北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京0105民初60491号
原告马虹，女，1966年12月12日出生，住北京市朝阳区。
委托代理人赵小波，北京市律通律师事务所律师。
委托代理人贺晋，男，1966年2月12日出生，住北京市朝阳区，系原告配偶。
被告贾洪恩，男，1983年1月7日出生，住北京市东城区。
委托代理人谷林树，北京市道成律师事务所律师。
原告马虹（以下称姓名）与被告贾洪恩（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员宋培海独任审判，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
马虹向本院提出诉讼请求：1、判令解除马虹与贾洪恩签订的房屋租赁合同。2、判令贾洪恩承担转租房屋的违约责任，支付违约金16500元。3、判令贾洪恩按照每月16500元的标准支付从2016年10月7日起至腾退房屋之日止的租金（本判决书中的货币均为人民币）。事实和理由：2012年3月26日，马虹与贾洪恩签订了《房屋租赁合同》，该合同履行至2016年4月20日，马虹与贾洪恩协商变更该合同，经协商，马虹与贾洪恩签署了变更合同的“意向协议”，并确定2016年6月15日贾洪恩应将所租赁的房屋交给马虹。但至6月15日马虹要求收回房屋时发现贾洪恩并没有腾退房屋意思，而且此时还发现，贾洪恩未经马虹同意将房屋已转租于张X。贾洪恩承租马虹的房屋不是为了自用，而是从中获取了较高的转租租金，所以马虹向张X发出了腾房“通知”。至此马虹又发现贾洪恩不仅未经马虹同意将房屋转租给了张X，还将该房转租给了另一公司。根据马虹与贾洪恩签订的《房屋租赁合同》第八条约定，除另有约定外，乙方（贾洪恩）转租房屋需事先征得甲方（马虹）同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方（马虹）承担责任。贾洪恩上述未经马虹同意擅自转租房屋的行为，违反了双方所签合同第八条的约定，也违反了合同法等有关法律规定，马虹有权收回该房屋，并有权解除与贾洪恩签订的房屋租赁合同。为了维护马虹的合法权益，马虹请求贵院依法判令解除与贾洪恩的房屋租赁合同。
贾洪恩辩称：不同意马虹的诉讼请求。一、贾洪恩将涉诉房屋转租他人，系经马虹同意，贾洪恩并不存在违约行为。1、原被告签订的《北京市房屋租赁合同》第九条第（四）项中，对马虹有权单方解除合同、收回房屋的7种情形进行了明确列举，其中第7种情形“未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的”，经双方协商一致予以删除。在庭审中，马虹已承认此处的删除是经其同意的。这表明，马虹已自愿放弃因乙方贾洪恩擅自将涉诉房屋转租给第三方而解除合同的权利。2、从贾洪恩提供的其与马虹等人的对话录音看，马虹在录音中明确同意贾洪恩将涉诉房屋对外出租。在原被告签订的《北京市房屋租赁合同》第八条中，已将“乙方需事先征得甲方书面同意”才能转租，修改为“乙方需事先征得甲方同意”才能转租。这表明马虹已自愿放弃其书面同意转租的权利，贾洪恩经马虹口头同意转租是可以的。3、经贾洪恩转租而承租涉诉房屋的多家公司客户，在马虹配合下，已通过公司变更，将公司注册地址迁移到涉诉房屋中。由此，也进一步印证马虹同意贾洪恩将涉诉房屋转租给第三方。贾洪恩转租的公司客户包括：黄山北京朝阳分公司（以下称黄山公司）、北京宏泰源公司（以下称宏泰源公司）、世正天宇公司等。贾洪恩已向法庭提供了前述三家公司的工商登记材料，其中包含马虹的签名。证明这三家公司是在马虹配合下，完成公司变更并将公司注册地址迁移到涉诉房屋内。马虹要求贾洪恩支付违约金缺乏事实和法律依据。二、马虹要求贾洪恩支付从2016年10月7日起至腾退房屋时止的租金缺乏事实和法律依据。贾洪恩并未拖欠马虹2016年10月7日之后的租金。马虹主张其曾向贾洪恩退还3万元租金缺乏事实根据，贾洪恩不承认该笔款项系退还部分租金。
本院经审理认定事实如下：2012年3月26日，马虹（出租人、甲方）与贾洪恩（承租人、乙方）经北京房地产经纪有限公司（以下称链家公司）居间介绍签订《房屋租赁合同》，约定：马虹将北京市朝阳区13-4号房屋（以下称134号房屋）出租给贾洪恩办公使用，建筑面积190.9平方米，租期自2012年6月1日到2022年5月31日，租金每月1.5万元，支付方式为押1付6；在租期内租金每三年递增10％，2012年6月1日至2015年5月31日的年租金为18万元，2015年5月31日至2018年5月30日的年租金为19.8万元，2018年5月30日至2022年5月31日的年租金为21.6万元。合同第八条约定：除另有约定外，乙方转租房屋需事先征得甲方（此处原有“书面”二字，经双方协商后删除）同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。合同第九条第（四）款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：……7、未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的（此项经双方协商后被划掉）。
