四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)成民终字第06543号
上诉人（原审被告）舒克清，男，汉族，1959年11月25日出生，住成都市新都区。
委托代理人何敏，四川环奕律师事务所律师。
委托代理人王平锋，四川环奕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）何应芳，女，汉族，1930年10月16日出生，住成都市青羊区。
委托代理人何晓轩，女，汉族，1957年8月29日出生，住成都市武侯区，系何应芳女。
被上诉人（原审被告）廖运明，男，汉族，1951年4月7日出生，住成都市青羊区。
第三人成都市青羊区房产管理局。住所地：成都市金牛区观音阁后街*号。
负责人吴浩，局长。
委托代理人陈世通，四川世正律师事务所律师。
委托代理人雷大宁，四川世正律师事务所律师。
上诉人舒克清与被上诉人何应芳、廖运明及第三人成都市青羊区房产管理局（以下简称青羊区房管局）确认合同无效纠纷一案，因舒克清不服成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第389号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人舒克清及其委托代理人何敏、王平锋，被上诉人何应芳的委托代理人何晓轩、被上诉人廖运明、第三人青羊区房管局的委托代理人陈世通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何应芳向原审法院起诉，请求判决：1.廖运明与舒克清于2010年12月1日签订的《饮食店承包租赁协议》无效；2.舒克清搬离位于成都市青羊区忠烈祠东街17号1层的房屋，并将该房屋返还何应芳；3.案件诉讼费由廖运明、舒克清承担。
原审法院经审理查明，第三人青羊区房管局（作为出租方、甲方）与何应芳（作为承租方、乙方）签订《公有非住宅租赁合同》一份，主要约定：租赁公房地址位于忠烈祠东街17号一层；月租金728元；租赁期限自2014年8月25日至2015年8月24日；第六条约定“承租人有下列行为之一的，出租人有权利终止租赁合同，收回房屋，索赔损失，追缴非法所得，不予退还保证金，并由承租人承担法律责任和经济责任……2.擅自转让、转借他人使用的……”。该合同签章部“承租人经办人”处有廖运明签字。第三人当庭陈述，涉案房屋为可对外出租的公房，一直由第三人出租给何应芳至今，双方按照一年一签的方式订立租房合同。
2010年7月13日，廖运明（甲方）与案外人郭锐（乙方）签订《房屋出租协议》一份，约定廖运明将位于忠烈祠东街17号的房屋出租给郭锐使用，租赁期间自2010年8月10日起至2014年12月30日止，有效期为四年零四月；并约定“在乙方经营期间，如遇特殊情况，甲方同意乙方按以上条件转让，但不退保证金”等。
2010年12月1日，廖运明（甲方）与舒克清（乙方）签订《饮食店承包租赁协议》一份，主要约定：甲方现有45平方米面积的房屋，地址为忠烈祠东街17号，甲方将该房承包给乙方使用，在签订本协议时，甲方向乙方出示该房及本人的有关合法手续；承包从2010年8月10日起至2014年12月30日止，有效期为4年4个月；该房出租的使用性质为商业用房，缴费方式为每季度支付一次，月承包金：2010年8月10日起至2010年12月30日止，为4600元/月；2011年1月1日起至2012年12月30日止，为5000元/月；2013年1月1日起至2014年12月30日止，为5300元/月；乙方交保证金5000元；若乙方在本协议期满后需继续承包此房，应提前一月与甲方商议，且乙方在同等条件下有优先承包权；该小吃店乙方承包自主经营，自负盈亏，承包期间因经营所产生的一切费用由乙方自理，每年3月由乙方按政府规定进行年审；乙方与上届承包人郭锐之间有偿转让承包事宜与甲方无关；该合同期满后，如乙方继续承包，每年按原承包金递增6%等。该协议尾部空白处签署“发包方廖运明与承包方舒克清约定：原合同满后，再执行5年。从2014年12月30日合同到期后，承包方舒克清从2014年12月30日至2019年12月30日承包费每年递增6%”。
2010年12月2日，廖运明向舒克清出具收据一张，载明“已收到合同所列押金5000元”。
2014年9月16日，何应芳与廖运明向舒克清发出《2010年8月10日至2014年12月30日租赁合同到期的通知》一份，载明“致舒克清同志：你从郭锐手中转得位于成都青羊区忠烈祠东街17号房屋后，与我于2010年12月1日签订的《饮食店承包租赁协议》将于2014年12月30日到期，现因家庭原因，需收回该处房屋（忠烈祠东街17号）。依照《合同法》的规定，提前通知你做好安排，限你2014年12月30日期满之日搬离该处房屋并将房屋完好无损地交给我。逾期未搬离，将诉至法院”。
原审法院另查明，1.何应芳与廖运明系母子关系。
2.廖运明于2007年9月26日注册个体工商户“青羊区福鸭爆烤鸭店”，经营场所登记为成都市青羊区忠烈祠东街17号。
3.廖运明分别于2013年7月29日、2013年10月28日、2014年2月17日、2014年8月4日、2014年10月30日向被告舒克清收取房屋租金。
4.青羊区房管局当庭陈述其不同意何应芳将涉案房屋转租他人。
