北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京02民终5194号
上诉人（原审原告）:胡运韬，男，汉族，1984年1月16日出生，无业，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：刘佃来，北京因诺律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：北京金源信投资管理有限公司，住所地北京市石景山区石景山路甲18号院2号楼7层803。
法定代表人：王方，经理。
委托诉讼代理人：张志同，北京京润律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑水平，北京京润律师事务所律师。
上诉人胡运韬因与上诉人北京金源信投资管理有限公司（以下简称金源信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初8236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
胡运韬上诉请求：撤销一审判决，依法改判金源信公司退还我已支付租金364416元，双倍返还已支付定金161762元，赔偿装饰装修、设备设施等损失793077元，三项合计1319255元。一、二审诉讼费由金源信公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.我第一次见��房产证是在2016年11月8日诉讼期间，至今金源信公司也没有提供涉案房屋的环评验收资料。金源信公司一直无法按合同约定交付租赁房屋，我不能合法经营，合同目的无法实现。2.金源信公司交付我们涉案房屋时，该房屋尚未竣工验收、未取得房屋所有权证，金源信公司也不能提交涉案房屋环评验收资料，造成我不能合法经营餐饮，合同目的无法实现，导致合同解除，责任应完全由金源信公司承担。3.一审判决对合同解除后果的处理与法律规定不相符。4.对于我主张的装饰装修、设备设施等应得到赔偿。
金源信公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判我公司不支付胡运韬装修赔偿金二十万元；本案上诉费由胡运韬承担。事实和理由：1.一审判决认定涉案房屋办理餐饮服务需提供房屋产权证的事实错误。2.没有证据证明胡运韬未网上提交建设项目环境保护审批��请具有合理性。
胡运韬向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的租赁合同；2.金源信公司退还我已支付租金364416元，双倍返还已支付定金161762元，赔偿装饰装修损失408361.31元。
一审法院认定事实：2014年11月25日，金源信公司（甲方，出租方）与胡运韬（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》约定：标的房屋坐落于北京市丰台区张仪村路，广安康馨家园北区C3地上一层总面积1704.7平方米，乙方租用面积为416平方米（即C3-01-05）；租赁用途为开设美食城，相关经营手续由乙方自行办理，费用和责任由乙方自行承担；本合同租赁期限为10年，自甲方向乙方交付标的房屋并签订《房屋交接确认单》之次日起算；双方商定于2014年11月25日办理房屋交接手续并签订《房屋交接确认单》，租赁期限自2014年11月25日起至2024年11月24日止；自甲方依约向乙方交房之次日��，甲方给予乙方4个月免租期；免租期自2014年11月25日起2015年3月24日止；双方确认2014年11月25日为起租日，即乙方应于2014年11月25日交纳第一期租金（3个月）121472元；租金标准为3.2元每平方米每天；双方应按照实际天数计算租金，全年按照365日计算；乙方向甲方指定账户支付80981元定金，如甲方拒绝按本合同约定条件交付标的房屋，或者甲方怠于按本合同约定条件交付标的房屋且经乙方催告后在合理期间仍未交付，导致合同解除的，甲方应双倍返还乙方已付定金；自甲方向乙方交付标的房屋之次日起，乙方所付定金转化为履约保证金。
