海南省三亚市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼02民终1123号
上诉人（原审原告）：三亚万宝房地产开发有限公司，住所地三亚市南边海渔港路万宝威尼斯蓝湾6-101室。
法定代表人：孙占德，该公司总经理。
委托诉讼代理人：何灵凤，海南云帆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴虹，海南云帆律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：韩春霞，女，1963年10月4日出生，汉族，现住黑龙江省大庆市。
委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘语眉，海南信容慈律师事务所律师。
上诉人三亚万宝房地产开发有限公司（以下简称万宝公司）与被上诉人韩春霞商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院(2017)琼0271民初2697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案受理后，依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定对本案进行书面审理。经本院院长批准本案审理期限延长至2017年12月3日止。本案现已审理终结。
万宝公司上诉请求：依法撤销三亚市城郊人民法院(2017)琼0271民初2697号民事判决，并改判驳回韩春霞的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定韩春霞主张逾期办证违约金和返还房价款未超过诉讼时效，属认定事实不清和适用法律错误。一、本案逾期办证违约金的诉讼时效，应从合同约定的办证期限届满之次日起算。根据双方合同约定，上诉人履行办证义务的最后期限为2009年12月30日，权利人主张支付逾期办证违约金的诉讼时效为2009年12月31日至2011年12月30日止，而赵君于2012年6月21日死亡，故在其死亡之前主张支付逾期办证违约金的诉讼时效已经届满。二、韩春霞是赵君的配偶，赵君在其夫妻关系存续期间购买的房屋属夫妻共同财产，韩春霞合法拥有涉案房产一半的权利。在上诉人为赵君办理完房屋产权证的当天，房屋的面积差已经明确，双方因返还房价款的债权己经形成，权利人主张返还房价款的诉讼时效应从办证的次日起算，即从2013年12月6日至2015年12月5日止。韩春霞主张返还房价款的权利已过诉讼时效，对该项诉讼请求应予驳回。三、一审判决认为赵君死亡引起本案诉讼时效中止，自韩春霞将房屋过户至自己名下之日起诉讼时效期间继续计算，属适用法律错误。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十条规定中的”确定继承人或遗产管理人”是指享有继承权利的人或可以管理遗产的人，是能够确定的，而不是指继承人对于继承遗产具体、细化分配方案的确定。继承人未达成一致分配方案前，众继承人对遗产共同共有，遗产并不是无主财产。本案中，韩春霞是赵君的配偶，能够确认韩春霞既是赵君遗产的继承人又是遗产的管理人。因此，本案不存在诉讼时效中止的情形。退一步说，即使上述规定理解为具体房产遗产的继承人要确定、遗产具体分配方案明确，韩春霞也应提供证据证明，因其他人主张自身的继承权，或其他继承人就继承方案产生纠纷导致继承人或遗产管理人无法确定。韩春霞不是在2017年2月15日被确认为继承人，而是由于自身的原因在2017年2月15日才行使继承权，将房屋更名至自己名下。本案的诉讼时效并不因赵君的死亡而中止，也不存在因未确定继承人或遗产管理人导致诉讼时效中止。
韩春霞口头辩称，赵君死亡时涉案房屋产权证载明的产权人只有赵君一人，且份额为100％，并没有体现韩春霞共有，韩春霞无权以配偶的身份主张50％的份额。本案的诉讼时效已经为多份生效判决所确认，从2014年2月14日至2016年2月13日届满，而赵君于诉讼时效届满前死亡，诉讼时效中止。韩春霞是2017年2月15日才确定为继承人，因此，诉讼时效应当从2017年2月15日重新计算，韩春霞于2017年2月13日起诉，没有超过诉讼时效期间。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。
韩春霞向一审法院起诉请求：1.判令万宝公司支付自2009年12月30日至2012年5月31日的延期办证违约金51808.57元；2.判令万宝公司支付自2012年6月1日至2013年12月5日的延期办证违约金129550.76元；3.判令万宝公司返还房价款34835.16元及利息（按银行同期贷款利率计算，期限自2013年12月5日至实际支付日）；4.由万宝公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：一、2008年3月27日，赵君与万宝公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：赵君购买万宝公司开发的位于三亚市南海边渔港路的万宝·威尼斯蓝湾第4栋1101房，建筑面积共116.16平方米，其中，套内面积103.08平方米。