江苏省苏州市虎丘区人民法院
民 事 裁 定 书
(2017)苏0505民特2号
申请人：浙商银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区翠薇街9号月亮湾国际商务中心。
负责人：徐正方，该分行行长。
委托诉讼代理人：徐洋，该公司职员。
被申请人：袁洪良。
委托诉讼代理人：刘军，江苏正盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡嘉璐，江苏正盛律师事务所律师。
被申请人：张淡。
被申请人：苏州工业园区洪中物资有限公司，住所地苏州工业园区星海街星海大厦10楼1002室。
法定代表人：袁洪良，该公司总经理。
申请人浙商银行股份有限公司苏州分行与被申请人袁洪良、张淡、苏州工业园区洪中物资有限公司（以下简称洪中公司）申请实现担保物权一案，本院于2017年1月23日立案后，依法适用特别程序进行了审査。现已审査终结。
申请人浙商银行股份有限公司苏州分行称，申请人与被申请人袁洪良、张淡、洪中公司于2013年8月19日签订了（320503）浙商银高抵字（2013）第00009号《最高额抵押合同》，双方约定，被申请人袁洪良、张淡自愿为债务人洪中公司自2013年8月19日起至2016年8月18日止，在申请人处办理约定的各类业务，实际形成的各类债务的最高余额折合人民币1540万元提供担保。该抵押物为被申请人袁洪良、张淡名下的坐落于苏州市高新区XX路XX号901、902、903、904室及对应土地使用权。申请人与被申请人洪中公司分别于2016年1月13日签订了（20970000）浙商银借字（2016）第00026号《借款合同》、借款金额为600万元，借款期限为2016年1月13日起至2017年1月12日；于2016年7月8日签订了（20970000）浙商银借字（2016）第01126号《借款合同》，借款金额分别为300万元，借款期限为2016年7月8日起至2017年1月7日；于2016年7月12日签订了（20970000）浙商银借字（2016）第01157号《借款合同》，借款金额为500万元，借款期限为2016年7月12日起至2017年1月11日。上述借款共计1400万元，上述借款的年利率均为5.0025%，且为按季结息。被申请人洪中公司于2016年12月20日应向申请人支付贷款利息，但至今未支付，申请人已向被申请人袁洪良、张淡、洪中公司发出提前到期通知书。申请人诉至法院请求：1、依法拍卖、变卖被申请人袁洪良、张淡抵押给申请人的坐落于苏州市高新区XX路XX号，苏房权证新区字第X、X、X、X号项下的901室、902室、903室、904室的4套房屋，以及苏新国用（2012）第X、X、X、X号《国有土地使用证》项下登记的国有土地使用权。拍卖、变卖所得价款由申请人在被申请人袁洪良、张淡担保的范围内优先受偿以下债权：本金14000000元、利息131697元（计算至2017年1月5日）、罚息20426元（详见利息计算表），此后利息以年利率7.5038%计算罚息，直至实际支付之日止；二、由被申请人袁洪良、张淡、洪中公司承担实现担保物权的申请费、评估费、拍卖费、法院执行费等实现担保物权的一切费用。
被申请人袁洪良称，认可借款事实与抵押事实，对申请人的主张没有异议。
被申请人张淡未提出异议。
被申请人洪中公司未提出异议。
本院经审查查明：2013年8月19日，申请人（抵押权人）与被申请人袁洪良、张淡（抵押人）、被申请人洪中公司（债务人）签订了编号为（320503）浙商银高抵字（2013）第00009号《最高额抵押合同》一份，约定抵押人袁洪良、张淡自愿为债务人洪中公司自2013年8月19日起至2016年8月18日止，在抵押权人处办理约定的各类业务实际形成的各类债务提供最高余额人民币1540万元提供担保，上述期间仅指债务发生时间；抵押物为其名下坐落于XX路XX号901室、902室、903室、904室的房产及土地使用权；抵押担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、抵押物处置费、过户费等抵押权人实现债权的一切费用；任一主合同项下债务履行期限届满，包括抵押权人依照主合同的约定或法律、法规规定宣布主合同项下债务提前到期，抵押权人未受清偿的，抵押权人可将抵押物拍卖、变卖后以所得价款优先受偿，或与抵押人协商将抵押物折价以抵偿借款人所欠债务。2013年8月21日，申请人与被申请人袁洪良、张淡就苏州市高新区XX路XX号901室、902室、903室、904室房屋分别办理了抵押登记，登记债权数额分别为3757000元、3970000元、2930000元、4743000元，共计15400000元，均为第1顺位抵押。
2016年1月6日，申请人（债权人）与被申请人袁洪良、张淡（保证人）另签订了编号为（320503）浙商银高保字（2016）第00001号的《最高额保证合同》一份，保证人自愿为洪中公司自2016年1月6日起至2016年8月10日止在债权人处办理各类业务形成的债务的最高余额人民币1540万元提供连带责任保证。2016年1月8日，苏州时中投资有限公司向申请人出具《担保函》一份，自愿为借款人洪中物资自2016年1月8日起至2016年8月10日止办理各类业务形成的本金最高余额不超过人民币1400万元的债务提供不可撤销连带责任保证。上述《最高额保证合同》及担保函均未对申请人实现担保物权的顺序进行限定。
