四川省遂宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川09民终132号
上诉人（原审原告）：李勇，男，汉族，1983年5月4日出生，住四川省遂宁市船山区。
委托诉讼代理人（特别授权）：李平，男，汉族，1957年6月15日出生，住四川省遂宁市船山区。
委托诉讼代理人（一般授权）：饶建勇，四川浩典律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：四川省杰昂资产经营有限责任公司，组织机构代码66278772-X，住所地遂宁市河东新区小康农贸市场内。
法定代表人：张应，公司董事长。
委托诉讼代理人（一般授权）：田圆，重庆法乾律师事务所律师。
委托诉讼代理人（一般授权）：岳海梅，重庆法乾律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：四川金柱投资有限公司，组织机构代码69226995-8，住所地遂宁市船山区新桥镇新凤下路17号。
法定代表人：曾传柱，公司执行董事。
委托诉讼代理人（特别授权）：李果，四川斗城律师事务所律师。
上诉人李勇、四川省杰昂资产经营有限责任公司（以下称杰昂资产公司）因与被上诉人四川金柱投资有限公司（以下称金柱投资公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2017）川0903民初3762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李勇的委托诉讼代理人李平、饶建勇，上诉人杰昂资产公司的委托诉讼代理人田圆、岳海梅，被上诉人金柱投资公司的委托诉讼代理人李果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李勇上诉请求：1.撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2017）川0903民初3762号民事判决第二项、第三项判决内容；2.改判金柱投资公司、杰昂资产公司支付迟延交房违约金89704元；3.改判金柱投资公司、杰昂资产公司支付迟延交房期间物管费2500元；4.改判金柱投资公司、杰昂资产公司支付办理房屋产权证违约金64800元；5.本案一、二审诉讼费用由金柱投资公司、杰昂资产公司承担。事实和理由：1.原判决降低双方约定的迟延交房违约金缺少证据证明。案涉房屋周边商铺租金并不低，与合同约定的违约金相当。金柱投资公司、杰昂资产公司如欲减少租金，就应提供相关案涉房屋及周边商铺房屋租金的依据，正是因为提供案涉房屋周边商铺租金的证据于其不利，其故意不提供，也未申请人民法院调取，故原判决认定违约金显著高于案涉商铺市场租金缺少证据证明。2.迟延交房违约金应计算到2017年6月31日。（1）合同明确约定被上诉人“交房时如果上水下水未通，买受人可拒绝接房，直至条件完善，并由出卖人承担物业管理费”；但上诉人购买的房屋仅通上水未通下水，不符合合同约定的房屋交付条件。上诉人因此拒绝接房，要求被上诉人整改，及时通下水，但被上诉人置之不理。直至2017年6月31日，为减小损失，上诉人在没有办理正式接房手续的前提下，将房屋出租给案外人，由承租户自行处理上下水，上诉人减少房屋租金。（2）2014年1月，案涉房屋虽然竣工验收，但被上诉人仅提供了《竣工验收报告》、《工程质量监督报告》，从未向原告出示过合同明确约定的交付房屋时作为房屋出卖人必须提供的材料，即《竣工验收备案表》。3.原判决以被上诉人已经将房屋接手并出租给他人，认定不影响实际使用缺乏基本生活常识。通上水而未通下水，肯定严重影响房屋使用，根本不能正常而只能勉强使用，不仅需要专门接水设备，要小心使用，而且只能一桶一桶地提到外面倒掉，既不方便又因此减少实际使用面积，房屋虽然出租也因此闲置地降低了租金标准。4.原判决不支持迟延办证违约金违反法律规定，且有违诚信原则。（1）双方签订的合同系由被上诉人单方提供的格式合同，该合同约定：买受人未能在商品房交付之日起220天内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。尽管双方对商品房交付之日的理解发生分歧，但《合同法》第41条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故对于本案商品房交付之日应理解为约定的交房之日，即2012年7月31日。