中华人民共和国
广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终2085号
上诉人（原审被告、反诉原告）：名人公司，住所地珠海市香洲区湾仔竹仙路32号综合楼A二层V30。
法定代表人：林培让，董事长。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：卢x（RudyRu），男，1947年6月27日出生，美国公民，美国护照483713205，住珠海市香洲区南湾竹仙路*号*楼。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：都果英，女，1974年3月2日出生，汉族，户籍地四川省成都市龙泉驿区山泉镇桃源村4组49号，住珠海市平安保险公司平安大厦，公民身份号码5110271974********。
上诉人名人公司（以下简称珠海名人公司）因与被上诉人卢x、都果英房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初7760号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
卢x、都果英一审起诉请求：1、确认卢x与珠海名人公司签订《协议书》无效；2、判令珠海名人公司返还卢x租赁押金3万元（币种为人民币，以下同）；3、判令珠海名人公司向卢x返还出租屋内的桌椅、沙发、电器及厨具；4、诉讼费用由珠海名人公司承担。
珠海名人公司一审反诉请求：1、请求依法判令卢x、都果英支付珠海名人公司所拖欠的租金179718元（暂计算至2016年12月31日）、水电费垃圾费6528元；2、判令卢x、都果英承担违约金95700元（暂计算至2016年12月20日，按照300元/天，319天计算）；3、请求依法判令卢x、都果英支付珠海名人公司2017年1月1日至实际腾退租赁场地之日止的租赁场地租金暂计算至2017年2月28日为32818元（按每月16409元租金标准支付计算）。4、判令卢x、都果英承担本案所有诉讼费用。
一审法院查明：
珠海名人公司系珠海名人高尔夫训练中心（以下简称名人高尔夫中心）的实际工商登记运营主体。
2012年2月29日，名人高尔夫中心（甲方）与卢x（乙方）签订了《协议书》约定乙方向甲方租用竹仙洞高尔夫俱乐部的综合楼一层C区部分区域（具体位置见附件平面图：商业办公与楼梯之间的位置）经营环保餐厅，面积合共约225平方米，实用面积约180平方米（以实测面积为准）。协议第二条约定，租赁期限：2012年2月29日至2017年2月28日，为期五年。协议第三条约定：1、租金标准：13500元/月，每年租金在上一年基础上递升5%；2、免租期：租赁期的前两个月为装修期，甲方同意装修期免收乙方的租金；3、押金：双方确认租赁押金为30000元，乙方在本协议签订生效后7天内一次性付给甲方，押金在协议顺利履行期满时全额免息退还乙方；4、其他费用：乙方每月经营实际发生的水电费、电话费、网络费、垃圾费等其他经营费用由乙方自行负担，甲方根据乙方每月的实际用量，按照珠海市相关收费标准在次月的5日前向乙方收取。5、租金的交付：双方确认租金自计租之日起，每月的5日前乙方缴纳当月租金。协议第五条约定：2、甲方向乙方交付场地后，有义务协助乙方解决营业后涉及需要甲方需配合协作的工作。协议第八条约定：1、甲乙双方签订合同后若乙方要求终止合同，甲方不退还乙方保证金；2、如乙方连续2个月未足额交纳租金，甲方有权单方决定是否解除合同，如甲方解除合同除向乙方追收租金及滞纳金外，乙方应另承担免租期的租金和以300元/日的标准计付的违约金。协议还约定了其他事宜。协议落款处，甲方有名人高尔夫中心加盖的公章，乙方有卢x的签名。
就上述租用位置，名人高尔夫中心与都果英签订了与上述协议书内容基本一致的《协议书》，唯一不同的系租用物业的地址为“珠海市湾仔竹仙路32号综合楼A一层C区C3-C8”（以下简称案涉商铺）比上述协议书的更为详尽具体，其余内容与上述协议书一致，落款有名人高尔夫中心盖章及都果英签字，落款时间为2012年2月28日。卢x、都果英主张因租用案涉商铺经营珠海市湾仔清青菜餐厅（以下简称清青菜餐厅），实际经营人卢x是境外人士，为方便办理营业执照等事宜，让卢x的员工都果英以自己名义与名人高尔夫中心签订多一份一样的协议书，餐厅负责人登记为都果英。珠海名人公司对此则认为卢x与都果英系合作经营案涉商铺的关系。
2012年10月26日，珠海名人公司出具《证明》：珠海水务集团有限公司于2005年依协议将南湾竹仙洞水库坝下共计190708.40㎡的土地租赁给珠海名人公司，珠海名人公司依约取得该土地的使用权，对于该土地的开发/经营中需要到相关部门办理有关证照和手续的，名人公司认可名人高尔夫球训练中心办理相关的申办手续。
