广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第2331号
原告（反诉被告）：佛山市意美家卫浴有限公司，住所：广东省佛山市禅城区雾岗路86号河南村民公寓D座二楼208号。
法定代表人：蔡伟群。
委托诉讼代理人：颜永胜，广东润正律师事务所律师。（委托诉讼代理时间：2015年12月11日至2016年11月22日）
委托诉讼代理人：李朝君、余帅文，均为广东至简律师事务所律师。（委托诉讼代理时间：自2016年11月23日起）
被告（反诉原告）：欧建宏，男，汉族，1974年9月11日出生。
被告（反诉原告）：佛山市乡厨湘味餐饮管理有限公司，住所：广东省佛山市张槎东鄱聚边工业路11号商铺楼首层。
法定代表人：欧建宏。
被告：李玉娟，女，汉族，1982年10月5日出生。
上述三被告的共同委托诉讼代理人：洪顺锤、王宏，均为广东圣和胜律师事务所律师。
原告佛山市意美家卫浴有限公司诉被告欧建宏、佛山市乡厨湘味餐饮管理有限公司（下简称湘味公司）、李玉娟租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月11日立案受理后，依法适用简易程序独任审判并公开开庭进行审理。原告的法定代表人蔡伟群及原告的委托诉讼代理人颜永胜、李朝君，三被告的共同委托诉讼代理人洪顺锤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告欧建宏签订的《物业租赁合同》（编号2013-08-01），三被告立即搬离该场地；2、三被告支付2015年11月1日至2016年1月31日的租金189000元及顺延至实际搬离之日止的租金、水费7584元、2013年8月1日暂计至2016年1月31日的卫生费37500元；3、三被告支付暂计至2015年12月11日为止的租金滞纳金23814元（滞纳金以189000元为本金，从2015年10月30日起算，按日3‰暂计至2015年12月11日，要求计至被告实际支付之日止）及顺延至实际全部支付完毕之日止的滞纳金；4、三被告支付从搬离之日起至2018年7月31日期间的租金的20%的赔偿金、没收保证金；5、被告李玉娟在未出资本息范围内对公司债务不能清偿部分承担补充赔偿责任和承担连带责任；6、本案全部诉讼费用由三被告承担。后原告变更并明确第2项诉讼请求为：三被告按《物业租赁合同》约定的租金标准支付2015年11月1日至2016年1月31日的租金189000元及自起诉之日起至被告实际返还物业之日止的租金、场地占有使用费及水费7584元、2013年8月1日至2016年1月31日的卫生费37500元。事实和理由：2014年4月11日，原告与被告欧建宏签订编号为2013-08-01的《物业租赁合同》，约定将涉案佛山市禅城区季华路下北铺8-11号铺位出租给被告用于餐饮。上述合同约定被告先交租后使用，也约定了租金的交纳方式和交纳时间，同时还约定如被告不按期支付租金，则按实欠款每日千分之三支付滞纳金，拖欠租金超过10天的视为被告违约，由被告承担违约责任，并应向原告支付赔偿金，原告有权没收保证金及终止合同。合同签订后，原告及时将租赁物交给被告使用，但至起诉时被告还未缴纳第八期及2015年11月1日至2016年1月31日的租金189000元，并拖欠至2015年12月10日止的水费7584元、2013年8月1日暂计至2016年1月31日的卫生费37500元、暂计至2015年12月11日止的租金滞纳金23814元，且被告至今一直占有涉案房产，无论合同是否有效或被解除，其占有房产均造成原告损失，故原告有权参照合同约定的租金标准主张占有使用费。经原告多次追讨，被告不但拒不履行义务，还采取不见人、不听电话等方式逃避原告。另，截至2015年12月10日，被告湘味公司的实收资本仍为0元，即被告欧建宏和被告李玉娟至起诉时均未履行出资义务。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第十三条第二、三款的规定，被告李玉娟应当对原告上述损失承担补充赔偿责任和连带责任。综上所述，被告的行为已严重违反合同约定，其行为足以导致合同解除。因原、被告协商未果，为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。
