四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川14民终1165号
上诉人（原审被告）：四川森茂家具有限公司，住所地成都市武侯区。
法定代表人：程岗，总经理。
委托诉讼代理人：谷海洋，四川齐协律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田思，四川齐协律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：眉山义乌商贸城开发有限公司,住所地眉山市东坡区。
法定代表人：陈大雁，董事长。
诉讼委托代理人：袁林，四川乐嘉律师事务所眉山分所律师。
上诉人四川森茂家具有限公司（以下简称森茂公司）因与被上诉人眉山义乌商贸城开发有限公司（以下简称义乌公司）租赁合同纠纷一案，不服眉山市东坡区人民法院（2017）川1402民初599号民事判决，上诉至本院。本院于2017年9月27日受理后依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人森茂公司的委托诉讼代理人谷海洋，被上诉人义乌公司的委托诉讼代理人袁林到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
森茂公司上诉请求：撤销眉山市东坡区人民法院（2017）川1402民初599号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.原审判决认定事实错误。案涉商铺系义乌公司与四川和田房地产开发有限责任公司（以下简称禾田公司）共同开发，且和田公司占49%的份额。因和田公司将其份额转让给胤祥公司，故胤祥公司具有对案涉商铺的处分权。上诉人在与禾田公司、胤祥公司签订《商铺租赁合同》前已经向久安物管公司进行过询问，在得知案涉商铺已经分配给禾田公司的情况下才签订的《商铺租赁合同》。故上诉人有理由相信禾田公司、胤祥公司可以出租案涉商铺。并且不论禾田公司还是胤祥公司，其在收取租金后可以与义乌公司进行内部结算，上诉人向谁交纳租金对该合作双方均不产生影响。2.一审法院程序不当。胤祥公司已经向眉山市中级人民法院提起诉讼主张分割产权，要求义乌公司履行分割办证义务。案涉商铺在未确定实际所有权人之前，应当中止审理。
义乌公司辩称，义乌公司是案涉商铺的产权所有人，森茂公司未与产权人签订租赁合同而与他人签订租赁合同不能对抗产权所有人，故被上诉人有权要求森茂公司腾退房屋并赔偿实际占用期间的租金损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。
义乌公司向一审法院起诉请求：1.判令森茂公司立即腾退“义乌商贸城”3A-3-1、3A-3-2号商铺；2、判令森茂公司赔偿义乌公司租金损失92352元（自2016年7月1日至2016年10月31日止，按照750.83/天计算）以及后期至实际腾退完毕的租金损失。
一审法院认定事实：2015年7月1日,义乌公司作为出租方、潘志祥作为承租方，双方签订了一份《商铺租赁合同》，约定义乌公司将位于眉山市义乌商贸城3A-3-1#、2#号商铺出租给潘志祥作经营场地，租赁面积1903.14平方米，经营项目为办公家具，租金单价为12元/㎡/月，租赁期限为壹年（即从2015年7月1日至2016年6月30日），租金总额第一年为￥274052元，于合同签订之日缴纳，以后租金于每年的6月30日前支付，先交租金后使用。合同签订后，森茂公司向义乌公司交纳了租金，并将租赁的商铺用于经营“森茂办公用品”。同时约定：“承租方如不再承租，必须在合同期满时办理退场手续，并按租赁前的物业基本配置标准移交给出租方。若逾期不退场则按本合同约定的租赁单价的三倍支付租金”，租赁期满后，森茂公司未与义乌公司继续签订租赁合同、缴纳租金，一直占用上述承租的商铺。一审庭审中，森茂公司认可其股东潘志祥系代表森茂公司与义乌公司签订的租赁合同。
2016年6月15日，胤祥公司与禾田公司作为出租方将上述商铺出租给森茂公司用于家具经营，并约定租赁期限为3年（即从2016年7月1日至2019年6月30日），第一年租金总额为248000元。森茂公司向胤祥公司交纳了第一年租金。
