江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏10民终541号
上诉人（原审被告）：李扬，男，1967年9月12日出生，汉族，住江苏省扬州市开发区。
委托诉讼代理人：俞云豹，江苏盛祥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：扬州市明众物业管理服务有限公司，住所地江苏省扬州市老虎山路4-5号。
法定代表人：马剑波，总经理。
委托诉讼代理人：沈志军，扬州市君奥律师事务所律师。
上诉人李扬因与被上诉人扬州市明众物业管理服务有限公司（以下简称明众公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市经济技术开发区人民法院(2017)苏1091民初2003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
李扬上诉请求：原审判决认定上诉人与被上诉人之间签订的补充协议有效，缺乏事实和理由依据，请求撤销该判决，发回重审，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原审认定本案所涉房屋是房屋建筑共用部位错误。根据《江苏省物业管理条例》第九十二条规定，本案所涉房屋不是房屋建筑共用部位。二、被上诉人无权出租原审认定的房屋建筑共用部位。被上诉人的行为未经业主大会的事先同意，也未得到业主大会事后追认，被上诉人属于无权出租，原审判决认定其侵权行为合法、支持其诉讼请求错误。三、一审法院不审查本案所涉房屋的所有权人错误。本案所涉房屋的所有权人应是合格原告，上诉人也请求审查，一审法院不审查所有权人，不审查原告主体是否合法，双方所签合同是否合法有效，认定事实错误。四、双方签订的补充协议是效力待定合同，故原审判决支持被上诉人的诉讼请求错误。
明众公司辩称：一、原审判决认定事实清楚证据充分。二、上诉人在其起诉被上诉人另一房屋租赁合同纠纷中认可租赁合同的合法性，一审法院已作出生效判决，且上诉人明知在该案中获得的补偿款是房屋所有权人北方激光科技集团有限公司赔偿，与上诉人在本案中对租赁合同的主体提出质疑自相矛盾。三、上诉人在一审时并未提出主体问题，以此为理由上诉人主观上存在矛盾。四、上诉人要求发回重审，相关诉讼费用应当退还而不应由被上诉人承担。
明众公司向一审法院起诉请求：判令被告支付原告损失50000元并承担诉讼费用。
一审法院认定事实：明众公司系扬州市曙光西苑、新苑的物业单位，曙光西苑、新苑业主委员会委托明众公司对房屋建筑共用部位的维修、养护、管理。2016年4月1日，明众公司与李扬签订《租房合同》1份，约定：明众公司将扬州市江阳中路138号曙光西苑7栋一层、二层房屋出租给李扬,期限为2016年5月1日至2019年4月30日。明众公司与李扬于2017年1月25日签订《补充协议》，协议约定：1、曙光西苑7幢一楼、二楼经营项目（棋园餐厅）因不可抗力无法正常经营，双方同意由明众公司赔偿李扬22万元。2、明众公司已付李扬14万元，于2017年1月25日给付李扬6万元，李扬在取得6万元的前提下自行摘除餐厅店招和广告宣传，否则视为违约，违约金5万元。3、李扬在余款取得时租赁合同同时废除，李扬不得以任何理由违反双方约定，如任何一方违反本约定的，必须承担所产生的一切后果和损失，并付对方违约金5万元。4、该协议为针对扬州市江阳中路曙光西苑7幢一楼、二楼的棋园餐厅解除与李扬的租赁关系，此协议为终止协议。5、曙光西苑7幢一楼超市仍然正常经营，不在棋园餐厅的解除租赁合同及赔付之内，该超市的租赁期为2016年4月－2017年4月，该超市是否续约另行商定。
一审法院另查明，原告明众公司曾于2017年6月8日向一审法院提起诉讼，要求被告搬离扬州市江阳中路138号曙光西苑7栋一楼、二楼，要求被告支付违约金5万元。一审法院于2017年8月3日作出（2017）苏1091民初1180号民事判决书，判决被告李扬将扬州市江阳中路138号曙光西苑7栋一楼超市房屋腾让并交付给明众公司，驳回了明众公司的其他诉讼请求。明众公司在本案庭审过程中自认：明众公司于2017年9月底撬开一楼超市门锁，已将房屋出租给他人，年租金为5万元。被告李扬在庭审过程中亦陈述：超市一直被自己锁着，大概在2017年9、10月份发现锁被原告撬掉了，经与现承租人了解，房屋已被明众公司出租，年租金大概5万元。
