浙江省余姚市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬余丈民初字第141号
原告（反诉被告）：宁波江东新纪元物业服务有限公司。住所地：宁波市江东区兴宁路**弄*号（8-1）。组织机构代码：74735622-4。
法定代表人：周密，该公司总经理。
委托诉讼代理人：鲍爱法，浙江蓝泓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐梦琳，浙江蓝泓律师事务所律师。
被告（反诉原告）：余姚博泰房地产有限公司。住所地：余姚市三七市镇中山路*******号。组织机构代码：55450888-5。
法定代表人：胡世芳，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：董必文，浙江达鹏律师事务所律师。
原告宁波江东新纪元物业服务有限公司（以下简称宁波新纪元公司）与被告余姚博泰房地产有限公司（以下简称余姚博泰公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理，依法由审判员何毅适用简易程序独任审判。审理中，被告余姚博泰公司提起反诉，经审查后，本院于2015年6月4日受理，并决定与本诉一并进行审理。后变更为审判员史慧独任审判，因案情复杂，本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2015年7月9日、2015年7月28日、2016年4月19日三次公开开庭进行了审理。原告宁波新纪元公司的委托诉讼代理人鲍爱法、原委托诉讼代理人汪秀峰，被告余姚博泰公司的法定代表人胡世芳及其委托诉讼代理人董必文到庭参加第一次诉讼；原告宁波新纪元公司的委托诉讼代理人鲍爱法、原委托诉讼代理人汪秀峰，被告余姚博泰公司的委托诉讼代理人董必文到庭参加第二次诉讼；原告宁波新纪元公司的委托诉讼代理人鲍爱法、徐梦琳，被告余姚博泰公司的委托诉讼代理人董必文到庭参加第三次诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波新纪元公司起诉称：2012年5月26日，原告与被告签订《前期物业服务合同》、《物业管理服务补充协议》及《物业管理服务补充协议（二）》，合同约定，原告为余姚市星晨花苑项目提供物业服务管理。被告应在每年定期（按小区交付的日期）支付空关房的物业服务管理费给原告，物业服务管理费按年交纳。星晨花苑已于2014年3月31日交付。按照合同约定，被告应当支付给原告2014年剩余空关房物业管理费120217.47元，2015年的空关物业管理费220217.47元。被告为弥补物业收费标准过低而造成原告经营上的亏损，共分四期补贴支付给原告，《物业管理服务补充协议》约定，第三期补贴：被告应于小区交付满一年之日起一周内一次性补贴人民币140000元。被告与原告签订的《物业管理服务补充协议<二>》约定，根据余姚物价局审批文件规定，星晨花苑收费标准为高层每平方米1元，营业用房每平方米1元，联排别墅每平方米1.50元。在此收费标准的情况下，被告每年按原合同少补贴40000元，故被告仍须支付给原告100000元。上述款项经原告多次催讨无果，已严重侵害原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：一、被告支付2014年剩余空关房物业服务管理费120217.47元，2015年的空关房物业服务管理费220217.47元，共计340434.94元；二、被告支付补贴100000元；三、被告支付违约金304760元（依照合同约定，从2014年4月1日起按10元/天/户计算，暂计至2015年5月6日，2015年5月6日至判决确定的履行日的违约金按10元/天/户计算）；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告余姚博泰公司答辩并反诉称：针对原告的本诉，被告认为，原告诉称被告没有支付2014年及2015年空关房的物业服务费没有法律依据和相关证据。被告已经支付了原告在管理期间的所有应支付的费用，并没有拖欠。对原告的第二项诉讼请求，因双方签订的物业合同已于2015年5月8日解除，被告无需再支付物业服务费补贴。