江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0902民初7041号
原告:吴定书，男，1963年1月1日生，住盐城市亭湖区。
委托代理人：项德华，江苏元齐律师事务所律师。
被告：郑宗杨，男，1964年2月17日生，住盐城市盐都区。
被告盐城市先锋实业有限公司，住所地盐城市亭湖区黄海西路3号。
法定代表人郑宗杨，该公司董事长。
两被告共同委托代理人郑宗意（郑宗杨哥哥），男，盐城市先锋实业有限公司办公室主任，住盐城市。
原告吴定书与被告郑宗杨、盐城市先锋实业有限公司（以下简称先锋公司）民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月14日受理后，依法组成合议庭于2017年3月23日公开开庭进行了审理，原告吴定书的委托代理人项德华、被告郑宗杨、先锋公司的共同委托代理人郑宗意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴定书诉称：被告郑宗杨因经营需要多次向原告借款，其中2013年12月23日450万元，借期10个月，月息2.7%；2014年1月20日50万元，借期8个月，月息2.7%；2014年8月19日200万元，借期12个月，月息2.6%。被告先锋公司提供其开发的先锋大厦*、*、*、*号门面房及*、*、*号商铺为上述借款提供抵押，因该房产未领取房产证，先锋公司与原告签订了商品房买卖合同，将上述房屋网签至原告名下，为还款进行抵押担保。借款到期后，经原告多次催要，两被告仅偿还了部分利息，剩余本金一直未能还清。故诉请法院判令：1、被告郑宗杨偿还原告借款本金700万元及利息（从2015年3月1日至实际给付之日止，按月利率2%计算），违约金50万元；2、被告先锋公司为对上述还款承担连带偿还责任，原告对被告先锋公司的抵押物享有优先受偿权。
被告郑宗杨、先锋公司共同辩称：被告向原告借款700万元是事实，根据2016年5月31日的还款协议，对本金及利息作了说明，双方已结账，不存在继续结算利息的问题。
经审理查明：2013年12月23日，原告吴定书（××）与被告郑宗杨（借款人）、先锋公司（保证人）签订一份借款合同，约定：1、被告郑宗杨向原告借款450万元，借款期限自2013年12月27日起至2014年10月26日止，月息2.7%，按月结息，如借款到期不能归还，每延期一日支付逾期额千分之三的违约金，如未按约定的时间清偿利息，自欠息之日起，按月借款利息总金额每日1%支付违约金；2、保证担保的范围包括合同的借款本金、逾期利息及加倍支付延迟履行期间债务利息和诉讼费、律师费等实现债权的费用；保证人自愿提供连带责任保证，直至本息全部还清为止，保证人以其开发的先锋大厦一楼北楼门面从西向东*室、*室、*室抵押给××，如借款人不能按时还款逾期超过一个月，如××愿意则借款人无条件将抵押房产办理相关手续于××，抵偿价格不超过人民币2万元每平方米。同日，被告先锋公司与原告签订三份商品房买卖合同，将上述*室、*室、*室房产网签至原告名下。次日，被告郑宗杨向原告出具一份450万元的借条。
2014年1月20日，被告郑宗杨向原告出具一份借条，载明：“今借到吴定书人民币伍拾万元整（月息贰分柒，期限八个月，网签的门面房同时抵押）。”被告先锋公司作为担保人在该借条上盖章。当日，原告通过他人向被告郑宗杨转账50万元。
2014年8月19日，原告吴定书（××）与被告郑宗杨（借款人）、先锋公司（保证人）签订另一份借款合同，约定被告郑宗杨向原告借款200万元，借款期限自2014年8月19日起至2015年8月18日止，月息2.6%；被告先锋公司自愿以其开发的先锋大厦一楼北楼门面*室抵押给××。该合同其他约定同2013年12月23日原、被告三方签订的借款合同。同日，被告先锋公司与原告签订一份商品房买卖合同，将上述1015是房屋网签至原告名下。当月21日，被告郑宗杨、先锋公司向原告出具一份200万元的收据。
2014年12月23日，被告郑宗杨、先锋公司共同向原告出具一份承诺，载明“郑宗杨于2013年12月23日向吴定书借款伍佰万元整，约定于2014年10月26日归还，现由于资金周转困难，请求延期到2015年8月26日前归还。其他条款按原协议执行。”
2015年6月30日，被告郑宗杨向原告出具一份承诺书，载明：“因我资金周转困难，所欠吴定书借款本息，在2015年7月底结清，否则按协议办。”
2015年9月30日，被告先锋公司与原告签订三份商品房买卖合同，将先锋大厦*、*、*号商铺网签至原告名下。
2015年10月21日，原告与被告郑宗杨、先锋公司签订一份还款协议，确定截止2015年10月21日，累计结欠原告本金700万元及相应利息，协议约定：1、被告郑宗杨应当在2016年1月31日前归还350万元本金及到期利息，2016年4月15日前归还剩余350万元本金及到期利息；2、被告先锋公司将先锋大厦*、*、*号商铺网签至甲方名下，作为已到期借款利息的抵押担保；3、被告郑宗杨在2015年12月30日前还清截止2015年11月30日止的利息158.3万元，如按期还款，原告同意扣除10%的到期利息15.83万元，实际支付142.47万元；4、被告郑宗杨从2015年12月1日起应当按原借款合同，按时支付当月利息（每月18.7万元），不得再拖欠；5、被告郑宗杨应当严格按照该协议履行还款义务，如有一期不按协议约定还款，甲方有权立即终止本协议，届时，保证人、借款人应当无条件配合原告将已网签的*、*、*、*、*、*、*号商铺号房产证办理到甲方名下。
