湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)湘07民终1560号
上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司常德分行，住所地常德市武陵区武陵大道61号。
主要负责人：蒋祁，该银行行长。
委托诉讼代理人：蔡胜军，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：张戎，男，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：徐诗华，男，汉族，1971年1月27日出生，住常德市武陵区芦荻山乡社木铺村3村民组。
被上诉人（原审被告）：姚宝玉，女，汉族，1971年1月9日出生，系徐诗华之妻，住常德市武陵区芦荻山乡社木铺村3村民组。
原审被告：湖南嘉业房地产开发有限公司，住所地常德市武陵区城东办事处楠沙社区紫缘路130号东城名苑二楼。
诉讼代表人：丁仁贵，系湖南嘉业房地产开发有限公司破产管理人负责人。
委托诉讼代理人：熊云杰，湖南秦明律师事务所律师。
上诉人中国农业银行股份有限公司常德分行（以下简称常德农行）因与被上诉人徐诗华、姚宝玉及原审被告湖南嘉业房地产开发有限公司（以下简称嘉业公司）金融借款纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院(2017)湘0702民初2050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人常德农行的委托诉讼代理人蔡胜军、张戎，被上诉人徐诗华，原审被告嘉业公司的委托诉讼代理人熊云杰到庭参加诉讼。被上诉人姚宝玉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
常德农行上诉请求：改判常德农行对徐诗华和姚宝玉购买的涉案商品房享有优先受偿权，本案诉讼费及其他费用由徐诗华、姚宝玉负担。事实和理由：徐诗华在常德农行按揭贷款购买嘉业公司开发的商品房，并办理了预购商品房抵押预告登记，姚宝玉系徐诗华之妻，其已在《个人信贷业务申请表》、《面谈笔录》和《同意房产抵押承诺书》上签字，现徐诗华未按时偿还贷款本金及利息，常德农行对抵押的涉案商品房享有优先受偿的权利。
徐诗华认可常德农行上诉主张的事实，同意常德农行按照《个人购房担保借款合同》的约定对涉案商品房行使优先受偿的权利。
姚宝玉未作答辩。
嘉业公司述称，《个人购房担保借款合同》名为按揭贷款购房，实为嘉业公司法定代表人徐书成借魏巍的身份证套取银行资金，该合同隐瞒了事实真相，侵犯了第三方的利益，应属无效；涉案商品房在常德市房地产产权管理处办理的是预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人常德农行享有对该房屋办理抵押登记的请求权，而不是物权。
常德农行向一审法院起诉请求：判令徐诗华支付截至2017年5月31日止的贷款本金458992.57元，利息、罚息与复利48497.18元，合计507489.75元，并支付该贷款还清之日止的本金及利息；常德农行对涉案商品房享有优先受偿权；姚宝玉、嘉业公司对上述款项承担连带清偿责任；本案诉讼费及其他费用由徐诗华、姚宝玉及嘉业公司负担。
一审法院认定事实：2015年4月13日，徐诗华为购买房屋申请贷款，向常德农行签署《个人信贷业务申请表》，徐诗华作为申请人进行了签名确认，姚宝玉作为申请人配偶及抵押人（共有人）亦进行了签名确认。2015年4月30日，徐诗华（借款人）、常德农行（贷款人）、嘉业公司（保证人）共同签订《个人购房担保借款合同》，合同约定的借款金额为人民币460000元；借款用途为购买位于常德市武陵区青年东路嘉业·紫和园2-503号；借款期限为240个月；借款执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，借款期间遇中国人民银行人民币贷款利率基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款利率基准利率调整后的次年1月1日起调整；保证范围包括该合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金、诉讼费、律师费等一切实现债权的费用；保证人声明和承诺未按该合同约定履行保证责任时，贷款人有权直接从保证人在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务；保证方式包括物的担保和保证担保，两种保证方式分阶段进行，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，保证人为债务人的债务承担连带保证责任；办理完抵押登记手续之后，贷款人对抵押房屋享有抵押权，保证人不再承担连带保证责任；借款人逾期还款的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等。