重庆市大足区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0111民初3801号
原告:重庆新东宏物业管理有限公司,组织机构代码67338415-X,住所地重庆市大足区棠香街道办事处清明桥55号。
法定代表人:陈勇,系总经理。
委托代理人:王岚岚,重庆泰升律师事务所律师。
被告:陈光吉，男，1964年5月16日出生,汉族,重庆市大足区人。
被告:汪洪秀，女，1964年2月14日出生,汉族,重庆市大足区人。
原告重庆新东宏物业管理有限公司（以下简称新东宏公司）诉被告陈光吉、汪洪秀物业服务合同纠纷一案,本院于2016年5月19日立案受理后,依法由审判员杨廉贵适用小额诉讼程序于2016年6月16日公开开庭进行了审理。原告的特别授权代理人王岚岚、被告陈光吉到庭参加了诉讼,被告汪洪秀经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新东宏公司诉称:2008年11月8日,原告与被告所居住的书香世家小区的开发商重庆新东宏房地产开发有限公司签订了《前期物业合同》,委托原告对该小区进行管理，并对委托管理的物业服务事项进行了约定。约定:物业服务收费按建筑面积0.5元/月.㎡收取,公摊用能费具实分摊。业主或物业使用人未按时缴纳物业服务费的,应按每日3‰支付原告违约金。原告按约定向被告提供了物业服务，但被告拒绝缴纳物业服务费,经原告多次催收未果。请求法院判决被告支付从2012年1月1日起至2015年12月31日的物业管理费2568.48元、水电公摊192元,共计2760.48元,并从2012年1月1日起按拖欠服务费的每日3‰支付逾期违约金至款项付清止;诉讼费用由被告承担。
被告陈光吉辩称:我与原告签订的物业合同于2012年12月底到期,原告未找我们业主续签任何合同，我已缴清了我与原告签订合同时间范围内的物业费用。之后我与原告没有合同约定,原告也未提供任何服务,我就未缴纳任何费用。我不同意原告的诉讼请求。
原告为支持其主张,提交证据如下：
1、营业执照、组织机构代码。用以证明原告的主体资格。
2、物业服务企业资质证书、前期物业合同备案证明。用以证明原告有经营物业管理的资格。
3、前期物业管理合同。用以证明原告对书香世家的物业进行管理。
4、房屋登记信息查询结果。用以证明被告汪洪秀、陈光吉所有的房屋在我公司管辖的书香世家范围内。
5、2009年3月31日，原告与被告签订的《书香世家物业合同》。用以证明被告认可原告的物业服务。
6、水电发票、水电公摊明细表。用以证明被告所在书香世家小区水电公摊的费用及分摊到各户每月4元的收费依据。
被告对原告举示的证据1-3、5-6，认为事实是存在的，但对被告没有法律效力；证据4无异议。
被告未向本院举示证据。
经庭审质证,本院对原告举示的证据作如下确认:原告所举示的证据1-5真实、合法、与本案具有关联性,能够达到其证明目的,本院对此予以采信；证据6，系2016年的电费发票，与本案不具有关联性，本院对此予以排除。
本院根据上述有效证据、当事人的质证意见及庭审记录,认定以下事实：
被告陈光吉、汪洪秀系书香世家小区B栋某号房屋业主,该房产登记面积为107.02㎡,陈光吉、汪洪秀系夫妻关系。
书香世家系重庆东宏房地产开发有限公司开发的小区，2008年10月12日,原告与重庆东宏房地产开发有限公司签订了书香世家《前期物业服务合同》,合同约定:由原告对书香世家的住宅楼,建筑面积158432㎡提供前期物业管理服务。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳,标准为:住宅或非住宅0.50元/月.㎡;共同专项设备运行的能源消耗费按户据实公摊。该合同第三条就交费约定为:自建设单位通知乙方接房之日起,乙方应向物业公司预交一年的物业管理服务费。乙方应于每年12月份下旬交纳次年物业管理费及其他应交费用,逾期未交者按违约处理；……该合同第七条约定:合同服务期限为叁年,自2010年1月1日起至2012年12月31日止;合同期未满,业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时,本合同自动终止。第九条第四款载明:乙方违反本合同,未按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的,甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按所欠金额每天3‰交纳违约金。该合同到期后,原告与重庆东宏房地产开发有限公司未签订物业延期合同,该小区也未成立业主委员会,原告仍在书香世家小区继续进行物业服务。
