重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0106民初9157号
原告：重庆春森物流有限公司，住所地重庆市沙坪坝区土主镇土主中路199号附1-200号，组织机构代码05038507-6。
法定代表人：张跃，重庆春森物流有限公司总经理。
委托诉讼代理人：唐铭，重庆兴瑜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周秘，重庆兴瑜律师事务所律师。
被告：重庆西部现代物流园资产经营管理有限责任公司，住所地重庆市沙坪坝区土主中路199号附1-66号，统一社会信用代码915001065520440362。
法定代表人：谷永红，重庆西部现代物流园资产经营管理有限责任公司董事长。
委托诉讼代理人：石煜，北京市中银（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨依龙，北京市中银（重庆）律师事务所律师。
原告重庆春森物流有限公司与被告重庆西部现代物流园资产经营管理有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，本案依法裁定转为适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告重庆春森物流有限公司的委托诉讼代理人唐铭、周秘，被告重庆西部现代物流园资产经营管理有限责任公司的委托诉讼代理人石煜、杨依龙到庭参加了诉讼。审理中，因涉及双方当事人申请庭外和解和原告提出司法评估鉴定申请，依法扣除了相应期间的审限。本案现已审理终结。
原告重庆春森物流有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告租金144150元、合同保证金200000元；2.被告赔偿原告项目残值4104351.18元；3、被告赔偿原告经济损失中的应收租金损失605793元、搬迁费169200元。事实和理由：2012年8月21日，原、被告双方签订租地协议，该协议明确了土地使用时间、使用用途以及租金的支付方式。原告按照协议约定，履行了付款义务并实施了土建等大量工作，投入了巨大的人力、物力。2015年4月10日，原告收到被告关于终止租赁合同并如期撤离的通知，导致原告无法继续履行协议，原告按要求按时搬迁，并致函被告要求进行赔偿，但经双方多次沟通谈判均未取得较好的解决方案。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求法院依法判如所请。
被告重庆西部现代物流园资产经营管理有限责任公司辩称，被告于2015年4月10日向原告发出的《关于终止租赁合同并如期撤离的通知》系要求原告对租赁房屋进行撤离，与租地协议无关，并且双方租地协议约定的租期截止时间为2015年8月20日，但原告及其招商的转承租人并未按约定期限撤离相关地块，被告完全按照约定履行了相应的义务，但原告并未按被告的通知提前搬离该地块，被告不应当退还履约保证金及已缴纳的土地使用费，我方同时保留追究原告土地占用损失和使用费的权利；原告主张被告赔偿租金损失和搬迁费于法无据，应当不予支持；鉴定意见的依据和残值折旧率计算均不科学，应当不予采信，原告擅自修建地面建筑，应当自行承担相应的后果，被告不同意原告的所有诉讼请求，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，位于重庆沙坪坝区西永组团J标准分区J08-01/04、J04-01/03使用权类型为出让的土地使用权登记的权利人为重庆铁路口岸物流开发有限责任公司，该公司确曾委托被告对该土地使用权对外进行经营管理。
