杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0110民初14200号
原告：嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司，住所地：浙江省杭州市余杭区塘栖镇文苑路80-144号（A3001-1）。
负责人：曹应斌。
委托诉讼代理人：孙满文，男，1977年5月18日出生，汉族，住上海市宝山区，系公司员工。
委托诉讼代理人：王彬，男，1982年9月14日出生，汉族，住杭州市江干区，系公司员工。
被告：朱有华，男，1988年10月16日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。
委托诉讼代理人：龚俊锋，北京大成（杭州）律师事务所律师。（第二次庭审时委托）
委托诉讼代理人：汪哲弘，北京大成（杭州）律师事务所律师。（第二次庭审时委托）
原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司（以下简称原告）诉被告朱有华（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，于2017年8月21日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员钟其炳独任审判，于2017年10月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙满文、王彬和被告到庭参加诉讼。庭审中，原告变更诉讼请求，本案延期审理。本院于2017年11月15日再次公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人孙满文、王彬和被告及其委托诉讼代理人汪哲弘到庭参加诉讼。庭审中，原、被告均同意书面质证庭后补交的证据材料。本案现已审理终结。
原告起诉称：2015年11月25日，原、被告双方签订《嘉凯城（塘栖）城市客厅房屋租赁合同》，约定：由被告承租原告嘉凯城（塘栖）城市客厅一层文苑路128/130/4-01/4-02（A1007号）商铺，用于经营餐饮业态，品牌为“贝克汉堡”；租赁期限3年，起租日期为2016年1月1日；租金标准为第1个至第2个租赁年度租金标准为2.4元/平方米/日，自第2个租赁年度环比递增一次，递增幅度为6%；支付方式为自计租日起，每三个月支付一次，首期租金应于合同签订时随履约保证金一起支付，之后对于每个交租周期的租金，乙方应在该交租周期开始之前7个工作日内支付，先付后用。租赁合同签订后，原告按约定交付了租赁商铺，截至2017年3月31日，被告拖欠原告自2016年5月1日起至2017年3月31日止租金共计壹拾贰万零壹拾贰元五角，2016年5月1日起至2017年3月31日止租金滞纳金柒万捌仟伍佰叁拾贰元捌角伍分，自2016年1月1日起至2017年3月31日止物业管理费共计柒仟柒佰零陆元贰角伍分，2016年1月1日起至2017年3月31日止物业管理费滞纳金陆仟叁佰贰拾陆角柒分，以上共计贰拾壹万柒仟伍佰柒拾贰元贰柒分。所需缴纳的诉讼或仲裁费用以缴费通知为准，和解、执行阶段如原告需履行给付义务的，金额以生效的司法文书为准。经原告多次催告，被告至今未予支付，故诉来法院，请求判令：一、被告支付拖欠的自2016年5月1日起至2017年3月31日止的租金125012.5元及租金滞纳金78532.85元（日租金的千分之三，分段累计按季度支付），自2016年1月1日起至2017年3月31日止的物业费7706.25元及物业费滞纳金6370.67元（计算方式同租金）；二、被告承担违约金100000元；三、本案诉讼费用由被告承担。第一次庭审时，原告陈述其于2017年5月12日通过挂号信向被告寄送了解除租赁合同通知书。根据合同约定，合同解除后被告未实际搬离租赁房屋，应按合同约定承担百分之两百租金的房屋占用费。在原告单方解除租赁合同后，被告应当支付100000元违约金且履约保证金不予退还。原告当庭变更诉讼请求：一、判令确认房屋租赁合同于2017年5月15日解除；二、判令被告支付租金、物业费及逾期付款违约金426512.26元（逾期付款违约金暂计至2017年10月25日，其中租金210295元、租金逾期付款违约金193877.43元；物业费9657.63元、物业费逾期付款违约金12664.59元）；三、判令被告支付经营免租期租金37503.75元；四、判令被告支付自2017年5月13日至实际搬离之日的房屋占用费（2倍的租金标准）；五、判令被告承担违约金100000元，且履约保证金不予退还；六、本案的诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1．解除租赁合同通知书一份（原件），证明原告解除租赁合同的意思表示的事实；
2．国内挂号信函收据一份（原件）及邮政快递查询一份（网页打印件），证明原告于2017年5月12日发出解除函件，被告于2017年5月15日收到该函件的事实；
3．催款函二份（原件，庭审中出示的催款函没有填写日期，庭后补充提交的催款函有催款日期等）、照片二份（打印件），证明原告书面催款的事实；
