江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏08民终1098号
上诉人（原审被告）：淮安市富地置业有限公司，住所地淮安市清江浦区利苑新村3区8幢502室。
法定代表人：费成林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：费勇进，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）：魏巍。
被上诉人（原审原告）：刘梅园。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：王其军，淮安市大成法律服务所法律工作者。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：王素芹（系被上诉人魏巍的母亲），女，1963年10月15日出生，汉族，住淮安市清江浦区北京北路***号。
上诉人淮安市富地置业有限公司（以下至判决主文前简称富地公司）因与被上诉人魏巍、刘梅园商品房预售合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院(2017)苏0812民初7010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
富地公司上诉请求：撤销一审判决第一项。事实和理由：1、《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）规定的诉讼时效期间自2017年10月1日开始施行，对于截止2017年10月1日诉讼时效没有届满的可以顺延至三年，但是如果截止到2017年9月30日二年诉讼时效期间届满的，则上诉人有权提出诉讼时效抗辩；2、根据一审查明的事实，被上诉人自2015年1月1日开始应当知道上诉人未依约交房，诉讼时效开始计算，即到2016年12月31日，两年诉讼时效期间已经届满，而此时《民法总则》还未实施，故不能适用三年诉讼时效。
魏巍、刘梅园辩称，1、商品房为特殊商品，所有权的取得应依法登记才能成立，故本案的诉讼时效起算时间应从被上诉人取得房屋所有权证开始计算；2、诉讼时效因被上诉人多次向上诉人主张交房违约责任而中止；3、《民法总则》中关于3年诉讼时效的规定在本案中可以适用。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
魏巍、刘梅园向一审法院起诉请求：1、被告支付延期交房违约金17526元、延期办理产权证违约金6420元，共计23946元；2、被告承担本案诉讼费。
一审法院查明事实：2014年5月14日，两原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：两原告购买被告开发的位于淮安市清江浦区××单元××室房屋，约定的价款为642000元，买受人于2014年5月14日前一次性付清全部购房款，出卖人于2014年12月31日前将经验收合格的房屋交付买受人，出卖人未按约定期限交付房屋，逾期交付房屋超过30日后，买受人要求继续履行的，自约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原、被告双方签订购房合同时，原告支付了全部购房款。2015年4月1日，两原告向涉案小区的物业公司缴纳了入住费。
2015年8月10日，富地公司向淮安经济技术开发区人民法院（以下简称开发区法院）提起行政诉讼，其认为淮安市规划局（以下简称规划局）于2013年5月8日向其核发了淮安市清河区淮海西路南侧轻工资产宿舍区地块（后为淮安市新盛新村）6号楼建设工程规划许可证，该楼盘于2013年6月6日开工建设，2014年12月14日竣工，2014年12月16日经参加验收单位验收全部合格，其于2015年2月向规划局递交了建设工程竣工规划核实的申请，但规划局并未履行对工程竣工规划核实的职责。其请求法院判令规划局履行建设工程竣工规划核实的职责。开发区法院于2015年10月10日作出（2015）淮开行初字第63号行政判决，该判决确认的事实部分载明：富地公司于2010年8月14日与淮安市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定富地公司受让位于淮安市××南侧4959.2平方米土地，2013年5月8日，规划局向富地公司核发6号楼建设工程规划许可证，工程于2013年6月6日开工建设，2014年12月14日竣工，于2014年12月16日经建设、监理、施工及设计单位验收，综合验收结论合格。2015年2月，富地公司就上述工程向规划局申请规划核实。该判决确认规划局没有依法履行富地公司申请的规划核实的职责，判决规划局于判决生效后二十日内，履行对富地公司申请规划核实的职责。该判决生效后，富地公司于2015年11月11日再次向开发区法院提起行政诉讼，主张规划局于2015年10月26日对富地公司作出的淮规淮决字（2015）13067号不予规划核实决定书中，对诉争工程不予规划核实的理由不成立。2016年3月25日，规划局作出淮规核字﹝2016﹞第13003号核实意见，载明淮安市淮海西路南侧新盛新村6号楼符合建设工程规划许可证及附件内容，予以规划核实确认；2016年3月29日，富地公司撤回了该行政诉讼。
2016年6月3日，淮安市住房和城乡建设局出具一份《关于新盛小区交付使用备案的通知》，载明：富地公司交付使用的新盛新村小区5、6号楼建设工程已取得规划、工程质量、消防、环保、绿化、供电、燃气、供水、通信、有线电视、人防、电梯、邮政、无拖欠工程款和农民工工资、安防等验收合格（或备案）证明文件，现予以交付使用备案。2016年6月14日，涉案房屋的不动产权利登记至富地公司名下；2016年7月22日，涉案房屋的不动产权利登记至两原告名下。
