广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤09民终613号
上诉人（原审被告）：化州市鸿富源房地产有限公司。
法定代表人：曾康伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李建立，广东富民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林振宇，广东富民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李康林。
委托诉讼代理人：李学标，广东粤秀律师事务所律师。
上诉人化州市鸿富源房地产有限公司（以下简称鸿富源公司）因与被上诉人李康林商品房销售合同纠纷一案，不服广东省化州市人民法院（2016）粤0982民初1045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
鸿富源公司上诉请求：一、撤销（2016）粤0982民初1045号民事判决的第一项，改判驳回李康林请求鸿富源公司支付违约金4172元的诉讼请求；二、本案一、二审受理费由李康林承担。事实和理由：一、《商品房买卖合同》第八条关于出卖人2013年12月31日前交楼的约定因违反法律强制性规定而无效，一审认定《商品房买卖合同》全部合法有效的是错误的。《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条明确规定，房屋未经验收或验收不合格的，不得交付使用。在商品房未经竣工验收合格前，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定鸿富源公司应当在2013年12月31日前将商品房交付给李康林使用，因违反法律强制性规定而无效。二、一审法院认定鸿富源公司应从2014年7月20日前为李康林办理房产证，办证期限为90天，认为鸿富源公司超过了此期间未办证构成违约，应支付总房款1%的违约金4172元给李康林，也是错误的。《房屋登记办法》第三十条规定，房屋未经竣工验收合格不得交付使用，也不能申请产权初始登记领证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“自房屋交付使用之日起90日”是指房屋经竣工验收合格可以交付使用之日起计算90天，而不是指合同约定交楼日期2013年12月31日起计算90天，不是李康林实际居住使用涉案商品房之日2014年4月21日起计算90天。再者，合同约定的交楼时间或实际交楼时间因违反法律强制性规定而无效，不受法律保护，那就更不能以此起计算办证时间，而应从住建部门作出总竣工验收合格之日起计算90天。三、一审法院没有证据证明未办房产证是“出卖人的原因”，一审法院认定鸿富源公司违约，证据不足。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定是由于出卖人的原因，买受人未取得房屋权属证书的，出卖人才承担违约责任。就涉案商品房而言，各分项工程已经验收，同时鸿富源公司在签订合同后也及时将办理权属登记所需由鸿富源公司提供的资料向化州市房产管理局办理了备案，鸿富源公司也进行预告登记，鸿富源公司可以履行的义务已履行。至于李康林至今未取房产证，是因为化州市住房和城乡规划建设局未对涉案商品房进行竣工验收，未出具合格验收报告，涉案商品房尚不具备办证的法定条件，所以李康林未领取房屋产权证的原因不在于鸿富源公司。况且，双方签订的《合同补充协议》第二条明确规定，李康林委托鸿富源公司办证的，须向鸿富源公司出具代为办证《委托书》，而李康林一直没有出具《委托书》给鸿富源公司，所以，未办证并不是鸿富源公司的原因造成的。因此，李康林未能就“由于出卖人的原因”举证，一审法院认定鸿富源公司构成违约的理据不足，应改判。四、本案已过诉讼时效，一审法院认定李康林的起诉没有超过二年期间是错误的。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2013年12月31日前，那么90天办证时间应从该日起计，即为2014年3月30日前，诉讼时效计至2016年3月30日前届满，李康林于2016年6月15日起诉，已超过诉讼时效。
李康林答辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。鸿富源公司以其在合同履行中存在违约问题倒推合同约定无效,没有法律依据。二、一审法院认定鸿富源公司应在2014年7月20日前为李康林办证，此期限未办证应支付违约金合法合理。三、鸿富源公司逾期没有为李康林办理房产证已构成违约，又不能举证证明其存在免责事由，应当承担违约责任。综上，请求二审法院驳回鸿富源公司的上诉请求。
李康林向一审法院起诉请求：1.请求判令鸿富源公司立即向李康林返还以办理房产证名义收取的契税款12517元，支付逾期代缴契税产生的滞纳金4381元（滞纳金以12517元为本金，以每日万分之五为标准自2014年2月11日起算至鸿富源公司全部还清上述款项之日止，现暂算至2016年1月31日）；2.请求判令鸿富源公司立即向李康林返还以办理房产证名义收取的预告登记费、预告抵押登记费、工本费、物业维修基金、房产测绘费、利用档案费、转移登记费、他项登记费、评估费、交易服务费、交易手续费等费用共17218元；3.请求判令鸿富源公司向李康林支付逾期办理房产证违约金4172元，立即为李康林办理房产证（以上合计38288元）；4.本案诉讼费由鸿富源公司承担。庭审中，李康林变更第一项、第二项的诉讼请求为判令鸿富源公司退回多收的办证费用，第三项诉讼请求不变。
