天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0105民初字7337号
原告：巩梦辰，女，1989年4月14日出生，住天津市河北区。
委托诉讼代理人：刘皓炜，男，1985年8月21日出生，住天津市南开区，原告之朋友。
被告：天津信义房地产投资有限公司，住所地天津市河北区王串场一号路与正义道交汇处东南侧波莹公寓11-3-232号。
法定代表人：张金义，总经理。
委托诉讼代理人：刘铭，天津益清律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张艳，天津益清律师事务所律师。
原告巩梦辰与被告天津信义房地产投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巩梦辰的委托诉讼代理人刘皓炜，被告天津信义房地产投资有限公司的委托诉讼代理人刘铭、张艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告巩梦辰向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告赔偿自2016年10月1日起至被告实际取得商品房准许交付使用证之日止的违约金及损害补偿金（公式：总房价款1413410元乘以中国人民银行同期贷款年利率4.35%除以360天乘以总违约天数）；2、请求判令被告维持购房期间向原告承诺的减免三年物业费之优惠政策人民币6000元；3、请求判令为保证原告的知情权，被告需遵守天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定的第九条规定即可向原告及本小区购房人公布违法、违约、延期交房这一事实以及具体解决方案的通知；4、判令被告赔偿原告因无法入住所产生的2016年10月至2016年12月的房屋租赁费4350元；5、请求判令由起诉引起的全部费用由被告承担。事实和理由：原、被告系商品房买卖合同关系。原告购买被告开发并预售的河北区龙关道150号普吉家园7号楼7-1-1103商品房住宅一套。原告于2015年9月27日与被告签署了《天津市商品房买卖合同》（合同编号2014-××××19）并已按合同约定时日内将首付款及余款如约向被告付清人民币1413410元，履行了买受人应尽的付款义务。2016年10月1日早上原告准时按被告电话约定的时间去到售楼处领取《入住通知单》，并依据合同相关条款向被告公司工作人员询问交付标准以及《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的取得情况，被告公司相关人员回答模糊不定，表示该证仍处于办理当中，近两天即可取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，经一再询问后，被告公司工作人员才表示因综合验收材料还没有提供，因此暂不能取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，当被问及具体哪项不合格以及合同违约责任等关键问题时，对方表示只有一项没有合格，具体什么与你们业主无关，那是我们的事，《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的事也只能告诉你们一直在办，今天愿意办理入住的就领取钥匙，否则的话就先回去，为此原告当日没有办理入住。2016年10月3日和10月4日，原告再三找到被告公司询问此事均无结果。后被告公司工作人员虽屡次承诺取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的日期却从未兑现，原告发觉被告方有欺骗、敷衍之嫌。此后原告多次找被告主张按合同约定要求其承担违约责任无果，故于2016年10月21日上午找到河北区建设管理委员会的主任说明情况，该主任表示必须严格处罚被告的违规交房行为，同时表示此事已经再三催告并在走处罚流程。另外河北区建委还组织了双方约见，被告公司的相关工作人员约见后对此事声称：“我们开发商大领导绝对不出面，建委处罚对我们没什么，公司早就备出了罚款的钱且财务可以走账，违约赔偿虽然不算什么，但这部分钱由于公司财务无法走账，你们可以去法院起诉。”再问下去，对方就避而不答了，此次约谈显然无果。原告认为，住宅商品房关系到购房人的基本生活，由于被告存在违法、违规逾期交房的违约行为，导致原告及家人需另行租赁房屋的损失，依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告应承担违约责任并赔偿原告的租房费用。综上所述，为维护原告自身的合法权益故诉至法院，望判如所请。
