广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤02民再40号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）:华文煌，男，1954年9月28日出生，汉族，住广东省南雄市。
委托诉讼代理人：邓汝松，广东海智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘彦君，广东海智律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：陈日顺，男，1962年1月28日出生，汉族，住广东省南雄市。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：黄垂玉，女，1967年1月4日出生，汉族，住广东省南雄市，系陈日顺之妻。
以上两被申请人共同委托诉讼代理人：邱萍，广东道邦律师事务所律师。
再审申请人华文煌因与被申请人陈日顺、黄垂玉房屋租赁合同纠纷一案，不服本院(2015)韶中法民一终字第1196号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2017年7月5日作出（2016）粤民申6411号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人华文煌及其委托诉讼代理人邓汝松，被申请人陈日顺及其与被申请人黄垂玉的共同委托诉讼代理人邱萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华文煌申请再审称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决基本合理。一审判决后，两被申请人不服，向韶关市中级人民法院提出上诉。二审法院在没有查清事实的情况下，错误的改判了一审判决，具体事实与理由如下:一、二审法院认定事实错误。二审法院对被申请人故意拖欠租金，已构成违约没有依法认定，反而采纳被申请人提出的所谓“即便想交租金也不得其所”，是认定事实错误，故意偏袒被申请人。事实上，在提起诉讼前，华文煌夫妇曾多次亲自或委托兄弟向陈日顺、黄垂玉追讨租金（有多名证人可以证实），而陈日顺则以各种理由推脱逃避；退一步讲，即使找不到申请人，被申请人依然可以通过其他途径交纳租金，包括但不限于通过提存至公证处或交至申请人的兄弟处由他们转交等多种方式进行交纳，而被申请人却在租赁合同有明确约定逾期交租须支付滞纳金及违约金的情况下，依然不按时交付租金，选择一味的拖欠申请人的租金，原一审法院判决被申请人支付违约金是正确的。二审法院改判完全没有理由。二、二审法院适用法律不当。如前所述，依照合同约定被申请人应当支付未按时交纳的租金的滞纳金及违约金，但二审法院却置当事人的约定于不顾，一方面判决申请人向被申请人的借款需计算高额的利息，另一方面，却又判决被申请人拖欠了近十年的租金不需支付违约金及滞纳金，明显是显失公平。从公平原则来讲，即使当事人之间没有约定滞纳金及违约金，至少也应计算利息。也就是说，申请人借了被申请人的钱需要支付高额利息，而被申请人拖欠申请人的租金（有约定逾期滞纳金及违约金）却不需支付任何费用。显然，不管是从尊重当事人之间的约定，还是从民法基本的公平原则来讲，这都是适用法律不当，导致判决错误。三、原审法院程序违法。申请人与被申请人之间还存在借款的法律关系，但在被申请人没有提起反诉、一审也未进行处理的情况下，二审法院直接进行处理，包括要求申请人支付高额利息，致使申请人不能上诉，直接影响了华文煌的诉权，违反了一事可经一审、二审的法定程序；并且就该笔借款，陈日顺仅能提供借据一张，未能提供其他证据相佐证，华文煌亦表示暂时不予质证，这属于华文煌与陈日顺的借款纠纷，人民法院应另案处理该借款纠纷。二审法院认定该笔债务真实存在，并且直接进行处理，致使申请人不服也无法上诉，系程序严重违法。综上所述，二审法院认定事实错误，适用法律不当。据此，恳请撤销广东省韶关市中级人民法院作出的(2015)韶中法民一终字第1196号民事判决，支持再审申请人的请求。
被申请人陈日顺、黄垂玉辩称，一、再审申请人称被申请人故意拖欠租金，完全不是事实，被申请人没有违约。再审申请人华文煌从2005年起因躲债至外地，十几年从未见过华文煌本人，直至申请人向法院提起诉讼，才知道华文煌在广州养病。华文煌长期不在南雄这个事实，在本案的二审庭审中再审申请人的代理律师也予以确认。申请人在2005年3月11日签字确认的《借条》上明确说明：向被申请人陈日顺借款60000元，利息每月1200元，在每月房租中扣除。2014年12月30日，一审法院对华文煌做的笔录可确认：华文煌承认欠款及利息用来抵扣租金。华文煌称第一个五年期满后想收回房屋出卖，抛开华文煌所称的找过陈日顺是否真实，从华文煌的陈述来看，其所称的第一个五年期满时，《房屋出租协议》尚在合同期内，被申请人陈日顺当然不同意。显然，申请人自知合同期未满，贸然解除合同实属违约，未再提起。但之后的5年，华文煌未向陈日顺要求支付租金，也未就此提起收取租金的诉讼。