四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终3999号
上诉人（原审被告)：成都市嘉锦置业有限公司，住所地：四川省成都市高新区天久北巷139号附42号3层。
法定代表人：景百孚，董事长。
委托诉讼代理人：王宇，男，汉族，1982年8月22日出生，住成都市青羊区，系公司员工。
被上诉人（原审原告)：吴世忠，男，汉族，1969年8月21日出生，住四川省泸州市江阳区。
被上诉人（原审原告)：吴致远，男，汉族，1993年11月1日出生，住四川省泸州市江阳区。
以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：梁雨婷，四川拥彗律师事务所律师。
原审第三人：北京威德酒店物业管理有限公司成都分公司，住所地：四川省成都市高新区锦韵路533号6幢9层919号。
法定代表人：赵俊伟，总经理。
委托诉讼代理人：黄艳，女，汉族，1973年6月13日出生，住成都市高新区，系公司员工。
上诉人成都市嘉锦置业有限公司（以下简称“嘉锦置业公司”）因与被上诉人吴世忠、吴致远、一审第三人北京威德酒店物业管理有限公司成都分公司（以下简称“威德物业成都分公司”）财产损害赔偿纠纷一案，不服四川省成都市高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初12581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人嘉锦置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：案涉房屋在2015年5月交付经现场验收并未提出质量异议，出现漏水后地暖锅炉厂家经现场检查认为锅炉设备漏水不是质量或安装问题造成。该房屋从5月交付时到8月出现漏水是处于被上诉人管理控制，上诉人没有过错；案涉房屋不存在质量问题，墙纸发霉是漏水所致，而电视墙边框断裂、天花板吊顶裂缝是工艺接头缝隙不存在质量修复的瑕疵。房屋漏水损失12000元是被上诉人赔偿楼下住户的，该损失不应转嫁。
被上诉人吴世忠、吴致远辩称，本案是财产损害赔偿纠纷，地暖锅炉漏水是因安装时没有调试并非被上诉人使用不当，上诉人负有房屋质量瑕疵的担保义务应当承担修复责任。请求予以维持。
原审第三人威德物业成都分公司辩称，房屋按照正常的接房流程进行了交接，出现漏水后也安排人员进行查看，物管公司不应承担赔偿责任。
吴世忠、吴致远向一审法院起诉请求：1、嘉锦置业公司对吴世忠、吴致远购买的房屋因嘉锦置业公司交付设备漏水对房屋造成损害进行修复；2、嘉锦置业公司赔偿吴世忠、吴致远损失12000元，以及从2015年8月1日计算至实际修复完成为止按照每月1600元计算的租金损失。
一审法院审理查明：2013年1月11日，吴世忠、吴致远与嘉锦置业公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定吴世忠、吴致远购买嘉锦置业公司开发的位于成都市高新区××*御府5栋1单元603号精装房屋一套，该房屋建筑面积91.36平方米，总房款836876元，约定的交房时间为2014年12月31日。作为上述合同附件的《××*御府质量保证书》第四条约定，住宅自交付之日起，正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期为：电气管线、给排水管道、设备安装（不含室内的家用电器、灶具等设备）保修2年；其他户内装修保修2年，家用电器、灶具等设备，由厂家直接提供保修，其保修期及保修责任以厂家提供的保修书、质量保证书等文件为准；第五条约定，因用户未按照《商品房使用说明书》，使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，嘉锦置业公司不承担保修责任，一切后果由用户负责；用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任；第七条约定，有关质量的来信来访，嘉锦置业公司将直接或委托物业管理公司及时给予答复。
