江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终1422号
上诉人（一审原告、反诉被告）：中国人民解放军无锡联勤中心，住所地江苏省无锡市梁清路***号。
负责人:侯志平，该部队部队长。
委托诉讼代理人：王桂峰，江苏致邦（无锡）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张恒，江苏致邦（无锡）律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）：尹洪质，男，1968年3月9日生，，汉族，住江苏省南京市白下区。
上诉人中国人民解放军无锡联勤保障中心（以下简称联勤中心）因与上诉人尹洪质房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2016）苏0211民初638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案后，依法组成合议庭于2017年4月27日公开开庭进行了审理，上诉人联勤中心委托诉讼代理人王桂峰、张恒，尹洪质到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
联勤中心上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.尹洪质支付2014年6月1日至2015年12月31日的租金3879167元、滞纳金521850元、违约金1225000元，并按照2450000元每年的标准支付2016年1月1日至实际返还之日止的房屋占有使用费，保证金100000元不予返还。2.驳回尹洪质全部反诉请求。3.一、二审案件受理费及鉴定费用由尹洪质负担。事实与理由：1.中国人民解放军73801部队（以下简称73801部队）不存在违约行为，诉争房屋出租时属毛坯房状态，建有消防主体设施，签约前已明确向尹洪质告知，双方在协议中亦明确由尹洪质进行房屋后续装修，包括完善消防设施。涉案房屋未办理消防竣工验收系尹洪质明知，故尹洪质主观上存有过错。2.尹洪质称已申报二次消防验收及未通过的原因系73801部队提供的房屋未办理消防竣工验收所致，该事实未有证据证明。一审认定出租人未提供符合合同目的的租赁物导致尹洪质不能正常对外经营，依据不足。3.即便尹洪质称消防验收问题属实，其在知晓经营受到影响后仍再行投资的损失属于自行扩大损失，联勤中心对此不应赔偿。4.尹洪质承租涉案房屋后不仅自行开办了无锡源玺酒店有限公司（以下简称源玺酒店），且将部分房屋转租给其他公司并收取租金，其应按照合同约定支付租金、滞纳金和违约金，履约保证金不应退回。一审酌定尹洪质仅需支付1020000元租金明显过低。5.因73801部队在履约过程中不存在违约行为，尹洪质一审反诉请求不应得到支持。退一步说，即便联勤中心应承担尹洪质装修损失，也不应全部承担，对未形成添附的设备应由尹洪质自行处理。
尹洪质辩称：1.涉案房屋未办理消防竣工验收直接导致消防部门不受理其二次消防验收申请，其多次与73801部队联系，但部队一直未能提供，并让其抓紧时间装修，称消防验收下一步再说。因此，出租人存在严重的投机和欺诈行为，应赔偿其产生的全部损失。2.其为修复房屋装修前的漏水、下水道等花费600000元，垫付变压器款项268000元，上述金额共计868000元，双方约定应由73801部队负担，从第一年租金中扣除，故截止至2014年10月其并不存在拖欠租金的违约行为。请求驳回联勤中心的全部上诉请求。
尹洪质上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判联勤中心返还押金、赔偿设备投资及装修投资共计9656703元，驳回联勤中心关于租金的诉讼请求。事实与理由：1.一审将装修和设备金额从2014年6月折旧到2017年2月有失公平。73801部队于2015年10月对诉争房屋停水停电，后该房屋一直处于闲置状态，应根据评估基准日2015年10月30日确定装修及设备损失为7748873元。2.其与无锡市东方新格环境装饰工程公司的朱从雪签订了装修设计协议，并支付了装修设计费340000元，该费用未纳入评估，应由联勤中心赔偿。3.评估时涉案房屋两部电梯安装好一部、二楼中央空调施工尚未完成，分体空调付了大部分款项。为减少损失，双方经协商由尹洪质将电梯、二楼空调和88台分体空调施工完毕，由73801部队按采购价支付尹洪质货款。现电梯2部合同价256000元，评估价64800元，差额为191200元；二楼中央空调合同价155000元，评估价7560元，差额为147440元；分体空调88台总价225280元，上述三项合计563920元应由联勤中心支付。4.73801部队明知其租赁该房屋用于酒店经营，但未能提供适租房屋，无权收取租金。
