江苏省无锡市崇安区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)崇民初字第811号
原告（反诉被告）梁宇峰。
委托代理人韦政（受梁宇峰的特别授权委托），江苏仁勤律师事务所律师。
被告（反诉原告）无锡中德置业有限公司，住所地江苏省无锡市中山路328号。
法定代表人葛渭清，该公司董事长。
委托代理人阳学周（受无锡中德置业有限公司的特别授权委托），江苏崇宁律师事务所律师。
委托代理人张华明（受无锡中德置业有限公司的特别授权委托），江苏英特东华律师事务所律师。
原告梁宇峰诉被告无锡中德置业有限公司（以下简称中德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理，因案情复杂，本院于2015年8月24日依法组成合议庭。被告中德公司于2015年9月2日向本院提起反诉。本院依法合并审理并于2015年9月2日、2016年5月13日公开开庭进行审理。原告梁宇峰的委托代理人韦政、被告中德公司的委托代理人阳学周均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁宇峰诉称：2014年8月2日，其与中德公司签订《无锡市T12时尚购物中心商业用房租赁合同》，租赁中德公司位于无锡市崇安区中山路328号T12时尚购物中心6楼F602室商铺（以下简称涉案商铺）用于经营万岁寿司餐饮品牌等。2015年3月31日，其应无锡市卫生局工作人员的口头要求，自行安排几天对涉案商铺进行专门灭鼠及打扫卫生工作，故将涉案商铺上锁并暂时停业。但2015年4月初，中德公司未经其同意擅自将涉案商铺另上一把锁，使其无法恢复营业，此后其多次与中德公司协商开锁事宜，但中德公司均提出各种理由拒绝开锁让其恢复营业，致使其租赁涉案商铺目的无法实现，中德公司的行为违反了租赁合同第10.2款第2）项的约定；中德公司虽然取得了无锡市公安消防支队颁发的消防验收意见书，通过了消防安全验收，但按照该消防验收意见书第四条规定，涉案商铺经过其装修后，中德公司并未就该装修工程向无锡市公安消防支队申请相关的消防设计审核和验收，未取得相关的验收合格证书，致使梁宇峰在未得到安全保障的情况下经营商铺，违反了租赁合同第10.2款第3）项约定。故其于2015年5月27日发律师函给中德公司，请求解除租赁合同。现请求判令：一、确认双方签订的租赁合同于2015年5月28日解除；二、中德公司按合同约定双倍返还定金共计40万元；三、中德公司按合同约定应当给付其活动款3万元；四、中德公司立即将涉案房屋开锁，其将生产资料撤出，涉案房屋恢复到租赁时的原状；五、诉讼费由中德公司负担。
被告中德公司（反诉原告）辩称及反诉称：其并未违反租赁合同约定，反而是梁宇峰违约。梁宇峰自2015年2月14日起未支付过任何涉案商铺租金，自2014年12月15日起未缴纳过任何物业管理费，该行为违反了租赁合同第10.1款第1）项的约定。自2015年3月31日起，梁宇峰又擅自将涉案商铺上锁并长时间停止经营，因梁宇峰长期未缴纳租金及物业费，其担心梁宇峰不想再继续经营该商铺，擅自将该商铺内设备搬离，使其利益受损，故在涉案商铺大门上又上了一把锁。自其上锁之日起，梁宇峰从未主张开锁恢复营业，而一直在与其协商租赁合同的解除及涉案商铺的交付等事宜，因协议未果，双方均未开锁，故梁宇峰锁门停业并非为了所谓的灭鼠，而是不想再继续经营该商铺，其上锁行为未影响梁宇峰对涉案商铺的正常经营。梁宇峰擅自长时间停业违反了租赁合同第10.1款第2）项的约定，其遂于2015年5月4日发告知函给梁宇峰要求解除租赁合同。故请求驳回梁宇峰的诉讼请求并判令：一、确认双方签订的《商业用房租赁合同》于2015年5月5日解除；二、梁宇峰支付拖欠的租金149688元（自2015年2月14日起至2015年5月5日止，按6元/天/平方×308平方计算）、物业管理费44044元（自2014年12月15日起至2015年5月5日止，按每平方1元/天/平方×308平方计算）；三、梁宇峰支付广告位使用费11250元（自2015年2月14日起至2015年5月5日止）及电费1366.2元；四、梁宇峰支付逾期占用房屋使用费798336元[自2015年5月6日起至2015年12月7日止，按每日租金1848元(6元/天/平方×308平方)的2倍标准计算]；逾期占用房屋物业服务费66528元(自2015年5月6日起至2015年12月7日止,按1元/天/平方×308平方计算）；五、梁宇峰补交装修期租金人民币116167元[计算方式：674520元/360天×（自2014年12月15日起至2015年2月13日止）]；六、梁宇峰支付违约金340032元（计算方式：合同解除后6个月的租金，物业费不再主张）；七、本案反诉费由梁宇峰承担。
