江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏02民终1056号
上诉人（一审被告）：夏勇，男，汉族，1972年6月30日出生，住江阴市。
委托诉讼代理人：汤文珺，江苏维一律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：江苏泓安物业管理有限公司，住所地江阴市澄江中路155号。
法定代表人：邓峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：程心源，法尔胜集团公司律师事务部律师。
上诉人夏勇因与被上诉人江苏泓安物业管理有限公司(以下简称泓安公司)物业服务合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2017）苏0281民初14432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
夏勇上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回泓安公司的诉讼请求。2、本案诉讼费由泓安公司负担。事实和理由：一、其作为承租方，未与泓安公司签订或达成物业服务的合意。本案物业的业主江阴泓泰置业有限公司（以下简称泓泰公司）与其签订的租赁合同并未明确约定物业服务费由其缴纳，缴纳的主体应为泓泰公司。1、根据《江苏省物业管理条例》、《无锡市物业服务收费管理实施办法》规定，物业服务费缴纳应有明确约定，约定不明参考上述条例与办法，本案租赁合同由泓泰公司拟定，约定不明的责任应由泓泰公司承担。2、本案中，泓泰公司是否已缴纳物业费没有查明。二、租赁合同中的经营性费用不应作扩大解释。物业服务费指物业公司对物业及公共区域进行维修、养护、管理、维护产生的费用。其作为承租方，仅对物业构筑的空间负责，物业以外的公共区域不是其义务范畴，而泓安公司主张的物业服务费更多的是公共场所、设施的物业服务费。泓安公司经营过程中，也仅产生停车费、电梯运行维护费等经营开支。三、编号为1286035的收据载明物业服务费收费标准为每年2万元。由于双方没有约定物业服务费由谁缴纳，从后期履行过程中看，其之前承租人赵阳于2015年4月8日缴纳2014年4月14日至2015年4月13日期间的物业费2万元，如果法院认为涉案物业服务费由其承担，也应按此标准缴纳。1、该2万元物业费由赵阳交付给泓安公司，泓安公司与赵阳约定无法查清，故只能按该标准缴纳。2、其作为义务承接人，泓安公司提供了协议书，证明泓安公司知晓该事实，因此即使推定认为其知晓以缴纳2万元物业服务费之事实，但对以后物业服务费的标准，其根本不知道。3、若仅约定上述期间以2万元标准缴纳物业服务费，泓安公司应当告知其知晓。
泓安公司未作答辩。
泓安公司向一审法院起诉请求，判令：1、夏勇立即支付拖欠的物业费141460元（2015年4月14日起至2017年12月31日）；2、夏勇支付截止至2017年10月10日的逾期付款滞纳金42493元；3、本案诉讼费用由夏勇承担。
一审法院认定事实：涉案物业位于泓家汇生活广场，由泓泰公司开发建设，该物业现产权人为泓泰公司。泓安公司与夏勇一致同意按照1545平方米的建筑面积计取物业费。
泓泰公司与江阴泓安物业管理有限公司（2014年4月14日，企业名称变更为江苏泓安物业管理有限公司）之间签订有前期物业服务合同，双方约定泓泰公司选聘泓安公司对泓家汇生活广场提供前期物业管理服务。物业费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为4元/月·平方米，业主或使用人应在按照泓泰公司入伙通知书载明的交付日期或实际办理物业交付手续的日期（两者以先发生者为准）开始交纳物业之后一年的物业服务费，其后，每年首月（每年一月）10日前按时向泓安公司交纳物业服务费，履行交纳义务。合同期限自泓家汇生活广场交付起至广场业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同还约定，泓泰公司、业主或物业使用人违反合同约定未能按时交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日加收欠交金额千分之三的滞纳金的标准支付违约金。服务合同后附有前期物业管理服务质量标准。
泓家汇生活广场至今未与物业管理企业签订正式的物业服务合同。
另查明：2014年3月17日，泓泰公司与赵阳签订泓家汇商铺租赁合同，约定泓泰公司将涉案物业出租给赵阳用于经营服务生活类项目。租赁期限为2014年7月1日至2019年6月30日。关于经营费用及相关费用的交纳，双方约定经营费用由赵阳每月自行向物业等有关部门支付。泓泰公司为赵阳将水、电、天然气接到三楼租赁位置，电费由赵阳自行向物业公司交纳，水费、天然气费由赵阳自行向有关部门交纳。双方还约定赵阳暂时以个人名义代签本租赁协议，待相关公司注册成立，承租人由赵阳个人变更为相关公司，届时双方签订补充协议，所有义务、责任转为以公司名义履行和承担。
