陕西省洛南县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕1021民初412号
原告孙未伟，男，1981年5月18日出生，汉族，农民，住洛南县。
委托代理人丁卜彩，女，1961年1月22日出生，汉族，农民，住址同上，系原告之母。
委托代理人贾社芳，女，1968年5月6日出生，汉族，居民，住洛南县。
被告陕西福运来置业有限责任公司,住所地商洛市商州区北新街西段，机构代码66412879-5。
法定代表人王娅娜，任董事长。
委托代理人王婷，陕西彩虹律师事务所律师。
委托代理人李金明，男，汉族，1973年5月14日出生，居民，住河南省淅川县城关镇，该公司经理。
原告孙未伟与被告陕西福运来置业有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙未伟的委托代理人丁卜彩、贾社芳，被告陕西福运来置业有限责任公司的委托代理人王婷、李金明等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙未伟诉称，2011年4月21日，原告之妻张妮选定被告在洛南县城关镇东城大道开发的天曼宛小区砖混结构房屋第8栋2单元5楼东户，与被告签订了《协议书》，并于当日交付购房定金20000元，房号为820502.协议约定：“乙方在签订本协议当日，向甲方支付订购诚意金人民币20000元整。在签订《商品房买卖合同》后，即转为房款的一部分，余款付款方式另行商定”。2011年5月19日，原告与被告正式签订了商品房买卖合同，面积为125.9平方米，价格为2017.11元，总计房款为253955元。约定付款方式为分期付款：1、2011年5月19日交房款126977元；2、房子封顶时交房款76187元；3、余款50791元在交房前交清。合同签订后，原告分别于2011年5月19日交房款126977元；2012年12月4日交房款76187元；2013年12月12日，被告交房时原告也按约定前来交纳购房余款。被告提前通知交余款30791元，但交款时却要求交款50591元，原告提出用20000元定金抵房款后只用再交30797元。被告表示20000元定金已经在第一次交款时抵了，拒绝冲抵。如不交清房款就不能办理房产证，后果自负。原告只好按要求交清房款后再与其交涉，追回多交的20000元。但原告与被告多次交涉，被告工作人员互相推诿，得不到解决，故起诉：1、判令被告按《协议书》及《合同》约定返还原告的购房定金20000元及利息（利息按同期陕西省农村信用合作联社贷款利率计算，从2010年4月18日至付清之日止）；2、本案案件受理费由被告负担。
被告陕西福运来置业有限责任公司辩称:一、原告所诉与事实不符，被告已在原告缴纳首付款时将其缴纳的20000元订金抵做首付款。被告与所有业主签订的商品房买卖合同都是一个模式，就是先签订认筹协议书，缴纳20000元房屋订金。选房成功后，甲方通知乙方在2个月内签订《商品房买卖合同》，付总房款的50%，而缴纳这50%的总房款时，就将业主缴纳的20000元定金计算在里边，予以扣除，订金票自动作废。这是答辩人对所有业主的统一计算方式，也是公司的制度。所有的业务员对所有的业主都是这样计算和缴纳的房款。对原告也不例外。原告选定的是820502号房，建筑面积125.9平方米，每平方米价格2017.12元，总金额253955元人民币。首付款50%是126977元，加上暖气费15108元，合计142085元，首付时总共缴纳142085元（首付+暖气）-2万元=122085元，被告售楼部给原告开具的票是按照首付房款126977元和暖气费15108元分别开的，实际缴纳的是122085元，已将2万元订金扣除。只是当时，原告交款时没有带订金票，被告售楼部为了给原告方便，就予以办理，因为首付款里边包含订金的情况，所有客户都是一致的，订金票也已经自动作废，也不会有争议，事后都没有再提。直到2013年12月12日第三次交房款时，原告委托人说起订金的事情，经与当时办理此业务的原告之妻张妮电话联系，张妮电话确认在缴纳首付款时，已经将20000元订金扣减，然后双方顺利办理了交款交房房屋买卖合同等业务，至此，双方再无争议。