广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）粤高法民一初字第3号
原告：深圳市鹏跃投资发展有限公司。住所地：广东省深圳市福田区福华一路**号卓越大厦**楼。
法定代表人：李华，董事长。
委托诉讼代理人：肖才元，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨超，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被告：陕西长通投资开发有限公司。住所地：陕西省西安市高新区丈八一路*号汇鑫国际*****座**层。
法定代表人：曾克剑，董事长。
委托诉讼代理人：王朝辉，陕西法智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雷西萍，陕西法智律师事务所律师。
被告：汇通国基房地产开发有限责任公司。住所地：青海省西宁市城西区黄河路**号。
法定代表人：曾克剑，董事长。
委托诉讼代理人：于新华，北京市海拓律师事务所律师。
被告：汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司。住所地：陕西省西安市西安经济技术开发区凤十二路**号汇通商业中心***室。
法定代表人：曾克剑，该公司董事长。
委托诉讼代理人：于新华，北京市海拓律师事务所律师。
原告深圳市鹏跃投资发展有限公司（以下简称鹏跃公司）与被告陕西长通投资开发有限公司（以下简称长通公司）、汇通国基房地产开发有限责任公司（以下简称汇通国基公司）、汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司（汇通国基西安分公司）项目转让合同纠纷一案，本案于2015年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鹏跃公司诉讼代理人肖才元、杨超，被告长通公司诉讼代理人王朝辉、雷西萍，被告汇通国基公司、汇通国基西安分公司诉讼代理人于新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鹏跃公司向本院提出诉讼请求：1.判令长通公司立刻返还鹏跃公司已支付的定金本金3亿元，并赔偿相应损失（损失赔偿按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，应计���本金和损失赔偿付清之日止；其中2.2亿自2014年1月23日起计，0.8亿元自2014年1月27日起计，暂计至2015年7月31日，损失赔偿暂计为27136767元）；2.请求适用双倍定金返还罚则，判令长通公司另行支付3亿元；3.请求判令长通公司承担本案的全部诉讼费用；4.请求判令汇通国基公司、汇通国基西安分公司对长通公司的上述债务，承担连带清偿责任。5.鹏跃公司有权以拍卖、变卖等方式依法处分提供担保的40套房产的处分价款受偿。事实和理由：2014年1月初，长通公司向鹏跃公司出示了西安市相关部门的文件，长通公司称其拥有西安市雁塔区长延堡街道办事处西姜村中村改造项目的项目改造权，劝说鹏跃公司进行项目公司股权投资。长通公司声称可将该项目内部分土地装入到长通公司成立的项目公司内，并在相关手续完成后，长通公司可将注入有土地项目及开发权的该项目公司��100%股权转让给鹏跃公司。
