北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京0105民初48477号
原告：燕晖，女，1970年7月15日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：陈东利，北京市京都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李琦，北京市京都律师事务所律师。
被告：刘江，男，1967年10月15日出生，北京梅江汇中餐饮有限公司职员，住山西省洪洞县。
被告：周建梅，女，1966年3月1日出生，北京梅江汇中餐饮有限公司职员，住山西省洪洞县。
二被告委托诉讼代理人：吕雪涛，北京市地平线律师事务所律师。
二被告委托诉讼代理人：刘霞，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。
原告燕晖（以下简称原告）与被告刘江、周建梅（以下分述简称姓名，合述简称二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人陈东利、李琦，二被告委托诉讼代理人吕雪涛、刘霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：判令二被告继续履行与原告2009年12月17日签署的《协议书》，将北京市朝阳区东三环中路39号院9号楼6层0702、0703、0705、0706号房屋的产权过户登记至原告名下。事实和理由：二被告系夫妻。刘江为北京市朝阳区东三环中路39号院9号楼6层0702、0703、0705、0706号房屋登记的所有权人。2007年2月12日，周建梅与原告签订《借款协议书》，约定周建梅从原告处借款1000万元，借款利率按月息18‰计算，按月付息，逾期按万分之十计算，借款期一年。周建梅以上述房屋和701号房屋作为抵押，如到期不能偿还，愿将房屋抵还借款。原告向周建梅提供了借款，但周建梅并未依约偿还。2009年7月5日，刘江向原告出具《承诺书》，承诺以建外SOH09号楼(701-706)房产为上述借款作抵押，涉案房产不得私自转卖。因二被告一直未能偿还借款，经与原告商议，将诉争房屋以每平米23000元价格出售给原告，将其未偿还借款冲抵原告购房款，剩余贷款由原告偿还。2009年12月17日，原告与刘江签订《协议书》，约定刘江将其诉争房屋及三个车位（以20万/个的价格）转让给原告，自协议签订之日起，诉争房屋出租出售等全部后续事宜由原告办理，相应权利义务由原告享有和承担。刘江同意原告可将诉争房屋的权益或产权办理至原告或原告指定的人士名下。同日，刘江出具两份《授权委托书》并又办理了授权委托公证，将诉争房屋的相关事宜全部交由原告办理，以方便原告对涉案房屋所有权的行使。周建梅出具《声明书》，声明对《协议书》及《授权委托书》的全部内容予以承认。2010年3月16日，周建梅向原告出具了收到全额房款1502万的收据。根据《协议书》的约定，原告接收诉争房屋并办理了物业费等费用的缴付事宜，并对外出租并收取租金。诉争房屋及车位至今由原告处置、使用。原告请求二被告配合办理诉争房屋过户手续事宜，但二被告以各种理由推脱不配合办理。
刘江辩称，不同意原告诉讼请求。本案是民间借贷纠纷，基础事实是原被告之间的借款协议书，约定的以房抵债违反了物权法与担保法相关规定。违反了流押的法律规定。刘江签订的所有文件均没有以房抵债的内容和意思表示。刘江曾经做过一份公证授权书，仅仅是把涉案房屋管理权赋予原告，不涉及抵债和买卖房屋。本案的本质是周建梅与燕晖的民间借贷，不是房屋买卖合同。原告以买卖合同起诉与本案事实不符，本案事实就是民间借贷。法院应向原告释明事实与法律性质。
周建梅辩称，同意刘江答辩意见。涉案房产是刘江单独所有，不是共同财产。周建梅无法办理过户，因为不是产权人。愿意偿还借款本金及合法利息。
本院经审理认定事实如下：2004年4月21日，刘江与北京红石建外房地产开发有限公司签订合同编号分别为No.712121、No.712116、No.712118、No.712119的《北京市商品房买卖合同》，以贷款方式分别购买了北京红石建外房地产开发有限公司开发建设的北京市朝阳区东三环中路39号院9号楼6层0702（以下简称0702房屋）、北京市朝阳区东三环中路39号院9号楼6层0703（以下简称0703房屋）、北京市朝阳区东三环中路39号院9号楼6层0705（以下简称0705房屋）、北京市朝阳区东三环中路39号院9号楼6层0706号（以下简称0706房屋）。0702房屋建筑面积约定为215.31平方米，套内建筑面积约定为163.31平方米，0703房屋建筑面积约定为106.21平方米，套内建筑面积约定为80.56平方米，0705房屋建筑面积约定为153.74平方米，套内建筑面积约定为116.61平方米，0706房屋建筑面积约定为152.26平方米，套内建筑面积约定为115.49平方米，四套房屋建筑面积共计627.52平方米，套内建筑面积共计475.97平方米，四套房屋均按照套内建筑面积计价，每平方米24480.09元。2004年刘江与北京红石建外房地产开发有限公司签订三份《建外SOHO车位出售合同》，分别购买了北京建外SOHO地下贰层P6-2376、P6-2378、P6-2379车位，每个车位价款为18万元。刘江已经取得了上述房屋的国有土地使用证和房屋所有权证。上述房屋的购房合同、购房款发票、国有土地使用证、房屋所有权证原件均由原告持有。2015年5月8日，北京市住房贷款担保中心出具贷款还清确认书，确认0702房屋抵押条款终止。2014年9月17日，中信银行北京西单支行出具证明，称0703房屋的贷款已于2014年9月16日结清。2015年4月10日，招商银行股份有限公司北京分行个人信贷部出具个人贷款结清证明，称0705房屋贷款已还清。2015年4月7日，中国银行股份有限公司北京世纪财富中心支行出具证明，称0706房屋贷款已经结清。原告持有上述房屋贷款的还款存折或银行卡。原告和二被告均认可2009年12月17日之后贷款均系原告偿还。原告亦提交了相应的银行转账明细予以佐证。
