广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终18692号
上诉人（原审被告）：广州嘉强投资有限公司，住所广东省广州市天河区瘦狗岭路313号302房自编之二。
法定代表人：田全蓝，职务董事长。
委托诉讼代理人：杨紫稀，该公司员工，通讯地址。
被上诉人（原审原告）：梁尚群，男，1937年9月16日出生，身份证登记地址广州市越秀区。
委托诉讼代理人：梁浩儒，广东法则明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘雪燕，广东法则明律师事务所律师。
上诉人广州嘉强投资有限公司（以下简称“嘉强公司”）与被上诉人梁尚群房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初6508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
嘉强公司上诉请求：1.驳回梁尚群要求支付临迁补助费用的诉请，对本案予以驳回；2.驳回梁尚群要求按550.88元的标准支付延期补助费的诉请。事实和理由：一、梁尚群提起本案诉讼是重复诉讼。嘉强公司按450元/月支付临迁费用本金的依据是梁尚群与前开发商签订的（96）穗荔证内字第16xx号《房屋拆迁安置协议》公证书及穗国土交易（2010）第010000xx号《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》第六条，该临迁费用标准是双方认可并一直执行的。二、梁尚群主张每月按550.88元的临迁费用标准的依据是梁尚群与前开发商广州天佳房地产有限公司签订的《补充协议书》，但该协议书没有经过公证，且嘉强公司未找到该协议的存档，因此嘉强公司不认可该协议书的法律效力。
梁尚群辩称，1.本案并不是重复起诉，一审判决嘉强公司未支付的临迁费差额部分我方未主张过，法院也未对此进行处理过。2.公证并非合同生效的必备条件，拆迁安置协议是在1995年签订的，该标准已远远不足以弥补被拆迁人的租金损失。补充协议是梁尚群与原拆迁人于1998年签订的，是拆迁合同的组成部分，原拆迁人亦作出确认，并且该补充协议已经被（2012）穗越法民三初字第2649号确认为有效合同，嘉强公司作为该项目的承接方应予以履行。3.近年来，很多拆迁户在诉请嘉强公司支付临迁费的部分中也提出了补临迁费差额的请求，均得到法院的支持并且该类判决已经生效。
梁尚群向一审法院起诉请求：1.判令嘉强公司支付自2012年12月17日起至2017年2月16日止的临迁补助费差额共5044元（按每月100.88元/月的标准计）；2.嘉强公司从2017年2月17日起按每月550.88元的标准支付临迁补助费至2017年4月25日止。
一审法院认定事实：原广州市大新西路3xx号之一x楼房屋（承租面积27.544㎡）是梁尚群承租的房屋。1995年8月16日，梁尚群（被拆迁人、乙方）与广州市广协房地产开发有限公司（拆迁人、甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局（93）房拆许字第153号房屋拆迁许可证批准，拆除上址房屋；乙方是该房屋的使用人，承租面积27.544㎡，乙方同意1996年4月30日前迁出原址房屋，乙方愿意自行解决临时搬迁，甲方按每月450元发放给乙方临时搬迁补助费；甲方应于1998年12月30日前，在大新西路本地段新建大楼第十层南向、产权属于公有、使用面积27.544平方米的房屋安置给乙方回迁居住等。上述协议经广州市荔湾区公证处公证。协议签订后，梁尚群户依约迁出原址房屋，将房屋交由广州市广协房地产开发有限公司拆除。
1998年11月27日，梁尚群（被拆迁人、乙方）与广州天佳房地产有限公司（拆迁人、甲方）签订《补充协议书》，约定：甲方与乙方原签定的《房屋拆迁安置协议书》，公证书（96）荔证内字第1673号或《房屋拆迁补偿协议书》的原则不变，并给予回迁居住；甲方应于2001年12月31日前按原协议确定面积安置乙方回迁居住；甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方必须按期回迁，如乙方逾期十天仍不回迁或甲乙双方违反本协议的，则按广州市房屋拆迁管理条例规定的罚款标准，分别处以200%-300%罚款；乙方临迁费应从1999年1月1日起每月每平方米20元计算，按原面积27.544㎡×20元=550.88元，发至回迁之日止等。
