徐州市铜山区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏0312民初747号
原告:江苏雪域通物业管理有限公司，住所地徐州市泉山区淮河西路272号西都国际A-2371号。
法定代表人：魏志刚，该公司经理。
委托诉讼代理人：唐其宝，江苏茂通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田中臣，江苏茂通律师事务所律师。
被告：王建伟，男，1982年9月8日出生，汉族，住徐州市铜山区。
原告江苏雪域通物业管理有限公司（以下简称雪域通物业公司）与被告王建伟物业服务合同纠纷一案,本院于2018年1月11日立案后,依法由审判员ＸＸ适用小额诉讼程序,公开开庭进行了审理。原告雪域通物业公司的委托诉讼代理人唐其宝、田中臣，被告王建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雪域通物业公司向本院提出诉讼请求:1.被告王建伟支付原告2016年10月19日至2017年3月17日物业管理费724.21元，利息724.21元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2013年10月18日与当时的万和佳苑小区业主委员会签订了《万和佳苑小区物业服务合同》,服务期限为叁年,自2013年10月19日起至2016年10月19日。同时,合同第九条规定:合同期满，双方是否续订合同,应在该合同期满60天前向对方提出书面意见,到期未做表示的,为避免出现真空期给业主造成不便,合同自动顺延。后因小区原业主委员会于2015年8月27日到期,迟迟没有产生新的业主委员会,原告依据物业服务合同一直服务到2017年3月17日,因物业费用收取困难,经报备铜山街道办事处和铜山区房管局物业科知悉后停止了对该小区的物业管理。被告接受了物业服务,应当支付物业费,但至今为止被告没有缴纳相应的物业管理费,原告通过多种形式催缴均无果。为了维护原告的合法权益,根据相关法律规定,特向法院提起诉讼。
被告王建伟辩称,原告对被告的起诉要求不合理。一、原被告之间不存在新的物业服务合同,原告请求被告履行合同期限届满后的义务没有请求权基础。1、原《物业服务合同》期限已届满,合同履行完毕。合同期间被告均及时足额缴纳物业费。2、2016年7月6日，业主委员会以书面通知方式告知原告，经过全体业主大会决议,《物业服务合同》到期后不再与原告续约。双方权利义务均履行完毕,不再产生继续约束被告的法律效果。3、被告所在小区业主大会和两届业主委员会未曾与雪域通物业公司签订新的物业服务合同。合同届满前,小区业主曾积极招标合适的物业服务企业,后因种种原因未能落地。自2016年10月3日始,小区业主积极开展小区自治管理实施方案,并将申请报告提交至房地产行政主管部门;同时开展了罢免物业公司的声明行动,经小区大部分业主们书面签字通过了该声明。二、关于原告所称物业服务期延长作如下说明。1、在原《物业服务合同》期限届满前,依照《物业管理条例》第三十八条的规定,原告应与小区业主委员会办理交接工作,但原告各种借口拖延,迟迟不交接,经业主委员会主任宗华于2016年10月10日到相关主管部门信访后,徐州市铜山区房产和住房保障中心出面协调,解决方案是:合同到期后,原告服务至新物业公司入驻为止，且不再收取物业费。次日，原告张贴通知,告知全体业主同意上述方案。2、鉴于原告迟迟不交接，铜山区房产局物业管理科于2016年12月22日书面函告原告，责令原告即时退出万和佳苑小区的物业服务,但原告仍拖延至2017年3月17日才退出。三、原告所称的原业主委员会任期结束及援引《万和住苑小区物业服务合同》第九条,主张合同自动顺延,无事实和法律依据。1、依据《物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定:选聘和解聘物业服务企业或其他管理人”,基于物业服务合同的委托关系属性,在双方丧失信任基础的前提下,业主当然享有任意解除权,再基于业主委员会与小区业主之间的委托代理关系,业主委员会的行为效力归属于全体业主或事后得到追认,更不用说合同因到期而终止。