四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终13740号
上诉人（原审被告）：李茂铭，男，汉族，1981年7月28日出生，住四川省南江县。
委托诉讼代理人：米坤岚，北京德和衡（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程祖丽，北京德和衡（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：成都天汇丰资产管理有限公司，住所地：成都市武侯区人民南路三段2号。
法定代表人：王文宁。
委托诉讼代理人：刘宁，四川发现律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张兆楠，男，汉族，1988年1月5日出生，住成都市武侯区。公司员工。
上诉人李茂铭因与被上诉人成都天汇丰资产管理有限公司（以下简称天汇丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初4654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李茂铭上诉请求：1.撤销（2017）川0191民初4654号民事判决；2.依法改判驳回天汇丰公司的全部诉讼请求；3.一、二审案件受理费由天汇丰公司承担。事实和理由：1.一审认定事实错误，偏袒天汇丰公司。⑴一审将2016年12月28日天汇丰公司发给李茂铭的函件认定为催告函错误，该函件载明了解除合同，清场等意思表示，应该是一份解除函，而且李茂铭没有收到天汇丰公司2017年1月4日寄出的解约函。故如果是12月28日解除合同，那么李茂铭并没有欠费一个月，没有重大违约行为，就应该由天汇丰公司承担违约责任。⑵天汇丰公司起诉解除合同的依据是李茂铭欠交物管费超过一个月，但是物管加价代收物管费违反了法律规定，故物管不是收取电费的适格主体，而且物管多收取的电费远超过李茂铭欠付电费，故不能据此认为李茂铭构成重大违约并解除合同。关于欠交物管费的问题，按照物业公司提供的依据李茂铭只欠三个月的物业费，物业公司已用质保金抵扣了一月物管费，李茂铭补交了一月物管费，剩下只欠不到一个月物业费10836元。截止12月28日，只有28天，没有达到合同约定的重大违约条件，故不能据此解除合同。⑶李茂铭没有达到重大违约的条件，没有过错，不应承担赔偿责任，故一审判决李茂铭承担房屋占用费、违约金、律师费等费用错误。⑷一审判决不公，李茂铭的合法权益受到损害才采取不缴纳物管费、电费的方式进行维权，所有汇锦街的商家都采取该形式维权，物管公司、天汇丰公司默认了该行为，但是一审对该事实视而不见，对天汇丰公司的恶意违约行为不予处理。2.一审程序违法。2017年4月20日立案，在6月8日第一次开庭，没有质证完毕的情况下，8月24日第二次开庭，休庭20分钟后就当庭宣判，李茂铭怀疑该判决的公正性。综上所述，请求二审法院维护李茂铭的合法权益。
天汇丰公司辩称，1.一审认定的解约时间与事实相符，根据《租赁合同》的约定，李茂铭除支付租金外，还应承担包括物管费等在内的各种费用，其逾期支付任何一种费用超过一个月均视为严重违约，天汇丰公司有权即时解除《租赁合同》。李茂铭一直拖欠物管费等费用，且经天汇丰公司多次催收后拒不支付欠缴费用，也没有按照合同约定在12月20日一次性足额缴纳下一季度全部租金，还明确告知不能足额缴纳，只是在12月29日缴纳了1万元租金，故李茂铭已经无力履行合同，为防止损失扩大化，天汇丰公司12月28日向李茂铭发出《解除函》，此时李茂铭已经拖欠物管费、垃圾费等3个月，电费6个月，符合解除条件，该函件第四条即包含催告意思表示，催收租金23万余元，故一审认定该函件具有催告性质并无不妥。2017年1月4日天汇丰公司向李茂铭送达解约函是因为天汇丰公司已代李茂铭支付其欠付的水电等，天汇丰公司已有实际损失，故再次发出解除函，在3天合理期限后，一审认定1月7日解除合同，符合合同约定。2.截至2016年12月28日，李茂铭拖欠的物管费也超过了一个月，符合合同解除条件。3.关于电费问题，系李茂铭与物业公司之间的问题，应另案解决，而且天汇丰公司垫付了李茂铭欠付的电费，已经产生了实际损失，李茂铭应该进行赔偿。综上所述，请求二审法院驳回李茂铭的上诉请求。
