温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）温鹿民重字第24号
原告：吕某某。
委托代理人：徐某某。
委托代理人：林某某。
被告：浙江××开发有限公司，住所地：温州市××车
站大道××诚商厦××室。
法定代表人：李某某。
委托代理人：张某某。
原告吕某某为与被告浙江××开发有限公司（以下简称
华丰××××公司）一般买卖合同纠纷一案，本院受理后，于
2008年11月20日作出（2008）温鹿民初字第261号民事判决。
原告不服，提起上诉，温州市中级人民法院作出（2009）温民
终字第250号民事裁定书裁定撤销原判，发回重审。本院依法
另行组成合议庭，于2010年3月9日公开开庭进行了审理，原告
的委托代理人徐某某、林某某，被告的委托代理人张某某到庭
参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕某某诉称：原告于2002年12月13日向被告购得坐
落于温州市车站大道××路××室的房屋和坐落于温州市车站
大道××路××号的车某（以下简称讼争房产），201室房屋
价格：886200元，车某价格：116650元。原告购买的房屋系现
房。此后，被告没有在规定的时间内为原告办理房屋产权证。2006年10月之间，被告贴出公告，告知原告可以办理产权证，
但是在等到原告去办理产权证的时候，被告要求原告签订放弃
诉讼请求的协议书，致使原告无法办理产权证。根据相关的法
律规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，在合同订
立之日起90日内应当办理权属证明，但是被告在法定的时间内
没有为原告办理权属证明，也没有告知原告任何原因，其行为
已经违反了法律规定。因此，原告根据法律的规定要求被告承
担延迟办理房产证的违约金，违约金总计422450.56元。综上
所述，被告的行为已经损害了原告的利益，为此，请求法院判
令被告协助原告办理房屋产权证及支付原告违约金422450.56
元。
为证明诉称事实，原告向本院提供以下证据：
1.身份证复印件二份及委托公证书一份，证明原告的身
份情况。
2.公某某本情况一份，证明被告的身份情况。
3.发票二份，证明原告向被告购买商品房现房并已支付
购房款的事实。
4.契税证二份，证明契税已经缴纳完毕，讼争房产为现
房的事实。
被告华丰××××公司辩称：被告出售给原告的并非现
房，而是尚在筹建中的村民联建房，不属于我国法律法规所称
的商品房。被告办理完毕有关手续，正式通过竣工验收时间是
2006年7月，2006年10月被告办理完毕房屋所有权可以登记到
购房户名下的所有手续，并已公告各购房户办理产权证，但是原告至今没有缴纳契税，没有缴纳房屋维修基金，当然不能取
得产权证书，其后果及法律责任均应由原告自行承担，与被告
无涉。同时，原、被告对房屋产权的办理已作特别约定，根据
购房协议书第九条约定，双方不存在产权办理的期限，被告只
要按照温州市人民政府（99）103号会议纪要精神向有关部某
某办产权手续即可，不存在延迟办理的违约情形。综上，请求
法院依法驳回原告的诉讼请求。
为证明辩称事实，被告向本院提供以下证据：
1.《华甲购房协议书》一份，证明双方约定的办理产权
过户手续的时间为被告按照温州市人民政府（99）103号专题
会议纪要精神及有关某工资料向某某市房屋产权监理所申报房
产初始登记手续后，具体时间由被告通知。
2.专题会议纪要一份，证明被告已经按照购房协议书的
约定根据该会议纪要规定办理产权手续。
3.《建设工程规划许可证》一份，证明被告于2006年8月
23日取得建设工程规划许可证。
4.通知一份，证明房管部门于2006年9月26日发出通知，
受理登记华甲产权有关事宜。
5.《关于华甲物业维修专项资金计收基数的函［温发改
函（2006）43号》一份，证明经温州市发展和改革委员会核定
华甲建筑面积14488平方米，应当交纳的物业维修专项基金计
收基数为821.61万元。
6.浙江省非税收入统一票据一份，证明被告于2006年9月
14日缴纳物业维修专项基金246500元。7.华甲有关问题谅解备忘录一份，证明其他签署备忘的
业主已经办理产权取得产权证书。
8.《房屋所有权证（温房权证鹿城区字第××号、419
021号）》二份，证明被告已于2006年9月22日取得讼争房产的
所有权证书，但原告没有到被告处办理相关手续。
9.《民事裁定书［（2000）温民初字第113号、（2000）
浙法民终字第201号、（2004）温民一初字第283号］》三份及
《补充协议书》一份，证明华丰××××公司与洪某某因转让
