重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民初798号
原告：重庆昌隆达农业开发有限公司,住所地重庆市北部新区星光五路8号26-7,统一社会信用代码：91500000MA5U32BF89。
法定代表人：陈静，总经理。
委托诉讼代理人：邓宏，北京盈科（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周小山，重庆渝和律师事务所律师。
被告：重庆鑫隆达房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路153号，组织机构代码：62219742-6。
法定代表人：周红卫，总经理。
委托诉讼代理人：符斯，重庆立源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁建，男，该公司员工。
原告重庆昌隆达农业开发有限公司（简称昌隆达公司）诉被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司（简称鑫隆达房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月1日受理后，依法由审判员熊学庆担任审判长，与审判员章若微、人民陪审员柳明光组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告昌隆达公司的委托诉讼代理人邓宏、周小山，被告鑫隆达房地产公司的委托诉讼代理人符斯、袁建到庭参加诉讼。诉讼中，鑫隆达房地产公司申请对涉案《借款合同》、《抵押合同》、《重庆市房地产抵押合同》及七份催款通知书上其公章及法定代表人“周红卫”签字的真实性进行鉴定，本院依法组织鉴定，但鑫隆达房地产公司未向鉴定单位交纳鉴定费，鉴定事项被退回。本案现已审理终结。
原告昌隆达公司向本院提出的诉讼请求：1、鑫隆达房地产公司向其返还借款本金15907065.8元，并支付截止2015年12月23日的利息、罚息和复利合计23160134.68元；2、其有权在第1项请求范围内以被告所有的重庆市渝中区上清寺xxxx第四层2242平方米、第七层480平方米、第八层3501.3平方米、第九层1539.82平方米，总面积7763.12平方米的抵押物变价款优先受偿；3、本案全部诉讼费用由被告鑫隆达房地产公司承担。事实和理由：原债权人中国农业银行重庆市渝中支行（以下简称农行渝中支行）与被告鑫隆达房地产公司签订借款合同。约定，农行渝中支行向被告鑫隆达房地产公司发放贷款15907065.8元，借款期限为2007年7月25日至2007年7月30日，借款利率为基准利率上浮20%，基准利率调整的自基准利率调整的下一个周期首月的借款对应日起调整利率。未按约定归还的本金以借款执行利率上浮50%计收罚息，对应付未付利息按中国人民银行规定计收复利。同时，因该借款源于农行渝中支行为被告鑫隆达房地产公司开发的“鑫隆达大厦”项目办理个人住房按揭贷款，因被告鑫隆达房地产公司在办理售房和按揭过程中操作不规范，导致购房人退房，农行渝中支行同被告鑫隆达房地产公司协商原购房人所欠农行渝中支行的债务由被告鑫隆达房地产公司承接并负责偿还，其中欠息2120865.78元需按合同约定计收复利。农行渝中支行与被告鑫隆达房地产公司于同日签订了编号为55902200700012077的抵押合同，被告鑫隆达房地产公司以位于重庆市渝中区上清寺xxxx地块上的房屋（详见55902200700012077抵押物清单）为该贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。农行渝中支行按约定向被告鑫隆达房地产公司足额发放了贷款，但被告鑫隆达房地产公司一直未还款。中国东方资产管理公司重庆办事处（以下简称东方资产重庆办事处）从农行渝中支行的上级单位中国农业银行股份有限公司重庆市分行（简称农行重庆市分行）受让上述债权后，转让给了原告昌隆达公司。上述转让均通知了被告鑫隆达房地产公司。
被告鑫隆达房地产公司答辩称，东方资产重庆办事处从农行重庆市分行受让的债权以及原告昌隆达公司在东方资产重庆办事处承继的债权两次转让均无效，原告昌隆达公司不享有对被告鑫隆达房地产公司的合法债权，也不具备提起本次诉讼的请求权。前述两笔债权转让系金融不良资产转让，根据相关办法规定，应委托有资质的机构评估，金融资产公司转让不良资产未评估的应认定为无效。原告昌隆达公司承继的债权没有履行评估，该笔金额达到6亿其转让的远远低于该价格。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告昌隆达公司举示以下证据：《借款合同》、《鑫隆达大厦项目个人按揭贷款债务承接清单》、《借款凭证》、《抵押合同》及《房地产抵押清单》、《重庆市房地产抵押合同》、《重庆市渝中区人民法院协助执行通知书》、《债务逾期催收通知书》七份、《委托资产批量转让协议》、《债权转让协议》、《中国农业银行重庆市分行与东方资产重庆办事处债权转让暨债务催收联合公告》、《债权转让暨债务催收公告》、保全缴费收据及《民事裁定书》。本院组织了质证，结合各方的陈述，本院认定本案事实如下：
