四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川11民终487号
上诉人（原审被告）：乐山市昶星置业有限公司，住所地：四川省乐山市沙湾区沙湾镇河口路27号。
法定代表人：陈秀云，董事长。
委托诉讼代理人：杨虹，四川和冰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：焦宏，男，1986年7月1日出生，汉族，居民，住四川省成都市新都区。
委托诉讼代理人：张亢，四川明炬（乐山）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴承芬，女，1960年7月8日出生，汉族，居民，住四川省成都市新都区。
委托诉讼代理人：张亢，四川明炬（乐山）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗凤莲，女，1930年8月12日出生，汉族，居民，住四川省广元市利州区。
委托诉讼代理人：张亢，四川明炬（乐山）律师事务所律师。
上诉人乐山市昶星置业有限公司（以下简称昶星公司）因与被上诉人焦宏、吴承芬、罗凤莲房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省乐山市沙湾区人民法院（2017）川1111民初536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月30日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月20日公开开庭进行了审理。上诉人昶星公司的委托诉讼代理人杨虹，被上诉人焦宏、吴承芬、罗凤莲的委托诉讼代理人张亢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
昶星公司上诉请求：1.撤销原判决第二项关于支付房屋装修费损失及房屋增值差价288,401.90元的判项，改判驳回焦宏、吴承芬、罗凤莲要求昶星公司支付房屋装修费损失及房屋增值差价的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由焦宏、吴承芬、罗凤莲承担。事实和理由：一、关于焦宏、吴承芬、罗凤莲房屋装修损失、房屋增值差价的评估报告均不应采信。1.四川嘉盛资产评估事务所采用的评估方法为重置成本法，但在其出具的评估报告书中并无装修合同、装修发票等证据证明本案涉诉房屋的装修价值，故该评估报告中的重置价值是该所的推论，没有任何事实依据。该评估报告主要步骤第3条载明“指导委托方清查财产，收集与评估相关的资料，填写评估申请表”，第4条载明“现场核实，鉴定被评实物，评定估算”，第5条载明“收集与被评资产相关价格资料，评定估算”，但该评估报告完全没有体现财产的清查、现场的核实及相关证据资料，故四川嘉盛资产评估事务所并未实际进行前述步骤。本案涉诉房屋装修入住时间为2013年，该评估报告中的重置价格为225,895元，这与当地的经济水平不符，而该房已入住近五年，成新率却高达82%，不符合常理。2.四川鹏源鑫房地产评估咨询有限公司评估采用的方法为比较法，但该公司出具的评估报告中对比较的过程、比较的标的均未予以说明，故该评估报告关于本案涉诉房屋的评估价是四川鹏源鑫房地产评估咨询有限公司的推论，没有任何事实依据。二、一审判决昶星公司支付房屋增值差价属于适用法律不当。如果焦建生没有向昶星公司购买本案涉诉房屋，其是否会购买其他房屋、购买何等价位的房屋均存在不确定性，对前述情况昶星公司无法预见，故房屋增值差价并非焦建生的可得利益损失，一审法院判决昶星公司支付房屋增值差价属于适用法律不当。对于一审法院确定昶星公司应支付焦宏、吴承芬、罗凤莲的其他费用无异议。
焦宏、吴承芬、罗凤莲辩称，本案的鉴定并非当事人个人委托，而是由焦宏、吴承芬、罗凤莲申请，在人民法院主持下双方共同选定鉴定机构，由人民法院委托进行的鉴定，所选定的鉴定机构和鉴定人员均有鉴定资质，鉴定程序合法，所做出的两份评估报告均为合法、有效的，应当依法予以采信。随着时间的推移，本案涉诉房屋已经增值，故昶星公司应支付房屋增值差价。综上，昶星公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