2013年5月3日，清青菜餐厅（甲方、餐厅二楼）、侯敏、王艳、杜远忠、王郁东与卢x（乙方、餐厅一楼）签订《承包合作协议》约定合用清青菜餐厅现有营业执照，由乙方经营餐厅一楼及外庭，甲方经营餐厅二楼，落款处有侯敏与卢x的签名及指模。
2013年7月1日，珠海名人体育公司向湾仔工商所发出《房产业务权属证明》：“兹有位于珠海市湾仔竹仙路32号综合楼A的房屋壹座，建筑面积约6000平方米，属于名人公司的权属物业，目前因国家政策规定暂时没有房产证。”文末有湾仔街道办盖章及批注“情况属实，呈请工商续期。”
2013年8月5日，珠海市水务公司出具《证明》：“我司于2005年依协议将南湾竹仙洞水库坝下共计190708.4㎡的土地租赁给珠海名人公司，租期至2024年12月31日。名人公司依约取得该地块的使用权和开发经营权后，已根据相关规定分期进行具体的开发、经营，第一期项目所对应的门牌号是珠海市湾仔竹仙洞32号综合楼，建筑面积约6000多平方米，因国家政策原因该建筑物暂无房产证。所有因项目开发而建设的物业均是名人公司自行投资建设并由其自主经营管理，因此，对于在该项目的开发、经营过程中需要到相关部门办理有关的证照和手续的，我司认可并同意以珠海名人公司为地上建筑所有人办理相关的申办手续。”同日，珠海名人公司出具《证明》：“兹有位于珠海市湾仔竹仙洞32号综合楼的房屋壹座，建筑物由珠海名人公司自行经营管理，现委托名人高尔夫中心对该建筑物进行对外出租管理。”
卢x、都果英主张通过个人关系于2013年11月14日办理了清青菜餐厅的营业执照，由都果英担任法定代表人，但之后因广东省珠海市质量技术监督局年检要求严格，餐厅营业地址没有房产权属证明的不能通过年检，因此清青菜餐厅于2015年8月3日注销登记，并提供清青菜餐厅税款交至2015年7月31日的《税收完税证明》以及《组织机构代码证》、《注销登记通知书》；其中《组织机构代码证》载明“机构名称：珠海市湾仔清青菜餐厅……有效期：自2013年11月22日至2017年11月22日……今后每年11月证书年检不再另行通知……”。
2015年11月9日，卢x向珠海名人公司的法定代表人林培让发出信函：“林总您好，和贵方合作三年多蒙关照，现年老多病，希望将餐厅转业或结业，恳请阁下予以方便支持配合，是盼”。珠海名人公司对此认为卢x系因年老而并非因案涉商铺无法办理营业执照而请求解除合同，且与卢x同样经营在珠海名人公司综合楼的其他商户依旧正常营业，并未出现卢x不能年检被工商部门吊销或者处罚的情形，为此提供了其他商户的商事登记簿；珠海名人公司主张根据《珠海市商事主体年度报告制度实施办法》第四条、第七条、第八条、第十条规定，清青菜餐厅作为个体户只需每年的成立周年之日起两个月内提交上一年度报告，无需提交与年度报告无关的内容，即无需提交地址证明。
2015年12月11日，卢x向珠海名人公司的郭经理发出短信：“贵方无法提供房产使用证明，以都果英签名用做申请餐厅营业执照的租约已无作用，请立即将都果英具名的租约原件退还。是盼。卢x。”郭经理回复：“已问黄小姐，无回复”。2016年1月5日，卢x向郭经理发短信：“请帮我约林总下午面谈好吗？”郭经理回复“刚才打电话约了，他说没空，抱歉了。”……
2016年1月7日，卢x、都果英委托广东华信达律师事务所向名人高尔夫中心、珠海名人公司发出《律师函》称，根据《个体工商户条例》、《个体工商户验照办法》等规定及湾仔工商所的要求，清青菜餐厅2015年的工商年检材料需要提交以下资料：租赁协议和场所的产权证明复印件；无法提交经营场所产权证明的，可以提交市场主办方、政府批准设立的各类开发区管委会、村居委会出具的同意在该场所从事经营活动的相关证明，但经多次催促，在2015年工商年检期限内，贵公司无向卢x、都果英提供上述证明文件，致使餐厅年检材料不齐全，无法通过工商年检，导致餐厅无法正常经营。根据双方约定，现卢x正式提出于2016年1月31日终止卢x于2012年2月29日与贵公司签订的《协议书》、都果英正式提出于2016年1月31日终止都果英于2012年2月28日与贵公司签订的《协议书》，不再租赁案涉商铺，望贵公司在收到函件后于2016年1月31日前委派人员对租赁期间相关水电费进行结算。
2016年1月19日，珠海名人公司给清青菜餐厅开具《收据》载明“今收到清青菜交来15年12月与16年1月管理费31256元,11月与12月接待费285元折管理费、电费3132元、水费219.48元，垃圾费600元、排污费400元，共计35322.48元”。
