浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙01民终3613号
上诉人（原审被告）：浙江泽楷餐饮管理有限公司，住所地浙江省金华市婺城区新狮街道高村同心路112号。
法定代表人：吴文明。
委托诉讼代理人：孙钰华，浙江泽铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴秋凌，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：杭州文一教育发展有限公司，住所地：浙江省杭州经济技术开发区白杨街道学林街948号。
法定代表人：李中昌。
委托诉讼代理人：程行坤，浙江泽厚律师事务所律师。
上诉人浙江泽楷餐饮管理有限公司（以下简称泽凯公司）因与被上诉人杭州文一教育发展有限公司（以下简称文一公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2016）浙0191民初2932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2014年8月5日，双方签订《杭州电子科技大学中式快餐餐厅引进合作协议》，载明：协议期限为2014年9月1日至2019年6月30日。文一公司将位于生活区B17食堂二层餐厅（建筑面积约3200平方米），提供给泽凯公司作为中式快餐餐厅经营使用。文一公司为泽凯公司提供水、电、气（汽）等基本保障，满足正常生产经营需要；泽凯公司装修过程中的水、电施工由泽凯公司负责，施工期间产生的水、电费用及以后经营过程中每月产生的水、电、气（汽）等费用由泽凯公司承担，并依据水1.85元/吨、电0.6元/度、气（汽）2.4元/立方的收费标准由文一公司财务根据实际用量进行结算。泽凯公司第一年向文一公司交纳的管理费为72万元，后续四年向文一公司交纳的管理费为每年86.40万元，第一年管理费，泽凯公司须在协议签订后一周内一次性付清，从第二年开始的管理费须在正式营业前一周内一次性付清，泽凯公司若超过5个工作日仍未付清管理费的，文一公司有权终止本协议；双方其他往来款项，按照文一公司财务规定进行结算。泽凯公司须在协议签订前按照管理费总金额的5%共计208800元向文一公司交纳履约保证金，泽凯公司在经营过程中若出现食品安全、消防安全、人身安全等重大问题时，文一公司有权用履约保证金先行支付相关费用，相关费用支付完毕后泽凯公司应及时补足履约保证金，协议终止时，泽凯公司在已承担全部经济与法律责任后如仍有剩余，文一公司予以全额无息返还。若发现泽凯公司有下列行为之一的，文一公司视情节予以经济处罚；性质严重的，文一公司将扣除履约保证金或终止本协议。1.严重违法违规经营或由此而被媒体广泛披露；2.违反合作经营协议书，拒绝提供规定服务项目；3.擅自转包、擅自变更经营范围、擅自提价、擅自收取现金；4.发生公共卫生、消防安全、人身安全等事故；5.被政府相关部门责令停业整顿或吊销营业执照的；6.其他对文一公司名誉、公共财产或师生切身利益造成损害的行为。合同还约定了其他事项。泽凯公司已向文一公司支付前两年的管理费和履约保证金208800元。截止2016年12月25日，泽凯公司尚欠文一公司水电费87174.40元。截止2016年10月26日，泽凯公司尚欠文一公司燃气费及电话费44××0.62元。
2016年9月10日，文一公司向泽凯公司发送催告函，载明校内餐厅自2016年9月9日起除泽凯公司外均已开始营业，但泽凯公司所经营的餐厅至今尚未经营，已严重影响学生就餐。文一公司要求泽凯公司在三天内开始营业，并按约定支付管理费864000元。2016年9月27日，双方签订补充协议，载明：一、对于泽凯公司应当支付给文一公司的2016年9月至2017年8月的管理费，计864000元，文一公司同意泽凯公司分三次支付：第一次28.80万元，直接从2016年6月、7月的营业款中扣除；第二次28.80万元及第三次28.80万元，泽凯公司承诺分别于2016年11月15日和2016年12月15日前一次性支付。二、为了稳定餐厅经营秩序，泽凯公司承诺在2016年10月10日前与餐��内所有商户和与餐厅经营有关的供应商达成书面和解协议，并报文一公司备案。文一公司收到所有上述和解协议之日起二个工作日内将2016年6月、7月的营业款（扣除泽凯公司应当支付给文一公司的第一次管理费）35.10万元一次性支付给泽凯公司。三、若泽凯公司未能按时妥善处理与餐厅内所有商户和与餐厅经营有关的供应商之间的纠纷，或不完全履行上述和解协议，泽凯公司将承担违约金20万元（直接从泽凯公司之前交付的履约保证金中扣除）；若文一公司未能按本协议约定时间支付约定的上述营业款，文一公司将承担违约金20万元。四、本补充协议内容与《杭州电子科技大学中式快餐餐厅引进合作协议》约定不一致的，以本补充协议为准。