天汇丰公司向一审法院起诉请求：1、确认双方的租赁合同于2016年12月28日解除；2、李茂铭向天汇丰公司支付场地占用费（暂计255825.18元，计算方式：61.48元/㎡/月×1354.6㎡×2月+61.48元/㎡/月×1354.6㎡×5天÷30天－10000元，自2017年1月1日至2017年4月5日止）；3、李茂铭向天汇丰公司支付违约金人民币584535.38元（计算方式：［（83280.81+10809.44）元/㎡/月×4月+（88279.28+10809.44）元/㎡×8月］÷2）；4、李茂铭向天汇丰公司支付占用场地内的物品搬迁费用共计14350元；5、李茂铭向天汇丰公司支付物品储藏存放的租赁费用25284.75元；6、李茂铭支付天汇丰公司垫付的电费、物业服务费、生活垃圾费及物业违约金149788.25元；7、诉讼费、保全费、律师费80000元由李茂铭承担。
一审法院查明，2014年11月6日，天汇丰公司（甲方，出租方）与李茂铭（乙方，承租方）签订了《租赁合同》，主要约定：1、成都市高新区9号附301“汇锦街”项目的7栋8号房屋出租给乙方；2、租赁期限为10年，自2015年5月1日至2025年4月30日，从起始日开始，每满12个历月为一个租赁年度，装修期自2014年12月20日起至2015年4月30日止，装修期内乙方无须支付物业使用费，但仍应支付其他依据本合同及《物业管理合同》约定的相关费用，如管理费、水电费等；3、免物业使用费期共计8个月，第1年和第2年分别免4个月，第1年自2015年5月1日至2015年8月31日，第2年自第2016年5月1日至2016年8月31日；4、物业使用费：第一个租赁年度，每历月物业使用费人民币78368.44元，第二个租赁年度，每历月物业使用费83070.55元，第三个租赁年度，每历月物业使用费88056.40元……第十个租赁年度，每历月物业使用费132402.13元，每月物业使用费构成：租金占60%，宣传推广费占25%，设施设备维护费占15%，物业使用费支付方式为季付，承租人须在每个季度的最后十个工作日前，即每一年的3月20日、6月20日、9月20日、12月20日前支付；5、合同签订之日起5个工作日内，承租人向出租人支付2个月物业使用费且承租人按照合同约定办理接房及装修手续后5个工作日内再向出租人支付2个月物业使用费作为本协议的履约保证金，承租人按照合同约定如期开业的，上述保证金中的四分之三款项自动转为承租人支付的第一季度物业使用费，余下四分之一款项转为租赁保证金；6、承租人逾期支付物业使用费或物业管理费或其他应付款项超过一个月的，视为重大违约，出租人有权即时解除本租赁合同，承租人在接到出租人的解约通知后5日内应将承租场所恢复至交接清单所确定的状态交还出租人，否则视为承租人放弃承租场所内物品的所有权。出租人有权进入承租场所并以合同约定或其他出租人意欲之方式处置承租场所及遗留在内的任何物品或财产；保证金及其他已付费用不予退还。同时承租人还须支付给出租人相当于年六个月的物业使用费和物业管理费之和的金额作为违约金；7、承租人在合同履行期间给出租人造成损害的，承租人应该赔偿，赔偿范围包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、主张权利而产生的合理费用等；8、因“汇锦街”项目物业整体管理需要，由成都凯旋物业服务有限责任公司为“汇锦街”项目进行整体管理服务，具体的服务期限、服务费用由承租人与成都凯旋物业服务有限责任公司签订的《物业管理合同》予以确定；9、任何应送达的通知，如果是送交承租人，应在预付邮资以邮寄方式寄送给承租人如下地址后三天或派专人送达承租场所，即被视为充分送达：收件人180××××69998081466999，地址：成都市高新区天府二街766号3栋4单元1401号。