安徽省池州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖17民终42号
上诉人（原审原告、后起诉被告）：胡大海，男，1990年4月22日出生，汉族，住安徽省池州市青阳县。
委托诉讼代理人：姜云习，男，1964年12月20日出生，汉族，住安徽省池州市九华山风景区九华乡政府宿舍***号，身份证号码3402241964********。
上诉人（原审被告、后起诉原告）：合肥杭晟商业投资发展有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区潜山路新华金融广场B幢809室，统一社会信用代码91340100325432338F（1-1）。
法定代表人：张建平，该公司总经理。
上诉人（原审被告、后起诉原告）：合肥杭晟商业投资发展有限公司青阳分公司，住所地安徽省池州市青阳县蓉城镇南华苑20幢1号网店，统一社会信用代码91341723327983416R（1-1）。
负责人：张建平，该公司总经理。
上述二上诉人（后起诉原告）共同委托诉讼代理人：伍宏武，安徽天贵律师事务所律师。
上诉人胡大海与上诉人合肥杭晟商业投资发展有限公司（简称“合肥杭晟公司”）、合肥杭晟商业投资发展有限公司青阳分公司（简称“杭晟青阳分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省青阳县人民法院（2017）皖1723民初950号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2018年2月28日公开开庭进行了审理。上诉人胡大海及委托诉讼代理人姜云习、上诉人合肥杭晟商业投资发展有限公司、合肥杭晟商业投资发展有限公司青阳分公司委托诉讼代理人伍宏武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡大海上诉请求：请求判决被上诉人赔偿上诉人评估中不应被扣除的净残值11515.95元；2、判决被上诉人追加赔偿上诉人加盟费损失66995.6元；3、核减上诉人赔偿被上诉人违约赔偿金23009.7元；诉讼费全部由被上诉人承担。
事实与理由：1、租赁合同解除前，杭晟青阳分公司强行拆除餐厅内所有装修，侵害了上诉人合法财产，故净残值不应再扣除；2、被上诉人强拆导致上诉人加盟无法继续，应赔偿全部（除已经使用14个月）加盟费，而非过渡期损失；3、本案一直都是被上诉人未与上诉人沟通就改变商场布局和后期当面撕毁调解协议，毁坏拆除上诉人合法财产，致使上诉人遭受经济损失。
合肥杭晟商业投资发展有限公司、合肥杭晟商业投资发展有限公司青阳分公司上诉请求：请求二审撤销原判，依法改判驳回被上诉人诉讼请求，支持上诉人全部诉讼请求；被上诉人承担全部诉讼费。
事实与理由：1、一审判决适用法律错误，涉案合同已解除，无需赔偿被上诉人任何款项；2、即使上诉人需要赔偿被上诉人装修损失，一审对损失金额的认定也存在错误；3、一审对延迟违约金的计算方式认定错误。
胡大海向一审法院提出诉讼请求：1、返还原告在亿达广场460-471号商铺内的所有经营物品；2、赔偿各项经济损失275252.1元；3、由被告承担本案诉讼费和评估费。
合肥杭晟公司、杭晟青阳分公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除合肥杭晟公司、杭晟青阳分公司与胡大海2015年3月10日签订的青阳亿达广场460-471号商铺《租赁合同》；2、要求胡大海立即给付租金25177元，水电费1812.55元、公共能耗费5105.64元，物业服务费7324.56元，共计39419.75元；3、要求胡大海承担违约赔偿金50202.75元；4、要求胡大海承担本案诉讼费用及公证费3100元。
一审法院查明：合肥杭晟公司（2016年7月26日由安徽杭晟商业投资发展有限公司更名）为青阳县亿达广场商铺的统一经营者，杭晟青阳分公司为合肥杭晟公司青阳县亿达广场商铺直接管理单位。2015年3月10日，合肥杭晟公司作为甲方，胡大海作为乙方，签订《青阳亿达广场（A座）租赁合同》，约定：胡大海租赁亿达广场460-471号商铺作为餐饮业态的专业经营商。合同约定租赁期限6年，签订合同时暂定起止日期为2015年11月30日起至2021年11月29日止，实际日期自计租日开始计算，合同计租日为装修期届满次日，装修期为进场日至开业前一日。开业日为商业广场整体开业日。租金标准为：第一年为17330元，第二年为48523元，第三年为64695元…，租金为交付前1个月收取，第二年同上，合同4.3约定，为扶持乙方经营，甲方同意在租约期内免除乙方7个月的租金。