江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锡民初字第0016号
原告（反诉被告）江苏正方园建设集团有限公司，住所地常州市溧阳市社渚镇河心集镇。
法定代表人吕树宝，该公司董事长。
委托代理人冯骏、金娟，江苏冯骏律师事务所律师。
被告（反诉原告）无锡市城市建设发展有限公司，住所地无锡市解放西路8号。
法定代表人赵继彤，该公司董事长。
委托代理人朱小红，该公司股东。
委托代理人高义广，北京盈科（上海）律师事务所律师。
原告（反诉被告）江苏正方园建设集团有限公司（以下简称为正方园公司）与被告（反诉原告）无锡市城市建设发展有限公司（以下简称为城建公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2012年5月2日作出（2011）锡民初字第0002号民事判决。城建公司不服，向江苏省高级人民法院提起上诉。江苏省高级人民法院于2012年12月12日作出（2012）苏民终字第0152号民事裁定，撤销原判，将本案发回本院重审。本院于2013年1月11日立案受理后，依法另行组成合议庭分别于2013年4月11日、4月24日公开开庭审理了本案。原告正方园公司的特别授权委托代理人冯骏、被告城建公司的一般授权委托代理人朱小红、高义广到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
正方园公司诉称：根据双方2000年9月8日的协议书以及2002年4月20日的补充协议，双方约定就位于映山河二期小区的1号、3号、4号房共同合作建造，其中3号房±000以上部分由正方园公司处置，其余的1号房土建、3号房地下室土建安装、3号和4号房地下车库、4号房土建由正方园公司垫资建造。2004年6月工程完工，2005年6月经审计确定，正方园公司垫资建造的工程造价为39778296元，根据双方约定以及款项往来的情况，经结算，城建公司尚结欠正方园公司工程款14293071元。正方园公司曾申请无锡仲裁委员会仲裁，因仲裁裁决已由法院裁定撤销，故诉至法院，请求：1、判令城建公司支付工程款14293071元及逾期付款利息（自2005年7月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算至判决确定给付之日止）；2、如果城建公司的反诉成立，请求判令城建公司支付因多建造房屋而产生的房屋收益1000万元（以法院最终查明的金额为准）��利息损失（自2005年7月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定给付之日止）；3、诉前保全费用5000元和本案诉讼费用由城建公司承担。
城建公司答辩并反诉称：根据双方2000年9月8日的协议书以及2002年4月20日的补充协议，正方园公司仅有权处置3号房中13000㎡的房屋，但是正方园公司不当占有了3号房的全部售房款，根据双方的约定进行扣减、抵扣后，正方园公司尚须返还不当占有3号房的售房款8999975元及占用的利息，请求法院依法判决驳回正方园公司的诉讼请求，并判令正方园公司返还不当占有的商品房销售款8999975元及占用的利息（自2007年7月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定给付之日止），本案诉讼费用由正方园公司承担。
正方园公司针对城建公司的反诉辩称：城建公司尚结欠正方园公司工程款1400余万元，城建公司的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。
经审理查明：1999年4月26日，无锡市计划委员会作出锡计资（1999）第130号批复，同意城建公司对46﹟、65﹟地块实施开发建设。该项目建造住宅及商业用房暂定28000㎡。2000年4月24日，无锡市规划局作出锡规审（2000）第080号《设计方案审批意见书》，基本同意城建公司所报的映山河小区二期（以下简称映二小区）工程总平面及单体建筑设计方案，同意项目总建筑面积控制在45000㎡，容积率4.8。该设计方案中体现，项目共设1号、2号、3号三幢房屋。
2000年9月8日，城建公司（甲方）与正方园公司（乙方）就映山河二期住宅小区的建造开发签订协议书一份，双方约定：一、甲方将位于映山河二期小区的1号、3号房与乙方共同合作建造（具体范围详附图）。二、该合作项目1号房为6000㎡，3���房为23000㎡，总建筑面积为29000㎡（不包括地下室）。最后建筑面积确定以设计最后定稿为准。乙方承建的3号房中24层楼（1-13轴）部分约13000㎡，归乙方处置。乙方承建的1号房约6000㎡和3号房中18层楼部分约10000㎡，合计16000㎡，归甲方处置。三、1号、3号房由乙方总承包施工，全部由乙方垫资建造（包括三材）。甲方暂定以1000元／㎡（最后审计结算为准，但工程总造价不作让利）付给乙方施工工程款1600万元，另加所建地下室工程造价，该工程款冲抵乙方应付甲方的费用（1950万元）。四、乙方有权参与3号房中划归自己的房屋的户型设计。同时乙方要求将3号房1-2层改为非住宅房，甲方予以支持，并负责向有关部门办妥变更手续。五、甲乙双方合作建造中，甲方的基本权益与义务：1、甲方有权向乙方取得在土地批租、房屋拆迁及办理手续所需费用的权益。乙方以建筑��积1500元／㎡楼面价按最终取得3号房24层楼部分的建筑面积向甲方结算费用。考虑到甲方资金暂时困难，乙方同意在双方签约后一周内为甲方解决资金500万元。