丽江市古城区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)云0702民初430号
本诉原告（反诉被告）：谢敏，女1990年1月13日生，汉族，身份证住址：湖南省平江县，现暂住云南省丽江市古城区。
委托代理人（特别授权代理）：洪晓兰，云南滇西北律师事务所律师。
本诉被告（反诉原告）：徐丽珍，女，1964年9月25日生，汉族，初中文化，无业，身份证住址：云南省丽江市古城区。
委托代理人（特别授权代理）：田学勇，云南云勇律师事务所律师。
原告谢敏与被告徐丽珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月18日受理后，被告徐丽珍向本院提出反诉，本院于2016年7月21日受理了反诉。本院依法适用普通程序，于2016年12月7日公开开庭进行了合并审理。原告谢敏及委托代理人洪晓兰、被告徐丽珍及委托代理人田学勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告提出如下诉讼请求：1、判令解除原告谢敏与被告徐丽珍于2015年5月19日签订的租房协议；2、判令被告返还2015年10月20日起至2016年5月20日的房租7万元；3、判令被告返还原告押金1万元；4、判令被告支付原告装修损失4万元；5、本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：2015年5月19日，经原被告协商后签订了租房协议，协议约定由被告徐丽珍将权属于其丈夫杨焕君的位于丽江市古城区祥和街道下八河街季宝屋86号的私有房屋（以下简称86号房屋）出租给原告谢敏经营使用，出租期限为60个月即2015年5月20日起2020年5月至2020年5月20日止，租金为每年12万元。每年房租一次性付清。被告收受原告1万元的押金，承诺退房时返还，还约定了交付的房屋使原告无法经营的，原告可以单方解除合同。后原告支付了一年的租金12万元，并对房屋装修后进行营业。2015年6月11日祥和派出所下发通告，要求原告办理经营旅店的相关手续，否则不得开业。后原告按要求到相关部门办理营业手续，但由于被告获得审批的81号房屋建房许可与实际所建房屋不一致，因此未通过消防审核而不给予办理相关营业手续。后经再次办理，由于被告房屋测绘报告无法通过审核，一直无法解决经营证照问题。从2015年10月中旬起原告的客栈只能处于停业整顿。此外从2015年8月份起房屋开始出现天花板渗水及墙体、地砖开裂的现象，存在一定安全隐患，与被告协商未果。现因被告的根本违约致使双方合同目的不能达成的情况下，被告却拒绝修复房、也拒绝向原告提供资料及协助原告办理经营手续，为此原告诉至法院，提出如上诉请。
被告徐丽珍提出答辩意见并反诉称：本案诉争的81号房屋是徐丽珍于2014年5月20日出租给案外人刘玉涛，后原告谢敏从刘玉涛处转让而来，并于2015年5月19日与被告徐丽珍签订了租房协议。原告谢敏诉称的交付房屋使原告无法经营的，原告可以单方解除合同不是事实。其实在双方签订的租房协议规定原告谢敏单方解除合同的两种情形是：1、未按约定时间交付房屋达30日；2、交付的房屋属于危房致使无法经营的。原告谢敏承租房屋并非是客栈承包合同，租房协议并未约定作为出租方的被告徐丽珍要为原告谢敏办理或协助办理经营客栈所需的相关证照，原告谢敏为了强行终止合同，搬走自己的物品，还向祥和派出所报警。然后在2016年7月11日在派出所干警的见证下才搬离了诉争房屋，故被告同意解除双方的租房协议，但对原告提出要求被告承担或赔偿的诉讼请求，被告不应承担。
根据原被告双方的租房协议，被告徐丽珍已将协议约定的房屋交付给谢敏，原告谢敏也按约定向被告徐丽珍支付了租金及押金。后原告谢敏以市场经济疲软，未能达其预期经济目的为由，找被告徐丽珍协商，试图终止协议。被告徐丽珍也同意解除，但前提条件是原告应当将已拆除的房屋隔板板壁、门窗等及已损坏的洁具修复或重新添置后归还被告。
