湖南省株洲市天元区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)湘0211民初581号
原告田小德，男，1974年5月30日出生，汉族。
原告唐文武，男，1967年9月7日出生，汉族。
原告委托代理人罗伟峰，湖南德信律师事务所律师。代理权限为特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，代为起诉、上诉、反诉、申请强制执行，代为领取退回的诉讼费用，代为办理与本案有关的一切法律事务等）。
委托代理人罗明华，湖南德信律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告株洲市鼎盛房地产开发有限公司。
法定代表人谢运祥，系该公司董事长。
被告古月池，男，1962年3月19日出生，汉族。
被告张宏栋，男，1941年8月13日出生，汉族。
被告古月池、张宏栋共同委托代理人张如泉，湖南人和人律师事务所律师，代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，代为起诉、上诉等）。
被告古月池、张宏栋共同委托代理人谢宇航，湖南人和人律师事务所律师，代理权限为一般授权。
原告田小德、唐文武(以下简称两原告)诉被告株洲市鼎盛房地产开发有限公司（以下简称鼎盛公司）、古月池、张宏栋案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年3月7日立案受理，本案依法适用普通程序，由审判员张水松与人民陪审员曹佩均、沈成元组成合议庭，于2017年6月14日、6月30日、7月11日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人罗伟峰、被告古月池、张宏栋的委托代理人张如泉、谢宇航到庭参加了诉讼。被告鼎盛公司经本院公告送达开庭传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告共同诉称：被告古月池、张宏栋于2016年5月诉被告鼎盛公司民间借贷纠纷一案，天元区法院于2016年5月作出（2016）湘0211民初1005号民事裁定书，查封了六套房产和其他财产。2016年8月，天元区法院作出（2016）湘0211民初1005号民事判决书，判决被告鼎盛房产公司向古月池、张宏栋偿还借款本金540万元及利息约300万元。2016年11月申请执行。同月，原告向法院提出执行异议，要求撤销（2016）湘0211民初1005号民事裁定书，并解除对六套房屋的查封措施。2017年2月15日，法院作出（2016）湘0211执异15号执行裁定书，驳回两原告的异议请求。两原告向法院起诉，诉讼请求：一、对位于株洲市天元区庐山路城市风景第10栋、17栋106号房屋、206号房屋、107号房屋、108号房屋、109号房屋、207号房屋终止执行；二、确认106号房屋、206号房屋归原告田小德所有，107号房屋、108号房屋、109号房屋、207号房屋的归原告唐文武所有；三、被告鼎盛房产公司为原告田小德办理106号房屋、107号房屋的不动产权证书（房屋所有权证和土地使用权证），为原告唐文武办理107号房屋、108号房屋、109号房屋、207号房屋的不动产权证书（房屋所有权证和土地使用权证）；四、本案的诉讼费由被告承担。
被告古月池、张宏栋共同辩称：一、法院接受古月池、张宏栋的申请查封本案被告鼎盛房产公司名下位于株洲市天元区庐山路159号城市风景10、17栋房号为106、206、107、108、109、207房屋合法，两原告在诉讼请求申请终止对以上房屋的执行无事实和法律依据。被告古月池、张宏栋与被告鼎盛公司达成借款合意，2010年1月19日签订《抵押借款合同》，合同约定：鼎盛公司向古月池、张宏栋借款人民币800万元。同日，双方还签订了《商品房预销售合同》，被告鼎盛房产公司自愿以有处分权房产即城市风景约3300平方的铺面，为本次民间借贷合同提供担保，依法在株洲市房产局办理了网签备案予以公示，后双方借款到期，被告鼎盛公司未如约偿还古月池、张宏栋借款本息，古月池、张宏栋起诉至法院，法院受理并采取财产保全措施依法查封了双方所签订《商品房销售合同》中已办理的网签的商铺（即第10栋、17栋101、102、206、109、108、110、113、106、112、207、-101、111、107号房产）。2016年8月，法院作出（2016）湘0211民初1005号民事判决书，对古月池、张宏栋与鼎盛公司的借款关系及金额予以确认。两原告称于2011年1月17日与鼎盛公司签订了三份《株洲市<城市风景>物业订购协议书》购买第10、17栋房号为106、206、107、108、109、207房屋，支付大部分购房款并实际占有使用该房产经营餐馆，对以上房屋有所有权，要求法院终止对该房屋的执行无依据。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，…第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。两原告有过错未支付全部价款，法院查封涉案房产符合法律规定。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，按照民间借贷案件法律关系审理并作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人申请拍卖买卖合同标的物，偿还债务。被申请人在（2016）湘0211民初1005号民事判决书生效后，向法院申请执行合法维护自身权益。二、两原告与被告鼎盛公司就涉案房屋签订了《株洲市<城市风景>物业订购协议书》，未办理产权过户登记手续，未发生物权变动。原告对鼎盛公司只享有一般债权，无权以自身一般债权对抗古月池、张宏栋法院已经生效判决所确认的合法债权，原告所购房屋被法院查封导致商品房买卖合同目的不能实现，原告只能要求房屋出卖房人解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、承担违约责任，而无权主张房屋所有权并要求法院解除房屋的查封，终止对上述房屋的执行。请求法院驳回两原告的全部诉讼请求，依法执行（2016）湘0211民初1005号案件。
