青海省西宁市城东区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
(2017）青0102民初3958号
原告:魏勇发，男，1973年1月31日出生，汉族，住西宁市。
委托诉讼代理人:胡国徽，青海徐晓同律师事务所律师。
被告：韩福林，男，1976年10月5日出生，撒拉族，住西宁市。
原告魏勇发与被告韩福林房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告魏勇发及其委托诉讼代理人胡国徽、被告韩福林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告魏勇发向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾退位于西宁市城东区湟中路某铺面房一间；2.判令被告支付原告房租201500元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月15日，原、被告签订铺面租赁协议书，原告将位于西宁市城东区湟中路某铺面房租赁给被告使用，约定房租第一年为62000元，租金每年递增2500元。原告依约履行了合同确定的义务，但被告以各种理由推诿不予交付房租，被告的行为已违反合同约定，构成违约，经原告多次催要房租未果。为维护原告的合法权益，请求法院依法判如所请。
被告辩称，一、签订的房屋租赁协议书中第二条明确规定，由于该房屋是被告从前面的经营户手中转让而来，所以双方协商，被告拥有长期的优先租赁权，如不变更经营，业主该期限以房屋存在为期限。故原告终止合同的诉求不能成立，要求继续租赁房屋因为该房屋现还存在。二、双方签订的房屋租赁协议书第一条明确规定，租赁期限为2014年1月15日至2018年1月15日止，但由于以下原因：1.2014年12月，房屋所有权人青海煤炭地质局基地管理中心对整片房屋经营户书面通知取消合同收回房屋。2.2015年4月7日，房屋所有权人青海煤炭地质局基地管理中心对该房屋再次书面通知收回。3.2015年4月13日，房屋所有权人青海煤炭地质局基地管理中心强行停水停电导致无法经营。4.2015年5月13日，房屋所有权人青海煤炭地质局基地管理中心派人强行阻止店面装修逼迫停工停业造成已购材料和雇佣人员的损失。5.2015年5月22日，房屋所有权人青海煤炭地质局基地管理中心派八、九人，在营业期间既拍照又威胁逼迫停业。6.2015年6月9日，房屋所有权人青海煤炭地质局基地管理中心派一群人测量门窗，测量店面并对厨房后墙强行拆除。7.2016年5月11日，房屋所有权人青海煤炭地质局基地管理中心发出告知函，通知要求收回房屋。8.2016年5月22日，房屋所有权人青海煤炭地质局基地管理中心又发出告知函，要求收回房屋。9.2016年5月31日，房屋所有权人青海煤炭地质局基地管理中心强行停水停电。由于上述理由不但不能支付原告请求的租赁费用201500元，请求法院依照事实和法律规定要求原告适当补偿我的损失费。在原告赔偿我损失的前提下，同意解除铺面房租赁协议书。
原告魏勇发围绕诉讼请求向本院提交的证据：
1.铺面房租赁协议书，欲证明原、被告于2014年1月15日签订西宁市城东区湟中路某临街铺面租赁协议，协议约定铺面每年租金62000元，每年递增金额为2500元，被告未缴纳租金201500元；
2.西宁市中级人民法院（2017）青01民终1303号民事判决书，欲证明原告与青海煤炭地质物探测量队的租赁期限截止至2022年1月份，故原告拥有合法的租赁资格和适格主体；
3.现金交款单2张，欲证明原告于2017年11月20日向青海煤炭地质物探测量队缴纳2015、2016、2017年3年的租金36000元，原告于2017年12月19日缴纳2018年全年租金12000元；
4.被告提交的民事答辩状一份，欲证明西宁市城东区湟中路某临街铺面房在租赁期限内一直处于被告的占有使用收益中，处于连续不间断状态。
被告韩福林向本院提交的证据：
1.2013年11月8日，铺面转让合同一份，欲证明被告与韩某某签订铺面转让合同，被告从韩某某手中以285000元转让该铺面；
2.2015年8月10日，铺面转让合同一份，欲证明被告与马某某签订铺面转让合同，因客观原因未转让完成；
3.2016年4月、5月告知函3张，欲证明原房屋所有权人青海煤炭地质局基地管理中心发出告知函要求被告腾退房屋，给付租金；
4.照片11张，欲证明被告承租的铺面因漏水需要出租人修缮的事实。
