福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽03民终1457号
上诉人（原审被告）：莆田市金意陶瓷砖有限公司，住所地福建省莆田市荔城区拱辰街道东圳路红星美凯龙商场B8016，统一社会信用代码91350304315480459Q。
法定代表人：李金仔，总经理。
上诉人（原审被告）：李金仔，男，1978年8月28日出生，汉族，居民，住福建省福州市仓山区，
以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：陈建兴、郑国钦，福建壶兰律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：福建帝源置业有限公司，住所地福建省莆田市荔城区荔园小区北侧临东圳路（荔城区拱辰街道办事处办公大楼内），统一社会信用代码913503046919355253。
法定代表人：张亚发，总经理。
委托诉讼代理人：范少阳、林婷婷，福建普阳律师事务所执业律师。
上诉人莆田市金意陶瓷砖有限公司（以下简称金意陶公司）、李金仔因与被上诉人福建帝源置业有限公司（以下简称帝源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院(2016)闽0304民初4126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金意陶公司上诉请求：撤销一审判决，对金意陶公司拖欠帝源公司的租金及违约金依法进行改判并驳回帝源公司的其他诉讼请求。事实和理由：1、金意陶公司与帝源公司签订《展位租赁及管理服务合同》的同时，双方还另行签订了一份租金优惠协议，约定帝源公司每年减免金意陶公司三个月的租金。故截止租赁期满，金意陶公司仅需支付租金595160元。2、2017年1月14日，帝源公司强行将金意陶公司在红星美凯龙的店铺关闭至今，金意陶公司从该日起已无法使用讼争店铺，不应继续计算租金。3、帝源公司强行关闭金意陶公司承租的店铺，造成金意陶公司无法继续经营，构成违约，也给金意陶公司造成很大的经济损失。双方在本案中均违约，应互不承担违约责任。
帝源公司答辩称：1、李金仔在签订涉案合同时具有金意陶公司的法定代表人及自然人投资人双重身份，作为合同的主体之一，金意陶公司自认其在本案中应作为担责主体，根据自认的原则，金意陶公司应当承担违约责任。2、金意陶公司主张一审认定租金金额错误，没有事实和法律依据。金意陶公司所主张在签订合同的时候享有的优惠条件因金意陶公司的违约事实，已经不存在。金意陶公司主张租金计算到2017年1月14日是错误的，而且没有事实根据，应当驳回金意陶公司的上诉请求，维持原判。
李金仔上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回帝源公司对李金仔的诉讼请求。事实和理由：李金仔作为金意陶公司的股东，公司财产独立于股东自己的财产，一审法院判决李金仔对金意陶公司的债务承担连带责任是错误的。
帝源公司答辩称：1、李金仔是以个人名义与帝源公司签订涉案合同的，合同上没有金意陶公司加盖公章，李金仔具有自然人、金意陶公司的法定代表人、金意陶公司的自然人投资人三重身份。李金仔在签订合同时所落款的地址是李金仔的住所地福州市××大道，而不是金意陶公司的住所地，故李金仔以个人名义签订本案合同，应当承担连带责任。2、李金仔在合同签约之后以其个人名义实际履行了本案合同，本案讼争店铺的租金及相关费用均通过李金仔个人银行卡支付或者现金支付，帝源公司返回的购货款也是直接汇给李金仔个人的账户，本案合同履行过程中从不涉及金意陶公司的对公账户，根据履约的客观事实，进一步证明李金仔是本案合同的主体，应当承担本案的违约责任。
帝源公司向一审法院起诉请求：1、金意陶公司、李金仔按月46922元向帝源公司支付自2016年1月6日起至实际撤出展位之日止的所有租金，并按未付款项金额的每日千分之三承担违约金；2、金意陶公司、李金仔承担帝源公司所支付的律师费5000元。诉讼过程中，帝源公司变更诉讼请求为：1、判令金意陶公司、李金仔按月46922元向帝源公司支付自2015年7月8日起至实际撤出展位之日止的所有租金，并按未付款项金额的每日千分之三承担违约金；2、判令金意陶公司、李金仔承担帝源公司所支付的律师费5000元。
一审法院认定事实：2015年3月15日，李金仔以金意陶公司法定代表人的身份与帝源公司签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（编号：pt2207-1），约定：一、帝源公司租赁给金意陶公司的展位编号为B8009/B8013/B8015/B8016，位于莆田市××城区××与××路交叉口西北侧的红星美凯龙全球家居生活Mall（莆田店）。二、租金计算按1042.7平方米核算，租金单价为45元/平方米/月。付款周期为6个月，每期租金为281532元。三、金意陶公司应于本合同签订当日支付首期租金、物业管理费和管理费，此后应于每一付款周期之前的10日前支付下一期租金、物业管理费和管理费。四、租赁期和服务期限均自2015年3月15日起至2017年3月14日止。五、通知和送达：由于日常经营管理的需要，金意陶公司同意并确认可将相关通知和法律文件送达至本合同约定的展位，并由当时在岗的金意陶公司营业员签收后即视为送达；或按以下地址向金意陶公司进行通知和送达：联系人名称李金仔，联系地址福建省福州市××大道580号绿色金山四期56-1006，联系电话180××××5555。