北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终6007号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京闽商物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区双桥东路管庄产业园区综合办公楼101室。
法定代表人杨德礼，经理。
委托代理人刘江云，北京市尚公律师事务所律师。
委托代理人邢俊霞，北京市尚公律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京市朝阳区管庄农工商联合公司，住所地北京市朝阳区管庄6号。
法定代表人田建，总经理。
委托代理人赵进忠，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人杨伦，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人北京闽商物业管理有限责任公司（以下简称闽商物业）因与被上诉人北京市朝阳区管庄农工商联合公司（以下简称管庄农工商）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第38901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月27日受理后，依法组成由法官邓青菁担任审判长，法官杨扬、肖斌参加的合议庭，于2016年5月18日公开开庭对本案进行了审理。上诉人闽商物业之委托代理人刘江云、邢俊霞，被上诉人管庄农工商之委托代理人赵进忠、杨伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
管庄农工商在一审法院起诉称：2009年10月12日，管庄农工商作为甲方与乙方北京中腾时代投资有限公司签订《房屋及场地租赁协议书》，协议约定由管庄农工商将其位于双桥东路东侧的管庄产业园区综合办公楼及院落出租给乙方，租期自2009年10月12日起至2029年10月11日止，共计20年。租赁期间，每三年的租赁费用递增5％，其中2009年10月12日至2012年10月11日期间每个租赁年度租金为220.88万元；2012年10月12日至2015年10月11日期间每个租赁年度租金为231.92万元。另，协议中双方对租赁用途、租金支付方式及时间、滞纳金标准、违约责任、诉讼管辖等均作出了明确约定。2009年12月24日，闽商物业作为乙方新成立的物业公司承继了此租赁协议项下的所有权利和义务。
协议签订后，管庄农工商依约交付了标的物，但闽商物业并未依约按期足额支付租金，闽商物业仅交付了第一年度租金165.66万元，自2010年10月12日至今，闽商物业应交租金为1044.5733万元，实交租金仅306.48072万元，尚欠租金人民币738.09258万元。管庄农工商曾多次催要，但闽商物业以种种理由推诿，拒不支付。2014年3月26日，管庄农工商根据合同法的相关规定以闽商物业拒不履行合同主要义务致使管庄农工商的合同目的不能实现为由行使单方解约权，并要求闽商物业限期返还标的物，但闽商物业在接到通知后的合理期限内拒不返还标的物并占有使用至今。
综上，管庄农工商认为，闽商物业的行为已严重违反了双方租赁协议的约定，同时违反了合同法的相关规定，损害了管庄农工商的合法权益，为了维护管庄农工商的合法利益不受损害，起诉至法院，请求判令：1、管庄农工商、闽商物业于2009年10月12日签订的《房屋及场地租赁协议书》于管庄农工商起诉之日2014年8月29日解除；2、闽商物业腾退并返还位于北京市朝阳区双桥东路管庄产业园区综合办公楼及院落；3、闽商物业支付拖欠的2010年10月12日至2014年8月31日期间的租金738.09258万元（其中，2010年拖欠的租金80.05928万元＝全年租金220.88万元-
实际交付140.82072万元，2011年拖欠的全年租金220.88万，2012年拖欠的全年租金231.92万元，2013年10月12日至2014年8月31日期间拖欠的租金205.2333万元＝2013年年度租金231.92万元／365＊323天）；4、闽商物业按照日租金6353.97元的标准（年租金231.92万元／365天）支付自2014年8月31日起至实际腾退之日止的使用费；5、闽商物业支付合同解除违约金231.92万元（合同约定第7条）；6、闽商物业支付逾期支付租金违约金200万元（按照每年欠缴租金额×日千分之五×逾期天数计算，其中，2010年逾期支付租金违约金以80.05928万元为基数，从2010年10月13日起算至实际支付之日止，2011年逾期支付租金违约金以220.88万元为基数，从2011年10月13日起计算至实际支付之日止，2012年逾期支付租金违约金以231.92万元为基数，从2012年10月13日起算至实际支付之日止，2013年10月12日至2014年8月31日逾期支付租金违约金以205.2333万元为基数，从2013年10月13日起算至实际支付之日止）。
