广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)鱼民一初字第3253号
原告彭美义，男，1962年6月19日生，汉族，湖南省江永县人，无固定职业，住广西柳州市鱼峰区。
委托代理人覃旭高，广西衡生律师事务所律师。
被告张艳,女，1976年2月9日生，汉族，户籍所在地：广西柳州市鱼峰区。
原告彭美义与被告张艳民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月23日立案受理后，依法组成由代理审判员陈莹担任审判长，人民陪审员熊颖、刘健参加的合议庭，于2016年4月18日公开开庭审理了本案。书记员梁秋雨担任记录。原告彭美义及其委托代理人覃旭高到庭参加诉讼。被告张艳经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告彭美义诉称，2013年12月3日，被告因生意需资金周转，将其所有的位于柳州市.龙城世家1栋2单元24-3号房屋作为抵押，向原告借款人民币600000元，双方签订《房地产抵押借款合同》，合同对借款金额、借款期限、借款利息、违约责任、实现债权的费用承担、抵押物的基本情况等内容进行了约定。合同签订当日，双方办理了房屋抵押登记手续，原告将借款600000元支付给被告，被告出具一份《借条》交由原告收执。原告根据合同的约定履行了支付借款的义务，在借款期限内，被告只向原告支付了2013年12月至2014年7月以及2014年9月的利息，即支付了9个月的利息，尚欠2014年8月、10月、11月共3个月的利息未付。借款期限届满后，被告也未按合同约定向原告偿还借款本金。被告的行为已经构成违约，为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告归还原告借款本金人民币600000元并支付利息（2014年8月、2014年10月3月至2015年11月2日期间的利息按月利率2%计为168000元，之后的利息按同样标准计至被告还清借款时止）；2、被告支付原告律师代理费33720元；3、原告享有以被告抵押的位于柳州市.龙城世家1栋2单元24-3号房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得的价款优先受偿的权利；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告彭美义对其陈述事实提供的证据有：
1、2013年12月3日原、被告签订的《房地产抵押借款合同》一份、2013年12月3日被告出具的《借条》一份。证明：被告向原告借款600000元，双方对借款期限、月利率等进行了约定。
2、柳州银行进账单一份、柳州银行客户回单一份。证明：原告通过银行转账的方式给付被告借款548865元，此外原告支付中介费15000元以及办理他项权证的费用135元，双方约定由被告承担中介费6000元以及办理他项权证的费用135元。
3、柳房权证字第××号《房屋所有权证》一份、柳房他证字第××号《房屋他项权证》一份。证明：原、被告办理了房屋抵押登记手续，被告将位于柳州市.龙城世家1栋2单元24-3号房屋抵押给原告。
4、《委托代理合同》一份、民事一审代理费发票一份（票据号为01733996）。证明：原告为本案诉讼支出律师代理费33720元。
5、柳州银行进账单一份。证明：原告支付中介费15000元。
6、《柳州市房产档案馆查档结果证明书》一份。证明：被告所有的位于柳州市.龙城世家1栋2单元24-3号房屋的抵押情况。
被告张艳未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见及证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经本院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提供的与被告相关的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告陈述的案件事实予以认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
原、被告经中介介绍认识，被告将其所有的位于柳州市.龙城世家1栋2单元24-3号房屋作为抵押向原告借款人民币600000元，双方于2013年12月3日签订《房地产抵押借款合同》，约定：借款期限为12个月，从2013年12月3日起至2014年12月2日止；月利率为2.5%，即每月利息15000元，被告应于每月3日前付清当月利息；被告逾期3天不能付清利息给原告的即属违约，应每日另支付150元违约金给原告，如超过10天仍未付所欠利息给原告，原告有权终止合同，并向原告所在地法院提起诉讼；如被告超过期限不归还借款给原告的即属违约，被告除应按原定利息计付给原告之外，必须按每天150元另付违约金给原告，包括诉讼期间，同时原告有权终止合同，并向原告所在地法院提起诉讼；因被告违约拍卖或变卖被告的抵押物不足偿还原告的全部债务时，被告同意用权属于自己的其他财产变卖成现金作为清偿，直到还清原告的全部债务为止；因以上违约所造成的双方诉讼费、执行费、包括原告代垫的律师代理费、误工费、交通费、抵押物处置费、过户费等原告实现债权的一切相关费用，全部由被告承担；由于被告违约，在原告向法院起诉和执行期间至本息还清日止，计息方式仍按原、被告双方事先约定的利率2.5%计付给原告。