浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙01民终3675号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州大美文化艺术策划有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区转塘街道叶埠桥东山里22号。
法定代表人：刘胜，董事长。
委托诉讼代理人：陈逸嫣、何长明，浙江杭天信律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州枫丹墨韵文化艺术有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区转塘街道外桐坞村95号。
法定代表人：滕兴武。
上诉人（原审被告、反诉原告）：滕兴武，男，1970年11月30日出生，户籍所在地甘肃省兰州市城关区，现住浙江省杭州市西湖区。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：张志强、郑华国，浙江政法联律师事务所律师。
上诉人杭州大美文化艺术策划有限公司（以下简称大美公司）、杭州枫丹墨韵文化艺术有限公司（以下简称枫丹墨韵公司）、滕兴武房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2011年7月，大美公司与李三明签订《外桐坞艺术休闲小镇房屋租赁合同》一份，约定由大美公司承租95号房屋，租期自2011年7月31日至2021年7月31日，李三明允许大美公司对95号房屋进行招商、运营、转租。2011年9月，大美公司将95号房屋转租给尚尧公司，尚尧公司又转租给枫丹墨韵公司。另枫丹墨韵公司还承租了相邻的94号房屋，并与95号房屋作为整体装修使用，其中94号房屋作为展厅及客房使用，95号房屋用于经营餐厅、咖啡厅及办公场所。2015年7月31日，尚尧公司与枫丹墨韵公司就95号房屋的租赁关系终止。
2015年3月27日，大美公司（甲方）与枫丹墨韵公司、滕兴武（乙方）签订《转租合同》一份，约定甲方将95号房屋，建筑面积为851.26平方米，转租给乙方使用，租期从2015年8月1日至2021年7月31日止。出租场地第1、2、3年月租金为18.5元/平方米，年租金为188979.72元。租金一年一付，支付时间为每年的7月1日。第一次支付租金时间为2015年7月1日。乙方应提前一月向甲方支付次年年租金。合同签订后三天内，乙方向甲方支付50000元作为定金，如乙方违约，甲方有权扣除定金。如甲方违约，应赔偿与定金同等数额的违约金并返还定金。乙方支付租金后定金转为保证金，保证金于合同到期无息退还乙方。甲方应做好乙方与公司的纠纷协调工作，负责对妨碍乙方经营行为的劝阻和排除。甲方按时向乙方收取租赁费，如遇乙方逾期不缴租金的，有权单方面终止合同，并扣除保证金。合同期内，甲方与房屋所有权人终止租赁合同的，本合同同时终止，但甲方须根据合同约定承担相应的违约责任。乙方根据合同约定需按时交付租金及物业管理费、水、电费等四项费用。逾期交付租金及物管费的，除及时如数补交外，必须按日支付逾期租金款项的万分之五的滞纳金。乙方如连续一个月未能按时足额支付租金或其他各项应缴之费（无论是否正式通知催缴），甲方可以单方面解除本合同，并收回该房屋。因合同项下的违约导致的诉讼，由败诉方承担对方为此发生的法律相关费用，包括诉讼费、律师费等。合同签订前，95号房屋已由枫丹墨韵公司、滕兴武占有使用。合同签订后，枫丹墨韵公司、滕兴武亦实际占有使用95号房屋，其按约交付定金5万元给大美公司，但一直未支付租金。2015年12月26日，大美公司向枫丹墨韵公司送达《终止房屋租赁协议书》，载明枫丹墨韵公司于12月25日提出解约，针对该行为，大美公司要求枫丹墨韵公司支付租金并腾空95号房屋，交接手续及费用结清后，双方合约终止。枫丹墨韵公司回复称要求大美公司赔偿枫丹墨韵公司损失后双方再办理解除合同的手续。
