新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)新01民终3674号
上诉人（原审被告）：新疆新恒基石化有限公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人:马长军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郭辉，男，1974年3月21日出生，汉族，该公司法律顾问，住乌鲁木齐市新市区。
被上诉人（原审原告）：刘彬，女，1972年10月15日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。
被上诉人（原审原告）：鄢建，男，1972年2月28日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。
以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨学军，新疆德洋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：兰海洋，男，1987年1月3日出生，回族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。
上诉人新疆新恒基石化有限公司（以下简称新恒基公司）因与被上诉人刘彬、鄢建，被上诉人兰海洋确认合同效力纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院(2017)新0102民初4987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新恒基公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回刘彬、鄢建的全部诉讼请求。事实和理由：1、刘彬、鄢建于2015年6月24日向兰海洋出具的委托书内容是其二人的真实意思表示，其二人出具委托书的目的就是在到期无法偿还马长军借款及利息时将二人抵押的房产出卖过户；2、在法院审理的另外一起案件中，刘彬自认与马长军达成以物抵债的口头协议后向兰海洋出具的委托书，刘彬对涉案房屋的买卖过户行为均予以认可；3、涉案房屋过户之后马长军通知了刘彬、鄢建，告知二人的借款已清偿完毕，现涉案房屋过户已有一年，现二人起诉是恶意诉讼。一审法院对还款及房产转让价格低于市场价的事实认定有误，损害了我公司的利益。
刘彬与鄢建共同辩称，一审法院认定事实正确，请求驳回新恒基公司的上诉请求，维持一审判决。刘彬、鄢建是向马长军借款，与新恒基公司之间没有债权债务关系，刘彬、鄢建与新恒基公司之间也不存在以物抵债的事实。刘彬、鄢建给兰海洋出具的委托书中没有授权兰海洋出卖房屋，也没有授权兰海洋可以代替刘彬、鄢建做决定与马长军进行以物抵债的行为，因此兰海洋与新恒基公司签订的房屋买卖合同是无效的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
兰海洋未到庭进行答辩,也未提交书面的答辩意见。
刘彬、鄢建向一审法院起诉请求：确认兰海洋与新恒基公司于2016年3月4日签订的位于乌鲁木齐市天山区房屋房产转让合同无效，并恢复登记至刘彬名下。
一审法院认定事实：刘彬、鄢建系夫妻关系，2012年7月24日，刘彬取得位于乌鲁木齐市天山区房屋所有权证书。2012年7月27日，刘彬与案外人马长军签订《借款合同》，约定刘彬向马长军借款100万元，借款期限自2012年7月27日至2012年8月26日，约定刘彬到期不偿还借款，自愿以自己所有的固定资产、存款、债权及个人所有其他合法财产作为担保给出借方偿还借款本息、违约金及实现债权的一切费用，并自愿接受人民法院的强制执行，不提出异议。乌鲁木齐市第二公证处对该借款合同作出（2012）新乌证内字第26496号债权公证文书。同日，刘彬出具借据一份，载明：“根据借款人刘彬与出借人马长军于2012年7月27日签订的《借款合同》，现收到出借人以转账形式支付借款本金100万元，借款人承诺严格按合同约定偿还借款。”