浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)浙杭民终字第3129号
上诉人（原审原告）：杭州汇宝置业有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区延安路179号3-1室。
法定代表人：鲁胜，执行董事。
委托代理人：何利锋、童骏，国浩律师（杭州）事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杭州金歌文化创意有限公司（原杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司），住所地：浙江省杭州市上城区延安路179号5楼。
法定代表人：吴三六，经理。
委托代理人：华凤军，女，1974年10月7日出生，汉族，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：施德胜，男，1972年7月30日出生，汉族，住浙江省长兴县。
被上诉人（原审被告）：浙江东创高科电器有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区文三路408号2幢六楼。
法定代表人：薛梅，总经理。
两被上诉人共同委托代理人：姜海斌，浙江浙杭律师事务所律师。
上诉人杭州汇宝置业有限公司（以下简称汇宝公司）因yi????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????与被上诉人杭州金歌文化创意有限公司（以下简称金歌公司）、施德胜、浙江东创高科电气有限公司（以下简称东创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2015）杭上民初字第1043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2006年9月8日，汇宝公司(作为出租方)与金歌公司（原杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司，筹）、施德胜（作为承租方）签订《元华商城房屋租赁合约》一份，约定出租方将其所有的位于杭州市上城区延安路179号元华商城第五楼房屋（建筑面积约4100多平方米）出租给承租方，租赁期自2006年12月23日起至2014年12月22日止，为期八年。第一年的租金为3176768元，第二年的租金为3338384元，第三、四年的租金为4028584元/年（未扣除一个月的免租期租金），第五、六年的租金为4327884元/年（未扣除一个月的免租期租金），第七、八年的租金为5076134元/年（未扣除一个月的免租期租金）。承租方按季支付租金，在每季第一个工作日向出租方支付当季租金。自第三年开始，承租方享有每年一个月的免租期，免除的租金按当年月平均租金计算，并从每年最后一季支付的租金中予以扣除。承租方需于签订合同后5日内缴纳保证金875000元。若承租方逾期支付租金或其他费用，出租方有权向承租方收取利率为每日3‰的逾期利息。若承租方逾期30天仍不支付，则出租方有权停水停电并收回该出租物业，由此发生的经济损失由承租方承担。合同期满，承租方须将该房屋恢复出租时的状态。杭州东创高科电气有限公司、施德胜为承租方提供履约担保，如承租方无法履约，由担保方承担连带保证责任。待工商正式核发营业执照之日，承租方主体自动转为金歌公司。该合同还对其他相关事项进行了约定。2008年8月26日，金歌公司向汇宝公司发函，通知其公司法人由施德胜变更为孙巍，撤销杭州东创高科电气有限公司为讼争房屋承租方担保单位，由嘉德威（杭州）电子有限公司作为承租方担保单位。汇宝公司在该函件上备注“收悉”并加盖公章。后因金歌公司欠付租金，汇宝公司于2014年4月15日向金歌公司、施德胜、杭州东创高科电气有限公司发函，催讨2014年第一季度中两个月房租计846022.34元、第二季度房租计1269033.51元，共计2115055.85元。要求金歌公司自接函之日起七日内向汇宝公司支付租金2115055.85元及按合同承担至实际支付之日止的利息，施德胜、杭州东创高科电气有限公司对此承担保证责任。