北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京03民终3832号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京��鑫源房地产开发集团有限公司，住所地北京市门头沟区妙峰山镇水丁路1号院1号。
法定代表人：陈西雷，董事长。
委托诉讼代理人：崔树全，男，1965年9月1日出生，该单位职工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：程帅，女，1988年5月31日出生，住北京市通州区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：高原，男，1989年12月4日出生，住北京市通州区。
上诉人北京中鑫源房地产开发集团有限公司（以下简称中鑫源房地产公司）因与被上诉人程帅、高原商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初30355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年03月06日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中鑫源房地产公司之委托代理人崔树全，被上诉人程帅，被上诉人高原到庭参加诉讼。本案���已审理终结。
中鑫源房地产公司上诉请求：撤销原判，改判程帅、高原向中鑫源房地产公司支付逾期收房违约金175870.69元。事实和理由：一审法院适用法律错误，《北京市城市房地产转让管理办法》第五十条的规定与《北京市建设工程质量条例》第四十八条及五十条的规定相悖；一审法院显失公平，对于双方签订的《补充协议》不遵守履行，给企业造成了重大损失。
程帅、高原辩称：不同意中鑫源房地产公司的上诉请求及理由，要求维持一审法院判决。
程帅、高原向一审法院起诉请求：请求依法判令中鑫源房地产公司给付程帅、高原逾期交房违约金173480元（自2016年8月1日起至2017年12月21日期间的违约金，以购房款3414965元为计算基数，按照日万分之一计算）。事实和理由：2016年6月6日，程帅、高原与中鑫源房地产公司双方签署《北京��商品房预售合同》（以下简称合同），合同编号为Y1893192，合同约定，中鑫源房地产公司将位于北京市通州区××房屋出售给程帅、高原，并在2016年7月31日之前交房，2016年11月10日中鑫源房地产公司发出了收房通知书，但由于不符合交付条件，中鑫源房地产公司已经违约，为维护程帅、高原的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。
中鑫源房地产公司提出反诉，要求程帅、高原支付中鑫源房地产公司不来收房违约金175870.69元（自2017年7月26日至2017年11月9日，共计103天，以3414965元为基数，按照日万分之五的标准），并判决程帅、高原在实际收房时向中鑫源房地产公司支付。
一审法院认定事实：2016年6月6日，程帅、高原（买受人）和中鑫源房地产公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号为Y1893192），购买坐落于北京市通州区××的��屋，房屋总价款为3414965元，程帅、高原按照合同约定交付了上述购房款。
关于交付条件，合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件或建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但2007年8月1日后进行施工招投标的住宅，必选）。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。关于逾期交房的责任，合同第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照合同第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理：（1）逾期在60日内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。该合同补充协议第四条第二款关于合同第十一条的补充约定：如果甲方不向乙方发出交付房屋通知，就以《预售合同》规定的房屋交付时间为准，乙方应按《预售合同》规定的甲方交房日期作为乙方来找甲方接房的具体时间。如果乙方不来接房，一切责任由乙方自己承担，甲方已经完成交房义务。甲方不承担任何逾期交房的违约责任。补充协议第六条关于合同第十一条、第十二条、第十三条、第十四条的补充约定：除不可抗力外，甲方未按照《预售合同》第十一条、第十二条、第十四条约定的期限和条件将该商品交付给乙方的，甲方应当按照合同第十三条约定承担违约责任，但累计违约金总额不超过乙方全部已付购房款的1%。补充协议第八条第一款第二项约定：除上述应向物业管理公司直接向乙方交付的文件外，在甲方取得《预售合同》第十一条第（二）款所列文件或单体验收报告后，并在甲方发出《房屋交接通知单》的情形下，视为甲方已完全具备根据《预售合同》及其附件和本《补充协议》交付该商品房的条件。补充协议第八条第二款第三项：（4）《房屋交接通知单》在视为乙方接收之日次日起至乙方实际收房之日止，乙方按日计算向甲方支付全部房价款五分之五的违约金，并于该商品房实际支付之日向甲方支付该违约金。
