海南省第二中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
(2017)琼97民初28号
原告:东方龙升房地产开发有限公司，住所地海南省东方市八所镇九龙大道停车场西侧。
法定代表人：符小文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：袁进，海南正凯律师事务所律师。
被告：东方市人民政府，住所地海南省东方市八所镇政府大院一号楼。
法定代表人：邓敏，该市市长。
委托诉讼代理人：符运杰，海南麟洲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡文华，东方市政府法制办工作人员。
被告：东方市交通运输局，住所地海南省东方市八所镇东海路17号综合楼。
法定代表人：赵永宇，该局局长。
委托诉讼代理人：董玫瑰，海南大华园律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈琳佳，海南大华园律师事务所律师。
原告东方龙升房地产开发有限公司与被告东方市人民政府、东方市交通运输局房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东方龙升房地产开发有限公司的委托诉讼代理人袁进、被告东方市人民政府的委托诉讼代理人符运杰、蔡文华、被告东方市交通运输局的委托诉讼代理人董玫瑰、陈琳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东方龙升房地产开发有限公司（以下简称龙升公司）向本院提出诉讼请求：1.判令被告一、被告二连带赔偿因解除《房地产项目合作开发合同书》给原告造成的损失12413196.76元。2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月13日，被告一作为”批准方”，被告二作为”甲方”，原告作为”乙方”，三方共同订立《房地产项目合作开发合同书》，约定由被告二提供土地，原告提供全部建设资金来合作开发。之后，原告依据合同约定对原有建筑物进行拆迁，发放补偿，并开展了规划设计、土地清理、平整、报建等一系列建设工作，支付了相关费用12413196.76元。2014年1月15日，因原合同部分内容与当时国家政策抵触，原告与被告二又订立了《商品房合作开发补充合同》。2016年6月26日，被告二向原告发函，告知被告一决定将合作土地恢复为社会公共停车场建设用地，要求友好协商解除《房地产项目合作开发合同书》事宜。因两被告的权力地位，原告被迫接受解约要求，并与被告二协商解除合同事宜，历时半年也未对原告的损失补偿要求进行回复，遂起诉法院判决两被告承担单方要求解除合同给原告造成的直接经济损失12413196.76元，对于可得利益损失原告将另行起诉。
东方市人民政府（以下简称东方市政府）辩称：一、其不是本案适格被告。其不是本案所涉合同的当事人和相对方，与该合同所产生的权利义务无关。合同中的”甲方”为东方市交通运输局（以下简称东方交通局），”乙方”为龙升公司。根据合同相对性原则，合同的权利义务应由合同当事人承担。龙升公司将东方市政府列为本案被告不符合法律规定，东方市政府不是适格被告，应驳回龙升公司对东方市政府的起诉。二、龙升公司与东方交通局签订的合同应属于无效合同。（一）根据东方市工商行政管理局提供的龙升公司的企业机读档案资料及企业设立登记申请书等证明，龙升公司是陈宏敏、翁照明通过办理虚假户口和身份证的违法手段以”ＸＸ”、”汪林”的虚假民事主体为股东于2010年10月28日在东方市工商行政管理局登记注册成立的。”ＸＸ”占60%股权、”汪林”占40%股权，2016年11月2日变更为陈宏敏占60%股权、翁照明占40%股权。据公安机关提供的相关户籍登记资料表明，实际上并不存在”ＸＸ”、”汪林”的自然人主体。龙升公司2010年12月28日至2014年3月4日的法定代表人为”ＸＸ”，2014年3月5日至2016年11月23日为陈宏敏，2016年11月24日至今为符小文。龙升公司是通过办理虚假户口和身份证设立的公司，违反《中华人民共和国公司法》和《中华人民共和国公司登记条例》的法律法规的强制性规定，同时其股东和法定代表人均是不存在的民事主体。