重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝05民初1336号
原告（案外人）：张家荣，男，1969年12月26日出生，汉族，住重庆市北碚区天生皂角堡**号附*号。
委托诉讼代理人：王天强，北京大成（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑富文，北京大成（重庆）律师事务所律师。
原告（案外人）：涂肃，男，1973年11月21日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王天强，北京大成（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑富文，北京大成（重庆）律师事务所律师。
被告（申请执行人）：恒丰银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝中区新华路278号，统一社会信用代码91500103691245487F。
负责人：杨文，行长。
委托诉讼代理人：彭海青，重庆康实律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡洪，重庆康实律师事务所律师。
第三人（被执行人）：重庆怡豪房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道龙山路66#武警重庆总队招待所208号房，统一社会信用代码915001126733810638。
法定代表人：彭力，执行董事。
委托诉讼代理人：敖良芳，北京市京师（重庆）律师事务所律师。
第三人(被执行人)：重庆淼速科技有限公司，住所地重庆市渝中区两路口新村7号，统一社会信用代码91500103574815073N。
法定代表人：王红，总经理。
第三人（被执行人）：彭力，男，1973年12月4日出生，汉族。
原告张家荣、涂肃与被告恒丰银行股份有限公司重庆分行(以下简称恒丰银行)，第三人重庆怡豪房地产开发有限公司（以下简称怡豪公司）、重庆淼速科技有限公司（以下简称淼速公司）、彭力案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张家荣、涂肃的共同委托诉讼代理人王天强，被告恒丰银行的委托诉讼代理人彭海清，第三人怡豪公司的委托诉讼代理人敖良芳到庭参加了诉讼。第三人淼速公司、彭力经本院合法传唤未到庭参加诉讼,本案依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告张家荣、涂肃诉称：在重庆市第五中级人民法院作出的（2016）渝05执1335、1336、1337、1338号执行裁定书中，查封了怡豪公司名下的位于重庆市酉阳县X区怡豪国际公寓（商业部分），而上述房产中的第二层商业中的1794.27平方米已为张家荣、涂肃购买，并已支付了对价300万元，也办理了预购商品房买卖合同登记备案，张家荣、涂肃的买卖行为真实，张家荣、涂肃与怡豪公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法、有效。讼争房屋的买卖价款300万元符合市场行情，是等价、有偿、公平的交易，办理的预购商品房买卖合同登记备案已实际产生公示的法律效力。且张家荣、涂肃已经通过返租给怡豪公司统一招租，怡豪公司向张家荣、涂肃支付租金的方式对讼争房屋进行了实际占有，怡豪公司三次向张家荣、涂肃支付了租金。未办理权属登记的原因是怡豪公司无法缴纳其所售房屋的交易税费，客观上无法为张家荣、涂肃办理权属转移登记，张家荣、涂肃对尚未转移登记的情况并无过错，且张家荣、涂肃也一直积极向怡豪公司要求办理过户登记。综上，请求中止对上述房屋的执行。为维护自身合法权益，故提起诉讼，请求：1.要求依法确认重庆市酉阳县X区怡豪国际公寓（商业部分），建筑面积为1794.27平方米，房号为1-2-2的房屋系原告张家荣、涂肃所出资购买并享有所有权；2.停止对原告张家荣、涂肃所有的位于重庆市酉阳县X区怡豪国际公寓（商业部分），建筑面积为1794.27平方米，房号为1-2-2的房屋的强制执行；3.本案诉讼费用由恒丰银行承担。
