江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏01民终6732号
上诉人（原审被告）：马含月，女，1984年8月7日生，汉族，无业，住江苏省南京市玄武区。
被上诉人（原审原告）：马亦兵，男，1962年11月4日生，汉族，南京地理与湖泊研究所高级工程师，住江苏省南京市玄武区。
委托诉讼代理人：穆玮（系马亦兵妻子），住江苏省南京市玄武区。
委托诉讼代理人：刘球光，上海市浩信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马亦农，女，1959年2月4日生，汉族，上海晨兴希姆通有限公司退休员工，住上海市青浦区。
原审被告：许晓玉，女，1955年6月8日生，汉族，中国科学院南京市土壤研究所退休职工，住江苏省南京市玄武区。
委托诉讼代理人：马含月（系许晓玉之女），住江苏省南京市玄武区。
上诉人马含月因与被上诉人马亦兵、马亦农，原审被告许晓玉所有权确认纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初4819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马含月，被上诉人马亦兵的委托诉讼代理人穆玮、刘球光，被上诉人马亦农、原审被告许晓玉，证人曹某、王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马含月上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判南京市玄武区北京东路71号12幢103室房屋（以下简称12幢103室）为马含月所有；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院对本案的事实认定错误，适用法律错误。首先，马亦兵提交房屋产权协议书，上诉人和尹雪子并不知情，该份协议上没有上诉人与尹雪子的签字，应该是无效的，上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性均存在异议。上诉人父亲马亦工是否是在完全认清该份协议内容及法律后果的情况下签字的，是否受到了刻意的误导？该协议无论从性质还是内容分析，并不是所谓代持协议，而只是三名子女对尚在人世的母亲未来百年后的遗产所做的分配约定，而协议约定的内容与实践中实际履行情况并不相符，一审法院在没有任何其他证据的情况下，直接认定尹雪子对该协议知情，并在无尹雪子和上诉人签字的情况下，认定该份协议对上诉人具有约束力，于法无据。其次，上诉人提供了房屋买卖合同、交易资金流水和房屋所有权证书，上诉人依法取得该房屋所有权。上诉人支付房屋首付60万元时，尹雪子出售房屋房款尚在资金托管帐户上，上诉人是用自有资金支付的房屋首付，而在支付尾款40万元时，有借用尹雪子部分售房款支付部分的房屋尾款和他人的债务，并经过尹雪子同意。一审法院在没有其他任何证据的情况下，直接根据两套房屋的交易时间、金额相同就认定上诉人所有的房屋为代持，缺乏法律依据。再次，该协议签字时，约定的房屋为案外人杨涛所有，其他人没有处分权，之后，该房屋为上诉人购买，并且依法办理了登记手续，上诉人才是12幢103室房屋的合法所有权人。
马亦兵辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律准确，应维持原判。理由如下：第一，遗产公证时，马亦工本人也亲自到场，没有任何证据证明马亦工没有民事行为能力。从协议内容来看，马亦工除了本案的房产在分配时候有获利，还会得到额外的一些房款的继承，其获利超过马亦兵和马亦农，本案不存在所谓的欺诈或者是不公平。第二，马含月称其与尹雪子不知情的上诉理由不符合常理。1、从时间节点来看，房屋产权协议书于2010年4月2日签署，当时房屋买卖合同还没有签署，提前签署该协议也说明双方对后续安排是清楚的、有计划、有步骤的。2、从房屋产权协议签署的目的来看，是有前因后果的。