安徽省宣城市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖18民终1077号
上诉人（原审被告）：宣城市土地收购储备中心，住所地安徽省宣城市区鳌峰中路**号。
法定代表人：舒勇，该单位主任。
委托诉讼代理人：陶丽，安徽辰青律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安徽长华建设集团有限公司，住所地安徽省宣城市区钻石鑫城1幢2单元1803室。
法定代表人：张国平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陶厚清，安徽秉度律师事务所律师。
上诉人宣城市土地收购储备中心（以下简称宣城土地收储中心）因与被上诉人安徽长华建设集团有限公司（以下简称长华建设公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2015）宣民二初字第00771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
宣城土地收储中心上诉请求：撤销原审判决，改判驳回长华建设公司原审诉讼请求。事实与理由：1、案涉补偿协议违反《物权法》第73条规定，损害国家利益，属无效协议；2、若协议有效，宣城土地收储中心应按照土地转让的评估价值进行补偿，而不应按新建商业用房价值补偿；3、评估费2万元应由长华建设公司承担；4、案涉补偿协议属于行政协议，不属于民事纠纷，原审作为民事案件处理错误。
长华建设公司答辩称：1、双方以签订土地使用权转让协议的方式进行国有土地使用权收储，不违反法律强制性规定，且有利于城市建设，实现社会公共利益；2、案涉国有土地使用权转让前已进行评估，价值为440万元。双方在此基础上经多次协商后签订补偿协议，约定补偿金额暂定350万元，最终补偿金额待评估后确定。协议内容未损害国家利益，事实上为支持政府工作和城市建设，长华建设公司在利益上作出了较大牺牲。宣城土地收储中心以损害国家利益为由主张合同无效，没有依据；3、长华建设公司持有合法有效的国有土地使用权证，依法有权转让土地使用权。宣城土地收储中心有义务按照转让协议的约定，提供320平方米的新建商业房产作为补偿。根据法不溯及既往的原则，物权法第73条不适用本案。4、双方协议约定，如到期双方不能达成协议并及时付清补偿余款，就按回迁新建商业用房320平方米的产权予以确认补偿，该协议对双方具有法律约束力。宣城土地收储中心认为应按土地转让评估金额补偿，缺乏依据。5、原审判决评估费2万元由宣城土地收储中心负担，符合法律规定。6、协议约定的转让对象是国有土地使用权，案涉纠纷根据相关司法解释规定应属于民事纠纷，即使是政府征收，根据当时的有关法律规定也应属于民事纠纷。
长华建设公司向一审法院起诉请求：1、宣城土地收储中心按原江滨路169号地段，新建320平方米3楼商业用房市场价值每平方米一万元，支付土地使用权转让补偿费320万元；2、案件诉讼费、评估费由宣城土地收储中心承担。
一审法院认定事实：1998年10月13日，原宣州市运输总公司与长华建设公司签订《土地转让合同》，约定由宣州市运输总公司将位于宣州市江滨路169号的720M2地块转让给长华建设公司。因前述地块属于划拨土地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，原划拨方式取得的土地使用权发生转让，须先签订土地使用权出让合同，长华建设公司与安徽省宣州市土地管理局签订《国有土地使用权出让合同（划拨土地使用权补办出让合同）》，长华建设公司补缴土地出让金14万元。1999年12月8日，宣城市土地管理局向长华建设公司核发《国有土地使用证》，土地使用者长华建设公司，用途为商服、住宅，使用权类型为出让，终止日期至2049年12月7日，使用权面积720M2。2005年1月5日，该宗土地经批准随房转让92.7M2给张雷等6户使用，土地剩余面积为627.3M2。2011年12月7日，长华建设公司将位于市区江滨路169号359M2净地转让给土地收储中心，双方签订《土地使用权转让补偿协议》，载明：“所有权人（被拆迁人）所处市区江滨路169号经出让的商服用地359.7M2土地使用权转让，按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《物权法》等规定，……第一条，经产权分割后确定的净地面积359.7M2土地使用权转让，暂定转让评估补偿金额为350万元，最终确定的补偿金额需经具有资质的房地产价格评估机构评估后由双方认可的价值结算补偿余款。第二条，根据房地产权征收拆迁应当先补偿后搬迁的原则，长华建设公司同意与宣城土地收储中心签订土地使用权转让补偿协议，并先支付土地使用权转让补偿金额前期预付款50万元。余款待四十天内评估确定后，宣城土地收储中心负责一次性结清或按照现有土地面积359.7M2，确定产权房屋调换，乙方就地回迁新建的商业用房320M2。如到期双方不能达到协议并及时补偿余款，就按回迁新建商业用房320M2的产权予以确认补偿。第三条，自甲方办妥以上补偿协议批准手续，支付前期补偿金额预付款，确定产权房屋调换后，长华建设公司三日内完成搬迁工作，并交付宣城土地收储中心使用。第四条，本协议签订后即日生效，清结补偿后自动终止……”。2011年12月31日，宣城土地收储中心通过大唐万安置业有限公司北门改造专户向长华建设公司转账补偿款50万元。长华建设公司将土地交给宣城土地收储中心。2012年2月20日，长华建设公司根据协议，要求宣城土地收储中心进行产权调换，协商未果。其后，长华建设公司多次与宣城土地收储中心协商并致函该中心，要求就地提供320平方米新建商业用房补偿长华建设公司，或者按照新建商业用房的市场价格予以补偿，但一直无果。诉讼中，经长华建设公司申请，原审法院委托安徽中辉资产评估有限责任公司对位于江滨路169号地段区域新建1-3层商业房的市场价值进行评估，经评估：位于江滨路169号地段区域新建1-3层商业房的单位市场均价为1.53万元/平方米，一层商业房单位市场均价为2.30万元/平方米，二层商业房单位市场均价为1.3万元/平方米，三层商业房单位市场均价为1.00万元/平方米。2016年9月20日，宣城土地收储中心申请对案涉359平方米国有土地使用权的价值进行评估，后又撤回申请。
