广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终3407号
上诉人（原审反诉原告）：郅秀芹。
委托诉讼代理人：赖雨泉、那利鹏，均系广东人为律师事务所律师。
上诉人(原审反诉被告)：严惠勇。
委托诉讼代理人：谢文辉、苏晓娜，均系广东广法律师事务所律师。
原审第三人：惠州市惠城区河南岸街道河南岸村渡船头村民小组。
负责人：谭宏业，职务：村小组长。
委托诉讼代理人：黄炳春，系广东指针律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄伦丽，系广东指针律师事务所实习律师。
原审第三人：李福新。
上诉人郅秀芹、严惠勇因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法民一初字第2385号之二民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
原审反诉原告郅秀芹诉称[以2017年4月6日《民事反诉状(补正)》为准]，2012月5月10日反诉被告将其承租的位于河南岸鸿昌路X号X园就建综合楼(该租赁物的产权人为本案第三人惠州市惠城区河南岸街道河南岸村渡船头村民小组)转租给第三人李福新用于经营XX商务酒店。2013年5月反诉原告与第三人李福新商谈预受让XX商务酒店的承包经营权，2013年6月30日反诉原告与第三人李福新签订了《XX商务酒店经营权装让合同》并支付了163万元转让费，但需与反诉被告重新签订租赁协议，遂反诉原告与反诉被告于2013年6月17日签订了《综合楼租赁合同》。合同约定反诉被告将位于河南岸鸿昌路X号X园综合楼一楼2个门面、三至六层及地下室、楼顶出租给反诉原告作为宾馆使用，总面积为3000㎡，租赁期限为2013年7月1日至2028年1月31日，租金为85000元／月并于每月10日前缴纳。
2013年7月1日反诉原告开始正式取得XX商务酒店的经营权，并重新装修后营业。反诉原告一直严格遵守合同的约定，但是从2013年11月开始，因租赁物内发生房屋结构性漏水导致墙纸脱落、霉变，反诉原告多次找反诉被告协商未果，于是只好多次自行出钱维修及更换内部墙纸共花费了36735元。同时根据合同约定，反诉被告应向反诉原告提供800m2的地下停车场供反诉原告使用，但实际上反诉被告只允许反诉原告在地下停车场停放18辆车，其余的车辆由反诉原告自行缴纳费用，因此不仅严重影响了反诉原告的正常经营还使得反诉原告为此支付了额外的停车费用。再根据合同约定，反诉被告提供给反诉原告的楼顶作为宾馆使用，但是实际上该楼顶无法供反诉原告使用。更为严重的是反诉被告安装的电梯没有办理安全使用合格证，不能使用。反诉原告在多次催促反诉被告报审无果后只能自行维修取得合格证才得以正常使用。
2014年10月开始，反诉原告多次要求反诉被告解决上述问题不能实现的情况下，停止支付租金，于是反诉被告向法院提起诉讼，要求单方面解除租赁合同，法院受理后案号为[(2015)惠城法民一初字第155号)，反诉原告当即提起了反诉，在审理过程中反诉被告自知理亏，派律师多次找反诉原告协商，基本达成了一致意见，于是反诉被告撤回了起诉，但撤诉后反诉被告又反悔，不愿接受双方基本达成的一致意见，反诉被告多次在反诉原告的经营场所内无理取闹，破坏反诉原告的经营设施，还纠集社会人员去反诉原告经营的酒店内聚众闹事，导致客人无法住宿，纷纷退房。反诉原告实在无奈只好每次报警求助，当地维稳中心也进行了调解，均因反诉被告蛮横无理无法达成和解。反诉原告认为其与反诉被告签订的《综合楼租赁合同》合法有效，但根据合同的约定租赁物因结构问题造成房屋损坏的应由反诉被告承担维修责任，但反诉原告没有按照合同的约定承担相应的责任，已经构成违约，同时反诉被告还存在不能足额交付租赁物以及提供合格电梯等基本设施也严重违反了合同的约定，应赔偿因此对反诉原告造成的各项损失。反诉原告多次找反诉被告协商赔偿事宜，但反诉被告都置之不理。反诉原告遂诉至本院，请求：一、判令反诉被告向反诉原告赔偿因违约造成的转让费损失163万元。二、判令反诉被告和第三人向反诉原告赔偿因不能提供检验合格电梯造成的各项损失：1、营业损失20000元(按每个月5000元计算，自2013年7月1日至2013年11月18日共4个月)；2、反诉原告代为缴纳的电梯检测费1286元；3、退还多收的4个月租金320000元。三、判令反诉被告和第三人赔偿反诉原告因外墙漏水造成的各项损失：1、修复霉变脱落墙纸36735元；2、因施工导致客房空置的损失22间x4天x150元／天：13200元)；3、修复好再次损坏的墙纸及施工期间的经营损失；4、维修好外墙，使其不再发生漏水。四、判令反诉被告和第三人不能足额提供800㎡地下车库给反诉原告造成的损失120000元(按照少了10个车位，每个车位按20元每天计算，暂计算至起诉止)。五、判令反诉被告和第三人因提供的楼顶无法使用而每个月减少租金5000元。六、判令反诉被告赔偿因故意破坏反诉原告的正常经营而造成的直接经济损失9937元(详见附表一：2015年5月24日更换电缆100元、客人消费数据消失287元，5月26日维修电脑主板2140元，6月5日更换空气开关210元，6月7日维修空调主板320元，6月11日更换空调主板3600元、维修空调电容器1250元，6月20日河沙1000元、维修显示器800元、维修打印机230元)以及从2015年4月至今的
