福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)丰民初字第5983号
原告（反诉被告）吴希，女，1990年4月18日出生，汉族，住福建省惠安县，
委托代理人王黄山，福建和晟律师事务所律师。
被告（反诉原告）福建省金爵房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区东海中芸洲，组织机构代码61187170-2。
法定代表人ＸＸＸ，该公司董事长。
委托代理人刘清洁、吴玉梅，福建刺桐律师事务所律师。
原告吴希与被告福建省金爵房地产开发有限公司（以下简称金爵公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月30日立案受理后，被告金爵公司向本院提出反诉，本案由简易程序转入普通程序审理，依法组成合议庭，于2015年3月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人王黄山，被告（反诉原告）的委托代理人吴玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴希诉称，原、被告于2012年8月1日签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告向被告金爵公司购买址在泉州市丰泽区中芸洲一岛海景花园城东部住宅11组团（海景国际星域）6#1105室商品房，房屋面积139㎡，单价为8039.85元/㎡，总价款1092857元，双方同时将上述合同向泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处进行登记备案。合同签订后，原告分三次向被告支付了全部购房款。合同第八条约定，被告应于2013年12月31日将诉争房屋交付给原告，否则应按合同第九条约定承担违约责任，但被告直至2014年12月8日才向原告交付诉争房屋，逾期交房达342天。因此，按照合同第九条约定，被告应支付给原告逾期交房违约金112127.12元。此外，被告至今未办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付给原告，致使原告至今不能办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，应根据合同第十四条的约定即以每日218.57元的标准支付给原告自2015年3月9日起至实际办理两证的逾期办证违约金。请求判令：1、被告立即支付原告逾期交付址在泉州市丰泽区中芸洲一岛海景花园城东部住宅11组团（海景国际星域）6#1105室的违约金112127.12元；2、被告立即协助原告办理上述房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》；3、被告以每日218.57元的标准支付原告自2014年10月1日起至实际协助原告办理上述房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》之日止的逾期办证违约金。
被告金爵公司辩称，一、被告不存在逾期交房的情形，无需承担逾期交房违约责任。由于施工过程中出现合同约定的可顺延交房的事由，被告可据实予以延期交房。根据合同第八条的约定，本案应作如下顺延：1、合同约定的可顺延事由应从该商品房所属的海景花园城东部住宅11组团项目施工之日即2009年12月31日起算；2、因合同约定的天气及不可抗力原因，被告可顺延交房299天，即至2014年10月26日。具体是施工之日2009年12月31日至合同约定交房之日2013年6月30日，中雨、大雨、暴雨天气148天，6级以上风天气47天、台风天气44天，剔除重复的天数，被告可延期天数为259天，即被告可顺延至2014年9月16日交房；在合同约定的交房之日2013年12月31日至可顺延的2014年9月16日期间，中雨、大雨、暴雨以上天气21天、6级以上风天气24天，剔除重复的天数，被告可延期天数为40天。因此，被告合计可延期交房299天，即可顺延至2014年10月26日交房。又根据合同约定，原告应在达到按揭条件后30天内办理贷款手续，但原告在具备按揭贷款条件并经被告多次催促后仍怠于履行相应义务，其直至2013年6月18日才办理完毕按揭手续，根据合同和法律规定，被告有权延长交房时间，即被告可以在2013年2月27日至2013年6月18日期间延长交房时间至2015年2月15日。因此，被告在2014年6月5日通知原告于2014年6月15日至2014年6月17日期间前往物业处办理交房手续并未逾期，原告要求被告支付逾期交房违约金没有事实依据。二、被告已于2015年3月26日办理完诉争房屋所在小区的房屋所有权证初始预登记，并以书面形式通知原告领取办理分户房屋所有权证所需的相关材料，故被告仅需支付原告自2015年3月9日起至2015年3月25日止期间的逾期协助办证违约金。三、合同第十四条约定的权属证书仅指房屋所有权证，不包括国有土地使用权证，且中芸洲一岛全岛实行整体规划，分组团、分期开发，规划设计指标实行总体平衡控制，全岛平均容积率控制在1.6以下，诉争房屋所在的东部住宅11组团的容积率为2.487，超过全岛平均容积率，现尚不具备办理土地使用权分割登记的条件，因此，诉争房屋目前不能办理分户土地使用权证并非被告的原因造成，原告要求被告支付逾期协助办理分户土地使用权证违约金没有依据。
