浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0282民初600号
原告（反诉被告，以下简称原告）：华润置地（宁波）发展有限公司。住所地：慈溪市坎墩街道羊路头村穿镇路。统一社会信用代码：9133020066846565XE。
法定代表人：谢骥，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐超，浙江蓝泓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王萍，浙江蓝泓律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下简称被告）：潘雪琪，男，1980年5月31日出生，汉族，住慈溪市，
委托诉讼代理人：邱义斌，浙江中纪元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨为乐，浙江中纪元律师事务所律师。
原告华润置地（宁波）发展有限公司（以下简称华润公司）与被告潘雪琪商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用普通程序进行审理。后被告潘雪琪对原告华润公司提起商品房销售合同纠纷的反诉，本院于同年2月14日受理后与本诉予以合并审理。本案诉讼过程中根据当事人的申请进行了司法鉴定。本院于2017年3月23日、同年5月2日、12月6日对本案公开开庭进行了审理。原告华润公司的委托诉讼代理人徐超、被告潘雪琪的委托诉讼代理人邱义斌到庭参加诉讼，原告华润公司的委托诉讼代理人王萍到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告华润公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的合同编号为20101200516的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告支付原告代付款4451876.23元、违约金3008867元，合计7490743.23元，上述款项从被告已支付原告的房款中优先抵扣，不足部分由被告继续偿还；3.判令被告配合原告办理撤销橡树湾小区19幢1203十二层、1203十三层室房屋的商品房买卖合同备案登记手续；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第二项诉请中的违约金金额为2446383元。事实和理由：2010年12月29日，原、被告签订合同编号为20101200516的《商品房买卖合同》一份，约定：被告向原告购买原告开发建设的位于慈溪市的商品房，建筑面积314.40平方米，总价款6528867元。被告在2010年12月29日前支付总房价的30%作为首付款即1958867元，剩余部分房款由被告向银行按揭支付。被告应按照其与银行签订的贷款协议还本付息，如被告未能按时偿还银行贷款，导致原告向银行承担保证责任的，应视为被告根本违约，原告有权解除《商品房买卖合同》及相关文本，被告应向原告偿还原告代还款项并支付相当于总房款15%的违约金，原告可直接从被告已支付的房款中扣除代付款项及违约金，本合同解除之日起，原告对该房屋拥有完整所有权，被告应当立即配合原告完成撤销合同备案登记手续。2011年2月24日，中国建设银行股份有限公司慈溪支行（以下简称建设银行）与原、被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定建设银行向被告提供本金4570000元，期限为30年，上述《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，被告仅支付首期购房款1958867元及部分按揭，后被告停止向建设银行支付按揭贷款本金及利息，经建设银行及原告多次催款被告均未履行付款义务。后因被告未按时足额付款，建设银行通知原告代为偿还按揭贷款本息及罚息。故现原告有权请求解除合同，并要求被告承担违约责任。
