江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏05民终2834号
上诉人（原审原告）：昆山市水中仙控股投资有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇人民南路148号。
法定代表人：刘忠，董事长。
委托诉讼代理人：汤剑慰，江苏六典（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘培朝，江苏六典（上海）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张汝娒。
委托诉讼代理人：徐摩，江苏新天伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曹海华。
上诉人昆山市水中仙控股投资有限公司、张汝娒因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2016）苏0583民初10189号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
昆山市水中仙控股投资有限公司上诉请求：依法改判两被上诉人支付违约金30万元，赔偿电梯更新、天然气开通、增电扩容、消防改造的费用371250元，赔偿本公司房屋空置损失60万元。事实和理由：张汝娒、曹海华严重违约导致合同解除，应按照合同约定承担违约金30万元。电梯更新、天然气开通、增电扩容、消防改造为张汝娒、曹海华量身定做，从后续出租需求看，无法用于后续经营。一审法院判决上诉人承担以上损失不合理。涉案房屋至今未能出租，张汝娒、曹海华应承担六个月的房屋闲置损失。本案中的违约金、改造费用、房屋闲置损失应可兼得。一审判决低估了本公司的损失，低判了张汝娒、曹海华应承担的违约责任。一审法院认定事实不清，适用法律不当。
张汝娒上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：租赁过程中，昆山市水中仙控股投资有限公司同意将三楼转租给案外人。双方的租赁协议仅为部分解除，违约金也应当同比调整。房屋的闲置期限，应当从2016年5月27日开始计算，并扣除已经承担的相关期限的费用。自房屋返还后，承担三个月的闲置损失才合理。一审法院按照闲置损失的1.3倍计算违约金违反法律规定。
曹海华二审中未作答辩。
昆山市水中仙控股投资有限公司向一审法院提出诉讼请求判令：1.判决两原审被告支付自2016年4月15日起至2016年5月14日的逾期付款违约金9万元；2.判令两原审被告赔偿原审原告解除合同违约金30万元（即押金不再退还）；3.判令两原审被告赔偿原审原告出资的电梯更新、供电扩容、天然气开通以及消防改造的实际损失37.125万元；4.判令两原审被告赔偿房屋闲置期间租金损失60万元，以六个月计算；5.判令两原审被告支付原审原告占用房屋期间的房租6.3568万元（自2016年5月15日至2016年6月12日，按照4-6层租金日租金2192元计算）、代缴水费2501.25元（2016年4月15日至2016年6月7日）；6.诉讼费由原审被告方承担。
一审法院经审理查明，昆山市玉山镇人民南路148号房产登记房屋所有权人为昆山东方不夜城酒店有限公司，该房建筑面积为2650.9平方米，所在层数为1-5层。2013年7月13日，昆山东方不夜城酒店有限公司出具授权书一份，由原审原告负责昆山市玉山镇人民南路148号房产的租赁及相关事宜。
2013年，原审原告与原审被告曹海华签订房屋租赁合同一份，约定原审原告将昆山市玉山镇人民南路148号3-6层（其中6层为阁楼）出租给原审被告曹海华；用途为餐饮经营；租赁期限从2013年7月15日至2021年11月14日；免租期至2013年11月14日（装修期）；第一年租金为100万元加10万餐券，第二、三年租金均为110万元加10万元餐券，第四年租金为113.3万元加10万元餐券，第五、六年租金均为123.3万元，第七、八年租金均为126.699万元；租金按三月一期支付，按照先付后用原则，需提前30天支付；如无故拖延付款构成违约，需按照3000元/天承担违约责任，逾期15天且经催促仍未付清的，原审原告可立即终止合约，收回房屋，房内一切装修原审原告不予任何补偿；原审原告向原审被告曹海华出资40万元，由原审被告曹海华负责完成供电扩容、天然气开通及更换新电梯工程；原审被告曹海华租赁时，必须缴纳保证金30万元，于合同签订时支付，本协议终止后，如原审被告曹海华无违约，则原审原告在结清费用后3个工作日内将保证金退还给原审被告曹海华；租赁期内，如一方提前解除合同的，违约方需支付未违约方违约金30万元；合同期满或解除时，原审被告曹海华逾期不交还房屋的，应当按照原标准的5倍按日支付房屋占有费；双方还就其他事项进行了约定。
