新疆生产建设兵团第六师中级人民法院
民事判决书
（2018)兵06民终48号
上诉人（原审原告）：王欢，女，汉族，1984年2月28日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。
委托诉讼代理人：王乐（系王欢妹妹），女，汉族，1989年4月22日出生，住乌鲁木齐市新市区。
上诉人（原审被告）：五家渠金科房地产开发有限公司，住所地：五家渠市青湖生态经济开发区南区。
法定代表人：石勇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王荣，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张淇，该公司员工。
上诉人王欢、五家渠金科房地产开发有限公司（以下简称金科公司）商品房销售合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2017）兵0601民初849号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王欢的委托诉讼代理人王乐，上诉人金科公司的委托诉讼代理人王荣、张淇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王欢上诉请求：1、依法改判一审判决第一项为金科公司向王欢按双方签订《商品房买卖合同》履行完房屋交付义务并给付房屋钥匙、单元门钥匙、进入小区门禁卡；水卡、电卡、天燃气卡；2、依法改判一审判决第二项为金科公司向王欢支付逾期交房违约金48032.07元（直至房屋交付日期为2017年12月8日）；3、依法判令金科公司按双方签订《商品房买卖合同》履行通天然气条件；4、依法确认《商品房买卖合同》补充协议第十条物业管理的违法约定无效；5、依法确认《商品房买卖合同》补充协议关于王欢放弃共有权的约定无效；6、依法确认商品房买卖合同签订时王欢享受以学区售房义务教育价格享受在兵团二中就读的权利；7、本案一、二审诉讼费、邮寄送达费由被上诉人承担。
事实与理由：1、为了明确执行依据，故请求按照双方签订《商品房买卖合同》履行完房屋交付义务并给付房屋钥匙、单元门朗匙、进入小区门禁卡，水卡、电卡、天燃气卡作为执行依据。2、违约金天数暂算至2017年7月15日，但是截至一审判决之日，即2017年11月21日金科公司还未向王欢交付房屋，故应判决违约金天数计算至实际交付之日即2017年12月8日，逾期交付333天，按照总房款799176×333天0.00002应该支付违约金总价为48032.07元。3、金科公司在与王欢签订合同时应该明确约定此房屋不具备通气条件。金科公司没有告知王欢该房屋不铺设燃气管线，在签订协议时候没有尽到对该房屋没有铺设的管线情况的告知义务存在过错。金科公司通过附件合同的形式更改了主合同应当尽到提示和告知的义务，但其并未尽到告知义务，故应承担相应责任。4、双方签订的《商品房买卖合同》属于制式条款，特别是附加补充部分有大量的违背《合同法》及《物权法》和物业管理规定等属无效约定。根据合同相对性原则，王欢与金科公司签署的是《商品房买卖合同》属买卖关系，合同内容只是对商品房买卖进行约定，而王欢与物业签署的《物业服务合同》应属服务合同关系，在金科公司不提供物业服务的情况下约定的物业条款应属无效条款。5、金科公司从未告知过王欢案涉房屋不是学区房，广告中的“兵团二中”是民办私立学校，且无需购买该房产就可以入学。案涉附加合同应当与主合同一样在金科公司承诺时即发生效力，应当按照商品房买卖合同的附加合同进行确认。综上请求二审法院支持王欢的上诉请求。
金科公司辩称：1、金科公司已履行了交房义务。《商品房买卖合同》约定交房时间为2016年12月30日，交付条件为验收合格。2016年12月28日，金科公司取得五方验收合格凭证后通过报纸公告及邮寄的形式通知王欢交房，故金科公司所交付的案涉商铺已具备交付条件，不构成违约。由于王欢拒绝接受房屋，由此产生的逾期交房责任应由王欢承担；2、王欢目前仍不符合法律规定的业主身份，双方关于物业管理及物共有权的约定符合法律规定，故无权提出关于物业管理及放弃物权共有权约定无效的诉求，不存在无效情形；3、补充协议第八条第3款已约定该房屋无燃气，故王欢无权要求被告履行通气义务；4、金科公司并未拒绝与王欢签订兵团二中补充协议，因王欢未按时办理房屋交接手续，导致无法与金科公司签订。
金科公司上诉请求：1、依法撤销（2017)兵0601民初849号民事判决第二项，改判金科公司不向王欢支付违约金27306.86元；2、本案一、二审诉讼费、送达费由被上诉人承担。
