广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终2873号
上诉人（原审被告、反诉原告）:天伦控股有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：张国明，职务：董事长。
委托代理人：谭艳平，广东金轮律师事务所律师。
委托代理人：宋晶，广东南方福瑞德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:李礼雄，住广州市天河区。
委托代理人：王亚平，广东金桥百信律师事务所律师。
委托代理人：魏珍珠，广东金桥百信律师事务所实习律师。
原审第三人:广州南洋电器有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：黄文胜，职务：董事长。
委托代理人：陈小英，广东格林律师事务所律师。
上诉人天伦控股有限公司（以下简称天伦公司）因与被上诉人李礼雄、原审第三人广州南洋电器有限公司（以下简称南洋公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2154号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年9月29日，南洋公司（出租方）与天伦公司（承租方）签订《工业厂房租赁合同》。合同约定：根据市政府关于加快城市功能优化调整，推进市区工业“退二进三”的工作要求，南洋公司生产、办公场地需整体搬迁，ＸＸ路43号整体工业厂房将按“创意产业园、生态科技楼宇园区”的要求进行规划使用功能变更和升级改造建设。天伦公司在充分了解南洋公司现存整体工业厂房的基本情况（包括但不限于物业性质、使用功能、楼宇建筑物状况、各项配套条件、政府规划、物业出租、抵押情况等）以及使用方向的前提下，愿意租用上述整体工业厂房（包括厂区内空地面积、附属水电、电梯等其他配套固定设施），并负责规划报建、投资改造、招商经营、物业管理等全部经营活动；南洋公司本次出租给天伦公司物业的范围：初步界定为ＸＸ路43号大院内的自编号C09、C10、C11、C12、C13、C14、C15、C16等八栋建筑物业；南洋公司所出租的物业，原使用功能为工业生产、经营、办公综合用途，天伦公司在租赁期间可以依照国家有关规定，经规划管理部门批准，根据“创意产业园、生态科技楼宇园区”的使用要求，在主体框架不改动的情况下，对承租物业变更使用功能，进行装修改造、新增附属设备设施等。
2010年3月26日，李礼雄（乙方、承租方）与天伦公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》。其中约定：甲方同意将租赁得来的坐落在广州市越秀区ＸＸ路43号自编23及24号（即C13B号和C14号）房地产整栋，面积共1800平方米，转租给乙方作商业用途使用。租赁期限为55.5个月，自2010年4月1日到2014年11月15日；免租装修期为2010年4月1日到2010年7月31日，免租装修期内实际发生的水、电和其他公共设施的费用由乙方承担。基本租金单价为每月50元/平方米起，从租赁期限的第2年度起（即从2011年8月1日起），每年租金在上一租赁年度租金的基础上递增3%。具体为：2010年8月1日至2011年7月31日，月租金为9万元；2011年8月1日至2012年7月31日，月租金为92700元；2012年8月1日至2013年7月31日，月租金为95400元；2013年8月1日至2014年7月31日，月租金为98280元；2014年8月1日至2014年11月15日，月租金为101232元。租金按月结算，由乙方在每月的第5日前，以现金或转帐方式向甲方支付当月租金。乙方应在本合同签订当日，向甲方支付相当于首月的两个月租金18万元作为保证金，并支付首月租金9万元。若乙方按照本合同约定完全、适当地履行一切义务和责任，并在本合同期满或解除后5个工作日内办妥全部退租手续后，甲方将租赁保证金无息退还乙方。上述租金已含该物业的物业管理费。乙方应按本合同的约定支付费用；未按约定支付费用的，每逾期1天，需按所欠费用的0.1%向甲方支付违约金；逾期超过30天，经甲方书面通知后仍未支付租赁费用的，甲方有权解除本合同，并按照本合同的相关约定追究乙方的法律责任。如乙方违约提前解除本合同或乙方违反本合同致使甲方单方解除本合同的，甲方不予退还租赁保证金，且有权追究乙方的其他违约责任（包括但不限于另行要求乙方支付拖欠的租金、违约金及赔偿甲方的经济损失）。如甲方违约提前解除本合同或甲方违反本合同致使乙方单方解除本合同的，甲方应当退还乙方双倍租赁保证金，且乙方有权追究甲方的其他违约责任和要求赔偿经济损失。因不可抗力原因导致本合同无法继续履行的，任何一方可以在书面通知对方并提供有关不可抗力证明材料后依法解除本合同，而无需承担违约责任。在租赁期间，甲乙双方同意如政府部门及业主发展房地产项目及需要拆迁或征收厂房，需提前解除本合同的，按照广州市有关拆迁条例规定，按法律规定，对乙方的投资及剩余经营期限的经济效益予以补偿。有下列情形之一，甲方有权单方面提前解除本合同，并要求乙方赔偿一切实际损失：（1）乙方逾期支付租金达30日；（2）未经甲方书面同意，乙方擅自改变租赁物结构或变更租赁物用途；（3）乙方利用租赁物进行非法活动，损害公共利益或甲方利益的。