结合华文煌所说的“因我借了陈日顺陆万元现金，于是租金一事就一直拖着没算”，显然，华文煌确认拖欠陈日顺的6万元欠款及利息用以抵扣租金，所以不追租也不起诉。否则，按照华文煌的陈述，他来找过陈日顺，而陈日顺不同意的情况下，申请人不可能在5年内均不提起诉讼。结合申请人的《借条》内容及2014年笔录中申请人的陈述，申请人确认所拖欠的欠款及利息用以抵扣陈日顺应付的租金。根据《合同法》合同双方意思自治的原则，申请人确认欠款及利息抵扣租金，属于双方的共同意思自治，应予以支持。华文煌长期在外地，被申请人无法找到华文煌缴纳租金，且又存在欠款及利息抵扣租金的事实。因此，被申请人不存在违约行为，无需支付违约金，二审法院的判决合法合理。二、再审申请人提交的证人证言无论从形式和内容上均不能作为定案依据。1.证人证言中证人华某是再审申请人华文煌的弟弟、吴敦伦是再审申请人华文煌的小舅子、吴敦娇是华文煌的妻子。这几个证人都是华文煌的至亲，和本案有极大的利害关系，其证人证言不能作为定案依据。2.关于早餐店和水果店店主的证言：早餐店店主刘飞雄的证人证言：第一行字“2007年10月20日华文煌在本店吃过早餐”，该行字笔迹较浅，第二行字“然后去陈日顺店”这行字笔迹较深，两行字的笔迹完全不一样，很明显是两个人的笔迹。从行文来看，第二行“然后去陈日顺店”是后加上去的。显然，该证言从形式上来说是不合法的。杂货水果店的证明人称：2007年10月20日华文煌在店买过水果糖果。该证人证言是华文煌再审时提交给法院，也就是说，该证人证言的形成时间有可能在2017年。抛开这份证人证言是否有效，我们稍微想想，一个早餐店店主、一个杂货店店主，能够清晰的记得10年前哪月哪日谁到过他的店吃过早餐买过水果吗？这种可能性是微乎其微的。显然，这两人的证人证言完全不可信。况且，再审申请人华文煌并未附上证人的身份证复印件。3.物资仓库的住户证明：该证明上的签名没有身份证件核对，无法证实其证人身份，且该证言只是证明华文煌的妻子吴敦娇回来过南雄而己。三、二审法院程序合法、判决公正。2014年12月30日，一审法院的法官亲自下广州找到华文煌制作笔录，申请人华文煌确认欠款及利息用于抵扣租金，因此在本案中完全可一并处理。况且，被申请人陈日顺也在庭审中出示《借条》的复印件，并陈述了申请人拖欠60000元及利息用于抵扣租金的事实。但由于陈日顺只有小学文化水平，且未聘请律师，庭审中不知道要带原件过来。但申请人华文煌的律师在明知借款是事实、且华文煌在笔录中确认欠款及利息抵扣租金的前提下，为达到其目的，置事实于不顾竟然以被申请人提供的是复印件不予质证，而一审法院在明知存在笔录的前提下，也不向被申请人释明应提供原件并进一步查明事实，反而草率的要求被申请人另案处理。直至在二审中，被申请人调取一审笔录并在庭审中出示，同时向法院出示《借条》原件，充分证明该欠款及利息可用于抵扣租金，在本案中可一并处理。二审法院判决公平公正，申请人的再审申请理应予以驳回。
华文煌向一审法院起诉请求：1.判令陈日顺、黄垂玉立即腾空并搬出广东省南雄市××前路原物资仓库兴建好的一楼门面和第一、二栋楼房连起的西边门店第一步楼梯上的第二层房。2.判令陈日顺、黄垂玉立即向华文煌支付租金259625元（暂计至2015年1月23日）。3.判令陈日顺、黄垂玉立即向华文煌支付拖欠租金的滞纳金378000元。4.判令陈日顺、黄垂玉立即向华文煌支付违约金50000元。5.案件诉讼费由陈日顺、黄垂玉负担。一审法院认定事实：2003年7月10日，原告华文煌与被告陈日顺签订了《房屋出租协议》一份。协议签订后，原告依约将租赁物交付给被告经营使用，被告每月开始还能依约交付2003年8月至2005年2月的租金，之后被告就找各种借口拖欠租金，原告家人及受委托的原告弟弟要求被告支付拖欠的租金，被告均分文未付。2013年8月30日协议到期后，原告家人等又多次找被告腾空房屋给原告，并交付拖欠的租金229800元，均遭被告拒绝，为此诉至法院。庭审中，原告提出追加陈日顺的妻子黄垂玉作为本案的共同被告参与诉讼，并变更诉讼请求为请求依法判令二被告：1.被告立即腾空并搬出广东省南雄市××前路原物资仓库兴建好的一楼门面和第一、二栋楼房连起的西边门店第一步楼梯上的第二层房。2.被告立即支付原告的租金239820元。3.判令被告支付原告拖欠租金的滞纳金378000元。4.判令被告立即支付原告的违约金50000元。5.本案诉讼费由二被告承担。另查明，被告陈日顺与被告黄垂玉系夫妻关系，两被告在租赁原告房屋期间共同经营雅居旅店至今。上述事实有原、被告提供的《房屋租赁协议》及双方庭审中的陈述等证据证实，并经庭审质证，足以认定。一审法院判决：一、被告陈日顺、黄垂玉在判决书生效后一个月内给付租金229800元给原告华文煌，违约金从2005年3月1日至2013年8月30日每日按万分之四计算。二、被告陈日顺、黄垂玉在判决生效后三十日内搬出腾空原告租赁的座落于南雄市××前路原物资仓库兴建好的一楼门面和第一、二栋楼房连起西边第一步楼梯上的第二层房（即现在被告经营的雅居旅店）的房屋。三、驳回原告华文煌其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费10675元，由华文煌负担3675元，陈日顺、黄垂玉负担7000元。