涉案物业交付后，由赵阳、夏勇、林球洪三人合伙经营江阴市澄北知足堂保健足浴馆（以下简称足浴馆），该足浴馆为个体工商户，登记经营者为赵阳。
2015年12月5日，因赵阳、林球洪二人在足浴馆经营期间退伙，故赵阳作为甲方、夏勇作为乙方、林球洪作为丙方签订协议书一份，三方确认该足浴馆内的全部资产折价150万元转让给夏勇。足浴馆已于2015年11月9日注销，夏勇自行重新申领营业执照。协议签订后所有债权人的债务由夏勇负责偿还，与赵阳、林球洪无关。所有债权人由夏勇于2015年12月12日前负责联系通知，与赵阳、林球洪当面进行债权转移的签字确认。赵阳租赁房屋的全部租金由夏勇承担，并于2015年12月12日之前办理相应转租变更手续。
2016年1月4日，泓泰公司作为甲方、赵阳作为乙方与夏勇作为丙方签订租赁合同承租方变更之三方协议书，协议书约定泓泰公司于2014年3月17日与赵阳签订了房屋租赁合同，租赁期限至2019年6月30日止，现赵阳将上述合同中的权利和义务全部转移给夏勇。
夏勇为证明涉案物业的承租人已经变更为足浴馆，向该院提供了一份泓泰公司与足浴馆签订的补充协议。该补充协议约定2016年度足浴店的年租金从40万元降至37万元，其余租金金额及租金支付方式仍按照主合同继续履行。关于该补充协议的签订时间协议上并未载明，夏勇认为是在2016年上半年，承租方变更之三方协议之后签订的。
又查明：2015年4月8日，泓安公司出具收据一张，收据载明交款单位为五星路565号三层知足堂养生会馆，金额为20000元，收款事由为物业费（2014.4.14-2015.4.13）。泓安公司认为上述20000元系足浴馆缴纳的2014年4月14日至2015年4月13日的物业费，之后物业费按约定收取。夏勇表示足浴馆确实曾向泓安公司缴纳过款项，但具体是什么款项及数额均不清楚。
因夏勇欠缴物业费，泓安限公司委托律师于2017年9月4日向夏勇邮寄《律师函》进行催讨，邮寄地址为五星路565号三楼知足堂足浴，该律师函于2017年9月5日被签收，签收人为他人收，同事。
庭审中，泓安公司自认截止2015年4月13日的物业费已经全部缴清，但之后的物业费尚未支付。泓安公司自愿要求按七折计取物业费，即2.8元/月·平方米。滞纳金按同期银行贷款利率计算至2017年10月10日，之后的滞纳金予以放弃。同时，泓安公司认可存在夏勇反映的渗、漏水及噪音情况，但认为不属于他公司物业服务的范围，应属于相邻纠纷或侵权纠纷，由夏勇向相关责任方主张权利。
以上事实，有前期物业合同、收据、商铺租赁合同、协议书、租赁合同承租方变更之三方协议、租赁补充协议、律师函及邮寄凭证以及双方当事人的陈述等予以证实。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，泓泰公司与泓安公司签订的《前期物业合同》系当事人真实意思表示，亦无法定无效情形，应为合法有效。因泓家汇生活广场至今仍未与物业企业签订正式的物业服务合同，故业主应当在《前期物业合同》服务期限内按约交纳物业费。
本案的争议焦点：一、涉案物业的承租人是谁；二、涉案物业承租人是否为物业费交纳义务人；三、物业费缴纳义务人应承担的物业费数额以及滞纳金数额；四、夏勇提出的拒付物业费理由能否成立。
关于第一个争议焦点，涉案物业的承租人是谁。泓安公司认为根据承租人变更之三方协议可以证实夏勇是涉案物业承租人。夏勇认为，根据其提供的补充协议，租赁合同的承租人已经变更为足浴馆，因此他并非承租人。
该院认为，夏勇主张补充协议是在2016年上半年签订的，但事实上足浴馆已于2015年11月9日注销，因此，对夏勇主张的签订时间本院难以采信。在夏勇未能提供其他证据证明补充协议签订时间的情况下，该院推定补充协议的签订时间应该是在足浴馆注销前，即在2015年11月9日前。但在此之后，出租人泓泰公司、原承租人赵阳与新承租人夏勇于2016年1月4日签订了关于承租方变更的三方协议，三方协议中明确约定原租赁合同中承租方的权利和义务由夏勇承担，由此可见，涉案物业目前的承租人为夏勇。
关于第二个争议焦点，涉案物业承租人是否为物业费交纳义务人。泓安公司认为租赁合同中已经明确约定经营费用由承租人每月自行向物业等有关部门支付，而向物业部门缴纳的费用主要是物业费，且与商铺的租赁经营习惯一致。夏勇认为租赁合同中约定的“经营费用”并没有明确是指物业费，而租赁合同由泓泰公司提供，在约定不明的情况下对格式条款应作对泓泰公司不利的理解，因此，此处约定的经营费用并不包括物业费，涉案物业的物业费应由业主泓泰公司承担。
