黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018���黑01民终3061号
上诉人（原审被告）：哈尔滨香坊物业供热有限责任公司第二分公司，住所地哈尔滨市香坊区五叙街60号。
负责人：付葆芊，经理。
委托诉讼代理人：刘宝莉，黑龙江嘉升律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：倪永财，男，1959年9月30日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市香坊区。
委托诉讼代理人：钱章进，男，1939年12月18日出生，汉族，哈尔滨轧钢厂退休工人，住哈尔滨市香坊区。
原审被告：哈尔滨香坊物业供热有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区菜艺街135号。
法定代表人：邓耀军，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘宝莉，黑龙江嘉升律师事务所律师。
上诉人哈尔滨香坊物业供热有限责任公司第二分公司（以下简称香坊物业二公司）因与被上诉人倪永财、原审被告哈尔滨香坊物业供热有限责任公司（以下简称香坊物业公司）合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2017）黑0110民初3907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。上诉人香坊物业二公司及原审被告香坊物业公司的委托诉讼代理人刘宝莉、被上诉人倪永财及其委托诉讼代理人钱章进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
香坊物业二公司上诉请求：l、撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2017）黑0110民初3907号民事判决，驳回倪永财一审中的全部诉讼请求；2、倪永财承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、倪永财取得涉案房屋所有权的时间，应当以法院判决确定的日期为起点，而不能确定倪永财对涉案房屋自始享有所有权。本案所涉房屋在动迁之前属于无产权房屋，动迁后涉案房屋为国家所有，登记在哈尔滨市城市建设投资集团有限公司的名下，属于直管公产房，由香坊物业二公司代为对该公产房进行管理、维修、维护等职能，承租人为倪永财。2015年倪永财提起诉讼，2016年经法院判决涉案房屋归倪永财所有。依据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”和第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”规定，本案中所涉房产所有权人在法院判决前应当以房产行政管理部门的登记为准，一审认定倪永财对涉案房屋自始享有所有权没有事实和法律依据，依法取得涉案房屋所有权的时间应当以法院判决确定的日期为起点，倪永财在此之前为涉案房屋的承租人，交纳房屋租金是倪永财的法定义务，倪永财无权要求香坊物业二公司返还租金。二、一审判决香坊物业二公司返还租金，违反了民法权利义务相一致的原则，而且严重侵害了国有资产的安全。我国的公产房屋是计划经济时代遗留下来的一种福利制住房制度，国家对出租给人民群众的公产房收取的租金不是市场性质的租金，公产房租金只是象征性地补足国家对公产房维修养护费用的投入，香坊物业二公司对公产房维修养护费用的投入远远大于租金的收入，香坊物业二公司履行了对公产房屋的养护职责，公产房的维修养护的范围远远大于物业管理的范围，香坊物业二公司履行的是公产房的维修养护职责，根据民法权利义务相一致的原则，倪永财交纳租金是其法定义务，一审判决香坊物业二公司返还倪永财租金，严重侵害了国有资产的���全，造成了国有资产的严重流失。三、香坊物业二公司履行了承诺书中的填表盖章的义务，倪永财无权提起返还租金的诉讼。2014年倪永财等l4户出具的《承诺书》中放弃要求返还租金的承诺是他们的真实意思表示，倪永财不应当违背诚实信用的原则，就租金问题提起返还之诉。