广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终20531号
上诉人（原审原告）：广州市承泽科技企业孵化器有限公司（原广州市承泽物业管理有限公司），住所地广东省广州市天河区东圃大马路一横路23号。
法定代表人：岑兆雄，职务：总经理。
委托代理人：周石文，广东均桓律师事务所律师。
委托代理人：吴晓嘉，广东均桓律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：刘丽贞，女，1960年6月28日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：刘立健，广东国道律师事务所律师。
委托代理人：陈唯真，广东国道律师事务所律师。
上诉人广州市承泽科技企业孵化器有限公司（以下简称承泽科技公司）、刘丽贞因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初18840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
承泽科技公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五、七项判项，改判支持承泽科技公司一审全部诉讼请求；2.刘丽贞承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由如下：一、刘丽贞未举证证明合意约定的违约金标准过分高于实际损失的情形下，一审直接将逾期支付租金、水电费、物业管理费的违约金标准调整为中国人民银行同期贷款利率上浮50％，属于适用法律错误。根据最高人民法院印发《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知第八条规定，若刘丽贞以《租赁协议书》中约定的违约金标准过分高于实际损失为由请求予以调整，则应进行相应举证。在其未尽举证责任的情形下，一审径自调整违约金标准，属适用法律错误。退一步讲，即使合同违约金约定过高，鉴于逾期付款和借款有理论上和实践上的相同性，如一方当事人认为约定违约金过高并申请调整，一审也应以《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定的年利率24％为主要参考标准，以弥补守约方的损失。二、一审以承泽科技公司2015年10月19日对涉案商铺停电为由，将2015年10月20日之后的租金(合同解除次日2015年10月28日后转为房屋使用费)、物业管理费调整为合同约定标准的50％，且不支持前述款项相应的违约金，属于事实认定错误及法律适用错误。1.一审认定承泽科技公司于2015年10月19日对案涉商铺停止水电供应，属于事实认定错误。根据《电表读数》的记载，案涉商铺自2015年10月19日至2015年11月19日期间的用电量为5度，极少量的用电事实系基于刘丽贞未实际开展经营活动所导致的。同理，刘丽贞所提供的2015年10月20日的《报警回执》也未能证明其声称的断电事实。2.即便承泽科技公司存在断电事实，一审将租金、房屋使用费、物业管理费标准调整为合同约定标准的50％，且不支持相应的违约金，也违反了合同约定，属于适用法律错误。根据《租赁协议书》第三十五条约定，刘丽贞逾期支付水电费等其他费用超过15天的，承泽科技公司可以即时停止水电供应。据此，即便承泽科技公司对涉案商铺停止水电供应，也是在行使合同权利，系基于刘丽贞的违约行为而进行的自我救济行为。3.案涉商铺腾空前，承泽科技公司客观上无法将案涉商铺转租给第三人使用，2015年10月20日至2015年11月23日期间的租金、房屋使用费、物业管理费及相应的违约金即为承泽科技公司因刘丽贞的违约行为而导致的损失，刘丽贞基于其逾期付款的违约行为反而获取租金、房屋使用费、物业管理费减半且无须支付违约金的利益，显然有悖于公平合理原则。
针对承泽科技公司的上诉请求，刘丽贞二审辩称：1、承泽科技公司提出的违约金标准，刘丽贞也认为一审确定的违约金标准过高，在刘丽贞上诉状第4点予以详细论述。2、对于承泽科技公司提出的2015年10月20日后的违约金及管理费问题，涉案物业已经于2015年10月19日由承泽科技公司强制收回，合同已事实解除，因此刘丽贞无需支付之后的管理费及违约金。
刘丽贞上诉请求：1.撤销一审判决，驳回承泽科技公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由承泽科技公司承担。事实与理由如下：因本案系房屋租赁合同纠纷，一审判决刘丽贞支付租金、房屋使用费及违约金，并没收保证金等没有事实与法律依据。一、涉案商铺已于2015年10月19日由承泽科技公司强制收回。一审庭审中，刘丽贞结合本案证据，多次强调承泽科技公司于2015年10月19日强制收回涉案商铺，并自行上锁的事实，但一审并未予以查明采纳。二、《租赁协议书》已于2015年10月19日解除。根据承泽科技公司提供的《水表读数》，涉案商铺在2015年10月19日后没有用水用电记录，一审对此也予以认定。根据《租赁协议书》第三十五条约定，因刘丽贞逾期支付租金，承泽科技公司于2015年10月19日停水停电，根据合同约定，承泽科技公司在不予发函的情况下，即时停水停电，收回物业重新出租，属于单方解除合同，应当认定2015年10月19日为合同解除日期。一审片面以承泽科技公司发函解除的日期作为合同解除日期，明显违反合同约定，应当予以纠正。三、刘丽贞无需支付2015年10月19日后的租金、管理费、违约金等费用。承泽科技公司于2015年10月19日收回涉案商铺，并于当日单方解除合同，刘丽贞已失去商铺的控制权，无需支付租金、管理费及房屋使用费，更无需支付违约金。根据承泽科技公司在2015年10月28日出具的物品处理通知书第2条可知，其将在2015年10月29日进行变卖或清理。承泽科技公司以书面形式明确告知物品处理的时间为2015年10月29日，至于承泽科技公司是否在11月23日才进行物品的处理与刘丽贞无关，对于其在告知刘丽贞后未及时处理所导致扩大的损失及物品的相关责任应由承泽科技公司承担。况且，双方在2015年10月19日已经解除合同关系。