四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终2954号
上诉人（原审被告、反诉原告）：四川良品铺子食品有限公司，住所地：成都市金牛区金沙路9号3层3号。
法定代表人：杨春红，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：李亚灵，泰和泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈颖涛，男，1993年7月25日出生，汉族，住四川省达州市通川区。
委托诉讼代理人：姚永妥，四川德卓律师事务所律师。
上诉人四川良品铺子食品有限公司（以下简称良品铺子公司）因与被上诉人陈颖涛房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省彭州市人民法院（2017）川0182民初3506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
良品铺子公司上诉请求：1.撤销原审判决第二、三、五项内容，依法改判驳回陈颖涛全部诉讼请求，支持良品铺子公司要求陈颖涛退还押金的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由陈颖涛承担。事实与理由：1.案涉租赁合同签订后发生情势变更，承租方继续承租所产生的债务履行费用过高，不适于强制履行，合同应当自《解除合同通知书》送达之日起解除。一方面，良品铺子公司该门店因经营困难而被迫停业，另一方面，该商铺租金高出相邻商铺三分之一左右，过高的租金导致承租人无法转租。租赁合同的履行条件发生了情势变更，若继续履行则显失公平，良品铺子公司有权解除合同。依据《合同法》第一百一十条规定，良品铺子公司负有的运营商铺，确保商铺商业氛围和建筑物安全完整等非金钱义务，履行费用过高，不适于强制履行。良品铺子公司安排员工于2017年5月17日以快递方式向陈颖涛代理人李昌兴寄出《解除合同通知书》，李昌兴已签收该快递。若双方仍保持正常租赁关系，李昌兴怎会仅就租金晚付五天提起诉讼。因此，认定良品铺子公司向李昌兴寄出《解除合同通知书》具有高度的盖然性。原审法院认为本案不符合《合同法》第九十四条的适用情形，是对适用对象的错误解读。2.陈颖涛要求良品铺子公司支付租金及逾期付款违约金的主张于法无据，合同既已解除，良品公司无理由承担商铺空置期间的租金和逾期付款违约金。3.为解除合同尽量避免双方过大损失，良品铺子公司已经尽到了充分的审慎和注意义务，原审判决良品铺子公司承担的责任过重，显示公平。4.合同约定押金的目的在于承租方违约时抵销陈颖涛的损失，而非直接作为违约金。在陈颖涛未举证证明其因合同解除而遭受损失的情况下，原审法院不应将押金作为违约金。5.陈颖涛律师费的不合理增加，是由于其错误制定诉讼策略而导致，应由其自行承担。
陈颖涛辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确。良品铺子公司违约在先。本案中不存在《合同法》规定的任何解除情形。2.最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。一般的商业风险显然不属于情势变更，况且即使是情势变更，也要向法院或仲裁机构请求变更或解除合同。3.《合同法》第一百一十条是对不履行非金钱债务或履行金钱债务不符合约定的违约责任的规定，良品铺子公司据此提出其有解除权，逻辑错误。
陈颖涛向一审法院起诉请求：1、请求判令良品铺子公司支付陈颖涛从2017年6月1日至2018年5月31日租金325500元；2、请求判令良品铺子公司按照逾期支付租金325500元的3‰每日的标准，向陈颖涛支付从2017年5月2日起至实际支付租金之日止的逾期付款违约金，暂计算至起诉之日为143545.50元；3、判令良品铺子公司承担陈颖涛律师费38000元。
良品铺子公司向一审法院提出反诉请求：1、判令解除双方于2015年4月25日签订的《房屋租赁合同》及2016年4月29日签订的《补充协议》；2、判令陈颖涛返还良品铺子公司押金30000元。
