广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)桂03民终465号
上诉人（原审被告）：蒋艳军，男,汉族，居民，现住广西壮族自治区兴安县。
上诉人（原审被告）：易海艳，女，汉族，居民，现住广西壮族自治区兴安县。
以上二上诉人共同委托诉讼代理人：董国宏，广西灵渠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：兴安县高正物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区兴安县兴安镇银杏广场。
法定代表人：张海波，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王振珍，女，兴安县高正物业服务有限公司办公室主任。
委托诉讼代理人：唐辉仁，广西利业律师事务所律师。
上诉人蒋艳军、易海燕因与被上诉人兴安县高正物业服务有限公司（以下简称高正物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区兴安县人民法院（2016）桂0325民初970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人易海燕及蒋艳军、易海燕共同的委托诉讼代理人董国宏，被上诉人高正物业公司的委托诉讼代理人唐辉仁、王振珍到庭参加诉讼。因当事人申请庭外和解，扣除一个月审限。本案现已审理终结。
蒋艳军、易海燕上诉请求：1.撤销兴安县人民法院（2016）桂03民初970号民事判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人没有向法院提供有效的证据，没有经过核对无异的复印件不能作为有效证据使用，不能证明被上诉人的身份和资质；2.被上诉人主张的2014年3月30日以前的所谓物业管理费及水电公摊费已经超过诉讼时效；3.被上诉人收取的停车占道费及其他利用公共设施取得的总收益的50%应抵扣物业管理费和公摊水电费，上诉人保留提起反诉或者另行起诉的权利；4.所谓公摊水电费应以实际支出的具体数据来计算；5.《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》规定逾期付款违约金为每天万分之二点一，年利率为7.665%；6.被上诉人取得物业服务企业暂定资质证书的时间是2013年9月23日，在此之前无权从事物业服务，所签订的有关合同无效，同时被上诉人没有出示物业管理人员的职业资质证书。7.蒋功志以《湘水帝苑业主委员会》的名义与兴安县耀峰物业服务有限公司和高正物业公司签订的三份《湘水帝苑物业委托服务合同》是相互串通，损害全体业主利益的无效合同。
高正物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的诉讼请求。
高正物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告蒋艳军、易海燕向原告支付拖欠物业管理费1224元、公摊水电费240元、垃圾费168元，并支付逾期未支付物业管理费的滞纳金2010.42元；2.本案的诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告高正物业公司为合法的物业服务企业。2012年11月1日及2014年11月1日原告与湘水帝苑业主委员会分别签订了《湘水帝苑物业委托服务合同》，湘水帝苑业主委员会委托原告为湘水帝苑小区提供物业管理服务，服务期限自2012年11月1日起至2015年10月31日止。合同约定了双方的权利义务，并约定物业管理服务费由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.4元向原告交纳；物业管理服务费每一年交纳一次，每次交纳费用时间为3月30日前；物业管理服务费中未计入的水电公摊费，按每户每年120元收取，以实际产生费用为准，多退少补，垃圾清理代收费每户每年84元；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。被告蒋艳军、易海燕为湘水帝苑小区1-2-601号房业主。被告自2013年11月1日至2015年10月30日期间未交纳物业服务费，原告催收无果诉至本院，请求判令被告蒋艳军、易海燕向原告支付自2013年11月1日至2015年10月30日止拖欠的物业管理费1224元、公摊水电费240元、垃圾费168元，并支付长期拖欠上述费用的滞纳金2010.42元；本案的诉讼费由被告承担。
