山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁01民终1892号
上诉人（原审被告）:步银涛，男，1987年出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：魏洪斌，山东齐鲁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张艳艳，山东齐鲁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王瀛，女，1956年出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：连士伟，山东北方永丰律师事务所律师。
原审被告：步兆廷，男，1956年出生，汉族，住济南市。
上诉人步银涛因与被上诉人王瀛、原审被告步兆廷房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初3652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
步银涛上诉请求：1.依法撤销济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初3652号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由王瀛承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误，本案不适用善意取得制度，涉案合同应属合法有效。2015年7月28日，步银涛与步兆廷签署的《济南市存量房买卖协议》，是双方真实意思表示，其实质目的是双方利用买卖合同的形式达到赠与合同的目的，即将涉案房屋通过买卖的方式赠与步银涛，合同应为合法有效。因此，一审法院认定涉案房屋买卖合同名为买卖，实为赠与是正确的。赠与合同为诺成性合同，本案中涉案房屋已通过有权机关完成房屋的变更过户登记，在不存在任何撤销赠与的法定或约定的情形下，本案的法律行为应属合法有效。所谓的善意取得，是指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。一审法院已经认定本案的涉案法律关系为赠与合同，因此，房屋受让人无需向转让人支付任何的房屋对价。涉案赠与房屋的双方当事人或者转让房屋的双方当事人，在办理房屋所有权转移变更登记时，其转让房屋的产权证书上显示的是步兆廷单独所有，这与房管部门的备案登记是一致的，且房管部门严格按照相应过户流程，办理了房屋的变更登记手续，房管部门并未要求步兆廷出示单身证明或者共同财产的处分证明，步银涛作为受让人不存在恶意串通损害王瀛权利的情形，而且事实上步兆廷也按其赠与的真实意思表示给步银涛办理了过户手续，未向步银涛主张任何房屋对价。过户手续办理完毕后，步银涛为证明自己对王瀛及步兆廷对自己赠与房屋的感激之情以及为其公司付出的决心，将房产证原件交由王瀛收执，这充分说明王瀛对涉案房屋的赠与事实不仅非常清楚，而且赠与房屋也是自己真实的意思表示，其在一审过程中当庭提交了房产证原件，充分说明了这一点。因此，一审法院认定涉案房屋的过户未取得王瀛同意，未支付对价，并非善意，是非常错误的，本案的赠与行为应合法有效。二、一审法院认定的事实错误，本案不存在无权处分，恶意串通情形，赠与形式是双方真实的意思表示。首先，本案不存在无权处分、恶意串通的事实。步银涛与步兆廷为叔侄关系，王瀛与步兆廷为夫妻关系，因步银涛父亲早已去世，步银涛一致跟随王瀛、步兆廷工作十几年，且双方关系密切，王瀛和步兆廷也多次声称自己年纪大了，将公司交给步银涛打理，因此处于亲情，也处于多方考虑，也为了让步银涛在王瀛处安心工作，步兆廷及王瀛才一致决定将涉案房屋赠与步银涛，上述案件事实由步银涛提供的录音资料予以证实。一审法院在王瀛无其他证据予以反驳，仅以其口头不予认可为由，就认定该项录音证据的真实性无法核实，不予采纳是非常错误的。该证据来源合法，且为完整的录音证据，其完全符合证据的有效形式，且客观反映了本案的案件赠与房屋的真实情况，请二审法院予以核实。其次，步兆廷一审当庭陈述的出借涉案房屋给步银涛是为了解决步银涛妻子、孩子办理户口以及孩子将来入托问题，这与案件事实相违背，系真实目的是混淆案件事实，以达到将本已赠与给步银涛的涉案房产收回的目的。而本案的事实是根本不存在借用房屋，步银涛妻子的户口早已落户到济南，并未登记在涉案房屋上，这充分说明步兆廷的答辩陈述与实际的已履行的过户行为相互矛盾，二审法院应当对赠与行为的事实予以认定。第三，步银涛对王瀛与步兆廷离婚的事实并不清楚，事实上步兆廷一审庭审过程中，也当庭承认其与王瀛一致直共同居住，并未分居。因此，步银涛对其离婚事实无从知晓。即便双方已经达成了离婚协议，协议约定涉案房屋归王瀛所有，但双方并未办理涉案房屋的变更登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。因此，在本案涉案房屋发生所有权的转让时，步兆廷还是上述不动产物权的合法单独所有权人，即便有过离婚财产分割，但王瀛与步兆廷并未办理不动产物权的变更登记，王瀛主张其涉案房屋归其所有的主张不能成立，其并未取得房屋所有权，其离婚协议产生的对涉案房屋的所有权变动的效力，不能对抗任何外部有效的法律行为，即不能对抗本案真实存在的赠与行为。综上，一审法院认定事实和适用法律均存在错误，请二审法院查清案件事实，维护步银涛的合法权益，依法予以改判或发回重审。