对原告的第三项诉讼请求即支付违约金，被告认为原告在小区管理时已经严重违反了物业管理规定，违约在先，被告不应当支付违约金，且双方签订的物业管理合同中约定的违约金过高，不符合相关法律的规定，相应的违约金条款为无效条款。对于事实和理由部分，星晨花苑实际的交付日期应当为2014年5月29日。被告的反诉请求及事实和理由为：2012年5月5日，原告向被告递交了《星晨花苑前期物业管理方案》，并于2012年5月26日双方签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为余姚三七市星晨花苑项目提供物业服务管理。被告陆续支付了第一年补贴及相关空关房物业费共计230000元。星晨花苑小区于2014年5月30日实际交付后，原告并未按《前期物业服务合同》及《星晨花苑前期物业管理方案》的约定提供物业管理服务。期间，被告也多次接到相关业主投诉原告管理不到位，被告也因此垫付了绿化养护费用、设施设备日常运行、公共能耗、维护费用共计46424.46元。后来，于2015年4月30日全体业主代表向被告递交了《要求更换物业公司的抗议书》。被告收到抗议书后立即向相关部门反映了上述情况，于2015年5月8日经余姚市住建局牵头对星晨花苑小区物业退管进行协调，双方均统一解除前期物业服务合同，并约定于2015年5月15日被告与原告办理物业项目退管移交。原告的违约行为，已严重损害了小区业主及被告的合法权益，故诉至法院，请求判令：一、解除被告与原告签订的《前期物业服务合同》，并立即与被告办理物业移交手续；二、原告支付被告垫付款共计46424.46元（其中电费12394.46元、绿化维护费用20600元、电梯保养费10000元、电梯定期检验费3630元）；三、原告退还第一年补贴费用40000元；四、本案全部诉讼费用由原告承担。庭审中，被告变更反诉诉讼请求为判令：一、原告支付被告垫付款共计45124.46元（其中电费12394.46元、绿化维护费用19100元、电梯保养费10000元、电梯定期检验费3630元）；二、原告退还第一年补贴费用40000元；三、本案全部诉讼费用由原告承担。
原告宁波新纪元公司针对被告余姚博泰公司的反诉诉讼请求答辩称：针对被告的第一项诉讼请求，要求解除物业服务合同，原告认为解除前期物业服务合同并不是单方面可以解除的，应当由双方协商一致。针对被告的第二项诉讼请求，要求原告支付垫付的费用，这些费用没有事实和法律依据，也不符合双方合同签订的相关规定。比如：绿化维护费用，绿化一直是由被告在打理，根本没有移交，也就不会产生相应的费用。电梯保养根据合同约定应当是整个小区通过验收，真正交付后才会有该费用，且应当过一年后产生。因为电梯购买后，卖方也有相应的保养，现在电梯还在保养期间，故不会产生相应的费用。针对被告的第三项诉讼请求，被告要求原告退还补贴费用，双方没有约定，也没有事实和法律的依据。
原告宁波新纪元公司为证明自己的主张，向本院提供如下证据，经质证，本院认定如下：
一、前期物业服务合同一份，拟证明原告与被告签订前期物业服务合同，双方约定：原告为被告所建星晨花苑提供物业服务管理，被告应当支付空关房物业管理费数额及时间、违约责任纠纷管辖法院等内容的事实。被告余姚博泰公司对该证据的真实性无异议，但认为该合同根据双方协议已于2015年5月8日解除，其合同中的内容不符合物业相关规定，违约条款为不平等条款，应当属于无效条款。经审查，本院认为前期物业服务合同系双方真实意思表示，对该证据予以认定；
二、物业管理服务补充协议、物业管理服务补充协议（二）各一份，拟证明被告应支付给原告第三期补贴100000元的事实。被告余姚博泰公司对该证据的真实性无异议，但认为该合同是前期物业合同的补充协议，随着前期物业合同的解除该合同也已经解除。经审查，本院认为补充协议系双方自愿对前期物业管理服务合同的补充约定，系双方真实意思表示，对该证据予以认定；
三、星晨花苑空关房清单一份，拟证明星晨花苑有空关房76户的事实。被告余姚博泰公司对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据系原告自行制作，无法证明星晨花苑相关空关房的事实。经审查，本院认为该证据系原告单方制作，原、被告对星晨花苑空关房的房号及面积在庭审中予以确认，故对该证据不予认定；
