福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽08民终339号
上诉人（原审第三人）：张洪娘，女，1956年7月28日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
委托诉讼代理人：林天四，福建同荣仁律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：杜春林，福建天岩律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：张惠华，女，1978年9月15日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
委托诉讼代理人：陈亮辉，福建瀛楠律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：林淑芳，福建瀛楠律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告）：龙岩市金宏房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区军民路30号军分区院内，统一社会信用代码913508007297309640。
法定代表人：卢晓琴，总经理。
原审第三人中国人民解放军福建省龙岩军分区后勤部，住所地龙岩市新罗区东城军民路30号。
负责人：刘辉，部长。
委托诉讼代理人：罗石金，福建路远律师事务所执业律师。
上诉人张洪娘与被上诉人张惠华、龙岩市金宏房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院(2016)闽0802民初8207号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年2月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张洪娘及其委托诉讼代理人林天四、杜春林到庭参加诉讼，被上诉人张惠华及其委托诉讼代理人陈亮辉、林淑芳到庭参加诉讼，原审第三人中国人民解放军福建省龙岩军分区后勤部及其委托诉讼代理人罗石金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张洪娘上诉请求：一、请求撤销龙岩市新罗区人民法院作出的(2016)闽0802民初8207号民事判决书，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。二、本案一、二审受理费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院程序错误。1、在本案中，任何一方当事人均未对上诉人与被上诉人龙岩市金宏房地产开发有限公司的《房地产租赁合同》及补充协议提出合同无效，而一审法院作出无效合同的判断;即使经一审法院审查认为无效合同，应向各方当事人作出释明，但一审法院并未作出释明。2、一审法院自行有针对性地收集对上诉人不利的证据，且收集的证据只是在法庭上陈述一下大概，未进行任何的质证就作为证据使用。二、一审判决上诉人与被上诉人龙岩市金宏房地产开发有限公司的《房地产租赁合同》及补充协议无效的事实不清，证据不足。1、一审法院认为:上诉人与被上诉人龙岩市金宏房地产开发有限公司的《房地产租赁合同》及补充协议是担保人以其房屋使用权抵偿借款的担保合同之债，并非出租人与承租人之间的房屋租赁合同属于事实认定不清。理由是:房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，双方约定租期、租金等且已交付上诉人，而被上诉人龙岩市金宏房地产开发有限公司作为潘文金的保证人作出同意以该公司保证之债抵扣上诉人应付租金的行为，属于法律上债的抵销，符合法律规定。2、一审法院认为:上诉人与潘文金是亲戚关系，金宏公司与潘文金资金链断裂并被大量债权人追债是知情的，并被法院强制执行属于证据不足。