福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽02民终1696号
上诉人（原审被告）：叶某，男，1993年6月30日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
委托诉讼代理人：吾益平，福建厦信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢少良，福建厦信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑金溪，女，1977年1月13日出生，汉族，住福建省屏南县。
委托诉讼代理人：王余芳，福建理则达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙丽莹，福建理则达律师事务所律师。
原审被告：叶国强，男，1972年10月2日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
原审被告：杨金荣，女，1985年1月20日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
上诉人叶某因与被上诉人郑金溪、原审被告叶国强、杨金荣房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初7908号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
叶某上诉请求：撤销原判第一、二、四项判决中对叶某的判决，并驳回郑金溪针对叶某的诉求；一审、二审诉讼费由郑金溪承担。理由如下：址于厦门市湖里区金福缘新城9号902室房产(现为厦门市湖里区墩岭一里10号901室、下称案涉房产)系叶国强、杨金荣及叶某于2008年12月30日因拆迁取得。根据厦门市的有关拆迁规定:即被拆迁时属无房户的,按人口安置,即每人50平方米。《县后片区湖里高新技术园开发用地项目房屋拆迁补偿安置协议书（岭下社）》约定:被拆迁安置人口为三人,名单:户主叶国强、妻子杨金荣、儿子叶某,总面积为133.55平方米,安置面积不足部分实行货币补偿。因补偿款系叶国强、杨金荣所领取,安置面积中的50平方米是叶某所有。此时,叶某系未成年人,其监护人为张益平(叶国强前妻)。2009年7月29日,叶国强、杨金荣将案涉房产转让给郑金溪,叶某完全不知情。郑金溪明知案涉房产系叶国强、杨金荣、叶某共有,仍与叶国强、杨金荣签订《拆迁安置房买卖合同》，未向叶国强、杨金荣询问叶某的情况,更未要求叶国强、杨金荣就叶某的份额出具书面承诺或保证,郑金溪有明显的过错。《拆迁安置房买卖合同》属无效合同。
郑金溪答辩称：一审判决事实认定清楚,适用法律正确,程序合法,应予维持。郑金溪与叶国强、杨金荣就案涉房产签订《拆迁安置房买卖合同》,主体适格。不动产的权属以登记为准,作为善意购房人,郑金溪有理由相信叶国强、杨金荣有权签订《拆迁安置房买卖合同》。
叶国强述称，其与郑金溪是债务关系，因向郑金溪借款几十万元，被逼签订《拆迁安置房买卖合同》，并不知道合同内容。《拆迁安置房买卖合同》是无效的。
杨金荣未提出意见。
郑金溪向一审法院起诉请求：1.叶国强、杨金荣、叶某将址于厦门市湖里区金福缘新城9号902室（现为厦门市湖里区墩岭一里10号901室）房产权属证书交付给郑金溪，并立即配合郑金溪将房产产权转移过户至郑金溪名下；2.叶国强、杨金荣支付逾期转移过户违约金20万元；3.叶国强、杨金荣、叶某承担本案诉讼费、保全费。