四、律师函、顺风速运凭证各一份，拟证明原告委托律师向被告律师函催讨款项的事实。被告余姚博泰公司对律师函的内容不予认可。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定；
五、情况反映一份，拟证明被告提交的《要求更换物业公司的抗议书》是被告以提供相应赠品为由要求业主签字的事实。被告余姚博泰公司对该证据的真实性、关联性有异议，认为被告获取的《要求更换物业公司的抗议书》是经全体大部分业主认可，并经余姚市三七市镇政府、建设局认可，是真实合法的。经审查，本院认为情况反映系证人证言，应当出庭接受质询，故对该证据不予认定；
六、物业费专用收据十六份（共计22496元），拟证明现在虽然有30多户的业主，但实际上只收到16户业主缴纳的物业费，收取的费用根本无法经营正常的物业管理的事实。被告余姚博泰公司对该组证据有异议，认为该费用是2015年原告与被告解除相关物业合同之后缴纳的费用，此时原告已经没有参与管理，那么该部分费用应当退还给相应的业主，或退还给被告。因被告已开始接管相应的物业管理，恰恰证明原告没有按照自己的职责履行相应的物业管理服务，而导致大部分的业主拒绝支付物业费。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定；
七、交房移交清单十四份、物业服务专用收据十四份、房屋交付时间通知函（传真件）一份，拟证明星晨花苑实际房屋交付时间为2014年4月1日的事实。被告余姚博泰公司对交房移交清单、物业服务专用收据的真实性有异议，该清单系原告自行制作，未经被告确认，且上述证据也无法证明房屋的交房时间为2014年4月1日。事实上，星晨花苑小区在竣工验收备案后向小区业主交付房屋的时间为2014年5月30日。对房屋交付通知函的真实性无异议，但并没有确定具体的交付时间，与本案没有关联。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定；
八、电费清单一份，拟证明原告从2015年2月至今一直缴纳星晨花苑电费的事实。被告余姚博泰公司对该证据的真实性无异议。经审查，本院对该证据予以认定。
被告余姚博泰公司为证明自己的主张，向本院提供如下证据，经质证，本院认定如下：
一、星晨花苑前期物业管理方案一份，拟证明原告应当按约定提供物业服务的事实。原告宁波新纪元公司对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为该证据系管理方案，是2012年5月5日的前提性框架内容，具体应以物业服务合同为准，方案只是意向，不能证明被告所需证明的内容。经审查，本院对该证据的真实性予以认定；
二、电子银行交易回单一组，拟证明被告已支付原告第一年补贴及物业费共计230000元的事实。原告宁波新纪元公司对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为第一次交的50000元是2012年5月25日双方前期服务合同签订的日期，与物业管理合同的补充协议的第三条第二项规定一次性补贴原告人民币50000元相对应，该费用系补贴。80000元交付时间是2014年4月10日，被告事实上已经违约，补贴协议第二期付款时间应当于小区交付前1月一次性付人民币80000元，即应于2014年3月支付。还有60000元和40000元，实际上支付的是空关房的管理费用，并非被告陈述的物业费。经审查，本院对该证据的真实性予以认定；
三、浙江省宁波市国家税务局通用机打发票（电费）、绿化养护费用清单、银行转帐业务回单、电/扶梯保养合同书、收条、特种设备定期检验申报通知书、银行转帐凭证一组，拟证明星晨花苑小区交付后，原告未履行合同义务为小区提供相应的物业服务，未按合同约定支付公共设备（电梯）日常运行、公共能耗、维护费用、绿化维护等相关费用，并由被告代为履行其义务、垫付上述款项的事实。原告宁波新纪元公司对该组证据的真实性、关联性有异议，不能证明被告所要证明的内容。被告主张已支付绿化养护费等费用，收款人的名字是伍月德，与本案没有关联。