上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三(民)初字第1912号
原告上海泰维房地产开发有限公司，住所地上海市。法定代表人余晓微，董事长。委托代理人金莉，北京大成(上海)律师事务所律师。委托代理人曾珍，北京大成(上海)律师事务所律师。被告ＸＸ，男，1986年11月10日生，汉族，住上海市杨浦区。被告黄熙源，女，1988年10月22日生，汉族，住址同上。原告上海泰维房地产开发有限公司诉被告ＸＸ、黄熙源商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员穆英慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海泰维房地产开发有限公司的委托代理人金莉，被告ＸＸ、黄熙源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海泰维房地产开发有限公司诉称，2014年10月25日，原被告签订《上海市商品房预售合同》，被告向原告购买上海市宝山区恒高路83弄《泰禾红悦苑》108号6层601室房屋，房屋总价为人民币4,285,208元。按照合同约定，被告应于2014年12月24日前向原告付清全部房款。逾期支付房款，应按未付款金额的日万分之二向原告支付违约金。逾期付款超过60天的，原告有权单方解除本协议或要求被告继续履行。如原告单方解除本协议，被告应当承担违约责任，向原告支付总房价款20%的违约金。合同签订后，被告逾期支付房款，已构成违约，故起诉要求被告支付逾期付款违约金169,182元(其中65万元自2014年12月25日起算至2015年7月15日；299万元自2014年12月25日起算至2015年8月21日，均按日万分之二计算)。被告ＸＸ、黄熙源辩称，被告迟延付款的原因是原告拒绝向被告提供预售合同，导致被告不能在约定的时间内办理贷款，被告不存在违约行为，原告起诉没有事实和法律依据。起初被告是准备自己找银行办理贷款，但贷款银行听说是原告的楼盘，一定要加盖原告的担保章才同意贷款，但原告不愿意盖章，所以被告无法办理贷款。另外，因为原告不将预售合同提供给被告，被告也无法办理贷款。被告一直向原告索要合同，原告业务员称一定要全款到账后才能将合同给被告，这就是逼着被告要通过原告介绍的银行办理贷款，合同也直接由原告交给贷款银行。因原告不提供合同，被告本来可以拒绝付款，但被告也积极办理贷款。5月份的时候，被告开始联系原告，后来被告先支付了65万元房款，当天原告就将合同给了被告，被告主动到原告介绍的银行去办理的贷款手续。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2014年10月25日，原告(甲方、卖方)与被告(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，主要约定，被告向原告购买上海市宝山区恒高路83弄《泰禾红悦苑(泰和红悦苑)》108号6层601室房屋。该房屋暂测建筑面积为128.15平方米，每平方米房屋建筑面积单价为33,439元，该房屋总房价款暂定为4,285,208元。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天算至实际付款之日止。逾期超过60天后，甲方有权单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的20%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。合同附件一付款方式和付款期限约定，付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款。乙方应于2014年10月25日与甲方签约，并付首付款645,208元；于2014年11月9日前支付房价款65万元；于2014年12月24日前支付房款299万元。合同补充条款一第三条约定，1、本条所指“乙方未按本合同约定的时间付款”也适用于乙方采用按揭贷款的付款方式；2、乙方申请住房按揭贷款时如因乙方不符合银行贷款条件而导致不能办理贷款的，或者如乙方申请贷款额度与银行批准额度产生差额(无论何种原因)，应由乙方在本合同附件一约定的付款期限前将剩余房款或差额部分一次性向甲方付清，否则视为乙方付款违约，乙方应根据合同主文第七条承担逾期付款的违约责任。乙方应积极办理银行按揭贷款，包括但不限于本合同签署当日向银行提交符合贷款需要的、完整、真实、合格有效的文件资料；按照银行指定的时间和地点签署借款合同及有关手续办理，并承担相关费用等。乙方未能及时办理按揭贷款手续，按期提供前述资料或缴清相关费用，或未及时与银行签署贷款合同，视为乙方付款违约，乙方应按合同主文第七条约定承担违约责任。3、乙方逾期付款的，甲方有权选择是否向乙方催告，且有权在乙方逾期付款60日后的3年内行使单方解除权。合同签订后，被告于2014年10月5日支付定金5万元；于2014年10月25日支付房款595,208元；于2015年7月15日支付房款65万元；于2015年8月21日支付房款299万元。被告已付清全部房款。目前系争房屋尚未交房，亦未办理产权过户手续。审理中，被告提供发票、与原告业务员微信记录、交款审核单等证据，证明被告签订合同后，原告业务员违反合同约定，拒绝将预售合同交给被告，以至于被告无法按时办理银行贷款。被告也向原告业务员孙慧催要过，但原告称要付清房款才给合同。本案中是原告违约。另外，被告已经付清了全部房款。原告对发票真实性无异议。对于微信记录和交款审核单真实性无法确认，认为整个楼盘是代理销售的，无法确认孙慧的身份，交款审核单与被告违约付款问题没有关系。审理中，原告表示，在签订预售合同后，原告就将合同交给了被告，合同中对此有约定。被告称在2015年7、8月份才去办贷款，这距离签订合同已经很长时间了。合同中也明确约定被告无法办理贷款，相应责任由被告承担，与原告无关。根据合同约定，被告应该在2014年11月9日支付房款65万元，但被告直到2015年7月15日才支付，如果被告按期支付65万元房款，原告将合同给被告，被告完全可以在合同约定的期限内付清全部房款。事实上，被告在2015年5月份之前并没有向原告催要合同，因为当时被告还没有付清款项，即使有合同，被告也无法办理贷款手续。原告现在主张的违约金标准日万分之二还低于银行同期贷款利率，被告支付违约金只能弥补原告部分损失。被告表示，因为原告没有将合同给被告，被告有权拒绝支付房款。2015年5月份之前也向原告催要过合同，都是打电话，没有记录。被告将贷款以外的房款付清后，原告才将合同给被告，被告去原告指定的银行办理了贷款手续。合同约定的违约金标准比较合理，不需要法院进行调整。以上事实，有原告提供的《上海市商品房预售合同》、被告提供的发票、微信记录、交款审核单，及双方当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实之意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行。被告向原告购买房屋，理应按照合同约定的时间支付房款。按照合同约定，被告应于2014年11月9日前支付房款65万元，然被告直至2015年7月15日才支付该笔款项，之后的贷款也迟延，被告的行为已构成违约。虽然根据被告提供的证据，原告没有将预售合同交付给被告，原告的行为有失妥当，但预售合同未交付，并不能构成被告拒付房款的理由。事实上，根据被告的陈述，被告在7月15日支付了房款65万元后，原告就将预售合同给了被告。由于被告支付第二笔款项迟延，必然导致被告之后贷款迟延。事实上，从被告提供的证据上可见，被告直至2015年5月份才向原告催要合同，此时早已超过合同约定的支付第二笔房款的时间。综上，被告迟延支付房款，确已构成违约，理应承担相应的违约责任。鉴于原告不将预售合同交付给被告，也存在一定的不当之处，故本院酌情确定被告向原告支付逾期付款违约金15万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告ＸＸ、黄熙源于本判决生效之日起十日内，支付原告上海泰维房地产开发有限公司逾期付款违约金15万元；二、原告上海泰维房地产开发有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1,842元，由原告上海泰维房地产开发有限公司负担192元，由被告ＸＸ、黄熙源负担1,650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 穆英慧
二〇一六年一月二十一日
书记员 茅海灵
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
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