2016年10月23日，文一公司向泽凯公司发送告知函，载明双方签订补充协议后，泽凯公司至今未就相关经济纠纷与餐厅��所有商户及与餐厅经营有关的供应商达成书面和解协议；泽凯公司擅自将餐厅转包给其他经营户，且餐厅经营过程使用文一公司提供的校园一卡通刷卡以外方式收取餐厅内饭菜售卖款；2016年9月开学以来，泽凯公司经营的餐厅在原材料采购、卫生、消防等多方面出现了各种安全隐患且无人管理，经多次通知，泽凯公司并未有任何行动，也没有派管理人员对餐厅进行管理，导致餐厅经营出现无序状态；2016年10月9日，杭州市市场监督管理局经开分局对餐厅进行检查，针对餐具未按规定消毒、餐厅工作人员无证上岗等问题，下发了《行政处罚决定书》，文一公司已通知泽凯公司立即整改，但未见泽凯公司有任何行动。针对上述违约行为，文一公司保留追究泽凯公司违约责任并解除合作协议的权利，文一公司要求泽凯公司收到函件后3日内给予回复。
原审法院另查明，2015年6月29日，泽凯公司与范兵全签订《杭州电子科技大学档口承包协议》，约定泽凯公司将位于杭州电子科技大学第二食堂二楼第三档口承包给范兵全，承包期限为2015年8月1日至2016年7月30日。2015年9月1日，泽凯公司与欧建新签订《杭州电子科技大学档口承包协议》，约定泽凯公司将位于杭州电子科技大学第二食堂二楼第四档口承包给欧建新，承包期限为2015年9月1日至2016年7月30日。2016年4月18日，泽凯公司与施韶泽签订《杭州电子科技大学档口承包协议》，约定泽凯公司将位于杭州电子科技大学第二食堂二楼第一档口承包给施韶泽经营排骨饭，承包期限为2016年4月18日至2017年7月10日。2016年11月3日，范兵全、欧建新、施韶泽向本院提起诉讼，要求泽楷公司支付拖欠款项，并于次日申请财产保全，申请冻结泽楷公司在文一公司的卡机刷卡营业款共计708000元。该院裁定冻结上述营业款，并向文一公司送达相关材料。
原审法院又查明，2016年9月18日，文一公司就案涉餐厅现状向杭州市钱塘公证处申请保全证据。同日中午，公证员沈某1、袁某文一公司委托代理人易明慧来到案涉餐厅，公证员沈某2用公证处提供的数码照相机和摄像机对案涉餐厅进行拍照和摄像，并在公证处使用刻录设备将现场拍摄所得照片、视频资料刻录至光盘。上述光盘载明，案涉餐厅部分档口正在营业。现文一公司起诉至原审法院，请求：1.解除双方之间所签的《杭州电子科技大学中式快餐餐厅引进合作协议》及补充协议；2.泽凯公司立即将房屋返还给文一公司；3.泽凯公司支付文一公司管理费428427元（从2016年9月1日起暂计至2017年2月28日），从2017年3月1日起按2367元/天计算至泽凯公司将房屋返还给文一公司之日止；4.泽凯公司支付文一公司水电费87174.40元���暂计至2016年12月25日），燃气费和电话费共计44××0.60元（暂计至2016年10月26日），从2016年12月26日起的水电费及从2016年10月27日起的燃气费和电话费至泽凯公司将房屋返还文一公司之日据实结算；5.该案诉讼费用由泽凯公司承担。
原审法院认为，双方签订的《杭州电子科技大学中式快餐餐厅引进合作协议》及补充协议，双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应当认定有效。双方均应当按照上述合同的约定，享有各自的权利，履行各自的义务。关于文一公司要求解除其与泽凯公司的房屋租赁合同关系的主张，案涉合作协议约定泽凯公司擅自转包的，文一公司有权扣除履约保证金或终止协议。现有证据表明，泽凯公司将案涉餐厅部分档口转租范兵全、欧建新、施韶泽等人。虽然泽凯公司辩称其转租行为经过文一公司同意，但泽凯公司提供的证据尚不足以证明该事实，故泽凯公司的上述抗辩意见该院不予采纳。文一公司要求解除《杭州电子科技大学中式快餐餐厅引进合作协议》及补充协议的主张，符合约定，该院予以支持。