海南省三亚市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼02民终1615号
上诉人（原审被告）：吕四妹。
委托诉讼代理人：林圣全，海南追根律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李禄群，海南追根律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：蔡在铭。
委托诉讼代理人：邢亚萍，海南言必信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宿金鑫，海南言必信律师事务所律师。
上诉人吕四妹因与被上诉人蔡在铭合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初5576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
吕四妹上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回蔡在铭一审诉求；二、由蔡在铭承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.一审认定双方履行《联营建设楼房及使用年限协议书》错误。2014年8月1日，吕四妹与蔡在铭签订《联营建设楼房及使用年限协议书》约定：（1)吕四妹提供土地，蔡在铭出资金联营建设5层共计750㎡的新楼房，每层150㎡；(2)建成后，以实际建成层数，蔡在铭使用第一、二、四层房屋16年8个月至8年6个月不等，蔡在铭在使用期满后全部建筑物归吕四妹所有；（3)蔡在铭在使用定期房屋年限内如遇上政府部门征地拆迁，第一、二、三、四层楼房赔偿金及房产双方各自一半；（4)吕四妹与蔡在铭联建的楼房仅仅限于建筑部分不涉及土地；（5)第一至三层房屋建设期限为双方签订协议后6个月内完成，即在2015年2月1日前完成；（6)(蔡在铭）如超期施工建设，本协议终止无效。蔡在铭按约定建设该房屋至三层时，于2014年11月4日被三亚市综合行政执法局认定为违法建筑，蔡在铭继续加建至四层时，于2015年3月21日被强制全部拆除。根据合同法第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1)因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力致使合同目的不能实现，该合同失去意义，应归于消灭。（4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。蔡在铭所建楼房，于2015年3月21日被强制全部拆除后，其在签订合同时所陈述的有关系，可以建到五层承诺，不攻自破，失去了合同的意义，当然，可以认为这是不可抗力。双方协商如何处理楼房被拆除后的相关事宜时，蔡在铭已经迟延履行债务，并且原来所约定的每层150㎡的目的已经不能实现，根据双方合同约定的时间，该合同已经终止。因此一审法院认定的蔡在铭建造的5层房屋被拆除后，双方并未终止合同，吕四妹已经收取蔡在铭的合作补偿金以及蔡在铭按规划在原地重建两层房屋并分配使用等表明吕四妹和蔡在铭一直在履行《联营建设楼房及使用年限协议书》属于事实认定错误。2.新建的房屋应适用双方口头协定而不能继续适用《联营建设楼房及使用年限协议书》。由于双方联建的房屋被强制拆除，双方预期目的均不能达成，导致双方签订的《联营建设楼房及使用年限协议书》已经终止。协议终止后，蔡在铭为了减轻损失，与吕四妹口头协商达成一致：由蔡在铭垫资按规划建成两层楼房，第一层以出租的方式出租给蔡在铭使用5年作为抵消蔡在铭垫资建房的费用，第二层归吕四妹所有，与蔡在铭无关。在蔡在铭经营使用的5年期限内，如遇政府政策性征收征用，赔偿金及安置住宅房全部归吕四妹所有，与蔡在铭无关，蔡在铭没有任何条件提出赔偿。在此口头协议的基础上，双方于2016年3月23日在原拆除的地块上依法重建两层楼房，单层面积86㎡总建筑面积为173㎡，这与《联营建设楼房及使用年限协议书》协议的5层共计750㎡的新楼房，单层150㎡的约定已完全不一致，双方新建房屋的行为并非《联营建设楼房及使用年限协议书》的继续履行，而是按口头约定履行的新协议。