上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三(民)初字第1762号
原告中巨(上海)投资管理中心(普通合伙)，住所地上海市嘉定区。法定代表人居纪龙，职务总经理。委托代理人倪建国，上海力勤律师事务所律师。委托代理人周洵，上海力勤律师事务所律师。被告上海淀粉公司，住所地上海市长宁区。法定代表人李俊洪，职务总经理；委托代理人俞建国，上海市光明律师事务所律师。委托代理人张弛，上海市光明律师事务所律师。第三人上海长宁投资公司，住所地上海市长宁区。法定代表人刘纯，职务总经理。委托代理人董堃，男。第三人中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行，住所地上海市长宁区。法定代表人王卫政，职务行长。委托代理人董苏钰，女。委托代理人陆新，男。原告中巨(上海)投资管理中心诉被告上海淀粉公司用益物权确认纠纷一案，于2015年9月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员胡桂霞独任审判，于2015年11月4日公开开庭进行了审理。后本院依原告的申请追加上海长宁投资公司、中国工商银行银行股份有限公司上海市长宁支行作为第三人参加本案诉讼，并于2016年3月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人倪建国、周洵，被告的委托代理人张弛、俞建国以及第三人上海长宁投资公司的委托代理人董堃、第三人中国工商银行银行股份有限公司上海市长宁支行的委托代理人陆新、董苏钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中巨(上海)投资管理中心诉称，1995年6月12日，被告与案外人上海仲达房地产发展公司(以下简称仲达公司)签订联建协议，仲达公司提供资金，被告提供用地，共同将本市北翟路XXX弄XXX号建造成多层商住用房。1996年8月22日，仲达公司与第三人中国工商银行上海市长宁支行(以下简称工行长宁支行)签订住宅参建协议书，约定工行长宁支行出资500万元获得前述地块中2000平方米的实得建筑面积。1996年12月12日，仲达公司将本市新泾一村XXX号XXX室-
XXX室、XXX号XXX-XXX室、XXX号XXX室-
XXX室，共计34套房屋调拨给工行长宁支行。2015年8月7日，工行长宁支行与原告签订保留使用权房屋转让协议，约定将本市新泾一村XXX号XXX室、XXX室、新泾一村XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室共七套房屋的使用权以6,852,600元转让给原告。原告已经向工行长宁支行支付了全部的对价，因上述房屋的产权登记所有人为被告，故原告要求被告配合办理相关手续，但被告拖延不肯办理，并将上述七套房屋擅自出租给他人使用收取租金。故原告提起诉讼，请求确认本市七套房屋(新泾一村XXX号XXX室、XXX室、新泾一村XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室)的使用权归原告所有。原告为证明其主张，提供如下证据：1、1995年6月12日，被告与仲达公司签订的联建协议及补充协议书，证明仲达公司参与本市北翟路XXX弄XXX号地块的建设，并享有新建住宅50%的收益，房源产权归各自所有；2、1996年8月22日，仲达公司与工行长宁支行签订的住宅参建协议书，证明工行长宁支行参建北翟路XXX弄XXX号地块上2000平方米的住宅；3、1998年12月8日，被告与仲达公司签订的新泾一村基地账务核对备忘，证明住宅房总建筑面积为26866.62平方米，被告实得房屋并不包含涉案七套房屋；4、工行长宁支行参建新泾一村房源部位及建筑面积，证明仲达公司确认工行长宁支行应分得的参建房源；5、单位空屋调用单，证明仲达公司将包含诉争七套房屋在内的34套房屋调拨给工行长宁支行；6、住房配售单，证明工行长宁支行在取得参建面积的房源后将部分房调配给其员工使用；7、2015年8月7日，单位保留使用权房屋转让协议书，证明原告向工行长宁支行购买了诉争七套房屋的用益物权；8、房屋交接清单，证明工行长宁支行已经将诉争七套房屋交付给了原告；9、银行转账记录及发票，证明原告已经向出售方支付了全部对价。