重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民终5156号
上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司重庆永川支行。
负责人：杜江，行长。
委托代理人：陈卓，重庆索通（永川）律师事务所律师。
委托代理人：郭太平，重庆索通（永川）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：ＸＸ，男，汉族。
委托代理人：邓仲兵，男，汉族。
被上诉人(原审被告)：赖荣书，女，汉族。
被上诉人（原审被告）：潘照福，男，汉族。
上诉人中国农业银行股份有限公司重庆永川支行（以下简称农行永川支行）因与被上诉人ＸＸ、潘照福、赖荣书抵押合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院（2015）永法民初字第08091号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
农行永川支行的上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回ＸＸ的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由ＸＸ、赖荣书、潘照福承担。其上诉的主要理由：一审法院认定事实错误，农行永川支行取得房屋是善意的。在审查过程中尽到了审查义务。我方向借款人发放了贷款，为取得抵押支付了合理对价。银行作为金融机构，在房交所办理了抵押登记，却因为第三人主张权益而丧失抵押权，会增加银行等金融机构的放贷风险。
被上诉人ＸＸ辩称，一审认定事实清楚，判决正确，请求维持原判。
被上诉人潘照福、赖荣书二审未答辩。
ＸＸ向一审法院起诉请求：一、确认农行永川支行对位于重庆市永川区汇龙大道2号4-7号房屋所享有的抵押权消灭；二、由赖荣书、潘照福、农行永川支行在抵押登记部门办理重庆市永川区汇龙大道2号4-7号房屋抵押注销登记手续。
一审法院认定事实，赖荣书与潘照福系夫妻关系，赖荣书系永川区汇龙大道2号4-7#房屋的所有权人，建筑面积为131.77平方米。2010年6月11日，赖荣书（甲方）、张才杰（乙方）签订房屋买卖合同。约定：1.甲方将涉案房屋卖与乙方，房地产权证号为2006字第H2xx**号；2.房屋总售价为268000元，乙方当日付定金1000元，由双方协商到银行办理按揭手续，乙方付购房首付款，具体贷款金额以银行审批为准；3.甲方收到房款后应出具收据给乙方、配合乙方办理相关手续，办理完毕后，在甲、乙方双方过户将该房屋及房内附属设施移交给乙方；4.在合同执行中，任何一方行为违反合同条款，由违约方支付给对方违约金为房屋总售价的20%；5.乙方过户时的契税甲方承担500元，乙方办理房地产权证的名字由乙方自己定。同日，潘照福收取了张才杰定金1000元。同月17日，潘照福签收、赖荣书捺印的收条载明：“今收到张才杰购买永川区渝龙路南侧、xxxx房，建筑面积137.77㎡，首付款陆万圆整（现金）。当日交付张才杰该户房产及房匙，待张才杰按揭后付清余款（其中壹万圆于6月18日转账给卖方潘照福本人信合账户），买方当日即可使用该房。收款人：潘照福”。赖荣书按约定给与张才杰该房钥匙一把。当日张才杰实际支付了50000元，次日转账10000元。之后张才杰为办理银行按揭，找来张才军与赖荣书签订《房屋买卖合同》，约定赖荣书将涉案房屋卖给张才军，总售价为348000元。该合同未实际履行。