2016年3月9日，卢x于向珠海名人公司法定代表人林培让（1360036****）发送短信表示：租赁案涉商铺四年来餐厅亏损、伴随着身体状况每况愈下，自去年因贵方不能提供使用文件，餐厅执照已被取消，不能开发票，我仍苦撑了一年……希望你抽时间和我谈谈；但林培让没有回复。2016年3月29日，卢x向珠海名人公司郭经理发出短信称：“球场拆建旅游酒店，体育中心计划、传闻容积率问题悬而不决、市府偏向于先拆后审，而今人事异动，变化更大，影响本餐厅运营，请于今日十点来餐厅面谈是盼。”郭经理回复：“好的，等下过来。”；同日，清青菜餐厅、卢x向名人高尔夫中心、珠海名人公司发出《终止合同通知》（卢x通过微信向珠海名人公司的郭经理发送）称因协议中约定“甲方向乙方交付场地后，有义务协助乙方解决营业后涉及需要甲方需配合协作的工作”，但贵公司一直无法提交案涉商铺的产权证明或同意在该场所从事经营活动的证明，导致餐厅无法继续经营，要求终止双方合同，在2016年3月31日前委派人员结清水电费。此后，卢x和郭经理多次通过短信、微信约见交涉案涉商铺的相关事宜；其中，2016年3月31日，郭经理向卢x发出短信：“……我们的保安发现你们的门没有关好，请尽快锁好”，以及卢x微信郭经理要求其向林培让转发的微信内容：“林先生，那天和你愉快交谈，大家都同意和谐终止租约合同。你更表示，钱财乃身外物，健康为上，我深感你的关怀。现贵方要求扣押金，处以罚金，老人家无法接受，也无力承受”。卢x、都果英主张清青菜餐厅已于2016年3月搬离案涉商铺，但珠海名人公司扣押了卢x的押金并将案涉商铺锁上不让其取回商铺内的家私等物件，提供了案涉商铺的物件照片。
2016年4月11日，名人高尔夫中心委托北京大成（珠海）律师事务所向清青菜餐厅发出《律师函》要求其支付拖欠2016年2月、3月的租金及水电费、滞纳金共计50258.72元，要求其7天内一次性支付拖欠费用。
2016年5月11日，名人高尔夫中心向卢x、都果英、清青菜餐厅发出《催款函》及《律师函》要求其支付2016年2月至5月租金和水电费、滞纳金共计97673.4元，要求其7天内一次性支付拖欠费用。
2016年6月27日，郭经理向卢x发出微信：“清青菜的原来欠的租金大概什么时候可以到位？正在协商刚才的问题。”卢x回复：“签约后两星期。只欠两个月租金和水电。”……6月30日，卢x向郭经理发出微信：“如何，我准备7月30过70大寿，正好重新开张。请早决定，我还需要时间，整理装修。”……郭经理回复：“双方协议还没有到期，请根据协议履行，希望你们不要歇业。拖欠的租金及水电费请尽快缴纳，公司亦充分考虑你的困难的。转发公司的回复。”卢x于7月1日通过短信表示：“只要贵方提供‘合法房屋使用文件’立刻付清租金。贵方不是承诺以书面回复我所提及解决方案吗？”郭经理回复：“我会转达您的要求至林总处。我已转发您的信息至林总及黄小姐处。”卢x于7月18日通过微信向郭经理表示：“请今天再发信息林：林总，自从我发函告诉你，因你的出租房无法办证导致我无法正常经营，必须解除合同至今，你多次派人或亲自找我说各种谈判或和解，但每每都是总是缺乏诚意或直接爽约，还边和解边发律师函增加我的违约责任，我只能怀疑你和解是假，有其他图谋是真。林总，请最后给予明确回复，你到底是和不和解，你到底是有诚意还是没诚意？请务必两天内予以回复，不然司法途径解决，谢谢！”郭经理回复：“已转发相关部门。”
2016年8月19日，名人高尔夫中心再次向卢x、都果英、清青菜餐厅发出《律师函》要求其支付2016年2月至8月租金和水电费等费用182900.4元（其中包括2月份租金15628元、1月水费92.04元，1月电费1137.6元、2月垃圾处理费300元，3月租金16409元、2月水费42.48元、2月电费663.3元、3月垃圾费300元、1月接待费-214元，4月租金16409元、3月水费77.88元、3月电费1214.4元，4月垃圾处理费300元，5月份租金16409元、5月垃圾处理费300元、4月份电费104.4元、6月份租金16409元、6月垃圾处理费300元、7月份租金16409元、7月垃圾处理费300元、8月份租金16409元、8月垃圾处理费300元、租金滞纳金63600元）。都果英于2016年9月1日收到上述《律师函》。
2017年3月16日，卢x出具了《物品搬出清单》：“原有属于清青菜餐厅的厨具、家私、桌椅、餐具全部搬清。本人保证已经搬完所有属于珠海清青菜餐厅经营的物品，并即日交付场地。”珠海名人公司主张卢x、都果英一直占用案涉商铺并放置着经营桌椅等用品并提供了2016年12月22日案涉商铺现场照片予以佐证。
庭审中，卢x、都果英主张租金已交至2016年3月（其中2016年2、3月的租金用原告交付的押金3万元抵消），并认为其已于2016年3月31日撤离并交付案涉商铺，但珠海名人公司不同意其撤离，用铁链锁住了案涉商铺不让其取回餐厅桌椅等用品。珠海名人公司则主张双方合同一直在履行，2月租金15628元、3月租金16409元与3万元押金数额不一致不能抵消，案涉商铺一直存放着清青菜餐厅的物品，被卢x、都果英所占用。
在审理过程中，经卢x申请调取了案涉商铺所在建筑的建设工程规划许可证（建字第临(香洲）2010-087-1号、2010-087-2号）载明“建设单位（个人）：珠海水务集团有限公司，建设项目名称：休闲运动综合楼A、B、后勤楼、旅游娱乐综合楼，建设位置：湾仔竹仙洞水库堤下、南湾大道西南侧，建筑规模15403.05平方米，备注：有效期由2010年10月26日起至2012年10月25日止，使用期贰年”。
