广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终11198号
上诉人(原审原告)：庄晓平，住广州市天河区。
上诉人(原审原告)：庄晓红，住广州市天河区。
两上诉人的共同委托代理人：朱柳洁，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
两上诉人的共同委托代理人：娄永强，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：涂国钧，住广州市荔湾区。
被上诉人(原审被告)：周锡腾，住广东省佛山市顺德区。
上诉人庄晓平、庄晓红因与被上诉人涂国钧、周锡腾执行异议之诉一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
庄晓平、庄晓红上诉请求：1.撤销原审判决第二项；2.停止执行（2014）穗海法执字第434-361号执行裁定书；3.将广州市海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）二层290号商铺过户至庄晓平、庄晓红名下。事实与理由：一审法院认定事实错误。1.一审法院未认定庄晓平、庄晓红已支付10000元定金错误。庄晓平、庄晓红二审提交的中国建设银行龙卡信用卡对账单可以证明庄晓平、庄晓红以POS机刷卡的方式支付了10000元订金。且涂国钧无论在执行异议听证阶段还是本案一审阶段，从未否认过庄晓平、庄晓红已足额支付房款410000元的事实。2.一审法院认定庄晓平、庄晓红未实际占有涉案商铺错误。按照一般交易习惯，买受人交齐房款时出卖人交付房产，本案中涂国钧并未证明涉案商铺存在客观上不能交付的合理事由。根据《商铺买卖合同》第六条第1项，在合同签订之日起，庄晓平、庄晓红以售后返租的形式使涂国钧享有涉案商铺的使用权和收益权，故庄晓平、庄晓红是间接占有该商铺。二、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》）（法释[2015]10号）第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已全部支付价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据新法优于旧法的原则，本案应适用上述规定第28条，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》是适用法律错误。本案庄晓平、庄晓红的情况完全符合该条的构成要件，故一审法院驳回庄晓平、庄晓红要求解封涉案商铺的诉讼请求是错误的。
涂国钧、周锡腾二审经本院公告传票未到庭参加诉讼，无作答辩。
庄晓平、庄晓红向一审法院起诉请求：1.确认庄晓平、庄晓红与涂国钧签订的《商铺买卖合同》合法有效；2.确认广州市海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）二层290号商铺产权归庄晓平、庄晓红所有；3.涂国钧为庄晓平、庄晓红办理广州市海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）二层290号商铺产权过户登记手续，将涉案房屋过户登记至庄晓平、庄晓红名下；4.终止对广州市海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）二层290号商铺的强制执行，并解除对上述涉案房产的查封；5.请求涂国钧、周锡腾承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年2月25日，广州市万城商业经营管理有限公司（出卖人的委托代理人）代涂国钧（出卖人）与庄晓平、庄晓红（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）2层290号铺（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为410000元（第三条）；付款方式为按揭付款：2011年1月26日前支付210000元，余下房价款200000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任（第四条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉（第六条）；出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续（第七条）；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十一条）；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达（第十四条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金；买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金（第十五条）；等。
