吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018)吉民终17号
上诉人（原审被告）：吉林信达金都置业有限公司。住所地：吉林省长春市。
法定代表人：林曈，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙旭香，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：李正卓，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘艳杰，女，汉族，住吉林市。
委托诉讼代理人：刘义秋(系刘艳杰弟弟)，男，汉族，住吉林市。
被上诉人（原审第三人）：吉林华运房地产开发有限公司。住所地：吉林省吉林市。
法定代表人：黄保国，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李迎吉，男，该公司法律顾问。
上诉人吉林信达金都置业有限公司（以下简称信达公司）因与被上诉人刘艳杰、吉林华运房地产开发有限公司（以下简称华运公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省吉林市中级人民法院(2017)吉02民初185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人信达公司的委托诉讼代理人孙旭香、李正卓，被上诉人刘艳杰的委托诉讼代理人刘义秋，被上诉人华运公司的委托诉讼代理人李迎吉，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
信达公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判执行争议房屋并不得解除对房屋的查封。2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。（1）刘艳杰提交的“认购协议”不属于争议房屋的买卖合同。（2）刘艳杰现有证据无法证实其在查封之前已合法占有涉案房屋。（3）刘艳杰现有证据不能证实刘义秋与华运公司签订并实际履行建筑工程施工合同。2.一审法院适用法律错误。刘艳杰提出执行异议之诉的房屋系登记在被执行的房地产开发企业名下即华运公司名下的商品房，因此该案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。
刘艳杰辩称，2014年的活是刘义秋做的，华运公司欠我钱，将房子抵顶欠款，现在房子除了没有网签，其他都有。
华运公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。
刘艳杰向一审法院起诉请求：立即停止对吉林市贻翔苑小区5号楼3单元6层602室房屋和5号楼9号车库的强制执行并解除查封，由信达公司、华运公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实：信达公司与华运公司借款合同纠纷一案，本院于2016年2月22日作出（2015）吉中民二初字第76号民事判决。该判决生效后，华运公司未予履行，信达公司于2016年5月23日向申请强制执行。本院于2017年2月21日作出（2016）吉02执106号之一执行裁定，查封了华运公司所有的位于吉林市贻翔苑小区贻翔苑小区5号楼3单元6层602室房屋和5号楼9号车库。查封期限为三年，自2017年2月23日起至2020年2月22日止。刘艳杰因本院（2016）吉02执106号之一执行裁定查封诉争房屋，向本院提出执行异议，本院于2017年5月23日作出（2017）吉02执异222号执行裁定，驳回刘艳杰的异议请求。另查明：2013年6月13日刘义秋与华运公司签订协议，约定将华运公司开发的吉林市贻翔苑小区1号、2号、3号、4号楼地下室土方挖运工程发包给刘义秋，双方结算后，华运公司用两套房屋和一个车库顶抵刘义秋部分工程款，其中包括吉林市贻翔苑小区5号楼3单元6层602室房屋和5号楼9号车库，刘义秋又将上述房屋和车库赠与刘艳杰。2017年1月6日刘艳杰与华运公司签订认购协议两份，购买吉林市贻翔苑小区5号楼3单元6层602室房屋和5号楼9号车库。华运公司将上述房屋及车库于2016年12月交付给刘艳杰占有使用至今。华运公司因未进行综合验收导致吉林市贻翔苑小区整体无法办理产权登记手续，刘艳杰至今未能办理上述房屋及车库产权登记手续。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案，争议焦点应为刘艳杰主张的停止对吉林市贻翔苑小区5号楼3单元6层602室房屋和5号楼9号车库的强制执行的诉讼请求应否得到支持。刘艳杰的诉请应否得到支持取决于其对争议房屋及车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。而刘艳杰是否享有相应民事权益取决于其与华运公司之间的以房抵债法律关系是否真实，并已实际履行。关于以房抵债法律关系是否真实及履行情况，结合前述司法解释的规定，应从以下方面考量：一、刘艳杰与华运公司之间成立以房抵债协议法律关系的基础法律关系是什么，有无证据证明；二、以房抵债协议何时签订，是签订于本院采取执行措施前或是采取执行措施后；三、刘艳杰是否已实际占有该争议房屋及车库，其实际占有时间发生于本院采取执行措施前或是采取执行措施后；四、争议房屋及车库因何原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，刘艳杰应对以房抵债法律关系是否真实及履行情况承担举证证明责任。刘艳杰虽然不是实际施工人，其未与华运公司签订抵债协议。但是其弟刘义秋系吉林市贻翔苑小区土方工程的实际施工人，华运公司用本案争议房屋和车库抵付工程款给刘义秋，刘义秋又赠与给刘艳杰，且刘艳杰与华运公司签订了认购协议，并于法院查封之前实际占有使用，虽然未办理产权证，但系因华运公司原因造成。故此，刘艳杰享有足以排除强制执行的民事权益。刘艳杰关于停止执行吉林市贻翔苑小区5号楼3单元6层602室房屋和5号楼9号车库的诉讼请求，予以支持。判决：不得执行吉林市贻翔苑小区5号楼3单元6层602室房屋和5号楼9号车库。
本院二审期间，信达公司举出一份新证据:吉林中院的（2017）吉02执异222号民事裁定书，用以证实刘艳杰所称涉案房屋系华运公司抵顶刘义秋、韩乃波的工程款，韩乃波系刘艳杰的丈夫，该事实与一审法院认定涉案房屋系刘义秋赠与刘艳杰的事实不符。刘艳杰质证：是抵顶刘义秋、韩乃波的工程款，不是赠与。华运公司质证：没有异议。该证据为人民法院法律文书，具有真实性，且各方当事人对该份证据的证明内容均无异议，故本庭予以采信此份证据。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”异议人的诉请符合上述全部条件的可以排除执行。2017年1月6日刘艳杰与华运公司签订认购协议两份，购买吉林市贻翔苑小区5号楼3单元6层602室房屋和5号楼9号车库，华运公司出具了收据。该协议具有商品房买卖合同的基本条款，无法定无效情形，为有效合同；以工程欠款抵顶房款，刘艳杰和华运公司对上述事实均无异议，应认定刘艳杰支付了房屋价款。刘艳杰与华运公司签订协议后，并未实际办理入住手续。一审及本院二审中，刘艳杰均未提交入住费、预存水电费用等凭证，现有证据不能证明刘艳杰在人民法院查封前已合法占有该不动产。一审判决认定华运公司已向刘艳杰实际交付争议房屋而排除执行，以实际交付代替合法占有没有法律依据，属认定事实和理解适用法律错误，应予纠正。刘艳杰的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项的规定，没有合法占有涉案房屋，不享有排除强制执行的民事权益。
综上所述，吉林信达金都置业有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销吉林省吉林市中级人民法院(2017)吉02民初185号民事判决；
二、驳回刘艳杰的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由刘艳杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李钟华
代理审判员 陆海权
代理审判员 王 莹
二〇一八年三月二十七日
书 记 员 孟凡艳