广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民二终字第1925号
上诉人（原审被告）：广东宏德科技物业有限公司，住所地：广东省广州市海珠区。
法定代表人：张朝德，该公司董事长。
委托代理人：李瑞平，广东人民时代律师事务所律师。
委托代理人：钟纪平，广东人民时代律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：广州市海珠区凤阳街凤和经济联合社，住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人：车伟开，该社社长。
委托代理人：杨兆前，广东安国律师事务所律师。
上诉人广东宏德科技物业有限公司（以下简称宏德公司）就与被上诉人广州市海珠区凤阳街凤和经济联合社（以下简称凤阳联合社）合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2014)穗海法民二初字第3842号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年6月13日，以凤阳联合社为甲方、以宏德公司为乙方，双方签订《车场管理协议》，约定甲方将其产权名下的锦安苑地下车库（共计：暂定九十二个车位，按经营后实际车位计算），委托乙方全权经营管理；乙方负责按《锦安苑车场管理规定》的相关规定全权负责经营管理，承担经营管理风险，维护双方利益并及时缴交出租车位的租金收入给甲方；协议合作期二年，自2011年03月07日至2013年03月06日为止；协议期满后，甲、乙双方重新签订协议；车库车位的租金（除划归商铺使用的以外）及管理费统一由乙方收取，目前暂定车位费用为400元/个/月（附件二：《广州市住宅小区停车场停放保管服务收费标准》，以后根据市政府相关规定并经甲方认可调价）；车位费用构成如下：1.车位管理费：100元/月/个，2.车位租金：300元/月/个，3.乙方自车场经营管理协议签署之日起，乙方按每月实际收到的月保车位费用按时将车位出租应付款项划入甲方账号，车辆月保费为400元/月/个，甲方收取车位月保租金300元/月/个，乙方收取车辆月保管理费为100元/月/个，4.车辆临保费用，乙方每月以实收金额数的50%结算给甲方；由于甲方承诺划出21个车位给商铺使用，租金由甲方收取；乙方只收取管理费为：21个×100元/月，车位划分由甲方确定（现由于商业部份暂不需要车库车位，统一由乙方管理，甲方收取车位租金，甲方需要划分车位时以书面通知乙方为准，乙方不得有任何异议，编号为22-23、05-06因空间位置太小不能按编号停放，每两个车位只能停放一辆车，5.乙方每月15日前将上月车位出租应付款项划入甲方账户，6.车场消防设施配套做为甲方固定资产投入，费用从车场首期车位租金中抵扣，7.乙方依约将当月所有合同费用支付给甲方后，甲方每月向乙方开具一次发票（每月限开一次一张发票）；甲方委托乙方办理该场所各项证照，所有费用由甲方承担；乙方积极配合，完成各项办证工作。由于管理不当，导致车辆损坏或遗失，由乙方承担法律责任与经济赔偿责任；除不可抗力的原因外，任何一方违反本协议，应向对方支付协议约定全年车位管理费50%的违约金，乙方在经营管理车场期间，如有发现虚报、隐瞒车位费收取情况的，经核实，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权无条件解除双方签订的《物业管理委托合同》及本协议，同时造成甲方的经济损失，乙方应给予甲方经济赔偿等。《车场管理协议》附件三《车场消防设施价目表》约定，消防设施的更换及维护保养费用另计，按1800元/年从车位租金中提取。
上述合同签订后，宏德公司对锦安苑地下停车场进行管理至2013年3月31日，并于当日将设备设施移交给凤阳联合社，据《设备设施移交清单》、《车场系统消防移交清单》显示，消防泵、生活水泵等存在问题，宏德公司方员工陈某在上述清单“移交方”处均签名确认。现凤阳联合社向原审法院起诉，要求宏德公司支付费用、违约金及维修费用。
