上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三(民)初字第2598号
原告(反诉被告)上海文洋科技发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人丁家义，总经理。委托代理人高荣华，上海市欣宏律师事务所律师。被告陈佩国，男，1963年5月19日出生，汉族，住上海市长宁区。被告(反诉原告)上海翠亭餐饮有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人谢建辉，总经理。被告委托代理人唐来胜，男，上海翠亭餐饮有限公司员工。上列两被告的共同委托代理人周忆，上海市长江律师事务所律师。原告上海文洋科技发展有限公司(反诉被告，以下简称：原告)诉被告陈佩国、被告上海翠亭餐饮有限公司(反诉原告，以下简称：翠亭公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月9日受理后，由代理审判员李冬独任审理。2014年10月29日，本院组织原告、被告翠亭公司进行了证据交换。2014年12月18日，被告翠亭公司提出反诉，本院予以受理。2015年1月14日，本院再次组织原、被告进行了证据交换。同日，因被告陈佩国赴国外探亲，且居住时间较长，原、被告均表示愿意适用涉外程序审理本案。之后，被告翠亭公司向本院申请司法造价鉴定，本院通过上海市高级人民法院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司进行司法造价鉴定。2015年5月19日，本院收到了上海四海建设工程造价咨询监理有限公司出具的《司法鉴定意见书》。2015年6月1日，因本案案情复杂，本院依法裁定适用普通程序，组成合议庭审理本案，于2015年6月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高荣华，被告陈佩国、翠亭公司的共同委托代理人周忆到庭参加诉讼。2015年12月17日，本案再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高荣华，被告翠亭公司的委托代理人唐来胜及两被告的共同委托代理人周忆到庭参加诉讼。现已审理终结。原告上海市文洋科技发展有限公司诉称，2012年6月1日，原告和被告陈佩国签订《上海文洋大厦租赁合同书》(以下简称：合同)，合同约定：被告陈佩国向原告租赁本市长宁区协和路XXX号地下一层建筑面积493平方米的餐厅(以下简称：涉讼房屋)经营餐厅，租期4年，自2012年7月1日至2016年6月30日止，原告按房屋装修、设施现状交付涉讼房屋，并同意被告陈佩国对涉讼房屋进行二次装修，被告陈佩国应自行向政府有关部门办理餐厅相关报批手续，并在合同签订后支付人民币(下同)20,000元租赁保证金，第三年起租赁保证金增至40,000元，租赁保证金作为恢复房屋原状费用，租金每月20,000元，租金先付后用，每三个月支付一次，物业管理费每月10,000元，租赁期间应按抄表数及合同约定价格承担水、电、燃气费用，因被告陈佩国逾期支付租金、物业管理费、水、电、燃气费的，自逾期日起支付逾期利息和滞纳金，逾期时间超过30天，原告有权解除合同，如合同一方违约，违约方应按解除本合同时租金标准承担6个月租金作为违约金，因逾期支付租金、物业管理费、水、电、燃气费用时间超过20天，原告和物业公司有权采取切断水电供应等一切服务，租赁保证金不予退还，双方还在合同约定了其他事项。在签订合同同日，原告和被告陈佩国还签订了《上海文洋大厦职工用餐协议书》(以下简称协议书)，被告陈佩国承诺按协议书约定向原告职工提供用餐服务。合同签订后，原告和被告陈佩国就餐厅设备办理了交接手续。2014年3月25日，被告陈佩国在涉讼房屋中注册设立了被告翠亭公司。2014年6月19日，因被告翠亭公司要求，原告同意自2013年2月起对租金减至每月1万元计算，对物业管理费减至每月5,000元计算。然截至2014年8月31日，被告累计结欠原告各类费用合计364,645元。因合同约定待本项目公司成立后改签为本项目公司，合同期满或解除后，注册企业应迁离租赁房屋等内容，故原告有权要求被告翠亭公司共同承担合同责任。