陈日顺、黄垂玉不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，并驳回华文煌的全部诉讼请求。2.案件一、二审诉讼费用由华文煌负担。二审法院认定事实：2003年7月10日，华文煌与陈日顺签订了一份《房屋出租协议》。协议签订后，华文煌依约将租赁物交付给陈日顺经营使用，陈日顺每月开始还能依约交付2003年8月至2005年2月的租金，之后陈日顺因故一直拖欠租金，华文煌向陈日顺多次追讨未果。2013年8月30日，《房屋出租协议》约定的租期届满，但陈日顺仍继续占用涉案房屋，拒绝腾空房屋给华文煌，陈日顺也拒绝支付拖欠的租金。再查明，陈日顺与黄垂玉系夫妻关系，两人在租赁华文煌房屋期间共同经营雅居旅店至今。而华文煌则主要在珠三角地区经商，平日很少回南雄市。此外，2005年3月11日，华文煌向陈日顺出具一张《借条》称：借到陈日顺6万元，借款期限自2005年3月11日起至2006年3月10日止，利息为每月1200元，在每月房租中扣除，华文煌以第一栋二层房屋土地使用证来借款抵押。但华文煌对上述债务至今分文未还。此外，一审第二次庭审前，一审法院于2014年12月30日对华文煌进行调查并制作笔录，在该笔录中华文煌明确表示提起本案诉讼系其真实意思表示，同时，华文煌也自认陈日顺不按时交租的原因是华文煌向陈日顺借了6万元现金，所以租金一事就一直拖着没算，另外，华文煌自称租给陈日顺的房屋不仅有土地使用证，也有房屋产权证，房屋使用证因在工商银行抵押贷款而押在银行，两本土地使用证在陈日顺手中。二审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，一审法院对该案法律关系性质认定准确，本院予以认同。由于本案只有陈日顺、黄垂玉提起上诉，根据民事诉讼当事人意思自治原则，并依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，本院只围绕陈日顺、黄垂玉的上诉请求进行审理。根据本案当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、华文煌向陈日顺、黄垂玉追讨租金是否已超过诉讼时效。二、华文煌向陈日顺借款6万元应否在本案中一并处理。三、陈日顺在本案中拖欠的租金数额。四、涉案房屋租期届满后华文煌能否要求承租人陈日顺搬离房屋。一、关于华文煌向陈日顺、黄垂玉追讨租金是否已超过诉讼时效的问题。由于陈日顺、黄垂玉在一审时没有提出诉讼时效的抗辩，且陈日顺、黄垂玉在二审期间并没有提及任何新证据，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的除外。”之规定，本院对陈日顺、黄垂玉在二审期间才提出的诉讼时效抗辩不予支持。二、关于华文煌向陈日顺借款6万元应否在本案中一并处理的问题。虽然华文煌在一审时对陈日顺提交的其向陈日顺借款6万元的借条的真实性提出质疑，但华文煌在一审法院调查询问时已自认存在该笔借款，并明确表示可以在陈日顺所欠租金中扣除，何况，《借条》中早已明确约定利息每月1200元在每月房租中扣除，此时，华文煌向陈日顺借款6万元可以在本案中一并处理，从陈日顺欠华文煌的租金当中予以扣除。由于华文煌借款后一直分文未还，且涉案房屋至今仍处于陈日顺实际控制之下，故自2005年3月11日起至华文煌起诉截止日2015年1月30日，期间共计118个月，118个月×1200元/月=141600元，加上本金6万元，期间借款本息合计应为201600元，该款可以从陈日顺欠华文煌的租金当中予以扣除。三、关于陈日顺在本案中拖欠的租金数额问题。虽然华文煌在其最初递交的起诉状中写明自2005年8月30日至2013年8月30日止，陈日顺共拖欠租金199500元，加上2013年8月30日至2014年8月30日未交的租金，陈日顺总共拖欠租金224700元。可在一审第二次庭审时，华文煌已将上述诉请金额变更为259625元（暂计至2015年1月23日），且该变更系华文煌在一审庭审辩论结束前作出，因此，本案中对陈日顺拖欠的租金数额应围绕259625元进行审理而不是最初的199500元或224700元。一审法院对该问题的计算有误，本院予以纠正。从2005年3月至2015年1月间，陈日顺拖欠的租金数额为259625元，扣除华文煌应付本息201600元后，陈日顺实际只欠付租金58025元。另外，因华文煌向陈日顺借款6万元时已明确以本金及利息冲抵陈日顺所欠租金，扣除该部分之后陈日顺实际拖欠的租金数额并不算大，加上华文煌长期不在南雄市，所以导致陈日顺即便想要交纳租金往往也不得其所，故拖欠租金的责任也不应完全归咎于陈日顺一方，因此，双方之间的违约金本院认为从公平角度出发均不应予以计算。四、关于涉案房屋租期届满后华文煌能否要求承租人陈日顺搬离房屋的问题。既然本案系房屋租赁合同纠纷，则华文煌的诉讼地位是出租人，陈日顺的诉讼地位是承租人，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，租赁期间届满承租人向出租人返还租赁物是房屋租赁合同关系中承租人的一项法定义务，所以，作为涉案房屋的出租人华文煌在房屋租期届满后完全有权利要求承租人陈日顺搬离房屋并交还房屋。