重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝01民终1114号
上诉人(原审被告)：朱光曙，男，汉族，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：龙渝，重庆康实律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：重庆金源时代购物广场有限公司，住所地重庆市江北区滨江路368号金源时代购物广场公寓楼，统一社会信用代码91500105747455345F。
法定代表人：刘彩军，总经理。
委托诉讼代理人：李凌，女，汉族，系该司职员。
委托诉讼代理人：张露丹，女，汉族，系该司职员。
上诉人朱光曙因与被上诉人重庆金源时代购物广场有限公司(以下简称金源公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2016)渝0105民初1649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人朱光曙的委托诉讼代理人龙渝和被上诉人金源公司的委托诉讼代理人李凌、张露丹到庭参加了审理。本案现已审理终结。
朱光曙上诉请求：1、撤销重庆市江北区人民法院(2016)渝0105民初1649号民事判决，并改判驳回金源公司的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由金源公司承担。事实及理由：金源公司交付的房屋一直漏水，租金应当相应减少。
金源公司辩称：涉案房屋局部漏水是因第三人原因导致，金源公司对此并无过错，且一审酌情调减了租金，故不应再进一步减少租金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
金源公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签署的《租赁合同》于2015年4月19日解除；2、判令朱光曙向金源公司支付拖欠的截止2015年4月10日前的租金672330.18元及物管、空调费175185.54元，共计847515.72元；3、判令朱光曙向金源公司支付拖欠的2014年9月至2015年2月的水电费52324.04元；4、判令朱光曙向金源公司支付违约金325981.8元；5、判令朱光曙补缴在租赁期间已实际享有的金源公司给予的租金优惠和减免的全部费用307530元；6、判令朱光曙向金源公司支付从应付之日起至2015年4月19日止累计的逾期付款滞纳金91967.63元。本案诉讼费由朱光曙承担。
一审法院认定事实：2012年8月21日，金源公司(甲方)和朱光曙(乙方)签订《租赁合同》，约定朱光曙承租江北区北滨一路368号的重庆金源时代购物中心6层用于经营牛排自助餐。第6条“租赁期限、租金优惠期”约定：租赁场地的租赁期限为6年，自2012年9月3日起至2018年9月2日止，除装修期外，乙方还享有12个月的租金优惠期，自2012年12月3日起至2013年12月2日止，租金优惠期内乙方按照优惠标准支付租金，租金自2012年12月3日起开始计算。第7条“费用及支付方式”约定：7.1租金以月租金为标准确定，按每年365日、12个月、4个季度计收，具体标准如下：租期内第一年至第二年（自2012年12月3日至2014年9月2日）的月优惠租金标准为22.5元/平方米，每月租金为25627.5元，非优惠租金标准为45元/平方米，非优惠期租金每月51255元；第三年（自2014年9月3日至2015年9月2日）租金标准比第二年租金标准增长6%，即按每月每平方米47.7元计算，每月租金为54330.3元；第四年（自2015年9月3日至2016年9月2日）租金标准比第三年租金标准增长8%，即按每月每平方米51.52元计算，每月租金为58681.28元……7.2乙方应向甲方支付物业管理费和空调费，物业管理费标准按每月每平方米8元计算，每月9112元，空调费标准按每月每平方米8元计算，每月9112元。7.3公用事业费用：公用事业包括但不限于水、电、燃气、通讯等，公用事业费从租赁场地交接日开始按实际使用数额计收……乙方能够直接申请开户的公用事业项目，由乙方自行申请开户，直接向公用事业供应商缴纳费用，乙方不能直接申请开户的公用事业项目，由甲方负责代公用事业供应商向乙方收取相关费用，但甲方有权按照乙方计量用量占购物中心总计量用量的比例向乙方分摊损耗费用。7.4租金、物业管理费、空调费均采用预付方式，按月支付，每一月为一个计费周期。