四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终15656号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘泽强，男，1974年3月12日出生，汉族，住新疆塔城市。
委托诉讼代理人：万兴均，广东广和（成都）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：薛运春，女，1977年3月16日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。
委托诉讼代理人：万兴均，广东广和（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王巧玲，女，1989年8月11日出生，汉族，住安徽省濉溪县。
委托诉讼代理人：邓小军，四川兴蓉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张虎，男，1989年12月5日出生，汉族，住四川省成都市高新区。
委托诉讼代理人：邓小军，四川兴蓉律师事务所律师。
原审第三人：成都伟业我爱我家房地产经纪有限公司。住所地：四川省成都市金牛区天回镇街道金华社区*组。
法定代表人：陆斌斌，总裁。
委托诉讼代理人：陈慧慧，女，1993年3月15日出生，汉族，住湖南省石门县。系公司员工。
委托诉讼代理人：毛金琼，女，1986年3月10日出生，汉族，住四川省简阳市。系公司员工。
上诉人刘泽强、薛运春因与被上诉人王巧玲、张虎，原审第三人成都伟业我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初6196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月10日立案受理后，依法组成合议庭于2018年1月10日公开开庭进行了审理，上诉人刘泽强及其与薛运春共同委托的诉讼代理人万兴均，被上诉人王巧玲、张虎及其委托诉讼代理人邓小军，原审第三人经纪公司委托诉讼代理人陈慧慧、毛金琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘泽强、薛运春向本院上诉请求：1.撤销原判决第一项、第三项；2.改判支持刘泽强、薛运春的反诉请求，即解除双方的房屋买卖合同，王巧玲、张虎支付刘泽强、薛运春违约金242880元；3.一、二审诉讼费由王巧玲、张虎承担。事实和理由：一、原判决认定“既然双方约定尾款60万元以向银行贷款的形式由贷款银行直接划付给甲方，那么通过资金托管方式支付的24万元就应在首付款部分而不在尾款部分”错误。1.《房屋买卖合同》第二条2.3款约定了首付款的支付时间为2017年5月31日前。2.4款约定的尾款没有具体的支付时间。按照常理，尾款支付时间应是首付款支付之后，即2017年5月31日之后。2.托管资金24万元在《房屋买卖合同》中没有任何约定，在《成都市存量买卖合同》第三条约定“甲乙双方将交易资金余款交由政府相关资金监管部门监管，资金余款额24万元”，这说明24万元的托管资金是尾款，而不是首付款。3.盖有经纪公司公章的《补充协议》第四条约定“甲乙双方同意将房款24万元通过资金托管方式支付，甲乙双方应于签订买卖合同后最迟不得晚于过户递件签一个工作日内到房管局指定的银行办理资金托管手续，并将全部托管资金足额存入托管账户内”。这里的约定虽未具体言明办理24万元托管资金的具体年月日，但是约定了最迟不得晚于过户递件一个工作日内。4.《房屋买卖合同》第四条4.1款约定了“双方应在2017年6月15日前前往房管部门办理过户手续”。这里的“办理过户手续”与前述补充协议中的“过户递件”应是同一含义。5.从前述两点能够得出结论是，托管资金的办理时间应是2017年6月15日前。既然如此，托管资金显然是属于尾款而不是首付款。因为首付款截止时间是2017年5月31日。6.按照常理，托管资金也应当是尾款而不是首付款。《房屋买卖合同》约定的首付款（含定金)为60万元，减去解除抵押还贷的30万元，减去经纪公司的中介佣金12000元，再减去托管资金24万元的话，那么刘泽强、薛运春实际只收到48000元，这样就要把房屋过户到王巧玲、张虎名下显然违背常理。二、原判决认定“刘泽强、薛运春在2017年2月27日碰巧结清银行贷款时未告知王巧玲、张虎，王巧玲、张虎在2017年3月2日知道情况后，于2017年3月3日就将30万元转到薛运春的账户上，不能视为王巧玲、张虎违约”的认定同样错误。1.结清银行贷款是因为2月27日不办理就要等很长时间才能办理，且在2月25日签订《房屋买卖合同》时经纪公司已告知了双方。这怎么能认定是碰巧呢？2.本来2月25日签订《房屋买卖合同》时经纪公司己告知了双方，同时约定2月27日三方一同前往银行办理解除抵押的贷款归还，然而王巧玲、张虎未到场，经纪公司的工作人员通过电话联系了王巧玲、张虎，王巧玲、张虎在电话中承诺当天晚些时候会将款打给刘泽强、薛运春。在这种情况下刘泽强、薛运春才将30万元的款项归还了银行的贷款。这怎么能认定“未告知王巧玲、张虎”呢？3.退一万步讲，即使按照原审法院错误认定的3月2日知道情况，那么按照第三人未盖公章的《补充协议》第四条约定“在甲方办理解抵押还款的当日，乙方现场向甲方的还款账号支付房款30万元整”，也应当在3月2日付款，而王巧玲、张虎3月3日才付款，这同样是违约，怎么原审法院就认定为“不视为王巧玲、张虎违约”呢？4.事实上，刘泽强、薛运春是相信王巧玲、张虎在电话中承诺的2月27日当天晚些时候打款才归还了银行的贷款。如果王巧玲、张虎没有这样的承诺，刘泽强、薛运春怎么可能先把这30万元钱垫上呢？