二审法院判决：一、维持南雄市人民法院（2014）韶雄法民三初字第164号民事判决第二项；二、变更南雄市人民法院（2014）韶雄法民三初字第164号民事判决第一项为“陈日顺、黄垂玉在本判决发生法律效力后一个月内给付租金58025元给华文煌；”三、撤销南雄市人民法院（2014）韶雄法民三初字第164号民事判决第三项；四、驳回华文煌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10675元，由陈日顺、黄垂玉负担3675元，由华文煌负担7000元。一审案件受理费10675元已由华文煌全额预付，一审法院应退还3675元给华文煌，陈日顺、黄垂玉应向一审法院缴纳案件受理费3675元。二审案件受理费10675元，由陈日顺、黄垂玉负担3675元，华文煌负担7000元。二审案件受理费10675元已由陈日顺、黄垂玉全额预付，二审法院应退还7000元给陈日顺、黄垂玉，华文煌应向二审法院缴纳案件受理费7000元。
围绕当事人的再审请求，本院再审认定如下事实：
2003年7月10日，华文煌与陈日顺签订了一份《房屋出租协议》，该《房屋出租协议》约定：一、华文煌将其座落于南雄市××前路原物资仓库兴建好的第一、二栋楼房连起的第二层房租赁给陈日顺经营使用（即陈日顺经营的雅居旅店）。二、租期壹拾年。即从2003年8月30日起至2013年8月30日止用于使用。三、租用底层壹间门店和二层楼面，第一年每月租金1600元计算，第二年每月租金1700元计算，第三年每月租金1800元计算，第四年每月租金1900元计算，第五年每月租金2000元计算。三个月交纳一次，交纳的租金必须在前一个月的30日交纳。租金不能拖延五天，否则拖延五天交纳租金属逾期，逾期缴交则每日按所欠租金总额的5%计算滞纳金，满二十天仍未交清当月所欠月租和违约金，即视陈日顺违约，交的保证金充作违约金不再退回，并终止合同，收回出租所有房。四、所有房给陈日顺履行协议期间，有关各部门缴的费，房产税、消防费、卫生费、工商税及社会各项摊派的所有税费和其它费均由陈日顺缴交，水、电费由陈日顺缴交。陈日顺在经营中涉及治安、经济或其它纠纷，概由自己解决，或找有关部门处理，依法经营，违法自负。协议履行期间，陈日顺在五年内不得转租、转借，如过五年转租、转借必须同华文煌商定。五、陈日顺不得随意改变房屋结构。因经营发展需要改变或装饰，需拆墙、开门、开窗应报告给华文煌，经批准后方可进行。但材料和工料工资由陈日顺自理，合同终结后不能拆除，不得毁坏，无偿地归华文煌所有。六、华文煌第二层所有房都装饰好。例如全部房、厅都按（应为安）好水电、有线电视线路、批好所有房墙的塑，铺好地面瓷砖，安好铝窗，包好五套房的门，其余所有门都是夹板门油漆，也安所有的防盗网，给陈日顺使用，陈日顺应加以爱护和保护所有财物。如有损坏其中财物和其它项目的东西，应修理好，在租用期满时交回给华文煌必须完好无损。如损坏不修理，陈日顺应按各种项目按市场价从保证金中扣除后，剩余款退回华文煌。本层楼安有三相用表一组，有线电视线和插头每间房都安有一组，每套房和公共卫生间冲凉房都安有水龙头，每间房有一盏光管，有一盏电灯，一组插头，在第二栋阳台出（应为处）安有一边防盗网，其材料东西加以爱护。七、从承租之日起，五年为一个阶段承租期，五年后承租方继续租用，租金按原定的五年增加阶段的第五年2000元租金每月增加100元计算后期每年每月租金。或盈利较好，屋租增加10%或双方根据经营情况谈好租期租金。八、承租期间若承租方违约造成终止本合同，承租方除装饰房屋的投资无偿归出租方外，五年内违约另赔偿贰万伍千元人民币给出租方，十年内违约应赔偿五万元给出租方。若出租方在五年内违约应赔偿贰万伍千元给承租方，六至十年违约应赔偿五万元给承租方。九、陈日顺签订协议，应交保证金壹万元，保证金在租赁期满，无损坏所有财物应退回保证金给陈日顺，如有财物损坏不修理应从保证金中扣除后，再退回剩余资金。协议签订后，华文煌依约将上述租赁物交付给陈日顺经营使用。2013年8月30日，《房屋出租协议》约定的租期届满后，陈日顺仍继续使用涉案房屋。
另查明，陈日顺与黄垂玉系夫妻关系，两人在租赁涉案房屋后共同经营雅居旅店。2005年3月11日，华文煌向陈日顺出具一张《借条》，主要内容为：“今借到陈日顺人民币陆万元（6万元），借时间壹年，从2005年3月11日起至2006年3月10日止，到期归还本金，利息每月1200元，在每月房租中扣除，本人用第一栋二层房屋土地使用证来借款抵押。国有土地证号：ＮＯ.××1、ＮＯ.××5。”二审期间，华文煌表示，因为陈日顺提供了借款（应为条）的原件，因此其同意陈日顺以其欠款抵扣拖欠其的租金。再审期间，华文煌认可该《借条》的真实性。
2014年8月5日，华文煌向一审法院提起诉讼,请求法院：1.判令陈日顺立即搬出、腾空广东省南雄市××前路原物资仓库兴建好的一楼门面和第一、第二栋楼房连起的西边第一步楼梯上的第二层房；2.判令陈日顺支付租金224700元给华文煌；3.判令陈日顺支付拖欠租金的滞纳金224700元给华文煌；4.案件的诉讼费用由陈日顺负担。
