浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙01民终7584号
上诉人（原审原告）：卢文军，男，1974年9月23日出生，汉族，住浙江省临海市
委托诉讼代理人：张会佳，浙江泰杭律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：杭州下沙商贸城有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区白杨街道4号大街1号。
法定代表人：陆建勇，总经理。
委托诉讼代理人：季长龙、王玲晓，浙江泽厚（杭州经济技术开发区）律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：朱柏忠，男，1968年11月3日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区
被上诉人（原审被告）：杭州金池商贸有限公司，住所地浙江省杭州市下沙镇智格村新业南路50号。
法定代表人：孙志法，董事长。
委托诉讼代理人：杨永生、鲍琼英，浙江龙剑律师事务所律师。
上诉人卢文军因与上诉人杭州下沙商贸城有限公司(以下简称商贸城公司)、被上诉人朱柏忠、杭州金池商贸有限公司(以下简称金池公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2016）浙0191民初3011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年10月18日，卢文军与朱柏忠签订《转让协议》一份，约定朱柏忠同意将自己位于杭州下沙商贸城一号楼百货区中东A-028号商铺转让给卢文军，建筑面积为12.10平方米，转让金额为300000元。卢文军向朱柏忠支付了转让款300000元。2014年10月22日，卢文军与商贸城公司签订了《营业房租赁合同》。《营业房租赁合同》约定，商贸城公司将杭州下沙商贸城一号楼百货区中东A-028号营业房出租给卢文军，建筑面积为12平方米，租金为每年每平方米2650元，七字型商铺上浮10%，为每年每平方米2914元，合同期限为2014年11月1日至2017年10月31日止，经营范围为鞋类，三年租金为104991元，须于合同签订日一次性付清；合同履行期间，卢文军还应向商贸城公司支付综合管理费（包括治安、保洁费）每月每平方24元，款项一年一付，其中第一年度费用于合同签署之日缴纳，后续年度费用于前一年度届满前1个月内缴纳，每年为3459元；商贸城公司向卢文军收取租赁经营保证金每间2500元，于双方终止租赁经营合同之日的一个月内退还；卢文军如需转让营业房，必须要自主经营1年以上，且须向商贸城公司提出书面申请，经商贸城公司审批同意后方可转让，并向商贸城公司缴纳转让费用每间5000元。合同签订后，卢文军向商贸城公司支付了三年租金104991元、2015年11月1日至2016年10月31日期间的综合管理费3459元、保证金2500元、卷帘门改装押金2000元、过户手续费5000元。
另查明，杭州市城市管理行政执法局于2014年8月8日对金池公司出具了行政处罚决定书一份，载明下沙商贸城南楼和北楼之间的临时建筑用途为临时营业用房，主要用于百货类经营，现已过期；下沙商贸城地块的土地使用权人为金池公司，商贸城公司为承租方，该临时建筑是经金池公司同意，由商贸城公司出资建设，规划用途为临时自行车库，2006年6月经批准同意调整为临时营业用房；2012年12月26日，开发区规划分局认定上述临时建筑不宜保留，但至今仍未拆除。2016年7月15日，金池公司在下沙商贸城市场内张贴拆违通知，告知下沙商贸城内的临时建筑定于2016年7月30日强制拆除。卢文军租赁一号楼百货区中东A-028号商铺即属于上述范围内的临时建筑，自2016年8月16日起因无法经营停止使用，现尚未拆除。
现卢文军向原审法院提出诉讼请求（变更后）：1、请求确认卢文军与商贸城公司签订的《营业房租赁合同》无效；2、判令商贸城公司赔偿卢文军商铺转让费300000元；3、判令商贸城公司退还卢文军租金104991元、过户手续费5000元、质保金2500元、综合管理费3459元、卷帘门改装押金2000元；4、判令商贸城公司赔偿卢文军装修损失35000元及营业收入损失40000元（自2016年8月16日暂计算至2016年10月15日，之后按每月20000元的标准计算至款项付清之日止）；5、判令金池公司对上述第二、三、四项承担连带责任；6、本案诉讼费由被告承担。
