宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙0212民初3265号
原告：宁波市鄞州布政东港针织有限公司（统一社会信用代码为91330212720408020L）。住所地：宁波市鄞州区古林镇陈横楼村。
法定代表人：严菊芬，该公司经理。
委托代理人：王浙海，浙江导司律师事务所律师。
被告：康泉设备有限公司（组织机构代码为05827710-9）。住所地：宁波市鄞州区古林镇同德路***号。
法定代表人：陈江海，该公司董事长。
委托代理人：王建平，北京德恒律师事务所律师。
原告宁波市鄞州布政东港针织有限公司（以下简称东港公司）为与被告宁康泉设备有限公司（以下简称康泉公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年4月18日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员韩涛适用简易程序审理，后因案情复杂，于2016年7月15日转为普通程序，组成合议庭审理。审理中，本院根据原告东港公司的申请，依法对被告康泉公司实施了财产保全。本案于2016年5月26日、同年7月6日、同年9月1日公开开庭进行了审理，原告东港公司的委托代理人王浙海，被告康泉公司的委托代理人王建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东港公司起诉称：被告自从2013年1月成立以来一直租用原告位于宁波市鄞州区古林镇同德路189号嘉乐工业园区内的房屋从事经营活动。2015年12月，原、被告又签订了《房屋租赁协议》和《宿舍租赁协议》各一份，约定：原告将位于宁波市鄞州区古林镇同德路189号嘉乐工业园区A幢1楼部分厂房（总建筑面积约4530平方米）出租给被告用于开设公司；租赁期限自2016年1月1日起至同年12月31日止；年租金为980000元，每三个月结算一次租金，被告应提前两个月支付下一期的租金；预收水电押金60000元；如被告逾期支付租金或水电费等应付款项的，被告应按日5%支付违约金，如逾期超过一个月的，原告有权解除协议并不退回预付的租金及水电押金（即作为违约金予以没收）；原告将嘉乐工业园区宿舍楼内的5间房屋出租给被告使用，年租金为36000元，预收水电押金3000元等等。上述协议签订后，被告实际使用了承租厂房及宿舍，但未支付到期租金、水电费、物业费等款项，经原告催告仍未支付，已构成根本违约。请求依法判决：1.解除原、被告之间的《房屋租赁协议》和《宿舍租赁协议》，被告将承租的房屋返还给原告；2.被告支付原告租金508000元（暂计算至2016年6月30日），以后的租金或房屋占有使用费继续计算至被告返还房屋之日止；3.被告支付原告逾期付款违约金214630元（按日5‰自2016年1月1日起暂计算至2016年4月10日，以后的逾期付款违约金继续计算至被告履行付款义务之日止）；4.被告支付原告水电押金63000元，原告有权将该水电押金63000元作为违约金予以没收；5.被告支付原告2015年12月至2016年2月期间的水电费38410.62元和2016年1、2月的物业费1724元，以后的水电费、物业费按实际发生额结算（审理中，原告明确2016年3-4月份的水电费为13269.05元）。
被告康泉公司答辩称：1.《房屋租赁协议》并未生效；2.原告已经于2016年3月30日强行停水、停电，造成被告全面停止生产经营活动，并在2016年5月9日将被告全部员工赶出宿舍，也未再提供房屋的使用；3.原告主张的逾期付款违约金缺乏合同依据，且即便有违约金，按日5‰计算标准也过高，也要求调整。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回。
原告东港公司为证明自己的主张，向本院举证及被告质证如下：
1.《房屋租赁协议》和《宿舍租赁协议》各一份，拟证明原、被告约定租赁合同双方权利与义务的事实。被告康泉公司质证后认为：对上述证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。双方在《房屋租赁协议》中对合同生效条件进行了约定，但押金和租赁费在合同签订后都未支付，该合同未得到履行，合同生效的条件未成就；
2.房屋所有权证书两份，拟证明原告系涉诉房屋的所有权人，有权出租涉诉房屋的事实。被告康泉公司质证后对该组证据的真实性无异议；
