江苏省常州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)苏04执复36号
复议申请人（被执行人）:常州长兴诺廷山房地产开发有限公司,住所地常州市武进区牛塘镇永胜西路1号，统一社会信用代码91320412089301781B。
法定代表人：王乾之，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈传汤，浙江几丰律师事务所律师。
申请执行人：常州市好管家物业服务有限公司，住所地常州市新北区晋陵北路388号，统一社会信用代码91320411678959469E。
法定代表人：汤燕明，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：马鹏飞，江苏东晟律师事务所律师。
复议申请人常州长兴诺廷山房地产开发有限公司（以下简称诺廷山公司）与申请执行人常州市好管家物业服务有限公司（以下简称好管家公司）民间借贷纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（以下简称武进法院）（2018）苏0412执异20号执行裁定书，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
武进法院查明，该院于2016年11月21日立案受理好管家公司诉诺廷山公司民间借贷纠纷一案，案号为（2016）苏0412民初8441号。案件受理后，该院作出（2016）苏0412民初8441号之一民事裁定书，裁定查封被告诺廷山公司银行存款5100万元或查封、扣押其相应价值的财产。2016年11月22日，该院依法查封了诺廷山公司名下坐落于常州市武进区牛塘镇淹城南路西侧土地证号为武国用（2014）第148**号土地使用权。2017年4月26日，该院作出（2016）苏0412民初8441号民事判决，判令诺廷山公司于判决生效之日起十日内向好管家公司支付欠款5000万元及从2016年11月21日起至实际支付之日止按人民银行同期贷款利率计算的利息，承担诉讼费用296800元。
武进法院另查明，上述判决生效后，诺廷山公司未按判决履行付款义务，好管家公司遂向该院申请执行，该院立案执行，案号为（2017）苏0412执2909号。在执行过程中，该院于2017年8月22日作出（2017）苏0412执2909号执行裁定书，该院依据（2017）苏0412执2908号、2909号协助执行通知书预查封了诺廷山公司开发的长兴诺丁山花园2幢、8幢、9幢共计13套别墅（有预售许可证）及综合楼1幢（无预售许可证及房产证），并张贴了封条。以上房屋均建造在土地证号为武国用（2014）第148**号土地上，即该院于2016年11月22日依据该院（2016）苏0412民初8441号之一民事裁定书依法查封的诺廷山公司名下的土地上。
武进法院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条之规定，查封不动产的，人民法院应当张贴封条或公告，并可以提取保存有关财产权证照。据此，该院在查封上述不动产时，张贴封条符合法律规定。其次，上述案件在诉讼保全过程中已查封被执行人名下土地使用权[土地证号武国用(2014)第148**号]，该查封的土地使用权不可分割，故不属超标的查封。该院在执行过程中依据（2017）苏0412执2908、2909号执行裁定书，预查封了被执行人开发的长兴诺丁山花园2幢、8幢、9幢共计13套别墅（有预售许可证）及综合楼1幢（无预售许可证及房产证），但以上房屋均建造在土地证号武国用(2014)第148**号土地上，该土地使用权在诉讼保全过程中已被查封，由于查封土地使用权的效力及于地上建筑物，故该案对上述房屋所作查封系对查封土地使用权的补充，并未产生新的查封。综上，该院查封并不属超标的查封。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条、第二十三条之规定，裁定如下：驳回异议人常州长兴诺廷山房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十日内向常州市中级人民法院申请复议。
请人诺廷山公司向本院申请复议，请求事项：一、请求法院依法撤销武进法院作出的（2018）苏0412执异20号执行裁定书；二、请求法院支持复议申请人的异议成立，裁定中止执行（2018）苏0412执2909号执行裁定书，并将张贴于复议申请人大门的封条立即移除。事实和理由：一、在复议申请人公司门口张贴封条的行为严重影响了复议申请人的正常经营。《最高人民法院关于在执行工作中规范执行行为切实保护各方当事人财产权益的通知》明确“各级人民法院要严格依照法律规定执行，既要最大限度地让债权人实现胜诉权益，又不能随意扩大执行范围，侵犯被执行人、案外人等相关方的合法产权;要牢固树立依法执行、文明执行、善意执行理念，在充分考虑和保护债权人合法权益的基础上，统筹兼顾相关方利益，把握执行时机，讲究执行策略，注意执行方法，努力实现执行的法律效果与社会效果有机统一，加大执行力度与保护各方合法权益有机统一，履行职责与服务大局、促进发展有机统一，努力让人民群众在每一个执行案件中感受到公平正义。”“在采取具体执行措施时，要注意把握执行政策，尽量寻求依法平等保护各方利益的平衡点:对能采取“活封”“活扣”措施的，尽量不“死封”“死扣”，使保全财产继续发挥其财产价值，防止减损当事人利益，如对厂房、机器设备等生产经营性财产进行保全时，指定被保全人保管的，应当允许其继续使用。对有多种财产并存的，尽量优先采取方便执行且对当事人生产经营影响较小的执行措施。在不损害债权人利益前提下，允许被执行人在法院监督下处置财产，尽可能保全财产市场价值。在条件允许的情况下可以为企业预留必要的流动资金和往来账户，最大限度降低对企业正常生产经营活动的不利影响。对符合法定情形的，应当在法定期限内及时解除保全措施，避免因拖延解保给被保全人带来财产损失。”现武进法院在复议申请人公司门口张贴查封公告，查封办公场所的行为，明显未讲究执行策略、未注意执行方法，在能采取“活封”“活扣”措施的情况下却采取了“死封”“死扣”的措施，已经对复议申请人的正常经营产生重大影响，极大减损了复议申请人的利益。二、目前查封、扣押、冻结复议申请人的财产行为已超标的额，且明显违法。