浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙0402民初6795号
原告(反诉被告)：嘉兴市新艺木业有限公司，住所地：嘉兴市南湖区新丰镇工业园区内，统一社会信用代码：913304027368743688。
法定代表人：徐志伟��总经理。
委托代理人：王泉霖，嘉兴市佳工法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：朱正华，男，1966年12月8日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。
委托代理人：钱益波，浙江子城律师事务所律师。
原告(反诉被告)嘉兴市新艺木业有限公司（以下简称新艺公司）因与被告（反诉原告）朱正华租赁合同纠纷一案,向本院提起诉讼，本院于2016年7月25日受理后，依法由代理审判员丁善超独任审判，于2016年10月13日公开开庭审理了本案，后因案情复杂，转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2017年4月19日公开开庭审理了本案。原告委托代理人王泉霖及被告朱正华均到庭参加诉讼，被告委托代理人钱益波到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告新艺公司起诉称，2013年7月8日，原、被告签订了租房协议一份，约定每月租金为16030元，租金为每六个月支付一次，先付后用，双方服从上级领导（如高峰用电、让电、安全生产等），任何一方违约应赔偿对方5万元作为赔偿。被告尚欠原告2016年期间的3万元租金，原告多次催讨，被告未予支付，原告故诉请判令：1.被告立即支付原告租金3万元及违约金5万元，合计8万元；2.本案诉讼费用由被告承担。
被告朱正华答辩称，尚欠原告2016年度租金3万元属实。原告提供的电梯不合格，2016年7月6日被安检部门查封，导致被告租用的二层和三层无法使用，应扣除该费用。因原告拆除消防通道，导致被告在安全检查时，被迫停业半个月。原告后期安装的电梯载重只有0.9吨，而被告生产的设备都要2吨以上，无法使用。隔壁厂房安装的冲床，噪音大，导致被告无法办公。原告搭建违法建筑后，影响采光，增加了电费支出。
被告朱正华反诉称，2013年7月8日，原、被告签订了租赁协议。2015年8月，原告在被告租房后面加盖了违章建筑，将租赁物1-2层窗户遮挡，采光受到严重影响，白天也点灯，导致被告每月增加了2000元电费。原告在被告租赁的房屋旁边安装了10台左右冲床，噪音巨大，根本无法接听电话，也不能进行计算和设计工作。原告存在私自拆除逃生楼梯的行为。楼房漏水，原告一直未予维修。原告自制电梯没有合格证导致2016年7月6日被安监部门查封。原告2016年10月15日才在1-2层安装了载重0.9吨的货梯，3层尚无货梯。被告无法生产只得将订单外发，造成重大经济损失。原告上述违约行为造成被告损失，被告故诉请判令：1.原告退赔16个月电费32000元，扣除2-3层房租39200元，支付违约金5万元并赔偿停产造成的损失10万元，合计221200元；2.判令原告拆除违法建筑；3.本案诉讼费由原告承担。
原告新艺公司答辩称，反诉应在举证期间届满前提出，被告于12月20日提出，超过法定期间，请求驳回起诉。租赁物北面搭建的房屋在被告租赁之前就已经搭建。
针对自己的本诉主张，原告提供了下列证据：
1.租赁合同原件一份，证明双方之间的租赁合同关系；
2.电费登记表两页，证明被告后期的电费有减少，没有增加。
3.房屋所有权证一份，证明租赁物归原告所有。
被告质证后真实性均无异议。
针对自己的本诉抗辩及反诉主张，被告提供了下列证据：
1.证明两份，证明因被告厂房无法生产，找他人代为加工的事实。
2.照片一张，证明原告擅自搭建，遮挡了被告厂房，导致电费增加。
3.照片两张，证明原告擅自搭建违章建筑时，拆除了逃生通道。
4.照片一份，证明2016���7月6日，电梯被告安监部门封掉。
5.照片三份，证明电梯承重为0.9吨，无法承载被告产品。
6.大桥派出所通知书一份，证明租赁房屋未通过消防检查。
7.实施行政强制措施决定书一份及照片两份，证明2016年7月6日，嘉兴市南湖区市场监督管理局（以下简称区市场监管局）对原告的自制货梯采取了查封的强制措施，导致被告在2016年7月6日后无法使用租赁房屋的2层、3层，并且被告承租房屋时，原告的货梯载重为2吨，新装升降机的载重仅为0.45吨，被告无法用于生产，至今2、3层一直处于停产状态。
8.安全检查记录单两份，证明原告在搭建厂房时将被告承租房屋三楼的消防楼梯拆除，导致三楼只有一个逃生通道，不符合使用条件。
9.视频一份，证明原告搭建厂房导致被告承租房屋内采光受限，增加了电费支出。
原告质证后认为，证据1，系证人证言，证人未到庭，无法核实真实性；证据2、3、5，系复印件，三性均不予认可；证据4，仅为查封电盒，三性均有异议；证据6，真实性有异议，该证据说明被告管理不善。证据7、8的真实性无异议，被告逾期提交该证据，不应予以采信，另，被告租赁房屋时已对该房屋的设施进行现场检查，认可租赁物内的电梯现状，原告从未承诺自制电梯载重两吨，也未拆除消防梯。证据9，不属实。
