海南省三亚市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼02民终602号
上诉人（原审第三人）：三亚福星房地产开发有限公司，住所地三亚市金鸡岭路海岳半岛城邦马德里四栋五单元903房。
法定代表人：刘竹林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李盛华，海南追根律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐家琦，男，1955年8月13日出生，公民身份号码×××，汉族，住上海市青浦区。
委托诉讼代理人：李爱民，海南惠海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海南东兰投资有限公司，住所地三亚市外贸路三亚茶叶进出口公司宿舍楼6栋303房。
法定代表人：魏泽诚，该公司总经理。
上诉人三亚福星房地产开发有限公司（简称福星公司）因与被上诉人徐家琦、海南东兰投资有限公司（简称东兰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初1299号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
福星公司上诉请求：1、依法撤销（2016）琼0271民初1299号民事判决，驳回被上诉人徐家琦原审的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由徐家琦、东兰公司承担。事实与理由：一、涉案房屋交付的依据是东兰公司与福星公司签订的补充协议，这说明东兰公司是认可该商品房买卖合同的，是双方的真实意思表示，合同法规定当事人协商一致，可以变更合同。借款合同是先行为，补充协议作为借款合同的补充，具有同等效力。从补充协议的内容看，完全符合以房抵债的行为，在内容上已经作出了实质性的变更，不属于担保行为；合同法第六十二条规定：在合同双方对合同的履行方式不明确时，双方应当按照有利于实现合同目的的方式履行。福星公司为东兰公司还清了部分款项，东兰公司系在自愿的情况下，将涉案房屋抵销借款的债务，符合事实和交易习惯。担保是为了实现债权所做的一种法律手段，在该系列十案中，福星公司已实际占有涉案六套房屋，并将房屋装修使用入住至今，其实现的目的与担保行为是相冲突的。因此，《商品房买卖合同》合法成立有效，东兰公司应当按照合同内容协助福星公司办理过户手续。二、福星公司与东兰公司的买卖合同有效，符合以房抵债的行为，法律并没有禁止以房抵债的效力，最高院关于适用民事诉讼法若干问题的意见第三百零一条规定，经申请执行人和被执行人同意，可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务；第三百零二条规定，被执行人的财产无法拍卖或变卖的，经申请执行人同意，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理。福星公司、东兰公司的房屋买卖行为合法有效，根据契约自由的原则，依法成立的合同不能任意的撤销或宣告无效，不得与国家私法制度相冲突，否则违反了合同法上规定的鼓励交易原则及妨碍市场的发展进程。三、原审法院认定福星公司、东兰公司之间属担保行为，买卖合同无效没有任何的法律依据。补充协议里的协助办理过户手续等字眼，并没有设定所有权归属福星公司，所有权还归属在东兰公司，并没有违反《担保法》及《物权法》规定的流质、流押条款，不属于担保行为。原审法院认为福星公司的合同无效，是结合2015年9月1日起施行的《最高人民法院关于民间借贷案件使用法律若干问题的解释》第二十四条的新规定。该司法解释只能适用于其实施后起诉至法院的案件。本案属于该司法解释施行前尚未审结的一审案件，应当适用旧法而非该新司法解释，而原审判决在作出判决时适用该司法解释违反法不溯及既往原则；福星公司该系列十案，从事实和证据上，《最高人民法院关于民间借贷案件使用法律若干问题的解释》第二十四条的新规定与《合同法》相抵触，下位法的效力不能优于上位法。四、徐家琦明知三亚市有限购令，仍与东兰公司签订合同，明显违反了国家政策，该份合同应当无效。五、原审判决严重违反法定程序。原审法院受理本案的时间为2013年8月27日，并于2014年1月13日开庭审理，后由于东兰公司法人涉嫌刑事犯罪，原审法院中止审理，于2016年9月1日恢复审理，在案件恢复审理后，原审法院将与本案并不相关联的案件合并审理，原审法院就本案件进行了两次一样的庭审，且在庭审中交杂听取的其他各方当事人的案件事实和意见，作出一刀切的判决，明显不符合一案一审，对上诉人极其不公平。综上，原审法院认定事实不清，适用法律严重错误，请求二审法院查明事实，依法改判，支持福星公司的诉讼请求。
