浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙01民终5101号
上诉人（原审被告）：严晨，男，1972年3月1日出生，汉族，住杭州市江干区。
委托诉讼代理人：唐季燕，女，1978年8月12日出生，汉族，住杭州市下城区。（系严晨之妻）
被上诉人（原审原告）：杭州市园林文物局凤凰山管理处。住所地：杭州市西湖区玉皇山路*号。
法定代表人：金志敏，该管理处主任。
委托诉讼代理人：於成荣、吴凯，浙江平凡律师事务所律师。
上诉人严晨因与被上诉人杭州市园林文物局凤凰山管理处（以下简称凤凰山管理处）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初2052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2013年3月21日，凤凰山管理处与严晨签订了《营业房（摊位）租赁合同》一份。该合同约定，凤凰山管理处将坐落杭州市文物监管品交易市场下城区岳官巷4号A3营业房出租给严晨使用，面积为10.44平方米；租期为一年，自2013年3月28日起至2014年3月27日止；年租金6264元，分两期支付，每六月支付一期；合同保证金为500元，严晨在签订合同时支付凤凰山管理处，保证金不计息，合同期满后，严晨无违约或欠款的，凤凰山管理处归还给严晨（无息）；在合同期内双方均应严格履行合同，若有违约，违约一方应支付租金总金额20%的违约金；等等。租赁期满后，凤凰山管理处以《市场名称登记证》未获准延期等为由不同意与严晨续签租赁合同，因严晨至今未返还营业房，故凤凰山管理处于2017年3月21日提起诉讼，请求判令：1、严晨立即腾退杭州市下城区岳官巷4号A3营业房并归还给凤凰山管理处；2、严晨赔偿凤凰山管理处损失18586.06元（按合同租金计算，从2014年3月28日暂计至2017年3月15日，实际计算至腾退之日）；3、严晨承担合同违约金1252.80元（年租金6264元×20%）；4、本案诉讼费用全部由严晨承担。原审庭审中，凤凰山管理处和严晨均确认严晨已向凤凰山管理处交纳保证金500元。
原审法院认为：凤凰山管理处虽非房屋所有权人，但是是杭州市园林管理局指定的房屋管理部门，有权对外出租房屋，凤凰山管理处与严晨签订的租赁合同具有合法效力。凤凰山管理处依据合同向严晨主张权利，具有合法依据。在租赁期限届满后，严晨应依法返还诉争房屋。关于凤凰山管理处要求严晨按照合同约定的租金标准支付未及时归还期间的房屋占用费的诉请，符合相关法律规定。严晨向凤凰山管理处交纳保证金500元，系将该动产作为债权的担保，并非是自动续约的前提，酌情将该款折抵部分损失，对于凤凰山管理处主张的剩余款项18086.06元（暂算至2017年3月15日，此后另计）予以支持。凤凰山管理处另主张严晨支付违约金，因在租赁合同届满后凤凰山管理处即要求严晨进行腾退，双方的租赁合同已经终止，凤凰山管理处再按照合同中关于合同期内违约则支付租金总额百分之二十的约定主张合同违约金的请求不当，不予支持。严晨的辩称缺乏法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2017年6月13日判决：一、严晨于判决生效之日起十日内腾空杭州市下城区岳官巷4号A3营业房归还凤凰山管理处；二、严晨于判决生效之日起十日内赔偿凤凰山管理处损失18086.06元（按每年6264元，从2014年3月28日暂计至2017年3月15日，应计算至房屋归还之日止）；三、驳回凤凰山管理处的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费296元，减半收取148元，由凤凰山管理处负担13元，严晨负担135元。
