广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
(2012)惠城法民一初字第1930号
原告惠州市惠城区住房制度改革办公室，地址：广东省惠州市惠城区龙丰上排新联路区规划建设大厦*楼。
法定代表人彭仁山。
委托代理人邱汉基，系惠州市惠城区公职律师事务所律师。
第一被告惠州市第二建筑工程公司工程开发分公司，地址：惠州市惠城区下埔北路市二建公司大楼三楼。
法定代表人张锦伟，总经理。
第二被告黄怀隐，男，汉族，1962年8月3日出生，户籍地：广东省惠东县，
委托代理人刘福来，广东百德律师事务所律师。
原告惠州市惠城区住房制度改革办公室诉第一被告惠州市第二建筑工程公司工程开发分公司、第二被告黄怀隐、案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2012年6月20日、2013年3月29日公开开庭进行了审理。原告惠州市惠城区住房制度改革办公室的委托代理人邱汉基、第二被告黄怀隐的委托代理人刘福来到庭参加诉讼，第一被告惠州市第二建筑工程公司工程开发分公司经本院送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告惠州市惠城区住房制度改革办公室诉称，2001年，因城市规划建设需要，需对下角东路进行拆迁改造，根据惠城府纪(2001)4号工作会议纪要及惠城府纪(2001)15号区政府常务会议纪要精神，原告与被告惠州市第二建筑工程公司工程开发分公司达成协议，约定由原告出资3299109元购买被告市二建开发公司在建的位于惠州市惠城区麦地黄田岗小区即现荣浩花园第3栋整栋物业建筑面积共2999.19平方米用来安置被拆迁户，其中底层为商铺、车库及杂物间，共398.45平方米，二至八层为28套住宅，共2594.62平方米，双方还约定甲方即被告市二建开发公司应在收清房款后一个月内办好房地产权属登记手续，半年内办好房地产产权证。原告于2001年9月13日将全部购房款3299109元支付给了市二建开发公司，二建开发公司以其公司名义于2002年12月31日申办了证明书号为0893的商品房屋产权权属书，随后二建开发公司将荣浩花园第3栋整栋物业移交原告用于安置被拆迁户，接收物业后，原告随即对被拆迁人进行安置，至2007年，原告已将上述物业中的28套住宅、5间商铺和26间单车间交付给被拆迁户使用，其中28套住宅和26间单车间由二建开发公司按原告要求将相关产权办理至被安置对象名下，底层商铺101-105号为被安置对象区电影公司和市广告装饰总公司的安置用房，但因分配方案等因素，致使101—105号商铺的产权至今未办理至被安置对象名下，另底层106号车库已于2008年通过公开竞拍转让给了他人，为此，上述位于荣浩花园第3栋底层编号为101—106号的物业为原告出资购买，且已行使实际使用权和支配权，其实际权属人为原告而并非二建开发公司，二建开发公司应按照约定将上述物业的产权手续办理至原告名下。另外，第三人黄怀隐以其与市二建开发公司之间的买卖合同纠纷于2010年7月28日申请查封了原告购买的荣浩花园3栋第一层编号为第101至106号六间商铺，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。之规定，第三人的上述查封属于查封标的错误，原告为此提出了执行异议，惠城区人民法院于2013年1月8日以（2011）惠城法执字第740-2号执行裁定书驳回了原告的异议，为此，原告特向贵院提起诉讼，请求：1、依法判决停止对惠州市惠城区麦地黄田岗荣浩花园3栋第一层编号为第101至106号物业的执行措施；2、依法确认位于惠州市惠城区麦地黄田岗荣浩花园3栋第一层编号为第101至106号物业产权归原告所有，并判令被告市二建开发公司将上述物业产权手续办理至原告名下；3、本案的诉讼费用由被告承担。
第一被告惠州市第二建筑工程公司工程开发分公司未作答辩，亦未出庭应诉。