上述村民联建房指标而发生纠纷，洪某某拒绝协助办理有关手
续，直至2004年7月12日达成补充协议。
10.《关于征询洪某某村民联建住宅用地意见的函［温市
规函字（2004）130号］》一份。
11.地价会审记录一份。
12.《土地估价报告书（温土估2005字第1005）》一份。
13.《关于要求按9万元／亩出让金补办土地出让手续的
报告［浙华房开（2004）53号］》一份。
14.《关于洪某某村民联建房指标转让办理过户及征地中
的有关问题的请示［温土资（2005）31号］》一份。
15.《建设用地规划许可证》一份。
第10－15项证据证明华丰××××公司已按购房协议书
第九条的约定，根据温州市人民政府（1999）103号专题会议
纪要精神办理有关手续。
16.《国有土地使用权出让合同［温土资合（2006）0051
号］》一份，证明华丰××××公司于2006年8月18日与温州市国土资源局签订国有土地使用权出让合同。
17.《会议纪要［温市规审字（2006）32号］》一份，证
明温州市规划局于2006年8月21日联审同意华甲项目。
18.土地登记记录一份，证明华丰××××公司于2006年
9月15日取得土地使用权某某。
19.房屋权属准予登记通知书一份，证明华丰××××公
司于2006年9月20日取得房屋权属准予登记通知书。
原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
1.原告提供第1项证据，被告对其真实性无异议，但主张
不能证明身份证与委托书上的吕某某就是购房发票上的吕某某
。本院认为，该项证据能够证明原告的身份及其委托徐某某为
其与被告房屋买卖纠纷一案的诉讼代理人的事实，且该事实与
本案具有关联性，本院予以确认。
2.原告提供的第2项证据，被告对其无异议，对待证事实
具有证明力，且与本案具有关联性，本院予以确认。
3.原告提供的第3项证据，被告对其真实性无异议，但主
张发票不能证明原告购买现房的事实。本院认为，该项证据由
被告出具，能够证明原告就购买讼争房产支付购房款的事实，
且该事实与本案具有关联性，本院予以确认。
4.原告提供的第4项证据，被告对其真实性无异议，但主
张确定房产的性质不是由税务局决定，本案讼争房产于2006年
8月23日取得建设工程某可证才开始算商品房，之前属于是村
民联建房。本院认为，该项证据系温州市财政局出具，证明原
告支付购房款并缴纳相关税款的事实，且该事实与本案具有关联性，本院予以确认。
5.被告提供的第1项证据，原告对其真实性无异议，但主
张协议中关于办理产权的条文内容没有向原告解释清楚，该条
文确立了被告的通知义务，而没有免除被告的责任，并且条文
所涉及的会议纪要也没有免除被告责任的内容。本院认为，该
项证据由原、被告所签订，能够证明原、被告签订购房协议书
及约定内容的事实，且该事实与本案具有关联性，本院予以确
认。
6.被告提供的第2项证据，原告对其真实性无异议，但主
张该会议纪要明确指出于1999年12月份开始办理产权证，被告
未办理，已存在逾期办证的违约行为。本院认为，该项证据系
温州市人民政府办公室发文，证明温州市对讼争房产办理相关
手续的规定，且该规定与本案具有关联性，本院予以确认。
7.被告提供的第3项证据，原告对其真实性无异议，但主
张双方在签订买卖协议时，被告称已取得建设工程某可证，从
该份许可证的颁发时间来看，与原先的许可证显然不一致。本
院认为，根据商品房开发的程序，开发商先获取建设工程某可
证的副证进行商品房开发，在房屋竣工验收后，再用副证向规
划部门换取正证，因此，该项证据能够证明被告已经向规划部
门取得建设规划许可证正证的事实以及具体时间，与本案具有
关联性，本院予以确认。
8.被告提供第4、5、6、8项证据，原告对其无异议，对
待证事实具有证明力，且与本案具有关联性，本院予以确认。
9.被告提供的第7项证据，原告对其真实性无异议，并主张该项证据反而能够证明被告要求原告放弃民事索赔权，否则
不予办理产权证的事实。本院认为，该项证据与本案双方之间
商品房交易不具有关联性，本院不予确认。
10.被告提供的第9－19项证据，原告对其真实性无异议
，但主张华乙的项目与购房没有关联，作为购房者不知情房屋
的性质，上述证据只能证明房开手续不齐，不能证明房开已履
行了法律上的义务。本院认为，上述证据能够证明被告在开发
讼争房产所在的华甲过程中与他人发生纠纷经过及相某某政审
批程序的事实，且该事实与本案具有关联性，本院予以确认。
根据上述证据及当事人的陈述，本院查明案件事实如下
：
1998年11月22日、1999年2月12日，被告与温州市鹿城区
蒲鞋市街道洪某某村民委员会（原为温州市鹿城区城郊乡洪某
