广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇中法民三初字第5号
原告（反诉被告）：肇庆市进南房地产开发有限公司。住所地：肇庆市端州区，组织机构代码：x—x。
法定代表人：伍剑能，该公司总经理。
委托代理人：张敏，广东天量律师事务所律师。
委托代理人：陈庆元，广东广厚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：肇庆市端州区黄岗街景山岗经济联合社。
法定代表人：梁宇祺，该经济联合社主任。
被告（反诉原告）：肇庆市端州区黄岗街塘岗第一股份合作经济社。
负责人：李耀东，该合作经济社村长。
被告（反诉原告）：肇庆市端州区黄岗街塘岗第二股份合作经济社。
负责人：李林辉，该合作经济社村长。
上述三被告共同委托代理人：俞伟洪，广东端信律师事务所律师。
上述三被告共同委托代理人：陈慧，广东端信律师事务所律师。
第三人：肇庆市合创房地产开发有限公司。
法定代表人：伍耀荣。
委托代理人：吴杰，广东天量律师事务所律师。
委托代理人：陈庆元，广东广厚律师事务所律师。
原告（反诉被告）肇庆市进南房地产开发有限公司（以下简称进南公司）与被告（反诉原告）肇庆市端州区黄岗街景山岗经济联合社、肇庆市端州区黄岗街塘岗第一股份合作经济社、肇庆市端州区黄岗街塘岗第二股份合作经济社（以下简称景山岗联社、塘岗一社、塘岗二社，三个经济联合社简称三合作社）、第三人肇庆市合创房地产开发有限公司（以下简称合创公司）合作开发房地产合同纠纷一案。本院于2014年4月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月19日召集各方当事人进行庭前交换证据，2014年5月25日公开开庭进行了审理。原告进南公司的委托代理人张敏、陈广元，被告景山岗联社的法定代表人梁宇祺、塘岗一社的负责人李耀东、塘岗二社的负责人李林辉及三合作社的共同委托代理人俞伟洪、陈慧，第三人合创公司的法定代表人伍耀荣及委托代理人吴杰到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。
原告进南公司起诉称：以三合作社出地，进南公司出资的合作方式，进南公司与三合作社共同成立了项目公司合创公司，开发了星湖尚景苑一期、二期房地产项目。一期项目已完成双方间的分成；二期项目合作合同在履行过程产生纠纷。2007年8月16日，进南公司与景山岗联社签订了《合作开发黄岗镇景山岗经济联社地块房地产项目合同》，与塘岗一社、塘岗二社签订了《合作开发黄岗镇塘岗第一经济合作社、黄岗镇塘岗第二经济合作社地块房地产项目合同》；上述两份合同是合作开发二期项目的合同（下称为二期项目合同）。二期项目合同约定：1、三合作社将其所有的蓝线面积约35023㎡，约52.53亩的集体自用性质的土地转入项目公司合创公司，作为房地产项目合作开发的土地（合同第一条、第二条第一款）；2、三合作社不参与项目公司经营，不承担经营风险。保底每亩土地不低于65万元的收益（合同第二条第五、七款）；三合作社负责二期合作合法通过集体民主决议；负责向集体组织成员的征地、青苗补偿、地上建筑物的拆除赔偿工作及费用；承担从项目中分成的税费（合同第四条第二、三、六、九款）；3、进南公司负责项目开发的资金，负责土地转为国有商住用地及土地转入项目公司出让金、税费（合同第二条第一款、第三条）；4、项目公司由进南公司自主经营，独自承担项目经营风险（合同第二条第七款）；5、合作分成：三合作社可分得首层规划商铺（除开其它配套用房等）总建筑面积的30%、二层以上楼房（除规划配套的公共用房外）总建筑面积的30%的补偿款，补偿款标准为套内面积1700元／㎡（一期的3720㎡土地的补偿款标准为套内面积1600元／㎡）；除三合作社分得的部分，项目其它全部归进南公司所有（合同第二条第三、六款）；6、三合作社优先购买进南公司商铺的权利（以下简称优先购买权）：在二层以上楼房补偿款范围内，三合作社有按照4000元／㎡的价格，优先购买进南公司商铺权利的行使条件由进南公司书面通知其购买，三合作社应在收到通知二十天内答复是否购买，否则权利丧失（合同第二条第三款）。
从2007年4月开始，三合作社因集体内部的分配、补偿安置等原因，多次集结本村村民到星湖尚景苑项目所在地，通过堵塞进南公司及项目公司门口、拉横幅以及到各机关上访等方式阻碍进南公司日常经营和施工，迫使进南公司及项目公司停工，直至2009年7月得以复工。我们对三合作社阻碍施工对一期项目造成的损失不作计算，仅计算第二期项目的停工损失。二期项目的合作合同签订时间是在2007年8月16日。根据合同约定，三合作社应当自签订合同三个月内完成土地的拆迁安置补偿，将干净土地移交进南公司施工建围墙。也即在2007年11月17日，土地应移交给进南公司，并由进南公司开始施工。由于三合作社阻碍施工，导致进南公司停工直至2009年7月。该期间停工窝工的损失包括工资1065389.13元、水电费支出418470.82元，机械设备闲置折旧损失255156.6元，合计损失为1739016.55元。
