贵州省榕江县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)榕民初字第459号
原告从江县诚信物业服务有限责任公司，地址：从江县丙妹镇江东综合市场二楼。
法定代表人石丽玲，女，该公司经理。
委托代理人万虹余、杨成，贵州七律律师事务所律师。
被告吴显平，男。
委托代理人龙胜培，榕江县法律服务中心法律工作者。
原告从江县诚信物业服务有限责任公司诉被告吴显平物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月5日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告法定代表人石丽玲及委托代理人万虹余、被告吴显平及委托代理人龙胜培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告在榕江县三水榕城小区购得C栋14号商铺一套，2011年8月4日，原告与被告商铺小区开发商遵义恒汇兴房地产开发公司签订了前期物业服务合同，并与该小区的绝大多数业主也签订了物业服务合同。由于被告自装修领钥匙之日起均不服从房开商和物业管理流程，在手续尚未完善之前就私自开门开锁进行装修，并一直居住及使用至今，所以被告未像其他业主一样与原告单独签订物业合同。原告从与房开商签订合同之日，一直为三水榕城小区提供物业服务。合同约定：服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同生效之日止；物业服务费按物价局定价收取，物价局的收费许可证收费标准是：经营性物业按每平米1元收取。被告商铺建筑面积728平方米，每平方米每月交纳物业服务费1元，每月合计交纳物业服务费728元。截止2015年4月30日，被告已有26个月未交纳物业服务费，共欠18928元。原告于2015年5月20日向被告书面催交，但被告至今仍未交纳。因此，原告请求人民法院依法判决：1、被告支付原告物业服务费18928元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告吴显平辩称，1、被告没有物业在三水榕城。虽与遵义恒汇兴房地产开发公司签订认购书，认购房屋及商铺各一套，也支付了首付款，但至今没有办理按揭贷款手续，无法交纳购房款，也没有与房开商签订购房合同，现住房和商铺仍控制在开发商手中，房门钥匙还在原告手中，产权不归被告所有，仍属房开商。因此，被告在三水榕城小区没有物业。2、被告没有在三水榕城小区居住和经营。被告至今仍在梨子园社区榕江大桥头正大招待所居住和经营，“风花雪月”足浴馆不是被告开的，老板是谁也不清楚，现在该商铺的房门是房开商锁的，因此，被告没有在三水榕城居住和经营。3、被告没有与原告签订物业服务合同。被告至今还没有交完购房款，也没有签订购房合同，被告订购的住房和商铺仍掌握在开发商手中。因此，至今被告一直还没有跟原告签订物业服务合同，原告也没有任何证据证明被告与原告签订物业服务合同，现原告提供的物业服务是履行前期物业合同，被告也没有享受到原告提供的服务，因此，物业费与被告无关。4、三水榕城小区至今都没有通过综合验收。根据《房地产管理法》、《商品房销售管理办法》及相关法律法规规定，在交付商品房时必须提交如下证明材料：①、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》；②、《建筑工程质量认定书》；③、《建筑工程竣工备案表》等，但开发商至今都还没有提供这些证明材料，建设部门至今还没有对三水榕城小区进行验收，更没有备案，不符合交房条件，现房开商交房，属违规交房，因此，三水榕城小区全体业主至今都没有办理产权证书，违规交房就更不应该收取物业费，收取物业费同样也属违规收费，不受法律保护。5、被告没有欠原告的物业费。因原告仍在履行前期物业合同，应由房开商支付物业费。被告没有物业在三水榕城小区，故没有享受到原告的物业服务，因此，没有义务支付原告物业费，也没有欠原告物业费。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。
原告从江县诚信物业服务有限责任公司为证实自己的主张，向法庭提交了如下证据：
1、原告营业执照、组织机构代码证、税务登记证及法定代表人石丽玲身份证复印件四份，证明原告是适格的诉讼主体及法人身份信息。经庭审质证，被告对该组证据无异议。本院予以采信。
2、原告催收物业服务费律师函及欠费明细表照片一张，证明2015年5月20日，原告发出律师函催收物业服务费的事实。本院认为,律师函张贴于进入被告住所的必经之处，被告应当知悉该事实，该组证据，本院予以采信。
3、三水榕城前期物业服务委托合同复印件一份，证明2011年8月4日，原告与遵义恒汇兴房地产开发有限公司榕江分公司签订物业服务委托合同的事实。经庭审质证，被告对该组证据无异议。本院予以采信。
4、贵州省经营服务性收费许可证复印件两份，证明2011年4月8日及2014年6月23日，榕江县物价局、榕江县发展改革局颁发给原告收费许可证，注明了原告物业服务古榕名苑小区0.4元\\\月、㎡，经营性物业及电梯房1元\\\月、㎡的收费标准。经庭审质证，被告认为该小区达不到收费模式，不认可该收费标准。经审查，该组证据来源与形式合法，与本案相关联，本院予以采信。
