山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016���鲁01民终4963号
上诉人（原审被告）：济南市考古研究所，住所地济南市。
法定代表人：李铭，所长。
委托诉讼代理人：郭俊峰，男，1976年6月25日出生，汉族，该所职工，住济南市。
委托诉讼代理人：张桂青，山东辰静律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵伟，女，1963年4月30日出生，汉族，济南四海香股份有限公司退休职工，住济南市。
委托诉讼代理人：王玉萍，女，1963年4月16日出生，汉族，济南鸿图法律服务所法律工作者，住济南市。
上诉人济南市考古研究所因与被上诉人赵伟房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初3410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人济南市考古研究所的委托诉讼代理人郭俊峰、张桂青，被上诉人赵伟及委托诉讼代理人王玉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人济南市考古研究所上诉请求：请求二审法院依法撤销（2016）鲁0112民初3410号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。本案一审、二审的全部诉讼费用都由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案租赁合同于2015年3月10日终止是错误的，事实上该合同终止于2012年8月，且上诉人已经足额向被上诉人支付了租赁期间的租金。上诉人与被上诉人之间签订的《租房协议书》第二条明确约定：“租赁期间自2010年7月1日至此次考古发掘结束”。此次考古挖掘结束是由合同双方当事人约定的将来确定要到来的期限。又根据《中华人民共和国合同法》第四十六条之规定：“当事人对合同的效力可以约定期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终��期限的合同，自期限届满时失效。”可见，本案“此次考古挖掘结束”即为案涉合同所附的终止期限，即当考古挖掘结束，租赁合同即自动失效。本案中，2012年8月，考古挖掘结束，上诉人在赵伟在场的情况下将考古物品清理干净，并将房屋钥匙归还被上诉人，至此，租赁合同终止，一审法院根据上诉人提供的证据也对以上考古挖掘结束时间及物品清理的事实予以认定。因此，本案所涉合同已经于2012年8月终止，且上诉人已将租赁期间的租金足额向被上诉人支付完毕。另外，本案合同双方之所以将“此次考古挖掘结束”约定为终止期限，主要是基于考古挖掘活动本身所具有的阶段性、公开性及未来确定性。其一，阶段性是指一次考古挖掘会在一段时间内结束，不具有长期性。本案所涉考古活动也不例外，当考古结束之后，上诉人继续租赁房屋于事实上已无必要；其��，公开性指考古活动的结束时间是对大众公开的。就本案而言，此次大辛庄考古挖掘的地点就在大辛庄的农田里，上诉人正是基于方便此次考古活动，才就近租赁了大辛庄村民赵伟的房屋，因此，被上诉人作为本村居民，对考古活动结束这一事实是明知的，无需继续进行书面通知。正因如此，本案合同双方才约定“将此次考古挖掘结束”作为合同所附的失效期限，当期限到来，合同自动失效。故一审法院认定合同于2015年3月终止是错误的。二、一审法院认定涉案欠条是对本案租赁合同的结算是错误的，该欠条实为王兴华与赵伟之间的个人行为，对上诉人无法律拘束力，不能作为定案的依据。首先，从该欠条的形式上看，该欠条上只有王兴华个人的签字，无单位盖章，也无单位法定代表人签字同意，且上诉人也未授权王兴华进行此行为，上诉人对该欠条并不知情，因���，该欠条系王兴华与赵伟之间的个人债权债务关系，与上诉人无关；其次根据本案合同双方当事人之间就租赁合同之间的交易习惯分析，从本案合同的签订到租金的支付，历次书面材料均先由上诉人单位盖章、法定代表人签字批准同意，因此，被上诉人也无理由相信该欠条为上诉人出具；第三，被上诉人和王兴华有虚构租金骗取单位财产的恶意。从租金数额上看，被上诉人和王兴华明知其租赁合同早已终止，仍虚假出具43000元欠条。假设租赁合同终止于2015年3月，该租金数额也与合同约定不符，故其两者有虚构租金的恶意。综上几点，该欠条为王兴华在无单位授权的情况下的个人行为，也不符合法律规定的表见代理的情形，因此，一审法院将其作为定案的依据是错误的。