4．嘉凯城*【塘栖】城市客厅房屋租赁合同一份（原件）、物业管理服务协议一份（原件）、授权书一份（原件），证明原、被告双方权利义务的事实；
5.国有土地使用权证、证明、建设工程消防验收意见书、城镇污水排入排水管网许可证、房屋承租合同各一份（均为盖章确认的复印件，庭后补充提交），房屋建筑工程竣工验收备案表一份（原件，庭后补充提交），证明原告具有履行合同相关条件的事实；
6.营业执照一份（复印件，庭后补充提交），证明被告已依法取得营业执照，具备正常合法经营的资质，且实际一直正常经营，直至2017年3月底自行停业的事实；
7.城市客厅商户装修消防安全责任协议书一份（原件，庭后补充提交）、装修许可证一份（复印件，庭后补充提交），证明被告的实际进场时间的事实；
8.嘉凯城*【塘栖】城市客厅房屋租赁合同之补充协议一份（原件，庭后补充提交），证明原、被告双方特别签订了排他许可协议，原告不得引进德克士品牌，被告抗辩陈述的原告存在欺诈等与本协议相矛盾的事实。
被告答辩称：一、原告以欺诈的手段使被告在违背真实意思的情况下订立合同，被告将另案起诉。原告在前期招商过程中，通过口头、微信公众号、户外宣传、广告牌、宣传册、招商进驻平面图等形式进行招商宣传，谎称嘉凯城•塘栖城市客厅（以下简称“商场”）已有必胜客、德克士等品牌入驻，以此为重要卖点欺骗被告在内的商户入驻，并签订合同。众所周知，上述品牌在业内各自细分市场系领军餐饮品牌，其对于商场的选址、定位、客流、预期利润等均有非常专业的判断。所以对于商场，这些大牌的入驻，是其自证优势的一大亮点，在客观上也是其招商材料中浓墨重彩的一笔。对于商户，这些大牌的入驻，是商场的有力背书，也是商户纷纷签订合同，投入经营的原因之一。但事实上这些品牌至今都没有入驻，原告欺骗了被告在内的众多商户。而且基于原告在户外答复宣传德克士的“强势入驻”，而“德克士”的经营内容与被告的“贝克汉堡”是一模一样的，这也对被告的经营产生了很大影响，导致客流量减少。原告主观恶性极强，属于欺诈行为，案涉合同应当予以变更，即案涉合同《嘉凯城•塘栖城市客厅房屋租赁合同》附件二《租金支付方式》第A种方式变更为：租金递增标准为保底租金递增率，每两年递增6%；第1年至2年自计租日至2017年12月25日止，保底单位租金为￥1.20元/㎡/天，保底月租金为￥6250.63元，年租金为￥75007.5元；第3年至/年自2017年12月26日至2018年12月25日止，保底单位租金为￥1.27元/㎡/天，保底月租金为￥6615.25元，年租金为￥79382.94元。其余内容不变。二、原告招商时提供的规划图上的商场主入口与商场开业后商场的实际主入口不一致，系原告违约。原来入口是广场，现在入口位置是停车场，故入口要从其他地方进入了。案涉项目入口的变化，很大程度影响了案涉商铺的客流，所以主入口的变更影响到被告是否与原告订立房屋租赁合同以及具体商铺位置的选择、商铺租金的多少。三、原告未能提供符合合同约定的商铺。一是原告至今未能提供案涉商铺的产权证，被告对案涉商铺的面积存在怀疑，租金无法准确计算；二是根据合同约定，案涉商铺的用途为“餐饮”，而原告没有提供相应的《消防检测报告》供被告用于办理装饰装修的消防验收手续；三是原告项目整体的“城镇污水排入排水管网许可证”直到2016年6月20日才取得，根据《城镇排水与污水处理条例》第二十一条及《城镇污水排入排水管网许可管理办法》第四条之规定，没有取得该许可证，不允许排放污水，试问哪一家餐饮店是不需要排放污水的？四是商场没有为案涉商铺提供油烟排放管道及处理设备，使得被告无法正常使用商铺。根据《浙江省餐饮油烟管理暂行办法》之规定，设计餐饮场所专用烟道，合理安排油烟污染防治设施的安装位置。餐饮场所应当安装与其经营规模相匹配的高效油烟净化设施，油烟排放浓度和去除效率应当符合国家饮食业油烟排放标准（试行）的规定。在本案所在的嘉凯城，更不用说定期清洗维护油烟净化设施；五是原告在没有独户水表、电表，无法确认被告承租商户实际使用水量、电量，且无法向被告提供相关凭证的情况下代收水费、电费；六是商场没有统一的每日营业时间，24小时均对外开放，商场内部安保设施缺乏，存在极大的安全隐患；七是商场不具备空调等配套基础设施，在杭州40度的夏天只能靠被告在内的商户自行安装空调勉强营业，商场电梯损坏后未及时进行维修，严重影响了商场的正常运营，商场客流量也大大减少；八是商场的扶手电梯从未投入使用，形同虚设；九是商场在开业后一直未进行大型宣传及促销活动，导致商场的客流量一直较小，未达到招商时承诺的营业效果，商户撤离商铺后，商场未能及时采取有效的措施进行重新招商填铺，造成商场一层一共37间商铺中关门29间、未开门1间，二层一共22间商铺中关门10间、未开门3间的惨淡局面，开门营业率尚不足三成。这样的局面严重影响了商场的正常营业，商场客流大大减少；十是原告指定的物业公司浙江同益物业服务有限公司塘栖分公司并未根据《物业管理服务协议》进行物业服务，长期拖欠物业服务人员工资，商场环境一直脏乱差；十一是案涉商铺没有专门放置空调外机的位置，被告按照原告要求将空调外机放置在屋顶，但屋顶并非是空调外机的专门放置位，存在跌落风险。且商场并未配置相关设施或通道进入屋顶，导致空调外机的维修非常麻烦，维修人员存在极大的安全隐患。而且，将空调外机露天放置在屋顶，对空调的制冷、制热效果影响非常大，冬天空调经常需要开四五十分钟才能制热，夏天空调制冷效果也不好，严重影响了商铺的正常经营。