广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤1971民初12892号
原告张水坤，男，1963年7月28日出生，汉族，住广东省丰顺县，
委托代理人刘洪波，广东砝码律师事务所律师。
被告东莞富城饰物包装品有限公司，住所地：广东省东莞市石龙镇广源路十八号。
法定代表人李杰，该司总经理。
委托代理人陈燕妮，该司员工。
委托代理人彭柱根，该司员工。
原告张水坤与被告东莞富城饰物包装品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案受理后，依法由审判员谭添荣适用简易程序独任审判，公开开庭进行审理。原告张水坤的委托代理人刘洪波，被告东莞富城饰物包装品有限公司的委托代理人陈燕妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年1月10日，原、被告签订一份租赁合同，合同约定原告租赁被告位于石龙红棉路一栋9层房产，建筑面积6100平方米，当时交付130000元履约保证金以及用电保证金30000元。后在2016年1月28日续租协议原告又补缴170000元履约保证金，续租期限2024年12月31日止，可被告于2017年2月17日向原告发出通知要求解除合同，并且同时向各个分租商户要求不再支付租金给原告，导致原告合法权益受损，原告为了不让自己损失不断扩大无奈2017年2月22日原告已经完全撤离该铺位，后原告向被告发了一份正式撤离该铺位告知函，原告撤场时已经和被告的工作人员确认整栋大楼租户实际水电费使用情况。原告为维护自身权益，特向法院起诉，请求判令：一、2017年2月17日被告已违约解除了与原告之间的租赁合同关系；二、被告返还原告租金押金300000元、水电押金30000元、多支付租金20287元、装修费544970.5元，以上共计895257.50元；三、被告承担本案诉讼费用。后原告当庭变更第二项诉讼请求为：二、被告返还原告租金押金300000元、水电押金30000元、多支付租金20287元、装修费592970.5元。
被告东莞富城饰物包装品有限公司辩称，1、被告与案外人张昌方于2005年1月10日签订《租赁合同》，合同约定租赁期限为2005年1月1日至2014年12月31日，案外人张昌方支付130000元给被告作为履约保证金，用电保证金30000元，如案外人张昌方逾期交纳租金，按日加收3‰的违约金；连续2个月未能缴足租金（无论是否已获正式催缴），视为案外人张昌方违约，被告有权解除租赁，没收租赁保证金。2006年元月10日，被告、案外人张昌方、原告签订补充协议，将上述租赁合同的权利义务人由原告继受，《租赁合同》约定的内容对原告有效。被告与原告于2014年9月28日签订《再续租协议》，续租期间自2018年1月1日至2024年12月31日止，约定如被告按照《租赁合同》约定解除合同，自向双方确定的地址邮寄解除合同之日（以邮局的邮戳日期为准）起合同解除。2016年1月28日，双方对履约保证金条款变更，变更履约保证金为300000元。2、根据租赁合同及相关补充协议、续租协议约定，承租人应按时每月15日前交付当月租金，而原告于2017年1月起拖欠被告1月及2月的租金合计160000元，经被告多次电话通知缴交租金仍拒不支付，被告根据合同约定于2017年2月17日向原告送达解除租赁合同通知书，并要求其限期内支付拖欠的租金及按日3‰标准支付滞纳金，并没收租赁保证金。原告也认可被告解除租赁合同行为，并于2017年2月22日搬离租赁场地，但由于原告在承租被告房屋后就转租给第三人，第三人至今未搬离租赁房屋，据了解，原告已收取次承租人2月份的租金。3、原告未向被告支付过任何租金押金300000元，原告要求被告返还无事实依据，且原告根据租赁合同支付的租赁保证金是担保性质，担保原告在租赁期限内按时支付租金，由于原告未支付租金的违约行为，被告没收租赁保证金作为原告违约的赔偿没有违反法律规定。4、被告不存在多收租金的行为，被告仅收取原告1月及2月的租金，由于原告承租了被告的整栋房屋后分租给第三方，在被告书面通知原告解除租赁合同后，原告诉称其2017年2月22日搬离大楼，但实际上与其签订租赁合同的次承租人均无离开，且原告已收取次承租人的租金。被告收取的在2月17日至2月底的租金是原告未全部搬离而占用租赁房屋的占用费，而且这也是当时原告自行支付给原告，不存在被告强行收取额外租金的事实。5、装修费是原告承租房屋，在使用房屋过程中，根据自身经营情况而支出的，要求被告承担没有法律依据，同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，对于承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案租赁合同约定合同终止后，原告所建的装修、装饰，所有固于墙、天花或地板凡不能拆除的，含水电线路设施，无偿归被告所有，能够拆除的（含电器设备等）由原告拆除。