2014年4月18日，杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司回函要求汇宝公司给予付款期限、违约责任上的宽限，承诺将在2014年4月30日将欠付的房金支付到位。2014年6月19日，施德胜回函要求汇宝公司提起诉讼、解除合同，并建议采用停电、停水等方法维权。2014年10月13日，杭州东创高科电气有限公司经核准，更名为东创公司。2014年12月20日，金歌公司向汇宝公司发函，承认欠付房租3307100.57元，并要求继续使用讼争房屋至2015年3月22日前搬离。汇宝公司于2015年6月18日向原审法院起诉，请求：1、金歌公司立即腾退其占有的位于杭州市上城区的房屋，恢复租赁房屋原状后返还给汇宝公司；2、金歌公司立即向汇宝公司支付欠付租金2182100.53元；3、金歌公司支付占有使用费2433763元（自2014年12月23日起按每年5076134元的标准暂计至2015年6月15日共175天，5076134元/年÷365天×175天=2433763元），实际计算至房屋腾退之日止；4、金歌公司支付逾期付款违约金216392元（自2014年12月23日起以2182100.53元为基数按照同期银行贷款基准利率5.1%的四倍计算至2015年6月15日共175天，2182100.53元×5.1%×4÷360天×175天=216392天），实际计算至房屋腾退之日止；5、施德胜、东创公司对金歌公司以上款项支付承担连带保证责任；6、本案的诉讼费由金歌公司、施德胜、东创公司承担。
原审法院认为：汇宝公司、金歌公司签订的《元华商城房屋租赁合约》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属有效，双方当事人均应依约全面履行合同义务。根据合同约定，承租方应在每季第一个工作日向出租方支付当季租金。若承租方逾期30天仍不支付，则出租方有权停水停电并收回该出租物业。现金歌公司欠付租金至今，该租赁合同已期满，汇宝公司诉请金歌公司支付租金2182100.53元，将讼争房屋恢复原状，腾退交还汇宝公司，于法有据，原审法院予以支持。汇宝公司诉请金歌公司支付占有使用费2433763元（自2014年12月23日暂计至2015年6月15日），并自2015年6月16日起按5076134元/年的标准计算至实际腾退之日止，于法有据，原审法院予以支持。汇宝公司诉请金歌公司支付逾期付款违约金216392元（自2014年12月23日起以2182100.53元为基数按年利率5.1%的四倍暂计至2015年6月15日），并自2015年6月16日起以未付租金为基数按年利率5.1%的四倍实际计算违约金至房屋腾退之日止，施德胜、东创公司抗辩该违约金计算标准过高，要求予以调整，原审法院依法调整为75134元（自2014年12月23日起以2182100.53元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍暂计至2015年6月15日），并自2015年6月16日起以未付租金为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍实际计算违约金至房屋腾退之日止。汇宝公司诉请施德胜、东创公司对讼争房屋租金、占有使用费、逾期付款违约金承担连带保证责任，根据原审法院查明的事实，汇宝公司曾于2014年4月15日向金歌公司、施德胜、东创公司发函催讨2014年第一季度中两个月及第二季度房屋租金，该部分租金的连带保证的诉讼时效自此开始起算，但汇宝公司直到2015年6月18日才诉至原审法院，该部分租金的连带保证已过一年的诉讼时效。对于汇宝公司诉请的其他部分的欠付租金，原审法院认为，分期履行债务的保证期间，应以最后一笔债务的到期日为起算时间，讼争合同约定承租方按季支付租金，在每季第一个工作日向出租方支付当季租金，即使按汇宝公司当庭陈述的最后一期租金应于2014年10月22日支付的意见，汇宝公司直到2015年6月18日才诉至原审法院，该部分欠付租金的保证期间也已过，保证责任得以免除。关于对房屋占有使用费的保证责任，原审法院认为，金歌公司曾于2014年12月20日向汇宝公司发函要求继续使用讼争房屋至2015年3月22日前搬离。