四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川15民终486号
上诉人（原审被告）：高县皇廷壹号网吧，住所地四川省高县文江镇民主街**号。
主要负责人：孙智颖，该网吧投资人。
上诉人（原审被告）：孙智颖，男，1987年8月出生，汉族，住四川省筠连县。
上���人（原审被告）：舒田林子，女，1989年11月出生，汉族，住四川省筠连县。
上诉人（原审被告）：郝中华，男，1988年2月出生，汉族，住四川省筠连县。
被上诉人（原审原告）：侯新华，女，1967年4月出生，汉族，住四川省高县。
委托诉讼代理人：刘尚公，四川鹏宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何均伟，男，1964年6月出生，汉族，住四川省高县。
委托诉讼代理人：刘尚公，四川鹏宇律师事务所律师。
上诉人高县皇廷壹号网吧、孙智颖、舒田林子、郝中华因与被上诉人侯新华、何均伟房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省高县人民法院（2017）���1525民初1185号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙智颖、舒田林子、郝中华、被上诉人何均伟、被上诉人侯新华、何均伟委托诉讼代理人刘尚公到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高县皇廷壹号网吧、孙智颖、舒田林子、郝中华上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回侯新华、何均伟的诉讼请求；3.由侯新华、何均伟承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.由于开庭审理时郝中华本人未能到场，《承诺书》中承诺部分并非郝中华本人所写；《承诺书》上涂写删改的部分，郝中华并不认可，《承诺书》拟写2016年4月25日开始计算下半年房租，与事实不符，2016年上半年房租状态己结清。
2.至2016年4月11日，高县皇廷壹号网吧供电正常，网���正常。员工状态全部在岗，也并不拖欠员工工资，高县皇廷壹号网吧开门即可盈利。导致4月11日被迫关门的原因是,在2016年3月份高县皇廷壹号网吧曾提出转让该网吧,并己找到愿意接手的人，双方价钱已商定，届时侯新华、何均伟提出想接手该网吧，却由于侯新华、何均伟提出的价格不合理，不愿意将高县皇廷壹号网吧转让给侯新华、何均伟，导致侯新华、何均伟4月11日早晨到高县皇廷壹号网吧强行要求关门停止营业，并于高县皇廷壹号网吧的门上锁，高县皇廷壹号网吧当日休假的员工的私人物品都未能拿出，皇庭网吧的电脑也未能全部搬出，被迫占用其房屋。双方口头商定，侯新华、何均伟每天收取网吧营业额冲抵房租，侯新华、何均伟切实履行并每日领取营业额后在高县皇廷壹号网吧的帐本上签字，至2016年4月11日高县皇廷壹号网吧被迫关门当天，仍收取了房租。在高县人民法院开庭审理该案时，高县皇廷壹号网吧两名员工由于外出，未能到庭出审作证。2016年4月11日起，房租不应再计算并收取。
3.7月7日晚6时许，孙智颖及舒田林子发现高县皇廷壹号网吧50台20**年刚购置的电脑被盗，即时报案，后经公安机关审查，是由何均伟秘密搬走，故高县人民法院判定支付房租至2017年7月25日，提出异议。
4.双方首次签订房租合同是2014年6月25日，约定按半年一次支付，至2016年6月25日2016年上半年房租己完清。按高县人民法院判定，房租支付到2017年7月25日，为13个月，总计136500元。高县皇廷壹号网吧2016年5月27日，8月5日分别转帐4900元和8000元，侯新华每日到网吧收取租金总共48660元，保证金冲抵房租30000元，总计支付房租91560元。还应支付44940元。而高县人民法院判定支付租金55440元属计算有误。
侯新华、何均伟答辩称，上诉理由不能成立。关于承诺书和合同是如何签订，与本案没有关联，一审计算房租的期间进行了约定，租赁费在原合同中没有变化。当时扣下来是房东行使留置权，申请法院依法进行了保全，我方的行为是合法的。我方认为一审计算方式没有问题。一审认定合同解除时间为2017年7月25日，本来我们有异议，但基于各种原因我们也没有提起上诉。
侯新华、何均伟向一审法院起诉请求：⒈依法判令解除房屋租赁合同关系，并立即腾退房屋，交付设施、设备(含高县皇廷壹号网吧、孙智颖、舒田林子、郝中华增添部分)；⒉判令高县皇廷壹号网吧、孙智颖、舒田林子、郝中华共同支付欠交的房租85440元(截至2017年7月25日)；⒊判令高县皇廷壹号网吧、孙智颖、舒田林子、郝中华共同支付迟交房租产生的利息17000元；⒋判令高县皇廷壹号网吧、孙智颖、舒田林子、郝中华共同支付违约金100000元；⒌本案诉讼费由高县皇廷壹号网吧、孙智颖、舒田林子、郝中华共同承担。
一审法院认定事实：2014年6月18日，侯新华与舒田林子签订《营业房租赁合同》，承租位于高县间（楼梯间）及二、三楼的营业房，租赁期限为五年（2014年6月25日至2019年6月24日止）；房租为前两年税后10000元/月，从第三年起税后10500元/月，第五年起为税后11000元/月；租金第一次交一个季度，以后每半年提前一个月支付下半年房租；承租前交押金3万元（承租时交1万元，其余2万元第二次交房租时交清）；违约责任约定为支付违约金100000元。合同签订后，房屋由舒田林子等用于皇廷壹号网吧经营使用。
当事人双方履行合同至2016年5月3日，郝中华经其他合伙人同意后，作出承诺：对尚欠的上半年租金7000元于2016年5月4日前交清；并从2016年5月25日起房租为10500元/月，提前一个月交下半年房租（即每年4月25日和9月25日前交清）；从2016年5月25日起每两年涨500元/月；以上三项有一项违约，所交保证金（押金）充违约金，并任由房东对网吧作处置。
