山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终338号
上诉人（原审原告、反诉被告）：烟台市亚轮餐饮管理有限公司。住所地：烟台市芝罘区上山路*****号。
法定代表人：李国英，该公司经理。
委托代理人：邹钧，山东金律通律师事务所律师。
委托代理人：李建丽，山东金律通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：烟台新世界百货有限公司。住所地：烟台市莱山区埠岚村段万象城祥隆广场项目*座。
法定代表人：张辉热，该公司董事长。
委托代理人：肖明明，山东昊言律师事务所律师。
委托代理人：崔玮燕，该公司职工。
上诉人烟台市亚轮餐饮管理有限公司（以下简称亚轮餐饮）因与被上诉人烟台新世界百货有限公司（以下简称新世界百货）房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2014）莱山民三初字第450号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年4月30日，山东华都置业有限公司（甲方）与烟台祥隆商业管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将其所有的位于烟台市莱山区清泉路埠岚村段之“万象城祥隆广场项目”［国有土地使用权证号为：烟国用（2008）第2493号］A、B座地上一层至地上五层及地下一层的房产出租给乙方自营商业或进行招租工作使用，租赁期限自2012年7月1日至2032年6月30日。
2011年7月6日，烟台祥隆商业管理有限公司（甲方）与北京新世界彩旋百货有限公司（乙方）签订《租赁合同》，甲方将其承租的烟台市莱山区清泉路埠岚村段之“万象城祥隆广场项目”B座地上一层至地上五层及地下一层建筑面积约5500平方米房产出租给乙方使用，租赁期限自2012年7月1日至2032年6月30日，租赁用途可作为百货商场零售及超市之用（含为配合百货商场业态开设的餐饮、咖啡、饮料、美容美发、音乐茶座、健身、文化、酒类、电影院及娱乐等）。
2011年10月27日，烟台祥隆商业管理有限公司（甲方）、北京新世界彩旋百货有限公司（乙方）及新世界百货（丙方）签订《三方协议书》，约定：将甲方与乙方于2011年7月6日签署的租赁合同及与租赁事宜相关的所有协议中的承租方，由乙方变更为丙方；原租赁合同及相关协议中乙方所享有的权利及应履行的义务全部由丙方承继；原租赁合同及相关协议中的所有条款及约定，在承租方变更为丙方后保持不变，甲方与丙方不再另行重新签署租赁合同及相关协议。
2013年12月1日，新世界百货（甲方）与亚轮餐饮（乙方）签订《租赁合同》及《烟台新世界百货与租赁商户合同\\\管理文件修改协议书》。租赁合同约定：2.甲方将烟台市莱山区埠岚村段万象城祥隆广场项目B座地下壹层的－10009A号商铺出租给乙方使用；3.租赁期自2013年12月20日至2015年12月19日；4.租金采取（保底租金及管理费合计）与提成两者取其高的方式，第二年与税前月总营业额12%两者取高，保底租金为每年人民币143448元（即每月人民币11954元），乙方须于签订本合同时或按甲方书面通知缴付租赁期首年一个月之租金人民币11954元，并按“先付后用”的原则在每个日历月10日前向甲方预付下个月之租金；5.管理费每月人民币5977元，乙方需于每个日历月10日前缴付下个月的管理费，首一个月的管理费由乙方在签订本合同时或按甲方指示向甲方或物业管理公司缴付；7.乙方独立使用之电、水、煤气费由乙方承担，乙方应于甲方向其发出缴费通知书后七天内向甲方缴纳所租商铺之电费、水费、煤气费；8.乙方已于2013年12月1日向甲方缴纳之定金，于签署本合同时转为押租金，乙方另须向甲方支付下列之押租金：（1）贰个月押租金人民币23908元；（2）贰个月管理费11954元，合计人民币35862元；乙方进场装修前，另需向甲方缴纳装修押金人民币20000元，装修押金于甲方对乙方的装修进行验收合格完毕后无息退还乙方。
租赁合同另约定双方其他权利义务有：9.乙方如不按时缴付租金、管理费、补足押租金及其它本合同项下之应缴费用，应向甲方支付所欠款项及滞纳金，滞纳金按照每天千分之一计算（包括到期日）。同时，甲方有权停止水、电、煤气、通讯等服务。如延迟支付有关费用（包括因欠款产生的滞纳金）超过2个月，甲方有权单方终止本合同。甲方终止本合同的，甲乙双方按本合同第18.1条约定履行；17.乙方需自行办理有关登记、注册、所租商铺装修、装饰、广告设置及其他与该铺位有关的工商、税务、城建、规划、环保、卫生、公交、消防等执照、许可或手续，如乙方要求，甲方有义务协助及提供相关资料，乙方应具备有效的营业执照并办妥在所租商铺合法经营的一切手续，在执照上规定的经营范围内按本合同约定的用途进行合法的经营活动，因乙方未取得前述合法经营手续前而产生的一切责任由乙方自行承担；18.1发生下列任何情况时，乙方应实时予以纠正，如乙方在甲方发出书面通知后十四天内或甲方同意的延长期限内未能完成有关的纠正行为，甲方有权终止本合同。如甲方终止本合同的，本合同在甲方送达终止合同的通知后即刻终止，乙方应即时撤出所租商铺，并向甲方支付违约金（即人民币53793元或相当于乙方上一年度月平均租金三倍，以较高者为准），如违约金不足以弥补甲方损失的，乙方须据实向甲方赔偿。