上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第228号
上诉人(原审原告)魔方(中国)公寓管理有限公司。法定代表人王倩。委托代理人刘静，北京市汉坤律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海振俞实业有限公司。法定代表人李慧。被上诉人(原审被告)上海港天物业管理有限公司。法定代表人朱干强。上诉人魔方(中国)公寓管理有限公司(以下简称“魔方公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2013)虹民三(民)初字第2160号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明，上海市广灵二路XXX-
XXX号(建筑面积15,851平方米)房屋系军产。2009年10月23日，中国人民解放军海军上海房地产管理处将该房屋出租给上海振俞实业有限公司(以下简称“振俞实业”)。2010年5月29日，振俞实业出具授权书，授权上海港天物业管理有限公司(以下简称“港天物业”)对上海市广灵二路XXX-
XXX号进行分批租赁和物业管理，租金及物业管理费由港天物业收取。2010年7月2日，海军上海房地产管理处发给振俞实业“关于振俞实业租赁房屋分租”的批复，称：振俞实业关于承租我部广灵二路XXX-
XXX号商用楼申请分租事宜函已收悉。经研究，同意贵公司使用港天物业对房屋进行分割、分租、管理。同年8月3日，海军上海房地产管理处又向振俞实业发出批复，同意港天物业对广灵二路XXX-
XXX号商用楼进行经营管理。2012年9月26日，振俞实业出具授权书，授权港天物业将广灵二路XXX-
XXX号4号楼5-8楼501-518室，601-618室，701-718室，801-818室商用房3,500平方米(以下简称系争房屋)出租给原魔方(南京)公寓管理有限公司用于服务式公寓出租经营，租金及物业管理费由港天物业收取。港天物业对上述房屋进行物业管理。2012年11月，原魔方(南京)公寓管理有限公司(乙方)与港天物业(甲方)签订租赁合同，约定：乙方向甲方租赁系争房屋；建筑面积：3,500平方米，包括8楼及所涉及建筑物的楼顶部分；租赁一楼大堂面积为6平方米，停车位2个；该房屋以现状交付给乙方。乙方在房屋交付日已现场验收过该房屋，对该房屋及其现有属性、用途及相关状况及所有相关之配套设施状况已充分了解。房屋系中国人民解放军上海房地产管理处签订合同，部队房地产无产证，只有部队房地产租赁许可证。部队房地产租赁许可证定期需要更新换证，对于租赁许可证定期更换，而可能给乙方带来的不便，乙方表示理解和接受。乙方向甲方承诺，租赁房屋被改造为服务式公寓对外租赁经营使用。甲方保证出租房屋可供乙方用于服务式公寓出租经营及配套经营服务等合法用途；乙方所经营行业经政府部门批准，且需向甲方备案。租赁期限为12年，从2013年1月1日起，至2024年12月31日止。其中2013年1月1日至2013年3月31日为免租期，即免租期为三个月(以下简称“免租期”)。租金为人民币(以下币种均为人民币)1.70元/平方米/天，每年租金为2,171,750元。租金每半年缴纳一次，每次缴纳6个月租金。乙方应于2013年1月1日向甲方缴纳第一期租金金额为1,085,875元。合同签署之日起三日内，乙方向甲方支付一个月的租金金额为180,979元作为意向金，双方约定在2012年12月31日之前将该房屋现承租人上海嘉乐悦活精品酒店清空且搬离该房屋(注：不包括公司注销，如2012年12月31日之前无法清空，乙方同意前述日期可顺延。最迟可顺延至2013年3月31日，作为本合同中的租赁期起租日，免租期开始日，交付日，第一期租金缴纳日亦同步顺延)。如甲方在努力后确实无法将房屋清空的(乙方对清空过程有知情权)，双方均不承担违约责任，甲方在通知乙方后3日内将意向金全额退还乙方，本合同无条件解除。房屋应当在2013年1月1日(以下简称“交付日”)前交付给乙方。甲方因不能提供合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额30%的违约金，甲方除应按约支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。合同在生效日起于2013年1月1日后30日内，如果甲方仍未达成如下交房条件或乙方查证出现异常的，乙方有权不接收房屋并有权随时解除本合同，甲方应退还乙方已经支付的费用并按规定承担乙方损失，双方互不承担违约责任。合同签订后，魔方公司于2012年11月15日向港天物业支付定金180,979元。2013年2月5日，振俞实业与港天物业签订“终止协议”，约定：振俞实业承租的系争房屋，由港天物业负责对外投资、经营、管理，由于港天物业经营管理不力，拖欠部队巨额资金，无力继续经营，自2013年2月5日起终止双方的合作管理。2013年4月28日，振俞实业向案外人周凤华、上海嘉乐悦活投资管理有限公司发出解除《房屋租赁合同》通知函。后当事人因故发生纠纷，魔方公司提起诉讼，要求解除港天物业代理振俞实业与魔方公司签署的租赁合同；振俞实业返还魔方公司已经支付的意向金180,979元并支付违约金651,525元，港天物业承担连带支付责任；振俞实业、港天物业连带赔偿魔方公司为本案支出的律师费50,000元。