中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
(2017)最高法民申4481号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：西安西电高压电瓷电器厂，住所地：陕西省西安市大兴西路**号。
法定代表人：孔祥锦,该厂经理。
委托诉讼代理人：田宏权，该厂职员。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：西安淀粉厂，住所地：陕西省西安市莲湖区大兴东路**号。
法定代表人：郭建军，该厂厂长。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：西安高大机电有限公司,住所地：陕西省西安市北郊谭家工业园区北路。
法定代表人:曾西文,该公司董事长。
委托诉讼代理人：钱华，陕西骊坤律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中国银行股份有限公司陕西省分行,住所地：陕西省西安市新城区东新街246号。
负责人：李瑞强,该行行长。
委托诉讼代理人：谈治源，陕西丰瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李芙蓉，陕西丰瑞律师事务所律师。
再审申请人西安西电高压电瓷电器厂（以下简称电瓷厂）因与被申请人西安淀粉厂（以下简称淀粉厂）、西安高大机电有限公司（以下简称高大公司）、中国银行股份有限公司陕西省分行（以下简称中行陕西分行）确认合同效力纠纷一案，不服陕西省高级人民法院（2013）陕民一终字第00001号民事判决（以下简称原判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
电瓷厂申请再审称，原判决适用法律确有错误，本案存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形，应当再审，请求：1.撤销原判决及西安市中级人民法院（以下简称西安中院）（2012）西民一初字第00011号民事判决；2.依法认定中行陕西分行与高大公司2005年11月29日签订的《产权转让合同书》无效。具体理由如下：
一、中行陕西分行转让重大资产时，没有进行评估和报批，违反了法律强制性规定，《产权转让合同书》无效。根据相关法律规定，国有公司转让资产，应当进行资产评估。《产权转让合同书》依据的《评估报告》是2004年4月中行陕西分行委托陕西华地不动产评估咨询有限责任公司做出的,评估结果有效期为一年,《产权转让合同书》是2005年11月29日签订,《评估报告》已失效，应视为没有进行资产评估；中行陕西分行进行本次重大资产转让时没有向国有资产管理部门报批，故转让合同无效。高大公司在此情况下仍以明显不当的低价受让该国有资产，不属于善意受让人，不能受到物权法的保护。
二、《产权转让合同书》转让的是国有资产，涉嫌超低价处置国有资产，损害国家利益，依法亦应认定无效。2002年6月30日,西安中院（2002）西经执字第045号、046号、047号、048号民事裁定确定：“一、将淀粉厂28050.666平方米国有土地使用权（权证号：房地证字第1233号，评估价11556874元）及该宗地上西安美登高食品有限公司（以下简称食品公司）地面建筑物及配套设施（评估价10305700元）抵偿给中行陕西分行”，抵偿总金额是21862574元。中行陕西分行得到上述资产后单方委托进行评估，评估价为1670.1万元，其中房屋评估价为449.9万元（按照没有取得产权证的房屋进行评估，故意压低价值），土地评估价为1220.2万元。中行陕西分行2005年11月29日将上述资产转让给高大公司时，转让价格却是870万元，后来实际得到的只有120万元。可见，中行陕西分行在签订《产权转让合同书》进行重大资产转让时，把有证房屋按无证房屋进行评估，导致重大国有资产流失，应认定《产权转让合同书》无效。二审法院认定《产权转让合同书》有效是错误的。
三、《产权转让合同书》严重损害了第三人的利益，应认定为无效。西安中院裁定确定抵偿的财产范围和《产权转让合同书》转让的标的物明显存在差异。2002年6月30日西安中院（2002）西经执字第045号、046号、047号、048号民事裁定确定：“一、将西安淀粉厂28050.666平方米国有土地使用权（权证号：房地证字第1233号，评估价11556874元）及该宗地上食品公司地面建筑物及配套设施（评估价10305700元）抵偿给中行陕西分行”，抵偿资产范围一是淀粉厂28050.666平方米国有土地使用权，二是该宗地上食品公司地面建筑及配套设施，显然不包括西安美登高包装有限公司（以下简称包装公司）的包装车间及附属设施，也不包括位于50号土地上其他公司的建筑物。《产权转让合同书》第一条约定：转让标的为位于西安市××××号宗地土地使用权及地面建筑物所有权及建筑配套设施，土地面积为28050.666平方米。可见，《产权转让合同书》转让的标的物包括了大兴西路50号之LH11-2-6-1号宗地的所有土地及该土地上的所有建筑物和配套设施。大兴西路50号土地上存在多个企业，共有建筑物36幢，登记在食品公司名下的建筑物只有11幢，其他25幢建筑物登记在其他公司名下。可《产权转让合同书》转让的却是36幢建筑物，面积6963平方米，凭空多出了2959.17平方米的建筑物，超范围处置属于他人所有的25幢建筑物（其中的包装车间属于电瓷厂所有），构成无权处分。中行陕西分行的处分行为没有得到包装公司的事先授权和事后追认，也没有得到电瓷厂的事先授权和事后追认，原判决认定该合同属于有效合同明显有误。而且，中行陕西分行对其擅自转让他人的资产是明知的，高大公司对其受让的资产范围也是清楚的，因此，《产权转让合同书》是中行陕西分行与高大公司恶意串通损害第三人利益的合同，依法应该认定为无效合同。