王瀛辩称，一、一审法院适用法律正确，程序合法，步银涛的上诉理由不能成立。一审法院在判决中适用了《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定是正确的，具体分析如下：步银涛与步兆廷签订《济南市存量房买卖协议》过程中存在恶意串通的行为，即步银涛购买涉案房产时心理状态并非善意。法律上的善意或恶意属于作出法律行为时的客观心理状态，应通过其具体的行为予以认定。步银涛与步兆廷签订《济南市存量房买卖协议》时间为2015年7月28日，产权证登记时间为2015年7月31日，过户时间较短，在此情况下，步银涛与步兆廷在庭审过程中既不能说出房屋买卖合同磋商的具体过程，又不能说出房屋买卖合同签订的具体时间，更不能陈述房屋买卖交易的具体过程，有悖于常理。上述种种行为表明，步银涛与步兆廷的房屋买卖行为并非正常的交易行为，结合步银涛与步兆廷系亲叔侄的关系，步兆廷出售涉案房屋的价款为50万元明显低于当时的市场价格115万元，且远远低于2009年11月房屋购买价款955090元的实际情况；步兆廷在隐瞒王瀛不知内情的情况下擅自处分王瀛离婚后个人财产，主观恶意明显。步兆廷与王瀛在2011年离婚，涉案房产归王瀛所有，步银涛作为步兆廷的亲侄子，又跟随两人工作，从常理判断对此离婚事实应该是明知的。即使步银涛故作不知双方离婚事实，作为亲侄子其也应该知道涉案房产是步兆廷与王瀛婚姻关系存续期间购买的夫妻共同财产房产，步银涛在明知上述事实的情况下仍与其大爷签订《济南市存量房买卖协议》，办理过户手续后，时至今日尚未支付过一分钱的购房款又不把涉案房屋归还给其大爷，其行为有悖诚信，违背社会善良风俗，其行为显然不是善意的，应当认定其主观上具有明显的恶意。以上事实可以看出步兆廷擅自无权处分王瀛离婚后个人财产，与步银涛之间的房屋买卖行为主观上存在恶意串通，且双方之间的房屋买卖行为，已经严重侵害了王瀛的利益。因此步银涛购买涉案房屋不是善意的，没有支付相应对价，不产生实质上的房屋买卖关系,不属于善意第三人，不属于物权法规定的善意取得构成要件。故步银涛与步兆廷签订的房屋买卖合同是无效的。无效的合同自始没有法律约束力。因此一审法院适用法律正确，与法有据，步银涛的上诉理由不能成立。二、关于步银涛主张通过录音证据认为涉案房屋为赠与的法律问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十五条，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。首先：涉案房屋虽然登记在步兆廷名下，但在王瀛与步兆廷婚姻关系结束后，步兆廷擅自处分王瀛离婚后的个人财产，属于无权处分。因此步兆廷不能赠与不属于自己的财产。其次步银涛与步兆廷在签订《济南市存量房买卖协议》时没有赠与的意思表示，双方是依据签订的《济南市存量房买卖协议》办理的过户手续，无论步兆廷还是实际权利人王瀛都没有做出赠与的意思表示，也没有对此进行追认，而且根据济南市住房保障和房产管理局办理赠与房产过户需要赠与方夫妻双方带身份证、户口本、结婚证、房产证等手续方可办理，步银涛与步兆廷没有经过王瀛同意是办不了赠与过户手续的，步兆廷未经过王瀛同意与步银涛签订了买卖协议属于恶意串通，因此本案的法律关系应该是房屋买卖合同法律关系。再次王瀛对该录音证据效力不予认可，多方说话内容不清晰，是否经过修改剪辑，且该录音未征得被录音者同意的情况下单方录制，录音地点在王瀛和步兆廷生活的家中，侵犯了王瀛和步兆廷的隐私，该录音不能作为证据使用。步银涛自述其录音资料时间为2017年8月9日，而涉案合同签订时间为2015年7月28日，步银涛为达到不支付房款的目的，间隔近两年，利用亲情关系录音违背社会善良公俗。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条的规定，人民法院对视听资料，应当辨别真伪，并结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条：“以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据。”因此，在步银涛仅提供录音证据，不能提供其他证据予以相互印证，且该录音证据也未能直接证明步银涛欲证明的事实、王瀛和步兆廷又不予认可，又没说不要卖房钱，在无其他证据予以佐证的情况下，该证据的证明力不足以推翻本案基础房屋买卖合同的书面证据的证明力。一审法院对该证据的证明效力不予认定正确。基于以上的事实与理由，一审法院认定证据充分，适用法律正确，程序合法。故步银涛的上诉理由不能成立，恳请二审法院在审理后，驳回步银涛的上诉请求，依法维持原判。
步兆廷述称，我把涉案房子过户给步银涛主要是为了其妻子和孩子户口和入托、上学的问题，之前步银涛多次给我商量，但并没有与王瀛进行商量，考虑到上学、入托的问题，我想了一下利用这个房子解决这个问题，在王瀛不知情的情况下与步银涛一块办理了房子过户的事。为了支付税费少一点，就以最低价办理，办理完之后再把房子过户回我名下，我想用最短的时间内办完，为此我把在步银涛名下的涉案房屋的房产证放在我处，想着把孩子上学、入托的事处理完毕之后把房子再过户回来，我并不知道步银涛到房管局说房产证丢失了，又办了新的房产证，且步银涛明确表示这个房子不能再给我了，想占为己有。一审判决正确。
