江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏10民终937号
上诉人(原审被告)：祝志祥，男，1960年10月31日出生，汉族，住扬州市邗江区。
委托诉讼代理人：钱强生，江苏朱玉明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周峰，江苏朱玉明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军江苏省扬州军分区，住所地扬州市广陵区。
负责人：郦斌，司令员。
委托诉讼代理人：房兆和，江苏乐助律师事务所律师。
委托诉讼代理人：季正娟，江苏乐助律师事务所律师。
原审第三人：俞庆国，男，1971年9月8日出生，汉族，住扬州市。
委托诉讼代理人：龚军，扬州市邗江区志诚法律事务所法律工作者。
上诉人祝志祥因与被上诉人中国人民解放军江苏省扬州军分区（以下简称扬州军分区）、原审第三人俞庆国房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院（2017）苏1002民初4358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月16日立案后,依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
祝志祥上诉请求：撤销一审判决，改判驳回扬州军分区对祝志祥的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审法院未认定俞庆国已承继祝志祥与扬州军分区之间的租赁合同的事实。2013年6月26日，祝志祥与俞庆国签订租赁协议，由祝志祥将经营的春江花月夜沐浴中心整体转让给俞庆国，并明确2013年7月1日以后的租金由俞庆国承担，扬州军分区营房办在其中盖章确认，据此可认定自2013年6月26日起，由俞庆国承继租赁，祝志祥退出租赁合同。2.一审法院依据2015年12月18日的租赁合同作出判决，而该合同是扬州军分区为应付省军区提高租赁合同履约保证金比例的要求，请求祝志祥配合签订的，并未实际履行。所有的权利义务应以2011年的租赁合同为准。3.一审法院未对房屋装修设施作出处理。祝志祥已将租赁房屋内的装修设施出售给俞庆国，俞庆国亦要求如租赁合同解除需要对该部分资产的补偿或赔偿作出处理。一审判决未涉及该部分内容，未做到案结事了。二、一审法院适用法律错误，所作判决不当。1.扬州军分区没有单方解除合同的权利。扬州军分区认为中央军委下发通知属不可抗力，要求解除合同。一审法院据此认定扬州军分区与祝志祥解除合同的条件成就，是错误的。军队内部的通知显然不符合法律规定的不可抗力的情形。2.不论扬州军分区解除合同的理由是否成立，祝志祥都无须承担腾空义务。因租赁合同义务已由俞庆国承继，且俞庆国已对租赁房屋实际经营管理，祝志祥无法控制，也无权要求俞庆国腾空。故祝志祥不应对腾空房屋承担连带责任。3.不论扬州军分区解除合同的理由是否成立，祝志祥都无须支付房屋占用期间的使用费。2013年7月1日以后的租金系由俞庆国向扬州军分区缴纳，说明俞庆国承继祝志祥与扬州军分区之间的租赁关系得到了扬州军分区的确认，即使需要支付使用费，支付义务人也为俞庆国，祝志祥无须承担连带责任。
扬州军分区辩称，一、一审法院认定事实清楚。1.扬州军分区与祝志祥于2011年签订租赁合同，2015年又重新签订租赁合同，双方之间的租赁合同一直持续。在此期间，2013年6月26日祝志祥与俞庆国签订租赁协议，扬州军分区营房办在其中盖章，仅代表扬州军分区认可祝志祥转租的行为，不代表扬州军分区与俞庆国之间存在直接的租赁关系。2.关于租赁房屋装修设施问题，扬州军分区与祝志祥的租赁合同明确约定因承租人违约，出租人有权收回房屋，并对装修不予补偿。二、一审法院适用法律正确。三、俞庆国作为房屋的实际使用人，应当支付房租及使用费。祝志祥作为承租人，应当对俞庆国的上述义务承担连带责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。
俞庆国述称，1.扬州军分区要求俞庆国支付房屋实际使用费及腾让房屋无事实和法律依据。俞庆国在房屋租金分段到期后曾多次联系祝志祥，要求缴纳房租，但无法缴纳。2.俞庆国在实际占有租赁房屋后投入了大量资金及人力，如合同解除，须在补偿的金额达成合意的情形下才能腾让。一审法院判决未考虑到俞庆国的损失。请求二审法院作出公正判决。
