广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂12民终95号
上诉人（一审被告）：黄秀爱，女，1965年9月9日出生，壮族，住广西凤山县。
委托诉讼代理人：黄尚国，广西桂金星律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：周庆张，男，1974年3月12日出生，汉族，住广西凤山县。
委托诉讼代理人：袁芝让，凤山县法律事务中心法律工作者。
一审第三人：邓纯勇，男，1963年1月24日出生，壮族，住广西凤山县。
上诉人黄秀爱因与被上诉人周庆张、一审第三人邓纯勇房屋租赁合同纠纷一案，不服凤山县人民法院（2017）桂1223民初139号民事判决向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄秀爱上诉请求:撤销凤山县人民法院（2017)桂1223民初139号民事判决；并依法改判：一、继续履行黄秀爱与周庆张、邓纯勇签订的《补充协议》；二、黄秀爱只向周庆张支付房屋租金6万元；三、确认黄秀爱与邓纯勇签订的《房屋租赁合同》于2015年6月20日解除。事实和理由：一、2013年8月20日，上诉人与邓纯勇签订《房屋租赁合同》，协议约定：合同期限为2014年1月1日到2020年1月1日；2015年6月20日，由于邓纯勇转让该房屋给周庆张，黄秀爱与周庆张、邓纯勇三方又签订了《补充协议》，该协议约定：按上诉人与邓纯勇签订的原合同条款履行，本房屋租赁合同到2020年1月1日才到期。因此，周庆张应按《补充协议》的约定继续履行。二、上诉人曾多次把2016年的房屋租金6万元交给周庆张，但周庆张以从2017年起涨租金到每年25万元为由，要求上诉人同意从2017年开始涨租金才接受上诉人在2016年期间的6万元租金，本案是因周庆张拒收租金造成上诉人无法缴纳。另外，周庆张将年租金从6万涨到25万元，这是为不继续履行《补充协议》找出的“理由”。三、由于2017年的房屋租金还没有协商好，上诉人与周庆张、邓纯勇三方签订的《补充协议》应当继续履。一审判决上诉人支付给周庆张14184元的房屋占有费是错误的。综上所述，请二审法院撤销一审判决，并支持上诉人的上诉请求。
周庆张辩称：2013年8月20日，邓纯勇与黄秀爱签订《房屋租赁合同》；由于邓纯勇于2014年3月将出租给黄秀爱的房屋转让给被上诉人，2015年6月20日，黄秀爱与邓纯勇、周庆张三方又签订了《补充协议》。根据《补充协议》约定，如果黄秀爱逾期不交付租金，被上诉人有权解除房屋租赁合同。2016年10月3日，被上诉人给黄秀爱书面通知，要求其支付2016年度的6万元房屋租金，但黄秀爱却拒不支付。2017年1月2日，被上诉人再次书面通知黄秀爱支付2016年的6万元房屋租金，并没有提到2017年租金涨到25万元，但黄秀爱仍拒不支付租金。黄秀爱多次收到被上诉人催交租金的通知，却一直拒不支付，因此，被上诉人有权解除与黄秀爱签订的房屋租赁合同，并腾空房屋予以交还。涉案房屋是被上诉人于2014年期间以146万元购买，但到目前为止仅收到2015年度的6万元租金。在一审中，被上诉人虽然主张按年租金25万元收取租金，一审判决以每天197元计算房屋租金，黄秀爱并没有提出上诉。综上所述，请二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审中，邓纯勇没有向法庭提交书面答辩意见。
周庆张向一审法院起诉请求：一、确认被告黄秀爱与第三人邓纯勇于2013年8月20日订立的《房屋租赁合同》和原告与被告黄秀爱、第三人邓纯勇于2015年6月20日订立的《补充协议》已解除；二、判令被告黄秀爱支付给原告从2016年1月1日至2017年1月1日期间的租金6万元；3.判令被告黄秀爱将租用的房屋返还给原告；4.判令被告黄秀爱支付给原告从2017年1月8日占用房屋至返还该房屋止的使用费（即按每天694元支付到交还房屋之日止）；5.本案受理费由黄秀爱承担。
一审法院认定的事实：2013年8月20日，被告黄秀爱作为乙方与作为甲方的第三人邓纯勇订立《房屋租赁合同》，该合同主要内容为：一、租用范围：甲方自有坐落在云峰路房屋一楼门面两间；二、租用时间：自2014年1月1日至2020年1月1日止。承租期满后，如甲方仍继续出租房屋的，在同等租金的条件下，乙方有优先承租权。三、租金及付款方式：1、年租金定为6万元，三年内租金价不变。三年后随市场另行定价。2、2014年到2017年的租金每年的第三个季度一次性付清。如逾期不交付，甲方有权终止合同；四、乙方承租用途：销售床上用品。2014年3月9日，第三人将被告租用的凤山县一楼两间房屋转让给原告周庆张，双方签订《房屋转让合同》。2014年4月14日，原告到凤山县房屋管理所办理《房屋所有权证》。2015年6月20日，原、被告及第三人订立《补充协议》，该协议的主要内容为：1、因原甲方邓纯勇将坐落在云峰路房屋一楼门面两间出让给周庆张，故与黄秀爱的房屋租赁合同需变更出租方，新的出租方为周庆张；2、新出租方周庆张，承租方黄秀爱经协议，同意按原房屋租赁合同的各项条款履行各自责任、义务、权利不变；3、2015年的租金由新出租方周庆张收取，移交签字10日交清；4、三方签字后，原出租方邓纯勇自动退出，由新出租方周庆张履约合同。5、不尽事宜，由甲、乙双方协商解决。三方签订协议后，被告继续租用该房屋经营床上用品，2015年度的租金6万元，由原告周庆张收取。2016年9月30日，被告未依约向原告支付2016年度的租金6万元，至今被告亦未向原告支付2016年度租金。2017年1月1日至2020年1月1日的年租金金额，诉讼过程中双方未能协商达成一致。
