广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤03民终483号
上诉人（原审原告）：深圳市顺顺达汽车贸易有限公司。
法定代表人：张小幸，总经理。
委托诉讼代理人：王明文，广东三铭律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：深圳国道投资有限公司。
法定代表人：顾X朦，总经理。
委托诉讼代理人：阮华志，长丰县水湖镇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：顾正江，男，汉族，1978年1月3日出生。
委托诉讼代理人：阮华志，长丰县水湖镇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：潘海明，男，汉族，1980年4月20日出生。
委托诉讼代理人：黄波，广东深南律师事务所律师。
上诉人深圳市顺顺达汽车贸易有限公司（以下简称顺顺达公司）、深圳市国道投资有限公司（以下简称国道投资公司）与被上诉人顾正江、潘海明因租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初17995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
顺顺达公司上诉请求：1、撤销(2016)粤0306民初17995号民事判决第三项；2、判令顾正江与国道投资公司共同退还顺顺达公司租赁保证金人民币180000元并支付利息（以中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年6月4日开始计算至实际付清款项之日止）；3、判令顾正江、潘海明与国道投资公司共同赔偿顺顺达公司店面、地面硬化损失人民币1573111元；4、本案诉讼费用由顾正江、潘海明承担。事实和理由：一、顾正江从潘海明处承租了包含涉案地块在内的土地后，以国道投资公司的名义对外出租、收益，并以顾正江妻子的名义向潘海明交纳租赁保证金和租金，且彼时国道投资公司的股东为顾正江的妻子和女儿，在顺顺达公司提起本案诉讼后，国道投资公司的股东进行了多次变更，因此，应当认定为顾正江从潘海明处承租包含涉案地块在内的土地后，与国道投资公司共同经营该土地，顾正江应与国道投资公司对租赁保证金、及店面、地面硬化损失承担责任。1、2015年1月29日，顾正江与潘海明签订《土地使用权租赁合同》，顾正江承租了包含涉案地块在内的土地，顾正江承租后，由国道投资公司法定代表人向潘海明支付租赁保证金等。2、2015年5月15日，国道投资公司与顺顺达公司签署《场地租赁合同书》，国道投资公司将涉案地块租赁给顺顺达公司。3、2015年2月5日，国道投资公司在深圳市市场监督管理局登记成立，股东顾X朦、倪X娜分别为顾正江的女儿与妻子。4、2016年8月，顺顺达公司提起本案诉讼。5、2017年4月17日，国道投资公司股东由顾X朦、倪X娜变更为李X宏、陈X美；2017年6月28日，国道投资公司股东由李X宏、陈X美变更为许X深。
二、相对于顺顺达公司而言，国道投资公司、顾正江及潘海明均为具有出租人身份，虽以国道投资公司名义与顺顺达公司签署租赁合同，但潘海明为最终权益人（收益人），因此，潘海明应当对店面、地面硬化损失承担责任。1、顾正江与潘海明的租赁合同已被(2016)深仲裁字第998号裁决书认定为无效，国道投资公司与顺顺达公司签署的租赁合同也无效。2、涉案地块经顺顺达公司硬化并兴建、装修店面，在顺顺达公司及顾正江离场后，该等物业由潘海明在使用、出租、收益。3、根据《最高人民法院关于审理承租房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，潘海明同意利用并己收益（已出租收益），潘海明应向顺顺达公司支付对价。综上，顺顺达公司认为，顾正江利用了国道投资公司的独立法人地位，获取收益，规避责任；在租赁合同无效之下，一审法院并无考虑物业的现在实际使用人及收益人，仅简单的依据合同相对性原则判令一个已被刻意规避责任且可能根本无履行能力的有限公司承担本案的法律责任，无疑是不公平的，也是不符合法律规定的，损害了顺顺达公司的合法权益。鉴于此，恳请二审法院在查明事实基础上，正确适用法律，兼顾公平原则，维护顺顺达公司的合法权益，判如所愿。
二审庭审中，顺顺达公司补充事实和理由称：虽然顺顺达公司的租赁合同是与国道投资公司签署，但实际履行顾正江也参与了履行，经向市场监督管理局查询，国道投资公司注册资本为500万元，为认缴出资，实缴资本为0元，国道投资公司并没有实际资产用于履行租赁合同，租赁合同实际履行应为顾正江。另外，国道投资公司至今进行了两次股权变更，顾正江利用了国道投资公司独立法人的地位获取利益规避责任，故应当认定顾正江承担相应的法律责任。
顾正江、国道投资公司辩称：顺顺达公司上诉有两个观点，一是要求潘海明承担责任，我方对此没有异议。国道投资公司的上诉意见就是顾正江和国道投资公司的答辩意见。另补充一点，国道投资公司注册资金是500万元，实际认缴是0，这个观点是错误的，从2014年开始，就不再认定注册资金，工商部门不再显示认缴资金，顺顺达公司以这个为由要求顾正江承担责任，没有依据。
潘海明辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
