广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤0113民初2197号
原告：黄冠鹏，男，1981年6月30日出生，汉族，住广州市番禺区。
委托诉讼代理人：简业华，广东百健律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘雅莉，广东百健律师事务所工作人员。
被告：文卫英，女，1978年9月8日出生，汉族，住广东省遂溪县。
原告黄冠鹏与被告文卫英租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄冠鹏的委托诉讼代理人刘雅莉到庭参加诉讼，被告文卫英经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案庭审后，文卫英主动与本院取得联系。本案现已审理终结。
原告黄冠鹏向本院提出诉讼请求：1.解除黄冠鹏与文卫英之间的租赁合同；2.文卫英立即向黄冠鹏支付租金、水电费、停车场管理费至实际支付之日止（暂计至2016年3月为445250.8元）及违约金（违约金以当月实际拖欠的租金、水电费、停车场管理费为本金，其中49720元自2015年7月1日起算；56600.4元自2015年8月1日起算；57308.8元自2015年9月1日起算；60988.8元自2015年10月1日起算；51464.4元自2015年11月1日起算；48718.4元自2015年12月1日起算；40646元自2016年1月1日起算；第一笔款项39902元自2016年2月1日起算，第二笔款项39902元自2016年3月1日起算，均按月利息3%计算至文卫英还清之日止，暂计至2016年3月31日为70836.4元）；3.本案诉讼费由文卫英承担。诉讼过程中，黄冠鹏明确如本院经审理，对于《租赁合同》的效力认定与其主张不一致时，其变更第2项诉讼请求当中的“租金”为“占用使用费”。事实和理由：2014年5月14日，黄冠鹏与文卫英签订《租赁合同》，约定黄冠鹏将座落在广州市番禺区××街××村××商业1号楼之103-104号商铺2间（建筑面积400平方米）出租给文卫英使用，租赁期限从2013年10月1日起至2018年9月30日止，双方签订《租赁合同》后一直按合同约定履行。然而，文卫英从2015年7月份开始无故拖欠租金和水电费，截至2016年3月底仍未向黄冠鹏支付。期间，黄冠鹏曾多次向文卫英进行催收，但均未果，其每次均以各种理由予以拒绝。黄冠鹏认为，双方签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容、形式符合法律法规的相关规定，合同合法有效，对双方均具有法律约束力，文卫英单方面不履行合同约定的支付租金和水电费的义务，已构成严重违约。为维护自身的合法权益，黄冠鹏特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。
被告文卫英辩称，其于2015年5月14日承租黄冠鹏位于广州市番禺区富怡路103号到104号店铺。由于经营不善和实体经济的不景气，再加上黄冠鹏对整体经营的不配合，导致其最后经营不下去。2015年12月底，文卫英彻底结束经营并同时将钥匙交给黄冠鹏。不同意黄冠鹏的全部诉讼请求，主要理由如下：一、黄冠鹏提出索赔的违约金3%远远超出国家法律法规的规定，严重侵害文卫英的权益；二、文卫英在2015年11月底停止营业并通知黄冠鹏，同时也多次阐述由其转租他人，同时文卫英也协助转租。2016年元旦，文卫英把钥匙交给黄冠鹏。因此，文卫英愿意承担2015年12月底以前合同期内租金。除此之外，黄冠鹏主张的2016年1月到2016年7月所有的租金和违约金，文卫英认为不应承担；三、黄冠鹏在2016年已经把店铺转租给第三方（现在的淼润猪肚鸡），原文卫英店铺所有的设备设施和本店的转让金均已被黄冠鹏所拥有（除空调外），所以不应再交租金；四、由于文卫英转让此店铺时已交押金，其中押金本身的目的和意义就在于保证租金的安全，所以两个月的押金，应该算作租金。
黄冠鹏和文卫英围绕本案诉讼请求依法均提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，并在卷佐证。经审理查明：
2012年，广州市番禺区××街××村股份合作经济社（出租人、甲方）和黄冠鹏（承租人、乙方）签订《广州市番禺区××村租赁合同》，约定甲方将位于广州市番禺区××街××村××商业楼1号楼出租给乙方作临时商业用途使用，租赁期限自2012年9月16日至2032年9月15日。
