海南省琼海市人民法院
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（2017）琼9002民初906号
海南省琼海市人民法院
民事判决书
（2017）琼9002民初906号
原告：杨文华，男，1977年10月4日出生，汉族，住山西省太原市。
委托诉讼代理人：杨丹，海南法立信（琼海）律师事务所律师。
被告：海南欧博房地产开发有限公司，住所地：琼海市嘉积镇教育北路54号。
法定代表人：马振刚，董事长。
委托诉讼代理人：张丽、颜明燕，海南天皓律师事务所律师。
原告杨文华与被告海南欧博房地产开发有限公司（以下简称欧博公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨丹，被告的委托诉讼代理人张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的房屋买卖合同有效；2、判令被告继续履行合同约定的交房义务；3、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金人民币318451元（暂计至2017年3月27日，全部违约金应计至实际交付房屋之日止）；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2011年3月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的博鳌.香槟郡2幢4单元203房，购房金额为814036元，原告已按合同约定履行付款义务，被告至今尚未开具正式发票。合同第八、九条约定，被告应于2011年12月15日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用；逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，并自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。截至起诉日，被告仍未交房，已延期1956日交房。根据琼海市房产预售许可证记载的发证时间为2013年5月28日，海南省建筑工程竣工验收备案证记载的本案涉案项目的竣工验收日期为2015年8月31日，因此在合同约定的最晚交房期限截止时被告仍不具备合同约定的交房条件。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。
原告为支持其主张的事实,提供下列证据材料：1、《商品房买卖合同》，证明按照合同的约定，被告迟延交房已构成违约，计算违约金共计318451元。2、收款收据、银行凭单，证明原告按合同约定已全额支付房款。3、整改清单（1），证明被告承诺房屋需要整改的地方在2012年8月1日完成，并有被告客服部员工文艳丹签名。4、收条，证明被告2012年11月25日收到原告2万元的报销发票，用于报销对于被告迟延交房导致原告花费的路费、食宿等费用。5、催告函，证明2013年1月12日被告收到原告的催告函，催告被告交房等。6、海南省建筑工程竣工验收备案证，证明本案涉案项目的竣工时间为2015年8月31日，合同约定交房时间是2011年12月25日前，由此可见被告存在严重违约。7、整改清单（2），证明原告2017年3月16日再次催告被告交房时发现该房仍不具备交付条件，不符合合同的约定。8、U盘、照片，证明原告多次催促被告交房，每次验收房屋时都发现房屋多处存在缺陷，不符合合同约定的五星标准。9、房产预售许可证，证明被告的房产预售许可证颁发时间为2013年5月28日，但被告与原告约定的交房时间为2011年12月15日，故被告约定的交房时间交房还不具备合同约定的交房条件。
被告辩称：1、被告与原告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告已履行了交房义务。双方于2011年3月29日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的”博鳌.香槟郡”2栋4单元203房；合同第八条约定被告于2011年12月15日前将验收合格的商品房交付原告。由于天气影响施工原因，涉案商品房2012年1月3日通过综合验收，同年3月8日被告即通知原告收房，原告以商品房达不到星级酒店的装修标准为由拒绝收房。此后，原告每年均来海南，多次要求被告进行整改，被告也按照原告的要求对房内的设施进行了整修。被告承认存在逾期交房的事实，但违约时间为2011年12月15日至2012年3月8日，而非原告主张的逾期交房1965天。因此原告要求被告支付318451元的违约金没有事实和法律依据。