有下列情形之一，乙方有权单方面提前解除本合同，并要求甲方赔偿一切实际损失：（1）甲方不能按时交付租赁物超过30日的；（2）甲方实质性违反本合同的保证或责任，致使乙方不能正常使用租赁物或使乙方本合同项下的权益受到严重损害。因不可抗力情况使一方无法履行其义务的情形持续达1个月（大于1个月）或更长时间，或一方进入破产、清算、解散、或任何其他类似程序，或由于政府部门或权利机关的命令、法令、规定、干预的生效，而失去了履行合同的可行性，本合同任何一方有权立即解除本合同。不可抗力，是指一方所不能预见、不能控制并不能避免的事件，且其结果使得该方不能履行本合同项下的义务的情况，包括但不限于政府或公共管理机构的行为或禁止、骚乱、战争、暴动以及火灾、洪水、地震、风暴、海啸或其他自然灾害。但是，甲、乙双方或其雇员所造成的上述情况不应视为不可抗力。甲方以现状交付给乙方作商业使用；甲方提供相关资料给乙方办理应需的所有工商、税务等证照。甲方同意乙方的首月租金于2010年7月31日前付清等。2010年3月29日，李礼雄向某公司支付租赁保证金18万元。同年4月1日，双方签署《场地交付确认书》，天伦公司将上述租赁场地交付李礼雄使用。2010年6月7日，天伦公司出具《证明》，载明：我司将位于ＸＸ路43号（自编21，23号）的南洋电器厂C13B出租给李礼雄用作商业经营（酒家使用），特此证明。
李礼雄接收租赁场地后，开始以经营餐饮为目的委托施工人对房屋进行包括环保油烟治理、空调及厨房设备购装等在内的装饰装修工程，同时以“广州市越秀区风调雨顺酒家”（以下简称风调雨顺酒家）名义向行政主管部门申请办理环保等审批手续。2010年5月7日，李礼雄取得广州市越秀区环境保护局（以下简称越秀区环保局）初步同意以涉案ＸＸ路43号自编21、23号（部分）经营中餐的《建设项目选址意见表》，该表注明拟同意的企业需于有效期内到环保局办理有关环境影响评价审批手续，最后以环境影响评价审批书面文件为准。2010年7月9日，越秀区环保局向风调雨顺酒家出具越环函[2010]96号《关于暂缓审批广州市越秀区风调雨顺酒家环境影响报告表的函》，载明：“一、该建设项目租赁场地ＸＸ路43号为工业用地，尚未经城市规划行政主管部门同意改变使用功能，因此项目建设不符合《广州市环境保护条例》第十九条关于建设项目不得擅自改变建筑物、构筑物使用功能的有关规定，我局暂缓审批该《报告表》。二、请补充提供该场地具备餐饮使用功能的有关文件，再重新向我局报批”。同年7月15日，越秀区环保局向李礼雄（列明为风调雨顺酒家经营者）作出越环限改字[2010]33号《责令限期改正通知书》，载明：“我局在2010年7月13日组织的执法检查中，发现位于ＸＸ路43号自编21/23号的你单位，未经环境保护行政主管部门审批验收，擅自经营中餐制售项目……违反了《建设项目环境保护管理条例》第二十三条的规定。据此，我局责令你单位立即停止中餐制售项目，于2010年7月20日之前采取有效措施进行整改；逾期不改正，我局将依法予以处罚”等。此后，李礼雄一直未能取得环境保护行政主管部门的审批，也未取得工商营业执照。
2013年2月27日，南洋公司向涉案ＸＸ路43号园区内商户发出《关于收缴租金的通知》。通知称：2011年5月，受政府规划东濠涌北沿线水务治理工程涉及整体征收问题的影响，导致园区改造工作停滞不前，2012年11月1日天伦控股有限公司向我司上级集团公司及我司发出《关于同意提前终止<工业厂房租赁合同>的函》，2012年11月14日广州市越秀区政府正式向我司发出《关于对ＸＸ路43号地块相关问题的复函》，该地块已经不再纳入东濠涌二期整治范围，可以继续用于出租经营。为此，我司与天伦控股有限公司就整体终止租赁展开磋商，并决定以业主身份对园区内所有天伦控股有限公司的租户，在现行有效的《房屋租赁合同》确定的租赁期限基础上，按租赁面积和租赁费用从2013年1月1日起直接向各租户收取厂房物业的租金等。该通知附件1为天伦公司于2012年11月1日向广州电气装备集团有限公司及南洋公司发出的《关于同意提前终止<工业厂房租赁合同>的函》复印件（其中提及：由于受地方政府对贵司旧厂改造地块征用政策的影响，租赁物业无法进行正常的经营运行，因应贵司要求，租赁物业现已处于停业状态；为此，我司同意贵司提出提前终止租赁合同的意见；希望双方尽快协商解决方案等）。
2013年4月8日，天伦公司（乙方）与南洋公司（甲方）签订《物业移交确认书》。双方约定：甲乙双方一致确认，双方于2009年9月29日签订《工业厂房租赁合同》，于2012年11月1日提前终止。乙方同意向甲方移交全部的租赁物业及管理，但对于本项目在履行《工业厂房租赁合同》过程中的遗留问题，基于部分物业出租并被二级承租户实际占有、使用的情况，甲方同意分批移交接收。乙方自签订本确认书后五天内，配合甲方办理移交厂区物业管理手续，并向甲方提供2013年1月1日起物业管理收支依据；移交手续完成后，由甲方视具体情况决定是否在本项目范围内公告通知二级承租人。本确认书签订后，甲乙双方共同开展对原二级承租人租赁合同的出租方由乙方变更为甲方的工作；同时，乙方同意从2012年11月1日起，将向各二级承租人收取租金的权利全部转由甲方行使，租金亦归甲方享有、支配（乙方在2012年11月1日以后已实际收取的租金，由乙方另行移交给甲方）。基于公平合理、互谅互让的原则，考虑到《工业厂房租赁合同》提前终止，乃因多种因素所致，且甲乙双方均有损失，甲方同意从2011年5月起至《工业厂房租赁合同》终止日，免收乙方基于《工业厂房租赁合同》项下的全部租金及场地占用费等。
