山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁01民终2284号
上诉人（原审原告）:孙帅，男，1988年出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：赵成龙，北京市京师（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山东景和置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：吕晓强，董事长。
委托诉讼代理人：许辉，山东众成清泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘宇涵，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
上诉人孙帅因与被上诉人山东景和置业有限公司（以下简称景和置业公司）商品房预约合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初6942民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙帅上诉请求：1.撤销济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初6942号民事判决，依法改判；2.本案一、二审的诉讼费用、保全费、律师费由景和置业公司承担。事实与理由：一、一审法院认为双方签订的认购协议不应认定为商品房买卖合同系认定事实错误。1.认购协议书对价款的约定具体明确。孙帅与景和置业公司签订的商品房认购协议第二条约定，孙帅认购的房屋单价为9788元/平方米，总房价为1204120元。因此，一审法院认定的，“第一，认购协议对价款的约定存在不确定性”属于认定事实错误。2.认购协议中不缺少违约责任。认购协议第六条，明确约定了违约责任。即：“任何乙方不得以合同条件无法达成一致为由拒绝签订买卖合同，否则依照法律规定的定金罚则进行”。因此，一审法院认定的，缺少违约责任的事实，属于认定事实错误。3.出卖人已按照约定收受孙帅房款。孙帅按照协议约定2016年5月15日缴纳定金10000元、服务费5000元、2016年5月26日交纳房款90000元，同时具备支付首付款余款能力，是因景和置业公司拒绝接收孙帅的首付款余款，严重违约导致孙帅未能按约定时间支付首付款余款。收款收据明确约定的是房款，一审法院认定，孙帅所缴纳房款不足以认定出卖人已按照约定收受房款的事实，属于事实认定错误，且显失公平。4.认购协议符合预约合同转化为商品房买卖合同的条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该认购协议具备该条规定的主要要素。该楼盘已取得商品房预售许可证，已正式向客户交房，其他要素有既定的标准，无需再由双方约定。因此，本案认购协议，完全具备转化为商品房买卖合同的条件，景和置业公司应继续履行与孙帅之间存在的事实上的“商品房买卖合同”。另涉案房屋孙帅已申请查封，具备交付的条件。二、一审法院审理程序不合法。本案一审法院于2016年11月3日立案受理，于2017年12月27日作出判决，超出了一审的审理期限，违反法定程序，严重影响了孙帅的合法权益。综上所述，一审法院存在认定事实错误，违反法定程序。现阶段，全国各级人民法院紧紧围绕“让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义”的目标，牢固树立群众观念，用于担当定纷止争、权益保障、维护稳定的责任（载2014年最高人民法院白皮书）。ＸＸＸ同志指出，要提高司法公信力，司法是维护社会公平正义的最后一道防线。本案中，一审法院的判决结果不但没有定纷止争，也没有解决任何问题，再一次将矛盾推向社会，没有起到最后一道防线的作用。没有让孙帅感受到法律的公平正义。恳请二审法院依法改判支持孙帅在一审中的诉讼请求。
景和置业公司辩称，一审判决对双方签订认购协议的性质认定适用法律正确，该协议系双方签署的预约合同，双方在预约合同中明确载明预约合同的性质，该预约合同是双方真实意思表示。另外，该认购协议不属于最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释中可认定为商品房买卖合同的范围，因缺少关于交付条件、日期、违约责任等必要的条款，同时该预约合同不属于法律上规定的强制履行的情形。
孙帅向一审法院起诉请求：1、判令景和置业公司立即履行与孙帅签订的商品房认购协议，向孙帅交付位于济南市历城区凤鸣路以东、经十路以北景和山庄项目某号楼某单元某层某号房屋，协助办理网签和按揭贷款手续；2、本案保函费3612元、律师费1万元由景和置业公司承担；3、本案诉讼费、保全费由景和置业公司负担。