另查明,2009年3月31日，原告作为乙方与被告陈光吉作为甲方签订了《书香世家物业服务合同》,该合同第三条中载明:双方约定物业服务费按年收取,其收费按建筑面积计算:住宅、商业物业、其他物业均按0.50元/月.㎡。第四条:共有的专项设备运行的能源消耗,应独立计量核算,采取户方式向业主分摊计收。业主应于接房之日起交纳物业服务费。……物业服务费按年交纳,业主或使用人应在每年前10日内履行交纳义务。第十二条:合同期限为2年,自2010年1月1日起至2011年12月31日止,合同期界满前三个月内,甲方业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时,本合同自动终止。甲方作出续聘或选聘的决定,在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时,本合同终止。第十八条:甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定,未能按时如数交纳物业服务费的,应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。被告按此合同向原告交纳了2010年1月至2011年12月期间的物业服务等费用,现被告以原告与其签订的《书香世家物业服务合同》已到期，双方没有合同约定,且原告没有提供任何服务为由,拒绝向原告缴纳2012年1月1日至2015年12月31日的物业管理费、水电公摊等费用。
现原告起诉来院,请求法院判决被告支付原告2012年1月1日至2015年12月31日的物业管理费、水电公摊192元,共计2760.48元,并从2012年1月1日起按拖欠服务费的每日3‰支付逾期违约金至款项付清止;诉讼费用由被告承担。诉讼中,原告向本院申请本案仅需被告缴纳物业管理费及违约金。庭审中,原告自愿将违约金由每日3‰调整为每日0.5‰计算。
本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告与书香世家小区的建设单位重庆东宏房地产开发有限公司签订的该小区《前期物业服务合同》于2012年12月31日到期,原告与被告签订《书香世家物业服务合同》于2011年12月31日到期,虽然原告与被告之间签订的《书香世家物业服务合同》先于原告与重庆东宏房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》一年到期，但被告仍应受到原告与重庆东宏房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》的约束。即使在原告与被告之间、以及原告与重庆东宏房地产开发有限公司之间签订的合同均到期后,双方均未续签合同,且该小区在未成立业主委员会的情况下,原告仍在该小区提供物业管理服务,被告作为该小区的业主,也接受了原告提供的物业服务,原告与被告之间形成了事实物业服务合同关系。因此,原、被告之间应按《前期物业服务合同》享受权利和履行义务,被告应当按照该合同约定给付原告的物业管理费及其违约
产生的违约金。对原告要求被告给付欠交的物业管理费,及按所欠金额每日0.5‰计算违约金,合理合法,本院予以支持。被告从2012年1月至2015年12月期间应支付的物业管理费为:107.02㎡×0.50元/月.㎡×48月=2568.48元,从2012年1月至2015年12月期间应支付的违约金为:642.12元/年×0.5‰×3650天=1171.87元。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条,第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,《中华人民共和国民法诉讼法》第一百四十四条,第一百六十二条之规定,判决如下：
一、被告陈光吉、汪洪秀给付原告重庆新东宏物业管理有限公司2012年1月至2015年12月期间的物业管理费,共计2568.48元；
二、被告陈光吉、汪洪秀给付原告重庆新东宏物业管理有限公司2012年1月至2015年12月期间的违约金1171.87元;2016年1月1日起的违约金,以2568.48元为本金,按每日万分之五计算至付清所欠物业管理费时止；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
上述第一、二项于本判决生效后三日内给付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元(已减半),由被告陈光吉、汪洪秀负担（此款原告已垫交，被告在给付标的款时一并给付原告）。
本判决为终审判决。
本判决即发生法律效力后,一方当事人拒绝履行的,对方当事人可向人民法院申请执行,申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。
审判员 杨廉贵
二〇一六年六月二十四日
书记员 夏 秋