新疆维吾尔族自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)新民27民终351号
上诉人(原审原告)博乐阳光酒店，住所地博乐市，组织机构代码22940XXXX。
法定代表人陈伟华，该公司董事长，电话139XX****XX。
委托代理人阿曼古丽，新疆爱博律师事务所律师。代理权限:一般代理。
委托代理人王晓凯，新疆爱博律师事务所律师。代理权限:一般代理。
上诉人(原审被告)姜学停，个体户，住博乐市，电话133XX****XX。
上诉人(原审被告)何俊佺，个体户，住新疆精河县，电话130XX****XX。
上诉人博乐阳光酒店、姜学停、何俊佺因租赁合同纠纷一案，均不服博乐市人民法院（2016）新2701民初300号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告博乐阳光酒店与被告姜学停、何俊佺于2011年8月2日签订1份《房屋租赁合同》，合同约定原告博乐阳光酒店将位于青得里大街76号的博乐阳光酒店二楼，总建筑面积2147.59平方米(其中现有建筑面积1581.82平方米，扩建建筑面积565.77平方米)，按照实际使用面积租赁给被告姜学停、何俊佺使用，租赁费按照实际使用面��计算，取暖费按2017.59平方米收费。合同所约定的租赁期为5年，自2012年9月1日至2017年8月30日止。租金按照租赁年度计算，租金采取每年一次性付清支付方式，被告装修期间免租金。第三年租赁费为1.33元/平方米即1050000元，自第四年开始租金采取随行就市、逐年递增原则，第四年租赁费为1.45元/平方米即1150000元，第五年租赁费为1.5元/平方米即1190000元;被告经营实际发生的水费、电费、暖气费等费用，依据其独立安装的水、电表度数和承租房屋的供暖面积，按照当地相关职能部门规定标准计算;合同签订后，原告即按合同约定时间向被告交付房屋，二被告亦向原告交付了房屋租赁费，2014年11月11日，原告博乐阳光酒店向博州中级人民法院提起诉讼，以被告姜学停、何俊佺拖欠其790000元租赁费未支付为由，要求判令解除双方的《房屋租赁合同》及返还租赁房屋，并要求二被告支付自2014年9月1日至2015年8月30日的租赁费790000元以及支付2014年-2015年度的暖气费54587.31元、房租租赁税55224元，支付违约金939000元。该案经审理，认为原告博乐阳光酒店诉请主张的2014年-2015年租金的履行期限未届满，故对原告博乐阳光酒店的该项诉讼请求不予支持，对要求支付取暖费的诉讼请求，属自愿处分权，予以支持，对租赁税的诉讼请求，因未实际产生故不予支持，对违约金亦未支持。被告姜学停、何俊佺对上述判决不服提出上诉，该案经自治区高级人民法院审理，并依法作出(2015)新民一终字第253号民事判决。驳回上诉，维持原判。
另查，被告姜学停、何俊佺经营的天山火焱自助火锅城于2014年11月14日顾客通道、员工通道门被锁至今未营业。2015年9月2日，原告博乐阳光酒店以公证的方式向被告姜学停、何俊佺送达1份《通知》��通知二被告支付房屋租赁费，如逾期支付原告将收回房屋并要求支付违约金。同月，原告博乐阳光酒店对外发布广告，将二被告承租房屋对外招商。
再查，被告姜学停、何俊佺租赁的房屋实际面积为2143.2平方米，该房屋2015-2016年度取暖费54699.10元，已由原告博乐阳光酒店向新疆腾博热力有限公司缴纳。
原审法院认为，2015年11月27日，新疆维吾尔自治区高级人民法院作出(2015)新民一终字第253号民事判决书，判决维持原判，即双方租赁合同关系未解除。对原告要求解除原、被告之间签订《房屋租赁合同》，原、被告均同意解除，且该合同已无履行的基础，对该项诉讼请求予以支持;对原告要求二被告支付自2014年9月1日至今的租赁费1461094.4元及取暖费54699.1元的诉讼请求，姜学停、何俊佺作为合法承租人，对于外来非法侵权行为，完全可以采取排除妨碍、恢复原状的自力救济方式，解决门被锁的现场状况，二被告放弃自力救济、放任侵权状况持续、并借此长期停业，直接导致了损失扩大，违背了善意守约人的减损义务，故姜学停、何俊佺仍应当承担租赁房屋闲置期间的租赁费与取暖费，故对原告该项诉讼请求，予以支持;对原告要求二被告支付违约金359876.52元的诉讼请求，因双方纠纷一直在诉讼中，人民法院生效判决中并未确认二被告违约的事实，且二被告并未实际使用租赁房屋，故对原告该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决:一、解除原告博乐阳光酒店与被告姜学停、何俊佺于2011年8月2日签订的《房屋租赁合同》;二、被告姜学���、何俊佺于本判决书生效后十日内向原告博乐阳光酒店支付租赁费1461094.4元；三、被告姜学停、何俊佺于本判决书生效后十日内向原告博乐阳光酒店支付暖气费54699.1元;四、驳回原告博乐阳光酒店的其他诉讼请求。本案受理费10910.52元，由原告博乐阳光酒店负担2093.36元，由被告姜学停、何俊佺负担8817.16元。
宣判后，博乐阳光酒店不服上述判决，向本院提起上诉称，双方合同约定，被上诉人存在逾期未缴纳按约定应当由被上诉人缴纳的各项费用及由于被上诉人经营管理不善，导致拖欠租金达1个月以上的情形，上诉人有权解除合同并收回房屋，并要求被上诉人赔偿遭受的一切经营损失并按未履行部分租金总额30%支付违约金。被上诉人未实际使用房屋系自身原因造成，上诉人并不存在阻拦行为，故被上诉人应对自己违约行为承担违约��任。请求:改判被上诉人支付违约金359876.52元，一、二审案件受理费由被上诉人负担。