又因被告陈佩国积欠原告租金、物业管理费、水电、燃气费用，原告在2014年8月1日委托上海市新宏律师事务所向被告陈佩国发出律师催款函，要求支付积欠的费用。2014年8月25日,被告陈佩国以被告翠亭公司的名义复函原告，称因原告未按消防规定申报消防手续，致其处于违规经营状态，决定于2014年9月1日起停止经营。综上所述，因两被告积欠原告租金、物业管理费、水电、燃气费用的时间超过30日，出现了解除合同的条件，原告提出如下诉请：1、判令原告与被告陈佩国签订的合同解除；2、判令被告翠亭公司搬离本市协和路XXX号地下一层(餐厅)房屋，并将企业注册地址迁离本市协和路XXX号；3、判令两被告支付结欠的租金190,000元，物业管理费95,000元，水费7,339元，电费38,505元，燃气费33,801元，合计364,645元(上述费用实际计算至搬离日止)；4、判令两被告承担解除合同违约金60,000元。审理中，原告明确了第1项诉请并变更了第3项诉请：1、判令原告与被告陈佩国签订的合同于2014年10月29日解除；2、判令被告翠亭公司搬离本市协和路XXX号地下一层(餐厅)房屋，并将企业注册地址迁离本市协和路XXX号；3、判令两被告支付结欠租金320,000元(截止至2014年8月)，物业管理费160,000元，水费7,339元，电费60,505元，燃气费33,920元，合计581,764元(其中租金应按每月10,000元标准计算至搬离日止)，扣除原告用餐费85,470元，实欠496,294元。被告陈佩国辩称，被告陈佩国为了被告翠亭公司的经营才与原告签订的合同,实际经营使用涉讼房屋的系被告翠亭公司，故合同的相关权利义务应由注册成立后的被告翠亭公司承接，本案的诉讼结果也应由被告翠亭公司承担。被告上海翠亭餐饮有限公司辩称及反诉诉称，被告翠亭公司租赁涉讼房屋的用途是为了开设餐厅，被告对涉讼房屋进行了一定的装修。根据协议书，被告翠亭公司还为原告职工提供了午餐服务。合同签订后，原告为了职工的午餐提供了一块免费的自行车库，被告翠亭公司对该车库进行了改造、装修作为原告职工食堂用途，未料装修完毕后，被告翠亭公司始终无法取得对外经营的工商营业执照，据悉涉讼房屋为民防工程不得对外开设经营性餐厅，按照相关规定亦不得作为公司的经营注册地。后经多方努力，2014年3月，工商部门向被告翠亭公司核发了营业执照，但被告翠亭公司取得营业执照后仍然无法开业经营。2014年8月25日，被告翠亭公司收到了长宁区环境监察支队通知，称涉讼房屋所处建设项目在验收中逾期未申请监测，要求被告翠亭公司于2014年9月5日之前带好《建设单位竣工验收监测单》登记监测。当日，被告翠亭公司还收到长宁消防的通知，要求业主立即申报消防审批手续。综上，被告翠亭公司对原告主张的欠费金额虽然并无异议，但被告翠亭公司承租涉讼房屋目的是为了开设餐厅，原告明知涉讼房屋为民防工程不得对外开设餐厅，且至今未取得消防许可的情况下，仍将房屋出租给被告翠亭公司，致使被告翠亭公司租赁房屋后只得应原告要求开办食堂，被告翠亭公司承租房屋的目的根本无法得以实现。在长达两年多的运营过程中被告翠亭公司损失惨重，只能无奈为原告提供盒饭惨淡经营。除经营损失外，被告翠亭公司还对涉讼房屋进行了装修和添置相关设备及用具等损失。租赁期间原告人员用餐拖欠的餐费，原告也应当支付。综上所述，被告翠亭公司与原告签订合同的目的是为了开设餐厅，原告在签订合同时故意隐瞒涉讼房屋的重大缺陷，致使被告翠亭公司始终无法达到合同的目的，被告翠亭公司提出如下反诉请求：1、原告赔偿被告翠亭公司食堂装修费314,495.95元；2、原告赔偿被告翠亭公司设备购置费267,103元；3、原告支付被告翠亭公司餐费162,835元；4、原告支付被告翠亭公司违约金60,000元。审理中，被告翠亭公司明确反诉请求如下：1、确认合同无效；2、原告赔偿被告翠亭公司装修费184,335.95元；3、原告赔偿被告翠亭公司设备购置费350,463元；4、原告支付被告翠亭公司餐费162,835元；5、原告返还被告翠亭公司租赁保证金20,000元。审理中，被告翠亭公司还向本院提出调整违约金的的请求。原告上海文洋科技发展有限公司反诉辩称，合同已明确约定租赁的涉讼房屋位置为地下一楼，用途为餐厅，被告翠亭公司应自行办理有关政府报批手续，被告购买的设备购置费不应由原告支付，被告翠亭公司应自负经营不佳的风险。