陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕01民终4669号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李爱玲，女，1959年12月1日出生，汉族，西安铁路局退休职工，住西安市莲湖区。
委托诉讼代理人：苏小军，陕西邦维律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王崇望，陕西邦维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安嘉运置业有限公司，住所地西安市莲湖区沣镐西路永兴小区1楼10号。
法定代表人：刘福荣，该公司经理。
委托诉讼代理人：王亚峰，男，1970年4月14日出生，汉族，该公司法律顾问，住西安市莲湖区。
原审被告：陕西银宝商贸有限责任公司，住所地西安市南二环祭台村甲字18号。
法定代表人：范德平，该公司经理。
上诉人李爱玲因与被上诉人西安嘉运置业有限公司（以下简称嘉运公司）、原审被告陕西银宝商贸有限责任公司（以下简称银宝公司）房屋租赁纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2014）莲民初字第03178号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，进行了审理。上诉人李爱玲及其委托诉讼代理人苏小军、被上诉人公司嘉运的委托诉讼代理人王亚峰到庭参加诉讼。原审被告银宝公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李爱玲上诉请求：1、请求依法撤销一审判决书第一、二、三项判决，并将本案发回重审或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人嘉运公司承担。事实和理由:一审法院查明事实不清、适用法律不当。嘉运公司已向租赁户发过通知，宣布终止租赁合同，并要求租赁户将租金交给嘉运公司，自2011年4月份至今李爱玲一直未收取任何租金。另，涉案的综合服务楼，李爱玲并未实际占用，嘉运公司提出合同终止后，其可自行向租赁户收取租金，与李爱玲方无关。
嘉运公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，双方租赁合同经法院判决解除后，李爱玲以转租合同仍有效为由，至今仍占有租赁物、收取转租租金、拒绝按租赁合同约定办理移交手续，拒绝返还租赁物。故请判决驳回李爱玲的上诉请求。
嘉运公司向一审法院提起诉讼请求：1、判令李爱玲、银宝公司支付2012年9月1日至2013年9月13日的租金374450.53元及逾期支付租金的利息19658.65元（以未支付资金374450.53元为基数，按照中国人民银行同期同类人民贷款基准利率标准计算，从2013年9月14日起计算至2014年7月31日）及判决给付之日的利息；2、判令李爱玲、银宝公司将其租赁的位于西安市莲湖区沣镐西路132号综合服务楼返还给嘉运公司；3、判令李爱玲、银宝公司按每月100000元（李爱玲与各次承租人租赁合同中的租金作为标准）计算向嘉运公司赔偿自2013年9月14日至2014年7月31日经济损失1050000元及从2014年8月1日起按每月100000元计算逾期返还本案租赁标的物给嘉运公司造成的经济损失，直至判决生效之日或判决生效前李爱玲、银宝公司交还本案租赁标的物之日止；4、判令李爱玲、银宝公司承担本案诉讼费用。
李爱玲向一审法院提起反诉请求：1、判令嘉运公司赔偿李爱玲各项损失共计200万元；2、由嘉运公司承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：嘉运公司是2009年3月9日由西安市莲湖区颜家堡村委会第二村民小组（以下简称颜家堡二组）改制成立。2000年1月15日，颜家堡二组作为甲方、银宝公司作为乙方，双方签订《租赁合同》。合同约定甲方将位于西安市西郊沣镐西路132号综合服务楼一幢租给乙方使用。
2000年1月16日，颜家堡二组与银宝公司签订《补充协议》和《遗留问题解决方案》。《补充协议》约定银宝公司改建门头、扩建南头盖三楼，扩建和改建的资金由银宝公司先行垫付，后在每年租金中扣除，改扩建后资产属莲湖区颜家堡村二组固定财产。双方租期由原来的八年延长到十五年，租金按原合同不变。租金从第九年开始为每年33万元，第十一年开始从原合同递增2.5％。合同还约定其他事项。《遗留问题解决方案》约定，由于恒畅公司欠付各种费用，总经理被公安机关逮捕，就遗留问题商定：电话费、有线收视费、水费由银宝公司垫付，在租金中扣除；六楼屋面漏水问题银宝公司垫付维修费，在租金中扣除，以票据为准。上下水井盖遗留问题由银宝公司垫付，在租金中扣除，以票据为准。签订该遗留问题解决方案前费用由颜家堡二组承担，之后维修费由银宝公司承担。2000年4月28日银宝公司承租后将承组楼整体转交李爱玲实际使用，且承租人的权利均由李爱玲享受或承担。
