广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终9774号
上诉人（原审被告）：李锦卫，男，1960年8月21日出生，汉族，住广东省广州市增城区。
委托诉讼代理人：吴珏，广东鸿峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市增城区仙村镇沙头村胜二经济合作社。住所地：广东省广州市增城区仙村镇沙头村胜保。
法定代表人：张满兴，职务：社长。
委托诉讼代理人：梁叔强，广东民诚众信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张海铭，广东民诚众信律师事务所律师。
原审第三人：广州市增城区仙村镇沙头村民委员会。住所地：广东省广州市增城区仙村镇沙头村。
负责人：张水文，职务：主任。
委托诉讼代理人：何子俊，系该村工作人员。
上诉人李锦卫因与被上诉人广州市增城区仙村镇沙头村胜二经济合作社（以下简称“胜二合作社”）、原审第三人广州市增城区仙村镇沙头村民委员会（以下简称“沙头村委会”）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第1658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人李锦卫向本院上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判驳回胜二合作社的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由胜二合作社承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足。一审法院依据《关于修订仙村镇村、社集体资产交易和建设工程发包规定的通知》，判令我方搬离粪箕涡的租赁物是错误的。我方认为该通知只是镇政府发布的政府指导性文件，镇级政府不具有立法权，无权对公民财产的处分方式作出规定。且根据我方与胜二合作社签订的《租地协议书》，已经自动续期至2024年12月31日，现不存在法定的不可抗力的因素，也未经双方协商一致，故胜二合作社不能单方面解除合同。综上，请求二审法院查明事实，依法处理。
被上诉人胜二合作社答辩称，同意一审判决，我方二审意见与一审时的意见一致。
原审第三人沙头村委会述称，同意胜二合作社的答辩意见。
胜二合作社向一审法院起诉请求：一、李锦卫立即搬离位于粪箕涡（土名）的租赁物，并返还租赁物给胜二合作社；二、李锦卫支付占用涉案租赁物的占用费6576元给胜二合作社（暂计算2015年的占用费，实际费用计至交还租赁物给胜二合作社止）；三、本案全部诉讼费由李锦卫负担。
一审法院经审理查明：1999年10月1日，胜二合作社（甲方）与李锦卫（乙方）签订《租地协议书》，载明“……一、土地名称：甲方土地座落在粪箕涡土名租用给乙方兴建养鸽场使用。二、租用年限：从一九九九年十月一日起至二0一四年十二月三十一日止共十四年零三个月。三、土地租金：按实量面积计算共贰亩柒分肆亩。每市亩每年缴交租金1200元……缴交日期要在每年新历一月三十日交上半年，六月三十日交下半年。……七、租用期满，如乙方租用期满。……（2）如合同期满后乙方需求续期租用经营，甲方要无条件答应。但租金在原基础上增加500元……但续期年限10年。对原建设基建设施由乙方继续使用。……”。
2014年12月29日，李锦卫通过中国邮政储蓄银行股份有限公司增城市仙村营业所汇款4658元给胜二合作社，并注明李锦卫鸽场租金。
2015年7月29日，李锦卫委托广东杰信律师事务所出具《律师函》，载明“……1999年10月1日，李锦卫与沙头村民委员会、沙头村胜保第二生产合作社签订了《租地协议书》，……协议书第七条约定：如合同期满后李锦卫要求继续租用经营，沙头村胜保第二生产合作社无条件答应，但租金在原基础上增加500元……基于以上事实和理由，本律师认为，双方签订的《租地协议书》以及协议书中关于期满之后续期和租金等事项均符合法律规定，依法具有法律效力。因此，双方应按《租地协议书》之相关约定履行。……”。上述函件已经妥投。
2014年12月17日，胜二合作社作出《通知》，载明“李锦卫承租户：你与仙村镇沙头胜二生产合作社签到《租地协议书》，……现已期限届满。根据国务院关于农村集体经济流转问题的规定和仙村镇人民政府增仙委[2013]26号文规定，你所承租的土地，属于村与社所有资产，必须进入镇交易中心进行交易的规定，该租赁土地在出租前必须经过镇交易中心才能进行续租，你在到期后参与镇交易中心竞投，如你竞得则继续租赁，如你未竞得则在镇交易中心竞投结束后十天内搬迁，交回承租土地给我社，若你不搬迁，拒绝交回承租土地给我社，则由你承担我社的全部损失和新承租人的损失……”，上述《通知》李锦卫已经收取。
2015年8月18日，胜二合作社召开村民代表会议，作出《决议案》，载明“……研究对粪箕涡马岭（土名）李锦卫等6户租地合约到期收回承租土地的事宜作出决议案：一、同意通过向法院起诉的方式收回土地和鸽场。二、有关向法院交纳的诉讼费和律师费列入社的正常开支。”。
2015年9月14日，李锦卫通过广州农村商业银行股份有限公司箕岗分理处汇款4658元给胜二合作社，并注明：李锦卫鸽场租金。
2015年12月31日，李锦卫通过广州农村商业银行股份有限公司箕岗分理处汇款4658元给胜二合作社，并注明：2016年李锦卫鸽场租金。
2016年4月15日，中国邮政储蓄银行股份有限公司增城市仙村营业所出具《汇票详细信息查询》，载明“汇票号码：15103528305244，收款人姓名：张满兴，收款人地址：广东增城市仙村镇沙头村胜保第二生产合作社，妥投状态：未妥投”。
