江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏09民终772号
上诉人（原审被告暨反诉原告)：江苏创世纪置业有限公司，住所地江苏省盐城市盐都区新区刘朋村。
法定代表人：朱海中，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈广信，江苏锐智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告暨反诉被告):徐学顺，男，1962年5月22日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。
委托诉讼代理人：李云峰，江苏新苑律师事务所律师。
上诉人江苏创世纪置业有限公司（以下简称创世纪公司）因与被上诉人徐学顺房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2017）苏0903民初4254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
创世纪公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由徐学顺负担。事实与理由：一审判决创世纪公司协助徐学顺办理产权登记手续属认定事实不清，适用法律不当，因为办理产权登记的前提是创世纪公司已经完成涉案房屋的初始登记，但涉案房屋所在的御景湾花园尚未竣工验收，也没有完成初始登记，故客观上产权登记无法履行，徐学顺的该请求不应得到支持，一审法院应当向徐学顺进行释明要求其变更请求为解除合同、赔偿损失，如其不变更则应驳回其诉讼请求；2.一审判决徐学顺向创世纪公司支付剩余房款166600元属于超出诉讼请求裁判，因为创世纪公司的反诉请求是要求徐学顺协助办理注销涉案房屋的网签商品房买卖合同的备案登记手续，其中并没有要求徐学顺支付剩余房款的内容。
徐学顺辩称，1.涉案房屋的登记与一般的房屋买卖是不同的登记形式，一般房屋买卖要完成初始登记后再过户，而预售商品房的初始登记权利人就应是买受人，创世纪公司混淆了该两种登记形式，故一审判决是符合法律规定的；2.创世纪公司开发的御景湾房屋未经竣工验收就已基本上全部交付，故请求法院向相关部门发出司法建议，对创世纪公司进行查处，而且房屋未经竣工验收就交付，并不影响合同效力；3.创世纪公司已经将涉案房屋交付给徐学顺并已经进行装潢，创世纪公司的行为表明其已放弃先履行抗辩权。请求二审驳回上诉，维持原判。
徐学顺向一审法院起诉请求：1.确认创世纪公司2017年3月23日所发出的《解除合同通知书》无效；2.判令创世纪公司立即提供办理御景湾20幢902室房屋权属登记所需要的资料，并报产权登记机关备案，且承担逾期办理的违约金2349元；3.判令创世纪公司承担逾期交房的违约金38538元；4.判令创世纪公司不得阻挠徐学顺装潢施工并赔偿损失10000元；5.本案的诉讼费用由创世纪公司承担。
创世纪公司一审反诉请求：1.判令徐学顺协助创世纪公司办理注销盐都区御景湾花园20号楼902室房屋网签商品房合同备案手续；2.由徐学顺承担本案反诉费用。
一审法院认定事实：2014年9月18日，创世纪公司向徐学顺出具《江苏创世纪合同要素表》一份，载明：买受人徐学顺，房号20号楼902室，面积95.35平方米，认购日期2014年11月6日，签约总价474987元，交房期限2015年12月3日，材料款前期余171387元。2014年12月18日，徐学顺作为买受人与创世纪公司作为出卖人双方签订商品房买卖合同书一份，约定：买受人购得出卖人开发的御景湾花园小区20幢902室房屋一套，建筑面积95.35平方米，房款合计469987元；付款方式及期限，买受人按一次性付款方式按期付款，买受人在2014年12月18日一次性支付房款总额469987元，出卖人应当在2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用等。当日，创世纪公司向徐学顺开具了20号楼902室房屋469987元的税票，徐学顺向创世纪公司出具欠条一份，载明：今欠到创世纪房屋款298600元，砂石款抵御景湾20号楼902房款。2015年3月18日，创世纪公司向徐学顺出具收据，载明：收款方式抵砂石款，62124元，御20#902房款（冲欠条）余236476元。同年6月30日、11月6日，创世纪公司分别向徐学顺出具45684元、24192元的收据，均载明系砂石款抵20#902房款。2016年5月6日、5月20日，创世纪公司分别支付徐学顺砂石款50000元，计支付徐学顺砂石款100000元。2017年1月15日，创世纪公司向徐学顺发出了交房单，向徐学顺交付案涉房屋。徐学顺接受该房屋后，即进行装修施工。2017年3月23日，创世纪公司向徐学顺发出解除合同通知书，载明：“我公司与你方签订《商品房买卖合同》和《借款合同》，合同约定你方购买我公司开发的御景湾花园第20幢902号房屋。因你在履行合同过程中出现可以解除合同的违约行为，我公司现依据双方签订的《商品房买卖合同》和《借款合同》，依法解除与你方签订的《商品房买卖合同》等”。徐学顺收到该通知后，对创世纪公司作出的解除合同通知书有异议，为此徐学顺诉至一审法院。
一审法院认为，2014年9月18日创世纪公司向徐学顺出具创世纪合同要素表，朱国顺在该表中签注同意房款抵砂石款，最后结账，多退少补。当日，徐学顺向创世纪公司出具御景湾20号楼902室抵砂石款欠房款298600元的欠条。双方又于2014年12月18日签订商品房买卖合同，徐学顺以材料款171387元抵冲房款，并且创世纪公司已向徐学顺开据了购房发票，双方之间原有的所欠工程材料款关系已转变为商品房买卖合同关系。
