陕西省西安市长安区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0116民初4604号
原告：王超。
委托诉讼代理人：贾峰，陕西泽诚律师事务所律师。
被告：西安莱兴置业有限公司。
委托诉讼代理人：李媛，北京大成（西安）律师事务所律师。
被告：陕西建工第七建设集团有限公司。
委托诉讼代理人：曹建宏，陕西赢弘律师事务所律师。
第三人：开利泵业（集团）有限公司西安分公司。
原告王超与被告西安莱兴置业有限公司（以下简称莱兴置业公司）、被告陕西建工第七建设集团有限公司（以下简称陕七建公司）、第三人开利泵业（集团）有限公司西安分公司（以下简称开利泵业西安分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王超及其委托诉讼代理人贾峰、被告莱兴置业公司之委托诉讼代理人李媛、被告陕七建公司之委托诉讼代理人曹建宏、第三人开利泵业西安分公司之负责人吕桂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王超向本院提出诉讼请求：1.要求依法确认他与被告莱兴置业公司所签订的认购协议书有效并继续履行；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月22日，他与被告莱兴置业公司签订莱安城认购协议书一份，以工程款抵款扣款的方式购买了被告莱兴置业公司开发的莱安城一期5号楼32502号房，房屋总价384024元，约定房款用被告莱兴置业公司拖欠被告陕七建公司的工程款进行抵扣支付。2015年7月30日，他向被告莱兴置业公司支付了定金10000元，同日被告莱兴置业公司用被告陕七建公司的工程款进行抵扣支付了剩余房款。协议签订后，他一直等待房屋交付及签订正式内部房屋买卖合同，但被告莱兴置业公司却将该房屋卖与他人。他认为被告莱兴置业公司的违约行为侵犯了他的合法权益，遂提起诉讼。
被告莱兴置业公司辩称：一、他公司开发的莱安城项目未取得预售证，不具备销售条件，且原告对此知晓，涉案房屋认购协议书应为无效合同，原告存在一定过错；二、他公司与原告、被告陕七建公司并未签订商品房买卖合同，亦未将涉案房屋实际交付，故他公司与被告陕七建公司签订的工程款购房合同并未生效，他公司不存在继续履行合同、交付房屋的义务；三、房屋认购协议书中约定的定金为实践性合同，本案无任何证据证明开发商收到了原告交付的定金及房款。
被告陕七建公司同意原告的第一项诉讼请求，同时辩称：2015年7月15日，他公司与被告莱兴置业公司签订工程款购房合同用于抵偿被告莱兴置业公司下欠他公司的工程款，双方所签订的合同是一个代物清偿合同，为有效协议；2015年11月16日，他公司与第三人签订协议书，将工程抵款合同所指向的房源确定由原告受让，该协议书的实质内容是债权转让，同日被告莱兴置业公司与原告签订商品房买卖认购协议书，并出具收据，说明其收取的是抵款定金，证明他公司已对债权转让行为进行了通知，故协议的债权转让已生效，应由被告莱兴置业公司向原告交付房屋。
第三人开利泵业西安分公司同意原告的诉讼请求，并述称他公司是被告陕七建公司的材料供应方，原告系他公司员工。2015年6月24日，被告陕七建公司告知他公司可以莱安城的房源折抵材料款。因被告陕七建公司欠付他公司材料款314729.71元，故他公司选定了莱安城的房屋用于折抵材料款，房屋价款为384024元，他公司将不足部分即69294.24元以现金形式交付被告陕七建公司。原告将384024元房款交付给了他公司。后他公司带原告到被告莱兴置业公司售楼部签订了认购协议书，当日被告莱兴置业公司给原告出具了10000元的定金收据。2017年4月，被告莱兴置业公司明确告知他公司不再履行认购协议书。
