湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)湘1229民初670号
原告怀化银洲房地产开发有限公司，住所地：靖州苗族侗族自治县梅林东路5号楼4-5号门面，组织机构代码740617102。
法定代表人雷景彪，该公司董事长。
委托代理人周玉金（特别授权），男，1951年8月5日出生，汉族，靖州苗族侗族自治县人，怀化银洲房地产开发有限公司靖州永盛欣城项目部员工，，住靖州苗族侗族自治县。
被告郑怡均（曾用名郑小军、郑云天），男，1962年5月14日出生，汉族，湖南省芷江侗族自治县人，，住怀化市鹤城区
委托代理人蔡遗海，湖南泰阳律师事务所律师。
原告怀化银洲房地产开发有限公司（以下简称“银洲公司”）与被告郑怡均合同纠纷一案，本院于2016年10月25日受理后，依法组成由审判员杨婷担任审判长，审判员蒙奕霖、人民陪审员蒙永成参加的合议庭，书记员刘榕真担任记录，于2017年6月21日第一次公开开庭进行了审理。原告银洲公司委托代理人周玉金、被告郑怡均委托代理人蔡遗海到庭参加诉讼。因原告变更诉讼请求，本院于2017年9月25日第二次公开开庭进行了审理。原告银洲公司委托代理人周玉金到庭参加诉讼，经本院合法传唤，被告郑怡均未到庭参加诉讼。后经本院查明涉案合同无效并向原告释明，原告变更诉讼请求，本院于2017年12月12日第三次公开开庭进行了审理。原告银洲公司法定代表人雷景彪及委托代理人周玉金、被告郑怡均委托代理人蔡遗海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告怀化银洲房地产开发有限公司诉称：2007年元月10日，原告为甲方、被告为乙方签订《开发项目内部承包合同》，约定将原告的靖州梅林新苑房地产项目承包给被告负责开发。合同第二条5约定，“乙方全面履行承包义务，对项目实施全面管理，业务自主经营，财务独立核算，自负盈亏，并独立承担该项目有关的一切经济与民事法律责任”。第五条3项规定，“凡在项目承包期间不配合当地职能部门工作，不接受甲方对该项目实施的质量、安全和财务监督、影响甲方信誉，损坏公司形象的，甲方有权终止与乙方签订的内部承包合同，取消其承包资格，将该项目收回，另行发包或由公司直接承接其项目开发任务，只退还承包违约方本人股金（不计利息），并处违约人2
--3万元的违约金”。
在该项目开发期间，被告打着原告单位工作人员的牌子，严重违反“依法经营”、“守合同、讲信誉”等约定，一房二卖、假借原告项目部名义借债不还、不履行《商品房买卖合同》，延期交付房屋、不办理房屋产权证书，违法占地，违反规划建房，特别严重的是，串通招标、伪造国家机关证件、印章，以原告项目部的名义在靖州骗取借款，构成串通招标罪和伪造国家机关证件印章罪。被告在靖州的所作所为，给原告造成极坏影响，严重损坏原告企业形象和信誉。2012年7月18日被告被羁押，2012年11月20日，被告被判处有期徒刑一年，缓刑一年六个月，交给其社区矫正。
因梅林新苑商品房已经全部由被告出售，销售款全部归被告收取，但项目开发的税收、规费却未缴纳。为了逃避税费缴纳及办证义务，被告卷走梅林新苑二期（永盛欣城）项目现金15385712.68元（不包括被告通过虚构支出占有的数千万元款项）后，拒不给购房户办理产权证。被告严重违约，造成购房户纷纷集体上访县政府，县政府在被告拒不办理的情况下，责令原告承担义务。原告被逼无奈，只好依据《开发项目内部承包合同》约定，将项目收回由公司直接管理，承担缴税办证等义务。原告收回项目自己管理后，多次要求被告清算，但被告拒不配合，不仅不进行清算，拒绝按照《开发项目内部承包合同》约定交出被其占有的项目开发利润，甚至拒不缴纳拖欠的税费。
原告在被迫收回梅林新苑项目后，为购房户办理产权证中，补交土地出让金227933元，交纳地税局税款1091473元，缴纳国税局税款430443元，交纳房产局规费714528元、资料费3200元，交纳建设局规费65100元，人防办规费38720元，调节基金30587元，国土局咨询服务费、测绘费、交易服务费等56560元，支付办证人员工资180000元，共计2838544元。原告垫付的各项费用均用民间借贷的借款支付，原告承担着高于2%／月的巨额利息，给原告造成极大损失。
