海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)海南一中民一初字第45号
原告：澄迈宝之华实业有限公司。住所地:海南省澄迈县老城经济开发区澄江北路东南侧。
法定代表人：黄三友，该公司经理。
委托诉讼代理人：于欢，海南法立信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈友峰，海南法立信律师事务所律师。
被告：澄迈天浙房地产开发有限公司。住所地：海南省澄迈县老城镇原镇政府所在地。
法定代表人：王铁，该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡必武，海南威盾律师事务所律师。
被告：海南金富源房地产开发有限公司。住所地：海南省海口市滨海大道黄金海景大酒店**层*********房。
法定代表人：张增源，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱林，海南嘉法律师事务所律师。
被告：张增源，男，1968年7月24日出生，汉族，住海南省海口市，住海南省海口市。
委托诉讼代理人：朱林，海南嘉法律师事务所律师。
第三人：陈冰，女，1990年5月1日出生，汉族，住海南省海口市，住海南省海口市。
委托诉讼代理人：陈嘉新(系陈冰父亲)，男，1966年9月22日出生，住海南省海口市，住海南省海口市。
委托诉讼代理人：曾理，海南威盾律师事务所律师。
第三人：林庆寿，男，1972年2月28日出生，汉族，经商，住广东省深圳市福田区，住广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：裴道武，海南至睿律师事务所律师。
第三人：师晋君，男，1950年4月2日出生，汉族，中国石化江苏油田退休职工，住江苏省南京市玄武区，住江苏省南京市玄武区。
第三人：姚振新，男，1952年12月15日出生，汉族，住浙江省嘉兴市，住浙江省嘉兴市。
第三人：朱培元，男，1964年12月11日出生，汉族，住浙江省嘉兴市，住浙江省嘉兴市。
第三人：李明新，男，1947年2月17日出生，汉族，住浙江省嘉兴市，住浙江省嘉兴市。
姚振新、朱培元、李明新的共同委托诉讼代理人：沈金华，浙江凯信律师事务所律师。
原告澄迈宝之华实业有限公司（以下简称宝之华公司）与被告澄迈天浙房地产开发有限公司（以下简称天浙公司）、被告海南金富源房地产开发有限公司（以下简称金富源公司）、被告张增源，第三人陈冰、林庆寿、师晋君、姚振新、朱培元、李明新房屋租赁合同纠纷一案，原告于2014年10月14日向本院起诉，本案经审查后于同日立案受理。本院受理本案后依法组成合议庭，适用普通程序于2015年3月16日第一次公开开庭进行审理。因本案与其他案件的审理结果有关联，本院于2015年8月25日依法中止本案诉讼。2016年11月15日恢复本案诉讼。本案于2016年11月25日第二次公开开庭进行审理。原告宝之华公司的委托诉讼代理人陈友峰、于欢，被告天浙公司的委托诉讼代理人胡必武，被告金富源公司、张增源的共同委托诉讼代理人朱林，第三人师晋君，第三人陈冰的委托诉讼代理人陈嘉新、曾理，第三人林庆寿的委托诉讼代理人裴道武到庭参加诉讼，第三人姚振新、朱培元、李明新经本院依法传唤，无正当理由拒不当庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告宝之华公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告天浙公司于2013年5月9日所签订的《商场租赁合同》合法有效；2.将”老城商业广场”项目第一层、第二层的所有权、使用权交付给原告并办理产权过户登记至原告名下；3.由天浙公司、金富源公司以及张增源共同承担连带赔偿责任，赔偿违约金400万元；4.由三被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告天浙公司本着双方平等自愿的原则，在符合法律规定的前提下于2013年5月9日签订《商品房租赁合同》。约定由原告租赁被告天浙公司开发建设的位于××县的的位××县东南侧的”老城商业广场”的一层至四层用于经营，被告天浙公司应于2014年1月20日前向原告交付符合条件的租赁物。如被告天浙公司逾期超过两个月仍未能按本合同约定交付租赁物，致使原告未能按照本合同的约定经营使用租赁物的，则原告预付的租金600万元及履约保证金400万元共1000万元性质转换为原告投入”老城商业广场”项目的投资款，原告享有”老城商业广场”项目第一层、第二层（第一层指地面第一层，为连续的二层）的产权，独自享有第一层、第二层的所有权、使用权，被告天浙公司应将验收合格的”老城商业广场”项目第一层、第二层交付给原告方并办理产权过户登记至原告名下。如若天浙公司违反本合同约定的义务，则应赔偿原告的一切损失，并向原告支付违约金400万元。被告金富源公司承诺作为保证人为被告天浙公司履行本合同承担连带保证责任。
