青海省西宁市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
(2017)青01民终1000号
上诉人（原审被告）：青海泰阳房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地西宁经济技术开发区昆仑东路23号。
法定代表人：刘燕，董事长。
委托诉讼代理人：郭宗军，青海佳一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张昌琪（公民身份号码：×××），男，汉族，1974年7月13日出生，现住青海省湟源县。
上诉人青海泰阳房地产开发有限公司（以下简称泰阳公司）因与被上诉人张昌琪商品房预售合同纠纷一案，不服西宁市城东区人民法院（2017）青0102民初176号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
泰阳公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张昌琪全部诉讼请求。事实理由：1、《商品房预售合同》未达解除条件。双方约定2012年2月29日前交房，但西宁市规划局于2011年7月19日给泰阳公司下发通知，撤销了泰阳公司的《建设用地许可证》和《建设工程规划许可证》，泰阳公司逾期交房因政府规划变更而致，符合双方在合同第八条的约定和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的免责条件，虽然泰阳公司没有在国家规划变更的30日内通知购房人，但延迟通知并未导致不可抗力情形的消失，也不能否认国家规划变更与泰阳公司逾期交房的因果关系。2、生效判决文书已经对规划变更属于不可抗力进行了确认。一审法院依据《商品房预售合同》第九条支持张昌琪行使解除权属适用合同条款错误。本案不属于适用合同第九条约定的情形，因此《商品房预售合同》未达解除条件。3、张昌琪的起诉超过了法律规定的一年除斥期间，一审法院对泰阳公司所提出的除斥期间是否适用没有作出处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，即使张昌琪根据《商品房预售合同》第九条的约定行使解除权，也应当在约定交房之日一年内行使。合同第八条约定的交房时间是2012年2月29日，张昌琪应当在2013年3月31日前行使解除权，现在要求解除明显超过了一年的除斥期间。4、一审法院调整违约金没有依据。二、双方在合同中已约定违约金，一审法院调高违约金没有任何依据，利息计算错误。
张昌琪向一审法院提起诉讼请求：1、依法解除双方签订的《商品房预售合同》；2、判令泰阳公司返还已支付房款502869元及利息164765元；3、支付违约金10057元（以上合计677691元）；4、本案诉讼费由泰阳公司承担。
一审法院认定事实：2011年11月11日，张昌琪、泰阳公司双方签订《订购书》，张昌琪购买了泰阳公司开发建设的泰阳国际商贸城三层1-2437号商铺一间，面积53.27平方米，单价9440元每平米，总价502869元。签订《订购书》当天，张昌琪即将全部购房款一次性付情，泰阳公司向张昌琪出具收据一张。2011年11月19日，双方签订了《商品房预售合同》。双方签订的《合同》约定，泰阳公司应于2012年2月29日前将验收合格后的商品房交付张昌琪。《合同》第九条约定，泰阳公司逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同,泰阳公司逾期交房时承担张昌琪已付房款2%的违约金。同时又约定，因国家政策、规划的调整、变更和政府行为等非出卖人所能控制的因素，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。2011年7月19日，西宁市城乡规划局向泰阳公司发出通知，撤销了涉案工程的建设用地规划许可证及建设工程规划许可证。2014年8月4日，泰阳公司和相关单位达成征收协议，用地范围最终确定，但时至今日，本案诉争的房屋尚未竣工验收，亦未交付给张昌琪。
