山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁06民终611号
上诉人（原审被告）：张晓东，男，1971年10月26日出生，汉族，长岛县旅游事业管理处主任，住长岛县。
上诉人（原审被告）：袁舫妮，女，1974年8月26日出生，汉族，无业，住长岛县。
二上诉人委托诉讼代理人：刘鲁宁，北京市中银（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：于庆东，男，1965年1月2日出生，汉族，长岛县南长山镇乐园村村民委员会主任，住长岛县。
被上诉人（原审原告）：袁芳燕，女，1965年1月8日出生，汉族，个体户，住长岛县。
二被上诉人委托诉讼代理人：佟德重，山东恒唯实律师事务所律师。
上诉人张晓东、袁舫妮因与被上诉人于庆东、袁芳燕民间借贷纠纷一案，不服山东省长岛县人民法院（2017）鲁0634民初29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
张晓东、袁舫妮上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人之间的借贷关系发生在2001年，在双方签订了以房抵债协议后，债务清偿。虽然在协议中存在瑕疵和矛盾约定可随时偿还借款，但自2001年至2017年16年的时间，被上诉人从未向上诉人偿还过任何借款，上诉人也并未主张债务。以此可以体现，在2017年之前，上诉人与被上诉人之间是认可债务以房产进行抵顶债务。协议签订后被上诉人将房产交付给上诉人，上诉人对房产进行了装修及居住，被上诉人也从未提出过任何异议。被上诉人经济情况良好，在2002年至2017年的15年间，其完全有能力偿付50000元债务，一直未履行，证明其认可房产的所有权是上诉人，现在房产升值后，被上诉人反悔将房产抵顶债务，向上诉人提出诉讼。二、适用法律错误。涉案房产土地性质为集体用地，上诉人无法取得产权登记。在整个过程中被上诉人存在重大过错，2001年50000元对于上诉人与被上诉人而言是笔不小的数目，在房产升值货币贬值的15年后，被上诉人要求还钱退房该行为对上诉人造成了严重的经济损失；并于庭审提交长政发（2012）19号文、乐园村旧村拆迁实施公告、产权调换补偿协议予以证明。根据2011年山东省《民事审判会议纪要》的规定，对于小产权房产的处理应本着公正原则，进行处理。本案被上诉人存在过错，若返还房产，被上诉人也应当将房屋升值考虑在内，赔偿上诉人的经济损失。
于庆东、袁芳燕辩称，2001年被上诉人借款50000元，因当时难以确定准确的还款日期，为保障债权的收回，签订了涉案协议，看似以��抵债协议，实际系为收回借款而设定的担保，涉案房产一直未办理过户，未发生所有权的转移。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
于庆东、袁芳燕向一审法院起诉请求：1.判令两被告袁舫妮、张晓东履行双方于2001年7月16日签订的协议书，即两原告付给两被告相应的钱款，两被告归还两原告的房屋。2.本案的诉讼费用由两被告承担。庭审中原告释明诉讼请求中“相应的钱款”是指按照协议的约定，原告偿还被告借款本金50000元以及从协议公证之日（2001年7月16日）按年利率4%计算至款项还清之日的利息。
一审法院认定事实：原告于庆东与原告袁芳燕原系夫妻关系，被告张晓东与被告袁舫妮系夫妻关系，原告袁芳燕与被告袁舫妮系姐妹关系。原告于庆东、袁芳燕在夫妻关系存续期间，于2001年初因经营周转资金紧张陆续向被告张晓东、袁舫妮夫妻借款50000元，因无力偿还，当年5月份两原告将坐落在长岛县南长山镇乐园村3××号的房产（房产证号：长房字第××号）和房产所有权证交给两被告，并经协商双方于当年7月16日签订书面《协议书》，协议内容：“经甲、乙双方充分协商定立本协议书，共同遵守。一、乙方已借甲方人民币伍万元整。二、乙方将座落在南长山镇乐园村的住房一栋（房产证号：长房字第××号）作价为柒万元，抵顶甲方借款。