因此，一审法院关于吕四妹已经收取蔡在铭的合作补偿金以及蔡在铭按规划在原地重建两层房屋并分配使用等表明双方一直在履行《联营建设楼房及使用年限协议书》的认定属于事实认定错误。3.《联营建设楼房及使用年限协议书》只是一份房屋租赁合同，不适用于吕四妹房屋拆迁赔偿款分配。吕四妹和蔡在铭签订的《联营建设楼房及使用年限协议书》，虽名为联营建房，但蔡在铭并不分配涉案房屋的相应份额，只是在规定的年限内使用一部分房屋，时限届满，蔡在铭将房屋交给吕四妹所有。上述协议不属于土地房屋转让合同，其性质属于房屋租赁合同。这一观点，一审法院也予以了认可。既然该协议的本质是租赁合同，吕四妹与蔡在铭便是房东与租户的关系。在遇到房屋拆迁时，作为租户的蔡在铭便没有立场和依据去分得房屋赔偿款。故，一审法院依据《联营建设楼房及使用年限协议书》认为蔡在铭当然享有拆迁补偿权益二分之一份额的认定属事实错误。4.在政府拆迁赔偿中，土地价值并未单独进行评估赔偿，而是直接包含在了总房价款中。根据《国有土地上房屋征收补偿条例》，房屋拆迁补偿方案中，只对拆迁房屋进行市场评估赔偿，土地直接收回。但这并不意味着忽略房屋所占的土地价值，而是直接包含在了房屋赔偿款中，与房屋一起估价赔偿。因此，退一万步来讲，即便吕四妹与蔡在铭新建房屋能够继续适用《联营建设楼房及使用年限协议书》，但是根据协议约定，蔡在铭对该房屋享有的份额，也应是在扣除房屋所占的土地价值后，在剩余部分房屋价值中按比例进行分配，而不是将新建房屋的价值一分为二进行分配。房屋征收尚未发生。因此，一审法院认定的吕四妹和蔡在铭对新建2层房屋各自使用一半的份额，蔡在铭使用的年限未满，现房屋被政府部门征收，蔡在铭当然享有拆迁补偿权益二分之一份额属于事实认定错误。二、一审判决在错误的事实基础上适用法律错误。一审法院的判决由于事实认定错误，导致适用法律错误。一审判决在错误认定双方继续履行《联营建设楼房及使用年限协议书》，进而适用合同法，适用对政府征用时双方的对半分配的约定进行判决，属适用法律错误。综上，吕四妹与蔡在铭虽然签订《联营建设楼房及使用年限协议书》，但其所建4层房屋在被拆除后，其合同目的已经不能实现，合同因蔡在铭违约已经终止。双方新建的房屋应适用双方的口头约定。虽名为联营建房，但实际上只是租赁合同，双方的关系也只是房东和租户的关系。双方新旧合同中所约定的土地价值蔡在铭不能享受。一审判决存在事实认定错误和适用法律错误情形，请法院撤销一审判决，依法改判，驳回蔡在铭的一审主张。
蔡在铭辩称，一、一审认定的事实清楚，认定事实的证据充分。（一）一审认定双方一直在履行《联营建设楼房及使用年协议书》，并未终止合同，是完全符合事实的。1.综合双方合同约定的内容可知，双方实际约定了几种不同的建设方案和利益分配方案，房屋只能建设二层、只能建设三层、四层和建设五层的结果这都在双方的预料之中、合作的范围之内，只是不同建设方案承受的风险和分配的利益不同而已。协议中所约定的共建房屋5层，总建筑面积750㎡，这只是双方利益最大化的方案，并非唯一方案，吕四妹断章取义，将建设五层的方案作为合同唯一方案来主张目的已经不能实现的说法显然没有合法依据。即使不能建成五层每层150㎡的房屋，双方仍然可以按照协议书中约定的其他几种建房方案实现本合同的目的。而且本案事实上双方也是按照协议履行的，蔡在铭在已建设的四层楼房被拆除后继续投资最终建设二层房屋，建好后双方各使用一层，这些行为和利益分配都没有超出双方签订的《联营建设楼房及使用年协议书》的约定范围，合同在继续履行的事实是非常清楚的。2.吕四妹关于蔡在铭迟延履行债务，该合同已经终止的说法也是不成立的。吕四妹认为合同中约定了第一层至三层房屋建设期限为签订协议后6个月内完成，即在2015年2月1日前完成，蔡在铭超期施工建设，本协议终止无效，吕四妹的这种说法也是对协议约定内容的断章取义，篡改了合同约定的本意，误导法庭。首先，双方合同中没有超期完工协议终止无效的约定，双方在协议第七条项目合作开工期限中约定的是蔡在铭必须从签订协议之日起两个月内进行施工建设，如超期施工建设，本协议终止无效，这只是对超期开工的违约责任约定，但蔡在铭不存在超期开工的问题。