国道投资公司上诉请求：1、驳回顺顺达公司对国道投资公司判决书第二项的诉求；2、一、二审诉讼费由顺顺达公司承担。事实和理由：1、该赔偿损失1573111元的来源于顺顺达公司在租赁的土地上建造的房屋，水泥地坪和路面。国道投资公司在评估现场看到，该诉争标的物仍然被租用销售汽车业务。国道投资公司于2016年5月，被潘海明强行赶出场地后，再也没有进去过，顺顺达公司建造的房屋被谁租用，有谁出租，国道投资公司都一无所知。2、国道投资公司收到一审法院送达的评估报告后，于2017年10月7日将调取证据申请书寄给一审法院，申请一审法院调取诉争标的物由谁出租，租赁期限，租金多少。国道投资公司申请调取的证据对是否能够公正判决至关重要，不仅如此，国道投资公司在庭审中也陈述上述意见，而一审法院对国道投资公司的申请调取证据和当庭陈述的意见不闻不问，直接判决国道投资公司承担1573111元的损失是不妥的。一审法院对上述的事实没有审查。综上所述，国道投资公司认为原审判决认定事实不清，请求二审法院依法改判。
二审庭审中，国道投资公司补充事实和理由称：一审判决认定的双方签订的租赁协议书无效，顺顺达公司和国道投资公司签订的协议无效，既然无效的合同，判定财产损失1573111元，要求国道投资公司承担是不公正的，因为这是无效合同，双方都有责任。
顺顺达公司辩称：答辩意见与顺顺达公司的上诉意见一致，顺顺达公司没有过错。
顾正江辩称：顾正江与本案没有关系。
潘海明辩称：顾正江与顺顺达公司租赁合同纠纷、国道投资公司与顺顺达公司的租赁纠纷，潘海明都不是合同相对人，没有参与合同履行，因此潘海明不是本案的合同相对方，没有过错，不应在本案中承担相应责任。
顺顺达公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认顺顺达公司与国道投资公司2015年5月15日签署的《场地租赁合同》于2016年6月3日解除；2、国道投资公司、顾正江退还顺顺达公司租赁保证金180,000元并支付利息（以中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年6月4日开始计算至实际付清款项之日止）；3、国道投资公司、顾正江、潘海明赔偿顺顺达公司店面、地面硬化损失1,573,111元；4、国道投资公司、顾正江、潘海明赔偿顺顺达公司经营损失1,070,000元；5、本案诉讼费由国道投资公司、顾正江、潘海明承担。
一审法院认定事实：顺顺达公司和国道投资公司于2015年5月15日签订《场地租赁合同》，约定国道投资公司将位于深圳市宝安区西乡街道黄田村广深公路东侧西部开发区内空置土地（即国道车城内）X号场地出租给顺顺达公司用于汽车经营，租赁面积为2030平方米，实际面积为1594平方米，租赁期限自2015年5月15日起至2025年5月14日止，共计10年，租金为30元/平方米/月，第一年租金为60,900元/月，从第二年起递增5%/年，依次类推。合同签订后，顺顺达公司向国道投资公司交纳履约保证金180,000元，顺顺达公司在涉案租赁场地上兴建了一座昌河铃木4S店。2016年5月15日，潘海明向顺顺达公司发出《告知书》，该告知书载明：潘海明于2015年1月29日与顾正江签订《土地使用权租赁合同》，因顾正江自2015年9月开始不按合同约定交租，故告知商户截至2016年3月11日止，潘海明与顾正江的租赁合同正式解除；各商户应与之重新签订租赁合同，否则将被视为非法占用商铺。因顺顺达公司与潘海明无法就合同期限达成一致，故顺顺达公司和潘海明于2016年6月3日签订《关于国道昌河铃木汽车销售店交接清单及说明》，双方确认顺顺达公司于2016年6月5日离场，离场时在原有空地建有昌河铃木销售店一座，面积约1029.06平方米，离场时在有租地上全部做地面硬化，并全部做好水泥地面的事实。根据顺顺达公司的申请，一审法院依法委托深圳市银通联资产评估有限公司对涉案场地内昌河铃木汽车销售4S店的房屋建筑物、构筑物及二次装修资产进行评估，评估结论为上述资产评估值总计1,573,111元。
另查明，国道投资公司的法定代表人顾X朦系顾正江之女。顾正江、潘海明于2015年1月29日签订《土地使用权租赁合同》，约定潘海明将位于深圳市宝安区西乡街道黄田村广深公路东侧西部开发区内空置土地壹块、占地面积40000平方米出租给顾正江，租赁期限从2015年2月1日至2020年1月31日止。每月租金800,000元，顾正江应交纳租赁保证金3,500,000元。潘海明于2016年5月26日向深圳仲裁委员会提起仲裁，请求解除与顾正江签订的租赁合同等，案号为（2016）深仲裁字第998号。因本案审理应以该案裁决结果为依据，故一审法院于2016年10月13日载定中止本案诉讼。后深圳仲裁委作出（2016）深仲裁字第998号裁决书，裁决：1、确认潘海明与顾正江于2015年订立之争议合同无效；2、潘海明返还顾正江土地租赁保证金3,500,000元；3、顾正江支付土地占用费8,680,000元；4、顾正江将租赁场地返还给潘海明。故本案恢复审理。
再查明，涉案场地未取得合法的土地使用权证。
