四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终12641号
上诉人（原审原告，反诉被告）：成都三鑫开泰置业有限公司，住所地：成都市成华区东虹路52号。
法定代表人：雍军，董事长。
委托诉讼代理人：邱泽龙，泰和泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯沁娟，泰和泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）：何晓萍，女，汉族，1970年8月2日出生，住浙江省平湖市。
委托诉讼代理人：刘显海，四川拓泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）：袁紫杰，男，汉族，1996年10月22日出生，住浙江省平湖市。
委托诉讼代理人：刘显海，四川拓泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：四川新财印务有限公司，住所地：成都西南航空港开发区机场路常乐一段3号。
法定代表人：周权富，董事长。
委托诉讼代理人：陈贞，男，汉族，1980年10月31日出生，住成都市高新区，公司员工。
上诉人成都三鑫开泰置业有限公司（以下简称三鑫公司）、袁紫杰、何晓萍因与被上诉人四川新财印务有限公司（以下简称新财印务）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初10315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
三鑫公司上诉请求：1.请求撤销（2016）川0191民初10315号民事判决第一、二、三、五、六项；2.请求依法改判袁紫杰、何晓萍、新财印务因违约解除与三鑫公司于2013年7月29日签署的《房屋租赁合同》而向三鑫公司支付违约金505094.63元；3.请求依法改判袁紫杰、何晓萍、新财印务向三鑫公司赔偿装修损失，合计人民币330000元，并向三鑫公司赔偿办公家具等设施设备损失388140.24元；4.请求依法改判驳回袁紫杰、何晓萍的全部反诉请求；5.一、二审案件受理费由袁紫杰、何晓萍、新财印务负担。事实和理由：1.一审认定三鑫公司将租赁标的物全部转租给案外人中邦伟业实业有限公司（以下简称中邦伟业），并将该行为认定为属于三鑫公司的违约行为且袁紫杰、何晓萍、新财印务有权解除《房屋租赁合同》且有权要求三鑫公司给付违约金属于事实认定不清，法律适用错误。⑴三鑫公司将部分租赁标的物交付中邦伟业系因三鑫公司与中邦伟业法定代表人宇昆鹏拟联合成立科技公司。为前期筹备工作开展，三鑫公司根据《合作协议书》将部分租赁标的物与宇昆鹏共同使用。三鑫公司与宇昆鹏共同使用部分租赁标的物的行为并不属于《房屋租赁合同》第11.2.1.1所约定的转租转借行为。⑵一审判决并未查清宇昆鹏或中邦伟业使用租赁标的物的具体情况，即一审认定中邦伟业转租三鑫公司所承租的全部租赁标的物属认定事实错误。在宇昆鹏使用部分租赁标的物的情况下，即使其使用性质被认定为转租，也不应认定为根本违约行为，且袁紫杰、何晓萍、新财印务有权解除《房屋租赁合同》。⑶《解除合同通知书》是新财印务发出的，其并非出租方，无权向三鑫公司发出该通知并解除合同。2.在租赁合同履行过程中，三鑫公司确有迟延支付租金等情况，但针对该迟延支付行为，袁紫杰、何晓萍、新财印务已经接受，且在三鑫公司支付前及支付后并未提出任何异议，也未主张要求支付违约金。一审判决第三项缺乏对应的事实和法律依据。3.针对一审判决第二项，因该费用产生在袁紫杰、何晓萍、新财印务限制三鑫公司使用房屋的过程中，该费用不应由三鑫公司负担。一审在做出该判决时，并未查明三鑫公司何时不再使用案涉房屋，属认定事实不清。4.结合上述意见，袁紫杰、何晓萍、新财印务在无合理事实依据和证据的情况下就依据向三鑫公司发出的《解除合同通知书》，并限制三鑫公司使用租赁房屋，应当视为违反《房屋租赁合同》11.1等条款的约定，应当按照合同总租金的20%向三鑫公司支付违约金，共计505094.63元，并赔偿装修损失330000元，且应承担因未经三鑫公司同意或采取合理措施就让新的承租人使用三鑫公司遗留在租赁房屋内的办公家具导致无法返还的损失赔偿责任。5.根据《房屋租赁合同》8.1条约定，在租赁期间，新财印务将房屋转让给袁紫杰、何晓萍，袁紫杰、何晓萍加入到租赁关系中来，而且根据《解除合同通知书》上新财印务、袁紫杰、何晓萍的签章来看，三方均为出租主体，故袁紫杰、何晓萍、新财印务应共同向三鑫公司履行各项给付义务。综上，请求二审法院维护三鑫公司的合法权益。