2007年2月12日，原告（甲方）、周建梅（乙方）、同中人武鲜丽签订《借款协议书》，约定：一、甲方志愿向乙方提供一千万借款，借款期限自2007年2月21日至2008年2月12日止。二、借款利率按月息18‰计算（一分八厘），乙方保证按月付给甲方利息，逾期按万分之十计算，借款到期本利全清（按月付息）。三、在借款期限内，甲乙双方未经同意，甲方不得随意抽走资金，乙方不得提前归还借款，否则，在双方协商同意的前提下，违约方必须按日万分之十的利率计算半年的利息给付对方，作为违约赔偿。四、以北京市朝阳区建外SOHO9号楼办公楼7层正层（701、702、703、705、706）做为抵押，借款期限为一年，如到期不能偿还，自愿将其房给原告，抵此借款。五、本协议经甲方、乙方、同中人签字后生效，至借款本息全部清偿后终止。六、本协议一式三份，甲方、乙方、同中人各执一份。2009年7月5日，刘江作出《承诺书》，内容为：我承诺原周建梅借燕晖八百万元整，以建外SOHO房产9#（701-706）作为抵押，房产出售所得款偿还原告借款。不得私自转让买卖，如要买卖，须经原告同意。如房产证下来还款之前交付原告。原告和二被告均称0702、0703、0705、0706房屋未办理抵押权登记。原告称《借款协议书》原件和《承诺书》原件已经被收走。原告与二被告均认可上述1000万元与800万元系同一笔款项，系1000万元归还200万元后剩余800万元。2009年12月17日，原告（乙方）与刘江（甲方）签订《协议书》，约定：鉴于甲方业主购买了北京红石建外房地产开发有限公司开发建设的0702、0703、0705、0706房屋，并由甲方与开发商签署了合同编号分别为No.712121、No.712116、No.712118、No.712119的《北京市商品房买卖合同》，总房款分别为3997843、1972116、2854623、2827236元。车位3个，编号分别为2376、2378、2379,车位总价60万。现甲方意向将拥有的上述房屋的全部权益转至乙方，由乙方享有上述房屋全部权益，经双方协商一致达成协议如下，以资共同信守：一、双方确认：自本协议签署之日起，上述房屋的全部权益即由乙方享有，甲方不再享有上述房屋的任何权益，不得就上述房屋主张任何权利。就上述房屋业主已签订的相关合同亦由乙方以甲方名义继续履行，并实际承担相应后果。二、在本协议签订之日起，上述房屋按揭还贷、收房入住、出租、出售等其他全部后续事宜由乙方以甲方的名义办理，相应权利义务由乙方实际享受和承担。为此甲方出具委托书不可撤销地授权乙方或乙方的委托人办理，并承诺积极、充分地配合乙方完成上述手续。三、甲方同意，乙方可将上述房屋的权益或产权办理至乙方或乙方指定的人士名下，相应费用由乙方自行承担。甲方提供相应资料和授权文件配合乙方或乙方的委托人办理。四、双方确认：在本协议签订之日起，甲、乙双方的经济往来及相应债权债务、房价的市场波动均不影响本协议的履行。五、乙方对上述房屋享有排他性的所有权，有权单独占有、使用、处分上述房屋，有权独享收益。甲方不得妨碍乙方行使上述权利，不得未经乙方同意擅自对上述房屋做任何处理处分，不得因自身原因致使上述房屋被查封扣押或被拍卖变卖而导致乙方权益受损，否则甲方应承担全部赔偿责任。六、自本协议签署之日起，上述房屋买卖合同、购房发票或收据等所有相关款项的交款凭证、贷款合同等全部文件资料均由甲方交乙方持有。上述房屋在将来取得入住文件及房屋钥匙、租约、买卖合同等相应资料也均由乙方持有。甲方未经乙方同意不得留存上述文件资料。同时，甲方提供身份证复印件、户口簿复印件、结婚证复印件、配偶身份证复印件给乙方作上述后续事宜使用。七、本协议签订后，非经双方协商一致，任何一方不得单方解除本协议。八、本协议一式贰份，由甲、乙双方各执壹份，具有同等法律效力。九、本协议自双方签字之日起生效。同日，刘江给原告出具《授权委托书》，并经中华人民共和国北京市中信公证处公证，内容为：本人购买了北京红石建外房地产开发有限公司开发建设的建外SOHO项目9号楼6层702、703、705,706单元房屋及地下贰层P6-2378、P6-2376、P6-2379车位，委托上述受托人全权代表本人予以办理。1、代本人偿还或清偿上述房屋的银行贷款，包括但不限于提交申请、签署文件、收支款项、办理解押手续等相关事宜；2、办理上述房屋的入伙手续，包括但不限于交纳费用、签署接收文件及钥匙等相关事宜；3、办理上述房屋产权权属证书，包括但不限于缴税税费、提交资料、签署文件、受领证照等相关事宜；4、办理上述房屋的出租手续，包括但不限于报价和谈判、签署文件、收支款项、缴纳税费、解决争议等相关事宜。本人将为上述受托人提供办理上述各项事宜必需的文件、证明、费用等条件。对于受托人依中国法律之规定办理上述事宜之行为，本人均予以承认，并愿承担相应的民事责任。本委托期限至上述事项结束时止。受托人有转委托权。同日周建梅出具《声明书》，内容为：声明人与刘江系夫妻关系，现就我丈夫在北京红石建外房地产有限公司开发建设的建外SOHO项目No.712121、No.712116、No.712118、No.712119单元房屋的有关事宜，本人声明如下：一、我丈夫与燕晖签订的将上述房屋全部权益转至燕晖名下的《协议书》全部内容本人均承认。二、我丈夫刘江写给燕晖的《授权委托书》内容，本人均承认。三、如果本人有异议，自愿承担一切法律责任及经济责任。关于上述《协议书》如何达成，原告提交了2009年12月22日手写的《计算明细》，该明细显示：1、800（本）+9×14.4（息）=929。2、702,215.31平方米，703,106.21平方米，705,153.74平方米，706,152.26平方米，共计627.52，627.52×23000=1443，车位P6-2376、P6-2378、P6-2379，原价18万，接20万。计1443+20×3=1503。3、1503-929-492（银行按揭）=81，减1个月利息100。4、押金123394，刘欠物业费13万，多收租金6万元，现金1万元，共计32万。5、最结算09.12.17，100-20-13+8.9（刘卡余8.9）=75万，最后汇刘江75万结束平账。原告解释称：二被告最初借款1000万后，归还部分款项，还欠800万元及2009年4月至12月共计9个月的利息，月息18‰，所以本息合计929万元，四个房屋总共价值1443万元，三个车位各20万元，房款车位总价款1503万元，扣除本息929万元和银行贷款492万元剩余81万元，经协商，原告吃点亏算成100万元，被告收取了租户押金123394元、欠缴物业费13万元、多收租金6万元、刘江还向原告借过1万元，以上共计32万多，双方按照33万元结算，8.9万元是因为根据约定后续贷款由原告偿还，刘江还贷卡中还有8.9万元，双方按8万结算，最后原告再行支付刘江75万元平账。原告提供了2009年12月22日向刘江汇款的招商银行转账汇款回单，显示汇款75万元。2010年1月16日，周建梅向原告出具字据，内容为：今收到房款1442.33，车位600000，共计1502万元，其中含492万元贷款，从2010元月起由原告还，包括所有物业费及租户押金。原告称因为二被告将原来的借条等原件收走，故要求出具了该字据。二被告称《协议书》不是其真实意思表示，是迫于无奈，不是按市价。原告不认可，称刘江系按照套内建筑面积购房，刘江是以建筑面积计价出售给原告，原告购买相当于套内建筑面积每平方米3万元。经核算，原告购买的价格大约为套内建筑面积每平方米3.03万元。