该院认为，物业租赁中物业费由谁承担的问题应遵循出租方与承租方之间的约定，本案租赁合同中约定“经营费用”由承租人承担，虽然并未明确约定“经营费用”中是否包含物业费，但结合条款前后文以及租赁合同的履行情况等来看，物业费应由承租人承担，理由如下：
1.租赁合同约定经营费用由承租人自行向物业等有关部门支付，虽然未明确约定经营费用的具体种类，但列举了经营费用的一个交纳对象，即物业部门，而物业部门收取的主要费用为物业费；
2.在租赁合同履行过程中，足浴馆也实际向泓安公司交纳了2014年4月14日至2015年4月13日期间的物业费，由此可见，承租人对物业费由自己承担的情况是明知并认可的；
3.经营费用一般指在经营过程中发生除经营成本以外的所有费用，如销售费用、管理费用、财务费用等，而涉案物业是承租人的主要经营场所，物业费作为管理费用当然属于承租人的经营费用；
4.在物业的实际使用过程中，承租人也曾就相关问题向泓安公司反映并寻求帮助，其作为涉案物业的实际使用人，也是物业服务的实际享有者，亦有交纳相应的物业费的义务。
综上，夏勇为涉案物业的物业费交纳义务人。
关于第三个争议焦点，物业费缴纳义务人应承担的物业费数额以及滞纳金数额。夏勇认为即使物业费由承租人承担，但2015年12月5日之前的物业费应由赵阳承担，因为泓安公司明知他与赵阳之间约定第三人的债权需办理债权转移手续才生效，但泓安公司并未办理。
该院认为，承租人变更的三方协议中明确约定赵阳将租赁合同中的权利和义务全部转移给夏勇。因此，夏勇应承担的交纳义务还应包括承租人变更前赵阳应承担的部分。至于夏勇提出的债权人需办理债权转移手续的问题，该约定属于赵阳、夏勇等人之间关于退伙后债权债务如何承担的内部约定，对泓安公司并无约束力。因此，夏勇应承担整个租赁期间物业费的交纳义务。
夏勇提出，物业服务的范围包括很多项目，租赁合同中仅约定“经营费用”由他向物业公司支付，而他所使用的物业服务范围仅包括停车费及电梯使用费，不应对全部物业服务项目承担付款责任，其余部分的物业费应由业主方承担。
该院认为，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，泓安公司已经为泓家汇生活广场提供了相应的物业服务，夏勇无权以其仅使用了停车场和电梯为由拒绝向泓安公司承担全部的物业服务费。另外，从双方的租赁合同中也无法看出承租方与出租方就物业费的分摊达成了约定，故对夏勇提出分摊物业费的主张，本院不予支持。
夏勇还提出，根据泓安公司提供的物业费收据，2014年4月14日至2015年4月13日一年期间的物业费是20000元，即使他应该承担物业费，后续的物业费也应该按20000元/年的标准计算。
该院认为，物业费收据仅能证明2014年4月14日至2015年4月13日一年期间的物业费是20000元，但夏勇未能提供证据证明双方对之后的物业费按此标准执行达成过合意，故该院对夏勇的主张不予采纳。
泓安公司主张夏勇结欠的物业费从2015年4月14日起算。根据前期物业服务合同的约定，物业费标准为4元/平方米/月，但泓安公司自愿按照七折（2.8元/平方米/月）的标准计取，属于其主张处分权利，本院予以支持，故涉案物业的物业费标准为4326元/月。关于滞纳金，合同约定的滞纳金计算标准为每日千分之3，泓安公司自愿将滞纳金的计算标准调整银行同期贷款利率，因欠付物业费确实给泓安公司造成了一定的利息损失，泓安公司要求按同期贷款利率计算滞纳金符合法律规定，本院予以支持。因夏勇对泓安公司主张的物业费计算数额及缴纳时间均无异议，故夏勇结欠的物业费及滞纳金计算情况如下：
物业费应交时间
计算期间
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欠付物业费
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滞纳金（按贷款利率计算2017.10.10）
2015.1.10
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2015.4.14- 2015.12.31
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37636元
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5202.92元
2016.1.10
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2016.1.1-2016.12.31
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51912元
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4369.98元
2017.1.10