六、违约责任：若金意陶公司未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。合同签订后，金意陶公司依约使用上述讼争场地。2015年3月15日金意陶公司应支付租金281532元，2015年9月5日应支付租金281532元，2016年3月5日应支付租金281532元，2016年9月5日应支付租金281532元，共计应支付租金1126128元。自2015年3月15日起至起诉之日，金意陶公司仅支付667125元（其中租金249436元、物业管理费192473元、咨询管理费225216元），尚欠帝源公司租金876692元，经帝源公司催讨，金意陶公司未还。金意陶公司系自然人独资，法定代表人为李金仔。帝源公司因本案诉讼花去律师费5000元。2016年9月23日，帝源公司诉至一审法院，因双方各执己见，致一审法院调解无效。
一审法院认为，帝源公司与金意陶公司签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。金意陶公司按合同约定自2015年3月15日起使用讼争场地，尚欠租金876692元，金意陶公司的上述拖欠租金行为已构成违约，故帝源公司请求金意陶公司支付租金876692元，具有事实及合同依据，一审法院予以支持。李金仔系金意陶公司的法定代表人，其不能证明公司财产独立于李金仔自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。双方合同约定“按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金”，但若按照合同约定的以欠款为基数日千分之三计算的违约金将远远超过帝源公司的实际损失，兼考虑公平原则及违约金性质，违约金的最高限额为欠款总额的30%，即263007.6元。金意陶公司尚欠租金876692元，其中32096元应自2015年3月15日起算，现帝源公司诉求自2015年7月8日起算，符合法律规定，281532元应自2015年9月5日起算，281532元应自2016年3月5日起算，281532元应自2016年9月5日起算。因合同未约定帝源公司享有要求承租方赔偿律师费的权利，故帝源公司请求李金仔支付其所支付的律师费5000元，没有合同依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、莆田市金意陶瓷砖有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给福建帝源置业有限公司拖欠的租金876692元及违约金，其中32096元自2015年7月8日起至还清租金之日止按每日千分之三支付逾期付款违约金，281532元自2015年9月5日日起至还清租金之日止按每日千分之三支付逾期付款违约金，281532元自2016年3月5日起至还清租金之日止按每日千分之三支付逾期付款违约金，281532元自2016年9月5日起至还清租金之日止按每日千分之三支付逾期付款违约金（违约金最高限额为263007.6元）；二、李金仔对上述债务承担连带责任；三、驳回福建帝源置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费15960元，减半收取7980元，由莆田市金意陶瓷砖有限公司、李金仔负担7335元，由福建帝源置业有限公司负担645元。
本院二审期间，金意陶公司、李金仔提供如下证据：1、厦门良诚会计所出具的审计报告三份，欲证明金意陶公司的财产独立于其股东与李金仔，李金仔对金意陶公司的债务不应承担连带责任。2、帝源公司与红星美凯龙公司共同出具的《关于金意陶租金欠缴的告知函》、价目表各一份，欲证明（1）、根据双方对租金优惠的约定，至该函出具之日，金意陶公司仅拖欠租金595160元；（2）、根据该告知函载明的内容，金意陶公司未按时支付租金的，帝源公司可以单方解除合同，而帝源公司在该告知函出具之后的2017年1月14日强行关闭本案涉案店铺。3、莆田市公安局拱辰派出所的报警回执一份，欲证明2017年1月14日，李金仔因讼争店铺被强行关闭，向公安机关报案。
帝源公司质证认为：1、对三份审计报告的真实性、合法性、关联性均有异议。真实性方面，该审计报告没有具体审查财务报表的原始凭证，仅仅对财务报表发表审计意见，如果财务报表不真实，该报告也就不真实，故该审计的结果真实性无法认定。合法性方面，该审计行为是向金意陶公司的全体股东出具的，但是并没有按照司法鉴定程序由金意陶公司的全体股东进行委托，委托程序不合法。且该审计的依据是没有财务人员签字的财务报表资料，此与企业会计制度不符，该报表只有盖章，没有财务人员盖章，财务报表的合法性无法确认。关联性方面，该三份审计报告举证的目的是要回避李金仔的违约责任，但李金仔是以自然人和法定代表人双重身份签订合同的，故无法证明其主张。2、对该告知函的三性没有异议，但该告知函里的总金额是按照金意陶公司答应一次性付款时确定的金额，因为金意陶公司没有按约履行，所以该优惠金额失效，应当按照合同约定的金额来履行；对价目表的三性有异议。3、对报警回执的合法性、真实性没有异议，但对关联性有异议，该报警的行为不是因为帝源公司关闭店铺而产生，实际上是2017年1月14日金意陶公司及李金仔要强行搬离店铺里的东西，帝源公司发现后，因为金意陶公司及李金仔尚欠大笔租金，故不让其搬离而产生的。金意陶公司及李金仔的说法与告知函的内容不符，函件中的履行期限至2017年1月16日，履行期尚未到期，帝源公司不可能强行关闭店铺，故金意陶公司及李金仔的说法与事实和常理不符。
