江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏民终432号
上诉人（原审原告）:中国工商银行股份有限公司厦门江头支行，住所地福建省厦门市思明区嘉禾路343号1-2楼。
负责人：杨红，该行行长。
委托诉讼代理人：孟子祥，江苏维世德律师事务所律师。
被上诉人：丛建强，男，1958年3月26日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：谢瑛，江苏钟山明镜律师事务所律师。
被上诉人：南京三五〇三投资发展有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区中山北路279号。
法定代表人：邹爱华，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：金雪，江苏东恒律师事务所律师。
上诉人中国工商银行股份有限公司厦门江头支行(以下简称工行江头支行)因与被上诉人丛建强、南京三五〇三投资发展有限公司(以下简称三五〇三投资公司)申请执行人执行异议之诉一案，不服江苏省南京市中级人民法院（以下简称南京中院）（2016）苏01民初1083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月28日公开开庭进行了审理。上诉人工行江头支行委托诉讼代理人孟子祥、被上诉人丛建强委托诉讼代理人谢瑛、三五〇三投资公司委托诉讼代理人金雪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
工行江头支行上诉请求：1、撤销南京中院（2016）苏01民初1083号民事判决、（2016）苏01执异222号执行裁定；2、立即执行南京市鼓楼区校门口1号21幢2单元402室房产。事实和理由：一、丛建强提交的资料不能证明其及时向房屋登记部门申办了产权登记，即使买卖关系存在，其因自身原因未及时办理过户登记，存在明显过错，不符合司法解释规定的可以阻却执行的情形。仅凭收据不能证明实际缴纳了房款，仅提供南京市公有住房售后换购房买卖协议不能认定原房产已冲抵购房款。二、三五〇三投资公司提交的《房改房登记收件单》未显示148户房屋的详单，且递交上述资料的时间在上诉人申请保全之后，该行为系为转移财产。
丛建强辩称：一、南京际华三五○三服装有限公司（以下简称三五○三服装公司）于2009年企业改制上市，将三期集资房作为改制剥离的资产，三五〇三投资公司于2013年通过关联企业间的划转办理了涉案房屋初始登记。因三期集资房共有422套，故由三五〇三投资公司统一分批次办理。2014年起三五〇三投资公司开始陆续为三期集资购房人办理权属转移登记，已经办理109套，后因法院2015年3月查封保全而中断办理。2014年前后即根据三五〇三投资公司的要求，提供相关的购房协议、出资证明、住房通知单、身份证等办证资料交付三五〇三投资公司，其自身在办理过户手续上并无过错。至于购房款的交付，被上诉人提交了购房首付款10万元的银行现金解款单(2006年)、尾款交付凭据，收据上注明卡付的均有银行商户存根，现金交付的收据上均载明现金，422套集资购房人的购房款均以同样流程交付。被上诉人已完成交付购房款的举证义务，上诉人对此质疑，应由其承担举证责任。
二、三五〇三投资公司提交的《房改房登记收件单》，载明日期2015年2月6日，系在法院3月份查封之前所递交，虽没有提交148户详单，结合此前已办理了109套房屋权属转移登记手续，此次又提交部分三期集资房办证登记，表明三五〇三投资公司确实在分批次办理权属登记事宜。所有的换购房人在换房协议约定退房的时间(截止2010年12月)前，将自己的房产证交还了单位，房屋也退出。上诉人主张的房屋置换行为是否履行与三五〇三投资公司是否能为购房人办证及购房人是否具备办证条件并无直接关系。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案足以排除上诉人的请求，涉案房屋不应予以执行。
