广东省广州市海珠区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)粤0105执异62号
异议人：陈文斯，女，1988年9月11日出生，汉族，住所地广东省化州市。
委托代理人：石国文，广东汇俊律师事务所律师。
委托代理人：吴宏燕，广东汇俊律师事务所律师。
申请执行人：陈文杰，男，1965年5月12日出生，汉族，住所地广州市海珠区。
申请执行人：陈俊耀，男，1931年2月28日出生，汉族，住所地广州市海珠区。
上述两申请执行人的共同委托代理人：张文清，广东凯成律师事务所律师。
被执行人：广州市中村房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区凤和村康乐中约南新街涌边一巷2号首层自编之三。
法定代表人：唐光江，经理。
委托代理人：严瑾，广东百越律师事务所律师。
申请执行人陈文杰、陈俊耀依据已经生效的本院（2015）穗海法生民初字第1060号民事判决书申请执行被执行人广州市中村房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本以（2016）粤0105执3407号立案执行，因被执行人广州市中村房地产开发有限公司未履行法律文书确定的义务，本院查封了该公司名下的广州市海珠区嘉泰一街2号301房的房屋产权，并于2017年4月2日以（2016）月0105执3407号之六执行裁定书裁定拍卖该房屋。现案外人陈文斯提出书面异议，请求终止对上述房屋的执行程序停止拍卖。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了书面审查。本案现已审查终结。
异议人陈文斯认为：其于2008年购买了涉案房屋并居住使用至今，因被执行人没有付清相关税费，不具备签约手续，到2012年才补签了房屋买卖合同。2014年被执行人谎称要到房管局办理房屋备案登记，将其持有的商品房买卖合同原件收回并指派公司人员和其一起前往海珠区房管局办理备案手续，之后谎称已办理了过户登记，直至2017年7月，其发现所居住的房屋被网上拍卖才知悉涉案房屋没有登记在其名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，被查封房屋系其所有，不是被执行人的财产，请法院终止对该被查封房屋的执行并立即解封。
申请执行人陈文杰、陈俊耀答辩意见：异议人的执行异议申请没有任何事实和法律依据。1、商品房买卖合同和付款的真实性和关联性无法确认。异议人提交的商品房买卖合同是2012年5月签订的，异议人称并无合同原件，该合同的真实性无法确认。同时，该买卖合同约定一次性付款的时间是2012年5月31日前支付全部房款1364653元，但异议人无法提供其在2012年5月24日之后支付上述房款的证据，只有一份2008年12月李瑞某的《收款收据》，该收据上的付款金额为120万元，两者时间相距久远，付款人也完全不同，无法证明买卖合同和收款收据的真实性和关联性。2、异议人提交的证据矛盾重重，也不合逻辑和常理。首先该商品房合同签订的时间是2012年5月24日，合同约定2012年5月31日前付款，也就是签订合同时尚未付款，但收款收据的付款时间是2008年12月，两者显然自相矛盾。其次，异议人在没有签订房屋买卖合同也没有办理过户手续的情况下就全额支付房款，而且没有任何证据证明异议人按照买卖合同约定的90日内请求被执行人中村公司办理产权转移登记手续，直拖到2012年才签订买卖合同，明显不符合情理和购房手续习惯。再者，收款收据上的付款人李瑞某与异议人陈文斯是完全不同的两人，而且付款金额120万元与买卖合同约定的1364653元也不相同，不可能是同一房屋交易。第四，涉案商品房买卖合同不能证明于2012年所签订，不能排除是2017年执行查封后中村公司为了逃避执行而故意与他人所签订的，对于《收款收据》，中村公司随时可以出具，如果没有中村公司收取房款的发票，就不能证明异议人就涉案房屋支付了任何房款。异议人称与家人自2008年至今一直在涉案房屋内居住，但却不能提供与中村公司之间的房屋交付、验收和收楼的相关材料证明，也没有任何2008年至2016年之间居住在该房屋内的相关证据，只有一份2017年7月12日的物业管理费发票，该发票的付款方为“陈一化”，与本案无关。3、异议人陈述的事实和理由也完全不符合逻辑和常理。首先，异议人称“被执行人没有付清税费，不具备签约手续，直到2012年被执行人才与申请人补签房屋买卖合同”，但法律没有规定签订房屋买卖合同需要先付清相关税费，签约随时可以进行，只要双方同意即可。其次，异议人称“2014年被执行人谎称要到房管局办理涉案房屋备案登记，便将申请人持有的《广州市商品房买卖合同》原件收回……之后被执行人谎称已办理过户登记….”对此，异议人作为有正常思维的成年人，不可能如此轻信房产公司并任其摆布，对于该房屋是否登记在自己名下，异议人即使没有房产证，也完全可以通过查档予以核实，不可能存在自以为已经登记的情况，而且备案登记与登记过户是两个不同的概念，异议人显然混淆了。综上所述，《商品房买卖合同》和《收款收据》真实性无法确认，异议人既没有支付房款的发票，也没有居住在涉案房屋的充分证据，而且各个证据之间矛盾重重，不符合法律规定赔偿执行的条件，请法院依法驳回其执行异议申请，尽快将涉案房屋交付执行。