遗产公证以及委托书公证的目的是进行房屋买卖，许晓玉、马亦工、马亦农、马亦兵是完全清楚的，房屋是许晓玉进行置换的，合同签署时马含月在场，甚至文本都是马含月打印的，而且从马含月提供的买卖合同来看，马含月也是参与的。协议内容明确的记载是经尹雪子同意达成本协议，即尹雪子肯定是知情的，而且房屋购买后，尹雪子一直在此居住。第三，从这个房屋买卖合同签署时间来看，两份合同签署的时间是同一天。合同签署以后，许晓玉的银行帐上进来48万元，又付出58万元，还有2万元定金，即首付款是60万元，结合马含月自认100万元是尾款，本案的2个房屋买卖合同至少都是160万元。马含月主张首付款是其自有资金不符合事实，马含月、许晓玉没有资金来源的合理说明。相反，从银行记录的事实来看，被上诉人所述是真实的。
马亦农辩称，同意马亦兵的意见，一审法院判决正确。
许晓玉述称，马含月所述都是事实，同意马含月的意见。
马亦兵向一审法院起诉请求：1、请求确认位于南京市××××室房屋（系尹雪子遗产）为马亦兵、马含月、许晓玉、马亦农按份所有；2、请求依法分割南京市××××室房产。
一审法院认定的事实：马湘泳与尹雪子系夫妻关系，共生育马亦工、马亦农、马亦兵三个子女，马湘泳于2006年12月13日病故，尹雪子于2016年1月29日病故，马亦工于2015年9月18日病故，许晓玉系马亦工的妻子，马含月系马亦工、许晓玉的女儿。
2010年4月2日，尹雪子、马亦工、马亦兵、马亦农在江苏省石城公证处办理马湘泳与尹雪子的夫妻共同财产南京市××××室（以下简称11幢302室）的房屋继承权公证，（2010）宁石证民内字第569号《继承公证书》载明：尹雪子要求继承马湘泳的房产，放弃继承马湘泳的银行存款，马亦工要求继承马湘泳的银行存款，放弃继承马湘泳的房产，马亦农和马亦兵均表示放弃继承马湘泳的房产和银行存款。根据《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十条、第二十五条、第二十六条的规定，证明马湘泳11幢302室的遗产由其妻子尹雪子一人继承，马湘泳的银行存款由马亦工一人继承。
2010年4月2日，江苏省石城公证处作出（2010）宁石证民内字第570号《公证书》，证明尹雪子于2010年4月1日来到公证处在委托书上签字。委托书系尹雪子2010年4月1日出具，内容为：我与丈夫马湘泳共同拥有一处房屋，坐落于南京市××××室（房产证丘号：146011-XX1-14）。我丈夫马湘泳已于2006年12月13日因病在南京市去世，他的上述遗产，已经公证处公证，由我一人继承，我拥有上述房产的所有权。现经我与子女们共同商量，我决定出售上述房屋，但因为年事已高，行动不便，特委托我的大儿媳妇许晓玉为我的代理人，代我出售上述房屋，包括签订买卖契约、缴纳税费、领取房款等一切手续。受托人为此所签署的一切文件，我均予以认可。受托人无转委托权。委托的有效期限：至2010年12月31日。
2010年4月2日，马亦工、马亦农、马亦兵签订《房屋产权协议书》一份，内容为：马亦工、马亦农、马亦兵经共同协商，对12幢103室房屋所有权归属作以下协议：1、经尹雪子同意，将尹雪子所有的11幢302室房屋换为12幢103室房屋。2、尹雪子对12幢103室房屋仍享有所有权。3、12幢103室房屋产权证以马亦工的女儿马含月的名义登记。4、若马亦工在其母尹雪子去世后，出售12幢103室房屋，则马亦工、马亦农、马亦兵对出售该房屋所得的财产，按4：2：4的比例分配。5、若马亦工在尹雪子去世后，不出售12幢103室房屋，则马亦工应将该房屋房款（依当年房价为准）的50%交付于马亦兵。交付之后，马亦工的女儿马含月对12幢103室房屋享有所有权。6、在此期间，尹雪子与马亦工一家共同生活，父母存款及工资作为生活费及保姆照顾费，由马亦工支用，母亲百年后归马亦工一家所有。
2010年4月19日，许晓玉代理尹雪子与胡晶晶签订《南京市存量房买卖合同》，将房屋产权登记在马湘泳名下的、由尹雪子继承的11幢302室房屋（房产证丘号：146011-XX1-14，建筑面积76.02平方米）以102万元的价格出售给胡晶晶（其中2万元为定金）。2010年4月21日，胡晶晶将100万元交南京市房地产交易市场设立的资金托管专用帐户。2010年5月6日，南京市房地产交易市场将100万元通过其在兴业银行南京城西支行开设的尾号为0387的帐户汇入许晓玉在同一银行的尾号为2571的帐户。
