四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终13044号
上诉人（原审被告）：四川中耀工程技术有限公司。住所地：成都市金牛区一环路北一段**号*栋*层*号。
法定代表人：曾祥远，董事长。
委托诉讼代理人：袁洪春，���川原石律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑佐洪，四川原石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：成都国嘉投资股份有限公司。住所地：成都市金牛区洞子口乡陆家桥村*组。
法定代表人：江云，董事长。
委托诉讼代理人：李玥斌，四川益州律师事务所律师。
上诉人四川中耀工程技术有限公司（以下简称中耀公司）因与被上诉人成都国嘉投资股份有限公司（以下简称国嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初6226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中耀公司上诉请求：一、请求撤销（2017）川0106民初6226号民事判决；二、请求改判：撤销中耀公司与国嘉公司签订的《定房单》、《双方约定》；三、请求改判国嘉公司退还中耀公司已交购房款90万元及定金10万元，共计100万元；四、请求改判国嘉公司赔偿中耀公司损失5万元。
事实和理由：首先，一审法院认定本案的争议焦点不全，没有依法审理是否构成重大误解而应撤销，也没有在中耀公司明确表示不履行《定房单》、《双方约定》后对中耀公司交纳的10万元定金和90万元购房款的性质及如何退还进行认定。一审法院仅认定了一个焦点，即国嘉公司是否欺诈中耀公司。中耀公司认为本案的焦点还有是否构成重大误解、国嘉公司的房屋是否符合中耀公司的购房目的、100万元的性质、该100万元是否应当退还。对于本��是否构成重大误解，责任在谁，中耀公司的购房目的，一审法院均没有审理。中耀公司在一审中提请蓉信公司出具的证言、蓉信公司的股东曾洁出庭作证陈述、部分录音资料，对这些证明中耀公司购房目的的证据，一审法院在判决中没有依法认定；中耀公司上诉的根本目的是要求退还已经支付的100万元，但一审法院对此没有审查，导致没有依法认定。一审中，中耀公司以国嘉公司的房屋不符合其购买目的为由，明确表示不履行《定房单》、《双方约定》，这些事实已表明中耀公司在法院不撤销订房合同时也要求解除合同，并要求退还100万元。其次，一审法院认定事实错误。对《定房单》第一项载明的内容，中耀公司已经提交证据充分证明国嘉公司没有实际告知。对于中耀公司提交的国嘉公司网络广告信息，中耀公司交纳100万元之后，国嘉公司才把注明土地性质的合同发给中耀公司。国嘉公司对园区管委会的实际存在及相关文件故意隐瞒，这表明国嘉公司在签订订房合同时并没有如实将房屋及土地性质、用途告知购房者。一审法院仅凭国嘉公司事先打印在《订房单》上的一句话就否定中耀公司提出的众多反证证据，显然是草率和错误的；一审法院即使认定没有构成欺诈，也该审查购房目的、房屋土地性质等重大事项是否存在重大误解。由于中耀公司的根本目的在于请求国嘉公司退还购房款和定金，故一审即使不认定撤销合同，也该在中耀公司明确表示要求解除合同时依法审理。一审法院没有依法审理，却仅以本案没有构成欺诈来否定中耀公司的退款请求，显然是认定事实错误，适用法律错误。另外，中耀公司签订订房合同目的是为了购买房屋再出租给蓉信公司，签订正式合同前才从园区管委会得知这一目的无法达到。
国嘉公司辩称：一审判决认定事实准确，适用法律得当，应予维持。中耀公司起诉时候就是以欺诈为由主张撤销，重大误解是中耀公司在一审开庭提出。如果中耀公司认为构成重大误解，也该另行起诉。中耀公司的上诉状请求不明、逻辑混乱，如果主张欺诈就该围绕欺诈举证，如果主张重大误解就该围绕重大误解举证，但中耀公司并没有对重大误解和欺诈同时举证，而在事实和理由中却陈述要么是重大误解，要么是欺诈，并主张撤销。即使是重大误解、解除合同，国嘉公司也认为条件不成就。从一审举证来看，中耀公司并没有告诉销售人员是非金牛区的公司使用案涉房屋，而中耀公司作为金牛区的公司已经知晓金牛区的相关政策；发生纠纷后，在对销售人员进行录音通话时才告知是非金牛区的公司使用，而国嘉公司的销售人员回复中也��述中耀公司没有告知该情况，中耀公司自己也认可。综合全案，中耀公司既不具有法定解除权，也不具有约定解除权，且中耀公司以其行为表明不想履行合同。
中耀公司向一审法院起诉请求：一、撤销中耀公司与国嘉公司签订的以《定房单》、《双方约定》为形式的房屋转让合同；二、国嘉公司返还中耀公司购房款90万元和定金10万元；三、判决国嘉公司赔偿中耀公司损失费5万元。
