福建省福州市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)闽0102执异19号
异议人（案外人）：黄清杨，男，汉族，1982年1月20日出生，住福建省福州市鼓楼区。
委托代理人：黄龙华、谢乾灵，北京地平线（福州）律师事务所律师。
申请执行人：中国光大银行股份有限公司福州分行,住所地福建省福州市鼓楼区北环中路148号。
负责人：高名安，行长。
委托代理人：吴婷婷、陈津,福建合伦律师事务所律师。
被执行人：被告福建省大科集团有限公司，住所地福州市鼓屏路137号13＃四层到五层。
法定代表人：杨进金。
被执行人：杨进金，男，1970年10月10日出生，汉族，住福州市台江区。
被执行人：林珍，女，1976年8月26日出生，汉族，住福州市台江区，身份证号：码：352202197608260028。
被执行人：杨进生，男，1976年3月2日出生，汉族，住福州市晋安区。
本院在执行申请执行人中国光大银行股份有限公司福州分行和被执行人福建省大科集团有限公司、杨进金、林珍、杨进生借款合同纠纷一案【案号为（2016）闽0102执恢10号】，案外人黄清杨对本院拟拍卖位于福州市仓山区建新镇金环路12号金山碧水东区醉棠苑单元房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已经审查终结。
案外人黄清杨的异议请求：请求法院解除对福州市××镇××路××碧水东区××＃楼单元房产的查封，并终止执行。
事实与理由如下：法院受理中国光大银行股份有限公司福州分行的执行申请，要收回福州市××镇××路××碧水东区××＃楼单元房产（下称“讼争房产”）。申请人特向法院提出执行异议，请求法院中止执行。理由如下:
一、讼争房产系申请人向被执行人杨进金承租，租赁行为合法有效,申请人的承租权应受法律保护。
2014年3月l9日，申请人、被执行人杨进金及案外人福州民诚置业有限公司吉苑店（福州市仓山区民诚房产中介所）签订《房屋租赁合同》，合同约定杨进金将福州市××镇××路××碧水东区××＃楼单元房产出租给申请人使用，租赁期限6年，2014年2月21日至2014年3月21日为装修期，不计租金，2014年3月21日至2016年3月20日的月租金3000元，2016年3月21日至2020年3月20日的月租金3500元。杨进金为讼争房产所有权人，其有权将房产出租给申请人，《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，租赁行为合法有效，申请入的承租权应受法律保护。
二、申请人严格依据《房屋租赁合同》履行义务，按月向杨进金支付杨进金租金，杨进金应保证申请人能正常使用租赁房屋。
2014年2月20日，申请人依约向中介公司支付中介费，中介公司向申请人请人开具了中介费收据并加盖公章。《房屋租赁合同》签订后,2014年3月21日至2017年1月，申请人严格依据合同约定，按月向杨进金支付租金，申请人无任何违约行为，申请人有权继续使用租赁物，杨进金应保证申请人能继续正常使用租赁房屋。
三、本案租赁物所有权变动系发生在申请人租赁讼争房屋后，不影响租赁合同的效力，申请人有权继续使用租赁房屋。
《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。结合本案，2013年3月31日，申请人与被执行人杨进金签订《房屋租赁合同》，向杨进金承租讼争房产。2017年，法院要拍卖讼争房产，显然，租赁物所有权变动在申请人租赁之后，租赁合同的效力不受影响，申请人有权继续使用租赁房屋。
综上所述，申请人与杨进金签订的《房屋租赁合同》合法有效，申请人并无违约行为，法院处置讼争房产的行为在申请人租赁期间，租赁合同效力不受影响。为维护申请人合法权益，申请人请求法院解除对福州市仓山区建新镇金环路12号金山碧水东区酵棠苑单元房产的查封，并终止执行。
申请执行人对异议人提出的异议发表如下意见：一、黄清杨与杨进金签订的《房屋租赁合同》系后期制作，真实性值得商榷。该份合同及相应租金支付流水单存有多处疑点，与常理不符。
首先，关于租赁合同。最后落款处显示的签订时间是2013年3月19日，但该房屋的交付时间却为2014年2月21日，期间时间相隔一年，与常理不符；黄清杨在执行异议申请书中叙述，该合同签订时间为2014年3月19日，也与合同文本显示的签订时间存在矛盾；同时，该合同约定的租金递增时间混乱，与常理不符，如该合同第三条第2点约定的递增方式第三开始，租金年度为2016年3月21日-2016年3月20日，2017年3月21日-2017年3月20日，2018年3月21日-2018年3月20日。
其次，关于租金支付流水单。该清单的户名显示为林娟秀，与黄清扬关系不明，且该清单收款人混乱，时而为刘锦珍，时而为杨子晴；同时，黄清杨在执行异议申请书中所述，2016年3月21日至2020年的月租金为3500元，但从流水显示，该期间没有一笔支付金额与3500相符；因此，该租金支付流水单与该租赁合同无关。
二、即使《房屋租赁合同》是真实性的，该租赁关系也不能对抗我方抵押权的实现。
根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。
本案中，杨进金将其名下位于福州市××镇××路××碧水东区××＃楼单元的房产抵押给光大银行，作为借款人福建省大科集团有限公司在编号FZTPZ12038DY《综合授信协议》项下在光大银行产生的债务的抵押担保，办理抵押登记时间为2012年12月14日。即使如黄清杨所述，与杨进金签订《房屋租赁合同》的时间为2014年3月19日。显然，该租赁合同的签订时间迟于抵押权设立时间，因此，该租赁合同不能对抗光大银行抵押权的实现。
此外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。因此，若杨进金出租时未告知黄清扬该房产存在抵押情况，造成黄清扬的损失的；也应当由杨进金承担，与光大银行无关。
综上所述，请法院驳回执行异议申请人的请求。
案外人黄清杨为了证明其主张，向本院提交如下证据：
