江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏12民终236号
上诉人（原审原告）:孙杨，女，1976年10月20日生，汉族，住江苏省靖江市。
委托诉讼代理人：李宇杰，江苏伟程律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:张俊,男,1975年8月20日生,汉族,住上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：严钧，北京尚公（上海）律师事务所律师。
原审被告:刘炼,女,1982年8月1日生,汉族,住江苏省靖江市。
委托诉讼代理人：沈雷,男,1982年2月7日生,汉族,住上海市宝山区。
原审被告:沈雷,男,1982年2月7日生,汉族,住上海市宝山区。
上诉人孙杨因与被上诉人张俊、原审被告刘炼、沈雷合同纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院(2017)苏1282民初4028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙杨上诉请求：撤销一审判决，改判张俊立即给付应付款80万元，一、二审诉讼费用由张俊负担。事实和理由：一、本案应予认定的事实是，刘炼、沈雷因欠款180万元急于偿还，另亦欠孙杨借款未还，但由于孙杨非上海户口，按上海市限购政策，不可以过户该房屋，刘炼、沈雷遂与张俊协商，将其名下上海价值近300万元的房地产转到张俊名下，由张俊代为偿还180万元，另有20万元作为各种费用及含给张俊的好处费即相当于利息。且由于该房屋的实际价值不止200万元，应该在280万元以上，故特别约定不得低于280万元实际交易买卖，并将200万元之外的款项由张俊汇至孙杨银行账户，为此，三方共同签署了一份协议书，对上述内容进行了约定，且该协议已经当庭质证属实，是三方当事人的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，亦无其他依法撤销的理由，应属合法有效。因此，对该依法成立的协议，依法应予履行。二、张俊就真实案情向法庭作出了虚假陈述。1、张俊认为其与刘炼、沈雷夫妻之间200万元房屋买卖是真实的、不存在代为还款的事实，不能成立，且与证据不相吻合，亦与房屋的实际价值不符。2、涉案房屋在2016年7月7日过户前，经2016年7月6日中介合同约定出售价为283万元，沈雷是同意的，并有复印件印证，次日张俊与新买家为少交税款在实际办理房屋过户手续时少写了出售款，这仅仅是民间房屋交易的不规范，但并不影响亦无理由否认中介价格的真实性。中介发出要约，新购房人在要约的基础上进行承诺并签署了中介购房协议，且依法缴纳中介费用，而没有任何理由在次日即将房价下降巨额款项达80万元。张俊亦明知该房屋虽在其名下，但其只是法律上的房主，事实房屋仍是刘炼、沈雷的，其仅是受委托处置该房，而且明确约定不得低于280万元出售，故如果张俊未依约定履行则其仍应当承担赔偿损失的责任。一审法院已调查了中介机构，确认了中介公司出具的中介合同，足以确认该房屋实际售价就是283万元。三、张俊负有依约向孙杨给付的义务。1、从协议可知，200万元之外的实际出售款项的所有人是刘炼、沈雷，并约定同意给孙杨，而又因张俊为法律上的房主，故只能由张俊收受房款，故在协议中约定：沈雷、刘炼同意将该款转至孙杨银行账户，由于出售房款的实际持有人是张俊，事实上也只能由张俊交付该款，才有可能完成协议，且合同上并未约定要交给刘炼、沈雷。2、三方协议中，孙杨和张俊均是刘炼、沈雷实际上的债权人，283万元中有200万元依约定由张俊收取，其他的款项应由张俊向孙杨支付，并留有详细的汇款银行卡号供履行，才符合协议的本意及协议的履行。4、如前所述，由于张俊对200万元之外的价款不具有所有权，其对该款的占有只能是代持，否则，将由于没有合同及合法依据而成为非法占有，因此无论从委托代持的关系，还是返还财产的关系，张俊均具有给付的义务。