原审法院认为：《土地使用权转让补偿协议》是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照协议履行各自的义务。长华建设公司按照协议将案涉土地交付宣城土地收储中心，宣城土地收储中心理应履行协议义务。双方协议约定案涉土地预估价值为350万元，办妥批准手续后预付50万元补偿款，余款待四十天内评估确定后，宣城土地收储中心负责一次性结清或确定产权房屋调换，就地回迁新建的商业用房320平方米，如到期双方不能达成协议并及时补偿余款，就按回迁新建商业用房320平方米的产权调换予以确认补偿。宣城土地收储中心在签订协议后于2011年12月31日预付50万元，长华建设公司将案涉土地交付后，宣城土地收储中心已经使用，但一直未履行协议义务。长华建设公司根据协议约定，要求宣城土地收储中心按照就地回迁新建商业用房320平方米的产权调换予以确认补偿，宣城土地收储中心一直未履行，且因宣城土地收储中心原因已不能履行，长华建设公司要求按照位于江滨路169号地段区域新建商业房3层的市场均价1万元/平方米赔偿损失，不违反法律规定，因宣城土地收储中心已预付50万元，故应再赔偿长华建设公司270万元。长华建设公司因评估垫付的评估费2万元应由宣城土地收储中心承担。长华建设公司已经按照土地出让合同约定支付土地出让金，并取得土地使用权证，是合法的土地使用权人，有权对土地使用权进行转让，宣城土地收储中心系具备土地收购储备职能的法人机构，与长华建设公司依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国物权法》签订的土地使用权转让协议，是双方真实意思表示，不违反法律规定，宣城土地收储中心辩称案涉国有土地使用权已经政府决定收回，但并未提交证据予以证明，且宣城土地收储中心已经按照协议约定预付50万元，故对其辩称《土地使用权转让补偿协议》系无效协议或属于行政协议的辩解意见不予采信。宣城土地收储中心以宣城市土地收购储备中心北门拆迁改造专用章的刻制、保管、使用均不在其职权范围内为由辩称其不是本案适格主体，无事实及法律依据，对其辩解意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第一百四十三条之规定，判决：一、宣城市土地收购储备中心于判决生效之日起十日内赔偿安徽长华建设集团有限公司损失270万元；二、宣城市土地收购储备中心于判决生效之日起十日内给付安徽长华建设集团有限公司评估费2万元；三、驳回安徽长华建设集团有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，由宣城土地收储中心负担。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。各方所举其他证据与一审一致，相对方的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院二审对一审认定的事实依法予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。该规定并非效力性、强制性规定，宣城土地收储中心上诉称案涉《土地使用权转让补偿协议》因违反物权法七十三条的强制性规定而无效，缺乏依据。上诉主张案涉协议损害国家利益亦无事实依据。故该上诉理由不能成立。双方签定的《土地使用权转让补偿协议》明确约定，如到期双方不能达成协议并及时补偿余款，就按回迁新建商业用房320平方米的产权调换予以确认补偿。该约定是双方真实意思表示，现双方未能达成协议，宣城土地收储中心亦未给付余款，按协议约定双方应按回迁新建商业用房320平方米的产权调换确认补偿金额。宣城土地收储中心上诉主张按土地转让的评估价值计算补偿金额与协议约定不符，上诉请求不能成立。双方协议中明确载明，协议是按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《物权法》等规定，经双方协商而签订，宣城土地收储中心上诉称双方之间是土地征收补偿，系行政关系，与协议约定不符，亦缺乏事实依据。且无论是民事补偿还是行政补偿，并不影响双方的实质权利义务，故对宣城土地收储中心的该上诉请求，不予支持。案涉的评估费用系因宣城土地收储中心未按协议约定履行而产生，原审法院确定由宣城土地收储中心负担并无不当，宣城土地收储中心上诉称评估费用应由长华建设公司承担没有依据，该上诉请求亦不能成立。综上，宣城土地收储中心的上诉理由均不能成立。一审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30800元，由宣城市土地收购储备中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨学军
审 判 员 胡继泽
审 判 员 魏牟莉
二〇一七年十月三十日
法官助理 朱 林
书 记 员 奚 望
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……