台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台椒民���字第454号
原告：褚菊领。
委托代理人：何美玲，浙江利群律师事务所律师。
委托代理人：金青霞，浙江利群律师事务所律师。
被告：李克法。
被告：李小龙。
被告：胡玉凤。
三被告共同委托代理人：何丽琴，浙江法进律师事务所律师。
原告褚菊领为与被告李克法、李小龙、胡玉凤房屋买卖合同纠纷一案，于2015年2月6日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员樊明忠适用简易程序进行审理。审理中，根据原告褚菊领的申请，本院依法对坐落于台州市椒江区金泰华庭6幢1单元402室的房屋采取诉讼保全措施。因案情复杂，本院于2015年5月4日裁定本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2015年7月10日公开开庭审理了本案。原告褚菊领的委托代理人何美玲，被告李克法及三被���共同的委托代理人何丽琴到庭参加诉讼。三被告于2015年7月13日提出司法鉴定申请，本院予以准许，并依法委托浙江法会司法鉴定所进行了鉴定，该所于2015年9月24日作出司法鉴定意见书。本院于2015年10月30日再次对本案进行公开开庭审理，原告褚菊领的委托代理人何美玲，三被告共同的委托代理人何丽琴到庭参加诉讼。审理中，原、被告曾提出庭外和解申请，届期未果。本案现已审理终结。
原告褚菊领起诉称：2011年1月27日，原、被告签订房屋买卖契约，约定，被告将其坐落于台州市椒江区群辉村的一套拆建安置房出卖给原告；价款为331200元，一次性付清；被告同意开发区交房日将房地产交付给原告；原告择房所产生的层次差价及车房的差价由原告负责及享受等内容。契约签订后，原告按约将房款331200元交给被告李克法。2015年1月29日，原告以被告李克法名义交付择房押金42000元。2015年2月4日，原告在被告李小龙协助下择得台州市椒江区金泰华庭6幢1单元402室的房屋以及车位一个。次日，被告李小龙、胡玉凤以房价较低为由，要求原告再支付房款20000元，原告为此再支付了被告李小龙、胡玉凤房款20000元。根据择房规定和原、被告之间的约定，被告应协助原告退回原告房屋层次差价5400元以及择房押金42000元。现交房时，三被告以各种理由不将上述房屋及车位交付给原告，也不协助原告办理房地产权属证书的过户手续，也不协助原告退回择房押金及层次差价，故请求判令：一、确认原、被告于2011年1月27日签订的《房地产买卖契约》合法有效；二、被告李克法、李小龙、胡玉凤交付坐落于台州市椒江区金泰华庭6幢1单元402室的房屋以及车位，并协助办理该房房地产权属证书过户手续；三、被告李克法、李小龙、胡玉凤退还��告所支付的台州市椒江区金泰华庭6幢1单元402室房屋择房押金、层次差价共计47400元。
审理中，原告褚菊领将诉讼请求变更为：一、确认原、被告于2011年1月27日签订的《房地产买卖契约》合法有效；二、被告李克法、李小龙、胡玉凤交付坐落于台州市椒江区金泰华庭6幢1单元402室的房屋以及车位，并办理其房地产权属证书以及协助办理该房房地产权属证书的过户手续；三、被告李克法、李小龙、胡玉凤退还原告所支付的台州市椒江区金泰华庭6幢1单元402室房屋择房押金、层次差价共计42014.90元。
被告李克法、李小龙、胡玉凤答辩称：一、原告诉称的原、被告签订房地产买卖契约不是事实，该契约系原告与被告李克法签订，被告李小龙、胡玉凤对该契约不知情，讼争房屋系三被告共同审批取得，属于家庭共同财产，被告李克法擅自出售讼争房屋，损害了被告李小龙、胡玉凤的权益，该契约应认定为无效。二、原告诉称的原告在被告李小龙协助下选择的讼争房屋以及被告李小龙、胡玉凤要求增加房款20000元不是事实，讼争房屋由被告李小龙一个人择得，择房时原告并不在场。被告李小龙确实于2015年2月5日收到原告支付的房款20000元，但原告在交钱时表示讼争房屋出售价是571200元，并称已将551200元房款交给被告李克法，被告李小龙在被原告欺骗的情况下出具的收条。被告胡玉凤对2015年2月5日原告支付的房款20000元不知情，其在本案起诉前不知道出售讼争房屋的事情，至今也不同意出售讼争房屋。三、择房押金、层次差价中部分用于房屋维修以及煤气管的设置，被告李克法不清楚退回其银行账户的金额。综上，三被告认为原告与被告李克法签订的《房地产买卖契约》无效，请求驳回原告诉讼请求。
原告褚��领为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.农村私人建房用地呈报表、契据，证明被告有权出售讼争房屋的事实；