2、2016年7月6日即物业合同期限届满前,业主委员会以书面通知方式告知原告不再续约,该意思表示当归属小区业主的决定，且事后得到小区人数和面积均过半的业主在书面征求意见上签字追认。而原告出尔反尔，在2013年签署合同时肯定原委员会主体资格,2016年解除合同时否定其主体资格。3、在铜山区房产和住房保障中心及物业管理科出面协调时,合同期满即终止的意思传达到了原告处,原告也没针对合同期限、是否继续履行等问题提出异议，更是在自己出具的通知中表示认可。4、物业服务合同系原告提供的,针对第九条约定当属排除业主委员会或者业主主要权利的条款,应认定无效条款。该条按照《建筑物区分所有权解释》第十二条的规定，亦可撤销。5、依照最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定:物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。四、原告并未履行物业服务合同中的约定责任和义务。合同期间原告在小区的整体服务质量很差,该尽的服务义务而不作为,该完善的十项条款没有一项实现。如：未向自来水公司缴费导致小区停止供水、未尽责维护电梯而出故障造成经常停运、水箱从不清理造成箱内杂物腐烂虫子滋生、小区河岸坍塌没有护栏和电子门,承诺消除严重安全隐患一直未兑现等,物业服务公司严重违约。综上,原告诉请没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：被告王建伟，系徐州市铜山区万和佳苑A1－1201室业主，房屋面积126.22平方米。2013年10月8日,铜山区铜山万和佳苑小区业主委员会（甲方）与徐州雪域通物业管理有限公司（乙方）签订《万和佳苑小区物业服务合同》。约定原告为万和佳苑小区提供物业管理服务，物业管理服务内容包括：管理与物业相关的工程图纸、相关设备年检、验收、维护资料、住(用)户档案与竣工验收资料。房屋建筑共用部位的日常维修(小修)养护、运行管理、维护公共环境卫生、维持公共秩序、维持物业区域内车辆行驶秩序、管理车辆停放、供暖设施的管理运行和日常服务管理、房屋装饰装修管理服务等，服务质量标准按中物协三级标准执行。物业服务期限为叁年，自2013年10月19日起至2016年10月19日止。高层物业管理服务费用每月每平方米1.1元。物业费用构成包括物业区域清洁卫生费、公共秩序维护费、共用部位设施设备的日常运行维护费、绿化养护费、电梯维保及年检费、功耗费、物业管理企业固定资产折旧费、管理服务人员工资、社会保险和按规定提取福利费等、办公费用、物业办公水电费等、法定税收，由乙方按年向业主预收物业费。垃圾处理费由乙方代负责清运部门按每月每户4元收取、每年48元和物业费一起收取。第九条：合同期满,双方是否续订合同,应在该合同期满60天前向对方提出书面意见,到期未作表示的,为避免出现真空期给业主造成不便,合同自动顺延。合同还就其他事项进行了约定。
2016年7月6日，铜山区铜山镇万和佳苑小区业主委员会出具通知一份，主要内容为：鉴于雪域通物业公司服务较差，2016年7月6日经万和佳苑小区业主代表及业委会全体成员表决，达成决议：雪域通物业公司与万和佳苑小区的服务合同于2016年10月19日到期（合同终止），不再续聘。
2016年9月26日,铜山办事处无名山社区居委会发布公告，内容为“万和佳苑小区的各位业主:该小区第一届业主委员会已于2015年8月27日到期,从2015年8月27日起业主委员会所做的一切,已无任何法律效益。应业主要求换届选举的申请报告,依据建设部《物业管理条例》(国务院令第504号),《江苏省物业管理条例》相关规定,经铜山区、铜山街道、无名山社区研究决定,同意该小区业主委员会换届选举。根据第一届业委会已到期的实际情况,终止现所有活动,由居委会收回所有印鉴,封存账务,直至新二届业委会选举成立后,对接启用。”。
