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中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2016）最高法民再133号
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：海南龙浴温泉度假村有限公司。住所地：海南省澄迈县盈滨度假旅游区。
法定代表人：翟远录，该公司董事长。
委托代理人：高志华，该公司经理。
委托代理人：周芸妃，法立信律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：欧超群，住海南省海口市龙华区。
委托代理人：部晓龙，海南华禾律师事务所律师。
再审申请人海南龙浴温泉度假村有限公司（原名海南利远房地产开发有限公司，以下简称利远公司）因与被申请人欧超群商品房销售合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院（2015）琼民一终字第42号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年12月28日作出（2015）民申字第2920号民事裁定提审本案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。再审申请人利远公司委托代理人高志华、周芸妃，被申请人欧超群及其委托代理人部晓龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
欧超群于一审起诉请求：1.依法确认欧超群与利远公司于2014年1月6日签订的四份《澄迈商品房买卖合同》（编号分别为CML000027061、CML000027060、CML000027059、CML000027056）合法、有效；2.依法判令欧超群与利远公司于2014年1月6日签订的四份《澄迈商品房买卖合同》（编号分别为CML000027061、CML000027060、CML000027059、CML000027056）所涉及的位于海南澄迈县盈滨度假旅游区永庆大道西路王府花园王府联排公寓（幢）C-05（单元）3（层）C-05（房号）、王府花园王府联排公寓（幢）C-06（单元）3（层）C-06（房号）、王府花园王府联排公寓（幢）E-07（单元）3（层）E-07（房号）、王府花园王府联排公寓（幢）E-08（单元）3（层）E-08（房号）四套房产的房产所有权归欧超群所有；3.依法判令利远公司将欧超群与利远公司于2014年1月6日签订的四份《澄迈商品房买卖合同》（编号分别为CML000027061、CML000027060、CML000027059、CML000027056）所涉及的位于海南澄迈县盈滨度假旅游区永庆大道西路王府花园王府联排公寓（幢）C-05（单元）3（层）C-05（房号）、王府花园王府联排公寓（幢）C-06（单元）3（层）C-06（房号）、王府花园王府联排公寓（幢）E-07（单元）3（层）E-07（房号）、王府花园王府联排公寓（幢）E-08（单元）3（层）E-08（房号）四套房产交付欧超群使用；4.依法判令利远公司将欧超群与利远公司于2014年1月6日签订的四份《澄迈商品房买卖合同》（编号分别为CML00002706、CML000027060、CML000027059、CML000027056）所涉及的位于海南澄迈县盈滨度假旅游区永庆大道西路王府花园王府联排公寓（幢）C-05（单元）3（层）C-05（房号）、王府花园王府联排公寓（幢）C-06（单元）3（层）C-06（房号）、王府花园王府联排公寓（幢）E-07（单元）3（层）E-07（房号）、王府花园王府联排公寓（幢）E-08（单元）3（层）E-08（房号）四套房产的房屋权属证书（即产权证）、土地使用权证办理登记至欧超群名下；5.依法判令利远公司自2014年1月10日起至利远公司将以上四套房产的房屋权属证书办理登记至欧超群名下之日止，按日以欧超群已付房价款8575096元的万分之三向欧超群支付违约金（暂计数额为20万元）；6.诉讼费用由利远公司承担。
利远公司于一审反诉请求：1.依法解除利远公司与欧超群于2014年1月6日订立的四份《澄迈商品房买卖合同》（合同编号：CML000027056、CML000027059、CML000027060、CML000027061）；2.判令欧超群向利远公司支付违约金和处罚金，其中：(1)编号CML000027056合同，该合同处罚违约金人民币70744.54元，赔偿金人民币634074.00元，(2)编号CML000027053合同，该合同处罚违约金人民币70744.54元，赔偿金人民币634074.00元，(3)编号CML000027060合同，该合同处罚违约金人民币70744.54元，赔偿金人民币634074.00元，(4)编号CML000027061合同，该合同处罚违约金人民币70744.54元，赔偿金人民币634074.00元。该四份合同合计共处罚违约金人民币282978.17元，赔偿金人民币2536296.00元；3.驳回欧超群在本诉中的全部诉讼请求；4.本案诉讼费由欧超群承担。
一审法院查明：2014年1月6日，欧超群与利远公司签订了四份《澄迈商品房买卖合同》（编号分别为CML000027061、CML000027060、CML000027059、CML000027056），合同约定由利远公司将位于海南澄迈县盈滨度假旅游区永庆大道西路王府花园王府联排公寓（幢）C-05（单元）3（层）C-05（房号）、王府花园王府联排公寓（幢）C-06（单元）3（层）C-06（房号）、王府花园王府联排公寓（幢）E-07（单元）3（层）E-07（房号）、王府花园王府联排公寓（幢）E-08（单元）3（层）E-08（房号）四套房产出卖给欧超群，每套房产的购房款为2143774元。合同还约定：利远公司应当在2014年1月9日前将经单体楼宇符合主体验收合格的以上房产交付给欧超群使用；同时，利远公司应当自房屋交付之日起730日内为欧超群办理房屋权属证书。在欧超群取得该商品房权属证书后，利远公司应当在600日内向土地登记机关申请，为欧超群办理土地使用权证；如因利远公司的责任，欧超群不能在约定期限内取得房地产权属证书的，利远公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之三向欧超群支付违约金。