理由是:即使是近亲属也无法知道对方的所有状况，更何况上诉人与潘文金属于很远的亲戚关系，一审法院有什么证据推断上诉人知道且清楚这一情形，作出如此判断的依据在哪里?3、一审法院认为:上诉人与龙岩市金宏房地产开发有限公司签订的合同损害了其他被执行人的利益，且有违债权受偿的平等性属于事实认定不清，证据不足。理由是:争议房产并未被法院查封，该房产处置权还属于龙岩市金宏房地产开发有限公司，且龙岩市金宏房地产开发有限公司并未破产，何来损害其他人利益和平等受偿权?4、一审法院认为:上诉人与被上诉人龙岩市金宏房地产开发有限公司恶意串通属于事实认定不清，证据不足。理由是:一审法院无证据证明双方有进行恶意串通的事实，何来认定恶意串通?三、一审法院认定被上诉人龙岩市金宏房地产开发有限公司与被上诉人张惠华签订合同有效并交付张惠华居住的事实认定错误，证据不足，且采用相互矛盾证据。1、同一天、同一人写的收款收据会有两个不同的章。2、原一审[(2016)闽0802民初4072号]中，潘文金作为公司的代理人出庭所做的陈述，如未退回903房，利息抵扣租金，归还100万元中的32.5万元等，在一审法院均不予认可，且采用被上诉人张惠华一方说法而被潘文金否认的说法。四、一审法院在庭审自行归纳的争议焦点四个，而判决书中只有部分，对于其他争议焦点不做任何的说理，有偏袒被上诉人张惠华的嫌疑。五、一审法院法律适用错误一审法院适用《合同法》第五十二条之规定，无证据证明却作出恶意串通的判断，属于法律适用错误，本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。故向贵院提起上诉，望判如所请。补充上诉意见：一、一审判决认定上诉人张洪娘与潘文金以及金宏公司之间存在恶意串通损害第三人利益的行为因而认定合同无效，没有依据，不能成立。（一）上诉人认为，上诉人张洪娘的行为不符合恶意串通损害他人利益的构成要件。恶意串通是以损害他人利益为目的相互通谋而作出的意思表示。其特征表现为，首先在主观上具有恶意，其次在客观上具有串通损害他人利益的行为。本案中，上诉人与潘文金、金宏公司之间存在真实的债权债务关系。具体来说，就是上诉人与潘文金之间借款合同法律关系或民间借贷法律关系，上诉人与金宏公司之间的保证合同法律关系。上诉人的目的在于实现真实存在的合法债权，不具有损害他人利益的主观违法意图。其次，上诉人支付了合理对价。上诉人房屋使用权的租金实际是以借款资金进行折抵，因而其支付了实际的对价。同时，该对价是合理的对价，符合市场价格，不存在明显不合理的对价。上诉人折抵的租金为250万元，而租给被上诉人张惠华的租金是220万，还多了30万，因而这个对价是合理的。据此，上诉人并未实施串通损害他人利益的行为。（二）一审判决认定恶意串通损害他人利益的理由均不能成立。1、一审判决以担保人以其房屋使用权抵偿潘文金借款的保证合同之债，从而认定房屋租赁合同不能成立是错误的。担保人是以其对上诉人张洪娘享有的1902房租金的请求权抵偿对潘文金借款的保证合同之债，实质只是涉及上诉人与金宏公司租赁合同中租金如何支付的合同履行问题，不影响合同的性质，也不影响合同的成立。2014年6月28日《协议书》是三方对于租赁合同履行方式的具体约定。不但不能改变上诉人与金宏公司之间的租赁关系，而且是对租赁关系的补充，上诉人与金宏公司之间的租赁关系是成立的。此外，租赁合同成立在先，《协议书》成立在后，各方先有租赁合同的合意，后有抵销的合意，在后的《协议书》否认不了《租赁合同》成立的事实。2、一审以上诉人与潘文金存在亲戚关系，以及对潘文金和金宏公司资金链断裂的知情作为认定存在恶意串通的情形，依据不足。首先，不存在亲戚关系，一审认定存在亲戚关系没有依据。实际情况是潘文金前妻的妈妈有给上诉人作过月嫂，因此从婚姻家庭法律的角度，这不存在亲戚关系的范畴。其次，不能理所当然地认为存在亲戚关系就对对方的经济情况是知情的。再次，对金宏公司和潘文金资金链是否断裂，有否被起诉至法院以及被采取执行措施的情况，一审并未查明，也没有任何证据证实。再者，即便是知情，为了维护自己的合法权益，金宏公司自愿以其合法的财产使用权，偿还其保证合同之债，也不违反法律行政法规的禁止性规定。3、关于抵债协议尚未生效情形下签订租赁合同损害他人利益以及有违债权受偿的平等性的认定同样错误。首先，既然认定是抵债协议，即便尚未到期，也应当理解为当事人抛弃期限利益或者抗辩。其次，该财产并未查封或者限制处分，金宏公司具有合法处分权，不存在损害他人利益的问题。