2014年1月20日前，天浙公司未能按约定交付”老城商业广场”一至四层给原告。根据合同约定，原告预付的租金600万元及履约保证金400万元共1000万元性质转换为原告投入”老城商业广场”项目的投资款，原告独享第一层、第二层的所有权、使用权。但时至今日，被告天浙公司仍未按照约定将验收合格的”老城商业广场”项目第一层、第二层交付给原告方并办理产权过户登记至原告名下，并且经查明天浙公司已将该房产办理预售登记至案外人名下，严重的违反了合同约定，侵害了原告的合法权利。2016年6月11日，被告张增源出具《承诺书》，自愿为天浙公司与原告签订的合同承担无限连带责任。综上事实，请法院依法支持原告的诉讼请求。
被告天浙公司辩称：一、本案应依法撤销案件，告知被答辩人向海口海事法院起诉。涉案房产在被答辩人起诉之前已被查封，被答辩人向查封法院之外的法院要求确权及变更权属的诉讼请求依法不应再立案审理。答辩人在被答辩人签订所谓的《商场租赁合同》之前就已将涉案房产卖予陈冰，且答辩人与陈冰之间的房产买卖关系已经过海南仲裁委员会（2014）海仲（湛）第79号《调解书》依法予以确认，海南仲裁委员会生效法律文书已确认涉案房产归陈冰所有。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，陈冰已为涉案房产的合法产权人，陈冰已向海口海事法院申请强制执行，涉案房产已进入强制执行程序。依据《最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干意见》第9条：”严格执行关于案外人异议之诉的管辖规定。在执行阶段，案外人对人民法院已经查封、扣押、冻结的财产提起异议之诉的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条和《最高人民法院关于适用民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十八条的规定，由执行法院受理。案外人违反上述管辖规定，向执行法院之外的其他法院起诉，其他法院已经受理尚未作出裁判的，应当中止审理或者撤销案件，并告知案外人向作出查封、扣押、冻结裁定的执行法院起诉”之规定，贵院应依法撤销案件，告知被答辩人向海口海事法院起诉。2014年7月16日，海口海事法院依陈冰申请作出（2014）琼海法仲保字第43号《民事裁定书》，查封了本案涉案房产，2016年6月14日又作出（2015）琼海法执字第128-1号《执行裁定书》，续行查封了上述房产。被答辩人提起诉讼的时间是2014年10月，在被答辩人起诉前涉案房产就已处于查封状态。根据《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条的规定，被答辩人向查封法院之外的法院提起确权及权属变更登记的诉讼请求依法也不应再立案审理。
二、海口海事法院之外的法院不应再审理与执行查封标的物相同的确权之诉，被答辩人诉求的涉案房产与海口海事法院执行查封的标的物一致，被答辩人应通过提起执行异议之诉进行救济。假使被答辩人对涉案房产拥有合法权益，也因被答辩人未按法律规定向海口海事法院提起执行异议之诉，而视为其放弃诉讼权利，被答辩人已丧失对涉案房产主张权益的诉讼权利。因陈冰向海口海事法院申请强制执行，被答辩人就执行标的物（即本案涉案房产）的执行已在2015年5月27日向海口海事法院提起执行异议，即被答辩人认为其对涉案房产具有排除执行的权利，但海口海事法院审理后，认为被答辩人的异议不成立，于2015年7月13日作出（2015）琼海法执异字第41号《执行裁定书》，驳回了被答辩人所提执行异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条”执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的规定，被答辩人应在《执行裁定书》送达之日起15日内，向海口海事法院提起诉讼，但被答辩人并未起诉，应视为其放弃了诉讼权利，被答辩人已丧失对涉案房产主张权益的诉讼权利。被答辩人已向海口海事法院提出执行异议，依法应遵守有关案外人异议之诉的管辖规定，即在执行阶段，案外人对人民法院已经查封、扣押、冻结的财产提起异议之诉的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十八条的规定，由执行法院受理，并进入该程序解决。具体到本案，对涉案房产的争议，应在海口海事法院的执行异议程序中解决。被答辩人所提出的与执行标的物一致的确权之诉，执行法院之外的其他法院依法不应再受理，以避免出现两个相互矛盾的判决结果。《中华人民共和国民事诉讼法》第227条规定由执行法院受理的立法本意就是为了避免出现相互冲突的判决。所以贵院不应再受理被答辩人的诉讼请求，告知答辩人通过执行异议之诉救济，但因被答辩人未按法律规定对海口海事法院的《执行裁定书》提起诉讼，视为其放弃诉讼权利，被答辩人已丧失对涉案房产主张权益的诉讼权利。
