安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖01民终641号
上诉人（原审原告）:叶道如，女，1965年3月10日生，汉族，户籍地安徽省合肥市包河区，经常居住地安徽省合肥市包河区。
上诉人（原审原告）：叶向阳，男，1988年3月22日生，汉族，户籍地安徽省合肥市包河区，经常居住地安徽省合肥市包河区。
两上诉人共同委托诉讼代理人:阮华志，长丰县水湖镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）:合肥鼎福百居物业管理有限公司，住所地安徽省长丰县水湖镇长淮路中段东侧1幢，统一社会信用代码91340121554582313B。
法定代表人:杨杰，执行董事。
委托诉讼代理人:卜寿丰，安徽天霖律师事务所律师。
原审原告：长丰县商贸资产运营有限公司，住所地安徽省长丰县水湖镇长寿路26号，统一社会信用代码91340121760843043D（1-1）。
负责人：周庆旗，长丰县商务局局长。
委托诉讼代理人：陈习章，男，长丰县商务局办公室主任。
上诉人叶道如、叶向阳因与被上诉人合肥鼎福百居物业管理有限公司（以下简称合肥鼎福百居公司）及原审被告长丰县商贸资产运营有限公司物权保护纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院（2017）皖0121民初2045号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
叶道如、叶向阳共同上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持叶道如、叶向阳的一审诉讼请求。事实与理由：1、案涉房产登记的面积虽然是21.95平方米，但叶向阳父亲李刘自建8平方米的厨房，合肥鼎福百居公司拆除时实际丈量的面积也是30平方米，故房屋面积应按照30平方米计算。2、一审法院按照同地域房屋交易价格确定房屋单价错误。因为叶道如、叶向阳诉请的是物权保护而非房屋买卖，现水湖镇拆迁房屋楼房是按照2400元/平方米、平房是按照3500元/平方米计算。3、案涉房产位于老城区，政府在老城改造时同样会按照30平方米给予安置房，而长丰县的房价已高达6000元/平方米，叶道如、叶向阳现只按照3500元/平方米主张应获得支持。
合肥鼎福百居公司辩称：叶道如、叶向阳的上诉无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
长丰县商贸资产运营有限公司述称：请求法院依法裁判。
叶道如、叶向阳向一审法院起诉请求：1.合肥鼎福百居公司其经济损失11万元;2.本案诉讼费用由合肥鼎福百居公司承担。
一审法院认定事实：叶道如与李刘生前系夫妻关系，叶向阳是叶道如与李刘的婚生子女。李刘于2000年9月5日取得位于长丰县水湖镇长淮路南段东侧、售房单位为长丰县饮食服务公司的砖木结构房屋70%的产权，并依法办理了房屋产权证书，该证书明确记载：李刘为房产证上登记的房屋所有权人，该房屋建筑面积21.95平方米，原长丰县饮食服务公司产权仍享有30%的产权。李刘于2002年7月17日因交通事故死亡，后叶道如带着儿子叶向阳改嫁至合肥居住生活。2013年6月27日，李刘姐姐李修凤（乙方）未经叶道如、叶向阳方同意，擅自与合肥鼎福百居公司（甲方）签订房屋买卖协议（合同）书，将案涉房屋出售给甲方永久性使用。双方还协议将与出卖房产的相关的土地使用权同时出卖给甲方，该房屋产权归甲方所有；上述房产的建筑面积约30平方米，交易价格总价为人民币19000元（甲方于合同签订之日已向乙方支付）。上述协议签订后不久，该房屋就被合肥鼎福百居公司拆除。叶道如、叶向阳发现涉案房屋被拆除后，曾于2016年2月25日因确认合同效力纠纷起诉李修凤、合肥鼎福百居物业管理有限公司，由于李修凤系无处分权的人处分他人财产且又未经权利人的认可，一审法院于2016年4月5日作出（2016）皖0121民初764号民事判决书，判决李修凤与合肥鼎福百居公司于2013年6月27日签订的房屋买卖协议（合同）书无效。该判决书已发生法律效力。嗣后双方因财产损失赔偿问题协商未果，叶向阳、叶道如诉至法院。
案在一审重审期间，一审另查明，涉案房屋的另一按份共有人长丰县饮食服务公司已整体并入长丰县商贸资产运营有限公司，该公司取得上述涉案房屋30%的权利份额，遂依法追加该公司为本案的共同原告参加诉讼。叶道如、叶向阳因无法提供证据证明涉案房屋的实际财产损失，向一审法院申请调查取证。鉴于涉案房屋已被拆除4年之久，又缺乏该房屋原貌原状的任何资料，无法通过委托司法评估、鉴定等方式确定相关财产损失情况，一审法院遂于2017年8月3日至长丰县国土资源局不动产登记中心调查取证，该中心提供了长丰县水湖镇长淮路2013年、2014年砖木结构房屋交易案例4例，反映涉案房屋当时同一区域、类似房屋的市场交易价格从244.20元/平方米至1047.44元/平方米不等。
