山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁06民终2511号
上诉人（原审原告）：姜艳超，女，1974年3月6日出生，汉族，住烟台市福山区。
委托诉讼代理人：王田、杨雪美，山东信谊律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：烟台第一实业有限公司，住所地烟台市福山区城里。
法定代表人：孙书彭，董事长。
委托诉讼代理人：赵侠，男，1982年1月28日出生，汉族，该公司职工，住芝罘区。
委托诉讼代理人：张丽萍，山东信力源律师事务所律师。
上诉人姜艳超与上诉人烟台第一实业有限公司（以下简称第一实业公司）因财产损害赔偿纠纷一案，不服山东省烟台市福山区人民法院(2013)福民清初字第81号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告姜艳超向原审法院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿因其违法以电焊封闭原告租赁的房屋而造成的货物损失15万元，营业损失167200元，合计317200元（营业损失自2010年7月8日开始按每日400元计算至2011年8月31日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2004年4月18日，被告与烟台市福山区东海商贸有限公司（以下简称东海公司）签订房屋租赁合同，被告将福山商贸大世界南楼租给东海公司，租赁期限自2004年4月18日至2014年4月17日。2005年12月12日，东海公司与原告签订房屋租赁合同，东海公司将承租被告的位于福山区文化路中段的东12号门市房出租给原告。2006年3月15日，双方又签订租赁合同，东海公司又将上述地段11号门市房出租给原告。2006年10月27日，福山商贸大世界发生火灾。火灾发生后，被告、东海公司作为甲方与原告签订火灾赔偿协议，约定开业前耽误的营业时间，将顺延相同的时间作为补偿。但被告在与东海公司解除租赁合同后，不但不顺延因火灾而耽误的营业时间，反而终止原告等客户与东海公司签订的租赁合同，并通知原告向被告支付2008年9月6日至2010年7月7日的房租82411元，原告对此租金数额持异议，双方因此产生纠纷。2010年7月8日，被告擅自将原告承租的房屋用电焊封死，房屋内的服装、鞋等销售商品均被封在屋内，导致原告无法正常营业，给原告造成了极大的经济损失。原告认为，原、被告在租赁房屋过程中出现纠纷，被告应通过合法的方式解决纠纷，被告私自将原告正在营业的门市房以电焊封闭，导致原告无法营业，商品贬值受损，被告的行为属于侵权行为，依法应承担侵权赔偿责任。请求依法裁判。
原审被告第一实业公司辩称：1、被告用电焊封闭房屋是被告行使管理权中采取的适当措施，原告的损失是因原告有意扩大损失造成的，与被告无关。根据原告与东海公司签订的房屋租赁合同约定，合同期满或中止后，如双方不续签合同，原告应当在3日内将房屋完好交还东海公司。但事实上，原告在合同到期后，既不续签合同交纳租金，也不腾退房屋。2006年10月27日的火灾发生后，被告与东海公司解除房屋租赁合同。东海公司和被告先后于2007年4月23日、5月31日通过公告的形式通知了包括原告在内的各承租方，要想继续承租房屋需与被告重新签订合同。2007年6月5日，被告通知原告交纳房租，原告一直未交租金。2010年5月29日，被告又书面通知原告交纳2009年9月9日至2010年6月6日的租金，交纳租金的截止时间为2010年6月6日，逾期不交被告将采取措施维护自己的合法权益。2010年7月7日，被告再次通知原告租赁到期，限其3日内搬出房屋并付清所欠租金，逾期将强制收回房屋。原告对被告的上述通知置之不理。