基于上述背景，2014年1月，长通公司（乙方）与鹏跃公司（甲方）签署了《项目转让协议书》，约定的主要内容为：“2.1.乙方正在成立一家符合西安市城改政策要求的全资子公司（以下简称“项目公司”，目前名称审核已通过）。乙方确认，将确保出让土地将挂牌至项目公司名下，出让土地后续涉及所核发的证照、权利等都将能由项目公司承接.项目公司名称：陕西长通卓越房地产开发有限公司（以下简称长通卓越公司），法定代表人：曾克剑，注册资本1000万元。2.2.乙方确认，其将负责实际交付出让土地、将出让土地摘牌至项目公司名下、完成出让地块内高压线埋地工程。2.3.甲方确认，其或其指定公司将承接项目公司100%股权，并按本协议约定向乙方支付约定款项及向政府部门交纳的应缴款项、负责项目建设全部资金投入。2.4.甲方确认，通过持股项目公司100%股权并实际获得出让土地使用权。在协议履行期间，甲方通过购买汇通太古城商业物业（合计1.78平方米，网上登记的预售均价为25000元/平方米），即签订《商品房买卖合同》行为（双方确认，《商品房买卖合同》签订价格为16854元/平方米，以确保网签合同的总额不低于3亿元），仅作为本协议的履约担保。在乙方正常履约的前提下，甲方持有该商业物业期间，不会向第三方转售或要求乙方实际交付物业……，2.8.双方确认，本协议内每次共管账户的开设费用，将先由甲方支付，双方各半承担。其余如股权过户、股权抵押登记、公证等费用由乙方承担……，3.1.1.（第一笔款项）在协议签订的当日，双方按本协议第2.4条约定方式及价格签署《商品房买卖合同》的2个工作日内，甲方向共管账户（甲方留单位印鉴、乙方留曾克剑私人印鉴）内转入第一笔履约定金3亿元……,4.土地挂牌及项目公司的成立和交付:4.1.乙方负责2014年5月31日前完成土地挂牌的全部手续（以西安市国土部门出具的预挂牌确认文件载明时间为准）……,4.4.待相关政府部门（西安市城改办）确认，项目公司成为出让土地的改造主体的次日，乙方应协助甲方解除项目公司的股权质押和办理向工商行政管理部门递交将项目公司100%股权过户至甲方……,7.5.乙方承诺，出让土地迟于约定挂牌时间（2014年5月31日的，每迟延一日，乙方按照甲方已付和共管款项的合计金额的万分之二向甲方支付违约金……，7.9在本协议履行期间就协议7.4、7.5、7.6条发生迟延履行超过30日时，甲方有权要求终止本协议履行，7.11如在本协议履行期间，乙方将出让土地挂牌至非项目公司之外的其他任何公司，或乙方放弃土地挂牌，则乙方应按甲方全部支付的���约定金双倍赔偿……，9.6甲乙双方因履行本合同发生的任何争端，可在甲方住所地的人民法院依法诉讼解决。
协议签署后，长通公司通过其法定代表人曾克剑实际控制的企业--
汇通国基公司及下属的非法人分支机构汇通国基西安分公司，以40套商品房提供了担保。担保的形式是：由汇通国基西安分公司与鹏跃公司签署了《商品房买卖合同》，办理了网签备案手续，所涉面积合计为17816.18平方米，合同总金额为300,273,898元人民币。同时，根据长通公司的书面指令，鹏跃公司于2014年1月下旬将《项目转让协议书》项下的定金3亿元人民币汇付至汇通国基公司的银行账户中。但长通公司收到鹏跃公司支付的《项目转让协议书》项下定金后，并没有履行其“负责2014年5月31日前完成土地挂牌的全部手续”的义务，更没有将（注入有该土地项目开发权的）项目公司的100%股权转让给鹏跃公司，造成鹏跃公司巨额资金任由长通公司无理占用的情形，给鹏跃公司造成了严重损失，使得鹏跃公司的合同目的根本无法实现。
鹏跃公司依据《项目转让协议书》约定，于2015年2月13日以EMS向长通公司送达了《关于终止履行<项目转让协议书>的函》：终止《项目转让协议书》的履行、要求长通公司返还鹏跃公司款项并承担违约责任。2015年6月29日再次向长通公司邮寄送达了《通知函》，要求双倍返还定金人民币6亿元，同日，还向汇通国基西安分公司邮寄送达了《通知函》，要求其承担担保责任。
由上，长通公司的责任是显而易见的，应当承担双倍返还定金、返还6亿元人民币的民事责任，而汇通国基公司、汇通国基西安分公司则因以下理由为长通公司承担连带责任：1）汇通国基西安分公司直接以签署《商品房买卖合同》的形式提供担保，故应以其提供的40套商品房承担担保责任；2）汇通国基西安分公司系汇通国基公司非法人分支机构，故汇通国基公司应与汇通国基西安分公司一起为长通公司承担连带担保责任；3）汇通国基公司系定金3亿元的收款单位与实际占款单位，故应与被告一一同承担返还义务；4）长通公司、汇通国公司、汇通国基西安分公司的法定代表人（负责人）、大股东及实际控制人均为曾克剑。三单位的运作与财务实为一体，三单位构成公司混同，故三共同被告应当为此次整体交易行为共负连带责任。
