海南省屯昌县人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼9022民初207号
原告：陈建昌，男，1950年7月9日出生，汉族，现住海南省屯昌县。
委托诉讼代理人：于泉，男，现住海南省屯昌县，由屯昌县美林湖国际社区业主委员会推荐。
被告：海南屯昌美林物业管理有限公司，住所地海南省屯昌县屯郊省道303侧（美林湖国际社区6A楼1层）。
法定代表人：金鹏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵雷，海南昌宇律师事务所律师。
原告陈建昌与被告海南屯昌美林物业管理有限公司（以下简称”美林物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈建昌的委托诉讼代理人于泉、被告美林物业公司法定代表人金鹏及其委托诉讼代理人赵雷到庭参加诉讼。2017年3月20日，该案裁定由简易程序转为普通程序。本案现已审理终结。
原告陈建昌向本院提出诉讼请求：1.判决被告退还2013年收取的税费契税1700.00元、维修基金2366.40元、房屋档案管理费50元、产权登记费80元、办证费280元，共计4476.40元，并承担违约金及利息；2.判决退还非法收取的装修管理费757元（装修管理费500元、电梯使用费257元），并承担违约金和利息；3.退还应由开发商承担责任而向业主收取的16个月的物业管理费960元（1.5元乘以房屋面积再乘以16个月）；4.判决被告承担物业费和三年水、电费差价共计400元（市政供水1.6元/吨，实收2.74元/吨，差价1.14元/吨；电费实收0.82元/千瓦，县居民用电为0.68元/千瓦）；5.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：一、被告收取税费等相关费用后，至今没有依法办理房屋产权，其维修费用也没有依法移交到政府主管部门，并且以不给办理用电、用水等手段强行收取物业费；二、收取的装修管理费违反《物业法》及相关法律、法规的规定，电梯是业主的共有资产，收取4元/㎡的使用费实属乱收费；三、原告只在购房合同的附件中知道由开发商委托了它指定的前期物业，至今没有见到合同及其内容，而开发商只签订了收费价格，故意隐瞒了法律约束的其它要件，严重侵害了当事人的合法权益，且本物业收费标准只有三年的有效期限，即2014年1月16日失效。因此，原告认为，被告及开发商有意隐瞒国家法律、法规有关物业管理的相关规定，在原告签订购房合同及收房时收取的各项收费不合法、不合规，存在商业欺诈，请求法院依法支持原告的诉求。
被告美林物业公司辩称，一、关于契税、维修基金、办证费等费用，被告是上述费用的代收人，被告已将费用转交委托人，代收行为属于代理行为，法律责任应当由委托人承担，原告诉讼的被告主体错误。2013年，被告接受案外人美丰公司的委托，接受了美林湖业主缴纳的维修基金、契税、办证费、产权登记费、房屋档案管理费，根据原告与美丰公司签订的《商品房买卖合同》附件五中约定的，上述费用由美丰公司收取，而上述费用是由被告代收这一点原告是明知的。如果原告认为这笔钱不是交给美丰公司，那么原告为何向被告支付这笔费用？接受业主缴纳的各项费用后，被告已将上述费用全部转付给美丰公司。因此，被告仅仅是美丰公司的代理人，权利义务应当由委托人美丰公司承担。因此，原告诉讼的被告主体错误；二、关于临时物业合同产生的”装修管理费”，是在装修过程中产生的，该合同早已履行完毕。原告现在起诉返还已经超过了诉讼时效，其诉求依法应当予以驳回。首先，”装修管理费”是业主在装修过程中，产生了大量的施工垃圾，对于垃圾的清运以及现场的管理、电梯使用等产生的费用。这些费用并不是基于物业的日常性服务产生的，而是基于临时性的物业服务产生的，这些费用的缴纳是一次性的，原告也是自愿缴费的。如果业主没有进行装修，或者自己清运装修过程中产生的垃圾，被告不会收取该费用。其次，关于”装修管理费”的临时物业合同，被告已经提供服务，原告已经付清费用，该合同于2013年已履行完毕。原告现在要求返还费用，毫无法律依据，而且其诉求也已超过了两年诉讼时效，应当予以驳回；三、关于原告要求被告退还多收的物业费的诉求，诉求主体错误应当予以驳回。原告主张因开发商的原因导致交房过程发生问题，如果确实存在问题，责任应当由开发商承担，原告不应当向被告主张。自被告进入美林湖小区后，已经尽己所能为业主提供了物业服务。原告要求被告返还其已交的物业费，没有法律依据，而且应当返还几个月的物业管理费？被告为何要承担这一损失？