江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终5403号
上诉人（原审被告、反诉原告）：富驿酒店管理发展（上海）有限公司。
委托诉讼代理人：赵瑜，北京市汇源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李家祥，北京市汇源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州市中牧实业发展有限公司。
委托诉讼代理人：封茹,江苏尚韬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙梦天，江苏尚韬律师事务所实习律师。
上诉人富驿酒店管理发展（上海）有限公司（以下简称“富驿公司”）因与被上诉人苏州市中牧实业发展有限公司（以下简称“中牧公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2015）吴民初字第1916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
富驿公司上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判驳回中牧公司的诉讼请求并支持富驿公司的反诉请求，一、二审诉讼费由中牧公司承担。事实与理由：1、中牧公司未举证证明其已经完成合同附件4所约定的施工内容，构成违约，是导致租赁合同解除的根源。一审中中牧公司在庭审笔录中称“确实有部分未施工到位”、“附件4的项目确实没有全部完成”，双方签订的补充合同1的第一条约定“如甲方尚未按照原合同附件4的约定完成施工内容的，甲方须根据乙方要求及指定时间，继续进行施工并安装到位”，该约定并未免除中牧公司按合同附件4进行施工的义务。同时，富驿公司寄送给中牧公司的函件中，均明确提出要求中牧公司尽快施工。根据以上内容可以证明中牧公司未履行其施工义务，一审对此未予认定是错误的；另，租赁合同约定涉租面积为22082平方米，但中牧公司对于其中892平方米面积的物业部分一直未交付，应扣除该面积部分的租赁费用。
2、关于补充合同1和补充合同2约定的有条件“先行交付”的时间，不论是根据原合同还是补充合同，均不意味着可从该约定交付日开始起计算装修期及免租期。有关交付后的装修免租期起算应当是从中牧公司完成合同附件4的内容后才能起算。上述补充合同虽约定有条件“先行交付”，但并未对原租赁合同有关装修期起算点的约定进行更改，中牧公司应当在补充合同签订后继续进行施工，未完成施工则不能开始计算装修期。另外，双方当事人并未办理物业移交手续，中牧公司对此也是认可的，因此不能仅依据补充合同1、补充合同2的约定直接推定为租赁物业已经交付；
3、补充合同2约定“酒店空调系统”以外的剩余部分转由富驿公司施工，中牧公司支付100000元补偿金，同时约定了10日新增装修期，并明确新增装修期满前仍未支付补偿金的，新增装修期顺延至中牧公司实际支付之日。事实上，中牧公司既未支付补偿金，也未施工，构成违约。因涉案房屋租赁合同解除，虽富驿公司不再要求中牧公司支付该补偿金，但不代表富驿公司免除了中牧公司应当给予顺延装修期的义务。直至2015年4月15日补充合同3签订后，双方达成排烟系统由富驿公司负责施工的约定，据此，对应装修期的时间应当顺延至2015年4月15日起算。
4、对于补充合同2签订的时间，事实上是2014年7月11日，一审法院在庭审中不断要求中牧公司确认该协议签订时间是2014年7月15日，违反公平公正原则；
5、原审判决对有关责任的认定完全违背事实，脱离双方证据材料以及庭审质证意见，系主观臆断。首先，关于中牧公司应当完成合同约定施工内容的期限问题。补充合同1签订后，富驿公司多次催告中牧公司，中牧公司仍不能履行施工内容，一审判决认为“不能据此认为原告拖延施工”错误。即使双方在2015年8月5日签订的补充合同4中约定“之前任何一方有违约行为均不追究”，但中牧公司的违约行为一直持续到该协议签订后，其仍然构成违约且违约责任不应免除。中牧公司对其所作向富驿公司发函的主张提供的证据均系复印件，且无邮寄凭证，一审却对该证据复印件予以采信，显然错误。其次，原审判决一方面认定双方当事人对于施工拖延均存在过错，另一方面又没有减轻富驿公司对于中牧公司所主张的租金损失之赔偿责任，也没有支持富驿公司要求返还租赁费用、赔偿装修损失及支付解除合同违约金的诉讼请求，违反公平公正原则。按照租赁合同附件4约定完成施工并交付租赁物是中牧公司的义务，对于补充合同1约定的报价问题，富驿公司有选择权，如果富驿公司不报价其也不应当承担违约责任，中牧公司仍负有继续施工的合同义务；
6、租赁合同签订后，富驿公司一直在积极履行合同义务，已经向中牧公司提交了图纸和技术要求，并不断催告中牧公司履约，要求其尽快按照合同约定完成相应的施工内容，合同解除的责任完全在于中牧公司，其理应承担违约责任并退还富驿公司已付款项。
7、一审判决判项载明富驿公司支付中牧公司房屋租赁费及使用费9548011元，该费用包括物业管理费，但因涉案房屋并未实际投入使用，合同履行过程中，中牧公司并未提供物业服务，且中牧公司不具备物业管理企业资质，其收取物业费无法律依据。
8、中牧公司从未将涉案房屋地下一层交付给富驿公司，2016年7月5日双方签订的确认书中未涉及地下一层房屋，且中牧公司至今未取得地下一层房屋的所有权证，无证据证明其系地下一层的所有权人，故中牧公司无权主张地下一层的租金及占有使用费。