被告潘雪琪辩称：1.原告无权因代被告归还贷款而解除合同，原告据以解除合同的依据系《补充协议二》中的约定内容，但《补充协议二》系格式合同，原告在该协议中单方设定解除权等，不正当地扩大了原告的权利，不公平地增加了被告的责任和义务，并排除了被告取得房屋这一合同中的主要权利，且原告未向被告就此条款进行说明和提示，同时，《补充协议二》与《商品房买卖合同》构成黑白合同，应以备案的合同为准，故应依法认定《补充协议二》无效；2.原告要求被告支付违约金无合同及法律依据，原告主张的违约金系“再次出售房屋将造成的差价损失”，但该诉请无有效的合同约定作为前提，即使按照《补充协议二》的约定，违约金也仅为房屋总价的15%即约950000元，且该比例明显过高，被告认为最高按照实际代偿金额自代偿之日起按月利率2%计算违约金。合同解除后原告再次出售涉案商品房的，应以实际出售价格确定差价损失，不能以评估价格来计算，同时，原告未按约履行商品房交付义务，未交付符合建筑规范的商品房，原告违约在先，且拒不采取有效补救措施，具有明显过错，因此造成的损失原告也应对此承担责任；3.原告所提供的房屋评估报告系在其他案件中委托评估，具有特定的适用性，评估的时间节点为2016年10月9日，反映的是当时的房屋市场价值，后原告撤回其原所诉案件，故该评估报告也失去其本身的证据价值，目前房价也发生较大变化，该评估报告已丧失了客观真实性，不能在本案中作为证据使用；4.《商品房买卖合同》第十二条约定如房屋检验不合格的，应当返修，在返修以后再进行交付，如检验合格，应当是通知交付之日起视为交付。但《补充协议二》第五条约定交房时除主体结构质量问题外的质量瑕疵，均规定被告不得拒绝接受房屋，原告不承担逾期交房责任，该项约定与《商品房买卖合同》的约定相矛盾，剥夺了买受人的相关权利，应当认定无效。综上，被告将依法归还原告代偿贷款本息，要求驳回原告的其余诉请。
被告潘雪琪向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原告继续履行2010年12月29日签订的《商品房买卖合同》，同时按照外墙保温的施工规范进行整改，向被告交付符合标准的涉案商品房；2.判令原告赔偿损失4000000元（其中延期交付损失在扣除应返还原告的代偿款后为2700000元；因房屋质量不合格造成的房价损失1300000元，具体以评估结论为依据）；3.本案反诉诉讼费由原告承担。事实及理由：2010年12月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，被告购买原告开发建设的橡树湾小区19幢1203十二层、1203十三层的商品房，房屋价款为6528867元，约定被告以首付加按揭贷款的方式付款。合同约定，原告于2012年6月30日前成就办理产权过户登记的条件，产权变更登记委托原告办理，超过90天内不能交付产权证书的，买方有权解除合同。合同订立后，被告依约办理了按揭贷款并付清了全部购房款，但原告未能向被告交付符合国家标准的房屋。自2015年12月份起，被告以原告拟交付的房屋不符合标准且未在订立合同时就房屋存在质量问题做出说明系违约在先为由，与被告进行协商，但未果，故拒绝归还按揭借款本息，由建设银行向原告主张权利，原告共代为归还借款本息4451876.23元。被告认为，原告未交付符合合同约定的房屋，至今未能履行合同主要义务，已构成违约，对房屋价值造成严重损害，被告有权要求原告承担赔偿损失的责任。
原告华润公司对于反诉部分辩称：1.被告反诉所称与事实不符，原告向被告按约发送了交付通知书，而被告从未至原告处办理交房手续，也从未向原告提出房屋质量异议；2.因被告断供的违约行为，《商品房买卖合同》已解除，而被告的诉求是基于《商品房买卖合同》及物权所提出的，因其请求权基础已丧失，故应驳回其反诉诉请；3.原告已依约履行了房屋交付手续，涉案商品房符合合同约定及法定的交付条件，原告不构成违约；4.被告无任何证据证明涉案商品房存在质量瑕疵，合同第十二条对质量瑕疵及处理办法作了约定，被告并未按照约定提出异议；5.被告主张的外墙保温质量瑕疵，即使存在也已过了保修期，外墙保温的保修期为五年，原告通知被告交房的时间为2011年12月30日，故保修期应在2016年12月30日届满，而被告系在2017年2月10日提出反诉要求履行保修责任，已过上述保修期限；6.退一步讲，即使存在质量问题，被告不能以此为由断供，原告并未发生任何违约行为，瑕疵问题属于保修范围，故被告不享有任何先履行抗辩权或同时履行抗辩权，现被告单方违约，原告有权解除合同。综上，要求驳回被告的反诉诉讼请求。
原告华润公司为证明其主张成立，向本院提供以下证据：
A1.《商品房买卖合同》及合同附件、《补充协议二》、具结书各1份，拟证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，按照合同约定，如被告未能按时偿还银行贷款导致原告向银行承担保证责任，原告有权解除合同及相关文本，并要求被告承担相应违约责任的事实；