三被告共同辩称：一、原告的诉请没有事实及法律依据，请求依法驳回，具体理由如下：1、原告于2015年12月2日单方采用电焊封锁涉案铺位的大门，导致被告无法进入及使用涉案铺位，被告没有缴纳该日后的租金的义务。2、因涉案铺位长期存在漏水及电线老化问题且经多次反映得不到解决，导致餐厅正常经营受到很大影响，故被告才未支付2015年11月起的租金。原告作为出租方，提供符合租赁合同约定的铺位是其根本合同义务，在原告拒不履行维修义务构成先行违约的情形下，被告没有继续缴纳租金正当合理。3、涉案租赁合同为原告提供的格式文本，该合同第七条对违约责任的约定片面加重被告责任、减轻原告责任，相应条款应属无效。就本案而言，即使最终认定被告存在违约行为，给原告造成的也只是一个月的利息损失，原告要求没收押金210000元及扣留所有物品设备明显不合理。另因原告的一系列违约行为导致被告无法经营餐厅，相关营业利润损失及物品损失均应由原告全部承担。4、被告湘味公司、被告李玉娟与原告并不存在租赁合同关系，被告李玉娟也不存在出资不到位的情形，该两被告不是本案的适格被告，亦非承担责任的主体。二、根据证据规则相关规定，原告增加诉请应当在举证期满前提出，原告变更、增加诉请已违反证据规则，不应予以接受。尽管《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定法庭辩论终结前可以变更诉请，但该规定与证据规则相互冲突，应按照新法优于旧法适用证据规则规定。三、原告单方用电焊焊死被告承租的经营场所，是原告在第一次庭审中已经确认的事实，且被告也提交报警回执，原告对被告报警的内容及封锁经营场所大门的行为予以承认，原告提交的声明内容明显与原告第一次庭审陈述不一致，与客观事实不符，且没有作出合理解释，不应予以采纳。原告单方封锁被告承租涉案铺位的大门导致被告不得不停止经营，此后该租赁场地一直由原告掌控至今，第一次庭审时被告已提出要搬离涉案铺位内的设备设施，但原告不同意。此外，原告还针对被告存放在经营场所内的设备物品申请财产保全，法院也予以查封，由此被告也没有能力及条件将相应设备设施从涉案铺位内搬出，该情况是因为原告的不当行为造成，被告并不存在继续占用租赁场地的主观故意及过错，因此被告也无需向原告继续支付场地占用费用。原告单方扣留被告设备物品的行为导致被告原本可以正常使用的设备及物品失去再次利用的价值，给被告造成财产损失，原告应当予以赔偿。
被告欧建宏、被告湘味公司共同向本院提出反诉请求：1、确认原告与被告欧建宏签订的《物业租赁合同》自2015年12月15日起解除；2、被告欧建宏、被告湘味公司自2015年11月1日起无需向原告支付租金；3、原告返还被告欧建宏、被告湘味公司租赁保证金210000元；4、原告赔偿被告欧建宏、被告湘味公司装修及设备、物品损失350000元；5、原告赔偿被告欧建宏、被告湘味公司2015年11月1日至2018年7月31日期间的预期经营利润损失330000元（每月按10000元计算）；6、原告赔偿被告欧建宏、被告湘味公司预付款损失30000元；7、原告承担本案的诉讼费用。后被告欧建宏、被告湘味公司变更上述第4项诉讼请求为：原告赔偿被告欧建宏、被告湘味公司装修及设备、物品损失488637.09元（以鉴定结论为准）；变更第5项诉讼请求为：原告赔偿被告湘味公司2015年11月1日至2018年7月31日期间的预期经营利润损失191362.91元。事实和理由：2014年4月11日，被告欧建宏、被告湘味公司与原告签订涉案《物业租赁合同》，承租涉案铺位用作餐厅经营（餐厅注册为“佛山市湘味九道菜餐饮有限公司”），租赁期限至2018年7月31日止。被告欧建宏、被告湘味公司在使用该铺位过程中，发现该铺位存在漏水问题，导致铺位装修受到水浸破坏，天花板及墙壁粉刷出现剥落，且由于该铺位供电线路老化，不能满足正常使用负载，出现经常性跳闸断电情况，造成极为严重的安全隐患。被告欧建宏、被告湘味公司多次向原告反映铺位漏水及电线老化问题并要求其维修整改，但原告从不理会。至2015年11月，该铺位的状况已恶化至无法满足正常使用需要，导致经营无法继续。被告欧建宏、被告湘味公司为改变这种状态，只得与案外人戴晓祝签订维修合同并支付预付款30000元，欲对该铺位的漏水问题进行修缮并重新装修改造，但因原告阻扰始终无法进行。2015年12月2日，原告将该铺位大门用电焊封锁，被告欧建宏、被告湘味公司报警后，虽经公安机关多次通知，但原告仍拒绝出面处理。被告欧建宏、被告湘味公司被迫无奈之下，只得于2015年12月14日通过邮政快递通知原告解除双方所签租赁合同。基于以上事实，被告欧建宏、被告湘味公司认为，原告作为出租方，对于铺位漏水及线路老化问题负有维修职责，原告怠于履行维修义务，且采取电焊封门等不恰当措施，造成被告欧建宏、被告湘味公司无法经营，已属严重违约，理应赔偿因此造成被告欧建宏、被告湘味公司的全部损失。为维护自身合法权益，被告欧建宏、被告湘味公司特向法院提起诉讼，恳请法院查清事实，判如所请。