一审诉讼期间，华文煌提出追加陈日顺的妻子黄垂玉作为共同被告参与诉讼，并变更诉讼请求为：1.判令陈日顺、黄垂玉立即腾空并搬出广东省南雄市××前路原物资仓库兴建好的一楼门面和第一、二栋楼房连起的西边门店第一步楼梯上的第二层房；2.判令陈日顺、黄垂玉立即向华文煌支付租金259625元（暂计至2015年1月23日）；3.判令陈日顺、黄垂玉立即向华文煌支付拖欠租金的滞纳金378000元；4.判令陈日顺、黄垂玉立即向华文煌支付违约金50000元；5.案件诉讼费由陈日顺、黄垂玉负担。华文煌变更诉讼请求的同时向一审法院提交的一份《被告拖欠租金计算明细》载明：从2004年8月30日至2005年5月30日已收租金（按合同第二年合同期还欠3个月没有收租金）……原合同十年期满后，2013年8月31日至2014年8月30日，按照合同每年递增10%计算，每月租金为2750元；2014年8月31日至退还房屋之日止，按照10%递增为每月3025元，暂计至法庭开庭日2015年1月23日止为15125元。合计：259625元。
2014年12月30日，一审法院在广州市对华文煌进行调查并制作笔录。在该笔录中，华文煌明确表示提起本案诉讼系其真实意思表示；同时，华文煌也自认陈日顺不按时交租的原因是华文煌向陈日顺借了6万元现金，所以租金一事就一直拖着没算；另外，华文煌自称租给陈日顺的房屋不仅有土地使用证，也有房屋产权证，房屋使用证因在工商银行抵押贷款而押在银行，两本土地使用证在陈日顺手中。对于工商银行抵押贷款的问题，再审庭审时，华文煌称其一共贷款170多万元，从2000年开始贷款的；还了70万元左右，没有还的大概还有100万元。
再审诉讼期间，华文煌提交了其弟弟及陈日顺邻居等人的证言、刘明芳等多人出具的住户证明，用以证明其本人于2007年10月20日去找过陈日顺，其妻子也于2008年、2009年等年份多次找过陈日顺。对于上述证据，陈日顺、黄垂玉质证认为华文煌所说的证人是与华文煌有利害关系的人，且未出庭作证，故不能作为定案依据。华文煌还提交了其自行计算的按每日万分之四计算的违约金(滞纳金）共192940.2元的计算明细表及抵扣完借款本金6万元后剩余租金124800元的计算明细表。对于上述计算明细表，陈日顺、黄垂玉认为不属于新证据，故不予认可。
再审诉讼期间，再审申请人华文煌陈述，陈日顺交租金是交到2005年3月，但3月的租金是没有交的；已收取的租金是其每个月1号至5号去陈日顺的店铺收取，其中有一、二次是陈日顺来其家交的，每次交的房租都是现金交付的；2005年3月后没有去收的原因是至2006年6月左右其在曲江建公路，因2005年3月后施工比较紧张所以没有回家；2006年6月因还没有结完账给工人所以也没有回去；2007年7月份就回来了，2007年10月其和其弟弟去过陈日顺的店铺收取租金，2007年11月至起诉时其自己没有去过了，都是委托其妻子、弟弟、妹妹、妹夫、小舅子等家人代为收取，但是没有书面的授权材料；其2007年去找陈日顺没有收到租金，其亲人去找陈日顺也没有收到租金，但其没有提起诉讼；其妻子叫陈日顺交租金，陈日顺就说没有钱，说借了6万元给其，要其回来；2007年11月至2009年，其住在广州，2010年其在武汉（居住），2011年至2012年其在东莞（居住），2013年其在深圳（居住），2014年至2016年其在广州（居住）。被申请人陈日顺称，租金是交到2005年3月份，每个月都是1号到5号来其店里收现金，原来交租金的收据因搬家已经遗失；2005年3月后没有交的原因是华文煌借了其6万元之后就逃跑了，华文煌的家人没有找过其，借款到现在也没有还。关于涉案房屋腾退的情况，陈日顺称涉案房屋于2017年5月30日退给了法院，华文煌称涉案房屋是2017年6月1日退回给其的。关于租金和借款能否互抵的问题，陈日顺先是认为租金可以抵销本金，二审判决的抵扣是正确的，后又认为案涉的6万元借款可以一并处理，但本金要在案件终止后才能抵扣，即借款本金6万元不要在至2015年1月止的租金中抵扣，而应在至2017年5月30日止的租金中抵扣；华文煌认为（借款与租金属）两个不同的法律关系，不能抵扣,（要抵扣也要）先把整个月所有租金抵扣借款本金；就算华文煌失踪要抵扣、要算利息的话，那么两边都要计算利息。
本院再审认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原审对本案法律关系性质认定准确，本院再审可予以确认。结合再审申请人华文煌提出的再审请求、事由以及被申请人提出的答辩意见，本案审理主要涉及到以下几个问题：（一）借款6万元的逾期利息如何计算；（二）《借条》中约定的借款利息能否与租金折抵；（三）2005年6月至2015年1月23日的租金如何计算；（四）申请人主张的违约金和滞纳金是否应否支持，以及借款利息与租金折抵后的剩余租金是否应计算利息；（五）借款本金6万元能否与租金折抵。
（一）关于借款6万元的逾期利息如何计算的问题。