（2018）苏0412执2909号执行裁定书明确写明，冻结、划拨或查封的范围限于“所有的银行存款5100000元或查封其相应价值的资产”，但武进法院出具的《查封（扣押）财产清单》显示内容为“查封常州长兴诺廷山房地产开发有限公司开发的长兴诺丁山花园所有不动产”，与执行裁定书内容不符，在未对复议申请人财产进行评估的情况下，作出该查封行为，并且武进法院在诉讼中已查封了复议申请人武国用（2014）第14850号地块、武国用（2014）第14852号地块，其地块价值已足以覆盖复议被申请人的债权，故目前的查封行为已超标的额，明显违法。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外”，且《最高人民法院关于在执行工作中规范执行行为切实保护各方当事人财产权益的通知》明确，“在采取查冻扣措施时注意把握执行政策。查封、扣押、冻结财产要严格遵守相应的适用条件与法定程序，坚决杜绝超范围、超标的查封、扣押、冻结财产，对银行账户内资金采取冻结措施的，应当明确具体冻结数额;对土地、房屋等不动产保全查封时，如果登记在一个权利证书下的不动产价值超过应保全的数额，则应加强与国土部门的沟通、协商，尽量仅对该不动产的相应价值部分采取保全措施，避免影响其他部分财产权益的正常行使”。三、武进法院作出的（2018）苏0412执异20号执行裁定书事实描述不清、说理不充分。1.当前，涉案土地的价值只涨不跌，即便被查封财产在拍卖过程中是否存在多次折价、变现价值能否确定，也不是在查封阶段应该且能够考虑的问题。虽然被查封财产未进行评估，但该具体价值是可以参照市场行情进行确定的，即使不信赖市场价值，在复议申请人明确提出法院行为存在超额查封的情况下，法院也应该安排专业人员进行评估，在确认评估结果后再行下裁定，以保障复议申请人的权益。2.根据最高院的相关通知，执行过程中不能随意扩大执行范围，侵犯被执行人、案外人等相关方的合法产权，应该保护各方合法权益有机统一，而不是以牺牲被执行人合法权益为代价来换取所谓的执行人的权益，这明显有失公平。综上，依据《民事诉讼法》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关法律法规的规定，武进法院作出的（2018）苏0412执异20号执行裁定书对其违法、不当的执行行为不予纠正，明显错误，故复议申请人特向贵院提出执行复议申请，请贵院撤销武进法院作出的（2018）苏0412执异20号执行裁定书，同时支持复议申请人的异议成立，要求武进法院立即中止对复议申请人的不当执行措施，并将张贴于复议申请人大门的封条移除。好管
好管家公司答辩称：复议申请人的复议申请不能成立，请求依法驳回其复议申请，维持武进法院(2018)苏0412执异20号《执行裁定书》。一、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条规定:查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。因此，执行法院在查封被执行人不动产时，张贴封条符合法律规定。二、本案申请执行之前，在诉讼保全阶段，有三个诉讼案件(合计本金加利息超过1.8亿元)依法分别查封了被执行人名下两块土地使用权，并且查封的土地使用权为不可分割，因而不属于超标的查封。三、在本案执行阶段预查封了被执行人开发的长兴诺廷山花园房屋，因以上房屋均建造被执行人名下(2014)第14850号土地上，该土地使用权在诉讼保全过程中已经被查封，由于土地使用权的效力及于地上建筑物，故本案对上述房屋所作查封系补充查封，并未产生新的查封。本案并不属于超标的的查封。本案民事案件生效判决后，被执行人拒不履行生效判决，其提出执行异议和复议申请，纯属恶意拖延执行。现在，各级法院正在加大执行力度，以决胜“基本解决执行难”。申请人恳请贵院及时作出裁决，驳回复议申请人的全部复议申请。依法顺利推进本案的执行。
武进法院查明的事实本院予以确认。
对于诺廷山公司的复议申请，本案争议焦点是：一、武进法院对诺廷山公司财产的查封是否恰当；二、武进法院是否存在明显超标的查封。
本院认为：
一、武进法院对诺廷山公司财产的查封依法有据，并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条第一款：查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。该规定第十条：查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。本案中，武进法院在诉讼中依法查封诺廷山公司名下坐落于常州市武进区牛塘镇淹城南路西侧土地证号为武国用（2014）第148**号土地使用权，并向常州市不动产登记交易中心武进分中心送达了民事裁定书和协助执行通知书。在执行中武进法院又预查封了诺廷山公司开发的长兴诺丁山花园2幢、8幢、9幢共计13套别墅（有预售许可证）及综合楼1幢（无预售许可证及房产证），并张贴封条。因此，武进法院的执行行为符合上述司法解释的规定，该执行行为并无不当。
二、武进法院不存在明显超标的查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款：查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。本案中，武进法院在诉讼、执行中先后查封了诺廷山公司名下坐落于常州市武进区牛塘镇淹城南路西侧土地证号为武国用（2014）第14850号土地使用权和诺廷山公司开发的长兴诺丁山花园2幢、8幢、9幢共计13套别墅（有预售许可证）及综合楼1幢，上述土地使用权和房屋尚未进行评估，具体价格尚未经资产评估确定。其次，在评估拍卖上述土地使用权和房屋时还应当考虑可能发生的降价因素、应由被执行人承担的税费、迟延履行期间的债务利息以及执行中产生的相关费用。
综上，复议申请人诺廷山公司的复议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。武进法院（2018）苏0412执异20号裁定书认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回常州长兴诺廷山房地产开发有限公司的复议申请，维持常州市武进区人民法院（2018）苏0412执异20号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 孙慧民
审 判 员 陈 倩
代理审判员 徐凌楠
二〇一八年六月十五日
法官 助理 陶金沙
书 记 员 叶小玢