西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0103民初1444号
原告：陕西中贸商业管理有限公司，住所地：西安市碑林区小雁塔路12号。
法定代表人：张黎，该公司董事长。
委托诉讼代理人:许薇,北京大成（西安）律师事务所律师。
被告：何宇奇，男，1987年6月24日出生，汉族。
原告陕西中贸商业管理有限公司（以下简称中贸公司）与被告何宇奇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中贸公司的委托诉讼代理人许薇，被告何宇奇均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告中贸公司诉称，2014年11月4日，其与被告签订编号为中（商）合053-租-038号《租赁合同》，约定由被告承租其合法享有出租权的位于中贸商业广场步行街B区1层B-1-1号商铺，租赁面积756.67平方米，租赁期限为五个租约年，自计租日开始计算。2014年12月25日至2016年12月24日期间，租金每月105933.8元，每平方米租金140元。《租赁合同》第4.1条约定，租金的支付方式为，以3个月为一个交租期，除第一期租金外，被告应当在每个交租期最后一个月的20日前，向原告一次性足额支付下个交租期租金��同时，《租赁合同》第21.4条约定：“被告延期交付租金、物业服务等费用，每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟15日仍未足额交纳的，原告可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向被告或第三方承担任何责任；经原告书面催告后30日内被告仍未足额交纳欠费的，原告有权单方解除本合同；被告应承担导致本合同提前终止的违约责任。”；《租赁合同》第21.7条约定：“本合同因被告违约而提前终止的，原告有权没收本合同项下之履约保证金，被告自行承担合同提前终止产生的全部损失；且被告应承担其违约行为相应的约定违约责任，包括逾期进场施工违约金、延迟履行违约金等。双方特别明确，被告妥善履行本合同是原告给予被告免租装修期的前提。如因被告原因导致本合同提前终止，被告应在本合同终止后7日内第一个租约年的租金标准补交免租装修期的全部租金。”同日，其与被告签订《物业管理服务协议》，约定由原告向被告提供物业管理服务，物业服务费按照每平方米每月30元计算，同时该合同第3.3条约定，物业管理费的支付方式为按季度结算，被告需在每季最后一个月的20日前（含20日）缴纳下一个季度的物业服务费用。如被告逾期交付的，除应补足外，每逾期一日，应按未付金额的3‰向原告支付违约金，逾期达15日的，原告有权中止或停止提供物业服务费。上述《租赁合同》及《物业管理服务协议》签订后，其按照《租赁合同》约定给予被告90天的免租期后开始计租。但自2015年5月24日起被告一直未予缴纳租金、物业管理费。2015年9月9日，对方更是在合同期内无故停业，不再经营。针对被告擅自停业、拖欠租金、物业管理费等违约行为，原告曾多次向被告发出《租金缴纳告知函》、《催缴函》等要求其支付欠缴费用，但被告在收函后仍置之不理，无奈之下，原告于2015年10月向被告邮寄《合同解除通知函》，通知解除双方签订的《租赁合同》及《物业管理服务协议》。2015年10月31日，被告将上述函件退回。根据《合同法》第96条的规定，通知解除合同后，原被告之间签订的《租赁合同》及《物业管理服务协议》自通知达到对方时解除。基于上述情况，为避免损失的进一步扩大，原告于2015年10月30日对涉诉店铺进行了清场工作。其认为，原、被告签订的《租赁合同》及《物业管理服务协议》是双方真实意思的表示，符合法律规定，自合同成立时发生法律效力，原、被告均应遵照合同约定严格履行。被告拒拖欠支付租金及物业管理费的行为已构成违约，原告有权解除合同，并且根据双方签订的《租赁合同》第21.4条、21.7条之��定及《物业管理服务协议》第六条第三项之约定，有权要求被告支付其拖欠的租金、物业管理费等、并要求其承担逾期付款违约金、补交90日的免租装修期租金等，请求贵院判决1、确认原、被告于2014年10月22日签订的《租赁合同》、《物业管理服务协议》解除;2、被告支付拖欠的租金557918.0133元（自2015年5月24日计算至2015年10月30日）；3被告支付拖欠的物业管理费119553.86元（自2015年5月24日计算至2015年10月30日）；4、判令被告支付延迟履行租金违约金235667.39元（每日按欠费金额的1‰，暂计至起诉之日），以后计算至被告实际支付之日止；5、判令被告支付延迟履行物业费违约金50500.16元；（每日按欠费金额的3‰，暂计至起诉之日），以后计算至被告实际支付之日止；6、判令被告补交90日的免租装修期租金317801.4元（租金按照140元/月/平方米的标准计算）；7、判令被告支付原告水电费，共计70663.05元。8、请求法院判令被告承担本案全部的诉讼费用。
