广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤0306民初20256号
原告（反诉被告）谭向彪。
委托代理人李娜，广东华商律师事务所律师。
委托代理人张楚炎，广东华商律师���务所律师。
被告（反诉原告）深圳市铨恒投资有限公司。
法定代表人周春艳，董事长。
委托代理人韩鹰，广东文宁律师事务所律师。
上列原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2014年12月11日签订了《租赁协议书》，原告承租被告的商铺经营茶餐厅，在2016年2月1日，由于被告拖欠产权所有者人人乐的租金，导致人人乐将原告所承租的商铺停水停电，并要求原告搬离商铺，造成原告重大经济损失。原告要求被告退还保证金及多支付的租金，被告均拒绝。原告为维护自身的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、被告返还保证金37000元；2、被告返还原告的多支付的租金7250元；3、被告支付赔偿金600000元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告答辩称，在租赁期间，原告除了支付37000元以外，总共缴纳租金47000元，拖欠租金高达192000元，还拖欠水电费29263.1元，已构成根本违约，请求驳回原告的诉讼请求。
被告反诉称，被告与原告签订租赁协议书，约定原告租赁被告商铺用于经营茶餐厅，保证金27000元，租金13500元/月，2015年2月1日起计算租金。2015年5月4日，双方签订补充协议，原告再租赁3号单元扩大经营面积，租金5000元/月，2015年6月1日起计算租金。租赁期间，原告支付保证金和租金的情况：2014年12月24日付款27000元（保证金）；2015年5月11日付款30000元（含新场地1万元保证金）；6月5日支付租金13500元；7月10日支付租金13500元，自8月份起没有缴纳过租金，截止2015年6月30日原告拖欠租金25500元。2016年2月，原告自动放弃经营，出于安全考虑被告断掉原告的水电。2016年4月以后被告与人人乐��司协商场地退租的问题，2016年6月原告在人人乐的责令下搬离租赁场地。截止至2016年4月，原告共拖欠租金192000元。根据双方的协议之约定，被告有权解除合同，并有权要求原告支付19200元的违约金。原告拖欠2015年9月至2016年2月水电费29263.1元，2015年10月XX茶餐厅管道煤气工程施工，被告垫付工程款共计51000余元。被告维护自身的合法权益，特提出反诉，请求判令：1、原告向被告支付租金192000元，水电费29263.1元、管道煤气安装费51000元，共计272263.1元；2、原告向被告支付欠款总额10%的违约金19200元；3、原告承担本诉、反诉的全部诉讼费用。
原告答辩称，原告不拖欠被告任何租金，反而被告应退还原告多支付的租金7250元。根据双方签订的租赁协议书第5.1.18��约定，如在30天内未能使用天燃气，装修免租期与天然气通气的时间对应增加。通天燃气的时间是2015年10月14日，所以双方的起租时间应是2015年10月15日。另外根据租赁合同第5.1.18条约定，被告应当承担管道煤气相关的安装费用。根据租赁协议书第2.3.4条约定，乙方缴纳的租金包含物业管理费、公共区域能源分摊等费用，不再另外收取任何费用。被告主张的水电费中的公用水电分摊费用，不应由原告承担。原告没有任何违约行为，也不应当承担相应的违约金。综上所述，请求法庭驳回被告的反诉。
本院审理查明，原告与被告于2014年12月11日签订《龙华人人乐百货美食广场租赁协议书》，约定将位于深圳市龙华新区东环一路与建设路交汇处的人人乐四楼5号单元���给原告经营“XX”茶餐厅，租赁期限为2014年12月11日至2019年12月10日，租赁保证金27000元，月租金13500元，自2015年2月1日起起算租金，原告于每月1日前向被告缴纳租金，逾期30天将视为原告为重大违约，原告应按应缴金额的10%作为违约金缴纳给被告，合同生效30天内被告免费协助原告完成天然气户名变更，并保证能正常使用，如30天内未能正常使用，则免租期相应增加，如因被告原因无法履行合同，则由被告一次性补偿原告60万元。2015年5月4日，双方签订《合同补充协议书》，原告再租赁3号单元扩大经营面积，月租金5000元，自2015年6月1日起起算租金，承租期间为2015年6月1日至2019年12月10日。原告于2014年12月24日支付保证金27000元，2015年5月11日支付了30000元，其中10000元是保证金，另外20000元是预缴的租金；2015年6月5日支付了13500元预缴租金；2015年7月10日预缴租金13500元；2015年8月30日支付了25000元的预缴租金、2015年9月23日支付了水电费3545.2元、2015年10月11日预缴了水电费10000元。2015年10月14日，原告正常使用天然气。2016年1月25日，案外人深圳市人人乐百货有限公司发出停电通知，载明由于被告拖欠租金及水电费，于2016年2月1日起停电。
本院认为，原、被告双方签订的租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。因此本案原告与被告签订的租赁合同违反了法律的强制性规定，为无效合同。
本案中，由于被告拖欠案外人深圳市人人乐百货有限公司租金及水电费，原被告之间合同无法继续履行��被告应承担相应的违约责任。原告交付的37000元保证金，被告应予退还，原告该诉讼请求，本院予以支持。
对于多付的租金，双方庭审中确认共支付租金72000元，根据双方约定及确认的通气点火作业单，合同生效30天内被告免费协助原告完成天然气户名变更，并保证能正常使用，如30天内未能正常使用，则免租期相应增加，本院确认租金自2015年10月14日起计算，另根据案外人深圳市人人乐百货有限公司发出停电通知，本院确认自2016年2月1日起停电。综上，原告需向被告支付2015年10月14日至2016年2月1日期间租金共计66879.87元，原告已支付72000元，被告尚需退还5120.13.元。
对于赔偿金600000元，本案系由于被告原因致使合同无法履行，根据双方约定，被告应承担相应的赔偿责任，故原告该诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。
关于被告反诉请求的租金、违约金，本院认为缺乏事实依据，本院不予支持。
关于被告主张的水电费，2015年9月至2016年2月，原告使用水电共计费用29263.1元，原告于2015年10月11日支付水电费10000元，尚需支付水电费19263.1元。
关于管道煤气安装费，被告该反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告深圳市铨恒投资有限公司在本判决生效之日起三日内向原告谭向彪返还租赁保证金37000元；
二、被告深圳市铨恒投资有限公司在本判决生效之日起三日内向原告谭向彪返还租金5120.13元；
三、被告深圳市铨���投资有限公司在本判决生效之日起三日内向原告谭向彪支付赔偿金600000元
四、原告谭向彪在本判决生效之日起三日内向被告深圳市铨恒投资有限公司支付2015年9月至2016年2月拖欠的水电费19263.1元；
五、驳回原告谭向彪的其他诉讼请求。
六、驳回被告深圳市铨恒投资有限公司的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币5121元，由原告负担16.93元，被告负担5104.07元，反诉费用2836元，由原告负担189.22元，被告负担2546.78元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 刘 洪 印
二〇一七年八月二十四日
书记员 叶丽敏（兼）
书记员 陈 颖
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六���条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。