广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)深中法房终字第1604号
上诉人（原审被告）：刘小兰。
委托代理人：骆振中，广东金美律师事务所律师。
委托代理人：陈卓，广东金美律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：董智勇。
委托代理人：齐勇挺，广东华商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林汉钦。
委托代理人：陈疋，广东展业律师事务所律师。
原审第三人：深圳市景河田实业有限公司。
法定代表人：杨志红，该公司总经理。
委托代理人：黄玉带，该公司员工。
原审第三人：黄玉带。
上诉人刘小兰、董智勇因与被上诉人林汉钦及原审第三人深圳市景河田实业有限公司（以下简称景河田公司）、黄玉带确认合同效力纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院(2013)深南法民三初字第416号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：（一）林汉钦与刘小兰曾系夫妻，黄玉带系景河田公司的员工。
深圳市南山区南油大道东创业路北某某花园3#、4#楼一层B26商铺的建筑面积为72.94平方米，竣工日期为2002年10月14日，该房由林汉钦与刘小兰购自深圳市某某实业有限公司，购买价为1510946元。2003年7月21日，该房核准登记至林汉钦（50%）、刘小兰（50%）名下，登记价为1510946元，房产证号为40001145**。
（二）2007年5月14日，林汉钦、刘小兰出具《委托书》，委托包括黄玉带在内的5人转让涉案房产，委托期限为2007年5月14日至2008年5月13日，委托办理的事项包括：赎楼、代为签署买卖合同、代为签署房产转移登记申请表、办理房产过户手续、指定售楼款及贷款的收款账户、办理物业交接手续等事项。该《委托书》于当日经广东省深圳市公证处公证。
2007年7月11日，黄玉带以卖方林汉钦、刘小兰的委托代理人的身份，与买方董智勇签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》【深（南）房现买字（2007）第16329号】，合同约定：卖方自愿将涉案房产卖给买方，售价为1510946元；买方应于该合同生效之日向卖方交付定金2万元，并应于该合同生效之日起40日内将上述房地产全部价款付给卖方。该合同落款处另有景河田公司以“房地产经纪人及房地产经纪机构”的身份盖章确认。同日，黄玉带以卖方林汉钦、刘小兰的代理人的身份，与买方董智勇共同填写将该房转移登记至董智勇名下的《深圳市房地产转移登记申请表》。
2007年7月16日，该房被核准登记至董智勇名下，登记的转移方式为买卖，登记价仍为1510946元，房产证号变更为4000329862。2007年7月18日，相关部门收取了以董智勇名义缴纳的计税金额为1510946元的印花税755.48元、契税45328.38元、交易手续费218.82元、房屋所有权转移登记费50元。
（三）刘小兰、董智勇均没有提交涉案房产转让款的支付记录，原审法院当庭指令董智勇提交购房款的支付记录，但董智勇仍未提交。
各方当事人对涉案房产的交易过程、房款支付情况存在争议。林汉钦主张：其不清楚购房款的金额、如何支付以及支付给谁，直至参与（2012）深南法民三初字第887号案诉讼时才发现刘小兰、董智勇之间存在虚假买卖的问题；2007年期间，涉案房产的市场价格应在700多万元。
刘小兰、董智勇主张：刘小兰、董智勇在签订房屋买卖合同之前互不认识，也不清楚2007年期间涉案房产的市场价格，过户之后，刘小兰系代董智勇收取租金。刘小兰主张：涉案房产的成交价格以及如何支付购房款其均已记不清楚，是林汉钦与刘小兰同时去办理的，也记不清楚购房款支付至谁的账户以及是否是转账支付或现金支付。董智勇主张：涉案房产的转让款已经全额付清，具体支付方式记不清楚了；买卖合同生效至今已经6年多，林汉钦一直未主张房款，也没有请求解除合同，充分证明董智勇已经支付全部价款；林汉钦在2007年9月7日去国土部门查询了涉案房产的记录并于2009年12月1日提交给汕头法院作为证据；此外，林汉钦的婚外情及私生子事件曝光的时间为2007年8月20日，可以推断是林汉钦急于处理掉深圳的房产，如果存在恶意串通，也只能是林汉钦所为。
