上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三(民)初字第3489号
原告上海章剑实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人章培玉，执行董事。委托代理人叶文龙，上海欧博律师事务所律师。被告上海昆川实业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人黎娟芬，执行董事。委托代理人盛振春，上海市银星律师事务所律师。委托代理人顾玉红，上海市银星律师事务所律师。原告上海章剑实业有限公司(以下简称“章剑公司”)与被告上海昆川实业发展有限公司(以下简称“昆川公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理过程中，被告昆川公司对管辖权提出异议，本院裁定驳回被告对管辖权所提的异议后，被告提起上诉，上海市第一中级人民法院经审理，裁定驳回上诉，维持原裁定。之后，本院于2016年1月11日公开开庭进行了审理，原告章剑公司的委托代理人叶文龙、被告昆川公司的委托代理人盛振春到庭参加诉讼。此后，本案转为适用普通程序审理。2016年4月5日，本院组成合议庭再次公开开庭审理了本案。原告章剑公司的委托代理人叶文龙、被告昆川公司的委托代理人顾玉红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章剑公司诉称：被告于2010年10月27日竞得上海市松江DK-08-022号地块土地使用权，并在该地块上开发建设工业厂房。原告因业务发展需要，于2014年10月8日和被告签署《厂房订购协议》，向被告购买其在上述地块上开发建设的14号五层标准厂房(以下简称“系争厂房”)，建筑面积(暂计)为4,469平方米，总购房款为人民币(以下币种同)18,769,800元。合同签署后，原告分别于2014年10月13日、2014年10月14日分四笔转账汇款，向被告支付了全部购房款，共计18,769,800元。在系争厂房竣工验收合格后，被告已将该厂房交付给原告。上述厂房的具体地址为：上海市松江区小昆山镇中德路XXX弄XXX号XXX幢，建筑面积为4,407.13平方米。被告于2015年4月29日取得了系争厂房的《上海市房地产权证》，但被告一直未按约与原告签署过户所需的《上海市房地产买卖合同》，亦不协助办理厂房过户手续。经查，被告在取得系争厂房的《上海市房地产权证》后即设定了抵押权，债权金额为8,900万元，抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海市分行(以下简称“建行上海分行”)。故原告起诉要求：1、判令被告继续履行合同，并协助将原告所购厂房过户至原告名下；2、判令被告退还面积差额款259,854元；3、判令被告支付违约金221,483.64元(自2015年5月12日起，按总房价款的日万分之一，计算至被告履行合同约定的签署买卖合同格式文本之日止，暂计至2015年9月6日为221,483.64元)。被告昆川公司辩称：1、不同意原告要求被告协助过户厂房至原告名下的诉请，因为双方签订房屋买卖合同之际，系争房屋尚未完工，没有交付使用，也没有取得房地产权证，根据房地产买卖相关法律规定，房屋买卖必须在取得房地产权证之后方可实行，故双方所签的买卖合同应属无效，原告无权要求被告协助办理过户手续。2、原、被告之间存在钢筋买卖关系，被告向原告购买钢筋后用于本案系争厂房建设。原、被告双方不存在真实的房屋买卖关系，即便签订了买卖合同，也是应原告要求，就原、被告双方存在的钢筋买卖合同关系所作的担保。2014年下半年，被告在建设系争厂房之际，资金流转发生困难，后被告根据原告要求，与原告签订形式上的《厂房订购协议》，双方约定若被告无力支付原告钢筋款，则用系争厂房抵偿。因此，原、被告之间实属钢筋买卖关系，而非房屋买卖关系。3、原告在系争厂房订购协议签订之后，确曾向被告支付过相关款项，但双方约定该付款行为仅是为了走账所需，被告在收到购房款后应原告法定代表人要求又全额划账到原告指定的企业或者关联企业。4、不同意原告要求被告退还面积差额款和支付违约金的诉请。面积差额款和违约金是基于双方签订的《厂房订购协议》，但该协议一是无效，二不是双方买卖厂房的真实本意，该诉请没有事实和法律依据。原告以合法形式掩盖其非法目的，提出的三项诉请违反了双方当时就钢筋款结欠所达成的合意，现在原告要求被告以担保支付钢筋款的合同提出诉讼，目的很明显。被告因资金链断裂而无法支付钢筋款，原告为了双保险起见，既想取得钢筋款，又想以合同来取得占有房屋的目的，以确保钢筋款的回笼。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2014年10月8日，被告昆川公司(甲方、出让方)与原告章剑公司(乙方、受让方)签订《厂房订购协议》一份，其中第一条约定：甲方通过转让方式取得产证号沪房地松字(2011)第013144号土地使用权，土地用途为工业用地，使用年限为2010年11月29日至2060年11月28日。第二条约定：乙方因业务发展需要，有意购买甲方开发的上述地产中的14号五层标准厂房，建筑面积共计4,469平方米(以测绘机构测绘的面积为准)。第三条约定：甲、乙双方约定乙方以建筑面积每平方米2,600元的价格购买该14号厂房，总价暂定为11,619,400元。另外，乙方需支付该厂房辅助设施(包括但不限于消防、强弱电、水、绿化、道路等)每平方米1,600元，共计7,150,400元。