重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝05民终7430号
上诉人（原审被告）：阮德安，男，1981年2月14日出生，汉族，住重庆市云阳县路阳镇双龙路****号，公民身份号码5112241981********。
被上诉人（原审原告）：田立臣，男，1985年7月16日出生，汉族，住天津市塘沽区天津开发区恂园南里*号楼***号，公民身份号码1202231985********。
委托诉理人：唐海洋，重庆成龙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：阮玉龙，男，1956年11月3日出生，汉族，住重庆市云阳县路阳镇双龙路***号，公民身份号码5122251956********。
被上诉人（原审第三人）：重庆链家房地产经纪有限公司，住所地重庆市北部新区栖霞路18号3幢1-22-2，统一社会信用代码91500000577987559W。
法定代表人徐万刚，总经理。
委托代理人江北平，该公司员工。
上诉人阮德安与被上诉人田立臣、被上诉人阮玉龙、被上诉人重庆链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2017）渝0108民初11650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人阮德安、被上诉人田立臣委托代理人唐海洋、被上诉人重庆链家房地产经纪有限公司委托代理人江北平到庭参加了诉讼，被上诉人阮玉龙未出庭应诉，本院依法进行了缺席审理，现已审理终结。
阮德安上诉请求：依法撤销原判，改判上诉人不承担责任，一二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：原审法院适用法律错误。阮德安在与被上诉人田立臣签订合同时，被上诉人田立臣明明知道上诉人没有授权委托书，没有卖房的资格，即使被上诉人辩称只知道房屋产权不是上诉人的，而不知道上诉人没有产权人的授权委托书，按常理买房也应该确认对方是否有卖房资格，也应该推定被上诉人田立臣知道。被上诉人明明知道上诉人无授权委托书而与之签订房屋买卖合同，双方都有过错且合同不成立，既然合同未成立又何来违约？综上所述，原审法院适用法律错误，严重侵害上诉人合法权益，请求二审法院依法改判。
田立臣答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉维持原判。
重庆链家房地产经纪有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉维持原判。
被上诉人阮玉龙未应诉答辩。
田立臣向一审法院起诉请求：1、解除双方之间的买卖合同；2、被告支付原告违约金6万元。
一审法院认定事实：2016年12月8日，阮德安以阮玉龙（甲方）委托代理人的身份与田立臣（乙方）签订《重庆市存量房屋买卖合同》，合同约定，甲方将其名下的位于重庆市南岸区回龙路68号（兰湖天）10幢2单元3层2号房屋出售给乙方，合同其他条款对房屋的权属、乙方的购房资格等其他情况进行了约定，并约定成交价格、付款方式见补充协议。
同日，甲乙双方与原审第三人重庆链家房地产经纪有限公司（丙方）三方签订《补充协议》。约定：前述房屋成交总价为600000元，此价格包含物业附属设施清单上所列的家具家电、装饰装修和配套设施。乙方应在签订本合同当日支付定金（含签订《房屋买卖定金协议》时乙方已支付的定金）15000元。乙方同意支付首付款165000元，支付方式为乙方在过户递件完成后当日内将该笔首付款直接支付给甲方；尾款420000元由房贷银行直接支付给甲方。补充协议第三条约定，1、房屋评估：甲方应在接到丙方通知后3个工作日内配合评估公司对房屋进行评估。2、申请购房贷款：甲乙双方应于接到丙方通知后3个工作日内前往贷款机构办理贷款申请手续。第四条约定，1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第三条约定的义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金。甲方出现下列第（1）种情形或乙方出现下列第（2）种情形的，则构成根本违约，且守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金。（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明不真实、不完整、无效、房屋被查封或限制转让，拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋价格，将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权的。（2）乙方提供的证件等购房所需的资料不真实、不完整、或无效，拒绝购买该房屋导致无法办理所有权转移登记手续的。第五条约定，甲方在签订本协议时，若有以下情况，应将全部定金或其中一部分9000元交丙方托管，待甲方全部完善后，丙方可按约定时间将托管定金退还给甲方：若甲方在签订本合同时若未将权属证明原件交予丙方托管，丙方在收到甲方房屋所有权证等权属相关其他证明文件原件后3个工作日内将托管定金退还甲方；《买卖合同》及相关协议签署时，甲乙双方任何一方不能亲自到场签署的，代理人承诺其委托人完全同意和认可合同约定的所有条款，若因此产生任何风险责任，由代理人承担。代理人保证其委托人于2016年12月15日前对本合同进行追认（指委托人亲自签署《买卖合同》及相关协议或出具委托公证书）。否则，其他方有权解除《买卖合同》及相关协议。甲方产权人在追认前应将定金交丙方托管。待甲方产权人追认后3日内将托管定金退还甲方。《买卖合同》签署时，甲方双方及经纪方应前往房屋所属房交所查询权属状况，在未确定房屋产权可则正常交易前，甲方应将定金交丙方托管。丙方在与甲方双方查档确认产权可正常交易后3个工作日内将托管定金退还甲方。
