广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贵民一终字第74号
上诉人（一审被告）李凤珍
委托代理人林秋成
委托代理人刘立朝，
被上诉人（一审原告）刘玉兰
被上诉人（一审原告）张小丹
被上诉人（一审原告）张静
上述三被上诉人的共同委托代理人张成
上诉人李凤珍与被上诉人刘玉兰、张小丹、张静案外人执行异议之诉一案，不服贵港市港北区人民法院（2014）港北民初字第3100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月28日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明���刘玉兰与张龙山原系夫妻，婚后育有两男一女，即张运党（1983年x月出生）和张静、张小丹。座落于贵港市港南区木松岭红口小区（原港北区贵城镇南江3027号）房屋一幢（房屋所有权证号：贵房权证字第xx**号；土地使用权证号：贵国用（1997）字第xxx号）系刘玉兰和张龙山于1997年购买土地兴建而成，但上述房屋的所有权和土地使用权分别于1998年10月26日和1999年12月登记在其子张运党名下。2006年3月15日，刘玉兰与张龙山达成一份《离婚协议书》，约定双方同意离婚；上述房屋归刘玉兰、张小丹、张静和张运党共同所有，由刘玉兰居住使用，并就其它财产的分割、债权债务的分担和子女的抚养问题达成一致意见。同年3月20日，法院根据刘玉兰与张龙山达成的《离婚协议书》，确认刘玉兰与张龙山离婚。2013年12月24日，张运党及其妻子黎小玲与陈丽莉签订《借款合同》和《抵押合同》，约定张运党、黎小玲向陈丽莉借款30万元，借款期限自2013年12月24日起至2014年3月23日止，并以涉案房屋作为抵押物为合同项下债务提供担保。同日，双方办理了抵押登记手续。借款期限届满后，张运党无力偿还债务，遂于2014年5月3日与刘玉兰、张小丹、张静达成《共有房屋处置协议书》，约定涉案房屋系张运党和刘玉兰、张小丹、张静共同共有，经共有人协商确定房屋价值约90万元，每人占22多万元；张运党、黎小玲欠陈丽莉的30万元借款由刘玉兰代为偿还，张运党占涉案房屋的份额归刘玉兰所有。2014年5月23日，刘玉兰代张运党、黎小玲向陈丽莉偿还了30万元借款。同日，陈丽莉办理了涉案房屋抵押登记注销手续。2014年5月28日，李凤珍因民间借贷与张运党、黎小玲发生纠纷，向法院提起民事诉讼。次日，法院依据李凤珍提出的财产保全申请，作出了（2014）港北民初字第xxxx号民事裁定书，裁定查封了上述房屋，对上述房屋不得买卖转让及赠与他人等。2014年6月30日，法院作出（2014）港北民初字第1467号民事判决书，判决张运党、黎小玲共同偿还借款本金20万元及利息（利息计算：以20万元为本金，自2014年5月28日起按银行同期同类贷款利率计至判决确定还款之日止）给李凤珍。该判决生效后，李凤珍向法院申请强制执行。在法院执行过程中，由于张运党、黎小玲未履行生效法律文书确定的义务，法院于2014年9月16日作出（2014）港北执字第xxxx号执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋以清偿债务。2014年9月23日，刘玉兰、张小丹、张静向法院提出书面执行异议，称涉案房屋不属于张运党个人所有，而是由刘玉兰、张小丹、张静共同共有，请求法院中止执行涉案房屋。2014年10月13日，法院作出（2014）港北执异字第15号执行裁定书，���回刘玉兰、张静和张小丹的执行异议。为此，刘玉兰、张小丹和张静向法院起诉，请求停止对涉案房屋的执行。
另查明，2013年6月17日，张运党与贵港市港南区农业局签订《租赁协议书》，约定贵港市港南区农业局承租上述房屋，月租金为1600元，租赁期限自2013年6月17日起至2014年6月16日止，同时约定贵港市港南区农业局支付租金至张运党指定的刘玉兰的中国人民银行账户。租赁期间，上述房屋的租金均是由刘玉兰收取。
一审法院审理认为，争议焦点一：涉案房屋产权归属问题。涉案房屋是刘玉兰与张龙山于1997年出资购买土地兴建而成，后将房产产权登记在当时尚处于未成年的儿子张运党名下，但并不意味着该房屋的真实产权人即为张运党，而应审查刘玉兰与张龙山购买土地兴建房屋时的真实意思。本案中，刘玉兰与张龙山离婚时明确约定涉案房屋为夫妻共同财��，由刘玉兰、张静、张小丹及张运党共同共有，此时张运党已成年，其亦未提出异议，由此可知，刘玉兰与张龙山在买地建房时并没有将涉案房屋赠与张运党的意思表示。刘玉兰与张龙山达成的《离婚协议书》系其真实意思表示，是刘玉兰与张龙山对自己财产权利的一种自由处分，对双方均具有法律约束力，故法院认定涉案房屋系由刘玉兰、张静、张小丹和张运党共同共有。争议焦点二，提出的执行异议是否成立。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”首先，张运党在与陈丽莉民间借贷纠纷中就涉案房屋办理了抵押登记，因张运党无力偿还债务，而与刘玉兰等三人达成《共有房屋处置协议书》，约定刘玉兰代张运党偿还陈丽莉的30万元借款后，张运党占涉案房屋的份额归刘玉兰所有。2014年5月23日，刘玉兰代张运党清偿了债务，并注销了涉案房屋的抵押登记，此时视为刘玉兰就张运党享有涉案房屋的份额已支付了全部价款；其次，虽然张运党与贵港市港南区农业局签订了《租赁协议书》，但涉案房屋的租金一直由刘玉兰收取，由刘玉兰享受该房屋的租赁收益，其已实际占有涉案房屋；最后，涉案房屋于2014年5月23日注销了房屋抵押登记，而法院于2014年5月29日查封了涉案房屋，时间间隔短，故未变更涉案房屋产权登记不存在过错。综上，根据上述法律规定，法院不��查封涉案房屋，刘玉兰等三人所提异议理由成立，应予以支持。遂判决：一、撤销（2014）港北执异字第15号执行裁定书；二、停止对座落于贵港市港南区木松岭红口小区（原港北区贵城镇南江3027号）房屋一幢（房屋所有权证号：贵房权证字第xxx**号；土地使用权证号：贵国用（1997）字第xxx号）的执行。案件受理费100元，适用简易程序审理减半收取50元，由李凤珍负担。