为保障三合作社的优先购买首层商铺的权利，进南公司按合同约定，在2013年7月28日向三合作社邮寄了购买二期商铺的书面通知；三合作社在2013年7月29日收到通知。但直至2013年8月19日约定行使权利的二十天期限届满，三合作社也没有向进南公司作出购买商铺的回复。按照二期合同的约定，三合作社己丧失优先购买进南公司商铺的权利。综上，请求判令：1、三合作社连带赔偿进南公司因停工导致的损失1739016.55元；2、确认三合作社丧失优先购买进南公司首层规划商铺的合同权利；3、本案的诉讼费用由三合作社承担。
原告进南公司在举证期限内就本诉部份提供如下证据：
证据一《合作开发黄岗镇景山岗经济联社地块房地产项目合同》；
证据二《合作开发黄岗镇塘岗第一经济合作社、塘岗第二经济合作社地块房地产项目合同》；
证据三《关于星湖尚景苑二期延期开发的情况汇报》；
证据四《关于肇庆市合创房地产开发有限公司星湖尚景苑工地于2007年至2009年受到村民妨碍开工报案的事实证明》；
证据五《七张照片》；
证据六《进南公司2007年11月至2009年7月停工期间工资损失统计》及《银行进账单、月工资明细》；
证据七《2007年11月至2009年7月停工期间水电费损失统计》及《水电费缴纳单据》；
证据八《2007年11月至2009年7月停工期间设施设备损失统计》及《发票》；
证据九《星湖尚景苑二期商铺的通知》三份；
证据十《ems快递签收回单》三份。
被告三合作社共同答辩称：一、在2007年8月至2009年7月期间，涉案星湖尚景苑二期房地产工程尚未开工，根本不存在停工的事实。广东省肇庆市城乡规划局在2009年11月7日至2009年11月16日才对“星湖尚景苑”二期建设用地进行规划公示，公示后才核发了《建设用地规划许可证》。从2010年2月11日开始，进南公司以合创公司名义陆续申请取得星湖尚景苑二期的4份《建筑工程施工许可证》，在取得施工许可证后，进南公司陆续建造了1号楼、5号楼、2号楼、4号楼、商业街、商业综合体及地下室。进南公司在最早申请取得的1号楼、5号楼的《建筑工程施工许可证》上填报记载的合同开工日期为2009年11月，合同竣工日期为2011年11月。因此，在2009年7月份前，“星湖尚景苑”二期尚未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》，该工程尚未开工，故不存在受村民阻碍而停工的事实。三合作社没有组织村民到工地阻挠进南公司施工。进南公司诉称三合作社组织村民到工地阻挠进南公司施工缺乏依据，不符合事实。
二、进南公司在不具备出售二期商铺给三合作社的条件下，在2013年7月29日发函通知三合作社购买商铺的行为是不符合法律规定的，也是违反合同约定的，该行为不具法律效力，对三合作社无约束力。理由如下：经调查，在2013年7月29日，进南公司并未取得全部二期房屋的《商品房预售许可证》。在2013年9月17日，进南公司才以合创公司名义领取了二期“商业综合体”的《商品房预售许可证》，在2013年9月30日，才领取了“商业街”的《商品房预售许可证》。按照规定，进南公司在未领取《商品房预售许可证》前是不准预售的。2、进南公司在2013年7月29日前已将取得预售证的二期全部商铺向银行抵押贷款，至今尚未解除抵押登记手续。按照规定，在未解除抵押登记的情况下是不能销售的。3、根据合作合同第七条约定，待确定正式建筑施工图纸后，再签订分成商铺及界指划分的补充合同。但是，进南公司违反约定，一直未提供施工图纸等资料，致使双方至今尚未核定各方分成商铺面积及补偿款数额，未能签订补充合同。
在2013年8月16日，进南公司邮寄发出《星湖尚景苑二期可分配面积核对通知》（落款日期为2013年8月14日），通知三合作社在2013年8月16日前到进南公司，根据合作合同及肇庆市房屋测绘所出具的“星湖尚景苑二期房屋建筑面积测绘成果报告书”核对可分配面积和补偿款。但是，该通知内容根本是不能履行的。第一，三合作社收到该通知时，就己经超过了核对时间。第二，肇庆市房屋测绘所分别在2010年11月1日、2012年9月4日、2013年4月10日、2013年5月6日出具了二期4号楼、2号楼、5号楼、1号楼的《房屋建筑面积测绘成果报告书》，在2013年8月16日、2013年9月26日分别出具了二期“商业综合体”和二期“商业街”的《房屋面积测绘报告书》。