原审法院认为，张昌琪、泰阳公司签订的《商品房预售合同》合法有效，张昌琪履行了支付房款的义务，虽然在履约过程中存在不可抗力的事由，导致交房时间后延，但在2014年8月4日，泰阳公司和相关单位达成征收协议，用地范围最终确定后，影响本案合同履行的不可抗力的情形已经消除，而泰阳公司至今未完成涉案房屋的竣工验收工作，不能交付房屋，合同约定的交房之日至今已长达5年之久，致使双方合同的目的不能实现，据此，达到了双方合同约定及法定的解除条件，故张昌琪解除合同、返还购房款及支付违约金的诉求成立，应予支持。但双方约定的违约金不足以弥补张昌琪的损失，则泰阳公司应当自2014年8月4日起按照银行同期贷款利率支付张昌琪违约金。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、张昌琪与青海泰阳房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》依法予以解除；二、青海泰阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还张昌琪购房款502869元；三、青海泰阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付张昌琪违约金71613.57元；四、驳回张昌琪的其他诉讼请求。案件受理费5288元，由青海泰阳房地产开发有限公司负担，与上述款项同时给付张昌琪。
二审审理中，双方当事人均未提交新证据。
经审理查明，一审判决认定的事实属实，且双方当事人均不持异议，本院对双方无异议的事实予以确认。
本案争议焦点：1、双方签订的商品房预售合同应否被解除？2、购房者主张的违约金及利息是否成立，应如何计算？
本院认为，关于双方签订的商品房预售合同应否解除的问题。张昌琪与泰阳公司签订的《商品房预售合同》合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。张昌琪依约履行了支付购房款的义务，泰阳公司至今未能交付房屋，其行为已构成违约。泰阳公司的违约行为能否导致合同被解除，根据双方签订的《商品房预售合同》第九条约定：”除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。”泰阳公司逾期超过30日未能交付房屋，张昌琪有权解除合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，张昌琪应当在逾期30日后解除权发生之日起一年内主张解除合同。但张昌琪在本案中主张解除权不是以2012年9月30日之前泰阳公司不能履行交房义务行使解除权，而是在此之后因多次向泰阳公司主张交付房屋，泰阳公司仍不能交付房屋长达数年，张昌琪作为履行合同的守约方要求解除合同符合法律规定，故对张昌琪主张解除合同的诉讼请求应予支持。泰阳公司上诉主张张昌琪已丧失合同解除权的上诉理由依据不足，不予支持。一审判决解除合同正确，理应维持。
西宁市城乡规划局于2011年7月19日撤销了涉案工程的建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，但依据《建设工程质量管理条例》第十六条规定的竣工验收的程序和条件，双方在商品房预售合同中约定的”商品房经验收合格”，应指由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位就工程质量是否合格所进行的验收。因此，竣工验收不受《建设用地规划许可证》被撤销的影响。泰阳公司上诉认为《建设用地规划许可证》被撤销导致涉案建设工程不能竣工验收，影响了诉争房屋的交付，属于不可抗力，符合合同约定的延期交房免责事由的上诉理由无事实依据，不予支持。泰阳公司作为工程竣工验收责任主体，未积极组织对已建成工程的竣工验收导致涉案房屋迟延交付是张昌琪要求解除合同的主要原因，泰阳公司应按合同约定承担迟延交房的违约责任，违约金应从合同约定交付期限届满的第二日起计算，但张昌琪对原审判决从2014年8月4日起计算违约金的判决未提出上诉，应视为其认可原审判决此项内容，对此判决应予以维持。张昌琪主张解除合同，同时诉求泰阳公司支付违约金10057元、己付房款的利息164765元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，张昌琪主张解除合同后有权要求赔偿损失。张昌琪主张的利息实质是惩罚违约方，弥补解除合同的违约损失。双方虽在合同中约定了违约金的计算标准，但泰阳公司长达六年未予交付房屋，双方约定按”逾期交房承担已付房款2%的违约金”标准不足以弥补合同被解除而造成的损失，因张昌琪未提交逾期交付房屋后其受到损失的相关证据，一审法院考虑泰阳公司根本性违约、张昌琪受到损失的事实，参照银行同期贷款利率计算经济损失合理，应予维持。泰阳公司上诉所持应按合同约定的违约金标准计算违约金的上诉理由不足，亦应驳回。综上，一审判决认定事实清楚，处理并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10576元由上诉人青海泰阳房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长左志萍
审判员王有林
审判员张薇
二○一七年十二月二十六日
书记员潘弘