成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)金牛民初字第1375、1375-1号
原告（反诉被告）赵学明，男，汉族，1972年11月29日出生，住内蒙古鄂尔多斯市东胜区。
委托代理人罗健，四川思创律师事务所律师。
原告（反诉被告）康海霞，女，汉族，1971年3月29日出生，住内蒙古鄂尔多斯市东胜区。
委托代理人罗健，四川思创律师事务所律师。
被告（反诉原告）况华，男，汉族，1975年12月15日出生，住武汉市江夏区。
委托代理人梅松，四川蜀鼎律师事务所律师。
委托代理人廖宏程，四川蜀鼎律师事务所律师。
第三人四川省疾病预防控制中心，住所地：成都市武侯区。
法定代表人曾华俊，中心主任。
委托代理人李晓蓉，四川思创律师事务所律师。
本诉原告赵学明、康海霞与被告况华、第三人四川省疾病预防控制中心（以下简称“省疾控中心”）房屋租赁合同纠纷及反诉原告况华诉反诉被告赵学明、康海霞及第三人四川省疾病预防控制中房屋租赁合同纠纷案，四川省成都市中级人民法院以原审认定事实不清发回本院重审，本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵学明、康海霞共同委托代理人罗健、被告况华的委托代理人梅松、廖宏程及第三人省疾控中心的委托代理人李晓蓉庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵学明、康海霞本诉诉称，2009年7月20日，赵学明、康海霞与省疾控中心签订了《房屋租赁协议》，协议约定赵学明、康海霞承租省疾控中心所有的槐树街61号楼（以下简称“61号楼”），并对双方的权利义务、违约责任进行了约定。2009年7月20日、2010年7月20日，赵学明与况华分别签订了为期1年的《房屋联营协议》，赵学明将所租用的61号楼附11、12、13号房屋（以下简称“11-13号房”）给况华使用，况华每年向赵学明支付联营费180000元，况华按每半年向赵学明预付联营费，联营费于到期前15日缴清。如未按时支付联营费，视况华违约，赵学明有权收回联营房屋并每天按全年联营费3%收取违约金。2010年7月12日，况华向赵学明预付半年的联营费90000元。按协议约定，2011年1月20日以前15日内应当预付下半年的联营费，赵学明多次要求况华支付，但况华拒不履行。因况华租赁的11-13号房已事实腾退，赵学明、康海霞请求判令：一、况华每日按493元的标准向赵学明、康海霞支付房屋联营费至况华将房屋返还给赵学明、康海霞时止（暂计算至2011年7月20日计90000元）；二、判令况华按《房屋联营协议》第四条的约定向赵学明、康海霞支付违约金30000元；三、判令况华承担本案全部诉讼费用。
被告况华针对本诉辩称，况华与赵学明、康海霞签订的房屋联营协议已于2010年10月15日解除，协议解除后，况华就搬离了租赁房屋，赵学明、康海霞无权要求况华继续支付租金。即使况华在转租合同解除后仍然占有、使用租赁房屋，由于赵学明、康海霞与省疾控中心的租赁合同早已解除，赵学明和康海霞已丧失了对租赁房屋占有、使用、收益的权利。赵学明、康海霞主张的房屋租金和违约金没有任何依据。请求法院驳回对赵学明、康海霞的全部本诉请求。
被告况华反诉诉称，况华与赵学明、康海霞签订《房屋联营协议》后，赵学明、康海霞收取了况华联营费、水电押金和装拆费用。但实际仍是况华自行装修房屋并按时缴清了房屋使用期间的水电等各项费用。由于赵学明、康海霞终止合同的违约行为，给况华造成了巨大经济损失。现请求判令赵学明、康海霞立即退还水电押金10000元、装拆费120000元、联营费45000元。合计175000元；判令赵学明、康海霞承担本、反诉全部诉讼费。