同时，金宏公司也未宣告破产，也不存在债权的公平受偿的问题。二、本案中，金宏公司以其房屋使用权即租金的请求权抵销对于上诉人的保证合同之债，以终止双方合同的权利义务，属于债权人与债务人缔结抵销合同消灭相互债务，即债的合意抵销。上诉人认为，该合意抵销完全符合《合同法》第一百条的规定，即尽管标的物的种类、性质不相同，但经双方协商一致，也可以抵销。三、如果认定上诉人与金宏公司的租赁合同无效，那么认定被上诉人张惠华与金宏公司之间的租赁合同有效也是错误的。本案因张惠华租赁903房变更租赁1902房的起因而引发。由于1902房早已租给上诉人张洪娘，产生使用权纠纷才起诉金宏公司。根据一审判决的逻辑，如果上诉人与金宏公司之间的租赁合同损害他人利益，应当无效，那么被上诉人张惠华与金宏公司之间的租赁合同同样损害了包括上诉人在内的他人的利益，同样无效。四、本案不存在上诉人与潘文金、金宏公司之间恶意串通的问题，不应适用《合同法》第五十二条规定。焦点问题是金宏公司一房两租。上诉人认为，上诉人与金宏公司之间租赁合同合法有效，上诉人有权主张履行租赁合同。即便认定两个租赁合同均有效的情况下，对于谁有权主张履行租赁合同应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定。首先，上诉人已经合法占有租赁房屋，有原一审金宏公司的陈述、上诉人对于房屋的装修等事实为证，2014年6月28日三方协议也可证实上诉人张洪娘早已合法占有房屋，否则不存在协议书中的返还之说。其次，租赁合同属诺成性合同，上诉人与金宏公司租赁合同于2014年6月9日签订，签订之日就已成立，而被上诉人张惠华与金宏公司租赁合同于2014年6月17日签订。因此，上诉人张洪娘与金宏公司之间的租赁合同成立在先。由于上诉人张洪娘已经先行合法占有租赁房屋，同时其租赁合同成立在先，应当确定上诉人为履行合同的承租人。综上，请求法庭撤销一审判决，改判支持上诉人的上诉请求。
张惠华辩称，一、一审法院程序合法，不存在违反法律规定的情形。1、答辩人在一审程序中，已经提出上诉人张洪娘与金宏房地产公司签订的《房地产租赁合同》及补充协议无效，且一审法院在归纳案件争议焦点时也将张洪娘与金宏房地产公司签订的租赁合同是否有效作为第一个争议焦点，对此上诉人张洪娘在庭审中从未提出异议，也据此进行相关的阐述；2、一审法院未违反规定自行收集证据。首先，潘文金及金宏公司在2014年4月起存在债权债务纠纷被诉至法院并被申请强制执行是经过法定程序公证证明的法律事实，无需提供证据证明。同时，对于这一事实，各当事人都非常清楚，在庭审时各当事人也未提出异议。其次，我国民事诉讼法第六十四条第二款规定：“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”《关于民事诉讼证据的若干规定》第15条规定：“《民事诉讼法》第六十四条规定的'人民法院认为审理案件需要的证据'，是指以下情形：(一)涉及可能有损国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实；(二)涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等与实体争议无关的程序事项。”本案中张洪娘与金宏公司签订的房屋租赁合同涉及可能有损他人合法权益，即使法院自行收集，也未违反法律规定，符合法定程序。二、一审法院认定张洪娘与金宏房地产公司签订的《房地产租赁合同》属于无效合同，该认定正确。1、张洪娘与金宏房地产公司签订《房地产租赁合同》的真实目的并不是张洪娘要向金宏房地产公司租赁讼争房屋，而是因为潘文金向张洪娘借款未能归还，金宏房地产公司提供讼争房屋作为担保，因此《房地产租赁合同》的实质是名为租赁实为担保的合同，不具有租赁合同的效力。从张洪娘与潘文金、金宏房地产公司于2014年6月28日签订的《协议书》及之后张洪娘与潘文金的庭审陈述等可以明确，张洪娘的本意并不是真的要租赁讼争房屋，而是潘文金向其借款未能归还，张洪娘为了寻求担保，要求潘文金将讼争房屋以租赁的形式提供担保，以督促潘文金按时还款，因此，《房地产租赁合同》实际上是变相的担保合同，张洪娘签订该合同的真实目的并不是租赁讼争房屋，所以张洪娘明知《房地产租赁合同》需经军分区同意备案而未办理本案手续。