联勤中心辩称：其不存在违约行为，不应承担违约责任，请求驳回尹洪质二审上诉请求。
联勤中心一审起诉请求：1.确认73801部队与尹洪质签订《73801部队梁清饭店租赁合同》已于2015年11月2日解除，判令尹洪质搬离租赁房屋并交还房屋及附属设施；2.尹洪质向联勤中心支付租金3879167元（自2014年6月1日至2015年12月31日）、滞纳金521850元、违约金1225000元，合计5626017元，并按年租金2450000元为标准支付2016年1月1日至实际交还租赁房屋之日止的租金；3.尹洪质支付给联勤中心的100000元保证金联勤中心不予退还。
尹洪质一审反诉请求：1.确认其与73801部队签订的租赁合同无效；2.联勤中心赔偿场地规划、装修等费用14360000元（装修前房屋水电给排水系统、墙面防漏修复费729000元、墙面铲刮费126000元、加盖钢结构房屋784000元、房屋场地平整及水泥地面铺设道路拓宽831000元、变压器费用150000元；装修装饰工程设计费340000元、装修费用7150116.76元、二次消防及弱电系统1560000元、一楼餐饮装修460780元、一楼餐饮配套设施199720元、茶馆及客房配置1063050元、餐饮经营损失374000元、一楼大门装修35000元、门头店招30000元、一楼东侧装修524490元）；3.联勤中心退还保证金100000元；4.联勤中心赔偿融资利息损失2170000元；5.联勤中心赔偿员工遣散费404100元。6.保留追究联勤中心赔偿预期经营损失的权利。
一审法院认定如下事实：
73801部队于2016年12月15日停止运行，权利义务由联勤中心承继。涉案房屋原规划为无锡市滨湖区太康社区社区服务中心。2005年4月报请有关机关建设，后取得规划许可、建设许可；2006年2月，无锡市滨湖区公安消防大队通过了消防设计审核，并要求竣工后需申请消防验收合格后才能使用；2008年1月领取土地证；2009年12月，无锡市滨湖区政府和73801部队完成土地房屋置换，上述房屋归73801部队所有。
2013年5月21日，73801部队有偿服务管理办公室与尹洪质签订《73801部队梁清饭店租赁合同》，约定：1.部队将涉案房屋出租给尹洪质用于酒店经营。2.涉案房屋所使用的土地合法使用人为73801部队，在该地块上建造的所有建筑物、构筑物的产权归部队所有，尹洪质投资装修的房屋及水、电、煤气、消防、锅炉、电梯等附属设施的产权也归部队所有，租赁期满后，房屋和配套设备完整无偿移交部队。3.部队提供给尹洪质的房屋内经营项目，如水、电、气、消防设施、环保、通信、绿化、室内装修及有关设施（排水和消防系统、供电系统、道路改造和操作设施设备）等由尹洪质投资建设。4.尹洪质对房屋进行装修前整修，以下整修工程所需的费用在整修后7日内报审计机构审定，施工经费不超过600000元，由部队承担，从尹洪质第一年租金中扣除，具体包括：租赁场所的基本供电设备修复，屋面及墙体漏水的修复，地下室积水的清除及自动排水系统修复，完善消防设施，修复主管道，配置消防水带，其他部队同意的基础水电气畅通的设施修复工程。5.双方约定租赁期为10年（不含装修期1年），2013年6月1日至2014年5月31日为装修期，租赁第一期3年：2014年6月1日至2017年5月31日，第一期租金三年共7350000元，每年2450000元。付款方式为先付后用，按季度支付，每季度开始的前10天交付。6.除合同第十条、第十一条规定或尹洪质原因致使签订合同目的无法达成外，部队不得单方面终止本合同，擅自解除合同的，须向尹洪质支付相当于当年租金作为违约金，由双方委托评估机构对尹洪质投资的房屋设施、设备等按照市场评估价值扣除折旧后向尹洪质补偿。双方还约定：对于房屋外变电站的修复，73801部队已经和设备公司签订了施工合同，金额268000元，费用由尹洪质垫付，从第一年租金中扣除；超过30天未支付租金的，73801部队有权终止合同，并收回场地房屋及设备。如因战争军事需要和不可抗力的自然因素或者国家法律法规（包括政府行为，国家和军委总部，军区以上含军区政策性文件规定等）导致双方无法继续履行合同的，即行终止，双方互不承担责任，经济上互不补偿。2013年5月21日，73801部队有偿办与尹洪质签订交接协议，确认交付房屋。