三五〇三投资公司辩称：一、诉争房产所属的三期集资建房项目是由我公司统一办证，本案相关的诉讼案件诉讼保全之前就已经办理了审批，诉讼过程中法院也将已进入测绘阶段的房产予以解封，使该批房产得以顺利办证。我公司在一审中提交的收件单之所以未列出全部交件明细是因为房产局未提供。上述事实能够说明我公司一直在不断的为购房人办证，而购房人也一直予以配合，不存在主观拖延和过错。二、根据南京市房改房相关规定，每个家庭只能享有一次房改政策，上诉人提到的房屋置换是否履行完毕在本案中不成立，如未置换完毕购房人不能享受房改政策。根据房改政策规定，涉案房产为被上诉人所在家庭户的唯一房产，上诉人在未提供证据情况下主观推测认为买房人对未能办证有主观过错，没有事实依据。三、涉案房产买卖合同真实有效，购房人早已经入住并按照双方约定进行房款结算、补差。现金部分由我公司出具收据，银行汇款转账部分在一审中也有相关银行POS单据予以确认，足以证明被上诉人之间的置换、买卖关系真实合法有效。
南京中院查明，工行江头支行与三五〇三投资公司债权转让合同纠纷一案，审理过程中，该院于2015年3月6日查封了三五〇三投资公司名下的位于南京市鼓楼区校门口1号房产。2015年5月5日，该院作出（2014）宁商初字第353号民事判决：三五〇三投资公司于判决生效之日起十日内向工行江头支行支付货款28746520元并赔偿利息损失。该判决生效后，工行江头支行于2015年11月向南京中院申请执行。
执行过程中，丛建强向南京中院提出执行异议称，法院查封的位于南京市鼓楼区校门口1号21幢2单元402室房产虽登记在三五〇三投资公司名下，但该房产系单位职工集资建设的经济适用房，其作为买受方早在2010年就与单位签订了相关买卖及换购协议，缴纳了全部房款、装修完毕、实际入住，相关过户手续也正在办理当中。请求解除对涉案房产的查封，终止对涉案房产的执行。
工行江头支行辩称，涉案房产登记在三五〇三投资公司名下，三五〇三投资公司与三五○三服装公司系不同的主体，丛建强系与三五〇三服装公司签订的房屋买卖协议，不能排除对三五〇三投资公司名下涉案房产的执行。请求驳回丛建强的异议。
三五〇三投资公司辩称，丛建强所述属实，请求支持丛建强的异议。
丛建强提交了下列证据：1、丛建强与三五〇三服装公司签订的南京市公有住房买卖契约；2、丛建强与三五〇三服装公司签订的南京市公有住房售后换（退）购房买卖协议；3、三期集资建房交款清算单；4、三五〇三服装公司出具的收据。
南京中院另查明，该院查封的位于南京市鼓楼区校门口1号房产系三五〇三服装公司于2005年申请立项建设的经济适用房。2013年6月24日，三五〇三服装公司将上述房产划转到三五〇三投资公司。三五〇三投资公司于2010年12月23日登记设立，设立目的负责管理三五〇三服装公司重组改制上市的剥离资产。丛建强系三五〇三服装公司职工。2010年8月31日，丛建强与三五〇三服装公司签订了《南京市公有住房售后换（退）购房买卖协议》、《南京市公有住房买卖契约》，丛建强以其已购买并领取房屋所有权证的位于南京市鼓楼区蔡家巷5号2幢1-301室房产置换涉案房产，并补交相关购房款。同日，三五〇三服装公司向丛建强出具了收据和住房通知单。丛建强对涉案房产进行装修，并迁入居住。
南京中院认为，首先，三五〇三投资公司与三五〇三服装公司系关联公司，三五〇三投资公司承继了三五〇三服装公司名下的涉案房产，故丛建强与三五〇三服装公司签订的涉案房产买卖及置换协议对三五〇三投资公司具有法律约束力，三五〇三投资公司应当按协议履行相关义务。其次，在该院查封涉案房产之前，丛建强提供的证据足以证明其与三五〇三服装公司已签订了合法有效的涉案房产买卖协议，支付了全部价款，并实际占有涉案房产。第三，涉案房产系经济适用房，产权过户登记手续由三五〇三投资公司集中办理，丛建强已将相关资料交三五〇三投资公司，其自身对没有办理过户登记不存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，丛建强的异议理由及请求成立，该院予以支持。应当中止对涉案房产的执行。于2016年6月23日作出（2016）苏01执异222号执行裁定，中止对位于南京市鼓楼区校门口1号21幢2单元402室房产的执行。告知不服该裁定，自裁定送达之日起十五日内向该院提起诉讼。
工行江头支行不服该裁定向南京中院提起诉讼，请求：1、撤销（2016）苏01执异222号执行裁定书；2、立即执行南京市鼓楼区校门口1号21幢2单元402室房产。