其次，协议中约定的时间是计划按照5层房屋进行建设，第一层楼房至第三层楼房定为6个月完成（即2014年8月1日至2015年2月1日止），第4层楼房定10年内完成......，根据吕四妹所说的蔡在铭房屋建至三层时于2014年11月4日被认定为违法建筑，这已经说明蔡在铭按照协议约定的期限完成建房，因超规划被政府将包括合法建筑部分在内的房屋全部拆除，这不是蔡在铭的过错。而且吕四妹也从未主张过蔡在铭超期建房，未提出过解除终止协议，双方在后建的二层房屋中仍继续按照协议书的约定分配使用，一审法院根据查明的事实认定双方协议一直在履行是完全正确的。（二）吕四妹与蔡在铭之间并无新的口头约定，吕四妹单方编造的所谓口头协议不具有任何证明效力。吕四妹与蔡在铭之间关于联营建房都只有《联营建设楼房及使用年限协议书》这一份协议，该协议中对于最终只能建成二层房屋的蔡在铭的使用期限已经有明确约定，在四层房屋被拆除后重建的二层房屋，双方就是按照原协议约定履行，并没有达成新的协议。吕四妹所谓的新协议没有任何证据证明，只是吕四妹的单方陈述，不具有任何可信性。吕四妹自行编造的故事根本不足以推翻双方继续履行原协议的事实认定。（三）吕四妹与蔡在铭在协议中自愿约定房屋被征收赔偿金及房产各自一半，该约定合法有效，与该租赁合同的性质并不矛盾。吕四妹与蔡在铭在《联营建设楼房及使用年限协议书》的第八条中明确约定：”乙方在使用定期房屋年限内，如遇上政府部门征地拆迁时，第一、二、三、四层楼房的赔偿金及房产各自一半”，该约定是双方真实意思表示，是吕四妹自愿对征收补偿款所作的分配，合法有效。民法尊重意思自治，该合同中对利益分配已经明确约定，应当按照合同约定分配房屋征收补偿款。蔡在铭是基于双方的合同约定，即基于债权请求权而非物权请求权（即房屋所有权人）要求分配房屋征收补偿款，因此与该协议系租赁合同的性质并不矛盾，吕四妹仅以本案协议系租赁合同性质就否定蔡在铭的享有的拆迁补偿权益的分配权于法无据。（四）涉案房屋在本次拆迁赔偿项目中并不包含土地价值，根本不存在应扣除房屋所占的土地价值问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成停产停业损失的补偿。该条规定中并没有包括对土地价值的相关补偿。而且涉案房屋的土地性质本身就是划拨用地，此次拆迁房屋补偿款只是对房屋价值、临时安置的补偿，不包括土地价值补偿，根本不存在扣除问题。二、一审判决适用的法律正确无误。1.本案是合同纠纷，且本案的协议书名为联营建房，实为房屋租赁合同，吕四妹对此并无异议，那么法院适用合同法解决合同纠纷并无不当。2.前面已经阐述了一审认定双方一直在履行《联营建设楼房及使用年限协议书》是有充分依据的，双方最初签订该协议书的根本目的已经实现，房屋已经建成且各自在使用。在协议书中明确约定拆迁补偿款蔡在铭分配一半的份额，该约定合法有效，应当按照该约定履行，一审判决尊重双方的意思自治，按照双方的有效约定进行判决法律适用正确。总之，吕四妹的上诉请求无理无据，请求二审法院维持正确的一审判决，驳回吕四妹的主张。
蔡在铭向一审法院起诉请求：确认蔡在铭对吕四妹位于三亚市××区南光明段5号房产被征收按实测面积应获得的拆迁补偿权益享有二分之一的份额。
一审法院认定事实：座落于三亚市××区南5号的土地房屋权利人是吕四妹[证号：三土房(2014)字第00586号]。2014年8月20日，三亚市规划局批准吕四妹在上述用地范围内兴建一栋两层私人住宅楼[三规建工审(2014)140号]，总建筑面积为173.15㎡，并要求按三亚市城市规划设计研究院设计的图纸施工，不得擅自改变。2015年12月7日，三亚市住建局给吕四妹颁发《建筑工程施工许可证》，许可建设规模为173.15㎡。2014年8月1日，吕四妹、蔡在铭签订《联营建设楼房及使用年限协议书》，约定：吕四妹提供上述土地159.41㎡，蔡在铭出资金联营兴建新的楼房;共建五层，总建筑面积750㎡，批建为二层，面积174.26㎡，若建设期间超层部分所产生的一切风险由蔡在铭承担;蔡在铭支付20万元的项目合作补偿金给吕四妹，工程项目完成验收合格后第三层楼房归吕四妹使用，第一、二、四层楼房归蔡在铭使用十六年零六个月。