一审法院查明，2015年4月25日，陈颖涛委托李昌兴与良品铺子公司签订《房屋租赁合同》，约定陈颖涛将位于彭州市总面积为90平方米的房屋租赁给良品铺子公司，租赁期限自2015年6月1日至2020年5月31日。2015年6月1日至2018年5月31日，年租金为360000元，2018年6月1日至2019年5月31日年租金为388800元，2019年6月1日至2020年5月31日年租金为419904元。第一期租金于2015年5月31日前支付，以后每期租金于上一期届满前30日内支付。押金30000与首期租金一起支付，合同终止时，如承租人与出租人结清一切款项，出租人应当在承租人撤店当日无息退还押金。合同第十四条第（二）款第3项约定：“如乙方不按时支付租金等费用，每逾期一日，按逾期金额的3‰支付违约金。逾期时间达7日的，甲方有权解除本合同。”，该条第（三）款约定：“甲方因乙方违约解除租赁合同的，甲方不退还押金。乙方因甲方违约解除租赁合同的，甲方应返还乙方的押金以及剩余的租金，并赔偿乙方装修损失，即工程发票金额×（剩余计租期限/计租期限）。”，该条第（四）项约定：“任何一方通过诉讼追究对方违约责任的，有权要求良品铺子公司承担诉讼费、律师费。”2016年4月29日，李昌兴代表陈颖涛与良品铺子公司达成《补充协议》，对房租重新进行约定，2016年6月1日至2017年5月31日租金为310000元，2017年6月1日至2018年5月31日租金为325500元，2018年6月1日至2019年5月31日租金为341775元，2019年5月31日至2020年5月31日租金为358863元，付款方式为上一届租期前30日向甲方支付下一年度房屋租金。良品铺子公司支付租金至2017年5月31日。
一审法院认为，双方对《房屋租赁合同》和《补充协议》的有效性均不持异议，一审法院将根据上述争点对本案进行评述。
一、良品铺子公司是否享有合同解除权问题。良品铺子公司提出，其根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，享有合同解除权。一审法院认为，《合同法》第九十六条第一款所规定的系解除权的行使方式，对于解除权的规定，根据该条内容，应依照《合同法》第九十三条第二款的协议解除和第九十四条法定解除确认当事人是否具有合同解除权。本案中，良品铺子公司并未提出陈颖涛存在第九十四条第一项至第四项情形之证据，案涉合同也未赋予良品铺子公司在陈颖涛不存在违约情形下享有合同解除权之约定，故对以上五种情形，一审法院不再进行审查。对于良品铺子公司提出案涉租赁房屋周边房屋租金下降，租赁房屋租金高出相邻房屋租金三分之一，属于情势变更，良品铺子公司以此享有解除权的意见，一审法院分析如下。首先，对于该原则的构成和适用系由《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条予以规定，其表现为：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”，由此可以分为发生在合同订立后、无法预见、非不可抗力造成、不属于商业风险的重大变化、导致合同显失公平或不能实现合同目的几个要件。从认定的关键，一审法院认为该规定之基础在于弥补合同必守理念在发生情势变更时所体现的呆板缺陷，从而消除双方利益失衡的状态，根本在于维护交易安全、稳定市场秩序。既然作为弥补措施，该原则在适用过程中，应当以保障合同本身的稳定性为出发点，最大限度维持原有合同关系，促使交易继续履行，尽量满足当事人对原本交易的合理期待，否则可能损害市场交易的确定性和合理期待性，并引起损失完全由一方转移到另一方的问题。因此《最高人民法院关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》第二条对该原则的适用作出了严格限制。反观本案，良品铺子公司提出的房租高于同地段其他房屋租金的事实，陈颖涛并未提出反驳，相反在《房屋租赁合同》订立后，双方再次针对房屋租金进行了协商，对原约定的租金进行了调低。且房屋租金的变动系受经济大环境所影响，其涨跌既可能影响出租人的利益，也可能影响承租人的利益，应属于商业风险的范畴。因此，基于出租人和承租人双方对房租的预判，二者才能就房屋租金标准和租金进行磋商，从而达成租赁房屋之合意。因此，良品铺子公司提出的房屋租金高于同地段其他房屋的事实，并不符合情势变更原则的构成要件，应属于一般商业风险，故对良品铺子公司的该项主张，一审法院不予支持。良品铺子公司不享有依照《合同法》第九十六条第一款通知解除合同之权利。