另外，一审认定香坊物业二公司未在《动迁房屋产权调换申请审批表》等三个申请审批表填表、盖章，与事实不符。事实是，2014年10月香坊物业二公司即为倪永财在内的14户完成了《动迁房屋产权调换申请审批表》等三个申请审批表填表、盖章等工作，并上报到香坊房产交易管理一所，但是因涉案房屋的原被动迁房屋没有产权，香坊房产交易管理一所回复该情况不符合国有动迁房屋产权调换的政策规定，不予办理，故倪永财提起确认涉案房屋所有权的诉讼，一审认定香坊物业二公司未在《动迁房屋产权调换申请审批表》等三个申请审批表填表、盖章是错误的。在香坊物业二公司履行了承诺书中的填表盖章的义务后，倪永财无权提起返还租金的诉讼。综上，倪永财的返还租金之诉没有事实与法律依据，倪永财在享受了公产房的服务后，交纳租金是其法定义务，特别是倪永财做出放弃主张返还租金的承诺后，又提起诉讼有违诚实信用的原则。一审在查明香坊物业二公司履行了对公产房的维修养护的义务后，判决香坊物业二公司返还租金错误。
倪永财辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
香坊物业公司述称，同意香坊物业二公司的上诉请求。
倪永财向一审法院起诉请求：1、香坊物业二公司赔偿1992年1月至2013年12月31日强行��取倪永财在六顺街96号17栋2单元1层10号32.55平方米的门市房的房屋租金18214.60元的经济损失；2、香坊物业二公司承担本案案件受理费。
一审法院认定事实：倪永财出具承诺书一份，承诺“只要原动迁人--
香坊房管处按哈尔滨物业供热集团的部署，用动迁房屋产权调换给钱章进等14户办理了上述《动迁房屋产权调换申请审批表》等三个申请审批表的填表、盖章，钱章进等14户保证不再追究从1992年1月至2013年12月31日止所交与香坊房管处及哈尔滨香坊物业供热有限责任公司24万多元的房屋租金，特出此承诺书为据。”2015年12月15日，（2015）香民一民初字第463号民事判决，判决哈尔滨市香坊××菜××街××单元××号房产归倪永财所有。一审法院认为，（2015）香民一民初字第463号民事判决已经确认哈尔滨��香坊××菜××街××单元××号房产归倪永财所有，该所有权倪永财自始享有，故香坊物业二公司收取倪永财租金无法律依据，应予返还。关于香坊物业公司辩称的倪永财出具承诺书，承诺放弃主张房屋租金，因该承诺系附条件承诺，其前提条件是“只要香坊房管处按哈尔滨物业供热集团的部署，用动迁房屋产权调换给钱章进等14户办理了上述《动迁房屋产权调换申请审批表》等三个申请审批表的填表、盖章”，但香坊物业公司并未提供证据证明其在产权调换审批表上填表、盖章，因此倪永财才以诉讼的方式取得涉案房产的所有权，故香坊物业公司的该项答辩意见不予采纳。关于香坊物业二公司辩称所收取的租金已经用于房屋的修缮、物业服务、二次加压服务、排水疏通等服务，因香坊物业二公司并未提供证据证明提供给倪永财的服务具体的��用，且该服务费用的收取与本案不是同一法律关系，应由香坊物业二公司另行主张，不能从倪永财主张的租金中直接抵消，故香坊物业二公司的抗辩主张不予支持。倪永财主张香坊物业二公司返还租金18214.60元，因香坊物业二公司承认倪永财2013年12月31日以前的租金、供暖费已结清，且倪永财提供承租证证明2002年每月租金情况，香坊物业二公司提供的承诺书也证明倪永财交纳租金至2013年12月31日止，故倪永财要求的租金未超出法律规定，予以支持。判决：哈尔滨香坊物业供热有限责任公司第二分公司于判决生效后十日内给付倪永财18214.60元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费255元（倪永财已预交），由哈尔滨香坊物业供热有限责任公司第二分公司负担，与上款一并给付倪永财。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：香坊物业二公司举示的证据一《动迁房屋产权调换申请审批表》、《动迁房屋产权调换协议书》、《建筑工程单方工程造价测算证明》各一份。拟证明，2014年10月16日，香坊房管处（现为香坊物业公司）为倪永财等填写办理了上述三个申请审批表。证据二《申请书》、《产权调换申请人名单一览表》、《授权委托书》及钱章进的《居民身份证》复印件各一份。