四川省平昌县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川1923民初298号
原告：四川巴河水电开发有限公司。
法定代表人：胡元华，董事长。
委托诉讼代理人：余方俊。
被告：苟于强。
被告：秦莉，系被告苟于强之妻。
原告四川巴河水电开发有限公司（以下简称巴河水电开发公司）与被告苟于强、秦莉追偿权纠纷一案，本院于2018年1月17日受理后，依法由审判员冉毅独任审判，公开开庭进行了审理。原告巴河水电开发公司的委托诉讼代理人余方俊、被告苟于强到庭参加了诉讼，被告秦莉经传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告巴河水电开发公司向本院提出诉讼请求：判决被告立即偿还原告购房款本金233186.63元、利息26485.97元、违约金34437.58元。事实与理由：2013年1月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原、被告及中国农业银行股份有限公司平昌县支行（以下简称平昌农业银行）签订《个人购房担保借款合同》，合同约定被告购买原告开发建设的“巴河半岛”6栋28层5号住房一套，建筑面积99.87平方米，单价3698.5元/㎡，计购房款369369元，首付119369元，贷款按揭25万元，原告为该贷款保证人。合同履行中，被告夫妇逾期6个月未按合同约定履行还款义务，2016年2月26日平昌农业银行从原告保证金帐户扣收被告下欠资金243892.24元（其中本金233186.63元，利息10705.61元）。2016年3月12日原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，截止2017年，被告仅向原告累计支付25000元。由于被告没有按协议按期支付下差购房款，2017年5月27日原告向被告去律师催告函，被告置若罔闻，拒不履行付款义务。
被告苟于强辩称：原告主张的违约金和利息有误，我已偿还了部分。
被告秦莉未作答辩。
经审理查明：苟于强、秦莉系夫妻关系。2013年1月31日，巴河水电开发公司（出卖人）与苟于强、秦莉（买受人）签订商品房买卖合同。合同约定的主要内容：买受人购买出卖人开发的“巴河半岛”6栋28层5号99.87㎡住房一套，总价款369369元；买受人首期支付购房总价款30%，其余价款向平昌农业银行借款支付。事后，苟于强（借款人）、平昌农业银行（贷款人）、巴河水电开发公司（担保人）签订个人购房担保借款合同，个人购房担保借款合同约定的主要内容：借款人向贷款人借款贰拾伍万元整；借款用途购买房产；借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；还款方式为等额本息还款法；担保人承担连带责任保证。2013年6月9日，平昌农业银行向苟于强支付借款250000元。2016年2月26日，平昌农业银行以苟于强“借款后长期不讲诚信，不按约定偿还贷款本息，累计逾期5期”为由从巴河水电开发公司在平昌农业银行开设的保证金账户上扣收了苟于强逾期借款本息10705.61元（含罚息、复利）和未到期的借款本息233186.63元。2016年3月12日，巴河水电开发公司（出卖人）、苟于强（买受人）签订商品房买卖合同补充协议，商品房买卖合同补充协议确认苟于强、秦莉未按个人购房担保借款合同的约定履行还款义务和平昌农业银行于2016年2月26日解除借款合同并从巴河水电开发公司账户中扣收243892.24元等事实。商品房买卖合同补充协议同时约定：买受人分别于在本协议签订之后两天内、2016年6月30日前向出卖人支付购房下差款10705.61元、33186.63元；买受人重新向银行办理个人购房担保借款200000元用于向出卖人支付房屋下差款，出卖人承担该借款的阶段性保证责任；买受人在2016年6月30日前向出卖人支付2016年2月26日至还款日期间下差房款233186.63元按人民银行同期贷款利率上浮10%计算的利息；截止2016年6月30日，买受人未按本协约定的付款方式支付款项，本协议付款方式终止履行，出卖人仍然按原合同第十条（逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金）及其他条款向买受人收取违约金并解除合同收回房屋；本协议是商品房买卖合同的补充，原合同与本协议不一致的，按本协议执行。苟于强代秦莉在商品房买卖合同补充协议尾部买受人处签名。商品房买卖合同补充协议签订后，苟于强、秦莉既未按约定时间向巴河水电开发公司支付房款，也未重新向银行办理个人购房担保借款，仅于2016年3月28日、6月1日、7月14日、7月25日、10月15日向巴河水电开发公司支付下差购房款2705.61元、7294.39元、3000元、2000元、10000元，计25000元。事后，巴河水电开发公司催收无果。