因为《补充协议》明确约定是当日现场支付。三、原判决认定“结合经纪公司对合同的履行情况的陈述，可以认定刘泽强、薛运春是违约方”错误。经纪公司作为《房屋买卖合同》的居间方，本应站在居间人的立场，公平公正的陈述房屋买卖合同的履行经过，然而却不尊重客观事实，有的地方偏袒王巧玲、张虎作证，原审法院也偏袒王巧玲、张虎，不对其所谓的证言进行客观分析就径直认定，这显然是错误的。况且，居间方是当事人中的第三人，就不应当作为证人出庭作证，这种做法本身就是错误的。如前所述，违约方应是王巧玲、张虎，原审法院认定刘泽强、薛运春是违约方显然错误。四、原判决认定“在本案中出现的《成都市存量房买卖合同》未经王巧玲、张虎与刘泽强、薛运春双方签字确认，《成都市存量房买卖合同》未生效”不正确的。该合同一旦递交到房产管理部门登记后是不可能随意撤销的，这是成都市人民政府对买卖二手房所做的特殊要求。如果按照原审判决该合同未生效，那么该合同就不可能对各方当事人产生法律约束力，若果真如此，刘泽强、薛运春就会高兴万分了，就可以去房管部门撤销该合同了。事实上刘泽强、薛运春是撤销不了的。原审法院为什么要认定未生效呢？刘泽强、薛运春认为，该合同载明了24万元托管资金是“交易资金余款”。如果认可该合同，那么就认可了24万托管资金是尾款支付而不是首付款支付，这样王巧玲、张虎就严重违约了。原审法院为了偏袒王巧玲、张虎逃避违约责任，所以才错误的认定该合同未生效。五、刘泽强、薛运春出卖房屋的目的是为了给母亲治病。刘泽强的母亲已78岁高龄，早在2016年5月便确诊为脑梗塞帕金森，急需用钱进行手术治疗，所以刘泽强、薛运春才折价优惠出售该房屋，其目的就是为了尽快筹集到资金为母亲治病。然而王巧玲、张虎为了推迟支付购房款项，千方百计的不履行合同约定，严重违反诚实信用原则，购房款迟迟不能到位，致使刘泽强为母亲治病筹款的愿望落空，卖房子的目的不能实现。六、王巧玲、张虎严重违约，刘泽强、薛运春没有任何违约行为，王巧玲、张虎应当承担违约责任，刘泽强、薛运春在原审中反诉请求应当得到支持。七、刘泽强、薛运春的解除合同的律师函是合法有效的。正由于王巧玲、张虎的违约行为，导致了刘泽强、薛运春筹款为母亲治病的目的不能实现。因此，根据《房屋买卖合同》第6条6.2款的约定，刘泽强、薛运春向王巧玲、张虎发出了解除合同的律师函，王巧玲、张虎也收到了该律师函，那么依据合同法的规定该解除函是合法有效的，人民法院应当支持刘泽强、薛运春的解除合同的反诉请求，然而原审法院居然判决驳回刘泽强、薛运春的反诉请求，而错误的支持王巧玲、张虎履行合同的请求，这样的判决大错而特错。综上所述，原判决认定事实错误，从而导致适用法律错误，其判决结果严重侵害了刘泽强、薛运春的合法权益，颠倒是非，混淆黑白。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项的规定，特提起上诉，望二审人民法院支持上诉人的上诉请求。
开庭审理时，刘泽强、薛运春提出了如下补充上诉意见：本案是因为成都市限购政策及贷款未审批下来导致购房人拒付首付款进而违约导致合同解除的案件，双方争议的焦点问题归纳为：1.用于网签的存量房买卖合同备案是否有效。2.购房人是否隐瞒限购而存在违约。3.首付款中解除抵押的30万元，买受人是否存在违约。4.贷款手续是否批准。5.案涉争议的24万元属于首付款还是用于买方的尾款一并予以支付。6.本案是否认定因买受人的违约而导致合同解除。主要内容为：一、一审违反法定程序，刘泽强、薛运春提供的《成都市存量房买卖合同》打印日期为4月18日，在未予质证的情况下，一审认定打印日期为3月21日明显枉法，目的是帮助王巧玲、张虎规避限购政策。网签备案合同是公示在政府网站的合同，一审认定无效是为了帮助王巧玲和张虎规避拒付24万元首付款违约责任的行为。刘泽强、薛运春在一审中提供的6组11个证据未组织质证。二、一审判决查明的事实严重失真。1.一审判决没有叙述《房产买卖合同》是中午在出卖人家里签订并交付6万元定金的事实。2.一审判决没有叙述《补充协议》为晚上十点在经纪公司门店签订的事实。3.没有写明补充协议约定120万元成交价。4.应该将三份协议内容分开叙述。5.没有注明是盖章的《补充协议》。6.王巧玲、张虎向刘泽强、薛运春支付的定金6万元应补充为转账5万元和现金1万元。7.“碰巧当天就能够提前还款”中的“碰巧”用词不当，当时是约好了27日去办理提前还款手续的。7.认定刘泽强、薛运春不配合办理资金托管错误，是由于王巧玲、张虎没有向刘泽强、薛运春支付首付款。8.刘泽强、薛运春发函的时间是2017年6月12日，一审判决的叙述方式不对。三、刘泽强、薛运春分别于2017年2月27日、3月3日、3月6日、5月22日、6月12日进行了五次催告，而且在6月13日在经纪公司门店进行三方协商无果，王巧玲、张虎于6月14日收到刘泽强、薛运春于6月12日发的书面解除函时合同依法解除。
王巧玲、张虎答辩称，一、依据主合同第2.3款的约定，首付款（含定金）60万元，乙方在2017年5月31日前支付甲方。刘泽强、薛运春称有24万元首付款未在5月31日前收到是由于其不配合办理资金监管手续造成的。在此之前，王巧玲、张虎以短信、电话方式多次催促刘泽强、薛运春办理24万元的资金监管手续，由于刘泽强、薛运春未先履行合同义务，配合王巧玲、张虎去做剩余24万元首付款的资金监管，导致王巧玲、张虎无法继续履行首付款支付义务。资金监管是房管局的强制性程序，否则房管局不予办理过户。刘泽强、薛运春仅根据首付款应在5月31日前支付的约定以及按照常理尾款应在首付款资金支付之后，推论出尾款支付时间应是在2017年5月31日之后的逻辑有误，因为剩余24万元首付款的支付时间是不确定的。