山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁02民终5606号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郭燕燕。
委托诉讼代理人：史楠，山东诚功（崂山）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：景莹。
委托诉讼代理人：宿捍东，山东重诺律师事务所律师。
上诉人郭燕燕因与被上诉人景莹房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第5891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月2日受理后，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2016年7月19日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人郭燕燕及其委托代理人史楠，被上诉人景莹的委托代理人宿捍东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭燕燕上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项；3、变更原审判决第三项，判令景莹支付郭燕燕更换门锁费用和房屋维修费22240元；4、变更原审判决第四项，判令景莹支付郭燕燕垫付的水电费4406元；5、变更原审判决第五项，判令景莹支付郭燕燕违约金10660元；6、判令景莹承担本案上诉费用。其上诉的主要理由是：原审判决认定事实不清。对景莹应交付房租的认定，应计算至其返还房屋当日。景莹交付房屋押金的作用，是出租方为防止承租方破坏房屋及室内设施而收取，交还房屋时要完好方可退还押金，事实上景莹使用房屋期间造成房屋设施损坏，郭燕燕花费巨额修复费用。关于水电费问题，房屋租赁合同已约定由景莹承担该房屋的水电费，法院依据景莹自己认可的数额判定数额明显不当。郭燕燕诉求违约金数额，景莹8月25日至9月21日逾期交付房租理应支付违约金。
被上诉人景莹辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
景莹向一审法院起诉请求：1、判令郭燕燕返还1个月房租21666元整；2、判令郭燕燕返还押金20000元；3、判令郭燕燕赔偿营业损失3043元；4、判令郭燕燕赔偿停业损失5000元；5、判令郭燕燕赔偿医疗费290元；6、本案诉讼费由郭燕燕承担。
郭燕燕向一审法院提起反诉，请求：1、判令景莹支付更换新门锁费用13960元；2、判令景莹支付维修费用8280元；3、判令景莹返还水电费用4406元；4、判令景莹支付租金逾期违约金10660元；5、判令景莹支付空房1个月租金损失21666元；6、本案诉讼费由景莹承担。
一审法院认定事实：1、2015年3月25日，景莹（承租方-乙方）与郭燕燕（出租方-
甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定“第一条：甲方将自有坐落于青岛市大名路103号，出租部分的使用面积约500㎡给乙方作宾馆使用。第二条：租赁期共12个月，甲方从2015年4月10日起将出租房屋交付给乙方使用，至2016年4月9日收回。3、乙方未经甲方允许拖欠房租，甲方可以终止合同，收回房屋。第三条：甲乙双方议定初始年租金贰拾陆万元，由乙方于2015年3月25日交纳给甲方伍万元，今后提前1个月，每季度交纳一次，先付后用。经双方商定自第三次交半年度的租金，年租金不变。4月30日前乙方将第一季度剩余壹万伍仟元及贰万押金交给甲方，乙方在第三次交租金时将剩余壹万押金交给甲方。租赁期间的水、电等各种费用均由乙方负担，按有关行业的规定缴纳。乙方需向甲方预交保证金叁万元，租赁期满结算各项费用后多退少补。第四条：乙方要爱护房屋及有关设施，若房屋及有关设施因承租方使用、管理不当造成损失的，由承租方负责赔偿和维修。第六条：1、乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的0.1%，以天数计算向甲方交付违约金。第九条：其他约定事宜：房屋内所有装修、设施、物品皆为甲方所有。乙方在合同期满后须保证完好，正常经营。工商证、卫生证、消防证、特种行业证，甲方须帮助协调，如出现因证照原因停业，甲方须退给乙方房租（剩余日期的）。出租方：郭燕燕签名，承租方：景莹签名。双方签名处均有捺印。”
2015年3月25日，景莹通过银行转账方式支付给郭燕燕50000元、3月30日支付30000元、6月10日支付65000元，以上合计145000元，另外，景莹在接收该宾馆时尚有郭燕燕经营期间遗留的租客需交纳费用5000元，经双方协商同意该费用折抵景莹房租5000元。2015年3月25日始景莹接手宾馆使用，同年9月13日郭燕燕将宾馆收回自用，房屋移交时双方未办理任何交接手续。
