广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终486号
上诉人（原审原告）：陈爱华，女，1976年12月15日出生，汉族，住广州市天河区。
委托代理人：肖卫华，广东科德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州洪德置业有限公司，住所地广州市海珠区洪德路195号12楼1203室。
法定代表人：李晓帆，职务：总经理。
委托代理人：罗淡鹏，男，该司职员。
上诉人陈爱华因与被上诉人广州洪德置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初4876号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈爱华向本院提起上诉称：一、原审判决以涉案房屋属于回迁房为由，认定涉案房屋不具备作为商品房出售并办理过户的条件，但并未在判决书中出示任何法律依据。根据“法无禁止即自由”的法律原则，作为平等的民事主体，陈爱华与广州洪德置业有限公司可以自由缔结买卖协议。二、涉案房屋是广州洪德置业有限公司自行开发的商品房，属于商品房一类，广州洪德置业有限公司在一部分回迁户为了寻求更好的居住条件，自愿放弃原来安置的回迁房，另行购买面积较大，居住条件较好的商品房后，将此部分房源拿出来出售给陈爱华，不损害任何人的利益，也不违反国家法律规定。三、原审法院不要求房管部门进一步解释回迁房卖给陈爱华后，回迁户不要求陈爱华腾房的原因、该项目具体回迁安置情况，就驳回陈爱华的请求，显然属于机械司法。四、依据陈爱华与广州洪德置业有限公司签订的《商品房买卖合同》第七条第2款，如买受人逾期付款，则买受人应当按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，上不封顶。依据对等原则，则出卖人逾期办证支付的违约金也应当上不封顶。而原审判决依据《商品房买卖合同》第十五条第2款：买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金的封顶条款，判决按1%封顶支付违约金，此判项违反了对等原则和公平原则。综上所述，请求二审法院：1、撤销原审判决，依法改判（1）广州洪德置业有限公司立即协助陈爱华办理广州市海珠区洪德路保利丰花园百合阁（即龙珠街11号）1413房的房地产权属证书；（2）广州洪德置业有限公司向陈爱华支付逾期办证违约金（每日以陈爱华已付房款总额120920元万分之二的标准从2008年4月25日起计至房屋过户至陈爱华名下之日止）；2、一、二审诉讼费由广州洪德置业有限公司承担。
广州洪德置业有限公司辩称：一、对陈爱华的第一个诉讼请求，我方坚持原审的庭审意见。对于违约金的诉求，我方不同意，原审中，我方以超出诉讼时效为由提出抗辩，但原审没有采纳，但本案原审判决之后的另案，法院采纳了我方诉讼时效的意见。陈爱华在收楼后的十几年时间才提出迟延办证违约金的请求，明显超过诉讼时效。因此陈爱华提出的违约金我方不同意，请求维持原审判决。
陈爱华于2017年6月2日向原审法院起诉请求：1、广州洪德置业有限公司立即协助陈爱华办理海珠区洪德路保利丰花园百合阁14层13号房的产权过户登记手续，并将以陈爱华为产权人的房产交付给陈爱华；2、广州洪德置业有限公司向陈爱华支付逾期办理产权过户登记手续的违约金（每日以陈爱华已付房款总额120920元万分之二的标准从2008年4月25日起计至房屋过户至陈爱华名下之日止）；3、广州洪德置业有限公司承担本案诉讼费用。
原审法院经审理查明：2005年1月1日，广州洪德置业有限公司出具收据，确认陈爱华认购保利丰花园百合阁1413房定金10000元。
2005年1月9日，陈爱华（买受人）与广州洪德置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人以120920元向出卖人购买洪德路以东、歧兴南横街以南广州铅笔厂以西、马冲以北保利丰花园第百合阁【幢】【座】14【层】[自然层14]13号房；付款方式为银行按揭：80000元办理按揭，于2005年1月10日支付房款10000元，于2005年1月17日支付房款30920元；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金；等，
据原审法院2008年4月28日出具的（2005）海民执字第4号的代管款收据记载，陈爱华（百合阁1413房）交纳执行款80000元。
2008年5月8日，广州洪德置业有限公司出具收据，确认收到陈爱华支付的保利丰花园百合1413房楼款30920元（换2005年4月18日收据）。
