广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终20550号
上诉人（原审被告）：广东润晖工程实业有限公司，住所地广东省广州市天河区沙太路银利街34号四楼自编D028室。
法定代表人：符云章，该司总经理。
委托诉讼代理人：尹远，广东尹远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李群龙，广东尹远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市宝安彭氏实业有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新安街道翻身路326号。
法定代表人：彭军雄，该司总经理。
委托诉讼代理人：朱斌雄，广东广悦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘诗颖，广东广悦律师事务所律师。
原审被告：广州市四村经济发展有限公司，住所地广东省广州市白云区人和镇人和村人和街4号。
法定代表人：戴镜财。
上诉人广东润晖工程实业有限公司（以下简称润晖公司）因与被上诉人深圳市宝安彭氏实业有限公司（以下简称彭氏公司）、原审被告广州市四村经济发展有限公司（以下简称四村经济公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初5909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人润晖公司的委托诉讼代理人尹远、被上诉人彭氏公司的委托诉讼代理人朱斌雄、刘诗颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人润晖公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回彭氏公司的全部诉讼请求；2.本案上诉费由彭氏公司承担。
事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。（一）双方于2013年4月23日签订的《房屋租赁合同》在2015年10月31日已经双方协商终止，双方基于该合同产生的权利义务消灭，彭氏公司一审请求解除该合同没有法律依据。（二）润晖公司不是涉案租赁物使用人，无需承担占有使用费。彭氏公司与润晖公司协商终止《房屋租赁合同》后，于2015年10月31日与他人重新签订新的《房屋租赁合同》，将涉案物业交由新的承租人，润晖公司自2015年10月31日起就没有占有使用涉案物业，不应当承担占有使用费。（三）因合同无效，润晖公司保留要求彭氏公司赔偿损失的权利。经一审查明，本案所涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故彭氏公司与润晖公司签订的合同自始无效，根据《中人民共和国合同法》第五十八条之规定，彭氏公司应当赔偿润晖公司相应损失。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，请求依法改判驳回彭氏公司的全部诉讼请求。
被上诉人润晖公司辩称：（一）润晖公司于上诉时提交的证据材料不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“新的证据”，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定，请求法院不采纳润晖公司逾期提供的证据，或者采纳该证据但对润晖公司予以训诫、罚款。（二）涉案租赁合同自始无效，因此不存在合同终止的情形。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案租赁合同系无效合同，自始没有法律约束力，因此不存在合同终止的情形。润晖公司与彭氏公司于2015年10月31日签署的《房屋租赁终止合同》亦为无效合同。并且，即使上述《房屋租赁终止合同》合法有效，其亦未生效。《房屋租赁终止合同》第三条约定了合同的生效条件，一是各方盖章、签字；二是广州七天物业管理有限公司（以下简称七天公司）与彭氏公司签署新的《房屋租赁合同》；三是彭氏公司收到上述款项人民币贰佰贰拾万元。然而至今，该合同的其中一方当事人四村经济公司并未盖章、签字；彭氏公司亦未收到七天公司应当支付的款项人民币贰佰贰拾万元。显然其生效条件仍未成就，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，即使上述《房屋租赁终止合同》合法有效，其亦未生效。（三）本案一审庭审中，润晖公司明确其未将该涉案物业交还彭氏公司，并且至今仍未交还涉案物业。因此，润晖公司作为涉案物业的实际占有使用人，其应当向彭氏公司支付2015年3月至今的房屋占用费。润晖公司的上诉请求缺乏法律与事实依据，请求法院予以驳回。