根据主合同第4.1条和补充协议第四条的约定，办理过户递件手续的最终日期是6月15日，资金托管的时间最迟是6月14日，而3月24日至6月14日，王巧玲、张虎多次以短信、电话、催告函方式及现场去其家里协商方式，催促刘泽强、张虎配合办理首付款24万元资金监管手续，其均以各种理由拖延推诿，拒绝配合办理手续。二、刘泽强、薛运春上述所称的补充协议约定资金监管的24万元不是首付款而是尾款的理由不成立。首先，刘泽强辩称托管资金是尾款的主要目的是钻时间不一致的漏洞。由于主合同和补充协议约定的首付款支付时间不一致，主合同约定的时间是5月31日前付，补充协议上约定的是过户递件前监管资金24万元，主合同又约定6月15日前过户。刘泽强辩称首付款应在5月31日前付，6月15日前监管的必然是尾款，认为主合同效力大于补充协议的逻辑明显有误。其次，成都城乡房产管理局于2016年12月28日发布的《关于我市开展存量房交易资金监管服务工作的通知》自2017年2月3日起施行，王巧玲、张虎签订买房合同时间为2月25日，该通知明确规定暂不提供贷款的资金监管服务。再者，刘泽强、薛运春于2017年3月3日陪同王巧玲、张虎在中国银行签订公积金贷款合同，贷款金额为60万元，与主合同第二条2.4约定“尾款人民币60万元乙方以向银行贷款的方式由贷款银行直接划付支付甲方”相吻合。且首付款60万元中的36万元己经支付给甲方，监管的只能是剩余的首付款24万元。《补充协议》第四条约定“甲乙双方同意将房款24万元通过资金托管方式支付，甲乙双方应于签订买卖合同后最迟不得晚于过户递件前一个工作日内到房管局指定的银行办理资金托管手续，并将全部托管资金足额存入托管账户内”。对此的理解是：1.先要有资金托管才能过户，在买方取得房屋产权后才能到银行办理抵押贷款，银行才能将60万元贷款能划至卖方账户，没有过户前不可能对银行贷款进行监管。2.首付款为60万元，王巧玲、张虎已经支付6万元定金以及30万元首付款，剩余的24万元作为资金监管，金额正好，合情合理。3.资金监管的目的在于保证交易安全，如果王巧玲、张虎直接将首付款60万元支付给卖方而不进行资金监管，在卖方不配合过户的情况下，王巧玲、张虎的资金安全无法保证。4.通过贷款支付的尾款是在过户之后直接打入卖方账户的，安全完全有保障。5.过户前进行资金监管是按照经纪公司的指示和要求进行的，不损害刘泽强、薛运春任何利益。6.刘泽强、薛运春上诉称“在只收到48000元的情况下把房屋过户到买方违背常理”的理由不成立，完成过户后，刘泽强、薛运春完全可以保证收到全部房款，没有任何风险。三、2017年2月25日双方签订合同时，只约定卖方无力还贷，由买方帮助偿还贷款。经纪公司告知买方还贷款需要卖方提前预约，银行每个月有固定的还款周期，一般预约后要等到约定的日期才能还款，时间上存在不确定性，所以合同上并未约定具体还款日。买方在签订合同的当天告知经纪公司，预约好后要及时通知，以便提前准备还贷资金，买方未料到卖方在2月27日就用自有资金进行了还贷。因为是预约还款，买方不需要前去、实际也未到场预约。银行告知薛运春及经纪公司当天下午恰好可以还款，否则下次的还款时间需要很久以后，薛运春当天下午从自己账户转出30万元用于提前还贷，经纪公司于还款后才告知买方。买方知情后，立即准备资金，根据经纪公司的指示，卖方在3月3日要配合买方到中国银行四川省分行签订公积金贷款合同，可以到时候一并转账支付，买方于3月3日将首付资金30万元直接转给了卖方，卖方现场开具收据。买主帮助卖方偿还贷款的前提是卖方无力偿还贷款，以便完成后续交易程序。在卖方有足够资金实力偿还贷款的情况下，买方没有义务再帮助其偿还贷款，王巧玲、张虎在没有进行资金监管的情况下，于3月3日向刘泽强、薛运春支付30万元的行为不能视为违约。同时，刘泽强、薛运春如果认为王巧玲、张虎于27日未付款的行为违约，就不应该收取买方支付的30万元款项，更不应该配合买方签订公积金贷款合同。四、关于刘泽强、薛运春上诉称一审法官和经纪公司方偏袒王巧玲、张虎的问题。首先，该说法只是刘泽强、薛运春的主观臆想，没有任何证据。经纪公司方是卖方的委托人，是对方委托经纪公司才找到的买方。经纪公司在法庭上的证词也是据实而说，其说辞以及行为也都是为了促成交易，如果说经纪公司方与卖方是对立的，那卖方就是不想促成交易，那就是卖方违约。根据主合同第5.6款的约定，无论交易成功与否，其居间费概不退还，经纪公司方的行为是完全独立的，不存在偏袒的动机。卖方在法庭宣判当日口出侮辱法官之词，且大声吵嚷，与之前总是恭维法官公正审判判若两人。可见，卖方毫无廉耻和是非之心，所作所为自私自利，全凭一己好恶，毫无诚信和做人底线，让人触目惊心，超乎想象。五、刘泽强、薛运春上诉所说《成都市存量房买卖合同》撤销不了，那就说明是生效的合同，该说法存在严重逻辑谬误。网签合同的生效条件在于双方签字确认，一纸空白合同，如何生效？且网签的撤销需要双方到场签字确认，单方不允许撤销，不允许随意撤销的主要目的是为了保障监管资金安全，防止一房两卖等行为。事实上，对方己经到武侯区房管局胡闹，千方百计想要取消网签合同，提出各种无理要求，要求解除网签合同备案，以此千方百计达到解除合同目的，由于王巧玲、张虎己经起诉至人民法院，武侯区房管局暂不处理此事，经纪公司写了情况说明交于武侯区和成都市房管局。刘泽强、薛运春也曲解了此合同内容，认为“该合同载明了24万元为交易资金余款，就是尾款”，余款和尾款并不是同一概念，尾款在主合同2.4条中己经载明为银行贷款60万元。而余款在【成房发〔2016〕149号】文第二条中对资金监管的范围以及存量合同的相关内容作了规定。第二条“本通知所称存量房交易监管资金是指交易双方当事人在存量房买卖合同中约定的交易价款，包括首期房款、贷款等。暂不包括定金以及办理存量房转让所涉及的各项税、费以及房地产经纪机构的佣金。在存量房交易资金监管服务工作试运行阶段，仅提供自有资金的监管服务，待条件成熟时，再提供贷款资金的监管服务”，由此可知，当时监管的是自有资金、是首付款中的余款，而非尾款。再者，尾款应是在买方拿到产权证书后去银行办理抵押手续后，按主合同2.4款“由贷款银行直接划付甲方”，由此可知，甲方过户后可以从贷款银行直接收到尾款，不需要再从收到的尾款60万元中拿出24万元办理资金监管，监管尾款纯属多此一举，也无任何意义。由此判断，余款应是首付款60万元扣除定金6万元，及提前支付对方还贷30万元后的首付款24万元。六、刘泽强、薛运春卖房的真实意图无人可知，其陈述卖房为母亲治病只是其中一个版本，刘泽强、薛运春主张王巧玲、张虎答应于2月27日前支付房款30万元没有任何事实依据。