上述费用在乙方付清全部购房款项后，由甲方向乙方开具相关发票。(最终价格以有关部门对该厂房实测后按实测的建筑面积为准，在总购房款上多退少补)。第四条付款方式约定：办理交房后的一周内，乙方一次性须支付100%的总购房款共计18,769,800元。第五条交房期限约定：甲方在标准厂房竣工验收合格后，于2014年10月30日前将厂房交付于乙方使用。第六条第2款约定：在甲方取得整个园区产证且标准厂房具备交易条件之日起7个工作日内，甲、乙双方至松江区房产交易中心签署《上海市房地产买卖合同》，《上海市房地产买卖合同》约定的双方权利、义务以本协议约定为准，非一方原因，另一方逾期签署的，承担购房总价款日万分之一的逾期违约金。该协议对其他相关事项亦作了约定。2014年10月13日、10月14日，原告章剑公司通过浙江泰隆商业银行网上银行分别向被告昆川公司汇款7,000,000元、3,000,000元、2,400,000元、6,369,800元，共计18,769,800元。2014年11月6日，原、被告办理了房屋交接手续。现原告持有系争厂房的钥匙，且原告已对系争厂房的五楼进行了装修。庭审中，被告为证明其观点，向本院提供了如下证据：1、案外人上海永圣建设有限公司(以下简称“永圣公司”)与上海卢纯贸易有限公司(以下简称“卢纯公司”)于2013年6月29日签订的《钢材购销合同》，用以证明被告的关联企业与原告法定代表人章培玉和章培玉之子章翔控制的卢纯公司存在买卖合同关系；2、承包协议(复印件)，证明本案系争厂房的建造工程是由被告关联公司永圣公司发包给案外人何家林施工的，何家林与上述《钢材购销合同》中的甲方代表何家林是同一人，由此可证明该项目在建设时，被告关联企业向原告关联企业购买钢材的事实；3、对账单(复印件)，证明何家林确认的钢筋货款明细；4、支票(现金)领用(报销)申请单8张，证明章培玉(章剑锋)和章翔领取钢筋款的凭证；5、承包协议(复印件)，证明阮忠千、阮忠伟是永圣公司的内部承包人，原告也为该项目建设提供钢材；6、对账单(复印件)，证明阮忠伟确认的钢筋货款明细；7、农业银行交易明细五页，证明被告法定代表人的丈夫徐永灿给章培玉的钢筋款明细；8、借条三份，证明徐永灿向章翔出具的借条，借款合计是1,623.5万元，该三份借条实际上是钢筋购销合同所结欠的钢材款，徐永灿在章翔的要求下，将钢材款转为借款，并要求徐永灿将本案系争厂房做抵债担保，因此在借条上约定了如未到期归还，则将被告的厂房抵债；9、上海农商银行付款通知，证明被告在收到原告和上海陈雨实业公司(以下简称“陈雨公司”)的购房款后直接转到永圣公司，进行过账；10、上海农商银行转账凭证，证明原告向被告支付了形式上的购房款之后，永圣公司将被告转入的款项依据章培玉的指示汇入卢纯公司、上海陶伟贸易有限公司(以下简称“陶伟公司”)和章剑公司，金额为37,539,600元，与购房款金额一致；11、档案机读材料，证明被告与永圣公司的股东均是徐永灿和黎娟芬，是关联企业；12、章剑公司、卢纯公司、陶伟公司的企业信息，证明该三个公司与原告的关联关系。原告认为，被告提供的上述证据与本案无关。另查明，原告章剑公司原企业名称为“上海章剑材料有限公司”，2014年11月26日经上海市工商行政管理局准予变更登记为“上海章剑实业有限公司”。再查明，2015年4月29日，被告取得了系争厂房的房地产权证。在该系争厂房上设立有抵押登记，抵押权人为建行上海分行，债权数额为89,000,000元，债务履行期限从2014年5月4日至2024年5月3日。同时，系争厂房因多起案件被法院司法查封。本案审理中，基于系争房屋上不仅设定有抵押，且因多起案件遭法院司法查封，本院向原告释明，并询问其是否坚持要求继续履行合同，原告明确表示坚持其所有的诉讼请求，不予变更。以上事实，有厂房订购协议、网上银行电子回单、出让地块交易结果公示、上海市房地产登记簿、准予变更登记通知书、房屋交接单、现场勘查笔录及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案根据现有证据，可以证明原、被告之间签订的《厂房订购协议》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效。被告辩称双方并无厂房买卖的真实意思表示，签订上述《厂房订购协议》只是为被告所欠原告的钢筋款提供担保，但被告提供的相关证据并不足以证明其观点，故对其辩称意见本院不予采信。关于原告要求被告继续履行合同，协助办理系争厂房产权过户手续的诉请，由于目前系争厂房不仅设定有抵押，而且遭法院司法查封，事实上无法办理产权过户手续，因此，对于原告的该诉请，本院难以支持。至于原告所提的退还面积差额款和支付违约金的诉请，是建立在合同继续履行的前提下，现继续履行合同存在事实上的障碍，故对该两项诉请，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第(一)项的规定，判决如下：驳回原告上海章剑实业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费8,520元，财产保全费5,000元，合计诉讼费13,520元，由原告上海章剑实业有限公司负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 李 明
代理审判员 吕荣珍
人民陪审员 陆为明
二〇一六年四月二十二日
书 记 员 邵玲玲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……