上诉人李风珍不服一审判决，上诉称：一、一审判决程序违法。首先，一审法院没有追加张运党作为本案的当事人参加诉讼，属于遗漏应当参加诉讼的当事人；其次，一审法院认定涉案房屋系刘玉兰、张静、张小丹和张运党共同共有明显违反了房屋和土地的行政确权制度。二、一审判决认定事实及适用法律错误。1、涉案房屋的所有权和土地使用权均登记于张运党名下，虽然张运党当时是未成年人，但根据相关法律规定，该登记办证的行为应视为张龙山与刘玉兰明确表示将该涉案房屋赠与了张运党个人，因此涉案房屋应属于张运党的个人财产，并不是三被上诉人与张运党共同共有。2、刘玉兰与张龙山于2006年3月15日签订的《离婚协议书》未经生效法律文书予以确认，不能对抗第三人，因此该协议对涉案房屋的约定无效，不应受法律保护。退一步来说，即使张运党本人同意将涉案房屋与三被上诉人共同共有，在2006年时就应该变更产权登记，不再单独行使涉案房屋的权利，但事实上张运党在2006年至2013年期间曾5次将涉案房屋抵押向银行或个人借款，一直都在行使着涉案房屋所有权的权利，而刘玉兰代张运党收取租金的行为并不能认定其享受房屋租赁收益和实际占有涉案房屋。3、张运党与三被上诉人签订的《共有房屋处置协议书》对第三人是没有法律效力的，只能视为刘玉兰代张运党清偿债务，而不能视为刘玉兰就张运党享有涉案房屋的份额已支付了全部价款。综上，本案涉案房屋属于张运党个人所有，一审法院认定事实和适用法律均有错误且程序违法，请求二审法院撤销一审判决，驳回三被上诉人的执行异议请求，维持（2014）港北执异字第15号执行裁定书。
被上诉人刘玉兰、张小丹、张静答辩称：1、涉案房屋形成于1997年，由刘玉兰与前夫张龙山购买宅基地兴建而成，房屋产权虽然登记在张运党个人名下，但实际上不属于张运党个人所有，刘玉兰与张龙山当时也没有将房屋赠给张运党的意愿，这一事实有当时签订的离婚协议书为证。而且张运党与三被上诉人签订的《共有房屋处置协议书》也证实其对涉案房屋属共同共有是承认的，张运党将房屋的共有份额转让给刘玉兰是其真实意思表示，另外涉案房屋一直由刘玉兰占有、使用和收益，除未办理产权变更手续外，其转让行为已经全部履行完毕，张运党对争议房屋不再享有任何物权权益。2、刘玉兰在2014年5月23日代为清偿张运党的30万元债务并取得张运党的共有份额后，仅过了6天时间涉案房屋便被法院查封，所以三上诉人对于未能及时办理涉案房屋的产权变更登记没有过错。一审法院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定判决停止对涉案房屋的执行是正确的，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：
一、一审判决是否存在程序违法的问题。本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零七条：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”的规定，张运党作为被执行人并非必须参加本案诉讼的当事人，因此一审判决并不存在遗漏当事人的违反法定程序的情形，李凤珍的该项上诉理由不成立，依法应予驳回。
二、三被上诉人提出的执行异议是否成立的问题。房屋权属登记是行政机关依据当事人提交的资料、经过形式审查所进行的公示形式，在房屋权属发生争议需确认房屋产权所有人时，应以查明的房屋形成时的资金来源、房屋的实际使用情况等相关因素进行综合分析认定，而不应以房屋权属登记作为唯一标准。从本案查明的事实来看，首先，涉案房屋于1997年购建，张运党当时尚未成年，购地建房的资金实际上是刘玉兰、张龙山所出；其次，刘玉兰、张龙山在2006年离婚时签订的《离婚协议书》中将涉案房屋作为夫妻共有财产进行处置并明确表示涉案房屋归女方刘玉兰及子女张运党、张小丹、张静共同共有；同时，涉案房屋一直由刘玉兰使用、出租收益，基于上述事实进行分析，可以确认涉案房屋虽登记在张运党名下，但实为刘玉兰、张运党、张小丹、张静共同共有。在没有书面赠与合同等有关证据相佐证而且刘玉兰本人亦予以否认的情况下，不宜直接将涉案房屋的登记行为视为刘玉兰、张龙山与张运党之间存在着真实合法有效的房屋赠与关系，李凤珍的该项上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条的规定，刘玉兰、张小丹、张静以对涉案房屋享有共有份额为由请求法院判决停止对涉案房屋的执行，理由成立，应予支持。此外，本案审查的是刘玉兰、张小丹、���静对涉案房屋是否享有足以阻却执行的实体权利，至于刘玉兰、张小丹、张静与张运党于2014年5月23日签订的《共有房屋处置协议书》是否合法有效或损害李凤珍的利益，不在本案评判范畴。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费50元，由李凤珍负担；二审案件受理费100元（上诉人李凤珍已预交），由李凤珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈品泉
审 判 员 梁小宁
代理审判员 黄 奔
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 陈 洁