公共部位与公共房屋分摊建筑面积13.08平方米，按套内面积计算每平米11384.04元，房价款总共1173467元；双方以套内建筑面积为依据计算面积确认及面积差异处理，房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超过3%时，韩春霞不退房的，产权登记面积小于合同约定面积，面积误差绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由万宝公司返还赵君，绝对值超过3%的房价款由出卖人双倍返还给赵君；万宝公司应于2008年12月30日前将验收合格的商品房交付给赵君使用；万宝公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由万宝公司提供的资料报产权登记机关备案。如因万宝公司的责任，赵君不能在规定期限内取得房地产权属证书的，万宝公司按已付房价款每日0.005％支付违约金，直至房产证办妥。合同签订后，赵君向万宝公司支付房款1173467元，万宝公司依约将房屋交付给赵君使用。2013年12月5日向赵君颁发土地房屋权证，买受人赵君于2012年6月21日去世，涉案房屋土地房屋权证于2017年2月13日变更权利人为继承人韩春霞；二、本院做出（2014）城民一初字第1792号生效民事判决书，认定以下事实：万宝公司对部分业主所作出的《承诺书》和万宝公司于2012年3月29日发出的《通知》的法律效力同样适用于为未取得《承诺书》的业主，万宝公司应按《承诺书》和《通知》的内容向业主李程履行义务；根据《承诺书》的内容，2012年1月1日至2012年5月30日期间的逾期办证违约金按已付房款的万分之零点五计算，万宝公司承诺2012年6月1日起的逾期办证违约金按每日万分之二计算。万宝公司发出的《通知》写明：万宝公司决定在2012年5月31日前办理完产权证并依据合同约定一次性计算违约金支付给业主。
一审法院认为，赵君与万宝公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于支付逾期办证违约金的问题以及是否超过二年诉讼时效期间。合同约定万宝公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由万宝公司提供的资料报产权登记机关办理备案登记，否则，万宝公司应按已付房价款每日0.005%向赵君支付违约金，直至房屋产权证办妥为止。合同约定房屋交付时间为2008年12月30日，万宝公司按合同约定应在2009年12月30日前将办理权属登记需由万宝公司提供的资料报产权登记机关办理备案登记。万宝公司未在365日内办理分户权证备案时间，逾期完成房屋产权备案登记义务，已经构成违约。依据（2014）城民一初字第1792号民事判决书的认定，本案的诉讼时效应从2012年5月31日的次日即2012年6月1日开始计算，至2014年6月1日届满。但买受人赵君于2012年6月21日去世，即从2012年6月21日起诉讼时效中止。2017年2月15日才确认房屋继承人为韩春霞，即2017年2月15日诉讼时效继续计算，韩春霞于2017年3月22日向本院提起诉讼，未超过二年的诉讼时效。按照合同约定，逾期办证违约金按应付款万分之零点五支付违约金，但万宝公司承诺2012年6月1日起的逾期办证违约金按每日万分之二计算，因此，2009年12月30日至2012年5月31日的逾期办证违约金为51808.57元（1173467元×0.00005×883天），2012年6月1日至2013年12月5日的逾期办证违约金129550.76元（1173467×0.0002×552天），共计181359.33元。关于房屋面积误差款的问题。因韩春霞起诉未超过诉讼时效，商品房买卖合同约定的套内建筑面积103.08平方米，而产权证登记的套内建筑面积仅为100.02平方米，房屋面积差异3.06平方米，按照合同约定，房屋面积误差比绝对值在3%内（含3%）部分的房价款由万宝公司返还韩春霞。万宝公司应向韩春霞返还房价款34835.47元。判决：一、万宝公司应于本判决生效之日起十日内向原告韩春霞支付逾期办证违约金181359.33元。二、万宝公司应于本判决生效之日起十日内向韩春霞返还房价款34835.47元。一审案件受理费2271元，已减半收取，由万宝公司负担。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院二审查明，三亚市城郊人民法院于2015年6月15日作出的城民一初字第1999号民事判决书认定：”《承诺书》（载明）承诺的时间为2012年3月16日。万宝公司董事长王庆田于2014年2月13日邀请万宝威尼斯蓝湾业主代表任希财等于南边海派出所就万宝威尼斯逾期办证违约金、税款利息及多收部分退还、面积差等问题进行协商，王庆田表示《承诺书》对其他业主同样有效，违约金、退税问题尽快赔付。王庆田代表万宝公司所做的表示构成诉讼时效中断。因此，2年的诉讼时效应从2014年2月13日的次日即2014年2月14日开始计算，至2016年2月13日届满。”
本院二审另查明，2014年11月26日，本院对万宝·威尼斯蓝湾业主李程与万宝公司商品房销售合同纠纷一案作出（2014）三亚民一终字第654号民事判决，该判决认定：万宝公司于2012年3月16日出具给付逾期办证违约金的《承诺书》后，又于同年3月29日向业主发出一份《通知》，该通知写明万宝公司决定在2012年5月31日前办理完产权证并依据合同约定一次性计算违约金支付给业主。因此，主张逾期办证违约金的诉讼时效期间应从2012年6月1日起计算至2014年6月1日届满。另，韩春霞与赵君于1984年9月10日登记结婚。
本院认为，本案二审的争议焦点为：韩春霞起诉主张万宝公司返还面积误差房价款及逾期办证违约金是否超过诉讼时效期间。