徐家琦辩称：1、一审法院查明认定事实清楚、适用法律正确；2、合并审理是经过其他当事人同意的，程序合法；3、福星公司的商品房买卖合同是借款担保的工具，福星公司和东兰公司之间是借款关系，不存在合法有效的商品房买卖合同关系。
被上诉人东兰公司未答辩。
徐家琦向一审法院起诉请求：1、确认徐家琦与东兰公司之间关于三亚市外贸路新浪国际公馆西塔楼1-603号房商品房买卖合同关系成立有效；2、确认东兰公司与福星公司关于该商品房的《商品房买卖合同》无效；3、判令东兰公司立即交付以上房产给徐家琦，并为徐家琦办理以上房产的商品房买卖合同关系的备案登记手续；4、判令东兰公司于本案民事判决书生效之日起90天之内提交出卖方的相关办证资料为徐家琦办理该房产的产权登记手续，并依法承担税费；5、判令东兰公司承担本案所有诉讼费用。
一审法院认定事实：位于三亚市××区的新浪国际公馆项目由东兰公司开发建设，分为西塔楼（即1号楼）和东塔楼（即2号楼）两栋，项目批准预售时间2010年12月24日，批准预售房屋为西塔楼603、703、803、806、903、906房，第十至三十层；东塔楼706、806、903、906房、第十至三十层，商业用房第一层。东、西塔楼均已建设完工，现在尚未经有关部门竣工验收合格，也未办理大产权证。2008年10月23日，徐家琦（乙方）与东兰公司（甲方）签订一份《新建住房认购协议》，约定：徐家琦认购的户型为两房两厅G型，面积84㎡，每平方按6200元，总价520800元。乙方自愿一次性支付420000元给甲方，待项目建成销售后，冲抵该认购的住房价款，所剩佘款100800元人民币，待签订正式的销售合同后，即时支付。协议签订当日徐家琦向东兰公司支付42万元现金，对于上述款项东兰公司向徐家琦出具收款收据。并于当日，东兰公司向出具证明，载明：兹证明我司开发的新浪国际公馆1-603号房，建筑面积为81.44平方米，总价款为732960元，已出售给徐家琦，身份证号为：×××。待签订商品房买卖合同时，本证明自动失效。双方未签订正式商品房买卖合同。2012年9月2日，东兰公司的法定代表人魏泽诚以东兰公司名义向福星公司借款1045万元，借款期6个月。双方于2012年9月2日签订了9套(2-706、2-1201、1-703、1-806、1-2605、2-1102、1-603、2-2705、1-906）新浪国际公馆房屋的《商品房买卖合同》作为该笔借款的担保，并于2012年10月17日将该9份合同办理了备案登记，该9套房屋中就包含徐家琦所购买的1-603房。魏泽诚到期未能偿还借款，福星公司同意延期3个月还款，到期后又延期3个月，魏泽诚仍未能偿还借款，双方于2013年7月4日签订了《补充协议》，约定：将还款期限延长至2013年9月5日，如果东兰公司到期不还清借款，就以房屋折价的方式，协助福星公司办理房屋过户手续；如果东兰公司按照本补充协议约定的期限偿还借款，福星公司将交款收据及商品房买卖合同交还给东兰公司并解除预登记；本补充协议与2013年3月1日《借款合同》具有同等法律效力。福星公司称从签订《补充协议》之日起，福星公司与东兰公司之间已经由借款关系转化为商品房买卖合同关系，补充协议也未约定标的物所有权转移，不违反法律规定，应确认双方合同有效。东兰公司对此不予认可。
一审法院认为：新浪国际公馆项目取得商品房预售许可证后，东兰公司有权将该项目房屋进行出售。徐家琦与东兰公司就1-603房签订的《新建住房认购协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，属于合法有效合同，双方均应恪守履行合同义务。徐家琦与东兰公司签订认购书后，已经付清所约的全部购房款，因此，应认定徐家琦与东兰公司之间存在合法有效的商品房买卖合同关系。故徐家琦关于要求确认其与东兰公司之间就1-603号房商品房买卖合同关系成立有效的主张，法院予以支持。关于福星公司与东兰公司就涉案房屋所签订商品房买卖合同的效力问题。福星公司与东兰公司之间原本是借款关系。从2013年7月4日双方签订的《补充协议》内容来看，双方在协议中约定了还款期限的延长、东兰公司到期能够还清欠款和不能还清欠款的不同处理结果，并明确了该补充份协议与《借款合同》具有同等效力，也即该份协议是对2013年3月1日《借款合同》的补充，因此，福星公司主张从签订《补充协议》之日起，福星公司与东兰公司之间已经由借款关系转化为商品房买卖合同关系，法院不予采信，应认定福星公司与东兰公司之间仍然是借款关系。