2014年5月14日，黄冠鹏（出租方、甲方）和文卫英（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将座落广州市番禺区××街××村××商业1号楼之103-104号商铺2间（建筑面积400平方米，以下简称涉讼商铺）出租给乙方；租赁期限五年，从2013年10月1日起至2018年9月30日止；乙方向甲方承诺，租赁该商铺仅作为经营餐饮使用；双方签订本合同之日，乙方应向甲方交纳定金64000元，本合同期满的第二天乙方交回商铺全部钥匙并付清各项费用后，甲方应同时将定金退回给乙方，退回定金不计利息；租赁期内，租金具体交纳办法如下：按租赁年度计算，从2013年10月1日起至2014年9月30日止每月租金34000元，从2014年10月1日起至2015年9月30日止每月租金36040元，从2015年10月1日起至2016年9月30日止每月租金38202元,从2016年10月1日起至2017年9月30日止每月租金40494元，从2017年10月01日起至2018年9月30日止每月租金42924元；公共照明费1元／每平方米／月；公共场地清洁费1元／每平方米／月；乙方需在每月5日前交纳当月租金、公共照明费、公共场地清洁费；租赁期内，该商铺的水、电费、清洁费、电话费、有线电视收视费及依法应交的一切费用，全部由乙方负责支付；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租商铺：……逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成损失的；拖欠租金或公共照明费或公共场地清洁费满累计15日……；租赁期间，乙方如有合同约定上述行为之一的，甲方有权终止合同，收回该商铺并不予退回乙方预先支付的定金；租赁期间，乙方未按合同约定依时交纳租金的，每逾期一日，则乙方应按欠款金额的1%向甲方支付违约金；在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的税金及费用的，每逾期一天，则按上述费用总额的1%向甲方支付违约金。黄冠鹏和文卫英均确认该《租赁合同》签订的时间和租赁期限之所以存在冲突，是由于涉讼商铺之前有过两个承租人，均由于经营不善而转手，因此黄冠鹏和文卫英于2014年5月14日签订租赁合同时，继续沿用了原有合同，并未变更租赁期限，因此合同中租赁期自2013年11月开始，但是事实上黄冠鹏自2014年6月1日才开始收取文卫英的租金。
同日，黄冠鹏向文卫英出具《收款收据》（NO.2833919），载明已收到富怡广场103－104商铺按金64000元。黄冠鹏对于该《收款收据》的真实性予以确认，但其质证认为其仅收取了前一手租客苏志华的按金（并未退还），没有收取文卫英的按金，开具该收据只是转租时的一个凭证，不代表其收取了文卫英的按金。
诉讼过程中，黄冠鹏和文卫英均确认以下事实：1.涉讼商铺所在的土地使用权属于广州市番禺区××街××村股份合作经济社，涉讼商铺未取得房地产权证，亦未办理报建手续；2.黄冠鹏自广州市番禺区××街××村股份合作经济社处承租了包括涉讼商铺在内的广州市番禺区××街××村××商业1号楼整栋大楼，并将其中的103、104两间商铺转租给文卫英，用于经营餐饮业；3.黄冠鹏于2014年5月14日将商铺交付给文卫英使用；4.文卫英每月应向黄冠鹏交纳公共照明费400元（1元/平方米/月）、公共场地清洁费400元（1元/平方米/月）以及后门加建地使用费500元；5.文卫英自2015年7月开始欠租，2015年7月之前的费用已经全部缴清，自2015年7月开始就再没有支付过任何费用。
此外，黄冠鹏主张由于之前没有停车场，但自2016年2月份开始建成运行后，文卫英应自2016年3月开始每月应按1元/平方米/月的标准向其缴纳车场管理费。涉讼商铺2015年7月至2016年1月的水电费分别为12380元、19260.4元、19968.8元、21486.8元、11962.4元、9216.4元和1144元，共计95418.8元，亦应当由文卫英承担；根据平时习惯，其均将费用单据交由文卫英核对签名，其每月5日前代广州市番禺区××街××村股份合作经济社向文卫英收取。因此，2015年7月至2016年7月，文卫英应向黄冠鹏支付拖欠的租金490140元、公共卫生和照明费10400元、后门加建地使用费6500元、车场管理费2000元及水电费95418.8元。
双方对于黄冠鹏收回涉讼商铺的时间问题存在较大争议。文卫英主张认为其在2015年12月份即与黄冠鹏协商转租涉讼商铺的事宜，2016年元旦已将涉讼商铺的钥匙交回给黄冠鹏的财务人员阿珍，但未能提交相应的证据予以证实。黄冠鹏则反驳认为文卫英并没有与其交接涉讼商铺的钥匙，其于2016年4月14日还向文卫英发送了《律师函》，要求其缴纳拖欠的租金并提出解除《租赁合同》及收回涉讼商铺；2016年7月，黄冠鹏至涉讼商铺现场查看，发现涉讼商铺已经被搬空，其于2016年8月将涉讼商铺重新出租给案外人使用。为证明其上述主张，黄冠鹏提交《律师函》、张贴《律师函》的照片及EMS快递回单予以证实，但并未提交文卫英的签收情况。文卫英对此予以否认，其抗辩并未收到过上述律师函。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”现黄冠鹏于庭审中明确涉讼商铺并未取得《房地产权证》，其所在整栋楼宇亦未办理报建手续，故其与文卫英于2014年5月14日签订的《租赁合同》无效，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，对于黄冠鹏提出要求解除《租赁合同》并要求文卫英支付逾期付款违约金的诉讼请求，不符合法律的规定，本院不予支持。