原审被告曹海华承租上述房产后，成立了昆山市玉山镇德庄火锅店，从事餐饮经营。
2013年7月22日，原审原告与原审被告曹海华以会议记录的形式达成协议一份，约定原审被告曹海华进场时间确定为2013年7月27日，装修期顺延至2013年12月4日；工程款增加金额为5万元，用于增电；双方还就其他事项进行了约定。
原审原告共计分三次支出供电扩容、电梯更换等款项总计45万元。2013年11月至2013年12月，原审原告就“德庄火锅人民路加盟店消防工程”支出消防改造费用。原审被告就上述项目亦投入了费用。
原审被告曹海华因个人原因不能继续担任昆山市玉山镇德庄火锅店的法定代表人，故在其股东身份不变的情况下，与原审原告商请变更承租人。2015年11月26日，原审原告与原审被告曹海华、张汝娒经协商确定将上述房屋租赁协议的承租人变更为原审被告张汝娒，并另行签订房屋租赁协议书一份，具体约定内容不变，原审被告曹海华作为原审被告张汝娒的担保人在该合同上签字。该协议签订前后，昆山市玉山镇德庄火锅店经营者变更为原审被告张汝娒。
2016年5月至2016年6月，原审原告与原审被告曹海华、张汝娒、案外人通过函件就合同履行、解除事宜进行了交涉，原审原告于2016年5月25日出函给原审被告方要求解除合同，理由为原审被告未足额支付租金依据合同约定解除，原审被告方于2016年5月27日出函同意解除合同，但合同解除后的事项双方协商未果。
庭审中，原审原被告共同确认2016年6月12日原审原告收到涉案4-6层房屋钥匙；三楼已被转租，该转租行为原审原告予以认可，并在本案中不做主张，该部分次承租人支付原审被告方押金10万元，租金为40万元/年，原审被告曹海华于2016年4月份支付给原审原告三楼的租金10万元。原审被告方共计已付租金265万元（2年半现金租金，不含2016年4月份支付的10万元三楼租金）及30万元餐券（作为三年租金的餐券）。其中，2016年1月7日、8日原审被告曹海华、张汝娒向原审原告交付的餐券10万元，审理中经双方一致确认，该10万元餐券中的5万元餐券作为上半年租金，原审原告尚余未消费的餐券作价2万元已予以返还原审被告，3万元餐券无法返还在本案中一并处理。
一审法院认为，原审原告与原审被告曹海华签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，当事人均应信守。关于合同期限问题，租赁合同约定的租赁期限我2013年11月15日至2021年11月14日，且约定了免租期为2013年7月15日至2013年11月14日，并载明这一期间为装修期；2013年7月22日，原审原告与原审被告曹海华达成会议纪要一份，系上述房屋租赁合同的补充，当事人亦应信守。根据该会议纪要，装修期顺延，结合房屋租赁合同约定的各时间点均以免租期作为界点这一情形来看，上述合同所涉租赁期限、付款时间等均应顺延20天。
2015年11月26日，原审被告曹海华将其权利义务概括转移给原审被告张汝娒，且为张汝娒提供担保，三方据以签订的房屋租赁合同属当事人真实意思表示。虽然原审原告与原审被告张汝娒签订的房屋租赁合同内容与原审原告与原审被告曹海华签订的房屋租赁合同一致，未将后续变更内容载入合同约定，但根据后合同订立的缘由可以确认两份合同具有承继关系，2013年7月22日的会议纪要内容亦应作为该合同的补充部分，所涉期限亦应顺延。据此，缴纳租金的租期应为2013年12月4日至2021年12月3日，原审被告应当于每年的11月4日、2月3日、5月4日、8月4日前缴纳下一季度的租金，其中每年第二季租期届满日为每年的6月3日。
原审被告张汝娒在签订上述租赁合同后，因其经营原因无法继续履行该租赁协议，且迟延超过15日支付2016年6月4日之后的三个月租金，构成违约，原审原告依据合同约定单方面行使合同解除权，原审被告张汝娒对合同解除应承担违约责任，原审被告曹海华应承担相应担保责任。
