中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2016）最高法民再351号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：哈尔滨振国房地产开发有限公司。
委托代理人：田力，该公司员工。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：哈尔滨报达展览策划有限公司。
委托代理人：韩宏舜，黑龙江德治律师事务所律师。
被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：哈尔滨报达海景房销售代理有限公司。住所地：黑龙江省哈尔滨市道里区友谊路***号。
再审申请人哈尔滨振国房地产开发有限公司（以下简称振国公司）因与被申请人哈尔滨报达展览策划有限公司（以下简称报达展览公司）、哈尔滨报达海景房销售代理有限公司（以下简称报达海景房公司）租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省高级人民法院（2015）黑民终字第108号民事判决，向本院申请再审。本院经审查于2016年7月1日作出（2016）最高法民申811号民事裁定，提审本案。2016年10月19日，第二巡回法庭主审法官张能宝担任审判长，与主审法官苏戈、董华组成合议庭，法官助理刘耀国协助办案，书记员刘美月担任法庭记录，公开开庭审理了本案。再审申请人振国公司的委托代理人田力，被申请人报达展览公司的委托代理人韩宏舜到庭参加了诉讼，被申请人报达海景房公司经合法传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
报达展览公司一审诉称：2009年3月6日，报达展览公司与振国公司签订《房屋租赁合同》，约定：振国公司出租给报达展览公司位于哈尔滨市道里区新阳路443号的房屋（土地证证书编号为哈国用2000字第30013号、房产证证书编号为哈房权证里字第××号）。该房屋实测总建筑面积8554平方米，地上6层，地下1层。振国公司实际向报达展览公司出租的房屋的建筑面积约为900平方米，包括1层局部（约700平方米）、地下一层（约200平方米）。双方在合同中约定，振国公司于2009年3月10日（交房日）前向报达展览公司交付该房屋。该房屋租赁期自2009年4月10日（起租日）起至2019年4月9日止共计10年。前五年每年租金为人民币30万，后五年租金上浮5%，为每年315000元。报达展览公司每年都按照合同约定的日期按时向振国公司支付房屋租金，从未拖欠。振国公司于2013年6月13日单方向报达展览公司发出《房屋停止租赁通知书》，理由是总经理丛凤田年事已高，身体欠佳及家庭内部矛盾，丛凤田将新阳路443号房产分给其儿子、孙子和女儿、女婿，让他们自己经营、管理。其中，报达展览公司租赁的房屋所有权归其女儿、女婿所有，并要求报达展览公司最迟于2013年9月13日将该房交还给其女儿丛秀娟和女婿贾洪雁。振国公司的行为已经构成了单方违约。而且，2013年9月15日，振国公司指使授意其法律顾问刘学堂代表振国公司来收房子，要求报达展览公司搬出。报达展览公司不同意，刘学堂就带领30多人强行进入报达展览公司的营业场所唱歌、跳舞、喝酒、划拳、打麻将，致使报达展览公司全天无法正常营业。报达展览公司报警后，刘学堂当着110民警的面扬言自己就是安和街派出所退休所长，110民警没有制止刘学堂的违法行为就离开了。此后，刘学堂在法定代表人丛凤田的授意下带人到报达展览公司的营业场所闹事，时间长达一个多月。由于从2013年9月15日起，振国公司的违法行为致使报达展览公司不能正常营业，导致公司与合作伙伴美国智纳德公司的合同无法履行，美国智纳德公司并于2013年10月24日向报达展览公司发出律师函，要求解除双方之间签订的展览展示服务合同，并支付赔偿金915万元。振国公司的违约行为致使报达展览公司与美国智纳德公司签订的合同期限为2012年11月25日起至2018年11月24日止的《展览展示服务合同》无法履行，根据该合同第六条第三款规定，报达展览公司无法向美国智纳德公司收取2012年至2013年度的服务费90万元。振国公司的违约行为给报达展览公司造成实际经营损失共计1005万元。双方签订的《租赁合同》第8条第2款规定：“甲方（振国公司）单方面违约解除合同的，本合同终止，甲方应退还乙方已付当年租金及双倍定金，并赔偿乙方装修残值及经营损失的差额部分。”第8条第4款规定：“如因甲方原因致使乙方无法经营，乙方有权解除合同。甲方应赔偿乙方投入的装修、设施设备等费用，并双倍赔偿余下合同期的房费，作为乙方的经营损失。”双方之间签订的租赁合同剩余合同期限为2013年9月至2019年4月9日，共计5年零7个月，租金双倍合计为350万元，报达展览公司遭受实际经营损失为1005万元，依据第8条第2款之规定经营损失的差额为655万元。综上，报达展览公司的经营损失总额为1005万元。故请求解除与振国公司的《租赁合同》，并由振国公司按照约定赔偿各项经济损失。
