四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终732号
上诉人（原审被告）：刘泉，男，汉族，1988年9月13日出生，住成都市高新区。
委托诉讼代理人：刘春荣，男，汉族，1963年1月25日生，住成都市高新区。
委托诉讼代理人：颜诗树，四川谦信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王晓磊，男，汉族，1991年2月6日出生，住山西省永济市。
委托诉讼代理人：胡庆治，北京市中银（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡定芳，北京市中银（成都）律师事务所律师。
上诉人刘泉因与被上诉人王晓磊房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初10801号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
上诉人刘泉上诉请求：一、撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初10801号民事判决；二、请求依法改判驳回王晓磊的诉讼请求；三、一审、二审诉讼费用、保全费用由王晓磊承担。主要事实与理由：一、一审判决认定事实遗漏、错误。双方在2017年3月21日签订的《房屋转让合约》第3条第2款对履约明确有约定，一审判决没有对此作出认定，遗漏了相关事实。1、一审判决认定刘泉出卖自己房屋购买案涉房屋合同及相关证人证言与本案缺乏关联性的理由不成立，同时又认定王晓磊购房过程中不知晓刘泉出售房屋的目的，事实认定互相矛盾。2、一审判决没有对双方在合同中第10条约定的解除条款进行认定，属于事实漏查。二、一审判决对不具有购房资格的王晓磊作出具有购房资格的判决，有违政府规定。三、一审判决事实认定遗漏和错误，导致一审判决适用法律错误。四、双方签订的房屋买卖合同中约定解除的条件已经成就，且王晓磊的行为也构成合同法第94条法定解除的条件，故双方之间的合同可以解除。五、王晓磊已在天府新区购房，不能再购买高新区的房屋。故请求法院支持刘泉上诉请求。
被上诉人王晓磊答辩称，一、根据案涉房屋买卖合同约定，购房尾款在办理房屋过户成功后当日支付。二、刘泉的合同目的是收取房款，这个目的可以实现；三、根据案涉房屋买卖合同第十条约定，合同约定的解除条件并未成就。故本案并非王晓磊违约导致案涉合同不能继续履行，而是刘泉在房屋价格上涨、要求涨价未果后要求解除合同导致合同不能顺利完成。
王晓磊向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认刘泉2017年7月31日的解除《房屋转让合约》的通知无效；2、请求依法判令刘泉履行合同义务，将房屋过户至王晓磊或王晓磊指定人名下；3、本案诉讼费用由刘泉承担。
一审法院经审理查明，王晓磊（买方）、刘泉（卖方）与案外人成都安居家房地产经纪有限公司（经纪方）于2017年3月21日签订了《房屋转让合约》，该合同编号0000397。该合同主要约定：1、卖方将坐落在成都市高新区富华南路1606号保利心语上府花园房屋及高新区富华南路车位出售给买方；2、房屋（含车位）总价2060000元，签订合同时支付200000元作为定金，剩余1860000元分为两部分支付，第一部分450000元为买方代卖方向银行还清剩余房屋贷款部分，剩余1410000元由买方在过户当日直接支付卖方；3、买卖双方清楚该物业及车位的产权在办理中，房屋为银行按揭状态；4、买卖双方同意买方在办理产权过户时可指定人办理登记；5、买卖双方约定卖方取得该物业产权证十个工作日内前往产权中心办理过户手续；6、如买方未能履行本合同条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金卖方不予退还。若托管在经纪方的定金退回买方，则买方另须赔偿该物业成交价20%给卖方作为违约金，而卖方有权再将该物业转让予任何人。