经营损失(以调取公安机关入住记录为准)。七、本案诉讼费用由反诉被告承担。
原审反诉被告严惠勇辩称，一、被答辩人要求答辩人赔偿转让费损失163万元没有事实及法律依据。2013年6月，被答辩人与第三人李福新签订《XX商务酒店经营权转让合同》，被答辩人取得万元转让费。现被答辩人要求答辩人赔偿因违约造成的转让费损失属于无理的请求。一方面，该笔转让费由第三人李福新所得，是被答辩人与第三人之间履行合同义务的内容。《XX商务酒店经营权转让合同》约束的是被答辩人与第三人李福新双方，答辩人并不是该份合同的当事人，与酒店经营权转让没有关联性。另一方面，答辩人与被答辩人仅仅存在房屋租赁关系，在签订的《综合楼租赁合同》中没有对《XX商务酒店经营权转让合同》涉及的转让费作出约定。退一步讲，即便答辩人出现《综合楼租赁合同》的违约情形，也无需对该转让费承担责任。因此，答辩人无需承担被答辩人转让费损失163万元。二、答辩人按合同约定已交付了租赁物，不存在违约情形。被答辩人主张的损失与答辩人无关，且不符合事实与法律依据。1、被答辩人要求赔偿因不能提供检验合格电梯造成的营业损失20000元、电梯检测费1286元以及多收的4个月租金320000元没有事实与法律依据。本案涉案房产的电梯自2009年安装投入使用后一直正常运转，被答辩人在交付涉案房产时充分知悉未取得电梯验收合格证件的情况，且双方在《综合楼租赁合同》中约定：“电梯由甲方(答辩人)负责安装，并经有关部门验收合格后移交给乙方使用。”2013年7月在接到电梯出现故障的通知，答辩人与第三人村小组积极进行维修并在2013年11月“日办理取得《电梯安全使用合格证》，也是积极履行合同义务的表现。被答辩人主张答辩人承担营业损失20000元没有依据。涉案房产属于中低层建筑，其对经营的影响较小。且酒店经营受地段、服务、价格、需求等多因素的影响，其经营收入存在较大波动。被答辩人以每月5000元计算2013年7月至2013年11月的营业损失显然没有依据，该营业损失的计算以及与电梯是否取得合格证的关联性、影响力大小等都存在较大疑点。因此，答辩人无需承担营业损失20000元。被答辩人主张答辩人承担缴纳的电梯检测费1286元没有依据。根据《综合楼租赁合同》第：条约定：“在租赁期内本电梯的一切费用由乙方(被答辩人)负责。”因此，电梯检测费应由被答辩人承担，答辩人无需承担。被答辩人主张退回多收的4个月租金320000元没有依据。答辩人已于2013年11月18日取得电梯合格证，且被答辩人一直在使用综合楼产生经营收益并交付了租金，并不符合《综合楼租赁合同》第四条约定：“如因甲方原因导致乙方无法正常营、则因此延误的租期免费／顷延，……，’中的情形。因此，答辩人无需退回租金320000元。2、被答辩人要求赔偿因修复墙纸3673元、因施工导致客房空置的损失13200元以及经营损失没有事实与法律依据。答辩人将综合楼交付被答辩人使用后，被答辩人遂进行重新装修。2013年11月初，被答辩人反映墙纸脱落、霉变，答辩人与第三人村小组立即组织物业公司、承建商前往综合楼查看，人为是因被答辩人二次装修、堆积杂物等原因造成，而且是按原装修状况转租而来，属于正常的装修折旧、老化原因，并不属于房屋结构性问题，根据《综合楼租赁合同》第四条第12款约定：“租赁期间，因结构问题造成房屋损坏由甲方负责修复，其余问题造成损坏则由乙方自行负责维修。因此，只有在因房屋结构问题造成房屋损坏的情形下答辩人才承担责任。因此，对于被答辩人装修等其他不属于结构问题应由被答辩人自行承担。3、被答辩人主张因不能足额提供800㎡地下车库造成的损失120000元没有事实及法律依据。根据《惠州市建设工程规划验收合格证》上载明地下室面积为800平方米，答辩人已依据合同约定，向被答辩人全部交付地下室供其停车使用。现被答辩人以地下室只能停放10辆车，主张缺少10个车位的损失没有依据，也不符合常理。4、被答辩人主张提供的楼顶无法使用要求每月减少租金5000元没有事实及法律依据。根据《综合楼租赁合同》第一条约定：“甲方(答辩人)就河南岸鸿昌路X号X园就建综合楼一楼2个门面、三至六层及地下室、楼顶出租给乙方(被答辩人)作宾馆使用，总面积为3000平方(以房产证)为准。按照通常理解，本条约定的是答辩人将综合楼整体交付被答辩人作宾馆使用，楼顶是作为配套使用。并且，反诉原告一直在楼顶安放招牌、热水设备、堆放杂物等。被答辩人只是因为无法在楼顶上加建构建物为由，认为被反诉人(出租方)违约，是歪曲合同条款、刻意加重出租人义务的无理要求。5、被答辩人主张赔偿因故意破坏造成的直接经济损失以及2015年4月至今的经营损失没有事实及法律依据。2015年4月，答辩人已经以通知书形式向被答辩人解除租赁关系，因此被答辩人已无理由继续占用租赁楼经营，其主张2015年4月至今的营业损失更是荒唐的请求。同时，其造成的经济损失，答辩人也无需承担。综上，被答辩人的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回，维护答辩人的合法权益。
