上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三(民)初字第1721号
原告李尚坤，男，1987年1月20日生，汉族，住上海市宝山区。原告高培，女，1989年2月5日生，汉族，住址同上。两原告的共同委托代理人王运建，上海达晨律师事务所律师。两原告的共同委托代理人刘俊，上海达晨律师事务所律师。被告倪天懿，男，1989年8月2日生，汉族，住上海市崇明县。被告倪婷婷，女，1990年1月8日生，汉族，住上海市崇明县。第三人上海浦东发展银行黄浦支行，住所地上海市黄浦区。负责人俞建平，行长。委托代理人周伟巍，上海市东方正义律师事务所律师。委托代理人王毅伟，上海市东方正义律师事务所律师。第三人上海市住房置业担保有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人张景载。原告李尚坤、高培与被告倪天懿、倪婷婷房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，通知上海浦东发展银行黄浦支行(以下简称浦发银行黄浦支行)、上海市住房置业担保有限公司(以下简称住置担保公司)作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告李尚坤及其与高培的共同委托代理人王运建，第三人浦发银行黄浦支行的委托代理人王毅伟到庭参加诉讼。被告倪天懿、倪婷婷，第三人住置担保公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李尚坤、高培诉称，2015年6月30日，李尚坤、高培与倪天懿、倪婷婷签订《上海市房地产买卖合同》，由李尚坤、高培向倪天懿、倪婷婷购买宝山区祁连一村XXX号XXX室房屋(以下简称401室房屋)，合同价为135万元，装修补偿款为17万元，总计152万元。合同签订后，李尚坤、高培支付倪天懿、倪婷婷房款70万元。之后，李尚坤、高培银行贷款82万元获得批准，但倪天懿、倪婷婷拒绝按约过户及交房。故李尚坤、高培起诉要求倪天懿、倪婷婷将401室房屋过户给李尚坤、高培并交付该房屋，还要求倪天懿、倪婷婷以70万元已付款为本金，按日千分之一计算，支付从2015年9月1日起至实际过户之日止的逾期过户违约金，及从2015年10月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。被告倪天懿未作答辩。被告倪婷婷辩称，倪婷婷与倪天懿已经离婚，不知倪天懿的下落。李尚坤、高培确已付房款全部被倪天懿拿走，倪婷婷未拿到任何房款，李尚坤、高培付款时倪婷婷也不在场，不清楚付款的情况。倪婷婷同意将401室房屋过户、交付给李尚坤、高培，但不同意支付违约金。如需支付违约金，该违约金过高，需要调低。第三人浦发银行黄浦支行述称，截至2016年3月20日，倪天懿、倪婷婷已拖欠9期贷款未还，产生了逾期利息和罚息，至该日剩余本金为11万余元。浦发银行黄浦支行同意在结清全部贷款本息的情况下撤销抵押。第三人住置担保公司未作答辩。经审理查明，401室房屋房地产权利人登记为倪天懿、倪婷婷。2012年12月31日，浦发银行黄浦支行、住置担保公司在该房屋上设定了抵押权，债权数额为60万元(其中商业贷款13.2万元，公积金贷款46.8万元)。2015年6月30日，倪天懿、倪婷婷(甲方)与李尚坤、高培(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方购买甲方401室房屋，转让价款为135万元；甲方于2015年10月1日前腾出房屋并交房；双方确认于2015年9月1日前办理转让过户手续。合同补充条款约定，甲方未按合同约定的，每逾期一日，按已收款的千分之一支付违约金，合同继续履行，乙方未按合同履行，每逾期一日，按未付款的千分之一支付违约金，合同继续履行；该房地产已存在的权利负担，在本合同生效之日起40日内，甲方与抵押权人或其他权利人注销他项权利登记，逾期未注销，乙方有权追索违约责任；甲方于2015年10月1日腾出房屋并通知乙方交接，同时乙方结清全款；乙方于2015年6月26日前支付定金15万元，于6月28日前支付38万元，于10月1日前支付2万元，甲方同意乙方贷款80万元，若乙方贷款不足，在过户当天用现金补足；交易过程中所有的税、费由乙方承担。