吉林省吉林市中级人民法院
行 政 判 决 书
(2017)吉02行终58号
上诉人（原审第三人）王广学，住吉林省蛟河市。
委托代理人杨晓光，吉林鑫美律师事务所律师。
上诉人（原审被告）吉林市住房保障和房地产管理局，住所地吉林省吉林市昌邑区。
法定代表人崔振林，该局局长。
出庭负责人胡瀚文，该局党委常委。
委托代理人王宣齐，吉林市房屋权属交易服务中心科员。
委托代理人杨平，吉林吉信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）石长江，住吉林省蛟河市。
委托代理人唐加丽，吉林圣诺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吉林市人民政府，住所地吉林省吉林市船营区。
法定代表人张焕秋，市长。
委托代理人李梓侨。
委托代理人郑化民，吉林乾华律师事务所律师。
原审第三人吉林市斗星房地产开发有限责任公司，住所地吉林省吉林市龙潭区。
法定代表人杨凤翔。
上诉人王广学、上诉人吉林市住房保障和房地产管理局因与被上诉人石长江、被上诉人吉林市人民政府、原审第三人吉林市斗星房地产开发有限责任公司房屋行政登记纠纷一案，不服吉林市龙潭区人民法院（2016）吉0203行初17号行政判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王广学及委托代理人杨晓光，上诉人吉林市住房保障和房地产管理局负责人胡瀚文及委托代理人王宣齐、杨平，被上诉人石长江及委托代理人唐加丽，被上诉人吉林市人民政府的委托代理人李梓侨、郑化民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审判决认定：2005年7月24日，吉林市斗星房地产开发有限责任公司与石长江签订《工程款用楼房核销协议书》，约定：吉林市斗星房地产开发有限责任公司用鹏程二区1号楼1、2号网点抵账给石长江，总价金额为109万元。2006年3月20日，吉林市斗星房地产开发有限责任公司向石长江出具《收据》，载明交款事由：鹏程二区1号楼1、2号网点抵石长江工程款。石长江从2005年起对吉林市龙潭区遵义西路鹏程二区1号楼2号网点占有、使用至今。吉林市住房保障和房地产管理局向本院提供的房屋登记档案中显示：吉林市斗星房地产开发有限责任公司于2003年7月21日向王广学出具购房款《收据》，金额为326028元；于2007年12月20日与王广学签订《商品房购销合同》，将位于鹏程二区1号楼2号网点建筑面积为165.133平方米出售给王广学。2012年3月15日，王广学向吉林市住房保障和房地产管理局作出《承诺书》，承诺坐落于吉林市龙潭区遵义西路鹏程二区1号楼2号网点“确系归我所有，无产权纠纷、无抵押、无查封等限制权利行为，并且申请内容真实、准确，所提供的证明资料真实、合法。如有瞒报、虚报、提供伪证、申报不实等情况，我同意注销房屋所有权登记并承担由此产生的一切法律后果。”2012年7月10日，吉林市住房保障和房地产管理局在《江城日报》刊登询疑公告。2012年9月17日，王广学缴纳房屋买卖契税21467.29元。2012年9月20日，王广学向吉林市住房保障和房地产管理局提出《无籍房登记申请书》，要求办理上述房屋办理无籍房登记，并承诺该房产无纠纷，无抵押、查封等限制权利行为。2012年10月23日，吉林市住房保障和房地产管理局向王广学颁发了编号为S000190402号私有房屋所有权证，房屋坐落吉林市龙潭区遵义西路鹏程二区1号楼2号网点。2016年2月，王广学到本院起诉，要求石长江“停止侵权，排除妨碍，将存放在原告屋内的大酒罐6个，小酒罐10个挪出，并赔偿经济损失24,420.00元。”石长江于2016年5月16日向吉林市人民政府提出复议申请，要求撤销吉林市住房保障和房地产管理局颁发的吉林市房权证龙字第S0001904**号《房屋所有权证》。2016年10月25日，吉林市人民政府作出吉市政复决[2016]19号行政复议决定：维持被申请人吉林市住房保障和房地产管理局颁发的吉林市房权证龙字第S0001904**号《房屋所有权证》。石长江不服，向本院提起诉讼。
