北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京0111民初17430号
原告：刘彦，女，1990年11月11日出生。
原告：刘子帆，男，1989年11月28日出生。
二原告之共同委托诉讼代理人：周净，北京市中坤律师事务所律师。
二原告之共同委托诉讼代理人：窦宜武，北京市中坤律师事务所律师。
被告：任全标，男，1955年10月22日出生。
被告：王全凤，女，1924年9月27日出生。
被告兼以上二被告之共同委托诉讼代理人：任正琨，男，1982年10月13日出生。
第三人：北京华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号D-097。
法定代表人：吴平，董事长。
委托诉讼代理人：薛增光，男，1976年6月7日出生。
委托诉讼代理人：王伟，男，1981年5月14日出生。
原告刘彦、刘子帆与被告任全标、任正琨、王全凤、第三人北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称华熙房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘彦、刘子帆及其共同委托诉讼代理人窦宜武，被告兼被告任全标、王全凤之共同委托诉讼代理人任正琨，第三人华熙房地产公司之委托诉讼代理人薛增光、王伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘彦、刘子帆向本院提出诉讼请求：1.判决继续履行二原告与王玉敏于2017年2月5日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；2.判决三被告办理北京市房山区某某室的上市审批手续；3.判决三被告将北京市房山区某某室过户到二原告名下；4.三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年2月5日，二原告与王玉敏签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。王玉敏将其名下位于北京市房山区某某室房屋出售二原告，房屋价款83万元，定金2万元。合同签订后，二原告依约履行了全部合同义务。王玉敏于2017年4月4日去世。任全标为王玉敏丈夫，任正琨为王玉敏之子，王全凤为王玉敏之母。因涉案房屋为央产房，必须开具上市证明。但截至起诉之日，三被告仍未办理上市证明，从而造成二原告无法办理买卖房屋的后续事宜。后二原告不断催促被告履行合同义务，但被告明确告知拒绝继续出售涉案房屋。二原告认为被告的行为已经构成根本违约。故诉至法院，请求依法公正判决，支持原告的诉讼请求。
被告任全标、任正琨、王全凤辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法庭驳回。一、根据《合同法》相关规定，买受人与出卖人就二手房买卖一事形成一致意思表示，签订了书面的《房屋买卖合同》，该合同从签订之时起产生法律效力，对双方具有法律约束力，即对买受人、出卖人具有法律效力。根据合同相对性原则，合同的权利、义务对合同以外的人并不具有合同效力，因此该合同对被告三人并无法律效力；二、房屋属于不动产，根据《物权法》相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。虽然双方签订了《房屋买卖合同》，但由于尚未办理过户登记，该房屋的所有权并没有发生转移，因此买受人只享有合同债权。同时，根据《继承法》相关规定，继承从被继承人死亡时开始。由于出卖人的房屋所有权尚未发生转移，该房屋在出卖人去世时成为其个人遗产，其法定继承人依法有权继承该房屋。由于出卖人的房屋所有权尚未发生转移，被告继承且仅继承了与买受人的合同债务。另外，根据《物权法》相关规定，出卖人的法定继承人无需办理登记即依法直接取得了该房屋的财产所有权，成为新的所有权人；三、由于房屋所有权已经转为出卖人的法定继承人，即被告三人所有，且被告三人继承的是合同债务，与买受人不存在买卖合同关系，因此是否转移该房屋所有权是法定继承人的权利。同时，由于买受人享有的合同债务并不能优先于法定继承人取得的所有权，因此不能强制要求法定继承人转移房屋所有权，只能基于合同债务主张返还购房款及赔偿损失；四、涉案房屋属央产房，涉及国家资产，按照相关规定，该房屋上市交易前，须先办理上市审批手续。本人先后两次到某某房管科咨询办理，均被告知需房主本人前来，其他人员不予办理；北京市第二中级人民法院作出的（2015）二中民终字第06277号判决书亦认为直接判决央产房过户不妥，若查明存在违反国家相关规定，隐瞒无购房资格签订合同的问题，则违反法律、行政法规、社会公共利益，签订的合同应属无效合同；五、合同的签订与履行应遵循公平、平等、自愿原则，而买卖双方（王玉敏、任全标、刘子帆）在签订合同后，买受人在出卖人不知情的情况下擅自增加合同债权人（刘彦），并一直未将相关情况主动告知、刻意掩饰至今，甚至在第一次开庭时依然虚构编造合同签订情况经过，显然已经不能用主观过失来搪塞了。原告的行为不仅藐视法律权威，更是属于以欺诈手段订立合同的行为。由于买受人明显存在着故意隐瞒客观事实，让出卖人产生错误认识并在此基础上签订合同的行为，符合可撤销合同条件。综上所述，根据国家相关法律及规定，由于该房屋属于遗产，我方被告三人与原告方仅为合同债务债权关系；且该房屋属央产房，未经上市审批不得交易，故原告的诉讼要求均属于非法无理要求，请求法院驳回。此外，从合同履行情况看：一、本方始终严格依约履行合同，期间并无任何违约行为，与原告所述情形不符。