故，龙升公司与东方交通局签订《房地产项目合作开发合同书》及《房地产合作开发补充合同》时不具有从事民事活动的行为能力，因此上述合同属于无效合同。（二）根据（2014）海南二中刑初字第64号判决认定，龙升公司与东方交通局签订的《房地产合作开发补充合同》是其股东和法定代表人陈宏敏、翁照明通过行贿的犯罪手段与时任分管东方交通局的市领导梁某某恶意串通（给梁某某行贿20万元）的方式订立的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该合同为无效合同。三、龙升公司主张的拆迁赔偿12413196.76元无事实根据和法律依据，应驳回其诉讼请求。本案所涉合同是无效合同，且导致合同无效的过错在龙升公司。龙升公司与陈宏敏、翁照明之间签订的《交通小区商品房拆迁补偿协议书》同样属于无效合同，龙升公司以该合同主张龙升公司与东方交通局对拆迁产生的费用进行赔偿无事实根据和法律依据。且陈宏敏、翁照明是龙升公司的唯二股东，龙升公司未经东方交通局同意，也未对相关被拆除的铺面依法进行评估，就对建好近20年陈旧简陋的铺面以每平方高达4370元的价格自己给自己补偿，既不客观也不合法，其主张的赔偿款没有事实根据和法律依据。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中导致合同无效的过错在龙升公司，因此龙升公司应当自行承担因履行合同所产生的经济损失。
东方交通局辩称：一、龙升公司主张的12413196.76元的损失没有事实根据和法律依据。（一）双方之间合同无法继续履行的责任在于龙升公司，东方交通局无需承担责任。第一，龙升公司在订立合同后未依约完成土地平整等前期工作，其已构成违约。龙升公司自己提交的《海南省建设工程规划许可证》的核发日期为2014年2月17日，双方签订的合同第3.2.1约定：”经建设部门批准报建并签发临时规划许可证后1个月内乙方（龙升公司）应完成原有建筑物的拆迁补偿和土地平整等前期工作，如不能按时完成，甲方（东方交通局）有权终止本合同，无偿收回土地，所产生的费用由乙方（龙升公司）全部负担。”因此，龙升公司最晚应于2014年3月17日之前完成原有建筑物的拆迁补偿和土地平整等前期工作；根据龙升公司于2016年5月27日向东方交通局发出的《关于继续履行<房地产项目合作开发合同书>的函告》，龙升公司于2014年2月21日就因其公司涉嫌刑事犯罪，导致该建设项目一直处于停滞状态，即龙升公司在取得《海南省建设工程规划许可证》半个月后就因涉嫌刑事犯罪而没有继续履行合同；龙升公司所举的证据无法证明其在2014年3月17日之前已经履行完成相应的土地平整等前期工作，显然龙升公司未依约按时完成上述前期工作，已构成明显违约。第二，龙升公司因其单方原因，导致双方合同所涉项目无法在规定的开工日内开工，更无法在约定的建设工期内完成建设，其行为已构成违约。合同第9.5约定：”项目建设任务应在12个月建设工期内全部完成。因乙方（龙升公司）原因，项目未在规定的开工日内开工的，甲方（东方交通局）可以解除合同，对乙方前期投入不予返还，由此造成的经济损失，由乙方自负”；合同第4.5约定：”建设工期自有关部门签发开工手续之日起12个月内竣工”；合同第9.7约定：”项目在建设过程中因乙方原因造成连续停工、窝工1个月以上的，甲方有权单方解除合同，对乙方前期投入不予返还，所建工程无偿归甲方所有和自行处置，建设工程拖欠的工程款、工人工资和材料款由乙方负责偿还”。龙升公司由于其自身原因导致项目自2014年2月21日开始就一直处于停工状态，直至2016年5月27日才向东方交通局发函提出继续履行合同。龙升公司自2014年2月21日开始就一直处于连续停工状态，其行为已构成严重违约。第三，东方市政府”将《合同书》项下所涉土地规划、建设成公共停车场”的决策部署不是双方合同无法继续履行的唯一因素。东方市政府”将《合同书》项下所涉土地规划、建设成公共停车场”的决策部署是2016年4月20日作出的，该决策作出前，龙升公司已经持续停工两年，解除合同的条件早已成就；龙升公司发函继续履行合同是在东方市政府的决策作出之后，自2014年2月21日至2016年5月27日，龙升公司一直未履行合同义务。龙升公司主张是因为东方市政府将《合同书》项下所涉土地规划、建设成公共停车场而导致双方之间的合同无法继续履行继而解除合同，是没有事实根据和法律依据的，东方交通局无需承担任何赔偿责任。