合同附录一：标准条款中第8.1条约定：“承租人须按合同约定按时向出租人交纳保证金。……若承租人违反或不遵守或不履行前文所述之任何协议、规定或条件，则出租人有权行使本租赁合同给予的补救权利、解除本租赁合同、保证金不予退还及就因此招致之费用、开支、损失或损害申索其它赔偿。再者，出租人可在任何上述情况下，在承租人违反、不遵守或不履行本租赁合同之任何协议、规定或条件导致任何第三人，包括但不限于消费者直接向出租人索赔而应当由承租人偿还出租人时选择立即从保证金中扣减因该违反、不遵守或不履行而对出租人造成之任何金钱损失的数额，无论是否给予承租人预先通知。”。
2014年11月6日，李茂铭（乙方）与案外人成都凯旋物业服务有限责任公司（甲方）签订了《物业管理合同》北路189号附301，汇锦街7-8号建筑面积为1351.18平方米的物业由甲方提供物业管理服务；2、整体物业服务期限从2015年5月1日至2025年4月30日；3、物业管理费收取于《租赁合同》生效之日起开始计费，在无论因何种原因《租赁合同》解除或终止，该合同亦同时解除或终止；4、物业管理费：前三年度，每月10809.44元，第四年度开始物业管理费，甲方参照同行业、同档次和根据物价上涨等因素双方另行商议确定；5、物业管理费支付方式为季度支付，乙方须在本合同约定的服务期限起计的每个季度的最后十日前向甲方支付承租场所下一季度的物业管理费；6、其他费用：电费损耗，该商业区域内线损、变损等费用由全体商家根据用电量按比例共同分摊；7、保证金：物业管理费保证金为一个月物业管理费，以管理期限首个年度的物业管理费为标准计算即10809.44元，预付款为三个月物业管理费，即32428.32元，预付款在物业服务期间将自动转为物业管理费，若乙方违反本合同相关约定，则甲方有权行使本合同的补救权利，物业管理费保证金不予退还，除保证金被扣减或不予退还外，甲方应在本合同终止后30天内将保证金无息退还于乙方；8、鉴于物业项目的整体业态，项目管理须与房屋承租情况保持一致，权利义务具有不可分割性，若乙方违反本《物业管理合同》的任何一项，导致合同无法继续履行,房屋所有人及甲方，均有权单方解除本合同。
合同签订后，天汇丰公司依约向李茂铭交付了房屋，李茂铭依约向天汇丰公司交纳了物业使用费、保证金、物业管理费等费用，李茂铭在案涉房屋上开设了高新区巴山红茶府。
2016年12月16日，案外人成都凯旋物业服务有限责任公司汇锦城客服中心向天汇丰公司李茂铭发送《催费告知函》载明：“李茂铭先生……您所拥有位于四川省成都市高新区汇锦广场7栋盛华北路189附301号面积1354.6平方米，上次您所缴纳物业服务费用截止日期为2016年9月30日，现收取2016年10月1日至2016年12月31日费用，电费1.5元度，计费时段2016.6.1
--2016.12.1，金额105636元；物业服务费，计费时段2016.10.1--
2016.12.31，金额32510.4元；生活垃圾费，计费时段2016.10.1--
2016.12.31，金额324元。为确保物业服务工作的正常开展，请您在收到此函件后3个工作日内前往汇锦城物业服务中心缴纳上述费用。”
2016年12月18日，李茂铭以其案涉房屋上经营的高新区巴山红茶府的名义，向本案天汇丰公司以及案外人成都凯旋物业服务有限责任公司发出了《联络函》主要内容为：1、要求出租人返还《租赁合同》中物业使用费中的宣传推广费用、设施设备维护费用，赔偿因违约责任所造成的损失；2、返还违法多收的电费，恢复正常电价。李茂铭认为电力公司批发电价为0.738元/度，而物业公司却是按1.8元/度（2015年1月），1.5元/度（2015年2月以后）来收取，物业公司向其退还多收取的149228元，并恢复正常电价；3、因出租人的各种行为对李茂铭造成巨大亏损，现特向天汇丰公司和成都凯旋申请暂缓缴纳下季房租1万元，以缓解目前的经营困难。
