温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）温鹿民初字第1747号
原告：王成建某某。
74位原告委托代理人：潘某某。
被告：温州市××大厦业主委员会，住所地：温州市×
×大厦××楼。
负责人：吴甲。
委托代理人：李某。
第三人：温州××物业管理有限公司，住所地：温州市
鹿城区××路××山谷商住楼××室。
委托代理人：陈某某。
委托代理人：黄甲。
原告王成建某某为与被告温州市××大厦业主委员会业
主撤销权纠纷一案，于2009年7月3日向本院起诉，本院受理后
，依法组成合议庭，先后于2009年9月14日、2010年3月11日公
开开庭进行了审理。原告王成建某某的委托代理人潘某某、被
告温州市××大厦业主委员会的委托代理人李某、第三人温州
××物业管理有限公司的委托代理人陈某某和黄甲到庭参加诉
讼。本案现已审理终结。
原告王成建某某诉称：原告系温州市鹿城区东方某某部
分业主。2005年12月11日，被告温州市××大厦业主委员会在
大部分业主反对的情况下与第三人温州××物业管理有限公司签订了物业管理委托合同，东方某某总业主在选聘物业公司时
，存在总票数少了四十多票、废票计成赞成票、选票签名人与
产权人笔迹完全不同等问题，实际有效票为157张，远未达到
全体业主444票的三分之二即296票以上的要求。被告的选举同
样也存在上述弄虚作假的行为，其资格也是非法的。且被告与
第三人签订了物业管理委托合同后，亦未将合同内容向业主公
示。综上，为维护原告等业主的合法权益，故请求法院确认被
告于2005年12月11日和第三人签订的物业管理委托合同的行为
无效。
为证明诉称事实，原告方向本院提交了如下证据：
1.身份证、房屋产权证、营业执照、土地使用权证，证
明原告的主体资格及为东方某某业主的事实。
2.业主委员会备案证明，证明被告的主体资格。
3.《物业管理委托合同》，证明被告与物业公司签订物
业管理委托合同的事实。
4.物业管理公司聘用表决名单，证明被告违法签订物业
管理委托合同。
5.民事裁定书，证明行使撤销权纠纷之一以上业主。
6.物业票权属数说明，证明东方某某票数总数。
被告温州市××大厦业主委员会辩称：诉争管某某同是
第三人与被告签订，由法院对合同的合法性进行确认。
被告温州市××大厦业主委员会未在规定期限内向本院
提交证据。
第三人温州××物业管理有限公司述称：原告诉请没有事实和法律依据，法院要求原告提供主体资格手续，但原告至
今未提供，因此，原告主体不适格，即使庭审时提交，也超过
举证期限。原告起诉的投票数达仅为102票，达不到总票数444
票的二分之一的法定标准。原告主张被告未达到三分之二的投
票数就签订了物业管理服务合同，系原告主观臆断，资料表明
总票数412票，通过票326票，已超过法律所规定的二分之一的
规定。而且第三届业主委员会是房管部门依法审核、登记成立
的，主体是完全合法的，不存在主体资格非法的情形，更不存
在弄虚作假的情形。同时，业主委员会与业主的纠纷是内部矛
盾，不能对抗第三人，原告至今也无法证明第三届业主委员会
与第三人存在勾结侵害业主利益的行为，更不存在所谓的显失
公平的情形。第三人与被告签订的物业管某某同是善意的，依
法有效。此外，选聘物业公司表决时，第三人并不在场，业主
委员会本身在签订合同就代表业主的合法利益。因此，请求法
院驳回原告的诉讼请求。
为证明述称事实，第三人向本院提交了如下证据：
1.营业执照。
2.资质证明。
第1、2项证据证明第三人身份和资质。
3.业主委员会备案说明，证明第三届业委会系合法成立
。
4.《民事裁定书［（2008）温鹿民初第95号］》，证明
本案系吴甲操纵的虚假诉讼，当时只有吴甲与蒋某某2人起诉
确认物业服务合同无效，企图损害第三人利益。5.《民事诉状［（2009）温鹿民初第2302号］》，证明
本案系吴甲操纵的虚假诉讼。
6.非真实起诉业主名单，证明有部分非真实起诉情况的
