海南省第一中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)琼96执异117号
案外人：展卫东，男，1966年10月23日出生，汉族，住河北省新乐市京新大街。
申请执行人:北京首钢建设集团有限公司。住所地：北京市石景山区。
法定代表人:王文利，该公司董事长。
被执行人:海南新澳洋实业有限公司。住所地：海南省澄迈县老城开发区。
法定代表人:赵新会，该公司董事长。
被执行人：大马实业有限责任公司。住所地：河北省石家庄市。
法定代表人:赵新会，该公司董事长。
本院在执行申请执行人北京首钢建设集团有限公司（以下简称首钢公司）与被执行人海南新澳洋实业有限公司（以下简称新澳洋公司）、大马实业有限责任公司（以下简称大马公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人于2016年8月11日向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人展卫东称：原购房人路玉珍与被执行人新澳洋公司、大马公司三方于2013年1月30日签订《大马集团福利分配房内部认购协议》，约定被执行人将其位于海南省澄迈县老城经济开发区工业大道316号藏龙福地小区6号楼1单元907号房产出售给原购房人路玉珍，原购房人路玉珍向其支付房款人民币240714元。原购房人路玉珍于同日已向被执行人付清全部房款。尔后，原购房人路玉珍将上述房屋转让给案外人。被执行人也已通知案外人收取上述房屋的钥匙，将该套房屋正式交付案外人使用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上，请求中止对上述财产的执行，切实维护案外人的合法权益。
本院查明：本院依据已发生法律效力的海南省高级人民法院（2015）琼环民终字第18号民事判决，立案执行申请执行人首钢公司与被执行人新澳洋公司、大马公司建设工程施工合同纠纷一案。在执行该案过程中，因被执行人新澳洋公司、大马公司未履行生效法律文书确定的义务，本院于2015年11月30日以（2015）海南一中执字第231号执行裁定书和（2015）海南一中执字第231-4号协助执行通知书，查封被执行人新澳洋公司名下位于海南省澄迈县老城经济开发区工业大道316号藏龙福地小区6号楼房产（6层2单元602号房、6层1单元606号房、6层2单元607号房、11层2单元1105号房、14层2单元1401号房、16层2单元1601号房除外）和8号楼房产（21层2单元2106号房、21层2单元2101号房、23层2单元2305号房、20层2单元2001号房、20层2单元2005号房、19层2单元1905号房、21层2单元2102号房、5层2单元503号房、18层1单元1806号房、18层1单元1803号房除外）。
另查明：路玉珍与被执行人新澳洋公司、大马公司于2013年1月30日签订了《大马集团福利分配房内部认购协议》，该协议约定：路玉珍购买被执行人新澳洋公司、大马公司开发建设的位于海南省澄迈县老城经济开发区工业大道316号“藏龙福地”项目6栋1单元907号房，建筑面积55.98平方米，总房款为人民币240714元。同时，该协议中对交房时间、交房标准、面积差异处理以及违约责任进行了约定。路玉珍于2013年1月30日通过银行汇款将人民币240714元转入大马公司账户。2016年3月5日，路玉珍与案外人展卫东签订《协议书》，约定路玉珍将位于海南省澄迈县老城经济开发区工业大道316号“藏龙福地”项目6栋1单元907号房转让给案外人展卫东，转让价为人民币240714元。同日，路玉珍向案外人展卫东出具一张收到上述购房款人民币240714元的收据。被执行人新澳洋公司也于2016年3月5日与案外人展卫东签订《海南藏龙福地项目定房协议》，约定案外人展卫东购买被执行人新澳洋公司、大马公司开发建设的位于海南省澄迈县老城经济开发区工业大道316号“藏龙福地”项目6栋1单元907号房，建筑面积55.98平方米，总房款为人民币240714元。同时，该协议中对付款时间、面积差异处理以及违约责任进行了约定，并附注由原路玉珍协议更换姓名。被执行人新澳洋公司于同日向案外人展卫东开具收取房款的收据，其金额为人民币240714元，并注明系原路玉珍更换为展卫东。同时案外人展卫东向本院提供了2013年1月30日路玉珍将人民币240714元转入大马公司账户的银行转账单据。目前，除上述房屋外，案外人在海南省澄迈县无房屋产权登记记录。
以上事实有（2015）海南一中执字第231号执行裁定书和（2015）海南一中执字第231-4号协助执行通知书、《大马集团福利分配房内部认购协议》、《海南藏龙福地项目定房协议》、付款收据、银行转账单据、澄迈县不动产登记中心《情况说明》等证据为凭，足资认定。
本院认为，因本案属金钱债权案执行中，自然人作为买受人对登记于被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议之情形，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定进行审查。本案中，路玉珍与被执行人新澳洋公司、大马公司签订的《大马集团福利分配房内部认购协议》和被执行人新澳洋公司与案外人展卫东签订《海南藏龙福地项目定房协议》为当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，且该协议对商品房基本情况、商品房价款、付款方式、交房时间、交房标准、面积差异处理以及违约责任进行了约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，上述协议应认定为合法有效的书面买卖合同。路玉珍将上述房屋转让给案外人展卫东亦是双方当事人的真实意思表示。同时，案外人展卫东所购买的上述房屋系居住性用房并已支付完合同约定的全部价款。综上，案外人所提异议的事实和理由符合上述司法解释规定排除执行之情形，其请求中止对上述房产的执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：
中止对海南省澄迈县老城经济开发区工业大道316号“藏龙福地”项目6栋1单元907号房的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 王海刚
审 判 员 包允贤
审 判 员 何 旭
二〇一六年八月二十三日
法官助理 林一矢
书 记 员 曾 拓
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国
民事诉讼法>的解释》
第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议
案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。