福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽09民终279号
上诉人（原审被告）：郭平，男，1964年9月3日出生，汉族，住福建省福安市。
委托诉讼代理人：陈支何、林凌凯，福建宽达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：福州麒荣贸易有限公司，住所地福建省福州开发区君竹路83号科技发展中心大楼五层522室。
法定代表人：缪宇晨，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王秀清，福建天人和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）卢恭，男，1983年10月14日出生，汉族，住福建省霞浦县。
上诉人郭平因与被上诉人福州麒荣贸易有限公司（以下简称“麒荣公司”）、卢恭房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省霞浦县人民法院（2017）闽0921民初2146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郭平上诉请求：撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审,一、二审诉讼费用由麒荣公司承担。事实和理由：（一）一审法院仅认定本案案由为债权转让合同纠纷，遗漏本案另一个案由即租赁合同纠纷，适用法律错误，应发回重审。按照麒荣公司一审诉讼请求，麒荣公司与郭平之间的纠纷应是租赁合同纠纷，本案明显遗漏法定案由。如果本案只审理债权转让合同关系，郭平并非债权转让合同中的任何一方，不是案件适格被告，且一审法院未通知原债权方参与诉讼，遗漏当事人，违反法定程序。且一审法院判决卢恭不承担任何责任，但因新事实出现，二审可能存在卢恭承担返还租金责任，为了保障被上诉人卢恭享有两审权利，本案也应当发回重审。（二）一审法院判决郭平支付2014年8月5日起至2017年6月4日租金，属于认定事实错误。郭平于2014年5月6日向卢恭指定的刘某账户缴纳了2014年6月6日至2015年6月5日租金，卢恭出具《收款收据》，注明店租101000元，于2013年4月5日向卢恭支付了押金4625元，卢恭出具《收款收据》，并注明“押金，第四年扣租金”，该押金也应予以抵扣本案租金。上述两份《收款收据》在一审判决后才查找到，可以申请证人刘某出庭或通知卢恭到庭确认。（三）麒荣公司于2014年11月27日与长城资产公司通过债权转让的方式取得2014年8月5日起的债权，根据《民法通则》关于租金一年诉讼时效的规定，其于2017年1月5日才向郭平主张支付租金，怠于行使权利，超过诉讼时效规定部分应当不予保护，只能保护从2016年1月5日起产生的租金。（四）郭平于2016年7月10日已搬离涉案租赁店面，此时卢恭已无法联系，而麒荣公司于2017年1月3日才向郭平邮寄催收租金函，因此郭平未能发出通知解除租赁合同，其不应承担搬离店面后的租金支付责任。（五）受金融市场环境影响，2015年起整个宁德市的商铺店面包括涉案店面租金同比下降20%--30%，但本案租赁合同反而约定增加10%租金，违反公平原则与情势变更原则，应予以调整。
麒荣公司辩称，（一）麒荣公司依据相关规定有权收取店面租金。本案所涉店面，系卢恭抵押给银行后，再出租给郭平，由于债务人到期未能偿还债务，该店面被法院判作抵债，并由麒荣公司受让。麒荣公司受让后，没有义务继续履行郭平与卢恭签订的租赁协议，但郭平持续占有使用店面，可以视为郭平应当继续按照原租赁合同的约定，向新产权人即麒荣公司支付租金，而郭平经多次沟通及发函催告后，一直未予支付。关于诉讼时效问题，本案债务系源于资产管理公司的债权转让，2014年12月19日已在福建日报进行公告，麒荣公司也于2016年12月再次发律师函催收，诉讼时效得以延续。且本案是因抵押物孳息之诉求追索租金，按照原一般诉讼时效是为两年，根据《民法总则》第一百八十九条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算，本案应以最后一次的租金交付到期日为诉讼时效的起算日期，不存在诉讼时效过期问题。另外，郭平在一审时没有对诉讼时效提出抗辩，二审应予以驳回。（二）关于麒荣公司主张的店面租金的起始日期问题。霞浦县人民法院于2014年4月24日作出裁定对本案涉及的抵押物准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，并由中国农业银行股份有限公司福建省分行营业部优先受偿，后麒荣公司受让了该债权，并约定贷款债权按2014年8月4日的现状一次性地转移到麒荣公司。根据担保法第四十七条的规定，债务履行期届满，债务人不履行债务，致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息，本案标的物已于2014年3月31日被法院查封，故麒荣公司主张法院裁定确认抵债到所有权过户这段时间的房屋租金有事实和法律依据。
卢恭未作书面答辩。
麒荣公司向一审法院起诉请求：1、郭平向麒荣公司支付自2014年8月5日起至2017年6月4日止的租金319837元，及自2017年6月5日起至实际还款之日止按中国人民同期同类贷款利率计算的利息；2、确认自2014年8月5日到房屋办理产权变更期间已被卢恭收取的租金归麒荣公司所有。