被告恒丰银行答辩称，原告与怡豪公司签订的房屋买卖合同的价格不符合市场行情,怀疑交易的真实性，价格过低；原告并未按照合同约定支付房款，房款是分两部分，一部分是打给彭力个人账户，彭力也没有将房款汇入公司账户，另一份是进行的债务冲抵，债权债务的真实性无法确定，也不符合交易的惯例；原告并未实际合法占有涉案房屋，缺乏租赁房屋等相关证据的佐证，打款时间也缺乏连续性，仅凭转款记录不能证明该款项就是怡豪公司支付的租金，也不能证明是张家荣、涂肃将涉案房屋返租给怡豪公司；原告未能提供证据证明是非因买受人的原因未能办理产权过户手续；最高法院有关规定的立法精神是保证公民的房屋居住权，而涉案房屋并不适用该规定。综上，请求驳回原告张家荣、涂肃的全部诉讼请求。
怡豪公司述称，本案房屋买卖是事实，付款也是真实的，双方签订买卖合同后也到相关部门办理了预售登记备案，涉案房屋交易时间是09年，09年酉阳县还没有实行网签备案。涉案房屋的买卖合同中约定的交房时间是2010年6月30日，但该项目的位置不是很好，符合交房条件后怡豪公司通知张家荣、涂肃接房，但张家荣、涂肃并没有来，直到后来2010年底怡豪公司进行整体招商，才把房屋返租回来，其中有部分价格高的就直接退房，部分也没有退（包括原告部分），后因物业费问题没有达成共识，公司还催过原告物业费的。因为这个项目是自持物业，所以严重差资金，差税费，出售的商铺都没有办过户，现在公司也在想办法给业主办理过户手续。
淼速公司、彭力未作陈述。
张家荣、涂肃围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对提交的证据材料，本院认定如下：张家荣、涂肃提交了以下证据材料：
一、第一组证据：1.张家荣、涂肃身份证复印件；2.恒丰银行工商登记信息；3.淼速公司、怡豪公司工商登记信息。拟证明：原被告、第三人主体合法、适格。
二、第二组证据：4.（2017）渝05执异1003号执行裁定书。拟证明：本院于2017年7月20日作出执行裁定书，裁定驳回了张家荣、涂肃提出的执行异议请求。
三、第三组证据：5.重庆市商品房买卖合同；6.重庆市预购商品房买卖合同备案登记证明。拟证明：2009年8月16日，张家荣、涂肃与怡豪公司签署了《重庆市商品房买卖合同》，约定二原告向怡豪公司以人民币300万元的价款购买怡豪公司所有的位于重庆市酉阳县X区怡豪国际公寓商业街1-2-2号房屋，建筑面积为1794.27平方米，套内面积为1673.29平方米。并约定二原告一次性向怡豪公司付清该购买价款300万元。次日，买卖双方到酉阳县国土资源和房屋管理局办理了预购商品房买卖合同备案登记。
四、第四组证据：7.怡豪公司出具的指定付款通知书；8.中国工商银行个人转款凭证（2009年8月18日）；9.综合户历史明细查询结果；10.个人结算业务申请书（2009年8月19日）；11.银行卡取款凭条（2009年8月19日）;12.借记卡交易明细；13.借条；14.杜鸿志《关于三方债权债务冲抵的情况说明》；15.收款收据。拟证明：怡豪公司指定二原告将该房屋的购买价款300万元直接支付予其法定代表人彭力个人银行账户。该房屋的购买价款300万元，二原告通过现金支付2万元，通过张家荣分两次现金转账至彭力银行账户共计250万元，另48万元，乃因怡豪公司于2009年7月20日向案外人杜鸿志借款48万元，且杜鸿志尚欠原告张家荣48万元从而三方进行冲抵借款的方式履行。二原告履行了购买价款的支付义务。且，怡豪公司向二原告出具了收款收据，确认收到该买卖价款300万元。
五、第五组证据：16.《中国农业银行银行卡交易明细清单》；17.第三人怡豪公司《关于张家荣、涂肃异议案听证的陈述》。拟证明：为便于怡豪公司整体招租，又因怡豪公司无法办理权属转移登记，而在招租时取得承租人的信任，双方遂达成一致意见，二原告将所购房屋以租金67元/平方米/月的价格返租于怡豪公司，每月租金总计12万元。怡豪公司声称，主管部门强调禁止开发商返租商铺，遂其不与二原告签署书面的《返租协议》。但在返租初期，怡豪公司一直按照双方的口头约定每月向二原告支付租金。
六、第六组（补充证据）：18.商铺交接确认书19.催收物业管理费通知书，拟证明：2011年1月24日，怡豪公司与原告张家荣、涂肃签署有《商铺交接确认书》，确认了怡豪公司已实际将讼争商铺交付予二原告。其后2013年2月4日，怡豪公司向二原告催收缴付2011年1月至2013年1月期间按照1元/平米计算的物业管理费共计43062.48元。证明怡豪公司已于2011年1月24日实际将房屋交付予二原告，由二原告实际占有、使用该商铺，并一直知晓并认可二原告乃该商铺的实际所有权人。
