重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝04民终281号
上诉人（原审被告）：彭水苗族土家族自治县就业服务管理局。住所地重庆市彭水县。
法定代表人：王小琴，该局局长。
委托诉讼代理人：汪小平，重庆渝东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：彭水县天乐物业服务管理有限公司。住所地重庆市彭水县。
法定代表人：冉国初，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王军，重庆中庸律师事务所律师。
上诉人彭水苗族土家族自治县就业服务管理局（以下简称彭水县就业局）因与被上诉人彭水县天乐物业服务管理有限公司（天乐物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服彭水苗族土家族自治县人民法院(2016)渝0243民初2800号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
彭水县就业局上诉请求：撤销原判，改判驳回天乐物业公司的诉讼请求。事实和理由：1.原判认定（2012）彭法民初字第01786号民事调解书于前期物业服务合同因业主委员会的成立而终止的认定错误。首先，该调解书达成天乐物业公司从2012年5月以后每月向彭水县就业局收取物业服务费200元，没有载明终止日期；其次，该调解协议是双方独立签订的物业服务合同，是双方自愿的民事行为，不以天乐物业公司与他人签订的前期物业服务合同为基础，也不因天乐物业公司与业主委员会签订的物业服务合同而终止。因此，双方的物业服务收费标准应当按照调解协议确定的200元/月执行。2.原判认定的彭水县就业局的办公面积及按面积的收费单价没有事实依据，所认定的物业服务费18857.88元证据不足。3.彭水县就业局没有违约行为，没有支付物业服务费的原因是天乐物业公司不遵守调解协议而主张多收取物业服务费，是其不按调解协议领取所致；3‰的违约金是天乐物业公司与业主委员会达成的物业服务合同中的约定，对彭水县就业局不具有约束力。
天乐物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.天乐物业公司与彭水县就业局在人民法院达成的调解协议，是根据前期物业服务合同达成的，是对前期物业服务合同的权利义务的处分；2.前期物业服务合同是天乐物业公司与开发商中业集团签订的，物业服务合同是天乐物业公司与业主委员会签订的，是两个不同的合同，新事由的出现和经济的发展，天乐物业公司与彭水县就业局达成的调解协议无法继续履行；3.天乐物业公司与业主委员会签订的物业服务合同约定了违约金，彭水县就业局未交纳物业管理费，应当承担违约金。
天乐物业公司向一审法院起诉请求：1.彭水县就业局交纳物业管理服务费25114.20元;2.从2013年2月起算,以服务费25114.20元为基数按每天1‰标准计付违约金,至欠款付清日止。
一审法院认定事实：百安小区开发商重庆中业投资集团有限公司选定的前期物业服务公司为天乐物业公司。在前期物业服务过程中，天乐物业公司、彭水县就业局产生物业服务纠纷，天乐物业公司于2012年6月26日向一审法院起诉，经一审法院主持调解，双方达成协议：彭水县就业局在2012年11月15日前一次性支付2009年10月至2012年5月期间的物业管理服务费5000元，2012年5月以后的物业管理服务费按200元/月支付。彭水县就业局已按照调解协议履行支付2009年10月至2012年5月期间的物业管理服务费5000元，支付2012年6月至2013年1月物业管理服务费8×200元=1600元。
百安小区成立业主委员会后，前期物业终止。2013年1月，百安小区业主委员会与天乐物业公司签订物业管理服务合同。物业管理服务合同约定了双方的权利与义务，在物业管理服务费收取上，合同第二十一条约定：商业门面、写字办公场所每月按1.2元/㎡收取服务费,……对业主或使用人逾期拒不交纳物业管理费的,公司可停电停水催收,也可向人民法院起诉,从逾期之日起按应缴纳费用3‰加收滞纳金和违约金。
天乐物业公司提供收款收据载明彭水县就业局欠费情况：
时间
标准
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服务费
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时间
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标准
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服务费
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时间
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标准
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服务费
2013.2
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0.5元/㎡
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440.6
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2013.9
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1.5元/㎡
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1231.8
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2014.4
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1.5元/㎡
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1231.8
2013.3
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0.5元/㎡
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440.6
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2013.10
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1.5元/㎡
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1231.8
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2014.5
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1.5元/㎡
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1231.8
2013.4
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1.5元/㎡
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1231.8
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2013.11
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1.5元/㎡
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1231.8
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2014.6
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1.5元/㎡
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1231.8
2013.5
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1.5元/㎡
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1231.8