一审庭审过程中，两原告委托诉讼代理人王素芹陈述其于2015年1月开始多次找被告要求交付房屋，但被告均表示房屋没有验收，直至2015年4月17日才接到被告公司总经理费勇进的拿房通知；被告陈述自2015年1月开始，王素芹确实找过被告，王素芹认为被告房屋卖贵了，要求补差价，被告没有同意，后来双方达成协议，由被告对涉案房屋进行改造，是王素芹自己推迟拿房的。
被告富地公司陈述其按住建部门要求于2014年12月27日在淮海晚报上刊登了交房公告，其内容为：尊敬的新盛新村小区5号、6号楼业主，淮安市富地置业有限公司开发的“新盛新村小区”5号、6号楼现已通过竣工验收，具备交房条件。定于2014年12月31日正式交房，现将相关事项公告如下：1、交房地点：新盛新村小区售楼处，2、交房时间：2014年12月31日…两原告质证称被告富地公司并未提示其通过公告的方式进行通知。被告富地公司又当庭提交一份日期为2015年1月1日的《领房通知单》，载明：淮安市精通物业服务有限公司（管理涉案小区的物业公司）：魏巍、刘梅园购买新盛新村6号楼901室，现房款已结清，请予办理领房相关手续；两原告质证称并未收到该通知。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属合法有效，原、被告双方应当履行合同约定的义务。原、被告双方签订的合同中约定，被告富地公司应在2014年12月31日前将经验收合格的房屋交付两原告，交付房屋时应当以书面方式通知两原告，被告富地公司虽出具了《领房通知单》，但未能证明将该通知单交付于两原告；被告富地公司辩称其在住建部门要求下在报纸上刊登了交房公告，法院认为，两原告在购房合同中留有住址及电话，被告富地公司应当通过电话联系、实地送达、邮寄送达等方式向两原告发出书面通知，被告富地公司在报纸上刊登交房公告，该交房信息难以被两原告知悉，不能免除被告富地公司的书面通知义务。综上，被告富地公司未能证明以书面方式向两原告发出了交房通知，且亦未能证明其以其他方式向两原告发出了交房通知，故法院认为其未能举证证明其依约履行了及时通知交房的义务。原告主张被告富地公司支付逾期交房违约金，法院予以支持；关于逾期交房违约金计算的截止期限，两原告提交的收据中载明其于2015年4月1日向物业公司缴纳了入住费，按常理购房人在向物业公司缴纳了入住费之后，即可拿到房屋钥匙，故涉案房屋的交付时间应认定为2015年4月1日。由此，两原告主张的逾期交房违约金计为642000元×3÷10000×90日=17334元，两原告主张的超出部分，法院不予支持。
两原告主张被告富地公司支付延期办理房产证违约金，法院认为，双方的商品房买卖合同中约定，被告应于房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，（2015）淮开行初字第63号行政判决书载明，富地公司于2015年2月即向规划局递交了建设工程竣工规划核实的申请，但因规划局的原因，致使该工程于2016年3月25日才被予以规划核实确认，由此造成了办理房屋不动产权证的延期。因规划局的原因，致使被告富地公司未能及时办理不动产权证的相关手续，被告富地公司不应承担延期办理不动产权属证书的责任，对两原告主张被告富地公司支付延期办理产权证违约金的诉讼请求，法院不予支持。
关于本案的诉讼时效问题，《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或应当知道受到损害以及义务人之日起计算，本案约定的房屋交付时间为2014年12月31日，两原告自2015年1月1日开始应当知道被告富地公司未依约交房，两原告于2017年8月17日提起本案诉讼，诉讼时效期间并未届满；被告富地公司主张本案诉讼时效期间已经届满，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、被告淮安市富地置业有限公司于本判决生效后三日内一次性支付原告魏巍、刘梅园违约金17334元；二、驳回原告魏巍、刘梅园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费399元，原告魏巍、刘梅园负担166元，被告淮安市富地置业有限公司负担233元。
经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审中，双方当事人均未提供任何新证据。
本院认为，《民法总则》于2017年10月1日开始实施，在其实施之前，按原《民法通则》关于一般诉讼时效两年的规定，在《民法总则》实施前两年诉讼时效已经届满的，《民法总则》中关于三年诉讼时效的规定则不具有溯及力。
本案中，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人应在2014年12月31日前将验收合格的房屋交付被上诉人，而涉案房屋的交付时间为2015年4月1日，故在2015年1月1日至2015年3月31日这段期间，上诉人存在持续违约的事实。在上诉人未能提交证据证明诉讼存在中断、中止情形的情况下，违约事实存在的最后一天即2015年3月31日的诉讼时效，至《民法总则》实施之日已经超过两年，故被上诉人就上诉人整个逾期交房违约期间的诉讼时效在《民法总则》实施之前均已超过两年，故对上诉人提出的诉讼时效抗辩，本院予以支持。
综上所述，上诉人的上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销淮安市清江浦区人民法院(2017)苏0812民初7010号民事判决；
二、驳回被上诉人魏巍、刘梅园的诉讼请求。
一审案件受理费399元，二审案件受理费233元，均由被上诉人魏巍、刘梅园负担。
本判决为终审判决。
审判长 许玉虎
审判员 蒋其举
审判员 孙 洁
二〇一八年六月十二日
书记员 鲍婷婷