综上，被告在承包开发建设梅林新苑项目中，本应严格履行《开发项目内部承包合同》约定，但被告却严重违反合同，只享受权利，逃避应当履行的义务，原告被迫收回项目由自己管理。被告严重违反合同，严重损害原告企业形象和商业信誉，给原告造成极大经济损失。原告多次要求被告偿还原告支付的税费等款项，但被告置之不理。为此，原告不得不提起诉讼，请求人民法院判决：1、被告返还已经收取的扣除土地及建筑成本之外的梅林新苑销售款7566752.28元给原告；2、判决被告偿还原告已经支付的梅林新苑项目税费等2838544元，并按照月利率2%的标准承担自2014年12月24日起至实际偿还日止的资金占用利息；3、判决被告承担本案全部诉讼费用。经本院审查合同效力认定合同无效向原告释明后，原告变更诉讼请求为：1、判决被告返还取得原告财产（扣除土地及建筑成本之外的梅林新苑商品房销售款及原告为梅林新苑商品房购房户办理产权证支付的税费等）共计10405296.28元；2、判决被告承担本案的全部诉讼费用。
被告郑怡均辩称：一、鉴于原告与答辩人签订的《开发项目内部承包合同》为无效合同。根据法律规定，本案必须以“谁投资谁收益”为原则处分“梅林新苑”开发所得收益。据此，原告起诉要求答辩人返还取得原告财产（扣除土地及建筑成本之外的梅林新苑商品房销售款及原告为梅林新苑商品房购房户办理产权证支付的税费等）共计10405296.28元的诉讼请求，不能成立，应依法驳回原告的诉讼请求。
根据《合同法》第58条第“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
本条规定，在合同无效的情形下，当事人仍应负如下三种民事责任：1．返还财产；2．折价补偿；3．赔偿损失。
在本案中，“梅林新苑”开发建设是一种特殊的承揽，加工的是不动产，所以建设工程合同无效不能适用返还原则。原告与答辩人于2007年1月10日签订《开发项目内部承包合同》。之后，答辩人出资以原告的名义通过公开竞拍，取得靖州县建材公司破产改制整体资产（包括土地）（拍卖成交价款缴付通知佐证），并成立“梅林新苑”项目部（自负盈亏、独立核算），以原告的名义获得土地使用权证书、规划许可证书、商品房预售许可证等权证。截至2008年底，“梅林新苑”项目开发了62套住房，29间商业门面，23间车库，13间枈房。除A栋201#二楼的商业用房，建筑面积535㎡和B栋的12、13、14号商业门面，建筑面积136.32㎡房产外，其余房产全部销售完毕。“梅林新苑”项目已经竣工验收，并且办理了房地产开发终结综合验收。据此，原告与答辩人于2007年1月10日签订的《开发项目内部承包合同》已履行完毕，且开发的房产均已交付给业主使用，并办理房屋产权证书。
根据这些事实，《开发项目内部承包合同》依法无效，不可能返还财产、也不可能折价补偿，那么涉及到“梅林新苑”项目问题主要有六个方面：
1、已销售商品房尾款的问题；2、未销售商品房的侵权问题；3、住房公积贷款保证金退还的问题；4、原告恶意霸占“梅林新苑”项目交纳的办证规费等额奖励的问题；5、答辩人交纳规费等额奖励的问题；6、原告后续交纳税的承担问题。
上述六大问题，其中1、已销售商品房尾款的问题；2、未销售商品房的侵权问题；3、住房公积贷款保证金退还的问题，这三大问题已在怀化市中级人民法院审理，本案应该不予审查。
第4问题、原告恶意霸占“梅林新苑”项目交纳的办证规费等额奖励的问题。在本案中，原告提供的其恶意霸占“梅林新苑”项目交纳办证的规费，按靖州县人民政府县长办公会议纪要（2007）第5次的规定“由县财政给“梅林新苑“项目交纳规费等额奖励款。”据此，原告对其垫付的规费，可以向靖州县人民政府要求等额奖励，不存在向答辩人要求，另外，若属于重复交纳的，则由原告向政府部门退还。
第5问题、“梅林新苑”项目答辩人交纳规费等额奖励的问题。在本案中，按靖州县人民政府县长办公会议纪要（2007）第5次的规定“由县财政给“梅林新苑“项目交纳规费等额奖励款。由原告支付给答辩人（以实际交纳金额为准）。
第6问题、原告后续交纳税的承担问题。属于谁主张谁举证的原则，若原告提供的证据不足以证明其交纳税是用于“梅林新苑”项目，那么，原告就应承担不利后果，即承担败诉的后果。若实际发生在“梅林新苑“项目上，则从原告已收取的房屋尾款中抵扣。
