江苏省无锡市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)苏02执异136号
案外人：孙小琴。
委托诉讼代理人：周相余、庄秋亮。
申请执行人：张育琴。
委托诉讼代理人：陆波、张艳。
被执行人：常州市欣达房地产开发有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇湖塘街9号阳湖广场3幢。
法定代表人：姜定仙。
被执行人：姜定仙。
本院在执行申请执行人杨明娟与被执行人常州市欣达房地产开发有限公司（以下简称欣达公司）、姜定仙民间借贷纠纷案中，因本院拍卖了欣达公司名下位于常州市武进区湖塘镇湖塘街9号阳湖广场10幢C101房屋，案外人孙小琴向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并进行了公开听证，案外人孙小琴的委托诉讼代理人周相余、庄秋亮，申请人的委托诉讼代理人陆波、张艳到庭参加听证。现已审查终结。
案外人孙小琴异议称，其于2005年10月31日与欣达公司订立了《商品房买卖合同》，购买欣达公司开发的阳湖广场第10幢C101号现房，全额支付了购房款721406元，并于当日接收了该房屋，实际使用一年后，因欣达公司结欠电费、水费，导致房屋无法使用，后一直处于闭锁状态。欣达公司当时讲，待其他房屋出售后，集中统一办理房产证，所以该房产当时没有办理相关的产权手续。后来由于欣达公司经营不善，其要办理房产证，但欣达公司已经无人处理房产证事宜。请求法院确认该房归其所有；撤销（2015）锡执字第310、317号之三裁定书中“将Ｃ101房屋裁定归张育琴所有”之相关内容。
申请执行人张育琴质证认为：案外人孙小琴异议已经超出法定期限，其已无权提出异议；案外人并非异议房产的权利人，异议人不享有足以排除执行的权利，请求驳回其异议申请。
本院经审查查明：2014年5月29日，案件起诉之前，依申请人杨明娟的申请，本院作出（2014）锡民诉保字第0003号、0004民事裁定书，裁定：冻结、查封被申请人欣达公司、姜定仙银行存款4700万元或其他等额价值的财产。2014年5月30日，本院作出了（2014）锡民诉保字第0003、0004号协助执行通知书，查封欣达公司名下房产，其中包括房地号为Y20051230004-9，坐落于常州市××区湖塘镇××广场××Ｃ101的房屋。
2015年2月10日，本院就杨明娟与欣达公司、姜定仙民间借贷纠纷执行两案，分别作出（2014）锡民初字第0079号、0080民事判决书。第0079号判决确定：一、欣达公司自本判决生效之日起十日内向原告杨明娟支付借款本金2000万元及利息（自2011年12月17日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算）。如果未按本判决指定的期间履行��付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、如被告欣达公司到期不能履行判决第一项义务，原告杨明娟有权以被告欣达公司抵押的位于常州市武进区湖塘镇湖塘街9号阳湖广场3幢(他项权证为：常房他证武字第××号，债权数额为1500万元)及常州市北太平路30号(他项权证为：常房他证字第××号，债权数额为200万元)房屋折价或者以拍卖、变卖该房产的价款在抵押限额内优先受偿。三、被告姜定仙对欣达公司的上述判决第一、二项义务履行不足部分承担连带清偿责任。第0080号判决确定：一、欣达公司自本判决生效之日起十日内向原告杨明娟支付借款本金3000万元及利息（自2011年12月24日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、如被告欣达公司到期不能履行上述判决第一项义务，原告杨明娟有权以被告欣达公司抵押的位于常州市××区湖塘镇××号(常房他证武字第××号，债权数额为3000万元)的房屋折价或者以拍卖、变卖该房产的价款在抵押限额内优先受偿。三、被告姜定仙对欣达公司的上述判决第一、二项义务履行不足部分承担连带清偿责任。上述判决生效后，因被执行人未能按期履行，杨明娟遂申请本院强制执行。
执行过程中，本院于2016年1月22日、6月14日两次作出（2015）锡执字第0310、0317号公告，拟对包括上述C101房屋在内的欣达公司名下的房屋采取拍卖、变卖的执行措施，请相关权利人自公告之日起十日内至本院登记，逾期不登记的，自行承担由此产生的一切法律后果。
2017年4月2日，依申请执行人杨明娟的申请，经审查，本院作出（2015）锡执字第0310号之三执行裁定书，变更张育琴为本案申请执行人。
2017年6月2日，本院作出（2015）锡执字第0310、0317号之三执行裁定书，裁定将经2016年11月5日拍卖流拍的包括C101房屋在内的欣达公司名下的湖塘镇9号阳湖广场3幢、4幢及8、9、10、11幢中的部分房屋，以流拍价4333万元进行抵债归申请执行人张育琴所有。并于2017年6月5日向其送达了该执行裁定书等法律文书。
2017年9月13日，案外人孙小琴向本院提出执行异议，认为本院查封的房产系其所有，并提供如下证据：1、合同编号为常欣阳2005年10号楼58号的《商品房买卖合同》，证明其于2005年10月31日购买了欣达公司坐落于湖塘镇，房号为第10幢C101，建筑面积为52.55平方米，总价为721406元的商业用房；2、开票日期��2005年10月31日的江苏省常州市房地产开发预收款凭据一份，证明案外人全额向欣达公司支付了购房款721406元，该金额与《商品房买卖合同》上约定的购房款金额一致；3、常州市不动产登记交易中心出具的不动产登记簿查询证明一份，证据证明其名下没有其他房产。
申请执行人张育琴质证认为，对证据1其不是合同当事人，真实性无法确定；对证据2真实性无法确认，因为公章是欣达公司的，该凭据上写明是换取正式发票用，即使收据是真实的也不能证明异议人已经付清了全部款项；对证据3真实性无异议，但证明目的与本案没有关联性。
本院另查明，（2015）锡执字第0310、0317号两案尚未全部执行完毕。
又查明，上述《商品房买卖合同》第十八条约定，买受人的房屋仅作商业服务使用。
再查明，常州市不动产登记交易中心武进分���心不动产登记簿显示，常州市武进区常州市××区湖塘镇××号阳湖广场的房屋在2006年1月已经可以办理房产证，抽查其中10幢C301、B203、205三套房屋的领证时间为2016年1月18日。
上述事实有本院民事判决书、民事裁定书、协助执行通知书、执行裁定书、听证笔录、不动产登记簿查询证明等证据在卷佐证。
本案的争议焦点是：一、案外人的异议是否超过异议期限；二、法院能否执行位于常州市湖塘镇××广场××Ｃ101房屋。
本院认为，一、案外人依照民事诉讼法第二百二十七条提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行程序终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。本案中，异议指向的执行标的湖塘镇9号阳湖广场10幢C101房屋系流拍后，已由申请执行人受让，该执行标的的执行程序已经终结，但案件的执行程��至今尚未完全终结，故案外人孙小琴有权提出异议。
二、关于孙小琴的房屋买卖行为能否排除法院执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（���）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，对照上述规定第二十八条，孙小琴购买的常州市武进区常州市××区湖塘镇××号阳湖广场的房屋在2006年1月已经可以办理房产证，其在购房后自己不去办理，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记。”的条件；且对照上述规定第二十九条，其提供的《商品房买卖合同》写明，买受人的房屋“仅作商业服务”使用，也不符合“所购商品房系用于居住”的条件，故其权利不能够排除执行，
据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、第二十八条、第二十九条规定��裁定如下：
驳回孙小琴的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 刘永刚
审判员 俞 彤
审判员 秦小兵
二〇一八年三月十二日
书记员 张 萍
本案援引法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复��案件若干问题的规定》
第六条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。
案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十