北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京02民终2836号
上诉人（原审原告）：北京天宇恒业物业管理有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇福顺街1号。
法定代表人周硕，总经理。
委托诉讼代理人:任俊青，男，北京天宇恒业物业管理有限公司职工。
上诉人（原审被告）：北京市大兴区旧宫镇南街四村村民委员会，住所地北京市大兴区旧宫镇南街四队。
负责人：马文胜，村主任。
委托诉讼代理人：房亚南，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：洪敬，女，北京市大兴区旧宫镇南街四村村民委员会委员。
上诉人北京天宇恒业物业管理有限公司（以下简称天宇物业公司）因与上诉人北京市大兴区旧宫镇南街四村村民委员会（以下简称四村村委会）供用热力合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第16198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
天宇物业公司上诉请求：撤销原判第二项，依法改判四村村委会支付我公司违约金133169．67元；本案诉讼费由四村村委会负担。事实与理由：1．一审法院认定事实错误。我公司和四村村委会签订的供热采暖合同中对建筑面积有明确约定，且该合同双方已实际履行，我公司已提供供热服务，双方对面积并无争议。面积争议系四村村委会和开发商之间的，与本案无关。一审法院认定四村村委会不存在拖欠供暖费的主观故意是错误的。2．一审法院适用法律有误。根据合同法规定，四村村委会应承担赔偿损失等违约责任。
四村村委会上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回天宇物业公司诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用全部由天宇物业公司承担。事实与理由：1．一审法院严重违反法定程序。关于涉案面积问题，另案（2017）京0115民初1726号案件审理内容中包括了对于面积的确定诉求，在该案尚未有生效法律文书前，一审法院就作出判决。2．根据《备忘录》第5条约定，3、4、6号楼施工单位仅移交了地上部分，相关设备用房均在地下未移交，天宇物业公司根本没有对这部分提供供暖服务，我单位就不应当交纳这部分的供暖费用。这部分供暖费用应当扣减。3．天宇物业公司提供的供暖服务温度不达标，应相应扣减物业费用。4．在案件审理过程中，对于无争议部分的款项，我单位已交纳给天宇物业公司；对于有争议的485238元，基于上述理由不应支付。
天宇物业公司向一审法院起诉请求：1．判令四村村委会支付2014年11月15日至2015年3月15日期间供暖费617619元及违约金（自2014年10月16日起算至四村村委会实际付款之日止，以617619元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，截止至2015年12月1日的违约金为41700元）；2．判令四村村委会支付2015年11月15日至2016年3月15日期间供暖费617619元；3．本案的诉讼费用由四村村委会承担。
一审法院认定事实：2013年11月7日，北京市大兴区旧宫镇政府（甲方）与北京日月房地产开发有限公司（乙方）签订备忘录，约定乙方将五福堂北路一号院3、4、6号楼于2013年11月8日交付甲方，甲方指定旧宫镇南街四村村民委员会为五福堂北路一号院3、4、6号楼的产权所有人及物业使用人，乙方与天宇物业公司签订《前期物业委托管理服务合同》，依法选聘该物业服务企业为上述住宅所在的小区提供物业服务。乙方实际交付住宅面积为20587．30平方米（实测面积），多交付587．30平方米。多交付面积由甲方指定的产权所有人（四村村委会）承担，售价另行确定。因3、4、6号楼施工单位
