江西省鹰潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)赣06民终150号
上诉人（原审被告）：逄建新，男，1975年11月15日出生，汉族，江西省余江县人，住江西省鹰潭市月湖区。
委托诉讼代理人：张快华，余江县邓埠镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）赵冬英，女，1961年11月19日出生，汉族，江西省余江县人，住江西省余江县。
委托诉讼代理人：许春林，江西赣鹰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王智春，江西赣鹰律师事务所律师。
原审被告：吴寿生，男，1970年11月1日出生，汉族，江西省余江县人，住江西省余江县。
上诉人逄建新因与被上诉人赵冬英及原审被告吴寿生合同纠纷一案，不服江西省余江县人民法院（2017）赣0622民初1302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人逄建新上诉请求：1.撤销余江县人民法院（2017）赣0622民初1302号民事判决，改判驳回被上诉人赵冬英的全部诉求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对本案诉争定性不当，且对客观事实认定错误。1.上诉人于2011年3月19日通过一审被告吴寿生将自己已交付2万元定金取得的与南昌铁路天集房地产开发有限公司余江项目部签订的“城东弘景明珠5栋301号房屋的认购协议书”有偿转让给被上诉人赵冬英，转让款包括2万元定金在内共计9万元，从中获益7万元，双方于当日即到项目部及时办妥了改签手续，至此，被上诉人所受让的该房屋认购协议书取得成功，合同交易目的已经实现。由于被上诉人是炒房者，此后又将此认购协议书转让给案外人姜冬红，从中获利，后因项目部无法交房引发纠纷。上诉人认为，自己与被上诉人的转让交易并非实质房屋，也非出售房屋，而是房屋认购协议书，虽然收受了被上诉人9万元钱（含自己已交的2万元定金），但已即时办妥了相关改签手续，被上诉人取得了认购资格，合同目的完全实现，从中获得的差额利益是正当、合法的，但一审法院认定被上诉人购买的标的物是上诉人的房屋，存在定性不当。2.上诉人收受被上诉人的转让价款共计为9万元，其中包括上诉人自己交的2万元定金在内，这一事实是客观的，在一审庭审时，吴寿生及其申请出庭作证的证人彭某1、彭某2在证言中也多次表白，证明我收到吴寿生的钱是9万元，而并非11万元，但一审法院在未经查实被上诉人的银行交易凭证，且无任何证据的情况下，无视并排除证人证言，认定上诉人收到被上诉人共11万元钱，存在事实认定上的错误。二、一审法院对本案所作判决错误。上诉人与被上诉人的转让交易早在2011年3月份就已结束，双方合同权利义务均已终结，被上诉人也并未因此而造成任何损失，后因案外人姜冬红与被上诉人发生诉争，被上诉人败诉，现意欲将其败诉损失转嫁上诉人而诉至一审法院，但一审法院草率判决由上诉人返还被方诉人9万元转让款，实属错误。再则，即便一审法院认为上诉人应当返还转让款，也不应当是9万元，仅仅是获利的7万元，因此，上诉人认为一审法院判决错误。综上所述，请求二审法院查清本案事实，作出公正判决。
被上诉人赵冬英辩称，同一审辩论意见，即：一、根据已经生效的江西省余江县人民法院(2017)赣0622民初1l7号民事判决书，证明赵冬英通过吴寿生购买了逢建新的位于弘景明珠5栋301房屋，花费费用为人民币1l万元，ll万元全部支付给了吴寿生，吴寿生把其中9万元转款给逢建新，其中2万元现金支付给了南昌铁路天集房地产有限责任公司余江项目部作为定金。江西省鹰潭市中级人民法院(2017)赣06民终241号民事判决书已经予以了认定。逢建新在房子还没有交付的时候，这个认购协议是合法的依据，但房屋无法买卖时，该认购协议是无效的，逢建新就丧失了因此取得的收益款，所以他的收益没有合法依据，应当将该房屋的转让款返还给赵冬英。吴寿生的申请的两证人只能证实吴寿生给了逢建新9万元，并不能证实吴寿生到底从赵冬英手上拿了多少钱。二、通过社会实践和本案事实，逢建新通过吴寿生是将房屋卖给赵冬英，而非所谓的认购书，如果逢建新将房屋卖给了赵冬英，就不用返还房屋转让款9万元，但赵冬英没有取得房屋，所以逄建新、吴寿生应将房屋转让款9万元返还给赵冬英，项目部已经将定金返还给最后一位购买本案争议房屋的所有者。三、逢建新是通过吴寿生将本涉案房屋卖给赵冬英的，因此吴寿生应当对逢建新返还9万元房屋转让款，承担连带返还责任。
原审被告吴寿生述称，大概是2011年，我在案涉房产的余江项目部做土建，跟开发商关系比较熟，赵冬英当时在炒房，她找到我，要我介绍房子卖给她，然后我就打电话给上诉人，上诉人手上有套房子，问上诉人卖不卖，说利润蛮高，上诉人说加7万就卖，同意打款就卖了，被上诉人说给2万能不能改名字？上诉人不同意，她就转账给我9万，我就把9万全部打给上诉人，被上诉人说的总共11万，没有这个事，没有另外给2万元。
赵冬英向一审法院起诉请求：1、被告吴寿生、逄建新返还原告赵冬英购房转让款9万元；2、本案案件受理费由被告吴寿生、逄建新负担。