四、一审判定的违约金过高，违反法律规定。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第29条第2款规定，一审第二、第五判项金额合计为71425.27元，但第七判项却又判决第二、第五判项违约金总额不超过73052.66元为限，甚至超过本金，明显过高，超出30％的损失范围。五、2015年8月至10月，刘丽贞与承泽科技公司仍在协商减租，刘丽贞不存在恶意拖欠租金行为，不应支付违约金。因涉案商铺长期漏水，经刘丽贞多次反映均无法得到妥善解决，刘丽贞一直与承泽科技公司协商减免租金，协商期内，双方同意暂不予以交租，待协商后按协商租金标准予以支付租金。六、刘丽贞店内损失上百万元，一审期间多次要求对物品进行评估，但均未采纳。承泽科技公司收回涉案商铺后，未经得刘丽贞同意，擅自变卖商铺内物品，其中刘丽贞遗失了现金20万元、烟酒及其他贵重物品，而承泽科技公司仅仅提供了部分物品清单，且根据该清单，承泽科技公司将刘丽贞店内桌椅、设备、空调等全部低价贱卖，总共才折价变卖10700元，明显不合理。七、关于水电周转金问题，一审判决承泽科技公司有权不予退还水电周转金2782.05元没有依据，根据租赁协议书第9条，并无明确约定在乙方未缴纳租金的情况下可以没收水电周转金。
针对刘丽贞的上诉请求，承泽科技公司二审辩称：1、案涉租赁协议已于2015年10月27日正式解除，根据《合同法》第96条规定，合同至通知到达对方时解除，而案涉解除合同通知书于2015年10月27日送达给刘丽贞，而且根据司法解释第29条，刘丽贞在收到通知后3个月内未提出异议。所以案涉租赁合同于2015年10月27日解除的事实是客观明确的。2、对于刘丽贞提起的现金贵重物品丢失的陈述，公安机关已经进行审查并作出不予立案处理，可见其陈述与客观事实不符。3、承泽科技公司与刘丽贞不存在协商解决行为，从承泽科技公司在2015年8月至11月期间多次向刘丽贞发出催款函可以印证该事实。4、承泽科技公司实际收回商铺的时间是2015年11月23日，一审对该事实的认定正确。5、租赁协议书约定租赁期满，刘丽贞没有欠缴费用的情况下，由承泽科技公司将水电周转金退还给刘丽贞，该约定意思是如刘丽贞有欠款情形，承泽科技公司有权不退还水电周转金，否则按照刘丽贞的理解，该条约定没有任何法律意义。另外，关于物品处理通知书问题，该通知书只能证明承泽科技公司通知刘丽贞前来清理商铺，而不能以该通知书记载的时间认定为承泽科技公司实际收回商铺的时间，关于收回商铺的时间应该以2015年11月23日为准。
2016年10月27日，承泽科技公司向一审法院提起本案诉讼，请求：1、确认承泽科技公司与刘丽贞签订的《租赁协议书》于2015年10月27日解除。2、刘丽贞向承泽科技公司支付2015年8月4日至2015年10月20日租金57607.66元（2015年7月21日至2015年8月20日应付租金23369.22元，但刘丽贞实际只支付12500元，2015年8月4日至2015年8月20日仍欠租金10869.22元；2015年8月21日至2015年9月20日租金23369.22元、2015年9月21日至2015年10月20日租金23369.22元）、2015年8月至2015年10月管理费5564.10元（2015年8月管理费1854.7元对应的期间为2015年7月21日至2015年8月20日，2015年9月管理费1854.7元对应的期间为2015年8月21日至2015年9月20日，2015年10月管理费1854.7元对应的期间为2015年9月21日至2015年10月20日）、2015年7月至2015年9月水电费9880.9元（2015年7月水电费3542.4元、2015年8月水电费3624.7元、2015年9月水电费2713.8元）、2015年8月至2015年10月垃圾费166.8元（55.6元/月），合计73219.46元。3、刘丽贞向承泽科技公司支付上述租金、管理费及水电费的违约金73052.66元（按每日2%的标准，租金、管理费的违约金分别自当月6日起计至实际清偿之日止，水电费的违约金分别自次月6日起计至实际清偿之日止；截至起诉之日止，违约金数额已超出欠款本金数额，故本案违约金以73052.66元计）。4、刘丽贞向承泽科技公司支付2015年10月28日至2015年11月23日占用期间的租金19600元及违约金19600元。5、确认承泽科技公司无须返还刘丽贞已支付的租赁保证金44512.8元、水电周转金2782.05元以及管理费保证金3709.4元。6、刘丽贞向承泽科技公司支付2015年10月20日至2015年10月27日的租金5277元及违约金5277元。7、刘丽贞承担本案的诉讼费。
一审法院经审理查明：承泽科技公司原名广州市广德昌商业管理服务有限公司（简称广德昌公司），2015年4月14日经广州市天河区工商行政管理局批准更名为广州市承泽物业管理有限公司，2016年11月10日经广州市天河区工商行政管理局批准更名为现称。
2014年2月20日，承泽科技公司（甲方、出租方）与刘丽贞（乙方、承租方，合同联系地址广州市白云区棠景街棠下南街76号日裕商务大厦7楼7B房）签订《租赁协议书》，约定：甲方将广州市天河区东圃大马路一横路23号自编B区112号商铺（简称涉案商铺）出租给乙方使用。该物业建筑面积约为185.47平方米，套内建筑面积111.28平方米，以建筑面积为计租面积。甲方以现状（以甲方或甲方委托的物业管理公司出具并经乙方签字确认的《收、验楼交接确认书》为准）交付给乙方使用。租赁期限3年，从2014年2月21日起至2017年2月20日止。甲方交付该物业给乙方之日（入伙日）为起租日。从起租日2014年2月21日起至2014年5月31日止共100天为免租期，供乙方进行自费装修。免租期内乙方免交租金，但须支付管理费、水电费和其他应支付的费用。2014年6月1日至2015年2月20日每月租金为22256.4元，2015年2月21日至2016年2月20日每月租金为23369.22元，2016年2月21日至2017年2月20日每月租金为24537.68元。乙方应向甲方支付租赁保证金44512.8元。租赁期满后，在乙方没有违约的情况下，凭保证金收据原件收回租赁保证金，甲方无息将租赁保证金退还给乙方；若乙方有违约行为，则甲方有权不予返还租赁保证金。