天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0104民初1721号
原告：天津俊城恒远投资发展有限公司，住所天津市河北区昆纬路59号202。
法定代表人：冯自文，总经理。
委托诉讼代理人：张颖，天津华声律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘强，天津华声律师事务所律师。
被告：天津市顺康药业连锁有限公司，住所天津市南开区芥园西道10号水郡花园A座底商三层。
法定代表人：常绍银，总经理。
委托诉讼代理人：刘德林，该公司职员。
委托诉讼代理人：高仁杰，该公司办公室主任。
第三人：天津弘泽建设集团有限公司，住所天津市南开区宾水西道333号万豪大厦B区9层。
法定代表人：尹盛斌。
原告天津俊城恒远投资发展有限公司（以下简称俊城恒远公司）与被告天津市顺康药业连锁有限公司（以下简称顺康公司）及第三人天津弘泽建设集团有限公司（以下简称弘泽公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2016年2月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告俊城恒远公司委托诉讼代理人张颖、刘强，被告顺康公司委托诉讼代理人刘德林、高仁杰，到庭参加了诉讼。第三人弘泽公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告俊城恒远公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付自2014年11月1日起至2016年1月31日止的房屋租金313355.76元、制冷费7853.32元、供暖费23121.13元；2.请求依法判令被告向原告支付违约金156677.88元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年10月31日，第三人弘泽公司与被告顺康公司签订《租赁合同》，约定：被告承租第三人所有的坐落于天津市南开区房屋，租赁面积228.56平方米，租赁期限自2013年11月1日起至2016年10月31日止。合同还约定了水电费、空调费等能源费的计收标准和支付方式等合同条款。合同履行过程中，经原、被告及第三人协商，于2015年3月签订《协议》，约定：第三人弘泽公司将租赁合同的全部权利义务转让给原告，被告对此表示同意。此后，原、被告按照协议约定继续履行《租赁合同》，但被告自2014年11月1日起至今欠付原告房屋租金、制冷费、供暖费等费用，故成讼。
被告顺康公司辩称：被告承认原告在本案中所主张的事实，但认为双方约定的违约金过高，希望法院予以调整。
第三人弘泽公司未出庭，亦未提交书面意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院认定事实如下：2013年10月31日，第三人弘泽公司与被告顺康公司签订《租赁合同》，约定：第三人将其所有的坐落于天津市南开区房屋出租给被告用于经营。承租面积228.56平方米，租赁期限自2013年11月1日起至2016年10月31日止，年租金总计250273.20元。合同还约定了水费、电费、空调费等能源费的计收标准和支付方式等合同条款。合同履行过程中，原、被告及第三人共同签订《协议》，约定：第三人弘泽公司同意于2015年3月19日将原协议中第三人应承担的权利义务和责任全部移至原告，原告同意于2015年3月19日接受并承担原协议中约定的全部权利、义务和责任。被告同意第三人于2015年3月19日，将原协议中第三人应承担的权利、义务和责任全部转移给原告。被告依原协议需向第三人缴纳的租金、水费、电费等费用，自本协议签署之日起，由被告向原告缴纳。本协议未涉及内容仍按原协议执行。协议签订后，原、被告按照约定继续履行《租赁合同》，但自2014年11月1日起至今被告拖欠原告房屋租金、制冷费、供暖费等费用未付，故成讼
本院认为，被告与第三人签订的《租赁合同》及原、被告和第三人签订的《协议》系各方当事人的真实意思表示，于法不悖，应认定合法有效。各方当事人均应按照合同约定的内容享有权利、履行义务。根据原、被告的诉辩和双方提供的证据，被告未按照租赁合同约定给付原告租金、水电费的行为已经构成违约，其应当承担违约责任。庭审中，被告以经济困难无力向原告支付拖欠的费用为由进行抗辩。依据双方合同约定，原告将符合租赁用途的房屋交付被告，被告应依约向原告支付租金，被告的抗辩理由无事实和法律依据，本院不予采信。原告依据合同约定向被告主张给付自2014年11月1日起至2016年1月31日止的房屋租金313355.76元、制冷费7853.32元、供暖费23121.13元，共计344330.21元的诉请，符合合同约定，本院予以支持。
关于违约金部分的诉请，被告辩称该合同约定的违约金过高，要求法院依法调整。本院认为，人民法院在认定违约金是否过高时，应以违约造成的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错、社会经济情况等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行平衡，当事人约定的违约金超过造成损失30%的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。考虑违约金兼具补偿性与惩罚性，本院酌情以被告欠付原告的总金额344330.21元为基数自2016年2月3日起至本判决确定的履行期限届满之日止按照中国人民银行的同期贷款利率的130%计算违约金。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、本判决生效后十五日内，被告天津市顺康药业连锁有限公司给付原告天津俊城恒远投资发展有限公司自2014年11月1日起至2016年1月31日止的房屋租金313355.76元、制冷费7853.32元、供暖费23121.13元，共计344330.21元，并以344330.21元为基数给付自2016年2月3日起至本判决确定的履行期限届满之日止按照中国人民银行同期的贷款利率的130%计算的违约金；
二、驳回原告其它诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人年共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8803元，保全费3021元，共计11824元，由被告天津市顺康药业连锁有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 李 津
人民陪审员 及洪立
人民陪审员 白艳芬
二〇一七年七月七日
法官 助理 莫 荻
书 记 员 杨 吉
本案所引用的相关法律规定内容摘录
1721号
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
宣判后当事人权利义务告知书
一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。
当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。
二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。
四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。