重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民终2891号
上诉人（原审原告）重庆俊豪实业（集团）有限责任公司。
法定代表人陈明，董事长。
委托代理人潘亚博，重庆华华律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人何新树，重庆石松律师事务所律师（特别授权）。
被上诉人（原审被告）重庆尚美街商业经营管理有限公司。
法定代表人刘强，总经理。
委托代理人颜锦国，重庆中联世通律师事务所律师（特别授权）。
上诉人重庆俊豪实业（集团）有限责任公司（简称俊豪实业公司）与被上诉人重庆尚美街商业经营管理有限公司（简称尚美街管理公司）排除妨害纠纷一案，重庆市永川区人民法院于2015年12月15日作出（2014）永法民初字第06747号民事判决，俊豪实业公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
俊豪实业公司在一审中诉称：2004年12月24日，俊豪实业公司与永川市饮食服务有限责任公司（简称饮食服务公司）签订整体收购资产合同书，取得原永川市泸州街84号，即现重庆市永川区泸洲（州）街60号附60至64号房屋（简称讼争房屋）的还产安置权。后因经营所需，俊豪实业公司与王世薇签订房产冲抵借款合同，俊豪实业公司向王世薇借款300万元，并将讼争房屋的安置权转让给王世薇，由王世薇自行办理产权手续。但因讼争房屋一直被尚美街管理公司侵占，王世薇无法对其进行有效管理使用，故2013年12月31日俊豪实业公司解除了与王世薇的房产冲抵借款协议，并约定2013年12月31日前讼争房屋的索赔权归王世薇，之后的索赔权归俊豪实业公司。俊豪实业公司多次要求尚美街管理公司搬出讼争房屋未果，故起诉至法院要求尚美街管理公司立即退出（搬离）永川区泸州街60号附60至64号房屋，并赔偿从2014年1月1日起至2015年11月30日止的房屋租金损失631336元，2015年11月30日后以每日每平方米100元计算房屋租金损失至尚美街管理公司退出房屋之日止。
尚美街管理公司在一审中辩称：2010年6月8日，尚美街管理公司与旭雅贸易公司、邵根才签订房屋租赁合同，取得了讼争房屋的使用权，并不是非法侵占讼争房屋。俊豪实业公司2014年1月20日才取得讼争房屋的所有权，其相关权利应从2014年1月20日起产生，超出部分没有法律依据。俊豪实业公司主张的租金过高，应参考现有房屋的租金标准计算。
一审经审理查明：1998年4月27日，永川市泸州街旧城改造工程指挥部（拆迁实施方）与永川兴茂房屋开发有限责任公司（拆迁工程建设单位，简称兴茂开发公司）、永川市饮食服务有限责任公司（被拆迁人，简称饮食服务公司）签订房屋拆迁补偿安置协议，对饮食服务公司所有的原永川市泸州街84号房屋进行拆迁改造，并约定在该片区新建房屋底层商场安置非住宅还产房。2004年12月24日，重庆俊豪房地产发展有限公司（2014年4月30日后更名为重庆俊豪实业（集团）有限责任公司）与饮食服务公司签订整体收购资产合同书，对饮食服务公司的固定资产房屋面积12014.06平方米（含未办理房地产权证的还产房泸州街84号，面积560.28平方米）、存货资产及附属设施的所有权实施了整体收购。房屋拆迁后，兴茂开发公司于1999年初开始动工建新房，2001年3月停工，新建了含讼争房屋在内的兴茂建材大厦并取得所有权。兴茂建材大厦由裙楼及塔楼组成，塔楼部分为住宅，至2009年5月时已经交付使用，裙楼部分除负一层车库部分使用外，平街一、二、三层至2009年5月时全部闲置未用。