2.房地产买卖契约，证明被告将讼争房屋出售给原告、约定房价331200元以及约定相关权利义务的事实；
3.2011年1月27日收条、2015年2月5日收条，证明被告李克法收到原告房款331200元，被告李小龙、胡玉凤收到原告房款20000元的事实，以及三被告同意将讼争房屋出售给原告的事实；
4.结算票据、现金缴款单、层次差价表，证明原告代被告李克法交纳择房押金42000元以及层次差价为5412元的事实；
5.公证书，证明2015年2月4日被告李克法在安置房择房活动中择得讼争房屋的事实；
6.套房转让协议书、2008年5月16日收条，证明2008年5月16日被告李克法以251200元的价格将讼争房屋出卖给杨青的���实；
7.2011年1月28日收条，证明2011年1月28日原告向杨青购买讼争房屋并将房款551200元交付给金某的事实；
8.证人金某的证言，证明被告李克法将讼争房屋出卖给杨青、原告从杨青处购买讼争房屋并将房款交付给金某等相关事实；
9.照片，证明原告支付给被告李小龙的20000元钱房款时被告胡玉凤在场，被告李小龙、胡玉凤知道房款331200元的事实；
10.情况说明，证明讼争房屋系三被告共同所有的事实。
被告李克法、李小龙、胡玉凤对上述证据质证如下：对证据1无异议，从该证据可知讼争房屋为家庭共有财产，被告李克法未经其他家庭成员同意，无权处分讼争房屋，其与原告签订的房地产买卖契约无效；对证据2无异议，但该契约为无效合同，理由与证据1相同；对证据3，2011年1月27日的收条无异议，2015年2月5日的收条有异���，该收条载明被告李克法收到房款551200元，后原告将房款改为331200元，被告李小龙在被欺骗的情况下收取了20000元并出具收条，该收条上被告胡玉凤的名字、手印并非其本人所写、所按；对证据4，结算票据、现金缴款单无异议，层次差价表明确写明了车位维修、煤气安装等费用，说明退款中已有部分使用，被告李克法不清楚其银行卡里实际退款数额；对证据5没有异议；对证据6，真实性无异议，但与本案无关联，本案房地产买卖契约系原告与被告李克法所签订，与杨清无关；证据7，与本案无关联，金某收到房款551200元，而被告李克法只收到房款331200元；对证据8，证明对象有异议，无法证明被告李小龙出具的收条上将551200元改为331200元的原因，但可以证明金某收取了551200元，并交给被告李克法330000元的事实；对证据9，证明对象有异议，结合被告李小龙出具给原告的收条，可知房款应该是551200元；对证据10，真实性、合法性、关联性均有异议，三被告不清楚也没有看到过该证据。
被告李克法、李小龙、胡玉凤未提供证据。
本院认证如下：原告提供的证据1、证据5，三被告均无异议，本院予以采纳；证据2，三被告对真实性无异议，本院对真实性予以采纳；证据3，2011年1月27日的欠条，三被告无异议，本院予以采纳；2015年2月6日的欠条，三被告对内容的真实性有异议，该欠条有被告李小龙的签名、捺印和被告胡玉凤的捺印，本院对真实性予以采纳；证据4，结算票据、现金缴款单，三被告无异议，本院予以采纳；层次差价表，可以证实应退还的款项为42014.90元、层次差价为5412元，本院予以采纳；证据6、证据7，三被告对真实性无异议，真实性可以确认，该证据与证人金某的证言相互印证，证实了买卖讼争房屋的��款情况，本院予以采纳；证据8，证人金某与原、被告均无利害关系，且是房地产买卖契约的担保人，其证言与证据6、证据7相互印证，可以证实买卖讼争房屋的付款情况，对该证言本院予以采纳；证据9，尽管三被告对证明对象有异议，但结合2015年2月6日的收条，可以证实原告支付被告李小龙、胡玉凤房款20000元的事实，该证据本院予以采纳；证据10，尽管三被告对真实性有异议，但该证据系相关部门出具并加盖公章，而三被告未提供相反证据予以推翻，真实性可以确认，该证据可以证实讼争房屋现为三被告共同共有的事实，该证据本院予以采纳。
本院向原、被告出示了浙江法会司法鉴定所的鉴定意见书。原告对该意见书无异议，并认为该意见书确认了被告胡玉凤在房地产买卖契约以及2015年2月5日收条上捺印的事实，证明了被告胡玉凤同意出售讼争房屋并��道出售价为331200元等事实。三被告则认为，被告李小龙、胡玉凤在2015年2月5日出具收条时认为房款应当是551200元。鉴于原、被告对鉴定意见书均未提出异议，本院予以采纳。
根据以上对证据的认定，结合原、被告的庭审陈述，本院认定事实如下：
