浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙0782民初11174号
原告（反诉被告）：楼晶，女，1982年12月22日出生，汉族，住浙江省义乌市。
原告（反诉被告）：楼淼，女，1986年9月22日出生，汉族，住浙江省义乌市。
两原告共同委托诉讼代理人：潘文东，浙江凌凯律师事务所律师。
被告（反诉原告）：沈华锋，男，1979年6月15日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。
被告（反诉原告）：蒋伟华，男，1972年9月14日出生，汉族，住山东省青岛市即墨市。
被告：朱芝芬，女，1978年11月14日出生，汉族，住浙江省松阳县。
被告：吴永红，女，1975年4月21日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。
四被告共同委托诉讼代理人：唐锋、陈洛，浙江浙元律师事务所律师。
原告楼晶、楼淼与被告沈华锋、蒋伟华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用简易程序审理。审理过程中，原告楼晶、楼淼申请追加朱芝芬、吴永红为共同被告,本院依法予以准许。被告沈华锋、蒋伟华于2017年8月31日向本院提起反诉，本院于同日受理。后本案于2017年9月21日将本诉和反诉合并公开开庭进行审理。原告（反诉被告）楼晶、楼淼的委托诉讼代理人潘文东，被告（反诉原告）沈华锋、蒋伟华及被告朱芝芬、吴永红的委托诉讼代理人陈洛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告楼晶、楼淼向本院提出诉讼请求：1、判令被告沈华锋、蒋伟华向两原告支付免租期租金296400元；2、判令被告沈华锋、蒋伟华向两原告支付欠租120902元；3、判令被告沈华锋、蒋伟华向两原告支付滞纳金49562元；4、判令被告沈华锋、蒋伟华向两原告支付一楼最东边两间店面空租租金损失79742元；地下室空租租金损失（自2016年11月8日至2017年9月30日按每日235.9元、2017年10月1日之后按每日247.7元计算至实际出租给下一个承租人之日止），支付违约金46620元，并补足租金差额175451元；5、判令被告沈华锋、蒋伟华向两原告支付电梯口拆补费用42500元、楼梯修理费17000元，两项费用合计59500元；6、房屋内所有装修、物品（包括可移动的凳子、桌子及厨房设备和办公用品等）归两原告所有；7、判令被告沈华锋、蒋伟华对上述债务承担共同清偿责任；8、判令被告朱芝芬与被告沈华锋对本案债务承担共同清偿责任；被告吴永红与被告蒋伟华对本案债务承担共同清偿责任。事实和理由：被告沈华锋、蒋伟华共同向两原告承租位于义乌市牌银海路店面5栋）273号、275号共六间楼（地上一层6间店面、地上二层至八层房屋整体、地下一层贯通6间楼的地下室），并于2015年6月28日签订房屋租赁协议（以下简称协议1）一份。被告沈华锋、蒋伟华已按时全额付清了第一个合同年度除免租期外的租金（免租期自2015年6月28日至2015年9月30日，共95天）。按照协议1的约定，被告沈华锋、蒋伟华应当于2016年9月1日前一次性付清第二个合同年度（2016年10月1日至2017年9月30日）的租金1161300元。原告多次催讨，但被告沈华锋、蒋伟华一直未支付。2016年11月8日，原告将涉案房屋另行出租。
原告楼晶与案外人吴桥新于2016年10月5日签订房屋租赁协议一份，于2016年10月10日签订房屋租赁协议补充协议一份。
原告楼晶与案外人邹志龙于2017年5月25日签订房屋租赁协议一份。
