江苏省无锡市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)苏02执异61号
异议人（被申请人）：无锡市申力置业有限公司，住所地江苏省无锡市。
法定代表人：单景轩，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：朱树英，上海市建纬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张莹琳，上海市建纬律师事务所律师。
申请人：江苏南通六建建设集团有限公司，住所地江苏省如皋市。
法定代表人：张彬，该公司董事长。
委托诉讼代理人：樊晓丽，北京市中伦（上海）律师事务所律师。
本院在执行申请人江苏南通六建建设集团有限公司（以下简称南通六建）与被申请人无锡市申力置业有限公司（以下简称申力公司）建设工程施工合同纠纷诉讼保全一案中，因本院查封了申力公司名下的12套房产。异议人申力公司向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并进行了公开听证，异议人申力公司的委托诉讼代理人张莹琳，申请人南通六建的委托诉讼代理人樊晓丽到庭参加听证，现已审查终结。
异议人申力公司异议称：本案南通六建申请保全的金额为1000万元，而法院查封了申力公司名下的房产价值高达5177万元，超出本案财产保全申请金额高达4177万元，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标部分财产的查封，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。故请求解除对申力公司超标的额部分财产的查封。
申请人南通六建辩称：1、其公司是依法进行反诉的，依法向人民法院申请财产保全，并根据法院要求提供适格的担保，查封合法有据。2、对申力公司在异议书中提出的单价均不认可，申力公司主张的实际售价高于或等于备案价格根本无法成立，鉴于我们是在估算查封财产的可变现价值，从依法保护申请人的角度，我们认为在估算可变现价值时必须采取保守谨慎的态度，我们认为涉案房屋的可变现市场价值应为6千元到7千元每平方米，考虑到存在两次流拍的可能，将来的实际变现价值可能会更低，申力公司一直主张的备案价格根本不能说明涉案房屋的市场价值，也可能存在有价无市的可能。3、考虑到将来不动产拍卖可能产生的评估费、拍卖费、执行费各种税费等一系列费用，我们认为查封标的相较申请保全金额应存在较大程度的上浮。如法院认为可变现价值存在超封，我们要求继续保全全部的低层住宅以及53-9商铺，同意解封除53-9以外的其他四套商铺。
本院经审查查明：2016年11月8日，本院作出（2016）苏02民初152号之一民事裁定，裁定：冻结申力公司名下的银行存款1000万元或查封、扣押相应价值的财产。2016年11月15日，本院作出了（2016）苏02民初152号之一协助执行通知书，并至无锡市不动产登记中心锡山分中心查封了申力公司名下的12套房产，其中底层住宅为7套，分别为房屋代码00023xxxxxxxxxx12、面积为356.12平方米，房屋代码00023xxxxxxxxxx11、面积为474.24平方米，房屋代码00023xxxxxxxxxx25、面积为515.65平方米，房屋代码00023xxxxxxxxxx14、面积为515.48平方米，房屋代码00023xxxxxxxxxx22、面积为515.48平方米，房屋代码00023xxxxxxxxxx13、面积为515.65平方米，房屋代码00023xxxxxxxxxx21、面积为515.65平方米；商业用房（含一、二、三层）为5套，分别为房屋代码00023xxxxxxxxxx01、面积为375.98平方米，房屋代码00023xxxxxxxxxx99、面积为183.39平方米，房屋代码00023xxxxxxxxxx80、面积为183.39平方米，房屋代码00023xxxxxxxxxx72、面积为171.53平方米，房屋代码00023xxxxxxxxxx6X、面积为97.48平方米。
本院查封上述房屋后，申力公司即向本院提出保全异议，认为本院查封的财产远远高于申请保全的财产，并提供如下证据：1、水岸名府小区总平面图，将该小区所有房屋的备案价格均进行标注，证明异议人的住宅和商铺都是一房一价，结合每套住宅的区位、面积等因素区别定价，从该ＸＸ面图全部房屋备案价格看，从7千多元到2万多元不等，此次被查封的商铺和住宅，均为较好的位置，商铺均价13000元左右，住宅均价12000元左右。南通六建质证认为，对该材料的三性均有异议，这是异议人单方制作的材料，不是证据，没有任何说服力，退一步说，即便标注的备案价格属实，也不能达到证明涉案房屋市场价值的目的，法院是否存在超标的查封，应该考量的是查封财产的市场价值和可变现价值与备案价格无关。