租赁期内，乙方按其所使用的水电数额（以甲方抄表及所计算的分摊数额为准）向甲方支付水电费（包括公共水电分摊。下同，按商业收费标准计算）。乙方应向甲方支付水电周转金2782.05元。租赁期满后，乙方没有欠缴租金，水电费等其他费用的情况下，凭水电周转金收据原件收回水电周转金，甲方无息将水电周转金退还给乙方。乙方须于每月五日前（含五日）支付当月租金及上月的水电费，如当月五日为公众假期，则支付租金和水电费期限顺延至公众假期届满后的第一天。乙方需每月五日前（含五日）向甲方或甲方聘请的物业管理公司支付物业管理费，乙方每月应支付物业管理费1854.7元（10元/平方米），如当月五日为公众假期，则支付管理费用的期限顺延至公众假期届满后的第一天。乙方需于2014年2月21日前向甲方或物业管理公司支付管理费保证金3709.4元。租赁期满后，在乙方没有违约的情况下，凭保证金收据原件收回管理费保证金，甲方或物业管理公司无息将管理费保证金退还给乙方；若乙方有违约行为，则甲方有权不予返还管理费保证金。在乙方无任何违约行为的情况下，如甲方单方面终止本协议，甲方除如数退还乙方所支付的租赁保证金外，还须支付与租赁保证金等额数量的赔偿金。在甲方无任何违约行为的情况下，如乙方单方面终止本协议，甲方及物业管理公司除有权不予返还乙方所支付的租赁保证金，水电周转金及管理保证金外，乙方还需向甲方支付相当于二个月租金的违约金，并将该物业内的设备、设施及装修全部无偿移交甲方所有，乙方不得进行拆卸、破坏或者迁移。乙方在租赁期间，若多次违反甲方或物业管理公司制定的管理守则或各项管理规章制度，并经甲方或物业管理公司多次发函（两次或以上）仍未能改正的，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除本协议书，即时停止水电供应，收回该物业重新出租，甲方及物业管理公司还有权不予返还乙方所支付的租赁保证金、水电周转金及管理费保证金。乙方逾期支付应付款项的，包括但不限于租赁保证金、水电周转金、管理费保证金，水电费、租金，除仍应如数补交外，还需按所欠金额以每日2%的标准向甲方支付违约金。乙方逾期支付租金及其违约金、管理费及其违约金超过30天的，或者逾期支付水电费等其他费用超过15天的，甲方或物业管理公司有权在不予发函催缴的情况下单方解除本协议书，即时停止水电供应，收回该物业重新出租，并自行清点该物业内的一切物品进行变卖，变卖所得优先抵扣乙方所欠缴之费用，甲方及物业管理公司并有权不予返还乙方所支付的租赁保证金，水电周转金及管理保证金，并保留追索用变卖物品所得抵扣后乙方尚欠的相关费用的权利。租赁期满后或者本协议被解除后，乙方逾期不交还该物业的，甲方除有权限期乙方迁出和要求乙方支付占用期间租金外，甲方还有权按占用期内租金总额的100%向乙方收取违约金。甲、乙双方在履行本协议期间，有关协议内容增加、减少或修改，均须取得双方的协商一致，达成书面协议。在本协议期满或者被终止、解除时，除本协议另有约定外，乙方须将该物业全部清空连同该物业所有钥匙，以及甲方在其内所设立的固定装置等设备在完好无缺、可供使用的情况下交回甲方（一般损耗则属例外）。若因乙方原因对该物业及甲方在其内所设立的固定装置等设备造成损坏，乙方必须加以修复完好或支付足以修复完好的费用。甲方对乙方用于物业装修的投资不予补偿。凡涉及双方权利、义务的按原联络资料发出通知即视为已经送达，而无论该通知是否被签收，被何人签收以及是否被退回等。
2014年2月21日，承泽科技公司将涉案商铺交付刘丽贞，双方签订《收、验楼交接书》（显示水表读数0度、电表读数6度等）。刘丽贞并向承泽科技公司支付租赁保证金44512.8元、水电周转金2782.05元及管理费保证金3709.4元。刘丽贞自行装修后对外以“广州市天河区东圃丽阁咖啡店”经营餐饮。
2015年10月26日，承泽科技公司通过EMS特快专递向刘丽贞发出《解除合同通知书》（邮寄地址为《租赁协议书》载明的刘丽贞的地址。邮件已于2015年10月27日妥投，签收人为本人）。《解除合同通知书》主要内容：贵方与我司于2014年2月20日签订了《租赁协议书》，约定贵方租赁涉案房屋。截止本通知书发出日，贵方已经拖欠我司如下费用：1、自2015年8月1日起至2015年10月25日止的租金，其中8月租金10869.22元，违约金17608.14元；9月租金23369.22元，违约金23369.22元；10月租金23369.22元，违约金9347.69元。2、自2015年8月1日起至2015年10月25日止的管理费，其中8月管理费1854.7元，违约金3004.61元；9月管理费1854.7元，违约金1854.7元；10月管理费1854.7元，违约金741.88元。3、自2015年7月1日起至2015年9月31日止3个月的水电费，其中7月水电费3542.4元，违约金5738.69元；8月水电费3624.7元，违约金3624.7元；9月水电费2713.8元，违约金1085.52元。4、自2015年8月1日起至2015年10月25日止3个月的垃圾费166.8元。以上拖欠费用本金共计73219.46元，违约金共计66375.15元，共计139594.61元。为此，我司已多次通过电话、口头交涉、发送催款函件等形式要求贵方按约定支付拖欠费用，但贵方一直未交纳。鉴于贵方的严重违约行为，根据双方《租赁协议书》第三十五条的约定，特致函如下：1、自本通知发出之日起解除与贵方签订的《租赁协议书》。2、我司有权要求贵方支付拖欠我司的费用及违约金，违约金计至贵方与我司结清的前一天止，同时我司有权没收贵方支付的租赁保证金、水电周转金及管理保证金。3、本函发出之日起3日内将该物业恢复原状并交还我司，逾期未恢复原状并交还的，按照《租赁协议书》约定的承担占用期间租金及违约金。4、贵方如逾期不结清拖欠我司的费用及违约金或不将该物业恢复原状并交还我司的，我司将停止水电供应，自行收回该物业重新出租及自行清点该物业内的一切物品进行变卖，变卖所得优先抵扣贵方所欠缴之费用，变卖物品不足抵扣的，我司将有权继续追究贵方的责任。5、我司有权同时通过法律途径追究贵方的违约责任。请贵方在本通知发出后3日内与我司取得联系，结清拖欠我司的费用并承担合同约定的违约责任及义务。