乙方应当在每一计费周期届满前10日内将下一计费周期的租金、物业管理费、空调费以现金、支票或银行划款方式支付给甲方。甲方收取的公用事业费用，乙方在收到付款通知书后3日内向甲方支付。7.7履约保证金：自本合同签署后7日内，乙方须向甲方支付履约保证金15万元，履约保证金在整个租赁期内维持不变。第9条“乙方权利义务”约定：9.7及时履行付款义务，包括按期向甲方交纳履约保证金、租金，物业管理费、空调费、租赁场地内发生的其他费用，并支付水、电、燃气、通讯费等各项公共事业费用。第24条“甲方单方解除”约定：24.1有下列情形之一的，甲方有权解除合同：……（b）乙方逾期不支付履约保证金、租金、物业管理费、空调费或其他应由乙方支付的任何一项费用超过30日的；（c）乙方逾期支付履约保证金、租金、物业管理费、空调费或其他应由乙方支付的任何一项费用累计达到3次的。24.2甲方依据本合同约定解除合同的，乙方应支付甲方不少于按照解约当年租金标准计算的6个月租金的违约金（乙方在租金优惠期内发生违约金行为的，违约金按照违约当年非优惠月租金标准计算）。乙方已按照优惠期租金标准享受租金优惠的，还应当将优惠期减免的全部租金如数支付甲方，并补交甲方此前予以减免的全部费用。24.3甲方依据本合同的约定解除合同的，应当书面通知乙方，通知到达乙方之时合同解除。24.4甲方依据本合同约定解除合同的，可以扣除乙方已交纳的履约保证金，按照下列顺序冲抵乙方应当向甲方支付的款项：（a）水、电、燃气费；（b）租金、物业管理费、空调费；（c）赔偿金；（d）违约金，履约保证金不足以支付全部款项的，甲方有权继续向乙方追索；有剩余的，甲方应当按照本合同有权约定退还乙方。第29条“通知”约定……29.2甲乙双方之间的通知以及相关往来文件应当以中文书面形式进行，特殊或紧急情况时可以采用口头、电话等形式，但以下通知、文件必须以中文书面形式：（a）解除租赁合同通知；（b）催缴费用通知；（c）限期整改或限期纠正违约行为通知。第30条“送达”约定：30.1甲乙双方因履行本合同而相互发出或提供的所有通知、文件、资料均以本合同所列明的联系地址、联系人送达。2012年9月3日，金源公司、朱光曙双方签署租赁场地交付确认书，金源公司将租赁场地交付给了朱光曙。2014年8月14日，沙利文自助餐厅向金源公司送达了一份漏水解决申请书，该申请书阐明餐厅厨房和B厅存在漏水漏油情况，影响了餐厅的整体经营。2015年1月12日，金源公司向朱光曙的租赁合同联系地址寄送了一份《纠正违约行为通知书》，对朱光曙在2014年1月3日至2015年2月2日拖欠的租金、2014年6月23日至2015年1月22日拖欠的物业、空调等费用进行催收，2015年1月13日，该通知书妥投。2015年1月26日，朱光曙向金源公司寄送了一份告知函，载明：贵司长期以来的宣传力度不够，导致该广场人流量不足，使我方长期处于亏损状态，且我方承租的部分经营区域一直存在漏水情况。由于贵司所提供场地已不具备经营条件，我方将于2015年1月29日停止营业，同时因贵司违约行为而造成我方的损失也应由贵司负责。2015年2月4日，金源公司向朱光曙的租赁合同联系地址寄送了一份《关于<告知函>的回函》，该回函载明：1、贵方在自主经营过程中应该理性对待经营亏损；2、对于漏水问题，我司已积极协调造成漏水问题的相应方对漏水点位进行了修复，如因漏水产生的后续问题，我司将继续协调相应方解决；3、对于贵方提出的于2015年1月29日停止营业的要求，我司不予同意。该回函的邮局寄送情况显示朱光曙电联拒收。2015年4月18日，金源公司向朱光曙的租赁合同联系地址寄送了一份《解除<租赁合同>通知书》，要求解除与朱光曙签订的《租赁合同》。该通知书寄送情况显示2015年4月19日妥投。2014年1月3日至2014年5月2日、2014年7月3日至2015年4月10日，朱光曙仅交纳过3万元，其余的租金没有交纳；2014年6月23日至2015年4月10日，朱光曙没有交纳过空调费和物管费；2014年9月至2015年2月，朱光曙没有交纳过水电费。一审庭审中，金源公司认可已经收到150000元的履约保证金。一审法院认为，对于金源公司的第一项诉讼请求，一审法院予以支持。理由如下：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款明确规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，合同第24.1条明确约定有下列情形之一的，甲方有权解除合同：……（b）乙方逾期不支付履约保证金、租金、物业管理费、空调费或其他应由乙方支付的任何一项费用超过30日的；（c）乙方逾期支付履约保证金、租金、物业管理费、空调费或其他应由乙方支付的任何一项费用累计达到3次的。