被告沈华锋、蒋伟华、朱芝芬、吴永红共同答辩如下：被告并不存在违约事实，案涉协议的解除是双方协商一致的结果，所以被告不需要承担相关的违约责任。即使双方未协议解除，但原告要求的违约责任的违约金额过高，请求法院予以调整。原告要求的电梯口补拆费用和修理费用系原告单方面陈述，被告不予认可。因被告并未违约，所以相关的凳子、桌子、可移动设备应归还被告。被告朱芝芬、吴永红非本案适格被告，请求法院驳回。
针对被告沈华锋、蒋伟华、朱芝芬、吴永红的答辩，原告楼晶、楼淼补充陈述：被告并未与原告协议解除合同，被告应当承担违约责任。原告诉请的违约金由法院依法裁判。电梯口的拆补费用、造成的损失是被告导致的，应由被告承担，并且原告提供了相应的证据。相关凳子、桌子和房屋内的可移动物品，依据协议约定应当归原告所有，在2016年9月底10月初有大量的被告债权人到涉案房屋向被告催讨欠款，期间涉案房屋内的可移动物品被哄抢一光，被告要主张权利，应当向其他债权人主张。本案债务发生在被告朱芝芬、吴永红与被告沈华锋、蒋伟华各自的婚姻关系存续期间，系夫妻共同债务，应共同清偿本案债务。
反诉原告沈华锋、蒋伟华向本院提出诉讼请求：1、判令两反诉被告立即返回反诉原告涉案房屋内的所有装饰及物品（包括但不限于可移动的凳子、桌子、厨房设备、办公用品及电梯等）；2、判令两反诉被告立即向两反诉原告交付第一年的全额1138800元租金发票。事实和理由：2015年6月28日，反诉原告沈华锋、蒋伟华与反诉被告楼晶、楼淼签订了《房屋租赁协议》一份，约定由反诉原告沈华锋、蒋伟华共同承租反诉被告楼晶、楼淼所有的位于义乌市273号、275号的房屋共六间（包括地下室、店面及楼上房屋整体），租赁期限为12年，自2015年6月30日起至2027年9月30日止。第一租赁年度到期后两反诉被告单方解除合同，且拒不返还反诉原告的物品，反而擅自变卖了反诉原告的部分物品，理应承担违约责任。
反诉被告楼晶、楼淼答辩称：1、本案系反诉原告违约，因此依据规定相关的装修费用反诉被告不予承担，关于可移动物品部分，反诉原告与反诉被告签订的协议第十条有约定，所有可移动物品在反诉原告违约的情况下归反诉被告所有。2、要求交付发票的反诉请求应当属于行政管理职能范畴，不属于法院的受理范围，请求法院予以驳回。3、事实与理由部分，反诉原告提出的反诉被告擅自变卖部分物品无事实依据，涉案房屋内的所有可移动物品在其他债权人向反诉原告催讨欠款的过程中被其他债权人哄抢一光，反诉被告没有变卖反诉原告的任何可移动物品。
针对反诉被告楼晶、楼淼的答辩，反诉原告沈华锋、蒋伟华、朱芝芬、吴永红补充陈述：关于发票，反诉原告多次要求反诉被告交付，但是反诉被告至今未交付，所以只能提起诉讼要求反诉被告交付，希望法院支持反诉原告请求。
针对反诉原告沈华锋、蒋伟华、朱芝芬、吴永红的补充陈述，反诉被告楼晶、楼淼补充答辩：根据协议第七条第三款约定，除所有列明的费用以外，任何其他费用，反诉被告一律不承担，因此因房租收入产生的相关税款，也应当由反诉原告自己承担。
原告（反诉被告）楼晶、楼淼就本诉、反诉部分一并举证如下：
一、房屋租赁协议（原件）1份，用以证明：1、两原告给了被告沈华锋、蒋伟华有条件的免租期3个月；2、租金及租金计算方式；3、被告沈华锋、蒋伟华应当支付滞纳金、赔偿涉案房屋空租期的损失并处当期应交租金20%的违约金，补足租金差额以及上述各项金额计算方式；4、由于被告沈华锋、蒋伟华改造或者使用不当造成的房屋设施损害、修理的费用由被告沈华锋、蒋伟华负担；5、涉案房屋内所有装修、物品归原告；6、被告沈华锋、蒋伟华是共同承租方，对本案债务应共同承担清偿责任。
二、房屋租赁协议（原件）1份，用以证明2016年11月8日，两原告将涉案房屋中店面四间，273号、275号（共六间）楼上2-8层房屋出租、靠东边两间店面及地下室另行出租。
三、房屋租赁协议（原件）1份，用以证明：1、原告楼晶于2017年5月25日将东边两间店面出租、租赁期限为2017年5月25日至2022年5月25日；2、该两间店面租金及租金计算方式与两原告和被告沈华锋、蒋伟华约定的租金存在差额。