首先，福星公司与东兰公司所签订的关于涉案1-603房的商品房买卖合同，实际是作为双方借款关系的担保，双方不存在真实的商品房买卖的意思表示，双方的真实意思是借款合同关系。其次，作为担保的《商品房买卖合同》在行政机关办理了备案登记，基于《物权法》和《城市房地产管理法》的相关规定，买卖合同预告备案登记之后可以取得对抗第三人的效力，债务人在债务到之前将商品房卖给第三人将无法办理所有权变更登记，即，尽只是合同担保，但债权人可以结合行政管理手段，避免标的物被转让，实现准担保物权的效果，这种”准担保物权”有违物权法定这一物权法的基本原则。再次，在以商品房买卖合同作为借款关系的担保中，实际对借款合同发生担保作用的是商品房买卖合同的标的物，债权人通过房地产买卖合同在债务到期之前就固定了担保物的价值，且由于预售备案登记的存在，债务人不可能另行通过交易途径实现担保物的市场价值，房地产买卖合同事实上达到了”流押（质）”契约的效果。本案中，双方在《补充协议》中也约定如果东兰公司到期不还清借款，就以房屋折价的方式，协助福星公司办理房屋过户手续，而办理过户手续实际就可以取得房屋的所有权，这与《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定：”抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”相违背，因此，福星公司与东兰公司为担保借款所签订的包括本案1-603房在内的9套新浪国际公馆房屋的《商品房买卖合同》应为无效合同。关于涉案房屋的交付和过户登记。涉案的新浪国际公馆项目尚未经竣工验收合格，尚不具备法律意义上合格房屋交付的条件，该项目也未办理大产权证，涉案房屋办理产权过户手续的条件同样未成就，因此，徐家琦现诉求东兰公司向其交付涉案房屋，并协助将涉案房屋过户至其名下，法院不予支持，徐家琦可以在项目竣工验收合格且新浪国际公馆项目的大产权证办理完成后再行主张。关于办理登记备案的问题。备案登记主要指的是对双方《商品房买卖合同》文本的备案而非对商品房买卖合同关系的备案，本案中，因双方并未签订正式的《商品房买卖合同》，原告关于要求备案的主张并不成就，且预售登记备案是办理涉案房产产权登记的行政管理前置手续，并非履行出卖人负有的一项独立义务，即该事项已经包括在徐家绮要求办理房屋产权过户的诉求中，因此对于徐家琦的该诉求不予支持。判决:一、确认徐家琦与海南东兰投资有限公司之间的商品房买卖合同关系成立有效；二、确认海南东兰投资有限公司与三亚福星房地产开发有限公司就1-603房所签订的《商品房买卖合同》无效；三、驳回徐家琦的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明事实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1、东兰公司与徐家琦就涉案房产签订的《新建住房认购协议》的性质与效力；2、东兰公司与福星公司就涉案房产签订的《商品房买卖合同》的效力。
一、关于东兰公司与徐家琦就涉案房产签订的《新建住房认购协议》的性质与效力问题。新浪国际公馆项目已取得商品房预售许可证，东兰公司有权将该项目房屋进行出售。徐家琦与东兰公司就涉案房屋签订的《新建住房认购协议》系双方的真实意思表示，该认购协议并未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方应按合同约定履行各自的义务。徐家琦与东兰公司在认购协议中就涉案房屋的面积、单价、总价、定金、付款时间等事项均进行了详细约定，东兰公司在认购协议签订后，收取了徐家琦交付的定金以及购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。因此，徐家琦与东兰公司签订的《新浪国际公馆认购书》为合法有效的商品房买卖合同。一审判决认为徐家琦与东兰公司签订的商品房买卖合同合法有效，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二、关于东兰公司与福星公司就涉案房产签订的《商品房买卖合同》的效力问题。本案中，2008年10月23日，东兰公司与徐家琦签订《新建住房认购协议》，将涉案房屋出售给徐家琦，协议签订后，徐家琦已支付全部购房款。