（二）龙升公司主张的12413196.76元损失无事实根据和法律依据。第一，根据双方合同的第2.1约定，建设项目所投入的建设资金全部是龙升公司负责的，与东方交通局无关。第二，龙升公司主张的1098万元不应得到支持。原东方县交通局与杨溪良分别于1994年1月12日、1995年5月8日签订的《联营建设商品房合同》以及东方市人民法院（2000）东经初字第25号民事判决可知，涉案建设项目土地上的房产依法享有经营和收益权的人是杨溪良而非翁照明和陈宏敏，且龙升公司所提交证据也无法证明翁照明和陈宏敏已合法从杨溪良处受让取得相关权利。根据工商登记资料，龙升公司只有两名股东即翁照明和陈宏敏，龙升公司是负责拆迁工作的一方，陈宏敏、翁照明和龙升公司有绝对的利害关系，其和龙升公司签订的拆迁补偿款标准明显存在与事实不符、不合法的情况。陈宏敏、翁照明与龙升公司签订的补充协议中补偿是按商品房建筑面积以每平方米4370元的标准进行的，而《联营建设商品房合同》第五条约定：在联营期限内，如甲方需要在商品房用地上搞高层建设时，甲方按房产折旧剩余价值（按当时房产计价）给予乙方赔偿后方予拆除。合同随之终止。因此，龙升公司在确定补偿标准时应考虑折旧剩余价值的问题，该房存在房屋漏水、老旧、半框架结构的情况，龙升公司以每平方米4370元补偿标准明显过高。根据《关于杨溪良同志要求办理商品房房产证的情况说明》等证据，涉案项目土地上共建有商品房79间，其中基于1994年的联营合同所建的有28间，基于1995年联营合同所建的有51间，1994年的合同联营期限是12年（从出租之日计），1995年的合同联营期限20年。截止2014年3月17日1994年合同的联营期限早已期满，所涉的28间商品房归属东方交通局所有，该部分拆迁款也应补偿给东方交通局。第三，龙升公司主张的包括勘察费、设计费、拆迁费、管理费等，均无相关证据能够证明其已实际支出，也未能证明是基于涉案项目产生的，东方交通局不予认可，不应由东方交通局承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。两被告对原告提交的第一组，第二组，第四组的5、6、14，第五组证据及补充证据清单（一）所举证据和《东方交通局办公商住楼报建方案》的真实性、合法性和关联性均无异议；原告和东方市交通局对东方市政府提交的举证表（一）的三份证据的真实性、合法性和关联性均无异议，对举证表（二）的《企业机读档案资料》、《公司设立登记申请书》及附属材料、《公司变更登记申请书》的真实性、合法性和关联性无异议；原告和东方市政府对东方交通局提交的第一组证据的真实性、合法性和关联性均无异议，对第二组证据的东方市人民法院（2000）东经初字第25号的真实性、合法性和关联性无异议，对第三组证据的10、13的真实性、合法性和关联性均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。有争议的证据和事实主要有：1.东方市政府对龙升公司与东方交通局签订的《房地产项目合作开发合同书》及《房地产合作开发补充协议》的合法性有异议，该合同是否合法有效将在争议焦点部分论述。2.两被告对《交通小区商品房拆迁补偿方案》、《交通小区商品房拆迁补偿协议书》的真实性、合法性和关联性有异议，认为未经联营单位东方交通局的同意，且龙升公司是自己给自己的股东补偿，没有经过第三方评估，补偿没有依据。3.对补偿款《收据》2张及中国建设银行进账单4张不予认可，拆迁补偿协议是无效的，翁照明、陈宏敏获得补偿没有合法依据。4.对《交通小区设计费收条》的真实性、合法性、关联性有异议，出具21万元设计费收条的人无法确定和设计单位是否有关，且设计单位未提供发票。5.《拆迁协议书》及拆迁公司出具的《收条》，质证认为对真实性有异议，2013年7月16日的《拆迁协议书》约定的付款时间是拆迁完毕并经龙升公司验收认可后一次性付款，约定的进场时间是同年7月19日至7月28日止，但是《收条》出具日期是2013年7月18日，和拆迁协议约定明显不符。6.《交通小区围墙费用清单》及《收条》，对证据的真实性、合法性、关联性有异议，无法证明砌围墙的事实和工程款的数额及是否支付，该收条的经手人是符小文，但符小文是现在龙升公司的法定代表人，是利害关系人，对其出具的收条不予认可。