原审反诉第三人惠州市惠城区河南岸街道河南岸村渡船头村民小组辩称，与反诉被告的答辩状一致，补充如下：一、本案是房屋租赁合同纠纷，原告将我方列为的是被告还是第三人，按照书面的材料来看是第三人，是否适格，我方认为与原告之间不存在直接的租赁合同关系，原告所有的诉求均与我方没有直接的关联关系，我方不是本案适格的当事人，法院应当驳回原告申请我方作为案件当事人参与本案诉讼的请求；二、本案的诉求存在丧失诉讼时效的情况。
第三人李福新未作答辩，亦未出庭应诉。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：河南岸33号小区综合楼办妥《惠州市建设工程规划验收合格证(2009年6月3日)》(总层数6层，占地面积785.4㎡，建筑总面积5054．9㎡，其中，地下室805.1㎡停车，首层785．4㎡商场，二—六层3389.5㎡办公，天面74.9㎡梯间)。2012年1月4日反诉被告与第三人惠州市惠城区河南岸街道河南岸村渡船头村民小组签订了《综合楼租赁合同》，合同约定租赁期限自2012年2月1日至2028年1月30日，租金2012年2月1日至2016年2月1日，每月20000元，2016年2月2日至2020年每月租金40000元。2012年3月10日反诉被告与第三人河南岸村渡船头小组签订《补充协议》，约定第三人河南岸村渡船头小组同意反诉被告将承租的河南岸鸿昌路X号X园综合楼以招租、出租、与第三方合作等多种经营方式进行使用。2013年6月30日反诉原告与第三人李福新签订一份《XX商务酒店经营权转让合同》，约定如下：第三人李福新以总价163万元转让给反诉原告。其后，反诉原告向第三人李福新支付转让费163万元。反诉原告与反诉被告于2013年6月17日签订《综合楼租赁合同》，反诉被告将承租的位于州市惠城区河南岸鸿昌路X号X园就建综合楼一楼2个门面、三至六层及地下室、楼顶出租给反诉原告作为宾馆使用，总面积为3000平方米。租赁期限从2013年7月1日至2028年1月31日止。合同第三条约定：反诉原告在签订合同之日向反诉被告交付200000元作为租赁押金，此押金不能作月租金抵用，合同到期，甲方必须无偿退回给反诉原告。租金标准：每月10号前反诉原告将租金付给反诉被告，如反诉原告超过二十天未交付租金，视为反诉原告违约，反诉被告有权解除本合同，并没收押金。租金：2013年7月1日至2015年每月租金为85000元；2016年至2019年每月租金为100000元。按合同租赁800m2地下室，电梯由反诉被告自行负责安装，并经有关部门验收合格后移交给反诉原告使用，在租赁期内本电梯的一切费用由反诉原告负责(如二楼需使用要与反诉原告协商，分摊相关费用)。第四条第一款：反诉被告应保证租赁房屋用于宾馆住宿等商业用途，水电及消防证等各项基础配套设施齐全完善，并经相关部门验收合格，反诉被告应提供该房屋的房产证、土地使用证等相关证照复印件，并协助反诉原告办理相关证照能正常营业。如因反诉被告原因导致反诉原告无法正常营业，则因此延误的租期免费顺延，如最终4个月内根本无法办理，则反诉原告有权解除本合同，并不承担任何违约责任，反诉被告应退还反诉原告支付的租金、押金，并赔偿反诉原告的所有损失。第四条第十款：如因反诉原告原因造成人为的损坏或损失，由反诉原告负责修复或赔偿。第四条第十二款：租赁期间，因结构问题造成房屋损坏由反诉被告负责修复，其余问题造成损坏则由反诉原告自行负责维修。自2014年10月起，反诉原告未能如期足额支付租金给反诉被告。2015年4月30日，反诉被告向反诉原告发出《解除合同通知书》载明：反诉原告拖欠反诉被告八个月租金严重违反了合同的约定，也严重损害了反诉被告的利益，反诉被告根据《综合租赁合同》第三条第二款的约定，通知如下：一、解除双方2013年6月17日签订的《综合楼租赁合同》，没收200000元寸甲金，合同自本通知送达反诉原告时解除。二、请阁下收到本通知书后7日内停止营业，搬离现场，并在此期间内清点、清理好物品，与本人办理相关交接手续，将租赁物交还本人。当日，反诉被告通过(2015)粤惠惠州第003845号《公证书》的形式将《解除合同通知书》送达给反诉原告。因房屋租赁合同纠纷，各方经协商未果，反诉原告遂诉至本院，请求判如上述所请。
另查之一，2015年3月2日，佛山市三水三洋电梯有限公司出具《证明》，载明：鸿昌路26号南岸翠堤园C栋(现址为XX商务酒店)的电梯是我公司于2009年8月安装的，安装验收后该电梯一直未投入使用，直到2012年2月XX商务酒店经营后该电梯才投入使用。投入使用后于2013年7月开始，电梯出现故障(软故障)，经XX商务酒店报修，我公司检查后发现主控板失灵，我公司为此更换电梯主控板。换主控板后约一个半月后，电梯再次每天出现故障，无法正常运转，同时XX商务酒店接到惠州市质检局通知：因该电梯没有办理安全使用合格证，存在安全隐患，必须立刻办理电梯使用合格证方可使用此电梯，如逾期不办理则贴封条禁止使用。XX商务酒店把这情况告知我公司，经我公司检查后发现，该电梯故障是因为电梯井底有很多积水，且电梯的电缆老化导致断线。找到问题后我司连夜加班更换电缆，同时也让渡头村多次对该电梯做防水工程。该电梯正常运行后，我公司配合XX商务酒店于2013年11月“日将《电梯安全使用合格证》办好，该电梯恢复正常使用。2013年11月18日惠州市惠城区XX商务酒店乘客电梯办妥梯粤Ｌ×××××《特种设备使用登记证》，电梯检验收费1286元。