证据A1、《房屋租赁合同》、《产权证》、《身份证复印件》，以此证明2014年3月19日申请人与被执行人杨进金及案外人福州民诚置业有限公司吉苑店签订《房产租赁合同》，申请人合法取得讼争房屋使用权。
证据A2、《收款收据》、《银行流水》、《微信支付宝转账记录》、《收条》、《确认书》，以此证明申请人依约支付中介费，依约按时缴纳每月租金。
申请执行人质证认为：对证据A1《房屋租赁合同》、《产权证》及《身份证复印件》对合同的真实性，合法性及关联性均有异议。首先，最后落款处显示的签订时间是2013年3月19日，但该房屋的交付时间却为2014年2月21日，期间时间相隔一年，与常理不符；黄清杨在执行异议申请书中叙述，该合同签订时间为2014年3月19日，也与合同文本显示的签订时间存在矛盾，且合同中写明杨进金备注的，已转付清第一年租金，最后落款时间是2014年元月21日，常理看，不可能在合同签订之前就已经支付全年租金，因为合同最终是否能签订下来尚未确定。其次，该合同约定的租金递增时间混乱，与常理不符，如该合同第三条第2点约定的递增方式第三开始，租金年度为2016年3月21日-2016年3月20日，2017年3月21日-2017年3月20日，2018年3月21日-2018年3月20日；另外，该份合同未提供中介公司的统一社会信用代码证等基础资料，无法确认合同最后落款福州民诚置业有限公司公章的真实性。关于产权证复印件及杨进金身份证复印件的关联性有异议，是否基于本案讼争房产而取得无从确认。
对证据A2、《收款收据》、《银行流水》、《微信支付宝转账记录》、《收条》、，《确认书》，《收款收据》真实性无法确认。《银行流水》真实性无异议，但认为与本案不具备关联性。该清单的户名显示为林娟秀，与黄清扬关系不明，且该清单收款人混乱，时而为刘锦珍，时而为杨子晴，时而为陈平雄，是否是汇入杨进金指定的收款账户，无法证实。同时，黄清杨在执行异议申请书中所述，2016年3月21日至2020年的月租金为3500元，但从流水显示，该期间没有一笔支付金额与3500相符。另外，从该银行流水中，2015年4月、5月、6月及7月均无租金相符的转账记录，存疑。因此，该租金支付流水单与该租赁合同无关。对《微信支付宝转账记录》真实性合法性关联性均有异议。无法证实支付对象及收款对象与本案讼争房产具备关联性。对确认书及收条真实性、合法性及关联性有异议，是否为杨进金本人出具的，无法确认；确认书何时出具，无落款时间；且杨进金作为被执行人，与本案执行有利害关系，其确认书及收条的证明力较小。
本院查明：申请执行人中国光大银行股份有限公司福州分行和被执行人福建省大科集团有限公司、杨进金、林珍、杨进生借款合同纠纷执行异议一案，本院于2016年2月1日恢复执行，执行依据为（2014）鼓民初字第1007号民事判决：“一、被告福建省大科集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告中国光大银行股份有限公司福州分行偿还借款本金5000000元、利息、罚息41591.67元（利息、罚息暂计至2014年2月21日，之后至判决确认还款之日止的利息按《流动资金贷款合同》的约定计付）……四、若被告福建省大科集团有限公司未按上述判令还款，原告中国光大银行股份有限公司福州分行有权对被告杨进金、林珍所有的位于福州市××镇××路××碧水东区××＃楼复式单元的房产及位于福州市台江区江滨路58号的房产折价或从拍卖、变卖的价款中优先受偿；五、驳回原告的其他诉讼请求。”
2015年4月10日，本院依照申请执行人中国光大银行股份有限公司福州分行提出的财产保全申请，作出（2014）鼓执行字第2396号《执行裁定书》，并通过福州市房屋登记中心冻结了被执行人杨进金名下位于福州市××镇××路××碧水东区××＃楼复式单元房产（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）的买卖、交易、抵押手续。因被执行人未按照生效文书履行义务，本院后作出（2016）闽0102执恢10号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人杨进金名下位于福州市××镇××路××碧水东区××＃楼复式单元房产。
异议人黄清杨提交的《租赁协议》载明：被执行人杨进金自愿将座落于福州市××镇××路××碧水东区××＃楼复式单元房产出租给异议人使用，租赁期限自2014年3月21日至2020年3月20日，每月租金3000元。签订租赁合同的时间为2013年3月19日。
另查明，2012年12月12日，被执行人杨进金、林珍与申请执行人签订《最高额抵押合同》，合同约定：被执行人杨进生提供坐落于福州市××镇××路××碧水东区××＃楼复式单元房产作为抵押物，并于2012年12月14日，依法办理了房产抵押登记手续。
本院认为，根据《物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”之规定，涉案房产已于2012年12月14日办理了房产抵押登记手续，而异议人向本院提交的《房屋租赁合同》的签订时间为2013年3月19日，租赁合同签订时间在抵押权设立之后，其租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权的设定先于租赁合同成立时间的，无论租赁合同是否合法有效，承租人是否善意，都不能阻却人民法院对涉案标的物予以执行的法律效力。本院对被执行人杨进金名下位于福州市××镇××路××碧水东区××＃楼复式单元房产予以查封并拍卖的执行行为，合法有据，并无不当。异议人的异议请求于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，裁定如下：
驳回案外人黄清杨提出的执行异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 员 赵 南
人民陪审员 朱小英
人民陪审员 薛洁云
二〇一八年二月七日
法官 助理 李 榕
书 记 员 江 威
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。