广东省广州���中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终5623号
上诉人（原审原告）：广州莱佛士物业服务有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路33号宜安广场2804、2805室。
法定代表人：梁顺源，职务：董事长。
委托诉讼代理人：李绮文，女，该公司职员。
委托诉讼代理人：梁玉笙，女，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：陈杰梅，女，1969年10月22日出生，汉族，住广州市天河区。
被上诉人（原审被告）：钟建华，男，1960年4月24日出生，汉族，住广州市黄埔区。
上诉人广州莱佛士物业服务有限公司（以下简称莱佛士公司）因与被上诉人陈杰梅、钟建华物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初2021号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，上诉人莱佛士公司的委托诉讼代理人李绮文、梁玉笙到庭参加诉讼。被上诉人陈杰梅、钟建华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人莱佛士公司上诉请求：1.变更一审法院判决第一项，改判陈杰梅、钟建华按全额支付2014年2月至2014年6月20日所欠的物业管理费1405.6元；2.判令陈杰梅、钟建华向莱佛士公司支付逾期付款违约金（截止至实际支付之日止）；3.判令陈杰梅、钟建华承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由如下：莱佛士公司已于2017年10月23日8时45分在一审法院第二次开庭审理前向一审法院递交证据，说明莱佛士公司于2014年8月通过EMS的方式邮寄催款的律师函给陈杰梅、钟建华。期间莱佛士公司一直有向陈杰梅、钟建华催收欠费，但一直未有结果。现莱佛士公司再次递交2014年8月通过EMS的方式��递律师函的证明凭证作为证据说明，从而证明陈杰梅、钟建华拖欠2014年2月的管理费未过诉讼时效。恳请二审法院依法查明案情，支持莱佛士公司的上诉请求。
被上诉人陈杰梅、钟建华未到庭答辩。
2017年3月22日，莱佛士公司向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令陈杰梅、钟建华支付拖欠莱佛士公司的2014年1月起至2014年6月20日止的商铺管理费1405.60元；2.判令陈杰梅、钟建华向莱佛士公司支付按逾期之日起每天千分之一计算违约金，暂算至2016年12月31日为1398.8元；3.判令陈杰梅、钟建华承担全部的诉讼费用。
一审法院经审理查明：陈杰梅、钟建华是广州市海珠区XX路237号309房屋的产权人。陈杰梅、钟建华以购买方式获得房屋所有权，规划用途为商业，共有情况为共同共有，登记时间为2009年5月14日，房屋建筑面积为100.39平方米，套内面积为61.12平方米，层数为9层。
2006年4月10日，莱佛士公司（受聘方，乙方）与广州XX房地产开发有限公司（聘请人，甲方）签订《会展领域（XX商厦）物业管理委托合同》，约定甲方聘请乙方为“XX商厦”提供物业管理服务。XX商厦物业基本情况：坐落位置：广州市海珠区XX路7号，物业类型：商场、住宅及停车场；合同期限自签订之日起生效，自本物业正式交付使用后两年止。管理服务费用按建筑面积计算，商铺每月每平方米5.00元；甲方委托乙方向各本物业业主（租户）按月收取物业管理费，并代表本物业全体业主支付因管理本物业而产生的相关支出。协议签订后，莱佛士公司按约对XX商厦进行了物业管理服务。
2006年11月1日，莱佛士公司（乙方）与广州XX房地产开发有限公司（甲方）签订《会展领域（XX商厦）物业管理委托合同补充协议》，约定根据甲���乙双方于2006年4月10日签订的《会展领域（XX商厦）物业管理委托合同》内第三条的相关约定，会展领域XX商厦将于2006年12月15日正式交付使用，故双方同意上述合同之合同期限至2008年12月14日止。