张俊辩称：一、张俊和刘炼、沈雷不是形式占有关系，是真实的房屋买卖。二、2016年6月4日三方协议的第二段约定的是张俊和刘炼、沈雷之间房屋出售的款项分配问题，与孙杨无关。三、三方协议第三段是孙杨与刘炼、沈雷对他们之间欠款归还问题的约定，该条款不约束张俊。该协议不是法律上的债权债务转让协议书，张俊没有承继刘炼、沈雷的债务，没有义务向刘炼、沈雷返还款项。协议书明确约定的是张俊将款项交付给刘炼、沈雷，再由刘炼、沈雷转给孙杨账户，更说明张俊与孙杨之间没有直接的款项往来义务。请求维持一审判决。
刘炼、沈雷述称，希望张俊偿还所有款项。
孙杨向一审法院起诉请求：判令刘炼、沈雷、张俊共同归还孙杨80万元。
一审法院认定事实：2016年6月4日，张俊与沈雷、刘炼签订了房地产买卖合同，载明房屋价格220万元。当日，三方签订《协议书》一份，载明：“乙方（沈雷、刘炼）由于急需资金周转同意将名下长江路×室的房产过户给张俊，同时支付加急费用，待房产过户至甲方（张俊）后，甲方卖掉后除去房款及相关费用后的余额，按50:50的比例补给沈雷、刘炼的账户。甲乙双方承诺再次买卖合同金额不低于280万。乙方同意将此款转至丙方（孙杨）账户用于偿还乙方的部分债权（此次交易所产生的费用预估为200万人民币，如超出15天后，房屋未成交，则每月产生40000元的费用在房屋总价中扣除）。丙方账号：62×××15农业银行靖江支行”。2016年7月7日，张俊与金侨、钱炜签订房地产买卖合同，约定房屋价款为220万元。后张俊未向沈雷、刘炼及孙杨支付款项。
本案争议的焦点为张俊是否负有向孙杨给付的义务。
一审法院认为，根据《协议书》的约定，沈雷、刘炼虽同意将款项转给孙杨以偿还其债务，但该承诺是其向孙杨作出，并不构成张俊对孙杨负有当然、直接的给付义务，一审法院采信张俊的意见，故孙杨在本案中向张俊主张权利并不合适。孙杨在本案中向沈雷、刘炼主张亦不妥当。孙杨称差额的所有权人为沈雷、刘炼，此二人指示张俊将款项交付孙杨的意见无事实和法律依据，对其陈述不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决：驳回孙杨要求沈雷、刘炼、张俊归还80万元的诉讼请求。本案案件受理费11800元，财产保全费4570元，合计16370元，由孙杨负担（已缴纳）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙杨当庭播放手机录音并提交录音光盘（内容为其代理人与金某的对话）、代理人与金某手机通话截屏、涉案房屋地址照片，证明张俊与金某之间房屋买卖是按照中介协议履行的，房款总价是283万元。张俊质证认为，对是否是金某本人录音，不予认可，照片真实性予以认可，但不认可关联性，仅说明孙杨代理人确实去过房屋。刘炼、沈雷对证据的真实性无异议。张俊提交税收缴款书一份，证明其支付了契税66000元。孙杨、刘炼、沈雷对证据的真实性予以认可。
二审审理查明的事实与一审相同，本院予以确认。
二审中另查明，2016年7月6日，张俊与金某、德佑房地产经纪有限公司签订房地产买卖居间协议，约定房地产转让价格为283万元，交易中根据法律法规等规定所产生的所有交易税、费均由金某承担。
本案二审的争议焦点为：一、张俊是否负有向孙杨直接支付款项的义务；二、如应支付，数额如何确定。
关于争议焦点一，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。2016年6月4日，张俊（甲方）与刘炼、沈雷（乙方）、孙杨（丙方）签订的协议书，是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方均应当按照协议约定全面履行自己的义务。孙杨、刘炼、沈雷主张依据协议张俊负有直接向孙杨支付款项的义务，张俊则认为协议第二段约定的是张俊与刘炼、沈雷之间房屋出售后的款项分配，第三段约定的是刘炼、沈雷与孙杨之间欠款的归还问题，张俊不负有直接向孙杨支付款项的义务。在三方对合同条款的理解存在争议的情况下，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。三方当事人虽对协议签订的具体过程陈述不一，但均不否认协议签订是基于孙杨向刘炼、沈雷追要欠款，根据协议中三方所处地位及协议内容，三方约定由张俊将出售房屋之后的部分款项直接支付给孙杨的意思表示是明确的，张俊将协议内容割裂理解，既不符合协议订立的目的，也有违诚实信用原则，本院不予采信，故应认定张俊负有向孙杨直接支付款项的义务。