事实与理由：1、从本案事实上看，王欢没有按时接房的原因是其不愿意预交6个月的物业费造成的。金科公司作为出卖人巳尽到了合同约定的通知接房义务，现在由于买受人王欢自己违反合同约定不预交物业费，导致其不能按时接房，这种由于买受人的原因造成的未能按期办理交接房屋手续的情况，我公司作为出卖人不应承担逾期交房责任。2、从买卖双方当事人的合同约定来看，金科公司与王欢签订的《商品房买卖合同》补充协议中约定，买受人在接房时应预交6个月的物业费，否则，出卖人可以拒绝交房，这其实就是附条件交付房屋的条款，该附条件并不违法。3、由于买受人原因导致未按期交房，出卖人不承担逾期交房的违约责任。4、一审法院既然认定补充协议合法有效，也认为应当按照合同履行义务，那么王欢就应当按照合同约定在接房时预交物业费，金科公司也有权按照合同约定在王欢不按约缴纳物业费时拒绝交房。综上所述，本案中违约的是王欢，金科公司只是按照合法、生效的合同约定履行义务保护自身的合法权益。一审法院判决金科公司违约并承担违约责任认定事实错误、适用法律错误，恳请二审法院依法予以改判。
王欢辩称：金科公司构成违约，应当继续履行合同，并依照合同约定支付违约金。
王欢向一审法院起诉请求：1.判令金科公司于2017年7月15日前按双方签订的《商品房买卖合同》履行房屋交付义务，并交付钥匙、水卡、电卡、燃气卡、单元门钥匙、进小区门禁，支付王欢逾期交房违约金27306.86元,（暂算至2017年7月15日，实际至交付房屋之日止）；2.按《商品房买卖合同》履行通天然气条件。3.确定《商品房买卖合同》补充协议中关于物业管理的约定无效（第8条第1、6项无效，第9条2、4项无效，第10条第2、5、7、8项无效）；4.确定《商品房买卖合同》及补充协议关于王欢放弃共有权的约定无效（合同第17条第2项，补充协议第9条第3项）；5.确认《商品房买卖合同》签订时王欢的子女已有权利享受以学区房义务教育的价格享受在兵二就读；6.请求判令金科公司承担诉讼费。
一审法院查明，2015年9月1日，王欢与金科公司签订《商品房买卖合同》，约定由王欢购买金科公司开发的位于五家渠金科郎桥水乡1号商业街S1-211号商铺，预售预测建筑面积54.18㎡，单价12923.15元/㎡,房屋总价款700176元。合同第八条约定，金科公司应于2016年12月30日前交付房屋，交付房屋应具备商品房验收合格的条件；合同第九条约定，出卖人逾期交付房屋超过90天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金；第十四条约定，出卖人保证在买受人接房时水、电、气达到使用条件，但水、电开通须在买受人入住后向物业服务企业申请开通，气的开通须在买受人入住后自行向燃气部门申请开通；合同第十七条第二项约定，该商品房所在楼宇外墙面的使用权归出卖人所有；第十八条约定，买受人的房屋仅作商业使用。同日，双方就合同中未尽事宜，签订了《补充协议》一份（附件四）。该协议第八条约定：“1、买受人应遵守国家有关物业管理的规定，承诺遵守本项目的《临时管理规约》和物业管理具体规定，买受人接房后，本项目的《临时管理规约》和物业管理具体规定即对买受人产生约束力；…3、该房屋无天燃气，买受人如需要由买受人自行向燃气公司申请安装，费用自理，如因燃气公司不同意安装或者该房屋自身条件不能安装燃气的，出卖人不承担责任；…6、买受人以物业共有人身份同意本项目公共设施，共有部分（包括屋面、外墙）等授权给出卖人指定的物业服务企业统一管理、经营，经营所得收益在扣除物业服务企业经营成本及管理费用后，剩余利润由物业服务企业与全体业主按6：4比例分配，属全体业主的利润部分将用于补充物业专项维修资金。未经出卖人和物业服务企业同意，买受人不得再同意其他单位和个人经营、使用，否则视为买受人违约，由此产生的责任及损失由买受人承担；…”第九条约定：“…2、本项目范围内部分楼幢的架空层、夹层，出卖人拥有占有、使用、收益、处分的权利，使用用途由出卖人决定；…4、为保证保修期满后本项目内的公共区域、共用部分、公共园林及公共设备设施、设备能够得到及时的维修、更新，以便正常使用，在业主大会成立前，买受人以物业共有人身份同意授权出卖人行使业主大会的职权，对物业服务企业使用物业专项维修资金进行批准；业主大会成立后，业主委员会成立前，买受人以物业共有人身份同意对物业服务企业需要使用物业专项维修资金在5万以内的，授权出卖人行使批准权；业主委员会成立后，买受人以物业共有人身份同意对物业服务企业使用物业专项维修资金在5万元以内的，授权业主委员会行使批准权。”