上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三(民)初字第327号
原告上海牛羊肉公司，住所地上海市宝山区。法定代表人张金福，总经理。委托代理人秦志晶，上海市天寅律师事务所律师。被告上海宏宝贸易有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人曹启保，经理。委托代理人黄靖焯，上海市沪西律师事务所律师。委托代理人邵云霞，上海市沪西律师事务所律师。第三人上海清真食品公司，住所地上海市宝山区。法定代表人张金福，总经理。委托代理人秦志晶，上海市天寅律师事务所律师。原告上海牛羊肉公司与被告上海宏宝贸易有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，追加上海清真食品公司作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告上海牛羊肉公司及第三人上海清真食品公司的共同委托代理人秦志晶、被告上海宏宝贸易有限公司的委托代理人邵云霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海牛羊肉公司诉称，被告从2011年1月开始向原告租赁宝山区南陈路XXX号场地，双方于2013年1月4日续签了《物业租赁合同》，租期从2013年1月1日起至2013年12月31日止，每月租金人民币29,200元，每月物业管理费50元，逾期支付租金应按年租金20%支付违约金，逾期返还系争房屋及场地，按照每天每平方米1元支付使用费。合同签订后，被告仅支付了2013年1-3月的租金及物业管理费，之后经原告多次催讨未果。租期届满后，被告拒不返还系争场地。现原告起诉要求被告搬离并返还系争场地，支付从2013年4月1日至2013年12月31日止的租金262,800元，物业管理费450元，逾期付租违约金70,080元，并按合同约定支付从2014年1月1日起至实际返还系争场地之日止的使用费及物业管理费。被告上海宏宝贸易有限公司辩称，双方约定的租期是5年，只不过合同是一年一签而已。租赁合同第九条约定，被告在租赁场地上搭建的建筑物在租期满5年后无条件归原告所有，可以证明原、被告的租赁合同实际租期是5年，故租期至2018年1月1日届满。被告租金支付至2013年3月底，被告按约向原告支付2013年4月起的租金，但原告拒收，被告不构成违约，原告主张租金也超过了诉讼时效，不同意原告的诉讼请求。被告与第三人也签订过《房屋及场地租赁合同》，约定，被告向第三人租赁南陈路XXX号3,000平方米场地，租期至2016年12月30日，南陈路XXX号和29号实际上是一块场地，27号是南门。29号是北门。如果法院认定被告需要返还系争场地，被告在场地上进行了改建和增建，原告应当对这部分财产予以赔偿。第三人上海清真食品公司述称，第三人与被告签订的《房屋及场地租赁合同》反面有曹启保书写的承诺书，写明该合同仅用于被告办理营业执照，第三人也从未收取过被告租金。经审理查明，上海市宝山区南陈路XXX号房屋房地产权利人登记为上海市食品(集团)公司沪东蛋品分公司，土地使用面积5,901平方米，建筑面积42.97平方米。2013年1月4日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《物业租赁合同》，约定，甲方出租给乙方宝山区南陈路XXX号北部位，场地面积3,000平方米；该物业(仓库、场地、办公室等)安全使用见合同附件；乙方承诺租赁该场地作为运输、金属回收使用，未经甲方同意不得改变用途，不得转租；租期从2013年1月1日起至2013年12月31日止；租赁期满，甲方有权收回该物业，乙方应无条件如期返还；乙方如需续租，应于租期届满前二个月向甲方提出，经甲方同意并经双方协商一致后，重新签订合同；租金每月29,200元，每年35.04万元；该租金先付后租，每三个月为一期，在上期最后一个月的中旬支付下一期租金；乙方支付租金每逾期一日，按每月租金的千分之三向甲方支付违约金；签订合同时，乙方应支付甲方租赁保证金5万元，租赁关系终止时，租赁保证金除用以抵充合同约定的乙方承担的费用外，剩余部分无息返还；乙方需支付的水电及其他费用见合同附件二；除甲方同意续租外，乙方需在租期届满后十日内返还物业，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方需按房屋3元/平方米/天，场地1元/平方米/天支付使用费；租期届满，不再续租的，乙方应于租期届满后10日内，将原租赁物业内属于乙方的财产搬离，逾期未搬的，由甲方全权处理；有下列情形之一的，守约方可书面通知解除合同，违约方需支付守约方年租金20%的违约金，1、乙方未经甲方同意擅自改变用途的，2、因乙方原因造成物业主体结构损坏的，3、乙方擅自转租物业的，4、乙方逾期不支付租金或其他费用超过2个月的，5、乙方严重违反安全管理制度，且经甲方书面告知后3日内未予纠正的，6、违反工商、治安、卫生、消防等行政管理制度，给甲方造成名誉和经济损失的，7、乙方经营涉及的相关经营许可证等证照失效的；乙方在租赁场地上所搭建的建筑物，在租期满5年后，无条件归甲方所有，甲方不承担乙方的任何损失和补偿，租赁期满，乙方享有租赁优先优惠权。