四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川10民终972号
上诉人（原审被告）：资中县龙都实业有限责任公司，住所地四川省资中县苌弘路南段40号。
法定代表人：黄志军，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：田勇，四川省资中县配龙法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：四川电信实业集团有限责任公司，住所地四川省成都高新区天韵路186号高新国际广场E座。
法定代表人：赵麦庆，董事长。
委托诉讼代理人：廖勇，四川亚峰律师事务所律师。
上诉人资中县龙都实业有限责任公司（以下简称资中龙都公司）因与被上诉人四川电信实业集团有限责任公司（以下简称四川电信实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省资中县人民法院(2015)资中民初字第3112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人资中龙都公司的法定代表人黄志军及委托诉讼代理人田勇，被上诉人四川电信实业公司的委托诉讼代理人廖勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
资中龙都公司的上诉请求：1.请求依法撤销四川省资中县人民法院（2015）资中民初字第3112号民事判决书中的第一项和第二项判决，上诉人愿继续承租该房屋；2.请求判决被上诉人将租赁期限内上诉人为被上诉人所属资中公司家属区因为水电表尚未分开而垫支的水电价差及维修维护房屋、电梯、消防设备设施、中央空调等费用支付给上诉人；3.因第12层房屋系被上诉人另行出租收取租金，现因第12层承租户使用该房屋而产生的共用一层大厅的租金，公摊费用，共用中央空调和电梯的清洁服务费、电费及维修维保费等全部应由被上诉人承担，并支付给上诉人；4.本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实及理由：虽然上诉人承租被上诉人的房屋租期届满，但上诉人一直表示在同等条件下愿意继续承租该房屋。在租赁期限内上诉人为被上诉人所属资中公司家属区因为水电表尚未分开而垫支各项费用约160万元，并且还一直在继续发生垫支前述各项费用。在上诉人向被上诉人交还房屋前，被上诉人应将该部分费用全额支付给上诉人方才合理；租赁期限届满后，被上诉人将12层房屋另行租给了资中移动公司，该公司的人与上诉人共用一层大厅和共用电梯，上诉人要增加保洁员，多支出电费，这些费用系被上诉人已包含在租金中一并收取了，该部分费用应判决被上诉人支付给上诉人；关于部分员工的安置问题，被上诉人应将员工进行安置补偿后，上诉人才能交还房屋；上诉人在龙都酒店公司的股权改制后，为确保酒店能达到合法经营的状态，上诉人不断对租赁房屋进行固定资产投入，因尚未完成折旧，被上诉人要求立即交还房屋就要对上诉人投入的尚未完成折旧的资产进行补偿。
被上诉人四川电信实业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
一审法院认定事实：2005年7月1日内江电信实业有限责任公司与资中龙都公司签订《资中龙都公司租房协议》，由内江电信实业有限责任公司将其所有的资中县水南镇苌弘路南段40号房屋负二层、一层的部分、二层至十二层、城南员工食堂、职工俱乐部共计11,229.12平方米出租给资中龙都公司，租赁期限10年（2005年7月1日至2015年6月30日），年租金为300,000元并约定了违约金为1,500,000元。2015年4月9日四川电信实业公司通知资中龙都公司租赁届满后将收回房屋，进行公开招租。租赁期限届满后，双方多次协商房屋续租事宜，资中龙都公司继续在诉争房屋经营至今。2015年7月四川电信实业公司将其所有的位于资中县水南镇苌弘路南段40号龙都大厦12楼（面积487.43平方米）租赁给中国移动公司，年租金为114，312.00元。另查明，内江电信实业有限责任公司系四川电信实业公司全资子公司，并于2009年12月依法注销，注销后企业资产依法由四川电信实业公司继承。在诉讼过程中，资中龙都公司于2016年4月18日向一审法院提起反诉，后于2017年6月8日申请撤诉，一审法院裁定予以准许。
一审法院认为,四川电信实业公司、资中龙都公司签订房屋租赁协议为有效的合同，双方应按协议约定履行义务。在合同履行过程中，资中龙都公司到期未退还租赁物，构成违约，应当承担限期退还租赁物及违约损失的责任。1.腾退期限基于该租赁物面积较宽、租赁物使用功能复杂、雇佣人员众多等问题需解决，因此，合议庭认为其腾退期限可确定为3个月。2.违约损失的认定问题，在合同中四川电信实业公司、资中龙都公司约定了违约损失为违约一方承担1,500,000元，四川电信实业公司要求资中龙都公司承担按照第12楼的租赁价格计算合同期满后的占用损失。违约金是损失的赔偿问题，四川电信实业公司主张的损失认定应当以实际损失认定为准且违约金不能超过实际损失的30%。在本案中四川电信实业公司仅提供了租赁给中国移动公司的租赁费用之观点来计算损失，其观点既不具有违约损失认定的普遍性，也未提供其他证据来予以印证该损失为违约损失的计算方式，不能证明资中龙都公司租赁的所有房屋均应当以中国移动公司的租赁费用标准计算。一审法院认为资中龙都公司违约事实存在，应当承担四川电信实业公司的违约损失，其具体损失可依租房协议中计算的单价为占用租赁物损失，占用时间从协议履行期满之次日起即从2015年7月1日起，按资中龙都公司实际占用面积10,741.69平方米（协议约定面积11,229.12平方米，扣除中国移动公司租赁的487.43平方米）并按每月2.226元/平方米标准计算至腾退租赁物时止。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、资中龙都公司于本判决生效后3个月内腾空四川电信实业公司所有的位于资中县房屋（资中县城南电信大楼负2层、1层的部分、2-11层、城南员工食堂、职工俱乐部，面积共计10，741.69平方米）并交付给四川电信实业公司；二、资中龙都公司于本判决生效后十日内赔偿四川电信实业公司占用租赁物的违约损失费，即从2015年7月1日起，按资中龙都公司实际占用面积10，741.69平方米（协议约定面积11，229.12平方米，扣除中国移动通信集团四川有限公司内江分公司租赁的487.43平方米），并按每月2.226元/米的标准计算至腾退租赁物时止;三、驳回四川电信实业公司的其他诉讼请求。如资中龙都公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，从人民法院指定的履行期间届满之次日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,006元，由四川电信实业公司负担3,106元，资中龙都公司负担8,000元（四川电信实业公司已预交，由资中龙都公司在支付上述款项时一并付给四川电信实业公司）。
二审中，当事人未提交新证据。
二审经审理查明：资中龙都公司上诉要求四川电信实业公司应支付相关的费用，该费用系资中龙都公司在一审反诉中包括的费用，后资中龙都公司又申请撤诉。
本案其余案件事实与一审判决认定事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为：上诉人应否向被上诉人腾位诉争房屋。
上诉人资中龙都公司与被上诉人四川电信实业公司签订的《资中龙都公司租房协议》是当事人的真实意思表示，合法有效。现租赁合同已到期，资中龙都公司未退还租赁房屋，已构成违约，应承担违约责任。四川电信实业公司要求资中龙都公司腾位租赁房屋，合法有据，应予支持。一审法院对违约损失的计算方式双方当事人均无异议，本院依法予以维持。上诉人资中龙都公司提出四川电信实业公司应支付相关费用，本案是租赁合同纠纷，四川电信实业公司是否还向资中龙都公司支付相关费用系另一法律关系，不属本案审理范围，与本案腾位租赁房屋没有关联性。
综上所述，资中龙都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11,006元，由资中县龙都实业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周利芬
审判员 吴 敏
审判员 王 侯
二〇一七年十一月二十八日
书记员 周 雪