一审另查明：一审法院在执行（2008）永民初字第3410号及其他参与分配的112件案件的民事判决书、民事调解书及赋予强制执行效力的公证文书时，对兴茂开发公司所有的位于重庆市永川区泸州街48-108号兴茂建材大厦负一层、临街一、二、三层建筑面积为21970.87平方米的非住宅进行拍卖，于2010年1月6日作出了（2009）永执字第284号执行裁定，确认重庆市永川区泸州街48-108号兴茂建材大厦负一层、临街一、二、三层建筑面积为21970.87平方米的非住宅（以重庆市土地房屋勘测院永川测量所绘制的《房地产权证附图》为准）的所有权及相应的其他权利归买受人重庆市旭雅贸易有限公司（简称旭雅贸易公司）和邵根才所有。《房地产权证附图》载明旭雅贸易公司和邵根才所有的负一层建筑面积为4340.51平方米、一层1号房建筑面积为5460.73平方米（不包括2号房即讼争房屋建筑面积为560.72平方米）、二层建筑面积为6073.72平方米、三层建筑面积为6095.91平方米，合计21970.87平方米。
2010年6月8日，旭雅贸易公司、邵根才与尚美街管理公司签订房屋租赁合同，旭雅贸易公司、邵根才将重庆市永川区泸州街48-108号兴茂建材大厦临街一、二、三层，总面积约18200平方米，具体面积及范围以附件图纸和建筑现状为准（以房地产部门办证确定面积为准）的房屋租赁给尚美街管理公司用于经营大型综合型超市等项目，合同约定租期为十二年，从2010年6月8日至2022年10月7日，前六年每年租金为650万元等，合同还约定，旭雅贸易公司、邵根才对所出租的房屋享有依法出租的权利（如旭雅贸易公司、邵根才为该租赁物产权人或依取得该租赁物产权人的同意），若因房屋产权及权属纠纷给尚美街管理公司造成经济损失的，旭雅贸易公司、邵根才应承担违约赔偿责任等。合同签订同日，旭雅贸易公司、邵根才向尚美街管理公司移交了合同约定的上述房屋。尚美街管理公司在对上述移交房屋进行使用时，将建筑面积为560.72平方米的一层2号房即讼争房屋也进行了使用（整层连通作“九点利”商场的卖场）。
2008年8月3日，俊豪实业公司与王世薇签订房产冲抵借款合同，俊豪实业公司以其收购的原永川市泸州街84号面积为560.28平方米的非住宅冲抵向王世薇的借款300万元，并约定将该房的拆迁协议和安置票号移交给王世薇，由王世薇自行办理还产房的产权手续。2009年4月17日，兴茂开发公司与王世薇签订了还产安置协议，约定了原饮食服务公司位于兴茂建材大厦的还产房属王世薇所有等内容。王世薇发现尚美街管理公司占用讼争房屋后，向尚美街管理公司提出异议，并于2010年10月29日在重庆市永川市公证处的公证下，向尚美街管理公司送达《紧急通知》，要求其停止侵害，未果。2013年12月31日，俊豪实业公司与王世薇签订协议，解除了双方于2008年8月3日签订的房产冲抵借款合同，并约定对2013年12月31日前九点利商场侵权的索赔权利归王世薇，之后的索赔权利归俊豪实业公司。2014年1月20日，俊豪实业公司依据房屋拆迁补偿安置协议等相关合同取得了讼争房屋的所有权。
在一审审理过程中，俊豪实业公司申请对讼争房屋从2014年1月1日起至2015年10月31日止的房屋租金价值进行评估。一审法院委托双方选定的重庆红岭资产评估与土地房地产估价有限公司评估鉴定，该所于2015年11月2日出具房地产租金评估鉴定报告，意见为：该房屋2014年1月至12月的租金单价为每平方米每月48元，2015年1月至10月的租金单价为每平方米每月50元。俊豪实业公司用去鉴定费5000元。