审理中，大美公司认可因其自2015年8月1日起未按约支付租金，其于2016年3月23日与李三明终止95号房屋的租赁关系。后经当地村委会协调，李三明同意将95号房屋出租给村委会，由村委会转租给滕兴武。2016年5月31日，滕兴武与村委会签订《房屋租赁合同》一份，约定滕兴武承租95号房屋，租期自2015年8月1日至2025年7月31日止。枫丹墨韵公司、滕兴武愿意支付大美公司拖欠李三明的2015年8月1日至2016年7月31日的房屋租金共计153000元，并已实际支付给李三明。
原审法院另查明，大美公司为本次诉讼支出律师费13000元。
原审法院再查明，李三明于1991年1月获得位于杭州市西湖区的农村宅基地（167.4平方米）。枫丹墨韵公司另承租杭州市西湖区94号房屋，与95号房屋作为整体经营使用。现大美公司起诉至原审法院，请求：、解除大美公司与枫丹墨韵公司、滕兴武签订的《中国美术学院国家大学科技园—外桐坞艺术村落转租合同》；2、枫丹墨韵公司、滕兴武向大美公司支付租金78741.55元以及滞纳金5905.61元（自2015年8月1日起按每日万分之五的标准暂计算至2015年12月31日，实际要求计付至款清之日止）；3、枫丹墨韵公司、滕兴武腾退位于杭州市房屋；4、枫丹墨韵公司、滕兴武支付给大美公司律师费13000元；5、本案诉讼费用由枫丹墨韵公司、滕兴武承担。审理过程中，大美公司明确第二项诉讼请求中租金的计算截止日期为2016年3月23日并撤回第三项诉讼请求。枫丹墨韵公司、滕兴武亦提起反诉，请求：1、大美公司支付违约金5万元并返还定金5万元；2、大美公司赔偿因李世平恶意封门造成的直接损失17.5万元以及因其恶意拉闸造成的直接损失1万元；3、大美公司赔偿房屋漏水损失1.5万元；4、本案诉讼费以及律师费由大美公司承担。
原审法院认为，大美公司依据与李三明签订的《外桐坞艺术休闲小镇房屋租赁合同》，承租95号房屋并取得转租权，其有权与枫丹墨韵公司、滕兴武签订《转租合同》。大美公司与枫丹墨韵公司、滕兴武签订的《转租合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行。根据《转租合同》约定，枫丹墨韵公司、滕兴武应于2015年7月1日前支付第一年（2015年8月1日至2016年7月31日）的租金188979.72元，然枫丹墨韵公司、滕兴武未按约支付租金给大美公司。根据合同约定，枫丹墨韵公司、滕兴武未按约支付租金达一个月的，大美公司有权单方解除合同。大美公司于2015年12月26日向枫丹墨韵公司、滕兴武送达解除合同的函件，故《转租合同》已于2015年12月26日解除。
合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于大美公司主张的房屋租金的诉讼请求。根据《转租合同》约定的租金标准，自2015年8月1日至2016年3月23日的租金为122311.87元。枫丹墨韵公司、滕兴武主张95号房屋存在违章建筑但未提交证据予以证明，且其认可实际使用的面积为合同约定面积，故其应按合同约定的面积标准支付租金；其又主张因维修95号房屋漏水产生的维修费用应折抵相应租金，但其未提交证据证明漏水原因及实际支出的维修费用，审理过程中亦放弃对上述内容的鉴定申请，其应承担举证不能的不利后果，故对其要求减少租金的上述意见，该院均不予采信。租赁期内，因大美公司未按约支付租金，李三明要求解除其与大美公司的租赁合同，并要求腾退房屋，枫丹墨韵公司、滕兴武为继续使用95号房屋，另行签订租赁合同，并向李三明支付了2015年8月1日至2016年7月31日的房屋租金153000元，另行签订租赁合同的行为虽不构成对大美公司依照《转租合同》收取租金权利的对抗，但已支付的租金可以折抵其欠付大美公司的租金。依照年租金153000元计算2015年8月1日至2016年3月23日的租金为99025元，经折抵，枫丹墨韵公司、滕兴武仍需支付给大美公司租金23286.87元。