二、原告提供了其恶意霸占“梅林新苑”项目支付费用证据，通过查看，答辩人认为：这些证据存在与梅林新苑无关的，存在重复的交纳，存在张冠李戴的情形，应当依法不予采信。1、对陈善志的两张汇款凭证，金额为594146元。首先，这两份凭证系孤立的证据，没有纳税发票佐证；其次，从记载的内容显示，这两份凭证只能说明陈善志交税汇款的事实，不能证明是“梅林新苑”项目的交税行为；最后，根据举证规则，谁主张谁举证，否则应承担不利后果。据此，该份证据缺乏关联性，依法应不予认定。
2、人防办、建设局非税收凭证。首先，根据答辩人的陈述，该两项费用已经交纳，因原告没有和被告进行及时联系，导致其重复交费，是原告失职行为，该费用应由原告自行承担；其次，这项费用属于规费，根据靖州县人民政府县长办公会议纪要（2007）第5次的规定，可以向靖州县政府主张等额奖励款。
3、国税局两张缴税凭证，金额为430443元。首先、从这两份凭证记载的内容来说，纳税人名称是怀化银洲房地产开发有限公司，税款所属期为2013年7月1日-2013年9月30日，此段时间，梅林新苑不会产生任何税款，而此段时间银洲公司正在开发永盛欣城，由此不能排除该税款系项目产生。根据举证规则，属举证不能，应承担不利后果；其次，纳税人名称为陈善意志的税票，纳税人既不是被告，也不是原告，更不是梅林新苑，显然不证明该税款是为；梅林新苑”所交，根据举证规则，也应不予支持；
4、房产局的一般缴款书。首先，根据答辩人陈述，有些费用已经交纳，因原告没有和答辩人进行及时联系，导致其重复交费，是原告失职行为，该费用应由原告自行承担；其次，从票据上显示：其中房屋转让手续费一项，包括二手房交易手续费（该费用应由买受人承担与答辩人无关），该项费用答辩人管理期间根本不存在，是原告擅自处理，恶意霸占的结果，该费用肯定应由其原告承担。最后，这项费用属于规费，根据靖州县人民政府县长办公会议纪要（2007）第5次的规定，可以向靖州县政府主张等额奖励款。
5、工资清单。首先，不符合证据形式，系单方面制作，相当于原告自行陈述，那么原告自行陈述需要旁证予以证实，否则不能采信；其次，根据法律规定，就算无因管理也不得向本人主张报酬，更何况原告对梅林新苑的管理行为系恶意霸占行为，更加不能要求报酬。最后，从工资清单显示，一是时间夸度长有几年之久，二是工作人员有四人（同时段这些人员又在永盛欣城工作）。据此，对该份证据，在没有形成证据链的情况下，应依法不能采信。综上，答辩人认为，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告怀化银洲房地产开发有限公司提交以下证据：
1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明书、法定代表人身份证（复印件）1份，以证明原告的基本情况。被告无异议。本院予以采信。
2、《开发项目内部承包合同书》（复印件）1份，以证明①合同约定，总承包内容包括：项目所需的全部资金的筹措和工程直接费的投入，及一切税费开支，商品房的销售及售后服务。由被告全面履行承包人义务，对项目实施全面管理，自主经营，财务独立核算，自负盈亏，并独立承担该项目有关的一切经济与民事责任；②被告必须依法经营，积极主动办理工程规划、税务和施工报建手续，自觉缴清建设方和施工方应缴纳的一切税费；③凡在承包期间，不配合当地职能部门工作，影响公司信誉、损坏公司形象，公司有权终止合同，取消被告承包资格，将项目收回，只退还被告本人股金（不计利息）。并处违约金2
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3万元。被告认为《开发项目内部承包合同书》真实性没有意见，对合法性有意见，这是一份借资质房地产开发合同，也就是挂靠合同，依法应属无效的合同。本院对《开发项目内部承包合同书》的真实性、关联性予以采信。
3、刑事判决书（复印件）1份，以证明①在承包期间，被告以原告名义竞标中，串通招标；在经营开发过程中，被告伪造国家机关证件、印章，损害国家、机关形象，构成犯罪，于2012年7月被刑事拘留，11月20日被判处有期徒刑一年，缓刑一年六个月，在户籍地社区进行矫正，借此逃避应履行的义务；②被告在承包期间严重影响公司信誉、损坏公司形象。被告对其真实性、合法性没有异议，但与梅林新苑项没有关系，刑事案件发生在2012年7月办理“永盛欣城”土地证期间，与梅林新苑无关。梅林新苑在2008年底已经竣工验收并交付使用，因此与本案没有关联性，也不能达到原告的证明目的。本院对该份证据真实性、合法性予以采信。