10、仲达公司给被告的空屋调用单，证明被告取得的参建房屋也是通过仲达公司调拨的。被告上海淀粉公司辩称，其与原告无任何法律关系；诉争七套房屋的所有权和使用权属被告所有；工行长宁支行无权出售，其与原告签订的转让协议侵犯了被告的合法权益，且违反了法律的禁止性规定，属无效行为故不同意原告的诉讼请求。被告为证明其主张，提供证据如下：1、房地产权证及房地产登记信息，证明诉争七套房屋的所有权登记在被告名下，相关权利应由被告所有；2、委托书，证明被告于2013年12月30日将新泾一村的房产委托上海绿城房产有限责任公司(以下简称绿城房产)代为管理；3、房屋租赁合同，证明诉争七套房屋一直由绿城房产代为管理和出租(起租日最早为2013年12月15日)；4、2015年11月3日的投诉信及邮寄凭证，证明被告权利遭侵犯后，被告投诉相关行政部门要求查处。经质证，被告对原告提供证据1-4原件与复印件核对一致，但对其真实性及关联性均不认可；认为证据4是工行长宁支行的单方行为，没有仲达公司及被告的确认；对证据5，复印件与原件核对一致，但被告未确认该事实；证据6，没有原件不予确认；对证据7-9，该交易因违反法律的禁止性规定，属于无效；对证据10复印件与原件核对一致，但不认可其关联性。两名第三人对原告提供证据的真实性均予以认可。原告对被告提供证据1的真实性没有异议，认为证据2-3，仅知道涉案房屋被人使用，但不清楚具体使用人；对证据4的真实性不清楚。两名第三人对被告提供的证据均不清楚，不发表意见。因原告提供的证据除证据6没有原件外，其余均有原件且复印件与原件核对一致，故本院对原告提供的除证据6之外的所有证据的真实性予以确认。被告提供的证据均有原件，本院对其真实性予以认可。经对证据的认证及听取各方当事人对事实的陈述，本院确认如下事实：被告(甲方)与仲达公司(乙方)于1995年6月12日签订联建协议，约定甲、乙双方通过联建的方式开发甲方所属上海变性淀粉厂位于北翟路XXX弄XXX号部分土地用以开发多层商住用房，乙方提供该基地住宅建设全部费用，甲乙双方按新建住宅各得益50%，所得房源产权归各自所有。后双方又签订补充协议，约定乙方参建甲方得益部分动迁住宅4000平方米的余款部分延至97年6月30日之前一次性支付给甲方。1996年8月22日，仲达公司(甲方)与工行长宁支行(乙方)签订住宅参建协议书，约定乙方参建甲方的住宅基地位于北翟路XXX弄XXX号地块，实得建筑面积2000平方米，每平方米按2500元结算造价，参建款总金额为500万元，由乙方支付给甲方包干使用；甲方协议签订之日起一年内将建筑面积2000平方米的住宅交付给乙方使用。1998年12月8日，仲达公司与被告签订新泾一村基地账务核对备忘录，确认联建住宅房总面积为26866.62平方米，被告实得建筑面积及部位为107套合计9144.25平方米，包括新泾一村XXX号8套、211号24套(全门栋)、212号12套(全门栋)、214号12套(全门栋)、215号12套(全门栋)、207号12套(全门栋)、208号12套(全门栋)、220号15套(全门栋)以及商场(建筑面积2801.40平方米)；仲达公司实得3000平方米建筑面积的房屋。1998年5月，仲达公司制作单位空屋调用单，将参建房屋中属于被告的房屋调拨给被告；同年12月，仲达公司出具单位空屋调用单，将属于工行长宁支行参建的34套房屋(包括系争七套房屋)调拨给工行长宁支行。工行长宁支行陈述，取得房屋后，其将其中27套分配给职工居住，剩余七套即系争七套房屋直到2015年才发现被人占用。2000年3月10日，本市新泾一村XXX-
XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号XXX幢XXX-XXX层、XXX幢XXX-XXX层、XXX幢XXX-
