河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)豫17民终2324号
上诉人（原审原告、反诉被告)：崔爱玲，女，1974年3月16日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：常向往，河南民青律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告)：李霞，女，1967年7月12日出生，汉族，住驻马店市驿城区。
委托诉讼代理人：金鹤，河南千嘉律师事务所律师。
上诉人崔爱玲因与被��诉人李霞租赁合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2015）驿民初字第4010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人崔爱玲及其委托诉讼代理人常向往，被上诉人李霞的委托诉讼代理人金鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
崔爱玲的上诉请求：一、请求撤销(2015）驿民初字第4010号民事判决；二、依法改判由李霞返还其为履行合同而支付的50000元；三、依法改判由李霞向其支付违约金20000元，李霞承担根本违约责任；四、一、二审诉讼费用由李霞承担。事实与理由：一、本案合同无法履行的根本原因是李霞没有尽到合同约定的义务，使其合同权益处于无法确定状态，一审判决认定其构成根本违约属于认定事实错误。二、合同解除后，一审法院按照定金罚则认定其向李霞支付违约金20000��，违反法律规定。三、一审认定其对剩余30000元另行主张权利错误。
李霞辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
崔爱玲向一审法院起诉请求：依法判令李霞继续履行养老院转让协议，并承担违约金10万元。
李霞向一审法院反诉请求：判令解除双方所签订的转让合同并支付违约金10万元。
一审法院认定事实：2014年7月1日，李霞（承租方、乙方）与案外人夏芳、夏艳（出租方、甲方）签订房屋租赁合同一份，约定：1、出租房屋位置为位于驻马店中心城区，包括两套住房及院落，建筑面积约400平方米左右。2、租赁期限为2014年7月1日起至2019年7月1日止。从2014年7月1日到2015年7月1日，第一个租赁年度的年租金为50000元，乙方必须于签订协议时一次性向甲方交付第一租赁年度租金；以后每个租赁年度的租金根据当时周边地区房屋租赁价格进行调整。于每个租赁年度开始的前一个月内，由甲乙双方商定，并由乙方于本租赁年度开始前（当年7月1日前）向甲方一次性付清等条款。同日，夏芳、夏艳向李霞出具收条一份，写明：今收到李霞交2014年7月1日—2015年6月30日一年房屋租赁费50000元整。承租房屋后，李霞使用该房屋用以经营养老院。2015年6月8日，崔爱玲（受让方、乙方）与李霞（出让方、甲方）签订关于养老院转让协议一份，约定：1、双方同意转让费为10万元。2、乙方应在签订《转让协议》时，支付2万元定金。3、甲方负责协调好与原房东的签约合同等具体事宜，如合同周期，装修等事宜。……4、乙方应在办理好与原房东租赁合同之后3日之内付清余款。……6、甲乙双方不得违约，甲方违约付乙方违约金10万元整，乙方违约付甲方违约金10万元整等条款。同日，李霞向崔爱���出具收条一份，写明：今收到崔爱玲交现金贰万元整。2015年6月15日，崔爱玲通过银行转账方式向李霞支付转让费30000元。后崔爱玲以诉称理由提起诉讼。另查明：一、庭审中，李霞提交其与崔爱玲手机通话录音两份。用以证明经协商，房东同意签订6年合同，崔爱玲后续工作没有做好，不是李霞的责任，李霞一直在积极履行这个协议。崔爱玲不承租的原因是崔爱玲没有找好下家，而不是李霞没有协调好。崔爱玲质证称“崔爱玲同意涨房租到5.5万元，是以签订10年合同为目的，双方在2015年6月8日签订转让协议时，李霞并没有告知崔爱玲其房租仅交到2015年6月30日。双方在电话录音中，就租金给付、租赁期限争议较大，并没有协调好。因此我方拒绝在李霞所提出的时间段内与原房东签订合同，拒绝支付余款5万元”。二、庭审中，李霞提交房东夏芳出具证明一份，并申请夏芳作为证人出庭作证。夏芳陈述称，其同意和崔爱玲续签合同，并让李霞告诉崔爱玲，但崔爱玲不知什么原因不交房租，其要求李霞把房屋钥匙交出，现在房子已租给一个叫王晓的人。崔爱玲质证称证人证言正好印证各方根本没有协调好租金和租期的问题。
