湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民初3431号
原告（反诉被告）：武汉市珞珈科技信息产业园有限公司，住所地：武汉市武昌区八一路483号。
法定代表人：张睿，该公司董事长。
委托诉讼代理人：戴文琦，湖北炽升律师事务所律师。
被告（反诉原告）：湖北省军区珞珈山招待所，住所地：武汉市武昌区八一路***号。
法定代表人：谭明坤，该所所长。
委托诉讼代理人：戴威，北京市京师（武汉）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨超，北京市京师（武汉）律师事务所律师。
原告（反诉被告）武汉市珞珈科技信息产业园有限公司（以下简称珞珈信息公司）与被告（反诉原告）湖北省军区珞珈山招待所（以下简称省军区招待所）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了合并审理。珞珈信息公司委托诉讼代理人戴文琦与省军区招待所委托诉讼代理人戴威、杨超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
珞珈信息公司提出诉讼请求：一、判决被告向原告折价补偿武昌区八一路483号院内1号楼和2号楼新建、改建及装饰装修等投入28657567.82元；并由被告向原告赔偿损失1000万元；二、判决被告向原告补偿建筑物内的财产折款623356元；三、本案诉讼费用全部由被告承担。
事实和理由：2003年6月25日，经被告同意，原告与武汉三环房地产开发有限公司（以下简称三环公司）签订《房地产租赁合同》，取得武昌区八一路483号1号楼、美食城的土地房屋租赁经营权。2004年11月6日，原告与被告上级单位湖北省军区后勤部签订《房地产租赁合同》，整体承租1号楼、美食城及附属设施用于商业经营。2005年3月18日，被告取代后勤部作为出租方，与原告重新签订《房地产租赁合同》，租赁经营期限20年。
原告取得租赁经营权后，依据合同约定并报被告同意，先后投资新建1号楼（建筑面积为3944.94平方米）和2号楼（建筑面积7701.77平方米），扩建了1号楼（增加建筑面积4893.54平方米），并按房屋设计要求购置财产满足经营需要。
2013年8月，被告以租赁合同无效为由起诉珞珈信息公司。2014年3月3日，武汉市中级人民法院判决原告和被告签订的《房地产租赁合同》无效，原告返还1号楼和2号楼给被告。2014年8月20日，湖北省高级人民法院作出维持合同无效和返还1、2号楼的终审判决。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原告为履行合同，投资新建1号楼和2号楼，并予以装修，配置相关配套财物，现根据生效判决将上述财产一并返还给被告，被告应予以原告折价补偿。另外，因合同无效主要原因是被告没有向其上级机关备案，没有履行合同约定的主要义务造成的，而合同无效也给原告带来巨大的经济损失，被告也应该依法赔偿给原告。故提起本案诉讼。
省军区招待所辩称：一、原告诉请中所涉及的建筑物，均系在未经省军区招待所同意的情况下私自新建、扩建的，答辩人亦未收取此部分房屋租金，故对原告在租赁合同外擅自修建房屋及装饰、装修部分的投入，答辩人不应承担任何责任。答辩人出租区域内1号楼加层及1号楼附属楼、2号楼新建均系珞珈信息公司的擅自行为，答辩人不应承担任何赔偿责任。本案中，答辩人租赁区域内的1号楼1-5层系中国人民解放军湖北省军区后勤部（以下简称省军区后勤部）于1972年自行修建，而1号楼的加层（6-7层）及其附属楼（共3层）的修建，则系珞珈信息公司在未经省军区后勤部知晓、批准同意下的擅自行为，上述新建、扩建部分也未办理任何建设、规划手续。至于2号楼的建设，省军区后勤部虽同意了原美食城的初步改造方案，但要求珞珈信息公司及时抓紧组织图纸设计及建设施工方案，并报送省军区后勤部审核后方可动工建设。但珞珈信息公司在未经省军区后勤部批准同意，亦未履行任何房屋建设申报手续的情况下，擅自于2007年拆除原美食城后新建了一幢11层的楼房（即2号楼），并对外出租经营。上述事实已经湖北省高级人民法院（2014）鄂民一终字第00071号生效判决书确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条关于“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担”的规定，1号楼和2号楼、1号楼附属楼建筑及装饰、装修部分投入的损失应由珞珈信息公司自行承担，答辩人无需承担任何补偿或赔偿责任。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条规定，对于1号楼1-5层的装修、装饰部分的投入应由珞珈信息公司按照现值分担主要责任。珞珈信息公司对合同无效的过错程度远大于答辩人，对该部分投入应承担主要责任。
珞珈信息公司单方提供的《结算编制咨询报告》不能作为认定本案所涉建筑物建安成本及装修投入的依据。
二、原告要求省军区招待所承担损失赔偿的责任未提供相应证据证明，且其对涉案部分建筑的扩建、新建存在过错，答辩人不应承担任何赔偿责任。珞珈信息公司对其提出的1000万元损失并未提供任何证据证明，应承担举证不能的法律后果。