尹洪质对涉案房屋进行修复改善的相关情况如下：
1.关于变电站的施工，尹洪质垫付了150000元，余款118000元73801部队已支付给相关单位。
2.双方签订合同后尹洪质将修复工程发包给顾爱军施工，具体对房屋破损部分进行整修，包括电力修复、墙面修复、积水清除、土方施工等，上述修复费用中涉及电力修复、墙面修复、积水清除的费用为729000元，其中墙面屋顶漏水修复费用240000元，电缆、排水、管道等修复费用489000元。
3.2014年2月20日，尹洪质以源玺酒店的名义与泰州靖江市金浪潮歌舞厅装潢部签订了消防工程安装合同，双方约定将的酒店的消防设施交由泰州靖江市金浪潮歌舞厅装潢部施工。2014年2月左右，源玺酒店消防设计图制作完毕后，尹洪质就着手办理酒店的二次消防验收，但因涉案房屋未办理过消防竣工验收导致消防主管部门不予受理酒店的消防验收，后尹洪质与73801部队就消防竣工问题多次沟通，无果。
4.2013年7月10日，尹洪质与无锡市东方新格环境设计装饰工程公司的朱从雪签订设计协议，由朱从雪为尹洪质提供梁青路858号房屋的前期设计，双方约定设计费用340000元，尹洪质已经于2014年7月至8月间将设计费支付给朱从雪。
5.2014年12月29日，尹洪质以源玺酒店的名义与苏州富士制御电梯有限公司签订了定做安装协议，订购了乘客电梯2台，总价256000元，后尹洪质已经支付87600元。
6.2014年9月15日，尹洪质与崇安区彩雪家用电器经营部签订空调销售安装协议，向其订购格力、美的、三星、松下等品牌空调，总价435480元，后尹洪质已经支付183800元。
7.2015年9月1日，尹洪质以源玺酒店的名义将涉案房屋楼二转租给无锡格莱美整形医院有限公司，同年9月9日，无锡格莱美整形医院有限公司与无锡美亿冷暖设备工程有限公司签订美的空调购买协议，总价155000元，后无锡格莱美整形医院有限公司对涉案房屋二楼进行了设计装修，2016年9月7日源玺酒店、尹洪质与无锡格莱美整形医院有限公司达成赔偿协议，源玺酒店、尹洪质于2017年2月28日前返还无锡格莱美整形医院有限公司租金、押金并支付各项损失共计1457331元，梁清路858号二楼内的装修、空调机、管线及剩余建筑材料归源玺酒店所有。
8.2014年9月，尹洪质与无锡大院餐饮服务有限公司签订转租协议，将涉案房屋东侧一楼转租，2016年8月3日，尹洪质与无锡大院餐饮服务有限公司达成协议，赔偿其各项损失300000元，转租区域内的留存的财物、装修归源玺饭店所有。
9.2015年8月，涉案房屋西侧一楼的源玺酒店餐饮部开始营业，尹洪质雇佣前台服务人员共计14人，月薪总计49700元，雇佣后厨服务人员共计14人，月承包费85000元，2015年10月10日，73801部队将涉案房屋停水停电，2015年12月，尹洪质支付前台服务人员和后厨服务人员10月、11月工资及数额为一个月工资的经济补偿后遣散了所有服务员。
10.尹洪质提供了2014年7月10日向张宁峰借款1500000元的借条一张，月息2%，另有2013年8月10日、2014年2月25日向潘薇分别借款1200000元、1800000元的借条二张，约定月息1.5%。11、源玺酒店成立于2014年7月8日，法定代表人尹洪质，后源玺酒店认可本案所有债权债务由尹洪质承担。
2015年8月6日，江苏致邦律师事务所受73801部队委托向尹洪质发函，要求尹洪质缴纳2014年6月1日至2015年8月31日的租金和滞纳金。2015年11月2日，江苏致邦律师事务所受73801部队委托向尹洪质发函，要求确认双方租赁合同解除，尹洪质缴纳至搬离之日的所有租金。2015年10月10日73801部队对涉案房屋停电，同月27日左右对涉案房屋停水。2015年11月6日，尹洪质向73801部队发函，表示因73801部队未提供军队房地产租赁许可证和房屋消防竣工验收报告，导致尹洪质无法完成二次装修消防报批手续，浪费了人力物力，延缓了工期。