汇宝公司收到该函件后，未采取任何行为收回讼争房屋，该房屋由金歌公司实际占有、使用，且该变更未经保证人书面同意，故施德胜、东创公司对汇宝公司诉请的占有使用费不承担连带保证责任。施德胜、东创公司抗辩对讼争房屋租金、占有使用费、逾期付款违约金无需承担连带保证责任，于法有据，原审法院予以采信。金歌公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十四条、二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第三十四条、第三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院于2015年9月15日判决：一、金歌公司于判决生效之日起10日内将位于杭州市上城区的房屋（建筑面积约4100平方米）恢复原状，腾退并交还汇宝公司；二、金歌公司于判决生效之日起10日内支付汇宝公司租金2182100.53元；三、金歌公司于判决生效之日起10日内支付汇宝公司占有使用费2433763元（自2014年12月23日暂计至2015年6月15日），并自2015年6月16日起按5076134元/年的标准计算至实际腾退之日止；四、金歌公司于判决生效之日起10日内支付汇宝公司逾期付款违约金75134元，并自2015年6月16日起以未付租金为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍实际计算违约金至房屋腾退之日止；五、驳回汇宝公司的其他诉讼请求。如果金歌公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。实收案件受理费22729元，由汇宝公司负担565元，由金歌公司负担22164元。
宣判后，汇宝公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决调低汇宝公司在一审诉讼请求中的违约金标准，缺乏事实与法律依据。根据汇宝公司与金歌公司签订的《元华商城房屋租赁合约》第9条第h款约定：“倘若承租方逾期支付租金或其他费用，出租方有权向承租方征收逾期利息，利率为日息3‰……。”本案中关于违约金双方在租赁合同中进行了明确约定，汇宝公司起诉时已经主动考虑约定的违约金过高问题，请求时主动降低了违约金标准，按照同期银行贷款基准利率5.1%的四倍计算。施德胜、东创公司虽认为违约金过高但并未提供任何证据予以证明。故原审法院再次调低违约金标准缺乏事实与法律依据，损害了汇宝公司的合法利益。恳请依法予以改判，支持汇宝公司的上诉请求。二、原审判决认定施德胜、东创公司对金歌公司的义务无须承担连带保证责任是错误的。（一）原审判决认为“根据本院查明的事实,汇宝公司曾于2014年4月15日向金歌公司、施德胜、东创公司发函催讨2014年第一季度中两个月及第二季度房屋租金，该部分租金的连带保证的诉讼时效自此开始起算，但汇宝公司直到2015年6月18日才诉至本院，该部分租金的连带保证已过一年的诉讼时效”。1、原审判决将在租赁期限内的租金支付债务按照租金支付时间分段计算连带保证的诉讼时效是错误的，割裂了租赁合同的整体性。本案为租赁合同纠纷，租赁期至2014年12月22日才到期，原审判决在租赁合同尚未到期的情况下，就起算租金支付的诉讼时效以及连带保证诉讼时效，缺乏事实与法律依据。汇宝公司认为在租赁合同尚未到期的情况下，不存在分段计算诉讼时效和分段计算连带保证诉讼时效的问题，应当从租赁合同到期之日起起算。2、连带保证作为合同之债的诉讼时效应当是两年。故原审判决按一年计算诉讼时效是错误的。3、原审判决自相矛盾。原审判决认定：上述该部分租金连带保证的诉讼时效自汇宝公司发函之日即2014年4月15日起计算，至起诉之日已过一年的诉讼时效。按照此观点，那么该部分租金的诉讼时效也已经超过一年的诉讼时效。但是从原审法院的判决结果来看，支持了汇宝公司在一审中关于支付租金的全部诉讼请求，由此导致了本案中租金支付之债的诉讼时效与连带保证的诉讼时效不一致的情况，可见原审判决在事实认定与判决结果之间存在根本矛盾。4、退一步讲，即使按照原审判决的观点成立，连带保证的诉讼时效也因为施德胜于2014年6月19日以书面形式回函而中断。该回函中施德胜对汇宝公司所发律师函中的事实予以了认可并提出了其单方面的方案。故可以认为双方对如何承担连带保证责任的相关事宜一直处于协商之中。