无奈，被告于2010年7月8日将其租赁的房屋用电焊封死。被告封死房屋系被告行使管理权应当采取的措施，原告的损失是由其单方行为造成的，与被告无关，被告不应承担责任。2、原告在接到法院到场监督开门通知后拒不到场，在（2012）烟民一终字第144号判决生效后拒不腾退，原告是在有意扩大损失，该损失与被告无关。2010年8月9日，被告向法院起诉，要求原告支付租金并搬离商场。庭审中，被告向法院提出申请，要求双方当事人到场打开原告租赁的房屋。法院遂通知原告于2011年5月23日到现场以监督被告打开房门，但原告拒绝到场。事后，被告仍同意配合原告打开房门。但到（2012）烟民一终字第144号二审判决生效后，原告仍拒不搬离。直到2012年11月9日，在法院强制执行下，原告才将租赁房屋返还被告。原告上述行为是在有意扩大损失，根据相关法律规定，该损失与被告无关。3、对原告主张的货物损失、营业损失的数额不予认可。综上，请求驳回原告诉讼请求。
原审法院经审理认定事实：2004年4月18日，被告与东海公司签订房屋租赁合同，被告将福山商贸大世界南楼租给东海公司，租赁期限自2004年4月18日至2014年4月17日。2005年12月12日，东海公司与原告姜艳超签订房屋租赁合同，东海公司将其承租被告的位于福山区文化路中段的东12号门市房租赁给原告使用，租赁期限自2005年12月15日至2006年12月14日。2006年3月15日，东海公司与原告姜艳超又签订房屋租赁合同，东海公司将其承租被告的位于福山区文化路中段的东11号门市房租赁给原告使用，租赁期限自2006年3月15日至2007年3月14日。两份合同均约定，使用期限一年，如需连续租赁，承租方须在租赁合同到期前三个月内通知出租方，重新签订合同；出租方经营项目为鞋、服装，出租的价格为每年17000元，在签订合同时一次性交齐；合同期满或中止后，如双方不续签合同，承租方应在三日内将房屋完好交还出租方；承租方不得私自转让房屋，如确需转让，经出租方同意办理好转让手续方可转让，否则出租方有权无偿收回租赁房屋。
2006年10月27日，福山商贸大世界发生火灾。2007年1月21日，东海公司与原告姜艳超签订火灾赔偿协议，约定：东海公司按姜艳超实际损失额50%（商品折算后的损失）赔偿，赔偿金额为16000元，一个月内付清；首期给付80%的赔偿金，剩余的20%赔偿金待东海公司与保险公司官司取证后支付；大厦装修后，原业户优先承租原网点房；开业前耽误的营业时间，将顺延相同时间作为补偿。协议还对保险赔偿金、装修的恢复、临时用电、提前开业优惠等作了约定。协议签订后，原告领取了80%的火灾赔偿款。
2006年12月22日，被告与东海商贸签订解除房屋租赁合同协议，协商解除2004年4月18日签订的房屋租赁合同。2007年4月23日，东海公司向商贸大世界业户发布公告称：东海公司因经营不善，在2006年10月26日发生火灾，造成业户和商贸大世界重大损失，已无力经营商贸大世界，现中止各业户的合同；各业户的租金东海公司负责退还，未协商成的业户仍可和东海公司协商解决；业户要继续经营可和商贸大世界的经营者重新签订租赁合同。2007年5月31日，被告向网点房商户发布公告称：东海公司已与第一实业公司中止合同，第一实业公司正式经营商贸大世界，关于东海公司所欠各位商户所剩的火灾赔偿款和不到期的租金可到商贸会计办公室一次性退付；第一实业公司定于2007年6月1日开始起租，网点房原商户可优先租赁。后被告通知网点房商户，商贸大世界定于2007年6月1日开始承租网点房，凡准备租赁的商户准备好租金、押金、保险费，务必在2007年6月10日前一次性交清所有费用，逾期不交者，视为放弃租赁权，商场可另行租赁。梁文江代表原告经营的361°品牌店在公告、通知上签字。原告称未收到公告或通知，梁文江签名时已与原告解除婚姻关系，但未提供相应证据证明。