扬州军分区向一审法院起诉请求：1.判令解除扬州军分区与祝志祥签订的租赁合同，祝志祥迁出承租的房屋；2.判令祝志祥支付房屋租金245900元（暂计算至2017年10月，实际计算至实际履行之日止）、滞纳金87444元（暂计算至2017年9月10日，实际计算至实际履行之日止）；3.判令俞庆国迁出祝志祥承租的涉案房屋；4.判令祝志祥负担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年4月27日，扬州军分区后勤部（甲方）与祝志祥（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将坐落于扬州市南通东路152号（南苏字第5002号坐落）招待所南楼建筑面积1056平方米房屋出租给乙方使用；租赁用途为宾馆休闲保健；意向性租期八年，从2011年5月1日起；租金分三个周期：第1-3年年租金308000元，第4-6年年租金在第一周期年度租金基础上增加3%，第7-8年年租金在第一周期年度租金基础上增加5%；租金按季度结算，先交租金后使用房屋，从第一年度第三、四季度缴纳租金开始，乙方须在每季度前10个日历日内将租金转入甲方指定账户；乙方须向甲方支付房地产租赁履约保证金叁万元，乙方履行合同约定义务的，租赁期满后甲方将房地产租赁履约保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁履约保证金；租赁期间，乙方要按时足额缴纳租金，不得逾期交付房地产租金，否则甲方每日按应交租金总额的千分之三加收乙方的违约金，逾期30日不全额补缴租金和违约金，甲方有权解除合同并停止供水供电，收回按本合同约定属于甲方的全部财产；改造、装修或者增扩设备所有费用均由乙方承担，其权属归甲方所有，租赁期满后或解除合同时，应全部无偿移交甲方；因不可抗力原因（含政府行为、国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。2011年8月30日，祝志祥缴纳履约保证金3万元。
2013年6月26日，祝志祥（甲方）与俞庆国（乙方）签订租赁协议，约定：甲方将其所承租的位于扬州市南通路152号（南苏字5002号坐落）自己经营的春江花月夜沐浴中心整体租赁给乙方经营使用；承包期限、租金及交付方式以甲方与扬州军分区后勤部签订的军队房地产租赁合同中的内容为准，由乙方按其合同约定的内容执行和给付，不得拖延，甲方付清2013年6月30日前所有的租金，2013年7月1日以后的租金由乙方承担；租赁金额为90万元，春江花月夜沐浴中心内的所有动产、装潢设施、经营权归乙方所有；乙方接手经营后，应从2013年7月1日起前三年每年给付甲方5万元，后三年应从2016年7月1日起每年给付甲方6万元；乙方因经营需要确需改建或内部装修的，可自行进行施工，费用自行承担，合同期满后在不破坏房屋的情况下，对可以进行拆卸的部分归乙方所有；租赁期内，除遇政策变化或不可抗力原因，双方不得以任何借口、理由变更或废除此合同。
2013年7月2日，扬州军分区后勤部营房办出具说明，“春江花月夜沐浴中心产权属军分区，从2013年6月26日起由俞庆国租赁并负责经营管理。”
2015年12月18日，扬州军分区后勤部（甲方）与祝志祥（乙方）就案涉房屋又重新签订了《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将坐落于扬州市南通东路152号建筑面积1056平方米房屋出租给乙方使用；租赁用途为沐浴；租赁期限自2011年5月1日起至2019年4月30日；租金总额贰佰伍拾肆万贰仟元整，第1－3年为308000元，第4－6年为317200元，第7－8年为333200元，租金按季结算，乙方于每季的前十日内交付甲方，付款方式为转帐；乙方按年租金百分之三十向甲方支付房地产租赁保证金93000元，乙方履行合同约定义务的，租赁期满后甲方将房地产租赁履约保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁履约保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；乙方违约责任：乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付93000元作为违约金；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金；第十五条双方承认的附加条款如下：本合同分三个周期，第一周期为第1-3年，各年度租金为308000元，三年不变；第二周期为第4-6年，各年度租金为在第一周期各年度租金基础上增加3%确定，三年不变；第三周期为第7-8年，各年度租金在第二周期各年度租金基础上增加5%确定，两年不变；如因军队租赁政策、方式变更或部队需要等原因，部队可对非一次性缴纳长期房租项目和非投资建设性项目，提前终止租赁合同，无条件收回房产，按实际使用时间收取租金，以前的所有合同、协议、影像资料、录音等一律作废，以本合同为准。祝志祥未重新缴纳履约保证金93000元。