四、房屋租赁协议补充协议（原件）1份，用以证明原告为拆补电梯口共支出42500元。
五、涉案房屋建筑规划图（原件）1份，用以证明被告沈华锋、蒋伟华擅自开出电梯口5个、拆除一楼通往二楼的楼梯整梯一部、通往地下室的楼梯半部并封堵了地下室入口的事实。
六、婚姻登记情况（原件）2份，用以证明被告沈华锋和被告朱芝芬，被告蒋伟华和被告吴永红的婚姻关系，本案债务发生在夫妻关系存续期间。
被告（反诉原告）沈华锋、蒋伟华及被告朱芝芬、吴永红质证如下：
对证据一的三性无异议，但认为协议的所有条款系原告单方拟定，双方权利义务不对等，违反了公平公正原则。
对证据二、三的真实性均不予认可，单独出租的租金应会高于整层出租时相应房屋的租金。如果想要被告认可该两份协议的真实性，需要原告提供相应的支付凭证和有关发票。
对证据四的真实性不予认可，该数据及金额均为原告方单独起草和认定，对被告不具有法律效力。
证据五的真实性由法院认定，对其证明对象被告不予认可，被告对案涉房屋的改建均经过原告方的许可。
对证据六的真实性予以认可，但是案涉债务属于合同债务，根据合同相对性，被告朱芝芬、吴永红不是本案的适格被告。
被告（反诉原告）沈华锋、蒋伟华及被告朱芝芬、吴永红未向本院提供证据。
根据原告（反诉被告）的举证意见、被告（反诉原告）的质证意见以及证据审核认定的有关规定，本院对原告（反诉被告）提供的证据认证如下：
证据一，系原件，其上有原、被告的签名，被告（反诉原告）对真实性也不持异议，本院对真实性予以认定。
证据二、三、四，系原告（反诉被告）楼晶分别与案外人吴桥新和邹志龙签订的原件，原告（反诉被告）未提供协议履行的相应依据，故本院对真实性不予认定。
证据五，系加盖有设计部门印章的原件，本院对真实性予以认定。
证据六，系加盖有婚姻登记管理部门印章的原件，本院对真实性予以认定。
本院经审理认定事实如下：
2015年6月28日，原告（反诉被告）楼晶、楼淼（出租方、甲方）与被告（反诉原告）沈华锋、蒋伟华（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》一份，其中协议第一条约定，租赁标的为义乌市牌银海路店面5栋）273、275号共六间，地下室、店面及楼上房屋整体；第二条约定，乙方房屋使用用途主体为餐饮；第三条约定，租赁期限为12年，从2015年6月30日到2027年9月30日止，甲方同意有条件给予乙方3个月的免租期，由乙方完成租赁房屋的装修和改造，免租期从合同签订之日起算。如乙方中途退租、不租或者有其他违约事项的，乙方应当补交免租期的全部租金；第四条约定，该房屋一楼最西第一间店面年租金为100000元，其它五间店面年租金为70000元/间。店面租金按每年环比递增5%。负一楼和店面以上的部分整体租金688800元，该部分租金每两年递增5%。租金支付方式为第一年每六个月支付一次，第二年开始一年一付。首年租金应在合同签订后三个工作日内支付300000元，余款应于2015年10月1日付清，第二年9月1日支付下一年房租，第三年开始每年8月1日前支付下一年房租，其它费用包括租赁期间的电费、水费、电话费、数据通讯费均由乙方负担；第七条约定，按合同规定期限，向乙方收取房租及其他费用（列明），除上述费用外，甲方不再向乙方收取任何其他费用。其他费用甲方一律不承担；第十条约定，合同期满或甲乙双方解除合同后，所有已装修的材料、物品全部归甲方所有，包括电梯、空调、灯、宽带、有线电视、燃气设备、电线、卫生间设施以及一切附属于墙上和地上的装修物品。可移动的凳子、桌子及厨房设备和办公用品在乙方不违约和租金付清的情况下归乙方所有；第十一条约定，未经乙方同意甲方不允许收回房子。租赁期间，如乙方确因特殊情况需要退租，必须提前6个月书面通知甲方并提早3个月搬离后解除合同，另3个月作为给甲方的补偿金。