2010年10月20日左右，赖荣书、张才杰因房屋买卖发生纠纷，赖荣书入住涉案房屋。2010年10月24日，ＸＸ、赖荣书及张才杰签订《补充协议》，约定：1.根据2010年6月11日赖荣书与张才杰所签《房屋买卖合同》，三方一致同意涉案房屋产权人名字办理为ＸＸ；2.该房原按揭人张才军变更为ＸＸ，原张才军按揭贷款改为ＸＸ贷款240000元；3.涉案房屋总售价268000元，扣除张才杰已付的定金1000元、首付款60000元和赖荣书承担的契税500元，张才杰尚欠赖荣书购房款206500元均由ＸＸ按揭贷款支付赖荣书，其中按揭贷款多支付赖荣书房款33500元，由赖荣书收到按揭贷款银行放贷款次日内支付ＸＸ，如未按时支付ＸＸ，视为赖荣书违约，由赖荣书承担2010年6月11日所签合同中违约责任并按欠款总额2%的月息支付ＸＸ；4.ＸＸ和张才杰有关房款情况自行协商。同日，为办理按揭，ＸＸ、赖荣书又签订《房屋买卖合同》，约定赖荣书将涉案房屋卖给ＸＸ，总售价348000元，2010年6月11日前首付购房定金10000元，2010年10月28日双方到银行办理按揭，ＸＸ付房款98000元，余下的房款240000在银行按揭付清。
2010年10月24日，ＸＸ与张才杰签订《房屋产权确认协议书》。约定：1.由ＸＸ负责完全履行张才杰与赖荣书签订的《房屋买卖合同》中的张才杰的权利和义务；2.房价为268000元，另计张才杰入住后新添家具、室内设施、原按揭办理等22000元，合计支付房款290000元，ＸＸ支付后即享有房屋所有权；3.由于ＸＸ房款不足，须贷足240000元房款，用于支付尚欠赖荣书206500元、张才杰33000元，因按揭贷款只能为房屋成交价的70%，故办理按揭时，填写成交价不少于348000元，此成交价只用于贷款用，但房屋实际成交价仍为268000元不变；4.签订协议时，ＸＸ支付张才杰50000元。张才杰已支付赖荣书定金1000元、首付款60000元以及赖荣书应承担的契税500元，还欠赖荣书206500元，此款由ＸＸ通过办理按揭贷款240000元到赖荣书提供的银行账户上，ＸＸ多贷出的33500元，由赖荣书在收到银行发放贷款次日内支付ＸＸ，再由ＸＸ收到该款次日内支付张才杰33000元；5.张才杰协助ＸＸ办理完善按揭手续和产权证以及确保赖荣书收到268000元全部房款后，三个月内由张才杰自定日期将该房移交给ＸＸ。当日，赖荣书离开涉案房屋，由张才杰继续居住。十余天后，赖荣书收回该房。
2010年12月24日，赖荣书以特快专递方式向ＸＸ发出催告书，要求ＸＸ在收到催告书后24小时内履行合同义务，否则解除合同。2011年11月1日，ＸＸ向赖荣书的银行账号支付206500元。2012年1月4日，赖荣书诉至一审法院，要求解除其与张才杰于2010年6月11日签订的房屋买卖合同以及与张才杰、ＸＸ于2010年10月24日签订的补充协议。2012年3月21日，一审法院作出（2012）永法民初字第00731号民事判决书，判决驳回赖荣书的全部诉讼请求。赖荣书不服，上诉至本院。2012年8月2日，本院作出（2012）渝五中法民终字第02291号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2011年6月30日，ＸＸ诉至一审法院，要求赖荣书协助办理涉案房屋的过户手续并支付违约金53600元（268000元×20%）。2012年12月18日，一审法院作出（2011）永法民初字第03237号民事判决书，判决赖荣书于判决生效后3日内协助ＸＸ办理重庆市永川区汇龙大道2号4-7#住宅的房地产权证，并驳回了ＸＸ的其他诉讼请求。赖荣书、潘照福不服上述判决，向本院提起上诉。2013年3月13日，本院作出（2013）渝五中法民终字第00227号民事判决书，判决驳回赖荣书、潘照福的上诉，维持原判。
2012年11月30日，潘照福向农行永川支行申请贷款200000元用于从事购买挖机、塔机、塔吊，并自愿用案涉房屋提供抵押担保。潘照福、赖荣书在个人信贷业务申请表上“（共同）申请人及配偶”、“抵/质押人（共有人）”处签字。2013年1月6日，潘照福、赖荣书与农行永川支行签订《最高额担保个人借款合同》（编号550201201300xxxx），约定：自2013年1月6日起至2016年1月5日（额度有效期）止，借款人可以在200000元的借款本金额度内向贷款人申请借款，单笔借款期限最长不超过12个月，其到期日最迟不得超过2016年1月5日；借款的担保方式为最高额抵押，担保的债务最高余额为200000元；担保人同意以涉案房屋提供担保，该担保物暂作价300000元等。潘照福在借款人及抵押人处签字，赖荣书在抵押人处签字。次日，赖荣书、农行永川支行向重庆市永川区国土资源和房产监理交易所为案涉房屋办理了抵押登记。