原审法院认为：2005年7月24日，石长江与吉林市斗星房地产开发有限责任公司签订《工程款用楼房核销协议书》，将位于吉林市龙潭区遵义西路鹏程二区1号楼2号网点抵账给石长江，未办理相关产权手续，原告石长江对该网点占有使用至今。现石长江诉讼来院要求撤销第三人王广学的房屋所有权证，符合《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款之规定，系与行政行为有利害关系的公民，系适格原告。被告吉林市住房保障和房地产管理局作为房屋登记行政主管部门，被告吉林市人民政府作为行政复议机关，系适格被告。2005年7月24日，石长江通过与吉林市斗星房地产开发有限责任公司签订《工程款用楼房核销协议书》，取得争议房屋并使用至今。2012年3月，王广学在明知其没有实际占有争议房屋的情况下向吉林市住房保障和房地产管理局出具《承诺书》称该房屋无产权争议。王广学向吉林市住房保障和房地产管理局作出该房屋无产权纠纷的承诺属于虚假承诺。《房屋登记办法》第十八条规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。”吉林市住房保障和房地产管理局在对王广学的申请进行审查时，未能依法对申请材料的真实性、合法性严格进行审查，对第三人王广学作出的房屋行政登记行为主要事实认定不清，应予撤销。被告吉林市人民政府吉市政复决[2016]19号行政复议决定维持了吉林市住房保障和房地产管理局作出的吉林市房权证龙字第S0001904**号房屋所有权证，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十九条的规定，亦应一并撤销。综上所述，本院对于原告石长江的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十八条、第七十条第（三）项、第七十九条之规定，判决如下：一、撤销吉林市住房保障和房地产管理局于2012年10月23日颁发的吉林市房权证龙字第S0001904**号房屋所有权证；二、撤销吉林市人民政府于2016年10月25日作出的吉市政复决[2016]19号行政复议决定。
上诉人王广学上诉称：一、被上诉人石长江以伪造的《工程款用楼房核销协议书》及未经质证的109万元收据不能作为立案依据，不具有真实性，被告应承担举证不能的法律后果，法庭证据采信错误，认定事实错误。二、吉林市斗星房地产开发有限责任公司提交的情况说明足以证明其未与石长江签订《工程款用楼房核销协议书》，法庭未采信不具有法律依据。三、一审法院对吉林市住房保障和房地产管理局和吉林市人民政府提供的证据予以采信，又以《房屋登记办法》第十八条规定对行政行为予以撤销，前后自相矛盾。四、上诉人王广学向吉林市住房保障和房地产管理局作的承诺真实可靠，吉林市住房保障和房地产管理局于2012年10月23日颁发的吉林市房权证龙字第S0001904**号房屋所有权证及吉林市人民政府于2016年10月25日作出的吉市政复决[2016]19号行政复议决定正确。请求撤销原审判决，判决吉林市住房保障和房地产管理局作的承诺真实可靠，吉林市住房保障和房地产管理局于2012年10月23日颁发的吉林市房权证龙字第S0001904**号房屋所有权证有效。
上诉人吉林市住房保障和房地产管理局上诉称：一、原审判决认定事实错误。对王广学证明其已经办理房屋交接入住手续不予采信没有依据，虽然王广学未举证其与吉林市斗星房地产开发有限责任公司签订商品房购销合同，但根据被告举证可以认定王广学对本案争议房屋有物权上的权属主张权利，而石长江仅是债权主张的权利。二、适用法律错误。石长江与王广学存在民事争议，应当先行解决民事争议，不应提起行政诉讼。上诉人办理无籍房产权登记，程序合法，事实清楚，符合无籍房办理的相关规定。《房屋登记办法》第八十一条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”没有任何事实证明王广学提供了虚假材料。请求撤销原判，维护上诉人的合法权益。