（2）迟延交房违约金低于迟延办证违约金，如果理解为实际交房或者被上诉人通知交房之日，则有违诚实守信原则，不符合《合同法》立法目的，也有违社会善良风俗，将鼓励因自身原因不能按时办理产权证的出卖人故意拖延交房。本案中，二被上诉人不提供竣工验收备案表，故意不通下水，很可能就是为了逃避较高额的迟延办证违约金。根据《合同法》第四十五条“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”，应将2012年7月31日视为双方合同约定的“交房之日”。（3）不理解为双方约定的交房之日，被上诉人拒不履行出卖人义务就是其逃避责任的最好法定方法，将鼓励永远不履行出卖人义务，导致上诉人永远都不能取得房屋，永远不能申办房屋所有权证书。
杰昂资产公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者驳回被上诉人李勇的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人李勇承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误，错误地将上诉人列为被告。本案房屋买卖合同的主体为李勇和金柱投资公司。判决认为上诉人作为本案被告的理由是根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条之规定，认为本案的处理结果与上诉人有法律上的利害关系。实际上，李勇在签订《商品房买卖合同》时也只有与金柱投资公司成立合同的合意。上诉人不是本案诉争合同主体，不应对房屋买卖合同承担合同义务。2.一审判决适用法律错误。判决依照《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关条款，但是根据以上法律规定，上诉人不应承担支付责任。3.李勇与金柱投资公司签订的《商品房买卖合同》，金柱投资公司未按照合同约定的期限交付商品房，其行为与李勇形成一种新的债权债务关系，亦已构成违约，应当承担相应的违约责任。债权属于相对权，相对权是债权的基础。债是特定当事人之间的法律关系，债权人和债务人都是特定的。债权人只能向特定的债务人请求给付，债务人只能对特定的债权人负有给付义务。即使因第三人的行为致使债权不能实现，债权人也不能依据债务的效力向第三人请求排除妨害，债权在性质上属于对人权。其次，《民法通则》第八十四条第一款规定：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。第二款规定：债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。“特定的”含义就是讲只有合同当事人才受合同权利义务内容的约束。债权人要求债务人履行义务的基础是合同约定或法律规定。违约金是合同双方当事人约定的，是一种合同关系，具有从属性。本案中，李勇主张上诉人就金柱投资公司承担支付交房违约金责任的上诉请求，于法无据。4.李勇主张上诉人承担支付交房违约金的责任，法院判决上诉人基于合作关系权利共享、义务共担的基本特征，不能免除对外承担的民事责任，缺乏法律依据。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发合同各方是按照合同约定各自承担权利义务的，“共同投资，共享利润，共担风险”是指合作各方内部关系，而不是指对外关系。《民法通则》第五十三条规定：企业之间或者企业、事业单位之间联营，按照合同的约定各自独立经营的，它的权利和义务由合同约定，各自承担民事责任。本案上诉人与金柱投资公司没有成立合作开发房地产的项目公司，且都是具备法人条件的公司，应属“各自独立经营”，应当按照约定各自独立承担民事责任。
金柱投资公司答辩称：1.迟延交房违约金的起算时间应认定为2013年9月9日而不是2012年8月1日，因为我公司是2013年9月9日才与本案原告李勇签订了《商品房买卖合同》，不能以我公司与案外人陆秀娟签订的《认购协议》中约定的交房时间确定迟延交房违约金的起算时间。2.对一审法院判决认定的其他事实无异议，请求二审法院依法改判。