4、关于梅林新苑办证费用的说明（复印件）、银行转账凭条（复印件）各1份，以证明被告不按规定为梅林新苑购房户办理产权证，购房户多次上访，县政府责令原告办证。为此，2012年11月25日原告筹集200万元用于办证，由购房户代表、协调组工作及项目部人员共同管理，办证雇请购房户代表左毅等4人具体负责。被告对梅林新苑办证费用的说明三性都有异议，第一、这四个人是什么情况没有附件作说明；第二、这是自己证明自己的陈述，如果是证人证言就必须是到庭出庭作证，并接双方询问，才能核实其真实性；第三、这一份证据不是证人证言，如果是证人证言就必单独出具，但一起出具，也不是书证。第四、对银行转账凭条真实性没有意见，但是关联性有意见，转款人和收款人均与本案无关。对该份证据没有其他证据印证，本院不予认定。
5、2015年4月8日国税局证明（复印件）1份、税收转账专用完税证（复印件）1张、税收通用完税证（复印件）1张，证明被告拖欠国税，办证中，2013年7月23日，原告为被告承包开发的梅林新苑1
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2号楼缴纳国税税款430443元。被告认为国税局证明不符合《中华人民共和国民事诉讼法》解释第115条的规定，根据该条规定，单位向人民法院提出的证明材料证明，应当由单位负责人及制作材料的人员的签字或者盖章，并加盖单位印章，这里没有制作人员的签名，也没有单位负责人签字，所以对其真实有异议。税收通用完税证答辩状里面有阐述。从期限来讲缺乏关联性，不能排除是后面银洲公司开发“永盛新城”所交的税款。另外，纳税人不是原告，也不是“梅林新苑”。原告在庭审后对该组证据形式进行了完善，被告对其真实性、合法性无异议，证明目的有异议。本院对该组证据的真实性、合法性予以采信。
6、靖州县地税局房地产税收结算证明单（复印件）、靖州县地税二分局“梅林新苑”项目结算报告（复印件）、梅林新苑销售合同统计表（复印件）、梅林新苑在本次结算中未申请办证户清册（复印件）各1份、销售不动产统一发票（复印件）78张，以证明被告拖欠税款，在梅林新苑办证中，2014年元月24日至3月17日，原告为被告补交地税局税款1091473元。被告对靖州县地税局房地产税收结算证明单真实性没有意见，但不能达到原告的证明目的。地税二分局“梅林新苑”项目结算报告不符合《中华人民共和国民事诉讼法》解释第115条的规定，根据该条规定，单位向人民法院提出的证明材料证明，应当由单位负责人及制作材料的人员的签字或者盖章，并加盖单位印章，这里没有制作人员的签名，也没有单位负责人签字，故真实性无法核实。梅林新苑销售合同统计表没有制作单位，不符合证据形式要件。销售不动产统一发票真实性没有意见，被告后面也会举证这涉及到契税，2010年被告已经交完了，他只是把发票打印出来，不能达到原告的证明目的，契税是由业主承担，不是开发商承担。本院对房地产税收结算证明单真实性予以采信。原告在庭审后对梅林新苑项目结算报告形式进行了完善，被告质证对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信,梅林新苑销售合同统计表和梅林新苑在本次结算中未申请办证户清册形式不合法，不予采信，销售不动产统一发票真实性予以采信。
7、2015年4月10日房产局证明（复印件）、非税收入一般缴款书（复印件）5张、湖南省物业专项维修资金专用收据（复印件）1张、2013年12月27日收据（复印件）各1份，以证明梅林新苑拖欠房产局规费，办证中，2013年7月23日，原告交纳规费714528元；2013年12月27日，交纳资料费3200元。被告认为房产局证明不符合《中华人民共和国民事诉讼法》解释第115条的规定，根据该条规定，单位向人民法院提出的证明材料证明，应当由单位负责人及制作材料的人员的签字或者盖章，并加盖单位印章，这里没有制作人员的签名，也没有单位负责人签字。答辩状也有说明，这里有些费用已经交了，原告跟被告没有联系，导致重复缴费。这里涉及房屋转让手续费但是初次开发的楼盘是不可能有房屋转让手续费的，实际上这笔费用是他们二次交易产生的费用，该费用就应由买受人承担，与被告无关。原告在庭审后对房产局证明形式进行了完善，对该组证据真实性本院予以认定。