一审中，双方对解除租赁合同并无异议。尹洪质另向法院申请对涉案房屋内装修及设施进行造价鉴定。无锡至衡达工程咨询有限公司对涉案房屋的土建及零星工程进行工程造价鉴定，于2016年9月22日出具工程造价鉴定意见书，结论为：土建竣工结算总价合计为743073.14元。无锡衡业土地房产资产评估咨询有限公司对涉案房屋装饰装修、设施物品等项目进行资产评估，于2016年10月出具资产评估报告书，结论为：涉案房屋内固定资产合计7005800元。鉴定中，73801部队垫付鉴定费52850元。
上述事实，由《租房协议》、评估报告、收据、工资单、合同、当事人陈述笔录等在卷佐证。
一审法院认为：
73801部队与尹洪质于2013年5月21日签订的《租房协议》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。
关于联勤中心本诉诉请，综合认定如下：
第一，关于消防验收。73801部队明知尹洪质租赁涉案房屋是用于酒店经营，理应提供经消防竣工验收合格的房屋供尹洪质经营使用，但涉案房屋至今未办理消防竣工验收，导致尹洪质无法向有关机关申报酒店二次消防验收，致使酒店至今无法正常经营。73801部队认为双方在租赁合同中已经明确约定由尹洪质“投资装修的房屋及水、电、煤气、消防、锅炉、电梯等附属设施的产权也归73801部队所有”、“尹洪质的房屋内经营项目，如水、电、气、消防设施、环保、通信、绿化、室内装修及有关设施（排水和消防系统、供电系统、道路改造和操作设施设备）等由尹洪质投资建设”，故消防验收应由尹洪质将消防设施建设完毕后由尹洪质自行负责，但上述约定应视为尹洪质开设酒店所涉及的消防设施的建造与归属，并未明确双方已将本属于房屋所有权人义务的消防验收转交由尹洪质负担；故本案中73801部队并未提供符合合同目的的租赁物为尹洪质使用。
第二，关于合同解除。2015年11月2日，73801部队向尹洪质发函，以尹洪质未按期缴纳租金为由解除双方的租赁合同；但是在73801部队提供的租赁物未通过消防验收的情况下，尹洪质即便已经接收了涉案房屋，但是无法正常对外经营，无法实现租赁房屋的目的，故尹洪质暂不支付租金并无不当；所以2015年11月2日73801部队以尹洪质未支付租金为由解除合同不成立；因至今涉案房屋仍未通过消防验收，无法达成双方合同的目的，且双方庭审中对解除租赁合同均无异议，故法院确认双方的租赁合同解除。合同解除后，尹洪质应及时搬离涉案房屋并向联勤中心交还房屋及附属设施，如尹洪质未及时交还房屋及附属设施，则应自应当交付之日起至实际交付之日止，按年租金2450000元向联勤中心支付房屋占有使用费。
第三，关于房屋租金。双方约定2013年6月1日至2014年5月31日为装修期，尹洪质在上述期间内免交租金。2014年6月1日至双方起诉期间的租金损失应按照双方的过错程度予以承担，结合双方当事人在租赁期间内未提供适格租赁物和欠缴租金的实际原因以及尹洪质实际营业使用、商业转租房屋的状况，法院酌定尹洪质应承担2014年6月1日至双方诉请期间的租金共计1020000元。对于滞纳金、违约金，因73801部队未能提供消防竣工验收手续，对尹洪质的经营造成重大的影响，尹洪质对73801部队租金的抗辩具有合理性，故基于延迟交纳租金而产生的滞纳金、违约金，法院均不予支持。
第四、关于履约保证金，双方的租赁关系已解除，对于合同的解除并非由于尹洪质单方原因导致，故联勤中心应退还保证金100000元。
关于反诉诉请：73801部队与尹洪质签订的房屋租赁协议未违反法律禁止性规定，即便存在未经73801部队上级机关审批或未发放军队房地产租赁许可证的情形，均不能认定双方的合同无效。双方租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一，关于装修前房屋水电给排水系统、墙面防漏修复费729000元。因该损失中包含的墙面防漏修复费用，联勤中心认为墙面防漏修复的费用鉴定机关已在鉴定报告中予以了认定，尹洪质主张该部分费用系重复计算；尹洪质主张，该部分墙面防漏和修复是在房屋交付之初屋顶漏水墙面渗水所产生的修复费用，与鉴定范围并未重复，但尹洪质对其主张并未提供证据证实，故对于墙面修复费用240000元不予认定；对于其他前期修复费用489000元，双方在合同中已经约定，联勤中心在60万元的范围内承担责任，故联勤中心应予支付，超出部分法院不予支持。