有关合同终止后撤场事宜，双方按照本合同第21条规定执行：（1）乙方或其职员、代理人、受托人等违反本合同或管理文件的任何规定。…18.5本合同所指“损失”，包括因违约方的违约行为给对方造成的直接损失和间接损失，间接损失包括但不限于受损失方为向违约方索赔而支出的诉讼费、律师代理费及为处理该事宜支出的办案费、交通费、住宿费、通讯费、调查费等。20.7甲方因乙方违约行为而行使终止、解除合同权利时引起乙方的损失，甲方不承担任何赔偿责任。21.1乙方须于本合同终止后三天内将其在所租商铺内的所有物品撤离，并按本合同第21.2条将所租商铺交还甲方，否则乙方除应按本合同终止或解除前支付甲方所有款项之日平均额的五倍依实际占用场地的天数支付占用场地的费用外，还需赔偿甲方因此所受到的损失。甲方有权在本条约定交还所租商铺的期限届满之次日起任意时间自行收回所租商铺并处理乙方遗留在所租商铺的物品，由此引起乙方的损失由乙方自负。21.2当本合同期限届满或提前终止时，乙方须根据甲方指示自费将所租商铺局部或全部还原至租赁期起算时的原状（属自然损耗的除外）。如乙方在本合同第21.1条规定的时间内或甲方指定时间内未能将所租商铺恢复原状，则甲方有权代其恢复原状，因此而导致的有关费用，由乙方负责。25.本合同所需或所确定的所有通知、要求或其它通讯应以书面形式，通过亲自派送、挂号信函方式或传真方式按下列（或此后重新指定）的传真号码或地址传送。任何通知、要求或通讯若以传真方式传送，将视为立即送达，若以邮寄方式传送，在寄出的七天后视为送达，各方指定最初传真号码及地址如下：甲方：烟台新世界百货有限公司，通讯地址：烟台市莱山区埠岚村段万象城祥隆广场项目B座，传真号码：0535－7359521，联络人：邹希波；乙方：烟台市亚轮餐饮管理有限公司，通讯地址：芝罘区上山路009－2号，传真号码：0535－6269718，联络人：李国英。如任何一方变更上述信息，应在变更后三个工作日内书面通知另一方，另一方在收到一方变更通知前所发出的通知、要求或通讯按上述方式／期限发出应视为送达。该部分约定内容手写部分加盖有亚轮餐饮印章。
修改协议约定：乙方须于《租赁合同》签订后办理符合乙方实际经营范围的相关证照（营业执照、税务登记证、卫生许可证）。乙方必须于2014年3月31日前提供添加条款1中所需的相关证照。
关于租赁合同及修改协议的履行情况。2013年11月13日，亚轮餐饮向新世界百货预付租金17794元、交纳装修押金20000元、交纳押租金35588元；2013年11月18日，亚轮餐饮向新世界百货补交押租金274元。合同签订当日，双方对承租商铺进行交接，亚轮餐饮装修后进行试营业。2014年5月1日起，根据亚轮餐饮申请，新世界百货将B1层610107号、面积8.3㎡仓笼租给亚轮餐饮长期使用，每月租赁费257.30元。2014年6月或7月期间，新世界百货向亚轮餐饮提出调整租赁场地事宜，但双方未就该事宜达成一致协议。
新世界百货分四次向亚轮餐饮邮寄以下三份文件，但均未妥投。2014年7月23日、7月25日，新世界百货分别通过顺丰速运、EMS向亚轮餐饮在合同中约定的通讯地址各邮寄一份《关于野人部落履行〈租赁合同修改协议〉的事宜》文件，落款处加盖新世界百货商务部印章，载明：“李女士，…截至2014年7月22日，贵方未提供相关证照（营业执照、税务登记证、卫生许可证），已造成违约行为。烦请贵方于2014年7月24日12：00之前向我商场提交《营业执照》、《税务登记证》正本或副本复印件并加盖公章。若在规定期限内贵方未提供相关证照，我司将按照合同相关约定执行。”2014年8月13日，新世界百货通过圆通速递向亚轮餐饮通讯地址邮寄《关于野人部落租金缴纳事宜》文件，落款处加盖新世界百货商务部印章，载明：“李女士：…按合同约定贵司应于每月10日前交付下月租金及管理费并承担有关损耗（2014年8月租金为11954元，管理费为5977元，仓租为257.30元，电费1456.80元，水费112.50元，合计197757.60元）。截至2014年8月10日，我司仍未收到贵司应缴付的租赁费用。按照合同约定，贵司已形成违约事实。以上，若有任何疑问或提醒之处，请随时与我司商务部相关业务联络。”
2014年9月30日，新世界百货对亚轮餐饮承租商铺停电，并通过EMS向亚轮餐饮通讯地址邮寄落款处加盖了新世界百货印章的《解除合同通知书》，载明：“烟台市亚轮餐饮管理有限公司：…根据租赁合同约定：贵公司应于2014年3月31日前提供符合贵公司实际经营范围的营业执照等证件交我司备案。我司于7月22日书面通知贵司，要求提供上述证照。但直至今日，贵公司仍未能提供合同约定的营业执照。另外，根据租赁合同规定，贵司应在每个日历月10日前支付下月租金及商场管理费，在我司发出缴费通知书后7天内支付能耗费。但贵司自2014年7月10日起拖欠上述商铺的租金、管理费、能耗费及其他应付费用。我司于8月11日向贵司发出催缴通知，但贵司至今仍未支付，贵司逾期支付有关费用已超过两个月。…我公司现通知贵司：1、自9月28日起正式解除租赁合同；2、贵司应于9月28日前向我司清偿拖欠的租金、管理费以及其他费用，延迟支付的利息；3、贵司自解除合同之日起3日内将屋内物品清空。逾期占用，引起的一切后果概由贵司自行承担。”