双方签订合同后，王晓磊于2017年3月21日通过银行转账向刘泉支付了200000元购房定金，于2017年3月27日向刘泉支付了450000元房款。刘泉向王晓磊出具了两份《收据》。
2017年7月12日，刘泉之父亲刘春荣作为刘泉卖房的委托代理人通知王晓磊2017年7月13日就能拿到房产证，要求其准备好尾款及相关资料过户。2017年7月27日，刘春荣又发送短信询问王晓磊能否如期办理过户手续。王晓磊回复其当天不行，正在办理落户手续，等落户了马上办理。2017年7月31日，刘春荣发送短信告知王晓磊因为你方原因至今未来办理过户手续，无法再等。王晓磊回复“我爸今晚上就到，明天就可以网签了”。刘春荣于当日晚上向王晓磊发出短信通知“我方领证后多次催告你方过户，并给予了你方合理的延期，你方却仍然未履行过户和付款义务，由于你方的违约行为，致使我不能按时购买新房结婚，给我造成严重损失。通知于即日起解除《房屋转让合约》……另外，你刚说明天可以网签了，是过户给你姑还是你爸？你确定吗？”而后王晓磊向刘春荣表示不同意解除合同，要求过户给其父亲或者姑姑都可以，并要求刘泉尽快配合网签过户。而后，双方协商不成，王晓磊于2017年8月向一审法院提起本案诉讼。
另查明，1、王晓磊户籍为山西省，其在签订《房屋转让合约》时具备二手住房购房资格。而2017年3月23日发布、2017年3月24日开始实施的《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》将二手住房纳入限购范围。王晓磊不具有成都高新区南部园区户籍及在该区域稳定就业且连续缴纳社保24个月以上，因此王晓磊想通过过户至其指定人方式完成过户手续。
2、案涉房屋于2017年6月30日进行了产权登记，刘泉于2017年7月13日拿到房屋产权证书。
3、王晓磊与王彩平、刘东斌于2017年3月21日签订《协议书》，约定因王晓磊系王彩平侄子，王彩平与刘东斌系夫妻关系，考虑到王晓磊资金紧张，故同意借款给王晓磊所需购房款项，具体金额以转账凭证为准，王晓磊需要款项时通知王彩平、刘东斌即可。王彩平、刘东斌银行账户在2017年7月1日到2017年7月31日期间账户余额超过案涉房屋所需要支付的尾款。另，王彩平于2017年3月20日到2017年3月25日期间陆续转款共计65万元给王晓磊，该金额与王晓磊已支付给刘泉的购房款金额一致。
上述事实，有双方的当庭陈述以及双方提交的《房屋转让合约》、短信记录、《收据》、银行转账记录、银行账户历史交易明细清单、《协议书》、《个人房屋信息记录》、《委托书》等证据在卷佐证。对于双方提交的其他证据以及证人证言，一审法院认为与本案缺乏关联性，无法达到其证明目的，故不予采信。
一审法院认为，双方签订的《房屋转让合约》系双方真实意思表示，合同内容与法无悖，应为合法有效，对当事人均具有约束力。本案中的争议焦点为：刘泉是否有权依据合同约定或者法律规定解除双方签订的《房屋转让合约》？
关于是否到达合同约定解除条件，因《房屋转让合约》中并没有明确约定卖方在王晓磊迟延履行情况下具有单方解除权，故本案中王晓磊迟延履行行为并不导致刘泉有权行使单方解除权。关于是否达到法定解除权条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中刘泉称因王晓磊迟延过户付款行为导致其无法及时向案外人支付另行购房的款项，最终导致刘泉无法另行购房，故其卖房的合同目的无法实现。但从双方签订的《房屋转让合约》目的来看，卖方的合同目的就是收取相应的房款，在王晓磊表示能够尽快履行且具备筹集房款能力的情况下，不存在刘泉无法收取房款的情况。而到底刘泉将收取的购房款用作何用，在《房屋转让合约》中没有约定，王晓磊也不知晓刘泉相应房款的用途以及另行购房情况，因此不应将刘泉如何使用其收取的购房款作为刘泉在《房屋转让合约》中的合同目的。本案中，即使王晓磊的迟延履行行为给刘泉造成了一定损失，那刘泉也可以通过另案违约之诉予以主张，而不应当直接解除合同。