闽商物业在一审法院答辩并反诉称：管庄农工商起诉书中所述的租赁合同签订时间及协议内容都认可。2009年12月14日，闽商物业成立，并根据约定承接了北京中腾时代投资有限公司的全部合同权利与义务。一、管庄农工商长期存在违约行为，经闽商物业多次要求后仍不改正。闽商物业停付租金是合理地行使后履行抗辩权，避免自己的损失进一步扩大。2009年10月12日《房屋及场地租赁协议书》签订后，闽商物业于2009年10月13日按照合同约定数额向管庄农工商支付了第一年度租金。但协议开始履行后，闽商物业发现租赁房屋根本无法使用。首先，租赁物无水、无电、无燃气。根据协议约定，管庄农工商应当提供水电、天然气、供暖及排污系统等设施条件。但管庄农工商却没有按约履行，未能及时给租赁房屋通水、通电、通气，造成闽商物业长时间无法使用租赁房屋。经闽商物业再三要求，管庄农工商依然没能使租赁房屋实现正常通水、通电。直至2010年1月5日闽商物业才与北京顺长物业管理中心签订《供水协议》，2010年4月13日闽商物业与北京京申宝汽车销售服务有限公司签订《关于使用配电箱及分担相关费用的协议》，暂时解决了水电问题。但是该水、电的价格远远高于市政水、电的价格，给闽商物业带来了损失。时至今日，仍没有开通天然气。其次，消防设施仅为摆设，根本没有通水，存在严重安全隐患，也造成闽商物业对租赁物的装修无法通过消防验收。办公楼的消防栓共计20个，迄今全部没有通水，其中十余个消防栓连基本的开关旋钮都没有配备，根本不能使用，存在严重安全隐患。一旦发生火灾，必定给租户造成生命和财产的重大损失。闽商物业多次与管庄农工商交涉，要求租赁物能使用正常的水、电，开通天然气，完善消防设施，但管庄农工商始终未履行这些基本的合同义务。再次，鉴于管庄农工商存在严重违约行为，闽商物业在缴纳第二年租金220万元时，暂扣其中80万元，要求管庄农工商及时纠正。管庄农工商不但不纠正，反而变本加厉，故意给闽商物业经营设置障碍，拒不履行以下配合义务：（1）不提供租金发票，增加闽商物业税负；（2）不提供发票和土地税、房产税完税证明，使闽商物业不能办理税控机，也不能给租户开具发票；（3）自2010年11月开始，不给闽商物业的租户开具场地证明，使租户无法办理营业执照，违反了租赁合同第六条第（二）项甲方义务第三款的约定。二、闽商物业根本不欠管庄农工商任何租金。签合同后，2009年10月12日至2010年10月11日的租金220.88万元，闽商物业已经全部向管庄农工商支付（扣除免租期三个月的租金后闽商物业实际支付的是1656600元），2010年10月12日至2011年10月11日的租金220.88万元，闽商物业实际交纳1408207元，暂时扣留约80万租金，因为要求作为对方纠正违约行为和应该增加免租期的租金担保，此后至今的租金闽商物业一直未向管庄农工商交纳过。（一）自2009年10月12日至2010年7月13日期间，由于管庄农工商未提供水、电、气等违约行为，使租赁物根本不能使用，连装修都无法进行。经反复交涉后，直到2010年4月13日才开始供电，才开始具备租赁条件，因此之前的6个月加上合同约定3个月装修期共9个月应为免租期；（二）自2010年7月14日至2010年10月13日期间，虽然开始供电了，但管庄农工商拒不开发票，不配合办理税控机，不排除消防安全隐患等，严重影响闽商物业对外出租，这段时间也不应支付租金；（三）自2010年11月开始至今，管庄农工商除了不纠正上述违约行为外，还拒绝为闽商物业租户开具场地证明，使闽商物业租户无法办理营业执照，以上各种违约行为造成租赁楼房长期大面积空置，截止至2012年10月已有租户全部退租，使闽商物业未收到分文租金，因此，管庄农工商应为自己违约行为的后果承担责任，不应要求闽商物业支付租金。鉴于上述情况，管庄农工商应将闽商物业已经缴纳的租金306万元退还给闽商物业。综上，因管庄农工商违约在先，造成闽商物业无法正常使用、出租办公楼，因而就管庄农工商违约期间的租金闽商物业有权拒绝支付，并且不应承担违约责任，故请求依法驳回管庄农工商的全部诉讼请求。
因为管庄农工商的上述严重违约行为，造成租赁楼房长期大面积空置，自2010年12月起就没有新的租户入住，之前入驻的租户也在合同到期前陆续退租，给闽商物业造成重大经济损失。闽商物业为了维护自己的合法权益，曾于2011年8月起诉管庄农工商，要求其纠正违约行为，减免租金，后因相关领导出面协调并承诺给予解决相关问题后，闽商物业撤诉。但撤诉后发现，管庄农工商仍然继续违约，拒不履行合同义务。管庄农工商因其自身违约依法不享有租赁合同解除权，而闽商物业的重大损失也只能通过排除妨碍后的继续经营才能得以逐步补偿，故闽商物业要求管庄农工商继续履行合同。为维护闽商物业合法权益，闽商物业特向法院提起反诉，请求判令：1、双方于2009年10月12日签订的《房屋及场地租赁协议书》继续履行；2、管庄农工商向闽商物业提供租赁房屋产权证明，协助闽商物业办理工商注册登记手续，为闽商物业开具场地证明和正式租金发票，并为涉案租赁房屋中的消防设备通水和配备16个消防栓开关旋钮、开通天然气；3、管庄农工商向闽商物业支付违约金（2009年10年13日至2012年10月12日期间的违约金标准是当年度的租金2208800元，2012年10月13日之后的违约金标准是当年度的租金2319200元，不足一个年度的，用年度租金／365天×违约天数，自2009年10月13日起算至管庄农工商履行第二项诉讼请求中的违约责任之日止，截止到2014年8月31日违约金计算为10444133元）。如果法院判令双方合同解除，则闽商物业反诉请求：1、管庄农工商向闽商物业支付违约金（2009年10年13日至2012年10月12日期间的违约金标准是当年度的租金2208800元，2012年10月13日之后的违约金标准是当年度的租金2319200元，不足一个年度的，用年度租金／365天×违约天数，自2009年10月13日起算至合同解除之日止）；2、管庄农工商赔偿闽商物业装修损失519万元；3、管庄农工商赔偿闽商物业20年的经营利润损失1200万元（60万元／年×20年）；4、管庄农工商返还闽商物业已付租金3064807.2元。
