广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终18600号
上诉人（原审原告）：交通银行股份有限公司广州花都支行，住所地：广州市花都区。
负责人：刑智毅，该支行行长。
委托诉讼代理人：戴戈，广东瀛杜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈安娜，广东瀛杜律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：林施凯，男，1989年12月3日出生，汉族，住江苏省启东市。
上诉人交通银行股份有限公司广州花都支行（以下简称交通银行花都支行）因与被上诉人林施凯金融借款合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初5284号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
交通银行花都支行上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判交通银行花都支行对林施凯用作抵押的位于广州市花都区迎宾大道西163号宝铼雅居10号楼818号的房产经折价或者拍卖、变卖所得价款有权优先受偿；2.一、二审诉讼费用由林施凯承担。事实与理由：一、根据交通银行花都支行提供的《广州市房地产初始登记告知书》显示，涉案房屋所在楼盘宝铼雅居已于2014年9月17日核准登记，广州市国土资源和房屋管理局花都区分局出具的《广州市房地产产权情况表》显示，涉案房屋属于已确权状态，登记日期是2015年6月26日，由此可知，涉案房屋已可办理房产证，而交通银行花都支行也于2015年10月12日向林施凯寄发《办理房产证及他项权证催告书》，该催告书已经公证，但林施凯依旧怠于办理抵押登记。因此，被抵押房屋不能正常办理抵押登记，是因为林施凯的过错所导致，一审法院并未对相关事实进行查实认定。二、一审法院适用法律错误。1.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”林施凯虽未办理涉案商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已可交付其使用，应认定为属于林施凯财产，客观上应作为林施凯责任财产进行处置；2.涉案房屋已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予交通银行花都支行对涉案房屋优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全；3.涉案房屋具备办理抵押登记条件，林施凯怠于办理登记，本质为林施凯为自己的利益不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，视为条件已成就；4.抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故预告登记亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产享有优先权，不违反物权公示要求。
林施凯未到庭，亦未答辩。
交通银行花都支行向一审法院起诉请求：1.林施凯立即向交通银行花都支行偿还贷款本金302805.65元及从2014年12月21日起至贷款偿清之日止的利息、罚息、复利（以交通银行花都支行与林施凯签订的编号为2012441130001100470合同约定为准，暂计至2016年12月28日利息29536.1元、罚息703.54元、复利2069.51元，贷款本息暂合计335114.8元）；2.确认交通银行花都支行对林施凯提供的位于广州市花都区迎宾大道西163号宝铼雅居10号楼818号的抵押房产享有抵押权，林施凯不偿还上述债务时，交通银行花都支行有权依法处分该抵押物并对所得价款优先受偿；3.林施凯承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年12月30日，交通银行花都支行（乙方、贷款人）与林施凯（甲方、借款人）、广州中铼房地产开发有限公司（丙方，保证人）签订《个人房产抵押贷款合同》（编号：2012441130001100470），约定：林施凯向交通银行花都支行借款31万元，用于购买位于广州市花都区迎宾大道西163号宝铼雅居10号楼818号；期限为360个月，放款日和到期日以《借款凭证》的记载为准；利率为浮动利率，在中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率下浮15%，月利率为4.639583‰，还款以月为一期，自首期放款日起计算，贷款发放后，遇中国人民银行调整基准利率，该合同利率相应调整，利率调整日为中国人民银行调整基准利率的次年1月1日；还款方式为等额本息还款法，每期还款额为1773.3元，还款日为每月21日；甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，乙方有权按逾期贷款罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利，逾期贷款罚息利率为合同约定利率上浮50%;甲方未按时足额偿还贷款本金的、支付利息的，应当承担乙方为实现债权而发生的诉讼费、保全费及其他相关费用；广州中铼房地产开发有限公司为该合同项下贷款提供连带保证责任，保证范围为合同贷款本金及利息、罚息、复利及乙方为实现债权的费用。该合同同时约定林施凯以广州市花都区迎宾大道西163号宝铼雅居10号楼818号的房产为涉案借款提供抵押担保。甲方连续三个月或累计六个月未按时足额还款，乙方有权宣布贷款全部提前到期、处理抵押物，并要求保证人承担保证责任。