另查之二，反诉原告在楼顶处安装了《XX商务酒店》的招牌及相关的热水设备。2015年5月28日反诉原告前往惠州市惠州公证处办理(2015)粤惠惠州第004916号《公证书》(保全证据公证：对酒店标识为“9601”的房间拍照、对该酒店外围“XX商务酒店”、“南岸翠堤园”的标识拍照)。2016年5月18日本院工作人员前往案发地点进行勘验。
2016年7月6日，反诉原告向本院申请对承租的位于惠城区河南岸鸿昌路X号X园综合楼第三层至第六层房屋外墙以及卫生间是否存在漏水、渗水以及原因进行鉴定。反诉原告代理人赖雨泉律师于2017年5月17日在确定鉴定内容的说明上备注：确认鉴定事项，鉴定机构由法院摇珠确认(2017年5月31日反诉原告确认对承租的外墙和卫生间是否存在漏水、漏水原因由法院摇珠选择有资质的鉴定机构进行鉴定)。2017年6月2日在本院书记员室进行摇珠，反诉原告亦在场予以确定选定受托机构为广东保顺检测鉴定有限公司，该公司于2017年7月25日作出编号：保顺鉴字[2017]SW0880号房屋渗水原因鉴定报告，鉴定结论为该房屋鉴定区域(第三层至第六层)外墙均存在渗水现象；渗水的主要原因是雨水通过墙体开裂处缝隙及窗框边缘处缝隙渗入所致。2017年8月3日被告严惠勇向本院提交《质证意见》，8月4日第三人河南岸渡船头村民小组向本院提交《关于房屋渗水原因报告质证意见》。
2013年11月-2014年2月期间，反诉原告鉴于酒店部分外墙和窗边渗水导致墙纸发霉和脱落而修复花费36735元。
另查之三，2015年4月22日、5月24日、6月19日反诉原告向惠州市公安局河南岸派出所报警。经反诉原告申请，本院前往惠州市公安局河南岸派出所调取《处警经过》：2015年5月24日下午16时21分许我所接报称在河南岸XX商务酒店有人闹事，接报后，我所民警带领协警立即赶往现场，经了解其是XX商务酒店的房东谭某(反诉被告之妻)与XX商务酒店的老板郅秀芹双方有合同纠纷，双方因此引发矛盾，房东谭某以收不到房租为由，带了三名男子到XX商务酒店负一楼电闸开关处强行剪掉了电源线，致XX商务酒店无法正常营业，我所民警立即把谭某跟郅秀芹双方均带回河南岸派出所进行调查处理。到了当日晚上19时28分许，我所再次接报称谭某带着三名男子在XX商务酒店负一楼的电闸开关处不让其酒店电工接上电源，酒店依然无法正常营业，接报后我所民警带领协警赶到现场，发现房东谭某坐在负一楼的电闸开关处，阻止酒店电工进入接上电源，另外三名男子不知去向。经查，谭某在此前有两次扰乱酒店正常营业的行为，时间分别是今年的3月31日及4月22日，而这两次行为，我所均已组织双方进行调解处理。
为此反诉原告损失9937元(2015年5月24日更换电缆100元、客人消费数据消失287元，5月26日维修电脑主板2140元，6月5日更换空气开关210元，6月7日维修空调主板320元，6月11日维修空调电容器1250元、更换空调主板3600元，6月20日，河沙1000元、维修显示器800元、维修打印机230元)。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，《综合楼租赁合同》是反诉原告、反诉被告真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律效力，双方均应依约履行各自的义务。反诉原告诉请反诉被告赔偿因违约造成的转让费损失163万元，鉴于反诉被告所交付的租赁物不符合双方之间的租赁合同反诉原告的使用目的，造成根本违约，致使反诉原告无法正常经营，本院酌情支持反诉原告所投入的成本(转让费163万元)的50％损失亦即815000元。
至于反诉原告诉求反诉被告以及第三人赔偿因不能提供检验合格电梯的各项损失，鉴于涉案电梯已在反诉被告的协助下于2013年11月18日取得合格证，现违反合同的事由已经消除，则反诉原告也应当按照合同的约定履行交付租金的义务并且在签订合同后至取得合格证期间，反诉原告并未以此为由拒付租金，现将其作为拒付租金的理由，不具有事实与法律依据，本院不予支持。
至于反诉原告诉求之三，根据编号：保／帧鉴字[2017]SW0880号房屋渗水原因鉴定报告，鉴定结论为该房屋鉴定区域(第三层至第六层)外墙均存在渗水现象；渗水的主要原因是雨水通过墙体开裂处缝隙及窗框边缘处缝隙渗入所致。反诉原告主张修复霉变脱落墙纸36735元以及因施工导致客房空置的损失13200元，既有事实依据，亦有法律依据，本院予以支持。原告主张修复好再次损坏的墙纸及施工期间的经营损失，但其诉求尚不明确，故本院难以处理。反诉原告可待有相关的证据证明后，另行主张权利。
至于反诉原告诉请反诉被告和第三人不能足额提供800m2地下车库给反诉原告造成的损失，但其并未提供相应证据予以证实，本院不予支持。
至于反诉原告诉请反诉被告和第三人因提供的楼顶无法使用而每个月减少租金，涉案合同第一条约定的是，反诉被告就河南岸鸿昌路X号X园就建综合楼一楼2个门面、三至六层及地下室、楼顶出租给反诉原告作宾馆使用，按照通常理解，该条约定的是出租物整体作宾馆使用，楼顶是作为配套使用的，并不是说楼顶搭建违章建筑另行再建房间，故上述诉求本院不予支持。