合同附件二约定，物业管理费每月50元。合同签订后，被告支付了至2013年3月底的租金及物业管理费。另查明，2011年3月7日，原告(甲方)与被告(乙方)签订了《南陈路XXX号地块租赁合同》，约定，甲方同意乙方经营建材、仓储经营模式，经营许可范围按照工商行政局批准为标准；意向租赁合同暂定1年，2011年1月1日至12月31日终止；甲方同意乙方在场地上搭建临时仓库及其他建筑物和基础改造；搭建过程中或搭建后，如有相关部门要求拆除的，乙方要无条件拆除，甲方不承担任何经济损失；乙方承租甲方场地面积3,000平方米，年租金32.4万元，签约前支付5万元租赁保证金；乙方租赁五年期满后，乙方所搭建的建筑物和基础设施产权，无条件归甲方所有，甲方不承担乙方任何损失和补偿，乙方享有优先优惠租赁权；本意向书经双方签字确认后，有效期至2011年12月31日。次年，原告(甲方)与被告(乙方)签订的《物业租赁合同》，约定，甲方出租给乙方的场地位于南陈路XXX号北部位，场地面积3,000平方米；该物业(仓库、场地、办公室等)安全使用见合同附件；乙方承诺租赁该场地作为运输、金属回收使用，未经甲方同意不得改变用途，不得转租；租期从2012年1月1日起至2012年12月31日止；租赁期满，甲方有权收回该物业，乙方应无条件如期返还；租金每年34.02万元；本合同租期届满，不再续租的，乙方应于租期届满后十日内将原物业内属于乙方的财产搬离，逾期未搬的，由甲方全权处理。还查明，2011年5月23日，第三人(乙方)与被告(甲方)签订《房屋及场地租赁合同》，约定，房屋座落在南陈路XXX号，场地3,000平方米；租期从2011年1月1日起至2016年12月30日，租金每年计32.4万元。合同签订后，被告未向第三人支付过租金。该合同背面写有承诺书，载明，承租方承诺该房屋及场地租赁合同作为办理工商营业执照专用，其他使用途径一律无效，承诺人曹启保。被告表示，承诺书上是否为曹启保本人所写记不清楚，申请对承诺书上“曹启保”的签名是否为本人所签进行笔迹鉴定。审理中，本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行笔迹鉴定。委托后，被告表示鉴定费用过高，被告不愿配合鉴定。原告表示，被告支付的5万元押金可从欠费中抵扣。审理过程中，原告提供了：1、原告于2013年11月25日发给被告的催款通知及挂号信收据，催款通知主要内容为，请被告接到通知后立即至原告管理部交清所欠租金。2、原告于2013年12月19日发给被告的催款通知及挂号信收据，催款通知主要内容为，被告拖欠2013年4月至2013年12月的场地租赁费，接到通知后在2013年12月25日前将欠款交至原告管理部，逾期不交将由被告承担违约责任。3、原告于2014年10月31日发给被告的通知及该通知张贴于被告门口处的照片，通知主要内容为，原告在今年5、6月函告被告对房屋场地租赁合同到期后相关事宜做了明确的通知，但至2014年10月底，被告即没有清理废品回收站，也没有支付欠租，如被告有意续约，先清理废品回收站，付清2013年12月31日前的欠租及2014年1月到10月的房屋使用费，如无续租意愿，请被告按约返还房屋及场地，并支付租金及房屋使用费。4、宝山区规划和土地管理局于2013年1月出具的责令限期拆除违法建筑决定书，主要内容为，经查在南陈路XXX号原门面房之上，有人擅自搭建建筑物(构筑物)，面积约300平方米，该机关决定于2013年2月6日前依法拆除上述违法建筑。5、上海市公安局宝山分局大场派出所出具的情况说明，内容为，上海市食品(集团)公司沪东蛋品分公司门牌号为南陈路XXX号(正式)，南陈路XXX号系派出所给予临时门牌号(标识)，29号包含31号临时门牌号。被告表示，被告没有收到过证据1-4，对真实性不予认可，对证据5真实性无异议。被告提供了：1、曹启保与原告总经理袁经仪的谈话录音，主要内容为，曹启保要求袁经仪申请给被告3或5年的合同，袁经仪称决定权不在原告，审批权在锦江集团。2、曹启保与原告工作人员金伟祥的谈话录音，主要内容为，曹启保要求支付3个月的租金，金伟祥称领导说只能收被告4月份的租金。3、上海清真食品公司向大场镇政府出具的申请报告，主要内容为，上海清真食品公司位于大场镇南陈路XXX号(临)原南陈路XXX号，占地面积3,000平方米，因业务发展需要，申请临时搭建950平方米钢结构彩钢棚，以做临时仓储、部分危房改造建设。