安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖01民终441号
上诉人（一审原告）：毛琴，女，汉族，1977年10月17日出生，住安徽省长丰县，
被上诉人（一审被告）：钱久兑，男，汉族，1961年10月17日出生，户籍地安徽省长丰县，现住长丰县，
被上诉人（一审被告）：水大维，男，汉族，1984年2月23日出生，住安徽省长丰县，
被上诉人（一审被告）：朱璐璐，女，1984年3月5日出生，汉族，住安徽省长丰县，
上诉人毛琴因与被上诉人钱久兑、水大维、朱璐璐承租人优先购买权纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院（2016）皖0121民初2928号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院查明：2015年8月1日，钱久兑与毛琴签订了一份《租房协议书》，协议约定钱久兑将其位于杨公××（房产证登记位置为长丰县××）3层楼中的一楼二间门面房及二楼整个楼层的房屋出租给毛琴，租期暂定5年，每月房租费2500元，房租费第一年一次性付清30000元，以后每半年结算一次，提前支付租金15000元，毛琴从2015年8月1日开始租用。同日，双方补充签订了一份《租房协议》，约定毛琴除租赁上述房屋外增加租赁一楼门面房一间，房租每月400元，房租费第一年一次性付清5000元，以后每半年结算一次，其他内容同上。2016年1月25日，钱久兑与水大维签订了一份《房屋买卖协议》，约定钱久兑将包含本案涉案房屋的整栋面积479.28平方米的楼房以总价80万元的价款出售于水大维、朱璐璐，首付定金100000元，余款在拿房产证时付清。钱久兑与水大维、朱璐璐于2016年2月1日办理了房屋权属变更登记。毛琴租赁的上述房屋用于经营网吧，现仍继续经营。
毛琴向一审法院起诉请求：1、确认钱久兑与水大维、朱璐璐签订的《房屋买卖协议》无效；2、钱久兑在同等条件下将涉案房屋出卖给毛琴；3、钱久兑按每天750元标准赔偿毛琴损失（自2016年2月1日-2016年8月29日）；4、钱久兑支付毛琴违约金70000元
一审法院认为，毛琴与钱久兑签订《租房协议书》，约定毛琴租赁钱久兑3层楼房中的一层3间及二层整层房屋，其基于承租人身份在所租赁房屋出售时依法享有同等条件下的优先购买权。双方争议焦点为钱久兑将包含涉案房屋的整栋楼房出售给水大维和朱璐璐是否侵犯毛琴优先购买权？首先，钱久兑辩称在楼房出售前曾多次找毛琴协商希望其能购买，且毛琴诉状中也自认“原告爱人与钱久兑谈过将房屋卖给原告”，可认定钱久兑与水大维、朱璐璐签订《房屋买卖协议》前曾就房屋出售事宜与毛琴协商过，也向毛琴发出售房的要约邀请。钱久兑作为毛琴所享有优先购买权的义务相对方，已履行了要约邀请义务。其次，就房屋买卖合同而言，毛琴及其他潜在买方、最终买受人水大维、朱璐璐等均为要约方，钱久兑作为承诺方。现毛琴未提供证据证明其向钱久兑提出过等同或优于其他要约人条件的要约，甚至毛琴就承租房屋买卖是否曾提出过明确的报价、交付方式、购买整栋或单独买受承租房屋等均无证据证实。在超过要约邀请期限后，钱久兑作为出卖人有权就所有要约综合判断，最后择优向水大维、朱璐璐做出承诺并签订合同并无不当，该行为并不侵犯毛琴优先购买。因此，毛琴主张钱久兑售房侵犯其优先购买权事实依据不充分。毛琴也未提交证据证实钱久兑与水大维、朱璐璐所签订的《房屋买卖协议》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他无效情形，现房屋已据《房屋买卖协议》办理了权属变更登记，故对毛琴要求确认三被告签订的购房协议无效及在同等条件下将涉案房屋出卖给毛琴的诉讼请求，不予支持。庭审中，水大维、朱璐璐明确其自愿继受原《租房协议书》全部权利义务，且毛琴也未举证证实水大维、朱璐璐或原房主在履行《租房协议书》中存在违约行为，故对毛琴主张按双方《租房协议书》约定的违约条款主张违约金和赔偿损失的诉请，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告毛琴的诉讼请求。案件受理费4690元减半按2345元收取，由毛琴负担。