2015年7月10日，金源信公司（甲方）与胡运韬（乙方）签订《合同补充协议》约定：因办照事宜，现甲乙双方经协商同意签订《补充协议》并约定如下：甲方将乙方的免租期顺延30天用于办理营业执照，免租期至2015年4月24日止，���起租日期为2015年4月25日。
上述租赁合同及补充协议签订后，金源信公司交付了房屋，胡运韬支付了80981元，金源信公司出具“租房压金”收据。胡运韬对承租房屋进行了装修经营餐饮，租金支付至2016年1月25日。2016年3月，胡运韬停止经营，2016年4月1日，胡运韬向金源信公司发送《律师函》，因金源信公司出租的房产至今未经环评验收、未取得排污许可，未取得建筑工程竣工验收所必需的全部资料，不具备办理房产证书的条件，影响其不能办理营业执照，合同目的无法实现，提出解除租赁合同，要求金源信公司返还定金及租金，赔偿装修损失，于2016年4月4日办理房屋交接手续，否则视为其方完成交接，所租赁房屋及所有设施设备丢失、毁损等一切风险由金源信公司自负。2016年4月20日，胡运韬提起本案诉讼。
另查，涉案房屋所在丰台区卢沟桥乡张仪村C3#配套公建及地区级配套商业于2015年3月31日完成竣工验收备案。2016年4月15日，涉案房屋所在楼房取得房屋所有权证。但金源信公司未能提交涉案房屋所在建设项目相关环评验收材料。
庭审中，胡运韬称其方承租涉案房屋经营餐馆，此前其方去办理了餐饮管理公司的营业执照，但餐饮管理公司无法经营餐馆，仍需办理餐馆营业执照，需先去环保局通过餐馆的环评，但办理餐馆的环评需要提交涉案房屋所在项目的环评手续，其方要求金源信公司出具，金源信公司提供给了该项目的竣工验收备案表，其方提交给环保局，但环保局不认可，要求提供房产证和小区环评验收材料，金源信公司并未通过项目的环评，未取得产权证，亦未取得排污许可，致使其方无法办理餐饮营业执照，合同目的无法实现，因去环保部门申请时，环保部门均为口头答复，其方没有相应证据提交法庭予以佐证；金源信公司至今未取得涉案房屋所在项目的环评验收，涉案房屋不具备办理餐饮营业执照的条件。胡运韬另提交其与代办营业执照服务公司人员的现场谈话录音证据一份，证明其方曾申请过办理营业执照事宜，金源信公司未能配合提供相关办照手续。
金源信公司对胡运韬上述主张均不予认可，称房屋交付后，胡运韬即开始经营，涉案房屋于2015年3月完成竣工验收备案，并于本案立案前即已取得产权证，其方提交北京稻香村张仪村食品有限公司等公司在北京市丰台区广安康鑫家园C3楼办理的营业执照、关于北京清新家政服务有限公司服装干洗项目环境影响登记表的批复及其营业执照，证明涉案房屋不存在办理营业执照障碍；其方提交北京市丰台区环保行政服务大厅建设项目环境保护审批告知单，证明环保审批的正确程序是先进行网���申报，审查通过后，交纸质材料，胡运韬未曾进行网上申报，也无证据证明其曾申请办理环评审批手续；不认可胡运韬提交的录音，谈话对象无法确认身份，内容亦是对未发生情况的推测；合同约定办理营业执照的义务人是承租方，未能取得餐饮营业执照，系因胡运韬不去办理所致。胡运韬对此不予认可，称较长时间内未取得营业执照，经营已经错过时机，无法继续履行合同。
庭审中，胡运韬称其方曾就办理餐饮营业执照事宜向金源信公司物业部经理张丙毅核实情况，要求提供涉案房屋所在小区环评证明，张丙毅称没有相关手续。张丙毅到庭陈述，胡运韬确实向其要求过提供相关材料，但环评材料这部分不归其负责。
庭审中，法院就涉案房屋是否在《北京市建设项目环境影响评价审批系统》提交项目申请及在2016年4月1日此时点，依据行政法规要求，办理环保审批手续需向贵局提交哪些材料，致函咨询北京市丰台区环境保护局（以下简称丰台区环保局）。丰台区环保局复函称：经核实，情况如下：胡运韬未在《北京市建设项目环境影响评价审批系统》提交项目申请。