若蔡在铭只能建成二层，蔡在铭使用年限改为8年零6个月(自2014年的8月1日至2023年4月1日)，蔡在铭使用定期房屋期满后全部建筑物归吕四妹所有;蔡在铭在使用定期房屋年限内如遇上政府部门征地拆迁行为时，第一、二、三、四层楼房赔偿金及房产双方各自一半;吕四妹、蔡在铭联建楼房项目仅限于建筑部分不涉及土地等。蔡在铭分别于2014年8月1日、10月13日向吕四妹支付项目合作补偿金共计20万元。蔡在铭随后出资在涉案土地上盖房，当盖至五层时，因改变规划，2015年3月21日，三亚市天涯区城市管理局将蔡在铭在建的五层楼房全部拆除。蔡在铭另行筹资，按三亚市规划局的批准，在涉案土地上重新建设二层私人住宅楼，二层房屋建好后蔡在铭使用第一层，吕四妹使用第二层。2017年5月10日，三亚市天涯区人民政府发出天府[2017]117号《关于三亚湾”阳光海岸”片区棚户区改造征收补偿安置方案的通知》，将涉案房屋纳入征收范围。蔡在铭主张其享有征收补偿权益一半的份额，吕四妹不同意，蔡在铭遂提起诉讼。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，一审法院认定如下：一、蔡在铭提供的证据五中，2014年8月28日，蔡在铭与陈宗春签订的《建筑工程承包合同书》真实性予以认定。”收款收据”不是正式发票，其不能证明工程款的具体金额。二、吕四妹未提供证据。
一审法院认为，本案的焦点是：一、《联营建设楼房及使用年限协议书》的性质、效力和适用范围;二、蔡在铭是否有资格获得涉案房屋的征收补偿。一、关于《联营建设楼房及使用年限协议书》的性质、效力和适用范围问题。吕四妹和蔡在铭签订的《联营建设楼房及使用年限协议书》，虽名为联营建房，但蔡在铭并不分配涉案房屋的相应份额，只是在规定的年限内使用一部分房屋，时限届满，蔡在铭将房屋交给吕四妹所有。上述协议不属于土地或房屋转让合同，其性质属于房屋租赁合同。三亚市规划局批准吕四妹在上述用地范围内兴建一栋两层私人住宅楼，总建筑面积173.15㎡，而协议书约定双方联营建设的楼房为五层，总建筑面积约750㎡，已经违反城市用地规划，故超出部分的约定无效。但合同部分无效，并不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。蔡在铭建设的五层楼房已经被拆除，但其之后又按照三亚市规划局的批准，在涉案土地上重新建设一栋两层住宅楼，并且根据协议书约定由蔡在铭使用第一层，吕四妹使用第二层。《联营建设楼房及使用年限协议书》约定”只能建成二层，蔡在铭使用的年限改为8年零6个月”，因此，最终建成二层也属于协议约定的内容，是双方的真实意思表示，并不违反法律的禁止性规定，系有效条款，吕四妹关于协议书全部无效的抗辩理由不成立。蔡在铭建造的五层房屋被拆除，是蔡在铭对协议无效部分所承担的风险，但双方并未终止合同。在此之前，吕四妹已经收取蔡在铭的合作补偿金20万元，蔡在铭按规划在原地重建两层房屋，并依约分配使用。上述事实表明，蔡在铭和吕四妹一直在履行《联营建设楼房及使用年限协议书》，吕四妹关于后续建房并非依据该协议的抗辩，有悖事实。二、关于蔡在铭是否有资格获得涉案房屋的征收补偿的问题。依据《联营建设楼房及使用年限协议书》所产生的法律关系是债权债务法律关系，蔡在铭提供资金建设涉案两层房屋，并在规定年限内使用一层房屋，若在使用年限内被征用则依约获得补偿。蔡在铭是基于双方签订的协议书而提出本案的诉讼请求，是债权请求权而非物权请求权，吕四妹关于蔡在铭非涉案房屋的所有权人不享有拆迁补偿权益主体资格的抗辩理由不成立。《联营建设楼房及使用年限协议书》约定”建设期间超层部分所产生的一切风险由乙方承担”，蔡在铭已经承担了相应的风险，并不损害吕四妹的利益，最终建成二层也属于协议约定的内容，吕四妹关于协议签订时双方确定的价值基础已经不存在的抗辩，不予采纳。《联营建设楼房及使用年限协议书》第八条约定”蔡在铭在使用定期房屋年限内若遇上政府部门征地拆迁行为时，第一、二、三、四层楼房的赔偿金及房产各自一半。”在一至四层范围内，蔡在铭都享有一半征收补偿金是双方真实意思表示，系有效条款。现房屋建二层，蔡在铭、吕四妹也各自使用一半的份额，蔡在铭使用的年限未满，现房屋被政府部门征收，蔡在铭当然享有拆迁补偿权益二分之一份额(限于蔡在铭实际投资建设房屋部分的份额)，蔡在铭的诉讼请求有事实和法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决：确认蔡在铭对吕四妹座落于三亚市××区南05号房屋被征收按实测面积应获得的拆迁补偿权益享有二分之一的份额。案件受理费22800元(蔡在铭已预交)，由吕四妹负担。
