湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘09民终451号
上诉人（原审原告）：益阳市银晨百货有限公司，住所地益阳市赫山区。
法定代表人：王国强，该公司经理。
委托诉讼代理人：林俐，湖南大相正行律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）：益阳中奇房地产开发有限责任公司，住所地益阳市赫山区。
法定代表人：肖官清，该公司董事长。
委托诉讼代理人：肖佰安，男，1984年11月10日出生，汉族，住湖南省南县南洲镇。该公司副总经理，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：孙月明，湖南金顺达律师事务所律师，代理权限为一般代理。
第三人：朱富贵，男，1966年8月6日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。
委托诉讼代理人：郭卫星，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为一般代理。
第三人：蔡礼辉，男，1963年11月25日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区兰溪镇。
第三人：蔡友章，男，1955年8月14日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区沧水铺镇。
委托诉讼代理人：郭卫星，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为一般代理。
上诉人益阳市银晨百货有限公司（以下简称银晨公司）因与被上诉人益阳中奇房地产开发有限责任公司（以下简称中奇公司）、第三人朱富贵、蔡礼辉、蔡友章租赁合同纠纷一案，不服益阳市赫山区人民法院（2017）湘0903民初2242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭审理本案。上诉人银晨公司法定代表人王国强及委托诉讼代理人林俐，被上诉人中奇公司委托诉讼代理人肖佰安、孙月明，第三人朱富贵、蔡友章及共同委托诉讼代理人郭卫星，第三人蔡礼辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
银晨公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持银晨公司一审全部诉讼请求；2、由中奇公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：银晨公司是本案所涉租赁合同约定的合法权利义务主体以及实际权利义务享有和承担主体。一审判决罔顾基本事实，认定租赁合同相对方错误，应予撤销。1、《房屋租赁合同》第十条明确约定，“承租方有权自行成立公司承担本合同承租人的权利和义务”，银晨公司正是合同签订时的“承租方”朱富贵等人依照上述约定成立的“公司”，合法承担了本合同承租人的权利和义务。2、银晨公司实际享有和承担了本合同承租人的权利和义务。朱富贵、蔡友章、蔡礼辉先期履行的承租方义务均已实际由银晨公司承担。中奇公司收取的租金中有66万元系中奇公司与银晨公司直接结账抵扣。2014年10月26日，中奇公司委托湖南金剑律师事务所直接向银晨公司发出了关于履行租赁合同的律师函，银晨公司回复了《复函》。3、合同约定“另行签订租赁合同”，属于中奇公司对新成立的承接承租权利义务的公司负有的义务，即使未另行签订合同，也不影响银晨公司承租主体地位成立。《房屋租赁合同》约定“承租方有权自行成立公司承担本合同承租人的权利和义务，但双方应当按本合同条款另行签订租赁合同”。以上约定明显是双方的合同义务，并非银晨公司单方义务;上述条款中“双方”意思指向不明，究竟是指中奇公司与银晨公司另行签订合同，还是中奇公司与朱富贵等另行签订合同;该条款不是银晨公司承接租赁合同主体的生效条件，未签订书面合同不能否定银晨公司的合同主体地位。故一审判决以“未重新签订租赁合同”，认定银晨公司不是租赁合同相对方，不能成立，且有主动为中奇公司免除合同义务的故意，一审法院无视客观事实、罔顾平等、诚信原则，不当使用司法权利，导致当事人之间经济秩序和关系进一步混乱。4、中奇公司行使合同解除权的形式不符合法律规定，法院以司法送达程序代中奇公司履行合同解除通知送达的民事义务，没有法律依据，超越职权范围，系滥用职权。
中奇公司答辩称：1、本案宜与中奇公司起诉朱富贵、蔡友章、蔡礼辉租赁合同纠纷一案合并审理。2015年2月6日，中奇公司起诉朱富贵、蔡友章、蔡礼辉，请求解除租赁合同，返还房屋，支付占有使用费。朱富贵在庭审中，认可自己是承租人，当时朱富贵是银晨公司的法定代表人和实际控制人。2016年6月23日，益阳市中级人民法院（以下简称益阳中院）经审委会研究决定，判决解除中奇公司与朱富贵、蔡友章、蔡礼辉签订的租赁合同，中奇公司收回了房屋，进行了新的招商。2017年5月20日，湖南省高级人民法院（以下简称湖南高院）在没有任何理由的情况下，将一个简单的案件发回重审。重审后，益阳市赫山区人民法院（以下简称赫山法院）仍作出判决：解除中奇公司与朱富贵、蔡友章、蔡礼辉签订的租赁合同，由朱富贵、蔡友章、蔡礼辉承担500多万的占有使用费，并承担150万违约金；银晨公司作为第三人参与了诉讼，判决明确否定了银晨公司的承租人地位。