原告针对被告欧建宏、被告湘味公司的反诉辩称：一、原告认为被告欧建宏无权解除涉案租赁合同，被告欧建宏作为合同的违约方，没有履行按期支付租金的义务，其也是在收到原告的起诉状后才提出书面解除合同通知，明显是为应付本案诉讼。被告欧建宏违反合同约定，原告有权依据合同约定没收保证金，且有权留置涉案铺位内的设备及物品。二、被告提交的装修合同明显是被告在违反合同约定后才签订的合同，且并未实际装修。根据被告拖欠租金的时间及其搬出涉案铺位内的设备及物品可以看出被告并未实际装修。三、关于经济利润损失，从被告提供的漏水照片可以看出，涉案铺位只是有一点浸水，并未影响铺位的正常使用，浸水也仅在2015年7月，之后业主便对涉案铺位进行了修缮，且也是由于被告自行安装餐厅广告牌、安装踩踏铁网造成，其损失也没有任何事实及法律依据，请求驳回被告欧建宏、被告湘味公司的反诉请求。三、关于室内装修，涉案铺位交付前已带装修，交付后也有作装修，法院应查明被告进场之前的装修范围，该部分装修属于原告的财产。至于铺位内可搬离物品由法院判决，原告不同意利用该部分可搬离物品。
被告李玉娟对被告欧建宏、被告湘味公司的反诉请求及事实理由均无异议。
诉讼中，原告针对本反诉一并提交以下证据：
1、原告营业执照及组织机构代码证、被告欧建宏身份证复印件、被告湘味公司企业机读档案登记资料、企业公示信息、组织机构代码证。证明原、被告的诉讼主体资格。
2、《物业租赁合同》。证明原、被告双方存在租赁合同关系，并对租赁用途、违约责任、交租时间等进行约定。
3、《同意转租证明》、《证明》（案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北股份合作经济社2015年12月8日出具）、佛禅集有（2012）第1000032号集体土地所有权证。证明原告有权将租赁物出租给被告，业已征得产权人同意。
4、照片。证明①涉案铺位的渗水时间是2015年5月，该渗水情况并不严重，仅形成墙壁渗水痕迹，并未导致铺位无法正常使用；②被告的广告牌是安装在涉案铺位的铁皮瓦上，铁皮瓦上的白色小点是原告补漏的情况，且从铁瓦上可以看出受损位置是被告安装广告牌的位置，造成渗水的原因在于被告；③照片第2-4页证实被告拖欠租金且在2015年12月1日将涉案铺位内的物品全部搬离，原告派人阻止，在此过程中，被告砸碎原告的玻璃，故原告没有办法才将卷闸门焊死以防止被告的破坏，原告也报案处理。
5、水费清单、《收款收据》（编号：7728413）、《禅城区石湾镇街道农村集体组织收据（电子）》（3张）、发票（5张）。证明原告为涉案商铺垫付水费的情况。
6、《关于解决石湾区镇村建设历史遗留问题的意见》、《佛山市禅城区人民政府工作会议纪要》、《证明》（案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北股份合作经济社2012年7月9日出具）。证明涉案商铺可用于经营，不存在租赁合同无效的问题。
7、《物业租赁合同》（原告与案外人李成娣）、案外人李成娣身份证复印件、《补充协议》、《交接清单》、《人民法院诉讼收费专用票库（结算）》、《民事起诉状》、《明细表》、《解除合同协议书》。证明涉案铺位在交付予被告前已存在完整装修，可用于经营使用
8、照片光盘。证明原告电焊的涉案铺位位置并非大门，而是大门两侧的橱窗的卷闸，因被告破坏橱窗玻璃，原告为了铺位的完整才电焊上述卷闸，与被告提交的电焊照片可以相互印证。
9、视频光盘。证明被告破坏橱窗玻璃，原告为了财产安全对橱窗的卷闸门进行电焊的事实。
10、照片（48张）。证明2013年8月前涉案铺位已存在的装修情况。
诉讼中，被告欧建宏、被告湘味公司针对本反诉一并提交以下证据：
1、被告湘味公司营业执照、组织机构代码证、被告欧建宏身份证复印件、被告李玉娟身份证复印件。证明三被告的诉讼主体资格。
2、《物业租赁合同》。证明原、被告双方的权利义务关系。
3、收据（编号：9020543、4188921、9199978、0003732、0003775、0003748）、租金收据。证明被告欧建宏向原告支付保证金210000元及至2015年10月31日的租金。
4、短信、照片。证明①被告多次向原告反映涉案铺位存在漏水及电线老化问题，但一直未得到处理解决；②从短信内容看，原告也确认涉案铺位存在漏水问题，且原告在被告的多次交涉及督促下仍没有完成修复工作，无论是何方提供施工人员或者自行修复，原告均予以拒绝；③从漏水照片可以看出，涉案铺位漏水已造成墙壁大面积剥离，情况非常严重，完全破坏了餐厅的装修。
5、《湘味九道菜装修合同》、装修细节要求、收据（编号：5010471）、案外人戴晓祝身份证复印件。证明被告在涉案铺位漏水的情况下，被迫自行寻找装修公司修复漏水问题，由于漏水已经破坏原先装修，需要重新装修，被告为此支付装修预付款30000元。后因原告用电焊封锁大门，导致装修无法进行。
6、《报警回执》、照片、《证明》。证明原告单方强行封锁大门，被告在此之后就没有缴纳租金的义务。
7、《解除<物业租赁合同>通知书》、EMS邮寄底单、查询记录。证明因原告违约导致被告无法经营，合同目的无法实现，被告要求解除合同，该份通知书的发出时间早于被告收到法院应诉材料的时间，并非为了应付诉讼而刻意发出。
