北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京02民终9513号
上诉人(原审被告)：北京同方友达物资有限责任公司，住所地北京市大兴区旧宫镇红星砖厂D区37号。
法定代表人：秦国友，经理。
委托诉讼代理人冯春光，北京正彤律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：陈书培，男，1954年4月15日出生。
原审第三人：北京市大兴区黄村镇前辛庄村村民委员会，住所地北京市大兴区黄村镇前辛庄村。
负责人：王海，主任。
上诉人北京同方友达物资有限责任公司（以下简称同方公司）因与被上诉人陈书培、原审第三人北京市大兴区黄村镇前辛庄村村民委员会（以下简称前辛庄村委会）农村土地承包合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2016)京0115民初14538号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
同方公司上诉请求：撤销一审判决，重新改判或发回重审。事实和理由：一、4.9亩租地协议是17.2亩租地协议的补充协议，也是从合同。前辛庄村委会与北京科星稀土复合肥产销公司（以下简称科星公司）已经解除了17.2亩租地协议，那么4.9亩租地协议也应该解除，而且陈书培同意腾退17.2亩土地，印证了这一说法。4.9亩土地的所有权和使用权都不是陈书培的，陈书培无权出租该土地，更无权收取租金。二、4.9亩土地是17.2亩土地的配套用地，已经建设为道路供群众使用，不可能进行腾退。如果腾退，影响群众出行。三、前辛庄村委会要求收回土地合情、合理、合法，一审法院应当支持前辛庄村委会的请求。四、土地是前辛庄村委会的，陈书培没有4.9亩土地的所有权和使用权，无权收取租金。
陈书培辩称，两份租地协议不是主从关系，陈书培从陈希永处租用4.9亩土地，租用17.2亩土地，买化肥厂的11.2亩土地，是三个不同的事实。租金支付的数额有误，应为117600元。
陈书培向一审法院起诉请求：1.请求法院依法解除陈书培与同方公司签订的租地协议；2.将土地恢复原状后返还给陈书培；3.判令同方公司给付从2013年3月18日至实际给付之日止的租金和违约金；4.案件受理费由同方公司承担。
一审法院认定事实：2001年7月10日，前辛庄村委会与科星公司签订《租地协议》，约定前辛庄村委会同意将化肥厂东4.9亩土地租赁给科星公司修路，使用期限从2002年1月1日至2032年1月1日（30年），科星公司保证出卖给甲方村民化肥低于市场价10%，前辛庄村委会免收土地租金。地上物的手续由前辛庄村委会办理，村民占地补偿费由乙方承担。土地可以转租。
2001年12月21日，科星公司与陈书培签订《租地协议》，约定科星公司将上述4.9亩土地转租给陈书培使用，期限自2002年1月1日至2032年1月1日止，租金前10年每年每亩100元，后20年每年每亩200元，租金一次性付清。2001年12月30日，科星公司出具收条，认可收到陈书培4.9亩租金24500元。
2010年3月18日，陈书培与同方公司签订《租地合同》，约定陈书培将4.9亩土地租给同方公司使用，租赁期限自2010年3月18日至2027年3月18日，每亩每年4000元。交款方式为三年上交一次（共计58800元）。如一方违约，需向守约方交纳未履行年限的租金为违约金。
前辛庄村委会在（2016）京02民终3893号案件问话笔录中对2001年7月10日的《租地协议》真实性认可。
经询问，双方当事人均认可在该4.9亩土地上现仅有砖墙一道，无其他地上物。同方公司认可陈书培向其催要过租金，但以前辛庄村委会不允许为由未付款。陈书培在原审笔录中主张其索要的租金为58800元，违约金以58800元为基数，按照每日千分之五计算。当事人在原审勘验笔录中均认可4.9亩土地不在17.2亩土地范围内。
另查：2000年7月23日，科星公司与前辛庄村委会签订《土地租赁合同》，约定科星公司承租前辛庄村委会沙荒地17.2亩用于建肥料厂和试验基地，约定了租金、期限和付款方式。2001年双方签订补充协议，约定前辛庄村委会同意科星公司将肥料厂路由北向南延伸至肥料厂南门处，科星公司在合同履行期内自主经营，前辛庄村委会同意科星公司联营、地上物出售（不含土地），因联营、买受发生的主体变更，变更后的第三方享有科星公司在本合同中享有的权利。《土地租赁合同》和补充协议均盖有科星公司公章并有陈希永签字，陈希永为科星公司法定代表人。
2001年8月22日，科星公司就上述前辛庄村17.2亩土地上的23间库房、北房61间、机井、围墙，与陈书培签订协议转让给陈书培，该协议首部处载明“甲方：陈希永”、“乙方：陈书培”，尾部甲方签名部分有陈希永个人签名，并且在其签名上盖有科星公司公章，乙方签名为陈书培，合同价款为10万元。陈书培当日即给付陈希永10万元，然后占有使用上述土地及房屋至今。
