山东省青州市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁0781民初4676号
原告：潍城区豪润果蔬市场服务中心，注册号37070260021****，经营场所在青州豪润青云果品市场。
经营者：徐建波，男，1970年11月23日出生，汉族，潍城区豪润果蔬市场服务中心经营业主。
委托诉讼代理人：陈博，山东潍青律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘鹏，男，1987年12月6日出生，汉族，系潍城区豪润果蔬市场服务中心职工。
被告黄继明，男，1966年3月11日出生，汉族，个体工商户。
委托诉讼代理人：马庆鸿，山东古州圣洁律师事务所律师。
原告潍城区豪润果蔬市场服务中心（以下简称豪润果蔬市场）诉被告黄继明租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案后，依法公开开庭进行了审理，并于2017年3月22日作出（2016）鲁0781民初2445号民事判决书，原告不服，提起上诉。山东省潍坊市中级人民法院经审理后，认为原告一审请求为赔偿损失与支付违约金，一审法院在判决书送达后虽作为笔误将其诉讼请求进行裁定补正，但对其赔偿损失的诉讼请求未予审理和判决，违反法定程序，将本案发回重审。本院于2017年9月20日重新立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告豪润果蔬市场的委托诉讼代理人陈博、刘鹏，被告黄继明及其委托诉讼代理人马庆鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告豪润果蔬市场向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告黄继明支付原告违约金10万元、返还原告免收的房租、卫生费、停车费、补贴38356.8元，并双倍赔偿76713.6元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年10月7日签订协议书，约定被告在原告经营的果品市场进行果品经营，经营期限自2015年10月7日至2016年10月6日。同时约定，经营期限内原告免收被告卫生费、停车费、管理费等相关费用，且在上述期间内被告仅能在原告处从事水果经营，并保证不中途退出市场。否则应向原告赔偿损失，且原告有权收回免收的费用并要求被告支付免收费用双倍的赔偿金。被告于2016年4月初单方退出市场，到青州市果品批发市场从事水果经营，已违反了上述约定，应承担违约责任。
被告黄继明辩称，1.原、被告之间是房屋租赁合同关系，被告已按合同约定完全履行了相关义务，现合同期限未满，原告要求被告腾出房子和摊位，是原告违约；2.原告提交的协议书是格式条款，内容显失公平，权利义务不对等，原告欺骗被告签字，该协议是无效的；3.被告并没有从原告果品市场迁走，租赁房屋还继续使用，原告的诉请没有事实和法律依据，应依法予以驳回。
原告围绕诉讼请求依法提交了双方签订的租赁合同一份、协议书一份、收费减免公告一份，被告围绕其辩称依法提交了录音光盘及书面整理材料一份、营业执照一份。对原告提供的租赁合同一份、协议书一份及被告提交的录音光盘及书面整理材料一份、营业执照一份，经双方质证，原、被告均无异议，本院对以上证据予以确定并在卷佐证。对原告提供的减免公告一份，该公告系原告单方出具的，被告不予认可，且原告也未提供证据证明该公告实际张贴并已告知被告，故，本院对该证据不予采信。
本院经审理认定事实如下：2015年10月7日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定被告租赁原告位于青州豪润青云果品市场的D6、D7和F7的房屋或摊位，租赁期限为1年，自2015年10月7日起至2016年10月6日止，年租金27000元。同时合同约定，租赁期间，该租赁房屋或摊位只准用于水果、干果经营，不得用作其他用途；被告应保证每年至少在本市场开门营业九个月以上，不得将房屋转租或借给第三方使用；租赁期间被告经营产生的水电费、电话费、有线电视费、网络使用费、管理费、卫生费、垃圾运输费等由被告承担；在本市场租赁期间被告不得再进入其他同类市场经营；以上条款如有违反，原告有权终止合同，收回房屋或摊位并追究被告的违约责任。租赁合同还就租赁房屋或摊位的整修等其他的合同事项进行了约定。
同日，双方签订《协议书》一份，协议书约定，被告承诺本人及家属在青州市仅在原告经营的果品市场从事水果经营，保证不中途退出原告市场，不为青州其他批发市场供货，不从青州其他市场倒货到原告市场销售，否则赔偿原告拾万元。经营期限：2015年10月7日起至2016年10月6日止，每年在市场经营300天。原告市场为被告更好发展，将视情况给予被告摊位、房租优惠，或进行促销活动，促销资金多少及用法由市场根据情况需要确定，不签此协议的业户不再享受市场优惠。被告经营期间，原告免收的费用，如因被告违约，原告除收回本金外，被告按免收本金双倍向甲方支付赔偿金。（免收的费用由市场办公室以公告的形式在办公室门前公告）。原告将D区-5号房屋租赁给被告使用，免除2015-2016年度房租1万元整。本协议一式两份，原、被告双方各执一份，签字盖章之日生效。