本案中，因陈日顺提交的由华文煌于2005年3月出具的《借条》已载明“（华文煌）借到陈日顺人民币陆万元（6万元），借款时间壹年，从2005年3月11日起至2006年3月10日止，到期归还本金。利息每月1200元，在每月房租中扣除……”，故借款双方已约定2005年3月11日至2006年3月10日期间的每月利息为1200元，但并未约定逾期利率。对此，最高人民法院《关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件促进经济发展维护社会稳定的通知》第六条规定：“依法保护合法的借贷利息。人民法院在审理民间借贷纠纷案件时，要依法保护合法的借贷利息，依法遏制高利贷化倾向。出借人依照合同约定请求支付借款利息的，人民法院应当依据合同法和《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条、第7条的规定处理。出借人将利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。当事人仅约定借期内利率，未约定逾期利率，出借人以借期内的利率主张逾期还款利息的，依法予以支持。当事人既未约定借期内利率，也未约定逾期利率的，出借人参照中国人民银行同期同类贷款基准利率，主张自逾期还款之日起的利息损失的，依法予以支持。”依照上述规定，陈日顺主张应以借款6万元的每月利息1200元折抵应向华文煌支付的每月租金，即借款6万元从2005年6月起至2015年1月23日止的每月利息均应按1200元计算，本院予以支持。
（二）关于《借条》中约定的借款利息能否与租金折抵的问题。
因涉案《借条》已载明“利息每月1200元，在每月房租中扣除”，且华文煌在一审时对其向陈日顺借款6万元的事实予以确认，在再审庭审时对上述《借条》真实性予以确认，陈日顺、黄垂玉亦对以利息折抵房租事实予以确认，故应认定案涉双方形成抵销合意，即陈日顺以对华文煌的月利息债权1200元等额抵销陈日顺欠付华文煌的每月房屋租金中的1200元。
（三）关于2005年6月至2015年1月23日的租金如何计算的问题。
根据涉案《房屋出租协议》中关于“二、租期壹拾年。即从2003年8月30日起至2013年8月30日止用于使用。三、租用底层壹间门店和二层楼面，第一年每月租金1600元计算，第二年每月租金1700元计算，第三年每月租金1800元计算，第四年每月租金1900元计算，第五年每月租金2000元计算。三个月交纳一次，交纳的租金必须在前一个月的30日交纳。……七、从承租之日起，五年为一个阶段承租期，五年后承租方继续租用，租金按原定的五年增加阶段的第五年2000元租金每月增加100元计算后期每年每月租金。或盈利较好，屋租增加10%或双方根据经营情况谈好租期租金”的约定，被申请人陈日顺在每月借款利息与当月租金合意抵销后，仍负有向华文煌支付抵销差额部分租金的义务。按照协议约定的三个月缴纳一次租金的约定，2005年6月至2005年8月的租金为每月1700元，抵扣借款利息后每个月未缴租金为500元，三个月为1500元；2005年9月至2006年8月的租金为每月1800元，抵扣借款利息后每个月未缴租金为600元，十二个月合计7200元；2006年9月至2007年8月的租金为每月1900元，抵扣借款利息后每个月未缴租金为700元，十二个月合计8400元；2007年9月至2008年8月的租金为每月2000元，抵扣借款利息后每个月未缴租金为800元，十二个月合计9600元；2008年9月至2009年8月的租金为每月2100元，抵扣借款利息后每个月未缴租金为900元，十二个月合计10800元；2009年9月至2010年8月的租金为每月2200元，抵扣借款利息后每个月未缴租金为1000元，十二个月合计12000元；2010年9月至2011年8月的租金为每月2300元，抵扣借款利息后每个月未缴租金为1100元，十二个月合计13200元；2011年9月至2012年8月的租金为每月2400元，抵扣借款利息后每个月未缴租金为1200元，十二个月合计14400元；2012年9月至2013年8月的租金为每月2500元，抵扣借款利息后每个月未缴租金为1300元，十二个月合计15600元。
对于2013年9月合同期满之后的租金，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，以及根据涉案《房屋出租协议》中关于“七、从承租之日起，五年为一个阶段承租期，五年后承租方继续租用，租金按原定的五年增加阶段的第五年2000元租金每月增加100元计算后期每年每月租金。或盈利较好，屋租增加10%或双方根据经营情况谈好租期租金”的约定，在华文煌于合同期满之后既未与陈日顺根据经营情况谈好租期租金，亦未收回涉案房屋，以及华文煌亦未提供充分证据证实其对陈日顺于租赁期间届满仍继续使用租赁物提出了异议、陈日顺租用涉案房屋盈利较好的情况下，租金应按照合同约定的每年每月增加100元的方式计算2013年9月至2015年1月23日的租金，即2013年9月至2014年8月的租金，按每月2600元计算，2014年9月至2015年1月23日的租金，按每月2700元计算。因此，对于华文煌提出的合同期满之后的租金应按照合同约定每年递增10%计算的主张，本院不予支持。2013年9月至2014年8月的租金为每月2600元，抵扣借款利息后每个月未缴租金为1400元，十二个月合计16800元；2014年9月至2015年1月23日本案一审庭审之日止每月租金为2700元，共计四个月23日[该23日为2015年1月1日至23日，相应租金为2003.23元（2700÷31×23）]，抵扣四个月13日[该13日为2015年1月11日至23日，相应利息为503.23元（1200÷31×13）]的借款利息后的未缴租金为7500元[1500×4+(2003.23-503.23)]。综上，2005年6月至2015年1月23日，陈日顺、黄垂玉未缴纳租金合计117000元。