四、案涉合同于2016年10月31日解除。因案涉店铺实际上已于2016年10月关门，且经过沟通，被告亦向原告通知解除合同。原告同意于2016年10月关门，也签署了相关材料，材料保存在原告处。所以被告的店铺才于2016年10月关门至今，如果没有解除，被告怎么可能关门不做生意呢？五、原告主动要求被告在内的商户缓交租金，被告不存在违约。因商场开业后经营效果一直不乐观，陆续一直有商铺退铺，所以原告也考虑到向各商户收租金不妥当，便形成《会议纪要》一份，载明商铺租金暂缓缴纳等事宜。故包含被告在内的商户没有缴纳租金系与原告协商一致的结果。基于上述种种原因，被告曾多次向原告反映，要求原告整改商场经营管理现状并要求公司降低租金，但原告均以“需要总公司处理，分公司无权处理”为由拒绝。由于原告公司的一拖再拖，商场的环境日趋恶劣，客流日趋减少。六、原告主张物业费主体不适格，且案外人物业服务提供单位并没有依照合同约定提供相应的物业服务，故被告认为物业费应当另案处理。如果要一并处理的也应当将物业公司加入本案。综上所述，原告以欺诈的手段使被告朱有华在违背真实意思的情况下订立合同，故本案的租金标准需要进行变更；案涉合同已于2016年10月31日解除；原告在履行合同过程中存在诸多违约事宜，故本案的违约方系原告，被告无需支付滞纳金、违约金，当然无需支付免租期租金；被告曾多次要求腾空商铺及搬离相关设备，但均被原告当时的法定代表人张萍制止；因《物业管理服务协议》的签订主体系被告与案外人浙江同益物业服务有限公司塘栖分公司，故原告无权向被告主张物业费。
被告为支持其抗辩意见，在庭审中陈述并出示了下列证据材料：
1．嘉凯城*【塘栖】城市客厅房屋租赁合同一份（原件），证明原、被告于2015年11月25日签订房屋租赁合同，原告将案涉商铺出租给被告开设餐饮店及约定原告需要提供良好可用的物业、对公共设施的维护、保养，为被告开业和经营提供必要协助等的事实；
2．物业管理服务协议一份（原件），证明被告于2015年11月25日与原告指定的浙江同益物业服务有限公司塘栖分公司签订案涉物业管理服务协议，协议具体约定了物业公司的服务内容的事实；
3．邮件截图及附件一份（网页打印件），证明原告员工朱屹轩通过邮件形式明确告知案外人张国平以及被告在内的商户，商场已招商必胜客、耐克、阿迪达斯等知名品牌的事实；
4．户外宣传广告照片一组（打印件），证明原告在项目醒目位置公开宣传必胜客、德克士、耐克、阿迪达斯等知名品牌已经入驻的事实；
5．（2017）浙杭钱证内字第13559号公证书一份（原件），证明原告在其微信公众号“塘栖恒大城市客厅”于2015年10月23日公开宣传必胜客、德克士、国美、苏宁易购等国内外知名品牌已入驻的事实；
6．城镇污水排入排水管网许可证一份（照片打印件），证明案涉商铺所在嘉凯城直到2016年6月20日才取得城镇污水排入排水管网许可证的事实；
7．电话录音及文字整理稿一份，证明2017年8月8日15点09分，案外人俞锋与嘉凯城塘栖主管朱屹轩电话联系，朱屹轩承认嘉凯城这个项目存在很多问题，有历史遗留问题，包括当时基建存在问题，商场人员有大幅度调整，这个商场很差，确实坑了商户，继续开下去只会增加房租的事实；
8．电话录音及文字整理稿一份，证明2017年8月9日14点35分，案外人俞峰与嘉凯城经理王彬电话联系，王彬承认嘉凯城这个项目有很多商铺已经撤出，且王彬作为员工，看到嘉凯城这样一蹶不振的状态感到无能为力的事实；
9．电话录音及文字整理稿一份，证明2017年9月13日15点05分案外人张国平与嘉凯城运营经理陈喆就案涉商铺所涉租金问题曾经进行协商，陈喆称所有商铺的房租暂时不交，等协商一致再说，还特别记录在当时的会议纪要中的事实；
10．工作牌照片一份（打印件），证明陈喆系原告工作人员的事实；
11．电话录音及文字整理稿一份，证明2017年9月13日15点26分案外人张国平与嘉凯城工作人员韦晓峰进行沟通，韦晓峰明确表示确实存在一份载明商铺租金暂缓缴纳的会议纪要，原告允许商户缓交租金的事实；
12．浙江省社会保险参保证明（个人专用）一份（原件），证明韦晓峰自2015年1月至2016年11月系原告及其关联单位的工作人员的事实；
13．电话录音及文字整理稿一份，证明2017年9月4日16点06分案外人张国平与嘉凯城运营经理陈喆沟通，陈喆承认原告指定的物业公司几乎没有提供物业服务等的事实；
14．电话录音及文字整理稿一份，证明2017年9月20日15点09分案外人姚升阳与嘉凯城前法定代表人张萍沟通，张萍明确表示嘉凯城改变广场用途为停车场具有非常大安全隐患，嘉凯城在招商过程中存在虚假宣传，诱导商户入驻签订合同，城镇污水排入排水管网许可证直到2016年6月20日才取得，商场的整个基础建设存在问题的事实；
15．商铺关门照片及商铺位置示意图一组（打印件），证明商场一层一共37间商铺，其中关门29间、未开门1间，以及二层一共22间商铺，其中关门10间、未开门3间的事实；
16．商场地面沉降照片一组（打印件），证明商场地面出现大规模沉降，地面严重倾斜的事实；
17．电话录音及文字整理稿各二份（庭后补充提交），证明案外人俞峰与嘉凯城经理王彬分别于2017年8月21日和8月29日通话，王彬表示租金可以缓交的事实；
