浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙01民终7582号
上诉人(原审原告)：盛林瑶，女，1987年8月20日出生，住浙江省乐清市
委托诉讼代理人：张会佳，浙江泰杭律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：吴喜丽，女，1990年5月1日出生，住湖南省安化县
委托诉讼代理人：秦祥国，浙江扬理律师事务所律师。
原审被告：杭州下沙商贸城有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区白杨街道4号大街1号。
法定代表人：陆建勇，总经理。
委托诉讼代理人：季长龙、王玲晓，浙江泽厚（杭州经济技术开发区）律师事务所律师。
原审被告：杭州金池商贸有限公司，住所地浙江省杭州市下沙镇智格村新业南路50号。
法定代表人：孙志法，董事长。
委托诉讼代理人：杨永生、鲍琼英，浙江龙剑律师事务所律师。
上诉人盛林瑶因与被上诉人吴喜丽、原审被告杭州下沙商贸城有限公司(以下简称商贸城公司)、杭州金池商贸有限公司(以下简称金池公司)合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2016）浙0191民初3008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年6月25日，盛林瑶与吴喜丽签订《店面转让协议》一份，约定吴喜丽同意将自己位于杭州下沙商贸城一号楼百货区中东B-016号商铺转让给盛林瑶，建筑面积为21.90平方米，转让金额为230000元。当日，盛林瑶与吴喜丽签订《营业房使用权转让协议》一份，载明吴喜丽将杭州下沙商贸城一号楼百货区中东B-016号营业房（建筑面积21.9平方米）使用权转让给盛林瑶，包括房内的装修、灭火器等设施，吴喜丽缴纳的剩余租金为20132元、剩余综合管理费为2246元，其中应由盛林瑶承担部分，由吴喜丽向盛林瑶收取，市场举办方不再退付；转让协议经商贸城公司审批同意和市场监督管理机关核准后，即行生效，同时吴喜丽与商贸城公司于2014年9月27日签订的原租赁合同即告终止。盛林瑶通过银行转账形式向吴喜丽支付了转让款80000元。同日，商贸城公司在《营业房使用权转让协议》上盖章确认同意转让，并与盛林瑶签订了《营业房租赁合同》。《营业房租赁合同》约定，商贸城公司将杭州下沙商贸城一号楼百货区中东B-016号营业房，建筑面积21.9平方米出租给盛林瑶，租金为每年每平方米2581元，合同期限为2015年6月24日至2017年10月31日止；市场因扩建、改建或调整布局以及因政府或政策原因导致无法继续租赁时，商贸城公司应提前告知盛林瑶，盛林瑶必须积极配合，无条件服从同意安排与调整，若盛林瑶租赁期未满，商贸城公司可提前解除合同，但须按比例退还盛林瑶剩下期限的租金，并按当年度租金10%的补偿费给予盛林瑶，除此之外商贸城公司不再补偿其他任何费用。
另查明，杭州市城市管理行政执法局于2014年8月8日对金池公司出具了行政处罚决定书一份，载明下沙商贸城南楼和北楼之间的临时建筑用途为临时营业用房，主要用于百货类经营，现已过期；下沙商贸城地块的土地使用权人为金池公司，商贸城公司为承租方，该临时建筑是经金池公司同意，由商贸城公司出资建设，规划用途为临时自行车库，2006年6月经批准同意调整为临时营业用房；2012年12月26日，开发区规划分局认定上述临时建筑不宜保留，但至今仍未拆除。2016年7月15日，金池公司在下沙商贸城市场内张贴拆违通知，告知下沙商贸城内的临时建筑定于2016年7月30日强制拆除。盛林瑶租赁的商铺即属于上述范围内的临时建筑，于2016年8月被拆除。
2016年7月23日，商贸城公司出具授权委托书一份，委托金池公司全权处理下沙商贸城违章建筑拆除所产生的与租赁户解除租赁合同补偿等事宜。2016年8月16日，盛林瑶与金池公司签订协议书一份，约定金池公司受商贸城公司的委托，与盛林瑶签订补偿协议，双方一致同意拆除中东B-016号商铺并解除盛林瑶与商贸城公司订立的租赁合同，金池公司一次性补偿盛林瑶及实际经营户装修投入、搬迁、停业损失、签约腾空奖励等各项费用共计132415元。
现盛林瑶向原审法院提出诉讼请求（变更后）：1、请求确认盛林瑶与吴喜丽签订的《营业房使用权转让协议》无效；2、吴喜丽向盛林瑶返还商铺转让费100000元；3、商贸城公司、金池公司承担连带责任；4、本案诉讼费由吴喜丽、商贸城公司、金池公司承担。
