福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽01民终4466号
上诉人（原审原告）：福建省汽车运输有限公司福州资产运营分公司，住所地福建省福州市台江区上海新村街道交通路35号七号楼六层。
主要负责人：廖继龙，总经理。
委托诉讼代理人：孙添坚，福建瑞权律师事务所律师。
委托诉讼代理人：翁培基，福建瑞权律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林学唯，男，1964年8月11日出生，汉族，住福建省长乐市。
被上诉人（原审被告）：福州市晋安区秀运宾馆，住所地福州市晋安区茶园街道华林路***号汽车北站。
投资人：林学唯。
上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：吴才连，福建三瑞律师事务所律师。
上诉人福建省汽车运输有限公司福州资产运营分公司（下称“省汽运公司”）因与被上诉人林学唯、福州市晋安区秀运宾馆（下称“秀运宾馆”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初5183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
省汽运公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持上诉人的一审诉讼请求；3.本案全部诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人通过竞拍获得承租权与其应当支付差额面积的租金并不冲突，被上诉人实际使用的面积远超过拍卖规则中的租赁面积，构成不当得利。1.《拍卖规则》虽约定拍卖底价为三年租金总额，但计算租金依据是租赁物面积。被上诉人竞拍获得的是1782平方米的租赁面积，其实际使用的租赁面积为2301.45平方米，其使用超出部分的面积取得利益，不具有合法依据，故符合法律规定的不当得利情形，被上诉人应当返还不当利益。2.一审法院将合同关于面积差的条款理解为保护承租人权益，过于片面，有失公平。因此，被上诉人实际使用租赁面积远超合同约定，所获利益没有合法依据，上诉人的请求有合同依据，合法合理。二、本案没有超过诉讼时效，上诉人的权利应受法律保护。1.《拍卖规则》明确租赁面积是以产权面积为标准，而上诉人不知晓面积误差，对此没有过错。2.上诉人发现面积误差后，即于2014年11月21日发函通知被上诉人补齐租金，此后多次协商，故上诉人的上述行为均为主张债权而导致诉讼时效中断。
林学唯、秀运宾馆共同辩称，一、答辩人通过公开拍卖经脉取得本案讼争租赁权，该租赁权范围符合《拍卖规则》注明标的，答辩人已全面履行双方签订的《福州后勤管理中心房屋租赁合同》中的各项义务，答辩人没有取得不当得利。租赁标的物在《拍卖规则》中明确拍卖底价为三年期租金总额，租金收缴办法按合同约定实行，答辩人合法取得租赁权并及时全面履行支付租金义务，没有不当得利。二、拍卖人在《拍卖规则》中展示了案涉租赁房屋的产权证，证明该房产系上诉人所有及产权建筑面积为1782平方米。上诉人认定建筑面积为2301.45平方米是其新一轮招租时自行核定，没有合法依据，其主张答辩人补足差价也无法律依据。三、本案超过诉讼时效，且答辩人没有延付或拒付租金行为。综上，请求驳回上诉，维持原判。
省汽运公司向一审法院起诉请求：1.判令林学唯、秀运宾馆向其支付租金362814元及相应利息（以362814元为基数，自2014年12月1日其至全部租金还清之日止，按年利率6%计算）；2.本案诉讼费由林学唯、秀运宾馆承担。
一审法院认定事实：2011年，林学唯通过拍卖取得华林路371号北站大院内原闽运招待所第一层（第一间）至七层三年租赁期间，拍卖规则记载拍卖物总面积1782平方米，所有权证号为榕房权证Ｒ字第××号，特别约定拍卖底价为三年期租金总额，租金收缴办法依据《房屋租赁合同》的约定实行。2011年2月25日，福建省汽车运输总公司福州后勤管理中心（后更名为福建省汽车运输有限公司福州资产运营分公司，甲方）与林学唯、秀运宾馆（乙方）签订《福州后勤管理中心租赁合同》，合同约定：乙方承租省汽运公司所有的福建省福州市鼓楼区站大院内原闽运招待所第一层第一间（包括总台部分）至七层作为宾馆使用，租赁面积1782平方米（建筑面积），租赁期间36个月，自2011年3月1日起至2014年2月28日止；若乙方发现甲方交付的租赁物实际面积与本合同约定的租赁面积不符的，误差未超过5%的，租金及相关费用不进行调整，双方继续履行本合同；误差超过5%的，双方按照甲方实际交付的租赁物面积相应调整租金及相关费用；双方同意租赁物按第一年29410元/月计租，第二年30880元/月计租，第三年32424元/月计租，租赁期间租金总额为1112568元。后省汽运公司依约将房屋交付林学唯、秀运宾馆使用。2014年11月21日，省汽运公司向林学唯发出《关于补缴2011年3月1日至2014年11月10日原合同标的物面积差租金的通知》，认为经重新审核后租赁物面积为2301.45㎡，误差面积超过5%，要求补缴租金362814元。2014年11月27日，双方曾就此事进行协商，但未能达成一致。经庭审询问，省汽运公司表示诉争房屋建于九十年代，因其公司管理交接问题，房产证原件遗失，故其在2014年9月才从房地产档案馆调取到面积资料。
