上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三(民)初字第1574号
原告(反诉被告)乐星产电(无锡)有限公司上海分公司，住所地上海市普陀区。负责人孙祥源，总经理。委托代理人涂汉民，江苏金匮律师事务所律师。被告(反诉原告)高竑，女，1974年8月14日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人邓晓芬，上海海颂律师事务所律师。反诉被告乐星产电(无锡)有限公司，住所地江苏省无锡市。法定代表人金善焕，总经理。委托代理人涂汉民，江苏金匮律师事务所律师。原告(反诉被告)乐星产电(无锡)有限公司上海分公司(以下简称原告)诉被告(反诉原告)高竑(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月26日受理后，由代理审判员李冬独任审判，于2015年9月22日第一次公开开庭进行了审理。2015年11月26日，因本案案情复杂，本院依法裁定本案适用普通程序审理。之后，本院依法受理了被告提出的反诉。审理中，本院根据被告的申请追加了乐星产电(无锡)有限公司为本案的反诉被告。2016年4月13日，本案第二次公开开庭进行了审理。上述庭审，原告乐星产电(无锡)有限公司上海分公司及反诉被告乐星产电(无锡)有限公司的共同委托代理人涂汉民、被告高竑的委托代理人邓晓芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐星产电(无锡)有限公司上海分公司本诉诉称，2014年3月13日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》(以下简称合同)，原告向被告租用位于上海市长宁区黄金城道688弄10号305室房屋(以下简称涉讼房屋)，租期为12个月，从2014年3月17日到2015年3月16日止；月租金人民币(币种下同)19,000元，房屋租赁保证金38,000元。合同签订后，原告向被告支付了上述租赁保证金，被告亦出具了收据予以确认。现合同已到期，原告未拖欠任何相关费用，并已将涉讼房屋交还了被告，但被告无正当理由拒绝返还租赁保证金，原告因此诉至法院，要求：被告向原告返还房屋租赁保证金38,000元。被告高竑本诉辩称及反诉诉称，原告按约应在每月17日之前支付租金，但原告每期租金都逾期支付，累计长达55天；原告交还涉讼房屋时，被告发现房屋内的装修及设施损坏严重，系原告居住人员使用不当造成，损坏部位大致包括地板、餐桌、沙发、墙壁、衣柜门、房间门、窗帘等处。交房当日，被告即通过中介向原告的居住人员提出异议，同时拍照留证。涉讼房屋交付后，被告又通过中介向原告的具体联系人发送了照片要求赔偿，但原告无动于衷。之后，被告只能自行进行整修，更换部分家具、设施才重新对外出租，被告为此总共花费了32,200元，原告应当赔偿。原告逾期支付租金应承担违约责任，按约向被告支付违约金。综上所述，被告不同意原告的本诉请求，被告另提出如下反诉请求：1、原告及反诉被告支付被告违约金38,000元；2、原告及反诉被告向被告赔偿损失32,200元。原告乐星产电(无锡)有限公司上海分公司、反诉被告乐星产电(无锡)有限公司反诉共同辩称，涉讼房屋系原告韩国员工一家居住使用，房屋也是韩国员工交付给被告的。对涉讼房屋内的情况不清楚，但被告有夸大的陈述，比如：“旧”家具和“旧”装修的价值被告未能举证；被告更新设施等的价值明显偏高，且不能认定损坏系原告实际使用人在使用中造成的；保洁费用不能由原告负担；被告提出的其他损失也存在明显偏高的问题，不能简单认定由原告负担。原告同意按合同的约定标准承担逾期付款违约金，该标准折算后年利率达到了12%，已远远高于同期银行贷款利率的标准，法院不应支持被告要求调高违约金的请求。综上所述，原告没有拖欠任何费用，被告按约应返还所有的租赁保证金。原告及反诉被告请求法院驳回被告提出的过高违约金及其他明显不合理的反诉请求。经审理查明，2014年3月13日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)经中介方上海儒臣房地产经纪事务所居间签订了一份合同。合同约定如下：甲方将涉讼房屋及附属设施在良好的情况下出租给乙方作为居住使用；甲方于2014年3月17日前向乙方交付房屋，租期为12个月，租赁日期自2014年3月17日到2015年3月16日止；月租金19,000元，乙方应于每月17日前向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的1%支付违约金。甲、乙双方约定房屋租赁保证金为两个月的租金，即38,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方返还房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金。给另一方造成损失，支付违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……(七)乙方逾期不支付租金累计超过30天的。合同签订后，原告向被告支付了上述租赁保证金，被告出具了收据。之后，原告安排其员工一家四口入住涉讼房屋。合同履行中，原告多次逾期支付租金，累计逾期55日。租赁合同届满前，原告提出交还涉讼房屋。