2011年4月22日，原告通过刷卡方式向北京市地方税务局以刘江名义交纳了0702房屋、0703房屋、0705房屋、0706房屋的契税，金额分别为119935.29元、59163.48元、85638.69元、84654.6元。2011年4月25日，北京市住房资金管理中心出具0702房屋、0703房屋、0705房屋、0706房屋的专项维修资金交款通知，要求将维修资金共计232927元交至中国光大银行，2011年4月28日，燕晖将上述款项交至中国光大银行。
原告和二被告均认可2009年12月17日签订《协议书》后0702房屋、0703房屋、0705房屋、0706房屋由原告实际控制并获取收益。原告为证明其在上述时间点实际控制诉争房屋，向法院提交了相应的物业管理费缴纳凭证原件、供暖费缴纳凭证原件、租赁合同原件、租金缴纳的银行卡明细。具体如下：
一、关于0702房屋。
（一）物业管理费交纳情况。
原告提交了：1、落款日期为2010年9月13日盖有北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司财务专用章的收据，显示交款人为原告，物业管理费为2007年12月至2010年7月期间。2、开票日期为2010年9月13日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司，物业管理费为2010年8月至2010年12月期间。3、开票日期为2011年5月10日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司，物业管理费为2011年1月至2011年6月期间。4、开票日期为2011年12月13日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司，物业管理费为2011年7月至2011年12月期间。5、落款日期为2012年7月盖有北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司财务专用章的收据，显示交款人为原告，物业管理费为2012年1月至2012年6月期间。6、开票日期为2013年3月9日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司，物业管理费为2013年1月至2013年6月期间。7、开票日期为2013年8月30日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司，物业管理费为2013年7月至2013年12月期间。8、开票日期为2014年10月23日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司，物业管理费为2014年1月至2014年12月期间。9、开票日期为2015年9月17日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司，物业管理费为2015年1月至2015年12月期间。10、开票日期为2016年5月26日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司，物业管理费为2016年5月至2016年6月期间。11、开票日期为2016年12月30日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京搜厚物业管理有限公司大北窑分公司，物业管理费为2016年7月至2016年12月期间。12、开票日期为2017年4月28日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京搜厚物业管理有限公司大北窑分公司，物业管理费为2017年1月至2017年6月期间。
（二）供暖费缴纳情况。
原告提交了：1、2010年9月13日缴纳供暖费的收据，显示交款人为原告。2、开票日期为2011年12月13日缴纳供暖费的发票，显示交款人为原告，供暖费期间为2010-2011采暖季、2011-2012采暖季。3、开票日期为2012年11月17日缴纳供暖费的发票，显示交款人为原告，供暖费期间为2012-2013采暖季。4、开票日期为2014年11月3日缴纳供暖费的发票，显示交款人为原告，供暖费期间为2013-2014采暖季。5、开票日期为2014年11月3日缴纳供暖费的发票，显示交款人为原告，供暖费期间为2014-2015采暖季。6、开票日期为2017年3月23日缴纳供暖费的发票，显示交款人为原告，供暖费期间为2016-2017采暖季。
（三）房屋出租及租金缴纳情况。
原告提交了：1、2009年11月23日，刘江与承租人孙雅慧签订的《租赁合同》，约定孙雅慧承租0702房屋，租赁期自2009年12月24日起至2011年12月23日止，月租金22000元，押金44000元,租金每3个月支付一次。2、原告（丙方）、刘江（甲方）、孙雅慧（乙方）三方签订的交接《协议书》，内容为：鉴于甲方将已经出租给乙方办公使用的0702房屋转售于丙方，且在甲丙房屋产权办理过户手续前房产证的产权人名字依然为甲方的情况下，为保证甲乙丙三方合作的顺利进行，特签署以下条款，原甲乙双方在2009年12月25日签订的为期两年的租房合同继续有效；甲方同意在与乙方签订的房屋出租合同租赁期内，乙方将房租按照合同规定每季度支付丙方招商银行账户：×××。3、2010年9月9日，原告以刘江名义与承租人赵大尉、龙舞天文化传媒（北京）有限责任公司、代理方众和同行（北京）房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》，约定将0702房屋出租给承租人，租赁期自2010年10月1日至2012年9月30日止，2010年9月10日至2010年9月30日为免租期，月租金23000元，押金为46000元，租金每3个月支付一次，租金支付方式为汇至原告招商银行账户×××。