杰昂资产公司答辩称：1.我公司不是本案的合同主体，不应对房屋买卖合同承担违约责任。2.一审事实认定存在重大错误，李勇称陆秀娟与金柱投资公司、杰昂资产公司签订的《认购协议》并未在庭审中进行举证质证，且李勇与金柱投资公司签订的《商品房买卖合同》上没有陆秀娟的签名，无法证明李勇、陆秀娟、金柱投资公司达成了合同权利义务的概括转让合意；一审认定“原告李勇向陆秀娟支付了其已经缴纳的首付款85038元”也没有事实依据支撑。3.退一步讲，如果法院认定我公司是与李勇形成了商品房买卖关系，违约金计算时间应为2013年9月9日至2014年1月23日，而不是2012年8月1日至2014年1月23日，具体的违约金数额应为4642元（169413元×0.0002元∕天×137天），而不是18330.05元（169413元×0.0002元∕天×541天）。因金柱投资公司与李勇签订房屋买卖合同的时间是2013年9月9日，房屋按照《认购协议》约定的交房时间2012年7月31日进行交付已经不可能履行，李勇仍然愿意签订房屋买卖合同，其签订合同时已经预见到交房日期在2013年9月9日之后。4.李勇至今未支付剩余10%的购房款18823元，应按照房屋买卖合同的约定以逾期应付款的日万分之三承担逾期付款违约金，自房屋由李勇实际控制之日即2017年6月31日起计算至实际支付剩余房款时止，我公司向李勇进行过催告催收，请李勇方在合理期限内向金柱投资公司缴清购房尾款和逾期付款违约金，否则答辩人有权要求该笔违约金金额在本案中予以抵扣。5.就金柱投资公司与杰昂资产公司内部责任分担上，我公司认为应全部由金柱投资公司向李勇承担责任，我公司即使承担责任，也有权向金柱投资公司追偿。
李勇向一审法院起诉请求：1.判令被告金柱投资公司、杰昂资产公司支付延迟交房违约金89704元；2.被告支付延迟交房期间物管费2500元；3.被告支付原告延迟办理房产权证违约金64800元；4.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：案外人陆秀娟与金柱投资公司、杰昂资产公司签订《认购协议》一份，约定由陆秀娟购买位于被告开发的遂宁市船山区门面。协议签订后，陆秀娟向被告金柱投资公司缴纳了购房款85038元。
2013年9月9日，经陆秀娟、原告李勇和被告金柱投资公司协商同意，原告李勇与被告金柱投资公司就陆秀娟认购的该门面，签订了《商品房买卖合同》，原告李勇向陆秀娟支付了其已经缴纳的首付款85038元。该合同主要内容为：原告购买被告开发的遂宁市船山区门面，面积为29.27平方米，单价6431.02元每平方米，总价款为188236元，并约定付款方式为一次性付款，首期付款应达房款总额的90％；被告应当在2012年7月31日前向原告交付房屋；逾期交房在60日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付购房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期交房超过60日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已经付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金；如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起220日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。
2013年9月9日，合同签订后，原告李勇向被告金柱投资公司缴纳了购房款84375元，被告金柱投资公司向李勇出具收据一份，载明：收到李勇购东汇商业广场387-20号门面房款金额169413元（壹拾陆万玖仟肆佰壹拾叁元整）备注<含陆秀娟交85038，现实收84375>。至此，原告已经缴纳房屋购房款的90%。
2013年9月14日，东汇商业广场项目经各单位验收后出具《竣工验收报告》。2013年12月25日，金柱投资公司、杰昂资产公司共同在《遂宁日报》刊登交房公告，通知交房时间为2014年1月8日-1月23日前来办理交接手续并缴纳购房尾款，但原告以涉案商品房未“通下水”的约定交房条件为由拒绝接房。现房屋已由原告接手，但未办正式交房手续。