管庄农工商在一审针对闽商物业反诉答辩称：不同意闽商物业的反诉请求，因为没有合同依据和事实依据。一、闽商物业在诉状所述相关事实不成立。承租方不是闽商物业，签订合同时闽商物业尚未成立，原租赁协议书签订以后，由管庄农工商协助当时的承租方办理了闽商物业的相关工商登记及注册事宜。闽商物业在2009年12月成立，在这之前合同年度租金已经由承租方交付。闽商物业在2009年12月24日承继了原租赁协议承租方的权利义务，成为租赁合同的一方主体。二、闽商物业说管庄农工商存在违约行为没有事实依据。根据实际情况，合同标的物是以现状交付，中腾时代公司收到后立即进行了房屋的改造。闽商物业是在房屋场地改造后接手并使用。根据原租赁协议，租赁标的物是出租给中腾时代公司使用，中腾时代公司将该房屋如何使用是其自己的权利。闽商物业现说出租楼房不具备使用条件无法对外出租，跟原合同的出租房没有关系。对于不开具发票，因为第一年租金不是由闽商物业交纳，第二年度租金闽商物业只交付了一部分，没有交全，闽商物业的违约行为导致双方租赁关系产生纠纷；对于不为租户办理产权证明，从合同看我们只有义务协助承租方办理相关登记，管庄农工商只协助中腾时代公司办理闽商物业相关手续。房屋出租给中腾时代公司时，房屋经过了消防验收，是合格的，现在房屋存在问题是因为中腾时代公司改造后经过数年的使用形成这个样子，应当由闽商物业承担责任。违约方是闽商物业，跟管庄农工商没有任何关系。管庄农工商不同意支付违约金和经营利润损失，闽商物业所提的违约金和经营利润损失没有法律和事实依据；不同意赔偿装修损失，本案中租赁合同解除是因为闽商物业违约造成的，请求赔偿装修损失没有依据；不同意返还已付租金，租金最早是中腾时代公司交的，且闽商物业一直在占有使用涉案房屋，是闽商物业违约导致合同解除，责任方在闽商物业。
一审法院审理查明：2009年10月12日，管庄农工商（出租方、甲方）与案外人北京中腾时代投资有限公司（承租方、乙方，下称中腾公司）签订了《房屋及场地租赁协议书》。双方约定，甲方将其拥有的位于北京市朝阳区双桥东路东侧管庄产业园区综合办公楼及院内场地（下称涉案房屋场地）出租给乙方，占地面积共计6.4亩，建筑面积5043平方米；租赁期限为20年，自2009年10月12日起至2029年10月11日止，租赁期间，每三年租赁费用递增5％，鉴于乙方对标的物楼房装修要求，经甲、乙双方协商，协议书签订后，甲方优惠乙方安排三个月装修时间，此期间不向乙方计算收缴租金；租赁房屋用于乙方及乙方法定代表人发起的北京福建木业家具商会会员企业办公使用；租赁费用为2009年10月12日至2012年10月11日期间每年2208800元，2012年10月12日至2015年10月11日期间每年2319200元，2015年10月12日至2018年10月11日期间每年2435100元，2018年10月12日至2021年10月11日期间每年2556800元，2021年10月12日至2024年10月11日期间每年2684600元，2024年10月12日至2027年10月11日期间每年2818800元，2027年10月12日至2029年10月11日期间每年2959700元；本协议签订后七日内，乙方一次性向甲方支付第一个租赁年度（即2009年10月12日至2010年10月11日）租金；第一个年度租金2208800元减免三个月优惠后实交金额为1656600元，以后各年度租金乙方应在下一个租赁年度开始之前，即每年10月12日之前，按照本协议第四条约定金额，向甲方一次性交纳当年全部租金，逾期未付租金，乙方除应补足应付租金外，还应向甲方支付应付租金每日5‰的滞纳金，逾期超过30日，甲方有权提前解除协议，且有权追究乙方的违约责任；甲方对乙方承租标的物的使用合法性有监督检查权，发现乙方有损坏租赁标的物的行为有制止和索赔的权利，情节严重的，甲方有终止合同的权利；甲方的义务包括在乙方办理工商注册登记中，协调办理有关手续，以及提供水电、天然气、供暖及排污系统等设施条件；乙方在不影响甲方收益的前提下，可以把空余楼房分租给本商会会员企业，本租赁标的物之用途原则上以办公为主、经营为辅，但不得用于歌舞厅、洗浴等经营性娱乐场所经营使用；乙方的义务包括必须按协议规定及时交付租金，水、电、气等费用按照产业园区物业管理单位要求签订协议，缴纳费用；本协议在履行期间，由于一方过错，使本协议不能履行或不能完全履行，由违约方承担违约责任，违约方须向对方支付当期一个租赁年度租赁费用作为赔偿；甲乙双方都有过错按实际情况，由双方分别承担各自应承担的违约责任；协议履行中任何一方要求修改或终止协议，应提前书面通知对方，对方应在接到通知后30日内予以书面答复，双方当事人就变更或解除协议达成书面协议后，方可变更、解除或终止协议；本协议签订后，乙方可以成立物业管理公司对本协议指定的标的物房屋及院落进行管理，届时新成立的物业管理公司在本协议签章备案后，本协议中乙方权利和义务由新设立的物业管理公司继承和承担。
2009年12月14日，闽商物业成立。随后，中腾公司出具《承诺书》，上载明：本公司与管庄农工商签订的《房屋及场地租赁协议书》，承租人实际是闽商物业，本公司同意无条件将协议书上的承租人变更为闽商物业；本公司在协议中所有的权利与义务全部由闽商物业继承和承担。诉讼中，双方当事人均认可闽商物业系涉案房屋场地的实际承租人，闽商物业成立后，中腾公司将其在《房屋及场地租赁协议书》中的权利义务转让给闽商物业，其承租人地位由闽商物业承继。
