陕西省西安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017）陕01执异496号
案外人：朱均涛，男，汉族，1942年12月18日出生，住青海省西宁市，
申请执行人：尤惠敏，女，汉族，1963年12月12日出生，
住西安市碑林区西七道巷建工楼4门5层10号，公民身份
号码：61010319631212042X。
委托诉讼代理人：张娜，女，汉族，1989年9月15日出生，
住陕西省城固县西环二路纺织小区1号楼2单元2楼，公民
身份号码：6123221989********。
被执行人：张恩，男，汉族，1983年4月19日出生，住
陕西省宝鸡市金台区大庆路15号院1号楼2单元6号，公
民身份号码：6103301983********。
被执行人：陕西富欣实业有限公司,住所地西安市莲湖区
高新二路2号陕西证券大厦1号11502、11503室。
法定代表人张恩，该公司总经理。
尤惠敏与张恩、陕西富欣实业有限公司（以下简称陕西富欣实业公司）借款合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2016年5月10日作出的西仲裁字（2016）第403号裁决书已经发生法律效力。因义务人张恩、陕西富欣实业公司不履行法律文书所确定的义务，权利人尤惠敏于2016年6月14日向本院申请强制执行，本院于同日立案受理。
本案在执行过程中，案外人朱均涛以本院查封的被执行人陕西富欣实业公司位于西安市高陵区泾渭二路河风雅苑2-1-0303号房，面积为99.18平方米的房屋系其所有为由向本院提出执行异议为由向本院提出执行异议，并提供了相应的证据。本院依法组成合议庭进行了书面审查，本案现已审查终结。
案外人朱均涛的执行异议称，请求依法解除属于案外人的河风雅苑2-1-0303号房屋的查封，并依法返还该房屋给案外人。案外人于2015年10月12日至2016年7月5日先后共四次给陕西富欣实业公司售楼部共交了343876元，购买了面积为99.18平方米的此房（钱是交给陕西富欣实业公司手下叫徐伟的人和一个姓辛的姑娘）每次交款他们都要回了前次交款的收据，又重新开新收据。当款交完我要购房合同时，他们就说还有个过程，我就信以为真在等候。直至今年3月3日我要收房时才知道出了问题。物业说陕��富欣实业公司叫人告了，也找不到人，你的房没购房合同，已查封不能给钥匙。3月14日，我又去收房并给收我款的徐伟打电话，徐伟又给物业打电话才给了我钥匙，并交了一年的物业费共1882元，3月16日开始装修，又交了2500元押金和595元的垃圾清运费，且领了购电卡，6月10日装修完毕共花去五万多元。综上所述，异议人认为，河风雅苑二号楼2-1-0303号房子系本人所有，本人共花去四十多万元买的（包括装修）。造成现在后果完全是当事人张恩造成的。故恳请法院在查清事实的基础上，依法准许异议人的异议请求。
申请执行人尤惠敏答辩称，1、答辩人与张恩、富欣实业公司借款合同纠纷执行过程中所查封的“河风雅苑”2-1-303房屋并非被答辩人所有，对该房产的查封行为事实清楚、程序合法，与被答辩人毫无关联，被答辩人提出异议应予以驳回。根据《物权���》相关规定。本案中所查封的“河风雅苑”2-1-0303房屋系不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭均需经过依法登记，而被答辩人声称本案中所查封的“河风雅苑”2-1-0303房屋属于其所有，但却无任何关于物权登记的相关证据。即便假设被答辩人与富欣实业公司之间存在买卖关系，在无任何物权登记的情况下，本案查封行为完全合法合理，被答辩人亦仅能够向陕西富欣实业公司主张债权，无权主张已经查封的“河风雅苑”2-1-0303房屋的物权。故被答辩人提出的执行异议无任何事实及法律依据，故应当予以驳回。2、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定，法院对本案涉及标的的查封行为合法，被答辩人无权解除查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》十七条规定，如果人民法院���得查封该标的物必须满足被答辩人并未全额支付价款、被答辩人并未实际占有该标的物、被答辩人对于未全额支付价款、未办理过户登记没有过错三重条件，本案法院在2016年2月对标的物查封时，被答辩人并未实际全额交付房款、也未实际占有该房屋、对于未办理房产证属于被答辩人未及时网签购房合同的过错导致，故，被答辩人解除查封明显不符合上述法律规定，应对依法驳回其解封请求。3、本案“河风雅苑”2-1-303房屋在查封前并未对外销售，被答辩人所提交的《商品房买卖合同》及收款收据的真实性存疑，同时被答辩人对于登记过户事宜存在严重过错，因此被答辩人以此等理由提出执行异议系完全不成立的，应予以驳回。
被执行人富欣实业公司未进行书面答辩。
经查，尤惠敏申请执行张恩、陕西富欣实业公司借款合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案受理。
本案在执行中，本院于2016年7月4日作出（2016）陕01执920号之二号执行裁定书，裁定：查封或轮候查封被执行人陕西富欣实业公司名下的位于西安市××路河风雅苑（预售字第号2013031、2014020）1-11401、1-11601、1-10104、1-20101、1-21204、2-10101、2-10203、2-10303、2-10802、2-12204、2-22603、2-22604、3-11003、3-11004、3-12704、
3-101铺、3-102铺、3-103铺、3-104铺、3-105铺、3-106铺、3-107铺、3-108铺、3-109铺、3-110铺、3-111铺、3-112铺、3-113铺、3-114铺、3-115铺、3-116铺、3-117铺、3-118铺、3-119铺、3-120铺、3-121铺、3-122铺的房产及所有车位；查封期限为三年。并于2016年7月11日向西安市高陵区房屋管理所发出（2016）陕01执920号之四号协助执行通知书，要求西安市高陵区房屋管理所协助本院对上述房产进行查封。同年7月11日在涉案查封的房产所在地张贴了查封公告（（2016）陕01执920号）。
为支持其异议请求，案外人朱均涛向本院提交了下列证据：1、收据。该收据载明：陕西富欣实业公司出具的票号为0003810号，客户为朱均涛、面积为99.18平方米，房号为2-1-0303，价款为343876元、付款方式为按揭、时间为2016年7月5日的收款收据。2、垃圾清运费收据一张。3、装修押金收据一张。4、购电卡复印件一张。5、2016年7月到2017年8月31日的电梯费、生活垃圾费、预收水费，收据一张。6、2016年7月到2017年8月31日的物业费收据一张。
上述事实有执行裁定书、收款收据、银行转账凭证等证据在卷佐证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应���支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，案外人朱均涛虽主张涉案查封的位于西安市××河××房屋为其所有，但案外人朱均涛并未向本院提交其在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同。案外人朱均涛所主张的异议理由依法不能成立，本院不予支持。案外人朱均涛如主张对涉案查封的房屋的实体权利，可依法通过诉讼进行确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人朱均涛提出的执行异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 王庆九
审 判 员 王 炜
代理审判员 盛崎森
二〇一七年十二月二十五日
书 记 员 张韵浛