该房归甲方所有，房产证由甲方保存，在办理产权过户登记领取房产证之日，甲方应再付给乙方贰万元。三、因乙方的房屋暂无法过户到甲方，当条件成熟时乙方应积极协助甲方将房屋过户。四、在房屋产权过户登记前，如乙方有能力偿还借款时，除还给甲方本金伍万元，还应从本协议公证之日起，按年利率百���之四计算利息偿还甲方。甲方应完好无损将原房屋交回乙方。五、本协议一式三份，甲、乙双方、公证处各一份，自双方签字并经公证之日起生效。甲方：张晓东袁航妮乙方：于庆东袁芳燕二○○一年七月十六日”，该协议于同日由长岛县公证处予公证。因被告张晓东与被告袁舫妮均非乐园村集体组织成员，涉案房产一直未能办理过户。后原告向被告主动偿还借款并要求返还房产，但被告以房产归其所有为由拒不接受，原告遂于2017年3月6日诉至一审法院。
另查：涉案房产原登记在于祝孝(原告于庆东父亲)名下，所占土地为集体土地(使用权证号长集建（91）字第××号，使用权人于庆东)，在《协议书》公证过程中，经公证人员确认，于祝孝与唐金仙(原告于庆东母亲)夫妻认可涉案房产系原告于庆东房产，对该房产的抵顶行为无异议。2014年10月23日，原告于庆���以继承方式重新办理涉案房产的新房产所有权证(证号：长岛县房权证长房私字第××号，房屋所有权人：于庆东)。
一审法院认为，本案中，原、被告双方于2001年7月16日签订的《协议书》，在形式上是以物(房产)抵债协议，但实质上是被告为保障其收回原告的50000元借款而设定的一种非典型担保方式，符合让与担保的法律特征。理由是：根据有关物权法理论，让与式担保又称信托让与担保，是指债务人(或第三人)为担保债务清偿，将担保标的物之整体权利(通常是所有权)移转给债权人，在债务履行完毕后，标的物的整体权利又回归于担保人;在债务届时未能得到清偿时，债权人有就担保物优先受偿的权利。根据《协议书》内容，两原告向两被告借款50000元后，在双方协商一致的基础上原告将其房屋作价70000元抵顶借款并约定过户时被告支付差价款20000元；同时��定房产过户前，如原告能够偿还借款则被告应将房产返还。结合庭审调查，可以看出该《协议书》并非是债务届清偿期后原、被告双方在清算时进行的以物抵债协议，而是因原告在当时不具有偿还借款能力，在无法确定偿还借款期限的前提下，为保障被告债权的实现，基于双方的亲属关系而签订以原告的房产抵顶被告借款的以物抵债协议。被告既未放弃债权的实现，原告亦未放弃债务的履行，双方并未真正意义上抵销之间的债权债务。因此，一审法院认为双方协议的本质是基于民间借贷关系这一基础事实上的让与担保协议。该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益和公序良俗，应当认定有效。因此，两原告按照协议的约定向两被告偿还借款、按年利率4%承担利息，并要求两被告返还房产的主张，不违反法律规定，应予以支持。被告��为双方的债权债务在协议时已抵销与事实不符，于法无据，不予支持。针对被告辩称根据协议涉案房产归其所有的主张，一审法院认为该辩解主张，不符合物权法定原则的规定。理由：根据《中华人民共和国物权法》第五条的规定，物权的种类和内容，由法律规定(即物权法定原则，是指物权只能依法律强制性规定设立，当事人不得依意思自由创设或变更物权的种类、内容、效力和公示方法)。该法第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此涉案房产的所有权转移必须依法办理过户登记手续，虽然两原告将涉案房产交付给两被告占有使用但未实际办理过户登记，即便是双方约定归被告所有，亦不产生物权法意义上的所有权转移。因此被告辩称其已取得涉案房产所有权的主张，于法���据，一审法院不予支持。关于被告在庭审辩论中称原告的诉求已超过诉讼时效期间，应予以驳回的辩解主张，对此一审法院认为，如前所述，原、被告双方签订的《协议书》系让与担保协议，既有债权债务内容亦包括物的权利，根据诉讼时效制度的规定，涉及物权不适用诉讼时效。