一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，涉案租赁场地并未取得合法的土地使用权证，故顺顺达公司和国道投资公司签订的《场地租赁合同》为无效合同，根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故顺顺达公司请求国道投资公司返还租赁保证金180,000元并按中国人民银行同期银行贷款利率支付自起诉之时即2016年6月4日起的利息有事实和法律依据，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，国道投资公司将未取得合法使用权证的场地出租给顺顺达公司，且与顺顺达公司签订了租期十年的《场地租赁合同》，远远超过顾正江与潘海明签订的租期仅为五年的《土地使用权租赁合同》，这也是导致顺顺达公司与潘海明无法重新签订租赁合同的主要原因，国道投资公司应就此过错赔偿顺顺达公司的损失。根据顺顺达公司、国道投资公司、顾正江、潘海明认可的深圳市银通联资产评估有限公司的评估报告，涉案场地内昌河铃木汽车销售4S店的房屋建筑物、构筑物及二次装修资的评估总值为1,573,111元，顺顺达公司请求国道投资公司赔偿店面、地面硬化损失共计1,573,111元有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于顾正江、潘海明是否应承担赔偿责任的争议。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，根据合同的相对性原则，和顺顺达公司签订《场地租赁合同》的主体为国道投资公司，故顾正江、潘海明并非本案适格的主体，顺顺达公司请求顾正江、潘海明承担共同支付责任于法无据，一审法院不予支持。顺顺达公司主张其经营的4S店每月至少盈利10,000元，并提交了汽车销售合同予以证明。一审法院认为，经营损失并非实际发生的损失，与国道投资公司、顾正江、潘海明的过错并无关联性，故顺顺达公司请求国道投资公司、顾正江、潘海明赔偿合同剩余期限的经营损失1,070,000元依据不足，一审法院不予支持。
据此，一审法院判决：一、国道投资公司应于判决生效之日起五日内返还顺顺达公司租赁保证金180,000元并支付利息（按中国人民银行同期银行贷款利率自2016年6月4日起计付至款项还清之日止）；二、国道投资公司应于判决生效之日起五日内赔偿顺顺达公司损失1,573,111元；三、驳回顺顺达公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费29,385元，评估费30,000元，合计59,385元，由顺顺达公司承担11,137元，国道投资公司承担48,248元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，一审法院认定涉案租赁场地并未取得合法的土地使用权证，故顺顺达公司和国道投资公司签订的《场地租赁合同》为无效合同，本院予以确认。
本案争议的焦点为，顺顺达公司请求国道投资公司赔偿店面、地面硬化损失共计1573111元能否得到全部支持。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述规定，国道投资公司未能提供合法产权登记，顺顺达公司在签订租赁合同时未能对涉案租赁土地的合法性尽到审查义务，故对造成涉案租赁合同的无效双方均有过错，国道投资公司对造成合同无效应承担主要责任，顺顺达公司承担次要责任，本院酌定国道投资公司承担70%责任，顺顺达公司承担30%责任。顺顺达公司、国道投资公司、顾正江及潘海明认可深圳市银通联资产评估有限公司的评估报告，该报告对涉案场地内昌河铃木汽车销售4S店的房屋建筑物、构筑物及二次装修资的评估总值为1573111元。根据上述责任分配比例的承担，国道投资公司应赔偿顺顺达公司损失1101177.7（1573111×70%）元。故国道投资公司该项上诉理由，部分成立，本院予以支持。
至于国道投资公司上诉称涉案场地返还后其并没有使用，而是潘海明在使用、出租及收益，其不应承担对顺顺达公司的赔偿损失。对此，本院认为，顺顺达公司提出赔偿请求基于双方之间签订的租赁合同。至于返还涉案物业后何方使用，系国道投资公司与潘海明之间关系，不属于本案审理范围。故国道投资公司的该项上诉理由不能成立。
综上，一审法院认定事实清楚，但实体处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初17995号民事判决第一项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初17995号民事判决第三项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初17995号民事判决第二项为：深圳市国道投资有限公司应于本判决生效之日起五日内赔偿深圳市顺顺达汽车贸易有限公司损失1101177.7元；
四、驳回深圳市顺顺达汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费29385元，评估费30000元，共计59385元，由深圳市顺顺达汽车贸易有限公司负担32425元，深圳市国道投资有限公司负担26950元；二审案件受理费33382元，由深圳市顺顺达汽车贸易有限公司负担18233元，深圳市国道投资有限公司负担15149元。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 蔡 妍 婷
审判员 曹 静
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二〇一八年三月二十二日
书记员 李开宇（兼）
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。