振国公司一审辩称：振国公司与报达展览公司之间不存在房屋租赁合同，报达展览公司不具备本案的诉讼主体资格。2009年3月6日，振国公司与报达展览公司签订的位于新阳路443号房屋的租赁合同已经废止，被2010年4月21日振国公司与李铁军签订的房屋租赁合同替代。另外，振国公司没有违约，报达展览公司在起诉状中所诉没有法律依据。振国公司已经在道里区人民法院提起诉讼，要求租赁该房产的报达海景房公司和李铁军返还房屋。关于报达展览公司与谁合作的经济损失等均与振国公司无关。报达展览公司从未在新阳路443号经营过。新阳路443号经营企业是报达海景房公司，有工商注册档案和照片为证。另外，报达展览公司在起诉状中的陈述也不是真实的情况，是2010年4月21日房屋租赁合同到期后，报达海景房公司拒绝搬家造成的，违约方是报达海景房公司。报达展览公司与美国智纳德公司的所谓合作，也不是真实的，其仲裁和赔偿条款违背法律规定，完全是为了本案诉讼所形成的虚假诉讼。因此，振国公司与报达展览公司没有法律和经济上的关系，其不具备本案的诉讼主体资格，请求驳回其所有诉讼请求。
报达海景房公司一审辩称：报达海景房公司与振国公司没有实际的租赁关系，是报达展览公司与振国公司之间签订的租赁合同，与报达海景房公司无关。报达海景房公司的合同文本是成立时候注册的合同文本，并没有实际履行。在注册成立之前，是报达海景房公司的股东报达集团有限公司提供的场所，但是报达集团不方便提供租赁手续用于工商注册，于是就找到了振国公司，希望提供一个合同文本专门用于工商注册，就形成了与振国公司的租赁合同，是一年期的租赁合同，到期之后，按照要求报达海景房公司需要继续提供合同，经与振国公司协商，振国公司又给报达海景房公司提供了一个十年期的租赁合同，这就是合同文本的来源。振国公司的答辩意见依法不能成立，工商档案中的合同文本没有实际履行，也不是双方真实意思表示，是专门用于检查的，双方都没有正式文本，该合同文本仅限于工商局用了。报达海景房公司也没有向振国公司交纳租金，其也没有向报达海景房公司交付房屋，报达展览公司与振国公司纠纷中，振国公司是向报达展览公司终止合同，也不是要求与报达海景房公司终止合同。报达海景房公司与报达展览公司、振国公司之间的纠纷没有关系。振国公司与报达海景房公司签订的合同是在特定情形下形成的有特殊目的的没有实际履行的合同文本，因此不同意振国公司的答辩意见。
一审法院经审理查明：2009年3月6日，报达展览公司与振国公司签订《房屋租赁合同》（合同编号：0002）约定：合同各方，出租方（甲方）振国公司；承租方（乙方）报达展览公司。根据国家法规政策的有关规定，甲、乙双方在平等自愿、诚实信用和公平互利的基础上，经协商一致，就甲方将拥有合法出租权的房屋出租给乙方事宜，订立本合同。（一）出租房屋情况。1.1甲方出租给乙方的房屋位于哈尔滨市道里区新阳路443号位置(以下简称该房屋)，目前甲方已经取得该房屋的土地证（编号：哈国用2000字第30013号)、房产证（编号哈房权证里字第××)。房屋主体建筑结构为框架结构；房屋用途为商服。甲方作为该房屋的唯一所有权人与乙方建立房屋租赁关系，签订本合同前，甲方向乙方保证该房屋未设定任何抵押、不存在任何担保和债务纠纷。1.2该房屋实测总建筑面积8554平方米，地上6层，地下1层；乙方实际向甲方租赁房屋的建筑面积约为900平方米，包括一层局部（约700平方米)、地下一层(约200平方米)；该房屋剩余部分与乙方无关（具体租赁房屋平面图见合同附件）。（二）交房和租赁期限。2.1甲、乙双方约定，甲方于2009年3月10日（交房日）前向乙方交付该房屋。该房屋租赁期自2009年4月10日(起租日)起至2019年4月9日止共计10年。交房日至起租日中间为免租期。甲方应该按约定时间将全部租赁房屋交付给乙方，并由甲、乙双方签署房屋交接确认书（见附件）。如果甲、乙双方协商调整交房日期的，免租期及起租日也相应调整。2.3免租期乙方无需支付租金。（免租期间的水、电、气等与乙方装修有关的费用由乙方承担）；免租期间乙方可安排装修改造事宜。2.4租赁期限届满，甲方有权收回该房屋；乙方应如期返还。甲方对外继续出租在同等条件下，乙方具有优先承租权；乙方需继续承租该房屋的，则应在租赁期限届满前六个月内，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订房屋租赁合同。（三）租金标准、支付方式及定金。3.1甲、乙双方约定，自2009年4月10日起，前五年每年租金为人民币叁十万元整。后五年租金上浮5%，每年叁拾壹万伍仟元整。3.2乙方应于每年4月10日前支付整年租金，如遇节假日，租金应提前支付。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按拖欠租金的0.05%支付违约金。甲方逾期交房，每逾期一日，应向乙方按已交租金的0.05%支付违约金。3.3乙方应于该合同签订前向甲方支付定金人民币贰万元整，该定金于首期租金内扣除，乙方于交房日始，未执行本合同，甲方可不返还此定金。（六）房屋返还时的状态。6.1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后的1个工作日内返还该房屋。6.2乙方返还房屋应符合正常使用的状态，期间乙方所做的装修无需复原，返还时，应相互结清各自承担的费用。乙方装修所添置的可以分离的设施、设备和器具等，乙方有自由处置权。（七）转租、抵押和转让。7.1房屋租赁期间，如乙方欲将该房屋转租他人，乙方应至少提前30日前通知甲方，而后乙方继续履行合同且保证该合同中约束乙方的条款对转租人继续有效。7.2租赁期间，甲方需抵押该房屋的，应当至少提前30日书面通知乙方，并保证抵押权人认可本合同内容且继续履行，不影响乙方的承租权。7.3租赁期间，甲方如需出售处置该房屋的，应至少提前二个月书面通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权。（八）解除本合同的条件及违约责任。