广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终17489号
上诉人（原审被告，反诉原告）：缪永华，住广州市花都区。
上诉人（原审被告，反诉原告）：缪国钊，住广州市花都区。
二上诉人的共同委托诉讼代理人：谢祺祥，广东发正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：余按涛，住福建省建瓯市。
委托诉讼代理人：何丽，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人缪永华、缪国钊因与被上诉人余按涛房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院(2016)粤0114民初2751号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人缪永华、缪国钊的共同委托诉讼代理人谢祺祥、被上诉人余按涛的委托诉讼代理人何丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人缪永华、缪国钊共同上诉请求：1、变更一审判决第二项，改判二上诉人不需向被上诉人余按涛返还租赁押金30000元；2、变更一审判决第三项，改判二上诉人不需向被上诉人赔偿添附损失2000元；3、变更一审判决第四项，改判被上诉人向二上诉人支付房屋使用费9万元（自2015年10月7日起计算至2016年8月7日，标准为每月1万元）；4、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、本案最终认定诉讼双方租赁合同关系成立，与被上诉人一审主张租赁合同不成立相反，被上诉人一审中没有提出任何在租赁合同成立的情况下的诉讼请求，而一审处理结果部分支持了被上诉人的诉讼请求，显然超出当事人诉讼请求范围，应对被上诉人一审的诉讼请求全部驳回。二、被上诉人多次拒绝拖延签订书面的租赁合同，应承担合同不能履行的全部过错，据此30000元押金不应退还。三、二上诉人虽知道被上诉人对涉案房屋进行了相应处理，但不等于认同其处理。被上诉人主张添附物价值4000元，但其所举证据不足以证实其主张，需承担举证不能的法律后果，应驳回其该项诉求。四、涉案房屋属整套租赁，交付也是整套交付，使用费应按整套1万元计算，起算日期应从被上诉人占有使用涉案房屋之日2015年9月起计算至占有使用结束之日止。如支持赔偿添附损失，则也应支持2015年9月至2015年12月的使用费。
被上诉人余按涛辩称：一、不论合同是否成立生效，过错方都应承担缔约过失责任，我方基于缔约过错责任提出自己的诉讼主张，理应在一审处理范围内。二、租赁合同无效因涉案建筑物未依法办理规划报建手续而致，二上诉人应承担过错责任，应退回三万元押金。一审勘验确认涉案场地存在添附物，小工程出具收据是在合理合情范围内。三、二上诉人早已实际控制场地，一审判决计算场地的区间和算法均合理。综上，不同意二上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
2016年3月16日，被上诉人余按涛向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.缪永华、缪国钊连带向余按涛返还房屋租赁押金30000元，租金10000元；2.缪永华、缪国钊连带赔偿余按涛的家私电器损失共计92605元；3.缪永华、缪国钊连带赔偿余按涛对房屋进行添附损失4000元；4.诉讼费由缪永华、缪国钊承担。一审诉讼中，余按涛表示因其搬走了家私家电，故撤回第2项诉讼请求，另因人员工资是余按涛合理经营产生的成本，搬家费是因缪永华、缪国钊缔约过失责任产生的费用，均应由缪永华、缪国钊承担，故其变更诉讼请求为：1.缪永华、缪国钊共同向余按涛返还房屋租赁押金30000元，租金10000元；2.缪永华、缪国钊共同赔偿余按涛搬家费8000元；3.缪永华、缪国钊共同赔偿余按涛支付的人员工资12500元（自2015年10月起至2016年2月止，每月按2500元计算）；4.缪永华、缪国钊共同赔偿余按涛对房屋进行添附损失4000元；5.诉讼费由缪永华、缪国钊承担。