9、富驿公司不应承担2016年6月7日至2016年7月5日期间的损失扩大责任。双方于2016年6月7日下午至现场办理房屋交接确认手续，但中牧公司在明知转租部分房屋无法退还、5层以上符合确认条件的情况下，以无权决定为借口，拒绝办理确认手续。富驿公司于2016年6月14日再次发函，告知中牧公司于6月17日上诉办理手续，但中牧公司仍未派人至现场，最终导致双方于2016年7月15日才签订确认书。在此期间中牧公司未采取适当措施防止损失扩大，不应就该该期间的扩大损失要求富驿公司承担责任。
10、一审法院判决富驿公司支付“逾期支付该租赁费用及房屋占有使用费的违约金”，双方当事人并未就房屋占有使用费支付期限及逾期支付责任进行约定，合同解除后，违约金条款不应再适用于房屋占有使用费。
11、一审法院判决认定“被告解除合同属违法解除”，无法律依据。现行法律规定中除劳动法外没有违法解除合同的法律规定，本案中富驿公司有权解除涉案房屋租赁合同。最重要的是，在富驿公司于2016年5月25日发出解除合同的书面通知后，中牧公司于当月30日即以书面回函的形式同意解除合同。
12、一审法院存在多处程序违法。A、中牧公司的一审诉讼请求第一项内容是要求支付租金，未主张合同解除后的房屋占有使用费，也未提出关于“租赁费”的主张，一审判决判项认定富驿公司支付中牧公司“租赁费”及房屋占有使用费，“租赁费”并非法律名词，该判决内容超出当事人诉讼请求范围。B、一审法院至现场勘查，但并未通知富驿公司到场，也没有依法制作勘验笔录。C、2017年4月7日，一审法院向案外人王江强、王卫星调查取证，并制作了询问笔录，王江强向法庭提交了一份《利通大厦房屋租赁合同》，一审判决据此认定“原告又给予利妍公司10个月装修免租期”、“损失经核算约为7400000元”，但该笔录及《利通大厦房屋租赁合同》均未经双方当事人质证，剥夺了当事人的质证权利，事实上《利通大厦房屋租赁合同》未约定免租期，也没有证据证明免租期损失为7400000元。而且，一审法院对于案外人所作笔录不属于法院主动调取的证据范围，中牧公司对此未提出申请调查，一审法院主动调查的行为偏袒中牧公司。
中牧公司辩称，1、富驿公司以从事酒店经营管理为主营业务，装修主要工作应由其完成，富驿公司有能力有经验将装修工作形成文字并罗列地很详细具体，所以合同附件4虽罗列了看似很多装修工作需要由中牧公司完成，实质上这些内容都是配合、协助性的工作，需要根据富驿公司的要求或提供的图纸以及装修进度穿插进行，无法独立完成。对于租赁面积，合同约定的22082平方米是估算面积，最终双方确认面积为21190平方米，在合同履行过程中包括本案一审阶段，富驿公司从未对租赁面积提出异议。
2、虽然中牧公司没有就发函保留邮寄凭证，但函件内容相互印证，时间上衔接，有相应证明力。
3、退一步讲，即便部分装修辅助工作存在拖延施工现象，富驿公司作为经营方也应当先自行完成再主张相关费用由中牧公司承担，补充合同1第二条第二款有明确约定。事实上，自2015年下半年起，涉案租赁房屋富驿公司已无一人留守，更谈不上有施工行为，富驿公司仍在欠付租金严重违约的情形下接二连三发函要求中牧公司进行施工，毫无诚信可言。
4、2013年、2014年富驿公司陆续将涉租房屋转租给案外人并收取租金，如果中牧公司未交付房屋，则富驿公司不可能作出上述转租行为。同时，补充合同4明确富驿公司存在应付而未付的租金，如果按照富驿公司所述房屋仍未交付，则与补充合同4的约定相矛盾。
5、补充合同1签订日期为2014年3月31日，该合同约定签约次日交付，条件是完成涉租物业的综合验收，而涉租物业已于2014年1月便通过验收并取得产权证，很显然，该合同实质是双方对租赁物业交付的确认；补充合同2签订日期是2014年7月15日，合同约定“2014年7月15日按施工现状将酒店面积先行交付给乙方”，该约定清楚地反映了双方签订该合同的目的就是为了租赁物业按施工现状进行交接。
6、涉案租赁合同涉及整栋楼近两万平方米面积的租赁事宜，仅合同逾期的装修期就有六个月，在这样一个具体事务极为繁杂且工程量巨大的合同履行过程中，双方有些争议是正常的，判断合同解除的责任应归咎于哪一方，应当纵观合同的整个履行过程来分析。本案中富驿公司至少存在以下违约事实：第一，富驿公司存在应付而未付租赁费用、已构成违约的情况下，中牧公司作出让步同意分期付款，但富驿公司再次违约；第二，富驿公司向中牧公司发送的函件中大部分是毫无道理的横加指责；第三，富驿公司自身管理严重混乱，在其自身已经没有任何履行或者试图履行合同行为的情况下，接连发函的目的在于恶意解除合同，责任在于富驿公司。
7、中牧公司在庭审中明确诉讼请求为“请求判令被告支付租赁费用…，请求判令被告支付原告违约金…”，一审法院判项并未超出中牧公司诉请范围。一审承办法官至涉案物业现场进行勘查，相应勘查笔录也在庭审时由双方进行了公开质证。一审法院判决富驿公司承担5500000元违约金系基于合同约定了10000000元违约金，结合富驿公司违约情形以及违约给中牧公司造成的实际损失等因素予以酌定。退一步说，即便程序上存在瑕疵，也不属于程序严重违法，对富驿公司权利也不会造成影响。综上，一审法院不存在程序严重违法的情况。
8、中牧公司考虑到与富驿公司签订的租赁合同长达15年，而给予装修期、免租期以及新增装修期多达10个月，这实际上是中牧公司作为出租人基于租赁合同可以正常履行的情形下而给予承租人的利益让步，现因承租人的违约而导致合同目的不能实现，富驿公司应当按照合同约定的租金标准赔偿中牧公司在该10个月期间的损失。