2010年4月19日，马含月与杨涛签订《南京市存量房买卖合同》，杨涛将其名下的12幢103室（房产证丘号：146011-XV-25,建筑面积72.54平方米）以102万元的价格出售给马含月（其中2万元为定金）。此后，尹雪子由11幢302室搬入12幢103室居住。
以上事实有当事人陈述，（2010）宁石证民内字第569号及（2010）宁石证民内字第570号公证书，南京市存量房买卖合同，房屋所有权证书，房屋产权协议书等证据在卷佐证。
本案争议焦点为：12幢103室房屋所有权人是尹雪子还是马含月。双方围绕争议焦点举证、质证及一审法院认证如下：
1、马亦兵提交《房屋产权协议书》与两份公证书，认为三份证据形成的时间均为2010年4月2日，均由尹雪子、马亦工、马亦农、马亦兵协商形成，房屋产权协议书由马亦工、马亦农、马亦兵签名确认，协议明确12幢103室房屋为11幢302室房屋置换所得，11幢302室房屋所有权为尹雪子一人所有，置换所得12幢103室房屋所有权仍为尹雪子一人所有，房屋产权以马含月名义进行登记，约定12幢103室房屋在尹雪子去世后予以出售或者不出售的处理方案，事实是马亦工在尹雪子去世之前即已去世。
马含月、许晓玉对马亦兵提交的《房屋产权协议书》上马亦工签名的真实性持异议，陈述不知道有该份协议书，不知道马亦工曾在该份协议书上签名。
马亦农陈述该份协议书是2010年4月2日从公证处回到尹雪子的11幢302室后，由自己拟写，由马含月打字，由马亦工、马亦农、马亦兵签字完成的，当时只考虑尹雪子的房产在尹雪子去世后由马亦工、马亦农、马亦兵继承，与其他人没有关系，就没有让尹雪子、马含月在协议书上签字，也是因为当时不懂继承方面的法律规定才导致产生诉讼。
马含月、许晓玉对2010年4月2日《房屋产权协议书》中马亦工签名的真实性表示异议，但是在本案审理中一直未能提交证据证明，一审法院对其质证意见不予支持。马亦兵、马亦农对《房屋产权协议书》的质证意见有公证书等证据佐证，一审法院予以采信。
2、马含月提交《存量房交易资金托管协议》1份，证明2010年4月21日许晓玉代理尹雪子与胡晶晶交易11幢302室房屋所取得的资金100万元存入南京市房地产交易市场指定的银行托管帐户内的事实。马含月提交的许晓玉在中国工商银行尾号为74161的帐户转帐记录，证明许晓玉于2010年4月19日通过银行转帐付给杨涛58万元、于2010年5月11日通过银行转帐付给杨涛90万元，马含月、许晓玉陈述148万元是许晓玉付给杨涛的12幢103室房款102万元及许晓玉归还杨涛的其他借款。马含月、许晓玉认为所提交的证据证明12幢103室是由许晓玉出资购得，与11幢302室房屋出售款无关。
马亦兵、马亦农认为许晓玉尾号为74161的帐户在2010年4月19日之前的帐户余额是6元多，之前的帐户交易记录也不过是几百元，但是在2010年4月19日突然有三张本票，合计58万元，马含月对于58万元的来源没有任何说明；90万元时间节点是2010年5月11日，正好从南京市房地产交易市场托管中心拿来11幢302室房屋100万元托管资金给付杨涛；58万元是12幢103室首付款，尾款是100万元，即12幢103室房屋成交价实际是160万元；11幢302室房屋成交价实际是180万元，正好是在11幢302室房屋款进南京市房地产交易市场托管中心之后支付了12幢103室房屋款；通过许晓玉银行流水记录可以看出58万元的款项从托管中心进来之后付给下家，100万元从托管中心进来付给下家，能够证明11幢302室房屋出售与12幢103室房屋购买之间资金的连贯性。
一审法院认为许晓玉在中国工商银行尾号为74161的帐户转帐记录，能够证明12幢103室是由许晓玉银行帐户转出资金购得，但是许晓玉作为尹雪子的代理人，全权办理11幢302室房屋出售事宜，许晓玉未能举证证明11幢302室房屋出售款102万元的流转情况，两套房屋交易时间、金额相同，对马含月、许晓玉关于给付杨涛12幢103室房款与许晓玉代理尹雪子出售11幢302室房屋所得资金无关联的质证意见，一审法院不予采信。