7.《交通小区改造项目支付的管理费用》及房租《收条》，对该证据的真实性、合法性、关联性有异议，前一证据是龙升公司单方面制作，不能证明实际支出管理费用及具体数额，房租《收条》无法证明和涉案项目有关。《交通小区迁移电缆、分支箱费用发票》，对其真实性、关联性有异议，开票对象可由缴费人自由告知，无法证明与本案项目有关联。8.设计单位出具的《收款证明》，对真实性有异议，和设计合同约定的设计费数额不一致。9.现场的《照片》，质证认为没有拍摄时间，也无法证明拆迁的实际情况。10.（2014）海南二中刑初字第64号《刑事判决书》，原告认为没有原件，无法质证。11.1994年1月12日及1995年5月8日《联营建设商品房合同》没有原件，无法确认。12.《关于杨溪良同志要求办理商品房房产证的情况说明》及让房管所办理38间房屋房产证的函件，没有原件，无法确认。13.对翁照明、陈宏敏《注销户口证明》没有原件，无法确认。14.对1998年11月3日《联营建设商品房补充协议》的真实性有异议，上面关键日期涂改，涂改的地方没有签章，且该证据超过举证期限。15.对2009年7月15日杨溪良与陈宏敏、翁照明的《商品房产权转让协议书》的真实性、合法性有异议，认为其是无效的合同，且该证据超过举证期限。16.2012年1月1日杨溪良与东方龙升公司签订的《房屋租赁合同书》的真实性有异议，认为当初为了办理工商变更登记所签，不是客观事实。对上述有争议的证据和事实，本院认定如下：《交通小区商品房拆迁补偿方案》没有联营单位即东方交通局的盖章同意，本院不予认可；《交通小区商品房拆迁补偿协议书》及补偿款《收据》和中国建设银行进账单，本院认为，被补偿人陈宏敏、翁照明是补偿人龙升公司的唯二两个股东且陈宏敏本人是龙升公司的法定代表人，双方具有利害关系，且该补偿协议未经过合作单位东方交通局的同意，同时，龙升公司通过银行转账给其股东998万的行为并不一定就是支付拆迁补偿款，故本院对《交通小区商品房拆迁补偿协议书》及补偿款的支付凭证不予认可；《拆迁协议书》及拆迁公司出具的《收条》，虽然拆迁工费的支付时间和合同约定有出入，但是联营所建房屋确已全部拆除，本院对实际发生的费用予以认可；《交通小区围墙费用清单》及《收条》，鉴于围墙已经砌好的事实，且两份证据可以互相印证及价格合理，本院予以认可；《交通小区改造项目支付的管理费用》及房租《收条》，管理费用是原告自制的表格，是否确实发生、是否与本案有关联无法确定，本院不予认可，房租《收据》无法确认是否与本案有关联，本院不予认可；《交通小区迁移电缆、分支箱费用发票》本院予以认可；设计单位出具的《收据》、《收款证明》和设计合同约定的付款进度可以对应，本院予以认可；现场的《照片》虽然没有拍摄时间等，但是其和目前现状相符，项目周边砌有围墙，本院予以认可；《联营建设商品房补充协议》内容有涂改，但其涂改前内容已为生效的东方市人民法院（2000）东经初字第25号确认，结合生效判决的认定，本院认定涂改前的内容为”从1997年7月1日起按原合同规定的比例分成”；《商品房产权转让协议书》是否采信在争议焦点部分论述；《联营建设商品房合同》及《关于杨溪良同志要求办理商品房房产证的情况说明》及让房管所办理38间房屋房产证的函件，对于东方交通局与杨溪良有联营合同关系并同意办理部分房产证这个事实已经被生效的东方市人民法院（2000）东经初字第25号确认，且上述证据已被该院采信，本院予以认可；对翁照明、陈宏敏《注销户口证明》两被告虽然未能提交原件，但能和原告2014年2月28《东方龙升房地产开发有限公司股东会议决议》内容相吻合，且上述证据材料是原告申请公司变更登记向工商管理部门提供的，本院予以认可；2012年1月1日杨溪良与东方龙升公司签订的《房屋租赁合同书》是龙升公司自己向工商管理部门提交的，本院予以认可。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1994年1月12日，原海南省东方县交通局与杨溪良签订《联营建设商品房合同》，约定联营期限12年，从出租之日计，并约定商品房建成后由杨溪良出租，租金双方商定，收益按4：6分成，租不完的间数按4：6分成，各方自主经营；1995年原海南省东方县交通局又与杨溪良签订《联营建设商品房合同》，约定联营期从1996年8月1日至2016年7月31日，租金双方商定，收益按3：7分成，租不完的间数按3：7分成，由各方自主经营。