江苏省南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0115民初12614号
原告（反诉被告）：南京光威能源科技有限公司（组织机构代码69043722-5），住所地在南京市江宁经济技术开发区秦淮路20号。
法定代表人：周庆梦，该公司总经理。
委托诉讼代理人：何有忠，江苏圣典律师事务所律师。
被告（反诉原告）：南京大鹏五矿汽车配件有限公司（统一社会信用代码91320115667369148J），住所地在南京市江宁区秣陵街道工业集中区。
法定代表人：贾辅庭，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵恒翼，江苏普善律师事务所律师。
原告（反诉被告）南京光威能源科技有限公司（以下简称光威公司）与被告（反诉原告）南京大鹏五矿汽车配件有限公司（以下简称大鹏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）光威公司的委托诉讼代理人何有忠，被告（反诉原告）大鹏公司法定代表人贾辅庭及委托诉讼代理人赵恒翼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告光威公司向本院提出诉讼请求：1.判令大鹏公司返还161100元、部分租金22706.7元、押金36269.1元，承担直接损失52441.71元，以上合计272517.51元；2.由大鹏公司承担本案诉讼费用。事实与理由：其与大鹏公司于2015年6月25日签订《租赁合同》，合同约定大鹏公司将位于南京市江宁区秣陵街道前晋路9号的房屋有偿租赁给其使用，期限2年，自2015年7月27日至2017年7月26日。协议签订后，截止2016年3月1日，其共向大鹏公司支付款项349128.6元。2016年3月20日，大鹏公司将租赁给其作为生产用的房屋强行封门落锁妨碍其生产经营，双方就此发生严重矛盾，其与大鹏公司于2016年4月16日在江宁区秣陵派出所签订《调解协议书》，其向大鹏公司指定账户打入争议的161100元，并约定该款项通过诉讼解决。其后于2016年4月26日迁出，至此日，其使用该房屋累计9个月，按照双方签订的《前晋路9号房屋租赁合同》补充协议房屋租金计算方式得出的费用为326421.9元，其放弃要求大鹏公司返还该部分租金的权利，但大鹏公司须返还其支付给大鹏公司349128.6元与326421.9元差额部分22706.7元。另外，大鹏公司应返还其交付的押金36269.1元。由于大鹏公司采取封门落锁等干扰其正常生产经营的行为，导致其可自行生产的设备材料不能正常生产，发生对外采购致使其损失52441.71元。截止其迁出前，大鹏公司租赁给其的房屋仍然没有办理好相关合法手续，没有房屋产权证并土地使用证，属于非法建筑，因此应当认定双方签订的有关协议无效。其与大鹏公司多次磋商无果，为维护其的合法权益，现诉至法院。后，光威公司变更诉讼请求，要求大鹏公司返还161100元、租金22706.7元、押金34542元，合计218348.7元。
被告（反诉原告）大鹏公司答辩并反诉称：一、其将具有合法权利的厂房出租给光威公司使用，双方在租赁合同中约定了租赁期限，租金是每半年支付一次，提前一个月支付租金后使用房屋，光威公司应当在2015年12月16日之前支付2016年1月27日至2016年7月26日租金229128.16元，根据光威公司自述于2016年3月31日才支付120000元房租，至今光威公司还拖欠租金，本案违约方系光威公司；二、租赁合同到期前，光威公司没有能力支付租金，双方为此产生争议，在第三方调解下由光威公司先行向其支付161100元款项作为履约的担保，161100元为三个月的租房租金108800元和上一年光威公司应支付的税金52300元，均系光威公司拟违约应当支付的款项；三、其实际收取光威公司押金34542元，根据合同约定，押金只有在承租人没有违约，且将房屋恢复原状交还的前提下才可以返还，而在双方租赁合同履行过程中，光威公司屡次违约，且至今未将房屋恢复原状交还，根据合同约定，该押金不予退还；四、关于光威公司主张的损失，本案是合同之诉，光威公司主张损失基于其存在违约行为给光威公司造成损失，而事实上，其按照合同约定履行了交付房屋的义务，不存在任何违约，且光威公司亦未提供证据证明其损失，更不能证明该损失系其造成，综上，光威公司的诉请没有事实和法律依据，应予以驳回。