一审法院认为：民事主体的合法财产权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。损坏国家、集体的财产和他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。财产的按份共有人按照各自的份额，对共有财产依法享有所有权，分享权利。本案中，合肥鼎福百居物业管理有限公司未经认真核实，即与无处分权人签订无效的房屋买卖协议（合同）书，将叶道如、叶向阳和长丰县商贸资产运营有限公司共同享有的房产予以拆除，侵害了权利人的合法权益，造成财产损失的法律后果，具有一定的过错，应当依法承担侵权赔偿责任。不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。本案各方当事人对案涉房产的房产证书的真实性，合法性、关联性均无异议，涉案房屋的建筑面积应当按照该证书所载明的21.95平方米确定。案涉房屋已被拆除多年，现又无法通过司法评估、鉴定等合法方式确定其具体价值；叶道如、叶向阳亦未能提供相应的有效证据证明案涉房屋的价值，故对案涉财产损失只能按照涉案房屋的性质、结构、坐落地，参照该房屋被拆除时相近的时间段及当时同一所在区域、同一类别的房屋市场交易价格进行合理测算。结合合肥鼎福百居公司在本案中的过错程度、长丰县国土资源局不动产登记中心提供的相关数据及当地房屋价格的实际状况，对涉案房屋的财产损失，一审酌定按照1050元/平方米计算为宜，合计23047.50元（1050元×21.95平方米）。各方当事人对上述财产按份共有的份额及长丰县商贸资产运营有限公司的诉讼主体地位均无异议，故叶道如、叶向阳对上述财产损失享有70%的份额，即16133.25元的受偿权利，长丰县商贸资产运营有限公司享有30%的份额，即6914.25元的受偿权利。叶道如、叶向阳的其他诉讼主张及所依据的事实，无相应证据加以证明，不予采信。
综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第六十七条第一款、第一百一十三条、第一百二十条、第一百五十七条、第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第四条、第九条第一款、第三十二条、第三十七条、第九十四条，《中华人民共和国公司法》第一百七十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条第一款、第三条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条第一款、第六十四条、第一百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条、第七十四条、第九十条之规定，判决：一、合肥鼎福百居物业管理有限公司赔偿叶道如、叶向阳财产损失16133.25元，赔偿长丰县商贸资产运营有限公司财产损失6914.25元。上述款项合计23047.50元，由合肥鼎福百居物业管理有限公司于判决生效后十日内一次性给付。二、驳回叶道如、叶向阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2500元，由叶道如、叶向阳负担1000元，长丰县商贸资产运营有限公司负担500元，合肥鼎福百居物业管理有限公司负担1000元。
二审中双方当事人均未提交新证据。
对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为：合肥鼎福百居公司未经房屋所有权人同意擅自拆除案涉房产，其行为构成对他人物权的侵犯，叶道如、叶向阳、长丰县商贸资产运营有限公司作为房屋所有权人有权要求其赔偿损失。关于损失数额应以侵权行为发生时作为时间节点予以认定。在原物已经灭失，房屋价值无法通过司法鉴定等方式确定的情况下，一审法院参照该段时间、相同区域房屋交易价格确定并无不当。且，合肥鼎福百居公司与案外人李修凤就案涉房产订立的买卖合同虽然被认定无效，但房屋订立时，作为理性的交易主体李修凤必然会基于自身利益最大可能争取交易价格，故李修凤与合肥鼎福百居公司协议的房屋交易价格仍可作为确定房屋价值的参考。而当时买卖双方确定的房屋总价19000元与一审法院认定的房屋价格基本相当，故对一审法院所认定的房屋价值本院予以维持。至于叶道如、叶向阳主张的自建面积8方平方米，因房屋交易过程中，交易双方是以房屋登记的面积作为计价面积，自建面积一般仅作为提高房屋单价因素予以考量，而本案中，一审法院确定房屋单价时已是按照当时的最高市值确定，故在确定案涉房产的总价时应遵循交易惯例按照登记的面积予以计算。至于叶道如、叶向阳主张的应参照房屋拆迁安置后的交易价格确定损失数额，本院认为，案涉房产所在区域的房屋至今并未拆迁安置，能否拆迁安置及拆迁安置的具体方案均不可知，叶道如、叶向阳以将来能否成就尚不可知的条件作为当下侵权损失金额的计算标准，于法无据，本院不予支持。
综上所述，叶道如、叶向阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2500元，由叶道如、叶向阳负担。
本判决为终审判决。
审判长 王养俊
审判员 王政文
审判员 栾 蕾
二〇一八年四月三日
书记员 苏丛林
附：本判决所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。