涉讼房屋是商业楼，可以用于开设餐厅，是符合设计规划用途的，故不存在合同无效的情形；被告经营不佳，原告并没有收取员工食堂(自行车库)的租金，合同解除的真实原因为被告翠亭公司自行撤场，被告应当承当违约责任，法院不应支持被告翠亭公司提出的装修费用；对于被告购置遗留的物品，原告收回房屋后，被告都可以搬走，但是被告在审理中明确表示放弃这些物品的物权，原告认为应视为遗弃物不应由原告赔偿；对于被告翠亭公司主张的餐费，原告只认可三家公司签字确认的确认单，且每张餐券费用为10元，数量也不是被告翠亭公司主张的数量，被告翠亭公司提供的相关证据与事实不符，原告不予认可；对于保证金，合同虽有约定，但原告未实际收取，两被告也均未提供已付保证金的证据，原告不能确认。经审理查明，原告系涉讼房屋的权利人。2012年6月1日，原告(甲方、出租方)与被告陈佩国(待本项目公司成立后改签为本项目公司、乙方、承租方)签订了一份合同。合同约定如下：乙方向甲方租赁上海市长宁区协和路XXX号地下一层，建筑面积为493平方米的餐厅，用途为经营餐厅；乙方应自行至政府有关部门办理餐厅的相关报批手续，甲方同意予以配合；房屋租赁期为4年，自2012年7月1日起至2016年6月30日止；乙方应在签订合同后5个工作日内向甲方支付贰万元租赁保证金，第三年起租赁保证金为肆万元(原租赁保证金贰万元不退，另再补缴租赁保证金贰万元)、合同终止后，此保证金(共计肆万元)作为乙方恢复房屋原状的费用；房屋租金自2012年7月1日起算，每月为贰万元。第三年起每月为肆万元。租金为先付后用，每三个月支付一次租金……；甲方房屋物业管理费每月壹万元，第三年起每月物业管理费变更为壹万叁仟元，乙方同意按前述收费标准向物业公司支付物业管理费；被告在租赁期间应按抄表数按实收取，双方同意电费单价为1.25元/度、水费(含排水)单价为3.80元、燃气费单价为3.84元。乙方应在收到物业公司的收费明细通知后的10天内支付上述费用；甲方同意乙方对房屋进行二次装修。如乙方未在合同约定时间、约定内容向甲方返还房屋的，视为乙方构成违约，甲方有权自行对房屋进行恢复原状，有关费用由乙方承担。在甲方对房屋恢复原状期间，乙方应按返还房屋时二倍租金标准向甲方支付房屋使用费，同时支付物业管理费和其他相关费用；合同变更或解除甲方向乙方交付的房屋不符合本合同约定或交付的房屋存在缺陷危及乙方安全。乙方逾期支付租金、物业管理费、电费时间达三十天；违约责任合同一方擅自解除本合同的，应按解除本合同时六个月的租金标准作为违约金，如造成对方经济损失的，还应据实进行赔偿。因乙方违约解除合同的，甲方除有权向乙方主张结欠租金、物业管理费、水费、电费、燃气费等其他相关费用，还有权一并按本合同约定向乙方主张逾期付款利息、违约金、滞纳金、赔偿损失，并不向乙方支付装修费用的补偿；如乙方在房屋中登记注册企业的，应在本合同期满或本合同解除后15天内将企业营业执照注销或迁移……。同日，原告(甲方、出租方)与被告陈佩国(待本项目公司成立后改签为本项目公司、乙方、承租方)又签订了一份协议书。协议书约定的主要内容为：乙方向甲方职工提供用餐服务。其中午餐二大荤、一小荤、一蔬菜，甲方员工用餐价为15元/客；午餐一大荤、一小荤、一蔬菜，甲方员工用餐价为10元/客。合同签订后，原告与被告陈佩国就相关设备办理了交接手续，并制定了交接清单。之后，涉讼房屋进行了二次装修，原告又向被告翠亭公司移交了一部分自行车库，被告翠亭公司将其改造装修成职工食堂为原告等相关职工提供食堂餐饮服务。2014年3月25日，被告陈佩国作为出资者注册成立翠亭公司，住所地为上海市长宁区协和路XXX号B1-01室。合同履行中，原告定期制作水、电、煤气等费用的《付款通知单》送交被告翠亭公司的相关工作人员，工作人员签收后再支付。原告与被告陈佩国还协商一致于2013年2月起就涉讼房屋租金减至每月10,000元，物业管理费减至每月5,000元。2014年6月19日，被告翠亭公司向原告发出了函件，内容主要为：被告翠亭公司一直在亏损经营，营业执照的审批因为原告的原因到2014年3月才取得。经过双方沟通，原告只给予被告翠亭公司两种选择，被告翠亭公司无奈只能选择终止合同，原则上2014年7月15日撤场。