同时，因光威公司的违约行为，其反诉请求：1.判令解除双方于2015年6月25日签订的《租赁合同》；2.光威公司将租赁房屋恢复原状并返还；3.光威公司支付解除合同违约金108807元；4.光威公司支付截止2016年4月26日租金、逾期付款违约金、物业费、税金、水电费等合计55703.32元；5.光威公司支付2016年4月27日至房屋实际返还之日止的租金，按照1460元/日计算；6、光威公司承担诉讼费用。
反诉被告光威公司反诉辩称：一、其已按照2016年4月16日在江宁区秣陵派出所签订的调解协议书的约定，于2016年4月26日将厂房恢复原状并交还给大鹏公司，因大鹏公司拒绝受领，双方引发纠纷，又再次到秣陵街道派出所进行了调解，双方在人民调解协议书上签字；二、租赁合同及补充协议应认定为无效，其在使用该厂房期间，因大鹏公司的干扰经营，其只能停止占用该厂房，另谋他出；三、双方在2016年4月26日之后没有任何经营往来。综上，反诉原告的反诉请求缺乏事实及法律依据，依法应予以驳回。
经审理查明：2015年6月25日，光威公司与大鹏公司签订《租赁合同》一份，约定大鹏公司将位于南京市江宁区前晋路9号的部分厂房办公楼租赁给光威公司，面积1919平方米，费用合计512373.2元（含房租费、税费），租赁期为贰年，自2015年7月27日起至2017年7月26日止；双方应严格履行合同，不履行或不完全履行合同应负违约责任，除政策性用地等不可抗力因素外，双方任何一方不得解除本租赁合同，如因任何一方原因造成合同终止，则违约方应按本租赁合同3个月的租金作为违约金支付给对方。同日，光威公司与大鹏公司签订《前晋路9号房屋租赁合同的补充协议》一份，约定：关于合同房租租金组成的明细：1、厂房房租裸价1919平米×18.9元/平米/月×12个月=435229.2元；2、税费435229.2元×17.7%=77035.57元；3、物业费：1919平米×1元×12个月=23028元，合计费用：435229.2+77035.57+23028+227.1=535519.87元（227.1元为调整后的现租金与原租金的差额），税费按照实际缴纳计算，多退少补，将造成租金总价的细微差距，租金支付方式为先付后租，缴费方式为半年付，租金到期前一个月支付下半年房租。其他补充：1、房屋押金为1个月租金，费用为36269.1元；2、如生产需要拆改部分，经安全评估后，经甲方同意方可进行，租赁期满后恢复原状。
2015年6月30日，光威公司预付大鹏公司半年租赁费229128.6元；2016年1月31日，光威公司支付大鹏公司租赁费100000元；2016年3月31日，光威公司支付大鹏公司租赁费20000元；2016年4月28日，光威公司支付大鹏公司161100元。
2016年3月26日至2016年4月13日，光威公司员工陆某12次通过邮政特快专递向大鹏公司法定代表人贾辅庭邮寄告知函（收件人地址为南京市江宁区××号，主要内容为：大鹏公司，法人代表贾辅庭，现我公司厂房大门被锁住，大门口停放了车牌号为苏Ａ×××××的车子，虽然给您和您太太去短信和微信询问，却不见你们的回复，我方估计为贵方的行为，如果为贵方的行为，那么贵方的行为已经影响了我方的正常经营，给我方造成了经济损失……为避免损失，请贵方知悉后，尽快给予答复）、苏Ａ×××××车辆挡住光威公司租赁厂房门口的照片、光威公司租赁厂房门被锁上的照片。上述邮政特快专递因收件人拒收被退回。