2016年12月19日，李茂铭向天汇丰公司缴纳了2017年一季度租金10000元。
2016年12月20日，天汇丰公司向李茂铭发送了《致李茂铭先生的函》载明：“我司于2016年12月19日收悉您经营的高新区巴山红茶府呈交我司的《联络函》，现就相关事宜回函如下：1、《联络函》中表述的内容与事实不相符合，2、根据我司与您签订的《租赁合同》……您应当于本月20日向我司缴纳下一季度的物业使用费249842.43元。我司提醒您按照《租赁合同》的相关约定按时足额缴纳物业使用费等各项费用，因您未履行相应义务而导致的所有法律后果由您本人承担。”
2016年12月26日，天汇丰公司、案外人成都凯旋物业服务有限责任公司、李茂铭在高新区石羊派出所主持下就案涉房屋电费纠纷进行协商未能达成一致。
2016年12月28日，天汇丰公司、案外人成都高新区有限责任公司、李茂铭在高新区石羊街办的主持下，就电费问题进行协商，亦未能达成一致。
2016年12月28日，天汇丰公司向李茂铭发出了《解约函》载明：“致李茂铭先生，根据我司与您于2014年11月6日签订的《租赁合同》标准条款第1条第1.3款约定，承租人应当承担营业使用的水费、电费、天然气费等费用，但是您截至2016年12月31日尚欠付成都凯旋物业服务有限责任公司上述费用及物业管理费、垃圾清运费用共计138470.40元。同时根据《租赁合同》第7条第7.3款之规定，承租人逾期支付物业管理费、物业使用费或其他应付款项超过一个月的……我司特此函告：第一、自我司向您送达本函之日起，贵我双方签署的《租赁合同》即时解除；第二、您应当在接函后5日内将租赁场所恢复至交接清单所确定的状态并交还我司；第三、您应当向成都凯旋物业服务有限公司支付欠付款项共计138470.40元；第四、您应当在接函后5日内向我司支付剩余未付房屋租金共计239842.43元；第五，同时我司保留向您要求支付违约金的权利……”
2016年12月29日，李茂铭以其所有案涉房屋上经营的高新区巴山红茶府的名义，向本案天汇丰公司以及案外人成都凯旋物业服务有限责任公司发出了《联络函》载明：“贵公司来函今日已收悉……成都凯旋物业公司……多收我方电费共计149228元，故欠费事实不成立……我方……申请暂缴纳下季度房租10000元，故我方不构成重大违约……”
2016年12月29日，李茂铭向案外人成都凯旋支付了2016年6月电费5000元。
2016年12月31日，李茂铭向案外人成都凯旋支付了2016年10月物业服务费10836元。
2016年12月31日，案外人成都凯旋物业公司向天汇丰公司发出《工作联系函》载明：“成都天汇丰资产管理有限公司，我单位系成都凯旋物业服务有限责任公司汇锦城物业服务中心。贵司受委托管理的四川省成都市高新区汇锦广场7栋盛华北路189附301号商业物业，面积1354.6平方米，截止2016年12月共计欠费138931.1元，违约金10857.15元，合计149788.25元，明细如下：1、物业服务费，计费时段2016.10.1
--2016.12.31，金额21673.6元；2、电费，计费时段2016.6.1--
2016.12.1，金额116933.5元；3、垃圾处理费，计费时段2016.10.1--
2016.12.31，金额324元；4、违约金10857.15元。”
2017年1月3日，天汇丰公司依据《工作联系函》上载明金额向案外人成都凯旋代李茂铭支付了物业欠费149788.25元。同日，天汇丰公司向李茂铭发送了《告知函》载明：“李茂铭先生：鉴于您严重违反了与我司签署的《租赁合同》中约定的义务并构成解约条件，我司已于2016年12月28日正式向您发送《解约函》，告知您贵我双方签署的《租赁合同》已经解除。为方便您尽快撤离承租场所，我司拟于2017年1月3日晚暂时对您原承租的汇锦街7-8号商铺恢复供电，若您未在《解约函》确定的期限内撤离承租场所，所有的法律后果由您本人承担。”
