广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初179号
原告（反诉被告）：佛山市华艺物业经营管理有限公司，住所：广东省佛山市禅城区莱翔路10号华艺装饰材料物流城南区8座五层1号。
法定代表人：陈耀荣，董事长。
委托诉讼代理人：梁光楷、区丽容，均为广东骏和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：梁修敢，男，汉族，1975年9月26日出生。
委托诉讼代理人：吴健，广东昊法律师事务所律师。
原告佛山市华艺物业经营管理有限公司诉被告梁修敢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案受理后，依法适用简易程序于2017年3月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人区丽容、被告的委托诉讼代理人吴健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的三份《华艺装饰材料物流商铺物业管理合同（正本）》（租期：2016年6月1日至2019年5月31日），被告立即向原告返还涉案商铺，被告已向原告支付的履约保证金44673.60元归原告所有；2、被告向原告支付北区1座二层53号商铺：2014年9月1日起计至2016年12月31日的租金91639.10元、管理费54983.46元（租金、管理费计至被告返还商铺之日止），支付2015年4月至2016年8月电费240.90元，支付违约金41657.16元（从2014年9月1日暂计至2016年11月30日，按月利率2%计算，计至款项付清之日止）;3、被告向原告支付北区1座二层64号商铺：2014年9月1日起计至2016年12月31日的租金88352.95元、管理费53011.77元（租金、管理费计至被告返还商铺之日止），支付2015年4月至2016年11月电费1909.60元，支付违约金40163.34元（从2014年9月1日暂计至2016年11月30日，按月利率2%计算，计至款项付清之日止）;4、被告向原告支付北区1座二层65号商铺：2014年9月1日起计至2016年12月31日的租金87118.85元、管理费52271.31元（租金、管理费计至被告返还商铺之日止），支付违约金39602.35元（从2014年9月1日暂计至2016年11月30日，按月利率2%计算，计至款项付清之日止）;5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月12日，原、被告双方就租赁涉案佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城北区1座二层53、64、65号商铺事宜协商并签订《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》。双方于合同中对租赁期限、租金、管理费、履约保证金及违约金等作出明确约定。被告承租后自2014年9月1日开始拖欠租金、管理费，原告多次追讨无果。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。
被告辩称：一、涉案租赁合同应当认定为无效合同。二、原告主张的场地占用时间应至2016年8月31日，起算时间应自原告起诉之日起最长往前推算一年。三、租金标准或者场地使用费标准应当确定为2015年底前为每月每平方米20元，2016年1月起每月每平方米30元，上述标准均包含管理费。四、原告应当向被告返还履约保证金（包含三个月押金、三个月租金管理费、水电费押金、前期推广费），并赔偿被告的商铺装修损失等。五、本案诉讼费用应由双方依法共同承担。理由：关于合同无效，涉案租赁合同仅办理临时建设规划许可证，有效期为两年，已于2014年12月29日失效，然而原告罔顾法律规定及诚信原则，隐瞒客观事实，虚假宣传招商，欺骗被告签订租赁合同入场。虽然原告在2016年7月后补办延期手续，但按照相关法律规定，该补办手续已违法，部分租户已提起行政诉讼要求确认上述延期手续违法并予以撤销，故涉案租赁合同无效。关于场地使用费计算标准，原、被告签订涉案租赁合同时，原告曾承诺北区一座二楼商铺承租率达九成，但此后大量商铺仍空置。后经过双方多次协商，原告承诺承租率达到八成时才开始计收租金，但至今二楼承租率不到三成，加之管理处擅自调整商铺规划，将一楼四个大门出入变成所有商铺都对外开门，对二楼商铺经营影响极大。另外，管理费本已包含商场空调费用，但自2015年夏天至被告交铺前，商场均未开通空调及电梯、扶手梯，亦导致二楼商铺无法正常经营。自2016年上半年开始，原告经常停止商铺供电，让商铺经营雪上加霜。矛盾发生后，双方多次协商，被告曾向原告递交多份意见，最后双方达成一致意见调整合同免租期为三个月，并调整租金和管理费标准为：2015年底之前租金与管理费标准合计为每月每平方米20元，2016年后租金与管理费标准合计为每月每平方米30元，该标准在各商铺向管理处提交的审批表等表格中均有明确体现。