汇宝公司认为，关于上述部分租金的连带保证责任的诉讼时效，即使按照原审判决观点分段分别计算，该部分租金的连带保证责任的诉讼时效也应当自施德胜回函之日发生中断。即诉讼时效应当从2014年6月20日起计算，距汇宝公司2015年6月18日提起诉讼时未超过一年的诉讼时效。综上所述，汇宝公司认为原审判决上述部分事实的认定是错误的，适用法律也是错误的，施德胜、东创公司对金歌公司的上述部分租金支付义务应当承担连带保证责任。（二）原审判决认为“对于汇宝公司诉请的其他部分的欠付租金，本院认为，分期履行债务的保证期间，应以最后一笔债务的到期日为起算时间，讼争合同约定承租方按季支付租金，在每季第一个工作日向出租方支付当季租金，即使按汇宝公司当庭陈述的最后一期租金应于2014年10月22日支付的意见，汇宝公司直到2015年6月18日才诉至本院，该部分欠付租金的保证期间也已过，保证责任得以免除。”汇宝公司认为原审判决对该部分的事实认定、适用法律是错误的。1、本案不是分期履行之债，而是定期给付之债，是在继续性合同（租赁合同）履行过程当中持续定期发生的债务，虽然按约支付租金是承租人的主要义务，但并非唯一义务，更需要强调的是本案为房屋租赁合同纠纷，承租人除需要履行支付房租等支付义务外，还需要承担例如可能产生的违约金、赔偿损失、合理使用租赁物、恢复租赁物原状、占有使用费、腾房等诸多其他义务。再则，根据涉案合同约定，施德胜、东创公司明确是对租赁合同中约定的承租人所有应当履行的义务承担连带保证责任，是对租赁合同的概括担保，而非针对某一项或某几项义务承担保证责任。故原审判决在租赁期限内将最后一期租金支付的到期日作为保证期间的起算点，违反了租赁合同关于履约担保的约定，狭义的将担保范围和担保责任仅缩小至租赁合同中租金支付的部分义务，割裂了租赁合同的完整性，损害了出租方即汇宝公司的利益。2、本案中，各期租金的履行虽然具备一定的独立性，但是该独立性不能否定租赁合同项下债务的整体性。若按照租金支付的期限分别起算保证期间，则割裂了租赁合同的整体性，同时，定期给付之债系继续性合同，债权人未及时追索债务人未履行的一期或者多期债务，是基于维护双方业已存在的合同关系及对债务人的信任和谅解，并非怠于行使权利。3、根据《中华人民共和国担保法》第二十一条规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”结合本案，涉案租赁合同第16条约定：“双方商定，由杭州东创高科电气有限公司及施德胜先生为承租方提供履约担保，若承租方无法履约，由担保方承担连带保证责任。”由此可见，担保方明确是对租赁合同中约定的承租人所有应当履行的义务承担连带保证责任，是对租赁合同的概括担保，而非针对某一项或某几项义务承担保证责任。综上，汇宝公司认为本案保证期间应当从主合同即租赁合同履行期限届满之日起算，即从2014年12月23日起算，而非从租金支付期限届满之日起算。退一步讲，无论从什么时间节点计算保证期间，对金歌公司应当承担的违约金、占有使用费、腾房义务等保证责任均未超过保证期间。故施德胜、东创公司对金歌公司的所有租金支付义务均应当承担连带保证责任，原审判决认定事实错误。（三）原审判决认为“关于对房屋占有使用费的保证责任，本院认为，金歌公司曾于2014年12月20日向汇宝公司发函要求继续使用讼争房屋至2015年3月22日前搬离。汇宝公司收到该函件后，未采取任何行为收回讼争房屋，该房屋由金歌公司实际占有、使用，且该变更未经保证人书面同意，故施德胜、东创公司对汇宝公司诉请的占有使用费不承担连带保证责任。”汇宝公司认为原审判决上述认定事实错误。1、根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”因此可知，合同变更的条件是合同当事人协商一致，达成合同变更的合意。本案中，金歌公司向汇宝公司发函要求汇宝公司给予腾房宽限期，但汇宝公司未通过任何形式予以同意或确认，双方之间未有对原租赁合同任何约定作出变更的合意。金歌公司的发函也是基于业已存在的租赁合同关系之上提出的单方要求，不能因合同一方当事人的单方意思来当然的推断双方对原合同作出了变更。因此，原审法院仅根据金歌公司的单方函件就机械的认定汇宝公司与金歌公司之间达成了对原租赁合同的变更，缺乏事实和法律依据。