梁尚群曾于2005年9月27日提起诉讼，要求变更《房屋拆迁安置协议书》约定的回迁安置为货币补偿及支付临迁补助费、搬家费等。一审法院于2005年11月24日作出（2005）越法民三初字第1915号《民事调解书》，内容为：“一、于2005年11月24日起，变更梁尚群与广州广协房地产开发公司、广州天佳房地产有限公司于1995年8月16日签订的《房屋拆迁安置协议》中关于广州市广协房地产开发有限公司、广州天佳房地产有限公司提供回迁房给梁尚群户回迁居住的拆迁安置方式为广州天佳房地产有限公司、广州市广协房地产开发有限公司向梁尚群户支付货币补偿款的拆迁安置方式；广州天佳房地产有限公司、广州市广协房地产开发有限公司于2006年5月24日前，一次性将货币补偿款51743.82[计算方式为：（使用面积27.544平方米+阳台面积2平方米）×121.88%×4799元/平方米×30%]支付给梁尚群户，作为广州天佳房地产有限公司、广州市广协房地产开发有限公司不能履行安置广州市大新路回迁楼第xx层南向房屋给梁尚群户回迁居住的补偿。二、若广州天佳房地产有限公司、广州市广协房地产开发有限公司实际于2006年5月24日前付清上述货币补偿款的，则广州天佳房地产有限公司、广州市广协房地产开发有限公司于2006年5月24日前，一次性将从2001年12月31日起至将上述货币补偿款付清给梁尚群户之月止的临迁补助费（按每月550.88元计）支付给梁尚群户；若广州天佳房地产有限公司、广州市广协房地产开发有限公司实际未能于2006年5月24日前付清上述货币补偿款的，则广州天佳房地产有限公司、广州市广协房地产开发有限公司于2006年5月24日前，一次性将从2001年12月31日起至2006年5月底止的临迁补助费（按每月550.88元计）支付给梁尚群户，从2006年6月1日起，广州天佳房地产有限公司、广州市广协房地产开发有限公司按月以每月550.88元的标准支付临迁补助费给梁尚群户，至将上述货币补偿款付清给梁尚群户之月止。三、广州天佳房地产有限公司、广州市广协房地产开发有限公司于2006年5月24日前，将搬家费450元一次性支付给梁尚群。”
一审另查明：1996年8月8日，广州市城市规划局以穗规地复字[1996]第127号《关于同意更改建设用地单位名称的复函》，同意上述项目地块由广州天佳房地产有限公司开发建设。1998年8月18日，广州市国土局以穗国土建用字[1998]第419号《建设用地批准书》批准广州天佳房地产有限公司使用上述建设用地。广州天佳房地产有限公司是广州市广协房地产开发有限公司与香港天佳集团有限公司合作经营的项目公司。
2010年7月27日，一审法院依法委托广州市房地产交易登记中心拍卖广州天佳房地产有限公司名下所有的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠路以西（即涉案被拆迁房屋所在地块）“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目。同年11月10日，一审法院及广州市房地产交易登记中心在报纸刊登《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》，其中拍卖转让附加条件列明：……（三）本地块为广州市的在册烂尾地块，根据档案查册资料记载，本地块有被拆迁户289户，718人，房屋拆迁总面积约13383.37平方米（其中住宅面积约11395.05平方米，非住宅面积约1988.32平方米）；本地块每月临迁费本金约为341824元，协议回迁时间为1999年12月，计算至2010年8月，共拖欠临迁费本金约4600万元（未含逾期回迁费、滞纳金等）；上述补偿安置数据并非实际拆迁补偿安置面积，具体应当以拆迁当事人签订的拆迁补偿安置协议为准，有关拖欠临迁费数额也应当以实际拖欠情况为准，上述数据与实际发生情况不符的，由买受人自行负责并承担相应的所有义务；……（六）买受人须与被拆迁人、预购房人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置）和预购房人的收楼入住安置（包括经生效法律文书确认解除购房合同的预购房人收楼入住安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议及购房人购房协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人、购房人进行解决等。