另，管理处曾经在2014年发出通知明确计租时间自2014年10月开始。关于交铺时间，涉案商铺违建事实曝光后无人继续承租，现三、四楼商铺全部空置，二楼仅剩下一两家经营，在此情况下被告不可能实现合同及经营目的，遂向原告申请退铺。经原告同意后，被告已于2016年9月1日撤场，故场地占用时间应截至2016年8月31日。关于商铺占用起算时间，原、被告双方签订合同后，因未达到约定的起租条件，被告一直不同意缴纳租金，原告对此默许并未向被告主张租金。依据租赁合同相关约定，被告逾期一个月不交纳租金则原告有法定解除权，可见若未经原告默许，被告不可能如此长时间占用商铺。另据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，原告主张的占用商铺时间也仅为一年，为起诉之日起往前推算一年。
被告向本院提出反诉请求：请求法院判令：1、确认原、被告签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》无效；2、原告向被告返还履约保证金89347.20元（包含押金44673.60元、租金27921元、管理费16752.60元）及水电费押金9000元、前期推广费30000元；3、原告向被告赔偿装修损失，具体金额以评估结果为准；（以上第2、3项费用折抵场地使用费后为被告请求赔偿金额，从反诉之日起按照银行同期贷款利率支付利息）；4、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：原告就涉案商铺仅办理了临时建设工程规划许可证（建字第440604201300001号），该证有效期为两年，已于2014年12月29日失效。然而原告罔顾法律规定及程序原则，隐瞒客观事实，虚假宣传招商，欺骗被告签订租赁合同入场。虽然原告在2016年7月后补办延期手续，但按照相关法律规定，该补办手续已违法，已被提起行政诉讼要求确认发证违法并予以撤销，双方签订的涉案租赁合同应为无效合同，且在商铺违建事实曝光后，再无人承租，整栋大楼基本空置，被告已无法实现合同目的。被告为维护自身利益，特依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定向法院提起反诉，请求法院查明事实，公正裁判。
原告针对被告的反诉辩称：一、原、被告双方签订的涉案租赁合同系双方真实意思表示，出租物业亦为符合法律规定的合法建筑物，故涉案租赁合同合法有效。被告缴纳的履约保证金因其存在迟延交付租金的违约行为而应依约予以没收；其他三个月租金管理费是被告正常交付的商铺使用费用，不应退还；对于前期推广费，原告在经营华艺装饰材料物流城期间已进行大量宣传，包括在公交车上发表广告等，原告已做足推广工作，该费用也系原、被告双方协商一致由被告支付的费用，被告要求退还没有依据。二、关于装修损失，因涉案租赁合同有效，被告可继续使用商铺，原告不同意其要求对商铺损失进行鉴定的申请，请求法院予以驳回。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的前期推广费收据，有原件核对，该收据所载明的铺位地址亦与涉案租赁合同约定的铺位地址一致，故本院对真实性及关联性均予以确认。被告提交的《关于北区1座二层修改合同计租时间的通知》，虽无原件核对，但原告未就真实性提出异议，亦未提交有效证据予以反驳，故本院对其真实性予以确认。被告提交的致物业管理处的函（两份）、抗议书及复函，均为单方制作，原告不予确认，本院不予采信。
诉讼中，被告向本院申请对涉案商铺内装饰装修残值进行评估，本院依法摇珠确定并委托广东海科资产价格评估有限公司进行评估，该公司于2017年6月21日作出《装修价值评估报告书》【粤海资评字（2017）第079号】，其评估程序符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十九条的规定，但部分评估项目计算价值方法确存在不合理之处，本院将待后论述并予以调整。至于原、被告就评估结论所持之异议，双方均无有效证据予以证明，本院不予采纳。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2013年7月5日，原告出具收据，确认收取案外人支付的北区1座二层53、64、65号铺位前期推广费30000元。
2014年4月12日，原告出具收据，确认收取被告支付的北区1座二层53号铺位2014年6月1日至2014年8月31日租金、管理费合计15326.40元。