……4、甲方应负责办理好供电、供水（包括增容费）、煤气、排水、邮电、交警、教委、人防、消防、市政、绿化、环保等有关的手续，并承担上述所需费用。……7、甲方在乙方进入施工工地时，应根据设计图纸将桩基打好，并且完成大开挖，确保乙方能顺利施工，并承担上述费用。8、甲方应负责该项目的室外工程、绿化、道路、路灯、供电、供水、煤气、排水等一切室外工程的施工，并承担上述费用。……六、乙方的权利和义务：1、乙方除以1500元／㎡的楼面价向甲方支付价款（不包括地下室价）而最终取得3号房±000以上1-13轴13000㎡的处置权以外，乙方不再承担任何其他方面的一切费用；但3号房1-13轴±000��上大楼本身的土建、内水、内电、电梯费用由乙方承担。如果供电方案需设大楼公变，其发生的费用由甲方承担。2、乙方3号房1-13轴13000㎡施工至±000可以进行房屋预售时，乙方有权向甲方取得土地使用证、建设许可证、销售许可证等法律手续及相关资料，并以甲方的名义进行房屋销售，销售收入进入由甲方为乙方开设的专业账户，账户保管及资金使用由乙方负责。……七、双方负责各自项目的建筑监理及建造费用，如聘用营销策划公司进行包装策划，费用按面积分摊。八、甲方统一负责项目建成后的物业管理，乙方不向甲方另行交纳物业管理基金。协议签订后，正方园公司按约向城建公司提供了500万元资金。
2000年10月9日，无锡市建设委员会向市政府发文，申请就映山河二期项目申请享受优惠政策，内有“由于该项目总的拆迁建设成本过高，资金已无法��我平衡（缺口822.96万元），……申请该项目享受市政府锡政发（1996）46号安居工程建设相同的减免政策，水、电增容费按改造后净增容部分收取”等内容。在该文所附经济分析报告内，注明拆迁安置及土地批租费为4393.35万元，其中地块批租费771.189万元。
2001年4月16日，无锡市城市科学研究会高层建筑专家咨询组受城建公司的委托作出锡城科咨（2001）第4号《对映山河住宅小区二期46#、65#地块改建四幢高层建筑的论证意见》，明确了映山河住宅小区二期46#、65#地块改建工程建筑面积49856㎡，其中1号房上部为18层住宅、地下1层；2号房上部为26层住宅、地下2层；3号房上部为26层住宅、地下1层；4号房上部为18层住宅、地下1层。
2002年4月20日，双方又签订补充协议一份，约定事项有：“……乙方承担1号、3号、4号房的总包施工，……实施智能化管理，涉��到有关费用，按甲乙双方各自所得建筑面积分摊。小区建筑外墙采用高档涂料，涉及费用按各自所得房屋面积各自承担（合同中给予具体明确，乙方签字）。各幢建筑物内使用电梯，由甲乙双方各自确定电梯型号，并认可价格，涉及费用各自承担。在经营销售方面涉及到策划、广告、产监测量等费用按各自面积进行分摊。整个小区施工过程中的建设监理已由甲方通过招投标确定，总价为733000元，由甲方与监理签订合同，涉及费用双方按各自所得面积分摊。补充协议与双方签订的协议书具有同等法律效力。……”等内容。
2002年5月21日，城建公司与正方园公司签订建设工程施工合同一份，约定：正方园公司承建映山河二期住宅小区属于工程项目施工图内的1号房土建工程、3号房土建、安装工程、4号房土建工程；工程款支付按双方已签协议中有关条款执行；发包人收到竣工结算报告及结算资料后28天内无正当理由不支付工程竣工结算价款，从第29天起按承包人同期向银行贷款利率支付拖欠工程价款的利息，并承担违约责任；2000年9月8日和2002年4月20日所签协议书内容作为合同附件一同执行，并具有同等法律效力。
合同项下的工程于2002年6月13日开工，2004年6月14日竣工。工程施工过程中，正方园公司向上海三菱电梯有限公司购买2台电梯用于3号房的电梯安装，正方园公司支付了相应的货款。1、2、4号房所使用的电梯都是广州日立电梯。
2004年7月22日，无锡市曦晨测绘有限公司（以下简称曦晨公司）根据城建公司的委托，对东映山河34号等房屋进行了实测，其中东映山河34号、35号房屋（即现4号房）住宅建筑面积为9553.75㎡，非住宅建筑面积为1050.36㎡，地下室建筑面积为671.44㎡，建筑面积合计11275.55㎡；东映山河36房屋（即现3号房）住宅建筑面积为17466.52㎡，非住宅建筑面积为2823.67㎡，地下室建筑面积为1028.66㎡，建筑面积合计21318.85㎡；东映山河37号、38号、解放东路961号-981号房屋（即现1号房和现2号房）住宅建筑面积为22300.24㎡，非住宅建筑面积为2839.19㎡，地下室建筑面积为2648.83㎡，建筑面积合计27788.26㎡；以上总建筑面积合计60382.66㎡（即整个映山河二期住宅小区）。
2005年6月27日，无锡中证会计师事务所有限公司（以下简称中证事务所）根据城建公司的委托，对映山河二期住宅小区1号房和4号房土建、3号房地下室建安、3号房和4号房地下车库土建工程（其中1号房钢筋翻样、3号房地下室钢筋翻样和1号房户型改造不包含在内）进行工程结算审核，并出具审核报告，审核结果为上述土建工程款核定金额为39456329元、3号房地下室安装工程款核定金额为321967元，合��金额为39778296元。2007年，城建公司向正方园公司支付了工程款55万元。