因此，张洪娘与金宏房地产公司、潘文金之间签订《房地产租赁合同》并不是租赁关系，而是因民间借贷而产生的债权债务关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。因此，本案张洪娘与潘文金之间的纠纷应按民间借贷关系审理，张洪娘应当要求潘文金及金宏房地产公司返还借款，而不能请求履行《房地产租赁合同》。2、张洪娘对于潘文金及金宏公司资金断裂并被大量债权人追债这一情形是明知的。张洪娘代理人在一审庭审时（20117年3月28日）就法官提问“张洪娘借给潘文金尚欠的本金380万借款期限是2014年7月25日，为何会在借款到期前签订房屋租赁协议书”时，明确回答：“因为之前潘文金已经出现资金断裂问题，很多人向其追债，因为双方借款未到期，因此要求潘文金拿出东西确保还款，若未还款则以房抵债”，其已经明确告知法院张洪娘对于潘文金及金宏公司资金断裂并被大量债权人追债这一情形是明知的。3、张洪娘与金宏公司签订的房屋租赁合同恶意串通损害其他债权人合法权益，为无效合同。张洪娘与金宏公司签订房屋租赁合同的原因及目的是潘文金尚欠张洪娘借款未能归还，金宏公司以其房屋为潘文金还款提供担保，而在张洪娘与金宏公司签订房屋租赁合同时，潘文金及金宏公司已经存在债权债务纠纷被诉至法院并被申请强制执行，张洪娘与其他债权人一样，都是属于普通债权人，张洪娘的债权属于普通债权，没有优先权，若认定张洪娘与金宏公司签订的房屋租赁合同为有效合同，则金宏公司以房抵债给张洪娘的行为侵害了其他债权人的平等受偿的权益。争议房产未被法院查封是因为争议房产的产权并非属于金宏公司，无法查封，金宏公司仅有对外出租的权利，无权对外转让、抵押。因此，张洪娘及金宏公司在明知潘文金、金宏公司存在债务纠纷且被申请强制执行的情形下，签订房屋租赁合同，主观是属于恶意，签订的房屋租赁合同在事实上损害了其他债权人的合法权益，属于无效合同。4、我国《合同法》明确了承租人经出租人同意才可以将租赁物转租给第三人。且龙岩军分区后勤部（以下简称“军分区”）与金宏房地产公司签订的《龙岩军分区14号楼租赁合同》第四条第二款明确约定“所有转租合同必须经甲方（即军分区）签字盖章同意后方为有效”，金宏公司向军分区租赁场地时已经对转租事宜进行明确约定，转租必须经军分区签字盖章同意后方为有效，否则即为无效合同；同时，张洪娘与金宏房地产公司签订的《房地产租赁合同》中多项条款均表明讼争房产及系军分区所有，转租需经军分区同意等事项，第三人张洪娘在签订《房地产租赁合同》时对租赁事项需经军分区同意也是明知的。综上，我国合同法及张洪娘、金宏房地产公司、军分区之间签订的合同均明确约定转租事项需经军分区同意才有效，张洪娘与金宏公司签订的《房地产租赁合同》未经军分区确认，属于无效合同。三、答辩人张惠华与金宏公司签订的房屋租赁合同合法有效。答辩人张惠华与金宏公司签署的《房地产租赁合同》未违反法律、法规的禁止性规定，并且经第三人龙岩军分区后勤部备案确认，合同合法有效。合同履行过程中，答辩人也已经向金宏公司支付租金220万元，金宏公司也已将房屋交付给答辩人装修、使用，因此答辩人张惠华与金宏公司签订的房屋租赁合同合法有效。至于金宏公司出具给答辩人张惠华的收据出现不同的公章，是因为其中812482元是903号房屋的租金转至本案讼争1902号房租金，因此用财务专用章，另外100万元是明确支付本案讼争1902号房屋的租金，所以用公司公章。四、一审法院在认定上诉人张洪娘、答辩人张惠华签署的房屋租赁合同是否有效中已经对其他争议焦点进行阐述，至于争议焦点中“上诉人张洪娘是否占有、使用争议房屋”，对于谁先占用、使用争议房屋是在两份租赁合同均有效的情形下才需进行考虑，而法院已经认定其房屋租赁合同无效而答辩人签署的房屋租赁合同有效，因此该情形可无需考虑，一审法院未予以认定符合法律规定，也不存在偏袒任何一方的情形。综上，一审法院程序合法，适用法律正确，请求贵院维持一审判决，驳回上诉人张洪娘的上诉请求。
中国人民解放军福建省龙岩军分区后勤部辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，维持原判。
张惠华向一审法院起诉请求：判令金宏公司交付位于龙岩市新罗区重新翻建住宅楼1902号套房及4号地下车位给张惠华居住使用，张惠华在租赁期内对上述房产享有居住权及使用权。