原审法院认为：本案的争议焦点为盛林瑶与吴喜丽签订的《营业房使用权转让协议》的效力。盛林瑶认为案涉商铺系超过审批期限的临时建筑，合同效力应为无效，吴喜丽辩称转让协议系双方真实意思表示，未违反法律规定，不存在无效情形。对此，该院认为，盛林瑶与吴喜丽签订营业房使用权转让协议后，并未当然获得商铺的租赁权，而是另行与商铺的所有权人即商贸城公司签订租赁合同，方才获得了案涉商铺的使用权，因此转让协议的标的并非商铺的使用权，而系与商铺所有权人商贸城公司签订租赁合同的资格。因此，并不能以案涉商铺属于超过使用期限的临时建筑，租赁合同效力为无效而直接认定转让协议亦无效。盛林瑶与吴喜丽签订的《营业房使用权转让协议》系双方真实意思表示，不违法法律的强制性规定，应认定为有效，盛林瑶要求确认该转让协议无效的诉请，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。转让协议签订后，盛林瑶已与商贸城公司签订了租赁合同，取得了商铺的使用权，转让协议已经履行完毕，故盛林瑶要求吴喜丽返还转让款的请求，于法无据，该院不予支持。在吴喜丽无须返还转让款的情况下，盛林瑶要求商贸城公司、金池商贸承担连带责任，于法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回盛林瑶的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由盛林瑶负担。
宣判后，盛林瑶不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定案涉商铺转让金额为230000元及盛林瑶已支付转让款80000元的事实错误。虽然双方在书面《店面转让协议》中约定转让金额为230000元，但是双方转让的实际金额变更为215000元。协议生效后盛林瑶向吴喜丽支付转让费共计100000元，80000元为银行转账，20000元为现金支付，剩余款项向吴喜丽出具《欠条》一份，欠条中对转让金额、已付金额及未付金额作出了明确约定。一审庭审过程中，吴喜丽不仅否认了转让金额变更的事实，还否认收到欠条的事实。对此，一审法院认定的事实与客观事实严重不符。请求二审法院对案涉商铺转让金额以及吴喜丽收取款项的事实重新审查，并作出正确认定。二、一审法院关于双方签订的《营业房使用权转让协议》约定内容的事实认定不清。2016年6月25日，盛林姚与吴喜丽签订《店面转让协议》的当日，双方还按照商贸城公司要求签订了《营业房使用权转让协议》一份，该协议第一条明确约定：吴喜丽将案涉商铺的使用权转让给盛林瑶，并同时明确案涉商铺转让期从2015年6月24日起至2017年10月31日止。一审法院却对该使用权转让协议约定的内容以及时间未作任何审查，并在上述协议内容明确约定为使用权转让的情况下，仍主观臆断地作出“双方转让协议的标的并非商铺使用权，而系与商铺所有权人商贸城公司签订租赁合同的资格”的认定，更重要的是一审庭审中吴喜丽也明确表示转让给盛林瑶的是商铺的使用权。故一审法院的上述认定与双方庭审陈述不一致，也不符合本案事实。退一步讲，即使按照一审法院认定协议转让的标的为“签订租赁合同的资格”，那么吴喜丽也在《营业房使用权转让协议》中对盛林瑶享有资格的期限作出了明确约定即“有效期至2017年10月31日”，而事实上盛林瑶向吴喜丽支付了高额的转让费后仅使用到了2016年8月中旬，一审法院判决吴喜丽无需返还已经收取的转让费也有失公允。三、一审法院认定双方签订的《店面转让协议》、《营业房使用权转让协议》为有效系适用法律错误。一审庭审中，盛林瑶提交了充分证据用以证实案涉商铺为违章建筑，且现已被强制拆除，对此事实商贸城公司、金池公司也予以认可。由此可知，吴喜丽是将违章建筑转让给了盛林瑶，且依据转让的违章建筑收取了高额的转让费。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，吴喜丽与商贸城公司签订的租赁合同无效，既然合同无效，那么吴喜丽也就未取得案涉商铺的使用权，同时也未取得“签订租赁合同的资格”。因此，吴喜丽要求确认双方签订的《店面转让协议》、《营业房使用权转让协议》无效具有法律及事实基础。违章建筑不能出租、转让这是基本常识更是法律所禁止的，而一审法院完全忽视转让标的的违法性质作出了上述错误的判决，该判决无疑是向社会公众宣扬或鼓励转让违章建筑获取收益。请求二审法院依据最高人民法院关于房屋租赁合同司法解释和合同法相关规定确认协议无效，并判令盛林瑶返还转让费100000元。四、一审法院审判程序严重违法。