2017年1月4日，天汇丰公司按合同约定地址向李茂铭寄送《解约函》载明：“致李茂铭先生：根据我司与您于2014年11月6日签订的《租赁合同》第一条第1.3款的约定，您应当自行承担营业使用的水费、电费、空调费……的缴纳义务。2016年12月31日成都凯旋物业服务有限责任公司向我司来函称：截至2016年12月31日，您尚欠成都凯旋物业服务有限责任公司自2016年6月1日起至2016年12月31日止的电费、自2016年11月1日起到2016年12月31日止的物业服务费……共计149788.25元未缴纳。根据我司与您签订的《租赁合同》第七条第7.2款的约定，您逾期支付物业使用费或物业管理费或其他应付款项超过一个月，属于重大违约……第一、贵我双方之间签署的《租赁合同》已解除；第二、我司要求您在2017年1月10日前将租赁场所恢复至交接清单所确定的状态并交还我司……”邮件送达情况为2017年1月5日“他人收有邻有家一期”，有邻有家为小区下设的类似于“速递易”的自动快递暂存系统，李茂铭在庭审中称未收到上述函件。
2016年12月29日、2017年1月5日，李茂铭以其所有案涉房屋上经营的高新区巴山红茶府的名义，向本案天汇丰公司以及案外人成都凯旋物业服务有限责任公司发出了《联络函》载明：“贵公司于2017年1月3日所来《告知函》今日已收悉……合同具有稳定性，合同一方不得随意任意解除合同。贵公司来函称我方两条事由重大违约，我方已反复回函申明并无重大违约，贵公司所称的我方两个重大违约事由均不成立。……若贵公司坚持解除《租赁合同》，请给付我方因装修、经营巴山红茶府和资金利息等在内的经济损失700余万元，赔偿到位后我方同意解除《租赁合同》并于5日内自动搬离租赁场所。贵公司于2016年12月26日上午8：52至2016年12月29日上午9：11停我方电，于2017年1月3日12：10至2017年1月3日20：50停我方电，导致我方库存物品损坏……”
2017年2月6日，天汇丰公司按合同约定地址向李茂铭寄送《撤离催告函》要求李茂铭在收函后5日内清点物品并腾空承租场所。邮件送达情况为“他人收有邻有家”，有邻有家为小区下设的类似于“速递易”的自动快递暂存系统，李茂铭在庭审中称未收到上述函件。
2017年4月1日，天汇丰公司按合同约定地址向李茂铭寄送《律师函》要求李茂铭于2017年4月5日上午10点到汇锦街广场A座609室与天汇丰公司商讨撤场方案，逾期视为对承租场所内所有你方物品及装饰装修物放弃处置的权利，天汇丰公司有权自行处置，由此产生的搬运、仓储及其他费用由李茂铭承担。邮件送达情况为“因为已超时，拒收”。李茂铭在庭审中称未收到上述函件。
2017年4月5日，天汇丰公司与案外人成都天合房屋开发有限责任公司（以下简成都市高新区都市高新区盛安街401号凯旋南城1幢F1--
1203、1204号房屋用于存放巴山红茶府物资，租金8428.25元/月，季付25284.75元；成都天合向天汇丰公司开具了25284.75元租金发票。同日，天汇丰公司与成都蚂蚁物流有限公司签订《搬迁服务合同》，将李茂铭存放于案涉房屋内的物品搬离至上述房屋之内，成都蚂蚁物流有限公司向天汇丰公司开具了金额为10000元的搬运装卸服务费发票，天汇丰公司另外提供的发票金额为4350元的发票因未注明服务名称无法确认与合同的关联性，一审法院不予采信。
一审法院认为，成都天汇丰资产管理有限公司与李茂铭签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容与法无悖，应为合法有效，对当事人均具有约束力。各方应该依约履行合同。本案争议焦点在于天汇丰公司是否能够因为李茂铭未按时支付物业服务费（即物管费）而在房屋租赁关系中取得并行使解除权。