案件审理期间，景莹向法院提交调取证据申请书。从法院调取的青岛市公安局市北分局台东派出所接处警登记表记载，2015年9月13日景莹向派出所报称，其租赁大名路103号宜舒阁宾馆，租期为2015年4月10日至2016年4月9日，年租金260000元，已交145000元（含20000元押金），10月10日半年租金到期，与房东存在纠纷，其母亲在宾馆内不出来。经调解，双方同意自行协商。9月21日接处警登记表记载，景莹来所报称宜舒阁旅馆房屋存在纠纷，任伟成（男）与景莹在大名路宜舒阁旅馆因租房发生纠纷，双方互相推搡，双方均未受伤，均不要求法医鉴定。经协商双方均表示互不追究对方任何责任。
景莹称双方发生纠纷后，郭燕燕将房客撵走，本人退给房客租金3043元为其营业损失。停业损失5000元指尚未撵走的房客说也向郭燕燕交纳了房费，让其退还已收取的房费。景莹对其上述主张均未提交证据予以证明。景莹称医疗费290元为其母亲王玉芬手部受伤所支付的费用，无医疗费用凭证。
景莹称，其经营期间，郭燕燕提供的营业执照、特种行业许可证、卫生许可证、消防安全检查合格证，上述证件在相关部门工作人员检查工作中发现证件过期说违法经营，且消防证记载房屋面积与房屋实际面积不符，本人担心会出问题。另外2015年4、5、6三个月份二楼洗浴中心装修导致宾馆没有客源，生意不好。郭燕燕称，2015年9月7日景莹通知其要审证，其提醒景莹要交房租，9月10日其去宾馆，景莹告诉其因未办理审证手续，她要单方终止合同，其让景莹慎重考虑此事。郭燕燕在第一次庭审中确认9月21日景莹将上述4个证件，1张门卡退还，但钥匙未能返还，其锁门至10月5日。景莹称郭燕燕自9月13日接收宾馆，宾馆一直正常营业未停业，9月20日其将4个证件、1张门卡和万能钥匙交给郭燕燕。
景莹提交2011年10月20日青岛市公安消防支队市北区大队核发消防安全检查合格证（青北公消检许字[2011]第608号）记载，大名路103号市北区宜舒阁宾馆房屋使用面积181平方米。郭燕燕提交青房地权市字第××号房地产权证记载，房屋权利人郭燕燕，房屋座落于市北区大名路103号，商业用途，建筑面积332.77平方米。当庭双方均认可涉案房屋为改造后的夹二层，约有500平方米。
郭燕燕为证明其反诉请求成立，提交如下证据：
<1>、2015年9月17日临沂联发电子有限公司收据，记载青岛宜舒阁宾馆付23把锁520元/把、软件发卡机1套1000元，总计12960元；10月8日人工维修费1000元。用于证明更换门锁花费13960元。景莹认为，该单据并非发票，客户名称与郭燕燕名字不一致，郭燕燕支付上述费用时间并非为景莹控制房屋期间，支付该费用与景莹无关。
<2>、2015年9月15日修门拉手280元；9月16日换地簧350元；9月22日空调维修费550元；2015年10月4日维修顶棚、走廊等3300元、更换走廊地板革1300元、更换混水阀、排风扇、水管等1400元、修理门500元、更换洗手盆下柱、下水600元，合计7100元；以上均为收据，合计金额8280元。证明店内设施损坏支付的维修费用。景莹质证意见，接收宾馆时走廊有损坏，在其使用期间损害加大，因下雨导致天棚渗漏墙壁脱落，其认可该维修费用，其余花费与其无关，不同意赔付。另外收据并非发票随意性大，客户名称与郭燕燕名字不一致，收据所载内容无法证明系景莹造成的设施损坏。
<3>、于2015年10月12日打印客户名称为青岛海丰集团公司（大名路103号）交纳2015年10月份水费、排污费计787.50元；同年11月4日支付2015年9月份水费、排污费计962.50元。2015年11月4日付款名称青岛市市北区满天星浴池（大名路103号）交纳2015年9月份电费1774.93元；11月8日交纳2015年10月份电费884.14元。以上费用合计4406元要求景莹返还。景莹和郭燕燕均认可水电表均为大表，其下有多家商户在使用该表，宜舒阁宾馆负责向其他商户收取费用。景莹认可在其经营期间，欠交2015年8月5日至9月13日期间电费1900元、水费600元。
<4>、第二次开庭提交银行资金流水表用于证明，2015年6月10日景莹付款65000元。根据合同约定，景莹第二次交费应在2015年5月25日，逾期15天；第三次交费时间为8月25日，但景莹在9月21日才将营业执照及钥匙交还，逾期26天；按租金260000元的日0.1%计算，违约金为10660元。景莹认为，郭燕燕交付房屋一直达不到使用要求，其违约在先。
一审法院认为：景莹与郭燕燕签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应认定有效。双方当事人均应当自觉遵守。但在合同履行过程中，双方因租金的交付发生争议，景莹向所在辖区派出所报警寻求解决纠纷途径，但从法院调取的接处警登记表来看，既无景莹所述涉及宾馆服务行业相关证件不符合规定的记载，亦无郭燕燕所称景莹不退还宾馆钥匙的记载。因双方均认可交接房屋时未办理书面移交手续，房屋当时状况无法证明，景莹称郭燕燕交付的房屋不具备使用要求，违约在先无证据查实，法院不予采纳。根据合同约定，景莹应在2015年8月25日支付下半年的租金130000元，因其未能支付租金导致双方产生矛盾，郭燕燕于2015年9月13日将房屋收回自用。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的地的情形，合同可以解除。景莹称因郭燕燕提交的证件经相关工作人员检查说有问题属于违法经营，对其陈述未向法院提交证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果。因景莹未按合同约定支付房租构成违约，郭燕燕提前收回房屋解除合同，符合双方合同第二条第三项约定。双方均认可景莹实际交纳费用为150000元（其中半年房租130000元、20000元房屋押金）。2015年上半年租期至10月10日，景莹于9月13日退出宾馆，期间未使用房屋27天的租金19499.40元（21666元/月÷30天×27天）郭燕燕应退还给景莹。房屋租赁合同解除后，景莹预交的房屋押金20000元郭燕燕应予以返还。景莹要求赔偿营业损失及停业损失无证据证明该损失存在，法院不予支持。医疗费与本案无关亦无证据证明实际发生，法院亦不予支持。
