浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)浙01民终731号
上诉人（原审原告）：汪德川，男，1931年10月1日出生，汉族，住浙江省建德市，
上诉人（原审原告）：徐美云，女，1936年11月1日出生，汉族，住浙江省建德市，
上诉人（原审原告）：ＸＸ，男，1957年10月4日出生，汉族，住浙江省建德市，
上诉人（原审原告）：汪静萍，女，1959年10月19日出生，汉族，住浙江省建德市，
四上诉人共同委托代理人：叶宜生，浙江杭星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李秋云，女，1966年7月24日出生，汉族，户籍所在地浙江省建德市，
被上诉人（原审被告）：周伶俐，女，1989年12月4日出生，汉族，户籍所在地浙江省建德市，
被上诉人（原审被告）：何泽中，男，1992年11月11日出生，汉族，户籍所在地浙江省建德市，
三被上诉人共同委托诉讼代理人：毛伟刚，浙江京衡律师事务所律师。
上诉人汪德川、徐美云、ＸＸ、汪静萍因与被上诉人李秋云、周伶俐、何泽中农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2017）浙0182民初4829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：汪德川系原建德市寿昌镇上马山村村民，李秋云、周伶俐、何泽中亲属周福昌（李秋云丈夫，周伶俐、何泽中的父亲）系原建德市寿昌镇里诸村村民。1993年9月18日，汪德川将自己所有的位于建德市寿昌镇上马山村长兴垄36号的房屋以人民币5500元的价格转让给周福昌，双方签订《房屋买卖合约》一份，约定购房款在合约签订后十日内付清。嗣后，周福昌依约付清了房款，汪德川也将房屋交付给了周福昌。1994年7月，周福昌意外去世，此后该房屋一直由李秋云、周伶俐、何泽中占有、管理和使用。
另查明，周福昌在与汪德川签订房屋买卖合约之前，已向原建德市寿昌镇上马山村村民委员会申请，将户籍由里诸村迁入上马山村，上马山村村委会经村两委研究后出具书面证明材料，同意周福昌的户籍迁入该村，并承认周福昌系上马山村村民（一切公民权利和待遇与本村村民同等对待），周福昌按要求向上马山村村委会缴纳了户口转迁费人民币500元。
汪德川、徐美云、ＸＸ、汪静萍的诉讼请求为：1、确认汪德川与李秋云、周伶俐、何泽中亲属周福昌于1993年9月18日签订的《房屋买卖合约》无效；2、判决李秋云、周伶俐、何泽中将位于建德市寿昌镇卜家蓬村上马山长兴垄36号房屋腾空并返还给汪德川、徐美云、ＸＸ、汪静萍，汪德川、徐美云、ＸＸ、汪静萍返还购房款人民币5500元给李秋云、周伶俐、何泽中。
原审法院认为：本案中，双方争议焦点为：1、徐美云、ＸＸ、汪静萍是否具有原告主体资格？2、周福昌是否有权购买案涉房屋？3、汪德川与周福昌于1993年9月18日签订的《房屋买卖合约》是否合法有效？
针对争议焦点一，原审法院认为，汪德川、徐美云、ＸＸ、汪静萍提交的宅基地使用证明确载明“户主汪德川，人口4人”，结合汪德川、徐美云、ＸＸ、汪静萍家庭成员结构，可以认定《房屋买卖合约》虽系汪德川与周福昌签订，但买卖标的实为汪德川、徐美云、ＸＸ、汪静萍共有，故徐美云、ＸＸ、汪静萍具有原告主体资格。
针对争议焦点二，原审法院认为，周福昌有权购买案涉房屋。理由为：买受人周福昌与出卖人汪德川在签订合约前虽非同一村级集体经济组织成员，但双方系同一乡镇集体经济组织（寿昌镇）成员，且周福昌在签订合约之前，已向上马山村村委会申请迁入户口，并获得同意，上马山村村委会收取了周福昌缴纳的“户口转迁费”，还书面确认接纳周福昌为该村村民。尽管其户籍未及时迁入，但户籍制度系国家对公民实施的以户为单位的户籍人口管理制度，并非确定集体经济组织成员资格的绝对依据。村民委员会系村民自我管理、自我教育、自我服务的农村基层群众性自治组织，其通过相应程序接纳本乡镇其他集体经济组织成员为本集体经济组织成员应予认可。故根据李秋云、周伶俐、何泽中提供的证据3，可以认定周福昌在签订合约时已实际取得上马山村集体经济组织成员资格，成为该村村民中的一员，其有权受让同一集体组织内的农村房屋及宅基地使用权。
