安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖15民终1059号
上诉人（原审被告）：六安华居不动产经纪有限公司，住所地安徽省六安市集中示范园区三十铺镇凤凰梧桐苑2栋113、114室，统一社会信用代码91341502MA2NAU4P8B。
法定代表人：周龙坤，该公司经理。
委托诉讼代理人：叶太仓，安徽皋陶律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梅宇，男，1980年5月20日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。
被上诉人（原审原告）：戴媛媛，女，1995年1月30日出生，汉族，住安徽省寿县。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：谭劲松，安徽徽安律师事务所律师。
原审第三人：六安市中联房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市金安区三十铺镇和平路，统一社会信用代码9134150271998117XP。
法定代表人：宋自由，该公司总经理。
上诉人六安华居不动产经纪有限公司（以下简称华居经纪公司）因与被上诉人梅宇、戴媛媛，原审第三人六安市中联房地产开发有限公司（以下简称中联房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省六安市金安区人民法院（2018）皖1502民初235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华居经纪公司法定代表人周龙坤及其委托诉讼代理人叶太仓，被上诉人梅宇、戴媛媛共同委托诉讼代理人谭劲松到庭参加诉讼。原审第三人中联房产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
华居经纪公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回梅宇、戴媛媛全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由梅宇、戴媛媛负担。事实和理由：原审认定事实不清、适用法律错误。一、本案基本案情：梅宇、戴媛媛于2017年4月1日与其约定通过其以151万元向第三人购买凤凰梧桐苑25栋101室别墅，其在该约定达成时明确告知梅宇、戴媛媛25栋101室与第三人签订的《商品房买卖合同（预售）》价格为148万元，差额的3万元将不在合同中体现，该差额3万元是开发商支付其的居间服务费及奖励，同时其同意在梅宇、戴媛媛支付的佣金中进行一定的减免，收取1万元，梅宇、戴媛媛同意3万元在与第三人签约当天进行价款比除，其告知梅宇、戴媛媛签约当天首付款需带74万元，贷款74万元，梅宇、戴媛媛同意该约定并于2017年4月1日向其支付了3万元预付款，并于2017年4月6日前往第三人办公场所签订了凤凰梧桐苑25栋101室别墅，签约当天支付购房首付款74万元并提交了办理按揭的所有手续，签约当天梅宇、戴媛媛未向其及第三人提出任何异议（三方均予以认可的事实）；其在梅宇、戴媛媛与第三人签约完成后要求梅宇、戴媛媛到其处缴纳1万元佣金和更换3万元的预付款收据，梅宇、戴媛媛按照约定缴纳了1万元佣金，但梅宇、戴媛媛未将3万元预付款收据及时更换，理由是收据没有带来，其要求梅宇、戴媛媛将收据讨回更换，但梅宇、戴媛媛以各种理由推延，其催促多次均未更换。二、一审判决罔顾本案的基本事实，对合同条款及真实意思的解释粗暴、片面、牵强、武断，根本无视合同法中关于确定争议条款真实意思的规定，对合同争议条款及本身真实意思也没有进行认真仔细的分析。三、本项诉讼，双方的争议源于合同约定案涉房屋成交价格151万元的价款比除方式的不同理解，属于当事人对合同约定不明部分的实际意思产生争议，对此，应根据合同法第一百二十五条关于确定合同条款真实意思的规定，合同法第五十一条及合同法解释（二）关于合同有效的追认办法以及合同法第十条、第十三条、第二十二条、第三十六条关于非书面合同成立的法律法规依据，才是判决过程中应遵循的法律依据。