广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)桂0102民初1742号
原告：陈煜明，男，1975年12月8日出生，汉族，住南宁市兴宁区。
委托代理人：潘捷，广西中司律师事务所律师。
被告：龚钰华，女，1984年10月8日出生，汉族，住南宁市青秀区。
被告：江海锋，男，1975年5月6日出生，壮族，住南宁市青秀区。
原告陈煜明与被告龚钰华、江海锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年9月22日公开开庭进行了审理。原告陈煜明及其委托代理人潘捷、被告龚钰华、江海锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈煜明向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《房屋转让合同》有效，判令被告配合原告于判决书生效10日内将南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城卢瓦尔河谷二区22栋6号房产完整交付给原告，并将房屋过户变更登记到原告名下；2、判令二被告向原告支付逾期办理过户变更登记违约金165000元（以2750000元为本金，从2017年1月1日起按照日千分之一违约金暂计至2017年3月1日，此后计算至生效判决确定的履行期限届满之日止）；3、本案全部诉讼费用由两被告承担。
事实和理由：2016年11月4日，原告通过房产中介人孙斌联系到被告龚钰华，打算购买被告龚钰华名下的南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城卢瓦尔河谷二区22栋6号房屋。经过看房和协商，2016年11月6日，原告、被告龚钰华和孙斌在南宁市金紫荆国际大酒店签订了一份《房屋转让合同书》，原告以人民币276万元的价格向被告龚钰华购买上述房屋。原告于签订合同当日向被告龚钰华支付了购房定金100000元，并向孙斌支付了中介费10000元。原告和被告龚钰华于2011年11月8日到桂林支行办理二手房抵押按揭贷款手续。该贷款审批通过后，2016年11月18日，原告向被告龚钰华支付了购房现金550000元，被告龚钰华向原告出具了收条。2016年11月29日，被告龚钰华约原告和孙斌到中国农业银行国贸支行办理被告江海锋拖欠农业银行的房屋抵押贷款1610000元，原告在营业厅柜台向被告龚钰华支付了1100000元，指定用于偿还被告江海锋的房屋贷款，解除该房屋抵押。经协商，原告和被告龚钰华当天签订了一份补充协议，确认原告比房屋转让合同约定的首期付款金额多支付了150000元。为此被告龚钰华同意将房屋出卖价格优惠10000元，即房屋转让价格变更为2750000元。2016年12月11日，原告和被告龚钰华到南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城卢瓦尔河谷二区22栋6号房屋查看，然后到嘉和城卢瓦尔河谷物业处办理手续，原告当日预交了半年的物业管理费2010.60元。2016年12月16日，原告又到房屋物业处办理房屋装修报建手续，2017年1月5日原告向物业交付了装修押金5000元，并找装修人员对房屋部分进行了重新装修和购买了大批生活用品。2016年12月25日，原告准备通知被告龚钰华到南宁市不动产交易中心办理买卖房屋的解押过户手续时，被告知该房产被南宁市青秀区人民法院查封，原告多次要求两被告解决房屋被法院查封事宜，尽快将房屋变更过户到原告名下，但是两被告一直拖延，至今未办理该手续。
被告龚钰华、江海锋共同答辩称，原、被告签订的合同是有效的，但是房屋被查封是由客观原因引起的，应该驳回原告的起诉，违约金应该是不成立的，之前的付款应当以转账记录为准，被告实际只收到了1200000元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。两被告对原告提交的证据均无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
两被告系夫妻关系，两人于2012年11月向案外人广西嘉和置业集团有限公司购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城卢瓦尔河谷二区22栋06号房屋，并于2014年4月29日取得了房屋所有权证书（邕房权证字第××号）。2015年1月26日，两被告将前述房屋抵押给案外人中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部用于贷款1500000元，并办理了抵押登记手续。
2016年11月6日，原告和被告龚钰华签订《房屋转让合同书》，约定原告以2760000元的总价向两被告购买涉案房屋，并约定原告在签署合同时支付100000元作为定金，被告在签订合同两个工作日内向该房屋的贷款银行申请还款，原告在该房屋贷款银行通过还款当日支付1500000元给该物业贷款的银行账户，用于帮两被告偿还该房屋在银行的贷款，被告在收到该房屋贷款银行的结清证明后两个工作日内向南宁市房屋产权交易中心注销抵押登记，注销抵押登记完毕后需两个工作日内去南宁市房屋产权交易中心办理该房屋的过户手续，房屋尾款1160000元由原告向银行贷款，直接支付给被告；被告应在2016年12月31日前将房屋交付给原告使用，被告逾期交付房屋或者未能按时履行约定的其他义务，每逾期一天，按该物业转让成交价的千分之一向原告支付违约金。合同签订当日，原告向被告龚钰华支付了购房定金100000元，被告龚钰华向原告出具了《收据》。2016年11月18日，原告向被告支付购房款550000元，被告龚钰华向原告出具《收据》，并载明该款项只用于农业银行抵押贷款还款解押。