另查明，《珠海市经济特区商事登记条例实施办法（2013年6月14日起实施的）》第二十三条：“商事主体申请住所、经营场所登记或经营场所备案时，应当提交以下证明材料：（一）属于自有房产的，提交房屋产权证明。（二）属于租（借）用房产的，提交租（借）用协议及房屋产权证明。无法提供房屋产权证明的，属于个体工商户的应当提供由辖区居（村）委会、社区工作站、市场开办单位、物业管理公司出具相关证明文件，说明该房产的权属情况，并注明无法提供房屋产权证明的原因；其他商事主体应当提交由所在地镇政府、街道办事处出具同意作为经营场所使用的证明文件，说明该房产的权属情况及无法提供房屋产权证明的原因。”后，该办法于2016年4月21日进行修订，其中第十七条规定：“商事主体申请住所登记、经营场所地址登记或者备案时，应当提交住所或者经营场所址的地申报材料。住所或者经营场所地址申报材料应当载明住所或者经营场所的使用来源、具体地址。使用来源按照实际取得使用情况申报，包括租赁、自有、无偿使用。具体地址应当按市、区、镇（街道）、村（社区）、街（路）、门牌、户牌格式填写。商事主体申请经营场所地址备案，符合条件的，商事登记机关应当出具经营场所地址备案通知书”。
一审法院认为：
一、关于案涉商铺实际承租人是谁的问题
珠海名人公司以名人高尔夫中心的名义分别与都果英、卢x签订了的内容基本一致的《协议书》约定出租案涉商铺经营餐饮，但之后履行合同过程中基本系由卢x与珠海名人公司进行交涉，珠海名人公司的证据也不足以证明都果英系案涉商铺的实际承租人，结合本案案情，卢x、都果英主张都果英签订的《协议书》仅为方便办理营业执照、卢x才是案涉商铺的实际承租人的陈述更符合事实，故一审法院予以认定案涉商铺实际承租人是卢x。
二、关于卢x与珠海名人公司签订的《协议书》是否无效的问题
《协议书》约定租赁期限从2012年2月29日至2017年2月28日止，但案涉商铺所在建筑的《建设工程规划许可证》临时建筑有效期仅到2012年10月25日为止，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。……租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。”的规定，该协议中超过临时建筑使用期限（2012年10月25日）的租赁期限约定应认定为无效。而双方约定的其他合同内容并不违反法律、行政法规的强制性约定系合法有效的，故针对卢x、都果英的该项请求，一审法院予以支持确认卢x与珠海名人公司于2012年2月29日签订的《协议书》中超过临时建筑使用期限2012年10月25日后的租赁期限约定无效，该请求的超出部分一审法院不予支持。
三、关于卢x要求珠海名人公司返还租赁押金的问题
如前述，《协议书》除上述超过期限的约定无效外，其余条款仍合法有效，其中第五条约定“甲方向乙方交付场地后，有义务协助乙方解决营业后涉及需要甲方需配合协作的工作”，结合当时的《珠海市经济特区商事登记条例实施办法》及双方交涉的短信、微信等材料，珠海名人公司确实无法为清青菜餐厅提供办理商事登记所需的有效房产证明文件，没有履行上述协议义务，卢x经营的清青菜餐厅也因此无法通过工商年检并确实已于2015年8月3日注销登记，后卢x、清青菜餐厅于2016年1月7日正式向珠海名人公司提出终止合同的要求，最终于2016年3月31日腾退了案涉商铺。
本案中，双方租赁协议的有效租赁期限至2012年10月25日止，租赁期限届满后，卢x继续承租案涉商铺，后因珠海名人公司上述的违约行为，卢x提前了近两个月时间通知珠海名人公司终止合同等相关事宜、并于2016年1月19日与珠海名人公司进行了截止至2016年1月份的租金（占有使用费）等费用的结算，之后才腾退了案涉商铺，其行为已充分履行了终止合同的告知义务，卢x主张双方租赁关系已于2016年3月31日终止，一审法院予以确认。根据《协议书》“押金：双方确认租赁押金为3万元……押金在协议顺利履行期满时全额免息退还乙方”的约定，作为承租人的卢x没有违反协议相关约定，租赁关系终止后珠海名人公司应向卢x返还租赁押金3万元。
四、关于案涉商铺何时交还给珠海名人公司，以及卢x要求返还案涉商铺的桌椅、沙发、电器及厨具的问题
卢x主张案涉商铺已于2016年3月31日腾退给珠海名人公司，但餐厅的餐具等用品被珠海名人公司反锁在铺内无法取出，而珠海名人公司主张卢x将餐厅的餐具等用品放置在案涉商铺占用至2017年3月16日才清出，双方没有腾退商铺的交接手续，但结合双方各自提供现场用品的照片等证据，以及卢x对餐厅用品请求返还的主张、案涉商铺一直处于珠海名人公司控制范围内的事实，可推知卢x的陈述更符合常理、接近事实，故一审法院认定卢x已于2016年3月31日将案涉商铺交还给珠海名人公司。
