海南省三亚市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼02民终1316号
上诉人（原审原告）：龚士容，女，1968年6月23日出生汉族，公民身份号码×××，现住四川省成都市金牛区。
委托诉讼代理人：李寒松，北京岳成（三亚）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：三亚临海达置业有限公司，住所地海南省三亚市金鸡岭路129号。
法定代表人：陈衍翼，该公司总经理。
委托诉讼代理人：林非，海南邦威律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：三亚临海达物业服务有限公司，住所地海南省三亚市金鸡岭路129号海天花园商业楼二楼。
法定代表人：王辉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：林非，海南邦威律师事务所律师。
上诉人龚士容、三亚临海达置业有限公司（简称临海达置业公司）因与被上诉人三亚临海达物业��务有限公司（简称临海达物业公司）商品房预约合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院
（2017）琼0271民初1863号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人龚士容的委托诉讼代理人李寒松，上诉人临海达置业公司与被上诉人临海达物业公司的共同委托诉讼代理人林非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
龚士容上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判临海达置业公司向龚士容双倍返还购房定金40万元；2.依法撤销一审判决第三项，改判临海达置业公司和临海达物业公司连带向龚士容返还10万元会费及利息（利息以中国人民银行同期贷款利率为标准自2014年2月12日计算到实际清偿之日止）；3.本案诉讼费用由临海达置业公司和临海达物业公司承担。事实与理由：（一）临海达置业公司应当向龚士容双倍返还定金40万元。龚士容与临海达置业公司签订的《三亚领海认购意向书》约定了临海达置业公司在取得商品房预售许可证后，有及时通知龚士容签署《商品房买卖合同》的义务。临海达置业公司没有证据证明其履行了合同约定的通知义务，而龚士容一直在等待临海达置业公司的通知与其签订《���品房买卖合同》。因此，临海达置业公司对商品房买卖合同未签订存在过错，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称司法解释）第四条的前部分规定处理，由临海达置业公司向龚士容双倍返还定金40万元。（二）临海达置业公司与临海达物业公司应当向龚士容返还10万元会员费及利息。龚士容缴纳10万元会员费是以享受购房优惠为目的的，龚士容无法购买临海达置业公司的商品房，临海达置业公司应当退还该会员费10万元，并支付占用该款期间的利息。临海达物业公司受临海达置业公司委托收取10万元会费，出具了收据，即意味着该10万元应入其财务账，而临海达物业公司没有提供其将该10万元转款给临海达置业公司的证据，理应承担退款责任。综上，临海达置业公司与临海达物业公司应对10万元的会费及利息向龚士容承担连带责任。而综上所述，一审法院认定事实和适用法律错误，恳请二审法院依法改判。
临海达置业公司辩称，（一）临海达置业公司实际履行了签订商品房买卖合同的通知义务。按照双方的认购协议书、意向书，临海达置业公司取得预售证以后，龚士容逾期未与临海达置业公司签订正式商品房买卖合同的，视为龚士容自动放弃该房屋，临海达置业公司有权无须通知而将该房屋另行出售，购房定金不予退还。这一约定表明，通知不是临海达置业公司的义务，但临海达置业公司出于善意，也已实际履行了通知义务。龚士容的上诉理由与事实不符。（二）一审判决适用法律正确。在临海达置业公司已经履行了通知义务的前提下，2015年一整年时间整个三亚市房地产的行情都比较低迷，经多次通知龚士容来签署正式合同，但龚士容均以拒绝，违反诚信。因此，龚士容请求临海达置业公司双倍返还定金40万元、返还会费及支付利息，缺乏事实和法律依据。龚士容上诉理由不能成立，请二审法院依法驳回。
临海达物业公司辩称，临海达物业公司和临海达置业公司是两个独立的法人公司，各有各自独立财务，二者之间不存在连带责任。其他意见与临海达置业公司一致。
临海达置业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项和第三项，改判驳回龚士容的诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由龚士容承担。事实与理由：（一）龚士容的入会费十万元不能返还。龚士容签署《领海汇公爵卡会籍申请书》，自愿加入成为临海达置业公司的会员，缴纳10万元入会费后享受认购临海达置业公司所开发楼盘的优惠价格。但龚士容违反约定，拒绝签订正式商品房买卖合同，阻却房屋买卖行为的条件成就，未购买临海达置业公司的房屋，存在严重违约行为，应承担约定的法律后果，按约定该会员费不应退还。（二）购房定金二十万元不应返还。双方签订《三亚领海认购意向书》，约定龚士容认购临海达置业公司开发的××园房，同时约定了认购房屋面积、价格、付款方式等。该认购意向书要求龚士容应在临海达置业公司取得预售许可证后，与临海达置业公司签订《商品房买卖合同》并支付房款。但是，经临海达置业公司通知后，龚士容一直拒绝签订买卖合同，严重违反《三亚领海认购意向书》的约定和诚信原则，该购房定金依约不予退还。因此，一审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法改判。