本院二审期间，双方当事人未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案蔡在铭的诉讼请求为确认其对吕四妹名下涉案房产被征收按实测面积应获得的拆迁补偿权益享有二分之一的份额。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款”当事人对自己提出的主张应当及时提供证据”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，蔡在铭对自己提出涉案房屋被政府征收的主张，有责任提供证据证明。一、二审中，蔡在铭均未能提供证据证明该事实的发生，应承担举证不能的不利后果。
依据现有证据不能证明涉案房屋被政府征收的事实存在。涉案房屋何时征收尚不明确，征收涉案房屋的事实尚未发生。人民法院对于将来会发生的待证事实或尚未发生的事实，无法做出裁判。作为原审原告的蔡在铭均未能提供证据证明该事实发生，应承担举证不能的不利后果。故对蔡在铭提出的涉案房屋被政府征收应按实测面积应获得的拆迁补偿权益享有二分之一的份额的诉讼请求，依法不予支持，应予驳回。蔡在铭的该项主张，应当在征收事实发生后，另行主张。一审法院认为现房屋被政府部门征收，认定错误，应予纠正。
综上所述，吕四妹上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、撤销三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初5576号民事判决；
二、驳回被上诉人蔡在铭的全部诉讼请求。
一审案件受理费22800元(蔡在铭已预交)，二审案件受理费22800元（吕四妹已预交），共计45600元，由被上诉人蔡在铭负担。
本判决为终审判决。
审判长扆成塘
审判员李桂祥
审判员李新建
二〇一七年十二月十四日
书记员何莹
书记员罗瑛
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
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《中华人民共和国刑事诉讼法》 第二百二十五条第二审人民法院对不服第一审判决的上诉、抗诉案件，经过审理后，应当按照下列情形分别处理：
（一）原判决认定事实和适用法律正确、量刑适当的，应当裁定驳回上诉或者抗诉，维持原判；
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第二审人民法院对不服第一审判决的上诉、抗诉案件，经过审理后，应当按照下列情形分别处理：
（一）原判决认定事实和适用法律正确、量刑适当的，应当裁定驳回上诉或者抗诉，维持原判；
（二）原判决认定事实没有错误，但适用法律有错误，或者量刑不当的，应当改判；
（三）原判决事实不清楚或者证据不足的，可以在查清事实后改判；也可以裁定撤销原判，发回原审人民法院重新审判。
原审人民法院对于依照前款第三项规定发回重新审判的案件作出判决后，被告人提出上诉或者人民检察院提出抗诉的，第二审人民法院应当依法作出判决或者裁定，不得再发回原审人民法院重新审判。
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"范中利贩卖毒品罪二审刑事裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2017-11-01\\\\\",\\\\\