北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京0108民初35930号
原告：李春红，女，1965年1月21日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人:李永贵，男，北京市海淀区西北旺镇法律服务所法律工作者，住北京市海淀区。
被告：北京市兴劲马商贸服务中心，住所地北京市海淀区马连洼村。
法定代表人：谢振芝，董事长。
委托诉讼代理人：段家元，北京市百瑞律师事务所律师。
第三人：北京市海淀区马连洼街道兰园社区居民委员会，住所地北京市海淀区马连洼。
负责人：于丽丽，主任。
委托诉讼代理人：戈和平，北京威科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚卫东，男，北京市海淀区马连洼街道兰园社区居民委员会党委书记，住北京市海淀区复兴路。
第三人：北京市海淀区人民政府马连洼街道办事处，住所地北京市海淀区马连洼北路。
法定代表人：刘永泉，主任。
委托诉讼代理人：戈和平，北京威科律师事务所律师。
第三人：北京市海淀区西北旺镇人民政府马连洼村村民委员会，住所地北京市海淀区西北旺镇人民政府马连洼村。
法定代表人：范登才，主任。
委托诉讼代理人：杨春林，北京市明宪律师事务所律师。
原告李春红与被告北京市兴劲马商贸服务中心（以下简称兴劲马中心），第三人北京市海淀区马连洼街道兰园社区居民委员会（以下简称兰园居委会）、第三人北京市海淀区人民政府马连洼街道办事处（以下简称马连洼街道）、第三人北京市海淀区西北旺镇人民政府马连洼村村民委员会（以下简称马连洼村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李春红之委托诉讼代理人李永贵与被告兴劲马中心之法定代表人谢振芝、委托诉讼代理人段家元，第三人兰园居委会之委托诉讼代理人龚卫东，第三人兰园居委会、马连洼街道之委托诉讼代理人戈和平，第三人马连洼村委会之委托诉讼代理人杨春林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李春红向本院提出诉讼请求：1、要求兴劲马中心、兰园居委会将位于北京市海淀区马连洼兰园×的房屋腾空交付给我；2、本案诉讼费由兴劲马中心、兰园居委会承担。事实和理由：2015年6月30日我与兴劲马中心签订了《房屋买卖协议》，购买了兴劲马中心所有的位于北京市海淀区马连洼兰园×2（以下简称兰园×2号）的房屋1套，兴劲马中心在收取了房屋定金后，双方共同办理了房屋的过户登记手续，我现在是兰园×2号房屋的合法产权人。然而在我要求兴劲马中心交付房屋时，兴劲马中心却以房屋被兰园居委会占用为由拒绝履行交付义务，兴劲马中心的行为严重违反了协议约定，兰园居委会未经我许可占用房屋的行为侵犯了我的合法权益，现兴劲马中心、兰园居委会应将所占用的房屋交付给我。
兴劲马中心辩称，我单位原系兰园×2号房屋的所有权人，李春红所述的房屋买卖情况属实，我单位亦配合李春红办理了房屋的过户手续。马连洼村委会并非涉案房屋的产权人，其与马连洼街道签订的关于将涉案房屋交予兰园居委会永久使用的协议应属无效。兰园居委会占用兰园×号的房屋未经过我单位的同意，我单位已与兰园居委会进行了多次交涉，但其拒绝腾退房屋，现我单位同意李春红的诉讼请求。
