南通市崇川区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)崇港民初字第00317号
原告陈某甲，男，1957年11月10日生，居民身份证号码
320624195711107172，汉族，住南通市崇川区天勤家园**幢***室。
委托代理人苏新年，江苏通成律师事务所律师。
被告陈某乙。
委托代理人陈晓莉，江苏濠阳律师事务所律师。
被告陈某丙。
委托代理人何亚军，南通市狼山法律服务所法律工作者。
原告陈某甲与被告陈某乙、陈某丙析产继承纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某甲诉称，原告陈某甲、被告陈某丙分别系被告陈某乙和陈祖培的次子、长子，陈祖培于2001年12月死亡。陈某乙与陈祖培在南通市崇川区观音山镇盘香沟村三组原有房屋2间，面积为45.8平方米。2013年11月，该房屋被拆迁。被告陈某乙补足差价款购买了南通市裕景苑15幢204室房屋1套，面积约93.06平方米，另购置了车库。原告认为，上述被拆迁房屋系陈祖培与被告陈某乙夫妻共有财产，陈祖培去世后，原告作为其子女依法享有继承权。被告陈某乙也表示，拆迁权益由原告与被告陈某丙各半分割。现诉请法院判决对南通市裕景苑小区15幢204室房屋及车库进行分割。
被告陈某乙辩称，我名下的房子由我两个儿子对半分。
被告陈某丙辩称，原告诉请没有事实和法律依据。本案讼争的45.8平方米房屋系由答辩人所建，房屋拆迁后，答辩人出资18万元购买了南通市裕景苑小区15幢204室房屋。2015年5月，被告陈某乙自愿将上述拆迁房屋的安置权益和购房权益全部赠与答辩人，并且承诺由答辩人办理购房手续。综上，要求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告陈某乙与陈祖培系夫妻关系，两人生有两子，分别为长子本案被告陈某丙、次子原告陈某甲。2001年12月24日，陈祖培去世。
南通市崇川区观音山镇盘香沟村三组106号原有陈祖培祖遗瓦房1.5间。农历1986年正月，在公亲张桂和等见证下，原告陈某甲与被告陈某丙签订“分书字”一份，主要内容为：立分书字人陈祖培所生两子，长子思德、次子思亮都成婚双配，现人口逐渐增加，住宿实有困难，兄弟商集商会与公亲集议，对壹间半瓦房折价价值叁仟贰百元整，由兄弟二人平均分配……房屋完全并于次子，次子遂要付出壹仟陆百元给长子……原告陈某甲、被告陈某丙、陈祖培以及张桂和等公亲分别在分书字落款处签名。此后，原告陈某甲依约向被告陈某丙支付房屋转让款人民币1600元。
1986年11月，被告陈某丙作为户主申请在原南通县观音山镇盘香沟村三组新建房屋。经审批，被告陈某丙户在上述祖遗房屋的北侧建造正房3间，厕所1间。1987年，原南通县观音山镇对盘香沟村村民的宅基地和建筑进行清查，被告陈某丙户于1986年所建上述4间房屋，清查登记的建筑面积为113.8平方米。
1999年9月12日，原告陈某甲与被告陈某丙签订“协议书”一份，主要内容为：陈某丙住房两间给陈某甲，陈某甲壹间半给陈某丙拆除。现经双方协议，陈某甲同意拆除。协议签订后，被告陈某丙将其在祖遗房屋北侧建造的3间正房中的东首2间交原告陈某甲，原告陈某甲将上述祖遗的1.5间房屋交被告陈某丙。同年12月，被告陈某丙户申请建房，建房人口为3人，分别为陈某丙夫妇及婚生女陈春燕。经相关部门审批，同意被告陈某丙户拆除原住房68M2、三棚24M2，异地新建三楼三底楼房1幢。此后，被告陈某丙户拆除原祖遗房屋，并在原祖遗房屋旧址新建了楼房。
2013年，因涉南通市世伦路两侧景观项目，包括南通市崇川区观音山街道盘香沟社区所在地段被纳入拆迁范围。同年12月16日，盘香沟社区居民委员会在上述1987年分户清查登记表下方附注：“陈某乙生育两子，分别为长子陈某丙，次子陈某甲。陈某甲87年后未建房，长子陈某丙于1999年建过楼房，未用陈某乙的名字及计划，老房面积也未全部拆除。现为：113.8M2-68M2=45.8M2做为陈某乙的产权依据。”盘香沟社区居民委员会在上述附注内容上加盖印章。2013年12月，被告陈某乙作为乙方与南通市崇川区住房和建设环境保护局作为甲方签订《南通市崇川区房屋搬迁补偿安置协议》，协议主要内容为：搬迁房屋坐落于观音山盘香沟村三组，房屋所有权人为陈某乙，合法建筑面积45.8平方米；补偿安置方式为拆迁安置房安置；甲方给予乙方下列补偿：搬迁合法房屋补偿73280元、装饰装潢及附属设施设备补偿8244元、搬迁补助费366.40元，临时安置费1200元、奖励费6000元、种田补贴2500元，合计补偿人民币91590.40元。