原审被告四村经济公司未到庭陈述意见，也没有提交书面意见。
彭氏公司向一审法院起诉请求：1.解除彭氏公司与润晖公司、四村经济公司签订的《房屋租赁合同》；2.润晖公司向彭氏公司支付欠缴租金共计人民币3795115.36元（欠租时间为2015年3月至2016年7月）及逾期支付租金的滞纳金（以每期欠缴租金为本金，以每期租金到期之日起计算至实际支付之日止）；3.润晖公司将租赁地块的地上建筑物及配套设备返还给彭氏公司，并将新增的建筑物及配套设备的所有权归属彭氏公司；4.润晖公司赔偿彭氏公司在本案中已支付的律师费8万元；5.润晖公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年4月23日，彭氏公司（甲方）与润晖公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，四村经济公司作为见证方（合同上简称为村委会）在合同上加盖了印章。该合同约定彭氏公司从村委会租用了坐落于广州市白云区人和镇科技城边至西成安置区空港酒店后面的两栋楼房（建筑面积为18205.61平方米）及该建筑规划内的所有空地（空地约7000㎡不计租金），现经四村经济公司同意后彭氏公司将上述房屋及其空地转租给润晖公司，润晖公司租用面积具体按双方于现场测量的面积为准。润晖公司租用期为22年，即从2013年4月20日起至2035年5月30日止。双方同意租金按房屋建筑面积计，免租期结束后租金支付标准从2014年1月1日至2016年12月31日期间的租金为每月每平方米人民币12.96元。彭氏公司负责提供315KW变压器一台与港龙酒店公用，至租赁地点边。原广州鑫涛房地产实业有限公司（以下简称鑫涛公司）交给彭氏公司房屋租赁押金人民币300000元依然延续作为润晖公司的房屋租赁押金，该租赁押金不计利息，并在合同最后一年的租金中分期扣除。润晖公司与鑫涛公司及其关联公司广州银汇房地产投资有限公司（以下简称银汇公司）之间的租赁押金转让、转租及费用等问题由润晖公司与鑫涛公司、银汇公司自行解决，与彭氏公司无关，润晖公司不得因上述问题要求彭氏公司承担任何责任或义务。润晖公司逾期支付租金的，每逾期1日润晖公司应按逾期未付租金额的千分之一支付违约金给彭氏公司。润晖公司逾期支付租金超过5个月的，彭氏公司有权单方解除本合同，收回本房屋、设施设备及场地、没收润晖公司已缴纳租赁押金不予返还，润晖公司新增的建筑物及配套设备无偿归彭氏公司所有，并赔偿彭氏公司由此合同导致的一切经济损失。本合同约定租赁的建筑物及土地的来源、现状及性质彭氏公司已清楚、准确的告知润晖公司，润晖公司已充分了解其权利和义务并承诺在本合同签订后不得以上述建筑物及土地的来源、现状、性质向彭氏公司索赔或主张任何权利等等。
在上述2013年4月23日的《房屋租赁合同》签订之前，2012年11月16日,银汇公司（甲方）、润晖公司（乙方）、四村经济公司（见证方）、彭氏公司（见证方）签订了《房屋租赁合同》，载明银汇公司从彭氏公司租用了四村经济公司坐落于广州市白云区人和镇科技城边至西成安置区空港酒店后面的两栋楼房（建筑面积为18205.61平方米）及该建筑规划内的所有空地（空地约7000㎡不计租金），现经四村经济公司和彭氏公司同意后银汇公司将上述房屋及空地转租给润晖公司，润晖公司租用面积具体按银汇公司、润晖公司双方于现场测量的面积为准。润晖公司租用期22.5年，即从2012年11月18日起至2035年4月30日止。同日，彭氏公司（甲方）、鑫涛公司（乙方）、银汇公司（丙方）、四村经济公司（丁方）、润晖公司（戊方）签订了《协议书》，载明彭氏公司在向四村经济公司承租了坐落广州市白云区人和镇科技城边西成安置区空港酒店后面的两栋楼房（建筑面积18205.61平方米）后，于2010年5月28日经征得四村经济公司同意转租给鑫涛公司，现由于银汇公司（与鑫涛公司为同一个法人代表）拟与润晖公司合作在该房地筹办养老度假村项目，一致同意鑫涛公司将于2010年5月28日所签订的《房屋租赁合同》中的承租方的一切权利义务转由银汇公司承担，一致同意银汇公司用自己的名义作为出租方与润晖公司就上述房屋的使用权签订新的《房屋租赁合同》，彭氏公司、四村经济公司均自愿为该合同的签订作见证。由于该房屋的用地、报建均用“广州市白云区人和镇人和经济联合社”的名义，四村经济公司是该联合社属下的经济实体，具体负责协调、办理、保障该房产地块的合法使用权和相关手续。