2012年8月21日，原、被告双方签订《春森临时停车场、堆场、修理场项目入驻重庆西部现代物流园协议书》，约定：春森临时停车场、堆场、修理场项目建设地点为重庆西部现代物流园内多式联运区，地块编号J08-01/02临时配套区二期剩余部分（除军粮站）（审理中双方经查看和比对图纸均确认该地块即为上述登记在重庆铁路口岸物流开发有限责任公司名下的土地使用权之一部分），占地面积约96.10亩，建设方式为原告自行投资建设，建设内容为停车场、堆场、修理场，被告于协议签订之日将本项目用地交付原告，土地使用期为3年，从2012年8月21日至2015年8月20日止；土地使用费为4500元/亩•年，协议签订3个月后第一日为土地使用费起算日，其中第一年使用期（2012年8月21日至2013年8月20日）的土地使用费为324337.50元，第二年使用期（2013年8月21日至2014年8月20日）的土地使用费为432450元，第三年使用期（2014年8月21日至2015年8月20日）的土地使用费为432450元，当年土地使用费原告应于协议签订之日起7日内支付，次年土地使用费原告应在上年使用期到期前一个月内支付被告；原告须于协议签订之日起7日内支付被告项目工程施工进度保证金、协议履约保证金共计300000元，其中项目工程施工进度保证金100000元在原告项目方案设计、项目开工、完工时间及工程进度按协议约定时间如期完成后30日内退还原告（不计息），协议履约保证金200000元在土地使用期届满后或双方协议关系正式解除后30日内，原告未拖欠被告相关费用且完全履行本协议约定的情况下，由被告退还原告（不计息）；协议约定期限内，若因国家、市区土地等政策调整或不可抗力因素，被告需提前收回土地，原告须在园区发出书面通知之日起30日内无条件撤离，否则被告有权单方进行强制撤离，被告按照原告实际土地使用月计算使用费（不足一月按一月计算），土地使用费余额及履约保证金（不计息）退还原告，双方共同聘请有资质的审计机构对项目残值进行审定核算，最终被告按双方认可的审定金额赔付给原告，本项目的项目残值、水、电等配套管网及设施归被告所有；使用期满后，原告在被告发出书面通知之日起30日内自行撤离并负责入驻商户的撤离，履约保证金由被告退还原告，若该地块仍用于经营同类项目，则原告享有经营优先权，由双方另行订立协议；土地使用期内，原告享有自主招商权，并承诺对其引进的项目业主及商户按本协议约定进行建设和经营，否则原告应当承担连带违约责任。协议第八条违约责任约定，原告须严格按协议约定支付土地使用费，逾期15日以内，被告不予解除合同，但原告须按当年土地使用费总额的3%支付逾期滞纳金，若逾期超过15日，则被告有权单方终止合作、解除本协议且履约保证金不予退还；在使用期满后被告收回土地或使用期内因国家、市区政策调整、不可抗力因素被告需提前收回土地的或因原告原因被告需提前收回土地的，若原告及其入驻商户未按协议约定按时撤离地块，被告有权单方终止合作，解除本协议并强制执行撤离，且原告履约保证金及已缴纳土地使用费不予退还。合同签订后，被告按约将相关土地交付原告使用，原告向被告缴纳了保证金300000元，并开始实施相应的建设、施工和招商工作。在合同履行过程中，原告已按约定交清租赁期内应付全部土地使用费用，被告也已经退还原告施工进度保证金100000元，履约保证金200000元目前尚未退还。
2012年9月4日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于重庆西部现代物流产业园区配套服务区2号楼整栋房屋（建筑面积共计1120平方米）出租给原告做办公、汽车旅馆使用，租期3年，从2012年12月1日至2015年11月30日止，租金为每月10元/平方米，租金为每半年缴纳一次，合同签署3个月后第一日为房屋租金起算日，合同签署之日起15日内支付半年租金，以后每半年租金在下一半年开始前缴纳至被告指定账户（每半年租金为67200元），被告逾期缴纳租金的，每逾期一日按应付款额的5‰支付滞纳金，逾期超过15日，被告有权解除合同；原告还需向被告交纳租赁保证金10000元作为履行本合同义务的担保，在租赁期满后结清所有费用、返还租赁物并经被告验收合格之日起15日内由被告无息退还原告该保证金，物业费2元/月/平方米由原告遵照物业管理规定按时交纳。如任何一方违约，应向守约方支付违约金10000元，如违约金不足以弥补损失，违约方还应当赔偿对方其余损失。合同还注明：房屋已有物流园管委会、物流园公司、重庆市沙坪坝区公安消防支队等单位参与预验收，目前房屋产权手续正在办理中，原告不得以房屋无产权手续等为由对抗被告作为出租方所拥有的相关权利。合同签订后，被告按约将相应房屋交付原告占用使用，原告按约缴纳了租赁保证金10000元，但关于房屋的产权手续，本案庭审中双方均未提交相应证据。
