黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)黑01民终6124号
上诉人（原审原告）：李彩凤，女，1941年4月11日出生，汉族，哈尔滨市民政局退休干部，住辽宁省大连市中山区七七街90号。
委托诉讼代理人：李国华，哈尔滨市道外区民主法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：黑龙江省光远房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区红旗大街178号5楼。
法定代表人：刘兆扬，该公司董事长。
被上诉人（原审第三人）：哈尔滨市体育物业供热管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区体育场内西侧。
法定代表人：李宗良，该公司经理。
上诉人李彩凤因与被上诉人黑龙江省光远房地产开发有限公司（以下简称光远房地产公司）、被上诉人哈尔滨市体育物业供热管理有限公司（以下简称体育物业供热公司）合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初5095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李彩凤委托诉讼代理人李国华、被上诉人体育物业供热公司法定代表人李宗良到庭参加诉讼。被上诉人光远房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李彩凤上诉请求：一、撤销一审判决；二、确认李彩凤与光远房地产公司签订协议书有效；三、判令光远房地产公司为李彩凤变更案涉三个车库产权更名过户手续。事实和理由：一审判决无事实依据和法律依据。一、李彩凤诉请光远房地产公司为其办理案涉三个车库产权更名过户手续有事实依据和法律依据。1、李彩凤为诉争之地被拆迁人，2002年4月1日，经李彩凤与光远房地产公司原法定代表人李兆栋双方算账，光远房地产公司欠李彩凤动迁补偿费、动力电补偿费，向李彩凤借款等费用合计135,000元，因光远房地产公司无力给付李彩凤上述欠款，经双方协商同意，李彩凤交付光远房地产公司50,000元，案涉三个车库所有权归李彩凤，光远房地产公司为李彩凤办理案涉三个车库产权更名过户手续，双方于2002年4月1日签订协议后，李彩凤按约定于当日交付光远房地产公司50,000元，光远房地产公司将案涉三个车库所有权转让李彩凤。自交付之日起，李彩凤至今对案涉三个车库拥有占有、管理使用的权利，但光远房地产公司没有按合同约定履行为李彩凤办理产权更名过户义务。李彩凤认为，双方签订协议书是双方真实意思表示，不违反国家法律、法规及政策规定，具有法律效力，光远房地产公司应当履行为李彩凤办理更名过户义务。2、光远房地产公司对诉争之地房产开发手续齐全，对诉争之地房产拥有产权，有商品房预售许可证，依法应当为李彩凤办理产权更名过户手续。光远房地产公司系诉争之地房产开发商，诉争之地所有住户均已办理私有产权房照，李彩凤在诉争之地哈尔滨市道外区宏伟路129-1号7单元5楼3号居住至今，并通过光远房地产公司办理私有产权房照，证明诉争之地产权明确，光远房地产公司之所以能为李彩凤办理哈尔滨市道外区宏伟路129-1号7单元5楼3号私有产权房照，证明光远房地产公司对129-1号房产拥有商品房预售许可证，在哈尔滨市相关房产部门有登记、备案信息。一审法院以李彩凤案涉三个车库在相关房产部门未看到相关登记、备案信息为由，驳回李彩凤诉讼请求，认定事实不清，证据不足。李彩凤申请二审法院到哈尔滨市房产相关部门依法调取哈尔滨市道外区宏伟路129-1号住宅楼商品房预售许可证、设计图纸或责令光远房地产公司提供商品房预售许可证设计图，完全可以确认案涉三个车库具体位置、门牌号，并判令光远房地产公司为李彩凤办理产权更名过户手续。二、光远房地产公司与体育物业供热公司签订物业交接管理合同及补充协议侵犯李彩凤合法权益，其转让行为不具有法律效力。2003年5月25日，光远房地产公司与体育物业供热公司签订物业管理合同，并于5月30日签订补充协议。光远房地产公司将本已抵账给李彩凤所有的案涉三个车库所有权又转让给了体育物业供热公司是违法的。案涉三个车库于2002年4月1日起已抵账给李彩凤并已实际交付，李彩凤至今仍在占有、使用、管理车库，产权已不归光远房地产公司所有，光远房地产公司将已抵账给李彩凤所有的案涉三个车库又转让给体育物业供热公司，如此转让侵犯了李彩凤合法权益，李彩凤无义务向体育物业供热公司交纳房租，李彩凤已交房租体育物业供热公司应当返还。综上，李彩凤认为，一审法院认定事实不清，证据不足，请求二审法院支持李彩凤请求。