据房管部门于2017年4月12日出具的《依申请信息公开答复书》反映，保利丰花园百合阁14层13房，查无预购商品房预告登记（含合同备案）、抵押登记情况；暂无保利丰花园百合阁14层13房的有效查封信息；信息核查时间为2017年3月30日。
据房管部门于2017年6月22日出具的《购房资格证明》记载，截至2017年6月22日止，陈爱华具备本市住房限购区域内住房购买资格。
另据房管部门于2017年6月20日向原审法院出具的《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》及《预售证限制转移情况》反映，保利丰花园百合阁1413房为回迁房。
原审庭审中，双方当事人均确认：1、涉案房屋的现址为海珠区洪德路龙珠街11号1413房，自编号为百合阁1413房；2、该房屋于2007年3月8日交付使用；3、合同约定的办证截止时间为2009年3月1日；4、陈爱华曾于2017年3月6日主张过违约金后撤诉。陈爱华明确其违约金从2009年3月1日起算。
原审诉讼中，经原审法院释明，陈爱华表示坚持其诉讼请求。
原审法院认为：虽陈爱华、广州洪德置业有限公司签订《商品房买卖合同》由陈爱华向广州洪德置业有限公司购买涉案房屋，陈爱华已付清房款并已接收房屋使用，但从房管部门出具的资料反映，涉案房屋已被备案作为回迁房性质，现不具备作为商品房出售并办理过户的条件，故陈爱华要求广州洪德置业有限公司为其办理该房屋的产权证的请求，原审法院不予支持。至于迟办证违约金，广州洪德置业有限公司明知涉案房屋为回迁房仍将该房屋作为商品房出售给陈爱华，并导致该房屋至今仍未能办理过户，广州洪德置业有限公司应承担违约责任，故陈爱华要求广州洪德置业有限公司向其支付迟办证违约金的请求合理，广州洪德置业有限公司认为陈爱华的迟办证违约金主张已过诉讼时效的意见，原审法院不予采纳，但违约金应按合同约定的按已付房价款120920元的1%计算，即为1209.2元，陈爱华主张的超过该部分的违约金，缺乏依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，于2017年11月7日作出如下判决：一、被告广州洪德置业有限公司在本判决生效之日起10日内支付迟延办证违约金1209.2元给原告陈爱华；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1807元，由原告负担1757元，被告负担50元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。
二审审理期间，双方均没有向本院提交新证据。本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
本案二审争议的焦点在于涉案房屋是否应该直接判定过户，以及违约金是否过低。经审核，办理过户手续时双方合同约定的合同义务，本案并非确权之诉，且涉案房屋是否具备过户条件还涉及有关管理部门的审核，本案诉讼仅宜认定由广州洪德置业有限公司承担办证义务。故此，陈爱华要求直接判定过户，原审不予采纳并无不当。至于违约金问题，广州洪德置业有限公司已经将涉案房屋交付给陈爱华多年至今未完成办证义务，原合同约定的违约金明显偏低，就本案而言，既不公平合理，亦不能体现后续违约方的责任承担，陈爱华该部分上诉理由可以采纳，本院依法予以调整，鉴于陈爱华提出的每日万分之二的主张，并未明显偏高，本院予以支持。且考虑本案纠纷根本源于广州洪德置业有限公司违约，陈爱华并无明显过错，故此，诉讼费由广州洪德置业有限公司承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:
一、撤销广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初4876号民事判决；
二、被上诉人广州洪德置业有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人陈爱华支付违约金（以已付房款总额120920元每日万分之二的标准，自2008年4月25日起计至房屋过户至上诉人陈爱华名下之日至，并且总额以不超过本金为限）
三、驳回上诉人陈爱华其他诉讼请求。
一审受理费1807元、二审案件受理费1757元，均由被上诉人广州洪德置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭东升
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一八年四月九日
书记员 冯冠豪
林飘云