根据曦晨公司的测量数据，现3号房±000以上部分的建筑面积为20290.19㎡，共94户住宅房屋和三层非住宅房屋，3号房±00以上建筑面积20290.19㎡，一至三层非住宅建筑（商铺）总面积为2823.67㎡，第1层790.8㎡、第2层1016.44㎡、第3层1016.44㎡，四层以上住宅部分建筑面积17466.52㎡。3号房±000以上部分已经全部由正方园公司负责售出，售房款全部由正方园公司收取。售房款（已开具发票）共计94623826元。房款税金共计5518964.65元，其中5268964.65元由城建公司在3号房售房款中直接扣除。城建公司已从售房款中扣除税金5268964.65元，以及代正方园公司扣除各项费用1105194.9元（王文峰对帐单，不含低压电缆50万元、车库款20万元）后将售房款交给正方园公司。第1层商铺房款开票金额为8006040元，第2、3层商铺房款开票金额各为12655200元。四层以上住宅部分房款61307386元，除601室（房款550956元已收取）未开具销售发票外，均开具了发票。因3号房未标注13层和14层，第26层起往上共有标注28、29二层楼面。第26层四户：2801室面积217.8平方计房款656000元（单价3011.94元／㎡）、2802室面积119.89平方计房款477970元（单价3986.74元／㎡）、2803室面积119.89平方计房款485554元（单价4050元／㎡）、2804室面积217.8平方计房款609840元（单价2800元／㎡）；第27层二户：2901室面积669.75平方计房款1674375元（单价2500元／㎡）、2902室面积669.75平方计房款1674375元（单价2500元／㎡）。
2005年1月27日，正方园公司向物业公司交纳了物业管理开办费63956.55元（21318.85㎡＊3）。2004年12月15日，正方园公司向物业公司交纳了信报箱费用9600元（94户×120元）。正方园公司缴纳了3号房的全部空置房屋物业管理费266704.9元。
2005年7月19日、9月7日、2006年11月13日，城建公司与正方园公司就映山河二期3号房的售房款、城建公司代扣税金和代扣款等进行了数次对账，确认（截止2006年11月13日）：一、城建公司帐上收到的3号房销售房款为93415998元，城建公司帐上划给正方园公司3号房房款为90146798.16元。二、正方园公司帐上收到的3号房销售房款94435441.16元，差额部分为：1、609444元（3号702室未对开收据）；2、25万元（3号2002室房款城建公司未入账）；3、50000元（3号601室房款为正方园公司多收房款）、4、110000元（3号2802室房款为正方园公司多收房款）；以上合计1019444元，94435441.16元-1019444元=93415998元，与城建公司帐上3号房销售房款相符。正方园公司帐面3号房款91056242.16元，差额部分：1、609444元（3号702室未对开收据）；2、250000元（3号2002室房款城建公司未入账）；3、50000元（3号601房款���正方园公司多收房款），以上合计909444元，91056242.16-909444=90146798.16元，与城建公司帐上划给正方园公司3号房销售房款相符。三、城建公司代扣映山河二期3号房房款税金5268964.65元。四、城建公司代扣款1805194.9元（详见明细附王文峰对账单）。在扣款明细中列明了十三项费用，分别为：（1）03.3.11煤气费235000元；（2）03.5.28监理费150000元；（3）03.6.2监理费102885元；（4）03.6.20电费50000元；（5）03.6.24电费31944.3元；（6）03.7.1水电费50000元；（7）03.7.2电费48275.6元；（8）03.9.10公积金196000元（501／701）；（9）03.9.25室内煤管费150000元；（10）03.11.24罚款38000元；（11）03.12.2电费53040元；（12）04.5.19低压电缆500000元；（13）04.11.25车库200000元。上述费用中除了低压电缆500000元和车库200000元由正方园公司向城建公司缴纳以外，剩余的1105194.9元由城建公司在3号房售房款中直接扣除。
2007年7月22日，正方园公司就本案纠纷提交无锡仲裁委员会仲裁，要求城建公司支付工程款13793071元及逾期付款的违约金。城建公司于2007年8月22日向无锡仲裁委员会提交了反申请，要求正方园公司支付款项30729200元。2010年9月30日，无锡仲裁委员会作出（2007）锡仲裁字第328号裁决书。正方园公司不服仲裁裁决，向本院申请撤销仲裁裁决。本院于2010年12月6日作出（2010）锡民仲审字第0137号民事裁定书，裁定撤销无锡仲裁委员会（2007）锡仲裁字第328号裁决。正方园公司遂诉至本院。
又查明，城建公司由前身无锡市城市建设发展总公司（以下统称城建公司）于2002年8月5日企业改制后名称变更而来，2005年1月20日，城建公司因股东及法定代表人变化又进行了变更登记。
双方争议主要在以下方面：
一、3号房超出协议书约定13000㎡以外的7290.19���房屋权益的归属。