A2.《个人购房（商业用房）借款合同》1份，拟证明被告在建设银行办理按揭贷款的事实，原告系该贷款的连带责任保证人；
A3.中国建设银行个人贷款扣划款项通知书12份、个人贷款还款凭证12份、结清证明1份、潘明强支付原告50000元的转账凭证1份、还款明细表1份，拟证明因被告逾期还款，建设银行要求原告承担担保责任，原告为被告代偿按揭款本息共计4501876.23元，扣除被告于2016年4月18日向原告还款50000元，故原告共计代偿款项为4451876.23元，建设银行于2016年11月26日出具结清证明的事实；
A4.慈溪市人民法院对外委托鉴定机构（人）选定通知书、致函、估价结果明细表、估价报告书各1份，拟证明涉案商品房的市值为3490000元，再次出售房屋将造成差价损失的事实；
A5.慈溪市房地产开发项目竣工交付备案证明书（复印件）、慈溪市房屋建筑工程竣工验收报告（复印件）、慈溪市房屋建筑工程竣工验收备案表各1份，拟证明涉案工程已通过验收并进行备案，符合交付条件；
A6.快递邮件退回的照片打印件、邮寄面单、跟踪查询单各1份，拟证明原告按合同约定向被告发送交付通知书，通知被告交付房屋的事实；
A7.住宅使用说明书、住宅质量保证书各1份，拟证明涉案商品房的相关保修期限；
A8.回复函1份，拟证明关于涉案小区18幢、24幢的外墙质量瑕疵整改方案，原告已经通知了相关的业主及质监站；
A9.（2013）甬慈民初字第211号民事判决书1份（以下简称211号判决书），拟证明相关的案件认定事实以及法院关于外墙保温质量问题的相应法律后果的认定，即保温层的相关厚度问题不影响房屋的正常交付，也不属于房屋严重质量问题而影响正常居住，故被告的反诉诉请不能成立。
被告潘雪琪为证明其主张成立，向本院提供以下证据：
B1.《商品房买卖合同》复印件1份，拟证明根据合同第十二条的约定，涉案房屋属于尚未交付，且《补充协议二》无效；
B2.会议纪要复印件1份，拟证明被告通过业主代表进行维权，同时确定了房屋检测方案，从11号楼到24号楼中抽取5幢房屋进行检测，如检测结果中有1幢及以上的房屋不合格，应对剩余房屋全部检测，涉案房屋系属19号楼，也属于应当检测的范围之内；
B3.慈溪市橡树湾小区二期18号、24号房屋节能检测结果及建议处理方案复印件1份，拟证明由慈溪市住建局委托有资格的检测机构对18号楼、24号楼进行了抽检，检测结果均显示该两幢楼的建筑节能不符合规范要求，属于不合格，并提出了处理方案，进一步说明涉案房屋所在的19号楼按照会议纪要的精神应当进行全面检测；
B4.整改通知复印件4份，均涉及外墙保温问题，拟证明慈溪市建筑安装工程质量监督站（以下简称慈溪市质监站）根据18号楼和24号楼的检测结果和处理意见，责令原告对橡树湾小区二期工程进行全面检查，提出处理方案并经论证后进行整改，并要求限期整改完毕，报该部门复查；
B5.华润橡树湾二期赔偿额度意向及谈判代表确认书复印件1份，拟证明被告作为19号楼业主之一委托黄建生等人组成维权小组就外墙保温等质量问题进行维权；
B6.会议签到单复印件1份，拟证明2016年12月20日维权小组、原告代表、住建局三方就房屋质量问题进行协商，被告的维权一直都在进行；
B7.会议纪要复印件、委托书复印件各1份，拟证明涉案房屋委托鉴定的范围，当时住建局要求对保温层进行鉴定，但业主方和原告达成一致对房屋主体结构进行鉴定，后因鉴定费分担问题导致鉴定没有进行，之后住建局依职权委托了鉴定部门进行了外墙保温的鉴定。
诉讼过程中，本院委托杭州永正房地产土地评估有限公司对涉案商品房市场价值进行补充鉴定，该评估公司回函1份，并于2017年5月2日出庭接受了当事人的质询。后本院要求鉴定机构按照涉案商品房约定或登记为二层即“十二层”、“十三层”重新审核、估价，该鉴定机构对此回函1份，并对被告的异议予以书面答复。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院以此认定无争议事实如下：