2008年5月16日，被告李克法将坐落于“椒江区海门街道群辉村辖区的朝晖一期建设用地内”的一套在建套房转让给杨青，杨青于当日支付被告李克法房款251200元。2011年1月27日，原告作为乙方与作为甲方的被告李克法签订房屋买卖契约，约定，“一、甲方（包括产权所有人共有人商量）自愿将坐落于群辉家苑高层套房地产出售给乙方，该房建筑面积为120-130左右，车房或车库抓阄产生（实际面积按产权证为准），乙方愿意购买该房地产。二、订立合同之日，甲方收取到乙方购房定金人民币叁拾叁万壹仟贰佰��正，￥331200元。三、上述房屋包括……双方议定房屋价款，为人民币（大写）叁拾叁万壹仟贰佰元正，￥331200元。四、付款方式：一次性付清……六、甲、乙双方同意开发区交房之日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交乙方时，其该建筑物范围内的附属设备及土地使用权一并转移给乙方……九、能办理房地产证五日内双方共同到有关部门办理产权转移过户登记，在办理产权过户时，甲方交付产权证后，有关过户手续甲方协助乙方办理，办理房地产过户手续税费由乙方承担……十二、本契约经双方签字后生效……十三、该房属于甲方的拆建安置房，甲方同意乙方自己择房，乙方择房所产生的层次差价及车房的差价或车库的差价由乙方负责及享受。十四、小区配套费、审批套房所产生的费用由甲方负责……十五、甲方应无条件协助乙方办理房产证及土地证转户手续，所产生的税费及土地出让金由乙方负责……”，该契约由原告签名捺印，被告李克法签名捺印，被告胡玉凤捺印，金某作为担保人也在该契约上签名捺印。同日，原告通过金某支付给被告李克法80000元，被告李克法出具收条，载明其“收到褚菊领购买群辉家苑高层套房（套房、车库或车房）”的房款331200元。
原告为购买杨青的“群辉家苑高层套房”，并于2011年1月28日支付给金某房款551200元，金某于同日向原告出具收条。2015年1月29日，原告褚菊领代被告李克法交纳择房押金42000元。后被告李克法的银行账户收到退款42014.90元，其中层次差价为5412元。2015年2月4日，经公证抽签，确定被告李克法户可安置的一套套房坐落于台州市椒江区金泰华庭6幢1单元402室，该房屋配套车位为地下室31号车位，该房屋及车位现由三被告实际控制，但未办理权属证书。2015年2月5日，被告李小龙、胡玉凤出具收条，载明“今收到褚菊领买金泰华庭6幢1单元402室＋车位（壹套）购房款人民币20000元整，李克法收到叁拾叁万壹仟贰佰元正。”等内容，其中，两个“叁”字由两个“伍”字改成。2015年7月13日，被告李克法、李小龙、胡玉凤申请对原告与被告李克法于2011年1月27日签订的《房地产买卖契约》中的“以上内容已经甲乙双方审核无误后签字。”右侧的指印以及2015年2月5日的收条上收款人“胡玉凤”上的指印是否是胡玉凤本人所按进行鉴定，本院依法委托浙江法会司法鉴定所对被告的申请事项进行司法鉴定，该所于2015年9月24日作出司法鉴定意见书，认定三被告申请的两处指印均为被告胡玉凤本人所按。三被告为此支付鉴定费3000元。
另查明，2005年7月23日，被告李克法以被告李克法为户主，以李老三以及被告李小龙、胡玉凤为户内其他成员进行建房呈报。经审批，该户可安置套房两套。李老三于2008年6月份亡故。台州市椒江区海门街道群辉村村民委员会在其村内进行公示后，于2013年8月22日决定将李老三从报批人口中剔除，并以被告李克法、李小龙、胡玉凤为实际人口。
本院认为：民事活动应当遵循自愿、诚实信用的原则，公民合法的民事权益受法律保护。本案中，原、被告对被告李克法将讼争房屋出售给杨青，原告向杨青购买讼争房屋、原告与被告李克法为买卖讼争房屋另行签订房地产买卖契约、相关房款通过证人金某支付等事实无异议，但对房地产买卖契约的效力、讼争房屋及车位的交付以及协助办理过户手续以及择房押金、层次差价的返还等问题持有异议，本院评析如下：
一、房地产买卖契约的效力问题。原告与被告李克法签订的房地产买卖契约，系双方真实意思表示，合同内容并不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效。三被告抗辩认为，被告李克法签订该契约时未经其他两被告同意，被告李克法无权处分讼争房屋，但被告李克法是否取得讼争房屋的所有权或者处分权，并不影响房地产买卖契约的效力，对三被告的此项抗辩理由，本院不予采纳。