这也印证了湖南高院发回重审没有任何理由。本案中，朱富贵是银晨公司的法定代表人，也是实际控制人，只是2017年银晨公司法定代表人名义上变更成了王国强，然后提出银晨公司是承租人，以达到租赁合同没有解除的目的。2、中奇公司与银晨公司没有任何法律关系，银晨公司在租赁合同中最多是第三人。本案无争议的是2013年5月28日中奇公司与朱富贵、蔡友章、蔡礼辉签订了租赁合同，建立了租赁合同关系，如果双方要变更合同主体，那么必须要有明确的变更合同主体的意思表示，不能通过诉讼方式强制中奇公司与银晨公司成立合同关系。在中奇公司起诉朱富贵、蔡礼辉、蔡友章租赁合同纠纷案中，朱富贵、蔡礼辉、蔡友章都承认与中奇公司的租赁合同关系，朱富贵当时作为银晨公司的法定代表人，并没有提出朱富贵不是租赁合同主体，也没有提出银晨公司是租赁合同的主体。租金不是银晨公司缴纳的。中奇公司与朱富贵、蔡礼辉、蔡友章于2013年5月28日签订《房屋租赁合同》后，2013年5月30日支付50万租金，2013年5月31日通过陈兵和朱颖账户支付220万租金，此时银晨公司还没有成立。2013年7月2日又通过陈兵账户支付152万，与银晨公司成立之前的付款账户一致。中奇公司也从来没有与银晨公司抵扣66万，而是与朱富贵、蔡礼辉、蔡友章抵扣的。银晨公司上诉状称“2014年10月26日的律师函变更了合同主体”，依法不能成立。该律师函发出时，朱富贵等人不欠租金，这个函不仅发给了朱富贵，也发给了公司，只是告知朱富贵和他们成立的公司，不能加盖建筑物，不具有变更租赁合同主体的效力。2015年1月26日中奇公司再次委托律师发函，告知朱富贵、蔡礼辉、蔡友章支付租金，并没有将银晨公司作为承租人。朱富贵称中奇公司对其2015年1月30日的回函没有否认就视为承认合同主体变更，这种说法不能成立。本案中奇公司与银晨公司没有另行签订租赁合同，所以双方还没有就变更合同主体达成一致的意思表示。银晨公司上诉称“双方指向不明的说法”不能成立。这里的双方当然指中奇公司与朱富贵、蔡礼辉、蔡友章双方，只有中奇公司与朱富贵、蔡友章、蔡礼辉签订一个合同权利义务转让给银晨公司的合同，且经过合同受让人银晨公司同意，才发生合同主体变更的法律效果。
朱富贵、蔡友章答辩称：1、银晨公司的上诉有主体依据，银晨公司承租之后的义务与朱富贵、蔡礼辉、蔡友章没有关系。2、朱富贵、蔡礼辉、蔡友章与中奇公司于2013年5月28日签订合同后，在同年6月13日就成立了银晨公司，租赁合同事实上是由银晨公司具体履行的，在原一、二审庭审中朱富贵、蔡礼辉、蔡友章所提交的证据可以证明本合同的主体为银晨公司而非朱富贵等三人。一审认定事实错误，判决错误。
蔡礼辉答辩称：1、朱富贵、蔡礼辉、蔡友章与中奇公司签订合同时已经约定了朱富贵、蔡礼辉、蔡友章成立的公司作为承租方，银晨公司是本案的合同主体。2、蔡礼辉于2013年8月14日退股之后，蔡礼辉向朱富贵要求由银晨公司与中奇公司重新签订了合同。同年11月朱富贵提供了一份朱富贵、蔡友章、银晨公司与中奇公司签订的合同的复印件，之后蔡礼辉没有参与银晨公司的管理和经营，本案与蔡礼辉无关。
银晨公司向一审法院起诉请求：1、确认银晨公司与中奇公司之间房屋租赁合同成立，确认中奇公司行使约定解除权的行为无效，双方应继续履行房屋租赁合同；2、判令中奇公司支付违约金150万元给银晨公司，朱富贵、蔡礼辉、蔡友章与中奇公司互负连带责任；3、中奇公司、朱富贵、蔡礼辉、蔡友章承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年5月28日，中奇公司与朱富贵、蔡礼辉、蔡友章签订《房屋租赁合同》，中奇公司将益阳大道东一号的中奇家世界商业大楼的第一楼至第五楼整体租赁给朱富贵、蔡礼辉、蔡友章，面积为23500平方米，租赁期限为15年（自2013年6月1日至2028年5月31日），中奇公司给予7个月的免租金期，承租方承担房屋租赁税和房产税。第一年租金为388万元，以后每两年递增一次，递增幅度为每两年度基本租金递增3%，在合同签字之日，朱富贵、蔡礼辉、蔡友章向中奇公司交付人民币100万元作为合同保证金，中奇公司将房屋腾空交付之日，朱富贵、蔡礼辉、蔡友章一次性向中奇公司支付第一年租金388万元，以后租金每半年交纳一次，每一租赁半年度开始前15天内朱富贵、蔡礼辉、蔡友章向中奇公司支付下半年度的租金，朱富贵、蔡礼辉、蔡友章逾期支付租金，按欠交租金额每日处以千分之二的违约金，朱富贵、蔡礼辉、蔡友章逾期支付租金超过一个月，中奇公司有权解除合同，朱富贵、蔡礼辉、蔡友章交纳的100万元保证金不予退还，造成中奇公司其他经济损失的，朱富贵、蔡礼辉、蔡友章应当赔偿中奇公司全部经济损失。合同中约定，朱富贵、蔡礼辉、蔡友章在合同约定期限内，可以自主进行分租和自主经营，如需整体转租，需经出租方书面同意。承租方有权自行成立公司承担合同承租人的权利和义务，但双方应当按本合同条款另行签订租赁合同。关于违约责任，合同约定一方有导致本合同终止、解除的重大违约行为，将向对方支付违约金150万元，造成对方其他经济损失的，还应当赔偿对方经济损失。2013年5月31日，中奇公司的授权代表与朱富贵签署《房屋交验证明书》，对租赁房屋的建筑结构、供水、供电、电梯、空调、消防、广播系统等设备确认交接，承租方对所接管房屋及设备设施的完好度和数量无异议（设备设施附有清单），从2013年6月1日起承租方按租赁合同全面接管对中奇家世界商业大楼的经营和管理。