2007年8月16日，陈杰梅、钟建华（乙方）与莱佛士公司（甲方）签订《XX商厦前期物业管理服务协议》，约定前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与管理物业企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。本物业名称为XX商厦，乙方所购房屋类型为商住楼，坐落位置于广州市海珠区××××号，建筑面积为99.85平方米；甲方管理本物业采用酬金制之计算方式，于本物业交付使用第二年开始，甲方每月从本物业的管理账号内提出相当于本物业的当月管理费总收入的10%的金额，作为乙方向本物业提供专业物业管理服务的酬金；甲方依据本协议向乙方收���物业管理服务费用；乙方根据本协议向甲方交纳物业管理服务费用；乙方交纳物业管理服务费用，从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计，商场按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米3.50元；乙方每月1日前缴交当月的管理费用；乙方出租物业时，物业管理费用由乙方或乙方指定之代表交纳；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.1%收取违约金，或中止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用。并于同日，陈杰梅、钟建华填写《XX商厦收楼表格》、《XX商厦业主紧急联络记录表》以及XX商厦《业主公约》承诺书。承诺书中约定，陈杰梅、钟建华同意在转让或出租本人物业时，取得本人或承租人、承让人签署此相同的承诺书，交予管理公司，以确保承租人或承让人遵守公约内的一切条款及有关修订。在管理公司收到承租人或承让人的承诺书以前，如承租人或承让人违反公约的行为（包括但不限于拖欠管理费或其他费用），将由本人及承租人或承让人承担连带法律责任。
2008年12月4日，莱佛士公司又与广州XX房地产开发有限公司签订《XX商厦物业管理委托合同》，双方约定合同期限自2008年12月15日起至2010年12月14日止，为期两年。2010年12月15日，莱佛士公司再次与广州XX房地产开发有限公司签订《XX商厦物业管理委托合同补充协议》，约定双方同意上述合同期限顺延至2012年12月14日止。该补充协议约定期限届满后，莱佛士公司没有再与委托方续签或重新签订物业管理服务合同，但仍对XX商厦进行物业管理服务直至2014年6月20日。
2016年2月24日，莱佛士公司向陈杰梅、钟建华邮寄发出催款函。EMS单号为1016580796419，内件品��为XX商厦-
缴付物业管理费及物业管理亏损费用事宜，寄件人黄杏君，电话020-836××××3，单位名称为广州莱佛士物业服务有限公司，寄件地址为广州市越秀区建设六马路33号宜安广场2803室，收件人陈杰梅/钟建华，手机136××××4763，收件地址为广州市五山路农业机械研究所6栋502房。2016年3月14日，邮件因无人签收而被退回。
一审法院认为，2007年8月16日，陈杰梅、钟建华与莱佛士公司签订的《XX商厦前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对莱佛士公司与陈杰梅、钟建华均有约束力。上述协议签订后，莱佛士公司已经为陈杰梅、钟建华提供了物业管理服务，根据民事行为应遵循公平合理、等价有偿的原则，陈杰梅、钟建华应向莱佛士公司支付相应的物业管理服务费。根据莱佛士公司与广州XX房地产开发有限公司签订的《XX商厦物业管理委托合同补充协议》中合同期限顺延为2012年12月14日止，此后莱佛士公司虽然没有再与委托方续签或重新签订物业管理服务合同，但仍对XX商厦进行实际的物业管理服务直至2014年6月20日。因此陈杰梅、钟建华支付物管费的期限理应截止至2014年6月20日。
关于缴费的标准，根据《XX商厦前期物业管理服务协议》约定及莱佛士公司确认，涉案商铺每月管理费3元，每月301.2元，于每月1日前缴交当月的车位管理费用。因此陈杰梅、钟建华应向莱佛士公司支付自2014年1月至2014年6月20日期间的管理费。但根据陈杰梅称莱佛士公司的主张已过诉讼时效，经查莱佛士公司于2016年2月24日向陈杰梅、钟建华邮寄发出物业管理费催款函，虽然该邮件后因未妥投被退回，但因涉案邮寄地址确为陈杰梅所在有效送达地址，因此该催款函应视为莱佛士公司履行告知义务。据此计算往前推两年即至2014年2月24日前莱佛士公司主张催缴物管费的时间确已超出两年的诉讼时效期限，故对于超出诉讼时效的部分，不予支持。因物业管理费是整月计算，所以陈杰梅、钟建华实际应支付莱佛士公司2014年3月至2014年6月20日期间的管理费共计1104元（100.39×3×3+200.8）。
