四川省绵阳市游仙区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)游民初字第2261号
原告四川新东原物业服务有限公司绵阳分公司，营业场所：绵阳市游仙区。
负责人石长清，职务总经理。
委托代理人张镭，泰和泰律师事务所律师。
被告何丹，女，汉族，生于1975年1月23日，住成都市武侯区。
原告四川新东原物业服务有限公司绵阳分公司（以下简称“新东原物业绵阳分公司”）诉何丹物业服务合同纠纷一案，本院受理后,依法由审判员周心海适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张镭、许刚，被告何丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新东原物业绵阳分公司诉称：2013年2月27日，原、被告签订《东原.香屿前期物业服务合同》，合同约定：原告向被告提供物业服务，物业服务费用按被告拥有物业的建筑面积缴纳，高层住宅为1.8元/平方米。原告物业为东原.香屿1期4栋1单元20楼5号，物业建筑面积为113.9平方米。被告每月应交物业费205.02元。合同还约定：被告逾期缴纳物业服务费用的，从逾期之日起就其应交而未交的费用按每日千分之三向原告支付违约金，每月累计复利一次。合同签订后，原告在2013年6月1日至起诉时（2015年3月31日）期间为被告提供了物业服务，被告本应按照合同约定按期向原告缴纳物业费用，但被告一直未缴纳，经原告多次催促，被告仍拒不缴纳。被告的行为不仅严重违反了合同约定，也给原告造成了经济损失。现原告起诉来院，请求：1、判令被告向原告支付物业费用4510.44元（自2013年6月计算至2015年3月，按每月205.02元计算）；2、判令被告向原告支付违约金4662.00元（自每笔物业费逾期之日起，每日按逾期金额的3‰暂计算至2015年3月31日）。3、请求判令本案的全部诉讼费、保全费等由被告承担。
被告何丹辩称：1、房屋交付时我发现房子有质量问题；因为房子存在各种问题，我从2013年开始装修至今没有能装修完毕。2、原告以不合法的手段收取物业费。3、物业公司没有对公共设施进行合理管理，甚至进行违建、占用消防通道等。4、物业公司擅自更改小区绿化。5、停车位不够用，交纳停车费后无法停车。6、小区公共部分被非法交给私人用作开茶园。7、游泳池是摆设永不开放。8、物业公司私自将消防平台转让给一些业主。9、物业公司私自将空调板改为阳台，至今没有整改。10、物业公司三年的公共收益一直没有公布。11、楼栋顶部公共平台物业公司私自转让给某些业主搭建房屋使用，导致业主失去晒凉场地。12、开发商私自将消防通道卖给某业主开餐饮违建占用，造成整个小区严重安全隐患。13、上下电梯不按要求安装，没有急救担架电梯。14、室内整改后，一直存在问题。15、小区名贵树物业公司随便移到另外小区，以严重侵犯业主的合法权益。另外原告给被告造成了重大损失：1、由于房屋存在严重质量问题一直得不到合理解决给本人造成不能入住，要求赔偿从该交房2012年8月30至今，这期间的所租同面积同地段租房租金共计35个月：35月×1500元=52500元。2、要求以本人购房总房款的贷款利率赔偿我方：526833元元×0.78%×35个月=143825元。3、不按合同服务侵犯业主合法权益赔偿规定总房款的万分之三每天计），从合同规定交房2012年9月30日起至2015年8月25日止。共计526833×0.03%×1065天=168323元。
审理查明：2013年2月26日，原告四川东原物业服务有限公司绵阳分公司与被告何丹签订了《前期物业服务合同》一份，约定：“甲方：何丹，物业名称：东原.香屿1期4幢1单元20楼5号，物业建筑面积113.90平方米，乙方：四川新东原物业服务有限公司绵阳分公司。甲方权利和义务1.按照前期物业服务合同约定，接受乙方提供的物业服务。…物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有的物业建筑面积（以产权证登记面积计费，未办产权的以售房合同中的建筑面积）按高层住宅1.8元/月.平方米，…业主应于开发商约定房屋交付之日起交纳物业服务费用。自开发商交房通知约定交纳截止之日起，无论业主是否进场装修，是否领取钥匙、是否入住等任何原因，物业服务费用按全价计收。物业服务费用每季缴纳，每季首月15日前缴纳，业主也可累计缴纳。业主接房时须一次性交纳3个月的物业服务费用。…甲方违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起就其应交而未交的费用按每日千分之三向乙方支付违约金，每月累计复利一次。”被告陈述其房屋的建筑面积是113.67平方米，原被告均认可被告从2013年6月1日起至今未交纳物业服务费用及被告住宅按照高层住宅标准缴纳。