2010年5月29日，被告又以书面形式通知原告交纳2009年9月6日至2010年6月6日的房租，火灾耽搁的营业时间相应顺延，交纳房租的时间截止到2010年6月6日，逾期不交将采取措施维护自己的合法权益。2010年7月7日，被告再次通知原告租赁到期，限原告3日内（2010年7月7日至2010年7月9日）搬出房屋并付清所欠房租，逾期将强制收回房屋。被告于2010年7月8日将原告租赁的房屋用电焊封死。
2010年8月9日，第一实业公司将姜艳超诉至原审法院（福民清初字第453号），要求支付租金并搬离商场。在审理过程中，第一实业公司向法院提出申请，请求双方当事人到场由第一实业公司解开焊死的防盗扣，以便于姜艳超打开租赁的房屋门，避免双方损失继续扩大。为减少双方的损失，原审法院通知姜艳超于2011年5月23日到现场以便监督被告打开租赁的房屋门，但姜艳超拒绝到现场，致使租赁房屋门未能打开。
已发生法律效力的烟台市中级人民法院（2009）烟民一终字第923号民事判决书认定：火灾赔偿协议中约定的开业时间为2008年9月6日；关于顺延免租的期间，应为承租人自火灾发生时起至租赁合同期满止耽误的营业时间。
原审法院于2011年8月31日作出（2010）福民清初字第453号民事判决书。认定姜艳超逾期返还租赁的房屋，应赔偿第一实业公司租金损失，该损失参照东海公司与姜艳超的房屋租赁合同约定的年租金计算，截止到2010年7月7日53747.94元，扣除第一实业公司应支付姜艳超的火灾赔偿款3200元及装修押金1000元，姜艳超应赔偿第一实业公司租金损失49547.94元。判决：一、姜艳超于判决生效后十日内赔偿第一实业公司租金损失49547.94元；二、姜艳超于判决生效后十日内将占用第一实业公司所有的福山商贸大世界东11号、12号门市房腾出，并交付第一实业公司。姜艳超提起上诉后，烟台市中级人民法院于2012年3月26日作出（2012）烟民一终字第144号民事判决书，驳回上诉，维持原判。第一实业公司申请执行后，经原审法院执行，涉案房屋于2012年11月9日被打开，姜艳超于当日搬离。姜艳超与第一实业公司工作人员孙书舰对房屋内的物品清点登记。
原告主张因被告擅自将原告承租的房屋用电焊封死，其于2010年7月9日向烟台市公安局福山分局河滨路派出所报案。原告提供询问笔录复印件一份，以此证明原告及时主张权利的事实。经庭审质证，被告对该笔录的真实性提出异议，认为该笔录无派出所的公章，且笔录中无询问人、记录人的签名。
原告主张因被告擅自将原告承租的房屋用电焊封死，致使原告无法销售货物，房屋内的货物主要为服装和鞋子，该货物属于季节性较强的商品，导致成为过季商品，原告自估货物价值15万元，要求被告赔偿。被告对原告的主张不予认可，认为原告的损失是由其自身违约所致；原告此前经法院通知拒不到场，应承担所造成的损失；原告主张的货物现具有一定价值，要求全额赔偿无依据。原告对其主张的货物损失15万元无证据证明，故原告申请货物价值鉴定。原告申请鉴定货物在2010年7月9日、鉴定基准日的各自价值。经原审法院释明，原告同意增加货物在2011年5月23日的价值鉴定。经原审法院委托，烟台天平价格评估事务所有限公司于2016年11月22日出具价格评估报告，确定鉴定标的在2010年7月9日的价值为85228元，在2011年5月23日的价值为72352元，在2016年10月27日的价值为30063元。原告交纳评估费5000元。经庭审质证，原、被告对该价格评估报告均无异议。原告认为应按2010年7月9日的价值认定，货物判归被告，被告赔偿原告损失价值，且评估费应由被告承担。被告认为损失因原告逾期交还房屋所致，与被告无关，被告不同意接收货物，且评估费应由原告承担。原、被告在庭审中均认可价格评估报告中的价值为涉案货物的批发价格即批发进货价格，原审法院对此亦向烟台天平价格评估事务所有限公司调查核实。
