广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017）粤06民终5119号
上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司南海丹灶支行，住所地广东省佛山市南海区丹灶镇商业大道20号，组织机构代码89378097-1。
负责人：吴镇禧，任行长。
委托诉讼代理人：杜鸣欣，广东至高律师事务所律师。
委托诉讼代理人：薛文彦，广东至高律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黎富初，男，汉族，1989年8月17日出生，住广东省佛山市南海区，
上诉人中国农业银行股份有限公司南海丹灶支行（以下简称农行丹灶支行）因与被上诉人黎富初金融借款合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初13297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案后,依法组成合议庭对本案进行了公开法庭调查。上诉人农行丹灶支行的委托诉讼代理人薛文彦到庭，被上诉人黎富初未到庭。本案现已审理终结。
农行丹灶支行上诉请求:1.维持原审判决第一项；二、撤销原审判决第二项，改判为农行丹灶支行对黎富初提供抵押的位于佛山市南海区丹灶镇云峰路1号山峰境花园尚景峰1座3103房处置所得款享有优先受偿权，并改判黎富初协助农行丹灶支行办理抵押房产的他项权证；三、判决黎富初承担本案全部诉讼费用。事实与理由：
一、农行丹灶支行与黎富初已经办理抵押权预登记，农行丹灶支行对涉案的位于佛山市南海区丹灶镇云峰路1号山峰境花园尚景峰1座3103房享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》笫二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”该房产于2015年3月27日办理了抵押权预登记，抵押权预告登记虽非正式抵押登记，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，赋予债权人对不动产享有优先权，并不违反物权公示要求。农行丹灶支行在取得案涉房屋抵押权预告登记证明后，即可排他性的对抗他人对案涉房屋的处分，有权对房屋处置所得款行使优先受偿权。
二、依照合同约定，黎富初有义务协助农行丹灶支行办理房地产他项权证。依据借款合同第三十三条第2款的约定，黎富初负有协助农行丹灶支行办理房地产他项权证的义务。综上所述，农行丹灶支行认为自身对涉案房产处置所得款享有优先受偿权既没有违反法律规定，也没有影响其他债权人利益，要求黎富初协助农行丹灶支行办理他项权证也是符合合同约定的，理应得到支持。
黎富初未作答辩。
农行丹灶支行向一审法院起诉请求：1.黎富初偿还贷款本金474539.05元及自2016年3月2日起计至实际清偿日的利息、罚息[利息、罚息暂计至2016年6月2日为6725.05元，以拖欠的贷款本金为基数自2016年6月3日起至诉讼法律文书送达黎富初之日的利息按合同约定的执行年利率（以现行五年以上期贷款基准利率下浮5%，即4.665%）计收，从诉讼法律文书送达之日起的罚息按合同约定的执行年利率4.665%上浮50%（即6.9825%）计收至清偿日止]，自2016年3月2日起计至实际清偿日的复利[复利暂计至2016年6月2日为54.24元，以拖欠的利息为基数自2016年6月3日起至诉讼法律文书送达之日的复利按合同约定的执行年利率（以现行五年以上期贷款基准利率下浮5%，即4.665%）计收，从诉讼法律文书送达之日起的复利按合同约定的执行年利率4.665%上浮50%（即6.9825%）计收至清偿日止]，若遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则自基准利率调整后的次年1月1日起按调整后的五年以上期贷款基准利率确定新的借款利率；2.农行丹灶支行对黎富初提供抵押的位于佛山市南海区丹灶镇云峰路1号山峰境花园尚景峰1座3103房房产（购房合同登记号码：20150303008402）处置所得款项在第2项及第5项债权范围内享有优先受偿权；3.黎富初按照合同的约定配合农行丹灶支行向房地产登记管理机构申请办理佛山市南海区丹灶镇云峰路1号山峰境花园尚景峰1座3103房的他项权证。本案的全部诉讼费用由黎富初承担。事实及理由：2015年3月17日，农行丹灶支行与黎富初签订编号为44020120150034799的《个人购房担保借款合同》，约定农行丹灶支行为黎富初提供购房贷款，金额为48万元，贷款期限为360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，借款利率按照借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮5%，如借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；如黎富初未按期偿还贷款本息，则从逾期之日起在原利率基础上上浮50%计收罚息，对不能按时支付的利息按约定计收复利。黎富初以其购买的位于广东省佛山市南海区丹灶镇云峰路1号山峰境花园尚景峰1座3103房房产为上述贷款提供抵押担保，担保范围包括贷款本金、利息、罚息、复利及实现债权的费用等。
2015年3月27日，农行丹灶支行及黎富初对上述提供抵押的房产在房管部门办理了预抵押登记，并取得相关证书。2015年4月2日，农行丹灶支行向黎富初发放贷款48万元，期限为2015年4月2日起至2045年4月1日止，扣款日为每月2日，执行利率为5.605%。根据合同约定，农行丹灶支行为实现债权和抵押权而应支付费用，包括但不限于诉讼费、律师费等均由黎富初承担，并属于抵押担保的范围。