物业费1.3元/m2/月，运管费3.5元/m2/月（根据公共部位水电等实际运营费用多退少补）。合同约定在合同签订当日，乙方向甲方支付履约保证金10783元，合同中双方对违约责任进行了约定。合同18.1约定，本合同签订后，如乙方未能在合同约定的期限内向甲方、物业服务公司足额支付履约保证金、首期租金、物业服务费，则自乙方逾期支付第5日起，甲方有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方应向甲方支付相当于相应保证金和首期租金、物业服务费应付金额违约赔偿金；18.4约定，乙方延迟交纳本合同项下租金、物业费或其它费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金。延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。18.6约定，双方确认，除非本合同中有特别约定，乙方不得以任何理由拒绝或拖延交纳本合同项下的租金、物业服务费或水、电、燃气、热力等能源费用或其它应当由乙方承担的费用。如双方在本合同履行中出现争议，则应当按照本合同项下争议解决办法予以处理。合同18.7约定，双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和第4.3条项下及其它政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按终止前12个月的平均租金的标准补交装修期租金，同时须补交第4.3条项下及甲方减免的其它全部费用。合同18.8约定，如乙方违约，甲方单方面解除合同后，乙方需在15日内办完解约手续后搬离，否则乙方在该房屋内任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理），且无需赔偿乙方。合同二十一条对争议解决约定，双方在本合同下产生争议，应当首先友好协商解决。协商不成，任何一方均有权向该房屋所在地有管辖权的人民法院起诉。合同签订后，乙方未向甲方交付履约保证金，2016年3月10日双方进行了房屋交付。胡大海于2015年8月30日与合肥风范品牌策划运营有限公司签订了《风波庄特许经营加盟合同》约定自合约签订之日起特约有效期5年，加盟费118000元。其后，胡大海对商铺进行了装修，于2016年5月1日亿达广场统一开业日其“风波庄”酒店开业。期间，胡大海未交付第一年租金。在向胡大海交付商铺之前，杭晟青阳分公司对胡大海租赁的商铺旁边一条人行通道进行了封闭。胡大海经营期间以杭晟青阳分公司擅自封闭人行通道改变商场布局致其商铺区位优势丧失造成损失、延期交付商铺致其加盟费、人员工资损失等等理由与杭晟青阳分公司多次交涉未果后一直未交付租金。物业费、水电费、公共能耗费等费用交至2016年11月，双方未对约定的运管费进行实际核算。2017年4月胡大海向本院起诉，要求撤销《租赁合同》23.3条款，恢复消防通道。本院审理期间，杭晟青阳分公司在向胡大海催缴租金费用无果的情况下，于2017年6月3日通过EMS向胡大海送达《解除租赁合同通知书》，EMS回执上注明有需本人签收要回执，但签收人是程春发。2017年6月28日，杭晟青阳分公司未通知胡大海到场，委托青阳县公证处对胡大海风波庄酒店内物品进行了公证后搬出,对部分装璜进行了损坏，致胡大海的风波庄酒店不能再进行营业。胡大海在酒店损坏后撤回了上述起诉向本院提起了本次诉讼，要求解除合同、返还商铺内物品、赔偿装修损失、加盟费损失、营业损失等。合肥杭晟公司、杭晟青阳分公司遂后也向本院提起了本次诉讼。诉讼中，胡大海申请对酒店装璜维修损失、酒店损坏后的营业损失、加盟费损失进行鉴定，本院在委托鉴定机构对其中酒店装璜维修损失及酒店损坏后2017年6月28日至2017年7月27日的经营损失进行鉴定期间，组织双方进行了多次沟通和调解,均因意见分歧较大未果。2017年8月24日，杭晟青阳分公司擅自对胡大海的酒店全部拆除并将商铺交由他人另行装修经营。本院在获悉相关情况后即时进行了现场查看，并将相关情况告知胡大海，并根据胡大海的申请，通知鉴定机构对胡大海商铺内的全部损失及营业损失进行鉴定。经鉴定，胡大海商铺内装修损失为173437.7元（不含按重值全价的5%取值扣除的净残值11515.95元），部分隐埋在墙内的管道及拆除损坏物品损失11218.4元。经营损失因提供的资料不全无法鉴定。鉴定费5000元由胡大海预交。据此胡大海变更诉讼请求，要求合肥杭晟公司、杭晟青阳分公司赔偿装修损失184656.10元，风波庄加盟费截止2017年6月27日为90596元，共计275252.1元；返还亿达广场460-471号商铺内的所有经营物品。