针对争议焦点三，原审法院认为，该房屋买卖合约合法有效，理由如下：一、汪德川与周福昌是在平等自愿的基础上签订《房屋买卖合约》，双方买卖农村房屋的意思表示真实，并无欺诈、胁迫等情形存在。二、周福昌在签订合约前已实际取得房屋所在的集体经济组织成员资格，其有权受让案涉房屋，该合约内容未违反法律、法规的强制性规定。三、我国民法的基本精神是意思自治、诚实信用。房屋买卖合约系双方自愿订立，体现了当事人意思自治的原则；买方支付了房款，卖方交付了房屋及相关土地使用权登记证件，合同已经实际履行完毕，买方占有居住该房屋已达二十四年之久，已形成了稳定的生产、生活方式和相应的社会关系。四、若确认该房屋买卖合约无效，有违社会的公序良俗和诚实信用原则，也不利于维护市场交易和社会秩序的稳定。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，汪德川将其在建德市寿昌镇卜家蓬村上马山长兴垄36号的房屋通过签订买卖合约的形式转让给了周福昌，并由周福昌的继承人李秋云、周伶俐、何泽中继承后，管理、使用至今。现汪德川、徐美云、ＸＸ、汪静萍起诉要求确认合同无效、收回房屋，没有法律依据，原审法院不予支持。关于诉讼时效，原审法院认为，诉讼时效制度仅针对债权请求权，而本案系物权确认之诉，不适用诉讼时效制度，故对李秋云、周伶俐、何泽中提出本案已过诉讼时效的抗辩意见，原审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：驳回汪德川、徐美云、ＸＸ、汪静萍的诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取40元，由汪德川、徐美云、ＸＸ、汪静萍负担。
宣判后，汪德川、徐美云、ＸＸ、汪静萍不服，共同向本院提起上诉称：汪德川与李秋云、周伶俐、何泽中的亲属周福昌签订房屋买卖合约的时间是1993年9月18日，上马山村村民委员会出具证明的时间是1993年9月24日，盖有上马山村村民委员会印章的协议书签订的时间和500元缴纳时间是1993年12月16日，据此，完全可以得出是签订房屋买卖合同在前，后才有所谓的上马山村同意迁入证明和承认周福昌是上马山村村民的协议书。然而，一审法院在判决书的事实认定部分和说理部分却认定“周福昌在与汪德川签订房屋买卖合约以前，已向建德市寿昌镇上马山村村民委员会申请，将户籍由里诸村迁入上马山村，上马山村村民委员会经村两委研究后出具书面证明材料，同意周福昌的户籍迁入该村，并承认周福昌系上马山村村民，周福昌按要求向上马山村村民委员会缴纳了户口转迁费人民币500元”、“周福昌在签订合约前已实际取得房屋所在的集体经济组织成员资格”。该事实认定与有效证据不符，完全错误。而且，认定周福昌是否是上马山村村民，也不能以村民委员会的证明和协议书来认定，而是应当以公安机关存档的常住人口登记信息来认定。公安机关系我国户籍管理唯一的法定部门，任何公民的户籍归属都应以公安机关登记的信息为准，其他任何组织出具的凭证都不能用来判定公民的身份归属。然而，按一审的法院的判决理由，完全可以得出凭村民委员会的证明或协议书就可认定该公民是该村村民。因为一审法院就是凭借所谓的上马村的证明和协议书来认定周福昌是“上马山村集体经济组织成员、成为该村村民中的一员”。显然这种理由不能成立。《村民委员会组织法》或其他法律没有规定村民委员会有此职权。还有，本案涉及的是农村房屋买卖，根据“地随房走”的原则，必然涉及到宅基地权属的转让。而法律规定农村宅基地属于村集体所有，使用者必须限定是本村集体组织成员，非本村集体经济组织成员无权受让。因此，周福昌因非上马山村村民，依法无权受让建在该村土地上的房屋，其与汪德川签订的房屋买卖合约当然无效。然而，一审判决的逻辑是，非同一村集体组织的成员受让建在该村土地上的房屋后，只要村里出具书面凭证，证明受让人是本村村民，就可认定他们之间的房屋买卖合同就有效。照此逻辑，那么，不同村之间的村民可以房屋互买互卖，城镇居民也可到农村买房，环境好交通便利的村里就可以大量建房出售，只要村委会出具书面证明受让人是该村村民就能达到法院的支持。然而，现实生活中，这样的做法根本得不到支持。案涉房屋目前被政府征收，其拆迁补助的对象就是汪德川一家，这也足以证明汪德川、徐美云、ＸＸ、汪静萍的基层组织和当地政府也不认同案涉房屋已经转移到李秋云、周伶俐、何泽中。综上，请求撤销一审判决，改判支持汪德川、徐美云、ＸＸ、汪静萍的诉讼请求，并由李秋云、周伶俐、何泽中承担一审、二审诉讼费用。