拟证明，2014年10月24日，钱章进作为委托代理人明确承认香坊房管处已经给倪永财等人出具了办理《动迁房屋产权调换申请审批表》等三个申请审批表。证据三《说明》一份。拟证明钱章进已经通知倪永财其动迁房为无照房，不符合产权调换的政策，倪永财请求返还租金违反诚实信用原则。证据四（2015）香民一民初字第463号民事判决书一份。拟证明，在倪永财要求确权一案中确认了香坊房管处为倪永财办理《动迁房屋产权调换申请审批表》等三个申请审批表的事实。证据五《屋面防水工程承包书》及《合同能源管理项目合同》各一份。拟证明，香坊物业二公司对倪永财等人承租的公产房投入大量的财力、物力进行维护、改造，倪永财等人交纳的租金已经全部投入维修、改造中，根据权���义务相一致的原则，倪永财无权要求香坊物业二公司将已经投入到房屋维修养护中的租金返还。倪永财举示2015年提交房管部门的《申请书》一份。拟证明，倪永财等三人在办理房屋产权中缺少手续，导致没有办理房屋产权。对当事人二审争议的事实，本院认证如下：香坊物业二公司举示的证据一、二、三、四可以相互佐证，能够证明原香坊房管处（香坊物业公司）为钱章进等人出具了办理《动迁房屋产权调换申请审批表》等三个申请审批表，证据五系基于一审判决认为香坊物业二公司无证据证实其对涉案房产投入了管理、维护、维修义务所举示反驳证据，与本案存在关联性，本院予以采信，上述证据可以证明倪永财虽是通过诉讼确认了涉案房屋的所有权，但香坊物业二公司在此过程中履行了协助义务，同时对涉案房屋进行了管护服务。倪永财举示的《申请书》，���能证明原香坊房管处（香坊物业公司）未履行承诺书中的义务，本院不予采信。
本院对一审查明事实予以确认。另查明，原位于香坊××菜××街××房产无产权证，倪永财从案外人张玉山处购买该房屋。1993年，哈尔滨市香坊区人民政府动迁安置办公室委托香坊物业公司所属部门哈尔滨市房地产管理局香坊房管处危房改造办公室对原香坊××菜××街××房产所在区域进行动迁改造。该房系商服用房，建筑面积18平方米。哈尔滨市房地产管理局香坊房管处危房改造办公室与倪永财签订了《动迁房屋产权调换协议书》及《动迁协议书》，约定给倪永财新安置房坐落于香坊××菜××街××单元××号，建筑面积48.17平方米，超出原面积部分按每平方米450元补足差价。1995年1月，哈尔滨市房地产管理局香坊房管处危房改造办公室将新安置房交给倪永财，但由于政策原因该房变更为直管公产房，倪永财取得了该房的承租证，香坊物业二公司按照承租证收取了倪永财的承租费。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案中，案涉房屋为无产权证，倪永财从案外人处购买该房屋，哈尔滨市香坊区人民法院作出的（2015）香民一民初字第463号民事判决书判决案涉房屋的所有权归倪永财所有，应自该民事判决生效时倪永财始享有案涉房屋的所有权。倪永财居住的案涉房���动迁后，不能自动变更为倪永财非因香坊物业公司的过错造成的，香坊物业二公司依据承租证并按照直管公产房收取承租费合理，且其已履行了管护义务，实际无法返还。倪永财曾承诺如原动迁人为其办理《动迁房屋产权调换申请审批书》等三个申请审批表的填表、盖章，则保证不再追究香坊物业二公司已经收取的房屋租金。其亦与原动迁人签订《动迁协议书》，约定倪永财今后不得提出与此房有关的任何与经济相关的要求。现香坊供热物业二公司举示的证据证明该公司履行了相关义务，倪永财即应依约履行，不得请求返还房屋租金。原审判决香坊物业二公司给付倪永财承租费无事实及法律依据。
综上所述，香坊物业二公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第二十八条，《中华人民共和国民��总则》第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2017）黑0110民初3907号民事判决；
二、驳回被上诉人倪永财的一审诉讼请求。
一审案件受理费255元、二审案件受理费255元，均由被上诉人倪永财负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑兴华
审 判 员 王爱军
审 判 员 刘 春
二〇一八年六月十二日
法官助理 张恭允
书 记 员 张春天