城建公司主张正方园公司仅有权处置3号房中13000㎡的部分，超过13000㎡部分面积房款应当返还。其理由为：映山河二期拆迁建设成本过高，资金缺口大，因为项目巨亏，城建公司通过多次申请相关部门以增加容积率、增加商铺面积的方式增加可建面积，容积率提升后重新设计了图纸，原1999年10月图纸方案废除，并且图纸在户型、面积上均是全新设计。第三层住宅改为商铺、每层多建了约170平方，24层部分多建了4层，小区容积率从2000年9月双方签订协议书时的4.8，到竣工时容积率为5.8，为此城建公司补缴土地出让金4689196元，且尚需按楼面价加倍补缴与增容相应的土地出让金，该情形不属于协议书约定的范围，其所补缴土地出让金4689196元对应的是容积率从4.8提升到5.66，相应增加面积9755㎡，其中3号房因此增加了7290.19平方的面积，故增建的7290.19平方应属城建公司享有。如果3号房增加的面积由双方分享，则双方应按各自所得面积比例分摊新增土地出让金等成本。为证明上述主张，城建公司提供了锡建开（2000）111号建委文件、无锡市人民政府锡政字（2000）652号办文单、无锡市发展和改革委员会锡发改资（2006）第5号文、无锡市规划局锡规总（2006）4号文、土地出让金收据等证据。
正方园公司主张，其根据双方协议的约定，有权处置3号房±000以上的全部，3号房的全部售房款应当归其所有，其仅需按照建筑面积支付每平方1500元的楼面价。对城建公司提供的市政府办公室办文单、市建委的报告的真实性予以认可，但对城建公司的证明内容和目的不认可，并认为城建公司先期解决资金500万元正是城建公司与正方园公司合作建房的原因。协议签订时映二小区的容积率是4.8，小区竣工时容积率是5.8。城建公司所缴的4689196元土地出让金是容积率由3.0提升到5.8需要补缴的全部出让金，与初始规划建筑面积约28000㎡增加到竣工面积58682㎡（已扣除地下室建筑面积5774㎡）有关，因双方约定按最终设计定稿分配各自处置面积及费用分摊，容积率变化导致多交出让金与3号房无关，系1、2、4号房违法多建所致，因此468余万元土地出让金的支出与正方园公司无关。如果法院要强行分摊补交的土地出让金，应按照公平原则进行处理。
本院经核实，2006年1月10日，无锡市发展和改革委员会以锡发改资（2006）第5号文对映二小区容积率问题作出处理意见，认为映二小区项目竣工容积率已超过3.0，违反了市国土局与城建公司1999年9月24日签订的国有土地使用权出让合同中明确建筑容积率不大于3.0的规定，建议项目超容积率部分补偿缴一倍楼面地价的土地收益。2006年2月15日，无锡市��划局以锡规总（2006）4号文明确处理意见，主要内容为：1999年7月该项目核定用地8650㎡，规划容积率不大于3.0。2000年4月，经多方案竞选，设计方案容积率有所提高，同意批准该方案。2002年1月，我局核发建设工程规划许可证，核定建设规模54755㎡，建筑容积率5.66。项目建设中，建设单位擅自加建1226㎡，对此违法建设行为，作出同意保留，补办建设工程规划许可证的处理决定。2004年6月，项目竣工的实际建筑面积55981.44㎡，扣除地下部分建筑面积5774㎡，项目容积率为5.8。超容积率部分，补缴相应的土地出让金。2000年到2006年期间，城建公司共计就映山河二期向土地行政部门缴纳了三笔土地出让金，分别为：2000年9月25日交纳了400万元，2000年10月缴纳了3491890元，2006年9月14日补缴了4689196元土地出让金。
二、费用结算、分摊方面的争议。
（一）已付部��工程款的争议。
城建公司主张，2002年6月6日，其向正方园公司支付了3500000元工程进度款，系将3500000元支票交付给正方园公司的关联公司无锡市远东建筑工程公司（以下简称远东公司），正方园公司向其出具了收款收据。就此主张，城建公司向本院提供了单位内部请款单、帐目记录、支票存根、收据等证据佐证。正方园公司对收据的真实性予以认可，对支票存根认为没有正方园公司人员签字，认为该款并未实际收取，系双方财务对开票据所需，并不存在真实结算往来，远东公司的法定代表人为虞树宝，也即吕树宝，但正方园公司和远东公司并不具有控股关系。正方园公司未委托过远东公司代收3500000元工程款。城建公司针对正方园公司的抗辩认为，远东公司与正方园公司是同一套班子，法定代表人均为吕树宝，在法律上构成人格混同，且在正方园公司已实���支付的5000000元含远东公司代为支付的300000元。对于300000元的垫付问题，正方园公司抗辩，该款系远东公司因欠城建公司款项故支付给其的转帐支票，正方园公司收取后支付给城建公司以支付土地批租费，不是远东公司代正方园公司付款。
（二）城建公司已垫付和代扣费用的争议。
城建公司主张，在映山河二期住宅小区（1-4号房）的开发建设过程中支付的下列费用应由正方园公司按照建筑面积分摊：（1）消防工程1300000元；（2）电缆转接箱93100元；（3）有线电视109000元；（4）低压电缆工程1880000元；（5）水表远传抄表系统116960元；（6）泵款110000元；（7）燃气远传抄表系统（无锡市科技咨询服务有限公司）172000元；（8）设计费（无锡市科技咨询服务有限公司）298300元；（9）映二设计费（石田设计院）1200000元；（10）策划代理费、样板房623234元��（11）智能化系统762287元；（12）水表费用33250元；（13）电表箱费用86000元；（14）工程监督费200000元；（15）产权图测绘费50000元；（16）峰谷式电表84763元；（17）燃气抄表系统管线34000元；（18）映二测绘费81400元；（19）室内管道煤气费345000元；（20）监理费883000元；（21）施工期间的水电费764939.03元；（22）按物价部门规定应当收取的房屋转让费。根据江苏省物价局、江苏省建设厅作出苏价服（2002）62号《关于改革房屋交易收费管理办法降低房屋交易手续费有关问题的通知》，在办理房屋交易手续过程中应当缴纳房屋转让手续费，其中新建商品住房按每平方3元收取，由转让方承担；非住房按每平方10元收取，由转让双方各承担50%。（23）工程完工至房屋售罄前3号房的电费66784.03元。