三、一审法院对租金数额认定错误。假设本案租赁合同在2015年3月结束，按照合同约定的每月租��1000元，从2011年12月至2015年3月，共40个月，租金应为40000元，减除上诉人已偿付的10500元外，应为29500元，而非32500元，显然，在假设被上诉人对合同期限所述属实的情况下，一审法院对租金数额的认定也是错误的。四、一审法院对利息认定错误。根据《租房协议书》对违约金的约定，一方违约，违约方应向守约方支付违约金500元，而不应按照银行同期贷款利率计算。本案中，上诉人已向被上诉人支付了1500元违约金，故一审法院认定错误。综上，一审法院对租赁合同终止期限、欠条效力、租金数额及利息等事实认定错误，上诉人与被上诉人之间的租赁合同已于2012年8月终止，且上诉人已经足额向被上诉人支付了房屋租赁期间的租金，现已不欠被上诉人任何租金。为维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，请依法裁判。
被上诉人赵伟辩称，一、一审认定事实清楚，证据充分，上诉人称合同终止时间为2012年8月，已经足额缴纳了租金无事实证据及法律依据。上诉人与被上诉人约定租赁期限自2010年7月1日至此次考古挖掘结束。但是，考古挖掘结束，并不意味着向上诉人说的对外发布消息说挖掘结束，然后租赁合同就自动失效，这种逻辑显然是站不住脚的。2012年8月上诉人并清理租赁房屋内物品，亦未将房屋交还给被上诉人，直到2015年3月上诉人才与被上诉人进行了结算，并出具了欠条。根据欠条上诉人支付了10500元。因此，上诉人租赁期限及欠款数额事实清楚，上诉人认为不欠房租的理由均不能成立。二、一审认定欠条是对本合同的结算是正确的。上诉人认为欠条是王兴华与被上诉人之间的个人行为对其无约束力，该辩称是错误的。一审中，上诉人认可王兴华是其单位工作人员，在租赁被上诉人房屋时有王兴华负责接洽��谈与被上诉人村委协调处理事务，双方签订的房屋租赁合同及付款也是有王兴华签字及过付，最终交接及结算也是由王兴华书写欠条及办理了交接，结合上诉人已经按欠条付款10500元的事实，被上诉人有理由认为王兴华代表的是上诉人。一审中上诉人证据证实欠条是王兴华与被上诉人之间的个人行为，也无证据证实被上诉人和王兴华有虚构租金骗取单位财产的行为，如果向上诉人说的被上诉人与王兴华虚构租金，骗取单位财产，则应当向公安机关报案，不应支付10500元，但至今被上诉人也未接到过公安机关的询问，因此，上诉人陈述均系自己杜撰，无事实证据及法律依据。三、一审对租金数额认定正确。对于房屋租赁欠款数额，上诉人单位王兴华已经书写欠条一张，上诉人也已经依据该欠条进行了部分履行，因此，一审对租金数额判决是正确的。四、一审判决利息��正确的。上诉人欠款事实清楚，因此，一审法院支持被上诉人请求符合法律规定。判决利息是正确的。上诉人自称已经支付了1500元违约金无证据证实。综上所述，一审认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，请求二审法院维持原判，依法驳回上诉人的上诉请求。
赵伟向一审法院起诉请求：判令济南市考古研究所偿还赵伟其所欠的房租款32500元及利息（利息以32500元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年3月10日起至判决生效之日止）。
一审法院认定事实：2010年7月1日，赵伟作为甲方与济南市考古研究所作为乙方签订《租房协议书》一份，约定乙方承租甲方位于济南市历城区大辛庄村内的院落一处，租赁期限自2010年7月1日至此次考古发掘结束。租金交纳时间和方式为：每月1000元，乙方先付第一个月租金1000元，自第二个月起每月提前10天支付下月房租，最后一个月的缴纳时间由双方协商决定。双方协议签订后，赵伟向济南市考古研究所交付了房屋，双方开始履行合同。2015年3月10日，济南市考古研究所的工作人员王兴华向赵伟出具欠条一张：今欠赵伟大辛庄村房租共43000元。济南市考古研究所王兴华2015.3.10。2015年5月28日，济南市考古研究所向赵伟支付了10500元房租。
赵伟、济南市考古研究所均认可在《租房协议书》签订之前的接触和协商中，济南市考古研究所均由其工作人员王兴华出面。赵伟并陈述因村民对考古挖掘心存忌讳，当时并无村民愿意把自家的院落出租给济南市考古研究所，济南市考古研究所要求村委会协调，村委会的工作人员带王兴华找了赵伟两次，赵伟才同意出租，关于租金、期限等问题均是同王兴华进行的沟通，合同也是王兴华带来签订的。