涉案房屋由于长期无人居住、打理，致使房间内的设施部分老化，原告提交的2017年3月16日清单内容即是证明。众所周知，房屋不同于其他物品，有人居住、打理与无人居住、打理的区别是很大，该房屋现状与被告没有关系。2、原告的诉讼请求已过诉讼时效。《商品房买卖合同》约定被告交房的时间是2011年12月15日，原告从12月16日起即知道被告违约。原告拒绝收房且要求被告多次整改房屋内的设施，但从未向被告主张逾期交房的违约金。依据《民法通则》规定向人民法院要求保护民事权利的诉讼时效为两年，最晚应当在2013年12月15日前向被告主张逾期交房的违约金。因此，本案逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效。原告主张被告逾期交房达1965天，要求被告支付31万余元违约金没有事实依据，且其主张违约金的诉求已超过诉讼时效。请法院查明事实，依法作出公正判决。
被告为支持其主张的事实，提供下列证据材料：1、《琼海市商品房买卖合同备案表》，证明2011年4月6日被告将双方签订《商品房买卖合同》并在房管局办理备案登记的事实，原告诉称被告无预售许可售房违背事实。2、单位（子单位）工程竣工验收报告，证明涉案房产于2012年1月3日通过”五方”验收，工程质量合格，被告通知原告交房时符合合同约定的交房条件。3、交房通知书，证明被告通知原告于2012年3月8日至6月8日前来办理物业交接手续的事实。4、工程现场签证单，证明被告迎合原告的要求增加房内设施，原告的要求超出合同约定的范围。5、《关于2-4-203房杨文华房产情况说明》、合同附件三，证明双方的争议经过工商部门调查处理，原告诉称被告违法经营不符合事实。
经质证，被告对原告提供的证据1、2、4、5、6、9的真实性、合法性和关联性均没有异议；对证据3的真实性不予认可，该清单没有双方签名或盖章确认、没有落款时间，不能证明涉案房屋到底维修与否，不能支持原告的诉请；对证据7、8的真实性予以认可，但只能证明原告2017年3月16日再次来看房时房屋处于无人管理的状况，并不能证明被告于2012年通知向其交房时的状况。原告对被告提供证据1的真实性、合法性和关联性均没有异议，对证据2、3的真实性无异议，对证据4、5的真实性有异议，证据4是被告单方制作的，原告要求在原来的基础上整改，没有增加项目；对证据5，据说工商部门确实有调解过，但被告对涉案房屋装修装饰不符合合同附件三的标准，故原告一直没有收房。本院对原告提供的上述9组证据材料，以及被告提供上述5组证据材料的真实性、合法性和关联性均予以确认，可以作为本案的证据采用。
经审理查明：2011年3月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于琼海市博鳌.香槟郡2幢4单元203房，建筑面积73.66平方米，总金额人民币814036元；合同第八条、第九条、第十一条和第十三条关于房屋交付期限、逾期交房违约责任和房屋装饰设备标准方面约定，被告（出卖人）应当在2011年12月15日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告（买受人）使用。逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照以下方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；2、双方协商解决，出卖人按约定标准在30日内完成整改，如30日内出卖人未完成整改，同意按第1条处理。合同签订后，原告依约向被告支付了全额房款814036元。2012年1月3日，被告开发的该商品楼房竣工验收，具备了交房条件，2015年9月6日取得《建筑工程竣工验收备案证》。2012年2月29日，被告向原告发出《交房通知书》，通知原告于2012年3月8日至2012年6月8日前来博鳌.香槟郡营销中心办理房屋交接手续，原告前来收房时发现房屋装饰设备存在质量问题并要求被告进行整改，被告对此进行了整改。之后原告每年都来海南，但其每次都以房屋装饰存在质量问题，达不到合同附件三所约定的装饰、设备（五星级）标准而拒绝收房。2013年1月11日原告向被告发出《催告函》，该函主要内容为：1、贵公司（被告）逾期交房。合同约定贵司应于2011年12月15日前交房，但贵司至今还未正式向我方（原告）办理交房手续，贵司的行为已构成根本违约。2、贵司对该203房的装修和使用的设备材料未达到合同附件三所约定的标准，明显存在着欺诈行为。3、贵司存在虚假宣传行为。贵司在售房时曾向我方承诺该房为海景房，而现在该楼房的正前面盖有一幢楼房挡住了我方瞭望大海的视线，明显存在着虚假宣传的行为。