重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民终2890号
上诉人（原审原告）王世薇。
委托代理人潘亚博，重庆华华律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人何新树，重庆石松律师事务所律师（特别授权）。
被上诉人（原审被告）重庆尚美街商业经营管理有限公司。
法定代表人刘强，总经理。
委托代理人颜锦国，重庆中联世通律师事务所律师（特别授权）。
上诉人王世薇与被上诉人重庆尚美街商业经营管理有限公司（简称尚美街管理公司）财产损害赔偿纠纷一案，重庆市永川区人民法院于2015年12月15日作出（2014）永法民初字第06771号民事判决，王世薇对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
王世薇在一审中诉称:2004年12月24日，王世薇与重庆俊豪实业（集团）有限责任公司（简称俊豪实业公司）签订房产冲抵借款合同，俊豪实业公司向王世薇借款300万元，并将其公司取得的重庆市永川区泸洲（州）街60号附60至64号房屋（简称讼争房屋）的还产安置权转让给王世薇。但从2010年9月起讼争房屋一直被尚美街管理公司侵占，经王世薇多次要求尚美街管理公司停止侵权未果，故2013年12月31日王世薇解除了与俊豪实业公司的房产冲抵借款协议，并约定2013年12月31日前讼争房屋的索赔权归王世薇。故王世薇起诉至一审法院要求尚美街管理公司赔偿从2010年9月1日起至2013年12月31日止的房屋租金损失955000元。
尚美街管理公司在一审中辩称:2010年6月8日，尚美街管理公司与重庆市旭雅贸易有限公司（简称旭雅贸易公司）、邵根才签订房屋租赁合同，取得了讼争房屋的使用权，并不是非法侵占讼争房屋。2014年1月20日前讼争房屋的所有权属永川兴茂房屋开发有限责任公司（简称兴茂开发公司），其后属俊豪实业公司，王世薇从未取得讼争房屋的所有权，其要求收取租金没有合法依据，不同意王世薇的诉讼请求。
一审经审理查明：1998年4月27日，永川市泸州街旧城改造工程指挥部（拆迁实施方）与永川兴茂房屋开发有限责任公司（拆迁工程建设单位，简称兴茂开发公司）、永川市饮食服务有限责任公司（被拆迁人，简称饮食服务公司）签订房屋拆迁补偿安置协议，对饮食服务公司所有的原永川市泸州街84号房屋进行拆迁改造，并约定在该片区新建房屋底层商场安置非住宅还产房。2004年12月24日，重庆俊豪房地产发展有限公司（2014年4月30日后更名为重庆俊豪实业（集团）有限责任公司）与饮食服务公司签订整体收购资产合同书，对饮食服务公司的固定资产房屋面积12014.06平方米（含未办理房地产权证的还产房泸州街84号，面积560.28平方米）、存货资产及附属设施的所有权实施了整体收购。房屋拆迁后，兴茂开发公司于1999年初开始动工建新房，2001年3月停工，新建了含讼争房屋在内的兴茂建材大厦并取得所有权。兴茂建材大厦由裙楼及塔楼组成，塔楼部分为住宅，至2009年5月时已经交付使用，裙楼部分除负一层车库部分使用外，平街一、二、三层至2009年5月时全部闲置未用。
一审另查明：一审法院在执行（2008）永民初字第3410号及其他参与分配的112件案件的民事判决书、民事调解书及赋予强制执行效力的公证文书时，对兴茂开发公司所有的位于重庆市永川区泸州街48-108号兴茂建材大厦负一层、临街一、二、三层建筑面积为21970.87平方米的非住宅进行拍卖，于2010年1月6日作出了（2009）永执字第284号执行裁定，确认重庆市永川区泸州街48-108号兴茂建材大厦负一层、临街一、二、三层建筑面积为21970.87平方米的非住宅（以重庆市土地房屋勘测院永川测量所绘制的《房地产权证附图》为准）的所有权及相应的其他权利归买受人重庆市旭雅贸易有限公司（简称旭雅贸易公司）和邵根才所有。《房地产权证附图》载明旭雅贸易公司和邵根才所有的负一层建筑面积为4340.51平方米、一层1号房建筑面积为5460.73平方米（不包括2号房即讼争房屋建筑面积为560.72平方米）、二层建筑面积为6073.72平方米、三层建筑面积为6095.91平方米，合计21970.87平方米。