双方签订合同后，欧超群于2014年1月7日通过平安银行股份有限公司海口分行（以下简称平安银行海口分行）向翟远录个人账户汇入500万元，用途注明为个人转账。同日，利远公司向欧超群出具了4张《销售不动产统一发票》（发票的代码为246000790619，发票号分别为00053432、00053433、00053434、00053435），四张发票均为发票第一联，为付款方付款凭证,每张发票金额为2143774元，四张发票总额为8575096元。同日，欧超群还到澄迈县住房保障与房产管理局（以下简称澄迈县房管局）办理了商品房买卖合同备案确认手续。2014年3月20日，欧超群还办理了四套房产的契税（房屋交易3%）的完税手续。
利远公司于2014年3月3日在《海南日报》上发布公告：“欧超群先生：海南利远房地产有限公司于2014年1月6日与你签订的《澄迈商品房买卖合同》编号为（CML000027061、CML000027060、CML000027059、CML000027056）房号分别为（E08、E07、C06、C05）四套联排公寓，因你至今未能依照合同约定支付购房款，你的行为已构成违约。我公司特此公告：你与我公司签订的《澄迈商品房买卖合同》宣布作废。特此公告”。同时还在《海南日报》上发布公告：“海南利远房地产开发有限公司因财务工作人员管理不善，造成《销售不动产统一发票》，发票代码：246000790619丢失，发票号：00053432、00053433、00053434、00053435，现宣布作废，特此公告。”
双方因购房款的支付问题产生纠纷，利远公司于2014年4月28日向澄迈县人民法院提起诉讼要求解除与欧超群签订的购房合同，并要求欧超群支付违约金和赔偿金。澄迈县人民法院于当日受理此案。2014年4月29日，一审法院受理澄迈县人民法院的诉前保全申请，于当日裁定查封了欧超群向利远公司购买的四套房屋和相应的土地使用权。欧超群于2014年5月7日正式向一审法院提起本案的诉讼。利远公司在答辩期内向一审法院提起管辖权异议，认为两案属于同一个法律关系纠纷，要求后立案的一审法院将案件移交澄迈县人民法院合并审理。一审法院于2014年6月3日以案件标的应属中院管辖为由，裁定驳回利远公司的管辖权异议。利远公司为此向澄迈县人民法院申请撤回起诉。澄迈县人民法院于2014年7月23日裁定准许利远公司撤回起诉。利远公司于2014年7月23日向一审法院提交反诉状，一审法院决定合并审理。
一审法院在开庭后，向利远公司送达了限期报案通知书，利远公司的代理人吉子雄于2014年12月15日向一审法院提交了其向海口市龙华区公安分局报案的受案回执。
一审另查明，利远公司销售房产使用的《销售不动产统一发票》共有四联，第一联为发票联，为付款方付款凭证，第二联为办证联（房管部门留存），第三联为记账联，第四联为存根联。
因利远公司否认欧超群交付房款，经组织双方对质，欧超群称除通过平安银行海口分行的汇款500万元外，还另外在2014年1月7日上午12点钟左右在平安银行海口分行门口的停车场外付给利远公司的法定代表人翟远录余款3575096元，同时双方还清点了款项，但翟远录否认此事，并指出清点这些款项一个半小时是不可能的，要数完必须有6至7个小时，同时也是不必要的，还指出欧超群的代理人王光色在法庭上陈述欧超群是2014年1月7日下午2点至3点左右支付的余款3575096元，与欧超群本人陈述相矛盾。另经核查，平安银行海口分行受理欧超群向翟远录汇款500万元的时间为2014年1月7日12时51分。
一审法院认为：本案属于商品房销售合同纠纷，双方争议焦点为欧超群是否已付完本案的购房款。欧超群与利远公司签订的四份《澄迈商品房买卖合同》，意思表示真实、内容合法，应为有效合同，应受法律保护。欧超群主张在与利远公司签订商品房买卖合同后已依约向利远公司支付了四套房产的全部购房款共计8575096元，利远公司也已向欧超群出具了四张总金额为8575096元的《销售不动产统一发票》，利远公司现否认欧超群已付款，故应根据利远公司向欧超群出具的《销售不动产统一发票》认定欧超群已向利远公司支付了总金额为8575096元的购房款。利远公司辩称欧超群通过平安银行海口分行所汇的500万元是海南华泰美投资有限公司（以下简称华泰美公司）委托欧超群支付的购买股权款，但欧超群否认，无法证明该笔款项为华泰美公司购买利远公司股权款。另外，欧超群所付给利远公司的购房余款3575096元，因利远公司已向欧超群开具发票证明，可以作为付款凭证。为此，欧超群主张确认与利远公司签订的四份《澄迈商品房买卖合同》合法、有效并要求双方继续履行，应予支持。利远公司要求解除双方签订的四份《澄迈商品房买卖合同》并要求欧超群支付违约金和赔偿金，没有事实根据和法律依据，其反诉请求不成立，一审法院不予支持。欧超群主张判令利远公司自2014年1月10日起至利远公司将以上购买的四套房产的房屋权属证书办理登记至欧超群名下之日止，按日以欧超群已付房价款8575096元的万分之三向欧超群支付违约金，因无事实根据和法律依据，不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、欧超群与利远公司于2014年1月6日签订的四份《澄迈商品房买卖合同》（编号分别为CML00002761、CML000027060、CML000027059、CML000027056）合法、有效，双方应继续履行；二、利远公司应在判决发生法律效力后十日内将以上四套房产交付给欧超群使用，并在合同约定的期间内将以上四套房产的房屋权属证书（即产权证）和相应土地使用权证办理登记至欧超群名下；三、驳回欧超群的其他诉讼请求；四、驳回利远公司的反诉请求。本诉案件受理费73225.67元和反诉案件受理费14677元，全部由利远公司负担。诉前财产保全费5000元，由欧超群负担。
