湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0181民初1307号
原告：邓某某，男，1948年11月7日出生，汉族，农民，住浏阳市。
委托诉讼代理人：王京鹏，湖南正旺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李娟，湖南正旺律师事务所律师。
被告：李某某，男，1959年12月6日出生，汉族，系湖南省亮西东服饰有限公司法定代表人，住浏阳市。
第三人：湖南省亮西东服饰有限公司，住所地浏阳市沙市镇。
法定代表人：李某某，董事长。
原告邓某某与被告李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月22日作出（2015）浏民初字第01894号民事判决。李某某不服判决，提起上诉。长沙市中级人民法院以原判决遗漏当事人，违反法定程序为由，于2016年1月18日作出（2015）长中民三终字第07232号民事裁定，裁定撤销本院（2015）浏民初字第01894号民事判决并发回本院重审。2016年5月6日，本院依法追加湖南省亮西东服饰有限公司（以下简称亮西东公司）为第三人参加诉讼。2016年6月27日，第三人亮西东公司向本院提起诉讼，本院依法合并审理。2016年6月23日、8月3日，本院依法另行组成由审判员李爱莲担任审判长，人民陪审员上官晴、唐文波参加的合议庭，公开开庭进行了审理。书记员杨楠担任法庭记录。本案原告邓某某及委托诉讼代理人王京鹏、李娟，被告暨第三人亮西东公司的法定代表人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓某某诉称：2015年1月，邓某某的房屋被拆除，但邓某某没有依法得到补偿，该房屋的补偿款被李某某侵占。因邓某某的房屋靠近亮西东公司厂房，李某某想占有邓某某的土地，邓某某也因出行通道要经过亮西东公司的厂区，双方为此发生纠纷。李某某便提出购买邓某某的房屋，双方于2006年达成了买房协议，约定价格为110000元。协议达成后，李某某却借故对邓某某施加压力，强迫邓某某签订不公平的协议，将邓某某367平方米的两栋房屋（一栋钢混结构，一栋土木结构，还有32平方米配套用房）作价55000元买去。李某某同时还采取欺骗的手段，说另外给原告三间门面，直到2015年1月房屋被拆除，邓某某没有得到一分钱的补偿，也没有得到三间门面，邓某某才明白是上当受骗了，于是找李某某理论并委托律师给李某某发了律师函，可是李某某置之不理。李某某的违法行为严重侵犯了邓某某的合法权利。请求法院判令：1、确认邓某某、李某某签订的两份购房协议无效；2、李某某赔偿因其违法侵权造成邓某某财产权损失555424元（砖混结构房屋382平方米，按长沙市103号令750元/平方米，计286500元；砖木结构房屋176平方米，按长沙市103号令620元/平方米，计109120元；住宅房屋设施按长沙市103号令4000元/栋，计8000元；烤烟房16平方米，按浏政发【2014】8号文件144元/平方米，计2304元；农用工具按浏政发【2014】8号文件1500元；宅基地1亩，按沙市镇政府关于征用沙市社区寺山组土地协议76000元）；3、本案诉讼费用由李某某承担。
李某某辩称：本案中购房主体是亮西东公司，而不是李某某个人。请求法院驳回邓某某对李某某的诉讼请求。
