北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京02民终9564号
上诉人（原审原告）：北京鸿鹄物业管理有限公司，住所地北京市丰台区樊羊路益辰欣园小区10号楼。
法定代表人：郑立强，董事长。
委托诉讼代理人：张领，男，1982年1月17日出生，北京鸿鹄物业管理有限公司职员，住单位宿舍。
委托诉讼代理人：龚来章，北京市两高律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：隋秀菊，女，1964年6月22日出生。
委托诉讼代理人：贯莉芳，北京市安衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京丰业房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区益辰欣园小区10幢。
法定代表人：王和晨，执行董事。
委托诉讼代理人：俞嘉颖，北京大成律师事务所律师。
上诉人北京鸿鹄物业管理有限公司（以下简称鸿鹄物业公司）因与被上诉人隋秀菊、被上诉人北京丰业房地产开发有限公司（以下简称丰业地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初9131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。鸿鹄物业公司之委托诉讼代理人张领、龚来章，隋秀菊之委托诉讼代理人贯莉芳，丰业地产公司之委托诉讼代理人俞嘉颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鸿鹄物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持我公司的诉讼请求。事实和理由：隋秀菊与丰业地产公司之间的房屋买卖合同未经备案登记，没有支付房款的发票，双方不存在真实有效的买卖合同关系；涉案房屋一直是毛坯房，物业公司从未接到过丰业地产公司要求给隋秀菊办理入住的通知；原审法院适用法律错误。
隋秀菊辩称：同意一审判决。2005年房屋买卖还没有推行制式合同，手续不规范，当时签合同交了10万定金，办理了交接；收据可以证明支付房款，与有没有发票没有关联性；一审判决适用法律正确。
丰业地产公司辩称：同意一审判决。是否备案登记、是否实际居住并非阻却执行的必要条件，占有也是以交付为标准，一审判决适用法律正确。
鸿鹄物业公司向一审法院起诉请求：判令准许执行北京市丰台区益辰欣园小区2号楼1单元601号房屋。
一审法院认定事实：鸿鹄物业公司与丰业地产公司物业服务合同纠纷一案，原审法院在审理过程中，于2013年11月15日作出(2012)丰民初字第16703号民事判决书，判决确定：北京丰业房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付北京鸿鹄物业管理有限公司2004年11月1日至2012年12月31日的电梯运行维护费补贴款共计13766212.88元。丰业地产公司不服一审判决，向本院提起上诉，本院于2014年5月7日作出(2014)二中民终字第01303号民事判决书，判决确定：一、变更北京市丰台区人民法院(2012)丰民初字第16703号民事判决为：北京丰业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付北京鸿鹄物业管理有限公司2010年7月6日至2012年12月31日的电梯运行维护费补贴款4191671.35元。二、驳回北京鸿鹄物业管理有限公司其他诉讼请求。丰业地产公司向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2015年10月13日作(2015)高民申字第210号民事裁定书，裁定：一、本案由院提审；二、再审期间，中止原判决的执行。2015年12月30日，北京市高级人民法院作出(2015)高民提字第4319号民事判决书，判决确定：一、撤销北京市第二中级人民法院(2014)二中民终字第01303号民事判决及北京市丰台区人民法院(2012)丰民初字第16703号民事判决。二、北京丰业房地产发有限公司于本判决生效后15日内给付北京鸿鹄物业管理有限公司2010年7月6日至2012年12月31日的电梯运行维护费补贴款3152369.56元。三、驳回北京鸿鹄物业管理有限公司他诉讼请求。