对于本项诉讼约定不明确合同条款的解释，应当结合基本事实和证据，尊重当事人在订立合同时的意思表示以及诚实信用和公平正义的法律原则予以综合的判定。虽然本诉讼涉及的争议合同中并未明确约定3万元预付款的比除方式，但结合本案的前述基本事实，通过对案涉合同争议条款的词句意思、合同的交易目的、交易习惯和诚实信用的原则进行仔细分析，可以得出的合理判断都必然地指向了：案涉房屋成交价格151万元及3万元预付款价款比除才是本案诉讼争议条款的真实意思。本案诉讼中，虽然案涉房屋梅宇、戴媛媛与第三人签订的价格为148万元，并有发票为证，但须指出的是，本案诉讼并不涉及价格之争，而是对合同条款真实意思之争，是对合同未明确约定条款所应采取的裁判方法之争。
梅宇、戴媛媛辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、该案事实清楚，争议的3万元是不是华居经纪公司应得的款项，一审判决说的很清楚；2、就是按照华居经纪公司所说的，居间费用2%，买卖双方各负担1%的话，本案标的也不应当交4万元费用，居间人只应当收取居间费用，不应当将3万元侵吞，这样做明显不妥。其不是恶意诉讼，而是维护自身的合法权益；3、一审判决没有华居经纪公司上诉状所述的问题；4、华居经纪公司第二点上诉理由提到陈孝全的收款收据，陈孝全购房比其迟了几天，但陈孝全的3万元收据上备注了代收，后面还标注定金不退，可以看出3万元是定金。
梅宇、戴媛媛向一审法院起诉请求：1.判令华居经纪公司返还其给付的购房定金3万元；2.判令华居经纪公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年4月1日，梅宇、戴媛媛经亲戚（李志明）与华居经纪公司居间介绍，预订了中联房产公司开发的位于六安市金安区房屋一套。当日，梅宇、戴媛媛与华居经纪公司签订一份《佣金确认书》，约定“成交金额1510000元”，“佣金金额1万元”。梅宇于当日预交3万元给华居经纪公司，华居经纪公司出具收据并注明“不要不退”。2017年4月5日，梅宇、戴媛媛与中联房产公司签订《商品房买卖合同》（预售），合同约定梅宇、戴媛媛购买中联房产公司开发的位于六安市金安区房屋（建筑面积260.94平方米）一套，总价款为148万元，按揭贷款付款方式，后梅宇、戴媛媛支付首付款74万元，贷款74万元。2017年4月6日，梅宇、戴媛媛向华居经纪公司支付佣金1万元。后梅宇、戴媛媛要求华居经纪公司退回预交的3万元，双方产生争议，以致成讼。另查明，2017年1月20日，中联房产公司与华居经纪公司达成凤凰梧桐苑别墅部分房源输客、分销合作意向。2017年4月，华居经纪公司告知中联房产公司上述25#1层101室输客客户情况，并沟通客户要求优惠等情况。此后，中联房产公司最终回复华居经纪公司上述25#1层101室最终合同签订价为148万元，中联房产公司不支付任何其他费用。
一审法院认为，本案的争议焦点系梅宇、戴媛媛向华居经纪公司支付的3万元是否应当返还。首先，双方签订的《佣金确认书》虽然约定房屋“成交金额1510000元”，但《佣金确认书》应系居间合同，华居经纪公司并非案涉房屋出让方，案涉房屋成交金额应依梅宇、戴媛媛与中联房产公司双方实际成交金额（148万元）为准。其次，梅宇、戴媛媛采取按揭付款方式支付全部房款148万元后，其预付给华居经纪公司的3万元未在实际购房款中扣除，且收据中注明“不要不退”，现梅宇、戴媛媛已经购买居间介绍的房屋，华居经纪公司继续占用该3万元没有合同约定，亦没有法律依据，故应予返还。但收据中未注明该3万元系“定金”，梅宇、戴媛媛关于该3万元系购房“定金”的意见，该院不予采纳。第三，《佣金确认书》明确约定居间佣金为1万元，华居经纪公司关于与梅宇、戴媛媛约定成交金额与实际成交金额的差价3万元也是佣金或费用的抗辩意见，证据不足，该院不予采信。第四，按照交易习惯或依法律规定，华居经纪公司作为居间方可向房屋买卖双方收取佣金，但华居经纪公司主张出卖方承担的居间费用由梅宇、戴媛媛负担的意见，证据不足，于法无据，该院亦不予采信。
综上，华居经纪公司应返还梅宇、戴媛媛预付款3万元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条规定，判决：一、被告六安华居不动产经纪有限公司返还原告梅宇、戴媛媛预付款30000元，此款于本判决生效之日起五日内一次性付清；二、驳回原告梅宇、戴媛媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取计275元，由被告六安华居不动产经纪有限公司负担。