另查，案外人张志平与金源信公司于2014年11月18日签订租赁合同，承租广安康馨家园北区C3地上二层（C3-02-01）房屋，用于经营餐饮，与本案涉案房屋处于同一楼栋，合同内容与本案合同内容类似，张志平亦于2016年4月1日向金源信公司发送《律师函》，要求解除合同，并与胡运韬一并提起诉讼（案号为（2016）京0106民初8237号），要求金源信公司双倍返还定金、租金并支付装修赔偿。该案庭审中，张志平办理餐饮营业执照时，在《北京市建设项目环境影响评价审批系统》中向丰台区环保局申请审批，张志平称因涉案房屋未取得产权证，��批未予通过。关于张志平所述情况，法院就涉案房屋是否在《北京市建设项目环境影响评价审批系统》提交项目申请及在2016年4月1日此时点，依据行政法规要求，办理环保审批手续需向贵局提交哪些材料，向北京市丰台区环境保护局（以下简称丰台区环保局）致函咨询核实。丰台区环保局于2017年12月1日复函称：经核实，情况如下：一、张志平于2015年8月16日和2015年8月28日在《北京市建设项目环境影响评价审批系统》提交了项目申请，我局经办人员审阅后退回并反馈了信息（见附件1、2、3）；二、依据《中华人民共和国环境保护法》第四十一条、《建设项目环境保护管理条例》（国务院令第253号）第二十三条、《北京市城乡规划条例》第四十七条、《北京市禁止违法建设若干规定》（北京市人民政府令第228号）第二十一条等规定，环保审批时，需对申请项目所在的建筑项目相关情况是否符合相关法律、法规、文件的要求进行审查。随函附三个附件，均为网上截图图片：附件1：北京丰仪楼家常菜有限公司于2015年8月16日在《北京市建设项目环境影响评价审批系统》网上提交项目申请的情况，该图片载明：申请时间：2015年8月13日；提交时间：2015年8月16日；项目状态：已退回；反馈时间：2015年8月24日；反馈信息：您所申报的北京丰仪楼家常菜有限公司材料因为须补充上传以下材料：1、拟建项目经营场地房屋产权证……；所需材料：……4、拟建项目所用场地房屋所有权证或建设工程规划许可证复印件……。附件2：北京丰仪楼家常菜有限公司于2015年8月28日在《北京市建设项目环境影响评价审批系统》网上提交项目申请的情况，该图片载明：申请时间：2015年8月27日；提交时间：2015年8月28日；项目状态：已退回；反馈时间：2015年9月2��；反馈信息：您所申报的北京丰仪楼家常菜有限公司材料因为须补充相关材料：（房产证）；所需材料：……4、拟建项目所用场地房屋所有权证或建设工程规划许可证复印件……。附件3：我局经办人员分别于2015年8月24日、2015年9月2日在《北京市建设项目环境影响评价审批系统》网上反馈的情况，该图片载明：您申请的北京丰仪楼家常菜有限公司项目，目前状态为：已退回；2015年8月24日反馈信息：您所申报的北京丰仪楼家常菜有限公司材料因为须补充上传以下材料：1、拟建项目经营场地房屋产权证；2、……10、污染物治理方案；材料补充上传后，我局将派人去现场勘查，并按照《建设项目环境影响评价分类管理名录》，提出项目申报环评文件类型及公众参与范围；2015年9月2日反馈信息：您所申报的北京丰仪楼家常菜有限公司材料因为须补充相关材料（房产证）。
庭审中，张志平对前述丰台区环保局复函予以认可，称手续未予继续办理的原因系因涉案房屋环保验收未做无法取得产权证。金源信公司对此不予认可，称附件1、2中所需材料中均列明“拟建项目所用场地房屋所有权证或建设工程规划许可证复印件”，产权证与建设工程规划许可证是二选一的关系，其方已取得建设工程规划许可证，从未收到需要其方提交补充材料的告知或通知，张志平未办理手续与其方无关，房屋于立案前已取得产权证，合同具备履行条件。张志平称较长时间内未取得营业执照，经营已经错过时机，无法继续履行合同。
法院就前述复函附件中提交材料要求中金源信公司提出的疑问，再次致函丰台区环保局。环保局于2018年1月18日复函载明：“一、附件1、2显示的为网上申报时须上传的电子材料，是通用格式。依据建设项目类别和��批的需要，确定需提供房屋产权证还是建设工程规划许可证。二、对利用现有构筑物进行建设的，需提供房屋产权证。三、被许可人应当按照我局要求报送有关材料”。金源信公司对此复函不予认可，认为涉案房屋不属于构筑物，是属于建筑物，本案不是建设，只是装修装饰，不需要提交产权证。
庭审中，胡运韬称其方与张志平系朋友，双方同时承租房屋经营餐饮，亦同时委托律师发函解除合同并提起诉讼，胡运韬的姑姑系张志平公司的一个股东，其方因张志平的申请未予审批，考虑自身情况类似，故未提交相应环境影响评价审批申请，二案案情类似，具有关联性。金源信公司对此不予认可，称并无证据证明二案具有关联性。
