四川省彭州市人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川0182民初1955号
原告：成都美好家园商业经营管理有限公司。住���地：四川省成都市武侯区晋阳路269号。
法定代表人：周建，职务：董事长。
委托诉讼代理人：李亭，四川旌启扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋雨轩，女，汉族，住四川省成都市金牛区，系该公司法务助理。
被告：成都绿城节能投资有限公司。住所地：四川省彭州市天彭镇回龙西路***号附***号****号*栋***层。
法定代表人：朱军，职务：执行董事。
委托诉讼代理人：邓阳霖，四川运逵（彭州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘享，四川运逵（彭州）律师事务所律师。
原���成都美好家园商业经营管理有限公司（以下简称：美好家园公司）与被告成都绿城节能投资有限公司（以下简称：绿城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月28日公开开庭进行了审理。原告美好家园公司的委托诉讼代理人蒋雨轩、被告绿城公司的委托诉讼代理人邓阳霖、刘享到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
美好家园公司向本院提出诉讼请求：1、判令绿城公司返还美好家园公司履约保证金100万元；2、判令绿城公司支付原告逾期返还履约保证金的资金占用利息（利息计算以100万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2014年1月9日计算至绿城公司实际返还完毕全部履约保证金之日止）。事实与理由：原、被告于2011年8月18日签订了《拟建房屋租赁合同》，由原告承租被告位于彭州市中节能*新时代广场项目土地上拟建的14栋房屋二楼4400平方米、三楼4400平方米房屋用于商业经营。合同签订后，原告按照合同约定于2011年8月29日通过银行转账向被告支付了100万元履约保证金。2014年1月，原告因故单方解除了《拟建房屋租赁合同》，随即双方发生争议。该案经彭州市人民法院一审、四川省成都市中级人民法院二审、四川省高级人民法院再审后，判决原告向被告支付违约金100万元。因原告已向被告支付了100万元履约保证金，故在该案一审审理过程中，原、被告双方均同意对100万元履约保证金进行扣减，但因二审法院撤销一审判决后，未对履约保证金进行处理，要求双方另案主张。根据《拟建房屋租赁合同》的约定，原告支付履约保证金系用于在原告开业时自动冲抵首年度房屋租金，故《拟建房屋租赁合同》解除后，被告应当立即返还履约保证金。但绿城公司至今未支付该款，为维护原告的合法权益，故起诉至人民法院。
绿城公司辩称，1、《拟建房屋租赁合同》合法有效，原告单方解除合同已构成根本违约。《拟建房屋租赁合同》分别约定了履约保证金和违约金，因此履约保证金是对合同之债独立的、意定的担保，因原告的违约行为，被告有权要求原告以该履约担保金承担违约责任；2、已发生法律效力的（2015）成民终字第819号民事判决书所确定的违约金100万元不足以覆盖被告因原告违约行为所遭受的损失，故在被告损失未得到填补的情况下，原告无权主张被告返还履约保证金100万元。综上，请求驳回美好家园公司的诉讼请求。
本院经审理，查明以下案件事实：美好家园公司、绿城公司于2011年8月18日签订了《拟建房屋租赁合同》，合同约定：绿城公司（甲方）将位于彭州市（中节能*新时代广场）项目土地上拟建的14栋房屋二楼4400平米、三楼4400平米出租给美好家园公司（乙方），交房期限于2015年3月1日，租赁期限20年，甲乙双方签订本合同后的七个工作日内，乙方向甲方支付履约保证金人民币100万元，开业时自动冲抵合同约定时间的第一个租赁年度的房屋租金。一方有下列情形之一的，另一方可书面通知对方解除本合同，违反合同的一方，应对守约方造成的损失进行全额赔偿（全部损失包括装修、设施设备投入、逾期可得利益），赔偿金额经双方约定由违约方向守约方支付人民币500万元的违约金，若因此诉讼，违约方还应支付守约方诉讼费等费用及租金的给付等内容。同日，双方又签订了租赁房屋交房标准的合同，协议对租赁房屋的总平面、建筑、结构、装修、电���、给排水、通风及排油烟、消防、质量保证、主要机电设备及建筑材料品牌及其他内容进行了约定。合同签订后，美好家园公司于2011年8月29日通过银行转账的方式向绿城公司支付履约保证金100万元。后因美好家园公司主张单方解除《拟建房屋租赁合同》，双方发生纠纷，经本院一审、四川省中级人民法院二审，四川省中级人民法院于2015年3月23日作出（2015）成民终字第819号民事判决书，确认《拟建房屋租赁合同》已于2014年1月9日解除，美好家园公司存在违约，最终判决美好家园公司支付绿城公司违约金100万元。对于该违约金金额的确定，四川省成都市中级人民法院认为“绿城节能公司所称其实际损失已达754余万元的证据并不充分，结合美好家园公司提出减少违约金请求，本院兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，确认违约金为100万元。对于履约保证金100万元，四川省成都市中级人民法院在判决中载明：“虽绿城公司和美好家园公司在一审庭审中同意扣减100万元履约保证金，但因原审判决赔偿的是经济损失，与绿城公司的诉讼主张相悖，且美好家园公司上诉也提出原审法院在绿城公司没有增加、变更诉讼请求情况下，判令其赔偿绿城公司经济损失，无事实和法律依据，故本院在本案对双方扣减100万元履行保证金的行为不作处理，双方可针对该100万元履行保证金另案主张。”后绿城公司向四川省高级人民法院申请再审。四川省高级人民法院再审立案后，于2016年10月18日作��（2016）川民再362号民事判决书，判决维持四川省成都市中级人民法院的二审判决。另查明：1、美好家园公司、绿城公司在本案中所提交的证据与四川省高级人民法院（2016）川民再362号案件中提交的证据一致；2、绿城公司现已根据已发生法律效力的（2015）成民终字第819号民事判决书向本院申请强制执行，现处于终结本次执行程序状态。