原告主张自被告封死房门之日2010年7月8日至（2010）福民清初字第453号民事判决书生效之日2011年8月31日，共计418天，每天按纯收入400元计算营业损失，共计167200元。被告对原告的主张不予认可，认为原租赁合同已期限届满，双方并未续签合同，被告已多次要求原告搬离，原告不存在营业损失，主张的期间亦无依据。原告对其主张每日纯收入无证据证明，亦不能提供其经营期间的账目、发票及纳税情况的相关证据。
原审法院认为：公民、法人由于过错侵害他人财产的，应当承担民事责任。受害人因侵权遭受其他重大损失的，侵害人应当赔偿损失。当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。
本案争议焦点为：一、被告用电焊封死涉案房屋是否负有过错；二、原告主张的损失即货物损失、营业损失是否应予支持。关于焦点一,原审法院认为，原、被告因租赁顺延免租的期间、租金等问题发生争议，双方应通过正当的途径合法的方式解决争议问题。被告虽通知原告交纳租金、搬离房屋等事项，但双方对争议问题并未协商一致；被告自行封死涉案房屋的方式并非被告所主张的行使管理权的合法正当方式，亦无益于争议的解决，被告后通过诉讼处理租金损失及房屋交付的事实即为实际效果；且被告明知涉案房屋内存有原告的货物，在2010年7月7日的通知限期未届满前而于2010年7月8日封死房屋。故被告对其行为负有过错，依法应对原告的损失予以赔偿。关于焦点二,原审法院认为，被告用电焊封死涉案房屋，导致原告的货物未能及时销售处理，被告应对原告的货物损失予以赔偿。因被告经法院通知后拒绝到现场，致使租赁房屋门在2011年5月23日未能打开，货物依然滞留于房屋内且不能及时处理，被告对货物在2011年5月23日以后产生的损失负有放任的过错，故被告赔偿原告的货物损失应以2010年7月9日的价值85228元与2011年5月23日的价值72352元的差额为限，被告应赔偿原告货物损失12876元。关于营业损失，原审法院认为，原告对其主张每日经营纯收入无证据证明，亦不能提供其经营期间的账目、发票及纳税情况的相关证据，致使经营收益不能通过司法鉴定确定。考虑价格评估报告中的价值为涉案货物的批发价格即批发进货价格，并不包含经营收益，且原告在侵权发生前实际从事零售的事实，故经营收益的损失应按山东省统计局公布的批发和零售行业的年平均工资计算，按2010年31393元、2011年36233元的标准分别计算，期限自2010年7月9日至2011年5月23日，2010年共计176天，2011年共计143天，共计营业损失29332.85元，被告应予赔偿。评估费5000元系鉴定货物价值的必要支出，根据本案中被告的过错情况，应由被告承担。综上，被告应赔偿原告货物损失12876元、营业损失29332.85元，并给付原告评估费5000元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十四条、第一百一十七条第三款的规定，原审法院于2016年12月2日判决：一、被告烟台第一实业有限公司于判决生效后十日内赔偿原告姜艳超货物损失12876元。二、被告烟台第一实业有限公司于判决生效后十日内赔偿原告姜艳超营业损失29332.85元。三、被告烟台第一实业有限公司于判决生效后十日内给付原告姜艳超评估费5000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6058元，原告姜艳超负担5252元，被告烟台第一实业有限公司负担806元。
宣判后，上诉人姜艳超、上诉人第一实业公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