8、《协议书》。证明案外人李成娣将涉案铺位整体转让给被告欧建宏。
诉讼中，被告李玉娟未提交证据。
诉讼中，本院依法调取以下证据：
1、佛山市公安局禅城分局江湾派出所《询问笔录》；
2、被告湘味公司企业工商登记材料；
3、《佛山市禅城区发展规划和统计局关于（2015）佛城法民一初字第2331号的调查函的复函》。
本院组织当事人进行了证据交换、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《同意转租证明》、《证明》（案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北股份合作经济社2015年12月8日出具），均有原件核对，三被告亦无有效证据予以反驳，本院对真实性予以确认。原告提交的水费清单及《收款收据》（编号：7728413），均系原告单方制作，本院将综合其他证据及查明事实待后认定。原告提交的《禅城区石湾镇街道农村集体组织收据（电子）》（编号：0010869、0010871），无法显示与本案的关联性，本院不予采信。原告提交的《禅城区石湾镇街道农村集体组织收据（电子）》（编号：0010872），有原件核对，且与本案相关联，本院对真实性予以确认。原告提交的发票（5张），虽无原件核对，但该证据内容及形式客观真实，三被告亦无有效证据予以反驳，故本院对其真实性予以确认。原告提交的《关于解决石湾区镇村建设历史遗留问题的意见》、《佛山市禅城区人民政府工作会议纪要》，属政府公开文件，并可与原告提交的《证明》（案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北股份合作经济社2012年7月9日出具）相印证，故本院对该组证据真实性予以确认。原告提交的《物业租赁合同》（原告与案外人李成娣）、案外人李成娣身份证复印件、《人民法院诉讼收费专用票库（结算）》、《民事起诉状》、《明细表》、《解除合同协议书》，有原件核对或可相互佐证真实性，三被告亦无有效证据予以反驳，故本院对该组证据真实性予以确认。原告提交的《补充协议》、《交接清单》，其签订时间及内容均无法显示与本案的关联性，本院不予采信。原告提交的拟证明渗漏情况及铺位交付前装修情况的照片，无法显示拍摄地点或拍摄时间，三被告不予确认，本院不予采信。原告提交的其他照片、视频，可显示拍摄时间及拍摄地点，且与原、被告相关陈述意见相符，三被告亦无有效证据予以反驳，故本院对上述证据真实性予以确认。被告欧建宏、被告湘味公司提交的收据（编号：9020543），有原件核对，原告虽不予确认，但其已确认该收据所载之210000元保证金为涉案《物业租赁合同》项下保证金，故本院对该组证据真实性予以确认。被告欧建宏、被告湘味公司提交的短信及拟证明涉案铺位存在渗漏情况的照片，无其他证据佐证其真实性，原告不予确认，本院不予采信。被告欧建宏、被告湘味公司提交的《湘味九道菜装修合同》、装修细节要求、收据（编号：5010471）、案外人戴晓祝身份证复印件，有原件核对或可相互佐证真实性，原告亦无有效证据予以反驳，本院对真实性予以确认。被告欧建宏、被告湘味公司提交的其他照片，可与原告提交的照片、视频相印证，本院对真实性予以确认。被告欧建宏、被告湘味公司提交的《证明》，无其他证据佐证其真实性，原告不予确认，本院不予采信。被告欧建宏、被告湘味公司提交的《协议书》，有原件核对，且可与涉案《物业租赁合同》内容相印证，原告亦无有效证据予以反驳，故本院对该组证据真实性予以确认。
诉讼中，被告欧建宏、被告湘味公司向本院申请对2015年12月2日涉案铺位内固定装饰装修残值及可移动物品残值进行评估，本院依法摇珠确定并委托佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司及广东飞腾工程造价咨询有限公司进行评估，后该两公司分别向本院出具《关于佛山市禅城区季华路下北铺8-11号铺的铺内物品、设备设施残值评估结论书》及《工程造价鉴定意见书》。上述两份评估报告评估程序均符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十九条的规定，原、被告虽各持异议，但并无有效证据证明异议成立，故本院对上述两份评估报告及评估结论均予以采信。
综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