因枫丹墨韵公司、滕兴武未依约履行支付租金的义务，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。枫丹墨韵公司、滕兴武主张大美公司未按合同约定协调与村民的纠纷，导致案外人李世平多次封门断电，其有权拒付租金。对此该院认为，大美公司协调的系枫丹墨韵公司、滕兴武“与公司的纠纷”，且大美公司是否履行协调义务并不构成枫丹墨韵公司、滕兴武拒付租金的正当理由，案外人李世平妨碍经营亦系因枫丹墨韵公司租赁94号房屋引发的纠纷，综上，对枫丹墨韵公司、滕兴武的上述拒付租金的辩称意见，该院不予采信。根据合同约定，逾期支付租金的，需按每日万分之五的标准支付违约金。现大美公司主张枫丹墨韵公司、滕兴武按合同约定，自2015年8月1日起支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。暂计算至2015年12月31日为5905.61元。此后的违约金，以应付未付的租金为基数，按每日万分之五的标准另行计付。
关于大美公司是否存在违约行为的问题。枫丹墨韵公司、滕兴武主张大美公司未履行漏水维修义务，未予协调、劝阻李世平的阻碍经营行为并单方要求解除合同，已构成违约。对此，该院认为，首先，如前述证据认证所述，枫丹墨韵公司未提交证据证明其已告知大美公司漏水情况要求其维修，而大美公司拒绝履行维修义务；其次，如前所述，李世平、枫丹墨韵公司作为94号房屋的出租人、承租人，因94号房屋的租赁事宜产生纠纷导致李世平封门、断电，其目的系限制枫丹墨韵公司对94号房屋的使用，于该案无关；最后，枫丹墨韵公司、滕兴武逾期支付租金已构成违约，大美公司以此为由解除《转租合同》，符合合同约定及法律规定。综上，枫丹墨韵公司、滕兴武主张大美公司在履行《转租合同》过程中存在上述违约行为，依据不足，其据此要求大美公司支付违约金并赔偿因李世平封门、断电造成的损失、漏水损失，该院均不予支持。因枫丹墨韵公司、滕兴武逾期支付租金，大美公司有权依据合同约定不予退还保证金5万元。
因枫丹墨韵公司、滕兴武违约导致该案诉讼，大美公司因此支出律师费，其有权按照合同约定主张律师费。现大美公司主张的律师费符合规定标准，对其律师费的诉请，该院予以支持。对枫丹墨韵公司、滕兴武主张律师费的反诉诉讼请求，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、枫丹墨韵公司、滕兴武于判决生效之日起十日内支付给大美公司租金23286.87元及违约金5905.61元（暂计至2015年12月31日，此后的违约金，以未付租金为基数，按每日万分之五的标准另行计付）；二、枫丹墨韵公司、滕兴武于判决生效之日起十日内支付给大美公司律师费13000元；三、驳回大美公司的其他本诉诉讼请求；四、驳回枫丹墨韵公司、滕兴武的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1121元，由大美文公司负担637元，由枫丹墨韵公司、滕兴武共同负担484元；反诉案件受理费2900元，由枫丹墨韵公司、滕兴武共同负担。
宣判后，大美公司不服，向本院提起上诉称：一审法院判决书中确认了枫丹墨韵公司、滕兴武另行签订租赁合同的行为不构成对大美公司依照《转租合同》收取租金权利的对抗，但2015年8月1日至2016年3月23日期间大美公司应支付给李三明的租金数额，一审法院的计算标准错误，不应依照年租金153000元的标准，而应依照大美公司与李三明之间签订的《外桐坞艺术休闲小镇房屋租赁合同》标准即月租金10元／平方来计算，并相应调整违约金的计算方式，具体计算如下：依据大美公司与李三明签订《外桐坞艺术休闲小镇房屋租赁合同》，承租95号房屋并取得了转租权，其中合同约定月租金标准为自2011年7月31日开始起算前五年10元／平方；其后大美公司与枫丹墨韵公司、滕兴武签订《转租合同》，合同约定的租金为前三年月租金为18．