浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙01民终6736号
上诉人（原审被告）杭州励华投资管理有限公司，住所地浙江省杭州市德胜东路3333号欧华大厦A楼5楼501室。
法定代表人沈建明，总经理。
委托代理人关凌云，浙江金麟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨传满，男，1971年8月4日出生，汉族，住浙江省平阳县。
委托代理人王素慧，浙江京衡律师事务所律师。
原审被告杭州东大门控股集团有限公司，住所地浙江省杭州市江干区德胜东路3333号杭州东大门商品交易中心B楼15楼1502室。
法定代表人俞伯金，总经理。
委托代理人关凌云，浙江金麟律师事务所律师。
上诉人杭州励华投资管理有限公司（以下简称励华公司）因与被上诉人杨传满、原审被告杭州东大门控股集团有限公司（以下简称东大门公司）合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初5128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审判决认定：2010年1月31日，杨传满与励华公司签订一份东大门商品交易中心商位经营权转让合同，约定甲方（励华公司）将杭州市德胜路3333号东大门商品交易中心A楼商位，楼层为A楼贰层，编号为A2-140，建筑面积为20.94平方米商位经营权转让给乙方（杨传满），转让年限为2012年5月1日至2047年11月27日，交付时间为2012年4月30日。商位经营权转让费按建筑面积每平方米28120元计算，总价款为588833元。乙方于合同签订时支付总价款20%的定金，同时支付总价款30%预付款，合计298833元，剩余290000元办理银行按揭。合同还对其他相关事宜作了约定。杨传满与励华公司另签订一份东大门商品交易中心商位租赁合同，约定甲方（励华公司）将杭州市德胜东路3333号东大门商品交易中心A楼商位，楼层为A楼贰层，编号为A2-140，建筑面积20.94平方米商位租赁给乙方，租赁年限为2012年5月1日至2032年4月30日，合同期满后，甲方同意无偿租赁给乙方，租赁时间最长不超过至2047年11月27日止。商位交付时间为2012年4月30日。租赁费按建筑面积每平方米28120元，商位租赁总价款588833元。乙方于合同签订时支付总价款20%的定金，同时支付总价款30%预付款，合计298833元，剩余290000元办理银行按揭。合同还对其他相关事宜作了约定。合同落款时间为2010年1月31日。励华公司于2010年1月31日开具内容为商位费，金额为298833元的收据给杨传满。2011年9月26日杨传满与案外人杭州联合农村商业银行股份有限公司九堡支行签订了个人房屋使用权抵押担保借款合同，贷款29万元；同日，杭州联合农村商业银行股份有限公司九堡支行发放贷款29万元。2015年5月19日，杨传满与励华公司、东大门公司签订商铺委托经营协议书一份，约定甲方（杨传满）将案涉商位经营权全权委托乙方（励华公司）招商。委托经营管理时间为2015年5月1日至2027年4月30日止共12年。委托经营期内，乙方承诺甲方每年的保底收益回报按商铺合同总价即588833元的6%计算，即保底返租款为35330元。合同还对其他相关事宜作了约定。东大门公司在担保方处盖章。另查明，杨传满陈述系因贷款需要签订了东大门商品交易中心商位租赁合同。2016年7月8日，杨传满诉至原审法院，要求判令：1、请求确认杨传满与励华公司签订的商位经营权转让合同中租赁期限超过20年的部分无效；2、请求励华公司返还杨传满交付的德胜东路3333号A2-140商位超过20年即2032年5月1日至2047年11月27日的合同价款257096元；3、请求励华公司赔偿杨传满利息损失74859元（暂按中国人民银行发布的同期贷款年利率标准以257096元为基数从2011年9月26日至2016年7月8日），2016年7月8日至实际返还之日的利息仍按同期贷款年利率标准计算；4、东大门公司对励华公司的上述债务承担连带清偿责任。
