山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁01民终2519号
上诉人（原审原告）:张淑霞，女，1976年出生，汉族，住山东省郓城县。
委托诉讼代理人：沈阳，山东科创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏冰蕾，山东国曜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：济南恒大翡翠华庭置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：廖嘉宁，董事长。
委托诉讼代理人：王双，女，济南恒大翡翠华庭置业有限公司工作人员。
上诉人张淑霞因与被上诉人济南恒大翡翠华庭置业有限公司（以下简称济南恒大公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月28日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
张淑霞上诉请求：1.撤销（2017）鲁0102民初942号民事判决，依法改判济南恒大公司承担逾期交房违约责任，支付迟延交房违约金25510.31元；2.本案一审、二审诉讼费由济南恒大公司承担。事实与理由：一、一审判决事实认定不清。双方《合同补充协议》形式十分隐蔽，其形式违反《合同法》第三十九条和《合同法司法解释（二）》第六条规定。并且济南恒大公司修改重要条款，在签订合同时并没有对张淑霞尽到提示义务，补充合同条款应当不予以适用。双方签订的《济南市商品房买卖合同》附件5《合同补充协议》第三条载明”双方同意本合同第八条变更为：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”张淑霞认为作为济南恒大公司提供的格式条款该附件5《合同补充协议》第三条的收房标准约定无效不应当适用,理由如下：1、从形式上看《合同补充协议》作为《附件5》列在附件最后，是合同《附件》的一部分，不具有独立性；该附件没有独立的楼号或付款方式，其题目和抬头均未列出特殊字体提示业主注意，并且被放在附件最后，借此形式隐藏了重要的修改条款并且在签订时难以引起张淑霞注意。2、《合同补充协议》第三条修改的条款没有下划线或引号标注，而且字体格式通篇一致、排列紧密，其中降低卖方交房条件的条款第三条没有任何醒目或特定的标注提示买方注意并认可，签订该协议时济南恒大公司也没有提示此条款的与主合同的不同之处。3、在实际签订过程中，济南恒大公司销售人员没有向张淑霞提示或告知附件5与主合同的任何不同之处，也没有对交房标准修改和降低进行说明，只是引导张淑霞在附件最后签字，导致了张淑霞在履行合同的整个过程中一直没有注意附件5关于交付条件的修改。补充合同是济南恒大公司设定的买房陷阱。对上述实事，一审法院并未依法查明。依据《合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。并且《合同法司法解释（二）》第六条规定，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称”采取合理的方式”。然而本案济南恒大公司以合同附件的形式擅自修改交房标准这类重要条款，并在签订时未提示张淑霞重要条款的变更，在合同的形式上和签订实际情况上均有降低标准且不告知业主的情形，并没有采取法律规定的”合理的方式”提示业主。根据《合同法》第四十条规定：格式条款存在本法五十二和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的该条款无效。因此双方格式条款附件5第三条免除了其办理《综合验收备案证明》的重要义务，并且没有用合法合理的方式提示业主，该条款应当不予以适用，收房标准仍应当以《济南市商品房买卖合同》主合同第八条即楼盘取得《分期综合验收备案证明》为收房标准。另外，并且涉案楼盘从签订合同到交房历时三年时间，济南恒大公司应当有足够的时间取得综合验收备案证明。张淑霞和大部分一期业主拒收房屋后，济南恒大公司一直催促业主收房，并声称在3月15日前收房的业主可以直接领取违约金。业主相信济南恒大公司的承诺，因此在3月15日前到物业登记并陆续接收了商品房。但济南恒大公司在业主收房之后出尔反尔，未兑现办理综合验收证明和违约金承诺，并且一期业主在入住后遭遇了工业用电、水管爆裂、煤气不通、子女入学受阻、大门未建成进出小区困难等各种影响使用居住的问题。导致了6月30日，张淑霞和上百名一期业主到访济南恒大公司经营所在地，济南恒大公司派出了保安予以阻拦，7月1日公司代表郭红波多次与当时到访的业主洽谈，并再次承诺了及时办理《分期验收备案证明》。7月15日，在约定的收房时间相隔7个半月后，济南恒大公司才办理《分期验收备案证明》。二、一审判决适用法律错误。根据济南中院作出的相关民事判决书其格式合同与本案完全一致，法院认定了交房标准应当以主合同约定为准，并引用《合同法》第三十九条认定合同补充合同条款不予适用。第一、济南中院相关判决认定关于房屋交付条件，合同有约定的，按合同约定，但不能违反法律、法规的强制性规定，无约定的，按照法律法规确定交房条件。案例中双方在合同第八条约定的房屋交付条件，因此应认定济南恒大公司取得分期综合验收备案证明后，涉案房屋符合交付条件。