2016年4月16日，大鹏公司（甲方）与光威公司（乙方）在江宁区秣陵派出所内达成调解协议书一份，约定：就甲乙双方2015年6月25日签订的《租赁合同》纠纷，为了保证乙方生产经营设备的搬迁，经调解双方达成如下一致协议：1、甲方认为乙方在履行合同中已违约，并于2016年3月23日前已搬走供电电缆，未通知甲方；甲方认为乙方应承担违约责任赔偿人民币161100元（其中违约金应补偿3个月租金即108800元，补交上年房产税52300元，房产税按税务局实际缴款数额为准），此款一次性打入甲方账户，到账后乙方方可搬运剩余设备。2、乙方不认可甲方主张的161100元的主张，但为了从租赁的甲方的厂房拉回剩余设备，保证企业的正常生产经营，乙方同意将161100元双方争议的租赁合同纠纷标的额在2016年4月18日先打入甲方指定账户，乙方资金到账后，甲方不得干涉乙方的设备搬迁活动。3、乙方应承担在经营过程中使用的水电费，并对损坏的甲方房屋及设施恢复原样；乙方应于2016年4月26日前将恢复原样的厂房及厂房内的原有设施交付给甲方，否则，每延期一日，乙方付甲方1460元。乙方就上述争议的161100元可在本协议签订后通过诉讼途径解决，最终以法院生效判决为准。
2016年4月26日上午11时许，在秣陵前晋路9号大鹏公司内，大鹏公司法定代表人贾辅庭与光威公司陆某因租赁恢复原样琐事发生争议，报警后，双方于2016年4月28日到秣陵街道派出所内调解。经调解，双方自愿达成如下协议：1、陆某主张因贾不满意恢复原样的施工，征得贾同意又请来第三方施工人员详做，按照评估价格给第三方施工，贾同意后协议终止，不再再交租金；2、贾辅庭主张原则上租金应到恢复原样后终止协议，但租金不是问题，只要林小祥交通事故好说，都好说；3、陆认为一马归一马，我们可以做工作，贾不能以此事说事，其不能接受，根据双方的实际情况，难以达成一致意见，调解不成。
另查明，2014年7月，光威公司与大鹏公司签订关于涉案租赁房屋的租赁合同，合同到期后，双方签订涉案租赁合同。2014年12月30日，光威公司向大鹏公司出具付款承诺书，内容为：“1、光威公司于2015年1月1日前支付大鹏公司厂房租金109383元；2、光威公司于2015年1月10日前支付大鹏公司厂房租金109383元；3、光威公司未按上述期限付款支付大鹏公司3%的违约金3281元；4、付款截止日期不超过2015年1月15日，否则加付违约金6000元，并附加其他方法限制生产等”。
再查明，2008年3月4日，南京市江宁区规划局作出关于加快推进区2008年重点产业项目规划方案申报的通知。2008年7月4日，南京市江宁区发展和改革局、南京市江宁区中小企业管理局共同作出关于秣陵街道大鹏公司在工业集中区内投资建设汽车配件生产、销售项目，符合享受相关规费减免条件的项目认定书。2008年7月24日，南京市江宁区人民政府秣陵街道办事处向江宁区人民政府请示关于大鹏公司等七个项目提请区政府相关部门同意提前办理审批手续，载明：“根据区委、区政府2008年度重要考核产业项目推进工作要求，我街道积极协调办理项目的各项开工手续，大鹏公司等7个项目因土地手续问题，立项、规划、消防、审图、建工等相关手续无法正常通过审批，为此，我街道特请示区政府，准予相关部门提前发放相关审批证书，以便上述项目顺利开工建设……”。2009年6月9日，南京市江宁区规划局向秣陵街道办事处出具关于秣陵工业集中区纬一路以南，秣陵一47号地块的规划可行性工程方案研究，经过核查，其中2#厂房符合有关规划。南京市江宁区江城建设工程设计文件审查服务有限公司于2009年6月9日向大鹏公司出具2#厂房建设工程勘察文件、施工图及抗震设计文件审查收费通知单。南京市江宁区江城建设工程设计文件审查服务有限公司于2009年7月11日出具证明一份，载明：“兹有大鹏公司来我公司报审的2#厂房项目，现已通过技术性审查，根据区领导批示，为顺利推进该项目，我公司只能从技术层面予以证明，便于项目早日开工建设，但由于尚缺前期相关手续，政策性审查正在进行之中，我公司暂不核发《施工图审查合格证》”。2010年5月20日，南京市江宁区发展和改革局出具关于同意大鹏公司建设汽车零配件生产厂区项目备案的通知书，载明：“大鹏公司，你公司《关于建设汽车零配件生产厂区项目备案的请示》及附件收悉，根据宁政发[2006]86号文件规定，经研究，同意该项目备案，具体事项通知如下：一、同意你公司建设汽车零配件生产厂区项目……五、请根据本备案通知，向区规划、国土、环保、安监及行业主管部门申请办理项目相关手续，在各项手续完备后，项目方可实施……”。