广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终16843号
上诉人（原审被告）：梁细英，住广州市越秀区。
委托代理人：黄均健，广东凯成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市越秀区伟业物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：钱俊时，职务为副总经理。
委托代理人：阮智勇、杨波，该公司职员。
上诉人梁细英因与被上诉人广州市越秀区伟业物业管理有限公司（以下简称伟业公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初3872号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
梁细英上诉请求：1.请求撤销原判，驳回伟业公司的全部诉讼请求（不服金额为2300元/月×3=6900元）；2.本案的一审、二审案件受理费由伟业公司承担。事实和理由如下：一、一审法院认定事实错误。1.梁细英已经与伟业公司于2015年3月30日协商一致解除合同，非梁细英单方违约。由于租赁房屋位于立交桥旁，对于梁细英居住造成严重影响，因此，2015年3月30日，梁细英委托亲戚与伟业公司进行交涉、协商，伟业公司同意解除合同并收回保证金发票原件和房屋钥匙。根据《租赁合同》第八条第3款、第10款，租赁期满，乙方将房屋退回甲方应在三个月内带甲方开出的保证金发票办理退款手续。因此，只有当房屋租赁期满或者房屋解除事由出现之时，才会出现收回保证金发票、钥匙等事宜。伟业公司既然已经收回保证金发票和钥匙，就表明其同意双方解除合同，否则若伟业公司认为属于梁细英单方违约解除合同，其完全可以拒收保证金发票和钥匙，因此一审法院认定梁细英擅自将钥匙交还属于违约没有事实依据。2.一审法院遗漏查明事实。梁细英在协商解除的同时已经就2015年1月至3月的租金支付方式与伟业公司达成一致意见，即用5000元保证金抵消租金，否则梁细英不可能在归还保证金发票的同时不要求伟业公司退还保证金的。3.既然梁细英没有逾期缴纳租金，则不应该支付违约金。二、一审法院判决没收保证金没有事实依据，超出了伟业公司诉讼请求范围判决，违反了“不告不理”的原则，程序错误。既然保证金已经用于抵扣租金，则不存在没收保证金的问题。租赁合同没有任何约定可以没收保证金的条款，一审法院判决没收保证金没有任何事实依据和合同依据。伟业公司无论是起诉状还是庭审中均没有要求没收保证金，一审法院明显超出了伟业公司的诉讼请求判决，程序违法。一审法院认为没有约定违约条款属于不公平，明显滥用了审判权，损害了作为弱势一方的梁细英的合法权益。三、即使要支付租金和违约金，伟业公司也仅需要支付2015年1月至3月租金中扣减保证金的部分。1.未付租金：1月至3月租金合共6900元，减去抵扣保证金5000元，等于1900元；2.未付租金的违约金：从2015年4月1日计算至伟业公司主张之日止为2015年11月30日止为243天，按照银行贷款日利率的计算，即万分之1.3，即1900元×0.00013×243天=60．02元。第1、2项合共1960．02元。
伟业公司辩称，我方认为一审的判决是依照相关的法律法规作出的，是合法的，请求二审法院驳回梁细英的上诉请求，维持原判。
伟业公司于2016年3月29日向一审法院起诉请求：1.梁细英向伟业公司支付从2015年1月1日起至2015年11月30日止的租金（其中2015年1月1日至10月31日每月租金2300元，2015年11月租金每月2500元）；2、梁细英每日按照月租金额的1%标准向伟业公司支付从2015年1月1日至2015年11月30日止的违约金。
一审法院认定事实：2014年10月14日，伟业公司（甲方）与梁细英（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，写明伟业公司将广州市越秀区XXX路XXX号（流花广场XX阁）1111房出租给乙方作住宅，从2014年10月11日至2015年10月31日，每月租金2300元，从2015年11月1日至2016年10月31日，每月租金2500元，租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金或转账方式缴付租金给甲方，乙方向甲方交纳5000履约保证金……甲方发现乙方擅自改变出租标的结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可解除合同，收回出租标的，并要求赔偿损失……乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；乙方于租赁合同签订之日向甲方交纳相当于出租标的次年2个月租金数额的履约保证金，履约保证金于租赁期满，乙方无违约并结清所有费用、办清一切移交手续后10个工作日内不计利息地退回乙方等。合同签订后，伟业公司将涉讼房屋交付梁细英使用，梁细英向伟业公司支付了租赁按金5000元，并向伟业公司支付租金至2014年12月止。
2015年3月30日，梁细英将涉讼房屋钥匙及租赁按金发票原件交给伟业公司。流花广场物业管理处在2016年5月9日作出证明，写明流花广场XX阁1111房租户已交清2015年3月31日前的物业管理服务费，并已于2015年3月3日搬离。
