湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)湘31民终687号
上诉人（原审原告）:湘西自治州正阳房地产开发有限责任公司。法定代表人：柏凤。
委托诉讼代理人：彭昭干，湖南共盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程柳泉，湖南共盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:朱晓惠，女，1971年9月27日出生，汉族。
被上诉人：（原审被告）：张民萱，男，1997年4月27日出生，汉族。
委托诉讼代理人：杨晓春，湖南广湘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李文静，湖南广湘律师事务所律师。
上诉人湘西自治州正阳房地产开发有限责任公司因与被上诉人朱晓惠、张民萱商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省吉首市人民法院（2017）湘3101民初868号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，经阅卷和询问双方当事人的意见，书面审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人湘西自治州正阳房地产开发有限责任公司上诉请求：一、原判认定被上诉人所购门面的总房款为500万元，对上诉人湘西自治州正阳房地产开发有限责任公司的诉求不予支持是错误的。1、根据上诉人与被上诉人双方于2011年3月28日签订的《商品房买卖合同》第三条第五款约定：“双方当时暂约定的房屋面积1250平方米”及第四条第1项的约定：“按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4000元。”，同时该《商品房买卖合同》第五条第1项约定“按房产局实际面积测绘面积为准，多退少补”。后来，经吉首市房地产管理局测绘，被上诉人购买上诉人的房屋实际面积为1438.55平方米，按照合同约定的单价每平方4000元计算，被上诉人还应再支付上诉人购房款754200元。2、上诉人与被上诉人于2013年2月1日签订的《商品房买卖合同》不是双方的真实意思表示，而是被上诉人为了少缴办证的税费，在被上诉人多次请求并向上诉人出具《申请书》的情况下签订的，被上诉人在给上诉人出具的《申请书》明确承诺：“（1）本人所购买的正阳·半山公馆A栋101号门面的实际成交价格为每平方米4000元，为了减少本人办理房屋产权证等需要在吉首市房地产管理、税务局等部门上交的税费，本人申请在吉首市房地产管理局办理预告登记备案的合同价格由实际成交价格4000元/㎡变更为3475.72元/㎡。（2）本人在吉首市房地产管理局办理正阳·半山公馆A栋101号门面备案登记的“商品房买卖合同”仅作为预告登记备案用，不作为本人购买正阳·半山公馆A栋101号门面的实际结算依据。本人与贵公司的实施交易结算按双方于2011年3月28日签订的《商品房买卖合同》约定的单价（4000元/㎡）和房屋竣工实测总面积执行。”且原判已确认《申请书》为有效证据并作为定案依据。因此，原判认定上述事实错误。3、上诉人与被上诉人在吉首市房地产管理局办理商品房预告申请书及审批的时间为2013年2月4日，其商品房预告申请书及审批的内容来源于2013年2月1日签订的《商品房买卖合同》，而被上诉人于2013年2月1日向上诉人出具《申请书》中已明确表示本人在吉首市房地产管理局办理正阳·半山公馆A栋101号门面备案登记的“商品房买卖合同”仅作为预告登记备案用，不作为本人购买正阳·半山公馆A栋101号门面的实际结算依据。本人与贵公司的实施交易结算按双方于2011年3月28日签订的《商品房买卖合同》约定的单价（4000元/㎡）和房屋竣工实测总面积执行。”因此，原判依据商品房预告申请书及审批表作为认定事实依据显然错误。
二、原判适用法律错误。根据上诉人与被上诉人双方于2011年3月28日签订的《商品房买卖合同》第四条第1项的约定：“按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4000元。”及第五条第1项约定“按房产局实际面积测绘面积为准，多退少补。”以及吉首市房地产管理局测绘报告和被上诉人向上诉人出具的《申请书》，原判应当依法支持上诉人的诉讼请求；而原判引用我国《民事诉讼费》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定判决驳回诉讼请求显然适用法律错误。
综上所述，一审认定事实错误、适用法律错误，恳请二审法院在查明事实的基础上依法支持上诉人的请求。
被上诉人朱晓惠、张民萱答辩称：一、被上诉人已按合同约定，在签订合同之日便一次性付清了全部购房款500万元，没有欠付被答辩人的购房款；二、上诉人提交的《申请书》，是被上诉人在不知情的情况下被骗签，不是被上诉人的真实意思表示；三、上诉人在5年后才主张所谓的“债权”，也早已过了两年诉讼时效的规定；四、一审法院审理本案程序合法，认定事实客观公正，适用法律正确，判决结果正确，应依法予以维持。
一审法院认定事实：2011年3月28日，原、被告双方协商签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、被告购买原告开发建设位于吉首市人民南路正阳半山公馆A1栋101号房，建筑面积为1250平方米；2、单价为每平方米4000元，总金额为500万元；3、商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按房产局最终实际测绘面积为准，多退少补；4、付款方式及期限，签订合同时一次性付清全部房款。当天，双方又签订《商品房买卖合同》补充协议，该协议第一条约定买受人在签订合同时付清全部总房款等。合同签订的当天，被告交清了全部购房款500万元，原告给被告出具收款收据，被告对该房屋已实际管理和出租。为办理网签手续，双方于2013年2月1日重新签订《吉首市商品房买卖合同》，该份合同中房屋的建筑面积变为1438.55平方米，平方米单价为3475.72元，总金额为500万元，其余的条款内容与2011年3月28日双方协商签订《商品房买卖合同》基本相同。在2013年1月29日吉首市预购商品房登记申请书中，填写的建筑面积为1438.55平方米，总房价为500万元。在2013年2月4日预告商品房预告登记审批表中，填写的建筑面积和价款同上。在2013年2月1日双方签订的《吉首市商品房买卖合同》补充协议中，约定买受人须在签订合同之日付清总房款100%，即人民币500万元等。