18．电话录音及文字整理稿一份（庭后补充提交），证明案外人张国平与嘉凯城运营经理陈喆于2017年11月22日电话沟通，陈喆明确表示存在关于暂缓缴纳租金、先处理水电费的会议纪要，该纪要发生时间为2017年4月，与会人员为张萍、陈喆、王彬、陈莉莉、王喆及商户的事实。
上述证据，经双方当事人质证，本院作如下认证：
原告提供的证据材料，被告对证据1的真实性、合法性认可，关联性和证明对象不认可；对证据2的真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可，认为当时被告朱有华不在老家，不知道是谁签收；对证据3有异议，认为庭审出示的催款函和照片反映的不是同一个内容，催款函原件最后一段支付金额、落款时间都是空白，而照片中贴着的催款函是有时间的，说明催款函原件是后期制作，跟照片没有关联性。对原告庭后补充提交的催款函的三性均不认可，认为如确实是原件，为何不张贴在门上。且照片真实性无法确定，原告自认被告在1月份撤走，实际上被告是2016年10月撤走的，2017年4月被告不可能看到这份材料；对证据4中房屋租赁合同的三性无异议，证明对象也认可，对物业合同的真实性、合法性认可，但认为与本案无关，对授权书的真实性、合法性认可，关联性、证明对象均不认可；对证据5的真实性无法核对，由法院审查，其他发表书面质证意见如下：对国有土地使用权证的合法性没有异议，关联性及证明对象有异议，认为该土地使用权证系大证，并非案涉商铺，无法判断具体的面积，从而准确计算租金，也无法判断案涉商铺是否包含在该证等情况；对证明的合法性没有异议，关联性及证明对象有异议，认为该证明于2015年1月16日出具，实际是该项目在建设施工过程中为施工需要进行的排水许可证，与商场实际运营中需要的“城镇污水排入排水管网许可证”不是一回事，缺乏关联性；对建设工程消防验收意见书的合法性没有异议，关联性及证明对象有异议，认为案涉餐饮店铺位于一层，与该意见书载明的内容不同，属于用途变更，应当依法申报消防设计审核或备案，但原告未履行任何相关程序；对城镇污水排入排水管网许可证的合法性没有异议，关联性及证明对象有异议，认为发证日期是2016年6月20日，此时已开业半年之久，之前属于无许可证状态；对房屋建筑工程竣工验收备案表的合法性没有异议，关联性及证明对象有异议，认为仅是对整个项目的竣工验收，但案涉商铺在各环节都被当作普通商铺进行最后竣工验收，而不是按照餐饮标准，而原告私自把普通商铺作为餐饮对外出租，没有办理变更或备案手续，与本案没有关联性；对房屋承租合同的合法性没有异议，关联性及证明对象有异议，认为该合同系原告和案外人签订，被告没有参与其中，在不清楚真实性的情况下，无法对关联性、证明对象进行质证。对证据6的真实性无法核对，由法院审查，并书面质证认为对该证据的合法性没有异议，关联性和证明对象有异议，营业执照合法有效，但是营业执照本身办理并不代表案涉商铺符合合同约定及交付标准，应严格依照《建设工程消防验收意见书》上通过消防验收的商铺功能，而不能擅自变更普通商铺为餐饮店；对证据7的真实性无法核对，由法院审查，并书面质证认为对该证据的合法性没有异议，关联性和证明对象有异议，其中的安全责任协议书是对商铺具体经营过程中如果发生消防安全问题的约定，并非对商铺性质进行变更或是对于商铺消防后续审核备案的约定，故该证据与本案实际没有关联性，亦无法达到原告的待证目的；其中的装修许可证仅能证明原告为被告颁发了该证，但与本案无关；对证据8的真实性无法核对，由法院审查，并书面质证认为对该证据的合法性没有异议，关联性和证明对象有异议，被告已经提交的户外宣传广告及市区公共道路宣传广告的照片上面均显示存在“必胜客”“德克士”等国内外知名品牌已经入驻的字样及上述品牌的商标，且该补充协议仅仅是原告与被告关于“德克士”的特殊约定，并不涉及“必胜客”及其他品牌，故原告虚假宣传在先。本院审查后认为，证据1、2的真实性予以认可，能否证明原告的证明目的，在本院认为部分予以阐述；证据3，因当事人约定租赁期限内，该租赁物业地址也是承租方的有效通知地址之一，出租方有权选择在该房屋的门窗或墙面张贴的方式通知承租人，且无证据表明存在原告张贴后即取下催款函等情形，而张贴天数双方未作约定，故本院对于原告在案涉商铺门口张贴催款函的事实予以确认；证据4中的房屋租赁合同符合有效证据的采信规则，本院确认其作为认定本案相关事实的依据；证据4中的物业管理服务协议、授权书的真实性予以确认，能否证明原告的待证事实，在本院认为部分予以阐述；证据5的真实性、合法性均予以确认，能否证明原告所要待证的事实，在本院认为部分予以阐述；证据6及证据7中的装修许可证系无原件核对的复印件，且与本案纠纷无关联，本院不予确认；证据7中的城市客厅商户装修消防安全责任协议书及证据8的真实性予以确认，并结合其他证据综合认定本案相关事实。