二、案涉房屋租赁合同是否具备继续履行的条件的问题。现良品铺子公司未按合同约定支付相应租金，已经构成违约，在此情形下其能否依照《合同法》第一百一十条第（二）项之规定，主张不再履行原合同。《合同法》第一百一十条第（二）项：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；”规定中，对象应指非金钱债务，那么在本案中，良品铺子公司的合同义务是否属于该条所调整的范围。一审法院认为，从案涉房屋租赁合同订立的目的看，良品铺子公司租用案涉房屋系用于经营，即使用案涉房屋进行经营活动并支付相应租金。因此，其应负担支付使用房屋所对应的租金的义务。该义务应包含对房屋的使用和维护的隐含内容。现良品铺子公司已明确表示，继续经营将一方面承担房租，另一方面则要承担亏损的事实，应当属于履行费用过高的情形。良品铺子公司租用房屋的目的在于赚取利润，现其目的已无法实现，如继续要求其履行房屋租赁合同，放任其损失继续扩大，则有悖于合同的公平原则。因此，鉴于合同双方对合同因承租人违约导致合同解除的后果均进行了约定，则承租人在承担相应的违约责任的前提下，应当赋予其解除合同之权利。故对陈颖涛要求良品铺子公司继续履行合同的意见，一审法院不予支持。对良品铺子公司要求解除《房屋租赁合同》及《补充协议》的主张，一审法院予以支持，合同的解除时间应当以生效法律文书确定的解除时间为准。
三、良品铺子公司如何承担违约责任的问题。本案中，良品铺子公司未按照合同约定支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院对良品铺子公司应承担的违约责任分别评析如下：
1、房屋租金。因根据《补充协议》约定，良品铺子公司应当按照年租金325500元的标准支付2017年6月1日至合同解除之日的房屋租金。
2、逾期支付房屋违约金。对于逾期支付违约金，应首先确定合同约定的起算时间。根据《补充协议》的约定，支付房屋时间应为前一租赁期限届满前30日，因此良品铺子公司应付租金的最后时间应为2017年5月1日，故逾期时间应当自2017年5月2日计算。对于计算标准，合同约定为每日3‰，如按利息计算则为109.5%。一审法院认为，良品铺子公司逾期支付租金给陈颖涛造成了资金利息的损失，但该标准已超过法定允许的民间借贷的法定最高利息24%，明显超过陈颖涛的损失，现良品铺子请求调整，依照《合同法》第一百一十四条第二款之规定，一审法院认为该违约金应以年息24%的标准进行计算。
3、律师费。根据《房屋租赁合同》第十四条第（四）项约定，结合陈颖涛提交的《委托合同》、律师费发票，对陈颖涛支出的律师费38000元，应当由良品铺子公司负担。
4、对于陈颖涛主张的，在合同解除后，重新招租期间的租金损失问题，一审法院认为，2017年7月13日，陈颖涛方以李昌兴的名义向一审法院提出诉讼，在该案审理中，良品铺子公司已经表示不愿再继续履行租赁合同，彼时，陈颖涛即应当采取必要措施如重新进行招租等方式，防止损失的进一步扩大。因此，对该损失，一审法院在考量陈颖涛损失时不再予以审查。