原审第三人经纪公司述称，刘泽强、薛运春在法庭上的陈述与上次的陈述有许多地方不一致，经纪公司进行的都是正常的流程，不存在违约行为。
王巧玲、张虎向一审法院起诉请求：1.刘泽强、薛运春继续履行双方签订的《房产买卖合同》及补充协议，立即解除该房屋项下的抵押，并协助王巧玲、张虎办理房屋过户手续；2.刘泽强、薛运春从2017年6月15日起至实际过户时止，按照总房款每日千分之一标准承担违约责任；3.刘泽强、薛运春承担本案诉讼费、保全费。
刘泽强、薛运春向一审法院反诉请求：1.解除王巧玲、张虎与刘泽强、薛运春签订的房屋买卖合同；2.王巧玲、张虎向刘泽强、薛运春支付违约金242880元（逾期付款违约金24万元×1‰×12天＝2880元，以及解除合同违约金120万元×20%＝24万元）；3.王巧玲、张虎承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2017年2月25日，王巧玲、张虎作为乙方（购买方），刘泽强、薛运春作为甲方（出售方），经纪公司作为丙方（居间方）签订一份《房产买卖合同》（合同编号：MM0005161）及二份《补充协议》，双方约定甲方将共有位于成都市武侯区屋（建筑面积92.38平方米，业务件号：权2330268）出售给乙方；成交价120万元；此成交价包括该小区1-2层503号地下车位，产权面积29.18平方米（该车位尚处于合同签约备案状态，被告尚未取得产权证书，因此双方约定如若车位产权办不下来，抵扣6万元整）；乙方在签订合同的同时支付甲方购房定金6万元；首付款（含定金）60万元，乙方在2017年5月31日前支付给甲方；尾款60万元以向银行贷款的形式，由贷款银行直接划付给甲方；该房屋已设定抵押，甲方承诺在2017年5月31日前办理完成该房屋他项权证的注销；甲乙双方应在2017年3月10日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同，如申请不到贷款或贷款额度不够，由乙方以现金方式一次性补足差额房款部分；丙方协助甲乙双方办理房屋权证过户手续，甲乙双方应在2017年6月15日前前往房管部门办理过户手续。
由于签订合同时案涉房屋被抵押，双方在《补充协议》中约定乙方同意向甲方支付部分房款用于提前还贷、解除抵押手续，在甲方办理解抵押还款当日，乙方现场向甲方的还款账号（建设银行62270038128******5薛运春）支付房款30万元。在《补充协议》中双方还约定，为降低该房产买卖合同交易过程中所发生的风险，甲乙双方协商一致，甲乙双方同意将房款24万元通过资金托管方式支付，甲乙双方应于签署买卖合同后最迟不晚于过户递件前一个工作日内到房管局指定银行办理资金托管手续，并将全部托管资金足额存入托管账户内，在乙方领取不动产证书后3个工作日内甲乙双方均有义务配合银行完成上述监管资金的解冻手续，如果甲乙双方未按照本条款约定办理资金托管或者托管解冻手续，违约一方按原买卖合同承担违约责任。
关于违约责任，合同第六条约定：1、逾期过户的，每逾期1日，违约方向守约方支付房产成交价千分之一的违约金；2、逾期付款的，自合同约定的付款期限到期的第二天起自实际付款之日止，每逾期1日，乙方向甲方支付逾期未付款千分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过七日，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，乙方向甲方支付总房款20%的违约金；3、逾期交房的，每逾期1日，甲方向乙方支付房产成交价千分之一的违约金，逾期超过七日，甲方仍未交房，乙方有权单方解除合同，甲方向乙方支付总房款20%的违约金。
合同签订当日，王巧玲、张虎向刘泽强、薛运春支付了定金6万元。
合同签订后双方各自为履行合同作工作。王巧玲、张虎开始筹集资金，申请公积金贷款。刘泽强、薛运春于2017年2月27日在经纪公司经办人员陪同下前往中国建设银行第八支行预约提前还贷时间，碰巧当天就能够提前还款，而且银行工作人员告诉刘泽强、薛运春超过当天，下一次还款时间将在2017年8月后，于是刘泽强、薛运春先行垫付资金结清了银行贷款，中国建设银行第八支行注销了房屋他项权登记。2017年3月2日经纪公司经办人员告诉王巧玲、张虎后，王巧玲、张虎于2017年3月3日将30万元转到薛运春的银行账户中。
经纪公司于2017年3月21日打印了网签《成都市存量房买卖合同》，其中载明“房屋成交价为40万元；甲方自有资金一次性支付，资金交易余额24万元存入建设银行监管账户；本合同经网签后甲乙双方签字即生效。”但王巧玲、张虎与刘泽强、薛运春均未在该份《成都市存量房买卖合同》签字确认。经纪公司还帮助刘泽强、薛运春办理地下车位的分户产权手续、缴纳相关税费等，但现在还需刘泽强、薛运春配合才能最终取得车位产权。