诉讼中，凤阳联合社明确其主张的2013年1-3月费用191700元，其中月保费用127800元，按142个车位每月300元计算，临保费用为63900元，凤阳联合社为证实其主张，提交了由陈某签名确认的《2013年锦安苑1-6月车位收费台账》（以下简称《收费台账》），《收费台账》中，2013年1月共计有121部车辆交纳月保费用，2013年2月共计有118部车辆交纳月保费用，2013年3月共计有126部车辆交纳月保费用，另有部分车辆交纳了2013年4月起的月保费用合计70次。宏德公司对于《收费台账》不予认可，但确认陈某是其员工，同时认为陈某没有权利核对原件。对于违约金，凤阳联合社主张按照142个车位计算，按每车位100元，计算12个月。
凤阳联合社主张水费为700元，电费为8400元，认为双方按照凤阳联合社确定宏德公司应分摊的水电费金额，宏德公司按凤阳联合社确认的金额交纳水费和电费的方式交纳水电费用，为证实其主张，凤阳联合社提交了《2012年12月份锦安苑用电情况表》及其向宏德公司开出的电费发票，金额均为2813元。宏德公司对于凤阳联合社提供的证据不予确认。
凤阳联合社主张维修金为14320元，并提供了莱茵公司于2014年8月12日出具的维修款《收据》两份，宏德公司认为其已于2013年3月31日退出，《收据》出具时间在其退出之后，不能证明维修费应由其支付。
宏德公司为证实其已经向凤阳联合社交纳了2013年1月-3月车位费用的答辩意见，提交了其于2013年2月4日、2013年3月5日分别向凤阳联合社转账支付18000元、16800元月保费用的支票存根，凤阳联合社还分别于2013年2月5日、2013年3月11日向宏德公司出具的土地租金发票，金额分别为12900元、22800元；宏德公司对于其主张临保费用的意见，还提交了2013年1月-3月临保费用汇总清单以及2012年1-11月、12月临保费用的转账单据，2013年1月-3月临保费用分别为5750元、3000元、3625元，2012年1-11月的临保费用为30375元、12月临保费用为4250元。宏德公司还主张，凤阳联合社有可能收取当月或下月的月保费，只要收费以现金收到的都全部支付给凤阳联合社。凤阳联合社对于宏德公司提交证据的真实性、关联性均有异议。
凤阳联合社向原审法院提起诉讼，请求判令：1.宏德公司向凤阳联合社支付2013年1月至3月车位场地租金费用含临保费191700元、2013年4月至9月车位场地租金费用28000元、车场水费700元、电费8400元、违约金85200元以及维修费用14320元，上述合计327049元；2.宏德公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为：凤阳联合社、宏德公司双方签订的《车场经营管理协议》是双方的真实意思表示，没有违法法律和行政法规的强制性规定，合法有效。
凤阳联合社向原审法院起诉，要求宏德公司支付2013年1月-3月每月按142个车位计算的场地租金，宏德公司认为车位只有92个，且其已将2013年1月、2月的场地租金交付给凤阳联合社，根据《车场经营管理协议》“乙方按每月实际收到的月保车位费用按时将车位出租应付款项划入甲方账号”的约定，双方结算费用是依据宏德公司实际收取月保费用，凤阳联合社提供的《收费台账》，宏德公司虽不予认可，但该《收费台账》由宏德公司员工陈某签名确认，应作为双方结算费用的依据，其中，2013年1月共计有121部车辆交纳月保费用，即121个×300元/个=36300元，2013年2月共计有118部车辆交纳月保费用，即118个×300元/个=35400元，2013年3月共计有126部车辆交纳月保费用，即126个×300元/个=37800元，上述合计109500元，宏德公司已证实其向凤阳联合社支付了部分款项，应予以扣减，其中宏德公司转账支付18000元、16800元，凤阳联合社开具发票的12900元、22800元，合计70500元，即宏德公司尚欠凤阳联合社的月保费用为39000元。
凤阳联合社还要求宏德公司支付临保费收入63900元，宏德公司则主张2013年1-3月份临保费的收费总额分别为5750元、3000元、3625元，并提供了证据予以证实，凤阳联合社对此不予确认，原审法院按宏德公司2012年缴纳临保费用确认宏德公司应于2013年1月-3月的临保费用，即（30375元＋4250元）÷12×3=8656元。
对于凤阳联合社要求宏德公司支付2013年4月后的月保费用28000元，宏德公司抗辩凤阳联合社收取该部分费用没有依据，《收费台账》中有部分车辆交纳了2013年4月起的月保费用70次，上述费用合计28000元，宏德物业有限公司已于2013年3月31日不再经营，自然无权收取该费用，已经收取的该部分费用，应支付给凤阳联合社。
