北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第13205号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京世纪港湾资产管理有限公司，住所地北京市海淀区知春路甲48号4号楼三层302号。
法定代表人林才友，总经理。
委托代理人李保锋，男，1988年9月13日出生。
委托代理人张殿臣，男，1971年3月6日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）马超，男，1989年10月5日出生。
上诉人北京世纪港湾资产管理有限公司（以下简称世纪港湾公司）与被上诉人马超租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第04084号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年1月，世纪港湾公司起诉至原审法院称：2014年7月17日，我司与马超签订《北京世纪港湾百货城铺位租赁合同》，约定我司将位于北京市朝阳区东四环中路37号“北京城工美大厦”（简称工美大厦）二层的“世纪港湾商城”（简称商城）内“B精品017”铺位（简称涉案摊位）出租给马超使用，租期为2年，自2015年1月1日之2016年12月31日，年租金99280元，于合同签订当日一次性付清一年的租金。合同签订后，马超仅支付了租金50000元，尚欠49280元未付。此后经我方多次催要未果，我方于2014年12月2日向马超送达催缴函，要求其及时支付拖欠租金，否则解除合同，此后，马超仍未如期付租。我方因此解除合同。现诉至法院，要求确认双方《北京世纪港湾百货城铺位租赁合同》于2014年12月5日解除；马超支付我司租赁合同解除日之前的应付租金13248元，并支付解除日之后的场地占用费，按照每天276元给付，同时支付违约金16546元。
马超向原审法院辩称并反诉称：世纪港湾公司所述双方签署合同情况及我支付租金情况属实。在支付租金的同时，我还支付摊位押金10000元及装修押金、管理费2360元，同时与世纪港湾公司约定剩余49280元在2014年10月30日前付清。合同签订后，我接收涉案摊位开始装修经营，但在入住一个多月后，世纪港湾公司就和商城内其他租户发生矛盾，引发租户多次大规模的游行示威，并将商城进出口封堵，严重影响了商城的正常经营，给我的经营也带来了极大困扰。我为此在2014年10月30日向该公司提出解除合同，世纪港湾公司不同意并坚持向我索要剩余租金。2014年12月3日，世纪港湾公司向我发出租金催缴函，称逾期不缴纳租金则于2014年12月5日解除合同，我与其多次交涉未果，遂一直占用涉案摊位存放货物。2015年初，世纪港湾公司单方面解除合同，并要求全部商户在2015年4月17日前腾退商铺，引发矛盾升级。此后，世纪港湾公司封锁商城，我的货物一直留存在涉案摊位内未能取出，故不同其的诉讼请求，并提出反诉，要求确认双方合同于2014年10月30日即解除，并要求世纪港湾公司退还我房屋租金24840元、保证金10000元、装修押金2000元、装修管理费360元，并赔偿我装修损失12800元、扣押的工艺品货物损失43870元，同时要求世纪港湾公司支付违约金16546元。
世纪港湾公司针对马超的反诉向原审法院辩称：不同意马超的反诉请求，双方约定合同签订当日支付全年租金，马超一直未能履行已经构成违约，不认可其所述的情况。
原审法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
本案中，世纪港湾公司与马超签订《北京世纪港湾百货城铺位租赁合同》，双方均应当依约履行义务。在合同签订后，马超依约向世纪港湾公司支付了保证金及部分租金，并收取了世纪港湾公司交付的涉案摊位，进行装修和经营活动。在合同约定的免租期内，双方即就租金支付问题发生争议，双方本应就此问题妥善协商解决以促成合同继续履行，但双方均未采取有效措施避免矛盾进一步发生，世纪港湾公司要求马超及时缴纳合同约定的租金，行为并无不当，但在马超对此存有异议的情形下即单方面决定解除合同，行为显属不当，超出了合同约定的合同解除权的行使条件和范围。马超在合同履行期内，未及时缴纳剩余租金，亦属违约，应当承担由此产生的合同无法履行的责任。