2015年10月29日，承泽科技公司通过EMS特快专递向刘丽贞发出《物品处理通知书》（邮寄地址为《租赁协议书》载明的刘丽贞的地址。邮件已于2015年11月4日妥投，签收人为本人）。《物品处理通知书》主要内容：我司已于2015年10月26日向贵方发出《解除合同通知书》，该通知书已经送达贵方并生效，我司也已经与贵方解除了《租赁协议书》。该通知书明确告知贵方应前来我司结清拖欠我司的费用，承担合同约定的违约责任及逾期前来办理应承担的后果。但截止本通知书发出之日，贵方一直未前来结清拖欠我司的费用及承担违约责任，导致我司的损失进一步扩大。鉴于此，现我司再次郑重致函贵方如下：1、我司将对贵方租赁的物业进行查封，并对该物业准备另行出租。2、该物业内的物品，我司将于2015年10月29日将进行变卖或进行清理，变卖价款将优先抵扣贵方拖欠我司的全部费用。3、若变卖的价格不足以抵扣贵方拖欠我司全部费用，我司将按以下方式进行扣抵：优先抵扣贵方未支付的违约金；其次抵扣贵方拖欠的租赁期间产生的费用；剩余我司未获清偿的费用，我司有权采取进一步的措施。
2016年10月27日，承泽科技公司提起本案诉讼。
承泽科技公司对于催收欠费的事实提供以下证据：1、2014年5月29日至2015年10月22日承泽科技公司向刘丽贞发出的《关于按时缴交费用的通知函》多份（其中部分有签名，部分注明已收原件未签名），拟证明刘丽贞自承租涉案物业以来，一直存在拖欠租金、管理费、水电费、垃圾费的行为，承泽科技公司多次以函件方式催促刘丽贞付清尚欠的租金、管理费、水电费及垃圾费。2、EMS快递单多份，拟证明承泽科技公司向刘丽贞催讨租金、管理费、水电费、垃圾费。刘丽贞对上述证据真实性均不确认。
承泽科技公司对其有权出租涉案商铺提供如下证据：1、广州纺织品进出口集团有限公司（出租人、甲方）与承泽科技公司（承租人、乙方）签订的《房屋租赁合同》一份。该合同载明：甲方同意将广州市天河区东圃大马路一横路23号的房地产（《房地产证》编号：穗房地证字第××号、17××46号、17××47号、17××48号、17××49号，以下称该物业）出租给乙方进行商业使用，总建筑面积50790.81平方米，该面积作为双方计收租金及管理费的依据。租赁期限2011年5月1日至2031年4月30日，期限为20年。2、落款日期为2010年4月28日的《同意转租证明》一份。该证明载明：承泽科技公司租赁了我公司（原名广州纺织品进出口公司）位于广州市天河区东圃大马路一横路23号的房地产（房产证号码：穗房地证字第××号、17××46号、17××47号、17××48号、17××49号）。承泽科技公司可以将上述房地产用于租赁经营，全部或者部分进行再次转租，并合法经营。刘丽贞对承泽科技公司以上证据亦不予确认。
关于涉案房屋的产权情况，承泽科技公司提供如下证据：1、粤房地权证穗字第××号房地产权证（原件）。该证载明：房屋地址为天河区东圃大马路一横路23号综合楼，建筑面积4442.09平方米，产权人广州纺织品进出口集团有限公司，登记时间2015年2月12日。2、穗房地证字第××号房地产权证（复印件，承泽科技公司称该房产证为旧证，已被上述01××74号房地产权证所取代）。该证载明：房屋地址为天河区东圃大马路一横路23号综合楼，建基面积757.85平方米，总建筑面积4442.09平方米，产权人广州纺织品进出口公司，登记时间1994年8月18日。上述证据经质证，刘丽贞表示：证据1真实性无法确认；根据承泽科技公司与广州纺织进出口集团有限公司签订的租赁合同，该证据反映的东圃大马路的房地产证号与该租赁合同反映的场地房地产证号不一致，且建筑面积也不一致；据了解，涉案物业分为A栋和B栋，A栋是具有相关产权，但本案所涉及的B栋没有任何产权。证据2未核对原件，真实性由法院予以认定。
关于涉案房屋的水表、电表读数，承泽科技公司提供的电表读数记录显示：涉案房屋8月21日读数15245度、9月18日读数17802度、10月19日读数19430度、11月19日读数19435度；水表读数记录显示：涉案房屋8月21日读数204吨、9月18日读数216吨、10月19日读数232吨。
关于承泽科技公司收回涉案商铺的时间，刘丽贞称：2015年10月19日承泽科技公司通过停电方式迫使我方员工离开涉案商铺，承泽科技公司自行在涉案商铺上锁，强行收回涉案房屋，我方在2015年10月20日立即报警；根据承泽科技公司提供的电表读数记录，2015年10月19日有抄表读数，此后就再没有抄表读数，且该证据显示2015年10月19日至11月19日仅用了5度电。承泽科技公司则称：我方于2015年11月23日将涉案商铺上锁，自行收回涉案商铺。
关于租金支付情况，一审庭审中刘丽贞表示：我方支付了2015年8月的部分租金。
关于水电费，承泽科技公司庭后制作《2015年7月至2015年9月欠付水电费构成明细》，该明细表载明：1、2015年7月水电费合计3542.45元。其中水费141.6元（本期读数169，上期读数139，用量30，单价4.72）、公摊水费6.2元、用水损耗12元；电费2962.9488元（本期读数11859，上期读数8613，用量3246，单价0.9128）、公摊电费156元、变电损耗263.7元。2、2015年8月水电费合计3624.72元。其中水费165.2元（本期读数204，上期读数169，用量35，单价4.72）、公摊水费16.4元、用水损耗14.9元；电费3033.5174元（本期读数15245，上期读数11859，用量3386，单价0.8959）、公摊电费124.7元、变电损耗270元。3、2015年9月水电费合计2713.8元。其中水费56.6元（本期读数216，上期读数204，用量12，单价4.72）、公摊水费29.8元、用水损耗4.9元；电费2290.8元（本期读数17802，上期读数15245，用量2557，单价0.8959）、公摊电费120.9元、变电损耗210.8元。