发生。
7.《物业管理委托合同》，证明物业服务合同自愿、合
法成立。
8.《仲裁裁决书［（2007）温仲裁字第157号］》，证明
物业服务合同合法有效。
9.《民事裁定书［（2007）温鹿民一初第91号］》，证
明物业服务合同合法有效。
10.物业公司续聘表决情况。
11.东方某某关于对物业管理公司聘用问题表决名单，证
明关于第三人的续聘表决情况。
原告、第三人提供的证据，经庭审质证，本院认证如下
：
1.原告方提供第1项证据，被告认为其真实性有待法院核
实，第三人则对其真实性、合法性、关联性均有异议。本院认
为，原告方提供的该项证据均为复印件，对此，经原告方代理
人的确认及本院核实，原告代理人对原告林守涨、周甲、姜某
某身份未予确认，原告章某某、黄乙、林甲、李某某、范某某
、薛某某未提供其为东方某某业主的相应证明，原告黄丙、温
州市洁宇电源设备有限公司的东方某某房产已转移给他人，除
上述原告外的其他原告，其身份情况的证据，因与本案具有关
联性，本院予以确认。2.原告方提供第2、3项证据，被告及第三人无异议，具
有真实性，对待证事实具有证明力，且与本案具有关联性，本
院予以确认。
3.原告方提供的第4项证据，被告对其真实性有异议，并
对证明内容不知情；第三人对其真实性、合法性均有异议。本
院认为，被告作为东方某某的业主委员会应当保留业主大会的
表决材料，对于决议是否经法定数量业主同意的举证责任在被
告，现被告对原告方提供的该项材料的真实性予以否认，同时
又未举证证明选聘第三人参与物业管理的证据，因此，该项证
据在现有状况下真伪不明，本院不予确认。
4.原告方提供的第5项证据，被告对其真实性、合法性、
关联性均无异议；第三人对其真实性无异议，但主张行使撤销
权应经二分之一以上业主提出。本院认为，该份裁定已经生效
，具有真实性，对待证事实具有证明力，且与本案具有关联性
，本院予以确认。
5.原告方提供的第6项证据，被告认为由法院予以认定；
第三人对其真实性有异议，并主张东方某某备案的投票权数是
412票。本院认为，对物业业主的投票权数的说明和确定，并
非物业管理公司的职能范围，因此，东方某某物业管理公司出
具的说明不具有法律效力，本院不予确认。
6.第三人提供的第1、2项证据，原、被告对其真实性、
合法性、关联性均无异议，具有真实性，对待证事实具有证明
力，且与本案具有关联性，本院予以确认。
7.第三人提供的第3项证据，原告对其真实性无异议，但对证明内容有异议；被告对其真实性、合法性、关联性均无异
议。本院认为，该项证据系温州市房产管理局鹿城分局出具，
具有真实性，可证明东方某某业主委员会成立的事实，且与本
案具有关联性，本院予以确认。
8.第三人提供的第4、5项证据，原告对其真实性无异议
，但对证明内容及关联性有异议；被告对其真实性无异议，但
对关联性有异议。本院认为，其他业主的诉讼与本案众原告的
诉讼并不具有直接的关联性，且其他业主已以撤诉了结案件，
因此，本院对上述证据不予确认。
9.第三人提供的第6项证据，原、被告对其真实性均有异
议。本院认为，原告撤回起诉，应直接向本院提出，而该项证
据系第三人提供，不符合法定程序要求，因此，本院不予确认
。
10.第三人提供的第7项证据，原告对其真实性无异议，
但主张其为无效；被告对其真实性无异议，但主张与本案不具
有关联性。本院认为，该项证据系被告与第三人所签订，可证
明双方约定物业服务的权利义务，与本案具有关联性，本院予
以确认。
11.第三人提供的第8、9项证据，原告对其真实性无异议
，但对关联性有异议；被告对其真实性、合法性、关联性均无
异议。本院认为，上述证据系温州仲裁委员会与温州市中级人
民法院根据申请作出，符合法律程序，可证明第三人与东方某
某业主关于某某费发生纠纷的事实，且该事实与本案具有关联
性，本院予以确认。12.第三人提供的第10、11项证据，原告对其真实性无异
议，但主张续聘的程序是违法的；被告对其真实性无法进行确