以上事实有原告巴河水电开发公司提供的商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、个人借款凭证、平昌农业银行通知、平昌农业银行业务凭证2份、商品房买卖合同补充协议、收据6份、律师催告函，有庭审笔录在卷予以证明。
本院认为：原告巴河水电开发公司、被告苟于强、秦莉虽都是商品房买卖合同、个人购房担保借款合同的签约人，但商品房买卖合同、个人购房担保借款合同是两个法律关系，各签约人应按商品房买卖合同、个人购房担保借款合同的约定履行义务、行使权利。被告苟于强、秦莉在商品房买卖合同中的主要义务是向原告巴河水电开发公司支付购房款，被告苟于强、秦莉按商品房买卖合同的约定已向原告巴河水电开发公司支付了全部购房款，履行了合同约定的全部付款义务。被告苟于强、秦莉所支付的购房款369369元中虽有250000元是原告巴河水电开发公司保证担保在平昌农业银行贷的款，但原告巴河水电开发公司承担保证担保责任后向被告苟于强、秦莉行使追偿权与原告巴河水电开发公司在履行商品房买卖合同中向被告苟于强、秦莉主张购房款是不同性质的权益。因被告苟于强、秦莉借款后未按约定向债权人平昌农业银行偿还借款，属违约，平昌农业银行根据被告苟于强、秦莉的违约行为从保证人即原告巴河水电开发公司的账户上扣收被告苟于强、秦莉的逾期贷款本金、利息、罚息和未到期的贷款本息，原告巴河水电开发公司被扣收的款项属承担的保证责任。原告巴河水电开发公司承担保证责任后有权向被告苟于强、秦莉追偿。原告巴河水电开发公司被扣收款项后与被告苟于强、秦莉签订的商品房买卖合同补充协议，名为商品房买卖合同补充协议，但根据协议内容，实为原告巴河水电开发公司向被告苟于强、秦莉追偿被平昌农业银行扣收的款项。被告苟于强、秦莉在商品房买卖合同补充协议签订后，被告苟于强、秦莉负有按约向原告巴河水电开发公司支付被平昌农业银行扣收的本金、利息、罚息的义务，但被告苟于强、秦莉仅支付25000元且未按时支付，原告巴河水电开发公司向被告苟于强、秦莉收取的25000元虽出具的收据中注明系购房款，但根据法律关系应属原告巴河水电开发公司追偿的25000元。因被告苟于强、秦莉未按商品房买卖合同补充协议约定履行义务，其行为属违约，应承担继续履行归还本金（平昌农业银行扣收的本金、利息、罚息之和）并按商品房买卖合同补充协议约定计付利、违约金的责任。
综上，原告巴河水电开发公司要求被告苟于强、秦莉支付被平昌农业银行扣收的款项，理由成立，本院予以支持，但被告苟于强、秦莉已支付的25000元应予抵减本金。原告巴河水电开发公司要求被告苟于强、秦莉支付利息、违约金的主张，理由成立，本院予以支持，但应以中国人民银行同期贷款年利率4.75%上浮10%后的5.225%分段计付利息，违约金应以逾期付款的日万分之一分段计付至原告巴河水电开发公司起诉之日即2018年1月17日止。原告巴河水电开发公司要求判令被告未偿还清欠款之前不得买卖、抵押、抵偿、出租“巴河半岛”6栋28层5号商品房的诉讼请求，本院不作实体处理，因该诉讼请求不属实体法调整，原告巴河水电开发公司可以另行申请财产保全。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、限被告苟于强、秦莉在判决生效后十日内向原告四川巴河水电开发有限公司支付被平昌农业银行扣收的218892.24元及从逾期付款之次日起至本金付清之日按年利率5.225%分段计算的利息；
二、限被告苟于强、秦莉在判决生效后十日内向原告四川巴河水电开发有限公司支付违约金13073.71元；
如未按判决指定期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5712元，减半收取2856元，由被告苟于强、秦莉负担2646元，原告四川巴河水电开发有限公司负担210元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审判员 冉毅
二〇一八年二月十一日
书记员 陈婧