2014年9月30日，亚轮餐饮发现其承租涉案商铺停电后即通过EMS向新世界百货邮寄《关于立即恢复供电的函》，载明：…贵我双方2013年12月1日签订《租赁合同》，我承租贵方10009A商铺，在我经营期间，由于贵方违约，致使我的营业执照二次名称核准都过期。在我与贵方积极协商期间，贵方于2014年9月30日在没有预先告知的情况下，对我断电，我冰柜内储存的食品面临变质，后果请三思。望复！”快递单显示寄件人信息处仅有亚轮餐饮名称和手机号，无地址；收件人处信息显示五楼（商务部）李伟（李经理）收。
2014年10月7日晚，新世界百货将亚轮餐饮对承租商铺所作装修及存储物资拆除搬离并予以封存保管。
因承租商铺被断电，2014年10月1日至7日期间亚轮餐饮承租商铺放假未进行经营，2014年10月8日早晨，亚轮餐饮发现承租商铺内物资被清空。2014年10月9日，亚轮餐饮通过EMS向新世界百货邮寄《关于要求赔偿的函》，载明：“贵我双方2013年12月1日签订《租赁合同》，我承租贵方10009A商铺，在我经营期间，贵方违约，于2014年9月30日在没有预先告知的情况下，对我断电，我冰柜内储存的食品面临变质，我公司在2014年9月30日向贵方发出要求恢复供电的函，贵方没有回应。2014年10月7日夜，贵公司建立围挡，将我的店面围起，并将我的店面捣毁，全部物资不知去向。贵公司丧失基本的诚信，没有商业道德，给我公司造成经济巨大损失。为此，要求贵公司七天内赔偿500000元，逾期，损失额将继续增加。望复！”
2014年10月9日，新世界百货通过EMS向亚轮餐饮邮寄《关于处理野人部落物品事宜的函》，投递记录显示妥投。亚轮餐饮称，不认识签收人、未收到该份文件。
亚轮餐饮诉至法院称，2013年12月1日，双方签订《租赁合同》，新世界百货将地下室-10009A商铺出租给亚轮餐饮，租赁期限自2013年12月20日至2015年12月19日止。亚轮餐饮承租后进行了装修并正常试营业，新世界百货至今未提供办理营业执照所需的房屋证明，致使亚轮餐饮两次企业名称预先核准后无法办理营业执照。2014年7月，新世界百货欲将包括亚轮餐饮承租商铺在内的地下商铺另行出租给他人，要求亚轮餐饮在地下商铺另行调整位置，并停止收取亚轮餐饮租金。2014年9月30日，亚轮餐饮承租商铺突然断电，双方交涉过程中，新世界百货于2014年10月7日强行破门而入搬走亚轮餐饮物资并拆除了所有装修及设施，致使亚轮餐饮无法经营造成巨大损失。新世界百货违反诚实信用原则，采用暴力手段赶走亚轮餐饮，依法应承担赔偿责任。请求判令：1、新世界百货赔偿亚轮餐饮财产损失483663.50元；2、新世界百货赔偿亚轮餐饮2014年9月30日至2014年11月3日期间的营业损失28000元及2014年11月4日至判决生效之日期间的营业损失（按每天1000元计算）；3、新世界百货返还亚轮餐饮装修押金20000元；4、诉讼费由新世界百货承担。庭审中，亚轮餐饮变更第2项诉讼请求为：新世界百货赔偿亚轮餐饮2014年9月30日至2014年11月3日期间的营业损失34000元及2014年11月4日至判决生效之日期间的营业损失（按每天1000元计算）。诉讼中，新世界百货提起反诉称，2013年12月1日，双方签订《租赁合同》。合同签订后，新世界百货如约履行了交付商铺的义务，但亚轮餐饮却迟迟未于2014年3月31日前办出承租商铺的营业执照。新世界百货发函催促，亚轮餐饮置之不理。2014年7月10日起，亚轮餐饮拖欠应缴租金、管理费及水、电等能耗费，新世界百货按合同约定发函催缴，亚轮餐饮不为所动。亚轮餐饮无照经营且拖欠租金、管理费等长达数月，严重违反合同约定且给新世界百货造成较大经济损失。2014年9月30日，新世界百货为避免损失进一步扩大，按合同约定行使解除权，双方签订的租赁合同已解除。2014年10月7日晚，新世界百货将亚轮餐饮商铺遗留物品进行清理、登记后另行放置仓库保管，10月9日发函通知亚轮餐饮前来处理物品，亚轮餐饮签收后未接收物品。请求判令：1、亚轮餐饮支付新世界百货2014年8月1日至2014年9月27日期间的租金22712.60元、管理费11356.30元，2014年6月至9月期间的水费477元、电费4561.20元，2014年7月1日至2014年10月31日期间的仓笼租赁费1020.90元以及按照欠付款日千分之一标准计算至实际付款之日的滞纳金；2、亚轮餐饮支付新世界百货违约金53793元；3、亚轮餐饮支付新世界百货2014年10月8日至2014年11月30日期间保管费3348元（按每日62元计算）；4、亚轮餐饮支付新世界百货律师代理费20000元；5、诉讼费由亚轮餐饮承担。
关于租金、管理费、水电费及仓笼租赁费的支付情况。庭审中，双方确认，亚轮餐饮欠付新世界百货2014年8月1日至9月27日期间租金22712.60元、管理费11356元、2014年6月至9月期间的水电费5038.20元。亚轮餐饮对新世界百货主张的仓笼租赁费的终止时间有异议并主张仓笼内有物资，新世界百货称仓笼内无物资，亚轮餐饮未提供证据证明仓笼内有物资。
