上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民四(民)初字第2403号
原告(反诉被告)杜峰，男，1974年8月6日出生，汉族，住上海市。委托代理人李文华，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)吴建海，男，1979年9月2日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)林为华，女，1980年9月16日出生，汉族，住址同上。第三人上海太平洋房屋服务有限公司，住所地上海市。法定代表人章启光，董事长。委托代理人赵敏飞。原告杜峰与被告吴建海、林为华及反诉原告吴建海、林为华与反诉被告杜峰、第三人上海太平洋房屋服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶虹独任审判，公开开庭合并进行了审理。原告(反诉被告)杜峰及其委托代理人李文华、被告(反诉原告)吴建海、林为华、第三人上海太平洋房屋服务有限公司的委托代理人赵敏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜峰诉称，2015年6月21日，原、被告经第三人居间，就系争上海市东新路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称《房地产买卖合同》)，约定转让价为人民币395万元(以下币种均为人民币)，双方于2015年9月20日前办理产权转让过户手续。当日，双方还签订《补充协议》，约定买卖双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由买方承担并支付。上述合同签订后，原告共计支付房款120万元。同年9月11日，原、被告及第三人至房地产交易中心审税，被告知因合同未载明系争房屋“日照不足”，故第三人要求原、被告次日重新签订买卖合同，其余条款均不变，但被告拒绝。由于被告不配合原告办理产权过户手续，故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、原、被告继续履行双方于2015年6月21日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、两被告协助原告办理上海市东新路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续；3、两被告协助原告办理上述房屋的交接手续；4、两被告支付自2015年9月28日(起诉之日)起至判决生效之日止的逾期过户违约金，按已付房款120万元的日万分之五的标准计付。被告吴建海、林为华共同辩称，合同签订后，被告积极配合原告办理银行贷款手续。2015年9月11日，原、被告至房地产交易中心审税，第三人告知因合同未载明系争房屋“日照不足”而不能审税，需重新网签合同。次日，原、被告至第三人处，就重新签合同事宜进行协商。原告称要延迟付款时间，被告不同意，双方重新签订合同未成。2015年9月20日，被告按约通知原告办理产权过户手续，原告未前来，致过户不成。现被告不同意原告的诉讼请求。反诉原告吴建海、林为华共同诉称，《房地产买卖合同》签订后，反诉原告按约履行，但反诉被告未按约于2015年9月20日至房地产交易中心办理产权过户手续，现反诉原告向法院提起反诉请求，请求法院依法判令：1、解除反诉原、被告于2015年6月21日签订的《房地产买卖合同》；2、反诉被告支付房价395万元20%的违约金，计79万元；3、反诉被告支付自2015年10月21日起算至判决生效之日止的逾期未付款273万元的赔偿金，按日万分之五的标准计付；4、本案反诉诉讼费由反诉被告负担。反诉被告杜峰辩称，合同约定反诉被告以银行贷款方式支付房款273万元，该款的发放时间由银行决定，反诉被告不存在逾期付款行为。由于反诉原告不具备合同约定的解除条件，故反诉被告不同意反诉原告的诉讼请求。第三人上海太平洋房屋服务有限公司述称，2015年9月11日，第三人陪同原、被告至房地产交易中心审税，该中心工作人员告知，必须更改网上备案合同，将系争房屋“日照不足”载入合同，方可办理系争房屋交易手续。第三人将上述情况告知原、被告，并约双方重新签订合同，在此情况下，产权过户时间将晚于原合同约定的2015年9月20日，合同条款相对的贷款到账时间、交房时间也将随之顺延。由于被告要求原告接受交房时间延后3个月，全部钱款必须在2015年10月30日前到账，逾期要求原告支付违约金等条件，致第二版网签合同签订未成。现第三人同意本诉原告的诉讼请求，不同意反诉原告的反诉诉讼请求。经审理查明，关于本诉，两被告为系争上海市东新路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人，该房屋产权证附记载明“日照不足”。2015年6月21日，两被告作为卖售人(甲方)、原告作为买受人(乙方)，经第三人居间介绍，就系争房屋签订《房地产买卖合同》，合同约定：转让价为395万元；双方于2015年9月15日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20％支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。