姜艳超上诉请求：一、依法改判第一实业公司增加赔偿上诉人的货物损失72352元(全部价值85228元减去原审支持的l2876元)；二、请求依法改判第一实业公司增加赔偿上诉人的营业损失57569元；三、本案一、二审的案件受理费由第一实业公司承担。事实和理由：一、原审法院按照2010年7月9日的货物价值与2011年5月23日的货物价值的差额计算上诉人的货物损失，属于事实认定错误。双方因免租期的计算发生争议，第一实业公司采取非法手段对上诉人的货物进行留置，直至2012年11月9日方将焊死的房门打开。所以，上诉人的货物损失应当由第一实业公司承担。而上诉人的货物属于鞋、服装，此类货物的款式、流行性、季节性受时间影响很大，从封门到开门已间隔两年之久，上诉人的货物现在己根本无法销售。因此，上诉人的货物损失应当按照2010年7月9日的货物价值计算，货物归第一实业公司由其自行处置。二、因为第一实业公司的封门行为导致上诉人无法继续进行正常经营，所以，自2010年7月9日至2012年11月9日的这段时间，非因上诉人主观意愿造成的不能经营期间的营业损失应当由第一实业公司承担。而原审只认定营业损失只计算至2011年5月23日没有依据。自2010年7月8日第一实业公司擅自将上诉人经营的门市房焊死，至2012年11月9日，通过法院执行程序，将房门打开。在此期间第一实业公司没有通知过上诉人提取被其变相留置的货物，造成上诉人无法自行决定是否继续进行361鞋、服装的经营。因此上诉人的营业损失时间，应当2010年7月9日至2012年11月9日，除了原审支持的29332．85元外，应当再计算2011年225天，计22335元。(2011年5月24日至2011年12月31日，山东2011年批发零售业年平均工资36223+365×225天=22335元)，2012年313天营业损失35234元(2012.1.1至2012.11.9，山东2012年批发零售业年平均工资41088元÷365×313天=35234元)。
第一实业公司对上诉人姜艳超的上诉辩称：1、第一实业公司用电焊封死房门只是在行使管理权，不存在留置上诉人姜艳超货物的情形，第一实业公司曾多次通知上诉人姜艳超缴纳租金，并搬出房屋，姜艳超对第一实业公司的通知置之不理，不采取任何搬离的措施，致使第一实业公司无法收回房屋。第一实业公司在无奈的情形下，采取了封死房门的措施。2、租赁合同已经到期，姜艳超不存在在该房屋继续经营的情形，另外姜艳超在房门封死后一个月就在福山振华租赁了摊位经营服装生意，因此第一实业公司封死房门并未给姜艳超造成经营损失，不存在支付经营损失的情形。
第一实业公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销(2013)福民清初字第81号民事判决中第二项判决，依法改判驳回姜艳超关于营业损失的诉请；2、一、二审案件受理费由姜艳超承担。事实和理由：一、原审法院判决上诉人赔偿姜艳超营业损失29332.85元，无事实依据，是错误的。通过原审查明的事实，我们可以看出，上诉人将涉案房屋封死时，上诉人与姜艳超之间的租赁合同早已届满，上诉人是在多次通知姜艳超支付租金、搬离租赁房屋未果后，采取的经营管理措施。基于双方租赁合同已经届满，双方未就继续租赁达成合意，且上诉人已经多次通知姜艳超搬离涉案房屋。姜艳超应当在租赁合同期满后，搬离涉案房屋，将涉案房屋交付给上诉人，不存在在涉案房屋继续经营的问题。另外，涉案房屋封死后，姜艳超完全可以另寻房屋到其他地方继续经营。是否继续经营，是姜艳超自己采取的经营措施，姜艳超不继续经营是姜艳超有意扩大损失，与上诉人无关。因此，原审法院判决上诉人赔偿姜艳超营业损失无事实依据，对上诉人也是极不公平的。二、原审法院按照山东省统计局公布的批发和零售行业的年平均工资计算经营损失是错误的。