2014年8月1日，原告代理人向被告陈佩国发出了一份《律师催款函》，函件主要内容是原告向被告陈佩国催要欠费。2014年8月25日，被告翠亭公司收到长宁区环境监察支队的《通知》，主要内容为被告建设项目在验收中逾期未申请监测，并要求被告翠亭公司于2014年9月5日前带好《建设单位竣工验收监测单》到长宁区环境监测站登记监测。同日，被告翠亭公司向原告发出了一份函，主要内容为：2014年8月25日上午长宁消防和长宁环境监测支队分别来到涉讼房屋进行检查，口头警告，并要求办理消防审批相关手续，逾期未办理可处以相应罚款。同日，被告翠亭公司向原告发出了一份《函》，主要内容为消防审批手续应由原告办理，被告避免违规经营决定2014年9月1日起停止经营。之后，被告翠亭公司未与原告办理房屋交接手续遂撤离了涉讼房屋，但房屋内的设备、物品等未搬离。2014年11月26日，原告取得了《上海市长宁区公安消防支队建设工程竣工验收消防备案凭证》，主要内容为：原告申报上海文洋汽车配件研发测试大楼职工餐厅、厨房装修工程(地址：上海市长宁区协和路XXX号)的竣工验收消防备案，提供的备案材料齐全，依法核发备案凭证。审理中，经被告翠亭公司申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对本市长宁区协和路XXX号地下一层餐厅及职工食堂的装修造价进行了司法鉴定。鉴定参考意见为：房屋装修工程造价为103,521元，包括装饰部分造价81,363元(其中员工餐厅工程价59,783元、餐厅工程价21,579元)和安装部分造价22,158元。2015年6月10日，被告翠亭公司当庭表示原告可收回使用涉讼房屋及员工食堂(自行车库)，遗留在房屋内的设备、物品室为了开办食堂购置的，被告收回没有用处，且原告在继续使用，没有必要收回。之后，原告自认涉讼房屋和员工食堂(自行车库)收回后，涉讼房屋将继续使用，其中员工食堂(自行车库)已经整修使用了。原、被告一致请求本院在本案中一并审理涉及员工食堂(自行车库)的解除纠纷。以上事实，有原告提供的《上海文洋大厦租赁合同书》、《上海文洋大厦职工用餐协议书》、《厨房设备交接清单》、《企业档案机读材料》、《函》、《律师催款函》、《回函》、《上海市长宁区公安消防支队建设工程竣工验收消防备案凭证》、《发票》、《付款通知单》，被告翠亭公司提供的《环境监察支队通知》、《司法鉴定意见书》及双方当事人的陈述为证，经庭审审查无误，予以确认。本院认为，合同权利、义务的主体为本案争议焦点之一。被告陈佩国虽系合同的签约者，但其签约时身份为待成立公司的股东或发起人，其以该身份与原告签订合同并无不妥，符合相关法律规定；被告翠亭公司的经营范围是餐饮，工商注册地址是涉讼房屋，本院因此确认被告陈佩国签约的目的是为了被告翠亭公司经营餐厅，被告翠亭公司在签约前工商尚未登记注册，公司于2014年3月25日工商登记成立，合同最终的权利、义务由被告翠亭公司履行、承担亦符合合同约定。综上所述，合同权利、义务的主体为被告翠亭公司。合同解除的责任方及法律后果为本案争议焦点之二。合同约定承租方自行至政府及有关部门办理餐厅的相关报批手续，原告只有配合的义务；被告翠亭公司虽提出长宁消防到现场要求办理消防审批手续的事实，但被告翠亭公司除了提供自己拟定的函件外，并未提供其他证据佐证相关事实，故本院难以采信该节事实；诉讼前，被告翠亭公司以涉讼房屋作为经营地址已经办出了工商营业执照。诉讼中，原告也自行办理了职工餐厅、厨房装修工程的消防备案。因此，被告翠亭公司以涉讼房屋改变用途，未取得有关部门批准为由要求本院确认合同无效缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。合同合法有效，原、被告均应恪守履行，被告翠亭公司作为承租人应按约支付租金。审理中，被告翠亭公司自认其从2014年9月1日起就撤离了涉讼房屋，撤离前后均未通知过原告，之后亦未支付过租金，其行为不但违反了合同的约定，还符合合同的解除条件，原告据此行使合同解除权，符合合同的规定，本院予以确认。合同解除日以被告翠亭公司收到诉状副本日为准，即2014年10月29日。合同解除后，被告翠亭公司还应当向原告支付拖欠的租金及原告收回房屋之日止的房屋使用费、物业管理费、水费、电费、燃气费等欠费。