就在原告起诉后，被告与原告之妻张妮通电话时，张妮也承认此款已经说清的，故原告现在起诉要求退还定金不能得到法律的支持。二、原告起诉已超过诉讼时效，应依法驳回原告的诉讼请求。2013年12月12日第三次交房款说清订金已扣减之后，原告再也没有提起过此事，直到2016年4月5日原告突然起诉，期间已达2年4个月之久，早已超过法律规定的诉讼时效，应依法驳回原告的诉讼请求。综上所述，被告与所有业主包括原告签订商品房买卖合同，按照制度和规定都是在首付款时将订金计算在里边，这是毫无争议的事实，原告仅拿一张未收回的订金票起诉要求被告退还订金根本不能成立，更何况原告起诉已超过法律规定的诉讼时效。恳请贵院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告合法权益和法律的公平正义。
经审理查明，2011年1月2日原告之妻张妮与被告陕西福运来置业有限责任公司签订“天曼菀2期”认筹书,确认购买被告的房屋；2011年4月21日，原告之妻与被告陕西福运来置业有限责任公司签订《协议书》，选定购买被告在洛南县城关镇东城大道开发的天曼宛小区砖混结构房屋第8栋2单元5楼东户，并于当日交付购房定金20000元，房号为820502.协议约定：“乙方在签订本协议当日，向甲方支付订购诚意金20000元整，诚意金不计利息。在签订《商品房买卖合同》后，即转为房款的一部分，余款付款方式另行商定”。2011年5月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，面积为125.9平方米，价格为2017.11元，总计房款为253955元。约定付款方式为分期付款：1、2011年5月19日交房款126977元；2、房子封顶时交房款76187元；3、余款50791元在交房前交清。合同签订后，原告分别于2011年5月19日交房款126977元；2012年12月4日交房款76187元；2013年12月12日原告交纳购房款50591元，共计253955元。综上,原告向被告交纳购房定金20000元、房款253955元，合计273955元。原告要求被告退还2000元房款未果，故提起诉讼。
证明上述事实的证据有：原告提供的协议书、商品房买卖合同、收款收据、证人证言以及双方当事人的陈述。上述证据，经当庭质证，本院依法予以确认。
本院认为，原告及其妻与被告签订的《商品房买卖合同》、《协议书》，合法有效，应受法律保护，当事人应按约定全面履行自己的义务。原告按照协议及合同约定向被告交纳购房定金20000元和房款253955元，但被告在收取房款时未按约定将购房定金转为房款，其行为构成违约，应依法承担继续履行即予以退还的违约责任。原告要求被告返还20000元的请求成立，应予支持，原告要求赔偿从2010年4月18日至付清之日止，按同期陕西省农村信用合作联社贷款利率计算的利息损失，由于协议约定购房定金不计息，对2013年12月12日交房前的利息损失，不予支持；2013年12月13日起至给付之日止的利息损失，系被告违约造成，应依法予以赔偿，但利率应按2013年中国人民银行贷款基准利率年6.65%计算，原告的该部分请求成立，予以支持；超过部分，不予支持。被告辩称购房定金已扣减，无证据予以证明，该观点不成立，不予采纳；被告辩称原告起诉已超过诉讼时效观点，与查明的案件事实不符，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、限被告陕西福运来置业有限责任公司在本判决生效之日起10日内返还原告孙未伟20000元并赔偿利息损失（利息按2013年中国人民银行贷款基准利率年6.65%计算，从2013年12月13日起至付清之日止）；
二、驳回原告孙未伟的其他诉讼请求。
上述判决内容，被告逾期不履行，原告可在两年内向本院申请执行。
案件受理费300元，由被告陕西福运来置业有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。
审判长 樊鑫
审判员 贾颖
审判员 ＸＸ
二〇一六年六月二十日
书记员 邢斌