三、答辩人与被答辩人不存在房屋租赁关系，答辩人并未与被答辩人签订所谓的《商场租赁合同》，被答辩人提供的《商场租赁合同》上面加盖的答辩人的公章是假章，答辩人已申请司法鉴定，要求对被答辩人提供的证据上答辩人公章的真伪予以鉴定。被答辩人提交的签订于2013年5月9日的《商场租赁合同》，并非答辩人与其签订，答辩人从未与被答辩人签订过该份合同，该份合同中加盖的天浙公司公章是假章，答辩人从未向被答辩人作出过租赁商铺的意思表示。该份合同依法对答辩人不产生法律约束力，被答辩人无权要求答辩人按照该份合同履行法律责任，被答辩人依据虚假的《商场租赁合同》所提起的诉讼，依法其诉讼请求不应得到支持。
四、答辩人从未收到被答辩人支付的所谓的租金及履约保证金，假如《商场租赁合同》上面答辩人的公章是真章，也因被答辩人未按约定履行付款，属于违约方，无权要求答辩人按照该份合同履行义务。答辩人并未收到被答辩人支付的所谓的租金及履约保证金，从被答辩人提交的证据《中国农业银行银行卡取款业务回单》可知，这是吴俊雄与张增源个人之间的资金往来，假设如被答辩人所说吴俊雄是代被答辩人付款，但该笔款项也并不是汇入答辩人公司账户，且答辩人也没有出具付款委托函等要求被答辩人将款项汇入张增源个人账户，即使吴俊雄真的是替被答辩人向张增源付款，该笔款项也是张增源个人与被答辩人之间的借款关系，与答辩人无关。而且，被答辩人提供的《海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用凭证》”凭证号0003867、0003868”上面的公章及财务专用章均为假章，答辩人从未向被答辩人出具过该凭证，凭证上面仅加盖了假的公章及财务专用章，并没有答辩人的法定代表人的签章确认。假如《商场租赁合同》上面答辩人的公章是真章，也因被答辩人未按约定履行付款，属于违约方，无权要求答辩人按照该份合同履行义务。
五、假如《商场租赁合同》上面答辩人的公章是真章，也因该份合同违反法律强制性规定，属于无效合同，被答辩人依据无效的合同提起的诉讼，依法不应得到支持。答辩人开发建设的”老城商业广场”项目占地面积为5879.37平米，总建筑面积两万多平米，依法应当进行消防验收合格方可使用，但至今为止该项目尚未竣工，也未经过公安消防验收合格。依据《消防法》第十条”按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，除本法第十一条另有规定的外，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查”、第十三条”依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”及《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》”出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效”之规定，《商场租赁合同》违反了法律的强制性规定并符合最高人民法院租赁合同无效的批复精神，应被认定为无效合同，被答辩人依据无效的合同提起的诉讼请求依法不应得到支持，贵院应驳回被答辩人的起诉。
综上，被答辩人的起诉，依法应予以撤销案件；《商场租赁合同》上面的公章是假章，答辩人从未向被答辩人作出过租赁商铺的意思表示；该份合同属于无效合同，被答辩人依据一份无效合同主张的权益，依法不应得到支持。故请贵院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。
被告金富源公司与张增源共同辩称，首先，答辩人对本案原告及所有的第三人表示歉意，由于公司经营不善导致诸多连锁的债务，答辩人对第三人和债权人采取任何方式实现债权的行为表示理解，同时答辩人承诺，将积极推进其他的项目以便将第三人的债权予以清偿。针对原告的诉求，关于涉案商场的租赁合同，该合同是答辩人作为项目公司的法定代表人签订的合同，合同是真实的，但是否有效，是否具有可履行的条件，由法院认定。对于原告的第二个诉请，本案的房屋在签订合同时不具有交付的条件，为了保证合同的履行，实际上是一种担保条款，但该条款应为无效的条款，故我方认为原告的第二项诉请是没有事实和法律依据的。第三，关于租金和违约金，答辩人承诺在今后会想办法偿还租金和违约金，尽快将租金1000万还给原告，其他的损失亦会尽量给予合理的赔偿。
第三人陈冰述称，一、原告在向法院起诉本案之前，第三人已申请法院查封了本案争议标的物，根据法律规定原告提起办理确权、权属变更登记的请求依法不应被法院支持。2014年7月16日，海口海事法院依第三人申请作出（2014）琼海法仲保字第43号《民事裁定书》，查封了包括本案争议房产在内的”老城商业广场”共计235套房产，2016年6月14日又作出（2015）琼海法执字第128-1号《执行裁定书》，续行查封了上述房产。而原告提起诉讼的时间是2014年12月9日，在其起诉前本案争议房产就已处于查封状态。根据《城市房地产管理法》第三十八条：”下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；”以及《房屋登记办法》第22条：”有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；”，及《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条：”审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书”的规定，本案原告提起确权及办理权属变更登记的请求依法应被法院驳回。