第三人威德物业成都分公司为上述××*御府（一期）的物业服务单位。第三人工作人员于2015年5月18日巡查5栋1单元603号房屋时发现电视墙边框断裂、天花板吊顶裂缝、次卧墙纸发霉。
2015年5月30日，嘉锦置业公司委托第三人威德物业成都分公司将经竣工验收合格的案涉房屋向吴世忠、吴致远进行了交付，验收交接表上显示吴世忠、吴致远对房屋验收范围及查验内容进行了确认，未提出任何查验意见。嘉锦置业公司向吴世忠、吴致远交付的文件包括：前期物业服务协议、业主临时管理规约、××*御府业主手册（含装修手册）、住宅质量保证书、住宅使用说明书、住宅工程质量分户验收结果表以及菲斯曼供热设备合格证、安装服务指南等。
2015年8月17日，案涉房屋的楼下住户发现户内屋顶有渗水情况，第三人威德物业成都分公司立即联系了吴世忠，因吴世忠在外地，吴世忠将案涉房屋密码告知了第三人威德物业成都分公司工作人员，第三人威德物业成都分公司、嘉锦置业公司的工作人员与案涉房屋的楼下住户、施工方一起进入案涉房屋内查看，发现屋内地面大面积积水，查明原因为地暖锅炉漏水。2015年9月12日，案涉房屋的地暖锅炉厂家出具《关于××住宅项目5#-1-603漏水问题回复函》，载明“案涉房屋漏水点：锅炉右下底部安全阀处。漏水原因：锅炉安全阀超压泄压排水导致的漏水现象。导致原因：1、有非我公司专业人员私自操作锅炉，打开了锅炉系统补水阀并且没有关闭，锅炉一直处于补水状态，自来水源源不断向采暖系统补压，导致采暖系统压力超安全阀3公斤工作而泄压；2、按照家用水电气使用要求，客户家长时间无人居住，需要关水、关电、关气，该房屋无人居住，但是自来水没有及时关闭也是漏水的另一原因。处理措施：采暖系统安装无任何安装质量问题，不存在接口拧的不紧链接点松动或者脱落原因漏水，并且我们的精装房已全部交给业主方使用，造成漏水的直接原因是有人打开了补水阀后没有及时关闭所致，请查看《安装及服务指南》手册第15页，加注供热设备和排气这一大条里有明确规定，采暖系统在加注水后须关闭补水阀。综上：××住宅项目5#-1-603漏水，非我公司采暖产品质量和系统安装问题，导致漏水的直接原因是我们公司专业人员安装完毕后，有非我公司专业人员私自操作锅炉、打开锅炉补水阀未关闭，且用户家自来水入户总水阀未按安全用水的要求及时关闭导致事故和损失。”后嘉锦置业公司对案涉的地暖锅炉进行了调试，已经没有漏水。
另外，案涉房屋的地暖《安装和服务指南（供专业人员使用）》上载明，加注供热设备和排气的工作步骤详细说明：1、检查膜式膨胀水箱的预压力；2、关闭燃气截止旋塞阀；3、打开注水装置，给供热设备注水；4、打开控制器上的电源开关；5、加注功能和排气功能启动30分钟；6、在排气和加注完全结束后，关闭控制器上的电源开关；7、关闭注水阀。案涉5-1-603号房屋交房时水表度数为15立方米，7月份为28立方米、8月份为45立方米。
2016年6月16日，案涉小区503号房屋业主吴昊江诉至一审法院，请求判令吴世忠、吴致远赔偿房屋装修损失32845元、家具仓储损失35000元，经一审法院主持调解，双方当事人自愿达成协议：吴世忠、吴致远赔偿吴昊江损失12000元。
2016年11月11日，吴世忠、吴致远向第三人威德物业成都分公司发函，要求对2015年5月18日经巡查发现的5-1-603号房屋发现的电视墙边框断裂、天花板吊顶裂缝、次卧墙纸发霉问题进行整改，第三人威德物业成都分公司于次日收到该函件。现案涉5-1-603号房屋上述巡查发现的问题依然存在，另外客厅、主卧室也存在墙纸发霉问题。
案涉5-1-603号房屋未添置家电、家具等，处于空置状态。诉讼过程中，吴世忠、吴致远不申请对因案涉房屋漏水期间房屋未入住的租金损失进行鉴定。