被告何宇奇辩称，原告所述基本属实，但是有一些有异议，拖欠房租属实，其认为拖欠房租时间从2015年5月24日至2015年9月8日，之后原告就断电断水导致无法经营，对拖欠的房租及物业费均无异议，都是按照合同约定来的，但就是对计算的截止时间有异议，其认为截止日期应该是2015年9月8日。对水电费拖欠认可，但是具体数额不清楚。对违约金这块，其在经营困难的情况下，在华商报上发布广告想将其店铺转租，也多次寻找原告负责人想要一并协商解决这个事情，但是原告给其答复就是不予帮助，导致后面的经营无法继续，停业也不是其自己关的，是原告给其断水断电，拿锁链将门锁了，后面就无法正常营业了。希望调解解决此事，希望原告可以考虑到其现在经济状况可以提出合���方案，其也不是恶意拖欠租金、物业及水电费的，并非主观恶意，所以想请原告提出调解方案的时候可以考虑其态度，也是积极想解决问题的。
经审理查明，2014年10月22日本案原告中贸公司与被告何宇奇签订了编号为中（商）合053-租-038号《租赁合同》一份，约定由被告承租原告位于中贸商业广场步行街B区1层B-1-1号商铺，租赁面积756.67平方米，共计5个租约年，自计租日开始计算。2014年12月25日至2016年12月24日期间，租金标准为每平方米140元，租金每月105933.8元。2016年12月25日至2017年12月24日期间，租金标准为每平方米147元，租金每月111230.49元。以此类推规定了5年每月租金。同时《租赁合同》第4.1条约定，租金的支付方式为，以3个月为一个交租期，除第一期租金外，被告应当在每个交租期最后一个月的20日前，向原告一次性足额支付下个交租期租金。《租赁���同》第21.4条约定：被告延期交付租金、物业服务等费用，每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟15日仍未足额交纳的，原告可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向被告或第三方承担任何责任；经原告书面催告后30日内被告仍未足额交纳欠费的，原告有权单方解除本合同；被告应承担导致本合同提前终止的违约责任。租赁合同还约定免租期为从进场日起90日，并在《租赁合同》第21.7条约定：本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失；且乙方应承担其违约行为相应的约定违约责任，包括逾期进场施工违约金、延迟履行违约金等。双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租装修期的前提。如因乙方原因导致本合同提前终止��乙方应在本合同终止后7日内第一个租约年的租金标准补交免租装修期的全部租金。第九条约定乙方应当在免租期装修期届满次日（就本合同而言，即2014年12月25日开业）开业经营。附件2房屋交接确认书中何宇奇签字，并签署日期为2014年10月22日交接房屋。2014年9月30日原，被告签署房屋交付确认书，确认涉案房屋于2014年9月30日经验收具备装修条件，陕西中贸地产公司亦派代表签字确认。
2014年10月20日本案原告中贸公司与被告何宇奇签订了编号为中（商）合053-租-038号《物业管理服务协议》，该合同第三条第一款约定由被告每月向原告交纳物业服务费为每月每平方米30元。同时，还约定物业管理费的支付方式为按季度结算，被告需在每季最后一个月的20日前（含20日）缴纳下一个季度的物业服务费用。如被告逾期交付的，除应补足外，每逾期一日，应按未付金���的3‰向原告支付违约金，逾期达15日的，原告有权中止或停止提供物业服务费。
另查，自2015年5月24日起被告一直未予缴纳租金、物业管理费及欠付部分水电费。2015年9月10日，被告不再经营涉案房屋。原告于2015年10月21日向被告邮寄《合同解除通知函》，通知解除双方签订的《租赁合同》及《物业管理服务协议》。庭审中被告否认收到上述函件。原告于2015年10月30日对涉案房屋进行了清场工作，参与人除原告公司人员外，还有社区工作人员梁新雄，搬家公司范斌参与并签字确认。
再查，被告尚欠原告2015年5月24日至2015年10月28日租金554386.89元，物业费118797.19元，2014年9月30日至2014年12月30日装修免租期房屋租赁费317801.4元，截止2015年8月被告拖欠原告水费2106.72元，电费68376元。原告陈述被告何宇奇缴纳履约保证金105933.8元，物业服务费保证金22700.10元，两项保证金均已折抵被告欠付的费用，装修押金15000元未予折抵。
审理中，被告同意与原告于2015年9月10日解除双方租赁合同及物业管理服务合同，并认为原告主张的违约金过高，要求法院予以调整。