龚士容辩称，（一）龚士容未违反申请书的约定。该申请书的内容主要是授予龚士容购买房屋的权利，但是临海达置业公司已经明确表示将不与龚士容签订购房合同，就是表明申请书所指向的合同目的已经不能实现，因此应当解除双方的约定并返还财产。（二）临海达置业公司并没有履行通知义务。认购协议书第三条明确约定临海达置业公司取得预售许可证后应当通知龚士容来签订购房合同。但是，临海达置业公司并没有履行义务，导致商品房买卖合同未能签订，其违约行为和过错责任均在临海达置业公司，因此按照司法解释规定应当双倍返还定金。
临海达物业公司同意临海达置业公司的上诉意见。
龚士容向一审法院起诉请求：1.判令解除龚士容与临海达置业公司签订的《三亚领海认购意向书》、《领海汇公爵卡会籍申请书》；2.判令临海达置业公司返还购房定金40万元；3.判令临海达置业公司与临海达物业公司向龚士容连带返还10万元会费及利息（以中国人民银行同期贷款利率为标准自2014年2月12日计算到实际清偿之日止）；4.判令临海达置业公司与临海达物业公司承担本案相关诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年2月12日，龚士容填写《领海汇公爵卡会籍申请书》，通过缴纳会费10万元取得领海汇公爵卡会籍及享有公爵卡会员权益，包括领海项目产品活动”优先参与及知情权”；认购领海项目（海天花园）2期产品的”优先选择权”；领海项目2期认购”开盘一次性付款93折”的优惠；领海项目（海天花园）产品”10万元直接折扣”的权利；”一次性申请取得10万积分”的权利（该项权利与”10万元直接折扣”的权利不可重复行使）等等。临海达置业公司在该份申请书上的会籍确认处盖章。
同日，龚士容与临海达置业公司另签订了一份《三亚领海认购意向书》，约定由龚士容认购临海达置业公司开发的位于三亚市××路期项目（推广名：领海项目）5号楼27层3101房，该房屋建筑面积为82.88㎡，房屋折扣前总价款为2,355,468元，建筑面积单价为每平方米24,620.96元，房屋总价款为2,040,585元（此价款为龚士容享受领海汇公爵卡会员待遇及相关优惠的折后价，该价款包括毛坯房价款和装修价款），该房屋的成交价格按预测绘建筑面积乘以本认购书约定的建筑单价计算，成交价格减去龚士容根据本意向书交纳的房屋确认金后为剩余房款；龚士容须在本意向书签订同时向临海达置业公司支付房屋确认金20万元整，待临海达置业公司取得该楼盘商品房预售许可证当日，双方同意前述房屋确认金自动转为购房定金；临海达置业公司取得预售许可证后，龚士容应当在临海达置业公司通知龚士容签署《商品房买卖合同》后的30日内亲自携带本意向书、确认金的收款原件及龚士容身份证到临海达置业公司售楼处按照上述房屋总价款签订正式《商品房买卖合同》、《房屋委托装修协议》、《承诺书》及相关文件，并按《商品房买卖合同》、《房屋委托装修协议》的支付购房款等相应款项，《商品房买卖合同》签订后，龚士容依据本意向书支付的房屋确认金（取得预售许可证当日自动转为购房定金）转作等额购房款，该房屋的交付时间以《商品房买卖合同》约定的时间为准；如龚士容逾期未与临海达置业公司签订正式的《商品房买卖合同》及相关文件，视为龚士容自动放弃该房屋，临海达置业公司有权无需通知龚士容而将该房屋另行出售，龚士容依据本意向书已交纳的由房屋确认金转为的购房定金不予退还。龚士容于当日向临海达置业公司支付了20万元房屋确认金。龚士容还支付了10万元公爵卡入会费，由临海达物业公司出具《收据》。
2015年1月22日，临海达置业公司取得了三亚市住房与城乡建设局颁发的”三亚海天花园项目”二期的《商品房预售许可证》。2017年2月3日，临海达置业公司向龚士容发出一份《关于解除<三亚领海认购意向书>的函》，载明：临海达置业公司取得商品房预售许可证后，于2015年2月5日向龚士容寄出通知及缴款通知书，但龚士容在收到通知后一直未前来临海达置业公司办理相关手续并未缴纳相关款项，因此临海达置业公司通知与龚士容解除认购意向书，同时不予退还购房定金，并有权将三亚市金鸡岭路129号海天花园2期5号楼27层3101房另行出售。龚士容遂诉至一审法院请求判如所请。
一审庭审中，临海达置业公司与临海达物业公司均认可，临海达物业公司出具《收据》的10万元入会费是代临海达置业公司收取。龚士容主张10万元入会费实际是临海达置业公司在未取得预售许可的情况下收取的房款。临海达置业公司则辩称该款项仅是取得会员资格的费用，不是购房款。