同日，倪天懿(甲方)与李尚坤(乙方)签订了协议书，约定，双方居间协议中约定的152万元为本次交易的实际成交价，双方同意合同价为135万元，剩余17万元作为房屋装修及家具的补偿款。李尚坤于2015年4月6日、6月23日、6月30日分别支付倪天懿房款12万元、3万元、38万元，及装修补偿款17万元。另查明，2015年10月8日，倪天懿与倪婷婷经民政局登记离婚，离婚协议书约定，401室房屋归倪天懿所有，倪天懿支付倪婷婷10万元，于2016年12月底前付清。审理中倪婷婷提供了：倪天懿(甲方)与倪婷婷(乙方)于2015年10月8日签订的协议书，主要约定，双方婚姻存续期间的所有债权债务均由倪天懿一人负责清偿。李尚坤、高培表示，李尚坤、高培与倪天懿、倪婷婷于2015年6月签订合同，该协议书时间在后，因此合同之债仍属于倪天懿、倪婷婷的共同债务，且对其真实性也不予认可。审理过程中，李尚坤、高培将剩余房款82万元交至本院代管。以上事实，有李尚坤、高培提供的《上海市房地产买卖合同》、协议书、收款收据、转账凭证、房地产抵押状况信息，倪婷婷提供的离婚证、离婚协议书、协议书，及当事人的陈述等证据为证，本院予以认定。本院认为，李尚坤、高培与倪天懿、倪婷婷签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。李尚坤、高培按约支付了倪天懿、倪婷婷房款及装修补偿款70万元，原本约定贷款的80万元房款及尾款2万元亦已经交至本院代管用以支付剩余房款，李尚坤、高培要求倪天懿、倪婷婷办理过户及交房，符合合同约定及法律规定，本院予以准许。鉴于401室房屋上设有浦发银行黄浦支行及住置担保公司的抵押权，倪天懿、倪婷婷应当还清贷款本息后注销抵押权，再将该房屋过户给李尚坤、高培。合同约定，倪天懿、倪婷婷于2015年9月1日前办理过户，10月1日前交房，如未履行合同，每逾期一日按已收款的千分之一支付违约金。倪天懿、倪婷婷未按约履行交付、过户义务，李尚坤、高培要求倪天懿、倪婷婷支付违约金，符合约定。但合同中约定的已收款应指房款，并不包含装修补偿款，故李尚坤、高培按合同约定支付房款为53万元。鉴于该违约金标准较高，倪婷婷提出调低，符合法律规定，本院酌情确定违约金按日万分之三计算。倪婷婷与李尚坤、高培等签订《上海市房地产买卖合同》在其与倪天懿签订协议书之前，倪婷婷以与倪天懿之间协议约定债务全部由倪天懿清偿拒绝承担合同债务，依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告倪天懿、倪婷婷于本判决生效之日起十日内，在还清第三人上海浦东发展银行黄浦支行、上海市住房置业担保有限公司的借款本息的前提下，注销设定在上海市宝山区祁连一村XXX号XXX室房屋上的抵押权；二、被告倪天懿、倪婷婷在上述房屋上的抵押权注销同时，将该房屋过户给原告李尚坤、高培；三、原告李尚坤、高培于被告倪天懿、倪婷婷办理上述房屋过户同时支付被告倪天懿、倪婷婷房款82万元；四、被告倪天懿、倪婷婷于本判决生效之日起十日内，以53万元为本金，按日万分之三计算，分别支付原告李尚坤、高培从2015年9月2日起至实际过户之日止的逾期过户违约金，及从2015年10月2日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,937元，财产保全费5,000元，由原告李尚坤、高培负担2,437元，被告倪天懿、倪婷婷负担23,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数提交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陶 芳
审 判 员 杨利民
人民陪审员 时金兰
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 袁凯凯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。