2014年4月11日，原告（出租方、甲方）与被告欧建宏（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》，约定由被告欧建宏向原告承租涉案佛山市禅城区季华路下北铺8-11号铺位，合同主要内容为：“乙方经与原合同承租方李成娣达成协议，成为本合同的主体，作为本合同的承租方，承受李成娣在本合同中的权利义务，经与甲方充分协商，订立本合同，以便共同遵守。一、租金1、甲方位于佛山市禅城区季华路下北铺8-11号铺位，建筑面积约1250平方米（1楼992平方，2楼258平方）的场所使用权租用给乙方做餐饮使用。租赁时间为五年，从2013年8月1日起至2018年7月31日止。租金第一年55000元，第二年租金60000元/月，即第三年租金63000元/月，第四年67000元/月，第五年73000元/月（不含税价，如需开票所需税金另由乙方支付）。2、卫生费每月每平方米1元。二、承租费的缴交方法：1、合同签订之日，乙方必须先向甲方缴纳3个月承租费，先交租后使用，乙方必须于2013年7月31日向甲方缴交165000元。第一、二年租金按每3个月一交，第三年开始租金按每半年一交，先交租后使用（交租时间及款额见附表）2、乙方用现金或银行转账支付给甲方，如不按期支付，则按实欠款每日千分之三向甲方支付滞纳金。若拖欠承租费超过10天，则视为乙方违约，由乙方承担违约责任。三、签订之日，由乙方向甲方支付保证金人民币210000元。当合同期满时，如乙方没有违反合同条款，并全部付清应付的承租费、水电费、工人工资及本租赁行为所产生的一切费用和按期交还租赁物后15天内甲方将保证金退回给乙方，不计利息。四、水电设施按现有的容量交给乙方使用，水电费由乙方负责……五、租赁期内对乙方的要求：1、在装修前须向甲方提出书面申请（并附装修图纸及装修要求）经甲方同意后方能施工，装修费用由乙方自行承担。2、未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变承租物的结构、承重墙、梁、柱等或拆建、扩建（包括广告招牌、门面雨篷等），否则构成根本违约，甲方有权解除合同并要求乙方恢复原状并赔偿损失。3、租赁期内由乙方造成损坏的，租赁物的维修、维护由乙方负责并承担费用，乙方的维修维护必须经甲方确认检修是否合格；4、合同期满后，乙方的固定装修和夹层（包括天花板、墙壁、地砖、水电、照明等装修与配套设施）归甲方所有，未征得甲方同意，乙方不得擅自拆除，否则不退还保证金。……六、双方责任：（一）甲方的责任：1、按约定将租赁物交付给乙方。……（二）乙方的责任1、按本合同的约定按时足额交纳租金、水电费、卫生费等其他费用。……4、保证租赁物只能作饮食餐厅用途，不能另作其它用途。……七、违约责任：（一）甲方责任：如甲方未能依约提供租赁房屋给乙方使用，无故解除合同或非法干预乙方的合法经营活动，则乙方有权解除合同，甲方须返还按金给乙方，并承担由此给乙方造成的经济损失。（二）乙方的违约责任：1、乙方未按时足额缴交租金的，按照实欠金额的日千分之三支付违约金给甲方；逾期超过10日的，构成根本违约，甲方有权解除合同，没收保证金并留置租赁物内的财产。如若乙方出现上述违约情况，甲方可在乙方租赁仓库门前张贴解除合同通知，视为甲方通知乙方解除本合同，如乙方未能在规定的时间内与甲方协商处理的，视为乙方放弃该财产，甲方有权自行处理，收回租赁物并另租他人。……5、如因乙方违约造成本合同解除的，乙方的所有装修无偿归甲方所有。乙方不能就装修费用向甲方提赔偿。6、乙方违反本合同任何一条责任约定的，则构成根本违约，甲方有权解除合同，不返还保证金并要求乙方赔偿甲方的一切损失。……十、双方其它约定：1、合同期自2013年8月1日至2018年7月31日止，给予免租期2个月，自2013年10月1日计租，即第一期交租55000元整。……”上述合同附件为《乙方租金交纳明细表》，其中载明：①第八期租金的交租日期为2015年10月30日前，租赁期限为2015年11月1日至2016年1月31日，应交租金总额为189000元；②第九期租金的交租日期为2016年1月30日前，租赁期限为2016年2月1日至2016年4月30日，应交租金总额为189000元；③第十期租金的交租日期为2016年4月30日前，租赁期限为2016年5月1日至2016年7月31日，应交租金总额为189000元；④第十一期租金的交租日期为2016年7月30日前，租赁期限为2016年8月1日至2017年1月30日，应交租金总额为402000元；⑤第十二期租金的交租日期为2017年1月30日前，租赁期限为2017年2月1日-2017年7月31日，应交租金总额为402000元；⑥第十三期租金的交租日期为2017年7月30日前，租赁期限为2017年8月1日至2018年1月30日，应交租金总额为438000元。
2015年11月10日，被告欧建宏、被告湘味公司与案外人戴晓祝签订《湘味九道菜装修合同》，约定由案外人戴晓祝为涉案铺位进行装饰装修施工，预算造价为300000元，施工期限为2015年12月1日至2015年12月20日止。同日，案外人戴晓祝出具收据（编号：5010471），上载：“今收到装修预付工程款30000元”。