景河田公司、黄玉带主张：黄玉带于2007年5月14日、2007年7月16日接受林汉钦与刘小兰的委托之后，根据经过公证的《委托书》的约定，代为办理了包括涉案房产在内的3套商铺的转让事宜，之后，刘小兰来找黄玉带办理转让过户手续，其只负责办理国土部门的产权过户手续，具体受让方来源及付款方式、价钱景河田公司、黄玉带均不过问。
（四）关于林汉钦与刘小兰的离婚诉讼情况。刘小兰于2009年10月19日提起离婚诉讼，广东省汕尾市城区人民法院于2010年8月18日作出（2009）汕市区民一初字第334号民事判决。该案判决后，双方当事人均不服，提起上诉。广东省汕尾市中级人民法院于2010年12月14日作出（2010）汕中法民一终字第98号民事裁定，裁定发回重审。
广东省汕尾市城区人民法院另行组成合议庭重新审理后于2012年5月29日作出（2011）汕市区民一重字第1号民事判决。刘小兰不服该判决，提起上诉。2013年1月7日，广东省汕尾市中级人民法院作出（2012）年汕尾中法民一终字第109号民事判决，该判决书于2013年2月26日生效。该生效判决书判决双方当事人离婚，同时查明并确认如下情况：
1、林汉钦与刘小兰于1998年11月29日按民俗举行婚礼，双方已符合结婚的实质要件，后于2006年12月1日补办结婚登记手续，双方的婚姻效力从1998年11月29日起具有法律效力。2、2003年3月14日，林汉钦与刘小兰为了购买包括本案涉案房产在内的深圳市南山区南油大道东创业路北某某花园的3个商铺，由刘小兰将其于1998年9月30日购买的深圳市罗湖区的房产作为抵押，向中国银行借款60万元，作为上述3个商铺的首期款。3、2007年8月21日，林汉钦与刘小兰签订《离婚协议书》，部分内容为：“深圳刘小兰物业和经营商铺归女方所有”。林汉钦主张该协议有效，刘小兰主张该协议无效。因当事人为离婚虽达成了财产分割协议，但因双方协议离婚不成，刘小兰在离婚诉讼中反悔，故认定该财产分割协议没有生效，应根据实际情况依法对林汉钦与刘小兰的夫妻共同财产进行分割。4、涉案房产在刘小兰提起离婚诉讼时已经转让他人，因林汉钦与刘小兰均没有提供转让款被双方占有的证据，鉴于房产的转让情况较为复杂，因此，本案涉案房产的转让款双方可以另行起诉请求处理。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四项之规定，原审法院对上述生效判决确认的事实予以认定。
（五）关于林汉钦、刘小兰、董智勇与深圳市某某实业有限公司的租赁合同诉讼情况。2003年4月6日，林汉钦、刘小兰与深圳市某某实业有限公司就涉案房产签订了《某某花园3、4号楼商场委托租赁协议》，林汉钦、刘小兰委托该公司对外出租涉案房产，期限为2003年9月1日至2011年8月31日。
2012年11月，董智勇以房屋租赁合同纠纷为由起诉深圳市某某实业有限公司【（2012）深南法民三初字第887号案】，请求深圳市某某实业有限公司对涉案房产恢复原状并支付延期交铺期间的租金及违约金。该案诉讼中，原审法院追加林汉钦与刘小兰为该案的第三人参加诉讼。该案查明：
1、2007年7月16日，董智勇出具《授权委托书》，委托刘小兰在2007年7月16日至2012年4月10日期间对涉案房产办理出租（包括签订租赁合同、收取租金、选择承租人、确定租赁价格）、收回（包括核实房屋建筑建构）、管理（包括代为支付各项费用）、转让（包括签署转让合同、收取转让款、在有关文件上签字）等各项事宜。2012年4月11日，董智勇出具经过公证的《委托书》【公证书编号：（2012）深证字第某某号】，委托刘小兰在2012年4月11日至2015年4月10日期间对涉案房产办理收回、出租、管理、转让等各项事宜，具体权限与上述2007年7月16日的《委托授权书》的内容一致。2011年、2012年，刘小兰针对涉案商铺的收回问题数次与深圳市某某实业有限公司交涉，并参与处理收铺等事务。