长通公司口头答辩称，鹏跃公司主张立刻返还的3亿元不属于定金，而是鹏跃公司向汇通国基西安分公司购买40套商铺应当支付的部分购房款，长通公司没有义务返还3亿元。鹏跃公司与长通公司所签订的项目转让协议书因为以合法形式掩盖非���目的，同时又违反《城市房地产管理法》第三十八、三十九条的规定，应属无效。协议本身已经由鹏跃公司单方行使解除权，已经终止了。在这种情况下，无论是基于合同无效还是协议已经终止的情况，鹏跃公司请求适用双倍定金返还原则没有事实和法律依据。综上，鹏跃公司的诉讼请求均不能成立，依法应当驳回。
汇通国基公司、汇通国基西安分公司口头辩称，1、两被告不是本案所涉项目合同关系的当事人，不受合同条款的约束，不承担合同义务，而且汇通国基公司和汇通国基西安分公司并非长通公司的股东，同长通公司不存在股权投资关系，且各自依法独立运营，不存在公司人格混同的问题。2、汇通国基公司、汇通国基西安分公司不存在为长通公司担保的问题，鹏跃公司第五项诉讼请求不成立。理由：（1）40套商铺是鹏跃公司向汇通国基西安分公���购买的商品房，鹏跃公司要求对自己购买的商铺优先处置，从情理上和法理上都说不过去。（2）40套商铺是鹏跃公司向汇通国基西安分公司购买的，不是抵押担保，尽管合同约定提供履约担保，但是这种约定是不合法的。（3）根据我国物权法及商品房抵押登记的相关规定，房屋抵押担保是一种要式行为，必须抵押登记才有效，但是涉案40套房屋事实上没有办理抵押登记，也不可能办抵押登记，所以40套房屋不属于抵押担保房产。（4）鹏跃公司第五项诉讼请求属于执行阶段的权利，在审判阶段提出该权利为时过早。综上，鹏跃公司的诉讼请求缺乏法律和事实依据，请求法院依法驳回。
当事人围绕诉讼请求依法移交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的���据，本院认定事实如下：
2014年1月，鹏跃公司（甲方）与长通公司（乙方）签订一份《项目转让协议书》，协议载明，长通公司拥有西安市雁塔区延保街道办事处西姜村中村改造项目改造权，长通公司同意成立项目公司通过挂牌方式将项目内部分土地使用权确权到项目公司名下，并同意通过出让项目公司100%股权的形式将该部分土地使用权转让给鹏跃公司，双方就本项目合作签订本协议。协议约定的主要内容如下：协议第1.1条，出让土地位于陕西省××区南三环（绕城高速）北侧；东临东仪路，西临电子正街，北临规划路。第1.2条，出让土地现行的规划指标为：用地性质为商业、住宅用地；土地面积159.5亩至220亩，计容容积率为4.08-3.92；除幼儿园外无配套公建，建筑现无限高要求。第1.4条，双方确认，本次土地使用权出让的交易单价包干为630万元/亩（含甲方按照西安市城改政策规定须向国土部门实缴的土地出让金），实付乙方总价款的计算方式详见本协议2.5条。第2.1条，乙方正在成立一家符合西安市城改政策要求的全资子公司（以下简称“项目公司”，目前名称审核已通过）。乙方确认，将确保出让土地将挂牌至项目公司名下，出让土地后续涉及所核发的证照、权利等都将能由项目公司承接.项目公司名称：陕西长通卓越房地产开发有限公司（以下简称长通卓越公司），法定代表人：曾克剑，注册资本1000万元。第2.2条，乙方确认，其将负责实际交付出让土地、将出让土地摘牌至项目公司名下、完成出让地块内高压线埋地工程。第2.3条，甲方确认，其或其指定公司将承接项目公司100%股权，并按本协议约定向乙方支付约定款项及向政府部门交纳的应缴款项、负责项目建设全部资金投入。第2.4条，甲方确认，通过持股项目公司100%股权并实际获得出让土地使用权。