焦宏、吴承芬、罗凤莲向一审法院起诉请求：1、解除焦建生、昶星公司双方于2010年10月10日签订的《商品房买卖合同》，焦宏、吴承芬、罗凤莲向昶星公司退还房屋；2、昶星公司退还焦宏、吴承芬、罗凤莲购房款284,900元，契税、维修基金、公证费等各项费用17,031元，合计301,931元；3、昶星公司赔偿焦宏、吴承芬、罗凤莲购房款利息损失116,389元（自2010年10月10日起暂计算至2017年5月12日）；4、昶星公司赔偿焦宏、吴承芬、罗凤莲房屋装修损失250,000元（具体金额以鉴定为准）；5、昶星公司赔偿焦宏、吴承芬、罗凤莲履行利益即重新购房损失191,552元（具体金额以鉴定为准）；6、昶星公司赔偿焦宏、吴承芬、罗凤莲退房后重新购房期间产生的租金损失6,000元；7、本案诉讼费用由昶星公司承担。审理中，焦宏、吴承芬、罗凤莲明确第三项诉讼请求为昶星公司赔偿焦宏、吴承芬、罗凤莲购房款利息损失直至购房款全部退还焦宏、吴承芬、罗凤莲为止（以284,900元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算），并将第五项诉讼请求变更为昶星公司赔偿焦宏、吴承芬、罗凤莲购房时房屋价值与起诉时房屋市场价值差价损失（具体金额以鉴定为准）。
一审法院认定事实：焦宏与焦建生（于2014年因车祸去世）系父子关系，吴承芬与焦建生系夫妻关系，罗凤莲与焦建生系母子关系，焦建生之父焦志德于1987年去世。2010年10月10日，焦建生与昶星公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2509），合同第一条、第二条、第五条约定焦建生购买昶星公司开发修建的“公园一号”A区7栋3单元×楼×号的住房一套，购房总金额为284,900元（合同建筑面积：164.45㎡，实测面积164.18㎡，单价1,732.44元/平方米），合同还对商品房质量、装饰、设备标准、保修责任等作出了详细约定。合同签订后，焦建生于2010年10月10日向昶星公司支付购房全款284,900元。2011年9月26日，昶星公司承建房屋竣工后向焦建生交付了房屋。2011年10月4日，焦建生向昶星公司一次性支付了国土收费200元、契税11,377.28元、备案费80元、权证费80元、维修基金5,746.30元、房印税5元、工本费10元,合计17,498.58元，另退房屋实测面积164.18㎡房款468元,焦建生实际支付17,031元。
焦建生收房后，对房屋进行装修入住。2012年初，包括焦建生在内的部分业主发现房屋存在地坪开裂、墙体斜裂缝等质量问题，遂要求昶星公司解决未果。2015年4月7日，乐山市沙湾区住房和城乡规划建设局委托西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心对“公园一号”7栋建筑物裂缝成因进行了鉴定，鉴定结论为：1、一层室内地坪开裂，该类裂缝是由回填土沉降引起的；2、墙体斜裂缝，该类裂缝主要分布于该建筑物的一层墙体及个别二层墙体，该类裂缝是由于部分桩基施工不满足设计要求导致的；3、门、窗洞角裂缝、墙体抹灰龟裂是由于温度应力、材料收缩引起的；4、建议对该建筑物地基基础进行加固处理，建议对该建筑物一、二层存在斜裂缝的墙体进行加固处理，建议对该建筑物门窗洞角存在开裂的墙体进行处理。2015年10月8日，昶星公司委托中国建筑西南勘察设计研究院有限公司对“公园一号”7号楼进行加固可行性分析，结论为：1、该房屋可以加固；2、加固方案具有可实施性，加固后能够满足承载力和耐久性要求，不影响房屋安全和正常使用。乐山市沙湾区住房和城乡规划建设局委托四川天辰空间信息技术有限公司从2015年5月15日起对“公园一号”7号楼主体沉降进行观测，截止2016年10月15日观测至第167期，根据沉降监测数据，房屋已发生不均匀沉降，主体基础呈隆起状，且未有稳定趋势。介于“公园一号”7号楼存在房屋质量问题，昶星公司于2016年4月12日向“公园一号”7号楼72户业主提出了《公园一号7号楼质量问题处置方案》，即：一是加固处理及补偿办法；二是选择退房处理的，房款在签订退房协议后2年内付清。已装修的房屋，评估机构现场评估并按实际情况折旧后补偿，装修款在签订退房协议后2年内付清，契税和维修基金，全款退还（除其他费用）。焦宏、吴承芬、罗凤莲根据昶星公司的方案选择退房，但不同意昶星公司房款的退付方式（两年时间太长），因此，焦宏、吴承芬、罗凤莲与昶星公司就房屋纠纷未达成一致的解决方案，焦宏、吴承芬、罗凤莲遂诉至该院。