另查明，庭审中，原告提交的由被告签名的“申请书”一份，“申请书”的主要内容如下：1、为减少办理房产证的税费，申请在房产局办理预告登记备案的合同价格由实际成交价格每平方米4000元变更为每平方米3475.72元；2、在房产局办理正阳半山公馆A1栋101号门面预告登记备案的“商品房买卖合同”仅作为预告登记备案，不作为购买正阳半山公馆A1栋101号门面的实际结算依据。购买人与出售人的实际结算按双方于2011年3月28日签订的商品房买卖合同约定的单价4000元平方米和房屋竣工实测总面积执行；3、申请人承诺，因在吉首市房地产管理局备案的合同约定的房屋价格与本人同公司实际结算的房屋价格不相符所造成的一切经济、法律等责任由本人全部承担；4、关于正阳半山公馆A1栋101号门面的实际交易结算总价款按本人与公司于2011年3月28日签订的《商品房买卖合同》约定的成交单价和房屋竣工实测总面积为准，如双方有异议的，本人自愿同意与公司协商解决。该份“申请书”的落款时间是2013年2月1日。
一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，双方争执的焦点是：正阳半山公馆A1栋101号门面价款是《吉首市商品房买卖合同》中约定的500万元还是以吉首市房地产管理局最终实际测绘面积计算为准。《中华人民共和国民法通则》第八十五条规定，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。本案原、被告在充分协商的基础上先后签订的一系列合同及协议，是双方当事人的真实意思表示，依法成立并受法律保护，应严格遵照执行。在双方签订的合同或补充协议中，无论被告所购的正阳半山公馆A1栋101号门面的单价、房屋面积如何变化，都明确确定被告所购门面的总房款为500万元，这是合同内容中一个不争的事实。“申请书”的落款时间是2013年2月1日，而双方在吉首市房地产管理局办理商品房预告申请书及审批的时间为2013年2月4日，从证据的角度来看，同一行为，后来证据的效力应大于前面的证据的效力，故预告申请书及审批中的关于房屋的面积、价格、总房款更具有说服力。现原告依据“申请书”来作为依据要求被告支付购房款754200元，理由不充分，该院不予支持。被告辩称原告的诉请已超过诉讼时效的观点不能成立。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告湘西自治州正阳房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费11342元，减半收取5671元，由原告湘西自治州正阳房地产开发有限责任公司负担。
二审中双方当事人均未提交新证据，双方当事人对原审认定的事实无实质性异议，本院依法予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，其争议焦点：正阳半山公馆A1栋101号门面价款是以《吉首市商品房买卖合同》中约定的500万元还是以吉首市房地产管理局最终实际测绘面积计算为准。本案中，双方当事人在2011年3月28日签订的《商品房买卖合同》中，既约定了总购房款为500万元，同时约定了“按房产局实际测绘面积为准，多退少补”。之后，在吉首市房地产管理局办理预告登记备案时，签订了一份《商品房买卖合同》，购房总款未变，单价由4000元/㎡变更为3475.72元/㎡，同时在《申请书》中明确表示在吉首市房地产管理局办理所购门面备案登记的“商品房买卖合同”仅作为预告登记备案用，不作为本人购买正阳·半山公馆A栋101号门面的实际结算依据。结算按双方于2011年3月28日签订的《商品房买卖合同》约定的单价（4000元/㎡）和房屋竣工实测总面积执行。被上诉人称上述《申请书》是被上诉人在不知情的情形之下被骗所签，但无证据佐证。《申请书》同时明确了为了减少需交税费，于2013年2月11日签订的《商品房买卖合同》中将交易单价由4000元/㎡变更为3475.72元/㎡，该合同不是双方真实意思表示，同时损害了国家利益，系无效合同。双方购房价款应按2011年3月28日所签订的合同所约定结算方式及《申请书》中明确承诺的成交价格进行结算。按此结算方式，被上诉人朱晓惠、张民萱还需支付上诉人湘西自治州正阳房地产开发有限责任公司购房款754200元。原判对上诉人的该诉求不予支持，实属不当。至于被上诉人辩称上诉人湘西自治州正阳房地产开发有限责任公司所主张的债权已过诉讼时效，该主张已被一审判决确认不能成立，且被上诉人没有提起上诉。对其主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人湘西自治州正阳房地产开发有限责任公司上诉理由成立，其请求本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
撤销吉首市人民法院（2017）湘3101民初868号
民事判决；
由被上诉人朱晓惠、张民萱于本判决生效十日内
支付给上诉人湘西自治州正阳房地产开发有限责任公司754200元购房款。
一、二审案件受理费17013元由被上诉人朱晓惠、张民萱负担。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 向才文
审判员 龙少松
审判员 曾浩恒
二〇一八年四月十九日
书记员 丁乐融
附：适用法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款（二）项之规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）………….
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；