关于争议焦点二，孙杨、刘炼、沈雷认为张俊应支付款项为房屋转让价格280万元-刘炼、沈雷所欠小额贷款公司借款180万元-
加急费、利息、契税等20万元＝80万元。张俊认为房屋转让价格-220万元-房屋两次买卖的税费-加急费1万元-
房屋出售时户口违约金15万元，有盈余再由刘炼、沈雷与张俊对半平分，房屋转让价格为220万元。本院认为：1、房屋转让价格。张俊与金某先后签订两份合同，分别是2016年7月6日房地产买卖居间协议（转让价格283万元）和7月7日房地产买卖合同（网签，转让价格220万元）。张俊认为实际履行的是7月7日房地产买卖合同，但对双方为何先后签订两份数额差距巨大的合同不能作出合理解释，且在协议中约定“甲乙双方承诺再次买卖合同金额不低于280万元”、“如超出15天后，房屋未买卖成交，则每月产生40000元的费用在房屋总价中扣除”的情况下，张俊以“考虑自己的资金成本及止损问题”为由，以与其主张的房屋购入价相同的220万元卖出房屋，显然与常理不符，故应认定房屋转让价格为283万元。孙杨按280万主张，系对其自身权利的处分，与法不悖，本院予以认可。2、“房款”。孙杨、刘炼、沈雷认为刘炼、沈雷与张俊之间不存在真实的房屋买卖关系，“房款”实际是指张俊代为偿还的刘炼、沈雷所欠小额贷款公司借款180万元，张俊则认为其与刘炼、沈雷之间存在真实的房屋买卖关系，房款为220万元，并提交了房地产买卖合同及转账凭证。孙杨、刘炼、沈雷虽对张俊的主张不予认可，但未能提供足以反驳的充分证据，故应认定房款为220万元。3、其他费用。张俊主张加急费用1万元，孙杨、刘炼、沈雷认可存在加急费用，予以认定。张俊购房交纳6.6万元税款，孙杨、刘炼、沈雷无异议，予以认定。张俊主张出售房屋支付增值税104761.91元，从张俊提交的增值税发票看，价税合计2200000.01元（房屋金额2095238.10元+税额104761.91），房地产买卖居间协议亦约定交易中根据法律法规等规定所产生的所有交易税、费均由金某承担，故应认定104761.91元税款系金某支付，张俊主张扣减，不能成立。张俊主张未及时迁出户口产生的违约金15万元，在协议中未有约定，不予认定。综上，因房屋再次出售产生的增值部分金额为52.4万元（280万-220万-1万-6.6万）。4、款项分配。孙杨、刘炼、沈雷主张房屋出售增值部分由刘炼、沈雷各半所有，张俊主张为刘炼、沈雷和张俊各半所有，结合协议内容并考虑到刘炼、沈雷为夫妻且同为协议一方当事人，张俊的主张更符合当事人协议的真实意思，本院予以采纳，张俊应支付孙杨款项为26.2万元。
综上所述，孙杨的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省靖江市人民法院(2017)苏1282民初4028号民事判决；
二、张俊于本判决发生法律效力之日起十日内给付孙杨26.2万元；
三、驳回孙杨其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11800元、财产保全费4570元，合计16370元，由孙杨负担9115元，张俊负担7255元。二审案件受理费11800元，由孙杨负担6570元，张俊负担5230元（孙杨均已预交，张俊于本判决发生法律效力之日起十日内一并交付孙杨）。
本判决为终审判决。
审判长 于 焱
审判员 潘贻杰
审判员 顾连凤
二〇一八年五月十八日
书记员 蒋 琳