9、双方当事人并未另行签订物业管理服务合同，租赁合同约定租赁费用由租金和物业管理费两部分组成，并非以是否履行物业管理服务为收取物业管理费的前提条件。
10、在苏州地区，房屋的地下部分大多不另行颁发产权证书，租赁合同明确约定涉案租赁物业面积约22082平方米，双方确认实际面积为21190平方米并以此面积计收租赁费用，该约定系双方真实意思表示。
11、中牧公司善意提醒富驿公司尽快办理物业移交，在富驿公司未与中牧公司协商的情况下，提出分两次移交租赁物业，中牧公司现场人员因未获授权而未能办理。同时，富驿公司当时提出在物业移交确认书上明确此前物业一直由中牧公司掌控，中牧公司当然不能同意，因此双方才在确认书中约定“对此双方存在争议，另行司法裁决确定”。综上，富驿公司所称的扩大损失责任不在于中牧公司。
中牧公司向一审法院起诉请求：1、判令富驿公司支付租赁费用9548011元（分三部分计算，第一部分为2132平方米的房屋，自2014年8月25日起计算至2016年7月5日，租金为1.5元/㎡×2132㎡×681天=2177838元；第二部分12340平方米的房屋，自2015年1月26日起计算至2016年7月5日，租金为1.5元/㎡×12340㎡×527天=9754770元；第三部分为8850平方米的房屋，自2015年5月20日起计算至2016年7月5日，租金为1.5元/㎡×8850㎡×413天=5482575元，合计17415183元，富驿公司已支付7867172元）。2、判令富驿公司支付逾期支付租赁费用的违约金（以结欠租赁费用9548011元为基数，自2016年7月6日起按每天万分之三计算至富驿公司支付之日止）。3、判令富驿公司支付违约金10000000元。
一审法院认定事实：2012年9月28日，中牧公司（甲方）与富驿公司（乙方）签订房屋租赁合同1份。合同载明，一、租赁物范围及面积：甲方将其位于苏州市吴中区吴中东路158号的建筑物地下1层及地上1层至17层出租给乙方，面积约为22082平方米，双方最终确认租赁面积为21190平方米，乙方用于经营商务酒店；二、装修期、免租期及租赁期限：甲方将租赁物业移交乙方后，给予乙方6个月的装修期。自装修期结束的次日开始计算3个月免租期，租赁期限为15年，租赁起始日为免租期结束后的次日，预计2013年11月1日，自租赁起始日开始计算租赁费用。三、租赁费用及支付方式：租赁费用包括租金及物业管理费。租金及物业管理费合计为每平方米每天1.5元，年租金及物业管理费合计为11601525元，月租金及物业管理费合计为966793元，租赁费用每三年为一个递增周期，租赁费用在上一周期的基础上递增5%。租赁押金的金额为966793元。乙方应支付的首期房屋租金、物业管理费及押金共计3867172元。自租赁起始日开始，租金及物业管理费每季为一个支付周期，按“先付后用，按季支付”的原则，乙方应于每期开始后的5个工作日内，向甲方支付当季租金及物业管理费；四、租赁物的移交：甲方预计于2013年6月30日前完成建筑物的整体竣工验收和取得消防合格证，之后甲方依照本合同附件1、附件2及附件4所标明的房屋状况及配套设施，整体移交给乙方，移交时双方须签署租赁物业交接书，就租赁物业的状况、租赁物业内的设施设备状况予以确认。五、违约责任：违约方未尽付款或赔偿义务，每逾期一天，按欠款总额的万分之三支付滞纳金给守约方。甲方未按约交付租赁物业的，每逾期一天，按首个租赁年年租金费用数额的万分之三向乙方支付滞纳金；违约方按10000000元向守约方支付违约金；若乙方为守约方且选择单方解除本租赁合同，甲方应按乙方添附的装修、设备和价值补偿对方。六、租赁物业的归还：乙方在本合同租期届满或终止后15日内，将租赁物业整体交还甲方；如甲乙双方协议提前终止本合同。对于甲乙双方在租赁物业上所添附的补偿问题，由双方另行协商确定。另合同还载明乙方有权将租赁物业非酒店部分依法转租他人。合同附件4即租赁物业交付条件。该附件载明了中牧公司应完成的施工项目：即酒店客房给水系统、酒店客房强电系统、酒店客房空调系统、酒店客房弱电系统、酒店临控系统、消防系统、水电煤气容量、污水池及隔油池、隔间（含客房隔间）分割，并明确了每个项目的具体施工内容。同时该附件上注明“以上项目甲方按照乙方审核通过的施工图纸和规范及工程进度进行施工按国家施工规范验收标准进行验收”。庭审中，关于附件4注明的“乙方审核通过的施工图纸”，中牧公司称，是富驿公司应向其提供富驿公司的装修施工蓝图。同时中牧公司称，其负责的装修项目只能在富驿公司装修过程中穿插进行，而富驿公司迟延交付图纸且装修拖延致其无法施工；富驿公司称，该图纸是指附件4上载明的项目的施工图，并不是其装修大楼的施工图，且附件没有明确图纸由谁提供。就房屋租赁合同明确的附件1和附件2，双方当事人的委托诉讼代理人均明确没看到这两附件，仅以附件4作为本案证据。
另查明，本案所涉大楼的消防于2014年1月14日验收合格，该大楼于2014年1月16日通过竣工验收，中牧公司于2014年1月20日取得该大楼的产权证。
2013年8月26日，富驿公司委托上海蔓禾实业有限公司（乙方）就增加的商铺面积与中牧公司（甲方）签订补充合同1份。合同载明，在原合同的基础上增加商铺A106、A206，面积为2132平方米；乙方每月额外向甲方支付商铺A106、A206的租金为97273元。免租期、交房标准等事宜按原合同的条款执行。庭审中，双方当事人确认就这部分租赁房屋的交付，没有交付凭证。中牧公司主张其是按富驿公司转租给第三方的日期即2013年11月1日确定交付日期，富驿公司同意按其与第三方签订的转租合同明确的租期起算时间来确定交付时间，后又称以第三方进场的时间为准，但其不清楚第三方何时进场。