对于凤阳联合社主张违约金85200元的请求，宏德公司抗辩其仅为轻微违约，且违约金过高，对此原审法院认为，宏德公司未按合同约定向凤阳联合社支付费用，属违约，应当按照合同约定支付违约金，但凤阳联合社主张按照142个车位的标准计算违约金，《收费台账》中虽前后有142部车辆缴纳月保费用，但双方在合同中也约定根据实际收取费用计算，故原审法院按照2013年1月-3月缴纳月保费用的平均车位计算，即违约金为（121个+118个＋126个）÷3×100元/个/月×12月×50%=73000元。对于宏德公司认为凤阳联合社主张费用已超出一年诉讼时效的意见，根据双方签订的《车场经营管理协议》，约定的经营方式为凤阳联合社提供场地，宏德公司负责场地经营，收取车辆月保费用后按实际收取费用分成，上述协议显然属于合作经营协议，并非宏德公司主张的租赁协议，故宏德公司认为适用一年的诉讼时效期间依据不足，原审法院不予采纳。
对于凤阳联合社主张的维修费14320元，宏德公司认为其已于2013年3月31日退出，《收据》出具时间在其退出之后，不能证明维修费应由其支付，但双方在《设备设施移交清单》、《车场系统消防移交清单》中确认，消防泵、生活水泵等存在问题，上述设备在宏德公司经营期间损坏，宏德公司应对承担赔偿责任，莱茵公司已修复设备，凤阳联合社据此向宏德公司主张并无不妥，故原审法院对凤阳联合社的该项诉讼请求予以支持。
对于凤阳联合社主张水电费700元、7129元的请求，凤阳联合社主张双方的结算方式为，凤阳联合社确定宏德公司应分摊的水电费金额，宏德公司按凤阳联合社确认的金额交纳水费和电费的方式交纳水电费用，并提交了《2012年12月份锦安苑用电情况表》及其向宏德公司开出的电费发票予以证实，宏德公司虽对上述证据不予认可，但凤阳联合社已提供证据证实，故原审法院采信凤阳联合社的主张，宏德公司应将上述费用支付给凤阳联合社。
宏德公司还抗辩应扣减每年1800元的消防更换及维护保养费用，但根据双方签订合同附件三中按1800元/年从车位租金中提取的约定，结合本案中由宏德公司先收取费用，再向凤阳联合社缴纳的履行情况，可以确认该费用应由宏德公司自行从费用中扣除，并非由凤阳联合社另行支付给宏德公司，因宏德公司未证实其未提取上述费用，故原审法院对宏德公司的该项抗辩意见不予采纳。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，原审法院于2015年8月20日作出如下判决：一、宏德公司在判决生效之日起十日内支付2013年1月-3月月保费用39000元，临保费用8656元，违约金73000元，水费700元，电费7129元给凤阳联合社；二、宏德公司在判决生效之日起十日内返还2013年4月起的月保费用28000元给凤阳联合社；三、宏德公司在判决生效之日起十日内赔偿维修费14320元给海珠区凤阳街凤和经济联合社；四、驳回广州市海珠区凤阳街凤和经济联合社的其他诉讼请求。本案原审案件受理费6206元，由凤阳联合社负担2974元，宏德公司负担3232元。
上诉人宏德公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方签署的《车场经营管理协议》第三条、第四条中明确约定了宏德公司每月向凤阳联合社支付的是车库车位租金，并且凤阳联合社的诉讼请求主张的也是车位场地租金，再加上凤阳联合社开具的发票中均注明时土地租金，由此可知本案是租赁合同纠纷，而不是合作经营纠纷。另一方面，《车场经营管理协议》第一条明确约定了风险由宏德公司承担，该约定不符合合作经营风险共担的原则，故双方之间属租赁合同关系。《民法通则》第一百三十六条第（三）项明确规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，而本案中凤阳联合社的主张因超出了一年的诉讼时效而应予以驳回。二、凤阳联合社不是地下车库的产权人，无权出租地下车库，因此双方签署的合同是无效的。地下车库因无消防验收文件、无竣工验收文件、、无《建设工程规划许可证》，从而双方签署的合同无效。凤阳联合社因不是地下车库的产权人，故无权收取车位租金。其他相应的租金请求应予以驳回。三、宏德公司在承租地下车库过程中，地下车位的月保费收费分为开发票收费和开收据收费两种形式。