关于创世纪公司在徐学顺起诉前解除涉案房屋买卖合同的通知的效力问题。创世纪公司基于双方买卖合同的约定，认为徐学顺逾期支付房款构成违约，解除合同。本案中即使徐学顺没有按约支付全部购房款，创世纪公司在2017年3月才发出解除通知，亦超过法律规定的解除合同期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十五条的规定，买受人迟延支付购房款，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。该期间属于除斥期间，不存在期间的终止、中断和延长等情形。故创世纪公司主张合同已经解除，并要求徐学顺协助办理网签注销手续，没有法律依据，一审法院不予支持。
关于双方争议的徐学顺以砂石款抵冲房款的金额问题。创世纪公司对徐学顺签订合同时以砂石款抵冲房款171387元无异议，另对徐学顺提供的2015年6月30日、11月6日其公司出具的收据45684元及24192元以徐学顺砂石款抵冲房款计69876元亦无异议，但对2015年3月18日其公司出具的收据62124元有异议，认为该笔账其公司未入账，但对徐学顺提供收据中的其公司加盖的公章没有异议。一审法院认为对该份收据，创世纪公司虽有异议，但对收据中加盖的公章的真实性无异议，且收据中明确注明“收款方式”抵砂石款62124元，御20#902房款冲欠条）余236476元。”故对该份收据的金额应计入抵冲房款金额。另创世纪公司认为2016年5月6日、5月20日支付徐学顺计100000元，应计入徐学顺差欠房款的总金额。对此徐学顺对2016年支付100000元的金额无异议，但认为是创世纪公司支付的所欠徐学顺的砂石款，对此因双方存在供应砂石款的关系，对该100000元创世纪公司未提供双方同意以砂石款抵冲房款的书面票据，且之前双方以砂石款抵冲房款均有创世纪公司财务盖章的票据。故对该两笔徐学顺已从创世纪公司支付的100000元，不计入徐学顺差欠购房款的金额。故本案中总房款约定469987元，徐学顺已以砂石款抵冲房款171387元、62124元、45684元、24192元，计303387元，尚欠166600元。对尚欠房款的金额166600元，徐学顺无异议，认为其也同意交纳，但创世纪公司一直不肯接收该房款，一审庭审中徐学顺亦同意一次性交清所欠购房款。
综上，一审确认创世纪公司2017年3月23日发出的《解除合同通知书》无效。徐学顺要求创世纪公司办理不动产登记手续，事实清楚，证据充分，亦符合法律规定，一审法院予以支持。对徐学顺要求创世纪公司承担逾期办证的违约金2349元及逾期交房的违约金34199元的请求，因至目前徐学顺未全部交清购房款，故对该两项诉请，一审法院依法不予支持。另对徐学顺要求创世纪公司不得阻挠其装潢施工并赔偿损失10000元，因其未提供证据，且与本案不属同一法律关系，故一审法院依法亦不予支持。创世纪公司反诉要求徐学顺协助办理注销网签手续，没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。对双方的其他诉辩称，一审法院均不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、确认创世纪公司2017年3月23日向徐学顺发出的解除合同通知书无效。二、徐学顺向创世纪公司于判决生效后十日内支付剩余房款166600元。江苏创世纪公司于判决生效后二十日内协助徐学顺办理坐落在盐都新区御景湾花园20号楼902室房屋不动产登记手续。三、驳回徐学顺的其他诉讼请求。四、驳回创世纪公司的反诉请求。本诉案件受理费8350元，反诉费40元，合计8390元，均由创世纪公司负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。
本院认为，创世纪公司将其开发的涉案房屋出卖给徐学顺，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方在履行过程中，创世纪公司将涉案房屋交付给徐学顺，且向徐学顺开具了销售不动产统一发票，就徐学顺差欠的购房余款，徐学顺亦同意一次性交清，故创世纪公司作为出卖方依约理应协助徐学顺办理房屋权属登记手续。
关于双方争议的问题，涉案《商品房买卖合同》已经明确约定，出卖人应当在房屋交付使用后90日内将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。对此，徐学顺一审诉讼请求中亦明确要求创世纪公司将办理案涉房屋权属登记需由创世纪公司提供的资料报产权登记机关备案，其该诉请的目的是供徐学顺进一步办理涉案房屋的权属登记。故虽然创世纪公司认为涉案房屋所在的御景湾花园尚未竣工验收且没有完成初始登记，并认为其客观上无法协助办理权属登记，同时双方当事人也均未能提交相关有效证据证明涉案房屋办理权属登记的条件已经成就，但就涉案《商品房买卖合同》明确约定的由创世纪公司将办理房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案的义务，仍属于创世纪公司协助徐学顺办理房屋不动产权属登记手续的范畴，对此一系列协助义务创世纪公司应当积极履行。因此，创世纪公司以条件未成就为由主张一审法院应当向徐学顺进行释明要求其变更请求为解除合同、赔偿损失，如其不变更则应驳回其该诉讼请求，依据不足，本院不予支持。由于涉案《商品房买卖合同》属于双务合同，鉴于徐学顺尚差欠部分房款且其同意一次性交清，故一审判决创世纪公司履行其必需的相关协助义务的同时，判决徐学顺向创世纪公司支付剩余房款166600元，既符合双方合同的约定和法律规定，也是为了减少双方当事人的讼累，本院予以维持。
综上，创世纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费3712元，由上诉人江苏创世纪置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 樊丽萍
审判员 孙曙光
审判员 周 陇
二〇一八年四月二十四日
书记员 周 洋