正方园公同针对上述费用分摊发表如下意见：1、根据协议约定，第（1���项至第（9）项费用应当由城建公司承担，正方园公司除了3号房±000以上大楼本身的土建、内水、内电、电梯费用以外不再承担任何费用。2、第（10）项策划代理费、样板房623234元指向的是1号、2号、4号房，3号房并无样板房，而且3号房的策划广告费用已经由正方园公司向同一单位支付了100000元，故该费用不应由正方园公司分摊。3、对于第（11）项至第（22）项的费用，正方园公司同意按照现3号房±000以上建筑面积的比例分摊费用，但是对于第（20）项监理费，双方在补充协议中已经明确监理费为733000元，应该按照该数额分摊，对于后增加的150000元监理费不认可。4、第（23）项工程完工至房屋售罄前3号房的电费66784.03元，正方园公司已经按照前期物业服务合同的约定向物业公司缴纳了空置房屋的物业管理费，该笔费用应当在物业管理费中支出，正方园公司不应当再承���该笔费用。
审理中，双方一致确认，城建公司从正方园公司的售房款中代扣部分税款：3号房第3层非住宅已由城建公司从正方园公司的售房款中代扣税款810424.87元，第28层、第29层代扣税款60143.733元。
（三）对于3号房房款收取及售房单价相关的争议。
正方园公司主张有部分房款在城建公司，要求在本案中予以结算。1、按揭款1530000元，零星面积差额房款1815278元（不计2802室面积补差款）、公积金贷款款项196000元。2、对于2006年11月13日对帐单内扣款明细中的低压电缆500000元不应当由其承担，城建公司应予返还。
城建公司则认为，对按揭款1530000元和零星面积房款差额1815278元认可在城建公司帐上，同意在本案中结算，对公积金贷款款项196000元则认为该款在担保公司，城建公司未取得，故不同意结算。对于低压电缆，其认为应由双方按面积比例承担。
另外，城建公司认为，3号房中超出13000㎡的面积应归其所有，因售房款在正方园公司，故要求返还相应的房款。但因正方园公司存在低价出售给关系户的情况，要求法院在处置时能公正处理。
诉讼中，双方对于3号房房款发票总金额94623826元无异议。对于销售房款，正方园公司对四层以上住宅的发票金额无异议，但认为一至三层开票金额核算约每平方15000元单价为虚高的，原因系正方园公司法定代表人吕树保以商铺抵押向银行贷款，故发票价格为虚高，目前一至三层商铺产权人为吕树保，3号房发票总金额94623826元中不含吕树宝已交纳一层商铺部分房款2666365元，该部分款项未开票。城建公司则认为，一层实际售价为12320765元，开票房款金额为8006040元，认可一层部分房款2666365元收取后未开票，但该部分房款已返还给正方园公司。��二、三层商铺的开票金额予以认可。对于四层以上住宅部分，因城建公司将多套出售房屋低价出售，低卖600多0000元差价要求正方园公司补偿。
本院向物价部门核实，2002年6月5日，无锡市物价局对城建公司开发的映山河二期预售价格申请报告作出批复如下：二期住宅商品房预售价格为每平方3700元，实际销售时，可根据市场供求情况适当浮动，但最高幅度不得超过3%。商业用房销售价格实行市场调节价，公司可根据市场供求情况自行确定或由供需双方协商确定。在该批复所附楼层差价率调整表中，注明3号房（27层楼）14、15、16、17层的楼层差价率为0，18层起至27层层数往上差价率每层递增1%，13层至4层层数往下差价率每层递减1%。第26层、第27层应加差价率为9%、10%。
（四）3号房的建造成本（造价）争议。
仲裁时正方园公���认为其提供给仲裁委员会3号房1530元／㎡的造价仅包括土建、水电、门窗、电梯四项，不包括消防工程的造价和装饰费用等成本。诉讼中，正方园公司向本院出具书面说明，要求3号房±000以上部分消防造价按55元／㎡、装饰费用造价按165元／㎡计算，就此其提供了装饰工程结算表，核算的装饰工程总价为3786656元。就3号房详细造价，正方园公司向仲裁委员会提供的意见为：土建1386元／㎡，水电安装165元／㎡，消防55元／㎡，电梯95元／㎡，铝合金门窗92元／㎡，合计1793元／㎡。审理中，正方园公司要求以1570元／㎡计算3号房地上部分的造价，含除装饰部分以外的全部造价，对于3号房装饰部分的造价在本案中暂不处理。
诉讼中，关于正方园公司同期承建的4号楼造价，双方一致确认4号楼地面以上建筑面积每平方的土建造价为1084.07元，不含水电安装工程、门窗���电梯、消防工程的造价。该1084.07元／㎡亦不包含4号楼修缮和增补工程部分，对于4号楼修缮和增补工程部分，依据中证会计师事务所的审计报告，本院核定修缮和增补工程部分造价12.28元／㎡。综上，4号楼土建造价计为1096.35元。
（五）对于3号房地下室工程及映二小区桩基工程造价应否分摊的争议。
城建公司认为，协议书仅约定正方园公司处置的13000㎡需付1500元／㎡的批租费，但因容积率增加工程成本增加，如果正方园公司享有超出13000㎡的部分面积，则应承担新增的开发成本。其中，3号房地下室按协议书造价由城建公司承担，仅含3500000元的造价，对应要分配给正方园公司13000㎡，现3号房新增7290.19㎡，如果正方园公司分得新增面积中的部分，理应按享有面积承担地下室的新增成本。现地下室实际建造成本为5615496元，故折合到新增7290.19㎡中，5615496元÷7290.19㎡=770.28元／㎡。另外，映山河二期地下桩基总造价14465859.70元，折合楼面每平方分担239.78元。上述两项建筑成本，亦应由正方园公司相应承担。