一审法院认定事实：2013年3月7日，卢恭与郭平签订《王龙商铺承包租赁协议书》，约定卢恭将位于王龙商业广场8号楼113、114、115室店面出租给郭平，租期4年，即自2013年6月6日起至2017年6月5日止，租金第一年为92500元，第二年递增10%为101750元，此后租金每年递增10%。自2014年6月6日起的租金，郭平未支付。2012年9月13日，卢恭与农行福建省分行签订《最高额抵押合同》，卢恭将包括上述店面在内的25套房产作为抵押，为农行福建省分行与福建晟森木业有限公司在2012年9月13日至2015年9月12日期间办理人民币贷款等业务形成的债权提供担保，并办理了抵押登记。2012年9月28日，福建晟森木业有限公司与农行福建省分行签订借款合同，向其借款28000000元。因该借款到期后无法清偿，农行福建省分行向霞浦县人民法院申请财产保全和实现担保物权，该院于2014年3月31日作出霞民特字第1-1号民事裁定书查封上述房产，于2014年4月24日作出霞民特字第1号民事裁定书，确认主债务及担保债务合法有效，并裁定对卢恭的抵押房产准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，农行福建省分行对变价所得款项在借款本金28000000及相应利息范围内优先受偿。裁定生效后，农行福建省分行将上述债权转让给中国长城资产管理公司福州办事处，2014年11月27日，中国长城资产管理公司福州办事处又将该债权转让给麒荣公司。经麒荣公司申请，霞浦县人民法院依法对上述房产予以拍卖，但因三次无人报名竞买而流拍，该院于2015年12月24日作出（2014）霞执行字第572-3号民事裁定书，依法将上述店面按拍卖价额即作价18876800元抵偿麒荣公司。该价款不足以清偿主债务。
一审法院认为，农行福建省分行将债权转让给中国长城资产管理公司福州办事处，中国长城资产管理公司福州办事处又将债权转让给麒荣公司的行为，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《物权法》第一百九十七条第一款规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。卢恭的抵押房产，因债务人不能履行到期债务被人民法院于2014年3月31日查封，麒荣公司经受让取得债权人地位。自查封之日起该房产的租金作为抵押物的孳息，麒荣公司有权收取，用于清偿主债务中经抵押财产作价抵偿后的不足部分。不动产抵偿后，不动产的所有权转移。卢恭将王龙商业广场8号楼113、114、115室店面出租给郭平，在租赁合同履行期间，其所有的该店面于2015年12月24日因抵债，不动产权转移至麒荣公司。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。自该日起，麒荣公司作为所有权人，有权请求承租人郭平依照《王龙商铺承包租赁协议书》约定向其支付租金。因此，自2014年3月31日起至租赁期满之日止的租金，麒荣公司均可主张郭平向其支付。郭平承租店面，未依约支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。麒荣公司诉请郭平支付自2014年8月5日起至2017年6月4日止的租金，符合法律规定，予以支持。郭平逾期支付租金，麒荣公司存在资金被占用期间的利息损失，其诉请判令郭平支付自2017年6月5日起按中国人民同期同类贷款利率计算至还款之日止的利息，符合法律规定，予以支持。因没有证据证明卢恭收取了自2014年8月5日起的租金，麒荣公司诉请判令确认该部分租金归其所有，没有事实依据，不予支持。卢恭经依法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定，判决：一、郭平应于本判决生效之日起十日内向福州麒荣贸易有限公司支付租金319837元及自2017年6月5日起按中国人民同期同类贷款利率计算至还款之日止的利息；二、驳回福州麒荣贸易有限公司其他诉讼请求。案件受理费6098元，由郭平负担。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：郭平主张其已于2014年5月向卢恭支付了2014年6月至2015年6月的租金，并提交收款收据和银行转账记录加以证明，卢恭确认上述证据的真实性，承认其收取了该笔租金。在麒荣公司未提交证据证明郭平在该期间有收到通知应当向抵押权人清偿抵押财产的法定孳息的情况下，郭平依照合同约定向出租人卢恭支付租金，不违反法律规定，麒荣公司无权要求郭平再次履行2014年8月至2015年6月期间的租金给付义务。郭平主张其于2016年7月10日搬离涉案房屋，无需支付此后租金，未提交证据证明，不予支持。郭平主张下调租金数额，没有事实依据，不予支持，其应按合同约定支付从2015年6月至2017年6月的租金235045元。另，郭平于订立租赁合同时交付给卢恭并约定抵扣第四年租金的押金4625元，得到卢恭确认，可从结欠的租金235045元中扣减。
本院认为，本案并非麒荣公司与郭平之间就债权转让合同产生的纠纷，而是双方对被转让债权的基础法律关系产生纠纷，应根据基础法律关系来界定本案案由，本案应为房屋租赁合同纠纷。郭平应向麒荣公司支付的租金为230420元。郭平在一审期间未提出诉讼时效抗辩，其在二审提出麒荣公司的租金给付请求权已过诉讼时效，不予支持。涉案房屋作为相关债权的抵押物于2014年3月31日被法院查封，抵押权人依法有权收取该抵押物被查封期间的法定孳息即租金。麒荣公司经受让取得上述债权后，对于已被卢恭收取的2014年8月至2015年6月的租金84792元及抵扣第四年租金的4625元，可另行提起给付之诉要求卢恭返还，而不是在本案中提起确认之诉，以确认该租金为其所有方式进行主张。
综上所述，本院认为，郭平的部分上诉请求可以成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销福建省霞浦县人民法院（2017）闽0921民初2146号民事判决第二项；
二、变更福建省霞浦县人民法院（2017）闽0921民初2146号民事判决第一项为，郭平应于本判决生效之日起十日内向福州麒荣贸易有限公司支付租金230420元及自2017年6月5日起按中国人民同期同类贷款利率标准计算至还款之日止的利息；
三、驳回福州麒荣贸易有限公司其他诉讼请求。
二审案件受理费5296元，福州麒荣贸易有限公司负担1457元，郭平负担3839元，调整一审案件受理费按二审比例执行。
本判决为终审判决。
审判长 叶庆兴
审判员 韦晓菁
审判员 刘为河
二〇一八年四月十三日
书记员 周梦然
附注：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行（包括案件受理费）。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
本判决所依据的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。