原审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”。卢文军从商贸城公司处租赁的下沙商贸城一号楼百货区中东A-028号营业房属于超过审批期限的临时建筑，卢文军要求确认与商贸城公司签订的《营业房租赁合同》无效，符合上述规定，该院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。卢文军已将2014年11月1日至2017年10月31日期间的租金104491元、2015年11月1日至2016年10月31日期间的综合管理费3459元支付给商贸城公司，卢文军现要求商贸城公司予以返还，该院认为，租赁合同虽为无效，但卢文军亦应向商贸城公司支付实际使用期间的占有使用费及综合管理费，因此卢文军要求商贸城公司返还实际使用期间的租金及综合管理费，于法无据，该院不予采纳。经查明，卢文军实际使用租赁房屋的期限为2014年11月1日至2016年8月15日，因此商贸城公司应将2016年8月16日之后的租金及综合管理费返还卢文军，经计算，金额分别为42284.14元、720.23元。卢文军另要求商贸城公司返还其收取的过户手续费5000元、保证金2500元、卷帘门改装押金2000元，符合法律规定，该院予以支持。
卢文军另要求商贸城公司赔偿其装修损失及营业收入损失，对此，该院认为，商贸城公司明知案涉商铺系超过审批期限的临时建筑，仍将营业房出租给卢文军，负有过错，应赔偿卢文军因合同无效造成的各项损失，卢文军的该项诉请符合法律规定，该院予以支持。关于装修损失的金额，卢文军未提交证据证明其支出的装修费用金额为35000元，该院根据对案涉商铺现场的勘察情况，结合卢文军的使用年限，酌情认定为15000元。关于营业收入损失的金额，卢文军未提交证据证明其每月的营业收入金额为20000元，该院根据卢文军支出的成本情况及下沙商贸城的总体经营情况，酌情确定为每月10000元，自2016年8月16日计算至2017年10月31日，金额应为145000元。卢文军要求商贸城赔偿2017年11月1日之后的营业收入损失，于法无据，该院不予支持。
关于卢文军要求商贸城公司赔偿其转让费损失300000元的诉请，该院认为，转让费系卢文军依据转让协议支付给朱柏忠的款项，与商贸城公司无关，卢文军的该项诉请，于法无据，该院不予支持。关于卢文军要求金池公司承担连带责任的诉请，该院认为，金池公司并非案涉租赁合同的当事人，卢文军的该项诉请，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认卢文军与商贸城公司于2014年10月22日签订的《营业房租赁合同》无效；二、商贸城公司于判决生效之日起十日内返还卢文军租金42284.14元、综合管理费720.23元；三、商贸城公司于判决生效之日起十日内返还卢文军过户手续费5000元、保证金2500元、卷帘门改装押金2000元；四、商贸城公司于判决生效之日起十日内赔偿卢文军装修损失15000元；五、商贸城公司于判决生效之日起十日内赔偿卢文军营业收入损失145000元；六、驳回卢文军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8694元，由卢文军负担4946元，由商贸城公司负担3748元。
宣判后，卢文军不服，向本院提起上诉称：一、一审法院已经查明卢文军为获得案涉商铺使用权向朱柏忠支付了300000元的转让费，该300000元的转让费应当认定为卢文军的实际损失。由于商贸城公司存在欺诈行为，导致案涉合同无效。根据合同法第五十八条之规定，商贸城公司除了应返还其取得的财产以及折价补偿卢文军的损失外，还应当赔偿卢文军300000元转让费损失。卢文军之所以愿意向朱柏忠支付300000元转让费，完全是基于对商贸城公司的信赖，如果商贸城公司在签订案涉租赁合同时明确告知卢文军案涉商铺属违章建筑，卢文军是绝不会签订合同的。退一步讲，如果商贸城公司与卢文军签订的合同可以履行至合同约定的2017年11月31日，卢文军向朱柏忠支付的转让费也可以通过持续的经营获得补偿。但案涉合同签订后履行了一年多便被强制拆除无法继续履行，卢文军预期的合同目的无法实现。故请求二审法院支持卢文军要求商贸城公司赔偿30万元转让费损失的诉讼请求。二、一审法院判令商贸城公司支付15000元的装修损失和每月10000元的营业收入损失明显偏低。装修损失与案涉商场其他店面的装修损失是不对等的，其他店面的装修损失赔偿大概在三四万元左右。卢文军在租赁案涉商铺的时候，每月支付的租金就高达7000多，营业收入损失也不会只有10000元。三、一审法院审判程序严重违法。本案于2016年11月7日受理，2016年12月26日适用简易程序开庭审理，后因案情复杂于2017年5月5日转为普通程序审理，于2017年7月11日再次开庭审理，2017年9月22日作出一审判决，本案自立案至判决共计为319天。