二、原告针对第三人向海口海事法院提起对本案标的物的执行异议，该异议已被驳回，而原告已进入了法定的执行异议程序中，在异议被驳回后应提起执行异议之诉进行救济，海口海事法院之外的法院不应在本案中审理与执行异议中执行标的物相同的诉讼。原告就本案标的物的执行已在2015年5月27日向海口海事法院提起执行异议，海口海事法院审理后，于2015年7月13日作出（2015）琼海法执异字第41号《执行裁定书》，驳回了原告所提执行异议。根据《民事诉讼法》第二百二十七条：”执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的规定，原告应在《执行裁定书》送达之日起15日内，应向海口海事法院提起诉讼，但原告并未起诉，放弃了诉讼权利。第三人认为原告已进入执行异议的法定程序，应遵守关于案外人异议之诉的管辖规定，在执行阶段，案外人对人民法院已经查封、扣押、冻结的财产提起异议之诉的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十八条的规定，由执行法院受理，并进入该程序解决争议；另根据《最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干意见》第9条：”严格执行关于案外人异议之诉的管辖规定。在执行阶段，案外人对人民法院已经查封、扣押、冻结的财产提起异议之诉的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条和《最高人民法院关于适用民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十八条的规定，由执行法院受理，案外人违反上述管辖规定，向执行法院之外的其他法院起诉，其他法院已经受理尚未作出裁判的，应当中止审理或者撤销案件，并告知案外人向作出查封、扣押、冻结裁定的执行法院起诉”。具体到本案，对争议标的物完全相同的执行标的物的争议，应在海口海事法院的执行异议程序中解决。原告所提出的与执行异议相同的诉讼请求，执行法院之外的其他法院不应受理，以避免出现两个相互矛盾的判决结果，违背”一物一权”的物权法原理，给当事人权利的主张造成不便，这也是《民事诉讼法》第二百二十七条的立法本意。
三、原告与被告一签订的《商场租赁合同》并无真实的租赁意思，该合同中的所谓租赁商场及将租金转换为投资款，同时原告又享有商场第1、2层产权的条款，其目的是为保障原告与被告一真实的借贷关系中借款资金安全而刻意约定的，在出现被告一未依约偿还借款的情况下，原告便通过该《商场租赁合同》来收回借款、挽回损失，该约定违反了法律的强制性规定，因此，在查明原告与被告一之间真借贷假租赁的关系后，法院应驳回原告全部诉讼请求。原告提供的主要证据2013年5月9日的《商场租赁合同》第一页就十分清楚的说明了与被告一签订合同的目的，即”因甲方急需资金周转，甲方拟通过预收乙方租金及保证金方式出租商场以取得周转资金”。在签订该合同时，被告一开发建设的”老城商业广场”仅建设至第9层，工程还尚未完工时就租赁商场1-4层有违常理；且被告一明确了在工程建设时急缺周转资金，才通过预收商场租金及保证金的方式向原告融资；原告在本案中主张权利的一、二层商铺，价格为1000万元，而第三人购买的一层商铺为价格为27647950元、二层商铺价格为15906000元，总价为43548550元，原告所谓的购房价格明显过低，完全不符合正常的市场交易价格。在民间借贷中，保障借款安全通常是以取得担保物的所有权来实现的，所以，该合同很自然的出现了”特别约定”，即将租金、保证金转化为投资款，原告直接取得商场第1、2层所有权的条款。从该合同的内容看，很明显被告一是在向原告贷款，但被告一无其他可供担保的财产，仅有属于在建工程的”老城商业广场”项目，为取得贷款进行项目建设，被告一就以”老城商业广场”项目作为担保物，与原告签订《商场租赁合同》，设置了15年租赁、租金转房款、违约金保障收回借款本息的条款，在被告一还款无望时，向法院起诉以取得担保物的所有权。原告以虚假意思表示的《商场租赁合同》要求取得担保物所有权的请求，违反了《物权法》及《担保法》流押禁止的有关规定，依法应被法院驳回。
四、即使原告、被告一所签《商场租赁合同》意思表示真实，该合同也因违反法律的强制性规定而无效。《消防法》第十条：”按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，除本法第十一条另有规定的外，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查”；及第十三条：”依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”的规定。《商品房屋租赁管理办法》第六条：”有下列情形之一的房屋不得出租（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的”规定。被告一开发建设的”老城商业广场”项目占地面积为5879.37平米，总建筑面积为二万多平米，是依法应当进行消防验收合格方可使用的建设工程。在本案中，原告、被告一在”老城商业广场”项目未完工且未通过消防验收的情况下签订《商场租赁合同》的效力，结合《合同法》第五十二条及《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》规定：”出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效”，该《商场租赁合同》因违反法律的强制性规定并符合最高院确认租赁合同无效的情形，应被法院认定无效，原告基于无效合同所提起的诉讼请求也依法应被法院驳回。