袁紫杰、何晓萍辩称，1.关于转租。⑴中邦伟业2015年7月1日入驻，三鑫公司2015年7月7日出具《情况说明》要求办理停车位、物业等事宜，物业2015年7月8日审核，确认中邦伟业使用的房号是3-2-10-1002-1008，固定办公人数60人。⑵三鑫公司、中邦伟业不是合同约定或法律规定的关联企业。⑶三鑫公司一审认为其行为是转借而非转租，又在二审上诉状中辩称是共同使用，不是转借，可见三鑫公司并不诚信。⑷三鑫公司上诉状中称提供给中邦伟业的房号是3-2-10-1002，物业出具说明是3-2-10-1008，四个房号是一个整体，三鑫公司在上诉状中也承认不能分开使用，却辩称中邦伟业只使用了一个房间，与常理不符。⑸三鑫公司对于支付房租的情况前后多次陈述均不一致，并不是根据“客观事实”来如实陈述的，而且三鑫公司出示的付款委托书看不出来是谁签的字。⑹《物品出门单》不能证明中邦伟业、物业公司或者袁紫杰、何晓萍限制三鑫公司搬离。⑺三鑫公司并未提出相应的法律依据证明袁紫杰、何晓萍在知晓转租事由三个半月后就认可转租行为。2.关于《解除合同通知书》。⑴三鑫公司收到的该通知书是袁紫杰、何晓萍、新财印务三方出具的，并不是其所述的是新财印务一方出具的，截止合同解除时，三鑫公司逾期支付租金共计98天，且擅自转租存在违约行为，故袁紫杰、何晓萍、新财印务有权行使合同解除权。⑵根据《合同法》第229条，租赁物在租赁合同期间所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力，无需达成新协议。3.三鑫公司在上诉状中所述的损失是其自身违约造成的，与本案出租人无关。4.租赁合同约定三鑫公司退场时，在经营中购置的可移动的设施设备、用具等可自行搬出，没有搬出的视为放弃，无偿归出租人所有，三鑫公司在上诉状中认为木地板也是可以搬离的，根据租赁合同5.3条之约定，是错误的。5.根据三鑫公司的上诉状，无论谁违约，本案的违约金按租赁合同约定的总租金的20%计算，是租赁双方真实的意思表示。综上，请求驳回三鑫公司的上诉请求。
新财印务辩称，双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。有大量证据证明三鑫公司长期拖欠租金，中邦伟业与物业公司提供了很多书证证明其转租的事实。在三鑫公司搬出后，新印财务发出了通知，并为其保留一个月的期限让其搬离家具，三鑫公司并未搬离，中邦伟业在2015年11月18日来搬离过家具。三鑫公司陈述的采购清单有部分产品搬到了对面的房间，与实际情况不符。承租方应按约于2015年10月20日前支付下一期租金，而在无法联系承租方且租金逾期未支付超过30天的情况下，三鑫公司已构成违约，应承担违约责任。
袁紫杰、何晓萍上诉请求：1.请求撤销（2016）川0191民初10315号民事判决第一项，第二项迟延支付租金的违约金计算方式部分、第三项迟延支付物管费空调费的违约金的计算方式部分、第五项、第七项；2.改判三鑫公司向袁紫杰、何晓萍支付转租违约金505049元；3.改判三鑫公司向袁紫杰、何晓萍支付第一年、第二年共计拖欠房租65天的违约金4910元，以及以32079.61元为基数，从2015年10月22日开始计算至实际支付之日止，按每月2%的标准计算的拖欠房租违约金（计算至2017年8月5日违约金为13794元）；本项违约金合计18704元；4.改判三鑫公司支付袁紫杰、何晓萍免租期租金64572.48元；5.改判三鑫公司支付袁紫杰、何晓萍迟延支付物管费、空调费的违约金（计算方式：以17606.85元为基数，按每月2%标准计算，从2016年1月20日起至实际支付之日止（计算至2017年8月5日止，违约金为6514元））；6.改判驳回三鑫公司要求袁紫杰、何晓萍赔偿家具及电动门损失的诉讼请求；7.本案一、二审诉讼费全部由三鑫公司负担。事实和理由：1.一审严重超越审限，而且本案争议较大，不适合简易程序审理，应适用普通程序审理。2.