沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)辽0104民初14060号
原告：宋世凯，男。
被告：王艳秋，女。
第三人：吕正辉，男。
原告宋世凯与被告王艳秋、第三人吕正辉案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年12月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋世凯、被告王艳秋、第三人吕正辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宋世凯诉称：贵院被执行人吕正辉于2014年8月4日，将上述房产抵押给邓桂云，铁西区人民法院（2015沈铁西民三初字第1802号）判决邓桂云享有该房产的优先受偿权。在铁西区人民法院法官的协调下，我于2017年3月28日与你院被执行人吕正辉及第三方邓桂云签订了上述房产的买卖合同。买卖合同签订当日，经原告查封法院（铁西区人民法院）执行庭法官向是房地产大厦司法查询查证，没有轮后查封，我通过盛京银行将该房产全款五十万元一次性转到第三方邓桂云的银行卡上，由你院被执行人吕正辉当初给我开具收款收条，第三方邓桂云在收到放款后，在铁西区人民法院备案，出具房产解封申请，铁西区人民法院法官当场办理了该房产的解封手续，此房产买卖合同签订日起，我宋世凯一直在经营使用该房产，在房地产大厦解封生效日去办理了房屋过户手续时，才被告告知又被你院查封，无法办理产权过户手续，我与你院被执行人吕正辉的买卖合同是合法有效的，根据最高人民法院第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款，并实际占有该财产，但尚未办理产权登记手续的，如果第三人对此无过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，应认定占有人已经取得该财产的所有权，房产虽然登记在被执行人名下，未办理登记系因为登记部门或者其他非占有人所能控制的原因导致。占有人对此无过错，应认定占有人已经取得了该财产的所有权。故诉至法院，请求法院确认登记在吕正辉名下的、位于沈阳市沈河区热闹路77号（建筑面积10.80平方米，房屋所有权号：沈河房第008915号）房产的所有权归原告宋世凯所有，解除对该房产的查封。
被告王艳秋辩称：事实过程无异议，不动产登记在吕正辉名下，因为吕正辉欠我钱，有执行案件，所有查封了他名下的不动产，没有什么不合理的。
第三人吕正辉：这个房子在查封之前，已经抵押给邓桂云了，然后该房子卖给宋世凯了，该房子实际是我哥吕正阳的，我哥跟原告谈的，我同意原告的诉讼请求。
经审理查明，王艳秋与吕正辉民间借贷纠纷一案，本院于2016年5月11日作出（2016）辽0104民初642号民事判决书，判决吕正辉偿还王艳秋借款本金10万元及利息。该判决生效后，因吕正辉未履行判决确定的义务，王艳秋作为申请执行人向本院申请执行，执行案号为（2016）辽0104执2939号。在执行过程中，本院于2017年3月29日依法查封了吕正辉名下位于沈阳市沈河区热闹路77号五爱服装城2B-260号（卷号：2-2-0001939）房产，后本案宋世凯作为案外人向本院提出案外人异议，本院于2017年11月16日作出（2017）辽0104执异124号执行裁定，裁定驳回了宋世凯提出的案外人异议，故宋世凯向本院提出案外人异议之诉。
另查明，邓桂云与吕正阳、武丽君、吕正辉民间借贷纠纷一案，沈阳市铁西区人民法院于2015年10月16日作出（2015）沈铁西民三初字第1802号民事判决，判决吕正阳给付邓桂云欠款10万元及利息；吕正阳、武丽君给付邓桂云80万元及利息；邓桂云对吕正辉所有的位于沈阳市沈河区热闹路77号2B260，建筑面积10.8平方米，卷号2-2-0001939的房产在2016年7月30日前享有优先受偿权。随后，邓桂云向该院申请执行，该院于2015年12月22日依法查封了吕正辉所有的位于沈阳市沈河区热闹路77号2B260，建筑面积10.8平方米，卷号2-2-0001939的房产。