《房屋及场地租赁协议书》签订后，管庄农工商将涉案房屋场地交付给了中腾公司。2009年10月13日，中腾公司向管庄农工商支付了2009年10月12日至2010年10月11日期间的租金1656600元。2010年10月28日、2010年11月8日，闽商物业共向管庄农工商支付了2010年10月12日至2011年10月11日期间租金1408207.2元。此后至今，闽商物业未向管庄农工商支付租金。
2011年8月5日，闽商物业以管庄农工商未及时给租赁标的物通水、通电、通气以及未在收取租金后开具发票等为由，将管庄农工商诉至法院。后闽商物业撤回起诉。
本案诉讼中，闽商物业称管庄农工商不履行供水、供电、供用天然气的义务，供水在2010年1月5日后才实现，供电在2010年4月13日后才实现，供用天然气没有实施条件，一直不具备通气条件，并提供了《供水协议》、《关于使用配电箱及分担相关费用的协议》用以证明。管庄农工商对上述证据的真实性认可、关联性不认可，但认可涉案房屋场地的水是2010年1月10日通的，电是2010年4月12日通的，天然气不具备设施条件，一直没有通气。闽商物业对于管庄农工商所述的通水、通电时间予以认可。
闽商物业还称管庄农工商不为其租户提供场地证明、办理营业执照，影响其对外出租，且租赁的涉案房屋场地的消防栓不通水，并提供了证人何×、许×、朱×证言用以证明。证人何×出庭作证称：“我在2011年5月去了闽商物业上班，在2012年3月离开了闽商物业，在上班期间我负责协助招商，许多人给我们打电话能否注册公司，闽商物业出租的楼注册不了，管庄乡不给盖章。闽商物业租的5楼消防栓没有通水。”证人许×出庭作证称：“我在2009年时候在闽商物业处租了4百平米左右的办公场所，当时我在富兴家园建材经营部上班。2010年4月份装修完的，在装修期间一直没有水和电。装修完后我们单位没有实际使用。2010年10月份我们单位计划搬过来，准备经营的注册地址搬到租赁房屋中，闽商物业带我们一起去管庄乡办理，但是一直没有办下来，所以我们就没有搬过来。”证人朱×出庭作证称：“我跟闽商物业于2009年11月签订的租赁合同。后来大约在2010年4、5月份闽商物业通知我已通电可以搬过来办公了。我想把我的营业执照转到闽商物业租的房屋里来，需要闽商物业出具手续才能去工商局进行变更，我找了闽商物业，闽商物业找了管庄乡，但是手续没有办下来，导致我没有办法在租赁房屋里办公。后来我找了闽商物业多次沟通，要求其赔偿损失，到了2013年的时候，闽商物业赔偿了我部分装修损失，大约9.6万元。我租的房屋是B座2层，没有房间号，面积是216平方米。”管庄农工商对上述证人证言的真实性、关联性、证明目的均不认可，但认可在2010年后因为闽商物业对社会公开招租且拒交租金构成违约，就没有为闽商物业协助办理过工商登记，同时称涉案房屋场地已通过北京市公安局消防局验收合格，并提供了2008年12月16日北京市公安局消防局《关于管庄乡企业用地建设（一期）警务大楼（派出所）、综合办公楼（工商所、税务所）消防验收的意见》用以证明。该意见书载明：“我局于2008年12月8日，派员对该工程进行消防抽查验收，情况如下：一、建筑物总平面布置及建筑内部平面布置符合规范要求；二、安全疏散符合规范要求；三、消防供水及室外消火栓系统符合规范要求；四、建筑室内消火栓系统符合规范要求。验收结论：合格。此结论仅对当日验收所涉及的系统及设施情况负责。”闽商物业对该证据的真实性认可，关联性和证明目的不认可，称该结论中载明仅对当天情况负责，不能说明2009年后涉案房屋场地的消防情况。
案件审理中，法院组织双方当事人于2014年11月19日到涉案房屋场地进行现场勘验，现场情况为：“一、涉案房屋A座情况（靠近东边的房屋为A座）。A座共有五层，五层均有装修。该A座楼中均有通水、通电；消防设施中，所有楼层的消防管道中均没有水，其中二、三层的消防栓共缺四个旋扭，其余楼层的消防栓上均有旋扭。该A座中没有天然气设施。二、涉案房屋B座情况（靠近西边的房屋为B座）。B座共有五层，五层均有装修。该B座楼中均有通水、通电；消防设施中，所有楼层的消防管道中均没有水，所有消防栓上均有旋扭。该B座中没有天然气设施。三、涉案房屋的使用情况。涉案房屋A、B目前均没有商户租住，其中A座一层一间房屋目前由闽商物业人员值班居住，其余房屋均处于空置状态；B座所有房屋均处于空置状态。”双方当事人对上述勘验笔录的真实性、关联性均认可。
诉讼中，管庄农工商称其曾于2013年7月向闽商物业发送《律师函》，要求闽商物业支付拖欠租金、滞纳金，否则将解除双方的《房屋及场地租赁协议书》；于2014年3月向闽商物业发送《解除租赁协议通知书》，要求解除双方的《房屋及场地租赁协议书》，并提供了《律师函》、《解除租赁协议通知书》、快递详情单、照片打印件用以证明。其中，《解除租赁协议通知书》的快递详情单上显示快递件被退回。闽商物业对上述证据的真实性不予认可，称未收到过上述《律师函》、《解除租赁协议通知书》。
审理中，双方当事人均主张对方违约、要求对方支付违约金，并以自己不存在违约行为进行抗辩。经法院释明，双方当事人均认为对方主张的违约金数额过高，远高于其实际损失，请求法院适当减少。闽商物业称管庄农工商的违约行为导致租户提出减免租金、赔偿损失的要求，给其造成了重大经济损失，并提供了北京天华盛科贸有限公司函件、北京市峰业创立贸易有限公司函件、购物发票、郑功强函件、北京创立辉煌商贸有限公司函件、朱×函件、朱×收条、闽商物业与朱×的租赁协议、证人朱×证言用以证明。管庄农工商对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。
