广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)惠阳法民一初字第651号
原告（反诉被告）：惠州市惠阳区长运物业管理有限公司，住所地：惠阳区淡水南门大街21号长运广场。
法定代表人：温伟龙。
委托代理人：黄国庆、肖绮清，系广东立邦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：惠州惠阳天天新餐饮管理有限公司，住所地：惠阳区淡水南门中路36号一楼。
法定代表人：梁伟婵。
委托代理人：杜群林，系公司员工。
第三人：惠州市汽车运输集团有限公司，住所地：惠州市鹅岭北路15号。
法定代表人：李正阳。
委托代理人：黄庆龙、魏兴英，系广东卓凡（仲恺）律师事务所律师、实习律师。
原告（反诉被告）惠州市惠阳区长运物业管理有限公司（以下简称“长运公司”）诉被告（反诉原告）惠州惠阳天天新餐饮管理有限公司（以下简称“天天新公司”）、第三人惠州市汽车运输集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2016年5月10日公开开庭进行了审理。长运公司委托代理人黄国庆、天天新公司委托代理人杜群林、第三人委托代理人黄庆龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长运公司诉称：2013年4月19日，原告与被告签订了《消防控制中心租赁合同》及《消防系统维护管理费用合同》两份合同，合同约定由被告承租原告所有位于长运广场消防控制中心一楼56平方米场地及租用原告位于长运大厦消防系统。合同对租赁期限、租金及支付方式、违约责任等都作了详细的约定，合同签订后，原告依照约定向被告交付了场地、被告也使用了消防系统，而被告并未按照合同的约定支付租金，从2013年11月起至2015年5月31日共拖欠场地租金57000元、消防系统租金38000元，合计95000元。同时根据《消防控制中心租赁合同》第7.3条的规定，被告应当支付合同总金额10%的违约金，即36000元。原告认为：被告严重违反合同的约定，已构成违约，原告依照相关法律规定及合同约定，有权解除合同。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求：1、判决解除原被告签订的《消防控制中心租赁合同》及《消防系统维护管理费用合同》并返还所租场地。2、判令被告支付拖欠的租金95000元（暂计至5月31日止）及违约金36000元，合计131000元。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告天天新公司辩称：原告租赁给被告的场地的产权人是惠州市满意房产置业有限公司，原告将他人场地租给被告，所定的合同无效，而消防系统也是满意公司所有，原告从来没有对其维护过，所签订的管理合同也是无效，原告不是产权人，无权向被告主张租金及管理费。
第三人陈述：赞成被告答辩意见，原告起诉过程中除提供租赁合同外没有任何产权证明证明是它的。如果不是打官司，第三人不知道有这回事。2009年10月第三人已经将本案涉案房产卖给满意房产置业公司，是公开拍卖经过国资委审核登记批准公开拍卖给满意公司的，产权没有其他争议。
反诉原告天天新公司反诉称：反诉人与被反诉人签定合同后，在2013年11月与房东（惠州市满意房产置业有限公司）沟通后发现反诉人向被反诉人租赁的消防控制中心实际产权人是惠州市满意房产置业有限公司，反诉人在2012年12月31日与惠州市满意房产置业有限公司签定的《商铺租赁合同》已包含该面积，由于当时经手的股东（惠州市满意房产置业有限公司的股东）不知情，而被反诉人又不断纠缠，故反诉人才与被反诉人签订了《消防控制中心租赁合同》及《消防系统维护管理费用合同》，由于被反诉人不是租赁物的权利人，其与反诉人签定的《消防控制中心租赁合同》及《消防系统维护管理费用合同》应为无效，收取的款项应依法退还。
反诉被告长运公司辩称：我方认为反诉被告是有权出租，反诉人声称的在2012年与满意房地产公司签订的租赁合同已经包含该面积，2013年又与我方签订租赁及管理合同不符合常理。故其反诉请求应当予以驳回。
第三人陈述：反诉因我方不知情，不参与其中。
原告（反诉被告）长运公司提交如下证据：1、《消防控制中心租赁合同》、《消防系统维护管理费用合同》，证明原被告之间合同关系；2、收据，证明被告违约，仅支付了2013年10月之前的租金，从2013年11月至2015年5月31日拖欠租金共95000元；3、通知，证明原告向被告追讨租金及管理费，原告的联络人签收确认上述事宜；4、证明，证明原告是有权出租人。
被告（反诉原告）天天新公司提交如下证据：1、商铺租赁合同，证明被告在2012年12月31日向业主惠州市房产置业满意有限公司租用了淡水南门中路物业约2千平方米，租赁面积包含原告所指的消防控制中心的场地；2、资产转让合同，证明满意房产公司在2010年5月18日向惠阳汽运公司购买位于惠阳南门大街汽车站首层约2809平方米和地下室配套设施用房，也证明原告租给被告所涉及面积是惠州市满意公司所有；3、现场平面图，所标注的是消防控制室部分也是一层面积图，也证明一层属于满意公司；4、收据五张，证明原告收取被告租金35000元；5、拍卖成交确认书，证明满意公司还是通过公开拍卖合法取得涉案汽车站首层和地下室所有权；6、《消防控制中心租赁合同》、《消防系统维护管理费用合同》，证明被告是受到原告欺诈签订的合同，由于消防控制中心等是满意公司的，应当确认该两份合同无效。