关于逾期付款违约金9万元与解除合同违约金30万元、房屋闲置损失60万元的诉请。原审原告主张逾期支付租金违约金问题，根据原审原被告之间的函件往来，双方处在协商之中，后双方协议合同解除，在此种情况下同时计算逾期付款违约金与解除合同违约金明显过高，故一审法院综合计算该部分违约金；房屋闲置损失系原审原告因原审被告违约解除合同遭受的损失，原审被告方违约导致涉案房屋租赁合同解除，原审原告无论继续经营还是另出租他人均需一定的准备期限，该期限属于原审原告的闲置损失，考虑到昆山市的房屋租赁情况，一审法院酌定闲置期为四个月，由于约定违约金与补偿性损失赔偿金均以补偿性为基本功能，功能的基本重合性决定二者原则上不能并用，故房屋闲置损失与违约金不应同时主张，一审法院依法对违约金予以调整。原审被告张汝娒将其承租的三楼转租他人，原审原告并未就该转租事宜提出异议，庭审中对该转租亦予以认可，并表示转租事宜另行处理，故该部分违约责任对应的违约金本案中不予计算，参照三楼租金标准，一审法院按比例扣除该部分违约责任。参照房屋租赁合同约定的当期租金标准110万元+10万元餐券，扣除三楼转租部分的份额，原审原告的房屋闲置损失为120万/12个月*4个月*2/3=26.67万元，一审法院确认违约金为34.67万元（26.67万元*1.3）。
关于电梯更新、供电扩容、天然气开通及消防改造371250元的诉请，因上述资产已依附于租赁房屋之上，该租赁房屋因上述添附增加了使用价值。虽然原审原告添置上述设备、设施肇始于原审被告方租赁涉案房屋，但原审原告在后续使用租赁房屋时亦可据以取得利益，现原审原告在未提供证据证明上述资产无法用于后续经营的情况下，将其列为损失予以主张，无事实依据，一审法院不予支持。
关于占用期间房租的诉请，原审被告方已支付265万元房租二年半房租，考虑到顺延期限20天，租金已支付至2016年6月3日，其于2016年6月12日向原审原告返还房屋，占用期间为9天，该期间损失为120万元/365天*9天*2/3=1.97万元。
关于占用期间的水电费损失的诉请，双方原审原被告一致同意按照2000元计算，一审法院予以确认。
以上各项合计36.84万元，扣除原审原告应当返还的餐券3万元，尚余33.84万元，原审被告张汝娒应当支付给原审原告，原审被告曹海华作为担保人，应依约就原审被告张汝娒的上述赔偿义务承担连带保证责任。原审被告张汝娒在原审原告处缴纳了保证金30万元，对合同履行具有担保性质，为便于履行，原审原告可就赔偿义务从该保证金中予以扣除，则二原审被告还应支付原审原告3.84万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审法院判决如下：一、原审被告张汝娒于本判决生效后十日内支付原审原告昆山市水中仙控股投资有限公司款项3.84万元。二、原审被告曹海华对上述款项承担连带保证责任。三、驳回原审原告昆山市水中仙控股投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费17646元，由原审原告昆山市水中仙控股投资有限公司负担13328元，原审被告张汝娒、曹海华负担4318元。该款原审原告昆山市水中仙控股投资有限公司已预交，原审被告张汝娒于本判决生效后十日内将应承担部分4318元支付给原审原告昆山市水中仙控股投资有限公司。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致。
本院认为，张汝娒逾期未按约定支付租金构成违约，一审法院认定张汝娒对于合同解除应承担违约责任正确。因违约导致提前解除合同后，必然导致出租方产生闲置损失。一审法院考虑到当地房屋租赁情况，酌定闲置期为四个月并综合案情按照1.3倍计算不违反法律规定。根据合同法的规定，约定的违约金低于或高于造成的损失的，当事人可以请求予以增加或适当减少。一审法院支持了闲置损失后未再按合同约定支持违约金并无不当。昆山市水中仙控股投资有限公司认为电梯更新、天然气开通、增电扩容、消防改造为涉案承租人量身定做无合同依据，一审法院考虑涉案房屋因前述添附增加了使用价值，未予支持昆山市水中仙控股投资有限公司该损失主张合理。
综上所述，上诉人昆山市水中仙控股投资有限公司、张汝娒的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18406元，由上诉人昆山市水中仙控股投资有限公司负担17646元，由张汝娒负担760元。
本判决为终审判决。
审判长 黄学辉
审判员 曾雪蓉
审判员 沈维佳
二〇一七年六月十三日
书记员 毛莉莉