原审法院认为：案涉的杭州市德胜路3333号东大门商品交易中心A楼贰层A2-140商铺存在两份合同，一份为商位经营权转让合同，一份为商位租赁合同，两份合同落款时间均为2010年1月31日，约定的使用期限、价款、付款方式等均一致。从商位经营权转让合同约定的内容看，其核心内容是励华公司将商位交付给杨传满使用、收益，由杨传满支付相应对价，杨传满依约有偿有期限使用商位，故该合同为有偿出让商铺固定年限使用权的合同，其实质依法属于租赁合同，该份合同与商位租赁合同的合同目的完全相同。根据双方约定，杨传满在2012年5月1日至2047年11月27日期间享有商铺的使用权，该期限已超过法律规定的最高租赁期限20年，超过部分，依法应确认无效。励华公司依据合同取得的超过20年部分的商铺租赁款，依法应予返还。现杨传满主张按照租金的总价款588833元除以租赁年限35.50年，再乘以超过20年期限的年数15.50年计算超过20年部分的租赁款，原审法院认为，商位经营权转让合同和商位租赁合同的本意均为约定案涉商铺自2012年5月1日至2047年11月27日期间的使用权的价款为588833元，杨传满的计算方式并无不当，故予以认可，对励华公司、东大门公司辩称20年后的租赁期限无偿给杨传满使用的意见不予采信，励华公司应返还杨传满租金257096元。因造成合同部分无效，杨传满、励华公司双方均有过错，应各半承担杨传满因此而造成利息的损失，即励华公司应赔偿杨传满50%的利息损失。现有证据仅能体现东大门公司对励华公司支付投资回报收益承担相应责任，并不能证明东大门公司需对励华公司上述返还合同无效款项义务承担连带清偿责任，对于杨传满的主张东大门公司承担连带责任的诉讼请求不予支持。对于励华公司、东大门公司辩称杨传满中途改变诉讼请求不符合法律的规定的意见，原审法院认为，杨传满系在法庭辩论终结前告变更诉讼请求，且原审法院亦给予相应答辩期，故对于励华公司、东大门公司该项辩称意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认杨传满与杭州励华投资管理有限公司2010年1月31日签订的商位经营权转让合同中租赁期限超过20年部分无效；二、杭州励华投资管理有限公司返还给杨传满款项人民币257096元，于判决生效之日起十日内付清；三、杭州励华投资管理有限公司赔偿给杨传满利息损失人民币37429.50元（暂计算至2016年7月8日，此后按欠付上述第二项款项为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的50%标准计算至判决确定的履行期限届满之日止），于判决生效之日起十日内付清；四、驳回杨传满的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6279元，由杨传满负担人民币561元，由杭州励华投资管理有限公司负担人民币5718元。杭州励华投资管理有限公司应负担的诉讼费用应在判决生效之日起三日内交纳原审法院。
宣判后，励华公司不服，向本院提起上诉称：一、一审程序严重违法。1、将不同法律关系一并立案审理违法。本案中的商位经营权转让合同、商位租赁合同与商铺委托经营合同属于不同法律关系，且涉及的原告与被告完全不同，不能并案审理。2、变更诉讼请求违法。本案被上诉人立案起诉的被告有上诉人和东大门公司，变更后的诉讼请求完全与东大门公司没有任何关系，东大门公司既不是合同相对人，也不是担保人，完全与变更后的诉讼请求没有任何关联。一审中，上诉人向原审法院明确说明变更诉讼请求并非简单的减少诉讼请求，法律关系与双方当事人均不同，应另案起诉。3、假设变更诉讼请求合法，被上诉人应当撤回对东大门公司的起诉。因为变更后的诉讼请求完全与东大门公司无关。二、上诉人与被上诉人实际签订的系商位租赁合同，非商位经营权转让合同，故确认商位经营权转让合同超出20年的部分无效不能产生返还257096元的法律后果。既然原审法院认为双方实际是租赁合同关系，双方实际也签订了商位租赁合同，且被上诉人依据该商位租赁合同办理了抵押贷款，并进行了登记，银行也基于双方的商位租赁合同发放了相应的贷款，故双方的实际法律关系应适用商位租赁合同的条款，而不应适用商位经营权转让合同。商位租赁合同明确20年之后系无偿使用，不存在返还欠款的问题。一审错误地认定了双方的合同关系，其判决损害了银行的利益，损害了上诉人的利益，且该判决生效后会导致大量商户要求退款，造成极大的群体事件，引起严重的社会动荡。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。