（四）关于申请人主张的违约金和滞纳金是否应否支持，以及借款利息与租金折抵后的剩余租金是否应计算利息的问题。
华文煌与陈日顺于2003年7月10日签订的《房屋出租协议》中约定：一、华文煌将其座落于南雄市××前路原物资仓库兴建好的第一、二栋楼房连接起的第二层房租赁给陈日顺经营使用（即现在陈日顺经营的雅居旅店）。二、租期壹拾年。即从2003年8月30日起至2013年8月30日止用于使用。三、租用底层壹间门店和二层楼面，第一年每月租金1600元计算，第二年每月租金1700元计算，第三年每月租金1800元计算，第四年每月租金1900元计算，第五年每月租金2000元计算。三个月交纳一次，交纳的租金必须在前一个月的30日交纳。租金不能拖延五天，否则拖延五天交纳租金属逾期，逾期缴交则每日按所欠租金总额的5%计算滞纳金，满二十天仍未交清当月所欠月租和违约金，即视陈日顺违约，交的保证金充作违约金不再退回，并终止合同，收回出租所有房……再审申请人据此认为被申请人故意拖欠租金，已构成违约。然而，对于租金的收取方式，案涉《房屋出租协议》并未进行约定。而对于2005年3月之前的租金收取方式，再审诉讼期间华文煌陈述，已收取的租金系华文煌到涉案房屋向陈日顺收取现金的，其中一、二次是陈日顺来华文煌家交的；对此，陈日顺亦确认已收取的租金系华文煌每个月来其店里收取现金。故对于2005年3月之前的租金收取方式，可认定为系华文煌当面向陈日顺收取租金。而对于2005年3月之后华文煌是否在南雄的问题，华文煌在再审诉讼期间亦陈述除2007年7月至10月左右外其它时间其基本不在南雄。因此，鉴于案涉《房屋出租协议》并未约定租金收取方式，华文煌在一审法院对其进行调查时也自认陈日顺不按时交租的原因是华文煌向陈日顺借了6万元现金，所以租金一事就一直拖着没算，且双方当事人均陈述已收取的租金系陈日顺向华文煌当面缴交，再结合华文煌陈述的除2007年7月至10月左右外其它时间基本不在南雄的事实，以及华文煌并未提供充分证据证实涉案租金未能向华文煌缴交系陈日顺不履行涉案《房屋出租协议》所致，故本院对于申请人主张的关于涉案房屋租金的滞纳金和违约金不予支持。虽然本案不能认定涉案租金未能依照涉案《房屋出租协议》的约定及时缴交系陈日顺故意违约所致，但基于和利息折抵后的剩余租金陈日顺确实未在约定时间内向华文煌缴交，并导致陈日顺能够获得相应的利息收入，故陈日顺应向华文煌支付逾期缴纳租金的利息，利率则应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。因此，对于2005年6月至2015年1月23日期间和借款利息折抵后的未缴租金117000元，按照《房屋出租协议》每三个月交一次租金的约定，陈日顺应从租金欠付之日起至本判决确定的履行之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率向华文煌支付相应利息。具体来说，租金117000元中，2005年6月至2005年8月的租金1500元的利息从2005年9月1日起计算，2005年9月至2005年11月的租金1800元的利息从2005年12月1日起计算，2005年12月至2006年2月的租金1800元的利息从2006年3月1日起计算，2006年3月至2006年5月的租金1800元的利息从2006年6月1日起计算，2006年6月至2006年8月的租金1800元的利息从2006年9月1日起计算，2006年9月至2006年11月的租金2100元的利息从2006年12月1日起计算，2006年12月至2007年2月的租金2100元的利息从2007年3月1日起计算，2007年3月至2007年5月的租金2100元的利息从2007年6月1日起计算，2007年6月至2007年8月的租金2100元的利息从2007年9月1日起计算，2007年9月至2007年11月的租金2400元的利息从2007年12月1日起计算，2007年12月至2008年2月的租金2400元的利息从2008年3月1日起计算，2008年3月至2008年5月的租金2400元的利息从2008年6月1日起计算，2008年6月至2008年8月的租金2400元的利息从2008年9月1日起计算，2008年9月至2008年11月的租金2700元的利息从2008年12月1日起计算，2008年12月至2009年2月的租金2700元的利息从2009年3月1日起计算，2009年3月至2009年5月的租金2700元的利息从2009年6月1日起计算，2009年6月至2009年8月的租金2700元的利息从2009年9月1日起计算，2009年9月至2009年11月的租金3000元的利息从2009年12月1日起计算，2009年12月至2010年2月的租金3000元的利息从2010年3月1日起计