三、对于所涉建筑物内的其他财产损失，因该部分财产大多数均为动产，且答辩人不同意对该部分财产予以接收利用，故被答辩人应自行撤离该部分财产。湖北省高级人民法院（2014）鄂民一终字第00071号生效判决书判令珞珈信息公司于上述判决书生效后30日内返还1号楼和2号楼的土地和房产，珞珈信息公司在腾退房屋后，大量动产仍置于租赁房屋内未搬离，由于珞珈信息公司在移交土地及房产时拒不搬走房屋内动产，为保证房屋腾退工作平稳过渡，答辩人对租赁房屋内大部分物品均已登记造册。答辩人也从未利用，处分上述财物，且已将其全部封存。对于珞珈信息公司租赁建筑物内未搬走的财产，因其均为可移动、拆除的动产，且该部分财物属于珞珈信息公司，应由其自行搬离。综上，珞珈信息公司的请求没有任何法律依据，应予全部驳回。
省军区招待所提出反诉请求：1、请求法院依法判令反诉被告支付逾期腾退房屋给反诉原告造成的损失12601500元（即反诉被告逾期腾退1号楼1-5层，时间从2014年8月20日湖北省高级人民法院鄂民一终字第00071号生效判决起至2016年6月21日实际腾退之日期间的房屋占用费）；2、请求法院依法判令反诉被告支付租赁合同范围内的房屋占用费1059236.5元（即反诉被告在2014年8月20日湖北省高级人民法院鄂民一终字第00071号生效判决之前拖欠的1号楼1-5层租金）；3、请求法院依法判令被告支付擅自新、扩建房屋给反诉原告造成的土地占用费损失合计24011900元（即反诉被告新建1号楼附属楼及2号楼、扩建1号楼6-7层从未支付过土地租金，该部分租金可参照租金价格，从违建建筑建成之日起至2016年6月21日实际腾退之日止）；4、请求法院依法判令反诉被告支付因擅自新、扩建房屋给反诉原告造成的加固费用损失1162263.81元（即反诉被告擅自扩建1号楼给反诉原告造成的加固损失）；5、请求法院依法判令反诉被告赔偿因其擅自拆除原美食城给反诉原告造成的经济损失4595466元（审理中，反诉原告撤回了该请求）。6、请求法院依法判令反诉被告支付反诉原告为其垫付的各项费用共计303828.54元；7、本案诉讼费用由反诉被告承担。
反诉事实和理由：2003年6月25日，珞珈信息公司从省军区后勤部的承租方三环公司处转租本案所涉1号楼、美食城及附属设施设备。2004年11月6日，省军区后勤部就上述租赁物与珞珈信息公司正式签订《房地产租赁合同》，合同约定将1号楼、美食城及附属设施设备租给珞珈信息公司用于商业经营。2005年3月18日，省军区招待所根据省军区后勤部的指示，承接了上述租赁物对外出租权，并与珞珈信息公司重新签订了租赁合同，除租金标准外，其他权利义务条款均与前一租赁合同相同。
珞珈信息公司取得上述房屋的经营权后，在未经省军区后勤部的批准下擅自扩建1号楼6-7层及修建附属楼，并在拆除美食城后的基础上新建一幢11层的2号楼。2013年8月省军区招待所将珞珈信息公司诉至武汉市中级人民法院要求确认与珞珈信息公司签订的租赁合同无效，经两级法院审理，2014年8月20日，湖北省高级人民法院作出（2014）鄂民一终字第00071号生效判决确认本案所涉租赁合同无效，同时判令珞珈信息公司在判决生效后三十日内向省军区招待所返还财产。
珞珈信息公司实际向省军区招待所返还财产的时间为2016年6月21日，逾期占用时间为22个月，故其应向省军区招待所支付逾期腾退房屋的占用费12601500元。此外，珞珈信息公司从2014年开始拖欠租金，且经省军区招待所多次催告未果，截止到2014年8月20日，尚拖欠租金1059236.5元。
珞珈信息公司将其擅自新建、扩建部分转租给他人并获利，侵犯了省军区招待所的土地使用权，且对该部分房屋省军区招待所从未收取任何性质的租金，故珞珈信息公司应支付侵占期间的土地占用费合计24011900元。珞珈信息公司未经允许擅自扩建1号楼，给原房屋承重能力造成影响，省军区招待所为楼层安全考虑需对1号楼进行合理的加固，珞珈信息公司应支付该部分费用。
在珞珈信息公司逾期腾退房屋期间，省军区招待所为保证租赁设施的顺利运转多次为其垫付水电费合计303828.45元。故省军区招待所提出以上反诉请求。
珞珈信息公司对反诉辩称：一、省军区招待所主张房屋租金和土地占用费没有法律依据，其主张的费用存在重复诉讼，应予以驳回。省军区招待所主张租赁合同范围内的房屋占用费超过了诉讼时效，应予以驳回。原、被告之间的租赁合同纠纷早在2013年8月14日已由武汉市中级人民法院进行审理，当时并未向珞珈信息公司主张履行合同期间的租金，即占用费用。省军区招待所在该案中，要求确认合同无效，并支付逾期腾退的占用费用，必然应当知道主张合同履行期间的占用费也是其合法权益，但并未主张，之后也未向珞珈信息公司主张，截至到省军区招待所2016年提出反诉后，才通过快递公司进行邮寄催告函，已有3年多的时间，远超过2年的诉讼时效，故应予驳回。省军区招待所主张的土地占用费是包含在租赁合同租金里面的，不应该另行主张。根据双方的租赁合同，省军区招待所将房屋、场地、道路、绿化等空地整体出租给珞珈信息公司，按整体房屋和连片土地面积计租。因此双方约定的租金就是珞珈信息公司使用省军区招待所房屋、土地及配套固定设施设备的对价补偿，且（2013）鄂武汉中民商初字第00264号民事判决第三项也明确指出珞珈信息公司应支付房屋土地占用使用费。由此看来，无论是双方约定，还是法院判决，占用费均按房屋土地共同计算，不应单独计算土地占用费，且已超过诉讼时效，应予驳回。