4、宝山区卫生局于2011年1月4日出具的关于上海清真食品公司新建临时钢结构彩钢棚项目施工设计的审核意见，主要内容为，送审的新建临时钢结构彩钢棚项目施工设计的相关材料已收悉，该项目为单层建筑，总建筑面积988平方米，用途仓储，经审核，同意上海清真食品公司新建临时钢结构彩钢棚项目设计施工。5、宝山区规划和土地管理局核发的沪宝建临(2011)FBXXXXXXXXXXXXXX号临时建设工程规划许可证，载明建设单位为上海清真食品公司，建设项目为临时钢结构彩钢棚，建筑面积988平方米。该许可证遵守事项注明，本证有效期为二年，期满后即行失效，届时建设单位必须自行将临时建筑物、构筑物拆除，恢复原状，确需延长使用的，应在期满前三十日向该机关申请延期，延期以一次为限，不得超过一年。原告表示，对被告提交的证据1、2真实性无异议，因双方需诉讼解决争议故暂且不收，并不表示原告无需被告支付租金；证据3、4、5真实性无法确认，被告的搭建属于违章建筑，相关部门也要求拆除，原告在本案中同意被告的搭建物由被告拆走，原告不同意对此进行补偿。以上事实，有原告提供的房地产权证、三份租赁合同、情况说明、责令限期拆除违法建筑决定书、催款通知及挂号信收据、照片，被告提供的谈话录音、申请报告、审核意见、临时建设工程规划许可证，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，原、被告于2013年1月4日签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定，租期从2013年1月1日起至2013年12月31日止；租赁期满，原告有权收回该物业，被告应无条件如期返还；被告如需续租，应于租期届满前二个月提出，经原告同意并经双方协商一致后，重新签订合同；被告在租赁场地上所搭建的建筑物，在租期满5年后，无条件归原告所有。上述约定无法反映被告的租期为5年，原、被告就系争场地之前签订的两份租赁合同也无法证明该事实，被告主张与原告约定的租期为5年，本院难以采纳。现《物业租赁合同》已经到期，原告要求被告搬离并返还系争场地，本院予以准许。被告主张与第三人签订的《房屋及场地租赁合同》租期至2016年12月30日，但该合同背面有曹启保书写的承诺书，载明该合同专用于办理营业执照，至于被告主张承诺书记不清是否为曹启保所写，鉴于曹启保拒绝配合笔迹鉴定，其主张缺乏相应证据，本院不予采纳。且被告也未向第三人支付租金，故该合同并非被告与第三人真实履行的合同。被告以该合同未到期为由拒绝搬离，本院不予准许。被告搭建的临时建筑使用期早已过期，合同租期也已经届满，被告要求原告赔偿添附损失的意见，缺乏合同及法律依据，本院不予采纳。被告租金、物业管理费支付至2013年3月底，原告要求被告支付2013年4月1日至2013年12月31日期间的租金262,800元，物业管理费450元，符合合同约定，本院予以准许。原告提供了催缴通知及挂号信收据，可以证明向被告催缴了租金。被告主张原告主张的租金超过诉讼时效，本院不予采纳。原告同意从租金中抵扣被告支付的押金5万元，可予准许，被告还需支付原告租金212,800元。被告提供的谈话录音中反映原告拒收被告租金，原告要求被告支付逾期付租违约金，本院不予准许。合同约定，被告需在租期届满后十日内返还物业，未经原告同意逾期返还的，每逾期一日，被告需按场地1元/平方米/天支付使用费。被告未在租期届满后返还房屋，原告要求被告支付使用费和物业管理费，符合合同约定。鉴于合同约定使用费远高于市场租金标准，实际上该使用费带有违约惩罚性质，本院酌情确定被告按每年50万元标准支付原告从2014年1月1日起至实际返还系争场地之日止的使用费，及按每年600元标准，支付上述期间的物业管理费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海宏宝贸易有限公司于本判决生效之日起十日内，将宝山区南陈路XXX号内场地返还给原告上海牛羊肉公司；二、被告上海宏宝贸易有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海牛羊肉公司2013年4月1日至2013年12月31日期间的租金212,800元，物业管理费450元，并按每年50万元及每年600元计算，分别支付原告上海牛羊肉公司从2014年1月1日起至实际返还上述场地之日止的使用费及物业管理费；三、原告上海牛羊肉公司的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为8,441元，由原告上海牛羊肉公司负担2,200元，被告上海宏宝贸易有限公司负担6,241元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 杨利民
二〇一六年三月十七日
书记员 童翔燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。