也就是说，在进南公司出具该通知及该通知约定的核对日期前，进南公司尚未取得二期商业综合体、二期商业街的房屋面积测绘报告书。因此，在2013年8月16日前，双方根本就不能根据测绘报告书对二期的房屋分配面积及补偿款进行核对。进南公司在其分成商铺面积及价款都未确定的情况下，是不可能进行出售的，因为双方根本就不可能签订无面积、无价款的商铺买卖合同，更加不可能在20天内支付商铺价款。综上三点事实和理由，进南公司应在双方核定分成面积和补偿款、具备销售条件、允许销售的情况下，通知三合作社购买商铺，三合作社在收到通知后20天内不主张购买的，则丧失优先购买权。而进南公司在2013年7月29日发函通知三合作社购买时，根本就不具备出售商铺给三合作社的条件，因而该通知行为是不具法律效力的，对三合作社无约束力。
三、三合作社在收到进南公司的通知后，在不知道进南公司不具备出售商铺条件的情况下，已多次口头和书面回复进南公司主张购买进南公司的分成商铺，要求进南公司提供施工图纸（预售证等），以核定各方分成商铺面积及确定购买进南公司分成的商铺面积和价款，然后签订商铺买卖合同、支付价款。其中，在进南公司提供的2013年8月17日回复梁宇棋主任的手机信息，证明在2013年8月7日，梁宇棋在电话中己向进南公司提出了要求取得30%首层商铺和分得二层以上补偿款及购买进南公司分成的首层70%商铺。在2013年8月19日、8月27日，10月20日，三合作社分别书面发函进南公司，主张购买进南公司的分成商铺，要求进南公司提供资料，核定房屋面积、价款等。综上所述，请法院依法驳回进南公司的诉讼请求。
同时，三合作社提起反诉称：一、根据进南公司提供的星湖尚景苑二期的《房屋建筑面积测绘成果报告书》和《预售商品房面积计算报告》，可计算出合建房屋面积如下：1、首层商铺房屋套内面积共为9348.5㎡，三合作社可分得的30%首层商铺套内面积为2804.55㎡，进南公司可分得70%首层商铺套内面积为6543.95㎡。2、二层以上房屋套内面积为57480.88㎡，三合作社可分得30%面积为17244.26㎡，按合同约定价格1700元／㎡和1600元计算，三合作社可得二层以上房屋补偿价款为29149675元。
二、根据进南公司提供的《星湖尚景苑二期地下车位面积及售价表》，地下车位套内面积为11181㎡，三合作社可分得套内面积为3354.3㎡，按合同约定价格1700元／㎡计算，三合作社可得地下车位补偿款5702310元。
三、三合作社已收到进南公司补偿款共1944万元（含定金1000万元）。
根据以上一、二、三点事实，三合作社可分得首层商铺套内面积为2804.55㎡，享有以4000元／㎡价格优先购买进南公司分成的6543.951㎡首层商铺。同时，进南公司应付三合作社二层以上房屋及地下车库的补偿款共34851985元，减除己付的1944万元，尚欠15411985元。
四、从肇庆市住房和城乡建设局开设的预售信息网查阅，进南公司实际己出售首层商铺套内面积共1141.58㎡。其中出售了1号楼首层商铺房屋套内面积132.52㎡，2号楼首层商铺房屋846.61㎡，参照进南公司提供的房屋售价表，该部分商铺平均价格为21000元／㎡；出售了商业街首层商铺房屋套内面积162.45㎡，参照进南公司提供的房屋售价表，该部分商铺价格为45000元／㎡。进南公司、合创公司违约造成了三合作社不能取得该部分商铺，应赔偿三合作社房屋差价损失23305660元。
五、从上述预售信息网查阅，进南公司尚未解除1847.91㎡首层商铺的抵押手续。其中，抵押了2号楼首层商铺房屋套内面积185.98㎡，抵押了4号楼首层商铺套内面积1661.93㎡。进南公司应归还银行贷款，解除商铺抵押，将商铺交付给三合作社。如进南公司不解除抵押，致三合作社不能取得抵押商铺的，则进南公司需赔偿三合作社价格差价损失71393844元。
六、合作合同第三条约定，本项目在签合同日起30个月内要领取到《建筑工程施工许可证》，在乙方领取到《施工许可证》之日起42个月内施工完毕，并交付商铺给甲方使用，否则作乙方违约处理。根据该条款的约定，项目完成并交付商铺的期限为72个月共6年，从2007年8月16日签订合同日起计算，2013年8月16日为最后交付期限。故应从2013年8月17日起计算逾期交楼违约租金。
七、合作合同第三条约定30个月内领取到《施工许可证》和合同第五条第7点约定，进南公司应在领取到施工许可证之日起三年半内分期付清补偿款。根据该两条约定，进南公司应在72个月共6年内付清补偿款。从2007年8月16日签订合同日起计算，进南公司应在2013年8月16日前付清补偿款。故应从2013年8月17日起计算违约逾期付款利息。