徐诗华在合同借款人处签名，常德农行在贷款人处签名并加盖了单位公章，嘉业公司在保证人处签名并加盖了单位公章。同日，徐诗华就其所购买房屋办理了预购商品房抵押预告登记。合同签订后，徐诗华仅还款5792.97元，常德农行遂划收了嘉业公司的保证金账户中的款项以抵扣贷款本息（其中本金19866.46元、利息37495.37元）。截至2017年5月31日，徐诗华尚欠常德农行借款本金439126.11元、利息10683.02元、复利188.48元、罚息130.31元，共计450127.92元。嘉业公司的法定代表人为徐书成，股东为徐书成、刘世敏。2015年1月19日，嘉业公司就与常德农行合作，提供保证等事宜通过《股东会决议》，决议上徐书成、刘世敏均进行了签名确认，并加盖了公章。《个人购房担保借款合同》、《股东会决议》上的单位公章均系徐书成伪造，该枚伪造公章自2015年至2016年8月期间一直在各公开场合多次使用。2017年2月22日，一审法院立案受理嘉业公司破产清算案。一审法院认为，嘉业公司在提供担保之前，就涉案保证事宜等通过了《股东会决议》，虽然《个人购房担保借款合同》、《股东会决议》上加盖的单位公章系徐书成伪造，但嘉业公司的全部股东均在《股东会决议》上签名，该仿造的公章系公司法定代表人持有，是否与正式合法的公章一致，必须经鉴定机关的鉴定方能识别，若将此全部归属于贷款人的审查义务，则已超出贷款人合理审查范围，亦有违合同法保护交易安全和交易稳定的初衷。常德农行对嘉业公司的担保行为已尽到了基本审查义务，嘉业公司应当依照《个人购房担保借款合同》承担保证责任。因常德农行已经将涉案借款发放完毕，不属于《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的情形，嘉业公司破产清算管理人主张的担保合同已经解除的观点，不予支持。《个人购房担保借款合同》约定，常德农行在抵押登记手续办理之后，对抵押房屋方才享有抵押权，而此时嘉业公司则不再承担担保责任。预告登记仅是保障将来权利的实现，是相对于本登记而言的登记，权利人取得物权仍需完成本登记，并且债权消灭或者超期未进行本登记的，预告登记失效，由此可见预告登记所保障的权利并非现实物权，而是将来发生物权变动的请求权，本质上仍是债权性质。所以，在抵押登记手续完成之前，保证人嘉业公司对债务人徐诗华的债务承担连带保证责任，常德农行就预告抵押登记的房屋不享有优先受偿权。徐诗华未按约还款，应向常德农行偿还借款本金及利息，嘉业公司已经承担保证责任替代徐诗华偿还的部分，应予抵减。姚宝玉作为徐诗华的配偶，对夫妻存续期间的共同债务负连带清偿责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：：一、徐诗华于该判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司常德分行偿还借款本金439126.11元及截至2017年5月31日的利息10683.02元、复利188.48元、罚息130.31元，共计450127.92元，并按合同约定向常德农行支付2017年6月1日起至本息清偿之日止的利息、复利、罚息；二、姚宝玉、嘉业公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回常德农行其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8875元，减半收取4437.5元，由徐诗华、姚宝玉、嘉业公司共同负担4026元，常德农行负担411.5元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，徐诗华为购买嘉业公司开发的商品房，与常德农行、嘉业公司三方签订《个人购房担保借款合同》，向常德农行借款550000元，由嘉业公司提供阶段性保证担保，现因徐诗华到期未能返还借款本金及利息而产生纠纷，本案应为金融借款合同纠纷。徐诗华与常德农行在常德市房地产产权管理处为涉案商品房办理了预购商品房抵押预告登记，但商品房抵押预告登记并非正式的抵押权登记，常德农行作为预告登记的权利人，在该商品房未办理正式的抵押登记之前，享有的是当抵押登记条件成就时对该商品房办理抵押登记的请求权，而非对涉案商品房享有现实的抵押权。常德农行在涉案商品房登记到徐诗华名下或者能够办理房屋所有权登记时，方可为该商品房办理抵押登记，徐诗华及嘉业公司应当予以协助。在徐诗华取得房屋所有权证，并办理抵押登记后，嘉业公司不再承担连带保证责任，常德农行对徐诗华未清偿的债务，可以依据《个人购房担保借款合同》的约定，以折价、拍卖或者变卖抵押物的方式优先受偿。
综上所述，常德农行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8875元，由中国农业银行股份有限公司常德分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯克山
审判员 陈小莲
审判员 孙艳慧
二〇一七年十二月二十六日
书记员 陈 文