至于反诉原告诉请反诉被告赔偿因故意破坏反诉原告的正常经营而造成的直接经济损失，根据本院前往惠州市公安局河南岸派出所调取《处警经过》，相应事实予以确认，相应诉求予以支持。反诉原告主张2015年4月至今的经营损失，但其诉求尚不明确，故本院难以处理。反诉原告可待有相关的证据证明后，另行主张权利。
第三人李福新经本院送达传票未到庭参加诉讼，应视为其放弃质证和抗辩的权利，不影响本案的审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、反诉被告严惠勇应在本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告郅秀芹支付因违约造成的转让费损失815000元、修复霉变脱落墙纸36735元、因施工导致客房空置的损失13200元、因故意破坏反诉原告郅秀芹的正常经营而造成的直接经济损失9937元，上述费用合计为874872元。
二、驳回反诉原告郅秀芹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12005元(已减半收取，反诉原告郅秀芹已预交1682元)，由反诉原告郅秀芹负担7203元，反诉被告严惠勇负担4802元；鉴定费44604元，由反诉被告严惠勇负担。
当事人二审的意见
上诉人郅秀芹不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，将本案发回重审；二、改判被上诉人赔偿上诉人：1、全额赔偿因不能提供合格租赁物造成的转让费(租赁期内装饰装修损失)损失163万元；2、判令被上诉人退还或抵销多收的占用费2843720元；3、判令被上诉人和两第三人向上诉人赔偿因不能提供检验合格电梯造成的各项损失：A、营业损失20000元(按每个月5000元计算，自2013年7月1日至2013年11月18日共4个月)，B、反诉人代为缴纳的电梯检测费1286元，c、退还多收的4个月租金320000元；4、判令被上诉人和两第三人赔偿上诉人因未足额提供800平方米地下车库给上诉人造成的损失120000元(按照少了10个车位，每个车位按20元每天计算，暂计算至起诉止)；5、判令被上诉人和两第三人因提供的楼顶无法使用而每个月减少租金5000元，直至上诉人退还房屋之日止，暂计至上诉人二审时止为50个月250000元：
三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
主要事实与理由：
一、一审认定事实不清、部分判决不公，依法应予以发回重审或改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。
1、该案两份判决书(2015惠城法民一初字第2385号之一及之二民事判决书)对案件同一事实的认定是相互矛盾的。该案本诉及反诉合并审理后，应当统一判决，由于人为因素，合并审理后却分开判决了，因为2015惠城法民一初字第2385号之一的判决结果在前，导致2015惠城法民一初字第2385号之二判决书虽然认定被上诉人严惠勇构成根本性违约，但却因为之一的判决结果，而没有支持被上诉人严惠勇给予上诉人违约损失。
在(2015)惠城法民一初字第2385号之一民事判决书认定上诉人郅秀芹违约，而(2015)惠城法民一初字第2385号之二民事判决书认定被上诉人严惠勇构成根本性违约，两份同一案件不同判项的判决书同一事实认定相互矛盾的情况下，此案应当中止二审审理，待(2015)惠城法民一初字第2385号之一民事判决书在广东省高级法院的再审审查裁定下达再行恢复审理，如再审审查裁定之一民事判决发回一审重审，该案也应当发回惠城区人民法院重审。
2、(2015)惠城法民一初字第2385号之二民事判决书一审法院对于赔偿转让费(租赁期内装饰装修损失)损失认定事实有误。一审法院既然认定了被上诉人一方交付的租赁物不符合合同使用目的造成根本违约，上诉人承租该租赁物支付了163万元转让费的事实也已查清，该转让费无疑是上诉人的损失，而造成该转让费损失的责任全在提供租赁物的被上诉人及第三人一方，因此这一损失完全应由被上诉人和第三人全部承担，一审法院仅判决被上诉人承担一半的责任，实际上也即是判决上诉人承担了一半的转让费，也即等于认定了上诉人在提供租赁物的过程中有一半的过错责任，这显然是没有事实和法律依据的。依法依理应当支持上诉人一审时赔偿全部163万元转让费损失的诉讼请求。同时本案还有已有一个先行判决的本诉，本案一审法院错误地将本该合并的判决分开成本诉和反诉二个判决。在先前一个生效判决中上诉人已承受了支付高额占用费等等的极为不利的法律后果，因此上诉人在一审的赔偿全部转让费损失的诉求应当在反诉判决中得到支持。另外，既然一审反诉判决认定对方根本违约，从法理逻辑上说就应让对方返还全部的转让费。至于上诉人使用了租赁物的因素本已在先前一个判决解决了，本就不是应在反诉判决中解决的问题。