8、靖州县住房和城乡建设局证明（复印件）、人民防空办公室证明（复印件）、靖州县价格调节基金征管办公室证明（复印件）、湖南省非税收入专用收据、（复印件）各1份、湖南省非税收入一般缴款书（复印件）2张，以证明梅林新苑拖欠规费，办证中，2013年7月23日，原告交纳建设局规费65100元，人防办规费38720元，价格调节基金30587元。被告认为单位出具的证明不符合《中华人民共和国民事诉讼法》解释第115条的规定，根据该条规定，单位向人民法院提出的证明材料证明，应当由单位负责人及制作材料的人员的签字或者盖章，并加盖单位印章，这里没有制作人员的签名，也没有单位负责人签字，真实性无法核实。这些费用根据被告的陈述是已经交了的，这是重复缴费，而且按照规费的政策这是可以要求政府等额退费的。原告庭审后对该组证据证据形式进行了完善，被告对其真实性无异议，本院对该组证据真实性予以认定。
9、湖南省非税收入一般缴款书（复印件）1张、靖州地方税务局手写发票（复印件）9张、2014年11月11日领条（复印件）、证明（复印件）各1份，以证明在为梅林新苑办证中，2014年11月，原告向国土局交纳咨询服务费、测绘费、交易服务费等共计56560元。被告认为一、从发票时间上看，这些费用发生在2014年12月份缺乏关联性，而银洲公司在靖州除了“梅林新苑”还有“永盛新城”，这些费用到底是用于那个项目，只有这些证据是不充分的，缺乏关联性；二、从纳税人来看，均为银洲公司或梅林东路，部分票据有涂改痕迹，故意写成“梅林新苑”但字体明显不一致。梅林新苑这些费用在被告陈述的过程中是已经交了的。领条、证明、测绘费收据形式是不符合证据的形式，其真实性不予认可。被告在后面举证中将提供部分票据。该组证据真实性予以认定。
10、靖州县人民政府国有出让土地超容积率补交土地出让金审批单（复印件）、非税收入一般缴款书（复印件）各1份，以证明被告违反规划开发建设，因梅林新苑超容积率，2014年9月10日，原告为被告补交土地出让金227933元。被告认为梅林新苑按规划设计，建筑面积没有超过容积率，交这个费用是不存在的，在答辩状已经充分说明梅林并按苑规划面积11200平方米，而实际竣工面积为11058.99平方米，没有超过规划面积。对该组证据真实性、关联性予以认定。
11、工资表（复印件）28张，证明因办证严重超过约定期限，购房户纷纷上访，为尽快办理好梅林新苑购房户的产权证，原告只好雇请专人办理，支付办证人员2012年11月
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2015年3月工资180000元。被告认为一、工资表不符合证据形式，且是原告单方面出具的，对真实性有意见；二、从时间跨度来看，郑怡均这段时间是留守人员，留守人员均并没有看到工资表上的人，也没有人办理“梅林新苑”的事；三、工资表上的人是“永盛欣城”的，实际上为“永盛欣城”做事；四、也没有提供工资表上的人的具体信息来印证其身份。总之，被告对其真实性、合法性、关联性均有异议，所以根据证据规则应不能采信。该组证据因系单方制作，不予采信。
12、民事判决书（复印件）2份，以证明原告垫付的所有费用是靠民间借贷筹集，利息2%／月。被告认为真实性没有意见，跟李帅帅的债务是发生在2014年4年29以后，这个时间与原告交费时间是不一致的。很多费用都是2013年产生的费用，因此其不能证明都是用于梅林新苑的事情，不能达到原告的证明目的，与本案无关。另外，2012年4月1日，雷景彪以宝靖公司的实际出资人进入永盛新城项目后，就开始收取了“梅林新苑”的房屋销售尾款，共收到130余万元。对两份判决书的真实性予以采信，（2016）湘1229民初225号判决书的借款写明了是永盛新城项目投资款，与梅林新苑无关，故对该组证据的关联性本院不予采信。