五、原告与被告一并未签订《商品房买卖合同》，双方之间的房屋买卖法律关系不成立。原告与被告一签订的唯一的合同即《商场租赁合同》，该合同主要条款均为租赁”老城商业广场”相关物业的约定，合同目的为租赁，该合同仅在第十四条中简单约定如被告一逾期向原告交付租赁物，原告预付的租金及保证金性质转换为原告投入被告建设”老城商业广场”的投资款，且转为投资款后，”老城商业广场”第一层、第二层应交付并办理产权过户登记至原告名下。原告在本案中即以此约定要求被告交付房产并过户，但第三人认为原告与被告一之间并未依法签订书面商品房买卖合同，也未依法明确商品房买卖合同应约定的内容，仅以类似违约责任的简单约定，不能成立房屋买卖法律关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，而《商品房销售管理办法》第十六条规定：”商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项”。结合本案事实及以上法律规定，原告与被告一从未依法签订过书面商品房买卖合同，也未按法律规定明确商品房买卖合同应约定的主要内容，仅以合同中租金转换为投资款、投资款又变为购房款的简单约定，无法成立合法的房屋买卖法律关系，仅以此约定就请求”老城商业广场”第一层、第二层的交付及过户，明显不符合商品房买卖合同成立的法定形式要件，且该第一、二层商铺投资款的价格明显畸低，仅为1000万元，而第三人陈冰的购房价格为43548550元，该价格明显偏离正常的市场交易价格，请求法院基于上述情况和司法解释的规定，对原、被告之间的房屋买卖法律关系不予认定。
六、即使原告、被告一所签《商场租赁合同》意思表示真实，该合同也因恶意串通，损害第三人利益而无效。2012年1月19日，第三人与被告一签订《老城商业广场商品房内部认购协议书》，同日第三人向被告一支付100万元定金，在2013年5月8日前又分批将全部购房款通过银行支付至被告指定账户，被告取得《澄迈县房产预售许可证》后，双方于2013年7月5日签订正式《商品房买卖合同》。原告、被告一在签订《商场租赁合同》前就明知第三人已购买同一房产，但仍在第三人不知情的情况下对第三人已购买的房产进行出租，原告、被告一的行为直接导致第三人的合同利益无法实现，造成巨大的经济损失，符合《合同法》第五十二条关于恶意串通损害第三人利益的合同无效的法律规定，请法院考虑此情况确认该《商场租赁合同》无效。
七、假设原告与被告一签订的《商场租赁合同》合法有效，第三人与被告一签订《商品房买卖合同》及成立房产买卖法律关系的时间也早于原告与被告一，且根据生效法律文书已确认第三人已为该房产的合法产权人。假设原、被告签订的《商场租赁合同》合法有效，按该合同第十四条约定，2014年3月20日被告一未交付租赁房产时，原告支付的租金才转换为投资款，被告一才应将房产过户至原告名下，此时原告与被告一才成立房产买卖关系。但早在2012年1月19日，第三人与被告一就已签订《老城商业广场商品房内部认购协议书》，同日第三人向被告一支付100万元定金，在2013年5月8日前又分批将全部购房款通过银行支付至被告一指定账户，被告一取得《澄迈县房产预售许可证》后，双方于2013年7月5日签订正式《商品房买卖合同》。
因此，不论是购房磋商时间、签订合同时间及支付房款时间，第三人均早于原告，且第三人因被告未履行交付房屋及办证义务而发生争议，海南仲裁委已于2014年7月23日作出（2014）海仲（湛）字第79号《调解书》确认了双方的购房事实、合同效力及房屋权属、房屋交付等问题。根据《物权法》第二十八条：”因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，2014年7月23日，（2014）海仲（湛）字第79号《调解书》生效后，第三人即依法取得该房产的所有权，为该房产的合法产权人。原告与被告一签订《商场租赁合同》的行为明显损害第三人的合法权益，该恶意损害善意买受人的行为不应受法律保护，请贵院驳回原告的全部诉讼请求。