另查明：与天伦公司签订租赁合同承租涉案ＸＸ路43号自编16号三层A单元和3.5层单元的案外人王毅方曾向原审法院起诉天伦公司及案外人广州市穗辉房地产代理有限公司（以下简称穗辉公司），以天伦公司单方违约为由，要求判决解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议，要求天伦公司向其双倍返还租赁保证金281648元、退还租金70412元、赔偿装修损失831025元、支付违约金1575079.5元、赔偿租赁保证金及租金利息；要求穗辉公司返还诚意金63532元，天伦公司承担连带责任等。该案经审理，原审法院作出（2013）穗越法民三初字第814号民事判决，判决：一、王某与天伦公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于该判决发生法律效力之日起解除；二、天伦公司于该判决发生法律效力之日起10日内向王某返还租赁保证金281648元；三、天伦公司于该判决发生法律效力之日起10日内，将2011年4月10日至2011年5月9日的租金70412元一次性返还给王某；四、天伦公司于该判决发生法律效力之日起10日内，将装修损失429397元一次性支付给王某；五、天伦公司于该判决发生法律效力之日起10日内，将违约金1575079.5元一次性支付给王某；六、天伦公司于该判决发生法律效力之日起10日内，将租赁保证金的利息（其中以租赁保证金127064元为基数，从2011年1月7日起计至2011年3月14日；以租赁保证金140824元为基数，从2011年3月15日起计至返还之日止，均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）一次性支付给王某；七、天伦公司于该判决发生法律效力之日起10日内，将租金的利息（其中以租金63532元为基数，从2011年1月7日起计至2011年3月14日；以租金70412元为基数，从2011年3月15日起计至返还之日止，均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；八、驳回王某的其他诉讼请求。该判决作出后，天伦公司不服判决上诉至广州市中级人民法院，称是政府对租赁地块政策的改变导致合同不能履行，是政府行为这一不可抗力因素所致，天伦公司不应承担违约责任。二审期间，为核实该房屋所在地块是否被纳入政府土地储备用地计划、有无被列入征收、拆迁范围及如被纳入政府储备用地，是否允许业主或者承租人继续保持临时商业活动等问题，二审法院致函广州市越秀区人民政府办公室。广州市越秀区人民政府办公室作出越府复函[2014]817号《广州市越秀区人民政府关于ＸＸ路43号南洋电器厂地块有关情况的复函》，内容为：“一、2009年4月，经广州市国土资源管理联席会议讨论通过，包括南洋电器厂地块在内的东濠涌改造地块已纳入广州市2009年经营性用地储备计划；二、我区暂未对南洋电器厂地块内国有土地上房屋作出房屋征收决定；三、贵院来函第3点要求核实‘广州市越秀区人民政府常务副区长冯某是否于2011年4月22日率队到广州南洋电器有限公司的上级单位，要求上述地块（含上盖建筑物在内）的业主停止对外出租相关房产或者要求业主结束相应的租赁关系’情况，经查，暂未见相关正式公文表述；四、所涉地块房屋租赁使用管理按照《广州市房屋租赁管理规定》（广州市人民政府[2010]第29号文）施行”。2014年11月25日，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民五终字第1834号民事判决，判决维持（2013）穗越法民三初字第814号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第七项、第八项；撤销该民事判决第五项、第六项。
本案诉讼过程中，关于要求赔偿的定金损失3万元及服务费损失9万元的诉讼请求，李礼雄举证如下：1.李礼雄于2010年3月12日签订的《认租书》（载明：认租物业地址为ＸＸ路43号自编23、24单元，业主收取3万元作为诚意金，该诚意金于双方确认租赁条件后自动转为物业的定金，正式签署合同时自动转为首月的租金等；业主签名处为个人签名）；2.个人签名的3万元诚意金收据；3.穗辉公司于2010年3月22日出具的“租赁‘在城中央’C13B、C14栋之服务费”9万元的收款收据。李礼雄称上述证据1上业主是天伦公司委托的人签名，具体是谁李礼雄不清楚，可能是中介公司的工作人员；证据2也是此人签名，该3万元后来转为中介服务费，这就是李礼雄诉请中主张的3万元定金。天伦公司对上述证据1、2不予认可，称天伦公司不知道该证据上是谁签名，也不清楚该3万元是谁收的；天伦公司当时委托过穗辉公司，之前的收费模式是穗辉公司签订合同和收款，没有这种手写的收据；对上述证据3无异议，9万元的服务费因已完成服务，故收费是合理合法的。南洋公司对上述证据无异议。李礼雄与天伦公司均确认，李礼雄仅向某公司支付了租赁保证金18万元，没有支付过租金。李礼雄称，因免租期至2010年7月31日，在此之前发现不能办理营业执照，故没有交过租金。