4、2012年10月17日，原告与承租人北京步之跃商贸有限公司（委托代理人为高云霞）、居间方北京京东联行房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》，约定将0702房屋出租给承租人，租赁期自2012年10月23日至2014年10月22日止，2012年10月18日至2012年10月22日为免租期，月租金37288元，保证金为74576元，租金每12个月支付一次，年付租金为447453.135元，租金支付方式为汇至原告工商银行账户×××。5、2014年10月23日，原告与承租人辽宁唯沣贸易有限公司（委托代理人为高云霞）签订的《北京市房屋租赁合同》，约定将0702房屋出租给承租人，租赁期自2014年10月23日至2015年10月22日止，月租金37288元，押金为74576元，押2月付1年，年付租金为447453.13元，租金支付方式为汇至原告工商银行账户×××。6、2015年10月15日，原告以刘江名义与承租人赵攀、居间方北京盛源房地产经纪有限公司签订的《租赁合同》，约定将0702房屋出租给承租人，租赁期自2015年11月1日至2018年10月31日止，2015年10月23日至2015年10月31日为免租期，2015年11月1日至2017年10月31日月租金42521元，2017年11月1日至2018年10月31日月租金45072元，押金为85042元，押二付三，合同签订当日乙方向甲方支付定金42521元。
原告提交了其招商银行账户×××明细，显示：1、2009年12月30日，柜台存现66000元。2010年3月30日，孙雅慧柜台存款66000元。2、2010年9月9日，王莎柜台存款115000元，原告称王莎系赵大尉爱人，此笔款项为2个月的押金和3个月的租金。2010年12月27日，赵大尉柜台存款68172元，原告称此系3个月的租金，因为承租人维修空调花费828元，故从租金中予以扣除。2011年4月4日，王莎柜台存款69000元。2011年6月12日，王莎柜台存款69000元。2011年9月6日，赵大尉柜台存款69000元。2011年12月7日，赵大尉柜台存款73800元，原告称包括3个月租金和4800元车位费。2012年5月3日，王莎柜台存款69000元。2012年7月3日，王莎柜台存款73800元，原告称包括三个月租金和4800元车位费。2012年10月15日，转给赵大尉46000元，原告称为退还押金。原告工商银行账户明细显示：3、2012年10月19日收到37288元，2012年10月26日收到484744元，该款项数额恰为北京步之跃商贸有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》的12个月租金和2个月押金。2013年10月29日收到447453.14元。上述款项打款账号均为同一账号。4、2014年11月12日收到447453.13元。该款项数额恰为辽宁唯沣贸易有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》12个月租金。5、2015年10月15日，收到42522元，2015年10月23日，收到170085元，共计212607元，此款项数额与承租人赵攀签订的《租赁合同》所约定的2个月押金和3个月租金基本相符。2016年1月28日收到127563元。2016年5月3日和5月4日共计收到127563元，2016年8月2日共计收到127563元，2016年11月8日收到127563元，2017年2月9日和2月11日共计收到127563元，2017年5月5日收到127563元。
二、关于0703房屋。
（一）物业管理费交纳情况。
原告提交了：1、开票日期为2010年11月23日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司。物业管理费分别为2007年12月至2010年7月期间和2010年8月至2010年12月期间。2、开票日期为2011年5月10日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司，物业管理费为2011年1月至2011年6月期间。3、开票日期为2011年12月13日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司，物业管理费为2011年7月至2011年12月期间。4、落款日期为2012年7月盖有北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司财务专用章的收据，显示交款人为原告，物业管理费为2012年1月至2012年6月期间。5、开票日期为2013年3月9日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司，物业管理费为2013年1月至2013年6月期间。6、开票日期为2013年8月30日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司，物业管理费为2013年7月至2013年12月期间。7、开票日期为2015年9月17日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司，物业管理费为2015年1月至2015年12月期间。8、开票日期为2016年5月26日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司，物业管理费为2016年5月至2016年6月期间。9、开票日期为2016年12月12日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京搜厚物业管理有限公司大北窑分公司，物业管理费为2016年7月至12月期间。10、开票日期为2017年4月28日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京搜厚物业管理有限公司大北窑分公司，物业管理费为2017年1月至2017年6月期间。