一审法院认定事实：被告鸿富源公司以出让方式取得位于化州市××××号编号为化国用〔2010〕第XXX号的地块土地使用权，并依法取得了建字第2011-84号建设工程规划许可证和XXX号的施工许可证及化房(预售)许字[2012]第03号商品房预售许可证。鸿富源公司经批准，在上述地块建设商品房，定名XX府。2013年3月24日李康林、鸿富源公司双方签订《商品房买卖合同》，该合同第三条，买受人所购商品房的基本情况：该商品房为本合同第一条规定的项目中的1栋405号房，该商品房合同约定的建筑面积共149.01平方米，其中，套内建筑面积124.5平方米，分摊建筑面积24.51平方米，按建筑面积计算，每平方米2800元，总金额人民币417228元。该合同第十五条，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后在规定期限内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。如出卖人未按照合同约定期限向主管报送办证资料超过一年的，导致买受人无法办理房屋产权登记，买受人可以要求退房，并有权要求出卖人退还已付购房款和赔偿利息损失，利息可参照中国人民银行公布的同期存款定期利率计算。当日李康林、鸿富源公司双方签订附件四《合同补充协议》，第二条约定：“办理房屋产权证书和房屋抵押登记等发生的税、费，依照政府相关规定由出卖人与买受人双方各自缴纳。买受人委托出卖人代办上述权证的，须在出卖人指定的时间内出具书面代办《委托书》，买受人同时将办理权证所需各项资料及相关税、费交付出卖人。如因买受人不及时缴纳税、费或提交资料导致产权登记手续未能及时办理的，由买受人承担责任。”第六条约定：“1.除出卖人另有通知外，买受人应在本合同约定的交房日期之第二日起10日内到出卖人营业场所或出卖人指定的其他地点办理房屋验收和交接手续。房屋毁损、灭失的风险及其他风险自交接之日起由出卖人转移到买受人。买受人在出卖人提供的《房屋交接单》签字同意接收房屋或者领取房屋钥匙视为房屋已经验收和交接。”
购房合同签订后，2014年2月6日李康林向鸿富源公司交纳购买XX府1栋405房办证费用29735元，2014年4月21日李康林向化州市荣华富贵物业管理有限公司预交了2014年5月21日至11月20日的物管费894元，并收到鸿富源公司钥匙入住房屋，2015年8月14日李康林收到了支付全部房价款417228元的发票。由于鸿富源公司至今仍未为李康林所购买的房屋办理权属证书，李康林以鸿富源公司违约为由诉至一审法院要求处理。
在庭审中，经向李康林释明，李康林变更第一项、第二项的诉讼请求为判令鸿富源公司退回多收的办证费用，第三项诉讼请求不变。
一审法院认为，原告李康林与被告鸿富源公司签订上述《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合同合法有效，双方应遵守合同约定，履行合同义务。在本案中，存在争议焦点是：一、以原告名义起诉，是否系李康林本人真实意思表示，李康林主体是否适格；二、李康林的诉讼请求是否超过诉讼时效；三、李康林请求鸿富源公司支付逾期办理房产证违约金是否有依据；四、李康林请求鸿富源公司继续办理房产证，退回多收的费用应否支持。
关于焦点一。原告李康林出庭参加诉讼，其表示本案起诉是本人的真实意思表示。因此，即使起诉状不是李康林本人签名，也可以委托他人签名，只要李康林本人认可，起诉状是否其本人签字，并不影响李康林作为本案的原告主体资格。
关于焦点二。李康林于2014年4月21日收楼入住，并于当日交纳了物管费894元，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（二）“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”，那么，李康林从收楼之日到期满90日即是2014年7月20日，李康林从该日（7月20日）起即知道或应当知道自已的权益被侵害，到2016年7月20日的诉讼时效期满，而李康林于2016年6月15日向法院起诉，未超过2年的诉讼时效期间，因此，对鸿富源公司辨称李康林起诉超过诉讼时效的意见，一审法院不予采纳。
关于焦点三。李康林依约交付了全部购房款，并委托鸿富源公司办理房产证，向鸿富源公司交纳了办证费，履行了合同的全部义务，鸿富源公司接收了该办证费，视为接受了李康林的委托，但鸿富源公司不按合同约定在规定的期限内为李康林办理房产证，至今也未为李康林办到房产证，属违约行为，应承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。2014年4月21日李康林经鸿富源公司同意入住房屋，并于当日交纳了894元物管费，可见，房屋已由鸿富源公司转移给李康林占有使用，虽然合同约定鸿富源公司要将验收合格的房屋交给买受人（李康林），但鸿富源公司交付未经验收合格的房屋给李康林时，李康林愿意接收，视为对原合同约定房屋交付条件的变更。第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”如上所述，鸿富源公司应于房屋交付使用之日起90日内，即2014年7月20日前为李康林办理房产证，但鸿富源公司至今尚未为李康林办到房产证，超过了合同约定的办理房产证时间，鸿富源公司对此应承担违约责任。合同约定，鸿富源公司逾期办证的，按已付房价款的1％向李康林支付违约金。李康林已付房款是417228元，据此，李康林请求判令鸿富源公司支付逾期办理房产证的违约金4172元元，理据充分，一审法院予以支持。