合同补充条款(一)约定：1、甲方应于2015年7月20日之前与贷款银行申请预约还贷，并于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续；2、甲、乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至该房地产所在区房地产交易中心办理房地产过户手续；3、甲方收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气、电话、有线电视等费用进行结算；4、甲乙双方约定，该房地产的维修基金余额及甲方已支付的相关房地产进户费已计入房地产总价，甲方与乙方不再另行结算；5、甲乙双方于办妥《上海市房地产权证》且甲乙双方对该房地产进行交接后5个工作日内，办理该房地产维修基金、煤气、电话、有线电视等的更名手续；6、甲方应于甲乙双方办理产权过户手续前，向房地产所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)全部迁出手续；7、(略)；8、有关乙方贷款的特别约定：(1)、乙方于甲方办妥抵押注销手续后10个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续；(2)、若自乙方申请贷款起满45个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分；(3)、若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续。合同付款协议约定：1、乙方于签约时，支付甲方房款10万元整；2、乙方于2015年8月10日之前，支付甲方房款110万元整，该笔款项专项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。甲乙双方同意按照本买卖合同补充条款第1条约定的方式支付该笔款项；3、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款273万元整，该款项由贷款银行转入甲方账户；4、乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方2万元整。当日，上述甲、乙双方另签订《补充协议》，约定如下：1、本次交易，甲乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由买方承担并支付；2、甲乙双方约定，将买卖合同第六条变更为“甲乙双方确认，在2015年9月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续”；3、双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)；4、本协议经双方当事人签章当日成立并生效。本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。合同履行过程中，原告分别于2015年6月21日、7月18日支付被告房款10万元、110万元，共计120万元。2015年8月3日，被告吴建海向银行还清系争房屋全部贷款本息。次日，被告向相关房产登记部门申请办理注销房屋抵押手续。2015年9月17日，系争房屋抵押登记被注销。2015年8月14日，被告配合原告向中国民生银行股份有限公司上海分行办理借款申请手续。2015年9月7日，原告与该行分别签订《个人购房/车位借款及担保合同》、《住房公积金个人住房抵押借款合同》，借款金额分别为221.1万元、51.9万元，共计273万元。2015年9月11日，原、被告及第三人至房地产交易中心办理房屋核价、审税手续。由于原、被告签订的《房地产买卖合同》上未载明房屋“日照不足”，第三人告知原、被告需更改买卖合同，方可办理房屋转让过户手续。当日，被告林为华在载明房屋“日照不足”的第二版网上备案买卖合同上签名，称吴建海会在次日至第三人处签字。嗣后，被告吴建海至第三人处，草拟《补充协议》一份，主要内容为：“1、因该房屋日照不足未写入该买卖合同导致无法过户，故合同添加日照不足条款(详见合同第7页第11条)；2、本协议经双方当事人签章当日成立并生效。2015年9月11日所签订合同仅用于办理过户”，要求原告签名，遭原告拒绝后，被告将第二版网上备案买卖合同上“林为华”签字划去，双方签订第二版网上备案买卖合不成。2015年9月18日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求被告在收到该函之日起三个工作日内配合原告至房地产交易中心办理网上合同备案手续，否则原告将向法院提起诉讼，追究被告违约责任。当日，被告亦致函原告，要求原告在2015年9月20日前配合被告办理房屋过户手续，全面履行协议。2015年9月20日，被告短信原告“今天是2015年9月20日，按2015年6月21日大家签订的合同约定，应该最迟在今天去办理过户手续。不知你打算什么时候配合我们去办理过户手续？等你答复”。原告回复被告“根据普陀区房地产交易中心的要求，对于产证备注日照不足的房屋，网上备案合同中需载明日照不足，请答复是否同意在备案合同内容中增加日照不足并签字？如同意，请于今日明确答复并在下周二下午三点半到交易中心配合签字并办理审税手续以便尽早完成过户手续”。被告回复原告“相关事宜已回复于你的律师，请直接与你的律师联系，请知悉”。2015年9月22日，被告再次短信原告“按双方补充协议9月20日过户，现已22日，请尽快到交易中心办理过户手续，同时贵方提出今天下午三点半到交易中心办理相关手续，我方将准时出席”。