上述两个合同都约定联营期满商品房归原海南省东方县交通局所有，在原海南省东方县交通局需要本项目土地搞其他项目建设而拆除房产的，需按房产折旧剩余价值（按当时房产价计）赔偿给杨溪良，合同随之终止。两次《联营建设商品房合同》共建好商品房79间，1994年在岛西路段建28间，1995年在东方大道北侧建二层楼共51间和停车场入口混凝土结构大门。1998年11月3日，公交局（原交通局）与杨溪良签订《联营建设商品房补充协议》约定”从1997年7月1日起按原合同规定的比例分成。”即1994年的联营合同约定的12年的联营期限最晚也应从1997年7月1日起算，最晚截止2009年6月30日，1994年建的28间商品房的联营期满应归东方交通局所有。2000年8月25日，原东方市工业交通局应杨溪良要求致函东方市房管所，同意将位于九龙大道（原东方大道）停车场大门西侧至转弯角二层共38间办理房产证，房产证有效时间至2016年7月31日止。2010年12月28日，ＸＸ和汪林分别出资600万和400万注册成立龙升公司，ＸＸ为法定代表人；2011年1月28日，两股东实缴出资1000万；2014年3月5日办理变更登记将股东变更为陈宏敏和翁照明，陈宏敏出资额为600万，翁照明出资额为400万，陈宏敏为法定代表人；2016年11月24日，龙升公司的法定代表人变更为符小文，股东及其所占股份未变更。2013年6月13日，东方交通局作为甲方与作为乙方的龙升公司签订《房地产项目合作开发合同书》，约定甲方提供2500平方米的土地使用权，乙方负责提供合作项目所需的全部建设资金（含设计、报建、原有建筑物的拆迁补偿等费用），合同还约定了项目概况、工程前期工作、工程建设、合作项目的管理、权益分配、售房款收取和归属、风险承担、双方的权利和义务、违约责任等，同时约定本合同需经东方市政府批准才生效。合同签订后，龙升公司聘请相关部门对项目用地进行勘察、对项目进行设计、拆迁平整、砌围墙等工作。2014年1月15日，由于原合同部分内容与当时国家政策相抵触，以及部分合同内容需要完善等情况，双方签订了《房地产合作开发补充合同》，对个别内容进行了修改补充。2014年2月17日，东方交通局和龙升公司合作的职工安置房项目（一期）办理了海南省建设工程规划临时许可证（编号建字第469007201400034号），2014年2月21日，龙升公司因牵涉刑事案件导致公司账户被查封，公司法定代表人ＸＸ及股东汪林被采取限制人身自由措施，项目建设陷入停滞。2016年3月29日，ＸＸ、汪林恢复人身自由。2016年5月27日，龙升公司函告东方交通局继续履行《房地产项目合作开发合同书》。2016年6月21日，东方交通局复函龙升公司：鉴于双方原定合作开发项目的实际情况及现行法规政策限制，市委市政府决定将原交通小区的项目恢复为社会公共停车场建设用地，要求龙升公司配合协商解除原《房地产项目合作开发合同书》事宜。双方协商未果，龙升公司于2017年1月22日向东方市人民法院起诉，后其申请东方市人民法院全体回避，东方市人民法院报请本院提级管辖本案，后本院裁定本案由本院审理。龙升公司于2017年5月2日诉至本院。
另查明，陈宏敏、翁照明拥有双重户籍。名为陈宏敏的户籍在海口市公安局龙华分局，身份证号码×××，其另一户籍名为ＸＸ，户籍在东方市公安局八所派出所，身份证号码×××，2014年2月18日注销了名为ＸＸ的户籍，保留名为陈宏敏的户籍；名为翁照明的户籍在东方市公安局东海路派出所，身份证号码×××，其另一户籍名为汪林，户籍在东方市公安局八所派出所，身份证号码×××，2014年2月18日注销了名为汪林的户籍，保留名为翁照明的户籍。
本院认为，本案的争议焦点为：1.东方市政府是否是本案适格被告；2.《房地产项目合作开发合同书》及补充合同是否有效；3.翁照明、陈宏敏是否对涉案房屋享有产权或其他权利；4.导致《房地产项目合作开发合同书》及补充合同未能履行完毕的责任归属；5.东方交通局是否应当承担龙升公司在履行合同中的损失，如需承担，应承担的损失数额。