8.1甲、乙双方同意在租赁期内，因不可抗力事件导致房屋毁损、灭失或被政府主管部门及权威机构鉴定为危险房屋，乙方认为无法继续经营的，合同终止，双方互不承担责任。8.2甲方单方面违约解除合同的，本合同终止，甲方应退还乙方已付当年租金及双倍定金，并赔偿乙方装修残值及经营损失的差额部分。8.3乙方发生以下违约行为之一的，甲方有权通知乙方解除本合同，乙方对该房屋投入的装修及设施设备作为赔偿归甲方所有，乙方之前已支付所有款项甲方无需退还。8.3.1乙方延迟支付租金，自收到甲方催款通知后超过30天仍未付款的；8.3.2自交房日起，乙方未经甲方同意擅自改动该房屋主体结构设施、使用及管理房屋不当，造成房屋主体结构或公共设施损坏，乙方不予修复或不可修复的；8.3.3乙方单方面解除合同的。8.4如因甲方原因致使乙方无法正常使用，乙方有权解除合同。甲方应赔偿乙方投入的装修、设施设备等费用。并双倍赔偿余下合同期的房费作为乙方的经营损失。
2010年4月25日，黑龙江省报达沿海房地产销售代理有限公司（以下简称报达沿海公司）代报达展览公司交纳2010年4月10日至2011年4月9日租金30万元；于2011年4月8日代报达展览公司向振国公司交纳2011年4月10日至2012年4月9日租金30万元；2012年3月20日，哈尔滨报捷广告有限公司代报达展览公司向振国公司交纳2012年4月10日至2013年4月9日租金30万元；2013年4月9日，报达沿海公司代报达展览公司向振国公司交纳2013年4月10日至2014年4月9日租金30万元。2012年3月20日，振国公司的国敬甫出具收据，内容为：“今收到报达展览公司租用位于哈尔滨市道里区新阳路451号(原443号)位置房屋租金叁拾万元整（小写：300000.00元）转账支票，租期为2012年4月10日至2013年4月9日止共计1年，特此证明。”
2010年4月21日，报达展览公司出具《证明》一份，内容为：“由于报达展览公司变更名称为报达海景房公司，报达展览公司与振国公司签订的相关合同转移至报达海景房公司，该合同沿承原合同所有条款，报达海景房公司法人为李铁军，新公司正在办理中，由法人李铁军代为与振国公司签订房屋租赁合同，特此证明。”
2010年4月，振国公司与报达海景房公司签订《房屋租赁合同》，合同编号为0002。合同约定内容与振国公司和报达展览公司签订合同约定内容完全一致，合同落款时间为2009年3月6日。
2010年4月21日，振国公司与报达海景房公司签订《房屋租赁合同》，约定：出租方（甲方）振国公司，承租方（乙方）李铁军。（一）甲方同意将哈尔滨市道里区新阳路443号租给乙方，具体租赁面积参见原合同，约600平方米。（二）租赁时间：2010年-2011年。租金：年租金叁拾万元人民币，租金按年付款合同签订后计付第一年房租。（九）在本合同有效期内，如发生下列情况之一的，本合同自动解除：1、发生国家法律规定的不可抗力的原因，致使本合同无法履行；2、甲方要整体出售办公楼；3、甲方出租办公楼出现危险，而影响正常办公。发生上述情形之一的，甲乙双方在结清费用的基础上，本合同自动解除。（十）甲乙双方租赁期满后，乙方如还要继续承租甲方的房屋时，在同等条件下，甲方应优先考虑乙方的承租要求，但乙方必须在租赁期满前壹个月向甲方提出申请，达成协议后，并重新签订房屋租赁合同。（十一）双方租赁合同到期后，甲乙双方未达到续租协议时，乙方应在房屋租赁合同终止后十日内将租赁的房屋交给甲方。如乙方逾期不交还的，除甲方要收取双倍租金外，还要运用法律手段来维护甲方的利益。”
2012年10月25日，智纳德公司(甲方)与报达展览公司(乙方)签订合同期限为2012年11月25日起至2018年11月24日止的《展览展示服务合同》，约定合同项目为甲方负责提供拟在乙方地区销售的美国二手房产信息，乙方负责在自己设立的位于哈尔滨市新阳路443号报达沿海地产销售中心设立美国二手房产展示专区，展示宣传美国二手房产，并负责组织乙方地区有购买意向的客户赴美看房。甲方不负责美国二手房产展示专区的管理工作，费用结算条件及费用支付问题，甲方以年为周期向乙方支付服务费和销售佣金。即合作满一年时，乙方无违约行为且组织的赴美看房人数达到20人次，甲方应于次月15日前向乙方支付服务费人民币玖拾万元整和销售佣金，如果乙方第一年组织赴美看房客户人数不足20人次，差额部分乙方可以在第二年合同期内补足，补足后乙方有权要求甲方支付第一年服务费和销售佣金。
2013年6月13日，振国公司向报达展览公司发出由振国公司董事长丛凤田签字的《房屋停止租赁通知书》，内容为：“报达展览公司，我儿子、女儿、女婿跟我在事业上打拼二十余年，现我年事已高，身体欠佳及家庭内部矛盾，我把新阳路441号整座房产分给我儿子、孙子和我女儿、女婿，让他们自己去经营、管理。其中报达展览公司在新阳路443号租赁的900平方米的房屋产权归我女儿、女婿所有，剩余面积归我儿子、孙子所有。根据振国公司（甲方）与报达展览公司（乙方）签定的房屋租赁合同第7-3条规定，租赁期间，甲方如需出售处置该房屋，应至少提前三个月书面通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权。甲方现提前三个月正式书面通知乙方停止租赁或最迟乙方于2013年9月13日将该房屋交还给我女儿丛秀娟和女婿贾洪雁。如有问题当面协商。”