综上，12幢103室房屋所有权人是尹雪子，依据2010年4月2日由马亦工、马亦农、马亦兵签名的《房屋产权协议书》，马含月代持12幢103室房屋产权。
一审法院认为，继承从被继承人死亡时开始。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。配偶、子女、父母是第一顺序继承人。11幢302室房屋是马湘泳与尹雪子的夫妻共同财产，马湘泳去世后其房产经公证由尹雪子一人继承，后置换为12幢103室房屋，由马含月代持产权。马亦工、马亦农、马亦兵是尹雪子的继承人，马亦工在尹雪子之前去世，我国继承法第十一条的规定“被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。”依据该条规定，马亦工继承尹雪子的遗产应当由马含月代位继承，许晓玉无代位继承权，12幢103室房屋由马含月、马亦农、马亦兵共同继承。对于继承份额，2010年4月2日的《房屋产权协议书》有约定，因该协议约定的房产处理条件（尹雪子先于马亦工去世、12幢103室房屋是否出售）现在不具备，由马含月、马亦农、马亦兵法定继承尹雪子遗产12幢103室房屋。依照《中华人民共和国继承法》第二条，第三条第二项，第五条，第九条，第十条，第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条的规定，判决：一、北京东路71号12幢103室房屋（房产证丘号：146011-XV-25,建筑面积72.54平方米）由马含月、马亦农、马亦兵共同继承，各继承三分之一的产权份额；马含月于判决生效之日起十五日内配合马亦农、马亦兵办理该房屋不动产权证、不动产登记证明手续，变更登记费用由马亦农、马亦兵承担。二、驳回马亦兵对许晓玉的起诉。本案案件受理费14250元，由马亦兵负担4750元，由马含月负担4750元，由马亦农负担4750元。
本院审理期间，马含月对一审认定的部分事实有异议，主张：1、其对房屋产权协议书的真实性、合法性都提出了异议，但一审法院并没有作出论述，只是对真实性发表了意见；2、其在一审中已经说明了资金的流转情况，但判决书中并没有记载；3、马亦兵和马亦农在一审中对于银行帐户的表述不是事实。
马亦兵、马亦农对一审认定的事实没有异议，针对马含月所提异议，其表示：1、马含月对房屋产权协议书的真实性有异议，但明确表示不申请鉴定，从签名以及房屋整个交易、公证来看，都反映了房屋产权协议是真实有效的，马含月、许晓玉都是知情的，该异议不成立；2、关于资金，从本案的证据来看，马含月对资金流转确实没有做一个合理的说明，只牵强的说是归还别人的借款，一审法院认定事实准确，说理部分也是客观合理的。
许晓玉同意马含月的意见。
对一审认定事实中双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。
二审中，马含月提供：证据1、许晓玉股票帐户资金流转明细，证明许晓玉2010年4月18日股票帐户有54万元左右，有足够的能力支付房款；证据2、曹某等证人证言，同时证人曹某、王某亦到庭作证，证明尹雪子多年与马含月一家共同生活，由马含月一家特别是许晓玉照料其生活，管理所有开支，无论房屋出售前后，均表示愿意将自己的所有财产交给许晓玉，由许晓玉支配、使用，养老送终。
马亦兵质证意见为：1、上述证据不属于新证据，不符合新证据的规则，对许晓玉股票帐户资金流转明细真实性不认可，而且股票的市值是一直在不断变化的，资金只是在股市或保证金帐户里，股票帐户有多少资金跟银行卡有多少资金没有关系，资金没有转到银行卡里；2、2010年4月19日付给杨涛的58万元是本票，不是银行转帐，也不是马含月自家人内部的银行转帐，银行本票是上家给付的，从时间上也是吻合的，本票和马含月提供的资料是矛盾的；3、5月6日托管的100万元到帐后，5月7日当天即转给杨涛，因此从时间节点来看，160万元是上家和下家的资金对接，和马含月家的资金财产没有任何关系；4、对证人证言的真实性、关联性不认可，证人与上诉人有利害关系，系其同事、邻居，证人曹某2008年就离开了小区，2008年至尹雪子去世的时间内，其只见过尹雪子三、四次，对陌生人而言，尹雪子不可能和其讲子女的坏话，完全不真实；证人王某有很多问题都讲记不清楚，对有些话又说的信誓旦旦，且有矛盾，对其证言的真实性不认可。