2009年9月21日，杰昂资产公司在遂宁市国土资源局通过竞买的方式购得河东新区（晨钟路北侧，小康安置小区东南侧）土地11.46亩。2009年10月21日，杰昂资产公司取得发改委发放的“小康综合市场项目”（现称东汇商业广场）企业投资项目备案通知书。2009年10月27日，杰昂资产公司取得该项目的建设用地规划许可证。2010年3月3日，杰昂资产公司与金柱投资公司签订《联合投资开发经营遂宁市河东新区小康农贸市场项目的协议书》，该协议书约定了双方合作方式、投资比例、出资方式等，由杰昂资产公司负责财务工作，金柱投资公司负责销售工作。2010年3月10日，杰昂资产公司、金柱投资公司取得河东新区晨钟路北侧、小康安置小区东南侧7637.5平方米用地的国有土地使用权证。2011年10月11日，金柱投资公司取得东汇商业广场的商品房预售许可证。2012年11月27日，杰昂资产公司与金柱投资公司签订《关于“东汇商业广场”尾期工程补充协议书》，约定双方按原协议共同负责后期项目建设及经营管理。
一审法院认为，被告金柱投资公司与原告签订的《商品房买卖合同》，因被告杰昂资产公司不具备房地产开发资质未在《商品房买卖合同》签章，但从该项目建设用地取得、项目备案、国有土地使用权登记的土地使用权单位，以及建设工程规划的建设单位等，综合杰昂资产公司作为业主方与金柱投资公司作为合作方所签订《联合投资开发经营遂宁市河东新区小康农贸市场项目的协议书》、《关于“东汇商业广场”尾期工程补充协议书》以及竣工验收报告、交房公告等重要事实，均能确认系二被告合作开发东汇商业广场项目，足以证明二被告共同与原告形成了商品房买卖关系。该《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律法规的禁止性规定，应为合法有效。被告杰昂资产公司称其与被告金柱投资公司仅为合作关系，不是房屋买卖合同的主体，其不承担责任的意见，基于合作关系权利共享、义务共担的基本特征，其不能免除对外应承担的民事责任，其辩称意见于法不符，不予采纳。原告已按照商品房买卖合同的约定履行了缴纳购房款的义务，但作为合作开发房地产的二被告却未按照合同约定的期限交付商品房，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，被告逾期交房原告有权选择退房解除合同或者要求被告继续合同支付违约金，现原告主张继续履行合同，系对其自身权利的处分，予以支持。故应当由二被告共同承担继续履行并支付违约金的责任。
关于逾期交房违约金的起止时间，从收款收据上载明的“含陆秀娟85038元”以及原告向陆秀娟支付首付款的事实，可以认定陆秀娟与原告之间系合同权利的概括转让，且该转让行为经被告金柱投资公司同意。故2013年9月9日《商品房买卖合同》系对《认购协议》的权利义务的延续。其合同约定交房时间为2012年7月31日，系当事人对其权利的合法处分，相应的法律后果应依法承担。故逾期交房的违约金的起算时间应当从合同约定的逾期之日2012年8月1日起算。二被告逾期交房违约，但其已采取补救措施，使房屋在2014年1月8日前达到了交房条件，并于2013年12月25日在《遂宁日报》刊登交房公告，通知交房时间为2014年1月8日-1月23日，原告以被告没有达到合同约定的交房条件“通上水、下水”为由拒绝接房，违约金应当计算到2017年6月1日。庭审查明，现原告在尚未正式办理接房手续的情况下，已经将房屋接手并出租给他人，说明涉案房屋虽有瑕疵但并不影响实际使用，故原告以此为由拒绝接房的理由不成立，被告通知的交房届满日期即2014年1月23日视为实际交房日，超过此期间则不应再计付违约金。
关于违约金的标准，合同约定的违约金是日万分之三。被告金柱公司辩称违约金过高，应当予以调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金造成的损失30％为标准适当减少”。判断违约金是否过高，主要参照标准为“实际损失”，结合合同履行情况、当事人的过错程度、逾期利益、合同目的等综合因素，根据公平原则和诚实信用的原则，按照原告已付购房款的万分之二计算为宜。二被告应承担逾期交房的违约金的计算方式为：自2012年8月1日起至2014年1月23日止，共541天，按原告已付款169413的日万分之二计算为18330.05元（169413元×0.0002元/天×541天）。
关于原告主张迟延交房期间物管费2500元，因原告未提交物管费票据等证据，无法认定缴纳物管费时间、金额等，故对原告该项诉讼请求，不予支持。