张志平诉金源信公司房屋租赁合同纠纷一案，法院于2018年3月29日作出（2016）京0106民初8237号民事判决书，认为系因金源���公司未取得产权证，无法实现合同目的，合同应予解除，部分支持了张志平方装修赔偿要求，驳回张志平的其他诉讼请求。
庭审中，经胡运韬申请，法院委托北京建基业工程管理有限公司对涉案房屋美食城大理石台面、排烟设备、地沟防水、厨房设备、整体装修、灯箱、灭火器、顶楼控制箱、监控设备公牛转换器进行工程造价鉴定，北京建基业工程管理有限公司于2017年7月12日出具《工程造价鉴定意见书》，载明鉴定结果为408361.31元。胡运韬认可鉴定数额，金源信公司对鉴定数额予以认可，但不认可胡运韬将该结果作为主张损失的依据。
另查，金源信公司于2016年4月27日另案起诉胡运韬房屋租赁合同纠纷（案号为2016京01**民初8899号），要求继续履行双方租赁合同支付拖欠租金、违约金、及物业费、水费、取暖费、燃气改造费用等。后金源信公司��庭审中表示，同意解除双方所签租赁合同，变更诉讼请求为解除合同，要求对方支付拖欠租金、违约金及其他费用、赔偿免租期间租金损失等。双方于2017年10月10日办理了房屋交接手续，金源信公司收回涉案房屋。庭审中，金源信公司表示不同意对涉案房屋内现存装修予以利用。
一审法院认为,胡运韬、金源信公司双方于2014年11月25日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示且未违反法律法规的强制性规定，合同应属合法有效，双方均应依约履行。上述租赁合同签订后，金源信公司交付了房屋，胡运韬支付租金至2016年1月25日。在张志平案件中，依据双方合同约定及丰台区环保局答复法院函件的内容可知，双方于2014年11月18日即签订租赁合同，涉案房屋于2015年3月通过竣工验收，2016年4月15日方取得产权证，张志平此间经营餐饮公司办理营业执照，于2015年8月向环保部门申请环境影响评价审批，按环保部门要求上传提交了相关材料，终因未能提交涉案房屋产权证，审批未予继续，影响张志平方合同目的实现。法院认为，合同目的无法实现的原因系金源信公司提供的房屋未取得产权证所致，丰台区环保局复函中附件表格载明，丰台区环保局在退回审批申请时，反馈信息中均列明需补充材料为产权证，并未显示为产权证或建设工程规划许可证二证取一即可，丰台区环保局在2018年复函中说明了此问题，应以反馈信息中要求提交的材料为准。对于申请人张志平而言，房屋未取得产权证系客观事实，故其无法提供审批需要的材料。双方在合同中虽未明确约定房屋产权证事宜，但合同明确约定房屋用于经营餐饮用途，金源信公司作为房屋提供方，应当确保房屋具备办理营业执照条件，此系合同隐含的附随义务，在较长的期间内房屋不具备产权证，张志平方营业执照办理受阻，尽管房屋已于2016年4月15日取得产权证，但张志平方经营已错过时机，合同无法继续履行，故法院对张志平方所持合同应予解除之意见予以采纳。金源信公司提交的北京稻香村张仪村食品有限公司营业执照、北京清新家政服务有限公司服装干洗项目环境影响登记表的批复及其营业执照，与本案所涉餐饮公司非属同类公司，且环境影响评价审批属于行政许可事项，报关材料应以行政机关的要求为依据，故法院对金源信公司相关抗辩意见不予采纳。虽然环境影响评价审批作为行政许可行为，系针对申请人的申请作出，但依据丰台区环保局的复函内容可知，审批的要求对一定时期一定类型的申请具有普遍适用性，胡运韬案与张志平案均系经营餐饮公司，承租房屋位于同一楼栋，案情相似，胡、张二人系朋友，故胡运韬所持其方虽未提出申请，但依据张志平的申请情况可以预见到己方的申请亦不会获得审批应属合理，故法院对胡运韬案与张志平案亦持同一意见，对胡运韬主张合同应予解除之意见予以采纳。另，庭审中，胡运韬、金源信公司双方已就解除合同达成一致意见，金源信公司已收回房屋，合同已告解除，法院就解除合同之诉讼请求不再行予以判决。关于胡运韬要求返还租金及双倍返还定金之诉讼请求，依据合同约定，定金在合同开始履行后已转为履约保证金，不适用定金罚则，法院综合考虑双方约定的免租期限、胡运韬经营情况及租金支付情况，对胡运韬此项诉讼请求不予支持。