综上，三合作社反诉请求判令：1、进南公司、合创公司交付首层30%商铺房屋2804.55㎡（套内面积）给三合作社；2、进南公司、合创公司支付逾期交付商铺房屋的违约租金461803.44元（从2013年8月17日计至2014年3月16日，之后的租金计算至交付日止）；3、进南公司、合创公司支付尚欠的房屋补偿款15411985元及其利息61万元（从2013年8月17日计算至2014年3月16日，之后利息计算至付清日止）；4、确认三合作社享有以4000元／㎡价格优先购买进南公司、合创公司分成的首层70%商铺房屋6543.95㎡（套内面积）的权利；5、进南公司、合创公司将其分成的尚未出售的首层5402.37㎡（套内面积）商铺房屋以4000元／㎡价格出售并交付给三合作社；6、进南公司、合创公司承担对外出售首层商铺1141.58㎡（套内面积）的违约责任，赔偿三合作社损失23305660元；7、本案诉讼费用由进南公司、合创公司承担。
被告三合作社向本院提交以下证据予以证实：
证据一《广东省肇庆市城乡规划局规划批前公示》；
证据二《建设工程施工许可证》；
证据三《广东省肇庆市商品房预售许可证》；
证据四《肇庆市住房和城乡建设局预售信息表》；
证据五《星湖尚景苑二期可分配面积核对通知》；
证据六《房屋建筑面积测绘成果报告书》；
证据七《函件》；
证据八《邮寄单》；
证据九《建筑用地批复》；
证据十《合作开发经济联社地块项目合同》；
证据十一《合作开发塘岗一、塘岗二地块项目合同》；
证据十二《关于合作开发房地产项目请示报告》；
证据十三《申请报告》；
证据十四《房屋面积核算表》。
原告进南公司针对被告三合作社的反诉，答辩称：一、关于规划变更。三合作社的反诉请求，要求将星湖尚景苑二期项目的1、2号楼、商业街首层被规划为办公和超市配套办公用房、商业综合体首层规划为商业超市、地下停车场、二层以上公共配套面积作分配。这显然超出了合同约定三合作社可分得的范围。之所以提出超出合同约定的请求，原因在于三合作社认为进南公司故意变更了1、2号楼、商业内街的规划，将首层规划商铺变更为办公、超市配套办公用房，使得三合作社无法按照合同对这些作分配。对此，进南公司认为有必要就规划变更作解释：1、原规划状况。星湖尚景苑二期项目，按照2006年12月11日肇庆市城乡规划局作出的《建设用地规划设计要点》，在规划设计时，规划部门要求建设占地面积3008㎡的市场配套；市场位置位于现在的4号楼。要建设3008㎡的市场，还得有隔离通道、停车场等的配套。按此计算，占用面积已达8000㎡。众所周知，市场是属于政府的市政配套设施，建成后，无论是进南公司或是三合作社都没有份额，属于政府所有。这意味着二期项目用地35023㎡中的20%用地是没有建筑物利益可分配的。三合作社的土地投入与进南公司资金投入都将是义务的；2、为在有限的土地上让大家争得到最大的利益，进南公司包括项目公司经苦心思量，只有尝试请求变更规划。但改变规划的难度是人所共知的。进南公司多次尝试着与规划用地的有关部门沟通，终于让规划部门同意变更二期项目中3008㎡的市场规划，改设超市，替代市场。这样一来，虽然仍要腾出用地用于建设超市，增加了建设费用，但毕竟增加了实际可用建设用地，从而有了更多的商铺与上盖面积，各方可分得更多的利益；3、重新设计报批。此后，进南公司积极组织二期建筑的设计；在原规划为市场的位置上设计了4号楼。但超市具体放在什么位置，还未能确定下来。为了固定4号楼的建设，进南公司及项目公司在超市未设计的情况下，将项目设计先行报规划部门审批；规划部门根据审批作了批前公示，也就是三合作社举证中的2009年11月7日的肇城规公示字（2009）第74号《广东省肇庆市城乡规划局规划批前公示》；4、再重新设计报批。进南公司及项目公司在超市设计确定为增加原规划的二层商业街至五层，超市设置在商业街的二、三层；对超市的配套和商业街内街所处项目的特殊位置
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消防、人流疏散通道、小区管理等考虑，将商业内街首层规划商铺改为办公、超市配套办公用房后，将新的设计方案报规划部门审批。规划部门在2011年5月23日作出了肇城规公示字（2011）第33号《广东省肇庆市城乡规划局规划前公示》，就新的设计方案向社会公示，征求意见。公示期届满，包括三合作社在内的任何人没有提出异议；5、再一次重新设计报批。在公示通过后，具体的设计图纸审核时，规划部门却不允许增加商业街设计至五层。进南公司只能再一次调整设计。最终的设计方案，取消了酒店的规划，以商业综合体替代酒店；将超市放入了商业综合体首层与五层；商业综合体首层除超市外均为商铺。这是最终规划部门的审批结果。