原告系慈溪市橡树湾小区二期项目的建设单位。2010年12月29日，原、被告签订合同编号为20101200516的《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告向原告购买橡树湾小区19幢1203十二层、1203十三层的商品房一套，其中十二层的建筑面积为180.85平方米，十三层的建筑面积为133.55平方米，单价均为20766.115元/平方米，房款合计6528867元；房屋相关节能措施、保温工程保修期符合政府相关部门的强制性规定，通过政府相应部门验收；原告应于2011年12月31日前将符合下列条件的商品房交付给被告使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、安防、有线电视、网络等具备商品房正常使用的基本条件；4.经商品房竣工交付备案；商品房达到使用条件后，原告应当书面通知被告办理交付手续；合同另对其他事宜进行约定。同日原、被告另签订《补充协议二》一份，协议第二条约定被告应按照其与银行签订的借款协议按时还本付息，如果在原告承担担保责任的期限内，因被告逾期归还银行按揭贷款导致原告承担担保责任后果的，则被告逾期付款在三次（含三次）以内的，被告应向原告偿还原告代还款项并按日支付该款项千分之四的违约金，被告逾期付款超过三次的，原告有权单方解除本合同及相关文本，被告应向原告偿还原告代还款项（根据银行相关凭证记录的原告代还的款项数额）并支付相当于总房价款15%的违约金，原告可直接从被告支付的房价款中扣除代还款项及违约金，原告再次出售该房屋时产生差价损失的，该差价损失由被告承担；协议第五条约定被告在房屋验收中发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，原告将根据法律规定和合同约定在保修范围及保修期限内承担保修责任，被告以此拒绝接受房屋交付的，原告不承担逾期交房的责任；协议另就其他事宜进行约定。
购房合同签订时，被告已支付原告房款1958867元，双方约定其余房款4570000元由被告向银行按揭贷款获得。2011年2月24日，被告与建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定：被告向该银行借款4570000元，贷款期限30年，按月等额归还本息，以上述商品房提供抵押担保，由原告为该笔贷款提供阶段性连带责任保证。合同签订后，该银行依约发放了上述贷款。至此，被告已支付原告全部购房款。
橡树湾小区南地块二期交房过程中，涉案房屋所在小区的部分房屋买受人认为房屋质量不合格，不具备交房条件，拒绝接受房屋，并前往相关政府部门要求解决问题。2012年4月10日，慈溪市质监站向原告发出房屋质量问题整改通知，要求原告就橡树湾小区二期业主提出的地下室与屋面局部渗水及其他问题进行全面检查，并在一个月内整改完毕并报该站复查；墙体保温未按设计要求施工、顶层层高缩水等问题，根据检测鉴定结果若存在问题，须按规范要求及时整改。后慈溪市住建局委托上海房屋质量检测站对橡树湾小区二期的18号楼、24号楼的房屋节能进行检测，其中24号楼的检测结果为东西立面剪力墙部位保温层平均厚度为13㎜，南北立面剪力墙大部分部位没有保温层，未达到该建筑节能施工图设计要求，不满足《浙江省居住建筑节能设计标准》的要求，建议整个建筑增加保温层厚度，以满足建筑节能设计规范的要求并同时满足《浙江省居住建筑节能设计标准》。该站同时提出整改建议方案。2012年5月2日，慈溪市质监站向原告发出整改通知，要求原告就18号楼、24号楼保温层存在的问题以及二幢楼房顶层净高极差局部存在超过标准允许值等问题进行全面检查，在一个月内提出整改方案，经论证后进行整改，整改后报该站复查。2012年5月10日，宁波大学建筑设计研究院根据其对橡树湾小区二期项目的实测情况和原告提供的方案，对该小区建筑外墙热工性能进行重新计算，在假定外墙冷桥部位无任何外保温措施、按照外墙内保温做法（做法为：A、外墙内侧原粉刷铲除至结构面，清理基层；B、界面剂一道；C、20厚无机聚合物保温砂浆；D、5厚聚合物抗裂砂浆，铺满耐碱网格布）计算，计算结果为修改后的外墙保温性能较原设计均有所提高，修改后的外墙保温效果优于原外墙做法，满足原节能设计；考虑到实际施工完成的外墙冷桥部位并非完全未作保温处理，因此，计算的假设条件偏保守，修改后外墙的实际热工性能应优于计算结果。同月底，原告编制了外墙内保温和外保温整改施工方案各一套。同月31日，慈溪市规划设计院、慈溪市建筑设计院、慈溪市工业设计院、慈溪城市建筑设计院、浙江同舟建设管理有限公司的有关专家以及宁波大学建筑设计研究院、宁波建工公司、浙江东航建设集团有限公司、原告等单位的工作人员召开外墙保温补强方案论证专题会议，与会人员一致认为原告编制的二套整改施工方案均能达到原设计保温节能要求，外墙内保温补强方案优于外墙外保温补强方案，建议采用外墙内保温补强方案。
