上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第3384号
上诉人（原审被告、反诉原告）广亚铝业有限公司上海分公司，住所地上海市浦东新区XX路XX号XX室。负责人戴星星。委托代理人陈晓恩。委托代理人张根兰，上海雷曼律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海市浦东新区医疗急救中心，住所地上海市浦东新区XX路XX号。法定代表人盛继军，院长。委托代理人沈成良，上海市康正律师事务所律师。委托代理人沈潜，上海市康正律师事务所律师。原审被告广亚铝业有限公司，住所地广东省佛山市南海区XX镇XX桥XX侧。法定代表人邝焯珍，董事长。委托代理人陈晓恩，广亚铝业有限公司上海分公司员工。委托代理人张根兰，上海雷曼律师事务所律师。上诉人广亚铝业有限公司上海分公司（以下简称广亚分公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第11354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月6日受理后，依法组成合议庭,于2015年12月1日公开开庭审理了本案。上诉人广亚分公司及原审被告广亚铝业有限公司（以下简称广亚公司）之共同委托代理人陈晓恩、张根兰,被上诉人上海市浦东新区医疗急救中心（以下简称浦东急救中心）之委托代理人沈潜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，1992年起，广亚分公司租用浦东急救中心位于浦东新区XX镇XX路XX号部分房屋。2007年12月29日，浦东急救中心（出租方、甲方）与南海市广亚铝业有限公司上海经营部（承租方、乙方）（广亚分公司前身）签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落在浦东新区XX镇XX路XX号，非冻结房屋一间（面积24平方米）和其他临时房屋（面积150平方米）出租给乙方开设南海市广亚铝业有限公司上海经营部；租赁期限为甲方需改造拆迁临时房屋为止；房屋租金每月人民币（下同）2,000元；租赁期间如遇市政动迁、国家建设开发需要，双方须无条件立即终止本协议的履行。该合同乙方盖有南海市广亚铝业有限公司上海经营部印章。协议签订后，广亚分公司对24平方米房屋一间进行装修后用作办公用房，150平方米租赁房屋用于堆放铝材。2014年12月1日，浦东急救中心委托律师发函给广亚分公司，称为了做好防治“埃博拉病毒”等传染病应对工作，XX公路XX号（XX路XX号）的房屋一间（面积24平方米）和其他临时房屋（面积150平方米）进行改造。根据租赁协议书之约定，决定将租赁给你方的上述房屋予以收回，通知于2014年12月31日之前搬离上述房屋。自2014年1月至今尚未按协议支付房租，至2014年12月共欠租金24,000元，要求一并付清。2014年12月10日，广亚分公司回函浦东急救中心，提出请求解决如下诉求：1、退还多付租金（2008年1月至2014年4月），减除2014年5月至12月房租16,000元，退还42,870元；2、赔偿2007年浦东急救中心拆除广亚公分司的八间仓库98,000元；3、赔偿广亚分公司自建办公房一间20,500元；4、赔偿搬迁及其他损失费104,400元；5、赔偿大花坛建造费。合计赔偿265,770元，收到赔偿款项后五天内即搬迁。后浦东急救中心诉至法院，要求判令：1、确认双方签订的房屋租赁协议于2014年12月31日解除；2、广亚分公司、广亚公司迁出租赁房屋；3、广亚分公司、广亚公司支付自2014年5月1日起至12月31日止的房租计16,000元；4、广亚分公司、广亚公司支付自2015年1月1日起至实际迁出租赁房屋之日止的使用费，按每月2,000元计算。广亚分公司则提出反诉，要求判令：1、浦东急救中心退还多付租金34,870元（计算至2015年4月止）；2、浦东急救中心赔偿（补偿）各项损失450,970元。原审再认定，2015年1月14日，上海市浦东新区卫生和计划生育委员会计划处向浦东急救中心发出工作联系函，称对于浦东急救中心关于改建川沙分站员工宿舍的请示已收悉，为解决员工住宿问题，同意浦东急救中心收回川沙分站外借的174平方米出租房屋，对其实施改建后作为员工宿舍使用。2015年2月11日，上海市公安局浦东分局川沙派出所出具新编门弄号证明，XX号XX路XX号，XX弄XX路XX号。原审中，双方确认涉案租赁协议的起租时间为2008年1月1日。另双方确认租赁面积中150平方米房屋为无证建筑。原审认为，浦东急救中心与广亚分公司于2007年12月29日签订的房屋租赁协议，浦东急救中心出租的租赁物房屋一间（面积24平方米）及其他临时房屋（面积150平方米），其中150平方米的临时房屋属于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，该租赁标的因不具有合法性，该部分租赁应认定无效。至于24平方米的租赁标的，协议约定的租赁期限为甲方需要改造拆迁临时房屋时止。浦东急救中心提供了其关于改造出租房屋以及经其上级主管部门同意改建的批复，因此，其向广亚分公司发函告知解除双方的租赁协议，符合双方协议的约定。其要求确认双方租赁协议（有效部分）于2014年12月31日解除，法院予以准许。至于广亚分公司的已付租金，双方确认自2008年1月起广亚分公司按照浦东急救中心每月开具的门卫工资清单支付门卫工资，以代替广亚分公司应付浦东急救中心的每月租金，此支付方式自2008年1月起，已履行至2014年4月，可见双方对合同租金的支付通过口头约定已变更了履行的方式，且已实际履行，法院认定系争租赁协议的租金（使用费）已支付至2014年4月，广亚分公司对已付租金的折算方式法院不予认同。2014年5月起的租金及使用费，广亚分公司仍应按照协议约定支付至返还房屋之日止。