这就是商业内街首层规划商铺变更为超市配套用房和办公的由来。从这个规划变更的整个过程我们可以看到：（1）规划的变更增加了三合作社的分成。这是显而易见的：进南公司苦心沟通、谈判形成的规划调整，使得三合作社在原市场位置上建设的4号楼及首层规划商铺、商业综合体首层规划商铺获得了分成和补偿款。（2）进南公司为了双方利益最大化，争取到了规划市场变更为超市；而出于超市配套的客观需要，以及功能区分使用上的限制，才无奈对内街首层商铺作出了变更。进南公司非但没有恶意，相反还是充分的善意！事实上三合作社不但没有少分了利益，相反是多分得了利益！（3）还需注意的是，每次的规划变更都经过了公示，包括了三合作社在内，公示期满均没有人提出过异议。（4）最终的图纸是由规划部门审查核准的，变更与否不由进南公司决定，是国家行政权力最终确定的。再有，按照与三合作社的二期项目合作合同第二条第七款的约定，项目由进南公司自主经营，独自承担经营风险。对于进南公司依法依规的经营行为，三合作社也无权提出异议。综上，进南公司竭心尽力，在有限的土地资源上，为双方争取了最大的利益。三合作社指责进南公司恶意变更规划显然是不成立的。三合作社应严格遵守合同的约定，分配属于自己的利益；超出约定分配利益的要求都不应得到支持。
二、严格遵守合同的约定分配收益。1、地下停车场、首层办公、首层商业超市、首层超市配套办公用房都属于进南公司所有，三合作社无权分配。合同约定三合作社可得的分成，仅包括规划的首层商铺30%和二层以上30%的补偿款。（1）地下停车场不属于二层以上楼房，三合作社无权分配。（2）首层办公、超市配套用房、商业超市都是经过规划部门依法确定的，不属合同约定的“首层规划商铺”，三合作社无权分配。（3）基于合同相对性原理，项目是进南公司与三合作社合作开发的，除约定分给三合作社的部分外，其余部分都属进南公司所有。因地下停车场、首层办公、商业超市、超市配套办公用房不在三合作社分成范围，所以，这部分的建筑物都属于进南公司所有。2、三合作社要求分配的面积包括了公共配套部分的面积，但这部分不在约定的分配范围内，并且这些配套部分也不为进南公司所有，是属于以建筑物区分的所有。合同约定，三合作社可分配的首层规划商铺和二层以上楼房部分是不包括公共配套的，三合作社在起诉时将公共配套的面积全部计入，违反了合同的约定。
三、三合作社提交的《星湖尚景苑二期房屋面积核算表》不应被采信。1、作出该表的肇庆信安工程造价咨询有限公司不具备测绘、测量的资质和能力。2、作为鉴定意见，其未就测绘、测量的方法、依据及技术标准作出说明，不符合民事证据鉴定意见须说明方法、标准和依据的规定。3、其作出的意见仅包括了建筑物的总建筑面积和套内面积，没有区分功能区域的面积。合同约定的分配具体到除公共配套外的首层规划商铺和二层以上楼房，但该表没有对这些面积作计算，没法参考该表按合同分配。4、三合作社单方委托作出核算，不具有客观性。综上，核算表不应被采信，三合作社依据核算表提出的诉讼请求也不应当得到支持。
四、三合作社依合同可分得的部分。按照双方签订的二期项目合作合同第二条第三款的约定，三合作社可分得：1，星湖尚景苑二期项目首层规划商铺（不包括其他配套用房等，详见合同条款）总建筑面积30%的商铺；2，星湖尚景苑二期二层以上楼房（除规划配套的公共用房外）总建筑面积的30%，按套内面积1700元／㎡的补偿款。合同第二条第六款约定：一期项目有3720㎡的土地放入了二期项目开发；对该地块的分成二层以上补偿款按照1600元／㎡计算。肇庆市房屋测绘所作出的星湖尚景苑二期项目全部建筑物：即1、2、4、5号楼、商业街、商业综合体的《房屋建筑面积测绘成果报告书》、《预售商品房面积计算报告书》。综合二期项目合同及测绘的结果，三合作社可分得二期项目部分：1、30%的规划首层规划商铺：套内建筑面积4972.18㎡×30%＝1491.654㎡；2、二层以上楼房补偿款：二期项目用地面积为35023㎡，一期项目放入的3720㎡土地占二期项目用地比例为9.6017%（3720㎡÷（35023㎡＋3720㎡）］。（1）3720㎡部分土地的补偿款：套内建筑面积57480.88㎡×30%×9.6017%×1600元／㎡＝2649188元；（2）其余部分土地的补偿款：套内建筑面积57480.88㎡×30%×90.3983%×1700元／㎡＝26500487元；以上合计二层以上楼房补偿款为：29149675元。