3、关于上诉请求中的第2项判令被上诉人赔偿多收的占用费的问题，一审法院认定不清，该2843720元是按照一审鉴定结果，以漏水房间数35间占总房间数56间的比例得出请求数额，计算方式为：自2013年7月1日起至2015年12月共30个月、每月(85000÷56X35间)53124元X30个月=1593720元；自2016年1月起至上诉人退还房屋之日(暂上诉之时止为20个月)每月(100000÷56X35间)62500元X20个月=1250000元，2项相加为2843720元；因为在先行判决中上诉人已承受了极为不利的高额的占用费用。该先行判决所确定的占用费是在被上诉人没有违约的假设情形下作出的，而后一个反诉判决通过鉴定确认了被上诉人属根本违约，因此应支持上诉人该上诉请求以达致双方利益平衡。3、一审法院过分干预双方的意思自治，不支持上诉人一审中的第二项未提供合的电梯造成的各项损失的请求、第四项不能提供800平方米地下车库造成的损失120000元及第五项未提供天面使用造成的损失的请求没有法律和事实依据上述请求属于消极事实，如对方抗辩其善意履行了合同依法应由对方举证，而一审却将该举证责任强加于上诉人，因此一审判决书第14页5行认为“上诉人未提供相应证据”属于错误分配举证责任。因此：被上诉人应向上诉人赔偿因不能提供检验合格电梯造成的各项损失：l、营业损失20000元(按每个月5000元计算，自2013年7月1日至2013年11月18日共4个月)，2、反诉人代为缴纳的电梯检测费1286元，3、退还多收的4个月租金320000元；根据《综合楼租赁合同》第三条第二款约定被反诉人向反诉人提供面积为800平方米的地下停车库使用，但实际上该地下车库只能停放18辆车，其余的车辆均由反诉人额外支付停车费；上诉人在一审中此项请求应予支持；
《综合楼租赁合同》第三条还同时约定被反诉人负责安装电梯并经有关部门验收合格后交付给反诉人使用，但实际交付给反诉人使用的电梯未取得安全使用合格证且因主控板失灵，电梯井底有积水，电缆老化导致断线等问题不能正常使用，反诉人在多次催促无果后，只好自行聘请专业电梯公司维修报审才得以正常经营。后来无证的违约情况虽然消除，但上诉人的诉请是针对此前已发生的违约责任而不是此后情形；
根据《综合楼租赁合同》约定，严惠勇需要提供楼顶供使用，但当我们把建筑材料运到楼顶时，被产权人告知不能加建，导致了反诉人重大损失。对于此项一审请求，一审判决错误的混淆了行政违章建筑违法责任和合同相对性违约责，导致了对上诉人不利的判决。
二、一审受到了当地人大领导的不正当干预。
本案曾被惠城区人大常委法工委黄某某不正当干预，导致本该一并判决的本诉反诉被分开，本诉被先行判决。本案如此处理对于上诉人来说极其不公平。因此应在本上诉案中支持上诉人的合理合法的主张以达到权利平衡。对于黄某某非法干预本案一事，上诉人已保留有铁一般的事实。上诉人从本案一审法院原审理本案的法官杨梅的办公桌上用手机拍下了杨梅法官亲笔记录干预案件的内容，其中清晰地说明“黄某某于2016年5月18日来本院过问本案”。综上，根据《民事诉讼法》第170条、《合同法》第107条、111条、113条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》11条的规定，请二审法院依法作出裁判。
被上诉人严惠勇答辩称:一、《房屋渗水原因鉴定报告》并未确认墙体开裂属结构性质量问题，而是被答辩人二次装修未进行防水工程、不当使用造成等因素影响，不能直接认定答辩人交付的租赁物存在结构问题，已作为酒店经营达四年之久，现一审认定为“根本性违约、不符合合同目的”纯属妄顾事实。
一审法院在本院认为中指出：鉴于答辩人所交付的租赁物不符合双方之间的租赁合同被答辩人的使用目的，造成根本违约，致使被答辩人无法正常经营显然不符合常理。被答辩人作为投资经营者，其在从第三人李福新处按观状转让取得酒店经营权并与答辩人签订《综合楼租赁合同》应已谨慎检查涉案酒店的基本情况及基础设施、并未提出异议(因第三人李福新已装修成酒店经营两年、客房已有墙纸装饰，如有墙纸脱落、墙面发霉迹象，应为肉眼清晰可见)，由此可见答辩人交付给被答辩人涉案房产时，房屋符合使用目的、不存在质量问题。因此，房屋墙体开裂是在被答辩人使用过程中发生。
答辩人交付涉案房产给第三人李福新时，其仅为空的办公楼。第三人李福新加建隔断墙隔断为一间间客房后作为酒店经营两年。随后被答辩人又进行二次装修，不排除装修过程中第三人李福新、被答辩人造成损坏等因素。答辩人对此向一审法院提出抗辩，但法院并未进行调查，导致事实不清。一审法院简单片面地从保顺鉴字[2017]SW0880号房屋渗水原因鉴定报告结论中的“外墙渗水”、“墙体开裂”等字眼断定答辩人存在根本违约情形。该份报告仅仅表明房屋外墙存在渗水现象，但对于造成墙体开裂的原因未进行检测分，即外墙渗水是否为房屋结构问题、墙体开裂原因是房屋结构性开裂或者是被答辩人二次装修未进行防水施工导致存在争议。因此，存在被答辩人装修使用过程中对房屋造成的损坏等因素，不能完全认定为答辩人没有交付合格租赁物。
另，被答辩人按现状自2013年6月经营使用至今3年多时间，并不属于“租赁物不符合使用目的，致使被答辩人无法正常经营”的情形。因此，一审法院未查明涉案房产墙体开裂是否为房屋结构问题导致、现有的证据材料不足以证明答辩人交付的涉案房产不符合使用目的、答辩人存在根本违约。