2016年5月26日至2016年6月6日，“公园一号”7号楼业主徐光文等20余人先后向该院提起诉讼，该院依法于2016年9月3日委托四川中节能工程检测中心有限公司对“公园一号”7号楼主体结构（含基础）施工质量是否合格以及主体结构安全性评级进行技术鉴定。2016年11月7日，四川中节能工程检测中心有限公司作出了《鉴定报告》，鉴定结论：1、受检房屋主体结构施工质量不合格。房屋桩基础施工质量不满足设计及规范要求，基础砌体与设计不符，上部墙体砌筑砂浆强度不满足设计强度要求，房屋部分承重墙体核算不满足设计荷载使用要求；2、受检房屋主体结构安全性鉴定评级为Csu级。房屋基础持续不均匀沉降、部分承重墙体开裂、基础地梁开裂、经核算不满足设计荷载要求的墙体导致房屋整体存在安全隐患。四川中节能工程检测中心有限公司根据本次鉴定结论,提出建议:1、对房屋继续进行持续沉降监测，并建议重新设置水准点进行交叉对比监测；2、对房屋桩基础进行加固处理；3、在对房屋基础处理完毕且沉降确定趋于稳定后对房屋开裂地梁、墙体进行维修加固处理，对出现裂缝的楼板进行加固处理，对验算不满足要求的墙体进行加固处理。据此，该院于2016年12月28日对徐光文等20余人系列案做出判决，判决解除徐光文等购房人与昶星公司之间的商品房买卖合同。以上涉及“公园一号”7号楼共性部分的事实已经由该院及四川省乐山市中级人民法院的生效判决予以确认。现该案根据焦宏、吴承芬、罗凤莲的申请，该院委托了四川鹏源鑫房地产土地评估咨询有限公司对焦建生所购房屋进行类似房地产（不含装修）市场价值评估，评估单价2,361元/平方米，评估总价387,600元；委托了四川嘉盛资产评估事务所对所涉房屋装修价值进行评估，现装修价值为185,233.90元。
一审法院认为，焦建生与昶星公司签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规定的效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的义务，否则应依法承担相应的违约责任。庭审查明本案的争议焦点为：一、焦宏、吴承芬、罗凤莲的主体资格是否适格；二、涉案7号楼主体结构施工质量是否合格，焦宏、吴承芬、罗凤莲要求解除商品房买卖合同是否有合同依据和法律依据；三、焦宏、吴承芬、罗凤莲要求退还房款及赔偿损失的诉请能否予以支持。现评析如下：
一、焦宏、吴承芬、罗凤莲的主体资格是否适格。
如前所述，焦宏、吴承芬、罗凤莲提交的三份《亲属关系证明》能够形成证据锁链，证实焦宏与焦建生系父子关系，吴承芬与焦建生系夫妻关系，罗凤莲与焦建生系母子关系，焦宏、吴承芬、罗凤莲系焦建生的第一顺序继承人，焦宏、吴承芬、罗凤莲的主体资格适格，有权向该院提起本案诉讼。
二、涉案7号楼主体结构施工质量是否合格，焦宏、吴承芬、罗凤莲要求解除商品房买卖合同有无合同依据和法律依据。
根据焦建生与昶星公司签订的《商品房买卖合同》第十六条第（二）款第1项“该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房”的约定，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，本案首先需要审查涉案7号楼主体结构（砖混结构）质量是否合格。所谓主体结构通常是指在建筑中由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系，如在砖混结构中，主体结构是由基础\\\梁\\\圈梁\\\柱\\\构造柱\\\墙\\\楼梯\\\板\\\屋面板所构成。根据《中华人民共和国建筑法》第六十条第一款规定“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础和主体结构的质量”，根据国家标准《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）规定，普通房屋和构筑物，设计使用年限50年。设计使用年限是房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程“合理使用年限”的具体化。昶星公司作为开发商、建设单位，有责任、有义务保障所承建并销售商品房的地基基础和主体结构质量和安全性能符合合同约定和国家法律规定的使用年限50年。“公园一号”7号楼主体结构经四川中节能工程检测中心有限公司鉴定为不合格、房屋安全性评级Csu级，存在安全隐患，属限制使用类型的房屋。该事实已经生效判决确认。