五、三合作社已丧失按合同约定价格、优先购买首层规划商铺的权利。1、权利已丧失。合同第二条第三款约定：三合作社有以4000元／㎡价格优先购买进南公司首层规划商铺的权利；但条件是，三合作社应在进南公司通知后二十天内答复是否购买，否则权利丧失。进南公司在2013年7月28日通过ems书面通知三合作社行使合同约定的以4000元／㎡价格购买首层商铺的权利。三合作社在2013年7月29日收到通知。但直至合同约定二十天的答复期限届满即2013年8月19日，进南公司没有收到三合作社的购买商铺的书面回复（直至现在三合作社也没有答复）。故此，三合作社依合同享有的优先购买首层规划商铺的权利已丧失。三合作社就己丧失的权利作主张，其诉讼请求不应当得到支持。2、首层办公、超市配套用房、商业超市不是首层规划商铺，不在合同约定的优先购买权的范围。合同约定优先购买权的对象仅限于进南公司的首层规划商铺，首层超市配套用房、商业超市、办公则都不属于规划的首层规划商铺，故此，三合作社要求购买进南公司的首层办公、超市配套用房、商业超市的诉讼请求，没有依据。3、进南公司对办公房产的处置，不受干涉。首层规划为办公的房产，属于进南公司所有，不受三合作社优先购买商铺权利的干涉，进南公司可自由处置，三合作社请求就进南公司出卖办公房产作赔偿没有依据。甚至，在三合作社优先购买权丧失后，就算进南公司处置自己所有的商铺，三合作社亦无权干涉。
六、进南公司没有逾期交付商铺。1、商铺的交付是分时、分批的。按照合同第三条的约定：进南公司应在领取到《建筑工程施工许可证》之日起42个月内交付首层规划商铺给甲方。按照三合作社提交的二期项目的施工许可证：（1）1号楼、5号楼是在2010年2月11日取得的施工许可证，按合同1号楼、5号楼首层规划商铺交付时间应在2013年8月12日以前；（2）2号楼、4号楼是在2010年9月6日取得施工许可证的，其首层规划商铺的交付时间应在2014年3月7号前；（3）商业街是在2012年10月9日取得施工许可证，其首层规划商铺的交付时间在2016年4月10日前；（4）商业综合体是在2013年7月26日取得的施工许可证，其首层规划商铺的交付时间在2016年10月27日前。三合作社仅以1号楼、5号楼领取施工许可证的时间，计算全部首层规划商铺的交付时间，显然违反了合同的约定。2、进南公司没有逾期交付商铺。2013年7月28日，进南公司通过ems向三合作社发出了通知，要求三合作社在2013年8月10日收领二期项目分得的首层规划商铺。三合作社在2013年7月29日收到进南公司通知。但三合作社在接到通知后，并未按照通知时间前来收领首层规划商铺。说明进南公司在交付期限届满前，己通知三合作社收领商铺，是三合作社自己不收领。进南公司没有违约，不需承担逾期交铺的违约责任。三合作社不按通知收领首层规划商铺，导致进南公司为其保管商铺支付了额外的费用，造成损失；也因为三合作社未在通知的时间选择确定其分成的30%首层规划商铺，导致进南公司分得的70%首层规划商铺不确定，从而不能出售。对此产生的损失，三合作社应予赔偿，进南公司保留该项诉讼权利。
七、进南公司没有逾期支付补偿款。1、三合作社计算的补偿款支付时间错误。按照与景山岗联社签订的二期合同第五条第五款，与塘岗一社、塘岗二社的二期合同第五条第七款的约定：二层以上楼房补偿款，在扣除已付定金后，领到施工许可证之日起一年半内付30%、领到施工许可证之日起二年半内付30%、领到施工许可证之日起三年半内付40%。由于二期项目建筑是分批领取施工许可证的，故各建筑物二层以上楼房补偿款的支付时间是不同的。三合作社仅以1号楼、5号楼领取施工许可证的时间，计算全部建筑物二层补偿款的支付时间，违背了合同的约定。2、进南公司没有逾期付款。截止2012年3月2日，进南公司已就二期项目向三合作社支付了定金1000万元，二层以上楼房补偿款944万元，合共1944万元。二期项目二层以上楼房的补偿款总额为29149675元。进南公司仅剩9709675元补偿款未付，这是基于三合作社在收款后未向进南公司提供合法有效收据，可能产生代扣代缴税款。按照合同约定的付款时间，商业街及商业综合体的二层以上补偿款离最后的付款时间还有几年之久。进南公司没有逾期付款，不应当承担逾期付款的违约责任。综上所述，三合作社的反诉诉讼请求，均超出了合同约定的分配范围，主张其不应得的资产和权利，请求驳回三合作社的全部反诉诉讼请求。
进南公司在举证期限内就反诉答辩部份提供如下证据：
证据一《合作开发黄岗镇景山岗经济联社地块房地产项目合同；
证据二《合作开发黄岗镇塘岗第一经济合作社、黄岗镇塘岗第二经济合作社地块房地产项目合同》；
证据三《建设用地规划设计要点》及《广东省肇庆市建设用地规划蓝线图》；
证据四《申请》；
证据五《广东省肇庆市城乡规划局规划批前公示》（肇城规公示字（2011）第33号］；
证据六《1号楼首层平面图》；
证据七《2号楼首层平面图》；
证据八《商业街首层平面图》；
证据九《商业楼（即商业综合体）首层平面图》以及《商业楼五层平面图》；
证据十《4号楼首层平面图》；