经质证，恒丰银行对原告提交的第一、二组证据材料的真实性均无异议；对第三组证据材料，因买卖合同约定的价格偏低，合同真实性有待查证，由法院依法认定，对于登记证明真实性有待核实，即使是真实的，但法律性质也只是房管局内部的监管行为，不产生相应的物权效力，与网签是两种性质；第四、五组证据材料不能证明已支付讼争房屋的房款；对第六组证据材料的三性都不予认可，根据纸张的新旧程度以及盖章签字的碳化程度，明显应该是补签的。且催收物业费一般都是物业公司催收，而不是怡豪公司，即使催收了物管费，原告也应提交交物业费的证据。
怡豪公司对原告提交的第一、二、三组证据材料的真实性均无异议，当时签订买卖合同价格是300万，因为当时确实是怡豪公司向杜鸿志借款48万，杜鸿志欠原告48万，这个48万是用于抵扣房屋价款，考虑到怡豪公司刚拿到预售许可，当时二楼的价格在2500元左右每平方米，一楼价格在5500元每平方米左右，且当时人气还没有起来，原告是一次性付款且是怡豪公司的首单业务，所以谈的这个价格；对第四组证据的真实性无异议；第五组证据中银行交易通知单需要我向公司核实后予以确认，对第17项的听证陈述无异议；第六组证据的真实性无异议，确实在2010年6月30日符合交付条件我们通知了原告交房，他们考虑到交房后要交物业费，所以他们在2011年1月24日才来接房并返租给我们的。
恒丰银行、怡豪公司未提交证据。本院对二原告提交的第一、二、三、四组证据材料予以认定；对第五组证据中的第16项《中国农业银行银行卡交易明细清单》的真实性予以认定，第17-19项证据虽盖有怡豪公司印章，但无相应证据予以佐证，故本院对第五、六组证据材料不予采信，该两组证据不能达到原告的证明目的。
经审理查明：2014年9月4日，恒丰银行与淼速公司签订2014年恒银渝综字第003209150011号《综合授信合同》，约定恒丰银行给予淼速公司2亿元的授信额度，授信类别包括贷款和银行承兑汇票等方式，并由怡豪公司设立抵押担保，唐亚军、蒋兆兴、夏治洪、彭力、罗志华、王红提供保证担保等内容。同日，恒丰银行与怡豪公司签订《最高额抵押合同》，约定怡豪公司以其位于重庆市酉阳县桃花源镇城北新区怡豪国际公寓（商业部分）建筑面积10018.3平方米房屋（产权证号315房地证2012字第007**号），为上述《综合授信合同》提供设立抵押担保。该项抵押于同月16日办理抵押登记。2015年4月29日，恒丰银行和淼速公司根据《综合授信合同》签订《开立银行承兑汇票合同》。合同签订后，恒丰银行按约承兑了淼速公司签发的上述合同约定银行承兑汇票，合计金额41,000,000元。汇票到期后，因淼速公司未如期偿还借款，恒丰银行诉至本院，本院于2016年6月30日作出（2016）渝05民初253号民事判决，判令：一、淼速公司于判决生效后十日归还恒丰银行贷款本金20,216,900.69元及该款从2015年10月8日至付清时止按日万分之五计算的逾期利息；二、淼速公司赔偿恒丰银行律师费13,500元；三、怡豪公司、唐亚军、蒋兆兴、夏治洪、彭力、罗志华和王红对淼速公司的上列第一项、第二项支付义务负连带清偿责任；四、若淼速公司未履行上列第一项、第二项支付义务，恒丰银行有权将怡豪公司位于重庆市酉阳县X区怡豪国际公寓（商业部分）建筑面积10018.3平方米房屋（产权证号315房地证2012字第00X**号）依法予以折价或拍卖、变卖，就价款享有优先受偿权。该判决发生法律效力后，因淼速公司、怡豪公司、唐亚军、蒋兆兴、夏治洪、彭力、罗志华、王红未如期履行义务，恒丰银行向本院申请强制执行。
本院在执行过程中，于2016年11月31日作出（2016）渝05执1335、1336、1337、1338号执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人怡豪公司所有的位于重庆市酉阳县X区怡豪国际公寓（商业部分）建筑面积10018.3平方米的房屋（产权证号315房地证2012字第00X**号）。
另查明，2009年8月16日，怡豪公司（甲方）与张家荣、涂肃（乙方）针对位于重庆市酉阳县X区怡豪国际公寓商业街1-2-2号房屋（建筑面积1794.27平方米），签订《重庆市商品房买卖合同》，其中第五条约定：“......乙方按一次性付款方式方式按期付款，本商品房总成交金额3,000,000元，乙方在合同经重庆市酉阳县国土资源和房屋管理局登记备案后3日内一次性向甲方支付房屋价款3,000,000元整”，其中第七条约定：“甲方在2010年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”。