原告对这一主张无法提供相应的证据予以证明；四、关于原告要求被告退还水电费差价的主张，缺乏事实依据。因小区的公共用水、用电是公摊在业主的水电费中，故业主实际支出的水电费价格高于市政水电价格，且因为小区附近修路施工，市政自来水管道未铺设到小区，被告为了保证业主正常用水，自己开挖深水井，其水质的检测检疫亦符合标准，因此供水成本高于自来水价格。综上，关于产生”装修管理费”的临时物业合同早已履行完毕，原告现在要求返还没有事实依据，而且已超过诉讼时效；关于原告要求退还多收的物业费的诉求，被告不是责任主体。因此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方当事人对真实性、合法性、关联性均无异议的证据（原告提供的证据：1.装修相关费用收据、税费收据；5.1109室的收据；原告申请本院调取的证据：1.《关于协助查询海南屯昌美林物业管理有限公司返还原物一案情况的复函》；2.《关于海南屯昌美林湖业主到我局了解物业收费标准的咨询的说明》；3.《关于屯昌美林物业管理有限公司物业资质的情况的复函》；4.物价局屯价费[2012]1号《关于同意海南屯昌美林物业管理有限公司物业收费标准备案的通知书》；被告提供的证据：2.屯昌法院在类案中向房管局调取的《关于屯昌美林物业管理有限公司物业资质的情况的复函》），本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，原告提供的证据有：2.商品房买卖合同，证明原告已交购房款；3.关于美林物业有限公司侵权欺诈等问题的说明，证明被告未获批准乱收费，存在欺诈行为；4.前期物业服务内容的约定，证明开发商在和被告签署委托责任的时候没有依据国家《物业法》《海南省物业管理条例》以及海南税务局等相关文件并自原告收房时至今均未出示指定的合同约定；6.彩色照片一张，证明被告虽然收取了装修管理费等各项费用，但事实上没有将费用用于建筑垃圾清运，而是将大量建筑垃圾倾倒在美林湖国际社区1号楼前，照片右侧有一棵直径30公分的荔枝树因受到垃圾影响倒在地上；7.相关文件及函件，证明被告是一个不合法的公司，多年来在没有获得物业经营资质的情况下进行非法营业，导致社区混乱；8.省物价局及省住房和城乡建设厅琼价费管[2015]第123号文件，证明该文从2015年6月1日起执行，故物业公司与业主（业主委员会）应重新确认物业服务价格，且本文明确规定有服务才可以收费，不许乱收费、随意加价等相关内容，目前物业公司拒绝执行，仍旧强行按1.5元收取物业费直至2017年7月末，属于违法收费；9.EMS回执，证明2015年4月17日美林湖业主委员会代表全体业主就美林湖开发商及物业公司在经营管理中存在的种种违法问题，向开发商发出的函件已经送达对方；10.海南省物价局《关于加强普通住宅物业服务收费备案及监管工作的通知》，证明作为物业公司一是必须具有物业服务资质证书，二是管理人员、专业操作人员应取得物业管理资格证书或岗位证书方能从事物业经营服务工作；11.郑崔斌的说明，证明美林湖业主因美林物业公司停水停电并威胁业主强行收费的事实；12.催交物业费通知，证明被告违反法律规定发送催缴通知书的行为是有意规避法律法规的约束；13.2014年2月12日美林湖国际社区业委会筹备组的《关于要求屯昌县美林物业公司清退不合法收费的函》，证明被告在原告收房时没有按法律程序履行物业服务责任并强行收取各项费用，其行为是违法的；14.屯昌县自来水有限公司关于回复美林湖国际社区供水工程管网铺设施工完成期限的函-
屯府水函【2017】4号，证明开发商没有完成工程验收，未履行合同约定的义务，未将自来水管线予以接通；15.2015年11月8日美林湖国际社区业委会对于社区存在的问题的建议函，证明业委会自成立后多次向开发商及开发商所委托的物业公司就社区存在的多项问题提出的建议和意见的事实。
被告对原告提供的证据质证意见如下：证据2.其真实性无法认可，认为被告非该合同的当事人；证据6.对其真实性有异议，因为无法证明拍摄时间及来源，照片中的垃圾无法确定是小区内的垃圾，与客观实际情况不符；证据8.对其真实性无异议，但对关联性有异议，认为与原告的诉求无关，并且被告于2012年已在屯昌物价局进行备案，自2015年起海南省实行市场调节价，无需到地方主管部门进行备案；证据9.对其真实性有异议；证据10.对其真实性无异议，但对证明效力有异议，业委会如果认为物业公司乱收费可以另行聘请其它物业公司管理，但其并未更换物业公司，这也证明了大部分业主是接受被告的服务的；证据12.对其真实性、合法性、关联性无异议，认为该证据也恰恰证明原告拖欠物业费的事实，被告向原告告知不缴费将会停电是客观事实，不是威胁；证据14.