5、（2013）榕民初字第336号、338号及（2014）黔东民终字第207号、209号判决书复印件四份，证明2013年的物业服务合同纠纷，经一、二审，判决均支持原告要求被告支付物业服务费的诉求。经庭审质证，被告认为该组证据与本案无关联性。经审查，该组证据来源与形式合法，与本案相关联，本院予以采信。
6、三水榕城小区停车场系统安装调试工程承包合同复印件一份，证明2015年5月18日，原告与黑猫卫士电子科技有限公司签订小区停车场系统安装调试合同的事实。经庭审质证，被告对合同真实性无异议，对原告是否按照合同约定履行好义务有异议。经审查，该组证据能证明原告于经营期间投入成本的事实，本院予以采信。
7、三水榕城公共用电电费汇总表证明复印件一份，证明从2012年4月至2015年7月，原告共缴纳三水榕城小区公共用电34506元的事实。经庭审质证，被告对该组证据无异议。本院予以采信。
8、合同补充协议复印件一份，证明2013年8月5日遵义恒汇兴房地产开发有限公司榕江分公司与原告的前期物业服务合同延期至2016年8月4日。经庭审质证，被告对该组证据无异议。本院予以采信。
9、证明及收据复印件两份，证明遵义恒汇兴房地产开发有限责任公司榕江分公司出具证明被告在三水榕城小区购得C栋14号二楼商铺一套及3栋4单元301号住房一套；证明被告到原告处交纳商铺及住宅2012年9月1日
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2013年3月1日的物业费2600元。经庭审质证，被告对该组证据的真实性有异议，不予认可。经审查，该组证据能证明被告是三水榕城小区业主的事实，本院予以采信。
10、照片复印件一份，证明2013年7月8日，榕江县住建局曾小区督促成立业主委员会的事实。经庭审质证，被告认为没有看过这个文件，不予认可。经审查，该组证据与本案事实相关联，本院予以采信。
11、证明原件一份，证明遵义恒汇兴房地产开发有限责任公司榕江分公司出具证明被告在三水榕城小区的房屋实际已经使用。经审查，该组证据能证明被告是三水榕城小区业主的事实，本院予以采信。
12、榕江县住房和城乡建设局产权产籍管理查档证明书原件一份，证明被告在三水榕城小区的房屋及商铺均有备案可查。经审查，该组证据能证明被告是三水榕城小区业主的事实，本院予以采信。
13、租赁合同复印件一份，证明2012年11月27日，被告与ＸＸ刚签订租赁合同，将被告所有的三水榕城C栋建筑面积730平方米的二楼商铺全部出租给ＸＸ刚经营洗浴中心使用的事实。经审查，该组证据能证明被告是三水榕城小区业主的事实，本院予以采信。
被告吴显平未向法庭提交书面证据材料。
经审理查明，遵义恒汇兴房地产开发有限公司榕江分公司在榕江县开发了三水榕城小区，并开始预售房屋及商铺。2011年8月4日，遵义恒汇兴房地产开发有限公司榕江分公司与原告签订了《三水榕城前期物业服务委托合同》。约定由遵义恒汇兴房地产开发有限公司榕江分公司委托从江县诚信物业服务有限责任公司榕江分公司开展物业管理服务工作，该合同对双方的权利义务进行了约定，其中委托服务期限为2011年8月4日至2013年8月4日；收费标准住宅房屋由原告按建筑面积每平方米0.40元向业主或物业使用人收取，经营性房屋由原告按建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取。
另查明，被告吴显平购得该小区C栋14号商铺一套，建筑面积730.17㎡。该商铺在榕江县住房和城乡建设局产权产籍管理股有备案记录：户主吴显平，三水榕城小区3栋2-2号商铺，面积730.17㎡，备案合同号为201300061号。2010年12月，被告向遵义恒汇兴房地产开发有限公司榕江分公司支付商铺首付。2012年5月29日，被告与承租人ＸＸ刚签订《租赁合同》，就商铺租赁相关权利义务进行了约定：“一、被告将其所有的座落在三水榕城C栋靠长虹南路即体育馆西侧对面，建筑面积为730平方米的二楼商铺全部出租给乙方经营洗浴中心使用；二、租赁期限为八年，即从2012年10月1日起至2020年9月30日止；三、租金及交纳方式：第一年至第三年每年租金16.8万元，从第四年起逐年递增。签订合同时ＸＸ刚应一次性交清第一年的租金给被告，从第二年起，每年租金ＸＸ刚必须提前一个月一次性交清下一年的租金给被告，即实行先交租金后使用的方式。……”，合同签订后，被告收到承租人ＸＸ刚第一年的租金16.8万元。此外，三水榕城小区至今未选取业主委员会，也未与原告分公司或其他物业服务公司签订物业服务合同，原、被告双方也未签订《物业服务合同》。至起诉之日，该小区一直由原告分公司提供物业服务，该期间小区内有部分绿化带被毁坏，车辆乱停乱放，小区内停放摩托车多次被盗，楼道内有小广告张贴喷绘等现象发生。被告已交物业服务费至2013年3月1日，后未再支付物业服务费，截止2015年4月30日，被告已有26个月未交物业服务费,欠物业服务费18984.42元（730.17㎡×1元×26月=18984.42元）。
本案争议的焦点有：1、原告主体是否适格；2、前期物业服务合同是否有效，前期物业服务费用应当由谁支付；3、涉案商铺是否属于被告所有；4、原告分公司提供服务存在瑕疵是否构成根本违约，被告是否可据此拒绝支付物业服务费。