一审法院另查明，胡大海租赁的亿达广场商铺460号所有人为何宝珠、周学军，461、462号所有人为魏良虎，463、465号所有人为杨园，466号所有人为徐明霞，467、468号所有人为俞永胜、周姣，469、470、471号所有人为王贵、王敏，他们分别与合肥杭晟公司签订了《商铺经营管理合同》，将其所有的商铺委托合肥杭晟公司统一经营。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，合同双方应当按照约定全面履行合同义务。当事人一方迟延履行债务或者其它违约行为致使不能实现合同目的的当事人可以解除合同。本案中，合肥杭晟公司、杭晟青阳分公司在商铺交付前已对人行通道进行了封闭，胡大海作为营商主体，在接受商铺时应对人行通道封闭对经营的影响作出合理预判，及时处理。其在经营过程中因人行通道问题双方协商未果后，未通过合法途径主张权利而采取拒付租金和相关费用形式相对抗，显然违反了合同的约定。合肥杭晟公司、杭晟青阳分公司依据合同约定主张解除合同应予支持。且风波庄酒店现已全部拆除，合同已无实际履行的可能，应予解除。合同解除，胡大海应按合同约定支付租赁使用期间的租金、物业费、运管费并承担违约损失。胡大海租赁使用期应为合同约定的计租日期即商场整体开业的日期2016年5月1日至2017年6月28日合肥杭晟公司、杭晟青阳分公司将酒店物品搬离不能营业止。合同虽约定在租约期内免除租金7个月，但同时约定乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方须补交第4.3条项下及甲方减免的其它全部费用，根据此约定，胡大海不应减免7个月的租金，还应按合同解除前12个月的平均租金补交自2016年3月10日交房日至2016年4月30日装修期租金。故胡大海应向合肥杭晟公司、杭晟青阳分公司支付租赁使用房屋期间的租金为2016年5月1日至2017年4月30日17330元，2017年5月1日至2017年6月28日7564元，补交装修期租金3754元，合计28648元。因合肥杭晟公司、杭晟青阳分公司只主张租金25177元，应按其主张金额予以支付。合同中双方对物业费约定明确，对运管费的具体内容约定不明，造成运管费无法进行实际核算，只能按约定的运管费3.5元/m2/月计算，胡大海应支付2016年12月至2017年6月的物业费2775.5元、运管费7472.5元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加，过分高于损失的当事人可以请求减少。本案中合同约定了相当于相应保证金和首期租金、物业服务费应付金额的违约金赔偿金，该约定是双方对违约解除合同产生损失赔偿计算方法的约定，不违反法律规定，按此约定，胡大海应向合肥杭晟公司、杭晟青阳分公司支付相当于履约保证金10783元、首期租金17330元、首期物业费4758元金额的违约解除合同赔偿金32871元。双方约定的相当于欠费金额日5‰的延迟履行违约金明显过高，胡大海主张减少可适当减少，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条的规定，胡大海应按未支付租金、物业费总额的30%向合肥杭晟公司、杭晟青阳分公司支付迟延履行违约金8385.75元。合肥杭晟公司、杭晟青阳分公司主张的公共能耗费是否属于运管费约定不明。水电费未经胡大海当面抄表确认，现水表已交付他人使用，无法确认。公证费是其为自己自行拆除店铺而支付的，对该部分请求均不予支持。
合同约定争议的解决方式是协商不成向人民法院起诉，而合肥杭晟公司、杭晟青阳分公司未按约定向法院起诉行使合同解除权，自行以通知的形式解除合同，其在向胡大海通过EMS送达解除合同通知后，在没有确认胡大海是否收到，也没有超出异议期及合理的腾房时间的情况下自认为合同解除，未事先通知胡大海而强行将胡大海酒店内的物品搬离致酒店不能正常经营，进而在法院诉讼期间将酒店全部拆除并交付他人使用的行为显然违反了合同的约定和法律规定，对因此行为给胡大海造成的财产损失应承担赔偿责任。双方虽约定，乙方违约导致合同解除后，乙方在该房屋内任何装饰装修、设施设备、物品等甲方有权自行予以处置且无需承担赔偿责任，但合同未经法定程序解除前，风波庄商铺内的所有装修及其物品是胡大海的个人合法财产，杭晟青阳分公司未经合法程序强行拆除侵害了胡大海的财产权益，对此造成的损失应承担赔偿责任。装修损失鉴定价值中扣除了净残值，因所有装修已被杭晟青阳分公司清除，净残值部分不应再扣除，但胡大海按鉴定损失价值184656.10元主张赔偿，故按其主张请求确定赔偿额。