本案于2016年11月7日受理，2016年12月26日适用简易程序开庭审理，后因案情复杂于2017年5月5日转为普通程序审理，于2017年7月11日再次开庭审理，2017年9月22日作出一审判决，本案自立案至判决共计为319天。根据《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》第二条规定：“适用普通程序审理的第一审民事案件，期限为六个月，同时根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第170条和《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第3条之规定：“适用简易程序审理案件，审理程序不得延长。在审理过程中，发现案情复杂，需要转为普通程序审理的，可以转为普通程序，由合议庭进行审理，并及时通知双方当事人，审理期限以立案的次日起计算。”因此，本案历经319天才作出一审判决，一审法院的审理程序严重违法。综上，请求：1、撤销原审判决。2、改判双方签订的《店面转让协议》、《营业房使用权转让协议》无效及吴喜丽返还盛林瑶商铺转让费100000元；3、本案一、二审诉讼费用由吴喜丽承担。
被上诉人吴喜丽答辩称：一、盛林瑶的陈述与事实不相符，已经支付的款项是8万元不是10万元，过户费用之前约定双方分担，但是实际上是吴喜丽支付的。二、吴喜丽与盛林瑶之间的转让协议合法有效。双方签订转让协议之前，案涉房屋实际由盛林瑶承租适用，案涉房屋是否为违章建筑，盛林瑶比吴喜丽更清楚。三、即使转让协议无效，吴喜丽也无需退还转让费，盛林瑶应及时支付剩余转让费。综上，吴喜丽与盛林瑶之间的转让协议有效，双方之间是转让关系，而不是租赁关系，吴喜丽的合同义务已经履行完毕，双方之间的法律关系不适用租赁合同司法解释的规定。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告商贸城公司答辩称：盛林瑶与吴喜丽之间是转让关系，商贸城公司并非转让合同当事人，商贸城公司与盛林瑶之间是租赁关系，租赁关系与本案的转让关系无关，故商贸城公司与本案无关，商贸城公司不需要承担实体责任。
原审被告金池公司答辩称：无论是转让关系还是租赁关系，金池公司均不是合同当事人，故金池公司与本案无关。盛林瑶的损失已经得到了补偿，其再次要求补偿没有依据。
二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。
本院认为：一、关于案涉商铺约定转让款和已付转让款的具体数额认定问题。本案中双方书面协议约定的转让款金额为230000元，盛林瑶没有提供证据证明双方在协议签订后将转让款的金额变更为215000元，原审法院依据双方书面协议的约定认定转让款金额为230000元并无不当。盛林瑶作为履行付款义务的一方对其付款事实应负举证责任，现其主张在转账80000元以外还向吴喜丽现金支付了20000元，对于该事实盛林瑶未能举证证明，故应由其承担举证不能的后果，原审法院依据现有证据认定盛林瑶已付转让款为80000元亦无不当。二、关于案涉《营业房使用权转让协议》的法律性质问题。盛林瑶与吴喜丽签订《店面转让协议》、《营业房使用权转让协议》的目的是为了能够直接与商贸城公司就案涉商铺签订租赁合同，从而取得案涉商铺的使用权。而吴喜丽的主要合同义务是配合盛林瑶办理案涉商铺的过户手续，吴喜丽的合同义务在盛林瑶实际与商贸城公司签订租赁合同时已经履行完毕，吴喜丽并非是案涉商铺的所有权人或者转租人，盛林瑶使用案涉商铺的期限不受《营业房使用权转让协议》中转让期限的约束，而直接决定于盛林瑶与商贸城公司租赁合同的约定。三、关于案涉《店面转让协议》、《营业房使用权转让协议》的效力问题。鉴于吴喜丽与盛林瑶之间并非房屋租赁关系，盛林瑶主张依据最高人民法院关于房屋租赁合同的司法解释确认案涉协议无效，与法律规定不符，应不予采纳，盛林瑶也未举证证明案涉协议存在其他无效情形，故原审法院判决驳回其要求确认无效的诉讼请求，并无不当。四、关于审理期限问题。本案一审系适用普通程序审理，审理过程中因案情复杂，经院长批准延长审限5个月，故本案自立案至判决共计319天并未超审限。综上，盛林瑶的上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由盛林瑶负担。
本判决为终审判决。
审判长 金瑞芳
审判员 胡 宇
审判员 张一文
二〇一八年三月十三日
书记员 赖雪珂
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