2012年6月份，原告就橡树湾小区二期部分业主提出的房屋质量问题的处理措施致函全体业主，对房屋外墙保温增补事宜，告知业主原告将以外墙保温全部缺失为假设条件，制定每套房屋的外墙内保温增补方案，若业主不愿意选择该项方案，原告将给予业主相应补偿及一次性综合客户关怀金；针对少数房屋屋顶及窗边渗漏等质量问题，原告将聘请专业施工单位扩大面积进行彻底修复；有关以房屋局部质量瑕疵为由进行高额索赔甚至退房的传言无合同和法律依据，原告不支持任何合同及法律依据之外的不合理诉求。业主对原告的征求意见函未作回复。2012年7月23日，慈溪市质监站再次向原告发出整改通知，通知原告虽就外墙保温节能中存在的质量问题提交了整改方案，但未实施，要求原告在3个月内整改完毕，并报该站复查。2012年8月，原告就橡树湾小区24号楼外墙保温的整改问题再次致函包括原告在内的全体业主，征询业主方的整改意见。原告在函件中提供两套方案（方案一：原告负责委托第三方对房屋进行外墙内保温补强施工；或者由原告提供外墙内保温补强方案，由业主自行施工处理，原告以施工费用为基础，按照前期客户关怀金方案给予一次性综合补偿；方案二：原告重新对外墙外保温进行施工处理，确保达到国家规范要求），告知业主原告在征询期限（征询期限截止时间为2012年9月9日）截止时将征询结果告知全体业主、上报慈溪市建设主管部门备案，并选择50%以上业主认可的方案进行整改施工。原告发出征询函后，多数业主未予回复。2013年2月4日，原告致函慈溪市住建局、慈溪市质监站，将外墙保温维修方案的确定与专家论证情况、原告向业主发放维修方案征询函、外墙保温维修样板等情况进行汇报，并表示原告将对未预约办理自行维修手续的业主逐户履行保修义务。原告与业主及相关单位沟通期间，对24号楼1201室房屋进行了保温整改，并委托上海房屋质量检测站对整改后的房屋节能效果进行检测。该站于2013年4月11日进行了检测，认为整改后的房屋节能综合指标符合建筑节能设计要求。
橡树湾小区二期Ⅱ标段工程于2010年12月23日组织工程竣工验收，验收结论为工程质量合格；2010年12月30日，慈溪市质监站为该工程出具建筑节能工程质量验收备案证明；同月，该工程分别通过慈溪市规划局、慈溪市国土资源局、慈溪市市政工程管理处、慈溪市园林管理处、慈溪市环境保护局、慈溪市电信分公司等部门和单位的规划验收、商品房建设项目用地初验、雨排水验收、绿化验收、环保竣工验收、广播电视网络工程验收。慈溪市建设局于2011年3月31日为该工程办理了工程竣工验收备案手续，于2011年4月8日出具竣工交付备案证明书。
2011年11月至2012年2月期间，原告与橡树湾小区二期部分业主就业主所购房屋的相关质量问题进行沟通，部分业主确定相关房屋质量问题，原告组织人员进行了修复，部分业主已装修入住。
被告自2015年下半年始出现逾期归还贷款本息的断供行为，截至2016年11月16日，被告逾期付款超过3次，原告因承担保证责任被银行多次扣划款项用于偿还被告拖欠的贷款本息及罚息，并于2016年11月16日代为结清贷款，上述原告被扣划款项及结清贷款本息的款项共计4501876.23元。被告通过潘明强于2016年4月18日向原告支付50000元，用途为支付贷款，其余4451876.23元被告至今未偿还。
原告于2016年3月11日向本院对被告提起诉讼，诉请要求解除原、被告之间的《商品房买卖合同》及补充协议、被告返还代付款项并支付违约金等，本院对该案予以诉前登记，并根据原告的申请依法委托杭州永正房地产土地评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估，该鉴定机构于2016年10月14日出具杭永仑估（2016）法鉴字第92号估价报告书1份（以下简称92号估价报告书），评估结论为涉案商品房在价值时点2016年10月9日的市场价值为3490000元，原、被告均未在本院指定期限内对该估价报告书提出书面异议。该案正式立案后因原告未在规定期限内交纳案件受理费而裁定按撤诉处理。之后原告于2017年1月11日重新对被告提起诉讼即本案诉讼。
本案诉讼过程中，被告以房地产市场价值波动较大等为由申请对涉案商品房价值进行重新鉴定，本院征询被告意见之后，决定由原鉴定机构杭州永正房地产土地评估有限公司对涉案房地产的目前市场价值进行补充鉴定，并于2017年4月6日向该鉴定机构发函要求调整评估价值时点对涉案房地产的目前市场价值进行评估，该鉴定机构于2017年4月6日回函1份，载明涉案商品房的格局应界定为“顶带阁”，目前的市场价格与92号估价报告书的估价结果一致，价值出入不大。后本院于2017年6月6日再次发函要求鉴定机构按照涉案商品房约定或登记为二层即“十二层”、“十三层”的实际情况予以重新审核、估价，该鉴定机构于2017年7月26日回函1份，载明涉案房地产目前的市场价值为4082484元。被告对此提出书面异议，鉴定机构于2017年9月27日出具复函1分，对此予以答复。