原告赵学明、康海霞针对反诉辩称，装拆费实际上为转让费，赵学明、康海霞在承租房屋时也支付了转让费的，在房屋租赁市场中，支付转让费是符合市场习惯的，本案中的装拆费是双方达成合意，且已实际履行，是合法行为。装拆费针对的期限为2009年7月21日至2010年7月20收取的费用。况华要求返联营费是没有事实依据的，况华一致占有使用该房屋，在签订的房屋联营合同时间届满以后，赵学明就要求况华返还房屋，并向法院提起诉讼，而省疾控中心也起诉赵学明和康海霞要求返还房屋并支付租金，在判决生效后，况华拒不返还，通过强制执行财返还，在此之前，房屋一直在况华控制之下。关于水电费押金，因双方未对联营费、水电费进行结算，结算后多退少补。况华的反诉请求没有事实依据，请求驳回。
第三人省疾控中心述称，2009年7月9日，赵学明、康海霞二人书面承诺省疾控中心在不签订协议的前提下租用本案诉争房屋。租用期内接到省疾控中心通知后30天内就搬出房屋。根据赵学明二人要求，为方便办理其办理执照，省疾控中心与赵学明、康海霞签订《房屋租赁协议》一份。事后赵学明二人未按承诺主动将该协议交回省疾控中心。赵学明二人与省疾控中心在协议中约定，其对省疾控中心的61号楼承租使用期仅有一年，即从2009年8月21日起至2010年8月20日。租赁期内，如因城市改造、省疾控中心及其上级统筹规划需要进行拆除或省疾控中心另行安排，省疾控中心要提前一个月通知赵学明二人，赵学明二人在接到通知后30天内搬出。2010年6月29日，省疾控中心向赵学明发出退房通知书，赵学明亦于同年7月20日签收了该通知书。但赵学明二人迟迟未能按约交回房屋，其理由就是房屋被他人占用了。省疾控中心才知其擅自将房屋拿给他人，遂一直要求赵学明二人腾退房屋，未果。省疾控中心对原告与被告之间的《房屋联营协议》毫不知情。况华称其早就于2010年10月底搬离，但其并未向省疾控中心进行移交，赵学明、康海霞二人亦未向省疾控中心移交该房屋。省疾控中心于2013年11月7日通过法院强制执行才将诉争房屋收回。综上，本案纠纷不应当影响省疾控中心的合法权益，对于赵学明、康海霞与况华之间的关系省疾控中心不了解，亦不作任何评判，同样也不应承担双方诉讼的任何责任和费用。
经审理查明，赵学明与康海霞系夫妻关系。2009年7月9日，省疾控中心向金牛区工商部门出具一份证明，载明“槐树街61号商住楼系我单位房产，其产权尚在办理中”等内容。2009年7月20日，省疾控中心（出租方、甲方）与赵学明、康海霞（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁协议》，约定“经甲、乙方协商，甲方将槐树街61号楼租赁给乙方，具体事宜协商如下：……二、租赁期限：由于乙方接收门面后全面装修，故甲方给其一个月装修期，计费期限为2009年8月21日至2010年8月20日。三、租金：23000元／月，年租金总计276000元人民币。……六、协议变更，解除或终止：协议终止：在租赁期内，如因城市改造，甲方及甲方上级统筹规划需要进行拆除或甲方另外安排拆除，甲方要提前一个月通知乙方，乙方在接到通知后三十天内搬出，甲方应按协议未履行天数退还乙方相应的租赁费。如未发生以上情况，本合同到期后继续有效”等内容。同日，赵学明（甲方）与况华（乙方）签订一份《房屋联营协议》，该协议载明“经甲、乙双方协商，甲方将槐树街61号附11-13号房联营给乙方，具体事宜协商如下：一、联营范围：维佳橱柜。二、联营期限：计费期限为2009年7月21日至2010年7月20日。三、联营费:15000元/月，年联营费总计180000元人民币。四、缴款方式：乙方按半年付联营费，续联营费于到期前用15日缴清，未按时支付联营费，视乙方违约，甲方有权收回联营权及房屋。五、其他事项……2、乙方的用水、用电、工商等费用按月结清。