反诉被告梁宇峰辩称：其不存在违约行为，而是中德公司违约。2015年4月2日，中德公司在没有事先告知其的情况下将涉案商铺上锁，造成其无法恢复营业，且该情况持续至今，中德公司现要求将涉案商铺恢复原状并交付房屋，但因中德公司的锁门行为使其无法做到，该责任在于中德公司，故其未违反第10.1条第2）款的约定。其同意解除租赁合同，但违约责任应由中德公司承担。
经审理查明：2014年8月2日，梁宇峰（乙方）与中德公司（甲方）签订了无锡市崇安区中山路328号“T12时尚购物中心商业用房”6楼F602室的《商业用房租赁合同》，该租赁合同约定：租赁期限为6年零3个月；第一期租赁期为自交房之日起15个月，租金为674520元，按6元/天/平方计算，租金支付按照先付后租的原则，第一期租金的支付时间为交房之日起15日内支付25%；乙方应在本合同签署后5个工作日内向甲方支付定金20万元，自租金起算之日本定金自动转为本合同的履约保证金。如乙方违反本合同约定拖欠甲方任何款包括不限于租金、宣传推广费及其他费用等，甲方有权从乙方的履约保证金中扣除所签款项及相应的滞纳金。如因乙方违反本合同约定，导致甲方从上述保证金中扣减、抵消乙方的违约责任，则，乙方须在接到甲方通知后5日内补足未付部分，否则甲方有权以书面通知立即解除本合同，且甲方有权要求乙方按本合同第10.1条承担违约责任。乙方的义务：乙方按本合同约定向甲方交付租金，若乙方拖欠租金的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以拖欠金额的千分之一（0.1%）；广告费的支付为开业后6个月内支付广告位使用费人民币2.5万元整等；第10.1条约定：若乙方出现下列情况之一的，甲方有权不经乙方同意立即解除本合同，甲方解除本合同的，乙方除需补交拖欠的租金、滞纳金和补交房屋装修期的租金（装修期租金计算公式为：按第一期租金标准/12×装修天数）外，乙方还应向甲方支付相当于合同解除后6个月的租金和物业管理费总和的违约金，且乙方无权要求退还履约保证金，若前述违约金和履约保证金之和不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金与履约保证金之和的差额部分。1）逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30天。2）乙方未经甲方书面同意，擅自不开业或中断营业，或未按照购物中心正常营业时间营业等。第十条第二款约定若甲方出现下列情形之一的，乙方有权不经甲方同意而解除本合同，甲方在双倍返还乙方已付之定金后无需向乙方承担其他任何责任：2）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使无法实现租金目的的。3）甲方交付的该房屋存在缺陷危及乙方安全的等。
第11.1.1）约定：乙方应按日租金2倍向甲方支付逾期占用适用费，且还应支付逾期占用期间内所发生的其他一切费用包含但不仅限于物业管理费、水电费等所有费用。
同日，梁宇峰（甲方）与江苏常工物业管理有限公司（乙方）签订《商业用房物业管理协议书》1份，约定委托物业管理期限自交房之日起一年零三个月，由甲方按其租赁面积按每天每平米1元人民币向乙方缴纳。庭审中双方一致确认物业管理费的缴纳方式为梁宇峰先将物业管理费交付给中德公司，再由中德公司转交给物业公司。梁宇峰自中德公司交付商铺之日起未支付过任何物业管理费。
《商业用房租赁合同》签订前，梁宇峰向中德公司支付定金20万元。
2014年10月14日，梁宇峰与中德公司签订《商业用房租赁合同》补充协议书，明确了涉案商铺可租赁面积约为308平方米，建筑面积约为475平方米。
庭审中，双方一致确认中德公司于2014年12月15日将涉案商铺交付给梁宇峰，梁宇峰自2014年12月15日起至2015年2月13日止对该商铺进行了装修，装修期间中德公司未向梁宇峰收取涉案商铺租金，梁宇峰自中德公司交付商铺之日起未支付过任何租金。