被告提供的证据材料，原告对证据1的真实性、合法性无异议，证明对象有异议，认为双方所有的权利义务都以条款列明，被告陈述的原告需要提供良好可用的物业、对公共设施维护、保养，为被告开业和经营提供必要协助等内容在合同中没有；对证据2的三性无异议，但物业公司不是原告指定，而是双方协商一致；对证据3的真实性不认可，关联性有异议，即使是真实的，发件人是谁、收件人是谁均不清楚，且发件时间是2015年11月19日，该日期双方已经签订房屋租赁合同，对房屋租赁合同没有影响，不能证明原告承诺入驻店家的事实，且发出去的店家不是在规划中就是已经入驻；对证据4的真实性不认可，开业以来的广告牌都在，可以实地勘察；对证据5的真实性无法确认，公证书的申请人与本案无关，公证处应当是不动产所在地的公证处，且公证书不能证明原告承诺什么时候什么品牌已经入驻，只是原告推送的微信消息，都是广告性质，跟租赁合同没有关系，作为广告宣传是必要的，原告也没有承诺将其纳入到合同中；对证据6的真实性、合法性无异议，关联性有异议，虽然许可证是2016年6月20日取得，但许可证取得与被告实际经营及对其实际经营的影响没有关系；对证据7、8没有异议；对证据9的三性不予认可，认为录音中显示是要协商一致，原告工作人员说要向集团报批，陈喆即便是原告员工，也不能代表公司，其只是经办人，且录音中也没有说他同意或者说张萍同意，而会议纪要是需向集团报批的材料，报上去了，集团没有批。延缓租金是重大事项，需要集团批准，公司盖章，现没有证据表明能够延缓交租，这说明事情没有成立；对证据10的三性不认可；对证据11的三性不予认可，认为张国平在录音中多次表述了水电费先交了之后租金再说，只是说再说，并没有说是约定好缓交；对证据12的真实性无法确认，且与本案无关；对证据13的三性不认可，且与本案无关；对证据14的三性不认可，其中反映的消防检测报告有的，设备检测报告没有不影响开业；对证据15、16的三性不认可；对证据17不同意质证，不发表质证意见；对证据18的真实性、关联性均不认可。经法庭询问，原告认可王彬是原告员工，张萍是原告前法定代表人，朱屹轩是项目的招商人员，陈喆是项目负责人但于2017年4月离职，韦晓峰于2017年1月离职；同时认为鉴定录音真实性不是原告的义务。经审查，本院认为，证据1、2与原告提供的证据4一致，不再重复认证；证据3、4、10、15、16不符合证据的形式要件，本院不予确认；证据5符合有效证据的采信规则，本院予以确认；证据6系打印件，不符合证据的形式要件，以原告提供的许可证为准；证据7、8、9、11、12、13、14、17、18的真实性予以确认，能否证明被告所要待证的事实，在本院认为部分予以阐述。
根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：
嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司作为承租方与嘉凯城城镇化建设发展（余杭塘栖）有限公司作为出租方签订《房屋承租合同》，约定整体承租嘉凯城城市客厅塘栖项目，租赁期10年，自2015年12月31日至2025年12月30日。
2015年11月25日，嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司作为甲方，与被告作为乙方签订《嘉凯城*【塘栖】城市客厅房屋租赁合同》一份，约定如下相关内容：1.3租赁物业指甲方根据本合同的约定向乙方提供的出租区域（以本合同附件一的《租赁物业平面图》为准）及相关场地、设备设施。1.4约定交付日，本合同约定的或者甲乙双方另行达成的书面协议中约定的甲方向乙方交付租赁物业的具体日期。1.5实际交付日，本合同第4.2条、第4.3条约定的租赁物业实际交付日期。1.6免租期指自实际交付日开始，甲方同意乙方免缴房屋租金的期间，包括装修免租期（自租赁物业交付乙方之日起开始计算）和经营免租期（自装修免租期届满之次日起开始计算）。1.7计租日，免租期届满之日的次日为计租日，自计租日起，甲方开始向乙方计算并收取房屋租金。1.9租赁年度，包括三种情况：第一个租赁年度指自计租日起至当年12月31日；以后为每年1月1日至当年12月31日为一个租赁年度；最后一个租赁年度是该年1月1日至租赁期满之日。1.10交租周期，在每一租赁年度，每【叁】个自然月为一个交租周期，先付后用，但第一个租赁年度的第一期、最后一个租赁年度的最后一期的交租周期，按该期实际存续天数计算。1.13履约保证金指乙方依据本合同向甲方交付的款项，该款项不是乙方预付的租金、管理费等，仅作为乙方全面、实际履行本合同义务的担保。1.14物业管理公司指甲方（或业主方）指定或委托的负责“嘉凯城【塘栖】城市客厅”项目物业管理的公司，具体以甲方（或业主方）实际签订的物业管理协议为准。1.15公共事业费指政府有关部门或者公共事业单位为社会提供供电、供水、燃气、通信等公共产品或服务所征收的费用，其中包括但不限于电费、水费、燃气费、通讯费等。2.1租赁物业位于杭州市余杭区塘栖镇嘉凯城【塘栖】城市客厅项目【4】号楼【一】层【文苑路128号、文苑路130号、4－01、4－02（Ａ1007）】号商铺。2.2租赁面积，建筑面积为【171.25】平方米的铺位，如本合同约定面积与实际产权面积不符的，以产权证为准。2.3乙方承租租赁物业的用途为经营【餐饮】，经营品牌为【贝克汉堡】。2.5在签订本合同前，乙方已充分考察本城市客厅项目整体经营现状和环境，自愿承租经营并承担所有与经营相关的责任和风险，不因经营亏损或其他任何理由不履行本合同约定的义务或向甲方提出本合同约定之外的要求。3.1租赁期限为【叁】年，自实际交付日（以附件七：商户交房表上的移交日期为准）起算，暂定为【2015】年【12】月【26】日至【2018】年【12】月【25】日止。3.2免租期包括装修免租期和经营免租期。3.2.1装修免租期确定为【壹】个月，自租赁物业实际交付日起开始计算。