四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川01民终11756号
上诉人（原审被告）唐宗涛，女，1969年7月6日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。
上诉人（原审被告）冉瑞生，男，1965年10月26日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。
被上诉人（原审原告）李晓慧，女，1980年12月3日出生，汉族，住四川省成都市成华区。
委托诉讼代理人：贺建共，四川凯越律师事务所律师。
上诉人唐宗涛、冉瑞生因与被上诉人李晓慧房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初5041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月15日依法受理，组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
唐宗涛、冉瑞生的上诉请求为：1、撤销一审判决；2、由被上诉人承担全部诉讼费用。
主要理由为：1、一审判决认定的主体不适格。唐宗涛、冉瑞生是与成都市金牛区新艺首饰加工行（以下简称首饰行）存在明确的权利义务关系，而李晓慧并不是该行营业执照上登记的经营者，唐宗涛、冉瑞生与李晓慧从未建立过任何合同关系；2、一审判决认定的证据系经过篡改的。唐宗涛在一审中提供了收到房租4400元的收条，而李晓慧只提交了唐宗涛收到5000元转让费的收条，且“付款人李晓慧”一行字是其出具收条时没有写的，是李晓慧伪造的；3、一审判决认定事实错误，定性不正确。争议房屋所有权人成都硕源物业公司口头答复唐宗涛、冉瑞生与成都市金牛区新艺首饰加工行双方带上转租协议即可办理备案手续，且该行也支付了租金，这说明该物业公司对转租行为是许可的，只是因为李晓慧的不配合才没有备案。一审判决以唐宗涛、冉瑞生无法证明成都硕源物业公司许可其转租行为为由，对唐、冉二人主张其转租行为合法有效的理由不予支持是错误的。
李晓慧的答辩意见为：1、李晓慧是5000元转让金和4400元房租的支付人，唐宗涛没有证据证明其与首饰行有房屋租赁合同关系，一审判决认定李晓慧支付房屋转让金及房租属实，认定的主体成立；2、“一审判决认定的证据系经过篡改的”没有证据证明，与事实不符。5000元转让金收条上的内容除李晓慧三个字是其自己所写外，其余内容均是由唐宗涛一人所写，唐所称系经过篡改与事实不符；3、一审判决认定事实清楚，判决正确。唐宗涛、冉瑞生违反原租赁合同擅自转租并收取转让费及房租违反合同法的相关规定，其转让与租赁无效。且李晓慧因合同无效而自始未使用该房屋。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，依法成立。
李晓慧于2016年4月27日起诉，请求判令：唐宗涛、冉瑞生退还其已经支付的转让费5000元及租金4400元。
一审法院查明的事实：唐宗涛与冉瑞生系夫妻关系。成都硕源物业公司（甲方）与冉瑞生（乙方）签订房屋租赁合同，约定将位于成都市金牛区茶店子东街86号房屋出租给乙方；租赁期限为2015年7月1日至2016年6月30日；乙方不得擅自转租房屋，确需转租须经甲方同意备案后方可转租，否则视为乙方严重违约，甲方可以解除合同并收回房屋，另行招租。
成都市鑫金资产投资经营有限公司（甲方）与唐宗涛（乙方）签订物业租赁合同，约定将位于成都市金牛区茶店子东街76-84号房屋出租给乙方；租赁期限为2015年7月1日至2016年6月30日；在合同履行期间，乙方不得擅自将物业转租或转让给第三方。
2015年10月16日，李晓慧与唐宗涛、冉瑞生达成口头协议，约定唐宗涛、冉瑞生将位于成都市金牛区茶店子东街84、86号房屋出租李晓慧，双方约定转让费为60000元，租金4400元/月。李晓慧于2015年10月16日支付了转让费中的5000元，于2016年1月5日支付了2016年5月租金4400元，但李晓慧从未搬入上述房屋进行使用。