一、韩春霞起诉主张万宝公司返还面积误差房价款是否超过诉讼时效期间问题。本案中，涉案房屋的买受人赵君与韩春霞系夫妻关系，涉案房屋系赵君于婚姻关系存续期间所购买，在没有证据证明赵君与韩春霞书面约定该房产归赵君个人所有的情况下，该房产应当属于赵君与韩春霞夫妻共同共有。虽然房产证上记载的权利人为赵君，赵君拥有该房产100％的份额，但房产证上载明的权利人及房产份额，基于房产登记的公示效力，仅对第三人对该财产主张权利时产生对抗的效力，而对共同共有人韩春霞不产能产生对抗效力。故韩春霞关于涉案房屋产权证载明的产权人只有赵君一人，且份额为100％，并没有体现韩春霞共有，韩春霞无权以配偶的身份主张50％的份额的抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。赵君于2012年6月21日死亡，2013年12月5日涉案房屋取得《土地房屋权证》，该房产证记载的套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积少3.06平方米，此时，合同约定的产权登记的套内建筑面积小于合同约定的套内建筑面积的事实已经客观存在。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年以及诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。韩春霞作为该房产的共有人自2013年12月5日起就知道其权利被侵害。赵君死亡的事实并未妨碍房产共有人韩春霞向万宝公司主张权利，不属于诉讼时效中止的法定情形，故赵君死亡的事实，并不能产生诉讼时效中止的效力。故韩春霞起诉主张万宝公司返还面积误差房价款的诉讼时效期间应当从2013年12月6日起计算至2015年12月5日止，韩春霞在此诉讼时效期间内并没有向万宝公司主张权利，其主张万宝公司返还面积误差房价款的诉讼时效期间已经届满。但是，根据已查明的事实证实，万宝公司于2012年3月16日向全体业主做出承诺，在2012年5月31日前将房屋产权证办理完毕，并一次性给业主支付违约金。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条”诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，此时，诉讼时效期间应当重新计算，应从万宝公司承诺履行义务的最后期限届满之次日起重新计算，即从2012年6月1日至2014年5月31日止。2014年2月13日，万宝公司又再次承诺同意履行义务，因此构成诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算即从2014年2月14日起计算至2016年2月13日届满。韩春霞于2017年3月21日起诉，已超过法定2年的诉讼时效期间，对其要求万宝公司返还面积误差房价款的诉讼请求，应予驳回。
二、韩春霞起诉主张万宝公司逾期办证违约金是否超过诉讼时效期间问题。根据以上所述，本案中，韩春霞是涉案房屋的共有人。另一方面，根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条的规定，韩春霞与赵君系夫妻关系，是赵君遗产的第一顺序法定继承人。因此，在韩春霞没有举证证明其对赵君的遗产没有继续权或者丧失继续权的情况下，在赵君死亡时继承开始后，韩春霞作为赵君遗产第一顺序法定继续人的身份是能够确定的，在万宝公司逾期办证已构成违约的事实发生后，在法定诉讼时效期间，韩春霞可以赵君遗产第一顺序法定继承人的身份或涉案房屋的共有人向万宝公司主张权利。本案中，韩春霞向万宝公司主张逾期办证违约金的诉讼时效期间应从2014年2月14日起计算至2016年2月13日届满，韩春霞于2017年3月21日起诉，已超过法定2年的诉讼时效期间，对其要求万宝公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，应予驳回。韩春霞关于赵君死亡时继承开始后其作为赵君遗产继承人的身份无法确定，诉讼时效中止，韩春霞是2017年2月15日才确定为继承人，其于2017年3月21日起诉，没有超过法定诉讼时效期间的抗辩理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，韩春霞于2017年3月21日起诉，已超过法定2年的诉讼时效期间，对韩春霞的民事权利依法不予保护。上诉人万宝公司的上诉理由成立，本院予以支持。韩春霞关于涉案房屋产权证载明的产权人只有赵君一人，韩春霞无权以共有人身份主张权利及赵君死亡时继承开始后其作为赵君遗产继承人的身份无法确定，讼时效中止，韩春霞于2017年3月22日向本院提起诉讼，未超过二年的诉讼时效的抗辩理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。对韩春霞要求万宝公司返还面积误差房价款及逾期办证违约金的诉讼请求，依法应予驳回。一审判决关于赵君于2012年6月21日死亡，讼时效中止。2017年2月15日才确认房屋继承人为韩春霞，从2017年2月15日诉讼时效继续计算，韩春霞于2017年3月22日起诉，未超过二年的诉讼时效的认定，属认定事实和适用法律错误，导致判决结果错误，应予撤销。依照《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项之规定，判决如下：
一、撤销三亚市城郊人民法院(2017)琼0271民初2697号民事判决；
二、驳回韩春霞的全部诉讼请求。
一审案件受理费2271元（韩春霞已预交），二审案件受理费4542元（万宝公司已预交），共计6813元，由韩春霞负担。万宝交纳的4542元予以退回。
本判决为终审判决。
审判长林道贤
审判员李桂祥
审判员高建刚
二〇一七年十一月二十九日
法官助理陈道莹
书记员周婷
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