因此，本案中焦建生所购买的“公园一号”住房的主体结构质量不合格，焦宏、吴承芬、罗凤莲作为焦建生的第一顺序继承人依法有权解除焦建生与昶星公司签订的商品房买卖合同。焦宏、吴承芬、罗凤莲以诉讼的方式行使合同解除权，解除的时间点以焦宏、吴承芬、罗凤莲的诉状送达给昶星公司之日为准，本案昶星公司收到焦宏、吴承芬、罗凤莲的诉状时间为2017年6月15日，故焦建生与昶星公司签订的《商品房买卖合同》从2017年6月15日起依法解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”及《商品房销售管理办法》第三十五条“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任”的规定，焦宏、吴承芬、罗凤莲要求将焦建生所购“公园一号”7栋3单元×楼×号的住房退还给昶星公司的诉讼请求，符合焦建生与昶星公司之间的合同约定和法律规定，该院予以支持。
三、焦宏、吴承芬、罗凤莲要求退还房款及赔偿损失的诉请能否予以支持。
第一，关于焦宏、吴承芬、罗凤莲要求昶星公司退还购房款及国土收费、契税等费用的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”；第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。现焦建生与昶星公司间的合同解除后，焦宏、吴承芬、罗凤莲将所购房屋退还给昶星公司，昶星公司也应将所收取的房款和相关费用返还给焦宏、吴承芬、罗凤莲，即昶星公司应退还焦宏、吴承芬、罗凤莲购房款284,900元及国土收费200元、契税11,377.28元、备案费80元、权证费80元、维修基金5,746.30元、房印税5元、工本费10元，退房屋差价468元后（实测面积164.18㎡）合计17,031元。昶星公司应退付焦宏、吴承芬、罗凤莲以上款项共计301,931元。
第二，焦宏、吴承芬、罗凤莲主张的房屋装修费及房屋增值差价的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”的规定，本案中焦建生在履约过程中无违约行为，昶星公司应当承担全部违约责任，即应当赔偿因违约给其造成的全部损失。因房屋差价损失属于焦建生履行合同后的履行利益，焦建生与昶星公司约定买卖的房屋系特定物的买卖，不是种类物，不能替代，其履行利益应当考虑房价市场变化的因素、房屋增值形成的差价及焦宏、吴承芬、罗凤莲退房后重新购房增加不必要的支出等因素。经鉴定，焦建生所购房屋（不含装修）的评估总价为387,600元，其差价损失（不含装修）为：评估总价387,600元-购房实际总价284,432元=103,168元，该部分差价应当认定为焦建生的履行利益即昶星公司违约所造成的损失,昶星公司依法应当赔偿给焦宏、吴承芬、罗凤莲。焦宏、吴承芬、罗凤莲主张的房屋装修损失，经评估为185,233.90元，昶星公司也应当赔偿给焦宏、吴承芬、罗凤莲。上述两项共计288,401.90元。
第三，关于焦宏、吴承芬、罗凤莲要求昶星公司支付购房款利息及租金损失问题。焦建生与昶星公司签订的合同约定“买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起退还全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息…”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”昶星公司应当按上述双方合同的约定和法律规定给付利息，利息的计算按合同的约定“银行同期活期存款利率”计息。根据庭审查明：焦建生于2010年10月10日向昶星公司支付购房款284,900元，焦宏、吴承芬、罗凤莲主张的购房款利息应以284,900元为基数，从2010年10月10日起按中国人民银行同期活期存款利率计算至购房款付清为止。焦宏、吴承芬、罗凤莲主张的退房后重新购房期间租金损失因尚未实际发生，该院不予支持。