三鑫公司已用起诉的事实自认本案房屋租赁合同约定的20%违约金不高，双方签订合同时对合同总租金及20%违约金有合理预期，而且违约方应对违约金过分高于守约方实际损失承担举证责任，但是本案中三鑫公司并未举证，而且最高院也以判例形式认定合同约定20%的违约金并不高。3.一审关于袁紫杰、何晓萍赔偿三鑫公司家具及电动门损失的判决违背双方合同5.3条之约定，而且三鑫公司已经委托他人搬离了其需要的家具，遗留的家具价值等均不确定，故一审判决10万元错误，而且一审的该项判决违反了合同法的规定，三鑫公司主张的赔偿属于侵权纠纷，应另案起诉，该项判决没有事实和法律依据，即使要返还也应该返还给中邦伟业，本案缺少必要的共同诉讼参与人，故本案是三鑫公司违约，在双方有合同约定的情况下，一审判决无过错的袁紫杰、何晓萍赔偿有过错的三鑫公司损失错误。4.一审认定违约金计算方式与法律精神与原则、普遍的司法判例不一致，应予纠正。三鑫公司拖欠房租及物管费、空调费的违约金最低应按月息的2%计算。5.租赁合同约定租赁期五年有三个月免租期，但是三鑫公司租赁时间不到2年就转租给中邦伟业，中邦伟业在没有通知的情况下搬离，造成袁紫杰、何晓萍免租期损失，故在三鑫公司有过错的情况下，让袁紫杰、何晓萍承担免租期损失，有失公正。6.本案逾期支付房租共计65天的违约金没有超过诉讼时效。房租与房屋违约金不同，法律未规定房租违约金的诉讼时效是一年，而且在合同期内追究合同另一方的违约责任不符合商业惯例。综上，请求二审法院支持袁紫杰、何晓萍的上诉请求。
三鑫公司辩称，1.袁紫杰、何晓萍提出的免租期损失，但其在反诉中主张的是租金，不是损失，根据《解除合同通知书》，均只提到了三鑫公司违约，但是没有明确具体的内容，在一审过程中才予以明确。不能仅依据袁紫杰、何晓萍提交的入驻申请表、消防安全责任书等均没有三鑫公司签章确认的单据认定三鑫公司进行转租，据此认定袁紫杰、何晓萍有权解除合同。出租方与中邦伟业建立了租赁关系就是确认了三鑫公司的转租行为，不存在解除合同的情形。2.即使中邦伟业使用了房屋，也是出租方和中邦伟业重新建立关系，出租方不能以存在转租关系为由解除合同。若出租方以拖欠租金为由解除合同，则与其提供的证据材料相矛盾，且出租方并没有以该理由解除合同，本案中没有证据证明三鑫公司存在转租、严重拖欠租金等行为。3.关于违约金问题。2015年11月22日，出租方发出解除合同通知书，2015年12月23日，以提交服务单的形式证明案涉房屋进行了出租，一个月的损失也应该是极低的。而且本案中违约金已经过了诉讼时效。4.出租方强调将家具交给了中邦伟业，若中邦伟业实际使用房屋，那么出租方就是认可其与中邦伟业建立新的租赁关系，也就不存在违约解除的问题。5.请求中邦伟业法定代表人宇昆鹏出庭作证。
新财印务述称，1.三鑫公司的转租行为很清楚，三鑫公司出具了移交申请，中邦伟业、物业公司有权进行交接，而且是中邦伟业法人支付的租金。2.2015年7月1日进行转租，三鑫公司工作人员向新财印务出具承诺书，但新财印务并未在该承诺书上签章，2015年11月18日，中邦伟业申请搬物品，但是并未按照新财印务要求提交三鑫公司签章的材料，故新财印务并未对双方的转租行为进行认可，三鑫公司对有一个月的时间处理案涉房屋内的物品也是明知的。
三鑫公司向一审法院起诉请求：一、判令新财印务向三鑫公司支付解除合同违约金505094.63元，何晓萍、被告袁紫杰对此承担连带责任；二、判令新财印务向三鑫公司返还租赁保证金107600元，何晓萍、袁紫杰对此承担连带责任；三、判令新财印务向三鑫公司赔偿装修损失330000元，赔偿家具及设施设备损失388140.24元，何晓萍、袁紫杰对此承担连带责任。
袁紫杰、何晓萍向一审法院反诉请求：一、判令三鑫公司向何晓萍、袁紫杰支付转租违约金505094元；二、判令三鑫公司向何晓萍、袁紫杰支付免租期租金64572.48元；三、判令三鑫公司向何晓萍、袁紫杰支付2015年11月1日至11月23日期间共23天的房租32079.61元，并承担迟延支付租金的违约金，计算方式为：以2013年11月1日至2014年1月31日的租金107620.8元为基数，从2013年10月22日计算至2013年10月30日；以2014年2月1日至2014年4月30日期间的租金107620.8元为基数，从2014年1月22日计算至2014年1