亚轮餐饮主张，双方在2014年9月18日前的商谈过程中，新世界百货一直要求亚轮餐饮调整经营位置，相关工作人员口头答复称房租、管理费不用交了，以免租金、管理费的方式作为让其调整位置的补偿，故未交付租金、管理费，水电费未交是因新世界百货未收取。新世界百货不认可上述主张，称商谈过程中并未表示不用交房租、管理费，相关工作人员也无权答复，即使答复也是个人行为，且水电费应主动交纳，亚轮餐饮未交付租金、管理费、能耗费给新世界百货造成的损失包括逾期利息、诉讼费、律师费、催收邮寄费及搬离店铺物品的人力费用、保管费。亚轮餐饮未提供证据证明新世界百货曾向其做出免租金、管理费作为调整场地赔偿的表示。
关于保管费、律师费。庭审中，新世界百货主张，其保管亚轮餐饮物资的仓库面积大概是62平方米，按照1元／平方米收取保管费，提供发票证明山东谷源律师事务所收取新世界百货本案代理费20000元。亚轮餐饮认为，发票不能证明款已实际支付。
关于符合实际经营范围的相关证照的办理。根据莱山区食品药品监管局政务服务中心印制的《食品药品监管局服务窗口指南（餐饮）》手册，初次申请《餐饮服务许可证》的申报材料包括：申请书、名称预先核准证明、餐饮服务场所合法使用的有关证明（房屋所有权证或租赁协议等）、符合环境保护管理规定的证明材料或书面承诺、餐饮服务从业人员健康体检合格证明、保证食品安全的规章制度和记录等多项材料。
庭审中，亚轮餐饮提供其为承租商铺办理的两次《企业名称预先核准通知书》（一份核准日期为2013年11月19日，保留期至2014年5月18日；一份核准日期为2014年8月4日，保留期至2015年2月3日）、不予卫生行政许可决定书（载明：本机关于2013年12月18日对你单位进行核实认定你单位不属于公共场所卫生许可范围，无需办理公共场所卫生许可证，认定原因：餐厅面积不足100平方米），并陈述称，新世界百货有义务主动提供场地证明，且其曾要求新世界百货提供场地证明，因新世界百货未提供造成其未办出营业执照。新世界百货不认可亚轮餐饮主张，称根据合同约定其仅有协助提供义务，亚轮餐饮未要求其提供场地证明，且亚轮餐饮提供的不予卫生行政许可决定书中载明餐厅面积不足100平方米与合同约定承租场地面积131平方米不符、其并非仅因缺少场地证明未办出相关证照。亚轮餐饮未提供证据证明其曾要求新世界百货提供场地证明。
关于拆除物资的价值。庭审中，亚轮餐饮提供收款收据一宗及其自行制作的人工费单据一张，证明其装修承租场地支出232503.50元。新世界百货认为，仅有收据不能证明实际支出，也不能证明所购材料用于涉案商铺装修；人工费单据无法核实工人身份及是否具有施工资质，且不能证明人工费已实际支出。
亚轮餐饮提供动产物资明细表（厨具、沙发、台面）、收据及冷柜内物资盘点表，证明涉案商铺内动产数量、种类及价值，合计208360元。新世界百货认为，亚轮餐饮主张的动产物资价值过高。
关于拆除物资的返还。2014年8月14日，原审法院组织双方当事人清点返还物资，亚轮餐饮接收了收银机等一宗无争议动产物资；亚轮餐饮对部分过保质期食材未接收，称不就该部分动产物资主张权利；亚轮餐饮未接收拆除后的装修内容及部分动产物资，认为已经被损坏；双方确认缺少“惠人”牌榨汁机一台、高腿木椅子一个。亚轮餐饮另主张，缺少冰柜、保鲜冷柜内食材，称2014年9月30日承租商铺停电后，其未处理冰柜、保鲜冷柜内食材，认为如有损坏应由新世界百货承担责任；新世界百货称，其拆除保管过程中冰柜、保鲜冷柜中无食材。
因双方不能协商确定丢失物资价值及物资损失价值，亚轮餐饮申请对其承租商铺内装修内容（包含玻璃幕墙、排烟系统、消防改造、下水系统、电路铺设、地面铺设、墙面硅藻泥装饰、吊顶及吸顶空调）价值及其主张被损坏动产物资的损失价值进行鉴定。原审法院对外委托过程中，鉴定机构因装修现场不存在、无施工图纸不接受装修内容价值鉴定委托，也不接受对动产物资是否损坏的鉴定委托。亚轮餐饮放弃鉴定动产物资的损失价值，并表示对上述未接收部分的装修拆除物及动产物资均拒绝接收。
原审法院依据《租赁合同》、《烟台新世界百货与租赁商户合同\\\管理文件修改协议书》、企业名称预先核准通知书、不予卫生行政许可决定书、收款收据、盘点表、EMS邮件、押金单及调查笔录、双方当事人陈述等认定上述事实。
原审法院认为，亚轮餐饮与新世界百货于2013年12月1日签订的《租赁合同》及《烟台新世界百货与租赁商户合同\\\管理文件修改协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。
本案中，亚轮餐饮未按照合同约定交纳2014年8月1日至9月27日期间租金、管理费的事实清楚，亚轮餐饮主张新世界百货以免租金、管理费方式作为调整场地的补偿，新世界百货不认可，亚轮餐饮未提供证据证明其主张，且双方未就调整场地达成一致约定，故亚轮餐饮应承担举证不能的法律后果，对其上述主张，不予采信。
新世界百货于2014年8月向亚轮餐饮催收租金、管理费，但至2014年9月30日亚轮餐饮仍未交付，逾期超过2个月，新世界百货因此行使合同解除权，符合合同约定。根据合同约定，通过邮寄方式传送的，在寄出的七天后视为送达，新世界百货于2014年9月30日向亚轮餐饮寄出《解除合同通知书》，因亚轮餐饮未实际签收，故2014年10月7日视为送达，双方之间签订的《租赁合同》及《烟台新世界百货与租赁商户合同\\\管理文件修改协议书》于该日解除。