2014年5月12日，原告（物业管理方、甲方）与被告（物业使用方、乙方）签订三份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，主要内容为：“第一条商铺位置、面积及用途1、甲方同意，将位于佛山市禅城区雾岗路33号的‘华艺装饰材料物流城’内，编号为北区1座二层53、64、65号商铺（总面积为63.86㎡/61.57㎡/60.71㎡）租给乙方作建材经营之用。……第二条物业管理期限1、本合同期限从2014年6月1日起至2016年5月31日止……第三条收取管理费、水电费和租金的办法……3、乙方必须在收到甲方书面通知后3天内补充交付扣除之费用。甲方可在乙方银行账户内扣划乙方应付之款项。4、租赁期未满，乙方要求退租或者因违约被甲方解除租赁关系的，甲方不予退还预交的管理费和租金等一切费用。5、租金：①从2014年6月1日起至2016年5月31日止，该商铺每月50元/㎡，每月租金合计人民币3193元/3078.50元/3035.50元（以上缴交的租金均含税）6、收取管理费：①从2014年6月1日起至2016年5月31日止，该商铺每月30元/㎡，每月管理费合计人民币1915.80元/1847.10元/1821.30元。（以上缴交的管理费均含税）7、保证金、管理费和租金收取方法：按先交后使用的原则执行。在签订本合同时，收取的三个月管理费及租金金额作履约保证金，并交纳三个月的管理费和租金。管理费和租金按三个月一期收取，在每期末提前十天收取下期的管理费和租金，以此类推直至合同期满止。合同期满经核实乙方履行合同条款后甲方应于十五天内无息退回保证金给乙方。……第五条甲方的权利和义务……5、甲方负责公共范围内配备照明、卫生、消防、道路、通讯、供水、供电、排水设施，并负责上述设施的维护保养。6、甲方负责公共范围内日常的管理，做好保安、清洁工作和定期对商铺内部进行安全检查，以维护该商铺的正常运营。……第六条乙方义务……第七条违约处理……2、物业使用期间，乙方拖欠甲方的管理费和租金视为违约，每逾一天，按拖欠金额的2%计算违约金，违约期间甲方有权停止水电供应，暂停乙方营业，限制乙方搬出商铺内的物品。拖欠时间达一个月（含一个月），甲方有权单方终止合同，乙方须付清所欠的款项，并无条件把商铺连同原附属物交回甲方。……4、物业使用期间，乙方严重违反本合同约定的乙方义务，视为根本性违约，甲方有权终止合同，并按照本条第6款追究乙方违约责任。……6、物业使用期间，由于乙方单方提前解除合同，或因乙方违约致使甲方提前解除合同的，甲方没收乙方已交付的履约保证金及预交的费用不予退回，如乙方有任何欠缴费用的，甲方有权进行追讨，乙方行为造成甲方损失的，应予全额赔偿；由于甲方原因致使合同终止，甲方全额无息退还预交的费用。7、因各种原因而提前解除合同或合同期满不再延续时，乙方应如期退还所承租的商铺，并将存放在商铺内的一切财物搬走。如乙方逾期退还所使用的商铺，每逾期一天，按80元/平方米收取违约金，超过五天，则视为乙方自动放弃对该物品的所有权，由甲方自行处理，乙方不得追索。……第十三条其他……2、本合同自双方签字之日生效，……”。
同日，原、被告就涉案物业再签订三份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，约定合同期限为2016年6月1日至2019年5月31日，其中各铺位租金及管理费标准如下：①53号铺：2016年6月1日至2017年5月31日每月租金3512.30元，每月管理费2107.38元；2017年6月1日至2018年5月31日每月租金3863.53元，每月管理费2318.12元；2018年6月1日至2019年5月31日每月租金4249.88元，每月管理费2549.93元。②64号铺：2016年6月1日至2017年5月31日每月租金3386.35元，每月管理费2031.81元；2017年6月1日至2018年5月31日每月租金3724.99元，每月管理费2234.99元；2018年6月1日至2019年5月31日每月租金4097.48元，每月管理费2458.49元。③65号铺：2016年6月1日至2017年5月31日每月租金3339.05元，每月管理费2003.43元；2017年6月1日至2018年5月31日每月租金3672.96元，每月管理费2203.77元；2018年6月1日至2019年5月31日每月租金4040.25元，每月管理费2424.15元。其他合同内容基本同上。
同日，原告分别出具收据，确认收取被告支付的53号、64号、65号铺位租金押金合计44673.60元及水电费押金合计9000元，确认收取被告支付的64、65号铺位2014年6月1日至2014年8月31日租金、管理费合计29347.20元。
2014年9月10日，原告发出《关于北区1座二层修改合同计租时间的通知》，主要内容为：“为继续回馈各商户的信赖和真诚合作，树立市场诚信守诺形象，通知如下：1、在2014年4月19日发布的《关于北区1座二层推出奖励活动的通知》的基础上，北区1座二层前期已经签订合同的租户，统一于2014年10月1日起计租。2、请符合奖励条件的商户尽快携带合同及签约用章，于9月20日前到管理处统一修改，否则按原合同执行。3、本通知只限于华艺北区1座二层已经签订合同的商户。”
