丰都县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0230民初1362号
原告胡玉碧,女,1956年08月18日出生,汉族，居民，住丰都县。
委托代理人李淑媛,重庆森吉律师事务所律师。
被告重庆隆鑫花漾湖酒店管理有限公司,住所地重庆市武隆县仙女山镇银杏大道148号。
法定代表人徐波，该公司总经理。
原告胡玉碧与被告重庆隆鑫花漾湖酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员秦大江独任审判，公开开庭审理了本案。原告胡玉碧的委托代理人李淑媛到庭参加了诉讼，被告重庆隆鑫花漾湖酒店管理有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡玉碧诉称，原、被告于2013年7月签订《房屋租赁合同》，原告将其购买的坐落于丰都县出租给被告作为经营酒店式公寓适用。租赁期自2013年7月至2020年7月29日。每年租金28105元。交房时被告支付半年租金，各期租金支付方式为：每半年末前10天支付半年的租金；原告可享受每年30天免费累计入住酒店公寓，如自愿放弃每年的免费入住期间，被告将当年的租金按13个月计付租金给原告。被告未按合同约定时间支付租金达90日的，每日按应付租金的0.05%向原告支付违约金。2013年8月15日，双方将租金调整为28589元/年。但被告未按合同约定支付租金，请求判决被告支付尚欠租金31856元，并在之后每半年支付租金，承担违约金及诉讼费。
重庆隆鑫花漾湖酒店管理有限公司未作答辩。
经审理查明，2013年7月，原告（甲方）、被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定原告将其所有的坐落于丰都县（建筑面积60.96平方米）房屋出租给给被告经营酒店式公寓。租赁期限为2013年7月30日至2020年7月29日；租金28105元/年；租金支付方式：甲方开设乙方指定银行账户，由乙方将租金打入该账户，合同签订交房后，乙方接房支付半年（6个月）的租金。各期租金支付日期：每半年末前10天支付半年租金。甲方可享受每年30间（天）免费入住酒店公寓，…当年度有效，过期无效，不累计。如甲方自愿放弃当年的所有免费入住期，须提前1个月以书面形式告知乙方，乙方将当年租金按13个月计租金支付给甲方；租赁期内水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物管费、房屋租赁税费、上网费、车位费、室内设施维修费，由乙方承担，处上述费用外，其他费用均由甲方承担；……第八条、合同解除：（一）因不可抗力导致本合同无法继续履行，本合同自行解除；（二）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并收回房屋：1、不按照约定支付租金达90日的；2、擅自拆改动或损坏房屋主体结构的；第九条、违约责任：（一）乙方有第八条第二款第1项约定情形的，每日按应付租金的0.05%向甲方支付违约金，乙方有第八条第二款第2项约定情形的，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状……2013年8月15日，2、被告达成《房屋租赁合同补充协议》，确认房屋面积实测为62.01平方米，房屋租赁费为28589元/年。2013年8月17日，被告通过原告重庆农村商业银行账户转入资金16677元、2014年1月26日转入资金14295元、8月1日转入资金14294元、2015年11月30日转入资金9292元、2016年1月18日转入资金6504元，以上共支付租金61062元。
上述事实，有双方签订的《房屋租赁合同》及其补充协议、银行转账记录在案，经审查，予以认定。
本院认为，原、被告双方所签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依据合同约定严格履行。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃诉讼中的相关权利，其不利的法律后果应由其承担。原告根据合同约定将租赁房屋交给被告后，被告应当根据合同约定支付租金。本案争议焦点为：1、被告尚欠原告的租金金额；2、违约金如何确定；3、被告是否应当按照合同约定按期支付尚未到期的租金。
关于被告尚欠原告的租金金额问题。双方对于支付租金的时间虽然约定为“每半年末前10天支付半年租金”，但根据双方实际履行的情况系先交费后使用房屋，结合房屋租赁的一般习惯，本院认定租金的支付时间方式为被告每半年初先支付半年租金后使用房屋，被告于2013年8月17日支付原告租金额16677元实际为按7个月租期，但在合同中双方明确为6个月，因原告在2013年未免费入住酒店，本院视为被告自愿按13个月/年支付。以此计算，被告支付首次租金使用时间为2014年1月底止，因此以后各期支付时间应为每年度1月下旬和6月下旬两次支付全年租金。根据合同约定，从2014年2月至2016年2月共应支付32个月租金（含原告两年未免费入住酒店被告每年应加1个月租期），即28589元/12个月*32个月=76237元，扣减被告从2014年1月至2016年1月所支付的金额44385元，因此，截止2016年2月被告应支付原告的租金为31853元（租赁物使用期限至2016年7月底）；
关于违约金如何确定的问题。根据双方合同约定，截止2015年2月，被告应付租金期限为19个月（2013年度已履行，即2014年13个月+2015年度的6个月），即28589元/12个月*19个月=45266元，被告实际支付28589元，尚欠租金为16677元。因此被告从2015年2月起应当以16677元为基数，按日0.05%计付违约金至2015年7月。至2015年7月起，被告应支付的租金金额为33354元，故违约金基数以33354元计算、至2015年11月30日，违约金基数以24062（33354元-被告支付租金9292元）计算、至2016年1月18日，违约金基数以17558元计算、至2016年2月起以31853元（17558+14295）为基数计算。
关于被告是否应当按照合同约定按期支付尚未到期的租金问题。本院认为，根据合同严守原则，被告在租赁物处于正常状态下应当按照合同约定按期支付租金。但双方约定的租赁期限为7年，租期至2020年7月29日，如作出未来支付判决，排除了尚存的的不稳定风险因素（如发生不可抗力以及租赁物灭失的情形等因素），对被告而言有失公允，且原告是否每年均会放弃免费入住也具有或然性，故原告得以被告实际能使用租赁物而拒交租金时主张权利为宜，因此本院对原告的该项主张不予支持。
综上，原、被告双方所签订的房屋租赁合同合法有效，被告未按合同约定支付租金，应当承担支付租金并承担违约责任，对于原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告重庆隆鑫花漾湖酒店管理有限公司在本判决发生法律效力后5日内支付原告胡玉碧房屋租金31853元；
二、被告重庆隆鑫花漾湖酒店管理有限公司在本判决发生法律效力后5日内支付原告胡玉碧违约金，违约金支付的金额分别为：从2015年2月起至2015年7月31日止，以16677元为基数，按日0.05%计算、从2015年8月1日起至2015年11月29日止，以33354元为基数，按日0.05%计算、从2015年11月30日起至2016年1月17日止，以24062元为基数，按日0.05%计算、从2016年1月18日起至2016年1月31日止，以17558元为基数，按日0.05%计算、从2016年2月2起至2016年7月31日，以31582元为基数，按日0.05%计算；
三、驳回原告胡玉碧的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费590元，减半收取295元，由被告重庆隆鑫花漾湖酒店管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。
审判员 秦大江
二〇一六年五月二十三日
书记员 谭秋红