2010年11月25日，一审法院致函广州市房地产交易登记中心称：我院已委托你中心对被执行人广州天佳房地产有限公司名下的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西新濠大厦土地使用权及在建工程项目进行公开拍卖，向就该地块原产生的拆迁费用等债务承担问题说明如下：上述地块在拍卖成交日前产生的全部债务（包括拆迁临迁债务、工程债务、银行贷款债务、违约债务等）均参与拍卖所得的执行分配，不需买受人承担，买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。
2010年12月16日，嘉强公司以27000万元的最高价竞得上述土地使用权及在建工程项目，并与广州市房地产交易登记中心签订《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》，内容基本与拍卖转让公告相同，其中第十条规定：全额缴清成交价款、交易服务费等相关费用后，买受人根据法院的《协助执行通知书》按规定到交易登记中心办理本次拍卖地块的交易登记手续，并自行向广州市越秀区人民法院申请办理交地手续。成交后，越秀法院将在合理期限内向买受人移交拍卖地块。嘉强公司于同月30日缴清全部拍卖款。
2011年1月5日，一审法院作出（2002）越法执字第2159-2号执行裁定书，裁定：一、广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目（不含其他购房人已预售登记的商铺、住宅房、不含回迁补偿安置商铺、住宅房及已由生效法律文书另行确定权属的部份）所有权及相应的其他权利归买受人嘉强公司所有。前述项目财产权自本裁定送达买受人嘉强公司时起转移。二、买受人嘉强公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。
2011年7月13日，广州市国土资源和房屋管理局向市规划局发出《关于协助确认越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西地块规划设计条件的函》，载明：嘉强公司向该局申请办理签订出让合同变更协议手续，由于该地块的规划设计条件批文已过有效期，请市规划局重新确认规划设计条件，并于2011年8月3日前函复该局。同年11月23日，广州市规划局向嘉强公司发出《关于申请确认规划条件的复函》，载明：市府办公厅转来你单位《关于恳求广州市规划局尽快批复及再次确认“烂尾楼”地块用地规划设计条件的请示》及有关资料收悉，函复意见如下：该地块现行规划控制为居住用地兼容办公用地，由于该地块位于旧城密集区的城市重要景观控制地段，根据市政府关于优化城市空间、提升环境质量的相关要求以及旧城保护更新需要，我局将就拟建建筑对旧城环境的影响进行综合评估和论证后再函复你单位，故暂不能提供具体规划控制要求。
2012年4月，一审法院发出公告，其中载明：广州市越秀区人民法院已于2012年4月20日将上述项目场地正式移交给买受人嘉强公司管理、使用。上述场地内现堆放部份物品，相关权利人须在2012年5月20日前将现场遗留、堆放的物品自行移走…。2012年4月24日，嘉强公司致函一审法院，请求法院将拆迁户的有关资料提供给该司，以帮助该司确认拆迁户的名单、临迁费金额、回迁面积等，及时与拆迁户签订相关协议合同、发放临迁费等。2012年5月8日，嘉强公司发出《致拆迁户的一封信》，表明该司定于2012年5月19日下午与广大拆迁户在工地现场召开协商会议，商议相关工作。2012年6月1日，嘉强公司发出《关于“新濠大厦”项目发放临迁补助费的通知》，要求拆迁单位、居民带相关资料，经核对后领取临迁费等。
2013年12月18日，嘉强公司领取涉案地块的《国有土地使用证》，使用权面积3900平方米，土地出让金年限自1998年8月18日起计算等。
一审另查明：2012年9月14日，因广州市广协房地产开发有限公司、广州天佳房地产有限公司未向梁尚群支付过延期补助费，梁尚群再次向一审法院起诉广州市广协房地产开发有限公司、广州天佳房地产有限公司，要求其支付2002年1月1日至2010年12月16日止的延期补助费（按550.88元/月×200%＝1101.76元的标准计付）。一审法院于2012年11月15日作出（2012）穗越法民三初字第2649号民事判决书，判决广州市广协房地产开发有限公司、广州天佳房地产有限公司按照每月1101.76元的标准向梁尚群支付自2002年1月1日起至2010年12月16日止的延期补助费。该判决于同年12月7日发生法律效力。