2、2013年4月25日庭审中，林汉钦陈述：黄玉带从未向其说过涉案房产出售给谁；刘小兰、董智勇恶意串通损害了林汉钦的利益。刘小兰陈述：涉案房产转让后，刘小兰没有将书面材料交给深圳市某某实业有限公司，该公司每月支付的租金及相关手续都直接交给刘小兰，租金支付的账户是刘小兰的账户，租金没有给董智勇；刘小兰、董智勇在达成买卖合同之前相互不认识，因刘小兰是第一手业主，董智勇对涉案房产相关出租事项不熟悉，因此委托刘小兰代为管理；房屋转让款是林汉钦与刘小兰的，转让的款项刘小兰忘记了。董智勇陈述：2007年7月16日之后，董智勇没有与深圳市某某实业有限公司另行签订涉案房产的租赁合同；董智勇委托刘小兰到深圳市某某实业有限公司的办公室办理租赁合同的签订手续，但当时该公司没有工作人员在场，因而耽误了租赁合同的签订；涉案房产的购房款，董智勇系以现金方式支付给刘小兰。深圳市某某实业有限公司陈述：涉案房产的租金，该公司系向合同指定的刘小兰账户支付。
3、原审法院于2013年8月18日作出（2012）深南法民三初字第887号民事判决，确认刘小兰、董智勇签订的房地产买卖合同有效，并判决深圳市某某实业有限公司应向董智勇支付2011年10月1日至2012年4月1日期间的租金52883.11元及利息。本案原审判决作出时，该案在深圳市中级人民法院二审审理中。
林汉钦在原审的诉讼请求为：1、确认林汉钦及刘小兰的共同委托代理人黄玉带与董智勇于2007年7月11日签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》无效；2、董智勇返还深圳市南山区南油大道东、创业路北某某花园3#、4#楼第一层B26商铺（房地产证号40001145**，建筑面积72.74平方米，登记价1510946元）50%的产权份额，以及收取的租金暂计220346.29元（自2007年7月至2011年9月）；3、刘小兰、董智勇承担本案诉讼费用。
原审法院认为，刘小兰、董智勇在本案审理过程中，均对林汉钦提起本次诉讼的诉讼时效提出了抗辩。首先，确认合同无效请求权虽名为请求权，但实质上为实体法上的形成权，并不适用诉讼时效的规定，当事人主张返还因无效合同取得的财产权利，该请求权只能在合同被有权机构确认为无效后才能提出并依法得到支持。因此，刘小兰、董智勇提出的时效抗辩没有法律依据，原审法院不予支持。其次，林汉钦、刘小兰的离婚诉讼直至2013年2月26日二审判决才生效，此前，双方曾就包括涉案房产在内的相关财产签订《离婚协议书》，林汉钦主张该协议有效，刘小兰主张该协议无效，《离婚协议书》最终被（2012）汕尾中法民一终字第109号民事判决认定为未生效，因而对涉案房产须重新处理，而在（2012）汕尾中法民一终字第109号案中，本案涉案房产的分割或售房款的分割问题一直未予处理，因此，林汉钦基于重新分割涉案房产的目的并于（2013）深南法民三初字第887号案中了解涉案房产的相关情况之后，于2013年7月提起本案诉讼，远未超过此项权利的除斥期间，符合法律规定。
本案各方当事人争议的焦点在于林汉钦与刘小兰、董智勇之间转让涉案房产的交易行为是否无效。结合各方当事人举证、质证及陈述的情况，原审法院对相关问题分析如下：
首先，关于涉案房产的定性。根据生效判决确定的事实，林汉钦与刘小兰的婚姻从1998年11月29日起具有法律效力；林汉钦与刘小兰购买涉案房产的时间为2003年3月，产权登记的时间为2003年7月。涉案房产的购买时间在林汉钦与刘小兰婚姻关系存续期间，产权登记的情况为林汉钦占50%产权，刘小兰占50%产权。因此，根据《中华人民共和国婚姻法》及《中华人民共和国物权法》的相关规定，涉案房产应属于林汉钦与刘小兰的夫妻共同财产。虽然涉及刘小兰以其于1998年9月30日购买的房产作抵押取得借款支付涉案房产的首期款的问题，此事实可能影响该两当事人对涉案房产的分割情况，但并不影响对涉案房产为该两当事人的夫妻共同财产的定性。
其次，关于委托授权。审查《委托书》的出具形式及内容，该《委托书》系林汉钦与刘小兰的真实意思表示，合法有效，受托人可以在委托授权的权限内处理涉案房产，受托人处理委托事项的行为的效力及于委托人与交易相对方。但受托人在处理涉案房产时仍然应当以维护委托人的经济利益为前提，合法、合理地行使代理权限，并及时、如实向委托人报告委托事项的处理情况，不能侵害委托人的合法权益。