关于赔偿财产损失的本诉请求。虽合同中约定新世界百货因亚轮餐饮违约行为行使终止合同权利时引起亚轮餐饮的损失，新世界百货不承担任何赔偿责任，但根据合同及《解除合同通知书》，亚轮餐饮应在合同解除后三日内将承租商铺原样返还给新世界百货，逾期新世界百货可代为恢复原状，故新世界百货于2014年10月7日夜拆除承租商铺不符合合同约定，新世界百货应对其拆除、保管亚轮餐饮承租商铺内装修及物资过程中造成的损坏、丢失情况进行赔偿。因鉴定基础不存在，鉴定机构不接受装修价值及物资是否损坏的鉴定委托，故新世界百货在拆除过程中对亚轮餐饮承租商铺内装修内容及物资造成的损失无法估量。
本案中，新世界百货保管的承租商铺内物资，无争议部分亚轮餐饮已经接收、过保质期部分亚轮餐饮放弃主张权利；亚轮餐饮主张冰柜、保鲜冷柜内食材丢失，新世界百货不认可，结合亚轮餐饮陈述在断电后八日内其未处理冷柜、保鲜冷柜内食材的陈述，可以认定即使冷柜、保鲜冷柜内有食材，在断电八日后亦不再具备利用价值，因新世界百货在亚轮餐饮欠付租金情况下对承租商铺进行断电符合合同约定，故亚轮餐饮应在断电后及时处理冷柜、保鲜冷柜内食材，其未处理造成食材价值损失系其自身原因造成该部分损失。综上，亚轮餐饮要求赔偿该部分财产损失，依据不足，不予支持。
关于赔偿营业损失的本诉请求。本案中，亚轮餐饮未在约定时间内办理出相关证照的事实清楚，其主张系因新世界百货未提供场地证明导致，但其提供的证据不能够证明其已具备除场地证明之外的其他必要条件，且其未提供证据证明已要求新世界百货提供场地证明，故其上述主张，不能成立；新世界百货在亚轮餐饮欠付租金情况下于2014年9月30日对承租商铺断电，符合合同约定；2014年10月7日，双方之间租赁合同解除系因亚轮餐饮违约导致。综上，亚轮餐饮要求赔偿2014年9月30日至判决生效之日期间营业损失，于法无据，不予支持。
关于返还装修押金的本诉请求。本案中，亚轮餐饮依约交付装修押金20000元事实清楚，根据合同约定，装修押金于新世界百货对亚轮餐饮的装修进行验收合格完毕后无息退还，现双方合同已解除，亚轮餐饮要求返还装修押金20000元，符合法律规定，予以支持。
关于支付租金、管理费、水电费的反诉请求。本案中，亚轮餐饮未支付2014年8月1日至2014年9月27日期间租金22712.60元、管理费11356元、2014年6月至9月期间水电费5038.20元的事实清楚，新世界百货要求支付该部分费用，符合法律规定，予以支持。
关于支付仓笼租赁费的反诉请求。亚轮餐饮租用新世界百货的仓笼系依附于双方之间的租赁合同成立，性质上属于租赁合同的从合同，因双方之间的租赁合同于2014年10月7日解除，故仓笼租用日期亦应于该日终止，且新世界百货主张仓笼内无物资，故新世界百货要求支付2014年7月1日至2014年10月7日期间的仓笼租赁费830元，符合法律规定，予以支持，其他部分，不予支持。
关于支付保管费的反诉请求。本案中，新世界百货未等三天期限届满即将亚轮餐饮商铺清场收回，违反合同约定，其对拆除物资进行保管系尽到合理注意义务，故其要求支付保管费，于法无据，不予支持。
关于支付滞纳金、违约金及律师代理费的反诉请求。合同中关于滞纳金、违约金约定内容的本意均系为弥补新世界百货的损失，故该两项费用不能重复主张，而根据新世界百货庭审中主张的损失范围，包括逾期付款利息、诉讼费、律师代理费、催收邮寄费及搬离店铺物品的人力费用、保管费，因新世界百货于2014年10月7日清场违反约定，故清场造成的人力费用、保管费不应计算为亚轮餐饮违约给其造成的损失；因合同中约定亚轮餐饮应在新世界百货发出缴费通知单后七日内缴纳水电等能耗费，而新世界百货未提供证据证明其发出过缴费通知单，故新世界百货主张水电费用的逾期付款损失，不符合合同规定；双方在租赁合同履行过程中达成了仓笼租用协议，并未明确约定仓笼租赁费用的支付方式及违约责任，故新世界百货主张仓笼租赁费用的逾期付款损失，不符合法律规定；亚轮餐饮未按约定支付租金、管理费的事实清楚，亚轮餐饮应承担因此给新世界百货造成的逾期付款利息损失；合同中约定律师代理费属于损失范围，且新世界百货提供了发票证明其为本案诉讼支付了律师代理费20000元。综上，应认定亚轮餐饮违约给新世界百货造成的损失有未按约支付租金、管理费的逾期付款利息损失、律师代理费。因合同中明确约定违约金不足以弥补损失的应据实赔偿，而新世界百货未提供证据证明其上述损失已超过约定的违约金53793元，故其要求支付违约金的反诉请求，予以支持；其要求支付滞纳金、律师代理费的反诉请求，不予支持。
综上，亚轮餐饮应支付新世界百货租金、管理费、水电费、仓笼租赁费及违约金合计93729.80元。鉴于新世界百货向亚轮餐饮提出调整场地要求系双方纠纷发生的一项因素，以及新世界百货未等三天期限届满即自行清场造成亚轮餐饮装修损失、物资损失及该损失不能确定，故根据公平原则及双方各自过错程度，酌定亚轮餐饮的损失应与其支付给新世界百货的费用相当为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2015年11月27日判决：一、烟台新世界百货有限公司赔偿烟台市亚轮餐饮管理有限公司财产损失93729.80元；二、烟台新世界百货有限公司返还烟台市亚轮餐饮管理有限公司装修押金20000元；三、烟台市亚轮餐饮管理有限公司支付烟台新世界百货有限公司2014年8月1日至2014年9月27日期间的租金22712.60元、管理费11356元，2014年6月至9月期间的水电费5038.20元，2014年7月1日至2014年10月7日期间的仓笼租赁费830元，合计39936.80元；四、烟台市亚轮餐饮管理有限公司支付烟台新世界百货有限公司违约金53793元；以上一、二项与三、四项兑除后，烟台新世界百货有限公司支付烟台市亚轮餐饮管理有限公司20000元，于本判决生效后十日内履行。五、驳回烟台市亚轮餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回烟台新世界百货有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9177元，由烟台市亚轮餐饮管理有限公司负担7236元，烟台新世界百货有限公司负担1941元；反诉案件受理费1346元，由烟台市亚轮餐饮管理有限公司负担1055元，烟台新世界百货有限公司负担291元。