本院二审期间，华居经纪公司围绕上诉请求依法提交了如下证据：证据一、照片一张，证明：其办公场所挂着《房屋交易收费标准》明码标价标示牌，居间佣金标准为2%（双方各付1%），案涉房屋交易额为151万元，买卖双方至少应付佣金3万元，而买方仅支付1万元佣金，卖方如果不付佣金，完全不符合实际交易事实；证据二、凤凰梧桐苑25幢102室《佣金确认书》，证明：凤凰梧桐苑25幢102室的买主陈孝全是经梅宇介绍的，双方是亲戚，该房《佣金确认书》签订日期为2017年4月11日，迟于梅宇签订的日期，但该确认书已明确成交价为151万元，合同价为148万元，直至这时梅宇对自己购买的房屋成交价为151万元明知且无异议。梅宇、戴媛媛质证认为：证据一，三性无异议，该收费标准恰恰说明了华居经纪公司上诉要求3万元不符合收费标准，如果按照4万元的话，远远超出了1%，按照交易习惯实际交费的标准一般不会高出交易标准，所以1万元就是佣金费用；证据二，真实性无异议，对证明目的有异议，148万元、151万元两个数据是其与第三人之间形成的价格，不能说明华居经纪公司就能从中收取额外的费用。梅宇、戴媛媛提交了陈孝全的收据，证明：该收据上明确注明是定金，说明3万元是定金性质而不是佣金。华居经纪公司对收据的真实性无异议，对证明目的有异议，该定金是当时在没有签订房屋买卖合同时，作为预付款，在签订书面合同时，为了避税卖方把151万元减去3万元居间费作为合同价格（如果在合同中将价格定为151万，减去成交价148万元，下余的3万元就是第三人向其支付的佣金，华居经纪公司就要为该3万元向第三人开具发票），第三人实际上没有付居间费用，案涉3万元实际就是第三人支付的佣金费用，在签订合同时就已经转化了。本院对双方提交的证据的真实性予以确认，对其证明目的，将结合案件事实予以综合认定。
本院二审对一审查明的事实予以确认。另二审期间，经本院组织调解，梅宇、戴媛媛同意按照1%的标准再支付0.5万元佣金，因华居经纪公司不同意该方案，调解未果。
本院认为，本案双方争议的就是3万元应否退还问题。根据华居经纪公司的陈述，该3万元是其与梅宇、戴媛媛约定好的以变通方式由梅宇、戴媛媛支付的佣金。之所以要采取这种方式，是因为按照正常的交易惯例，买卖双方都应支付佣金，如果将第三人中联房产公司应当支付的佣金计入预售合同价款中，再由中联房产公司支付给华居经纪公司的话，华居经纪公司就需要向中联房产公司开具发票。根据第三人中联房产公司的陈述，其在与华居经纪公司对接时表示可以148万元签约，但其不支付任何费用。两相结合，华居经纪公司就采用名为代中联房产公司收取相当于定金性质的3万元款项，实为将该3万元款项转化为由梅宇、戴媛媛一方负担买卖双方应负担的佣金的方式，意图实现既能获取总额为4万元的佣金又能避税的目的。然，现有证据并不能证明华居经纪公司就该过程及方式与梅宇、戴媛媛进行了协商并得到了梅宇、戴媛媛的同意，反而《佣金确认书》上明确约定了佣金金额为1万元，3万元的收据上还注明了“不要不退”，言下之意如果买卖成交，那该3万元就应该退。因此，一审法院判令华居经纪公司退还梅宇、戴媛媛3万元，并无不当。
虽然华居经纪公司认为此种理解，违背了其真实意思表示及市场交易习惯。但需要说明的是，华居经纪公司作为专业从事房产经纪的商业主体，理应遵守国家相关法律规定，守法、诚信经营。在已知卖方不负担任何费用，相关费用需由买方全额负担的情况下，应该就佣金问题与买方进行开诚布公的磋商，并与买方进行明确的约定。非如此，所引发的争议，华居经纪公司应承担不利后果。
综上所述，华居经纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由六安华居不动产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 武
审 判 员 王 军
审 判 员 王 丽
二〇一八年六月二十六日
法官助理 罗 超
书 记 员 宋贵杰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。