浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙01民终7583号
上诉人(原审原告)：干领美，女，1965年8月7日出生，汉族，住浙江省乐清市
委托诉讼代理人：张会佳，浙江泰杭律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：陈菊凤，女，1971年2月3日出生，汉族，住浙江省临海市
委托诉讼代理人：陈允周，浙江泽大律师事务所律师。
原审被告：杭州下沙商贸城有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区白杨街道4号大街1号。
法定代表人：陆建勇，总经理。
委托诉讼代理人：季长龙、王玲晓，浙江泽厚（杭州经济技术开发区）律师事务所律师。
原审被告：杭州金池商贸有限公司，住所地浙江省杭州市下沙镇智格村新业南路50号。
法定代表人：孙志法，董事长。
委托诉讼代理人：杨永生、鲍琼英，浙江龙剑律师事务所律师。
上诉人干领美因与被上诉人陈菊凤、原审被告杭州下沙商贸城有限公司(以下简称商贸城公司)、杭州金池商贸有限公司(以下简称金池公司)合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2016）浙0191民初3007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年3月11日，干领美与陈菊凤签订《店面转让协议》一份，约定陈菊凤同意将自己位于杭州下沙商贸城一号楼百货区中东B-015号商铺转让给干领美，建筑面积为42平方米，转让金额为545000元，达成协议后，干领美支付300000元，剩余245000元将于2014年10月中旬待正式过户后付清。2014年10月21日，干领美与陈菊凤签订《营业房使用权转让协议》一份，载明陈菊凤将杭州下沙商贸城一号楼百货区中东B-015号营业房（建筑面积42平方米）使用权转让给干领美，包括房内的装修、灭火器等设施，陈菊凤缴纳的剩余租金为2924元、剩余综合管理费为273元，其中应由干领美承担部分，由陈菊凤向干领美收取，市场举办方不再退付；转让协议经商贸城公司审批同意和市场监督管理机关核准后，即行生效，同时陈菊凤与商贸城公司于2011年9月20日签订的原租赁合同即告终止。干领美向陈菊凤支付了转让款545000元。同日，商贸城公司在《营业房使用权转让协议》上盖章确认同意转让，并与干领美签订了《营业房租赁合同》。《营业房租赁合同》约定，商贸城公司将杭州下沙商贸城一号楼百货区中东B-015号营业房，建筑面积42平方米出租给干领美，租金为每年每平方米2657元，合同期限为2014年11月1日至2017年10月31日止；市场因扩建、改建或调整布局以及因政府或政策原因导致无法继续租赁时，商贸城公司应提前告知干领美，干领美必须积极配合，无条件服从同意安排与调整，若干领美租赁期未满，商贸城公司可提前解除合同，但须按比例退还干领美剩下期限的租金，并按当年度租金10%的补偿费给予干领美，除此之外商贸城公司不再补偿其他任何费用。
另查明，杭州市城市管理行政执法局于2014年8月8日对金池公司出具了行政处罚决定书一份，载明下沙商贸城南楼和北楼之间的临时建筑用途为临时营业用房，主要用于百货类经营，现已过期；下沙商贸城地块的土地使用权人为金池公司，商贸城公司为承租方，该临时建筑是经金池公司同意，由商贸城公司出资建设，规划用途为临时自行车库，2006年6月经批准同意调整为临时营业用房；2012年12月26日，开发区规划分局认定上述临时建筑不宜保留，但至今仍未拆除。2016年7月15日，金池公司在下沙商贸城市场内张贴拆违通知，告知下沙商贸城内的临时建筑定于2016年7月30日强制拆除。干领美租赁的商铺即属于上述范围内的临时建筑，于2016年8月被拆除。
2016年7月23日，商贸城公司出具授权委托书一份，委托金池公司全权处理下沙商贸城违章建筑拆除所产生的与租赁户解除租赁合同补偿等事宜。2016年8月15日，干领美与金池公司签订协议书一份，约定金池公司受商贸城公司的委托，与干领美签订补偿协议，双方一致同意拆除中东B-015号商铺并解除干领美与商贸城公司订立的租赁合同，金池公司一次性补偿干领美及实际经营户装修投入、搬迁、停业损失、签约腾空奖励等各项费用共计213752元。
现干领美向原审法院提出诉讼请求（变更后）：1、请求确认干领美与陈菊凤签订的《营业房使用权转让协议》无效；2、陈菊凤向干领美返还商铺转让费545000元；3、商贸城公司、金池公司承担连带责任；4、本案诉讼费由陈菊凤、商贸城公司、金池公司承担。
原审法院认为：本案的争议焦点为干领美与陈菊凤签订的《营业房使用权转让协议》的效力。干领美认为案涉商铺系超过审批期限的临时建筑，合同效力应为无效，陈菊凤辩称签订转让协议时，案涉商铺系合法的临时建筑，已实际履行完毕，故转让协议不存在无效情形。对此，该院认为，干领美与陈菊凤签订营业房使用权转让协议后，并未当然获得商铺的租赁权，而是另行与商铺的所有权人即商贸城公司签订租赁合同，方才获得了案涉商铺的使用权，因此转让协议的标的并非商铺的使用权，而系与商铺所有权人商贸城公司签订租赁合同的资格。因此，并不能以案涉商铺属于超过使用期限的临时建筑，租赁合同效力为无效而直接认定转让协议亦无效。干领美与陈菊凤签订的《营业房使用权转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定为有效，干领美要求确认该转让协议无效的诉请，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。转让协议签订后，干领美已与商贸城公司签订了租赁合同，取得了商铺的使用权，转让协议已经履行完毕，故干领美要求陈菊凤返还转让款的请求，于法无据，该院不予支持。在陈菊凤无须返还转让款的情况下，干领美要求商贸城公司、金池商贸承担连带责任，于法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回干领美的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9250元，由干领美负担。