第三人林庆寿述称，一、关于本案的程序方面。1.本案涉案标的正在被海口海事法院执行，依照法律程序应提起执行异议以及执行异议之诉。本案所涉位于××县东南侧老城商业广场项目第一层整层商铺、第二层55套商铺，第三人陈冰已通过虚假购房、虚假仲裁，由海南仲裁委员会作出(2014)海仲(湛)字第79号调解书，向海口海事法院申请执行。海口海事法院已立案执行，因答辩人等人提起执行异议之诉，目前该些房产正在中止执行。因此，原告应依据民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议、执行异议之诉，本案应告知原告依此起诉，否则应驳回原告起诉。2.海南省高级人民法院（以下简称海南高院）正在审查答辩人所提起的执行异议之诉，不论如何，本案应等待海南高院作出终审裁判方能处理。由于第三人陈冰通过虚假购房、虚假仲裁申请执行，答辩人已向海口海事法院提起执行异议之诉。目前，案件已进入二审程序，海南高院正在审查[案号:(2016)琼民终248号]，尚未作出终审裁判。二、关于本案的实体方面。1.涉案24套房产系答辩人依法购买的商品房，并办理商品房预售合同登记备案手续，该24套房产依法应归答辩人所有，答辩人系本案享有独立请求权的第三人。原告主张老城商业广场项目第一层、第二层房产中，其中第一层房号为101a、102、105、108、109、110、111、112、113、115、116、117、117a、118、119、120、121、122、126、127、151、152、153、165共24套房产，答辩人已在2013年9月12日与天浙公司签订24份《澄迈商品房买卖合同》，该24份《澄迈商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且该24套房产已于2013年9月12日向澄迈县住房保障与房产管理局办理了商品房预售合同登记备案手续，答辩人已依约付清该24套房产全部购房款1000万元。因此，该24套商品房依法应归答辩人所有。2.原告无权主张上述24套房产。(1)原告与天浙公司于2013年5月9日签订”老城商业广场”项目第一层至第四层的《商场租赁合同》，约定天浙公司于2014年1月20日交付标的物，天浙公司逾期超过2个月则该合同性质转换为购买”老城商业广场”项目第一层、第二层房产。根据该约定，也就相当于原告和天浙公司于2014年3月20日才达成商品房买卖合同关系。因此，在上述24套商品房早在2013年9月12日答辩人已与天浙公司签订24份《澄迈商品房买卖合同》购买，并办理登记备案手续、付清全部购房款，依法应归答辩人所有的情况下，原告无权主张该24套商品房。需要强调的是，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款、《城市商品房预售管理办法》第十条、《海南省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》、《海南省住房和城乡建设厅关于规范商品房买卖合同备案注销工作变更》之规定，商品房预售应当办理预售登记备案手续，我省早在2010年5月1日就已经在全省范围内实行商品房预售合同网上签约、备案及合同注销备案制度。因此，原告与天浙公司约定于2014年达成的房屋买卖，不能对抗已经登记备案在答辩人名下的24套房产，无权主张该24套房产。(2)老城商业广场项目第一、二层的价值为一亿多元，原告以1000万元购买老城商业广场项目第一、二层，仅为市场价值约1/10，系以显著不合理的低价购买，且损害了答辩人的合法权利，原告与天浙公司关于上述24套房产买卖依法不能成立。3.第三人陈冰对上述24套商品房系虚假购房，也不应享有该24套房产的虚假权利，理由是：(1)第三人陈冰提交的仲裁调解书所涉及的向天浙公司购买房产，实际是有直接证据证明的虚假购房，具体如下:2013年2月4日，天浙公司与海口银融典当有限责任公司(下称”银融公司”)签订借款合同向银融公司借款2600万元，将其名下土地抵押给银融公司，并由天浙公司当时的法定代表人张增源以其关联公司三亚南山首邑房地产开发有限公司作为该借款保证人。2013年2月5日，天浙公司与银融公司办理具有强制执行效力的债权文书公证手续；2013年2月6日，天浙公司与银融公司办理土地抵押登记；2013年2月7日，银融公司的法定代表人张雷将2600万元借款付给天浙公司(直接汇入天浙公司当时的法定代表人张增源个人账户)。2013年7月5日，银融公司出具证明确认借款并同意天浙公司销售房产。因此，第三人陈冰在（2014）海仲(湛)字第79号案中将上述借款2600万元张冠李戴，作为向天浙公司购房的虚假购房款，充分证明虚假购房，其对上述24套房产享有的是虚假权利。(2)在答辩人等人针对执行标的提起执行异议之诉案件中，天浙公司当时的法定代表人张增源出庭作证，陈述未曾参与该仲裁案、也未委托他人代理该仲裁案案，连仲裁员都没见过，系以借款2600万元通过利滚利形成所谓的购房款6418.437万元，将老城商业广场项目价值2亿多元的四层铺面虚假买卖，该仲裁调解书是彻头彻尾的虚假案件。综上，涉案24套房产依法应归答辩人所有，原告无权主张，第三人陈冰是通过虚假购买，对该24套房产形成的是虚假权利。恳请贵院依法公正处理本案，维护答辩人的合法权益。
第三人师晋君述称，对原告提起的诉讼请求，我的意见是和天浙公司及林庆寿的意见基本相同。另外，我在2013年向贵院提起与张增源和天浙公司借款法律关系的诉讼，经调解达成一致意见结案，当时我诉讼保全了28套商铺，且该商铺一直被法院查封。为了保证我的合法权益，原告提起的诉讼请求应当予以驳回。