一审法院原审栏同的中见书，认为《认为：崔爱玲与李霞签订转让协议，双方之间形成转让合同关系。合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规禁止性规定，应为有效。签订合同后，崔爱玲向李霞支付定金20000元及转让费30000元，其后合同未能继续履行。双方签订的转让协议约定：李霞负责协调好与原房东的签约等具体事宜，如合同周期，装修等事宜。诉讼中，崔爱玲主张李霞未将养老院及房屋交付给崔爱玲，且李霞未协调好崔爱玲与房东之间的签订租赁合同事宜，构成违约；李霞对此不予认可，并提交了通话录音、证人证言等证据，上述证据显示有双方之间关于转让协议中涉及履行部分的协商情况，李霞据此主张其已协商好与房东签订租赁合同事宜，是崔爱玲本人后续工作未做好，不是李霞责任，并且崔爱玲不承租的原因是录音中所说的其没有找好下家，而不是李霞没有协调好，系崔爱玲违约；崔爱玲对上述录音的真实性未提出异议；综合考虑本案合同履行状况以及崔爱玲、李霞之间的通话录音，证人证言等证据，对于李霞的主张，予以采纳。因李霞已为崔爱玲与房东之间签订租赁合同事宜履行了合同约定的协调义务，现崔爱玲主张李霞违约，与事实不符，不予采纳；崔爱玲在明知李霞已遣散人员、腾出场地，并多次催促其与房东签订合同的情况下，以未找好下家、租赁事宜未协商好等理由拒绝与房东签订合同，并多次违背口头承诺，崔爱玲未以善���方式全面履行合同，致使李霞的合同目的无法实现，构成根本违约。我国合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。现李霞反诉请求解除双方的转让协议，于法有据，予以支持。因上述已确认本案诉争合同因崔爱玲违约而解除，故崔爱玲请求李霞继续履行合同并承担违约责任，于法无据，不予支持。关于违约金，双方合同约定：甲乙双方不得违约，甲方违约付乙方违约金10万元整，乙方违约付甲方违约金10万元整。现崔爱玲对违约金申请核减，综合考量双方合同约定的定金情况以及合同履行情况，酌定崔爱玲应向李霞支付违约金20000元。李霞依据转让合同收取崔爱玲的剩余款项30000元，在合同解除后已失去相关依据，应予返还，崔爱玲可依法另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、驳回崔爱玲的诉讼请求。二、解除李霞与崔爱玲于2015年6月8日签订的关于养老院转让协议。三、限崔爱玲在本判决生效后十日内向李霞支付违约金20000元。四、驳回李霞的其他反诉请求。本诉案件受理费2900元，由崔爱玲负担；反诉案件受理费1150元，由李霞负担920元，由崔爱玲负担230元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院判决认定的事实一致。
本院认为，崔爱玲与李霞签订《关于养老院转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁��性规定，为有效合同。一审中，李霞提交通话录音、证人证言等证据，证明因崔爱玲未找好下家，也未做好后续工作，导致崔爱玲未能与房东签订租赁合同，并不是其没有协调好与原房东签约合同等具体事宜。崔爱玲在明知李霞已遣散人员、腾出场地，并多次催促其与房东签订合同的情况下，以未找好下家、租赁事宜未协商好等理由拒绝与房东签订合同，并多次违背口头承诺，一审认定崔爱玲构成根本违约并解除李霞与崔爱玲签订的《关于养老院转让协议》并无不当，予以确认。崔爱玲上诉称，本案合同无法履行的根本原因是李霞没有尽到合同约定的义务，使其合同权益处于无法确定状态，一审判决认定其构成根本违约属于认定事实错误的上诉理由没有证据证明，不予支持。本案诉争合同因崔爱玲违约而解除，崔爱玲上诉请求李霞向其支付违约金20000元没有事实和���律依据，不予支持。因双方约定的违约金数额过高，且崔爱玲对违约金申请核减，根据双方合同有关违约金和定金的约定，一审判决崔爱玲向李霞支付违约金并无不当。崔爱玲上诉称，合同解除后，一审法院按照定金罚则认定其向李霞支付违约金20000元，违反法律规定的上诉理由没有事实依据，不予支持。本案中，崔爱玲向李霞支付定金20000元及转让费30000元，共计50000元。合同解除后，崔爱玲向李霞支付20000万违约金，剩余30000元因合同解除而失去合法占有的依据，依法应由李霞向崔爱玲返还剩余的30000元，应在本案中一并解决，一审法院判决让崔爱玲应依法另行主张权利，增加讼累，显属不当，本院予以纠正。
综上所述，崔爱玲的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第���项规定，判决如下：
一、维持驻马店市驿城区人民法院（2015）驿民初字第4010号民事判决第二、三、四项；
二、撤销驻马店市驿城区人民法院（2015）驿民初字第4010号民事判决第一项；
三、限李霞于判决生效后返还崔爱玲款项50000元；
以上款项相互冲抵后，李霞应当返还崔爱玲的款项为30000元，于本判决生效后十日内履行完毕；
四、驳回崔爱玲的其他诉讼请求。
如未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2900元，由崔爱玲负担；反诉案件受理费1150元，由李霞负担。二审案件受理费1550元，由崔爱玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于俊义
代理���判员王威
代理审判员 呼小伟
二〇一六年十月九日
书 记 员 袁慧明