李礼雄与天伦公司共同确认，天伦公司将涉案房屋交付李礼雄使用时为毛坯状态。李礼雄称，其接收场地后于2010年4月1日至同年7月31日期间对房屋进行了装修，期间于2010年7月13日左右试业了两天，之后工商、城管、消防都来检查，不许继续经营，故自此停业。为证明涉案房屋装修的价值，李礼雄向原审法院提交了《广州市越秀区风调雨顺酒家环保治理及煤气房设备、供气系统工程合同》、预算单、报价单、图纸、收款收据；《空调器购销及安装合同》、预算表、发票；《广州市天河区永鑫装饰设计工程协议书》、结算书、收据、售货单；消防系统安装工程合同、收据等作为证据（其中部分收据为复印件）。天伦公司对上述证据中的收据均不予认可，称知道李礼雄承租涉案房屋是做餐饮，但装修未经天伦公司同意，要求对涉案房屋的装修价值进行评估。为证明涉案房屋装修的价值，李礼雄与天伦公司共同申请对涉案房屋的全部装修（包括空调、厨房设备）在装修发生时的造价及评估现场勘查当日的现值进行评估，鉴定费用由双方各预交1/2。为此，原审法院经摇珠依法委托广州市华盟价格事务所有限公司进行评估。该公司于2014年8月6日作出价格评估结论书初稿，评定该房屋的全部装修（包括空调、厨房设备）在2010年4月1日至2010年7月31日的造价为2028053元；在2014年4月17日的现值为889101元。原审法院将该评估结论书初稿交各方当事人质证后，将各方当事人提出的异议转交广州市华盟价格事务所有限公司，该公司复核后于2014年10月13日作出《关于穗华价估[2014]初027号评估结论书质证意见的函复》，并于2015年4月16日作出穗华价估[2015]0068号《关于广州市越秀区ＸＸ路43号自编23、24号的装修价格评估结论书》，最终评定该房屋的全部装修（包括空调、厨房设备）在2010年4月1日至2010年7月31日的造价为1799429元；在2014年4月17日的现值为806135元。李礼雄对该评估结论没有异议，认为应当采纳评估结果中装修时的价值而不是查看现场时的现值。天伦公司认为估价过高，且空调、厨房设备等可以移动的物品李礼雄可以自行移走，应从评估项里扣除；本案应采用查看现场时的现值。南洋公司同意天伦公司的意见。
天伦公司为证明租赁场地具备临时经营许可文件、李礼雄可以经营，提交以下证据：1.广州市越秀区城市更新改造工作办公室于2010年11月16日向区环保局、区建设和水务局、区城管局、区卫生局、工商分局、国土房管分局、规划分局、城管执法分局、建设街道办事处出具的《关于要求ＸＸ路43号办理临时商业经营有关手续时先行具结的函》（复印件）。内容为：根据区领导在《关于ＸＸ路43号南洋电器厂物业继续保持临时商业经营的请示》及《关于明确ＸＸ路43号南洋电器厂房物业如何开展“退二进三”经营的请示》上的批示，我办拟定了《临时商业经营具结书》及《承租经营具结书》共三份，分别适用于ＸＸ路43号业主广州南洋电器有限公司、一级承租人天伦控股有限公司、二级承租人，并已经区政府批准，现印发给你们。请你们在办理ＸＸ路43号的有关行政审批手续时，要求办理人先行按具结书要求进行具结，再给予办理等。该函附件6为《承租经营具结书（二级承租人）》，具结内容为：一、经营符合环保要求，不经营餐饮、汽车清洗美容等对环境有影响的项目，杜绝新增污染源的产生。在经营过程中如出现严重环境污染或造成严重扰民现象等情况，则无条件变更经营场所或办理注销……具结人处加盖有天伦公司公章。2.广州市乐缘餐饮顾问有限公司、广州市燊骏机械设备有限公司、广州市锦楹进出口贸易有限公司、广州市逸隆贸易有限公司企业注册基本资料，其中业户地址均位于涉案ＸＸ路43号区域内。李礼雄对上述证据1真实性无异议，认为该函是发生于李礼雄与天伦公司签订租赁合同后8个月的时候，与本案无关，且函件和附件6的内容均证明涉案房屋不得经营餐饮；对上述证据2真实性无异议，但认为该证据不能反映该企业何时变更至该地址经营，且该证据与本案无关，李礼雄是承租租赁物用于经营餐饮，与天伦公司提交注册资料的企业并非同一类型。南洋公司对上述证据无异议。
天伦公司为证明租赁期内，因存在政府行为即不可抗力因素影响，其不应承担责任，提交以下证据：1.2009年2月20日广州市人民政府国有资产监督管理委员会发出的穗国资[2009]5号《关于印发影响环保类退二搬迁的市属国有及国有控股企业名单的通知》及所附《影响环保类“退二”搬迁企业名单》（复印件），其中记载南洋公司在ＸＸ路43号属第二批搬迁企业，搬迁时间为2012年底前。2.2011年7月15日穗市长会纪[2011]53号《市长办公会议纪要》（复印件），其中内容为：“会议决定如下主要事项：一、由各分管市领导牵头，各有关单位分工负责，在今年8月10日前完成以下五项工作，提出相关方案或意见包括需协调解决的问题和建议），送市府办公厅综合汇总后，再呈报万某市长召开会议进行研究部署。（一）由苏某常务副市长牵头，市水务局负责，市有关单位和越秀区政府配合，就东濠涌综合整治二期工程建设的相关问题提出总体解决方案。市国土房管局、水务局、规划局、水投集团要按照分工，在今年7月20日前就以下问题提出意见，并由市水务局综合汇总。1.由市规划局、国土房管局分工负责，就南洋电器厂地块的用地划拨、规划调整和规划设计申请问题提出意见。”3.2011年3月1日广州市越秀区人民政府办公室给广州电气装备集团有限公司及南洋公司的《关于改造黄某乙南洋电器厂区的函》（复印件），内容为：“贵司《关于要求将ＸＸ路43号南洋电器厂区进行‘补交地价，自行改造’的报告》收悉，经我区研究，现将有关意见回复如下：一、根据《关于推进市区产业‘退二进三’工作的意见》（穗府[2008]8号文件）土地处置措施的规定，‘列入搬迁名单的企业，原址土地原则上应纳入政府用地’，同时根据《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号文件）中附件3《关于广州市旧厂房改造土地处置实施意见》的规定，国有土地的处置方式可分为：自行改造，补交地价；公开出让，收益支持；公益征收，合理补偿三种，按该地段的旧城改造规划方案，南洋电器厂地块基本符合公益征收的条件，可由政府依法收回并给予合理的补偿。