二、被答辩人在一审法院申请鉴定时，原委托事项为对房屋外墙及卫生间是否存在渗水现象及渗水原因进行鉴定，后庭审变更委托事项，仅针对房屋外墙进行鉴定(从庭审记录、鉴定报告中第4页“二、鉴定目的、范围和内容中”载明“我司对惠州市惠城区河南岸鸿昌路26号南岸翠提园综合楼第三层至第六层外墙是否存在漏水的情况及漏水的原因进行鉴定”以及相关照片可看出)，明显存在规避不利事实。被答辩人从第三人李福新处转让取得涉案酒店后又对酒店进行二次装修，其中卫生间进行改装但未对卫生间进行防水工程(强烈请求法院要求被答辩人提供二次装修施工材料以便事实查明)，也会造成客房渗水、墙纸脱落，对于该项损失应由被答辩人承担。因此，退一步讲，即便墙体开裂为房屋结构性开裂，答辩人承担的损失也应以墙体结构性开裂造成的损失为准。
l、一审法院在认定被答辩人存在根本违约情形后，判决支持墙纸脱落霉变的修复费用、因施工导致客房空置的损失存在事实不清、证据不足。从被答辩人提供的证据并不足以证明因修复墙纸导致客房空置的损失金额以及更换墙纸是因外墙渗水导致还是卫生间渗水导致：一审判决支持因施工导致客房空置的损失，是在客房必然使用无法通过更换房间但因施工无法使用的情形下才成立。涉案房产作为酒店经营，存在每天满房的情形甚少，且修复更换墙纸对其他房间的正常使用影响很小。因此，因修复墙纸导致客房空置的损失、修复墙纸费用的事实不清、证据不足，一审判决错误。
2、一审法院在认定答辩人根本违约情形后，判决支持被答辩人50％的转让费损失。该项判决明显不符合事实与法律依据，现被答辩人又主张剩余50％的转让费损失更是无理诉求。从被答辩人与第三人李福新签订的《XX商务酒店经营权转让合同》来看，该项费用应为经营权转让费用，由李福新所得，答辩人并未从中获利。
退一步讲，该项费用如果包含被答辩人投入的装饰装修成本，本案拖欠租金一案终审查明认定被答辩人拒付租金的理由(答辩人没有提供合格电梯、外墙面及卫生间存在漏水等)不符合行使先履行抗辩权的条件并判决确认双方租赁关系的解除系因被答辩人拖欠租金的违约行为，与房屋渗水等原因无关。被答辩人故意将一审判决中的“违约责任”转换为本案租赁合同解除的违约责任、并要求答辩人赔偿因违约而造成的全部转让费(装修损失)，显然不尊重事实。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”规定，由被答辩人自行承担。
在不影响以上抗辩的情形下，如答辩人因外墙渗水需对163万元承担赔偿责任，根据外墙渗水与卫生间渗水对房屋使用造成的作用力大小，答辩人认为仅需承担10％的责任。
三、被答辩人主张自租赁物发生渗水现象之日减少相应的租金及占用费，该项请求超出了一审的诉讼请求，且已经在拖欠租金一案中终审判决，因此，被答辩人的主张不符合法律规定。
四、被答辩人要求赔偿因不能提供检验合格电梯造成的营业损失20000元、电梯检测费1286元以及多收的4个月租金320000元没有事实与法律依据。
答辩人与被答辩人在《综合楼租赁合同》中约定：“电梯由甲方(答辩人)负责安装，并经有关部门验收合格后移交给乙方使用。”已经明确电梯尚未取得合格证、待验收合格后再交付使用，其不是交付使用的必要条件，被答辩人已充分知悉，因此答辩人不存在交付时电梯未取得合格证的违约行为。且答辩人与第三人村小组积极进行维修并在2013年11月18日办理取得《电梯安全使用合格证》。被答辩人主张营业损失20000元并无事实与法律依据。且被答辩人主张退回多收的4个月租金320000元并不符合《综合楼租赁合同》第四条约定：“如因甲方原因导致乙方无法正常营业，则因此延误的租期免费顺延，……”中的情形。
五、被答辩人主张因不能足额提供800平方米地下车库造成的损失120000元没有事实及法律依据。
根据《惠州市建设工程规划验收合格证》上载明地下室面积为800平方米，答辩人已依据合同约定，向被答辩人全部交付地下室供其停车使用。现被答辩人以地下室只能停放10辆车，主张缺少10个车位的损失没有依据，也不符合常理。
六、被答辩人主张提供的楼顶无法使用要求每月减少租金5000元没有事实及法律依据。
根据《综合楼租赁合同》第一条约定：“甲方(答辩人)就河南岸鸿昌路X号X园就建综合楼一楼2个门面、三至六层及地下室、楼顶出租给乙方(被答辩人)作宾馆使用，总面积为3000平方(以房产证)为准。”一审法院已经查明被答辩人在楼顶处安装招牌及热水设备。被答辩人歪曲理解合同条款，将在楼顶上加建构建物的行政违章责任强加于答辩人身上、刻意加重出租人义务。
七、一审法院判决无事实及法律依据。
1、一审法院判决支持被上诉人转让费损失的50％并无事实及法律依据。一方面，该笔转让费由李福新所得，是被上诉人与第三人李福新之间履行合同义务的内容。《XX商务酒店经营权转让合同》约束的是被上诉人与第三人李福新双方，上诉人并不是该份合同的当事人，与酒店经营权转让没有关联性。另一方面，上诉人与被上诉人仅仅存在房屋租赁关系，在签订的《综合楼租赁合同》中没有对《XX商务酒店经营权转让合同》涉及的转让费作出约定。上诉人交付给被上诉人的租赁物无存在房屋质量问题，并无违约情形，因此，一审法院判决支持转让费损失以及50％的比例支持无事实及法律依据。