本院经审查认为，厦门良诚会计所出具的三份审计报告均依据金意陶公司提供的财务报表作出，因财务报表的真实性无法确认，故该三份审计报告的真实性亦无法确认，且该三份审计报告的内容也不能证明金意陶公司、李金仔的主张，故本院对该组证据不予采纳。帝源公司对该告知函的真实性没有异议，本院予以采纳；虽然帝源公司对上述价目表的真实性、合法性、关联性存在异议，但未能举证推翻该价目表的内容，且该价目表载明的内容与本案租赁合同可以对应，总金额与该告知函中的金额也相吻合，故该组证据可以作为本案的定案依据。报警回执只能证明李金仔向拱辰派出所报案的事实，不能证明讼争店铺被帝源公司强行关闭的事实。
帝源公司在二审中没有提交新的证据。
经审理查明，对一审查明的事实，金意陶公司、李金仔对“2015年9月5日应支付租金281532元，2016年3月5日应支付租金281532元，2016年9月5日应支付租金281532元，共计应支付租金1126128元。自2015年3月15日起至起诉之日，金意陶公司仅支付667125元（其中租金249436元、物业管理费192473元、咨询管理费225216元），尚欠帝源公司租金876692元”有异议，认为所欠的租金应为595160元，根据双方的优惠条件，下半年每月租金应为140766元；金意陶公司、李金仔对一审查明的其他事实没有异议，但认为一审法院遗漏了帝源公司于2017年1月14日强行将金意陶公司的店铺关闭，双方因此发生争执，李金仔向公安机关报案，之后该店铺就无法经营的事实。帝源公司对“2015年3月15日，李金仔以金意陶公司法定代表人的身份与帝源公司签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》”有异议，认为李金仔是以自然人及金意陶公司的法定代表人双重身份签订该合同的；帝源公司对一审查明的其他事实没有异议。对一审查明的事实中各方当事人均无异议的部分，本院予以确认。
本院认为，金意陶公司与帝源公司之间形成的租赁合同关系合法有效，双方均应按合同约定履行义务。金意陶公司未按合同约定向帝源公司支付租金，已经构成违约，应当向帝源公司支付所欠租金并承担违约责任。虽然双方合同约定“按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金”，但该违约金的约定明显超出帝源公司的实际损失，故一审法院按欠款总额的30%设置最高限额并无不当。但一审法院认定所欠租金金额为876692元，违约金的最高限额为263007.6元并不恰当，根据金意陶公司二审期间提供的上述告知函、价目表，金意陶公司尚欠帝源公司的租金总额应为595160元，违约金的最高限额应为595160元×30%=178548元。因合同约定租金付款的周期为6个月，且第二个付款周期开始的付款时间为前一付款周期到期的10日前，故根据该价目表，金意陶公司所欠租金分别为2015年3月15日欠105288元、2015年9月5日欠140766元、2016年3月5日欠208340元、2016年9月5日欠140766元，共计595160元。帝源公司诉求违约金自2015年7月8日起算，系其对自身民事权利的处分，故2015年3月15日所欠租金应从2015年7月8日起算违约金。因金意陶公司系李金仔自然人独资设立的一人有限责任公司，李金仔不能证明金意陶公司的财产独立于其个人财产，故其应对金意陶公司的债务承担连带责任。金意陶公司辩称帝源公司于2017年1月14日强行关闭金意陶公司承租的店铺，造成金意陶公司无法继续经营，但未提供证据证明，本院不予采信。
综上所述，金意陶公司、李金仔的上诉理由部分成立，其上诉请求合理的部分予以支持，不合理的部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2016）闽0304民初4126号民事判决；
二、莆田市金意陶瓷砖有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给福建帝源置业有限公司拖欠的租金595160元及违约金，其中105288元自2015年7月8日起至还清租金之日止按每日千分之三支付逾期付款违约金，140766元自2015年9月5日起至还清租金之日止按每日千分之三支付逾期付款违约金，208340元自2016年3月5日起至还清租金之日止按每日千分之三支付逾期付款违约金，140766元自2016年9月5日起至还清租金之日止按每日千分之三支付逾期付款违约金（违约金最高限额为178548元）；
三、李金仔对上述债务承担连带责任；
四、驳回福建帝源置业有限公司一审的其他诉讼请求；
五、驳回莆田市金意陶瓷砖有限公司、李金仔的其他上诉请求。
本案一审案件受理费15960元，减半收取计7980元，由上诉人莆田市金意陶瓷砖有限公司、李金仔负担4980元，由被上诉人福建帝源置业有限公司负担3000元；二审案件受理费14670元，由上诉人莆田市金意陶瓷砖有限公司、李金仔负担9959元，由被上诉人福建帝源置业有限公司负担4711元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王鹏程
审 判 员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一七年九月四日
书 记 员 黄周翔
附注：相关主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。