根据上述约定，陈杰梅、钟建华应于每月1日前缴交当月的管理费用若逾期未缴纳应从逾期之日起按每天0.1%收取违约金，现陈杰梅、钟建华没有按时支付物业管理费给莱佛士公司，已构成违约，应承担违约责任。莱佛士公司要求陈杰梅、钟建华以每月欠缴物业管理费为本金，按每天0.1%的标准支付违约金有理，予以支持，但违约金不得超过本金。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百���十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《物业管理条例》第四十一条的规定，于2017年10月31日作出判决：一、陈杰梅、钟建华在本判决生效之日起10日内，支付2014年3月至2014年6月20日所欠的物业管理费1104元给莱佛士公司,并从2014年3月2日起以每月实际所欠物业管理费为本金，按每日0.1%的标准计付违约金给莱佛士公司至陈杰梅、钟建华实际清偿所欠物业管理费之日止，但违约金不得超过本金；二、驳回莱佛士公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由陈杰梅、钟建华负担。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审诉讼中，莱佛士公司提交了寄出日期为2014年8月24日的邮政EMS快递详情单（单号为：1086878254508）、催促陈杰梅、钟建华支付2014年2月至6月20日的管理费1405.6元及违约金的《律师函》（落款日期为2014年8月1日）原件各一份，并提交了网上查询打印的前述快递投递情况追踪记录，拟证明其司曾于2014年8月24日向陈杰梅、钟建华发出催收拖欠物业费的律师函。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，本案二审争议焦点为莱佛士公司上诉请求支付2014年2月起的物业管理费及违约金，有否超出诉讼时效的问题。
莱佛士公司一审期间要求陈杰梅、钟建华支付2014年1月起至2014年6月20日止期间的物��管理费，但莱佛士公司仅提供了2016年2月24日向陈杰梅、钟建华邮寄的物业管理费催款函（EMS单号为：1016580796419），一审法院据此认定莱佛士公司请求的2014年3月1日前的欠费已超过诉讼时效，并判令陈杰梅、钟建华支付2014年3月至2014年6月20日的物业管理费，并无不当。二审期间，莱佛士公司向本院提交了其司于2014年8月向陈杰梅、钟建华邮寄催收2014年2月至6月20日的物业管理费及违约金的《律师函》及相关邮寄凭证（EMS单号为：1086878254508）的证据，因陈杰梅、钟建华经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利，本院对上述证据予以采纳。莱佛士公司上诉主张其要求陈杰梅、钟建华支付2014年2月的物业管理费及违约金的诉请并未超过诉讼时效，于法有据，本院予以支持，并据此对一审相应判项予以变更。由于莱佛士公司因自身原因未向一审法院提交相关证据导致二审改判，故二审诉讼费用由莱佛士公司承担。
综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，但因莱佛士公司二审提交新的证据，本院据实予以改判。莱佛士公司的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初2021号民事判决第二项；
二、变更广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初2021号民事判决第一项为：陈杰梅、钟建华在本判决生效之日起10日内，向广州莱佛士物业服务有限公司支付2014年2月至2014年6月20日期间所欠的物业管理费1405.6元；并从2014年2月2日起以每月实际所欠物业管理费为本金，按每日0.1%的标准，计付违约金给广州莱佛士物业服务有限公司至陈杰梅、钟建华实际清偿所欠物��管理费之日止，但违约金不得超过本金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费50元，由上诉人广州莱佛士物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄春成
审判员 闫 娜
二〇一八年五月二十三日
书记员 张 旭