江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏05民终1428号
上诉人（原审原告、反诉被告）:柯洁，女，1961年9月30日生，汉族，住江苏省昆山市。
上诉人（原审原告、反诉被告）:凌建林，男，1957年11月30日生,汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：李成林，江苏稼禾律师事务所律师（代理上列二上诉人）。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:沈文毅，男，1972年1月29日生，汉族，住上海市长宁区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:陈莉，女，1976年1月19日生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：索利芳，上海汉盛律师事务所律师（代理上列二被上诉人）。
上诉人柯洁、凌建林因与被上诉人沈文毅、陈莉房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017)0583民初10441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
柯洁、凌建林上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：对于自订立时起客观上不能履行的合同，双方当事人都只能主张解除合同，可主张赔偿损失但任一方都不能主张继续履行合同或违约金。涉案合同因为不能取得其他权利人同意，不能办理上诉人名下的产权证而在客观上不能履行，故2016年6月4日上诉人以此为由通知被上诉人解除合同时，被上诉人应当同意解除而不应要求继续履行，并应在合理的期限内另购房屋，避免损失扩大。一审判决确定2017年6月21日为鉴定基准日极不合理，应以2016年6月4日为鉴定基准日。一审判决主文不分项判决，看不清楚。
沈文毅、陈莉在诉讼中答辩称：上诉人与被上诉人的房屋买卖合同经过昆山市人民法院(2016)苏0583民初13142号判决进行认定及（2017）一审判决苏05**民初10441号都作出了相关的认定。这两份判决书当中认定上诉人是完全的违约。也就是说涉案的房屋无法过户的原因完全是由上诉人没能在双方约定期间内办理房产证，并且导致被上诉人无法过户进行交易，那么在一审的庭审过程当中，上诉人也提出要解除合同，因为他们自己也认为是房产没法过户，产权不明晰。那么我们也同意他解除合同的诉求。所以我们要求解除合同，并要求上诉人承担由其违约所导致的被上诉人的全部经济损失。第二个我们的每个公民都有合法投资的一个权利，所以正因为上诉人的违约才导致了被上诉人产生了重大的经济损失，所以按照法律的规定，应该由上诉人全部承担一切经济损失。关于经济损失的计算，一审法院也是认定非常清楚的，故一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请法院驳回上诉人的全部诉讼请求。
原审原告柯洁、凌建林在一审诉讼中撤回了对原审被告沈文毅、陈莉的本诉诉讼请求。
原审被告沈文毅、陈莉在诉讼中向一审法院提起反诉请求：1、要求解除2016年3月12日凌建林、柯洁与沈文毅、陈莉签订的《动迁安置商品房转让居间协议》；2、请求被反诉方退还反诉人购房的价款及赔偿损失共计2342767元；3、诉讼费由被反诉方承担。庭审中反诉原告明确：1、全部购房款项523681元，其中包括500000元首付款，中介费19000元，装修安全保证金3000元，物业费1239元，垃圾清理费442元；2、被反诉方向反诉方支付双倍购房定金，由于50万元购房款中已包含70000元定金，故我方要求再赔付70000元；3、被反诉方支付合同约定的违约金324000元；4、按照被反诉方支付的全部购房价款523681元支付同期贷款利息的4倍，计算时间为2016年3月14日起算至今天，利率为银行利率的4.35%，计算总金额为115086元；5、装修费50000元；6、房屋上涨差价1260000元，计算节点是合同签订之日至2017年6月19日（即开庭前）的上涨价格。
