四川省巴中市巴州区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川1902民初1884号
原告：四川省巴中市集洲房地产开发有限公司。
法定代表人：殷绍普，该公司董事长。
委托代理人：王晔，四川宏坤律师事务所律师。
被告：周海平，男，生于1979年，汉族，居民，户籍地四川省平昌县。
被告：杜蓉，女，生于1972年，汉族，居民，住四川省巴中市巴州区。
原告四川省巴中市集洲房地产开发有限公司（以下简称“集洲公司”）与被告周海平、杜蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告集洲公司的委托代理人王晔到庭参加诉讼，被告周海平、杜蓉经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告集洲公司诉称：2016年1月7日，被告周海平、杜蓉以个人名义与我公司签订了《商铺租赁合同》，承租了由我公司经营的巴中市洲商业城二楼商铺4657.50平方米的房屋经营娱乐业，取名“首席娱乐会所”。合同约定租赁期限为两年，自2016年2月5日起至2018年2月5日止。《房屋租赁合同》第四条第一款载明：“每季度租金为人民币637789.10元。”支付方式：“每三个月支付一次，第一个租约年租金支付时间为：2016年2月5日、2016年5月5日、2016年8月5日、2016年11月5日；第二个租约年租金支付时间为：2017年2月5日、2017年5月5日、2017年8月5日、2017年11月5日，租金支付时间只能提前，不能延后。在履约过程中，二被告从2016年5月以来，数次拖欠租金。2017年2月5日应交一个季度的租金637789.10元，却只交了362210.90元，拖欠275578.20元，时间长达三个月半。2017年4月5日，应交下季度租金637789.10元，至起诉之日分文未交。被告总共拖欠租金913367.30元。2017年5月6日被告向我司送来《解除合同通知书》，推卸拖欠租金的责任。被告在通知书中提出解除合同，但经我司多次电话通知被告协商解除合同相关事宜，被告又拒不到场，也不腾空房屋。《房屋租赁合同》第六条第三款约定：“乙方拖欠租金或费用超过一个月，乙方除必须缴清拖欠的租金及费用并按甲方应收金额的日千分之三向甲方支付违约金外，甲方有权解除本合同，押金不予退还，乙方无条件撤场，向甲方交付合格房屋及完好的设施设备。”据此约定，被告的行为已构成严重违约，现诉至法院请求：1、解除原、被告于2016年1月7日签订的《房屋租赁合同》。2、判令被告立即付清拖欠原告房屋租金913367.3元（从2017年2月5日至2017年7月5日的租金）及依约追究违约责任，以后的租金依约计至实际交房止。3、判令被告立即腾空房屋，返还合格租赁物。4、本案诉讼费由二被告负担。
被告周海平、杜蓉均未作答辩。
经审理查明，2016年1月7日，二被告周海平、杜蓉（作为承租方，乙方）因经营娱乐场所需要与原告集洲公司（作为出租方，甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定：第一条租赁房房屋概况：甲方同意将其位于巴中市江北新区九洲商业城大楼二层房屋，建筑面积4657.5㎡出租给乙方使用。具体位置见附图，以甲方签章为准，计租面积4250㎡（优惠407.5㎡）。第二条租赁期限：租赁期限为两年，自2016年2月5日起至2018年2月5日止。第三条承租经营范围：乙方承租的房屋其经营项目为娱乐。第四条房屋租金及相关税、费的币种：1、房屋租金：每年租金计人民币贰佰伍拾伍万壹仟壹佰伍拾陆元叁角（2551156.30元），每季度租金为人民币637789.10元。该租金标准两年内不递增。支付方式：每三个月支付一次。第一个租约年租金支付时间为：2016年2月5日、2016年5月5日、2016年8月5日、2016年11月5日；第二个租约年租金支付时间：2017年2月5日、2017年5月5日、2017年8月5日、2017年11月5日。租金支付时间只能提前，不能延后。2、物业管理费：每月每平方米3.00元的物管费包含在租金内。3、租赁押金：伍万元（¥50000.00元），在签订本合同时乙方一次性向甲方付清。该押金在乙方租赁期满撤场后经甲方验收房屋及设施设备没有任何遗留（含质量）问题时退还，该押金不计利息。……第五条租赁管理1、……租期满后，乙方装修的固定设施不得拆走或损坏。……6、甲方交付给乙方的房屋及所有设施设备完好无损。乙方在租赁期间必须管理和维护好甲方房屋和现有的设施设备，对房屋和各种管、线不得造成损毁。……7、本合同满，在同等条件下，乙方享有优先续租权。乙方若需要续租该房屋，必须在合同租赁期限届满前三个月与甲方签订续租合同，否则，甲方有权在租赁期满终止合同，将该房屋另行出租。……第六条违约责任：1、甲方未按合同约定向乙方交付房屋，甲方按乙方已交租金的日千分之三向乙方支付违约金。