2013年9月14日，振国公司向报达展览公司发出《通知》，内容为：“报达展览公司，根据振国公司与报达展览公司签定的租房协议第7条第3款之规定：租赁期间，甲方如需出售处置该房屋的，应至少提前三个月书面通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权。我公司于2013年6月13日已书面通知贵公司。2013年9月13日租期已到，请贵公司按时办理交接手续，如贵公司不把在新阳路443号房屋内的物品等搬走，贵公司需每日付占用费3000元，占用费从贵公司剩余的租金内扣除。”
2013年9月14日，丛秀娟、贾洪雁向报达展览公司发出通知，内容为“按振国公司与报达展览公司租房协议第7条第3款之规定，报达展览公司租振国公司在道里区新阳路443号一层700平方米、地下一层200平方米房屋，到2013年9月13日租期结束，现该房屋使用权归丛秀娟、贾洪雁所有，望报达展览策公司的广大员工把自已的东西保管好拿走，如有丢失、损坏由自己负完全责任！”
2013年9月15日，振国公司法律顾问刘学堂代表振国公司来收房子，要报达展览公司搬出。报达展览公司不同意，刘学堂带领30多人强行进入报达展览公司的营业场所唱歌、跳舞、喝酒、划拳、打麻将，致使报达展览公司全天无法正常营业。此后，刘学堂带人到报达展览公司的营业场所闹事，时间长达一个多月。
从2013年9月15日起，报达展览公司不能正常营业，无法履行《展览展示服务合同》，根据约定，报达展览公司无法向智纳德公司收取2012年至2013年度的服务费90万元，智纳德公司并于2013年10月24日向报达展览公司发出律师函，要求解除双方之间签订的《展览展示服务合同》，并支付赔偿金915万元。后智纳德公司向哈尔滨仲裁委员会提起仲裁，请求裁决报达展览公司给付约定的赔偿金915万元。2014年3月24日，哈尔滨仲裁委员会作出（2014）哈仲裁字第012号裁决书，裁决报达展览公司向智纳德公司支付违约赔偿金900万元，负担6.787377万元仲裁费用。
2013年11月12日，振国公司以报达展览公司为被告起诉至哈尔滨市道里区人民法院，请求解除双方签订的房屋租赁合同，由报达展览公司返还租赁房屋。2013年12月25日，振国公司向哈尔滨市道里区人民法院递交撤诉申请书，内容为：“哈尔滨市道里区人民法院，原告振国公司诉被告报达展览公司房屋租赁合同纠纷一案业经贵院受理在案，在诉讼中，原告得知报达展览公司在租赁期间把房产租赁单位变更为报达海景房公司。故此，原告依据法律规定提出撤诉申请，请求人民法院依法核准。”
2014年1月13日，振国公司以报达海景房公司为被告诉至哈尔滨市道里区人民法院，请求依法解除双方之间的房屋租赁合同，报达海景房公司立即返还租赁的位于哈尔滨市道里区新阳路443号的振国公司房产。
2015年1月21日，报达展览公司向一审法院递交变更诉讼请求申请，请求撤回判令振国公司赔偿装修及物品损失的诉讼请求。
一审法院认为：本案双方争议的焦点问题为：1、涉案房屋租赁合同的主体；2、对报达展览公司关于解除《房屋租赁合同》主张是否予以支持问题；3、振国公司是否应当返还2013年4月10日至2014年4月9日房租30万元及定金4万元；4、振国公司是否应对报达展览公司因《展览展示服务合同》解除给其造成的服务费损失90万元及报达公司向美国智纳德公司支付900万元违约金及仲裁费6.787377万元予以赔偿；5、报达展览公司关于撤回判令振国公司赔偿装修及物品损失的诉讼请求的申请是否符合法律规定。
（一）关于涉案房屋租赁合同的主体问题。诉讼中，报达展览公司主张其为涉案房屋的承租人，振国公司主张涉案房屋的承租人已变更为报达海景房公司。法院认为，报达展览公司为涉案房屋的合法承租人。理由如下：第一，报达展览公司与振国公司于2009年3月6日订立房屋租赁合同，具备合法的承租方主体资格。第二，诉讼中，报达展览公司提交了报达沿海公司、哈尔滨报捷广告有限公司代其交纳租赁费的票据，上述两个公司亦提交证明证实其代报达展览公司交纳租赁费的事实，振国公司的租赁费的领取人国敬甫于2012年3月20日出具收到报达展览公司租赁费的收据，上述证据形成证据链条，能够证明自2009年3月6日至本案诉讼时，是报达展览公司一直履行交纳租赁费的合同义务。第三，2013年6月13日，振国公司发出《房屋停止租赁通知书》；2013年9月14日，振国公司发出要求搬出物品的《通知》；2013年9月14日，振国公司董事长丛凤田女儿、女婿发出要求搬出物品的《通知》，其发出的对象明确指向报达展览公司，并非报达海景房公司。第四，2013年11月12日，振国公司诉至哈尔滨市道里区人民法院，明确要求解除其与报达展览公司签订的房屋租赁合同，要求报达展览公司返还租赁的房屋。并且在撤诉申请中称于诉讼中知道报达展览公司将房屋交给报达海景房公司，与其在本案主张的与报达海景房公司于2010年即存在租赁关系自相矛盾。第五，诉讼中，振国公司提交落款时间为2009年3月6日、2010年4月21日与报达海景房公司签订的房屋租赁合同，以此证明涉案房屋的承租人变更为报达海景房公司。根据工商档案记载，报达海景房公司的成立时间为2010年4月26日，因此落款于2009年3月6日的合同为后补签的合同，并且振国公司提供的该证据来源于报达海景房公司的工商档案，其并不持有该合同的正本，该证据与振国公司一直收取报达展览公司租赁费、向报达展览公司通知解除租赁合同及向哈尔滨市道里区人民法院起诉解除与报达展览公司租赁合同的事实存在冲突，故振国公司依据该合同主张其与报达海景房公司存在真实的租赁合同关系，不予采信。振国公司与报达海景房公司于2010年4月21日签订的房屋租赁合同，该合同同样来源于报达海景房公司的工商档案，振国公司并不持有该合同的正本，并且该合同中约定租赁期为一年，租赁期间包含在振国公司提交的与报达海景房公司签订时间为2009年3月6日的房屋租赁合同的履行期间内，故依据该合同不能确认双方之间存在租赁涉案房屋的真实意思表示，并且该合同租赁时间为2010年至2011年，与振国公司收取报达展览公司2012年至2013年租赁费的事实、振国公司于2013年向报达展览公司提出解除租赁合同的事实及于2013年向哈尔滨市道里区人民法院起诉报达展览公司解除租赁合同的事实相冲突。因此，振国公司以此证明2010年4月21日振国公司与李铁军重新签订了租赁合同，变更了2009年3月6日报达展览公司与振国公司签订的合同。租赁期限变更为1年，不予采信。综合以上事实和证据，能够证明涉案房屋租赁合同的相对方为振国公司和报达展览公司。