上诉人励华公司在二审中未提交新的证据。
被上诉人杨传满辩称：一、原审程序合法。1、原审并非合并审理多个法律关系，原审审理的主要法律关系是租赁关系。2、被上诉人在原审法庭辩论终结前变更诉讼请求并无不当，被上诉人变更诉讼请求后并未变更被告主体。二、原审中被上诉人已明确以《商位经营权转让合同》来认定租赁法律关系，要求上诉人返还收取的超过20年部分的无效租金即257096元价款，而并非主张以《商位租赁合同》来要求返还。被上诉人提交《商位租赁合同》的目的主要是为了证明上诉人规避法律的目的和做法。上诉人以经营权转让为名收取几百户商户超过20年的租金，却无法返租已引起大量商户的不满，目前几百个商户们已进行了多次维权要求返还租金。被上诉人租赁商位支付了588833元租金，其中一半租金是用按揭款方式支付。上诉人承诺返租，实际长达7年时间里仅返还3533元本金，被上诉人目前苦不堪言。综上，请求二审法院公正处理本案，维护被上诉人合法权益。
被上诉人杨传满在二审中提交上诉人公司出具的声明一份，欲证明上诉人与被上诉人在签订转让合同同时又要求被上诉人签订商位租赁合同，该合同仅仅是用于办理按揭贷款手续，《商位经营权转让合同》的性质实质上为租赁合同。
原审被告东大门公司辩称：同意励华公司的上诉。
原审被告东大门公司在二审中未提交新的证据。
杨传满提交的证据，励华公司、东大门公司对真实性无法确认，但因公司没有资金实力申请鉴定，故不申请鉴定。本院认为，该证据符合证据真实性、合法性、关联性要件，本院予以确认。
本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。另查明，杨传满手持励华公司出具的《声明》一份，载明：“关于本次签定的《商位租赁合同》，仅用于办理银行按揭手续。合同所产生的法律责任仍以原《商位经营权转让合同》为准。”
本院认为：虽然杨传满与励华公司签订的《东大门商品交易中心商位租赁合同》约定租赁年限为2012年5月1日至2032年4月30日，合同期满后，甲方同意无偿租赁给乙方，租赁时间最长不超过至2047年11月27日止。但励华公司出具的《声明》明确，该《东大门商品交易中心商位租赁合同》仅用于办理银行按揭手续，且实际杨传满持该商位租赁合同向银行办理了银行按揭贷款手续，同时根据《声明》内容，励华公司、杨传满均知道并认可调整双方权利义务关系的合同依据为《商位经营权转让合同》，故《东大门商品交易中心商位租赁合同》的内容不是调整双方权利义务的依据。现杨传满、励华公司均认为《商位经营权转让合同》实质是商位租赁合同，根据该合同约定，杨传满在2012年5月1日至2047年11月27日期间享有商铺的使用权，该期限已超过法律规定的最高租赁期限20年，原审法院确认超过20年租赁期限部分为无效，并判令励华公司返还杨传满超出20年租赁期限部分的租金，并无不当之处。励华公司认为确认商位经营权转让合同超出20年部分无效不能产生返还超出部分租金的法律后果的上诉理由，本院不予采纳。杨传满在一审法庭辩论终结前变更诉讼请求，并要求东大门公司对励华公司所负债务承担连带责任，原审法院对其变更的诉讼请求进行审理，程序上并无不当之处，励华公司认为原审法院程序违法的上诉理由，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5717元，由杭州励华投资管理有限公司负担。杭州励华投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费手续。
本判决为终审判决。
审判长 韩 昱
审判员 周志军
审判员 余江中
二〇一八年三月六日
书记员 潘晓玲
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