XXX层、XXX幢全幢、5幢全幢、6幢全幢、7幢全幢合计建筑面积为26866.62平方米房屋的权利被登记在被告名下。2015年8月7日，工行长宁支行(甲方)与上海大众拍卖有限公司(乙方，中介方)、原告(丙方)签订单位保留使用权房屋转让协议书，约定乙方建议甲方将诉争七套房屋的使用权转让给丙方并由丙方办妥房屋权属变更手续。甲方同意将诉争七套房屋的使用权转让给丙方，丙方作为受让方，自愿受让房屋使用权并自行办妥房屋权属变更手续。丙方负责承担权属变更所产生的所有税费，包括依据法律规定由甲方缴纳的税费。丙方自行负责房屋清户事宜。甲方向丙方交付单位空屋调用单，即视为向丙方交付房屋。甲方已告知丙方诉争七套房屋产权登记所有人为被告，甲方拥有上述房屋的单位空屋调用单。目前甲方与被告对于上述房屋的使用权属存在争议，被告不承认甲方对上述房屋拥有使用权且被告已擅自将房屋租借给第三方使用。丙方清楚了解上述房屋的上述情况并愿意承担转让过程中的所有风险。丙方同意以单价为每平方米1.5万元即6,852,600元作为最终转让成交价。乙方向丙方收取服务费80万元整。协议签订当天，丙方向甲方支付总转让价的30%，余款于签订协议后的七个工作日内全额付清。甲方收到全部款项后的二个工作日内须与丙方签订房屋交接清单并将单位空屋调用单交付给丙方。诉争七套房屋目前均有人占用，甲方和乙方均不负责清场事宜，由丙方自行解决，与甲、乙方无关。当日，原告向工行长宁支行支付了2,055,780元。2015年8月13日，原告又向工行长宁支行支付了4,796,820元。2015年8月14日，工行长宁支行向原告开具了购房发票。另查，工行长宁支行与原告签订了房屋交接清单，但并未对实物进行交接。另查明，仲达公司在1998年5月更名为上海仲达房地产开发中心，该中心在2004年5月11日被注销。仲达公司的上级主管部门为长宁区重大项目开发建设办公室。由于双方各执己见，致本案调解不成。本院认为，被告与仲达公司签订的联建协议以及基地账务核对备忘，系双方的真实意思表示，双方对联建的权利义务以及联建完成后各方实得的房屋面积及位置均予以了确认，涉案七套房屋并不在被告实际分得的房屋之内。房屋建成后，大产证登记在被告名下，仲达公司作为开发商根据备忘录对建成房屋进行了统一调配，开具了单位空屋调用单，将被告应分得的房屋调配给被告，其余房屋包括涉案七套房屋应归仲达公司所有。仲达公司在参建过程中又与工行长宁支行签订了协议书，由工行长宁支行参建后实得2000平方米左右的房屋。房屋建成后，仲达公司按约将包括涉案七套房屋在内的2029.67平方米的房屋调配给工行长宁支行，工行长宁支行随即将部分房屋交给其员工使用。后原告从工行长宁支行处通过协议转让的方式购买了涉案七套房屋，并支付了相应的对价，原告理应取得七套房屋的使用权。被告抗辩七套房屋的大产证登记在其名下，被告从未将七套房屋分给仲达公司，仲达公司未经被告允许将七套房屋调配给工行长宁支行的行为是无效的，本院认为基于上述的事实，仲达公司将其参建所得权益部分让渡给工行长宁支行系其对自己权利的处分，也未损害被告的利益，无需被告的同意，事实上参建的所有房屋大产证均都登记在被告名下，不能由此推出在经过利益分配后所有的权益仍归属于分配前的被告，故被告的抗辩没有事实和法律依据，不予采信。至于被告抗辩使用权房屋不能出售，国有资产必须通过拍卖，原告受让七套房屋的协议应属无效，根据我国现行法律的规定，判断合同是否有效应根据我国合同法52条的规定，被告援引合同无效的条款均系部门规章，不能成为判断合同无效的依据，故本院对此也不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：本市长宁区新泾一村XXX号XXX室、XXX室、新泾一村XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室共七套房屋的使用权归原告中巨(上海)投资管理中心(普通合伙)所有。案件受理费人民币59,768.20元，由被告上海淀粉公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡桂霞
人民陪审员 杨耀丰
人民陪审员 牟世荣
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 刘彬华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。