第二，关于变压器费用268000元。尹洪质已经支付了150000元，剩余款项已经由73801部队支付，故对于该损失法院予以支持。
第三，关于营业及原材料损失374000元。对于源玺酒店餐饮部门经营过程中订餐退款赔偿的数额尹洪质未提供证据证实，对于餐饮部门存储的原材料在停水停电后的变质损耗，因原材料已腐烂变质，不具备鉴定条件，故对于上述损失，无法认定，法院不予支持。
第四，关于墙面铲刮费126000元、加盖钢结构房屋784000元、房屋场地平整及水泥地面铺设道路拓宽831000元、装修装饰工程设计费340000元、装修费用7150116.76元、二次消防及弱电系统1560000元、一楼餐饮装修460780元、一楼餐饮配套设施199720元、茶馆及客房配置1063050元、一楼大门装修35000元、门头店招30000元、一楼东侧装修524490元。上述费用已经评估，应以评估报告确定的价格为准。以上评估总估价为房屋建筑类6448100元、设备类557700元、土建743073.14元、合计7748873元（取整）。根据双方约定，73801部队擅自解除合同的，由双方委托评估机构对尹洪质投资的房屋设施、设备等按照市场评估价值扣除折旧后向尹洪质补偿。结合双方约定的租赁期限10年以及相应折旧的年限，联勤中心还应支付尹洪质各项装修、设备赔偿共计5617933元（取整）。
第五，关于融资利息损失217万元，尹洪质仅凭借据无法证实借款确实发生且与本案的房屋租赁相关，故该部分诉请，法院不予支持。
第六，关于员工遣散费404100元。源玺酒店餐饮部已实际经营，对于经营期间的员工工资应由尹洪质自行负担，2015年10月10日起，涉案房屋陆续被73801部队停水停电，导致正常经营无法开展，并最终导致同年12月尹洪质将员工遣散。对于停水停电后的员工工资，法律规定，用人单位没有安排劳动者工作的，应当按照不低于当地最低工资标准的百分之八十支付劳动者生活费，故2015年10月10日至2015年12月5日，员工应得工资为197560元，上述职工的经济补偿金经计算为67350元，总计264910元，联勤中心应予赔偿，超出部分不予支持。
综上，联勤中心应当赔偿尹洪质的损失如下：装修前房屋水电给排水系统修复损失489000、变压器购买损失150000元、装修及设备损失5617933元、员工遣散损失264910元，合计6521843元，扣除尹洪质应支付联勤中心的租金1020000元、加之联勤中心应退还的保证金100000元，联勤中心还应支付尹洪质5601843元。据此，一审判决：一、联勤中心与尹洪质的房屋租赁合同于判决发生法律效力之日立即解除；二、尹洪质于判决发生法律效力之日起七日内迁出涉案房屋并交付附属设备，并按年租金2450000元承担自应当交付房屋之日起至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费；三、联勤中心于判决发生法律效力之日起十日内支付尹洪质5601843元；四、驳回联勤中心的其他诉讼请求；五、驳回尹洪质的其他反诉请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费51882元、反诉案件受理费60790元、鉴定费52850元，合计165522元，由联勤中心负担80000元，由尹洪质负担85522元。
二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。
二审另查明：
联勤中心于一审中提供了无锡市滨湖区公安消防大队于2006年2月25日出具的锡滨公消建审（2006）第A3号建筑工程消防设计审核意见书，用于证明该房屋符合合法手续，可以出租。其中，审核意见书载明：同意无锡市滨湖区荣巷街道太康社区居民委员会申报的新建社区服务中心建筑工程的消防设计，并要求社区中心工程内装修消防设计应另行申报审核，建筑工程应当申报消防验收合格后方可使用。尹洪质认为该意见仅是建筑物建设当初的消防设计审核意见，事实上诉争房屋并未进行消防验收，不能使用。对房屋出租前未经过消防验收的事实，双方予以确认。但联勤中心认为消防验收依约应当由尹洪质负责。对此，尹洪质向一审法院提交了73801部队有偿办于2014年1月9日出具的《证明》一份，内容为：“无锡消防支队：梁清路858号为我部房产，立项为客房、餐饮，现来你处办理装修消防等相关事宜，请协助办理，甚感！”据此，尹洪质主张因无法进行二次消防验收，多次反映后部队向消防部门出具协调函件，但其持该函件仍无法顺利办理消防验收。联勤中心则认为该证明表明73801部队已经履行了协助义务。