合同签订后，原告依约向被告交付了房屋及摊位，被告支付了一年租金27000元。2016年4月12日，被告以生病住院为由关闭租赁房屋、清空摊位，自此未再在原告处从事果品经营。
本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》及《协议书》系双方当事人真实的意思表示，且合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，应确认为有效合同，原、被告均应按约定履行。本案中双方争议的焦点问题为：一、被告是否违约；二、如果被告违约，违约金和赔偿款的计算标准及数额问题。
对于第一个焦点问题，《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，原、被告双方约定“乙方（被告）应保证每年至少在本市场开门营业九个月以上”、“经营期限：2015年10月7日起至2016年10月6日止，每年在市场经营300天”，原告主张被告自2016年4月12日之后便不在其市场经营，存在违约。被告辩称其于2016年4月因病住院暂停营业一段时间，原告便不让其继续经营，被告不存在违约情形。依据本院查明的事实，被告黄继明单方面关闭租赁房屋、清空摊位，自2016年4月始未再在原告处从事果品经营，虽然被告主张系原告不让其继续经营，但未提供充分的证据予以证明，本院对其辩称不予采信。因此，被告以实际行为不履行合同义务，应当承担违约责任。
对于第二个焦点问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约的情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方在协议书中对违约责任约定为，“乙方承诺不中途退出甲方市场，否则赔偿甲方拾万元”，“如因乙方违约，甲方除收回本金外，乙方按免收本金双倍向甲方支付赔偿金（免收的费用由市场办公室以公告的形式在办公室门前公告）”。对该协议约定，被告并不认可，被告主张该协议内容系显失公平的格式条款，应属无效，原告并没有任何损失，并在庭审中要求调低违约金的数额。本院认为，当事人签订合同后，应严格按照合同约定义务履行并承担违约责任，这是合同严守原则的应有之义。被告不再在原告处经营，存在违约，影响了原告的市场经营，确给原告造成了一定的损失，被告应承担违约责任并对原告损失予以赔偿。根据相关法律规定，违约造成的损失是衡量违约金是否过高的依据，本案中，原告虽然提供了减免公告证明其损失，但该公告系原告单方出具的，原告也无证据证明该减免补贴实际发生，原告以此公告作为计算其损失的依据，证据不足，本院不予采信。被告也未就原告的损失提供证据证明。综合案情，本案中双方关于违约金10万元的约定过分高于其损失，应依法予以减少。根据双方的履约情况，被告已经按时足额交纳一年的租赁费用，并已经正常经营6个月，原告并无租金损失；从双方缔约地位来看，协议中明确载明“甲方（原告）市场为乙方更好发展，将视情况给予乙方（被告）摊位、房租优惠，或进行促销活动，促销资金多少及用法由市场根据情况需要确定，不签此协议的业户不再享受市场优惠”，原告作为市场方，相较于被告个人更具有缔约优势。且我国违约金的原则是以补偿性为主，惩罚性为辅，因此，综合本案案情，为保证市场经济活动的正常进行，规范市场主体的行为，依据公平原则和诚实信用原则，本院酌定违约金数额为10000元为宜，超出部分本院不予支持。对原告要求被告返还免收的房租、卫生费、停车费、补贴38356.8元，并双倍赔偿76713.6元的诉讼请求，本院认为，原、被告签订的《协议书》是对《租赁合同》的补充，协议书中所约定的违约金及赔偿金实际上均是对合同违约的违约责任的约定，且原告并未提供充分的证据证明其已经免收了相应费用，因此，本院对原告的该项诉讼请求，不予支持。综上诉讼，原告的合理诉讼请求，应当依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告黄继明支付原告潍城区豪润果蔬市场服务中心违约金10000元，于本判决生效之日起五日内付清；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2263元，由原告负担2213元，被告负担50元；诉讼保全费1595元，由被告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判长 张春生
审判员 钟 山
审判员 赵立波
二〇一七年十一月八日
书记员 王 敏