浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙01民终8051号
上诉人（原审原告、反诉被告）：阙丽完，女，1974年9月9日出生，汉族，住浙江省苍南县。
委托诉讼代理人：何李红，浙江正昌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋庆贤，男，1973年1月6日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。
上诉人阙丽完因与被上诉人蒋庆贤房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州经济技术开发区人民法院（2015）杭经开民初字第1699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2015年3月23日，阙丽完（承租方、乙方）与蒋庆贤（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：出租商铺位于杭州经济技术开发区，建筑面积共计410.635平方米。考虑到商铺现实存在，乙方对商铺已充分了解，并愿意承租该商铺，如因本合同所确定面积与实际面积有差异，均不增加或减少租金总额。乙方承租该商铺期间需明确其作为经营轻油烟餐饮项目之用途，未经甲方同意，都不得改变其经营用途，如确需改变用途的，须经甲方书面同意后方可进行，否则甲方有权终止合同。乙方如产生油烟、噪音、排污等遭居民投诉，一切责任自负。租用期限5年，自2015年3月23日至2020年5月14日。本合同签订之日，乙方向甲方支付房屋租赁押金30000元，该押金在合同期满后3日内全额无息退还给乙方。第一年（2015年3月23日至2016年5月14日）租金为477800元，每半年一付，每次提前一个月付清。乙方必须按时缴纳所产生的费用：该商铺所用水、电均为商业用水、用电，水电费按表计费，垃圾清理费由乙方承担，物业管理费按下沙铭都雅苑物业管理标准缴纳。乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋，押金不予退还。租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施清洁、完好地（自然折旧除外）交给甲方，固定装修不得破坏。因乙方违法经营而造成的一切法律责任和财产损失，均由乙方自行负责。甲方向乙方提供合格的租赁房屋，并保证房屋内的水、电两通，并积极配合乙方做好各项审批。任何一方违反本合同任何条款之规定义务的，应承担500000元的违约金，但本合同对违约责任有特别规定的，适用特别规定。该合同还约定了其他事项。
同日，阙丽完向蒋庆贤支付押金30000元，蒋庆贤向阙丽完交付约定的租赁房屋。阙丽完于2015年3月24日、3月25日分两次付清至2015年11月14日止的租金238900元。后阙丽完对租赁房屋进行装修，并于2015年6月27日开始在租赁房屋经营烤鱼店。
2015年7月14日，杭州市市场监督管理局经济技术开发区分局向阙丽完经营的“令狐冲碳烤活鱼”店出具《杭州经济技术开发区食品安全专项整治查封（扣押）物品决定书》，载明：你（单位）因餐饮的无证无照经营行为，现决定对你（单位）的有关物品予以扣押，扣押期限为30日，期限届满后，将在查清事实的基础上，作出没收、销毁或解除扣押的决定。
2015年8月25日，阙丽完、吴祖场在杭州市市场监督管理局经济技术开发区分局注册成立杭州景云餐饮管理有限公司，该公司住所地为杭州经济技术开发区，法定代表人为阙丽完，经营范围为餐饮管理。
2015年9月29日，杭州市市场监督管理局向阙明廷（系阙丽完弟弟）颁发《餐饮服务许可证》，载明单位名称为阙明廷，地址为杭州经济技术开发区，类别为小型餐馆，备注为中餐制售，有效期限2015年9月29日至2016年3月28日。
2015年11月5日，杭州市市场监督管理局经济技术开发区分局向阙丽完出具《责令改正通知书》，载明：经查，你从事的餐饮服务项目无营业执照，构成了无照经营行为，现责令你立即停止经营。
2015年11月26日，阙丽完向蒋庆贤送达《通知函》，要求解除原、蒋庆贤签订的《商铺租赁合同》，并要求蒋庆贤退还租房押金、赔偿相关损失。