第十条约定：“…2、物业服务企业有权直接援引本合同相关约定，向买受人主张权利、买受人对此没有异议；…5、在本项目首次交房后三年内买受人所购的物业服务费按每平方米元收取，公用水电费按实际分摊收取；…7、买受人应在出卖人通知接房的时间内按时接房，物业费从出卖人通知接房之日起由买受人承担和缴纳；买受人在接房时应预交六个月的物业服务费，如因买受人原因未按时接房的，买受人在实际接房时，应补足应承担的物业费并预交实际接房后六个月的物业费，买受人未补足和预交的，出卖人可以拒绝交房，并从约定的应接房之日起至实际缴清费用之日止，由买受人按涉及总金额的每日千分之三计算支付违约金；8、该项目业主委员会未与物业服务企业签订服务协议前，买受人应按出卖人与物业服务企业签订的《前期物业管理服务协议》履行相关义务；…”合同签订后，原告按照合同约定给被告金科公司交纳全部房款。2016年12月5日，建设单位组织设计、施工、监理等单位对涉案商铺进行了验收，形成了《建设、监理、设计、施工验收意见表》，结论为验收各项均符合有关安全规范、标准和设计要求。2016年12月26日，金科公司在新疆晨报登载了交房公告，告知二期S1-S6商铺经竣工验收符合交房条件，要求该商铺业主带齐资料办理接房手续。2016年12月28日，王欢收到金科公司邮寄的交房通知后前去办理接房手续，并交纳了产权登记费550元。金科公司要求原告预交6个月物业费，王欢不同意，并与相关负责人员进行电话沟通未果，王欢至今未接收房屋，故诉至法院。
一审法院另查明，金科公司在销售宣传时在多处登载购置金科廊桥商铺就读兵团二中的广告；金科公司向商铺业主交房时均交付了《五家渠市新建商品房使用说明书》及《五家渠市新建商品房质量保证书》。
一审法院认为：本案争议焦点一、金科公司是否构成逾期交房。商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或者竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行自已的义务。王欢于合同约定付款期限付清了全部房款，履行了合同的义务，金科公司应于合同约定的日期将符合交付条件的金科廊桥水乡2期商业街S1-211号商铺交付原告。金科公司辩称商品房买卖合同的补充协议中约定，未预交半年物业费可以拒绝交付房屋，故其不构成逾期交房，不承担违约责任。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》中约定的商品房交付条款与补充协议中前期物业服务条款系独立的条款，两个条款包含了两个法律关系，分别为房屋买卖合同关系和物业服务合同关系。从具体内容看，交付房屋条款中并未设定交付物业费的条件。因此，本案合同中约定“买受人在接房时应预交六个月的物业服务费…”系双方对于物业费交付时间及标准的约定，并非对交付房屋所附加条件的约定。如业主在接房后未能依约缴纳物业费，金科公司作为物业服务企业可依据物业服务合同法律关系依法主张权利，但不能以此为由拒绝向金科公司履行交付房屋的义务。故对金科公司的此辩解理由，一审法院不予采信。金科公司应承担逾期交房的违约责任。根据双方合同约定应自交付期限的第二日起自至实际交付之日止，按日向王欢支付已交房价款万分之二的违约金，即27726.96元[700176元×0.0002×198天（2017年1月1日至2017年7月15日)],王欢主张27306.86元属对自己权利的行使，一审法院予以支持。关于本案争议焦点二，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中关于物业管理方面及共有权约定是否无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，王欢与金科公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第八条、第九条、第十条中关于物业管理及共有权的约定，不符合法律规定确认无效的情形，故对王欢要求确认该条款无效的诉讼请求，一审法院不予支持。王欢与金科公司签订的《商品房买卖合同》第十七条约定，由开发商行使屋面及外墙使用权、小区命名权、该权利为债权性质，开发商统一对外墙进行粉刷、管理等，其行使的是管理权，未违反国家法律及行政法的强制性规定，故对王欢要求确认该条款无效的诉讼请求，一审法院亦不予支持。王欢要求确认《商品房买卖合同》签订时王欢的子女享受以学区房义务教育的价格就读兵二的权利。