淮安市清江浦区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0812民初9205号
原告：李友谊，
被告：黄步艮
被告:代桂兰,
被告:黄某1
被告:黄某2，
被告黄某1、黄某2法定监护人：沈芯竹，
第三人：李桂东，
第三人：杨玉芳，
原告李友谊与被告黄步艮、代桂兰、黄某1、黄某2及第三人李桂东、杨玉芳案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李友谊及其委托诉讼代理人赵正会、孔小明，被告代桂兰及被告黄某1、黄某2法定监护人沈芯竹、第三人李桂东、杨玉芳到庭参加诉讼，被告黄步艮经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李友谊向本院提出诉讼请求：1、停止执行淮安万达广场城市综合体3号楼3301室房屋，并解除对该房屋的查封；2、确认该房屋所有权归原告所有；3、被告承担诉讼费用。事实和理由：黄保程(已去世)与周飞、李桂东民间借贷纠纷一案，经淮安市中级人民法院作出了(2014)淮中民终字第1200号民事判决：周飞偿还借款45万元，李桂东对上述债务承担连带保证责任。该判决生效且履行期届满后，周飞、李桂东均未履行，黄保程申请强制执行，在执行过程中，执行法院查封了李桂东名下的位于淮安万达广场城市综合体3号楼3301室房屋，并准备评估、拍卖。原告知道上述情况后，立即向本院提出执行异议，要求停止执行涉案房屋并解除查封，被裁定驳回申请。原告认为，该房屋应归原告所有，不应执行。理由是：涉案房屋查封前第三人已卖给原告，双方之间有书面买卖合同，房款已付清，原告已实际占有房屋并将其出租。从2014年起，原告想将该房屋出售，多次联系第三人要求过户，第三人因工作原因，导致过户事宜一直未能办理，原告已经收取买房人的定金又不得已退还。根据有关法律规定，该房屋应归原告所有并排除执行。综上，请求法院支持原告上述诉请。
被告代桂兰辩称，我不同意原告的诉讼请求，涉案房屋没过户，不认可所有权转移，我认为目前该房屋还是李桂东、杨玉芳名下的财产。
被告黄某1、黄某2共同辩称，同代桂兰的答辩意见。
第三人李桂东辩称，涉案房子所有权是李友谊的，交房后她找人装修、租给人家，我们不知道。因为钱是李友谊做小本生意一手赚的，她想把房子过户到女儿名下，当时其女儿没有满18周岁，所以就没有过户，这点对我们损失也很大，我们都不好买房了。
第三人杨玉芳辩称，涉案房子早在2012年就已经卖给李友谊了，查封之前已经卖出好几年，我已经收到全部房款，当时因李友谊的小孩小，没有过户，房款给我时房子交给她使用了，物业费、水费、电费都是李友谊交的，我认为房子就应当是李友谊的，和我没有关系，和这个案件也没有关系。
被告黄步艮未作答辩。
原告为证明其诉讼请求，举证如下：1、2013年3月19日《房屋买卖合同》1份，证明原告与第三人杨玉芳之间的房屋买卖关系依法成立，合法有效；2、2013年3月26日收条1份，证明原告付清了全部房款，房屋所有权应当归原告所有；3、2013年3月19日银行取款记录2份，证明原告于2013年3月19日取款42000元、同年3月26日取款7万元，系原告购买房屋的款项来源，另原告是开店生意的，手中还有现金，合在一起支付了所有房款，第三人也认可收到了全部房款；4、（2017）苏0812执异78号执行裁定书1份，证明原告本次诉讼之前已向本院申请执行异议；5、租房协议9份，证明涉案房屋由李友谊占有使用并进行出租，房屋已交付的事实得到了第三人的认可；6、电费发票1张、物业费发票1张，证明目的同证据5；7、涉案房屋房产证1份，证明涉案买卖房屋已经交付的事实；8、营业执照1份，证明原告从事个体经营，原告手中有流动资金是正常的。
被告代桂兰质证意见为：对证据1-8证据的真实性无异议。
被告黄某1、黄某2共同质证意见为：对证据1-8证据的真实性无异议。
第三人李桂东、杨玉芳共同质证意见为：对证据1-8证据的真实性无异议。
另，原告还申请证人郑某出庭作证，证明涉案房屋已交付原告并由其实际占有使用的事实，到庭被告及第三人均对证人证言没有异议。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，认定事实如下：
2013年3月19日，第三人杨玉芳(甲方，卖方)与原告李友谊(乙方，买方)签订《房屋买卖合同》1份，约定：甲方自愿将位于淮安万达公寓3号楼3301室房屋出卖给乙方，房屋面积为33.95平方米，总价款为人民币贰拾柒万贰仟元。付款方式及期限：合同签订之日乙方一次性付给甲方购房款人民币壹拾壹万元，余款在3月25日付清。乙方付款后，甲方将房屋交付给乙方，钱付清，钥匙当时交付，此房屋暂不过户。违约责任：合同签订后，如一方反悔，违约方向守约方承担违约金为房款的百分之贰拾，一切后果由对方负担……。甲乙双方在合同相应的落款处签名并摁手印。合同签订的当日，乙方通过农业银行向甲方转账支付4.2万元，2013年3月26日，乙方通过农业银行向甲方转账支付7万元，房屋余款现金支付。房款付清后，甲方将房屋交付乙方，乙方即对该房屋进行装潢，后从2013年7月12日起至2017年4月29日期间，原告李友谊委托案外人李继对上述房屋对外出租，先后租给承租人徐香、张源、胡玲玲、黄晶晶、沈海艳、严杰等人，之后由李友谊本人对外出租至今，收益均由其收取。该涉案房屋出租的事实已在2018年4月10日本院与李继的电话调查中得到了确认。