兰园居委会述称，马连洼村委会原系兰园×2号房屋的产权人。2003年1月马连洼街道与马连洼村委会签订了协议书，按照协议约定，北京市海淀区马连洼兰园×、×2的两套房屋由马连洼村委会无偿提供给我单位使用，我单位拥有上述两套房屋的永久使用权。协议签订后我单位一直实际使用上述房屋至今。兴劲马中心系马连洼村委会所属集体所有制企业，涉案房屋在进行产权登记时虽登记在了兴劲马中心名下，但兴劲马中心对于我单位拥有房屋使用权的情况早已予以了确认。兰园×2号的房屋现为兰园社区居民的活动用房，李春红系兰园社区的居民，其明确知悉房屋的用途和使用情况，我单位认为兴劲马中心与李春红在明知我单位对涉案房屋拥有永久使用权的情况下，仍对涉案房屋进行交易的行为涉嫌恶意串通，损害国家利益，双方签订的《房屋买卖协议》应属无效。此外，涉案房屋是我单位办理公共事务和公益事业的必备用房，如收回此房，我单位将无法开展正常的社区公益服务，因此房屋也不具备腾退条件。现我单位不同意李春红的诉讼请求。
马连洼街道述称，兰园居委会所述情况属实，我单位同意兰园居委会的意见。
马连洼村委会述称，兴劲马中心系涉案房屋的所有权人，其对于涉案房屋享有处分权。2003年1月我单位与马连洼街道签订的协议书未经民主程序表决，且我单位并非涉案房屋的所有权人，故协议书应属无效。现我单位同意李春红和兴劲马中心的意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，兴劲马中心成立于1992年10月7日，其系北京市东北旺农场马连洼村农工商合作社（以下简称马连洼合作社）投资设立的集体所有制企业。2000年8月22日北京海开房地产集团公司（甲方）、马连洼合作社（乙方）、北京市海淀区东北旺乡政府（丙方）签订了《协议》，《协议》约定马连洼合作社分得马连洼兰园、梅园住宅面积总计30387.90平方米。马连洼合作社于2017年6月10日出具证明1份，证明在上述协议中马连洼合作社分得的住宅总面积30387.90平方米中，包含兰园×、×2号房屋，产权属于兴劲马中心。
2003年1月26日马连洼街道（甲方）与马连洼村委会（乙方）签订了《协议书》，协议约定：东北旺乡政府、马连洼村委会，交给马连洼街道农转居人员536人，221户，并无偿提供给兰园居委会办公活动用房两套三居室，共计181、60平方米。产权隶属于马连洼村委会。兰园居委会拥有永久使用权，兰园居委会至接收之日起，承担房屋水、电、气等费用。《协议书》中手写文字注明：2011年统计调查情况，兰园×、×2，两套三居室面积为181平方米，此协议中提到的60平方米，据居委会反映，原定成立兰一、兰二2个居委会，因合并，故东北旺乡收回60平方米，现居委会只使用181平方米房屋。上述协议签订后，涉案房屋交由兰园居委会使用至今。兰园居委会称，兴劲马中心是在2004年清产核资时才取得涉案房屋的产权，上述协议签订时马连洼居委会系房屋的所有权人，且兴劲马中心对涉案房屋交由兰园居委会永久使用一事知情并认可。就上述主张兰园居委会向本院提交了申请两份予以证明，2014年9月16日的申请中加盖有马连洼村委会和北京市海淀区兴劲马股份经济合作社的印章，内容为：马连洼街道领导，现在北京市兴劲马股份经济合作社清产工作已进入确权办证的最后阶段。2003年马连洼大队为兰园居委会提供的办公活动使用的两套三居室（兰园×、×2室）因住宅楼房不能办理集体产权只能办理个人产权。为了确保居委会活动房屋的永久使用，我单位想用兰园17号楼地下室（面积464平方米）置换兰园24号楼两套三居室的使用权，请贵方考虑、回复。2016年7月13日的申请中加盖有兴劲马中心的印章，内容为：马连洼街道办事处领导，马连洼村委会在2003年解决农转居人员归属问题上与马连洼街道居民科签订协议，将马连洼兰园×、×2室住宅楼提供给兰园居委会作为办公活动房使用，并有使用权，产权归属马连洼村委会，2004年马连洼大队清产，楼房产权界定给兴劲马中心。现我单位已成立股份经济合作社，实行股份制。自2013年开始对所属不动产进行处置工作。在此期间我单位对兰园两套三居室的处置情况多次以书面形式向街道居民科领导反映，解决产权与使用权分离问题。至今街道领导没有回复。现我单位已将上述兰园两套三居室处置完毕，产权过户到个人名下。恳请马连洼街道领导通知兰园居委会于2016年7月30日之前将兰园两套三居室腾出，归还给兴劲马中心。兴劲马中心对上述申请的真实性无异议，其表示上述申请是在本着友好协商的基础上由其提出的解决方案，但兰园居委会、马连洼街道都没有接受，申请的相关内容是以调解成功为前提，不代表其认可兰园居委会对涉案房屋有合法使用权。