利远公司不服一审判决，向二审法院提起上诉，请求：1.依法撤销一审法院（2014）海南一中民一初字第12号判决；2.依法判决解除利远公司与欧超群于2014年1月6日签订的四份《澄迈商品房买卖合同》（合同编号分别为：CML000027056、CML000027059、CML000027060、CML000027061）；3.依法判决欧超群向利远公司支付违约金和处罚金，其中每份合同的违约金为70744.54元,赔偿金为634074.00元；4.本案一审本诉、反诉，二审上诉等所有诉讼费用由欧超群承担。
利远公司上诉所依据的主要理由是：1.利远公司向欧超群开具四张《销售不动产统一发票》时并未收到欧超群支付的任何款项，该四张《销售不动产统一发票》不能单独作为欧超群已向利远公司支付完四套房屋全部购房款的凭证。2015年1月6日，利远公司向海南省澄迈县地方税务局（以下简称澄迈县地税局）申请查询其在2014年1月7日向利远公司开具四张《销售不动产统一发票》的具体开具时间，澄迈县地税局的答复证实了利远公司向欧超群开具四张票据的时间都是在2014年1月7日凌晨十二点多钟，而欧超群陈述的付款时间是在2014年1月7日中午十二点多钟，暂且不论欧超群陈述的付款行为是否属实，足以证实利远公司在向欧超群开具四张《销售不动产统一发票》时，尚未收到上述四张发票上所记载的8575096元。故此，仅仅以利远公司开具的四张《销售不动产统一发票》不足以认定欧超群已向利远公司支付完四套房产的购房款。2.利远公司未收到欧超群3575696元现金。开《销售不动产统一发票》时未收到付款，没有任何证据证明利远公司在开具发票后有收到欧超群交来的3575696元现金。清点清楚3575696元这样数额巨大的一笔现金，短时间内根本办不到。大数额的现金交付也不符合正常的交易习惯。3.欧超群通过平安银行海口分行汇给翟远录的500万元是代叶关胜支付的股权转让首付款，而非购房款。首先,按照股权转让协议的约定，华泰美公司和叶关胜在支付股权转让首付款之前，是没有权利对利远公司的房屋进行出售的。正是因为欧超群当着利远公司的全体股东、叶关胜和其它证人的面承认其支付给翟远录的钱是代叶关胜支付的股权转让首付款，这样叶关胜作为新股东才有权对利远公司未销售的房屋进行出售，并在欧超群还没有交付购房款的情况下，以新股东的身份向利远公司开具《说明》，指示利远公司为欧超群正式网签并全部开具购房发票，并且利远公司为欧超群开具发票还是在凌晨零点多钟进行的。正常情况下，在购房人未支付购房款的情况下利远公司是不会为其开具发票的，即使交付完所有购房款，开具发票也要在利远公司的上班时间内进行。其次,在利远公司出具收条时,欧超群、叶关胜以及其他证人都某，对于收条上注明的“收到的叶关胜收购利远公司股权转让首付款是欧超群代叶关胜支付”的字样，欧超群也没有提起异议，这表示欧超群是认可其汇给翟远录的500万元是代叶关胜支付的股权转让首付款。再次，国家税务部门是不允许商品房销售款入个人账户的，以防止企业偷逃税，同时也不符合商品房销售的交易惯例。
二审庭审中，利远公司称其一审时向法庭申请了调取银行录像，如果调取录像的话就可以看到翟远录一直在银行营业厅，不在停车场。现在利远公司再次口头向法庭申请调取该录像，是否同意以合议庭意见为准。
欧超群于二审答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。主要理由是：1.翟远录收到购房款后将欧超群开具的并加盖“发票专用章”的四张《销售不动产统一发票》交付给欧超群。发票上各栏目所记载的内容与双方签订的商品房买卖合同中所约定的商品房买（付款方）卖（收款方）的名称及项目名称、楼牌号、价款、付款方式、款项性质（购房款）完全一致。此外，还到澄迈县房管局办理了四套房的“商品房买卖合同备案确认登记”。2014年3月20日，欧超群还到澄迈县地税局办理了四套房的契税完税手续。充分证明了欧超群已付清四套房的购房款8575096元。2.利远公司上诉称，其开具四张《销售不动产统一发票》时并未收到欧超群支付的任何款项，该四张发票不能单独作为欧超群支付完四套房屋全部购房款的凭证。欧超群认为，其理由是不成立的。《销售不动产统一发票》是自开发票。在现实中，开票人可以先开具发票，待付款人付款时才将发票交给付款人，也可以在付款人交付款项的同时开具发票并交付给付款人，也可以在付款人交付款项之后才开具发票交给付款人。如果开票人开具发票后，付款人不予付款，发票应仍在开票人手中，依发票的管理规定可注销作废。利远公司是在欧超群交付全部房款后才把发票交付给欧超群的。如果欧超群没有付款，利远公司不会把发票交付给欧超群。3.利远公司上诉称，其未收到欧超群3575096元现金，这是毫无事实根据的。首先，利远公司向欧超群交付的四张《销售不动产统一发票》及相关证据已足以证明，利远公司已收取欧超群交付的四套房的购房款8575096元，其中500万元是转账支付，3575096元是现金支付。其次，在一审法院组织双方询问对质时，双方对质的内容主要是3575096元现金交付过程的面额、捆数、清点及发票的交付，翟远录始终没有对欧超群主张的双方交付与收取现金的事实作出否认的表示或者反驳。再次，欧超群是海南汇富典当有限公司的投资者和经营者，经营性质为私营，依法具备巨额备用现金，完全具有以现金向利远公司支付3575096元购房款的条件和资金实力。利远公司不能提供证据充分证明其所主张的事实，依法应承担不利的后果。4.利远公司上诉称，欧超群通过平安银行海口分行汇给翟远录的500万元是代叶关胜支付的股权转让首付款，而非购房款。这一上诉理由完全不符客观事实。叶关胜没有委托欧超群代付首付款，欧超群也从未接受过叶关胜的委托。利远公司提供的“收条”，是其自己出具的，书面上虽然有“系欧超群代叶关胜支付股权转让首让款”的字样，但没有欧超群的签字确认。5.利远公司请求判决解除双方签订的四份《澄迈商品房买卖合同》及判决欧超群向其支付违约金和处罚金（每份合同违约金70744.54元，赔偿金634074.00元）没有事实根据和法律依据。四份商品房买卖合同签订后，欧超群已依约全面履行了支付四套房屋的购房款8575096元的义务，不存在违约的事实。利远公司收取欧超群的购房款后，没有按合同的约定在2014年1月9日前将四套房屋交付给欧超群。违约方是利远公司，而不是欧超群。利远公司诉请欧超群支付违约金和处罚金明显无理无据。