2013年3月22日，交通银行花都支行依约向林施凯发放了贷款31万元，涉案借款借据载明起息日为2013年3月22日，最后还款日为2043年3月22日。
2013年4月15日，广州市国土资源和房屋管理局以交通银行花都支行为预告登记权利人、林施凯为预告登记义务人，为广州市花都区迎宾大道西163号宝铼雅居10号楼818号的房产办理了预购商品房抵押权预告登记，但上述房产至本案庭审时仍未办理房地产权证和他项权证。
贷款发放后，林施凯从2014年12月21日起未依约履行还款义务，经交通银行花都支行核算，截止至2016年12月28日，林施凯尚余借款本金302805.65元及利息29536.1元、罚息703.54元、复利2069.51元尚未归还。
诉讼中，交通银行花都支行向法院提出财产保全申请，请求查封林施凯价值共326635.17元的财产，法院依法作出（2016）粤0114民初5284号民事裁定，冻结林施凯银行存款326635.17元或查封等值的其他财产。
一审法院认为，交通银行花都支行与林施凯、广州中铼房地产开发有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》系签约各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法发生效力。各方均应依约履行相应的义务，在违约时承担相应的责任。
《个人房产抵押贷款合同》约定，林施凯连续三个月或累计六个月未按时足额还款，交通银行花都支行有权宣布贷款全部提前到期、处理抵押物、要求保证人承担保证责任等。现林施凯从2014年12月21日起开始拖欠还款，截止至2016年12月28日，尚有贷款本金302805.65元及利息29536.1元，罚息703.54元、复利2069.51元未归还，林施凯的行为已构成违约，交通银行花都支行诉请林施凯偿还上述贷款本息，并诉请林施凯继续按照《个人房产抵押贷款合同》约定的计算标准计付利息、罚息、复利的诉讼请求，不违反法律规定，法院予以支持。
《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”根据该条法律规定和物权法定原则，在抵押权预告登记变更为抵押权设立登记之前，交通银行花都支行就涉案房屋经折价或者拍卖、变卖所得价款行使优先受偿权的权利在行使要件上有所欠缺，即交通银行花都支行并未获得现实的抵押权。因此，交通银行花都支行关于对涉案房产经折价或者拍卖、变卖所得价款行使优先受偿权的诉请缺乏法律依据，法院不予支持。
林施凯经法院合法传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，视为其放弃自己的诉讼权利，依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零一条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、林施凯于判决发生法律效力之日起十日内向交通银行股份有限公司广州花都支行偿付借款本金302805.65元及利息、罚息、复利（截止至2016年12月28日利息为29536.1元、罚息为703.54元、复利为2069.51元，2016年12月29日之后的利息、罚息、复利均按照《个人房产抵押贷款合同》约定的计算方式计至付清全部本息之日止）；二、驳回交通银行股份有限公司广州花都支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付上述欠款，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6200元、财产保全费2153元，合计8353元，由林施凯负担。
本院二审期间，交通银行花都支行围绕上诉请求提交了以下证据：证据1.产权情况表，拟证明涉案房屋属于已确权状态。证据2.广州市房地产初始登记告知书，拟证明涉案楼盘宝铼雅居已登记。
经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：交通银行花都支行能否就涉案房屋折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿。
《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”根据上述规定可知，预告登记的实质作用在于限制对标的物的处分达到债权保全的效果，具有排斥后来的其他物权变动的效力，但预告登记也只是属于保障将来物权实现的中间状态登记，其本身并不能发生物权登记的效力，不动产抵押权的取得必须办理抵押登记。本案中，交通银行花都支行虽是涉案房屋的预告登记权利人，但涉案房屋至今未办理抵押登记，故交通银行花都支行要求对涉案房屋折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。至于交通银行花都支行主张涉案房屋已具备办理抵押登记条件而借款人不配合办理问题，因其并不能改变预告登记的法律性质，故该上诉理由不成立，本院不予支持，交通银行花都支行可就该抵押登记事宜另循其他途径解决。
综上所述，交通银行花都支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6200元，由交通银行股份有限公司广州花都支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹迎晖
审 判 员 吴 湛
代理审判员 马 莉
二〇一七年十二月八日
书 记 员 刘丽娜
陆艳婷