天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津01民终5872号
上诉人(原审被告):陈大伟,男,1986年2月23日出生,汉族,住上诉人(原审被告):陈大伟,男,1986年2月23日出生,汉族,住天津市和平区长春道***号。上诉人(原审被告):陈大伟,男,1986年2月23日出生,汉族,住天津市和平区长春道***号。。上诉人(原审被告):陈大伟,男,1986年2月23日出生,汉族,住天津市和平区长春道***号。
周嘉玉(被上诉人之妻),女,1969年2月2日出生,汉族,无职业,住被上诉人(原审原告):李铁林,男,1963年9月1日出生,汉族,华宝押运公司职员,住天津市河北区黄纬路元吉里4-8-407。天津市河北区被上诉人(原审原告):李铁林,男,1963年9月1日出生,汉族,华宝押运公司职员,住天津市河北区黄纬路元吉里4-8-407。。原审第三人:天被上诉人(原审原告):李铁林,男,1963年9月1日出生,汉族,华宝押运公司职员,住天津市河北区黄纬路元吉里4-8-407。
委托诉讼代理人:周嘉玉(被上诉人之妻),女,1969年2月2日出生,汉族,无职业,住天津市河北区黄纬路元吉里4-8-407。委托诉讼代理人:周嘉玉(被上诉人之妻),女,1969年2月2日出生,汉族,无职业,住天津市河北区黄纬路元吉里4-8-407。
原审第三人:天津市和平区劝业场房管站,住所地天津市和平区哈密道**号。原审第三人:天津市和平区劝业场房管站,住所地天津市和平区哈密道**号。
法定代表人:杨为民,站长。法定代表人:杨为民,站长。
委托诉讼代理人:张鹭,女,该单位职工。委托诉讼代理人:张鹭,女,该单位职工。
上诉人陈大伟因与被上诉人李铁林、原审第三人天津市和平区劝业场房管站房屋租赁合同纠纷一案,不服天津市和平区人民法院(2016)津0101民初1968号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年9月12日立案后,依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。
上诉人陈大伟上诉请求:撤销一审判决,改判驳回被上诉人一审诉讼请求或者将本案发回重审,一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由:一审判决认定事实不清,适用法律错误,2015年10月上诉人与被上诉人签订协议之前,双方进行谈话时被上诉人表示“只要不拆迁,我愿意让你在这里一直干下去”,上诉人也表示“愿意在这里干个十年八年的”,由此可以确定双方形成了长期租赁合同关系,双方租赁合同尚未终结,被上诉人无权要求腾房;因被上诉人许诺愿意长期出租涉案房屋,上诉人才交付上一承租人10万元房屋转让费等。被上诉人李铁林辩称,同意一审判决,上诉人未经被上诉人允许擅自录音录像,侵犯了被上诉人的合法权益,且上诉人存在断章取义,上述谈话发生在双方合同签订之前,双方正式签订书面合同时即约定了租赁期限为4个月,上诉人与案外人达成的转让费问题与被上诉人无关,双方租赁合同在2016年2月8日到期后,被上诉人即与上诉人商谈腾房时间,已经给予了上诉人数月时间,故而上诉人应当腾房,请求驳回上诉,维持原判。
原审第三人天津市和平区劝业场房管站述称服从法院判决。
李铁林向一审法院起诉请求:1、被告立即返还占用原告的房屋(天津市和平区长春道270-2**号);2、被告支付非法占用原告房屋的占用费,自2016年3月8日至被告搬出房屋时止,按每月5400元计算;3、被告向原告给付违约金10000元;4、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实:涉案房屋坐落于天津市和平区长春道270-284号6门,计租面积为独用27.94平方米,系原告承租公产房屋,第三人系公产房屋管理单位。涉案房屋包含间号有101(计租面积12.14平方米)、102(计租面积12.03平方米)、104(计租面积3.77平方米)、院(6.53平方米)。
2015年10月22日,原告与被告签订房屋租赁合同,约定将涉案房屋租赁给被告商业经营使用,租期自2015年10月22日至2016年2月8日,月租金5400元,租金每半年支付一次,付款时间为提前半个月支付。原告交付房屋时,被告向原告支付押金5000元。合同第7-3条约定如遇政府规划、征用、拆迁该出租房屋,被告无条件立即腾出。被告与原告签订租赁合同后,原告依约将涉案房屋交于被告使用,被告向原告交纳了押金5000元并向原告交纳了2015年10月22日至2016年2月8日期间的租金。上述租赁合同于2016年2月8日到期后,原告要求被告交还房屋,被告未向原告交还涉案房屋,原告向被告另行收取了一个月房租。此后,被告继续占用涉案房屋至今,原告未再向被告收取房屋租金。另查,关于被告所主张原告曾承诺可以将房屋租赁被告使用至房屋拆迁的情况,被告提供证据材料2视频录像予以证明。原告对视频真实性予以认可。该视频录像发生于原、被告签订合同之前协商阶段。在视频中,被告提出“在这(涉案房屋)干个十年二十年的”,原告则表示“只要不拆迁,我也希望你干十年八年”。再查,关于涉案房屋涉及拆迁问题,经一审法院向相关部门了解,现涉案房屋所在区域属于拆迁前咨询征求意见阶段,尚未公布正式拆迁公告。
又查,在案件审理中,一审法院组织原、被告及第三人对涉案房屋现场进行勘验、拍照,并制作平面图。涉案房屋位于天津市和平区长春道280号,目前被告用于经营麻辣香锅。房屋正门为玻璃门及一面玻璃墙,房屋内有房屋三间,其中101、102室已经打通作为就餐区使用,104室作为厨房使用。现涉案房屋内物品均为被告所有。