关于争议焦点一，东方市政府是否是本案适格被告的问题。本案中，东方市政府是东方交通局的上级单位，东方交通局与龙升公司签订的《房地产项目合作开发合同书》约定该合同须经东方市政府批准方能生效，这是双方合同约定的生效条件，东方市政府在《房地产项目合作开发合同书》上的签字盖章行为仅是代表该合同经过东方交通局的上级部门批准而成就生效条件，而不代表东方市政府是该合作合同的相对方，其不承担合同约定的权利义务。原告主张其与被告合同的解除是因为东方市政府的决议造成的，本院认为，不管是否是市政府的决议才导致的东方交通局向原告发出了解除合同的函件，最终提出解除合同的主体是东方交通局，根据合同相对性原则，是否解除合同，是否需要赔偿损失等都是龙升公司与东方交通局之间基于双方的合同关系产生的问题，与东方市政府没有法律上的利害关系。综上，东方市政府不是《房地产项目合作开发合同书》的相对方，其不是本案适格被告。
关于争议焦点二，《房地产项目合作开发合同书》及补充合同是否有效的问题。《房地产项目合作开发合同书》及补充合同是龙升公司与东方交通局签订的，双方意思表示真实，不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。且合同相对方东方交通局对合同的效力亦无异议。东方市人民政府答辩龙升公司股东和法定代表人均是不存在的民事主体，认为龙升公司不具备从事民事活动的行为能力，其签订的《房地产合作开发合同书》及《房地产合作开发补充合同》是无效的。本院认为，龙升公司是依法登记设立的有限责任公司，其从公司依法登记成立之后即具有民事行为能力，拥有双重户籍而注册公司问题由工商行政管理部门处理，并不影响公司的法人资格。东方市政府主张《房地产合作开发补充合同》是其股东和法定代表人陈宏敏、翁照明通过行贿的犯罪手段与时任分管东方交通局的市领导梁某某恶意串通的方式订立的合同，应根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定认定为无效合同。本院认为，（2014）海南二中刑初字第64号判决只能证明陈宏敏有向梁某某行贿的行为，不能证明其行贿是为了签订《房地产合作开发补充合同》，且无法证明合同双方存在恶意串通的行为，《房地产合作开发补充合同》不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。综上，《房地产项目合作开发合同书》及补充合同是有效合同。
关于争议焦点三，翁照明、陈宏敏是否对涉案房屋享有产权或其他权利的问题。原告在本案第一次庭审后向本院补充提交了2009年7月15日杨溪良与陈宏敏、翁照明签订《商品房产权转让协议书》，约定将其与原东方县交通局合作的商品房项目的商品房产权及经营权转让给陈宏敏、翁照明，转让价款为190万元，并约定杨溪良与原东方县交通局签订的合作合同及协议由陈宏敏、翁照明继续履行。杨溪良与原东方县交通局签订联营合同时未就联营期间联营房产的所有权进行约定，只约定了商品房建成后用于出租，并约定了出租收益的分成比例以及租不出去的房屋各自按分成比例自主经营，并约定联营期满房屋归原东方交通局所有。从联营合同看出，杨溪良享有的是联营房屋的部分收益权而非所有权。2000年8月25日，为方便出租，原东方市工业交通局（现东方交通局）致函市房管局同意将位于九龙大道中（原东方大道）停车场大门西侧至转弯角二层共38间房给予杨溪良办理房产证，房产证有效期至2016年7月31日止。但双方未对原收益分成比例进行变更。综合全案证据分析，2000年8月25日同意办理房产证行为的意思表示并非是对联营房产的所有权进行分配。且2009年7月15日《商品房产权转让协议书》签订时，基于1994年联营合同建的28间房因联营期限届满已经属于东方交通局所有，杨溪良不再享有收益权。综上，《商品房产权转让协议书》处分了其没有处分权的财产，且未得到权利人东方交通局的同意，该转让合同无效。另一方面，根据龙升公司自己向工商管理部门提交的杨溪良与龙升公司于2012年1月1日签订的《房屋租赁合同书》，杨溪良作为出租方出租东方市八所镇九龙大道停车场西侧第1间房屋给龙升公司，租赁期限五年，从2012年1月1日至2016年12月31日止。该2012年1月1日签订的《房屋租赁合同书》与龙升公司第一次庭后补充提交的2009年7月15日杨溪良和陈宏敏、翁照明签订《商品房产权转让协议书》相矛盾，如果确实存在在前的《商品房产权转让协议书》，龙升公司根本就无需和杨溪良签订租赁合同租赁杨溪良已经转让给龙升公司法定代表人和股东的房屋。