13、司法会计鉴定意见书（复印件）1份，以证明经中级法院委托鉴定，被告卷走永盛欣城现金15385712.68元。梅林新苑和永盛新城郑怡均经营期间财务账务都是郑怡均保管。永盛新城垫付的钱一般都是支付利息，一般都是三分。被告对鉴定结论的真实性、合法性、关联性均有意见，一、该鉴定结论是中院案子材料，在案中被告郑怡均撤诉了，但是在撤诉之前没有得到鉴定结论；二、按中院案子要求，鉴定结论在出正稿之前需经双方进行质证的，当时中院没有组织双方进行质证，所以程序违法；三、退一步来说，这个鉴定结论仅仅是对永盛新城的鉴定，而不是对梅林新苑的鉴定，所以鉴定结论不能说明任何问题，缺乏关联性。四、从鉴定的结论内容来看也不能达到原告的证明目的。对该组证据的关联性不予采信。
14、被告在怀化市中级人民法院2014怀中民二字第26号案件中提交的证据材料（复印件）1-63页，以证明梅林新苑的财务资对料和所有凭证是由郑怡均保管。被告对真实性没有意见。但是不能达到原告要求审计的目的，从证据来看“梅林新苑”所有的出资投资均是郑怡均，跟公司没有关系，而且郑怡均的诉讼请求也得到中级人民法院的支持，原判决银洲公司赔偿郑怡均的损失。对该组证据真实性予以采信。
15、刘某当庭证言，以证明证人刘某没有签一张领条。原告认为证人说的是真实的，跟宝靖商会的来往都是进财务。被告认为首先对证人说话的可信度提出质疑，他不是系列案子的参加人，他又不能说出是谁给他看过这个条子，而且这个领条在庭审中也没有看到，就直接就说没有领款、没有书写，显然不真实、不客观；二、从领条时间有来说，跟案件没有关系。因领条发生在2011年，而梅林新苑项目在2008年就开发完成了。对刘某的证言与本案无关。
16、应诉通知书（复印件）、民事诉讼状（复印件）、民事判决书（复印件）、民事诉讼状（变更）（复印件）、郑怡均证据清单（复印件）、梅林新苑工程项目销售及应收款一览表（复印件）各1份，以证明：被告郑怡均在（2016）湘12民初33号民事诉讼状及（2014）怀中民二初字第26号民事案件中的起诉状及提交的证据中，均认可自己已经收取梅林新苑项目商品房售房款13900000元。该组证据真实性予以认定。
17、郑怡均证据清单（复印件）、建设工程施工承包合同（复印件）各1份，以证明：梅林新苑工程以总承包形式发包，发包单价为428元／㎡，郑怡均支出的总建筑成本为（428×11058.99）=4733247.72元。对郑怡均证据清单因没有本人签名不予认定，对建设工程施工承包合同结合庭审调查，予以采信。
18、（2009）靖法民二初字第10号民事判决书（复印件）、（2010）怀中民一终字第64号民事判决书（复印件）各1份，以证明：2007年3月28日被告郑怡均签订梅林新苑工程承包合同时，同期同类工程单价基本上都是430元／㎡；2007年9月10日，玉麟新苑商品房工程造价为发包单价为431元／㎡，梅林新苑的建筑成本价为428元／㎡，完全符合当时靖州建筑市场造价的实际情况。该组证据真实性予以认定。
19、商品房买卖合同（复印件）、房屋销售补充协议（复印件）各1份，以证明：1、梅林新苑交付时间为2008年8月30日前，交付条件为：该商品房经验收合格。郑怡均违约；2、约定办理权属登记的时间为交房后60日内；3、住宅房价为1038元／㎡，办证费用另外收取，已全部由郑怡均收取。该组证据没有其他证据佐证，不予采信。
被告郑怡均提交了以下证据：
1、被告的居民身份证（复印件）1份，以证明被告的基本情况。原告无异议。本院予以采信。
2、《开发项目内部承包合同书》（复印件）、关于成立靖州梅林新苑开发建设工程项目的决定（复印件）、收款收据（复印件）各1份，以证明挂靠开发的事实。原告对三性都没有异议，对证明目的有异议。这个合同有两个部分一是房地产开发部分，这里按照最高人民法院解释是符合合作开发房地产的主要要件，二是挂靠施工部分，但是合同上没有加盖建筑公司公章。由郑怡均自己承包施工涉及建筑施工是无效的，关于合同的效力辩论再说。梅林新苑在土地使用权属于原告公司，房屋在没有办房产证之前的在建工程物权属于原告，有效合同还是无效合同这都要审计。对该组证据真实性予以采信。
3、拍卖成交价款缴付通知（复印件）、拍卖成交确认书（复印件）、建设工程规划许可证（复印件）、商品房预售许可证（复印件）各1份，以证明郑怡均投资开发的事实。原告对三性都没有异议，但是正好证明梅林新苑的物权属于原告。对该组证据真实性、合法性、关联性予以采信。