临海达置业公司辩称其已于2015年2月5日向龚士容邮寄了签订正式买卖合同及缴纳款项的书面通知，对此，其提供了一张EMS快递单（单号：109XXXXXXXX11）复印件，并向本院申请调取该份快递的邮寄记录。龚士容不认可收到过该份通知，并主张临海达置业公司从未通知其签订正式合同，都是龚士容多次主动与临海达置业公司联系询问。经一审法院调取，单号109XXXXXXXX11的EMS快递的邮寄记录已因时间过长不再保存而无法查询。
一审法院认为，临海达置业公司与龚士容签订的《领海汇公爵卡会籍申请书》与《三亚领海认购意向书》，主体适格，系当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，均属有效合同。临海达置业公司已经于2017年2月3日向龚士容邮寄解除意向书的通知函，龚士容随后也向本院起诉要求解除合同，因此，在双方意思��致的情况下，应确认临海达置业公司与龚士容签订的《三亚领海认购意向书》已经解除。
本案中的《三亚领海认购意向书》并不具备商品房买卖合同的主要内容，仅确定了房号，房屋的最终成交价格还需按预测绘建筑面积乘以认购书约定的建筑单价计算，并没有最终确定，也没有约定房款支付方式、支付时间、交房时间、面积差异处理、办理产权登记的事宜等等，龚士容也仅支付了20万元房屋确认金，该款需在双方签订正式买卖合同之后才转为购房款，因此，龚士容与临海达置业公司所签订的《三亚领海认购意向书》性质上仍属于商品房预约合同，双方签订该意向书的目的是为了签订正式的《商品房买卖合同》，而双方都有负有就合同具体内容继续磋商，洽谈商品房买卖的具体事宜，将预约推进到本约的义务。而临海达置业公司与龚士容均未能举证证明双方已经履行了诚信谈判的义务，在已经就商品房买卖合同内容和条款协商达成一致的情况下，因一方的原因导致未能签订正式书面合同。因此，临海达置业公司与龚士容关于通知或要求过对方签订正式合同，是对方原因造成未能签订正式合同的抗辩理由，均不予采信，应当认定龚士容与临海达置业公司均对商品房买卖合同未能签订存在过错。依照《三亚领海认购意向书》，临海达置业公司在2015年1月22日取得涉案房屋预售许可证后，20万元的房屋确认金已经转为购房定金，在不能只归责于一方的情况下，临海达置业公司应当将收取���定金返还给龚士容。
从领海汇公爵卡会员的权益来看，成为领海汇公爵卡会员实际是在购买领海项目，尤其是海天花园2期房屋时享有房款打折优惠，甚至是10万元直接折扣。龚士容也表明其申请入会的目的是为了享受相应的购房优惠。但龚士容在××园房后，并未成功与临海达置业公司签订正式《商品房买卖合同》，且双方已经在一致同意的基础上解除了《三亚领海认购意向书》，因此，龚士容与临海达置业公司就申请公爵卡会籍所达成合约的目的已经不能实现，龚士容诉求解除《领海汇公爵卡会籍申请书》，予以支持。龚士容支付的10万元入会费虽是由临海达物业公司出具的收据，但该入会费的支付义务是基于龚士容与临海达置业公司在《领海汇公爵卡会籍申请书》所达成的约定，临海达置业公司也认可临海达物业公司是代其收取，因此，该10万元应当由临海达置业公司予以退还，临海达物业公司对此不承担连带责任。因解除《三亚领海认购意向书》与《领海汇公爵卡会籍申请书》是基于龚士容与临海达置业公司双方的过错，因此龚士容请求支付10万元入会费的利息损失，不予支持。
综上所述，判决如下：一、解除龚士容与三亚临海达置业有限公司签订的《三亚领海认购意向书》、《领海公爵卡会籍申请书》；二、三亚临海达置业有限公司应于本判决生效之日起30日内向龚士容返还购房定金20万元；三、三亚临海达置业有限公司应于本判决生效之日起30日内向龚士容返还入会费10万元;四、驳回龚士容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4400元（龚士容已预缴，已减半收取），由龚士容负担1760元，由三亚临海达置业有限公司负担2640元。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
经审理查明，一审判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一是海达置业公司应否向龚士容双倍返还定金40万元；二是临海达置业公司与临海达物业公司是否对返还10万元会员费及利息���担连带责任。
一、关于双倍返还定金的问题
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案中，海达置业公司与龚士容在《三亚领海认购意向书》约定，龚士容向临海达置业公司支付的房屋确认金20万元在临海达置业公司取得商品房预售许可证当日自动转为购房定金，且临海达置业公司取得预售许可证后，龚士容应当在临海达置业公司通知龚士容签署《商品房买卖合同》后的30日内亲自携带本意向书、确认金的收款原件及龚士容身份证到临海达置业公司售楼处按照上述房屋总价款签订正式《商品房买卖合同》。根据前述合同约定的内容，应认定龚士容交付房屋确认金20万元，在临海达置业公司取得预售许可证当日即转变为认购书的定金，属于立约定金，其性质是为保障签订正式的《商品房预售许可证》而交付的定金；同时也应认定临海达置业公司在取得预售许可证后负有及时通知龚士容签订《商品房买卖合同》的义���。