四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终12730号
上诉人（原审被告及反诉原告）：成都市比华利农贸市场管理有限公司，住所地：成都市锦江区佳宏南横街99号1栋1层1号。
法定代表人：陈俊，经理。
委托诉讼代理人：杜勇，四川顶泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告及反诉被告）：黄建中，男，1982年6月15日出生，汉族，住江西省抚州市资溪县。
委托诉讼代理人：彭野，成都市锦江区锦城法律服务所法律工作者。
上诉人成都市比华利农贸市场管理有限公司（以下简称比华利公司）因与被上诉人黄建中租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初5615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
比华利公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判黄建中向比华利公司支付租金30200元。
事实和理由：一审法院依据黄建中提交的《租赁合同》及收据复印件、视频认定案涉商铺实际系按黄建中持有的《租赁合同》履行，系认定事实错误。黄建中向法院提供的《租赁合同》及收据系复印件，真实性无法确认，且收据复印件字迹模糊，无法辨识具体内容，不具有证明力。黄建中提交的五段视频前后不连贯，且有空白画面，不能真实地证明其所提供的《租赁合同》复印件及收据复印件与视频中的复印件为同一份合同。即使黄建中持有的原件被比华利公司收回，也不能证明收回的就是黄建中向法院提交的《租赁合同》复印件所对应的原件。一审法院认为比华利公司未对黄建中持有的《租赁合同》及收据作出合理解释，这是加大了比华利公司的举证责任。比华利公司并不知晓黄建中持有的《租赁合同》及收据的情况，且比华利公司已提交了《租赁合同》及收据原件。一审法院在没有任何证据证明比华利公司提交的《租赁合同》真实性的情况下，仅依推论认定双方并未按该协议履行系事实认定错误。比华利公司提交的《租赁合同》上的签字、盖章均系双方真实意思表示，对双方均产生拘束力；比华利公司所经营的农贸市场系新建，市场经营状况不理想，对那些由于经营不善而撤场的商家，在扣除保证金后均未主动向其主张拖欠租金。而一审法院仅依据比华利公司未向黄建中主张拖欠租金就认为比华利公司的行为违背惯例和商业习惯系认定错误。一审法院认为双方未续约，比华利公司应退还保证金系认定错误。一审中，比华利公司向法院提交了《租赁合同》及《关于加强市场管理的通知》，均明确约定了违约责任，而对于黄建中交纳的保证金，依违约责任的约定，违反约定不予退还。一审已查明黄建中有严重的违约行为，故黄建中应承担违约责任，而一审视而不见，认定双方未续约就应当退还保证金系认定错误。
黄建中辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回比华利公司的全部上诉请求。
黄建中向一审法院起诉请求：比华利公司退还黄建中保证金40000元并支付资金占用利息（一审庭审中阐明资金占用利息以本金40000元为基数，自2016年5月1日起至付清时止，按年利率6%计算）。
比华利公司向一审法院反诉请求：黄建中支付比华利公司房租30200元。
一审法院认定事实：2015年4月22日，比华利公司作为甲方（出租方）与黄建中作为乙方（租赁方）签订《租赁合同》，主要内容为“甲方同锦江区1号一层，菜市场内123号、125号商铺租给乙方经营；租期自2015年4月22日起至2016年4月30日止，租金缴一年用一年，合同期一年一签，免租期为自2015年4月22日起至2015年4月30日；经营范围蛋糕、酥点、面包、月饼；商铺租金年付为45600元，管理费年付2880元，乙方共计交纳履约保证金40000元，经营期间，甲方开具的履约保证金收据视为乙方已经交纳，期满不再继续租用时，若乙方无违约行为，乙方本人带上身份证原件及协议书，甲方审核并交接相关手续后，甲方无息退还履约保证金；本协议一式两份，甲乙双方各执一份”。合同签订后，比华利公司向黄建中出具《收据》两份，分别载明收到黄建中123、125号商铺租金及管理费48480元；收到黄建中123、125号商铺履约保证金40000元。