本院认证如下：
原告提供的证据，被告质证后无异议，故本院予以认定；被告提供的证据1、2、3、9，原告不予认可，且不符合证据形式要件，故本院不予认定；被告提供的证据4、5、6与证据7、8，能够相互印证，原告对证据7、8的真实性也无异议，故本院予以认定。
本院经审理，认定案件事实如下：
原告系坐落于嘉兴市南湖区新丰镇工业区乍王公路北侧工业房屋所有权人。2013年7月8日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订《租房协议》一份，约定：甲方三层楼房总面积2290平方米，现租给乙方；租期为五年，自2013年8月1日至2018年7月30日止；单价为7元/平方米，每月租金16030元，开票税金由乙方承担；租房保证金2万元，租金为每6个月支付一次，依次类推应按期预付；甲、乙双方应相互配合，服从上级领导（如让电、安全生产等）；双方任何一方违约应赔偿对方5万元；等等。2016年7月6日，案涉租赁房屋内的原告自制货梯被区市场监管局实施查封，后原告安装了一台液压升降机（出厂日期为2016年9月）,被告称安装时间为2016年10月17日。后双方因租金及租赁物是否符合法定或约定标准等原因，发生纠纷，成讼。
另查明，被告2016年4月1日至5月31日用电量为9000度，2016年6月1��至8月2日用电量为6360度。被告自认尚欠原告2016年度租金3万元。
本院认为，本案系因房屋租赁合同纠纷引起的案件。原、被告签订的《租房协议》，合法有效，双方均应依约履行。根据双方的诉辩主张，本案争议焦点在于：1.原告提供的租赁物是否存在不符合合同约定的情形；2.被告扣交租金是否合法有据；3.被告要求原告赔偿损失是否合理。
关于焦点一，本院认为，被告承租的房屋为三层，且用于生产加工，原告应提供可运送货物的正常使用的升降机，而该升降机于2016年7月6日被查封，原告未提供证据证明实际更换安装日期，结合更换后的升降机的出厂日期（2016年9月），本院对被告陈述的2016年10月初安装完毕，予以采信，在此期间，被告无法使用升降机，生产经营受到影响，原告应当减少该期间的租金或赔偿被告损失。关于被告提出的原告提���的租赁物存在采光受遮挡、噪音污染、漏水、擅自拆除消防设施等问题，因未提供充分证据予以证实，故本院不予采信。
关于焦点二，本院认为，原、被告约定租金自2013年8月1日起每6个月为一个付款周期预付，被告欠缴的3万元租金为2016年8月1日至2017年1月31日期间的部分租金，该期租金至迟应于2016年7月31日支付。基于焦点一，原告提供的升降机被查封及后续更换期间，确对被告生产经营造成影响，被告据此扣除部分租金，合法有据。据此，原告要求被告支付违约金的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。关于扣除金额，本院结合双方履约情况及被告在此期间的用电数量，酌定为6000元。
关于焦点三，本院认为，原告提供的升降机虽被查封，但被告已使用租赁物三年有余，其在接收房屋时，应当已知晓并认可升降机为原告自制，因此升降机��查封不能视为原告违约，故对于被告要求原告支付违约金的诉请，本院不予支持。被告未提供充分证据证明因房屋受遮挡导致电费增加及存在停产损失的事实，故对于其要求原告退赔电费及赔偿停业损失的诉请，本院不予支持。
综上，被告尚欠原告租金3万元，扣除原告电梯无法使用对被告造成的损失6000元，被告应支付原告租金24000元。根据司法解释规定，被告可在法庭辩论结束前提出反诉，因此对于被告的反诉，本院可以合并审理。关于被告要求原告拆除违章建筑的诉请，因非属民事案件，被告可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定,判决如下：
一、被告（反诉原告）朱正华于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）嘉兴市新艺木业有限公司租金24000元；
二、驳回原告（反诉被告）嘉兴市新艺木业有限公司和被告（反诉原告）朱正华其他诉讼请求。
如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1800元，由本诉原告负担1260元，被告负担540元，反诉案件受理费4618元，由反诉原告负担，均于判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 刘中郎
代理审判员 丁善超
人民陪审员 朱玉根
二〇一七年七月三日
书 记 员 黄 洁
附页
1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。
逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。
2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。