月26日；以2014年5月1日至7月31日的租金107620.8元为基数，从2014年4月22日开始计算至2014年4月30日；以2014年11月1日至2015年1月31日期间的租金116230.46元为基数，从2014年10月22日开始计算至2014年10月31日；以2015年5月1日至7月31日期间的租金116230.46元为基数，从2015年4月21日开始计算至2015年5月4日；以2015年8月1日至10月31日期间的租金116230.46元为基数，从2015年7月22日计算至2015年8月10日；以2015年11月1日至合同解除之日11月23日的租金32079.61元为基数，从2015年10月22日开始计算至实际支付之日为止，以上每日的计算标准均按照合同约定的每日1‰的计算；四、判令三鑫公司向何晓萍、袁紫杰支付2015年10月11日至11月23日期间的物管费、空调费21908.52元，并承担违约金，计算方式为：以21908.52元为基数，从2016年1月20日开始计算至实际支付之日为止，按照每日1‰的标准计算
一审法院查明，2013年7月29日，新财印务（丁方）与三鑫公司（戊方）签订《房屋租赁合同》，约定新财印务将位于成都高新区天府大道北段1700号“新世纪环球中心”东区3栋2单元10层1002号、1004号、1006号、1008号房屋及-3-2-4、-3-2-5、-3-2-6、-3-2-7地下车位租给三鑫公司用于办公使用，房屋的建筑面积共640.6平方米，双方确认以此面积作为结算依据；房屋的租赁期限从2013年8月1日起至2018年10月31日，2013年8月1日至10月31日为免租期；租金标准：2013年11月1日至2014年10月31日期间为35873.6元/月，此后每年递增8%。合同第三条“租金、支付方式”约定：“……3.2房屋租金支付方式如下：（1）戊方应先付租金后使用房屋，租金按季度（从2013年11月1日起开始，每三个月为一个季度）支付；（2）第一季度的租金在2013年10月20日前一次性支付；（3）第二季度的租金应在第二季度到来的10日前支付，比如2014年3月1日是第二季度的开始，则戊方应在2014年2月18日（假设2014年2月只有28日）前向丁方支付第二季度的租金；以后每季度的租金以此类推。……”；合同第四条“房屋租赁保证金”约定：“4.1戊方应在签订本合同时向丁方支付房屋租赁保证金，具体金额为107600元。该保证金丁方应出具收据。该收据于丁方将房屋剩余租赁保证金退还戊方时，后合同解除时，由戊方返还给丁方……”；合同第十条“合同解除”约定：“……10.2房屋租赁期间，戊方有下列行为之一的，丁方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经丁方书面同意、戊方转租、转借承租房屋的。……”；合同第十一条“违约责任”约定：“……11.2.1租赁期间，戊方有下列行为之一的，丁方除有权解除合同、不退回已缴纳的剩余租金、收回该房屋外，戊方还应按照合同总租金的20%向丁方支付违约金……（1）未经丁方书面同意，戊方转租、转借承租房屋。……11.2.2在租赁期内，戊方逾期交纳本合同约定应由戊方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述应缴纳金额的1%支付丁方违约金。……11.2.4戊方如逾期支付租金，每逾期一日，则须按应付而未付金额的1%向丁方支付违约金……”。
同日，新财印务向何晓萍出具《委托书》，载明新财印务已将案涉物业中的1002号、1004号、1006号、1008号房屋转让给何晓萍，何晓萍为实际产权人，故委托何晓萍作为租金代收方。
