重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝民再103号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：李显达，男，汉族，1952年9月26日出生，住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：李中敏，重庆联益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：代雪，重庆联益律师事务所律师。
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：李子瞻，男，汉族，1979年12月13日出生，住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：李中敏，重庆联益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：代雪，重庆联益律师事务所律师。
被申请人(一审被告、二审上诉人)：重庆市木鱼石物业发展有限公司，住所地重庆市渝北区。
法定代表人：陈宗文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：梅劲，重庆名言律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾洪兰，重庆名言律师事务所律师。
原审被告：段晓华，男，汉族，1963年7月26日出生，住重庆市渝北区。
原审被告：汪春瑛，女，汉族，1965年2月19日出生，住重庆市渝北区。
再审申请人李显达、李子瞻因与被申请人重庆市木鱼石物业发展有限公司（以下简称木鱼石公司）、段晓华、汪春瑛房屋质量纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民终字第02033号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2015）渝高法民申字第01496号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。再审申请人李显达、李子瞻及其委托诉讼代理人李中敏、代雪，被申请人木鱼石公司的委托诉讼代理人梅劲到庭参加了诉讼，原审被告段晓华、汪春瑛经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
李显达、李子瞻申请再审称，二审法院认定事实和适用法律错误。木鱼石公司向汪春瑛、段晓华交付房屋不构成实际交付使用，涉案质量保证书约束的是李显达、李子瞻与木鱼石公司，木鱼石公司对李显达、李子瞻完成了房屋的实际交付，符合质量保证书的约定，质保期的起算时间应当为2007年10月18日，并非二审法院认定的竣工验收合格之日。木鱼石公司交付的房屋存在质量问题，该公司应当承担维修义务，且根据李显达、李子瞻与木鱼石公司、物管公司达成的协调记录，木鱼石公司应当承担涉案房屋质量问题产生的维修费用。请求撤销二审判决，改判木鱼石公司赔偿李显达、李子瞻房屋修复费用65114元并承担一、二审诉讼费和鉴定费。
木鱼石公司辩称，再审申请人的起诉已过诉讼时效，涉案房屋也已过质保期，房屋是二手房转让，2005年以前房屋产权就已属于原所有权人汪春瑛，汪春瑛一直未接房，但实际缴纳了物管费，其保修期已经过了，再审申请人是从汪春瑛处购买的二手房，质保期不应从再审申请人接房时起算。请求维持原二审判决。
李显达、李子瞻向重庆市渝北区人民法院起诉请求：木鱼石公司、汪春瑛、段晓华连带赔偿李子瞻、李显达位于渝北区水木青华5栋2单元1-2号房屋因为房屋外墙和地面渗水等房屋质量问题导致房屋室内装修损坏部分修复费用及其损失共计人民币129540元，包含：1、墙面损失和装修损失81540元；2、装修期间的过渡费用：生活费4人×100元×60天=24000元，住宿费200元/间／天×2间×60天=24000元。在审理过程中，李显达、李子瞻变更诉讼请求为：木鱼石公司、汪春瑛、段晓华连带赔偿李子瞻、李显达位于渝北区水木青华5栋2单元1-2号房屋因为房屋外墙和地面渗水等房屋质量问题导致房屋室内装修损坏部分修复费用及其损失共计人民币140314元，包含：1、墙面损失和装修损失65114元；2、装修期间的过渡费用75200元：生活费4人×100元×94天=37600元，住宿费200元/间／天×2间×94天=37600元。