4、规划设计费、2010年5月31日非税收入一般缴款书、检测费、监理费、劳保统筹费、测绘费（复印件）各1份、土地出让金票据（复印件）1张，以证明该项目由郑怡均投资开发的事实，原件都在郑怡均手上，原告重复缴费。原告认为正好证明：开的票据都是梅林新苑，说明梅林新苑的财务凭证、会计资料都是被告保管，原告办证过程中多次通知郑怡均他都不来，这些费用不是行政机关重复缴费，没有证据证明是重复收费，办土地证、办个人的房产证都要测绘费，不能说是重复收费，没有劳保统筹费。规费也是有很多项目要缴费这不是重复缴费。对该组证据真实性予以采信。
5、靖州县建设工程规划竣工验收单（复印件）、靖州县房地产开发终结综合验收申请表（复印件）各1份，以证明梅林新苑项目竣工验收并办理房产证的事实。原告对真实性、合法性没有异议，对竣工验收没有异议，对竣工验收办理房产证的事实有异议。办房产证除了竣工验收表还要备案表。竣工验收表是原告后来补的，上面的名字是雷景彪。这只是原告银洲公司2013年12月份的申请，真正备案验收都是后来搞的，办理房产证还要补交税费。对该组证据真实性予以采信。
6、关于核准靖州县梅林新苑项目的通知（复印件）、靖州县人民政府县长办公会议纪要（复印件）各1份，以证明梅林新苑项目规划要求及县政府对项目的奖励政策。原告对真实性、合法性没有异议，对证明事实有异议。2007年2月的这个是立项的通知，并不是证明这个项目后来完全按照规范要求、按国土局出让合同的容积率建设的。靖州县人民政府县长办公会议纪要虽然有规费减半的规定，但是原告交的费用大部分是服务费。被告一直没有交，2007年就要求交。拖到2013、2014、2015年都还没有交，按时交到财政的才有奖励，原告交的不是交到财政的。县长会与纪委明确规定按规定征缴，不存在退费。不像被告说的可以退。对该组证据真实性、合法性予以采信。
7、梅林新苑销售及收款情况明细表（复印件）1份，证明项目销售情况的事实。原告认为正好证明销售收款材料在被告手上，到底是不是真实的原告不知道。该份证据自制表格没有签名和盖章，形式不合法，不予采信。
8、国、地税局项目税收结算证明单（复印件）、梅林新苑项目户室面积对照表及测绘平面图（复印件）、中华人民共和国契税完税证、一般缴款书收据（复印件）各1份、中华人民共和国税收通用完税证（复印件）3份，湖南省非税收入一般缴款书（复印件）1份，以证明2010年7月20日该项目共开发的92套住宅及商铺的契税及相关税费、办证费用已结清，可办理产权证。原告认为结算证明单正好证明是原告做的工作，真实性没有意见，梅林新苑项目户室面积对照表原告不清楚，只能证明交了契税，但是契税是购房户交的，原告交的里面不包括契税。税务机关不可能重复交税，这都是电脑控制的，原告也不可能去跟税务机关恶意串通去重复交税。对梅林新苑项目户室面积对照表及测绘平面图没有其他证据佐证，不予认定，其他证据真实性予以采信。
经审理查明：2007年元月10日，原告为甲方、被告为乙方签订《开发项目内部承包合同》，约定将靖州梅林新苑房地产项目开发权及建筑施工委托给被告进行内部总承包。合同第二条5项约定，“乙方全面履行承包义务，对项目实施全面管理，业务自主经营，财务独立核算，自负盈亏，并独立承担该项目有关的一切经济与民事法律责任”。被告郑怡均向原告怀化银洲公司缴纳承包费2.5万元。
原告于2017年5月10日向本院提交司法鉴定申请，要求对梅林新苑房地产项目销售收入及工程开发建设成本进行司法鉴定，由于被告郑怡均拒不配合，无法获取必要的鉴定资料，导致该项目无法进行清算。
结合原、被告提交的证据以及庭审查明的事实，截至2008年底，“梅林新苑”项目共计房款1700万元，已收房款1390万元。“梅林新苑”项目实际竣工面积为11058.99平方米，2007年3月28日被告郑怡均与怀化银厦房产建设工程有限公司靖州梅林新苑工程项目部签订建设工程施工总承包合同对工程造价约定所定造价为每平方米肆佰贰拾捌元（具体面积按验收面积为准）。按照总面积计算，该项目共计总造价为4733247.72元。被告郑怡均支付土地出让金160万元以及拍卖佣金35000元。