上述事实有《租赁合同》、《房屋交付确认书》、《物业管理服务协议》、《解除合同通知函》、《房屋交还确认书》及庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，原、被告间达成的房屋租赁合同，物业管理服务协议合法有效，原告将房屋交付给被告使用，已经履行了合同义务，被告何宇奇理应支付房屋租赁费及相关费用，故原告要求被告支付所拖欠的房屋租赁费及物业管理费，水费，电费合法有据，应予支持。对拖欠租金时间被告虽然从2015年9月10日不再经营涉案房屋，但仍占有涉案房屋且庭审中被告亦同意解除双方租赁合同和物业管理服务协议，根据租赁合同21.4条及25.2条规定对房屋租赁合同，物业管理服务协议应于2015年10月28日解除。经核算，被告尚欠原告2015年5月24日至2015年10月28日房屋租赁费539386.89元（554386.89元-15000元=539386.89元），物业费118797.19元，截止2015年8月被告拖欠原告水费2106.72元，电费68376元。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。现因被告方迟延支付房屋租赁费及物业管理费，给原告造成损失，被告理应支付违约金。因双方对违约金约定过高，被告庭审中亦提出调整，故本院予以适当调整。违约金计算标准为按双方合同约定，以欠付房屋租赁费和物业管理费为基数，以年息12%的标准计算至实际付清之日，故拖欠房屋租赁费的违约金具体数额为以欠付2015年5月24日至2015年8月23日的房屋租赁费306332.53元（321332.53元-15000元=306332.53元）为基数，从2015年5月4日起以年息12%的标准，计算至实际付清之日止；以欠付2015年8月24日至2015年10月28日房屋租赁费233054.36元为基数，从2015年8月4日起以年息12%的标准，计算至实际付清之日止；拖欠物业管理费的违约金具体数额为以欠付2015年5月24日至2015年8月23日物业管理费68856.97元为基数，从2015年5月4日起以年息12%的标准，计算至实际付清之日止；以欠付2015年8月24日至2015年10月28日物业管理费49940.22元为基数，从2015年8月4日起以年息12%的标准，计算至实际付清之日止。
按照双方《租赁合同》第21.7条约定，原告诉请被告补交90日的（2014年9月30日至2014年12月30日）免租装修期租金317801.4元（租金按照140元/月/平方米的标准计算）的请求于法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四���、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告陕西中贸商业管理有限公司与被告何宇奇签订的《租赁合同》、《物业管理服务协议》从2015年10月28日起予以解除；
二、被告何宇奇从本判决生效之日起十日内支付原告陕西中贸商业管理有限公司房屋租赁费539386.89元；
三、被告何宇奇从本判决生效之日起十日内支付原告陕西中贸商业管理有限公司迟延支付房屋租赁费违约金，具体数额为以欠付房屋租赁费306332.53元为基数，从2015年5月4日起以年息12%的标准，计算至实际付清之日止；以欠付房屋租赁费233054.36元为基数，从2015年8月4日起以年息12%的标准，计算至实际付清之日止；
四、被告何宇奇从本判决生效之日起十日内支付原告陕西中贸商业管理有限公司物业管理费118797.19元；
五、被告何宇奇从本判决生效之日起十日内支付原告陕西中贸商业管理有限公司迟延支付物业管理费违约金，具体数额为以欠付物业管理费68856.97元为基数，从2015年5月4日起以年息12%的标准，计算至实际付清之日止；以欠付物业管理费49940.22元为基数，从2015年8月4日起以年息12%的标准，计算至实际付清之日止；
六、被告何宇奇从本判决生效之日起十日内支付原告陕西中贸商业管理有限公司2014年9月30日至2014年12月30日免租装修期房屋租赁费317801.4元；
七、被告何宇奇从本判决生效之日起十日内支付原告陕西中贸商业管理有限公司欠付水费2106.72元；
八、被告何宇奇从本判决生效之日起十日内支付原告陕西中贸商业管理有限公司欠付电费68376元；
九、驳回原告陕西中贸商业管理有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费16969元，由原告承担969元，由被告何宇奇承担16000元，（原告陕西中贸商业管理有限公司已预交，被告何宇奇于本判决生效后十日内与上述款项一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 贾曼莉
审 判 员 周 伟
人民陪审员 李 秦
二〇一七年七月一日
书 记 员 张文婷