为了查清本案商品房买卖合同备案的事实，二审法院依职权到澄迈县房管局调查，调取了以下证据：1.就本案合同备案事宜询问了经办人澄迈县房管局副局长杨瑞莲，作了工作记录。杨瑞莲称，房产合同备案都有网上备案和现场纸质备案两个步骤。先网上备案，再由合同双方到房管局提交纸质材料现场备案，经澄迈县房管局工作人员审查是否符合要求。网上的备案材料也要打印出来由合同双方签名，签名材料要扫描上传，备案才完成。利远公司与欧超群的备案系杨瑞莲和另一位同事操作的。网上显示双方2014年1月6日签合同，1月7日在网上提交，3月12日利远公司与欧超群到澄迈县房管局现场备案。2.复印的涉案四套房产合同备案纸质档案材料，加盖了澄迈县房管局的公章。其中有利远公司盖章的合同备案申请书、利远公司盖章的委托刘宇航办理合同备案的授权委托书及欧超群委托利远公司办理合同备案的委托书。落款日期均显示为1月7日。
对利远公司提交的新证据，二审法院认为，证据1澄迈县地税局纳税服务管理局关于利远公司发票开具时间的答复，欧超群对其真实性无异议，对其真实性予以确认，但对其证明目的不予确认。该证据虽然可以证明开具发票当时欧超群还未付款，但是，从证据优势的角度来说，将发票交予欧超群，结合之后双方一起去澄迈县房管局现场办理商品房销售合同备案登记，可以证明欧超群已付款。证据2工作联系单，欧超群对其真实性无异议，二审对其真实性予以确认，但对其证明目的不予确认。该证据确实可以证明利远公司于2014年1月7日凌晨1:53至2:00在网上向澄迈县房管局提交了与欧超群签订的四份购房合同的备案,欧超群也承认网上备案的时候没有付款。但是，网上提交商品房买卖合同备案只是备案的程序之一，公司网上提交备案后，还需与购房人去相关部门现场备案，备案才完成。网上提交备案后，如果购房人没有付款，利远公司还有一道权益保护屏障，就是不与购房人去相关部门现场备案。也就是说，网上提交备案时，购房人欧超群确实不一定付了款，但是现场备案完成可以佐证欧超群已付款。因为按照常理，欧超群如果不付款，利远公司应该不会与欧超群去现场备案。
对欧超群二审中提交的新的证据关于利远公司作废发票的查询结果，利远公司对其真实性无异议，二审法院予以确认，可以证明税务机关对该四张发票未核销。
对于依职权调取的证据，二审法院认证意见为：商品房买卖合同备案档案中有利远公司向澄迈县房管局出具的委托刘宇航办理商品房备案的授权委托书，可以证明利远公司委托刘宇航到房管局办理了现场备案手续。本案合同备案经办人澄迈县房管局副局长杨瑞莲也称，现场合同备案需双方到场。另外，《澄迈商品房买卖合同备案确认表》第三条写明，合同备案，利远公司需出示商品房项目的建设依据及销售依据，包括国有土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等，而证件的持有人为利远公司。该确认表也可以证明利远公司到现场办理了合同备案手续，而非欧超群单方现场备案。虽然档案材料中，合同备案申请书、委托书的落款日期均显示为1月7日，但结合合同备案经办人杨瑞莲的证言，其称利远公司与欧超群系于3月12日一起过来备案的。且网上资料也显示系于2014年3月12日现场备案。因此，该两份证据应予采纳。
另外，为了查清欧超群是否付清本案除转账的500万之外的另外3575096元购房款，合议庭采纳了利远公司的申请，拟与双方当事人前往中国平安银行海口分行金龙路支行，调取2014年1月7日支行大厅上午11:40至下午1:00的监控录像及支行侧面停车场上午12:30至下午3:00的监控录像，以查明欧超群关于付现金的陈述是否真实。但经询问中国平安银行海口分行的相关工作人员，其答复称，支行的监控录像在分行有同步备案，公安部要求保留1个月，中国平安银行海口分行一般保留1个半月，2014年的监控录像现在是绝对没有保留的。
二审法院确认一审法院查明的事实。
二审法院另查明：经询问本案合同备案经办人杨瑞莲，结合备案档案材料，足以证明商品房买卖合同备案都需网上备案和现场到房管局纸质备案，现场备案需双方当事人到场方能备案。利远公司网上备案时间为2014年1月7日。完成现场备案的时间是同年3月12日，且系利远公司的授权委托人与欧超群双方一起到澄迈县房管局进行的现场备案。
二审法院认为，本案争议的焦点为：一、欧超群是否已付清本案的购房款；二、双方签订的四份《澄迈商品房买卖合同》是否有效，是应当继续履行还是应当予以解除；三、双方是否存在违约，应否承担违约责任。
一、欧超群是否已付清本案的购房款。关于欧超群通过平安银行海口分行转账给利远公司法定代表人翟远录的500万元，利远公司称该500万元是华泰美公司员工欧超群代该公司及叶关胜支付的购买股权款。对此欧超群否认，利远公司也提供不了授权委托书等证据，本案没有任何证据证明欧超群系华泰美公司的员工，曾接受该公司委托代华泰美公司或叶关胜支付购买股权款。翟远录出具的收条上虽有“系欧超群代叶关胜支付股权转让首付款”字样，但该收条并无欧超群的签名。故无法证明该笔款项为华泰美公司及叶关胜购买利远公司股权的款项。困此，对利远公司的该项上诉理由，二审法院不予采纳。而余款3575096元，经一审法院组织翟远录、欧超群双方对质，欧超群主张系于2014年1月7日上午12点钟左右在平安银行海口分行门口的停车场外付给了翟远录现金，但翟远录否认此事，并指出清点这些款项一个半小时是不可能的，要数完必须有6至7个小时，同时也是不必要的，还指出欧超群的代理人王光色在一审法庭上陈述欧超群是2014年1月7日下午2点至3点左右支付的余款，与欧超群本人陈述相矛盾。