上述事实，有《拟建房屋租赁合同》、保证金汇款凭证、保证金收据、四川省成都市中级人民法院（2015）成民终字第819号民事判决书、四川省高级人民法院（2016）川民再362号民事判决书以及原、被告双方当庭一致陈述记录在卷，予以证明。
本院认为，本案中《拟建房屋租赁合同》已确认解除，美好家园公司单方解除合同已构成违约，该事实已经生效法律文书所��认，本案不再赘述。对于绿城公司辩称，（2015）成民终字第819号民事判决书所判令美好家园公司所应负担的违约金100万元不足以覆盖绿城公司损失的意见，（2015）成民终字第819号民事判决书和（2016）川民再362号民事判决书均援引了《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条。《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，《合同法解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”，在适用上述两条时，法院均需以实际损失为基础，从而对违约金做出适当调整。因此，四川省成都市中级人民法院和四川省高级人民法院判决中对于违约金的裁判系在考虑绿城公司的实际损失基础上，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则做出的，现绿城公司主张本院在此基础上，对于绿城公司的损失再行做出裁判已认定已确认的违约金低于绿城公司因美好家园公司违约所致实际损失，实则要求本院以判决的方式否定四川省成都市中级人民法院和四川省高级人民法院做出的已发生法律效力判决所认定的事实。根据《中华人民共和国人民法院组织法》第十一条第二款：“地方各级人民法院第一审案件的判决和裁定，当事人可以按照法律规定的程序向上一级人民法院上诉，人民检察院可以按照法律规定的程序向上一级人民法院抗诉。”和第十三条第二款：“最高人民法院对各级人民法院已经发生法律效力的判决和裁定，上级人民法院对下级人民法院已经发生法律效力的判决和裁定，如果发现确有错误，有权提审或者指令下级人民法院再审。”的规定，本院无权对上级法院已发生法律效力的判决所认定的事实做出相反的判决。同时，纵观原、被告双方针对合同解除所致之诉讼，已经经过一审、二审和再审，绿城公司对于其所主张的违约金亦提出与本案一致的证据以主张权利，其法定民事救济程序已经终结，绿城公司不得就该问题再行主张权利。故对绿城公司的该辩称意见，本院不予支持。
对于美好家园公司主张退还履约保证金100万元的主张，是否应当退还，应首先对该款的性质进行分析论证。美好家园公司主张，根据《拟建房屋租赁合同》的约定，对于履约保证金的约定在合同第五条“税费及预付租金”项下5.2条，该条载明该履约保证金在开业时自动冲抵首年度房屋租金，因此该款从性质上而言应当属于预付租金。绿城公司主张，从字面理解，该款作为履约保证金，性质应具有担保作用，因为租赁房屋系根据美好家园公司的要求进行拟建房屋，投入巨大，因此双方约定由美好家园公司在合同订立后缴纳该款系为了担保美好家园公司在租赁房屋建成后能够依约租赁该房屋。本院认为，从合同约定条款看，虽然对于该款的约定在“税费及预付租金”条款项下，但亦是基于该款在满足约定条件的情况下，可以转化为租金而进行的条款位置安排。但判断履约保证金在条件满足前的性质，不能依照其转换后的结果来反推该款在缴纳时的性质。对于该款的性质判断，应当结合该条全文以及双方在《拟建房屋租赁合同》中约定的权利义务进行综合分析。首先，绿城公司基于美好家园公司的需求修建房屋，所需承担较大的商业风险，为保证合同能够顺利履行，其要求美好家园公司在合同签订时缴纳一定的款项以督促美好家园公司依约履行合同，符合商业活动的规律。其次，根据《拟建房屋租赁合同》约定，租赁房屋的交付时间为2015年3月1日前，而缴纳履约保证金的时间为合同订立后七个工作日内，即在2011年8月29日前，时间跨度长达三年半，美好家园公司在三年半前预付租赁首年度租金不符合《拟建房屋租赁合同》第4.2条对租金的支付方式。3、美��家园公司和绿城公司作为成熟的商事主体，其在订立《拟建房屋租赁合同》时经过充分的磋商，双方对于争议款项的表述明确为“履约保证金”，亦应清楚“保证”二字之内涵。综合以上三点，本院认定原、被告诉争的履约保证金100万元具有担保美好家园公司履行《拟建房屋租赁合同》的保证担保性质。但我国现行法律对于履约保证金除《中华人民共和国招标投标法》外并未作出明确规定。从《拟建房屋租赁合同》分析，该履约保证金作用系督促美好家园公司依约履行合同义务。但美好家园公司单方解除《拟建房屋租赁合同》的违约行为，经已发生法律效力的（2015）成民终字第819号民事判决书确认，美好家园公司负有向绿城公司赔偿100万元违约金的合同之债，根据前述双方对履约保证金设置之目的，该履约保证金应当作为双方约定带有担保性质的财产，用以清偿上述债务。基于该理由，在美好家园公司尚未清偿违约行为所产生之债务的情况下，绿城公司占有该款符合原、被告双方在缔结《拟建房屋租赁合同》时缴纳履约保证金的目的，故对美好家园公司诉请返还该款并支付逾期还款利息的主张，本院不予支持。绿城公司在申请执行（2015）成民终字第819号民事判决书所确定的违约金时，应以该履约保证金先行冲抵，不足部分可主张美好家园公司继续支付。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款之规定，判决如下��
驳回成都美好家园商业经营管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费7222元由原告成都美好家园商业经营管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 张振宇
二〇一八年五月三十日
书记员 张生容
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