原审法院另查明，上海嘉乐悦活投资管理有限公司于2013年5月2日向原审法院提起诉讼，要求振俞实业继续履行租赁合同。振俞实业反诉要求确认双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》已于2013年4月29日被依法解除。该案目前正在审理中。原审中，振俞实业辩称魔方公司提供的“2010年5月29日授权书、2012年9月26日授权书、2010年8月3日批复”的公章都是伪造的，故不存在振俞实业委托港天物业跟魔方公司签订合同。魔方公司则坚持己见，双方各执己见，无法调解。原审法院认为，港天物业取得系争房屋经营管理权后，与魔方公司签订“租赁合同”系双方当事人的真实意思表示，合法有效。魔方公司签订该合同时，已知系争房屋出租给案外人上海嘉乐悦活投资管理有限公司，约定由港天物业负责清空系争房屋，期限最迟至2013年3月31日。但港天物业在收取魔方公司定金后，并未积极履行清空系争房屋事宜，且于2013年2月与振俞实业签订“终止协议”，终止其对系争房屋的经营管理，构成违约。故魔方公司诉讼要求解除“租赁合同”理由正当，依法应予支持。系争的租赁合同相对方系魔方公司与港天物业，且魔方公司定金也是向港天物业支付，依据合同相对性原则，应由港天物业承担合同责任。至于魔方公司诉称系争房屋系振俞实业委托港天物业出租，从查明事实来看，振俞实业承租系争房屋后将其中部分房屋以授权委托经营管理、海军上海房地产管理处同意的方式改由港天物业与魔方公司签订租赁合同，港天物业并收取魔方公司定金。该定金也未交付振俞实业，故该授权行为应认定为转租。故魔方公司要求振俞实业返还已经支付的意向金180,979元并支付违约金651,525元的诉讼请求，法院不予支持。港天物业应返还魔方公司已支付的意向金并承担违约责任。魔方公司主张的违约金过高，法院予以调整。至于魔方公司要求振俞实业、港天物业连带赔偿魔方公司为本案支出的律师费50,000元一节，无法律依据，对此不予支持。港天物业经传票传唤无正当理由拒不到庭，法院依法缺席判决。据此，原审法院作出判决：一、上海港天物业管理有限公司应于判决生效之日起10日内返还魔方(南京)公寓管理有限公司180,979元；二、上海港天物业管理有限公司应于判决生效之日起10日内向魔方(南京)公寓管理有限公司支付违约金，违约金为180,979元及利息(以180,979元为本金，按中国人民银行同期贷款利率4倍计算利息，起算日：2012年11月15日)；三、魔方(南京)公寓管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12,125.04元，由魔方(南京)公寓管理有限公司负担6,884.76元，上海港天物业管理有限公司负担5,240.28元。魔方公司不服原判，向本院提起上诉称，原审期间，原魔方(南京)公寓管理有限公司已于2013年12月5日经江苏省南京市工商行政管理局核准变更登记为魔方(中国)公寓管理有限公司(即本案上诉人魔方公司)，但原审中魔方公司并未将该情况告知原审法院。在魔方公司与港天物业签订租赁合同时，港天物业明确告知魔方公司其是受振俞实业委托出租系争房屋，并将振俞实业出具的授权书以及部队出具的批复作为租赁合同的附件。魔方公司是在确认振俞实业与港天物业之间系委托代理关系的情况下才与港天物业签订租赁合同的。授权书也载明振俞实业授权港天物业对系争房屋进行分批出租和物业管理，租金和物业费由港天物业收取。同时，部队的批复也明确其同意振俞实业委托港天物业对系争房屋进行分割、分租，并要求振俞实业对此承担一切法律后果。上述证据足以证明振俞实业与港天物业是委托代理关系，港天物业是受振俞实业委托将系争房屋出租给魔方公司，而非振俞实业将系争房屋转租给港天物业，再由港天物业转租给魔方公司。就魔方公司而言，房屋的出租方为振俞实业，而非港天物业。原审法院认定魔方公司是与港天物业签订租赁合同是错误的。根据法律规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人和委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。代理人和被代理人对已实施的民事行为负连带责任的，应列为共同诉讼人。综合本案，没有任何证据证明港天物业与振俞实业之间存在租赁或转租关系，原审法院仅以意向金的支付对象为依据认定振俞实业与港天物业之间构成转租关系，系认定事实错误。根据相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以减少。由此可见，法院调整违约金的前提必须是当事人提出主张及请求。本案中，双方租赁合同明确约定，港天物业因不能提供合同约定的房屋而导致解约的，应向魔方公司支付合同租金总额30%的违约金。然而原审中在港天物业没有提出任何抗辩的情况下，原审法院认为魔方公司主张的违约金过高，主动予以了调整，系适用法律错误。双方租赁合同明确约定，因签订、履行本合同而产生的争议，一方有权向租赁房屋所在地人民法院诉讼，败诉方应承担包括胜诉方律师费在内的全部费用。