2015年7月14日，比华利公司向黄建中发出《关于加强市场管理的通告》，主要内容为“早上7:00至下午6:30前所有商家一律不得关店（收摊），离开市场；乙方租赁期内无故不得随意关店或不出摊，……累计超过7天的视为乙方严重违约，甲方有权单方收回铺面或摊位，另行出租，乙方所交租金及保证金不予退还”。租赁期间，黄建中有关闭承租商铺情况。租赁期限届满后，双方未继续签订租赁合同，黄建中至比华利公司办公室协商退还保证金事宜，双方发生纠纷，比华利公司收取了《租赁合同》及《收据》原件。双方协调过程中，比华利公司工作人员未提及黄建中尚欠租金事宜。黄建中遂于2016年7月14日提起本案诉讼。
一审另查明，双方存有另一份《租赁合同》，主要内容为“甲方同锦江区1号一层，菜市场内123号、125号商铺租给乙方独家经营；租期自2015年4月22日起至2016年4月30日止，租金缴三年用三年，合同期一年一签；商铺租金76200元，管理费年付2480元，乙方共交纳履约保证金10000元；本协议一式两份，甲乙双方各执一份”。比华利公司于2015年4月22日出具收据两份，分别载明收到黄建中123、125号商铺租金及管理费48480元，其中租金46000元，管理费2480元，余30200元未交清；收到黄建中123、125号商铺履约保证金10000元，乙方承诺违反合同的约定及违反管理制度不退。
一审再查明，留存于成都市锦江区市场和质量监督管理局狮子山市场和质量监督管理所的《租赁合同》载明：比华利公司同锦江区1号一层，菜市场内123号、125号商铺租给黄建中经营；租期自2015年6月1日起至2016年5月30日止；租金为年付，每月租金及管理费200元，共2400元。
一审法院认为，黄建中与比华利公司均认可黄建中曾租赁案涉商铺，故一审法院确认双方形成了租赁关系。双方针对案涉商铺先后签订了多份《租赁合同》，各合同对租金、管理费及保证金约定均不相同，判断合同的约束力应以双方实际履行的合同为准。首先，从比华利公司出具的《收据》，黄建中实际交付的租金、管理费等费用，明显与留存于成都市锦江区市场和质量监督管理局狮子山市场和质量监督管理所的《租赁合同》约定的金额不符，双方并未实际按该合同履行；其次，比华利公司提交的《租赁合同》及《收据》，并未交付黄建中，且按照该合同约定的租金，黄建中承租时并未全额支付租金，在租赁期限届满后，黄建中要求退还保证金时，比华利公司的工作人员也未提及黄建中尚欠租金情况，本案现有证据也不能证明，比华利公司在提起本案反诉前曾向黄建中催要过尚欠租金，其行为明显违背一般的交易习惯和商业惯例；最后，黄建中提交的《租赁合同》及《收据》虽系复印件，黄建中陈述原件由比华利公司收回，其与黄建中提交的视频资料内容吻合，比华利公司也未对黄建中持有的《租赁合同》及《收据》作出合理解释。故一审法院确认双方针对案涉商铺实际系按黄建中持有的《租赁合同》履行，该合同的约定对双方具有约束力。比华利公司向黄建中出具的《收据》明确载明保证金为40000元，双方现未续签租赁合同，比华利公司应退还保证金，故黄建中要求比华利公司退还保证金40000元，一审法院予以支持。黄建中另主张资金占用利息，实质系要求比华利公司承担违约责任，双方合同并未明确约定保证金退还期限，结合黄建中提起本案诉讼等情况，一审法院确认比华利公司应以本金40000元为基数，自2016年7月14日起至付清时止，按年利率6%计算，对黄建中多主张部分，一审法院不予支持。关于比华利公司要求黄建中支付租金30200元，黄建中已按合同约定全额支付了租金，比华利公司的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，一审判决如下：一、成都市比华利农贸市场管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向黄建中退还保证金40000元，并支付资金占用利息，计算方式：以本金40000元为基数，自2016年7月14日起至付清时止，按年利率6%计算；二、驳回黄建中的其他诉讼请求；三、驳回成都市比华利农贸市场管理有限公司的全部反诉请求。