一审法院认定上述事实，采信了当事人身份证、组织机构代码证；《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《质量保证书》；入户程序表、入户声明、验收交接表；空置房巡查记录表；锅炉漏水备忘录；锅炉厂商回复函；供热设备合格证书、安装服务指南；录音资料；告知函；现场照片；民事调解书等证据。
一审法院认为，吴世忠、吴致远购买了嘉锦置业公司开发的案涉商品房，以案涉商品房存在质量问题要求嘉锦置业公司承担修复、赔偿损失等责任，可以选择侵权纠纷提起诉讼。吴世忠、吴致远要求对案涉房屋在交房前巡查发现的质量问题以及因案涉房屋的地暖锅炉因未调试好发生漏水致墙面受损进行修复，嘉锦置业公司抗辩认为地暖锅炉漏水是因为使用不当，另外的质量问题已过质保期，不应承担修复责任。故本案争议焦点为案涉房屋存在的质量瑕疵嘉锦置业公司应否承担修复责任；案涉房屋的锅炉漏水是因为嘉锦置业公司安装时未调试好还是因为吴世忠、吴致远使用不当造成的；相关损失如何认定。
一、关于嘉锦置业公司应否对案涉房屋存在的质量瑕疵承担修复责任问题。案涉商品房为精装修房屋，按照嘉锦置业公司出具《××*御府质量保证书》的约定，吴世忠、吴致远主张的质量瑕疵为电视墙边框断裂、天花板吊顶裂缝、次卧墙纸发霉问题，属于房屋的其他装修，嘉锦置业公司承担保修的期限为两年，从交房之日2015年5月30日计算。第三人威德物业成都分公司为锦置业公司委托的接收业主质量问题投诉的单位，其巡查人员于2015年5月18日巡查案涉房屋时发现屋内电视墙边框断裂、天花板吊顶裂缝、次卧墙纸发霉。虽案涉房屋于2015年5月30日交付给吴世忠、吴致远时，吴世忠、吴致远未提出质量异议，但结合案涉房屋的现状照片，上述质量瑕疵仍然存在，嘉锦置业公司主张在交房之前就已经处理好，但第三人威德物业成都分公司工作人员与吴世忠、吴致远的对话录音证明第三人威德物业成都分公司未在交房前对上述质量瑕疵进行修复。吴世忠、吴致远于2016年11月11日向第三人威德物业成都分公司主张修复该瑕疵，未超过《××*御府质量保证书》上明确约定的质保期，故锦置业公司应当承担对上述瑕疵的修复责任。
二、关于案涉房屋的锅炉漏水是因为嘉锦置业公司安装时未调试好还是因为吴世忠、吴致远使用不当造成的问题。案涉房屋内的地暖锅炉属于该房屋的附属设施，也属于嘉锦置业公司承担瑕疵担保义务的范围。对于当事人双方争议的案涉地暖锅炉漏水的原因，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十三条的规定：“经营者提供的机动车、计算机、电视机、电冰箱、空调器、洗衣机等耐用商品或者装饰装修等服务，消费者自接受商品或者服务之日起六个月内发现瑕疵，发生争议的，由经营者承担有关瑕疵的举证责任。”案涉地暖锅炉属于耐用消费品，在交付给吴世忠、吴致远3个月内就发生漏水问题，嘉锦置业公司主张地暖锅炉漏水是由于吴世忠、吴致远使用不当造成，应当承担举证责任。诉讼过程中嘉锦置业公司提交了地暖锅炉厂家出具《关于××住宅项目5#-1-603漏水问题回复函》，以此证明造成地暖锅炉漏水的原因是有非专业人员私自操作锅炉、打开锅炉补水阀未关闭，且吴世忠、吴致远房屋自来水入户总水阀未按安全用水的要求及时关闭，不属于产品质量和安装问题所致，但该函件属于地暖锅炉的生产安装厂家出具的单方认定意见，并非权威鉴定机构的意见，且未经吴世忠、吴致远签字认可。另外，结合吴世忠、吴致远未入住案涉房屋的事实，吴世忠、吴致远与第三人威德物业成都分公司的对话录音，修复案涉地暖锅炉是进行多次调试才不漏水，存在未调试好的可能性，认定吴世忠、吴致远擅自私自操作锅炉、打开锅炉补水阀未关闭导致漏水不符合常理。同时，第三人威德物业成都分公司也未举证证明在向吴世忠、吴致远交付房屋时，已经告知须及时关闭总水阀，嘉锦置业公司交付给吴世忠、吴致远的《安装和服务指南》第15条是对专业人员的操作要求，不属于用户使用说明的注意事项。综上，嘉锦置业公司主张吴世忠、吴致远使用不当造成案涉地暖锅炉漏水，证据不足，一审法院不予认定。嘉锦置业公司应当对案涉房屋的附属设施在保修期内的质量问题承担赔偿责任。