综上所述，焦宏、吴承芬、罗凤莲的诉讼请求部分符合法律规定，该院部分予以支持，对其于法无据的部分，该院不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：一、焦建生与昶星公司于2010年10月10日签订的《商品房买卖合同》从2017年6月15日起解除；焦建生所购“公园一号”7栋3单元×楼×号的住房一套在本判决生效后十日内退还昶星公司。二、昶星公司在本判决生效后十日内支付焦宏、吴承芬、罗凤莲购房款、国土收费、契税、备案费、权证费、维修基金、房印税、工本费等费用301,931元，房屋装修费损失及房屋增值差价288,401.90元，合计590,332.90元。三、昶星公司在本判决生效后十日内支付焦宏、吴承芬、罗凤莲购房款利息损失（利息损失以284,900元为基数，从2010年10月10日起按中国人民银行同期活期存款利率计算至购房款付清为止）。四、驳回焦宏、吴承芬、罗凤莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,459元，评估费6,300元，合计18,759.00元,由焦宏、吴承芬、罗凤莲负担2,682元（已交），昶星公司乐山市昶星置业有限公司负担16,077元（其中案件受理费9,777元在本判决生效之日起七日内向该院缴纳；评估费6,300元焦宏、吴承芬、罗凤莲已预交评估公司，由昶星公司在本判决生效之日起十日内直接支付给焦宏、吴承芬、罗凤莲）。
二审中，昶星公司向本院提交了四川省久源房地产土地估价有限公司关于资产评估报告的审阅咨询意见一份，拟证明四川嘉盛资产评估事务所的评估报告违反资产评估准则，应不予采信。
焦宏、吴承芬、罗凤莲质证认为：对上诉人证据的合法性和关联性均有异议，该证据是咨询意见，并非鉴定结论，不能作为认定本案事实的证据。
焦宏、吴承芬、罗凤莲在二审中未提交新的证据。
本院依职权于2018年4月9日对四川嘉盛资产评估事务所作了调查笔录一份，四川嘉盛资产评估事务所同日向本院出具了《补充说明》一份。
昶星公司、焦宏、吴承芬、罗凤莲质证认为：对调查笔录和《补充说明》三性均无异议。
本院认证：昶星公司提交的四川省久源房地产土地估价有限公司关于资产评估报告的审阅咨询意见系昶星公司单方委托作出的咨询意见，不能达到其证明目的，本院不予采信。昶星公司、焦宏、吴承芬、罗凤莲对调查笔录和《补充说明》三性均无异议，本院予以采信。
本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明：焦建生、昶星公司于2010年10月10日签订的《商品房买卖合同》第十六条约定：“……（二）出卖人和买受人约定如下：1、该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任……”。四川嘉盛资产评估事务所确定本案涉诉房屋的评估基准日为2017年7月26日，四川鹏源鑫房地产评估咨询有限公司对本案涉诉房屋进行评估的价值时点为2017年11月8日。四川嘉盛资产评估事务所对案涉房屋的装修价值评估中，包含了楼顶平台的装修价值，该楼顶平台的装修价值净值为32,800元。
本院认为，焦建生、昶星公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规效力性强制性规定，应属合法有效。
本案的争议焦点为：一、焦宏、吴承芬、罗凤莲是否为焦建生第一顺位继承人，除焦宏、吴承芬、罗凤莲外还有无其他第一顺位继承人？二、四川嘉盛资产评估事务所、四川鹏源鑫房地产评估咨询有限公司所作的评估报告应否采信？三、昶星公司是否应支付焦宏、吴承芬、罗凤莲房屋增值差价和房屋装修损失？
关于焦建生第一顺位继承人的问题。焦宏、吴承芬、罗凤莲提交了三份《亲属关系证明》，分别由焦建生生前所在单位，焦建生生前所在社区，罗凤莲所在社区出具，能够相互印证，证实焦宏与焦建生系父子关系，吴承芬与焦建生系夫妻关系，罗凤莲与焦建生系母子关系，焦宏、吴承芬、罗凤莲系焦建生的第一顺序继承人，除焦宏、吴承芬、罗凤莲外焦建生无其他第一顺位继承人。
关于两份评估报告应否采信的问题。四川嘉盛资产评估事务所、四川鹏源鑫房地产评估咨询有限公司分别出具的评估报告均是由具备相应鉴定资质的机构在法定程序下所作出的评估结论，昶星公司虽然对前述评估报告提出异议，但提供的证据不能证明其主张。四川嘉盛资产评估事务所对案涉房屋的装修价值评估中，包含了楼顶平台的装修价值，因楼顶平台属该栋楼全体业主共有，焦建生对楼顶平台的装修已超出其房屋产权使用范围，该部分装修价值损失并非合理损失，不应得到支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条：“……对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。”的规定，四川嘉盛资产评估事务所作出《补充说明》后，已将该楼顶平台的装修价值进行了剔除，双方对该《补充说明》已补充质证，故四川嘉盛资产评估事务所、四川鹏源鑫房地产评估咨询有限公司所作的评估报告应予采信。