一审法院认为,当事人的合法权益受法律保护。原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规关于效力性的禁止性规定,应属合法有效,原、被告双方均应按合同约定履行各自义务。关于被告所提出的原告作出了同意被告租用房屋直至拆迁的承诺的抗辩理由,被告提供视频证据欲对此予以证明。但该视频证据显然发生在原、被告双方签订租赁合同之前,且谈话中关于租赁期限、租金价格等合同主要内容均没有明确表述。原、被告关于涉案房屋租赁的真实意思表示应当以双方之后所签订的书面租赁合同为准。同时,即使出租方与承租方之间作出了关于房屋租赁直至拆迁之日止的相关约定,由于房屋是否拆迁,属于不确定发生的事由,该类约定也应当认定为租赁双方对于租赁合同所附的解除条件,而不应当认定为租赁双方对于租赁合同中租赁期限的约定。综上,被告该项抗辩理由不能成立,不予采纳。关于被告所提出原告不具有要求被告返还房屋的请求权基础的抗辩理由,根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定,租赁期限届满,承租人应当返还租赁物,因此在租赁合同到期后,原告作为出租人依法有权要求被告返还租赁房屋。故被告该项抗辩理由亦不能成立。
关于被告所提出的支付了10万元转让费并支付了2万元装修费的抗辩理由,被告支付10万元转让费的转让行为系被告与案外人自愿达成,与原告无关。而被告对涉案房屋进行装修系为了实现其经营目的,原、被告所签订的租赁合同中亦没有约定租赁期限到期后原告收回房屋需要对被告装修投入进行补偿。因此被告该项抗辩理由亦不能成为其继续占用房屋的理由。
综上,原、被告签订的租赁合同到期后,被告继续占用房屋,原告收取被告一个月房屋租金,根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定,双方租赁合同为不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定,不定期租赁合同当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原告起诉明确表示解除租赁合同并要求被告返还涉案房屋,已经给予被告足够的合理期限,而被告所主张的抗辩理由均不能成立,因此,原、被告双方租赁合同应当解除,被告应立即将涉案房屋腾空归还原告。故对原告第一项诉讼请求,予以支持。
对于原告第二项诉讼请求,原、被告双方签订的租赁合同到期后,原告又收取被告一个月租金,被告自2016年3月9日之后未再向原告支付占用房屋的使用费用。根据公平合理、等价有偿的原则,被告应当向原告支付占用涉案房屋期间的占用费用。关于占用费的标准,原告主张比照原租赁合同标准,于法不悖,予以照准。
对于原告第三项诉讼请求,在原、被告双方签订的房屋租赁合同中,关于被告逾期返还房屋违约金和延付租金违约金,分别对应合同条款是3-3、4-3,但上述两个合同条款在关键之处均为空白,无法根据上述文本确定双方对违约金的约定。原告该项诉讼请求没有合同依据,不予支持。
关于被告向原告交纳押金5000元问题,由于被告尚欠原告房屋使用费,且未将涉案房屋交还原告,押金问题本案不予处理。
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决如下:一、本判决生效之日起十日内,被告陈大伟将天津市和平区长春道270-284号6门房屋腾空归还原告;二、本判决生效之日起十日内,被告陈大伟向原告给付自2016年3月9日起至实际将涉案房屋腾空归还原告之日止的房屋使用费,使用费标准按每月5400元计算;三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费50元,减半收取25元,由被告陈大伟全部负担。
二审中,当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为,根据相关法律规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中,上诉人与被上诉人于2015年10月22日签订房屋租赁合同,约定租期自2015年10月22日至2016年2月8日,在上述租赁合同到期后,上诉人继续占用房屋,被上诉人收取了上诉人一个月房租,根据《中华人民共和国合同法》的相关规定,双方形成了不定期租赁合同关系。现被上诉人起诉明确表示解除租赁合同并要求上诉人返还涉案房屋,已经给予了上诉人足够的合理期限,一审法院认定双方租赁合同应当解除、上诉人应立即将涉案房屋腾空归还被上诉人并无不当。上诉人虽主张被上诉人在谈话中曾表示“只要不拆迁,我愿意让你在这里一直干下去”,双方系长期租赁合同关系,并提供视频证据欲以证明,但是上述视频证据显然发生在双方租赁合同签订之前,且谈话中关于租赁期限、租金价格等合同主要内容亦均没有明确表述,而在双方签订的书面租赁合同中明确约定的租赁期限为2015年10月22日至2016年2月8日。故而上诉人相应的上诉主张,本院不予支持。关于上诉人主张的转让费问题,因该转让费系上诉人与案外人达成,上诉人该项上诉理由不能成为其继续占用涉案房屋的法定理由。综上所述,上诉人的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费50元,由上诉人陈大伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 玉
代理审判员 邵 丹
代理审判员 豆 艳
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 吴松涛
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:
第二审人民法院对上诉案件,应当组成合议庭,开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人,对没有提出新的事实、证据或者理由,合议庭认为不需要开庭审理的,可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项:
第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
……