双方于2014年1月1日开始计算租金，朱富贵按照合同约定交付了第一年租金388万及保证金100万元（银行转账422万元，其余66万元是双方其他往来冲抵）。2015年1月26日，中奇公司向朱富贵、蔡礼辉、蔡友章发出《催告函》，指出朱富贵、蔡礼辉、蔡友章存在擅自在租赁房屋旁边搭建建筑物，拖欠租赁税未付、拖欠租金未付等违约行为，要求朱富贵、蔡礼辉、蔡友章及时付清租金，付清租赁税并拆除自行建设的建筑物。2015年1月30日，银晨公司函告中奇公司，认为中奇公司函件中指出的搭建建筑物属于独立建筑，与中奇公司无关；认为商场招商不顺利，免租期应延长至一年；租赁税应由出租方自行缴纳后，再与承租方办理结算。2013年6月13日，朱富贵、蔡礼辉及蔡友章的女儿蔡婷成立了银晨公司，2013年8月12日，银晨公司通过股东会决议，蔡礼辉退出该公司股份，并办理了工商变更登记。另查明，庭审中当事人向法庭提交了一份与上述租赁合同内容除租金约定为第一年租金188万元外，其他内容一致的租赁合同复印件，证据来源为复印自赫山区地税局。另外还提交了一份落款为朱富贵、蔡友章的租赁合同复印件，合同内容与前述合同基本相同。银晨公司在庭审中提交了一份（2014）益赫民一初字第1446号判决书，其本院查明部分记录“2012年，原告（银晨公司）承租了益阳中奇公司所有的位于益阳市银城大市场内现公司所在楼房一至五层，租期为15年，用于办商场”。
一审法院认为，在本案审理过程中，各方当事人共提供了三份中奇公司与朱富贵、蔡友章等签订的租赁合同，该三份合同的落款日期均为2013年5月28日，仅中奇公司提交的租赁合同系原件。在赫山地税局备案的合同载明的租金为188万元，但承租方第一年给付的租金为388万元。故本院采信中奇公司提交的租赁合同作为本案定案依据，租赁合同载明第一年的租金为388万元，免租期为7个月，租赁合同的合同相对方为朱富贵、蔡礼辉、蔡友章。朱富贵、蔡礼辉、蔡友章（以其女儿蔡婷名义）在承租本案租赁房屋之后共同成立了银晨公司，银晨公司将本案租赁房屋向经营商户发租。但银晨公司未与中奇公司重新签订租赁合同或者办理合同主体变更手续，中奇公司要求朱富贵、蔡礼辉、蔡友章作为承租方承担合同责任不违反法律规定和合同约定，银晨公司不是本案租赁合同的合同相对方。银晨公司提交的生效判决书中表述的事实，与本案查明的事实不一致，应以本案查明的事实为定案依据。本案中，中奇公司与银晨公司不存在租赁合同关系，银晨公司的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第八十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于<中华人民共和国诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：驳回银晨公司的诉讼请求。本案案件受理费18300元、财产保全费5000元，共计23300元，由银晨公司负担。
二审中，银晨公司提供了以下证据：第一组证据：证据1、2013年5月28日股份合作协议。证据2、2013年5月30日股份合作协议。证据3、蔡婷委托书及身份证复印件。证据4、益阳市工商行政管理局（以下简称市工商局）《企业名称预先核准通知书》（湘益）名私字[2013]第X号。第二组证据：证据5、2013年6月1日肖佰安与银晨公司签订的《房屋租赁合同》。证据6、2013年6月3日益阳市房地产管理局（以下简称市房管局）颁发的出租人为肖佰安、承租人为银晨公司的（益）房租证第X号《房屋租赁证》。第一、二组证据证明银晨公司的设立与《房屋租赁合同》的签订在同一天。第三组证据：证据7、2014年10月26日湖南金剑律师事务所受中奇公司委托向银晨公司、朱富贵发送的《律师函》。证明银晨公司实际履行了房屋租赁合同。第四组证据：证据8、工商机关内资企业登记基本情况表。证据9、2013年6月13日银晨公司设立登记申请书、银晨公司股东出资信息、银晨公司法定代表人、董事、监事、经理信息。证据10、银晨公司设立登记审核表。证据11、银晨公司章程。证据12、银晨公司验资报告。证据13、银晨公司变更登记申请书。证据14、银晨公司变更登记审核表。证据15、2013年8月14日银晨公司股东会决议（一）（二）。证据16、2013年8月14日银晨公司章程修正案。证据17、蔡礼辉与蔡婷股权转让协议。证据18、蔡礼辉与朱福贵股权转让协议。证据19、指定代表或共同委托代理人的证明。证据20、公司登记（备案）申请书。证据21、2014年10月11日银晨公司股东会决议。证据22、2014年10月14日市工商局受理银晨公司备案登记通知书。第四组证据证明中奇公司实际承认了银晨公司的承租人主体身份。
中奇公司提供了以下证据：证据1、（2015）益赫民二初字第232号民事判决书。证据2、2015年8月21日赫山法院庭审笔录。证据1、2证明朱福贵对其承租人地位不持异议，只是对免租期及租金数额有争议。证据3、（2016）湘09民终214号民事判决书。证据4、2015年12月11日朱福贵民事上诉状。证据3、4证明在中奇公司起诉朱富贵、蔡礼辉、蔡友章房屋租赁合同纠纷案中，朱福贵等3人对其承租人地位不持异议，益阳中院经审判委员会研究决定解除了租赁合同，并承担相应债务，否认了银晨公司承租人地位。证据5、（2017）湘0903民初2004号民事判决书。证明赫山法院重审后仍认为朱福贵等3人是承租人，并判令解除了中奇公司与朱福贵等3人之间的租赁合同，否定了银晨公司是合同主体。证据6、湖省高院（2017）湘民终641号民事判决书。证明湖南高院相似判决，也是否定了第三人承租人地位，银晨公司仅是租赁合同第三人。