3.租赁发票、收据四份，拟证明原告已向被告提供了租赁发票、收据，被告拖欠原告租金508000元的事实。被告康泉公司质证后认为：记账联和发票联内容一致，在被告未支付租金的情况下原告打出发票的目的是什么不清楚，故对证明目的不认可。收据不具备发票的效力，记载也不清楚，看不出是什么项目的收费，该笔费用不在被告的支付范围内，故对收据亦不认可；
4.增值税专用发票和水电费清单各六张，拟证明被告拖欠原告2015年12月至2016年2月期间的水电费38410.62元的事实。被告康泉公司质证后认为：对发票的真实性无异议，对关联性有异议。发票的出具方不是原告，与其所称的租赁关系不符。原告如代收水电费也应该提供水电部门的收费依据。故该组证据与本案无关联性，不能证明符合支付条件；
5.2016年3、4月份水电费清单两页，拟证明被告拖欠原告2016年3、4月份水电费的事实。被告康泉公司质证后认为：对真实性不认可，因为是原告单方制作也没有提交给被告，也没有制作提交时间，无法确认。清单不完整，还应当有厂房的支付清单。双方约定是先用后结；
6.2016年1-4月份支付清单两页，拟证明被告拖欠原告2016年1-4月份宿舍的租赁费等费用的事实。被告康泉公司质证后认为：3、4月份清单上记载搭餐费按25人计算不属实，被告在2016年3月停产后，很多员工已离职并提出劳动仲裁。清单中的物业费缺乏证据；
7.催告函、快递面单、快递查询单各一份，拟证明原告曾催告被告支付租金等应付款项的事实。被告康泉公司质证后认为：快递面单上所载邮寄方是嘉乐企业，收件方地址也不是被告的地址，故对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；
8.《房屋租赁合同》三份，拟证明自被告成立后，原、被告一直签订租赁合同履行租赁权利义务的事实。被告康泉公司质证后认为：对真实性无异议，该三份合同都约定支付租金后才生效，所以也实际履行完毕了。合同虽约定租赁费六个月结算一次，但根据被告的财务记录不一定是六个月结算一次，也不一定是一次支付六个月的租金。
被告康泉公司为证明自己的主张，向本院举证及原告质证如下：
1.《合作协议》一份，拟证明原告有向合资公司提供生产所需场地的义务，原告主张的合同依据是错误的事实。原告东港公司质证后认为：对真实性无异议，合作协议虽约定原告提供场地，但不是免费提供的，租金应按房屋租赁协议来确定；
2.2016年1-4月份宿舍支付清单两页，双方以往结算租金均是先用后结，有些数据会浮动，需要综合起来最终确认结算。原告东港公司质证后认为：支付清单是宿舍部分的结算清单，厂房部分只有发票和用电量。结算是不可能混在一起结算的，如何支付双方在合同中已约定清楚了；
3.申请证人程某（被告康泉公司办公室副主任）出庭作证，证人程某当庭陈述：2016年3月30日，被告生产的设备要发往客户处，但在出厂时被原告拦截。证人拨打了110，警方也到了现场。2016年3月31日上午10点多，被告厂房发生停水停电，后一直未恢复。证人一直住在公司宿舍，在2016年5月9日，原告保安通知证人等员工在两天内搬走，证人搬出宿舍后再也没去过宿舍了。现在员工已不能进出厂区了。原告东港公司质证后认为：证人是被告公司员工，没有证据效力，仅是被告的陈述不能作为证据使用；
4.仲裁裁决书十四份，拟证明因为被告员工已遣散处于待岗状态，被告面临继续支付工资和赔偿问题的事实。原告东港公司质证后认为：该组证据是被告员工与被告之间的劳资争议，与本案租赁合同纠纷无关联性，且被告未提供证据证明裁决书何时送达、生效。裁决书认定被告是从2016年3月30日处于停止经营的状态，未认定是因为停水停电导致停止经营，不能证明被告所主张的事实。且停水停电是原告根据合同约定采取的措施，被告应自行承担责任；
5.《公证书》一份和回函两份，拟证明被告通知原告要求召开股东会、董事会就公司经营当中的资金问题进行协商的事实。原告东港公司质证后认为：对真实性无异议，原告回函认为双方之间的争议是被告拖欠租金等费用导致的。涉及股东股权的问题与本案无关。
