天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01��终8386号
上诉人（原审被告）：天津跃泰华商贸有限公司，住所地天津市河北区米兰公寓17门。
法定代表人：肖刚，执行董事。
委托诉讼代理人：李虹，天津贤达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱洪光，天津贤达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津市华兴创业投资发展有限公司，住所地天津市河西区友谊北路61号银都大厦B座5层。
法定代表人：丁宇，董事长。
委托诉讼代理人：王华峰，天津允公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨萍萍，天津允公律师事务所律师。
原审被告：苏建辉，男，1963年10月28日出生，汉族，住天津市河东区。
上诉人天津跃泰华商贸有限公司因与被上诉人天津市华兴创业投资发展有限公司、原审被告苏建辉返还原物纠纷一案���不服天津市和平区人民法院（2017）津0101民初4246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
天津跃泰华商贸有限公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．一审法院认定事实不清，案外人天津市鹏扬房地产经营有限公司对涉诉房屋具有所有权。2015年10月8日，案外人天津市鹏扬房地产经营有限公司与天津安居房地产开发公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定由案外人天津市鹏扬房地产经营有限公司购买天津安居房地产开发公司开发的涉诉房屋，该合同在房管部门备案。2012年3月28日，上诉人与天津市鹏扬房地产经营有限公司签订租赁合同，约定租赁期限10年，现上诉人依据该合同对涉诉房屋合法使用至今。上��人认为，该房屋实际产权人为天津市鹏扬房地产经营有限公司，因为该房屋买卖合同已经经过房管局备案，并且支付了房屋价款，已经取得了房屋各项权利，故上诉人与天津市鹏扬房地产经营有限公司签订的租赁合同合法有效。2．上诉人依据租赁合同约定，向案外人支付了等价的租金，并且不存在其他违约情形，属于无过错方，故上诉人不是适格被告，不应承担支付房屋使用费的责任。3．一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。该解释的意思为，竞买人在取得房屋所有权后，在一���期限内，可以向承租人主张租赁合同解除权，而不是断章取义的要求房屋租赁费。4．上诉人与案外人天津市鹏扬房地产经营有限公司所签的租赁合同未到期，但租金已经交齐，上诉人为该房屋投入巨大，其损失应有具体的承担者。
天津市华兴创业投资发展有限公司辩称，同意一审判决，请求二审法院：驳回上诉人的上诉，维持原判。事实和理由：1．上诉人以案外人天津市鹏扬房地产经营有限公司具备所有权为由进行的抗辩不能成立。首先，天津市鹏扬房地产经营有限公司不具有涉诉房屋产权，该公司仅仅与安居公司签订商品房买卖合同，并未取得所有权证书，且付款情况不明，故该公司不是涉诉房屋产权人。其次，在执行程序中，上述房屋买卖合同已经解除，合同备案已经取消，且上述解除和注销程序均经天津市鹏扬房地产经营有限公司主动申请和认���。再次，在执行程序中，天津市第一中级人民法院执行法官于2012年7月11日向天津市鹏扬房地产经营有限公司和天津跃泰华商贸有限公司告知其租赁合同系在查封之后签订，租赁关系不受保护，天津市鹏扬房地产经营有限公司和天津跃泰华商贸有限公司表示认可。最后，由于天津市鹏扬房地产经营有限公司未取得涉诉房屋产权，因此无权将涉诉房屋出租给上诉人天津跃泰华商贸有限公司，上诉人更不能以该合同为理由向被上诉人提出抗辩。2．上诉人应当向被上诉人支付房屋使用费。被上诉人合法取得涉诉房屋所有权，任何未经被上诉人许可占用该房屋的主体，均应向被上诉人交付房屋并支付房屋使用费；上诉人与天津市鹏扬房地产经营有限公司签订的租赁合同对被上诉人无拘束力，无论上诉人向天津市鹏扬房地产经营有限公司支付了多少租金，均不能免除其向被上诉人支付房屋使用费的法定义务。3．一审法院适用法律正确。上述所谓租赁合同对被上诉人没有约束力，且被上诉人不属于该合同的当事人，故被上诉人不能也没有必要行使租赁合同的解除权，上诉人对司法解释理解有误，其上诉请求不符合法律规定，应予驳回。
苏建辉述称，本案与其无关。