因李爱玲未按合同约定向嘉运公司支付租金，嘉运公司于2012年5月向法院提起诉讼，要求：1、判令解除双方《租赁合同》；2、判令第一被告李爱玲支付拖欠的租金1301100元（截止2012年8月31日），第二被告银宝公司对此承担连带责任；3、本案诉讼费由李爱玲、银宝公司承担。法院经审理，作出了（2012）莲民三初字第00651号民事判决：一、解除原告西安嘉运置业有限公司与被告陕西银宝商贸有限责任公司于2000年1月15日签订的《租赁合同》、《补充协议》及《遗留问题解决方案》等相关租赁协议；二、被告李爱玲、被告陕西银宝商贸有限责任公司于本判决生效十日内支付原告西安嘉运置业有限公司租金749488.6元；三、驳回原告西安嘉运置业有限公司的其余诉讼请求。李爱玲不服，上诉于西安市中级人民法院，中院经审理认为，银宝公司承租后将承租楼整体转交李爱玲实际使用，且承租人的权利义务在2000年4月28日起均由李爱玲享受或承担，对此嘉运公司及李爱玲均认可，法院予以确认。驳回上诉，维持原判。判决生效后李爱玲仍继续使用租货物对外出租，庭审中嘉运公司提供了李爱玲与部分租赁户的租赁合同。
一审法院认为，嘉运公司与银宝公司在自愿、平等基础上签订《租赁合同》及《补充协议》、《遗留问题解决方案》，内容不违反国家法律及相关行业规定，是有效合同。经法院判决已解除了合同，合同解除后，李爱玲仍将租赁物对外出租牟利，嘉运公司要求李爱玲、银宝公司支付2012年9月1日至2013年9月13日的租金374450.53元及逾期支付租金的利息19658.65元（以未支付租金374450.53元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算，从2013年9月14日起计算至2014年7月31日）及判决给付之日的利息、不违反法律规定，予以认可。嘉运公司要求李爱玲、银宝公司将其租赁的位于西安市莲湖区沣镐西路132号综合服务楼返还给嘉运公司，理由正当，依法予以支持。关于嘉运公司请求李爱玲、银宝公司按每100000元（李爱玲与各从承租人租赁合同中的租金作为标准）计算向嘉运公司赔偿自2013年9月14日至2014年7月3l日经济损失1050000元及从2014年8月1日起按每月100000元计算逾期返还本案租赁标的物使用费向嘉运公司赔偿经济损失，直至判决生效之日止或判决生效前李爱玲交还本案租赁标的物之日止的诉讼请求，虽然嘉运公司提供了李爱玲与租赁户的租赁合同，但经法院查明，租赁户变更频繁，租金不稳定，故应该按照《补充协议》的约定，从第九年开始每年租金为330000元，从第十一年开始每年递增2.5%，即2013年的租金应为364258.25元；2014年年度的租金为373364.70元；2015年度的租金应为382698.81元；2016年度的租金应为392266.28元，故李爱玲应支付嘉运公司20l3年9月14日到2013年12月14日的租金损失91064.56元，2013年12月15日到2014年12月14日的租金损失373364.70元，2014年12月15日到2015年12月14日的租金损失382698.81元，2015年12月15日到2016年10月14日的租金损失326888.57元，共计1174016.64元。2016年10月15日后的租金损失，按照《补充协议》约定的租金计算办法分段计算，其中2016年10月15日至2016年12月14日的租金损失，以年租金392266.28为基数计算；2016年12月15日以后的租金损失，以年租金392266.28为基数，按《补充协议》约定和递增2.5%，计算至返还综合楼之日止。关于李爱玲反诉要求嘉运公司赔偿因其在法院判决解除合同后张贴公告、通知及到反诉人经营场所对商户进行干扰，导致无法正常经营，造成损失要求赔偿200万元的反诉请求，因李爱玲未提供相关损失的证据，且经法庭调查，合同解除后，李爱玲将租赁物继续出租谋利。故对李爱玲的反诉请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条、二百二十七条之规定，判决：一、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）李爱玲、被告陕西银宝商贸有限责任公司向原告（反诉被告）西安嘉运置业有限公司支付2012年9月1日至2013年9月13日的租金374450.53元及逾期支付租金的利息19658.65元（以未支付租金374450.53元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算，从2013年9月14日起计算至2014年7月31日）及判决给付之日的利息；二、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）李爱玲、被告陕西银宝商贸有限责任公司将其租赁的位于西安市莲湖区沣镐西路132号综合服务楼返还给原告（反诉被告）西安嘉运置业有限公司；三、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）李爱玲、被告陕西银宝商贸有限责任公司支付原告（反诉被告）西安嘉运置业有限公司自2013年9月14日至2013年12月14日的租金损失91064.56元，2013年12月15日到2014年12月14日的租金损失373364.70元，2014年12月15日至2015年12月14日的租金损失382698.81,2015年12月15日至2016年10月14日的租金损失326888.57元，共计1174016.64元。