2015年11月2日，江苏致邦律师事务所受73801部队委托向尹洪质出具律师函，要求确认双方租赁合同解除，尹洪质缴纳至搬离之日的所有租金。该函尹洪质于2015年11月9日签收，并在登记簿上签字确认。
以上事实，由建筑工程消防设计审核意见书、证明、律师函、登记簿及一审开庭笔录等在卷佐证。
二审争议焦点为：一、涉案租赁合同的效力应如何认定？二、如为有效，租赁合同解除的原因应如何认定？三、租赁合同解除后，双方当事人的相应民事责任应如何承担？
本院认为，
关于争议焦点一：
以违反法律、行政法规的强制性规定来判断合同是否无效的，还应当对合同所违反的强制性规定进行具体分析，只有在违反了效力性强制性规定情况下，合同才应当被认定为无效。本案中，73801部队与尹洪质在2013年5月21日签订的租赁合同是双方真实意思表示，不存在恶意串通，或以合法形式掩盖非法目的损害国家、集体或者第三人利益的情形，亦不存在损害社会公共利益的无效事由。但是，由于涉租房屋未经消防竣工验收，根据消防职能部门出具的公文内容，涉案建筑工程应当申报消防验收合格后方可使用。因此，法院应当对涉案房屋的出租是否违反了法律、行政法规的效力性强制性规定进行主动审查。由于：1.涉案房屋的建造经过合法的规划许可及建筑许可，作为租赁标的物具有合法性；2.是否经过消防验收主要是国家出于消防安全管理的需要，租赁双方对该合法建筑物进行商业利用本身对消防管理并无妨害；3.反观涉案租赁合同中关于继续建设消防配套设施的具体约定可知，商业利用对建筑物的消防设施完善客观上将起到促进作用。据此，是否经过消防验收并非租赁合同成立并生效的前置条件，而应当是租赁合同能否顺利履行的必要条件，故涉案租赁合同应认定为合法有效。
关于争议焦点二：
当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。租赁合同具有显著的继续性合同的特征，需要履行双方持续不断地按约履行各项义务，且在履行过程中仍会出现各种突发情况，如何排除履行障碍合同约定难以穷尽。因此，需要合同双方当事人本着诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯等，善意确定各自权利义务，积极促成合同顺利履行。本案中，因涉及租赁的房屋系未经消防验收的军产房，故在合同履行过程中将出现诸多影响合同目的实现的不确定因素，对此应当为双方所明知。73801部队作为出租房屋的所有权人，对军产房的出租、履行等政策掌握与执行以及协助办理相关经营手续等工作，与作为自然人的承租人相比有着明显的市场优势地位，故其对租赁合同的顺利履行应当负有较多的保障义务。根据消防设计审核意见书，出租建筑应当经过消防验收方能交付使用，但73801部队并未在通过消防验收后再行交付，虽然其与尹洪质在租赁合同中约定消防设施完善等由尹洪质投资建设，但根据其出具的《证明》并结合尹洪质为消防工程签订安装合同等情节可知，在尹洪质投资完善租赁房屋基础设施期间，消防验收存在障碍且双方就该问题已经作过沟通。鉴于消防验收的一般常识，开展经营活动前就对应经营项目申请二次消防验收的相应消防工程应当以该建筑原有消防工程为基础。因此，尹洪质主张二次消防验收因缺乏基础消防验收而不被受理的事实具有高度盖然性，一审法院予以采信并无不当。据此，联勤中心在合同履行过程中未能积极采取补救措施完成房屋竣工消防验收，在承租人尹洪质因租赁物出现不适租的障碍时未能尽到排除责任，构成违约。
我国《合同法》第九十五条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。结合合同法要求当事人遵循诚信原则履行合同的规定可知，当合同履行发生障碍导致当事人合同目的无法实现的，该当事人应当及时行使解除权，从而尽快确定合同是否继续履行、双方当事人各自权利义务等问题，减少损失的扩大。本案中，尹洪质在获知因涉案房屋未通过消防验收而无法申请二次消防验收时，虽然要求73801部队进行协调解决，但在解决无果的情况下，对消防无法通过验收并可能无法实现合同目的应当知晓。在此情况下，其应当及时催告出租人排除履行障碍并在合同解除条件成就时主张解除租赁合同。但是，尹洪质并未及时行使上述权利，反而加大投资力度继续对租赁标的物进行改造，应当认定其以自己的行为表示愿意继续履行租赁合同。由于双方租赁合同并未解除，尹洪质作为承租人应当按约支付租金，因此其拒不支付租金的行为亦属违约无疑。