另查明，2011年11月22日，被告周飞向原告黄保程出具借条一份，载明：今借到黄保程人民币伍拾万元整，二个月内还清。被告李桂东在担保人一栏签名。因借款人周飞未按约还款，引起黄保程与周飞、李桂东民间借款纠纷一案，本院曾于2012年9月28日作出(2012)浦商初字第0573号民事判决。宣判后，因周飞不服，向淮安市中级人民法院提起上诉。该院经审理，后认为该判决认定基本事实不清，于2013年3月19日作出（2013）淮中民终字第0164号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。本院另行组成合议庭经审理后，于2014年6月7日作出(2013)浦商初字第0672号民事判决。因黄保程不服该判决，再次向淮安市中级人民法院提起上诉。淮安市中级人民法院经审查，于2014年11月3日作出(2014)淮中民终字第1200号民事判决，判决如下：一、撤销淮安市清浦区人民法院(2013)浦商初字第0672号民事判决；二、被上诉人周飞于本判决生效后30日内向上诉人黄保程偿还借款本金45万元，并自2012年1月23日起按中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率的标准支付利息至还清之日；三、被上诉人李桂东对上述债务承担连带保证责任；四、驳回上诉人黄保程的其它诉讼请求。本案一审案件受理费8900元，保全费3120元，二审案件受理费8800元，鉴定费5000元，合计25820元，由上诉人黄保程负担2820元，被上诉人周飞负担23000元。该份民事判决书生效后，被执行人周飞、李桂东均未履行还款义务，致黄保程向本院申请强制执行，本院于2015年1月26日立案执行，案号为(2015)浦执字第00301号。
在执行过程中，本院于2015年5月27日出具(2015)浦执字第301号执行裁定书，裁定：对被执行人李桂东价值50万元财产予以查封、扣押，并于当日向淮安市住建局出具协助执行通知书，协助内容为：对李桂东名下位于淮安市万达广场一期综合体3号楼2701、3301室房屋予以查封，查封期间不予办理过户等手续。案外人李友谊于2017年8月11日对本院查封被执行人李桂东名下位于淮安市万达广场城市综合体3号楼3301室房屋1套提起书面执行异议，认为本院查封的上述房屋中即位于淮安万达广场综合体3号楼3301室房屋，已由被执行人李桂东出卖给案外人，要求立即中止对位于淮安市万达广场城市综合体3号楼3301室房屋1套的执行，并解除对该房屋的查封、拍卖。经本院审查，于2017年10月9日作出了（2017）苏0812执异78号执行裁定书，驳回案外人李友谊的异议请求。李友谊对该执行裁定不服，依法向本院提起执行异议之诉，请求支持上述诉请。
另查：被告黄步艮、代桂兰系原申请执行人黄保程(已去世)父母，被告黄某1、黄某2系黄保程儿子。因黄保程于2015年5月5日被他人杀害。本院于2017年2月5日出具(2015)浦执字第301-1号执行裁定书，变更黄保程的父母即黄步艮、代桂兰，儿子黄某1、黄某2为本案申请执行人。
本院认为：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。就本案所涉房屋，原告李友谊与第三人杨玉芳于2013年3月19日签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案中，第三人杨玉芳将涉案房屋出售给原告李友谊，李友谊按照合同约定付清全部房款后，其自2013年3月起实际占有、收益至今，且第三人即出卖人对该部分事实均予以认可。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予以支持。本院认为，原告李友谊虽未办理涉案房屋过户手续，领取相应的权属证书，但其提交的证据足以证明系房屋的实际所有权人，现原告主张其享有涉案房屋的物权，符合法律规定，本院予以支持。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，本案中，涉案房屋买卖行为发生在本院查封之前，原告李友谊已支付全部房款并实际占有、使用该房屋至今，买卖双方在合同中明确约定暂不过户，双方基于一定的客观原因仍未能及时办理过户手续，买受人李友谊并无恶意或与出卖人串通损害他人或社会公共利益的情形，也不存在法律意义上的过错行为，故现其要求停止对涉案房屋的执行并解除对房屋的查封，符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(一)项、第二款之规定，判决如下：
一、确认淮安万达广场城市综合体3号楼3301室房屋归原告李友谊所有。
二、停止对淮安万达广场城市综合体3号楼3301室房屋的执行并解除对该房屋的查封。
三、本院于2017年10月9日作出的（2017）苏0812执异78号执行裁定于本判决生效时自动失效。
案件受理费5350元，由四被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 刘姚根
代理审判员 程冲云
人民陪审员 黄亚明
二〇一八年四月十九日
书 记 员 刘 雅
附：相关法律条文
附相关法律条文：
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》：
第二条当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的判决不得执行该执行标的；
(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回其诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以判决中一并作出裁判。