一审庭审中承泽科技公司称：我方收回涉案商铺后，根据合同约定，将部分物品变卖给新的租户，部分物品变卖给二手回收商，共变卖了10700元。对此承泽科技公司庭后提供如下证据证实：一、《物业遗留物品处理报告》，显示单位：B112，客户名称：刘丽贞，封铺时间：2015年11月23日。物品名称：“存放地点在前台的：1、电话机1部，规格/型号：高科H113101117C001868；2、电话机1部，规格/型号：青牛商机；3、消毒柜1个，规格/型号：伊蓝可施；4、收款一体机1台，规格/型号：精算盘；5、台灯1个；6、咖啡机1部，规格/型号：JIEXIN；7、咖啡机1部，规格/型号：EXPOBAR；8、保温箱1台；9、洗手池2个；10、紫外线杀菌灯1台，规格/型号：UVSterilizerKT-08DC；11、开水器1台，规格/型号：舨田；12、榨汁机1台；13、显示器1台，规格/型号：GAOSHI；14、功放1套，规格/型号：RONGYEUSB-50A；15、路由器1个；16、冷藏柜1台，规格/型号：科宝；17、冰沙调理机1台，规格/型号：麦登MD-202C；18、咖啡机1部，规格/型号：TYPE600N；19、吧台椅1把；20、置物架1个；21、单门储物柜1个；22、双门储物柜1个；23、四门储物柜1个。存放地点在大厅的：1、圆桌7个；2、长桌9个；3、沙发椅51张；4、空调2台，规格/型号：新科（3匹）；5、空调4台，规格/型号：海信（2匹）；6、冰柜1个，规格/型号：天虹；7、保鲜柜1个，规格/型号：金牛；8、摇头扇2台，规格/型号：华生；9、台扇1台，奥格斯；10、太阳伞1个。存放地点在厨房的：1、电饭煲1个，规格/型号：乐一声（大）；2、电饭煲1个，规格/型号：半豫（小）；3、储物柜1个，规格/型号：推拉式门、不锈钢；4、靠背椅27把；5、三合一洗菜池1个；6、单门冷柜1个，规格/型号：天虹；7、烤箱1个，规格/型号：领创；8、气灶1个，规格/型号：一体机、艺强；9、煤气灶1个；10、旋风炉1个；11、微波炉1个，规格/型号：美的；12、冷柜1个，规格/型号：科宝；13、置物架1个；14、配菜台1个，规格/型号：1.5米；15、洗手盆1个；16、储物柜1个，规格/型号：12门，定做。另有存放地点在储物室的：冷柜1个。”。二、落款人陈涛、落款时间2016年4月17日的《证明》一份、陈涛身份证复印件一份。《证明》内容：本人陈涛承租了涉案商铺，本人于2016年4月17日向承泽科技公司购买了原租户刘丽贞商铺内物品一批，金额为8000元。《证明》并附物品清单，载明：存放地点在前台的：消毒柜1个，规格/型号：伊蓝可施。存放地点在大厅的：空调4台，规格/型号：海信（2匹）；摇头扇2台，规格/型号：华生；冰柜1个，规格/型号：天虹。存放地点在厨房的：电饭煲1个，规格/型号：乐一声（大）；三合一洗菜池1个；旋风炉1个。三、陈涛签名的银行刷卡单一份，显示2016年4月17日刷卡8000元。四、金额8000元发票一份，付款方名称（个人）严隆海，收款方名称承泽科技公司，开票项目说明为TIT项目2016年4月原B112商铺物品变卖收入。五、案外人郭某某签名的银行刷卡单一份，显示2016年4月16日刷卡2700元。8、金额2700元发票一份，付款方名称（单位）广州中信物资回收公司，收款方名称承泽科技公司，开票项目说明为TIT项目2016年4月原B112商铺物品变卖收入。刘丽贞对上述证据均不予确认。
本案中刘丽贞对其辩称提供如下证据：1、落款日期2015年10月19日，落款人丽阁咖啡店的《减租申请》一份。《减租申请》主要内容：丽阁咖啡店是交易会指定供应商，同时也是天河东圃时代T·I·T广场（以下简称贵方）的首批入驻商户。由于贵方在管理、服务、履约等多方面未能履行承诺，造成我方损失，严重影响我方经营，现特此提出申请减免租金。理由如下：（1）提供虚假信息，引诱我店进驻。当年入驻前，贵方声明出租率已超60%。但实际上，我们是首个开业的商铺，签约后陆续开业的饮食店也不过零星几家小店，客流量少之又少，直至当年8月也没有大店开张，实际情况与贵方签约前所说的不符。（2）贵方职能欠缺造成我方损失。由于贵方没有缴清政府款项导致我不能成立公司而只能以个体户的形式成立，客观上造成我店对外合作困难。尽管租金减免了一段时间，但仍入不敷出，甚至不能负担人工、水电、原料、装修、管理等成本费用。（3）租金高昂，与市场需求脱节。由于高铺租，现在北极熊饮品闭了，十八傍牛杂倒闭了，烘焙店倒闭了，跟我店一批开张的饮食店铺已经尽数倒闭关门，主要原因就是高铺租，与市场需求严重脱节。（4）物业漏水及管理不善给我方造成损失。屋顶厕所漏水，一到大雨，我店就被水淹，光整装地面都弄了5次。从地胶、灰地毯、假草皮、木纹地板等反复折腾，前后共花费了近100000元，到现在还没有彻底解决。我店员工陈师傅还为此受伤，弄得满身是血。2014年下半年我店又投入120000元进行第二次装修。装修好后开业却又遇到B座铺水管，施工前没有任何通知，周围用4米高的脚铁架将我店团团围住，客人不敢靠近，我店无法营业，时间长达两个月，损失惨重。（5）合理要求得不到满足，差别对待租户。我们多次争取在两个大门口做广告，但都以不是大客户为理由拒绝。我店提出换位，由B座换A区的进口处位置，但都遭到拒绝。我店门前大柱子旁原有个商铺指南，后来有人在柱子上张贴巨幅海报，影响我店经营。后虽然同意我们做一个宣传广告，但第二天就被强行撕下，造成我们直接经济损失7000元，间接损失近万元。为增加客流，我要求打开西边门迎客，但物业一直以阻碍街道不允许。后虽准许，但只能开一边门，另外一边门我无法打开，实际上跟不打开那门没什么区别。可以说是故意刁难，多次追问也没下文。六、服务水平低下、态度恶劣。2015年7月，我向骆姓主任反映张贴宣传广告一事，骆听后叫我赶紧在柱上贴上我店宣传广告。谁知第二天骆就要我撕掉，并威胁道：“你不撕我叫人来撕！”当天下午两点钟，几个人就把我的海报撕下来了。还有漏水问题，我多次向物业反映，却每一次都置若罔闻或者敷衍了事，缺乏服务意识，态度恶劣。目前，不计装修和维护等花费，每个月的净亏损都在七万以上。前期长时间积累的亏损形成今天的困局，高铺租压得我们喘不过气来。现在，五月花也走了，粤顺粤得也准备在近期走。所谓唇亡齿寒，我们这些公司店铺做不下去对时代广场在外名声绝对不是好事，相反，若能得到你们持续的支持和帮助，让一个在交易会经营的店铺能生存发展下来，做得风生水起，其带动效应不言而喻，到时候自然水涨船高。所以我店强烈希望贵方能够对我店铺租进行减免，由目前的28000元减至8000元。