故汇宝公司认为保证人应当承担违约金、占有使用费、腾房义务等的保证责任。2、原审判决认定自相矛盾。如果原审认为金歌公司于2014年12月20日向汇宝公司所发的函件是对原租赁合同的变更。那么，变更之后即是新的租赁合同关系，基于新的租赁合同关系产生的应当是新的租金支付义务，也就不存在房屋占有使用费的概念。但是原审法院的最终判决却仍然支持了汇宝公司在一审时提出的关于占有使用费的全部诉讼请求。由此可知，原审法院在认定占有使用费部分的事实与其判决之间相互矛盾。因此，原审判决认定施德胜、东创公司对金歌公司的占有使用费不承担连带保证责任，明显认定事实错误，缺乏法律依据。综上，请求：1、撤销原审判决第四、第五项判决，依法改判：即第四项判决改为金歌公司于判决生效之日起十日内支付汇宝公司逾期付款违约金216392元，并自2015年6月16日起以未付租金为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍实际计算违约金至房屋腾退之日止；第五项改判为施德胜、东创公司对金歌公司上述义务承担连带保证责任。2、本案一、二审的诉讼费用由金歌公司、施德胜、东创公司承担。
针对汇宝公司的上诉，金歌公司答辩认为：一、关于退房的问题，汇宝公司认为金歌公司没有退房，但金歌公司已经退房并腾空，汇宝公司认为没有清场应提交交付时状态的证据，另外，金歌公司已经将钥匙交给了物业；二、关于房租的问题，因为租金较高，金歌公司多次找汇宝公司协商要求降低房租，以前经营状况好的时候租金都是提前交的，不存在拖欠的问题，现在由于经营状态恶化，支付不了房租，企业面临破产。对一审判决没有什么意见。
施德胜、东创公司共同答辩认为：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，具体有以下几点理由：一、一审判决调整违约金标准于法有据。根据合同法第一百一十四条的规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条同样规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，汇宝公司没有提供证据证明违约行为造成的损失，并且由于汇宝公司可以持续依约收取房屋租金，也不可能造成损失，同时，根据汇宝公司与承租人之间所签订的《元华商城房屋租赁合约》第九条约定，“若承租方逾期30天仍不付，则出租方有权停水停电并收回该出租物业，由此发生的经济损失由承租方承担”，但当承租方出现逾期支付房屋租金的情形时，汇宝公司却怠于行使该权利，致使损失进一步扩大，汇宝公司对损失的扩大负有责任。综合以上几点，一审判决调整违约金标准，于法有据。二、本案的保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。《元华商城房屋租赁合约》第16条合同担保约定：双方商定，由东创公司及施德胜为承租方提供履约担保，若承租方无法履约，由担保方承担连带保证责任。合同各方并未约定具体的保证期间。根据担保法第二十六条规定：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。三、一审判决将保证期间确定为从2014年10月22日起算，已经考虑了同一租赁合同的整体性问题。施德胜、东创公司在一审庭审过程中主张本案中主债务履行期限应当按季分期计算。理由是《元华商城房屋租赁合约》第3.2条约定：“承租方按季支付租金，必须每季第一个工作日向出租方支付当季租金。……”2014年4月15日，汇宝公司委托律师签发律师函，称：“但杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司截止到2014年4月14日，未支付2014年第一季度中的两个月房租（计846022.34元）以及第二季度房租（计1269033.51元），欠付租金共计2115055.85元。”2004年4月6日，最高人民法院针对云南省高级人民法院《关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》作出法函〔2004〕22号答复。该答复载明：对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期限届满之次日起算。