浙江省宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙0212民初10272号
原告：俞根祥，男，1945年6月14日出生汉族，退休职工，户籍所在地宁波市海曙区，现住宁波市鄞州区。
委托代理人：孙国庆、陈贻泽，浙江和义观达律师事务所律师。
被告：宁波浩成钢结构有限公司（统一社会信用代码为91330212591578874A）。住所地：宁波市鄞州区云龙镇顿岙村。
法定代表人：张峰，该公司总经理。
委托代理人：张凯，浙江甬泰（宁波）律师事务所律师。
原告俞根祥为与被告宁波浩成钢结构有限公司租赁合同纠纷一案，于2016年11月1日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员郭敬波适用简易程序进行审理，被告在答辩期内对管辖权提出异议，本院经审查作出（2016）浙0210民初10272号民事裁定书，裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服提起上诉，宁波市中级人民法院经审查作出（2017）浙02民辖终60号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案于2017年3月13日第一次公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转为普通程序组成合议庭，于2017年12月15日第二次公开开庭进行了审理，原告俞根祥的委托代理人孙国庆、被告宁波浩成钢结构有限公司的委托代理人张凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告俞根祥起诉称：原告系原宁波市瑞方钢结构有限公司鄞州分公司（该公司已于2010年7月6日办理了工商注销登记）在云龙镇顿岙村厂房和设备的所有人，2012年12月下半年被告与原告商谈租赁厂房与设备等事宜，并于2012年10月支付了44万元定金，于2012年12月支付了租赁费180万元，2013年4月8日原告以原宁波市瑞方钢结构有限公司的名义与被告签订了《转让协议书》一份，约定将宁波市鄞州区云龙镇顿岙村的厂房及设备12年的使用权转让给被告，转让使用期限为2013年1月1日至2024年12月31日，租赁费为600万元，第一次400万元于2012年12月31日之前支付，第二次200万元于2013年12月31日之前支付。但被告仅支付了上述224万元款项后，未再支付合同约定的租赁费。请求判令：一、解除原、被告于2013年4月8日签订的《转让协议书》;二、被告立即向原告腾退位于宁波市鄞州区云龙镇顿岙村的厂房及设备。
被告宁波浩成钢结构有限公司答辩称：原告主张解除双方的转让协议无法律依据，不具备合同解除条件。1、原被告双方确认转让协议的首期租赁费400万元已在2012年年底之前付清，这已占了整个租赁费的三分之二，被告已经履行了主要的合同义务；2、原告本身拖欠被告公司金钱债务，主要是原告拖欠公司股东出资款120万元，另外原告向被告公司支取了100万元未结算，其次原告在转让协议中将厂房面积多计算了424平方米，实际多计算租赁费30万元，应予扣除；3、本案系买卖合同而非租赁合同关系，合同法的宗旨是促进交易，原告系被告公司的股东，作为股东有责任和义务配合被告公司的生产经营，即使被告拖欠了原告少量费用，原告也仅有权主张未结清的费用。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
1.租赁合同一份，用以证明原告向鄞州区云龙镇顿岙村经济合作社租赁土地的事实;
2.瑞方钢结构有限公司关闭协议、企业信息查询各一份，用以证明本案原告是争议厂房及设备的所有人，具备本案原告主体资格的事实;
3.转让协议书一份，用以证明原告以原宁波市瑞方钢结构有限公司的名义与被告签订转让协议，将争议的厂房及设备使用权转让给被告的事实;
4.汇款凭证复印件两份，用以证明被告共向原告汇款224万元的事实;
5.催告函一份，用以证明因被告未按约支付剩余租赁费，原告要求解除合同并要求被告腾退厂房的事实;