宣判后，上诉人亚轮餐饮不服，提起上诉称，一、被上诉人违约未提供场地证明导致上诉人两次名称预先核准后均无法办理营业执照，由此造成的损失应由被上诉人承担。双方签订租赁合同后，上诉人进行了名称预先核准，名称核准后办理营业执照需提供场地证明是经营者所知的常识，双方均应知晓，因此被上诉人应在上诉人办理营业执照时提供场地证明，且双方在租赁合同中也约定被上诉人有义务协助及提供相关资料。据此，原审以上诉人无证据证明已要求被上诉人提供场地证明为由认定上诉人违约，与事实和常理不符。被上诉人未履行应提供场地证明的义务，导致上诉人两次名称预先核准后都无法办理营业执照，因此产生的营业损失及强拆装修和强搬物品的损失都是被上诉人违约造成的，被上诉人对此应承担赔偿责任。被上诉人以上诉人违约为由解除租赁合同没有事实和法律依据，其提出的反诉请求不应支持。二、装修损失无法鉴定是因被上诉人违约擅自拆除装修设备设施造成的，无法鉴定的责任和后果应由被上诉人承担。上诉人对此已提供了装修费单据，原审应据此支持上诉人的装修费损失。被上诉人违反合同约定，强行拆除和搬走上诉人所有的装修设备设施和物品，因此造成的物品和装修损失全部应由被上诉人承担。针对装修损失，因被上诉人擅自强拆行为导致无现场，无法进行鉴定，而上诉人已提供了装修单据证明装修费的金额，装修损失可以据此确定。在此情况下，无法鉴定的不利后果应由被上诉人承担。原审法院自行估计装修损失金额，将上诉人主张的40余万元的装修和物品损失与上诉人应支付给被上诉人的费用数额人为平衡，显失公平。三、补充上诉理由，（一）双方在履约过程中，已实际变更了租金和管理费的缴纳方式，被上诉人无权以上诉人欠付租金为由解除租赁合同。租赁合同虽约定上诉人于每月10日前预付下个月的租金和管理费，但实际上双方并未按此约定履行，双方在实际履行过程中是被上诉人给上诉人发放包含租金、管理费、水电费等的月结清单，上诉人按照月结清单上的金额缴费，不是每月10日前缴纳，也不是被上诉人所述上诉人交费时被上诉人才查水电费。故双方已以实际行动变更了租赁合同中关于租金、管理费缴纳方式和时间的约定，并且月结清单上并没有具体的支付期限。因此，被上诉人以上诉人未于每月10日前支付租金且超过两个月而解除合同没有事实和法律依据，更无权在未通知上诉人的情况下强拆上诉人装修和物资，由此给上诉人造成的损失应由被上诉人承担。（二）上诉人已缴纳了两个月的押租金和押管理费合计35862元，而被上诉人并未退还此款给上诉人，如被上诉人认为上诉人欠付2014年8月、9月的租金和管理费，则应将押租金和押管理费退给上诉人；如被上诉人将上述款项抵扣了两个月的租金，则上诉人并不欠付租金和管理费。被上诉人更无权主张上诉人违约。综上，原审认定事实不清，适用法律不当。请求撤销原判，依法改判被上诉人赔偿上诉人财产损失483663.50元及自2014年9月30日至2014年11月3日营业损失34000元及2014年11月4日至判决生效之日期间的营业损失（按每天1000元计算），驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的反诉请求，诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人新世界百货答辩称，原审法院已经查明上诉人未办出营业执照与被上诉人无关，且被上诉人解除租赁合同的原因系上诉人拖欠被上诉人租金、管理费及其他相关费用，与营业执照是否办理无关。关于装修损失，根据双方合同约定，在合同解除或终止后，上诉人应当将房屋恢复原状，因此在被上诉人合法解除与上诉人之间的租赁关系后，上诉人应当将房屋恢复原状，此时与房屋形成复合的装饰装修材料应予以拆除，因上诉人拒绝拆除，被上诉人主动拆除，该部分装修损失不应由被上诉人承担。上诉人在原审中提交的装修费单据，不能证实其确实支付了这些费用，也不能证实这些装饰装修材料用于涉案店铺内。针对上诉人的补充上诉理由，上诉人与被上诉人并没有实际变更租金和管理费的缴纳方式，原租赁合同中对租金和管理费的金额及交付时间约定清楚，上诉人未能按时缴纳，因此被上诉人在之后出具的水电费等月结清单中将租金、管理费予以催收，并不视为双方对合同履行的实际变更，而且合同中也明确约定上诉人未能按时缴纳相关费用，被上诉人在此后接收并非视为对上诉人违约行为的认可，被上诉人有权追究其违约责任。关于缴纳的两个月押租金、押管理费，经庭后核实，上述两笔费用被上诉人于2014年12月作账予以冲抵。请求依法判决。