由于广亚分公司系广亚公司设立的无独立法人资格的分公司，浦东急救中心要求广亚分公司、广亚公司共同承担合同义务，法院予以准许。广亚分公司反诉主张的返还多付租金34,870元，缺乏事实依据，法院不予支持。至于广亚分公司主张的赔偿其各项损失450,970元，目前尚无有效证据反映系争租赁房屋已列入动迁范围，且广亚分公司也无其他证据证明浦东急救中心已经获得动迁利益。如若系争房屋内发生动拆迁的，广亚分公司亦需凭借相关动迁补偿的协议，主张其应得的份额。故其赔偿损失的请求，法院不予支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第九十三条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释？》第五条之规定，于二○一五年八月十四日作出判决：一、浦东急救中心与广亚分公司签订的《房屋租赁合同》中150平方米租赁房屋协议无效，其余部分于2014年12月31日解除；二、广亚分公司、广亚公司于判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区XX路XXXX号租赁浦东急救中心的租赁房屋；三、广亚分公司、广亚公司于判决生效之日起十日内支付浦东急救中心自2014年5月1日起至迁出租赁房屋之日止的租金及使用费，按每月2,000元计算；四、驳回广亚分公司的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费400元，减半收取计200元，由广亚分公司、广亚公司负担。反诉案件受理费减半收取计4,293.50元，由广亚分公司负担。判决后，广亚分公司不服，上诉于本院，诉称:被上诉人明知涉讼地块即将拆迁，为提前赶走上诉人而发出解除合同函；被上诉人所述的双方口头变更合同约定的租金标准并非事实，故要求二审法院撤销原审判决第一项，改判涉讼租赁合同有效部分于双方签订补偿清退协议之日终止，被上诉人退还上诉人多付的租金18,870元（算至2015年12月）。被上诉人浦东急救中心辩称:其于2014年底打算收回房屋，改造员工宿舍，遂向上诉人发出解除通知书；2015年其收到动迁通知，但该通知距离其向上诉人发出解除通知已有七月之久，动迁事实与本案双方解约没有任何关联性；实际履行中，上诉人按照被上诉人出具的门卫工资清单支付租金，双方口头变更了合同的约定，故不同意上诉请求。原审被告广亚公司的意见与上诉人一致。二审中，上诉人出示如下证据材料：1、搬迁通知及函，旨在证明被上诉人明知有动迁而虚构解约理由；2、门卫工资明细，旨在证明双方未签订合同前即以门卫工资替代支付租金，双方从未变更租金标准；3、情况说明，旨在证明被上诉人发出解约函时已知道动迁；4、评估材料，旨在证明评估内容涉及上诉人投入的装潢等；5、确认单，旨在证明被上诉人承认确认单，但未盖章。被上诉人认可证据1、2的真实性，但不认可其余证据的真实性；同时认为其于发出解除通知后七个月才收到拆迁通知，动迁函系发给卫计委，与本案没有关联性。本院确认证据1、2、3、4具有证据效力，证据5无出租方及承租方盖章，不予确认。本院审理过程中，上诉人向本院出具书面意见，表示若法院无法支持其诉请，则应判决有效的租赁关系于二审判决生效之日起终止，并认为被上诉人应退还的租金为20,809.55元（18,870元+2007年底尚欠但未结算的1,939.55元）。之后又变更为：判决涉讼协议于签订补偿清退协议之日终止，被上诉人退还租金22,749.10元。二审中，被上诉人同意放弃原审判决主文第三项所确认的租金及使用费；上诉人则同意撤回退还租金的诉请。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，涉讼协议约定租赁期限为浦东急救中心需改造拆迁临时房屋为止，浦东急救中心于2014年12月1日发函要求解除协议，故原审判决租赁协议有效部分于2014年12月31日解除并无不妥，可予维持。广亚分公司二审中出示的由上海浦东城厢房屋拆迁有限公司出具的情况说明反映出对涉讼地块的企业的前期动拆迁工作于2015年5月起逐步进行，因此浦东急救中心行使合同约定的解除权日期远早于涉讼房屋实际动拆迁开始之日，本院认为，动拆迁的发生并不能当然影响出租人依约行使合同解除权。本院注意到，广亚分公司、广亚公司对于原审判决其搬离并未提出上诉，涉讼房屋亦予评估，如广亚分公司、广亚公司可能享有动迁利益，可另行处理、主张。二审中，浦东急救中心同意放弃原审判决主文第三项所确认的租金及使用费，广亚分公司同意撤回退还租金的诉请，皆系当事人自行处分其民事权利，于法无悖，本院予以准许。综上所述，广亚分公司关于撤销原审判决第一项，改判双方租赁合同有效部分于双方签订补偿清退协议之日终止的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下:一、维持上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第11354号民事判决主文第一、二、四项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第11354号民事判决主文第三项。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费400元，减半收取计200元，由广亚铝业有限公司上海分公司、广亚铝业有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计4,293.50元，由广亚铝业有限公司上海分公司负担。二审案件受理费80元，由广亚铝业有限公司上海分公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 蒋辉霞
审判员 许 京
二〇一六年二月二日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。