另查明，涉案房屋门面位于凤山县，面积为170.53平方米，房屋所有权人为原告周庆张，房屋所有权证号：房权证凤字第××号。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、本案涉案《房屋租赁合同》、《补充协议》是否已依法解除？二、原告其他各项诉讼请求有无事实及法律依据？
关于本案《房屋租赁合同》、《补充协议》是否依法解除的问题。被告与第三人签订的《房屋租赁合同》和原、被告及第三人签订的《补充协议》是各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除”和第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定及《房屋租赁合同》第三条第2项“2014年到2017年的租金每年的第三个季度一次性付清，如逾期不交付，甲方有权终止合同”的内容，本案原、被告及第三人签订补充协议时一致同意出租方变更为原告，第三人退出合同，应视为被告与第三人签订的《房屋租赁合同》已于2015年6月20日协商一致解除。签订《补充协议》后，原、被告应当按照合同的约定，全面履行各自的义务，被告未依约向原告支付2016年度租金，双方约定的解除合同条件已成就，原告因此取得解除合同的权利。又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，本院向被告送达民事起诉状等文书时，已将原告主张解除合同的内容通知被告，视为已依法通知被告，故原、被告及第三人签订的《补充协议》及原、被告之间的房屋租赁合同关系依法于2017年3月20日解除。被告关于其有意支付租金而原告拒绝收款的辩解意见，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告该项辩解属于反驳原告诉求的事由，被告对该项反驳事由所依据的事实负有举证责任，被告提供的证据不足以证明其事实主张，本院不予采纳。关于原告称已于诉前向被告送达解除合同等通知的问题，被告对此予以否认，原告对该事实负有举证责任，原告提供的证据不足以证明其事实主张，本院不予采纳。
关于原告主张被告支付从2016年1月1日至2017年1月1日的房屋租金6万元的诉讼请求，被告对该笔租金尚未支付给原告的事实无异议，原告该项诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告返还房屋的诉讼请求，本案合同经确认解除，被告负有腾退房屋义务，原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付占用房屋使用费的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原、被告对2017年1月1日以后的房屋租金数额未能按合同约定协商达成一致，而从2017年1月1日至今，涉案房屋均由被告经营使用，被告应向原告支付相关费用。首先，原告主张被告支付从2017年1月8日至2017年3月20日的房屋使用费，因合同确认解除之前双方的法律关系仍为房屋租赁合同关系，该款性质应认定为租金，参照经原、被告申请本院依职权调查邻近房屋的租金价格，本院酌定涉案房屋在该时间段内的租金按每年72000元计算，被告应向原告支付从2017年1月8日至2017年3月20日的租金14184元(72天×197元/天)。其次，原、被告及第三人签订的《补充协议》经确认于2017年3月20日解除，被告应支付从2017年3月21日起至被告实际腾退房屋时止的房屋占有使用费，参照前述租金价格，本院酌定房屋占有使用费按每日197元(72000元/年÷365天)计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第(二)项、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认被告黄秀爱与第三人邓纯勇签订的《房屋租赁合同》于2015年6月20日解除；二、确认原告周庆张与被告黄秀爱及第三人邓纯勇签订的《补充协议》于2017年3月20日解除；三、被告黄秀爱于本判决生效之日起十五日内将本案所涉租赁物即位于凤山县的房屋(该房屋所有权证号：房权证凤字第××号)腾空并返还原告周庆张使用；四、被告黄秀爱于本判决生效之日起七日内支付原告周庆张房屋租金6万元；五、被告黄秀爱于本判决生效之日起七日内支付原告周庆张房屋租金14184元及房屋占有使用费(该占有使用费按每日197元计算，从2017年3月21日起计至被告黄秀爱实际返还所租房屋之日止)；六、驳回原告周庆张的其他诉讼请求。案件受理费1318元，由原告周庆张负担318元，由被告黄秀爱负担1000元。