本院经审理查明，被告鼎盛公司开发了天元区城市风景小区，因经营需要向古月池、张宏栋借款。2010年1月19日，被告鼎盛公司与古月池、张宏栋签订《抵押借款合同》，约定：古月池、张宏栋向鼎盛公司提供800万元借款，鼎盛公司以3928平方米的商铺（含本案所涉六套房屋）提供抵押担保，借期六个月，将3928平方米的商铺在株洲市房产局过户至古月池名下后提供借款800万元。2010年1月，鼎盛公司与古月池到房产局办理了3928平方米商铺的预售登记（买受人为古月池）后，古月池、张宏栋向鼎盛公司提供了800万元借款，未办理抵押登记。2015年9月18日，古月池与鼎盛公司签订协议，约定：古月池同意鼎盛公司公开出售上述3928平方米的商铺用于偿还借款本金余额540万元及利息289.9万元，清偿本息后由古月池按鼎盛公司安排办理更名（过户）手续。2016年5月，古月池、张宏栋向本院起诉鼎盛公司要求偿还上述借款本息，本院根据古月池的申请对该3928平方米商铺进行了诉讼保全。2016年8月15日天元区法院作出（2016）湘0211民初1005号民事判决书，判决鼎盛公司向古月池、张宏栋偿还本金540万元，2015年9月30日前的利息289.9万元及从2015年10月1日至实际清偿之日止按银行月贷款利率计算的利息。2016年11月，古月池、张宏栋向本院申请强制执行。两原告对该案执行提出案外人异议，本院作出（2016）湘0211执异15号执行裁定书，驳回两原告的异议请求。两原告不服该裁定，向本院提出了案外人执行异议之诉，请求判如所请。
2011年1月17日，两原告与鼎盛公司签订三份《株洲市城市风景物业定购协议书》（以下简称三份定购协议书），约定：鼎盛公司将106、206号房屋（两房总价122.536万元）出售给田小德，将107、108、109、207号房屋（四房总价277.23万元）出售给唐文武，六套房屋总价399.766万元。其中，田小德已付138.23万元，支付时间和方式为：1、2011年3月29日向鼎盛公司支付27.23万元现金,鼎盛公司出具了27.23万元税票；2、2011年4月20日田小德通过其交通银行账户向鼎盛公司建行账户转账61万元，鼎盛公司出具了61万元税票。2012年7月9日，原告田小德向鼎盛公司支付50万元现金，鼎盛公司出具了50万元的税票。唐文武已付200万元，支付时间和方式为：田小德代唐文武于2011年1月17日通过农行、交行分别向罗迪龙的账户（转账支付90万元、110万元，鼎盛公司同日出具了200万元税票。以上共计支付338.23万元，欠付61.536万元。两原告一直催要鼎盛公司签订正式的商品房买卖合同且办理过户手续，未果。2012年7月11日，鼎盛公司将六套房屋交付给两原告。2014年10月起六套房屋装修后用于经营虾乡餐馆至今。2012年7月，田小德与鼎盛公司及其委托的物业管理公司签订《城市风景业主入伙资格确认表》、《前期物业管理服务协议书》，六套房屋由物业公司管理。2011年1月到2016年11月，无人就两原告购买、占有、使用六套房屋提出异议。2016年11月，两原告得知六套房屋被本院查封后，到株洲市房产局查询得知六套房屋已于2010年1月“预售登记”在古月池的名下。2017年6月29日被告鼎盛公司收到两原告抵消所欠房款61.536万元的通知。
以上事实有两原告身份证各一份、被告公司营业执照一份、两被告身份证各一份、订购协议三份、税务结算凭证及账户信息一份、房屋资料三份、民事起诉状、裁定书、抵押借款合同一份、照片11张、判决书、执行裁定书、株洲市商品房销售合同一份、调查笔录一份、证人的身份证一份、税务票据、财务资料一份共计15页、物业公司证明二份、营业执照一份及其保存的原告入伙资料一份、证人证言一份、邮政快递单据一份、（2016）湘0211民初1005号民事判决书一份、（2016）湘0211执异15号执行裁定书一份等证据材料以及两原告、被告古月池、张宏栋的陈述和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案案由系案外人执行异议之诉。原、被告双方争议的焦点为：原告的诉讼请求是否有事实和法律依据？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，（一）两原告在人民法院查封之前已与被告鼎盛公司于2011年1月签订三份定购协议书，购买了涉案六套房屋。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第五条的规定（商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同）。该三份定购协议书约定了双方的名称、房屋位置、房号、单价、建筑面积、总价等内容，其已具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告按约定收取了原告购房款338.23万元，应当认定为合法有效的商品房买卖合同。两原告与被告鼎盛公司未签订正式的网签合同，责任不在原告。（二）2016年5月本院查封六套房屋之前，两原告已合法占有。（三）两原告已支付相应价款。本案六套商铺全款为399.766万元，两原告支付338.23万元已占85%房款，欠付61.536万元。被告鼎盛公司因与被告古月池在房产局办理了3928平方米商铺（含涉案六套房屋）的预售登记，故无法与两原告对六套房屋签订正式的商品房买卖合同且未办理过户手续，两原告对未付余款有权行使不安抗辩权。两原告应将剩余价款61.536万元按照人民法院的要求交付执行。