该约定系当事人的意思自治，且不违反法律、法规的强制性规定，原审法院驳回魔方公司要求振俞实业、港天物业连带赔偿魔方公司律师费50,000元的诉请，属于适用法律错误。故上诉请求撤销原判，支持魔方公司的原审诉请，诉讼费用由振俞实业与港天物业负担。振俞实业经本院合法传唤未参加二审诉讼，也未发表答辩意见。港天物业经本院合法传唤未参加二审诉讼，也未发表答辩意见。本院经审理查明，(一)、2013年12月5日，经江苏省南京市工商行政管理局核准，原魔方(南京)公寓管理有限公司变更登记为魔方(中国)公寓管理有限公司(即本案上诉人魔方公司)。(二)、2014年10月24日，原审法院作出(2013)虹民三(民)初字第1407号民事判决：一、上海嘉乐悦活投资管理有限公司与上海振俞实业有限公司2010年8月2日签订的《房屋租赁合同》及2010年9月14日签订的《房屋租赁补充合同》于2013年4月29日解除；二、上海嘉乐悦活投资管理有限公司应于判决生效之日起三十日内向上海振俞实业有限公司支付拖欠租金、物业管理费1,345,833.33元；三、上海嘉乐悦活投资管理有限公司应于判决生效之日起三十日内向上海振俞实业有限公司支付拖欠的水电费159,606.70元；四、上海振俞实业有限公司应于判决生效之日起三十日内向上海嘉乐悦活投资管理有限公司支付装修残值705,356.66元；五、上海嘉乐悦活投资管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。上海嘉乐悦活投资管理有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院经审理后作出(2014)沪二中民二(民)终字第2592号民事判决：驳回上诉，维持原判。(三)、在港天物业与魔方公司签订的租赁合同第3.3条款中载明：……如港天物业在努力后确实无法将房屋清空的(魔方公司对清空过程有知情权)，双方均不承担违约责任，港天物业在通知魔方公司后3日内将意向金全额退还魔方公司，本合同无条件解除。……原审法院查明的其余事实无误，本院予以确认。本院认为，振俞实业作为权利人出具授权书授权港天物业出租系争房屋并明确签约租户的租金及物业管理费由港天物业收取。港天物业取得授权之后，就系争房屋与魔方公司签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，与法不悖，原审法院确认该合同合法有效是正确的，但按照授权书的内容来看，应确认振俞实业与港天物业之间的关系为授权委托代理关系而非房屋转租关系。港天物业在收取魔方公司定金后，未能按约清空前期租客将系争房屋交付魔方公司，后又与振俞实业签订协议，终止对系争房屋的经营管理，鉴于租赁合同实际已无法继续履行的情况，原审法院对魔方公司要求解除租赁合同的诉请予以支持是正确的。港天物业应将收取的定金返还魔方公司。虽然导致租赁合同解除的责任在于港天物业，但由于双方在租赁合同中对于不能交房情况下责任的承担存在不同约定，原审法院确定由港天公司支付双倍定金及相应利息的方式承担责任，尚属公平合理。鉴于振俞实业与港天物业系委托授权关系，对魔方公司要求振俞实业就港天物业应承担的责任承担连带清偿责任的请求应予支持。至于魔方公司要求对方赔偿其为本案支出的律师费50,000元一节，则缺乏法律依据，原审法院不予支持并无不当。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、撤销上海市虹口区人民法院(2013)虹民三(民)初字第2160号民事判决；二、原魔方(南京)公寓管理有限公司与上海港天物业管理有限公司于2012年11月签订的租赁合同予以解除；三、上海港天物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还魔方(中国)公寓管理有限公司人民币180,979元；四、上海港天物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向魔方(中国)公寓管理有限公司偿付人民币180,979元及其利息(以人民币180,979元为本金，按中国人民银行同期贷款利率4倍计算，自2012年11月15日起算计至实际付款之日止)；五、就上海港天物业管理有限公司应向魔方(中国)公寓管理有限公司承担的上述债务责任，上海振俞实业有限公司承担连带清偿责任；六、对魔方(中国)公寓管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的债务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币12,125.04元，由魔方(中国)公寓管理有限公司负担人民币2,125.04元，上海港天物业管理有限公司及上海振俞实业有限公司共同负担人民币10,000元，二审案件受理费人民币12,125.04元，由魔方(中国)公寓管理有限公司负担人民币2,125.04元，上海港天物业管理有限公司及上海振俞实业有限公司共同负担人民币10,000元。本判决为终审判决。
审判长 顾慧忠
审判员 周刘金
审判员 高 胤
二〇一五年九月十八日
书记员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。