当事人围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定事实如下：2015年6月24日，被告陕七建公司（甲方）与第三人开利泵业西安分公司（乙方）签订以房抵材料款的协议书，协议约定：甲方拥有莱安城小区5号楼3单元25层02号房屋的产权，甲方同意将该商品房买卖合同签订给乙方，以抵付所欠乙方的材料款；此房款由甲方在所欠乙方的西安莱安逸珲一期、二期、三期项目材料款中扣除；房屋总价为384024元，其中314729.76元由甲方欠乙方的材料款扣除；剩余部分69294.24元由乙方以现金或转账形式支付给甲方；乙方指定王超（即本案原告）作为房屋产权所有人，并出具办理合同手续所需的书面材料、相关证件等证明材料。双方结清财务手续后，由甲方协助开发商给乙方办理房屋买卖合同。2015年6月30日，第三人开利泵业西安分公司向原告出具收据，上载收到王超现金384024元。2015年7月1日，陕西建工第七建设集团机电安装工程公司向第三人开利泵业西安分公司出具收款收据，上载收到开利泵业西安分公司现金69294.24元。2015年7月15日，被告陕七建公司（乙方）与被告莱兴置业公司（甲方）及西安古城恒达置业有限责任公司（丙方）签订了工程款购房合同，合同约定：乙方承建甲方开发的莱安城项目，乙方拟购甲方莱安城项目房屋35套，折后房款总计15493860元，以冲抵工程款15493860元；所涉房源共35套房屋，包括原告所诉的莱安城一期5号楼32502号房，该套房屋工程抵款价384024元；购房款合计16292352元，折后房款合计15493860元；甲、乙双方同意，乙方以购房款冲抵相应等额工程款项，乙方不得退房、解除《工程款购房合同》；乙方按一次性付款方式及折扣结算所购房屋，款项于2015年12月30日前从莱安逸珲一期、二期结算价款及莱安逸珲三期工程款中扣除，甲方向乙方出具购房票据；甲方应配合乙方将莱安逸珲一期工程结算于2015年7月完成，莱安逸珲二期结算2015年9月完成；甲方承诺乙方抵款额足够其中单套总房款时，乙方提供相关抵款额证明及房屋权属转让说明，甲方予以该套房源更名一次并签订正式《房屋买卖合同》。2015年7月22日，原告与被告莱兴置业公司签订《莱安城认购协议书》，约定：王超自愿交纳房屋定金10000元，要求保留莱安城梦想系户型；选定房源：莱安城一期5号楼32502号房，建筑面积约87.48平米，签约总价为384024元，首付384024元；特别声明：申请人在签订本协议前对开发商开发项目莱安城的相关情况已作全面了解，开发商已向申请人明示本协议房屋未取得《预售许可证》等信息，申请人对上述信息清楚且无异议，自愿申请保留房源并同意签署本协议；如申请人未在选房后5日内前来办理签约手续，视为申请人自动放弃选房认购资格，所交房屋定金不予退还，且开发商有权自行处置本协议所保留房源。该《莱安城认购协议书》上有原告的签名及捺印、被告莱兴置业公司的合同专用章，并有被告莱兴置业公司工作人员刘宁、肖璐的签名，肖璐签名处备注有“工程抵款扣款”字样。2015年7月30日，被告莱兴置业公司向原告出具收款收据，上载“今收到王超5-32502定金10000元经手人：肖璐”，并加盖西安莱兴置业有限公司收费专用章。后原告多次要求交付房屋，均被拒绝，原告于2017年6月2日诉至本院。另查明，截止法庭辩论终结之日，被告莱兴置业公司尚未取得本案所涉房屋的商品房预售许可证。本院向原告释明涉案协议为无效协议，原告仍坚持其诉讼请求，即依法确认其与被告莱兴置业公司所签订的认购协议书有效并继续履行。
上述事实有当事人陈述、陕七建公司与开利泵业西安分公司签订的协议书、莱安城认购协议书、收款收据、莱兴置业公司与陕七建公司签订的工程款购房合同、工程抵款合同签署确认单等证据在卷为凭，足以认定。
本院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定为有效。本案原告与被告莱兴置业公司所签订的认购协议书中对具体的房号、面积、房屋价款等进行了明确约定，且该房屋以工程抵款方式支付了房屋价款，故该认购协议书应认定为商品房预售合同。又因，原告与被告莱兴置业公司签订前述协议时，被告莱兴置业公司就涉案房屋尚未取得商品房预售许可证，至法庭辩论终结时仍未取得商品房预售许可证，故双方所签订的协议为无效合同，对原告要求依法确认其与被告莱兴置业公司所签订的认购协议书有效并继续履行的请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第（四）项及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
驳回原告王超的诉讼请求。
案件受理费300元，原告已预交，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 韩艳梅
审 判 员 徐向云
人民陪审员 刘水娟
二〇一七年十一月二十四日
书 记 员 沈 倩