本院对上述证据综合认证如下：原告东港公司提交的证据1、2、8，被告康泉公司对真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定；原告东港公司提交的证据3，被告康泉公司提出异议，且系原告东港公司单方出具，未得到被告康泉公司认可及履行，故本院对该组证据不予认定。被告康泉公司欠付原告东港公司的租赁费用应根据双方合同约定认定；原告东港公司提交的证据4、5，其中的水电费清单，因原告东港公司陈述被告租赁厂房及宿舍有独立水表、电表，且水电费清单上详细记载了被告康泉公司租赁厂房、宿舍使用水电的上月底数、本月记数、实际用量等数据，被告康泉公司虽提出异议，但未提供反驳证据，故本院对水电费清单予以认定。其中的增值税发票专用发票，因系根据水电费清单所开具，本院亦予以认定；原告东港公司提交的证据6，因系原告东港公司单方制作，且被告康泉公司提出异议，故本院对其中有合同依据的费用予以认定，对其中无合同依据亦无其他证据佐证的费用不予认定；原告东港公司提交的证据7，系原告东港公司以EMS寄送给被告康泉公司的法定代表人陈江海，邮件查询单载明已签收，被告康泉公司有异议但未提供反驳证据，故本院对该组证据予以认定；被告康泉公司提交的证据1、5，原告东港公司对真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定；被告康泉公司提交的证据2，与原告东港公司提交的证据一致，对该组证据真实性可予认定；被告康泉公司提交的证据3，因证人系被告康泉公司的职员，与被告康泉公司有利害关系，故该证人证言不能单独作为认定本案事实的证据；被告康泉公司提交的证据4，系劳动仲裁机构依职权所作出，真实合法，予以认定。关于原、被告双方提交的上述证据中可予认定的证据的证明力，应结合本案其他证据综合认定。
本院根据当事人的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：
2012年11月27日，原告东港公司与案外人北京九海水科技有限公司（以下简称九海公司）签订《合作协议》一份，约定双方合作建立饮用水处理设备加工组装生产基地，合作公司的组织形式为有限责任公司，合作公司前期生产所需场地由原告东港公司提供，原告东港公司按照市场工业用地合理价格向合作公司收取租金等等。原告东港公司与九海公司合作组建的公司即被告康泉公司于2013年1月7日经登记成立，原告东港公司和九海公司均系被告康泉公司的股东。
被告康泉公司成立后，原、被告分别于2012年12月10日、2013年12月25日、2015年1月26日签订《房屋租赁协议》各一份，约定由原告东港公司提供厂房由被告康泉公司租赁使用，双方已履行完毕上述《房屋租赁协议》。2015年12月29日，原告东港公司与被告康泉公司再次签订《房屋租赁协议》一份，约定：原告东港公司将位于宁波市鄞州区望春工业园区同德路189号A幢1楼部分工业厂房（总建筑面积约4530平方米）出租给被告康泉公司用于开设公司合法使用；租赁期限自2016年1月1日起至同年12月31日止；年租金为980000元（含园区维护管理费），预收水电押金60000元；园区管理费为每年54360元，该管理费属于园区维护管理费用，故该管理费并不包括被告康泉公司应承担的垃圾处理综合费；租金每三个月结算一次，被告康泉公司应提前两个月支付下一期的租金。被告康泉公司应在2015年12月31日前向原告东港公司一次性支付三个月房租费及水电押金；水电费每月结算一次，被告康泉公司应于次月20日以前按实际每月支付给原告东港公司。水费价格为5.47元/吨（不含税），电费价格为1.28元/度（不含税）。若水电主管部门对水电价格进行调整，本合同水电价格按差价进行调整；如被告康泉公司逾期支付上述租金或水电费等应付款项的，应按每日拖欠款项的5%向原告东港公司支付违约金。如被告康泉公司超过7天仍未按约定付清拖欠款项的，原告东港公司有权对被告康泉公司采取停电停水、封闭租赁物出入口（封门）等强制措施。若被告康泉公司超过一个月仍未交清租金或水电费等应付款项的，原告东港公司有权立即解除本协议且不退回预付租金及水电押金（即作为违约金予以没收），并向被告康泉公司采取必要的手段无条件强行收回房屋，对于被告康泉公司存放在租赁房屋内的物品，原告东港公司有权予以留置并进行相应的处理；本协议经双方签字盖章，并收到被告康泉公司支付的首期租赁费后生效等等。原、被告均在该《房屋租赁协议》上签字盖章。被告康泉公司在该《房屋租赁协议》签订后，继续占有使用涉诉厂房，但未向原告东港公司支付租金和水电押金，也未支付自2015年12月至2016年4月的水电费。
