广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2013)南市民三初字第144号
原告：中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部。住所地：南宁市民族大道****号。
代表人：杨世亮，经理。
委托代理人：杨少波，广西佳丰律师事务所律师。
被告：谭素嫦，女，1956年8月6日出生，香港特别行政区居民，
被告：广西泰华房地产开发有限公司。住所地：南宁市明秀东路***号丰业柠檬宿*座**层****号。
法定代表人：蔡德兴。
委托代理人：陈逸超，男。1990年2月18日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市龙湖区，系该公司职员。
原告中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部（以下简称区工行营业部）诉被告谭素嫦、被告广西泰华房地产开发有限公司（以下简称泰华公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2013年12月4日受理后，依法组成合议庭，并于2015年6月2日公开开庭进行了审理。原告区工行营业部的委托代理人杨少波、被告泰华公司的委托代理人陈逸超到庭参加诉讼。被告谭素嫦经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。现已审理终结。
原告区工行营业部起诉称：原告与两被告在2010年4月23日签订了编号A：按字邕行共和支行2010年0082号《个人购房借款/担保合同》，约定由被告谭素嫦向原告借款人民币91.1万元，用于购买南宁市青秀区铜鼓岭路8号泰国园区17栋1单元102号房，借款期限自2010年4月3日至2026年4月23日止共计192个月，在基准利率5.94%下浮15%，按年利率5.049%计息，遇法定基准利率调整，自每次基准利率调整后的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的浮动比例确定并执行新利率；采用按月等额本息还款法，贷款发放对应日为还款日；如被告逾期归还贷款的，原告有权按约定的罚息利率计收利息和复利；因被告没有按照合同约定履行各自义务的，原告为了实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由两被告负担。被告谭素嫦以其名下的南宁市青秀区铜鼓岭路8号泰国园区17栋1单元102号房为合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有应付其他费用作抵押；如被告谭素嫦连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权解除合同并由被告承担合同中约定的其他违约责任，被告泰华公司自愿为被告谭素嫦的借款承担连带责任保证。合同签订后，原告与被告到有关部门办理了房屋贷款抵押登记手续，原告于2010年4月23日向被告谭素嫦发放了贷款91.1万元，但被告谭素嫦仅归还部分借款本息，自2013年1月23日即逾期还款4其，同时累计逾期还款30期，尚欠原告借款本金809246.25元及利息15604.24元。原告认为，两被告签订的合同是有效合同，原告已经按约发放贷款，被告谭素嫦违约未能按照约定偿还贷款本息，累计逾期超出30期，其以自己的行为标明不履行合同，按照《合同法》第94条的规定，原告有权解除合同，律师费由被告负担；同时抵押的房屋已经办理了抵押登记，原告有优先受偿权。请求判令：一、解除原告与两被告签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告谭素嫦偿还原告借款本金809246.25元，利息15604.24元（利息截至2013年1月28日，以后按照合同约定的利率续计）；三、被告谭素嫦支付原告的公告费156元；四、被告谭素嫦支付原告的律师费30250.19元；五、以拍卖、变卖抵押物南宁市青秀区铜鼓岭路8号泰国园区17栋1单元102号房所得价款优先受偿被告谭素嫦尚欠的本息、公告费和律师费；六、被告泰华公司对被告谭素嫦尚欠的原告借款本息及律师代理费；七、案件受理费由被告负担。
被告谭素嫦未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。
被告泰华公司答辩称：由法院按照法律规定处理。
原告区工行营业部为了证明自己的主张，提交了以下证据：证据一、原告的营业执照、组织机构代码证，证明原告的诉讼主体资格；证据二、被告谭素嫦的港澳通行证、香港身份证（复印件）、被告泰华公司的组织机构代码证；证据三、《个人购房借款/担保合同》，证明原告与被告之间的借款关系、抵押关系、担保关系及各方的权利义务；证据四、委托书、身份证，证明被告谭素嫦授权刘康为其履行合同的联系人；证据五、借款凭证，证明原告已经发放贷款；证据六、抵押权预告登记证明，证明抵押物已经依法办理了抵押登记手续，原告依法享有抵押权；证据七、贷款借据详细信息，证明被告逾期还款的事实及具体数额；证据八、催收公告及公告费发票，证明原告通过登报方式催收及被告应承担的费用；证据九、律师代理费收据及发票，证明原告作出的律师代理费30245.51元的事实；证据十、《广西壮族自治区律师服务收费管理办法》及《广西壮族自治区律师服务收费标准》，证明原告支付的律师费的数额符合国家价格部门的规定和行业收费的标准。
被告泰华公司对原告提交的证据未发表具体质证意见，表示由法院确定。
对于原告提交的证据，本院鉴于被告谭素嫦未提交书面答辩状，也未到庭参加诉讼，被告泰华公司未发表反驳意见，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告谭素嫦经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。由于原告提供的证据内容客观真实、来源及形式合法，与本案有关联，能够证明其主张的案件事实。本院据此对原告在诉状中陈述的案件事实予以认可，并作为本案的定案事实，
经审理查明：2010年4月23日，原告区工行营业部与被告谭素嫦、被告泰华公司签订一份按字邕行共和支行2010年0082号《个人购房借款/担保合同》，约定：由原告发放贷款人民币91.1万元给被告谭素嫦，用于购买南宁市青秀区铜鼓岭路8号泰国园区17栋1单元102号房，借款期限为17年，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%，按年利率5.049%；贷款发放后遇法定基准利率调整，自每次基准利率调整后的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的浮动比例确定并执行新利率；借款人授权贷款人将贷款分一次划入被告泰华公司帐户，贷款利息自实际发款日起计算；经协商一致，借款人按月等额本息还款法，贷款发放对应日为还款日；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对于不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按照约定的利率基础上加收30%确定；如被告谭素嫦连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息或发生其他违约情形的，贷款人有权通知发放尚未发生的贷款、宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