2014年10月21日，刘彬又出具借据一张，载明：“按照借款人刘彬与出借人马长军的口头协议，现收到出借人以现金方式支付的借款本金18万元，借款人承诺严格按合同约定偿还借款”，2015年6月15日，刘彬又出具借据一张，载明：“按照借款人刘彬与出借人马长军的口头协议，现收到出借人以现金方式支付的借款本金24万元，借款人承诺严格按合同约定偿还借款”。2014年10月21日，刘彬出具承诺书一份，承诺：“本人因生意资金周转原因与马长军于2012年7月27日签订了借款金额为100万元的借款合同，并经公证处对合同进行赋予强制执行力债权文书公证，合同签订后，本人即以转账方式收到了借款100万元，合同对借款期限及利率均做了明确约定，借款时间到期后，由于本人资金困难，无法按时还款，该笔借款一直在延续，本人每月按期结息，本人承诺如下，对该笔债务清偿前始终予以认可，并按月结息，针对该笔借款在房管部门登记的抵押物继续对该笔债权提供担保”。2015年6月15日，刘彬又出具《债务履行承诺书》，承诺：“2015年8月14日前归还借款本金100万元并结清利息，在借款清偿前针对该笔借款在房管部门登记的抵押物继续对该笔借款提供担保”。2015年6月24日，刘彬和鄢建通过公证出具向兰海洋出具委托书，委托内容：“……3、办理房地产抵押手续、解押手续、延押手续、领取他项权证……6、办理上述房产的过户转让手续，签订《房产转让合同》；7、办理土地使用权的转让、过户手续，签订《土地使用权转让合同》及办理土地使用转让的所有相关手续……10、办理此房地产过户有关的全部事宜，并在相关文件上签字……”2016年3月4日，兰海洋以刘彬委托人的身份与新恒基公司签订《房产转让合同书》，约定刘彬以60万元的价款将涉案房屋转让给新恒基公司。2016年3月10日，新恒基公司取得涉案房屋的产权证书，并占有使用房屋至今。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：一、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；二、恶意串通，损害国家、集体及或者第三人利益；三、以合法形式掩盖非法目的；四、损害社会公公利益；五、违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中刘彬将房屋抵押给马长军用于借款，刘彬向马长军承诺还款期限届满后，马长军一直未向刘彬主张要求偿还借款，而是于2016年3月10日擅自将刘彬名下的抵押物即涉案房屋过户至新恒基公司名下，兰海洋虽是刘彬授权的受托人，在未得到刘彬、鄢建的同意情形下，违背刘彬、鄢建的真实意思，明知刘彬、鄢建并无以房抵债给出借方马长军的意思表示，而与并非出借人的新恒基公司签订了房产转让合同，且转让价格明显低于市场价，损害了刘彬、鄢建的合法权益。另，涉案房屋作为抵押物，未经正常的拍卖、变卖程序，即被转让并过户至新恒基公司名下，违反了相关法律规定，综上，可以认定兰海洋与新恒基公司系恶意串通，故一审法院认为兰海洋代刘彬与新恒基公司签订的《房产转让合同书》当属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还，兰海洋与新恒基公司签订的房产转让合同无效后，新恒基公司应将涉案房屋返还给刘彬，故新恒基公司应协助刘彬将涉案房屋的产权恢复登记至刘彬名下，对刘彬的这项诉讼请求，予以支持。遂判决：一、新疆新恒基石化有限公司与兰海洋于2016年3月4日签订的位于乌鲁木齐市天山区房屋《房产转让合同书》无效；二、新疆新恒基石化有限公司于本判决生效后十日内协助刘彬将上述房屋产权并恢复登记至刘彬名下。
二审中，新恒基公司针对上诉请求提交了另案的起诉状、追加第三人申请书、民事裁定书及庭审笔录照片打印件，证明刘彬在另案中对委托兰海洋与新恒基公司签订房屋转让合同、及将涉案房屋以物抵债的事实予以认可。刘彬、鄢建的质证意见为：对另案的起诉状、追加第三人申请书、民事裁定书的真实性认可，对庭审笔录打印件的真实性不予确认，对上述证据的关联性及证明力均不予认可，认为刘彬从未答应以物抵债，且双方并未签订书面以物抵债协议，若认可以物抵债，则无需向兰海洋出具授权委托书，涉案房屋的价值远高于借款数额，不可能同意以物抵债。本院对新恒基公司提交证据的真实性、合法性予以确认，对关联性及证明力本院结合全案证据综合予以认定。