反诉原告金爵公司诉称，反诉原、被告于2012年8月1日签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议约定，反诉被告吴希未能在规定期限内办理交接手续，逾期15日以后（含15日）视为房屋已交付，反诉被告应向反诉原告交纳每日20元/套的房屋保管费用，逾期超过60日以后（含60日）未办理交接手续的，反诉被告应按已付款的万分之三/日向反诉原告支付违约金。反诉原告于2014年6月5日向反诉被告发出交房通知，通知反诉被告于2014年6月15日至2014年6月17日办理交接手续接收房屋，但反诉被告直至2014年12月8日才与反诉原告办理交接手续。故反诉被告应支付给反诉原告房屋保管费900元及自2014年8月17日起至2014年12月8日止的逾期办理房屋交接手续的违约金。请求判令：1、反诉被告向反诉原告支付房屋保管费900元；2、反诉被告向反诉原告支付逾期办理房屋交接手续违约金37376元。
反诉被告吴希辩称，反诉原告金爵公司通知反诉被告于2014年6月15日至2014年6月17日交房，但根据反诉被告提供的关于房屋质量问题的索赔申请和关于减免物业费的申请，可以看出经时任诉争房屋楼宇管家的小区物业（泉州友达置业管理有限公司）工作人员吴化惟、时任星域小区物业经理施金喜及被告工程部工作人员肖黎宁的签字确认，诉争房屋因存在质量问题及公摊面积被占用等情况而导致上述时间无法交房，反诉原告作为出售房应对此承担相关违约责任。此外，交房还应符合国家及人民政府关于交房条件的规定，因诉争的商品房在上述交房时间不具备人防、规划、环保等交房条件，故反诉被告有权拒绝交接。退一步讲，即便诉争房屋在通知交房的时间前已具备交房条件，根据双方合同约定原告逾期接收房屋15日的视为房屋已交接，因此不存在保管费的问题，更何况反诉被告已缴交了2014年6月15日至2014年12月8日期间的物业费。
经审理查明，原告吴希与被告金爵公司于2012年8月1日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买址于丰泽区东海中芸洲海景花园城东部住宅11组团6#1105室，房屋总价款为1092857元。合同第六条约定：买受人应当在2012年8月1日签约时支付30%房价款，计332857元，余款应在本楼建于20楼以上时通知办理银行按揭；合同第八条约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起交房日内书面告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题，市政配套安装延期，政府的重大活动，以及其它法律、法规规定的不可抗力的情形；3、中大暴雨或6级以上台风（以泉州气象台提供的资料为准）、停水、停电（以两公司在媒体上通知为准）造成无法施工；合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3的违约金；合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期存款%利率付给利息，同时按已付款的X%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金；合同第二十条约定，原告确定的联系地址即泉州市坪山路255号泉州理工学院教务处为各类通知、文书送达的地址；合同附件六合同补充协议第三条合同条款补充第2款约定：合同条款第十一条：……(2)买受人未能在规定期限内办理交接手续，逾期15日以后（含15日）视为房屋已交付，买受人应向出卖人按日交纳20元/日·套的房屋保管费用，逾期超过60日以后（含60日）未办理交接手续的，买受人按已付款的万分之三/日向出卖人支付违约金。合同签订后，原告陆续支付了全部购房款。2014年6月5日，被告根据原告确认的联系地址向原告邮寄交房通知，通知原告于2014年6月15日至2014年6月17日办理诉争房屋交接手续，被告同时在当天的《泉州晚报》上刊登交房公告，告知包括诉争房屋在内的房屋已符合交付条件，且定于2014年6月15日至2014年6月17日期间集中为业主办理交房。2014年12月8日，原告办理诉争房屋的交接手续。同日，泉州友达置业管理有限公司开具一份发票，载明向原告预收了2014年7月1日-2014年12月31日期间的物业费共计1305元。2015年3月26日，被告向泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办结诉争房屋所有权初始预登记，并于当日向被告邮寄办证通知。次日，被告又在《泉州晚报》上刊登公告，告知原告可到售楼部领取相关办证材料。
另查明，自原、被告双方签订合同之日即2012年8月1日起至合同约定的交房之日即2013年12月31日止这一期间，共出现合同约定可延期交房的风雨天气93天。2013年11月19日，诉争房屋通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，并于2013年11月20日通过消防验收合格。2002年10月16日泉州市城乡规划局出具的《关于下达中芸洲一岛规划设计条件的通知》载明中芸洲一岛规划设计条件中容积率为1.6以下。泉州市城乡规划勘测大队于2011年8月20日出具的《泉州市建设工程规划竣工测量报告》载明，诉争房屋所在地块的容积率为2.487。诉争房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》至今尚未办理。