2015年5月6日，被告陈某乙作为买受人与南通天一置业有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定由买受人向出卖人购买低价位商品房，房号为南通市裕景苑15幢204室及15幢B2008车库。同日，被告陈某乙与南通天一置业有限公司进行了结算。据认购结算单反映，裕景苑15幢204室房屋实测建筑面积为92.90平方米，价款人民币225063.90元；15-B2008车库建筑面积为24.75平方米，价款人民币33165元；应付房屋和车库的维修基金计人民币5665.50元。以上合计人民币263894.40元。拆迁房屋的补偿款抵作购房款后，被告陈某丙垫付了购房余款人民币172304元。房款结算后，南通天一置业有限公司交付了上述安置房屋(含车库)，但至今尚未办理房屋所有权证书。庭审中，原、被告确认，裕景苑15幢204室房屋的市场价值为人民币464500元(按单价人民币5000元/M2)，15-B2008车库市场价值为人民币33165元。
诉讼中，原告陈某甲主张，被告陈某丙在新建楼房时，因建房空间受限，还拆除了原祖遗1.5间房屋东侧原告祖父所建的2间草房。被告陈某丙则认为，该2间草房系被告陈某丙所建后给父母居住，在新建楼房前，草房已被台风刮倒。为佐证其主张，被告陈某丙向本院提交了署名为张桂和、葛明清等出具的证明。经庭审质证，原告陈某甲认为，相关证人未到庭接受质询，对真实性不予确认。另被告陈某丙主张，拆迁房屋系被告陈某丙所建，虽然与原告陈某甲进行过房屋调换，但调换的仅是房屋，并不包括房屋下的土地。另被告陈某乙已将拆迁安置权益赠与被告陈某丙，案涉安置房屋应归被告陈某丙所有。为佐证其主张，被告陈某丙向本院提交“赠与书”一份，并经南通市狼山法律服务所见证。赠与书的内容为：陈某乙、陈某丙系母子关系。位于崇川区观音山镇盘香沟村三组106号建筑面积45.8平方米平房系陈某乙个人财产，现经双方充分协商，达成协议如下：一、陈某乙自愿将建筑面积为45.8平方米的拆迁安置权益及购房权益全部赠与给陈某丙所有，由陈某丙办理一切手续；二、陈某丙同意接受上述赠与。经庭审质证，原告陈某甲认为，赠与书上无被告陈某乙签名，且见证人系被告陈某丙的诉讼代理人，不能作为证据使用；被告陈某乙认为，因本人不识字，对赠与书不清楚。
上述事实，有户籍登记资料、户口注销证明、协议书、分家字、建房审批表、盘香沟村宅基地和建筑占地分户清查登记表、搬迁补偿评估报告、拆迁补偿安置协议、见证书(含赠与书)、房屋结算单、证明、本院调查笔录以及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为，根据原、被告诉辩意见，本案的争议焦点：一是原观音山街道盘香沟社区三组被告陈某乙名下的45.8平方米的房屋权利人；二是相关拆迁安置权益如何分割？
有关争议焦点一，南通市崇川区观音山镇盘香沟村三组106号原有陈祖培祖遗1.5间房屋，曾经家庭内部析产，并在原、被告公亲等见证下，该1.5间房屋归并给原告陈某甲，由原告陈某甲支付了被告陈某丙相应转让价款。此后，经原告陈某甲与被告陈某丙协商，原告陈某甲将1.5间祖遗房屋与被告陈某丙在祖遗房屋北侧另建的2间房屋进行了互换。另1间正房和厕所，虽为被告陈某丙所建，但据被告陈某丙户建楼房时的审批表，未有原住房保留的记载。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”据此，被告陈某丙对该部分房屋项下的宅基地已不再享有使用权。2013年12月，盘香沟社区居委会及相关拆迁部门在扣除被告陈某丙建房审批时核准的应拆面积后，将剩余房屋的合法建筑面积45.8平方米计入被告陈某乙名下，并对被告陈某乙安置，不违反我国现行法律、法规的规定。另因上述房屋互换行为发生时，被告陈某乙之夫陈祖培尚在世，所以上述45.8平方米房屋在扣除建造成本后的权利人应为被告陈某乙和其夫陈祖培共有。陈祖培去世后，原告陈某甲以及被告陈某乙、陈某丙作为陈祖培的法定继承人，对陈祖培应享有的份额依法享有继承权。综上，原观音山街道盘香沟社区三组被告陈某乙名下的45.8平方米的房屋权利人应为原告陈某甲以及被告陈某乙、陈某丙。