（二）关于对报达展览公司关于解除《房屋租赁合同》的主张是否予以支持问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，振国公司于2013年6月13日、9月14日分别向报达展览公司发出解除合同的通知，于2013年11月12日诉至哈尔滨市道里区人民法院，请求解除与报达展览公司之间的房屋租赁合同。报达展览公司虽主张振国公司系违约解除，但对解除合同的效力未提出异议，于2013年诉至哈尔滨市中级人民法院，请求解除其与振国公司之间的房屋租赁合同。上述事实表明振国公司就解除合同事项已经通知了报达展览公司，在报达展览公司并未请求强制履行而请求违约赔偿的情形下，应当认定双方之间的房屋租赁合同已经实际解除，故对于报达展览公司关于解除与振国公司房屋租赁合同的诉请不予审理。现振国公司已诉至道里区人民法院，请求报达海景房公司返还租赁的房屋，故对房屋返还问题亦不予处理。
（三）关于振国公司是否应当返还2013年4月10日至2014年4月9日房租30万元及双倍返还定金4万元问题。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。振国公司与报达展览公司签订的《房屋租赁合同》虽已经实际解除，但合同中结算和清理条款仍然有效。其中第八条8.2项约定，甲方单方面违约解除合同的，本合同终止，甲方应退还乙方已付当年租金及双倍定金，并赔偿乙方装修残值及经营损失的差额部分。本案中，振国公司于2013年6月13日通知报达展览公司解除房屋租赁合同，理由是董事长年事已高，将涉案房屋所有权转移归女儿、女婿所有，既不属于《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的约定解除的情形，也不属于该法第九十四条规定的法定解除的情形，属单方面违约解除。因此，振国公司退还报达展览公司2013至2014年的房屋租赁费30万元符合双方合同约定，应予支持。关于报达展览公司请求返还双倍定金4万元问题，双方签订《房屋租赁合同》第三条约定，报达展览公司应于该合同签订前向振国公司支付定金2万元，该定金于首期租金内扣除。因至本案诉讼前双方已经对该合同实际履行一段时间，2万元定金已经抵作合同价款，故《房屋租赁合同》第八条8.2项关于甲方单方面违约解除合同的，应双倍返还定金的约定，与该合同第三条的约定冲突，亦缺乏法律依据。因此，对报达展览公司双倍返还定金的诉讼请求不予支持。
（四）振国公司是否应对报达展览公司因《展览展示服务合同》解除给其造成的服务费损失90万元及报达展览公司向智纳德公司支付900万元违约金及仲裁费6.787377万元予以赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的实际损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，因振国公司单方违约解除房屋租赁合同致使报达展览公司无法正常经营，导致智纳德公司与报达展览公司解除《展览展示服务合同》，给报达展览公司因《展览展示服务合同》解除造成服务费90万元损失，报达展览公司亦因此被哈尔滨仲裁委员会裁决向智纳德公司支付900万元违约金及仲裁费6.787377万元，上述费用均为报达展览公司的实际损失，因双方在合同中约定的违约金低于该损失，故报达展览公司请求按照该实际损失予以赔偿并无不当。鉴于诉讼中，报达展览公司并未举示证据证实，其已按照仲裁裁决向智纳德公司支付了违约金及仲裁费用，故该项损失应当在其实际支付后，由振国公司予以赔偿。
（五）关于报达展览公司撤回判令振国公司赔偿装修及物品损失的诉讼请求的申请是否符合法律规定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。报达展览公司关于撤回判令振国公司赔偿装修及物品损失的诉讼请求的申请，属于上述法律规定的在法律规定的范围内处分自己的诉讼权利的情形，故对该申请予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决:（一）振国公司于该判决生效之日起二十日内返还报达展览公司2013年4月10日至2014年4月9日租金30万元；（二）振国公司于该判决生效之日起二十日内一次性赔偿报达展览公司因展览展示服务合同解除给其造成的服务费损失90万元；（三）振国公司于报达展览公司在900万元额度内向智纳德公司支付违约金及支付仲裁费6.787377万元完毕之日起二十日内，一次性赔偿报达展览公司实际支付的款项；（四）驳回报达展览公司的其他诉讼请求。本案一审受理费9.014万元，由报达展览公司负担9363.93元，由振国公司负担8.077607万元；财产保全费5000元，由振国公司负担。