同日，三方签订《居间服务合同》，约定甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间方，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋信息和签约机会；（2）实地看房；（3）代为草拟交易所需的文本；（4）促成甲乙双方签署合法有效的《买卖合同》。甲乙双方签订《买卖合同》时，丙方居间服务完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的佣金。基于丙方提供的居间服务，且丙方已促成甲乙双方签订《买卖合同》，甲方应在本合同签订当日向丙方支付居间代理费6000元，乙方应在本合同签订当日向丙方支付居间代理费6000元。合同对各方的权利与义务及违约责任等进行了相关约定。并三方签订了《过户、按揭代理合同》，对甲乙双方分别委托丙方办理交易房屋的权属变更登记（过户手续）及物业交割手续等相关事项及乙方委托丙方办理银行按揭贷款等事项进行了约定。合同对服务费的收取、各方的权利与义务及违约责任等进行了相关约定。
合同签订后，田立臣按约支付了购房定金15000元及权证代办费500元，贷款服务费5040元，佣金6000元。
庭审中，田立臣陈述当时签订合同阮德安是代他父亲阮玉龙的，田立臣并不知道阮德安没有委托书，但是的确也没有看到委托书，后在阮德安弟弟的委托书遗失要面签贷款时才知道委托书是出具给阮德安的弟弟的。在12月19日在田立臣按约来重庆办理按揭贷款的路上才被告知委托书、身份证遗失。等委托书补办下来后，被告知房子已卖给他人了。对于阮德安辩称的双方在签合同时约定要在1月8日收到房款的意见并没有异议，但是原主张若三方按照约定在2016年12月19日就去办理按揭贷款手续，在2017年1月8日是能收到款的，但是由于被告公证书遗失才造成时间耽搁。在被告另卖房前也没跟田立臣协商过，就让田立臣等着，后就把房子另卖了。故田立臣依据双方买卖合同补充协议第三条2项及第四条第1项的约定，要求解除双方之间的买卖合同并支付违约金6万元。
阮德安认可三方确实约定在2016年12月19日去办理银行按揭手续，由于公证书遗失，且合同并没有约定被告需配合办理贷款。在元旦节后才补好公证书，已经不能实现在2017年1月8日收款的目的了，其弟弟急需用钱就将房屋另卖了。
原审第三人陈述在2016年12月中旬就约定好于2016年12月19日去银行办理贷款手续，被告在2016年12月19日早上才告知公证书遗失，补办需要时间。原审第三人在微信群里及时通知三方，当时三方都没意见，说补好后就去办理按揭，但是元旦节后补办好后，同时也得知房子出售给他人了。另主张若三方按照约定在2016年12月19日就去办理按揭贷款手续，在2017年1月8日期间是能收到款的，银行与第三人存在合作关系。
一审法院认为：阮德安以阮玉龙代理人的身份与田立臣签订《房屋买卖合同》，但其售房行为并没有阮玉龙的授权，事后也没有得到阮玉龙的追认，属无权代理行为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。因此阮德安应当对该《房屋买卖合同》承担民事责任，而阮玉龙对该《房屋买卖合同》不承担民事责任。
根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持”。可知，阮德安签订合同的行为未经阮玉龙追认，擅自处分他人财产，田立臣可要求解除合同并主张损害赔偿。现田立臣以被告违反合同约定为由，主张解除合同，而阮德安亦同意解除合同，在解除合同的意思表示上双方达成一致，原审法院予以认可。
合同解除后，双方之间的权利义务关系终止。根据《合同法》第九十八条的规定，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。按约定，因甲方行为导致乙方无法取得房屋所有权的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，本合同解除的，甲方须向乙方支付该房屋成交价10%的违约金。双方房屋成交总价为600000元。现田立臣要求按房屋成交总价的10%主张违约金，对此原审法院予以支持。
根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第九十三条、第九十八条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，遂判决：一、解除田立臣与阮德安以阮玉龙名义签订的关于重庆市南岸区回龙路68号兰湖天10幢2单元302的《重庆市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》；二、阮德安于本判决生效之日起三日内支付田立臣赔偿金6万元；三、驳回田立臣的其他诉讼请求。
二审审理中，上诉人阮德安陈述签订前述合同时居住于涉案房屋中，阮玉龙与其系父子关系。
二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点是：上诉人阮德安应否承担被上诉人田立臣合同不能履行的赔偿责任。针对前述争议焦点，本院评述如下。
根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，阮德安签订合同时居住于涉案房屋中，产权人阮玉龙系其父亲，且双方合同系在专业服务机构重庆链家房地产经纪有限公司居间服务下达成，田立臣有理由相信阮德安有相应代理权限，故涉案房屋买卖合同及其补充协议依法成立并生效。后因产权人阮玉龙将涉案房屋另售与他人，导致田立臣购房目的无法实现，其请求解除涉案房屋买卖合同及补充协议于法有据，依法应予支持。
关于阮德安应否承担田立臣合同不能履行的赔偿责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。双方在《补充协议》中约定：“《买卖合同》及相关协议签署时，甲乙双方任何一方不能亲自到场签署的，代理人承诺其委托人完全同意和认可合同约定的所有条款，若因此产生任何风险责任，由代理人承担。”阮德安虽系以代理人身份在《补充协议》上签字，但前述约定直接对代理人阮德安产生法律效力，田立臣以此为由要求阮德安参照约定的违约金标准承担合同不能履行的赔偿责任，符合客观事实和前述约定。原审法院判令阮德安承担赔偿责任并无不妥，本院依法予以维持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1380元，由上诉人阮德安负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江信红
审 判 员 邓方彬
审 判 员 钱昳心
二〇一七年十一月十四日
法官助理 张乾胜
书 记 员 邹 艺