2016年5月25日前，郝中华等履行了给付7000元的义务，至此，原合同2014年6月25日至2016年5月24日期间，双方权利义务履行完毕。
2016年5月25日后，双方依郝中华承诺继续履行。郝中华于2016年5月27日、8月5日分别转账4900元和8000元共12900元与侯新华，用于付租金。皇廷壹号网吧因经营方面困难，不能按期给付租金，侯新华等从2016年9月5日至2017年4月11日止���皇廷壹号网吧经营收入中零星收取租金。2017年4月11日后，皇廷壹号网吧没有再营业。
另查明，⒈给付押金（保证金）30000元，双方无异议，但给付时间不能确定；⒉2016年9月5日始至2017年4月11日侯新华、何均伟零星收取租金的金额为48660元；⒊孙智颖、舒田林子、郝中华系皇廷壹号网吧投资合伙人。
一审法院审理认为，当事人双方争议的焦点是：⒈皇廷壹号网吧2017年4月11日后没有再营业是哪一方的责任。双方各持己见，但都没有提交确切的证据予以证明。根据查明的事实，皇廷壹号网吧在2016年上半年就开始出现经营困难情况，并没有按约给付房租，更出现长期由出租方在皇廷壹号网吧营业收入中零星收取现金抵租金的情况，所以皇廷壹号网吧停止营业是因经营困难所致；⒉郝中华于2016年5月3日作出的承诺是否有效。根据“承诺书”内容及当时的事实表现情况，应当是对原租赁合同内容的补充和修订，且双方已形成合意，故认为是有效的民事法律行为；⒊关于违约责任。双方签订合同约定违约金为100000元，在实际履行过程中，承租人没有按约定期间给付租金，实际已违约，但出租人多次给予了谅解，没有实时主张权利，应视为出租人放弃对承租人前期违约责任追究；⒋关于押金（保证金）30000元是否作为违约金冲抵。如前所述，出租人对承租人前期违约责任追究已放弃，并且未对此30000元进行结算，一审法院认为不应作违约金处理，应作租金性质认定;⒌租金计算截止时间。皇廷壹号网吧虽于2017年4月11日后没有营业，但仍占用租赁房屋，出租人提出计算至2017年7月25日止，于法有据，应予支持。
��上所述，当事人双方签订的营业房租赁合同已没有继续履行的必要，应当予以解除；出租人按约收取租金的请求，应当支持；迟交房屋租金产生的利息，因为已交押金（保证金），故不予支持；承租人多次违约，出租人均予以了谅解，故违约金请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十四条第一款第四项规定，判决：一、从2017年7月25日起解除侯新华与舒田林子2014年6月18日签订的《营业房租赁合同》及郝中华2016年5月3日出具的“承诺书”；二、皇廷壹号网吧的合伙人孙智颖、舒田林子、郝中华共同支付侯新华、何均伟房屋租金55440元。此款限于本判决生效后十日内付清；三、驳回侯新华、何均伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五���三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1186元，由孙智颖、舒田林子、郝中华共同负担。
二审中，上诉人高县皇廷壹号网吧、孙智颖、舒田林子、郝中华申请证人李某出庭作证。证人李某陈述，我是在网吧上班的工作人员，上诉人是我的老板，我们网吧关门了，我们老板联系我让我把钥匙交给房东，房东就把网吧的门锁了，我们的很多东西和生活用品都在网吧内拿不出来，我只记得是4月份。高县皇廷壹号网吧、孙智颖、舒田林子、郝中华对证人李某陈述均无异议。侯新华、何均伟认为，1.证人证明的事实时间段不具体。2.证人证明关门，表明了高县皇廷壹号网吧、孙智颖、舒田林子、郝中华和侯新华、何均伟存在合议，双方同意关门，把钥匙拿给侯新华、何均伟。从证据来看是孤证，没有其他证据佐证，不能作为本案定案依据。一审查明的事实，高县皇廷壹号网吧、孙智颖、舒田林子、郝中华对《承诺书》有异议，本院对一审查明各方当事人无异议的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：
第一，关于《承诺书》是否认定的问题。首先，郝中华认可《承诺书》上的签名系其本人所签，郝中华作为成年人应知道其行为的法律后果。其��，《承诺书》所涉修改部分并不会引起歧义。其三，上诉人一方未能提供相反证据，否认《承诺书》的真实性。故《承诺书》可作为本案证据认定。
第二，关于高县皇廷壹号网吧、孙智颖、舒田林子、郝中华上诉主张已付清了2016年上半年的租金的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”高县皇廷壹号网吧、孙智颖、舒田林子、郝中华应提供证据证明已支付了2016年上半年租金，因未提供支付租金的依据，侯新华、何均伟也不认可，故该主张本院不予采纳。
第三，关于高县皇廷壹号网吧、孙智颖、舒田林子、郝中华上诉主张2017年4月11日后不应计算租金的问题。首先，本案涉案房屋租赁合同在4月11并未解除��也未有证据证明房屋已另行租赁；其次，从本案证据可以认定高县皇廷壹号网吧、孙智颖、舒田林子、郝中华未按约定支付租金，存在违约行为；其三，根据本案证据以及二审证人证言不足以证明网吧关门停业系侯新华、何均伟的原因造成；其四，一审法院认定租金计算至2017年7月25日止。故根据本案的实际情况，本院对一审法院认定的租金不作调整。
综上，上诉人高县皇廷壹号网吧、孙智颖、舒田林子、郝中华的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1186元，由上诉人高县皇廷壹号网吧、孙智颖、舒田林子、郝中华负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡 伟
审判员 罗 润
审判员 张力骁
二〇一八年四月二十三日
书记员 张璐蕾