算，2010年3月至2010年5月的租金3000元的利息从2010年6月1日起计算，2010年6月至2010年8月的租金3000元的利息从2010年9月1日起计算，2010年9月至2010年11月的租金3300元的利息从2010年12月1日起计算，2010年12月至2011年2月的租金3300元的利息从2011年3月1日起计算，2011年3月至2011年5月的租金3300元的利息从2011年6月1日起计算，2011年6月至2011年8月的租金3300元的利息从2011年9月1日起计算，2011年9月至2011年11月的租金3600元的利息从2011年12月1日起计算，2011年12月至2012年2月的租金3600元的利息从2012年3月1日起计算，2012年3月至2012年5月的租金3600元的利息从2012年6月1日起计算，2012年6月至2012年8月的租金3600元的利息从2012年9月1日起计算，2012年9月至2012年11月的租金3900元的利息从2012年12月1日起计算，2012年12月至2013年2月的租金3900元的利息从2013年3月1日起计算，2013年3月至2013年5月的租金3900元的利息从2013年6月1日起计算，2013年6月至2013年8月的租金3900元的利息从2013年9月1日起计算，2013年9月至2013年11月的租金4200元的利息从2013年12月1日起计算，2013年12月至2014年2月的租金4200元的利息从2014年3月1日起计算，2014年3月至2014年5月的租金4200元的利息从2014年6月1日起计算，2014年6月至2014年8月的租金4200元的利息从2014年9月1日起计算；2014年9月至2014年11月的租金4500元的利息从2014年12月1日起计算，2014年12月至2015年1月23日的租金3000元的利息从2015年3月1日起计算。
（五）关于借款本金6万元能否与租金折抵的问题。
虽然涉案《借条》约定了利息每月1200元，在每月房租中扣除，但对于借款本金6万元是否可与租金相折抵，以及如何折抵，双方当事人在涉案《借条》中并未作出约定，双方当事人亦未就借款本金如何折抵房屋租金达成合意。而从程序上来说，陈日顺在本案中未就该借款本金6万元提出反诉请求，一审判决在本院认为中亦明确认定“（被告）仅提供原告借条一张的复印件，原告不予质证，应另案处理”，故华文煌基于陈日顺若提出反诉请求可行使的抗辩权未能在本案一审程序中行使，为充分保障华文煌的诉讼权利，本院不应在二审程序中直接将借款本金6万元抵扣涉案房屋租金。因此，本院二审认定借款本金6万元可以一并处理，直接将借款本金6万元与租金进行折抵不当，本院再审应予以纠正。
综上所述，华文煌申请再审的部分理由成立，本院再审对其有理部分予以支持。二审认定每月借款利息可抵扣每月房屋租金以及对华文煌要求支付违约金和滞纳金请求不予支持正确，但对于抵扣后每月的未缴租金未从欠付之日计付利息以及在双方当事人未达成抵销合意的情况下将借款本金6万元予以抵扣涉案房屋租金有欠妥当，本院再审应予纠正。案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、最高人民法院《关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件促进经济发展维护社会稳定的通知》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持本院（2015）韶中法民一终字第1196号民事判决第一项、第三项；
二、变更本院（2015）韶中法民一终字第1196号民事判决第二项为“陈日顺、黄垂玉在本判决生效后一个月内给付租金共计人民币117000元及利息给华文煌[租金117000元的利息，均按照中国人民银行同期同类贷款利率从欠付之日（起算之日）起计算至本判决确定的履行之日止，租金共计117000元中的租金利息的具体起算之日详见附表]；”
三、撤销本院（2015）韶中法民一终字第1196号民事判决第四项；
四、驳回华文煌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10675元，由陈日顺、黄垂玉负担3675元，由华文煌负担7000元。二审案件受理费10675元，由陈日顺、黄垂玉负担3675元，华文煌负担7000元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 敏
审判员 王华明
审判员 李应富
二〇一七年十二月二十七日
书记员 欧妤桃
附表：租金117000元中的租金利息起算表
租金117000元中的租金利息起算表
租金数额
利息起算日
2005年6月到2005年8月的租金1500元
2005年9月1日
2005年9月至2005年11月的租金1800元
2005年12月1日
2005年12月至2006年2月的租金1800元
2006年3月1日
2006年3月至2006年5月的租金1800元
2006年6月1日
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