上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民一(民)初字第19306号
原告林晏冰。委托代理人瞿蓓，上海合勤律师事务所律师。委托代理人赵亮，上海合勤律师事务所律师。被告张尔仁。原告林晏冰与被告张尔仁民间借贷纠纷一案，本院于2015年9月10日立案受理。先适用简易程序审理，后因被告下落不明，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭于2016年3月7日公开开庭进行了审理。原告林晏冰的委托代理人瞿蓓到庭参加诉讼，被告张尔仁经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告林晏冰诉称，2012年年底，原、被告经被告儿子张祖恒介绍相识。2013年10月底，被告张尔仁以家庭内部资金周转为由向原告提出借款，2013年10月29日，原、被告签订《房地产借款抵押合同》，约定被告向原告借款33.90万元(人民币，下同)，借款期限为2013年10月29日至2013年12月13日，月息为2%，被告将其位于上海市闵行区莘松路XXX弄XX号XXXX室房屋作为担保抵押给原告，并办理了抵押登记手续。当日，原告向被告交付现金18.40万元，2013年11月1日，原告委托案外人朱伟岭将15.50万元转账至被告账户。借款后，被告分文未还，亦未支付利息。原告因此诉讼，要求法院判令：1、被告归还原告借款339,000元；2、被告支付原告以339,000元为本金，按照月息2%计自2013年11月1日起至实际清偿之日止的利息;3、被告支付原告律师费9,745.12元；4、在被告届期不履行上述付款义务时，原告有权对被告张尔仁名下的上海市闵行区莘松路XXX弄XX号XXXX室房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿，不足部分由被告继续清偿。被告张尔仁未作答辩，亦未向本院提供证据。经审理查明，2013年10月29日，原告与被告签订《房地产借款抵押合同》，约定被告向原告借款33.90万元，借款期限为2013年10月29日至2013年12月13日，月利率为2%；抵押物坐落于上海市闵行区莘松路XXX弄XX号XXXX室(建筑面积238.83平方米)，房地产总价：协议价共计人民币423万元，该房屋在2003年8月2日到2018年8月1日抵押给兴业银行上海分行、上海市住房置业担保有限公司，抵押金额为人民币捌拾柒万元，在2013年4月25日到2015年4月24日抵押给上海浦东新区金浦小额贷款有限公司，抵押金额为人民币叁佰万元；抵押担保的范围为：主债权、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用。同日，原告交付被告张尔仁现金18.40万元，2013年11月1日，案外人朱伟岭将15.50万元转账至被告账户，被告张尔仁出具收条确认收到借款合计33.90万元。现原告以被告未归还借款为由诉至本院。另查明，截至2016年3月7日，上海市闵行区莘松路XXX弄XX号XXXX室房屋权利人为张尔仁。该房屋于2013年11月1日核准登记抵押权，抵押权人为林晏冰，债权数额为339,000元。在上述抵押权登记之前，该房屋于2003年9月8日核准登记抵押，抵押权人为兴业银行上海分行和上海市住房置业担保有限公司，债权数额为87万元；该房屋还于2013年5月2日核准抵押登记，抵押权人为上海浦东新区金浦小额贷款有限公司，最高债权限额为300万元。还查明，原告为本案诉讼聘请律师，支出律师费9,745.12元。以上事实，由原告提供的《房地产借款抵押合同》、中国工商银行网上银行电子回单、收条、房地产登记簿、律师费发票等证据以及当事人庭审陈述所证实。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。原、被告之间的借贷事实，有双方签订的《房地产借款抵押合同》等证据予以佐证，故原、被告之间的借贷关系依法成立，合法有效。借款到期后，被告未依约履行还款义务，显属不当，故原告要求被告张尔仁返还借款本金之诉请，于法有据，本院予以支持。原告要求被告张尔仁按月利率2%支付自2013年11月1日起的借款利息，符合双方约定，本院予以支持。原告主张的逾期利息和律师费之和超过了年利率24%的限制，故关于律师费的诉讼请求，本院实难支持。被告以其自有房屋为借款提供抵押担保并办理了抵押登记，抵押权依法成立。原告未按期还本付息，依据合同约定已构成违约，原告有权就上述房屋行使抵押权，但被告张尔仁在将该房屋抵押给原告之前，已将其抵押给了兴业银行上海分行、上海市住房置业担保有限公司及上海浦东新区金浦小额贷款有限公司。根据我国物权法的规定，债务人不履行到期债务，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照抵押权登记的先后顺序清偿。故原告只能在以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款清偿之前顺序抵押权人兴业银行上海分行、上海市住房置业担保有限公司及上海浦东新区金浦小额贷款有限公司债权数额余额的范围内享有优先受偿的权利。被告张尔仁经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百一十条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、第一百九十八条、第一百九十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张尔仁于本判决生效之日起十日内返还原告林晏冰借款339,000元；二、被告张尔仁于本判决生效之日起十日内支付原告林晏冰以339,000元为本金自2013年11月1日起至实际还款之日止按月利率2%计算的利息；三、若被告张尔仁届期未履行上述判决第一、二项付款义务的，原告林晏冰可以坐落于上海市闵行区莘松路XXX弄XX号XXXX室的房产折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款，就清偿之前顺序抵押权人兴业银行上海分行、上海市住房置业担保有限公司及上海浦东新区金浦小额贷款有限公司的债权数额后的余额部分优先受偿，抵押物折价或拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告张尔仁所有，不足部分由被告张尔仁清偿；四、驳回原告林晏冰其余诉讼请求。案件受理费8,755.02元，由原告林晏冰负担55.02元，被告张尔仁负担8,700元(于本判决生效之日起十日内支付原告林晏冰)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄秉璋
代理审判员 吴文静
人民陪审员 樊 燕
二〇一六年五月六日
书 记 员 熊亚娜
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。……
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。……
第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。……
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
三、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24％的部分，人民法院不予支持。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。