对其真实性无异议，但对证明内容有异议，认为该函提到已提供自来水，但实际上小区还在使用自挖深井水；证据3、4、7、11、13、15的各类函件，对其真实性和证明效力均有异议，认为政府主管等部门对原告已反映的情况未作出相应的处理，证明了被告行为的合法，并且供水、供电已实现，原告接受了被告的各项服务，理应支付相应的费用，若原告对被告的服务不满意，则可另行聘请物业公司，但其并没有另行聘请，也证明了原告是接受被告的服务的。本院认证为：对证据2.该份合同签订人虽均非本案的当事人，但能证明原告购房和作为美林湖社区业主接受被告公司物业服务管理的事实，故本院予以确认；对证据6.由于无法核实该相片的拍摄时间及来源，故本院不予以确认；对证据8、10、12、14.由于被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对证据9.结合小区业主于2015年向县公安局报案并不断向县信访局、县政府等行政部门上访的事实及所附回执单，本院对该证据予以确认；对证据3、4、7、11、13、15.其函件内容不能作为被告应当退还各项费用的依据，与本案无关联性，故其证明效力本院不予以确认。
被告提供的证据：1.海南美丰不动产有限公司出具的《关于美林物业公司代收维修基金及契税的情况说明》，证明被告已将代收的契税和房产登记费、房屋档案管理费等费用全部移交给海南美丰不动产有限公司。经质证，原告对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该说明虽然列举了多项资金的转入、转出情况，但不能说明资金的性质，不具备法律效力。被告是独立法人单位，具有承担经济和民事责任的能力，并且原告所交纳的款项已去向不明。本院认证为：对证据1.结合原告于2015年诉美丰公司商品房预售合同纠纷案件[(2015)屯民初字第261号]的生效判决所认定的事实，该证据的证明效力本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据及（2015）屯民初字第261号民事判决书已查明的情况，本院认定事实如下：
2013年1月22日，原告与美丰公司签订一份《商品房买卖合同》（编号：TC-201-0005402）和补充协议（附件四、五），合同约定美丰公司将美林湖国际社区第15幢2层202号商品房出售给原告。该合同附件四：”前期物业服务内容的约定......2.前期物业服务费用项目及价格：电梯费：按实际用电量公摊；公摊水费：按实际用水量公摊；公摊电费：按实际用电量公摊......”；附件五：”本合同补充协议：1、出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内返还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利；2、买受人同意由海南屯昌美林物业管理有限公司作为美林湖项目前期物业服务管理公司并同意自合同约定的交房之日起向海南屯昌美林物业管理有限公司缴交相关的物业费用，美林湖项目地面停车位由海南屯昌美林物业管理有限公司管理，使用人有偿使用。3、买受人同意自合同约定的交付之日起一次性向海南屯昌美林物业管理有限公司缴交第一年的物业管理费，收费标准按空置房收取70%的物业服务费，日常养护费用照常收取。一年后按物业服务费用的100%每月收取。”2013年7月5日，被告向原告出具《美林湖二期代收费收据（税费）》：”今收到陈建昌交来15栋202房，测绘面积（㎡）39.44，总房款170000，契税（1%）1700.00，其它办证费280.00，公共维修基金（60元/㎡）2366.40，房屋档案管理费50.00，产权转移登记费80.00，大写（人民币）肆仟肆佰柒拾陆元肆角整，小计￥4476.40”；2013年7月6日，被告向原告出具《收据》（No6015680）：”今收到15-202陈建昌交来装修相关费用757元”。
另查，被告美林物业公司成立于2010年10月22日，营业期限是从2010年10月22日至2030年10月15日，经营范围是物业管理、酒店管理、家政服务、装饰工程、建材贸易、园林绿化。被告美林物业公司成立后进驻美林湖国际社区进行物业管理，收取物业管理费并提供安保、保洁、绿化、收取水电费等服务。2015年2月10日，屯昌县美林湖国际社区业主委员会经屯昌县住房保障与房产管理局批准成立。2015年4月17日，美林湖业主委员会向开发商美丰公司发函并已送达到对方。