根据《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》第二条规定：“适用普通程序审理的第一审民事案件，期限为六个月，同时根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第170条和《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第3条之规定：“适用简易程序审理案件，审理程序不得延长。在审理过程中，发现案情复杂，需要转为普通程序审理的，可以转为普通程序，由合议庭进行审理，并及时通知双方当事人，审理期限以立案的次日起计算。”因此，本案历经319天才作出一审判决，一审法院的审理程序严重违法。综上，请求：1、撤销原审判决,改判支持卢文军一审全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
针对卢文军的上诉，商贸城公司答辩称：商贸城公司与卢文军之间仅存在租赁关系，卢文军与朱柏忠之间的转让关系与商贸城公司无关，更不存在欺诈的事实，商贸城公司就转让的问题未对卢文军作出任何承诺，也不存在任何的磋商。关于装修损失，卢文军并未提交证据证明，因此一审判决15000元已经是偏高了。营业收入损失，因卢文军根本没有营业不需要投入任何的人力、也不需要承担租金，营业收入损失完全不应该支持。卢文军陈述的月租金7000元也是不存在的，租金每年只有34000元。
商贸城公司亦不服一审判决，向本院提起上诉称：一、卢文军仍占据营业房，商贸城公司不应返还租金。在2016年8月16日拆除营业房时，卢文军拒绝搬出存货，锁住店门，导致该营业房一直没有拆掉，现在仍为卢文军占用。卢文军也没有注销营业执照，办理退场手续。一审判决支持2014年11月1日至2016年8月16日的占有使用费，而不支持2016年8月16日至今的占有使用费，判决商贸城公司退还此期间的租金，与事实不符。二、商贸城公司不应退还过户手续费。第一，从《营业用房租赁合同》来看，过户手续费由转让方朱柏忠负担，从卢文军提供的发票看，只显示付款户名为个人：中东A-028，并未显示卢文军，不能证明该费用由卢文军缴纳。二、过户手续费的性质是商贸城公司付出了管理成本，并使卢文军从中获得了经营资格，过户手续履行完毕，不存在返还过户费之说。三、卢文军一直占用营业房至今，商贸城公司不应赔偿装修损失。1、卢文军的装修损失没有充分的证据加以证明。卢文军仅提供了装修合同，其真实性无法确认，不足以作为认定装修损失的证据。2、卢文军占用营业用房一直到合同期届满。一审判决书中确认，卢文军租用的营业房至今尚未拆除。没有拆除的原因系卢文军对抗拆除，并对商贸城公司的经营管理秩序造成严重损害，商贸城公司不应承担装修损失。四、商贸城公司不应支付卢文军所谓“营业收入损失”。1、卢文军没有提供任何营业收入的证据，一审判决第五项缺乏事实依据。一审中，卢文军没有提供停业前一年平均每月盈利的任何证据，一审法院判决商贸城公司酌情按每月10000元支付卢文军的营业损失，没有任何事实依据。2、一审判决第五项错误理解了《合同法》第一百一十三条中“合同履行后可以获得的利益”，构成明显的法律适用错误。《合同法》第一百一十三条规定，当事人已方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一，“可得利益损失”应当是客观确定的。但在本案中，假定卢文军继续营业，其在2016年8月16日到2017年10月31日期间是否盈利根本无法保证，受制于市场变化、经营能力、天灾人祸等多种因素，卢文军甚至可能存在严重的亏损。第二、占有营业房与获得经营利润不存在必然的因果关系。除了营业用房，很明显，获得经营利润还需要大量的资金投入、人力投入、时间投入等条件。第三、卢文军的营业损失，商贸城公司不可预见。商贸城公司根本无法预期到卢文军在2016年8月16日到2017年10月31日期间可以获得145000元的利润。商贸城公司从卢文军处每年仅得到3.4万元租金，而因违约赔偿14.5万元，相当于租金的4.26倍，如此高的违约责任，是商贸城公司也是租赁市场的任何出租方都不可预见，也不可接受的。综上，请求：一、撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项，驳回卢文军的诉讼请求。二、本案的一、二审诉讼费由卢文军承担。
针对商贸城公司的上诉，卢文军答辩称：案涉临时建筑在2012年11月26日已经到期，应当予以拆除。但是商贸城公司却隐瞒该事实，在2014年与卢文军签订案涉租赁，该合同应属无效。根据合同无效的三种法律后果，商贸城公司应当返还已经收取的租金以及手续费。案涉商铺因正好在门口外侧靠近合法建筑而无法拆除，墙体已经全部拆掉，断水断电，不具备继续经营的条件，卢文军并未一直占有使用至今。装修损失和营业损失的问题同上诉意见。综上，请求驳回商贸城公司的上诉。
被上诉人朱柏忠未到庭，亦未提交书面答辩状。