2017年2月28日，扬州军分区后勤部向祝志祥发出通知，“中央军委2016年2月16日《关于军队和武警部队全部停止有偿服务活动的通知》[军发（2016）58号]要求全国军队和武警部队全面停止有偿服务。此属不可抗力。我部将依据与你签订的《军队房地产租赁合同》的相关条款最迟不超过2017年5月31日，与你解除房屋租赁合同。望你提前做好准备，按时腾退房屋。”
俞庆国将房租缴纳至2017年2月前。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。扬州军分区的职能部门与祝志祥就出租同一案涉房屋前后签订了多份租赁合同，2015年12月18日双方签订了最后一份房屋租赁合同，应当以该份合同为准，且该合同载明“以前的所有合同、协议、影像资料、录音等一律作废，以本合同为准”，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应认定为有效。诉讼中，祝志祥主张其已退出租赁合同，2011年扬州军分区与祝志祥签订的租赁合同的权利、义务已由俞庆国承继，无事实依据，不予采信。
合同约定，“因军队租赁政策、方式变更或部队需要等原因，部队可对非一次性缴纳长期房租项目和非投资建设性项目，提前终止租赁合同，无条件收回房产，按实际使用时间收取租金”，而2016年2月16日中央军委军发（2016）58号《关于军队和武警部队全部停止有偿服务活动的通知》，要求全国军队和武警部队全面停止有偿服务，属于扬州军分区与祝志祥双方约定解除合同的条件成就，扬州军分区可以解除合同。扬州军分区后勤部于2017年2月28日向祝志祥发出通知解除合同，并要求祝志祥于2017年5月31日腾退房屋符合双方约定，且不违反法律规定,故确认该租赁合同于2017年5月31日解除。租赁合同第四条约定八年租期的总租金为2542000元，第1－3年为308000元，第4－6年为317200元，第7－8年为333200元，租金按季结算，乙方于每季的前十日内交付甲方，祝志祥未缴纳房租租金为：2017年2月1日至2017年4月30日期间为79300元（317200÷12×3）；2017年5月1日至2017年5月31日期间为27767元（333200÷12）；此后房屋占用费用按照每月27767元计算至实际交付房屋止。
关于违约金，合同约定“因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”，故扬州军分区主张违约金，不予支持。
关于保证金，合同约定“乙方履行合同约定义务的，租赁期满后甲方将房地产租赁履约保证金无息退还给乙方”，故祝志祥缴纳的保证金3万元扬州军分区应予退还。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决:一、确认扬州军分区后勤部与祝志祥于2015年12月18日签订的《军队房地产租赁合同》于2017年5月31日解除；二、俞庆国于本判决生效之日起三十日内将扬州市广陵区南通东路152号建筑面积1056平方米房屋腾空交付给扬州军分区执管，祝志祥承担连带责任；三、俞庆国于本判决生效之日起三十日内给付扬州军分区房屋租金107067元（已计算至2017年5月31日）、房屋占有使用费用（按每月27767元为标准，从2017年6月1日起计算至实际交付房屋止），祝志祥承担连带责任；四、扬州军分区于本判决生效之日起三十日内返还祝志祥保证金3万元；五、驳回扬州军分区的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3150元，由扬州军分区负担820元，俞庆国负担2330元，祝志祥对俞庆国应负担款项承担连带责任（扬州军分区已预交，俞庆国、祝志祥应负担款项于本判决生效后三十日内给付扬州军分区）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