开发票收费的，月保费由宏德公司在线开具并打印发票给车位承租人，该部分费用是以宏德公司的名义收取的，每月与凤阳联合社结算一次；对不需要发票的车位承租人，凤阳联合社将盖好凤阳联合社单位章的收据交与宏德公司的现场收费员，收费员提供凤阳联合社的收据给车位承租人，该部分款项由现场收费员每月直接与被上诉人结算，该笔款项不经过宏德公司的账目。由于宏德公司开具的月保费发票均是在线打印，在线发票系统中会生成电子发票记账清单，该清单直接联网税局，是无法改变的，因此双方每月按电子发票记账清单进行结算。2013年1-3月正确的月保费数额如下：1、2013年1月的应付租金数额为18000元，该租金已支付。宏德公司一审时提交2013年1月份电子发票记账清单、支付证明单、呈批件、发票(见宏德公司一审证据一、二)以及记账凭证、支票存根、转账通知(见宏德公司一审证据65—67页)可证实宏德公司应付的2013年1月的具体租金数额为18000元，该租金已经支付。2、2013年2月的应付租金数额为168000元，该租金已支付。宏德公司一审时提交的2013年2月份电子发票记账清单、支付证明单、呈批件、发票（见宏德公司一审证据三、四）以及记账凭证、支票存根、转账通知（见宏德公司一审证据68-70页）可证实宏德公司应付的2013年2月的具体租金数额为16800元，该租金已经支付。3,2013年3月的应付租金数额为19200元。宏德公司一审时提交的2013年3月份电脑开票汇总单、电子发票记账清单(宏德公司一审的证据五)可证实上诉人应付的2013年3月的具体租金数额为19200元。四、车辆临时保管费是用定额发票收取的，宏德公司一审时提交的临保票费用统计表及发票领取记录(见宏德公司一审证据六)可证明，20l3年1-3月份临保费的收费总额分别为5750元、3000元、3625元，按照《车场经营管理协议》第四条第四项规定的临保费按实收金额的50％的计算标准，宏德公司应付的金额分别为2875元、1500元、1812．5元，合计为6l87．5元。该金额是当月实际发生的临保费金额。五、即使合同是有效的，凤阳联合社主张的违约金也是不成立的。《车场经营管理协议》第八条第一项规定是对根本违约和在合同期内违约而言的。宏德公司在协议期限内并未违约，双方约定的支付租金的时间为每月15日支付上月租金，本案中宏德公司未付的2013年3月份的租金应在2014年4月15日前支付，该付款期限不在协议期限内，属轻微的不当行为，因此不适用“全年车位管理费50％的违约金”的规定。宏德公司因没有及时支付每年消防设施及维护保养费用1800元，凤阳联合社存在违约行为，那么宏德公司应按本条约定支付全年车位管理费50％的违约金给宏德公司，二者相冲抵后双方互相无需支付。凤阳联合社主张的违约金过高，应予以调低。六、宏德公司2013年3月份已经撤场，凤阳联合社向宏德公司收取退场后的租金无事实依据和法律依据。凤阳联合社没有证据证实宏德公司已实际收到28000元租金的事实。退一步讲，即使宏德公司由收到该部分租金，也是宏德公司正在经营期间与车位承租人之间的合同关系，与凤阳联合社无关，凤阳联合社无权要求返还。七、一审法院判令宏德物业有限公司支付水费700元和电费7129元缺乏事实依据。凤阳联合社没有水电表的抄表记录，不能证实宏德公司的用水、用电数额，并且凤阳联合社证据中的2013年1月份的用电情况表与之前提供的用电度数不一致，凤阳联合社也不能证实已代为垫付了相关费用，故该部分请求应予以驳回。八、凤阳联合社证明维修费用的依据是广州莱茵物业管理有限公司海珠分公司(以下简称莱茵公司)于2014年8月12日开具的两张维修水泵、消防稳压泵、消防箱、消防栓的收据和广州市海珠区华某机电有限公司(以下简称华某公司)于2013年1O月1日开具给莱茵公司的维修发票，从时间上来看，宏德公司2013年3月31日撤场，继任的物业公司即莱茵公司的维修时间为20l4年8月12日，华某公司的维修时间为2013年10月1日，两次维修时间与宏德公司撤场时间分别相差527天和210天，在这么长的时间里，不排除维修的是莱茵公司管理期间出现的故障。两张收据和一张发票上均没有注明是对那个部位进行维修，无法证明维修部位与宏德公司有关。莱茵公司作为继任的物业管理公司，进行物业维修是其责任和义务，不排除维修的是小区内其它地方的可能，并且仅仅开具收据不足以证实到维修行为的实际发生，因此该维修费用不应该由宏德公司赔偿。九、《车场经营管理协议》附件三中明确规定消防设施的更换及维护保养费用按1800元／年从车位租金中提取。由于宏德公司一直没有提取该费用，故要求凤阳联合社抵扣合情合理合法。宏德公司二审请求判令：1.撤销原审判决第一、二、三项，并依法驳回凤阳联合社的相应请求。2.本案一、二审的诉讼费用全部由凤阳联合社承担。