……六、协议变更、解除或终止：协议终止：在联营期内，如因城市改造，甲方及甲方上级统筹规划需要进行拆除或甲方另外安排拆除，甲方要提前一个月通知乙方，乙方在接到通知后三十天内无条件搬出，甲方应按协议未履行天数退还乙方相应联营费。如未发生以上情况，本合同到期后继续有效。七、违约责任：本协议甲、乙双方应严格遵守，任何一方违约，给对方造成损失的，应予赔偿，经双方协商解决”。2009年7月21日，况华向赵学明交纳了2009年7月21日至2010年7月20日联营费90000元及水电押金10000元。另况华向赵学明交纳装拆费120000元，赵学明向况华出具的装拆费收据载明：“收到槐树街61号附11-13号装拆费壹拾贰万元”。2010年1月5日，况华向赵学明交纳2010年1月21日至2010年7月20日期间的联营费90000元，赵学明亦向况华出具了收据。2010年7月20日，赵学明与况华就11-13号房再次签订《房屋联营协议》，约定联营期限2010年7月21日至2011年7月20日，联营费15000元/月，年联营费总计180000元。2010年7月16日，况华向赵学明交纳2010年7月21日至2011年1月20日期间的联营费90000元，赵学明向况华出具了收据。还查明，况华分别于2010年2月9日、4月8日、5月9日、6月9日、7月12日、8月23日、9月9日、10月10日、11月21日向赵学明交纳1806元、1426元、1410元、1260元、1339元、2045元、474元、1181元、1391元。
2010年6月29日，省疾控中心发出一份《通知》，内容为“各位租户：我中心槐树街40号、61号的临街营业用房即将拆除，请各租户积极做好搬迁准备，在接中心退房通知后将出租房屋退回”。赵学明于2010年7月20日在上述通知上签字，并于同日向省疾控中心交纳了2010年8月12日至11月11日的房屋租金69000元。2010年10月15日，赵学明、康海霞在《成都晚报》刊登一栏公告，内容为“各联营商家：接上级通知，槐树街61号附1号-15号，二、三楼临街房将于2010年11月20日前拆除，请各商家在2010年11月20日前搬迁退出”。
2011年，省疾控中心向本院起诉赵学明、康海霞，要求解除双方之间的租房协议，交还房屋，支付房屋租金、水、电等费，并赔偿损失。2012年6月25日，本院作出（2011）金牛民初字第5153号民事判决书，判决解除省疾控中心与赵学明、康海霞签订的房屋租赁协议，赵学明、康海霞及第三人腾退房屋，赵学明、康海霞向省疾控中心支付房屋占用租金及电费。该判决已生效。2013年11月7日，省疾控中心通过法院强制执行将诉争房屋收回，61号楼现已拆除。
2011年，赵学明、康海霞诉至本院，请求况华腾退讼争房屋。经查，况华一直未同赵学明、康海霞办理房屋腾退手续，诉讼中赵学明、康海霞提交两份交纳电费发票，该两份发票显示61号楼在2011年3月、4月仍有电费产生。
另查明，因省疾控中心亦早已将讼争房屋收回，且该房屋早已被拆除，庭审中，赵学明、康海霞的委托代理人当庭表示撤回要求况华立即搬出11-13号房并返还房屋的诉讼请求。
上述事实有证明、房屋租赁协议、房屋联营协议、收据、个人业务凭证单、通知、调拨单、成都晚报、成都电业局收取电费的发票、（2011）金牛民初字第5153号民事判决书、（2013）金牛执字第1736号执行通知书、（2013）成民终字第3296号民事判决书等证据与庭审中原、被告及第三人的一致陈述在案予以证实。
本院认为，赵学明、康海霞与况华之间的《房屋联营协议》，虽有联营之名，但并无联营之实，实际系房屋租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，应属有效。省疾控中心作为诉争房屋的出租方有责任监督作为承租方的赵学明、康海霞按约定使用承租房屋，且赵学明、康海霞将承租房屋转租第三人使用长达一年之久，故本院有理由相信省疾控中心应当知道赵学明、康海霞对承租房屋进行转租。赵学明、康海霞虽未经省疾控中心同意进行转租，但省疾控中心超过6个月未提出异议，也未要求解除租赁合同，故应视为省疾控中心同意赵学明、康海霞转租。