我们渴望能满足我们的合理要求，也希望与贵方保持良好的合作关系。2、QQ邮箱截图。该截图显示发件人为“克胜<154×××＠ｑｑ.ｃｏｍ>”，收件人为“水中月<134×××＠ｑｑ.ｃｏｍ>”，附件“减租申请2”发送时间2015年10月19日。3、报警回执一份。该报警回执显示：报警时间2015年10月20日21时30分，报警人刘丽贞。拟证明涉案商铺被承泽科技公司强行撬锁且派社会人员跟踪威胁，刘丽贞报警求助。4、2016年7月4日广州市公安局天河区分局向刘丽贞出具的《信访事项告知单》。该《信访事项告知单》载明：2016年5月24日，我局受理你的信访材料，你反映于2015年10月19日被承泽科技公司派员强行撬开涉案商铺门锁、搬走物品等，店内有现金21万多，物品价值45万多，向车陂派出所报案后至今仍没有结果。经调查，现告知如下：你反映的上述警情，我局经调查后已决定不予立案，如对此有异议，应依法申请复议或向检察机关提出立案监督。5、吴加芳等人签名的物品清单一份，拟证明刘丽贞设备损失75897元。该清单显示：物品包括零下25度双门冰箱等，总金额75897元。6、《广州市远森机电设备有限公司商品销售安装单》两份，拟证明刘丽贞天花机损失35600元。单号20160907008的安装单显示：联系人刘小姐，联系地址涉案商铺，项目海信天花机KF-50QW4台，单价5500元，金额22000元。单号20160907009的安装单显示：联系人刘小姐，联系地址涉案商铺，项目新科3P天花机KF-72QW2台，单价6800元，金额13600元。7、力尚家具有限公司订货单一份，拟证明刘丽贞损失桌椅28600元。该订货单显示：订货日期2014年4月2日，客户名称刘丽贞，收货地址涉案商铺，610款咖啡色藤椅子76张、883款咖啡色藤桌子19张，金额28600元。8、物品清单一份、《广州市名洋咖啡商行出货单补货单》三份、发票多份、收款收据一份，拟证明刘丽贞损失店内其他物品261357元。其中编号29543883的发票显示：购买方广州市天河区东圃丽阁咖啡店，开票时间2015年10月14日，货物名称洋参、冬虫夏草，数量均为1公斤，总金额151600元。编号01940600的发票显示：购买方广州市天河区东圃丽阁咖啡店，开票时间2015年8月2日，货物名称鱼肚，数量3斤，总金额39600元。编号08569919的发票显示：购买方广州市天河区东圃丽阁咖啡店，开票时间2015年12月14日，货物名称硬中华、芙蓉王，数量分别为11条、18条，总金额9450元。编号08590250的发票显示：购买方广州市天河区东圃丽阁咖啡店，开票时间2015年12月14日，货物名称蓝带、轩尼诗，数量分别为1支、6支，总金额9900元。编号08569918的发票显示：购买方广州市天河区东圃丽阁咖啡店，开票时间2015年12月14日，货物名称蓝带，数量6支，总金额9000元。上述证据经质证，承泽公司表示：对证据1、2、5、6、7、8的真实性不予确认，对证据3、4的真实性确认。
刘丽贞一审庭后向一审法院提交《关于刘丽贞商铺承租及强制被单方收回过程的说明》及现场照片若干。经质证，承泽科技公司对上述证据的真实性不予确认。
本案中一审法院根据刘丽贞申请，向广州市公安局天河区分局车陂派出所（简称车陂派出所）发函调查，调取了穗公天（陂）受案字（2015）02443号《受案登记表》一份、《报警回执存根》一份、2016年6月22日穗公天不立字（2016）00025号《不予立案通知书》一份、《询问笔录》多份等材料。其中，1：穗公天（陂）受案字（2015）02443号《受案登记表》“简要案情”一栏载明：2015年12月5日10时许，刘丽贞报警称其之前在东圃大马路8号的咖啡店没有营业，现在回来发现门锁换了，室内物品被搬走，其不清楚原因；经了解是刘丽贞拖欠物业租金多时仍没有联系物业公司处理租赁纠纷，物业公司对该档口作出处理。2016年6月22日穗公天不立字（2016）00025号《不予立案通知书》主要内容：被告于2015年12月5日提出控告的被盗窃，我局经审查认为没有犯罪事实，决定不予立案。2、2015年12月17日车陂派出所向刘丽贞所作《询问笔录》其中载明：问：“事情经过？”答：“在2015年10月19日15时左右我接到我店里员工的电话，告诉我说店里停电了，不能营业，在19时左右我回到我的店里，发现确实停电了，因为经常停电，我也没管，然后就走了，在12月5日早上我回到店里，发现我店外面的东西已经不见了，店已经被物业公司锁上了，我已经没法进去了，随后我让物业公司给我开门，他们不肯帮我开门，然后我就报案了。”问：“为什么这么久才回到店里？”，答：“在2015年10月19日到12月5日之间我的厨师因为工资一直威胁我，这个已经解决了。”3、2016年5月23日车陂派出所向刘丽贞所作《询问笔录》其中载明：问：“你什么时候发现你的店铺是被物业公司锁上的？”答：“12月5日才发现，之前我一直都以为是我店的员工锁的。”问：“你被物业公司锁门的事情物业公司没有跟你们沟通过吗？”答：“没有，他们把我店锁上后一直都没联系我。”4、2016年6月14日车陂派出所向刘丽贞所作《询问笔录》其中载明：问：“你在2015年12月17日向公安机关报案的材料提供了一份现金和财物清单，该清单是什么时候签的？”答：“该清单是2015年10月19日物业公司对我的东圃丽阁咖啡店停电，锁了我档口的大门，第二天咖啡店的员工签给我的，其中签名的刘俊雅是我的经理，吴加芳、詹泽全均是咖啡店的员工，当时被封了东圃的铺面后，员工都说他们还有东西在咖啡店里面，物业锁了门，我们进不去，为了明确一下店内的财物，就统计了店内的现金和财物，大家在上面签了名。”5、2016年5月26日车陂派出所向刘俊雅（广州市天河区东圃丽阁咖啡店经理）所作《询问笔录》其中载明：问：“丽阁咖啡店何时开始关门停业的？”，答：“丽阁咖啡店在2015年10月下旬（具体时间我记不清，大约20号）的一天，我和老板刘丽贞在交易会，咖啡店上班的员工打电话通知我说咖啡店停了电无法做生意，上班的员工就关门没上班了，我立即将停电的事通知了老板，但老板也没有及时解决，大概停电的第二天，物业公司就加了一把锁，把咖啡店的门锁起来了，后来咖啡店就一直没有再开门营业。”