若乙方未能按期交纳租金，应按应付租金的每日万分之五向甲方支付滞纳金，经甲方书面催讨未果，逾期超过十日未交纳房租，甲方有权选择：1、解除本合同并处以总合同剩余租金的20%的违约金；2、甲方另行出租，乙方赔偿甲方空租期的损失并处以当期应交租金20%的违约金，如下一个承租方租金低于本合同租金，差额部分由乙方补足；第十五条约定，依据本合同发生的任何通知应以书面形式，以专人递交、公众认可的快递、挂号信或传真方式发送到。协议还对双方其他权利义务作了约定。协议签订后，沈华锋、蒋伟华对涉案房屋进行装修、改造（包括安装五个餐梯）并按时支付了2015年6月30日起至2027年9月30日止的租金1138800元。后沈华锋、蒋伟华因经营状况不理想提出退租，同时未如期交纳合同第二年度的租金。2016年10月15日，沈华锋、蒋伟华向楼晶、楼淼交回承租房屋的钥匙。
庭审中，楼晶、楼淼自认于2016年10月5日将银海路（十里牌银海路店面5栋）273、275号店面四间，273号、275号（共六间）楼上2-8层房屋另行出租，租期从2016年11月8日起算。
另查明，沈华锋与被告朱芝芳于2009年1月8日办理结婚登记，系夫妻关系；蒋伟华与被告吴永红于1999年12月30日办理结婚登记，系夫妻关系。
本院认为，原告（反诉被告）楼晶、楼淼与被告（反诉原告）沈华锋、蒋伟华之间的房屋租赁关系依法成立，合法有效，双方应按照《房屋租赁协议》的约定全面履行各自的义务。
关于免租期租金。根据协议第三条约定，租赁期限为12年，从2015年6月30日起到2027年9月30日止，故被告沈华锋、蒋伟华提出退租系违约行为，同时根据该条约定，两原告同意有条件给予被告沈华锋、蒋伟华3个月的免租期，由其完成租赁房屋的装修和改造。如中途退租、不租或者有其他违约事项的，被告沈华锋、蒋伟华应当补交免租期的全部租金。从上述内容上看，两原告放弃3个月租金的前提是被告沈华锋、蒋伟华完整的履行了全部合同义务且不得中途退租，此系附条件的免债条款，现被告沈华锋、蒋伟华提出中途退租，免债条件未成就，故该债务不得免除，其仍应当支付3个月的租金284700元（1138800元/12个月*3个月）。
关于欠租和滞纳金。关于欠租，根据庭审查明，2016年10月15日，被告沈华锋、蒋伟华向原告楼晶、楼淼交回承租房屋的钥匙，而此前在2016年10月5日，两原告就已将被告沈华锋、蒋伟华承租的涉案房屋中的273号、275号店面四间以及273号、275号（共六间）楼上2-8层房屋另行出租，故本院认为双方于2016年10月15日交接房屋钥匙应视为协商一致解除合同的行为。因而，被告沈华锋、蒋伟华尚欠两原告2016年10月1日起至2016年10月15日止即第二年度半个月的租金共计48387.5元{【（100000+70000*5）*1.05+688800】/12个月/2}。关于滞纳金，根据协议第十一条约定，若被告沈华锋、蒋伟华未能按期交纳租金，应按应付租金的每日万分之五向两原告支付滞纳金。该滞纳金实为违约金，但两原告所主张按应付租金的每日万分之五计算过高，本院酌定从逾期之日即2016年9月2日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算为宜。
关于空租期租金损失、违约金、租金差额。根据协议第十一条约定，经两原告书面催讨未果，逾期超过十日未交纳房租，两原告有权选择：1、解除本合同并处以总合同剩余租金的20%的违约金；2、甲方另行出租，乙方赔偿甲方空租期的损失并处以当期应交租金20%的违约金，如下一个承租方租金低于本合同租金，差额部分由乙方补足。同时根据第十五条约定，依据本合同发生的任何通知应以书面形式，以专人递交、公众认可的快递、挂号信或传真方式发送到。结合庭审查明的情况，两原告并未以书面形式就未付租金问题通知被告沈华锋、蒋伟华，故其另行出租并要求被告补足空租期租金损失、支付违约金以及补足租金差额的条件并未成就，本院不予支持。