根据本院采信的照片、视频，2015年12月2日上午，涉案铺位位于帽岗东路的旁侧落地玻璃橱窗被砸碎，有若干人等通过该破碎玻璃橱窗出入。2015年12月2日上午9时53分，原告法定代表人蔡伟群向佛山市公安局禅城分局江湾派出所报案，原告于诉讼中陈述报警事由系被告砸碎涉案铺位玻璃并搬离相关物品，佛山市公安局禅城分局江湾派出所有出警处理，但未制作询问笔录。2015年12月5日，被告李玉娟以涉案铺位店门被原告法定代表人蔡伟群焊死导致其无法经营为由向佛山市公安局禅城分局江湾派出所报案，根据该派出所制作的《询问笔录》，被告李玉娟陈述于2015年12月2日上午9时许发现涉案铺位的门被焊死，原告法定代表人蔡伟群称需缴纳拖欠的租金后才同意让被告李玉娟继续经营，但被告李玉娟要求其先行解决电线老化和漏水问题，双方就此发生纠纷。被告李玉娟还陈述原告法定代表人于2015年12月2日扣押了被告李玉娟的面包车，经佛山市公安局禅城分局江湾派出所协调好才返还予被告李玉娟。
2015年12月14日，被告欧建宏委托广东圣和胜律师事务所律师向原告发出《解除<物业租赁合同>通知书》，认为涉案铺位长期存在漏水问题导致装修受损，电线路老化导致经常性跳闸断电，涉案铺位至2015年11月已无法正常使用，原告不履行维修职责且于2015年12月2日用电焊焊死涉案铺位大门的行为已构成严重违约，并主张涉案《物业租赁合同》自原告收到上述通知书之日起解除。后原告于次日收到上述通知书。
2016年9月6日，经被告欧建宏、被告湘味公司申请及本院委托，佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司向本院出具《关于佛山市禅城区季华路下北铺8-11号铺的铺内物品、设备设施残值评估结论书》，价格评估结论为：位于佛山市禅城区季华路下北铺8-11号铺的铺内物品、设备设施于2015年12月2日的残值评估值为128635.88元，物品、设备设施范围主要为餐具、厨具、家具、电器、酒类，未含生鲜食品。
2017年8月31日，经被告欧建宏、被告湘味公司申请及本院委托，广东飞腾工程造价咨询有限公司向本院出具《工程造价鉴定意见书》，确定涉案铺位于2015年12月2日的装修残值如下：①无争议部分装修残值为31287.88元；②有争议部分（原告认为不属于被告装修）装修残值为328713.33元。
诉讼中，原告陈述：因被告于2015年12月2日上午至涉案铺位搬离相关物品，原告为保护财产安全遂于当日下午用电焊焊死涉案铺位大门，至第一次庭审之日涉案铺位仍为上述状态。涉案铺位系由被告欧建宏支付租金，基本都以转账形式支付。原告并未同意不收取卫生费，因为被告一直拖延支付该费用，且卫生费每月金额不大，故原告至今才向被告主张。涉案铺位仅有一小部分渗水痕迹，被告也有跟原告反映过，原告已经在涉案铺位屋顶进行房屋补漏工作，但并不影响使用，被告所述的电线老化问题则不属实。涉案铺位内有部分装修是原告的装修，有部分装修则是上一手租户的装修，被告曾改装过一部分装修，包括广告牌及少部分内部改造。后原告于第一次庭审之后向本院提交《纠正说明》，补正陈述原告并未电焊铺位大门，仅因被告破坏铺位橱窗玻璃，原告为保护铺位的完整才电焊铺位两侧橱窗玻璃外的卷闸，但原告并未电焊涉案铺位大门，法院现场勘查时也是由被告开门进入。原告另于第二次庭审时陈述：涉案铺位钥匙仍由被告持有，且原告自报案之后已消除电焊。三被告陈述：被告欧建宏承租涉案铺位系用于经营被告湘味公司。涉案铺位缴纳租金的方式是三个月缴纳一次，由被告欧建宏通过其名下银行账户或被告李玉娟名下的银行账户转账支付。三被告确认从未向原告支付卫生费，但系经得原告同意才未予交纳。三被告于2014年年底即发现涉案铺位因房屋主体结构问题导致墙壁及屋顶漏水，渗漏面积较大，严重时地上有积水，至2015年下半年渗漏水问题已给餐厅经营造成重大影响。至于原告所述2015年12月2日事件，三被告并无破坏涉案铺位玻璃橱窗，对破坏橱窗的人员身份亦不清楚。涉案铺位是被告从上一手租户承租过来，确实有部分装修为上一手装修，但被告已经支付转手费，故该部分装修已归被告所有，被告接手后也进行了相关装修改造，但未保留相关书面证据，而被告欧建宏、被告湘味公司所主张的预付装修款30000元已被没收，无法收回。另，被告欧建宏与被告李玉娟并未办理结婚登记手续。