关于焦点四。首先，李康林请求鸿富源公司继续办理房产证问题。经查，由于鸿富源公司收取了李康林委托其办证的费用，视为李康林委托，鸿富源公司接受委托，那么，鸿富源公司则有义务为李康林办理房产证，因此，李康林该诉讼请求一审法院应予支持。其次，关于李康林请求判令鸿富源公司返还多收的办证费问题。经查，由于李康林要求鸿富源公司继续为其办理房产证，而办证需要多少费用，目前鸿富源公司尚未向办证相关部门交纳，李康林所交给鸿富源公司的办证费是多交还是少交了，是一个未知数，因此，李康林该请求缺乏理据，一审法院不予支持。
综上所述，案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告化州市鸿富源房地产有限公司于本判决生效后七日内支付逾期办理房产证的违约金4172元给原告李康林；二、被告化州市鸿富源房地产有限公司继续为原告李康林办理所购买京界华府1栋405房的产权证；三、驳回原告李康林的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费378.5元，由原告李康林负担337.5元，被告化州市鸿富源房地产有限公司负担41元。
二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件交付，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。”
本院认为，根据本院查明的事实、鸿富源公司的上诉请求和李康林的答辩意见，本案争议的焦点是：1.《商品房买卖合同》第八条是否有效；2.本案办证期限的起算时间如何认定，李康林的起诉是否已过诉讼时效；3.鸿富源公司是否构成违约。
一、关于《商品房买卖合同》第八条是否有效的问题。
本院认为，涉案《商品房买卖合同》第八条约定鸿富源公司在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格的商品房交付给李康林使用。上述约定，是双方当事人的真实意思表示，并且没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法、有效的条款，鸿富源公司应按上述约定的时间，将符合国家规定和合同约定的商品房交付给李康林使用。鸿富源公司认为该条款无效没有法律依据，本院不予支持。
二、关于本案办证期限的起算时间如何认定，李康林的起诉是否已过诉讼时效的问题。
鸿富源公司主张本案商品房的办证期限应从涉案商品房经验收合格之日起计算，李康林的起诉已过诉讼时效，因此，鸿富源公司不应承担违约责任。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”本案中，涉案商品房为未经竣工验收的房屋，即《商品房买卖合同》的标的物为尚未建成房屋，因此，一审法院认定本案的办证期限从涉案商品房交付给李康林使用之日起计并无不当，应予维持。本案房屋将被交付时间为2014年4月21日，一审法院认定本案诉讼时效自2014年7月20日起计正确，鸿富源公司认为本案已过诉讼时效及办证期限应从涉案商品房经验收合格之日起计没有法律依据，本院予以驳回。
三、关于鸿富源公司是否构成违约的问题。
鸿富源公司认为涉案商品房未取得权属证书的原因是有关部门不对涉案商品房进行验收，李康林未能举证证明其未取得涉案商品房的权属证书，是鸿富源公司的过错造成，且李康林也未按《合同补充协议》的约定，出具《委托书》给鸿富源公司，因此，鸿富源公司不构成违约，因此，鸿富源公司不应承担违约责任。本院认为，第一，根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。由此可见，涉案商品房的竣工验收应由作为建设方的鸿富源公司进行组织。因此，在鸿富源公司没有举证证明其对涉案商品房未经验收合格具有免责事由的前提下，应认定李康林未能取得涉案商品房的权属证书是由于鸿富源公司的原因造成的。第二，《合同补充协议》第二条约定，李康林委托鸿富源公司办理房屋权属证书的，应当在鸿富源公司指定的时间内出具书面的《委托书》，并将办理权属证书所需各项资料及相关税费交给鸿富源公司。本案中，鸿富源公司没有举证证明其已通知李康林在指定的时间内出具书面《委托书》，而且李康林已向鸿富源公司交纳了办理权属证书所需的税、费以及相关办证费用。因此，应当认定鸿富源公司与李康林之间的委托合同关系成立，鸿富源公司应代李康林办理涉案商品房的权属证书。综上，鸿富源公司认为其不构成违约没有事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，鸿富源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人化州市鸿富源房地产有限公司负担。上诉人化州市鸿富源房地产有限公司已向本院预交受理费757元，多收部分，本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎湛红
审 判 员 庞健军
代理审判员 张 茹
二〇一七年七月五日
书 记 员 李松霞
书 记 员 陈小敏