二、讼争房屋及车位的交付以及协助办理过户手续的问题。原告认为，被告李小龙、胡玉凤收取原告房款20000元，视为两人追认原告与被告李克法签订的房地产买卖契约，三被告应按约履行交付讼争房屋及车位、协助原告办理讼争房屋及车位权属的过户手续的义务。三被告抗辩称，被告李小龙在被原告欺骗房款为551200元的情况下收取房款20000元并出具收条，该收条并非被告李小龙真实意思表示，不能视为其追认房地产买卖契约并同意出售讼争房屋，况且被告胡玉���也不同意出售讼争房屋，故原告无权要求三被告交付讼争房屋及车位并协助其办理讼争房屋及车位权属的过户手续。本院认为，房地产买卖契约合法有效，对被告李克法具有约束力，被告李克法应按约履行交付讼争房屋及车位并协助原告办理将讼争房屋及车位权属登记到原告名下的手续的义务。被告胡玉凤在上述契约上捺印，该契约对其具有约束力，被告胡玉凤也有义务履行上述义务。被告李小龙于收取原告房款20000元，应视为被告李小龙追认原告与被告李克法签订的房地产买卖契约，同意出售讼争房屋，故该契约对被告李小龙具有约束力，被告应按约履行上述义务。至于三被告认为被告李小龙在被原告欺骗的情况下出具收条、不能视为追认房地产买卖契约而同意出售讼争房屋的抗辩，本院认为不能成立，理由如下：其一，被告李小龙出具收条上载明被告李克法收到原告房款331200元，与事实相符；其二，原告为购买讼争房屋实际支出的款项与该收条上修改之前的金额551200元相同；其三，被告李小龙庭审陈述，其在2015年2月4日择房时才知晓被告李克法出售讼争房屋一事，即便其陈述属实，在正常情况下，其也应当知晓出售房屋的价款；其四，即便被告李小龙在收取原告支付的20000元房款时，不清楚被告李克法收取原告支付的房款，但其作为一个有完全民事行为能力的成年人，按常理也应当与被告李克法核实房款数额。尽管讼争房屋申请建造时家庭成员除了三被告还包括李老三，但李老三在相关部门审批前已经死亡，台州市椒江区海门街道群辉村村民委员会将李老三从报批人口中剔除，并进行了公示，应认定讼争房屋的报批人口为三被告，故讼争房屋应属于三被告共同共有。原告已按约履行了支付三被告房款的义务，三被告也��按约履行自己的义务。现讼争房屋及车位已经建好，并由三被告实际控制，房地产买卖契约约定的交付条件已经具备，原告要求三被告交付讼争房屋及车位，本院认为合理，予以支持。至于协助办理讼争房屋及车位权属的过户手续问题，现讼争房屋及车位已经可以办理权属证书，也未发现存在不能办理过户手续的情形，故三被告应按约协助原告办理将讼争房屋及车位的权属过户到原告名下的手续。
三、择房押金、层次差价的返还问题。择房押金42000元是原告代被告李克法垫付，被告李克法收到的退款包括了该择房押金，被告李克法理应将该择房押金退还给原告。讼争房屋层次差价，根据房地产买卖契约第十三条的约定，应由原告享受。三被告抗辩称，退款中部分用于讼争房屋的物业维修资金、煤气管道煤气安装费等配套费，被告李克法的银行账户实际只��到30000余元。根据房地产买卖契约第十四条的约定，小区配套费应由三被告承担，三被告按约承担配套费与原告按约享有层次差价并无关联，故对三被告的此项抗辩理由，本院不予采纳。讼争房屋押金为42000元，层次差价为5412元，现原告要求三被告按被告李克法银行账户收到的退款即42014.90元返还，本院认为合理，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：
一、原告褚菊领与被告李克法于2011年1月27日签订的房地产买卖契约有效；
二、被告李克法、李小龙、胡玉凤于本判决生效后十日内向原告褚菊领交付坐落于台州市椒江区金泰华庭6幢1单元402室的房屋以及地下室31号车位；
三、被告李克法、李小龙、胡玉凤于本判决生效后十日内协助原告褚菊领办理将坐落于台州市椒江区金泰华庭6幢1单元402室的房屋及地下室31号车位的权属登记到原告褚菊领名下的手续；
四、被告李克法、李小龙、胡玉凤于本判决生效后十日内返还给原告褚菊领台州市椒江区金泰华庭6幢1单元402室房屋的择房押金、层次差价共计42014.90元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费986元（原告褚菊领已预交）、财产保全费490元（原告褚菊领已预交）、鉴定费3000元（被告李克法、李小龙、胡玉凤已预交），由被告李克法、李小龙、胡玉凤共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。上诉案件受理费按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳，在上诉期满后七日内未预交的，将按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001。
如法律文书生效后，义务人不自觉履行义务的，权利人申请法院执行的期间是二年，上述期间从法律文书确定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 陈 静
代理审判员 樊明忠
人民陪审员 金礼建
二〇一五年十二月四日
代书 记员 王 婷
附件：
本案裁判所依据的相关法律和法条
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。