一审法院认定事实：2017年3月27日,中耀公司与国嘉公司分别以受让人、出让人的身份签订编号为HT-37的《定房单》，《定房单》主要由受让人、定购房产、定金、约定、备注及签字签章6部分组成。受让人部分的主要内容为原告的名称、营业执照号码、电话、地址及邮编；定购房产部分的主要内容为：房号为10-C，建筑面���725.7平方米，一次性优惠17%，单价10334.85元每平方米，总房款750万元；定金部分的主要内容为：定金100万元，一次性付款；约定部分的主要内容为：1、认购已充分知悉认购房屋情况包括但不限于房屋所在土地及用途、使用起止年限、房屋面积及用途。认购不得以不了解房屋情况为由拒签署名《房屋转让协议》；2、认购人同意于签定本认购书后19天，依双方约定按时付款及签署正式《房屋转让协议》；备注部分的主要内容为：2017年3月27日支付10万元，3月28日支付90万元。《定房单》末尾出让人签章处有国嘉公司印章，受让人签字处有曾祥远签名。2017年3月28日，国嘉公司与中耀公司签订《双方约定》，主要内容为：中耀公司购买国嘉公司位于迎宾大道8号10-C号房，现由曾祥远代中耀公司向国嘉公司支付100万元的购房定金。待中耀公司法人股权变更完善后与国嘉公司签署正式房屋转让协议，双方约定房屋总价款为750万元。2017年3月27日，国嘉公司出具了收到中耀公司载明为定金10万元的收据，次日又出具了收到中耀公司载明为部分房款90万元的收据。
一审法院认为，本案争议焦点为国嘉公司在与中耀公司签订《定房单》、《双方约定》时是否存在欺诈。对此一审法院评述如下。第一，中耀公司、国嘉公司双方在《定房单》中约定部分的第1项明确载明了“认购已充分知悉认购房屋情况包括但不限于房屋所在土地及用途、使用起止年限、房屋面积及用途。认购不得以不了解房屋情况为由拒签署名《房屋转让协议》”，据此，一审法院认为，中耀公司作为买受人，其在签订购房手续时对案涉房屋的用途及土地性质等信息已知晓并认可接受。第二，中耀公司没有提供充足的证据证明，国嘉公司在销售案涉房屋时有隐瞒房屋用途及土地性质或误导中耀公司的行为，其应承担举证不能的不利后果。为此，双方签订的以《定房单》、《双方约定》为形式的买卖合同没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，中耀公司要求解除《定房单》、《双方约定》的诉请没有事实和法律依据，一审法院不予支持。在双方买卖关系尚未解除的情况下，中耀公司的第二、三项诉讼请求缺乏依据，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回中耀公司的诉讼请求。
二审中，各方当事人均未提供新证据，二审对一审查明的事实予以确认���另查明，成都市金牛区人民政府办公室于2016年向各街道办事处、区政府各部门、各产业功能区推进办、区属各国有公司作出金牛府办发【2016】27号《成都市金牛区人民政府办公室关于印发金牛区产业园区工业总部项目管理办法的通知》。该管理办法适用于金牛区产业园区利用工业用地规划建设的所有工业总部楼宇项目和入驻总部楼宇的企业，规定入驻工业总部楼宇企业必须是具有独立法人资格的企业，在金牛区注册，注册地与经营地必须一致；税务登记在金牛区，税收实际在金牛区解缴。企业入驻实行联合审核制度，分户产权办理亦须经金牛高管委或北部新城建设推进办公室初审、区经科局审核认定。
本院对双方争议的问题作如下评析：
一、关于中耀公司请求合同撤销的请求权基础规范问题���查阅中耀公司一审《民事起诉状》内容，其主张行使撤销权，请求撤销案涉《定房单》、《双方约定》；对于该撤销权的请求权基础，既认为国嘉公司欺诈，又称其在国嘉公司欺诈之下构成重大误解，并导致其合同目的无法实现。一审法院则系将欺诈作为争议焦点问题进行审理，并判决驳回其诉请。本院认为，对于是否构成欺诈，亦或重大误解，不以当事人的主张为限，而须依审查查明的事实进行认定。民法之欺诈，系指一方故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误意思表示；而重大误解，则系指行为人对行为的性质、对方当事人，以及标的物的种类、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的真实意思相悖，并造成较大损失的情形。若因欺诈、重大误解而订立之合同，均得依《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定��主张撤销；但两者的请求权基础规范并不相同，重大误解须适用该第五十四条第一款第一项，而欺诈则须适用第五十四条第二款。于本案中，中耀公司系对标的物认识错误而与国嘉公司订立该合同，而非受国嘉公司欺诈而陷入错误。与进入市场流通领域的普通房屋不同，案涉房屋属成都市金牛区产业园区总部内楼宇，并受《金牛区产业园区工业总部项目管理办法》规制，依该办法，“购买、入驻（含租赁）工业总部楼宇的必须是具有独立法人资格的企业，在金牛区注册，注册地与经营地必须一致；税务登记在金牛区，税收实际在金牛区解缴”，且实行入驻联合审核制度，分户产权办理亦须经初审、审核认定之后才能办理；故案涉房屋的占有、使用均受到严格政策限制。作为出卖人，将此类房屋对外销售，其权利状况须全面、准确向购房者��知，以便购房者审慎决定是否购买。从本案已查明事实来看，案涉《定房单》仅以格式条款载明“认购已充分知悉认购房屋情况包括但不限于房屋所在土地性质及用途、使用起止年限、房屋面积及用途。