广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤1972民初5813号
原告：东莞市万科物业服务有限公司。住所地：广东省东莞市莞城区东城南路东升大厦**楼。组织机构代码为77307550-6。
法定代表人：向云，该公司经理。
委托代理人：莫士杰，该公司员工。
被告：曹璁，男，汉族，1985年12月23日出生，住广东省东莞市莞城区。
原告东莞市万科物业服务有限公司诉被告曹璁物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案受理后，依法由代理审判员黄方圆适用简易程序独任审判，于2016年7月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人莫士杰到庭参加了诉讼,被告曹璁经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东莞市万科物业服务有限公司诉称：2013年12月4日，被告与东莞市万科阳光房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了东莞市大岭山镇连平社区连马路万科·麓湖花园167栋101号独栋别墅，房屋建筑面积为556.95平方米。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当于2014年1月31日前将经验收合格的该房屋向买受人予以交付。第十一条约定：在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房款外，出卖人应以《商品房交付使用通知书》的形式按合同约定的地址通知买受人办理交付使用手续，买受人不按要求办理交付手续的，以该通知书规定日期为交付使用的时间。商品房毁损、灭失的风险自此由买受人承担。相关的物业服务费用同时亦于该日期起，由买受人向商品房所在小区的物业管理公司交付。2010年9月9日，原告与东莞市万科阳光房地产有限公司签订《物业管理委托合同》及其《前期物业服务合同》(附件)。2015年6月1日，原告与万科·麓湖花园第一届业主委员会签订了《物业服务合同》及其（附件）。两份物业服务合同中均约定：物业管理服务费收费标准为：独栋别墅4.3元/月/平方米。上述两份物业服务合同均约定了物业服务费的支付时间及逾期支付的违约责任。《广东省物业管理条例》第四十一条规定，物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。根据上述法律法规的规定及合同的约定，案涉房屋的物业服务费自2014年2月1日起开始由被告承担。被告从2014年2月至今未按约定缴纳物业服务费用。为了维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.被告支付原告自2014年2月1日开始至2016年3月31日止的物业服务费62267.14元；2.被告支付原告自2014年2月1日开始至实际给付之日止的逾期付款违约金，暂计至2016年3月31日为21413.91元；3.被告承担本案诉讼费用。原告明确第2项诉讼请求的违约金分两部分计算，第一部分是逾期支付2014年2月1日至2015年5月31日的物业服务费的违约金，自每月15日按日利率千分之一计算至2015年5月31日，自2015年6月1日起按每日万分之五计至付清之日止；第二部分是逾期支付2015年6月1日后的物业服务费的违约金，自每月25日按照每日万分之五计至付清之日。
被告曹璁没有提出答辩意见、证据及质证意见。
经审理查明：2010年9月9日，原告与东莞市万科阳光房地产有限公司签订《前期物业服务合同》（附件），约定：东莞市万科阳光房地产有限公司委托原告对“万科.麓湖花园”实行物业管理；合同期限自首套物业交付之日起经过三年止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，独栋别墅为4.3元/月/平方米；业主应自东莞市万科阳光房地产有限公司交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前按月向原告交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之一向原告支付违约金。2013年12月4日，被告作为买受人与出卖人东莞市万科阳光房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了东莞市大岭山镇连平社区连马路万科?麓湖花园167栋101号房，建筑面积为556.95平方米。《商品房买卖合同》附件五载明被告确认东莞市万科阳光房地产有限公司已经在本房地产项目销售现场将出卖人与原告签署的《物业管理委托合同》、《业主临时管理规约》全部条款及内容向被告展示，被告承诺已详细阅读并理解《业主临时管理规约》和《物业管理委托合同》的全部条款及内容，被告同意接受并遵守该《业主临时管理规约》和《物业管理委托合同》的全部权利和义务约定。东莞市万科阳光房地产有限公司于2014年1月17日向被告邮寄《商品房交付使用通知书》，通知被告于2014年1月31日办理商品房交付手续。原告主张被告在签订《商品房买卖合同》时已经清楚并同意《前期物业服务合同》的内容。
2015年6月1日，东莞市大岭山镇万科麓湖花园第一届业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，约定东莞市大岭山镇万科麓湖花园第一届业主委员会选聘原告对“万科·麓湖花园”实施物业管理服务事宜，合同期限自2015年6月起至2019年12月28日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，独栋别墅为4.3元/月/平方米；物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收。上述合同附件第十七条约定：业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月25日前向原告交纳下期的物业服务费，在所交月份及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向原告支付违约金；因物业买受人原因未按约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自约定的交付之日起交纳。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《商品房交付使用通知书》、邮寄回执、《前期物业服务合同》（附件）、《物业服务合同》（附件）以及当事人的陈述附卷为证。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对原告的陈述及证据进行抗辩和质证的权利。在被告放弃抗辩、举证及质证的权利的情况下，原告提供的证据有原件以供核对，本院对其真实性予以采信。被告在《商品房买卖合同》中承诺已详细阅读并理解《物业管理委托合同》的全部条款及内容，同意接受并遵守《物业管理委托合同》的全部权利和义务约定，故在被告或小区业委会与物业公司签订新的物业服务合同之前，原告根据《物业管理委托合同》与东莞市万科阳光房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》对作为小区业主的被告具有法律约束力。东莞市大岭山镇万科麓湖花园第一届业主委员会与原告签订的《物业服务合同》（附件）没有违反法律的强制性规定，同样对被告具有法律约束力。《前期物业服务合同》和《物业服务合同》均约定物业服务收费标准为4.3元/月/平方米，案涉房屋的建筑面积为556.95平方米，故被告每月应向原告支付的物业服务费为2394.89元（4.3元/月/平方米×556.95平方米）。被告没有依约支付物业服务费，其应按约定支付物业服务费及逾期付款违约金。结合上述物业服务合同的约定，2015年5月31日前的物业服务费应于每月15日缴纳，次月首日或之后交付视为逾期，故被告逾期支付2014年2月至2015年5月期间的物业服务费的违约金应分别自次月1日起算，且2015年5月31日前按日利率千分之一计算，2015年6月1日起按日利率万分之五计算。原告自每月15日起算逾期交付2014年2月至2015年5月期间的物业服务费的违约金，本院对其超出物业服务合同约定的部分不予支持。原告要求被告按照每月25日缴交2015年6月之后的物业服务费，没有超出双方的约定，本院予以确认。结合原告的主张，被告逾期交付2015年6月之后的物业服务费的逾期违约金应自每月26日起算。违约金的计算标准详见下表：
月份
物业费（元/月）
违约金起算日期
违约金截止
违约天数
违约金比例
违约金（元）
日期
2014年2月
2394.89
2014-3-1
2015-5-31
457
0.10%
1094.46
2394.89
2015-6-1
2016-3-25
299
0.05%
358.04
2014年3月
2394.89
2014-4-1
2015-5-31
426
0.10%
1020.22
2394.89
2015-6-1
2016-3-25
299
0.05%
358.04
2014年4月
2394.89
2014-5-1
2015-5-31
396
0.10%
948.38
2394.89
2015-6-1
2016-3-25
299
0.05%
358.04
2014年5月
2394.89
2014-6-1
2015-5-31
365
0.10%
874.13
2394.89
2015-6-1
2016-3-25
299
0.05%
358.04
2014年6月
2394.89
2014-7-1
2015-5-31
335
0.10%
802.29
2394.89
2015-6-1
2016-3-25
299
0.05%
358.04
2014年7月
2394.89
2014-8-1
2015-5-31
304
0.10%
728.05
2394.89
2015-6-1
2016-3-25
299
0.05%
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