上诉人姜学停辩称，2013年7月1日到2014年6月30日由其本人租赁，上诉人阳光酒店把门锁了，电停了，不同意支付租金，更不存在违约金的损失。
上诉人何俊佺未提交书面答辩意见。
上诉人姜学停、何俊佺向本院提起上诉称，暖气费在生效的判决中已经处理，原审判决上诉人姜学停、何俊佺支付暖气费属于重复计算。
上诉人博乐阳光酒店答辩称，生效判决确认上诉人姜学停、何俊佺支付的是2014年-2015年度的暖气费，上诉人博乐阳光酒店本次主张的是2015年-2016年度的暖气费，不属于重复计算。
本院经审理查明的事实与原审查明的事���一致。
本院认为，双方签订的租赁合同期限为5年，到2017年8月30日到期。现因双方均同意解除合同，且该合同已无履行基础，上诉人姜学停未提供证据证明双方已办理了交接手续，博乐阳光酒店已经实际控制涉案房屋的证据，故双方租赁合同应从判决生效之日解除。双方合同中对第三年度租期(2014年9月1日-2015年8月31日)租金何时支付并未约定，应当确定为在租赁期间届满时即2015年8月31日之前支付。姜学停、何俊佺到期未支付租金，构成违约。上诉人博乐阳光酒店未按照双方约定的违约金计算方式要求姜学停、何俊佺支付违约金，而是主张按照逾期支付租金的百分之三十支付违约金，其主张的违约金计算方法不符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定:当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应为相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后所获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应为预见到的因违反合同可能造成的损失。违约金具有弥补和惩罚的性质。上诉人姜学停、何俊佺未按期支付租赁费的违约行为给被上诉人博乐市阳光酒店造成的损失即为逾期付款的利息损失。参照中国人民银行同期类贷款基准利率5.1%为基础，应以中国人民银行同期同类贷款基准利率5.1%为基础，参照逾期罚息利率标准(上浮50%)计算。姜学停、何俊佺应当赔偿博乐阳光酒店因违约造成的损失44625元[1050000元x4.25‰(月)x11，自2015年9月1日至2016年7月31日计11个月]。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，上诉人姜学停、何俊佺还应在造成的实际经济损���的基础上支付被上诉人博乐市阳光酒店违约金8925元[44625元X20%]。二项合计53550元。对主张违约金超出部分，本院不予支持。第四年度(2015年9月1日-2016年8月31日)的租金在应当租赁期间届满时即2016年8月31日之前支付。第四年度租金的支付日期尚未届满，因双方同意提前终止合同，上诉人博乐市阳光酒店要求姜学停、何俊佺支付该年度的违约金的上诉理由不能成立。上诉人博乐市阳光酒店的部分上诉理由成立，应予以支持。
上诉人姜学停、何俊佺提出的2015年-2016年度暖气费已在生效的判决中处理，原审判决处理属于重复计算的问题。自治区高级人民法院(2015)新民一终字第253号民事判决认定上诉人姜学停、何俊佺支付的是2014-2015年度的暖气费，因双方租赁合同尚未解除，暖气费是上诉人姜学停、何俊佺在房屋租赁期内生产的费用，应由��人承担。故上诉人姜学停、何俊佺提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。
原审判决认定部分事实有误，本院依法予以纠正，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下:
一、维持博乐市人民法院(2016)新2701民初300号民事判决第一项、第二项，第三项，即:一、解除原告博乐阳光酒店与被告姜学停、何俊佺于2011年8月2日签订的《房屋租赁合同》;二、被告姜学停、何俊佺于本判决书生效后十日内向原告博乐阳光酒店支付租赁费1461094.4元;三、被告姜学停、何俊佺于本判决书生效后十日内向原告博乐阳光酒店支付暖气费54699.1元;
二、撤销博乐市人民法院(2016)新2701民初300号民事判决第四项，即:四、驳回原告博乐阳光酒店的其他诉讼请求。
三、上诉人姜学停、何俊佺于本判决生效后五日内向上诉人博乐阳光酒店支付违约金53550元。
四、驳回上诉人博乐阳光酒店的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10910.52元，由上诉人博乐阳光酒店负担1781.92元，上诉人姜学停、何俊佺负担9128.6元;二审案件受理费7868.63元，由上诉人博乐阳光酒店负担6697.83元，由上诉人姜学停、���俊佺负担1170.8元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 晖
审 判 员 骆 玲
代理审判员 赵 鑫
二〇一六年七月二十日
书 记 员 徐金龙