第三人提交如下证据：1、资产转让合同书，证明2010年5月汽运公司将惠阳淡水南门大街地下首层和地下室中部分配套用房转让给满意公司，原告将地下室中共用用房当做一层面积出租给被告是无谓之争；2、国有土地使用证【惠阳府国用（特95）字第13210100020号】，证明土地产权属于汽运集团、云山公司，同时一层及部分地下室是分配给汽运集团的。
经审理查明：2013年4月19日，原被告双方分别签订《消防控制中心租赁合同》（以下简称“租赁合同”）及《消防系统维护管理费用合同》（以下简称“管理费用合同”）各一份，租赁合同约定，被告承租原告位于消防控制中心一楼场地，面积56平方米，场地是指原告出租给被告使用的场地及其配套设施。租赁期限为2013年4月19日起至2023年4月18日止，原告允许被告提前进驻装修，时间为2013年4月1日至2013年5月31日，该期间不收取租金。每月租金3000元，于每月15日前支付一个月租。租赁合同第七条约定，合同期内，被告逾期支付租金，履约保证金等其他费用超过15天，原告有权解除合同。因被告违约而导致原告解除合同，已缴纳的租金及履约保证金将不予返还。期内，因一方违约而导致合同解除，应向守约方支付合同总金额10%的违约金。管理费用合同约定，被告承租原告位于长运大厦消防系统。租赁期限为自2013年4月19日起至与大业主的租赁合同止，合同自动解除。每月管理费用2000元，于每月15日前支付一个月租。
另查明，被告经营者梁伟婵于2012年12月31日与惠州市满意房产置业有限公司签订《商铺租赁合同》（合同编号：0002），约定惠州市满意房产置业有限公司将位于淡水镇南门中路2000平方米左右（建筑面积）的铺面（以平面图为准）出租给梁伟婵，租金每月17万元。2010年5月11日，惠州市满意房产置业有限公司通过惠州市产权交易所举行的拍卖会，从拍卖人惠州市拍卖行有限公司处拍得位于惠阳区淡水街道办事处的惠阳车站综合楼首层及地下室的房地产（建筑面积2809平方米）权益。2010年5月18日，第三人与惠州市满意房产置业有限公司签订《资产转让合同》，约定第三人将其位于惠州市惠阳区淡水镇南门大街惠阳汽车站综合楼首层约2809平方米和合作分配拥有的该楼地下室中部分配套设施用房（限于附件《地下室使用现状平面示意图》中的未标斜线的空白区域），以及所占用2809平方米商住用地使用权中应分割权益，按本合同约定之条件全部转让给惠州市满意房产置业有限公司。
还查明，位于惠阳淡水南门大街的2809平方米商住用地【证号：惠阳府国用（特95）字第13210100020号】的土地使用人为惠阳市汽车运输公司、惠阳市城镇建设综合开发公司、惠阳市云山实业有限公司。
再查明，被告主张共支付租金35000元，并提供5张面额为5000的收据为证，原告陈述被告已支付了2013年10月之前的租金。
复查明，本案审理过程中，被告提出管辖权异议，被本院依法驳回。本院依原告申请追加第三人参加诉讼。被告提起反诉。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。原被告双方签订的《消防控制中心租赁合同》及《消防系统维护管理费用合同》，至法庭辩论终结前，原告未提供证据证明其有权出租惠阳区淡水南门大街长运广场消防控制中心一楼场地56平方米及配套设施及长运大厦消防系统，故本院认定原被告签订的《消防控制中心租赁合同》及《消防系统维护管理费用合同》为无效合同。被告天天新公司请求确认上述两份合同无效，理由成立，本院予以支持。无效合同自始无效，无须解除。原告请求被告返还所租场地并支付拖欠租金，因原告未能举证证明其有权出租涉案场地，故对其请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告主张已支付租金35000元，并提供五张收据为证，原告陈述被告已付清2013年10月前的租金，被告的主张与原告的陈述相符合，本院予以确认。合同无效，被告请求原告退还租金35000元，本院予以支持。被告请求原告从2013年4月19日按中国人民银行同期贷款利率支付35000元的利息，对此，本院认为，原告明知道自己无权出租涉案场地及设备，仍与被告签订合同并收取租金，对被告的损失存在过错，鉴于被告对涉案场地原告是否有出租权未尽审慎注意义务，对自身的损失也存在一定责任，故本院支持利息计算方式为以租金35000元为基数，从最后一期租金的支付时间即2013年10月21日起按银行同期贷款基准利率的一半算至租金退还之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、本院确认原告（反诉被告）惠州市惠阳区长运物业管理有限公司与被告（反诉原告）惠州惠阳天天新餐饮管理有限公司于2013年4月19日签定的《消防控制中心租赁合同》和《消防系统维护管理费用合同》无效。
二、原告（反诉被告）惠州市惠阳区长运物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内返还租金35000元及利息给被告（反诉原告）惠州惠阳天天新餐饮管理有限公司（利息计算方式：以租金35000元为基数，从2013年10月21日起按中国人民银行银行同期贷款基准利率的一半算至租金退还之日止）。
三、驳回原告（反诉被告）惠州市惠阳区长运物业管理有限公司其他诉讼请求。
本诉受理费3020元、反诉受理费677元，均由原告（反诉被告）惠州市惠阳区长运物业管理有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判长 叶仕平
审判员 李小芬
审判员 张少琼
二〇一六年六月一日
书记员 李 幸
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。