故被告该辩解主张一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第六十条及有关民事法律之规定，判决：一、原告于庆东、袁芳燕于判决生效后十日内偿还被告张晓东、袁舫妮借款50000元，并自2001年7月16日起以50000元借款为基数按年利率4%支付利息至本判决确定给付之日时止。二、被告张晓东、袁舫妮于判决生效后三十日内将位于长岛县南长山镇乐园村3××号的房产（原房产证号：长房字第××号，现房产证号：长岛县房权证长房私字第××号）返还给原告于庆东、袁芳燕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元减半收取525元，两原告承担262.5元，两被告承担262.5元。
二审审理查明的案件事实同一审。
本院认为，被上诉人于庆东与袁芳燕原系夫妻关系，上诉人张晓东与袁舫妮系夫妻关系，袁芳燕与袁舫妮系姐妹关系。于庆东、袁芳燕在夫妻关系存续期间，于2001年初因经营周转资金紧张陆续向张晓东、袁舫妮夫妻借款50000元，因无力偿还，当年5月份被上诉人将坐落在长岛县南长山镇乐园村3××号的房产（房产证号：长房字第××号）和房产所有权证交给上诉人，并经协商双方于当年7月16日签订书面《协议书》约定：“一、乙方已借甲方人民币伍万元整。二、乙方将座落在南长山镇乐园村的住房一栋（长房字第××号）作价为柒万元，抵顶甲方借款。该房归甲方所有，房产证由甲方保存，在办理产权过户登记领取房产证之日，甲方应再付给乙方贰万元。三、因乙方的房屋暂无法过户到甲方，当条件成熟时乙方应积极协助甲方将房屋过户。四、在房屋产权过户登记前，如乙方有能力偿还借款时，除还给甲方本金伍万元，还应从本协议公证之日起，按年利率百分之四计算利息偿还甲方。甲方应完好无损将原房屋交回乙方。五、本协议一式三份，甲、乙、公证处各一份，自双方签字并经公证之日起生效。甲方：张晓东袁航妮乙方：于庆东袁芳燕”。该协议于同日由长岛县公证处予公证。因张晓东与袁舫妮均非乐园村集体组织成员，涉案房产一直未能办理过户。后被上诉人向上诉人主动偿还借款并要求返还房产，但上诉人以房产归其所有为由拒不接受，被上诉人遂于2017年3月6日诉至一审法院。以上事实，本院予以确认。
《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，是确定不动产物权归属和内容的基本依据，对不动产物权的归属具有推定的证据效力。当事人对不动产权属证书记载的权利人有异议，向人民法院起诉对该不动产物权请求确认归属的，有义务提供证据加以证明。本案依庭审查明的事实及当事人所提供的证据分析，首先，本案的上诉人与被上诉人并未当庭提供书面借贷合同，但双方已就借贷50000元达成了合意且于签订涉案协议前已实际履行，即可认定双方的债权债务关系成立。其次，涉案协议还载有房产作价抵顶借款、房产过户和偿还借款并返还房产的内容，其目的系被上诉人融资的需要并担保债务的履行，双方并未办理抵押登记手续，也不符合担保法的担保方式，应认定双方之间系一种非典型的担保关系，属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，即实现到期担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。再次，本院注意到涉案协议并未载明或约定借款期限，故本案并不存在借贷法律关系与房产作价抵顶借款关系均依法成立并生效的情形。上诉人作为债权人在无明确的履行期限情形下，可随时请求作为债务人的被上诉人履行，但应当为被上诉人留有必要的准备期限，在被上诉人拒不偿还借款或无力偿还借款的情形下，上诉人方可以适当的方式就涉案的房产主张权利，以担保其债权的实现。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实���楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人张晓东、袁舫妮负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑 勇
审判员 曹红岩
审判员 付景波
二〇一八年四月九日
书记员 田欣琦