赤峰市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内04民终2583号
上诉人（原审被告、反诉原告）：赤峰久和物业管理有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区桥北镇姚家洼居委会红山物流园区1号楼01012。
法定代表人：张某1，总经理。
委托诉讼代理人：于某1，内蒙古大川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张某2，男，1983年9月21日出生，蒙古族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。
委托诉讼代理人：于某2，内蒙古广诚律师事务所律师。
原审被告：赤峰契丹文化旅游投资有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区桥北镇姚家洼居委会红山物流园区1号楼01015室。
法定代表人：顾某，总经理。
上诉人赤峰久和物业管理有限公司（以下简称久和物业公司）因与被上诉人张某2及原审被告赤峰契丹文化旅游投资有限公司（以下简称契丹旅游公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2016）内0402民初5282号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人久和物业公司的委托诉讼代理人于某1，被上诉人张某2的委托诉讼代理人于某2到庭参加诉讼；原审被告契丹旅游公司虽经本院传票传唤，但无正当理由没有到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
久和物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、改判解除上诉人与被上诉人签订的《物业委托管理合同》；3、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决结果错误。被上诉人无权主张涉案房屋租金，涉案《物业委托管理合同》依法应予解除。首先，本案中，涉案租赁房屋系被上诉人采取按揭贷款的方式购买自开发商赤峰宝���房地产开发有限公司，但由于被上诉人在支付购房首付款后至今未将剩余购房款的按揭贷款办理完毕，其并未依约将购买该房屋的付款义务履行完毕。因此，涉案租赁房屋目前尚在赤峰宝龙房地产开发有限公司的实际控制下，处于买卖交易履行过程中的一种权属不清的状态。赤峰宝龙房地产开发有限公司在被上诉人依约支付全部购房款以前也不可能将该房屋交付给被上诉人，更不可能存在被上诉人将该房屋交付给上诉人租赁使用的情况。根据上诉人与被上诉人所签订的《物业委托管理合同》第七条第1项及第十条第1项的明确约定，被上诉人虽主张已将涉案租赁房屋交付给上诉人，但并未提供双方合同约定的书面交接手续等有效证据予以证明，依法亦应承担举证不能的不利后果。同时，由于被上诉人至今未向上诉人交付涉案租赁房屋，委托管理期限及租赁期限依约应予顺延。故被上诉人无权向上诉人主张任何房屋租金。其次，由于被上诉人多年来一直拖延办理涉案租赁房屋的按揭贷款，其至今未能完成购买该房屋的交易行为，无法将该房屋交付给上诉人租赁使用，已导致上诉人与其签订的《物业委托管理合同》不能实现合同目的。根据合同法第九十四条的规定，《物业委托管理合同》依法应予解除。
张某2辩称，1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持；2、上诉人所述的上诉理由不能成立，被上诉人在原审庭审时已经提交了将房屋交付上诉人的证据，且合同已经履行三年之久��而上诉人一方并没有证据证实被上诉人未交付房屋，所以应当承担举证不能的法律后果。至于房屋的价款和购买的方式以及履行与本案没有任何关联性，所以上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
契丹旅游公司未陈述意见。
张某2向一审法院起诉请求：1、判令二被告给付房屋租赁费127044元及利息；2、本案诉讼费用由被告承担。
久和物业公司向一审法院反诉请求：解除久和物业公司与张某2签订的《物业委托管理合同》。
一审法院认定事实：2014年8月13日，被告久和物业公司与原告张某2签订《物业委托管理合同》。合同约定自2014年9月11日至2019年8月31日，原告张某2将位于赤峰市××区号���铺一处租赁给被告久和物业公司，租金第一年为40119元，第二年为40119元，第三年为46806元，同时合同约定被告久和物业公司将第一年的租金直接折抵购买商铺的尾款，以后每个租赁年度开始后15日内付清该年应付的租赁费。合同签订后，原告张某2将商铺交付给被告久和物业公司，而被告久和物业公司至今未依合同约定给付前三年的房屋租金。为此，原告张某2诉至该院，诉请同前。被告久和物业公司以原告张某2未能实际履行房屋交付为由提起反诉，诉请同前。另查明，久和物业公司与契丹旅游公司系两个独立法人单位。一审法院认为，原告张某2与被告久和物业公司签订的《物业委托管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，久和物业公司应依约履行。原告张某2依约将案涉房屋交付被告久和物业公司使用，被告久和物���公司应依约交付房屋租金。原告张某2的诉讼请求于法有据，该院予以支持。久和物业公司与契丹旅游公司系两个独立法人机构，原告张某2要求被告契丹旅游公司承担责任于法无据，该院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，反诉原告久和物业公司要求解除与反诉被告张某2所签订的《物业委托管理合同》，因反诉原告未举证证明反诉被告在履行合同过程中存有违约行为，对其该项诉讼请求该院不予支持。综上所述，原告张某2的��讼请求符合法律规定，该院予以支持。反诉原告久和物业公司的诉讼请求，因其提供的证据不能证明其主张，故对其诉讼请求该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及上述法律之规定，一审法院判决：一、被告赤峰久和物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告张某22014年9月1日至2017年9月1日的房屋租金127044元；二、驳回原告张某2的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告赤峰久和物业管理有限公司的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新的证据。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院直��予以确认。
本院认为，上诉人就被上诉人所购的涉案商铺与被上诉人签订了《物业委托管理合同》是本案不争的事实。在签订该合同时，上诉人即知道被上诉人尚有尾欠购房款未付清，因为，双方在合同中约定了第一年的租金直接折抵购买商铺的尾款。针对上诉人提出的被上诉人没有也不可能向其交付涉案商铺，由此，被上诉人无权向上诉人主张租赁费用的上诉理由，本院认为，首先，上诉人的该上诉理由是一种猜测，没有证据予以证实；其次，涉案商铺就在上诉人提供物业服务的小区，上诉人对该商铺的状况应当了解，特别是在该合���已经履行了三年之久，上诉人才提出被上诉人不可能向其交付该商铺，不符合常理；第三，在二审庭审中，上诉人承认，到目前为止其没有证据证实涉案商铺发生了权属纠纷，也就是说，涉案商铺没有出现他人阻止上诉人使用或出租的事情发生；第四，上诉人在一、二审庭审中，对解除同类合同所作的陈述与被上诉人一审期间提交的录音资料中所反映的内容基本吻合，故对该录音资料二审予以采信，并由此进一步证实该商铺已经交付给了上诉人。综上，上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于《物业委托管理合同》应否解除的问题。因该合同尚未出现约定或法定的应当解除的情况，上诉人要求解除该合同的诉讼请求，一审法院未予支持并无不当，二审亦对上诉人的该上诉请求不予支持。
综上所述，久和物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款㈠项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2940元，由上诉人赤峰久和物业管理有限公司负担。邮寄送达费60元，上诉人赤峰久和物业管理有限公司、被上诉人张某2、原审被告赤峰契丹文化旅游投资有限公司各承担20元。
本判决为终审判决。
审判长张京浩
审判员周振卿
审判员雷蕾
二○一七年七月二十五日
书记员朱雪岩