二、省军区招待所主张房屋加固费用证据不足，没有法律依据。省军区招待所主张1号楼需要加固，但省军区后勤部在2004年11月10日出具《关于恢复1号楼投入使用的函》，称主体结构承载力基本能满足正常使用需要，特此函告1号楼可以投入正常使用。珞珈信息公司租赁省军区招待所土地并建设、扩建房屋均系双方合同约定，并经省军区招待所同意。新建、扩建房屋的所有权均属于省军区招待所，故房屋的维修义务属于房屋所有人，不是房屋使用人。更为重要的是，省军区招待所已接收房屋，其当时并未对房屋质量有异议。现省军区招待所接收房屋并对外出租、获取利润，更应对房屋承担维修义务，省军区招待所仅凭单方证据要求珞珈信息公司承担房屋加固维修责任，不仅证据不足，且没有法律依据。
三、省军区招待所主张的垫付费用应该据实结算。
当事人围绕双方的诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方进行了证据交换并质证。对当事人真实性和关联性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原、被告对对方的诉讼请求均提出异议并提出相应的鉴定申请，具体意见如下：
珞珈信息公司对本院委托的湖北天宇工程造价咨询有限公司（以下简称天宇咨询公司）作出的《关于“对申请人新建、改建、装修武昌区八一路483号院内1号楼和2号楼的所有投入，即相关工程的工程造价进行鉴定”工程司法鉴定意见书》（鄂天宇[2017]工鉴字第010号）的合法性、真实性、关联性均无异议，但认为该鉴定意见书存在漏项情形。鉴定意见书未计入2号楼内隔墙工程造价，该工程含但不限于构造柱、圈梁、砌墙、抹灰等，该工程在施工图纸中有体现，且鉴定机构已进行现场勘验。
天宇咨询公司答复认为：2号楼蓝图5-9层有部分砌体隔墙，但现场勘察时无砌体，我司按现场勘察时双方确认的图纸计算。
省军区招待所对该鉴定意见质证意见为：一、对于工程造价鉴定结论总的质证意见：（一）案涉1号楼、2号楼、3号楼、4号楼是否经我方同意新建、改建、扩建的情况均不一致，故要求鉴定公司在出具的鉴定报告中对四栋楼的造价分别载明鉴定意见，以便于准确评判各方的责任。（二）本案鉴定事项不能仅依据原告提供的施工图纸进行计算工程造价，必须参照施工合同、付款凭证才能予以确定，要求原告提供上述施工合同和付款凭证。（三）涉案四栋房屋已经由两原告实际占有使用多年，其在投入建设资金的同时，也获得了巨大收益。故应当综合双方的租赁合同约定的年限及两原告已经实际使用的年限，鉴定房屋折旧费用。二、对于工程造价鉴定结论的具体质证意见。（一）施工图有且现场勘察已施工部分（区分复合地板、彩钢夹芯板的部分）。1、鉴定公司应对四栋房屋的装修装饰费用单独列出。2、对于本案所涉复合地板或其他材料，该部分并非两原告的投入；即使要确定该部分价格，鉴定公司应综合考虑该材料当时的市场价格进行确定，不应根据两原告的主张的、没有任何依据的单价进行计算。（二）现场勘察有但未提供设计图纸，按诉求工程量计入部分应予以扣除。（三）施工图有但现场勘察未见部分应予以剔除。（四）设计、监理、勘察费用部分。1号、2号楼原告虽然提供了合同，但是如此高额的费用，却未提供任何付款凭证，不符合常理。
天宇咨询公司针对省军区招待所质证意见答复认为：一、关于省军区招待所对司法鉴定意见书的整体质证意见。鉴定报告后附汇总表有明细组成，可供法院审理参考。根据本次鉴定委托内容，因珞珈信息公司未提供工程施工合同，原被告双方对于采用的计价标准等未能达成一致意见。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释[2004]14号中第十六条“当事人双方无法达成一致，可以参照签订建设工程施工合同时当地建设行政主管部门发布的计价方法或者计价标准结算工程价款”的规定。法院委托我司的鉴定内容为工程造价鉴定，其他事项不在本次鉴定范围。二、1、对于工程造价鉴定结论的具体质证意见。此部分珞珈信息公司未提供受让时的价款资料，且此部分经过多次改建，已无法勘查当时原貌，本次鉴定我司依据珞珈信息公司于2017年7月27日提交的经质证的设计图纸（设计时间为2000年9月25日和2000年11月25日）及建设期建设行政主管部门发布的计价方法和计价标准计算工程造价。我司在鉴定过程中与原被告双方对现场进行了勘查并签字确认。鉴定结论根据现场勘查结果进行计算，部分内容现场无法核实的在鉴定报告中分别进行了说明。本案所涉复合地板或其他材料均为按原被告双方现场勘查施工内容计入，材料价格因原告无法提供发票等相关依据，本次鉴定将此部分金额单列，如何处理，请法院裁定。2、此部分因未提供相关图纸等资料，工程量无计算依据，我司按原告诉求列入，报告已注明原因，如何处理，请法院裁定。3、此部分施工图纸有设计，现场勘查未见此部分施工内容，但原告申诉已经按图施工，原被告双方无法达成一致意见，我司按原告诉求列入，如何处理，请法院裁定。4、设计、监理、勘察费用部分金额因未提供付款凭证等相关资料，我司按珞珈信息公司提供合同及诉求金额列入，如何处理，请法院裁定。