一审法院认为，俊豪实业公司于2014年1月20日取得了讼争房屋的所有权，尚美街管理公司未经俊豪实业公司允许占用其房屋侵犯了俊豪实业公司合法权益，应当退出房屋，并对因此造成的损失承担民事赔偿责任。参照重庆红岭资产评估与土地房地产估价有限公司评估鉴定意见，俊豪实业公司的损失从2014年1月20日至2015年11月30日应当确定为613337.96元[（48元/月×560.72平方米×11.33月）+（50元/月×560.72平方×11月）]，应由尚美街管理公司赔偿。尚美街管理公司赔偿后，可依其与旭雅贸易公司、邵根才签订的房屋租赁合同另行主张权利。俊豪实业公司对其主张的2015年11月30日后至尚美街管理公司退出房屋之日止的损失以每日每平方米100元计算缺乏相应证据证实，其可待有相应证据后另行主张权利，在本案中暂不处理。综上，俊豪实业公司要求尚美街管理公司赔偿相应损失的诉讼请求成立，予以支持；但赔偿金额应按法律规定和实际情况酌情计算，对其过高部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第三十八条之规定，判决如下：“一、限被告重庆尚美街商业经营管理有限公司于本判决生效后5日内退出其占用的原告重庆俊豪实业（集团）有限责任公司所有的重庆市永川区泸洲（州）街60号附60至64号房屋；二、由被告重庆尚美街商业经营管理有限公司赔偿原告重庆俊豪实业（集团）有限责任公司房屋占用损失（暂计算至2015年11月30日止）613337.96元，限于本判决生效后5日内付清；三、驳回原告重庆俊豪实业（集团）有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8090元，鉴定费5000元，合计13090元，由被告重庆尚美街商业经营管理有限公司负担（此款原告已预交9045元，限重庆尚美街商业经营管理有限公司在履行本判决时直付原告9045元，其余4045元限于本判决生效后5日内直付本院）”。
俊豪实业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第二项，依法改判尚美街管理公司支付俊豪实业公司2014年1月1日起实际搬离之日止的租金损失,租金标准以二审重新鉴定的结果为准或发回重审。主要事实和理由：讼争房屋系还产安置房，于2014年1月20日首次进行产权登记，在首次进行产权登记前，兴茂开发公司系原始产权人，但兴茂开发公司并不具有所有权项下完整的权能；俊豪实业公司因于2004年收购饮食服务公司而取得讼争房屋的使用权，并于2014年1月20日取得了讼争房屋完整的所有权。王世薇与俊豪实业公司于2008年8月3日，签订了《房产冲抵借款合同》，合同中约定俊豪实业公司向王世薇借款300万元并将讼争房屋的使用权转让给王世薇，后俊豪实业公司、王世薇于2013年12月31日签订协议，约定2014年1月1日后的收益归俊豪实业公司所有；且兴茂建材大厦遗留问题处置协调小组的工作人员已于2009年将讼争房屋交付王世薇使用，故王世薇和俊豪实业公司理应享有收益权；尚美街管理公司从2010年6月8日至今一直不正当占用讼争房屋，妨碍王世薇及俊豪实业公司民事权益的状态一直存在；本案应追加兴茂开发公司、旭雅贸易公司、邵根才参加诉讼；一审中委托的鉴定机构作出的鉴定意见与讼争房屋的客观价值金额差距巨大，不应作为证据采纳，故申请二审法院对讼争房屋2014年1月1日至今的租金市场价值重新委托鉴定。综上，一审认定事实错误，遗漏当事人，请求二审依法予以改判或发回重审。
尚美街管理公司答辩称：我公司没有与俊豪实业公司发生过租赁关系，俊豪实业公司于2014年1月20日才享有讼争房屋的权利，而我公司是2010年6月就承租了讼争房屋，基于租赁关系，我公司已按照合同约定向旭雅贸易公司、邵根才支付了房租，我公司在本案中不应承担责任，一审的鉴定结论比较客观。同时尚美街管理公司亦不服一审判决，提起上诉，请求驳回俊豪实业公司的全部诉讼请求或发回重审。主要理由：尚美街管理公司只与旭雅贸易公司、邵根才存在租赁关系，但俊豪实业公司未起诉旭雅贸易公司、邵根才，本案应追加旭雅贸易公司、邵根才参加诉讼，才能明确各方当事人的权利义务，故一审程序违法，请求二审发回重审。
俊豪实业公司答辩称：我公司也认为本案应追加兴茂开发公司、旭雅贸易公司、邵根才参加诉讼，才能查清本案事实，明确各方权利义务。