马虹提交一份手写的《意向协议》复印件，内容为：“1、房屋各分一半，租金费用各承担一半。2、甲方补偿乙方装修款20万，用二年房租抵用。3、乙方需在2016年6月15日前把房屋交付给甲方，甲方不承担乙方处理房屋现存租户的任何费用。甲方：马虹，乙方贾洪恩。2016年4月20日。”贾洪恩对《意向协议》的真实性不认可，称当天原告想协商收回楼下房屋，租金减半，贾洪恩不同意，双方未协商出结果，贾洪恩始终未签过任何协议。
因马虹申请，链家公司工作人员王X到庭作证称，2012年双方订立的合同租期是10年，房屋一共二层。后来甲方想把一层收回自用。2016年4月20日甲方去跟乙方商量。乙方说他现在经营，也有租户，还改了水、气，花了很多钱。甲方说给乙方20万元装修费作为补偿，当时拿不出那么多钱，所以就用二层房屋的两年房租折抵装修费，一层房屋在2016年6月15日腾退。当时他们双方都同意了，我手写了《意向协议》，原被告都签了字。《意向协议》原件由乙方的那个女孩拿着去复印，乙方拿了原件，甲方拿的复印件。之后，乙方在6月15日没有完成交房，后来又延长到7月15日，乙方让我尽量帮他拖延时间。
经本院释明，马虹称，在本案中仅依据贾洪恩的违约转租行为要求解除合同，不依据《意向协议》要求贾洪恩腾退一楼房屋。
贾洪恩提交黄山公司的企业设立工商登记材料，在《营业场所证明》中，该公司营业场所134号房屋产权人为马虹。马虹认可该签字为其本人所签。
贾洪恩提交其与马虹、王云龙在2016年5月的对话录音，其中有如下内容：贾洪恩：“我是说下家。我们处得不错，马姐你当时对我不错，我租房的时候，你允许我对外转租，对吧？”马虹：“对呀，我租给你，同意你转租，没问题。”马虹对该录音的真实性认可。
因贾洪恩申请，从贾洪恩处承租134号部分房屋的徐X到庭作证称，2015年5月我的宏泰源公司承租134号部分房屋，2016年办理营业执照时，马虹本人把材料送到了我的公司，在复印件上签了字，她知道这些材料是办理工商登记用的。
对于租金支付情况，贾洪恩于2016年6月1日按时向马虹支付了租金10万元，2016年6月8日马虹通过ATM机转账支付给贾洪恩3万元。对此3万元的性质双方存在争议。原被告均认可在不考虑这笔3万元款项的情况下，贾洪恩的租金已支付到2017年5月31日，不存在迟延付款的情况。
马虹称，贾洪恩6月1日付完租金之后给我打电话，说7月15日他给我腾房，租金应该算到7月15日，给多了，又说他很困难，要给员工发工资。我就说算到7月15日，先退还3万元租金，根据实际腾房日期多退少补，后来贾洪恩又跟我说是8月15日腾房，再后来就不同意腾房了。
贾洪恩称，该笔3万元是马虹夫妇及马虹父亲在我这里做按摩的服务费。
上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约诚信履行。现马虹以贾洪恩转租违约为由要求解除合同腾退房屋，并要求贾洪恩支付违约金，但合同中并未约定在贾洪恩未经许可转租时马虹有权解除合同，且综合在案证据，可以认定贾洪恩转租房屋的行为经过了马虹同意，马虹的相关诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。对于马虹要求贾洪恩支付房租的诉讼请求，马虹主张其2016年6月8日付给贾洪恩的3万元系退还租金，贾洪恩对此不认可，马虹未举证证明其主张，应承担举证不能的不利后果，贾洪恩不存在迟延或拖欠租金的行为，马虹要求贾洪恩支付房租的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。对于马虹2016年6月8日付给贾洪恩的3万元，马虹可与贾洪恩依据服务合同或不当得利法律关系另行解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
驳回原告马虹的全部诉讼请求。
诉讼费负担如下：案件受理费1150元，均由马虹负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 宋培海
二〇一七年七月二十八日
书记员 姜 真