当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行的，合同相对方可以解除合同。本案中，由于出租人73801部队未提供适租的房屋在先，且处于持续状态，而承租人尹洪质继续投资但拒交租金在后，故不论是承租人尹洪质还是出租人73801部队，均有权提出变更或者解除合同。由于尹洪质在获知申请消防验收存在障碍并可能导致经营活动受到影响的情形下并未向出租人主张变更或者解除合同，因此，其与73801部队的租赁关系依然存续。在租赁合同履行过程中，因承租人未按照约定交纳租金，故出租人亦有权主张解除租赁合同。73801部队于2015年8月6日向尹洪质发函催交租金和滞纳金，并于2015年11月2日发函要求确认双方租赁合同解除，系出租人依法行使解除权的行为，该行为的法律效力应当予以认定。故应当依法认定涉案租赁合同已于尹洪质收到该函件之日即2015年11月9日解除，一审法院以当事人在庭审中一致确认合同解除为由判决认定涉案租赁合同解除不当，本院予以纠正。
但需要指出的是，双方在出租人提供租赁房屋不适租的情形下，并未就以何种租金标准继续履行达成一致，因此，此种情形下的单方解除虽发生法律效力，但民事责任仍归于双方。进而，在合同履行期间以及合同解除后的民事责任承担上，应当将该因素综合纳入考虑。
关于争议焦点三：
（一）关于合同履行期间的租金应如何确定及违约金、滞纳金应否支持，保证金应否返还
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照该法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案中，作为出租人的73801部队未能提供适租房屋且未能积极采取补救措施，对承租人尹洪质正常经营产生不良影响，但双方未就以何种租金标准继续履行达成一致。虽然73801部队解除了其与尹洪质的租赁合同，但仍按照合同约定收取相应租金没有事实与法律依据。尹洪质在履约过程中实际占有并使用、部分转租诉争房屋，其主张应全部免交租金亦无法律依据。本院综合双方的违约情节及尹洪质对房屋的实际使用情况，酌定以约定租金50%的标准将年租金调整为1225000元。因此，尹洪质应对2014年6月1日至2015年11月9日期间租金共计1765361.2元承担给付之责。一审酌定尹洪质应付租金总额1020000元明显过低，且计算节点有误，本院予以纠正。因联勤中心在履约过程中存在先违约的行为，故其主张的租金滞纳金、违约金，本院不予支持，尹洪质交纳的保证金100000元联勤中心应予退还。
（二）关于合同解除后的民事责任应如何确定及承担
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方在履约过程中均存在违约行为，对合同的解除均有过错，应在各自过错范围内承担相应责任。鉴于尹洪质在得知涉案房屋未通过消防竣工验收导致二次消防验收未被受理之后，仍继续装修投入并转租、经营，对损失的进一步扩大负有责任；73801部队未能补办房屋消防竣工验收，对尹洪质继续装修投入亦未进行提醒和劝阻，对各方损失的扩大亦负有相应责任。综合考虑各方对合同解除及对损失扩大存在的过错以及联勤中心对尹洪质已经完成的相关基础设施仍可继续利用等因素，本院酌定双方就合同解除的相关损失各承担50%责任。
1．关于合同解除给联勤中心造成的租金损失
房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。本案中，双方租赁合同解除后，尹洪质已无继续占有涉租房屋的合法依据，由此造成租金损失，联勤中心有权主张。考虑到双方对合同解除均有过错，且双方并未就合同解除的相关事宜达成一致意见，诉讼过程中亦涉及对装饰装修、土建工程等大量评估，尹洪质在合同解除之后并未对房屋实现整体利用，故本院确定合同解除次日到本案判决之日期间所产生的租金损失，由双方各半分担为宜。依据本院调整后的年租金1225000元计算，该期间联勤中心租金损失共计2007007.6元，尹洪质应赔偿联勤中心1003503.8元。