某村民委员会、以下简称洪某某委会）签订村民联建房指标转
让协议，对坐落于温州市鹿城区洪殿南路“华甲”进行了建设
开发。1999年2月13日，温州市规划局向洪某某委会颁发了《
建设工程规划许可证（副本）》。2000年，洪某某委会以被告
串通该村部分人员侵犯村民权益为由，诉至温州市中级人民法
院要求确认被告与该村签订的村民联建房指标转让协议无效；
2000年10月26日，温州市中级人民法院以该案不属于法院主管
为由驳回了洪某某委会的起诉。2002年6月29日，原、被告签
订《华甲购房协议书》，约定：根据温州市土地局温土管鹿计
字（1998）09号、温州市规划局（99）浙规证030000011号、
温州市鹿城区建设局温某某（2000）91号等文件批准，下达洪某某建造4幢7层公寓式住宅楼；洪某某为壮大集体经济，经村
两委研究决定，特将上述项目转让给被告开发建设，公寓住宅
楼暂名为“华甲”；被告按照温州市人民政府［温政（1999）
103号］专题会议纪要精神，现将部分楼房对外销售；原告向
被告购买华甲2幢201室的房屋，建筑面积暂定为221.55平方米
，价款为886200元，4幢12室的车某位，建筑面积暂定为23.33
平方米，价款为116650元，合计总房款1002850元，被告应当
于2002年5月30日前保证房屋按时交付使用，并在房屋交付使
用后，按照温州市人民政府（99）103号专题会议纪要精神及
有关某工资料向某某市房屋产权监理所申报房产初始登记手续
，原告应当及时提供有关证件予以配合（具体办理时间待被告
通知）。此后，原告按约向被告支付了全部房款，被告也向原
告交付了房屋，并于2002年12月13日向原告出具了购房发票。
2004年，被告因与洪某某委会的村民联建房指标转让协议的履
行发生纠纷诉至温州市中级人民法院。2004年7月12日，被告
与洪某某委会达成《补充协议书》，约定：洪某某委会同意继
续无条件协助被告办理讼争联建房的相关手续。2004年8月25
日，温州市规划局发函给温州市国土资源局要求其先行确定“
华甲”的土地使用权属及使用关系并缴纳有关地价款。2004年
11月22日，温州市国土资源局对“华甲”补办出让手续地价评
估进行会审。2004年12月1日，被告向某某市中级人民法院申
请撤回对洪某某委会的起诉，温州市中级人民法院同日予以准
许。2004年12月18日，被告向某某市国土资源局申请以每亩9
万元补缴“华甲”的土地出让金。2005年1月11日，温州市东欧土地价格评估事务所对“华甲”楼面价和总地价作出估价报
告。2005年12月1日，温州市国土资源局向某某市人民政府请
示，建议“华甲”的土地出让金按温州市人民政府（1999）10
3号会议纪要处理及直接报温州市人民政府批准征地。2006年8
月18日，温州市国土资源局与被告签订《国有土地使用权出让
合同》，约定：温州市国土资源局出让被告位于“华甲”住宅
小区10.3758亩土地，地价为6522700元。2006年8月21日，温
州市国土资源局对被告“华甲”违法处罚颁发工程证事项进行
了会审。2006年8月23日，温州市规划局向被告颁发了《建设
工程规划许可证》。2006年9月14日，被告代“华甲”业主向
房管部门垫付了246500元某某维修基金。2006年9月15日，“
华甲”办理了国有土地使用权登记手续。2006年9月20日，被
告向某某市房产管理局申请办理“华甲”产权初始登记。2006
年9月22日，“华甲”完成了产权初始登记手续。2006年9月26
日，被告贴出公告，通知“华甲”购房户可以办理房屋产权过
户手续。2006年10月，原告的委托代理人徐某某代原告办理产
权过户手续时，被告要求以核实身份为由要求原告本人前来办
理，并以放弃请求原告交纳物业管理维修资金为条件要求原告
放弃对被告主张延期办证的索赔权利。原告的委托代理人拒绝
了被告的要求，被告也拒绝协助原告办理买卖房产的产权过户
手续。此后，原告与被告因交涉未果，诉至本院。
另查明，被告垫付的物业维修基金分摊给讼争房产的具
体数额为4166.41元（246500÷14488×（221.55＋23.33）≈4
166.41］。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事
人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，
为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同
约定交房日期为2002年5月30日，而合同签订于此日期之后，
被告亦于2002年12月13日向原告出具了不动产销售发票，在被