因此，如原告要求拆除的，造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。原告因自身违约行为导致合同解除，由此发生的损失要求被告承担没有法律依据。6、被告不存在损害原告权利行为，原告根据合同约定解除租赁合同后，原告不再合法使用租赁房屋，原告与其他次承租人的租赁合同处于效力待定状态，被告已在送达的解除租赁合同通知书中告知原告双方已经解除，其应该告知此承租人，并按合同约定交回租赁房屋给被告。由于原告的次承租人已清楚原告无权再使用租赁房屋，故与被告沟通，希望与被告重新签订租赁合同，由于次承租人已支付2月份的租金给原告，故次承租人承诺自2017年3月份开始租金不再交给原告。
经审理查明，被告与案外人张昌方于2005年1月10日签订《租赁合同》，合同约定：被告同意将坐落在东莞市石龙镇红棉路的一处自置房产出租给案外人张昌方，房产共9层，建筑面积6100平方米；租赁期限为2005年1月1日至2014年12月31日；案外人张昌方支付130000元给被告作为履约保证金，用电保证金30000元，如案外人张昌方逾期交纳租金，按日加收3‰的违约金；连续2个月未能缴足租金（无论是否已获正式催缴），视为案外人张昌方违约，被告有权解除租赁合同，没收租赁保证金。2006年1月10日，原告、被告、案外人张昌方签订补充协议，约定将上述租赁合同案外人张昌方的权利义务人由原告继受。原告与被告于2012年6月5日签订《续租协议》，约定：续租3年，续租期限从2015年1月1日至2017年12月31日；续租期内，每月租金80000元；如被告按照《租赁合同》约定解除合同，自向双方确定的地址邮寄解除合同之日（以邮局的邮戳日期为准）起合同解除。原告与被告于2014年9月28日签订《再续租协议》，续租期间自2018年1月1日至2024年12月31日止。2016年1月28日，双方对履约保证金条款变更，变更履约保证金为300000元。根据租赁合同及相关补充协议、续租协议约定，承租人应按时每月15日前交付当月租金。
截至2017年2月17日，原告没有交纳2017年1月、2月的租金合共160000元，被告于2017年2月17日向原告送达解除租赁合同通知书，要求解除租赁合同及其他相关协议，并要求原告限期内支付拖欠的租金及按日3‰标准支付滞纳金，没收租赁保证金。原告收到通知书后于当天向被告交纳了2017年1月、2月的租金，并于2017年2月22日搬离租赁场地。
原告主张，根据房管部门出具的《房产登记信息查询结果》，案涉房产至今仍登记在石龙通达公司名下，而案涉合同早在2005年就签订，合同无效，被告需退还履约保证金及用电保证金共33万元。被告抗辩称，在2003年，被告即从中国东方资产公司买手并接收案涉房产，只是由于房产登记手续繁杂等客观原因导致房产未变更登记至被告名下，案涉租赁合同合法有效。原告还主张被告于2017年2月17日没有经过催告程序即解除合同是违约行为，需要承担违约责任。被告则主张根据合同约定，只要符合约定事由，无需催告即可解除合同，并无违约解除合同。原告主张，其向被告交纳的履约保证金300000元为预收租金性质，即使拖欠租金，也应该在保证金里扣除，被告无权没收租金。若履约保证金300000元认定为担保性质，违约金过高，请求法院调整。被告抗辩称300000履约保证金只相当于三个多月租金，不属于过高。被告主张原告拖欠2017年2月5日至2017年3月3日水费共393.7元，2月份电费9936元，生活垃圾和污水处理费635.4元，被告同意原告补交或扣除上述款项后退还水电押金30000元。原告则认为水费及生活垃圾和污水处理费已包含在租金里面，只拖欠电费4000元。原告主张已向被告交纳了2017年2月的租金，但合同解除后已在2017年2月22日撤离，被告应退还2017年2月22日至2月底的租金20287元。被告则认为原告已收取次承租人2月份租金，在原告撤离后，次承租人并没有撤离，原告应承担2017年2月22日至2月底的场地占用费。原告主张因被告违约解除合同，被告应赔偿租赁剩余期间的装修价值，被告提供装修合同及相关票据，主张装修剩余价值为544970.5元。原告庭审中申请对装修价值进行鉴定。被告主张根据租赁合同约定，不能拆除的装修归被告所有，能够拆除的归原告所有，且拆除时不能影响房屋质量。