2016年7月7日，原告向案外人佛山市喜誉贸易有限公司及佛山市源正杰装饰材料发出三份《华艺（国际）装饰博览城物业收租通知单》，载明该公司应支付北区1座二层53、64、65号商铺2016年7月1日至2016年9月30日租金及管理费合计49140.06元，此前拖欠租金合计132159.40元，并附温馨提示要求被告在合同约定的收租时间内到北区1号楼中庭客户服务中心处缴费，如逾期交纳租金将按合同约定每逾期一天加收逾期金额的2%作为滞纳金及取消优惠政策。
2017年6月21日，广东海科资产价格评估有限公司受本院委托作出《装修价值评估报告书》【粤海资评字（2017）第079号】，价格评估基准日为庭审当日即2017年3月15日，评估作业日期为2017年5月11日至2017年6月21日，评估结论为：北区1座二层53、64、65号商铺装饰装修残值于评估基准日的评估价值为324579.90元。
诉讼中，原告陈述：原告收取前期推广费后已通过委托文化传播公司在佛山市发布新华艺车身广告、于第116届广交会申请展摊、在主要干道上设置广告牌及佛山电台节目、印刷宣传册等形式进行宣传。被告陈述：被告对原告主张的未付租金、管理费期间及电费金额予以确认，但被告已于2016年5月搬走。另据本院现场勘查，涉案铺位无锁闭，为开放状态，内仍留存相关装饰装修。
另查明一，涉案华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼建设单位为案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社、广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村股份合作经济联合社、佛山红狮陶瓷有限公司、佛山市建进资产经营有限公司。2012年12月28日，佛山市国土资源和城乡规划局就位于佛山市雾岗路东侧、绿景路南侧、莱翔路北侧地块颁发《建设用地规划许可证》（地字第440604201200078号）。2012年12月29日，佛山市国土资源和城乡规划局向位于佛山市雾岗路东侧、绿景路南侧华艺装饰材料物流城1#-3#楼、8#楼颁发《建设工程规划许可证》（建字第440604201300001号）。2013年2月7日，佛山市禅城区国土城建和水务局向位于佛山市雾岗路东侧、绿景路南侧华艺装饰材料物流城1#-3#楼、8#楼颁发《建设工程施工许可证》（编号440601201302070101）。2014年1月29日，位于佛山市雾岗路东侧、绿景西路西侧华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼通过相关部门的联合竣工验收，并取得《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》。2016年7月20日，佛山市国土资源和城乡规划局作出《华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼项目规划许可延期手续》，同意《临时建设工程规划许可证》（建字第440604201300001号）有效期延至2016年8月22日。2016年8月11日，佛山市国土资源和城乡规划局作出《华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼建设工程规划许可证延期审核意见》，同意《临时建设工程规划许可证》（建字第440604201300001号）有效期延至2017年8月21日。
另查明二，案外人佛山红狮陶瓷有限公司于2014年5月29日出具《委托书》，委托并授权原告对包含涉案商铺在内的佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城内1座、8座物业进行经营管理。
本院认为，关于涉案六份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》的合同性质。上述合同虽名为物业管理合同，并于合同中约定由被告向原告交纳租金及管理费，但通观合同全文，上述合同主要就原、被告之间房屋租赁合同关系项下权利义务作出约定，结合本院审理的华艺装饰材料物流城系列案件认定事实，本院确认涉案六份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》实为房屋租赁合同，本案应系房屋租赁合同纠纷。另据案外人佛山红狮陶瓷有限公司出具的《委托书》，其已委托并授权原告经营管理包含涉案铺位在内的相关物业，故原告有权提起本案诉讼。