2007年7月26日，被告鑫隆达房地产公司与农行渝中支行签订编号为55101200700001674《借款合同》。该合同的约定主要内容有：农行渝中支行向被告鑫隆达房地产公司发放贷款15907065.8元；借款期限为2007年7月25日至2007年7月30日；借款利率在利率基准上上浮20%，执行年利率7.236%；利率调整以壹个月为一个周期；如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整的下一个周期首月的借款对应日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和上述计算方式确定新的借款执行利率；本合同项下借款按月结息，结息日为每月的20日；借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起至本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。其他事项约定：1.被告鑫隆达房地产公司与原中国农业银行重庆市较场口支行签订的《（较农）行（所）99年借合主字第1999030016号》、《（较农）行（所）99年借合主字第1999030018号》和《（较）农银借字（00）第0002号》共三份借款合同自本合同签订之日起终止。2.被告鑫隆达房地产公司开发的“鑫隆达大厦”项目，贷款人为其办理个人住房按揭贷款21户，贷款金额31248630元，现尚欠贷款本金15907065.8元及截止2007年6月20日尚欠贷款利息2120865.78元（详见编号为5510120070001674的《鑫隆达大厦项目个人按揭贷款债务承接清单》及原《中国农业银行重庆市分行普通商品房按揭（抵押）担保贷款合同》复印件）。因本合同项下借款人在前期办理按揭过程中操作不规范，现根据重庆银监局出具的《现场检查意见单》（渝银监国一检[2006]18号），及贷款人总行（农银办[2007]321号）和（农银险[2007]26号）文件精神，为落实上述个人住房按揭贷款债务，本着“谁用资谁还债”、“认账认还”的原则，对前述债务承接清单中载明的原借款人所欠贷款人债务由本合同项下借款人自愿承接并负责偿还。3.本合同项下债务金额除本合同第一条第三款约定金额外，还包括本合同项下借款人承接的原个人按揭贷款欠息2120865.78元，此部分欠息自本合同第一条约定的贷款发放之日起按本合同第六条第四款及人民银行相关规定计收复利；本合同自借贷双方签字或盖章之日起生效。
2007年7月26日，被告鑫隆达房地产公司与农行渝中支行签订编号为55902200700012077《抵押合同》，合同约定的主要内容有：被担保的主债权种类为短期单位房地产借款，本金数额壹仟伍佰玖拾万柒仟零陆拾伍元捌角；抵押担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等抵押权人实现债权的一切费用；抵押人以其房地产（详见55902200700012077抵押物清单）作为抵押物，为编号为55101200700001674的借款合同提供抵押担保。其他事项：本担保合同所担保的主债权的数额除本合同第一条所确定的本金数额外，还包括编号为55101200700001674的《借款合同》（主合同）所约定的借款人承接的原个人按揭贷款欠息2120865.78元；本担保合同所担保的范围除本合同第二条所确定的范围外，还包括编号为55101200700001674的《借款合同》（主合同）所约定的借款人承接的原个人按揭贷款欠息2120865.78元及其产生的复利、违约金、损害赔偿金，以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等抵押权人实现债权的一切费用；本合同自各方签字或盖章之日起生效，依法需办理抵押登记的，自登记之日起生效。合同附件《房地产抵押清单》载明抵押人重庆鑫隆达房地产公司，抵押权人农行渝中支行，抵押物名称房地产，产权或使用权人为重庆鑫隆达房地产公司，房产座落重庆市渝中区上清寺xxxx，房产证号（1998）0179号，土地使用权类型及证号划拨1444平方米，出让6156平方米，（97）00152号，建筑面积7763.12平方米，土地使用权面积7600平方米。