一审法院认定事实：叶国强、杨金荣系夫妻关系，于2008年11月21日办理结婚登记。2008年12月30日，叶国强（被拆迁人、乙方）与案外人厦门天地开发建设公司（拆迁人、甲方）、案外人厦门义和拆迁工程有限公司签订编号为厦义安2008第068号《县后片区湖里高新技术园开发用地项目房屋拆迁补偿安置协议书（岭下社）》，约定：乙方位于湖里区岭下社的房屋因“县后片区湖里高新技术园开发用地”项目建设需要，应予拆除。甲方需拆除乙方房屋一栋，总建筑面积457.65平方米。乙方被拆迁安置人口三人，户主叶国强，妻子杨金荣，儿子叶某；人均产权面积不足50平方米直接认定产权的建筑面积150平方米，综合上述因素，乙方可认定安置面积为150平方米。安置房总建筑面积为133.55平方米，安置户型为三房二厅二卫一套，地点为金福缘新城9#楼902室，建筑面积133.55平方米；安置面积不足的部分实行货币补偿，实行货币补偿的建筑面积为16.45平方米，按安置房市场评估价5789元/平方米给予补偿，补偿金额计95229.05元。……等等。
2009年7月29日，叶国强（出卖人、甲方）、杨金荣（出卖人、房屋共有权人）与郑金溪（买受人、乙方）签订《拆迁安置房买卖合同》，约定：甲方拆迁安置房屋现已选房，但未交房，乙方向甲方购买拆迁安置房，房屋坐落在湖里区，安置房屋建筑面积为133.55平方米，按7000元/平方米计价，共计934850元，甲方同意实际应为房价款93万元；甲乙双方同意首付款88万元交付甲方，首付款在签订合同三日内支付，剩余房款在买卖房产产权证取得后三日内支付。甲方应配合乙方凭安置选房顺序号证办理选房，待通知交房后三日内，甲方应将约定买卖的房屋及其附带的钥匙全部交付给乙方，归乙方所有。买卖房屋办理到甲方名下所有权证、土地使用权证及其他手续所需缴纳的税收和费用甲乙双方各承担一半，办理到甲方名下后，甲方应自领取之日起五日内，将领到的产权证书交由乙方；在已办理到甲方名下房屋产权证、土地证等其他手续之后，自乙方向甲方提出办理房屋产权证过户请求之日起三天内甲方须无条件协助乙方办理房屋产权证、土地证及其过户手续，所需相关费用全部由乙方承担，甲方应该提供一切与之有关的手续及资料（原房屋产权人的产权证及国土证，原房屋产权人结婚证及复印件，原房屋产权人夫妻双方身份证复印件，其他房屋共有人同意出售的书面意见等），不得用任何方式拒绝阻挠。鉴于在本买卖合同签订时，上述买卖房产不仅未办理产权证，且尚未交房，为方便乙方实现合同目的，甲方同意前往公证机关办理相关公证委托，公证委托乙方或乙方指定的人，代为办理房产的交接及与物业管理相关的手续、代为办理上述房产的产权登记、代为出售房产并收取房款等，具体委托事项以公证委托书的内容为准。甲方不根据本合同的约定将房屋和产权证书交付给乙方，视为甲方违约，乙方有权要求甲方交付房屋和产权证书，并有权要求甲方支付违约金20万元；乙方根据本合同第五条的规定向甲方提出办理产权过户手续，甲方超过30天不协助乙方办理手续，视为甲方违约，乙方有权要求甲方履行合同，并有权要求甲方支付违约金20万元。同日，叶国强、杨金荣向郑金溪出具《收条》，确认收到购房款88万元。
2009年7月29日，叶国强、杨金荣作为委托人，将案涉房产相关权利委托给郑金溪指定的案外人郑ＸＸ并办理公证，具体权限及范围包括：代为与拆迁人、拆迁实施单位等相关各方办理该安置房产的交接过户手续，代为签收房屋钥匙、交房相关法律文件及缴交有关费用……；代为与拆迁人、拆迁实施单位等相关各方配合向厦门市国土资源与房产管理局申办、领取该房屋的土地房屋权证并代为签署产权登记相关法律文书及缴交相关税费等……；……在该安置房产办出土地房屋权证后，有权代为出售该房产……。
2014年5月26日，郑金溪领取案涉房产的钥匙。2016年7月15日，叶国强委托案外人领取案涉房产不动产权证书，目前该房产权属登记于叶国强名下。
一审另查明，案外人张益平与叶国强于1993年6月30日生育叶某，并于1998年7月21日办理结婚登记手续。此后，张益平向一审法院起诉离婚，一审法院于1998年12月12日作出（1998）湖禾民初字第288号民事判决：一、准予张益平与叶国强离婚；二、叶某由张益平负责抚养。
一审庭审中，郑金溪陈述，目前案涉房屋由郑金溪占有使用；案涉房屋产权证办出后由叶国强持有。