朱福贵提供了以下证据：证据1、2017年7月14日市房管局颁发的出租人为中奇公司、承租人为银晨公司的（益）房租证第X号《房屋租赁证》。证明租赁合同主体为银晨公司。证据2、加盖有“本件与原件核对无异、审判员贾云卫、2015年6月25日”“湖南省益阳市中级人民法院调查材料专用章”印章的中奇公司与银晨公司签订的《房屋租赁合同》及益阳中院（2015）益法民一终字第271号民事判决书。证明银晨公司与中奇公司签订了房屋租赁合同，且真实有效。证据3、银晨公司工商登记档案清单。证明银晨公司股东变更情况。
蔡礼辉提供了以下证据：证据1、加盖有“本件与原件核对无异、审判员贾云卫、2015年6月25日”印章的中奇公司与银晨公司签订的《房屋租赁合同》及赫山法院（2014）益赫民一初字第1446号民事判决书、益阳中院（2015）益法民一终字第271号民事判决书。证明赫山法院、益阳中院已确认了银晨公司为诉讼主体。证据2、2015年8月21日赫山法院庭审笔录。证明中奇公司认可在与银晨公司的合同上盖了一个章，说明中奇公司与银晨公司签订了租赁合同。证据3、2016年3月28日益阳中院二审庭审笔录。证明中奇公司认可应朱福贵要求与中奇公司重新签订了一份合同，原件必须销毁。由此说明中奇公司与银晨公司签订的《房屋租赁合同》，已被中奇公销毁。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。对银晨公司提交的证据认证如下：第一组证据能够证明朱福贵、蔡礼辉、蔡婷为银晨公司的原始股东，其出资额分别为34万元、33万元、33万元，占股比例分别为34%、33%、33%，蔡友章的女儿蔡婷为名义股东，蔡友章为实际出资人，市工商局对银晨公司企业名称预先核准时间为2013年5月31日，对第一组证据的真实性、合法性、关联性予以认定。第二组证据能够证明银晨公司承租了肖佰安位于益阳市益阳大道东1号商业房屋85平方米作为办公用房的情况，市房管局颁发了房屋租赁证。对第二组证据的真实性、合法性、关联性予以认定，对其证明目的须结合其他证据予以认定。第三组证据能够证明湖南剑律师事务所受中奇公司委托向银晨公司、朱富贵就拆除自行建设的建筑物、付清拖欠的租赁税发送律师函的事实。对第三组证据的真实性、合法性、关联性予以认定。第四组证据系从市工商局调取的银晨公司工商登记资料。能够证实银晨公司股东出资、变更登记等情况，对第四组证据的真实性、合法性、关联性予以认定，对其证明目的须结合其他证据予以认定。
对中奇公司提交的证据认证如下：证据1、2系（2015）益赫民二初字第232号民事判决书及庭审笔录。能够证实中奇公司诉朱富贵、蔡礼辉、蔡友章租赁合同纠纷一案的庭审及判决情况，对其真实性、合法性、关联性予以认定，对其证明目的须结合其他证据予以认定。证据3、4系（2016）湘09民终214号民事判决书和朱富贵上诉状。能够证实朱富贵不服一审判决提起上诉及益阳中院判决情况，对其真实性、合法性、关联性予以认定，对其证明目的须结合其他证据予以认定。证据5系赫山法院重审所作判决。对其真实性、合法性、关联性予以认定，对其证明目的须结合其他证据予以认定。证据6系湖南高院（2017）湘民终614号民事判决，与本案无关，不予认定。
对朱富贵提交的证据认证如下：证据1系市房管局颁发的《房屋租赁证》，能够证明银晨公司租赁了中奇公司23500平方米房屋的事实。对其真实性、合法性、关联性予以认定。证据2系从益阳中院（2015）益法民一终字第271号案案卷中调取的加盖有“本件与原件核对无异”、“湖南省益阳市中级人民法院调查材料专用章”印章的中奇公司与银晨公司签订的租赁合同及该案判决书。能够证实中奇公司与银晨公司签订了《房屋租赁合同》。对其真实性、合法性、关联性予以认定。证据3系银晨公司的工商档案资料，能够证明银晨公司解散清算组、终止清算、股东变更、注册资本增加、修改公司章程的事实。对其真实性、合法性、关联性予以认定，对其证明目的须结合其他证据予以认定。
对蔡礼辉提交的证据认证如下：证据1系加盖有“本件与原件核对无异”印章的中奇公司与银晨公司签订的《房屋租赁合同》及该案一、二审判决书。对其真实性、合法性、关联性予以认定。证据2、3系2015年8月21日、2016年3月28日赫山法院、益阳中院审理中奇公司与朱富贵、蔡礼辉、蔡友章租赁合同纠纷一案的部分庭审笔录，证明中奇公司认可在与银晨公司的房屋租赁合同上盖了章。对其真实性、合法性、关联性予以认定，对其证明目的须结合其他证据予以认定。
