山东省阳谷县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁1521民初835号
原告：滕州腾达房地产开发有限公司。住所地：滕州市文昌路****号。
法定代表人：邹为付，经理。
委托代理人：田洪伟，该公司法律顾问。
被告：魏霞，女，汉族。
委托代理人：徐新玲，山东万航（阳谷）律师事务所律师。
原告滕州腾达房地产开发有限公司与被告魏霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李某独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人田洪伟，被告魏霞及其委托代理人徐新玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年5月29日，原告以其下属单位滕州腾达房地产开发有限公司阳谷分公司的名义与被告签订了合同编号为YS0008465的商品房预售合同，根据该合同，被告以495568元的价格以按揭付款的方式购买了原告开发的富润城小区35号楼1单元1601室房产。2013年10月28日，经滕州腾达房地产开发有限公司阳谷分公司担保，被告在中国农业银行股份有限公司阳谷县支行办理了住房按揭贷款手续，贷款金额195000元，贷款期限300个月。
被告贷款后，因拒不按照合同的约定办理房地产权属证书，2015年12月7日，中国农业银行股份有限公司阳谷县支行向某、被告下发了贷款提前到期通知书，宣布向被告魏霞发放的个人住房按揭贷款提前到期，并要求原告履行担保责任。2015年12月15日，原告替被告偿还贷款本金187914.16元，利息802.55元，共计188716.71元。
根据原、被告签订的商品房预售合同附件九合同补充协议第八条的约定，在担保期间，原告代被告偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭本金的10%，被告已构成根本性违约，原告有权解除合同，收回房产，被告应按商品房买卖合同第四条约定的商品房价款总金额的5%向原告支付违约金24778.40元。被告交纳首付款300568元，按揭贷款195000元，在扣除被告应承担的违约金24778.40元及原告替被告偿还的银行按揭贷款本息188716.71元后，对剩余的房款282072.89元同意退还被告。故诉至法院，请求依法判令：一、依法解除原被告于2013年5月29日签订的合同编号为YS0008465的商品房预售合同；并判令被告将富润城小区35号楼1单元1601室房产退还给原告。二、被告给付原告违约金24778.40元；三、原告退还被告房款282072.89元。
被告魏霞辩称，原告所诉答辩人与其签订的购房合同并向其交纳了部分房款属实，但原告并未按照合同约定将涉案房屋交付给被告，原告存在违约。正因为原告未能将房屋交给被告，所以被告在交纳两年的房款后才未继续还款。原告要求以房价总金额的5%支付违约金也是不恰当的。涉案房屋总价款是495568元，首付款300568元，贷款本金是195000元，被告已还贷2年，共计3万余元，不可能欠其房款18万余元。另原告所说的违约金的计算方法，被告不知情，且也不合理，其计算的违约金数额也过高，请法院酌情处理。
经审理本院认定，滕州腾达房地产开发有限公司阳谷分公司隶属于原告滕州腾达房地产开发有限公司，是原告的分公司，成立于2008年9月19日，2015年9月21日注销，注销原因为被撤销。
2013年5月29日，滕州腾达房地产开发有限公司阳谷分公司与被告勾魏霞签订了合同编号为YS0008465的《商品房预售合同》一份。合同约定，被告购买了原告开发的富润城小区35号楼1单元1601号房产一套，建筑面积131.8平方米，每平方米3760元，总价款495568元，被告按揭付款于2013年5月29日交清首付款300568元，剩余195000元办理按揭贷款。合同签订后，被告按期交纳了首付款。同年10月18日，被告魏霞与中国农业银行股份有限公司阳谷县支行、滕州腾达房地产开发有限公司阳谷分公司签订《个人购房担保借款合同》。合同约定，借款人魏霞借款195000元，借款期限300个月，该笔借款由汤某提供连带责任保证，由阶段性保证人滕州腾达房地产开发有限公司阳谷分公司提供连带责任保证，保证期间二年，被告为抵押人。合同约定：第三十五条抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记；自本合同第二十六条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。