（二）房屋出租及租金缴纳情况。
原告提交了：1、2008年5月28日，刘江（代理人为周建梅）与承租人北京傲云中联文化传播有限公司签订的《房屋租赁合同》，约定承租人承租0703房屋，租赁期自2008年6月1日起至2009年5月31日止。2、2009年3月11日，周建梅与北京傲云中联文化传播有限公司签订的《租赁合同续签》，约定2008年5月28日所签订的合同，0703房屋租赁期延长至2010年5月31日止。租金从原来每月14000元变更为12000元。3、2009年12月27日，原告、刘江、北京傲云中联文化传播有限公司三方签订《租赁合同续签》。约定：鉴于0703房屋已转让给原告，2009年3月11日由周建梅与北京傲云中联文化传播有限公司签订的《租赁合同续签》内容有效，所有合同条款内容都不变，租金每月12000元，收取房租汇款账户变更为原告招商银行账户×××。押金14000元已由周建梅转交给原告，此押金有效，房租已交期限为2009年12月1日至2010年2月28日（已存入周建梅卡中）。4、2010年6月1日，原告与北京傲云中联文化传播有限公司签订《租赁合同续签》，约定以2008年5月28日所签订的合同为准，合同期限从2010年6月1日至2011年5月31日止，月租金12000元。5、2011年4月27日，原告以刘江名义与承租人赵蓉梅、居间方北京华亮房地产经纪有限公司签订的《公寓、别墅租赁合同》，约定将0703房屋出租给承租人，租赁期自2011年6月1日至2012年5月31日止，月租金14500元，押金为29000元，押二付三，实际使用人为北京凯莹装饰工程有限公司（法定代表人为赵燕）。6、2013年6月9日，原告与承租人赵蓉梅、居间方北京百富置地房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》，约定将0703房屋出租给承租人，租赁期自2013年6月1日至2014年5月31日止，月租金19345元，押金为29000元。7、2014年5月23日，原告与承租人赵蓉梅、居间方北京百富置地房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》，约定将0703房屋出租给承租人，租赁期自2014年6月1日至2015年5月31日止，月租金19345元，押金为29000元，租金每3个月支付一次。8、2015年6月1日，原告与北京凯莹装饰工程有限公司（代理人为赵蓉梅）、居间方北京百富置地房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》，约定将0703房屋出租给承租人，租赁期自2015年6月1日至2016年5月31日止，月租金19345元，押金为29000元，租金每3个月支付一次。9、2016年5月26日，原告与承租人北京凯莹装饰工程有限公司（代理人为赵蓉梅）签订的《北京市房屋租赁合同》，约定将0703房屋出租给承租人，租赁期自2016年6月1日至2017年5月31日止，月租金20957元，押金为29000元，租金每3个月支付一次。10、2016年10月13日，原告与承租人北京凯莹装饰工程有限公司（代理人为赵蓉梅）签订的《解除协议》，约定2016年10月19日退出0703房屋。11、2016年10月13日，原告以刘江名义与承租人北京京榜教育科技有限公司、居间方北京远行房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》，约定将0703房屋出租给承租人，租赁期自2016年10月22日至2017年10月21日止，2016年10月20日至2016年10月21日为免租期，月租金21000元，押金为42000元，押二付三，租金支付方式为汇至原告的工商银行账户×××。
原告提交了其招商银行账户×××明细，显示：1、2010年3月5日北京傲云中联文化传播有限公司汇款36000元。2010年6月5日北京傲云中联文化传播有限公司汇款36000元。2010年9月5日北京傲云中联文化传播有限公司汇款36000元。2010年12月5日北京傲云中联文化传播有限公司汇款36000元。2、2011年4月28日柜台存现72500元，该款项数额恰为承租人赵蓉梅签订的《公寓、别墅租赁合同》3个月租金和2个月押金。2011年9月6日，赵燕柜台存款43500元。2011年12月4日，柜台存现43500元。2012年3月3日，柜台存现43500元。2012年5月25日，柜台存现53100元。2012年8月23日，柜台存现53100元。2012年11月23日，柜台存现53100元。2013年2月25日，柜台存现53100元。2013年6月14日，柜台存现58035元。2013年8月28日，柜台存现58035元。2014年2月26日，北京凯莹装饰工程有限公司汇入30000元，2014年2月27日，北京凯莹装饰工程有限公司汇入28035元，共计58035元。2014年5月26日，北京凯莹装饰工程有限公司汇入30000元，2014年5月27日，北京凯莹装饰工程有限公司汇入28035元，共计58035元。2014年12月1日，北京凯莹装饰工程有限公司汇入40000元，2014年12月2日，北京凯莹装饰工程有限公司汇入18035元，共计58035元。2015年2月27日，北京凯莹装饰工程有限公司汇入30000元，2015年2月28日，北京凯莹装饰工程有限公司汇入28035元，共计58035元。2015年7月1日，北京凯莹装饰工程有限公司汇入40000元，2015年7月2日，北京凯莹装饰工程有限公司汇入18035元，共计58035元。2015年8月26日，北京凯莹装饰工程有限公司汇入40000元，2015年8月28日，北京凯莹装饰工程有限公司汇入18035元，共计58035元。2015年11月27日，北京凯莹装饰工程有限公司汇入40000元，2015年12月1日，北京凯莹装饰工程有限公司汇入18035元，共计58035元。2016年2月29日，北京凯莹装饰工程有限公司汇入40000元，2016年3月1日，北京凯莹装饰工程有限公司汇入18035元，共计58035元。2016年5月27日，北京凯莹装饰工程有限公司汇入40000元，2016年5月30日，北京凯莹装饰工程有限公司汇入22871元，共计62871元。原告工商银行明细显示：3、2016年10月17日收到105000元，该款项数额恰为承租人北京京榜教育科技有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》3个月租金和2个月押金。2017年2月7日，收到63000元。2017年4月27日收到63000元。上述款项打款账号均为同一账号。