原审中，姜艳超既不能提交每日经营纯收入证明，也不能提供经营期间的账目、发票既纳税证明，姜艳超无任何证据能够证明自己的经营收入。而山东省统计局公布的批发和零售行业年平均工资，是用来计算从事批发和零售工作人员工资的依据，不是计算哪个门店经营收入的依据。涉案房屋被封死，并不影响姜艳超的就业，姜艳超并无工资损失。因此，原审法院按照山东省统计局公布的批发和零售行业的年平均工资计算经营损失是错误的。综上，原审法院判决上诉人赔偿姜艳超营业损失无事实依据，且计算标准错误，对上诉人也不公平，也变相支持了姜艳超的违法行为。故此请求贵院，依法驳回姜艳超的该项请求。
姜艳超对第一实业公司的上诉辩称：1、第一实业公司所述的双方之间的租赁合同早已届满不符合事实。本案双方间租赁合同关系的期限没有明确约定的起止时间，答辩人姜艳超是依据之前与第一实业公司和东海商贸三方之间在2006年12月21日签订的《火灾赔偿协议》承租经营的。后来双方因赔偿协议中关于“开业前耽误的营业时间，将顺延相同的时间作为补偿”理解发生争议。对该顺延补偿的期限双方存在分歧，故租赁合同关系的期限并未届满。2、涉案房屋被第一实业封死后，致使答辩人不能取回所经营的货物，当然不能继续进行经营。因此，第一实业公司的封门行为已经超出了合理限度，违反了法律规定，侵害了答辩人的合法权益。行为上存在明显的过错，理应对给答辩人造成的损失进行赔偿。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人姜艳超租赁上诉人第一实业公司的房屋进行服装、鞋等销售商品过程中，双方因姜艳超房屋租赁起算时间、应缴纳房屋租赁费的数额主张不一，致双方未签订租赁合同。第一实业公司在2010年7月7日通知姜艳超租赁到期，限其3日内搬出房屋并付清所欠租金，逾期将强制收回房屋而不到期的情况下，于2010年7月8日将姜艳超经营的门市房焊死事实清楚。因第一实业公司在限期3日未到即进行封门的行为，导致姜艳超存放在房屋内服装、鞋等未及时进行销售，由此给姜艳超所带来的货物损失，第一实业公司存在过错并应承担赔偿责任。又因原审法院在审理双方的房屋租赁一案中，原审法院通知姜艳超于2011年5月23日到现场以便监督第一实业公司打开租赁的房屋门，但姜艳超拒绝到现场，致使租赁房屋门未能打开，至2012年11月9日第一实业公司申请原审法院强制执行房屋租赁一案时才被打开。姜艳超拒绝到现场的行为，致被封死在房屋内的服装、鞋等未及时取出、销售而放任了货物损失的继续扩大，对2011年5月23日后所造成的货物损失应由姜艳超承担责任。因房屋租赁一案判决姜艳超给付第一实业公司房屋租赁费的时间为2010年7月7日前，姜艳超没有证据证实2010年7月9日后其对租赁房屋仍具有合法使用权，对姜艳超要求按照2010年7月9日的货物价值计算货物损失，货物归第一实业公司由其自行处置并要求第一实业公司给付2010年7月9日至2012年11月9日的营业损失的上诉主张，因证据不足、理由不当，本院不予支持。第一实业公司没有证据证实姜艳超在2010年7月8日至2011年5月23日期间仍进行经营，且被封死在房屋内的服装、鞋等因未能销售、资金不能及时回笼、流转，会给姜艳超造成一定的损失，故原审法院根据本案的实际情况、结合双方的过错责任判决第一实业公司给付姜艳超货物损失、营业损失并无不当，第一实业公司上诉主张其不应承担营业损失理由不当，本院不予支持。综上，二上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审法院所作判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6561元，由上诉人姜艳超承担6058元，由上诉人烟台第一实业有限公司承担533元。
本判决为终审判决。
审判长 杨忠霞
审判员 刘 腾
审判员 刘海波
二〇一七年八月七日
书记员 王 琪