黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黑民再505号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：季保友，男，1960年11月6日生，汉族。
委托代理人：荆秀梅（系季保友妻子），女，1964年12月14日生，汉族。
委托代理人：李江，黑龙江艾未律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）:王高升，男，1965年10月25日生，汉族。
委托代理人：唐海燕（系王高升妻子），女，1964年3月28日生，汉族。
被申请人（一审第三人）:赵淑艳，女，1974年11月7日生，汉族。
再审申请人季保友因与被申请人王高升、被申请人赵淑艳执行异议之诉一案，不服鹤岗市中级人民法院（2016）黑04民终372号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年10月31日作出（2017）黑民申2880号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人季保友及委托诉讼代理人荆秀梅、李江,被申请人王高升及委托诉讼代理人唐海燕到庭参加诉讼，被申请人赵淑艳经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审查终结。
季保友申请再审称，1.季保友购买涉案房屋，并占有使用该房屋，萝北县医药药材有限责任公司（以下简称医药公司）为了贷款，采用虚假方式将该房屋登记在员工赵淑艳名下,并做了抵押，赵淑艳未支付买房款，医药公司的行为违反法律规定。涉案房屋为不可执行标的物，原审判决认定事实不清，适用法律错误。2.原审法院程序违法，医药公司应是本案被告，二审法院将赵淑艳列为原审第三人违反了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第307条的规定。
王高升辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，季保友的主张均不成立，其再审申请应予驳回。
季保友向一审法院起诉请求：1.确认赵淑艳与鹤岗市新亚房地产开发有限公司订立的房屋买卖合同无效、王高升于2010年8月4日与赵淑艳订立的抵押合同无效，医药公司综合楼15号房屋（大门洞西1号门市）（以下简称涉案房屋）归季保友所有，停止对涉案房屋的执行；2.诉讼费用由王高升承担。一审法院认定事实：2009年1月23日，医药公司将其开发建设的医药公司综合楼一层15号门市初始登记在第三人赵淑艳名下（产权证号：萝房权证凤字第一层**号），赵淑艳未支付买房款；医药公司与季保友分别于2009年8月14日和8月19日签订房屋买卖协议和补充协议，将涉案房屋卖给季保友，季保友付清房款后于2009年8月19日使用涉案房屋至今，但未办理房屋产权变更登记手续。2010年8月4日，王高升与赵淑艳签订借款合同，赵淑艳用涉案房屋作抵押并办理了抵押登记（房屋他项权证号：萝房他证凤字第TX0007**号），因借款到期未还，王高升诉至法院，萝北县人民法院于2012年11月6日作出（2012）萝商初字第58号民事调解书，确认赵淑艳给付王高升借款本息。2013年5月15日，王高升向萝北县人民法院申请执行，要求赵淑艳给付借款本息，萝北县人民法院将涉案房屋查封，并启动拍卖程序，因涉案房屋由季保友占有，萝北县人民法院于2014年5月15日向季保友发出迁出公告，逾期将强制迁出房屋，为此季保友向萝北县人民法院提出执行异议，萝北县人民法院于2014年7月21日作出裁定，驳回季保友的执行异议。季保友向萝北县人民法院提起执行异议之诉。一审法院判决：驳回季保友的诉讼请求。案件受理费5200元，由季保友负担。
季保友不服一审法院判决，上诉请求：1.撤销一审判决，停止对涉案房屋的执行；2.诉讼费用由王高升承担。二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审法院认为，1、关于季保友是否取得了涉案房屋所有权问题。季保友虽然与萝北县医药公司签订了购买涉案房屋的协议，交付了买房款，并且占有使用涉案房屋。以上过程，季保友所享有的是对医药公司转让该房屋的债权，而并非取得该房屋的所有权（物权）。因为医药公司没有给季保友办理过户登记手续，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，双方交易诉争房屋并没有发生法律规定的交付即所有权转移的效力。故应当认定季保友并未取得涉案房屋所有权（物权），一审法院对季保友主张涉案房屋归其所有不予支持正确。2、关于医药公司将涉案房屋初始登记在赵淑艳名下，是否产生物权公示效力问题。虽然医药公司与其单位职工赵淑艳通过虚假交易的形式，将涉案房屋的产权证登记在赵淑艳名下，即赵淑艳取得的房产证有一定瑕疵，但该房产证并没有因该瑕疵被不动产权属登记部门予以撤销，并且该瑕疵亦未影响医药公司作为实际所有人对房屋权利的行使，故医药公司将涉案房屋初始登记在赵淑艳名下，并不影响对涉案房屋的物权公示效力，故季保友提出赵淑艳对涉案房屋不产生法律意义上的物权公示效力的主张不予支持。3、关于赵淑艳与王高升签订借款合同是否成立、是否合法有效问题。