珞珈信息公司对湖北中诚工程造价咨询有限公司（以下简称中诚咨询公司）出具《珞珈山招待所1号楼、3号楼加固工程工程造价鉴定意见书》（鄂中诚鉴字[2017]008号）的质证意见：对该《鉴定意见书》合法性、真实性、关联性、证明目的均持异议。一、无法确定涉案房屋是否存在质量问题，因此无法确定涉案房屋是否需要进行加固工程，本鉴定结论无法采用。二、加固工程既未实际施工，也不存在双方认可的施工方案、施工图纸，因此无法确定加固工程的工程量和工程造价。故本鉴定意见书得出鉴定结论不应采用。三、1号楼、3号楼的加盖工程均经省军区招待所同意，并正常投入使用多年，均无质量问题。1号楼加盖工程完成于2003年，2004年省军区委托鉴定机构鉴定，并向武汉大学出具函，说明1号楼可以正常使用，要求学生搬回，2005年省军区招待所与我方重新签订租赁合同，以上足以证明省军区招待所认同房屋质量并无问题，才会将房屋进行对外出租；3号楼加盖工程完成于2009年，加盖工程也系省军区同意，房屋加盖后正常投入使用多年，各方均未发现房屋存在质量问题。
中诚咨询公司针对珞珈信息公司的质证意见答复认为：其只对工程造价进行鉴定，房屋是否存在质量问题和是否需要加固不在本次鉴定范围中，且本次鉴定系通过委托方省军区招待所提供的加固图纸和加固方案进行的造价鉴定。
省军区招待所对中诚咨询公司作出鉴定报告无异议。
珞珈信息公司对武汉顺海资产评估有限责任公司（以下简称顺海评估公司）作出《武汉市珞珈科技信息产业园有限公司逾期腾退房屋和新、扩建房屋占用土地给湖北省军区珞珈山招待所造成损失司法鉴定评估报告》（武顺评[2017]第006号）的质证意见：对该报告合法性、真实性、关联性、证明目的均持异议。一、评估假设存在错误。涉案土地系省军区划拨土地，涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。凡涉及涉案土地的租赁合同，均为无效合同，涉案土地及房屋不可能存在租金收入，而评估报告所谓的占用费，均是以土地租金形式予以确定。另外，2016年3月27日，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，涉案土地和房屋也不可能继续从事营业性活动。因此，涉案土地和房屋不可能有租金收入，故评估报告的假设和以租金确定占用费的鉴定结论错误。二、评估报告采用比较对象错误。涉案土地系划拨用地，评估报告采用的比较对象系商业用地及商业用地上的房产。三、评估报告采用市场比较法确定占用费违反法律规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条的规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。故占用费的标准应参照双方约定进行计算。四、根据双方签订的合同，所约定的租金已涵盖涉案全部土地及其附属物（即全部房地产）的使用费用，其单独要求另行支付使用费（占用费）没有法律依据和合同依据。
顺海评估公司针对科技学院的质证意见答复认为：一、本次评估的假设均是依据案件审理的要求设定的。二、涉案土地是划拨土地，但实际用途是商业用地和商务办公用地，评估中是根据该地实际用途考虑的（土地性质与用途是两个不同的概念）。三、本次评估按照法院要求采用市场比较法是正确的。四、本次评估按照法院的委托作出。
省军区招待所对顺海评估公司的鉴定意见无异议。
珞珈信息公司对顺海评估公司作出《武昌区八一路483号1、2号楼屋内物品价值司法鉴定评估报告》（武顺评[2017]第004号）的真实性、合法性、关联性不持异议；但认为对评估对象的物品原值普遍估价过低，成新率的取值也与实际不符，普遍偏低。
顺海评估公司答复认为：物品评估原值是合理的，所有评估原值都经过市场询价和网上查价，实在无法询到价的物品，都根据账面原值按物价指数调整到评估基准日的价值。成新率也是合理的，是根据各类物品的经济使用年限计算的年限成新率和现场勘察成新率加权确定的综合成新率。现场勘察时，原、被告双方均有人员在场，评估报告初稿出来后征求意见时，当事人也未提出异议。
省军区招待所质证认为：对于室内物品中可拆除、可移出的物品，我方已妥善保存，也多次通知原告可随时拆除、搬走。鉴定报告应当区分可拆除、移出和已添附无法拆除的物品。对于前者，不应纳入到我方补偿范围中。合议庭经评议，对上述鉴定意见予以采信，作为认定本案事实的依据并认定事实如下：
另案（2013）鄂武汉中民商初字第00264号案查明：2001年5月30日，三环公司与中国人民解放军湖北省军区（以下简称省军区）签订了一份《房地产租赁合同》，主要约定：省军区将其座落在武汉市武昌区八一路483号的珞珈山招待所车队北侧围墙以南的房地产（房屋建筑面积24500平方米、土地面积31700平方米）及配套的固定设施整体出租给三环公司用于开发学生公寓，租赁期限20年。合同签订后，在承租期内，三环公司征得省军区的同意，于2003年6月25日与湖北东湖瑞华经贸有限公司（以下简称瑞华公司，即本案珞珈信息公司）签订了一份《房地产租赁合同》，约定三环公司将已租赁的省军区招待所的1号楼（占地面积2549平方米，建筑面积12336平方米）及美食城（占地面积730平方米，建筑面积1160平方米）转租给瑞华公司经营，租赁期限为20年。当日，省军区以后勤部基建营房处的名义向三环公司发出一份《情况说明》，主要载明同意三环公司将原1号楼和美食城转租。三环公司收到后，即向瑞华公司移交了原1号楼及美食城，由瑞华公司进行经营、管理。嗣后，瑞华公司对原1号楼及美食城进行装饰改造过程中，未经三环公司及省军区同意的情况下，擅自对原1号楼进行加层改造，并新建附属楼。为此，省军区两次致函三环公司要求按约定拆除新建的附属楼及1号楼的加层部分，三环公司便要求瑞华公司立即拆除，但均遭到瑞华公司的拒绝。