体育物业供热公司辩称，体育物业供热公司在2006年1月份给李彩凤送达了补充协议，有李彩凤的签字，李彩凤同意按公房缴租。李彩凤从2006年1月份起至2009年12月份正常缴租，自2010年1月份起其没有缴租。经与光远房地产公司核对，最后确定案涉三个车库其中有2米多是李彩凤原私产房的面积，剩余的面积是光远房地产公司的原未动迁前的车库。2011年体育物业供热公司找到李彩凤说明此事，对于其与光远房地产公司之间的事情体育物业供热公司不清楚，也不知情。体育物业供热公司从2005年5月31日接管小区后，在国有资产不能流失的前提下对案涉三个车库行使公房管理权，其他的体育物业供热公司无法答复。
光远房地产公司未作答辩。
李彩凤向一审法院起诉请求：一、判令光远房地产公司履行协议，为李彩凤办理产权登记；二、光远房地产公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：本案案涉三个车库坐落于哈尔滨市道外区宏伟路129-1号，经光远房地产公司开发建设后由李彩凤使用至今。2002年4月1日，李彩凤、光远房地产公司签订协议书，双方经协商就以车库抵顶欠款事宜达成如下协议：双方确认，光远房地产公司尚欠李彩凤共计135,000元，李彩凤同意光远房地产公司以双方共有的案涉三个车库中光远房地产公司所有部分（使用权归李彩凤）抵顶上述欠款，扣除欠款，李彩凤需找回光远房地产公司50,000元，车库产权变更至李彩凤名下。同日，李彩凤给付光远房地产公司车库结算款50,000元。2003年5月25日，光远房地产公司与体育物业供热公司签订物业交接合同书，约定：为贯彻物业管理与开发企业分开的要求，自2003年5月25日起，光远房地产公司将宏伟路105号至149-1号区域内的物业管理工作交体育物业供热公司承担，自移交之日起，光远房地产公司与物业管理工作脱钩。该物业交接合同书中还特别约定，为补偿体育物业供热公司，光远房地产公司将部分房产划归体育物业供热公司，其中包括光远房地产公司所有、李彩凤使用的案涉三个车库。2003年5月30日，光远房地产公司与体育物业供热公司签订补充协议，细化约定为：光远房地产公司将其所有、李彩凤使用的案涉三个车库，使用面积分别为37.22平方米、14.19平方米、14.94平方米（内含李彩凤个人所有2.38平方米）划归体育物业供热公司，其处置权、收益权均归体育物业供热公司，自2003年6月1日始，由体育物业供热公司向使用者收取房租费。2003年11月28日，光远房地产公司将上述补充协议内容通知李彩凤。现李彩凤因光远房地产公司一直未履行与其签订的协议书，李彩凤诉至法院要求光远房地产公司为其办理产权登记，形成诉讼。本案案涉三个车库在相关房产部门未查询到登记、备案信息。一审法院认为，原、光远房地产公司签订的协议书虽系双方真实意思表示，但因协议书中的案涉三个车库在相关房产部门未查询到登记、备案信息，产权不明，该合同内容在事实上无法履行。故本案中李彩凤要求光远房地产公司办理产权登记的诉讼请求，因无事实及法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项规定，判决：驳回李彩凤的诉讼请求。案件受理费100元，由李彩凤自行负担。
二审中，李彩凤提交案涉三个车库的单位自管房产承租证，拟证明三个车库是公产房，产权管理单位是光远房地产公司，诉争车库产权登记信息在光远房地产公司。
体育物业供热公司质证意见为：对该证据真实性、证明问题均无异议。
本院认证意见：经当庭质证，体育物业供热公司对上述证据真实性及证明的问题均无异议，该证据证明李彩凤享有案涉三个车库的使用权，与一审认定的事实一致，对该证据予以采信。
本院对一审认定、查明的事实予以确认。
本院认为，依据《中华人民共和国物权法》规定，房屋所有权的设立、变更、转让等，应到房产登记机构办理登记。办理登记房产权属应明确，现案涉房产在房产登记机构无登记、备案信息，各方当事人亦未举示案涉房产所有权有效证明，案涉房产权属不明。在案涉房产不具备办理过户手续的客观条件下，李彩凤申请房产权属登记，不予处理。一审判决驳回李彩凤的诉讼请求并无不当，本院予以维持。另李彩凤上诉主张确认光远房地产公司与李彩凤签订的协议有效。李彩凤的该项主张，系二审中增加的独立的诉讼请求。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条规定，本院可以根据当事人自愿原则就新增加的诉讼请求进行调解，因本案合同相对方光远房地产公司未到庭，无法进行调解工作，故李彩凤可就该上述主张另行主张权利。
综上所述，李彩凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李彩凤负担。
本判决为终审判决。
审判长 金 玲
审判员 李庆军
审判员 贾延春
二〇一七年三月六日
书记员 于凯华