马亦农同意马亦兵的质证意见，并表示其父母没有和马含月一家生活在一起，是和保姆一起生活，2006年其父亲去世以后，母亲和保姆单独生活在一起。
许晓玉同意马含月意见。
马亦兵、马亦农未提供新的证据，其向本院提交了各自持有的房屋产权协议书原件，马含月、许晓玉对真实性、合法性、关联性均有异议，主张协议所描述的房产置换安排与尹雪子的实际意愿并不相符，尹雪子并不知情，也没有签字同意，且两份协议书的纸质不同，存在明显的年份差异；两份协议中马亦工的签字不是一个人所签，字迹不同，一审中未看到原件，马亦兵、马亦农没有提供其他任何材料来证明马亦工签字的真实性；该协议处分的是物权，但协议中签字的人对于物权均没有处分权，真正对涉案房屋享有物权的是杨涛、马含月、尹雪子，上述三人均对此协议不知情，更未签字，依法应认定无效。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产物权的取得一般以依法登记，领取不动产权属证书为准。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
本案中，11幢302室房屋原为马湘泳、尹雪子夫妻共同财产，马湘泳病故后，尹雪子与其子女办理了继承公证，11幢302室由尹雪子继承。同时，尹雪子委托许晓玉出售11幢302室，并办理了公证手续。之后，许晓玉亦将11幢302室房屋出售，该房屋所有权亦转移登记至案外人名下，至此，尹雪子对11幢302室享有的物权消灭，其对该房屋的财产权益转变为出售该房屋所取得的售房款。
马亦兵、马亦农提供的签有马亦工、马亦农、马亦兵三人名字、落款日期为2010年4月2日的房屋产权协议书，约定了尹雪子原11幢302室房屋置换为12幢103室，该房屋以马含月名义登记，尹雪子对12幢103室仍享有所有权以及尹雪子去世后12幢103室房屋如何处理。上述协议内容是否尹雪子的真实意思表示，除马亦兵提供的签有马亦工、马亦农、马亦兵名字的该房屋产权协议书外，目前尚没有其他证据佐证。根据房屋产权协议书的落款时间，尹雪子当时尚在世，且具备完全民事行为能力，但尹雪子并未在该房屋产权协议书上签名确认，仅凭房屋产权协议书上有马亦工、马亦农、马亦兵三人的签名，尚不足以推断协议内容系尹雪子的真实意思表示，该房屋产权协议书对尹雪子不产生约束力。
12幢103室房屋权属登记在马含月名下，从购房资金走向上看，马含月在购买该房屋时，有使用尹雪子出售11幢302室所得房款的情形，但马亦兵未能提供证据证明尹雪子生前对马含月使用其售房款以及将12幢103室房屋产权登记在马含月名下提出异议。结合证人曹某、王某等证人证言，尹雪子生前曾表示愿意将自己的财产交给许晓玉支配、使用，养老送终。因此，马含月、许晓玉在购买12幢103室房屋时使用尹雪子售房款的行为，应该得到了尹雪子的同意，不能因此即推定12幢103室房屋所有权归属尹雪子。房屋产权协议书内容涉及马含月的利益，马含月作为成年人，亦未在该协议书上签字确认，该协议对马含月同样不产生约束力。一审认定12幢103室系尹雪子遗产，由马含月代持欠妥，本院予以纠正。
综上所述，马含月的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销江苏省南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初4819号民事判决；
二、驳回马亦兵的诉讼请求。
一审案件受理费14250元，由马亦兵负担；二审案件受理费9500元，由马亦兵负担。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 龚 达
二〇一七年十一月二十七日
书记员 莫欣欣