2014年10月13日，海关总署、财政部、税务总局、外汇局下发《关于设立河北武安等15个保税物流中心的批复》，载明：重庆铁路保税物流中心批准建设面积0.15平方公里，四至范围为东至多式联运四纵线、南至土井干道、西至渝遂高速、北至团结村集装箱中心站，并要求保税物流中心严格按照《保税物流中心基础和监管设施验收标准》的有关标准和要求进行建设，待验收合格后方准予依法开展有关保税物流中心业务。2015年4月10日，被告向原告发出《关于终止租赁合同并如期撤离的通知》，载明：“重庆春森物流有限公司：因重庆铁路口岸重点配套项目（保税物流中心）建设需要，现国家对物流园临时配套区规划重新调整。原同贵方于2012年8月21日签订《春森临时停车场、堆场、修理场项目入驻重庆西部现代物流园协议书》自通知之日起终止，并请贵方于2015年4月20日前将权属物资撤离。否则，逾期视为放弃，我方将自行处理”。同日，原告即发文通知各租赁企业配合物流园区的建设需要，按时做好搬迁工作。
2015年6月1日，被告向原告回函，表示：此次终止合同属于国家规划调整要求的，属于不可抗力因素，符合合同约定；对于原告提出的合同未到期收益损失、搬迁及解除劳动合同等费用不予赔偿；由双方共同聘请有资质的中介机构对协议约定的地块项目残值进行审定核算，开展后续补偿工作，同时督促原告还有一家企业至今尚未搬迁完毕，必须尽快完成场地搬迁。
2016年1月4日，本院针对重庆市赤湾东方物流有限公司诉重庆春森物流有限公司租赁合同纠纷一案，作出（2015）沙法民初字第10138号民事判决（该判决已生效），认定:2013年9月1日，重庆市赤湾东方物流有限公司与原告签订有仓储堆存服务合同，原告交给重庆市赤湾东方物流有限公司使用的土地面积为23250平方米，期限为2年，从2013年9月1日至2015年8月27日，原告承诺期满可以续期，总计租赁期限不低于10年，否则原告按不足年限比例补偿该公司相应场地的建设投入，并支付该公司违约金100000元；该公司于合同签订后进行了相应建设，2015年8月18日，本案被告致函该公司，告知被告已经提前收回出租地块，要求其在2015年8月20日前搬离相关场地，该公司随后于2015年8月22日从相关场地撤离，被告已经收回相关土地使用权；基于本院查明的事实，最后判决原告补偿重庆市赤湾东方物流有限公司场地建设费用1649952.16元、违约金100000元等。
另查明，原告提供的证据显示其分别与多家公司签订入驻协议，包括：1.2015年1月6日与重庆中集汽车物流有限责任公司签订的《仓储合同》及其补充协议，原告向该公司提供仓储场地面积30000平方米，月仓储费用为165000元，仓储期为待定（具体期限未有证据显示）；2.2013年1月13日与重庆东迅物流有限公司签订合作协议及补充协议，原告提供3亩土地使用权给该公司使用，年租金为55000元，期限为两年五个月，从2013年1月14日至2015年6月14日；3.2013年6月30日与重庆澳瑞物流有限公司签订合作协议，原告提供4500平方米土地使用权给该公司使用，月租金10100元，期限为两年，从2013年8月1日至2015年7月30日；4.2013年8月1日与王泽林签订合作协议，原告提供指定位置给该个人修建地磅使用，原告按每月过磅总量的20%收取管理费用，期限为两年，从2013年8月1日至2015年7月30日；5.2014年9月29日与重庆昌新运输有限公司签订合作协议，原告出租前述房屋租赁合同中的部分房屋（1-20）给该公司做办公室使用，租金为每月500元，期限为一年，从2014年10月1日至2015年9月30日；6.2014年与重庆通欧国际物流有限责任公司签订合作协议，原告出租前述房屋租赁合同中的部分房屋（2-12、2-13、2-1）给该