现双方已2017年3月16日对餐厅用品进行了交接，故卢x要求返还餐厅的桌椅、沙发、电器及厨具的诉讼请求，一审法院予以驳回。
五、关于珠海名人公司要求卢x支付租金（占有使用费）、垃圾费、水电费及违约金的问题
如前述，双方租赁关系已于2016年3月31日终止，卢x应向珠海名人公司支付截止至2016年3月31日占有使用费及相关水电垃圾费用。而清青菜餐厅的餐具等用品截止至2017年3月16日才被清退，是由珠海名人公司不积极配合卢x办理清退场内用品所导致，故该段时间餐厅用品放置在案涉商铺内造成的损失应由珠海名人公司自行承担，据此珠海名人公司请求2016年3月31日之后的租金（占有使用费）等费用的反诉请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
参照合同约定，双方均确认2016年2月占有使用费为15628元、3月占有使用费为16409元，故卢x应向珠海名人公司支付占有使用费32037元。虽合同中没有明确约定垃圾费，但可根据双方2016年1月19日的结算收据中推知垃圾费每月300元，故卢x应向珠海名人公司支付两个月垃圾费600元；珠海名人公司主张卢x拖欠2016年1月水费92.04元、1月电费1137.6元、2月水费42.48元、2月电费663.3元，3月水费77.88元、3月电费1214.4元，并承认1月接待费可抵扣214元，但没有提供相关票据及水电抄表等明细，卢x承认清青菜餐厅陆续经营至2016年3月底，按常理亦产生水电费，故一审法院参照结算过的水电费及可抵扣1月接待费等因素，酌定卢x应向珠海名人公司支付水电费3000元。综上，一审法院予以支持卢x向珠海名人公司支付占有使用费32037元及水电垃圾费3600元，对珠海名人公司该项反诉请求超出部分不予支持。
珠海名人公司主张卢x拖欠租金（占有使用费）等费用的行为应支付违约金，但结合本案的案情，卢x应向珠海名人公司支付2016年2月-3月占有使用费的同时，珠海名人公司亦没有依约向卢x返还押金或积极进行租金（占有使用费）、水电垃圾费的结算工作，故综合各方因素，一审法院认为卢x的行为没有构成违约，不承担违约责任，珠海名人公司的该项违约金的反诉请求，一审法院予以驳回。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第一百零九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十二条、第一百一十六条之规定，判决：
一、确认卢x与珠海名人公司于2012年2月29日签订的《协议书》中超过临时建筑使用期限2012年10月25日后的租赁期限约定无效；二、珠海名人公司于判决发生法律效力之日起十日内向卢x返还商铺押金3万元；三、卢x于判决发生法律效力之日起十日内向珠海名人公司支付占有使用费32037元及水电垃圾费3600元；上述两项相抵，卢x于判决发生法律效力之日起十日内向珠海名人公司支付款项5637元；四、驳回卢x、都果英的其他诉讼请求；五、驳回珠海名人公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其它义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审本诉受理费2641元，反诉受理费5529元，合计8170元，由卢x负担1000元，珠海名人公司负担7170元。
珠海名人公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求：⒈撤销一审判决第二项；⒉请求撤销一审判决第三项，改判卢x、都果英支付拖欠的租金179718元、水电费垃圾费6528元；⒊由卢x、都果英承担本案的全部诉讼费用。事实和理由如下：
一、一审判决认定事实错误
1、卢迪、都果英工商年检无须提供房产证明文件。一审判决认定“珠海名人公司确实无法为清青菜餐厅提供办理商事登记所需的有效房产证明文件，没有履行上述协议义务，卢x经营的清青菜餐厅也因此无法通过工商年检并确实已于2015年8月3日注销登记”，该事实认定错误。一审判决混淆卢迪、都果英登记成立与年检概念及所需的材料，导致认定错误：卢迪、都果英餐厅登记成立期间，珠海名人公司已经按规定提供房屋产权证明给卢迪、都果英。企业登记成立行为，是指有关国家行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，对企业设立实行进行审查、核准，将有关事项记载于登记薄并颁发有关证照，使企业取得主体资格和经营资格的法律行为，通俗来说是“拿营业执照”。珠海市企业依据《珠海市经济特区商事登记条例实施办法》提供合规材料（具体需要提交的资料其中包括一审判决第17页第2段所述），通过工商部门审核即可取得营业执照，获得经营资格。而卢迪、都果英所经营的餐厅早已取得营业执照、获得经营资格。