针对汪德川、徐美云、ＸＸ、汪静萍的上诉，李秋云、周伶俐、何泽中答辩认为：1、案涉协议系双方自愿签订，李秋云、周伶俐、何泽中已经占用案涉房屋24年，原审认定事实清楚，证据充分。签订案涉协议前，周福昌通过向双方村委报告经过汪德川、徐美云、ＸＸ、汪静萍所在村村委会的同意，周福昌户迁入上马山村，周福昌并按要求缴纳了户口转迁费500元，周福昌系响应政府号召将户口从偏远山区迁往地势相对平坦的上马山村，协议签订时间与上马山村同意户口迁入的时间先后不影响案涉协议的效力和周福昌享有上马山村村民的权利；2、案涉协议系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，原审法院适用法律正确，房屋买卖合约基于双方平等协商、权利义务对等的前提下签订，不存在欺诈胁迫，协议签订后，双方也按照协议约定履行义务，且案涉协议签订得到了上马山村村民委员会的见证和同意，同时，双方的村委会同意周福昌的户口迁入上马山村，上马山村并同意对周福昌以本村村民对待，周福昌已经享有上马山村村民资格和权利；3、原审判决体现了公平正义，既尊重客观事实，也符合社会效果和判决结果相统一的判决原则，双方均履行案涉协议，24年期间双方均无提出异议，在案涉房屋拆迁期间，汪德川户才要求返还房屋目的显而易见，汪德川、徐美云、ＸＸ、汪静萍仅同意返还5500元房款，合同无效仅是汪德川、徐美云、ＸＸ、汪静萍为了获得非法利益的借口。民事活动应尊重公平和诚信原则，本案中，汪德川、徐美云、ＸＸ、汪静萍单方撕毁案涉合约，违反了诚信原则，对李秋云、周伶俐、何泽中也不公平。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，汪德川、徐美云、ＸＸ、汪静萍的上诉理由不能成立，请求维持原判。
二审举证期限内，汪德川、徐美云、ＸＸ、汪静萍向本院提交如下证据材料：
房屋拆迁补偿协议，拟证明汪德川、徐美云、ＸＸ、汪静萍是案涉房屋拆迁补偿对象的事实。
上述证据材料经出示，李秋云、周伶俐、何泽中发表意见称：协议真实性无异议，合法性和关联性有异议。该协议系汪德川、徐美云、ＸＸ、汪静萍为了独占拆迁利益隐瞒房屋转让事实而拆迁机构未能查清事实的基础上签署的，后李秋云、周伶俐、何泽中将相关情况反映至寿昌镇政府，镇政府回复补偿安置暂时搁置，建议走司法程序解决，故该协议无法达到汪德川、徐美云、ＸＸ、汪静萍的证明目的，且案涉房屋尚未被征收。若如汪德川、徐美云、ＸＸ、汪静萍所称寿昌镇政府认为安置对象是汪德川、徐美云、ＸＸ、汪静萍，那么汪德川、徐美云、ＸＸ、汪静萍就不用主动提起诉讼，直接向政府领取安置补偿即可。
本院经审核认为，李秋云、周伶俐、何泽中对上述证据的真实性不持异议，本院对其真实性予以确认，但同时认为李秋云、周伶俐、何泽中的异议成立，该证据不能到达汪德川、徐美云、ＸＸ、汪静萍的证明目的。
李秋云、周伶俐、何泽中向本院提交如下证据材料：
受理告知单和处理意见书，拟证明汪德川、徐美云、ＸＸ、汪静萍不是拆迁安置对象的事实。
上述证据材料经出示，汪德川、徐美云、ＸＸ、汪静萍发表意见称：真实性和合法性无异议，关联性有异议，该证据只能证明李秋云、周伶俐、何泽中上访的事实，不能达到李秋云、周伶俐、何泽中的证明目的，也不能否认政府与汪德川、徐美云、ＸＸ、汪静萍达成补偿安置协议，认为案涉房屋系汪德川、徐美云、ＸＸ、汪静萍所有的事实。
本院经审核认为，汪德川、徐美云、ＸＸ、汪静萍对上述证据的真实性不持异议，本院对其真实性予以确认，同样，该证据也不能达到李秋云、周伶俐、何泽中的证明目的。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案二审的争议焦点为案涉房屋买卖合约是否无效。就此问题，本院认为，周福昌虽非上马山村村民，上马山村村委会经两委研究后出具书面证明材料，同意周福昌的户籍迁入该村，周福昌按要求向上马山村村委会缴纳了户籍转迁费500元，后周福昌于1994年7月意外去世。同时，案涉房屋买卖合约签订及汪德川、徐美云、ＸＸ、汪静萍交付房屋已有二十四年之久。结合上述理由，本院认为汪德川、徐美云、ＸＸ、汪静萍的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人汪德川、徐美云、ＸＸ、汪静萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 睢晓鹏
审判员 胡 宇
审判员 金瑞芳
二〇一八年三月十五日
书记员 徐森燕