被告天津信义房地产投资有限公司辩称，首先，被告未能在2016年9月30日之前取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》系因不可抗力导致。根据原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》附件六：《补充合同》第八条，关于不可抗力的约定：“不可抗力是指：不可预见、不能避免、不能克服的等客观情况，包括但不限于交通管制、市政停水、停电、新颁布的法律法规变更、政策变化、政府主管部门指令、恶性传染病、自然灾害、战争、社会动乱等。如因上述不可抗力情况而引发的合同迟延履行、履行不能等情形，甲方对此不承担任何责任。”我市在达沃斯论坛、APEC会议及中、高考期间以及遇重污染天气时，根据市政府、建委的指示，限制或停止一切工程施工，因而导致拖慢施工进度，未能如期取得交付使用证，究其原因系因不可抗力所致。其次，被告委托天津市城市基础设施配套办公室为涉诉房屋所在的“普吉家园”项目进行配套设施建设，合同约定的交付日期为2015年12月30日。因配套设施延期交付，导致被告不能如期提出竣工验收申请，从而影响了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的核发。第三，原告主张的房屋租赁费用及免除物业费的优惠政策、公布解决方案等在合同中并无约定，之后双方就此也并未形成意思表示一致，故原告上述两项诉讼请求无事实和法律依据。第四，原告签署了《特殊优惠申请单》，即视为原告同意在享受房屋价格优惠后，被告就不应因客观因素导致的“未按期交工、进住”等情况再向原告承担赔偿责任。综上，被告未能于2016年9月30日前取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，一方面有天气、环境、政府行为等不可抗力的因素，另一方面有天津市城市基础设施配套办公室对配套设施未如期交付的因素。这两个因素均不能归结于被告存在过错或过失，被告不应承担违约责任。故望贵院依法查明案件事实，驳回原告的全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下，2015年9月27日，原告巩梦辰（乙方）与被告天津信义房地产投资有限公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》一份，合同约定，乙方购买甲方开发建设的坐落河北区龙关道××家园××楼-1-1103住宅房屋一套，该房屋建筑面积92.61平方米，每平方米单价15261.96元，总房款1413410.00元；商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2016年9月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期处理。乙方应于2015年10月4日前，一次性存入商品房首付款633410元，其余价款办理贷款。
甲方逾期交付商品房的处理为：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任，即合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之0.1向乙方支付违约金。同时在合同附件六：即《补充合同》第八条约定：不可抗力。不可抗力是指：不可预见、不能避免、不能克服的等客观情况，包括但不限于交通管制、市政停水、停电、新颁布的法律法规变更、政策变化、政府主管部门指令、恶性传染病、自然灾害、战争、社会动乱等。如因上述不可抗力情况而引发的合同迟延履行、履行不能等情形，甲方对此不承担任何责任。此外，双方还对其他相关权利义务进行了约定。合同签订后，原告如约支付了首付款633410元，并将剩余购房款780000元办理了银行贷款向被告付清。
另查，自原、被告于2015年9月27日签订《天津市商品房买卖合同》后，原告所购楼盘施工建设期间，因出现重污染天气，根据天津市环境保护局发布重污染天气黄色预警，启动Ⅲ级应急响应措施的要求，2015年10月14日至2015年10月17日4天、2015年11月14日至2015年11月15日2天、2015年11月27日至2015年12月2日6天、2015年12月6日至2015年12月31日26天、2016年1月13日至2016年1月16日4天、2016年3月14日至2016年3月18日5天、2016年4月13日至2016年4月15日3天，施工现场停工治理扬尘共50天，并在施工监理日志中对停工期间予以记录。2016年9月底被告工作人员电话通知原告在2016年10月1日至10月4日期间可以办理入住手续，2016年10月1日按照约定时间，原告携带相关购房文件到普吉家园底商办理收房手续，在办理手续过程中，原告得知被告尚未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，故暂未办理收房手续至今。再有截至目前被告仍未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。