再次，分析涉案房产的交易情况。第一，关于合同的签订。根据景河田公司、黄玉带的陈述，董智勇系由刘小兰带去景河田公司处签订买卖合同，林汉钦并未参与处理买卖过程。即买方并非由作为经纪方的景河田公司所寻找，而是由刘小兰所寻找，刘小兰参与了确定买方及签订买卖合同的过程，但林汉钦并未参与该过程，也没有证据显示景河田公司、黄玉带或刘小兰将上述交易情况告知了林汉钦。结合林汉钦与刘小兰的婚姻关系情况，林汉钦与刘小兰出具《委托书》的时间为2007年5月，涉案房产转移登记至董智勇名下的时间为2007年7月，林汉钦与刘小兰签订《离婚协议书》的时间为2007年8月，由此可以推断，在2007年8月之前，林汉钦与刘小兰的夫妻感情已经出现一定问题，同时结合《离婚协议书》的内容及林汉钦在离婚诉讼中一直主张该协议有效的事实，可以推断林汉钦在当时应为同意出售涉案房产且同意将售房款给刘小兰。在此前提下，林汉钦不了解涉案房产的上述交易情况符合常理，应当属实。刘小兰主张林汉钦知悉交易情况，没有事实依据，原审法院不予采纳。
第二，关于交易价格。涉案房产为独立的商铺，位于深圳市南山区经济环境比较活跃的繁华地带，建筑面积为72.94平方米，林汉钦与刘小兰在2003年购买时价格已经高达1510946元。从2003年至2007年，深圳市南山区的房价出现大幅上涨是众所周知的客观事实。但在黄玉带代表林汉钦、刘小兰与董智勇签订的房屋买卖合同中，约定的成交价仍为1510946元，刘小兰、董智勇、景河田公司、黄玉带既未提交其他证据证明存在其他更符合市场交易情况的交易价格，也未对此作出合理说明。以该价格买卖涉案房产，明显不符合成交当时房地产市场的实际情况，有悖交易习惯。
第三，关于购房款的支付。景河田公司、黄玉带陈述其只参与了签约及办理过户手续，并未参与刘小兰、董智勇之间购房款的支付。分析刘小兰、董智勇的陈述，其一，董智勇在（2013）深南法民三初字第887号案庭审中陈述其系以现金方式向刘小兰全额支付购房款，但在本案中又陈述其记不清楚购房款的支付情况，其在前后不到1年的时间里，对于一直存在争议的涉及到房产交易的重大经济支出的关键性问题，前后意见并不统一。对于如此大额的经济往来，其并未提交取款记录或转账记录等购房款的支付记录，在原审法院依职权要求其提交相关证据并对其作出明确举证指引的情况下，仍然拒绝提交任何证据。因此，董智勇所述的付款情况并不符合日常生活的交易习惯，其陈述存疑，且无证据佐证。其二，刘小兰一方面主张涉案房产购房款的支付系林汉钦与刘小兰同时办理，一方面又主张涉案房产的成交价格、购房款如何支付、支付至谁的账户均已记不清楚。如前所述，2007年8月之前，林汉钦与刘小兰之间的感情已经出现一定问题，在此前提下，对于房产交易中涉及的大宗购房款的收取，刘小兰如此含糊不清的陈述明显有悖常理，完全不符合一个理性经济人的正常行为模式，也不符合一般售房者应有的审慎心理。
第四，关于涉案房产的实际使用情况。涉案房产登记至董智勇名下之后，董智勇并未实际进行管理，相反，涉案房产从2007年7月至今，仍一直由刘小兰在处理包括收取租金、收铺等在内的所有管理事宜，刘小兰、董智勇甚至一直未至深圳市某某实业有限公司处进行业主更名。刘小兰、董智勇主张董智勇委托刘小兰处理租赁事宜，且因深圳市某某实业有限公司的办公室无人才未更名，但刘小兰、董智勇同时陈述双方在2007年7月签订房屋买卖合同之前互相并不认识，对于一般自然人而言，若在认识之初便委托对方管理自身重大财产，其互相信任的程度超出了正常范围。此外，在2007年7月之后的数年时间里，深圳市某某实业有限公司作为一家正常营业的企业，不可能既能正常支付租金又常年让出租方无法与其联系，刘小兰、董智勇的陈述存疑。
《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；……。”根据上述规定并基于以上分析，原审法院认为，本案中，涉案房产的交易情况存在诸多疑点以及不合交易习惯、生活常理之处，虽然黄玉带系持林汉钦与刘小兰出具的《委托书》而与董智勇签订交易涉案房产的《深圳市房地产买卖合同（现售）》，但景河田公司、黄玉带只办理了合同的签订及产权的过户事宜，并未参与买受人的确定、价款的确定以及价款的支付，刘小兰参与并主导了整个交易过程且对作为共有权人的林汉钦隐瞒了相关事实，董智勇作为买受人无法证明其支付了合理对价。刘小兰、董智勇的行为构成恶意串通损害房屋其他共有权人利益的情形。据此，原审法院认定，关于涉案房产的交易行为不符合《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，黄玉带于2007年7月11日以林汉钦、刘小兰的委托代理人的身份与董智勇签订的交易涉案房产的《深圳市房地产买卖合同（现售）》应为无效，董智勇依法不应取得涉案房产的所有权。因涉案房产现登记在董智勇名下，其应当将涉案房产恢复转移登记至林汉钦（占50%份额）、刘小兰（占50%份额）名下。至于林汉钦与刘小兰关于涉案房产作为夫妻共同财产在离婚后财产纠纷过程中的分割和处理，应由该二人另循法律途径解决。