电费双方没有约定，合同也没有约定，发票上也没有写明管理的具体房产名称，事实上这些费用本来就是被告交付的，并不包括在原告管理范围之内。另外电梯合同虽写明星晨花苑，但签订时间为2015年3月份，到期时间应是2015年6、7月份，被告签订的这份合同，尚处在免费保养期间。即使签订电梯合同也应由原告出面去签订。经审查，本院认为电费发票上虽未写明管理房产的具体名称，但庭审中原告自认2015年2月之前的电费一直由被告缴纳，也承认未对小区的绿化进行养护管理，故对浙江省宁波市国家税务局通用机打发票（电费）、银行转帐业务回单、电/扶梯保养合同书、特种设备定期检验申报通知书、银行转帐凭证的真实性予以认定；绿化养护费用清单虽系被告单方制作，但金额与银行转账记录一致，故对其真实性予以认定；收条未加盖公司公章，被告也未能提供证据证明确已支付电梯保养费用，故对其真实性不予认定；
四、要求更换物业公司的抗议书、共同维护星晨花苑清退物业的申请各一份，拟证明因原告服务不到位，严重违约，遭到小区业主的强烈抗议，并由被告向有关单位要求清退物业的事实。原告宁波新纪元公司对该组证据有异议，认为部分业主对小区的服务有意见是正常的，该份证据是被告有意制作，该抗议书上虽有众多签名，但实际上该小区目前实际入住只有30多户。上述签名的人员是否系该星晨花苑的业主也不清楚，故对该证据不予认可。原告也有证据证明实际情况是被告通知业主以拿礼品为前提签署的抗议书。经审查，本院对该证据的真实性予以认定；
五、关于星晨花苑小区物业退管协调的会议纪要一份，拟证明原、被告双方所签订的《前期物业服务合同》已于2015年5月8日解除的事实。原告宁波新纪元公司对该证据有异议，认为会议纪要并非解除合同的依据，对解除合同相应的规定也不明确，双方要解除物业服务合同还需要明确相应的条款，该会议纪要只是一个意向。经审查，本院认为原、被告以会议纪要的形式同意解除前期物业服务合同，并对移交手续作出了约定，故对该证据予以认定；
六、宁波市房屋建筑工程竣工验收备案证明书一份，拟证明星晨花苑小区于2014年5月29日验收备案后于2014年5月30日交付的事实。原告宁波新纪元公司对该证据的真实性无异议，但认为无法证明被告所要证明的内容，被告本来就应当将相关的资料提交给住建局。原、被告签订的是物业服务合同，与工程竣工验收备案没有矛盾。经审查，本院对该证据的真实性予以认定；
七、星晨花苑小区物业管理调查处理意见一份，拟证明原告未按物业合同进行服务已构成根本违约的事实。原告宁波新纪元公司对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为处理意见针对的是两个主体，即本案原、被告，既有原告的责任也有被告的责任。小区人员的配备确实是原告的责任，但其他大部分都是被告的责任，该处理意见并不能证明原告违背了物业管理合同的约定。经审查，本院对该证据的真实性予以认定；
八、收条一份，拟证明被告在小区管理中存在严重的违约，并由此对小区物业造成了严重损失的事实。原告宁波新纪元公司对该证据有异议，认为被告违法取得该证据，该收条是通过5000元的款项买来的，原告保留对该证据违法取得可以主张的相应权利。经审查，本院认为该证据系证人证言，应出庭接受质询，故对该证据不予认定；
九、终止花木养护工的说明一份，拟证明原告未对小区的花木进行养护，由被告雇佣鲁月德对花木进行养护的事实。原告宁波新纪元公司对该证据的真实性、关联性均有异议，认为鲁月德与被告有关系，与本案没有关联性，另外在本诉中原告未进行花木的养护是因为被告没有移交，鲁月德是否实际对小区的花木进行养护，无法确认，被告也没有就该事项与原告进行沟通。经审查，本院认为该证据虽系证人证言，但结合被告提供的银行转账凭证、绿化养护费用清单及原告的自认，可以证明鲁月德对小区花木进行养护的事实，故对该证据予以认定；
十、录音录像一份，拟证明被告在物业维护中存在重大违约，人员配备不足的事实。原告宁波新纪元公司对该证据的合法性、关联性均有异议，认为被告未经原告及保安的同意取得的视听资料是违法证据，就算是向录音录像的人陈述上述事实，但也只是表示保安个人的看法，并不能实际证明原告在小区人员配备上的问题，原告对小区配备的人员以及工资发放情况已提交了相关的证据，根据相关规定来看，原告配备的人员确实有点不足，但对小区维护也是符合要求的。经审查，本院认为，结合被告提供的证据七，可以证明原告的物业管理存在瑕疵，故对该证据的真实性予以认定；