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2013.12
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1.5元/㎡
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1231.8
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2014.7
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1.5元/㎡
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1231.8
2013.6
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1.5元/㎡
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1231.8
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2014.1
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1.5元/㎡
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1231.8
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2014.8
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1.5元/㎡
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1231.8
2013.7
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1.5元/㎡
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1231.8
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2014.2
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1.5元/㎡
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1231.8
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2013.8
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1.5元/㎡
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1231.8
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2014.3
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1.5元/㎡
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1231.8
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合计
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21821.80元
彭水县就业局的办公用房建筑面积为881.21㎡。
百安小区业主委员会于2014年9月重新选定物业管理服务公司，天乐物业公司的物业管理服务至2014年8月31日止。
一审法院认为，前期物业服务合同与物业管理服务合同是两个性质完全不同的服务合同，前期物业服务合同因业主委员会的成立而终止。因此，（2012）彭法民初字第01786号民事调解书确定自2012年5月以后按每月200元标准收取物业管理服务费的履行期限应当止于前期物业服务合同终止之时。2013年1月，百安小区业主委员会与天乐物业公司签订物业管理服务合同，小区全体业主都应当遵守合同约定并遵照履行。按照合同约定：商业门面、写字办公场所每月按1.2元/㎡收取服务费,根据天乐物业公司出示的收据可见，2013年2至3月天乐物业公司自愿按0.5元/㎡收取，两个月物业管理服务费为881.2元，2013年4月起至2014年8月，按合同约定标准计算，其物业管理服务费为17个月×881.21㎡×1.2元/㎡=17976.68元，合计18857.88元。
关于违约金。合同约定：业主或使用人逾期拒不交纳物业管理费的,从逾期之日起按应缴纳费用3‰加收滞纳金和违约金，天乐物业公司主张按日计付违约金没有根据。违约金为18857.88元×3‰=56.57元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《国务院物业管理条例》第四十一条之规定，判决：一、彭水苗族土家族自治县就业服务管理局于判决生效后十日内向彭水县天乐物业服务管理有限公司支付物业管理服务费18857.88元、违约金56.57元，合计18914.45元；二、驳回彭水县天乐物业服务管理有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费1012元，减半收取计506元，由彭水苗族土家族自治县就业服务管理局负担273元，彭水县天乐物业服务管理有限公司负担272元。
双方当事人在二审中均未提供新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点是：（2012）彭法民初字第01786号民事调解书能否作为处理本案的依据。现分析评判如下：
首先，该调解协议虽然是天乐物业公司与彭水县就业局就天乐物业公司与开发商中业公司达成的前期物业服务合同的履行发生纠纷而达成的调解协议，就其实质，仍属于彭水县就业局与天乐物业公司之间就物业服务达成的物管费支付协议，具有法律拘束力，未经法定程序不能随意撤销。该调解协议约定2012年5月以后的物业服务费以每月200元由彭水县就业局支付给天乐公司。并没有约定截止时间，就应当泛指2012年5月之后，不能理解为前期物业服务合同终结时止，因为，前期服务合同的合同相对方是开发商中业集团和天乐公司，不是彭水县就业局和天乐公司；也不能理解为业主委员会与天乐公司之间签订物业服务合同时止，因为天乐公司没有提供证据证明业主委员包括了彭水县就业局，也没有证据证明业主委员会签订物业服务合同时征求了彭水县就业局的意见。该调解协议虽然是在人民法院主持下达成，但从契约精神看，属于天乐公司与彭水县就业局之间就物业服务达成的具有法律效力的物业服务合同性质，合同相对方是彭水县就业局与天乐公司，独立于前期物业服务合同和物业服务合同之外的具有物业服务性质的合同，且经人民法院调解确认，具有法律约束力和执行力。不能以不同主体的合同推翻另一个不同主体的合同。
其次，彭水县就业局是租赁涉案办公楼办公，办公楼的权属应当属于出租方，业主应当为出租方，不是彭水县就业局，彭水县就业局显然就不是业主委员会成员，天乐物业公司与业主委员会达成的物业服务合同约定的权利义务不能自然及于租赁人，即彭水县就业局，只能及于业主即出租方。且彭水县就业局在天乐物业公司与业主委员会签订物业服务合同后并没有增加其接受服务的内容，天乐物业公司却要求增加物业服务费也显失公平。
再次，天乐物业公司主张彭水县就业局物业服务面积881.21平方米，但没有提供证据证明，二审责令其提供，其在规定的时间内也未能提供。
综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当予以改判，上诉人彭水县就业局的上诉理由成立，其上诉请求予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销彭水苗族土家族自治县人民法院(2016)渝0243民初2800号民事判决；
二、驳回彭水县天乐物业服务管理有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费1012元，因适用简易程序审理减半收取506元，由彭水县天乐物业服务管理有限公司承担；二审案件受理费1012元，由彭水县天乐物业服务管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 张泽端
审判员 彭松涛
审判员 王勐视
二〇一七年五月三十一日
法官助理印聪
书记员高红林