广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终7645号
上诉人（原审原告）：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东。
法定代表人：聂金伟，职务：总经理。
委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：许晓珊，女，1982年8月22日出生，汉族，住广州市原萝岗区。
委托诉讼代理人：艾传涛，广东君厚律师事务所律师。
上诉人广州市万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）因与被上诉人许晓珊物业服务合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初5872号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
万科物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法支持万科物业公司一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、许晓珊与案涉房屋开发商签订的《广州市商品房买卖合同》及万科物业公司与案涉房屋开发商签订的《万科东荟花园（二、三期）前期物业服务合同》均明确约定，许晓珊应按照交付使用通知书上约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。案涉房屋开发商已依约向许晓珊寄出了商品房交付使用通知书，该交付使用通知书中明确载明了物业服务费的起算时间为2016年1月16日，故许晓珊应从该日起支付物业服务费。二、案涉房屋开发商与许晓珊并没有约定在最晚交楼日期之后，开发商负有催告许晓珊收楼的义务，法律对此也没有强制性的规定。一审判决认为开发商在约定最晚交楼日期之后没有催告业主收楼，是加重了开发商的举证义务，没有合同和法律依据。三、案涉房屋开发商有无要求许晓珊确认收楼时间，有无就收楼时间的确认问题向相关部门提出权利救济等不是万科物业公司主张物业服务费的前提和必经程序。一审法院以此作为认定物业服务费起算时间的一个理由，没有合同和法律依据。综上，请求二审法院依法支持万科物业公司的全部诉讼请求。
许晓珊二审辩称：不同意万科物业公司的上诉，请求二审法院查明事实，维持原判。具体理由如下：1、万科物业公司的交楼通知书是单方拟定的，2016年1月中旬刚好是农历春节假期，由于购房业主大多是外地人士需要回家过年，故事实上在该时间内无法完成验收交楼手续。2、本案诉争物业是A8栋，从物业提交的材料可以显示，2016年1-3月期间，A8栋的电梯、走廊电费公摊都是零，直至2016年4月才有电梯、走廊电费的公摊。由此可见，在2016年4月之前案涉房屋所在楼层是不符合收楼手续的。3、许晓珊于2016年5月28日请了专业的验房公司去验收房屋，发现房屋存在严重的质量瑕疵。经中介机构鉴定，案涉房屋根本不符合房屋的交付入住条件。许晓珊及时向万科物业公司提出了整改要求并多次催促，直至2016年9月11日初步完成整改，许晓珊才办理了收楼手续。万科物业公司也于该日才将房屋钥匙交付给许晓珊。同时，根据万科物业公司的维修工程师签署的书面承诺，也能证明交楼时间是2016年9月11日。
因本案纠纷，万科物业公司于2017年10月12日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、许晓珊立即向万科物业公司支付2016年1月至2016年8月的物业服务费2424.94元及其违约金（每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次月首日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的比例计至许晓珊还清全部欠款之日止，暂计至起诉之日为1308.22元；2、许晓珊立即向万科物业公司支付2016年1月至2016年8月的各项公共用电公摊费130.58元；3、许晓珊立即向万科物业公司支付2016年1月至2016年8月的住宅电费1.83元；4、许晓珊承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年10月15日，万科物业公司与案外人广州市万怡房地产有限公司（以下简称“万怡公司”）签订《万科东荟花园（二、三期）前期物业服务合同》，约定万怡公司委托万科物业公司对万科东荟花园（二、三期）提供前期物业服务，住宅的物业服务费标准为3.18元/月·平方米；业主应自万怡公司交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向万科物业公司交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向万科物业公司支付违约金。
2014年10月19日，许晓珊与万怡公司签订《广州市商品房买卖合同》（预售），约定由许晓珊向万怡公司购买位于广州市萝岗区东荟xx17号（自编A8栋）xx房的房屋，房屋建筑面积101.913平方米，其中套内建筑面积85.6998平方米，共有分摊面积约16.2132平方米；约定万怡公司应当在2016年5月30日前将案涉房屋交付许晓珊使用，万科物业公司向许晓珊交付房屋时应当发出收楼通知书。该合同附件五为前期物业服务合同，约定住宅的物业服务费标准为3.18元/月·平方米；业主应自万怡公司交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费；因万怡公司原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由万怡公司全额交纳；因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付通知书约定的交付之日起全额交纳；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向物业公司交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向物业公司支付违约金。该合同附件七为本合同补充协议，约定在商品房达到交付使用条件后，卖方应以短信或特快专递通知买方办理交付手续，以特快专递通知的，同城以特快专递发出后的第二日为送达日，异地以特快专递发出后的第四日为送达日，以短信通知的，通知送达时间为卖方发送短信的时间；买方未收到交付通知的，交付使用时间为合同约定的交付期限届满之日；房屋交付验收时间以卖方收楼通知书约定的时间为准，无论什么原因导致买方未能收到卖方发出的通知，买方最迟应在2016年5月30日前对该房屋进行验收，否则视为买方已接收该房屋，该房屋的风险责任及由此产生的一切费用由买方承担。