十一、计算清单一份，拟证明被告已按照相关的规定支付了物业费的事实。原告宁波新纪元公司对该证据的真实性不予认可，该证据系被告单方制作，没有相关的证据来证明被告统计的数据，费用计算也没有相应的标准。经审查，本院对该证据不予认定；
十二、房屋交接确认单一份，拟证明原、被告对交房有争议的6套房屋已交付的事实。原告宁波新纪元公司对该证据有异议，认为真实性无法确认，关联性也不予认可，业主是否为购房人无法确认，且该证据系被告单方制作。从内容上看该确认单系被告向原告通知交付物业，但原告从未收到过，对客户领取钥匙的签字不予认可。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定；
十三、证明一份，拟证明被告缴纳星晨花苑2014年6月至2015年2月期间的电费的事实。原告宁波新纪元公司对该证据的真实性无异议，对关联性有异议。经审查，本院结合被告提交的证据三对该证据予以认定。
根据本院采信的证据和原、被告的陈述，本院认定的事实如下：2012年5月26日，原告宁波新纪元公司和被告余姚博泰公司签订了位于余姚市星晨花苑的前期物业管理服务合同，被告委托原告对星晨花苑提供前期物业管理服务，约定委托管理期限自2012年5月16日起至交付满三年止，并在合同中约定原告向业主收取物业服务费用按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准：小高层为1.00元/月/平方米（含电梯和二次供水能耗费用），营业用房为1.00元/月/平方米，低层住宅为1.50元/月/平方米；建筑垃圾清运费（按建筑面积）营业用房为2.00元/平方米，住宅为1.50元/平方米，一次性收取；专项维修资金：按市政府有关规定交纳、管理和使用。计费方式：业主应于房屋交付次月起计算物业服务费用并于交付日交纳物业服务费用，被告不得对业主的物业服务费用作出减免的承诺，否则由被告按上述标准全额补足。物业服务费按年交纳，第一年费用应于交付时付清，次年费用业主或物业使用人应在接受物业服务前半个月履行交纳义务，次年起依此类推，被告未出售的空关房缴纳物业费的时间和方式也按此执行。另约定：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由被告自交付时日起每年全额缴纳；如被告、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按违约之日起十元/天/户的标准向原告支付违约金；合同期限自2012年5月16日起至交付满三年止，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；合同期满，业主大会尚未成立的，本合同自动延续；本合同终止之日起十日内，原告应将物业管理用房、物业管理相关资料等及时完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给被告代管。
2012年5月26日，原告与被告签订了物业管理服务补充协议，双方约定就实际管理方式及相关费用的补贴等内容另作补充：一、管理时间：约定2012年5月16日起至交付满三年止；二、星晨花苑项目的管理方式为原告实行包干制管理模式；三、补贴办法和时间：被告在本协议期内补贴原告人民币共计410000元，补贴支付时间为：第一期在本协议签订之日起一周内一次性补贴原告人民币50000元；第二期于小区交付前一月物业进驻一次性付人民币80000元；第三期于小区交付满一年之日起一周内一次性补贴人民币140000元；第四期于小区交付满两年之日起一周内一次性补贴人民币140000元。物业费收费标准为交付之日起三年内按双方原约定收取物业综合服务费：小高层为0.70元/月/平方米，营业用房为0.70元/月/平方米，低层住宅为1.20元/月/平方米。2012年5月25日，原告与被告签订了物业管理服务补充协议（二），双方关于补贴物业管理费进行说明：原、被告签订的星晨花苑物业收费标准为高层每平方0.70元，联排别墅每平方1.20元。现因余姚物价局审批文件规定，高层为每平方1元，联排别墅为每平方1.5元。双方商定收费标准按原签订的协议不变，如物价局等有关单位需要纠正，必须按批文价格收取物业费的情况下，被告减少补贴给原告每平方0.30元的金额（每年按原合同少补贴40000元）。