双方在庭审中一致确认自涉案商铺交付之日起梁宇峰共计结欠中德公司电费1366.2元
中德公司自2015年2月14日起为梁宇峰设置广告牌一块并发布广告。双方在庭审中一致确认广告牌设置的期限为自2015年2月14日起至2015年5月5日止。
2015年3月31日，梁宇峰将涉案商铺上锁并停止营业。
2015年4月2日，中德公司在涉案商铺上也上了一把锁。
2015年4月30日，双方协商租赁合同的解除、涉案商铺的交付、租金的支付等事宜，但未达成协议。
2015年5月4日，中德公司向梁宇峰发出一封解约告知函，称因梁宇峰擅自停业，未缴纳租金、物业服务费等，违反合同约定，要求解除租赁合同，梁宇峰承担相应责任等。梁宇峰确认其于2015年5月5日收到该告知函。
2015年5月20日，梁宇峰委托江苏仁勤律师事务所律师韦政向中德公司发出一份律师函，对中德公司解除租赁合同的要求及原因均不予认可，但愿意与中德公司协商解决纠纷。
2015年5月27日，梁宇峰委托江苏仁勤律师事务所律师韦政向中德公司发出一份律师函，认为中德公司在涉案商铺上上锁并拖延、拒绝开锁的行为已构成违约，要求解除租赁合同，中德公司双倍返还定金等。
2015年12月7日，梁宇峰将涉案商铺交还给中德公司，双方交接完毕。
另查明：2014年1月9日，无锡市公安消防支队向中德公司出具了无锡好买德商业大楼土建工程（锡公消验凭字[2013]第550号）建设工程消防验收意见书，评定该工程消防验收合格。
以上事实，有商铺租赁合同、录像光盘、照片复印件、告知函、律师函以及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为：双方于2014年8月2日签订的《无锡市T12时尚购物中心商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该租赁合同合法有效。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
租赁合同第10.2款第2）项约定：“甲方交付的该房屋不符合本合同的，致使无法实现租赁目的的”，乙方有权不经甲方同意而解除本合同等。该项约定应适用于中德公司为履行租赁合同向梁宇峰交付的商铺不符合双方约定的标准问题，梁宇峰将中德公司在涉案商铺上锁的行为归结于违反该项约定，明显与该项约定的适用条件不符，故本院对于梁宇峰的该主张不予支持。
租赁合同第10.2款第3）项约定：“甲方交付的该房屋存在缺陷危及乙方安全的”，乙方有权不经甲方同意而解除本合同等。中德公司于2014年12月15日将涉案商铺交付给梁宇峰，梁宇峰自认收房后自2014年12月15日起至2015年2月13日止对该商铺进行了装修，故该装修工程并不属于租赁合同中约定的“甲方交付的房屋”的范畴，该装修工程是否通过消防安全检查与该租赁合同10.2款第3）约定的内容无关。且该商铺所在商业大楼的土建工程已于2014年1月9日取得无锡市公安消防支队颁发的消防意见书，通过了消防安全验收，直至2015年3月31日其上锁停业之日止，该商铺仍正常营业，并未存在缺陷危及梁宇峰安全，亦未影响梁宇峰对该商铺的经营。故本院对于梁宇峰因中德公司交付的商铺未通过消防安全验收违反了该项约定的主张不予支持。
租赁合同第10.1款第1）项约定：“逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日”，甲方有权不经乙方同意立即解除本合同等。第一期租金的支付时间为交房之日起15日内支付25%即168630元，中德公司交房之日为2014年12月15日，故梁宇峰缴纳第一期租金的截止日期应为2014年12月30日，因中德公司未向梁宇峰收取涉案商铺装修期内的租金112728元，故梁宇峰第一期应缴纳租金为54054元，但梁宇峰自中德公司交付商铺之日起未支付过任何租金，第一期租金应缴纳部分54054元拖欠时间已逾30日，已构成违约，符合租赁合同约定的解除条件。