5.舒克清提交案外人玉泉房屋置换经纪事务所于2015年1月6日出具的《证明》一份，载明：廖运明与舒克清经双方协商一致，于2010年12月1日至该事务所签订房屋租赁协议；廖运明同意将青羊区忠烈祠东街17号门面出租给舒克清，合同期限从2010年8月10日至2014年12月30日止；在没有签合同时，再次经双方协商，从2014年12月30日合同到期后，再执行5年，承包费每年递增6%；廖运明同意并签字、盖手印；双方签字盖手印时间为2010年12月1日。
原审法院认定上述事实，有原审原被告身份证件、第三人组织机构代码证、《公有非住宅租赁合同》、《房屋出租协议》、《饮食店承包租赁协议》、收据、《2010年8月10日至2014年12月30日租赁合同到期的通知》、个体工商户营业执照、食品卫生许可证、《收条》、中国工商银行转账凭证、《证明》及当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院认为，何应芳与第三人青羊区房管局签订的《公有非住宅租赁合同》系由经办人廖运明代签，且何应芳与廖运明系母子关系，舒克清有理由相信廖运明有权代理何应芳转租涉案房屋，故何应芳主张因其不知情，廖运明擅自转租涉案房屋，廖运明与舒克清签订的《饮食店承包租赁协议》无效的理由不成立。但是，涉案房屋为公有非住宅房屋，由第三人进行管理并对外出租，第三人与何应芳签订的《公有非住宅租赁合同》中明确约定何应芳不得将涉案房屋转租他人，且第三人亦明确表示不同意何应芳转租涉案房屋，舒克清未提交证据证明第三人知晓何应芳转租房屋且未提异议，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，权利人第三人未追认何应芳转租涉案房屋的行为，故廖运明、舒克清于2010年12月1日签订的《饮食店承包租赁协议》无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”之规定，廖运明、舒克清签订的《饮食店承包租赁协议》无效，舒克清应当返还租赁物，且第三人亦认可舒克清向涉案房屋承租人何应芳腾退该房屋，故对何应芳关于舒克清向其腾退位于成都市青羊区忠烈祠东街17号1层房屋的主张，本院予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：1.廖运明与舒克清于2010年12月1日签订的《饮食店承包租赁协议》无效；2.舒克清于本判决发生法律效力之日起十五日内向何应芳腾退位于成都市青羊区忠烈祠东街17号1层的房屋。案件受理费100元，减半收取50元，由廖运明负担25元，舒克清负担25元。
宣判后，原审被告舒克清不服，向本院提出上诉，请求撤销原判，改判驳回原审原告何应芳的诉讼请求。其主要上诉理由为：1.原判决依据第三人与何应芳签订的《公有非住房租赁合同》中的约定而判定舒克清与廖运明签订的《饮食店承包租赁协议》无效，违背了合同的相对性原则，应属适用法律错误；2.第三人怠于行使权利，舒克清有理由相信第三人同意对涉案房屋进行转租，舒克清善意履行合同义务且主观上不存在过错，原审判决认定第三人不追认何应芳、廖运明的处分行为属认定事实不清。
被上诉人何应芳、廖运明辩称，1.原审认定事实清楚，适用法律正确；2.舒克清的上诉理由不能成立，上诉只是为了拖延支付租金。
第三人青羊区房管局述称，根据其与何应芳签订的《公有非住房租赁合同》，何应芳无权对涉案房屋进行转租，如有转租，转租行为应属无效。
二审中，舒克清向本院提交了一份廖运明于2015年6月7日出具的《收条》，载明“今收到舒克清拖欠4个多月房租，今暂收到2、3、4、5月4个月房租，21200元整”，拟证明廖运明继续收取房租的行为表明其同意继续履行租赁合同。经质证，被上诉人廖运明对《收条》真实性无异议，但认为舒克清继续占用案涉房屋就应当支付费用，其收取房租的行为不代表同意续租。被上诉人何应芳质证意见与廖运明一致，第三人青羊区房管局认为收条内容反映舒克清与廖运明之间存在租赁法律关系。本院认为该证据真实性、合法性、关联性符合法律规定，予以采信。
本院经审理查明的其余事实与原审一致。
本院认为，本案的争议焦点在于转租合同的效力。
首先，根据一、二审查明事实，舒克清与廖运明之间建立案涉转租合同关系已逾四年，何应芳、廖运明收回房屋的真实原因系为家庭自用所需，且在次承租人舒克清之前亦有案外人承租此房屋。青羊区房管局作为出租人长期未表态反对，亦未通知承租人解除合同，本院推定其同意转租。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，并且本案要求宣告合同无效系由承租人提起而非出租人，以未经出租人同意为由认定该转租合同无效有违上述司法解释督促当事人及时保护合法权益、维护交易稳定的解释精神，原判对此认定有误，本院予以纠正。
其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，何应芳要求确认案涉转租合同无效的理由无上述所列情形，其诉讼请求无法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人舒克清的上诉请求成立，本院予以支持。原审认定事实清楚，但适用法律有所不当，本院依法予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第389号民事判决；
二、驳回何应芳的诉讼请求。
一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，共计150元，均由何应芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 星
代理审判员 傅 敏
代理审判员 龙小丽
二〇一六年三月八日
书 记 员 刘一颖