原审法院认为，成都硕源物业公司与冉瑞生、成都市鑫金资产投资经营有限公司与唐宗涛均约定了不得擅自转租房屋。唐宗涛、冉瑞生主张其转租行为是经过房屋所有权人许可，是李晓慧不配合才没有备案，但均未能提供证据予以佐证，故根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”的规定，对唐宗涛、冉瑞生关于转租行为合法有效的主张不予支持。因李晓慧从未使用成都市金牛区茶店子东街84、86号房屋，故唐宗涛、冉瑞生应当将李晓慧支付的转让费5000元及租金4400元退还李晓慧。关于唐宗涛、冉瑞生主张因腾退房屋造成的损失，因与本案不属于同一法律关系，本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，判决：一、唐宗涛、冉瑞生于本判决生效之日起十日内退还李晓慧9400元。二、案件受理费50元（减半收取25元），由唐宗涛、冉瑞生负担。
二审中，唐宗涛、冉瑞生为支持其诉讼主张，提交了以下新证据：
1、首饰行的工商基本信息，拟证明李晓慧不符合上诉主体资格；
2、成都硕源物业公司出具的《情况说明》和《房屋租赁合同》，拟证明转租是经过房屋产权人同意的事实；
3、5000元转让金的《收条》，拟证明收条中载明的金额与实际收到金额不符，以及诉讼主体不符的事实；
4、短信聊天记录截屏，拟证明已通知李晓慧办理转租手续的事实。
李晓慧的质证意见为：
1、工商基本信息系打印件，对真实性和合法性不予质证，且其所载内容与本案无联，因为房屋租金和转让金的支付人都是李晓慧；
2、对《情况说明》的真实性、合法性不予认可，因为本案一审于2016年7月18日开庭审理，而该证据是8月15日才开具的，应该在一审时出示；
3、对5000转让金《收条》的三性均无异议，该证据不能证明存在篡改的情形，且该证据证明李晓慧付款时由收款人唐宗涛出具了收条，一审判决的主体是适格的；
4、短信截屏内容与本案无关联，对其真实性和合法性不予认可。
本院认为，证据1、4与本案缺乏关联性，故不予采信。证据2情况说明只加盖了单位公章，没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，按照《中华人民共和国最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十五条“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。”的规定，本院不予采信。证据3在一审审理中双方已进行了举证、质证。
本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致。
另查明，2015年10月16日，李晓慧与唐宗涛、冉瑞生形成一份《收条》，载明：“今收到新艺首饰店预付茶店子东街84—86号两间铺面，转让费5000元。注：转让金总计60000元，余款55000元/月。手续办完后一次付清。如变更名字不行，全款退还。”落款处由付款人李晓慧，收款人唐宗涛签字。
本院认为，一、与唐宗涛、冉瑞生建立房屋租赁合同关系的相对人应为李晓慧。
按照2015年10月16日收条载明的内容，虽记载有收到“新艺首饰店预付”的内容，但首先，落款签字的收款人为李晓慧；其次，实际收款人为李晓慧；再次，收条的原件持有人为李晓慧；最后，唐宗涛、冉瑞生并未提交证据证明其与新艺首饰店签订有书面合同。故原判认定与唐宗涛、冉瑞生建立了房屋租赁合同关系的相对人为李晓慧正确。
二、唐宗涛、冉瑞生应当退还李晓慧9400元。
首先，唐宗涛、冉瑞生系承租人，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”的规定。以及唐宗涛、冉瑞生与出租方的约定，唐宗涛、冉瑞生转租房屋的行为必须得到出租方的同意。其次按照《收条》记载的内容，即“手续办完后一次付清。如变更名字不行，全款退还”。本案中，唐宗涛、冉瑞生所提交的证据不能证明其转租行为得到了出租方的同意及已经办理了名字变更的事实，故唐宗涛、冉瑞生应向李晓慧退还已收取的9400元。
三、唐宗涛、冉瑞生提出2015年10月16日的《收条》内容被他人篡改，不具有真实性。但唐宗涛、冉瑞生并未提交任何证据对此予以证明，亦未在法定举证期内向提交书面鉴定申请。故唐宗涛、冉瑞生的该项主张没有证据支撑，不成立。
综上，唐宗涛、冉瑞生的上诉请求及理由均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费50元，由唐宗涛、冉瑞生负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐骥
审判员 赵锋
审判员 龚耘
二〇一七年一月二十三日
书记员 刘杨