2007年7月31日，被告鑫隆达房地产公司向农行渝中支行出具一份《借款凭证》。该凭证载明的主要内容：金额15907065.8元，借款合同编号15101200700001674，担保合同编号55902200700012077。
2007年7月31日，被告鑫隆达房地产公司与农行渝中支行签订2007030873号《重庆市房地产抵押合同》。该抵押合同约定的主要内容有：鑫隆达房地产公司以其所有的重庆市渝中区上清寺xxxx房屋进行了抵押。抵押房屋所有权证号（1998）0179号，国有土地使用权证号（97）00152号，土地使用面积7600平方米，国有土地使用权取得方式为划拨1444平方米，出让6156平方米，第四层2242平方米、第七层480平方米、第八层3501.3平方米、第九层1539.82平方米（第四、七、九层部分，第八层全层），总建筑面积7763.12平方米。当日双方办理了抵押登记。
农行渝中支行于2007年8月1日向被告鑫隆达房地产公司出具《债务逾期催收通知书》。该通知书载明的主要内容：鑫隆达房地产公司尚欠我行债务本金73589836.79元（涉案合同项下债务本金为15907065.8元，债务到期日为2007年7月31日，尚欠本金15907065.8元），尚欠利息9293710.92元。被告鑫隆达房地产公司于2007年11月23日签收并在债务人声明处（已收到你行2007年8月1日签发的《债务逾期催收通知书》）及担保人声明（已收到你行2007年8月1日签发的《债务逾期催收通知书》）处盖章确认。农行渝中支行于2007年10月22日向被告鑫隆达房地产公司出具《债务逾期催收通知书》。该通知书载明的主要内容：鑫隆达房地产公司尚欠我行债务本金73589836.79元（涉案合同项下债务本金为15907065.8元，债务到期日为2007年7月31日，尚欠本金15907065.8元），尚欠利息11887413.25元。被告鑫隆达房地产公司于2007年11月23日签收并在债务人声明处（已收到你行2007年10月22日签发的《债务逾期催收通知书》）及担保人声明（已收到你行2007年10月22日签发的《债务逾期催收通知书》）处盖章确认。农行渝中支行于2007年12月14日向被告鑫隆达房地产公司发出《债务逾期催收通知书》。该通知书载明的主要内容：鑫隆达房地产公司尚欠我行债务本金73189836.79元（涉案合同项下债务本金为15907065.8元，债务到期日为2007年7月31日，尚欠本金15907065.8元），尚欠利息12439320.99元。被告鑫隆达房地产公司于2007年12月27日签收并在债务人声明处（已收到你行2007年12月14日签发的《债务逾期催收通知书》）及担保人声明（已收到你行2007年12月14日签发的《债务逾期催收通知书》）处盖章确认。农行渝中支行于2009年3月17日向被告鑫隆达房地产公司发出《债务逾期催收通知书》。该通知书载明的主要内容：鑫隆达房地产公司尚欠我行债务本金73189836.79元（涉案合同项下债务本金为15907065.8元），尚欠利息24772504.62元（涉案合同项下尚欠利息5447177.17元）。被告鑫隆达房地产公司于2009年4月16日在债务人声明（利息按实际金额为准。已收到你行2009年4月16日签发的债务逾期催收通知书）处盖章确认。农行渝中支行于2011年1月6日向被告鑫隆达房地产公司发出《债务逾期催收通知书》。该通知书载明的主要内容：鑫隆达房地产公司尚欠我行债务本金73189836.79元（涉案合同项下债务到期日为2007年7月31日，尚欠本金为15907065.8元），尚欠利息42876758.28元（涉案合同项下尚欠利息9392828.67元）。被告鑫隆达房地产公司于2011年1月6日在债务人声明（已收到你行2011年1月6日签发的债务逾期催收通知书。由于我公司非常困难，特向贵行申请减免上述尚欠利息42876758.28元）处盖章确认。农行渝中支行向被告鑫隆达房地产公司发出《债务逾期催收通知书》。该通知书载明的主要内容：2012年10月29日止，鑫隆达房地产公司仍欠我行债务本金72707903.49元（涉案合同项下债务金额30822232.54元，到期日为2007年7月31日，尚欠本金为15907065.8元）及利息67798802.35元（涉案合同项下尚欠利息14915166.74元）。被告鑫隆达房地产公司于2012年12月10日在债务人声明（我公司计算上述借款应付利息为32679473.68元，但由于我公司非常困难，特向贵行申请，借款延期及减免上述借款的利息。已收到你行2012年12月10日签发的债务逾期催收通知书）处盖章确认。农行渝中支行于2014年3月20日向被告鑫隆达房地产公司发出《债务逾期催收通知书》。该通知书载明主要内容：鑫隆达房地产公司仍欠我行债务本金71322963.77元（涉案合同项下债务金额36027642.95元，到期日为2007年7月31日，尚欠本金为15907065.8元）及利息91521507.98元（涉案合同项下尚欠利息20120577.15元）。被告鑫隆达房地产公司于2014年7月18日在债务人声明（请贵行将复息、罚息、利息给予免除为感。已收到你行2014年7月18日签发的《债务逾期催收通知书》）处盖章确认。
