福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽01民终5132号
上诉人（原审被告）：黄珊瑚，女，1982年4月16日出生，汉族，住福州市台江区，
委托诉讼代理人：王茂盛，福建佐佑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈启，福建佐佑律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：福州市台江区人民政府瀛洲街道办事处，住所地福州市台江区六一中路464号4楼，统一社会信用代码11350103003618199K。
法定代表人：陈清，主任。
委托诉讼代理人：马立龙，福建卫理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈连钟，福建卫理律师事务所律师。
上诉人黄珊瑚因与被上诉人福州市台江区人民政府瀛洲街道办事处（下称“台江瀛洲街道”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2017）闽0103民初1539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
黄珊瑚上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人台江瀛洲街道的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人不具有诉讼主体资格。1.被上诉人系受福州市台江第二中心小学（下称“台二小学”）委托出租管理房屋，但其提供的国有土地使用权证无法证明案涉店面的所有权人或使用权人，故委托关系无效。2.即使委托关系成立，上诉人明知委托代理关系的情况下，合同相应权利应由委托人行使。3.一审法院应当追加台二小学作为第三人参加诉讼而未追加，属于遗漏当事人。二、上诉人无需支付被上诉人房屋占有使用费及因（2015）台民初字第2630号一案产生的诉讼费用1261元。1.案涉店面属于违法建筑，被上诉人仍予以出租，其对合同无效具有明显过错，故上诉人有权拒绝支付使用费。2.《补充协议》中诉讼费用的支付是附条件的，被上诉人撤回该案起诉，应视为免除诉讼费由上诉人缴清的义务。三、上诉人因承租讼争店面支付了竞拍保证金，被上诉人至今未依约退还，其已构成违约，上诉人依法享有相应抗辩权。
台江瀛洲街道辩称，一、答辩人作为一审原告主体适格。台二小学系依台江区政府精神将讼争店面交由答辩人出租管理并收取租金，二者不是委托关系，台二小学不是本案必要诉讼当事人，其与上诉人不存在法律关系。二、上诉人依法应向答辩人支付房屋占有使用费及另案诉讼费用1261元。三、竞拍保证金4万元系上诉人交付给拍卖行的，属于另一法律关系，与本案无关。综上，请求驳回上诉，维持原判。
台江瀛洲街道向一审法院起诉请求：1.判令黄珊瑚立即将坐落于福州市台江区瀛洲路101、103号店面（面积27平方米）腾空并归还台江瀛洲街道；2.判令黄珊瑚从2017年3月1日起按9720元/月向台江瀛洲街道支付租金（房屋占用费）,直至将该租赁店面腾空并归还之日止（暂计至2017年3月31日租金为9720元）；3.判令黄珊瑚向台江瀛洲街道支付诉讼费用1261元；4.判令由黄珊瑚承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年7月31日，以台江瀛洲街道为甲方（出租方）与黄珊瑚为乙方（承租方），双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要内容约定：一、租赁地点、租金、押金其他费用等，其中甲方店铺坐落于瀛洲路101、103号（以下简称讼争店面），建筑面积合计27平方米……租赁期限叁年，自2012年7月31日至2015年7月30日止……月租金为20200元，乙方必须在每月7日前支付当月租金，每逾期一天，乙方则需按月租金的5%支付滞纳金；乙方必须向甲方交付押金30300元，该店铺仅作为乙方经营除餐饮行业外，国家允许经营的行业使用，严禁私自出租、转租、转让……乙方应按经营需要办理相关证照……，所使用水费直接向供水部门结算，电费向台二小学缴纳……；二、店铺财产使用和修缮责任（略）；三、变更和解除本合同的条件（略）；四、乙方违约责任：其中1.未经甲方书面同意，擅自将该店铺分租、转租、转让……的；2.乙方拖欠租金、水电费累计一个月以上的。合同还约定了甲方未按合同约定的时间交付该出租店铺的违约责任和其他条款。合同签订后，台江瀛洲街道依约将上述讼争101、103号店面将付黄珊瑚经营使用。2015年11月，台江瀛洲街道及案外人台二小学以黄珊瑚拖欠讼争店面租金为由共同向一审法院提出诉讼。2015年11月17日，台江瀛洲街道、黄珊瑚双方签订了一份《补充协议》，该《补充协议》的主要内容为“……甲方（即台江瀛洲街道）同意乙方（即黄珊瑚）的租期顺延1年零3个月，即从2015年8月1日至2016年10月31日止。乙方同意在顺延的租期内租金按甲方委托的评估公司评估的每平方月单价360元计算，月租金为人民币9720元，第一次交纳时间为2015年11月20日前。乙方同意第一次一次性交齐2015年8月至2015年11月租金，合计38880元。