临海达置业公司于2015年1月22日取得涉案房屋的《商品房预售许可证》，但其在取得预售许可证后未在合理时间内及时通知龚士容签订《商品房买卖合同》，且至本案诉讼之日仍不同意就涉案房屋与龚士容签订《商品房买卖合同》，属于由于临海达置业公司的未能订立商品房买卖合同，应适用定金罚则，由临海达置业公司双倍返还定金共计40万元。因此，龚士容上诉主张海达置业公司应向其双倍返还定金40万元，理由成立，本院予以支持。临海达置业公司在一审中提交一张EMS快递单主张其公司其已于2015年2月5日向龚士容邮寄了签订正式买卖合同及缴纳款项的书面通知，但该快递单未见投寄时间、收件人签名和签收时间，经一审法院调查也而无法查询其投寄和签收情况，且龚士容亦不认可收到过该份通知，不能证实其履行了通知义务，承担举证不能的法律效果。
二、关于返还10万元会员费及利息的责任问题
龚士容向临海达置业公司支付10万元成为领海汇公爵卡会员，是为了购买领海项目房屋享有相应的购房优惠，在购买海天花园2期房屋时更是享有房款打折优惠，甚至是10万元直接折扣。但是，龚士容在××园房后，由于临海达置业公司的单方原因未能签订正式《商品房买卖合同》，龚士容与临海达置业公司就申请公爵卡会籍所达成合约的目的已经不能实现，龚士容与临海达置业公司均同意解除《领海汇公爵卡会籍申请书》，一审判决解除《领海汇公爵卡会籍申请书》符合法律规定，且龚士容与临海达置业公司均无异议，本院地予以认定。临海达置业公司根据《领海汇公爵卡会籍申请书》取得的10万元入会费应及时返还给龚士容。由于临海达置业公司一方的原因龚士容未能购买涉案房屋，且临海达置业公司未能及时返还而占用龚士容的10万元，应由临海达置业公司支付占用该资金期间的利息。鉴于龚士容与临海达置业公司对该款项的利率标准、起算时间均未约定，应从龚士容起诉之日起按照中国人民银行发布的一年期流动资金贷款利率计付。临海达置业公司上诉主张不应向龚士容返还10万元入会费及利息，于法无据，本院不予采纳。
龚士容支付10万元入会费由临海达物业公司出具收据，是基于龚士容与临海达置业公司在《领海汇公爵卡会籍申请书》所达成的约定，临海达置业公司认可临海达物业公司是代其收取，且临海达置业公司与临海达物业公司是相互独立的具有法人资格的主体，龚士容与临海达物业公司并未约定临海达物业公司对10万元承担连带责任，因此，龚士容主张临海达物业公司对临海达置业公司返还10万元承担连带责任，无合同和法律依据，本院不予支持。
综上所述，龚士容的上诉请求部分成立，临海达置业公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初1863号民事判决第一项，即解除龚士容与三亚临海达置业有限公司签订的《三亚领海认购意向书》、《领海公爵卡会籍申请书》；
二、撤销三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初1863号民事判决第二项、第四项；
三、变更三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初1863号民事判决第三项为，三亚临海达置业有限公司应于本判决生效之日起30日内向龚士容返还入会费10万元及利息（利息以10万元从2017年2月24日起按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算至债务付清之日）；
四、三亚临海达置业有限公司应于本判决生效之日起30日内向龚士容双倍返还购房定金40万元；
五、驳回龚士容的其他上诉请求；
六、驳回三亚临海达置业有限公司的上诉请求。
一审受理费4400元，由龚士容负担440元，由三亚临海达置业有限公司负担3960元；二审���件受理费14,600元，由龚士容负担580元，由三亚临海达置业有限公司负担14,020元。
本判决为终审判决。
审判长梁朝
审判员付春燕
审判员陈太洪
二〇一七年十二月六日
法官助理杨睿婕
书记员柯虹
附相关法律条文:
《中华人民共和国合同法》
第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷
案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法��认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对���诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
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（一）重婚或有配偶者与他人同居的；
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（三）有赌博、吸毒等恶习屡教不改的；
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（五）其他导致夫妻感情破裂的情形。
一方被宣告失踪，另一方提出离婚诉讼的，应准予离婚。
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