2011年1月29日、2012年8月4日，广州市万城商业经营管理有限公司向某晓平、庄晓红分别出具了收到涉案商铺补定40000元、首期款160000元、余款200000元、委托公证费350元、各项税费13360元的《收据》若干张。
原审另查，周锡腾（申请执行人）申请执行涂国钧（被执行人）房屋买卖合同纠纷的（2014）穗海法执字第434号一案，该案在执行过程中，一审法院作出（2014）穗海法执字第434-381号执行裁定书，查封被执行人所有的位于广州市海珠区南珠路2号2290房屋的产权。庄晓平、庄晓红（异议人）提出异议，要求一审法院解除对涉案商铺的查封。一审法院于2015年3月2日作出（2015）穗海法执异字第24号执行裁定书，裁定驳回异议人提出的执行异议。
据查册时间为2015年9月2日的《房地产登记簿查册表》记载，海珠区南珠路2号2290的产权人为涂国钧，登记时间为2011年9月5日；附注处记载“2012年10月29日庄晓红等2人申请转移或交换，2012登记字8030564号存案”，“2014年12月31日不予登记，2012登记字8030564号存案”；来函摘要处记载2014年9月4日一审法院发函查封上述商铺，查封时效从2014年9月4日到2016年9月3日，广州市白云区人民法院于2014年9月15日发函轮候查封上述商铺；广州市黄埔区人民法院于2014年11月20日发函轮候查封上述商铺。
一审诉讼中，庄晓平、庄晓红表示其曾于2011年1月20日以现金方式支付了定金10000元给涂国钧，但涂国钧没有开具收据；其与涂国钧于2011年10月1日以书面形式办理涉案商铺的交接手续，但其一直没有实际收楼。
一审法院认为：庄晓平、庄晓红向涂国钧购买涉案商铺，并签订了《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。对于庄晓平、庄晓红向涂国钧支付了房款400000元的事实，有涂国钧代理人广州市万城商业经营管理有限公司出具的《收据》为证，涂国钧对此没有提出否定抗辩，故对于庄晓平、庄晓红支付大部分房款的事实一审法院予以认定。庄晓平、庄晓红主张其还以现金支付了定金1万元，但没有提供相应的证据材料予以证实，应承担举证不能的不利后果，对庄晓平、庄晓红的该项主张，一审法院不予采信。现庄晓平、庄晓红确认涉案商铺未实际交付给其使用，即并未实际占有涉案商铺，因此庄晓平、庄晓红请求解封涉案商铺及停止对该商铺的执行不符合上述规定，一审法院不予支持。据涉案商铺的《房地产登记簿查册表》记载，涉案商铺目前仍登记在涂国钧名下，庄晓平、庄晓红依据双方签订的《商铺买卖合同》所享有的权利不能以此对抗不动产物权登记效力，庄晓平、庄晓红主张涉案商铺归其所有，缺乏依据，一审法院不予支持。据该查册表记载，2012年10月29日庄晓平、庄晓红等2人申请转移或交换，2014年12月31日不予登记，且涉案商铺现已被查封，过户手续存在法律障碍，故庄晓平、庄晓红要求涂国钧协助其办理涉案商铺的产权过户登记手续，一审法院依法予以驳回。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，于2015年11月20日作出如下判决：一、确认庄晓平、庄晓红与涂国钧于2011年2月25日就广州市海珠区南珠路2号2290商铺签订的《商铺买卖合同》有效；二、驳回庄晓平、庄晓红的其他诉讼请求。本案受理费7450元，由庄晓平、庄晓红负担7350元，涂国钧负担100元。上述受理费已由庄晓平、庄晓红预交，庄晓平、庄晓红同意由涂国钧在履行本判决书时，将其应负担的受理费直接支付给庄晓平、庄晓红。
二审另查，1.周锡腾于2012年11月12日向广州市海珠区人民法院提起诉讼，案号为(2012)穗海法民三初字第2644号，要求解除其与万城公司、涂国钧签订的《商铺买卖合同》，并要求万城公司、涂国钧向其返还购房款449827元、税费28284元及律师费1300元、违约金89966元。广州市海珠区人民法院(2012)穗海法民三初字第2644号民事判决书查明:2011年1月25日，万城公司代涂国钧（出卖人）与周锡腾（买受人）签订《商铺买卖合同》，约定周锡腾向涂国钧购买万城小商品交易中心2层168号商铺。2.广州市海珠区人民法院（2014）穗海法执字第434号执行裁定书显示：“本院根据已经发生法律效力的本院（2012）穗海法民三初字第2644号民事判决书向被执行人（即本案被上诉人涂国钧）发出执行通知书，责令上述被执行人履行上述判决书所确定的义务。”3.广州市海珠区人民法院（2014）穗海法执字第434-361号执行裁定书显示：“本院根据已经发生法律效力的本院（2012）穗海法民三初字第2644号民事判决书向被执行人涂国钧发出执行通知书，责令上述被执行人履行上述判决书所确定的义务，但上述被执行人至今未履行法律文书确定的义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定，裁定如下：一、查封被执行人涂国钧所有的位于广州市海珠区南珠路2号2290房屋的产权。……”4.庄晓平、庄晓红于2015年3月27日提起本案诉讼。