一、《租赁合同》中将欠付物业服务费作为租赁合同解除的条件是否合理。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”的规定，业主即出租方通常会在租赁合同之中明确约定承租方在使用物业过程中产生的物业管理费等费用由承租方承担，同时，因为业主即出租方对物业服务费的交纳具有连带义务，所以出租方为了避免因为承租方长期未交纳物业使用费导致物业公司向其追偿而造成自身的损失，选择将不按时交纳物业服务费与不按时交纳租金等同的行为约定为合同解除的条件，具有合理性。
二、《租赁合同》中将欠付物业服务费作为租赁合同解除的条件是否违反法律、行政法规的强制性规定。双方签订的《租赁合同》约定：承租人逾期支付物业使用费或物业管理费或其他应付款项超过一个月的，视为重大违约，出租人有权即时解除本租赁合同，承租人在接到出租人的解约通知后5日内应将承租场所恢复至交接清单所确定的状态交还出租人，否则视为承租人放弃承租场所内物品的所有权。出租人有权进入承租场所并以合同约定或其他出租人意欲之方式处置承租场所及遗留在内的任何物品或财产。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，双方可以约定合同解除的条件。将拖欠物业管理费作为解除条件之一，并不违反法律与行政法规的强制性规定，因此《租赁合同》中将欠付物业服务费作为租赁合同解除的条件并未违反法律、行政法规的强制性规定，其约定应该有效。
三、李茂铭能否以与物业公司就电费以及天汇丰公司应使用履约保证金抵扣李茂铭未支付的物管费存在争议而抗辩天汇丰公司依据租赁合同行使解除权。首先，通过物业公司成都凯旋2016年12月16日向李茂铭发出的《催费告知函》以及2016年12月31日向天汇丰公司发出《工作联系函》所载明内容，表明物业公司认定李茂铭欠付的电费以及物业服务费等费用的欠费期间都已经超过了1个月，且天汇丰公司按照《工作联系函》垫付了相应费用，按照双方签订的《租赁合同》天汇丰公司具有解除权；其次，李茂铭抗辩理由实质上为在天汇丰公司明知其与物业公司就电费问题正在进行协商，债权债务未明的情况下天汇丰公司不应该在12月28日、1月4日以物业费未缴而解除合同。对此，一审法院认定如下：1、本案合同解除的时间为2017年1月7日而非2016年12月28日，2016年12月28日所发函件虽名为《解除函》但其主要内容为催告李茂铭履行相应付款义务，而2017年1月4日所发《解除函》主要内容才是合同的解除，而天汇丰公司在庭审中也自认后一份《解除函》才是其行使解除权的正式方式。至于李茂铭在庭审中称没有收到，根据双方合同约定“任何应送达的通知，如果是送交承租人，应在预付邮资以邮寄方式寄送给承租人如下地址后三天或派专人送达承租场所，即被视为充分送达”，因此，在2017年1月4日通过EMS寄出《解除函》后的三天即2017年1月7日应视为送达，合同于其时解除。2、李茂铭认为自己并未欠付物业服务费与电费，就算欠付物业管理费，物业公司用物管费保证金进行垫付后也达不到欠付一个月物管费的解约条件，其理由在于物业公司多收取了李茂铭的电费，多收取的电费足以冲抵其所欠的电费以及物业服务费，一审法院认为是否存在物业公司多收取电费的情况，以及如果存在多收取的情形多收取的电费物业公司是否同意与李茂铭应缴纳物业服务费进行抵扣都没有经过双方的确认或者生效法律文书的确认，李茂铭不能据之认为其享有这部分债权，并可以直接进行抵扣，至于物业公司是否应该使用保证金进行抵扣欠付物业费，属于李茂铭与物业公司之间的物业服务合同纠纷，不在本案租赁纠纷中进行审理评价，但从物业公司向天汇丰公司出具的《工作联系函》上载明的内容，截止2016年12月31日李茂铭欠付物业管理费超过了一个月；3、关于租赁保证金是否应该直接抵扣物业公司《工作联系函》中的欠付物管费，一审法院认为双方合同第8.1条约定：“出租人可在任何上述情况下……导致任何第三人，包括但不限于消费者直接向出租人索偿而应由承租人偿还出租人时选择立即从保证金中扣减……”的意思有四个，其一、有第三人因租赁合同向出租人索偿；其二、索偿内容应该是承租人承担；其三、索偿由出租人支付；其四、出租人可以选择从保证金中立即支付，而并非是出租人直接以保证金支付第三人，也不是必须抵扣，而是由出租人选择，因此，对李茂铭的此项抗辩不予支持；4、2016年12月31日，天汇丰公司依据案外人出具的《工作联系函》垫付了李茂铭欠付的物业费、水电费等共计14万余元，远远超过了合同约定的一个月物业费或其他费用的数额，因此其行使解除权的行为并无不妥。故，确认双方《租赁合同》于2017年1月7日解除的。