2、甲方未按期向乙方退还押金（在无任何遗留或质量问题的条件下），甲方按乙方交付押金的日千分之三向乙方支付违约金。3、乙方必须无条件按合同约定时间向甲方交纳租金及相关费用。若乙方逾期7日内未向甲方缴纳租金及相关费用，除甲方不退还乙方押金外，乙方还应按甲方应收金额的日千分之三向甲方支付违约金；乙方拖欠租金或费用超过一个月，乙方除必须缴清被拖欠的租金及费用并按甲方应收金额的日千分之三向甲方支付违约金外，甲方有权解除本合同，押金不予退还，乙方无条件撤场，向甲方交付合格房屋及完好的设施设备。乙方撤场时，乙方投入的设施、设备及装潢活动部分可由乙方拆走，其固定部分无条件归甲方所有。……第七条附则2、因履行本合同需要，甲、乙双方互发文书，可采取下列之一送达方式：挂号邮寄、特快专递、传真、人员送达，并由甲、乙对方人员签收；如送达或被通知方拒收则视为通知方已尽通知义务，由此带来的法律后果由拒收方自行负责。3、本合同发生争议时，可由甲、乙双方协商解决；若协商不成，甲、乙双方均可向房屋所在地人民法院起诉。……6、本合同一式三份，甲方执两份，乙方执一份，自双方签字盖章生效。双方权利义务履行完毕后本合同自动终止。原告集洲公司在甲方处加盖公司印章，乙方处有被告周海平签名、捺印，乙方法定代表人处有被告杜蓉签名、捺印。
合同签订后，被告向原告交付了5万元押金，原告向被告交付了房屋，被告利用租赁房屋开办了“首席娱乐会所”。庭审中，原告认可被告向原告支付了2016年2月5日至2017年2月5日的租金，2017年2月6日至2017年5月5日的租金，二被告仅支付了212210.90元，之后的租金未再支付。
2017年3月14日，原告向二被告发出《四川省巴中市集洲房地产开发有限公司关于尽快缴清被拖欠房屋租金的催告函》巴集房司函（2017）04号：首席娱乐会所周海平、杜蓉二同志：你二人于2016年1月7日与我公司签订《房屋租赁合同》，承租了我公司位于巴中市洲商业城二楼房屋经营娱乐会业。合同约定年租金为2251156.30元，每季度为637789.10元，同时对租金的支付方式及具体支付时间做了明确约定。按其约定，你方应于2017年2月5日交清本日至2017年5月5日前3个月的租金（含物管费）637789.10元。但截至发函之日，你方仍拖欠该3个月的租金625578.20元，已构成严重违约。为此，特催告如下：一、请你方接此函告后7日内（即2017年3月20日前）向我公司交清拖欠的租金（含物管费）625578.20元。二、若你方逾期不缴清上述拖欠租金，我公司将依照《房屋租赁合同》第六条违约责任中第3款“乙方拖欠租金或费用超过壹个月，乙方除必须缴清被拖欠的租金及费用并按甲方应收金额的日千分三向甲方支付违约金，甲方有权解除本合同，押金不予退还，乙方无条件撤场，向甲方交付合格房屋及完好的设备设施”的约定处理。该函告右下角批注有“签收人：周海平2017.3.14”。
2017年4月28日，原告集洲公司向二被告发出《四川省巴中市集洲房地产开发有限公司关于限期缴清房屋租金的函》巴集房司函（2017）06号：限你二人务必在接到此函告后5日内（即2017年5月3日前）向我公司缴清所拖欠的全额租金（含物管费）。二、若贵方再不履行其缴款义务，我公司将按合同第六条第3款的约定，终止合同，贵方无条件撤场，腾空房屋，交付我公司和购房业主。该函告下方由陈学梅签名。
2017年5月15日，原告集洲公司向二被告发出《四川省巴中市集洲房地产开发有限公司关于催收房屋租金及协商解除合同事宜的函》巴集房司函（2017）07号：“……前期双方合作较为愉快，但从2017年2月5日以来，贵方便开始违约，本该2017年2月5日应交一个季度的租金637789.10元，还拖欠275578.20元至今未交，2017年4月5日应交下季度租金637789.10元迄今分文未交，现总共拖欠租金达913367.30元，按照《合同》第六条第三款约定……。贵方拖欠的两笔租金，第一笔时间长达三个月，第二笔已超过一个月，构成了严重违约。我司严肃敦促贵方立即交清所欠租金。至于贵方2017年5月6日《解除合同通知书》我司已收悉。收函后我司多次电话通知贵方商谈解除合同事宜，贵方一直不予理睬，甚至不接电话，故特致函贵方，请收函后三日内交清租金，协商解除合同事宜，立即撤场，腾空房屋。若贵方再置之不理，造成后果由贵方承担一切责任”。该函告下方注明“2017.5.15.辛方东”。
另查明：二被告承租房屋经营的“首席娱乐会所”已经关闭，但至今二被告仍未将租赁房屋返还原告集洲公司。
以上事实，有原告陈述，原、被告身份信息，《房屋租赁合同》，《四川省巴中市集洲房地产开发有限公司关于尽快缴清被拖欠房屋租金的催告函》及庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。