租赁合同解除后，泽凯公司应当及时腾空并返还租赁物，并向文一公司支付返还租赁物前的租金及房屋占有使用费。案涉合作协议约定的管理费实为租金。文一公司要求泽凯公司返还房屋并按2367元/天自2016年9月1日起支付租金和占有使用费的主张，符合约定，该院予以支持。泽凯公司辩称自2016年9月1日起案涉餐厅未营业，缺乏事实依据，该院不予采纳。文一公司要求泽凯公司支付水电费87174.40元、燃气费及电话费44××0.60元的主张，亦符合约定，该院予以支持。文一公司要求泽凯公司支付水电费、燃气费及电话费至房屋返还之日的主张，因案涉合同关于上述费用的约定并��明确，文一公司可待上述费用实际产生后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、文一公司与泽凯公司签订的《杭州电子科技大学中式快餐餐厅引进合作协议》及补充协议于本判决生效之日起解除；二、泽凯公司于判决生效之日起十日内向文一公司腾退位于杭州电子科技大学生活区B17食堂二层餐厅（建筑面积约3200平方米）；三、泽凯公司于判决生效之日起十日内向文一公司支付租金428427元（暂计算至2017年2月28日，此后的租金和占有使用费按照2367元/天的标准计算至房屋腾退之日止）；四、泽凯公司于判决生效之日起十日内向文一公司支付水电费87174.40元、燃气费和电话费44××0.60元；五、驳回文一公司��其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9404元，由泽凯公司负担。
宣判后，泽凯公司不服，向本院提起上诉称：一审法院认定泽凯公司擅自转包档口经营权的情形与事实不符。1、李中昌与吴秋凌的电话录音足以证明学校是一直知道档口转租的事实，并且学校是认可的。录音形成于开学前，形成的原因是泽凯公司没有进行开业前的准备，学校担心影响学生就餐；泽凯公司没有协调好与商户之间的承包问题。整段录音都是围绕催促泽凯公司早日开业，但始终没有提到泽凯公司转承包是不认可的，要求赶紧解约或者不可转包给新人。2、文一公司没有否定证明目的。3、餐厅不只是承包给了泽凯公司，也承包给了其他人，他们经营的方式也是转承包方式，招标方式也是相同的，间接证明学校对此行为时认可的。综上，请求：1、撤销原审判决第1、2项，依法改判为双方之间的合同有效并继续履行；2、案件的诉讼费用由文一公司承担。
针对泽凯公司的上诉，文一公司答辩称：一、一审法院认定泽凯公司擅自转包档口经营权符合事实。泽凯公司提交的录音证据形成于2016年9月8日，该证据仅能证明录音当天文一公司知晓转租的事实，不能证明同意转租。二、文一公司的代理人对泽凯公司提交的录音证据明确提出过异议。三、华莘美食城与本案无关。泽凯公司没有证据证明华莘美食城有转租行为，即使有，文一公司是否追究违约责任也与本案无关。
二审中，泽凯公司向本院提交：詹小英与徐衡的电话录音一份，拟证明华莘美食城今年已经在招租，也有档口转租的情况，所有档口2017年6月30日已经招租完毕，杭州电子科技大学对两个外包餐厅实际上的政策是一样的，档口都可以外包转租的。文一公司未向本院提交新的证据。
针对泽凯公司提交的证据，文一公司认为，对该证据的真实性不认可，对关联性也有异议。本院认为，该证据无法达到泽凯公司的证明目的，本院不予采纳。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：泽凯公司、文一公司签订的《杭州电子科技大学中式快餐餐厅引进合作协议》系双方的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均有约束力。现查明泽凯公司存在擅自转租的行为，故原审法院认为文一公司有权解除合同并判令泽凯公司腾退案涉房屋以及支付租金、占有使用费等费用并无不当。至于泽凯公司主张文一公司同意其转租的上诉意见，因其并未��供充分有效的证据对此予以佐证，故本院对于该意见不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9404元，由浙江泽楷餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 宇
审 判 员 陈 艳
代理审判员 丁 晔
二〇一七年九月二十六日
书 记 员 张诗雯