原告回复被告“因你们经我方多次催促仍拒绝配合办理网签手续，我已于昨天下午起诉至普陀区人民法院，由法院依法解决”。由于原、被告各执一词，致系争房屋买卖过户未成。2015年9月28日，原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。2016年2月1日，反诉原告向本院提起反诉，请求法院依法判决支持如其反诉诉请。反诉查明事实同本诉。审理中，被告吴建海就其出具的《补充协议》的真实性不持异议，表示该协议打印文字系第三人草拟，吴建海手写修改。被告认为，如重新签订买卖合同，合同条款、落款时间应与2015年6月21日的合同完全一致，但如合同落款日期改为9月11日，9月20日将无法办理过户手续，6月21日所签的合同和补充协议势必无法履行，故被告要求原告在该《补充协议》上签字，遭原告拒绝，被告因而不同意签订第二版网上备案买卖合同。原告称，由于被告不配合签订第二版网上备案买卖合同，原告经与房地产交易中心交涉，交易中心答复如原告书面承诺知道日照不足且自愿承担相应的法律后果，可以按2015年6月21日签订的房屋买卖合同办理过户手续。为此，原告于9月21日再次联系被告，提出可不再重新签订合同办理过户手续，但被告仍不同意。被告对此予以否认，称被告9月21日也曾去交易中心咨询6月21日签订的房屋买卖合同能否办理过户手续，交易中心答复称只要合同上书写“日照不足”且买卖双方签字即可办理过户手续，故被告于9月22日再次短信要求原告至房地产交易中心办理过户手续去过户，但原告未前往。对此，原告解释，虽然被告函件和短信上均称配合原告办理房屋买卖手续，但行动上并非如此，且提出各种要求。原告在深圳居住，之前为办理审税、与被告协商，已几次飞往上海，但始终无果，故在被告未明确是否愿意签订第二版网上备案买卖合同的情况下，原告未前往上海。况且原告支付了房款120万后，希望尽快办理过户手续，没有拖延过户的理由。审理中，原告坚持要求继续履行双方于2015年6月21日签订的《房屋地产买卖合同》，放弃要求两被告支付逾期过户违约金的诉讼请求。本院认为，关于本诉，原、被告就购买系争房屋签订的《房地产买卖合同》和《补充协议》，意思表示真实，当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告在房地产交易中心办理审税过程中，因买卖合同上未载明房屋“日照不足”，致无法办理产权过户手续。据此，因房地产交易中心备案所需，在合同其他条款内容不变的情况下，仅需原、被告在原合同添加“日照不足”后签名，或在添加了“日照不足”的第二版网上备案买卖合同上签名，即可继续进行系争房屋买卖。根据查明的事实，在发生上述情况后，系争房屋过户手续的办理势必要顺延几天，银行放款时间也将相应顺延。然，被告之后单方出具《补充协议》，明确“2015年9月11日所签订合同仅用于办理过户”，意即在添加“日照不足”后，买受人仍应按2015年6月21日签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》约定的时间履行各项义务，显然无法实现。由于被告坚持己见，致第二版网签合同签订未成，责任在被告。嗣后，原、被告的短信往来中，被告也始终未就是否签订第二版网签合同，或是在6月21日签订的《房地产买卖合同》添加“日照不足”后签名作出正面答复，故即便被告短信通知原告于2015年9月20日、9月22日至房地产交易中心，原告未前往，责任也在被告。由于原、被告在2015年9月11日前均按合同约定履行，现原告要求继续履行双方于2015年6月21日签订的《房地产买卖合同》的诉讼请求，合法合理，本院应予支持。原、被告于当日签订的《补充协议》亦应一并履行。被告应协助原告办理系争房屋的产权过户手续，交易过程中所产生的所有税、费按《补充协议》约定均由原告承担并支付。原告将剩余房款275万元支付被告，被告将系争房屋交付原告。审理中，原告自愿放弃要求被告支付逾期过户违约金的诉讼请求，未有不妥，本院予以准许。关于反诉，同本诉理由，反诉原告的全部诉请，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、原告杜峰与被告吴建海、林为华于2015年6月21日就上海市东新路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》继续履行；二、被告吴建海、林为华应于本判决生效之日起十日内协助原告杜峰办理上述房屋产权变更登记手续，产权人登记为原告杜峰，相关税、费均由原告杜峰承担；三、原告杜峰应于本判决生效之日起十日内支付被告吴建海、林为华房款人民币273万元及尾款人民币2万元，其中人民币273万元可以贷款形式支付，不足之数以现金补足；四、被告吴建海、林为华应于本判决生效之日起十日内将上海市东新路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告杜峰；五、对反诉原告吴建海、林为华全部反诉诉讼请求均不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币29200元，减半收取计人民币14600元，由原、被告各半负担。本案反诉受理费人民币6260元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶虹
二〇一六年四月二十五日
书记员 汉静
附：相关法律条文
附：（2015）普民四（民）初字第2403号案引用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。