事实和理由：一、丛建强与三五〇三投资公司之间并不存在真实有效的买卖合同，讼争房产的产权归属于被执行人三五〇三投资公司。首先，三五〇三投资公司成立于2010年12月，系新兴际华投资有限公司独资设立的有限责任公司。虽然其与三五〇三服装公司存在关联关系，但属独立法人，亦并非由三五〇三服装公司分立而来，对三五〇三服装公司的相关权利义务不具有法定继承的义务。工商资料显示，三五〇三投资公司的经营范围包括项目投资、资产经营等，（2016）苏01执异222号执行裁定书认为其设立目的在于负责管理三五〇三服装公司重组改制上市的剥离资产，与工商登记注册的内容不符。其次，2013年讼争房产登记到三五〇三投资公司名下，房产划转登记属于物权的转移和确定，物权转移行为并不等同于债权的概括转让。丛建强没有举证证明其与三五〇三服装公司之间的债权债务关系已经依法转让给了三五〇三投资公司，三五〇三投资公司无须对丛建强与三五〇三服装公司之间的买卖合同承担责任与义务。尽管丛建强提供了其与三五〇三服装公司之间签署的买卖合同或换购协议，但不能排除讼争房产在协议签订之后再次发生流转、变更，法律上不能、事实上也不能对抗、阻却讼争房产的物权转移。再次，相关房产被划转登记至三五〇三投资公司而非登记给丛建强，这一事实证明了丛建强提交的买卖合同或换购协议并未实际履行、已解除或者变更。丛建强提交的购房协议只能证明其与三五〇三服装公司之间曾经建立过房屋买卖合同关系，但不能证明该债权关系依然存续或有效、不能证明其与三五〇三投资公司也就讼争房产建立了买受关系，亦不能凭此证明其对物权已经转移至三五〇三投资公司的讼争房产仍然拥有物权，更不能以此对抗原告对物权人依法产生的强制执行权利。
二、讼争房屋具备过户登记的条件，丛建强未能证明自己及时向登记部门递交登记材料、申办产权登记，丛建强系因自身原因导致未能及时办理过户登记，存在明显过错，不符合相关司法解释规定的可以阻却执行的条件。《南京市出售公有住房实施细则》第二十一条规定，“职工购买公有住房后，须到市房产管理局和市土地管理局申办房屋所有权证和土地使用权证”，《南京市城镇房屋权属登记条例》第二十条规定，“房屋核准登记后，因买卖、交换、赠与、继承、投资、企业合并等原因致使其权属发生转移的，应当自房屋交付使用之日起三十日内，由当事人申请房屋所有权转移登记”。目前，鼓楼区校门口1号18、19、21幢房屋其他多数业主已经成功办理产权过户手续，丛建强并未提供证据材料证明自己递交登记材料并办理过户登记。讼争房产历时多年都未申请办理过户登记，本身就说明丛建强和三五〇三投资公司之间不存在买受关系；即使存在买受关系，丛建强自身也存在明显过错，不能以此为由对抗本案的执行。本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。
丛建强辩称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及有关事实，本案足以排除原告的请求执行行为，执行裁定书认定事实正确，讼争房屋不应予以执行。
事实与理由：一、讼争房屋所属三期集资房系南京三五〇三服装总厂立项并集资建造，在尚未办理初始登记的情况下，基于企业改制上市需要，2009年将其作为剥离资产通过关联企业间的划转行为划转至三五〇三投资公司。涉案《南京市公有住房买卖契约》虽系三五〇三服装公司与丛建强签署，但该合同合法有效，三五〇三投资公司承受划拨的房产，根据企业法人财产原则，其当然也受制于该合同法律拘束力，应承受合同的权利义务，讼争房产登记在三五〇三投资公司名下并非因债的概括承受，原告所述与本案事实不符。
二、三五〇三投资公司系因上述的改制划拨行为而作为申请人办理了房屋权属初始登记，而非转移登记，故原告所谓房产因登记到投资公司名下而发生了物权转移是错误的。不动产登记是房屋权属变动的生效要件，讼争房屋至今也并未发生除本案房屋买卖协议以外的物权变动行为，422套三期集资房房产除109套办理了房屋权属转移登记变更至购房人名下，其余313套房产仍处于初始登记状态，不动产未发生任何转移，原告所述的房屋买卖协议签订后，讼争房产已经流转、变更等没有事实依据。