另查明一，涉案佛山市禅城区石湾镇街道河宕村季华四路边土地，土地所有权人为案外人佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北股份经济合作社（农民集体），土地总面积为0.939274公顷。2012年7月9日，案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北股份合作经济社出具《证明》，上载：“佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北村民小组坐落在佛山市禅城区季华四路北侧的商铺，其土地使用权属河宕村下北村民小组集体所有，土地使用证佛府集用[2006]第0600080303184号、佛府集用[2006]第0600080303094号。该片区建筑物是综合性商铺，建筑面积约16872平方米，建于1996年，由于没有办理报建手续的原因，上述的集体物业没有办理房产登记记录，属镇村建设历史遗留问题的房屋。”2014年4月1日，案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北股份合作经济社出具《同意转租证明》，证明涉案8-11号铺位为其所有，并同意原告转租和分租。2015年12月8日，案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北股份合作经济社出具《证明》，证明涉案8-11号铺位实际使用人为被告湘味公司。
另查明二，原告与案外人李成娣于2013年8月1日签订《物业租赁合同》，约定由案外人李成娣向原告承租涉案8-11号铺位，租赁期限为2013年8月1日至2018年7月31日。2014年4月4日，本院立案受理本案原告诉案外人李成娣房屋租赁合同纠纷一案【案号：（2014）佛城法民一初字第375号】。2014年4月9日，案外人李成娣（甲方）与被告欧建宏（乙方）签订《协议书》，双方主要约定如下：“一、甲方于2014年4月9日已经把名为‘经點茶轩’的店铺转让给乙方，乙方后更名为‘湘味九道菜’继续经营；……三、甲方取得店铺营业执照所发生一些费用已经独立支付完毕，至于变更营业执照及其他证照所发生的一切费用均乙方独立承担，甲方对此不负有任何义务。……”。2014年4月11日，原告与案外人李成娣签订《解除合同协议书》，确认解除上述《物业租赁合同》，并约定由案外人李成娣向原告支付租金、水电费、卫生费、违约金合计185000元，合同解除后涉案铺位内属于案外人李成娣的可移动物品归其所有，涉案铺位内固定、不可拆除的物品和建筑物主体部分归原告所有。2014年4月18日，原告就（2014）佛城法民一初字第375号案书面向本院提出撤诉申请，本院经审查后依法作出（2014）佛城法民一初字第375号民事裁定书，裁定准许原告撤回该案起诉。
另查明三，2014年4月20日、2014年5月20日、2014年7月30日、2014年10月30日、2015年1月30日、2015年4月30日，原告分别向被告欧建宏开具《收据》、《租金收据》，确认收取被告欧建宏支付的至2015年10月31日的租金。
另查明四，2015年12月31日，案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北股份合作经济社开具《禅城区石湾镇街道农村集体组织收据（电子）》（编号：0010872），其中所载付款方为“湘味九道菜”，水费金额为4576元。
另查明五，被告湘味公司于2014年4月9日成立，其于2016年4月8日变更原公司名称“佛山市湘味九道菜餐饮有限公司”为“佛山市乡厨湘味餐饮管理有限公司”，住所/经营场所由“佛山市禅城区季华四路下北铺12号西门7-8号铺”变更为“佛山市禅城区张槎东鄱聚边工业路11号商铺楼首层”，注册资本为100000元，法定代表人为被告欧建宏，股东为被告欧建宏与被告李玉娟，该两被告认缴出资额分别为90000元、10000元，出资时间为2036年12月31日，至本院2017年12月25日向工商管理部门查询时，该两被告的实缴出资额均为0元。
另查明六，原告于诉讼中向本院申请财产保全，本院经审查后于2015年12月14日作出（2015）佛城法民一初字第2331-1号民事裁定书，裁定冻结被告欧建宏、被告湘味公司银行存款200000元或查封、扣押其所有的同等价值的财产及冻结担保人蔡伟群名下开户行为中国建设银行佛山榴苑支行账号为43×××44内的存款200000元。后本院依据上述裁定于2016年3月25日查封涉案铺位内设备物品一批，封存地点为涉案铺位。后原告申请更换查封物封存地点以避免涉案铺位闲置致损失扩大，经本院询问，三被告同意原告的上述申请，本院据此组织各方当事人于2017年12月1日到场进行更换查封物封存地点工作，原告亦确认于当日收回涉案铺位。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。