星辰花苑小区于2014年4月1日通过竣工验收，于2014年5月29日报主管部门备案。被告于2012年5月25日、2014年4月10日、2014年9月10日、2015年2月10日分别向原告汇入50000元、80000元、40000元、60000元，合计230000元。原告接管星晨花苑小区物业管理后，小区的绿化养护由被告雇佣专人养护，共计支付工资19100元。从2014年6月至2015年2月期间的小区电费由被告支付，共计12394.46元。从2015年2月起至2015年5月期间的小区电费由原告支付，共计8895.29元。小区的电梯由被告委托检测机构进行检验，支付检验费3630元。
2015年4月30日，被告及星晨花苑业主向余姚市住房和城乡建设局、余姚市人民政府提出要求更换物业公司的请求。2015年6月11日，余姚市住房和城乡建设局、余姚市人民政府作出了星晨花苑小区物业管理调查处理意见，调查结果与被告及全体业主反映的境况基本一致，主要存在以下问题：1、小区物业服务人员配备不足；2、环境卫生机绿化方面：装修建筑垃圾长期堆放且凌乱、公共绿化内杂草丛生等问题；3、设施设备：消火栓无月检记录、电梯无年检合格标志，通话测试无人接听，排水管道未及时清理，建设设施维护不到位；4、违章搭建：小区业主违规装修搭建、安装晾衣架情况多，调查时项目经理未在现场，不能当场提供相关物业劝阻、阻止以及书面上报相关职能部门的书面依据和证明。建议原告应与业主方妥善处理好移交工作。2015年5月8日，在余姚市住房和城乡建设局、余姚市人民政府、余姚市物业管理中心的参与下，原告与被告对星晨花苑小区物业退管进行协调，达成了一致意见的会议纪要：1、原告与被告双方均同意解除前期物业服务合同；2、按双方约定及前期物业服务合同规定，被告应支付交付之日起至2015年5月15日的物业服务费用，原告应结算相关物业公共支出；3、原告与被告约定于2015年5月15日在余姚市三七市镇政府办理物业项目退管移交；4、双方费用结清并办理移交后，被告退出小区管理，被告暂管至新物业服务企业接手止。
另查明，星晨花苑小区共含小高层住宅60户、别墅30户、商业用房17户，合计107户。建筑面积分别为8791.93平方米、8049.77平方米、1785.88平方米，共计18627.58平方米。原告与被告均确认其中42套房屋的业主已经向原告缴纳了2014年及之后的物业费，该42套房屋为小高层住宅24户、别墅3户、商业用房15户。建筑面积分别为3216.21平方米、803.64平方米、1337.29平方米，合计5357.14平方米。以领取钥匙为物业交付业主的标准，自2014年4月2日起至2015年5月15日止，被告尚未交付业主的物业为小高层住宅36户、别墅27户、商业用房2户，合计65户，建筑面积分别为5575.72平方米、7246.13平方米、448.59平方米，合计13270.44平方米。
本院认为：原告与被告签订的前期物业服务合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有约束力。原、被告在履行合同过程中产生的争议问题，主要为以下几点：
一、原告与被告之间的前期物业服务合同是否已经于2015年5月8日解除？原、被告对于2014年和2015年的物业服务费用及公共支出费用能否按会议纪要的约定进行结算？对前期物业服务合同解除问题，被告要求提前解除前期物业服务合同的申请已征得超过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，且原、被告于2015年5月8日就星晨花苑小区物业退管问题达成的会议纪要系双方真实意思表示，明确同意解除前期物业服务合同，虽未实际办理交接手续，但原、被告之间的前期物业服务合同已经解除。对于物业费及公告支出费用的结算，原、被告在会议纪要中也作出了约定：被告应支付交付之日起至2015年5月15日的物业服务费用，原告应结算相关物业公共支出。对于原告要求被告支付2015年一整年的物业服务管理费，本院认为，原告在物业服务合同解除后仍继续提供物业服务的，应当举证证明构成事实上的物业服务合同关系，故对于2015年5月15日以后产生的物业服务费用可另行主张。