三、三五〇三投资公司设立的目的即为管理三五〇三服装公司的剥离资产，故其办理初始登记是为购房人办理房屋权属转移登记必不可少的环节，讼争房屋权利状态虽然是表现为登记于三五〇三投资公司名下，但是其承受三五〇三服装公司剥离资产的结果，其也必然承受原房屋买卖协议的合同权利义务，履行讼争房屋权属转移的合同义务。
四、讼争房产并不存在原告所述历经多年未办理登记、丛建强存在过错的情况。原告所谓的根据《南京市城镇房屋权属登记条例》第二十条规定，即当事人应在房屋交付使用之日起三十日内申请房屋所有权登记，并不适用于本案。讼争房屋虽然在2010年竣工交付，但因三五〇三服装公司于2009年企业改制，讼争房屋并未办理房屋权属初始登记，买房人自然也无法申请权属登记。2013年12月，三五〇三投资公司才通过企业改制划转行为办理了讼争房屋初始登记。自2014年起三五〇三投资公司开始陆续为三期集资购房人办理权属转移登记，已经办理109套，后因法院2015年3月查封保全而中断办理。因办证手续由三五〇三投资公司统一办理，丛建强2014年前后即已经提供相关的购房协议、出资证明、住房通知单、身份证等办证资料交付三五〇三投资公司，其自身在办理过户手续上并无过错。综上所述，丛建强足以排除原告的请求执行行为，请求法院驳回原告的诉讼请求，解除对讼争房产的查封。
三五〇三投资公司辩称：一、认可丛建强的答辩意见。二、我方与三五〇三服装公司系关联公司，其设立的目的就是为了处理三五〇三服装公司的剥离资产，在承继了三五〇三服装公司名下的房产后，理应承继三五〇三服装公司与职工签订的相关房屋买卖协议。三、讼争房屋性质特殊，需要三五〇三投资公司集体办理权证。自2013年开始，我方为三期422套房屋办理了初始登记，其中109套已经将权属变更完毕，相关权属已经登记至个人名下。丛建强已经于2014年提交了全套的办证资料，在我方为其办理产权变更手续期间，被原告查封，丛建强作为买受人无过错。综上，请求法院依法驳回原告的诉请，解除对讼争房屋的查封。
一审法院认定事实：南京三五〇三服装总厂于2005年获得建设工程规划许可证，获准在南京市鼓楼区中山北路279号建设经济实用住房01、02、03、05、06幢（房屋坐落号后变更为校门口1号17幢、18幢、19幢、21幢、22幢）。2009年，南京三五〇三服装总厂改制并更名为三五〇三服装公司。三五〇三服装公司三期集资房项目（即南京三五〇三服装总厂2005年获准建设的经济实用住房项目）于2013年6月24日划转至三五〇三投资公司管理。2013年12月31日，包括讼争房屋在内的422套三期集资建房初始登记至三五〇三投资公司名下。目前，422套房屋中已经有109套办理了房屋权属转移登记手续，登记至购房人名下。
三五〇三投资公司向南京中院提交《房改房登记收件单》、《南京市房产测绘受理单》，证明在南京市鼓楼区校门口1号房产被查封前，三五〇三投资公司已经陆续为三期集资房购房人集体办理房产转移登记手续。工行江头支行质证认为，《房改房登记收件单》仅注明“校门口1号21幢1单元1601室等”148件，并没有具体交件的详单，且收件单收件日期为2015年2月6日，此时原告已向法院申请保全，三五〇三投资公司此时递交材料办理过户是为了转移财产。《南京市房产局测绘受理单》未加盖公章，对真实性无法确认，且测绘是在办理过户之前的手续，不能证明三五〇三投资公司已经为购房人办理房产转移登记手续。南京中院认为，三五〇三投资公司提交的《房改房登记收件单》虽然没有表明其交件的148户房屋的详单，但能够证明在讼争房产被查封之前，其确实就部分三期集资房权属转移登记事项向房产登记部门递交材料。