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北京住总第二开发公司仅移交楼体的地上部分，相关设备用房均在地下未做移交，需相关部门协调。2013年11月，天宇物业公司与四村村委会签订《北京市居民供暖采暖合同》，合同中约定天宇物业公司为四村村委会提供供暖服务，供暖面积为20587．3平方米，价格为每建筑平方米每采暖季度30元，采暖费为每采暖季度617619元，合同有效期自2013年11月8日至2014年11月7日，合同有效期届满，如双方未签订新的合同，合同自动延续。合同中还规定，每年的5月1日至10月15日，四村村委会应将本采暖季的采暖费足额的支付给天宇物业公司，逾期支付或者未足额支付的，自10月16日起将收取未支付部分的违约金，违约金的计算方式是按照中国人民银行公布的贷款利率为标准计算。
庭审中，天宇物业公司提交整付零寄清单、快递单、告知函，证明天宇物业公司多次向四村村委会催缴物业费、供暖费，四村村委会不认可，认为没有收到相关信件。天宇物业公司提交业务回单，证明2013年11月8日四村村委会向天宇物业公司支付物业费、供暖费、公共照明费、垃圾清运费共计1194174．20元，即四村村委会2013年度实际履行了《北京市居民供暖采暖合同》，四村村委会认可确实支付了相关费用，但因为天宇物业公司是前期物业单位，后期四村村委会实际享受到的供暖面积与合同中约定的面积不符，应按照实际享受到的面积计算供暖费。天宇物业公司提交2014年、2015年购气发票，证明天宇物业公司为业主供暖支出了购气费用，四村村委会享受了供暖服务，应向天宇物业公司缴纳供暖费及违约金，四村村委会不认可，认为天宇物业公司不仅为四村村委会所在的小区提供供暖，还为其他的小区提供供暖。天宇物业公司提交3号楼、4号楼、6号楼的房产证，证明三栋楼的总面积为21045．46平方米，总面积减去商用面积即为实际供暖面积，四村村委会对房产证不认可，认为房产证可能是造假的，开发商没有缴纳大修基金，无法办理房产证，即使房产证是真的，也要求对具体服务面积重新测绘。四村村委会提交房屋面积测算报告复印件，证明开发商交付的实际面积为18547．26平方米，即将3、4、6号楼的地上主体面积相加，天宇物业公司认为双方合同中已经约定了服务面积，应该按照合同约定缴纳供暖费，且在住建委备案的面积为合同约定的面积。四村村委会提交供暖不达标情况反映表，证明天宇物业公司未按照合同提供供暖服务，情况表中的温度是四村村委会在村民反映家中暖气不热时帮助村民测量的温度，情况表中的仅为四村村委会选取的供暖不达标村民中的一部分，天宇物业公司认为此份证据加盖的是四村村委会公章，不认可其证明效力，且不认可四村村委会自己测量的温度。四村村委会提交通知，证明2014年8月15日业主委员会已经通知天宇物业公司办理交接手续，且天宇物业公司的物业经理已经签收，2015-2016年度的供暖费不应再向天宇物业公司支付，天宇物业公司认为业主委员会的成立违反法定程序，其签订的合同没有效力，且天宇物业公司为实际的供暖人，四村村委会应该按照合同约定交纳供暖费。四村村委会提交备忘录，证明第5条规定因3、4、6号楼施工单位仅移交楼梯的地上部分，相关设备用房均在地下未做移交，开发商与四村村委会未签订交接合同，存在面积方面的争议，天宇物业公司认为备忘录的第四条中已经明确实际交付住宅面积为20587．30平方米事实，不存在面积方面的争议，且四村村委会与开发商之间的争议与此案无关。四村村委会申请证人崔某、证人唐某出庭作证，证明天宇物业公司供暖服务不到位，家中暖气不能达到18度，天宇物业公司认为两名证人均是四村村委会的居民，交供暖费给四村村委会，与四村村委会存在利害关系，证言不应被采信，且不是用专业的方法测量室内温度。
法院前往北京市国土资源局大兴分局调取了北京市大兴区五福堂北路1号院3号楼、4号楼、6号楼的初始登记申请书及房屋登记表，3号楼房屋产权登记面积1410．83平方米，商业服务部分建筑面积（负一层建筑面积）94．38平方米；4号楼房屋产权登记面积9845．20平方米，商业服务部分建筑面积（负一层建筑面积）140．86平方米，6号楼房屋产权证登记面积为9789．43平方米，商业服务部分建筑面积（负一层建筑面积）222．92平方米；经核算，3、4、6号楼房屋产权登记面积（21045．46平方米）减去三栋楼的商业服务部分面积（458．16平方米），为双方约定的物业服务合同面积20587．30平方米，同时核算3、4、6号楼所有住户的建筑面积总和即为20587．