公司做办公使用，租金为每月每间500元，期限为一年，从2014年12月2日至2015年12月2日；7.2014年与重庆赛吉集装箱货运代理有限公司签订合作协议，原告出租前述房屋租赁合同中的部分房屋（2-15、2-16）给该公司做办公使用，租金为每月每间500元，期限为一年，从2014年11月2日至2015年11月2日；8.2014年与重庆科路特国际物流有限公司签订合作协议，原告出租前述房屋租赁合同中的部分房屋（2-18、2-19）给该公司做办公使用，租金为每月每间500元，期限为一年，从2014年11月2日至2015年11月2日；9.2014年5月6日与重庆捷安吊装运输有限公司签订仓储合同，原告提供3500平方米场地给该公司仓储吊车等设备使用，月仓储费为21630元，期限为一年，从2014年5月1日至2015年4月30日。另外，原告还提供发票显示2015年5月28日重庆澳瑞国际物流有限公司支出劳务费共计28300元（原告称系场地搬迁费），原告支出搬迁等费用共计140900元。以上租金损失和搬迁费用，原告均认为系被告终止合同造成，要求被告予以赔偿。
2017年5月19日，重庆立信工程造价咨询有限公司根据本院应原告申请所出具的评估委托，作出重立信司法鉴定中心Z[2017]第240号《西部现代物流园临时配套区停车场项目残值司法鉴定意见书》，其鉴定意见为：该项目残值为4104351.18元，其中工程造价5295937元（包括原告完成部分2412729元、重庆市赤湾东方物流有限公司完成部分2045140元、重庆澳瑞国际物流有限公司完成部分173918元、富春森汽修厂和重庆东迅物流有限公司完成部分664150元），根据原告编制的地上建筑物设计图纸对项目使用年限按10年计算，已使用年限从2013年1月25日到被告通知搬离的时间2015年4月20日为2.25年，经计算确定剩余年限为7.75年，并据此根据总工程造价乘以77.5%得出了项目残值金额；原告垫付了鉴定费50000元。原告对该鉴定意见予以认可，被告坚持认为该鉴定意见确定的设计年限和已使用年限均不科学，双方约定的租赁期限仅为3年，不认可该鉴定意见。由于双方分歧较大，本院调解未成。
审理中，双方对原告在涉案土地上进行的建造建筑物和构筑物的行为均未举示相关规划建设主管部门的批准手续，双方同时确认涉案土地地块上目前已经进行了保税物流中心的建设，修建了建筑物和道路。原告坚持要求判如所请，被告坚持不同意原告的诉讼请求。由于双方分歧较大，本院调解未成。
上述事实，有原告举示的《春森临时停车场、堆场、修理场项目入驻重庆西部现代物流园协议书》，房屋租赁合同，关于终止租赁合同并如期撤离的通知，发票，被告公司的复函，本院（2015）沙法民初字第10138号民事判决书，司法鉴定意见书及鉴定费发票，被告提供的房地产权证，情况说明，说明，海关总署、财政部、税务总局、外汇局关于设立河北武安等15个保税物流中心的批复以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。本案中,原告通过与被告签订《春森临时停车场、堆场、修理场项目入驻重庆西部现代物流园协议书》（以下简称协议书）方式租赁使用涉案土地，该《协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应恪守，否则将承担相应的法律责任。针对双方当事人争议的焦点，本院评判如下：
（一）关于原告主张的退还租金问题。根据被告对原告的回函和本院生效判决的认定，除案外人重庆市赤湾东方物流有限公司使用土地23250平方米（应换算为34.87亩）系2015年8月22日才交回被告外，其余部分均已按期交回被告，因此，对于原告已经实际交纳但已经交回的土地的租金应当退还原告，即91845元(432450元/年÷12个月×4个月×[1-34.87亩÷96.10亩]=91845元）。至于原告主张的其他部分租金退还的请求，本院不予支持。被告关于不应当退还原告多交租金的主张，于法无据，本院不予支持。