关于租金收益的问题。林汉钦请求董智勇返还2007年7月至2011年9月的租金220346.29元，因林汉钦提交的证据并不能直接证明董智勇收取了上述租金，且本案租金的收取由刘小兰直接处理，该部分租金的定性与分割不宜在本案中直接予以处理，林汉钦可另循法律途径解决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四项之规定，判决：一、确认黄玉带于2007年7月11日以林汉钦、刘小兰的委托代理人的身份与董智勇签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》无效；二、董智勇应于原审判决生效之日起十日内将深圳市南山区南油大道东、创业路北某某花园3#、4#楼第一层B26商铺的产权恢复登记至林汉钦（50%份额）、刘小兰（50%份额）名下；三、驳回林汉钦的其他诉讼请求。案件受理费20381.64元，由林汉钦负担4605元，刘小兰、董智勇共同负担15776.64元。
刘小兰不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）一审判决认定事实错误。关于授权委托问题，一审庭审中，林汉钦并未向法院主张及提交证据证明受托人越权代理，或隐瞒委托事项的处理情况，在处理涉案房产时侵害委托人的合法权益。
关于合同签订问题，一审庭审中，景河田公司、黄玉带从未陈述过董智勇系刘小兰带去景河田公司处签订买卖合同等内容，系一审法院自行添加。涉案房产买卖合同的签订系景河田公司、黄玉带通知刘小兰、林汉钦前往景河田公司处，刘小兰、林汉钦一同前往并共同在涉案房产买卖合同上签字林汉钦在一审庭审中称其从未参与涉案房产的买卖，根据“谁主张谁举证”的原则，应由林汉钦证明其本人并未参与整个涉案房产买卖交易过程。
根据林汉钦在一审庭审时提交的产权资料电脑查询结果表显示，涉案房产已于2007年7月16日完成了产权过户登记，刘小兰得知林汉钦有婚外情的事情发生在2007年8月下旬，且离婚协议书签订时间为2007年8月21日，离涉案房产过户早已过去了1个月的时间。一审法院抛开书面证据，仅凭“推断”称刘小兰、林汉钦在出售涉案房屋时感情就已经出现问题，没有事实依据。
《离婚协议书》签订时间为2007年8月21日，刘小兰、林汉钦委托景河田公司、黄玉带出售涉案房产的时间为同年5月14日，根据委托书及现有证据，仅能证明林汉钦同意且知晓涉案房产委托给景河田公司、黄玉带进行售卖，由此“推断”林汉钦不知情交易情况，没有事实依据。且林汉钦系完全民事行为能力人，于2007年5月14日公证委托景河田公司、黄玉带出售涉案房产，因我国不动产法律采取登记公示，林汉钦随时可以凭身份证查询涉案房产的产权、抵押等法律状态，在此种情况下，林汉钦仍称不了解涉案房产的上述交易情况，明显是为规避自己的责任。
关于交易价格问题，涉案房屋买卖合同的签订及履行，是符合当事人的真实意思表示的，即应认定该买卖合同合法有效。另，根据“谁主张谁举证”的原则，也应由林汉钦提供证据证明涉案房屋的交易价格不同于房屋登记价格，或不符合市场交易情况，而不能由法官意断。
关于房款支付问题，购房款的支付是合同履行问题，而非合同效力问题，购房款的支付根本不是本案应审理的内容，一审判决概念错误。在林汉钦承认背叛刘小兰、背叛家庭，与案外人育有一非婚生子女，且林汉钦的父亲已然早己对林汉钦的婚外情了如指掌的情况下，在这些重重打击之下，刘小兰意识出现模糊，记忆力下降，完全符合常理，应当属实。
关于涉案房产的实际使用问题，首先，刘小兰与董智勇有授权委托关系，且双方签订并公证了授权委托书，委托刘小兰在2007年7月16日至2012年4月10日期问对涉案房屋办理出租、收回、管理、转让等各项事宜，该委托行为系合法的法律行为。其次，在买卖涉案房屋的过程中，刘小兰与董智勇已形成了很好的信任关系，一次重大交易足以认清、结交或绝交一个朋友，在深圳这样的事情屡见不鲜。第三，涉案房屋在买卖前后一直有承租方，即深圳市某某实业有限公司，涉案房屋在出售前一直是由刘小兰进行出租、管理等，涉案房屋出售给董智勇后，在董智勇同意的情况下，继续由刘小兰继续代为行使相关权利，符合常理，应当认定合法有效。第四，法律没有禁止房屋在出售后不得由原所有权人代为行使管理、出租原房产。第五，董智勇代为出租、收回、管理涉案房产不能成为确认涉案房产买卖合同无效的理由之一。