2017年3月24日，成都市房屋限购政策出台，刘泽强、薛运春向王巧玲、张虎提出要将其中一人户口从外地迁入案涉房屋所在地址后再办理房屋过户，王巧玲、张虎同意了刘泽强、薛运春的这一要求。于是刘泽强、薛运春开始办理户口迁移手续，但以后刘泽强、薛运春未告诉王巧玲、张虎或经纪公司迁移户口办理完成的时间及相关情况，也未配合进行资金托管，致王巧玲、张虎未能将24万元及时存入资金托管银行账户。
2017年6月13日，王巧玲、张虎向刘泽强、薛运春公证邮寄《催告函》一份，其中载明：“自2017年5月22日至2017年6月11日期间，因合同于2017年6月15日到期，本人及中介多次通过打电话、发信息联系你方，未得到你方任何正面回应，你方拒不执行合同要求的义务，严重侵害我方权益；2017年6月12日，你方与中介约定，于2017年6月13日上午去房管局办理车位产权事宜，后你方又反悔，拒不配合前去；目前距离合同约定过户日期6月15日仅剩两天，若你方选择继续履行合同，去房管局办理车位产权事宜，我方将尽快配合后续资金监管以及房产过户等事宜，我方本着最大的诚意，希望促成此次交易；在此，正告你方，请你方继续配合履行合同约定，我方从贷款申请完成之后就已准备好资金监管所需资金以及房产过户所需资料，希望你方按照合同约定配合完成房屋过户等所有相关程序，特此通知。”
2017年6月14日，王巧玲、张虎收到刘泽强、薛运春于2017年6月12日发出的《律师函》，其中载明：“《房产买卖合同》及补充协议约定，贵方以120万元购买刘泽强、薛运春名下位于成都市武侯区产；刘泽强、薛运春于2017年5月31日前办理完成房屋他项权证抵押注销手续；首付款60万元于2017年5月31日前支付，剩余尾款60万元通过银行贷款和资金托管方式支付；刘泽强、薛运春已按合同之约定办理完毕房屋他项权证抵押注销手续，贵方在2017年5月31日之前仅支付了首付款36万元，还有24万元没有支付，且经刘泽强、薛运春多次催促，贵方至今仍未支付剩余首付款24万元，贵方行为已严重违反合同约定，造成刘泽强、薛运春较大经济损失，鉴于此，本律师受刘泽强、薛运春委托，特函告：1.于2017年6月12日解除与贵方及成都伟业我爱我家房地产经纪有限公司（居间方）于2017年2月25日签订的《房产买卖合同》及补充协议；2.贵方在收到本函之日起5日内，联系本律师处理解除合同后续事宜（如支付违约金、退还部分房款等）。否则贵方将承担因此带来的一切法律后果。”
2017年6月17日，王巧玲、张虎回函表示根据《房产买卖合同》及其补充协议，主合同2.4条约定，剩余尾款60万元以银行贷款的形式支付，由贷款银行直接划付甲方；补充协议第四条约定，对于房款24万元通过资金托管方式支付，需要买卖双方到房管局指定银行办理资金托管手续，并将全部托管资金足额存入托管账户内，在乙方领取不动产证书后3个工作日内双方均有义务配合银行完成上述监管资金的解冻手续；“因此，我方已按合同正常履行了义务，鉴于此，特告知你方：1、我方不同意你方律师函关于解除你方、我方及成都伟业我爱我家房地产经纪有限公司于2017年2月25日签订的《房产买卖合同》及其补充协议的请求；2、请你方在收到本函件之日起10日内，联系我方商谈合同后续履行事宜，否则，你方将承担因此带来的一切法律后果。”
以后双方因合同履行所致纠纷不能协商解决，王巧玲、张虎于2017年6月21日向一审法院提起诉讼，刘泽强、薛运春于2017年7月12日提出反诉。王巧玲、张虎起诉时提交的案涉房屋信息摘要显示案涉房屋被抵押给中信银行成都分行（权利价值119万元）。一审法院追加中信银行成都分行作为第三人参加诉讼，庭审中，中信银行成都分行表示抵押已经解除，与本案已没有关系，请求退出诉讼。一审法院准许中信银行成都分行退出了本案诉讼。
庭审中，王巧玲、张虎要求继续履行合同，并表示已足额准备了剩余购房款，可随时直接支付给刘泽强、薛运春。
一审法院认为，在本案中出现的《成都市存量房买卖合同》未经王巧玲、张虎与刘泽强、薛运春双方签字确认，该合同未生效。王巧玲、张虎与刘泽强、薛运春经过经纪公司中介签订的《房产买卖合同》以及二份《补充协议》是当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。该合同至今未得全面履行，王巧玲、张虎与刘泽强、薛运春均指责对方违约。
刘泽强、薛运春主张王巧玲、张虎违约行为有二：第一、未在2017年5月31日前足额支付首付款60万元，至今尚有24万元首付款未支付，合同约定通过资金托管方式支付的24万元应是尾款部分金额而不是首付款部分金额；第二、未在2017年2月27日刘泽强、薛运春结清银行贷款当日支付30万元而是在2017年3月3日才支付。而王巧玲、张虎却主张刘泽强、薛运春拒绝办理资金托管手续、拒绝办理房屋过户手续构成违约。
针对以上双方争议焦点，一审法院评述如下，王巧玲、张虎与刘泽强、薛运春双方在《房产买卖合同》中约定“首付款60万元（含定金6万元），乙方在2017年5月31日前支付给甲方；尾款60万元以向银行贷款的形式，由贷款银行直接划付给甲方”；在《补充协议》中又约定“乙方同意向甲方支付部分房款用于提前还贷、解除抵押手续，在甲方办理解抵押还款当日，乙方现场向甲方的还款账号（建设银行62270038128******5薛运春）支付房款30万元”，“为降低该房产买卖合同交易过程中所发生的风险，甲乙双方协商一致，甲乙双方同意将房款24万元通过资金托管方式支付”。由此可见《房产买卖合同》与《补充协议》约定不一致，但因补充约定条款是对合同约定条款的补充和变更，双方的权利义务在合同与补充协议约定不一致之处应当以补充协议条款为准。既然双方约定尾款60万元以向银行贷款的形式由贷款银行直接划付给甲方，那么通过资金托管方式支付的24万元就应在首付款部分而不在尾款部分。刘泽强、薛运春在2017年2月27日碰巧结清银行贷款时未告知王巧玲、张虎，王巧玲、张虎在2017年3月2日知道情况后，于2017年3月3日就将30万元转到薛运春的银行账户中，不能视为王巧玲、张虎违约。相反，刘泽强、薛运春在得到王巧玲、张虎同意迁移家人户口到案涉房屋地址后，未及时告知王巧玲、张虎，未对王巧玲、张虎要求履行合同的请求积极回应，未配合办理24万元资金托管手续，致王巧玲、张虎剩余首付款24万元无法支付。结合经纪公司的对合同履行情况的陈述，可以认定刘泽强、薛运春是违约方。