在二审中，上诉人黄秀爱没有向法庭提交新的证据。被上诉人周庆张在二审中向法庭提交的证据有手机短信内容，证明：2016年1月29日，被上诉人将自己的农村信用卡账号通过手机短信发送给黄秀爱，要求其将2016年期间的6万元租金汇到被上诉人的账号。但黄秀爱却拒不支付。黄秀爱对周庆张发送短信的手机号码是自己的没有异议。
本院认为，黄秀爱对周庆张通过手机发送的短信没有异议，本院据此作为本案的定案依据。
本院经二审查明，一审法院查明的情况属实，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩及主张，归纳本案争议焦点为：1、周庆张要求解除其与邓纯勇、黄秀爱于2015年6月20日《补充协议》，并由黄秀爱腾空房内物品、归还涉案房屋是否有事实和法律依据？2、黄秀爱是否应当支付给周庆张2017年1月8日之后的房屋占用费？
本院认为：一审判决第一项“确认黄秀爱与邓纯勇签订的《房屋租赁合同》于2015年6月20日解除”和第四项“黄秀爱在本判决生效之日起七日内支付给周庆张房屋租金6万元”，黄秀爱对上述判决内容没有异议，本院予以维持。
一、关于周庆张要求解除其与黄秀爱、邓纯勇于2015年6月20日《补充协议》，并由黄秀爱腾空和退还涉案房屋是否有事实和法律依据的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第（二）款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。2015年6月20日，周庆张与黄秀爱、邓纯勇三方签订《补充协议》，该协议第二条约定“新出租方周庆张、承租方黄秀爱经协议，同意按原《房屋租赁合同》的各项条款履行各自责任、义务，权利不变”。据此，根据《房屋租赁合同》第三条第2点约定“2014年至2017年的租金，每年的第三个季度一次性付清。如逾期不交付，甲方有权终止合同”。在本案中，黄秀爱对其在2016年度的6万元房屋租金没有支付给周庆张没有异议。根据《补充协议》第二条的约定，周庆张有权终止《房屋租赁合同》的履行。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。2017年3月20日，一审法院在送达本案的民事诉状等文书时，已将周庆张主张解除合同的内容一并通知黄秀爱，黄秀爱对其知道周庆张主张解除《补充协议》的事宜亦没有异议。据此，周庆张与黄秀爱、邓纯勇三方签订的《补充协议》于2017年3月20日解除。2016年1月29日，周庆张以短信的方式将其在农村信用社的卡号告知黄秀爱，因此，黄秀爱向周庆张交纳房屋租金时没有必要当面支付。黄秀爱称因其不同意周庆张要求租金涨至每年25万元，周庆张则拒不收取2016年度的6万元租金的理由不能成立，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。如上所述，周庆张与黄秀爱、邓纯勇三方签订的《补充协议》已于2017年3月20日解除。因此，黄秀爱应当搬出自己的物品、并腾空和返还房屋。一审判决：黄秀爱将其租赁周庆张的房屋腾空和返还。该判决并无不当，本院予以维持。
二、关于黄秀爱是否应当支付给周庆张2017年1月8日之后的房屋租（或房屋占用费）是否有事实和法律依据的问题。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。在周庆张取得邓纯勇出售的房屋产权后，其对邓纯勇转让的涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。如上所述，周庆张与黄秀爱、邓纯勇三方签订的《补充协议》于2017年3月20日解除，但黄秀爱拒不腾空和返还房屋，其行为妨碍了周庆张对该房屋的使用、收益和处分。据此，周庆张有权对黄秀爱的侵害行为造成的损失请求赔偿。邓纯勇与黄秀爱签订的《房屋租赁合同》第二条约定“租用时间自2014年元月1日至2020年元月1日止”；第三条第1点约定“年租金为6万元，三年内租金不变；三年后随市场另行定价”。在周庆张与黄秀爱、邓纯勇三方签订的《补充协议》于2017年3月20日合同解除后，黄秀爱没有占有、使用周庆张房屋的理由，且根据合同约定，三年后的房屋租金随市场另行定价。一审法院根据原合同约定和参照涉案房屋的周边租金价格，从2017年1月8日起至2017年3月20日止，按年租金72000元计算，黄秀爱应当支付给周庆张的房屋占有使用费14184元，该计算方式并无不当，本院予以维持。黄秀爱称其与周庆张双方对2017年之后的房屋租金尚没有协商一致，其不应当支付房屋占有使用费的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，黄秀爱的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费154元，由黄秀爱负担。
本判决为终审判决。
审判长 韦 媛
审判员 黄美秀
审判员 张桂生
二〇一八年××月××日
书记员 梁 捷