朱光曙的欠费行为已经符合上述合同约定的两个条件，金源公司的解除权行使条件已经成就。金源公司在2015年4月18日向朱光曙的合同联系地址寄送了解除《租赁合同》通知书，该通知书朱光曙于2015年4月19日签收。因此，可以确认双方的租赁合同在2015年4月19日解除。对于朱光曙提出的《租赁合同》在2015年1月26日、即朱光曙向金源公司发送停业告知函之日即已解除的辩解意见，一审法院不予采信。理由如下：首先，综合双方当事人举示的申请书、告知函、回函、照片等证据及双方当事人的陈述，一审法院可以认定承租房屋确实存在局部漏水问题，但是上述证据并不能证明漏水问题的严重程度已经足以导致朱光曙停止营业、最终无法实现租赁合同的目的，朱光曙不具备相应的合同解除权；其次，在该告知函中，朱光曙仅是表示其将于2015年1月29日停止营业，并没有明确表示要解除租赁合同，因此该告知函不能等同于解除合同通知。对于其辩称的2015年1月26日之后不应该支付租金、空调费、物管费，一审法院也相应不予支持。对于金源公司的第二项诉讼请求。首先，朱光曙是否应该交纳租金、物管费、空调费以及计费期间的问题。朱光曙对于未交租金及物管费、空调费的事实是认可的，但是提出了三点不予交费的抗辩理由：1、对于欠费的期间有异议，其辩称2015年1月26日之后不应该再承担该三项费用；2、承租房屋存在人流量不够的问题；3、房屋存在漏水情形，造成其无法正常经营，应当减半收取租金。对于第1点抗辩理由，一审法院已经作出前述认定，朱光曙向金源公司发送的停业告知函不能等同于解除合同通知，对于其2015年1月26日之后不应该支付租金、空调费、物管费的辩称，一审法院也相应的不予支持。对于第2点抗辩理由，一审法院认为属于正常的投资经营风险范畴，不能构成朱光曙拒绝支付租金、物管费、空调费的正当理由。对于第3点抗辩理由，一审法院已经作出前述认定，即承租房屋确实存在局部漏水问题，该问题的存在虽不达至《租赁合同》目的无法实现，但对朱光曙正常使用租赁场地确实造成了影响，损害了其承租人的权利。故一审法院酌定对金源公司应收取的租金标准下调10%，结合《告知函》、申请书中提到的漏水时间点以及朱光曙已经缴纳2014年5月3日至7月2日期间的租金的事实，下调10%交纳租金的期间从2014年7月3日起算，计算至金源公司主张的2015年4月10日。对于朱光曙提出的减半交纳租金的意见，一审法院不予支持。其次，朱光曙所欠租金具体计算如下：1、2014年1月3日至2014年5月2日：51255*4-30000=175020元；2、2014年7月3日至2015年4月2日：51255*90%*2+54330.3*90%*7=434539.89元；3、2015年4月3日至4月10日：54330.3*90%*8/30=13039.27元，上述相加朱光曙所欠租金数额为：175020+434539.89+13039.27=622599.16元，对于金源公司超过此金额的租金诉讼请求，一审法院不予支持。再次，合同7.2.1条约定物管费、空调费每月均为9112元。朱光曙所欠物管费具体计算如下：2014年6月23日至2014年7月2日：9112/30*10=3037.33元；2014年7月3日至2015年4月2日：9112*9=82008元；2014年4月3日至2014年4月10日：9112/30*8=2429.87元；三段相加合计87475.2元。因为空调费的欠费期间和物管费欠费期间相同，故空调费亦为87475.2元。物管费、空调费合计174950.4元，对于金源公司超过此数额的诉讼请求，一审法院不予支持。对于金源公司主张的第三项诉讼请求。前文已述，一审法院对于金源公司举示的6张水电用量计费表予以采信。该6张水电用量计费表显示2014年9月至2015年2月期间朱光曙共产生水电费53718.7元，根据租赁合同第7.3条、9.7条、附件E第五条的约定，金源公司有权向朱光曙进行收取。金源公司现要求朱光曙支付52324.04元，一审法院予以支持。对于金源公司的第四、五项诉讼请求。租赁合同第24.2条明确约定“甲方依据本合同约定解除合同的，乙方应支付甲方不少于按照解约当年租金标准计算的6个月租金的违约金。乙方已按照优惠期租金标准享受租金优惠的，还应当将优惠期减免的全部租金如数支付甲方，并补交甲方此前予以减免的全部费用”。朱光曙庭审中辩称四、五项诉讼请求均属违约金的性质，不应该同时适用，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。