陕西省镇安县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕1025民初228号
原告镇安鑫驿物业管理有限公司,住所地:镇安县永乐镇新城社区兴隆路120号。
法定代表人刘晓琴，系该公司总经理。
委托代理人白书宝，陕西书宝律师事务所律师。
被告马皓，男，干部。
委托代理人高晖，镇安县云盖寺镇法律服务所法律工作者。
原告镇安鑫驿物业管理有限公司(以下简称鑫驿物业公司)与被告马皓物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月7日受理后，依法由审判员朱玉梅独任审理，书记员李磊担任记录，并于2016年4月27日公开开庭进行了审理。原告鑫驿物业公司的法定代表人刘晓琴及委托代理人白书宝、被告马皓及委托代理人高晖到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告鑫驿物业公司诉称，被告于2011年3月6日与镇安县久安房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买了该公司开发建设的位于镇安县城荷韵大厦小区四单元902室建筑面积123.48平方米的商品房一套。被告于2012年8月4日对该房屋进行了验收、装修并入住该商品房。2013年12月30日镇安县久安房地产开发有限责任公司与原告签订《镇安县久安荷韵大厦物业服务前期委托协议》，委托期限为2014年1月1日起至本小区业主委员会成立时止。原告接受委托后，对该小区的公共设备、设施等进行了验收和接管，随后便进入该小区进行物业管理。2014年6月18日，原告对镇安县久安荷韵大厦前期物业服务收费标准向镇安县物价局进行了备案。2014年8月3日，被告向原告缴纳了2014年7至9月物业管理费334元、中央空调费1200元。2014年9月1日原告与被告签订了《前期物业协议（规约）》，该协议约定了物业管理服务事项、服务质量标准、物业管理服务相关费用标准和收取办法、双方的权利和义务、违约责任等内容。原告按照协议约定的物业服务内容和质量为被告提供了物业管理服务，履行了自己应尽的义务。但被告拖欠应缴纳的2014年10月至2016年3月的物业管理费、电梯费、公共照明电费、中央空调费等共计5335.00元。原告多次催要，被告至今仍未缴纳相关费用。故原告起诉至法院，请求判令被告：1、继续履行2014年9月1日与原告签订的《前期物业协议（规约）》；2、向原告支付拖欠的2014年10月至2016年3月的物业管理费、电梯费、公共照明电费、中央空调等费用合计5335.00元；3、按日支付未缴纳物业管理费、电梯费、公共照明费、中央空调费等总额1‰的违约金；4、案件受理费及诉讼费用由被告承担。
原告鑫驿物业公司为证明自己的主张，向法庭提交了五组证据：
第一组证据：1、原告营业执照复印件、组织机构代码证复印件、物业服务企业资质证书复印件、法定代表人身份证明、身份证复印件。证明原告诉讼主体资格及经营资格合法。
第二组证据：2、被告2011年3月6日与镇安县久安房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》、房屋交接清单、装修申请表、验收单、验收记录等。证明双方进行了房屋交接，被告申请装修房屋，已经验收入住的事实。
第三组证据：3、2014年9月1日镇安县久安房地产开发有限公司与原告签订《镇安县久安荷韵大厦物业服务前期委托协议》；4、荷韵大厦物业服务收费标准备案表。证明镇安县久安房地产开发有限公司将镇安县久安荷韵大厦前期物业服务管理工作委托给原告管理经营，委托期限为2014年1月1日起至本小区业主委员会成立时止，同时双方还对小区物业服务的范围、服务内容与质量、服务费用、物业的经营和管理、物业的承接预验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任等内容进行了约定。2014年6月18日，原告对镇安县久安荷韵大厦前期物业服务收费标准向镇安县物价局进行了备案的事实。
第四组证据：5、2014年9月1日原告与被告签订的《前期物业协议（规约）》；6、2014年8月3日，被告向原告缴纳2014年7-9月物业费334元、中央空调费1200元。证明原、被告就物业管理服务事项、服务质量标准、物业管理服务相关费用标准和收取办法、双方的权利义务、违约责任等内容进行了约定；被告曾向原告缴纳物业费的事实。
第五组证据：7、2014年至2016年3月镇安县久安荷韵大厦物业费公示表、公示照片；8、原告向被告催收物业费书面通知、挂号信回执、照片；9、被告拖欠2014年1月至2016年3月的物业管理费、电梯费、公共照明费、中央空调等费用明细表。证明原告将2014年至2016年3月的物业费等费用向业主进行了公示，被告拖欠费用的具体计算方法，原告向被告催收的事实。