2016年11月29日，原告和被告龚钰华签订《补充协议》，约定原告同意额外多凑150000元给被告，用于偿还银行贷款，被告同意将该房屋的成交总价下调10000元作为给原告的补偿，到时直接从原告向银行贷款的尾款里面扣除。被告龚钰华出具《收据》，载明收到原告支付的上述房屋的购房款1100000元。同日，被告龚钰华向中国农业银行股份有限公司南宁国贸支行偿还了被告江海锋尚欠的贷款及利息。
2016年12月1日，中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部出具《委托书》，载明其委托龚钰华前往南宁市不动产登记中心办理涉案房屋的抵押权注销登记手续，并向南宁市不动产交易中心提交了注销房屋抵押登记的《南宁市不动产登记申请表》。
2016年12月11日，两被告将涉案房屋交付给原告占有及使用。后原告到南宁市不动产登记中心查询发现涉案房屋因案外人与两被告的民间借贷纠纷，被南宁市青秀区人民法院查封，至今尚未解封。
本院认为：关于原、被告之间的《房屋转让合同》是否合法有效的问题。该协议是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方当事人应当按照合同的约定全面地履行各自的权利义务。
对于合同的履行问题。原告主张其已经向被告支付了房款1750000元，并提交了被告龚钰华出具的《收据》予以证实，两被告主张其未收到原告于2016年11月18日所支付的550000元，仅收到1200000元，但无法对龚钰华向原告出具的《收据》进行合理的解释及说明。结合两被告于2016年11月18日向中国农业银行国贸支行偿还了房屋贷款及向原告出具《收据》的情况，原告的主张符合常理，本院予以采信，确认原告向两被告支付了涉案房屋的购房款1750000元，双方将房屋总价款调整为2750000元。原告已经按照合同的约定向两被告支付了首期购房款，两被告应依约向原告交付房屋并办理相关的房屋过户登记手续。原、被告双方均认可两被告已经将房屋实际交付给原告占有及使用，因此原告主张两被告交付房屋，本院不再处理。对于原告请求两被告办理房屋过户手续的主张，由于涉案房屋现被南宁市青秀区法院查封，尚未解封，现无法过户，难以明确房屋可办理房屋产权过户登记的必然性，也无法明确房屋解封及办理过户手续的时间，原告该主张具有不确定性，本院不作处理。
对于原告主张的违约金。根据双方签订的《房屋转让合同书》的约定，两被告应在签订合同两个工作日内，即2016年11月9日前向南宁市农业银行国贸支行申请还款，并在收到贷款结清证明后两个工作日内到南宁市房屋产权交易中心注销抵押登记，注销抵押登记完毕后两个工作日内办理过户手续；如被告逾期交付房屋或者未能按时履行约定的其他义务，每逾期一天，按该物业转让成交价的千分之一向原告支付违约金。原告主张被告于2016年12月1日向南宁市不动产登记中心提交了注销房屋抵押权的申请，但因被告与案外人的债务纠纷，导致房屋被法院查封，无法按时办理房屋抵押的注销手续并过户，合同义务无法按时履行，为此主张相应的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，原告的主张符合法律规定，本院予以支持。原告主张按照合同约定，应以房屋总价款2750000元为本金，自2017年1月1日起至被告办理房屋过户之日止，按每日千分之一计算违约金，两被告主张其不应承担该违约金，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。双方在合同中约定的违约金标准较高，本院依法调整为以房屋总价款2750000元为基数，自2017年1月1日起至本案判决生效之日止，按每月2%计算违约金。由于涉案房屋能否过户及可过户时间尚未能确定，对于本案判决生效之日后的违约金在本案中不作处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
1原告陈煜明与被告龚钰华于2016年11月6日签订的《房屋转让合同书》合法有效；
2被告龚钰华、江海锋向原告陈煜明支付逾期办理过户变更登记的违约金（计算方式：以房屋总价款2750000元为基数，自2017年1月1日起至本案判决生效之日止，按每月2%计算）；
3驳回原告陈煜明的其他诉讼请求。
案件受理费30200元，由被告龚钰华、江海锋承担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不预交又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 庞 梦
人民陪审员 黄 娟
人民陪审员 黄恒派
二〇一七年十一月三日
书 记 员 曹 畅
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。