刘丽贞一审庭后提交代理意见，称：承泽科技公司主张按拖欠租金、管理费、水电费的100%计算违约金明显过高；对于此前拖欠的2015年8月至10月19日的租金、管理费等，因涉案商铺存在漏水问题，刘丽贞一直与承泽科技公司协商减租事宜，且事后承泽科技公司已变卖刘丽贞物品，其损失已得到弥补，故恳请法院对违约金在30%范围内再次予以调低。
一审法院认为，本案中承泽科技公司提供了其与业主方的租赁合同及房产证，以证实涉案商铺属合法标的物，对此刘丽贞未提供相反证据予以推翻。承泽科技公司、刘丽贞签订的《租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
《租赁协议书》对租金、物业管理费、水电费的支付时间及逾期支付的法律后果、违约责任作了明确约定。本案中刘丽贞作为付款义务方，未举证证实其实际支付了承泽科技公司主张的2015年8月4日之后的租金、2015年7月21日之后的物业管理费、2015年7月之后的水电费等，应承担举证不能的法律后果。承泽科技公司在2015年10月26日向刘丽贞发函解除合同，有事实及法律依据，一审法院确认双方合同已于该函件送达之日即2015年10月27日予以解除。刘丽贞称其未收到该函，属无理辩解，一审法院不予采信。承泽科技公司要求不予退还刘丽贞已付的租金保证金44512.8元、水电周转金2782.05元以及管理费保证金3709.4元，符合合同约定，一审法院予以支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于刘丽贞所述2015年10月19日承泽科技公司对涉案商铺停电的事实，承泽科技公司并未提出异议，承泽科技公司提供的电表读数也显示该日之后至11月19日涉案商铺仅使用了5度电，结合刘丽贞提供的2015年10月20日的报警回执等证据，一审法院采信刘丽贞所述，认定承泽科技公司在2015年10月19日对涉案商铺停电。本案中承泽科技公司、刘丽贞双方对承泽科技公司实际收回涉案商铺的时间存在争议，承泽科技公司称其收回涉案商铺的时间为2015年11月23日；刘丽贞则称承泽科技公司收回时间为2015年10月19日，因承泽科技公司该日对涉案商铺停电并上锁。对此，首先，刘丽贞称承泽科技公司于2015年10月19日对涉案商铺上锁，未举有效证据证实。其次，刘丽贞在公安机关2015年12月17日、2016年5月23日的询问笔录中均未提及承泽科技公司于2015年10月19日对涉案商铺上锁一事，刘丽贞在2016年5月23日的询问笔录中称“在2015年10月19日15时左右我接到我店里员工的电话，告诉我说店里停电了，不能营业，在19时左右我回到我的店里，发现确实停电了，因为经常停电，我也没管，然后就走了，在12月5日早上我回到店里，发现我店外面的东西已经不见了，店已经被物业公司锁上了，我已经没法进去了，随后我让物业公司给我开门，他们不肯帮我开门，然后我就报案了。”刘丽贞针对公安机关“你什么时候发现你的店铺是被物业公司锁上的？”的提问回答称“12月5日才发现，之前我一直都以为是我店的员工锁的”。上述证据表明，刘丽贞在接受公安机关两次询问时均未陈述承泽科技公司在2015年10月19日对涉案商铺上锁。本案中刘丽贞辩称“2015年10月19日，承泽科技公司骗我方称这天餐厅要停电，员工因为怕闷热，全部都离开餐厅。到了晚上19时，我方回到餐厅，发现餐厅门锁着两把锁，其中一把餐厅锁，另外一把开不了的锁（物业锁着）”，刘丽贞本案辩称与其此前在公安机关的询问笔录中的陈述存在较大出入。另，承泽科技公司举证其已于2015年11月4日向刘丽贞邮寄送达了《物品处理通知书》，但刘丽贞收到通知后未回函提出异议，也无及时回涉案商铺现场与承泽科技公司进行交涉及处理物品清点等事宜。综上，刘丽贞称承泽科技公司于2015年10月19日对涉案商铺上锁，应认定承泽科技公司于该日实际收回涉案商铺，缺乏事实依据，一审法院不予采信。承泽科技公司自称其于2015年11月23日自行收回涉案商铺，并无不当，一审法院予以采信。
关于刘丽贞应付的租金、管理费，一方面，虽合同约定刘丽贞逾期支付相关款项达一定期限时承泽科技公司有权停电，但涉案商铺停电后客观上已无法正常使用，如仍要求刘丽贞全额支付租金、物业管理费，有悖公平合理原则。另一方面，刘丽贞在承泽科技公司停电并发函解除合同后，未积极及时处理有关合同解除后的后续事宜，刘丽贞亦应对其消极不作为本身承担一定的责任。综合本案案情，刘丽贞自2015年10月20日之后的租金（合同解除次日2015年10月28日后转为使用费）、物业管理费应按合同约定标准的50%计算，按此，刘丽贞应付的租金（使用费）、管理费应区分以下情况处理：一、2015年8月4日至2015年10月19日期间的租金合计56099.97元［2015年8月4日至2015年8月20日租金10869.22元，2015年8月21日至2015年9月20日租金23369.22元、2015年9月21日至2015年10月19日租金21861.53元（23369.22元/月÷31日×29日）］，2015年7月21日至2015年10月19日期间的物业管理费合计5444.4元［2015年7月21日至2015年8月20日物业管理费1854.7元，2015年8月21日至2015年9月20日物业管理费1854.7元，2015年9月21日至2015年10月19日物业管理费1735元（1854.7元/月÷31日×29日）］。二、2015年10月20日至2015年10月27日期间的租金合计3115.9元［（23369.22元/月÷30日×8日）×50%］，2015年10月20日至2015年10月27日期间的物业管理费合计247.3元［（1854.7元/月÷30日×8日）×50%］。三、2015年10月28日至2015年11月23日期间的房屋使用费合计10516.15元［（23369.22元/月÷30日×27日）×50%］，2015年10月28日至2015年11月23日期间的物业管理费合计834.6元［（1854.7元/月÷30日×27日）×50%］。