（二）关于原告主张退还的保证金问题。审理中，原告明确该保证金系协议书约定的履约保证金。根据双方协议书约定，原告所交的履约保证金在土地使用期届满后或双方协议关系正式解除后的30日内，原告未拖欠被告相关费用且完全履行本协议约定的情况下，由甲方返还给乙方（不计息）。现因被告提前解除双方协议关系且原告已经退出涉案土地，被告应当按约退还原告相应保证金。因此，对于原告要求被告退还保证金200000元的诉讼请求，本院予以支持。至于被告提出的不予退还保证金的辩解意见，既无证据证明，也于法无据，本院不予支持。
（三）关于原告主张的赔偿项目残值问题。重庆立信工程造价咨询有限公司出具的司法鉴定意见书显示，涉案项目工程造价为5295937.00元，按照原告编制的地上建筑物设计图纸确定的使用年限（10年）折旧计算的残值为4104351.18元，但被告坚持认为按10年计算折旧不科学。本院认为，本案双方当事人签订的协议书约定的使用年限仅为3年，且明确注明被告基于不可抗力和国家政策调整等因素的随时解除权。原告因使用涉案土地所作的建造建筑物、构筑物等添附行为，应当考虑到成本和收益的问题，应当确保其投入在可预见的合同期内完全或者大部分收回的问题。本案双方约定的土地使用期限为3年，且无任何证据证明原告在涉案土地上进行的搭建和建造建筑物、构筑物行为经过了相关规划建设主管部门的批准，原告依法不得实施建造行为，更不得修建永久建筑设施。因此，本院认为根据双方协议书约定的期限3年作为计算项目残值的基础是合理的。从被告要求原告提前撤场的时间到双方协议土地使用期满仅有4个月时间，站在理性经济人的角度，从项目投入和收益回报及回报周期来看，项目残值金额也仅应当按照工程总造价的1/9确定，即588437.44元（5295937.00元×1/9=588437.44元）。
（四）关于原告主张的应收租金和搬迁费损失问题。关于应收租金问题，原告主张的该应收租金系基于原告提前解除与其他入驻租赁户的租赁合同而减少的应收租金，因本案被告系根据双方约定解除协议并非基于违约且双方对原告因此减少的应收租金问题并无约定，在双方协议书中明确约定被告有基于政策调整等有权随时解除协议的情况下，原告对此种风险未作出相应安排导致其所谓的应收租金损失，应当由原告自行承担，与被告无关。现原告向被告主张赔偿该部分损失，无事实和法律依据，本院不予支持。至于搬迁费，该费用通常系承租人自行负担的费用，除非有法律规定或双方明确约定。虽然本案被告基于国家政策调整提前解除双方之间的协议，但原、被告双方在《协议书》中对搬迁费并无特别约定，也不属于因被告违约给原告造成的损失。因此，对于原告要求被告支付搬迁费的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国土地管理法》第九条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：
一、限被告重庆西部现代物流园资产经营管理有限责任公司于本判决发生法律效力后十日内退还原告重庆春森物流有限公司租金91845元、履约保证金200000元，合计291845元；
二、限被告重庆西部现代物流园资产经营管理有限责任公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告重庆春森物流有限公司项目残值588437.44元；
三、驳回原告重庆春森物流有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费48420元，司法鉴定费50000元，合计98420元（原告已预交），由被告重庆西部现代物流园资产经营管理有限责任公司负担16500元，其余81920元由原告重庆春森物流有限公司负担。被告负担部分，限被告重庆西部现代物流园资产经营管理有限责任公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告重庆春森物流有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 谢国忠
审 判 员 刘 畅
人民陪审员 冯 斌
二〇一七年十二月五日
书 记 员 朱 凯