2015年11月6日，农行重庆市分行与东方资产重庆办事处签订《委托资产批量转让协议》。该协议约定的主要内容有：本协议标的为农行重庆市分行向东方资产重庆办事处转让的委托不良资产；截至基准日，即2014年12月20日，不良资产5户，资产的账面本金余额为贰亿壹仟捌佰伍拾伍万陆仟零肆拾柒元柒角叁分（218556047.73元），利息为肆亿零肆佰陆拾陆万零伍佰伍拾叁元贰角贰分（404660553.22元），本息合计为陆亿贰仟叁佰贰拾壹万陆仟陆佰元零玖角伍分（623216600.95元），其他债权陆拾陆万贰仟壹佰零伍元伍角整（662105.5元）；农行重庆市分行与东方资产重庆办事处双方应在交割日后的五个工作日内，采取公告通知方式将不良资产转让给东方资产重庆办事处的事实通知债务关联人；本协议自双方签字并盖章之日起生效。农行重庆市分行与东方资产重庆办事处于2015年11月6日加盖公章，农行重庆市分行行长胡新智、东方资产重庆办事处总经理徐劲流加盖私章。合同附件《委托资产批量转让资产清单》载明基准日为2014年12月20日，债务人为被告鑫隆达房地产公司，债权情况中本金109055879.7元，利息142904213.8元，合计251960093.5元，转让债权合计251960093.5元。合同附件1《债权资产明细表》中载明基准日2014年12月20日，涉案合同项下本金金额15907065.8元，利息23281224.97元，合计39188290.77元，担保方式为抵押，担保人为被告鑫隆达房地产公司。2015年11月12日农行重庆市分行与东方资产重庆办事处在《重庆日报》发布债权转让暨债务催收联合公告，公告载明涉案主要内容有：债务人为被告重庆鑫隆达房地产公司，本金109055879.7元，利息142904213.8元。
2015年12月21日，东方资产重庆办事处与原告昌隆达公司签订《债权转让协议》。该协议约定的主要内容有：东方资产重庆办事处已从农行重庆市分行处受让了该银行对重庆三优房地产开发公司等5户公司及担保人享有的不良债权及其从权利，并已对该等权利进行了公开处置；原告昌隆达公司参与了东方资产重庆办事处的处置程序，并最终以人民币29950000元的报价竞得了上述不良债权；本协议下，标的债权以2014年12月20日为基准日，截至该日（含该日），标的债权余额共计人民币623878706.45元，其中本金218556047.73元，利息404660553.22元（包括罚息、复利、逾期利息），以及原债权人和东方资产重庆办事处实现权利的各项费用662105.5元（包括但不限于案件受理费、财产保全费、申请执行费等）；本协议自双方有权签字人签字并加盖公章之日起生效。东方资产重庆办事处与原告昌隆达公司签订合同并加盖公章，东方资产重庆办事处徐劲流加盖私章，原告昌隆达公司陈静签字。合同附件1《委托资产批量转让资产清单》中载明基准日2014年12月20日，转让债务人为被告鑫隆达房地产公司的债权情况为：本金109055879.7元，利息142904213.8元，合计251960093.5元，转让债权合计251960093.5元。2015年12月23日东方资产重庆办事处与原告昌隆达公司在《重庆日报》发布债权转让暨债务催收公告，公告载明涉案主要内容有：债务人为被告重庆鑫隆达房地产公司，债权情况截止2014年12月20日，本金109055879.7元，利息142904213.8元。
另查明，原告昌隆达公司向重庆市渝中区法院申请对被告鑫隆达房地产公司进行诉前保全并缴纳了5000元诉讼费。2016年6月13日重庆市渝中区人民法院作出（2016）渝0103财保468号民事裁定书，裁定对昌隆达公司提出的诉前财产保全申请予以立案执行。重庆市渝中区法院于2016年6月30日出具（2016）渝0103执保326号协助执行通知书，查封被告鑫隆达房地产公司所有的位于重庆市渝中区xxxx第四层商场（2242平方米）、第七层部分（480平方米）、第八层全层、第九层部分（1539.82平方米）所有权的转让、过户、赠与及设置他项权利等手续；查封期限为三年。