一审法院认定事实：2012年1月1日，军分区后勤部（甲方）与金宏公司（乙方）签订《龙岩军分区14号楼租赁合同》，主要约定，甲方将军分区14号楼及周边约1571平方米的土地使用权出租给乙方使用，用于新建一幢高层住宅（含地下停车场）和一幢办公楼；租赁期限自2012年1月1日至2049年12月31日止，共38年,总租金1028万元。2012年2月14日，军分区后勤部（甲方）与金宏公司（乙方）签订一份《龙岩军分区14号楼租赁协议书》，主要对《龙岩军分区14号楼租赁合同》中的租金付款方式进行变更，租赁项目、期限、总租金不变。2012年10月18日，军分区后勤部取得龙岩军分区营区保障住宅的建设工程规划许可证（建字第350800201200057号）。2013年8月28日，金宏公司向军分区后勤部提交报告，认为因有关政策的原因造成2012年签订的《龙岩军分区14号楼租赁合同》无法履约，需重新制定新的租赁合同，合同总租金为450.76万元，在此前已缴纳租金881.6万元，已超新制定的合同总租金金额，申请退还430.84万元。2013年8月29日，军分区后勤部退还金宏公司租金350万元。2013年9月1日，军分区后勤部（甲方）与金宏公司（乙方）签订一份《龙岩军分区14号楼及场地租赁意向书》，主要内容：租赁意向期限为2014年1月1日至2031年12月31日，共18年。2012年1月1日至2013年12月31日为2年建设期。租金及付款方式：前2年建设期每年上缴租金10万元，合计租金20万元；意向租赁期18年，第一年租金为21.11万元，按每隔三年一增长，原则上每次按5%增长幅度计收租金，合计租金430.765万元。建设期和意向租赁期合计总租金为450.765万元。付款方式：签订本意向书后五日内，乙方将总租金450.765万元一次性交给甲方。电梯住宅楼建成后，乙方于2014年6月30日前将该楼二至三层建筑面积不少于1100平方米的10套住房无偿返还给甲方，且返还的住房必须符合国家规定的商品房交付标准。其余住房（含地下室）归乙方使用，在符合国家政策规定的前提下，乙方可转租他人，但不得出售，且所有转租合同必须经甲方签字盖章同意后方为有效，否则，视为违约。租赁期间，乙方若将住宅楼部分住房转租给他人，转租合同内容不得违反本意向书规定，在转租期内发生的一切与之相关的费用、手续和责任，由乙方承担，与甲方无关。自双方签订本意向书之日起，原双方于2012年1月1日签订的《龙岩军分区14号楼租赁合同》和2012年2月14日签订的《龙岩军分区14号楼租赁协议书》自行终止解除，不再发生法律效力。2013年10月30日，军分区后勤部（甲方）与金宏公司（乙方）签订《龙岩军分区14号楼及场地租赁补充协议》，主要约定因乙方在建14#楼时未按合同约定的层数（17层）建设，多建了一层，乙方同意在租赁意向期内一次性补缴租金30万元。2014年1月18日，军分区后勤部在闽西日报刊登公告，内容为“龙岩军分区机关营区第14号楼经批准改建后，由金宏公司负责部分房屋对社会招租，金宏公司及与该公司签订租赁合同的承租方，均不拥有房屋产权，不得对外出售和用于办理担保、抵押贷款等融资手续，不得利用该房产从事非法活动。租赁期限从2014年1月1日至于2031年12月31日”。
2012年9月，张惠华向金宏公司租赁军分区14号楼重新翻建住宅楼903号房屋。张惠华分别于2012年9月27日、2013年4月15日、2013年4月16日、2013年5月3日通过其丈夫黄建业的银行账户向金宏公司法定代表人潘文金的账户转账支付500000元、150000元、50000元、112482元，共计支付租金812482元。2014年6月17日，金宏公司（甲方）与张惠华（乙方）签订一份《房地产租赁合同》，主要约定：甲方将军分区原14号楼重新翻建，并将翻建后的一幢17层框架结构电梯住宅楼的1902号套房和4号地下车位出租给乙方居住和停放车辆使用；套房总面积522.12平方米，其中套内建筑面积为449.7平方米，公摊面积为72.42平方米；租赁期限自2014年1月1日起至2031年12月31日止共18年。套房总租金为207万元、车位租金为13万元，合计220万元。