2015年6月30日兴劲马中心（甲方）与李春红（乙方）签订了《房屋买卖协议》，协议约定：甲方将兰园×2号房屋以290万元的价格出售给乙方，乙方应于2015年9月7日向甲方交纳定金10万元。在房屋所有权转移登记手续办理完毕收到房屋当日，乙方将扣除定金外的剩余部分房款一次性全额支付给甲方。协议签订后李春红按约定向兴劲马中心支付了购房定金10万元。2016年6月16日李春红取得了兰园×2号房屋的所有权证书，证书中记载：证书编号为“京（2016）海淀区不动产权第××××号”，权利人李春红，房屋建筑面积90.65平方米，房屋性质为按经济适用住房管理，用途为住宅。李春红表示其虽然知晓兰园居委会在使用兰园×2号的房屋，但其不清楚居委会是基于何种原因在使用，更不了解兰园居委会对涉案房屋享有所谓的“永久使用权”。兰园居委会就李春红与兴劲马中心恶意串通，损害国家利益的主张，未向本院提交其他有效证据证明。
本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，兰园居委会主张根据2003年1月26日马连洼街道与马连洼村委会签订的《协议书》，其取得了涉案房屋的永久使用权，马连洼村委会、兴劲马中心则对《协议书》的效力提出异议，即便兰园居委会的上述主张成立，在其未办理房屋所有权转移登记的情况下，其对涉案房屋所享有的权利也仅属于债权性质。李春红经不动产转移登记已取得了涉案房屋的所有权，按照物权优先原则，兰园居委会以其享有的债权无法对抗李春红对涉案房屋所享有的物权。兰园居委会同时主张，李春红在明知兰园居委会长期使用涉案房屋的情况下，仍与兴劲马中心进行房屋交易的行为属于恶意串通、损害国家利益，双方签订的《房屋买卖协议》应属无效，但其就李春红与兴劲马中心存在恶意串通行为的主张，并未向本院提交有效证据证明，现仅以李春红知晓兰园居委会使用涉案房屋的事实，本院无法认定兴劲马中心与李春红所进行的房屋交易存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的情形，兰园居委会提出的上述意见，缺乏事实依据，本院对其上述主张不予采信。
兰园居委会对于兴劲马中心在与李春红签订《房屋买卖协议》时已经取得涉案房屋所有权的事实并无异议。因此，兴劲马中心作为兰园×2号房屋的所有权人与李春红签订《房屋买卖协议》的行为应属有权处分，协议的签订系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对于双方均有约束力。现兴劲马中心未按照协议约定履行交付房屋的的义务，其行为已经构成违约；如前所述，兰园居委会以其对涉案房屋享有永久使用权为由拒绝腾退房屋亦缺乏法律依据，故本院对于李春红要求兴劲马中心、兰园居委会将兰园×2号房屋腾空交付的请求，予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条之规定，判决如下：
北京市兴劲马商贸服务中心、北京市海淀区马连洼街道兰园社区居民委员会于本判决生效后十五日内将位于北京市海淀区马连洼兰园×2的房屋腾空交付给李春红。
案件受理费七十元，由北京市兴劲马商贸服务中心负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 马千里
人民陪审员 肖开恩
人民陪审员 陈凤廷
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 王 樾