之后，新财印务依约将案涉房屋及车位交付三鑫公司使用。三鑫公司接收涉案房屋后，对涉案房屋进行了装修，为案涉房屋购置家具、安装电动门共支出170867.24元。三鑫公司于2013年7月31日向何晓萍支付房屋租赁保证金107600元，支付租金至2015年10月31日，支付物管费、空调费至2015年10月10日。后何晓萍于2016年1月20日向物业管理公司补足了2015年10月11日以后的物业管理费及空调费。案涉物业的物业费标准为14元/平方米，空调费标准为5元/平方米。此外，三鑫公司从2013年10月开始有逾期支付租金的情况，具体为：2013年10月30日支付2013年11月1日至2014年1月31日的租金107620.8元，2014年1月26日支付2014年2月1日至2014年4月30日期间的租金107620.8元，2014年4月30日支付2014年5月1日至7月31日的租金107620.8元，2014年10月31日支付2014年11月1日至2015年1月31日期间的租金116230.46元，2015年5月4日支付2015年5月1日至7月31日期间的租金116230.46元，2015年8月10日支付2015年8月1日至10月31日期间的租金为116230元。其中，2015年8月10日的租金系案外人中邦伟业实业有限公司代为支付。
2015年8月6日，案外人中邦伟业实业有限公司向新财印务、何晓萍、袁紫杰出具《承诺书》，载明“鉴于上述物业由成都三鑫开泰置业有限公司在未征得业主同意的情形下擅自转租给我方、我方未直接与业主方签订租赁合同，至今亦未向业主支付任何租金及保证金……”。2015年11月21日，新财印务、何晓萍、袁紫杰向三鑫公司发出《解除合同通知书》，通知三鑫公司解除《房屋租赁合同》。三鑫公司认可于2015年11月23日收到。
后三鑫公司搬离涉案房屋，何晓萍、袁紫杰、新财印务认可三鑫公司搬离时遗留家具于房屋内。对于袁紫杰、何晓萍实际收回房屋的时间，何晓萍、袁紫杰主张为2016年1月31日，三鑫公司主张为2015年11月21日。三鑫公司提交的证人证言的证人未到庭作证，该证人证言不能单独作为定案的依据，故三鑫公司未能提交证据证明何晓萍、袁紫杰于2015年11月21日上锁的事实。根据何晓萍、袁紫杰提交的《服务单》，上面载明室内清洁的服务时间为2015年12月23日，此时何晓萍、袁紫杰已经实际对房屋恢复控制，故对于何晓萍、袁紫杰的主张亦不予采纳。
另查明，1、2015年3月28日，三鑫公司与案外人中邦伟业实业有限公司的法定代表人宇昆鹏签订合作协议书，约定双方筹备成立新公司，由三鑫公司提供案涉房屋作为前期筹备场地。2015年7月7日，三鑫公司向案涉物业的物业管理公司出具《情况说明》，载明三鑫公司将1008号房屋移交新公司中邦伟业实业有限公司。2015年7月8日，案外人中邦伟业实业有限公司向物业管理公司提交《业户入驻申请表》，载明计划入驻时间为2015年7月1日至2020年7月1日，单元号为“3-2-1002-1008”，物业使用人性质为租户，联系人为“廖强伟”，并签署了《消防安全责任书》、《物品放行业务办理授权书》，授权书载明廖强伟为授权签发《物品出门单》的授权人。2015年11月18日，三鑫公司向物业管理公司开具《物品出门单》，载明携带人名字为“廖强伟”，物品有“办公桌、椅子、字画”。
2、新财印务于2010年11月12日与案外人成都世纪城新国际会展中心有限公司签订四份《商品房买卖合同》，购买案涉物业的1002号、1004号、1006号、1008号房屋；于2011年12月19日与案外人成都世纪城新国际会展中心有限公司签订《成都“新世纪环球中心”车位租赁意向协议书》，租赁案涉物业的-3-2-4、-3-2-5、-3-2-6、-3-2-7地下车位。2012年12月12日，新财印务与何晓萍、袁紫杰签订《房屋及车位买卖合同》，约定将案涉物业的1002号、1004号、1006号、1008号房屋及-3-2-4、-3-2-5、-3-2-6、-3-2-7地下车位出卖给何晓萍、袁紫杰。何晓萍、袁紫杰于2014年7月28日登记取得案涉物业的1002号、1004号、1006号、1008号房屋的所有权。何晓萍、袁紫杰于2016年9月1日与案外人成都世纪城新国际会展中心有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买案涉物业的-3-2-4、-3-2-5、-3-2-6、-3-2-7车位。
