湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1202民初1443号
原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行，
委托代理人马建凌，
委托代理人（特别授权）毛瑞忠，男，
被告朱继忠，男，
被告米兰妹，女，汉族，
被告怀化金圆房地产开发有限公司，
委托代理人陈曙辉，男，
原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行（以下简称中国建设银行怀化分行）与被告朱继忠、米兰妹、怀化金圆房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月26日受理后，依法适用普通程序，由审判员侯自平担任审判长，与人民陪审员沈红、黄永亮组成合议庭，于2016年11月8��公开开庭进行了审理，代理书记员许文镌担任庭审记录。原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行的委托代理人毛瑞忠、马建凌，被告怀化金圆房地产开发有限公司委托代理人陈曙辉到庭参加诉讼。被告朱继忠、米兰妹经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，现已审理终结。
原告中国建设银行怀化分行诉称，原告于2011年4月28日与被告米兰妹、朱继忠、怀化金圆房地产开发有限公司签订编号为430720001-011-2011001006的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告米兰妹向原告借款人民币5.3万元，期限120个月，用于购买被告怀化金圆房地产开发有限公司开发的飞鹤新村5栋1单元负201号商品房。贷款利率为基准利率下调0%，每年1月1日根据基准利率进行调整，贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%，未按照合同约定的结息日（即每月第10日）付息的，自结息日当日起计收逾期罚息和复利；还款方式为等额本息还款法，根据合同签订时利率，每月应归还本息金额609.93元。该笔借款以所购商用房作为抵押，已办理抵押权预告登记，并且被告怀化金圆房地产开发有限公司为上述贷款提供连带责任保证。该合同还约定了违约责任等内容。合同签订后，原告于2011年5月10日向被告米兰妹发放了贷款人民币5.3万元，由于实际发放贷款日期与合同约定日期不一致，根据合同约定，该笔贷款期限起止日期自动调整为2011年5月10日至2021年5月10日。被告朱继忠和米兰妹系夫妻关系，与被告米兰妹共同申请上述借款，并承诺用工资收入和其他收入按期归还上述贷款，并承担连带还款责任。贷款发放后，被告米兰妹、朱继忠未按约归还贷款本息，截止2015年12月27日，已拖欠分期还款本金3444.86元，利息1191元。根据原被告签订���《个人住房（商业用房）借款合同》第16条和第17条之约定，借款人未按合同约定归还贷款本息的，贷款人有权宣布全部借款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。原告故诉至法院，请求依法判令：1、被告米兰妹、朱继忠立即清偿原告贷款本金34566.42元及截止2016年4月6日拖欠利息1191元，2016年4月6日之后的利息（包括罚息）按照合同约定计算至还清之日；2、判令怀化金圆房地产开发有限公司对上述贷款本息的偿还承担连带责任；3、确认原告对抵押物（即飞鹤新村5栋1单元负201号商品房）处置所得享有优先受偿权；4、判令三被告承担本案全部诉讼费用。
被告怀化金圆房地产开发有限公司怀化市金都房地产开发有限公司辩称被告米兰妹、朱继忠有还款能力,应由先由被告米兰妹、朱继忠承担还款责任。
被���米兰妹、朱继忠未作答辩。
经审理查明：1997年，被告米兰妹、朱继忠登记结婚。2011年4月28日原告中国建设银行怀化分行与被告米兰妹、朱继忠、怀化金圆房地产开发有限公司签订编号为430720001-011-2011001006的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告米兰妹向原告借款人民币5.3万元，期限120个月，用于购买被告怀化金圆房地产开发有限公司开发的飞鹤新村5栋1单元负201号商品房。贷款利率为基准利率下调0%，每年1月1日根据基准利率进行调整，贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%，未按照合同约定的结息日（即每月第10日）付息的，自结息日当日起计收逾期罚息和复利；还款方式为等额本息还款法，根据合同签订时利率，每月应归还本息金额609.93元。该笔借款以怀化市鹤城区飞鹤巷飞鹤新村5栋1单元负201号商品房作为抵押，已办理抵押权预告登记，并且被告怀化金圆房地产开发有限公司为上述贷款提供连带责任保证。2011年5月10日原告向被告米兰妹发放了贷款人民币5.3万元，贷款期限起止日期为2011年5月10日至2021年5月10日。贷款发放后，被告米兰妹、朱继忠自2015年8月开始,未按约归还贷款本息,根据《个人住房（商用住房）借款合同》合同中第16条、第17条约定借款人未按合同约定归还贷款本息的，贷款人有权宣布全部借款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。被告在原告起诉后偿还贷款本金53.08元，现被告尚欠的贷款本金为34566.42元,截止2016年4月6日拖欠利息1191元。