2013年9月16日，ＸＸ诉至一审法院，要求确认赖荣书、潘照福与农行永川支行于2013年1月6日签订的《最高额担保个人借款合同》中的担保部分无效。2014年12月15日，一审法院作出（2013）永法民初字第05716号民事判决书，判决确认潘照福、赖荣书与农行永川支行于2013年1月6日签订的《最高额担保个人借款合同》中的担保部分无效。ＸＸ不服上述判决，向本院提起上诉，要求维持原判，并要求法院认定农行永川支行对涉案房屋不享有抵押权。2015年9月10日，本院作出（2015）渝五中法民终字第03945号民事判决书，以ＸＸ在二审中要求法院确认农行永川支行对涉案房屋不享有抵押权超出其一审诉讼请求为由不予审理，判决驳回ＸＸ的上诉，维持原判。
同时查明，赖荣书、潘照福不服（2013）渝五中法民终字第00227号民事判决书，向本院申请再审。2014年4月11日，本院作出（2014）渝五中法民申字第00048号民事裁定书，裁定驳回赖荣书、潘照福的再审申请。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”本案中，农行永川支行虽然依照《最高额担保个人借款合同》取得了案涉房屋的抵押权，但该行是通过《最高额担保个人借款合同》中担保部分取得案涉房屋的抵押权，而现《最高额担保个人借款合同》中担保部分已被生效判决确定为无效，则合同的双方当事人因此而取得的权益应当回归合同签订前的状态，即案涉房屋的抵押权不存在的状态，故一审法院对于ＸＸ要求确认农行永川支行对位于重庆市永川区汇龙大道2号4-7号房屋所享有的抵押权消灭的诉讼请求予以支持。同时，因不动产物权变动需进行登记，故一审法院对于ＸＸ要求由赖荣书、潘照福、农行永川支行在抵押登记部门办理重庆市永川区汇龙大道2号4-7号房屋抵押注销登记手续的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认农行永川支行对位于重庆市永川区汇龙大道2号4-7号房屋所享有的抵押权消灭；二、由赖荣书、潘照福、农行永川支行于判决生效后3日内在房地产权属抵押登记部门办理重庆市永川区汇龙大道xxxx房屋抵押注销登记手续。一审案件受理费80元，由赖荣书、潘照福、农行永川支行负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明的案件事实与原审法院认定的相同。
本院认为，ＸＸ与赖荣书之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，ＸＸ按约支付了房款，赖荣书理应按照约定向ＸＸ履行房屋过户的义务。其后赖荣书、潘照福与农行永川支行签订了《最高额担保个人借款合同》，将涉案房屋用于银行贷款抵押，并办理了相应的抵押登记。根据我国物权法规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，ＸＸ与赖荣书的房屋买卖合同虽然合法有效，但ＸＸ履行付款义务后双方并未办理房屋过户登记，故并未产生物权变动的效力，对于善意第三方无对抗效力。而农行永川支行与赖荣书、潘照福的贷款抵押履行了法定登记程序，产生了法定物权设立效力，至今并未出现物权法规定的担保物权消灭的事由即：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。故ＸＸ的诉讼请求欠缺事实及法律依据不能成立，本院予以驳回。
综上所述，农行永川支行的上诉请求成立，本院予以支持。一审适用法律有误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、撤销重庆市永川区人民法院（2015）永法民初字第08091号民事判决；
二、驳回ＸＸ的诉讼请求。
本案一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，由ＸＸ承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊学庆
审 判 员 章若微
代理审判员 王雪飞
二〇一六年十一月一日
书 记 员 赵光宇