本案中，王巧玲、张虎请求判决继续履行合同，刘泽强、薛运春交付房屋并办理房屋产权过户，王巧玲、张虎愿意将剩余房款直接支付给刘泽强、薛运春。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护、对合同当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。从保护交易安全和案涉合同具备履行条件、合同目的还可以实现等因素考虑，对王巧玲、张虎的该请求予以支持。因本次交易所包含的地下车位，刘泽强、薛运春现在还未取得所有权，在一审法院组织双方调解时，刘泽强、薛运春表示不愿意出售该车位，那么按照双方在《补充协议》中的约定，在总房款中扣减6万元，房价款应为114万元，扣除王巧玲、张虎已支付的36万元，王巧玲、张虎还应支付78万元购房款。
王巧玲、张虎请求判决刘泽强、薛运春从2017年6月15日起至实际过户时止，按照总房款每日千分之一标准承担违约责任。刘泽强、薛运春主张违约金过高，请求调整。一审法院认为，王巧玲、张虎没有举证证明因刘泽强、薛运春的违约行为所致损失，对此请求不予支持。
结合上述分析，一审法院对刘泽强、薛运春反诉请求判决解除双方签订的房屋买卖合同以及由王巧玲、张虎向刘泽强、薛运春支付242880元违约金的请求不予支持。刘泽强、薛运春于2017年9月12日申请一审法院从经纪公司处调取办理案涉地下车位分户产权的增值税发票。因该事实在审理中已经查明，经纪公司承认配合刘泽强、薛运春办理车位分户产权，相关票据现在暂时由其保管，以后纠纷解决后会返还给刘泽强、薛运春。因此刘泽强、薛运春与第三人之间是否应返还票据、何时返还票据属于双方居间合同关系纠纷，与本案无关，一审法院不予调取。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定判决：一、王巧玲、张虎与刘泽强、薛运春签订的《房产买卖合同》及《补充协议》继续履行；在本判决生效之日起三十日内，刘泽强、薛运春协助王巧玲、张虎办理位于成都市武侯区屋（建筑面积92.38平方米，业务件号：权2330268）产权过户登记并将房屋交付王巧玲、张虎使用；在合同继续履行过程中，王巧玲、张虎向刘泽强、薛运春支付剩余购房款78万元；二、驳回王巧玲、张虎的其它诉讼请求；三、驳回刘泽强、薛运春的反诉请求。本诉案件受理费7800元，保全费5000元，合计12800元，由刘泽强、薛运春负担11520元，由王巧玲、张虎负担1280元。反诉案件受理费2471.5元，由刘泽强、薛运春负担。
二审时，刘泽强、薛运春提供了如下证据：
1.2017年6月12日刘泽强与邱剑峰的通话录音，拟证明王巧玲、张虎未在2017年5月31日付款，刘泽强希望通过中介转达买方已经违约，由双方协商解除合同的事实；2.2017年6月14日刘泽强与毛金琼的通话录音，拟证明王巧玲、张虎确认应在合同签订后第三天即2017年2月27日应向刘泽强、薛运春支付30万元首付款的事实；3.2017年5月21日的电话录音，拟证明刘泽强要求王巧玲、张虎支付首付款，否则要求解除合同的事实；4.2017年2月25日的微信语音记录，拟证明刘泽强出售房屋的目的是急需用钱的事实；5.2017年6月13日刘泽强、王巧玲与经纪公司工作人员谈话录音，拟证明经纪公司知道王巧玲、张虎未在2017年5月31日向刘泽强、薛运春支付60万元首付款，却说是因为刘泽强、薛运春未办理产权证，毛金琼在撒谎的事实；6.2017年4月21日刘泽强与邱剑峰的电话录音，拟证明王巧玲、张虎隐瞒其不符合限购政策的事实；7.2017年6月13日刘泽强与陈慧慧、邱剑峰的电话录音，拟证明车位可以单独办理产权过户，不影响购房人支付首付款的事实；8.2017年6月14日刘泽强与王巧玲的电话录音，拟证明刘泽强有2017年5月31日前索要过首付款的事实；9.2017年3月3日录像资料，拟证明在3月3日办理贷款手续时，王巧玲和张虎承诺向刘泽强、薛运春支付60万元，但实际上没有支付完毕的事实；10.2017年6月13日的电话录音，拟证明经纪公司人员陈慧慧称车位产权办理下来的事实；11.2017年6月5日的录像资料，拟证明经纪公司人员邱剑峰拿走刘泽强资料后不接电话的事实；12.《车位商品房买卖合同》，拟证明刘泽强、薛运春以8万元购买车位后以6万元的价格出售给王巧玲、张虎的事实；13.2017年6月12日的短信截图，拟证明王巧玲于2017年6月12日收到刘泽强的短信催告的事实；14.病历，拟证明刘泽强母亲生病住院的事实。
质证时，王巧玲、张虎与经纪公司对第1份、第2份、第3份、第4份、第5份、第6份证据的真实性不持异议，但认为不能达到刘泽强、薛运春的证明目的；王巧玲、张虎认为第7份证据模糊不清，真实性无法确认，且与本案无关。经纪公司对第7份证据的真实性不予认可。王巧玲、张虎和经纪公司对第8份、第9份证据真实性均不认可。王巧玲、张虎和经纪公司对第10份证据的质证意见与第7份证据的意见一致。王巧玲、张虎对第11份证据的真实性不予认可，且认为视频形成的时间接近18点，属于房管局下班时间，不能达到其证明目的。经纪公司认为办理车位产权不是其义务，且视频的形成时间不属于房管局上班时间，对证据不予认可。王巧玲、张虎和经纪公司均以第12份证据系复印件为由不予认可，且主张与本案不具有关联性。王巧玲、张虎和经纪公司对于第13份证据和第14份证据的真实性和关联性均不认可。