王瀛向一审法院起诉请求：1.确认步兆廷与步银涛签订的位于济南市的房屋买卖合同无效；2.诉讼费由步银涛承担。
一审法院认定事实：诉讼中，双方当事人均认可步兆廷与步银涛系叔侄关系。王瀛与步兆廷于1981年结婚，二人于2011年协议离婚。在离婚协议书中，财产处理部分约定双方共有两处房产，伟东新都一居、泉城花园一居，男方全部放弃，没有任何房产要求等内容。
坐落于济南市槐荫区某街某号某花园20号楼2-601房屋及其附房系王瀛与步兆廷夫妻共同财产，于2010年12月10日登记在步兆廷名下，显示房屋所有权为步兆廷单独所有，房屋所有权证号分别为济房权证槐字第*****号、******号。
2015年7月28日，步兆廷作为甲方、卖方，步银涛作为乙方、买方，双方签订《济南市存量房买卖协议》一份，约定甲方将涉案房屋及附房出售给乙方，总价款为50万元，房屋产权转移所发生的费用由买方负担等内容。此后，双方办理产权转移登记手续。涉案房屋于2015年7月31日登记在步银涛名下，房屋所有权证号为济房权证槐字第******号。该房屋所有权证由王瀛保管。2017年，步银涛通过办理补证，取得涉案房屋的不动产证书，编号为鲁（2017）济南市不动产权第*******号。涉案房屋现由步银涛居住。
一审法院认为，涉案房屋原系王瀛与步兆廷夫妻共同财产，登记在步兆廷名下，该二人在离婚时约定房屋归王瀛所有，此后，虽然该二人没有办理房屋产权变更登记，但涉案房屋应为王瀛单独所有。
步兆廷与步银涛于2015年签订《济南市存量房买卖协议》，将涉案房屋变更登记至步银涛名下，虽然王瀛与步兆廷不予认可，但步兆廷与步银涛之间没有真实的买卖关系，属于名为买卖，实为赠与。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。本案中，在涉案房屋已为王瀛单独所有的情况下，步兆廷未经所有权人王瀛同意，将房屋赠与步银涛的行为侵犯了王瀛的所有权。步银涛取得房屋既未取得王瀛的同意，也未支付对价，并非善意。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，步兆廷与步银涛签订的房屋买卖协议应属无效。综上所述，王瀛要求确认步兆廷与步银涛签订的《济南市存量房买卖协议》无效的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：步兆廷与步银涛于2015年7月28日签订的买卖位于济南市槐荫区某街某号某花园20号楼2-601房屋及其附房的《济南市存量房买卖协议》无效。案件受理费8800元，减半收取4400元，由步银涛负担。财产保全费5000元，由步银涛负担。
二审中，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。步银涛提交：证据一、步银涛妻子夏某松及其孩子步某泽身份证、户口本，证明步兆廷陈述与事实不符，事实上步银涛并未将妻子和孩子的户口落在涉案房屋上，因此其陈述的过户房屋为了孩子上学、入托的事实与真实情况不符。证据二、业务合同（复印件）及社保证明一宗，证明步银涛在王瀛公司工作十几年，为公司付出了青春和热血，因此王瀛与步兆廷才将房屋送给步银涛作为其付出的回报。经质证，王瀛认为，根据民诉法及证据规则第三十四条规定，步银涛提供的上述两证据已经超过举证期限，不具有证据效力。另，步银涛对步兆廷说的是以办理户口和孩子入托为由把涉案房屋办理了济南市存量房买卖协议，步银涛提供的上述证据与本案事实无关。社保证明是每个公司对自己员工所交纳，是法定义务，不能说在公司工作对公司贡献大小，公司就分给房子，对此理由不予认可。对证据一及社保证明真实性无异议，对证据二业务合同复印件与本案无关，真实性有异议，是复印件不是原件。步兆廷对证据一真实性无异议，对于证据二真实性也无异议。其证据证明的问题与本案无关。
对二审争议的事实，本院认定如下：夏某松、步某泽于2016年5月30日迁入济南市槐荫区经六路某号13号楼2单元某号。对于步银涛提交的业务合同（复印件）及社保证明，与本案争议焦点问题之间无关联性，不足以证实其主张。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方当事人对涉案济南市存量房买卖协议的真实性及步银涛未按协议约定支付房屋对价之事实均无异议，本院予以确认。王瀛与步兆廷离婚时，协议约定涉案房屋归王瀛所有，但王瀛、步兆廷没有办理房屋产权变更登记，步兆廷在王瀛不知情的情况下，与步银涛签订济南市存量房买卖协议，并为步银涛办理了产权变更登记手续，步兆廷与步银涛的上述行为损害了王瀛的利益。在步银涛对其主张未提交证据予以证实的情况下，应当承担举证不能的法律后果。
综上所述，步银涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人步银涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 褚 飞
审判员 刘晓菲
审判员 高希亮
二〇一八年四月十六日
书记员 孙 娜