正方园公司则认为，协议书约定合作范围不含地下室，地下室中一部分为人防工程，是不能被处置的，只能由开发商进行管理。正方园公司除按每平方1500元楼面价支付价款外，无需承担任何费用。
上述事实由仲裁裁决书、民事裁定书、工商资料、协议书、补充协议、建设工程施工合同、竣工资料、审计报告、测绘报告、对账单、扣款明细、商品房买卖合同、通知、催款函、前期物业服务合同、信函、工程备案资料、3号房标准层平面图、3号房技术层平面图、情况说明、证人证言、票据以及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为，
一、正方园公司、城建公司各自对于3号房���权处置的范围。
2000年9月8日的协议书系双方在初步设计方案下确定的权利义务划分，经设计方案调整，协议3号房中原24层楼部分和18层楼部分由连在一起的两部分调整为3号房和4号房两幢独立建筑，空间座落位置未转移，仅是建筑体长、宽、高度增加，协议3号房24层楼部分建筑面积从原协议约定的13000平方增加到竣工时的20290.19㎡。
双方的合作原因是城建公司开发项目缺乏资金，合作方式为城建公司提供土地，正方园公司提供5000000元的先期资金并垫资建造1号房、协议3号房。城建公司应付正方园公司工程款，即16000㎡，以1000元每平方（暂定）计算为1600万元，加上地下室工程款350万元，共计1950万元。正方园公司应付城建公司楼面价，即其有权处置协议3号房约13000㎡，按每平方1500元计算，也为1950万元，双方应付款相互抵销。因此，就合作协议的内���看，实际是由正方园公司垫资为城建公司施工，城建公司以其应从正方园公司收取的13000㎡的楼面价抵工程款，合作协议的约定，实质上主要为工程款支付方式的约定，双方之间的法律关系，本质上是建设工程施工合同关系。随着小区容积率从4.8增加到竣工容积率5.8，城建公司作为开发公司，其应承担的土地出让金和相关规费、开发成本及基础设施投入也随着增容增加，3号楼增加的面积，城建公司理应享有权益。但是，考虑到因容积率增加，整个项目的建筑面积同时增加，正方园公司为城建公司垫资数额也随之增加，且双方在原协议中约定3号楼中共24层归正方园公司处置，为体现公平合理的原则，尊重双方协议书的真实意愿，本院酌定3号房中由正方园公司享有第1、2层商铺1807.24平方和第4至25层住宅部分15450.6㎡，共计24层即17257.84平方，由城建公司享有第3层商铺1016.44平方和第26、27层住宅（即标注为28、29层的部分）2014.88平方，共计3层即3031.32㎡。正方园公司在3号房中取得13000㎡面积应按协议书约定向城建公司支付楼面价，超出13000㎡的4257.84平方，则应根据协议书及实际开发成本的增加确定支付对价。城建公司则应向正方园公司支付3号房中享有面积对应的工程款。
正方园公司虽认为其自行购买了三菱电梯安装于3号房，城建公司亦配合其销售3号房并将房款支付给了正方园公司，相关税金及代付费用城建公司亦要求正方园公司承担，故从合同履行情况而言理应享有3号房±000以上的全部，但实际情况是双方并未就工程款及房款最终结算明确，亦未就增建大量的面积进行约定权利义务的分配，正方园公司关于增加面积全部应由其享有的主张，本院不予支持。
综上，3号房超出协议书约定13000㎡以外的7290.19㎡房屋，由正方园公司享有4257.84㎡，城建公司享有3031.32㎡。
二、双方在合作开发和工程建设中费用结算的问题。
双方签订的协议书、补充协议、建设工程施工合同是双方真实意思表示，合法有效，应作为双方权利义务及结算依据。
2007年城建公司已向正方园公司支付了工程款550000元，对于收取550000元工程款这一事实正方园公司无异议，故该款应作为已付工程款认定。城建公司主张于2002年支付给正方园公司3500000元工程款，其提供了收据、支票存根等凭证，正方园公司抗辩该款为远东公司收取，又抗辩该收据因财务对开发票所开而未实际发生支付事项，其理由不足使本院采信，且该款支付时，吕树宝同时为远东公司法定代表人，故不能排除远东公司代理正方园公司收取款项。根据正方园公司向城建公司出具收款收据这一事实，城建公司已支付的3500000元应作为已付工程款认定。城建公司共计支付工程款4050000元。
3号房中城建公司有权处置部分即非住宅（第3层商铺）1016.44㎡、住宅（第26、27层）2014.88㎡，共计3031.32㎡的房款，正方园公司应予返还。正方园公司虽提出异议称商铺开票价格为虚高，但其就此提供的证据不足以证明其观点，本院依据发票金额认定第3层商铺价格。第26、27层住宅的房款部分，因城建公司认为正方园公司低价售房损害其利益，经核对不同房屋的实际开票价格确实存在很大差异，故对于单价低于物价局指导价格的户型房款应予调整，第26层房屋单价，物价局核定指导价为4033元／㎡，故低于该价格的户型2801、2802、2804室应按4033元／㎡计算房款，第27层房屋单价，物价局核定指导价为4070元／㎡，故低于该价格的户型2901、2902室应按4070元／㎡计算房款，城建公司应享有的26层以上的房款：（217.8＋119.89＋217.8）×4033＋485554＋（669.75＋669.75）×4070＝8177610.17元。