被告马皓辩称，对原告要求支付物业管理费、电梯费，公共照明费、中央空调费等共计5335.00元，答辩人认为不合理不予认可。理由如下：1、原告主体不适格，原告被开发商选聘时未经过招投标程序，且开发商销售商品房在先，选聘物业公司在后，是不符合法定程序的。2、原告向答辩人收取0.9元/月×每平米的物业费，并未提供与之相适应的服务，对原告按此标准收费不予认同。3、原告要求支付相应的电梯费，公共照明费、中央空调费因为计算不合理，账务不透明不予认同。4、对原告强拆电表，加收电费的行为表示反对。5、因原告服务不到位违约在先，并且争议发生后原告未采取正确方式解决问题，拖欠费用的责任不在答辩人，答辩人不承担违约金。
被告马皓为了证明自己的主张，向法庭提交了三组证据：
第一组证据：1、原告鑫驿物业公司给业主田发勤出具的打折收费票据，锦鸿小区物业收费票据；2、原告2016年第一季度物业费公示表。证明原告收费具有随意性，有乱收费行为，且与其他小区相比较收费过高的客观事实。
第二组证据；3、对田忠琴、黎丽、吕伟伟的调查笔录；4、原告鑫驿物业公司工作人员上班期间外出打牌及对小区管理存在安全隐患照片14张；5、被告居住的小区公用区域经常堵塞侵占实况照片13张；6、被告居住小区卫生脏乱差现场照片11张；7、被告居住小区损坏部位无人维修实地照片4张；证明被告居住的荷韵大厦小区存在安全隐患、卫生脏乱差、管理秩序混乱、破损部位无人维修，原告在物业服务活动中具有管理不善、服务不规范，未达到相应服务水准的失职行为。
第三组证据：8、书面反映材料及图片；证明因原告存在管理不善及失职行为与被告发生争议后，被告等业主多次寻求协商解决未果的事实。
本案中所有证据，均经过庭审质证。被告对原告证据4、6无异议；对证据1、2、3的真实性无异议，对证明对象有异议；对证据5、7、8、9有异议，认为《前期物业协议》系格式合同，不能发生法律效力，公示内容没有体现出物业费用的计算方式方法和收费依据，他们没有收到过催收通知。原告对被告提供的证据1的真实性有异议；对证据2有异议，认为原告收费是按照标准收取的，对证据3有异议，认为笔录中被调查人都是小区业主，与本案具有利害关系，且是被调查人的个人看法，不是客观事实；对证据4、5、6、7有异议，认为房屋质量问题应该是开发商的责任，被告提交的证据不能成为拒交物业费的理由；对证据8的真实性有异议，原告没见到书面材料，对照片所反映的情形原告不知道。
对本案证据综合分析认为：原告提交的证据1、2、3、4、6、7、8、9，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，予以采信；证据5双方所签订的《前期物业协议》，虽含有格式条款，但不存在合同无效的情形，予以采信。
被告提交的证据1与本案无关联性，不予采信；证据2客观真实，与本案有关联性，予以采信；证据3，被调查人系本小区业主与本案具有利害关系，不予采信；证据4-7视听资料，具有临时性，不固定性，且系孤证，无其他证据佐证，不予采信；证据8与本案有关联性，予以采信。
经审理查明，2012年9月25日镇安鑫驿物业管理有限公司成立，并在镇安县工商行政管理局登记注册，经营范围：物业管理。商洛市住房和城乡建设局向原告颁发的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》载明：准予从事物业管理活动的时间为2012年9月25日，资质等级为三级。镇安县久安房地产开发有限责任公司选聘镇安鑫驿物业管理有限公司，对其开发的位于镇安县城迎宾路中段的久安荷韵大厦提供前期物业管理服务，经协商双方于2013年12月30日签订了《镇安县久安荷韵大厦物业服务前期委托协议》，对双方的权利义务进行了约定，服务期限从2014年1月1日起至本小区业主委员会成立时止。合同签订后，原告接管了镇安县荷韵大厦的前期物业服务，并为该小区提供物业管理服务，原告自2014年7月1日后开始收取物业服务费，其他费用自接管小区后开始收取。荷韵大厦一至五楼为商业用房，六楼以上为住宅，共有房屋185套。被告马皓于2011年3月6日与镇安县久安房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，购买了久安荷韵大厦小区四单元902室，建筑面积123.48㎡，2012年10月9日入住。2014年9月1日，被告马皓（甲方）就鑫驿物业公司（乙方）对荷韵大厦提供前期物业服务事宜签订了《前期物业协议（规约）》，内容如下：“第一章总则第二条、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应责任。第二章物业管理服务事项……。第三章服务质量标准……。第四章物业管理服务相关费用标准和收取办法第八条、费用标准（一）物业服务费：住宅0.90元／月.㎡，办公用房1.80元／月.㎡；（二）电梯费：每梯住户分摊，电费+年检费+维保费；（三）中央空调费：采取预收制，即每季度前预收一部分费用，本季度结束后，根据实际情况核算公布具体收支明细，每户多退少补；（四）代收代缴费用约定按以下标准收取：1、电费：供电局单价+公摊、发电机、柴油、增压泵；2、生活垃圾费：按政府相关文件规定的标准代收；（五）车辆停放服务费，按政府规定有关部门标准执行；（六）以上费用调整随政府有关规定调整。