根据本案已查明的事实，世纪港湾公司在2015年4月18日收回涉案摊位并移交他方，可见双方合同已无继续履行的可能，故应以解除为宜。世纪港湾公司应将马超缴纳的该日之后的租金退还马超，同时退还马超所交纳的保证金和装修押金、管理费等。马超对涉案摊位进行装修，并存放了相应货品，因涉案摊位被马超收回，无法继续经营所产生的相应损失，世纪港湾公司应当承担赔偿责任，马超对合同履行不能亦存在一定过错，应当自行承担部分损失，具体赔偿数额，法院结合相应证据酌情予以判定。
据此，原审法院于2015年8月作出判决：一、解除世纪港湾公司与马超于二〇一四年七月十七日签订之《北京世纪港湾百货城铺位租赁合同》；二、世纪港湾公司于判决生效后七日内，返还马超租金二万零六百二十四元、保证金一万元、装修押金及管理费二千三百一十元；三、世纪港湾公司于判决生效后七日内，赔偿马超装修及货物损失二万元；四、驳回世纪港湾公司的其他诉讼请求。五、驳回马超的其他反诉请求；
原审法院判决后，世纪港湾公司不服原判，上诉至本院，请求撤销原审判决第一、三、四项；变更第二项，世纪港湾公司同意返还马超租金20624元，但无须返还保证金、押金及管理费；改判支持世纪港湾公司的原审诉求，驳回马超原审全部反诉请求。事实与理由为：原审判决认定马超延迟交纳租金存在违约行为，但认定世纪港湾公司单方解除合同不当，是对世纪港湾公司合同解除权的剥夺；同时，原审未判决马超承担违约责任错误；原审仅依据马超提出的无法确认真伪的装修、货品清单作为其主张损失的依据，对世纪港湾公司严重不公平；双方合同于2014年12月5日解除，马超应支付该日至2015年1月1日期间的占有使用费用。马超同意原审判决。
经审理查明：世纪港湾公司名称原为北京世纪港湾商贸有限公司，于2015年1月8日变更为现名称。
2014年7月17日，世纪港湾公司与马超签订《北京世纪港湾百货城铺位租赁合同》，合同约定，世纪港湾公司向马超出租涉案摊位，租期为二年，自2015年1月1日至2016年12月31日，2014年7月22日之2014年12月31日为免租期；年租金99280元，马超于合同签订当天一次性付清一年度的租金；履行保证金10000元整，在本合同履行期满三个月后，马超无任何违约行为，世纪港湾公司全额退还；世纪港湾公司在合同履行过程中应当按照合同约定为马超提供场地及相关配套设施和经营条件，保障马超正常经营，同时负责水、电、气、空调、电梯、扶梯等设备的管理、维护和保养；马超有权要求世纪港湾公司履行合同约定的各项义务，并应按时支付租金；在租赁期限内如因世纪港湾公司的原因造成经营场所或涉案摊位停业超过30日，或世纪港湾公司未按合同约定延期三个月向马超提供经营场所，并严重影响马超正常经营，经马超两次书面提出后仍不改正的，马超有权解除合同；在租赁期内如因马超逾期7日未支付相关费用或未经世纪港湾公司同意累计3日未开展经营活动的，世纪港湾公司有权解除合同；双方一方存在上述行为的，须向守约方支付相当于两个月租金的违约金；双方任何一方因不履行本合同约定的义务而给对方造成损失的，应承担赔偿损失的责任。
合同签订当日，马超向世纪港湾公司交纳了租金50000元、保证金10000元、电表卡押金50元、装修管理费310元、装修押金2000元，并承诺剩余租金49280元于2014年10月30日缴纳。此后涉案摊位交付马超占有经营，但马超未向世纪港湾公司缴纳其余租金。2014年12月3日，世纪港湾公司向马超发出《催款函》，要求其在2015年12月5日前缴纳欠付的租金49280元，逾期未交，该公司将按合同相关规定终止与马超的租赁合同。后马超未交纳租金，世纪港湾公司亦未向马超送达解除通知。
另查，马超在取得涉案摊位后，委托他人对摊位进行了装修，并支付装修费12800元，同时购置了工艺品货物存放在摊位内用于销售经营。此后，世纪港湾公司在未与马超交接的情况下自行收回涉案摊位，并于2014年4月18日将包括涉案摊位在内的整个商城二层移交他方。
原审庭审中，马超称其留存在涉案摊位内的工艺品若干因世纪港湾公司占有摊位而无法取回，要求该公司返还；世纪港湾公司当庭认可马超确留存了部分工艺品在涉案摊位内，但不确定具体数量。原审法院询问可否对涉案摊位进行现场勘验，世纪港湾公司以涉案摊位已经移交他方为由表示无法予以配合。庭审后签署庭审笔录时，世纪港湾公司又声明不认可马超在涉案摊位留有任何物品。针对上述物品，马超向原审法院提交货物清单及购置货物的收据，佐证其相应损失，并要求世纪港湾公司赔偿其损失。其中，收据显示金额为61790元。马超表示部分货物其已经出售，要求世纪港湾公司赔偿的金额为43870元。世纪港湾公司对此均不予认可。本院审理中，世纪港湾公司称原审过程中其代理人陈述有误，涉案摊位并未留存有马超的工艺品。