宣判后，干领美不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定双方签订的《店面转让协议》、《营业房使用权转让协议》为有效系法律适用错误。一审庭审中，干领美提交了充分证据用以证实案涉商铺为违章建筑，且现已被强制拆除，对此事实商贸城公司、金池公司也予以认可。由此可知，陈菊凤是将违章建筑转让给了干领美，且依据转让的违章建筑收取了高额的转让费545000元。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，陈菊凤与商贸城公司签订的租赁合同无效，既然合同无效，那么陈菊凤也就未取得案涉商铺的使用权，同时也未取得“签订租赁合同的资格”。因此，陈菊凤要求确认双方签订的《店面转让协议》、《营业房使用权转让协议》无效具有法律及事实基础。违章建筑不能出租、转让这是基本常识更是法律所禁止的，而一审法院完全忽视转让标的的违法性质作出了上述错误的判决，该判决无疑是向社会公众宣扬或鼓励转让违章建筑获取收益。请求二审法院依据最高院关于房屋租赁合同的司法解释以及合同法的相关规定确认协议无效，并判令干领美返还转让费545000元。二、一审法院审判程序严重违法。本案于2016年11月7日受理，2016年12月26日适用简易程序开庭审理，后因案情复杂于2017年5月5日转为普通程序审理，于2017年7月11日再次开庭审理，2017年9月22日作出一审判决，本案自立案至判决共计为319天。根据《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》第二条规定：“适用普通程序审理的第一审民事案件，期限为六个月，同时根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第170条和《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第3条之规定：“适用简易程序审理案件，审理程序不得延长。在审理过程中，发现案情复杂，需要转为普通程序审理的，可以转为普通程序，由合议庭进行审理，并及时通知双方当事人，审理期限以立案的次日起计算。”因此，本案历经319天才作出一审判决，一审法院的审理程序严重违法。综上，请求：1、撤销原审判决。2、改判双方签订的《店面转让协议》、《营业房使用权转让协议》无效及陈菊凤返还干领美商铺转让费545000元；3、本案一、二审诉讼费用由陈菊凤承担。
被上诉人陈菊凤答辩称：一、案涉商铺属于超过审批期限的临时建筑，在干领美与陈菊凤签订《店面转让协议》时还不属于违章建筑。二、干领美取得转让费，实际上依据的是《店面转让协议》，后续干领美与陈菊凤签订《营业房使用权转让协议》以及和商贸城公司签订《营业房租赁合同》均是履行《店面转让协议》的行为。三、在干领美与陈菊凤签订协议之前，案涉商铺的实际使用人是干领美，因为在此前该商铺也是租给干领美的，干领美应该更了解案涉商铺的情况。四、案涉协议签订以后，干领美已经获得相应的经济补偿，事实上不存在相应的损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告商贸城公司答辩称：干领美与陈菊凤之间是转让关系，商贸城公司并非转让合同当事人，商贸城公司与干领美之间是租赁关系，租赁关系与本案的转让关系无关，故商贸城公司与本案无关，商贸城公司不需要承担实体责任。
原审被告金池公司答辩称：无论是转让关系还是租赁关系，金池公司均不是合同当事人，故金池公司与本案无关。干领美的损失已经得到了补偿，其再次要求补偿没有依据。
二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。
本院认为：一、关于案涉《店面转让协议》、《营业房使用权转让协议》的效力问题。首先，现有证据表明案涉商铺被确认为超过使用期限的临时建筑系在2014年8月8日，而陈菊凤与商贸城公司签订租赁合同系在2011年9月20日，干领美与陈菊凤签订《店面转让协议》系在2014年3月11日，故干领美以案涉商铺为超过使用期限的临时建筑为由，主张前述租赁合同和《店面转让协议》无效，缺乏事实基础，本院不予采纳。其次，干领美与陈菊凤签订《店面转让协议》、《营业房使用权转让协议》后，干领美便取得了直接与商贸城公司就案涉商铺签订租赁合同的资格，且实际也与商贸城公司签订了《营业房租赁合同》并据该租赁合同取得案涉商铺的使用权，并最终依据该租赁合同签订了补偿协议。故干领美与陈菊凤签订的《店面转让协议》、《营业房使用权转让协议》实际已经履行完毕。再次，陈菊凤并非是案涉营业房的所有权人或者转租人，陈菊凤与干领美之间并非房屋租赁关系，干领美主张依据最高人民法院关于房屋租赁合同的司法解释确认案涉协议无效，与法律规定不符，本院不予采纳。二、关于审理期限问题。本案一审系适用普通程序审理，审理过程中因案情复杂，经院长批准又延长审限5个月，故本案自立案至判决共计319天并未超审限。综上，干领美的上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9250元，由干领美负担。
本判决为终审判决。
审判长 金瑞芳
审判员 胡 宇
审判员 张一文
二〇一八年三月十三日
书记员 赖雪珂
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