据此，我区已将南洋电器厂地块纳入政府土地储备用地计划。二、我区一直以来十分重视东濠涌沿线旧城改造，多年来做了大量工作，深化完善其改造规划。2009年4月，经广州市国土资源管理联席会议讨论通过，东濠涌改造地块已纳入《广州市2009年经营性用地储备计划》。根据东濠涌沿线更新改造规划，南洋电器厂及周边地块整体规划为改造安置区，且地块里有幼儿园、变电站等公共服务设施，承载着重要的公共服务功能。若该地块单独进行商业开发，将严重影响东濠涌沿线的旧城更新改造工作。综上所述，我区认为南洋电器厂地块不宜自主进行旧厂房改造，应按照该地段的旧城改造方案纳入到旧城改造范围，由政府统一实施改造。”李礼雄对上述证据真实性无异议，但认为与本案无关，称证据2、3是在李礼雄与天伦公司签订合同一年后才发生的，故不存在天伦公司所称的因政府行为而引起的不可抗力情形。南洋公司对上述证据无异议。
李礼雄于2013年8月7日向原审法院提起本案诉讼，以天伦公司隐瞒土地性质，不能实现合同目的为由，请求法院判决：1.解除李礼雄与天伦公司于2010年3月26日签订的《房屋租赁合同》；2.天伦公司赔偿李礼雄经济损失3097015.27元[其中包括定金3万元、租金18万元（实为保证金）、服务费9万元，环保治理及煤气房设备、供气系统工程款306707.27元，空调器购销及安装、检测费用267838元，购买厨房设备费用96370元，装饰装修工程款2081100元，消防系统安装费用95000元]，支付违约金50万元。
天伦公司在原审辩称：不同意李礼雄的诉讼请求。1.合同无法履行的原因不在天伦公司，天伦公司也是受害者。根据双方签订的《房屋租赁合同》，因政府行为等不可抗力因素导致合同无法履行的，任何一方无需承担违约责任，因此天伦公司无需承担赔偿责任。根据穗市长会纪[2011]53号《市长办公会议纪要》及《关于改造黄某乙南洋电器厂区的函》，涉案房屋要作为东濠涌改造的储备用地，由政府组织统一实施改造。2011年4月25日，南洋公司致函天伦公司，称近期要整体征收ＸＸ路43号用地及相应建筑物，区有关部门已停止对该地段商业经营有关手续的办理，故通知天伦公司按原来双方签订的《工业厂房租赁合同》有关条款，洽商如何妥善结束租赁关系，做好租户退场及场地移交的具体事宜。因本案产生的原因是政府行为所致，并非李礼雄所称的因涉案房屋性质导致，涉案房屋的产权证性质为综合，天伦公司并未刻意隐瞒，故天伦公司无需承担赔偿责任。且天伦公司在场地前期投入了一千多万元，却没有收益，天伦公司亦损失惨重，对导致本案合同的解除没有任何过错责任。2.涉案租赁场地可以使用，李礼雄主张的损失不存在。在南洋公司单方提出终止《工业厂房租赁合同》后，天伦公司与南洋公司签订了《物业移交确认书》，明确双方共同开展对二级承租人租赁合同的出租方由天伦公司变更为南洋公司的工作。李礼雄提交的《关于收缴租金的通知》，同样可以证明李礼雄能够继续租赁使用涉案房屋，并非李礼雄所说的经营酒家的目的不可能实现。就在2011年，ＸＸ路43号园区内有大量的企业办理了工商执照年检，一直正常经营，不存在损失。3.李礼雄部分诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。（1）李礼雄未履行规定的装修改造程序，天伦公司是不予认可的。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。因此天伦公司不承担装饰装修工程款。对于未形成附属的物品，根据法律的规定，李礼雄可自行移走，不存在所谓损失。另，李礼雄提交的大部分证据都是收据，天伦公司对其真实性不予认可，对装饰装修等金额也不予认可。（2）李礼雄一直占有涉案房屋，理应交纳租金，故租金和保证金不应退还。
南洋公司在原审述称：1.关于李礼雄主张解除合同的诉请，南洋公司认为转租期间原租赁合同变更解除、终止的，转租合同随之相应解除、终止。南洋公司与天伦公司签订的租赁合同已于2012年协商解除，故李礼雄与天伦公司之间的租赁合同也应解除。退一步说，李礼雄与天伦公司的租赁合同于2014年已经到期，故该租赁合同实际上已经终止了，不需要判决解除。2.关于李礼雄主张的赔偿，事实上影响租赁合同的是政府的征收行为。天伦公司提交的政府办公会议纪要显示涉案房屋是列入储备用地，由政府统一实施改造，南洋公司作为产权人同时是国有企业，必须配合政府的工作。李礼雄可能存在损失，但作为经营者应该预见到风险，并自行承担。李礼雄与天伦公司之间的合同也写到因不可抗力导致的损失，不需要承担责任。同时南洋公司与天伦公司之间的合同也作出了明确的约定。事实上，李礼雄在合同解除后就应该将场地返还南洋公司。南洋公司知道涉案房屋可以继续经营时也已立即告知天伦公司及二级租户，后来也有其他租户与南洋公司重新签订租赁合同并缴纳租金。但李礼雄一直没有签订合同也没有返还物业，李礼雄一直以对物业空置上锁的方式强占物业，租赁期限届满后也没有返还。李礼雄的行为导致南洋公司损失并侵犯了南洋公司的物权，因此李礼雄请求的损失无依据，并应当立即返还物业，并向南洋公司支付占有使用费。南洋公司已经在与天伦公司的诉讼中要求追加本案李礼雄为该案第三人，并提出相关诉讼请求。