在上述2013年4月23日的《房屋租赁合同》签订之后，2014年12月9日，四村经济公司（甲方）、润晖公司（乙方）、彭氏公司（丙方）签订了《协议书》，载明就润晖公司承租广州市白云区人和镇科技城边至西成安置区空港酒店后面两栋房屋（即二、三号楼）配套使用的空地（约7000㎡，原由四村经济公司给予彭氏公司不计租金使用），润晖公司计划报批扩建地面使用面积约2000㎡（具体面积以保建批文为准）的房屋事项达成以下共识:三方一致同意四村经济公司将上述空地约7000㎡直接租赁给润晖公司，由润晖公司在空地上报建新建房屋，彭氏公司不再租赁或使用上述空地。
涉案租赁房屋至今尚未取得建设工程规划许可证。润晖公司现仍占有使用涉案租赁房屋。彭氏公司陈述润晖公司已将2015年2月前的租金缴纳完毕，在缴纳了2015年3月的部分租金35944.71元后，其余租金拖欠未付。润晖公司辩称除了上述已缴租金外，该公司还缴付了两笔款项，其中一笔金额为900000元，于2015年下半年直接代彭氏公司缴付给四村经济公司，另一笔金额为407833.71元，是直接缴付给彭氏公司的。但润晖公司在一审法院指定的举证期间内未提交证据佐证。
彭氏公司提供了《民事委托代理合同》、发票证实其花费了律师费80000元。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《协议书》、《民事委托代理合同》、发票及当事人陈述等证据予以证实。
一审法院认为：本案所涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，彭氏公司与润晖公司之间签订的《房屋租赁合同》系无效合同。无效合同自始无效，故不存在解除合同的问题，彭氏公司要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。虽然本案租赁合同为无效合同，但彭氏公司已将涉案租赁房屋交付给了润晖公司实际占有使用，润晖公司应参照合同约定的租金标准向彭氏公司支付涉案租赁房屋占用费。彭氏公司主张润晖公司应向其支付涉案租赁房屋占有费：2015年3月20000元、2015年4月至2016年7月期间3775115.36元（12.96元×18205.61㎡×16个月），共计3795115.36元，一审法院予以支持。关于2015年3月润晖公司未支付的涉案租赁房屋占用费180000元（200000元-20000元）,彭氏公司可另行主张。
关于润晖公司租赁地块的地上建筑物及配套设备是否应当返还给彭氏公司，新增的建筑物及配套设备的所有权是否归属于彭氏公司的问题。经查，彭氏公司与润晖公司签订的《房屋租赁合同》第一条虽约定了租赁标的是两栋楼房及建筑规划内的约7000平米空地，但2014年12月9日三方签订的《协议书》又约定该7000平米空地由四村经济公司直接租赁给润晖公司，结合《房屋租赁合同》第八条的约定，本案实际租赁的标的物应认定为仅限于两栋房屋，即广州市白云区人和镇科技城边至西成安置区空港酒店后面的两栋楼房（建筑面积为18205.61平方米），不包括新增的建筑物。至于两栋房屋的配套设备，彭氏公司认为是指《房屋租赁合同》第五条约定的315KW的变压器一台、供水设施、消防设施。但润晖公司认为彭氏公司给其的只是一个框架的两栋楼房，变压器、供水设施、消防设施都是其投资的。双方均未提供证据对各自的主张予以证明，鉴于这些设施是房屋使用必不可少的配套设备，既然润晖公司应当返还两栋楼房，这些配套设备亦应返还。润晖公司认为彭氏公司还给其造成了损失，因其未提交证据证明，其要求进行评估，一审法院在本案中不予准许。如果润晖公司确有证据证明这些配套设备是其投资的或者有其他损失，可以另循法律途径解决。据此，润晖公司应向彭氏公司腾空交还涉案两栋建筑物及配套设备。
无效的合同自始无效，合同违约条款亦然，彭氏公司要求润晖公司依无效合同支付滞纳金、律师费并无依据，一审法院不予支持。
四村经济公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院于2017年9月8日作出如下判决:一、确认彭氏公司与润晖公司于2013年4月23日签订的《房屋租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起十日内，润晖公司向彭氏公司支付从2015年3月至2016年7月期间的涉案物业占用费3795115.36元；三、润晖公司自本判决生效之日起三十日内，向彭氏公司腾空交还涉案广州市白云区人和镇科技城边至西成安置区空港酒店后面的两栋楼房（建筑面积为18205.61平方米）及配套的315KW的变压器一台、供水设施、消防设施；四、驳回彭氏公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费45491元，由润晖公司负担35483元，由彭氏公司负担10008元。财产保全费5000元，由润晖公司负担。润晖公司在本判决生效之日起十日内将应当负担的受理费35483元、财产保全费5000元直接支付给彭氏公司。