第二被告黄怀隐辩称，针对被答辩人对答辩人诉我执行异议之诉一案，依法提出以下答辩意见：被答辩人提出了以下诉讼请求：请求依法确认位于惠州市惠城区麦地黄田岗荣浩花园3栋第一层编号为101至106号物业产权归原告所有，并判令被告市二建开发更是将上述物业产权手续办理至原告名下；同时，被答辩人认为贵院查封以上标的物是错误的，要求贵院予以解封。答辩人认为，这些都是互不相干的诉讼请求，分别是确权之诉、房屋买卖合同纠纷之诉和执行异议之诉，被答辩人应当就各案分案起诉，且其将答辩人列为本案的第三人参加诉讼更是缺乏事实根据和法律依据。具体的事实和理由如下：一、被答辩人的确权之诉不符合人民法院的受理条件，应当裁定驳回被答辩人的相关起诉。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”被答辩人自称其已购买案涉的商铺，但因其长期未办理产权登记，无法证明其对上述物业享有产权，因此对外不发生效力。而根据《城市房屋权属登记管理办法》第三条第一款规定，确认房屋所有权并办理产权登记是政府的房产管理机关的行政职权范围，并未人民法院审判权的职责范围，人民法院的审判权不能代替或蒯越房产管理机构的行政职权，故被答辩人向法院诉请确认案涉收的所有权归属没有法律依据。已经受理的。裁定驳回起诉。二、被答辩人要求被告即被执行人履行办理产权登记的义务是合同之债的纠纷，与其所提出的确权之诉分属于两大不同类别的诉讼案由，依法不能并案审理。1、两者的内容、所依据的事实、当事各方以及应提交的证据均有区别。确权之诉是是针对争议房屋权属不明的情形；而商品房销售合同纠纷是在合同一方当事人拒不履行合同义务时产生的。2、被答辩人并未向法庭提交其据以提出合同纠纷之诉的商品房销售合同，人民法院亦无从确定被答辩人与被告之间的权利义务。3、答辩人并非被答辩人与被告之间买卖行为的参与人，也不是该买卖行为的利害关系人，与本案审理里的结果没有利害关系，而且被答辩人在诉状中并没有说明答辩人应当履行的法律义务，因此其将答辩人列为本案的当事人缺乏事实根据和法律依据。三、被答辩人向官员提起执行异议之诉不符合民事诉讼的有关规定。被答辩人没有提起执行异议之诉，但却在诉状中对贵院查封了案涉收提出了异议，并要求贵院予以解封。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”首先，虽然被答辩人曾向贵院提出了执行异议，但贵院并未就此做出过任何民事裁定，因此，答辩人如果提出的是执行异议之诉犹如无源之水、无本之木，是完全缺乏依据。其次，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十七条规定：“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。”据此，如果被答辩人提出执行异议之诉，那么答辩人就是本案的被告而非第三人。第三，被容辩人在诉状中并没有提出对执行标的停止执行的诉讼请求，因此也不符合执行异议之诉的有关特征。四、针对被答辩人对贵院查封案涉商铺的意见，答辩人特答辩如下：首先，答辩人认为被答辩人一处的意见不在本案的审理范围。其次，答辩人认为被答辩人提出的意见是没有道理的。(一)被答辩人称其已购买本案之被查封物，且区电影公司和市广告装饰总公司为被查封物第101至105号商铺实际产权支配人以及被答辩人为第106号商铺的实际产权支配人缺乏充分的证据。1、虽然被答辩人所提供的“转让(销售)房地产收入发票”显示的是用于“购安置房(整幢)”的款项，但是根据惠州市惠城区人民政府(下称城区政府)“惠城府纪[2001]4号”《工作会议纪要》的精神，用于安置相关单位需拆迁住户的是一幢商品楼，“有28套住房”，并没有言及一层的商铺用于上述单位或住户的安置。