重庆市开州区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0154民初1531号
原告：王生友，男，汉族，生于1981年9月30日，住重庆市开州区。
委托诉讼代理人：程英，重庆四方律师事务所律师。
被告胡维祥，男，汉族，生于1951年7月21日，住重庆市开州区。
第三人张鸿清（曾用名“张宏清、张红清、张红青），女，汉族，生于1970年8月20日，住重庆市开州区。
原告王生友与被告胡维祥、第三人张鸿清房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王生友及其委托诉讼代理人程英到庭参加诉讼。被告胡维祥及第三人张鸿清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告王生友诉称，2007年10月29日，第三人张鸿清将其位于原开县XX镇XX路X幢X-X-
X号房屋一套出卖给被告胡维祥。2008年9月21日，被告胡维祥又将上述房屋出卖给我，我与被告胡维祥签订了《房屋买卖合同》，我按照合同约定支付了房款，被告胡维祥也将与张鸿清签订的二手房交易合同、支付房款的收条、张鸿清的房屋产权及土地使用权证书和房屋交付给了我，我已入住该房多年，但被告胡维祥及第三人张鸿清对房屋过户登记不予配合，致我无法办理房屋产权过户登记。请求法院依法判决：1、我与被告胡维祥签订的《二手房交易合同》有效；2、第三人张鸿清与被告胡维祥签订的《二手房交易合同》有效；3、被告胡维祥及第三人张鸿清立即将该房屋的产权过户登记到我的名下；4、由被告胡维祥支付我的违约金8200元。
被告胡维祥书面辩称，我购买张鸿清位于开县XX城XX路XX花园X楼房屋一套，房地产权证号为301字第2-0XX**号、土地使用权证号为2003字第56-0XXXX号。2008年9月21日我转卖给原告王生友，王生友已付全款属实，我愿意配合王生友过户。
第三人张鸿清没有向本院陈述意见。
经审理查明：2007年10月29日，第三人张鸿清与被告胡维祥分别委托张鸿彬、胡琼月签订《二手房交易合同》，第三人张鸿清将坐落在原开县XX镇XX路X幢X-X-
X号房屋[房地产权证号为：房权证301字第2-0XX**号、土地使用权证号为：开府国用（2003）字第56-0XXXX号]一套出卖给被告胡维祥，双方约定房屋价款82000元，同日，被告胡维祥支付第三人张鸿清购房款82000元，第三人张鸿清也于同日将房地产权证、土地使用权证及房屋交付与被告胡维祥。双方在合同中并约定，由第三人张鸿清将产权证按约定过户给被告胡维祥。2008年9月21日，被告胡维祥委托胡峻荣与原告王生友签订《二手房交易合同》，被告胡维祥将坐落在原开县XX镇XX路X幢X-
X-
X号房屋[房地产权证号为：房权证301字第2-0XX**号、土地使用权证号为：开府国用（2003）字第56-0XXXX号]一套出卖给原告王生友，双方约定房屋价款82000元，同日，原告王生友支付被告胡维祥购房款82000元，被告胡维祥也于同日将房地产权证、土地使用权证及房屋交付与原告王生友。双方在合同中并约定：由被告胡维祥将产权证按约定过户给原告王生友；在王生友实际收该房屋之日起，胡维祥协助王生友在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因胡维祥的过失造成王生友不能在双方实际交接之日起365天内取得房地产权属证书，王生友有权提出退房，胡维祥须在王生友提出退房要求之日起30天内将王生友已付款退还给王生友，并按已付款的10%赔偿王生友损失。原告王生友接收该房后已入住此房多年，但被告胡维祥及第三人张鸿清一直没有协助原告王生友办理房地产权过户登记。
上述事实有原、被告的陈述及答辩意见，原、被告及第三人的身份信息复印件材料，原告与胡维祥签订的《二手房交易合同》，胡峻荣给王生友出具的收条，胡维祥与张鸿清签订的《二手房交易合同》、张鸿彬给胡琼月出具的收条复印件、土地使用者为张鸿清、证号为开府国用（2003）字第56-0XXXX号土地使用权证，房屋所有权人为张鸿清、坐落在开县XX镇XX路、证号为房权证301字第2-0XX**号房地产权证在卷佐证，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。原告王生友与被告胡维祥签订的《二手房交易合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，且该房屋已由被告胡维祥交付原告王生友居住使用多年，该《二手房交易合同》对原、被告产生法律效力。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告胡维祥应积极配合原告王生友将诉争房屋产权登记过户到原告王生友名下。被告胡维祥与第三人张鸿清之间签订的《二手房交易合同》也是双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，属有效的买卖合同关系，应按双方在签订《二手房交易合同》时的约定履行自己的义务。第三人张鸿清作为诉争房屋的原始所有权人没有按照合同约定义务将房地产权登记过户给被告胡维祥，虽然第三人张鸿清与原告王生友不是合同的相对方，但为了减少当事人的诉累，且第三人张鸿清将诉争房屋的房地产权登记过户给被告胡维祥，也是将该诉争房屋的产权过户到原告王生友名下的前提，因此，第三人张鸿清应当承担继续履行与被告胡维祥所签合同约定的义务，将诉争房屋的房地产权登记过户给被告胡维祥。被告胡维祥将房屋产权过户到自己名下后，应按其与原告王生友之间的合同约定，将诉争房屋的产权过户到原告王生友名下。原告王生友还主张由被告胡维祥支付其违约金8200元。被告胡维祥将出售给原告王生友的房屋过户的前提是第三人将房屋产权过户至胡维祥名下，第三人一直没有将产权过户给被告胡维祥，原告王生友也没向本院提代被告胡维祥明确表示不履行过户登记的义务，且双方在合同中并约定：因胡维祥的过失造成王生友不能在双方实际交接房屋之日起365天内取得房地产权属证书，王生友有权提出退房，胡维祥须在王生友提出退房要求之日起30天内将王生友已付款退还给王生友，并按已付款的10%赔偿王生友损失。原告王生友并未提出退房，其主张违约金不符合双方约定及法律规定，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、第三人张鸿清在本判决生效后七日内到相关职权部门将所有权人为张鸿清、坐落在开县XX镇XX路[房地产权证号为：房权证301字第2-0XX**号]房屋一套的产权过户登记到被告胡维祥名下。
二、上述房屋的产权登记在被告胡维祥的名下后七日内，被告胡维祥到相关职权部门将上述房屋的产权过户登记到原告王生友名下。
三、驳回原告王生友的其他诉讼请求。
案件受理费1850元，由原告王生友负担350元，由被告胡维祥负担600元，由第三人张鸿清负担900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定期间内均未提出上诉，或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 邹道宏
人民陪审员 唐志松
人民陪审员 林作超
二〇一七年七月十四日
书 记 员 李 路