认购不得以不了解房屋情况为由拒绝签署《房屋转让协议》”。但依中耀公司陈述，其仅知晓“房屋只能转让给在金牛区注册的企业”，但对该房屋之承租、入驻也须限于金牛区注册的企业并不知情。对于该购买、租赁主体须受双重限制之特殊情形，国嘉公司上述格式条款既未直接载明前述文件对权利的重大限制内容以便购房者知晓，亦未提交足以采信之证据证明其与中耀公司签订该《定房单》时已将案涉房屋该双重限制情况作充分说明，故依法应当承担举证不能的不利责任。另，依中耀公司一审举证并经国嘉公司���证、二审中认可真实性、合法性的录音证据，国嘉公司销售人员事后对中耀公司购买案涉房屋系用于租赁给并非金牛区的企业蓉信公司的问题称，“之前没有说过这个，之前只是说别的公司经营”；对此，本院认为，房屋买卖系以转移所有权为目的之合同，并基于该房屋买卖之债权行为而取得占有、使用、收益、处分之物权权能，购房者有权期待享有上述完整、无限制之权能；于权能受限之瑕疵情形，出售人应基于诚实信用主动、及时、充分告知买受人，而非由买受人主动告知出售人其拟作用途、自用或他用、他用为何人。同时，欺诈须以主观故意为构成要件，鉴于本案中并无充足证据表明国嘉公司有此故意，故案涉合同之签订不构成欺诈。综上，本院认为，案涉合同之签订系因双方对标的物的权能认识不一致，并导致中耀公司购买的案���房屋无法实现其对外租赁之目的，已构成重大误解，故其得以《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第一项“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：（一）因重大误解订立的合同”主张撤销。故，对中耀公司主张撤销《定房单》及作为补充协议之《双方约定》，本院予以支持。
二、案涉合同因重大误解被撤销的财产返还问题。审理过程中，双方对案涉90万购房款的性质存有争议。对此，本院认为，依双方2017年3月27日《定房单》约定，定金总额为100万元，但国嘉公司于2017年3月28日出具的《收据》则明确将该90万元界定为“部分房款”，且中耀公司对此予以认可，故应依通常情形下界定款项性质的方式且在后作出之《收据》作为判定款项性质。于此，本院认为该90万元应为购房款。鉴于案涉合已依重大误解而被撤销，依《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，案涉《定房单》及《双方约定》自被撤销之日起自始没有法律约束力，定金10万元及购房款90万元均属应当予以返还的财产范围。故，对中耀公司主张返还10万元定金及90万元购房款的上诉请求，本院予以支持。
三、关于损失赔偿的问题。本院认为，中耀公司主张的5万元损害赔偿系基于认为导致合同被撤销时的过错责任，即《中华人民共和国》第五十八条规定的当合同被撤销时，“有过错的一方应当赔偿对方因此所���到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案一审中，中耀公司明确该5万元损失中有3万元系律师费、2万元为资金占用损失。对于该主张，本院认为，本案构成重大误解，究其原因系国嘉公司未能于合同签订前主动、及时、充分告知中耀公司案涉房屋所受限制性情况导致，故国嘉公司于案涉合同的签订过程中存有过错，依法应当赔偿中耀公司的损失。对于损失范围，限于资金占用利息损失，并自案涉10万元定金、90万元购房款交付之日起按同期同类贷款利率计算资金占用利息，作为信赖利益损害赔偿的标准；鉴于依该标准计算至本判决作出之日的利息损失已超过中耀公司明确主张之2万元，故本院限于中耀公司的2万元赔付请求予以支持。对于中耀公司主张的律师费3万元，本院认为，该律师费并非必然开支费用，与国嘉公司的过错之间��乏必然的因果关系，本院不予支持。
综上，中耀公司的上诉请求部分成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第一项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初6226号民事判决；
二、成都国嘉投资股份有限公司与四川中耀工程技术有限公司签订的《定房单》、《双方约定》自本判决生效之日起撤销；
三、成都国嘉投资股份有限公司于本判决生效之日起三日内向四川中耀工程技术有限公司返还定金100000元、购房款900000元，共计1000000元；
四、成都国嘉投��股份有限公司本判决生效之日起三日内向四川中耀工程技术有限公司赔偿损失20000元；
五、驳回四川中耀工程技术有限公司的其他诉讼请求。
当事人如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14250元，减半收取7125元，由成都国嘉投资股份有限公司承担6850，四川中耀工程技术有限公司承担275元；二审案件受理费14250元，由成都国嘉投资股份有限公司承担13700元，由四川中耀工程技术有限公司负担550元。
本判决为终审判决。
审判长 唐云国
审判员 尹 英
审判员 袁晟翔
二〇一七年十一月三十日
书记员 何金凤