二、原告正式接管星晨花苑小区的物业时间是领取钥匙的2014年4月1日还是房屋验收备案后的5月30日？对买受人已出售但未向物业领取钥匙的物业服务费由被告向原告支付还是由物业买受人向原告支付？对物业的交付问题，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》第二十条第二款也规定:“物业服务费自房屋交付使用、购房者（业主）领取钥匙次月起计收”。原、被告在前期物业服务合同未对物业交付时间进行约定，结合实践，房屋交付使用的表现形式通常为业主领取钥匙。被告抗辩小区竣工验收备案的时间是2014年5月29日，物业交付的时间应当在其后。本院认为，根据《浙江省物业管理条例》第二十四条规定：“物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。”本案中，原告虽提交了证据证明向业主移交钥匙的时间为2014年4月1日，但小区竣工验收的时间为同一日，房屋未交付物业也不能交付使用。小区通过验收即可交付，不以报相关部门备案为准，故应认定物业交付时间为竣工验收的次日即2014年4月2日。对买受人已出售但未向物业领取钥匙的物业服务费的问题，依据国务院《物业管理条例》第四十二条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。”本案原告与被告对交付时间存在争议的6套房屋为：被告认为小高层6幢601室的交付时间为2015年5月5日，7幢302室的交付时间为2015年2月11日，7幢304室的交付时间为2015年5月1日，7幢402室的交付时间为2014年4月30日，7幢802室的交付时间为2015年5月1日，别墅4幢A的交付时间为2015年3月9日。上述6套房屋经由被告出售，钥匙由原告保管，但物业买受人尚未办理交房移交手续。被告抗辩已经向原告发送了房屋交接确认单，由购房者确认已缴清房屋款项，通知原告做好房屋验收及交付。因被告未能证明交接确认单已送达给原告，相关买受人未参与本案诉讼而无法查清是否领取钥匙，故对原告而言，该6套房屋仍属于尚未交给物业买受人的物业。根据上述法律法规，本案讼争的6套房屋的物业管理费应由房屋开发商被告支付给原告。
三、被告是否仍应向原告支付第三期的补贴款140000元？原、被告在物业管理服务补充协议中对于交付之日起三年内的物业综合服务费的单价做了调整，低于余姚物价局指导价和前期物业服务合同中约定的价格每平方米0.30元收取，故协议由被告补偿给原告相应的补贴。根据前期物业服务合同中每年物业服务费于当年接受物业服务前预交的约定，该补贴性质应当为三年的物业综合服务费的一部分。被告于2012年5月25日、2014年4月10日向原告支付的50000元和80000元，虽未按补充协议约定时间支付，但金额一致，应视为支付的第一期和第二期的补贴款。第二期约定于小区交付前一月支付，应认定为交付之日起第一年即2014年4月2日起至2015年4月1日止的物业综合服务费的补贴款。补充协议中约定的第三期款项140000元应在小区交付满一年之日起一周内支付，应认定为第二年即2015年4月2日起至2016年4月1日止的物业综合服务费的补贴款，但原、被告已经于2015年5月8日解除了双方的前期物业服务合同，该补贴款作为一整年的物业综合服务费的一部分无需全额支付，但应当折算为从2015年4月2日起至2015年5月15日止的物业综合服务费的补贴款。被告于2014年9月10日、2015年2月10日支付给原告的总计100000元应视为支付的物业综合服务费。故对原告要求被告支付第三期补贴费用100000元的诉讼请求，被告要求原告退还补贴费用40000元的反诉请求，本院均不予支持。