在协议履行期间，甲方通过购买汇通太古城商业物业（合计1.78平方米，网上登记的预售均价为25000元/平方米），即签订《商品房买卖合同》行为（双方确认，《商品房买卖合同》签订价格为16854元/平方米，以确保网签合同的总额不低于3亿元），仅作为本协议的履约担保。在乙方正常履约的前提下，甲方持有该商业物业期间，不会向第三方转售或要求乙方实际交付物业。第3.1条，甲方应付款分三笔支付。第3.1.1条，第一笔款项:在协议签订的当日，双方按本协议第2.4条约定方式及价格签署《商品房买卖合同》的2个工作日内，甲方向共管账户（甲方留单位印鉴、乙方留曾克剑私人印鉴）内转入第一笔履约定金3亿元。待甲方款项实际到账后，双方将全部《商品房买卖合同》递交与西安市住房保障和房屋管理局。待乙方将全部《商品房买卖合同》备案完（一网签预售登记备案载明日期为准）成后，甲方解除第一步履约定金的共管，并将此款支付到本协议约定账户或乙方指定账户。第3.1.2条，第二笔款项:（1）在西安市城改办确认项目公司为出让地块的改造主体且项目公司100%股权转至甲方名下后的10工作日内，甲方向该共管账户内存入1亿元；在国土部门发布土地挂牌文件后的5个工作日内，甲方再向共管账户内存入2亿元，上述款项均视为履约定金，……。第3.2条，乙方确认，甲方的付款以其乙方发出的书面确认的账户为准。甲方依照乙方书面确认的收款账户支付的全部款项均视为支付给乙方。第4.1条，乙方负责2014年5月31日前完成土地挂牌的全部手续（以西安市国土部门出具的预挂牌确认文件载明时间为准）。但挂牌前，就挂牌文件载明的内容应获得甲方的书面同意。第4.2条，乙方在项目公司成立的当日（以营业执照发放日期为准），乙方将项目公司的全部资料（包括但不限于公章、证照等）交由甲方保管，并在不迟于次日的时限内，同甲方一并办理将项目公司100%股权抵押给甲方的抵押登记手续的递件。第4.4条，待相关政府部门（西安市城改办）确认，项目公司成为出让土地的改造主体的次日，乙方应协助甲方解除项目公司的股权质押和办理向工商行政管理部门递交将项目公司100%股权过户至甲方。第6.3条，乙方承诺并保证，本项目下列工程可按相应进度完成：（1）乙方在本协议第3.1.1条约定内容递件后的2日内完成《商品房买卖合同》，即抵押物业预售合同的网上备案工作。（2）自甲方首笔履约定金3亿元付款至乙方账户的次日起5个工作日内，乙方将土地实际交付甲方，保证甲方可进场进行地勘。（3）乙方应在2013年2月28日前完成���达到交地标准（包括大不限于现有房屋拆迁、围墙圈建等），确保甲方可进场完成施工前准备。（4）乙方承诺出让地块内的高压线埋地工程完成的时间不迟于2014年5月31日。（5）乙方承诺出让土地的挂牌时间不迟于2014年5月31日。第6.7条，因政府原因导致乙方承诺及保证事项无法按期实现的，并不能免除乙方按照本协议约定继续履约的义务，也不妨碍甲方依据本协议行使解除权等其他合同权利。第7.4条，乙方承诺，甲方实际进场的时间迟于2014年2月28日，则每迟延一日乙方按照共管资金3亿元的万分之一向甲方支付违约金，……。第7.5条，乙方承诺，出让土地迟于约定挂牌时间（2014年5月31日）的，每迟延一日，乙方按照甲方已付和共管款项的合计金额的万分之二向甲方支付违约金，……。第7.6条，乙方承诺，在约定的时间内未完成高压线埋地工程的（2014年5月31日），每迟延一日乙方按照甲方已付和共管款项合计金额的万分之一向甲方支付违约金，……。第7.8条，甲方承诺，未能按照本协议约定的期限，配合乙方撤销《商品房买卖合同》的备案工作，则每迟延一日甲方按照共管资金3亿元的万分之一向乙方支付违约金。第7.9条，在本协议履行期间就协议7.4、7.5、7.6条发生迟延履行超过30日时，甲方有权要求终止本协议履行。此时，甲方可要求乙方返还所有已付款项（同时按约定双倍计算违约金至实际付款之日）。若乙方不能在甲方发出书面终止本协议的通知之日30日内全额还款（含违约金），则甲方可视为已将本协议第2.4条约定物业已全额付款，要求乙方交付，或转售第三人。第7.11条，如在本协议履行期间，乙方将出让土地挂牌至非项目公司之外的其他任何公司，或乙方放弃土地挂牌，则乙方应按照甲方全部支付的履约定金双倍���偿甲方损失。第7.12条，本协议各方应严格履行本协议约定，除本协议另有约定，违约方需按照《合同法》《公司法》等有关法律法规规定承担违约责任，赔偿由此给对方造成的经济损失，包括协议履行后可以获得的利益。第9.4条，甲方指定的通讯地址为陕西省西安市雁塔区丈八一路一号汇鑫IBC-