在原审诉讼中，天伦公司以合同签订后，李礼雄仅支付了保证金18万元，此后一直未按约支付租金，故反诉请求法院判决：李礼雄交纳从2010年8月1日起至2012年10月31日止的租金2478600元及违约金（从2010年8月6日起至缴清之日止，按照同期欠付租金的每日0.1%计算）。
针对天伦公司的反诉，李礼雄答辩称：不同意天伦公司的反诉请求。天伦公司未提供符合合同约定的租赁物，李礼雄享有先履行抗辩权。且天伦公司明知该租赁物的土地性质为工业用地仍将租赁物出租给李礼雄用于酒家经营，存在明显的商业欺诈。在天伦公司没有提供符合合同约定的租赁物的情况下，天伦公司请求李礼雄支付租金是没有依据的。
针对天伦公司的反诉，南洋公司在原审述称：李礼雄作为承租人应当支付租金，这是承租人的基本义务。2012年10月31日是天伦公司和南洋公司约定的交接时间，从次日起就是由南洋公司收取租金。没有其他意见。
原审法院认为：李礼雄与天伦公司自愿签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容及形式均无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。合同约定，天伦公司将涉案房屋出租给李礼雄作商业使用，并提供相关资料给李礼雄办理工商、税务等证照，同时天伦公司亦承认清楚李礼雄承租该场地拟用于经营餐饮，故天伦公司负有确保租赁物可作餐饮用途使用并提供相关资料以协助李礼雄办理所需证照的义务。但根据越秀区环保局出具的《关于暂缓审批广州市越秀区风调雨顺酒家环境影响报告表的函》及天伦公司举证的《关于要求ＸＸ路43号办理临时商业经营有关手续时先行具结的函》、《承租经营具结书（二级承租人）》，涉案租赁物因规划不符合经营餐饮业的要求而不能作为经营餐饮使用，李礼雄因此未能取得经营餐饮所必须的相关行政许可，合同目的无法实现。上述《房屋租赁合同》约定，甲方违反本合同致使乙方单方解除本合同的，甲方应当退还乙方双倍租赁保证金，且乙方有权追究甲方的其他违约责任和要求赔偿经济损失。故李礼雄有权解除合同及要求天伦公司赔偿损失。但因该合同仅约定“甲方应退还乙方双倍租赁保证金”，未约定违约金的数额，李礼雄主张50万违约金缺乏合同依据，原审法院根据上述合同条款依法调整为双倍退还租赁保证金共36万元。另，李礼雄虽有合同解除权，但根据天伦公司与南洋公司签订的《物业移交确认书》，天伦公司与南洋公司之间的《工业厂房租赁合同》已终止，天伦公司自2012年11月1日起丧失出租权。且李礼雄与天伦公司之间《房屋租赁合同》约定的租赁期限亦已届满，该合同已终止，无判决解除的必要。
关于赔偿损失的范围，李礼雄的主张分为四个部分：一、定金3万元；二、租金18万元；三、服务费9万元；四、装饰装修（含环保工程、空调购装、厨房设备）款。对于定金3万元，并无证据显示为天伦公司收取，且李礼雄自认该款之后转为9万元服务费，不应重复主张。对于租金18万元，现已查明李礼雄并未向某公司支付租金，该款为租赁保证金，前述已认定天伦公司应双倍返还该款项。对于服务费9万元，该款是李礼雄基于穗辉公司提供居间服务而支付，并非天伦公司收取，且本案判决天伦公司双倍返还保证金已足以弥补该项损失，故对该项损失不予支持。对于装饰装修（含环保工程、空调购装、厨房设备）的价值，鉴定人广州市华盟价格事务所有限公司经过初评和复核已出具评估报告，天伦公司和南洋公司虽认为评定价格过高，但未能提交充足反驳证据，原审法院对评估结论予以采信。现李礼雄与天伦公司双方主要争议在于赔偿范围是否应包含空调、厨房设备等可移动的物品及采用哪个时点的评估价格。对此，原审法院认为，纳入本次评估的空调、厨房设备等物品与装饰装修一样，均为李礼雄为使用涉案房屋经营餐饮所做的必要投入，目前也无证据显示李礼雄已有其他场地可以继续利用上述物品进行经营，故李礼雄将空调、厨房设备及装饰装修款均列入赔偿范围并无不妥。李礼雄在2010年7月完成装修后即被行政主管部门责令停止营业，未曾使用过装修和设备，而此后天伦公司又未能协助李礼雄取得经营所需的行政许可文件，故李礼雄主张按照装修时的评估价予以赔偿该项损失合理。因此，根据评估报告，天伦公司应向李礼雄赔偿装修（包括空调、厨房设备）损失1799429元。天伦公司虽辩称李礼雄实施装修未经其同意，但天伦公司明知李礼雄承租涉案房屋是用作餐饮，而该房屋交付时为毛坯状态，李礼雄必然需要装修后才可使用，且天伦公司也未提交其反对李礼雄装修的相关证据，故天伦公司该答辩于理不合，原审法院不予采信。
关于天伦公司称本案存在政府行为这一不可抗力的答辩意见，根据天伦公司与南洋公司签订的《工业厂房租赁合同》，天伦公司清楚南洋公司属于“退二”搬迁企业，且充分了解涉案ＸＸ路43号工业厂房的基本情况，包括物业性质、使用功能，双方约定由天伦公司负责规划报建等。本案中，越秀区环保局《关于暂缓审批广州市越秀区调雨顺酒家环境影响报告表的函》列明，正是因为涉案租赁物规划不符合要求而未通过李礼雄的行政审批申请。因此，天伦公司称本案存在其不能预见的政府行为这一不可抗力理据不足，不予采纳。