期间租赁物业的物业管理费、实际使用租赁物业产生的水、电等公共事业费，由乙方自行承担。3.2.2经营免租期【叁】个月，次年起自租赁年度的1月1日起算，分【叁】季执行，每个租赁季度免租【壹】个月。期间实际使用租赁物业产生的水、电等公共事业费、物业管理费等，由乙方自行承担。3.5若甲、乙双方签署续租协议或租赁合同且本合同项下租赁期尚未结束、续租期尚未开始时乙方有本合同项下违约行为，甲方有权单方面解除续租协议或租赁合同或不使续租协议或租赁合同生效而将该租赁物业另行出租。4.1交付时间，双方协定甲方应当在【2015】年【11】月【25】日（约定交付日，以附件七：商户交房表上的移交日期为准）向乙方交付租赁物业。若甲方未能在交付日将该租赁物业交付给乙方，乙方应给予甲方90天宽限期。在此情况下，免租期及相关日期均相应顺延。4.2乙方应在甲方《租赁物业现状交付使用通知书》（附件六）规定的时间、地点和程序派员与甲方共同办理交付使用手续，经验收确认后签署《商户交房表》（附件七）。《商户交房表》签署之日为租赁物业正式交付之日（实际交付日）。4.4租赁物业的工程交付标准及要求（详见附件八），超过该标准及要求之外的租赁物业有关的任何工程项目均由乙方自行负责施工并承担相应的费用与责任。甲方将租赁物业交付乙方使用时，应当一并将租赁物业范围内的场地及设施设备等交付乙方使用（详见附件一）。5.1.1在本合同签订后7个工作日内，乙方向甲方支付【62506.25】元定金，甲方在收到全部定金后7个工作日内向乙方开具相应收据。5.1.2如因乙方原因不履行本合同的，甲方有权不退还本定金。5.3.1自租赁物业实际交付日起7个工作日内，乙方向甲方支付相当于【叁】个月租金的履约保证金【37503.75】元。5.3.2履约保证金作为乙方全面、实际履行本合同义务的担保，包括但不限于乙方依据本合同规定应付租金、公共事业费、物业管理费及其他相关费用、乙方因违反本合同约定义务所需支付的违约金、滞纳金以及其他赔偿金等。5.3.4若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金将不予退还。6.1本合同所述租金按附件二所列明方式计算及支付。6.4逾期支付租金，乙方未按前述约定按时、足额支付租金的，每迟延一日，乙方应按应付未付金额3‰的标准向甲方支付违约金。当逾期支付超过30日时，甲方有权选择单方书面通知乙方解除本合同，解除合同通知送达乙方之日生效。7.1物业管理费不含在租金内，按物业服务协议约定的标准和缴费周期按期交纳。10.4乙方必须于甲方或管理公司指定的时间内营业。营业时间为每周七天，每天早上【10】时至晚上【21】时（包括法定节日及公众假日）。11.2.2甲方不时制定的、对城市客厅整体商场统一进行的促销活动或其他推广活动，乙方应予以积极配合，且甲方有权在其宣传推广活动或资料上无偿使用乙方经营场所的店名、经营品牌图像及商标。13.1乙方应在本合同租赁期限届满、或提前终止，或本合同解除之日起的15日内将租赁物业返还给甲方。在返还期内，乙方无需支付租金，但乙方使用租赁物业产生的其他费用除外。返还期后，乙方应按租赁面积、实际超出的天数、并以合同终止（或解除）日以前最后一期租金、物业管理费标准为基础，以该基数的200%向甲方支付实际占用费。13.2乙方应按本合同（附件八）规定之标准按交付时的原状返还租赁物业及设施，且返还时租赁物业及设施应当处于可正常使用、可租用的良好、清洁状态。13.3乙方在租赁期间自行安装的设施、设备归乙方所有，乙方应自行负责拆除。若乙方在返还期后仍未将其自行安装的设施设备拆除的，甲方有权自行处置，并无需给予乙方补偿，同时乙方还应向甲方支付拆除费用。16.5租赁期间内，甲方应保持租赁物业建筑物的各相关工程验收合格，承重结构及各种基础设施处于良好且可使用的状态。16.7甲方及甲方指定的物业管理公司为乙方提供租赁物业及相关配套设施和经营条件，以及其他属于甲方所有的管线设施（包括但不限于公共区域电梯、自动扶梯、火警、防火系统等）的维修和养护。16.9甲方应当为乙方开业和经营提供政府要求应由出租人提供的文件和必要协助（包括但不限于协助防灾、消防、卫生等手续）。17.2乙方自行办理因在租赁物业进行经营活动而需要的所有资质证书、经营许可、营业执照等，并在办理完成后7个工作日内将相关证照的复印件提交甲方备案。18.1甲方的解除权。乙方有下列情形之一的，甲方有权选择提前解除本合同，本协议的解除不免除协议解除前乙方应承担的责任。乙方应于合同解除之日起30日内向甲方支付所有应交纳的费用，并向甲方支付10万元作为违约金，违约金不足以弥补甲方直接和间接损失的，乙方应另行赔偿：……（3）乙方逾期支付任何一项应付的定金、履约保证金（含对履约保证金进行补足）、租金、物业管理费、公共事业费超过30日的。18.4如因乙方单方面原因造成本合同提前终止的，乙方须在正式撤场前按本合同约定的租金向甲方补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金。19.违约责任。任何一方无法履行本合同约定的义务或根据本合同所作的承诺或保证是不真实的或有重大遗漏，该方即应被视为违约，违约方应向另一方承担违约责任，并赔偿守约方经济损失。本合同约定的违约责任应视为累加的，并且不构成任一方维护其权利或寻求另外救济方法的障碍。