2015年12月24日，蒋庆贤为阙丽完垫付租赁房屋产生的电费5408.08元。
2016年4月12日，阙丽完将租赁房屋清空并返还给蒋庆贤。
诉讼过程中，阙丽完申请对租赁房屋的装饰装修费用、设备费用损失进行司法鉴定。该院经审查，对阙丽完关于租赁房屋装饰装修费用损失的司法鉴定申请予以准许，对阙丽完关于租赁房屋设备费用损失的司法鉴定申请不予准许，并依法委托浙江金诚工程造价咨询事务所有限公司对租赁房屋装饰装修费用损失进行司法鉴定。该鉴定机构于2017年3月28日出具《工程造价咨询报告书》，鉴定结论载明：可明确金额部分为437294元，争议金额部分为60040元，无法鉴定部分为107740元，油烟净化器为42000元、广告费6000元、烤鱼炉50327元。阙丽完为此向该鉴定机构支付鉴定费10000元。现阙丽完起诉至原审法院，请求：1.确认双方于2015年11月26日解除案涉商铺租赁合同；2.判令蒋庆贤退还阙丽完租房押金30000元、房屋租金238900元，赔偿阙丽完装修损失703401元、设备损失302944元、加盟费损失250000元；3.判令蒋庆贤承担鉴定费10000元；4.案件诉讼费用由蒋庆贤负担。蒋庆贤亦提起反诉，请求：1.判令阙丽完支付自2015年11月15日起至2016年4月12日止的房屋租金196350元；2.判令阙丽完支付垫付电费5408.08元；3.案件反诉费用由阙丽完负担。
原审法院认为，阙丽完、蒋庆贤之间签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应按约全面履行自己的义务。阙丽完作为承租人，应履行支付押金、租金的义务，而蒋庆贤作为出租人，应履行交付租赁房屋并在租赁期间保持租赁房屋符合约定用途的义务。
阙丽完主张蒋庆贤将不符合约定用途的房屋租给阙丽完，致阙丽完不能实现合同目的。而蒋庆贤主张其向阙丽完交付的房屋符合约定用途，其不存在违约行为。对此，该院认为，第一，蒋庆贤于合同签订当日向阙丽完交付租赁房屋，后阙丽完对租赁房屋进行装修并用于经营烤鱼店，且阙丽完与吴祖场使用租赁房屋注册成立杭州景云餐饮管理有限公司，阙明廷（系阙丽完弟弟）使用租赁房屋获批《餐饮服务许可证》（类别为小型餐馆），故蒋庆贤已履行向阙丽完交付租赁房屋的义务，而阙丽完也已实际使用租赁房屋。第二，阙丽完、蒋庆贤约定阙丽完租赁房屋作经营轻油烟餐饮项目之用途，但阙丽完却实际使用租赁房屋经营烤鱼店。根据日常生活经验法则，烤鱼店在经营过程中会产生大量油烟，不属轻油烟餐饮项目。因此，阙丽完并未按约定用途使用租赁房屋，阙丽完经营烤鱼店已违反双方约定。第三，阙丽完违反约定使用租赁房屋，无证照经营烤鱼店，致其被行政机关责令停止营业。对此，即使阙丽完使用该租赁房屋不能办理经营烤鱼店的相关证照，也不能推定该租赁房屋不能办理经营轻油烟餐饮的相关证照。因此，根据阙丽完因无证照经营烤鱼店被责令停止营业这一事实，并不能推定蒋庆贤交付的租赁房屋不符合约定的经营轻油烟餐饮项目之用途。综上，阙丽完主张蒋庆贤交付的租赁房屋不符合约定用途并致阙丽完不能实现合同目的，缺乏依据，该院不予采纳。
关于阙丽完要求确认双方于2015年11月26日解除《商铺租赁合同》的诉讼请求。阙丽完虽于2015年11月26日向蒋庆贤送达解除合同通知函，但阙丽完未提交有效证据证明蒋庆贤存在违约行为，故阙丽完无权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定单方解除合同。阙丽完于2015年11月26日向蒋庆贤送达解除合同通知函时，蒋庆贤未作出同意解除合同的意思表示。阙丽完主张蒋庆贤随后张贴租赁房屋招租广告之行为可以反映蒋庆贤已认可与阙丽完解除合同，亦缺乏依据，故阙丽完、蒋庆贤并未就双方于2015年11月26日解除合同达成合意。该院对阙丽完要求确认双方于2015年11月26日解除《商铺租赁合同》的诉讼请求不予支持。