对于赵学明、康海霞要求况华支付房屋联营费的诉讼请求，该费用实际应为房屋占有使用费，且根据其暂计算至2011年7月20日为90000元的主张，其主张的该费用从2011年1月20日起计算。赵学明、康海霞于2010年10月15日刊登公告通知况华于2010年11月20日前搬迁退出讼争房屋，实际系要求解除双方之间租赁关系的意思表示，双方之间的合同应于2010年11月20日解除。但直至2013年11月7日省疾控中心收回讼争房屋时，况华仍未同赵学明、康海霞办理讼争房屋的腾退手续。故况华应支付赵学明、康海霞2010年11月20日至2013年11月7日讼争房屋被收回期间的房屋占有使用费。
对于房屋占有使用费的金额，赵学明与况华之间的的《房屋联营协议》虽明确讼争房屋随时有被收回的可能，但赵学明、康海霞在2010年7月20日接到省疾控中心通知后已明知讼争房屋可能随时被收回的情况下，同日与况华签订协议时却未明确告知该事实，而是在2010年10月15日才登报通知况华，其本身存在一定过错。故对房屋占有使用费的金额，本院参照况华与赵学明、康海霞签订的《房屋联营协议》，结合况华一直未同赵学明、康海霞办理腾退手续的事实，以及赵学明、康海霞自身的过错，以双方《房屋联营协议》约定联营费的30%计算，即每月4500元。况华已支付的2010年7月21日至2011年1月20日期间的联营费予以抵扣。
对于赵学明、康海霞主张的违约金。违约金应以实际发生损失为准，且况华并无拖欠支付房屋租金（联营费）的事实，对赵学明、康海霞的该诉讼请求，本院不予支持。
对况华要求退还装拆费的反诉请求。赵学明与况华签订的《房屋联营协议》系名为联营实为转租的租赁协议，双方在该协议中未约定11-13号房装修由赵学明、康海霞负责，且根据房屋租赁合同的交易习惯，租赁房屋的装修并非出租方的义务。其次，赵学明、康海霞收取的装拆费系况华自愿交纳，该装拆费的收取未违反法律法规的强制性规定。故对况华的该请求，本院不予支持。
对于况华要求退还水电押金的反诉请求。经查，况华一直未与赵学明、康海霞办理房屋腾退手续，讼争房屋由况华实际占有使用，且在2011年4月仍有电费产生，又因双方未对水电费进行结算，也不能就水电费金额达成一致，对况华的该请求，本院不予支持。
对况华要求退还联营费的反诉请求。结合本院前述对赵学明、康海霞主张的联营费（房屋占有使用费）的认定，以及讼争房屋在双方合同于2010年11月20日解除后仍由况华实际占有使用的事实，对况华的该请求，本院不予支持，但其已支付赵学明、康海霞2010年7月21日至2011年1月20日期间的联营费90000元，应按每月4500元标准抵扣况华应支付赵学明、康海霞的房屋占有使用费。
综上，依照，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：
一、况华于本判决生效之日起十日内按每月4500元标准支付赵学明、康海霞2010年11月20日至2013年11月7日期间的房屋占有使用费，已支付的2010年7月21日至2011年1月20日期间的联营费按前述标准予以抵扣；
二、驳回赵学明、康海霞其他诉讼请求。
三、驳回况华的反诉诉讼请求。
况华如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1400元，反诉案件受理费1900元，合计3300元，由赵学明、康海霞负担2310元，况华负担990元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 梅诗雪
人民陪审员 肖红梅
人民陪审员 沈涤生
二〇一六年六月十二日
书 记 员 周平萍