就上述补充合同增加的商铺，中牧公司称，富驿公司将大部分转租给了江南楼大酒店，转租给欧阳桥林83平方米。据此，中牧公司提供了富驿公司分别与江南楼大酒店、欧阳桥林签订的房屋租赁合同复印件，富驿公司亦提供了其与江南楼大酒店签订的房屋租赁合同复印件。双方当事人对对方提供的合同均无异议。其中，富驿公司与江南楼大酒店签订的房屋租赁合同载明租赁期起始日为2013年11月1日，富驿公司与欧阳桥林签订的房屋租赁合同载明的租赁期起始日为2014年7月1日。
2014年3月31日，中牧公司（甲方）与富驿公司（乙方）又签订1份房屋租赁合同补充合同1。合同载明，甲乙双方经协商对原合同条款进行调整，为此达成以下一致意见：一、甲方须于2014年4月1日前，在完成租赁物业的综合验收并合格（包括租赁物业竣工验收备案和消防验收合格）后，先行将租赁物业第1层部分面积（1057平方米）以及第2-10层全部，先行交付给乙方，面积合计为12340平方米。对于先交接给乙方的该部分租赁物业，如甲方尚未按照原合同附件4的约定完成施工内容的（如空调系统及设备的安装到位、消防系统等等），甲方须根据乙方要求及指定时间，继续进行施工并安装到位。二、租赁物业剩余部分（即地下1层全部、地上1层剩余面积，地上11-17层全部，计面积不超过8850平方米）：1、乙方须按照原合同附件4的要求，向甲方提供现有客房隔间不变动的情况下的施工图纸；2、乙方可按照原合同、原合同附件4及乙方提供的第一阶段施工图纸，对甲方尚未完成的全部施工内容进行报价。若甲方接受乙方提出的报价，则甲方同意在其接受报价后5个工作日内将前述报价款项全部支付给乙方。在甲方付清前述全款的情况下，乙方同意于2014年5月1日前交接租赁物业的剩余全部面积；3、若乙方未报价，或甲方不同意接受乙方提出的报价，或甲方接受报价但未于约定日期付清全款的，则甲方仍须继续按原合同及其附件4的约定和乙方提供的施工图纸进行施工，并须于2014年7月15日前完成施工并按原合同约定标准全部交付给乙方。4、本条所述租赁物业剩余部分，自实际交付次日起开始计算装修期。该合同下方注明附件：1、乙方于2014年4月15日前提供（第一阶段图纸）：1楼、11楼至17楼平面图、隔断图、开关控制图、空调位置图、给排水图等。2、乙方于5月15日前提供（第二阶段图纸）：污水池及隔油池容量、隔间内通透式卫生间工程及防水工程改造图。
就上述合同，中牧公司称，合同第一条明确的租赁面积12340平方米的房屋实际于2014年3月31日交付，合同明确装修期6个月和免租期3个月，补充合同明确再给予25天免租期，故租金从2015年1月26日起计算至2016年7月5日。对此，富驿公司称，其不认可该部分房屋于2014年3月31日交付，交付要有签收凭证，其已转租给第三方的部分可确认已交付，对租金计算的截止日期无异议。庭审中，双方当事人确认，富驿公司将3楼转租给宋建华用于开设迪欧咖啡店，4楼转租给徐忠强用于开设足浴店。
上述合同签订后，富驿公司没有按合同约定进行报价。2014年4月至9月期间，富驿公司陆续向中牧公司提交各类施工图纸，中牧公司进行施工。2014年6月18日，中牧公司向富驿公司发了关于物业移交事宜的函，要求富驿公司于2014年6月20日对工程进行验收并办理移交手续。2014年6月24日、25日，双方当事人对8850平方米这部分房屋进行了初步验收。2014年6月30日，富驿公司发告知函给中牧公司。告知函载明“根据贵司的要求，我司于2014年6月24日、25日至项目现场，对除《房屋租赁合同补充协议Ⅰ》第一条约定外的租赁物业剩余部分，进行初步验收，如现场沟通情况，目前贵司尚未按照合同约定完成全部施工内容，且现场部分施工内容不符合双方约定的交付标准。后附详细的验收报告，请贵司尽快整改、施工，以符合合同约定的交付标准”。所附验收报告载明了未施工项目、不符合约定交付标准的项目。庭审中，中牧公司称，其对富驿公司验收报告载明的问题不认可，并于2014年7月1日作了相应回函。据此提供了关于物业移交验收事宜的回函。在回函中，就富驿公司提出的问题，中牧公司一一作了答复，明确有些项目已做，或已整改，没有施工的项目是富驿公司还未提供图纸或施工方案，或不属于中牧公司施工范围等等。同时还明确“在我司应完成范围内的我司保质保量完成相关工作内容，……，我司按贵司现已提供的图纸要求在2014年7月4日完成全部施工，……，另弱电系统的安装贵司至今未有明确方案，已严重影响工程进度，……，请贵司在2014年7月7日前派相关专业人员对已完成工程进行验收并办理物业移交手续”。富驿公司称未收到该回函。
2014年7月中旬，中牧公司（甲方）与富驿公司（乙方）又签订1份房屋租赁合同补充合同2。合同载明，就补充合同1第二条约定的租赁物业剩余部分（即地下1层全部、地上1层剩余面积、地上11-17层全部，计租面积不超过8850平方米，以下简称酒店面积）之交接事宜，达成补充合同如下：一、双方同意，于2014年7月15日按施工现状将酒店面积先行交付给乙方；二、甲方如期将前述酒店面积交付乙方后：1、乙方有权根据经营需要，开始对租赁物业进行装修改造；2、对于酒店面积中，甲方尚未按照原合同附件4及补充协议1约定完成的施工内容，甲方须根据乙方要求及指定时间，继续进行施工并须经乙方验收合格；3、关于租赁物业弱电系统，除原合同附件4约定外，甲方同意根据乙方指定的方案进行施工；4、关于租赁物业第11层，双方同意按现状交付，除原合同附件4约定第（三）项“酒店空调系统”仍须由甲方继续完成（须配合乙方施工进度）外，其余应由甲方继续完成的施工，转由乙方继续施工，为此甲方同意于本协议签订后3日内，向乙方支付100000元作为补偿。