经审理查明，2013年5月28日中奇公司作为甲方与朱富贵、蔡礼辉、蔡友章作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将益阳市益阳大道东1号的中奇家世界商业大楼的第一楼至第五楼整体租赁给乙方；租赁期限15年，自2013年6月1日起至2028年5月31日止，同时，甲方给予乙方装修免租金期6个月；租赁第一年年租金388万元，以后每两年递增一次，递增幅度为每两年度递增3%；在合同签字之日，乙方向甲方交付100万元作为合同保证金，甲方将房屋腾空交付房屋当日，乙方一次性向甲方支付第一年租金388万元。以后年租金每半年交纳一次，即在第一租赁半年度开始前15天内乙方向甲方支付下半年度租金，乙方逾期支付租金，按欠交租金每日处以2‰的违约金，乙方逾期支付租金超过一个月，甲方有权解除合同，乙方所交合同履约保证金100万元作为违约金，不予退还，造成甲方其他经济损失的，乙方还应当赔偿甲方全部经济损失。甲方交付房屋达不到规定要求，罚则与乙方等同。租赁期内乙方承担本次房屋租赁的租赁税中的房产税、印花税。甲方承担房屋租赁的营业税、土地使用税、企业所得税及附加。乙方经营范围内商品增值税、企业所得税由乙方承担。乙方有权自行成立公司承担本合同承租人的权利和义务，但双方应当按本合同条款另行签订租赁合同。甲方出租的房屋已经公司股东会确权归肖佰安所有，在甲方房屋未过户至肖佰安名下前，甲方授权肖佰安全权处理本合同出租人所有事宜；一方有一般违约行为，将向对方支付违约金5万元；一方有导致本合同终止、解除的重大违约行为，将向对方支付违约金150万元，造成对方其他经济损失的，还应当赔偿对方经济损失。合同签订后，乙方先后于2013年5月30日、31日、同年7月2日由案外人陈兵、朱颖通过银行转账支付甲方租金及保证金50万元、220万元、152万元，共计422万元，双方另行抵销66万元。
2013年5月28日、30日蔡友章委托女儿蔡婷与朱富贵、蔡礼辉签订股份合作协议，约定为租赁经营中奇公司的中奇家世界整体商业大楼，朱富贵投资34万元，占股份34%、蔡礼辉股资33万元，占股份33%、蔡婷股资33万元，占股份33%，成立银晨公司，设立董事会，朱富贵任董事长。并向工商机关申请设立登记。2013年5月31日市工商局作出《企业名称预先核准通知书》，核准朱富贵等3人出资100万元，设立“益阳市银晨百货有限公司”。2013年6月13日市工商局核准银晨公司成立。2013年8月14日蔡礼辉与朱富贵、蔡婷分别签订股权转让协议，蔡礼辉将持有的银晨公司33万元股权中的26万元、7万元分别转让给朱富贵、蔡婷，同日银晨公司形成股东会议决议，同意蔡礼辉转让所持股份，确认朱富贵实缴出资60万元，占股60%，蔡婷实缴出资40万元，占股40%。并修改了公司章程，办理了工商变更登记。2014年10月11日银晨公司作出股东会决议，同意公司解散并清算，由朱富贵、蔡婷、蔡友章成立清算组，由朱富贵任组长，并向市工商局办理了备案登记。2017年7月8日银晨公司作出股东会决议，同意解散清算组，终止清算，公司恢复经营；同意新增朱和平、王国强为公司新股东，注册资本增加40万元，朱和平、王国强各认缴20万元；选举王国强为公司执行董事（法定代表人）、总经理，并修改了公司章程，办理了工商变更登记。
另查明，本案双方当事人共提供了内容基本相同、落款时间均为2013年5月28日的三份《房屋租赁合同》，第一份租赁合同内容已如前述，不同之处在于：第一份租赁合同首部的出租人为中奇公司，承租人为朱富贵、蔡礼辉、蔡友章，合同尾部中奇公司加盖了公章、肖佰安签了名、三位承租人在合同尾部、合同每页下方签了名。合同第2页“消防设施应均能使用”的表述中删除了“应均能使用”，中奇公司在删除处加盖了公章。第二份租赁合同约定第一年的租金为188万元，以后每两年增加一次，递增幅度为每两年度基本租金递增3%，合同首页上部手写了以下内容“该合同为益阳中奇房地产开发公司提供给赫山区地税局的租赁合同，承租人朱富贵于2015年8月19日在我局档案内复印。王智胜，2015年8月19日”，并加盖了益阳市赫山区地税局第三分局（以下简称赫山地税局）的公章。其他内容与第一份房屋租赁合同内容一致。第三份租赁合同的首部承租人为朱富贵、蔡友章，免租期为12个月，第一年的租金为188万元，以后每两年增加一次，递增幅度为每两年度递增3%；合同第5页“委托和付款指定”处手写了以下内容“长沙长岛支行，建行：肖佰安X”并加盖了中奇公司公章。合同尾部甲方处中奇公司加盖了公章、肖佰安签了名，乙方处银晨公司加盖了公章，朱富贵、蔡友章签了名。合同每页下方朱富贵、蔡友章未签名。其他内容与第一份房屋租赁合同内容一致。对于上述三份租赁合同，双方对第一份租赁合同的签订时间、内容均无异议。对于第二、三份租赁合同，双方存在以下争议：银晨公司认为，双方共签订了两份《房屋租赁合同》，即上述第一、三份合同，第二份合同系中奇伪造。理由是2013年8月蔡礼辉退股后，中奇公司与银晨公司签订了上述第三份房屋租赁合同，并共同将1份合同原件提交给了赫山地税局，银晨公司留存了1份合同原件。2015年益阳中院在审理上诉人益阳中燃城市燃气发展有限公司（以下简称中燃公司）与被上诉人银晨公司排除妨害纠纷一案中，银晨公司将中奇公司与银晨公司签订的《房屋租赁合同》原件提交法院核对无异后收回，之后该租赁合同原件灭失。银晨公司于是找到赫山地税局，要求复印该租赁合同，发现该租赁合同原件已被中奇公司调包，于是要求当时接收中奇公司与银晨公司签订的《房屋租赁合同》原件的赫山地税局干部王智胜在合同首页写明了复印件的来源系中奇公司单方提交的房屋租赁合同，并加盖了赫山地税局公章，即就是上述第二份租赁合同的来源。中奇公司认为，双方共签订了两份《房屋租赁合同》，即上述第一、二份合同，第三份合同系银晨公司伪造。理由是因约定租赁税要朱富贵、蔡礼辉、蔡友章承担，朱富贵、蔡礼辉、蔡友章为了少交税款，与中奇公司签订了上述第二份《房屋租赁合同》，约定第一年租金为188万元。由于不是双方真实意思表示，为了不出麻烦原件已经销毁，所以双方都没有原件。