二审法院认为，关于一个半小时数不完3575096元只是一种辩驳，并不能完全否认3575096元现金付款的可能。关于欧超群的代理人在一审法庭上所陈述的现金付款时间与欧超群本人陈述的时间不一致的问题，二审法院认为，欧超群的诉讼代理人不是当事人，未亲身经历现场付款之事，其与欧超群的陈述不一致不能反证没有付款。翟远录称2014年1月7日上午12点钟左右其在银行大厅内，不可能在停车场收到现金，调取监控录像即可证明。二审法院认为，一审法院没有调取平安银行海口分行相关监控录像，现在早已过了该银行监控录像的保存期限，二审法院已无法再调取，故无法证实翟远录的辩驳。利远公司已向欧超群出具了四张总金额为8575096元的《销售不动产统一发票》，开票时间为2014年1月7日，款项性质注明的是购房款。利远公司还于2014年1月7日网上提交商品房买卖合同备案。虽然利远公司开具发票当时欧超群没有付款，进行网上合同备案时，欧超群也没有付款。但是，商品房买卖合同备案都需网上备案和现场到澄迈县房管局纸质备案，网上提交商品房买卖合同备案只是备案的程序之一，公司网上提交备案后，还需与购房人去相关部门现场备案，备案才完成。网上提交备案后，如果购房人没有付款，利远公司还有一道权益保护屏障，就是不与购房人去相关部门现场备案。也就是说，网上提交备案时，购房人欧超群确实不一定付了款，但是现场备案完成可以佐证欧超群已付款。因为按照常理，欧超群如果不付款，利远公司应该不会与欧超群去现场备案。但是，利远公司的授权委托人与欧超群双方一起于2014年3月12日到澄迈县房管局进行现场纸质备案，最终完成商品房买卖合同备案手续，结合开具并交付发票的行为，可以证明欧超群已付清本案的购房款。
二、双方签订的四份《澄迈商品房买卖合同》是否有效，是应当继续履行还是应当予以解除。利远公司与欧超群签订了四份《澄迈商品房买卖合同》，利远公司虽主张华泰美公司及其法定代表人叶关胜协议受让利远公司的股权，于是由华泰美公司员工欧超群代为支付股权转让款，该商品房买卖合同名为买房，实为股权转让款的担保。但利远公司没有提供相关证据证明该主张，二审法院不予采纳。利远公司与欧超群签订了四份《澄迈商品房买卖合同》，向欧超群出具四张总金额为8575096元的《销售不动产统一发票》，于2014年1月7日进行了商品房买卖合同网上备案，并且与欧超群双方于2014年3月12日到澄迈县房管局共同完成了合同现场备案手续。可以证明双方签订的四份《澄迈商品房买卖合同》意思表示真实。该合同内容合法，应为有效合同，应受法律保护。该合同具备继续履行的条件，应当继续履行。
三、双方是否存在违约，应否承担违约责任。利远公司上诉请求法院判令欧超群向其支付违约金和处罚金，其中每份合同的违约金为70744.54元,赔偿金为634074.00元。如前所述，利远公司向欧超群出具四张总金额为8575096元的《销售不动产统一发票》，于2014年1月7日进行了商品房买卖合同网上备案，并且双方于3月12日到澄迈县房管局共同完成了合同现场备案手续，可以证明欧超群已付清本案的购房款。因此，欧超群不存在违约行为，利远公司的该项主张没有事实根据和法律依据，依法不能成立，二审不予支持。
综上所述，二审法院认为利远公司的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。二审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费73225.66元，由海南利远房地产开发有限公司负担。
利远公司申请再审称：（一）有新的证据，足以推翻原判决。证据1《关于纠正澄迈县住房保障与房产管理局杨瑞莲副局长不真实陈述的函》，拟证明利远公司要求澄迈县房管局落实杨瑞莲的有关陈述是否属实，如情况不实则应函告人民法院自行纠错；证据2《关于欧超群购买海南利远房地产开发有限公司“王府花园”商品房合同网上签约及备案情况说明的复函》，拟证明并不存在利远公司委托他人与欧超群于2014年3月12日共同到澄迈县房管局办理纸质备案的事实。确认提交材料后，在网上点击确认和纸质备案过程中都不需要双方当事人到场办理；证据3《申明》，拟证明并不存在利远公司委托他人与欧超群于2014年3月12日共同到澄迈县房管局办理纸质备案的事实。确认提交材料后，在网上点击确认和纸质备案过程中都不需要双方当事人到场办理。新的证据证明2014年1月6日签订购房合同后利远公司于2014年1月7日上午就向澄迈县房管局提交了网签以及办理合同备案的所有书面材料，之后在网签系统确认备案及纸质备案确认的过程中并不需要买卖双方到场。档案中没有双方当事人于2014年3月12日一同到场办理备案的相关资料，纸质备案于2014年1月16日完成，因此原判决认定双方一同到澄迈县房管局办理合同的纸质备案手续并倒推欧超群已经付清全部购房款存在事实不清、逻辑混乱的错误。二审法院到澄迈县房管局调查并制作《工作笔录》程序违法，且剥夺利远公司的质证权利。（二）原判决认定的基本事实缺乏依据。原判决仅凭《销售不动产统一发票》和向澄迈县房管局提交办理合同备案的手续即认定欧超群付清全部购房款缺乏依据。1.利远公司是基于对欧超群的信任才在其未付款的情况下开具发票并办理备案手续。2.案涉发票属于增值税发票，在商业交易中存在大量的先开票后付款的现象，因此增值税发票不能作为付款凭证使用。3.利远公司并未收到欧超群银行转账支付的500万元。欧超群应向利远公司支付购房款，其向翟远录个人账户汇款500万元是代案外人叶关胜支付给翟远录个人的股权转让款，该付款行为并无利远公司指示，与利远公司无关。4.利远公司并未收到欧超群支付的现金3575696元。欧超群主张的付款方式不符合常理，亦未证明现金筹措来源，且向翟远录交付并无利远公司指示，与利远公司无关。（三）原判决认定事实的主要证据是伪造的。前已述及，新的证据否认了《工作笔录》所载内容的真实性，原判决认定欧超群付清全部购房款的主要证据是虚假的。综上，利远公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项和第三项的规定请求再审本案。