二审中，庄晓平、庄晓红提交以下证据：1.《万城小商品交易中心认购书》，拟证明庄晓平、庄晓红于2011年1月20日认购涉案商铺，并约定定金为50000元，且有返租的事实。2.《广州市存量房买卖合同》，拟证明庄晓平、庄晓红于2012年10月11日与出卖人涂国钧再次签订《广州市存量房买卖合同》，并向房管部门递卷备案、申请过户登记。该备案合同也约定买受人交齐房款时，出卖人交付房产给买受人。即2012年8月4日买受人交齐房款时、涂国钧已将涉案商铺交付给了买受人庄晓平、庄晓红。后依合同约定，买受人将商铺返租给涂国钧，故庄晓平、庄晓红为间接占有涉案商铺。3.全国企业信用信息公示系统截图，拟证明：涂国钧是广州市万城商业经营管理有限公司的法定代表人，也是该公司的实际控制人。4.中国建设银行龙卡信用卡对账单，拟证明庄晓平、庄晓红以POS机刷卡的方式支付了10000元订金。
本院认为，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。据此，执行异议之诉的审查范围仅为真实权属和能否阻却执行的认定。庄晓平、庄晓红在本案中提出的确认合同效力以及过户的诉求均不属于执行异议之诉的审查范畴,故原审法院判决第一项应予以撤销。庄晓平、庄晓红上诉主张办理房屋过户，本院亦不予审查。
本案系案外人庄晓平、庄晓红在周锡腾与涂国钧房屋买卖合同纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的即案涉房屋提起的执行异议之诉，请求排除执行的理由为案涉房屋因庄晓平、庄晓红向涂国钧购买，且其已经实际占有房屋，故房屋产权属于庄晓平、庄晓红，因此，庄晓平、庄晓红对本案讼争房产是否享有足以阻止执行的实体权利是本案争议的焦点。对此，本院评析如下：
首先，从权利在效力上是否具有优先性审查来看。庄晓平、庄晓红依据其与涂国钧所签订的《商铺买卖合同》享有的请求权，由于案涉房屋仍然登记于涂国钧名下，故庄晓平、庄晓红依据该合同享有的仅为物的登记请求，其性质仍属于债权的范畴而非物权。该债权对于周锡腾依据其与涂国钧所签订的《商铺买卖合同》所享有的债权，在效力上并不具有优先性。
其次，从合同成立的时间先后顺序审查来看，周锡腾与涂国钧所签订的《商铺买卖合同》于2011年1月25日签订，而庄晓平、庄晓红与涂国钧所签订的《商铺买卖合同》于2011年2月25日签订；并且，周锡腾向法院提出诉讼的时间为2012年，庄晓平、庄晓红向法院提起诉讼的时间为2015年。综上，周锡腾提出的债权请求权要远远早于庄晓平、庄晓红提出的请求权。因此，庄晓平、庄晓红成立在后的债权，在时间上也不具有优先性。
最后，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，第一、对于是否合法占有的审查。占有必须是对于不动产进行了事实上的管理和支配，即办理了相关的物业入住手续或者拿到房屋钥匙，其目的在于以一定的方式对外进行公示。《商铺买卖合同》约定涂国钧应当于2011年10月1日前以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续，因此，依据双方对于房屋的交付约定，在庄晓平、庄晓红不能提交房屋交接依据的情况下，原审法院认定庄晓平、庄晓红没有实际占有案涉商铺正确，本院予以确认。第二、对于没有办理过户的责任审查，《商铺买卖合同》约定该合同生效后210个工作日内，由涂国钧负责向房管部门申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，庄晓平、庄晓红有权单方提出和决定解除本合同。现从房屋查册情况登记显示2012年10月29日，庄晓红等人才申请房屋转移或交换，房屋查封时间2014年9月4日，因此，从合同约定办证之日至房屋被查封之前，在上述长达近三年的期间内，庄晓平、庄晓红所提交的证据并不足以证明其积极的行使和催告了登记的权利，故本案不足以认定系非因庄晓平、庄晓红原因未办理过户登记。据此，原审法院认定本案不具备能够排除执行的情形正确，本院予以确认。庄晓平、庄晓红上诉提出停止执行的理由均不能成立，本院不予采信。
庄晓平、庄晓红二审提交的证据，不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的二审新证据的范畴，本院对此不予审查。
综上，庄晓平、庄晓红的上诉请求和理由均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律有不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下:
一、撤销广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第668号民事判决；
二、驳回庄晓平、庄晓红的全部诉讼请求。
本案一审案件受理费7450元、二审案件受理费200元，均由庄晓平、庄晓红负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 怡
审判员 余 盾
审判员 李 静
二〇一六年十二月二十一日
书记员 邹文芳
游瑞娜