宣判后，严晨不服，向本院提起上诉称：原判认定事实不明。本案诉争的房屋是有特殊性的，吴宅为市级文物保护建筑。本案所标示的房屋在吴宅官方平面图中并不存在，按文物保护部门认定并制作的市级文物保护单位吴宅的官方平面图内并没有A03号房屋，对于不存在的房屋，其土地管理人没有任何理由和权利可以收取租金。但在吴宅平面图中标注为空白的A03房屋实际是存在的，并合法租赁给严晨十多年，期间严晨也领取了独立的营业执照。严晨所在的文物监管品交易市场属于商品专业市场是确凿无疑的，吴宅文物监管品交易市场自2002年起至2014年所有的消防器材、设施、设备并没有撤销或减少。而凤凰山管理处在一审中提交的书证5中却表示了根据市政府关于专业市场管理和消防部门关于市场消防安全的有关规定，杭州市下城区相关部门已明确不再同意市场名称登记证的延期申请。一审法院认定凤凰山管理处具有完全的诉讼主体资格是错误的。2002年杭州市市政府因城市改造与调整，将原位于本市新华路267号明宅内的文物监管品交易市场迁往本市新华路岳官巷吴宅，动迁户远超吴宅建筑的房屋容量，杭州市市政府下文于园林文物局正式添建一批安置房，既然是安置房，所有权在市政府。添建的建筑不属于文保范围。凤凰山管理处并不具备完全的诉讼主体资格。一审法院认为市场名称登记证未获延期，文物监管品交易市场的继续开办已无可能是错误的。现在个体工商营业执照是永久性的，在开办人未进行注销的情况下，营业执照可以一直使用。作为明宅的安置户，租用的是市政府分配的安置经营房，市场执照注销，并不影响严晨继续租用安置房的权利。严晨可以继续合法经营。严晨享有优先承租权，也就享有优先回迁并承租的权利，现凤凰山管理处在接收了明宅后，直接租于第三方，损害了严晨回迁安置优先权，请求判令凤凰山管理处与第三方签订的合同无效，立即腾空，并就新华路267号明宅与严晨签订回迁优先租赁合同。凤凰山管理处在没有出示任何添建房屋所有权证明，证明其有吴宅内添建房屋所有权的情况下，无权要求严晨腾空诉争房屋并支付租赁合同结束之日起至今的房屋占有使用费。请求二审法院：1、撤销原判，依法改判驳回凤凰山管理处的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由凤凰山管理处承担。
上诉人严晨在二审指定的举证期限内未提交新证据。
被上诉人凤凰山管理处在二审中辩称：因吴宅系明代古建筑，属于杭州市市级文物保护单位。若继续租赁给严晨使用，不但违反市场管理的相关规定，也不能妥善保护吴宅古建筑。为此，凤凰山管理处通过电话、邮寄信函及登报刊登公告方式通知严晨，要求按时腾空并移交营业房。其后，相关部门也多次协调，但均无结果。本案诉争房屋在双方合同到期之后严晨未按时腾退的事实也是非常清楚，并继续占用长达近三年之久，不但给吴宅带来了安全隐患，也给凤凰山管理处造成了损失。原审法院查明案件事实清楚，判决适用法律正确，请求驳回严晨的上诉请求，维护凤凰山管理处的合法权益。
被上诉人凤凰山管理处在二审指定的举证期限内未提交新证据。
本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。
本院认为，严晨与凤凰山管理处签订《营业房（摊位）租赁合同》一份，约定严晨向凤凰山管理处承租位于本市A3营业房，租赁期限自2013年3月28日起至2014年3月27日止。而岳官巷4号为吴宅，根据2005年8月杭州市园林文物局杭园文（2005）37号《关于变更部分文保单位管理部门的通知》，文保单位吴宅划入凤凰山管理处管理。故凤凰山管理处作为严晨所承租房屋的文保单位，对该房屋享有出租等相应权利，是本案适格的诉讼主体。严晨上诉认为其承租的是吴宅内的添建房屋，凤凰山管理处无权进行管理，不具有诉讼主体资格的理由，缺乏依据，本院不予采纳。严晨与凤凰山管理处签订《营业房（摊位）租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。上述租赁合同于2014年3月27日已经期限届满，双方未续签合同，凤凰山管理处请求按照合同约定的租金标准支付合同终止后严晨未及时腾退期间的房屋占有使用费并返还租赁房屋符合法律规定和合同的约定，原审予以支持并无不当。至于严晨上诉主张认为凤凰山管理处侵害其回迁安置优先权，请求本院判决凤凰山管理处与第三方签订的租赁合同无效，立即腾空并与严晨签订回迁优先租赁合同不属于本案审理范围，严晨应另行主张。严晨的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费252元，由严晨负担（严晨已向本院预缴上诉案件受理费296元，严晨应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费44元）。
本判决为终审判决。
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审判长 赵为民
审判员 陈 艳
审判员 金瑞芳
二〇一七年十一月二十七日
书记员 袁其伟