B座808，乙方指定的通讯地址为陕西省西安市雁塔区丈八一路一号汇鑫IBC-
C座11F。双方所有的书面函件往来，处当面签收外，仅限于采用ESM方式邮寄至本协议约定的对方地址。如在协议履行过程中一方的通讯地址如发生变更，应及时书面通知对方，否则，视为未变更。另外，协议还对其他事项作出了约定。
2014年1月22日，长通公司出具两份《付款说明》给鹏跃公司，要求鹏跃公司根据双方协议第2.4及3.1.1条约定的内容将建行西安新城支行共管账户中的3亿元资金转入汇通国基公司在建行西宁市西大街支行开设的63×××19账号中。2014年1月22日、26日，鹏跃公司按照上述《付款说明》内容要求分两次将3亿元转入汇通国基公司银行账户。长通公司亦向鹏跃公司出具了收据，确认收到鹏跃公司交来协议第2.4条、3.1.1条款人民币3亿元。与此同时，鹏跃公司与汇通国基西安分公司签订了40份《商品房买卖合同》（具体房产详见本判决书附件一），并办理了网签备案手续，所涉面积合计为17816.18平方米，合同总金额为300,273,898元人民币。诉讼中，三被告一致辩称鹏跃公司支付的上述3亿元为购房款并非项目转让协议定金，并提交相关商品房买卖合同予以证明外，2017年8月10日汇通国基西安分公司又提交其在2017年4月6日向西安市中级人民法院提起诉讼，要求鹏跃公司办理房屋交接手续的相关诉讼资料予以佐证。根据汇通国基西安分公司陈述，其只对前述40份商品房买卖合同中其中一份合同提起了诉讼，其余的则未提起诉讼。对此，鹏跃公司认为，协议第2.4条约定很明确是以签订商品房买卖合同的形式提供履约担保，不会要求实际买卖合同交付商品房，汇通国基西安分公司在西安市中级人民法院提起的诉讼，是刻意炮制的一场不存在争议。
2015年2月13日，鹏跃公司按照协议约定的通讯地址以EMS向长通公司送达了《关于终止履行<项目转让协议书>的函》，认为长通公司存在包括但不限于以下方面违约：1、未能在2014年2月28日前达到交地标准并确保鹏跃公司可进场进行地勘；2、未能在2014年5月31日前完成项目用地内高压线埋地工程；3、未能在2014年5月31日前实现项目用地的出让挂牌；4、项目用地可用于商品房开发建设的用地面积小于159.5亩。因此长通公司已经构成根本性违约，根据《项目转让协议书》第7.9条的约定，鹏跃公司通知长通公司：终止《项目转让协议书》的履行，要求长通公司在收到该函5个工作日内全额返还鹏跃公司已付款项并承担相应违约责任。2015年6月29日，鹏跃公司再次以EMS向长通公司邮寄送达了《通知函》，要求双倍返还定金人民币6亿元。同日，鹏跃公司以EMS向汇通国基西安分公司邮寄送达了《通知函》，要求其承担担保责任。同月30日，长通公司、汇通国基西安分公司分别签收上述EMS邮件。庭审中，长通公司确认《项目转让协议书》已终止履行。
另查明，2007年10月9日，西安市城中村改造办公室以《关于对雁塔区西姜村城中村改造工作方案的批复》（市城改发【2007】16号）批复雁塔区城中村改造工作领导小组办公室，同意长通公司为西姜村城中村改造实施主体。2012年6月21日，西安市国土资源局以《关于雁塔区西姜村���中村改造项目用地预审的复函》（市国土函【2012】170号）对长通公司《关于西姜村城中村改造建设项目用地的预审申请》予以函复，同意项目用地预审并要求要求长通公司在依法办理建设用地征收手续为批准前，不得擅自使用土地。2014年9月2日，西安市城中村改造办公室以《关于雁塔区西姜村城中村改造方案结转的批复》（市城改发【2014】239号）批复雁塔区城改办，同意西姜村城中村改造方案结转，改造主体为长通公司。在本案第一次庭审中，鹏跃公司与长通公司均确认本案所涉土地至今没有挂牌出让。