5元／平方。据此，2015年8月1日至2016年3月23日期间，大美公司应付给李三明的房屋租金应计算为66114．5元(851．26平方米×10元×7个月+8512．6元／30天×23天)，杭州枫丹墨韵文化艺术有限公司、滕兴武应支付该期间的租金为122311．87元，经折抵，枫丹墨韵公司、滕兴武仍需支付给大美公司租金为56197.34元。综上，请求：1、撤销西湖区人民法院(2016)浙0106民初287号民事判决书中的第一判项“一、杭州枫丹墨韵文化艺术有限公司、滕兴武于本判决生效之日起十日内支付给杭州大美文化艺术策划有限公司租金23286．87元及违约金5905．61元(暂计至2015年12月31日，此后的违约金，以未付租金为基数，按每日万分之五的标准另行计付)”，改判为杭州枫丹墨韵文化艺术有限公司、滕兴武支付给杭州大美文化艺术策划有限公司租金56197．34元及违约金5905．61元(暂计至2015年12月31日，此后的违约金，以未付租金为基数，按每目万分之五的标准另行计付)；2、上诉费由枫丹墨韵公司、滕兴武承担。
针对大美公司的上诉，枫丹墨韵公司、滕兴武共同答辩称：大美公司的事实理由与实际情况不符，枫丹墨韵公司、滕兴武没有向案外人李三明缴租金，对方在租期到期的时候已经解除了，对方以过期的理由向枫丹墨韵公司、滕兴武主张违约金与租金没有法律依据。
枫丹墨韵公司、滕兴武向本院提起上诉称：一、枫丹墨韵公司、滕兴武在租用外桐坞95号期间，案外人李世平6次对95号大门进行非法封堵以及2次进行恶意关停用电，给枫丹墨韵公司、滕兴武造成极坏的社会影响，直接导致经济损失18.5万余元，枫丹墨韵公司、滕兴武向一审法院提供了案外人李世平多次封门照片、村委会出具的证明以及枫丹墨韵公司、滕兴武的报警记录足以证明阻碍枫丹墨韵公司、滕兴武正常经营的事实存在。枫丹墨韵公司、滕兴武向大美公司反映自己的遭遇并要求大美公司处理解决，但未得到任何回应。根据双方签订的转租合同第八条甲方的权利与义务第5款，大美公司应做好纠纷协调工作，负责对妨碍经营行为的劝阻和排除。大美公司这种不作为的行为是与《转租合同》约定的内容是违背的，一审法院却认为李世平封门、断电，其目的是限制枫丹墨韵公司、滕兴武对94号房屋的使用，跟本案无关，显然是认定事实错误。二、枫丹墨韵公司、滕兴武在承租95号房屋期间，房体出现多处漏水，枫丹墨韵公司、滕兴武发出《关于外桐坞村95号房屋漏水问题的联系函》，要求大美公司进行维修处理，但大美公司均不予理睬，最后是枫丹墨韵公司、滕兴武自己花费进行修理。枫丹墨韵公司、滕兴武作为书画艺术展览馆，雨水的渗透使展品损失严重，直接经济损失达1.5万元。大美公司作为出租方，按照《转租合同》的约定，应当对遭受的损失承担相应的责任。三、大美公司从案外人李三明处转租95号房屋，再转租给枫丹墨韵公司、滕兴武，大美公司从2015年8月1日起未按照约定支付租金给案外人李三明。案外人李三明于2016年3月23日终止与大美公司的租赁关系。后经当地村委协调，案外人李三明同意将95号房屋出租给村委会，然后由村委会转租给枫丹墨韵公司、滕兴武。2016年5月31日，枫丹墨韵公司、滕兴武与村委会签订《房屋租赁合同》，约定枫丹墨韵公司、滕兴武承租95号房屋，租期自2015年8月1日至2025年7月31日止，枫丹墨韵公司、滕兴武愿意支付大美公司拖欠案外人李三明的2015年8月1日至2016年7月31日的房屋租金并已实际支付。大美公司违约在先，根本就没有95号房屋的转租权，其依据根本不存在的权利要求枫丹墨韵公司、滕兴武承担违约责任，显然是没有法律依据的。综上，请求：1、依法撤销（2016）浙0106民初287号判决,依法改判；2、依法判令大美公司支付违约金5万元以及返还租房定金5万元；3、依法判令赔偿因李世平多次恶意封门造成的直接损失17.5万元；4、依法判令大美公司赔偿因李世平多次恶意拉闸停电所造成的直接损失1万元以及漏水损失1.5万元；5、本案的诉讼费、律师费由大美公司承担。
