上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四(民)初字第305号
原告房兰，女，1965年5月7日生，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人何光明，上海正贯长虹律师事务所律师。被告兆峰世博(北京)投资有限公司上海分公司，住所地上海市静安区。负责人田金金。被告兆峰世博(北京)投资有限公司，住所地北京市。法定代表人梁成卫，执行董事。两被告共同委托代理人崔海华，上海市外滩律师事务所律师。两被告共同委托代理人熊颖达，上海市外滩律师事务所律师。被告梁成卫，男，1984年11月21日生，汉族，住江苏省。被告田金金，男，1983年8月8日生，汉族，住江苏省。原告房兰与被告兆峰世博(北京)投资有限公司上海分公司(以下简称兆峰分公司)、兆峰世博(北京)投资有限公司(以下简称兆峰公司)、梁成卫、田金金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2015年11月26日公开开庭进行审理。庭审中原告申请追加田金金为本案被告，被告提出对上海市宜山路XXX号XXX幢XXX室房屋(以下简称系争房屋)的装潢残值进行审价，本院依法委托上海沪港建设咨询有限公司进行审价。2016年5月26日再次公开开庭审理了本案。原告房兰及其委托代理人何光明，被告兆峰分公司、兆峰公司的委托代理人熊颖达到庭参加诉讼。被告梁成卫、田金金经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告房兰诉称，2012年12月18日,原告与被告兆峰分公司签订《上海市房屋租赁合同》,兆峰分公司承租系争房屋,合同约定租期自2012年12月18日起至2017年12月17日止；每月租金为38,192.68元，租房押金为两个月房租,物业管理费由被告承担;被告逾期支付租金超过一个月的,原告可以书面通知被告解除协议,并支付原告三个月的违约金。合同签订后，原告按约交付房屋，被告支付了2013年2月18日至2014年8月18日止的租金。之后，被告未能按约支付房租。原告多次催讨，被告仍不支付。兆峰分公司是兆峰公司的分支机构，对外不能独立承担民事责任，同时两个被告公司是由被告梁成卫一人出资设立的有限责任公司，被告田金金自2014年11月24日起为兆峰分公司的负责人，无证据证明公司财产与个人财产独立，故两个人被告应对公司债务承担连带责任。现原告诉至法院，请求法院判令：1、解除原告与被告兆峰分公司签订的关于上海市宜山路XXX号XXX幢XXX室房屋的房屋租赁合同；2、四被告腾空存放在房屋内的物品及拆除室内装修，将房屋恢复原状；3、四被告支付原告自2014年8月8日起及实际发生的租金和使用费，以每月38,192.68元计算，其中2014年11月24日前由梁成卫及两被告公司承担连带责任，2014年11月24日后由田金金及两被告公司承担连带责任;4、四被告支付原告月租金三倍的违约金114,578.04元；5、四被告支付原告自2014年7月起至12月的物业管理费44,788.68元及2014年7月至2014年10月的水电费6,685.70元。被告兆峰分公司、兆峰公司辩称,房屋租赁合同依法成立有效，现因第三方的原因导致系争房屋无法正常使用，导致合同暂停。该状态非被告原因造成，对此不应由被告承担责任。要求继续履行合同，即使有依法解除合同的情况，过错也不在被告处，被告不应支付违约金。另外原告主张的违约金过高，即使被告承担违约责任，对违约金也应进行调整。因原告对系争房屋进行停电，致使被告不能正常使用，故对租金亦应进行适当调整。合同没有约定对系争房屋恢复原状，被告对系争房屋进行了装修，原告应当对被告进行补偿。对原告主张的物业费和水电费，原告有代为支付的凭证，被告予以认可。如果判决解除租赁合同，被告不存在过错。被告梁成卫书面辩称，对于系争房屋是否解除，及对解除的责任分担等，同意两被告公司的答辩意见。因兆峰分公司为分公司，并非一人有限责任公司，且梁成卫系负责人而非投资人，故梁成卫不应承担连带责任。被告田金金书面辩称，对于系争房屋是否解除，及对解除的责任分担等，同意两被告公司的答辩意见。因兆峰分公司为分公司，并非一人有限责任公司，且田金金系负责人而非投资人，故田金金不应承担连带责任。经审理查明，原告为系争房屋的产权人。被告兆峰公司系有限责任公司(自然人独资)，公司法定代表人为梁成卫。被告兆峰分公司系一人有限责任分公司(自然人独资)，隶属被告兆峰公司，分公司负责人原为梁成卫，自2014年11月24日起变更为田金金。2012年12月18日,原告(甲方)与被告兆峰分公司(乙方)签订上海市房屋租赁合同,约定被告承租系争房屋,租赁面积为251.13平方米；被告承诺，租赁系争房屋作为商业展示办公使用；甲方于2012年12月18日前向乙方交付系争房屋,租期从2012年12月18日起至2017年12月17日止；该房屋每平方米每日租金为5元,月租金总计为38,192.68元，该房屋租金3年内不变。自第4年起，每月租金在上一年的基础上环比递增10%。乙方应于本合同签订当日向甲方支付首期5个月租金及2个月押金计190,963.40元,其后各期租金以预付租金形式支付,即乙方应于每年2月18日、5月18日、8月18日、11月18日前向甲方支付当期三个月租金，逾期支付超过一个月，视为违约，甲方有权单方面终止本租赁合同；甲方交付系争房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为二个月租金，即76,385.36元,甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证,租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方;租赁期间,使用系争房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、装修垃圾清运费、装修押金、物业管理等费用由乙方承担；乙方返还房屋应当符合正常使用的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：乙方逾期不支付租金累计超过1个月；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修范围或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状等条款。