安徽省宣城市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖18民终1190号
上诉人（原审原告）：李松，男，1989年5月29日出生，汉族，企业职工，户籍地安徽省宣城市宣州区，经常居住地安徽省宣城市宣州区。
上诉人（原审被告）：安徽省宣城建丰房地产开发有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区昭亭北路盛世华庭4幢3-5号。
法定代表人：傅志国，该公司董事长。
委托诉讼代理人：傅静杰，男，该公司常务副总经理。
委托诉讼代理人：周二黑，安徽南宣律师事务所律师。
上诉人李松与上诉人安徽省宣城建丰房地产开发有限公司(以下简称建丰公司)房屋买卖合同纠纷一案，均不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2017）皖1802民初1816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李松上诉请求：变更原判决第一项为逾期交房违约金的数额为21808.98元或裁定将本案发回重审。事实和理由：1.建丰公司多次电话通知其领取钥匙，并明确承诺交钥匙并非正式交付房屋，其系在受欺骗的情况下于2015年9月22日领取房屋钥匙。2.建丰公司交付房屋钥匙之时，房屋尚未取得竣工验收报告，不符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条有关交付条件的约定，本案中的交房日期应以涉案房屋实际办理竣工验收备案的日期认定。一审判决认定交钥匙即产生转移占有的法律后果，系适用法律错误。
建丰公司辩称，1.以领取房屋钥匙的方式交付房屋，系双方就原《商品房买卖合同》的商品房交付条件达成新的合意。2.买受人李松领取房屋钥匙后已实际占有和使用案涉房屋，其主张交钥匙后的逾期交房违约金不合情理。一审判决对交付房屋日期的认定，符合法律规定。请求二审法院驳回李松的上诉请求。
建丰公司上诉请求：撤销原判，改判驳回李松的全部诉讼请求。事实与理由：1.李松未按合同约定的时间支付购房款，其延期128天付款系导致延期交房的原因之一，相应的延期付款时间及违约金应予以抵扣延期交房违约金，两项折抵后，建丰公司不需支付延期交房违约金。2.案涉房屋于2016年7月26日办理竣工验收手续，2016年11月8日办理竣工验收备案手续后，此时才具备办证条件，建丰公司已于2016年12月2日向宣城市房地产登记机关提交了办证所需要的相关资料，没有超过案涉合同第15条约定的60天期限，其不构成违约。建丰公司已积极履行合同约定的办证义务，逾期办证的责任不在于建丰公司，相应的逾期办证违约金不应支持。
李松辩称，1.李松已在交房期限届满前付清房款，根据案涉合同第九条的约定，不视为延期支付购房款。2.一审判决以交付钥匙的2015年9月22日为交房时间，自此起算办证期日显已超过合同约定的60日，故建丰公司应支付逾期办证违约金。3.从建丰公司自认的2016年11月8日办理竣工验收备案手续的事实看，一审判决对交房日期认定错误。综上，请求二审法院驳回建丰公司的上诉请求。
李松向一审法院起诉请求：1.判令建丰公司支付其逾期交房违约金21031.43元、逾期办理房地产权证的违约金4372.44元；2.判令建丰公司支付上述两项违约金在违约期限内的利息(自2015年6月30日至2016年11月8日按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算)。
一审法院认定事实：2013年7月23日，（买受人）与（出卖人）签订编号为201300015417的《商品房买卖合同》一份，约定：李松购买由建丰公司开发建设的位于宣城市区敬亭路盛世御景22幢303室房屋一套，建筑面积100.11平方米，单价4372元，总金额437681元；付款方式和期限：2013年7月23日付款137681元，余款300000元于2013年7月30日前办理银行商业贷款或者公积金贷款；出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并取得该项工程竣工验收报告符合合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，2.依据法律法规和国家政策的改变且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理，1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；(2)……。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以快递或挂号信的方式通知受买人交房，买受人应在出卖人寄发的“入伙（交房）通知书”中规定的领房时间内前往办理领房手续，并从“入伙（交房）通知书”规定的领房之日的次日起交纳物业管理费。买受人未在规定的时间内办理房屋验收交接手续的，则视为出卖人已将房屋交付给买受人，期限届满之日起非出卖人原因造成的房屋毁损、灭失的风险责任以及前期物业管理费等所有的费用和风险由买受人承担。产权登记：出卖人与买受人约定，本合同签订后不需要向当地房地产主管部门申请房屋预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报当地房地产主管部门备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记并取得房屋权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：1.