同日，金宏公司与张惠华签订《房地产租赁合同补充协议》，约定地下车位由各承租户采用抽签方式确定各承租户具体车位号。张惠华通过其丈夫黄建业的银行账户分别于2014年6月16日、6月17日、6月21日、6月22日转账支付500000元、200000元、150000元、150000元给金宏公司，共计1000000元用于支付租赁1902号房屋及4号地下车位的租金。2014年6月23日，军分区后勤部作为监督单位在《房地产租赁合同》、《房地产租赁合同补充协议》中盖章。同日，金宏公司向张惠华出具三份收款收据，确认收到张惠华军分区保障房1902预收款1812482元。此后，张惠华将租赁903号房屋的钥匙交回金宏公司售楼处。2016年4月22日，张惠华与金宏公司协商以其缴纳款项的利息抵扣租房尾款，金宏公司向张惠华出具一份收款收据，确认收到张惠华387518元。
张洪娘与金宏公司原法定代表人潘文金系亲戚关系。潘文金从2010年2月起陆续向张洪娘借款。2014年1月25日，张洪娘（甲方）与潘文金（乙方）、金宏公司（丙方）签订一份《借款保证合同》，主要内容：截止至2014年1月25日，乙方尚欠甲方借款本金380万元。借款期限六个月，自2014年1月25日起至2014年7月25日止。借款到期后，乙方应将借款本金一次性偿还甲方。乙方未在规定的期限内支付利息或归还借款，视为乙方违约。如乙方逾期支付利息或借款逾期，乙方同意向甲方支付按应付借款利息或逾期借款金额的日千分之二计算的违约金。丙方具有保证资格，并自愿对借款人债务承担连带保证责任。如借款人未按借款合同的约定偿付借款本息和相应费用的义务，甲方在保证期间内可直接向丙方追索。丙方保证在接到甲方书面索款通知后五日内清偿上述款项。
2014年6月9日，金宏公司（甲方）与张洪娘（乙方）签订一份《房地产租赁合同》，合同约定，甲方军分区原14号楼重新翻建，并将翻建后的一幢17层框架结构电梯住宅楼的1902号套房出租给乙方居住和停放车辆使用。租赁期限自2014年1月1日至2031年12月31日止共18年。套房总面积为522.12平方米，其中套内建筑面积为449.7平方米，公摊面积为72.42平方米，总租金为2506176元。同日，金宏公司与张洪娘签订了一份《房地产租赁合同补充协议》。前述合同，金宏公司未向监督单位军分区后勤部报备。金宏公司向军分区后勤部出具的《军分区14号承租户情况明细表》载明1902室承租人为张惠华，903室房屋承租人备注“原黄建业”。
2014年6月28日，张洪娘（甲方）与潘文金（乙方）、金宏公司（丙方）签订一份《协议书》，主要约定：截止至2014年5月30日，乙方尚欠甲方借款本金380万元、利息49.7万元，丙方提供连带责任保证。1、丙方同意将松涛花园二期负二层C2041、2040、2039、2038、2037、2036、2035、2060、2062、2061、2063的车位交付给甲方，用于抵偿乙方尚欠甲方的部分债务180万元。丙方同意将军分区原14号楼改造后的电梯住宅楼1902号套房（522.12平方米）的房屋租赁给甲方使用，使用期限18年，至2031年12月31日止，抵扣18年租金250万元。2、军分区原14号楼改造后的电梯住宅楼1902号套房的房屋未装修，若乙方或其他人进行了部分装修，则与甲方无关，甲方按现状接收，所做的装修与甲方无关，费用由乙方或其他人自行承担。3、若乙方在2014年7月25日之前将尚欠的款项全部归还甲方，则抵债车位和租赁房屋交还丙方。若归还超过250万元，则甲方同意把车位交还丙方；再把余款全部还清，则甲方把租赁房屋交还丙方。若2014年7月25之前未还款超过250万元，则三方所签订的本协议书自行生效，丙方无条件将本协议约定的财产交付甲方。若在2014年12月31日之前乙方归还甲方全部款项（含从2014年7月25日起按未归还金额的日千分之一的违约金），则甲方同意将本协议约定的财产交还丙方。
另查明，涉案1902号房屋建成后由金宏公司原法定代表人潘文金交由周江进行设计装修。2014年6月17日，金宏公司与张惠华签订《房地产租赁合同》，张惠华缴纳100万元租金后，潘文金让周江停止装修与张惠华之夫黄建业联系装修事宜。此后，周江根据黄建业的要求修改装修设计图。因金宏公司将涉案房屋一房二租，引发冲突，经龙岩市公安局东城派出所出警处理仍无法调处，涉案房屋至今仍未装修完毕。张惠华因无法入住装修故诉至本院。