2012年9月2日，东兰公司又与福星公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》。根据已生效的东兰公司负责人魏泽诚犯诈骗罪的刑事判决中查明的事实，福星公司与东兰公司签订的《商品房买卖合同》名为商品房买卖，其实质是作为借贷关系的担保。福星公司向东兰公司支付的款项实为履行出借义务，其与东兰公司签订的《商品房买卖合同》因未支付购房款而没有实际履行，不能产生法律意义上的商品房买卖合同的效力。虽然福星公司就涉案房产办理了商品房预售备案登记，但是商品房预售备案登记是国家对不动产交易的一种行政管理方式，并非《物权法》第二十条规定的预告登记，不产生登记请求权的物权效力。由于徐家琦签订的合同在前，且已支付完全部购房款，因此，涉案房屋所有权应属于徐家琦所有。福星公司对东兰公司依法享有债权请求权，不能对抗徐家琦依法取得物权的效力，其与东兰公司的债权纠纷，可另行主张权利。
综上所述，福星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费11129元（徐家琦已预缴），由东兰公司负担，退还给徐家琦11129元；二审案件受理费11129元（福星公司已预缴），由福星公司负担。
本判决为终审判决。
审判长尹合欢
审判员左家锋
审判员陈太洪
二○一七年十月十日
书记员符雅慧
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盗窃公私财物，数额较大的，或者多次盗窃、入户盗窃、携带凶器盗窃、扒窃的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。
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第二百六十四条
盗窃公私财物，数额较大或者多次盗窃的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产；有下列情形之一的，处无期徒刑或者死刑，并处没收财产：
（一）盗窃金融机构，数额特别巨大的；
（二）盗窃珍贵文物，情节严重的。
\'},{法条名称:\'第六十五条第一款\',法条内容:\'
第六十五条
被判处有期徒刑以上刑罚的犯罪分子，刑罚执行完毕或者赦免以后，在五年以内再犯应当判处有期徒刑以上刑罚之罪的，是累犯，应当从重处罚，但是过失犯罪和不满十八周岁的人犯罪的除外。
前款规定的期限，对于被假释的犯罪分子，从假释期满之日起计算。
\'},{法条名称:\'第六十五条第一款\',法条内容:\' 第六十五条
被判处有期徒刑以上刑罚的犯罪分子，刑罚执行完毕或者赦免以后，在五年以内再犯应当判处有期徒刑以上刑罚之罪的，是累犯，应当从重处罚，但是过失犯罪除外。
前款规定的期限，对于被假释的犯罪分子，从假释期满之日起计算。
\'},{法条名称:\'第六十七条第一款\',法条内容:\' 第六十七条
犯罪以后自动投案，如实供述自己的罪行的，是自首。对于自首的犯罪分子，可以从轻或者减轻处罚。其中，犯罪较轻的，可以免除处罚。
被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯，如实供述司法机关还未掌握的本人其他罪行的，以自首论。
犯罪嫌疑人虽不具有前两款规定的自首情节，但是如实供述自己罪行的，可以从轻处罚；因其如实供述自己罪行，避免特别严重后果发生的，可以减轻处罚。
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第六十七条 犯罪以后自动投案，如实供述自己的罪行的，是自首。对于自首的犯罪分子，可以从轻或者减轻处罚。其中，犯罪较轻的，可以免除处罚。
被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯，如实供述司法机关还未掌握的本人其他罪行的，以自首论。
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第六十四条
犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔；对被害人的合法财产，应当及时返还；违禁品和供犯罪所用的本人财物，应当予以没收。没收的财物和罚金，一律上缴国库，不得挪用和自行处理。
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