现被告提出如下反诉请求：1、判令解除原被告双方于2015年5月19日签订的租房协议；2、判令反诉被告谢敏支付给反诉原告违约金36000元；3、判令反诉被告谢敏修复：（1）已拆除的瓦屋面木结构两层六间房屋中一层的两堵隔板、一层左右两间的两台窗户、一层中间一间的六合门窗户、二层的两台窗户；（2）恢复瓦屋面木结构两层六间房屋内、外墙的原状、消除涂上的绘画；（3）修复或重新购置反诉原告购置于砖混结构房屋内的被反诉被告损坏的18间客房内的所有洁具；4、判令反诉被告承担反诉案件的法院案件受理费用。
原告谢敏针对被告的反诉提出辩称：首先原被告双方在租房协议中约定了承租方因经营需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装修，但其规模、范围、工艺、用料均应事先得到出租方的同意后方可施工。原告是按协议约定，因经营需要经被告的同意下进行装修的。关于客房的洁具，其中有四套被损坏，并非反诉原告所述的所有洁具。其次，2015年至今，原告同时还承租了古城区祥和街道下八河街季宝屋7号房屋一栋、门面一栋及季宝屋5号房屋经营客栈，此外还在束河街道等地租赁房屋着手准备开展客栈经营的公司业务，原告并不存在因市场疲软，经营状况未达到预期经济目的的情形。本案中双方曾多次协商解除租房协议的基础上，被告擅自将原告置于客栈内的床铺拆卸，并堆积在庭院一角，部分床架经日晒雨淋后已无法使用。在双方还未妥善解决纠纷的情况下，被告已将涉案房屋租赁与他人，在未与原告协商的情况下，被告与第三方就使用了前期设计、规划并完成的装修成果，还以此为名进行宣传及招揽客户。原告认为被告的反诉请求在事实和法律上都不成立，故请求驳回被告的反诉请求。
原告谢敏为证明其诉讼主张，向本院提出如下证据材料：
1.身份证复印件，拟证明原告身份信息。
2.租房协议，拟证明原、被告双方的租赁关系。
3.建房申请书，拟证明被告出租的房屋建房申请审批为三层建筑与实际所建的四层建筑不符。
4-7.检查通知、申请证照资料、消防安全检查申报表，拟证明原告按要求办理相关证照，因诉争房屋无房产证、房产测绘报告与实际建房不一致，因此无法办理相关证照。
8.照片，拟证明被告出租给原告的房屋实际为四层建筑、其中部分墙体、地板开裂、天花板渗水漏水严重的事实。
9.订单及装修照片，拟证明原告对租赁房屋的部分装修及支出情况。
被告徐丽珍对上述第1-7组证据三性均无异议，对第8组的真实性和关联性无异议，但看不出是哪里照来，对第9组证据的真实性无异议，但不能证明是否装修于承租房屋上。
被告徐丽珍针对本诉提交如下证据材料：
1.居民身份证，拟证明被告徐丽珍的身份情况。
2.租房协议，拟证明原被告双方签订租房协议的事实。
3.租赁房屋现场照片，拟证明原告承租房屋后不按协议正确使用房屋，导致所承租的房屋多处受损，且被告提供的洁具已被原告毁坏。
4.手机截图，拟证明原告直到2016年6月27日仍在正常经营。
5.视听资料（光碟），拟证明原告正常经营。
原告谢敏对上述第1、2组证据无意见，对第3组证据无意见，但洁具不是新的，因原告确实钉了照片而受损情况认可，对第4组证据不予认可，网上的页面并不是在经营，对第5组证据的真实性无异议，但证明内容不予认可，客栈里面的人是原告的朋友，原告并没有在经营。
被告徐丽珍为证明自己的反诉主张，向本院提交如下证据材料：
1、送货单，拟证明被告为购置86号房屋的洁具支出25200元。
2、销售合同及收款收据，拟证明2016年7月2日原告谢敏将86号房屋内18间承租房屋的门锁损坏，被告为更换锁芯支出1800元的事实。
3-4、微信截图及光盘，拟证明截止2016年6月原告谢敏仍在86号房屋进行经营的事实。
5-7、现场照片，拟证明原告谢敏截止2016年6月份仍在86号房屋内经营客栈，及客栈内装修的门锁、洁具及其它设施被损坏，同时证明房屋墙体上涂鸦的事实。
8、去哪儿网信息截图，拟证明原告谢敏在2016年12月6日在去哪儿网中仍有86号房屋内经营客栈的介绍。
原告谢敏认为上述第1组证据的证明内容不予认可，是之前的承租人使用过的；对第2组证据不予认可，对第3、4组证据与本诉证据一样，质证意见与本诉部分相同；对第5、7组证据的真实性予以认可，但对证明内容不予认可；对第6组证据的真实性予以认可，对除第2点外的证明内容不予认可。对第8组证据的证明内容不予认可，是以前上互联网进行宣传，但无法保存，有些照片是前任老板和住客上传的，原告无法消除。