缪永华、缪国钊在一审中提出反诉请求：1.余按涛向缪永华、缪国钊支付租金及利息，租金自2015年10月7日暂计至2016年4月7日为60000元，实际计至余按涛交还涉案房屋之日止；利息以各月所欠租金10000元为基数，从各月7日起，按照中国人民银行同期贷款利率计至余按涛付清租金之日止；2.余按涛向缪永华、缪国钊支付缪永华、缪国钊代缴的2015年9月-2016年4月的电费共4632.38元；3.解除余按涛和缪永华、缪国钊于2015年9月7日成立的租赁合同关系，余按涛将承租房屋清空后交还给缪永华、缪国钊；4.本案所产生的一切费用由余按涛承担。一审诉讼中，缪永华、缪国钊表示经过开庭审理，其认为双方之间的合同应无效，余按涛已搬离了房屋内物品，在搬离过程中，余按涛对涉案房屋的墙体和装修产生了一定损坏，这部分损失应由余按涛承担，故变更反诉请求为：1.余按涛向缪永华、缪国钊支付租金10万元及利息（租金自2015年10月7日计至2016年8月7日止，共10个月；利息以上述各月所欠租金1万元为基数，从各月7日起，按照中国人民银行同期贷款利率开始计至原告付清租金之日止）；2.余按涛向缪永华、缪国钊支付缪永华、缪国钊代缴的2015年9月-2016年4月的电费共4632.38元；3.确认余按涛和缪永华、缪国钊于2015年9月7日成立的租赁合同关系无效；4.余按涛向缪永华、缪国钊赔偿墙体、装修损坏的修复费5000元；5.本案所产生诉讼费用由余按涛承担。
一审法院认定事实：涉案租赁物位于广州市花都区新雅街清布村7队新庄巷18号，房屋共7层半，根据缪永华、缪国钊的陈述以及提交的《集体土地建设用地使用证》，涉案房屋土地是登记在缪国钊名下的宅基地，面积96平方米，房屋由缪国钊在2013年底至2014年上半年修建，房屋建设未取得乡镇或其他部门的核发的建设规划许可证。缪永华、缪国钊提交一份由缪国钊书写的《新华街农村住房改造资格申请表》，拟证明涉案房屋已办理合法报建手续。申请表内容为缪国钊申请对涉案宅基地楼房进行改造，并承诺所建房屋在批准的地点不超批准占地面积，不高于三层，含出屋面楼梯间总层数不超4层，总高度不超过12米。广州市花都区新华街清布村西分经济合作社和广州市花都区新华街清布村村民委员会盖章同意按规划建房。
2015年9月，余按涛与缪永华、缪国钊口头协议：由余按涛向缪永华、缪国钊承租涉案租赁物的第1-5层，租期10年，押金30000元，租金每月10000元，从租期第4年开始递增，每两年递增10%，承租期间余按涛可将房屋转租他人使用。余按涛表示当时双方还约定在缪永华、缪国钊安装好涉案房屋的电梯后一个月内签订书面合同，租期从电梯交付使用1个月后开始计，电费按照承租方实际使用、供电局实收的电费计。缪永华、缪国钊表示双方约定租期从2015年9月7日起至2025年9月7日止，2015年9月下旬签订书面合同，电费每度1元，由缪永华、缪国钊先行交纳，再由余按涛向其支付，对于电梯安装缪永华、缪国钊认为双方没有具体的约定。
口头协议达成后，余按涛于2015年9月7-10日向缪永华、缪国钊支付租赁押金30000元和租金10000元。余按涛认为租金10000元是预交的首月租金，租金实际从电梯安装后一个月开始起算。余按涛陈述2015年9月20多号缪永华、缪国钊将除首层商铺和二层房间的其他12间房交付其使用，其购买了沙发、空调等家私家电，并将其中的6间房（305、401、402、405、501、503房）分租给他人使用，租户所交押金以及2015年10月28日至2016年1月28日的租金由其收取，涉案房屋于2016年2月由缪永华、缪国钊收回，之后租户所交租金由缪永华、缪国钊收取。缪永华、缪国钊认为余按涛支付的租金10000元是2015年9月7日-10月6日的租金，其在2015年9月7日将租赁物的全部钥匙交给余按涛，余按涛对外出租经营。