本院审理查明，除原审认定的《租赁合同》内容外，双方在《租赁合同》第8.3条中还约定：如乙方（即上诉人）违反本合同任何条款，甲方（即被上诉人）有权直接扣除全部或部分押租金，用于抵扣乙方应付款项（包括但不限于乙方应付租金、费用、违约金、赔偿金等）。甲方按本合同规定扣除押租金后，乙方须在接到通知后十四天内补足押租金，否则甲方有权终止合同。甲方终止本合同的，甲乙双方按本合同第18.1条约定履行。在乙方忠实履行本合同各项条款、规定和条件的情况下，于乙方交还所租商铺及甲方确定乙方对其不再构成任何可能的经济责任后三十天内，甲方将押租金全额或其余额无息退还乙方。另除原审认定的修改协议内容外，双方在修改协议中还约定：补充修改协议为《租赁合同》的组成部分，只有乙方（即上诉人）在履行此补充修改协议中条款后，甲（即被上诉人）乙双方签订的《租赁合同》方可正式生效。若在规定期限内乙方未办理添加条款一中所需的相关证照，则自动解除合同。
双方对于在房屋租赁合同履行过程中，是否实际变更了租金和管理费的缴纳时间有争议。涉案房屋租赁过程中，被上诉人每月下旬（22日至24日期间）均向上诉人发送了月结清单，最后一份月结清单为2014年9月23日的10月份的月结清单。每月的月结清单中均载明有租金、管理费、水电费等项目。诉讼中，被上诉人对上诉人提交的2014年4月、9月和10月的月结清单无异议。被上诉人提交了2014年4月至2014年9月的月结清单，上诉人对2014年4月至7月的月结清单无异议，对2014年8、9月的月结清单有异议，但认可被上诉人提交的2014年9月的月结清单中载明的数额与其提交的当月的月结清单数额一致，对2014年8月的月结清单数额表示无法确认。但经查被上诉人提交的该月的月结清单中载明的上诉人应缴纳的各项费用的数额，与上诉人在原审庭审中认可的当月应缴纳的各项费用数额相同。双方在诉讼中还确认每月的月结清单上载明的主要项目是上诉人应交纳的次月的租金和管理费及上月实际发生的水电费，上诉人按月结清单的数额向被上诉人交纳费用。上诉人主张，上诉人是在收到月结清单后向被上诉人交纳相关费用，从被上诉人发送的月结清单的时间来看，双方实际变更了租赁合同中关于每月10日前上诉人缴纳租金和管理费的约定；另外，月结清单上也没有要求上诉人缴费的具体期限，上诉人可在合理期限内支付，如上诉人未支付，被上诉人应先进行催告，因此，被上诉人无权以上诉人未在每月10日前支付租金和管理费解除合同。被上诉人不认可上诉人的主张，主张租赁合同中已明确约定了上诉人应于每月10日前交纳租金和管理费，月结清单不能认定为双方实际变更了租金和管理费的交纳时间，被上诉人是因上诉人未按合同约定交纳租金和管理费，而又在月结清单中对租金和管理费再次进行催要；水电费是根据合同约定，上诉人依月结清单进行交纳；虽然被上诉人未在月结清单中载明上诉人逾期交纳租金和管理费的滞纳金，系因上诉人逾期天数较短，金额不大，计算较麻烦，故未主张，并且根据租赁合同第19条约定，即使被上诉人知道上诉人违约仍接纳租金和管理费，并不视为被上诉人放弃追究上诉人违约责任的权利，也不应视为双方对于合同履行的实际变更。
根据双方提交的月结清单和发票、收据及诉讼中的陈述，上诉人未交纳2014年6月起的水电费及2014年8月起的租金和管理费。上诉人认可收到了上述月份相对应的月结清单，对于为何未依2014年7月23日的月结清单缴纳2014年6月的水电费及8月份的租金和管理费，上诉人主张因被上诉人在2014年6、7月份提出要求上诉人调整场地，被上诉人表示不需缴纳租金和水电费用，作为调整场地的补偿，所以没有支付相应月份的租金、管理费和水电费。被上诉人在原审诉讼中对此陈述称“有商谈的事情，但没有说不用交房租和水电费。”
双方对于上诉人欠付的租金、管理费和水电费，应否先从上诉人已交纳的押租金和押管理费中抵扣有争议。上诉人主张依租赁合同第8.3条的约定，应当先以缴纳的押租金和押管理费进行抵扣相关欠付费用，不足再由被上诉人通知上诉人补足押租金和押管理费，如不补足，被上诉人可解除合同。被上诉人则称，租赁合同8.3条中约定的是被上诉人“有权”扣除，而不是必须，被上诉人可以直接扣除，也可以不直接扣除，并根据合同第18条的违约责任及合同终止第18.1条第（1）款的规定解除合同。诉讼中，被上诉人主张2014年12月20日将上诉人依租赁合同约定所缴纳的押租金和押管理费冲抵了上诉人应支付的2014年8月、9月的租金和管理费，但在被上诉人提出解除双方租赁合同时，被上诉人并未进行冲抵，因此，解除合同仍是合法有效的。上诉人对此提出异议，主张被上诉人所称冲抵时间是单方制作的，上诉人交纳了押租金和押管理费，被上诉人完全可在其认为上诉人拖欠租金和管理费的情况下予以抵扣，没有必要采取解除合同并强行拆除上诉人装修的措施，依被上诉人的主张，上诉人已不欠被上诉人2014年8月和9月的租金和管理费，被上诉人却在原审提出反诉主张上述两个月的费用；另外，依被上诉人的陈述，上诉人只是拖欠8月及9月1日至27日的租金，其也存在超额抵扣，原审判决上诉人再支付上述两个月的租金和管理费是错误的。被上诉人认可多扣了部分租金和管理费。
被上诉人向上诉人发送相关通知的期间，上诉人在租赁商铺中正常经营，被上诉人主张因此前多次向上诉人的经营场所送达，但工作人员以各种理由拒收，因此只能通过邮寄方式送达相关通知，因通知在邮寄前已作出，只是送达在后，所以通知中的缴费时间显示是在送达前。上诉人否认被上诉人曾向其经营场所送达过相关通知，并认为按被上诉人主张的邮寄送达的通知，实际已无法履行缴费，送达时间已在要求缴费时间之后。被上诉人发送给上诉人的相关邮件均无上诉人签字，函件退回的原因分别注明为“原址查无此人”、“电话不接、地址无此人”。