6.股权转让完税证明两份，用以证明原告的股权是从被告法定代表人张峰及张峰妻子处转让来的，张峰办好股权转让完税证明给原告，从而证明被告法定代表人张峰已经认可以其应支付原告的90万元租赁费，抵扣原告作为被告公司股东应向被告交纳股权增资款90万元的事实;
7.（2017）浙0212民初4789号民事判决书一份，用以证明原告在（2016）浙0212民初4865号案件起诉状事实理由中写明收到了400万元的租赁费，该400万元的构成系由原告实收被告租赁费224万元、100万元系被告委托原告借款200万元，当时双方协商一致原告直接扣除100万元作为租赁费未再交付被告，另外90万元系因原告作为被告公司股东应增资90万元未实际支付，当时双方协商一致该90万元直接抵扣租赁费的事实。
8.宁波市海曙区人民法院民事裁定书两份，用以证明被告欠案外人100余万元到期债务，因无履行能力无法执行，故被告没有能力继续履行转让协议的事实;
9.民事调解书一份，执行通知书、原告付款凭证各一份，用以证明原告在其他案件中代被告支付了26万元的执行款，但被告没有能力偿还原告，故被告没有能力继续履行转让协议的事实。
被告为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
1.（2016）浙0212民初4865号民事起诉状副本一份，用以证明原告在诉状事实与理由部分写明被告已经支付原告400万元租赁费的事实;
2.工商基本信息一份，股东会决议2号一份，用以证明原告系被告公司的股东，占了15%的份额，原告实际出资为91.5万元，后来被告公司注册资本增资扩大到800万元，但原告没有实际增资，被告要求与原告的租赁费抵扣的事实;
3.顺丰快递单及顺丰物流信息各一份，用以证明被告要求原告抵扣上述租赁费的事实;
4.（2017）浙0212民初4789号民事判决书一份，用以证明2012年之前被告已经支付了原告400万元，原告已经自认，如果加上原告自认2013年的100万元，被告已经实际支付租赁费500万元的事实;
5.暂支单和银行转账凭证复印件若干份，用以证明原告在被告公司中提取的42.3万元，在（2017）浙0212民初4789号民事判决书中没有予以扣减，该42.3万元应该用以抵扣租赁费的事实。
对于原告提交的证据1、2、3、4，被告质证后无异议，本院予以认定。对于原告提交的证据5，被告质证后认为，催告函收到，但对催告函的内容不予认可，合同并不具备解除条件。本院对该证据的真实性予以认定，至于双方的合同是否具备解除条件，本院在下面综合作出认定。对于原告提交的证据6，被告质证后认为，不认可已经收到了原告的增资款项。本院认为，原告陈述其被告公司股东，对应增资的90万元以本案争议的租赁费抵扣，按照日常生活经验，如果被告不认可，则不可能配合原告办理上述完税证明，故本院对于该证据予以认定。对于原告提交的证据7，被告质证后认为，该证据可以证明原告自认已经收到过400万元，本院对该证据的真实性予以认定;对于原告提交的证据8、9，被告质证后认为，对真实性无异议，但对关联性有异议，认为虽然被告有上述到期债务没有履行，但并不能说明被告无能力继续履行合同，合同不具备解除的条件。本院对于该证据的真实性予以认定，至于双方合同是否具备解除条件，本院在下面综合作出认定。
对于被告提交的证据1，原告质证后认为，认可收到租赁费400万元，但该400万元并非被告实际钱款支付，实际钱款支付部分为224万元，加上被告曾委托原告借款200万元，原告实际交付被告100万元，另100万元抵扣了上述争议厂房设备的租赁费，还有90万元系原告作为被告股东应当增资而没有增资，直接从争议厂房设备的租赁费中抵扣，上述共计414万元，当时双方协商按400万元计。本院认为，原告的陈述可以与其提交的其他证据相对照，被告如需证明其已经实际出资400万元，则应当提交相关的支付凭证予以证明，而被告并未对此予以举证证明，但原告自认上述款项共计414万元，原告也未能举证证明双方当时协商一致按400万元计算，故本院对于被告实际支付原告租赁费224万元、以原告未交付的借款100万元及以原告未增资的90万元抵扣租赁费，共计414万元租赁费已经支付的事实予以认定。对于被告提交的证据2、3，原告质证后认为，对于真实性无异议，但原告已经以租赁费90元抵扣增资部分，如果被告认为原告仍然增资不足，也与本案租赁合同纠纷并非同一法律关系。