本案中，卢迪、都果英以珠海名人公司提供的房屋产权证明分别于2012年10月22日、2013年3月11日、2013年11月14日多次登记成立，三次顺利登记成立“拿到营业执照”，即证明珠海名人公司提供给卢迪、都果英的房屋产权证明符合法律、法规及政策规定。如珠海名人公司无提供房屋产权证明给卢迪、都果英，提供协助义务，卢迪、都果英何来多次登记成立？卢迪、都果英如何拿到盖有珠海名人公司印章的《房产权属证明》，而珠海名人公司提供的证据二《证明》三份亦已证明珠海名人公司的租赁权合法来源。
（2）企业年检并不需提供房产产权证明
企业年检行为，是指工商行政管理机关依法按年度对企业进行检查，审核已登记的公司是否合法经营，是否具有继续经营的能力。2014年2月19日，工商总局根据国务院出台的《注册资本登记制度改革方案》，企业年度检验制度改为企业年度报告公示制度；国家工商总局发出通知，自2014年3月1日起正式停止企业年度检验工作。
《个体工商户年度报告暂行办法》第三条，《珠海市商事主体年度报告制度实施办法》第四、第五、第七、第八条、第十条，《珠海经济特区商事登记条例实施办法》第三十九条，详细规定了个体工商户提交年度报告，提交周年报表及资产负债表即可（并不需要提交所谓的房产产权证明），且提交年度报告通过珠海市商事登记机关商事登记业务平台进行提交即可（俗称“网报”）。该办法从2014年11月23日开始实施，具体见珠海名人公司提交的一审证据十二。且珠海名人公司提交的证据十三《年度报告周年申请表（清青菜餐厅及其他商户）》已经证明卢迪、都果英经营的餐厅曾按照珠海市工商局要求在网上提交2013年度报告的事实，其他同一栋楼房的商户亦是在网上提交年度报告，即卢迪、都果英并非因为不能年检而必须提前终止营业，且卢迪、都果英亦系知晓个体户提交年度报告的相关规定的。
（3）卢迪、都果英登记成立后，2013年提交了度报告后，后期故意不提交年度报告，而主动注销其餐厅，完全是个人根据其经营方式、经营盈亏状况及经营意愿等因素的自主经营行为，根本就与珠海名人公司是否提供房屋产权证明无关。
2、卢迪、都果英并非于2016年3月31日腾退案涉商铺、案涉商铺并非一直处于珠海名人公司控制范围内
一审判决认定卢迪、都果英“最终于2016年3月31日腾退了案涉商铺”，该认定事实错误。卢迪、都果英无任何证据证明其于2016年3月31日腾退案涉商铺，一审法院亦无任何事实依据认定卢迪、都果英何时以何种方式腾退案涉商铺。卢迪、都果英无办理任何腾退商铺的交接手续，亦无任何证据证明珠海名人公司控制其餐具等用品，何来臆想中的腾退案涉商铺？商铺物品是否有清点？场地是如何交接的？商铺钥匙有交给卢迪、都果英吗？通通没有，仅仅有卢迪、都果英的信口开河。
而一审法院“结合双方各自提供现场用品的照片等证据，以及卢x对餐厅用品请求返还的主张、案涉商铺一直处于珠海名人公司控制范围内的事实，可推知卢x的陈述更符合常理、接近事实，故本院认定卢迪已于2016年3月31日将案涉商铺交还给珠海名人公司”。该认定无视证据认定规则，不仅案涉商铺处于珠海名人公司“控制范围内的事实”前提毫无事实根据，且该逻辑推理更是违背法律基本准则。退一万步讲，若要以常理来论断的话，假设卢迪、都果英2016年3月31日交还商铺，那么连发个短信通知一声都没有，商铺钥匙亦没有提交，何来交还场地？再者，如若珠海名人公司果真控制其物品，那么接下来卢迪、都果英连续几个月的微信、短信沟通，为何从未按照常理要求返还物品？那是否不符合常理？若物品被扣押，以常人反应肯定要求返还，为何卢迪、都果英从未向珠海名人公司主张？实际上，卢迪、都果英一直占有使用珠海名人公司场地至2017年3月16日才交付场地，见珠海名人公司提交的、卢迪、都果英签名确认的《物品搬出清单》。
3、珠海名人公司并不存在违约行为
一审判决认定珠海名人公司“确实无法为清青菜餐厅提供办理商事登记所需的有效房产证明文件，没有履行上述协议义务”的行为系违约行为，由珠海名人公司前面第1、第2点的论述可知，珠海名人公司已提供房屋产权证明给卢迪、都果英、履行了协助义务、而卢迪、都果英亦已经登记成立（不仅一次登记成立），故一审法院对于珠海名人公司存在建违约行为认定错误，没有事实根据。且清青菜餐厅已登记成立、有营业执照、具有经营资格，何来再次需要提供办理商事登记所需有效房产证明文件？且正是珠海名人公司亦履行了上述协议义务，清青菜餐厅才得以登记成立。
4、卢迪、都果英存在违约行为
一审判决认定卢迪、都果英“作为承租人的卢x没有违反协议相关约定”，为罔顾事实依据。卢迪、都果英并无单方解除权、亦无正当理由提前终止双方租赁关系，系违约行为。且连续两个月以上未缴纳应付的租金，违反双方《协议书》第三条第4、5款约定，双方协议书约定每月5日前支付当月租金、上月水电费、垃圾费，但卢迪、都果英经珠海名人公司多次催收仍然迟迟未支付拖欠的费用。
二、一审判决适用法律错误：
1、关于举证责任分配