三，双方同意，甲方将酒店面积交付乙方次日起10日，为“新增装修期”，在此期间不计租。新增装修期满后次日起，开始计算原合同约定之装修期，新增装修期满甲方仍未向乙方支付前述100000元补偿的，新增装修期顺延至甲方付款之日结束。四、如甲方未按照本补充协议约定进度进行施工，所拖延的时间，乙方有权要求装修期或免租期按对应期限顺延。该合同附了弱电系统施工标准。就该合同的签订时间，合同落款处打印的时间为2014年7月11日，但在乙方落款处下方用笔写有“2014.7.15”。对此，中牧公司称合同签订时间应以最后时间为准，富驿公司写了2014年7月15日，故签订时间为2014年7月15日。富驿公司称，其认为是2014年7月11日签订的，其现在没有合同原件，笔写的时间是谁写的中牧公司应举证。
就上述合同，中牧公司称，剩余的8850平方米房屋于2014年7月15日交付。合同明确装修期6个月和免租期3个月，补充合同明确再给予10天新增装修期和25天免租期，租金自2015年5月20日起计算至2016年7月5日。第11层是用来做会议室和餐厅，其施工有难度，故提出除空调系统外，其他由富驿公司自行施工。同时中牧公司确认其没有支付100000元，支付补偿金，是希望富驿公司尽快施工，但富驿公司没有施工，且富驿公司结欠其租金和保证金应先付而不付。富驿公司称，该合同不涉及交房内容，中牧公司没有按合同约定完成施工内容，不具备交房条件。为了加快施工进度，同意其提前进场进行装修。另其对第11层提出的施工要求，中牧公司觉得施工麻烦，为减少矛盾，就提出由富驿公司自行施工。但转由富驿公司施工是附条件的，如中牧公司不付钱，则还是由中牧公司施工。实际中牧公司没有支付100000元，故其没有施工。庭审中，双方当事人确认，之后双方就补偿金100000元及新增装修期事宜没有达成新的意见，亦未明确是否履行该相关条款。现中牧公司认为富驿公司没有施工就不用支付100000元，富驿公司认为合同已解除，其已无法施工，故不用支付100000元。
之后富驿公司多次向中牧公司发函明确施工要求及施工时间。其中，2014年10月24日，富驿公司向中牧公司发工作联系函1份，要求中牧公司按照租赁合同附件4及补充合同1明确的施工内容继续施工，并明确了于2014年11月15日前应完成的施工内容。2014年11月7日，富驿公司又向中牧公司发工作联系函1份，称消防系统未设置防排烟系统，客房内须增加喷淋点，要求中牧公司在1个月内施工完毕。并提醒中牧公司就其2014年10月24日所发工作联系函提到施工内容特别是弱电系统依进度完成。2015年1月30日，富驿公司又向中牧公司发工作联系函，明确目前施工中存在的问题，即消防系统缺失及喷淋点缺失。2015年3月23日，富驿公司再次向中牧公司发工作联系函，内容与上1份函的内容基本一致。庭审中，中牧公司称，其是根据富驿公司的要求及指定时间进行施工，对富驿公司发函提出的问题，其亦回函作了说明。据此，中牧公司提供了2014年11月13日及2015年2月3日致富驿公司的工作联系函。其中，11月13日的函中明确就富驿公司提到的消防系统及弱电系统施工范围作说明，关于消防水、消防电、消防排烟系统其已按图纸要求施工完成并通过消防主管部门验收，装饰部分的二次消防设计和施工属于富驿公司责任范围；对弱电系统的技术问题，其多次催促富驿公司技术人员来商谈，至今没有明确答复。2月3日的函中重申了前1份函中说明的消防系统及弱电系统问题，另明确关于一层公共部位隔墙砌筑事宜，其一直在等富驿公司与盛粤坊酒店沟通好再行砌筑，但富驿公司未有沟通结果。另，中牧公司还提供了其在此期间发给富驿公司的通知等，用于证明其多次催促富驿公司支付租金。经质证，富驿公司称其未收到中牧公司发的联系函及通知。
2015年4月15日，中牧公司（甲方）与富驿公司（乙方）签订1份房屋租赁合同补充合同3。合同载明，双方就租赁物业消防系统的施工，补充如下：一、双方同意，原合同附件4（六）消防系统中防排烟系统自本协议签署后全部由乙方负责施工。乙方二次装修涉及的消防改造施工由乙方自行负责；二、鉴于上述约定，甲方同意向乙方支付150000元作为施工补偿，此款从乙方应交房租中扣减；三、双方同意，甲方在原合同、补充合同1及补充合同2的基础上，另行给予乙方25天免租期。
就上述合同，中牧公司称，其按附件4施工的消防系统是没有问题的，富驿公司所讲的防排烟系统不是其施工范围，后其作了让步，补偿富驿公司150000元，富驿公司自行施工。但富驿公司没有施工，故其不应支付该150000元。对此，富驿公司称，中牧公司是做了，但不符合要求，后协商由其自己做，其没有施工就不应该拿这150000元。后富驿公司答复其没有施工。
2015年8月5日，中牧公司（甲方）与富驿公司（乙方）签订1份房屋租赁合同补充合同4。合同载明，一、对截至2015年9月26日乙方按照原合同及相关补充合同应当向甲方支付但尚未支付的租赁费用，甲方同意乙方以承担利息分期支付的方式予以支付。具体如下：1、自租赁费用应当支付之日至乙方实际支付之日止，乙方按1.2%/月向甲方支付利息；2、乙方应于2015年8月7日支付租赁费用1000000元，于2015年8月30日支付租赁费用1000000元，剩余到期应付未付的租赁费用及各笔租赁费用的利息，乙方应于2015年9月26日一次性支付甲方；3、如乙方未能按上述第2条约定的期限和数额如期足额支付租赁费用的，自逾期之日起该租赁费用对应的利息标准由1.2%/月变更为1.5%/月。如乙方未于2015年9月26日前付清上述第2、3条约定的租赁费用和利息的，按原合同约定承担违约责任。二、本补充合同签订前，如任何一方有违约行为，另一方均同意不再追究该方因违约行为导致的违约金及滞纳金。