又查明，长通卓越公司由长通公司和曾克剑作为股东出资于2014年1月10日注册成立，法定代表人为曾克剑，注册资本1000万元。在本案庭审中，鹏跃公司和长通公司均确认，目前长通卓越公司的股权并未转让给鹏跃公司。
再查明，长通公司由上海冬晟投资管理合伙企业、曾克剑、刘海军出资于2002年8月15日注册成立，法定代表人为曾克剑，注册资本15000万元。汇通国基公司由曾克剑、乔瑞清出资于1995年9月26日注册成立，法定代表人为曾克剑。汇通国基西安分公司于2007年8月17日注册成立，负责人为曾克剑。
本院认为，根据本案当事人诉辩意见，本案存在以下四个争议的焦点：一是《项目转让协议书》的效力，二是鹏跃公司支付的3亿元的性质，三是鹏跃公司与汇通国基西安分公司之间是商品房买卖关系还是担保关系，四是长通公司、汇通国基公司、汇通国基西安分公司的责任承担。
关于《项目转让协议书》的效力。根据《项目转让协议书》的内容显示，《项目转让协议书》主要包括项目转让和担保两部分内容。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干��题的解释》第五十七条第一款规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权为债权人所有的内容无效。关于担保，《项目转让协议书》第2.4条约定通过购买汇通太古城商业物业，签订《商品房买卖合同》作为协议履行的担保。第7.9条约定，……，若长通公司不能在鹏跃公司发出书面终止本协议的通知之日30日内全额还款（含违约金），则鹏跃公司可视为已将本协议第2.4条约定物业已全额付款，要求乙方交付，或转售第三人。协议第7.9条上述内容实质上是约定在长通公司不履行义务时担保房产归鹏跃公司所有，该内容违反《中华人民共和国担保法》第五十七条之规定，依法应确认该内容无效。除此之外，《项目转让协议书》其他内容不违反法律、行政法规强制性规定，且为鹏跃公司与长通公司真实意思表示，依法应确认为有���。《项目转让协议书》约定转让的标的是项目公司(长通卓越公司)100%股权并非直接转让土地使用权，因此，长通公司辩称《项目转让协议书》违反了《城市房地产管理法》第三十八、三十九条之规定为无效协议的依据不足，本院不予采纳。
关于鹏跃公司支付的3亿元的性质。根据查明事实，2014年1月22日，长通公司出具两份《付款说明》给鹏跃公司，要求鹏跃公司根据双方协议第2.4及3.1.1条约定的内容将建行西安新城支行共管账户中的3亿元资金转入汇通国基公司在建行西宁市西大街支行开设的63×××19账号中。2014年1月22日、26日，鹏跃公司按照《付款说明》内容要求分两次将3亿元转入汇通国基公司银行账户。长通公司亦向鹏跃公司出具了收据，确认收到鹏跃公司交来协议第2.4条、3.1.1条款人民币3亿元。上述事实说明，在合同履行过程中鹏跃公司和长通公司均确认鹏跃公司支付的3亿元属于《项目转让协议书》第3.1.1条约定的履约定金，因此，鹏跃公司主张该款项为定金依据充分，应予支持；长通公司辩称该款项为购房款与事实不符，不予采信。