被上诉人凤阳联合社答辩称，同意原审判决。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查，原审中，宏德公司提交了2013年3月26日的土地租金发票，金额为1500元，宏德公司认为该金额已经交付给凤阳联合社。有关电费的问题，宏德公司原审中提交的用电情况表上加盖了凤阳联合社的章，并显示2013年1-3月的电费分别为2334元、2079元、2236元，共计6649元
本院认为：关于《车场管理协议》的性质是否为租赁合同及其效力的问题。《车场管理协议》是宏德公司与凤阳联合社在平等自愿的基础上签订的。双方在合同中约定，凤阳联合社委托宏德公司经营管理车场并由宏德公司缴纳租金收入给凤阳联合社。合同并没有约定凤阳联合社将停车场出租给宏德公司使用，其中约定的租金收入指向的是宏德公司接受委托之后在管理停车场的过程中向车主收取的租金，并不是宏德公司向凤阳联合社租赁场地的租金。因此，宏德公司与凤阳联合社之间并无成立租赁合同关系，涉案纠纷并不适用一年的诉讼时效。关于合同的效力，经济联合社是涉案车场的使用权人，其有权将停车场委托给宏德公司经营管理。涉案合同的条款也没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。
关于2013年1-3月份月保费的问题。宏德公司提出事实上存在两种收费形式，一种是收据形式，即车主要求宏德公司开收据的。在这种形式下，宏德公司称收据是由其员工向经济联合社领取，并开给车主。宏德公司向每位车主收取的管理费后将其中的300元交付给经济联合社，且宏德公司已经将该部份款项以现金的形式全部交付给了经济联合社。另一种情形是开发票，即车主要求开具发票。则宏德公司在自己的系统中开出发票之后，再向经济联合社支付管理费，该部分费用除了2013年3月的19200元以外，均已经向经济联合社支付。有关收据部份，宏德公司提交了经济联合社开出的土地租金的发票、收据使用情况明细表（已付现金），经查，收据使用情况明细表并无经济联合社盖章，但收据使用情况明细表上记载的金额与相应月份的发票金额一致。本院认为，首先，宏德公司有关两种收费形式以及相应的其与凤阳联合社之间结算的惯例并无合同条款予以证实。其次，凤阳联合社对于宏德公司的陈述并未予以认可。收据使用情况明细表上并无凤阳联合社的盖章，双方是否存在此类交易惯例仅凭宏德公司单方面出具的证据不足以得到证实。即使存在开收据的问题，收据使用情况明细表不能证明宏德公司已经将所有通过收据收取的款项已经全部交付给凤阳联合社。再次，宏德公司向凤阳联合社支付的该些款项除了2013年3月26日的土地租金1500元的发票以外，相应金额原审法院已经认定为宏德公司已经交付的管理费并已经在欠款中予以扣除。而有关向车主开发票部分，凡是宏德公司提交了凤阳联合社开出发票的部分，原审法院亦已经在余额中予以扣除。再次，有关台账能否被采信的问题。台账记录了2013年宏德公司收取的车位使用费的数量、车牌号等信息，并有宏德公司认可的工作人员的签名，能够反映车场使用的情况。而宏德公司将收费分为收据和发票两种形式，但却不能就每个月车场使用的数量等情况作出明确的表述，相对比之下原审法院采信台账更为恰当。经过计算，原审法院依照台账上显示的每月车辆数量，结合合同每车每月交付300元给凤阳联合社的约定，计算出2013年1-3月宏德公司应当向凤阳联合社支付的管理费的金额再减去凤阳联合社向宏德公司已经开出的发票金额，从而认定2013年1-3月月保费欠款余额方法正确。但原审法院遗漏扣减了一张1500元的发票不当，本院予以纠正，经计算，2013年1-3月宏德公司尚欠的月保费用为39000-1500=37500元。
关于临保费的问题。涉案合同约定，临保费以实收金额数的50%结算给凤阳联合社。原审中，宏德公司提交了临保费用统计表、发票领、用、存分类账，显示2013年1-3月临保费分别为5750元、3000元、3625元，经计算该些费用总和的50%为6187.5元。而原审法院根据2012年的情况估算2013年1-3月为8656元，但是原审法院未能依照合同约定扣除50%，经计算扣除50%后，依照原审法院的思路应认定2013年1-3月应交付的临保费为4328元，低于宏德公司计算的金额。宏德公司二审主张应当依照其提交的证据认定临保费为6187.5元，是对其应承担责任的自认，本院予以采纳。