关于原告主张被告支付迟延办证违约金64800元的诉讼请求，根据《商品房买卖合同》约定“买受人应当在商品房交付之日起220日内取得房屋所有权证书”，该“商品房交付之日”是指实际交房日期而非约定交房日期。同时还约定“商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”而原告至今尚未实际办理接房手续，亦未申请办证，不具备双方约定的办证条件，被告无法办理权属登记。故对于原告该项主张不予支持。
综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、原告李勇与被告四川金柱投资有限公司签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、被告四川金柱投资有限公司、四川省杰昂资产经营有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告李勇支付迟延交房违约金18364.37元；三、驳回原告李勇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3300元，由原告负担3000元，被告四川金柱投资有限公司、四川杰昂资产经营有限责任公司共同负担300元。
二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的案件事实与一审法院认定的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，结合诉、辩双方各自的意见，确定本案二审的争议焦点是：第一，杰昂资产公司是否应当作为本案的被告，并承担相应的民事责任；第二，是否应当降低双方约定的迟延交房违约金；第三，一审法院计算迟延交房违约金的起止时间是否有误，截止时间是否应当计算至2017年6月31日；第四，迟延办证违约金是否应当支持；第五，迟延交房的物业管理费是否应当支持。
关于争议焦点一，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条规定：“必须进行共同诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。”本案中，从查证的案件事实看，杰昂资产公司于2009年通过竞买获得了河东新区晨钟路北侧、小康安置小区东南侧的11.46亩商业用地，为了在该土地上修建遂宁市河东小康食品农产品市场（现更名为：东汇商业广场），业主方杰昂资产公司与合作方金柱投资公司于2010年3月3日签订了《联合投资开发经营遂宁市河东新区小康农贸市场项目的协议书》；在该协议书中，双方对联合开发项目的基本情况、合作方式和投资比例、出资方式、开发建设中房屋的销售和售房金额的分配以及双方的权利义务等方面的内容均作出了细致明确的约定，即：由杰昂资产公司以案涉竞买土地作为投资，金柱投资公司以向国土部门补交201万元土地出让金及该项目的修建等费用作为投资，联合投资开发经营东汇商业广场（原名称为：河东新区小康农贸市场），杰昂资产公司分配该项目房屋金额37%的资金作为收入，金柱投资公司分配该项目房屋销售金额63%的资金作为收入。嗣后，双方又签订了《关于“东汇商业广场”尾期工程补充协议书》，就东汇商业广场项目尾期工程建设管理等相关事宜进行了补充约定。从上述两份协议书的具体内容看，双方就修建东汇商业广场项目（该项目原为：遂宁市河东新区小康农贸市场项目）建立了合资、合作开发房地产的合同关系，并由杰昂资产公司负责财务，金柱投资公司负责销售工作。案涉商品房，即位于遂宁市船山区门面房，也系杰昂资产公司和金柱投资公司共同投资开发所修建。此外，案涉商品房，最初由案外人陆秀娟通过与二被上诉人签订《认购协议》并缴纳了购房款85038元所购得，再由陆秀娟、李勇及金柱投资公司协商同意后，由李勇与金柱投资公司于2013年9月9日签订《商品房买卖合同》将案涉商品房转卖给李勇。李勇在一审诉讼中，主张由开发商承担迟延交房、迟延办理产权证书等所产生的违约责任，作为案涉商品房的合资、合作开发主体金柱投资公司和杰昂资产公司与本案的实体处理结果均有法律上的利害关系，均应作为本案的诉讼主体参与诉讼。一审法院在本案第一次诉讼中根据被告金柱投资公司的申请，将杰昂资产公司追加为本案被告，并无不当。在该案第一次一审判决上诉并被本院发回重审后，一审法院另行组成合议庭对本案进行审理过程中根据原告李勇的起诉请求，再次将杰昂资产公司列为本案一审被告，符合本案的实际，于法有据；一审法院根据查明的案件事实认定案涉商品房的联合开发商金柱投资公司和杰昂资产公司存在违约行为并判令其承担相应的民事责任，亦无不当。上诉人杰昂资产公司提出其不是本案的适格主体、不应承担相应的民事责任、相关违约责任应由金柱投资公司承担的上诉请求，与本院查证的案件事实相悖，且于法无据，本院不予支持。