违约责任非因贷款人原因造成房地产权属证书未在本合同第三十五条约定的期限内办妥，或以贷款人为抵押权人的抵押登记申请未在本合同第三十五条约定的期限内提出，或贷款人为抵押权人的抵押预告登记未在本合同第三十五条约定的期限内办妥的，借款人、抵押人应自约定的期限届满次日起，对借款剩余本金按每日万分之伍的比例向贷款人支付违约金；贷款人有权直接从借款人在中国农业银行各机构开立的账户中扣收上述违约金，并有权采取停止发放借款、提前收回已发放借款、宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期，要求借款人另行提供贷款人认可的担保或其他资产保全措施。2015年12月7日，中国农业银行股份有限公司阳谷县支行向被告魏霞发出《贷款提前到期通知书》，因借款人违反合同第10条和12条，担保人违反担保合同约定义务，宣布贷款于2015年12月7日提前到期，请立即归还全部结欠本金188225.37元、利息1823.71元。原告在该通知书上加盖公章并由签收人签字。原告于2015年12月15日偿还了被告魏霞的借款本金187914.16元、利息802.55元。原告于2016年2月2日诉至本院。
原告为证明自己的主张提供了下列证据：1、商品房预售合同；2、个人购房担保借款合同；3、贷款提前到期通知书；4、中国农业银行业务凭证；5、分公司注销情况。经当庭质证，被告对上述证据的真实性均无异议，但提出，商品房预售合同的附件九被告未签字，对其约定的内容不知道，且第8条的内容显失公平，即按合同总价款的5%支付违约金显失公平。并提出房屋并未交付其使用，现其前夫居住。对于房产交付的问题，原告未提交将房产交付给被告的相关证据。
被告魏霞于庭后向本庭提交（2010）阳民初字第1086号民事调解书，证明其与梁某已于2010年6月17日经本院调解离婚。经质证，原告对该调解书的真实性无异议，对其离婚的事实亦无异议。
庭审后，本院向阳谷县房地产管理局信息中心调取了合同编号为YS0008017的《商品房预售合同》，与原告提交的合同内容相一致。证明原被告在签订合同时就同时附有附件九。故对该合同效力，本院依法予以认定。
本院认为，原、被告之间签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违背国家法律与政策之规定，合法有效，本院依法予以确认。合法有效的合同，对双方当事人均有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告系按揭贷款买房，其与中国农业银行股份有限公司阳谷县支行签订了个人购房担保借款合同，因被告未按约定期限办理房地产权属证书，银行宣布贷款提前到期，并由作为借款担保人的原告代被告偿还了借款本金187914.16元，利息802.55元，共计188716.71元。因被告按揭贷款本金为195000元，根据原被告双方在合同补充协议中约定，原告代被告偿还的按揭贷款本息已超过按揭本金的10%,故被告已构成根本性违约，原告有权解除买卖合同，收回房产，追偿代偿款项，原告可要求被告支付商品房价款总金额的5%的违约金。现原告要求解除与被告签订的编号为YS0008465《商品房预售合同》的请求，符合法律规定和合同约定，故对其请求，本院依法应予支持。因原告未提交已将房产交付给被告的证据，被告又不认可，故对原告要求被告返还房产的诉讼请求，本院依法不予支持。因该涉案房产总金额为495568元，原告请求被告支付其违约金24778.40元并未超过双方的约定，故本院依法应予支持。在扣除原告代偿的房款和被告应支付的违约金后，尚剩房款282072.89元，原告应退还给被告。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案见适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告滕州腾达房地产开发有限公司与被告魏霞2013年5月29日签订的合同编号为YS0008465《商品房预售合同》。
二、原告滕州腾达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还被告魏霞购房款282072.89元。
三、驳回原告滕州腾达房地产开发有限公司要求被告魏霞退还富润城小区35号楼1单元1601室房产的诉讼请求。
被告如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2952元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审判员 李武军
二〇一六年五月三十日
书记员 李盛楠