第三人姚振新提交书面意见称，1.答辩人与天浙公司签订的2份《澄迈商品房买卖合同》合法有效。2013年9月6日，答辩人与天浙公司签订2份商品房买卖合同，购买涉案老城商业广场106、107号2套房产。该2份合同已经备案确认，答辩人也已经付清全部购房款100万元。上述事实有我提供的《澄迈商品房买卖合同》、备案确认表、付款委托书、资金往来专用凭证、个人结算业务申请书等证据予以证实。2.原告与被告之间签订的的《商场租赁合同》，相互之间是租赁关系，所涉房产的所有权并不因此发生变化，原告的诉请没有法律依据。
第三人朱培元提交书面意见称，1.答辩人与天浙公司签订的21份《澄迈商品房买卖合同》合法有效。2013年7月31日、8月5日，答辩人与天浙公司签订21份商品房买卖合同，购买涉案老城商业广场163、166、167、168、169、170、171、172、173、175、176、177、178、179、180、181、182、183、185、186、187号21套房产。该21份合同已经备案确认，答辩人也已经付清全部购房款11851050元。上述事实有我提供的21份《澄迈商品房买卖合同》及备案确认表、2份付款委托书、2份资金往来专用凭证、2份电汇凭证回单等证据予以证实。2.原告与被告之间签订的的《商场租赁合同》，相互之间是租赁关系，所涉房产的所有权并不因此发生变化，原告的诉请没有法律依据。
第三人李明新提交书面意见称，1.答辩人与天浙公司签订的2份《澄迈商品房买卖合同》合法有效。2013年9月6日，答辩人与天浙公司签订2份商品房买卖合同，购买涉案老城商业广场101、103号2套房产。该2份合同已经备案确认，答辩人也已经付清全部购房款100万元。上述事实有我提供的《澄迈商品房买卖合同》、备案确认表、付款委托书、资金往来专用凭证、活期历史明细清单等证据予以证实。2.原告与被告之间签订的的《商场租赁合同》，相互之间是租赁关系，所涉房产的所有权并不因此发生变化，原告的诉请没有法律依据。
为证明各自主张及意见，各方当事人围绕本案之诉争向法庭提交了证据。
原告宝之华公司向法庭提交了以下证据：1.《商场租赁合同》，证明合同的真实、合法存在以及原、被告的权利与义务。2.相关转账凭证复印件，证明原告通过转账方式向被告汇租金以及抵押金的细目。3.承诺书及补充承诺书，证明被告的违约行为以及被告的义务。4.澄迈县住房保障与房产管理局情况说明，证明被告违约将”老城商业广场”项目一、二层办理商品房预售备案登记在案外人名下。5.澄迈县住房保障与房产管理局出具的涉案”老城商业广场”项目一、二层现状情况。
被告天浙公司向法庭提交的证据：刻章许可证，证明原告宝之华公司提交的所有证据中加盖的澄迈天浙公司的公章及财务专用章均为假章。就被告天浙公司提供的证据，各方当事人分别发表了证质意见。
第三人陈冰向法庭提交了以下证据：1.（2014）琼海法仲保字第43号《民事裁定书》及（2015）琼海法执字第128-1号《执行裁定书》。证明：原告在2014年12月9日向法院起诉前，海口海事法院已在2014年7月16日查封了本案争议标的物，根据《城市房地产管理法》第三十八条、《房屋登记办法》第二十二条、《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定，原告提起办理确权登记的请求依法不应被法院支持。2.（2014）海仲（湛）字第79号《调解书》。证明：2014年7月23日，海南仲裁委员会已作出生效的（2014）海仲（湛）字第79号《调解书》确认老城商业广场210套房产所有权及对应土地使用权归第三人陈冰所有。根据《物权法》第二十八条规定，第三人陈冰已为包括本案争议房产在内的上述房产的合法产权人。3.（2015）琼海法执异字第41号《执行裁定书》。证明：海口海事法院在原告对陈冰与天浙公司商品房买卖合同纠纷执行一案提起的执行异议中，经审查后依法驳回其提起的执行异议，因此，原告已进入了法定的执行异议程序，在异议被驳回后应依执行异议的法定的后续程序进行救济，但原告并未在15日内提起诉讼，放弃了诉讼权利，因此，法院不应在本案中审理与执行异议中执行标的物相同的诉讼请求，以避免出现两个背道而驰的判决结果，违背”一物一权”的物权法原则。4.（2015）琼海法执诉字第11号《民事判决书》。证明：海口海事法院在第三人林庆寿对陈冰与天浙公司商品房买卖合同纠纷执行一案提起的执行异议，经审查后依法驳回其提起的诉讼请求。本案目前正在海南高院二审审理程序中，为保障本案案件事实的查明及审理结果的公正性，本案应当中止审理，待该案二审审理终结后再恢复审理。5.（2015）琼海法执诉字第12号《民事裁定书》、（2015）琼海法执诉字第13号《民事裁定书》、（2016）琼民终98号《民事裁定书》、（2015）琼海法执诉字第14号《民事裁定书》、（2016）琼民终97号《民事裁定书》、（2015）琼海法执诉字第15号《民事裁定书》、（2016）琼民终99号《民事裁定书》。证明：第三人师晋军对陈冰与天浙公司商品房买卖合同纠纷执行一案提起的执行异议中，撤回了执行异议，该裁定书已生效。海口海事法院在第三人朱培元、林明新、姚振新对陈冰与天浙公司商品房买卖合同纠纷执行一案提起的执行异议中，经审查后依法驳回上述第三人的诉讼请求；上述第三人不服提起上诉，经海南高院审理后作出撤销原判决、驳回起诉的裁定，该裁定书已生效。6.澄房说明函[2014]8808号《情况说明》。证明：老城商业广场项目的全部房产从未在澄迈县房管局办理过确认备案。林庆寿提供的《澄迈商品房买卖合同》、《澄迈商品房买卖合同备案确认表》因未到澄迈县房管局办理确认备案而无效，双方因担保借款而签订的《澄迈商品房买卖合同》从未进行过房产登记备案。
