重庆市合川区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0117民初217号
原告中国农业银行股份有限公司重庆合川支行，住所地重庆市合川区合阳办苏家街40号，统一社会信用代码915001179036087700。
负责人黎阳，该支行行长。
委托代理人何乐，男，汉族，1988年6月26日出生，住重庆市合川区。
被告冯怀珍，女，傣族，1986年2月7日出生，住重庆市合川区。
原告中国农业银行股份有限公司重庆合川支行(以下简称“农行合川支行”)诉被告冯怀珍借款合同纠纷一案，本院于2015年1月8日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈有炳独任审判，公开开庭进行了审理。原告农行合川支行的委托代理人何乐到庭参加诉讼。被告冯怀珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行合川支行诉称，2013年1月14日，其与被告冯怀珍签订了《个人购房担保借款合同》；合同约定，被告冯怀珍向其借款270000元，借款用途为购买住房，借款期限为240个月，等额本息还款，并以位于重庆市合川区房屋设定抵押。双方于2013年1月17日签订了房地产抵押合同，办理完成抵押登记。其于2013年1月18日向被告冯怀珍发放了270000元的贷款，借款期限自2013年1月18日起至2032年12月17日止，执行年利率6.55%。被告冯怀珍因多期未按时足额偿还其贷款本息，经催收未果，为维护其合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告冯怀珍偿还原告农行合川支行借款本金250052.53元、截至2015年12月28日的利息2596.71元及从2015年12月29日起至本金还清之日止的利息、罚息和复利（根据双方签订的《个人购房担保借款合同》约定方式计付，利随本清）；2、其对本案贷款抵押物：重庆市合川区房屋享有优先受偿权；3、本案诉讼费用及原告实现债权的其他费用由被告冯怀珍承担。
被告冯怀珍未作答辩。
经审理查明，2013年1月14日，原告农行合川支行（贷款人及抵押权人）与被告冯怀珍（借款人及抵押人）签订了《个人购房担保借款合同》，主要约定，冯怀珍向农行合川支行贷款270000元用于购买坐落于重庆市合川区房屋；贷款支付方式为被告冯怀珍授权原告农行合川支行将贷款款项直接划入其指定账户（户名：陈海燕，开户行：合川农行，账号）；借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定，以借款凭证记载为准，遇利率调整的，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；借款担保方式为抵押，抵押物为坐落于重庆市合川区房屋，抵押人为冯怀珍，抵押担保范围包括借款合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；还款方法为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，借款人的还款账户账号/卡号；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期；对借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；合同特别约定，本合同记载的借款金额、借款期限、利率（利率调整按本合同约定规则执行）等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；合同还约定了争议解决等其他内容。合同尾部，原告农行合川支行在贷款人（抵押权人）处盖章，被告冯怀珍在“借款人”及“抵押人”处签字并捺印。
2013年1月17日，原告农行合川支行（抵押权人）与被告冯怀珍（抵押人）签订《重庆市房地产抵押合同》，主要约定被告冯怀珍以其所有的坐落于重庆市合川区房屋为其向原告农行合川支行的借款270000元提供抵押担保。该抵押合同在重庆市合川区国土资源和房屋管理局办理了抵押登记。
2013年1月18日，原告农行合川支行按双方签订的《个人购房担保借款合同》约定发放了贷款270000元。被告冯怀珍从2015年8月18日起未按合同约定还款方式按期偿还借款本息，从2015年12月25日起未再还款。截止2015年12月28日，被告冯怀珍尚欠原告农行合川支行借款本金250052.53元、利息2596.71元。原告农行合川支行经催收无果，遂诉至法院，诉请如前。
以上事实，有当事人陈述，原告农行合川支行举示的《个人购房担保借款合同》、《重庆市房地产抵押合同》、《个人借款凭证》、《个人信贷业务申请表》、《欠款本息明细》、《还款明细》、房屋产权证等证据在卷为凭，经审查，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，根据原告农行合川支行举示的《个人信贷业务申请表》、《个人购房担保借款合同》、《个人借款凭证》足以证明其与被告冯怀珍之间形成了真实的借款合同关系，该借款合同关系是双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照借款合同约定履行自己的义务。现原告农行合川支行已按合同约定履行了发放贷款的义务，而被告冯怀珍并未按合同约定履行偿还借款本息的义务，应承担本案的民事责任。故对原告农行合川支行要求被告冯怀珍偿还借款本金250052.53元的诉讼请求，本院予以支持。
对于原告农行合川支行诉请的利息、罚息及复利，本院认为，双方签订的《个人购房担保借款合同》中约定了利息、罚息及复利的利率及计算方式。经审查，该约定符合法律规定，故本院对双方签订的《个人购房担保借款合同》中约定的利息、罚息、复利的利率及计算方式予以认可。现被告冯怀珍欠原告农行合川支行的利息为2596.71元，故本院对原告农行合川支行诉请的该部分利息予以支持。从2015年12月29日起至借款本息全部清偿之日止的罚息及复利，本院认定按双方签订的《个人购房担保借款合同》中约定的利率及计算方式计算，利随本清。
对于原告农行合川支行诉请对抵押物即坐落于重庆市合川区房屋享有优先受偿权。本院认为，双方签订的《个人购房担保借款合同》和《重庆市房地产抵押合同》均对坐落于重庆市合川区房屋约定为借款的抵押物，并对该抵押物依法办理了抵押登记，原告农行合川支行对坐落于重庆市合川区房屋依法享有抵押权，并依法享有优先受偿权，故原告农行合川支行的该项诉请有事实与法律依据，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、由被告冯怀珍在本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆合川支行借款本金250052.53元及支付截止2015年12月28日的利息2596.71元并支付从2015年12月29日起至借款本息全部清偿之日止的罚息和复利（罚息和复利按双方签订的《个人购房担保借款合同》约定的利率、计息方式计算至本息付清时止，利随本清）；
二、原告中国农业银行股份有限公司重庆合川支行对坐落于重庆市合川区房屋享有优先受偿权；
三、驳回中国农业银行股份有限公司重庆合川支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5050元，减半收取2525元，由被告冯怀珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向本院预交上诉案件受理费5050元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决即发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，本院不予执行。
代理审判员 陈有炳
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 杨 妍