以上事实，有租赁合同、补充协议、续租协议、再续租协议、变更履约保证金协议书、函告、快递单、交接明细、装修合同、收款收据、对账单、电费发票、水费发票、生活垃圾、污水处理费发票、房产查询、证明、工程协议、报价表、民事调解书、协助执行通知书、补充协议、解除合同通知书、EMS签收单、水电费适用确认书、缴纳租金通知书、佰美广场交费通知单、产权转让合同、广东省农村信用合作社电汇凭证回单、收据、民事裁定书及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。关于双方签订的租赁合同的效力，虽案涉房产至今仍登记在石龙通达工业公司名下，但根据被告提交的广州铁路运输中级法院出具的民事裁定书，案涉房产已于2002年5月20日作价444万元抵偿给中国东方资产公司广州办事处。根据被告提交的产权转让合同及本院出具的民事调解书、协助执行通知书，中国东方资产公司广州办事处在2003年10月18日将案涉房产转让给被告，本院于2015年8月25日出具协助执行通知书，要求房管部门将案涉房产过户到被告名下。在租赁合同签订前，被告已合法取得案涉房产的处分权，故案涉租赁合同合法有效，双方均应切实履行，一方或双方不履行合同义务的，应该承担相应的违约责任。原被告双方均确认合同已于2017年2月17日解除，原告主张被告没有经过催告程序即解除合同是违约行为，需要承担违约责任。根据租赁合同第二十二条：“连续两个月未能缴足租金（无论是否已获正式催缴），视为乙方违约，甲方有权解除租赁合同，没收租赁保证金。”被告根据合同约定解除合同，无需承担违约责任，对于原告该主张，本院不予支持。关于被告是否需要向原告返还300000元履约保证金的问题，根据根据租赁合同第二十二条的约定，原告连续两个月未能缴足租金，被告有权解除租赁合同，没收租赁保证金。故被告无需向原告退还300000元履约保证金。
关于30000元用电保证金。被告主张原告拖欠租赁期间的水费393.7元、生活垃圾费、污水处理费635.4元，电费9936元，同意扣除上述费用后向原告退还用电保证金。上述费用中，电费9936元被告未能提供发票予以证明，原告认为只拖欠电费4000元，故本院确认原告拖欠电费4000元。原告主张水费及生活垃圾和污水处理费已包含在租金里面，但合同对此并未约定，对于原告该主张，本院不予采信。根据案涉租赁合同第二十七条的约定：“合同期满，在乙方缴清全部租金及应缴的水电费、税费之后。甲方应当在合同终止后15日内，将租赁保证金和用电保证金如数退还乙方，但不计利息。”故扣除上述原告拖欠的水费、生活垃圾费等共计5029.1元，被告应退还原告用电保证金24970.9元。
关于原告主张被告退还多支付租金20287元。案涉租赁合同在2017年2月17日解除后，原告与次承租人之间的转租关系归于消灭。如次承租人没有腾房，被告可向次承租人主张相应的逾期腾房的占有使用费。原告于2017年2月22日撤离，从2017年2月23日起就无需交纳相应的占有使用费。故被告应向原告退还2017年2月23日至2月28日的租金17142.9元。
关于装修费问题，原告主张被告应赔偿租赁剩余期间的装修价值592970.5，并提供装修合同及相关票据为证。原告在庭审中向本院申请对装修价值进行鉴定。本院认为：根据租赁合同第二十四条：若甲方提前终止本合同，应当提前六个月书面通知乙方，退还租赁保证金和用电保证金（但不计利息），并以乙方装修及固定资产投资的折旧余额，赔偿乙方的损失。第二十六条：租赁合同终止后，乙方所建的装修、装饰，所有固定于墙、天花或地板凡不能拆除的，含水电线路设施，无偿归甲方所有；能够拆除的（含电器设备等），由乙方拆除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”被告依据合同约定解除合同，无需赔偿原告的装修费用。对于属于原告所有的且未形成附合的装饰装修物，可由原告自行拆除。因拆除造成房屋毁损的，原告应当恢复原状。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告张水坤与被告东莞富城饰物包装品有限公司签订的《租赁合同》于2017年2月17日解除；
二、被告东莞富城饰物包装品有限公司无需向原告张水坤返还履约保证金300000元；
三、被告东莞富城饰物包装品有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告张水坤退还用电保证金24970.9元、2017年2月23日至2017年2月28日期间的租金17142.9元，上述共计42113.8元；
四、驳回原告张水坤的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6376.29元（原告已预交），由被告东莞富城饰物包装品有限公司负担426元，原告张水坤负担5950.29元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 谭添荣
二〇一七年八月二十一日
书记员 梁彬仪
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。