湖南省衡阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)湘04执异27号
案外人:谢和运
委托代理人：刘贱花
申请执行人：唐志杰
被执行人：耒阳市兴业房地产开发有限公司，住所地：耒阳市灶市街道办事处车站居委会车站路77号。
法定代表人：谢烨，董事长。
委托代理人：刘延泉，湖南教正律师事务所律师。
委托代理人：蒋轩，湖南教正律师事务所律师。
被执行人：谢烨
被执行人：魏馨
在本院执行唐志杰与耒阳市兴业房地产开发有限公司(以下简称兴业公司)、谢烨、魏馨民间借贷纠纷一案中，案外人谢和运于2017年3月31日对执行耒阳兴业房地产有限公司开发的耒阳兴业家园小区7号楼603号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。
案外人谢和运称，2011年1月1日，其与兴业公司签订购房合同，购买位于耒阳市兴业家园小区7号楼603室房屋，合同签订后，案外人按合同约定，全额支付购房款163189元。房屋未办理网签手续，在本院查封上述房屋前被执行人兴业公司已交付房屋给案外人，案外人已办理了水、电落户，已装修入住。案外人对上述房屋主张权利，请求解除对耒阳市兴业家园7号楼603号房屋的查封及撤销(2015)衡中法执字第485号裁定。
申请执行人称：中院查封时去耒阳市房地局进行了调查，被查封的房屋均未办理网签，有网签的房屋均未被本院查封。案外人有可能存在与被执行人串通的可能性来逃避债务。案外人购买房屋中所有的付款只有被执行人的收据。我方借给兴业公司的钱也是我方亲友的血汗钱，请求本院驳回案外人的异议申请，维护我方的权益。
被执行人称：对案外人购买兴业公司的房屋没有异议。因为当时房屋不具备办理网签的条件，被查封的房屋均没有办理网签手续。我方不存在与案外人串通。我公司与申请执行人的债务是真实的，现在本院的查封价值远远超过了债务的很多倍，请求依法公正裁定。
本院查明，2015年9月28日，本院对原告唐志杰与被告兴业公司、谢烨、魏馨民间借货纠纷一案作出(2015)衡中法民三初字第53号民事判决，判令：1.被告兴业公司于判决生效之日起十日内偿还原告唐志杰人民币4538200元及利息(利息自2014年7月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至借款还清之日止)；2.如被告兴业公司未履行上述第一项判决所确定的义务，则以被告谢烨所有的位于湖南省耒阳市蔡子池南正街百货公司后院的耒房权证蔡子池字第00030045号房产进行折价、拍卖、变卖，原告唐志杰对折价、拍卖、变卖后所得价款中的34万元享有优先受偿权；3、被告谢烨、魏馨对上述判决第一项的借款本息承担连带清偿责任。判决生效后，2015年11月5日，原告唐志杰向本院申请执行,要求三被执行人向其支付借款本金4538200元，利息1020212.57元(自2014年7月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，暂计至2015年11月24日)、律师费30000元、案件受理费55200元、仲裁费13700元、迟延履行期间的加倍债务利息15089.52元(自2015年11月6日，暂计至2015年11月24日)并承担本案的执行费55749元。
2015年11月24日，本院执行局作出(2015)衡中法执字第485号裁定，冻结、划拔被执行人耒阳市兴业房地产开发有限公司、谢烨、魏馨存款5714451.09元或查封、扣押、冻结被执行人其他同等价值的财产或财产性权益。次日，本院向耒阳市房产局下发了(2015)衡中法执字第485号协助执行通知书，要求该局协助查封谢烨所有的位于耒阳市蔡子池南正街百货公司后院房产(权证号为00030045号)，查封期限为三年，从2015年11月25日至2018年11月24日。2015年12月3日，本院向耒阳市房产局下发了(2015)衡中法执字第485-1号协助执行通知书，要求该局协助查封耒阳市兴业房地产开有限公司名下耒阳市兴业家园项目的房产。查封房号为兴业家园3号楼1502，4号楼201、402、501、601、602，5号楼201、301、303、401、501，6号楼204、304、403、404、501、503、601，7号楼201、301、303、502、503、601、602、603、604，8号楼201、303、402、501、601，9号楼203、303、401、501、601，10号楼304、603，11号楼602。查封期限为三年，从2015年12月3日至2018年12月2日。
另查明，案外人谢和运于2011年1月1日与兴业公司签订购房合同，购买位于耒阳市兴业家园小区第7栋603室房屋。合同签订后，案外人按合同约定，分别于2010年12月25日、2011年1月1日、2014年6月17日共交付合同约定的全部购房款163189元。上述房屋未办理网签手续，涉案房屋在本院查封前已交付入住。案外人对上述房屋主张权利，请求解除对耒阳市兴业家园第7栋603号房屋的查封及撤销(2015)衡中法执字第485号裁定。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人要求排除执行的应当同时符合上述四项条件。本案中，在本院查封之前案外人与被执行人兴业公司签订了商品房买卖合同，在签订合同后，案外人已支付全部的购房款项并在本院查封前占有该不动产，且非因买受人自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于对不动产提出执行异议能够排除执行的情形。虽然该合同并未在房产管理部门进行网签备案，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，该商品房买卖合同亦符合上述法律规定。综上，案外人的异议请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三百零四条、第三百一十六条之规定，裁定如下：
中止对耒阳市兴业家园7号楼603房的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
(此页无正文)。
审判长 高 斌
审判员 郭小军
审判员 许晓华
二〇一七年五月十七日
书记员 王 敏
校对责任人：许晓华 打印责任人：王敏
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附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
第三百一十六条人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。