四、押金是否退还问题。良品铺子公司主张，根据《房屋租赁合同》第十四条第（三）款约定：“甲方因乙方违约解除租赁合同的，甲方不退还押金。乙方因甲方违约解除租赁合同的，甲方应返还乙方的押金以及剩余的租金，并赔偿乙方装修损失，即工程发票金额×（剩余计租期限/计租期限）。”，现陈颖涛仅主张继续履行合同，并未要求解除合同，故应当退还押金。陈颖涛主张，押金的目的系保障合同的履行，对合同条款的理解应当作整体解释。其认为，在本案中，如合同继续履行，则无退还押金问题，但当合同解除时，则应从违约情况考虑。根据该条款，在合同解除的情况下，如良品铺子公司违约致使合同解除，则不退还押金，而陈颖涛违约，则除退还押金外还应赔偿装修损失。因此，从合同权利义务的对等性分析，本案中，如合同解除，则陈颖涛不应退还押金。一审法院认为，根据合同该项约定，在合同解除的情况下，存在押金退还及装修费用的处理问题，因此在合同约定时，系以违约责任的方式，确定押金和装修费用的负担。因此，良品铺子公司仅以陈颖涛未行使解除合同的权利为由，主张其应当承担退还租金的义务，回避自身违约的事实，与该合同条款设置的意义相悖，也违反诚实信用之原则。故对良品铺子公司主张退还押金的主张，一审法院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十四条第（二）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、解除陈颖涛与四川良品铺子食品有限公司于2015年4月25日签订的《房屋租赁合同》及2016年4月29日签订的《补充协议》；二、四川良品铺子食品有限公司于判决生效之日起十日内按年租金325500元标准支付陈颖涛2017年6月1日至判决生效之日止的房屋租金，并以该租金为基数按年利率24%支付2017年5月2日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；三、四川良品铺子食品有限公司于判决生效之日起十日内支付陈颖涛律师费38000元；四、驳回陈颖涛的其他诉讼请求；五、驳回四川良品铺子食品有限公司的其他诉讼请求。
本诉案件受理费4435元，由陈颖涛负担2000元，由良品铺子公司负担2435元；反诉案件受理费275元，由陈颖涛负担100元，由良品铺子公司负担175元（上述案件受理费，经品迭良品铺子公司应支付陈颖涛2335元，此款由陈颖涛垫付，良品铺子公司在支付陈颖涛款项时一并给付）。
二审中，良品铺子公司提交：1.一审法院调查笔录，拟证明案涉商铺至迟在2017年12月15日已经向他人出租；2.一审法院出具的收据，拟证明2017年12月12日良品铺子公司即向一审法院提交了案涉商铺的钥匙，故陈颖超的损失应当计算至2017年12月12日；3.良品铺子公司诉讼代理人与该公司员工的微信聊天记录，拟证明2017年12月12日之前案涉商铺已经被陈颖超出租。
陈颖超质证后对证据1、证据2的三性均无异议，但认为上述证据恰恰能够证明良品铺子公司一直持有案涉商铺的钥匙，且陈颖超为了避免经济损失扩大才进行短租。对证据3的三性不予认可。
本院经审查认为，良品铺子公司提交的证据1、证据2具有真实性、合法性和关联性，予以采信，能否达到证明目的将综合全案评述。良品铺子公司自述证据3是其代理律师与公司员工的微信聊天记录，但聊天中的图片形成时间不能确定，故对该证据不予采信。
二审中，陈颖超自述，为减少损失，其于2017年12月12日自行进入案涉店铺。二审经审理查明，2017年12月12日，良品铺子公司向一审法院提交了案涉商铺的五把钥匙。2017年12月15日，陈颖超与案外人签订合同，将案涉商铺出租给案外人。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，虽然良品铺子公司提交了其于2017年5月17日向李昌兴邮寄快递的凭证，但上述证据也不足以证明该快递内容即为其主张的《解除<房屋租赁合同>通知书》。故本院对良品铺子公司主张其已于2017年5月17日发出《解除<房屋租赁合同>通知书》的意见不予采纳。根据上诉人良品铺子公司的上诉意见和被上诉人陈颖超的答辩意见，本案二审的争议焦点是：1.良品铺子公司是否有权解除案涉租赁合同；2.良品铺子公司是否应当向陈颖超支付租金，如应支付，租金数额如何认定；3.良品铺子公司应否承担违约责任，如应承担，责任应当如何认定。本院依次评述如下：
一、关于良品铺子公司是否有权解除案涉租赁合同的争议焦点。根据双方约定的租金支付条件，在案涉租赁合同继续履行的情况下，良品铺子公司应当在2017年5月2日支付下一期的租金，但良品铺子公司实际并未支付。于本案中，陈颖超没有违约行为，而良品铺子公司主张房屋租金过高并不符合情势变更的构成要件，良品铺子公司主张其享有法定合同解除权的理由不能成立。