亮西东公司述称：一、原告起诉状所述与事实不符。1、本案中购房主体是亮西东公司，而不是李某某个人。2、亮西东公司并没有影响邓某某的道路出行。3、亮西东公司购买邓某某的房屋只是手段而不是目的，目的是通过购房解决所谓阻碍道路出行的矛盾，邓某某的房屋并非亮西东公司生产经营所需。邓某某原居住位置十分偏僻，为了让其两个儿子将房屋建到主街道，故迫使亮西东公司买下其房屋。本案房屋买卖合同并未涉及宅基地，其宅基地在购房一年后与沙市社区寺山组另行达成征地协议，亮西东公司另行支付了5000元。邓某某腾出房屋后，由于没有进行维修维护，房屋破烂不堪，成了危房，直至政府引进宏伊房产建设开发项目而被拆除。亮西东公司从未对房屋作任何改变，并不违反《中华人民共和国土地管理法》第63条的规定。邓某某至去年涉及本地块征地拆迁时，见有利可图便提起本案诉讼，而在此之前六、七年邓某某未提任何异议。二、本案房屋买卖合同纠纷的过错完全在邓某某。1、双方在签订房屋买卖合同时，均应当知道本案所涉农村房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围。但亮西东公司从购买的起因、动机、目的、履约过程和实际效果上看都是以牺牲自己的利益为代价来迁就满足邓某某的无理要求，以此达到息事宁人的目的。从本质上看房屋不是亮西东公司所需，也非亮西东公司所用。邓某某在得知房屋被政府征收后再起贪心，其行为严重违反民事行为的诚信原则。三、关于房屋买卖合同无效后的双方原物返还。1、合同被确认无效后，应按照市场评估价格重新核实邓某某的房屋价值。房屋买卖与房屋征拆是两个不同的概念和属性，不能按照征拆标准返还邓某某。2、邓某某应返还亮西东公司购买房屋支付的现金55000元；返还沙市镇建文路3份建房用屋基地或折价返还，门面地基现价为28.5元/份。亮西东公司同时向本院提起诉讼，要求：1、邓某某返还购房现金55000元；2、邓某某返还购房所交付建文路三份建房门面地基或折价返还地基款91万元，折减亮西东公司应返还邓某某购房款暂估价20万元，邓某某实际应支付71万元。
邓某某针对亮西东公司的起诉辩称，一、亮西东公司的诉讼请求及事实和理由都不符合客观事实，也不符合法律规定。1、购房款55000元在本案中是作为购买邓某某房屋物权以及相关配套设施的款项，不存在返还，是亮西东公司违法侵占邓某某的合法财产所支付的款项。2、建文路的土地使用权与亮西东公司没有关系，该土地权属是属于政府，没有证据能证明亮西东公司对建文路土地拥有使用权。亮西东公司起诉要求邓某某支付91万元地基款没有依据。3、亮西东公司在起诉书中所述的邓某某两栋房屋的状况不属实。二、亮西东公司起诉的目的是把过错推到邓某某身上。1、矛盾的起因是由于亮西东公司在邓某某房屋前面建厂房而没有给邓某某历史原因所形成的道路通行留下通道，引起相邻纠纷。2、导致矛盾的升级是由于亮西东公司、李某某没有按照原双方达成的协议履行，单方进行施工，阻碍邓某某的出行。邓某某因阻碍亮西东公司施工被公安机关拘留。在这种情况下，李某某强迫邓某某签订了第二份不平等、不合理、不合法的、放弃自己权利的协议。3、邓某某在与李某某、亮西东公司签订购买房屋及宅基地的买卖合同无效中不具有过错。综上，导致合同无效的过错在亮西东公司及李某某，而不在邓某某。本案的标的物现已经灭失，李某某实际控制了该标的物，邓某某对标的物的灭失没有过错。征收时本该由邓某某享受的利益，实际由亮西东公司、李某某获得，构成不当得利，导致邓某某权益的丧失。综上，请求法院依法驳回亮西东公司的诉讼请求。
经审理查明，邓某某系浏阳市沙市镇寺山村民小组的居民，李某某系亮西东公司的法定代表人。2004年，亮西东公司落户于浏阳市沙市镇后，其厂房与邓某某住房相邻。2006年，亮西东公司扩建厂房，而邓某某认为亮西东公司扩建行为影响了其通行权，为此双方产生纠纷，亮西东公司因此欲购买邓某某的房屋以解决相邻矛盾。经协商，2006年4月5日，邓某某与李某某签订《房屋买卖契约》，其主要内容为：“立房契人，卖主沙市镇寺山组邓某某，买主亮西东服饰公司李某某。为了发展企业的需要，亮西东服饰有限公司老总李某某先生自愿购买邓某某的住房两栋、砖混结构楼房壹栋、土木结构的杂房壹栋。……卖主邓某某自愿将座落在现亮西东宾馆西北侧的砖混和土木结构房屋两栋出卖给亮西东服饰有限公司李某某使用。