天津市华兴创业投资发展有限公司向一审法院起诉请求：1．判令天津跃泰华商贸有限公司、苏建辉连带将天津市和平区新华路206号房屋腾空并交付天津市华兴创业投资发展有限公司；2．判令天津跃泰华商贸有限公司、苏建辉连带向天津市华兴创业投资发展有限公司支付自2012年10月10日至起诉之日的房屋使用费共计14,476,337.16元，并按照中国人民银行公布的同期贷款利率向天津市华兴创业投资发展有限公司支付利息，暂计算至2017年6月22日的利息为2,152,587.31元��直至房屋使用费付清为止；3．判令在天津跃泰华商贸有限公司、苏建辉未实际交付房屋之前，按照219.6元每平方每月向天津市华兴创业投资发展有限公司支付房屋使用费；4．本案诉讼费、保全费由天津跃泰华商贸有限公司、苏建辉连带支付。一审诉讼中，天津市华兴创业投资发展有限公司变更了诉讼请求，房屋使用费按照当年天津市国土资源和房屋管理局所公布的非住宅房屋租赁市场指导租金标准来计算。
一审法院查明，天津市华兴创业投资发展有限公司以竞买方式取得涉案的天津市和平区新华路206号房屋所有权，房屋面积为1246.43平方米，但未与天津跃泰华商贸有限公司签订租赁合同。天津跃泰华商贸有限公司于2012年3月28日与案外人天津市鹏扬房地产经营有限公司签订了房屋租赁合同，涉诉房屋一直由天津跃泰华商贸有限公司占有使用。诉讼中，一审法院对涉诉房屋进行了勘察和拍照。
一审法院认为，本案争议的焦点为天津跃泰华商贸有限公司占有使用涉诉房屋是否合法，应不应向天津市华兴创业投资发展有限公司缴纳涉诉房屋使用费和腾空涉诉房屋。天津市华兴创业投资发展有限公司以拍卖竞买方式取得了涉诉房屋的所有权。在天津市华兴创业投资发展有限公司取得涉诉房屋所有权后，天津市华兴创业投资发展有限公司对涉诉房屋就享有占有、使用、收益和处分的权利。对于天津市华兴创业投资发展有限公司要求天津跃泰华商贸有限公司将天津市和平区新华路206号房屋腾空交付天津市华兴创业投资发展有限公司的诉讼请求，天津跃泰华商贸有限公司以在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力为抗辩理由。但天津跃泰华商贸有限公司在诉讼中提交的租赁合同是与案外人天津市鹏扬房地产��营有限公司所签订的，而涉诉房屋原产权人为天津安居房地产开发有限公司并非天津市鹏扬房地产经营有限公司。2008年7月9日，涉诉房屋已经被天津市第一中级人民法院予以查封。天津跃泰华商贸有限公司与天津市鹏扬房地产经营有限公司签订的房屋租赁合同系在法院查封后所签。在执行过程中曾告知天津跃泰华商贸有限公司与案外人所签订的租赁合同不受法律保护，故天津跃泰华商贸有限公司的抗辩理由不能成立。对天津市华兴创业投资发展有限公司的该诉讼请求，一审法院予以支持。对于天津市华兴创业投资发展有限公司的第二、三项诉讼请求，天津跃泰华商贸有限公司以天津市华兴创业投资发展有限公司主张的租金部分超过诉讼时效和已将房屋租金交付给了案外人天津市鹏扬房地产经营有限公司为抗辩理由，天津市华兴创业投资发展有限公司在诉讼中并未提交证据证实在取得涉诉房屋所有权后，向天津跃泰华商贸有限公司主张涉诉房屋租金的事实。天津市华兴创业投资发展有限公司主张2012年10月10日至2015年7月3日前涉诉房屋租金已超过诉讼时效，对天津市华兴创业投资发展有限公司主张上述时间租金的诉讼请求，一审法院不予支持。天津市华兴创业投资发展有限公司取得涉诉房屋所有权后，有权向使用涉诉房屋的天津跃泰华商贸有限公司收取使用费，但天津市华兴创业投资发展有限公司与天津跃泰华商贸有限公司并未建立租赁关系，而天津市华兴创业投资发展有限公司与天津跃泰华商贸有限公司双方就涉诉房屋使用费也未达成一致。现天津市华兴创业投资发展有限公司按照天津市2015、2016年当年天津市国土资源和房屋管理局所公布的非住宅房屋租赁市场指导租金的标准，向天津跃泰华商贸有限公司收取2015年7月4日至2017年7月3日期间的房屋使用费和天津跃泰华商贸有限公司实际腾房之日的房屋使用费并无不当，一审法院予以支持。对于天津市华兴创业投资发展有限公司要求天津跃泰华商贸有限公司支付未付租金利息的请求，因天津市华兴创业投资发展有限公司与天津跃泰华商贸有限公司并未签订租赁合同，对违约责任也未明确约定，对天津市华兴创业投资发展有限公司该项诉讼请求，一审法院不予支持。对于天津跃泰华商贸有限公司提出已将涉诉房屋租金交付案外人天津市鹏扬房地产经营有限公司一事，应另行解决。