一审法院审理查明：2003年6月18日，汪春瑛（买受人）与木鱼石公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，购买了位于重庆市渝北区回兴街道湖滨西路19号水木青华5幢2单元2-1/2/3房屋，合同约定：出卖人在2004年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列商品房经竣工验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。汪春瑛办理了201房地证2005字第30662号房屋产权证，汪春瑛支付了2006年12月前的物管费。
2006年10月30日汪春瑛、段晓华（卖方）与李显达、李子瞻（买方）签订了《房地产买卖合同》，汪春瑛、段晓华将涉案房屋出售给李显达、李子瞻；后双方以赠与方式将房屋产权过户至李显达、李子瞻名下。
木鱼石公司作为保证单位出具了位于重庆市渝北区回兴街道湖滨西路19号水木青华5幢2单元2-1/2/3房屋的《重庆市新建商品房屋使用说明书》和《重庆市新建商品房屋质量保证书》，用户注明为汪春瑛，《重庆市新建商品房屋质量保证书》载明了本套商品房交付情况为：“竣工时间2004.7，交付日期空白”，李子瞻在业主签字栏签字，保修范围与保修期限：“住宅（或非住宅）自签约后交付之日起（即商品房交付使用时业主签章认可之日），在正常使用情况下有如下部位、部件工程质量问题的，均由本公司承担维修责任：屋面防水、外墙面、厨房和卫生间地面、地下室的防水工程、管道渗漏，保修期限5年”。2007年10月18日李显达、李子瞻签署了《业主入伙签收文件记录表》，领取了《重庆市新建商品房屋质量保证书》及进户门主人钥匙、进户门装修钥匙等。
2010年12月28日，李显达、李子瞻，木鱼石公司、涉案小区物业服务企业达成了《关于5栋2单元1-2业主李显达室内返潮物业协调记录》（以下简称《协调记录》），内容为：地点：水木青华5-2-1-2业主家中；协调内容：室内返潮和外墙渗漏导致室内受损；开发商代表：张小勇；物业公司代表：叶良兵、吕黎；2010年12月28日15：00点，由水木青华管理处协调木鱼石开发公司代表张小勇到业主家查看该户外墙渗漏和室内返潮情况，并进行现场协调，协调内容如下：1、室内返潮部分，开发商公司于2010年6月份对该套房住房架空层做了通风处理，目前处于观察阶段，待2011年9月观察其整改效果后业主和开发公司代表再协商后做进一步处理流程。2、餐厅内墙渗水部位先做纸巾试验，待下雨后观察有无继续渗水，如果有继续渗水现象，由开发公司派人对渗水源进行处理；如果无渗水现象则由物业公司在春节前协调装饰公司（原墙纸更换为乳胶漆）对餐厅墙面进行白色乳胶漆恢复。3、其他房间受损墙纸靠青脚装饰材板则在2011年9月由水木青华管理处协调业主和开发公司协商而定。
案件审理期间，李显达、李子瞻于2013年11月18日向一审法院提出了司法鉴定申请，要求对房屋返潮、渗水原因进行鉴定。一审法院依法委托后勤工程技术司法鉴定中心于2014年5月30日出具了后司鉴字（2014）第011号司法鉴定意见书，鉴定结论为：“8.1水木青华5栋2单元1-2房屋内多处墙体表面表面存在返潮、渗水痕迹；相关单位曾经修缮，目前未发现明显潮湿现象；原墙体表面返潮、渗水导致装修墙纸变色、脱落等异常，影响该户室内美观，影响部分房间的正常使用；但对房屋的影响尚限于正常使用性范围，对房屋主体结构的安全性无影响。8.2该户外墙内侧返潮、渗水现象产生的原因是该房屋原墙体施工质量缺陷，包括墙体施工孔洞未填实，表面材料封闭不实等；该户客厅墙角返潮的原因是墙体及板墙连接处防水构造不当或失效；8.3该户前院地坪、花台裂缝主要原因是：该区域回填土沉降引起，对房屋主体结构的安全可靠性无影响；8.4该户外墙表面的防水处理对墙体内侧渗水已起作用，修排气管、在后侧修建排水沟等对一层墙脚返潮情况有一定的改善作用。”李显达、李子瞻支付了鉴定费15000元。
之后李显达、李子瞻再次向一审法院提出司法鉴定申请，申请对涉案房屋因渗水导致的装修损坏部分及房屋第一层地面防水修复费用进行司法鉴定。重庆道尔敦工程造价咨询有限公司于2014年9月10日出具了重道造鉴字（2014）第60号司法鉴定报告，意见书上载明：“李显达、李子瞻与木鱼石公司纠纷一案鉴定工程造价人民币为：65114元，详附件预算”。李显达、李子瞻支付了鉴定费40000元。
一审法院认为，《城市房地产开发管理经营条例》第十六条规定：房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定，房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。木鱼石公司作为房地产开发企业，对其修建的位于重庆市渝北区回兴街道湖滨西路19号水木青华5幢2单元2-1/2/3房屋的质量承担责任。由于原告明确选择由木鱼石公司承担质量保修的责任，故段晓华、汪春瑛作为房屋的出售人，在本案中不应承担责任。