再查，2015年3月26日，原告向本院提起诉讼，请求判令美丰公司承担逾期办理房产证的违约责任，支付违约金33953元，并请求判令美丰公司继续履行办理房产证的义务。2015年12月12日，本院做出(2015)屯民初字第261号民事判决书，判决”一、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈建昌支付逾期办证违约金5100元、天棚抹灰费用2248元，共计7348元；二、限被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起六十日内将办理权属登记需由被告海南美丰不动产有限公司提供的资料报产权登记机关备案......”，该判决书已经发生法律效力。
本院认为，原告于2013年1月22日与美丰公司签订购房合同后，对所购房屋进行了装修并居住至今，居住期间接受了被告的物业服务，也向被告缴纳了相应的物业管理费，双方已经形成事实上的物业服务合同关系，应属于物业服务合同纠纷，本院以返还原物纠纷案由立案不当，应予纠正。本案争议的焦点是：一、关于原告诉请被告返还装修管理费、电梯使用费、物业费是否超过诉讼时效的问题；二、关于被告的诉讼主体是否适格的问题；三、关于原告诉请被告退还各项费用（税费等、装修管理费、电梯使用费和16个月的物业管理费）以及承担三年的水电费差价应否支持的问题。
一、关于原告诉请被告返还装修管理费、电梯使用费、物业费是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定”向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”；第一百四十条规定”诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”。本案中，美林湖业主委员会曾于2015年4月17日通过EMS就美林湖开发商及物业公司在经营管理中存在的问题向开发商发出函件并收到了回执。本院认为，业主委员会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映各业主意愿和要求的体现。根据美林湖业主委员会向美林湖开发商及物业公司发出的意见函，结合该业主委员会向县公安机关报案[2015年7月9日，美丰公司原代理董事长（股东之一）涉嫌职务犯罪，屯昌县公安局对其立案侦查，现该案已移送本院，案件正在审理中]，以及各业主自收房后不断向县政府及各行政主管部门上访的事实，足以认定其已构成了原告诉讼时效中断的情形。因此，被告提出原告要求其返还装修管理费、电梯使用费、物业费等已超过诉讼时效的抗辩主张，本院不予以支持。
二、关于被告的诉讼主体是否适格的问题。本案为物业服务合同纠纷案件，原告接受被告公司的物业服务，并向被告缴纳物业管理费用，被告作为合同的相对人，其诉讼主体适格。因此，被告以其非本案适格主体的抗辩主张，本院不予以支持。
三、关于原告诉请被告退还税费等共计4476.40元并承担违约金及利息，装修管理费、电梯使用费共计757元并承担违约金及利息，16个月的物业管理费960元以及由被告承担三年水电费差价400元应否支持的问题。1、关于税费、维修基金、办证费等费用。本案中，原告已于2015年3月26日向本院提起诉讼，请求判决美丰公司承担逾期办理房产证的违约责任，支付违约金33953元，并请求判令美丰公司继续履行办理房产证的义务。本院经审理后作出的(2015)屯民初字第261号民事判决书已经发生法律效力，判决内容为”一、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈建昌支付逾期办证违约金5100元、天棚抹灰费用2248元，共计7348元；二、限被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起六十日内将办理权属登记需由被告海南美丰不动产有限公司提供的资料报产权登记机关备案......”因此，被告虽为代收人，但该笔契税、办证费用等，本院在另案中已做判决并已生效，故原告又诉请被告返还上述已缴纳契税等费用共计4476.40元及利息和违约金的主张，本院不予以支持；2、关于装修管理费和电梯使用费。本案中，原告于2013年1月22日与美丰公司签订的《商品房买卖合同》附件五《补充协议》中明确约定了”买受人同意由海南屯昌美林物业管理有限公司作为美林湖项目前期物业服务管理公司并同意自合同约定的交房之日起向海南屯昌美林物业管理有限公司缴交相关的物业费用......买受人同意自合同约定的交付之日起一次性向海南屯昌美林物业管理有限公司缴交第一年的物业管理费，收费标准按空置房收取70%的物业服务费，日常养护费用照常收取。