关于应否支付房屋增值差价和房屋装修损失的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条的约定，因昶星公司出售的房屋主体结构质量不合格，焦宏、吴承芬、罗凤莲有权退房，昶星公司还应赔偿因此给焦宏、吴承芬、罗凤莲造成的损失。焦宏、吴承芬、罗凤莲要求昶星公司支付房屋装修费和房屋增值差价的请求符合双方合同约定，昶星公司应支付焦宏、吴承芬、罗凤莲房屋装修费和房屋增值差价。经评估，焦建生购买的本案涉诉房屋以2017年11月8日为基准日与其购买该房时相比较已经增值，该增值部分是焦建生按约履行合同后应该获得的利益。根据四川鹏源鑫房地产评估咨询有限公司对本案涉诉房屋作出的评估价值认定房屋增值差价为103,168元。焦建生收房后，对房屋进行了装修并入住，由于昶星公司的违约行为，导致焦宏、吴承芬、罗凤莲退房后，该房的装修费则成为焦宏、吴承芬、罗凤莲的损失，根据四川嘉盛资产评估事务所对本案涉诉房屋作出的评估价值认定，焦宏、吴承芬、罗凤莲房屋装修费损失为152,433.90元（185,233.90元-32,800元），一审认定焦宏、吴承芬、罗凤莲房屋装修费损失不当，本院予以纠正。昶星公司应支付焦宏、吴承芬、罗凤莲房屋装修费和房屋增值差价为255,601.90元（103,168元+152,433.90元）。
因昶星公司对一审判决认定的该公司应支付焦宏、吴承芬、罗凤莲的其他费用没有异议，焦宏、吴承芬、罗凤莲又没有提起上诉，故本院予以确认。焦建生去世后，其所购案涉房屋由焦宏、吴承芬、罗凤莲占有使用，在《商品房买卖合同》解除后，应由焦宏、吴承芬、罗凤莲退还案涉房屋。
综上，昶星公司的上诉请求部分成立；一审判决认定事实和适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第二十五条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持四川省乐山市沙湾区人民法院（2017）川1111民初536号民事判决第三项，即“乐山市昶星置业有限公司在本判决生效后十日内支付焦宏、吴承芬、罗凤莲购房款利息损失（利息损失以284,900元为基数，从2010年10月10日起按中国人民银行同期活期存款利率计算至购房款付清为止）”；
二、撤销四川省乐山市沙湾区人民法院（2017）川1111民初536号民事判决第二、四项；
三、变更四川省乐山市沙湾区人民法院（2017）川1111民初536号民事判决第一项为“焦建生与乐山市昶星置业有限公司于2010年10月10日签订的《商品房买卖合同》从2017年6月15日起解除；焦建生所购“公园一号”7栋3单元×楼×号的住房一套在本判决生效后十日内由焦宏、吴承芬、罗凤莲退还乐山市昶星置业有限公司”；
四、乐山市昶星置业有限公司在本判决生效后十日内支付焦宏、吴承芬、罗凤莲购房款、国土收费、契税、备案费、权证费、维修基金、房印税、工本费等费用301,931元，房屋装修费损失及房屋增值差价255,601.90元，合计557,532.90元；
五、驳回焦宏、吴承芬、罗凤莲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12,459元，房屋市场价值评估费6,300元,合计18,759元,由焦宏、吴承芬、罗凤莲承担案件受理费2,682元（已交），乐山市昶星置业有限公司承担16,077元（其中案件受理费9,777元在本判决生效之日起七日内向四川省乐山市沙湾区人民法院缴纳；评估费6,300元焦宏、吴承芬、罗凤莲已预交评估公司，由乐山市昶星置业有限公司在本判决生效之日起十日内直接支付焦宏、吴承芬、罗凤莲）；二审案件受理费5,626元，由焦宏、吴承芬、罗凤莲承担640元，乐山市昶星置业有限公司承担4,986元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王建强
审 判 员 吴维维
审 判 员 黎 琳
二〇一八年四月二十日
法官助理 荆 勤
书 记 员 沈晓琴
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（三）鉴定结论明显依据不足的；对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。