本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及相关合同附件系双方的真实意思表示，依法成立且有效，双方应按约享有权利、履行义务。本案中双方的争议焦点在于：1.原告是否有权按照《补充协议二》的约定解除合同；2.原告主张的违约金是否合理；3.原告是否应赔偿被告损失。
关于争议焦点1，原告主张被告存在多次逾期归还贷款本息、由原告承担担保责任的情况，已属根本违约，现所有贷款本息均已由原告偿还，故原告有权按照《补充协议二》第二条的约定行使合同解除权并由被告承担违约责任等；被告对其多次逾期归还贷款本息而由原告履行担保责任的事实无异议，但主张原告违约在先，即逾期交付房屋、房屋不符合国家标准即房屋存在外墙保温及顶层防漏不合格的质量问题，其系为维护自身权益而实施了断供行为，同时《补充协议二》应属无效，原告不能以此主张行使解除权，故被告反诉要求继续履行合同并由原告赔偿其相关损失。对此，本院分析如下：首先，关于被告主张的原告逾期交房问题，原告主张其已按约向被告寄送了交付通知书，并提供了其于2011年12月26日向被告合同中预留地址发送邮件的EMS快递面单、邮件全程跟踪查询单以及该邮件退回的照片各1份，被告对照片的真实性有异议，对其余证据的真实性无异议，但主张上述证据无法证明该邮件寄送的即为交付通知书，被告未收到该通知书，故不产生送达的法律效力。本院审查认为，快递面单载明交寄物品为“交付通知书”，且收寄日期显示为2011年12月26日，该时间临近合同约定的交房日即2011年12月31日，因此寄件时间能与交付时间吻合，寄送方式也符合合同约定，而根据邮寄时间及路程来看，该邮件理应可于交房日前邮寄至收件地址，同时211号判决书亦认定原告在2011年12月24日向该案涉案商品房的业主华山寄送交付通知书的事实，综合上述情形，可以认定原告在该时间段内通过快递向被告发送的应系交付通知书。现虽该邮件因收件人不在指定地址而被退回，但快递面单显示收件人名址及联系电话与被告在合同中预留的一致，根据《商品房买卖合同》附件八补充协议内容第九条“双方在本合同中预留的地址是真实的、可送达的”、“接受通知书或书面文件的一方其通讯地址为本市的，自通知或书面文件发出之日起第五日视为已送达”的约定，该快递非因原告的原因被退回的，应视为已在交邮之日起第五日送达，故本院认定原告已依约完成交房的书面通知义务，时间上并未迟延，原告对此不存在违约行为；其次，关于被告主张的房屋质量问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可请求解除合同和赔偿损失；交付使用的房屋存在其他质量问题，出卖人在保修期内承担修复责任。橡树湾小区二期项目在合同约定的交房日前通过了工程竣工验收，并经慈溪市质监站备案，认定该工程质量合格，该工程另通过了相关部门、单位的专项验收，取得了慈溪市建设局出具的项目竣工交付备案证明书，已符合合同约定的交房条件。现无证据显示涉案房屋存在质量问题，且即使被告关于房屋外墙保温、顶层防漏存在质量问题的主张成立，该质量问题也属于维修范围之内的事项，而非法律规定和合同约定的房屋主体结构质量问题，被告也未提供涉案商品房存在质量问题严重影响正常居住使用的证据，故被告不能以此为由拒绝接受房屋，其以此主张房屋系违法建筑更无相关法律依据，被告应及时收房并对房屋所存在的相关质量问题提出修复主张，房屋确实存在质量问题而原告不予修复的或者修复不能的，才可认定其存在违约行为并由其承担违约责任，而现被告尚未收房即以此为由主张原告违约在先、拒绝归还按揭贷款本息无事实及法律依据；第三，关于《补充协议二》第二条的效力，被告主张《补充协议二》系格式合同，原告作为格式合同的制定方在该协议中单方不正当地扩大了其自身权利、增加被告的责任和义务、排除被告的主要权利，且未就此向被告尽到说明与告知义务，故该约定应属无效，原告不能据此解除商品房买卖合同。