三、关于0705房屋。
（一）物业费交纳情况。
原告提交了：1、开票日期为2010年11月23日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司，物业管理费为2007年12月至2010年7月和2010年8月至2010年12月期间。2、开票日期为2011年5月10日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司，物业管理费为2011年1月至2011年6月期间。3、开票日期为2011年12月13日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司，物业管理费为2011年7月至2011年12月期间。4、落款日期为2012年7月盖有北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司物业公司财务专用章的收据，显示交款人为原告，物业管理费为2012年1月至2012年6月期间。5、开票日期为2013年3月9日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司，物业管理费为2013年1月至2013年6月期间。6、开票日期为2013年8月30日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司，物业管理费为2013年7月至2013年12月期间。7、开票日期为2015年9月17日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司，物业管理费为2015年1月至2015年12月期间。8、开票日期为2016年5月26日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司，物业管理费为2016年5月至2016年6月期间。9、开票日期为2016年12月30日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京搜厚物业管理有限公司大北窑分公司，物业管理费为2016年7月至2016年12月期间。10、开票日期为2017年4月28日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京搜厚物业管理有限公司大北窑分公司，物业管理费为2017年1月至2017年6月期间。
（二）供暖费缴纳情况。
原告提交了：1、开票日期为2011年12月13日缴纳供暖费的发票，显示交款人为原告，供暖费期间为2010-2011采暖季、2011-2012采暖季。2、开票日期为2012年11月17日缴纳供暖费的发票，显示交款人为原告，供暖费期间为2012-2013采暖季。3、开票日期为2014年11月3日缴纳供暖费的发票，显示交款人为原告，供暖费期间为2013-2014采暖季。4、开票日期为2014年11月3日缴纳供暖费的发票，显示交款人为原告，供暖费期间为2014-2015采暖季。5、开票日期为2016年5月17日缴纳供暖费的发票，显示交款人为原告，供暖费期间为2015-2016采暖季。6、开票日期为2017年3月23日缴纳供暖费的发票，显示交款人为原告，供暖费期间为2016-2017采暖季。
（三）房屋出租及租金缴纳情况（另有一部分出租情况与0706房屋一并列明）。
原告提交了：1、2009年2月9日，刘江与承租人青岛海尔电器销售有限公司北京分公司（代理人为关文通）、居间方北京佳浩置地房地产经纪有限公司签订的《租赁合同》，约定承租人承租0705房屋，租赁期自2009年3月11日起至2010年3月10日止。月租金18697元，押金为37394元，押二付三。2、2009年2月26日，刘江与承租人青岛海尔电器销售有限公司北京分公司（代理人为关文通）、居间方北京佳浩置地房地产经纪有限公司签订的《补充协议》，约定承租2个车位，每个车位一年租金为10200元。3、2010年3月9日，原告与青岛海尔电器销售有限公司北京分公司（代理人为关文通）签订的《租赁合同》，约定将0705房屋出租给承租人，租赁期自2010年3月11日至2011年3月10日止，年租金244764元，租金为半年付。押金继续使用原合同押金。4、2011年3月2日，原告与承租人青岛海尔特种电器有限公司签订的《房屋租赁合同》和变更协议，约定将0705房屋出租给承租人，租赁期自2011年3月11日至2012年3月10日止，月租金20397元。租金每半年支付一次。5、2012年1月6日，原告与承租人青岛海尔特种电器有限公司签订的《房屋租赁合同》和变更协议，约定将0705房屋出租给承租人，租赁期自2012年3月11日至2013年3月10日止，月租金24654元。租金每半年支付一次。6、2013年3月9日，原告与承租人陈泰中签订的《北京市房屋租赁合同》和补充协议，约定将0705房屋出租给承租人，租赁期自2013年3月15日至2014年3月14日止，2013年3月9日至2013年3月14日为免租期，月租金28000元，押金为56000元，押二付三，租金支付方式为汇至原告招商银行账户×××。原告称因为刘江签订的租赁合同租赁期限马上到期，故没有三方交接手续。
原告提交了其银行交易卡×××明细，显示：1、2010年3月18日由建行青岛后台中心处理的汇款77509.2元，2010年4月15日由建行青岛后台中心处理的汇款44872.8元，共计122382元，该款项数额恰为承租人青岛海尔电器销售有限公司北京分公司签订的《租赁合同》半年租金，2010年3月23日返还关文通8244.9元。2010年9月27日由建行青岛后台中心处理的汇款77509.2元，2010年9月28日建行青岛后台中心处理的汇款44872.8元，共计122382元，2010年10月14日返还关文通6119.1元。2011年3月31日由建行青岛后台中心处理的汇款77509.2元，2011年4月14日建行青岛后台中心处理的汇款44872.8元，共计122382元，2011年4月20日返还关文通10644.9元。2011年8月15日由建行青岛后台中心处理的汇款77509.2元，2011年8月25日建行青岛后台中心处理的汇款44872.8元，共计122382元，2011年9月9日返还关文通6119.1元。2、2012年3月15日由建行青岛后台中心处理的汇款29584.8元，2012年3月29日由建行青岛后台中心处理的汇款118339.2元，共计147924元。2012年9月17日由建行青岛后台中心处理的汇款29584.8元，2012年9月17日由建行青岛后台中心处理的汇款118339.2元，共计147924元。原告提交了其招商银行账户×××明细，显示：3、2013年3月13日，康雨珊柜台存款140000元。该款项数额恰为承租人陈泰中签订的《北京市房屋租赁合同》3个月租金和2个月押金。