2009年8月17日，怡豪公司向张家荣、涂肃出具经彭力签字认可的《指定付款通知书》，载明：怡豪公司指定张家荣、涂肃将购买怡豪公司开发的“怡豪公寓”第一幢2-2号商业房屋的购房款3,000,000元存入户名彭力，账号6228671117415316的农村商业银行账户，彭力收到该款后视为怡豪公司已经收到张家荣、涂肃购买“怡豪公寓”第一幢2-2号的房款。彭力收到该款后应当自行将该款存入怡豪公司的基本账户。否则，由此引起的一切法律后果与张家荣、涂肃无关。2009年8月18日，张家荣通过中国工商银行账户向彭力6228671117415316的重庆农村商业银行酉阳支行账户转款1,500,000元。2009年8月19日，张家荣通过农行重庆新南路支行向彭力6228671117415316的重庆农村商业银行酉阳支行账户转款1,000,000元。
2009年7月20日，怡豪公司、彭力出具《借条》，载明：今借到杜鸿志现金人民币480000元。2017年4月20日，杜鸿志出具《关于三方债权债务冲抵的情况说明》，内容为：鉴于2009年7月2日，怡豪公司、彭力向本人杜鸿志借款480,000元，该借款尚未归还。又，本人杜鸿志与张家荣、涂肃有经济往来，本人杜鸿志尚欠张家荣、涂肃共计借款本金480,000元。张家荣、涂肃向怡豪公司、彭力购买商品房的价款中的480,000元，以其对本人杜鸿志的债权向怡豪公司、彭力进行冲抵。经冲抵后，视为怡豪公司、彭力对杜鸿志借款的偿还。此后，杜鸿志与张家荣、涂肃的债权债务已告终结，怡豪公司、彭力与杜鸿志的借款也清偿完毕，互不相欠。
2009年8月16日，怡豪公司出具《收据》，载明：收到涂肃、张家荣购2层的房款3,000,000元。2009年8月17日，酉阳县国土资源和房屋管理局出具《重庆市预购商品房买卖合同备案登记》，载明：兹证明张家荣、涂肃向卖方怡豪公司购买的，位于重庆市酉阳县X区怡豪国际公寓，用途为商业，建筑面积1794.27平方米，成交金额3,000,000元，房号为1-2-2的房屋，已在房地产交易登记机构办理了预购商品房买卖合同备案登记。
张家荣6228480478274249273的中国农业银行账户于2012年6月21日、2012年8月21日、2013年9月17日分别收到银行转款各120,000元。
再查明，讼争房屋包含在本院查封的重庆市酉阳县X区怡豪国际公寓（商业部分）建筑面积10018.3平方米的房屋（产权证号315房地证2012字第00787号）中。原告张家荣、涂肃作为案外人曾对讼争房屋的执行提出过异议，本院作出的（2017）渝05执异1003号执行裁定书驳回了张家荣、涂肃的异议请求。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。原告张家荣、涂肃在本案中提交的证据虽然足以说明，其在本院查封讼争房屋之前与怡豪公司签订了《重庆市商品房买卖合同》、支付了购房价款，且该合同于2009年8月17日在重庆市酉阳县国土资源和房屋管理局进行了预购商品房买卖合同登记备案，但因房屋所有权并未转移，故张家荣、涂肃和怡豪公司之间仅是普通的债权，而恒丰银行对讼争房屋依法享有抵押权，抵押权优于债权，故本院对张家荣、涂肃称因其已对买卖合同进行了登记备案，而可以排除执行的理由，不予采信。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的原因未办理过户登记。本案中，仅凭张家荣、涂肃与怡豪公司关于房屋返租的陈述及张家荣6228480478274249273的中国农业银行账户三次各收到12万元的事实，不足以证明张家荣收到的上述款项系怡豪公司支付的租金及返租事实客观存在，故张家荣、涂肃举示的证据不足以证明其已合法占有讼争房屋。因此，张家荣、涂肃所提异议不符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益。
综上所述，案外人张家荣、涂肃的诉讼理由不能成立，其诉讼请求，均缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定判决如下：
驳回原告张家荣、涂肃的诉讼请求。
案件受理费30800元，由原告张家荣、涂肃负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。
审 判 长 夏兴芸
审 判 员 倪洪杰
代理审判员 陈 莹
二〇一七年十二月十五日
书 记 员 陈 丽