（二）一审判决适用法律错误。请求确认合同无效属于确认之诉的范畴，确认之诉应考虑诉讼时效的问题。确认合同效力的诉讼时效仍应以双方当事人合理预期的合同有效情况下履行期限届满之日作为有关请求权诉讼时效的起算点。确认合同无效的实质在于要求对方返还财产，应从无效合同涉及的请求权等方面考虑诉讼时效的适用。因此，确认合同无效适用诉讼时效的限制，并不妨碍权利人行使确认合同无效的权利。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》的规定，“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理”，对确认合同无效的诉权给予时间限制，并不会给当事人行使“诉请法律行为无效”的诉权造成额外的困境及不公平；对合同效力主动加以审查是人民法院依职权适用法律的行为，适用诉讼时效并不妨碍法院依职权认定合同的效力，所不同的是，“受理后查明无中止、中断、延长事由的，判决驳回其诉讼请求”。
据此，刘小兰请求本院判令：1、撤销原审判决，改判驳回林汉钦的全部诉讼请求；2、本案的诉讼费用由林汉钦承担。
董智勇亦不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）关于诉讼时效问题，确认合同无效不适用诉讼时效没有法律依据。事实上，已有充分证据证明林汉钦在2007年5月公证委托景河田公司、黄玉带出售涉案房产并明确授权其签订买卖合同，涉案房产2007年7月16日过户完成后，林汉钦于2007年9月7日，到深圳国土部门查询打印房屋产权登记信息，并且作为证据提交给汕尾法院，不可能不知道房屋已经出售给董智勇的事实。
（二）林汉钦请求合同无效的当事人身份不适格。林汉钦认为合同无效的理由是“恶意串通，损害原告利益”。《合同法》规定的无效情形是“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，在本案合同关系中，林汉钦不是“第三人”，而是出卖方，是买卖合同当事人，林汉钦没有资格以损害其权益为由，请求确认合同无效。
（三）一审法院已经认定林汉钦与刘小兰共同签署的委托书合法有效，一审判决中对受托人不能侵害委托人和合法利益的论述与本案完全无关，如果受托人损害了林汉钦的利益，林汉钦应当向受托人主张权利，与董智勇无关。
（四）一审法院认定林汉钦不知悉涉案房产的交易情况，与事实不符。林汉钦公证委托景河田公司、黄玉带出售涉案房产的委托书合法有效，而且涉案房产交易完成后，林汉钦再次公证委托景河田公司、黄玉带出售同一商场的其它房产，于2007年9月7日到深圳国土部门查询打印房屋产权信息，并作为证据提交给汕尾法院。
汕尾法院生效判决书明确记载，林汉钦有婚外情、私生子的事实于2007年8月20日下午暴露，刘小兰精神受打击离家出走，之后双方才发生离婚纠纷，而涉案房产在2007年7月16日就完成了过户。林汉钦故意模糊说成“发生在离婚纠纷期间”，颠倒是非。董智勇在原审庭审中已经指出：“如果存在恶意，只能是林汉钦预感到婚外情、包二奶且有私生子的事实不可能长期隐瞒，一旦暴露，分割财产必然对其不利，所以才急于处理掉深圳的房产”，这才是合情合理的推断。
（五）关于交易价格、购房款的支付，都不构成合同无效的法定理由，与本案无关。林汉钦于2007年9月7日到深圳国土部门查询打印并且作为证据提交给汕尾法院的涉案房产分户产权登记信息，明确显示“有抵押”，时间离过户给董智勇（2007年7月16日）不足2个月，“有抵押”显然是董智勇按揭购房抵押给银行贷款。如此重要的事实，一审法院未作任何调查即断定董智勇没有付款，显然不是以事实为依据。
根据《买卖合同》第四条的约定，董智勇应当于“合同生效之日（2007年7月11日）起四十日内将上述房地产全部价款付给甲方……，逾期支付全部价款超过三日即视为不履行合同，甲方有权解除合同，没收乙方所付定金，并有权将上述房地产售予他人”。合同履行完毕至今已经接近7年，林汉钦一直未主张房款，也没有“解除合同，没收乙方所付定金，并有权将上述房地产售予他人”，充分证明董智勇已经支付全部价款。董智勇也没有义务找出7年前的付款证据。