关于场地占用费，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，双方签订的《租赁协议》解除后，李茂铭理应将案涉房屋返还天汇丰公司，但李茂铭物品一直留存于案涉房屋，天汇丰公司可以要求李茂铭按照合同约定的租金价格支付实际占用费，但是天汇丰公司在2016年12月28日和2017年1月4日的《解约函》中都限定了李茂铭的搬离时间，李茂铭未搬离，根据《中华人民共和国民法通则》第四条的规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”的规定，本案中，李茂铭有返还房屋的义务，天汇丰公司有及时收回房屋防止损失扩大的义务，而天汇丰公司实际于2017年4月5日才将房屋收回，从其发出解除函至实际收回已过4个月，综合合同履行情况、合同解除原因、当事人过错、房屋实际情况、实际损失，一审法院基于公平诚实信用原则和法律规定，酌定李茂铭向天汇丰公司支付2个月的场地占用费，即按照合同约定的第二个租赁年度月物业使用费83070.55元/月为标准计算2个月，再减去李茂铭已交纳的10000元以及78566.80元履约保证金，合计77574.3元。
关于天汇丰公司垫付的电费、物业服务费、生活垃圾费及物业违约金，天汇丰公司代李茂铭支付电费、物业服务费、生活垃圾费及物业违约金共计149788.25元。按照双方签订合同，上述费用应由李茂铭承担，现天汇丰公司代其支付后，取得追偿的权利，因此，对于天汇丰公司要求李茂铭支付其垫付的电费、物业服务费、生活垃圾费及物业违约金的诉求予以支持。本案对于上述费用的支持基于天汇丰公司垫付而产生的代偿权，对于李茂铭与物业公司之间就上述费用存在的争议可以在另案之中解决。
关于违约金，违约金的约定应当以实际损失为依据，天汇丰公司在本案中的损失为房屋被占用而无法出租时的租金损失，本案中，天汇丰公司所主张的房屋占用费已经得到了一审法院部分支持，其所受损失不外为李茂铭腾退后，再次招租过程中空置期的租金损失，双方合同约定为当年6个月物业使用费和物业管理费之和，而天汇丰公司在诉讼中主张了8个月的费用，明显过高，李茂铭在庭审中亦请求法院予以调整，对此一审法院酌定2个月足矣。故对天汇丰公司违约金的诉求予以部分支持，李茂铭应该支付2个月物业使用费和物业管理费即（83070.55+10809.44）*2=187759.98元作为违约金。
关于律师费，因双方在《租赁合同》中予以明确约定，并已发生，故天汇丰公司要求李茂铭支付律师费80000元的诉求予以支持。关于天汇丰公司对李茂铭物品的搬迁费和储藏租赁费用，视为天汇丰公司行使合同权利而支出的合理费用予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、成都市高新区确认成都天汇丰资产管理有限公司、李茂铭签订的位于成都市高新区盛华北路189号附301“汇锦街”项目的7栋8号房屋《租赁合同》于2017年1月7日解除；二、李茂铭于判决生效之日起十五日内向成都天汇丰资产管理有限公司支付房屋占用费77574.3元（已扣除李茂铭交付的10000元以及履约保证金78566.8元）；三、李茂铭于判决生效之日起十五日内向成都天汇丰资产管理有限公司支付天汇丰公司垫付电费、物业服务费、生活垃圾费及物业违约金共计149788.25元；四、李茂铭于判决生效之日起十五日内向成都天汇丰资产管理有限公司支付违约金187759.98元；五、李茂铭于判决生效之日起十五日内向成都天汇丰资产管理有限公司支付律师费80000元；六、李茂铭于判决生效之日起十五日内向成都天汇丰资产管理有限公司支付搬离占用场地内李茂铭物品的搬迁费10000元；七、李茂铭于判决生效之日起十五日内向成都天汇丰资产管理有限公司支付储藏李茂铭物品的房屋租赁费25284.75元；八、驳回成都天汇丰资产管理有限公司的其他诉讼请求。