诉讼中，闽商物业称涉案房屋由其进行装修，并主张如果合同解除，要求管庄农工商赔偿装修损失。管庄农工商称装修是由闽商物业与次承租人进行的，不同意对闽商物业进行赔偿。双方当事人均认可涉案房屋的装修装饰物已与涉案房屋形成附合，无法拆除。审理中，经闽商物业申请，法院委托北京兴中海建工程造价咨询有限公司对涉案房屋装修装修的造价及现有价值进行鉴定。2015年5月28日，北京兴中海建工程造价咨询有限公司出具兴中海建鉴字（2015）17号《管庄产业园区综合办公楼装修工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为涉案房屋装修原值确定部分工程造价为3604074.82元，无法确定金额为2133.44元，由法院裁判；涉案房屋的装修现值确定部分的工程造价为2751536.37元，无法确定金额为1563.81元，由法院裁判。管庄农工商对该鉴定报告的真实性、合法性、关联性及鉴定结论均认可，闽商物业对该鉴定报告的真实性、合法性、关联性均认可，对鉴定结论认为取值低，但不申请重新鉴定。
另查一，闽商物业称其曾多次就租赁协议履行中管庄农工商存在的问题向管庄农工商寄送书面材料或当面反映要求解决，并提供了《公证书》、录音光盘复制件、函件等用以证明。其中，（2010）京正阳内民证字第5205号《公证书》附有闽商物业2010年11月2日《关于扣减部分租金及费用的说明》，上载明：“北京市朝阳区管庄农工商联合公司：2010年10月27日，贵司传真要求我司支付金额贰佰贰拾柒万柒仟捌佰元整（其中租金为贰佰贰拾万捌仟捌佰元整，税金为陆万玖仟元整）。但我司认为应从该数额中扣减部分租金及其他费用，原因如下：一、……我司认为在未正式供水供电前，此办公楼不具备使用条件，贵司应将办公楼正式供水、供电前即2010年1月12日至2010年4月12日的租金共计伍拾伍万贰仟贰佰元整予以免除。……二、因贵司原因，致使我方在2009年4月12日之前无法使用承租的办公楼，因此自2010年11月15日至2010年3月15日期间发生的综合办公楼的取暖费用共计壹拾柒万陆仟伍佰零伍元整，应由贵方承担。三、……因贵司未缴纳房产税及土地税，致使我司无法办理税控机。为解决该问题，我司将代贵司缴纳此两项税金，共计柒万壹仟捌佰捌拾柒元捌角整。我司将从应支付给贵司的租金中扣除。上述费用和税金总计为捌拾万零伍佰玖拾贰元捌角整。因此，此次我司应向贵司支付的租金及费用总计为人民币壹佰肆拾万捌仟贰佰零柒元贰角整。此外，贵司还存在以下违约行为：（1）综合办公楼的消防管道和天然气至今没有接通；（2）贵司至今没有给我司开具上年度租金的发票。这些行为将直接导致我司对其他第三方的违约，造成我司的经济损失。因此，请贵司尽快履行上述义务。”管庄农工商对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。
另查二，管庄农工商在合同履行期间未为闽商物业开具过租金发票。
另查三，闽商物业未在诉讼中就其主张的经营利润损失提供证据证明。
另查四，闽商物业在本案中收到管庄农工商起诉状的时间为2014年9月15日。
一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
本案中，管庄农工商与中腾公司签订的《房屋及场地租赁协议书》，系双方真实意思表示，且不具有法定的无效事由，应认定为合法、有效。对于生效的合同，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，中腾公司将其在涉案租赁合同中的权利义务一并转让给了闽商物业，管庄农工商、闽商物业对此均予以认可，故中腾公司在涉案租赁合同中的权利、义务由闽商物业承担，管庄农工商、闽商物业均应按合同约定行使权利、履行义务。
根据本案查明的情况，双方当事人争议的主要焦点问题是：
一、闽商物业所主张的行使先履行抗辩权的行为是否正当。
根据本案查明的情况，双方在合同中约定，闽商物业应在2010年10月12日之前向管庄农工商支付2010年10月12日至2011年10月11日的租金2208800元，而闽商物业截止2010年11月8日向管庄农工商支付的2010年10月12日至2011年10月11日的租金为1408207.2元，且此后未再向管庄农工商支付租金。闽商物业主张其减付、不付租金的行为是针对管庄农工商的违约行为行使先履行抗辩权，管庄农工商对此不予认可。
对此，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”据此，法院认为，先履行抗辩权（亦称后履行抗辩权）是指在双务合同中应当先履行的一方当事人未履行或者不适当履行，到履行期限的对方当事人享有不履行、部分履行的权利。行使先履行抗辩权应同时具备以下条件：一是合同双方因同一合同互负债务，在履行上存在关联性，形成对价关系。合同附随义务对于主给付义务一般不构成行使先履行抗辩权的先决条件，除非该附随义务影响合同目的的实现；二是债务具有先后履行顺序；三是应当先履行一方不履行或不完全履行合同。不完全履行只是少量不足，不影响合同目的实现的，对方当事人不得行使先履行抗辩权。上述条件的认定，应根据当事人主张其行使先履行抗辩权时的双方合同履行的具体情况判断。
首先，本案双方当事人之间具有租赁合同关系，存在形成对价关系的合同义务。管庄农工商作为出租方，其所承担的交付租赁物、瑕疵担保、维修租赁物等义务，与闽商物业作为承租人所承担的支付租金的义务之间能够产生履行抗辩权。