欧超群发表意见称：（一）利远公司提交的新证据是在生效判决之后才取得的，不属于法律规定的新证据。（二）商品房销售合同纸质备案即便无需双方当事人到场，利远公司出具了发票并提供了其他应当具备的资料，完成了网上和纸面的备案。所谓的新证据只能说明双方是否应该到场的问题，并不足以说明欧超群没有完成付款义务。欧超群将500万转给翟远录，而翟远录是利远公司的法定代表人，视同公司接受了付款。（三）海南省所有的房地产公司都是使用增值税发票，本案所涉发票也是如此。（四）《工作笔录》是人民法院履行调查程序的事实，不存在伪造证据的情形。请求驳回利远公司的再审申请。
本院提审本案后，利远公司在庭审时主张：利远公司与欧超群签订的四份房屋买卖合同，名为房屋买卖实为替案外人叶关胜受让利远公司股权所支付股权转让款提供付款担保，二审判决关于本案为商品房买卖合同纠纷的认定错误，以利远公司开具发票并办理合同备案登记为由推断欧超群付清本案全部购房款缺乏依据。（一）利远公司与欧超群签订四份房屋买卖合同是基于案外人叶关胜的要求为叶关胜支付股权转让首付款提供担保而签订的，其目的是为了防止利远公司的股东收款后不配合办理股权变更登记，并非建立商品房买卖法律关系。所开具四张增值税发票是出于办理合同备案登记的需要，欧超群并没有履行付款义务。合同约定的单价为每平方米7000元，远低于当时的市场销售价10000元，约定低价的目的是为了备案时少交税。可见欧超群主张的购房和付款事实并不存在，四张增值税发票不能作为欧超群已付款的凭证。（二）欧超群汇给翟远录个人账户500万元是欧超群代案外人叶关胜支付的股权转让款。这一事实有证人证言可以证明。如为房屋买卖的购房款，则应向利远公司支付857万元，500万元的数额与股权转让首付款的数额500万元是一致的。（三）欧超群主张交给翟远录3575696元现金的事实并不存在，也无证据予以证实。请求撤销原判决，驳回欧超群诉讼请求，支持利远公司的反诉请求。
欧超群于再审庭审时答辩称：（一）利远公司提交的证据不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定的情形，其取得时间在二审判决之前，不应在再审程序中提出，不是《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>审判监督程序若干问题的解释》第十条所规定的新的证据。即便该证据为新的证据，也只能证明欧超群取得的房产登记在审查阶段无需双方当事人到场，不能证明房产登记是否为双方当事人自愿履行的行为这一重要事实。欧超群购买房产的事实证据确凿，备案登记合法有效，利远公司提交的三份证据也不符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百八十七条所规定之情形。该证据有明显的效力瑕疵，《关于欧超群购买海南利远房地产开发有限公司王府花园商品房合同网上签约及备案情况说明的复函》多次说明网签备案无需双方当事人到场，但对二审判决认定的双方在纸质备案时是否到场面签的证明事项并未涉及。《申明》中对此问题也没有任何说明，反而明确“审核过程中不需要双方当事人再到房管局共同确认”的事实更说明了提交纸质文件时需要各方当事人到现场面签。二审判决也查明了双方一起备案的事实。（二）二审判决认定事实清楚，证据充分。购房合同、增值税发票、网上登记以及纸质备案等事实证明购房流程完整无缺，不能得出根据交易习惯先开发票之情形很普遍的结论。利远公司提交的证据前后矛盾，有弄虚作假之嫌，其所主张的《股权转让协议书》仅以半价转让给无任何财产的叶关胜，叶关胜以口头方式向欧超群借款500万元后严重违约，却不履行合同亦无诉讼维权，利远公司收到股权转让款后没有收到购房款即把房屋过户给欧超群等均有违常理。（三）二审判决并不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第三项规定的情形。利远公司提供的增值税发票、购房合同、登记备案手续等证据各方当事人均无异议，二审法院调查取证所形成的工作记录并非伪造。请求驳回利远公司再审申请，维持原判决。
对于利远公司提交的新的证据，本院认为，该三份证据分别形成于2015年8月12日和2015年8月18日，均在2015年5月22日之后，故根据《最高人民法院关于适用<>的解释》第三百八十八条第一款第三项关于“再审申请人证明其提交的新的证据符合下列情形之一的，可以认定逾期提供证据的理由成立：……（三）在原审庭审结束后形成，无法据此另行提起诉讼的”规定，可以作为再审审查期间的新证据使用，但该证据是否能够达到利远公司的证明目的以及是否足以推翻原判决则另行评述。
综合利远公司的再审申请以及欧超群的答辩，本案争议焦点为：一、案涉法律关系是股权转让款担保关系还是商品房买卖合同关系；二、案涉《澄迈商品房买卖合同》应否继续履行。本院对此评述如下：
一、关于案涉法律关系的性质问题。利远公司主张本案名为商品房买卖合同关系，实为以案涉房屋替案外人叶关胜受让利远公司股权支付股权转让款提供担保的担保法律关系。