合同法第三十九条规定，采用格式条款订立的合同，提供格式条款的一方应当遵循公平原则去顶当事人之前的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。补充协议为济南恒大公司提供的格式合同，且与《商品房买卖合同》的签订日期为同一天，该补充协议降低了房屋交付的条件，济南恒大公司未举证证明就该条款向业主进行了提示和告知，因此，该条款对业主不产生约束力。本案《商品房买卖合同》中存在两种收房标准，依据《合同法》格式条款解释原则作出对买受人有利的解释。本案一审判决主要以《合同补充条款》并未违反法律法规的强制性规定而认定补充条款”绝对有效”，但是忽视了补充条款违反《合同法》第三十九条、第四十条和《合同法司法解释（二）》第六条规定而导致的”相对无效”。这对张淑霞非常的不公平。第二、”综合验收备案制度”并未被取消，合同双方依然以其作为标准进行约定，根据1993年12月1日建设部颁布施行的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》、1998年国务院发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》及2004年发布的《山东省城市房地产开发经营管理条例》及2009年6月发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收办法》明确要求在山东省城市规划区范围内，从事房地产开发经营的，应执行房地产开发项目竣工综合验收备案制度，并明确规定了综合验收及备案内容，详细列举了开发项目综合验收报告应附的相关材料。国家为加强对商品房买卖行为的管理，强制性的要求开发商提供由行政机关监制的《商品房买卖合同（示范文本）》，其中也仅列出综合验收备案和分期综合与验收备案两个选项。根据鲁政办字[2016]118号《山东省人民政府办公厅关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》第四条治理措施第三项明确规定：未取得竣工综合验收备案证明的商品房，不得交付使用，因未达到交付条件逾期交房的，开发企业应按照商品房买卖合同约定承担逾期交付责任。综上所述，济南恒大公司用隐晦的方式擅自修改交房标准，降低标准交房，违反了合同约定和法律规定，违反了诚实信用原则，应当承担相应的合同责任和法律责任。请二审法院查明本案事实，依法适用法律支持张淑霞的合法请求，保护买房人的合法权益。
济南恒大公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。虽然双方在所签商品房买卖合同中约定涉案房屋的交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》，但是双方在《补充协议》中补充约定对涉案房屋的交付条件进行了变更，而该补充约定合法有效。具体理由如下：第一、双方对于交付条件的补充约定，并非无效的格式条款。首先，双方对于交付条件的补充约定，并非合同法第三十九条规定的免除或限制济南恒大公司责任的格式条款；并且《补充协议》第十三条明确约定”补充协议的内容与本合同的内容不一致的，以本补充协议为准”，可见，济南恒大公司也对相关合同内容履行了提示义务。重要的是，张淑霞亦未在法定期间内以济南恒大公司违反《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致其没有注意或者限制其责任的条款，申请人民法院撤销该补充约定，故该补充约定合法有效。其次，该补充约定并未免除济南恒大公司的责任、加重张淑霞的责任、排除张淑霞的主要权利。济南恒大公司已经按照商品房买卖合同的约定向张淑霞交付了经竣工验收合格的商品房，且张淑霞所购买的房产也经过了竣工验收备案，济南恒大公司完全尽到了出卖人的责任，张淑霞的权利也未受到任何损害。第二、该补充约定并未违反法律的效力性强制性规定。《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号）取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。因此，双方签订补充协议，变更交付条件，并不违反法律的效力性强制性规定。综上，双方关于变更交付条件的补充约定合法有效，张淑霞的上诉请求无事实和法律依据，请贵院依法予以驳回。
张淑霞向一审法院起诉请求：1.判令济南恒大公司依据双方签订的济南市商品房买卖合同第九条承担逾期交房违约责任,支付张淑霞自2016年1月1日至2016年3月4日的迟延交房违约金25510.31元（保留至小数点后两位）；2.济南恒大公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2015年3月6日，张淑霞（买受人）与济南恒大公司（出卖人）签订了商品房买卖合同一份，约定：由张淑霞购买济南恒大公司开发的位于某小区一期某号楼某单元某商品房一套，总价款为3985986元。合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，取得开发项目分期综合验收备案证明，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。