江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏01民终2575号
上诉人（原审被告）：南京嘉福置业有限公司，住所地南京市江宁区湖熟街道工业集中区。
法定代表人：徐成荣，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：姚正林，上海申浩（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宗亚妹，女，1981年6月19日生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：刘金彪，南京市江宁区秣陵法律服务所法律工作者。
上诉人南京嘉福置业有限公司（以下简称嘉福公司）因与被上诉人宗亚妹商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院(2017)苏0115民初19361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
嘉福公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉请或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、迟延交付涉案房屋并非上诉人原因导致，应当免除上诉人迟延交付的违约责任。涉案房屋早已完工，上诉人与供电部门签订了供电合同并缴纳了全部的供电设施费用，但因湖熟街道规划建设湖熟新市镇华夏幸福项目，供电部门为了配合政府的政策规划，将高压线网重新设计走向导致未能按约定时间建设完成，因规划政策原因致使上诉人无法按照合同约定的期限交付房屋，故上诉人不应承担迟延交付的违约责任。二、即使认定上诉人承担迟延交付的违约责任，也应当首先适用双方购房合同中关于迟延交房违约责任条款。三、一审判决全部诉讼费由上诉人负担不合理，应由双方合理分担。
宗亚妹辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决有事实依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
宗亚妹向一审法院起诉请求：1.嘉福公司支付逾期交付租金损失每月4000元（从2017年1月1日起计算至实际交付之日止）；2.本案诉讼费由嘉福公司承担。
一审法院认定事实：2016年5月18日，宗亚妹（乙方）与嘉福公司（甲方）签订《静林湾花园商品房预售合同》一份，约定由宗亚妹购买嘉福公司开发的位于南京市江宁区湖熟街道汤铜路南侧静林湾花园10幢104室房屋（含跃层），房屋建筑面积242.99平方米，单价8889.25元/平方米，房屋总价款2160000元。合同第六条第一项约定，嘉福公司应于2016年12月31日前向宗亚妹交付该商品房；第二项约定，该商品房交付时应当取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料以及用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，同时达到嘉福公司承诺的附件7中的第1至3项条件。第三项约定，嘉福公司迟延交付该商品房的，按照每天10元每户，向宗亚妹支付逾期间的违约金。合同签订后，宗亚妹已付清全部购房款。
一审另查明，就嘉福公司逾期交付涉案房屋事宜，南京市江宁区信访局曾于2017年11月10日组织江宁区湖熟街道办事处、江宁区规划、国土局等部门及部分业主召开信访事项协调会，会办结果为建立沟通渠道，加快验电进程。现涉案房屋尚未满足交付条件，嘉福公司未向宗亚妹交付涉案房屋。
关于宗亚妹主张嘉福公司按照4000元每月的租金标准支付其逾期交房违约金。嘉福公司认为双方之间关于逾期交房违约金的约定系双方真实意思表示，故应当按照10元每天的标准计算逾期交房违约金，宗亚妹则认为双方合同约定的违约金标准远远低于其实际损失，故要求按照涉案房屋同类型、同地段房屋租金的标准支付其违约金。就涉案房屋同类型、同地段房屋租金标准，审理中一审法院依法对位于南京市江宁区湖熟街道后院园56号宁宁房产中介等四家中介进行了询价，四家中介机构工作人员回复一审法院，因涉案房屋未实际交付，故无出租记录，但涉案房屋同地段的绿野枫景花园的户型与静林湾花园相近且位置优于静林湾花园，该小区同类型房屋租金标准约在每月2000元至3000元左右。宗亚妹、嘉福公司双方对一审法院的调查笔录和工作笔录真实性无异议，嘉福公司坚持认为应当按照双方合同约定支付违约金，宗亚妹则认为不能按照毛坯房的租金标准计算其损失。
一审法院认为，宗亚妹、嘉福公司双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，双方合同约定嘉福公司应于2016年12月31日前向宗亚妹交付涉案房屋，现嘉福公司逾期未交付，应当自2017年1月1日起承担逾期交房违约金。关于宗亚妹主张嘉福公司按照4000元每月的标准支付其延期交房的租金损失。法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，嘉福公司逾期交房客观上给宗亚妹造成不能占有使用涉案房屋的实际损失，该损失与涉案房屋的租金相一致，双方合同虽约定嘉福公司按每天10元标准支付逾期交房违约金标准，但该违约金不足以弥补宗亚妹的实际损失，宗亚妹主张按照涉案房屋同地段同类型房屋的租金标准来计算嘉福公司逾期交房的违约金并不违反法律规定，结合一审法院调查涉案房屋同地段同类型房屋租金标准，一审法院酌定嘉福公司按照每月2350元的租金标准向宗亚妹支付逾期交房违约金，故对宗亚妹的该项诉讼请求，一审法院予以部分支持。法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。嘉福公司辩称其逾期交付房屋并非其自身原因导致，而是由于供电部门外部高压线网未能建设完工以及天然气增压锅搬迁等原因造成，属于不可抗力，其不应承担逾期交付的违约责任，但未提交充分证据予以证实，且不可抗力是一种客观情况，应独立于人的行为之外，嘉福公司陈述的上述原因应不属于不可抗力范畴，故嘉福公司主张其不承担违约责任于法无据，一审法院对嘉福公司该辩解意见不予采纳。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决：一、南京嘉福置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付宗亚妹逾期交房违约金（按2350元每月的标准，自2017年1月1日起计算至实际交房之日止）；二、驳回宗亚妹的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取450元，由嘉福公司负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据，且对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。宗亚妹、嘉福公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，宗亚妹依约支付了全部房款，但嘉福公司未按合同约定交付房屋，其行为构成违约，应当承担逾期交房责任。虽然双方签订的商品房预售合同约定嘉福公司按每天10元标准支付逾期交房违约金，但双方约定的逾期交房违约金不足以弥补宗亚妹的实际损失，一审法院结合涉案房屋同地段同类型房屋租金标准酌定嘉福公司按每月2350元的租金标准支付宗亚妹逾期交房违约金，不违反法律规定，本院予以维持。嘉福公司上诉称因规划政策原因致使其无法按照合同约定交付房屋，无充分的证据证实，且合同具有相对性，嘉福公司以此为由主张其不承担违约责任，于法无据，本院不予采纳。本案系因嘉福公司迟延交付房屋而引发诉讼，一审法院判定由嘉福公司承担一审案件受理费，并无不当。
综上所述，嘉福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费900元，由上诉人南京嘉福置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 白文虎
审判员 龚 达
二〇一八年六月六日
书记员 倪 辉