本院认为：（一）案涉法律关系不是担保物权法律关系。基于物权法定原则，当事人拟设立物权的类型、方式尤其是物权合同内容应当符合《中华人民共和国物权法》的规定。设立抵押权应当符合该法第一百八十五条关于“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围”之规定。利远公司若欲与欧超群以案涉四套商品房设立抵押权，需按照前述法律规定以书面形式订立抵押合同以固定双方关于形成担保物权法律关系的意思表示，然而案涉《澄迈商品房买卖合同》却是以商品房所有权变动为目的的买卖合同，其内容也并不包含法律规定抵押合同应具备的基本要件如被担保的主债权种类和数额、债务人履行债务的期限等条款，故仅从形式上看，利远公司关于案涉法律关系为担保法律关系的主张因不符合《中华人民共和国物权法》的规定而不能成立。（二）案涉法律关系属于当事人约定的多重可选择性交易方式的一部分。在现今司法实践中，较普遍出现各种非典型性担保方式，当事人之间可存在多个意思表示和多个可供选择履行的法律关系以保证特定的共同缔约目的得以实现，而其中每一个意思表示或者法律关系又约束着各自相对主体并具有实体和程序上的独立性。因此，基于债的原因对债本身的直接影响，对于非典型性担保交易中每一个独立的意思表示或者法律关系而言，其效力的判断以及权利义务的确定均不能脱离当事人之间共同的缔约目的而各自认定或割裂解释。这一法律特征也符合《中华人民共和国物权法》第一百七十二条第一款关于“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外”的规定。于本案而言，利远公司主张其与欧超群订立案涉《澄迈商品房买卖合同》是为担保利远公司股权转让合同的履行，整个交易模式是利远公司股东与案外人叶关胜订立利远公司股权转让合同，为解决叶关胜资金困难问题，欧超群与利远公司订立房屋买卖合同后代替叶关胜支付500万元转让款使得股权转让合同继续履行。股权转让合同履行完毕时，叶关胜作为利远公司控制股东如不能偿还欧超群500万元借款，可继续履行已订立的房屋买卖合同以实现欧超群的500万元债权。为证明上述交易及本案《澄迈商品房买卖合同》的缔约目的，利远公司提交了华泰美公司及其法定代表人叶关胜受让翟远录、刘淑霞、翟金志所持有利远公司100%股权的《股权转让合同》，案外人王贵平与孙进成在一审所做关于欧超群以华泰美公司财务总监名义代为支付首期股权转让款500万元系履行前述股权转让合同约定的付款义务的证人证言，翟远录出具的载有案涉500万元系欧超群代叶关胜支付股权转让款首付款等内容的《收条》，以及叶关胜在接受一审法院询问时所做关于欧超群在股权转让协议中享有相应利益并接受叶关胜委托代为支付首期股权转让款500万元的陈述。上述证据在内容上可以相互印证，所反映的事实逻辑清晰完整、符合常理，具有一定的证明效力。因此，不能简单否定本案所争议的房屋买卖合同关系与前述股权转让关系以及借款关系的关联性。（三）本案可以单独审理《澄迈商品房买卖合同》所指向的法律关系。虽然案涉房屋买卖合同关系的基础关系是股权转让合同和借款关系且相互之间也存在事实上的关联，但由于该房屋买卖合同关系本身仍具有独立性，所产生的争议可以通过单独的诉讼予以解决。另因叶关胜、华泰美公司以及利远公司股东翟远录、刘淑霞、翟金志并未参加本案诉讼、本案不具备审理叶关胜与利远公司股东之间的股权转让争议以及欧超群与叶关胜之间的借款争议等主债权债务的诉讼条件，而利远公司在本案中并未就此提出独立的诉讼请求并申请追加当事人，故基于不告不理原则，本案对涉及房屋买卖合同关系的基础法律关系的争议不予审理。需要指出的是，前述事实也可以在一定程度上解释为何利远公司愿以低于市场价格向欧超群出售房屋、为何利远公司未收到任何款项的时候即打印全额发票并积极配合欧超群办理网上售房合同备案手续、为何欧超群将500万元款项付至翟远录个人账户以及主张将3575096元现金向翟远录交付而非交给利远公司、为何欧超群未持有以购房款为名目的收款收据以及为何利远公司在其法定代表人翟远录收到500万元款项后仍登报将案涉房屋买卖合同作废以及挂失增值税发票等存疑事实的缘由。因此，考虑到利远公司股权转让合同并未继续履行、当事人选择以房屋买卖合同关系实现各自权益并不违反法律规定，故二审法院以《澄迈商品房买卖合同》为主法律关系确定本案诉讼标的并无不当。
二、关于案涉《澄迈商品房买卖合同》应否继续履行问题。欧超群认为利远公司已开具发票并办理备案登记手续，足以证明欧超群的付款义务已经完成，利远公司应当承担交付房屋的合同义务。
本院认为：欧超群于2014年1月7日向利远公司法定代表人翟远录在平安银行海口分行所开立的62305800007029007账户汇入500万元，虽然翟远录作为收款人在其出具《收条》特别注明该500万元系欧超群代叶关胜支付股权转让款首付款，以常理判断如为股权转让款应向公司股东个人支付、如为购房款则应向公司支付，此500万元认定为股权转让款似乎更为合理，但基于前述分析，这一发生于翟远录与叶关胜之间的事实在本案所审理的利远公司与欧超群房屋买卖合同关系中，囿于合同相对性的限制而不能产生对抗效力，故根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条关于“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”以及《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第58条关于“企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任”的规定，可以认定欧超群向翟远录支付500万元的行为即为向利远公司支付购房款500万元。
至于欧超群是否支付3575096元现金，二审判决根据利远公司向欧超群开具并交付全额增值税发票而认定欧超群已支付购房款项的事实依据并不充分。其理由在于：1.增值税专用发票作为付款的记账凭证，是买受人付款的依据，仅仅具有确定最终应付价款准确数额的作用，本身并不是付款凭证，其开具只表示买卖双方商品交易成交以及证明出卖人应尽的纳税义务和买受人进项税额的作用，并不能证明买受人已经付清所有款项。2.实际交易中，由于开具增值税专用发票只是税法规定的纳税义务，法律并不要求出卖人开具增值税专用发票必须以收受价款为前提，而买受人为先行抵扣税款往往会要求采取先票后款的方式，因此出卖人先开具增值税专用发票后收款的情况比较常见，开具增值税专用发票与是否付款之间并无高度盖然性的对应关系和证明作用。3.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条关于“出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标的物义务，买受人不认可的，出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实。