补充协议第三条约定，双方同意本合同第八条变更为：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具单位（子单位）工程质量竣工验收记录及取得建筑工程消防验收意见书、电梯安全检验合格证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。张淑霞已按照合同约定支付了全部购房款，并于2016年3月4日接收了涉案房屋。涉案房屋已于2015年12月31日前通过了房屋建筑工程竣工验收、电梯验收、建设工程消防验收、单位（子单位）工程质量竣工验收。2015年12月29日，济南恒大公司通过EMS快递向张淑霞邮寄了交房通知。2016年7月15日，济南恒大公司取得分期综合验收备案证明。
一审庭审中，证人于正刚出庭作证，证明业主多次就交房事宜与济南恒大公司进行交涉。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的”强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号自公布之日起施行），在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。本案中，双方已在补充协议中明确约定，将涉案房屋的交付条件变更为：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具单位（子单位）工程质量竣工验收记录及取得建筑工程消防验收意见书、电梯安全检验合格证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该补充协议并未免除出卖人济南恒大公司的责任、加重买受人张淑霞的责任、排除买受人张淑霞的主要权利，也不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，且张淑霞也未在法定期间内，以济南恒大公司违反《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致张淑霞没有注意免除或者限制其责任的条款，申请人民法院撤销该补充协议。因此，一审法院认定双方对交付条件的补充协议合法有效。济南恒大公司已经依照合同约定履行了交房义务，张淑霞要求济南恒大公司承担逾期交房违约责任，无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条、第十条、第十四条、《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告张淑霞的诉讼请求。案件受理费人民币440元，由原告张淑霞负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。本案中，张淑霞与济南恒大公司签订的《济南市商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，济南恒大公司在与张淑霞签订该合同及附件时业已取得商品房预售许可证，故合同及附件均为有效，双方当事人均应按照合同及附件内容履行各自的义务。虽然双方在所签《济南市商品房买卖合同》中约定涉案房屋的交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》，但是在双方所签《补充协议》中补充约定涉案房屋的交付条件为：”出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由勘察、设计、施工、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具单位(子单位)工程质量竣工验收记录及取得建筑工程消防验收意见书、电梯安全检验合格证，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”济南恒大公司已依约取得涉案房屋的建筑工程竣工验收、电梯验收、建设工程消防验收、单位（子单位）工程质量竣工验收，并于合同约定期限内向张淑霞邮寄了交房通知。张淑霞以补充约定为济南恒大公司提供的格式条款，且与房屋买卖合同于同一日签订，补充协议降低了房屋交房的条件，济南恒大公司未举证证明就该条款向业主进行了提示和告知，济南恒大公司交付的房屋不符合合同约定为由，请求济南恒大公司承担逾期交房违约责任。鉴于买受人已实际收房，双方补充协议中关于交房标准的约定未免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，补充协议有效。出卖人向买受人交付的房屋已符合双方补充协议约定的条件，故买受人再要求出卖人承担逾期交房违约责任，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，张淑霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费440元，由上诉人张淑霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 褚 飞
审判员 刘晓菲
审判员 高希亮
二〇一八年四月十六日
书记员 孙 娜