陕西省安康市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕09民终235号
上诉人（一审被告）：陕西康界电器有限公司。住所地：陕西省安康市平利县城关镇陈家坝工业园区（租赁）。
法定代表人：周成建，公司经理。
委托诉讼代理人：袁善仓，陕西腾浩律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：平利县龙康商贸有限公司。住所地：陕西省安康市平利县城关镇陈家坝工业园区。
法定代表人：龙云庭，公司总经理。
委托诉讼代理人：汪林，陕西康利达律师事务所律师。
上诉人陕西康界电器有限公司（以下简称“康界公司”）因与被上诉人平利县龙康商贸有限公司（以下简称“龙康公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省平利县人民法院（2017）陕0926民初638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人康界公司的委托诉讼代理人袁善仓，被上诉人龙康公司的委托诉讼代理人汪林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
康界公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实与理由：1.一审未采纳康界公司提出的抗辩事实和理由是错误的。双方合同约定租赁期限为两年，但康界公司仅使用一年，第二年租赁房屋就升级改造，康界公司一直无法使用，因停产造成巨大损失，龙康公司应自行承担租赁费损失。康界公司已支付实际使用期间的租赁费200000元，龙康公司要求继续支付14个月房租是不成立的。康界公司己履行支付租金的义务，既不存在违约，也不存在拖欠租赁费的事实。2.合同期满，康界公司搬离时，龙康公司并没有向康界公司主张租赁费，原因是龙康公司因为自己长达一年整改，造成租赁房屋不能使用，自认不能收取租赁费，所以在康界公司搬离时才没有提出任何异议。3.一审判决康界公司给龙康公司支付233000元租赁费没有事实依据。因龙康公司违约，导致房屋租赁合同不能完全履行，其应自行承担损失。另外，一审还判决康界公司支付违约金也是不正确的，请求二审予以撤销。
龙康公司答辩称，1.龙康公司租赁给康界公司的是普通厂房及2700㎡的场地，康界公司使用一年后，因其自身原因而停产。其辩称龙康公司改造厂房一年纯属不实之词。本案所租赁的普通厂房是钢架结构的轻钢厂房，即使新建也最多两个月时间。2.一审庭审中，康界公司未提供任何证据证明其辩解观点，一审法院不采纳其辩解意见，合理合法。3.一审依据合同约定、法律规定及实际情况，酌情判定违约金有充足的事实及法律依据。请求驳回上诉，维持原判。
龙康公司向一审法院起诉请求：1.责令康界公司给付拖欠的租赁费233000元；2.责令康界公司赔付违约金100000元。
一审法院认定事实：2014年2月20日，龙康公司与康界公司签订了《厂房租赁合同》，双方约定康界公司租用龙康公司所有的位于平利县陈家坝工业园区内2700m2普通厂房用于电器生产，租期自2014年2月20日至2016年2月19日，年租金为200000元，第一年租金于签订之日起十日内一次性付清，第二年租金于第一年度届满后十日内付清；双方还约定租赁期间龙康公司不得以任何理由收回厂房，或以其它事由影响康界公司正常使用厂房和空场地。如一方违约，须向对方支付违约金100000元，并承担由此造成的经济损失。合同签订当日，龙康公司将约定的厂房交于康界公司使用，康界公司并未在约定的时间内支付租赁费。2015年2月6日，平利县财政局将应付给康界公司的扶持资金200000元支付给龙康公司抵作一年的租赁费，后康界公司再未支付租赁费。2016年5月1日，龙康公司将厂房收回。
一审法院认为，龙康公司与康界公司签订的《厂房租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，也不损害国家、集体和他人的合法权益，该合同依法成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。龙康公司已按期将租赁物交于康界公司使用，即按照合同约定履行了义务，康界公司理应按时向龙康公司支付租金，故龙康公司要求康界公司支付拖欠租赁费的请求，予以支持；双方签订的租期为两年，期满后康界公司未将厂房交回龙康公司，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故租赁期限应计算至康界公司将厂房交于龙康公司之日，即2016年5月1日。因康界公司未按时支付租赁费，其应当承担相应的违约责任；康界公司提出因龙康公司改造厂房导致其拖欠租赁费，故不应当承担违约责任的辩解意见，但其未提供证据证实龙康公司在其租期内对厂房有升级改造的行为，且影响了租赁物的使用，故其辩解意见，不予采纳；龙康公司要求康界公司承担100000元违约金，从双方履行合同的情况来看，康界公司自签订租赁合同后一直未按时支付租金，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，本案中龙康公司可在康界公司未按时支付租金时便解除合同，提前收回租赁物，避免损失的扩大，但龙康公司怠于行使自己的权利，对损失的造成有一定责任，且龙康公司也没有其他直接损失，故康界公司应承担的违约金，可适当减少。结合案情，康界公司应当承担所欠租金10%的违约责任，以此小惩大诫。综上所述，康界公司应支付龙康公司租赁费233000元，并承担违约金23300元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、由康界公司给付龙康公司拖欠的租赁费233000元及违约金23300元，限判决生效后十日内履行；二、驳回龙康公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6295元，减半收取3147.50元，由龙康公司负担747.50元，由康界公司负担2400元。
二审中，康界公司向本院提交以下两组证据：1.陕西省平利县人民法院（2016）陕0926民初613号民事判决书、陕西省安康市中级人民法院（2017）陕09民终299号民事判决书，用以证明龙康公司交付的厂房从2015年11月1日之后不能正常使用，造成的该部分租金损失应由龙康公司自行承担；2.证人ＸＸＸ出庭作证证言，用以证明在ＸＸＸ负责康界公司生产时，由于龙康公司改造厂房导致康界公司不能正常生产。龙康公司的质证意见为：1.康界公司提交的系凯瑞斯公司与龙康公司之间租赁合同纠纷案件的判决书，与本案争议事实没有关联性；2.ＸＸＸ的证言不属于二审新证据，其本人是康界公司的股东，与康界公司有利益关系，其证言内容系听他人陈述的事实，且无其他证据印证，故不应采信。本院经审查认为，康界公司提交的两份判决书与本案争议事实无关联性，故不予采信；其证人ＸＸＸ与康界公司有利害关系，且出庭作证的证言无其他证据印证，亦不予采信。
龙康公司未提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，双方当事人二审争议的焦点为：康界公司应否支付龙康公司租金233000元及违约金23300元。
本案中，龙康公司与康界公司签订的《厂房租赁合同》合法有效且已实际履行，康界公司应按合同约定向龙康公司支付租金。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。康界公司与龙康公司约定的租赁期限为两年，租赁期限届满后，康界公司未及时向龙康公司返还租赁物，龙康公司于2016年5月1日收回租赁物。根据上述规定，康界公司向龙康公司支付的租赁费应计算至康界公司实际交回租赁物时止，故一审认定康界公司应支付龙康公司的租赁费为233000元，并无不妥。康界公司上诉称，其因龙康公司维修厂房未正常使用期间，不支付租金的上诉理由，因无充足证据证实该主张，本院不予支持。康界公司承租龙康公司房屋后，未按合同约定的时间支付租赁费，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。一审结合本案实际情况，酌情确定由康界公司按照所拖欠租赁费的10%承担违约责任，亦无不妥。综上，康界公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6295元，由上诉人陕西康界电器有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 波
审判员 张 燕
审判员 刘慧琴
二〇一八年四月三日
书记员 蔡 欣