2、被答辩人所提供的《商品房屋产权权属书》显示的“出售情况”，在“购买人(单位)名称”一栏中，第101至105号商铺以及第106号车库均为空白，可以证明答辩人申请法院查封的上述房产，被执行人并未售出，其产权至今仍在被执行人的名下，属该公司之财产。该《权属书》也正好印证了“惠城府纪[2001]4号”《工作会议纪要》所确定的28套住房用于安置拆迁户的内容。3、在城区政府2001年11月12日的“惠城府纪[2001]15号”《区政府常务会议纪要》的第二点“关于区电影公司离退休人员的工资和医疗保障问题”中虽提及“把在黄田岗安置拆迁户的1套一楼约85平方米的商铺划归区电影公司所有并由其经营”，但贵院所查封的商铺面积最大的为68.19平方米，其余的均在26.99平方米或以下，并没有1套达85平方米的商铺，可见，该会议纪要所指的商铺并不在贵院的查封范围之内，与本案无关。4、被答辩人称区电影公司和市广告装饰总公司为被查封物第101至105号商铺实际产权支配人以及被答辩人为第106号商铺的实际产权支配人，但却没有就此提供相应的证据，因此，被答辩人的主张不能成立。(二)被查封物至今尚未办理权属过户登记，被答辩人存在过错。被等辩人所提供的证据显示，被查封物建成于2002年12月。按照被答辩人所称，其早于2001年9月就购买了上述安置房。即使被答辩人同时购买了本案的被查封物，被答辩人就应当依法及时办理权属登记手续，而不应置涉案商铺的权属仍属于被执行人的现状于不顾。众所周知，不动产的产权是以登记为准，没有办理产权登记的不能对抗善意第三人。被答辩人放任涉案商铺的产权现状而不予办理产权登记，且在被执行人不予办理产权过户登记的情况下又不通过诉讼强制被执行人履行办证义务，其主观上存在过错。所以，被答辩人引用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定以支持其主张属于适用法律错误。恰恰相反，被答辩人没有提供证据证明其已付清案涉商铺的购房款并已实际占有该商铺，且对不办理产权登记方面主观上不存在过错。正如被答辩人的诉状所称，“因分配方案等因素，致使101—106号商铺的产权至今未办理至安置对象名下”，这充分证明案涉商铺的产权之所以至今尚未办理完全是其主观原因造成的，与被执行人或其他因素无关，更说明其主观上存在过错。贵院查封上述被查封物是正确的，被答辩人请求解除对上述被查封物的查封缺乏法律依据，依法不能予以支持。
经审理查明，两被告曾就一般买卖合同纠纷诉至本院，案号是（2010）惠城法民二初字第817号。被告黄怀隐向本院申请诉前财产保全，本院于2010年7月28日作出（2010）惠城法立保字第274号《民事裁定书》，裁定查封被告惠州市第二建筑工程公司工程开发分公司位于惠州市惠城区麦地黄田岗荣浩花园3栋其中一层第101至106共六间的商铺（以下简称“涉案房产”）、面积共201.068平方米的房地产权（查封期限为二年）。本院于2010年11月23日作出（2010）惠城法民二初字第817号《民事判决书》，判决第一被告惠州市第二建筑工程公司工程开发分公司支付货款本金786000元并支付违约金给第二被告黄怀隐。该判决生效后，第二被告黄怀隐向本院申请强制执行，案号为（2011）惠城法执字第740号。在执行过程中，原告惠州市惠城区住房制度改革办公室对该查封提出异议，提出要求解除对位于惠州市惠城区麦地黄田岗荣浩花园3栋其中一层第101至106共六间的商铺的查封。本院于2013年1月8日作出（2011）惠城法执字第740-2号《执行裁定书》，裁定：驳回原告惠州市惠城区住房制度改革办公室的异议。原告不服该异议，诉至本院，请求判如所请。