对于双方争议的焦点一审法院作如下评述：
1、房屋是否超过质保期。本案中原被告双方对汪春瑛虽然交纳了物业管理费，但并未实际接房，实际的接房时间是2007年10月18日，由李显达直接从木鱼石公司接房等事实均无异议。《重庆市新建商品房屋质量保证书》中对保修期限的约定：“自签约后交付之日起（即商品房交付使用时业主签章认可之日），在正常使用情况下有如下部位、部件工程质量问题的，均由本公司免费承担维修责任。”故能确定该涉案房屋的质保期起算时间为2007年10月18日。木鱼石公司认为质保期应当从其与汪春瑛的合同约定交房日期起算，但并未举示证据来推翻质保书的约定，故对其抗辩理由一审法院不予支持。根据《关于5栋2单元1-2业主李显达室内防潮物业协调记录》，原告于2010年12月29日前向木鱼石公司及物管公司反映了该房屋存在的质量问题并进行了协调处理，故在原告反映房屋质量问题时该涉案房屋并未超过5年的质保期。
2、原告诉求是否已经超过诉讼时效。依据《协调记录》中的内容：“室内防潮部分，开发公司于2010年6月份对该套住房架空层做了通风处理，目前处于观察阶段，待2011年9月份观察其整改效果后业主和开发公司代表再做进一步处理流程。”可以看出木鱼石公司对原告房屋进行了整改，并确定了整改效果验收时间，该时间为2011年9月，故本案中，诉讼时效在作出协调记录时即2010年12月29日应当视为中断，在2011年9月经过整改验收后重新计算。木鱼石公司应当对其在2011年9月后对原告的房屋进行过整改验收进行举证，木鱼石公司虽在庭审中陈述2011年9月后进行了整改验收，但原告对此并不认可，故不能认定木鱼石公司对原告的房屋在2011年9月之后已达到整改效果。原告于2013年12月23日向一审法院起诉，并未超过诉讼时效。
依据本案审理过程中后勤工程技术司法鉴定中心出具的后司鉴字（2014）第011号司法鉴定意见书中载明的鉴定结论，涉案房屋的渗水、返潮等问题的原因在于房屋原墙体施工质量缺陷。结合双方的《关于5栋2单元1-2业主李显达室内防潮物业协调记录》，木鱼石公司作为涉案房屋的开发企业应该承担维修责任以及因为质量问题造成的损失。
根据《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条的规定：在保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人、或者第三方人身、财产损害赔偿的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。依据重庆道尔顿工程造价咨询有限公司出具的重道造鉴字（2014）第60号司法鉴定报告书载明：“李显达、李子瞻与木鱼石公司纠纷一案鉴定工程造价人民币为：65114元，详附件预算”。本案中涉案房屋因为房屋质量问题造成的修复费用合计65114元，应当由木鱼石公司负担。原告所主张的损失过渡费于法无据，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《城市房地产开发经营管理条例》第十六条的规定，作出（2014）渝北法民初字第00179号民事判决：一、木鱼石公司在判决生效后支付李显达、李子瞻房屋损坏部分的修复费用65114元；二、驳回李显达、李子瞻其他诉讼请求。案件受理费2890元，鉴定费55000元，共计57890元，由木鱼石公司负担。
木鱼石公司不服一审判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回李显达、李子瞻的全部诉讼请求。
二审法院审理查明：木鱼石公司与汪春瑛签订的《商品房买卖合同》第十一条第二款约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：根据《物管公约》计收物管费。该《商品房买卖合同》第十六条第一款约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。同时，《重庆市新建商品房屋质量保证书》第七条第四款约定，本保证书作为新建商品房屋销售合同的附件，与销售合同具有同等法律效力。
涉案房屋于2004年7月15日取得竣工验收备案登记证。2005年12月6日，涉案房屋的产权登记在汪春瑛名下。汪春瑛支付了涉案房屋2004年10月至2006年12月期间的物管费。
二审法院查明的其他事实与一审一致。
二审法院认为，本案争议的焦点是:涉案房屋是否已超过了5年的质量保修期限。