（六）林汉钦和刘小兰已共同公证委托景河田公司、黄玉带，不存在“无权处分”情形。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，
即使林汉钦对涉案交易完全不知情，其主张合同无效人民法院也应当不予支持。何况本案中林汉钦完全知情，并已公证委托景河田公司、黄玉带出售涉案房产。
（七）董智勇在二审中已经提交了新证据，其中《个人住房贷款贷证》以及《中国工商银行个人综合授信合同》已经充分证明董智勇通过贷款方式购买房产，并且购房款直接打入刘小兰帐户，林汉钦于2007年9月7日到国土部门查询打印并作为证据提交的产权登记信息表中就明确显示“有抵押”，足以表明是贷款购房。另外还有一份证据三方合同即《房地产买卖预约（居间）合同》，因为时间过久，董智勇手里没有保存，董智勇考虑到在一审中已经有充分证据证明买卖行为有效，所以就没有尽力去调取，因为一审判决董智勇反诉，董智勇现从贷款银行拿到了该三方合同的复印件，上面有林汉钦的签字和指模。因银行明确表示除非司法部门调取，否则只能提供复印件，申请法院就此调查取证。
据此，董智勇请求本院判令：1、撤销一审判决第一、二项；2、维持一审判决第三项；3、一、二审诉讼费由林汉钦承担。
林汉钦答辩称：原审判决对房产定性、委托授权、房产交易等情况都作出了正确认定，特别是就交易情况这一重大的案件事实，足以证明刘小兰、董智勇的行为构成恶意串通损害权利人的情形。
景河田公司、黄玉带陈述称：董智勇提到的《房地产买卖预约（居间）合同》因交易时间久远，在景河田公司没有留存。
本院经审理查明：（一）刘小兰在本案二审中提交了：1、加盖有“中国工商银行股份有限公司深圳台湾花园支行核算专用章”的刘小兰该行帐户交易明细打印单，其上显示该账户于2007年9月3日进账备注为“个贷”的100万元资金。2、景河田公司出具的出售涉案房屋佣金5000元的发票。
刘小兰据此主张其已收到董智勇支付的购房款，且支付了佣金发生真实交易。林汉钦认为前述材料不属于新证据，100万元“个贷”交易记录与涉案房屋买卖不符，且支付时间在涉案房屋过户至董智勇之后。
（二）董智勇在本案二审中提交了：1、刘小兰、林汉钦与董智勇就涉案房屋签订的编号为1001197的《房地产买卖预约（居间）合同》复印件，该合同文本复印件上约定的购房款数额为180万元、首期款金额为80万元，卖方签字时间为2007年5月14日、买方及景河田公司签章时间为2007年5月11日。2、中国工商银行股份有限公司深圳福田支行出具的《个人住房贷款凭证》，其中显示该行于2007年9月3日核准向董智勇发放借款100万元，贷款支付至刘小兰的帐户。3、加盖有“中国工商银行股份有限公司深圳福田支行个人信贷业务合同专用章”的董智勇“个人商用房贷款”交易明细打印表，其中显示该贷款至2009年6月10日已提前偿还完毕。4、董智勇与中国工商银行股份有限公司深圳福田支行于2007年8月8日签订的《个人综合授信合同》及合同附件二《抵押物清单》，其中约定由该行向董智勇发放授信额度100万元的贷款，有效期为60个月；抵押物为涉案房屋。
董智勇据此主张：林汉钦是该买卖合同关系的当事人，对交易完全知情，且董智勇的购房贷款100万元已经支付至刘小兰的账户，通过按揭贷款方式付清了购房款。林汉钦认为：以上证据不是新证据，林汉钦确曾与景河田公司签订过一份居间合同，但董智勇提交的居间合同文本不是原件，不能确认真实性，即使该文本真实，景河田公司在签署时尚未取得授权，且该居间合同内容与当事人之间现售合同内容不一致，亦属无效合同；该居间合同约定成交价为180万元，与黄玉带作为代理人与董智勇签订的正式《深圳市房地产买卖合同（现售）》约定的1510946元价格不符，《深圳市房地产买卖合同（现售）》违反法律强制性规定，为无效合同；董智勇在明知价款为180万元的情况下以低价交易，与黄玉带存在恶意串通，黄玉带明显超越代理权限，损害委托人的利益；前述银行贷款凭证及贷款合同显示的是“授信贷款合同”，与涉案房屋买卖没有关联，本案当事人之间的买卖合同没有约定抵押贷款。