因杭晟青阳分公司强行拆除行为导致胡大海的风波庄酒店停止经营，致其加盟的风波庄加盟费损失应予赔偿，加盟费损失应根据拆除后停业时间及合理的过渡期间酌情认定。风波庄加盟费118000元，加盟期间为5年，每月为1966.7元。风波庄加盟合同中约定的经营地点为该商铺，过渡期会涉及到经营地点的变更、店面装修等等相关事项，因此加盟费损失期间确定12个月，损失为23600.4元。胡大海主张返还商铺内的经营物品，合肥杭晟公司、杭晟青阳分公司同意返还，可按青阳县公证处公证的物品返还。风波庄酒店系胡大海个人经营，装修过程中客观上不会对装修过程中的材料采购开具正式发票。安徽中诚资产评估有限公司在评估过程中，因杭晟青阳分公司擅自将风波庄酒店全部拆除，商铺已交由他人经营而无法查看实物，其参考胡大海提交的装修合同、物品清单、其它案件鉴定结果、池州市场信息综合作出价格鉴定并无不妥，鉴定程序合法公正，对其作出的鉴定结论予以认定。合肥杭晟公司、杭晟青阳分公司申请重新鉴定的理由不充分，不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第（三）项、第一百零七条、第一百零九条和第一百一十四条第一款、第二款、第一百二十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第（六）项、第十九条的规定，判决：一、合肥杭晟商业投资发展有限公司、合肥杭晟商业投资发展有限公司青阳分公司与胡大海2015年3月10日签订的《青阳亿达广场（A座）租赁合同》自2017年8月25日解除；二、胡大海于判决生效后十日内向合肥杭晟商业投资发展有限公司、合肥杭晟商业投资发展有限公司青阳分公司支付房屋租金25177元、物业费2775.5元、运管费7472.5元、违约赔偿金32871元、迟延履行违约金8385.75元，合计76681.75元；三、合肥杭晟商业投资发展有限公司、合肥杭晟商业投资发展有限公司青阳分公司于判决生效后十日内赔偿胡大海装修及隐埋在墙内的管道及拆除损坏物品损失184656.10元、风波庄加盟费损失23600.4元、鉴定费5000元，合计213256.5元；四、合肥杭晟商业投资发展有限公司、合肥杭晟商业投资发展有限公司青阳分公司于判决生效后十日内按安徽省青阳县公证处（2017）皖青公证字第36号公证书中登记的物品将亿达广场460-471号商铺（原风波庄酒店）内的物品返还给胡大海；五、驳回合肥杭晟商业投资发展有限公司、合肥杭晟商业投资发展有限公司青阳分公司其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（2017）皖1723民初950号案件受理费5080元，减半收取2540元，由合肥杭晟商业投资发展有限公司、合肥杭晟商业投资发展有限公司青阳分公司负担。（2017）皖1723民初989号案件（后裁定并入950号）受理费2041元，减半收取1020元，由胡大海负担负担。
各上诉人在二审期间未提供新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人胡大海在一审第二次庭审中变更诉讼请求，即“返还原风波庄所有的经营物品，赔偿各项经济损失275252.1元（损失经评估为184656.1元，风波庄加盟费截止2017年6月27日为90596元）”，一审按其主张184656.10元之诉请确定赔偿额符合法律规定。胡大海现在二审中提出评估中净残值11515.95元不应被扣除，要求增判净残值，不符合法定程序，依法不予支持。胡大海提出追加赔偿其加盟费损失66995.6元，一审已根据案情酌情判决支持12个月的加盟费损失并无不当，合情合理，故该请求亦不能支持。胡大海认为一审确定的违约金过高，应核减赔偿违约赔偿金23009.7元，一审已经根据合同、案情予以核减，该请求不予支持。双方对合同解除已无异议，合同解除后所造成的损失，当事人可以根据《中华人民共和国合同法》的规定要求赔偿损失，造成损失一方依法应予赔偿。上诉人合肥杭晟公司、杭晟青阳分公司应按照鉴定的损失额对胡大海进行赔偿，一审判决符合法律规定，证据充分。其另称一审对迟延违约金的计算方式认定错误，一审对于约定的迟延履行违约金过高，适当减少亦符合法律规定。
综上所述，一审判决认定事实清楚，处理适当，各上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7979元，由上诉人合肥杭晟商业投资发展有限公司、合肥杭晟商业投资发展有限公司青阳分公司负担5649元，上诉人胡大海负担2330元。
本判决为终审判决。
审判长 许院生
审判员 胡少斌
审判员 康启林
二〇一八年三月二十五日
书记员 夏国栋