综上所述，两原告对六套房屋的权利能够排除执行。对两原告要求不得执行案涉六套房屋的诉讼请求于法有据本院予以支持。对两原告要求确认106号房屋、206号房屋归原告田小德所有，要求确认107号房屋、108号房屋、109号房屋、207号房屋归原告唐文武所有于法有据，本院予以支持。对两原告要求判决被告为原告田小德办理106号房屋、206号房屋的不动产权证书（房屋所有权证和国有土地使用权证），被告为原告唐文武办理107号房屋、108号房屋、109号房屋、207号房屋的不动产权证书（房屋所有权证和国有土地使用权证）于法有据，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条、第六十八条、第九十九条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第三十五条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条，《最高人民法院（关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释）》第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项第二款、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、不得执行位于株洲市天元区庐山路城市风景第10栋、17栋106号房屋、206号房屋、107号房屋、108号房屋、109号房屋、207号房屋；
二、确认位于株洲市天元区庐山路城市风景第10栋、17栋106号房屋、206号房屋归原告田小德所有，107号房屋、108号房屋、109号房屋、207号房屋归原告唐文武所有；
三、被告株洲市鼎盛房地产开发有限责任公司、古月池、张宏栋于本判决生效之日起三个月内为原告办理田小德办理106号房屋、206号房屋的不动产权证书（房屋所有权证和国有土地使用权证），为原告唐文武办理107号房屋、108号房屋、109号房屋、207号房屋的不动产权证书（房屋所有权证和国有土地使用权证）。
如果被告未按本判决指定的期间履行其他义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行金。
本案案件受理费16598元，财产保全费5000元，共计21598元，由被告株洲市鼎盛房地产开发有限责任公司全部承担21598元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，帐号：5017330100016。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 张水松
人民陪审员 沈成元
人民陪审员 曹佩均
二〇一七年八月一日
书 记 员 罗 思
附判决书引用的法律条文的原文：
《中华人民共和国合同法》
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2015年5月5日起施行）
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予：
在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
非因买受人自身原因未办理过户登记。
第三十条符合物权登记条件的，受让人提出排除执行异议的，应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
《最高人民法院（关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释）》(法释[2003]7号)
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立
之日起90日；
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（自2015年2月4日起施行）
第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服的，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：
案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；
有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；
自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。
人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。
第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，使用普通程序。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条第一款第（一）项案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
第二款案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并做出裁判。
第三百一十四条第一款对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。