经双方反复协商议定价格为壹拾壹万元整。……为考虑好邓某某重建家庭住所，李某某以最优惠的办法在沙市集镇建文路边安排商品房基叁份（宽十二米长十五米的占地面积）供邓某某及后裔按照镇城建规划建房。……”。该房屋买卖契约签订后，邓某某、李某某并未实际履行该契约。2006年9月10日上午，邓某某以亮西东公司变压器站建筑工地占用了其住宅出路为由，采取推墙砖、坐墙基等方式阻碍该工地施工，李某某报案后，浏阳市公安局于当日向邓某某送达了《公安行政处罚决定书》，决定对邓某某予以行政拘留5日之处罚。2007年3月24日，邓某某、李某某又签订了一份《李某某购买邓某某住房协议》，该协议内容为：“一、李某某购买邓某某住房。经双方协商，达成如下协议，以此共同遵守：购买物：邓某某全家现有住房（含前栋砖混结构与后栋土砖结构）、所有所辖屋基地及其房屋和周边的所有附属物。二、购买方式：李某某以打包价伍万伍仟元承付给邓某某作为购房金。李某某在建文路安排3份门面给邓某某作为邓某某原屋基地及所有附属物的登记兑换。其建房用地性质按建文路拆迁户安置的办法同等对待。三、交付使用及付款方式：签订协议一个月内支付叁万元，其余款项在全部交房时一次付清。四、此协议一式两份，双方签字生效”。协议签订后，亮西东公司向邓某某支付了人民币55000元。2007年，亮西东公司为邓某某安排了沙市镇建文路三份门面地块。邓某某于2008年在上述亮西东公司安排的地块上建设了三层楼房（登记的用地人为邓某某的儿子邓泉录、邓全良，用地许可证号为浏国用XX第XXXX号、XXXX号，两户用地面积均为124平方米，共计248平方米，其中186平方米为亮西东公司安排的土地，土地用途为商住，使用权类型为行政划拨地），其中第一层为门面，并于2009年入住。2009年，邓某某将其与亮西东公司相邻的原住房及附属设施均交付给李某某及亮西东公司。2014年，因集镇开发，经省人民政府批准，包括邓某某已交付给李某某及亮西东公司的宅基地在内的寺山村民小组土地被浏阳市人民政府征收。2015年1月，亮西东公司应政府征收拆迁之需，自行将邓某某之前出售并已交付的住宅拆除。
另查明，2006年2月24日，亮西东公司(乙方)、浏阳市沙市镇人民政府（甲方）、湘潭市城乡房地产开发公司（原乙方）签订关于变更沙市镇建文路、步行街、绿化广场以及沙秀公路建设开发乙方的协议，约定：根据原建文路开发商的申请，经甲方、乙方、原乙方共同协商，同意建文路、步行街、绿化广场以及沙秀公路建设投资开发主体由湘潭市城乡房地产开发公司变更为亮西东公司；原乙方的权利义务整体移交给乙方。亮西东公司安排给邓某某在建文路的3份门面用地即来源于此变更协议。
2013年10月12日，亮西东公司（乙方）与浏阳市沙市镇人民政府（甲方）签订购地拆迁协议书，约定：1、甲方征购乙方坐落在沙市社区集镇建文路与永社路、滨河路相连接的三角地带土地，其征购面积为122亩（其中亮西东服饰工业用地34.6亩）；2、甲方征购乙方土地范围内有乙方工业厂房需拆迁搬离，甲乙双方经镇国土所现场丈量，总建筑面积为4420平方米；3、甲方对乙方购地及房屋征拆采取经费大包干的形式，由甲方一次性补助乙方购地及房屋拆迁、基础设施、附着土地上的不动产、土地升值金及相关涉及乙方投入地块的经费款共计1700万元；4、甲乙双方签订协议后，乙方应在2013年12月31日之前对此块实施全部腾地。
上述事实，有双方当事人的陈述及邓某某提交的《房屋买卖契约》、《李某某购买邓某某住房协议》、国土局审批单、浏阳市政府对征收包括寺山组在内的土地发布的公告、征收公示表、确认书、勘测图、照片、寺山村民小组证明、公安机关处罚决定书、沙市镇政府关于征用沙市社区寺山组土地的协议，李某某及亮西东公司提交的亮西东公司的企业章程及股权人之间的关系证明、“关于变更沙市镇建文路、步行街、绿化广场以及沙秀公路建设开发”的协议和用地审批单、地籍图、亮西东公司厂房建设后地形图、建文路两厢门面开发的地形图等证据证明，并经庭审质证核实，足以认定。