另查明被告蒋艳军、易海燕的房屋建筑面积为128平方米。
院认为：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费用。湘水帝苑业主委员会与原告高正物业公司签订的《湘水帝苑物业委托服务合同》，是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。该合同对湘水帝苑小区的业主蒋艳军、易海燕具有约束力。原告负有按合同约定的维修、养护、管理等义务；被告负有享受物业服务企业提供的物业服务后，及时、足额交纳物业服务费的义务。本案原告在按照合同约定提供了相关物业管理服务后，被告未按合同约定交纳物业管理服务费，原告要求被告支付拖欠的物业服务费请求，该院予以支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务合同，对业主具有约束力。被告主张业主委员会的成立不合法，但其未向本院提交充分的证据证实，故被告以合同是业主委员会的个别人与原告签订，被告不予认可的抗辩理由，该院不予采纳。被告主张原告取得《资质证书》的时间是2013年9月23日，原告系在未取得资质的情况下于2012年从事物业管理活动，《湘水帝苑物业委托服务合同》应视为无效合同，但原告提交的资质证书副本载明“准予从事物业管理活动时间自2012年9月12日至2022年9月12日”，故被告的主张该院不予采纳。被告主张系原告未尽合同义务，但未向该院提交充分证据证实，故该院不予采纳。关于原告起诉是否超过诉讼时效的问题，2014年11月1日原告与湘水帝苑业主委员会针对原合同达成了新的协议，故被告提出超过诉讼时效的理由，该院不予采纳。被告认为物业服务公司无权收取2011年11月至2013年10月份期间物业管理费等费用应退还给被告，物业服务公司未分配公共区域车位服务费的，被告可依合同另行通过正当途径主张权利。经核实，被告应支付原告自2013年11月1日起至2015年10月30日止的物业服务费为1224元（128㎡×0.4元／㎡／月×24月），公摊水电费为240元（120元／年／户÷12月×24月），垃圾费168元（84元／年／户÷12月×24月）。关于原告请求的滞纳金，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金，该院认为原告与被告约定的滞纳金，其实际是一种违约约定，故应认定为违约金。原告主张的违约金数额过高，适当予以减少，被告应交的物业管理服务费为1224元，被告未交纳，按百分之三十计算，该院酌定支持367.2元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告蒋艳军、易海燕支付原告兴安县高正物业服务有限公司2013年11月1日起至2015年10月30期间的物业管理服务费1224元，公摊水电费240元，垃圾费168元，合计1632元；二、被告蒋艳军、易海燕支付原告兴安县高正物业服务有限公司拖欠物业管理服务费违约金367.2元。三、
三、驳回原告兴安县高正物业服务有限公司其他诉讼请求。本案收案件受理费25元（已减半收取），由原告负担5元，被告负担20元。
本院综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实有以下争议：1.认定湘水帝苑业主委员会与高正物业公司签订《湘水帝苑物业委托管理合同》事实错误，湘水帝苑业主委员会没有委托蒋功志签订物业服务合同；2.认定高正物业从2012年11月1日起收取物业费错误，高正物业于2013年9月23日取得从业资质，应从2013年9月23日开始计算物业费用；3.2014年3月30日以前的物业费已经超过诉讼时效；4.滞纳金及公摊水电费计算错误。对当事人争议事实的分析和认定在本院认为部分予以阐述。
针对上述争议，高正物业公司在二审期间提供了新证据，2013年11月1日至2014年10月31日、2014年11月1日至2015年10月31日湘水帝苑物业服务收支情况明细表及部分水电费发票，欲证明物业服务期间公摊水电费收支情况。
经质证，蒋艳军、易海燕对该证据不予认可，认为明细表系高正物业公司单方制作，且未在小区公示。本院释明要求高正物业公司提供物业服务期间每年公共水电费的具体支出情况及每户业主应分摊的具体数额，高正物业公司表示由于时间紧、数据量大，一时无法统计提交，由法院酌情考虑。因高正物业公司无法提供物业服务期间公共水电费支出情况及每户业主应分摊的数额，故对高正物业公司的证明内容不予认可。一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题在于：一、物业服务合同的效力；二、物业公司收取物业费、公摊费等费用是否合法有据；三、本案是否超过诉讼时效。