关于胡运韬要求赔偿房屋装修损失之诉讼请求，本案中，合同解除系因金源信公司原因所致，金源信公司应当赔偿承租方的装饰装修损失，但双方在合同中明确约定涉案房屋用途为餐饮，双方均应当审慎���实房屋状况及合同履行风险，对因房屋不具备产权证致使合同解除，双方均应负一定责任，故法院综合考虑案件情况，对装修赔偿数额予以酌定。综上，一审法院于2018年3月作出判决：一、北京金源信投资管理有限公司于判决生效之日起十日内向胡运韬支付装修赔偿金二十万元。二、驳回胡运韬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，金源信公司提交调查取证申请。胡运韬未提交新证据。本院查明的其他事实与一审法院查明一致。
本院认为，胡运韬、金源信公司双方于2014年11月25日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示且未违反法律法规的强制性规定，合同应属合法有效，双方均应依约履行。上述租赁合同签订后，金源信公司交付了房屋，胡运韬支付租金至2016年1月25日。涉本案房屋与涉张志平案件的房屋在同一楼体。在张志平案件中，依据双方合同约定及丰台区环保局答复法院函件的内容可知，双方于2014年11月18日即签订租赁合同，涉案房屋于2015年3月通过竣工验收，2016年4月15日方取得产权证，张志平此间经营餐饮公司办理营业执照，于2015年8月向环保部门申请环境影响评价审批，按环保部门要求上传提交了相关材料，终因未能提交涉案房屋产权证，审批未予继续，影响张志平方合同目的实现。丰台区环保局复函中附件表格载明，丰台区环保局在退回审批申请时，反馈信息中均列明需补充材料为产权证，并未显示为产权证或建设工程规划许可证二证取一即可，丰台区环保局在2018年复函中说明了此问题，应以反馈信息中要求提交的材料为准。对于申请人张志平���言，房屋未取得产权证系客观事实，故其无法提供审批需要的材料。双方在合同中虽未明确约定房屋产权证事宜，但合同明确约定房屋用于经营餐饮用途，金源信公司作为房屋提供方，应当确保房屋具备办理营业执照条件，此系合同隐含的附随义务，在较长的期间内房屋不具备产权证，张志平方营业执照办理受阻，尽管房屋已于2016年4月15日取得产权证，但张志平方经营已错过时机，合同无法继续履行，虽然环境影响评价审批作为行政许可行为，系针对申请人的申请作出，但依据丰台区环保局的复函内容可知，审批的要求对一定时期一定类型的申请具有普遍适用性，胡运韬案与张志平案均系经营餐饮公司，承租房屋位于同一楼体，案情相似，胡、张二人系朋友，胡运韬所持其方虽未提出申请，但依据张志平的申请情况可以预见到己方的申请亦不会获得审批的意见应���合理；又因胡运韬、金源信公司双方庭审中均同意解除合同，金源信公司已收回房屋，合同已告解除，故一审法院对胡运韬主张合同应予解除之意见予以采纳，而就解除合同之诉讼请求不再行予以判决，是正确的。关于胡运韬要求返还租金及双倍返还定金之诉讼请求，依据合同约定，定金在合同开始履行后已转为履约保证金，不适用定金罚则，综合考虑双方约定的免租期限、胡运韬经营情况及租金支付情况，对胡运韬此项诉讼请求，一审法院未予支持，亦是正确的。关于胡运韬要求赔偿房屋装修损失之诉讼请求，如前所述，合同解除系因金源信公司原因所致，金源信公司应当赔偿承租方的装饰装修损失，但双方在合同中明确约定涉案房屋用途为餐饮，双方均应当审慎核实房屋状况及合同履行风险，对因房屋不具备产权证致使合同解除，双方均应负一定责任，故综��考虑案件情况，一审法院对装修赔偿数额予以酌定，并无明显不当。另，关于金源信公司提交的调查取证申请书，不影响本案处理，本院不予批准。
综上，金源信公司、胡运韬的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8700元，由北京金源信投资管理有限公司负担4350元（已交纳），胡运韬负担4350元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王 云
审判员 孟 龙
审判员 刘苑薇
二〇一八年六月二十六日
书记员 耿 玉