因该诉求与本案所处理的商品房买卖合同不属于同一法律关系，故一审法院不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条；《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十二条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，遂判决:一、五家渠金科房地产开发有限公司于判决生效后十日内向王欢交付符合《商品房买卖合同》约定条件的房屋及钥匙；二、五家渠金科房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付王欢违约金27306.86元（暂计至2017年7月15日，按照合同约定计算方式至实际交付房屋之日止）；三、驳回王欢的其他诉讼请求。本案一审案件受理费482元（王欢已预交），由五家渠金科房地产开发有限公司负担400元，王欢负担82元。
二审期间，本院查明上诉人金科公司已于2017年12月8日向上诉人王欢完成交付售房事宜。二审审理查明的其他案件事实与一审一致。
本院认为，本案争议焦点：一、上诉人金科公司是否构成违约；二、上诉人王欢的上诉请求应否予以支持。
关于焦点一。本案中，上诉人王欢与上诉人金科公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效。双方当事人应当依照合同约定履行各自义务。上诉人王欢如约履行了支付购房款的义务。上诉人金科公司以上诉人王欢未支付补充协议所约定的预支物业管理费为由，拒绝履行交付房屋的义务。从补充协议的性质和内容看，该补充协议所确定的是上诉人王欢与上诉人金科公司之间的债权债务法律关系，并不能以此对抗《商品房买卖合同》中确定的物权法律关系，故上诉人王欢未支付前期物业管理费不能成为上诉人金科公司拒绝交付房屋的理由。上诉人金科公司未按约履行交付房屋义务的行为构成违约，应当承担相应的民事责任。一审法院判决上诉人金科公司承担违约责任正确。上诉人金科公司上诉主张其不应支付上诉人王欢违约金的上诉理由缺乏依据，本院不予采信。经查，一审法院判决后，上诉人金科公司于2017年12月8日向上诉人王欢履行了交付房屋的义务。故上诉人金科公司应支付上诉人王欢违约金的计算期间应确定为自2017年1月1日起至2017年12月8日止。一审法院判决的暂计算违约金数额27306.86元，应变更为47191.86元[700176元×0.0002×337天（2017年1月1日至2017年12月8日)]。
关于焦点二。第一，对于上诉人王欢上诉请求确认补充协议无效的意见。本案中，双方当事人订立了补充协议，不违反法律和行政法规的强制性规定。在上诉人王欢未提交有效证据证实该补充协议无效的情况下，其该上诉意见缺乏事实和法律依据，本院不予采信。第二，上诉人王欢上诉请求上诉人金科公司交付单元门钥匙、进入小区门禁卡、水卡、电卡、天燃气卡等事项能否成立。因交付钥匙及办卡属售房交付后的附随行为，且需要双方当事人的相互配合、协调方可完成，不宜在本案中一并处理，故对上诉人王欢的该上诉请求，本院不予支持。第三，上诉人王欢上诉请求确认其在《商品房买卖合同》签订时其子女应以学区房义务教育的价格享受就读兵团二中的权利能否成立。一审法院以其该项请求与本案所涉商品房买卖合同不属于同一法律关系不予并案处理有据。故对上诉人王欢的该部分上诉请求，本院亦不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本应维持，但因上诉人金科公司在二审期间向上诉人王欢交付了房屋，故对违约金的数额予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2017）兵0601
民初849号民事判决第一项、第三项；
二、变更新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2017）兵0601民初849号民事判决第二项为：五家渠金科房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付王欢违约金47191.86元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费801元，邮寄送达费88.8元，共计889.8元，由上诉人王欢负担362.4元，由上诉人五家渠金科房地产开发有限公司负担527.4元。
本判决为终审判决。
审判长渠源
审判员赵群
审判员刘新建
二〇一八年四月十日
书记员吴蓓蕾
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