本院审查认为，根据《补充协议二》的内容显示，该协议系由原告预先制作并用于重复使用，应认定为格式合同，但购买商品房并非日常小额消费，购房者理应对此保持谨慎并就相关合同仔细阅读、磋商后作出选择，决定是否同意签署，且庭审被告亦自认其从事企业经营，故其应熟悉合同签订流程，知晓格式条款的相关风险，更应审慎签订合同，同时《补充协议二》虽系属格式合同，但其各个条款并非必然无效，其第二条即付款方式及期限（补充主合同第七条）约定了在被告不按约履行合同且违约情形较重（逾期三次以上）时原告享有合同解除权，该解除权应属于原告在此情形下可享有的合理救济手段，并不违背公平原则，且无证据显示有对被告欺诈、胁迫订立协议的情形，该条约定与《商品房买卖合同》第十二条“出卖人垫付的按揭款未完全付清前，出卖人有权拒绝向买受人交房，交房期限延至买受人付清款项后7个工作日内”的约定均系关于原告合同权利的约定，前者规定了被告严重违约情形下原告享有合同解除权，后者规定了原告在垫付按揭款的情形下有权拒绝交房、延期交房，两者之间并不存在实质性的冲突，故该约定应属合理有效，被告的该辩称意见本院不予采纳。综上，被告逾期归还贷款本息、由原告承担担保责任已超过三次，剩余贷款本息也均已由原告代为偿还，故原告有权根据《补充协议二》的上述约定要求解除双方之间的《商品房买卖合同》及补充协议，本院对其该项诉请予以支持，而被告关于原告违约在先的主张本院不予采信，其作为逾期归还贷款本息的违约方主张继续履行合同、交付房屋的反诉诉请，于法无据，本院对其该项反诉诉请不予支持。
关于争议焦点2，现被告存在逾期归还贷款本息的违约事实清楚，应对此承担违约责任，《补充协议二》第二条中关于合同解除后违约金的约定亦不存在被告所主张的无效情形，应属合法有效，理由同上，在此不再赘述，原告可以此主张违约金。现原告诉请要求被告支付违约金2446383元，其主张《补充协议二》第二条约定的违约金为总房价的15%计979330.05元，低于其损失即房屋合同价6528867元与评估价4082484元之间的差价损失2446383元，故应将违约金标准调整提高至差价损失金额即2446383元；被告主张该违约金标准过高应予调整降低，最高应以代偿本息为基数自代偿之日起按月利率2%计算为限，同时其主张涉案商品房差价损失应按再次出售时的实际发生金额计算，而不能按评估价格计算，且对评估结论有异议，认为评估依据不足、评估价值偏低等。对此，本院分析如下：首先，被告关于涉案商品房市场价值的评估结论的异议是否成立的问题，在原告起诉被告的前案诉前登记程序中本院依法委托了鉴定机构对涉案商品房进行市场价值评估，选定的鉴定机构具备相关鉴定资格，虽原告在该案中因未按期缴纳诉讼费而裁定按撤诉处理，但其再次起诉时仍在92号估价报告书的有效期限内，该估价报告书仍应认定为与本案争议内容存在关联性，可以作为证据使用，后在本案诉讼过程中，本院根据被告提出的申请，考虑案件实际情况并征询原告的意见后，决定由原鉴定机构调整价值时点对涉案商品房进行补充鉴定，亦符合相关法律规定，但鉴定机构基于“顶带阁”的认定所得出的评估结论缺乏事实依据，本院不予认定，并要求鉴定机构根据房屋实际产权登记情况即“十二层”、“十三层”进行价值评估，鉴定机构据此予以重新评估并出具了回函，之后亦对被告的异议予以书面详细答复，在上述过程中鉴定机构对其鉴定依据、鉴定过程及鉴定方法等进行了充分说明，未发现存在评估结论不能作为证据使用的情形，而被告也未能提供证据支持其异议的成立，其关于鉴定机构私下与原告接触索要相关材料的情况，根据鉴定材料显示及原告的陈述，该情况系发生在评估结论出具之后的书面异议答复期间，被告也无证据证明之前的鉴定程序存在严重违法的情形，综上，本院对被告上述异议不予采纳，对该评估结论予以认定，并以此认定涉案商品房在委托评估时间节点2017年6月期间的市场价值为4082484元；其次，被告主张是否存在房屋差价损失及差价损失金额的认定均应以涉案商品房再次出售时的实际成交价格予以确认，本院认为该主张缺乏法律依据，涉案商品房合同解除对原告所造成的损失应按合同解除时予以确认，现涉案商品房虽尚未再次出售，但其目前存在房价贬值系属事实，该贬值损失可按合同价与本案诉讼过程中对涉案商品房所作的市场评估价之间的差额部分2446383元予以认定，原告主张差价损失即为其因合同解除造成的损失，合法有据，本院予以采信，现因约定的违约金标准低于原告的上述损失，原告要求法院调整至差价损失亦合法有据，可予以准许；最后，被告主张违约金应予调低，最高应以实际代偿金额自代偿之日起按月利率2%计算为限，无相应的事实及法律依据，本院不予采纳。综上，被告作为违约方应赔偿原告因解除合同造成的损失，原告诉请要求被告支付按房屋差价损失调整的违约金2446383元，合理合法，本院予以支持。