合同签订后，被告向原告支付保证金76,385.36元并支付租金至2014年8月18日。此后被告未支付租金。被告兆峰分公司于2014年9月向原告发出律师函，称有人扰乱被告正常使用房屋，要求原告采取措施，保证被告对系争房屋使用不受干扰。原告则于2014年10月向被告兆峰分公司回函称，因被告自身原因与他人发生纠纷，导致系争房屋无法正常使用，与原告无关。因被告不支付租金，要求解除与其签订的租赁合同，并要求被告拆除在系争房屋的装修和设备，并支付相应的租金。另查明，原告代为支付了2014年7月至2015年12月期间的物业管理费107,491.70元，现原告主张要求被告返还2014年7月至2014年12月期间的物业管理费44,788.68元。被告尚有2014年7月至10月间电费6,685.70元未支付，原告表示撤回该项诉请求，不向被告主张该笔费用。庭审中，原告表示租金自2014年8月19日起计算。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有上海市房地产权证、房屋租赁合同、付款凭证及发票、物业费欠费清单及解约通知书及来往函件等证据佐证，本院予以确认。审理中，被告称在使用系争房屋期间，物业公司对系争房屋进行断电。对此，原告表示其不知情，也未要求物业公司进行断电。2016年1月21日本院在现场勘查过程中，发现系争房屋处于停电状态。物业公司人员表示其为安全起见进行断电，断电时未与原告取得联系。在本案审理过程中，经被告申请,本院委托上海沪港建设咨询有限公司对被告在系争房屋内的装修残值进行审价,审价结论为按合同单价计取工程残值为117,361元，按定额测算工程残值为86,250.19元。原告对于审价结论无异议，但认为因被告违约，与原告无关；被告对审价报告无异议，但认为应按合同单价计取残值。系争房屋目前仍由被告使用并放置物品，被告表示不同意解除原、被告双方的租赁合同，并认为即使本院判决解除合同，违约金约定过高。对被告已支付的保证金原告表示愿意返还。另2016年6月6日，原告与被告办理了房屋交接手续，原告撤回了要求被告腾空房屋的诉讼请求。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。原告与被告兆峰分公司签订的租赁合同系双方真实意思的表示，内容合法有效，原、被告均应恪守履行。依照合同约定，被告逾期支付租金超过一个月，视为违约，原告有权单方面解除本租赁合同。现被告自2014年8月19日起未按照约定时间支付租金，原告要求解除原、被告之间的房屋租赁合同并要求被告返还系争房屋，符合合同约定，本院予以支持。被告支付租金至2014年8月18日止，故原告诉请要求被告支付原告自2014年8月19日起及之后实际发生的租金，本院亦予以支持，现双方已经将房屋交接完毕，租金计算至2016年6月6日止。被告认为在使用系争房屋期间被停水停电，不能正常使用。停水停电的行为非原告所为，被告也未就此向原告提出异议，被告据此要求减免租金的辩称本院不予采信。但考虑到法院现场勘查时系争房屋确实处于停电状态，故对租金本院酌情予以调整。按照房屋租赁合同约定，水电费及物业管理费应由被告承担，被告对于欠缴水电费的数额并无异议，物业管理费应按照原告代缴的实际金额由被告支付给原告。被告认为合同约定的违约金过高，但未提供相关证据证实。鉴于原告主张的违约金相当于三个月的租金尚属合理，并无不当，本院予以支持，对被告的该项辩称本院不予采信。系争房屋的租赁合同签订后，被告对系争商铺进行装修，原告并未对被告装修提出过异议，现对于被告实施的装潢项目，亦经过审价公司确定了被告装修残值，被告投资系争房屋的装修原告可利用，原告要求恢复原状缺乏依据，故对于租赁合同解除后装修的处理问题，本院综合被告已支付的总价款、参照资产评估的定额参数以及当事人的过错酌情判处。被告兆峰分公司系被告兆峰公司设立的分公司，其民事责任由被告兆峰公司承担。被告兆峰公司系自然人独资设立的一人有限责任公司，根据法律规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。田金金系分公司的负责人，不符合法律规定应承担连带责任的条件，原告要求其承担连带责任于法无据，对原告的该项诉请本院不予支持。原告撤回部分诉讼请求，系原告自行处分其诉讼权利，于法不悖，本院予以许可。关于保证金，鉴于原、被告之间的房屋租赁合同已经解除，现原告同意将保证金退还给被告，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告房兰与被告兆峰世博(北京)投资有限公司上海分公司于2012年12月18日所签订的上海市房屋租赁合同；二、被告兆峰世博(北京)投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告房兰自2014年8月19日起至2016年6月6日止的租金使用费共计776,494.90元；三、被告兆峰世博(北京)投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告房兰违约金114,578.04元；四、被告兆峰世博(北京)投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告房兰2014年7月至2014年12月期间的物业管理费44,788.68元；五、原告房兰于本判决生效之日起十日内支付被告兆峰世博(北京)投资有限公司装潢补偿款60,375元；六、原告房兰于本判决生效之日起十日内返还被告兆峰世博(北京)投资有限公司保证金76,385.36元；七、被告梁成卫对上述判决主文第二至四项债务承担连带清偿责任；八、驳回原告房兰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,620元，公告费820元，合计14,440元，由原告负担705元，被告兆峰世博(北京)投资有限公司负担13,735元；审价费14,700元，由被告兆峰世博(北京)投资有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 汪俭蓉
审 判 员 陈向红
人民陪审员 赵倩玲
二〇一六年六月十四日
书 记 员 薛 欢
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。