一年后按物业服务费用的100%每月收取。”对该约定原告未提出异议，则其应当按约定履行相关的义务，并且原告对所购房屋进行了装修，期间所产生的垃圾和电梯的耗电磨损，必然需要被告美林物业公司的管理和服务，其产生的费用应当由原告承担。依据民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿的原则，原告接受了被告的服务和管理，则亦应当缴纳相应的费用，故原告请求被告退还已收取的装修管理费、电梯使用费共计757元，并承担违约金及利息的主张，本院不予以支持；3、关于16个月的物业管理费。本案中，原告认为其与美丰公司签订的《商品房买卖合同》约定了”原告所购商品房未达到正常使用条件，开发商美丰公司应承担物业服务费”，理应不支付物业管理费用。本院认为，结合本院已审理的美丰系列案件并做出的生效判决，对各业主主张判令美丰公司承担自交房之日起至市政供水、供电达到使用条件之日止期间的物业费的请求，均予以驳回。美林湖国际社区截至2015年6月30日前已经实现正常供电供水，并且水质符合检测标准，原告所购商品房已达到正常使用条件；其次，本案中，原、被告双方存在事实的物业服务合同关系，依据民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿的原则，原告在接受被告物业服务的同时也应当履行支付物业服务费的义务，故原告以上述理由要求被告退还已收取的16个月的物业费960元，本院不予以支持；4、关于三年的水电费差价。原告与美丰公司签订的《商品房买卖合同》附件四中明确约定了水费、电费、电梯使用费均按实际用水、用电量公摊后向被告公司交付。因此，原告除了支付自家水电费外还应对小区公共用水用电进行合理分摊，并且原告所提交各类函件亦未能直接体现出三年水电费的差价所在，故原告诉请被告承担三年水电费差价400元的主张，本院不予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告陈建昌的诉讼请求。
案件受理费50元（已收取25元），由原告陈建昌负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
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审判长陈静
审判员陈学富
人民陪审员杨应锋
法官助理周婉婉
书记员陈上也
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[{法规名称:\'《中华人民共和国刑法》\',Items:[{法条名称:\'第一百三十三条之一第一款\',法条内容:\' 第一百三十三条之一
在道路上驾驶机动车追逐竞驶，情节恶劣的，或者在道路上醉酒驾驶机动车的，处拘役，并处罚金。
有前款行为，同时构成其他犯罪的，依照处罚较重的规定定罪处罚。
\'},{法条名称:\'第六十七条第一款\',法条内容:\' 第六十七条
犯罪以后自动投案，如实供述自己的罪行的，是自首。对于自首的犯罪分子，可以从轻或者减轻处罚。其中，犯罪较轻的，可以免除处罚。
被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯，如实供述司法机关还未掌握的本人其他罪行的，以自首论。
犯罪嫌疑人虽不具有前两款规定的自首情节，但是如实供述自己罪行的，可以从轻处罚；因其如实供述自己罪行，避免特别严重后果发生的，可以减轻处罚。
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第六十七条 犯罪以后自动投案，如实供述自己的罪行的，是自首。对于自首的犯罪分子，可以从轻或者减轻处罚。其中，犯罪较轻的，可以免除处罚。
被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯，如实供述司法机关还未掌握的本人其他罪行的，以自首论。
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第六十四条
犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔；对被害人的合法财产，应当及时返还；违禁品和供犯罪所用的本人财物，应当予以没收。没收的财物和罚金，一律上缴国库，不得挪用和自行处理。
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