本院认为：1、关于原告主体是否适格的问题。从江县诚信物业服务有限责任公司系企业法人，从江县诚信物业服务有限责任公司榕江分公司系原告的分支机构，不具备法人资格，法人的分支机构所作出的民事法律行为的权利义务继受者系设立该分支机构的法人即本案之原告，故原告主体适格。2、关于前期物业服务合同是否有效，前期物业服务费用应当由谁支付的问题。根据《物业管理条例》的相关规定可知，广义的物业服务合同，分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。普通物业服务合同，是指业主委员会根据业主大会相关决议，与物业服务企业签订的物业服务合同。无论是前期物业服务合同或是普通物业服务合同，签订合同的主体均非业主本人，但权利义务的载体系业主，法律规定突破了合同相对性之原则，这是由物业服务合同指向的对象系共有设施维护和管理这一特殊性所决定的。《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”业主要实现共同管理，表达共同意志，需经召开业主大会形成决议行使其权利。在未能召开业主大会之前，业主客观上不能实现集体意志。为此，法律规定突破了合同相对性原则，设定了前期物业服务合同，给予了建设单位代全体业主选聘物业公司的权利。该案前期物业服务合同约定了由原告分公司为该小区提供物业服务，并约定了相关权利义务，合法有效，原告分公司与被告之间的权利义务关系由此产生。《贵州省物业管理条例》第五十四条规定“前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担。房屋交付给买受人之日至前期物业服务终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。”房屋交付使用后，接受服务的系业主，故缴纳物业费义务应由业主承担。3、涉案商铺是否属于被告所有的问题。《物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本院认为，被告在支付商铺首付后与承租人签订《租赁合同》，合同签订至今未有第三人对该商铺提出所有权异议，被告在合同中也表明该商铺属被告所有，合同是双方当事人真实意思表示，且尚在履行中，故合同真实有效，应当受到法律保护。被告称其在三水榕城小区没有购买该商铺，虽支付商铺首付，但没有办理按揭贷款，故没有与遵义恒汇兴房地产开发有限公司榕江分公司签订买卖合同，更未与原告签订物业服务合同，不应由被告向原告支付物业服务费。本院认为，只有所有权人才能处分其不动产物权，被告以没有签订买卖合同及物业服务合同为由拒绝支付物业服务费的反驳理由不能成立。4、关于原告分公司提供服务存在瑕疵是否构成根本违约，被告是否可据此拒绝支付物业服务费的问题。原告系“三水榕城”建设单位遵义恒汇兴房地产开发有限公司榕江分公司委托进行前期物业服务的公司，并签订了《三水榕城前期物业服务委托合同》，被告虽未与原告签订《物业服务合同》，也尚未支付完商铺全款，但其在国家行政部门商铺备案登记可认定被告是该小区业主，且被告在前段期间已经履行了交纳物业管理费的义务，虽然后期有26个月未交物业管理费，但是，被告仍享受原告提供的物业服务。物业服务是一种动态服务，小区内服务不到位，有时不可避免，出现原因是多方面的，也有业主自己的因素。被告对原告存在服务瑕疵，可向原告反映或者通过业主委员会向原告提出协商改进，而不应成为被告个人降低物业管理费收费标准的理由，因为，原告提供的是小区公共管理服务，且被告并未提供存在服务瑕疵从什么时间起，有多长时间，是否属于原告的责任范围，未有提供充分的证据证明。物业服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的服务管理，才能共同营造干净整洁的生活环境。因此，被告以原告提出服务有瑕疵，提出少交或不交物业费的对抗理由不成立，物业费用是整个小区物业管理得以正常运行的必要费用，收取物业费标准是经物价部门核定的，在同一个小区每位业主接受的是同等的物业管理服务，被告以原告服务存在瑕疵，提出拒交物业费，不仅损害了物业公司的利益，也损害了大多数正常交费业主的利益。原告提供的物业服务面向的是整个小区，被告提出不交纳物业费的理由不成立。结合原、被告违约及事实认定，被告应向原告支付物业服务费18984.42元（730.17㎡×1元×26月=18984.42元），原告只要求被告支付物业服务费18928元，该诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
由被告吴显平向原告从江县诚信物业服务有限责任公司支付物业服务费18928元，限于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。
案件受理费273元，由被告吴显平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南侗族苗族自治州中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 杨先富
人民陪审员 陈书瑞
人民陪审员 石庆科
二〇一六年四月十二日
书 记 员 韦成永