本院审查后认为，刘泽强、薛运春提供的上述证据均产生在二审诉讼之前，均不属于二审新证据。第1份录音证据中通话的主要内容是刘泽强要求邱剑峰提供王巧玲、张虎的社保和身份证，被邱剑峰拒绝，与刘泽强、薛运春主张的证明目的不符，本院不予采信。第2份录音证据的内容主要是买卖双方对于合同履行发生争议，不能达到刘泽强、薛运春主张王巧玲、张虎应于2017年2月27日支付30万元首付款的证明目的，本院不予采信。第3份录音证据刘泽强是陈述其未收到钱，明确表示不卖房屋，与其主张要求王巧玲、张虎支付首付款，否则要求解除合同的事实不符，本院不予采信。第4份证据与本案中谁违约这一待证事实之间不具有关联性，本院不予采信。第5份证据中双方对于首付款和单方解除合同发生了争议，不能证明王巧玲、张虎存在违约事实和刘泽强、薛运春有权解除合同的事实，本院不予采信。第6份录音证据的内容是刘泽强在电话中要求邱剑峰帮助迁移女儿和妻子户口、邱剑峰表示只能帮助迁移薛运春的，并且拒绝向刘泽强提供王巧玲、张虎的户口和社保资料录音，该证据不能证明王巧玲、张虎不具备购房资格，与本案不具有关联性，本院不予采信。第7份录音证据中各方陈述的内容不清楚，即使按照刘泽强、薛运春所主张的涉及车位产权没有办下来的事实，也与本案不具有关联性，本院不予采信。第8份录音仅系刘泽强自己的陈述，不能单独作为证明案件事实的依据，本院不予采信。第9份视频证据与刘泽强、薛运春主张的付款无任何关联，本院不予采信。证据10与证据7应该属于同一份证据，属于刘泽强、薛运春重复举证，本院不予采信。证据11的视频内容中显示的是当天17点39分左右，刘泽强拨打所谓的邱剑峰电话，显示邱剑峰电话关机的事实状态，该内容只能证明刘泽强曾经拨打过邱剑峰的电话，不能证明谁构成违约以及合同是否解除的事实，与本案不具有关联性，本院不予采信。由于刘泽强、薛运春未提供第12份证据的原件，导致本院无法确认其真实性，即使该证据真实，也与本案待证的事实不具有关联性，本院不予采信。本院对第13份证据的真实性不予认可，对第14份证据的真实性予以认可，但对其关联性不予认可。
王巧玲、张虎在二审中举示了下列证据：收条一张，拟证明薛运春于2017年3月3日收到合同约定的30万元款项，双方在此之前一直积极履行合同的事实；2.成都龙翔投资管理有限公司的证明，证明双方于2017年3月3日在银行办理本案的按揭贷款相关手续的事实；3.收据一张，拟证明成都龙翔投资有限公司收取王巧玲贷款服务费2880元的事实；4.成都市房管局向王巧玲发送的3条短信，拟证明是在限购政策出台之前发送的短信。5.结婚证和社保资料，拟证明王巧玲、张虎具备购房资格；6.2017年5月21日至6月15日期间与刘泽强的谈话录音，拟证明王巧玲、张虎多次上门催告刘泽强办理车位手续和房屋的后期监管，刘泽强均以各种理由拒绝的事实；7.2017年5月22日的短信，拟证明王巧玲、张虎多次催告过刘泽强的事实。
质证时，刘泽强、薛运春对第1份证据的真实性予以认可，但认为该款项应在2017年2月27日支付。对第2份、第3份证据的三性均不予认可，认为成都龙翔投资管理有限公司是评估公司，与其无关。对第4份证据的情况不清楚，且没有签订《存量房经纪服务合同》，而是只打印了《成都市存量房买卖合同》。对第5份证据中的结婚证的真实性认可，对社保资料的真实性不发表意见，对其证明目的不认可。对第6份证据的证明目的不认可，对第7份证据的三性均不予认可。经纪公司对上述证据的真实性均予以认可。
本院审查后认为，王巧玲、张虎提供的证据均不是二审新证据。第1份、第2份、第3份证据均具有真实性，本院予以采信。第4份短信证据是否系房管局发送，因无其他证据予以佐证，本院无法确认。第5份证据的真实性本院予以确认，但与本案不具有关联性。第6份和第7份证据的真实性本院不予确认。
本院对一审查明的事实予以确认，结合当事人对一审判决查明事实提出的异议以及二审中举证、质证以及陈述，本院补充查明以下案件事实：
一、《房产买卖合同》尾部载明的“本合同签订地点：中海锦城店”，两份《补充协议》均未注明签约地点。
二、其中一份《补充协议》尾部丙方处未加盖经纪公司公章和人员签名（以下简称《补充协议一》），内容为：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其它有关法律、法规之规定，基于甲、乙、丙签订的《房产买卖合同》编号MM0005161，现经双方协商并交由丙方见证，就甲乙双方房屋买卖交易一事达成补充协议：第一条：甲方同意将位于武侯区的住房出售给乙方。第二条：经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺。第三条：该房屋成交价格1200000元。此成交价包含成都市武侯区龙井村2、4、8、9组及七里村4组中海锦城一期地下车位1-2层503号车位，产权面积29.18平方。该车位成交价60000元。若车位产权办不下来，抵扣60000元。第四条：因甲方所售房产未解除抵押，甲方无力自行还清贷款，乙方同意向甲方支付部分房款用于提前还贷，解除抵押手续。在甲方办理抵押还款的当日，乙方现场向甲方的还款账号（建设银行：6227××××××××××61135薛运春）支付房款300000元。如该房屋买卖交易完成，乙方支付的上述房款视为房屋成交价款的支付；如该房屋买卖交易未完成（甲方不卖原因），乙方支付的上述房款视为借贷款，甲方应于交易终止之日起三日内返还借款。甲方在解抵押完毕后，需要立即将房屋所有权证原件等产权转移所须资料交给丙方用于办理产权登记及产权转移手续。如果由于甲方未按照本条款约定时间移交房产资料，则视甲方违约，甲方应退还乙方已经支付的全部款项，并按照《房产买卖合同》中违约条款的约定承担违约责任。