关于鹏跃公司与汇通国基西安分公司之间是商品房买卖关系还是担保关系。本案中，虽然鹏跃公司与汇通国基西安分公司签订了40份《商品房买卖合同》，并办理了网签备案手续，但综合本案案情，本院认为，汇通国基西安分公司与鹏跃公司签订的合同虽然名为商品房买卖合同，但实质上汇通国基西安分公司是以商品房买卖合同项下的房产向鹏跃公司提供担保，因此，二者之间实质为担保关系。具体分析如下：第一、虽然汇通国基西安分公司与鹏跃公司签订了40份商品房买卖合同，但合同签订后至今，汇通国基西安分公司并未实际交付合同项下房产，鹏跃公司也未要���实际交付合同项下房产。第二、如前所分析，鹏跃公司支付的3亿元属于《项目转让协议书》约定的定金，并非购房款。也就是说，汇通国基西安分公司虽然与鹏跃公司签订了商品房买卖合同并办理了网签手续，但实际上并未收取购房款。第三、汇通国基西安分公司与鹏跃公司签订的《商品房买卖合同》项下的房产、总价款、合同单价等以及合同实际履行情况与《项目转让协议书》第2.4条约定的履约担保内容相一致。《项目转让协议书》第2.4条约定鹏跃公司通过购买汇通太古城商业物业（合计1.78平方米，网上登记的预售均价为25000元/平方米），即签订《商品房买卖合同》行为（双方确认，《商品房买卖合同》签订价格为16854元/平方米，以确保网签合同的总额不低于3亿元），仅作为本协议的履约担保。在长通公司正常履约的前提下，鹏跃公司持有该商业物业期间，��会向第三方转售或要求实际交付物业。第四、根据《项目转让协议书》第2.4条内容显示，《商品房买卖合同》项下房产网上登记的预售均价为25000元/平方米，而《商品房买卖合同》签订价格为16854元/平方米，显然买卖合同签订的价格远远低于预售均价，非真实买卖价格。第五、虽然长通公司与汇通国基公司是两个不同的企业法人，但长通公司和汇通国基公司的法定代表人均为曾克剑，且曾克剑既是长通公司股东也是汇通国基公司股东，汇通国基西安分公司为汇通国基公司不具法人资格的分公司，因此，虽然长通公司与汇通公司属于两个不同的企业法人，但二者之间具有关联性。综上，本院认为，鹏跃公司与汇通国基西安分公司签订商品房买卖合同的目的不是交易房产而是以合同项下房产提供担保，因此，虽然签订合同名为商品房买卖合同，但鹏跃公司与汇通国基西安分公司实质为担保关系。汇通国基公司西安分公司辩称其与鹏跃公司之间关系属商品房买卖合同关系与事实不符，本院不予采纳。
关于长通公司、汇通国基公司、汇通国基西安分公司的责任承担。
（一）关于长通公司的责任。《项目转让协议书》签订后，鹏跃公司按照协议第3.1.1条的约定，根据长通公司出具的《付款说明》要求，将第一笔履约定金3亿元转入汇通国基公司的账户，履行了协议约定的第一笔付款义务。长通公司在收到鹏跃公司支付的第一笔款项后，并没有按照协议约定履行在2014年5月31日前完成协议所涉土地挂牌的全部手续等合同义务，致使协议无法履行，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金��当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，鹏跃公司与长通公司签订的《项目转让协议书》中既约定了违约金又约定了定金，因此，鹏跃公司诉请选择适用定金条款，主张双倍返还定金，于法有据。依照《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案中，鹏跃公司按照《项目转让协议书》第3.1.1条约定实际支付了3亿元定金，但按照《项目转让协议书》第1.2条和第1.4条约定本案项目转让标的额最高额为138600万元，其百分之二十为27720万元，经比对，鹏跃公司与长通公司在合同中约定���定金超出了合同标的额的百分之二十。因此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过部分，人民法院不予支持。”之规定，对于超过本案合同标的额百分之二十部分，本院不支持鹏跃公司该部分双倍返还之请求。鹏跃公司在诉请长通公司双倍返还定金的同时又主张赔偿定金利息损失，但却未提交证据证明其实际损失超过了前述定金金额，因此，鹏跃公司请求长通公司赔偿利息损失的依据不足，本院不予支持。综上所述，长通公司依法应返还3亿元并另行偿付27720万元给鹏跃公司。虽然《项目转让协议书》已经终止履行，但依照《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”之规���，协议约定的违约责任条款仍然是违约方承担违约责任的依据。长通公司关于协议已经终止的情况下鹏跃公司请求适用双倍定金返还原则没有事实和法律依据之辩称，缺乏法律依据，本院不予支持。