四、关于0706房屋。
（一）物业管理费交纳情况。
原告提交了：1、开票日期为2010年11月23日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司。物业管理费为2007年12月至2010年7月、2010年8月至2010年12月期间。2、开票日期为2011年5月10日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司，物业管理费为2011年1月至2011年6月期间。3、开票日期为2011年12月13日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司，物业管理费为2011年7月至2011年12月期间。4、落款日期为2012年7月盖有北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司财务专用章的收据，显示交款人为原告，物业管理费为2012年1月至2012年6月期间。5、开票日期为2013年3月9日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司，物业管理费为2013年1月至2013年6月期间。6、开票日期为2013年8月30日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司，物业管理费为2013年7月至12月期间。7、开票日期为2015年9月17日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司，物业管理费为2015年1月至2015年12月期间。8、开票日期为2016年5月26日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司，物业管理费为2016年1月至2016年6月期间。9、开票日期为2016年12月30日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京搜厚物业管理有限公司大北窑分公司，物业管理费为2016年7月至2016年12月期间。10、开票日期为2017年4月28日交纳物业管理费的发票，付款人为原告，收款单位为北京搜厚物业管理有限公司大北窑分公司，物业管理费为2017年1月至2017年6月期间。
（二）供暖费缴纳情况。
原告提交了：1、开票日期为2011年12月13日缴纳供暖费的发票，显示交款人为原告，供暖费期间为2010-2011采暖季、2011-2012采暖季。2、开票日期为2012年11月17日缴纳供暖费的发票，显示交款人为原告，供暖费期间为2012-2013采暖季。3、开票日期为2014年11月3日缴纳供暖费的发票，显示交款人为原告，供暖费期间为2013-2014采暖季。4、开票日期为2014年11月3日缴纳供暖费的发票，显示交款人为原告，供暖费期间为2014-2015采暖季。5、开票日期为2016年5月17日缴纳供暖费的发票，显示交款人为原告，供暖费期间为2015-2016采暖季。6、开票日期为2017年3月23日缴纳供暖费的发票，显示交款人为原告，供暖费期间为2016-2017采暖季。
（三）房屋出租及租金缴纳情况（含0705房屋部分出租情况）。
原告提交了：1、2009年5月20日，刘江与承租人丛军签订《房屋租赁合同》，约定承租人承租0706房屋，租赁期自2009年5月20日起至2010年5月19日止，月租金15000元，保证金32000元。按季支付租金。2、2010年1月16日，原告、刘江、丛军签订《租赁合同续签》，约定：鉴于0706房屋已转让给原告，2009年5月20日由刘江与丛军签订的协议内容有效，所有合同条款内容都不变，月租金15000元，收取房租汇款账户变更为原告招商银行账户×××。押金32000元已有周建梅转交给原告，此押金有效，房租已交清期限为2009年5月19日至2010年2月28日（已存入周建梅卡中）。3、2010年5月20日，原告与承租人丛军签订《房屋租赁合同》，约定将0706房屋出租给承租人，租赁期自2010年5月20日至2011年5月19日止，月租金15000元，保证金为32000元（保证金为2007年合同内支付，转为2010年合同）。租金按季支付。4、2011年5月30日，原告与承租人东方韩亚（北京）国际文化交流有限公司签订的《房屋租赁合同》，约定将0706房屋出租给承租人，租赁期自2011年5月20日至2012年5月19日止，月租金19500元，保证金为32000元（保证金为2007年合同内支付，转为2010年合同）。租金按季支付。5、2012年5月18日，原告与承租人东方韩亚（北京）国际文化交流有限公司（代理人为丛军）签订的《房屋租赁合同》，约定将0706房屋出租给承租人，租赁期自2012年5月20日至2013年5月19日止，月租金24000元，保证金为32000元（保证金为2007年合同内支付，转为2012年合同）。租金按季支付。6、2013年8月30日，原告与承租人张劼、居间方北京华亮房地产经纪有限公司签订的《公寓、别墅租赁合同》，约定将0705房屋、0706房屋出租给承租人，租赁期自2013年9月12日至2014年9月11日止，月租金55000元，押金为110000元。押二付三。7、2014年9月3日，原告以刘江名义与承租人赵阳、居间方北京华亮房地产经纪有限公司签订的《公寓、别墅租赁合同》，约定将0705房屋、0706房屋出租给承租人，租赁期自2014年9月23日至2015年9月22日止，月租金55711.85元，押金为55711.85元，押一付十二，租金支付方式为汇至原告工商银行账户×××内。8、2015年9月17日，原告以刘江名义与承租人北京凯润婷医疗投资管理咨询有限公司、居间方北京华亮房地产经纪有限公司签订的《公寓、别墅租赁合同》，约定将0705房屋、0706房屋出租给承租人，租赁期自2015年10月5日至2017年10月4日止，月租金60000元，押金为120000元，押二付三，租车位一个，租金一年9000元，租金支付方式为汇至原告工商银行账户×××。