一审法院认定事实：2016年5月15日，原、被告签订商品房认购协议一份。协议第一条约定孙帅认购景和置业公司开发的位于济南市历城区凤鸣路以东、经十路以北景和山庄项目某号楼某单元某层某号房屋，该房屋暂测建筑面积123.02平方米。第二条约定孙帅认购的该房屋原单价为9788元/平方米，原总房款为1204120元。孙帅承诺自签订本认购协议起最迟于7日内补足房屋订购款10万元（含1万元定金），并于项目具备商品房买卖合同网签手续通知之日起7日内交齐该房屋首付款至233057元，并携带相关证明文件、按揭贷款资料、应付首付房款及本认购协议至景和置业公司售楼处签订《商品房买卖合同》，即可享受开盘销售优惠政策。若孙帅未能按照上述约定履约，则该房源开盘优惠取消，销售价格按照原单价执行；若孙帅按照上述约定履约，且乙方付款方式为一次性付款/商业贷款，双方约定该房源最终成交单价为9454.21元/平方米，成交总房款为1163057元。第三条约定孙帅于签订该协议时支付定金1万元，作为订立商品房买卖合同的担保，待签订商品房买卖合同时，该定金自动转为房款。第四条约定如孙帅在第二条约定的期限内不能提供完整的按揭贷款资料或者交齐首付款等原因导致最终无法在约定期限内签订《商品房买卖合同》的，视为孙帅违约，本认购协议自行终止，景和置业公司有权不经催告将该商品房另行出售。第五条约定孙帅承诺自己已了解到政府相关部门规定的限购限贷相关要求，承诺自己具备政府相关部门规定的购房资格、贷款条件，否则因孙帅不符合政府相关规定而造成双方无法签订《商品房买卖合同》，本认购协议自行终止，景和置业公司有权不经催告将该商品房另行出售。孙帅保证所填资料的真实性，不得变更购房人姓名，签订《商品房买卖合同》时，如孙帅资料与本认购协议所填资料不符，视为孙帅违约，景和置业公司有权单方面解除本协议且有权不经催告将商品房另行出售。第六条约定原、被告均同意在本协议约定的时间内履行签订《商品房买卖合同》的手续，任何一方不得以合同条款无法达成一致为由拒绝签订买卖合同，否则依照法律规定的定金罚则进行处理。
孙帅于签订上述协议当日向景和置业公司支付定金1万元，另支付服务费5000元。2016年5月26日，孙帅向景和置业公司支付房款9万元。2016年9月17日，涉案房屋取得商品房预售许可证。后因济南市商品房价格上涨幅度较大，景和置业公司单方终止合同，并于2016年10月27日向孙帅发出解除通知书一份，以虚构的孙帅未按约定期限补齐首付款、提供按揭资料，已构成违约为由，通知孙帅解除双方签订的《商品房认购协议》，已付定金不予退还，该房源另行出售，并通知孙帅办理退款手续。景和置业公司在庭审中表示，将不会按认购协议约定，与孙帅签订商品房买卖合同，但同意按认购协议的约定承担违约责任，另外可以考虑给孙帅一定数额的补偿。
另查明，孙帅为本次诉讼支付律师代理费1万元、保全保险费3612元。
一审法院认为，原、被告之间签订的商品房认购协议系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该认购协议合法有效。关于该认购协议的性质，不应认定为商品房买卖合同，理由如下。第一，认购协议对价款的约定存在不确定性，缺少交付使用条件及日期、违约责任等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的相关内容；第二，原、被告明确约定协议仅为认购协议，签订该协议的目的系为在将来签订商品房买卖合同，并约定了一方违约拒绝签订买卖合同的定金罚则，说明原、被告在签订该协议时，对该协议仅属认购协议的性质是明知和同意的，是不存在争议的；第三，在协议签订后，景和置业公司实际收取孙帅的款项，占全部购房款的比例较低，不足以认定出卖人已经按照约定收受购房款的事实。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，原、被告签订的商品房认购协议不应认定为商品房买卖合同。关于该认购协议是否解除的问题，景和置业公司因房价上涨，单方违约，并虚构合同解除理由，违反了诚实信用原则，其并不享有合同约定和法律规定的解除权，其向孙帅发出的解除通知无效。景和置业公司在庭审中，明确表示将不再继续履行认购协议，不同意与孙帅签订商品房买卖合同。在此情况下，经一审法院释明，孙帅表示将不变更诉讼请求。一审法院认为，孙帅要求景和置业公司交付房屋的请求，其前提是双方之间存在合法有效的商品房买卖合同，并支付了房款。在不存在该前提的情况下，孙帅的该项请求，没有事实和法律依据，不予支持。孙帅关于办理网签和贷款手续的请求，于法无据，不予支持。孙帅关于律师代理费和保险费的主张，没有合同依据和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条规定，判决：驳回原告孙帅的诉讼请求。案件受理费15390元，财产保全费5000元，由原告孙帅负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，孙帅与景和置业公司所签订的商品房认购协议虽对房屋基本状况、房号、面积、价格等事项进行了约定，但签订协议的目的系在将来以开盘销售优惠政策价格签订商品房买卖合同，且该协议中载明的条款亦未完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。故双方所签的商品房认购协议仍然应认定为预约合同，不能认定为商品房买卖合同。
综上所述，孙帅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15390元，由上诉人孙帅负担。
本判决为终审判决。
审判长 褚 飞
审判员 刘晓菲
审判员 高希亮
二〇一八年四月十八日
书记员 孙 娜