一审法院认定事实：2011年，原告赵冬英通过被告吴寿生购买了被告逄建新在弘景明珠5栋3层编号301的房子，原告赵冬英向被告吴寿生给付定金2万元、转让金9万元，之后，被告吴寿生将11万元给付被告逄建新，并到天集公司原余江项目部处将被告逄建新的定金收据改为原告赵冬英女儿齐玉峰的定金收据。2015年7月13日，南昌铁路局《南昌铁路局关于办理余江县弘景明珠建设项目二号地块土地出让手续的函》南铁房函[2015]678号致函余江县人民政府，主要内容为，根据2006年10月12日余江县人民政府与南昌铁路局签订的《关于余江县交通路建设有关事项协议书》，南昌铁路局下属单位天集公司已基本完成弘景明珠项目一号和三号地块建设任务，但二号地块（土地面积704.19平方米）还未办理土地出让手续，建设任务尚未完成。2014年8月29日，经余江县人民政府批准，二号地块延期一年至2015年7月16日开工，为确保项目建设按期开工，请余江县人民政府尽快启动二号地块土地出让程序，以便圆满完成二号地块建设任务。由于该二号地块开发不符合县城总体规划，被收储用于公共绿地建设，导致商品房买卖合同未能实现，本案诉争的弘景明珠5幢楼3层，编号301的住房处于弘景明珠项目二号地块。
一审法院认为，原告赵冬英与被告吴寿生、逄建新诉争的房屋，由于天集公司原余江县项目部开发建设的弘景明珠项目二号地块由于不符合县城总体规划，导致商品房买卖合同未能实现，应当属于因不可归责于当事人双方的事由，原告赵冬英请求被告逄建新返还原告赵冬英购房转让款9万元，予以支持；原告赵冬英请求被告吴寿生、逄建新返还原告赵冬英购房转让款9万元，因被告吴寿生在被告逄建新向原告赵冬英转让房屋中只是介绍人，未获取利益，一审法院不予以支持；被告逄建新辩称在转让过程中，只是转让房屋认购协议书，不是转让房屋，因本案诉争的房屋地块不符合县城总体规划，无法竣工、交付，转让房屋认购协议已无意义，故一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告逄建新在本判决生效后10日内返还给原告赵冬英购房转让金9万元；二、驳回原告赵冬英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由被告逄建新负担。
本院二审期间，上诉人逄建新、原审被告吴寿生没有提交新证据；被上诉人赵冬英向本院提交其和吴寿生于2016年8月2日在余江县公安局邓埠派出所的录音一份，证明吴寿生收到其共11万元，其中2万是给开发商的定金，吴寿生赚了9万转让费。上诉人逄建新质证认为，如果说吴寿生给了我11万我是不认可的，吴寿生就是给了我9万元，包括2万定金。原审被告吴寿生质证认为，不可能是11万，是9万元，其中包括2万元定金。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：在上述录音中，邓埠派出所民警有称：“开发商的定金2万”、“转让费9万元”；赵冬英有称：“11年买的，花了11万块钱”；和赵冬英同行的陆剑齐有称：“关键钱是给了你（吴寿生），那11万块钱是给在你（吴寿生）手上”等；对以上表述，吴寿生没有提出反驳意见，并在录音中有称：“钱一起可能赚了9万块”。一审法院在(2017)赣0622民初1l7号民事案件中，认定赵冬英通过吴寿生受让逢建新的房屋认购协议花费1l万元，该11万元全部支付给了吴寿生。本院(2017)赣06民终241号民事判决书对此予以了确认。综合上述录音和一审法院及本院的相关判决，可以认定吴寿生收到赵冬英的购房认购协议转让款为11万元（含定金2万）。而逄建新收到吴寿生转付的转让费是9万元，对此吴寿生予以认可。
二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案逄建新取得天集公司原余江县项目部开发的弘景明珠5栋3层301号房屋的认购资格后，通过吴寿生的介绍，其将该房屋认购协议转让给赵冬英，赵冬英又转让给姜冬红。逄建新与天集公司签订房屋认购协议并支付定金时，购房协议约定的房屋客观上并不存在，逄建新并未且客观上无法取得该房屋的所有权，在此情况下，其将该房屋认购协议转让给赵冬英，其转让的标的不是房屋本身，而是其与天集公司签订该套房屋买卖合同的主体资格，因此本案案由定为房屋买卖合同纠纷不当。但各方在房屋认购协议转让过程中具有协商一致的意思表示，是符合成立合同关系的民事法律行为，因此本案案由应当认定为合同纠纷。在该房屋认购协议所约定的房屋客观上无法交付的情况下，该房屋认购协议所指向的最终标的物无法交付，最终权益无法实现，各方均应将转让获得的收益予以返还。姜冬红为追索购房款起诉了天集公司、赵冬英、吴寿生、逄建新等主体，法院已判决天集公司返还姜冬红定金2万元，赵冬英返还姜冬红97900元。赵冬英共向吴寿生支付11万元，吴寿生向逄建新支付9万元（含2万定金），吴寿生从中赚取了2万元中介费，逄建新赚取了7万元转让费，故逄建新应当返还赵冬英7万元，吴寿生应当返还赵冬英2万元。在房地产市场向好的情况下，订购者、中介或炒房者层层加价的情况比较普遍。本案中，各方当事人在转让及受让案涉房屋认购协议时，余江县房地产市场正处于上涨趋势，认定逄建新、吴寿生、赵冬英层层加价转让或赚取中介费具有现实的市场基础和合理的确定性。
综上所述，一审法院认定事实部分不清，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十九条第一款第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江西省余江县人民法院（2017）赣0622民初1302号民事判决；
二、上诉人逄建新于本判决生效之日起十日内返还被上诉人赵冬英7万元；
三、原审被告吴寿生于本判决生效之日起十日内返还被上诉人赵冬英2万元；
四、驳回上诉人逄建新的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2050元，二审案件受理费2050元，共计4100元，由上诉人逄建新负担3200元，由原审被告吴寿生负担900元。
本判决为终审判决。
审判长 陈华秀
审判员 李胜旺
审判员 张志明
二〇一八年五月二十一日
书记员 陈 娟