一审法院认为，三鑫公司与新财印务签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据合同第十条的约定，未经新财印务书面同意的情况下，三鑫公司不得将涉案房屋转租或转借他方，否则新财印务有权解除合同。根据三鑫公司提交给涉案房屋物业的《情况说明》以及案外人中邦伟业实业有限公司向案涉房屋物业提交的一系列材料，再结合案外人中邦伟业实业有限公司法定代表人向何晓萍支付房租的事实，以及案外人中邦伟业实业有限公司向新财印务、何晓萍、袁紫杰出具的《承诺书》，可以确认三鑫公司将案涉房屋转给他人使用的事实。虽三鑫公司提交了其与案外人中邦伟业实业有限公司法定代表人签订的合作协议，但三鑫公司与案外人公司法定代表人的合作不能证明其与案外人公司系关联公司的事实。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，新财印务有权解除合同。何晓萍、袁紫杰于2014年7月28日登记取得案涉房屋，依法取得新财印务在上述《房屋租赁合同》中的权利义务，何晓萍、袁紫杰、新财印务于2015年11月21日向三鑫公司发送《解除合同通知书》，三鑫公司于11月23日收到，故三鑫公司与何晓萍、袁紫杰之间的《房屋租赁合同》于当日解除。再依据合同第十一条的约定，何晓萍、袁紫杰有权要求三鑫公司按照合同总租金的20%承担解除合同违约金，对此，三鑫公司主张约定过高要求予以调整，又考虑到何晓萍、袁紫杰因三鑫公司的违约行为导致合同提前解除遭受的系房屋空置期的租金损失，何晓萍、袁紫杰主张的违约金已经相当于涉案房屋近一年的租金费用，确实过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，酌情将违约金调整为135570元。
对于合同解除前租金、物管费及空调费，三鑫公司应当承担，故对于何晓萍、袁紫杰要求三鑫公司支付2015年11月1日至11月23日期间租金32079.61元的诉请予以支持。空调费及物管费按照19元/月/平方米的标准计算，从2015年10月11日计算至11月23日期间的费用应为17606.85元，故对于何晓萍、袁紫杰的此项主张予以部分支持。同时，依据合同第十一条的约定，因三鑫公司逾期支付物管费、空调费，何晓萍、袁紫杰有权要求其承担违约金，考虑到何晓萍、袁紫杰并未因此承担额外的滞纳金，其损失仅为利息损失，又三鑫公司要求予以调整，故将违约金的计算方式调整为：以未付款17606.85元为基数，从2016年1月20日起计算至实际付清之日为止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算。
此外，依据合同第三条的约定，三鑫公司应当每季度的10日前按季度支付租金，三鑫公司从2013年10月起有逾期支付租金的情况，依据合同第十一条的约定，何晓萍、袁紫杰有权要求三鑫公司按照每日1‰的标准承担逾期支付租金的违约金。但是何晓萍、袁紫杰于2016年9月28日向一审法院递交反诉状主张违约金，对于其主张的违约金，除2015年10月22日应当支付的以外均已经经过诉讼时效，故一审法院对于袁紫杰、何晓萍主张的逾期支付租金的违约金予以部分支持，即以2015年11月1日至合同解除之日11月23日的租金32079.61元为基数，从2015年10月22日开始计算至实际支付之日。对于三鑫公司要求调整违约金计算标准的问题，考虑到何晓萍、袁紫杰因此遭受的损失为利息损失，合同约定确实过高，故将计算方式调整为按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算。
对于三鑫公司要求新财印务承担责任的问题，因案涉房屋的所有权已经由何晓萍、袁紫杰取得，三鑫公司也实际向何晓萍支付租金、租赁保证金，《房屋租赁合同》中新财印务的权利义务应当由何晓萍、袁紫杰承继，故对于三鑫公司要求新财印务承担责任的主张均不予支持。对于租赁保证金，根据合同第四条的约定，合同解除后应当予以退还，故对于三鑫公司要求何晓萍、袁紫杰予以返还的主张予以支持。
对于三鑫公司要求何晓萍、袁紫杰赔偿家具及设施设备损失的问题，三鑫公司主张赔偿的家具及设备包括：办公家具、自动门、不锈钢精品字、布艺品、暖通、木地板。对于办公家具及自动门，根据三鑫公司提交的合同，使用地址均为案涉房屋，新财印务、何晓萍、袁紫杰认可三鑫公司在搬离时有遗留家具在涉案房屋内，且根据新财印务、何晓萍、袁紫杰提交的物业公司的物品出门单，也未显示有办公家具搬离，可以确认三鑫公司采购的家具、电动门仍然遗留在案涉房屋中。家具及电动门均属于可以予以拆卸的部分，何晓萍、袁紫杰应当予以返还，但涉案房屋已经另行出租他人使用，无法原物返还，故对于三鑫公司要求赔偿的主张予以支持。