二审中，黄建中提交案外人甘超、李加青分别与比华利公司的租赁合同各一份，证明该两名案外人与比华利公司签订的租赁合同与黄建中主张的租赁合同在合同格式、内容上具有一致性，且保证金也相同。比华利公司对上述甘超签订的租赁合同的真实性、合法性予以确认，对关联性不予认可，认为无法达到黄建中主张的证明目的；对李加青签订的租赁合同的真实性、合法性、关联性均不予认可。经本院核实，对甘超与比华利公司签订的租赁合同的真实性、合法性予以确认，对其关联性及证明力于本院认为部分予以阐述。同时，对一审判决认定事实中的“另查明”部分，因与本院认定不符，本院不予采纳、不作确认；理由在本院认为部分进行阐明。除一审“另查明”以外的其他事实部分，本院予以确认。
本院认为，本案关键问题在于认定案涉租赁合同究竟应以何者提供的为准，并在此基础上对案涉租金及保证金进行认定。对此，本院认为，应以黄建中提供的合同作为确定双方真实意思的准据；而比华利公司提交的租赁合同存在若干疑点，本院不予采信。首先，从两份合同的形式上看，双方提交的合同均为四页，且第四页的内容完全相同，亦均有签字、签章，不同之处在于前三页的内容，故对比华利公司提交的合同第四页的真实性、合法性及关联性予以确认，对该份合同的前三页真实性存疑。据本院核实，比华利公司提交的合同第一页顶部未载明合同的签订主体，亦无黄建中的签字摁印，此格式不仅与黄建中提供的合同不能吻合，亦与比华利公司同月与案外人甘超签订的合同不能吻合；而黄建中提交的合同则在顶部载明了合同的签订主体，黄建中于该乙方处签字并摁印，该合同样式与甘超的合同样式相同。其次，在比华利公司提供的合同中，第三页最后一行文字距底部页码与第一、二页最后一行文字与底部页码的间距有明显差异；与前两页相比，该第三页在底部出现两行留白。而黄建中提供的合同前三页，每页最后一行与底部页码的间距相当，符合通常行文规范；同时，一审黄建中对比华利公司提交的该合同质证称，除最后一页签字真实外，其余内容则系比华利公司修改，对其真实性不予认可。结合上述因素及一审认定理由，本院认为，比华利公司提供的该合同前三页与第四页是否系来源于同一份合同本院不予确认，对比华利公司提供的该合同前三页内容不予采信。对于比华利公司称其所提交的该份合同有骑缝章，而黄建中提供的租赁合同并未加盖骑缝章的问题，本院认为，该骑缝所用印章本即为比华利公司所有，无法排除其事后加盖的可能性，故即使加盖骑缝章也不足以佐证比华利公司提供的该份合同前三页与第四页系来源于同一份合同。
对于黄建中所提供的租赁合同，除一审认定的采信理由本院予以采纳外，本院还认为：首先，甘超签订的合同可以佐证黄建中所提供合同的真实性。从甘超、黄建中分别与比华利公司签订的合同内容来看，除租赁的起止期限、租金、经营范围及承组人不同之外，其他条款内容则相同，包括管理费均约定为2880元、保证金均约定为40000元。其次，从形式上看，甘超所签订的租赁合同与黄建中所签订的租赁合同在排版、条款编号及提行、每页起止等形式上亦能够吻合，可以认定甘超及黄建中签订的合同均系采用比华利公司的范式合同制作而成。最后，经本院审阅黄建中提供的视频，该视频中能够清晰显示案涉租金、保证金等关键内容。综上，本院认为应以黄建中提交的合同作为确定双方权利义务的准据。
依黄建中提交的该合同，保证金为40000元。对于比华利公司认为黄建中违约故不应退还保证金的问题，本院认为，比华利公司主张违约系依据其所提交的租赁合同第一页第三条，鉴于该页合同本院不予采信，故其该主张本院亦不予支持。对于比华利公司主张黄建中违反市场规约的问题，本院认为，比华利公司单方作出的《关于加强市场管理通知》并不构成双方合意，对黄建中缺乏法律拘束力，故对比华利公司该主张，不予采纳。综上，鉴于比华利公司未提交证据证明其拒绝返还40000元保证金有正当理由，故一审判令返还该款项并支付利息正确，本院予以维持。对于比华利公司主张的租金问题，鉴于该租金系依据比华利公司所提交的合同进行主张，该合同本院不予采信，其租金主张本院亦不予支持。
综上，比华利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1365元，由成都市比华利农贸市场管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐云国
审判员 尹 英
审判员 袁晟翔
二〇一七年十二月十八日
书记员 何金凤