关于阙丽完要求蒋庆贤退还阙丽完押金30000元、房屋租金238900元的诉讼请求。阙丽完主张《商铺租赁合同》于2015年11月26日解除，而蒋庆贤主张《商铺租赁合同》于2016年4月12日解除，故原、蒋庆贤均认可《商铺租赁合同》已解除，仅对解除时间存在争议。结合双方确认阙丽完于2016年4月12日将租赁房屋清空并返还蒋庆贤之事实，该院确认原、蒋庆贤之间的《商铺租赁合同》已于2016年4月12日解除。根据合同约定，蒋庆贤应于合同期满后3日内将押金全额无息退还给阙丽完。因此，阙丽完要求蒋庆贤退还押金30000元，该院予以支持。阙丽完于2016年4月12日将租赁房屋清空并返还蒋庆贤，阙丽完实际租用租赁房屋至2016年4月12日，故该院对阙丽完要求蒋庆贤退还至2015年11月14日止的租金238900元的诉讼请求不予支持。
关于阙丽完要求蒋庆贤赔偿装修损失703401元、设备损失302944元、加盟费损失250000元以及要求蒋庆贤承担鉴定费10000元的诉讼请求。阙丽完主张蒋庆贤有违约行为致使阙丽完不能实现合同目的，但未能提交有效证据予以证明，故对阙丽完要求蒋庆贤赔偿装修损失、设备损失、加盟费损失的诉讼请求，该院不予支持。因该院对阙丽完要求蒋庆贤赔偿损失的诉讼请求不予支持，故对阙丽完要求蒋庆贤承担鉴定费的诉讼请求，该院也不予支持。
关于蒋庆贤要求阙丽完支付自2015年11月15日起至2016年4月12日止的房屋租金196350元的反诉请求。阙丽完于2016年4月12日将租赁房屋清空并返还给蒋庆贤，故阙丽完实际租用租赁房屋至2016年4月12日。阙丽完已支付至2015年11月14日止的租金238900元，故阙丽完尚应支付自2015年11月15日起至2016年4月12日止的租金。根据合同约定（阙丽完、蒋庆贤在诉讼中均确认2015年3月23日起至2015年5月14日为免租期），租赁房屋自2015年11月15日起至2016年4月12日止的租金为196428.89元。现蒋庆贤要求阙丽完支付租金196350元，本院予以支持。
关于蒋庆贤要求阙丽完支付垫付电费5408.08元的反诉请求，因阙丽完无异议，该院予以确认。
综上所述，本院对阙丽完的诉讼请求合理部分予以支持，对蒋庆贤的反诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2017年8月1日判决：
一、蒋庆贤退还阙丽完押金30000元，于判决生效之日起十日内付清；二、阙丽完支付蒋庆贤自2015年11月15日起至2016年4月12日止的房屋租金196350元，于判决生效之日起十日内付清；三、阙丽完支付蒋庆贤垫付电费5408.08元，于判决生效之日起十日内付清；四、驳回阙丽完的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费18617元（阙丽完预交19380元），由阙丽完负担18067元，由蒋庆贤负担550元。反诉案件受理费2163元（蒋庆贤预交5158元），由阙丽完负担。
宣判后，阙丽完不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定的解除时间是错误的。阙丽完在一审庭审中已经向一审法院提交了通知函，该通知函的送达时间是2015年11月26日，通知内容为解除案涉商铺租赁合同的相关内容，蒋庆贤接受通知函后，已经做出了对案涉商铺另行租赁的行为，即在该商铺门面上张贴招租，其这一行为足以证实其对解除合同予以认可。阙丽完向一审法院提交了收到通知函的照片，但一审法院认为阙丽完没有举证证明送达情况，这与事实不符。因此，案涉合同解除的时间是2015年11月26日。二、二审法院应当认定无法实现合同目的系蒋庆贤所致，支持阙丽完一审诉请。双方签订的案涉合同系双方真实意思表示，蒋庆贤明知系为了经营烤鱼店的情况下，将案涉商铺租给阙丽完，阙丽完对该商铺进行了相应的装修并购买了配套餐饮经营设备，并于2015年6月27日经营。但在其经营几个月后，相关部门多次上门要求停止营业。虽然蒋庆贤也努力帮助办理相关证照，但始终无法达到阙丽完的合同目的。一审法院在庭审过程中也已经非常明确阙丽完在租赁案涉房屋经营烤鱼时，已对排放油烟进行改良，经过改良后，有限排放已非常少，目前，我国对重油烟与轻油烟没有明确规定，一审法院根据日常经验法则认为烤鱼店在经营过程中会产生大量油烟，不属轻油烟项目的判断系主管臆断。另外，根据《杭州市服务行业环境保护管理办法》市政府令第210号第六条规定，因蒋庆贤没有将商铺与居住楼相邻的事实告知阙丽完，导致阙丽完大量投入后无法继续经营，因此，蒋庆贤对此存有重大过错。三、阙丽完向一审法院提交的施工合同、包装工程预算书、送货单等证据用于证明案涉商铺的装修等费用，一审法院均不予以认可，这也明显违背对证据认定的标准。综上，请求：1、撤销一审判决，改判：蒋庆贤退还阙丽完租房押金30000元、房屋租金238900元，赔偿阙丽完装修损失703401元、设备损失302944元、加盟费损失250000元、鉴定费10000元，共计1535245元；2、案件一、二审诉讼费用由蒋庆贤承担。