本院二审期间，润晖公司提交以下证据材料：证据1，润晖公司与七天公司签订的《协议书》，拟证明润晖公司与七天公司就涉案物业达成协议并将涉案物业实际交给七天公司的事实；证据2，彭氏公司与润晖公司2015年10月31日签订的《房屋租赁终止合同》，拟证明彭氏公司与润晖公司就涉案物业的租赁合同已经终止的事实；证据3，彭氏公司与七天公司2015年10月31日签订的《房屋租赁合同》，拟证明彭氏公司与七天公司就涉案物业已经重新签订租赁合同的事实；证据4，2015年10月28日各方签署的《备忘录》，拟证明涉案物业已经由彭氏公司与润晖公司达成共识，将涉案物业转交给七天公司。王庆屏是七天公司的法定代表人在备忘录上签名、吴爱谊是彭氏公司员工也在备忘录上签名。润晖公司称：证据1、4有原件，证据2、3是复印件，原件在彭氏公司处，彭氏公司将证据2拿给见证方签名，一直未将原件返还润晖公司；证据3是彭氏公司与七天公司之间的合同，故其没有原件；证据4是润晖公司最近才拿到的，可佐证前三份证据所证明的事实。其一审未交上述证据是由于当时公司搬迁，未能找到。
彭氏公司针对润晖公司的上述证据，质证意见如下：上述证据不属于新证据，应当不予采纳。1.对于证据1的真实性不予确认，彭氏公司并没有在该协议上盖章签字，因此该协议对于彭氏公司没有约束力。实际上，根据该协议第十条约定：本协议经三方代表签订后生效。由于彭氏公司没有签字，因此该协议没有生效，而对于乙方的签名彭氏公司也无法确认。2.对于证据2、3的真实性予以确认，彭氏公司确认有签署该两份合同，但是对于该合同的合法性、关联性及证明内容不予确认，该两份合同应属于无效合同，即使该合同合法有效，其生效条件亦未达成。证据2《房屋租赁终止合同》第三条约定了三项生效条件：（1）各方盖章签字；（2）七天公司与甲方签署新的房屋租赁合同；（3）甲方收到上述款项220万元后生效。但是四村经济公司作为一方当事人并未盖章签字，彭氏公司也没有收到上述款项220万元，因此该合同是并未生效的。且该两份合同也没有实际履行，因润晖公司事实上没有向彭氏公司交付过房屋，即房屋一直由润晖公司在占用。无论润晖公司和彭氏公司合同外的第三方签订了任何的协议，也不能抗辩本案所涉的租赁关系，无论合同是否有效或解除，润晖公司均有义务向彭氏公司交还房屋，而润晖公司没有交还房屋就应当承担相应的法律后果及责任。3.证据3《房屋租赁合同》的第十七条也约定了该合同两点生效条件：三方盖章代表签字及乙方全额支付上述应付款项共计2607833.71元。但是该合同四村经济公司未签字盖章，彭氏公司也没有收到款项2607833.71元，因此该合同并未生效。4.证据4《备忘录》没有经过彭氏公司确认，故彭氏公司对于证据4不予确认。另外，该份证据已经超过了举证期限，也不属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的二审新证据，不能作为本案的定案依据。且证据4的内容只是表达了缔约的意向，并非是具体的合同条款，具体可见《备忘录》的第六行“具体细节双方签订正式的合同”，时间是2015年10月28日的，也就是在证据2、3签约时间之前，在证据4出具后，由于各方没有达成一致意见，导致2015年的租赁合同的生效条件没有达成，才会造成本案纠纷，因此彭氏公司认为证据4不得作为本案的定案依据。
二审庭询后，为证明润晖公司已将涉案房屋实际交付给七天公司，润晖公司提交了以下证据材料：证据1，润晖公司与七天公司经营者王庆屏、黄丽蓉2015年10月31日签订《协议书》的附件3《交易账目结算清单》；证据2，润晖公司于2016年4月27日出具的《通知》，内容为:“尊敬的‘维也纳酒店（人和西成路分店）’商户：为更好地搞好物业管理，提高服务质量。我公司经营的‘人和万事达广场’整体物业、场地及配套设施，从2016年4月20日起，全部交由‘广州七天物业管理有限公司’经营及管理。今后产生的租金、水电费、物业管理费等相关费用均由该公司负责收取。我公司于2013年3月27日与贵商户签订的《房屋租赁合同》，其出租方同时变更为上述公司，合同内容不变。……”，《通知》有润晖公司与七天公司的盖章及润晖公司法定代表人符云章的签名。