2010年5月27日，江宁区建设工程招标投标办公室向大鹏公司出具江苏省房屋建筑和市政基础设施工程施工批准直接发包通知书。2010年11月9日，南京市规划局向大鹏公司出具《建设用地规划许可证》（地字第320115201011493号），载明：“根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十七、第三十八条规定，经审核，本用地项目符合城乡规划要求，颁发此证”。2010年2月3日，南京市江宁区人民政府确定大鹏公司汽车零部件（二期）为2010年重点产业项目。2010年12月29日，南京市江宁区规划局向大鹏公司出具建设项目规划设计方案审定通知书，载明：“你单位申报的厂区规划设计总图及单体方案已收悉，经审查，提出以下意见：1、原则同意该厂区规划布局及建筑单体方案；2、建筑单体施工图报我局审批时需提供有关部门书面意见”。南京市江宁区规划局在2010年12月的大鹏公司厂区规划设计图上盖章。2011年10月30日，南京市江宁区人民政府秣陵街道办事处向江宁公安分局秣陵派出所出具证明一份，载明：“大鹏公司于2007年8月和我街道签订了土地出让协议，是2009年江宁区重大产业项目之一，该项目总投资约5000万元，位于我街道工业集中区二期内，具体四址为东邻南京公大食品公司，西接南京五牛科技公司，坐南朝北，面临前晋路，占地面积约18亩，现厂房及办公楼已基本建成。该项目土地证正在办理之中”。2015年6月25日，大鹏公司办理双方涉案房屋2014年7月27日至2015年7月26日租赁登记备案。
审理中，本院组织原、被告于2016年11月24日共同至现场进行实地勘查，发现厂房门口处有光威公司的牌子，涉案厂房内设备已腾空，厂房一楼地坪、墙面、二楼墙面、厂房外路灯等均有损坏。
庭审中，对于大鹏公司要求恢复原状的诉请，光威公司称大鹏公司可以自行修复并提供正规发票，修复的数额应当在10000元以内。后大鹏公司变更诉讼请求，要求光威公司赔偿房屋修复费用50000元。大鹏公司未提供涉案房屋的建设工程规划许可证。经本院释明，光威公司变更诉讼请求，要求大鹏公司返还使用费22706.7元，其他请求不变。大鹏公司认为虽暂未取得建设工程规划许可证，但南京市江宁区规划局于2010年12月29日出具的规划设计方案审定通知书相当于建设规划证书，可以认定涉案房屋已经主管部门的批准建设，涉案租赁合同应认定为有效，如法院认定涉案租赁合同无效，其变更诉讼请求，要求：1.光威公司赔偿房屋修复损失50000元；2.光威公司支付水电费81.32元；3.光威公司支付2016年4月26日至实际交还房屋之日止的占有使用费，按照1460元/日；4.光威公司支付逾期付款违约金3281元。
审理中，光威公司与大鹏公司一致认可光威公司支付的押金为34542元。光威公司认可欠大鹏公司水电费81.32元。大鹏公司提供零星维修工程维修明细证明除二楼墙面外的其他零星工程维修费用37093.06元，另主张二楼墙壁植筋的维修费用为12906.94元。光威公司质证后称：认可修复费用9197.41元和二楼墙壁植筋修复费用2000元。
大鹏公司称其为涉案房屋租赁缴纳税费56890.68元，提供以光威公司为纳税人的房屋租赁的增值税发票（税率为5%，税额为15543.9元）、大鹏公司为纳税人的房产税发票（税率为12%，税额为39170.63元）；大鹏公司为纳税人的城市维护建设税（金额1088.07元，计税金额为增值税15543.9元，税率为7%）、印花税（金额为310.88元，计税金额为310878元，税率为0.1%）、教育费附加（金额为466.32元，计税金额为增值税15543.9元，税率为3%）、地方教育费附加发票（金额为310.88元，计税金额为增值税15543.9元，税率为2%）；大鹏公司认为其多支付的税金应从光威公司已支付120000元内扣除。光威公司对纳税人为其的税金认可，对纳税人为大鹏公司的税金不认可。