一审庭审中，伟业公司提交了如下证据：1.伟业公司在于2015年7月8日在涉讼房屋门口张贴通知并拍照的照片，通知写明梁细英拖欠2014年12月至2015年7月租金18400元，要求梁细英在2015年7月31日前交纳所欠租金等；2.伟业公司在2015年11月19日在涉讼房屋门口张贴通知并拍照的照片，通知写明梁细英拖欠从2014年12月至2015年11月的租金，要求梁细英在2015年11月29日前交纳所欠租金，办理正常退房、退按金手续并现场交回房屋给伟业公司。3.伟业公司职员杨波在2015年10月23日向梁细英手机（133××××5603）发送的手机短信记录，显示其要求梁细英尽快缴清欠租，按正常手续办理退房手续终止租赁合同等。梁细英对证据1、2不予确认，梁细英在2015年4月后没有在涉讼房屋居住，没有收到上述通知；对证据3真实性没有异议。梁细英称因为涉讼房屋在立交桥旁边，太吵，所以在2015年3月30日委托他人将涉讼房屋钥匙交还给伟业公司，不再承租该房屋。
一审法院认为：伟业公司、梁细英签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实表示，其内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，为合法有效的合同。合同签订后，梁细英没有向伟业公司支付从2015年1月起的租金，还在2015年3月30日擅自将涉讼房屋钥匙退还给伟业公司，明显构成违约，应承担相应的违约责任，故伟业公司要求梁细英支付2015年1月至3月的租金并支付拖欠该期间租金的违约金，予以支持。违约金应从支付租金期限的次日即2015年1月11日起算，合同约定每日按月租金额的1%标准计算违约金，梁细英辩称该违约金标准过高，伟业公司也没有提供证据证明其实际损失，故一审法院调整违约金标准为每日参照银行公布的同期逾期贷款利率计算，计至伟业公司主张的2015年11月30日止。梁细英辩称伟业公司主张的2015年1-3月租金请求已超过诉讼时效。根据伟业公司提交的证据，其在2015年10月曾向梁细英发送短信催缴租金，令诉讼时效中断，故梁细英的本项抗辩不予接纳。由于上述合同没有对梁细英擅自退房设立违约金，如梁细英无需就擅自退房行为承担违约责任，则有失公平，故一审法院酌情确定伟业公司没收梁细英已付的租赁按金5000元作为梁细英的承责方式。梁细英在2015年3月30日交还涉讼房屋钥匙后便没有在该房屋继续居住，伟业公司收到房屋钥匙后应当尽快处理房屋后续事宜避免损失扩大，但伟业公司怠于行使权利，导致租金损失，故其要求梁细英支付2015年4月至11月的租金及违约金没有依据，不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条及第一百一十九条的规定，作出如下判决：一、梁细英自判决发生法律效力之日起10日内，向伟业公司支付从2015年1月1日至2015年3月30日止的租金（每月按2300元计算），并支付从2015年1月11日至2015年11月30日止逾期支付租金的违约金（以月租金额2300元为基数，每日参照银行公布的同期逾期贷款利率计算），违约金总额以不超过所欠租金本金为限；二、自判决发生法律效力之日，梁细英向伟业公司支付的租赁按金5000元由伟业公司没收；三、驳回伟业公司的其他诉讼请求。一审受理费631元，由伟业公司负担506元，梁细英负担125元。
经本院二审审理，一审法院查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的租赁合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人在合同中约定梁细英应在每月的第10日前向伟业公司缴付租金。梁细英对其至今没有支付2015年1月1日至3月30日的租金没有异议，一审法院判决梁细英需向伟业公司支付上述租金及违约金并无不当。梁细英上诉称双方当事人已达成了以保证金抵扣2015年1月至3月的租金的协议，伟业公司对此予以否认，且2015年1月至3月的租金总额6900元已超出了保证金5000元的金额。梁细英就此主张没有提交充分的证据加以证实，需承担举证不能的法律后果，本院对其此上诉主张不予采纳。伟业公司在本案中没有提出没收梁细英的保证金的这一诉请，一审法院判决伟业公司没收保证金超出了当事人的诉讼请求，本院予以纠正。梁细英上诉称一审法院不应判决没收保证金有理，本院予以支持。综上所述，经审查原审判决认定事实清楚，但处理有不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初3872号判决第一项、第三项；
二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初3872号判决第二项。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费631元，由广州市越秀区伟业物业管理有限公司负担581元，梁细英负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 梁淑敏
审判员 陈珊彬
审判员 李 焕
二〇一六年十二月二十九日
书记员 袁 蕾
林飘云