本院认为，邓某某位于浏阳市沙市镇寺山村民小组的宅基地属于寺山村民小组集体所有，根据我国房屋转让实行“房地一体”的原则，邓某某、李某某于2006年4月5日签订的《房屋买卖契约》以及2007年3月24日签订的《李某某购买邓某某住房协议》转让宅基地使用权及房屋，李某某系代表亮西东公司签订协议，实际买受人为亮西东公司，而亮西东公司不属于本集体经济组织成员，违反了农村集体经济组织成员对宅基地使用权的专属性，亦违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的强制性规定；且不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，故应当确认上述两份合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，邓某某因合同取得的购房款、宅基地以及亮西东公司基于合同取得的房屋、宅基地，均应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。邓某某和亮西东公司在签订房屋买卖合同时均应当知道本案所涉的农村房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，而且邓某某作为出卖人在出卖房屋多年后，特别是在得知房屋被政府征收可获拆迁补偿款之利益后，又以李某某违法购买房屋为由主张合同无效，造成亮西东公司作为买受人的信赖利益损失，故邓某某及亮西东公司均有过错，均应对合同无效承担相应的过错责任。本案买卖合同所涉房屋因征收已被拆除，而亮西东公司安置给邓某某的三份门面地块也已被邓某某利用建了房屋，双方均无法返还原物。现邓某某要求按拆迁补偿标准赔偿房屋及宅基地损失，因邓某某与李某某及亮西东公司之间非拆迁与被拆迁关系，也没有证据能够证明浏阳市沙市镇人民政府是按拆迁补偿标准补偿给亮西东公司的，故本院对邓某某要求按拆迁补偿标准计算房屋及宅基地价值的主张不予采纳。邓某某卖给亮西东公司的房屋因已拆除无法进行价格评估。双方于2007年系自愿签订《李某某购买邓某某住房协议》，而邓某某于2014年征收时才提出异议，时隔7年，交易当时的价值应是对等的。综合考虑本案实际情况，双方互不返还为宜，故本院对邓某某要求赔偿损失555424元的诉讼请求和亮西东公司的诉讼请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百五十二条、第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国土地管理法法》第十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认邓某某、李某某于2006年4月5日签订的《房屋买卖契约》及2007年3月24日签订的《李某某购买邓某某住房协议》无效；
二、驳回邓某某的其他诉讼请求；
三、驳回湖南省亮西东服饰有限公司的诉讼请求。
案件受理费20204元，由邓某某负担9354元，由湖南省亮西东服饰有限公司负担10850元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 李爱莲
人民陪审员 上官晴
人民陪审员 唐文波
二〇一七年二月二十日
书 记 员 杨 楠
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
2、《中华人民共和国土地管理法》
第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
3、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。