本院认为，原告的异议成立，且被告举证该证据的目的系为了证明原告增资不足部分要与租赁费相抵扣，但被告并未证明双方有同意抵扣的合意。故本院对该证据不予认定。对于被告提交的证据4，原告质证后认为，原告已经就该400万元的构成作出说明并举证证明，并非自认实际收到租赁费400万元。本院认为，原告的异议成立，对被告以该证据证明原告已经收到其交付的租赁费500万元本院不予认定。对于被告提交的证据5，原告质证后认为，原告作为被告公司的股东，这些费用是原告参与被告公司经营的正常支出，与本案租赁合同纠纷无关联性。本院认为，原告的异议成立，即便原告在被告公司尚有费用没有结算，与本案的租赁合同纠纷也并非同一法律关系，故不院对该证据不作认定。
根据原、被告的陈述以及本院对上述证据的认定情况，本院认定本案事实如下：
原告系原宁波市瑞方钢结构有限公司鄞州分公司（该公司已于2010年7月6日办理了工商注销登记）在云龙镇顿岙村厂房和设备的所有人，2012年12月下半年，被告与原告商谈租赁厂房与设备等事宜，并于2012年10月支付了44万元定金，于2012年12月支付了租赁费180万元，2013年4月8日原告以原宁波市瑞方钢结构有限公司的名义与被告签订了《转让协议书》一份，约定将宁波市鄞州区云龙镇顿岙村的厂房及设备12年的使用权转让给被告，转让使用期限为2013年1月1日至2024年12月31日，租赁费为600万元，第一次400万元于2012年12月31日之前支付，第二次200万于2013年12月31日之前支付。原告自认，除被告已经支付的224万元外，被告委托原告借款后其中原告未交付被告的100万元，以及原告作为被告公司股东应增资未增资的90万元抵扣租赁费，共计414万元租赁费被告已经支付，剩余租赁费被告至今未付。
本院认为：本案的争议焦点为，一、原、被告签订的转让协议性质;二、该转让协议是否具备解除条件。对于争议焦点一，被告认为本案实为买卖合同关系而非租赁合同关系，但纵观原、被告签订的转让协议书，原告向被告转让的系厂房及设备12年的使用权而非所有权，原告将租赁物交付被告使用、收益，被告支付租金，符合租赁合同的性质，故本案系房屋及设备租赁合同纠纷。对于争议焦点二，被告未按约于2013年12月31日之前向原告支付约定的租赁费，且原告向被告催告后被告仍未履行，致使原告的合同目的无法实现。在本案庭审中，原告陈述称如果被告在一周之内支付剩余租赁费，原告同意继续履行合同，本院指定被告在三日之内作出是否同意的答复，被告在本院指定的期限内也未作出答复，另外，被告对案外人有多项到期债务经法院查实无履行能力，故本院认为，双方签订的转让协议已具备解除条件。但对于被告实际腾退房屋之日起尚未实际产生的租赁费，原告应予返还。双方合同约定的厂房及设备租赁费12年共计600万元，租赁费为50万元/年，原告应返还被告的租赁费为414万元－50万元/年×自2013年1月1日起至实际腾退之日止。另对于被告辩称原告转让给被告的厂房面积多计算了424平方米，但并未向本院提交证据予以证明，且被告在庭审中也认可，被告向原告所租赁的本案争议厂房，本身就系被告自己承建的，按常理被告不应该对厂房面积存在误解，故本院对于该辩解理由不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告俞根祥以原宁波市瑞方钢结构有限公司鄞州分公司的名义与被告宁波浩成钢结构有限公司于2013年4月8日签订的《转让协议书》;
二、限被告宁波浩成钢结构有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告俞根祥腾退位于宁波市鄞州区云龙镇顿岙村厂房及设备;
三、原告俞根祥于被告宁波浩成钢结构有限公司实际腾退厂房及设备之日起三日内返还被告宁波浩成钢结构有限公司尚未实际产生的租赁费（计算方法为414万元－50万元/年×自2013年1月1日起至实际腾退之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费80元，由被告宁波浩成钢结构有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 郭敬波
人民陪审员 孙正海
人民陪审员 俞均成
二〇一七年十二月二十五日
代书 记员 陈颖超