郭燕燕二次庭审记录关于钥匙是否返还的陈述相互矛盾，法院不予采信。加盖临沂联发电子有限公司印章的钥匙收据，景莹不予认可，该收据的出具单位应提供完税发票且作为证人应出庭作证接受当事人的质询，因该收据不符合证据的形式要件，法院不予采信。景莹确认顶棚、走廊系其经营宾馆期间造成的损坏。根据合同第四条约定，该笔维修费用3300元应由景莹承担，但其他维修费用的支付郭燕燕无法证明系景莹使用期间造成的损坏，郭燕燕要求景莹承担责任，证据不足。双方均认可大名路103号名下的水电表为多户商家共同使用，由宜舒阁宾馆经营人向其他商户收取水电费用，郭燕燕无证据证明其主张的水电费用4406元为景莹欠交费用，景莹认可其欠交2015年8月5日至9月13日期间电费1900元、水费600元，故郭燕燕的该项诉求法院予以部分支持2500元。根据合同第六条约定支付违约金情形并不包括相关证件的返还时间，郭燕燕要求景莹支付8月25日至9月21日返还执照及钥匙期间的违约金诉求既不符合合同约定亦与法律相悖，景莹迟延交纳2015年5月25日至6月10日期间的房租，应支付违约金3900元（260000元/年×0.1%×15天）。郭燕燕于2015年9月13日收回涉案房屋自营，其作为房屋的产权人享有对房屋占用、使用、收益、处分的权利，其要求景莹支付其空房1个月的租金损失于法无据。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、郭燕燕于判决生效之日起10日内返还景莹房租19499.40元；二、郭燕燕于判决生效之日起10日内退还景莹房屋押金20000元；三、景莹于判决生效之日起10日内支付郭燕燕房屋维修费3300元；四、景莹于判决生效之日起10日内支付郭燕燕垫付的水电费2500元；五、景莹于判决生效之日起10日内支付郭燕燕违约金3900元；六、驳回景莹的其他诉讼请求；七、驳回郭燕燕的其他反诉请求。如果郭燕燕、景莹未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1050元、反诉案件受理费人民币637元，景莹负担750元，郭燕燕负担937元（因景莹已预交，郭燕燕于判决生效之日起10日内直接支付给景莹）。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案双方争议的焦点为：1、景莹所应承担的房租如何认定以及景莹所交付的押金郭燕燕应否予以退还；2、景莹欠付的水电费数额应当如何认定；3、景莹所应承担的违约金数额如何确定。
对于第一个诉争焦点，本院认为，根据双方合同的约定，景莹应在2015年8月25日支付下半年的租金130000元，但景莹无正当理由未能按照合同约定履行其交纳房租的义务。郭燕燕依据双方合同约定有权解除合同并收回房屋，郭燕燕于2015年9月13日提前收回房屋的行为应视为对双方合同的解除。因景莹的房租已交纳至2015年10月10日，而其实际使用涉案房屋至2015年9月13日，原审据此判令郭燕燕退还景莹2015年9月14日至2015年10月10日期间的租金，并无不当。郭燕燕主张景莹使用涉案房屋期间对房屋设施造成损害，致使其花费巨额维修费用，该费用应当从押金中扣除。景莹仅确认顶棚、走廊系其经营宾馆期间造成的损坏，对于其他的费用不予认可。因双方对涉案房屋未办理交接手续，郭燕燕应对其主张负有举证责任，但郭燕燕未能提供有效证据证明其主张的其他维修费用系景莹使用期间造成的损坏所致。故，本院对郭燕燕该项主张不予采信。
对于第二个诉争焦点，本院认为，因双方均认可大名路103号名下的水电表为多户商家共同使用，郭燕燕无有效证据证明其主张之水电费用4406元系景莹所欠交的费用，原审依据景莹的自认判令其向郭燕燕支付2015年8月5日至9月13日期间电费1900元、水费600元，并无不当。
对于第三个诉争焦点，本院认为，因景莹未按合同约定支付2015年10月10日之后的房租，郭燕燕已于2015年9月13日解除了与景莹的租赁合同，其再以景莹欠交2015年10月10日之后的房租为由，要求景莹承担延期缴纳租金的违约金，于法无据，本院对此不予支持。
综上，上诉人郭燕燕的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1687元，由上诉人郭燕燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 喆
审 判 员 杨保国
代理审判员 龙 骞
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 李珊珊
书 记 员 王庆光