四、被告是否应支付原告违约金？原告是否应支付被告垫付的相关公共支出费用？对被告是否违约的问题，原、被告在前期物业服务合同中对物业服务费交纳时间约定第一年于交付时付清，次年应在接受物业服务前半个月内交纳。从双方约定的内容看，被告未及时支付相应物业服务费确已违约，应按约定支付相应的违约金，但小区物业管理经相关部门调查后原告的物业服务确实存在问题，建议提前终止，原告的物业服务存在瑕疵也具有违约行为。双方因物业纠纷在会议纪要中对各自的违约行为未作出约定，应视为对双方对各自违约的妥协，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对垫付的公共支付费用，前期物业服务合同中约定，原告在小区交付后提供的服务包括物业共用部位的日常维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理。补充协议中约定，空关房的物业管理费包括综合服务费和公共设施设备维护费以及公摊电费等。根据双方的约定，原告收取的物业管理费应包含设备维护费及2015年2月前的电费，被告已先行垫付，故原告不必返还该费用，对2015年2月至5月期间原告支付的电费8895.29元应当由被告承担；被告垫付的绿化养护管理费19100元根据约定属于原告物业管理范围，应由原告负担，对该部分的反诉请求，本院予以支持。
综上，从2014年4月2日起至2015年4月1日止的空关房物业综合服务费为（5575.72平方米×0.70元/平方/月+7246.13平方米×1.20元/平方/月+448.59平方米×0.70元/平方/月）×12个月=154948.48元，从2015年4月2日起至2015年5月15日止的空关房物业综合服务费为（5575.72平方米×0.70元/平方/月+7246.13平方米×1.20元/平方/月+448.59平方米×0.70元/平方/月）÷30天×44天=18938.15元，从2015年4月2日起至2015年5月15日止的物业补贴费为（140000元÷365天×44天=16876.71元），上述款项合计190763.34元，扣除被告已经支付的物业综合服务费100000元，尚需支付原告物业综合服务费90763.34元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，国务院《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条的规定，判决如下：
一、被告余姚博泰房地产有限公司支付原告宁波江东新纪元物业服务有限公司物业综合服务费90763.34元（从2014年4月2日起至2015年5月15日止）、电费8895.29元（从2015年2月起至2015年5月止），合计99658.63元；
二、驳回原告宁波江东新纪元物业服务有限公司的其他诉讼请求；
三、反诉被告宁波江东新纪元物业服务有限公司支付反诉原告余姚博泰房地产有限公司绿化养护管理费19100元；
四、驳回反诉原告余姚博泰房地产有限公司的其他反诉请求。
上述第一、三项款限在本判决发生法律效力后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费6407元，反诉案件受理费减半收取980.50元，合计7387.50元，由原告宁波江东新纪元物业服务有限公司负担4275元，被告余姚博泰房地产有限公司负担3112.50元。款限于本判决发生法律效力后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审 判 长 史 慧
代理审判员 舒琦毅
人民陪审员 徐和岳
二〇一六年十月九日
代书 记员 朱黎英
附：星晨花苑房屋面积
星晨花苑房屋小高层住宅情况表
序号
幢号室号
住宅面积/平方米
双方确认物业费由业主支付
6#101
162.79
6#102
203.98
6#103
203.98
6#104
158.67
6#201
132.17
确认
6#202
158.60
6#203
158.60
6#204
132.17
确认
6#301
132.17
确认
6#302
158.60
6#303
158.60
6#304
132.17
6#401
132.17
确认
6#402
158.60
6#403
158.60
6#404
132.17
6#501
132.17
确认
6#502
158.60
6#503
158.60
6#504
132.17
6#601
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