因此，正方园公司应返还城建公司26层以上和第3层商铺房款：8177610.17元＋12655200元＝20832810.17元。因城建公司对按揭款1530000元和零星面积房款差额1815278元同意返还正方园公司，故扣除按揭款1530000元和面积房款差额1815278元，正方园公司应返还城建公司房款17487532.17元。
关于城建公司已垫付和代扣费用结算的问题：
（一）消防工程1300000元、电缆转接箱93100元、有线电视109000元、低压电缆工程1880000元、水表远传抄表系统116960元、泵款110000元、燃气远传抄表系统172000元、设计费298300元、映二设计费1200000元等九项费用。因双方签订的协议与补充协议仅约定正方园公司在13000㎡范围内无须承担该部分手续费用，故正方园公司对超出13000㎡之外享有处置权的4257.84㎡（17257.84－13000）应按比例分摊上述九项费用：5279360元×（4257.84÷60382.66）＝372270.3元。（二）监理费。本院认为，虽然补充协议中明确监理费为733000元，但是事实上，在工程施工过程中，由于设计变更等原因整个工程增加了建筑面积，必然导致监理费用的增加，而城建公司也实际支付了监理费883000元，正方园公司也无证据证明城建公司与监理单位恶意串通损害其利益，因此监理费应当按照883000元由双方按比例分摊（17257.84／60382.66=28.58%），正方园公司应当分摊监理费252368.36元。（三）策划代理费。城建公司在映山河二期小区项目建设过程中支付了策划代理费623234元用于广告宣传和样板房建设，正方园公司确也向同一单位支付了策划代理费100000元，因此，映山河二期小区项目建设过程中发生的策划代理费总额应为723234元，由双方按面积比例分摊，正方园公司应当分摊206700元，扣除已支付的100000元，尚应承担106700元。（四）工程完工后至房屋售罄前3号房的电费66784.03元。工程完工后至房屋售罄前3号房发生的电费应按双方在3号房中有权处置的面积比例予以分摊，因此，电费66784.03元应当由正方园公司承担85.06%（17257.84／20290.19）即56806.5元，城建公司承担14.94%（3031.32／20290.19）即9977.53元。（五）智能化系统762287元、水表费用33250元、电表箱费用86000元、工程监督费200000元、产权图测绘费50000元、峰谷式电表84763元、燃气抄表系统管线34000元、映二测绘费81400元、室内管道煤气费345000元、施工期间的水电费764939.03元、3号房房屋转让费等十一项费用。对此，城建公司主张的上述费用确系项目建设过程中实际发生的费用，正方园公司也同意按比例承担，本院予以确认。按照分摊比例，正方园公司应当承担智能化系统217861.6元、水表费用9502.85元���电表箱费用24578.8元、工程监督费57160元、产权图测绘费14290元、峰谷式电表24225.27元、燃气抄表系统管线9717.2元、映二测绘费23264.12元、室内管道煤气费98601元、施工期间的水电费218619.57元、3号房房屋转让费46916.96元（1807.24×5＋12626.92×3）。
综合上述（一）至（五）的费用结算，正方园公司就3号房±000以上享有处置权的17257.84㎡的部分，除了支付相应的楼面价以外，尚需要承担3号房开发、建设、销售过程中所产生的费用合计1532882.53元。
（六）城建公司已代扣的费用。根据2006年11月13日对账单及其所附的扣款明细，城建公司已经代扣了各项费用合计1805194.9元，正方园公司主张其中的低压电缆500000元不应当由其承担、公积金保证金196000元因贷款结束应当返还。对此，依照协议及补充协议的约定，城建公司负责供电等室外工程的手续办理并承担所需费��，现正方园公司享有3号房中13000㎡无须分摊低压电缆费用，但对超出13000㎡的4257.84平方部分应承担每平方8.28元（500000÷60382.66）合计35257.14元的低压电缆费用。公积金保证金196000元是由于房屋销售因贷款需向担保机构缴纳的费用，即使贷款已经结束，担保机构应当返还保证金，但是由于该笔费用是由担保机构收取，正方园公司也并无证据证明城建公司已收回了该笔保证金，因此，对于正方园公司要求城建公司返还公积金保证金196000元的主张，本院不予支持。因此，在城建公司已经代扣的1805194.9元中，扣除公积金保证金196000元、应由正方园公司承担的罚款38000元、煤气费235000元、车库款200000元、低压电缆费用35257.14元以外，正方园公司已经分摊了相关费用合计1100937.76元。
（七）城建公司已代扣3号房房款税金5268964.65元，城建公司就3号房中3031.32平方的处置面积，应当承担相应面积税金。审理中，双方均认可第3层非住宅已代扣款810424.87元，第28层、第29层代扣税款60143.733元，故城建公司应返还正方园公司税款：810424.87元＋60143.733元＝870568.6元。
（八）正方园公司已交纳信报箱费用9600元、空置房屋物业管理费266704.9元，物业管理开办费63956.55元，上述费用应按双方在3号房中享有面积比例分担，城建公司应承担50835.06元。