有关争议焦点二，被告陈某乙与拆迁单位签订拆迁安置协议，并购买安置房屋。如上所述，相关拆迁安置权益应归原告陈某甲及被告陈某乙、陈某丙所有。具体权益的分割，其中拆迁房屋和附属设施设备补偿，因案涉45.8平方米房屋系被告陈某丙建造，该部分安置权益计人民币81524元(73280+8244)，应归被告陈某丙所有。有关搬迁补助费、临时安置费、奖励费、种田补贴合计人民币10066.40元(366.40+1200+6000+2500)，应归原告陈某甲与被告陈某乙、陈某丙共有。鉴于被告陈某乙占有的份额超过50%，且被告陈某乙表示，相关拆迁权益由原告陈某甲与被告陈某丙均分，所以该部分补偿费用，由原告陈某甲、被告陈某丙各分得人民币5033.20元(10066.40÷2)。有关安置房屋的权益，该部分权益的可分割利益为安置房的出资与房屋市场价值之间的差额。其中安置房屋(含车库)的出资为两部分：第一部分为拆迁房屋补偿款人民币91590.40元，已抵作购房款，该款也应计入房屋的实际出资费用；第二部分为被告陈某丙已支付的安置房屋(含车库)的结算净额人民币172304元。综合以上一、二项费用，安置房屋(含车库)的出资额合计人民币263894.40元。其次，原、被告确认安置房屋(含车库)的市场价值人民币497665元(464500+33165)。据此，安置房屋(含车库)出资额与市场价值的差额为人民币233770.60元(497665-263894.40)。参照上述搬迁补助费等补偿费的分割原则，原告陈某甲和被告陈某丙各分得其中的人民币116885.30元。因被告陈某丙垫付了房屋结算余款，争议的安置房屋(含车库)归被告陈某丙所有较为恰当。被告陈某丙获得拆迁安置房屋所有权后，应支付原告陈某甲相应的拆迁补偿款和安置房权益差额款计人民币121918.50元(5033.20+116885.30)。
原告陈某甲称，原告父母在原祖遗房屋东侧还建有2间草房，被告陈某丙在建造楼时将该草房拆除，对此被告陈某丙予以否认。因双方均未提供充分证据证实各自的主张，本院对双方的诉辩主张，均不予采信。双方如有纷争，可另行协商或通过合法途径解决。被告陈某丙辩称，被告陈某乙出具赠与书，同意将其名下的45.8平方米的拆迁权益全部赠与被告陈某丙，所以相关安置权益应归被告陈某丙所有。本院认为，如上所述，被告陈某乙名下的45.8平方米房屋在扣除建造成本后系其与陈祖培的夫妻共同财产，在陈祖培去世后，原告陈某甲作为继承人之一对该房屋享有相应的继承利益，所以被告陈某乙将房屋的全部拆迁权益赠与被告陈某丙也系无权处分。其次，即使赠与合同成立，被拆迁房屋及安置房屋均系不动产，至今尚未办理产权变更登记手续。《中华人民共和国合同法》第一百八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”现被告陈某乙在诉讼中明确表示，拆迁安置房屋由原告陈某甲与被告陈某丙均分，含有对原赠与撤销的意思表示。所以对被告陈某丙的上述抗辩主张，本院不予采纳。综上所述，原告陈某甲要求分割拆迁房屋相关安置权益的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和继承法》第十条、第二十五条，《中华人民共和国合同法》第一百八十六条，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第90条的规定，判决如下：
一、坐落南通市裕景苑15幢204室以及15幢B2008车库房屋归被告陈某丙所有。
二、原告陈某甲在原南通市崇川区观音山街道盘香沟社区三组被告陈某乙名下的45.8平方米房屋中所享有的拆迁权益从共同财产中析出，计人民币121918.50元，此款由被告陈某丙于判决发生法律效力之日起十日内给付原告陈某甲。
三、驳回原告陈某甲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币8765元，由原告陈某甲负担3565元、被告陈某丙负担5200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费人民币8765元(该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82)。
审 判 长 严永宏
人民陪审员 苑力力
人民陪审员 洪善义
二〇一五年十月二十七日
书 记 员 奚 旭