之后，三环公司与瑞华公司因租赁合同产生纠纷，诉至湖北省武汉市武昌区人民法院，该院于2003年12月10日作出（2003）武区经初字第480号民事判决，判决解除三环公司与瑞华公司签订的租赁合同，由瑞华公司将1号楼及美食城恢复原状，并向三环公司支付366666元租金。判决后，三环公司和瑞华公司均不服提起上诉，本院于2005年7月20日作出（2004）武民终字第596号民事裁定，因双方当事人和解，二审裁定准许双方撤回上诉。
上述判决生效后，在瑞华公司并未将1号楼及美食城恢复原状的情况下，2004年11月6日，后勤部（甲方）与瑞华公司（乙方）签订了一份《房地产租赁合同》，该合同主要约定：一、甲方将其坐落于湖北省武汉市武昌区八一路483号（原115号）内的1号楼（占地面积2549㎡，建筑面积12336㎡）、美食城（占地面积730㎡，建筑面积1160㎡）以及场地、道路、绿化等空地（面积约3000㎡）整体出租给乙方用于商业经营（含东门通道以南一层），租赁范围以省军区房地产管理部门盖章的红线图为准（见附图），租赁期限20年。二、租金按甲方实际提供的整体房屋和连片土地面积从2005年1月1日计租，乙方整体承租甲方房屋、土地及配套的固定设施设备，年租金为270万元，每4年为一递增周期，递增率为上一周期的4%。全年租金每年分2次支付，分别在3月20日和9月20日前5日内，每次支付租金的50%。三、约定了甲方的权利义务和乙方的权利义务。原有、改造、新建、扩建的房屋、土地等固定资产在租赁期内产权归甲方，使用权属乙方。租赁期满后，新、扩、改建房屋，原有和新增的固定设施设备等均无偿移交给甲方，归甲方所有。乙方对租赁范围内的规划、建设、改造方案必须经甲方审查认可，以甲方名义建设；乙方拆除甲方现在建筑物前，需进行估价，乙方如不能履行合同，则照价赔偿，并赔偿所造成的间接损失。其他。1、甲方同意乙方结合现有道路、绿地、场地统一规划新建，保留1号楼（含北侧场地）及新增附属建筑物，改造、装修后使用，并对美食城拆除后重建；2、除第五条中的第1、3款和不可抗力的原因外，甲方因其他原因需提前终止合同的，除返还乙方已付租金外，并适当赔偿因此给乙方造成的经济损失；3、乙方在土建工程竣工后，必须按国家对城市绿化要求实施绿化；4、本合同经双方签字盖章后生效。该合同上由后勤部和瑞华公司的法定代表人签名，并加盖了公章。
2004年11月10日，后勤部向武汉大学后勤保障部出具一份《关于恢复1号楼投入使用的函》，主要称：经调查后，武汉市房地产管理局房屋安全监测站对1号楼进行了监测，结论是主体结构承载力基本能满足正常使用要求，特此函告1号楼可以投入正常使用。同年11月18日，瑞华公司向后勤部报送《瑞华大厦建设方案的审批报告》及附件，主要称：根据合同约定，瑞华公司已将美食城拆除完毕，预备在其原基础上新建一楼教学综合楼—瑞华大厦（以下简称2号楼），建设方案设计为15层，长约39米，宽约20米，占地面积约780平方米，总建筑面积约1.2万平方米，请后勤部批准。
2005年3月18日，省军区招待所根据后勤部的指示作为出租方与承租方瑞华公司又重新签订了一份《房地产租赁合同》，除租金标准改变外，该合同的内容与上述2004年11月6日《房地产租赁合同》内容全部相同，由双方法定代表人签名并加盖公章。同年6月17日，后勤部向瑞华公司作出《关于美食城改建的批复》，同意对美食城改建设计方案，新建9层、总高度不超过32米、总建筑面积7359平方米的教学综合楼（其用途仅限于作教学楼及学生宿舍），该楼北距三环学生食堂9米，东距武汉乔森经贸公司房屋1.9米，请瑞华公司收到后抓紧组织图纸设计及建设施工方案，并报送后勤部审核。之后，瑞华公司未按后勤部的要求办理报批手续，亦未履行任何房屋建设申报手续，于2007年擅自在美食城拆除后的基础上新建了一幢11层的楼房（即2号楼），并对外出租经营。
2008年10月22日，瑞华公司名称变更为珞珈信息公司。
因原、被告双方在合同的履行中产生分歧，省军区招待所遂提起诉讼。该案审理中，省军区招待所和珞珈信息公司均确认，在租赁期间内珞珈信息公司已交纳了截止2013年10月的租金；双方确认珞珈信息公司承租后自行将1号楼加盖了2层（共7层），并在拆除美食城的基础上新建了一幢11层的2号楼，租赁期间一直用于对外租赁经营，并收取了租金。
另查明：2007年6月5日，土地使用权人省军区后勤部享有座落于武汉市武昌区珞珈山街八一路115号，国有土地使用权证号为武国用（2007）第378号，地号F12020020，使用权类型划拨，使用权面积95367.79平方米的土地，省军区招待所享有该地块的使用权和管理权，涉案争议的地块属于地号F12020020中的一部分。
该案审理认为省军区招待所与科技学院签订的《土地房屋租赁合同书》系无效合同。判决：一、2005年3月18日省军区招待所与珞珈信息公司签订的《房地产租赁合同》无效；二、珞珈信息公司向省军区招待所移交位于武汉市武昌区珞珈山街八一路483号（原115号）院内的1号楼（共7层）和2号楼（共11层）房产及场地、道路、绿化等空地（约3000平方米）；三、珞珈信息公司逾期履行上述第二项返还义务的，应向省军区招待所支付逾期腾退的房屋土地占用使用费（从逾期之日起至腾退完毕之日止，按合同约定的租金标准237.95万元每年计算）；上述第二、三项应于本判决生效后三十日内履行。四、驳回省军区招待所的其他诉讼请求。
