广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终23709号
上诉人（原审原告）：方良东，男，1974年3月29日出生，汉族，住所地广州市天河区。
委托诉讼代理人：钟学武，广东东方昆仑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雷云汉，广东东方昆仑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州速友信息科技有限公司，住所地广州市越秀区盘福路朱紫后街5号306房。
法定代表人：刘翠婵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵以敏，广东金轮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚杨立，广东金轮律师事务所律师。
上诉人方良东因与被上诉人广州速友信息科技有限公司（以下简称速友公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初3596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
方良东上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持方良东全部诉讼请求；2.诉讼费由速友公司承担。事实和理由：一审法院遗漏了方良东的诉讼请求未处理，驳回方良东要求继续履行合同的诉讼请求没有事实和法律依据。方良东在起诉时要求继续履行合同，速友公司在一审庭审过程中也表示愿意继续履行合同，但一审判决仍驳回了继续履行合同的诉讼请求。“只需处理违约金问题，其他事项由其另行解决”是基于双方继续履行合同的前提，一审法院曲解方良东的意思表示，导致遗漏诉讼请求未处理。一审法院调整违约金没有法律依据，是对方良东与速友公司自愿订立合同的不当干预，且速友公司未提出违约金过高的抗辩，一审法院未考虑方良东因未履行合同所造成的经营损失。
速友公司二审答辩称，不同意方良东的上诉请求、事实和理由，认可一审判决的内容。
方良东向一审法院起诉请求：1.速友公司继续履行方良东与速友公司于2016年9月10日签订的广州市房屋租赁合同并按约定将海珠区聚德北路5号聚德花苑二期三角地×××号商铺交付方良东；2.速友公司向方良东支付逾期交付商铺的违约金（违约金按每逾期交付一日按月租金额60000元的3%的标准支付，自2016年10月1日起算至速友公司实际交付商铺之日止，现暂计算至2017年4月30日金额为379800元）；3.确认方良东与速友公司签订广州市房屋租赁合同租赁期间及租金的起算日期自速友公司实际交付商铺之日起算；4.诉讼费由速友公司承担。
一审法院认定事实：方良东（乙方）与速友公司（甲方）于2016年9月10日签订《广州市房屋租赁合同》，约定速友公司将坐落在海珠区聚德北路5号聚德花苑二期三角地×××号房屋出租给方良东作商业（电信）用途使用，建筑面积197平方米，租赁期限为2016年10月1日至2017年9月30日，月租金为60000元。合同第六条约定：“……1、依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用。未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的3%向乙方支付违约金。……”合同签订后，方良东向速友公司交纳保证金180000元。
一审法院另查，2016年6月28日，速友公司与广州市保障性住房事务中心签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定由广州市保障性住房事务中心将坐落于广州市海珠区聚德北路5号（聚德花苑二期三角地×××商铺）租给速友公司，租赁期限为2016年6月28日至2021年6月27日，并于2016年6月30日出具《同意分租证明》，同意速友公司对上述商铺进行分租及经营管理。
一审庭审中，方良东、速友公司确认签订房屋租赁合同是有附图明确涉案房屋的具体方位及四至，应有相应的隔断或间隔。方良东主张由于速友公司没有按照合同附图的图纸进行建墙进行分割，无法接收进行使用，速友公司主张因为案外人广州市保障性住房事务中心向其交付涉案房屋时亦没有进行隔断或间隔，经多次与广州市保障性住房事务中心沟通均未果，才导致其不能向方良东交付涉案房屋，属于客观原因造成。
一审庭审中，方良东坚持诉讼请求为继续履行合同并要求速友公司支付相应违约金。
一审法院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。
方良东、速友公司签订《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案的焦点为：一、方良东、速友公司双方签订的房屋租赁合同是否可以继续履行的问题；二、速友公司是否存在违约行为及相应违约金的计算标准问题。
