北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京01民终5132号
上诉人（原审原告）：北京国硅投资有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢5A-163。
法定代表人，梁国春，总经理。
委托诉讼代理人：方荣花，北京市汇源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘学华，女，1957年6月24日出生。
上诉人（原审被告）：北京时代弄潮文化发展有限公司，住所地北京市海淀区海淀镇西大街25号。
法定代表人，涂金灿，总经理。
委托诉讼代理人：陈忠华，北京济和律师事务所律师。
上诉人北京国硅投资有限公司（以下简称国硅投资公司）、北京时代弄潮文化发展有限公司（以下简称时代弄潮公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初34988号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年7月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
国硅投资公司上诉请求：撤销原判，依法判令时代弄潮公司支付国硅投资公司房屋使用费1893160元（2015年6月6日至2016年12月5日）；判令时代弄潮公司支付国硅投资公司从2016年12月6日至实际腾退之日止的一层过道及二层的房屋使用费（每天的使用费为3288元）。理由如下：时代弄潮公司与北京某某岛眼镜有限公司之间的租赁合同已经在2013年6月17日到期终止，之后的几年期间，位于中关村创业大街核心区域的房屋租金价格已经大幅度上涨，不能依据2013年的租金标准判决。上诉人国硅投资公司与北京某某空间创业服务有限公司在2015年8月13日签订的合作协议书中明确约定，如时代弄潮公司能及时交回房屋，一层过道及二层的房屋每年租金价格为120万元，所以，法院应按每年120万元的使用费判决。
时代弄潮公司辩称，涉案房屋是国有资产，为鼓励创业群体，租给我公司是5年的时间，租金是比较稳定的，一审法院判决按照当时的租金交纳是合理合法的。转租协议无效，我司不应该交纳房屋使用费。我方之所以不同意搬离是由于我司做了大量的广告和装修投入未能弥补损失。国硅投资公司在2017年7月2日采取野蛮手段将房屋收回，我公司的很多物品，珍贵资料都被抢走，不同意上诉人国硅投资公司的上诉请求。
时代弄潮公司上诉请求：撤销原判第一项，依法改判时代弄潮公司给付国硅投资公司房屋使用费六十三万二千元。理由如下：一审法院认定事实错误，涉案房屋的产权证书在一审法院审理中没有出示。某某书店取得房屋永久使用权没有依据。某某书店将房屋出租给国硅投资公司明确“不得转租、转让”，国硅投资公司采取引厂进店的方式违反了某某书店出租房屋时的约定，将国有资产转租后获取高额利益，损害的是国家利益和社会公共利益，我司与国硅投资公司签订的租赁合同无效。我司对于国硅投资公司未退还押金的问题是在二审审理中才新发现的问题，一并向二审法院提出。
国硅投资公司针对时代弄潮公司的上诉请求辩称，双方当事人签订的合同有效，国硅投资公司属于引厂进店，不属于转租。另外是否有房屋产权证不是认定合同无效的依据。
国硅投资公司向一审法院起诉请求：1.时代弄潮公司支付2015年6月6日至2016年12月5日的房屋使用费1893160元；2.时代弄潮公司按照每日3288元的标准支付2016年12月6日至实际搬出之日的房屋使用费。
一审法院认定事实：涉案北京市海淀区海淀25号（以下简称：25号房屋）属于国有房屋，其产权单位原系北京市海淀区某某网点规划建设管理处，后经过多次变更，现产权单位为北京海淀某某集团有限公司。某某书店于1992年7月取得该房屋永久使用权。2006年3月24日，国硅投资公司与某某书店签订租赁合同，承租25号房屋。后双方续签合同，租期至2016年6月30日。合同到期后，双方未续签合同，某某书店按每半年50万元的标准支付租金，现支付至2017年6月30日。
后，国硅投资公司将上述场地出租给某某岛公司，某某岛公司后又将房屋出租给时代弄潮公司。2013年6月17日，时代弄潮公司与某某岛公司签订的租用合同终止。两公司进行了清算。2013年7月13日，国硅投资公司与时代弄潮公司就25号房屋，即一层南侧一间、二层全部、三层全部签订《协议书》，约定：租期为一年，即2013年6月6日至2014年6月5日；年使用费为90万元人民币。2014年5月14日，双方续签了合同，租期为2014年6月6日至2015年6月5日，房屋使用费为90万元。租赁期间，时代弄潮公司将一层隔出一间玻璃房及过道。玻璃房出租给案外第三人，过道靠墙一侧摆放公司展示柜。2015年6月5日，时代弄潮公司与案外第三人就一层玻璃房的租赁合同到期后，国硅投资公司与案外第三人就一层玻璃房签订房屋租赁合同。
2015年6月16日，国硅投资公司曾以房屋租赁合同纠纷为由将时代弄潮公司诉至法院，要求其腾退25号房屋。时代弄潮公司提起反诉，要求确认双方签订的房屋转租《协议书》无效；国硅投资公司返还租金60万元、保证金7.5万元，并赔偿损失（包括装修、维修费损失27万元，卡电、断电、停水、封门等行为造成的损失10万元，另行租房的损失10万元，业务损失30万元，商誉及品牌损失20万元）。诉讼中，国硅投资公司收回了除过道外的一层和二层。2016年7月21日，法院作出（2015）海民初字第24608号民事判决书，判令:一、时代弄潮公司于本判决生效后七日内将位于北京市海淀区海淀二十五号房屋一层过道及二层腾空后交给国硅投资公司；二、驳回时代弄潮公司的全部反诉请求。时代弄潮公司对上述判决不服，提起上诉。经二审法院审理，双方于2016年10月17日达成调解协议并形成（2016）京01民终6210号民事调解书，内容为：时代弄潮公司于本调解书生效后六十日内将位于北京市海淀区海淀二十五号房屋一层过道及二层腾空后交给国硅投资公司。履行期届满后，时代弄潮公司未进行腾退，国硅投资公司申请强制执行。