2015年3月12日，中介公司工作人员朴儒臣前往验收，并在验收时向实际居住人提出房屋内的装修及设施有多处损坏，其难以向被告交还房屋，遂未向原告返还租赁保证金。之后，中介公司工作人员将涉讼房屋内的损坏部位拍照留存。被告收房后委托施工人员对涉讼房屋进行维修，同时将损坏的沙发、窗帘、餐桌椅等设施更换后重新对外出租。审理中，原告及反诉被告确认房租支付累计逾期55日，但同时认为提早支付租金的天数可折抵逾期的天数。原、被告及反诉被告共同确认日租金为633.33元。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、收据，被告提供的银行转账单、照片、《房屋维修合同》、收据、证人证言及当事人的陈述为证，经庭审审查无误，予以确认。本院认为，根据合同的约定，涉讼房屋及附属设施系在良好的情况下出租给原告居住使用的，证人证言亦印证了上述事实，根据照片及证人证言等证据，本院认定涉讼房屋内的装修及家具等设施是在原告员工使用中损坏的。既然是人为损坏，依法应当予以赔偿。涉讼房屋系较为高档的房屋，损坏的装修、设施如未能及时修复，将对被告之后的租房收益造成损失，交房时，中介公司员工已提出了损坏的事实，被告也提出了赔偿的要求，原告应当积极地配合被告解决纠纷，尽量减少被告房屋空置损失，但因原告未能及时解决纠纷，被告才自行整修、更换受损设施，被告的上述行为系维护其自身合法权益，并无不当，本院予以认可。至于费用的标准，并非是原告及反诉被告的言语抗辩可简单推翻，从被告提供的现场照片及证人证言可证实，涉讼房屋内的装修及家具等设施确实损坏严重，被告自行整修及更换了适合出租的家具、设施，并实际支付款项，故其主张的费用并无不当，本院予以支持。至于保洁费，原告在交还涉讼房屋时未能进行必要清洁，而被告重新整修房屋时产生的建筑垃圾及对房屋造成的污损一般需要专业的保洁人员才能有效清除，保洁费是被告必然的损失，本院予以支持。综上所述，被告主张的第二项诉请，本院予以支持。至于被告主张的违约金，其性质为逾期付款违约金。合同在履行中，被告未行使过合同解除权，故其按照合同约定的解约违约金标准提出主张显属不当。审理中，被告请求法院增加逾期付款违约金的金额，本院认为，合同中就逾期付款违约金的计算标准已有约定，被告亦未能举证因原告逾期支付租金造成被告的具体损失，故本院依据合同约定支持相当于日租金55%的违约金，计348元。对被告要求增加逾期违约金的请求，缺乏依据，本院不予准许。鉴于原告系反诉被告乐星产电(无锡)有限公司设立的分公司，按照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，其民事责任应由被告乐星产电(无锡)有限公司承担。鉴于合同已履行完毕，本院亦处理了被告的反诉请求，故被告应向原告全额返还租赁保证金，原告的该项诉请本院予以支持。审理中，原、被告及反诉被告一致表示租赁保证金可抵扣违约金和被告的实际损失，如有余额，被告返还原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、二款、第二百一十九条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决如下：一、反诉被告乐星产电(无锡)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)高竑违约金人民币348元；二、反诉被告乐星产电(无锡)有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)高竑损失人民币32,200元；三、被告(反诉原告)高竑应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)乐星产电(无锡)有限公司上海分公司房屋租赁保证金人民币38,000元，以此抵充判决主文第一项的违约金人民币348元、第二项的损失人民币32,200元，余款人民币5,452元由被告(反诉原告)高竑继续返还原告(反诉被告)乐星产电(无锡)有限公司上海分公司；四、驳回被告(反诉原告)高竑其余的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币750元，由反诉被告乐星产电(无锡)有限公司负担。反诉案件受理费人民币777.50元，由反诉被告乐星产电(无锡)有限公司负担人民币360元，被告(反诉原告)高竑负担人民币417.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 董 隽
代理审判员 李 冬
人民陪审员 牟世荣
二〇一六年五月十三日
书 记 员 饶 婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第一百一十四条第一、二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
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第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国公司法》
第十四条第一款公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
……