22.1任何一方依据本合同的要求而发出的通知或其他联系文件，应以专人递交、挂号（邮资预付）信件、快递服务方式发到另一方下述地址。通知视为有效送达的日期按如下方法确定，除非收件方先于下列期限明确表示已收到或者其他证据证明相关通知已先于下列期限送达：（1）专人递交的通知在专人送达之日视为有效送递；（2）以挂号信（邮资预付）发出的通知，在签收之日视为有效送达；（3）交快递服务发送的通知于签收之日视为有效送达。其中乙方地址杭州市临城花苑6幢2单元601室。22.2乙方确认，租赁期限内，该租赁物业地址也是乙方的有效通知地址之一。甲方有权选择将本合同下的通知张贴于该房屋的门窗或墙面上，该通知一经张贴即视为已经向乙方送达通知，乙方于通知张贴当日知悉通知内容。该合同附附件十一份，其中附件二为租金支付方式【Ａ】，即采用“保底租金”与“抽成租金”二者选高者为租金标准的方式：租金递增标准为保底租金递增率，每【两】年递增【6%】，抽成租金抽成比例不递增。保底月租金计算公式：保底月租金＝保底单位租金*租赁面积*365÷12。其中：第1至2年，自计租日至2017年12月25日止，保底单位租金2.4元/㎡/天，保底月租金12501.25元，年租金为150015元；自2017年12月26日至2018年12月25日止，保底单位租金为2.54元/㎡/天，保底月租金13230.49元，年租金为158765.88元。支付方式为自计租日起，保底租金每【叁】个月支付一次，先付后用。附件六《租赁物业现状交付使用通知书》、附件七《商户交房表》、附件八《租赁物业的工程交付标准及要求》均空白。附件九为《消防安全责任书》，其中约定餐饮商户应对操作间的排油烟管道定时清理，在签约进场前在厨房油烟管道、油烟罩内配置或加装自动灭火装置等。同日，双方又签订《嘉凯城*【塘栖】城市客厅<房屋租赁合同>之补充协议》，约定：甲方承诺在合同期内，在本项目不再引进德克士，否则视为违约。
2015年11月25日，被告与浙江同益物业服务有限公司塘栖分公司签订《物业管理服务协议》，约定该公司为上述租赁物业提供物业服务，服务期限自2015年12月26日至2018年12月25日。同月27日，双方又签订《城市客厅商户装修消防安全责任协议书》一份，载明：被告为城市客厅项目A1007商铺贝克汉堡防火责任人。
因被告未按约支付租金等，原告曾采取张贴《催款函》的形式，要求被告于2017年4月16日前支付拖欠的租金等费用。2017年5月12日，原告向被告寄送《解除租赁合同通知书》，载明：被告欠缴租金、物业管理费、水电等公用事业费，经原告多次催缴，仍拒交；现依据合同通知被告，双方签订的租赁合同于本函件发出之日起解除，被告应在15日内退回租赁房屋，逾期原告有权向被告追偿由此产生的一切费用以及房屋占有使用费；同时原告要求被告于收到通知后5日内缴纳租金、物业管理费等共计134476.75元。同月15日，被告签收该信件。
被告提交的（2017）浙杭钱证内字第13559号公证书载明以下内容：申请人江春来，公证事项保全证据，公证时间2017年8月10日，证明江春来复制、截取手机图片过程，由公证员在场监督，及公证书所附手机截图、光盘系现场操作所得，与实际情况相符。该公证书后附“塘栖恒大城市客厅”微信公众号，账号主体为嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司。2015年10月23日，该公众号发布“塘栖要发生大事了”信息，“嘉凯城*城市客厅携手”图片中列有“好亿购”“必胜客”“苏宁易购”等品牌，并有“强势入驻塘栖”“更多品牌详见开业”等文字。该公众号又分别于2015年11月6日和19日发布“嘉凯城*城市客厅在塘栖招兵买马啦！”“终于要开业了，剧透是必须的，精彩要抢先看！”
被告提供的录音摘录如下：（1）2017年8月8日商户俞某与朱屹轩通话。朱屹轩在通话中认可案涉项目涉及很多问题，包括基建问题和公司被收购引起的内部问题，因此一些商户选择继续合作，一些选择不再合作，并表示通话商户继续干下去没有意义，只会增加房租，建议没钱赚的东西没必要干了。（2）商户俞某与王彬于2017年8月9日通话，王彬在通话中表示公司与俞某正在走单方解除合同，单方解除流程走完后如费用再不支付，马上诉讼。运营问题是存在，但开业的商户，如果想继续经营的，必须把7-9月的租金和物业费先付掉。（3）2017年9月13日商户张国平与陈喆通话时称“那时候不是拿房租的催交单过来的嘛，我们商户都不肯签字嘛，你们那时候就说字先签了再说，房租再商量，怎么个交法，暂时先不交，对不对？”“现在他们口风变了，他们说，我们一直叫你们交，你们不交，你们要付滞纳金，和你们当时老的一班人说法完全不一样”。陈喆认可先商量水电费，有一个会议纪要，上面写着协商后再交。张国平回应当时让他签单子，他不签字，后面还备注了一句“具体怎么个交法，等协商后再说”。后张国平于2017年11月22日再次与陈喆通话，陈喆确认存在会议纪要。（4）2017年9月13日商户张国平与韦晓峰通话，韦晓峰认可先解决水电费，租金的问题先放一放，好像有一个会议纪要。韦晓峰已于2016年12月离开公司。（5）2017年9月4日，商户张国平与陈喆通话时再三表示麻辣香锅店的烟排不出去，一直没有解决，包括雨水管堵牢一事，没有回音。那时说租金到时候再说，现在反过来要带滞纳金一起付掉。（6）2017年9月20日，商户姚某与张萍通话，姚某告知张萍主广场现被改变用途，并认为招商时存在虚假广告、排污、消防、通风烟道等问题。张萍认为广场会下沉，有安全隐患。（7）2017年8月21日和29日，商户俞某与王彬通话，王彬告知现在经营的商铺，先交7月-9月这三个月的租金和物业费，6月份之前的商量一个方案执行，等于说先搁置。如果不想经营了，就撤掉，通过司法途径解决。