省军区招待所与珞珈信息公司均不服上述判决向湖北省高级人民法院提起上诉，湖北省高级人民法院于2014年8月20日作出（2014）鄂民一终字第00071号民事判决。该判决认定：从省军区招待所与珞珈信息公司于2005年3月18日签订的《房地产租赁合同》内容来看，珞珈信息公司承租的主要是省军区招待所出租场地上改建、新建、扩建的建筑物及固定设施设备，该合同的性质应为《房屋租赁合同》。虽然省军区招待所同意珞珈信息公司对美食城进行改建设计，但是要求珞珈信息公司按条件报审图纸设计和建设施工方案，而珞珈信息公司将美食城拆除后新建2号楼并未向省军区招待所报批图纸设计和建设施工方案，且珞珈信息公司加层扩建1号楼并未征得省军区招待所同意。由于1号楼和2号楼在建设之前及建设过程中均未办理建设施工规划批准及备案手续，在建成后也未办理权属备案手续，依据《中华人民共和国城乡规划法》第二十九条、第三十条、第三十一条、第三十二条等以及《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题司法解释的理解与适用>》第二条规定，一审认定省军区招待所与珞珈信息公司于签订的《房地产租赁合同》无效并无不当。省军区招待所与珞珈信息公司签订的《房地产租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，珞珈信息公司应将位于武汉市武昌区珞珈山街八一路483号（原115号）院内的1号楼（共7层）和2号楼（共11层）房产及场地、道路、绿化等空地（约3000平方米）返还给省军区招待所。珞珈信息公司对1号楼、2号楼的新建及改建部分的投入，省军区招待所只能折价补偿。至于省军区招待所将珞珈信息公司对1号楼、2号楼的投入折价补偿及装饰装修的处理问题，因珞珈信息公司在本案中未就此提出反诉，不属本案审理范围，珞珈信息公司可另行主张权利。省军区招待所二审上诉要求撤销第一审判决的相关判项，系对支付逾期腾退占用使用费诉讼请求的放弃，本院依法予以照准。判决：维持湖北省武汉市中级人民法院（2013）鄂武汉中民商初字第00264号民事判决主文第一、二项；撤销湖北省武汉市中级人民法院（2013）鄂武汉中民商初字第00264号民事判决主文第三、四项；驳回省军区招待所其他诉讼请求。
依上述终审判决，案涉1号楼和2号楼连同该楼房屋内相应物品一并经我院于2016年6月21日强制执行由珞珈信息公司移交给了省军区招待所，故珞珈信息公司与省军区招待所在本案各自提出相应诉讼请求。
本案审理中，珞珈信息公司与省军区招待所为支持其诉讼请求各自提出相应的鉴定申请。2018年2月8日，天宇咨询公司依珞珈信息公司的申请作出《关于“对申请人新建、改建、装修武昌区八一路483号院内1号楼和2号楼的所有投入，即相关工程的工程造价进行鉴定”工程司法鉴定意见书》（鄂天宇[2017]工鉴字第010号）。鉴定结论意见：1、施工图有且现场勘察已施工部分（不含复合地板、屋面彩钢夹芯板）。武昌区八一路483号院内1号楼和2号楼工程鉴定施工图有，且现场勘察已施工，该部分为18137206.34元，其中不含复合地板金额。另该金额中包含1号楼超市1-2层土建、装饰工程（2003定额）施工图有且现场勘察已施工部分（不含复合地板）鉴定金额为1542223.88元中包含室内装饰部分金额441636.66元。1号楼超市3层及钢结构土建、装饰工程（2008定额）施工图有且现场勘察已施工部分（不含彩钢夹芯板）鉴定金额682547.90元包含室内装饰部分金额252715.37元。1号楼综合装饰及加固（2003定额）施工图有且现场勘察已施工部分（不含复合地板）鉴定金额3850808.50元包含室内装饰部分金额1872987.49元，综合楼加层室内装饰部分鉴定金额为374385.48元。2、施工图有且现场勘察已施工部分（复合地板、屋面夹芯板）。武昌区八一路483号院内1号楼和2号楼工程鉴定施工图有，且现场勘察已施工，原告诉求复合地板材料单价为75元/平方米,但无法提供相关发票依据，本次鉴定将此部分金额单列，此部分金额为448820.33元。3、现场勘察有但未提供设计图纸，按诉求工程量计入。例如：1号楼1-2层超市预制板钢筋，图示无详细图集编号，按诉求工程量计入；超市一层仓库钢结构，无图纸，按诉求工程量计入；2号楼10层夹层钢结构，无图纸，按诉求金额计入；曼诗雅丽门楼装饰工程无详细设计图，按手绘计算等内容，此部分按诉求金额计入，金额为423688.29元。4、施工图有但现场勘察未见部分。2号楼安装工程因现场勘察未见施工图内消防报警及弱电的工作内容，此部分金额为91486.44元；5、设计、监理、勘察费用按照合同约定金额计入，此部分金额为398800元。