二、良品铺子公司是否应当向陈颖超支付租金，如应支付，租金数额如何认定的争议焦点。本院已经认定，良品铺子公司不能举证证明其向李昌兴邮寄的快递即是《解除<房屋租赁合同>通知书》，虽然其提交了2017年6月1日的店铺照片，但其自认实际于2017年12月12日才向法院提交案涉商铺的钥匙，故其2017年6月1日关闭案涉商铺卷帘门的照片不能证明其搬出租赁房屋，案涉商铺实际由陈颖超控制的事实。在本案诉讼中，虽然陈颖超要求继续履行合同，但良品铺子公司租赁案涉商铺的目的是为了通过营业活动赚取利润，在良品铺子公司已经明示继续履行费用将造成亏损的情况下，一审对陈颖超要求继续履行合同的诉请不予支持并无不当，但良品铺子公司仍应依据合同的约定和本案的实际情况支付相应时段的租金。二审结合陈颖超已经于2017年12月12日实际控制案涉商铺的事实，认定良品铺子公司应当向陈颖超支付2017年6月1日至2017年12月11日的租金，租金的支付标准应按每年325500元计算。
三、关于良品铺子公司应否承担违约责任，如应承担，责任应当如何认定的争议焦点。按照合同约定，良品铺子公司应当于2017年5月2日向陈颖超支付租金，良品铺子公司实际没有支付，依约应当承担违约责任，一审法院根据本案实际，调减违约金比例，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定。
双方明确约定了违约方应当支付律师费，陈颖超也提交了相应的律师费票据，故良品铺子公司应当承担支付律师费38000元的违约责任。
对于良品铺子公司要求陈颖超退还押金的诉请，因双方在合同中对押金的退还条件进行了约定，而良品铺子公司存在违约事实，故一审认定良品铺子公司要求陈颖超返还押金的诉请不能成立并无不当。
综上，良品铺子公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因一审判决后，出现了新的事实，故二审对良品铺子公司支付租金的截至时间点进行调整。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持四川省彭州市人民法院（2017）川0182民初3506号民事判决第一项，即：“解除陈颖涛与四川良品铺子食品有限公司于2015年4月25日签订的《房屋租赁合同》及2016年4月29日签订的《补充协议》”；
二、维持四川省彭州市人民法院（2017）川0182民初3506号民事判决第三项，即“四川良品铺子食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈颖涛律师费38000元”；
三、维持四川省彭州市人民法院（2017）川0182民初3506号民事判决第五项，即“驳回四川良品铺子食品有限公司的其他诉讼请求”；
四、撤销四川省彭州市人民法院（2017）川0182民初3506号民事判决第四项，即“驳回陈颖涛的其他诉讼请求”；
五、变更四川省彭州市人民法院（2017）川0182民初3506号民事判决第二项“四川良品铺子食品有限公司于本判决生效之日起十日内按年租金325500元标准支付陈颖涛2017年6月1日至判决生效之日止的房屋租金，并以该租金为基数按年利率24%支付2017年5月2日起至实际付款之日止的逾期付款违约金”为“四川良品铺子食品有限公司于本判决生效之日起十日内按年租金325500元标准支付陈颖涛2017年6月1日至2017年12月11日的房屋租金，并以该租金为基数按年利率24%支付2017年5月2日起至实际付款之日止的逾期付款违约金”；
六、驳回陈颖涛的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费4710元，由上诉人四川良品铺子食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 田 笛
审判员 王 果
审判员 赵 韬
二〇一八年四月二十四日
书记员 余海洋