万科物业公司主张物业服务费的起算时间应为商品房交付使用通知书上载明的2016年1月16日，为此提交了商品房交付使用通知书、商品房交付使用催告书及签收单予以证明。上述证据显示，万怡公司于2015年12月21日向许晓珊的身份证地址邮寄商品房交付使用通知书、交付指南、公共水电费分摊办法、垃圾分类倡议书等，其中商品房交付使用通知书上载明案涉房屋已符合交付条件，要求许晓珊办理房屋交接手续，并从2016年1月16日起计收物业服务费，该快递为他人于2015年12月24日签收；万怡公司又于2016年1月11日向许晓珊的身份证地址邮寄商品房交付使用催告书，称许晓珊尚未办理交接手续并催促许晓珊尽快办理，该快递为许晓珊于2016年1月13日签收。许晓珊否认收到上述快递，也否认签名的真实性。
2016年9月11日，许晓珊办理了收楼手续，并从该月起交纳物业服务费。许晓珊主张其于2016年5月28日去验房，发现大量的质量问题，其后一直进行整改，为此提交了《现场验收记录表》、《房屋查验咨询报告》、微信聊天记录、新闻报道予以证明，其中《房屋查验咨询报告》载明的实地验房时间为2016年5月28日。另查，案涉房屋尚未办理不动产权证。
万科物业公司主张在2016年1月至8月期间案涉房屋的各项公共用电公摊费为130.58元、住宅电费为1.83元，为此提交了自行制作的欠费清单、电费发票予以证明，但未能向法庭清楚陈述上述款项的具体计算方法。
上述事实有《万科东荟花园（二、三期）前期物业服务合同》、《广州市商品房买卖合同》及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，予以采信。
一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，万怡公司与万科物业公司签订了前期物业服务合同，且许晓珊与万怡公司签订的商品房买卖合同中也对前期物业服务进行了约定，故上述协议均对许晓珊和万科物业公司发生法律效力。
本案争议的焦点是许晓珊交纳物业服务费的起算时间问题。万科物业公司主张应以商品房交付使用通知书上载明的2016年1月16日作为起算时间，但许晓珊是在2016年9月11日对案涉房屋进行收楼的，现有证据一方面未能证明许晓珊有恶意拖延收楼的行为，也未能证明万怡公司在双方签订的商品房买卖合同约定的最晚收楼时间即2016年5月30日后有催促许晓珊收楼的行为；另一方面，也未能显示万怡公司在许晓珊收楼时要求其确认收楼时间在2016年1月16日，万怡公司也未就收楼时间的确认问题向相关部门提出权利救济。综上，采信许晓珊的主张，以2016年9月11日作为其交纳物业服务费的起算时间，故万科物业公司要求许晓珊支付2016年1月至8月的物业服务费及违约金缺乏事实和法律依据，不予支持。同理，案涉房屋从2016年9月11日起才在许晓珊的管理和控制下，故万科物业公司要求许晓珊支付2016年1月至8月的各项公共用电公摊费、住宅电费于法无据，不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年12月20日作出判决如下：驳回万科物业公司的诉讼请求。案件受理费50元，由万科物业公司负担。
经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。
二审过程中，万科物业公司向本院提交了一份案涉房屋公摊电费的计算表，拟证明万科物业公司计算公摊电费的具体方法。
对于万科物业公司二审提交的证据，许晓珊质证认为：1、该证据是万科物业公司单方制作的表格，没有经过供电部门的确认。2、万科物业公司于2016年9月11日才将案涉房屋钥匙交付给许晓珊，故不可能在2016年9月之前发生住宅电费。案涉房屋没有实际交付，一直是由开发商在整改维修，故由此产生的电费、物业服务费和公摊费用均应由开发商承担。
二审中，万科物业公司认可2016年1-8月产生的住宅电费可能是开发商整改用电产生。
本院认为，万科物业公司二审提交的证据因无正当理由未在一审中提供，不属于二审新证据。许晓珊对该证据不予认可，且所要证明的内容对本案的处理不构成实质性影响，故本院不予采信。
一审法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，认定万怡公司与万科物业公司签订的前期物业服务合同，及许晓珊与万怡公司签订的商品房买卖合同中关于前期物业服务的约定，均对许晓珊和万科物业公司发生法律效力，认定正确，本院予以维持。
本案的争议焦点是许晓珊应向万科物业公司交纳物业服务费的起算时间问题。虽然前期物业服务合同及商品房买卖合同约定，业主应自万怡公司交付使用通知书约定的房屋交付之日（2016年1月16日）起交纳物业服务费。但是，许晓珊与万怡公司在《广州市商品房买卖合同》中同时约定“因万怡公司原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由万怡公司全额交纳”。本案在万怡公司向许晓珊寄送收楼通知后，因房屋存在质量问题发生整改，导致许晓珊实际收楼时间为2016年9月11日。万科物业公司也认可电费由整改产生，故对收楼前的物业服务费和电费，均由万怡公司负担。因此，一审法院采信许晓珊的主张，并驳回万科物业公司要求许晓珊支付2016年1月至8月的物业服务费及违约金的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
综上所述，万科物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人广州市万科物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘贤君
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一八年五月二十四日
书记员 眭 翘
李倩妤