第九条费用交纳的其他事项（一）物业服务费、电梯费、生活垃圾处理费、中央空调费等相关费用，业主应于《商品房买卖合同》约定交房之日起交纳，当月超出15日按一个月计费，不足15日按半个月计费；1、物业服务费用每季度或每月收取一次，交费期限为每季度第一个月15日之前；2、业主购买房屋后从未入住，从第一个月开始，经业主申请、乙方登记确认后，其物业服务费用按收费标准的70%交纳；入住后（含装修房屋），不使用连续超过六个月的房屋，经业主申请、乙方登记确认后，从第七个月开始，其物业服务费用按收费标准的70%交纳；第二十条，本合同期限为，自合同签订之日起至业主委员会成立后与所选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止；……合同后附录：业主须知18条，为保证小区物业管理工作持续进行下去，请各位业主按照小区物价局批准的小区物业管理收费标准，自觉缴纳物业管理费和自用的水、电费及其他费用。逾期不交者，按每天3‰加收滞纳金；超过一个月不交费的业主，小区物业处将公布欠费的业主姓名和金额……”。原告镇安鑫驿物业公司于2014年6月18日对物业收费标准在镇安县物价局进行了备案，备案价格为：高层住宅0.90元／㎡·月，电梯收费0.26元／㎡·月，高一层加收0.01元；办公写字楼1.80元／㎡·月；商铺2.7元／㎡·月。2014年8月3日被告缴纳7至9月物业管理费334.00元，预交中央空调制冷费1200.00元，后被告以原告服务不到位，2015年冬季空调未使用，不应交空调费，公共照明费、电梯费计算方法不正确为由拒绝缴纳物业费、制冷费、制热费、卫生费、电梯费、公共照明费等费用，其中2014年欠费1571.00元，2015年欠费2132.00元,不含制热费，2016年3月之前欠费1632.00元，其中包含按70%计算的制热费（2015年12月—2016年2月）1154.00元，被告共计欠费5335.00元。原告两次向被告发出书面《物业管理费催缴通知书》，被告未交纳拖欠的费用，因被告欠费，2015年冬季原告给被告的空调贴封条，未给被告供暖。原告将本小区内应收取的物业费、电梯费、公共照明费、供暖、供冷费等进行了公示，大多数业主已交清。被告认可原告代收的每月5元卫生费。镇安县荷韵大厦小区至今未成立业主委员会。
本院认为，镇安县久安房地产开发有限责任公司在销售其开发的久安荷韵大厦商品房过程中，选聘镇安鑫驿物业管理有限公司管理该小区物业，双方签订了《镇安县久安荷韵大厦物业服务前期委托协议》，该协议内容不违反法律、法规的规定，应属有效协议。原告具有政府相关部门颁发的工商营业执照、物业管理三级资质，被选聘进驻小区开展物业服务，具有合法的主体资格，是适格的民事诉讼主体。原告按照协议的约定接管了镇安县荷韵大厦小区物业服务管理，接管后与被告签订了《前期物业协议》，协议约定了合同终止时间，原告按照协议约定对该小区提供了服务，双方形成了物业服务关系，原告履行了物业服务,按照权利义务相一致原则，被告应当支付相应费用。被告以原告服务不到位,公共照明费、电梯费计算方法不正确，未使用空调，不应交空调费等问题为抗辩理由，证据不足，理由不成立，本院不予支持。原告收取物业费及电梯费在物价局进行了备案，符合《陕西省物业服务收费管理实施办法》的相关规定。被告认可原告代收卫生费，并且原告的代收行为，不违反法律规定，本院予以确认；原告按照电价电量据实向业主分摊的公共照明费，进行了公示，大多数业主已缴纳，被告亦应缴纳该费用；关于空调基本费的问题，供热设施及供热负荷的配备并不因单个用户未使用而减少，未使用的用户仍占有着供热资源。单个用户停热后，物业公司的供热服务责任并未终止，物业公司仍承担着管理责任，故业主应在暂停供热、供冷期间交纳固定成本费用。原告按照70%的标准收取固定成本费用，超出了国家发改委、建设部印发的《城市供热价格管理暂行办法》第十五条规定的标准，对超出部分本院不予支持。被告所欠费用中2015年不含制热费，2016年制热费1154.00元，应下除多计算的10%即164.90元（1154-1154÷0.7×0.6）元。故原告要求被告继续履行《前期物业协议》，支付物业管理费、电梯费、公共照明费、中央空调费等费用的诉讼请求，本院予以支持。原告在物业服务过程中存在不到位的情况，对原告要求按日支付逾期未缴纳费用总额1‰的违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条一款、第六十条一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告镇安鑫驿物业管理有限公司与被告马皓继续履行《前期物业协议》。
二、被告马皓于判决生效之日起5日内支付原告镇安鑫驿物业管理有限公司的物业费、电梯费、公共照明费、中央空调费等共计5170.10元。
三、驳回原告镇安鑫驿物业管理有限公司其它诉讼请求。
案件受理费50.00元，适用简易程序审理，减半收取25.00元，原告承担5元，被告承担20元。
如果被告马皓未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。
审判员 朱玉梅
二〇一六年六月二十四日
书记员 李 磊