关于涉案六份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》的效力。据本院查明的事实，涉案商铺所涉物业系临时建设工程，佛山市国土资源和城乡规划局已分别于2016年7月20日、2016年8月11日作出《华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼项目规划许可延期手续》、《华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼建设工程规划许可证延期审核意见》，同意上述建设工程项目所涉《临时建设工程规划许可证》（建字第440604201300001号）有效期延至2017年8月21日，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，原、被告于2014年5月12日签订的三份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2014年6月1日至2016年5月31日）为有效合同，并因合同期限届满均已于2016年5月31日终止；原、被告于2014年5月12日签订的三份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2016年6月1日至2019年5月31日）租赁期限超出2017年8月21日的部分均无效。依据上述有效合同的约定，被告负有依约按期足额支付租金、管理费及水电费的合同义务。诉讼中，原告主张被告拖欠涉案商铺2014年9月1日起的租金、管理费，被告对上述欠费期间亦予以确认，故被告的欠费行为已构成违约。依据涉案有效合同第七条的约定，因被告违约，原告有权主张解除有效合同部分。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，因原告以起诉形式明确要求解除涉案合同，故应以本案起诉状送达被告之日视为原告解除涉案合同的通知到达被告，故本院确认涉案三份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2016年6月1日至2019年5月31日）有效合同部分（租赁期限：2016年6月1日至2017年8月21日）均于2017年1月16日解除。
关于原告主张被告返还铺位并支付2014年9月1日起至实际返还铺位之日止的租金、管理费及相关电费的诉请。因涉案合同部分有效部分无效，而有效部分合同已解除，故被告确负有向原告返还铺位的义务。被告于诉讼中主张其已搬离并向原告返还涉案铺位，但并无有效证据予以证明，被告亦就装饰装修残值损失赔偿向本院提起反诉并申请委托评估，故涉案铺位现场虽已为无锁闭的开放状态，但因无证据证明原、被告此前已完成交接铺位事宜，且评估机构需进场评估作业，故原告在相关评估报告出具前确无法正常控制并使用涉案铺位，应视为仍由被告占有使用。自评估机构出具评估报告之日即2017年6月21日后，已不存在阻却原告正常控制使用涉案铺位的事由，且因铺位开放状态及处于原告集中管理范围，原告已可自行收回涉案铺位。据此，本院对原告主张被告返还涉案铺位的诉请不予支持。同理，被告亦应向原告支付至2017年6月21日止的租金、管理费及占有使用费，被告反诉主张原告返还其已支付的租金、管理费无事实和法律依据，本院不予支持。关于费用标准，涉案合同实为房屋租赁合同，则合同中所约定的管理费实为租金性质，故依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，被告应依据合同约定标准（租金标准+管理费标准）向原告支付合同解除前后的相关费用。被告抗辩认为合同约定的费用标准过高，且双方已协商一致变更租金标准及计租条件、计租时间，但其并未提供有效证据予以证明，原告亦不予确认，且相关费用标准业经原、被告协商一致并书面约定，被告并不能以政府指导租金标准对抗双方真实意思表示，而原告向其发出的《华艺（国际）装饰博览城物业收租通知单》所载欠费金额亦仅反映原告对被告在指定期限内清缴费用采取的优惠措施，后已因被告未按期缴费而由原告依据该通知单上的温馨提示予以取消，故本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。经计算，被告应向原告支付租金、管理费及占有使用费明细如下：
1、53号铺位：
①2014年9月1日至2017年1月16日租金、管理费合计149523.04元【（3193元/月+1915.80元/月）×21个月+（3512.30元/月+2107.38元/月）×7个月+（3512.30元/月+2107.38元/月）×1个月÷31天×16天】；
②2017年1月17日至2017年6月21日的占有使用费合计29525.08元【（3512.30元/月+2107.38元/月）×1个月÷31天×15天+（3512.30元/月+2107.38元/月）×4个月+（3863.53元/月+2318.12元/月）×1个月÷30天×21天】。
2、64号铺位：
①2014年9月1日至2017年1月16日租金、管理费合计144161.19元【（3078.50元/月+1847.10元/月）×21个月+（3386.35元/月+2031.81元/月）×7个月+（3386.35元/月+2031.81元/月）×1个月÷31天×16天】；