经过庭审中的举证、质证，被告对于原告提交的证据的真实性、证明方向不持异议。本院对于原告提交的证据予以确认。原告对于被告提交的证据第3组予以认可，对于被告提交的其他证据原告不予认可，本院对于被告提交的第3组证据予以确认，对于被告提交的其他证据不予确认。
本院经审理认定事实如下：原告魏勇发母亲王某某原系西宁某厂职工。2001年12月10日，王某某与西宁某厂签订《租赁协议书》，西宁某厂将位于西宁市城东区湟中路某房屋一间，面积87平方米租赁给王某某，约定月租金1000元，租期自2002年1月1日-2022年1月1日，王某某缴纳20000元作为西宁某厂的建房资金。
2003年12月31日，王某某之子魏勇发与西宁某厂签订《铺面房租赁协议书》，约定王某某承租的铺面由原告魏勇发继续承租。原告魏勇发与青海煤炭地质物探测量队租期至2022年1月。合同约定，原告承租期间可转租，原告每月向青海煤炭地质物探测量队租金1000元。2014年1月15日，原告魏勇发与被告韩福林签订房屋租赁合同，租期自2014年1月15日至2018年1月15日，约定房屋租金第一年为62000元，租期届满前一个月签订下一期合同，租金每年递增2500元。被告在向原告缴纳2014年租金后未缴纳2015年、2016年、2017年租金。被告使用房屋至今。原告魏勇发向青海煤炭地质物探测量队缴纳租金至2018年。
另查，西宁市城东区湟中路某房屋一间，原系西宁某厂财产，西宁某厂原名青海煤田物探测量队附属整流器厂，原隶属于青海煤炭地质物探测量队。根据1986年6月10日西宁市城东区人民政府东区政
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号文件批复，西宁某厂使用面积1440平方米的厂址面积使用权属青海煤炭地质物探测量队。2012年7月12日，西宁某厂与青海煤炭地质物探测量队签订土地使用权收回合同，该土地使用权人为青海煤炭地质物探测量队。同时，西宁某厂亦将其与被告魏勇发签订的《铺面房租赁协议书》向本案原告移交。
本案争议的焦点一：合同期限届满是否腾退房屋？原告认为签订的合同于2018年1月15日到期，被告理应腾退。被告抗辩认为如果原告赔偿其损失，同意腾退房屋。本院认为原、被告签订的租赁合同按照合同约定期限已届满，被告理应腾退房屋。
本案争议的焦点二：如何计算租金？原告认为合同期限届满，被告应支付租金201500元。被告认为因原告及房屋所有权人多次妨碍，拒付租金。本院认为，原告按照合同约定诉求被告给付租金数额计算有误，应予更正（诉求数额应为201000元）。原告主张的租金201000元，扣减三个月租金17375.01元，原告实际收取租金183624.99元。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。原、被告签订房屋租赁合同系双方意思表示真实，且不违反法律禁止性规定。事实上，原告魏勇发自取得房屋承租权，视为对原西宁整流器厂与被告王秀仁签订的租赁合同的变更。本案中，原告魏勇发按原合同约定及时向青海煤炭地质物探测量队缴纳租金，履行了双方合同确定的义务，被告韩福林未按合同约定及时向原告给付租金，违反合同约定，违约在先。鉴于原告魏勇发与被告韩福林合同期限已届满，原告要求被告退还房屋，给付租金的主张有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩原告赔偿其转让损失的理由不足，本院不予采信。被告主张因原告原因造成其铺面部分时间停业，其损失由原告承担的辩解。本院认为，被告提交的证据证明被告承租期间因主观原因造成停业，其损失从原告租金中酌情扣减3个月为宜(第三年租金按照约定递增变为69500元，则该年的月租金为69500元÷12月=5791.67元/月，三个月租金为5791.67元/月×3月=17375.01元，剩余183624.99元)。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、被告韩福林于本判决书生效后30日内将位于西宁市城东区湟中路某房屋一间交付给原告魏勇发；
二、被告韩福林于本判决书生效后30日内给付原告魏勇发房屋租金183624.99元。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2165元由被告韩福林负担，此款随同上述内容一并给付原告魏勇发。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于西宁市中级人民法院。
审判员马如海
二〇一八年一月十八日
书记员李艳婷