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2017.1.1-2017.12.31
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51912元
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1863.06元
合计
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141460元
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11435.96元
因此，夏勇结欠泓安公司的物业费为141460元，滞纳金为11435.96元。
关于第四个争议焦点，夏勇提出的拒付物业费理由能否成立。本院认为，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。业主或物业使用人拒付物业费需有正当理由，该“正当理由”应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或履行合同有重大瑕疵等情形。夏勇认为，泓安公司未提供完整的物业服务，所提供的物业服务未达到服务标准。一是涉案物业的渗水、漏水问题没有积极修理，也未对造成影响的人家进行制止或劝阻；二是楼上健身房的噪音问题未能及时制止。
对于夏勇提出的第一个问题，该院认为，造成房屋渗、漏水问题的原因具有多样性，夏勇虽提出房屋渗、漏水，但未能指出具体的部位以及造成上述问题的原因。因此，解决上述问题并非当然属于泓安公司的物业服务范围。
对于夏勇提出的第二个问题，该院认为，涉案物业楼上健身房的噪音污染问题属于相邻权纠纷，处理相邻权纠纷并不属于泓安公司的物业服务内容，不能据此认定泓安公司没有履行物业服务合同约定的义务。
广场环境的建设需要业主（或物业使用人）和物业管理企业相互协调配合，物业服务的对象系全体业主，内容涉及环境清洁、设施维护、安全防范等各方面，小区如存在物业服务瑕疵，作为物业服务企业应改进服务质量，作为业主以物业公司某部分服务内容未能尽责为由而拒交物业费的行为，既不符合权利义务对等原则，也不利于业主所期待的更好物业服务的目的的实现，在一定程度上也会影响物业公司的物业服务能力，进而损害全体业主的利益。综上，夏勇就其提出的拒交物业费理由不足以证明泓安物业公司不履行合同义务或履行义务存在重大瑕疵，故夏勇拒交物业费并无正当理由。夏勇作为涉案物业的物业费交纳义务人，未按约及时支付物业费，其行为已构成违约，应承担相应违约责任，泓安限公司有权按约要求夏勇支付拖欠的物业费及相应的滞纳金。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：夏勇应于判决发生法律效力之日起十日内支付泓安公司物业费141460元并承担滞纳金11435.96元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1990元，由夏勇负担。
本院经二审审理，对原审查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，泓泰公司与泓安公司签订的《前期物业合同》属有效。因泓家汇生活广场至今仍未与物业企业签订正式的物业服务合同，故业主应当在《前期物业合同》服务期限内按约交纳物业费。租赁合同约定经营费用由承租人自行向物业等部门支付，虽然没有明确经营费用的范围，但列举了经营费用的交付对象为物业部门，而物业部门收取的主要费用当然为物业费。且在租赁合同实际履行过程中，夏勇经营的足浴馆也向泓安公司交纳了2014年4月14日至2015年4月13日期间的物业费，故夏勇作为承租人对应由自己交纳物业费的情况也是明知的。经营费用为经营过程中发生的除经营成本以外的费用，涉案物业是夏勇经营的主要经营场所，物业费作为管理费也应由承租人承担，泓安公司作为服务企业按照合同为泓家汇生活广场提供了相关物业服务，一审认定夏勇为所有物业费交纳的义务人是正确的。
一审中，当事人举证的物业费收据仅能证明2014年4月14日至2015年4月13日期间的物业费是20000元，夏勇未能举证证明双方一致确认对之后的物业费也按此标准收取，根据前期物业服务合同的约定，物业费标准为4元/平方米/月，鉴于泓安公司自愿按照七折（2.8元/平方米/月）的标准计取，一审认定涉案物业的物业费标准为4326元/月也无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3980元，由夏勇负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱竞艳
审判员 毛云彪
审判员 李 飒
二〇一八年五月二十一日
书记员 华茜渝