2、一审法院判决支持修复霉变脱落墙纸、因施工导致客房空置的损失无事实及法律依据。根据《综合楼租赁合同》第四条第12款约定：“租赁期间，因结构问题造成房屋损坏由甲方负责修复，其余问题造成损坏则由乙方自行负责维修。”本案鉴定结论并没有确认导致墙体开裂、渗水现象是因为房屋结构存在质量问题，且本案涉及的开裂的渗水的墙体、剥落的墙纸均是被上诉人的上一位经营者所装修装饰的，被上诉人是按现状转租而来，应知悉并接受其装修可能存在的质量问题或装修质量待护期限的风险，完全与上诉人出租房屋主体结构无关。
3、一审法院判决支持因故意破坏正常经营而造成的直接经济损失没有事实及法律依据。本案上诉人与被上诉人的房屋租赁关系己于20年4月30日解除，上诉人为合法地行使合同的解除权、并履行了解除合同的告知义务。被上诉人无正当理由继续占用涉案租赁物，上诉人在2015年5月份之后对其进行的断电行为属于合法的维权，该项经济损失应由被上诉人自行承担。
综上，为维护答辩人的合法权益，请求贵院在查明相关事实后依法驳回答辩人无理的上诉请求。
原审第三人惠州市惠城区河南岸街道村渡船头村民小组答辩称，l、村小组并非本案的适格诉讼主体，根据合同的相对性，村小组并未与郅秀芹存在租赁合同古纳西，本案的起因点是郅秀芹起诉严惠勇，并将村小组列为第三人，但据村小组所述，村小组与郅秀芹没有签订合同，列村小组未第三人，属于郅秀芹滥用诉权的表现。其次，涉案租赁物是村民小组的合法产权，该租赁物有房产证、验收合格证等相关的证据予以证明，村小组出租该租赁物合法有效，也可以表明租赁物在出租时是具备可租赁性质的，并未存在村小组与严惠勇之间订立的租赁合同所约定的房屋任何结构性问题。进一步讲，村小组的租赁物并不存在不能使严惠勇合同目的不能实现的任何情形。2、一审判决被上诉人严惠勇承担相应的判决义务，所认定的事实不清，适用法律错误，二审法院应当与已查明并依法作出改判，被上诉人严惠勇不应承担一审法院所判决的义务。本案中，两上诉人谁才是真正的违约方，谁应当为谁的违约行为承担责任后果，是二审法院应当查明的重点事实。上诉人郅秀芹与本案第三人李福新签订的转让协议，李福新才是转让费的受益人，判决严惠勇承担责任是不正确的。3、上诉人主张的占用费，属于二审新增的诉讼请求，请求二审法院予以驳回。4、电梯合格证造成的损害赔偿请求，村民小组与郅秀芹之间没有合同，电梯问题也已经解决，在电梯合格证有争议的时候，郅秀芹并未提及，已过诉讼时效。800平方米地下停车场的问题，根据合同相对性，村小组与郅秀芹没有合同关系，不应当承担足额提供停车位的责任。楼顶问题，楼房是作为酒店整体出租，楼顶只是配套设施，郅秀芹已经使用楼顶，要求村小组承担责任，没有任何依据。最后，第三人对鉴定报告，在一审时已经提交书面质证意见。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，作出公正的判决。
原审第三人李福新未到庭参加诉讼，亦未作出答辩。
上诉人严惠勇不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判。2、本案一、二审的诉讼费用、鉴定费由被上诉人承担。
事实与理由：
一、一审法院审理程序违法，故意偏袒被上诉人一方，违背中立原则、有损法庭尊严。
因为被上诉人是上访户，本案一审开庭主审法官就完全没有围绕案件事实、证据进行调查、审理，而是从头到尾在教导被反诉人(及其代理律师)如何写好本案反诉状、反诉请求，更严重的是，在法官提问被反诉人案件问题时，有意引导被反诉人回答有利于诉求的答案。
上诉人在一审开庭中多次抗议并向主审法官提出：“这是庭审、不要向被上诉人(代理律师)做诉讼法律知识普法教育、培训，应按庭审规则调查事实、审查证据材料”(注：这是开庭时本上诉人代理人的原话)
主办法官完全不顾庭审审理规则、上诉人的合理抗辩意见，无原则迁就、偏袒被上诉人，已经明显违背了中立公正的原则、丧失了法庭尊严。
二、一审法院认定上诉人根本违约属于毫无依据、刻意迁就被上诉人的诉请。
一审法院过于简单、片面地理解保顺鉴字[2017]SW0880号房屋渗水原因鉴定报告的鉴定内容，刻意回避了房屋作酒店使用，其装修装饰已实际使用超过5年的、部分装修装饰已超过保质期的事实，不说理、不析法，不指出如何不符合使用目的、如何违约，草率地认定上诉人交付的租赁物不符合使用目的，从而认定上诉人根本违约。
涉案租赁物于2009年建设完成，2012年5月10日起第三人李福新租赁后装修成酒店经营，2年后按现状转租予被上诉人，被上诉人按现状自2013年6月经营使用至今3年多时间，房屋主体质量并不存在问题、但装修装饰部分已超过使用、保质期限。另一方面，被上诉人是按照第三人李福新的原装修状况承租过来，已经充分知悉酒店现状、并知悉正常的酒店装修存在折旧、老化问题。在由被上诉人申请作出的房屋质量鉴定报告并没有鉴定为房间存在主体结构质量问题前提下，一审法院却在出租物业装修装饰成酒店并经营5年后、以部分客房存在渗水、墙纸剥落为由而认定为上诉人的出租物业不符合使用目的，判决存在根本违约问','2018-09-30
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