关于违约金的问题。基于以上分析，宏德公司拖欠了2013年1-3月的月保费和临保费，属于对合同的违约。原审法院依照台账的情况并结合合同关于违约的约定，即“全年车位管理费50%的违约金”的约定，计算宏德公司应当支付违约金73000元并无不当。
关于返还2013年4月起的月保费的问题。宏德公司提出可能存在重复计算的问题，其主要理据是有些要求开出收据的车主一次性缴纳了数月，有的多达半年的费用，该些费用已经计入2013年1-3月份的月保费中，再行作为2013年4月起的月保费予以返还，存在重复计算的问题。但是，宏德公司就此并无提交充分有效的证据予以证实，该异议不能成立。原审法院根据台账的记录进行计算恰当。至于宏德公司提出即使存在多收亦应当直接退回给车主而不是向凤阳联合社支付的问题。鉴于宏德公司亦认可在收取车主的缴纳的费用时使用了凤阳联合社的名义，则其直接退费给车主理据不足，凤阳联合社有权要求宏德公司将其收取的2013年4月之后的费用28000元予以交付。
关于水电费的问题。诉讼中，宏德公司、凤阳联合社均确认先由凤阳联合社垫付电费再向宏德公司追讨。但是双方提交的有关电费的表格中，宏德公司提交的表格加盖了凤阳联合社的章，该些电费单据应当视为得到了双方的认可，应作为认定电费的依据。原审依照凤阳联合社提交的无盖章的表格不当，应予改判。宏德公司要求凤阳联合社再行提交水电费的原始读数，理据不足，本院不予采纳。经计算，宏德公司应当支付的电费金额为：2334+2079+2236=6649元。有关水费问题，宏德公司管理停车场产生水费亦属正常，宏德公司亦并无对水费金额提出异议，本院采纳凤阳联合社关于水费700元的主张。
关于维修费的问题。在宏德公司离场的时候，已经明确存在消防泵、生活水泵的破损问题，但其并没有予以维修。该些设备维修势必会产生费用，诉讼中凤阳联合社提交的14320元维修费用的证据均是对消防设备予以维修的证据。宏德公司无提交证据予以退翻，原审法院予以采信并无不当。
关于每年1800元，两年共3600元消防更换及维护保养费用的问题。依照双方约定，宏德公司依照合同有权按每年1800元从租金中予以提取，宏德公司从未放弃过该项权利，其主张在诉讼中予以抵扣合理，应予支持。由于该笔费用是消防更换及维护费用，应当在维修费用中予以扣除，扣除后，宏德公司应当支付的维修费用为：14320-3600=10720元。
综上，原审判决查明事实基本清楚，审理程序正确，但案件处理欠妥，本院依法予以纠正。宏德公司上诉理由部分成立，本院予以支持，其他上诉请求均不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:
一、维持广州市海珠区人民法院(2014)穗海法民二初字第3842号民事判决第二项；
二、撤销广州市海珠区人民法院(2014)穗海法民二初字第3842号民事判决第四项；
三、变更广州市海珠区人民法院(2014)穗海法民二初字第3842号民事判决第一项为：上诉人广东宏德科技物业有限公司在本判决生效之日起十日内支付2013年1月-3月月保费用37500元，临保费用6187.5元，违约金73000元，水费700元，电费6649元给被上诉人广州市海珠区凤阳街凤和经济联合社；
四、变更广州市海珠区人民法院(2014)穗海法民二初字第3842号民事判决第三项为：在本判决生效之日起十日内，上诉人广东宏德科技物业有限公司支付维修费用10720元给被上诉人广州市海珠区凤阳街凤和经济联合社；
五、驳回被上诉人广州市海珠区凤阳街凤和经济联合社的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6206元，由上诉人广东宏德科技物业有限公司负担4766元，被上诉人广州市海珠区凤阳街凤和经济联合社负担1440元。二审案件受理费3232元，由上诉人广东宏德科技物业有限公司负担2482元，被上诉人广州市海珠区凤阳街凤和经济联合社负担750元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘冬梅
审 判 员 张朝晖
代理审判员 汤 瑞
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 罗永娟
蔡静雯