原告提交了其招商银行账户×××明细，显示:1、2010年5月26日柜台存现45000元。2010年8月20日，丛军柜台存款45000元。2010年12月16日，丛军柜台存款45000元。2011年2月25日，丛军柜台存款45000元。2011年6月1日，丛军柜台存款58500元。2011年8月26日，丛军柜台存款58500元。2011年12月2日，丛军柜台存款58500元。2012年2月27日，丛军柜台存款58500元。2012年5月22日，丛军柜台存款72000元。2012年8月30日，丛军柜台存款71000元。2012年11月21日，丛军柜台存款72000元。2013年3月12日，丛军柜台存款72000元。2、2013年8月27日，赵芳汇款110000元，2013年8月30日，张劼分四次汇款165000元，共计275000元，该款项数额恰为承租人张劼签订的《公寓、别墅租赁合同》3个月租金和2个月押金。2013年12月5日，张劼分四次汇款165000元。2014年3月4日，张劼汇款165000元。2014年7月2日，张劼汇款165000元。原告工商银行明细显示：3、2014年9月3日收到724513元，该款项数额与赵阳签订的《公寓、别墅租赁合同》的12个月租金和1个月押金基本相符。4、2015年9月16日，收到10000元，2015年9月17日，收到119000元，共计129000元，此款项数额恰为承租人北京凯润婷医疗投资管理咨询有限公司签订的《公寓、别墅租赁合同》所约定的2个月押金和1年车位款。2015年9月22日，收到180000元，此款项数额恰为承租人北京凯润婷医疗投资管理咨询有限公司签订的《公寓、别墅租赁合同》所约定的3个月租金。2016年1月25日，收到180000元。2016年4月6日，收到180000元。2016年7月11日，收到176500元。2016年9月27日，收到180000元。2017年1月6日，收到180000元。2017年4月10日，收到180000元。
二被告认为本案是民间借贷纠纷不是房屋买卖合同纠纷，抵押条款违反了物权法及担保法禁止流押条款，应进行结算后偿还本息。原告认为民间借贷关系已经消灭，本案系商品房买卖合同纠纷，并不违反禁止流押的规定，债务消灭是通过房款及债务抵消消灭，具备房屋买卖合同的合法要件。
二被告系夫妻关系，未向本院提交双方是否存在离婚后又复婚的证据。二被告称0702房屋、0703房屋、0705房屋、0706房屋购买于夫妻关系存续期间。现没有证据证明原告知晓二被告之间约定诉争房屋属于刘江个人所有。
北京市人民政府办公厅于2011年2月15日下发《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，规定持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购一套住房。
上述事实，有《北京市商品房买卖合同》、银行账户明细单、租赁合同、当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，订立合同的当事人应当依照合同约定，享有权利，履行义务。以城市房地产等建筑物抵押的，应当办理抵押物登记，本案中，原告与二被告认可0702房屋、0703房屋、0705房屋、0706房屋未办理抵押物登记。订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有，但是债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价。根据2009年12月17日《协议书》,周建梅出具的《声明书》,原告、刘江与承租人转移承租关系时的协议等，可以认定刘江系将诉争房屋出售给原告，周建梅知晓并同意，原告支付的对价是到期债权和债务负担等，《协议书》订立时原告与周建梅约定的借款期限已经到期，《借款协议书》约定以“5套房屋”作为抵押，《协议书》涉及的是其中“4套房屋”和“3个车位”，原告提供的《计算明细》能够与给付刘江75万元等的款项和租赁状况吻合，可资参考，故本院认为《协议书》、《声明书》是当事人深思熟虑后公平订立或出具，系当事人真实意思表示，并不违反法律的强制性规定或禁止性规定，因此合法有效，当事人均应该予以遵守。根据《借款协议书》、《协议书》的签订时间、内容和履行情况，可以认定《协议书》的订立并不属于《借款协议书》的担保。原告提交的租赁合同和银行账户明细能够一一对应，根据物业费缴纳凭证、供暖费缴纳凭证、银行账户明细、公证的《授权委托书》所显示的时间，可以确定0702房屋、0703房屋、0705房屋、0706房屋权属转移合意发生在2009年12月17日，且从2009年12月17日起至今，原告已经实际控制0702房屋、0703房屋、0705房屋、0706房屋，原告与二被告在此问题上并未串通作假，该交易行为发生在《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》实施之前，双方均已履行合同主要义务，故原告要求过户本院予以支持。因二被告系夫妻，二被告没有提交证据能够充分证明各自对外独自承担债务，也无证据证明原告知晓二被告存在财产约定，故二被告应当协助原告办理过户手续。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告刘江、周建梅于本判决生效之日起七日内配合原告燕晖将位于北京市朝阳区东三环中路39号院9号楼6层0702、0703、0705、0706的房屋所有权及国有土地使用权过户至原告燕晖名下。
案件受理费54170元，由被告刘江、周建梅负担（于本判决生效后七日内交纳）。诉讼保全费5000元，由被告刘江、周建梅负担（原告燕晖已预交，于本判决生效后七日内给付原告燕晖）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 石海朝
二〇一七年九月二十八日
书记员 田 木