被执行人广州市中村房地产开发有限公司没有提交答辩。
经审理查明：申请执行人陈文杰、陈俊耀依据已经生效的本院（2015）穗海法生民初字第1060号民事判决书申请执行被执行人广州市中村房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院以（2016）粤0105执3407号案立案执行。原审判决确定被告广州市中村房地产开发有限公司在判决生效之日起10日内返还购房款675862元及利息给陈文杰、陈俊耀。在执行过程中，经查询，海珠区嘉泰一街2号301房为被执行人广州市中村房地产开发有限公司名下的房产，因被执行人未在限期内履行义务，本院于2016年12月3日以（2016）粤0105执3407号之四执行裁定书查封了该房屋。2017年4月2日以（2016）粤0105执3407号之六执行裁定书裁定拍卖该屋产权。异议人陈文斯向本院提出异议。
据广州市不动产登记查册表记载，涉案的海珠区嘉泰一街2号301房的权属人为广州市中村房地产开发有限公司。
2008年12月8日广州市中村房地产开发有限公司出具一份“今收到李瑞齐交来凤浦西苑购房款1200000元”的收款收据。2011年11月广州市中村房地产开发有限公司向广东宏德科技物业有限公司出具的一份“兹有陈一化购买凤浦西苑A5-201房和A5-301房，因故未签订《商品房买卖合同》，请贵公司先同意办理交楼手续为盼”的交楼证明。同月，广州市中村房地产开发有限公司向广州市煤气公司出具一份“兹有凤浦西苑A5-301房需办理煤气开通事宜，请开通该房煤气”的煤气点火证明。2011年12月27日签订一份入住协议。2012年5月24日，广州市中村房地产开发有限公司与异议人陈文斯签订了一份《商品房（一手现房）买卖合同》，约定由异议人陈文斯向广州市中村房地产开发有限公司购买海珠区嘉泰一街2号301房，总金额1364653元。2012年8月10日广州市中村房地产开发有限公司开具一份付款方为陈文斯的“凤浦西苑A5-301房（门牌地址海珠区嘉泰一街2号301房，建筑面积136.4653平方米）售房款1364653元”的收款发票。2017年凤浦西苑管理处出具一份“兹证明嘉泰一街2号301房（A5栋301房）业主陈一化，自2011年12月27日收楼一直使用至今，并且一直都是陈一化按时缴交物业管理费用614.12元。”的证明。广州市海珠区凤浦西苑业主委员会于2017年7月12日出具了一份收取“A5栋301房陈一化2017年4-6月物业管理费614.12元“的收费发票。
异议人为上述异议主张提交了以下证据：1、异议人陈文斯与广州市中村房地产开发有限公司的《商品房（一手现房）买卖合同》；2、异议人陈文斯购买涉案房屋的购房发票；3、异议人支付涉案房款给广州市中村房地产开发有限公司的收据；4、异议人入住协议、涉案房屋交楼证明、煤气点火证明；5、凤浦西苑管理处收取涉案房屋物业管理费证明；6、异议人缴纳涉案房屋物业管理费的发票。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。本案中，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，本院依法查封被执行人广州市中村房地产开发有限公司名下位于广州市海珠区嘉泰一街2号301房的房屋产权，符合法律规定。
在执行程序中对案外人异议的审查所遵循的基本原则是程序性审查原则。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人向被执行人广州市中村房地产开发有限公司购买了涉案房屋，在本院查封之前已签订书面房屋买卖合同并合法占有涉案房屋，且异议人已支付全部房款，虽然涉案房屋过户登记手续尚未办理，但异议人对此没有过错。故异议人的请求，符合上述规定中关于其权利能够排除执行的情形，异议人的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条的规定，裁定如下：
中止（2016）粤0105执3407号对广州市海珠区嘉泰一街2号301房的执行【案号为（2016）粤0105执3407号之四执行查封裁定书及案号为（2016）粤0105执3407号之六执行拍卖裁定书】。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 肖 燕
审判员 张 鑫
审判员 贾存锦
二〇一八年三月二十二日
书记员 李晓婷