2015年12月18日，原告东港公司与被告康泉公司签订《宿舍租赁协议》一份，约定：原告东港公司将位于宁波市鄞州区古林镇陈横楼村嘉乐工业园区宿舍楼内的A409等五间宿舍出租给被告康泉公司用于职工住宿使用；租赁期限自2016年1月1日起至同年12月31日止；年租金为36000元，若需开发票，税款应由被告康泉公司另行承担；公共用水按每人次每月3吨计算，公共用电按每人次每月25度计算，公共维护维修费等日常费用按每人每月2元计算（不含税）。按每月检查宿舍人数为准；各房间的用水用电按各房间的水电表计量来收取，水费价格为5.47元/吨（不含税），电费价格为1.28元/度；水电费用以及公共维修费应在次月20日之前按月支付，房屋租金每三个月结算一次，提前两个月支付下一期的租金。被告康泉公司应在2015年12月25日前向原告东港公司一次性支付三个月房租费及水电押金；预收房屋水电押金3000元；被告康泉公司人员如需在原告东港公司食堂用餐，则需向原告东港公司支付食堂搭伙费每人每月20元（不含税），并按月人数支付给原告东港公司；如被告康泉公司逾期支付上述租金或水电费等应付款项的，应按每日拖欠款项的5%向原告东港公司支付违约金。如被告康泉公司超过7天仍未按约定付清拖欠款项的，原告东港公司有权对被告康泉公司采取停电停水、封闭租赁物出入口（封门）等强制措施。若被告康泉公司超过一个月仍未交清租金或水电费等应付款项的，原告东港公司有权立即解除本协议且不退回预付租金及水电押金（即作为违约金予以没收），并向被告康泉公司采取必要的手段无条件强行收回房屋，对于被告康泉公司存放在租赁房屋内的物品，原告东港公司有权予以留置并进行相应的处理；本协议经双方签字盖章后生效。原、被告均在该《宿舍租赁协议》上签字盖章。被告康泉公司实际使用了所租宿舍，但未向原告东港公司支付租金和水电押金，也未支付自2015年12月至2016年4月的水电费。被告康泉公司共欠原告东港公司厂房和宿舍2015年12月至2016年4月的水电费51679.67元，以后的水电费未再发生。
2016年3月18日，原告东港公司向被告康泉公司的法定代表人陈江海寄送《催告函》一份，主要内容为：被告康泉公司应向原告东港公司支付厂房的水电押金60000元、租金（含园区管理费）490000元（暂计至2016年6月30日）、宿舍的水电押金3000元、租金18000元（暂计至2016年6月30日），以及2015年12月至2016年2月的水电费38410.62元、2016年1-2月的物业费1724元。原告东港公司催告被告康泉公司于2016年3月31日前一次性付清上述款项，若逾期不付，则原告东港公司将依照租赁协议的约定采取停水停电等措施，并对逾期款项按合同约定收取日5%的违约金等等。上述《催告函》于2016年3月19日经签收，但被告康泉公司仍未向原告东港公司支付租金、水电费等款项。
原告东港公司认可被告康泉公司承租的厂房自2016年4月1日起停水停电，后一直未恢复。被告康泉公司的员工及车辆等亦被限制出入涉诉房屋所在的工业园区。2016年5月中旬，被告康泉公司的员工陆续搬离了涉诉宿舍，但双方未办理交接手续。原告东港公司认可其已于2016年5月31日收回了宿舍，并不再计算2016年6月1日以后的宿舍租金。
另查明：被告康泉公司自2016年3月30日起一直处于停止经营状态，并拖欠员工工资，其部分员工已提起了劳动仲裁。根据原告东港公司的申请，本院于2016年4月29日查封了被告康泉公司的浙Ｂ×××××、浙Ｂ×××××车辆两台和数控液压剪板机、数控板料折弯机和激光切割机各一台，并指定原告东港公司保管上述查封的财产。
本院认为：本案原、被告虽然约定《房屋租赁协议》在原告东港公司收到被告康泉公司支付的首期租赁费后生效，但因为在双方签订《房屋租赁协议》之前，被告康泉公司已占有使用涉诉厂房，在双方签订《房屋租赁协议》之后，被告康泉公司亦继续占有使用涉诉厂房，原告东港公司已向被告康泉公司履行了提供租赁物的义务。现被告康泉公司以其未履行支付租金义务的事实作为《房屋租赁协议》未生效的理由，不符合法律规定，本院不予支持。原、被告双方签订的《房屋租赁协议》和《宿舍租赁协议》，均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照约定或法律规定全面履行自己的义务。原、被告在《房屋租赁协议》和《宿舍租赁协议》中租金、水电费等费用的支付时间进行了约定，但被告康泉公司未按上述约定的时间向原告东港公司履行支付租金、水电费等费用的义务，已经符合双方约定的以及法律规定的解除合同的条件，故本院对原告东港公司要求解除上述合同的诉讼请求予以支持。被告康泉公司关于不应解除合同的辩解意见，因缺乏依据，本院不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案系因被告康泉公司违约导致原告东港公司解除合同，故原告东港公司在行使解除合同的权利后，仍可按合同约定要求被告康泉公司承担违约责任。