二审经审理查明：2005年4月6日，兴茂建材大厦遗留问题处置协调小组受兴茂开发公司委托处置兴茂大厦相关遗留问题，兴茂建材大厦遗留问题处置协调小组于2009年4、5月已将讼争房屋交付给王世薇。以上事实，有《委托书》、《遗留问题联合审批表》、法院笔录、邓绍谊的证人证言等证据材料予以证明，并经二审庭审质证，本院予以采信。
本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，虽然讼争房屋在2014年1月20日前登记在案外人兴茂开发公司名下，但因本案讼争房屋系旧房安置而来，存在旧房相关权利的转化、延续，故并不能因产权登记在兴茂开发公司名下，而当然认定讼争房屋的一切权利均应由兴茂开发公司享有。2004年12月24日，俊豪实业公司对被拆迁人饮食服务公司的包括原泸州街84号还产房在内的资产实施了整体收购；王世薇与俊豪实业公司于2008年8月3日，签订了《房产冲抵借款合同》，约定俊豪实业公司向王世薇的借款300万元以讼争房屋的使用权转让给王世薇进行冲抵；拆迁工程建设单位兴茂开发公司于2009年4月17日又与王世薇签订了《还产安置协议》。依据上述事实，王世薇和俊豪实业公司理应可以取得讼争房屋的使用、收益等安置权利。现二审中已查明讼争房屋于2009年4、5月已交付给王世薇，故王世薇在接收讼争房屋后，事实上也已能够实际使用讼争房屋并获得收益。且依据俊豪实业公司、王世薇2013年12月31日签订的协议，可以认定2013年12月31日后的房屋占用费归俊豪实业公司所有。一审中的评估鉴定机构系双方当事人共同选定且系一审法院依法委托，且俊豪实业公司也未提供充分证据推翻该鉴定结论，故俊豪实业公司要求二审重新委托鉴定，缺乏事实及法律依据，本院不予准许。虽然鉴定结论的有效期仅到2015年10月，但鉴于俊豪实业公司在一审中主张的2014年1月1日到2015年11月30日的租金损失631336元与鉴定结论所认定的租金标准计算的租金总额相符，故本院予以支持；2015年11月30日之后的房屋占用损失费，俊豪实业公司可另行主张。在俊豪实业公司有权收取2013年12月31日之后占用费的情况下，尚美街管理公司实际侵占了讼争房屋，理应承担赔偿相应占用费的责任，如果尚美街管理公司存在重复支付的情况，也应由尚美街管理公司另行主张权利，本案对此不予审查。因此，一审未追加兴茂开发公司、旭雅贸易公司、邵根才参加本案诉讼,不违反相关法定程序。俊豪实业公司的部分上诉理由成立，俊豪实业公司的上诉请求，本院部分予以支持。尚美街管理公司的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上，一审认定事实不清，二审依照新查明的事实，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市永川区人民法院作出的（2014）永法民初字第06747号民事判决第一项、第三项；
二、变更重庆市永川区人民法院作出的（2014）永法民初字第06747号民事判决第二项为“由重庆尚美街商业经营管理有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿重庆俊豪实业（集团）有限责任公司房屋占用费损失（暂计算至2015年11月30日止）631336元”。
一审案件受理费8090元，鉴定费5000元，合计13090元，由重庆俊豪实业（集团）有限责任公司负担4045元，由重庆尚美街商业经营管理有限公司负担9045元；二审案件受理费8090元，由重庆俊豪实业（集团）有限责任公司负担4045元，由重庆尚美街商业经营管理有限公司负担4045元。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 樊仕琼
代理审判员 夏兴芸
代理审判员 芦明玉
二〇一六年七月八日
书 记 员 陈 丽