其次，本案中，双方当事人签订的租赁合同属于继续性合同，在闽商物业履行第二年度即2010年10月12日至2011年10月11日的租金支付义务之前，管庄农工商作为出租人应先行承担交付租赁物、瑕疵担保、维修租赁物等义务，即双方债务存在先后履行顺序。
再次，管庄农工商存在不完全履行其合同义务的情况。从本案查明的情况看，管庄农工商在签订租赁合同后履行了向闽商物业交付涉案房屋场地的义务，但交付的房屋不具备供水、供电、供用天然气等条件。不过，在闽商物业支付第二年度租金前，即闽商物业主张其行使先履行抗辩权的时间节点之前，涉案房屋已具备供水、供电条件，管庄农工商在合同履行方面的瑕疵主要包括未履行提供天然气设施这一合同义务以及未为闽商物业提供租金发票。由于提供租金发票系合同附随义务，且不影响闽商物业合同目的的实现，故闽商物业不能以之主张先履行抗辩权。而未提供天然气设施虽然属于管庄农工商在瑕疵担保方面的义务履行不足，对于闽商物业使用涉案房屋会产生一定影响，但从闽商物业对涉案房屋进行装修并进行转租的情况看，管庄农工商未履行该项义务的后果并未严重到影响闽商物业合同目的实现的程度，因此，闽商物业以之主张先履行抗辩权并将第二年度租金少付800592.8元，明显超出了管庄农工商不履行该项义务的严重程度范围，与诚实信用原则不符。此外，闽商物业还主张管庄农工商当时未履行为消防管道通水的义务，虽然在本案审理过程中经现场勘验涉案房屋消防管道不通水，但该勘验情况无法证明2010年时涉案房屋消防管道的状况；而闽商物业提供的证据中，（2010）京正阳内民证字第5205号《公证书》所附的《关于扣减部分租金及费用的说明》中关于消防管道情况的记载系其单方所作的陈述，证人何×的证言因证人系×的前职员，与闽商物业存在利害关系，其证言法院无法采信，上述证据均无法证明闽商物业之主张，而管庄农工商提供了消防部门的验收意见显示涉案房屋的消防设施均为合格，因此，对于闽商物业上述主张，法院不予认可。
综上，法院认为，虽然闽商物业支付第二年度租金的义务后于管庄农工商履行对涉案房屋的瑕疵担保义务，两种合同义务之间形成对价关系，且管庄农工商在瑕疵担保义务方面存在未为涉案房屋提供天然气设施这方面的不足，但由于该项义务履行不足并未严重到影响闽商物业合同目的实现的程度，且闽商物业少付租金800592.8元明显超出了管庄农工商不履行提供天然气设施这一义务的严重程度范围，因此，闽商物业主张其基于先履行抗辩权有权少付第二年度租金800592.8元，法院不予支持。
二、双方的租赁合同是否应当解除。
基于以上分析，由于闽商物业在支付第二年度租金时无权基于先履行抗辩权少付租金800592.8元，故闽商物业该行为及其后不支付租金的行为均属于违约行为，且该违约行为导致管庄农工商收取租金这一主要合同目的不能实现，因此，管庄农工商依法享有对双方租赁合同的解除权。同时，考虑到涉案房屋的消防管道中目前不能通水，对该房屋使用的安全性有所影响，故对于管庄农工商请求解除双方之间的租赁合同的诉讼请求，法院予以支持。关于解除时间，管庄农工商虽主张其于2014年3月向闽商物业发送过《解除租赁协议通知书》，但其提供的证据并不足以证明该通知书已送达到闽商物业，故对于管庄农工商主张合同解除时间为本案起诉之日2014年8月29日，法院不予支持。由于管庄农工商在本案起诉状中要求解除合同，参照《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“合同自通知到达对方时解除”的规定，故法院认定双方合同解除时间为闽商物业收到起诉状的时间即2014年9月15日。
鉴于法院判决双方合同解除，故对于闽商物业要求继续履行双方合同并要求管庄农工商提供租赁房屋产权证明、协助办理工商注册登记手续、开具场地证明、为涉案租赁房屋中的消防设备通水和配备16个消防栓开关旋钮、开通天然气的反诉请求，法院不予支持。但对于闽商物业要求开具租金发票的反诉请求，由于开具发票系管庄农工商的附随义务，且符合法律规定，同时该义务的履行与闽商物业支付租金行为密切相关，不因合同解除而免除，故对于闽商物业该项反诉请求，法院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，管庄农工商在双方合同解除后，有权要求闽商物业从涉案房屋场地中腾退并返还，故对于管庄农工商的相关诉讼请求，法院予以支持。
三、管庄农工商、闽商物业是否应承担违约责任。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
根据本案查明的情况，双方当事人在本案中均存在违约行为，其中，管庄农工商的违约行为主要包括未在2010年1月10日前为涉案房屋通水、未在2010年4月12日之前为涉案房屋通电、未为涉案房屋提供天然气设施、未为闽商物业提供租金发票等，闽商物业的违约行为主要是未按约定支付租金。需要指出的是，管庄农工商违约行为发生在先，而闽商物业的违约行为很大程度上是因为对管庄农工商的违约行为行使抗辩权不当导致；而且，双方在合同履行过程中，在对方当事人出现违约行为时，都有欠冷静，不能妥善处理双方之间的争议，而是以不配合对方办理工商登记手续、不按约交纳租金等不符合合同约定的行为方式进行对抗，导致承租人的实际经营、双方合同目的的实现均受到影响。