另查，时代弄潮公司先后三次分别自某某岛公司承租25号房屋的一、二、三层，并约定一层租金39.9万元、二层租金35万元、三层租金15万元。
庭审中，双方就25号房屋三层的腾退时间存在争议，国硅投资公司主张2015年8月13日双方办理房屋交接手续时收回房屋，时代弄潮公司主张2014年12月已将三层腾空，合同到期后国硅投资公司应自行收回房屋。对此，法院认为，返还房屋是合同到期后承租方应负的合同义务，双方对房屋办理交接手续是验收房屋完整性、结清相关费用及退还押金金额的基础。鉴于国硅投资公司已于2015年8月13日将三层租赁给他人，故法院确认时代弄潮公司于2015年8月12日将房屋腾退给国硅投资公司。国硅投资公司主张时代弄潮公司应按其与第三方签订合同标准支付房屋使用费，提交了其与北京某某空间创业服务有限公司（以下简称洪泰公司）于2015年8月13日签订的《合作协议书》，约定洪泰公司承租25号房屋3层全部房屋（待国硅投资公司收回一层门脸通道、二层房屋后按双方意向书中的约定签订一层门脸通道、二层房屋的合同，租金120万元/年），时代弄潮公司对此不予认可。对此，法院认为，国硅投资公司与案外第三方关于租金的约定不能作为其与时代弄潮公司的租金计算标准。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。国硅投资公司与时代弄潮公司的协议书系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。庭审中，时代弄潮公司主张国硅投资公司向其非法转租涉案房屋，合同无效，但某某书店作为涉案房屋永久使用权人，其同意国硅投资公司将涉案房屋以引厂进店的经营方式出租给时代弄潮公司，并在2014年为时代弄潮公司办理营业执照时出具相关证明，故国硅投资公司转租行为合法有效。合同到期后，时代弄潮公司继续使用房屋，应当支付房屋使用费，就房屋使用费的标准，法院综合考虑以下两个方面酌情予以确定：第一、时代弄潮公司与国硅投资公司就25号房屋一、二、三层的租金未分别进行约定，仅约定了总的租金价格。而此租金总价同时代弄潮公司与某某岛公司就25号房屋各楼层总价相差无几，故法院参照时代弄潮公司与某某岛公司之间的各层租金约定确定各层使用费；第二、一层过道用于摆放展览柜已超越了过道通行的作用，产生了一定的经济收益，时代弄潮公司应当支付相应的使用费，但考虑一层租金应包括玻璃房及过道两部分，而玻璃房现由国硅投资公司出租给案外第三人获益，且展览柜仅占用一层很少空间，故时代弄潮公司按照每月2000元的标准支付一层使用费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十二条之规定，判决：一、北京时代弄潮文化发展有限公司于本判决生效后十五日内支付北京国硅投资有限公司房屋使用费三十万八千元；二、北京时代弄潮文化发展有限公司按每年三十七万四千元的标准支付自二Ｏ一七年三月六日至实际腾退之日止的一层过道及二层的房屋使用费。如果北京时代弄潮文化发展有限公司未按本判决的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
一审判决后，国硅投资公司于2017年7月2日将涉案房屋收回。
在本院二审期间，国硅投资公司提供新证据《意向书》一份，用以证明国硅投资公司与北京某某空间创业服务有限公司签订了租赁合同，三层房屋共计170万元。其中第三层50万元。时代弄潮公司不认可该证据的合法性，关联性，不认可该证据的证明目的。
国硅投资公司未能与北京某某空间创业服务有限公司签订房屋租赁合同。
上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应按照合同履行相应义务。国硅投资公司与时代弄潮公司签订的协议书，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。上诉人时代弄潮公司所述，双方签订的合同无效一节，没有法律依据，本院不予支持。根据本案查明的事实，双方之间的合同于2015年6月5日到期终止，合同到期后，时代弄潮公司继续使用涉案房屋应当支付使用费。原审法院结合本案实际情况，判决确定涉案房屋的使用费数额并无不当，上诉人国硅投资公司虽在本院二审期间提供新证据，用以证明房屋使用费的标准应依其主张的每日3288元标准支付，但因其证据不足以证明其主张，本院对其请求不予支持。上诉人时代弄潮公司上诉主张合同无效以及原审法院判决支付使用费数额过高的请求，亦无事实及法律依据，本院不予支持。原审法院结合时代弄潮公司展览柜占用空间的具体情况酌定时代弄潮公司按每月2000元支付使用费亦无不当。关于退还押金的问题，不属于本案的审理范围，时代弄潮公司的该项请求本院不予处理。
综上所述，上诉人国硅投资公司、时代弄潮公司的上诉理由均不能成立，上诉请求不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万零九百一十九元，由北京国硅投资有限公司负担一千七百七十六元（已交纳），由北京时代弄潮文化发展有限公司负担九千一百四十三元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万零九百一十九元，由北京国硅投资有限公司负担九千九百六十九元（已交纳），由时代弄潮文化发展有限公司负担九百五十元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 张 磊
审判员 刘新泉
审判员 刘国俊
二〇一七年九月十九日
书记员 张 超