一审法院认定事实：沈文毅、陈莉曾于2016年8月起诉凌建林、柯洁至江苏省昆山市人民法院，要求判令凌建林、柯洁继续履行房屋买卖合同将昆山市花桥镇黄城花园36号楼404室房屋、47号自行车库产证过户至沈文毅、陈莉名下并承担逾期办证违约金。江苏省昆山市人民法院作出(2016)苏0583民初13142号生效判决，该判决书中明确载明：“本院经审理认定事实如下：2016年3月12日，沈文毅、陈莉与柯洁、凌建林在案外人昆山易仙居房产咨询有限公司的中介下签订《动迁安置商品房转让居间协议》一份，约定由沈文毅、陈莉购买柯洁、凌建林位于昆山市花桥镇黄城花园36号楼404室房屋（建筑编号为：10号404室）、47号自行车库，房屋总价款1080000元。该份协议中第二条付款方式约定为：沈文毅、陈莉于2016年3月12日支付柯洁、凌建林购房定金70000元；于2016年3月20日前支付首付款430000元；余款580000元待柯洁、凌建林将产权证、土地证过户至沈文毅、陈莉名下后，待沈文毅、陈莉的产权证、土地证办理后，沈文毅、陈莉贷款支付给柯洁、凌建林，如沈文毅、陈莉贷款额度不足以现金方式补足给柯洁、凌建林。该份协议第四条约定：柯洁、凌建林保证上述房屋权属清楚，自本合同生效之日起，若发生与柯洁、凌建林有关的房屋产权纠纷或债权债务，概由柯洁、凌建林负责清理，并承担民事责任，由此给沈文毅、陈莉造成的经济损失，由柯洁、凌建林负责赔偿。该份协议补充条款第一条约定：在房产证和土地使用证未办理好前若柯洁、凌建林违约的，在十天内除退还沈文毅、陈莉所付购房款外，则必须赔偿沈文毅、陈莉总房款的30%作为违约金，且同时柯洁、凌建林应承担沈文毅、陈莉的利息损失，利息为银行同期贷款利息的四倍。若沈文毅、陈莉已经装修的，则装修所支出的费用也由柯洁、凌建林来承担；第三条约定：柯洁、凌建林待沈文毅、陈莉支付首付款500000元整后100个工作日内办理完产权证和土地证。如非柯洁、凌建林个人原因在约定时间内未办理出房产证、土地证，不作违约处理，双方协商解决。该份协议签订当日，沈文毅、陈莉支付柯洁、凌建林购房定金70000元；2016年3月14日，沈文毅、陈莉支付柯洁、凌建林购房首付款430000元。当日，沈文毅、陈莉向中介方昆山易仙居房产咨询有限公司支付中介费19000元。目前，涉案房屋的钥匙柯洁、凌建林已交付沈文毅、陈莉，沈文毅、陈莉称其已实际使用该房屋。另查明：涉案房屋系由案外人柯荣耀（柯学耀）、周惠芳所有的位于昆山市花桥镇建福村××幢房屋（面积为274.54平方米）动迁安置而来。2012年4月1日，柯洁、凌建林柯洁与昆山市花桥镇为民房屋拆迁有限公司签订房屋拆迁协议书，将上述老宅拆迁置换的包括涉案房屋在内的共三套动迁安置房，在相应的动迁安置房核定单上签字的人也是柯洁。柯荣耀、周惠芳夫妻二人共生育三名女儿，分别是：柯洁、凌建林柯洁、案外人柯玲、柯萍。案外人柯荣耀于1999年11月14日死亡。柯洁、凌建林称其在合同签订后办理涉案房屋的房产证时柯洁、凌建林知原房产证有人过世就不能提前办理房产证，因此，造成不能办理房产证的原因不是柯洁、凌建林故意拖延，而是政府政策原因导致的。为查明涉案房屋产证未办理的原因，本院至昆山市××桥镇动迁办公室进行调查，经核实：涉案房屋产证目前尚未办理。柯洁、凌建林曾来过两次，第一次来让柯洁、凌建林补齐办产证的材料，办理产证时会提醒因老人去世，可能要公证；第二次柯洁、凌建林来的时候，材料经过审核，发现另有两套安置房，其中的一套是其中一套天福苑9号楼2204室初始产证没有办理，所以该套房屋不具备办证条件，然后就告知柯洁、凌建林因材料不齐、老人过世没有提供公证书，所以就不能提前办理产证。沈文毅、陈莉认为涉案房屋的产证柯洁、凌建林是可以办理的，未办理的原因是如果先办理这套房屋的产证再办理另外两套动迁房的产证柯洁、凌建林将要损失6、7万元，并且按照现行法律，老人去世后办理公证后是可以继续履行合同的，在安置核定单上签字的也是柯洁。为此，沈文毅、陈莉申请中介方昆山易仙居房产咨询有限公司的工作人员同时也是涉案房屋买卖合同的经办人薛建英作为证人到庭佐证。薛建英陈述：沈文毅、陈莉、柯洁、凌建林双方签订的房屋买卖合同是有效的，我们是按照动迁安置核定单上的签名，谁签名就谁来签合同。签订该份合同时，柯洁、凌建林仅出示了动迁安置房核定单，没有出示老宅的房产证和拆迁协议。当时柯洁告诉我们涉案房屋的产证是可以在3个月内办出来的，所以我们约定的是100个工作日。涉案房屋至今未办理的原因是柯洁、凌建林想三套动迁办的产证都可以办的时候一起办到其名下，如果分开办需要至少将其中一套办在她母亲名下，需要额外多出过户费用，而目前天福苑的一套动迁房产证尚不能办理。柯洁、凌建林称柯洁在得知不能马上办理房产证后即委托其儿子告知沈文毅、陈莉沈文毅，并向本院提交了其子与沈文毅、陈莉沈文毅的往来手机短信记录。其中，2016年6月14日的短信内容显示：柯洁、凌建林儿子告知称由于其它原因办理不出房产证，约定的100个工作日已到，要求终止合同并退还定金；沈文毅、陈莉沈文毅回复称中介费已付，柯洁、凌建林违约。2016年8月2日的短信内容显示：柯洁、凌建林儿子告知因该安置房产权权属不明确，双方签订的协议属于无效协议，故实际无法履行，要求沈文毅、陈莉收到后五个工作日内与其联系解除协议。同时，柯洁、凌建林也向沈文毅、陈莉发出解除协议的告知函，柯洁、凌建林称未收到该函。庭审中，柯洁、凌建林陈述：包括涉案房屋在内的三套拆迁房或被拆迁老宅均未经过相关权利人的继承析产，也未办理公证，其他权利人当时签合同时不知情，现在知道了也不同意卖。”