申请人南通六建则提供如下证据：1、证据保全的公证书一份，由无锡市锡城公证处出具，证明水岸名府小区在无锡市商品房信息发布平台上发布的可查询到的三套房屋（均为低层住宅）的对外参考报价均为7500元每平方米，印证涉案低层住宅房屋的市场价值不会高于7500元每平方米。2、无锡市锡山区不动产交易中心查询的涉案小区低层住宅的实际销售价格，经窗口工作人员告知，水岸名府小区已售的低层住宅小区价格均为7000元每平方米左右，印证涉案低层住宅房屋的实际市场价值就是7000元每平方米。关于涉案商铺，因基本上没有实际对外销售出去，故查询不到可参考的具有普遍性的市场价值。申力公司质证认为，对证据1真实性无异议，对关联性不认可，从异议人提供的小区平面图看该107、108、109三套住宅的备案价格仅为7500元每平方米，而从此次查封的房产看，两者的区位、面积、品质等都是完全不同的，因此，该三套房屋的备案价格与本次查封的12套房产的价格没有任何关联和参考意义。对证据2真实性无法确认，关于其实际销售价格我们无法一套套核实，结合我们提供的备案价格的平面图看，恰巧印证了我们的意见就是房屋实际销售价值和本案价格相近，不会低于备案价格的85%。对方提到的商铺基本没有销售出去，是因为锡山法院案件中将大部分商铺进行查封，无法对外销售。
本院在听证时，南通六建又称：法院查封的房屋市场价值只有两千万元。考虑到不动产将来存在拍卖流拍的可能，拍卖过程中也会产生评估费、拍卖费、执行费等，都需要由拍卖的变现价值来支付，所以，认为查封的财产价值应相比较保全金额存在上浮。
上述事实有本院民事裁定书、协助执行通知书、当事人举证材料及本院听证笔录等证据在卷佐证。
本案争议焦点为：本院查封的申力公司名下的房产价值是否超过了财产保全金额1000万元？
本院认为，人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。本案中，本院根据南通六建的申请，裁定保全申力公司的银行存款或相应资产1000万元，本院在实际查封中，查封了申力公司位于无锡市锡山区荡口蘅芳路的商铺及底层住宅12套，其中5套商铺面积合计达1011.77平方米，7套底层住宅面积合计为3408.27平方米。这些房屋申力公司虽提出房产价值高达5177万元，但该价值表系其自制的财产价值表，虽有一定的参考价值，但不具有定案证据效力，且其提供的其他资料，亦不能充分证明这些房屋的价值在本院执行时仍有这些价值，故本院对异议人提供的证据不予完全确认。但根据本案申请人提供的证据证明该小区底层住宅的参考报价仅为7500元每平方米，而报价的房屋处于小区相对不利的位置，本院结合该小区一户一价的特点，可以确定该小区每平方米7500元属于销售较低的房价，故可以计算出本院查封房屋的最低价为3000多万，再结合申请人在本院听证时认可本院查封房屋的价值达到2000万元的事实，故异议人要求本院解除部分查封房屋的请求成立。本院结合超出查封价值的情况、未来执行中房价可能产生的涨跌因素以及双方当事人的主张等综合因素，确定以解封一半底层住宅和一半商铺为宜。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（三）项之规定，裁定如下：
一、变更本院（2016）苏02民初152号之一协助执行通知书为查封申力公司名下6套房产（包括房屋代码00023xxxxxxxxxx12、面积为356.12平方米，房屋代码00023xxxxxxxxxx11、面积为474.24平方米，房屋代码00023xxxxxxxxxx14、面积为515.48平方米，房屋代码00023xxxxxxxxxx22、面积为515.48平方米，房屋代码00023xxxxxxxxxx01、面积为375.98平方米，房屋代码00023xxxxxxxxxx6X、面积为97.48平方米）。
二、解除本院（2016）苏02民初152号之一协助执行通知书对申力公司名下6套房产的查封（包括房屋代码00023xxxxxxxxxx25、面积为515.65平方米，房屋代码00023xxxxxxxxxx13、面积为515.65平方米，房屋代码00023xxxxxxxxxx21、面积为515.65平方米，房屋代码00023xxxxxxxxxx99、面积为183.39平方米，房屋代码00023xxxxxxxxxx80、面积为183.39平方米，房屋代码00023xxxxxxxxxx72、面积为171.53平方米）。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。
审 判 长 孙晓敏
审 判 员 俞 彤
代理审判员 杨 曦
二〇一七年二月十五日
书 记 员 张 萍
本案援引法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。