被上诉人金池公司答辩称：金池公司既不是转让协议的当事人也不是租赁合同的当事人，根据合同相对性原理，金池公司不应当承担赔偿责任。另外，卢文军与朱柏忠以及商贸城公司签订合同的时候，并没有通知过金池公司，金池公司完全不知情，卢文军要求金池公司承担连带责任没有法律依据。
二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。
本院认为：商贸城公司作为案涉商铺的出租人，其在2014年8月8日杭州市城市管理执法局出具行政处罚决定书之时，就已经明了案涉商铺的性质为超过审批期限的临时建筑，不应该再行对外出租。商贸城公司于2014年10月22日与卢文军签订《营业房租赁合同》，主观过错明显，应当承担案涉合同无效的主要责任，而卢文军在签订租赁合同时，未对案涉商铺的合法性问题尽审慎的注意义务，应该承担次要责任。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一，关于应当予以返还的财产范围问题。原审判决商贸城公司退还的租金、综合管理费、过户手续费、保证金以及卷帘门押金等均属于商贸城公司根据无效合同取得的财产，原则上均应当予以返还。具体到2016年8月16日以后的租金是否应当退还的问题，庭审中商贸城公司认可在2016年8月16日以后，案涉商铺已经停水停电，实际无法使用，在实际无法使用的情况下商贸城公司主张收取该期间的占有使用费无法律依据，原审法院判决商贸城公司退还2016年8月16日以后的租金，并无不当。关于过户手续费问题，虽然过户手续费的发票上未明确记载过户手续费的缴纳主体，但是卢文军实际持有费用缴纳凭证，朱柏忠作为一方当事人也未主张该费用由其缴纳，故可以认定该费用系由卢文军缴纳，而商贸城公司收取该笔费用并没有合法依据，原审判决其退还过户费并无不当。第二，关于应该予以赔偿的损失范围问题。1、转让费300000元的问题。虽然该300000元转让费不是直接支付给商贸城公司，卢文军也没有提交证据证明商贸城公司直接促成转让事宜。但是，商贸城公司作为案涉商铺的出资建设人和第一手出租人，其在明了案涉商铺为违章建筑的情况下，非但没有及时告知承租户，还任由承租户之间相互转让商铺并配合办理过户。商贸城公司的行为是促成承租户之间签订转让协议的一个重要因素,卢文军与朱柏忠签订《转让协议》的目的是为了能够与商贸城公司签订《营业房租赁合同》取得商铺的使用权，而事实上卢文军在协议签订之后，因标的物违法导致租赁期限未满便实际无法使用，合同目的未能完全实现，故卢文军已经支付的转让费中的部分应该计为损失。本院根据卢文军实际使用案涉商铺的期限，造成卢文军损失的双方过错大小等因素酌情确定商贸城公司赔偿卢文军转让费损失120000元。2、关于装修损失的问题。本案中卢文军未提交有效证据证明其实际支出的装修费用金额为35000元，但是卢文军提交了装修合同，原审法院结合对案涉商铺的现场勘察情况和卢文军的实际使用年限，酌情认定装修损失为15000元，并无明显不当。卢文军上诉主张过少，商贸城公司上诉主张不应赔偿装修损失，均缺少事实和法律依据，本院不予采纳。3、关于“营业收入损失”问题。2016年8月16日至2017年10月31日虽然在卢文军与商贸城公司租赁合同所约定的租赁期限内，但是该段时期内卢文军已经实际不能经营，其也无需再向商贸城公司支付占有使用费，在未实际经营的情况下，营业收入便缺少基础。况且，经营有风险，即便实际经营也无法确定一定月利润有10000元，卢文军也未举证证明其实际经营收入情况。故原审法院关于营业收入损失的判决缺少事实和法律依据，卢文军请求商贸城公司赔偿营业收入损失的诉讼请求应该予以驳回。至于审理期限问题。本案一审系适用普通程序审理，审理过程中因案情复杂，经院长批准延长审限5个月，故本案自立案至判决共计319天并未超审限。另外，卢文军在对朱柏忠无实体诉讼请求的情况下，要求其承担诉讼费无法律依据。卢文军要求金池公司承担连带责任，亦无明确法律依据。综上，卢文军和商贸城公司的部分上诉理由成立，原审法院认定事实清楚，法律理解有误，实体处理结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持（2016）浙0191民初3011号民事判决第一、二、三、四项。
二、撤销（2016）浙0191民初3011号民事判决第五、六项。
三、杭州下沙商贸城有限公司于本判决生效后十日内赔偿卢文军转让费损失120000元。
四、驳回卢文军的其他诉讼请求。
一审案件受理费8694元，由杭州下沙商贸城有限公司负担3303元，由卢文军负担5391元；二审案件受理费8694元，由杭州下沙商贸城有限公司负担3946元，由卢文军负担4748元。
本判决为终审判决。
审判长 金瑞芳
审判员 胡 宇
审判员 张一文
二〇一八年三月十三日
书记员 赖雪珂
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