《民事诉讼法》第64条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”卢迪、都果英对其主张并未提供任何有效证据证明：
（1）卢迪、都果英主张珠海名人公司提交的房屋产权证明不符合规定不给办理餐厅工商年检导致餐厅无法经营，并未提供任何证据证明，工商行政机关对于企业不予年检、吊销、注销等行政受理、行政处罚等行政行为，系应当以书面形式作出通知或决定，但卢迪、都果英由始至终并没有相关证据可以提交，其陈述亦完全是虚假的，更是没有事实和法律依据的。
（2）卢迪、都果英主张其已经于2016年3月31日腾退租赁场地，并没有任何关于腾退场地的证据予以证明。由相关法律规定可知，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。而一审判决作出相反的判定，为违反上述法律规定。
（3）再者，第一次开庭后，法院同意卢迪、都果英的调查取证申请，并出具调查令给卢迪、都果英至工商部门查实其所主张的工商部门曾要求其年检应当出具场地证明及珠海名人公司所出具的证明不符合年检规定的证据或行政处理决定等证实卢迪、都果英主张珠海名人公司违约事由的核心证据，但卢迪、都果英在法院指定期限内直至第二次庭审开庭也未能提供相关证据予以支持其主张的事由，为故意不提供对其不利的证据，应承担举证不能的法律后果。
2、关于违约责任承担、押金退还
本案中卢迪、都果英无正当理由、单方提前终止双方租赁关系，应按照双方约定承担违约责任，双方《协议书》第八条第1款约定：“甲乙双方签订合同后若乙方要求终止合同，甲方不退还乙方保证金”，且双方第三条第3款约定：“押金在协议顺利履行期满时全额免息退还乙方”。根据合同法关于违约责任的规定、以及双方协议内容约定，卢迪、都果英提前终止合同、双方协议未履行期满，珠海名人公司无须退还其押金，因此请求法院判令撤销一审第二项判决。
3、关于租金支付
珠海名人公司与卢迪、都果英《协议书》中关于第三条关于“租金、保证金、其他费用及交付”的条款无论双方合同是否终止，不影响其法律效力，卢迪、都果英实际使用了协议书所约定的场所，应该按照该条款约定支付场地租金。退一步来说，截止2017年3月16日，卢迪、都果英一直占有、使用被告的场地，场地内一直放置经营桌椅等用品，一直未有将场地交付给珠海名人公司。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定，卢迪、都果英亦应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费给珠海名人公司。
卢x、都果英二审辩称：1、双方的租赁合同有效期限仅仅到2012年10月25日止，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条的规定，珠海名人公司到目前为止未能提供合法有效的建设工程许可证，根据第三条的规定，如果对方在一审法庭辩论前取得合法的建设工程许可证可以认定为合法有效，而珠海名人公司一直未能提供该证件，过去有效的建设工程许可证已经过期，故双方的租赁合同目前处于无效的状态。2、2015年12月开始，卢x已经向珠海名人公司发出短信要求其提供房产证，但珠海名人公司一直没有出示，故卢x、都果英要求解除双方的合同，珠海名人公司仍然没有回复，卢x、都果英又向其出发了《律师函》，明确由于其建筑物不能提供合法有效的证件，加上工商局的要求，导致卢x、都果英核销了营业执照，故正式提出解除双方的租赁协议，在发出《律师函》以后，珠海名人公司仍然没有回复，于是卢x、都果英在2016年3月份正式撤离，之后向珠海名人公司多次发出通知，但珠海名人公司仍然没有回复并阻挠卢x、都果英拿回属于自己的物品。这些物品大部分在2017年3月16日法院的敦促下取回，但仍然有部分遗失。
珠海名人公司二审过程中提交了如下证据：1、珠海名人公司提供办证资料给卢x、都果英工商登记的签收证明，法定代表人王郁东；2、珠海名人公司提供办证资料给卢x、都果英工商登记，法定代表人侯敏；3、珠海名人公司提供办证资料给卢x、都果英工商登记，法定代表人都果英。以上证据证明珠海名人公司已经履行了提供证件资料的义务，且多次提供，卢x、都果英也多次进行工商登记。4、《珠海市商事主体提交年度报告须知》，证明：珠海市商事主体通过网络平台提供年度报告，不需要提交卢x、都果英主张的房产证明；5、建设用地批准书、6、建设用地规划许可证。证据5、6证明：租赁标的物的土地性质并不是临时的用地，使用期限是1998年12月14日开始，一共是50年的使用权限。7、市住房和城乡规划建设局业务审查会会议纪要。证明：珠海市规划局会议决定涉案土地可以按照正式项目报建。8、珠海市人民政府关于收回国有土地使用权的批复。证明：2013年6月因政府征地不可抗力因素导致涉案土地的规划许可证未能及时续期。9、关于收回珠海水务集团有限公司33722.12平方米用地的告知书。证明：2015年11月份政府再次征地，涉案土地的证件办理再次延缓。10、珠海市政府《情侣路南段主线改造工程专题会议纪要》，证明：2015年11月份政府对于涉案标的物用地的相关问题进行明确，水务集团和珠海名人公司如果经营有需要可以按照正常程序调整经营用地和规划涉及方案报市住规建局审批。11、《关于申报竹仙洞水库坝下旅游用地规划设计方案的复函》，证明：207年2月份珠海市香洲规划分局对于案涉标的物用地规划报建问题回复，完善相关用地手续、在该完善规划涉及方案后再报审。12、珠海市政府《情侣路南段主线改造工程项目占用珠海水务集团公司用地有关问题工作会议纪要》，证明案涉租赁标的物用地规划调整问题由水务集团同市住规建局在隔壁自有用地上通过调整规划解决。