即便是出现了出卖人离世这种对家属打击巨大的情况，本人也及时通过房屋中介公司将这一情况告知原告，并说明了有法定继承人的事由，为避免原告的损失，希望可协商解决，但遭到买受人拒绝；二、原告未履行后续合同义务，与其《起诉状》所述的“二原告依约履行了全部合同义务”情况不符。实际情况是，买受人与出卖人签订合同后，仅支付了2万元定金，后续合同义务并未实际履行；三、原告存在明显违约行为和过错。一是根据原告提供的结婚证，原告二人结婚登记日期为2017年2月18日，结婚证属买受人应提供的购房资格审核资料。而根据买受人和出卖人双方签订的《房屋买卖合同》第十一条第（一）项之约定，买受人应于2017年2月15日之前向居间方提供真实有效的购房资格审核资料。相关证据充分证明原告方存在明显违约行为；二是根据原告的第一份民事起诉状，买受人向法院提起诉讼的日期为2017年4月19日，并称“截至起诉之日，被告仍未办理上市证明，从而造成二原告无法办理买卖房屋的后续事宜。”根据某某房管科相关规定，办理央产房上市审批手续须提前预约，而买卖双方的预约日期为2017年4月21日。买受人方不仅未依约办理上市证明，并在该日期之前提起诉讼，存在明显违约行为；三是在出卖人离世后，本人及时通过房屋中介将这一情况告知原告，并为避免原告损失，积极主动提出协商解决，但遭到买受人拒绝。此外，在先后两次法庭调解过程中，原告均未到庭，仅由对方律师到场告知要求继续履行合同，其中一次律师还无故迟到一小时。被告认为，被告积极主动采取措施避免和减小原告损失的前提下，由于原告拒不协商调解的行为和态度所造成的损失，明显存在主观过错。综上所述，从合同履行方面看，被告并无任何违约行为，并始终积极采取措施减小对方损失和不良后果，但原告明显存在违约行为和主观过错，应承担相应法律后果；四是依据原告提供的结婚证信息，刘子帆为非京籍人员。同时，根据合同规定，买受人需申请公积金贷款四十九万元整。请求法庭核查截至合同签订之日刘子帆有无在京购房资格及刘子帆、刘彦各自贷款限额。另外，根据合同中《购房承诺书》规定，如买受人隐瞒真实情况、提供虚假材料取得购房资格，自愿与出卖人协商退房，同时接受有关部门按照法律法规处理，直至追究刑事责任；对他人造成损害的，承担相应赔偿责任。
第三人华熙房地产公司述称：同意原告的第一、二、三项诉讼请求，第四项诉讼费与我方无关，不发表意见。
本院经审理认定事实如下：王玉敏与任全标系夫妻关系。刘子帆与刘彦系夫妻关系。2017年2月5日，王玉敏（出卖人、甲方）与刘子帆（买受人、乙方）经华熙房地产公司（居间方、丙方）居间，签订了《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（编号：018909），约定：房屋坐落为房山区某某号，建筑面积45.59平方米，房屋产权证号为：京房权证房私字第XX**号。房屋性质为已购公有住房，该房屋未出租，未设定抵押。房屋成交价格为83万元，买受人向出卖人支付2万元，作为购房定金。在买卖双方协商一致的情况下，定金由甲方暂时提存，该定金用于冲抵部分购房款，多退少补。经买卖双方同意，房屋交付前，居间方暂时保存1万元买受人交纳的购房款，作为出卖人的未交房押金。买受人采取住房公积金贷款（市管公积金）的方式付款：于过户之前向出卖人交纳购房首付款34万元，买受人拟申请公积金贷款49万元。买卖双方协商一致，于建委核验该房产通过且建委审核购房人购房资格通过后七个工作日内双方办理该房产的贷款手续。买受人应向有关部门支付的费用：办理贷款及过户时产生的全部费用和税费。关于房屋的交付，合同约定：出卖人应当在收到全部房款之日起七日内将该房屋交付给买受人。关于权属转移登记，合同约定：当事人双方同意，于公积金管理中心通知该房产可以过户之日起七个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续。买受人应于2017年2月15日之前向居间方提供真实有效的购房资格审核资料；出卖人应于2017年2月15日之前向居间方提供真实有效的存量房房源核验资料。关于违约责任，合同约定：自本合同签订之日起出卖人不卖、买受人不买或买卖双方任何一方未按照本合同之相关约定履行，均视为违约。（一）合同签订后，若出卖人未按照本合同第七条约定的交房期限交房、迟延不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天的，买受人有权单方解除本合同，出卖人应按总房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费。（二）合同签订后，若买受人未按照本合同第三条约定的时间付款、迟延不配合出卖人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其他违约行为导致交易不能进行，逾期在15天之内的，每逾期一天，买受人应按总房价款的万分之五向出卖人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，出卖人有权单方解除本合同，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金，买受人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将违约金支付给出卖人，届时出卖人将买受人的已付款项（不计利息）返还给买受人，期间产生的所有费用由买受人承担，买受人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费。此外，双方在补充协议中约定：一、出卖人承诺该房产是已购公房，没有超标款，如有超标款由甲方承担。二、出卖人承诺该房产是以家庭为单位（含未成年子女名下）满五年唯一住房，若产生个税，由甲方承担。三、甲乙双方商定，甲方同意乙方使用刘彦购买该房产。任全标作为涉案房屋的共有产权人签署了同意出售声明。刘彦后在合同落款“买受人”处补写签名。