一、关于物业服务合同效力问题
蒋艳军、易海燕主张蒋功志无权代表业主委员会与高正物业公司签订《湘水帝苑物业委托管理合同》。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务合同，对业主具有约束力。湘水帝苑业主委员会向兴安县房地产管理所、兴安县兴安镇双灵社区居民委员会提交了换届的请示并附业主委员会成员名单，上述单位分别作出了备案批示。湘水帝苑业主委员会与高正物业公司签订的合同符合上述法律规定，对业主具有约束力。蒋艳军、易海燕对于其主张并未提交证据证实，故本院对其主张不予采纳。
二、物业公司收取物业费、公摊费等费用是否合法有据的问题
蒋艳军、易海燕主张高正物业公司于2013年9月23日取得从业资质，应从2013年9月23日开始计算物业费用。高正物业公司提供的物业服务企业资质证书（副本）中载明：“准许从事物业管理活动时间自2012年9月12日至2022年9月12日”，发证机关为桂林市房产管理局，发证时间为2013年9月23日。本院认为，在无相反证据证明的情形下，本院认定高正物业公司自2012年9月12日起取得从业资质，高正物业公司与湘水帝苑业主委员会签订的服务合同的期限自2012年11月1日至2015年10月31日，在该期间高正物业公司收取物业费合法有据。关于公摊费是否合法有据，在双方签订的《湘水帝苑物业委托服务合同》中约定：物业管理服务费中未计入的水电公摊费，按每户每年120元收取，以实际产生费用为准，多退少补。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本院认为，高正物业公司对其公摊水电费的收支情况及每户业主应承担的费用没有提供充分的证据予以证实，应承当举证不能的后果，对其要求蒋艳军、易海燕支付公摊水电费的诉讼请求不予支持。关于滞纳金数额的认定，《湘水帝苑物业委托服务合同》中约定：业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”一审法院认为滞纳金系违约金性质，且双方约定数额过高，应按未缴纳物业费30%予以计算，本院认为该计算方式符合公平原则及诚实信用原则，应予以维持。
三、本案是否超过诉讼时效
蒋艳军、易海燕主张高正物业公司主张的2014年3月30日以前的所谓物业管理费及公摊水电费已经超过诉讼时效。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本院认为，由于物业服务的特殊性，物业服务具有持续性、公共服务性、强制履行性特征，物业公司追索物业费的诉讼时效应从物业管理服务合同约定的最后一期物业费交纳期限届满之日开始计算。《湘水帝苑物业委托服务合同》约定，本物业管理公共服务费每一年交纳一次，每次交纳费用时间为3月30日前。该物业合同于2015年10月30日终止，蒋艳军、易海燕所欠物业费应于2015年3月30日前交纳。高正物业公司于2016年6月21日提出诉讼，高正物业公司对蒋艳军、易海燕所欠物业管理费及公摊水电费主张权利未超过诉讼时效，对蒋艳军、易海燕的主张本院不予支持。
综上，蒋艳军、易海燕的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，实体处分部分欠妥，依法应予纠正。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
持广西壮族自治区兴安县人民法院（2016）桂0325民初970号民事判决第二项。二、
销广西壮族自治区兴安县人民法院（2016）桂0325民初970号民事判决第三项。三、
三、变更广西壮族自治区兴安县人民法院（2016）桂0325民初970号民事判决第一项为：蒋艳军、易海燕支付兴安县高正物业服务有限公司2013年11月1日起至2015年10月30日期间的物业管理服务费1224元，垃圾费168元，合计1392元。
四、驳回兴安县高正物业服务有限公司一审的其他诉讼请求。
上述给付义务，自本判决生效之日起10日内履行完毕。逾期履行，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起两年内，向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，由上诉人蒋艳军、易海燕负担50元，被上诉人兴安县高正物业服务有限公司负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕秀文
审 判 员 蒋子秀
代理审判员 王 凯
二〇一七年五月十八日
书 记 员 申峰峰