三鑫公司为购置家具、安装电动门共支出170867.24元，三鑫公司认可其使用有2年的时间予以折旧，故将家具和电动门的赔偿金额酌情认定为100000元。对于不锈钢精品字及布艺品及木地板，三鑫公司未能提交证据证明此部分系安装于涉案房屋之内，故对于此部分主张不予支持。对于三鑫公司主张的暖通为不可拆卸部分，三鑫公司无权要求何晓萍、袁紫杰予以返还，故对于三鑫公司主张的此部分赔偿不予支持。对于袁紫杰、何晓萍要求三鑫公司支付免租期租金的主张，合同中对此并无约定，故一审法院不予支持。因合同解除系三鑫公司违约导致，故对于三鑫公司要求何晓萍、袁紫杰承担解除合同违约金、赔偿装修损失的主张均不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、成都三鑫开泰置业有限公司于判决生效之日起十五日内向何晓萍、袁紫杰支付解除合同违约金135570元；二、成都三鑫开泰置业有限公司于判决生效之日起十五日内向何晓萍、袁紫杰支付2015年11月1日至11月23日期间的房租32079.61元，并承担迟延支付租金的违约金，计算方式为：以2015年11月1日至11月23日期间的租金32079.61元为基数，从2015年10月22日开始计算至实际支付之日为止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算；三、成都三鑫开泰置业有限公司于判决生效之日起十五日内向何晓萍、袁紫杰支付2015年10月11日至11月23日期间的物管费、空调费17606.85元，并承担违约金，计算方式为：以17606.85元为基数，从2016年1月20日开始计算至实际支付之日为止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算；四、何晓萍、袁紫杰于判决生效之日起十五日内向成都三鑫开泰置业有限公司返还租赁保证金107600元；五、何晓萍、袁紫杰于判决生效之日起十五日内向成都三鑫开泰置业有限公司赔偿家具及电动门损失100000元；六、驳回成都三鑫开泰置业有限公司的其他诉讼请求；七、驳回何晓萍、袁紫杰的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费7353元，由成都三鑫开泰置业有限公司承担5000元，四川新财印务有限公司、何晓萍、袁紫杰承担2353元。反诉案件受理费5161元，由成都三泰置业有限公司承担3000元，四川新财印务有限公司、何晓萍、袁紫杰承担2161元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，各方当事人均未提供新的证据材料，二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为，针对各方当事人上诉争议的焦点问题，作如下评析：
一、关于案涉租赁合同解除的责任认定问题。从查明的情况看，三鑫公司存在未按合同约定交纳物管费、空调费，并存在拖欠房租的事实，符合双方签订的《房屋租赁合同》第10.2条的规定情形，何晓萍、袁紫杰有权解除合同，故三鑫公司认为何晓萍、袁紫杰解除合同的行为系违约行为，并要求何晓萍、袁紫杰承担合同的违约金505094.63元，其主张与事实不符，本院予以驳回。何晓萍、袁紫杰上诉要求三鑫公司按合同总租金的20%承担解除合同违约金，认为一审调整违约金错误。本院认为，按照有关法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中因三鑫公司的违约行为导致案涉租赁合同提前解除，给何晓萍、袁紫杰造成了一定的损失，一审法院根据何晓萍、袁紫杰的实际损失情况，酌情将违约金调整为135570元并无不当，本院予以维持。