鉴于贵司存在以上几点违约之处，我方郑重要求贵司于接到本函后五日内以书面答复我方，即同意严格按合同附件三的装修设备标准重新购买设备和材料对该203房立即进行施工装修。否则，我方将通过司法途径追究贵司的违约责任及民事赔偿责任。原告亦曾向琼海市工商局博鳌工商所反映情况，博鳌工商所经多次协调处理未果，至今原告尚未办理收房手续。原告为维护合法权益，遂向本院提起诉讼。本案庭审结束后，本院多次分别对双方当事人进行调解，但双方未能达成调解协议。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方应予遵守和履行。原告诉请确认双方签订的上述合同有效，于法有据，本院予以支持。本案的争议焦点是：一、原告诉请被告继续履行合同约定的交房义务应否支持。二、原告诉请被告支付逾期交房违约金应否支持，原告的诉讼主张是否超过诉讼时效。
一、关于原告诉请被告继续履行合同约定的交房义务应否支持的问题。双方签订的合同约定，被告应当在2011年12月15日前将房屋交付原告使用。根据以上查明的事实，被告开发的商品楼房已于2012年1月3日竣工验收，具备了合同约定的交房条件。同年2月29日，被告向原告发出《交房通知书》，通知原告于2012年3月8日至2012年6月8日前来博鳌.香槟郡营销中心办理房屋交接手续，可见被告已按照合同约定尽到书面通知原告收房之义务。原告前来收房时发现房屋装饰设备存在质量问题并要求被告进行整改，被告也按照原告提出的要求做了相应的整改。而原告后来一直以房屋装修存在质量问题，达不到合同附件三所约定的装饰、设备（五星级）标准而拒绝收房，其行为和做法显然不妥。原告至今尚未收房，责任不在于被告。原告所诉被告至今尚未交付房屋之主张，有悖证据，与事实常理不符。因此，原告提出要求被告履行交房义务之诉请，缺乏理据，本院不予支持。
二、关于原告诉请被告支付逾期交房违约金应否支持，原告的诉讼主张是否超过诉讼时效的问题。如前所述，被告向原告发出《交房通知书》，通知原告于2012年3月8日至2012年6月8日前来办理房屋交接手续。虽然被告通知交房的时间已超出合同约定的交房期限，被告存在逾期交房的违约行为，其应承担相应的法律责任，但逾期交房的截止时间应为2012年6月8日。对此，被告抗辩原告的诉讼主张已超过诉讼时效。《民法通则》及相关司法解释规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算；诉讼时效期间因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效重新计算。本案中，双方当事人均明确承认原告每年都来海南被告处交涉房屋事宜，且向被告发出催告函，也曾向政府工商行政主管部门反映情况请求处理，这些都足以认定为诉讼时效中断之情形，原告于2017年4月6日向本院提起诉讼主张权利，未超过诉讼时效期间，依法应予保护。被告逾期交房共计175天（2011年12月16日至2012年6月8日），按照合同约定出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二违约金的标准计算，被告应承担的违约金为人民币28491.3元（814036元×0.0002×175天＝28491.3元）。被告应当支付逾期交房违约金28491.3元给原告，原告主张违约金超出上述的部分，本院不予支持。被告提出原告诉请逾期交房违约金的诉讼主张已超过诉讼时效的抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告杨文华与被告海南欧博房地产开发有限公司于2011年3月29日签订的《商品房买卖合同》有效。
二、限被告海南欧博房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告杨文华支付逾期交房的违约金人民币28491.3元。
三、驳回原告杨文华的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3038元，由原告杨文华负担2666元，被告海南欧博房地产开发有限公司负担372元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判员陈宏友
二〇一七年九月一日
法官助理祁永芳
书记员黄鹏飞
附相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国
民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
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