关于争议焦点二，本案中，金柱投资公司和杰昂资产公司共同开发修建的东汇商业广场项目于2013年9月14日取得《竣工验收报告》。2013年12月25日，金柱投资公司和杰昂资产公司共同在《遂宁日报》刊登公告，通知各买受人于2014年1月8日至1月23日前来办理房屋交接手续并缴纳购房尾款。李勇虽以案涉商品房仅“通上水”未“通下水”即仅有给水设施未安装排水设施为由，拒绝到公司办理交接房手续，但从一审查明的案件事实看，其实际入驻该门面房并出租收益至今。可见，尽管李勇至今未与金柱投资公司和杰昂资产公司正式办理案涉商品房的交接手续，但其已经通过出租该商品门面房收取租金获益。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，结合出卖人和买受人各自的过错程度，以及案涉商品房事实上已经由买受人李勇接手并占有使用即合同目的已经实现的客观实际，将迟延交房违约金的计算方式调整为每逾期一日，以已付购房款的日万分之二计算违约金，从而适当降低双方约定的迟延交房违约金，较为公平合理，本院对此予以维持。
关于争议焦点三，案涉商品房最初系由案外人陆秀娟通过与杰昂资产公司和金柱投资公司签订《认购协议》并缴纳购房首付款85038元所购得，后陆秀娟经与李勇、金柱投资公司协商后，由李勇向陆秀娟支付85038元首付款，由李勇和金柱投资公司于2013年9月9日签订《商品房买卖合同》并由李勇向金柱投资公司缴纳了购房款84375元后，由陆秀娟将案涉商品房转卖给李勇。自此，李勇概括接受了由陆秀娟转让的案涉商品房买卖的所有权利和义务，该《商品房买卖合同》应当视为对《认购协议》内容的补充和延续。根据《商品房买卖合同》之约定，金柱投资公司应当在2012年7月31日前向李勇交付案涉商品房。嗣后，金柱投资公司和杰昂资产公司通过刊登公告的方式，将包括案涉商品房在内的所有商品房的交付时间确定为2014年1月8日至1月23日。因此，原审法院计算逾期交房违约金的起算时间点为2012年8月1日而非2013年9月9日，尊重了本案双方当事人意思自治，并无不当。上诉人李勇提出逾期交房违约金的计算截止时间应为2017年6月1日，但一审法院已经查明案涉商品房虽然未由李勇和金柱投资公司、杰昂资产公司办理正式的交接房手续，但该门面房已经由李勇实际接手占有并出租给他人获取收益，上诉人李勇提出案涉商品房未安装排水设施拒绝办理接房手续拒绝接房致使逾期交房期限拖延至2017年6月1日的上诉理由，与查证的案件事实不符，本院予以驳回。
关于争议焦点四，李勇和金柱投资公司就办理案涉商品房的产权分户登记手续在《商品房买卖合同》中第二十条“产权登记”条款的（二）转移登记内容中约定了“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起220日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：……”等内容，现案涉商品房虽已由李勇实际占有使用，但双方并未正式办理交接房手续，办理产权分户手续的条件尚未成就，李勇主张由金柱投资公司和杰昂资产公司共同承担逾期办证的违约金，不符合双方的合同约定，亦缺乏事实依据，本院予以驳回。
关于争议焦点五，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，李勇虽主张由金柱投资公司和杰昂资产公司承担迟延交房的物业管理费，但截止本案二审诉讼时双方仍未办理交房手续，且李勇在本案一、二审中并未提供其缴纳物业管理费的相关凭据，其应当承担举证不能的不利法律后果，对于该上诉请求，本院予以驳回。
综上所述，李勇和杰昂资产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由李勇负担1650元，四川省杰昂资产经营有限责任公司负担1650元。
本判决为终审判决。
审判长 文晓萍
审判员 刘晓玲
审判员 蒋立文
二〇一八年三月二日
书记员 冯琬茹