经本院向中国工商银行股份有限公司深圳福田支行调查核实，除前述《个人住房贷款凭证》、《房地产买卖预约（居间）合同》外，该支行还向本院提供了：1、董智勇向该行提交的《个人综合授信及借款申请审批表》，其中显示该行于2007年8月8日同意向董智勇发放期限为60个月的个人综合授信贷款100万元，抵押物为涉案房屋，贷款用途为“购买用房”，购房首期款金额为80万元。2、贷款合同信息打印单，其上显示前述贷款种类为“购置商用房贷款”。中国工商银行股份有限公司深圳福田支行亦答复本院称：董智勇于2007年与该行签订《中国工商银行个人综合授信合同》，用于购买涉案房屋，同时在该行留存了编号为1001197的《房地产买卖预约（居间）合同》。
（三）原审法院已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为确认合同效力纠纷。本案中，林汉钦以刘小兰、董智勇恶意串通为由主张涉案《深圳市房地产买卖合同（现售）》无效，本院对此分析认证如下：
首先，根据两审已查明的事实，林汉钦与刘小兰于2007年5月14日已共同公证委托黄玉带出卖涉案房屋并办理相关手续，故黄玉带于2007年7月11日与董智勇签订涉案《深圳市房地产买卖合同（现售）》，系基于林汉钦向其作出的授权且并未超出代理权限，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，该房屋买卖行为的法律后果自应由被代理人即林汉钦、刘小兰共同承受。在林汉钦既不能举证证明其在出具授权委托书时存在意思表示不真实或不自由的情形，也不能举证证明黄玉带签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》系受刘小兰、董智勇通谋指示的情况下，本案现有证据尚未达到《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条所规定的能够排除合理怀疑的恶意串通事实证明程度。
其次，董智勇于本案二审提交了其与林汉钦、刘小兰共同签订的《房地产买卖预约（居间）合同》，该合同中林汉钦、刘小兰共同以180万元的价格向董智勇出卖涉案房屋；中国工商银行股份有限公司深圳福田支行经本院调查取证亦确认董智勇在2007年依据前述《房地产买卖预约（居间）合同》向该行贷款100万元用于购买涉案房屋。鉴于林汉钦并不否认该《房地产买卖预约（居间）合同》中其签名的真实性，且亦自认曾签署过买卖居间合同，可以据此认定向董智勇出卖涉案房屋系基于林汉钦与刘小兰共同作出的意思表示，而非在林汉钦不知情的情况下所发生。因此，在林汉钦不能举证证明其在签署《房地产买卖预约（居间）合同》时存在意思表示不真实或不自由情形的情况下，其关于刘小兰与董智勇恶意串通买卖涉案房屋的主张，缺乏事实和法律依据。
第三，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，恶意串通合同无效的前提是该行为损害了国家、集体或者第三人的利益。而根据本案两审已查明的事实，林汉钦实则与刘小兰、董智勇同系涉案房屋买卖合同关系的当事人，并不属于合同法前述规定中的“第三人”，依民事法理，其亦无权以恶意串通为由主张其作为合同当事人的合同无效。
据此，林汉钦关于刘小兰、董智勇恶意串通签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》的诉讼主张不成立，本院依法不予支持。至于黄玉带在办理受托事项时有无过错，董智勇有无按约付清房款，以及林汉钦有无实际收到购房款的问题，因不影响对涉案买卖合同是否系恶意串通行为的认定，故不在本案审理范围之内，当事人可自行协商或另循法律途径解决。
综上，原审判决认定事实有误，适用法律亦有错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条之规定，判决如下：
一、撤销深圳市南山区人民法院(2013)深南法民三初字第416号民事判决；
二、驳回林汉钦的全部诉讼请求。
本案一、二审案件受理费共计40763.28元，由林汉钦承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
代理审判员 唐 毅
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一五年八月十二日
书 记 员 邹俊辉（兼）