毛琴不服向本院提起上诉称：一、本案的事实：2015年8月1日，钱久兑与毛琴签订了一份租房协议书，约定钱久兑将其位于长丰县水湖镇钱岗村一队1幢3层楼中的一楼二间门面房出租给毛琴，租期暂定5年，每月房租费2500元，房租费一年一次付清30000元，以后每半年结算一次，提前支付租金15000元，毛琴从2015年8月1日开始租用。同日，双方补充签订了一份租房协议，约定毛琴租赁上述房屋外增加租赁一楼门面房一间，房租每月400元，房租第一年一次性付清5000元，以后每半年结算一次，其他内容同上。上诉人在装修期间，来向钱久兑索要欠款人太多，钱久兑有出售该房的意思，上诉人也有购买房屋的意思，就加大了对该房屋装修的规格。网吧投入使用后，上诉人因生育孩子不能正常在网吧工作，不存在钱久兑就房屋出售与上诉人协商。二、一审法院以法官的自由裁量权推定上诉人失去优先购买权是没有证据的。1、上诉人认为“钱久兑谈过将房屋卖给原告”，是在房屋装修时谈过，但钱久兑没有真正意思向上诉人出售房屋。2、从2016年1月25日钱久兑与水大维签订的《房屋买卖协议》来看，此协议的签订是在上诉人签订租赁房屋的4个月后，在此期间，上诉人没有收到关于钱久兑出售该房屋的任何消息。2016年8月24日，水大维、朱璐璐向长丰县人民法院起诉房租费时，上诉人才知情。钱久兑与水大维、朱璐璐的行为侵犯了上诉人的优先购买权，依据合同法第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”对合理期限，上诉人理解应该以钱久兑与水大维、朱璐璐达成初步的协议后通知房屋承租人之日起算，往后计算合理期限为宜。虽然民法通则第118条规定已被废止，但可参照最高人民法院关于租赁合同纠纷的司法解释第24条第三项的规定，即出租人履行通知义务后，承租人在在15日内未明确表示购买，视为放弃优先购买权。综上，上诉人有购买租赁房屋的优先权，前期在装修时已加大了投入费用，现被上诉人恶意行为已造成上诉人的损失，侵犯了上诉人的合法权利。上诉请求：1、撤销长丰县人民法院（2016）皖0121民初2928号民事判决；2、改判支持上诉人一审的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费及代理费用均由被上诉人承担。
被上诉人钱久兑二审答辩称：我这个房子是1995年建成的，2015年8月份我与上诉人签订租赁合同，租期5年，10月份我因生病借钱导致欠债，因还债我准备把涉案的房子卖掉，因为一直卖不掉所以在2016年元月份才卖掉，期间我与上诉人协商卖房事宜，但上诉人一直说没钱买，后来又找了好多人都没有谈妥，最后水大维夫妇找到我要买我的房子，水大维买的时候我已经告知了其房屋已出租的情况，水大维也同意继续履行租赁合同，上诉人称我没有告知她对外出售房屋不是事实。我是2015年10月份告知毛琴想卖房子，2016年元月份才办理过户的。
被上诉人水大维、朱璐璐二审答辩称：我是2015年12月份去看房的，当时钱久兑说他10月份就已经开始卖房了，但一直没有卖掉，12月底我与钱久兑签订了买卖协议。看房过程中碰到了毛琴的丈夫，我跟其丈夫说准备买房子，其丈夫说这个房子太旧了没人买，我母亲对其丈夫说你开网吧买这个房子很划算，但其丈夫说这个房子卖80万元太贵了，就算卖给我50万元我都不买。我支付定金后就跟毛琴的丈夫说这个房子我已经买了，以后房租就支付给我，毛琴的丈夫说租赁合同是其与钱久兑签的，与我无关，但钱久兑说这个房子已经卖给了我，之后我母亲到网吧找到毛琴说你要给我房租，毛琴说这个合同我是和钱久兑签的，不行你就到法院告我。8月1日房租到期，我于2016年8月24日到长丰县法院起诉毛琴要求其支付房租，后来毛琴又起诉我侵权，现在我起诉毛琴要求其支付房租的案子中止审理。
上诉人毛琴二审申请证人龚某出庭作证，证明：上诉人租赁房屋进行装修后因有意向购买该房屋而加大投入装修。
钱久兑质证意见为：证人证言不事实，我是在2015年10月底才准备卖房的，之前没有出售房屋意向。
水大维、朱璐璐质证意见为：对证人陈述的前期装修的事实不清楚。
本院二审对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，原审判决确定案由不当，本案应为承租人优先购买权纠纷，本院予以纠正。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。依据该规定，房屋承租人优先购买权为债权而非物权，不能产生请求物权变动的救济效力。依照前述规定第二十四条规定：第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。本案中，水大维、朱璐璐购买租赁房并已经办理产权过户登记手续，属于法定的对抗承租人优先购买权的情形，故毛琴请求法院确认钱久兑与水大维、朱璐璐签订的房屋买卖合同无效并要求购买租赁房屋的主张依法不应支持。同时，毛琴主张按双方《租房协议书》约定的违约条款主张违约金和赔偿损失的诉请也缺乏事实和法律依据。综上，毛琴的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4690元，由上诉人毛琴承担。
本判决为终审判决。
审判长 佘敦华
审判员 王 雷
审判员 王政文
二〇一七年三月七日
书记员 胡宇晨
附：本判决适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。