认。本院认为，上述证据系东方某某业主委员会筹备组出具给
第三人，具有真实性，可证明第三人与被告签订物业管某某同
前，被告已组织业主进行投票的事实，而该事实与本案具有关
联性，本院予以确认。
根据上述证据及当事人的陈述，本院查明案件事实如下
：
第三人温州××物业管理有限公司于1998年7月20日与被
告东方某某业主委员会签订《物业管理委托合同》后，进驻温
州市鹿城区东方某某进行物业管理服务活动。2005年6月24日
晚，被告召集业主召开业主大会，就是否续聘物业公司等事宜
进行表决，其结果是续聘物业公司319票，解聘31票。2005年1
2月11日，被告与第三人签订管理期限为2005年12月1日至2008
年6月24日止的《物业管理委托合同》。合同签订后，第三人
继续在东方某某从事物业管理服务活动。期间，因个别业主未
缴纳物业管理服务费，第三人申请温州仲裁委员会进行仲裁。
2008年9月，第三人退出东方某某的物业管理。此后，原告王
成建、林乙怀、曹叶、周乙、吴乙、潘某蓉、朱某某、杜某某
、张某某向本院提起诉讼，要求确认被告与第三人于2005年12
月11日签订的《物业管理委托合同》违法；本院经审理后，以
王成建、林乙怀、曹叶、周乙、吴乙、潘某蓉、朱某某、杜某
某、张某某不具备原告资格为由驳回其起诉。原告王成建、林
乙怀、曹叶、周乙、吴乙、潘某蓉、朱某某、杜某某、张某某不服上诉至温州市中级人民法院，该院经审理后维持原裁定。
本院认为：原告方要求确认合同无效的请求权基础是《
中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项违反法律、行
政法规的强制性规定。针对法律、行政法规的强制规定，原告
方又指引了《中华人民共和国物权法》第七十八条和《物业管
理条例》第十二条的规定，但上述法律和行政法规仅规定了受
侵害的业主对业主大会或者业主委员会作出的侵害业主合法权
益的决定撤销请求权，而未明确规定业主大会或者业主委员会
与他人签订协议在何种情形下无效，因此，原告方要求确认被
告与第三人签订的《物业管理委托合同》无效无法律依据，本
院对原告方的诉请不予支持。此外，因原告林守涨、周甲、姜
某某、章某某、黄乙、林甲、李某某、范某某、薛某某、黄丙
、温州市洁宇电源设备有限公司未到庭核对身份或未能提供其
系东方某某业主的证据，其提起诉讼不符合法律规定，本院予
以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、
第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第七十八
条，《物业管理条例》第十二条，最高人民法院《关于适用＜
中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条，最
高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的
解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一
百零八条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规
定》第二条的规定，判决如下：
一、驳回原告林守涨、周甲、姜某某、章某某、黄乙、
林甲、李某某、范某某、薛某某、黄丙、温州市洁宇电源设备有限公司的起诉。
二、驳回除原告林守涨、周甲、姜某某、章某某、黄乙
、林甲、李某某、范某某、薛某某、黄丙、温州市洁宇电源设
备有限公司外其余63位原告的诉讼请求。
案件受理费80元，由除原告林守涨、周甲、姜某某、章
某某、黄乙、林甲、李某某、范某某、薛某某、黄丙、温州市
洁宇电源设备有限公司外其余63位原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省温州市中级人民法院。
审 判 长 谢 斌