上述事实，经公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证、辩论，本院确认，有下列证据证实：
证据1、原告的营业执照、组织机构代码证、主要负责人身份证明复印件、朱继忠、米兰妹被告身份证明资料复印件一份及朱继忠、米兰妹婚姻扥及记录证明一份、被告怀化金圆房地产开发有限公司营业执照、组织机构代码证复印件一份，证明原、被告的主体资格；
证据2、《个人住房（商用住房）借款合同》复印件一份，证明被告朱继忠、米兰妹与原告发生借款合同关系，所约定的借款用途、金额、期限、每月还款额，以及其他相关信息；
证据3、中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证复印件，证明原告已全部履行发放贷款义务；
证据4、抵押承诺书复印件一份，证明朱继忠、米兰妹同意以所购商品方作为预抵押；
证据5、怀化市预购商品房贷款抵押登记备案证明复印件1份，证明中国建设银行股份有限公司怀化���分行已办理对飞鹤新村5栋1单元负201号房办理预告登记手续；
证据6、贷款担保书复印件1份，证明怀化金圆房地产开发有限公司为该笔借款提供连带责任保证；
证据7、个人贷款对账单复印件1份，证明贷款拖欠情况。
证据8、庭审笔录1份，证明本案其他事实。
本院认为，原告与被告米兰妹签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，双方当事人应当按照合同全面履行义务。原告依约向被告米兰妹出借5.3万元，被告米兰妹应按照合同约定向原告偿还借款本金及利息。贷款发放后，米兰妹未按约归还贷款本息，根据双方签订的合同第16条、第17条约定，借款人未按时偿还贷款本息，贷款人���权宣布本合同项下的全部贷款提前到期，并要求被告偿还剩余的全部贷款本金并支付相应的利息、罚息。故对原告要求被告米兰妹偿还原告借款本金34566.42元及截止2016年4月6日止的利息、罚息共计1911元，并按照合同约定支付自2016年4月6日起至借款还清之日止的利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。被告米兰妹在借款时与被告朱继忠系夫妻关系，被告朱继忠应对夫妻关系存续期间发生的债务与被告米兰妹承担共同还款责任。被告怀化金圆房地产开发有限公司自愿为被告米兰妹在原告处的上述借款本息及实现债权的费用等提供连带责任保证担保，应对该借款承担连带偿还责任。被告怀化金圆房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人被告米兰妹、朱继忠追偿。被告米兰妹、朱继忠以其位于怀化市鹤城区飞鹤巷飞鹤新村5栋1单元负201号房产设定抵押担保，并办理了抵押预告登记。但抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，故原告请求对被告米兰妹、朱继忠以其位于怀化市鹤城区飞鹤巷飞鹤新村5栋1单元负201��房产
拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条条之规定，判决如下：
一、被告米兰妹、朱继忠于本判决生效之日起10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司怀化分行借款本金34566.42元,及截止2016年4月6日止的利息、罚息共计1911元，并按照合同约定支付自2016年4月6日起至借款还清之日止的利息、罚息；
二、被告怀化金圆房地产开发有限公司在上述第一项债务范围内与被告米兰妹、朱继忠承担连带偿还责任，被告怀化金圆房地产开发有限公司在履行还款义务后，有权向被告米兰妹、朱继忠追偿；
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司怀化分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费695元，由被告米兰妹、朱继忠、怀化金圆房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副��，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 侯自平
人民陪审员 沈 红
人民陪审员 黄永亮
二〇一六年十一月三十日
代理书记员 许文镌