另查一，2001年原告与第一被告协商达成一致：由原告向第一被告购买其建设的位于麦地黄田岗荣浩花园3号整幢物业用于拆迁安置，购房总价款为3299109元，由第一被告收到房款后办好房产确认证到户。原告于2001年3月至12月间分6次向第一被告支付了全部购房款。第一被告于2001年开具购房款发票给原告。第一被告于2002年12月申办了编号为0893号的商品房产权权属书，随后将麦地黄田岗荣浩花园3栋整栋物业交付给原告用于安置被拆迁户，并按照原告要求陆续将产权办理至被安置对象名下。涉案的荣浩花园3栋其中一层第101至105共五间的商铺第一被告交付给原告后，原告亦已经交付至被安置户实际使用，第106号车库也已经由原告实际使用支配，但因被安置户之间存在争议，涉案的荣浩花园3栋其中一层第101至106共六间的商铺未办理产权至被安置户名下，第一被告亦未将其登记在原告名下，仍登记在第一被告名下。
另查二，惠州市惠城区城乡规划建设局证明：原告系该局下属事业单位，原名称为“惠城区住房制度改革领导小组办公室”，与惠城区住房资金管理中心、惠城区房产管理办公室合署办公；2007年11月撤销惠城区住房资金管理中心后，更名为“惠城区住房制度改革办公室”。
以上事实有证明、组织机构代码、产权说明、政府工作会议纪要、转账凭证、发票、商品房屋产权权属书、（2010）惠城法立保字第274号《民事裁定书》、（2010）惠城法民二初字第817号《民事判决书》、（2011）惠城法执字第740-2号《执行裁定书》、庭审笔录以及当事人陈述等在案佐证，可以认定。
本院认为，在执行过程中，执行标的虽然名义上登记在被执行人名下，但是执行标的的物权权益实际已经转移他人的，应停止对该执行标的的执行。原告与第一被告之间约定的由原告出资购买第一被告建设的涉案房产是双方经平等、自愿协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，应受法律保护。原告已经于2001年全部付清涉案房产的购房款，第一被告亦已经将涉案房产交付原告支配，原告已经合法实际占有涉案房产，由于第一被告在申报商品房屋产权权属书后未及时将涉案房产的产权登记在原告名下或其指定的安置户名下，致使第二被告合法查封涉案房产，原告对此并没有过错。原告购买涉案房产时为善意，并且已经实际支付全部购房款及合法占有涉案房产，原告应是涉案房产的实际所有权人，第一被告已经对该房屋不享有任何物权权益，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条的规定，原告要求停止对惠州市惠城区麦地黄田岗荣浩花园3栋其中一层第101至106共六间商铺的执行的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。涉案房产实际为原告所有，原告诉请第一被告为其办理涉案房产的房地产权属证书符合法律规定，本院予以支持。由于第一被告未及时为原告所购买的涉案房产办理登记，致使第二被告合法申请查封该房产，故引发本案纠纷的过错在于第一被告，第一被告应承担本案的诉讼费用。第一被告惠州市第二建筑工程公司工程开发分公司经本院传票传唤未能出庭应诉，视为放弃质证和抗辩的权利，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、停止对位于惠州市惠城区麦地黄田岗荣浩花园3栋其中一层第101至106共六间的商铺（面积共201.068平方米）的执行。
二、确认位于惠州市惠城区麦地黄田岗荣浩花园3栋其中一层第101至106共六间的商铺（面积共201.068平方米）房屋产权归原告惠州市惠城区住房制度改革办公室所有。第一被告惠州市第二建筑工程公司工程开发分公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内为原告惠州市惠城区住房制度改革办公室办理惠州市惠城区麦地黄田岗荣浩花园3栋其中一层第101至106共六间的商铺（面积共201.068平方米）的房地产权属证书。
本案受理费200元（原告已预交），由第一被告惠州市第二建筑工程公司工程开发分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 曾宪章
审 判 员 欧阳琳
代理审判员 潘丽军
二〇一三年四月八日
书 记 员 梁红玉