福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽01民终1824号
上诉人（原审原告）：福州博思学生公寓管理有限公司，住所地福州市鼓楼区铜盘路241号五凤新村18号楼501单元，组织机构代码72420410-5。
法定代表人：黄晨波，总经理。
委托诉讼代理人：潘宜斌，北京德恒（福州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖美红，北京德恒（福州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：福建师范大学，住所地福州市仓山区上山路8号，统一社会信用代码12350000488001209F。
法定代表人：王长平，校长。
委托诉讼代理人：林少东，福建瑞权律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁兆增，福建瑞权律师事务所律师。
上诉人福州博思学生公寓管理有限公司（下称“博思公司”）因与上诉人福建师范大学合作合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院(2016)闽0104民初2434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
博思公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持博思公司的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由福建师范大学承担。事实和理由：一、案涉协议书符合合作合同的性质，一审法院认定房屋租赁合同关系错误。1.协议书罗列了具体的合作内容，明确约定是合作关系。2.协议书不符合租赁合同的订立目的、法定要件，而是符合合作合同的特征。例如双方协商选址及相关事项合意后，上诉人再投资建设；按照福建师范大学的规范配置进行相应建设，根据其招生规模进行适当扩建改造；保障固定收益，免除固定成本等。二、一审法院认定双方所签订协议无效，属于法律适用错误。三、一审判决被上诉人不应赔偿上诉人住宿费损失，有违诚信原则和公平原则。
福建师范大学答辩意见与其上诉意见一致。
福建师范大学上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回博思公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由博思公司承担。事实和理由：一、一审法院关于本案协议书所形成的房租租赁合同关系性质认定正确，对该协议效力认定无效正确。二、一审法院错误适用公平原则，上诉人在履行房屋租赁合同过程中不存在任何过错，也不存在合同违约情形，该租赁合同无效的过错系被上诉人的过错或不作为造成，故损失应由其自行承担。
博思公司答辩意见与其上诉意见一致。
博思公司向一审法院起诉请求：1.解除博思公司与福建师范大学于2001年6月25日签订的《协议书》及2008年9月1日签订的《博思学生公寓物业管理补充协议》；2.福建师范大学向博思公司赔偿住宿费损失8112770元（近3年住宿费年平均收入1352128元/年×6年）；3、本案受理费由福建师范大学负担。一审认定事实：1999年9月29日，福建京乾房地产开发有限公司（下称”京乾公司”）与福建省通讯器材厂签订《合作开发土地协议书》，协议约定:双方同意在福建省通讯器材厂约8亩的空闲土地上兴建福建师范大学学生公寓，福建省通讯器材厂负责工程项目申报、审批等一切手续，京乾公司负责出资兴建校舍和后勤设施，项目建成投产后，由向福建省通讯器材厂租用8亩空闲土地用于兴建学生公寓供被告学生居住，京乾公司负责经营，每年以租金方式支付上交福建省通讯器材厂。1999年11月16日，京乾公司与福建师范大学签订《协议书》，协议约定：京乾公司出资兴建学生公寓供福建师范大学使用，京乾公司于2000年9月按人均10平方米的要求提供一万平方米的校舍和后勤服务配套设施供福建师范大学学生入住，原则每个学生每年收费1200元，福建师范大学在2000年夏招时，确保学生入住人数1000人，京乾公司从经营利润中适当返还部分于福建师范大学，福建师范大学应监督和协助京乾公司加强对学生公寓的管理。2001年6月25日，福建师范大学与京乾公司下属公司即博思公司签订协议书，约定：由博思公司出资兴建博思学生公寓供福建师范大学学生居住，工程建设分期进行，首期先建2座，以后视福建师范大学需要再行投资建设，双方合作期限为20年；公寓住宿标准为每生每学年为1200元，福建师范大学在每年新生入住的50天内将学生住宿费汇至博思公司账户，博思公司每年向福建师范大学上交8万元管理费。2008年9月1日，博思公司与福建师范大学签订《博思学生公寓物业管理补充协议》，约定：博思公司同意将宿舍从四人居住改成六人居住，住宿费标准由每生每学年1200元改为950元，福建师范大学保证学生入住率达到95%，若学生入住率未达到95%，住宿费仍按入住率95%计算。2015年6月30日，福建师范大学向博思公司发出《关于终止博思学生公寓合同的通知函》，内容为：经福建师范大学多次催要博思公司提供消防验收证明材料和合法出租的产权证明，博思公司未能予以提供，博思公寓存在安全隐患，决定自2015年6月30日终止租赁协议。2015年11月20日，博思公司向福建师范大学发出《报告》，表示对福建师范大学终止协议的决定予以理解并得到博思公司公司总部领导的同意，但福建师范大学应给予不低于245万元的补偿。