涉案《物业租赁合同》虽系由原告与被告欧建宏签订，并由被告欧建宏支付合同项下租金，但据被告所述，被告欧建宏承租涉案铺位系用于经营被告湘味公司，被告湘味公司亦确曾以涉案铺位地址作为工商登记地址；而从当事人主张权利的方式来看，原告于本诉中系一并向被告欧建宏及被告湘味公司主张合同权利，被告湘味公司亦与被告欧建宏一并提起反诉，故结合被告湘味公司占有使用涉案铺位的事实及当事人诉讼行为，应推定各方已确认被告湘味公司为涉案铺位的实际承租人及涉案《物业租赁合同》的合同相对人之一，被告湘味公司已享有及自愿承担上述合同项下权利义务。据此，被告湘味公司应与被告欧建宏一并承担上述合同所产生的债务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”据案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北股份合作经济社于2012年7月9日出具的《证明》，包含涉案铺位在内的物业并未办理报建手续，故依据上述法律规定，原告与被告欧建宏于2014年4月11日签订的《物业租赁合同》为无效合同。因涉案《物业租赁合同》无效，故依据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，原告无权主张没收合同项下保证金210000元，被告欧建宏、被告湘味公司反诉主张原告返还该保证金有事实和法律依据，本院予以支持。另因原告已确认于2017年12月1日收回涉案铺位，故本院对原告主张被告搬离涉案铺位的诉请不再支持。
关于原告主张被告欧建宏、被告湘味公司支付自2015年11月1日起的租金、占有使用费、水费及自2013年8月1日起的卫生费的诉请。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，虽然涉案《物业租赁合同》无效，但被告欧建宏、被告湘味公司仍应向原告支付实际占用铺位期间的占有使用费及其他相关费用。三被告抗辩认为原告增加关于占有使用费的诉讼请求已超法定期限的意见不符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十二条的规定，本院不予采纳。就占有使用费的计算期间及计算标准，结合本院采信的证据及当事人诉辩意见，原告确曾于2015年12月2日采取电焊形式封锁铺位大门及旁侧卷闸门，原告虽于第一次庭审后提交《纠正说明》及于第二次庭审中抗辩认为其并未封锁涉案铺位大门，仅系因被告破坏铺位旁侧玻璃橱窗并搬离物品才电焊封锁玻璃橱窗外卷闸门，但原告已于第一次庭审中自认于当日电焊封锁涉案铺位大门，原告此后的相关补正陈述已违反禁止反言原则，且2015年12月2日涉案铺位玻璃橱窗被破坏及有人员从中出入的事实亦可印证涉案铺位大门于当日已无法正常出入，此亦与被告李玉娟向佛山市公安局禅城分局江湾派出所作出的陈述意见相符，故原告的上述抗辩意见无事实依据，本院不予采纳。因原告于2015年12月2日单方封锁涉案铺位的行为已致被告欧建宏、被告湘味公司自该日起无法正常使用涉案铺位，后原告向本院申请财产保全及被告欧建宏、被告湘味公司向本院申请评估装修残值及可移动物品残值亦均致涉案铺位继续产生相关费用，故本院综合上述事实及双方当事人对涉案铺位的利用情况，依据公平原则酌定被告欧建宏、被告湘味公司参照涉案《物业租赁合同》约定的租金标准的50%及卫生费标准的50%向原告支付2015年12月2日起至广东飞腾工程造价咨询有限公司出具《工程造价鉴定意见书》之日（即2017年8月31日）的占有使用费及卫生费，被告欧建宏、被告湘味公司所确认未付的2015年11月1日至2015年12月1日的占有使用费则仍应由被告欧建宏、被告湘味公司参照合同约定租金标准全额支付，2015年12月1日前的卫生费则应结合合同约定的支付租金期间从2014年5月1日起按合同约定标准全额计付，具体支付明细如下：
①2015年11月1日至2015年12月1日占有使用费合计65032.26元（63000元/月×1个月+63000元/月×1个月÷31天×1天）；
②2015年12月2日至2017年8月31日占有使用费合计689483.87元【（63000元/月×1个月÷31天×30天+63000元/月×7个月+67000元/月×12个月+73000元/月×1个月）×50%】；
③2014年5月1日至2015年12月1日卫生费合计23790.32元（1元/月/平方米×1250平方米×19个月+1元/月/平方米×1250平方米×1个月÷31天×1天）；
④2015年12月2日至2017年8月31日卫生费合计13104.84元【（1元/月/平方米×1250平方米×1个月÷31天×30天+1元/月/平方米×1250平方米×20个月）×50%】。
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"顾某甲犯交通肇事罪一审刑事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2018-03-12\\\\\",\\\\\