2016年10月11日，徐州市铜山区房产与住房保障中心出具的《关于宗华信访事项的答复意见书》记载2016年10月10日，经协商原告，原告承诺：服务合同到期后，物业公司将不再收取合同到期后的费用。同时，为维护小区业主的利益，物业公司将服务到新公司入驻为止。
2016年10月11日，原告雪域通物业公司出具的通知，内容为，物业服务合同即将到期，收取费用时间至2016年10月19日。2016年10月19日后继续为万和佳苑小区提供物业服务，暂不收取费用。新的业主委员会成立后，由新业主委员会选聘新的物业公司。
2017年3月17日,雪域通物业公司出具的告知函，载明：“万和佳苑小区业主委员会:我司于贵小区业主委员会签订的服务合同已于2016年10月18日到期,至今未接到贵小区业主委员会关于解除或停止物业服务的任何通知。我司已按合同延期服务5个月之久,费用难以收取。现我司决定2017年3月18日停止对万和佳苑的物业服务,等待贵小区业主委员会决定是否我司继续为小区服务的决定。”。
现原告向被告索要2016年10月19日至2017年3月17日的物业管理费（含垃圾处理费）未果，遂引发本案纠纷。
另查明：2017年8月28日，原告由徐州雪域通物业管理有限公司变更为江苏雪域通物业管理有限公司。
本案的争议焦点为：一、合同到期后，原被告是否存在物业服务合同关系；二、原告诉请数额能否得到支持。
本院认为,关于合同到期后双方是否存在物业服务合同关系。首先，万和佳苑业主委员会与雪域通物业公司签订物业服务合同未违反法律、法规强制性规定，系双方真实意思表示，合同有效。被告系万和佳苑小区业主，该合同依法对其具有拘束力。合同约定期限至2016年10月19日，同时约定“合同期满,双方是否续订合同,应在该合同期满60天前向对方提出书面意见,到期未作表示的,为避免出现真空期给业主造成不便,合同自动顺延。”该条款不违反法律强制性规定，具有法律效力。被告辩称已书面通知原告退出该小区，并提供了2016年7月6日业主委员会通知、自治管理的申请报告、罢免物业公司的声明等证据，但仅凭上述证据不足以证实被告通过合法的主体、法定及约定的程序向原告作出合同终止后要求原告退出的意思表示，原告对此亦不认可，故对被告的抗辩观点本院不予支持。其次，根据原被告陈述及原告提供的告知函等证据，可以证实原告在万和佳苑小区服务至2017年3月17日，原被告之间形成了事实上的物业管理服务合同关系，被告应按照原合同约定的费用标准支付相关物业管理费。再次，被告辩称原告承诺合同期满后不收费物业服务费，并提供了徐州市铜山区房产与住房保障中心出具的答复意见书、2016年10月11日原告出具的通知等证据，答复意见书中虽载明原告不收取物业服务费，但在无原告签字确认的情况下，不产生约束原告的法律效力；原告出具的通知上虽载明“暂不收费”，但该表述尚不能认定为不收取费用，故对被告的该辩解本院不予支持。
关于原告主张的物业费，被告辩称原告提供的物业服务存在瑕疵，诉讼中原告自愿按照70%的标准收取物业费，本院予以确认。经计算，被告王建伟应缴纳2016年10月20日至2017年3月17日物业管理费473元（4个月26天*1.1元/平方米/月*126.22平方米*70%）。关于垃圾处理费，原告未提供证据证实其已向有关部门代付该费用，故本院不予支持。因原告张贴通知表明其暂不收取物业服务费，双方未明确收费的时间，结合本院案情对原告主张的利息损失，本院不予支持。
依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：
一、被告王建伟于本判决生效之日起十日内支付原告江苏雪域通物业管理有限公司2016年10月20日至2017年3月17日物业管理费473元；
二、驳回原告江苏雪域通物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元,减半收取计25元,由被告王建伟负担。
本判决为终审判决。
审判员 肖 扬
二〇一八年四月九日
书记员 权琳琳