二、关于三鑫公司主张赔偿装修、办公家具及设施设备的损失认定问题。在《房屋租赁合同》第5.3条中约定，租赁期满后三鑫公司未续租或租赁期内三鑫公司自身原因提前退租的或由于三鑫公司违约依法解除合同的，则依附于该房屋的装修部分（如地板、隔断、墙面、吊顶、消防、空调、电力、网络等相关的设施设备）无偿归出租方（何晓萍、袁紫杰）所有，三鑫公司不得恶意损坏或拆除，三鑫公司在经营中购置的可移动的设施设备和用具应由三鑫公司自行搬出，尚存于该房屋内的所用物件均视为放弃，无偿归出租方所有，由出租方处置。三鑫公司上诉要求何晓萍、袁紫杰赔偿案涉租赁房屋的家具及设施设备损失。从审理的情况看，何晓萍、袁紫杰在审理中虽认可三鑫公司在搬离时有部分家具遗留在涉案房屋内，但双方对遗留的家具的种类、数量、价值等均有争议，按照双方租赁合同中的约定，三鑫公司对可移动的设施设备由其自行搬出，三鑫公司也无证据证明何晓萍、袁紫杰存在阻止其搬离相关物品的情形，一审法院酌定由何晓萍、袁紫杰赔偿三鑫公司赔偿家具、电动门等损失10万元，没有事实和法律依据，本院予以纠正，故三鑫公司要求何晓萍、袁紫杰赔偿家具及设施设备等损失的请求不成立，何晓萍、袁紫杰上诉请求驳回三鑫公司赔偿损失的理由成立。
三、关于何晓萍、袁紫杰要求三鑫公司支付免租期的租金问题。本院认为，双方在《房屋租赁合同》中第3.5条约定案涉房屋的免租期为三个月，但未约定三鑫公司若存在违约解除合同行为时需承担免租期的租金，故何晓萍、袁紫杰请求三鑫公司承担免租期的租金没有事实依据，本院予以驳回。
四、关于对欠付租金、物管费、空调费的违约金计算标准认定问题。从查明的事实看，三鑫公司欠付租金、物管费、空调费的情况属实，三鑫公司按合同的约定应当承担支付责任，同时在《房屋租赁合同》第11.2.2条中约定每逾期一天应按应缴金额的1%支付违约金，一审法院根据双方履行情况，以何晓萍、袁紫杰的实际损失情况，按照公平原则予以衡量，将双方约定的逾期支付的违约金计算标准调整为按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，其调整并无不当，本院予以维持。
五、关于三鑫公司要求新财印务承担连带责任问题。从查明的情况看，新财印务将案涉房屋转让给何晓萍、袁紫杰，同时案涉房屋租赁合同项下的权利义务由何晓萍、袁紫杰承接，三鑫公司在实际履行中也是向何晓萍、袁紫杰支付租金的，说明三鑫公司不仅知晓案涉房屋产权的情况，而且认可案涉租赁合同主体变更的情况，故三鑫公司要求新财印务承担连带责任没有事实和法律依据，本院予以驳回。
综上，一审认定部分事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初10315号民事判决第一、二、三、四项；即“一、成都三鑫开泰置业有限公司于判决生效之日起十五日内向何晓萍、袁紫杰支付解除合同违约金135570元；二、成都三鑫开泰置业有限公司于判决生效之日起十五日内向何晓萍、袁紫杰支付2015年11月1日至11月23日期间的房租32079.61元，并承担迟延支付租金的违约金，计算方式为：以2015年11月1日至11月23日期间的租金32079.61元为基数，从2015年10月22日开始计算至实际支付之日为止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算；三、成都三鑫开泰置业有限公司于判决生效之日起十五日内向何晓萍、袁紫杰支付2015年10月11日至11月23日期间的物管费、空调费17606.85元，并承担违约金，计算方式为：以17606.85元为基数，从2016年1月20日开始计算至实际支付之日为止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算；四、何晓萍、袁紫杰于判决生效之日起十五日内向成都三鑫开泰置业有限公司返还租赁保证金107600元；”
二、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初10315号民事判决第五、六、七项；即“五、何晓萍、袁紫杰于判决生效之日起十五日内向成都三鑫开泰置业有限公司赔偿家具及电动门损失100000元；六、驳回成都三鑫开泰置业有限公司的其他诉讼请求；七、驳回何晓萍、袁紫杰的其他诉讼请求”；
三、驳回上诉人成都三鑫开泰置业有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回上诉人何晓萍、袁紫杰的其他诉讼请求；
二审案件受理费22583元，由上诉人成都三鑫开泰置业有限公司负担16583元，由上诉人何晓萍、袁紫杰负担6000元。一审案件受理费按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审判长 唐云国
审判员 尹 英
审判员 田 笛
二〇一八年三月九日
书记员 谭小雨