告不能提供具体交房日期的情况下，可以原告主张的2002年12
月13日作为交房日期。交房后，被告作为商品房的出卖人，负
有转移房屋所有权于买受人的义务，及时完成商品房的初始登
记，并协助买受人办理房屋权属的转移登记。合同虽约定“房
屋交付使用后，按照温州市人民政府（99）103号专题会议纪
要精神及有关某工资料向某某市房屋产权监理所申报房产初始
登记手续，原告应当及时提供有关证件予以配合（具体办理时
间待被告通知）”，但根据《城市房地产开发经营管理条例》
第三十三条的规定，现售商品房的购买人应当自销售合同签订
之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和
房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由于被告在房
屋交付之日起90日内尚未取得房屋产权初始登记等材料，导致
原告不能直接办理房屋所有权登记手续，被告应当承担违约的
民事责任。因自2004年8月25日起被告申请办理产权初始登记
，而至2006年9月22日“华甲”完成了产权初始登记手续，期
间均系行政部门的办理产权初始登记程序，而非被告原因的办
证时间的延误，应当扣除。此后因原告未能向被告缴纳物业专
项维修资金，致原告办理产权登记不能。根据《浙江省住宅区物业维修专项资金管理暂行办法》第五条规定的物业维修专项
资金由住宅区开发建设单位向购房者代为收取，不计入住宅销
售收入并向物业主管部门预交。因此，在商品房买卖关系中，
通过开发商的代收代缴行为向物业主管部门缴纳物业专项维修
资金是购房者应当承担的法定义务。缴纳物业专项维修资金也
是取得商品房初始登记的必备条件，现被告在履行商品房买卖
合同过程中，为尽快实现申办商品房初始登记的合同目的而向
物业主管部门直接垫付了本应由原告支付的物业专项维修资金
，则原告应当及时向被告返还垫付的物业专项维修资金，由于
该义务与被告向原告承担的协助办理买卖房产产权过户手续的
义务不存在先后履行的顺序。根据《中华人民共和国合同法》
第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同
时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对
方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的
规定，被告拒绝履行协助原告办理买卖房屋产权过户手续的行
为属于合法的抗辩事由并不构成违约，为此原告未向被告返还
物业专项维修资金缴纳，致原告现办理产权过户手续不能，非
被告原因造成，原告要求被告交纳期间逾期办证违约金的诉讼
请求缺乏法律依据，本院不予支持。鉴于被告在审理中表示同
意协助办理讼争房产的过户手续，因此，原告要求被告履行协
助办理讼争房产过户手续的诉讼请求，基于被告的同意应当予
以支持。由此，被告应赔偿原告自2003年3月13日至2004年8月
24日止的逾期办证违约金。逾期办证违约金，合同虽未作约定
，但可以按照已付购房款总额1002850元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，为1158
29.18元（1002850元×550天×0.00021）。依照《中华人民共
和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十六
条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，最高人
民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题
的解释》第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十
三条的规定，判决如下：
一、被告浙江××开发有限公司于本判决生效之日十五
内协助原告吕某某办理将坐落于温州市鹿城区洪殿南路华甲2
幢201室房屋与坐落于温州市鹿城区洪殿南路华甲4幢12号车某
的所有权转移登记在原告吕某某名下所需的相关手续。
二、被告浙江××开发有限公司于本判决生效之日十五
内支付原告吕某某逾期办证违约金115829.18元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《
中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支
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