本院认为，二被告与原告集洲公司签订了《房屋租赁合同》，从原告集洲公司处承租了巴中市江北新区九洲商业城大楼二层房屋用于经营娱乐场所。合同签订后，原告向二被告交付了租赁物，被告方向原告交付了部分租金，由此可见，《房屋租赁合同》系原、被告真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照《房屋租赁合同》的约定全面履行自己的义务。而二被告在使用租赁房屋过程中，仅履行了部分支付租金的义务后未足额交纳房屋租金。之后，原告向二被告去函要求交纳余下租金否则将要求二被告撤场、解除合同。2017年5月6日被告方向原告公司发出《解除合同通知书》，原告公司收悉（原告举证的《巴集房司函（2017）07号函告》中予以认可）；且庭审中原告认可从被告向其发出《解除合同通知书》之日起双方的租赁合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。据此，截止2017年5月6日双方当事人均同意解除租赁合同的意思表示是一致的，故本院确认双方当事人签订的《房屋租赁合同》于2017年5月6日已经解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，二被告虽然关闭了“首席娱乐会所“但至今仍未将租赁房屋交还出租方，故原告主张被告立即腾空房屋，返还租赁物的诉求，于法有据，本院予以支持。
关于原告主张二被告支付拖欠租金913367.3元（从2017年2月5日至2017年7月5日的租金）及依约追究违约责任，以后的租金依约计至实际交房止的诉求。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定房屋每季度租金为637789.10元。原告集洲公司在向本院递交的书面《民事起诉状》中认可二被告向其交付了2016年2月5日至2017年2月5日的租金，2017年2月6日至2017年5月5日的租金仅支付了362210.90元，之后的租金未再支付。但在庭审中，原告口头认可仅支付了212210.9元，下欠425578.2元。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十二条：“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对已方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”之规定，对于二被告已付房屋租金的事实和金额，本应由二被告承担举证责任，但二被告未到庭应诉未提供相应证据，加之原告认可的二被告已付租金的事实，明显对已不利，故对于原告自认二被告已付清2017年2月5日之前房屋租金的事实，本院予以确认。而对于原告起诉状中认可2017年2月5日之后租金被告方已付362210.90元，庭审中又认可仅已付212210.9元，因原告对起诉状的认可事实在庭审中予以了反悔，但对其反悔的事实，原告未向本院提供足以推翻的相应证据，故对于原告反悔的事实，本院不予确认，本院认可2017年2月5日之后的租金，被告方已付362210.90元的事实。因双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年5月6日解除，故截至2017年5月6日，二被告尚欠付租金为：275578.2元（637789.10元－362210.90元）。2017年5月7日起至二被告将租赁房屋返还原告之日止的房屋占有使用费，按照6989.47元/天（2551156.30元÷365天）计算。
对于原告主张二被告支付的违约金问题。法律规定的违约责任以实际损失为基础，原告并未向本院举证证明其损失的大小，被告违约造成的原告方损失实际为占有期间的租金损失，本院已经支持该部分损失，故原告主张的违约金，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条，第九十三条、第九十七条、第二百三十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，判决如下：
一、被告周海平、杜蓉于本判决生效后30日内将巴中市江北新区九洲商业城大楼二层房屋腾空并返还给原告四川省巴中市集洲房地产开发有限公司。
二、被告周海平、杜蓉于本判决生效后15日内支付给原告四川省巴中市集洲房地产开发有限公司下欠租赁费275578.2元及房屋占有使用费（占有使用费的计算方式为：从2017年5月7日起，按6989.47元/天计算至被告周海平、杜蓉将租赁房屋腾空退还给原告四川省巴中市集洲房地产开发有限公司之日止）。
三、驳回原告四川省巴中市集洲房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6000元，由被告周海平、杜蓉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审 判 长 杨 青
人民陪审员 苟中学
人民陪审员 杨志高
二〇一七年十一月三日
书 记 员 孙晓琴