被告提交的《浙江省社会保险参保证明（个人专用）》显示，在2016年2月至11月期间，韦晓峰的社会保险参保单位为嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司。
另查明，（1）嘉凯城城市客厅项目由嘉凯城城镇化建设发展（余杭塘栖）有限公司开发，2015年3月16日取得土地使用权证，于2015年9月28日取得《建设工程消防验收意见书》（余公消验字〔2015〕第0133号），于2015年10月15日竣工验收，同月19日完成备案。杭州市余杭区住房和城乡建设局于2016年6月20日向嘉凯城城镇化建设发展（余杭塘栖）有限公司发放《城镇污水排入排水管网许可证》，有效期自2016年6月20日至2021年6月19日；（2）2017年8月21日，嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司更名为嘉凯城集团商业资产管理有限公司余杭塘栖分公司。
庭审中，原、被告共同确认在案涉租赁合同签订后被告即入驻，现被告已停止营业，但设施设备仍在案涉商铺内。原告还陈述，案涉商铺没有单独的产权证书；不存在被告所说的会议纪要，根据电话录音，就缓交房租的事情双方口头上进行过沟通，但没有形成书面的材料。
本院认为，本案主要争议焦点在于：一、原告是否以欺诈的手段使被告在违背真实意思的情况下订立合同的问题；二、原告有无违约的问题；三、原告主张物业费主体是否适格的问题。
关于争议焦点一，被告抗辩称，原告在前期招商过程中，通过口头、微信公众号、户外宣传、广告牌、宣传册、招商进驻平面图等形式进行招商宣传，谎称嘉凯城•塘栖城市客厅已有必胜客、德克士等品牌入驻，以此为重要卖点欺骗被告在内的商户入驻，并签订合同。经查，被告提供的证据虽可证明原告曾对外宣传必胜客、好亿购等众多品牌入驻案涉商场，但实际仅有必胜客等个别品牌未入驻，而德克士未能入驻系因原、被告双方签订协议约定不再引进。故被告的证据尚不足以证明原告存在欺诈，该抗辩意见本院不予采纳。
关于争议焦点二，①被告抗辩称原告招商时提供的规划图的商场主入口与商场开业后实际主入口不一致，但其提供的证据不足以证明该事实的存在，且案涉租赁合同亦未约定商场主入口，故该意见依据不足，本院不予采信。②关于被告提出的消防、排污等问题，因原告已提供租赁合同和土地使用权证以及《建设工程消防验收意见书》、竣工验收备案材料、《城镇污水排入排水管网许可证》等证照，证明其有权并合法经营案涉商场，且被告提供的现有证据亦无法证明原告交付的商铺因未取得相关证照导致无法正常营业的情况，故被告关于原告未能提供符合合同约定的商铺的意见不能成立。③因案涉租赁合同对案涉商铺的面积和租金已有约定，被告亦按合同约定面积支付租金，且无证据表明被告此前曾就此问题提出异议，故对被告认为租金无法准确计算的意见，本院不予采信。④关于商场未为案涉商铺提供油烟排放管道及处理设备的问题，因原、被告签订的消防安全责任书有油烟排放等内容，结合被告所开设店铺的性质，被告最迟应于装修前已实地测看并知晓大楼已拥有的油烟排放设施，而案涉商铺的装修由被告自己负责，即使被告抗辩的油烟排放不良的事实存在，亦无证据证明该后果系商场设施设备不符合要求所致，故该意见依据不足，本院不予采信。⑤因案涉租赁合同约定了营业时间，被告关于商场没有统一营业时间的意见，本院不予采信。⑥被告关于商场内部安保设施缺乏，存在极大的安全隐患，电梯使用、维护不当等意见，未提供证据证明，本院不予采信。⑦因案涉租赁合同未明确空调等配套基础设施的设置情况，故被告关于商场不具备空调等意见，本院不予采信。⑧被告关于商场在开业后一直未进行大型宣传及促销活动，未达到招商时承诺的营业效果，以及商户撤离商铺后未能及时采取有效的措施进行重新招商填铺，造成商场惨淡局面等意见，由于案涉租赁合同未约定具体指标，无法核查原告是否违约，故该意见依据不足，本院不予采纳。综上，被告提供的现有证据无法证明存在被告主张的原告违约事实，而在原告不认可其与被告已于2016年10月31日协议解除合同的情况下，被告提供的证据仅能证明原告曾与各承租人协商处理租金等事宜，但不能证明双方已达成一致意见，故被告主张案涉租赁合同已于2016年10月31日解除，依据不足，本院不予支持。
关于争议焦点三，因原告不是物业服务合同的当事人，提供物业服务的单位不是原告，亦无其他证据表明原告有权收取物业服务费，故被告关于物业服务纠纷应另案处理的意见，理由充分，本院予以采信。
本院认为，案涉租赁合同系原、被告真实意思表示，且未发现存在违反法律法规强制性规定的情形，应认定为合法有效，依法应予以保护。因被告未按约及时支付租金，原告于2017年5月12日通知被告解除案涉租赁合同，符合合同约定，本院予以确认。根据法律规定，当事人一方主张解除合同的，','2018-10-03
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