振国公司不服上述判决，向黑龙江省高级人民法院提起上诉称：（一）报达展览公司不具备本案的诉讼主体资格。本案应履行的是2010年4月21日变更后签订的《房屋租赁合同》，该合同在工商局登记备案。通过振国公司在一审中提供的证据五、六、七、八已经证实、双方应该履行的是与报达海景房公司李铁军签订的一年期合同。该房租赁合同已经到期，振国公司收回租赁的房屋有法律依据，且收回房产已经提前通知李铁军。该合同约定报达海景房公司不允许转租、更改房屋结构，未经振国公司同意不得装修施工等。报达海景房公司未经振国公司许可转租、装修等行为均属于违约。（二）租赁合同到期后，报达海景房公司未能及时交纳房屋，租金按合同约定应该双倍收取，同时也可以解除房屋租赁合同。振国公司根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十三条的规定要求解除房屋租赁协议和返还出租房产，人民法院应当准许。（三）本案中报达展览公司主张的经济损失与振国公司无关，报达展览公司举示的智纳德公司与其签订的《展览展示合同》及仲裁文书恰恰证实报达海景房公司违反约定将房屋转租的事实。假设振国公司违约，报达展览公司的经济损失振国公司也没有义务赔偿。根据合同法规定，一方违约后，对方应采取适当措施防止损失扩大。目前涉案房产仍在报达海景房公司实际控制使用之下，不存在损害案外人利益的情况，原审法院此项判决缺乏法律依据。（四）报达展览公司与报达海景房公司的关系及一审法庭上两方陈述存在虚假。振国公司举示的证据十工商档案五组能证实李铁军为报达展览公司股东、实际控制人，单晓光只是挂名的经理，没有任何股份。李铁军亦是报达海景房公司的股东、法定代表人，两个公司实际为一人控制，存在恶意串通损害振国公司合法权益的可能。
报达展览公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。对于认定报达展览公司与振国公司之间的房屋租赁关系，报达展览公司一审中提供了充分证据证明租赁合同成立，履行合同的主体是报达展览公司。报达展览公司与美国智纳德公司签订的是推销美国二手房服务的合同，并非将房屋转租。
报达海景房公司辩称：报达海景房公司与振国公司没有实际履行合同关系，振国公司提交的合同文本是报达海景房公司为工商注册登记与振国公司签订的，并未实际履行。报达海景房公司没有租赁振国公司的房屋以及交纳房屋租金，与振国公司之间不存在真实的合同。从本案相关证据可以看出，振国公司发出解除租赁合同等通知的对象均为报达展览公司，在哈尔滨市道里区法院起诉解除合同也是针对的报达展览公司，因此本案与报达海景房公司无关。请求驳回振国公司的上诉请求。
二审法院经审理查明：2013年4月9日，报达沿海公司代报达展览公司向振国公司交纳30万元，振国公司出具收据，写明款项用途为租金。
二审法院认为：关于本案房屋租赁合同履行主体问题，振国公司上诉主张其履行的是与报达海景房公司签定的一年期合同，但该份合同签订于2010年4月21日，承租方为李铁军，并非报达海景房公司。一审法院认为振国公司举示2010年4月21日报达展览公司出具授权李铁军签订房屋租赁合同的《证明》没有原件，不予采信，但在认定事实部分对该证明内容予以认定，并据此认定报达海景房公司与振国公司签订了一年期租赁合同，认定事实有误，二审法院予以纠正。振国公司与报达海景房公司签订的合同仍为10年期的合同，且签订日期为2009年3月6日，该日报达海景房公司尚未成立，一审法院认定该合同为后补签的合同并无不当。以上两份合同均来源于报达海景房公司工商档案，振国公司并不持有合同原件，其主张与报达海景房公司履行的是2010年4月21日签订的一年期合同，证据不够充分。2013年，振国公司多次向报达展览公司发出停止租赁、搬出物品等通知，而并非报达海景房公司，振国公司认为系工作人员笔误，该理由不能成立，且振国公司与李铁军签订的租赁合同租赁时间为2010年至2011年，与振国公司收取报达展览公司2012年至2014年租赁费的事实、振国公司于2013年向报达展览公司提出解除租赁合同的事实及于2013年向哈尔滨市道里区人民法院起诉报达展览公司解除租赁合同的事实相冲突。因此，振国公司主张2010年4月21日振国公司与李铁军重新签订了租赁合同，变更了2009年3月6日报达展览公司与振国公司签订的合同，不能成立。
关于报达展览公司主张的损失应否由振国公司承担问题。振国公司与报达展览公司签订租赁合同尚未到期，振国公司提前解除合同，构成违约，对于报达展览公司的损失应承担赔偿责任。报达展览公司与智纳德公司签订的为展览展示服务合同，并非将涉案房屋转租，振国公司认为报达展览公司违反租赁合同规定将房屋转租智纳德公司构成违约的主张不能成立。根据法院依职权调取的证据，智纳德公司在哈尔滨仲裁委员会申请仲裁符合相关程序，该仲裁裁决已经发生法律效力。报达展览公司有权要求振国公司赔偿其因解除合同造成的实际损失。
关于报达展览公司与报达海景房公司关系问题。报达展览公司与报达海景房是否存在关联关系，并不影响振国公司单方违约解除合同所负赔偿责任。振国公司主张报达展览公司与报达海景房公司存在恶意串通，损害振国公司利益，并未举示证据证明，该主张不能成立。
综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条之规定，判决驳回上诉，维持原判。本案二审受理费8.077607万元，由振国公司负担。
