河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)冀04民终154号
上诉人（原审被告）：刘爽，女，1990年4月8日出生，汉族，现住邯郸市市辖区。
委托诉讼代理人：赵文斌，河北十力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭昊旻，河北十力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：河北鑫辉物业服务有限公司，住所地：邯郸市市辖区世纪大街26号鑫域国际综合楼B座706室。统一社会信用代码：91130405678537418Y。
法定代表人：李峰，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李自雷，河北蒙佳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王红光，河北蒙佳律师事务所律师。
上诉人刘爽因与被上诉人河北鑫辉物业服务有限公司（以下简称鑫辉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服邯郸县人民法院(2017)冀0421民初1223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。
刘爽上诉请求：1.撤销一审判决发回重审，或者依法改判减免刘爽2017年1月1日至2017年12月31日物业管理服务费5519元、2016年11月15日至2017年3月15日冬季空调费6745元，共计12,264元；2.本案一审、二审诉讼费用由鑫辉物业公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清、适用法律错误，应当发回重审或者依法改判。1.物业服务合同系双务合同、有偿合同，如果物业公司未履行合同义务或者履行义务不符合要求时，不得向业主请求支付物业费的对价义务。一审法院只强调了刘爽作为业主负有支付物业费的合同义务，而对鑫辉物业公司疏于、懈怠提供物业服务的事实视而不见，属认定事实不清。按照物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则，对刘爽欠交的物业管理费应当给予减免。2.一审法院判决刘爽按每平米3元的标准支付物业管理服务费没有合法依据，亦超过了物价部门的核定收费标准。根据《物业管理条例》第四十条和《河北省物业服务收费管理实施办法》第十三条之规定，鑫辉物业公司收取物业管理费（包括空调费）应当明码标价，收费标准应当符合政府物价部门的定价。本案鑫辉物业公司自行确定的物业费收费标准高于物价部门的定价，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”之规定，刘爽有正当理由拒绝交纳。3.一审法院判决刘爽支付冬季空调费6745元没有合同依据。本案诉争的冬季空调费在前期物业服务合同中没有合同约定，鑫辉物业公司也没有明示收费标准，对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在交纳范围内的，业主可以拒绝交纳。二、鑫辉物业公司违约在先没有履行物业合同约定的物业服务。刘爽拒交物业费系行使合同抗辩权。物业费应予减免。1.鑫辉物业公司未尽到安全保障义务，致使刘爽名下的路虎揽胜牌轿车被盗，对此鑫辉物业公司负有赔偿责任。鑫辉物业公司承诺24小时安全监督巡视、实行封闭管理出入登记、停车场专人看管、一车一证一卡等安保职责，但该公司未履行安保义务致使刘爽车辆被盗，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，刘爽有正当理由拒交或者减免物业费。2.鑫辉物业公司未尽到房屋公用部分的修缮、维护义务，导致刘爽家中的屋顶被泡，对此鑫辉物业公司负有赔偿责任。鑫辉物业公司对房屋公用部分以及房屋共用设施设备负有维护和管理的职责，由于小区外墙的玻璃幕墙渗水，导致刘爽家中的屋顶被泡。刘爽多次要求鑫辉物业公司维修，该公司迟至今日仍未修复，由此造成刘爽的损失应予赔偿。另外。刘爽所在的楼道清扫、保洁工作不到位，灯具更换不及时，不交纳物业费就不给充电，不让刘爽的车辆进入车库等种种事实也证明了鑫辉物业公司未尽到物业合同约定的义务，其违约在先。3.刘爽拒交物业费系行使合同抗辩权。《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条规定了当事人互负债务，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。就本案而言，鑫辉物业公司在没有恰当履行物业服务义务之前，刘爽有权拒付相关费用。综上，请求二审法院依法改判或者发回重审，以维护刘爽的合法权益。
鑫辉物业公司辩称，第一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判；第二、鑫辉物业公司已按合同完全履行义务，刘爽无证据证明未履行义务；第三、收费标准符合法律规定且双方有明确约定并已履行多年，关于空调费往年一直按此标准交费，另刘爽已确认该费用，欠费通知上有鑫辉物业公司提供的空调服务及所欠空调费用；第四、关于车辆被盗一事，停车场有专门的物业服务合同，物业公司是否存在过错与本案无关，应另行处理，且刘爽已撤回偷车案诉讼；第五、关于渗水现象，对照片不认可，不显示时间、地点；第六、鑫辉物业公司已完全履行合同义务，现在应由刘爽履行义务，不存在行使抗辩权的条件和事由。