刘彬、鄢建针对争议焦点提交了以下证据：1、新恒基公司的工商登记信息，证实马长军在涉案房屋过户时不是新恒基公司的法定代表人;2、从安居客网站查询的2016年乌鲁木齐市天山区房产交易均价，单价为7074元/平方米，证实兰海洋与新恒基公司签订的房产转让合同中约定的交易价格为不合理低价。本院组织当事人进行了质证，新恒基公司对工商登记信息的真实性、合法性及关联性均无异议;对安居客网站查询信息的真实性、有效性、关联性均不予认可。本院对工商登记信息的真实性、合法性及关联性均予以确认;对安居客网站查询信息的真实性予以确认,对关联性及证明力本院结合本案其他证据综合予以认定。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘彬、鄢建自认从马长军处借款本金100万元，至今尚未偿还；新恒基公司认为刘彬、鄢建向马长军借款的本息合计146万元。涉案房屋坐落天山区，建筑面积264.54平方米。2016年10月21日，新恒基公司法定代表人变更为马长军。刘彬、鄢建给兰海洋出具授权委托书时兰海洋是新恒基公司员工。兰海洋在一审庭审中认可其在与新恒基公司就涉案房屋办理产权变更手续时，刘彬、鄢建不在场，事后其也并未将该产权变更事实告知刘彬、鄢建。另，安居客网站中公示的2016年3月乌鲁木齐市天山区房产交易均价为7074元/平方米，新恒基公司在庭审中认为涉案房屋2016年3月的交易单价应为4000元/平方米。本院对一审法院查明的其他事实及认定的证据予以确认。
本院认为，刘彬、鄢建在借款时将涉案房产权属证书交由出借人马长军保管，同时向兰海洋出具委托书，授权兰海洋“办理上述房产的过户转让手续，签订《房产转让合同》。”的行为,是以房产为借款担保的行为，但在刘彬、鄢建向兰海洋出具委托书的授权范围中，并未包含在其二人无法偿还借款时，兰海洋可以代理其二人转让房屋，并将转让所得价款用以偿还借款的权限。现双方当事人对刘彬、鄢建从出借人马长军处借款，且所借款项未偿还的事实均不持异议，刘彬、鄢建与出借人马长军形成了民间借贷法律关系，而以物抵债是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。本案中新恒基公司不是刘彬、鄢建的债权人，兰海洋也没有就涉案房屋以物抵债的处分权，涉案房屋也并未出卖于债权人马长军，即使刘彬在另案中认可其同意以物抵债，与新恒基公司也并无关联性，故新恒基公司上诉认为与刘彬、鄢建的委托人兰海洋签订房屋买卖合同是履行以物抵债协议的理由没有事实依据，本院不予采信。新恒基公司与兰海洋签订房屋买卖合同时兰海洋的身份是新恒基公司职员，新恒基公司对涉案房屋产权登记在刘彬名下也是明知的，涉案房屋的面积为264.54平方米，并办理了房屋权属证书，而新恒基公司与兰海洋约定的房屋交易价格为60万元，单价为2268元/平方米（60万元÷264.54平方米），涉案房屋的交易时间为2016年3月，结合从互联网中可查询到的2016年3月乌鲁木齐市天山区房屋的平均交易单价及新恒基公司在庭审中认可的涉案房屋的交易单价来看，新恒基公司与兰海洋所签订的房屋买卖合同约定的价格明显低于市场价格，兰海洋认可其在涉案房屋出卖后，并未告知刘彬与鄢建，这与委托代理人应尽的职责不符，也不符合常理，新恒基公司上诉称涉案房屋过户之后马长军通知了刘彬、鄢建，告知二人的借款已清偿完毕，但并未提供证据予以证实，而刘彬、鄢建对此也不予认可，故，从新恒基公司与兰海洋签订房屋买卖合同是否是履行以物抵债协议，以及新恒基公司是否是善意第三人两方面分析，新恒基公司的上诉理由均无法成立，本院不予采信。一审判决认定新恒基公司与兰海洋就涉案房屋签订房屋买卖合同属恶意串通，损害了刘彬、鄢建的利益，并因此认定涉案房屋买卖合同无效并无不当，本院予以维持。
综上所述，新恒基公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费70元（新恒基公司已预交），由新恒基公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈琛
审 判 员 卫杨
代理审判员 徐岚
二〇一七年十一月二十四日
书 记 员 杨扬