一审法院认为：叶国强、杨金荣未到庭参加诉讼，也未答辩和提交证据，应视为自愿放弃抗辩权利。关于案涉房产的权属。根据编号厦义安2008第068号《县后片区湖里高新技术园开发用地项目房屋拆迁补偿安置协议书（岭下社）》的内容，叶国强家庭在册户口叶国强、杨金荣、叶某三人，拆迁安置房按照人均50平方米进行安置，安置房即案涉房产总建筑面积133.55平方米，实行货币补偿的建筑面积16.45平方米，由此可见案涉房产中包含了在册户口三人的拆迁安置权益，因此，案涉房产系叶国强、杨金荣、叶某三人共有。
关于《拆迁安置房买卖合同》的效力。《拆迁安置房买卖合同》签订于2009年7月29日，因合同签订时，叶国强、杨金荣系夫妻关系，叶某尚未成年，三人户口均在被拆迁房屋内，郑金溪有理由相信叶国强、杨金荣有权处分案涉房产，《拆迁安置房买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，各方均应依约履行，叶国强、杨金荣签订合同的法律后果应由叶国强、杨金荣、叶某承担。
关于合同履行和违约责任。叶国强、杨金荣向郑金溪出具《收条》确认收到购房款88万元，且案涉房产不动产权证书已经办至叶国强名下，但叶国强、杨金荣、叶某未提交证据证明其在领取不动产权证之日起五日内将不动产权证交给郑金溪，目前案涉房产亦未变更登记至郑金溪名下，系违约行为，应承担违约责任。因此郑金溪要求叶国强、杨金荣、叶某将案涉房产的不动产权证书交付郑金溪并配合办理将案涉房产转移登记至郑金溪名下的相关手续，有事实和法律依据，予以支持。郑金溪要求叶国强、杨金荣支付逾期过户违约金20万元，于法不悖，予以支持。郑金溪要求叶国强、杨金荣、叶某支付财产保全费5000元，予以支持。叶国强、杨金荣经法院合法传唤未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、叶国强、杨金荣、叶某于判决生效之日起十日内向郑金溪交付湖里区墩岭一里10号901室（即金福缘新城9#楼902室）房屋的不动产权证书；二、叶国强、杨金荣、叶某于判决生效之日起十日内配合办理将址于湖里区墩岭一里10号901室（即金福缘新城9#楼902室）产权变更登记至郑金溪名下的相关手续；三、叶国强、杨金荣于判决生效之日起十日内向郑金溪支付逾期过户违约金20万元；四、叶国强、杨金荣、叶某于判决生效之日起十日内向郑金溪支付财产保全费5000元。案件受理费4300元，由叶国强、杨金荣、叶某负担。
经审理查明，叶某对一审认定的以下事实有异议：1.“同日,叶国强、杨金荣向郑金溪出具《收条》,确认收到购房款88万元”有异议，没有转账凭证，不予确认；2.“2009年7月29日，叶国强、杨金荣作为委托人，将案涉房产相关权利委托给郑金溪指定的案外人郑ＸＸ并办理公证”，办理公证只能证明签名的真实性,不能证明其他内容。叶某对一审认定的其余事实无异议。郑金溪、叶国强、杨金荣对一审认定的事实均未提出异议。对各方当事人均无异议的事实，本院予以确认。
本院二审期间，当事人均未提交新的证据。
本院认为，叶国强、杨金荣、叶某三人户口所在的湖里区岭下社房屋因“县后片区湖里高新技术园开发用地”项目建设需要，已于2008年12月被拆迁并且取得安置房屋即本案案涉房产。叶国强、杨金荣与郑金溪于2009年7月29日签订《拆迁安置房买卖合同》将案涉房产出售给郑金溪。此时叶国强、杨金荣系夫妻关系，叶某系未成年人，郑金溪有理由相信叶国强、杨金荣有权处分案涉房产。直至2016年9月18日郑金溪提起本案诉讼，叶某均未对安置房屋事宜提出异议。叶国强、杨金荣与郑金溪签订的《拆迁安置房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。一审认定叶国强、杨金荣签订合同的法律后果应由叶国强、杨金荣、叶某承担，并无不当。叶某的上诉缺乏依据，不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由叶某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 伟
审 判 员 郑文雅
审 判 员 龙 辉
二〇一八年五月二十九日
代书记员 巫粤峰
附本案适用的相关法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。