本院认为：一、本案合同的效力。被告郑怡均系不具备相应房地产开发资质等级的自然人,原告系具备相应房地产开发资质等级的企业，虽原、被告双方在协商一致的基础上签订了《开发项目内部承包合同书》，但依照《中华人民共和国城市房地产法》第三十条：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件:（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。”的规定，公民个人是不能直接从事房地产开发的，如果个人想从事房地产开发，有两种途径，一是按规定申请设立房地产开发企业，从事房地产开发；另一种途径就是与相关房地产企业合作从事房地产开发。最高人民法院也有明确的司法解释，在其《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”本案原、被告签订的《开发项目内部承包合同书》，约定“乙方对项目实施全面管理，业务自主经营，财务独立核算，自负盈亏，独立承担该项目有关的一切经济与民事法律责任”，同时被告向原告缴纳承包费总额2.5万元。由此可见，原、被告签订的协议并不属于合作性质，实为挂靠协议。同时，也违反了《中华人民共和国建筑法》第二十六条的规定，“禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。”应属无效，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”，导致合同无效的情形。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。
二、对合同无效的法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。按照申报流程和登记权属，“梅林新苑”项目建设工程规划许可、商品房预售许可申请人和权利人均系银洲公司。该项目应当缴纳的税费以及办证等费用，理应原告承担。因此原告要求被告退还垫付的办证费用的诉讼请求，不予支持。因被告不同意清算，导致梅林新苑房地产项目销售收入及建设成本无法计算，但原告提交的证据以及庭审查明能够证明梅林新苑项目的销售款和成本，且被告未提交足够的证据反驳，故本院认定涉案梅林新苑房地产项目的销售收入为1390万元，被告支付的土地出让金为160万元，拍卖佣金35000元，工程总造价为4733247.72元，承包费2.5万元应退还给被告，因此被告郑怡均应当返还原告7506752.28元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，《中华人民共和国城市房地产法》第三十条，《中华人民共和国建筑法》第二十六条第二款之规定，判决如下:
一、由被告郑怡均在本判决生效后十日内向原告怀化银洲房地产开发有限公司返还梅林新苑销售款7506752.28元；
二、驳回原告怀化银洲房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费84231.78元，由原告怀化银洲房地产开发有限公司负担24231.78万元，被告郑怡均负担60000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 杨 婷
审 判 员 蒙奕霖
人民陪审员 蒙永成
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 刘榕真
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：
(一)有自己的名称和组织机构;
(二)有固定的经营场所;
(三)有符合国务院规定的注册资本;
(四)有足够的专业技术人员;
(五)法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照;对不符合本法规定条件的，不予登记。
设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。
房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。
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