关于天伦公司的反诉请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途是出租人应尽的主要合同义务。本案中，天伦公司未能尽到保持租赁物符合合同约定用途的主要义务，李礼雄无法按照约定使用租赁物及获得收益，故天伦公司反诉请求依据不足，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，于2015年12月24日作出如下判决：一、天伦公司在判决发生法律效力之日起十日内，向李礼雄双倍返还租赁保证金36万元；二、天伦公司在判决发生法律效力之日起十日内，向李礼雄赔偿装修（包括空调、厨房设备）损失1799429元；三、驳回李礼雄的其他诉讼请求；四、驳回天伦公司的反诉请求。一审案件受理费45690元（其中本诉受理费31976元、反诉受理费13714元），由李礼雄负担12790元，天伦公司负担32900元。评估费2万元，由李礼雄负担1万元，天伦公司负担1万元。
判后，上诉人天伦公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院错误的理解了天伦公司所说的政府原因的意思，从而错误判决天伦公司承担全部的赔偿责任。南洋公司在“三旧改造”阶段是可以进行自主改造涉案房屋的，基于此，天伦公司与南洋公司签订了《工业厂房租赁合同》，并将涉案房屋租赁给李礼雄等。而在政府将涉案房屋纳入东濠涌改造储备用地时，南洋公司已不能对涉案房屋进行自己改造，故南洋公司在2011年4月25日致函天伦公司，称近期要整体征收ＸＸ路43号用地及相应建筑物，区有关部门已停止对该地段商业经营有关手续的办理。上述事实证明，从2011年4月起，就存在政府要求将涉案房屋纳入改造储备用地而无法经营的、无法预见的政府原因，而非原审法院所理解的“退二进三”的政府原因。天伦公司不能预见的是在上述合同签订不到两年，涉案房屋就无法自行开发，而被作为东濠涌改造储备用地，根据双方签订的《房屋租赁合同》，如果存在政府原因导致合同无法履行，则天伦公司无需承担违约责任，但原审法院对损失赔偿进行处理时，从未考虑本案政府原因的存在，而对天伦公司的赔偿责任进行减轻。（二）李礼雄未取得公司营业执照，即进行装修、投入，未考虑经营风险，其本身有过错，理应由其承担投资损失。另外，原审判决双倍返还保证金超出了李礼雄的诉请。双倍退还租赁保证金不等于违约金，已赔偿损失，不应再赔偿违约金。（三）对于空调、厨房设备等可移动物品李礼雄可自行移走，天伦公司无需承担赔偿责任。1.原审对可移动物品的处置违反法律规定。根据最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，承租人经出租人同意可以装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。因此，原审法院所认定的装修损失未根据法律规定进行分别处理，属于适用法律错误，依法应予以改判。2.天伦公司已单方将涉案房屋交还给南洋公司，原审未考虑涉案房屋的残值，只判决天伦公司承担装修损失，侵犯了天伦公司的合法权益。（2014）穗越法民三初字第1611号民事判决书查明，李礼雄于2015年9月1日将涉案房屋移交给南洋公司，既然本案判决天伦公司承担装修损失（包括空调、厨房设备），则涉案房屋装修残值归天伦公司所有，但由于李礼雄与南洋公司未知会天伦公司，单方处置了装修残值，侵犯了天伦公司的合法权益，对于天伦公司的该损失应予以弥补。为此上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判天伦公司返还租赁保证金18万元；2.撤销原审判决第二、四项；3.本案的上诉费由李礼雄承担。
被上诉人李礼雄答辩称：（一）天伦公司与南洋公司之间的责任划分不能对抗李礼雄，对涉案房屋是否属于政府征收提出抗辩从而向推卸对李礼雄承担违约责任，没有事实和法律依据，因为根据租赁合同以及后来天伦公司书面出具的证明中都明确其有负责提供涉案土地相关资料义务用于给李礼雄办理工商营业执照，但事实上其没有履行到该合同义务，因此，其应承担违约责任，有事实和法律依据。（二）因为天伦公司出租的房屋是全毛坯房，且设施非常陈旧，而李礼雄租赁场地的目的是用于餐饮，根据法律规定必须符合一定条件才能申请办理营业执照，造成损失完全是由天伦公司所造成的，因此，天伦公司认为应由李礼雄承担投资损失的理由不能成立。（三）关于空调厨房设施这些可移动物品能否搬走的问题。作为酒店的厨房用品都是根据厨房大小及自身情况量身定做的并非可以随时移动，管道铺设都是由专业人员安装并通过环保部门验收，所以，对这部分设施无法搬动，对于空调，李礼雄购买时是全新的，从装修投入至今，从未使用过，另，根据原审委托的评估公司，对这部分已经写入了评估报告，因此，这部分不可能单独提出由李礼雄自行带走。（四）关于残值的移交问题。本案从原审立案至今差不多1年多时间，原审庭审时，李礼雄已向法院提出场地移交的问题，但是原审以场地要评估为由，一直没有明示应由天伦公司或南洋公司来接收，评估报告作出后，李礼雄也向法院提出场地移交问题，但南洋公司及天伦公司不愿意承担损失，所以一直没有接手场地，直到2015年时在法院见证下才移交场地。李礼雄从未使用该场地，一直空置，至于残值归属问题，应由天伦公司与南洋公司去协商。（五）场地使用费问题，在（2014）穗越法民三初字第1611号案中，李礼雄已对使用费做出了回应，在此不再赘述。
原审第三人南洋公司述称：不同意上诉人天伦公司的上诉请求、事实和理由，同意原审判决；原审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，天伦公司在原审法院2014年3月21日的庭审中表示经其考虑，申请评估内容包括涉案场地的全部装修（包括空调、厨房设备）。而广州市华盟价格事务所有限公司于2015年4月16日作出的《关于广州市越秀区ＸＸ路43号自编23、24号的装修价格评估结论书》（穗华价估〔2015〕0068号）中显示空调、厨房设备价值为193460元。