对上述补充合4，中牧公司称，其多次催促富驿公司支付租金，但富驿公司一直含糊其辞，经双方再三磋商签订该协议。根据该协议可确认租赁房屋已交付，免租期已届满，否则不会产生应付未付租赁费用。虽未明确具体拖欠租金的数额，但根据合同内容，截至2015年9月26日拖欠租金至少超过2000000元。对此，富驿公司称，合同仅对租金的支付进行了约定，但租金是多少没有算清楚，从何时开始计算租金亦没有约定清楚。且合同明确本合同没有约定的，仍按原合同执行，说明中牧公司还是必须按原合同附件4完成施工内容，但中牧公司没有完成构成违约。同时双方当事人确认合同所称的租金应付之日双方一直没有明确。
以上事实，由中牧公司提供的竣工验收备案表、双方当事人签订的房屋租赁合同、补充合同、补充合同1、补充合同2、补充合同3、补充合同4、函、富驿公司与次承租人签订的房屋租赁合同、富驿公司提供的房屋租赁合同及其与次承租人签订的房屋租赁合同、函及双方陈述予以证实。
2015年11月30日，中牧公司以富驿公司未按约支付租金为由将富驿公司诉至一审法院，要求富驿公司支付租金及滞纳金。在本案审理期间，富驿公司多次发函称中牧公司未按约完成施工内容，要求中牧公司尽快施工。其中2016年4月6日的函中明确相关问题如下：1、12-17F5-6轴交客房未进行任何施工；2、大堂未进行任何施工；3、按合同、补充协议等应当施工的其他内容，之前所发函件所示，没有将任何施工进度安排反馈，也从未申报验收。4月19日的工作联系函中明确，4月6日的联系函，未得到中牧公司回函。另因中牧公司迟迟未完成大堂施工等合同义务，造成10层以下面积的转租及施工进度受阻。附上5-10层施工图纸，请中牧公司安排施工并尽快完成。对此，中牧公司称，其亦作了回函。据此提供了2016年4月18日的联系函，中牧公司在该函中明确富驿公司提出12-17F5-6轴交客房未进行任何施工，其在之前的回函中已经明确，富驿公司在此轴增加客房是否符合消防要求，但一直未能回复；关于大堂，其在2015年2月3日的回函中明确要求富驿公司与盛粤坊酒店沟通后根据沟通结果施工。经质证，富驿公司称其未收到。
另查明，2016年5月25日，富驿公司向中牧公司发出告知函1份，称其多次发函要求中牧公司进行整改，但中牧公司未进行整改，也未向其申报验收，同时还存在中牧公司擅自将房屋转租给他人情形。鉴于中牧公司的行为构成重大违约，其正式通知中牧公司：1、双方签订的房屋租赁合同及补充协议等，于本函送达中牧公司之日解除。2、中牧公司将其已支付的押金及多收取的租金退还。3、双方共同就其对租赁物业进行装修改造部分进行评估作价，由中牧公司补偿其对应价款。2016年5月30日，中牧公司回函称，1、同意解除房屋租赁合同及补充协议，并声明其不存在违约行为，其同意解除合同及补充协议系因富驿公司存在不支付租金的违约行为；2、富驿公司要求其退还押金及租金并赔偿装修等损失，不予认可；3、因解除合同给其造成的损失及富驿公司尚未支付的租金，通过法律途径解决。同时中牧公司在该函中要求富驿公司尽快派人与中牧公司办理房屋退还交接事宜。庭审中，双方当事人一致确认房屋租赁合同及一系列补充合同于2016年5月25日解除。
2016年6月3日，富驿公司发函告知中牧公司于2016年6月7日办理房屋交接手续。后因涉及次承租人的问题，双方未能办理交接手续。2016年7月5日，中牧公司与富驿公司签订确认书1份。确认书载明，双方一致确认，租赁房屋的地上一层至四层（除富驿公司的转租户迪欧咖啡、江南楼餐厅、花香满境足浴的区域外）、地上五层至十七层全部，自2016年7月5日起由中牧公司完全管控。关于此前中牧公司是否履行交房义务，双方存有争议，另行司法裁决确定；前述转租户区域，上海蔓禾实业有限公司已通知转租户解约，但转租户尚未搬离，故暂不办理相关手续。对富驿公司已施工工程量，中牧公司主张不利用，亦不同意补偿，应恢复原状。富驿公司主张中牧公司应就富驿公司已完工工程量给予补偿。该问题另行司法裁决确定。同时，富驿公司向中牧公司提供了其发给上述三家转租户的解除合同通知函。关于富驿公司转租的房屋，庭审中，中牧公司明确不在本案中处理，其与次承租人另行处理。另中牧公司明确地下室亦一并交接了。
2016年7月26日，中牧公司（甲方）与王江强（乙方全季酒店）签订协议书1份。协议载明，乙方因经营酒店需要向甲方承租利通大厦，租赁面积为16500平方米，即利通大厦1楼1000平方米和5-17楼；租金（含物业管理费）每平方米每月39元；租赁期限为15年，另加装潢免租期10个月；本协议为合同纲领，具体细节由双方再签订正式合同文本。2016年8月28日，中牧公司（甲方）与苏州利妍酒店管理有限公司（乙方，法定代表人为王江强，下称利妍公司）签订租赁合同1份。合同载明，租赁房屋面积为16500平方米，租赁期为16年，自2016年8月28日至2032年8月27日止，租金为每月每平方米30元，该租金不包含其他费用。同时合同明确乙方应向甲方支付首期3个月租金及物业管理费为3366000元。2016年8月22日，中牧公司发告知函给富驿公司，告知富驿公司其与全季酒店签订了房屋租赁合同，该酒店认为富驿公司的装修无利用价值，让富驿公司与全季酒店对接，如对接无果要求富驿公司限期拆除装修，否则视为富驿公司放弃。庭审中，中牧公司称，富驿公司没有回函，故承租方进场装修，目前还在装修中。富驿公司称，双方纠纷已在诉讼中，故其没有回函，亦没有作任何沟通。就中牧公司提供的上述协议及租赁合同，富驿公司经质证认为是中牧公司与他人签订的，与其无关。