卢x、都果英二审过程中没有提交新的证据。
珠海名人公司二审过程中提交的证据5-12因没有原件核对，本院对其真实性不予确认，不作为认定本案事实的依据；证据1-4有原件核对，本院对其真实性予以确认，至于是否能证明珠海名人公司的证明目的，本院将结合查明事实予以认定。
经审查，一审法院查明事实清楚，本院对此予以确认。
本院认为：
本案二审双方争议的焦点问题是：卢x与珠海名人公司签订的《协议书》是否无效及法律后果；珠海名人公司是否应当返还租赁押金；卢x是否应当支付租金（占有使用费）、垃圾费、水电费及违约金。
一、关于卢x与珠海名人公司签订的《协议书》是否无效及无效的法律后果问题。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。……租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效”的规定，案涉《协议书》约定租赁期限从2012年2月29日至2017年2月28日止，但案涉商铺所在建筑的《建设工程规划许可证》临时建筑有效期仅到2012年10月25日为止，故该协议中超过临时建筑使用期限（2012年10月25日）的租赁期限约定应认定为无效。珠海名人公司二审中提交的一系列关于案涉商铺所在土地的文件均无原件，且其内容亦无法证明案涉商铺所在建筑为永久建筑，故本院维持一审法院对案涉《协议书》中超过临时建筑使用期限（2012年10月25日）的租赁期限约定无效的认定。
案涉《协议书》有效部分双方均已履行完毕，不存在争议，现双方对无效部分产生争议。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。案涉《协议书》无效部分没有法律约束力，不存在解除的问题，也不存在违约问题。
二、关于卢x要求珠海名人公司返还租赁押金的问题。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方租赁协议的有效租赁期限至2012年10月25日止，租赁期限届满后，双方已不存在租赁关系，卢x交还占有使用的商铺后，依据上述法律规定，珠海名人公司应当返还因案涉《协议书》取得的租赁押金。
三、关于卢x应当支付商铺占有使用费、垃圾费、水电费的数额问题。
2016年2月之后双方已不存在合法的租赁关系，但卢x实际占有使用了案涉商铺，应当支付商铺占有使用费、垃圾费、水电费等费用。现双方争议的是卢x何时将案涉商铺腾退给珠海名人公司。2016年1月7日，卢x、都果英委托广东华信达律师事务所向名人高尔夫中心、珠海名人公司发出《律师函》称不再租赁案涉商铺，望珠海名人公司于2016年1月31日前委派人员对租赁期间相关水电费进行结算。2016年3月29日，清青菜餐厅、卢x再次向名人高尔夫中心、珠海名人公司发出《终止合同通知》，要求终止双方合同，并要求珠海名人公司在2016年3月31日前委派人员结清水电费。可见，卢x要求终止合同的意思表示是清晰明确的，而且清青菜餐厅2016年3月31日停止营业也是双方没有争议的事实，在明知如果不交回商铺会发生巨额租金的情况下，卢x不可能占着商铺拒不腾退。从2016年5月11日，名人高尔夫中心向卢x、都果英、清青菜餐厅发出《催款函》及《律师函》催收2016年2月至4月的租金，以及双方微信往来内容来看，珠海名人公司一直认为双方的协议未到期，不同意终止合同，故珠海名人公司拒绝与卢x办理商铺交接手续的可能性更大，一审法院认定卢x已于2016年3月31日将案涉商铺交还给珠海名人公司更符合常理，本院对此予以维持。一审法院依照合同约定予以支持卢x向珠海名人公司支付2016年2月、3月的占有使用费32037元及水电垃圾费3600元，本院亦予以维持。珠海名人公司上诉主张案涉商铺占用至2017年3月16日才清出并据此要求改判卢x、都果英支付拖欠的占用费179718元、水电费垃圾费6528元，本院不予支持。
综上所述，珠海名人公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
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