②2017年1月17日至2017年6月21日的占有使用费合计28466.32元【（3386.35元/月+2031.81元/月）×1个月÷31天×15天+（3386.35元/月+2031.81元/月）×4个月+（3724.99元/月+2234.99元/月）×1个月÷30天×21天】。
3、65号铺位：
①2014年9月1日至2017年1月16日租金、管理费合计142147.57元【（3035.50元/月+1821.30元/月）×21个月+（3339.05元/月+2003.43元/月）×7个月+（3339.05元/月+2003.43元/月）×1个月÷31天×16天】；
②2017年1月17日至2017年6月21日的占有使用费合计28068.70元【（3339.05元/月+2003.43元/月）×1个月÷31天×15天+（3339.05元/月+2003.43元/月）×4个月+（3672.96元/月+2203.77元/月）×1个月÷30天×21天】。
上述租金、管理费合计435831.80元，上述占有使用费合计86060.10元。原告诉请超出部分，无事实和法律依据，本院不予支持。至于电费，因被告对原告所主张的电费合计2150.50元（240.90元+1909.60元）予以确认，故本院对原告就电费的上述诉请予以支持。
关于原告主张没收租金押金、计收违约金及被告反诉主张返还租金押金、水电费押金、前期推广费的诉请。依据有效合同第七条第2点及第6点的约定，因被告存在逾期交纳租金管理费的违约行为致合同解除，故原告有权主张没收租金押金（即履约保证金）及计收违约金，被告反诉主张返还租金押金无事实和法律依据，本院不予支持。因上述没收押金及计收违约金的责任承担前提在本案中均指向被告欠费这一违约行为，则上述违约责任实已部分重合，且合同约定的逾期交费违约金标准明显过高，被告亦持异议，故本院综合考虑上述情形及当事人过错、惩罚弥补效果，酌定原告没收全部租金押金44673.60元，对原告主张计付违约金的诉请不再支持。关于水电费押金，因涉案有效合同并未明确约定没收水电费押金的条件，故原告应向被告返还水电费押金9000元。关于前期推广费，被告系自愿向原告交纳前期推广费，原告亦于关联案件中举证证明其为整个华艺装饰材料物流城进行广告宣传和其他形式的推广活动，故交纳前期推广费系原、被告双方协商一致而为，属当事人意思自治行为，涉案合同部分无效亦不影响原、被告就前期推广费达成合意的有效性，故被告诉请原告返还该费用无事实和法律依据，本院不予支持。
关于被告主张原告赔偿装饰装修损失的诉请。本案中，原告作为出租方，在明知涉案商铺为临时建设工程、可能存在规划许可证无法延期致建筑物需拆除风险的情形下，仍与被告签订长达五年租赁合同，而被告作为个体承租方，必然基于对作为佛山本地大型装饰材料市场的华艺装饰材料城项目的信赖而签订租赁合同。虽然被告在签订合同当时亦未尽审慎注意义务，但相较两者过错，原告对合同部分无效及被告因此遭受的损失所负过错更为明显，故依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，应由原、被告各自承担相应的责任。根据广东海科资产价格评估有限公司作出的《装修价值评估报告书》，涉案商铺装饰装修于庭审当日即2017年3月15日的价值为324579.90元，但该价值所依据的评估项目如“管理费用”、“垃圾清运费”、“消防改装”等均以100%综合成新率计得价值并不合理，应结合其他项目综合成新率按80%予以调整。经调整后，涉案铺位的装饰装修价值应为316740.72元。本院依据原、被告各自过错、合同已履行期限及合同无效部分期限，酌定由原告承担上述损失80%即253392.58元（316740.72元×80%）,被告自行承担20%即63348.14元（316740.72元×20%）。
关于被告反诉主张计收租金押金、水电费押金、已付租金管理费、前期推广费及装饰装修残值损失冲抵场地使用费后剩余赔偿款项利息的诉请。如上分析所述，原告有权没收租金押金，并不予返还被告已付租金管理费及前期推广费，则经计算，被告所应获偿的装饰装修残值损失及水电费押金经抵扣租金、管理费及占有使用费后并无剩余，故被告的该诉请无事实依据，本院不予支持。
关于被告抗辩认为原告部分诉请已超法定诉讼时效的意见。涉案租金、管理费的收取依据是《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，故在上述合同期间内产生的租金及管理费应视为一个整体，被告分期支付租金及管理费应视为整体债务的分期履行。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。如上所述，原、被告于2014年5月12日签订的三份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2014年6月1日至2016年5月31日）已于2016年5月31日终止，故被告所欠的该合同履行期间相关租金及管理费应从2016年5月31日起算诉讼时效。因原告于2017年1月5日向本院提起本案诉讼，已形成诉讼时效中断，故本案原告诉请并未超过法定诉讼时效，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