甲乙双方承诺积级配合丙方办理完成解除它项权证注销，以及其它本合同约定的各项约定。若因非甲乙双方主观原因导致不能正常履行合同，双方均不承担责任。第五条：违约条款，除甲方、乙方、丙方签署的《房产买卖合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。第六条：其它。1.本协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需进行约定，若有争议产生，应由甲、乙、丙三方另行协商解决。2.本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，如三方各自所执的协议内容存在差异的，以留存于丙方处的协议内容为准。3.本协议为《房产买卖合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《房产买卖合同》相抵触，以本协议为准。”
三、另一份《补充协议》尾部丙方处加盖经纪公司公章（以下简称《补充协议二》，内容为：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其它有关法律、法规之规定，基于甲、乙、丙签订的《房产买卖合同》编号MM0005161，现经双方协商并交由丙方见证，就甲乙双方房屋买卖交易一事达成补充协议：第一条：甲方同意武侯区01号的住房出售给乙方。第二条：经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺。第三条：因甲方所售房产未解除抵押，甲方无力自行还清贷款，乙方同意向甲方支付部分房款用于提前还贷，解除抵押手续。在甲方办理抵押还款的当日，乙方现场向甲方的还款账号（建设银行：6227××××××××××61135薛运春）支付房款300000元。如该房屋买卖交易完成。乙方支付的上述房款视为房屋成交价款的支付；如该房屋买卖交易未完成（甲方不卖原因），乙方支付的上述房款视为借贷款，甲方应于交易终止之日起三日内返还借款。甲方在解抵押完毕后，需要立即将房屋所有权证原件等产权转移所须资料交给丙方用于办理产权登记及产权转移手续。如果由于甲方未按照本条款约定时间移交房产资料，则视甲方违约，甲方应退还乙方已经支付的全部款项，并按照《房产买卖合同》中违约条款的约定承担违约责任。第四条：为降低该房产买卖合同交易过程中所发生的风险，甲乙双方协商一致，甲乙双方同意将房款人民币240000元，通过资金托管方式支付，甲乙双方应于签署买卖合同后最迟不得晚于过户递件签一个工作日内到房管局指定的银行办理资金托管手续，并将全部托管资金足额存入托管账户内。在乙方领到不动产证后3个工作日内甲乙双方均有义务配合银行完成上述监管资金的解冻手续。如果甲乙双方按照本条款约定办理资金托管或者未按约定办理资金托管解冻手续，违约一方按照原买卖合同承担违约责任。第五条：违约条款，除甲方、乙方、丙方签署的《房产买卖合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。第六条：其它。1.本协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需进行约定，若有争议产生，应由甲、乙、丙三方另行协商解决。2.本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，如三方各自所执的协议内容存在差异的，以留存于丙方处的协议内容为准。3.本协议为《房产买卖合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《房产买卖合同》相抵触，以本协议为准。”
四、王巧玲、张虎向刘泽强、薛运春支付6万元定金的方式为转账支付5万元，现金付款1万元。
五、王巧玲与张虎于2017年4月13日登记结婚。
六、2017年3月3日，王巧玲、张虎通过成都融翔投资管理有限公司向中国银行四川省分行申请公积金贷款业务，向该公司交纳贷款服务费2880元。
本院认为，王巧玲、张虎与刘泽强、薛运春签订的《房产买卖合同》及两份《补充协议》合法有效。本案二审争议的焦点有二个，一是王巧玲、张虎是否存在逾期付款的违约行为；二是刘泽强、薛运春请求确认案涉《房产买卖合同》及两份《补充协议》已经解除及要求王巧玲、张虎支付违约金的诉讼请求是否成立。
关于第一个争议焦点，刘泽强、薛运春认为，根据《房产买卖合同》第2.3条的约定，王巧玲、张虎应当在2017年5月31日之前向刘泽强、薛运春支付首付款60万元，王巧玲、张虎实际只支付了36万元，有24万元未支付，且支付的30万元也是逾期支付，构成违约。王巧玲、张虎则认为，根据《补充协议二》第四条的约定，剩余的24万元首付款应该由双方在成都市房管局办理监管手续后支付。刘泽强、薛运春拒不配合办理资金监管手续，导致王巧玲、张虎无法向刘泽强、薛运春支付该笔购房款，王巧玲、张虎的行为不构成违约。双方对于有24万元首付款没有支付的事实不存在争议，双方争议的核心问题是需要进行资金监管的24万元是首付款的一部分还是购房款的尾款。本院认为，首先，《房产买卖合同》和两份《补充协议》的落款时间均为2017年2月25日同一天，虽然从内容上不能判断三份协议签订的先后顺序，但从常理上讲，应该是先有《房产买卖合同》才会有《补充协议》，《补充协议》是对《房产买卖合同》内容的补充和完善。在前后内容不一致且均为有效的情况下，当事人应该以后作出的意思表示为准，这也与两份《补充协议》第六条第3款约定的“本协议为《房产','2018-10-03
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