2010年6月8日，旭雅贸易公司、邵根才与尚美街管理公司签订房屋租赁合同，旭雅贸易公司、邵根才将重庆市永川区泸州街48-108号兴茂建材大厦临街一、二、三层，总面积约18200平方米，具体面积及范围以附件图纸和建筑现状为准（以房地产部门办证确定面积为准）的房屋租赁给尚美街管理公司用于经营大型综合型超市等项目，合同约定租期为十二年，从2010年6月8日至2022年10月7日，前六年每年租金为650万元等，合同还约定，旭雅贸易公司、邵根才对所出租的房屋享有依法出租的权利（如旭雅贸易公司、邵根才为该租赁物产权人或依取得该租赁物产权人的同意），若因房屋产权及权属纠纷给尚美街管理公司造成经济损失的，旭雅贸易公司、邵根才应承担违约赔偿责任等。合同签订同日，旭雅贸易公司、邵根才向尚美街管理公司移交了合同约定的上述房屋。尚美街管理公司在对上述移交房屋进行使用时，将建筑面积为560.72平方米的一层2号房即讼争房屋也进行了使用（整层连通作“九点利”商场的卖场）。
2008年8月3日，俊豪实业公司与王世薇签订房产冲抵借款合同，俊豪实业公司以其收购的原永川市泸州街84号面积为560.28平方米的非住宅冲抵向王世薇的借款300万元，并约定将该房的拆迁协议和安置票号移交给王世薇，由王世薇自行办理还产房的产权手续。2009年4月17日，兴茂开发公司与王世薇签订了还产安置协议，约定了原饮食服务公司位于兴茂建材大厦的还产房属王世薇所有等内容。王世薇发现尚美街管理公司占用讼争房屋后，向尚美街管理公司提出异议，并于2010年10月29日在重庆市永川市公证处的公证下，向尚美街管理公司送达《紧急通知》，要求其停止侵害，未果。2013年12月31日，俊豪实业公司与王世薇签订协议，解除了双方于2008年8月3日签订的房产冲抵借款合同，并约定对2013年12月31日前九点利商场侵权的索赔权利归王世薇，之后的索赔权利归俊豪实业公司。2014年1月20日，俊豪实业公司依据房屋拆迁补偿安置协议等相关合同取得了讼争房屋的所有权。
在一审审理过程中，王世薇申请对讼争房屋2010年9月1日起至2013年12月31日止的房屋租金的租金价值进行评估。一审法院委托双方选定的重庆红岭资产评估与土地房地产估价有限公司评估鉴定，2015年11月2日，该所出具房地产租金评估鉴定报告，意见为：该房屋2010年9月1日起至2013年12月31日止的房屋租金为95.55万元。王世薇用去鉴定费5000元。
一审法院认为，根据本案查明的事实，虽然王世薇与俊豪实业公司签订了房产冲抵借款合同，其后兴茂开发公司与王世薇又签订了还产安置协议，但王世薇由此取得的讼争房屋的还产安置权是一种债权，其所有权（物权）在2014年1月20日前属兴茂开发公司，其后属俊豪实业公司，王世薇一直没有取得讼争房屋的所有权，而王世薇主张的租金应当归房屋所有权人享有。王世薇既没有取得房屋所有权，也没有原所有权人即兴茂开发公司向其转让收取租金权利的证据，其主张尚美街管理公司赔偿2010年9月1日起至2013年12月31日止的房屋租金损失缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十七条之规定，判决如下：“驳回原告王世薇的诉讼请求。案件受理费13300元，鉴定费5000元，合计18300元，由原告王世薇负担（此款原告已预交8175元，其余10125元限原告于本判决生效后15日内直付本院）”。
王世薇不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判尚美街管理公司支付王世薇2010年9月1日起至2013年12月31日止的房屋租金损失,租金标准以二审重新鉴定的结果为准或发回重审。