季保友提出赵淑艳与王高升签订的借款合同为虚假合同等涉及借款合同无效事由问题，因该主张与已经发生法律效力的一审法院作出的（2012）萝商初字第58号民事调解书相关，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条第一款第（二）项的规定，不属于本案审理范围，法院不予审理。4、关于赵淑艳与王高升签订的抵押合同效力、王高升是否善意取得担保物权问题。鉴于在赵淑艳与王高升对涉案房屋设定抵押权时，涉案房屋所有权（物权）人名为赵淑艳实质为医药公司，医药公司将涉案房屋初始登记在赵淑艳名下，具有法律意义上物权公示效力，医药公司（以赵淑艳的名义）将其所有的案涉房屋作为抵押物抵押给王高升，医药公司设定的抵押行为并未违反《中华人民共和国物权法》第一百八十条的规定。季保友主张王高升明知赵淑艳不是涉案房屋的所有权人、王高升不是善意取得担保物权，没有提供证据证实，应认定王高升是善意信赖房屋产权登记而与赵淑艳设定抵押权，抵押合同合法有效。5、关于季保友提出根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等规定，诉争房屋为不可执行标的物，人民法院应终止执行问题。因最高人民法院上述规定属于人民法院办理执行案件中适用的规定，并非属于人民法院审理本案中应当适用的实体性法律规定，法院对季保友的上诉请求不予支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由季保友负担。
本院再审对原审法院认定的事实予以确认。
本院再审认为，本案的争议焦点是：一、季保友是否系涉案房屋真实买受人，对涉案房屋是否享有合法真实的实体权利；二、是否应当查封涉案房屋。
一、关于季保友是否系涉案房屋真实买受人，对涉案房屋是否享有合法真实的实体权利问题。
赵淑艳系医药公司员工，医药公司将涉案房屋登记在赵淑艳名下，赵淑艳并未支付对价，赵淑艳在原审的陈述和医药公司在原审出具的证明均证实“医药公司为了贷款，将其开发建设的涉案房屋登记在赵淑艳名下，只是想用涉案房屋给医药公司做抵押贷款，涉案房屋不是赵淑艳的，确实是季保友购买，涉案房屋的所有权是季保友的。”王高升在原审庭审中陈述“中介公司找到我，说有医药公司的房子要抵押向我借款20万元，在没有借给医药公司钱的时候，医药公司的经理及赵淑艳我们都不认识，借款过程中我没见过赵淑艳，借款合同是赵淑艳的名，不是医药公司”。基于上述事实，可以认定医药公司与赵淑艳之间不存在真实的房屋买卖关系，即赵淑艳对涉案房屋并不享有合法真实的实体权利，对此情况王高升系知悉。赵淑艳于2009年1月23日将涉案房屋予以登记属于虚假登记，赵淑艳亦无权处分、抵押涉案房屋。季保友系涉案房屋真实买受人，对涉案房屋享有合法真实的实体权利。
二、关于是否应当查封涉案房屋问题。
医药公司于2009年8月14日和8月19日与季保友签订了涉案房屋买卖合同，医药公司将涉案房屋卖给季保友，季保友已经支付了全部价款，并实际占有使用涉案房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，一审法院依据另案民事调解书确认的王高升对赵淑艳享有的债权，查封季保友购买、已经支付全部价款并实际占有的涉案房屋显属不当，季保友就执行标的享有排除强制执行的民事权益。
三、关于本案是否适用最高人民法院作出的司法解释问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》是为了进一步规范民事执行中的查封、扣押、冻结措施维护当事人的合法权益而制定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，维护当事人、利害关系人和案外人的合法权益而制定。《最高人民法院关于司法解释工作的若干规定》第二条规定：“人民法院在审判工作中具体应用法律的问题，由最高人民法院作出司法解释。”第四条规定：“最高人民法院制定并发布的司法解释，具有法律效力。”第九条规定：司法解释的形式分为“解释”“规定”“批复”三种。第九条第二款规定：根据审判工作需要，对于审判工作提出的规范、意见，采用“规定”的形式。因本案的民事法律关系的性质为执行异议之诉，故上述司法解释适用本案。原审法院认为上述司法解释属于人民法院办理执行案件中使用的规定，并非人民法院审理本案中应当适用的实体性法律,系对最高人民法院作出的司法解释如何适用的理解有误。另外，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零七条“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”的规定，因赵淑艳作为另案被执行人在执行异议之诉原审中不反对季保友提出的异议，故原审法院将赵淑艳列为本案第三人并无不当。
综上所述，季保友的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销鹤岗市中级人民法院（2016）黑04民终372号民事判决及萝北县人民法院（2015）萝民初字第378号民事判决；
二、不得执行位于黑龙江省萝北县凤翔镇15委医药公司综合楼一层15室（号）房屋；
三、确认季保友是位于黑龙江省萝北县凤翔镇15委医药公司综合楼一层15室（号）房屋的实际购买人，对该房屋享有合法真实的实体权利；
四、驳回季保友的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费合计10,400元，由王高升负担。
审判长 刘 伟
审判员 冯 涛
审判员 李雪松
二〇一七年十一月二十二日
书记员 余 博