2016年10月15日至2016年12月15日以后的租金损失，以年租金392266.28元为基数，按照《补充协议》约定年递增2.5%，计算至返还综合楼之日止；四、驳回原告（反诉原告）西安嘉运置业有限公司的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李爱玲的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国合同法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22461元，嘉运公司承担2461元，李爱玲承担20000元（嘉运公司已预交，李爱玲、银宝公司在执行本判决时一并给付嘉运公司）。反诉费11400元，由李爱玲承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本案组织当事人进行了证据交换和质证。李爱玲提交二份证据：XA590租赁合同书、莲湖区颜家堡村居委会出具的证明，证明嘉运公司最晚从2013年4月28日起实际控制租赁房屋，并收取了租赁费用。嘉运公司对该两份证据的真实性予以认可，但认为移动公司是按法院的要求履行协助执行义务，移动公司与嘉运公司没有租赁关系。法院经向XA590租赁合同书相对方中国移动通信集团陕西有限公司西安分公司调查，该公司经办人李直对该合同表示认可，称其通过莲湖区法院向嘉运公司支付了租赁费用，嘉运公司对该谈话笔录表示认可。2011年4月28日、2013年10月8日嘉运公司向涉案房屋各租赁户发出通知，告知其与李爱玲合同终止履行，要求各租赁户交回房屋，与其商谈租赁事宜。一审审理时，法院对陕西竹青有限责任公司华星酒店经理蔡慧调查，蔡慧称其公司与李爱玲合同已经于2015年1月15日到期，双方没有经济纠纷，其公司向颜家堡村二队交房，严家堡村不收。其余事实一审法院查明属实，本院予以确认。
本院认为，2012年5月，嘉运公司起诉李爱玲及银宝公司，要求解除合同，清偿截止2012年8月31日的租金。经过一、二审法院审理，2013年9月13日法院判决解除双方《租赁合同》、《补充协议》、《遗留问题解决方案》等租赁协议，并判决李爱玲与银宝公司支付截止2012年8月31日租金749488.6元。合同解除后，李爱玲作为承租人应积极履行返还租赁物的义务，而作为出租人嘉运公司亦应采取适当措施防止损失的扩大。嘉运公司自2013年10月8日向涉案综合楼各租赁户发出通知后，并没有及时行使权利，至2014年8月5日才诉讼法院，要求李爱玲腾交租赁物。合同法规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。嘉运公司应承担相应的扩大损失责任，本院酌定为自2013年10月8日嘉运公司向各承租户发出通知后到2013年12月14日为合理期限，2013年12月15日至嘉运公司起诉2014年8月5日李爱玲不应承担嘉运公司租金损失责任，嘉运公司主张的这一期间租金损失应予扣除，即240612.6元。综上所述，原审判决第一、二、四、五项应予维持，第三项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持西安市莲湖区人民（2014）莲民初字第03178号民事判决第一、二、四、五项；
二、变更西安市莲湖区人民（2014）莲民初字第03178号民事判决第三项为：本判决生效后十日内，李爱玲、陕西银宝商贸有限责任公司支付西安嘉运置业有限公司自2013年9月14日至2013年12月14日的租金损失91064.56元，2013年12月15日到2014年12月14日的租金损失132752.1元，2014年12月15日到2015年12月14日的租金损失382698.81元,2015年12月15日至2016年10月14日的租金损失326888.57元，共计933404.04元。2016年10月15日以后的租金损失，以年租金392266.28元为标准，计算至返还综合楼之日止；
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国合同法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费22461元，西安嘉运置业有限公司承担10000元，李爱玲、陕西银宝商贸有限责任公司承担12461元，反诉费11400元，由李爱玲承担。二审案件受理费15366元，由上诉人李爱玲负担7683元，由西安嘉运置业有限公司负担7683元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张安品
代理审判员 高喜平
代理审判员 卫婉莹
二〇一七年十一月二日
书 记 员 柯增雪