以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《房屋所有权证》两份、物业费收款收据，被告提供的交房通知书、邮政快递详情单、报纸公告、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《泉州市公安消防支队建设工程消防验收意见书》、《关于办理商品房项目初始登记的通知》、《关于下达中芸洲一岛规划设计条件的通知》、《泉州市建设工程规划竣工测量报告》、天气证明以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。
双方当事人本诉部分争议的焦点为：1、本案是否存在合同约定的可顺延交房的情形及天数如何确定；2、交房时间如何认定及被告是否存在逾期交房的情形；3、合同第十四条约定的房屋权属证书是否包括国有土地使用权证，诉争房屋至今未办理国有土地使用权证是否不可归责于被告；4、逾期协助办证的起止时间如何认定。反诉部分争议的焦点为：1、反诉被告是否存在逾期接收房屋的情形；2、反诉原告主张的逾期接收房屋的违约金及房屋保管费如何认定。
关于本诉部分的争议焦点1本案是否存在合同约定的可顺延交房的情形及天数如何确定，本院认为，本案《商品房买卖合同》签订前发生的合同约定的可以顺延交房的情形，被告金爵公司在签订合同时就应当清楚上述事实并可对交房时间的约定作相应调整，其不得以此作为逾期交付诉争商品房的抗辩理由，故统计可以顺延交房天数的起止时间应从合同签订之日即2012年8月1日起至合同约定的交房之日即2013年12月31日止。上述期间共出现风雨天气等合同约定可延期交房的免责天数93天，故被告可顺延至2014年4月3日交房。在顺延期间即2013年12月31日至2014年4月3日出现中大暴雨及六级以上风的天数18天，金爵公司可据此再顺延交房时间至2014年4月21日。以此类推，金爵公司可顺延交房时间至2014年4月22日。被告辩称，原告逾期提交完整按揭材料，致其未能及时取得银行按揭贷款。根据双方买卖合同的约定，诉争商品房约定的交付时间为2013年12月31日，而本案的购房款在约定交房时间之前已支付完毕，被告以原告逾期提交完整按揭材料为由主张顺延交房，缺乏依据，不予采纳。
焦点2交房时间如何认定及被告是否存在逾期交房的情形，本院认为，根据被告提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》及《泉州市公安消防支队建设工程消防验收意见书》所载，可知诉争房屋所在的小区已于2013年11月19日通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，并于2013年11月20日通过消防验收，故至2013年11月20日，诉争房屋已符合合同约定的交房条件。原告主张诉争房屋不具备人防等交房条件，但人防工程并非合同约定或法定的交房条件，故对原告该主张不予采纳。被告在诉争房屋符合交房条件后，以发函及登报通知的形式通知原告于2014年6月15日至2014年6月17日期间办理交房手续，已履行完相应的通知交房义务，故2014年6月17日应视为被告承担逾期交房违约责任的截止时间。原告在接到交房通知后未及时办理交房手续，直至2014年12月8日才实际接收诉争房屋，系其自身原因所致，不可归责于被告。原告同时主张因存在质量问题以及公摊面积被占用导致诉争房屋在通知交房时并不符合交房条件，本院认为如存在非影响主体结构的质量问题，原告可据实另行向被告主张房屋质量瑕疵的赔偿责任，但该问题并非阻碍交房条件成就的法定或约定情形，而根据现有证据无法确认公摊被占用问题发生在通知交房的时间之前，亦不能作为拒接交房的理由，原告的该项主张不能成立。因此根据合同约定被告可顺延至2014年4月22日交房，但被告直至2014年6月17日才完成通知交房义务已构成违约，其应承担相应的违约责任，向原告支付逾期交房违约金1092857元×0.01%×56天=6120元。
焦点3合同第十四条约定的房屋权属证书是否包括国有土地使用权证，诉争房屋至今未办理国有土地使用权证是否不可归责于被告金爵公司，本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。故协助办理国有土地使用证系金爵公司应履行的义务，被告应当协助原告吴希办理诉争商品房的房屋所有权证和国有土地使用权证。根据《泉州市国土资源局关于福建省金爵房地产开发有限公司申请办理海景花园分户土地证的意见》载明的内容可知，规划部门对诉争商品房所在组团未下达独立的规划指标，因此各地块组团的规划指标应实行总体平衡控制。原告要求金爵公司支付逾期协助办理国有土地使用证违约金，因金爵公司开发的中芸洲一岛未开发完毕，全岛的容积率是否在1.6以下尚不得而知，无法办理国有土地使用证是否系金爵公司的原因所致尚不能确定。