针对阙丽完的上诉，蒋庆贤答辩称：一、对于双方解除商品租赁合同的时间，一审中已经将这个问题说的非常具体，同时一审中是阙丽完自认于2016年4月12日将房屋腾空返回给蒋庆贤的；二、对于合同目的实现问题，蒋庆贤认为一审判决已经将情况说明，不再赘述；三、案涉商铺进行装修等各种手续的相关费用在一审中已经鉴定过，同时阙丽完将商铺中能拿的都拿走，能搬的都搬走，根本不存在阙丽完所说的这种情况。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，阙丽完向本院提交：1、个体工商户字号名称预先核准登记通知书、个体工商户名称预先核准审核表、个体工商户名称预先核准申请书各一份，拟证明阙丽完于2015年4月2日向杭州市市场监督管理局经开分局申请个体工商户名称预先核准审核情况；2、环评证明一份1页，拟证明阙丽完于2015年4月6日向杭州市环节保护优先公司环节影响评价中心申请办理环评，并被告知不能办理的情况；3、杭州经济技术开发区无证无照餐饮场所现场检查告知单，拟证明经杭州市市场监督管理局经济技术开发区分局告知，案涉商铺因违反《杭州服务行业环境保护管理办法》第六、九条规定依法查处的事实情况。蒋庆贤未向本院提交新的证据。
针对阙丽完提交的证据，蒋庆贤认为，对证据1三性没有异议，对证据2证明目的有异议，只要阙丽完不做烤鱼的话环评是可以通过的；证据3无法达到阙丽完的证明目的。本院认为，蒋庆贤对证据1的三性没有异议，本院予以确认；证据2、3是否可以达到阙丽完的证明目的需结合其他证据综合分析。
二审中，阙丽完向本院申请证人黄某出庭作证，拟证明阙丽完曾委托黄某办理卫生、环保等相关手续。
针对黄某的证人证言，阙丽完认为，对于证人证言予以认可；蒋庆贤认为，对证人证言三性均由异议。本院认为，黄某陈述其受阙丽完委托办理营业执照，且约定有报酬，故黄某和阙丽完之间存在利害关系，本院对于该证人证言不予采信。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：阙丽完和蒋庆贤签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现阙丽完以蒋庆贤违约导致合同目的无法实现为由要求确认案涉合同解除并赔偿损失，而蒋庆贤则认为其并不存在违约行为，阙丽完应支付剩余租金。对此，本院认为，首先，阙丽完在经营烤鱼店过程中，其已经获得《餐饮服务许可证》以及使用案涉房屋注册成立杭州景云餐饮管理有限公司，故可以认定蒋庆贤已经交付案涉房屋且阙丽完已实际使用案涉房屋。其次，从阙丽完的陈述以及提供证据来看，其主张无法实现合同目的的理由系无法办出经营烤鱼店的营业执照，而双方在案涉合同中约定阙丽完经营的项目为轻油烟餐饮，现并无证据证明烤鱼店属于轻油烟餐饮，亦无充分证据证明案涉房屋无法办出轻油烟餐饮的营业执照以及无法经营轻油烟餐饮，故阙丽完以无法办出经营烤鱼店的营业执照为由主张蒋庆贤违约没有事实和法律依据。据此，蒋庆贤并不存在上述违约行为，原审法院驳回阙丽完确认案涉合同解除并赔偿损失的请求并无不当。现查明阙丽完于2016年4月12日将案涉房屋清空并返还蒋庆贤，而蒋庆贤亦确认案涉合同在该日解除，故原审法院确认案涉合同在2016年4月12日解除并判令阙丽完支付至该日租金196350元并无不妥。关于阙丽完要求蒋庆贤退还租金并支付鉴定费的请求，因现有证据尚无法证明蒋庆贤存在违约行为，故原审法院据此驳回阙丽完上述请求当属正确。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20114元，由阙丽完负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 骏
审 判 员 金瑞芳
审 判 员 盛 峰
二〇一八年二月十一日
法官助理 丁 晔
书 记 员 张诗雯