自2016年2月起，黎富初未能按期足额还款，同时开发商已向其交付涉案房产。根据合同约定，农行丹灶支行有权要求黎富初提前偿还全部贷款本息及相关费用，并要求其按照合同的约定协助农行丹灶支行向房地产登记管理机构申请办理佛山市南海区丹灶镇云峰路1号山峰境花园尚景峰1座3103房的他项权证，且有权提前行使担保物权。法庭调查阶段，农行丹灶支行补充陈述，截止至2016年12月5日，黎富初尚欠借款本金473899.23元、利息16454.49元、罚息141.46元、复利399.82元，合计490895元。
一审法院经审理，对农行丹灶支行起诉所主张的上述事实予以确认。并查明，案涉《个人购房担保借款合同》的还款方式为等额本息还款法；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权。合同约定黎富初应协助农行丹灶支行配合自合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记；自合同购买房屋满足黎富初与售房人约定交付条件之日起360日内办妥房地产权属证书；自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。黎富初提供抵押的案涉房屋于2015年3月27日办理了预购商品房抵押权预告登记（粤房地预登佛预字第0200275667号），农行丹灶支行为预告登记权利人。诉讼中，农行丹灶支行确认该房屋至今未取得办理房屋所有权证。
黎富初自2016年3月2日起逾期还款。另查明，法院向黎富初公告送达本案起诉状等应诉材料届满日期为2016年11月5日。
一审法院认为，农行丹灶支行与黎富初签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。农行丹灶支行依约向黎富初履行了放贷义务，黎富初没有按期归还本息，已构成违约，农行丹灶支行有权要求黎富初提前还本付息，故农行丹灶支行主张黎富初归还尚欠的本金473899.23元，计至2016年12月5日的利息16454.49元、罚息141.46元、复利399.82元及以本金从2016年12月6日起至清偿日止按罚息利率即按中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮5%的基础上上浮50%计付的利息以及对应付未付利息按上述罚息利率计算复利，符合合同约定，亦未违反法律规定，一审法院予以支持。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”双各就约定用于抵押的房屋办理了抵押权预告登记，该预告登记的效力在于使买卖合同上的债权和抵押合同上的债权，具有对抗第三人的物权效力，但并不能取代所有权过户登记和抵押权登记。农行丹灶支行作为涉讼房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其仅享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉讼房屋办理抵押权登记的请求权，并非是对涉讼房屋享有现实抵押权，故农行丹灶支行有关对涉讼房屋优先受偿权的诉请，因与相关法律法规的规定不符，一审法院不予支持。因农行丹灶支行确认黎富初尚未取得房屋产权证书，办理抵押登记的条件尚未成就，因此，对农行丹灶支行关于办理房屋抵押登记的主张，一审法院不予支持。黎富初经合法传唤没有到庭，依法可作缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、黎富初应于判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金473899.23元，计至2016年12月5日的利息16454.49元、罚息141.46元、复利399.82元及以本金473899.23元从2016年12月6日起至清偿日止按罚息利率即中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮5%的基础上上浮50%计付的利息以及对未按时支付的利息按罚息利率计收的复利予农行丹灶支行；二、驳回农行丹灶支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费8519.78元，财产保全费2926.59元，合共11446.37元，由黎富初负担。
二审期间，当事人未提交新证据。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案为金融借款合同纠纷。二审期间的争议焦点是农行丹灶支行对涉案房产是否享有优先受偿权。根据已查明的事实，位于佛山市南海区丹灶镇云峰路1号山峰境花园尚景峰1座3103号的房产为黎富初向农行丹灶支行的借款提供担保并办理了抵押预告登记。抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。《中华人民共和国物权法》第二十条的规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，依照该规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记虽然具有一定的物权性质，但其所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，在仅办理了抵押权预告登记的情况下，农行丹灶支行请求确认其对涉诉房产享有优先受偿权无理。一审判决就此处理正确，本院依法予以维持。另因该房产尚未办理房产证，办理抵押登记的条件并未成就，故对农行丹灶支行关于由黎富初协助办理抵押房产的他项权证的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8663.42元，由上诉人中国农业银行股份有限公司南海丹灶支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈儒峰
审判员 刘 坤
审判员 何希红
二〇一七年八月八日
书记员 梁碧姬