南京中院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告丛建强在讼争房产被查封之前已经和三五〇三服装公司签订了书面的公有住房买卖契约，支付全部价款并已实际占有讼争房屋。关于原告认为讼争房屋现登记在三五〇三投资公司名下，丛建强系和三五〇三服装公司签订的公有住房买卖契约，丛建强和三五〇三投资公司不存在房屋买卖关系，三五〇三投资公司无须对丛建强与三五〇三服装公司之间的买卖合同承担责任与义务的主张，该院认为，三五〇三投资公司获得三期集资房系基于三五〇三服装公司改制过程中关联企业之间的资产划拨，三五〇三投资公司应承继三五〇三服装公司在《公有住房买卖契约》中的义务，协助购房人办理房屋产权过户手续。原告上述观点，无事实和法律依据，该院不予支持。被告三五〇三投资公司提供的证据表明讼争房屋的过户登记手续系由三五〇三投资公司集中办理，三五〇三投资公司在南京市鼓楼区校门口1号房产被查封前已经为部分购房人办理了房产转移登记手续，且已有109套房屋办理完毕。讼争房屋尚未办理产权变更手续，即被法院查封，丛建强并非因其自身原因未办理过户登记。综上，丛建强享有排除对讼争房屋执行的权利，原告工行江头支行主张要求执行讼争房屋，无事实和法律依据，该院不予支持。于2017年1月9日作出（2016）苏01民初1083号民事判决：驳回原告工行江头支行的诉讼请求。案件受理费3778元，由原告工行江头支行负担。
本院查明，2010年8月31日，三五〇三服装公司与丛建强签订《南京市公有住房买卖契约》，约定三五〇三服装公司将南京市鼓楼区校门口1号21幢2单元402室公有住房出售给丛建强，三五〇三服装公司于2010年8月31日前将上述房屋交付丛建强，房屋所有权归丛建强所有。丛建强在契约签订之日付清全部房价款。同日，丛建强与三五〇三服装公司签订《南京市公有住房售后换（退）购房买卖协议》，约定丛建强因住房调整，将位于南京市鼓楼区蔡家巷5号2幢1-301室公有住房换（退）给三五〇三服装公司，丛建强于2010年12月9日前将上述房屋移交给三五〇三服装公司。
2010年11月25日，新兴际华投资有限公司作出《关于同意成立三五〇三投资公司的批复》，相关内容为：三五〇三投资公司负责管理三五〇三服装公司重组改制上市剥离资产。2013年6月24日，新兴际华投资有限公司作出《关于将原南京三五〇三服装总厂剥离的三期集资房项目划转至三五〇三投资公司的通知》，将原南京三五〇三服装总厂立项的三期集资房项目划转至三五〇三投资公司管理，要求三五〇三投资公司及时办理三期集资房有关权证的各项手续。2013年9月23日，南京市住房和城乡建设委员会《关于对三五〇三公司职工集资建房产权证办理请示的批复》中载明：南京三五〇三服装总厂上市后将其剥离剩余资产成立了三五〇三投资公司，经济适用住房整体列入改制剥离资产。同意三五〇三投资公司提出的三期职工建房仍按地方集资建房有关政策办理相关权属登记。
本院二审期间，丛建强提供其被置换房屋的所有权证，用以证明其已按换（退）购房买卖协议履行义务，退还被置换房屋。
本案争议焦点：上诉人主张应对涉案房屋强制执行是否有事实依据。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据本案查明事实，涉案被查封房屋系原南京三五〇三服装总厂建设的经济适用房，南京市住房和城乡建设委员会、新兴际华投资有限公司的相关文件证明成立三五〇三投资公司系为处理三五〇三服装公司的改制剥离资产，将原南京三五〇三服装总厂立项的三期集资房项目划转至三五〇三投资公司管理，由三五〇三投资公司办理三期集资房的所有权证。涉案被查封房屋于2006年即缴纳首批购房款，购房人提供银行现金解款单、银行商户存根、收款收据等证据证明缴纳了全部购房价款。三五〇三服装公司于2010年8、9月间将涉案房屋交付购房人。丛建强提供被置换房屋的所有权证，证明其已按换（退）购房买卖协议履行义务，退还被置换房屋。涉案被查封房屋由三五〇三投资公司统一、分批办理房屋所有权转移登记手续，购房人将办理房屋所有权证所需资料交付三五〇三投资公司，三期集资房422套房屋中，有109套已办理了房屋权属转移登记。
综上，涉案房屋在南京中院查封之前已签订房屋买卖合同，由购房人占有涉案房屋并支付全部购房价款，未办理过户登记非因购房人自身原因。上诉人虽对上述事实持有异议，但未能提供证据证明其主张，上诉人要求对涉案房屋强制执行缺乏事实依据，上诉人工行江头支行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3778元，由上诉人中国工商银行股份有限公司厦门江头支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 苏 峰
审判员 李 晶
审判员 唐志容
二〇一七年六月十五日
书记员 周正媛