2．关于合同解除给尹洪质造成的损失
承租人经出租人同意装饰装修，因双方违约导致合同解除，双方合同解除时对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，本院对相关损失认定如下：（1）联勤中心提出一审核定的装修及设备损失金额中包含沙发、桌子、床、风扇、椅子、冰箱等动产部分应予剔除，因该部分财产不属于形成附合的装饰装修物，不应纳入装饰装修损失，故应由尹洪质自行处置，对该上诉意见本院予以采纳。（2）尹洪质主张联勤中心支付超出评估报告确定的电梯及空调金额共计563920元，因其未能举证相关项目已实际安装完毕且双方对此达成合意，本院不予支持。一审按照评估报告确认相关金额，并无不当。（3）尹洪质主张装修设计费用应当纳入损失范围，因相关支出一审已经查明，且系投入装修工程的合理费用，由于评估报告对该项目支出未予体现，故该费用340000元应当计入损失范畴，对该上诉意见本院予以采纳。（4）关于装饰装修残值损失的计算基准日，残值损失应以合同解除时为起算点，尹洪质主张应根据评估基准日2015年10月30日确定残值损失，本院不予采纳。（5）员工遣散损失，因合同解除导致的员工遣散损失，双方对一审核定金额264910元并未提出异议，该部分费用亦因合同解除发生，本院依法予以确认。
据此，资产评估意见书中空调、不锈钢水槽、排气扇、卷帘门、电梯属于已经形成附合的装饰装修物，评估金额为171356元，与评估报告确定的房屋建筑类评估金额6448100元、土建评估金额743073.14元，加诸装修设计费340000元，小计7702529元（取整）。根据双方约定的租赁期限10年及合同解除时剩余租赁期的约值8.55年，尹洪质因合同解除导致的剩余租赁期内装修设备残值损失6585662元（取整）、员工遣散损失264910元，合计6850572元。联勤中心承担50%，即应向尹洪质赔偿3425286元。上述费用及联勤中心另应退还尹洪质保证金100000元、房屋水电给排水系统修复费用489000元、购买变压器费用150000元，扣除尹洪质应向联勤中心支付的租金及合同解除后占用房屋所致损失计2768865元，相互抵扣后，联勤中心还需向尹洪质赔偿1395421元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、一百一十一条、第一百二十条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销无锡市滨湖区人民法院（2016）苏0211民初638号民事判决；
二、确认73801部队与尹洪质之间的房屋租赁合同已经于2015年11月9日解除；
三、尹洪质于本判决发生法律效力之日起30日内迁出涉案房屋并搬离未形成添附的动产，未在规定期间内搬出的，超出期间应按1225000元/年的标准向联勤中心支付房屋占有使用费；
四、联勤中心于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿尹洪质1395421元；
五、驳回联勤中心的其他诉讼请求；
六、驳回尹洪质的其他反诉请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费51882元（由联勤中心预交），由联勤中心负担25088元，尹洪质负担26794元；反诉案件受理费60790元（由尹洪质预交），由尹洪质负担45568元，联勤中心负担15222元；鉴定费52850元（由尹洪质预交），由联勤中心、尹洪质各负担26425元。二审案件受理费183939元（联勤中心、尹洪质分别预交112672元），由联勤中心负担83434元，尹洪质负担100505元。联勤中心多预交的二审案件受理费8242元，尹洪质多预交的二审案件受理费33163元，由本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 时永才
审 判 员 潘华明
代理审判员 宁尚成
二〇一七年六月三十日
书 记 员 周喆菁
本案援引法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
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