庭审中，原告提供律师函一份、EMS、照片，拟证明其已于将交费通知单贴到2005室（何丹住所门上）及2015年1月13日通过EMS向被告催收欠款。被告何丹陈述张贴公告并不清楚因没有住在那里，EMS也没有收到，但是前两天发了信息给我让缴物业费。被告提供四川荣府置地发展有限公司发给游仙区人民政府文件复印件及四川荣府置地发展有限公司出具的关于东原香屿质量缺陷的情况说明及处理方案复印件、国都建设有限公司出具的关于楼板裂缝处理方案复印件、质量验收报告复印件、维修方案复印件、会议纪要复印件拟证明原告的房屋存在质量问题，收据暨确认函复印件（该确认函上并无原被告双方的确认签名）拟证明因房屋质量问题开发商承诺代我向物业公司支付了三年的物业费，装修保证金收据、装修备案证拟证明装修保证金没有退还，照片9张，拟证明物业服务存在严重不足，因此拒缴物业费。原告对装修保证金收据及装修备案真实性均不持异议，对其他证据因是复印件均不予认可，原告陈述因质量问题还没有解决所以没有退装修保证金，但与本案无关联性。
以上事实，有原、被告方陈述、前期物业服务合同、快递单、律师函、照片、四川荣府置地发展有限公司发给游仙区人民政府文件复印件、四川荣府置地发展有限公司出具的关于东原香屿质量缺陷的情况说明及处理方案复印件、国都建设有限公司出具的关于楼板裂缝处理方案复印件、质量验收报告复印件、维修方案复印件、会议纪要复印件、收据暨确认函复印件、装修保证金收据、装修备案证等在案佐证，足以认定。
本院认为：合法有效的物业服务合同对物业服务小区所有业主均具有法律约束力。原告应按合同约定提供物业服务，被告作为业主，应按约定支付物业费用。由于原告并非商品房开发商，不是房屋买卖合同纠纷的相对方，故被告因房屋质量纠纷应向相对方另行主张。被告所提交的收据暨确认函并无原被告双方的签字，也无开发商盖章，即使该合同中关于代交物业费的约定成立，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的规定，该债务转让对合同债权人即本案原告并不生效，原告仍有权要求被告履行合同义务。另被告提供的证据并不足以认定原告存在未提供或未完全提供约定的物业服务，故被告拒付物业管理费无法律依据。现原告依合同约定要求被告支付欠交的物业管理费，符合法律规定，本院予以支持，被告主张其房屋建筑面积为113.67平方米，但其没有向法院举证支持其观点，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定：“…对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，本院对被告何丹的该主张不予支持，房屋建筑面积按照《前期物业服务合同》中载明的113.90平方米计算。原被告均认可被告从2013年6月1日起至今未交纳物业服务费用，原告诉请缴纳自2013年6月计算至2015年3月的物业服务费，故欠交物业管理费按1.8元/月.平米计算为1.8元×113.90平米×22个月＝4510.44元。
对于原告要求被告支付逾期违约金4662.00元的诉讼请求，原告现主张每笔物业费逾期之日起，每日按逾期金额的0.3%，暂计算至2015年3月31日，该主张未计算复利低于《前期物业服务合同》中约定：“甲方违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起就其应交而未交的费用按每日千分之三向乙方支付违约金，每月累计复利一次。”的违约金约定，系对自身权利的处分，本院予以确认。故逾期违约金计算如下：每日物业费为1.8元/30日×113.90平米=6.834元，共计欠付日期间隔2013年6月1日至2015年3月31日共计为668日，逾期违约金4581.09元=6.834×0.3%+6.834×2×0.3%+6.834×3×0.3%…6.834×n×0.3%(n=668)。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，判决如下:
一、被告何丹于本判决生效后十日内向原告四川新东原物业有限公司支付2013年6月起至2015年3月的物业管理费人民币4510.44元。
二、被告何丹于本判决生效后十日内向原告四川新东原物业有限公司支付2013年6月1日起至2015年3月31日的欠缴物业管理费违约金4581.09元。
三、驳回原告四川新东原物业服务有限公司绵阳分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半征收案件受理费25元，由被告何丹承担。
如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 周心海
二〇一六年六月七日
书记员 王晓莉