江苏省镇江市润州区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏1111民初3314号
原告：兴业银行股份有限公司镇江分行，住所地镇江市中山西路102号，统一社会信用代码91321100060243880D。
负责人：李贵标，该分行行长。
委托诉讼代理人：曹冬，江苏朱方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐璐，江苏朱方律师事务所实习律师。
被告：吴文霞，女，汉族，1981年12月10日生，住丹阳市。
被告：蔡国伟，男，汉族，1974年12月15日生，住丹阳市。
被告：丹阳市界牌宏森新农村房地产开发有限公司，住所地丹阳市界牌镇界牌新村，组织机构代码79536573-1。
法定代表人：袁立成。
原告兴业银行股份有限公司镇江分行（以下简称“兴业银行镇江分行”）与被告吴文霞、蔡国伟、丹阳市界牌宏森新农村房地产开发有限公司（以下简称“界牌宏森开发公司”）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，由沈红卫独任审判，公开开庭进行了审理。原告兴业银行镇江分行的委托代理人曹冬、徐璐到庭参加诉讼，被告吴文霞、蔡国伟、界牌宏森开发公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告兴业银行镇江分行诉称：2015年11月5日，原告与被告吴文霞、蔡国伟签订《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，合同约定：被告吴文霞、蔡国伟因购买房屋所需向原告借款300万元，借期2015年11月5日至2040年11月5日，执行浮动利率，按等额本息偿还借款本息。逾期利率为借款利率上浮50%。同日，原告依约支付上述300万元贷款。合同约定被告吴文霞、蔡国伟以其位于丹阳市界牌新村××号的自有房产抵押给原告。被告界牌宏森开发公司为担保被告吴文霞、蔡国伟的债务承担连带保证责任。担保范围包括全部债务及利息、复利、违约金、损害赔偿金、律师费等债权人实现债权的费用。贷款发放后，被告吴文霞、蔡国伟在贷款期间未能按时归还本息，被告界牌宏森开发公司亦未按约承担连带保证责任的义务，遂请求上述被告立即偿还本金、利息、罚息以及原告实现债权所支出的费用等，故诉至法院，请求判令：1、被告吴文霞、蔡国伟立即偿还贷款本金2921354.81元，利息53544.48元（含罚息、复利）（利息暂计算至2017年7月19日，2017年7月20日至实际还清之日的利息按借款合同的约定继续计算）。2、被告吴文霞、蔡国伟承担原告实现债权的律师费用12万元。3、如被告吴文霞、蔡国伟不能偿还上述债务，请求对被告吴文霞、蔡国伟位于丹阳市界牌新村××号的抵押物进行拍卖和变卖，以所得价款优先偿还全部债务。4、被告界牌宏森开发公司对被告吴文霞、蔡国伟贷款产生的所有债务承担连带保证责任。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：
1、《个人购房抵押（保证）借款合同》一份；
2、借款借据一份；
3、本息清单一份；
4、委托代理合同和律师费发票。
被告吴文霞、蔡国伟、界牌宏森开发公司未答辩。
经审理查明：2015年11月5日，原告与被告吴文霞、蔡国伟、界牌宏森开发公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，约定：被告吴文霞、蔡国伟向原告借款300万元，用于购买丹阳市界牌新村××号房屋。借款期限自2015年11月5日至2040年11月5日。借款利率按央行人民币贷款基准利率五年以上期限档次执行，借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%。自借款发放次月起每月18日及借款到期日为还款日。按等额本息偿还法偿还借款本息。被告吴文霞、蔡国伟未按合同约定偿还借款本息的，则原告有权提前要求债务人清偿到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。被告吴文霞、蔡国伟以其所购丹阳市界牌新村××号房屋为其向原告的上述借款提供抵押担保，抵押担保的范围包括但不限于贷款本金及利息（含罚息、复利）、违约金、赔偿金以及债务人应承担的费用（包括但不限于公告费、律师代理费、诉讼费、保全费、执行费等实现债权的费用）。被告界牌宏森开发公司为被告吴文霞、蔡国伟向原告的上述借款提供连带责任保证，保证范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债务人实现债权的费用等。保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年，如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。但对于在该日已到期的债务人的债务，以及该日之前发生保证人或/及债务人的违约而引起的合同项下债务的，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。2015年11月5日，原告向被告吴文霞、蔡国伟发放了借款。此后，被告吴文霞、蔡国伟未按期还本付息，且未办理其所购丹阳市界牌新村××号房屋的房屋所有权证和以原告为抵押权人的房屋抵押登记手续。截止2017年7月19日，被告吴文霞、蔡国伟结欠原告本金2921354.81元，利息（含罚息、复利）53544.48元。原告为处理本起纠纷，委托江苏朱方律师事务所律师诉讼，产生律师费12万元。现原告诉至本院，提出前列诉讼请求。
上述事实，有原告提供的个人购房抵押（保证）借款合同、借款借据、本息清单、委托代理合同和律师费发票及当事人陈述等予以证实。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告兴业银行镇江分行与被告吴文霞、蔡国伟之间属于借款合同关系，原告依约履行了发放贷款的义务，被告吴文霞、蔡国伟应当根据约定履行还本付息义务，被告吴文霞、蔡国伟未能按时还款，属违约行为，原告要求被告吴文霞、蔡国伟立即归还所欠借款本息，符合合同约定，本院予以支持。被告界牌宏森开发公司为被告吴文霞、蔡国伟向原告的上述借款提供连带责任担保，故原告要求被告界牌宏森开发公司对被告吴文霞、蔡国伟的上述债务承担连带保证责任，符合合同约定及法律规定，本院应予支持。原告与被告吴文霞、蔡国伟在合同中约定将丹阳市界牌新村××号房屋抵押给原告作为上述借款的担保，但被告吴文霞、蔡国伟未办理该房屋的所有权证和以原告为抵押权人的房屋抵押登记手续。根据法律规定，以房地产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押权自登记时设立。故对于原告要求对丹阳市界牌新村××号的房屋进行拍卖和变卖，以所得价款优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。原告支付的律师代理费，经审查不超过收费标准，且符合合同约定，也应支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴文霞、蔡国伟于本判决生效后十日内支付原告兴业银行股份有限公司镇江分行借款本金2921354.81元以及截至2017年7月19日的利息13487.04元、罚息39296.54元和复利760.9元（此后的利息、罚息及复利自2017年7月20日起按借款合同约定的标准计算至借款本息全部清偿之日止），并承担律师代理费12万元。
二、被告丹阳市界牌宏森新农村房地产开发有限公司对被告吴文霞、蔡国伟的上述第一项判决主文所确定的债务承担连带清偿责任。
三、驳回原告兴业银行股份有限公司镇江分行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为15848元，保全费5000元，共计20848元，由被告吴文霞、蔡国伟、丹阳市界牌宏森新农村房地产开发有限公司负担。此款原告兴业银行股份有限公司镇江分行已全部预交本院，故各被告应将负担的费用连同上述款项一并给付原告兴业银行股份有限公司镇江分行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
（附上诉须知）
审判员 沈红卫
二〇一七年九月二十三日
书记员 仲 凯
判决所引用法律法规条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追债，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十条一般保证和连带责任保证的保证人享有债务人的抗辩权。债务人放弃对债务的抗辩权的，保证人仍有权抗辩。
抗辩权是指债权人行使债权时，债务人根据法定事由，对抗债权人行使请求权的权利。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金的实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人为受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人约定按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。