再审申请人振国公司不服上述二审民事判决，向本院申请再审称：（一）振国公司有新证据即其委托美国托尼*道尔顿律师调取的智纳德公司的资料及美国公证员的声明，证明智纳德公司没有在美国销售二手房的资质，智纳德公司与报达展览公司签订的《展览展示服务合同》虚假，进行的仲裁虚假，智纳德公司没有实际损失，振国公司不应赔偿报达展览公司90万元服务费及900万元损失。（二）振国公司与报达海景房公司于2010年4月21日签订的《房屋租赁合同》变更了与报达展览公司签订的《房屋租赁合同》，变更后的房屋租赁合同已经到期，振国公司有权收回租赁房屋。即使振国公司违约，因报达展览公司未采取适当措施致使损失扩大，对扩大的损失振国公司不应承担赔偿责任。（三）报达展览公司未主张因展览展示合同解除造成的服务费损失，原审判决振国公司赔偿报达展览公司90万元服务费损失超出了报达展览公司诉讼请求范围。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）、（三）、（十一）项之规定申请再审，请求撤销原审判决，驳回报达展览公司的诉讼请求。
被申请人报达展览公司辩称：振国公司提供资料中所涉的智纳德公司与本案智纳德公司英文名称不同，不是同一公司，智纳德公司不是经营餐饮的公司，营业执照也没有注销，振国公司提供的新证据不足以推翻原审判决。报达展览公司的诉讼请求包含90万元服务费损失的请求，原审判决振国公司赔偿报达展览公司90万元服务费损失未超出诉讼请求范围。振国公司提供的其与报达海景房公司签订的《房屋租赁合同》落款时间为2010年4月21日，但报达海景房公司成立时间为2010年4月26日，此时报达海景房公司尚未成立，振国公司主张其租赁合同相对方为报达海景房公司，报达展览公司不具备诉讼主体资格的再审理由不能成立。
被申请人报达海景房公司未提交书面答辩意见。
本院再审认为，本案争议焦点问题是：第一，涉案《房屋租赁合同》是否应当予以解除；第二，振国公司是否应当赔偿报达展览公司1026.787377万元损失。
一、振国公司与报达展览公司签订的《房屋租赁合同》应当予以解除。
第一，振国公司在租赁期限内停止租赁涉案房屋，构成违约。振国公司于2009年3月6日与报达展览公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。该《房屋租赁合同》约定振国公司将涉案房屋出租给报达展览公司，房屋租赁期自2009年4月10日起至2019年4月10日止，共计10年。前五年每年租金30万元，后五年租金上浮5%，每年租金31.5万元。报达展览公司按照约定向振国公司交纳了租金，振国公司在租赁期限内未经协商一致即单方停止租赁涉案房屋，构成违约。
振国公司辩称其与报达海景房公司原法定代表人李铁军于2010年4月21日签订的《房屋租赁合同》已经变更了涉案《房屋租赁合同》，该房屋实际承租人为报达海景房公司，振国公司与报达海景房公司实际履行的是一年期的租赁合同，振国公司停止租赁涉案房屋不构成违约。但是，振国公司该项的抗辩理由明显不能成立，理由如下：首先，从合同签订情况看，振国公司与李铁军签订的《房屋租赁合同》来源于报达海景房公司的工商档案，振国公司并不持有该租赁合同原件，报达展览公司及报达海景房公司均不予认可，又没有其他证据予以印证，不能作为认定事实的依据。而且，该租赁合同载明承租方为李铁军，并非报达海景房公司，两份合同出租方虽均为振国公司，但承租方不同，振国公司不能以此证明其与李铁军签订的《房屋租赁合同》已经变更了与报达展览公司签订的《房屋租赁合同》。
其次，从合同履行情况看，2012年3月20日，振国公司国敬甫出具的租金收据明确载明今收到报达展览公司租用位于哈尔滨市道里区新阳路451号（原443号）房屋租金30万元转账支票，租期为2012年4月10日至2013年4月9日。2014年5月26日，哈尔滨报捷广告有限公司、报达沿海公司出具《证明》明确表明是受报达展览公司委托向振国公司交纳2010年4月10日至2014年4月9日的房屋租金120万元。因此，涉案房屋从2010年到2014年四年期间的租金均为报达展览公司交纳。另外，振国公司于2013年6月13日、9月14日发出的《房屋停止租赁通知》及要求搬出物品的《通知》也是向报达展览公司发出的，并非报达海景房公司。且振国公司于2013年11月12日向黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院提起诉讼，要求报达展览公司返还涉案房屋，后在撤回起诉申请中称知道报达展览公司将该房屋交给报达海景房公司。由此可知，振国公司实际履行的也是与报达展览公司签订的《房屋租赁合同》。振国公司关于其与李铁军签订的《房屋租赁合同》已经变更了与报达展览公司签订的《房屋租赁合同》的抗辩理由，没有事实依据，不应支持。
第二，涉案《房屋租赁合同》应当予以解除。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，振国公司与报达展览公司签订的《房屋租赁合同》约定振国公司将涉案房屋出租给报达展览公司，房屋租赁期为2009年4月10日起至2019年4月10日止，共计10年。报达展览公司按照约定向振国公司交纳了租金，振国公司在租赁期限内单方停止租赁涉案房屋，构成违约。振国公司于2013年11月12日向哈尔滨市道里区人民法院提起诉讼，请求解除与报达展览公司签订的《房屋租赁合同》，解除合同的意思表示明确，现报达展览公司也提起诉讼明确表明要求解除涉案《房屋租赁合同》，双方对解除涉案《房屋租赁合同》并无异议。而且，因振国公司的违约行为，报达展览公司实际上已无法在租赁房屋内进行正常经营活动，合同目的已无法实现，涉案《房屋租赁合同》应当予以解除。
二、振国公司应当返还报达展览公司租金30万元，并赔偿服务费损失90万元。