鑫辉物业公司向一审法院起诉请求：1.判决刘爽支付拖欠的2016年12月17日至2017年12月31日物业管理费本金5519元、违约金726元及2016年11月15日至2017年3月15日冬季空调费6745元，共计12,990元；2.本案诉讼费由刘爽承担。
一审法院认定事实：刘爽为鑫域国际写字楼B座1401室业主。2012年6月20日，鑫辉物业公司与刘爽签订《鑫域国际商务中心前期物业服务合同》，约定甲方（鑫辉物业公司）为乙方（刘爽）提供房屋公用部位、公用设施设备及其运行进行的维护和管理，公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等物业服务，乙方按每月每平方米3元的标准按时向甲方交纳物业管理服务费。交纳物业管理费用的时间为每年1月1日至1月10日。合同另约定，刘爽不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，鑫辉物业公司有权要求刘爽补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金。协议履行中，鑫辉物业公司依据协议对鑫域国际小区提供了物业管理服务。刘爽交纳物业管理费至2016年12月31日，2017年的物业管理服务费未交纳。一审法院另查明：刘爽购买的鑫域国际写字楼B座1401室房屋建筑面积为153.31平方米，该房屋夏季供冷、冬季供暖为中央空调，刘爽于2016年5月9日交纳了2016年5月15日至2016年9月15日的供冷费用6745元（夏季空调费），2016年11月15日至2017年3月15日的冬季空调费6745元未交纳。鑫辉物业公司主张的物业管理费期间为2017年1月1日至2017年12月31日。刘爽辩称的车辆丢失案件已向该院起诉，目前该案尚在审理中。
一审法院认为，鑫辉物业公司与刘爽签订的物业收费协议上加盖鑫辉物业公司的印章，刘爽作为鑫域国际写字楼B座1401室的业主在该协议上签字确认，该协议系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反相关法律、法规规定，该协议合法有效。鑫辉物业公司系取得物业服务资质的物业服务公司，其依据协议对鑫域国际小区提供了物业管理服务，有权获得物业管理费。刘爽作为该区业主应当按照收费标准向鑫辉物业公司支付物业管理费。刘爽辩称鑫辉物业公司未尽到物业合同约定的房屋公用部分的修缮维护义务及物业综合管理的合同义务，未提交有效证据予以证明，对其主张，不予采纳。刘爽以丢失车辆拒绝交纳物业费的抗辩理由，不符合法律规定，其要求鑫辉物业公司赔偿丢失车辆损失的案件已起诉，且与本案不属于同一法律关系，对其抗辩理由，不予支持。综上，刘爽应向鑫辉物业公司交纳2017年1月1日至2017年12月31日物业管理服务费5519元及2016年11月15日至2017年3月15日的冬季空调费6745元，共计12,264元。根据本案案情，刘爽非恶意拖欠物业管理服务费，故对鑫辉物业公司诉请的违约金726元，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、刘爽自本判决书生效之日起十日内给付鑫辉物业公司2017年1月1日至2017年1月31日的物业管理服务费5519元，2016年11月15日至2017年3月15日的冬季空调费6745元，共计12,264元；二、驳回鑫辉物业公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元，减半收取后计62.50元，由鑫辉物业公司负担3.50元，刘爽负担59元。
本院二审另查明：2012年8月2日，甲方鑫辉物业公司还与乙方刘爽签订《鑫域国际商务中心地下停车场管理服务协议》，后刘爽以其车辆丢失为由于2017年11月10日向一审法院提起诉讼，又于2017年12月26日提出撤诉申请，该院于2017年12月27日作出(2017)冀0421民初1479号民事裁定，准许刘爽撤诉。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，双方当事人争议的主要焦点问题是刘爽应否交纳本案物业费及空调费。关于物业费，双方签有《鑫域国际商务中心前期物业服务合同》，鑫辉物业公司依约对鑫域国际商务中心提供了物业管理服务，刘爽作为业主应当按照合同约定的收费标准向鑫辉物业公司支付5519元物业费。关于空调费，鑫辉物业公司履行了供暖义务，虽然双方合同没有约定收费标准，但刘爽前期已经交纳过6745元空调费，鑫辉物业公司依照惯例主张本期空调费6745元，刘爽理应依照交易习惯交纳该笔费用。
关于刘爽提出的鑫辉物业公司疏于、懈怠提供物业服务，按每平方米3元的收费标准没有合法依据，未尽到房屋修缮、维护义务等问题，由于刘爽未能提供充分有效证据予以证明其上诉主张，本院不予支持；关于刘爽提出鑫辉物业公司未尽到安全保障义务造成其车辆丢失问题，由于刘爽与鑫辉物业公司还签有《鑫域国际商务中心地下停车场管理服务协议》，与本案不属同一法律关系，且该纠纷刘爽已在一审法院撤诉，故本案二审不予处理。
综上所述，上诉人刘爽主张拒交物业费系行使合同抗辩权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费105元，由上诉人刘爽负担。
本判决为终审判决。
审判长 罗 琪
审判员 聂亚磊
审判员 孙 佳
二〇一八年三月九日
书记员 张利峰