另查明，2013年4月19日，中共仙村镇委员会仙村镇人民政府出具增仙委[2013]26号《关于修订仙村镇村、社集体资产交易和建设工程发包规定的通知》，载明“一、村和社所有集体资产交易。必须进入镇交易中心进行交易，……此处提到的‘集体资产’概念和涉及范围……即包含以下两方面，一是村、社集体经济组织资产……二是村、社集体经济组织的资源：包括法律规定的属于集体所有的建设用地、耕地、林地、荒地、水面、滩涂……以及所有权归国有委托集体经济组织管理的土地、水面等自然资源。”
审理中，一、胜二合作社与李锦卫确认以下事实，1、涉案租赁合同中约定的土地面积，签约主体，租金金额均无异议；2、涉案租赁的地点是空地推平后交由被告使用。二、胜二合作社陈述以下事实，1、租赁物分了7户养鸽户，都是在粪箕涡土地上，7户各自有各自的范围；2、合同约定期限内的租金李锦卫已经全部缴纳；3、李锦卫汇款的两笔费用，已经收到。三、李锦卫陈述以下事实，1、在涉案租赁土地上搭建了临时公棚和两层住房，以及养鸽的公棚；2、现在还在涉案土地上养鸽子，大约6000只。四、沙头村委会陈述以下事实，近几年胜二合作社的资金等三支问题都由沙头村委会监管。
一审法院认为：胜二合作社与李锦卫之间签订的《租地协议书》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。
根据《租地协议书》的约定，上述合同在2014年12月31日已经到期，现双方争议的《租地协议书》第七条的约定能否适用的问题。虽然上述合同第七条为双方当事人的协商结果，但是中共仙村镇委员会仙村镇人民政府于2013年4月19日出具增仙委[2013]26号《关于修订仙村镇村、社集体资产交易和建设工程发包规定的通知》，上述文件颁布在胜二合作社、李锦卫签订合同到期之前。根据上述政府文件的规定，胜二合作社与李锦卫之间签订合同的外部条件、环境均发生了变化，如若适用《租地协议书》第七条的约定强制继续履行合同，对胜二合作社显失公平。同时上述合同的继续履行亦存在阻碍，故李锦卫认为适用《租地协议书》第七条的约定继续续租10年的抗辩，一审法院不予采纳。故胜二合作社要求李锦卫搬离粪箕涡的租赁物，并将租赁物返还给胜二合作社的主张一审法院予以支持。
因造成上述结果，胜二合作社、李锦卫双方均无过错，且综合考量李锦卫在涉案场地养殖鸽子的数量，一审法院考量应给予李锦卫一个月的搬离期限。至于李锦卫继续使用期间的占用费，应参考合同中约定1200元/亩即3288元/年的标准给付，因在庭审中胜二合作社已经确认收取了李锦卫支付的2015年、2016年两年的占用费合计9316元，故李锦卫支付涉案租赁物直至搬离之日止的占用费应首先从2015年、2016年的李锦卫已支付的9316元中予以抵扣，多退少补。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，作出判决：一、李锦卫应从本判决发生法律效力之日起三十日内腾空位于粪箕涡（土名）租用给李锦卫兴建养鸽场使用的2.74亩土地并交付给广州市增城区仙村镇沙头村胜二经济合作社；二、李锦卫应支付至腾退之日止的占用费给广州市增城区仙村镇沙头村胜二经济合作社，占用费以1200元/亩/年的标准计算；三、驳回广州市增城区仙村镇沙头村胜二经济合作社的其他诉讼请求。案件受理费120元，由李锦卫负担50元，由广州市增城区仙村镇沙头村胜二经济合作社负担70元。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
二审另查明，李锦卫在二审期间提交银行汇款单一份，拟证明李锦卫已经支付了案涉土地的2017年一整年的租金。胜二合作社认为该证据不属于新证据，该证据只能证明李锦卫有单方汇款的情况，不是双方均同意后发生的汇款，而胜二合作社从2015年开始起诉解除合同，故双方也不存在继续履行的合意。
本院认为，双方当事人之间签订的《租地协议书》是双方真实意思表示，并不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应切实履行。但双方在《租地协议书》中约定，案涉租赁物租期十四年零三个月，租期届满后，如李锦卫需继续租用经营，胜二合作社要无条件答应，但续期年限为10年。从该约定看，双方一次性将租赁物的租赁期限约定为二十四年零三个月，只是2015年1月1日起租赁关系是否继续由李锦卫单方决定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁限期不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。故本院认定案涉《租地协议书》约定的超过20年部分的租期无效。现在十四年零三个月租赁期满后，李锦卫决定继续承案涉场地，并未超出20年的租赁有效期，符合合同约定。胜二合作社以《租地协议书》到期以及镇政府文件规定案涉租赁物必须进入镇交易中心平台进行招投标程序进行发包为由，要求李锦卫返还案涉租赁物，没有合同以及法律依据，本院不予支持。案涉租赁物仍在租赁期内，一审判令李锦卫从一审判决发生法律效力之日起三十日内交回案涉租赁物不当，本院予以纠正。因案涉租赁物仍在租期内，胜二合作社要求李锦卫支付使用费依据不足。且从现有证据看，李锦卫已支付了2015年、2016年的租金共计9316元、2017年的租金4658元，故本院对一审关于使用费的处理予以纠正。
综上所述，上诉人李锦卫的上诉成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第1658号民事判决；
二、驳回广州市增城区仙村镇沙头村胜二经济合作社的全部诉讼请求。
本案一审案件受理费120元，本案二审案件受理费50元，均由广州市增城区仙村镇沙头村胜二经济合作社负担。
本判决为终审判决。
审判长 茹艳飞
审判员 丁阳开
审判员 谢国雄
二〇一七年八月十四日
书记员 李苇镟