再查明，2013年12月25日、2014年1月5日、2014年1月6日，张惠华通过其丈夫黄建业的银行账户转账支付50000元、100000元、88000元，合计238000元用于租赁松涛花园二期C1001车位。因松涛花园二期C1001车位被查封，金宏公司于2015年4月29日、2015年4月30日、2015年5月4日、2015年5月18日通过潘甜的银行账户退还张惠华车位款65000元、50000元、50000元、80000元，合计245000元。
一审法院认为，2014年1月25日，张洪娘与潘文金、金宏公司签订《借款保证合同》，约定潘文金尚欠张洪娘借款本金380万元，借款期限至2014年7月25日止，由金宏公司承担连带保证责任。2014年6月28日，张洪娘与潘文金、金宏公司签订一份《协议书》，约定金宏公司将松涛花园二期负二层11个车位抵偿潘文金尚欠的180万元债务；将涉案1902号房租赁给张洪娘使用，抵扣18年租金250万元。若潘文金在2014年7月25日之前将尚欠的款项全部归还，则抵债车位和租赁房屋交还金宏公司。若归还超过250万元，则把车位交还；余款全部还清，把租赁房屋交还金宏公司。若2014年7月25之前未还款超过250万元，则三方所签订的本协议书自行生效，金宏公司无条件将本协议约定的财产交付张洪娘。首先，从前述协议约定内容来看，张洪娘为了使自己的债权得到清偿，同意担保人金宏公司将涉案1902室房屋18年的租金抵偿借款250万元，因此张洪娘与金宏公司签订的《房地产租赁合同》、《房地产租赁合同补充协议》是担保人以其房屋使用权抵偿潘文金借款的担保合同之债，并非出租人与承租人之间的房屋租赁合同。其次，自2014年4月起，金宏公司及潘文金因其他债权债务纠纷被诉至法院并被申请强制执行。张洪娘与潘文金系亲戚关系，张洪娘对金宏公司及潘文金出现资金链断裂并被大量债权人追债的情形是知情的；第三、在抵债协议尚未生效的情形下，张洪娘与金宏公司签订的《房地产租赁合同》、《房地产租赁合同补充协议》损害了其他被执行人的利益，且有违债权受偿的平等性。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定“有下列情形之一的，合同无效：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，应认定合同无效。
二、张惠华与金宏公司于2014年6月17日签订的《房地产租赁合同》、《房地产租赁合同补充协议》是否合法有效？
2012年9月，张惠华向金宏公司租赁军分区14号楼重新翻建住宅楼903号房屋，陆续支付租金共计812482元。2014年6月17日，张惠华与金宏公司签订《房地产租赁合同》、《房地产租赁合同补充协议》，租赁涉案的1902房屋及4号地下车位。从2014年6月16日至6月22日，张惠华转账支付金宏公司合计100万元的租金。2014年6月23日，金宏公司出具三份收款收据，确认收到张惠华军分区保障房1902预收款1812482元。此后，张惠华将903号房屋退还给金宏公司。因张惠华无法正常装修入住1902号房屋，金宏公司同意以张惠华缴纳款项的利息抵扣租房尾款387518元，并于2016年4月22日出具一份收款收据予以确认。因此，张惠华与金宏公司于2014年6月17日签订的《房地产租赁合同》、《房地产租赁合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，张惠华已按合同约定支付租金，并征得房屋所有权人军分区后勤部同意转租，应认定合法有效。
综上，张惠华主张金宏公司将涉案1902号房屋及4号地下车位交付其居住使用，符合法律的规定，应予支持。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审理查明，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为。
综上所述，的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费元，由负担。
本判决为终审判决。
审判长 傅胜荣
审判员 张静瑜
审判员 陈小曼
二〇一八年一月八日
书记员 熊 枫