合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外”的规定，买受人除增值税专用发票之外不能举证证明其已履行付款义务的情况下，证明责任并未转移至出卖人，买受人仍应承担进一步举证的责任，否则应承担举证不能的法律后果。基于以上分析，于本案而言，在叶关胜、华泰美公司与利远公司股东翟远录、刘淑霞、翟金志股权转让合同关系实际存在、且不能完全排除欧超群代替案外人叶关胜支付500万元股权转让款的情况下，结合翟远录为该500万元出具了收条但未就3575096元现金出具收条的基本事实，欧超群仅以利远公司开具并交付全部增值税发票为由主张已付清全部购房款项事实依据并不充分。二审法院认为利远公司的授权委托人与欧超群双方一起于2014年3月12日到澄迈县房管局进行现场纸质备案，最终完成商品房买卖合同备案手续，结合开具并交付发票的行为，可以证明欧超群已付清本案的购房款。而利远公司于再审期间提交了新的证据，其中澄迈县房管局杨瑞莲出具《申明》称：“经查档，档案中未有利远公司的授权委托人与欧超群于2014年3月12日共同到场办理网签系统确认备案手续的相关资料”并确认“我在海南省高级人民法院的王庆伟法官、法官助理黄丽对我所作的询问笔录中所作的陈述如与本申明有不一致的地方，以本申明的内容为准”。澄迈县房管局出具的《关于欧超群购买海南利远房地产开发有限公司“王府花园”商品房合同网上签约及备案情况说明的复函》也载明：“经查档，档案中未有合同双方2014年3月12日一同到场办理网签系统确认备案手续的相关资料。另外，在网签系统合同备案确认的过程中，不需要买卖双方到场”。上述两份证据均证明并无任何资料显示欧超群与利远公司的委托人于2014年3月12日一同到场办理网签系统确认备案手续，因此，二审判决关于利远公司的授权委托人与欧超群一起于2014年3月12日到澄迈县房管局进行现场纸质备案并完成商品房买卖合同备案手续的认定因与新的证据所证明的事实并不相符而不能成立。另外，澄迈县房管局出具的《关于欧超群购买海南利远房地产开发有限公司“王府花园”商品房合同网上签约及备案情况说明的复函》还载明：“2014年1月6日，欧超群与贵司（利远公司）签订四份《澄迈商品房买卖合同》……次日，贵司通过网签系统提交上述四套别墅的相关资料。同日上午利远公司的委托人向我局提交了办理合同备案的书面材料”，说明利远公司是于2014年1月7日的上午就已向澄迈县房管局递交办理合同备案的书面材料，彼时利远公司仍相信案外股权转让合同能够履行并积极配合欧超群办理相关手续。这与杨瑞莲《申明》中关于“双方在2014年1月7日除了提交网签外，还于当日上午到澄迈县房产局提交书面材料申请纸质备案，随后澄迈县房管局根据双方提交的资料于2014年1月26日进行了纸质备案、2014年3月12日完成网上系统合同备案确认工作”的内容相互印证，更说明了澄迈县房管局于2014年1月26日进行纸质备案以及2014年3月12日完成网上系统合同备案确认工作并不是双方当时派人到场办理的缘故，而是根据双方早在2014年1月7日上午就已经提交的书面材料办理的。需要说明的是，直至2014年3月12日完成网上系统合同备案确认工作时，利远公司知悉股权转让合同未继续履行并已在报纸上公告案涉四份《澄迈商品房买卖合同》作废及将四份增值税专用发票予以挂失。根据上述事实，对照二审法院关于欧超群系于2014年1月7日中午才交付全部购房款的认定，可知利远公司配合办理相关手续的时候欧超群尚未交付任何房屋款项，而澄迈县房管局完成网上备案手续时利远公司已经以公告合同作废和挂失增值税专用发票的方式采取行动维护自己的权利，足以说明二审判决关于“网上提交备案后，如果购房人没有付款，利远公司还有一道权益保护屏障，就是不与购房人去相关部门现场备案。也就是说，网上提交备案时，购房人欧超群确实不一定付了款，但是现场备案完成可以佐证欧超群已付款。因为按照常理，欧超群如果不付款，利远公司应该不会与欧超群去现场备案。但是，利远公司的授权委托人与欧超群双方一起于2014年3月12日到澄迈县房管局进行现场纸质备案，最终完成商品房买卖合同备案手续，结合开具并交付发票的行为，可以证明欧超群已付清本案的购房款”的分析与认定缺乏事实依据。
综上所述，二审判决在欧超群、利远公司及案外人存在多重法律关系的情况下，根据欧超群的起诉以案涉房屋买卖合同关系来确定本案诉讼标的符合合同相对性原则，并不违反法律规定。欧超群向利远公司法定代表人翟远录支付500万元款项视为向利远公司支付，但仅以收取8575096增值税专用发票为由主张已支付其余款项3575096元缺乏事实根据。由于欧超群已支付大部分款项，利远公司又不能举证证明本案存在约定解除或法定解除的事由，故其关于解除合同的诉讼请求并无合同依据和法律依据，本院不予支持。《澄迈商品房买卖合同》虽约定有违约金条款，但考虑到本案房屋买卖合同与案外股权转让法律关系以及借款法律关系互有交织、实际牵连的基本背景，欧超群是否实际违约尚需根据案外因素来综合判断，故利远公司关于欧超群支付违约金的主张因相关事实尚未经法定程序予以查明及认定而缺乏充分的事实根据，本院亦不予以支持。由于本案再审期间出现新的证据推翻了二审法院根据二审新证据所认定的事实，也导致二审法院适用法律有误，实体处理不当，应予纠正。经合议庭评议，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持海南省高级人民法院（2015）琼民一终字第42号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、变更海南省高级人民法院（2015）琼民一终字第42','2018-09-29
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