款以及产生的利息、罚息及其他费用直至解除合同；订立和履行本合同所需的登记、公证、评估费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自义务的，贷款人为了实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人负担；借款人谭素嫦以其名下的南宁市青秀区铜鼓岭路8号泰国园区17栋1单元102号房作为抵押，抵押范围为合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有应付其他费用；被告泰华公司自愿为被告谭素嫦的借款承担阶段性连带责任保证，保证期间为本合同贷款到期之日起两年；保证范围为合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有应付其他费用，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕；B、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证证书；
合同签订后，原告区工行营业部于2010年4月23日向被告谭素嫦发放了贷款91.1万元，贷款按约进入被告泰华公司帐户。2010年7月22日，本案的抵押物获得《中华人民共和国房屋预告登记证明》，但其后该房屋并未办理房屋产权证，亦未取得他项权证。
被告谭素嫦在还款期限内，仅归还部分借款本息，自2013年1月23日即逾期未还款4期，同时累计逾期还款30期，在原告起诉后于2013年3月31日归还本金3393.49元，利息15866元，合计19259.49元，截至2015年6月1日，被告谭素嫦尚欠原告区工行营业部借款本金805852.765元及利息114486.26元。
本院认为：
关于本案的法律适用问题，本案被告谭素嫦为香港特别行政区居民，故本案系参照涉外程序审理的案件。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案中，由于被告谭素嫦均未到庭，无法由当事人就处理涉案合同争议所适用的法律作出选择，因本案是金融借款合同，出借人的营业地及出借款项的履行地均在内地，与该合同有最密切联系应为我国内地法律，因此本案的处理适用我国内地法律。
关于本案的处理，原告区工行营业部与被告谭素嫦、被告泰华公司签订有借款抵押担保合同，对于借款人谭素嫦来说，借款的真实意思表示真实，且原告作为贷款人已经按照合同约定发放了贷款，被告谭素嫦有按照合同约定按时归还借款本息的义务，但其在2013年1月23日前即逾期未还款4期，同时累计逾期还款30期，在原告起诉后仅于2013年3月31日归还本金3393.49元，利息15866元，合计19259.49元，截至2015年6月1日，被告谭素嫦尚欠原告区工行营业部借款本金805852.765元及利息114486.26元。其行为已经违反了合同约定，原告作为守约方，有权依据合同约定要求借款人提前清偿全部或部分贷款以及产生的利息、罚息及其他费用直至解除合同，现原告提出解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，原告有权提出解除与两被告的合同。合同解除后，对于各方的权利义务，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案是金融借款合同，对于已经发放给被告谭素嫦的贷款本息，除了谭素嫦已经归还的部分外，其余部分，原告有权请求被告谭素嫦归还截至2015年6月1日的尚欠借款本金805852.765元及利息114486.26元。
至于被告泰华公司的责任，因泰华公司作为连带保证人，其为被告谭素嫦的借款提供担保的意思表示真实，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，在保证期间未过且合同约定的免除保证的条件未成就的情况下，其应当对被告谭素嫦的还款承担连带保证责任。在其承担保证责任后，有权向被告谭素嫦进行追偿。
对于原告要求对谭素嫦购买的涉案房屋就本案债务进行优先受偿的主张，本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”本案的涉案房屋系设立的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。依据上述规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告区工行营业部作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋房屋抵押权设立登记之前，享有的是当抵押权登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。因此，原告请求对被告谭素嫦名下的涉案房屋行使优先受偿权的主张，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部与被告谭素嫦、被告广西泰华房地产开发有限公司签订的按字邕行共和支行2010年0082号《个人购房借款/担保合同》；
二、被告谭素嫦偿还原告原告中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部借款本金805852.76元；
三、被告谭素嫦偿还原告中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部借款利息（截至2015年6月1日的利息为114486.2元；从2015年6月2日起计至实际清偿完毕之日止，以805852.76元为基数，按合同约定的贷款利率加收30%计算）；
四、被告谭素嫦向原告中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部偿付律师代理费30250.19元；
五、被告谭素嫦向原告中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部偿付公告费156元；
四、被告广西泰华房地产开发有限公司对上述判决第二项至第五项债务承担连带保证责任；被告广西泰华房地产开发有限公司在承担责任后，有权向被告谭素嫦进行追偿；
六、驳回原告中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部的其它诉讼请求。
案件受理费12353元，由被告谭素嫦、广西泰华房地产开发有限公司共同承担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，原告及被告泰华公司可在判决书送达之日起十五日内，被告谭素嫦可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并在上诉期届满后7日内预交上诉费（开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：农业银行南宁市万象支行,账号:20×××77），逾期仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判长 余健
审判员 庞丽
审判员 李帮
二〇一四年八月十二日
书记员 赵谊
附：法律条文中华人民共和国物权法
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
中华人民共和国合同法
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。