另查，2014年8月29日，鸿鹄物业公司向原审法院申请强制执行，原审法院依法受理，执行案号为（2014）丰执字第06299号。2014年9月1日，原审法院继续轮候查封丰业地产公司名下包括涉案房屋在内的14套房屋，查封期限自2014年9月1日至2015年8月31日。后由于首封法院解除了对涉案房屋的查封，原审法院对涉案房屋的查封由轮候查封自动变为正式查封。2015年8月25日，原审法院继续查封丰业地产公司名下包括涉案涉案房屋在内的14套房屋，查封期限自2015年8月28日至2018年8月27日。
再查，2005年5月6日，丰业地产公司与隋秀菊签订《房屋买卖合同》，约定隋秀菊向丰业地产公司购买位于北京市丰台区益辰欣园小区2号楼1单元601号的房屋，房屋建筑面积140平方米，成交单价为人民币6000元/平方米，总价为84万元；丰业地产公司在隋秀菊缴纳全部房款后，并在隋秀菊提供齐全办理房屋交易时所需的必备资料及相关费用之日起，90个工作日之内办理完毕该房屋的房屋所有权证。2005年5月15日，隋秀菊向丰业地产公司支付购房定金10万元。同日，丰业地产公司与隋秀菊签订《交接入住手续》，载明按隋秀菊要求，丰业地产公司同意将隋秀菊购买益辰欣园2-1-601室交付隋秀菊入住使用，其中钥匙4把。水、暖、电设备完好无损，窗、门、锁、玻璃等都完好无缺。2012年6月18日，丰业地产公司与隋秀菊签订《协议》，约定：为保证隋秀菊权益，隋秀菊同意再向丰业地产公司给付房款54万元（由于丰业地产公司银行账户被法院查封，隋秀菊用现金给付）；丰业地产公司尽快理顺过户手续，在一年内必需办完产权过户手续，剩余房款在办理过户手续时一次交清。2012年6月18日，丰业地产公司出具收条一张，载明：今收到隋秀菊购北京益辰欣园房款54万元整。2017年3月1日，隋秀菊向原审法院在中国工商银行股份有限公司北京正阳门支行开设的账号为×××的银行账户转入20万元，转账备注为北京市丰台区益辰欣园小区2号楼1单元601号房款。
丰业地产公司向原审法院申请对涉案房屋强制执行，隋秀菊提出异议。原审法院于2017年3月16日作出(2017)京0106执异10号执行异议裁定：中止对北京市丰台区益辰欣园小区2号楼1单元601号房屋的执行。
一审法院认为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合上述规定，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，案外人隋秀菊在法院查封涉案房屋之前与丰业地产公司签订的合法有效《房屋买卖合同》，并在法院查封之前实际占有涉案房屋。隋秀菊按照合同约定支付了部分价款，在法院审查过程中，隋秀菊将剩余房款交至法院，付清了涉案房屋的全部价款。未办理过户登记手续并非隋秀菊自身原因。因此，隋秀菊对涉案房屋享有的权利足以排除法院执行。鸿鹄物业公司申请准予执行涉案房屋，法院不予支持。据此，一审法院判决：驳回北京鸿鹄物业管理有限公司的诉讼请求。
二审期间，各方当事人未提交新的证据。本院查明的事实与一审无异。
本院认为：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，隋秀菊在法院查封涉案房屋之前与丰业地产公司签订了书面买卖合同，并在法院查封之前已合法占有涉案房屋。隋秀菊按照合同约定支付了部分价款，在法院审查过程中，隋秀菊将剩余房款交至法院，付清了涉案房屋的全部价款，未办理过户登记并非隋秀菊自身原因。因此，隋秀菊对涉案房屋享有的权利足以排除法院执行。鸿鹄物业公司申请准许执行涉案房屋，本院不予支持。鸿鹄物业公司主张隋秀菊与丰业地产公司之间不存在真实的房屋买卖关系，亦不认可双方就涉案房屋办理了交接手续，但并未提交相关证据可以推翻本案在案证据。鸿鹄物业公司关于一审判决适用法律错误的上诉意见亦缺乏依据。综上，鸿鹄物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由北京鸿鹄物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李桃
审判员 孟龙
审判员 王云
二〇一七年十二月五日
书记员 耿玉