再查明，富驿公司于2012年11月2日支付押金1000000元，12月21日支付2300000元，12月25日支付500000元，12月26日支付67172元，2015年11月27日支付1000000元，2016年2月4日支付3000000元，合计7867172元。富驿公司称前4笔款项为首期的租金和押金。
以上事实，由中牧公司提供的函、确认书、协议书、租赁合同、付款凭证、富驿公司提供的函、确认书、付款凭证及双方陈述等予以证实。
审理中，一审法院至租赁房屋现场进行勘察，富驿公司未转租准备用于开设酒店部分的房屋虽有装修改造痕迹，但大部分还处于毛坯阶段。富驿公司就其主张的装修损失，提供了自行制作的工程量汇总表，载明了富驿公司的装修情况。对此，中牧公司无异议。
就中牧公司主张的违约金10000000元，中牧公司称是富驿公司违法解除合同给其造成的损失，具体包括基于正常履行合同才给予富驿公司近十个月的装修期及免租期的租金损失、履行合同的预期可得利益损失。其中近10个月装修期及免租期租金损失按合同计算超过10000000元；另预期可得利益损失，合同签订2年多就解除了，双方约定租期为15年，给中牧公司造成重大损失，虽其又出租给了王江强，但房屋租金为每天每平方米1.2元，少0.3元，按15年计算，损失超过36000000元。
一审法院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同及补充合同成立且合法有效，双方理应恪守履行。庭审中，双方当事人一致确认双方间签订的合同于2016年5月25日解除，一审法院予以确认。
关于本诉，首先就中牧公司主张的租金，双方争议在于租赁房屋的交付问题。其中，第一部分，即2013年8月26日的补充合同明确的2132平方米的商铺。双方明确无房屋交付凭证，富驿公司将这部分房屋转租给了江南楼大酒店及欧阳桥林，欧阳桥林仅租赁83平方米。江南楼大酒店承租部分房屋租期起始日为2013年11月1日，故中牧公司主张这部分房屋的交付时间为2013年11月1日，一审法院予以采纳。合同明确中牧公司给予富驿公司6个月装修期、3个月免租期，租金起算日为免租期结束后的次日，另中牧公司明确还给予补充合同约定的25天免租期，租金自2014年8月25日起计算，一审法院予以确认。中牧公司主张计算至2016年7月5日，富驿公司无异议，一审法院予以确认。经核算，该部分房屋的租赁费用及房屋占有使用费为2177838元。第二部分，即2014年3月31日的补充合同1确定的12340平方米。补充合同1明确该部分房屋先行交付富驿公司，且是在中牧公司完成租赁物业的综合验收并合格后交付，富驿公司不认可交付的主张与补充合同1的内容不符。同时就该合同载明的剩余房屋面积即8850平方米，明确了限期交付的时间及计算装修期的时间，而对12340平方米的房屋未作此类约定，由此亦可印证该补充合同第一条是对交付12340平方米房屋作的约定。且在这之后双方签订的合同及往来函中均没有涉及这部分房屋。该合同明确房屋于2014年4月1日前交付，合同签订于2014年3月31日，中牧公司据此主张这部分房屋于2014年3月31日交付，一审法院予以确认。加上合同明确的装修期、免租期即9个月另加25天，中牧公司主张租赁费用自2015年1月26日起计算，一审法院予以确认，双方当事人对计算至2016年7月5日无异议，一审法院予以确认。经核算，该部分房屋的租赁费用及房屋占用使用费为9754770元。第三部分，即8850平方米的房屋。补充合同1明确在富驿公司不报价的情况下，中牧公司应继续按合同附件4进行施工。同时合同明确应于2014年7月15日前完成施工并将房屋交付富驿公司。该合同签订后，中牧公司进行了施工，双方就中牧公司对该部分房屋所做的施工进行了初步验收，之后双方还就中牧公司施工问题通过发函的形式进行了多次沟通。在此基础上双方于2015年7月签订了补充合同2。该合同明确是针对8850平方米房屋的交接事宜达成意见，同时合同明确2014年7月15日先行交付富驿公司，富驿公司有权开始对租赁房屋进行装修，意即装修期开始；另合同还明确房屋交付富驿公司次日起计算10天新增装修期，而装修期是交付房屋才起算。补充合同2载明的房屋交付时间与补充合同1确定的房屋交付时间一致。据此，中牧公司主张8850平方米房屋于2015年7月15日交付富驿公司，一审法院予以确认。但合同还约定了新增装修期，且中牧公司不支付合同约定的100000元，新增装修期顺延至中牧公司付款之日。庭审中，中牧公司确认其未支付补偿款，富驿公司亦确认其就11层没有做相应施工。同时双方确认之后双方未就该补充合同2载明的有关补偿款及新增装修期达成新的意见，亦未明确是否履行该相关条款。在之后的往来函中，富驿公司还是要求中牧公司按合同附件4明确的施工内容施工，未涉及到如何处理上述合同明确的补偿款及新增装修期问题。从双方行为可确认，双方当事人亦不再履行上述合同有关11层的相关条款。双方之后签订的合同中亦有明确未作约定的，仍按原合同执行。据此，双方就合同租赁费用的起算时间应按房屋租赁合同的条款确定。现中牧公司给予富驿公司合同约定的装修期6个月、免租期3个月加25天，一审法院予以采纳。中牧公司还给予新增装修期10天，一审法院尊其自愿。据此租赁费用自2015年5月20日起算，富驿公司对2016年7月5日交还无异议。经核算，截至2016年7月5日的租赁费用及房屋占用使用费为5482575元。综上，截至2016年7月5日的租赁费用及房屋占用使用费共计17415183元，富驿公司支付了7867172元。双方当事人确认补充合同明确的补偿金，中牧公司不应支付富驿公司，故富驿公司尚欠中牧公司租赁费用及房屋占用使用费9548011元。