关于黄冠鹏要求文卫英向其支付使用涉讼商铺期间的占有使用费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，对于黄冠鹏主张文卫英按照租金标准向其支付拖欠的占有使用费的诉请，理据充分，本院予以支持。黄冠鹏和文卫英均确认文卫英自2015年7月起未支付任何款项，那么关于占有使用费的止算时间问题，虽然文卫英抗辩认为其于2016年元旦已经将涉讼商铺的钥匙交回给黄冠鹏的财务人员阿珍，但是并未提交相应的证据予以证实。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因此，对于文卫英提出其已于2016年元旦将涉讼商铺交回黄冠鹏管业，其无需支付2016年1月之后的相关费用的抗辩意见，缺乏理据，本院不予采纳。现黄冠鹏自认其于2016年7月至涉讼商铺现场查看，发现涉讼商铺已经被搬空，并2016年8月将涉讼商铺重新出租给案外人使用。因此，文卫英应当向黄冠鹏支付2015年7月至2016年7月涉讼商铺的占有使用费。根据《租赁合同》的约定，涉讼商铺2014年10月1日至2015年9月30日每月租金36040元、2015年10月1日至2016年9月30日每月租金38202元，故文卫英应当向黄冠鹏支付2015年7月至2016年7月涉讼商铺的占有使用费490140元（36040元/月×3个月+38202元/月×10个月）。
关于黄冠鹏要求文卫英向其支付公共照明费、公共场地清洁费以、后门加建地使用费、车场管理费和水电费的问题。鉴于文卫英确认其每月需向黄冠鹏支付公共照明费400元、公共场地清洁费400元以及后门加建地使用费500元，故其应当向黄冠鹏支付2015年7月至2016年7月期间涉讼商铺的公共照明费5200元（400元/月×13个月）、公共场地清洁费5200元（400元/月×13个月）以及后门加建地使用费6500元（500元/月×13个月）。至于车场管理费的问题，虽然黄冠鹏陈述自2016年2月后文卫英需向其缴纳400元/月的车场管理费，但是《租赁合同》对此并无明确约定，且文卫英亦予以否认，而黄冠鹏未能提交相应的证据予以证实，故对于黄冠鹏要求文卫英向其支付2016年2月至2016年7月的车场管理费的诉讼主张，因其理据不足，本院不予支持。关于水电费的问题，《租赁合同》明确约定租赁期间，涉讼商铺的水电费等费用均由文卫英负担，现黄冠鹏主张文卫英未向其缴纳涉讼商铺2015年7月至2016年1月的水电费95418.8元，而文卫英未能举证证明其已履行了缴纳上述费用的义务，理应承担举证不能的不利后果。
关于黄冠鹏是否实际收取了文卫英支付的64000元租赁按金的问题。虽然黄冠鹏抗辩认为其并未实际收取文卫英支付的64000元，但是《租赁合同》明确约定合同签订之时文卫英应向其支付64000元，而黄冠鹏亦向文卫英出具了相应的《收款收据》；此外，黄冠鹏亦确认文卫英承租涉讼商铺之前，承租人为案外人苏志华，其收取了苏志华64000元按金并未向其退还。因此，对于黄冠鹏提出其并未收取文卫英租赁按金64000元的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。双方签订的《租赁合同》无效，黄冠鹏理应将其收取的64000元租金按金退还给文卫英，现文卫英主张在其拖欠的占有使用费当中予以扣除，本院予以准许。因此，扣除黄冠鹏应当向其退还的64000元租赁按金后，文卫英应当向黄冠鹏支付拖欠的2015年7月至2016年7月的占有使用费为426140元（490140元-64000元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、文卫英应于本判决发生法律效力之日起十日内向黄冠鹏支付拖欠位于广州市番禺区××街××村××商业1号楼之103-104号商铺2015年7月至2016年7月的占有使用费426140元、公共照明费5200元、公共场地清洁费5200元、后门加建地使用费6500元以及水电费95418.8元；
二、驳回黄冠鹏的其余全部诉讼请求。
如果文卫英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21462元，由原告黄冠鹏负担15220元，由被告文卫英负担6242元。
如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 胡剑敏
人民陪审员 朱肖铃
人民陪审员 陈丽娟
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 霍淑玮