综上，刘泉未达到解除合同的约定和法定条件，故对于王晓磊诉请确认刘泉通知解除合同无效并要求继续履行合同的请求，一审法院予以支持。对于王晓磊诉请刘泉将案涉房屋过户至王晓磊或指定人名下的请求，一审法院支持过户至王晓磊名下，对于其过户至指定人名下的请求，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百零八条之规定，判决：一、确认刘泉于2017年7月31日通知王晓磊解除双方于2017年3月21日签订的《房屋转让合约》的行为无效；二、刘泉应当继续按照《房屋转让合约》约定履行合同义务，在判决书生效之日起十日内协助王晓磊将成都高新区富华南路房屋过户至王晓磊名下；三、驳回王晓磊的其他诉讼请求。如果刘泉未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取10770元、保全申请费5000元，共计15770元由刘泉负担（此款王晓磊已预交）。
二审中，刘泉提交如下证据：1、刘泉代理人刘春荣与王晓磊短信往来记录，拟证明王晓磊对刘泉着急出售房屋的事实事先知情，同时王晓磊在签合同时已经委托王彩平作为代理人；2、刘春平与王彩平、王晓磊电话录音，拟证明王彩平、王晓磊知晓刘泉着急出售房屋的目的是为了重新买房，证明王彩平一直在行使代理人职责；3、王晓磊购房记录信息，拟证明王晓磊不具有在高新区购买房屋资格；4、成都安居家房地产经纪有限公司信息，拟王彩平系该公司法人。王晓磊对证据1、2真实性均予以认可，但认为不足以证明王晓磊事先已经知道刘泉出售房屋的目的，同时王晓磊也是在积极按照合同约定办理过户。王晓磊对证据3、4认为与本案不具有关联性。本院依法对证据1、2予以采信，因证据3、4与本案不具有关联性，不予采信。
二审中，各方对一审查明的其他事实均无异议。本院依法予以确认。
二审中，双方一致确认案涉《房屋转让协议》不存在继续履行障碍。
本院认为，本案二审争议焦点为：刘泉于2017年7月31日通知王晓磊解除双方《房屋转让协议》的行为是否有效。
本案中，双方合同中关于解除合同的条件为“买方未能履行本合同条款以致合约不能顺利完成”，同时《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款也明确法定的合同解除条件应为“当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的”。因此本案中确认刘泉于2017年7月31日通知王晓磊解除双方《房屋转让协议》的行为是否有效，其前提在于王晓磊是否存在违约行为导致合同目的无法实现。对此本院认为，首先根据本案查明事实，双方约定应于刘泉十个工作日内前往产权中心办理过户手续，该约定仅对取得物业产权证后双方办理过户时间进行了明确，属于对合同具体履行期限的明确，而非附合同解除条件的约定；其次，刘泉在2017年7月13日取得房屋权证后，其代理人刘春荣在2017年7月31日向王晓磊发出的短信中，仍有进一步要求王晓磊明确第二天是否能够办理网签以及明确办理对象的内容，也显示出双方对于合同能否继续履行仍在进行磋商；第三、结合双方二审中的自认，合同继续履行并无相应的法律障碍，即使王晓磊不具备在高新区购房资格，其仍有权根据合同约定将案涉房屋备案在其指定人员名下，并不足以造成合同无法继续履行的后果。综上，在合同尚具备继续履行条件，王晓磊的违约行为尚未达到足以导致合同目的根本无法实现的情况下，一审法院基于维护交易安全，保护合同稳定，确认刘泉于2017年7月31日通知王晓磊解除双方《房屋转让协议》的行为不产生导致合同解除法律后果的结论正确，本院依法予以确认。
另，对于王晓磊在案涉合同履行中存在的迟延履约行为，刘泉可另行通过违约之诉向其主张相应权益。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理21540元，由刘泉负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐骥
审判员 夏伟
审判员 龚耘
二〇一八年三月二十日
书记员 马莉