2017年3月28日，吕正辉（甲方）与宋世凯（乙方）、邓桂云（丙方）签订房屋买卖合同一份，该合同约定，一、该房屋坐落于沈阳市沈河区热闹路77号，五爱服装城2B-260号，建筑面积10.8平方米，房屋所有权证号：沈河房字第0089**号。由于甲方欠丙方债务，以该房屋作为抵押物，丙方已于2015年12月申请沈阳市铁西区法院对该房产予以查封，至今仍处于查封状态。二、经丙方同意，甲方予以出售该房屋，用以偿还丙方部分债务。三、甲方同意将坐落在沈阳市沈河区热闹路77号2B-260号房屋（面积10.80平方米）以50万元的价格出售给乙方，乙方同意购买。四、本合同签订之日，乙方向甲方一次性支付全额购房款50万元整，合同签订后，该房屋的产权及使用权即归乙方所有，甲方无权私自处置该房产。五、房屋解封生效后，甲方须在10日内协助乙方办理完房屋更名过户手续，所需一切费用均由乙方承担。该合同第九条约定，丙方在乙方的购房款打到指定账户后，即向法院出具解封该房屋的申请，予以解封。吕正辉与宋世凯、邓桂云在该合同上签字予以确认。该合同签订后，宋世凯于2017年3月28日将购房款50万元转账给邓桂云，吕正辉给宋世凯出具了收条，该收条写明：今收到宋世凯购买沈河区热闹路77号五爱服装城2B-260档口全款50万元整。当日，沈阳市铁西区人民法院解除了对上述房屋的查封。
宋世凯在购买上述房产时，从1997年开始一直承租使用该房屋。
上述事实，有原、被告陈述，原告提供的房屋买卖合同、汇款单、收条、邓桂云的证人证言、（2015）沈铁西民三初字第1802号民事判决书、（2015）沈铁西执字第3369号民事裁定书、公告等，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，本案系案外人执行异议纠纷，故应围绕案外人宋世凯对涉案房屋是否享有足以排除执行的权利进行审查。
关于原告宋世凯要求解除对执行标的物的查封的诉讼请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”针对原告宋世凯的诉讼请求，本院作出分析认定如下：
一、关于房屋买卖合同是否真实合法的问题，原告提供的房屋买卖合同，证明其已在2017年3月28日向被告吕正辉购买涉案房屋，其对此已完成了举证责任，且被告王艳秋、被告吕正辉均予以认可，结合邓桂云的证言，铁西区人民法院的解除查封的裁定，应当认定原告与第三人吕正辉及邓桂云所签订的书面房屋买卖合同真实、合法有效；
二、关于原告支付第三人吕正辉购房款是否真实合法的问题，从原告向本院提供的房屋买卖合同及银行转账回单、收条能够看出，第三人吕正辉出售涉案房屋系用以偿还所欠邓桂云部分债务，而原告在签订房屋买卖合同后，将购房款50万元转账给邓桂云，应系受被告吕正辉的指令，故能够证明原告已全部支付购房款；
三、关于原告是否已合法占有涉案房屋的问题，因在原告购买涉案房屋前，从1997年开始一直租赁使用涉案房屋，能够认定原告在购买之前已合法占有涉案房屋；
四、关于涉案房屋没有办理过户登记手续的问题，因原告与第三人吕正辉在2017年3月28日签订房屋买卖合同，并约定在10日内办理完房屋更名过户手续，但在第二天即2017年3月29日，涉案房屋被本院查封，故没有办理更名过户的责任不应归责于原告。
本案中，原告在本院查封前已与第三人吕正辉签订合法有效的书面房屋买卖合同，并支付房屋全部价款，在查封之前已经合法占有涉案房屋，且非因其自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条所规定的四种情形，原告对涉案房屋享有足以排除执行的权利，故原告的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，判决如下：
一、停止对位于沈阳市沈河区热闹路77号五爱服装城2B-260号（卷号：2-2-0001939）房产的执行；
二、驳回原、被告其他诉讼请求；
案件受理费8800元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费8800元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判长 顾志军
审判员 戚力凯
审判员 郑显波
二〇一八年三月二十三日
书记员 王 姣