彭氏公司针对润晖公司上述证据，质证意见如下：1.《交易账目结算清单》系润晖公司上诉时提交证据《协议书》的附件，是其与案外人王庆屏、黄丽蓉签署，不确认真实性；彭氏公司没有在该协议上盖章、签字，该协议对彭氏公司没有约束力，并且该协议的生效条件未成就，合同未生效。2.对《通知书》的真实性不予确认，即便该《通知书》真实，也仅仅反映了润晖公司私自将涉案物业的经营权交付给七天公司，彭氏公司并未同意该交付行为，同时也证明了润晖公司一直未将涉案物业交还给彭氏公司，《备忘录》不是房屋交接文件。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审庭后，本院向案外人吴爱谊进行询问，其称：其从2006年开始就在彭氏公司工作任经理职务。其清楚彭氏公司与七天公司签订租赁合同的事情，当时是润晖公司退出，由七天公司作为承租人接手，七天公司说好给彭氏公司260多万元，但实际上只支付了160万元，还有100万元还没给彭氏公司，所以合同没有盖章，涉案房屋也没有交付给彭氏公司或七天公司。备忘录上“吴爱谊”是否为其签名忘记了。其目前中风后尚未恢复。
本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的诉、辩意见，本案争议的焦点为：润晖公司主张其与彭氏公司之间的租赁合同已于2015年10月31日终止，涉案房屋已交由新承租人，故不负有交还房屋、支付房屋占有使用费的义务是否成立。
经审查，润晖公司一审并无提出上述主张。润晖公司在二审中变更其一审的抗辩理由提出该主张，为此提交了润晖公司与七天公司2015年10月31日签订的《协议书》以及附件《交易账目结算清单》、彭氏公司与润晖公司2015年10月31日签订的《房屋租赁终止合同》、彭氏公司与七天公司2015年10月31日签订的《房屋租赁合同》、2015年10月28日各方签署的《备忘录》、润晖公司于2016年4月27日出具的《通知》等证据，拟证明其与彭氏公司之间的合同已经终止，涉案房屋已实际交付七天公司。对此，本院认为本案润晖公司逾期提供证据，且未能作出合理解释，因上述证据与案件基本事实有关，故本院予以审查。
从润晖公司二审提供的上述证据分析，各方虽在2015年10月曾经协商将涉案房屋整体转由七天公司经营，但润晖公司与七天公司的《协议书》见证方彭氏公司并没有签章；彭氏公司与润晖公司的《房屋租赁终止合同》以及彭氏公司与七天公司的《房屋租赁合同》均没有见证方四村经济公司签章，故上述协议、合同均不具备合同约定的三方签署后生效的形式要件。而且，上述《房屋租赁终止合同》、《房屋租赁合同》分别约定彭氏公司收到七天公司支付的220万元、2607833.71元后生效，润晖公司无提供证据证明七天公司已经全额支付了约定的款项，故上述合同生效的条件未成就。因此，本院采纳彭氏公司的意见，认定上述合同未生效。
关于润晖公司主张涉案房屋已实际交付给七天公司使用问题。其一，从润晖公司提交的《备忘录》看，该备忘录签订于上述《房屋租赁终止合同》、《房屋租赁合同》之前，该《备忘录》也明确“具体细节双方另签订正式合同”、“租赁合同更名后，由王庆屏接管整个物业并负责运营管理”，故《备忘录》只是表达了各方有协商转由七天公司经营的意向，不能直接证明涉案房屋已由七天公司或王庆屏接管。其二，润晖公司与王庆屏签订的《交易账目结算清单》系双方之间《协议书》的附件，如上所述，《协议书》并未生效，《交易账目结算清单》也没有得到彭氏公司的确认，故该清单无法证明涉案房屋已交付给七天公司经营。其三，从润晖公司提交的其于2016年4月27日出具的《通知》内容看，润晖公司表示涉案房屋自“2016年4月20日起全部交由七天公司经营及管理”，这与润晖公司主张的其已于2015年10月31日退出涉案房屋交由新承租人相矛盾。润晖公司未能提供充分证据证明其向彭氏公司交还房屋或交付涉案房屋给七天公司使用且得到彭氏公司的许可，润晖公司应当承担举证不能的不利后果。综上，润晖公司主张其与彭氏公司之间的租赁合同已于2015年10月31日终止，其不负有交还涉案房屋、支付占有使用费的义务缺乏充分依据，本院不予支持。
综上所述，润晖公司的上诉理由不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费37161元，由广东润晖工程实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王会峰
审判员 黄春成
审判员 蔡培娟
二〇一七年十二月十八日
书记员 林漫榆
彭诗敏