2016年1月13日，申请人（贷款人）与被申请人洪中公司（借款人）签订了编号为（20970000）浙商银借字（2016）第00026号《借款合同》一份，约定申请人向洪中公司发放借款600万元，借款用途为支付货款，借款期限自2016年1月13日起至2017年1月12日止，借款利率为固定利率按5.0025%执行，按季结息，结息日为每季末月的20日，借款人须于每一结息日当日付款；借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人有权对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人有权依据人民银行规定计收复利；借款人出现包括但不限于本合同第十一条所列示的足以影响借款安全的不利行为或情形时，贷款人可以停止发放借款或提前收回借款。合同并约定担保方式为保证+抵押，担保合同编号为（320503）浙商银高抵字（2013）第00009号、（320503）浙商银高保字（2016）第00001号。当天，申请人向洪中公司发放了贷款600万元。
2016年7月8日，申请人（贷款人）与被申请人洪中公司（借款人）签订了编号为（20970000）浙商银借字（2016）第01126号《借款合同》一份，申请人向洪中公司发放借款300万元，借款用途为支付货款，借款期限自2016年7月8日起至2017年1月7日止。关于借款利率、逾期罚息、复利、提前收回贷款、担保的约定与上一份借款合同一致。当天，申请人向洪中公司发放了贷款300万元。
2016年7月12日，申请人（贷款人）与被申请人洪中公司（借款人）签订了编号为（20970000）浙商银借字（2016）第01157号《借款合同》一份，申请人向洪中公司发放借款500万元，借款用途为支付货款，借款期限自2016年7月12日起至2017年1月11日止。关于借款利率、逾期罚息、复利、提前收回贷款、担保的约定与上一份借款合同一致。当天，申请人向洪中公司发放了贷款500万元。
2016年12月20日，被申请人洪中公司未能按约足额偿还上述三笔借款利息。2017年1月5日，申请人向洪中公司邮寄债务提前到期通知书，告知“贵方发生逾期欠息，且未在逾期通知告知书明确的期限内支付欠息，足以影响我行贷款安全。现根据合同约定，我行宣布贵方在我行合同项下全部债务于2017年1月4日提前到期，请贵方立即筹措资金，清偿全部债务本息”。同日，申请人亦向被申请人袁洪良、张淡邮寄了《督促履行担保责任通知书》各一份，告知“贵方为债务人洪中公司担保的合同项下债务已逾期（或被宣布提前到期），截止2017年1月4日，尚欠债务本金人民币壹仟肆佰万元，利息人民币贰拾万伍仟壹佰捌拾元壹角捌分。请尽快筹措资金履行担保责任或督促债务人偿还我行债务本息”。上述通知书均于2017年1月6日被签收。之后，洪中公司支付了部分利息，截至2017年1月13日，洪中公司共结欠申请人本金1400万元、利息131678.97元（按年利率5.0025%计算至2017年1月5日）、罚息20426元（自2017年1月6日起按年利率7.5038%计算）。之后洪中公司未归还借款本息，各担保人也未履行担保责任。
本院认为，申请人与被申请人洪中公司签订的《借款合同》，申请人与被申请人袁洪良、张淡签订的《最高额抵押合同》均合法有效，故申请人与被申请人袁洪良、张淡之间的抵押担保关系成立，且抵押物已依法登记，抵押权已设立。因被申请人洪中公司未按约偿还借款，申请人依法有权行使抵押权，并向人民法院申请强制执行。对申请人请求拍卖、变卖抵押物以实现抵押权的主张，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十二条第一项规定，裁定如下：
准许拍卖、变卖被申请人袁洪良、张淡名下位于苏州市高新区XX路XX号901室、902室、903室、904室的房产（他项权证号苏房他证新区字第X号、X号、X号、X号），在登记债权数额15400000元（其中901室登记债权数额为3757000元、902室登记债权数额为3970000元、903室登记债权数额为2930000元、904室登记债权数额为4743000元）范围内优先清偿申请人浙商银行股份有限公司苏州分行对被申请人苏州工业园区洪中物资有限公司享有的下列债权：借款本金14000000元、利息131678.97元、罚息20426元（罚息暂计至2017年1月13日，此后按年利率7.5038%继续计算至实际支付之日止）。
申请费52900元，由被申请人袁洪良、张淡、苏州工业园区洪中物资有限公司负担。
申请人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。
代理审判员 蔡 燕
二〇一七年二月二十日
书 记 员 朱叶蓁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理：（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；（二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；（三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。