第三人林庆寿向法庭提供的证据为：1.《澄迈商品房买卖合同》24份；2.《澄迈商品房买卖合同备案确认表》24份；3.国有土地使用证；4.建设用地规划许可证；5.澄迈县住房和城乡建设局建设工程规划许可证付证；6.建筑工程施工许可证；7.澄迈县商品房预售许可证；8.协议；9.借款合同；10.中国建设银行客户回单；11.受委托付款证明及身份证复印件；12.海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用凭证2张；13.林庆寿购买的涉案24套商品房预售登记备案清单，以上证据证明，2013年9月12日，林庆寿与澄迈天浙房地产开发有限公司签订给了24份《澄迈商品房买卖合同》，约定天浙公司将位于××县东南侧老城商业广场一层位于××县房号为101a、102、105、108-117、117a、118-122、126、127、151-153、165共24套商品房出售给林庆寿，购房款总金额为1000万元，并于当日向澄迈县住房保证与房产管理局办理了该24套商品房预售登记备案手续，林庆寿已向天浙公司付清该24套商品房全部购房款1000万元，该24套商品房依法应归林庆寿所有；14.天浙公司股东会决议（2013年2月4日）；15.借款合同（海口银融典当有限责任公司与天浙公司2013年2月4日签订）；16.抵押合同即海口银融典当有限责任公司抵押物清单（海口银融典当有限责任公司与天浙公司2013年2月4日签订）；17.保证合同（海口银融典当有限责任公司与三亚南山首邑房地产开发有限公司2013年2月4日签订）；18.具有强制执行效力的债权文书公证书；19.土地它项权利证明书；20.关于同意天正公司销售房地产的证明；21.中国工商银行个人业务凭证及张增源陈述；22.陈冰将银融公司借款给天浙公司的2600万元作为虚假购房款的付款凭证；以上证据证明2013年2月4日，第三人天浙公司与海口银融典当有限责任公司签订该借款合同向银融公司借款2600万元，将其名下土地抵押给银融公司，并由天浙公司当时的法定代表人张增源以其关联公司三亚南山首邑房地产开发有限公司作为该借款保证人；2013年2月5日，天浙公司与银融公司办理具有强制执行效力的债权文书公证手续；2013年2月6日，天浙公司与银融公司办理土地抵押登记；2013年2月7日，银融公司的法定代表人张雷将2600万元借款付给天浙公司（直接汇入天浙公司当时的法定代表人张增源个人账户）。2013年7月5日，银融公司出具证明确认借款并同意天浙公司销售房产。陈冰在（2014）海仲（湛）字第79号案中将上述借款2600万元张冠李戴，作为向天浙公司购房的虚假购房款，充分证明陈冰虚假购房，其对本案所涉24套房产享有的是虚假权利。
第三人师晋君向法庭提供的证据是：1.两份《购房合同》和备案确认书，2.购房收据，3.海南省第一中级人民法院的调解书和执行裁定书。
第三人姚振新、朱培元、李明新向法庭提交了商品房买卖合同、备案确认表、付款及资金往来凭证等证据。
经审查本案的证据材料，并结合各方当事人对于向法庭提交的证据的举证质证意见，本院的认证意见是：对于原告宝之华公司向法庭提交的证据的真实性、合法性和关联性予以确认采信；被告天浙公司向法庭提交的证据不具有关联性，不予采纳；对于第三人陈冰向法庭提交的证据中关于法律文书的真实性予以确认；对于第三人林庆寿向法庭提交的证据3、4、5、6、7的三性予以确认外，其余的证据与本案无关，不予采纳；对于第三人师晋君提交的本院作出的调解书和执行裁定书的三性予以确认；第三人姚振新、朱培元、李明新向法庭提交的证据已为另案生效的裁判文书所认证，本院不再审查采纳。
根据对本案有关证据的确认采信，本院查明本案事实如下：2013年5月9日，原告宝之华公司（乙方）与被告天浙公司（甲方）经过协商，签订了《商场租赁合同》。双方在合同中约定的主要内容是：1.乙方租赁甲方所属建设的位于××县的的位××县东南侧的”老城商业广场”一至四层。2.租赁期限为十五年，自甲方正式向乙方交付租赁物之日起计算。甲方须于2014年1月20日前向乙方交付符合相关条件的租赁物。3.自甲方向乙方交付符合本合同约定标准的租赁物之日起前五年（含第五年）租金总额为600万元，乙方须向甲方一次性支付前五年租金600万元，其中100万元租金须于本合同签订之日起3个工作日内汇入甲方指定的银行账户，余款500万元须于本合同生效之日起15个工作日内汇入甲方指定的银行账户。4.为确保甲乙双方按本合同约定履行各项义务，乙方应于本合同签订之日起3个工作日内向甲方指定账户汇入履约保证','2018-10-11
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