办理相关营业执照，即宣城工业公司在2016年底就得知方杰将案涉房屋转租给李良庆的事实，但直至《房屋租赁合同》到期后，宣城工业公司都没有任何解除与方杰《房屋租赁合同》及收回房屋的行为，表明宣城工业公司已经放弃合同解除权，默认了方杰的转租行为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，方杰与李良庆签订的转租协议合法有效。2.合同法第52条的规定了合同无效的法定理由，不能实现合同目的并非合同无效的法定理由，一审判决以合同目无法实现认定方杰与李良庆达成的转租协议无效，明显错误。
李良庆辩称，案涉房屋是未经出租人同意不允许转租，故李良庆与方杰之前的转租口头协议无效。请求驳回上诉，维持原判。
李良庆向一审法院起诉请求：1.确认李良庆与方杰双方签订门面转让协议无效，并判令方杰返还门面转让费45500元及押金3000元，合计48500元；2.本案诉讼费用由方杰承担。
一审法院认定事实：2014年9月3日，方杰与宣城工业公司签订《房屋租赁合同》一份，约定将宣城工业公司所有的位于宣城市区宣泾路太阳石7间门面由北向南第3间营业用房租赁给方杰，租期为3年，自2014年7月1日至2017年6月30日止。第一年租金为14667元，第二年租金为16800元，第三年租金为17640元。合同第九条约定方杰在租赁期间不得转租，否则宣城工业公司有权解除租赁合同。合同第十二条约定方杰擅自将承租的房屋转租的，宣城工业公司可立即解除合同并收回房屋。方杰向宣城工业公司支付了3000元的押金。2016年11月18日，方杰与李良庆达成口头协议，将案涉房屋以45500元的价格转租给李良庆，由方杰向李良庆出具收条一份，内容为“今收到李良庆转店总金45500元整.肆万伍仟伍佰元整收款人.方杰2016.11.18号”。后李良庆无法办理营业执照，将案涉房屋空置并诉至一审法院。案涉房屋于2017年6月7日在一审法院协调下已交付给宣城工业公司。
一审法院认为，方杰与宣城工业公司签订的《房屋租赁合同》中明确约定方杰在租赁期间不得转租，否则宣城工业公司有权解除合同并收回房屋。因方杰未经宣城工业公司许可或同意擅自将案涉房屋转租给李良庆，转租后也未取得宣城工业公司事后追认，导致李良庆无法取得房产证明，也就无法办理营业执照，致使合同目的无法实现，现李良庆要求确认其与方杰之间达成的门面房转让口头协议无效，予以支持。方杰应当对李良庆的损失承担责任，但李良庆在无法办理营业执照的情况下将案涉房屋空置，应当对此承担部分责任，一审法院酌定方杰退还李良庆转让费40000元。方杰的“本案不存在合同目的无法实现的情形，即使有也是李良庆自身原因造成的”辩解意见，与上述理由相悖，且无证据佐证，不予采纳。李良庆提交的收据及押金收条复印件无法证明其向方杰支付了3000元押金的事实，故对李良庆要求方杰退还3000元押金的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、李良庆与方杰达成的门面房转让口头协议于该合同签订之日起无效；二、方杰于判决生效之日起十日内返还李良庆转让费40000元；三、驳回李良庆的其他诉讼请求。一审案件受理费1014元，由李良庆负担100元，方杰负担914元。
二审中，各方当事人均未向本院提举新证据。
经对本案有效证据及当事人陈述的综合审查，本院二审对一审查明的案件事实基本予以确认。
本院认为，案涉口头转租协议的效力如何确定系本案争议焦点。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，方杰未经出租人宣城工业公司同意对案涉房屋进行转租，一审中，宣城工业公司在已经参加诉讼的情况下，并未向法院请求确认合同无效，而李良庆作为次承租人请求确认转租合同无效，与前述规定不符。我国合同法第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”合同法第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”从上述法律规定可以看出，不能实现合同目的，并非合同无效的法定理由。本案中李良庆以不能实现合同目的为由请求确认合同无效，不能成立。一审法院以合同目的不能实现为由确认方杰与李良庆签订的转租协议无效，与前述法律规定相悖，本院予以纠正。
综上所述，方杰的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销安徽省宣城市宣州区人民法院（2017）皖1802号民初1837号民事判决；
二、驳回被上诉人李良庆的诉讼请求。
一审案件受理费1014元，二审案件受理费1014元，合计2028元，由被上诉人李良庆负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 烈
审判员 马庆松
审判员 汪令璋
二〇一八年五月十四日
书记员 吴 婧
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……