（1）确认原告佛山市华艺物业经营管理有限公司与被告梁修敢于2014年5月12日签订的三份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2016年6月1日至2019年5月31日）有效合同部分（租赁期限：2016年6月1日至2017年8月21日）于2017年1月16日解除，合同租赁期限超出2017年8月21日的部分无效；
（1）确认上述《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》合同项下履约保证金44673.60元归原告佛山市华艺物业经营管理有限公司所有；
（1）被告梁修敢于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市华艺物业经营管理有限公司支付2014年9月1日至2017年1月16日的租金、管理费合计435831.80元；
（1）被告梁修敢于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市华艺物业经营管理有限公司支付2017年1月17日至2017年6月21日的占有使用费合计86060.10元；
（1）被告梁修敢于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市华艺物业经营管理有限公司支付电费合计2150.50元；
（1）原告佛山市华艺物业经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告梁修敢返还水电费押金9000元；
（1）原告佛山市华艺物业经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告梁修敢赔偿装饰装修损失253392.58元；
（1）驳回原告佛山市华艺物业经营管理有限公司的其他诉讼请求；
（1）驳回被告梁修敢的其他反诉请求。
原、被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，本诉受理费减半收取4878元，由原告佛山市华艺物业经营管理有限公司负担994元，由被告梁修敢负担3884元；反诉受理费收取1433.47元，由原告佛山市华艺物业经营管理有限公司负担101元，由被告梁修敢负担1332.47元。评估费4000元，由原告佛山市华艺物业经营管理有限公司负担3123元，由被告梁修敢负担877元；被告梁修敢已全额预交评估费4000元，原告佛山市华艺物业经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告梁修敢支付评估费3123元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杨玲玲
二〇一七年七月三十一日
书记员 江幼钿
附件一：证据清单
原告佛山市华艺物业经营管理有限公司提交以下证据：
1、原告营业执照、被告身份证复印件；
2、《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》；
3、《建设工程规划许可证》（建字第440604201300001号）、《建设用地规划许可证》（地字第440604201200078号）、《建筑工程施工许可证》（编号：440601201302070101）、《华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼项目规划许可延期手续》（两份）、《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》；
4、《委托书》、《国有土地使用证》;
5、广东增值税专用发票、《华艺装饰材料物流城商铺水电明细表北区1座二层》;
6、（2016）粤06民终1716号民事判决书。
被告梁修敢提交以下证据：
（1）佛山市华艺物业经营管理有限公司收据、收据;
（1）《华艺（国际）装饰博览城物业收租通知单》；
（1）《关于北区1座二层修改合同计租时间的通知》；
（1）致物业管理处的函（两份）、抗议书、复函；
（1）《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布<佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准>的通知》、《佛山市禅城区商业用房（商铺）指导租金标准》。
附件二：引用的法律法规
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租','2018-10-03
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