同时，被告出具《借条》一份交由原告收执。《借条》中载明“今借到彭美义人民币陆拾万元正（￥600000元），转入张艳名下的柳州银行62×××22的卡号内，详见房地产抵押借款合同。”原告通过银行转账的方式向被告上述账户中转入借款548865元。同日，原、被告办理了柳州市.龙城世家1栋2单元24-3号房屋抵押权的他项权利登记，债权数额为600000元。原告给付被告借款后，被告向原告支付了2014年3月至2014年7月期间以及2014年9月的利息。现借款期限已届满，被告未按约向原告归还借款，故原告诉至法院，提出上述诉讼请求。本院于2016年1月15日依法向被告发出公告，限其自公告之日起六十日内到本院应诉，公告期届满，被告仍未到庭应诉，本院依法缺席审判。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护，债务人应当向债权人履行还款义务。《房地产抵押借款合同》以及《借条》中虽载明被告向原告借款600000元，但原告在庭审中认可其给付被告的借款已扣除3个月的利息45000元、被告需承担的中介费用6000元以及办理他项权证的费用135元，合计扣除51135元，原告实际给付被告的借款为548865元。根据《中华人民共和国合同法》第二百条之规定，借款的利息不得预先在本金中扣除，利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。加之原、被告签订的《房地产抵押借款合同》未约定被告需承担中介费以及办理他项权证的费用，故本院确认原告实际给付被告的借款本金为548865元。
关于利息，原告主张按照月利率2%计息，未超过法律规定的范围，本院予以支持。原告认可被告支付了2014年3月至2014年7月期间以及2014年9月的利息，未支付2013年12月3日至2014年3月2日期间、2014年8月以及2014年10月3日之后的利息。由于被告未到庭答辩，故本院采信原告的陈述，则被告应支付原告2013年12月3日至2014年3月2日期间以及2014年8月的利息，计为43909.2元（548865元×2%×4个月）；2014年10月3日至本案生效判决规定的履行期限最后一日止的利息，按月利率2%计付。
关于律师代理费，《房地产抵押借款合同》对律师代理费的负担进行了明确约定，且该费用系原告为实现债权实际支出的费用，故被告应向原告支付律师代理费33720元。
关于抵押物的优先受偿权，原、被告进行了房屋抵押权的他项权利登记，原告主张享有以被告所有的位于柳州市.龙城世家1栋2单元24-3号房屋优先受偿，符合法律规定，但应按照抵押物登记的先后顺序清偿。
被告经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院可缺席判决。原告因本案支出公告费人民币700元，应由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条以及《中华人民共和国合同法》第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十四条，参照《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告张艳归还原告彭美义借款本金548865元,并支付该款利息43909.2元，合计人民币592774.2元；
二、被告张艳支付原告彭美义借款利息（利息计算：以借款本金人民币548865元为基数，按月利率2%，从2014年10月3日起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）；
三、被告张艳支付原告律师代理费人民币33720元；
四、被告张艳支付原告彭美义公告费人民币700元；
五、被告张艳如不履行上述义务，按照抵押物登记的先后顺序，原告彭美义享有以被告张艳抵押的位于柳州市.龙城世家1栋2单元24-3号房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得的价款优先受偿的权利；
六、驳回原告彭美义的其他诉讼请求。
案件受理费人民币11817元（原告彭美义已向本院预交），由被告张艳负担。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 陈 莹
人民陪审员 熊 颖
人民陪审员 刘 健
二〇一六年六月二十日
书 记 员 梁秋雨
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十四条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：
（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第（一）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。
《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉》
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。