审 判 员 冯 梅
人民陪审员 白雯雯
二〇一〇年五月十七日
书 记 员 苏 影
原告名单：原告：王成建，男，1953年8月16日出生，汉族，住温州
市鹿城区东方某某2309室。
原告：林乙怀，女，1965年12月19日出生，汉族，住温
州市鹿城区东方某某709室。
原告：吴乙，男，1961年7月25日出生，汉族，住温州市
鹿城区东方某某1101室。
原告：杜某某，女，1957年3月2日出生，汉族，住温州
市鹿城区东方某某2004室。
原告：潘某蓉，女，1963年4月11日出生，汉族，住温州
市华电新都a幢806室。
原告：朱某某，女，1959年2月7日出生，汉族，住温州
市鹿城区东方某某604室。
原告：张某某，男，1968年7月31日出生，汉族，住温州
市鹿城区东方某某707室。
原告：周乙，女，1976年1月1日出生，汉族，住温州市
鹿城区东方某某1607室。
原告：朱承来，男，1977年8月22日出生，汉族，住温州
市县学前17号4幢301室。
原告：郑明珍，男，1971年9月5日出生，汉族，住温州
市金茂商厦c幢208室。
原告：赵海光，男，1952年6月10日出生，汉族，住温州
市银河大厦a幢4d室。
原告：舒秀华，女，1952年5月13日出生，汉族，住温州
市新利府花苑5幢303室。原告：丁建树，男，1954年3月25日出生，汉族，住温州
市鹿城大厦305室。
原告：张青云，男，1954年11月22日出生，汉族，住温
州市花柳塘90弄1号203室。
原告：方臣飞，男，1965年12月14日出生，汉族，住温
州市鹿城区东方某某807室。
原告：周寿良，男，1947年2月10日出生，汉族，住温州
市永中街道青龙北路133号。
原告：李玉莲，女，1954年10月1日出生，汉族，住温州
市水心竹组段11幢401室。
原告：王显彬，男，1943年10月13日出生，汉族，住温
州市府前巷6号310室。
原告：陈国胜，男，1953年3月12日出生，汉族，住温州
市鹿城区东方某某一层71号。
原告：陈雷鸣，男，1965年10月2日出生，汉族，住温州
市鹿城区东方某某1105室。
原告：潘爱秋，女，1962年9月9日出生，汉族，住温州
市底垟儿巷20弄5号。
原告：李伟，男，1983年6月20日出生，汉族，住温州市
鹿城区东方某某302室。
原告：叶贤微，女，1966年2月11日出生，汉族，住温州
市朝霞大楼b2幢706室。
原告：黄金埔，男，1978年4月12日出生，汉族，住温州
市十八家49弄54号1幢103室。原告：石燕来，女，1969年5月18日出生，汉族，住温州
市西城路21幢a605室。
原告：黄乙，男，1947年5月22日出生，汉族，住温州市
百里东路19－2号301室。
原告：朱乐味，女，1950年11月14日出生，汉族，住温
州市人民西路49幢406室。
原告：章翠苗，女，1970年4月15日出生，汉族，住温州
市鹿城区东方某某903室。
原告：胡建忠，男，1969年3月14日出生，汉族，住温州
市鹿城区东方某某907室。
原告：宋宏宇，男，1978年5月4日出生，汉族，住温州
市鹿城区东方某某908室。
原告：章某某，男，1974年8月10日出生，汉族，住温州
市鹿城区东方某某1006室。
原告：叶聪平，男，1975年4月27日出生，汉族，住温州
市瓯海区北林乡屿山村。
原告：王丹，男，1969年4月25日出生，汉族，住温州市
河通桥3－1号310室。
原告：金春莲，女，1964年9月30日出生，汉族，住温州
市鹿城区东方某某1204室。
原告：陈承业，男，1949年12月10日出生，汉族，住温
州市鹿城区东方某某1705室。
原告：方其兴，男，1964年7月12日出生，汉族，住温州
市鹿城区东方某某1709室。原告：叶俊，男，1983年8月11日出生，汉族，住温州市
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