庭审中朱光曙提出解约当年6个月租金标准的违约金过高，请求予以调整。一审法院认为，违约金是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，综合考虑朱光曙支付金源公司已经减免的费用、租赁房屋存在局部漏水问题的客观事实，酌定将违约金调整为3个月租金的标准。综上，朱光曙应向金源公司支付违约金54330.3*3=162990.9元；朱光曙需向金源公司补交租赁期间享有的租金减免优惠25627.5*12=307530元。对于金源公司的第六项诉讼请求。其依据的合同条款是7.8条。该条款为“逾期付款的违约责任”，约定“乙方逾期支付租金、物业服务费、空调费、公共事业费及其它费用的，每逾期一日，乙方应当按逾期支付金额的万分之五向甲方支付违约金”。结合该条款，金源公司诉请中虽然用的是“滞纳金”，但其实质就是违约金。该项违约金为逾期付款违约金，与24.2条的解除合同违约金系不同性质，朱光曙辩称不能同时适用，一审法院不予采纳。庭审中，朱光曙同时辩称日万分之五的标准过高，应该以同期银行贷款利率计算。一审法院认为，朱光曙逾期支付租金、物业管理费、空调费给金源公司造成的实际损失应当是资金占用损失，金源公司庭审中对此也予以了认可。故双方在《租赁合同》中就此约定的日万分之五的标准确属过高，一审法院酌定将该笔逾期付款违约金调整为40000元。庭审中，金源公司认可已经收到履约保证金150000元。根据《租赁合同》24.4条“甲方依据本合同约定解除合同的，可以扣除乙方已交纳的履约保证金，按照下列顺序冲抵乙方应当向甲方支付的款项：（a）水、电、燃气费；（b）租金、物业管理费、空调费；（c）赔偿金；（d）违约金，履约保证金不足以支付全部款项的，甲方有权继续向乙方追索”之约定，该150000元可以抵扣52324.04元的水电费、97675.96元的租金。抵扣之后，朱光曙仍应向金源公司支付524923.2元的租金、物业管理费、空调费174950.4元、合同解除违约金162990.9元、逾期付款违约金40000元、租赁期间减免的租金费用307530元。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认原告重庆金源时代购物广场有限公司与被告朱光曙之间签订的《租赁合同》于2015年4月19日解除；二、被告朱光曙于本判决生效之日起十日内支付原告重庆金源时代购物广场有限公司租金524923.2元、物业管理费、空调费174950.4元；三、被告朱光曙于本判决生效之日起十日内支付原告重庆金源时代购物广场有限公司合同解除违约金162990.9元；四、被告朱光曙于本判决生效之日起十日内支付原告重庆金源时代购物广场有限公司优惠期的租金307530元；五、被告朱光曙于本判决生效之日起十日内支付原告重庆金源时代购物广场有限公司逾期付款违约金40000元；六、驳回原告重庆金源时代购物广场有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取9753元，由原告重庆金源时代购物广场有限公司负担2637元，被告朱光曙负担7116元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，金源公司与朱光曙于2012年8月21日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。租赁合同第10.7条约定，“其他任何非甲方原因而引起的毁损，甲方不对乙方负有任何责任，乙方亦不应追究甲方的责任”，租赁合同第11.1条约定，“(甲方)不对因任何第三方造成的在租赁场地的经营或装修期间所引起的任何损坏或人员伤害承担责任，除非该类损害或人员伤害是由于甲方的过错或过失所致”。本案中，虽然朱光曙在使用涉案房屋期间存在局部漏水的问题，但现无证据证明出租人金源公司对房屋漏水存在过错，一审法院综合考虑到金源公司对涉案房屋漏水负有协调处理义务、房屋漏水对朱光曙的经营活动确有影响等因素，酌情将租金标准调减10%，符合本案实际。朱光曙要求在一审已经对租金调减的基础上更大幅度调减租金理由不充分，其上诉请求本院不予支持。
综上所述，朱光曙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费40元，由朱光曙承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 泽
审 判 员 师玉婷
审 判 员 闫信良
二〇一八年四月八日
法官助理 江满意
书 记 员 程 容