诉讼中，被告翠亭公司确认原告制作的欠费清单金额，故本院亦予以确认。关于用餐费，双方在协议书中约定有10元每客，也有15元每客。而被告翠亭公司提供的领餐记录显示，原告领取的大部分餐票是以10元每客计算，但被告翠亭公司据此整理的计费清单又均按照15元每客计算，被告提供的两份证据自相矛盾，本院难以采信被告翠亭公司就餐费提供的相关证据，餐费的金额最终只能以原告的自认金额85,470元为准。审理中，被告翠亭公司认为解除合同违约金过高，请求法院予以调整。本院认为，解除合同违约金以原告的损失为基础，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素予以调整，本院酌定被告翠亭公司支付原告违约金30,000元。关于原告提出的第2项本诉请求。本院认为，工商注销企业或迁移注册地址非法院管辖范围，且根据合同约定被告翠亭公司应在合同解除后15天内注销企业或迁移，合同的解除需要本院的判决确认，只有在本判决生效之后被告仍未按合同约定履行，原告才可追究被告翠亭公司的相关违约责任，因此本院在本案中不支持原告提出的第2项诉请。关于被告翠亭公司提出的第1、2项反诉请求，本院认为，原告收回房屋后未改变房屋的使用性质，仍按原有的用途使用，房屋内的装修原告也是加以利用，故本院根据“公平原则”酌定原告补偿被告翠亭公司装修价值80,000元。至于设备，被告翠亭公司明确表示放弃，主张原告赔偿又无法律依据，本院不予支持。被告翠亭公司提出的第3、4项反诉请求，针对这二项反诉请求的说理本院前文已经阐明，不再赘述。合同虽约定有租赁保证金，但原、被告是否实际履行还需其他证据关联证实。诉讼中，两被告均未提供支付的证据，故本院难以确认两被告已经支付了租赁保证金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海文洋科技发展有限公司与被告陈佩国签订的《上海文洋大厦租赁合同书》、《上海文洋大厦职工用餐协议书》于2014年10月29日解除；二、被告(反诉原告)上海翠亭餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海文洋科技发展有限公司支付租金及房屋使用费人民币413,333元、物业管理费人民币160,000元、水费人民币7,339元、电费人民币60,505元、燃气费人民币33,920元；三、被告(反诉原告)上海翠亭餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海文洋科技发展有限公司支付违约金人民币30,000元；四、原告(反诉被告)上海文洋科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海翠亭餐饮有限公司补偿装修费人民币80,000元；五、原告(反诉被告)上海文洋科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海翠亭餐饮有限公司支付餐费人民币85,470元；六、驳回原告(反诉被告)上海文洋科技发展有限公司其余本诉请求；七、驳回被告(反诉原告)上海翠亭餐饮有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。司法鉴定费人民币6,600元,由原告(反诉被告)上海文洋科技发展有限公司、被告(反诉原告)上海翠亭餐饮有限公司各半负担人民币3,300元。本诉案件受理费人民币7,669.68元，由被告(反诉原告)上海翠亭餐饮有限公司负担。反诉案件受理费人民币5,922.15元，由原告(反诉被告)上海文洋科技发展有限公司负担人民币1,218元，由被告(反诉原告)上海翠亭餐饮有限公司负担人民币4,704.15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱爱东
代理审判员 李 冬
人民陪审员 乐嘉勤
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 饶 婷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。