下一次起交租时间定在每月5日前，否则按每逾期1天交1%滞纳金，逾期1个月甲方有权收回店面并中止合同。甲乙双方达成协议后，乙方应负担法院诉讼费用2522元，签订协议时一并缴清，甲方负责向法院撤回起诉。……原合同其它条款不变，本《补充协议》作为主合同的个别条款变更补充，与主合同有同等法律效力……”。2015年11月20日，台江瀛洲街道及台二小学申请撤回该案起诉，一审法院作出（2015）台民初字第2630号民事裁定书，准许台江瀛洲街道及台二小学撤回起诉，台江瀛洲街道及台二小学负担诉讼费1261元。现台江瀛洲街道以租赁期满后黄珊瑚拒不撤离讼争租赁店面及从2017年3月1日起拖欠租金（房屋占用费）等为由提出本案上述诉请。诉讼中，双方于2017年6月15日确认：101、103号讼争店面（面积27平方米）租金按9720元/月计交至2017年2月。黄珊瑚确未支付给台江瀛洲街道已垫付的诉讼费1261元。
一审法院认为，台江瀛洲街道无法提供案外人台二小学交由其出租管理的讼争店面已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》无效。经释明，台江瀛洲街道表示合同无效不影响其请求黄珊瑚按合同约定的租金标准支付店面占用费。现基于讼争《房屋租赁合同》及《补充协议》无效，且讼争店面租赁期限也已经届满，故台江瀛洲街道要求黄珊瑚腾空归还讼争店面及按合同约定租金标准支付占用费有据，予以支持。现黄珊瑚仍占用101、103号讼争店面未还已无合法依据，应当腾空归还。关于101、103号讼争店面占用费问题，双方确认按《补充协议》约定租金标准的9720元/月。此外根据《中华人民共和国合同法》第五十七条关于“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”的规定，《补充协议》第三条关于“甲乙双方达成协议后，乙方应负担法院诉讼费用……甲方负责向法院撤回起诉”的解决争议方法的约定有效。黄珊瑚在诉讼中因未将诉请的该笔诉讼费用1261元支付给台江瀛洲街道，故以判决其支付为宜。判决：一、黄珊瑚应于本判决生效之日起十日内将坐落于福州市台江区瀛洲路101、103号店面腾空并归还台江瀛洲街道；二、黄珊瑚应于本判决生效之日起十日内向台江瀛洲街道支付占有使用费至讼争101、103号店面腾空归还之日止（占有使用费按每月租金9720元标准从2017年3月1日起计付至该店面腾空归还之日止）；三、黄珊瑚于本判决生效之日起三日内向台江瀛洲街道支付已垫付的（2015）台民初字第2630号的诉讼费用1261元。案件受理费1620元，由黄珊瑚负担。
二审中，当事人没有提交新证据。根据现有证据，本院确认一审认定的事实正确。
本院认为，案涉101、103店面虽未依法取得建设规划许可证和权属凭证，但实际位于台二小学持有的榕国用（1994）字第T04106号《国有土地使用证》项下的土地上，且店面系由台二小学交付台江瀛洲街道出租管理，并由本案双方订立《房屋租赁合同》、《补充协议》，黄珊瑚亦始终将应付租金支付给台江瀛洲街道而不持异议，可见双方当事人及台二小学均认可由台江瀛洲街道主张合同项下的租金（占有使用费）收取等相关权利，故台江瀛洲街道以其系案涉合同的相对人提起本案诉讼，符合法律规定。台二小学未参加诉讼并不影响案件实质审理，其若认为权利遭受损害，可另行与台江瀛洲街道处理，一审法院未追加台二小学为本案第三人并无不当，与法无悖。
关于租赁店面的占有使用费支付问题。案涉《房屋租赁合同》、《补充协议》依法应当被认定为无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，以及一审诉讼时双方当事人关于店面占用费按《补充协议》约定的租金标准计算的确认，一审法院判决黄珊瑚按该标准支付实际占用案涉店面期间的占有使用费，于法有据，应予维持。至于黄珊瑚以案涉店面属于有安全隐患的违章建筑并危及其人身、财产安全为由拒付占有使用费的上诉理由，其实际承租该店面多年，理当知晓店面是否取得相应建设规划许可之事实，若确如其所述存在危及安全之现象，其完全可以及时选择搬离承租店面而非拒绝腾空交还，现其实际占有使用店面获利却又拒绝支付相应费用，明显有违诚实信用之恶意行为，故该项上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。
关于另案（2015）台民初字第2630号案件产生的诉讼费1261元负担问题，因上诉人于《补充协议》中确认由其负担该案诉讼费用，且该案亦为台江瀛洲街道催收案涉店面租金而行诉讼，与本案具有延续性，故台江瀛洲街道于本案中一并主张该费用合法，一审法院判决得当，应予维持。
至于上诉人主张的竞拍保证金4万元问题，因其未就此提起反诉亦无相应交付凭证，且其确认该款系向拍卖行交付，故不应在本案二审中予以审查处理，其可另行向有关当事人主张权利。
综上，上诉人黄珊瑚的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1620元，由黄珊瑚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林秀榕
审 判 员 薛闳引
审 判 员 王燕燕
二〇一七年十一月二十八日
法官助理 官永琪
书 记 员 林 俊