还查明，2013年6月1日肖佰安与银晨公司签订《房屋租赁合同》，肖佰安将益阳市赫山区益阳大道东1号房屋85平方米出租给银晨公司作为办公用房，租赁期5年。2013年6月3日市房管局颁发了以肖佰安为出租人、银晨公司为承租人的《房屋租赁证》。2014年10月26日中奇公司委托湖南金剑律师事务所向银晨公司、朱富贵发送（2014）湘金函字第158号律师函称，2013年5月28日，贵方与中奇公司签订《房屋租赁合同》，约定贵方租赁中奇家世界商业大楼。合同签订后，中奇公司全面履行了合同义务，按约将房屋交付贵方使用。但贵方擅自在租赁房屋旁建设建筑物，且贵方一直拖欠缴纳租赁税。请接到本函之日起5日内立即拆除自行建设的建筑物，立即付清拖欠的租赁税。2015年1月30日银晨公司向中奇公司肖佰安复函，对中奇公司律师函中所提问题进行了回复。2017年7月14日市房管局颁发了以中奇公司为出租人、银晨公司为承租人、租赁面积为23500平方米的《房屋租赁证》。
2014年银晨公司以物权保护纠纷为由，将中燃公司诉至赫山法院，该院查明，银晨公司承租了中奇公司所有的位于益阳市银城大市场内现公司所在楼房一至五层，租期15年，用于办商场。2015年2月25日该院作出（2014）益赫民一初字第1446号民事判决，判令中燃公司在本判决生效后十日内拆除安装在银晨公司商场北面墙壁上的天然气调压箱。中燃公司不服，向益阳中院提起上诉。二审中，银晨公司提交了银晨公司与中奇公司签订的《房屋租赁合同》，拟证明银晨公司对涉案房屋享有用益物权。中燃公司的质证意见为对合同的真实性无异议，但银晨公司享有的并非用益物权，而是承租权。二审法院认证为，对银晨公司提交的证据予以认定。二审法院认为，银晨公司基于与中奇公司的租赁合同，对涉案房屋进行的占有，并非用益物权，本案应定性为占有物排除妨害纠纷。于2015年9月14日作（2015）益法民一终字第271号民事判决，撤销原判，驳回银晨公司诉讼请求。本案二审中，朱富贵、蔡礼辉均向法庭提供了在（2015）益法民一终字第271号案案卷中调取的法院加盖了“本件与原件核对无异，审判员贾云卫、2015年6月25日”和“湖南省益阳市中级人民法院调查材料专用章”印章的中奇公司与银晨公司签订的《房屋租赁合同》，以证明中奇公司与银晨公司签订了房屋租赁合同。
又查明，2015年中奇公司以房屋租赁合同纠纷为由，将朱富贵、蔡礼辉、蔡友章诉至赫山法院，请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，支付违约金150万元，赔偿经济损失366444元（自2015年1月1日至2015年2月4日，以后计算至实际交付之日止）。中奇公司在庭审中陈述，对与银晨公司的房屋租赁合同，中奇公司只盖了一个章，其他的签名不清楚。2015年11月23日赫山法院作出（2015）益赫民二初字第232号民事判决，判令朱富贵、蔡友章于本判决生效之日起十日内向中奇公司支付租金388万元及违约金（以194万元为基数，自2015年1月1日按月利率2%计算至2015年5月31日，以388万元为基数，自2015年6月1日按月利率2%计算至朱富贵、蔡友章实际支付之日止）；驳回中奇公司其他诉讼请求。中奇公司、朱富贵、蔡礼辉不服，提起上诉。二审庭审中，中奇公司陈述，第一份合同租金是388万元无异议。第二份合同租金是188万元，租赁税约定要朱富贵承担，为了避税，朱富贵要求与中奇公司重新签订一份合同，原件必须销毁，所以就搞了一份虚假的合同。第三份合同是由中奇公司先盖章签字，然后就交给朱富贵去签字了，该合同由朱富贵提供给税务局的，后面的事中奇公司不清楚了。2016年6月23日益阳中院作出（2016）湘09民终214号民事判决，判令撤销原判，解除双方签订的房屋租赁合同，朱富贵、蔡友章、蔡礼辉于本判决生效后一个月内返还租赁物；由朱富贵、蔡友章向中奇公司支付2015年1月1日至2015年7月19日的房屋租金2138170元，支付2015年7月20日至2016年5月31日的房屋占用费3358491元（2016年5月31日之后，按每月323333元的占用费计算至房屋实际交付之日）；朱富贵、蔡友章向中奇公司支付违约金150万元；蔡礼辉对朱富贵、蔡友章向中奇公司支付的租金2138170元及违约金150万元承担连带责任；驳回中奇公司的其他诉讼请求。朱富贵、蔡礼辉不服，向湖南高院申请再审，2017年5月20日湖南高院作出（2017）湘民再40号民事裁定书，裁定撤销益阳中院（2016）湘09民终214号民事判决及赫山法院（2015）益赫民二初字232号民事判决；本案发回赫山法院重审。2018年2月2日赫山法院重审后，作出（2017）湘0903民初2004号民事判决，判令解除双方签订的房屋租赁合同，朱富贵、蔡友章、蔡礼辉于本判决生效后一个月内返还租赁物；由朱富贵、蔡友章、蔡礼辉于本判决生效之日起十日内向中奇公司支付2015年1月1日至2015年7月19日的房屋租金2138170元，支付2015年7月20日至2016年6月23日的房屋占用费3599774元；朱富贵、蔡友章、蔡礼辉于本判决生效之日起十日内向中奇公司支付违约金150万元；驳回中奇公司的其他诉讼请求；驳回朱富贵、蔡友章的反诉请求；驳回第三人银晨公司的诉讼请求。朱富贵、蔡友章、蔡礼辉不服，提起上诉。