……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。其中附件五即《合同补充协议》第三项约定：合同第十一条补充：对于买受人已实际领取房屋钥匙的，出卖人在房屋交付时不再另行通知。李松于2013年7月23日支付购房款137681元，于2013年7月24日办理了银行商业贷款手续，于2013年12月5日支付购房款300000元。2015年9月22日，双方办理了房屋交接手续，李松领取了案涉房屋的钥匙，建丰公司将盛世御景22幢303室房屋交付李松使用，比《合同》约定的交房日期逾期84天（31天+31天+22天）。2016年12月2日，建丰公司将案涉房屋办理产权登记需由其提供的资料报宣城市房地产主管部门备案。2017年4月6日，李松诉至一审法院，请求判如所请。
一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。1.关于逾期交房违约金问题。李松支付房款后，建丰公司应在约定的交付期限内交付房屋。建丰公司所提交证据不能证明存在合同约定的延期交房的两种特殊情形，其未能按约交付房屋，已构成违约，应向李松承担逾期交房的违约责任。案涉房屋于2015年9月22日已由李松实际占有和使用。双方办理了交房手续。李松已签字确认，交房时间确定为2015年9月22日，据此计算逾期交房的违约金。依据案涉房屋买卖合同第九条的约定，李松要求继续履行合同，建丰公司应按日支付房款万分之0.5的违约金，自2015年7月1日至2015年9月22日的逾期交房违约金合计1838.26元（437681元×日万分之0.5×84日），对李松超出部分的诉请，不予支持。截止至2013年12月5日，李松共计向建丰公司支付购房款437681元，已于约定的交房日期即2015年6月30日前付清全部购房款项，建丰公司未能提交充分证据证实存在案涉合同第九条第2项约定的交房日期其得以顺延的情形，其有关李松延期付款781天、交房时间得以顺延的抗辩理由，与合同约定不符，不予采信。建丰公司要求扣除该781天逾期付款违约金的主张，不予采纳。2.关于逾期办证违约金。根据案涉合同第十五条的约定，建丰公司应在案涉房屋交付使用后60日内即2015年11月21日前将办理产权登记需由其提供的资料报宣城市房地产主管部门备案，现建丰公司逾期提交上述资料已超过60日，李松主张逾期办证违约金4372.44元（437681元×1%=4376.81元，以李松诉请的4372.44元为限），符合双方约定且不违反法律规定，予以支持。建丰公司认为其已按时履行合同约定的办证义务、不承担与其责任的抗辩意见，不予采纳。李松主张的自2015年6月30日至2016年11月8日期间逾期交房违约金及逾期办证违约金的利息，于法无据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条规定，判决：一、被告安徽省宣城建丰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告李松逾期交房违约金1838.26元；二、被告安徽省宣城建丰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告李松逾期办证违约金4372.44元；三、驳回原告李松的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费218元，由李松负担150元，建丰公司负担68元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的案件事实予以确认。
二审另查明：2015年9月22日，李松的父亲李清明领取案涉房屋钥匙，并在案涉《盛世御景入户住房设施设备验收单》、《入伙手续联系单》上签名。
本院认为，建丰公司于2015年9月22日将案涉房屋交付李松及李松实际使用房屋的事实清楚。本案二审争议焦点问题为：1.建丰公司的交房日期如何确定；2.李松主张的逾期办证违约金应否支持。
关于焦点1。经查，依据案涉《商品房买卖合同》第八条和第十一条的约定，李松在实际接收房屋时，有权以建丰公司未出示或提供合同前述条款所涉的相关材料及交付的房屋未经竣工验收为由拒绝接收，其未依约行使拒收房屋的合同权利，依法应认定其放弃该项权利。建丰公司的交房日期应按李松实际接收房屋的2015年9月22日予以认定。一审根据建丰公司实际交房日期计算案涉逾期交房天数为84日，并无不当。李松上诉认为建丰公司曾作出领取房屋钥匙不视为交房的口头承诺，但其未能提举证据证明，对其上诉请求，本院不予支持。建丰公司上诉认为李松应承担逾期付款的违约金，该请求非本案审查范畴，依法可另行主张。建丰公司此节上诉理由，本院亦不予采纳。关于焦点2。建丰公司应按合同约定于房屋交付使用后的60日内办理产权登记手续，建丰公司实际交房时间为2015年9月22日，其向房地产行政管理部门提交办理产权证材料的时间为2016年12月2日，超过合同约定的期限，故应承担合同约定的逾期办证违约金。建丰公司认为应以其实际取得竣工验收备案的时间即2016年11月8起算办证期限，不符合客观事实，对其此节上诉理由不予采信。
综上所述，李松与建丰公司的上诉请求，均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费297元，由上诉人李松负担247元，上诉人安徽省宣城建丰房地产开发有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 瑛
审 判 员 陈月银
审 判 员 陈前香
二〇一七年十一月十三日
法官助理 冯忠山
书 记 员 肖 忞