关于争议焦点3，被告反诉主张原告应赔偿其相关损失，且不论其前项要求继续履行合同的诉请本院已不予支持，在合同解除的情形下被告的该项诉请本院也难以支持，理由如下：首先，关于被告主张的延期交付损失，根据上文分析，原告不存在逾期通知交付房屋的情形，被告所主张的房屋质量问题即使存在，也不能构成其拒绝接收房屋的正当理由，故被告未及时接受房屋的相关后果应由其自行承担，被告要求原告赔偿延期交付的损失无相关的事实及法律依据；其次，被告主张因房屋质量不合格给其造成的损失，现无证据证实上述质量问题确实存在，而且即使其主张的房屋质量问题确实存在，现因被告自身原因未及时接受房屋，故上述质量问题实质上对其居住使用尚未发生影响，故其以此主张对其造成损害要求赔偿亦无相关依据，另被告主张外墙保温存在的质量问题对房屋市场价值产生影响，本院认为该质量问题属于修复范围，且根据211号判决书认定事实来看，该节能问题客观上也具有可修复性，故未予修复前尚不能认定该质量问题对房屋市场价值产生实质影响。综上，本院认为房屋外墙保温、顶层防漏是否存在质量问题对本案的审理并无关联性，被告要求原告赔偿上述损失，于法无据，本院不予支持，为节约司法资源，故在诉讼过程中本院对被告要求对房屋外墙保温是否符合质量标准及该质量问题对房屋价值影响的参与度进行鉴定的申请均不予准许。
综上所述，原告有权解除涉案《商品房买卖合同》及相关合同文本，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告基于合同解除而要求被告协助办理撤销涉案商品房买卖合同的备案登记手续的诉请，亦合法有据，本院予以支持。合同解除后，原告应返还被告购房款6528867元，被告应支付原告向建设银行代偿的款项4451876.23元并对此承担违约责任支付原告违约金2446383元，合计6898259.23元，该合计金额已高于原告应返还的购房款，故原告要求上述代偿贷款本息及违约金从购房款中予以抵扣，符合合同的相关约定，同时亦符合法定抵销的条件，本院予以支持，两者抵扣之后，被告尚应给付原告369392.23元。被告的反诉诉请缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、原告华润置地（宁波）发展有限公司与被告潘雪琪于2010年12月29日就涉案橡树湾小区19幢1203十二层、1203十三层室商品房签订的合同编号为20101200516号《商品房买卖合同》及其合同附件、《补充协议二》于本判决生效之日解除；
二、被告潘雪琪于本判决生效之日起十五日内协助原告华润置地（宁波）发展有限公司办理合同编号为20101200516号《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续；
三、被告潘雪琪应支付原告华润置地（宁波）发展有限公司代偿款项4451876.23元、违约金2446383元，合计6898259.23元，与原告华润置地（宁波）发展有限公司应返还给被告潘雪琪的购房款6528867元抵销后，被告潘雪琪尚应支付原告华润置地（宁波）发展有限公司369392.23元，于本判决生效之日起十五日内履行；
四、驳回被告潘雪琪的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本诉案件受理费60088元，反诉案件受理费19400元，合计诉讼费79488元，由被告潘雪琪负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 洪 逸
审 判 员 景赞宇
人民陪审员 王小明
二〇一八年一月十一日
代书 记员 岑央科
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附一：本判决所适用的相关法律及条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
附二：相关执行规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第18条：
人民法院受理执行案件应当符合下列条件：
（１）申请或移送执行的法律文书已经生效；
（２）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"景宁景润担保发展有限公司与浙江景宁宏泰不锈钢管制造有限公司、浙江景宁铿锵不锈钢有限公司执行裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2015-12-17\\\\\",\\\\\