对于合同继续履行的问题。方良东、速友公司双方签订的房屋租赁合同的用途为商业（电信），合同的租赁期限为2016年10月1日至2017年9月30日，方良东于2017年5月5日向一审法院提起诉讼，速友公司虽然答辩称愿意继续履行合同，但由于案外人没有向其交付涉案房屋导致其不能向方良东履行交付房屋的义务，也不能明确实际交付房屋的时间。方良东自向一审法院起诉至合同约定的租赁期满仅为不足五个月的时间，在速友公司未明确交付涉案房屋时间的前提下，仍需经诉讼途径寻求救济，从时间上看，无法在租赁期内实现接收涉案房屋并按照合同约定的商业用途进行使用的合同目的，继续履行合同没有实际意义。至于方良东、速友公司双方有重新签订租赁合同及对租赁期限予以顺延的意向，但在案件审理期间并未最终达成意思表示一致，且重新订立合同属于形成新的租赁合同关系，与本案不属于同一法律关系。故对于方良东要求速友公司继续履行合同的诉讼请求，一审法院不予支持。鉴于方良东表示本案只需处理违约金问题，其他事项由其另行解决，故对于本案合同终止后其他法律后果，一审法院不予处理。
对于速友公司是否存在违约行为及相应违约金的计算标准问题。由于涉案的房屋未能进行间隔，不符合合同约定商业用途的使用条件，速友公司未能履行合同约定的交付房屋的义务，属于违约行为，应承担相应的违约责任。速友公司抗辩认为属于案外人原因导致无法按照合同约定条件交付，根据合同相对性原则，速友公司抗辩理由没有法律依据，一审法院不予采纳。对于违约金的计算标准问题，方良东主张依照合同约定每逾期一日，须按月租金额的3%向乙方支付违约金。速友公司认为违约金约定过高，应予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”方良东未能提供证据证明其实际损失，结合涉案商铺尚未交付供其作为销售手机等电子产品的场地使用，方良东也没有交纳相应的租金，按合同约定每日按月租60000元的3%计算，每月违约金约为54000元=（60000元×3%×30天），过分高于造成的损失，对于速友公司主张的违约金过高的诉讼理由，一审法院予以采纳。综合本案各种情况，一审法院酌情按照每月7800元的标准计算违约金，但方良东在明知速友公司不能履行合同的情况下，超过一半的租赁期限未交付房屋且起诉时剩余租赁期限不足五个月的情况下仍不主张解除合同，属于没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故对于方良东在起诉时至合同期届满日的损失及违约金，一审法院不予支持。综上所述，速友公司应支付方良东2016年10月至2017年5月共七个月的损失及违约金54600元=（7800元×7月）。
对于方良东要求判令确认方良东与速友公司签订广州市房屋租赁合同租赁期间及租金的起算日期自速友公司实际交付商铺之日起算的诉讼请求，由于本案合同租赁期间于2017年9月30日已经届满，本案合同履行的基础已经消失，故对方良东上述诉讼请求，一审法院应予驳回。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，于2017年10月30日作出如下判决：一、广州速友信息科技有限公司在本判决生效之日起十日内向方良东支付违约金54600元;二、驳回方良东其他诉讼请求。案件受理费6997元，由方良东负担5947元，广州速友信息科技有限公司负担1050元。
二审期间，当事人没有提供新的证据。经审理查明，双方当事人对一审查明的事实部分均无提出异议，本院予以确认。
另查明，一审期间，速友公司认为合同约定的违约金计算标准过高，主张如果计算违约金应按照同期贷款利率计算。
双方当事人均确认方良东向速友公司支付了涉案合同项下的保证金，速友公司没有向方良东交付涉案场地。速友公司称该公司承租涉案场地的时候，案外人称可以将场地交付给该公司，但当时因为涉案场地还未彻底通过规划验收，该公司原本想按照图纸将商铺分割后交付给方良东，但是出租人告知该公司不可以将商铺进行分割，所以该公司没有将场地交付给方良东。速友公司明确表示涉案场地无法交付给方良东使用，方良东称清楚速友公司无法交付涉案场地给其使用。速友公司确认其尚未退还保证金给方良东。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：一、方良东要求继续履行其与速友公司签订的《广州市房屋租赁合同》的主张是否成立；二、方良东关于一审法院调整违约金标准不当的上诉理由是否成立。
关于争议焦点一。方良东、速友公司均确认速友公司在合同签订后至今并无履行交付合同约定的租赁物的义务，速友公司亦表示无法向方良东交付租赁物，且涉案《广州市房屋租赁合同》约定的租赁期限已于2017年9月30日届满，故该合同的权利义务已终止，方良东要求继续履行涉案《广州市房屋租赁合同》的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点二。根据涉案《广州市房屋租赁合同》的约定，速友公司应依照合同约定将房屋及设备交付方良东使用，未按约定提供房屋，每逾期一日，须按月租金额的3%向方良东支付违约金，合同约定的该违约金标准明显过高；其次，涉案《广州市房屋租赁合同》约定的租赁期限只有一年，方良东在速友公司未交付租赁物的情况下，理应及时催告速友公司履行义务，在合理催告而速友公司仍不履行合同义务的情况下，应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定采取解除合同等适当措施以防止损失扩大，方良东直至合同约定的履行期限过半才主张继续履行合同且未提供证据证明其实际损失情况，一审法院采纳速友公司关于违约金标准过高的抗辩，酌情判令速友公司向方良东支付违约金54600元并无不当，本院予以认可。
综上所述，上诉人方良东的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1165元，由上诉人方良东负担。
本判决为终审判决。
审判长 李静
审判员 张怡
审判员 余盾
二〇一八年二月二十六日
书记员 贾妍
游瑞娜