上述事实，有《租赁合同》、《前晋路9号房屋租赁合同的补充协议》、收据、付款回单、调解协议书、人民调解协议书、现场勘验照片、通知、项目认定书、请示、建设用地规划许可证、规划设计图及当事人陈述等证据证实。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，大鹏公司未提供涉案房屋的建设工程规划许可证，且其提供的证据也不足以认定涉案房屋经主管部门批准建设，故大鹏公司与光威公司之间的租赁合同及补充协议应认定无效。
关于涉案房屋是否已返还的问题。根据光威公司与大鹏公司于2016年4月16日达成的调解协议的约定，涉案厂房应交还的时间为2016年4月26日，结合双方于2016年4月28日在秣陵派出所的调解记录，可以认定光威公司已于2016年4月26日腾空、搬离涉案房屋并将涉案房屋交还给大鹏公司，本院认定房屋交付时间为该日。对于交还的房屋存在的质量问题，大鹏公司可向光威公司主张权利，但不能拒收该房屋。大鹏公司要求光威公司返还房屋及支付自2016年4月27日的占有使用费，本院不予支持。
关于光威公司主张的161100元、使用费及押金。因涉案租赁合同被认定无效，大鹏公司收取光威公司违约金108800元无法律依据，应予以退还。光威公司要求大鹏公司返还108800元，本院予以支持。关于大鹏公司预收的税金52300元，根据租赁合同补充协议约定的光威公司应承担租赁房屋的税金及应负担的税负比例为17.7%，可以认定大鹏公司缴纳的56890.68元税金应由光威公司负担。光威公司要求大鹏公司返还税金52300元，本院不予支持。大鹏公司要求从光威公司已支付的120000元扣除其多支付的税金，因补充协议约定了房屋租赁费用的明细包含税金，对于该抗辩意见，本院予以采纳。光威公司使用涉案房屋至2016年4月26日，应支付至该日的占有使用费326421.9元（36269.1元/月×9个月）及物业费17271元（1919元/月×9个月），合计343692.9元。扣除光威公司已支付的349128.6元及光威公司需承担的税金差额4590.68元（56890.68元-52300元），大鹏公司应返还给光威公司845.02元（349128.6元-343692.9元-4590.68元）。大鹏公司收取光威公司的押金34542元，现合同被确认无效，该押金应退还给光威公司。
关于大鹏公司主张的修复房屋的损失，结合本院现场勘验、原被告的陈述及大鹏公司提供的证据，本院酌定光威公司应支付大鹏公司修复房屋的费用20000元。大鹏公司主张水电费81.32元，光威公司予以认可，本院予以确认。大鹏公司主张逾期付款违约金，未提供证据证明，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）南京大鹏五矿汽车配件有限公司于本判决发生法律效力之日起十日返还原告（反诉被告）南京光威能源科技有限公司款项108800元、占有使用费845.02元、押金34542元，合计144187.02元；
二、南京光威能源科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付南京大鹏五矿汽车配件有限公司水电费81.32元、房屋修复费用20000元，合计20081.32元；
三、驳回南京光威能源科技有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回南京大鹏五矿汽车配件有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费收取4575元，由光威公司负担1554元，由大鹏公司负担3021元。反诉案件受理费减半收取4037元，由大鹏公司负担3886元，由光威公司负担151元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 樊琴亚
人民陪审员 李明建
人民陪审员 李 园
二〇一七年五月十日
书 记 员 吴 飞