四、中行陕西分行在签订《产权转让合同书》时，没有取得土地使用权证书，没有进行任何开发，也没有取得已经建成的房屋所有权证书，应为无效合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，国有出让土地首次转让时必须取得土地使用权证书，并必须完成投资总额的25%以上。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。但是，中行陕西分行未进行任何开发就将该宗土地转让给了高大公司，签订《产权转让合同书》时中行陕西分行并没有取得该宗土地的国有土地使用权证书，也未取得已经建成的房屋所有权证书。因此，《产权转让合同书》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，应为无效合同。
本院经审查认为，1997年，食品公司与中国银行西安市分行签订借款合同，淀粉厂与中国银行西安市分行签订抵押合同并办理了抵押登记，抵押财产为淀粉厂的国有土地使用权（土地座落于西安市××号，土地面积为28050.666平方米、建筑面积为8021.72平方米，编号为市地政字第1233号）。1998年12月8日，西安中院就中国银行西安市分行诉食品公司、淀粉厂抵押担保借款纠纷一案作出（1998)西经初字第478号民事判决：“食品公司偿还中国银行西安市分行借款本金400万元及利息；淀粉厂对食品公司不履行债务部分，依照法律规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款进行偿还。”1999年8月30日，西安中院查封淀粉厂为食品公司担保的（市地政字第1233号)土地及地面建筑物。并于同日要求西安市房地产交易中心、西安市土地局协助执行查封市地政字第1233号土地及地面建筑物。1999年10月11日，西安市土地局要求淀粉厂不得对查封土地进行转让、出租、抵押。1999年12月7日，西安中院对查封的28050.666平方米土地委托进行评估。2000年10月25日，西安市地产评估事务所评估总地价为11556874元。
2001年5月17日，西安中院就中行陕西分行诉包装公司、淀粉厂借款合同纠纷一案，作出（2001)西经二初字第021号民事判决：一、原、被告之间签订的借款及抵押合同合法有效；二、在判决生效后一个月内，包装公司给付中行陕西分行借款本金360万元及利息977357.29元；三、淀粉厂对上述债务负连带清偿责任。
2002年6月30日，西安中院作出（2002)西经执字第045号、046号、047号、048号民事裁定：“一、将淀粉厂28050.666平方米国有土地使用权(权证号：房地政字第1233号，评估价11556874元)及该宗地上食品公司地面建筑及建筑配套设施（评估价10305700元）抵偿给中行陕西分行。抵偿金额为21862574元。”2002年9月16日，西安中院作出（2002)西经执字第047号协助执行通知：“中行陕西分行与食品公司、淀粉厂、西安新世纪食品厂、包装公司偿还借款案，我院（2002)西经执字第045号、046号、047号、048号民事裁定已发生法律效力。请将淀粉厂28050.666平方米国有土地使用权(权证号：房地证字第1233号)及该宗地上食品公司地面建筑及建筑配套设施过户至中行陕西分行。”2004年9月28日，西安市人民政府作出批复，同意将淀粉厂上述28050.415平方米土地过户给中行陕西分行。
2000年2月28日，西安市莲湖区人民法院就西安市红庙坡建筑工程有限责任公司（以下简称红庙坡公司）诉包装公司工程款纠纷一案，作出（2000)莲经初字第90号民事判决：“包装公司于判决生效后十日内支付给红庙坡公司699416.17元，承担自1999年1月1日起至还清欠款之日的违约金”。2001年10月15日，淀粉厂与电瓷厂签订《土地租赁协议》约定，淀粉厂将西安市××号，面积3.96亩土地出租给电瓷厂，租期五十年。2001年10月18日，西安市莲湖区人民法院就红庙坡公司申请执行包装公司工程款纠纷一案，作出（2000）莲法执字第783号民事裁定：“1.西安市××号包装公司包装车间（三层框架结构），建筑面积2542.29平方米厂房壹幢及厂房内附属设施以人民币壹佰伍拾陆万捌仟元（156.8万元）拍卖归电瓷厂所有。2.拍卖成交后，食品公司继续提供并保证厂房的供电、供水及道路畅通。3.西安市××号包装公司包装车间的占用土地获得方式为租赁。拍卖成交后，电瓷厂每年按双方签订的《土地租赁协议》向淀粉厂交纳租金。”西安市房屋产权产籍管理中心房屋所有权登记档案材料记载包装公司原房屋所有权证号为l050ll00-23-8-25，土地来源为租用淀粉厂土地，使用年限为20年，自1993年12月25日起。西安中院于2002年5月30日、6月19日委托拍卖公司两次公开拍卖淀粉厂28050.666平方米土地使用权（评估价款为11556874元）以及食品公司地面建筑以及配套设施（评估价款为10305700元），均无人参与竞买。故西安中院于2002年6月30日做出（2002)西经执字第045、046、047、048号民事裁定，将以上标的物抵偿给中行陕西分行，抵偿金额为21862574元。