关于电梯口（餐悌）、楼梯的拆补、修理费用。根据协议第二条约定，租赁房屋的使用用途主体为餐饮；同时根据协议第三条约定，两原告给予三个月免租期由被告沈华锋、蒋伟华完成租赁房屋的装修和改造，即原告认可两被告会对承租房屋进行符合餐厅运营的有关装修、改造，现原告所主张的餐梯、楼梯的拆补、修理费用，既未提供证据证明该装修、改造超出双方的约定，也未提供证据证明拆补、修理的实际支出，故本院对两原告的该项诉讼请求不予支持。
关于房屋内的装修、物品（包括可移动的凳子、桌子及厨房设备和办公用品等）的归属。根据协议第十条约定，合同期满或双方解除合同后，所有已装修的材料、物品全部归两原告所有，包括电梯、空调、灯、宽带、有线电视、燃气设备、电线、卫生间设施以及一切附属于墙上和地上的装修物品。可移动的凳子、桌子及厨房设备和办公用品在被告沈华锋、蒋伟华不违约和租金付清的情况下归两被告所有。故现涉案房屋的装修、装饰等附属物根据协议约定应归两原告所有，而根据庭审查明，可移动物品，包括凳子、桌子及厨房设备和办公用品等已于2016年9月底10月初即被告（反诉原告）沈华锋、蒋伟华租赁期间灭失，故本院对该部分物品的权属不作确认，因灭失于反诉原告沈华锋、蒋伟华的租赁期间，故对于两反诉原告要求两反诉被告归还的请求，本院不予支持。
关于发票。开具发票不仅是当事人的法定义务，亦属于当事人履行民商事合同的附随义务。两反诉被告提供已收取房屋租赁费用的发票系其应当向两反诉原告沈华锋、蒋伟华履行的附随义务，故其应当开具票面金额为1138800元（合同第一年度的租金）的发票。两反诉被告称开具发票系行政法律关系，不属于民事案件受理范围的抗辩，本院不予采纳；同时根据协议第四条约定，其它费用包括租赁期间的电费、水费、电话费、数据通讯费，第七条约定，除房租和已列明的其它费用，两反诉被告不再向反诉原告收取任何其他费用，故两反诉被告称开具发票产生的税费应由两反诉原告承担的抗辩，本院不予采纳。
关于被告朱芝芬、吴永红的民事责任。本院认为本案涉案房屋由被告沈华锋、蒋伟华共同承租，已突破家庭经营范围，故本院认为本案债务不属于被告沈华锋与朱芝芬、被告蒋伟华与吴永红的夫妻共同债务。
综上，原告、反诉原告诉请的合法合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决如下：
一、被告沈华锋、蒋伟华于本判决生效后十日内支付原告楼晶、楼淼免租期租金284700元；
二、被告沈华锋、蒋伟华于本判决生效后十日内支付原告楼晶、楼淼租金48387.5元并支付违约金（从2016年9月2日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算到本判决履行完毕之日止）；
三、义乌市牌银海路店面5栋）273、275号共六间，包括地下室、店面及楼上房屋内的全部装修附属物归原告楼晶、楼淼所有。
四、反诉被告楼晶、楼淼于本判决生效后十日内向反诉原告沈华锋、蒋伟华开具票面金额为1138800元的发票。
五、驳回原告楼晶、楼淼的其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告沈华锋、蒋伟华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6324元、诉讼保全费2520元，由原告楼晶楼淼负担3325元，由被告沈华锋、蒋伟华负担5519元。
反诉案件受理费23400元，由反诉原告沈华锋、蒋伟华负担23300元，由反诉被告楼晶、楼淼负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
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审判员 王珺
二〇一七年十一月一日
书记员 陈湖