原告谢敏针对反诉向本院提交了如下证据材料：
1-4、房屋租赁合同、营业执照及相关照片，拟证明原告谢敏在季宝屋西××、××号房屋进行客栈经营的事实。
5-6、接警记录、音像资料，拟证明原告因房屋建筑问题无法取得合法经营手续而多次与被告协商解决未果，同时证明被告将本案所涉房屋租赁给他人后，擅自将原告的屋内设施拆除，并阻挠原告搬走有关设施。
7-8、销售单、收条，拟证明原告对租赁房屋装修的费用。
被告徐丽珍对上述第1、2证据与本案无关，故不予质证，对第3组证据不是本案诉争的照片，不予质证，对第4组证据中的最后一张是本案诉争的照片，予以认可。对第5、6组证据无异议，对第7组有异议，对第8组证据表示无法判断真伪。
被告徐丽珍当庭另向本院提交了准建证两份、房产证一份、宅基地使用证一份、修缮审批表一份及收据一份，原告对上述证据无异议，但认为现在所建的四层楼房和审批的三层楼房不一致，违反了国家的规定。
本院组织当事人进行质证并认证如下：
原告谢敏的本诉证据，本院对第1-8组证据的真实性、合法性予以确认，对第9组证据，被告虽对其关联性提出异议，但结合庭审中被告认可原告确实在86号院中进行过遮阳钢架棚修建的情况及现场照片，本院对该证据依法予以确认。
被告徐丽珍提交的本诉证据，本院对第1、2组证据依法予以确认，对第3组证据的真实性予以认可，对第4、5组证据依法予以确认。
被告徐丽珍提交的反诉证据，本院对第1、2组证据的真实性予以确认，但与本案无关，并不能证明是因原告损坏门锁造成损害的事实；对第3、4组证据依法予以确认；对第5-7组证据的真实性予以确认，但对被告提出墙上的绘画均由原告造成及承租房内设施损坏均由原告造成的主张不予采纳；对第8组证据依法予以确认。
原告谢敏提交的反诉证据，本院认为第1、2组证据不是本案诉争房屋的相关材料，故与本案无关，不作为本案的证据采纳；对第3、4组证据与本案无关，故本院不予确认；对第5、6组证据依法予以确认；对第7组证据依法不予确认；对第8组证据因能与诉争房屋现场照片及原告的其它证据相互印证，故本院依法予以确认。
对被告徐丽珍当庭提交的证据依法予以确认。
根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：
2013年8月份，杨焕君（被告徐丽珍之夫）就丽江市古城区下八河街季宝屋东段86号向城建部门提出改建三层房屋申请，在未获得准建许可证情况下，在该院内起建了砖混结构的四层楼房。2014年5月20日，被告徐丽珍将86号院内四层楼房中的1-3层和西面楼房的1、2层共计24间房屋出租给刘玉涛，租期至2019年5月20日。刘玉涛以老友记客栈的名义经营客栈，但未办理相关证照。2015年5月份经刘玉涛与原告谢敏协商后，原告谢敏从刘玉涛处转租了86号房屋，并于2015年5月19日与被告徐丽珍重新签订了租房协议，约定租期从2015年5月20日到2020年5月20日，共60个月。租金为每年12万元，租金支付方式为一年一付。协议第八条约定：收取押金10000元整，退房时付清水电气费、交换房屋钥匙，保证租赁房屋内瓷砖完好、墙皮不黑，退还押金。第九条约定：租赁期满或合同解除后，谢敏应返还该房屋及其原来的附属设施。谢敏添置的经营物品，可由其自行收回，而对谢敏装修部分，具体方法为谢敏恢复至第八项所列出要求。
原告谢敏承租房屋后，仍以老友记客栈名义经营客栈。同时对承租房屋的内外墙体上进行了涂色绘画，在客房内添置了部分物品，并在院内搭建了一个钢架雨棚，投入材料费4016元及人工费2800元共计6816元。2015年5月18日原告谢敏向相关部门申请办理证照，在办理过程中，因86号院中所建的四层楼房与所审批的三层楼房不符，没有通过消防安全检查，故未能办理相关证照。2016年2月24日祥和派出所再次向原告谢敏发出通知书，限原告谢敏在一个月内办理消防证、特种行业许可证、旅店业系统。为此原告谢敏与被告徐丽珍多次协商解除合同均未果。2016年7月10日，原告谢敏将自行购置的客房内物品搬离客栈并将客栈交还与被告徐丽珍。