祝志祥提交的证据是：1.扬州军分区与祝志祥于2004年2月1日签订的合同，以证实扬州军分区与祝志祥签订合同的惯例是合同内容均为打印形成，无手写内容。2015年12月18日的租赁合同中有多处手写内容，特别是手写的合同第十五条附加条款的约定，其签字时并不存在，故2015年12月18日的租赁合同是虚假的。2.广陵区春江花月夜沐浴中心的营业执照，反映注册日期2013年3月18日，经营者为朱宏。祝志祥认为，“春江花月夜”系其注册的商标，其是广陵区春江花月夜沐浴中心实际负责人，朱宏系其下属，故广陵区春江花月夜沐浴中心实际是由祝志祥转给俞庆国经营的。扬州军分区质证认为，对证据1真实性无异议，但其不能证明2015年12月18日的租赁合同是虚假的；对证据2无异议。俞庆国质证认为，对证据1真实性无异议，但其与俞庆国无关；对证据2无异议。
二审中，俞庆国表示，其认可的租赁合同相对人是祝志祥而不是扬州军分区。
对于当事人二审提交的证据，本院认定如下：1.祝志祥主张其在2015年12月18日与扬州军分区的租赁合同中签字时，合同第十五条手写的附加条款不存在，但未举证证实；祝志祥与扬州军分区于2004年签订的租赁合同不足以证实其与扬州军分区2015年12月18日的租赁合同是虚假的；2.春江花月夜沐浴中心的营业执照不足以证实祝志祥已退出与扬州军分区的租赁合同；综上，对祝志祥提交的证据的证明力本院不予采信。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
另查明，扬州军分区与祝志祥于2011年及2015年签订的租赁合同中，均约定了“扬州军分区因非军事需要提前解除合同时，应当提前三个月书面通知祝志祥……，祝志祥确因需要提前终止合同的，应当提前三个月通知扬州军分区……，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任……”等内容。
本案二审争议焦点为：1.扬州军分区是否有权解除合同？2.祝志祥是否应承担腾让房屋以及给付房屋租金、使用费的责任？3.一审判决对于案涉房屋装修等未作补偿处理，是否存在不当？4.扬州军分区是否有权主张2017年5月31日以后的房屋使用费？
本院认为，关于争议焦点1，扬州军分区有权解除租赁合同。理由是：依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依据扬州军分区与祝志祥之间租赁合同的约定，扬州军分区在国家和军队政策重大调整的情形下，有权解除合同。2016年2月16日中央军委发出军发（2016）58号《关于军队和武警部队全部停止有偿服务活动的通知》，要求全国军队和武警部队全面停止有偿服务，属军队政策重大调整，故租赁合同约定的解除合同的条件成就。据此，扬州军分区于2017年2月28日通知祝志祥，双方的租赁合同于2017年5月31日解除，符合合同约定以及法律规定。
关于争议焦点2，祝志祥应承担腾让房屋以及给付房屋租金、使用费的责任。理由是：依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。扬州军分区将案涉房屋出租给祝志祥，祝志祥经扬州军分区同意又将其转租给俞庆国。即便俞庆国直接向扬州军分区缴纳过租金，也只是其履行与祝志祥的转租合同约定的义务，不能据此认定其与扬州军分区之间直接存在租赁合同关系。祝志祥主张其已退出与扬州军分区的租赁合同，缺乏依据，本院不予采信。扬州军分区要求祝志祥承担承租人的义务，缴纳租金、使用费以及腾让房屋，符合法律规定。
关于争议焦点3，一审法院未判决扬州军分区对于案涉房屋装修等损失予以补偿，并无不当。理由如下：其一，2016年2月16日中央军委发出军发（2016）58号《关于军队和武警部队全部停止有偿服务活动的通知》，要求全国军队和武警部队全面停止有偿服务，扬州军分区据此解除租赁合同。依据扬州军分区与祝志祥在租赁合同中的约定，军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任，故扬州军分区依合同约定对合同解除不承担责任。其二，俞庆国一审述称对于其损失保留反诉及另案追溯权利，而未在本案中提出主张，故一审法院对装修等损失问题未作处理，并无不当。
关于争议焦点4，扬州军分区有权主张2017年5月31日以后的房屋使用费。理由是：依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方租赁合同于2017年5月31日解除，祝志祥与俞庆国负有交还租赁房屋的义务，其未及时交还，应向扬州军分区赔偿损失，故一审法院判决祝志祥、俞庆国参照租金标准向扬州军分区支付占用房屋期间的使用费，并无不当。
综上所述，上诉人祝志祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3150元，由上诉人祝志祥负担（已交）。
本判决为终审判决。
审判长 沈 红
审判员 陈少君
审判员 刘莉莉
二〇一八年三月二十九日
书记员 余 韵