（二）关于汇通国基公司、汇通国基西安分公司的责任承担。
如前述分析，鹏跃公司与汇通国基西安分公司属于担保关系，但由于汇通国基西安公司提供担保的房产未办理抵押登记手续，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，本案抵押权并未设立，鹏跃公司并未取得案涉房屋抵押权，对案涉担保房屋不享有优先受偿权。由于双方当事人并未约定在未办理担保登记情况下汇通国基西安分公司不承担担保责任或承担补充担保责任，因此，汇通国基西安分公司仍应履行其担保责任，应当在担保物价值范围内承担连带清偿责任。汇通国基西���分公司属于汇通国基公司开办不具有法人资格的分公司，其在本案中担保责任亦为汇通国基公司的责任。本案中，虽然鹏跃公司将案涉3亿元转入汇通国基公司账户，但鹏跃公司付款行为是基于长通公司指令作出，且汇通国基公司亦非本案项目转让协议当事人之一，因此，鹏跃公司要求汇通国基公司应与长通公司一同承担双倍返还定金之主张，于法无据，本院不予支持。鹏跃公司认为长通公司与汇通国基公司、汇通国基西安分公司构成公司混同，主张汇通国基公司、汇通国基西安分公司应对长通公司债务承担连带责任，但却未能提交证据予以证明，本院亦不予支持。
依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉��当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”之规定，本案诉讼费用负担属于人民法院根据案件情况决定事项，不属于鹏跃公司诉请范畴。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、陕西长通投资开发有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还深圳市鹏跃投资发展有限公司577，200，000元。
二、汇通国基房地产开发有限责任公司、汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司在担保��产（具体房产详见本判决书附件一）价值范围内对陕西长通投资开发有限公司上述第一项债务承担连带清偿责任。
三、驳回深圳市鹏跃投资发展有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3177483.83元，由陕西长通投资开发有限公司负担2923285.12元，深圳市鹏跃投资发展有限公司负担254198.71元。保全费5000元，由陕西长通投资开发有限公司负担。深圳市鹏跃投资发展有限公司已预交案件受理费、保全费3182483.83元，多交2928285.12元，由本院予以清退。陕西长通投资开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳案件受理费、保全费2928285.12元。
如不服本判决，可以在判决书送达之���起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。
审判长 刘样发
审判员 王红英
审判员 贾 密
二○二○一七年十一月十七日
书记员 赵时雨
附件一：担保房产明细表
序号
房号
面积(㎡)
单价(元/㎡)
总价（元）
备案登记号
合同编号
1
6-2-10106
445.34
16854
7505760
Y14007533
4764809
2
6-2-10302
382.39
16854
6444801
Y14007531
4764811
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