第一，《重庆市新建商品房屋质量保证书》是《商品房买卖合同》的附件及组成部分，合同的相对方是木鱼石公司与汪春瑛，即木鱼石公司与李显达、李子瞻之间没有成立合同关系，故李显达、李子瞻作为涉案房屋的所有人、使用人只能依照相关法律的规定要求木鱼石公司承担质量保修责任。第二，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第八条的规定，房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。第三，涉案房屋于2004年7月15日取得竣工验收备案登记证。第四，按照《协调记录》的记载，仅能证明涉案房屋于2010年6月开始出现质量问题。因此，依照上述法律的规定，涉案房屋的保修期限应从2004年7月15日起算，即至2010年6月出现质量问题时已超过了5年的质保期。所以，李显达、李子瞻主张木鱼石公司承担质量保修责任并赔偿修复费用及其损失的诉讼请求，不予支持。
另外，涉案房屋于2004年7月15日取得竣工验收备案登记证，汪春瑛也于2005年取得房屋产权证，并缴纳了2004年10月至2006年12月期间的物管费，结合《商品房买卖合同》第十一条第二款及相关条款的约定，二审法院认定木鱼石公司于2004年10月已将涉案房屋交付给了汪春瑛。因此，即使从房屋交付之日起计算质保期，也应当从木鱼石公司将房屋交付给汪春瑛之时即2004年10月开始计算，故李显达、李子瞻关于涉案房屋的质保期起算时间为2007年10月18日的主张，没有法律依据，不予支持。同时，李显达、李子瞻主张汪春瑛、段晓华与木鱼石公司连带赔偿涉案房屋因质量问题导致的修复费用及其损失之诉讼请求，没有法律依据，亦不予支持。
综上所述，木鱼石公司关于涉案房屋已过质保期的上诉理由成立。一审判决适用法律错误，依法予以纠正。依照，《房屋建筑工程质量保修办法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2014）渝北法民初字第00179号民事判决；二、驳回李显达、李子瞻的诉讼请求。一审案件受理费2890元，鉴定费55000元，二审案件受理费2890元，均由李显达、李子瞻负担。
本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：李显达、李子瞻提起本案诉讼是否超过木鱼石公司对涉案房屋质量问题承担责任的期限。
本案是因房屋质量缺陷所引发的财产损害赔偿，根据《中华人民共和国建筑法》第八十条规定，在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。《城市房地产开发管理经营条例》第十六条规定：房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定，房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；......。根据上述法律、法规的规定，房地产开发企业对因房屋主体结构缺陷造成损害承担责任的期限为房屋的合理使用年限内。本案中经鉴定，涉案房屋原墙体施工存在质量缺陷，包括墙体施工孔洞未填实，表面材料封闭不实等。本案中李显达、李子瞻所受的损害并非因房屋经过一定年限后的正常损耗引起，而是由于房屋在施工过程中就存在的墙体施工等主体结构质量缺陷所致，木鱼石公司对此承担责任的年限应当在房屋的合理使用年限内，而不是仅仅只有5年的期限。李显达、李子瞻在居住使用房屋过程中发现房屋质量问题并向木鱼石公司主张维修，木鱼石公司亦承诺对房屋进行维修整改，但木鱼石公司并未举示证据证明完成整改，李显达、李子瞻的民事权益因房屋质量缺陷问题未得到解决而一直处于被侵害的状态。因此，本案中李显达、李子瞻主张木鱼石公司承担房屋质量责任未超过木鱼石公司应当承担责任的期限，其提起本案诉讼亦未超过诉讼时效。
综上，李显达、李子瞻的再审请求成立,本院予以支持。原二审判决适用法律不当，本院予以纠正。原一审判决木鱼石公司支付李显达、李子瞻房屋损坏部分的维修费用65114元并无不当。依照《中华人民共和国建筑法》第八十条、《城市房地产开发管理经营条例》第十六条、《建设工程质量管理条例》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民终字第02033号民事判决；
二、维持重庆市渝北区人民法院（2014）渝北法民初字第00179号民事判决。
一审案件受理费2890元，鉴定费55000元，二审案件受理费2890元，均由重庆市木鱼石物业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨渠波
审 判 员 罗 序
代理审判员 顾鲁晓
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 黎 栌