关于租金的支付方式，赵伟主张每次都由王兴华交付，自己给其打收到条。济南市考古研究所提交了金额均为1000元的补助表3张，标明系大辛庄考古工地七月份、八月份、九月份房租。另提交收条9张，赵伟已经收到2010年11月—2011年11月的房租，赵伟自述2010年10月的房租已清。
赵伟、济南市考古研究所的争议主要在于《租房协议书》终止的时间。赵伟主张济南市考古研究所在承租房屋后，并未说明何时解除或到期，直到2015年自己追要房租，王兴华才与其他一名工作人员向自己说明合同到期，并自行核算了房租水电等费用，出具了2015年3月10日的欠条，至于如何计算出来的费用，自己不清楚。济南市考古研究所主张双方租赁协议到2012年8月即已终止，当时考古发掘已经结束，双方进行了交接。济南市考古研究所为证明自己的主张，提交了中国文物报的报道，国家文物局荣誉证���及证人证言，以证明其考古发掘工作截止的时间为2011年初，2012年8月即已经运回相关考古物品，满足了合同约定的终止条件即此次考古发掘结束。
一审法院认为，赵伟、济南市考古研究所签订了《租房协议书》，对双方的权利义务作出了约定，赵伟、济南市考古研究所均应当按照合同的约定履行。赵伟、济南市考古研究所在合同中虽约定的租赁期限为“自2010年7月1日至本次考古发掘结束”，双方在签订此合同时并未明确具体的截止期限，而租赁期限届满并不意味着租赁合同必然终止，如果租赁期限届满而承租人继续使用租赁物，出租人未提异议的，视为双方形成不定期租赁合同。故双方租赁合同的终止应当以双方合意终止或承租人向出租人交还租赁物为准。济南市考古研究所提交的证据只能证明其考古发掘的工程进度，及曾经在2012年8月自承租房屋内清���物品，不能证明当时与赵伟就房屋进行了交接，也不能证明曾经通知赵伟合同终止。另根据济南市考古研究所所述，其在2012年8月即已经与赵伟交接完毕，则当时也应当就租金进行核算，但其并未提交核算的证据，且在之后直至2015年3月均未支付过赵伟任何款项。综合以上情况，济南市考古研究所主张双方自2012年8月终止协议不能成立。根据查明的事实，在与赵伟协商租房事宜及交付租金等情况时，均由王兴华代表济南市考古研究所进行，且王兴华在向赵伟出具的欠条中，明确说明出具人是“济南市考古研究所王兴华”，赵伟有理由相信王兴华的行为是代表济南市考古研究所而作。故王兴华出具的欠条应当视为赵伟、济南市考古研究所对租赁合同约定的事项的结算，济南市考古研究所应当支付结算的款项，故对赵伟要求济南市考古研究所支付租金32500元的请求予以支持。赵伟主张的利息不超出法律规定，原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决：一、济南市考古研究所支付赵伟租金32500元，于判决生效之日起十日内付清。二、济南市考古研究所自2015年3月10日起至判决生效之日止，以32500元为基数按照中国人民银行同期贷款利率，支付赵伟利息损失，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费减半收取331元，由济南市考古研究所负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，虽然济���市考古研究所与赵伟签订的《租房协议书》约定租赁期限为“自2017年7月1日至本次考古发掘结束”,但是本次考古发掘结束的时间与租赁房屋结束的时间并不相同，即本次考古发掘结束时济南市考古研究所未将房屋返还给赵伟，而是继续使用租赁物，故赵伟要求济南市考古研究所支付房屋租赁使用费应予支持。济南市考古研究所在与赵伟协商租房事宜及交付租金等情况时，均由王兴华代表济南市考古研究所进行，济南市考古研究所亦认可期间王兴华系其单位工作人员，王兴华在向赵伟出具的欠条中，明确载明出具人是“济南市考古研究所王兴华”，赵伟有理由相信王兴华租房及出具欠条的行为是代表济南市考古研究所。故原审法院认定王兴华出具的欠条应当视为双方对租赁合同约定事项的结算，济南市考古研究所应当支付结算的款项以及相应的利息并无不当。综上���述，上诉人济南市考古研究所的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费662元，由上诉人济南市考古研究所负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐冷卓
审判员 诸葛艳
审判员 王云春
二〇一六年十一月二十九日
书记员 李姗姗