一审还查明：2017年1月4日，梁尚群向一审法院起诉要求嘉强公司支付从2010年12月17日起至2012年4月19日的临迁补助费9842.06元及从2014年12月17日起至实际回迁之日止的延期补助费。2017年4月5日，一审法院作出（2016）粤0104民初621号民事判决书，判决嘉强公司向梁尚群支付临迁补助费（从2010年12月17日至2012年4月19日，按每月550.88元计）及延期补助费（从2014年12月17日至该判决发生法律效力之日止，按每月550.88元×200%计）。
一审庭审中，嘉强公司陈述按450元/月的标准向梁尚群支付了从2012年12月17至2017年2月16日的临迁费；没有向梁尚群支付自2017年2月17日至2017年4月25日止的临迁补助费，至今未安排梁尚群回迁。
一审法院认为：梁尚群与广州市广协房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁安置协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。
嘉强公司经法院拍卖竞得涉案地块，应按《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》及《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》规定的条件及内容承受权利义务。上述拍卖转让公告及转让成交通知书已明确：买受人须与被拆迁人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人进行解决等。而且，一审法院致广州市房地产交易登记中心的函中亦已明确：买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。因此，嘉强公司应按上述合同约定向梁尚群支付拍卖成交日后即2010年12月17日起的临迁补助费。根据梁尚群同广州天佳房地产有限公司签订的《补充协议书》约定，梁尚群的临迁费应按550.88元/月发放至回迁之日止。现嘉强公司只按450元/月的标准支付了2012年12月17日起至2017年2月16日止的临迁补助费，故梁尚群要求嘉强公司补缴未足部分及按每月550.88元的标准支付从2017年2月17日起至2017年4月25日止临迁补助费的诉讼请求合法有理，予以支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，于2017年5月27日作出如下判决：一、广州嘉强投资有限公司在判决发生法律效力之日起10日内向梁尚群支付从2012年12月17日起至2017年2月16日止的临迁补助费（按每月100.88元计）。二、广州嘉强投资有限公司在判决发生法律效力之日起10日内向梁尚群支付从2017年2月17日至2017年4月25日止的临迁补助费（按每月550.88元计）。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由广州嘉强投资有限公司负担。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：临迁补助费的标准认定问题。
根据案涉地块的拍卖转让公告及转让成交通知书，嘉强公司作为买受人需承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置，并按原签订合同内容执行负担成交后的合同义务。由于在嘉强公司在买受案涉地块之前，原拆迁人广州天佳房地产有限公司与梁尚群通过签订《补充协议书》的方式变更了临迁补助费的标准为每月550.88元，该变更约定是双方当事人的真实意思表示，且已经法院生效的（2012）穗越法民三初字第2649号民事判决书予以审查及确认，因此，上述合同变更约定内容对于嘉强公司具有约束力，嘉强公司自买受之日的次日起理应承担上述广州天佳房地产有限公司所应承担的义务，一审法院据此认定临迁补助费的标准为每月550.88元，并判令嘉强公司支付争议期间欠付的临迁补助费用并无不当，本院予以维持。嘉强公司上诉提出本案属重复诉讼、因《补充协议》未经公证而不应适用，该理由缺乏法律依据，本院不予采信。
综上所述，嘉强公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人广州嘉强投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张怡
审判员 李静
审判员 余盾
二〇一七年十一月二十日
书记员 袁蕾
游瑞娜