2017年12月29日，中诚咨询公司依省军区招待所的申请出具《珞珈山招待所1号楼、3号楼加固工程工程造价鉴定意见书》（鄂中诚鉴字[2017]008号）。对委托事项1、对因珞珈信息公司擅自扩建1号楼6-7层，导致原房屋承重能力改变而必须支出的加固费用进行鉴定；2、对因科技学院擅自加盖3号楼3-5层，导致原房屋承重能力受影响，而导致招待所后期必须支出的加固费用进行鉴定。鉴定对象：珞珈山招待所1号楼、3号楼加固工程图纸范围内的加固内容。鉴定结论意见：1、可确定工程项目造价为0；2、不可确定工程项目造价为3481093.7元（其中1号楼造价为1162263.81元，3号楼造价为2318829.89元）。
2017年6月26日，顺海评估公司依省军区招待所的申请作出《武汉市珞珈科技信息产业园有限公司逾期腾退房屋和新、扩建房屋占用土地给省军区招待所造成损失司法鉴定评估报告》（武顺评[2017]第006号）。评估结论：经评定估算，以司法鉴定为目的，珞珈信息公司在评估基准日2016年6月21日因逾期腾退房屋和新、扩建房屋占用土地给省军区招待所造成损失的评估值为1317万元。
2017年4月15日，顺海评估公司依科技学院的申请作出《武昌区八一路483号1、2号楼屋内物品价值司法鉴定评估报告》（武顺评[2017]第004号）。评估结论：武昌区八一路483号1、2号楼屋内物品以2016年6月21日为评估基准日的评估值为142472.80元。
本院认为：珞珈信息公司与省军区招待所因租赁省军区招待所位于武汉市武昌区八一路483号院内的1号楼（占地面积2549㎡，建筑面积12336㎡）、美食城（占地面积730㎡，建筑面积1160㎡）以及场地、道路、绿化等空地（面积约3000㎡）签订的《房地产租赁合同》已经湖北省高级人民法院2014年8月20日作出的（2014）鄂民一终字第00071号生效民事判决确认为无效，并判决珞珈信息公司向省军区招待所移交上述1号楼（共7层）和2号楼（共11层）房产及场地、道路、绿化等空地（约3000平方米）。该判决还认定“珞珈信息公司对1号楼、2号楼的新建及改建部分的投入，省军区招待所只能折价补偿。至于省军区招待所将珞珈信息公司对1号楼、2号楼的投入折价补偿及装饰装修的处理问题，因珞珈信息公司在本案中未就此提出反诉，不属本案审理范围，珞珈信息公司可另行主张权利。省军区招待所二审上诉要求撤销第一审判决的相关判项，系对支付逾期腾退占用使用费诉讼请求的放弃，本院依法予以照准”。故依据上述生效民事判决，珞珈信息公司有权在本案中向省军区招待所主张折价补偿1号楼和2号楼新建、改建及装饰等投入以及补偿其移交1号楼和2号楼之后建筑物内的财产价值等。省军区招待所在另案审理中经湖北省高级人民法院同意撤回了对珞珈信息公司向其支付逾期腾退的房屋土地占用使用费的诉讼请求，进而在本案中另行提出反诉亦不违反法律规定，故本案对双方的诉讼请求进行了合并审理。现依据查明的事实，结合珞珈信息公司和省军区招待所提出的各项诉讼请求，本院对其请求是否有事实和法律依据分别评析如下：
关于本案本诉部分：关于省军区招待所是否应向珞珈信息公司折价补偿武昌区八一路483号院内1号楼和2号楼新建、改建及装饰装修等投入28657567.82元并赔偿损失1000万元的问题。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因珞珈信息公司与省军区招待所签订的《房地产租赁合同》被确认为无效，省军区招待所根据另案生效判决取得了1号楼和2号楼，珞珈信息公司承租1号楼后自行将1号楼加盖了2层（共7层）及附属楼，并在拆除美食城的基础上新建了一幢11层的2号楼，租赁期间一直用于对外租赁经营收取租金。故依据法律规定，省军区招待所因合同和生效判决取得的财产应向珞珈信息公司折价补偿。省军区招待所辩称案涉1号楼加层及附属楼和2号楼系在未经其同意的情况下私自新建、扩建的，故对珞珈信息公司在租赁合同外擅自修建房屋及装饰、装修部分的投入不应承担任何责任的理由不符合上述法律规定和生效民事判决的认定，本院不予支持。1号楼1-5层装修、装饰部分，按照《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用>》第九条关于“承租人经出租人同意装饰装修，若租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，省军区招待所与珞珈信息公司就1号楼1-5层签订有租赁合同，同意珞珈信息公司装修，且接收了1号楼，当然也包含1号楼1-5层已形成附合的装饰和装修部分，故省军区招待所依据上述司法解释的规定应补偿珞珈信息公司该部分的装饰装修投入。1号楼的加层及附属楼和2号楼系珞珈信息公司自行建设，与省军区招待所没有建立租赁关系，该部分装饰装修部分价值连同珞珈信息公司的其他投入省军区招待所虽未收取过租金，但本案反诉部分审理时支持了其土地占用费（即租金损失）的反诉请求，且省军区招待所接收了该楼，故1号楼的加层、附属楼及新建2号楼应按当时装修的价值连同珞珈信息公司的其他投入亦应向珞珈信息公司补偿。