2003年1月29日，前辛庄村委会与陈希永签订终止合同书，该合同称因陈希永2002年未交纳租金，故双方协议终止2000年7月23日签订的土地租赁合同及2001年7月13日的补充协议。陈希永在该终止合同上签名，科星公司未盖章。陈希永当时系科星公司法定代表人。
2003年12月，前辛庄村委会以腾退土地纠纷为由，将陈书培诉至一审法院，要求陈书培腾退其占有、使用的前辛庄村委会的土地17.2亩。该案案号为（2004）大民初字第687号。一审法院院于2004年3月30日作出（2004）大民初字第687号民事调解书。该民事调解书主要内容为：1、陈书培腾退、返还前辛庄村委会土地十七点二亩；2、前辛庄村委会给付陈书培垫土、平地、修路所支付的费用一万五千元。2004年4月16日，陈书培将陈希永诉至一审法院，要求陈希永依承诺给付地上物补偿费13万元。该案诉讼过程中，陈书培与陈希永达成调解协议，一审法院作出（2004）大民初字第3095号民事调解书，该调解书内容为：一、解除陈书培与陈希永于2001年7月22日签订的土地转包协议书；二、陈希永给付陈书培地上物补偿款十三万元；三、原告陈书培将其承包的土地十七点二亩及地上物（房屋三十间）返还给被告陈希永（于本调解书生效后十日内履行）。2004年11月1日，大兴法院作出（2004）大民监字第36号民事裁定书，对前述（2004）大民初字第3095号案件进行再审。经再审，一审法院于2004年12月17日作出（2004）大民再字第6号民事判决书，该判决书认为：“在原审中，双方均未主张解除签订的土地转包协议，且在本院审理（2004）大民初字第687号案件中陈书培同意将从陈希永处转包得到的土地腾退给前辛庄村。故原审在调解中增加解除土地承包协议和返还土地的内容没有依据，显属不当。”据此判决：1、维持本院（2004）大民初字第3095号民事调解书的第二项；2、撤销本院（2004）大民初字第3095号民事调解书的第一项、第三项。陈书培对该判决不服，提出上诉。2005年5月19日，北京市第一中级人民法院作出（2005）一中民终字第2282号民事判决书，维持了大兴法院作出的（2004）大民再字第6号判决的实体处理结果。2007年4月9日，陈书培以租赁合同纠纷为由，将前辛庄村委会及陈希永诉至一审法院，陈书培称2003年1月29日，在其正常占有和使用上述17.2亩土地及其不知情的情况下，陈希永与前辛庄村委会终止了土地租赁合同及补充协议，前辛庄村委会把土地又租给了他人，前辛庄村委会及陈希永的行为损害了其利益，故要求判令前辛庄村委会与陈希永在2003年1月29日签订的终止合同书无效。一审法院于2008年4月3日作出（2007）大民初字第3562号民事判决书，认为前辛庄村委会与陈希永签订的土地租赁合同和补充协议是双方真实意思表示，属有效合同。前辛庄村委会与陈希永有权处分自己的合同权利和义务，双方签订的终止土地租赁合同是双方对自己的合同权利和义务的处分，是双方真实意思表示，应属有效，陈书培要求确认前辛庄村委会与陈希永签订的终止土地租赁合同书无效，依据不足，驳回了陈书培的诉讼请求。后陈书培不服该判决提起上诉，但之后又撤回上诉，一中院于2008年6月24日作出（2008）一中民终字第7473号民事裁定书，准许陈书培撤回上诉。
2009年，陈书培到一审法院再次起诉陈希永，要求与陈希永终止2001年8月22日签订的协议，同时要求陈希永退还购房款10万元，赔偿损失1558010元。本院于2009年3月20日作出（2009）大民初字第2877号民事调解书。该调解书主文主要内容为：一、终止二○○一年八月二十二日陈书培与陈希永签订的买卖协议；二、陈希永于二○○九年十二月三十一日之前返还陈书培购房款十万元；三、陈希永赔偿陈书培地上物损失一百五十五万八千零一十元；陈希永付清上述款项后，陈书培立即交付陈希永位于北京市大兴区黄村镇前辛庄村西十七点二亩土地上的地上物（包括八十间猪舍、一千棵桃树、三十一间瓦房、二间厕所、一台变压器）。
一审法院于2012年4月11日作出（2012）大民监字第3号民事裁定书，裁定对（2009）大民初字第2877号案件进行再审。一审法院经再审认为：根据（2004）大民初字第687号民事调解书、（2004）大民初字第3095号民事调解书、（2004）大民再字第6号民事判决书、（2005）一中民终字第2282号民事判决书，关于前辛庄村17.2亩土地租赁产生的纠纷，陈书培已经就土地返还及地上物补偿分别与前辛庄村委会和陈希永达成调解协议，因该17.2亩土地租赁而引发的纠纷基于生效的裁判已处理完毕，其又以同一地块上房屋买卖及地上物损失赔偿为由起诉，没有事实和法律依据，应予驳回；原审调解违反法律规定，应予撤销。据此，一审法院于2012年12月20日作出（2012）大民再初字第10930民事裁定书，该裁定书主文为：“一、撤销（2009）大民初字第2877号民事调解书；二、驳回原审原告陈书培的起诉”。