一审法院认为：原、被告之间存在房屋租赁合同纠纷。根据《租房合同》、《补充协议》约定，明众公司与李扬的租赁合同关系截止至2017年4月底。到期后，承租人李扬负有将租赁物腾让并交付明众公司的义务。李扬未能在租赁协议到期后将租赁物腾让并交付明众公司，构成违约，因此造成明众公司的损失，李扬应承担赔偿义务。明众公司主张损失5万元，一审法院认为，李扬非法占有房屋的时间应从2017年5月1日起算，房屋于9月份被明众公司撬锁收回，参照此后明众公司出租的年租金5万元标准，计算4个月租金损失，金额为16667元。李扬抗辩认为尚有8万元赔偿款未支付，该赔偿款系针对一楼、二楼棋园餐厅部分的赔偿，与一楼超市没有关联性，李扬以此抗辩，原审不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告李扬于本判决生效之日起十日内向原告扬州市明众物业管理服务有限公司支付延期交付房屋的损失16667元。二、驳回原告扬州市明众物业管理服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取525元，由原告扬州市明众物业管理服务有限公司负担350元，由被告李扬负担175元（此款原告扬州市明众物业管理服务有限公司已垫付，被告李扬于本判决生效之日起十日内给付扬州市明众物业管理服务有限公司）。
本院二审期间，明众公司提供2016年4月1日北方激光科技集团有限公司与明众公司签订的《房屋租赁合同》，证明其与房屋所有权人存在着房屋租赁关系，且明众公司与李扬的租赁期限与该合同一致，明众公司与李扬的合同属于转租合同，明众公司在本案所涉的租赁合同中主体合格。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，李扬认为：一、对这份合同的真实性、合法性、关联性没有异议，但对明众公司提供这份合同所要证明的事实有异议，案涉房屋所有权人是北方激光科技集团有限公司且不是公用建筑。二、房屋所有权人将房屋租赁给明众公司使用，明众公司如果转租根据合同第五条第二款第二项的规定必须征得所有权人同意，本案中明众公司将房屋转租给李扬，没有证据证明经房屋所有权人同意。三、房屋所有权人已经明确约定即使同意转租也不能将房屋用于经营餐饮，明众公司与李扬签订的房屋租赁合同用途是餐饮，违背了所有权人的意愿，也不可能得到所有权人的同意。综上，明众公司与李扬之间签订的租赁协议以及补充协议不是合法有效的协议。
对当事人就二审争议事实所提交的证据，本院认定如下：对方激光科技集团有限公司与明众公司签订的《房屋租赁合同》，本院依法予以确认。
二审法院认定事实：原审认定的基本事实无出入，本院予以确认。
本院认为：北方激光科技集团有限公司与明众公司签订房屋租赁合同，在租赁合同约定的期限内，明众公司将涉案房屋转租给李扬，双方于2016年4月1日签订《租房合同》，该房屋租赁合同系当事人真实意思表示，并未违反法律、法规的禁止性规定，北方激光科技集团有限公司对此并无异议。2017年1月25日，明众公司与李扬签订《补充协议》，约定双方之间的租赁合同关系于2017年4月终止。根据合同法规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。由于李扬在合同约定的租期内已经对涉案房屋进行了正常的经营、使用，在租期届满后其继续占用，支付延期交付房屋损失的义务不能免除，据此，原审参照年租金标准，判决李扬支付四个月延期交付房屋损失16667元，并无不当，本院依法予以维持。
综上所述，李扬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人李扬承担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘文辉
审 判 员 孙建瑢
审 判 员 叶 露
二〇一八年四月三日
法官助理 唐宏杰
书 记 员 强 俊