一审法院另查明，2006年2月2日，义乌公司与禾田公司签订了《合作开发合同书》，约定双方合作开发眉山义乌商贸城，义乌公司占义乌商贸城51%的股份，禾田公司占49%的股份。2008年9与7日，义乌公司取得了义乌商贸城3A幢房屋产权证书。双方于2009年4月30日签订了一份《项目合作协议书》进一步约定了双方的权利义务。2016年4月15日，禾田公司与胤祥公司签订了一份《债权转让协议》，约定：截止2016年4月11日，眉山义乌商贸城已经开发完毕，尚有18502.68平方米商业房屋、4729.99平方米住房未予出售，禾田公司将在与义乌公司签订的《合作合同书》中所享有的权利（包括但不限于对尚未销售的商业房屋18502.68平方米、住宅4729.99平方米进行分割以及享受分割房屋所有权、为分割房屋办理产权证等权利）转让给胤祥公司。2016年9月8日，胤祥公司向眉山市中级人民法院提起诉讼，请求判令义乌公司将眉山义乌商贸城中9066.3平方米商业房屋、2317.7平方米住宅分割至其名下，并协助办理相关产权。
一审法院认为，森茂公司股东潘志祥与义乌公司于2015年7月1日签订的《商铺租赁合同》，森茂公司予以认可，一审法院确认该合同有效，双方应该按照合同约定履行自己的权利义务。森茂公司向义乌公司缴纳了租金，承租该商铺，现租赁期限已经届满，森茂公司未与义乌公司续租，亦未缴纳租金，根据合同约定，森茂公司应该办理退场手续。森茂公司承租的涉案诉争的义乌商贸城的商铺所有权人系义乌公司，胤祥公司与禾田公司无权以出租人的名义将该商铺出租与森茂公司，胤祥公司与义乌公司之间的分割之诉不影响租赁合同的履行，故该案无需中止审理。森茂公司在租赁届满后，未与义乌公司续签租赁合同，亦未向义乌公司腾退承租的商铺，应该承担租金损失，故义乌公司要求森茂公司腾退“义乌商贸城”3A-3-1、3A-3-2号商铺并要求赔偿租金损失的诉讼请求，一审法院予以支持。义乌公司的租金损失为每日750.83元（274052÷365）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百五十三条之规定，判决：一、由森茂公司在判决生效之日起十日内向义乌公司腾退“义乌商贸城”3A-3-1、3A-3-2号商铺；二、由森茂公司在判决生效之日起十日内向义乌公司支付租金损失(计算方式:截止2016年10月31日的租金损失为92352元，从2016年11月1日起按日租金750.83元/天计算至上述商铺腾退之日止)。一审案件受理费1054元，由森茂公司负担。
本案二审查明的案件基本事实与一审一致，本院对一审查明的案件基本事实予以确认。
二审另查明，关于胤祥公司诉义乌公司、第三人禾田公司分割《合作开发合同书》项下房产之合同纠纷一案，本院于2017年5月23日作出（2016）川14民初85号民事判决，判决驳回了胤祥公司的诉讼请求，该判决现已生效。
本院认为，本案争议焦点为：森茂公司与禾田公司、胤祥公司所签《商铺租赁合同》能否对抗商铺登记所有权人义乌公司。
森茂公司上诉认为禾田公司以及胤祥公司基于《合作开发合同书》取得案涉商铺产权，故与其签订《商铺租赁合同》并交付租金合法有效且应当享有对商铺的使用权；而义务公司认为案涉商铺的产权系其所有，在森茂公司未与其续签《商铺租赁合同》的情况下森茂公司无权继续使用涉案商铺。对此本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”、第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，因案涉商铺产权登记在义乌公司名下，则义乌公司对案涉商铺享有排他的权利且该权利对外具有对抗效力。且森茂公司取得案涉商铺的使用权最先是基于与义乌公司签订合同。在此情况下，森茂公司如需继续使用案涉商铺应当与义乌公司继签《商铺租赁合同》。虽禾田公司与义乌公司之间存在合作开发关系，但在未经分割的情况下，禾田公司所享有的仅是因合作开发所取得的财产权权利而非排他的物权，即便胤祥公司与禾田公司之间的转让成立并有效，亦是如此。故森茂公司与禾田公司、胤祥公司签订《商铺租赁合同》并交付租金不能对抗义乌公司，不能取得案涉商铺的使用权。
至于胤祥公司与义乌公司、禾田公司之间分割房产的诉讼与本案没有关联，且该诉讼已经终结。故森茂公司所述中止事由不成立，本院不予支持。
综上，上诉人森茂公司的上诉理由不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2109元，由上诉人四川森茂家具有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判员 唐 部
审判员 李 迪
审判长 孙春红
二〇一七年十一月二十四日
书记员 宋鸿杰