一审法院认为，首先，林学唯、秀运宾馆系通过公开拍卖方式竞拍获得诉争房屋的承租权，拍卖规则中也明确标明房屋的面积，拍卖底价为三年房屋的租金总额，内容具体明确，不存在争议，租赁合同与拍卖规则所记载的面积一致，其中并未告知实际面积可能与拍卖规则中记载面积不一致的风险，现省汽运公司在合同履行期限届满后却以房屋面积不一致为由要求增加租金，于法无据。其次，双方约定计租方式为在三年租金总额确定的前提下，按年计算，其中并未将房屋面积作为计算依据，省汽运公司主张以每月租金除以合同约定的租赁面积，计算单位面积租金，并无合同约定，林学唯、秀运宾馆也未认可，其主张缺乏依据。再者，合同对面积差的条款表述为“若乙方发现甲方交付的租赁物实际面积与本合同约定的租赁面积不符的”，可见该条款系为保护乙方（林学唯、秀运宾馆）之权利，结合本案系通过拍卖取得租赁物，拍卖委托人省汽运公司未在拍卖中说明面积误差情况，而应当对买受人（林学唯）负有瑕疵担保之责任，可以推断该条款之目的在于保护买受人之权益，故省汽运公司作为委托人不能以该条文作为主张租金之依据。最后，本案诉争房屋并非在2014年才获得房屋登记部门的确权，而是在拍卖之前便已拥有产权证，故省汽运公司早在拍卖之始就应当知晓房屋面积，对于面积瑕疵其应当在一年内提出，但其至合同履行期届满后才提出，已超过诉讼时效，其因内部工作交接导致资料错误，不能归责于林学唯与秀运宾馆。省汽运公司在拍卖公告、订立租赁合同之时均未告知，直至2014年才向林学唯提出补差租金要求，亦有违诚信原则。综上，省汽运公司主张林学唯、秀运宾馆支付租金差额，于法无据，且有违诚信原则，不予支持。判决：驳回省汽运公司的诉讼请求。案件受理费7319元，由省汽运公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。根据现有证据，本院确认一审认定的事实正确。
本院认为，案涉租赁物系通过公开拍卖程序而由林学唯取得相应租赁权，故双方合同系以《拍卖规则》公示内容及公开竞买成交价格为基础而订立的。《拍卖规则》明确拍卖标的是“华林路371号北站大院内原闽运招待所第一层（第一间）至七层三年期租赁权”，拍卖底价为该租赁房产三年租金总额，并无面积单价之明示或默示，可见拍卖之时双方是基于案涉租赁房产整体计价租金的拍卖成交价为交易对价。况且，双方依此订立的《福州后勤管理中心房屋租赁合同》亦无租赁房产面积单价之约定，仅对租赁房产的每年租金收取标准予以明确，亦可印证双方确认系以上述租赁房产的整体计价出租而非以面积标准计价出租。该合同关于面积误差的相关条款约定，从条文字面及目的等方面解释，均系出于承租人在发现租赁房产的实际面积与《拍卖规则》上的公示面积存在误差（减少）情形时所被赋予的权利保护，并未赋予出租人为权利主体。一审法院对此约定条款理解正确，合同并无关于实际承租面积超过拍卖约定面积如何增补租金之约定，故省汽运公司主张林学唯、秀运宾馆补交租金差额，缺乏合同依据。
另外，省汽运公司作为案涉房产的产权人并持有相应权属凭证，对自有资产理应明晰产权面积，将其资产予以出租并进行招租拍卖之时亦应严谨核实租赁物相应情况，但其在遗失产权证原件情况下未及时向房产管理部门核实而迳行移交拍卖，显然存在重大过失而应自负其责。作为承租人的林学唯基于《拍卖规则》公示的案涉租赁房产整体计价方式合法取得三年期租赁权并依约履行交租义务，既无违约情形亦无主观过错，其因此获利有合法依据，亦不构成不当得利之情形。上诉人省汽运公司关于林学唯、秀运宾馆不当得利应当补交租金的上诉理由，缺乏依据，本院不予采纳。
由于本案实体上即不存在超面积误差租金而赋予省汽运公司享有的催交租金实体权利，故本案处理结果与诉讼时效无关，双方基于诉讼时效所作对抗意见，本院无需再行评价。
综上，上诉人省汽运公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7319元，由福建省汽车运输有限公司福州资产运营分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林秀榕
审 判 员 薛闳引
审 判 员 王燕燕
二〇一七年十一月二十七日
法官助理 官永琪
书 记 员 林 俊