本院认为，被告鑫隆达房地产公司与农行渝中支行签订《借款合同》意思表示真实，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。农行渝中支行有权对其享有的合法债权进行处分，其向第三方转让债权的行为，并未违反法律法规的规定，且《借款合同》，并未就债权转让作出禁止性约定。现农行渝中支行已经将上述债权依法转让给了东方资产重庆办事处，东方资产重庆办事处又转让给原告昌隆达公司，并在全国性报纸上对债权转让通知进行了公告，因此，债权转让对债务人发生法律效力，原告昌隆达公司作为债权受让人向被告鑫隆达地产公司主张权利符合合同和法律规定，其请求应当得到支持。
关于本案中的不良债权转让程序是否合法的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要》第十二条“关于《纪要》的适用范围”规定：“《纪要》的内容和精神仅适用于在《纪要》发布之后尚在一审或者二审阶段的涉及最初转让方为国有银行、金融资产管理公司通过债权转让方式处置不良资产形成的相关案件”。同时该条还规定“不良债权转让包括金融资产管理公司政策性和商业性不良债权的转让。政策性不良债权是指1999年、2000年上述四家（华融、长城、东方和信达）金融资产管理公司在国家统一安排下通过再贷款或者财政担保的商业票据形式支付收购成本从中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行以及国家开发银行收购的不良债权。商业性不良债权是指2004年至2005年上述四家金融资产管理公司在政府主管部门主导下从交通银行、中国银行、中国建设银行和中国工商银行收购的不良债权”。而从一审查明的事实来看，2015年11月6日农行重庆市分行将本案所涉债权转让予东方资产重庆办事处，东方资产重庆办事处受让债权后于2015年12月21日转让给原告昌隆达公司。因此，东方资产重庆办事处转让债权的时间为2015年，不符合《纪要》的适用范围。故，不适用《纪要》的规定。其次，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让”的规定，由于本案所涉的债权并非合同法所禁止转让的情形，因此，东方资产公司重庆办事处将本案所涉的债权转让给原告昌隆达公司合法有效，法律应予保护。被告鑫隆达房地产公司认为本案所涉转让债权系不良债权且未经评估程序而无效的主张于法无据，本院不予支持。债务到期后，农行渝中支行对借款本息进行了多次催收，截止2014年12月20日，被告鑫隆达房地产公司尚欠农行渝中支行借款本金15907065.8元，利息23281224.97元。现原告昌隆达公司主张鑫隆达房地产公司向其返还借款本金15907065.8元，支付截止2015年12月23日的利息、罚息和复利合计23160134.68元,比东方资产公司重庆办事处将本案所涉的债权转让给原告昌隆达公司时的利息低,系对其民事权利的自行处分，本院予以支持。
原债权人农行渝中支行与被告鑫隆达房地产公司签订的《重庆市房地产抵押合同》及《抵押合同》意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，双方办理了抵押登记，抵押担保合法有效。鉴于本案的债权转让已经合法成立，故根据法律法规的相关规定，债权项下的其他权利包括担保物权也一并转让。原债权人农行渝中支行与被告鑫隆达房地产公司没有就抵押担保做出禁止转让的约定，故农行渝中支行将其一并转让给东方资产重庆办事处，东方资产重庆办事处又转让给原告昌隆达公司的行为合法有效，故原告昌隆达公司可以依法主张其权利，有权行使抵押权，可以就抵押物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。
综上所述，原告昌隆达公司的诉讼请求成立，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆昌隆达农业开发有限公司归还借款本金15907065.8元、利息23160134.68元；
二、若被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司未履行上列第一项支付义务，原告重庆昌隆达农业开发有限公司有权将被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司位于重庆市渝中区xxxx的房产（第四层2242平方米、第七层480平方米、第八层3501.3平方米、第九层1539.82平方米）依法予以折价或拍卖、变卖后，就价款享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费237136元、保全费5000元，共计242136元，由被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。
审 判 长 熊学庆
审 判 员 章若微
人民陪审员 柳明光
二〇一八年一月二十四日
书 记 员 赵光宇