2015年12月14日，被告郑宗杨、先锋公司向原告出具一份承诺函，确认截止2015年12月8日，累计结欠原告本金700万元及相应利息。被告郑宗杨承诺：1、最迟在2016年2月1日前将截止2015年11月30日的利息158.3万元、2015年12月1日起至实际还款之日止产生的利息（18.7万元/月），一次性偿还给吴定书；最迟在2016年3月1日前将本金700万元偿还给吴定书，不得再拖欠；2、我保证严格按照约定履行还款义务，如有一期未能按期偿还，立即无条件将已网签给吴定书的*、*、*、*、*、*、*号商铺房产证办理到其名下，用于抵偿借款本息，办理房产证产生的相关费用按法律规定承担。被告先锋公司承诺：如郑宗杨不能在其承诺的时间向吴定书还款，本公司无条件将已网签给吴定书的房屋房产证办理到其名下。
2016年5月31日，原告吴定书（乙方）与被告郑宗杨（甲方）、先锋公司（丙方）签订一份还款协议，约定：1、甲、丙两方立即将已经网签给乙方的先锋大厦*、*、*、*、*、*、*号商铺，以20902.7元/平方米的价格，总价计860万元抵给乙方，用于抵偿甲方结欠乙方借款本金700万元及利息160万元；2、本协议签订后，甲、丙两方应当立即将上述房屋交付给乙方经营管理，乙方同意从2016年6月1日起将先锋大厦*、*、*、*号的门面房返租给丙方作售楼处使用，租期三年，第一年租金10万元，第二、三年租金15万元，租金每半年支付一次，先付后用，丙方承诺在2016年6月20日前支付2016年6月1日至11月30日的租金5万元，丙方如不能按期支付租金，本协议作废，三方仍按原借款协议履行；3本协议生效后六个月内，甲、丙两方如能够将*、*、*、*号房屋出售，甲方应当按抵债价支付给乙方，如在六个月内不能售出，则应当无条件将办理房产证所需手续交给乙方，并协助乙方办理产权登记手续，如逾期10天后无法将上述材料交付到位，或无法办理房产证，则该协议作废，仍按原借款合同履行，已缴租金抵扣所欠利息。该协议签订后，被告先锋公司向原告支付了5万元租金，后因上述商铺无法办理房产证，上述协议未能履行。原告遂诉至本院。
本案审理过程中，原告认可被告郑宗杨按约支付借款利息至2015年2月底，后于2015年7月份左右支付过10万元利息，并认可先锋公司支付的5万元租金用于冲抵借款利息。被告郑宗杨、先锋公司的代理人表示对利息的支付情况不清楚，但未在规定的期限内提供相反的证据推翻原告的陈述。
本案在审理过程中，依法组织调解，因双方分歧较大，致调解未果。
本院认为：原、被告签订的借款合同系双方真实意思表示，符合法律、行政法规的规定，应认定合法有效，对双方当事人均具有约束力。被告郑宗杨向原告借款后未能按约还款构成违约，应当承担相应的民事责任。借款约定的利率标准超出法律规定，现原告自愿调整为按月利率2%主张利息，符合法律规定，应予支持。被告先锋公司自愿为借款提供连带责任保证，原告在保证期内向保证人主张保证责任，应予支持。关于原告主张的对被告先锋公司网签给原告的房产享有优先受偿权的意见，因双方未办理抵押登记手续，原告的主张没有法律依据，依法不予支持。关于原告主张的逾期还款违约金50万元，因借款所产生的违约金、利息及其他费用的总和不得超过年利率24%，现原告已经按照月利率2%（年利率24%）主张借款利息，对该部分诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百二十一条第二款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款、第三十条之规定，判决如下：
一、被告郑宗杨应于本判决生效之日起十日内偿还原告吴定书借款700万元并支付利息（利息计算期间及标准：从2015年3月1日起至实际给付之日止，按月利率2%计算后扣除15万元）。
二、被告盐城市先锋实业有限公司对上述还款义务承担连带偿还责任。
三、驳回原告吴定书的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费90880元，由被告郑宗杨、盐城市先锋实业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 郝 燕
人民陪审员 张福桂
人民陪审员 胡月明
二〇一七年六月六日
书 记 员 瞿 艳
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。
自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
3、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，××请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求××返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
第三十条××与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，××可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。