租赁合同第10.1款第2）项约定：“乙方未经甲方书面同意擅自不开业，或中断营业，或未按照购物中心正常时间营业”，甲方有权不经乙方同意立即解除本合同等。梁宇峰于2015年3月31日将涉案商铺上锁停业，并称上锁停业原因是无锡市卫生局工作人员至其商铺内例行检查并口头要求其对该商铺内存在的鼠患进行整治，但未提供证据予以证明，本院不予采信，并认定梁宇峰的上锁行为系擅自停业。梁宇峰主张中德公司于2015年4月2日无故上锁的行为是导致其无法恢复商铺营业的原因，中德公司则辩称因梁宇峰拖欠租金及物业费，在未通知其的情况下又擅自上锁停业，其因担心梁宇峰不想再继续经营该商铺，擅自将该商铺内设备搬离，使其利益受损，故才又上一把锁。其上锁后，梁宇峰从未找其协商开锁及恢复营业问题。梁宇峰在2015年3月31日的加锁行为系擅自停业，且一定有其停业的原因，但梁宇峰在诉讼期间内始终未予认可，更未说明停业原因，故本院认为梁宇峰并无中途恢复营业的动机。中德公司系在梁宇峰停业后才加锁，中德公司的解释合理，其行为属于自行救济，并无不当，梁宇峰若要恢复营业，应当向中德公司提出，但梁宇峰并未提供要求恢复营业的相应证据。综上，本院对梁宇峰的主张不予采信，梁宇峰未按约定擅自上锁停业已构成违约，符合合同约定的解除条件，中德公司的加锁行为并未妨碍梁宇峰恢复营业。
综上，梁宇峰未按约缴纳租金及擅自中断商铺营业的行为已构成违约，并符合合同约定的解除条件，中德公司于2015年5月4日发出的解约告知函符合租赁合同约定，依法发生法律效力，该解约告知函于2015年5月5日送达梁宇峰，故租赁合同依法于2015年5月5日解除。因该租赁合同已解除，故梁宇峰于2015年5月27日发出的解除函不发生解除合同的效力，梁宇峰主张中德公司的违约行为均不成立，故本院对梁宇峰据此主张的诉讼请求均不予支持，中德公司有权要求梁宇峰承担租金损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，中德公司主张的房屋逾期占用使用费798336元虽然符合租赁合同第11.1.1)项的约定:“乙方应按日租金的2倍向甲方支付逾期占用使用费”，但该约定的房屋逾期占用使用费数额过高，梁宇峰亦请求予以调整，故本院依法调整梁宇峰支付逾期占用房屋使用费为按日租金的130%计算，故逾期占用房屋使用费为6元/天/平方×308平方×216天（自2015年5月6日起至2015年12月6日止）×130%，合计为518918元。
关于中德公司主张的租赁合同第10.1条约定的违约金即“合同解除后六个月的租金和物业管理费总和”，双方一致确认该违约金性质为对梁宇峰将涉案商铺交付给中德公司后至再次出租前空置期损失的补偿。中德公司现主张涉案商铺6个月的空置期租金损失为340032元，不再主张6个月的物业管理费损失，本院对于该主张予以支持，故梁宇峰应支付中德公司商铺空置期内租金损失340032元。
另，该租赁合同第10.1条约定：“若乙方出现下列情形之一的，……乙方无权要求退还履约保证金，若前述违约金和履约保证金之和不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金与履约保证金之和的差额部分”。从该条约定中可以看出中德公司主张的赔偿损失的数额应扣除履约保证金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下：
一、驳回梁宇峰的全部诉讼请求。
二、确认双方签订的《商业用房租赁合同》于2015年5月5日解除。
三、梁宇峰于本判决生效三日内支付拖欠的租金149688元、物业管理费44044元、广告使用费11250元、电费1366.2元。
四、梁宇峰于本判决生效三日内支付逾期房屋占用使用费518918元、逾期占用房屋物业服务费66528元。扣除20万元履约保证金后的余额为385446元。
五、梁宇峰于本判决生效三日内支付商铺空置期内租金损失340032元。
六、梁宇峰于本判决生效三日内补交装修期租金人民币116167元。
七、驳回无锡中德置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8500元，反诉案件受理费4250元均由梁宇峰负担。反诉案件受理费4250元已由无锡中德置业有限公司预交，梁宇峰于本判决生效三日内直接支付给无锡中德置业有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 吴鸿达
代理审判员 钟耕利
代理审判员 冯庆明
二〇一六年五月十三日
书 记 员 高 艳
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。