首先，关于被告康泉公司应支付原告东港公司的租金。原告东港公司于2016年3月18日向被告康泉公司寄送《催告函》，要求被告康泉公司支付拖欠的租金、水电费、水电押金等费用，否则原告东港公司将依照租赁协议的约定采取停水停电等措施。涉诉厂房自2016年4月1日起遭停水、停电后一直未恢复，且被告康泉公司的员工及车辆等亦被限制出入涉诉厂房所在的工业园区，被告康泉公司已不再继续占有使用涉诉厂房并从事生产经营活动，原告东港公司已实际控制了涉诉厂房。故综合考虑原告东港公司控制涉诉厂房的时间、被告康泉公司的违约事实、合理的空租期等因素，原告东港公司主张的厂房部分的租金以计算至2016年6月30日即490000元（含园区维护管理费）为宜。被告康泉公司亦无需再向原告东港公司履行返还承租厂房的义务。因原告东港公司认可其已于2016年5月31日收回了宿舍，并不再计算2016年6月1日以后的宿舍租金，故宿舍部分的租金计算至2016年5月31日应为15000元。上述租金合计505000元（含园区维护管理费）。
第二，关于被告康泉公司应支付原告东港公司的违约金。双方约定的违约金计算标准为日5%，原告东港公司主张按日5‰计算，因被告康泉公司逾期支付租金给原告东港公司造成的是利息损失，原告东港公司也未举证证明其遭受了其他损失，故原告东港公司主张的违约金计算标准仍过高，被告康泉公司要求调整，本院认为可调整为按每日万分之五的标准计算。故原告东港公司主张的暂计算至2016年4月10日的违约金为21359.50元，以后的违约金应以被告康泉公司应支付原告东港公司的租金505000元为基数，按每日万分之五继续计算至被告康泉公司履行支付租金义务之日止。
第三，关于被告康泉公司应支付原告东港公司的水电费、物业费。本院认定被告康泉公司共欠原告东港公司厂房和宿舍2015年12月至2016年4月的水电费51679.67元，原告东港公司主张的该部分费用符合双方约定及法律规定，本院予以支持。原告东港公司主张的物业费包括垃圾处理综合费、宿舍公共场所易耗品分摊费和搭餐费，但双方未明确约定垃圾处理综合费的金额，原告东港公司未提供垃圾处理综合费的合法票据，也未提供证据证明宿舍公共场所易耗品分摊费和搭餐费的产生依据，故本院对原告东港公司主张的物业费不予支持。
第四，关于被告康泉公司应否再向原告东港公司支付水电押金6300元。被告康泉公司未向原告东港公司支付租金、水电押金等费用，已构成违约，本院支持了原告东港公司要求解除合同以及要求被告康泉公司支付相应违约金的诉讼请求。故被告康泉公司不应再向原告东港公司支付合同约定的水电押金，原告东港公司主张将水电押金作为违约金予以没收亦属重复主张的违约金，不符合法律规定，本院不予支持。
综上，本院对原告东港公司合法合理的诉讼请求予以支持，对被告康泉公司合法、合理的抗辩意见予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零五条之规定，判决如下：
一、解除原告宁波市鄞州布政东港针织有限公司和被告康泉设备有限公司于2015年12月29日签订的《房屋租赁协议》以及于2015年12月18日签订的《宿舍租赁协议》；
二、限被告康泉设备有限公司于本判决生效后十日内支付原告宁波市鄞州布政东港针织有限公司厂房及宿舍租金合计505000元（含园区维护管理费）；
三、限被告康泉设备有限公司于本判决生效后十日内支付原告宁波市鄞州布政东港针织有限公司暂计算至2016年4月10日的违约金21359.50元，并继续支付以租金505000元中未履行部分为基数，按每日万分之五自2016年4月11日起计算至被告康泉设备有限公司履行本判决第二项确定的付款义务之日止的违约金；
四、限被告康泉设备有限公司于本判决生效后十日内支付原告宁波市鄞州布政东港针织有限公司水电费51679.67元；
五、驳回原告宁波市鄞州布政东港针织有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费12058元，财产保全费4649元，合计16707元，由原告宁波市鄞州布政东港针织有限公司负担5012元，由被告康泉设备有限公司负担11695元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
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审 判 长 韩 涛
人民陪审员 翁志道
人民陪审员 金夏生
二〇一六年十月十日
代书 记员 徐巧娜
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