就中牧公司主张的富驿公司逾期支付租赁费用的违约金。合同明确，违约方未尽付款义务，每逾期一天，按欠款总额的万分之三支付滞纳金。截至2016年7月5日，富驿公司尚欠中牧公司租赁费用及房屋占用使用费9548011元，构成违约，理应承担逾期付款之违约责任。虽补充合同4就逾期支付的租赁费用又重新明确了富驿公司应支付利息，但该合同亦明确未按期履行仍按原合同约定承担违约责任。据此，中牧公司根据合同约定要求富驿公司支付上述租赁费用自2016年7月6日起按每日万分之三计算至支付之日的违约金，一审法院予以支持。
就中牧公司主张的违约金10000000元，中牧公司主张富驿公司违法解除合同，对此双方的争议在于中牧公司是否存在违约行为。富驿公司主张中牧公司未能按合同及附件4的施工内容履行施工义务，构成违约，据此解除合同。房屋租赁合同载明中牧公司应在房屋竣工验收和取得消防合格证后，按合同附件4的内容完成相应施工。但合同并未明确中牧公司应何时完成附件4的施工内容。另，附件4注明中牧公司应按富驿公司审验通过的施工图纸和规范及工程进度施工。双方当事人签订的补充合同亦载明中牧公司应根据富驿公司要求及指定时间进行施工，且要配合富驿公司施工进度。对此，中牧公司称，其应按富驿公司指定的时间及施工图纸进行施工，且其负责的施工项目应在富驿公司的装修过程中穿插进行，有些项目未施工是富驿公司还未施工到那个环节。根据上述合同内容及富驿公司陆续提供图纸并向中牧公司发函的行为，一审法院采纳中牧公司的陈述，即中牧公司应按富驿公司提供的图纸、要求及指定时间进行施工。在合同履行期间，富驿公司陆续提供图纸并提出施工要求，中牧公司亦进行了施工，双方就中牧公司施工的项目进行了初步验收，之后双方一直就施工问题发函进行沟通。富驿公司发函告知中牧公司施工存在的问题，提出施工要求并催促中牧公司完成。按合同约定富驿公司理应告知中牧公司施工要求及施工时间，但并不能据此认定中牧公司施工拖延。又，富驿公司发函催促中牧公司施工，就有些项目亦要求中牧公司限期完成，虽中牧公司不认可富驿公司提出的异议，但即便之前中牧公司就有些项目的施工存在拖延，而双方当事人于2015年8月5日签订的补充合同明确之前任何一方有违约行为，均不追究。在这之后至中牧公司向一审法院起诉期间，富驿公司未就中牧公司施工问题发函提出过异议或催促施工。在中牧公司向一审法院提起诉讼后，富驿公司又多次发函提出中牧公司施工中存在的问题、要求中牧公司安排施工并尽快完成，但亦未明确施工完成时间。中牧公司对富驿公司提出的异议不认可并作了说明，中牧公司并未提出其不施工。富驿公司称中牧公司未能按期施工，但富驿公司未能提供证据证明其就中牧公司提出的施工问题及时作了回复或提出了解决方案以便中牧公司施工，即无证据证明中牧公司无故拖延施工。在本案审理中，富驿公司对中牧公司提供的回函基本都不认可，在富驿公司一直以发函形式与中牧公司沟通施工问题的情况下，中牧公司应会回函，富驿公司称其从未收到不符合常理。由上所述，合同未规定中牧公司应何时完成附件4的施工内容，中牧公司的施工应配合富驿公司的施工进度，富驿公司虽有催促，但亦未明确施工完成的时间。况且富驿公司未能提供证据证明中牧公司具备施工条件，故富驿公司据此主张中牧公司违约，缺乏足够的事实依据。富驿公司还称中牧公司将租赁房屋擅自转租给他人，中牧公司不予认可，而富驿公司未能提供证据，故富驿公司解除合同属违法解除，理应承担违约责任。
中牧公司就富驿公司违法解除合同而主张的违约金，根据中牧公司陈述的损失应是指合同履行后可获得的利益。其中中牧公司主张的装修期、免租期期间的租金损失，如合同正常履行，不论中牧公司租给富驿公司，还是其他人，按行业惯例出租人均会给予装修期和免租期，中牧公司提出该部分损失无事实依据。但现富驿公司解除合同，中牧公司虽又出租给了利妍公司（王江强），中牧公司又给予利妍公司10个月装修免租期，富驿公司对中牧公司与利妍公司之间的合同未持异议，且中牧公司给予利妍公司装修免租期亦属合理。一审法院对中牧公司陈述的该免租期租金损失予以采纳。但中牧公司出租给利妍公司的房屋面积为16500平方米，其余房屋面积由之前的次承租人继续租赁，中牧公司无证据证明有租金损失。就16500平方米房屋的10个月免租期损失经核算约为7400000元。另，中牧公司与利妍公司（王江强）签订的协议及合同载明的租赁费用不一致，对此中牧公司未能作出合理解释，中牧公司据此主张其与利妍公司签订的合同租赁费用与双方当事人间的租赁费用有差额，缺乏足够依据，一审法院不予采纳。
虽合同解除，富驿公司存在过错，但工程施工确实存在拖延，双方均有损失，而双方在合同履行中就争议的处理方式不当是致施工拖延的原因之一，对此双方当事人均有过错。双方确定由中牧公司履行附件4的施工项目，出现争议后，双方一直发函沟通，相互反驳，均未能提出较好的处理意见，处理争议方式的不当致矛盾加激。在此情况下，双方签订补充合同明确富驿公司可就中牧公司未施工部分进行报价，即转由富驿公司自行施工，在可从源头上解决双方间纠葛的情况下，富驿公司却没有报价，故富驿公司对工程施工拖延及合同履行至目前的状况应负主要责任。据此，一审法院酌定富驿公司应支付中牧公司违约金5500000元。
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