再查明，2015年12月21日中奇公司书面通知银晨公司商户，要求其不得向银晨公司交纳租金和其他所有款项，并定于是2015年12月21日进行商场锁门。2016年3月4日益阳市公安局赫山派出所（以下简称赫山派出所）出具的证明显示，2015年12月25日、27日中奇公司肖佰安带人将银晨公司办公室大门、银晨国际家居商场的消防通道和监控室门及商场大门锁住，银晨公司、朱富贵报案后，赫山派出所介入调查，至2015年12月30日中奇公司将门打开。2016年1月31日银晨公司商户卢浩、吴婕等19人以因被中奇公司锁门、导致生意冷淡为由，相继向银晨公司提交免交租金报告。
原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1、银晨公司与中奇公司之间房屋租赁合同是否成立，如成立，双方是否应继续履行房屋租赁合同；2、中奇公司是否应支付银晨公司违约金150万元，并由朱富贵、蔡礼辉、蔡友章负连带责任。
关于焦点一：银晨公司与中奇公司之间房屋租赁合同成立，双方应继续履行房屋租赁合同。具体分析如下：
1、银晨公司是依据中奇公司与朱富贵、蔡礼辉、蔡友章所签《房屋租赁合同》成立的承担承租人权利义务的主体。2013年5月28日中奇公司与朱富贵、蔡礼辉、蔡友章签订第一份《房屋租赁合同》约定，朱富贵、蔡礼辉、蔡友章有权自行成立公司承担本合同承租人的权利和义务，但双方应当按本合同条款另行签订租赁合同。同日，蔡友章委托女儿蔡婷与朱富贵、蔡礼辉签订股份合作协议，约定就租赁经营中奇公司的中奇家世界整体商业大楼，朱富贵、蔡礼辉、蔡婷共同投资100万元成立银晨公司，设立董事会，朱富贵任董事长，并向工商机关申请设立登记。2013年5月31日市工商局作出《企业名称预先核准通知书》，核准朱富贵等3人出资设立“益阳市银晨百货有限公司”。2013年6月13日市工商局核准银晨公司成立，银晨公司自成立至今一直存续。故银晨公司是依双方合同约定成立，行使本案承租人权利，履行承租人义务的主体。
2、银晨公司与中奇公司签订了合法、有效的《房屋租赁合同》。本案双方当事人共提供了内容基本相同、落款时间均为2013年5月28日的三份《房屋租赁合同》。银晨公司认为，双方共同签订了上述第一、三份租赁合同，第二份租赁合同系中奇公司伪造。中奇公司认为，双方共同签订了上述第一、二份租赁合同，第三份租赁合同系银晨公司伪造。本院认为，对于第二份租赁合同，中奇公司陈述，因双方约定租赁税由朱富贵、蔡礼辉、蔡友章承担，朱富贵、蔡礼辉、蔡友章为了少交税，与中奇公司签订了第二份租赁合同，由朱富贵提供给了税务局。经查，第一份租赁合同约定，租赁期内朱富贵、蔡礼辉、蔡友章承担房产税、印花税、商品增值税、企业所得税。中奇公司承担房屋租赁的营业税、土地使用税、企业所得税及附加。从合同约定可知，应缴纳的7种税，朱富贵、蔡礼辉、蔡友章负担4种，中奇公司负担3种，并非约定由朱富贵、蔡礼辉、蔡友章一方缴纳。2015年8月19日朱富贵从赫山地税局调取房屋租赁合同时，该局在租赁合同首页上批注并加盖公章证实是中奇公司向赫山地税局提供了所复印的租赁合同，即诉争的第二份租赁合同。故中奇公司关于双方约定租赁税由朱富贵、蔡礼辉、蔡友章承担，朱富贵、蔡礼辉、蔡友章为了少交税，与中奇公司签订了第二份租赁合同，由朱富贵提供给了税务局的陈述与客观事实不符，且中奇公司不能提供第二份租赁合同的原件，本院对第二份租赁合同不予采信。对于第三份租赁合同，银晨公司陈述，2013年8月蔡礼辉退股后，中奇公司与银晨公司签订了《房屋租赁合同》，即第三份租赁合同。并共同将1份合同原件提交给了赫山地税务局，银晨公司留存的合同原件在2015年益阳中院审理上诉人中燃公司与被上诉人银晨公司排除妨害纠纷一案中作为证据提交，后原件灭失。经查，2015年益阳中院审理上诉人中燃公司与被上诉人银晨公司排除妨害纠纷一案中，银晨公司提交了中奇公司与银晨公司签订的《房屋租赁合同》原件，中燃公司对该合同的真实性无异议，法庭对该证据予以认定。本案二审中，朱富贵、蔡礼辉均提交了从上诉人中燃公司与被上诉人银晨公司排除妨害纠纷一案案卷中调取的法院加盖了“本件与原件核对无异，审判员贾云卫、2015年6月25日”和“湖南省益阳市中级人民法院调查材料专用章”印章的中奇公司与银晨公司签订的《房屋租赁合同》，且第三份租赁合同第5页“委托和付款指定”处手写了以下内容“长沙长岛支行，建行：肖佰安X”并加盖了中奇公司公章。这是第一、二份租赁合同所没有的内容，无法伪造或复制。证明中奇公司与银晨公司签订了《房屋租赁合同》。又，2014年10月26日中奇公司委托湖南金剑律师事务所向银晨公司、朱富贵发送的律师函记载以下内容：“2013年5月28日，贵方与中奇公司签订《房屋租赁合同》，约定贵方租赁中奇家世界商业大楼。”上述内容证实中奇公司与银晨公司签订了《房屋租赁合同》。2013年6月1日肖佰安与银晨公司签订《房屋租赁合同》，2013年6月3日市房管局颁发了以肖佰安为出租人、银晨公司为承租人的《房屋租赁证》。2017年7月14日市房管局颁发了以中奇公司为出租人、银晨公司为承租人、租赁面积为23500平方米的《房屋租赁证》。上述房屋租赁合同、房屋租赁证进一步证实中奇公司与银晨公司签订了《房屋租赁合同》。故应认定中奇公司与银晨公司签订了合法、有效的《房屋租赁合同》。