证据十一《建筑工程施工许可证》四份；
证据十二《房屋建筑面积测绘成果报告书》；
证据十三《预售商品房面积计算报告》；
证据十四定金收据12张；
证据十五收据13张；
证据十六《星湖尚景苑二期商铺的通知》；
证据十七ems快递签收回单三份；
庭审中，进南公司补充提交一份证据《见证书》。
第三人合创公司陈述称：与进南公司的意见一致。
第三人合创公司没有提交证据。
三合作社对进南公司的本诉证据质证意见：对证据一、二的真实性无异议；对证据三、四的真实性、关联性、合法性均有异议，不能证明我村组织村民妨碍施工。端州区维稳中心出具给地方税务局的证明，是维稳中心配合合创公司减免税款而出具的不符合事实的文件，这份证明与事实不符。第二份是派出所出具的证明，这也是矛盾的。2007年至2009年说村民多次阻碍施工，多次报警，派出所没有作出强制措施。这份文件没有证明2007年至2009年存在停工情况。关于照片，我方无法确认，即使有该种情况，这些照片仅仅只是个别村民拉横幅，不能证明有阻碍施工的行为。二期的合同是在2007年8月份签订，2007年4月份合同还没有签订，不可能开始施工建设。对证据六、七、八的三性均有异议，不予确认。其证明内容与诉讼主张自相矛盾，与停工事实相矛盾，证据七证明2007年至2009年一直都在开工，与其主张停工事实自相矛盾。对证据九、十的真实性无异议，但证明内容有异议，无法证明对方合法通知我村，也无法确认我村失去优先购买的权利。
三合作社对进南公司反诉部份证据的质证意见：证据一、二的真实性无异议，证据不完整。没有附件，以合同里面的文字为准。证据三、四，建设规划要点是双方签订合同之前签的，对该份证据无法确认。《申请》我方也是从来没有看到过的，所以不予确认，对于真实性由法院认定。证据五公示的真实性无异议，但该份证据不能证明证据清单的内容。本案的用地规划已经在2009年公示而且经过批准。2011年，最后进南公司和合创公司计划将原本的超市用地改为酒店用地，将商业街增建多5层，将超市安排在商业街2、3层。该份公示最后没有经过批准的，所以该份公示是不生效的，不能作为认定本案的事实。对证据六、七、八的真实性无异议，但不能用这三份平面图作为核定首层商铺面积的依据，因为是进南公司和合创公司单方提出的，我方不予确认。这也不是实际施工的正式建筑施工图，是工程竣工验收后或者是完工后验收阶段才出具的平面图，目的是为了减少我方首层商铺的分成面积和购买面积，才重新向规划局申请改为超市和办公室。而正式的建筑施工图是工程施工前经规划局批准的建筑施工图。这些证据里面的内容很清楚表明这些不是正式的建筑施工图。首层建筑施工图是以原合同第七条约定的内容为准，竣工验收资料中有详细的时间。证据九真实性无异议，但对于证明内容将商业综合体改为酒店是不符合事实的，而且大家都知道超市实际是商铺。证据十的首层平面图就是正式的施工图，无异议。证据十一与我方证据二相同，以我方证明内容意见为准。证据十二、十三所证明的面积，1号楼首层商铺的面积应是731.8㎡，不是307.5㎡，2号楼的首层商铺应是1032.59㎡，不是无商铺，其他无异议，商业街的首层的铺内面积是2517.19㎡，不是1121.9㎡，综合体首层商铺面积是1827㎡。证据十四、十五无异议。证据十六、十七，以上述质证意见为准。
对进南公司在庭审中补充提交一份《见证书》的质证意见：一期商铺的交接与本案无关。对进南公司提交的四份《商品房预售许可证》、二份《产权权属证明书》、三份《建筑工程竣工验收报告》的质证意见为：对2号楼、4号楼预售许可证的真实性无异议，证明了首层房屋是商铺；对商业街的预售许可证将部分首层商铺规划分为办公室，我方不同意，不确认。因为把部分商铺改为办公室没有经过我方同意。划分为办公室违反原合同的约定；对综合体预售许可证真实性没有异议，首层房屋均为商铺。对肇庆市住建局房管科出具的二份产权证明真实性无异议。但对于里面将部分商铺改为超市或者办公室我方是不予确认的。从二份文件可以看到，1号楼的竣工时间是2011年3月22日，5号楼的竣工时间是2011年4月22日。对四份验收报告真实性无异议。但对于证明内容有异议。2号楼、4号楼的验收报告真实性无异议，开工日期是2010年9月1日，竣工时间是2012年5月16日。5号楼的竣工时间是2011年9月1日。商业街的开工日期为2011年9月1日，竣工日期为2013年6月20日。综合体开工日期是2011年2月7日，竣工日期为2013年7月23日。