一审法院认为，本案争议焦点：一、双方所签订的协议性质属于房屋租赁关系还是合作关系。二、双方签订的协议的效力问题。合同性质的判断，应根据合同约定的双方主要权利义务进行认定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，案涉《协议书》明确约定了租赁物（公寓）、租赁物交付时间、租赁期限、租金数额及交纳期限以及租赁物的用途等内容，该约定权利义务符合房屋租赁合同的基本构成要件，故本案诉争协议的性质应认定为房屋租赁合同关系，博思公司主张双方所签协议的性质属于合作关系的意见，不予采纳。关于案涉协议的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案诉争博思公寓在一审辩论终结前未取得博思公寓的建设工程许可证，故案涉协议应为无效。合同的解除应以合同有效为前提，故博思公司主张解除双方订立的案涉《协议书》及《博思学生公寓物业管理补充协议》，不予支持。博思公司主张福建师范大学赔偿住宿费损失8112770元，没有合同依据，不予支持。然其出资兴建公寓供福建师范大学学生居住，缓解福建师范大学学生的住宿困难，为教育事业做出一定的贡献，且双方履行协议已达十四年之久，福建师范大学对博思公寓的房产性质是知情的，亦存在一定过错，现福建师范大学不再履行剩余六年的租赁行为，给博思公司造成了一定的损失。结合本案当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定由福建师范大学补偿博思公司住宿费损失100万元。判决：一、福建师范大学向博思公司补偿住宿费损失100万元；二、驳回博思公司的其他诉讼请求。案件受理费68589元，由博思公司负担。
本院二审期间，博思公司围绕上诉请求向本院提交了博思公寓一号、二号宿舍楼外景、食堂内外景、一号楼一楼内外景、其他部分外景照片及谷歌地图显示截图等证据6份，拟证明案涉博思公寓现状。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经质证，福建师范大学对博思公司提交的证明资料真实性无异议，但认为2015年7月后其学校学生未在该公寓住宿，与本案无关。经审查，因上述照片系针对博思公寓所拍摄，且福建师范大学亦无异议，本院予以确认，可印证该公寓现已空置之事实。
根据现有证据，本院确认一审认定的事实正确。
本案二审双方当事人的争议焦点：一是博思公司与福建师范大学签订的《协议书》及《补充协议》性质及法律效力；二是福建师范大学提前终止履行案涉合同所应承担的责任。
本院认为，
关于博思公司与福建师范大学签订的《协议书》及《博思学生公寓物业管理补充协议》性质及法律效力问题。案涉两份协议除入住学生人数、收费标准等内容发生变更外，其余内容均一致，二者具有延续性，应予一并认定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，租赁合同是将所涉财产的使用权转移至承租人，而案涉协议约定由博思公司提供符合入住条件的学生公寓、免费提供辅导员宿舍、缴纳相应管理费，福建师范大学负责安排学生入住并保障入住率、代收相关住宿费等，可见博思公寓的使用权并未发生转移，福建师范大学支付的款项性质亦非租金而是代为收取的住宿费，且租赁合同显然不存在出租人向承租人缴纳管理费之相反付款义务，亦可表明福建师范大学对其入住学生负有相应管理之责，故本案双方基于案涉协议形成的法律关系与法律规定的租赁合同基本要素不相符，案涉协议不宜认定为租赁合同性质。从上述分析可知，双方当事人实则就福建师范大学学生住宿问题达成由博思公司提供住所、福建师范大学安排入住学生的合作双赢之协议，双方之间形成合作合同关系。
博思公司与福建师范大学签订的案涉《协议书》、《博思学生公寓物业管理补充协议》系双方当事人的真实意思表示，而博思公寓已由该处占有土地权属人福建省通讯器材厂同意开发建设，并经其主管部门函复批准建设使用，故上述协议未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。一审法院以租赁合同定性双方间法律关系，并据此判断合同效力，存在不当，本院予以纠正。博思公司关于案涉协议符合合作合同性质及效力认定的上诉意见，符合客观事实及法律规定，本院予以采纳。
关于福建师范大学提前终止履行案涉合同所应承担的责任问题。案涉协议履行过程中，福建师范大学于2015年6月30日向博思公司发函要求终止履行合同，对此，博思公司于2015年11月20日出函同意解除该协议，但要求赔偿相应损失，故双方已于当时达成解除合同之合意，本院确认案涉《协议书》、《博思学生公寓物业管理补充协议》于2015年11月20日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，由于本案协议系福建师范大学自行解除并实际终止履行，故作为守约一方的博思公司有权向福建师范大学主张赔偿损失，但其要求按协议终止前三年的平均住宿费计算余下六年住宿费损失，与以实际损失为基础确定违约责任的法律精神相悖。鉴于本案博思公寓约定的20年合作期限已实际履行长达14年且期间履约恰当友好等合同履行情况，一审法院结合预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量，酌定福建师范大学赔偿博思公司住宿费损失100万元，属法院自由裁量权之正当行使，并无明显不当之处，故本院对此予以维持。博思公司与福建师范大学有关赔偿损失的上诉意见，缺乏依据，本院均不予采纳。
另，关于诉讼费负担问题，案涉协议系福建师范大学单方提出解除而违约，其本应依据法律规定和合同履行情况积极向博思公司承担赔偿损失等违约责任，但其未与博思公司协商处理损失赔偿之事宜，进而引发本案诉讼纠纷，故本案诉讼费由其负担更甄合理。一审法院未适当分配诉讼费负担有误，本院予以纠正。
综上，除博思公司关于案涉协议性质及效力认定而确认解除合同的上诉请求外，博思公司、福建师范大学的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院关于赔偿损失100万元的判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：
一、维持福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初第2434号民事判决第一项；
二、撤销福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初第2434号民事判决第二项；
三、确认福州博思学生公寓管理有限公司与福建师范大学于2001年6月25日签订的《协议书》及2008年9月1日签订的《博思学生公寓物业管理补充协议》于2015年11月20日解除。
本案一、二审案件受理费各68589元，均由福建师范大学负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林秀榕
审 判 员 王燕燕
审 判 员 田始凤
二〇一七年七月二十一日
法官助理 官永琪
书 记 员 林 俊