因此，在本案中，主债务履行期限应当按季分期计算。但，一审判决最终还是将保证期间确定为2014年10月22日起算，这已经考虑了汇宝公司所提到的同一租赁合同的整体性问题。而汇宝公司认为保证期间应当从租赁合同到期之日起起算没有法律依据，最高人民法院（2011）民提字第304号民事判决书，在裁判要旨部分也明确指出：存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。陕西省高院在2007年12月6日出台的关于审理担保纠纷案件若干法律问题的意见也持同样的观点：分期履行的债务，债权人主张保证期间应以最后一笔债务到期日为起算时间的，人民法院应予支持。四、《元华商城房屋租赁合约》第16条合同担保约定：双方商定，由东创公司及施德胜为承租方提供履约担保，若承租方无法履约，由担保方承担连带保证责任。本条明确了施德胜、东创公司是为履约提供担保，该合约期满后承租人继续使用租赁房屋的行为并不是在原合约约定的范围内，不属于施德胜、东创公司的保证范围。同时，2014年12月20日，承租人向汇宝公司发函，要求继续使用租赁房屋，而汇宝公司也默许了承租人的继续使用行为，并未采取任何措施要求承租人搬离，应当视为汇宝公司与承租人达成了一个新的合意，汇宝公司并未对该新的合意提供保证。如按汇宝公司的意思，则该继续使用行为显然增加了施德胜、东创公司的保证责任，在施德胜、东创公司未表示接受的前提下，对施德胜、东创公司不具有约束力。五、租赁合同履行期间，施德胜与东创公司曾经向汇宝公司发过联系函，要求变更保证人，由案外人承担保证责任，汇宝公司已经盖章收悉，且没有提出反对。此外，施德胜补充答辩认为：金歌公司拖欠租金之久不符合常理，汇宝公司有故意放纵之嫌，也有管理失职之责。
二审举证期限内，各方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。对承租人而言，其合同的主要义务为支付租金。《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”本案中，汇宝公司与金歌公司订立租赁合同，而东创公司、施德胜为承租方提供履约担保，“若承租方无法履约，由担保方承担连带担保责任”，双方并未约定保证期限，故而汇宝公司若要求东创公司、施德胜承担连带保证责任，应于主债务履行期限届满之日起六个月内向保证人主张权利。经查，根据汇宝公司与金歌公司之间的租赁合同，租金的支付方式为承租方按季支付租金，在每季第一个工作日向出租方支付当季租金，故即使按照汇宝公司所述最后一期租金应于2014年10月22日支付，保证期限亦应从此时开始计算，而汇宝公司迟至2015年6月18日向原审法院起诉，故汇宝公司要求东创公司、施德胜承担除2014年度第一季度中两个月及第二季度房屋租金之外的租金、基于上述租金所产生的违约金以及占有使用费，已经超过东创公司、施德胜的保证期间，原审法院不予支持当属正确。至于2014年第一季度中两个月租金及第二季度房屋租金，虽然汇宝公司于2014年4月15日就该笔债务书面通知东创公司、施德胜承担连带保证责任，尚在保证期限之内，但其于2015年6月18日向原审法院起诉，已超过诉讼时效，故原审法院不予支持并无不妥，而金歌公司于2014年12月20日向汇宝公司发函，认可尚欠3307100.57元，并要求汇宝公司同意其于2015年2月10日前付清，产生诉讼时效中断的效果，故汇宝公司要求金歌公司支付上述期间的租金，未超过诉讼时效。双方合同中约定，若承租方逾期支付租金或其他费用，出租方有权向承租方收取利率为每日3‰的逾期利息。汇宝公司主张按照同期银行贷款基准利率5.1%的四倍计算过高，原审法院予以调整有法律依据，本院予以维持。综上，汇宝公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22729元，由上诉人杭州汇宝置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 秦海龙
代理审判员 睢晓鹏
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 王 颖
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