三、地暖锅炉漏水造成了地面浸泡导致客厅、主卧墙面发霉，嘉锦置业公司应当就此问题进行修复，吴世忠、吴致远主张的木地板受损，但尚未达到须更换的程度。同时漏水导致楼下503号房屋受损，经一审法院主持调解，吴世忠、吴致远赔偿了楼下业主12000元，该损失属于合理损失，嘉锦置业公司应当进行赔偿。对于吴世忠、吴致远主张的租金损失，因吴世忠、吴致远购买案涉房屋用于自住，并非用于对外出租进行收益，未提交不能居住案涉房屋另行在外租房产生租金损失的证据，同时案涉房屋的墙面发霉尚未达到不足以居住的程度，故吴世忠、吴致远的该诉讼请求，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、第十五条第一款第（六）项的规定，判决：一、成都市嘉锦置业有限公司于判决生效后三十日内对吴世忠、吴致远购买的位于成都市高新区××*御府5栋1单元603号房屋的客厅、主卧室、次卧室、电视墙边框断裂、天花板吊顶裂缝进行修复；二、成都市嘉锦置业有限公司于判决生效后三十日内赔偿吴世忠、吴致远因上述房屋漏水产生的损失12000元；三、驳回吴世忠、吴致远的其他诉讼请求。案件受理费减半收取310元，由成都市嘉锦置业有限公司负担。
本院经二审查明的事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，对上诉人嘉锦置业公司所提地暖锅炉设备漏水不是设备本身质量或者安装原因所致而是被上诉人自身保管和使用房屋不当所致和不应承担12000元损害后果的上诉理由，经审查认为，2015年5月嘉锦置业公司将房屋交付后，该案涉房屋处于空置状态并无人居住。发生漏水后经嘉锦置业公司和原审第三人威德物业成都分公司工作人员查看漏水原因是地暖锅炉漏水。后经地暖锅炉厂检查，其出具了《漏水问题回复函》对地暖锅炉漏水原因进行说明。认为：锅炉系统补水阀未关闭；业主长期未居住未关水。而对该份证据的证明力，被上诉人提出异议，因其居住外地不能及时参与抢修并提供了向原审第三人威德物业成都分公司工作人员夏川慧了解房间漏水原因的《视频录像》证明案涉房间总水阀只要处于打开状态地暖锅炉就会漏水，后经锅炉厂家进行调压未再出现漏水情况。该《视频录像》所反映的情况使得地暖锅炉厂所出具《漏水问题回复函》可信度产生动摇。故仅凭该《漏水问题回复函》尚不足以证明嘉锦置业公司所主张的系被上诉人自身使用不当导致地暖锅炉漏水的事实成立。因嘉锦置业公司向被上诉人交付的精装修房屋，房间内的地暖设备设施也是由嘉锦置业公司提供的。故当房屋漏水原因是地暖设备造成时，一审裁判由嘉锦置业公司承担因房屋漏水导致的损害赔偿后果，即因房屋漏水被上诉人向他人赔偿12000元这一损害后果承担赔偿责任并无不当。对上诉人嘉锦置业公司所提该项上诉理由，本院不予支持。
对上诉人嘉锦置业公司所提电视墙边框断裂、天花板吊顶裂缝等不属于质量瑕疵问题不属修复范围的上诉理由，经审查认为，嘉锦置业公司交付的是精装修房屋《质量保证书》明确载明了保修期限，且在交房前以上质量瑕疵已经存在该事实有原审第三人威德物业成都分公司《精装空置房巡查记录表》证实。故对该项上诉理由，本院不予支持。
综上所述，上诉人嘉锦置业公司的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费620元，由成都市嘉锦置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄小华
审判员 邓凌志
审判员 牛玉洲
二〇一八年五月十五日
书记员 孙 睿