上述合同签订后，双方开始依约履行合同。2017年2月5日，刘子帆向王玉敏支付购房定金2万元，王玉敏出具了收条。2017年2月6日，刘彦交付华熙房地产公司房屋登记费7000元和中介费18260元。后王玉敏开始办理涉案房屋的上市审批手续。
2017年4月4日，王玉敏因病去世。王玉敏与任全标于1981年登记结婚，婚后育有一子任正琨。王玉敏之父母分别系王守印与王全凤，其中王守印已于1985年去世。涉案房屋系王玉敏与任全标在夫妻关系存续期间购买。因王玉敏去世，涉案房屋未能继续办理上市审批手续。刘彦、刘子帆于2017年5月11日诉至本院，要求继续履行合同。
诉讼中，本院就涉案房屋能否上市出售询问中国石化集团北京燕山石油化工有限公司（以下简称燕化公司）意见，燕化公司表示，涉案房屋为燕化公司分配给任全标、王玉敏的福利住房，享受面积未达到住房面积标准，不需进行超标处理。王玉敏已去世，须在办理完继承公证手续后，经过燕化公司审批，在同等价格条件下，燕化公司放弃优先购买权，同意上市出售。另，刘彦具有在京购房资格。
上述事实，有《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、收条、房屋所有权证、个人账户明细账单、在京购房资格核验查询结果、居民死亡医学证明、证明信、结婚证、户口簿以及各方当事人的陈述等证据在案佐证，以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，刘子帆与王玉敏签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定享有权利、承担义务。三被告关于涉案合同属于可撤销或无效合同的答辩意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。
出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务，交付房屋并办理房屋过户手续。涉案房屋系王玉敏与任全标之夫妻共同财产。现王玉敏已过世，任全标作为房屋所有权人之一兼王玉敏的继承人之一，与王玉敏的其他继承人任正琨及王全凤，应当享有该房屋买卖合同项下权利，并履行该合同项下各项义务。对三被告主张其并非合同相对人，该合同对其不产生法律效力的答辩意见，于法无据，本院不予采纳。
现刘子帆作为买受人，愿意变更付款方式为一次性付款，且有能力一次性支付剩余全部房款，并自愿承担不能付清剩余房款的法律后果。综合考虑双方合同履行情况及现有证据，以及燕化公司意见，合同继续履行不存在现实困难，为维护合同稳定性及市场交易秩序，合同继续履行为宜。同时，依据双方约定，因过户产生的税费由刘彦、刘子帆负担。关于三被告主张其作为继承人，自然成为新的房屋所有权人，有权决定是否转移房屋所有权，买受人只能要求返还房款并赔偿损失的答辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳；关于三被告主张涉案房屋系央产房，不宜判决过户的答辩意见，本院已询问燕化公司，其作为涉案房屋的原产权单位，放弃优先购买权，故对三被告的该项答辩意见，本院亦不予采纳。综上，对刘彦、刘子帆要求任全标、任正琨、王全凤继续履行涉案房屋买卖合同，配合办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持。关于刘彦、刘子帆要求三被告办理涉案房屋的上市审批手续的诉讼请求，不属于民事案件的受理范围，本院不予支持。关于被告主张买受人刘子帆在出卖人不知情的情况下擅自增加刘彦作为合同债权人，构成欺诈等答辩意见，合同中约定以刘彦的名义购买，且刘彦、刘子帆系夫妻关系，刘子帆作为买受人之共有人符合法律规定，亦不影响出卖人合同权利的实现，故对刘彦、刘子帆要求房屋过户至二人名下的诉讼请求，本院予以支持。
另外，根据权利、义务对等原则，刘彦、刘子帆应将剩余购房款一次性支付给任全标、任正琨和王全凤。关于支付房款，现刘彦、刘子帆已支付王玉敏定金2万元，故刘彦、刘子帆还需一次性支付三被告剩余房款81万元。本院对此一并处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告刘子帆与被告任全标、任正琨、王全凤继续履行原告刘子帆与王玉敏于二○一七年二月五日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（编号：018909），原告刘子帆于本判决生效后七日内一次性支付被告任全标、任正琨、王全凤剩余房款八十一万元；
二、被告任全标、任正琨、王全凤于收到剩余购房款八十一万元的当日协助原告刘彦、刘子帆将位于北京市房山区某某号的房屋（房屋产权证号为：京房权证房私字第XX**号）一套过户至原告刘彦、刘子帆名下；因过户产生的税费由原告刘彦、刘子帆负担；
三、驳回原告刘彦、刘子帆的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六千零五十元，由被告任全标、任正琨、王全凤负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 万 青
二〇一七年十一月二十一日
书记员 徐子焱