关于补充协议与合同的关系，合同第二十八条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。
庭审过程中，中鑫源房��产公司称其已具备收房条件，为此其提供了《单位工程质量竣工验收记录》、《北京市民用建筑节能专项验收备案登记表》《人防工程竣工验收备案通知单》《建设工程竣工验收消防备案凭证》以及《北京市建设项目防雷装置检测报告》予以证明，程帅、高原对其证明目的不予认可。案件审理过程中，程帅、高原撤回了要求中鑫源房地产公司交付房屋的诉讼请求。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。程帅、高原和中鑫源房地产公司签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同应属合法有效。
本案争议焦点为房屋是否具备交付条件，根据《北京市城市房地产转让管理办法》第五十条规定：房地��开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：一、建筑工程竣工验收备案表。二、商品房面积实测技术报告书。此为在北京市范围内交付新建房屋的法定条件，而中鑫源房地产公司所提供的证据不能证明其房屋已符合上述条件。故对于中鑫源房地产公司反诉要求程帅、高原支付逾期收房违约金的诉讼请求，依据不足，法院对此不予支持。
关于程帅、高原主张逾期交房违约金的诉讼请求，由于涉案房屋不具备法定交付条件，在此情形下，中鑫源房地产公司迟延交房的行为已构成违约，故对于程帅、高原要求中鑫源房地产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，证据充足，于法有据，法院对此予以支持。关于违约金的计算标准，补充协议第六条约定的标准，明显不合理地减轻了合同中约定的应当由出卖人承担的责任，且排除了业主对逾期交房损失的合理救济���利，根据合同第二十八条的规定，应按照合同约定的日万分之一的标准计算，经核算，程帅、高原所主张的数额并无不当，法院对此予以支持。关于中鑫源房地产公司主张的程帅、高原所主张的数额过高的抗辩意见，依据不足，法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京中鑫源房地产开发集团有限公司给付程帅、高原自2016年8月1日至2017年12月21日的逾期交房违约金173480元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回北京中鑫源房地产开发集团有限公司的反诉请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认定的事实与原审法院认定事实一致。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。
本院认为，本案的争议焦点���于中鑫源房地产公司是否按照其与程帅、高原约定的时间及条件交付房屋，谁是违约方。2016年6月6日，程帅、高原（买受人）和中鑫源房地产公司（出卖人）签订的《北京市商品房预售合同》第十一条是关于交付条件的约定，根据该条款（二）中写明“该商品房已取得规划验收批准文件或建筑工程竣工验收备案表”；《补充协议》第四条是关于《预售合同》第十一条的补充约定中并未对《北京市商品房预售合同》中关于交房条件所应具备的文件有所修改。根据现有证据，中鑫源房地产公司未能在约定的时间向程帅、高原提供交付房屋所需材料，应认定该行为既不符合双方的合同约定，也不符合《北京市城市房地产转让管理办法》第五十条的规定，中鑫源房地产公司违约。中鑫源房地产公司上诉称本案应适用《北京市建设工程质量条例》，但是上述条例第一条写明��为了明确建设工程质量责任，加强建设工程质量管理，保障建设工程质量，保护人民生命和财产安全，根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本条例。本院认为本案系商品房预售合同纠纷，故该条例不适用本案。关于违约金的计算标准一节，中鑫源房地产公司上诉称《补充协议》第六条约定了赔偿额度的上限，不同意按照万分之一的标准计算违约金，本院认为一审法院认定《补充协议》第六条的约定明显不合理地减轻了合同中约定的应当由出卖人承担的责任，且排除了业主对逾期交房损失的合理救济权利并无不当，本院亦予以维持。综上所述，中鑫源房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6540元，由北京中鑫源房地产开发集团有限公司负担（已交纳3818元，剩余2722元于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 齐晓丹
审 判 员 张 帆
审 判 员 周 易
二〇一八年四月二十五日
法官助理 王玮玮
书 记 员 张 鑫