该份判决书中明确认定该案凌建林、柯洁与沈文毅、陈莉签订的《动迁安置商品房转让居间协议》系双方当事人的真实意思表示，不存在无效情形，应当认定为合法有效。该份协议约定凌建林、柯洁应当在首付款支付后100个工作日内办理完产权证和土地证，以便及时过户至沈文毅、陈莉名下办理房屋贷款，凌建林、柯洁理应积极履行该项义务。根据本院向昆山市××桥镇动迁办公室调查的情况，凌建林、柯洁确曾去过两次，但因未提供公证材料导致办证请求未被受理。凌建林、柯洁虽辩称导致未能办理产证的原因不是其故意拖延，而是政府政策的原因，但根据协议约定，柯洁、凌建林本应保证涉案房屋的权属清楚，其应当积极按照产证办理部门的要求积极提供相应材料以及时办理出产证，确保协议能够继续履行。现柯洁、凌建林已向沈文毅、陈莉发出通知要求解除协议，并称涉案房屋未经析产公证且其他权利人不同意继续出售该房屋，导致涉案房屋产证至今未能办出，柯洁、凌建林的行为已构成违约。沈文毅、陈莉虽主张柯洁、凌建林继续履行合同将房屋产证过户至其名下，但因涉案房屋产证尚未办理至柯洁、凌建林名下，其他权利人也未对柯洁、凌建林出售。涉案房屋的行为进行追认，过户的条件尚未成就，协议无法履行。经本院释明，沈文毅、陈莉不申请变更诉讼请求向柯洁、凌建林主张合同解除的违约责任，仍坚持诉请，因此，本院对沈文毅、陈莉的该项诉请不予支持。”本案中，沈文毅、陈莉申请要求柯洁、凌建林承担合同解除的违约责任。
苏州天元土地房地产评估有限公司于2017年9月18日作出《房地产估价报告》，位于昆山市花桥××花园××室及××楼××号自行车库（含二次装修在内）在2017年6月21日的估价为1950067元。
一审庭审中柯洁方提供了一份公证书，证明已办理涉案房屋的继承公证，但目前仍未成功办理产证。
上述事实有生效判决书、公证书、鉴定结论、动迁安置协议等以及双方当事人的庭审陈述予以证实。
一审法院认为，沈文毅、陈莉、柯洁、凌建林之间的房屋买卖合同纠纷经生效判决已进行了相关认定，现涉案房屋无法过户的原因系由于柯洁、凌建林未能及时办理产证且目前涉案房屋产证仍未办理，无法过户，故沈文毅、陈莉要求解除合同并要求柯洁、凌建林承担违约责任的诉请，本院予以支持。双方合同解除，柯洁、凌建林应当将购房款退还沈文毅、陈莉。沈文毅、陈莉应当将房屋返还柯洁、凌建林。关于损失认定问题，经鉴定机构评估，在本案鉴定申请日涉案房屋、车库及装修价值为1374748元。反诉沈文毅、陈莉若需另行购得同类房屋也需要支付相应价款，故原柯洁、凌建林之间的违约责任约定不足以弥补沈文毅、陈莉的实际损失，本院以鉴定评估的涉案房屋的价值认定柯洁、凌建林应当返还沈文毅、陈莉购房款并赔偿沈文毅、陈莉实际差价损失，共计1374748元（含反诉沈文毅、陈莉已付购房款及相关物业、垃圾清运费等）。至于沈文毅、陈莉提出的其他索赔金额，由于均系柯洁、凌建林违约导致的损失，不应重复主张，故本院不予支持。遂判决：一、反诉被告柯洁、凌建林于本判决生效后十日内赔偿反诉原告沈文毅、陈莉购房损失1374748元（含反诉原告已付购房款等费用），反诉原告沈文毅、陈莉将涉案房屋于本判决生效后十日内返还反诉被告。二、驳回反诉原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14520元，减半收取7260元，由本诉原告柯洁、凌建林负担，反诉案件受理费11475元，由反诉被告柯洁、凌建林负担。
二审查明的事实与原审查明事实相一致。
本院认为，本案双方当事人之间签订《动迁安置商品房转让居间协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据法院生效判决及双方当事人在诉讼中的举证和陈述可以认定，在签订合同时涉案房屋的产权归属并不明晰，柯洁、凌建林不能按约及时领取涉案房屋的产权证书，导致上述合同客观上无法履行，现沈文毅、陈莉要求解除合同并要求柯洁、凌建林承担违约责任，符合法律规定，应予支持。鉴于沈文毅、陈莉已对涉案房屋进行了装修，而且因房价普遍上涨等因素造成沈文毅、陈莉在合同解除后再购置相同地段、同类型房屋存在较大的差价损失，故原审法院依照对涉案房屋的现有价值的评估作为认定依据，符合法定程序，并无不当。柯洁、凌建林要求以2016年6月4日为鉴定基准日，依据不足，本院不予采信。
据此，柯洁、凌建林的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14520元，由上诉人柯洁、凌建林负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑 雄
审判员 黄文杰
审判员 曾雪蓉
二〇一八年五月四日
书记员 杨颖颖