基于以上情况，对于管庄农工商主张闽商物业支付拖欠的租金和房屋使用费的诉讼请求，法院综合考虑双方违约情况、违约原因、涉案房屋和场地的实际使用和经营情况、双方的过错程度等因素，酌情减少闽商物业应付的租金数额，确定闽商物业按照双方约定的租金标准的50％向管庄农工商支付拖欠的租金及占有使用费，其中，对于2014年9月15日之后的占有使用费，管庄农工商主张均按年租金231.92万元支付，不违反双方合同约定，法院不持异议，予以支持。据此，法院确认闽商物业向管庄农工商支付的拖欠租金为3738117.77元（其中，2010年10月12日至2011年10月11日期间租金为400296.4元，2011年10月12日至2012年10月11日期间租金为1104400元，2012年10月12日至2013年10月11日期间租金为1159600元，2013年10月12日至2014年9月14日期间租金1073821.37元），支付的房屋占有使用费以每年231.92万元为标准、自2014年9月15日起计算至闽商物业实际腾退之日止。
关于闽商物业反诉请求管庄农工商赔偿装修损失一节，鉴于涉案房屋的装修装饰物已与涉案房屋形成附合，无法拆除，因此，法院在综合考虑双方违约情况、过错程度等因素，确定由管庄农工商按照涉案房屋剩余租赁期内装修残值损失的50％向闽商物业承担赔偿责任。对于装修残值损失的计算，应以装修造价为基础，根据合同约定的租赁期限计算摊销费用，以合同未履行期间未摊销费用与装修现值进行比较，取其低者即为残值损失。本案中，鉴定机关对涉案房屋装修造价进行了鉴定，管庄农工商对于鉴定结论予以认可，闽商物业虽对鉴定结论认为取值低，但未申请重新鉴定，故法院对鉴定机关的鉴定结论予以认定，并依此确定装修残值。在鉴定结论中，涉案房屋装修原值无法确定金额为2133.44元，涉案房屋装修现值无法确定金额为1563.81元，由于双方当事人对上述无法确定部分造价存在争议，且均不能提供充分证据证明其主张，故法院对于上述无法确定的金额不予考虑，确定涉案房屋装修原值为其确定部分造价金额3604074.82元，涉案房屋装修现值为其确定部分造价金额2751536.37元。根据上述鉴定结论，可以确认涉案房屋装修现值为2751536.37元，合同未履行期间未摊销的费用2716386.25元（3604074.82元／20年×15年＋3604074.82元／7300天×27天），故涉案房屋场地装修残值损失应认定为2716386.25元，管庄农工商应向闽商物业支付的装修损失补偿款为1358193.12元。
关于闽商物业反诉请求管庄农工商赔偿经营利润损失一节，由于闽商物业未提供证据证明其经营利润情况，故对于闽商物业上述请求，法院不予支持。
关于管庄农工商要求闽商物业支付合同解除违约金及逾期支付租金违约金、闽商物业要求管庄农工商支付违约金一节，现管庄农工商、闽商物业均主张按照双方合同约定的标准计算违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，管庄农工商、闽商物业均主张对方的违约金请求数额过高，远高于其实际损失，请求法院酌减。对此，法院综合考虑双方违约情况、违约原因、实际损失情况及双方的过错程度等因素，对管庄农工商关于合同解除违约金的诉讼请求不予支持，对其关于逾期支付租金违约金的诉讼请求酌定支持30万元；对闽商物业违约金的诉讼请求支持30万元。
四、管庄农工商是否应向闽商物业返还已付租金。
关于闽商物业要求管庄农工商返还已付租金一节，从本案查明的情况看，管庄农工商未在2010年1月10日前为涉案房屋通水，该行为虽构成违约，但根据双方合同约定，2009年10月12日至2010年1月11日期间为装修期，闽商物业在此期间并未实际使用涉案房屋场地，也未向管庄农工商交纳租金，故管庄农工商无需为上述违约行为退还租金。而管庄农工商未在2010年4月12日之前为涉案房屋通电，客观上影响了闽商物业对涉案房屋场地的使用，使闽商物业租赁涉案房屋的合同目的无法实现，因此，管庄农工商不应收取闽商物业2010年1月12日至2010年4月11日期间的租金。对于管庄农工商收取的其他租金，由于闽商物业实际使用了涉案房屋场地，而管庄农工商未提供天然气设施的违约行为，并未影响闽商物业合同目的的实现，且法院在前文中判决闽商物业支付拖欠的租金时，已考虑管庄农工商上述违约行为对闽商物业履行合同可能产生的影响，故管庄农工商不应再向闽商物业返还上述租金。综上，管庄农工商应向闽商物业返还2010年1月12日至2010年4月11日期间的租金552200元，对于管庄农工商其他返还租金的诉讼请求，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十七条、第八十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、确认北京市朝阳区管庄农工商联合公司与北京闽商物业管理有限责任公司之间的《房屋及场地租赁协议书》于二〇一四年九月十五日解除；二、北京闽商物业管理有限责任公司于判决生效之日起十日内从位于北京市朝阳区双桥东路东侧管庄产业园区综合办公楼及院内场地腾退，并将上述房屋场地返还给北京市朝阳区管庄农工商联合公司；三、北京闽商物业管理有限责任公司于判决生效之日起十日内向北京市朝阳区管庄农工商联合公司支付拖欠的租金三百七十三万八千一百一十七元七角七分；四、北京闽商物业管理有限责任公司于判决生效之日起十日内向北京市朝阳区管庄农工商联合公司支付占有使用费（按照每年二百三十一万九千二百元的标准，自二〇一四年九月十五日起计算至北京闽商物业管理有限责任公司实际从位于北京市朝阳区双桥东路东侧管庄产业园区综合办公楼及院内场地腾退之日止）；五、北京闽商物业管理有限责任公司于判决生效之日起十日内向北京市朝阳区管庄农工商联合公司支付逾期违约金三十万元；六、