被上诉人石长江答辩称：一、一审判决认定事实是正确的。诉争房屋从2005年至今一直由石长江占有使用，房产部门在办理产权登记过程中没有尽到审慎职责，未尽调查核实义务。二、一审判决适用法律正确。最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条不适用本案，石长江针对的是登记行为不合法而提起行政诉讼，不适用先行解决民事争议的条款。三、吉林市住房保障和房地产管理局在办理产权登记过程中存在违法行为，未进行调查核实，就在《无籍房业务调查核准表》中盲目认定“王广学从2007年入住诉争房屋，由王广学占有使用至今”，根本没有尽到审查职责。四、《房屋登记办法》第八十一条规定不适用本案。五、石长江提供的《工程款用楼房核销协议书》及收据是合法有效的，王广学称109万元收据未经质证，是不属实的。六、吉林市斗星房地产开发有限责任公司提交的情况说明，一审不予采信是正确的。七、一审法院虽然认定了房产部门和吉林市人民政府提供的证据，但不能因此推定其行政行为就是符合法律规定的。八、王广学向房产部门作出的承诺内容不真实，房产部门的登记行为违法。
被上诉人吉林市人民政府答辩称：答辩人作出的行政复议决定合法，复议决定认定事实清楚，适用法律正确，吉林市住房保障和房地产管理局的登记行为合法，请求支持上诉人的上诉请求。
原审第三人吉林市斗星房地产开发有限责任公司提交的书面答辩称：一审判决认定事实错误，我单位对诉争房屋只与王广学存在商品房买卖合同关系，与其他任何人都没有房屋买卖合同关系及抵帐关系，请求撤销原判，依法改判。
二审庭审中，各方当事人未提交新的证据，对原审证据的质证意见与原审相同。本院认定的事实与一审相同。
本院认为：本案诉争房屋无房屋竣工手续，原审第三人吉林市斗星房地产开发有限责任公司亦未出具正式销售发票，本不符合房屋登记的条件，上诉人吉林市住房保障和房地产管理局是根据吉林市人民政府的政策按无籍房办理的产权登记。而按照无籍房政策办理产权登记的必要条件是无产权纠纷和民事争议，因此，在办理房屋登记时，不仅需要登记申请人的承诺，还需要房屋登记部门进行调查核实。对于存在产权纠纷和民事争议的房屋，不能按照无籍房政策办理产权登记。本案中上诉人王广学在一审庭审时明确承认其从2007年至庭审时没有实际占有涉案房屋，并且明知涉案房屋内有他人堆放的物品，但在申请房屋登记时未向房屋登记部门如实陈述。上诉人吉林市住房保障和房地产管理局在调查时未认真核实，就在《无籍房业务调查核准表》中认定“该楼业主于2007年入住，现房屋由申请人占有使用，至今未发现纠纷”，并为王广学办理了产权登记。上诉人吉林市住房保障和房地产管理局在《无籍房业务调查核准表》中认定的事实与王广学在一审庭审时的陈述明显不符。由此可见，上诉人吉林市住房保障和房地产管理局在办理涉案房屋产权登记时认定事实错误，涉案房屋不符合按照无籍房政策办理房屋登记的条件。上诉人吉林市住房保障和房地产管理局在办理涉案房屋产权登记时依据的规范性文件“吉市厅字（2010）7号通知”“吉市厅字（2010）13号通知”“吉市政办发（2009）4号文件”，亦未在举证期限内向人民法院提供，违反了《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条第一款的规定，应当认定其登记行为缺乏依据。
综上，上诉人吉林市住房保障和房地产管理局在办理涉案房屋产权登记时认定事实错误，且缺乏依据，吉林市房权证龙字第S0001904**号房屋登记应予撤销。吉林市人民政府在行政复议时未认真审查，认定事实错误，吉市政复决[2016]19号行政复议决定亦应撤销。上诉人王广学与被上诉人石长江之间的民事争议可通过民事诉讼程序解决，不属于本案审理内容。在上诉人王广学与被上诉人石长江之间的民事争议解决前，上诉人吉林市住房保障和房地产管理局不得为任何一方办理房屋登记。原审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人预交的二审案件受理费各50元由上诉人自行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 静
审 判 员 钱 岩
代理审判员 王 君
二〇一七年五月十九日
书 记 员 隋雨桐