审理中查明：诉争房屋中卫生间内设施及其中木结构两层楼房内门窗有不同程度的损坏。原告谢敏确认从刘玉涛处转租来诉争房屋时客栈可正常使用，并确认其损坏了承租房屋中的四间客房洁具，同意按被告主张的每套1400元共计5600元进行赔偿；被告徐丽珍确认原告谢敏在院内搭建的阳光棚以4500元折价赔偿给原告谢敏，对此原告谢敏无异议。
本院认为，原、被告之间签订的租房协议，虽然是原、被告双方的真实意思表示，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁协议无效，故原、被告之间签订的租房协议应当认定为无效。经查，原、被告双方在签订合同时，被告作为出租人将未取得准建证的诉争房屋出租给原告经营客栈，有较大过错，而原告当时未核实诉争房屋的相关合法手续仍然与被告签订了协议，故应当认定为原告知道承租房屋无相关建设审批手续，故在本案中有过错，原、被告双方对造成的经济损失应当各自承担相应责任。
对原告提出要求被告返还租金7万元的诉讼请求，因原告的租金交至2016年5月20日，而其占用房屋至2016年7月10日，故依法不予支持；对原告提出要求被告返还押金1万元的诉讼请求，因原告谢敏承租房屋期间对内外墙体进行了涂色绘画，及对房屋内设施均有不同程度的损坏，故应当对墙体上的涂色部分恢复原状及修复房内设施后方可退还。对原告提出要求被告支付装修损失4万元经济损失的诉讼请求，因原告仅有证据证明其在诉争房屋院内搭建了一个阳光棚，本院中被告徐丽珍同意利用，可归被告徐丽珍所有，并由被告徐丽珍折价为双方确认的4500元支付给原告谢敏。
对被告徐丽珍提出的要求由原告谢敏支付违约金36000元的反诉请求，因本案合同无效，被告徐丽珍应自行承担风险，故依法不应当支持；对被告徐丽珍提出的要求原告修复木结构房屋内已拆除门窗的反诉请求，经查，被告徐丽珍未能证明原告谢敏实施了上述拆除行为，故本院对上述反诉请求依法不予支持；对被告徐丽珍提出恢复瓦屋面木结构两层六间房屋内、外墙的原状，消除涂上的绘画的反诉请求，本院依法应当支持；对被告徐丽珍提出修复争诉房屋中18间客房内的所有洁具的反诉请求，因被告徐丽珍未能证明被损坏的洁具均由原告损害造成，不可避免或因自然损耗及其它原因，本案中原告谢敏确认其中四间客房的洁具由其造成损坏，并愿意以被告徐丽珍提供证据中以每套1400元，四间使用四套共计5600元的价格进行赔偿，故本院对被告徐丽珍的上述诉讼请求不予支持，应由原告谢敏折价赔偿原告经济损失5600元。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一．原告谢敏与被告徐丽珍于2015年5月19日签订的租房协议无效；
二．原告谢敏搭建于丽江市古城区下八河街季宝屋东段86号院内的阳光棚归被告徐丽珍所有，由被告徐丽珍折价赔偿给原告谢敏4500元（于判决生效之日起15日内支付）；
三．由原告谢敏恢复复丽江市古城区下八河街季宝屋东段86号内木结构两层六间房屋内、外墙的原状，消除涂上的绘画；
四．由原告谢敏支付给被告徐丽珍四间卫生间洁具折价赔偿款5600元；
五．被告徐丽珍在原告谢敏履行上述第三、四项判决主文所确定的义务后十五日内返还给原告谢敏押金10000元；
六.驳回原告谢敏的其它诉讼请求；
七.驳回被告徐丽珍的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2700元，由原告谢敏负担2000元，由被告徐丽珍负担700元；反诉案件受理费700元，由原告谢敏承担200元，由被告徐丽珍负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。
审 判 长 和灿英
人民陪审员 和茂青
人民陪审员 和四龙
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 何 莹
【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行】。