对于天津市华兴创业投资发展有限公司要求天津跃泰华商贸有限公司、苏建辉腾空涉诉房屋及连带给付房屋使用费的诉讼请求，因天津市华兴创业投资发展有限公司并未提供证据证实苏建辉占有使用涉诉房屋的事实，且苏建辉在庭审中明确表示其并不在涉诉房屋内，���对天津市华兴创业投资发展有限公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，判决：一、判决生效之日起十日内，天津跃泰华商贸有限公司将天津市和平区新华路206号房屋腾空交付天津市华兴创业投资发展有限公司；二、判决生效之日起十日内，天津跃泰华商贸有限公司给付天津市华兴创业投资发展有限公司2015年7月4日至2017年7月3日期间的房屋使用费5,341,949.71元；三、判决生效之日起十日内，天津跃泰华商贸有限公司给付天津市华兴创业投资发展有限公司自2017年7月4日至实际腾房之日止房屋使用费，按照每天7,603.22元计算；四、驳回天津市华兴创业投资发展有限公司其他诉讼请求。如果天津跃泰华商贸有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费162,338元，减半收取计81,169元，天津市华兴创业投资发展有限公司负担21,169元，天津跃泰华商贸有限公司负担60,000元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人天津跃泰华商贸有限公司提交了案外人天津开发区宏源房地产开发有限公司与被上诉人天津市华兴创业投资发展有限公司签订的《新华路房地产项目转让合同》，以及其与案外人天津市鹏扬房地产经营有限公司、天津开发区宏源房地产开发有限公司签订的《租赁使用协议书》、完税证明，以证明上诉人与被上诉人存在经济往来、上诉人对于涉案房屋投入了资金及相关费用���被上诉人天津市华兴创业投资发展有限公司不认可以上材料，认为与本案无关。对当事人有争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的《新华路房地产项目转让合同》系案外人天津开发区宏源房地产开发有限公司与被上诉人天津市华兴创业投资发展有限公司签订，与本案争议事实无关；上诉人提交的《租赁使用协议书》记载签订时间为2005年10月20日，并无当时的房屋产权人天津安居房地产开发有限公司确认，亦无其他证据佐证其主张的事实，且被上诉人明确不予认可，故本院不予采信；上诉人提交的完税证明中记载纳税人为天津市鹏扬房地产经营有限公司，该材料与本案无关，故本院对上诉人提交的以上材料均不予采信。经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案当事人的争议焦点是上诉人天津跃泰华���贸有限公司是否应将涉诉房屋腾空交付被上诉人天津市华兴创业投资发展有限公司，以及是否应给付房屋使用费。
依据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。经查，被上诉人天津市华兴创业投资发展有限公司以拍卖竞买方式取得了涉诉房屋的所有权，本院于2012年10月10日作出（2012）一中执字第162-1号裁定书，裁定涉诉房屋所有权及相应的其他权利归天津市华兴创业投资发展有限公司所有，后天津市华兴创业投资发展有限公司取得了涉诉房屋的房地产权证，上诉人对以上事实并不持异议。被上诉人天津市华兴创业投资发展有限公司对涉诉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，对于无权占有该不动产的，可以请求返还原物。上诉人天津跃泰华商贸有限公司提出其与案外人天津市鹏扬房地产经营有限公司签订的租赁合同应为有效，上诉人无权请求其腾房的上诉主张，但是案外人天津市鹏扬房地产经营有限公司并未取得涉诉房屋的所有权，且该房屋已于2008年7月9日被本院查封，上诉人所主张的租赁合同系在本院查封后所签，上诉人并未提交充分证据证明其在本院查封前已实际合法租赁该房屋，且本院在执行过程中曾告知上诉人天津跃泰华商贸有限公司，其与案外人天津市鹏扬房地产经营有限公司所签订的租赁合同不受保护，现上诉人主张依据该租赁合同可以继续租赁该房屋，因事实和法律依据不足，本院不予支持。被上诉人取得涉诉房屋所有权后，有权向实际使用该房屋的上诉人收取房屋使用费，一审法院考虑到本案双方当事人并未建立租赁关系、对使用费亦未达成一致的情况，依据天津市相应非住宅房屋租赁市场指导租金标准，���定上诉人应向被上诉人给付的房屋使用费期间及数额，并无不当，对此本院应予维持。关于上诉人已将租金交付案外人天津市鹏扬房地产经营有限公司的问题，应另行解决，本院在本案中不予处理。
综上所述，天津跃泰华商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费49,194元，由上诉人天津跃泰华商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张炳正
代理审判员 刘 艳
代理审判员 张 莹
二〇一八年二月七日
法官 助理 刘 锟
书 记 员 于 蓓
附：���裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；