如李茂铭未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取8864元，保全费4700元，合计13564元，由李茂铭负担。（此款成都天汇丰资产管理有限公司已预交，李茂铭在履行上述债务时一并支付给成都天汇丰资产管理有限公司）。
二审中，双方均未提供新的证据，二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为，针对双方争议的焦点问题，作如下评析：
一、关于天汇丰公司主张解除合同的条件是否符合约定问题。李茂铭认为，拖欠的物业费未达到一个月时间，不构成重大违约，天汇丰公司无权解除合同。本院认为，本案中，双方当事人在合同中约定，李茂铭应自行承担物业管理费、水费、电费等相关费用，其中合同第7.2条约定“承租人逾期支付租金或物业管理费或其他应付款项超过一个月的，视为承租人重大违约。承租人发生重大违约时，出租人有权即时解除租赁合同”，从物业公司在2016年12月16日、22日催收拖欠的物管费、电费、垃圾费等相关费用看，截止2016年12月31日，李茂铭拖欠相关费用已超过一个月的时间，符合双方合同约定的超过一个月情形。按照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，双方在合同中约定了解除合同的条件，现李茂铭拖欠相关费用已超一个月属实，按照合同约定视为李茂铭重大违约，天汇丰公司有权解除合同。天汇丰公司于2017年1月4日向李茂铭按合同约定的地址邮寄《解约函》，李茂铭虽否认收到该邮件，但从EMS邮寄系统查证已签收，应视为送达，故李茂铭认为不符合合同解除条件的理由与事实不符，本院予以驳回。
二、关于是否以租赁保证金和多收取的电费抵扣物业费问题。关于李茂铭主张以租赁保证金抵扣物业费问题，本院认为，李茂铭交纳租赁保证金的目的是为了保证按合同约定履行义务，从双方合同约定的内容看，双方在合同中没有约定租赁保证金可以抵扣物业费的情形，况且，案涉合同处于双方履行过程中，而非处于合同清算阶段，故李茂铭认为可以租赁保证金抵扣物业费的主张没有事实依据，不能成立。关于李茂铭认为物业公司在代收电费中存在多收电费的情形，可用多收的电费折抵物业费。本院认为，物业公司在代收电费中是否存在多收电费的问题，双方存在争议，其权利义务处于不确定状态，况且，支付物业费与是否多收电费是不同法律关系，如果存在多收电费，李茂铭可另行请求返还。综上，李茂铭认为用租赁保证金和多收电费抵扣拖欠的物业费后，欠费不足一个月的主张没有事实依据，本院不予支持。
三、关于李茂铭是否承担房屋占用费、律师费、搬迁与仓储费、违约金等问题。李茂铭认为自己没有过错，不应承担上述费用的赔偿责任。本院认为，从查明的情况看，李茂铭在履行合同中存在违约行为，导致双方合同解除，其责任在李茂铭，应按合同约定和法律规定承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”，本案中，双方合同解除后，李茂铭未主动履行腾退房屋的义务，一审根据双方的实际履行情况，认定李茂铭承担上述费用没有违反法律规定，本院予以确认。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9104元，由上诉人李茂铭负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐云国
审判员 尹 英
审判员 田 笛
二〇一八年一月四日
书记员 谭小雨