2013年11月西安市房屋产权产籍管理中心将包装公司名下该房产权属转移登记至电瓷厂名下，并办理了房产证，证号为西安市房权证莲湖区字第××号。2004年4月16日，西安技术产权交易中心受中行陕西分行委托，在《证券日报》上发布资产转让公告，公开挂牌转让该行以物抵债资产。2005年11月29日,中行陕西分行作为转让方与受让方高大公司及西安技术产权交易有限公司签订《产权转让合同书》，第一条约定:本合同转让标的为：位于西安市××××号宗地土地使用权及地面建筑物所有权及建筑配套设施，土地面积为28050.666平方米，原为食品企业用途，因贷款抵押原因，由西安中院以（1998)西经初字第477号、（1998)西经初字第478号、（2001)西经二初字第021号、（2001)西经二初字第022号民事判决和（2002)西经执字第045、046、047、048号民事裁定以物抵债给甲方。相关标的物的产权界定及面积、建筑配套设施等相关事项以人民法院相关法律文书确定为准。第六条约定的转让价格为8700000元。2007年12月20日，中行陕西分行取得《国有土地使用证》。2009年1月23日，高大公司取得了《国有土地使用证》。
电瓷厂向西安中院提起诉讼，请求确认中行陕西分行、高大公司及西安技术产权交易有限公司之间签署的《产权转让合同书》无效，确认其基于房产权对相邻土地的竞买权以及对土地的继续使用权。原审法院驳回了其诉讼请求,电瓷厂不服提起再审申请,主张《产权转让合同书》无效，但其主张均不能成立。1.中行陕西分行在转让资产给高大公司之前，已经对涉案土地进行了评估。电瓷厂没有提交任何证据证明中行陕西分行转让涉案资产应该进行报批而未报批，以及由此导致合同无效，其该主张不能成立。2.中行陕西分行与高大公司签订资产转让协议，正是为了收回贷款，剥离不良资产，防止国有资产流失。电瓷厂认为其涉嫌超低价处置国有资产，损害国家利益，导致合同无效，但未提供充分证据证明，其主张不能成立。3.中行陕西分行取得涉案资产的根据是法院一系列生效判决，且在判决执行过程中，法院依法进行的公开拍卖并无人竞买，因此依法作出裁定将涉案资产抵偿给中行陕西分行，后其自行转让涉案资产，在报纸上发布资产转让公告，公开挂牌转让。涉案土地使用权（《国有土地使用证》编号：市地政字第1233号；抵押土地座落：西安市××号；抵押土地用途：工业；面积28050.666平方米）原来整体登记在淀粉厂名下，但其上的建筑物所有权则分属不同单位。电瓷厂是通过另案中的法院执行程序，购得了包装公司所有的厂房[西安市××号包装公司包装车间（三层框架结构），建筑面积2542.29平方米厂房]，并办理了房产证，享有所有权。而中行陕西分行也是在法院执行程序中两次拍卖不成的情况下，依法通过执行程序（西安中院（2002)西经执字第045号、046号、047号、048号民事裁定和西安市政府有关部门协助执行）取得了淀粉厂28050.666平方米国有土地使用权(权证号：房地证字第1233号)及该宗地上食品公司所有的地面建筑及建筑配套设施所有权。虽然中行陕西分行在与高大公司签订的《产权转让合同书》中有“本合同转让标的为：位于西安市××××号宗地土地使用权及地面建筑物所有权及建筑配套设施，土地面积为28050.666平方米”的内容，但同时还包括涉案土地和建筑物均系根据“（2002)西经执字第045、046、047、048号民事裁定以物抵债给甲方。甲方依据此民事裁定将裁定抵偿的资产范围全部转让给乙方，且无任何他项权利限制，故相关标的物的产权界定及面积、建筑配套设施等相关事项以人民法院相关法律文书确定为准”的内容。因此，中行陕西分行向高大公司转让财产的范围是明确的，即不包括电瓷厂从包装公司购得的厂房，不存在双方恶意串通擅自处分他人财产侵害第三人权益的行为。4.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的相关规定并非效力性强制性规定。电瓷厂由此请求确认涉案转让协议无效的主张亦不成立。综上，原判决确认中行陕西分行与高大公司之间签署的《产权转让合同书》有效，并不存在适用法律确有错误的情形。
综上，电瓷厂的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定应当再审的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：
驳回西安西电高压电瓷电器厂的再审申请。
审 判 长 王云飞
审 判 员 冯文生
审 判 员 崔晓林
二〇一七年十一月十七日
法官助理 李 宁
书 记 员 闫若涵