依据天宇咨询公司作出的鉴定意见：1、施工图有且现场勘察已施工部分（不含复合地板、屋面彩钢夹芯板）。武昌区八一路483号院内1号楼和2号楼工程鉴定施工图有，且现场勘察已施工，该部分为18137206.34元，其中不含复合地板金额。该金额应由省军区招待所向珞珈信息公司支付。2、施工图有且现场勘察已施工部分（复合地板、屋面夹芯板）。武昌区八一路483号院内1号楼和2号楼工程鉴定施工图有，且现场勘察已施工，原告诉求复合地板材料单价为75元/平方米,但无法提供相关发票依据，本次鉴定将此部分金额单列，此部分金额为448820.33元。该部分金额珞珈信息公司虽未提供材料发票依据，但已实际施工，也无该价格不实的情形，故该金额应由省军区招待所向珞珈信息公司支付。3、现场勘察有但未提供设计图纸，按诉求工程量计入。例如：1号楼1-2层超市预制板钢筋，图示无详细图集编号，按诉求工程量计入；超市一层仓库钢结构，无图纸，按诉求工程量计入；2号楼10层夹层钢结构，无图纸，按诉求金额计入；曼诗雅丽门楼装饰工程无详细设计图，按手绘计算等内容，此部分按诉求金额计入，金额为423688.29元。该部分金额现场勘察实际施工，虽无图纸按珞珈信息公司诉求计入，但经鉴定单位鉴定，珞珈信息公司亦无证据证实该金额不实，故省军区招待所应向珞珈信息公司支付该金额。4、施工图有但现场勘察未见部分。2号楼安装工程因现场勘察未见施工图内消防报警及弱电的工作内容，此部分金额为91486.44元。该金额因现场勘察未见实际施工，本院不予支持。5、设计、监理、勘察费用按照合同约定金额计入，此部分金额为398800元。该金额因无实际发生依据，本院不予支持。
综上，省军区招待所应补偿珞珈信息公司1号楼和2号楼投入为：18137206.34元+448820.33元+423688.29=19009714.96元。该金额应由省军区招待所向珞珈信息公司支付。
因珞珈信息公司于2016年6月21日将其建设的1号楼和2号楼移交给了省军区招待所，本案审理中亦支持了省军区招待所关于1号楼和2号楼在2016年6月21日前的租金及土地占用费的反诉请求，故省军区招待所应向珞珈信息公司支付其投入金额19009714.96元为基数，从2016年6月21日实际移交给省军区招待所起计算至该款支付之日止的利息损失。
关于珞珈信息公司诉请省军区招待所补偿建筑物内的财产折款623356元的问题。顺海评估公司受本院委托作出的《武昌区八一路483号1、2号楼屋内物品价值司法鉴定评估报告》载明1、2号楼屋内物品以2016年6月21日为评估基准日的评估值为142472.80元。物品包括桌椅、电脑等办公用品以及热水器、电表等，该部分物品虽系珞珈信息公司经营期间添置的动产，所有权属珞珈信息公司，亦不是双方的租赁标的物，但双方2016年6月21日腾退交接时对1号楼和2号楼屋内物品连同1号楼和2号楼一并接收并在物品清单上签字确认，省军区招待所在接收时亦未注明系替珞珈信息公司保管屋内物品，且屋内物品与移交的房屋在用途上息息相关，自双方移交至今已近两年之久，该物品一直在省军区招待所的管领下，故清单上列明的屋内物品价值142472.80元应由省军区招待所支付给珞珈信息公司。
关于本案反诉部分：珞珈信息公司认为省军区招待所主张房屋和土地占用费系重复诉讼，其在另案中已请求过，且主张租赁合同范围内的房屋占用费超过了诉讼时效，应予以驳回。其理由是原、被告之间的租赁合同纠纷在2013年8月14日审理中省军区招待所要求确认合同无效，其应当主张合同履行期间的房屋占用费而未主张，截至省军区招待所2016年发邮寄催告函，已远超过两年的诉讼时效。本院认为，另案（2014）鄂民一终字第00071号生效民事判决处理的是珞珈信息公司与省军区招待所之间租赁合同无效以及返还租赁物给省军区招待所的问题，对省军区招待所主张的房屋下欠租金及土地占用费实体上未予处理，故省军区招待所在本案中提出相关诉讼请求不属重复诉讼，本案应予审理。另案（2014）鄂民一终字第00071号生效民事判决2014年8月20日作出后，省军区招待所于2016年9月基于上述判决结果请求珞珈信息公司向其支付房屋租金及土地占用费并未超过两年诉讼时效，故珞珈信息公司关于省军区招待所的反诉系重复诉讼且其请求超过两年诉讼时效的意见没有法律依据。
关于省军区招待所诉请珞珈信息公司向其支付逾期腾退1号楼1-5层从2014年8月20日起至2016年6月21日实际腾退之日期间的房屋占用费12601500元；支付2014年8月20日之前拖欠的1号楼1-5层租金租赁合同范围内的房屋占用费1059236.5元；支付从违建建筑建成之日起至2016年6月21日实际腾退之日止擅自新、扩建1号楼附属楼及2号楼、扩建1号楼6-7层房屋给其造成的土地占用费损失合计24011900元等问题。
本院认为，《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用>》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。珞珈信息公司与省军区招待所的租赁合同被生效判决认定为无效，省军区招待所因无效租赁合同于2016年6月21日取得租赁物及扩建、新建建筑物，珞珈信息公司在租赁期间至租赁物实际腾退期间占有经营，欠缴1号楼1-5层部份租金及未缴纳1号楼加层附属楼及2号楼的土地使用费，且本案已判令省军区招待所将珞珈信息公司改建、扩建和新建1号楼和2号楼的投入支付给珞珈信息公司，故珞珈信息公司应参照租赁合同约定支付1号楼1-5层租赁期内至租赁合同被确认为无效之日的剩余租金和按鉴定意见发生实际腾退1号楼其他部分和2号楼房屋期间内的土地使用费。珞珈信息公司认为其支付的《房地产租赁合同》项下的租金即涵盖了该地上包括其自行扩建、新建的建筑物的土地使用','2018-10-03
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