陈书培不服上述再审裁定，上诉至北京市第一中级人民法院称，原审裁判理由与（2005）一中民终字第2282号判决相矛盾。（2005）一中民终字第2282号判决中表示，对于地上物的补偿可另诉处理，故（2009）大民初字第2877号民事调解书内容不属重复审理。北京市第一中级人民法院经审查认为，陈希永与陈书培签订的买卖合同，系陈希永作为科星公司法定代表人签订的合同，出卖的标的物为科星公司所有，且土地使用权亦是科星公司自前辛庄村所租赁的土地。因此，陈希永与陈书培签订合同的行为，应为科星公司的行为。本案中陈希永被告诉讼主体错误，原审裁定驳回陈书培的起诉并无不当，但裁决理由不当，故予以纠正。2013年7月26日，北京市第一中级人民法院作出（2013）一中民再终字第8814号民事裁定书，“驳回上诉，维持原裁定”。
2014年7月23日，科星公司起诉前辛庄村委会、陈希永确认2003年1月29日前辛庄村委会和陈希永签订的终止合同书终止合同无效，一审法院判决驳回科星公司的诉讼请求，科星公司上诉。北京市第二中级人民法院作出2015年二中民终字第06556号民事判决书，“驳回上诉，维持原判”。
一审法院认为，前辛庄村委会与科星公司签订的《租地协议》，科星公司与陈书培签订的《租地协议》及陈书培与同方公司签订的《租地合同》，均系当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应切实履行。依据该院查明的事实，可以确定2001年7月10日前辛庄村委会与科星公司签订《租地协议》，与2000年7月23日前辛庄村委会与科星公司签订《土地租赁合同》所涉土地并不重复，《租地协议》与《土地租赁合同》系两份所涉不同土地的合同。在前辛庄村委会未提供证据证明其已与科星公司解除涉4.9亩土地的《租地协议》，且前辛庄村委会在协议中明确允许科星公司转租的情况下，陈书培依据其与科星公司签订的《租地协议》，有权与同方公司协议由同方公司使用4.9亩土地并收取费用，应属有效。同方公司在实际使用上述土地后，应当依约支付陈书培租金。同方公司未依约支付租金，在收到陈书培催告之后仍未支付，已属根本违约，故陈书培要求解除其与同方公司签订的《租地合同》，同方公司将土地恢复原状交还的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。对陈书培要求同方公司支付租金的诉讼请求，于法有据，该院予以支持；对陈书培要求支付违约金的诉讼请求，有合同依据，但其主张标准过高，该院酌情予以调整。对同方公司的抗辩意见，证据不足，该院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、解除陈书培与北京同方友达物资有限责任公司于二〇一〇年三月十八日签订的《租地合同》；二、北京同方友达物资有限责任公司于判决生效后十五日内将《租地合同》所涉四点九亩土地腾退清空并返还给陈书培；三、北京同方友达物资有限责任公司于判决生效后七日内支付陈书培租金五万八千八百元及违约金（以五万八千八百元为基数，自二〇一三年三月十八日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款计算）；四、驳回陈书培的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，2001年7月10日前辛庄村委会与科星公司签订《租地协议》，约定前辛庄村委会同意将涉案4.9亩土地给科星公司使用，且土地可以转租，科星公司依据该协议从前辛庄村委会处获得涉案4.9亩土地的使用权。2001年12月21日，科星公司与陈书培签订《租地协议》，约定科星公司将涉案4.9亩土地转租给陈书培使用，陈书培交纳了租金，从科星公司处获得涉案4.9亩土地使用权。2010年3月18日，陈书培与同方公司签订《租地合同》，约定陈书培将4.9亩土地租给同方公司使用，后同方公司从陈书培处获得涉案4.9亩土地使用权,并实际使用该土地至今。依据前述事实，陈书培有权将涉案4.9亩土地出租并收取费用，且同方公司系从陈书培处获得涉案4.9亩土地的使用权，实际使用至今，故同方公司应当依约向陈书培支付2013年3月18日至2016年3月18日的租金58800元。同方公司未依约支付租金，在收到陈书培催告之后仍未支付，已属根本违约，在此情形下，一审法院判决支持陈书培要求解除《租地合同》及返还土地使用权的诉讼请求，并无不当。同方公司主张涉案4.9亩土地租赁协议系17.2亩土地租赁协议的补充协议或从合同，因该两块土地系不同的地块，且分别签署了不同的土地租赁协议，故对其该项主张，本院不予采信。因同方公司未提交证据证明前辛庄村委会与科星公司、科星公司与陈书培解除了涉案4.9亩土地的租赁合同，故同方公司主张陈书培无权出租涉案4.9亩土地，缺乏依据，本院不予支持。综上，同方公司的上诉理由均不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1270元，由北京同方友达物资有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩耀斌
审 判 员 种仁辉
审 判 员 钱丽红
二〇一七年九月二十五日
法官助理 许修安
书 记 员 何 柳
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