在本案二审过程中，天伦公司表示，原审法院曾打电话问其要不要参加交接过程，但由于当时其与南洋公司已经协商2012年12月1日之后场地的权利义务均由南洋公司承接，所以，天伦公司没有资格接收涉案房屋。而李礼雄陈述由于南洋公司要求其搬走清空涉案房屋，所以，其另行租了场地存放搬走的物品。
本院认为，各方当事人二审争议的焦点是：1.《房屋租赁合同》解除的责任认定；2.《房屋租赁合同》解除后的损害赔偿。
关于《房屋租赁合同》解除的责任认定问题。天伦公司作为《房屋租赁合同》的出租方，其清楚李礼雄承租该场地拟用于经营餐饮，故其有义务提供符合作为餐饮用途使用的租赁物给李礼雄使用，但根据双方在原审的举证内容看，涉案房屋因规划不符合经营餐饮的要求而不能作为经营餐饮使用，而在天伦公司与南洋公司之间的合同中已约定由天伦公司负责规划报建等，由于天伦公司未能向李礼雄提供符合经营餐饮的场地，导致李礼雄未能取得相关经营证照，其签订合同目的无法实现。本案中，虽然天伦公司抗辩涉案房屋在上述合同签订后被政府确定为东濠涌改造储备用地，但并无提供涉案房屋最终被政府纳入东濠涌改造整治范围的证据，故双方合同解除的责任在于天伦公司。天伦公司认为是政府原因导致合同无法履行依据不充分，本院不予采纳。因此，天伦公司上诉认为无需承担违约赔偿责任，本院不予支持。
关于《房屋租赁合同》解除后的损害赔偿问题。承上所述，双方签订的《房屋租赁合同》解除的责任在于天伦公司，根据《房屋租赁合同》约定，天伦公司违反本合同致使李礼雄单方解除本合同的，天伦公司应当退还李礼雄双倍租赁保证金，且李礼雄有权追究天伦公司的其他违约责任和要求赔偿经济损失。可见，双倍退还租赁保证金的约定具有惩罚性质，而双方当事人并无约定违约金的数额，故原审法院根据上述条款，依法调整天伦公司双倍退还李礼雄租赁保证金36万元并无不妥，本院予以维持。天伦公司上诉认为应退还租赁保证金18万元以及认为上述判决超出李礼雄诉讼请求理由均不成立，本院不予支持。天伦公司交付给李礼雄的涉案房屋是毛坯状态，因李礼雄承租该房是用于经营餐饮，故李礼雄必须先对涉案房屋进行装修才能使用。李礼雄在2010年7月完成装修后即被行政主管部门责令停止营业，未曾使用过装修和设备，故根据上述合同约定以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定，李礼雄有权向某公司主张赔偿装修损失，天伦公司上诉认为李礼雄在未取得工商营业执照即进行装修、投入，存在过错，应由李礼雄承担投资损失缺乏理据，本院不予支持。但鉴于空调、厨房设备等属于未形成附合的装修装饰物，本案中，也无证据证明天伦公司同意利用该装修、设备物品，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，因空调、厨房设备具有独立性，可由李礼雄拆除搬走。根据案件查明事实，李礼雄也实际搬走部分上述物品并清空了涉案房屋，因此，李礼雄主张天伦公司赔偿上述设备物品损失理据不足，本院不予支持。原审法院在判决天伦公司退还李礼雄双倍租赁保证金的情况下，仍判决天伦公司承担空调、厨房设备损失不妥，本院予以纠正。因空调、厨房设备的价值为193460元，故原审判决天伦公司赔偿李礼雄装修损失应调整为1605969元（1799429元-193460元=1605969元）。
至于天伦公司提及涉案房屋的其他装修残值问题，天伦公司自认原审法院曾询问其是否需要参加涉案房屋的交接手续，但天伦公司表示其与南洋公司已协商2012年12月1日之后场地的权利义务均由南洋公司承接，所以，天伦公司没有资格接收涉案房屋。因此，李礼雄将涉案房屋交付给南洋公司并不存在过错，而天伦公司作为合同出租方，放弃接受涉案场地的权利，应由其对自己的行为负责，其现在上诉认为李礼雄直接将涉案房屋交付给南洋公司侵犯其合法权益以及主张应弥补其损失理据不充分，本院不予支持。另外，基于空调、厨房设备并非应赔偿的损失，但天伦公司却主动申请评估上述物品价值，因此，本院确定评估费2万元全部由天伦公司承担。
综上所述，天伦公司的上诉理由部分成立，其上诉请求应予部分支持。原审查明事实清楚，但判决天伦公司赔偿空调、厨房设备损失不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（一）项的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院(2013)穗越法民三初字第2154号民事判决第一、三、四项；
二、变更广州市越秀区人民法院(2013)穗越法民三初字第2154号民事判决第二项为：天伦控股有限公司在本判决送达之日起十日内，向李礼雄赔偿装修损失1605969元。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件本诉受理费31976元，由李礼雄负担12000元，由天伦控股有限公司负担19976元，反诉受理费13714元由天伦控股有限公司负担，评估费20000元由天伦控股有限公司负担；二审案件受理费32900元，由天伦控股有限公司负担31504元，由李礼雄负担1396元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 姚伟华
二〇一六年五月六日
书 记 员 黄庆杰