综合上述（一）至（八）项，城建公司应支付正方园公司：870568.6－（1532882.53－1100937.76）＋50835.06＝489458.89元。
因映二小区容积率增加，城建公司补缴了土地出让金4689196元。审核城建公司之前所交二次土地出让金400万、3491890元，总计7491890元，与项目申报时的地块批租费771.189万元尚能相附，因此，补缴的4689196元出让金应认定为扩大规划建造面积及容积率提升后增加的土地成本。该款系从容积率4.8增加到容积率5.66所需补交的土地出让金，其中相应面积从45000㎡增至54755㎡，故增加的9755㎡建筑面积对应支出4689196元土地出让金。正方园公司享有3号房超出13000㎡的4257.84㎡，须按比例分摊因增容而交纳的土地出让金，即4689196×4257.84／（54755-45000）㎡，即2046729.5元。故正方园公司应支付城建公司土地出让金2046729.5元。
关于城建公司要求正方园公司承担3号房地下室增加造价的请求。协议书第三条约定：城建公司付给正方园公司施工工程款1600万元，另加所建地下室工程造价，该工程款冲抵正方园公司应付城建公司的费用（1950万元）。按此理解，协议书规划建造的地下室工程造价约350万，现3号房地下室工程造价经审计增加至5615496元，原因在于3号房面积增加、楼体工程增加后相应的地下室工程增加，该地下室应为3号房地面以上面积的附属设��，地下室增加的造价对应的是3号房增建面积7290.19㎡，因正方园公司取得3号房17257.84㎡中4257.84平方，故承担的地下室造价为：（5615496元-3500000元）×4257.84㎡／7290.19㎡=1235556.75元。
关于城建公司要求正方园公司承担桩基费用的请求，本院认为，容积率增加导致每幢建筑体长、宽、高度均增加，相应的桩基成本确会增加。协议书约定部分即29000㎡（协议书1号房、3号房）桩基费用由城建公司承担，现小区容积率大幅提升，施工面积增加，因此桩基成本也随之增加。但城建公司主张的桩基费用未得到正方园公司确认，也未经审计确认，故本案中暂不予处理，城建公司可另案主张。
城建公司还应支付3号房中归其所有的3031.32平方的建造成本。双方诉讼中对3号房的全部造价未达成一致意见，考虑到3号房及4号房均系正方园公司同期建造，本院确认3号房土建���价参照4号房造价1096.35元每平方计算，3号房除土建外的其它各项工程的造价为水电工程165元每平方、消防工程55元每平方、电梯95元每平方（水电、消防、电梯造价参考仲裁时正方园公司对3号房详细造价的报价），装饰工程186.6元每平方（依据正方园公司提供的装饰工程结算表：3786656元／20290.19㎡）、核减电梯工程超出的部分，电梯成本按42.98元／㎡（872000元／20290.19㎡）结算，依上调整则3号房的全部造价为1546元／㎡。城建公司就其享有处置权的3031.32平方的房屋，应向正方园公司支付造价成本4686420.70元。
因此，涉及正方园公司的诉讼主张，城建公司应支付正方园公司审计工程款39456329元，扣除城建公司已付的4050000元工程款，城建公司尚需支付35406329元。
涉及城建公司的诉讼主张：城建公司应当享有3号房中3031.32平方的售房款17487532.17元，加上城���公司应收取的正方园公司在3号房中享有面积的楼面价25886760（17257.84×1500）元，加上正方园公司应支付给城建公司的新增土地出让金2046729.5元和地下室增加造价1235556.75元，扣除其应支付的房屋造价成本4686420.70元，扣除前期正方园公司已支付的5000000元，扣除城建公司应当返还的扣款489458.89元，正方园公司还应返还城建公司36480698.81元。
因此，上述两项相抵，正方园公司还应支付城建公司1074369.81元，该款性质尚属房款。正方园公司占用城建公司房款应偿付逾期付款利息。因城建公司于仲裁时反申请要求正方园公司返还房款，故城建公司主张自2007年7月1日起算正方园公司占用房款的逾期付款利息无充分理由，本院调整至城建公司反申请时间即2007年8月22日起计算逾期付款利息。正方园公司逾期支付房款的利息应当按照中国人民银行同期同类贷款利率进行计算。
综上所述，正方园公司的工程款诉请及城建公司的房款诉请均有一定事实依据，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国民法','2018-10-09
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国家机关或者金融、电信、交通、教育、医疗等单位的工作人员，违反国家规定，将本单位在履行职责或者提供服务过程中获得的公民个人信息，出售或者非法提供给他人，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
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罚金在判决指定的期限内一次或者分期缴纳。期满不缴纳的，强制缴纳。对于不能全部缴纳罚金的，人民法院在任何时候发现被执行人有可以执行的财产，应当随时追缴。如果由于遭遇不能抗拒的灾祸缴纳确实有困难的，可以酌情减少或者免除。
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