综上，龙升公司提出的翁照明、陈宏敏对涉案房屋享有产权或其他权利的主张没有事实根据，其主张拆迁补偿陈宏敏、翁照明1098万元没有法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点四，导致《房地产项目合作开发合同书》及补充合同未能履行完毕的责任归属。双方签订合作开发合同后，原告积极履行合同，聘请相关部门对项目用地进行勘察、对项目进行设计、拆迁平整、砌围墙等工作，并于2014年2月17日办理了《海南省建设工程规划临时许可证》。但是，2014年2月21日，龙升公司因牵涉刑事案件导致公司账户被查封，公司法定代表人ＸＸ及股东汪林被采取限制人身自由措施，项目建设陷入停滞。直至两年多后的2016年3月29日，ＸＸ、汪林才恢复人身自由。在合作项目停滞的两年多时间，东方交通局一直未对项目停滞提出异议，亦未提出解除合同。直至2016年5月27日，龙升公司函告东方交通局继续履行《房地产项目合作开发合同书》后。东方交通局才于2016年6月21日复函龙升公司：”1.根据我市'春雷行动'工作要求，鉴于我局与你方原定合作开发项目的实际情况及现行法规政策限制，市委市政府决定将原交通小区合作开发房地产项目建设用地恢复为社会公共停车场建设用地，以缓解市区公共停车场紧缺。2.希望你方配合市委市政府决策部署，积极与我局沟通，友好协商解除原《房地产合作项目开发合同书》事宜，以报市委市政府审批。”上述事实表明，在项目停滞期间东方交通局没有解除合同的意思表示，而是在东方市政府决议将原合作项目用地改用公共停车场后，才导致了双方合同最终履行不能，综上，龙升公司虽然未能及时履行合同，最终导致合同解除不是在于合同未能及时履行，而是东方交通局合同履行不能，故过错责任在东方交通局。现原被告双方一致同意解除《房地产项目合作开发合同书》及《房地产合作开发补充合同》，本院予以照准。
关于争议焦点五，东方交通局是否应当承担龙升公司在履行合同中的损失，如需承担，应承担的损失数额问题。如上所述，解除合同的过错责任在于东方交通局，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因此，东方交通局应当承担龙升公司在履行合同中的损失。关于东方交通局应承担的损失数额问题，龙升公司请求损失包括拆迁补偿费10980000元、勘察费49000元、设计费210000元、拆除费76890元、砌围墙41730元、项目管理费489831.76元、迁移电缆、分支箱费用10000元、基础设施配套费555745元。主张拆迁补偿费10980000元的损失没有事实根据和法律依据，本院不予采纳；勘察费、设计费、拆除费、砌围墙共计377620元有证据证明确实为履行合同所发生，本院予以支持；项目管理费489831.76元缺乏证据证明，本院不予支持；分支箱费用10000元有发票证明，本院予以支持；基础设施配套费555745元，证据证明原告现已支出，本院予以支持，至于项目未成最终该笔费用如果可以退回，退回事实发生后被告东方交通局可以另行主张返还。综上，东方交通局应赔偿东方龙升公司损失943365元。
综上所述，东方龙升房地产开发有限公司请求东方市人民政府赔偿损失无事实根据和法律依据，本院不予支持；东方龙升房地产开发有限公司请求东方市交通运输局赔偿因解除《房地产项目合作开发合同书》给原告造成的损失部分有理，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告东方市交通运输局于本判决生效之日起十五日内赔偿原告东方龙升房地产开发有限公司各项损失943365元。
二、驳回原告东方龙升房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费96309.30元，由原告东方龙升房地产开发有限公司负担60000元，由被告东方市交通运输局负担36309.30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。
审判长叶玉华
审判员何昌恩
审判员王柱进
二○一七年七月二十七日
书记员王圣忠
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