进南公司对三合作社提供的证据质证意见如下：对证据一的真实性无异议，此审批前的公示，肇庆市城规局在报纸和有关的网络已经公布，在三个场合有进行公示，三合作社在该公示期内没有提出异议；证据二，因没有原件核对，对其真实性无法确认，且该证据与本案无关；对证据三的真实性和合法性无异议，对关联性和要证明的内容有异议，根据合同的约定，进南公司只要从出售之日起就可以通知三合作社购买；证据四、五，因没有原件核对，对其真实性无法确认，且该证据与本案无关；证据六的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容有异议，至今没有确定分成面积及补偿款的责任在于三合作社；对证据七、八的真实性无异议，对证明内容有异议，从进南公司发函给三合作社时开始计算二十天，至2013年8月19日，该证据已经超过上述期限；证据九至十三，对证据九因无原件而不予认可，但对证明的内容无异议，对其余证据的三性均无异议，但对证明内容有异议，根据合同约定首层商铺及二层以上按三七比例分配无异议，但是约定有条件的，详见合同的约定；证据十四的三性均有异议，因该证据核算表是三合作社自行委托造价公司计算的，我方不予确认，商铺的实际面积应以肇庆市房屋测绘所作出的预售商铺面积计算报告书为计算依据。
合创公司对进南公司提供的证据质证意见为：对进南公司提供的所有证据均没有异议。
合创公司赞同进南公司对三合作社提供证据的质证意见。
合创公司在举证期限内没有提交证据。
经本院庭审质证，出庭的各方当事人对证据《合作开发黄岗镇景山岗经济联社地块房地产项目合同》、《合作开发黄岗镇塘岗第一经济合作社、塘岗第二经济合作社地块房地产项目合同》、《广东省肇庆市城乡规划局规划批前公示》、《建设工程施工许可证》、《广东省肇庆市商品房预售许可证》、《房屋建筑面积测绘成果报告书》、《广东省肇庆市城乡规划局规划批前公示（肇城规公示字（2011）第33号）》、《1号楼首层平面图》、《2号楼首层平面图》、《商业街首层平面图》、《商业楼（即商业综合体）首层平面图》、《商业楼五层平面图》、《4号楼首层平面图》、《预售商品房面积计算报告》、《定金收据12张》《建筑用地批复》、《关于合作开发房地产项目请示报告》、《申请报告》、《星湖尚景苑二期商铺的通知》、《ems快递签收回单三份》、《函件》、《邮寄单》的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对上述证据关联性、合法性综合其他证据在本院认为部分另作陈述。
对出庭的各方当事人对其真实性、合法性、关联性有异议的证据《关于星湖尚景苑二期延期开发的情况汇报》、《关于合创公司星湖尚景苑工地于2007年至2009年受到村民妨碍开工报案的事实证明》、《照片七张》、《进南公司2007年11月至2009年7月停工期间工资损失统计》、《银行进账单、月工资明细》、《2007年11月至2009年7月停工期间水电费损失统计》、《2007年11月至2009年7月停工期间设施设备损失统计及发票》、《房屋面积核算表》、《建设用地规划设计要点》、《申请》、《广东省肇庆市建设用地规划蓝线图》、《见证书》《肇庆市住房和城乡建设局预售信息表》、《星湖尚景苑二期可分配面积核对通知》的认定，本院综合其他证据在本院认为部分另作陈述。
经审理查明：（一）涉案二期项目合同的约定。2007年8月16日，塘岗一社、塘岗二社为甲方，进南公司为乙方签订《合作开发黄岗镇塘岗第一经济合作社、黄岗镇塘岗第二经济合作社地块房地产项目合同》，约定：第一条，合作开发的房地产项目的土地位于肇庆市端州区68区塘岗路西南侧，该土地使用权属甲方。土地蓝线面积约28667㎡，折合约43亩，其中塘岗一社用于本合作开发的土地蓝线面积约14667㎡，折合约22亩；塘岗二社用于本合作开发的土地蓝线面积约14000㎡，折合约21亩，现甲方土地性质为集体自用地；第二条，房地产项目开发的条件、方式和权利。1、甲方同意将上述土地使用权转入合创公司作为合作条件，即甲方出地，由乙方出资的方式进行合作开发房地产项目。甲方负责支付土地征地款、青苗补偿费及地上建筑物拆除的赔偿；乙方负责合作项目开发包括填土工程在内的全部开发资金。2、……。3、本合作项目建成后的首层商铺按比例进行实物（仅含所建的首层商铺，不包括二层以上楼房、其他配套用房和乙方为合创公司及进行房地产开发所购置的动产）分配。……甲方按该项目首层规划商铺总建筑面积分得30％的商铺，甲方除依本合同可分配的商铺外，还可以分得二层以上楼房总建筑面积30％的（除规划配套的公共用房外）补偿款，即乙方按二层以上楼房总建筑面积的30%以套内面积1700元／㎡补偿给甲方，甲方分得的商铺自行处理。上述乙方补偿甲方二层以上楼房的补偿款，甲方可以在该款项范围内，有优先购买乙方商铺的权利，该商铺按4000元／㎡计算。乙方在商铺出售之','2018-10-09
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