3、银晨公司与中奇公司房屋租赁合同成立已为生效判决所确认。2014年银晨公司以物权保护纠纷为由，将中燃公司诉至赫山法院，该院查明，银晨公司承租了中奇公司所有的位于益阳市银城大市场内现公司所在楼房一至五层，租期15年，用于办商场。该院作出一审判决后，中燃公司向益阳中院提起上诉。益阳中院认为，银晨公司基于与中奇公司的租赁合同，对涉案房屋进行的占有，并非用益物权，本案应定性为占有物排除妨害纠纷，同时，对一审查明的事实予以确认。并于2015年9月14日作（2015）益法民一终字第271号民事判决，该生效判决认定了银晨公司承租了中奇公司所有的位于益阳市银城大市场内现公司所在楼房一至五层。银晨公司与中奇公司之间房屋租赁合同成立。
4、银晨公司与中奇公司实际发生了房屋租赁法律关系。2013年6月1日租赁物实际所有人肖佰安与银晨公司签订《房屋租赁合同》，肖佰安将益阳市赫山区益阳大道东1号房屋85平方米出租给银晨公司作为办公用房。2013年6月3日市房管局颁发了《房屋租赁证》。2014年10月26日中奇公司委托湖南金剑律师事务所向银晨公司、朱富贵发送（2014）湘金函字第158号律师函称，请接到本函之日起5日内立即拆除自行建设的建筑物，立即付清拖欠的租赁税我。2015年1月30日银晨公司向中奇公司肖佰安复函，对中奇公司律师函中所提问题进行了回复。2017年7月14日市房管局颁发以中奇公司为出租人、银晨公司为承租人、租赁面积为23500平方米的《房屋租赁证》。此外，所有商户均与银晨公司签订了分租合同。上述法律事实能够证实银晨公司行使了承租人的权利履行了相应义务。
关于焦点二：根据银晨公司与中奇公司签订的《房屋租赁合同》约定，甲方给予乙方装修免租金期为12个月；租赁第一年的租金为188万元，以后每两年增加一次，递增幅度为每两年度递增3%；在合同签字之日，乙方向甲方交付100万元作为合同保证金，甲方将房屋腾空交付房屋当日，乙方一次性向甲方支付第一年租金188万元。以后年租金每半年交纳一次，即在第一租赁半年度开始前15天内乙方向甲方支付下半年度租金；一方有一般违约行为，将向对方支付违约金5万元，一方有导致本合同终止、解除的重大违约行为，将向对方支付违约金150万元。合同签订后，朱富贵、蔡礼辉、蔡友章先后支付了保证金100万元、租金322万元，抵消了66万元。因房屋租赁合同约定租赁期限自2013年6月1日起计算，除免租期外，本案租金起算时间应为2014年6月1日，银晨公司支付下一租赁半年租金的时间应为2016年5月12日至27日。在银晨公司支付了100万元保证金、388万元租金的情况下，2015年中奇公司以房屋租赁合同纠纷为由，将朱富贵、蔡礼辉、蔡友章诉至赫山法院，请求解除房屋租赁合同、支付违约金、赔偿损失。在一审判决未支持其解除租赁合同请求的情况下，中奇公司于2015年12月21日书面通知银晨公司承租商户，要求其不得向银晨公司交纳租金和其他所有款项，并定于2015年12月21日进行商场锁门。2015年12月25日、27日中奇公司肖佰安带人将银晨公司办公室大门、银晨国际家居商场的消防通道和监控室门及商场大门锁住。银晨公司、朱富贵报警后，至2015年12月30日中奇公司才将门打开。中奇公司构成重大违约，依约应支付银晨公司违约金150万元。朱富贵、蔡礼辉、蔡友章对银晨公司无违约行为，不承担违约责任。
综上所述，银晨公司的上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销益阳市赫山区人民法院（2017）湘0903民初2242号民事判决；
二、确认上诉人益阳市银晨百货有限公司与被上诉人益阳中奇房地产开发有限责任公司之间《房屋租赁合同》成立，双方继续履行《房屋租赁合同》；
三、由被上诉人益阳中奇房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付上诉人益阳市银晨百货有限公司违约金150万元；
四、驳回上诉人益阳市银晨百货有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18300元、财产保全费5000元，二审案件受理费18300元，共计41600元，由被上诉人益阳中奇房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏立群
审判员 刘文煜
审判员 傅爱军
二〇一八年五月二日
书记员 李凤姣
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
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第二百零六条
借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
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第二百零七条 借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"赵桂琴与李溪、顾频民间借贷纠纷一审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2016-09-01\\\\\",\\\\\