上诉人未提交其主张的存放在冰柜中的物资的原始购货发票，但主张被上诉人在原审庭审中认可封存了冰柜的物资，所封存的就是上诉人提交的盘点明细表中的物资。经查原审庭审笔录，被上诉人在质证上诉人提交的据以证明冷柜物资的盘点表时称“确实封存了冷柜的物资，也通知上诉人来处理，但其没有来。”被上诉人提交的拆除清理上诉人承租商铺物品的光盘中未显示有冰柜搬离前确认冰柜物品及冰柜如何搬离出涉案商铺的情况。上诉人认可除了发送了要求恢复供电的函件外，再未与被上诉人进行协商，也未采取其他措施处理冰柜中的物资。
本院查明的其他事实与原审认定的一致。
本院认为，双方当事人对2013年12月1日所签订的租赁合同及修改协议书已成立并生效均未提出异议，原审法院认定上述租赁合同及修改协议书合法有效正确。根据双方当事人的诉辩主张，本案争执焦点是：一、上诉人是否存在违约行为，应否承担租赁合同解除的违约责任；二、被上诉人应否赔偿上诉人诉请的损失，原审确定的上诉人的损失数额是否合理；三、上诉人已交纳的押租金和押管理费在本案中应如何处理。
针对焦点问题一，（一）双方虽在租赁合同中约定了上诉人应在每个日历月10日前缴纳次月的租金、管理费，但从诉讼中双方均确认的租赁合同履行过程中形成的月结清单及缴纳相关费用的事实可以认定，双方实际变更了租金和管理费的缴纳时间，上诉人应是在被上诉人向其发出月结清单后再缴纳相关费用。因此，上诉人虽未在每个日历月10日前缴纳次月的租金和管理费，但不能认定上诉人属违约行为。上诉人主张双方实际变更了租金和管理费的缴纳时间，理由正当，本院予以支持。因上诉人收到的月结清单中包括了租金、管理费及应当支付的水电等能耗费用，虽然月结清单中未明确载明缴费时间，但双方已在租赁合同中对水电等能耗费的缴纳时间明确约定为上诉人应在被上诉人发出缴费通知后七日内缴纳，上诉人亦认可月结清单为缴费通知，因此，上诉人即应在被上诉人向其发出缴费通知后七日内缴纳包括租金、管理费和水电等能耗费。上诉人关于因月结清单未载明具体的缴费时间，其仅应在合理时间内缴纳，如其未及时缴纳，被上诉人还应先进行催告之主张，与约不合，本院不予采纳。上诉人认可每月均收到被上诉人的月结清单，但上诉人未缴纳2014年8月起的租金、管理费及2014年6月起的水电能耗费的事实清楚。上诉人在诉讼中虽主张因双方协商调整上诉人的租赁场地，被上诉人表示不用缴纳相关费用，故未缴纳相关费用，被上诉人对此不认可，上诉人也未提供证据证明被上诉人同意其缓缴或免缴相关月份的租金、管理费和水电能耗费，上诉人对此应承担不利后果。上诉人虽然依租赁合同的约定缴纳了两个月的押租金和押管理费，双方在租赁合同第8.3条中也约定有上诉人如违反任何条款，被上诉人有权直接扣除全部或部分押租金，用于抵扣上诉人应付诸如租金、费用、违约金等项目，但双方在租赁合同第9条中也明确约定有如上诉人迟延支付租金、管理费等有关费用超过两个月，被上诉人有权单方终止合同的内容，上述内容作为租赁合同的两项独立条款并列，因此，被上诉人可依上诉人迟延支付相关费用超过两个月的事实解除合同，不负有必须先以押租金和押管理费进行抵扣的义务。上诉人关于在其欠付租金、管理费等相关费用后，被上诉人应先从押租金和押管理费中抵扣，不足部分再由被上诉人通知上诉人补足押租金和押管理费，如不补足，被上诉人方可解除合同的辩解，与约不合，本院不予采纳。（二）上诉人至2014年9月30日仍未依租赁合同及修改协议的约定提供营业执照的事实清楚，上诉人主张未能办理出营业执照的原因系被上诉人违约未提供场地证明，但双方在租赁合同17条中约定的是如上诉人要求，被上诉人有义务协助及提供相关资料，上诉人无证据证明已要求被上诉人提供场地证明而被上诉人拒不提供或延迟提供，因此，上诉人对此应承担不利后果。综上，上诉人违约事实清楚，被上诉人提出解除租赁合同并要求上诉人承担违约责任，符合合同约定和法律规定。上诉人主张不应承担合同解除的违约责任，理由不成立，本院不予支持。
针对焦点问题二，如前所述，涉案租赁合同因上诉人违约解除，依租赁合同第21条之约定，上诉人应在合同解除后三天内将物品撤离，并将所租商铺局部或全部还原至原租赁时的原状，即上诉人对于涉案房屋的装修应在限期内自行拆除，相关设施设备自行搬离。因此，虽然被上诉人在2014年10月7日所进行的清场属提前进行，被上诉人对此存在过错，但被上诉人由此应承担的责任是对因其提前清场给上诉人造成的损失承担赔偿责任。本案中，对于上诉人诉请的装修损失部分，被上诉人因提前清场而应承担的损失赔偿责任并不是涉案装修折旧后的残值，更不应为装修的原值，对因被上诉人提前及代替上诉人拆除而导致的装修部分的损失现已无法鉴定；对于上诉人诉请的设备损失，因鉴定基础不存在，且存在设备的评估价值可能低于鉴定费的情况，上诉人亦放弃了相关设备损失的鉴定；对于上诉人诉请的物资损失，虽然被上诉人在原审庭审认可封存了部分物资，但上诉人并未就其主张的物资盘点表中的物资提交原始购货发票，也未在2014年9月30日明知','2018-09-29
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