第一，振国公司应当返还报达展览公司租金30万元，并赔偿服务费损失90万元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，振国公司违反涉案《房屋租赁合同》约定停止出租涉案房屋，构成违约，应当赔偿给报达展览公司造成的损失。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。涉案《房屋租赁合同》解除，结算和清理条款依然有效，振国公司应当按照约定支付违约金或赔偿损失。该房屋租赁合同第八条约定，振国公司单方面违约解除合同的，本合同终止，振国公司应退还报达展览公司当年租金，并赔偿报达展览公司装修残值及经营损失的差额部分。因振国公司违约，致使房屋租赁合同解除，其应当按照约定返还2013年4月10日至2014年4月9日租金30万元。造成报达展览公司与智纳德公司签订的《展览展示服务合同》无法履行，给报达展览公司造成服务费损失90万元，该损失属于报达展览公司的直接经营损失，振国公司也应当予以赔偿。报达展览公司在起诉状中明确表明其主张的1005万元损失包含90万元服务费损失，因此，振国公司关于90万元服务费损失超出报达展览公司诉讼请求范围的理由没有事实依据，不予支持。
第二，报达展览公司要求振国公司赔偿其支付智纳德公司的违约金900万元及仲裁费6.787377万元，没有法律依据。
首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。可预见规则限制了违约赔偿的范围，目的是合理确定赔偿范围及交易风险，鼓励交易活动，促进社会经济发展。本案中，涉案《房屋租赁合同》签订于2009年3月6日，时间在前，《展览展示服务合同》签订于2012年10月25日，时间在后。在签订房屋租赁合同时，振国公司无法预见之后报达展览公司与智纳德公司之间签订的展览展示服务合同，当然也无法预见因之后合同的解除所造成的间接损失。以一般理性人的标准判断，即使对报达展览公司与智纳德公司签订的展览展示服务合同有所知晓，也不可能预见因涉案房屋租赁合同解除会给报达展览公司造成900万元的损失。涉案《房屋租赁合同》约定报达展览公司向振国公司租赁房屋总面积约为900平方米，而报达展览公司实际向智纳德公司提供的展览区域面积仅约40平方米，不到租赁房屋总面积的二十分之一。但仅就这40平方米，原审判决除90万元服务费外，振国公司还需赔偿报达展览公司900万元，仅从损失数额看，也远远超出振国公司订立合同时所能预见到或应当预见到的可能造成的损失范围。本案报达展览公司主张的900万元损失，本质上属于其与智纳德公司的自由约定，与振国公司的违约行为没有必然关系，超出了振国公司订立合同时可预见的范围。因此，报达展览公司要求振国公司支付900万元损失及仲裁费用，于法无据，不应支持。
其次，原审判决振国公司赔偿报达展览公司900万元违反了减损规则。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。减损规则是法律明确规定的守约人的法定义务，是为了维护公平、诚信原则，防止违约后损失的无限扩大。本案中，振国公司已经提前3个月告知解除房屋租赁合同，报达展览公司理应在合理期限内及时采取措施，租用其他房屋，用于智纳德公司的房屋展览展示，以防止损失发生或扩大。但没有证据显示报达展览公司及时采取了措施。根据减损规则，如果造成相关损失或导致损失扩大，依法应由报达展览公司自行承担。另外，在无特别约定时，合同当事人违约给相对方造成的损失应与履行合同后所获得的利益基本相当，即使有一定的惩罚性但也不宜差距过大。本案振国公司除应返还的30万元租金外，收取的房屋租金仅90万元，振国公司赔偿报达展览公司服务费损失90万元后，四年的租赁期限内振国公司已经没有任何收益，原审判决振国公司再赔偿报达展览公司900万元，严重背离了损益的相当性，应当予以纠正。
综上，振国公司在租赁合同期限内停止出租涉案房屋，构成违约，应当按照约定返还报达展览公司租金30万元、并赔偿其服务费损失90万元。但报达展览公司要求振国公司赔偿其支付智纳德公司的违约金900万元及仲裁费6.787377万元，没有法律依据。原审判决振国公司在返还租金30万元，赔偿服务费损失90万元后，再判令振国公司赔偿报达展览公司违约金900万元及仲裁费6.787377万元，适用法律不当，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，第一百七十条第一款第（二）项，第一百七十五条之规定，判决如下：
（一）撤销黑龙江省高级人民法院（2015）黑民终字第108号民事判决、黑龙江省哈尔滨市中级人民法院（2013）哈民二民初字第133号民事判决；
（二）哈尔滨振国房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还哈尔滨报达展览策划有限','2018-10-08
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第一百零三条：财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。人民法院保全财产后，应当立即通知被冻结财产的人。
财产已被查封、冻结的，不得重复查封、冻结。 第一百零四条：财产纠纷案件，被申请人提供担保的，人民法院应当裁定解除保全。
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