针对枫丹墨韵公司、滕兴武的上诉，大美公司答辩称：大美公司在与枫丹墨韵公司、滕兴武的租赁期间并未有任何违约行为，无需承担支付违约金并返回定金的行为，至于因李世平给枫丹墨韵、滕兴武造成的损失，对方应向李世平追索，与大美公司无关。原审判决合法有据应予维持，对枫丹墨韵公司、滕兴武的判决合法有据应予维持。
二审中，在本院指定的举证期限内，双方均未向本院提交新的证据。在本院指定的举证期限届满之后，枫丹墨韵公司、滕兴武向本院提交证明材料一份，拟证明94、95号两栋房屋都用95号大门，李世平封门是针对大美公司。
针对枫丹墨韵公司、滕兴武提交的证据，大美公司认为，对证据的真实性和合法性均由异议。本院认为，因该份证明材料没有制作人签名，且制作单位人员并未到庭接受询问，故本院对于该证据不予采纳。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：枫丹墨韵公司、滕兴武与大美公司签订的案涉转租合同系各方真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，故应为有效，对各方均具有约束力。现查明枫丹墨韵公司、滕兴武并未足额支付租金等费用，故枫丹墨韵公司、滕兴武理应支付剩余租金等费用。至于枫丹墨韵公司、滕兴武主张因94号房屋业主封门等行为影响其经营，故其无需支付租金的上诉意见，因枫丹墨韵公司、滕兴武并无充分证据证明94号房屋业主封门系因大美公司原因，亦无充分证据证明封门行为影响了其95号房屋的经营，故本院对于该上诉理由不予采信。关于枫丹墨韵公司、滕兴武主张的损失、违约金等，因无事实和法律依据，故本院亦不予以支持。关于枫丹墨韵公司、滕兴武应支付费用的数额，因枫丹墨韵公司、滕兴武在2015年8月1日至2016年3月23日期间所欠数额为122311.87元，而大美公司在此期间应该支付给李三明的租金为66114.5元，现枫丹墨韵公司、滕兴武已经将该部分租金支付给李三明，故枫丹墨韵公司、滕兴武还应支付的数额为56197.37元。现大美公司主张枫丹墨韵公司、滕兴武应支付的租金56197.34元以及违约金5905.61元（暂计算到2015年12月31日）有合理依据，本院予以支持。关于之后的违约金计算，原审法院酌情按照每日万分之五的标准计算并无明显不当，本院予以支持。综上，原审法院认定事实基本清楚，适用法律基本正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初287号民事判决书第一、三项及诉讼费承担部分；
二、维持杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初287号民事判决书第二、四项；
三、杭州枫丹墨韵文化艺术有限公司、滕兴武支付给杭州大美文化艺术策划有限公司56197．34元及违约金5905．61元(暂计至2015年12月31日，此后的违约金，以未付租金为基数，按每日万分之五的标准另行计付)；
四、驳回州大美文化艺术策划有限公司其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费减半收取1121元，由杭州大美文化艺术策划有限公司负担259元，由杭州枫丹墨韵文化艺术有限公司、滕兴武共同负担862元；反诉案件受理费2900元，由杭州枫丹墨韵文化艺术有限公司、滕兴武共同负担。
二审案件受理费7056元，由杭州枫丹墨韵文化艺术有限公司、滕兴武共同负担。（杭州大美文化艺术策划有限公司于本判决生效之日起十日内来本院办理退费手续；杭州枫丹墨韵文化艺术有限公司、滕兴武于本判决生效之日起七日内向本院缴纳应负担的诉讼费）
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 宇
审 判 员 陈 艳
代理审判员 丁 晔
二〇一七年十一月一日
书 记 员 张诗雯