焦点4逾期协助办证的起止时间如何认定，本院认为，根据合同第十四条的约定，被告金爵公司应于诉争房屋交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付给原告吴希，如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告应向原告支付违约金。原告于2014年12月8日办理了诉争房屋交接手续，故被告应自2015年2月7日起支付逾期协助办理房屋所有权证违约金。被告于2015年3月26日办结房屋所有权初始预登记，故认定被告已于该日履行完毕协助办理诉争房屋所有权证的义务，因此逾期协助办理诉争房屋《房屋所有权证》的违约金应计算至该日，被告应向原告支付逾期协助办理房屋所有权证的违约金1092857元×0.02%×48天=10491.43元。关于被告是否存在逾期协助办理《国有土地使用权证》问题，本院已在焦点三中作出论述，中芸洲一岛全岛开发完成后，若确因金爵公司原因导致诉争商品房的土地证迟延办理的，原告可再行向被告主张违约责任。
关于反诉部分的争议焦点1反诉被告吴希是否存在逾期接收房屋的情形，本院认为，反诉原告金爵公司通知反诉被告于2013年11月30日至12月4日期间办理房屋交接手续，但反诉被告未在此期限内与反诉原告办理房屋交接手续，存在逾期接收房屋的情形。
焦点2反诉原告金爵公司主张的逾期接收房屋的违约金及房屋保管费如何认定，本院认为，《合同补充协议》第三条第2点系金爵公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与原告吴希协商的格式条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。根据上述规定，并结合《合同补充协议》第三条第2点约定的内容，前述条款加重原告责任，应认定为无效。金爵公司根据前述条款要求原告支付保管费、逾期办理交房手续违约金的请求，缺乏依据，不予支持。
综上所述，本院认为，原告吴希与被告金爵公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，本院予以认定。按双方合同约定，被告应于2013年12月31日前将符合交房条件的诉争商品房交付原告使用，如逾期交房不超过180天，则应按日向原告支付已付款万分之一的违约金。但被告直至2014年6月5日才通知原告于2014年6月15日至2014年6月17日期间办理交房手续，已构成违约，应依约向原告支付相应的逾期交房违约金。被告实际逾期交房的天数为56天，依约应支付给原告逾期交房违约金6120元。另，依合同约定，被告应于诉争商品房交付使用后60日内履行协助原告办理房屋权属证书的义务，如因被告原因致使原告未能在交房后90日内取得房屋权属证书的，被告应按日向原告支付已付购房款万分之二的违约金。原告于2014年12月8日与被告办理房屋交接手续，但被告直至2015年3月26日才办结该房屋所有权初始预登记，依约应支付给原告自2014年2月7日起至2015年3月26日止的逾期协助办理房屋所有权证违约金10491.43元。故对原告要求被告支付逾期交房及协助办理房屋所有权证违约金的诉讼请求，予以部分支持。诉争房屋的《国有土地使用权证》至今尚未办理，故原告诉请被告协助办理诉争房屋的《国有土地使用权证》，合法有据，应予支持。关于原告诉请的被告支付逾期协助办理《国有土地使用权证》违约金，因目前尚无法确认诉争房屋未办理《国有土地使用权证》是否系被告原因所致，若确因金爵公司原因导致诉争商品房的土地证迟延办理的，原告可再行向被告主张违约责任。反诉原告诉请反诉被告支付房屋保管费及逾期接收房屋的违约金，缺乏事实与法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告福建省金爵房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告吴希逾期交付址在泉州市丰泽区中芸洲一岛海景花园城东部住宅11组团（海景国际星域）6#1105室商品房的违约金6120元；
二、被告福建省金爵房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告吴希逾期协助办理上述商品房《房屋所有权证》的违约金10491.43元；
三、被告福建省金爵房地产开发有限公司应协助原告吴希办理址在泉州市丰泽区中芸洲一岛海景花园城东部住宅11组团（海景国际星域）6#1105室商品房的国有土地使用证；
四、驳回原告吴希的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告福建省金爵房地产开发有限公司的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费4130元，由原告吴希负担3914元，被告福建省金爵房地产开发有限公司负担216元。反诉受理费756元，减半收取378元，由反诉原告福建省金爵房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 郭云程
代理审判员 吕千虹
代理审判员 刘圣楠
二〇一六年五月三十日
书 记 员 肖弘亮
附：主要法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。