马超主张其未于2014年10月30日前交纳租金，系因其入驻涉案摊位不久，商城的大量租户即与世纪港湾公司之间发生冲突，租户多次大规模游行示威，并多次报警，导致其无法正常经营。世纪港湾公司否认马超的上述陈述，本院向其询问，在该公司与商城其他租户的租赁纠纷案件中，其为何认可部分租户聚众闹事并报警等情况，该公司认为其他案件与本案无关，本案中马超没有证据证实上述情况，且其他租户闹事也与本案无关。马超提出基于商城内的上述情况，其于2014年10月30日前即向世纪港湾公司提出解除合同，世纪港湾公司对此不予认可，马超亦未就此举证。
现世纪港湾公司起诉要求确认双方合同在2014年12月5日解除，并要求马超支付解除日前的租金和解除日后的摊位使用费，同时要求马超支付违约金。马超对此均不予认可，反诉要求确认双方合同自2014年10月30日解除，并要求世纪港湾公司返还其此后的相应租金、押金、保证金、管理费等，同时要求世纪港湾公司赔偿其装修及货物损失，支付违约金。世纪港湾公司此亦不予认可。
上述事实，有当事人陈述、《北京世纪港湾百货城铺位租赁合同》、租金收据、摊位押金及电表卡押金、装修押金收据、保证金收据、装修管理费收据、《催款函》、装修工程款收据、销售单、货款收据等在案佐证。
本院认为：世纪港湾公司与马超签订的《北京世纪港湾百货城铺位租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同签订后，在免租期内双方即因租金交纳问题发生争议，马超未按承诺期限交纳剩余租金，其行为有所不当，但考虑到当时世纪港湾公司与商城的多名其他租户产生冲突的情况，势必影响到涉案摊位的正常经营，因而双方对于合同未能正常履行均负有一定责任。
关于合同解除的争议，马超称双方合同于2014年10月30日解除，世纪港湾公司对此不予认可，马超亦未提交证据佐证，本院对此不予采纳。世纪港湾公司主张合同于2014年12月5日解除，其确于2014年12月3日发出《催款函》，催促马超于2015年12月5日前交纳租金，并提出逾期未交该公司将按合同相关规定终止与马超的租赁合同，但其此后并未作出解除合同的通知并送达马超，故其上述主张亦不能成立。依据本案查明的事实，双方均无意继续履行合同，且世纪港湾公司已经收回涉案摊位并于2015年4月18日移交案外人使用，客观上双方合同亦无继续履行的可能，因而原审认定双方合同解除正确。合同解除后，世纪港湾公司应将所收取的该日之后的租金以及基于合同收取的保证金、装修押金及管理费等费用退还。
世纪港湾公司上诉主张马超应当支付2015年1月1日前的占用涉案摊位的使用费一节，因上述期间尚在合同约定的免租期内，且世纪港湾公司对于合同未能正常履行以及合同最终解除负有一定责任，结合本案具体情况，对此主张本院不予支持。
关于马超装修以及货品损失，马超在原审提交了相应的收据、清单等证据予以佐证。世纪港湾公司提出马超所提交证据真伪不明不能证明损失情况，但首先，世纪港湾公司并未提交任何反证以推翻及反驳马超提供的证据；其次，世纪港湾公司在原审庭审中曾认可马超在涉案摊位存放部分货品，仅提出数量不明，其于庭后以及二审中否认上述自认，未提供充分证据推翻原有陈述，本院不予采纳；特别是，在原审法院询问能否现场勘查时世纪港湾公司表示无法配合，导致装修及货品情况的事实难以查明，其对此应当承担不利的诉讼后果。综合上述论述，原审结合马超提交的证据、双方过错情况等，酌情判定世纪港湾公司赔偿装修及货物损失20000元，符合本案实际情况，兼顾了双方利益的平衡，本院予以确认，
关于违约金，正如前文所述，双方对于合同未能正常履行均负有过错，故原审法院对于双方要求对方支付违约金的诉求均未予支持，并无不当。
综上，世纪港湾公司的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1463元，由北京世纪港湾资产管理有限公司负担（已交纳276元，余款于本判决生效后7日内交纳）；反诉费1254元，由马超负担（于本判决生效后7日内交纳）。
二审案件受理费3971元，由北京世纪港湾资产管理有限公司负担负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈锦新
审 判 员 赵 霞
代理审判员 李春香
二〇一五年十月二十日
书 记 员 王 艳
书 记 员 杨俊逸