关于承泽科技公司主张的2015年7月至9月的水电费9880.9元［2015年7月水电费3542.4元、2015年8月水电费3624.7元、2015年9月水电费2713.8元］、2015年8月至2015年10月期间的垃圾费166.8元（55.6元/月），按查明的事实，承泽科技公司在履约期间多次发函催收水电费、垃圾费，无证据反映刘丽贞对此提出异议，且承泽科技公司已提供水电抄表读数，有关读数具体明确、连续，本案中刘丽贞亦未举证证实其已支付上述款项，应承担举证不能的法律后果，一审法院对承泽科技公司以上诉请依法予以支持。
关于承泽科技公司要求刘丽贞支付租金、水电费、物业管理费的违约金的诉请。合同约定逾期支付应付款项的，每逾期一日按每日2%的标准支付违约金。本案中刘丽贞提出违约金标准过高，请求法院予以调整。对此，我国《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”根据上述法律规定，综合本案案情，一审法院酌情将上述违约金标准调整为按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算。按此，一、关于2015年8月4日至2015年10月19日期间的租金以及2015年7月21日至2015年10月19日期间的物业管理费的违约金，应以当月欠费为本金［其中2015年8月4日至2015年8月20日租金10869.22元，2015年8月21日至2015年9月20日租金23369.22元、2015年9月21日至2015年10月19日租金21861.53元；2015年7月21日至2015年8月20日物业管理费1854.7元，2015年8月21日至2015年9月20日物业管理费1854.7元，2015年9月21日至2015年10月19日物业管理费1735元］，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止。二、关于2015年7月至9月的水电费9880.9元的违约金，应以当月欠费为本金［其中2015年7月水电费3542.4元、2015年8月水电费3624.7元、2015年9月水电费2713.8元］，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准，分别自次月6日起计至清偿之日止。三、关于2015年10月20日起至2015年10月27日期间的租金、2015年10月20日起至2015年10月27日期间的物业管理费、2015年10月28日至2015年11月23日期间的房屋使用费、2015年10月28日至2015年11月23日期间的物业管理费，如上所述，鉴于上述期间涉案商铺已停电，刘丽贞客观上已无法正常使用涉案商铺，故承泽科技公司要求刘丽贞支付上述期间租金、房屋使用费、物业管理费的违约金，有悖公平合理原则，一审法院不予支持。上述一、二项违约金的总额，以不超过承泽科技公司主张的73052.66元为限。
至于刘丽贞辩称的其涉案房屋内大量现金及包括冬虫夏草、名贵烟酒等物品损失，刘丽贞此前已以被盗为由向公安机关报案，但公安机关已以没有犯罪事实为由不予立案，本案中刘丽贞亦未提起反诉，刘丽贞称其报称的上述财物已足以抵偿欠费，理据不足。
由于合同明确约定刘丽贞逾期支付应付款项达一定期限的，则承泽科技公司有权收回场地，自行清点铺内物品变卖，变卖所得优先抵扣刘丽贞所欠费用。事实上，承泽科技公司亦在2015年10月29日向刘丽贞发函，告知其将行使上述合同权利，即承泽科技公司已提前告知了刘丽贞，但刘丽贞收函后未及时到现场处理有关事宜，应自行承担相应的法律后果。现承泽科技公司举证称其将铺内物品部分卖给新租户，部分卖给二手回收商，变卖款合计10700元，并无明显不当，依约该10700元应冲抵承泽科技公司所欠款项。为避免双方讼累，一审法院对该10700元冲抵欠款事宜一并处理。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2017年9月28日作出如下判决：一、确认广州市承泽科技企业孵化器有限公司、刘丽贞双方于2014年2月20日签订的《租赁协议书》于2015年10月27日予以解除。二、自判决发生法律效力之日起10日内，刘丽贞向广州市承泽科技企业孵化器有限公司支付2015年8月4日至2015年10月19日期间的租金合计56099.97元，2015年7月21日至2015年10月19日期间的物业管理费合计5444.4元，并支付逾期付款违约金［以当月欠费为本金（其中2015年8月4日至2015年8月20日租金10869.22元，2015年8月21日至2015年9月20日租金23369.22元，2015年9月21日至2015年10月19日租金21861.53元；2015年7月21日至2015年8月20日物业管理费1854.7元，2015年8月21日至2015年9月20日物业管理费1854.7元，2015年9月21日至2015年10月19日物业管理费1735元），按中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止］。
三、自判决发生法律效力之日起10日内，刘丽贞向广州市承泽科技企业孵化器有限公司支付2015年10月20日至2015年10月27日期间的租金合计3115.9元，2015年10月20日至2015年10月27日期间的物业管理费合计247.3元。四、自判决发生法律效力之日起10日内，刘丽贞向广州市承泽科技企业孵化器有限公司支付2015年10月28日至2015年11月23日期间的房屋使用费合计10516.15元，2015年10月28日至2015年11月23日期间的物业管理费合计834.6元。五、自判决发生法律效力之日起10日内，刘丽贞向广州市承泽科技企业孵化器有限公司支付2015年7月至9月的水电费9880.9元及逾期付款违约金［以当月欠费为本金（其中2015年7月水电费3542.4元、2015年8月水电费3624.7元、2015年9月水电费2713.8元），按中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准，分别自次月6日起计至清偿之日止］。六、自判决发生法律效力之日起10日内，刘丽贞向广州市承泽科技企业孵化器有限公司支付2015年8月至2015年10月期间的垃圾费166.8元','2018-09-30
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