30平方米。2016年1月12日，北京市大兴区旧宫镇政府出具公告载明，2014年8月6日，明悦湾小区在旧宫镇政府办理了明悦湾小区业主委员会备案，现经核查，依据有关规定，旧宫镇政府决定撤销明悦湾小区的业主委员会备案并收回业委会印章，就此，2016年3月15日，北京市大兴区明悦湾小区业主委员会将北京市大兴区旧宫镇政府起诉至法院，（2016）京0115行初97号判决书驳回北京市大兴区明悦湾小区业主委员会的诉讼请求，后北京市大兴区明悦湾小区业主委员会上诉至北京市第二中级人民法院，二审对一审判决予以维持原判。2017年1月20日，四村村委会向法院交纳750000元案款，2017年2月16日，天宇物业公司已领取案款。
一审法院认为，天宇物业公司与四村村委会签订的北京市居民供暖采暖合同，系双方当事人真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自义务。上述合同中约定，天宇物业公司为四村村委会提供供暖服务，供暖面积为20587．3平方米，价格为每建筑平方米每采暖季度30元，采暖费为每采暖季度617619元，根据调取的北京市大兴区五福堂北路1号院3号楼、4号楼、6号楼的初始登记申请书及房屋登记表显示的房屋登记信息与合同中约定的供暖服务建筑面积20587．30平方米一致，故对四村村委会提出的抗辩意见，法院不予采信，且四村村委会提交的证明不足以证明天宇物业公司提供的供暖服务不到位，室内温度不达标，故四村村委会应当按照合同约定足额支付2014年11月15日至2015年3月15日期间的供暖费617619元及2015年11月15日至2016年3月15日期间的供暖费617619元，以上共计1235238元，扣减四村村委会已经支付的750000元，应再向天宇物业公司支付485238元。关于天宇物业公司主张的违约金，结合本案的实际情况，四村村委会就房屋面积与天宇物业公司发生争议，在诉讼过程中也一直在强调就双方无争议部分同意支付供暖费，其不存在拖欠供暖费的主观故意，故对天宇物业公司主张的违约金，法院不予支持。据此，一审法院于2017年12月作出判决：一、北京市大兴区旧宫镇南街四村村民委员会于判决生效后十日内支付北京天宇恒业物业管理有限公司二〇一四年十一月十五日至二〇一五年三月十五日及二〇一五年十一月十五日至二〇一六年三月十五日期间的供暖费四十八万五千二百三十八元；二、驳回北京天宇恒业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，天宇物业公司、四村村委会均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，天宇物业公司与四村村委会签订的北京市居民供暖采暖合同，系双方当事人真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自义务。双方在涉案合同中约定，天宇物业公司为四村村委会提供供暖服务，供暖面积为20587．3平方米，价格为每建筑平方米每采暖季度30元，采暖费为每采暖季度617619元，根据调取的北京市大兴区五福堂北路1号院3号楼、4号楼、6号楼的初始登记申请书及房屋登记表显示的房屋登记信息与合同中约定的供暖服务建筑面积20587．30平方米一致；且四村村委会提交的证明不足以证明天宇物业公司提供的供暖服务不到位、室内温度不达标，故四村村委会应当按照合同约定足额支付相关供暖费，经核算，共计1235238元；因四村村委会已经支付750000元，四村村委会应再向天宇物业公司支付485238元。关于天宇物业公司主张的违约金，结合本案的实际情况，一审法院对天宇物业公司主张的违约金未予支持，并无明显不当。关于四村村委会所称一审法院审理中存在程序违法的问题，经审查，并不影响本案处理结果。
综上，天宇物业公司、四村村委会的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17774元，由天宇物业公司负担2963元（已交纳），由四村村委会负担14811元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 周瑞生
审判员 孟 龙
审判员 王 云
二〇一八年五月七日
书记员 耿 玉