主要事实和理由：讼争房屋系还产安置房，于2014年1月20日首次进行产权登记，在首次进行产权登记前，兴茂开发公司系原始产权人，但兴茂开发公司并不具有所有权项下完整的权能；俊豪实业公司因于2004年收购饮食服务公司而取得讼争房屋的使用权，王世薇与俊豪实业公司于2008年8月3日，签订了《房产冲抵借款合同》，合同中约定俊豪实业公司向王世薇借款300万元并将讼争房屋的使用权转让给王世薇，且安置权属于财产性权利，具有可交易性，因此，兴茂开发公司在2014年1月20日前虽系讼争房屋的原始产权人，但王世薇依约合法取得讼争房屋2008年8月3日至2013年12月31日期间的使用权；且兴茂建材大厦遗留问题处置协调小组的工作人员已于2009年将讼争房屋交付王世薇使用，王世薇理应享有收益权；尚美街管理公司从2010年6月8日至今一直不正当占用讼争房屋，妨碍王世薇及俊豪实业公司民事权益的状态一直存在；本案应追加兴茂开发公司、旭雅贸易公司、邵根才参加诉讼；一审中委托的鉴定机构作出的鉴定意见与讼争房屋的客观价值金额差距巨大，不应作为证据采纳，故申请二审法院对讼争房屋2010年9月1日至2013年12月31日的租金市场价值重新委托鉴定。综上，一审认定事实错误，遗漏当事人，请求二审依法予以改判或发回重审。
尚美街管理公司答辩称：本案涉及案外人，即兴茂开发公司，讼争房屋至今都未安置及交付过给王世薇，王世薇至今都没有取得房屋的所有权，王世薇无权享有讼争房屋的收益权。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明：2005年4月6日，兴茂建材大厦遗留问题处置协调小组受兴茂开发公司委托处置兴茂大厦相关遗留问题，兴茂建材大厦遗留问题处置协调小组于2009年4、5月已将讼争房屋交付给王世薇。以上事实，有《委托书》、《遗留问题联合审批表》、法院笔录、邓绍谊的证人证言等证据材料予以证明，并经二审庭审质证，本院予以采信。
本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，虽然讼争房屋在2014年1月20日前登记在案外人兴茂开发公司名下，但因本案讼争房屋系旧房安置而来，存在旧房相关权利的转化、延续，故并不能因产权登记在兴茂开发公司名下，而当然认定讼争房屋的一切权利均应由兴茂开发公司享有。兴茂开发公司于2009年4月17日已与上诉人王世薇签订了《还产安置协议》，依据该协议，王世薇理应可以取得讼争房屋的使用、收益等安置权利。现二审中已查明讼争房屋于2009年4、5月已交付给王世薇，故王世薇在接收讼争房屋后，事实上也已能够实际使用讼争房屋并获得收益。且依据俊豪实业公司、王世薇于2013年12月31日的协议，也可以认定俊豪实业公司已认可2013年12月31日前的房屋占用费归王世薇所有，故王世薇要求占用讼争房屋的被上诉人尚美街管理公司支付2010年9月1日起至2013年12月31日止的房屋占用损失，应依法得到主张。一审中的评估鉴定机构系双方当事人共同选定且系一审法院依法委托，王世薇也未提供充分证据推翻该鉴定结论，故王世薇要求二审重新委托鉴定，缺乏事实及法律依据，本院不予准许。损失金额按照一审法院委托的鉴定机构作出的鉴定结论，也是王世薇在一审中请求的诉讼标的95.55万元予以主张。在王世薇有权收取2013年12月31日之前占用费的情况下，尚美街管理公司实际侵占了讼争房屋，理应承担赔偿相应占用费的责任。如果尚美街管理公司存在重复支付使用费的情况，也应由尚美街管理公司另行主张权利，本案对此不予审查。因此，一审未追加兴茂开发公司、旭雅贸易公司、邵根才参加本案诉讼,不违反相关法定程序。王世薇的部分上诉理由成立，王世薇的上诉请求，本院部分予以支持。综上，一审认定事实不清，二审依照新查明的事实，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市永川区人民法院作出的（2014）永法民初字第06771号民事判决；
二、重庆尚美街商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿王世薇房屋占用费损失（2010年9月1日起至2013年12月31日止）95.55万元；
一审案件受理费13300元，鉴定费5000元，合计18300元，由重庆尚美街商业经营管理有限公司负担；二审案件受理费13350元，由重庆尚美街商业经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 樊仕琼
代理审判员 夏兴芸
代理审判员 芦明玉
二〇一六年七月八日
书 记 员 陈 丽