再查，原告曾另外签署被告公司出具的《特殊优惠申请单》，该申请单载明：“凡申请优惠者必须遵守下列条件：1.公司在保证工程质量的前提下，对由于某些客观因素所造成的如未能按期交工、进住、水、电、暖气、煤气、热水、道路、绿化、商品房产权登记不到位等特别情况，公司不再承担违赔责任。2.如确因公司直接责任给客户造成的经济损失，须由客户补足优惠后再向公司申请违赔。”其中，优惠单领导意见处载明“另优1%”。2015年5月27日原告签署《观锦认购协议签定审核单》和《认购协议》该审核单和认购协议载明：认购房屋7-1-1103号、房屋面积92.61平方米、报价单价16123元/平方米、报价总房款1493135元、成交单价15423元/平方米、成交总房款1428341元、原告已交定金金额10000元、经过电商优惠2%、经理特批1%、活动减20000元。2015年9月27日，原告签署《观锦项目商品房合同审批单》，该单据显示原告购买涉诉房屋经过电商优惠2%、经理特批优惠1%、活动减20000元，特批优惠1%后，涉诉房屋最后定价报价单价15262元/平方米，总房款1413410元。其中开发商特批优惠金额1%为14931.35元。
现原告以诉称理由起诉来院，请求判如所请。庭审中，被告以抗辩理由抗辩。本案经本院主持调解，双方未能取得一致意见。
上述事实，有原、被告提供的相关证据材料及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告系商品房买卖合同的需方与供方关系，双方于2016年1月3日签订的《天津市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，且已实际履行，应依法确认有效，双方当事人均应按照合同的约定享受权利、承担义务。原告如约支付了全部房款后，被告就有义务按照合同约定的时间及条件向原告交付商品房，但由于被告至今尚未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，不具备合同约定的商品房交付条件，因此被告应承担逾期交房的违约责任，故对于原告要求被告支付逾期交房违约金及利息的诉讼请求，本院依法予以支持。但考虑到原、被告补充合同中对不可抗力的约定以及在双方签订合同后，本市因出现重污染天气，根据相关行政机关作出的应急措施要求，被告确实存在现场停工治理扬尘50天的情形（2015年9月27日至2016年4月15日期间，共计停工50天），因此被告逾期交房的起算日期应延后50天，即自2016年11月20日起计算。关于原告要求被告支付逾期利息及交房违约金至实际交付房屋之日的主张，因被告取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的日期及实际交付房屋的日期现仍不能确定，故本院判令被告支付逾期交房利息及违约金的截止日期酌定为2017年3月31日，自2017年4月1日起原告因逾期交房产生的损失，可另案主张。另原、被告签订的《特殊优惠申请单》、《观锦认购协议签定审核单》和《认购协议》系被告提供的格式条款，但是从约定的内容来看，权利义务相对等，故本院对其的效力予以认定。根据《特殊优惠申请单》的规定，原告需向被告补足优惠后，才可申请违赔，遵循该条款本意及公平原则，并减少当事人诉累，本院酌定扣除优惠金额14931.35元后，再由被告向原告支付逾期交房利息及违约金。关于原告请求判令被告维持购房期间向原告承诺的减免三年物业费之优惠政策人民币6000元、请求判令为保证原告的知情权，被告需遵守天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定的第九条规定即可向原告及本小区购房人公布违法、违约、延期交房这一事实以及具体解决方案的通知及要求被告赔偿因其无法入住所产生的2016年10月-12月份房屋租赁费4350元及一节，因原、被告双方对此并无约定，且被告按银行同期贷款利率应向原告支付的利息及违约金，可足以弥补原告的经济损失，故原告的该项请求，本院不予支持。
综上所述，当事人的合法民事权益受法律保护，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告天津信义房地产投资有限公司以总房款1413410.00元为基数，按照同期同类银行贷款利率，向原告巩梦辰支付自2016年11月20日起至2017年3月31日止的逾期交房利息，上述款项扣除优惠金额17260元后再由被告支付原告巩梦辰；
二、本判决生效后十日内，被告天津信义房地产投资有限公司以总房款1413410.00元为基数，按每日万分之0.1的标准，向原告巩梦辰支付自2016年11月20日起至2017年3月31日止的逾期交房违约金；
三、原告巩梦辰的其他诉讼请求予以驳回。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费378元，减半收取计189元，由原告巩梦辰承担89元，被告天津信义房地产投资有限公司承担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 王津虎
二〇一七年四月二十五日
书记员 张 吉
附：本裁判文书适用条文：
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。