北京市朝阳区管庄农工商联合公司于判决生效之日起十日内向北京闽商物业管理有限责任公司支付装修损失补偿款一百三十五万八千一百九十三元一角二分；七、北京市朝阳区管庄农工商联合公司于判决生效之日起十日内向北京闽商物业管理有限责任公司返还租金五十五万二千二百元；八、北京市朝阳区管庄农工商联合公司于判决生效之日起十日内向北京闽商物业管理有限责任公司支付违约金三十万元；九、北京市朝阳区管庄农工商联合公司于判决生效之日起十日内为北京闽商物业管理有限责任公司开具所付全部租金（不含房屋占有使用费）的发票；十、驳回北京市朝阳区管庄农工商联合公司的其他诉讼请求；十一、驳回北京闽商物业管理有限责任公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审判决后，闽商物业不服一审法院判决，上诉至本院，请求撤销一审判决第二、三、四、五项，或将本案发回重审。同意一审判决的其他判决。一、二审诉讼费由管庄农工商承担。
事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，导致判决错误。一、管庄农工商具备履约条件而拒未履行合同主要义务，致闽商物业不能实现合同目的，管庄农工商的行为已经构成违约，应承担违约责任。闽商物业没有违约，不应当承担违约责任，依法有权暂停履行合同义务。管庄农工商未能提供水电，导致合同不能实际履行。在合同履行过程中管庄农工商不提供发票、完税证明等闽商物业经营所必须的手续，导致房屋无法出租，合同目的不能实现。闽商物业没有违约，合同签订后闽商物业支付了第一年全部租金，支付租金后发现管庄农工商存在重大违约的情况下，闽商物业为了表现诚意缴纳了第二年的租金，但管庄农工商仍未纠正违约行为。闽商物业为了防止损失进一步扩大才被迫停止支付租金。二、一审判决后闽商物业取得了新的证据，整个办公楼存在重大安全隐患，根本不能投入使用，综合办公楼从建设时就没有配套消防设施，依据消防法及最高人民法院的一个答复，应该确认合同无效。闽商物业认为租赁合同存在无效的情形，闽商物业不需要支付占用费。三、管庄农工商不具有解除权，合同具备继续履行条件，应当继续履行。四、管庄农工商应当返还闽商物业已付租金或冲抵后续履行合同的租金，并赔偿损失。
管庄农工商答辩称：同意一审判决。一、关于违约责任，租赁合同是因为闽商物业一方未按合同约定履行其主要合同义务即向出租方支付租金而导致合同解除，主要违约责任在闽商物业。二、关于闽商物业所说的消防问题，在这个楼建成的时候是经过消防部门验收并出具了证明材料的，这个楼现在是否具备消防设施，现在消防是否合格，与我方是没有关系的。这个楼是在中腾公司接收后进行了大面积大范围改装。在一审诉讼中，法官到现场进行了勘查，现场勘查过程中消防设施设备仍然存在，所以闽商物业所说没有消防设施或者消防验收不合格是没有依据的。三、合同效力问题，一审双方都认为合同是有效的，合同最初是中腾公司签订的，闽商物业是在合同履行期间以第三方的身份受让了这份合同的权利义务。闽商物业已经认同了一审判决第一项，那么涉案合同已经解除，合同的解除是以合同有效为前提的，也就是说闽商物业仍然认可合同有效。关于闽商物业针对一审判决第二项，既然合同已经解除，其也认可合同解除的判决结果。四、合同解除后合同双方应按照取得的对方财产予以返还，闽商物业返还租赁标的物是有法律依据的，应当支持。2011年开始到现在闽商物业一直占有使用并对外出租收取相应租金收益，获得了利益，其应当按照判决所确定的相关标准支付租赁期间的费用及占有期间的使用费。同时闽商物业对判决书确定的第六、七、八、九、十、十一项没有异议，管庄农工商也没有异议。综上，闽商物业的上诉没有事实依据和证据支持，其上诉请求应予以驳回，一审判决认定事实清楚，证据确凿，对双方的责任进行了明确的审查和判断，适用法律准确，一审判决应当予以维持。
二审中，闽商物业向法庭提交消防设施检测报告和电气防火技术检测报告，用以证明涉案租赁房屋存在重大消防安全缺陷，不能投入使用，租赁合同应确认无效。管庄农工商对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，亦不认为是新证据，其认为该两份材料仅是对2016年5月10日期间的消防现状进行的检测，不能证明合同签订时涉案房屋的消防状况。
本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。
以上事实有《房屋及场地租赁协议书》、《承诺书》、租金收据、《供水协议》、《关于使用配电箱及分担相关费用的协议》、《关于管庄乡企业用地建设（一期）警务大楼（派出所）、综合办公楼（工商所、税务所）消防验收的意见》、公证书、兴中海建鉴字（2015）17号《管庄产业园区综合办公楼装修工程造价鉴定意见书》、勘验笔录等证据材料及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，管庄农工商与中腾公司签订的《房屋及场地租赁协议书》，系双方真实意思表示，且不具有法定的无效事由，应属合法有效。中腾公司将其在上述租赁合同中的权利义务一并转让给了闽商物业，管庄农工商、闽商物业对此均予以认可，本院亦不持异议，管庄农工商、闽商物业均应按该合同的约定行使权利、履行义务。
当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，法院不予','2018-10-03
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