2016年3月9日，余按涛委托律师事务所向缪永华、缪国钊寄发律师函，表示因涉案房屋的电梯未达到使用条件，双方不能签订房屋租赁合同，要求缪永华、缪国钊在收到本函后三天内退还押金及租金，并协商扣留家私电器事宜。缪永华、缪国钊确认收到该律师函，但认为其并未收回房屋和扣留家私电器，律师函内容不属实。
经一审法院现场勘验，涉案租赁物为一幢7层半的建筑物，首层为一间有两扇卷闸门的相通的商铺，2-5层为住房，每层4间房，每间房配有阳台和洗手间，一楼通道楼梯旁有升降电梯一台，无法正常使用。一楼商铺空置，内有一个“舒馨公寓招租”的灯箱广告牌。201、202、205房放置有空调、床架、沙发等物品，双方确认205房内放置的是缪永华、缪国钊的物品，其余房间放置均为余按涛的物品。203房门已锁无法打开，缪永华陈述203房由其母亲于2016年4月1日左右另行出租给他人使用。305、401、405、503房由余按涛出租给他人使用，房门锁住无法打开。501房门锁无法打开，余按涛称之前由其出租给他人使用，2016年3月底租户已搬走，其已将房门钥匙交还给被告，缪永华、缪国钊表示余按涛在2016年3月中下旬已将3-5层共12间房门的钥匙交还，一楼商铺的钥匙未交还。另外，缪永华、缪国钊确认余按涛经其同意对几间房的天花顶进行了改造，每层楼的3号卧房墙壁的铝合金双扇窗亦由余按涛建造，但其不同意对上述装饰装修进行利用。
2016年4月16日，余按涛与缪永华、缪国钊办理了除305、401、405、503四间房的其他房屋的交接手续，余按涛将房间内的家私家电搬离。2016年8月7日，上述四间房的租户与余按涛、缪永华、缪国钊办理了交接手续，余按涛将305、401、405、503四间房内的家私家电搬离。余按涛称305房的租户向其交租至2016年2月28日，405房向其交租至2016年2月18日，503房交租至2016年2月15日，401房交租至2016年2月3日，上述四间房之后的租金由缪永华、缪国钊收取。缪永华、缪国钊确认上述四间房自2016年3月1日之后的租金和水电费由其向租户收取。关于上述四间房2016年2月份的部分租金，在办理交接之前，缪永华、缪国钊表示同意由其向租户收取，之后又表示其忘记收取了。
一审诉讼中，余按涛申请证人戢某出庭作证，戢某当庭陈述：我与余按涛是朋友关系，2016年3月4、5号左右，我开车载余按涛去涉案房屋处搬家私家电，一楼的门锁了无法打开，余按涛说房东换了门锁，没有钥匙。随后有一个女的下来开门，余按涛和钟某叫她房东，房东说现在不让搬家私家电，余按涛就先上楼搬了一些生活用品，没有搬家私家电。当时，钟某给了一些钥匙给房东，但我不清楚是什么的钥匙。
一审诉讼中，余按涛提交两条短信，内容为：“房租从今天开始算起，三天之内即1月12日前不过来签合同的，到下月9号前不交付二月份租金的话，视为毁约挞订处理”，“三天内把你的东西清走！”余按涛表示上述两条短信是缪永华发送给余按涛的父亲的，拟证明缪永华、缪国钊单方确定租金的起算日期，双方对租金起算日期有争议，缪永华、缪国钊质证对上述短信的三性不予确认，认为其从未发送过上述短信。余按涛提交一份由缪永华在2016年1月7日单方签名的《房屋租赁合同》，载明租赁期限为10年，从2016年1月7日至2026年1月7日止。缪永华、缪国钊质证确认该份合同由缪永华书写，双方口头约定免租期3个月，前提是租赁期10年，之后因余按涛拒签而未签订。余按涛提交一张收据，拟证明其对涉案房屋进行天花吊顶花费4000元。缪永华、缪国钊对此不予确认。
余按涛表示其接收涉案房屋之后未向缪永华、缪国钊或供电部门交纳过电费，其收取租户的电费为938.18元，其同意将该笔费用支付给缪永华、缪国钊。缪永华、缪国钊对于余按涛确认并同意向其支付电费938.18元没有异议，同意就电费与余按涛协商一致，金额为938.18元，对于其反诉主张的超出938.18元的电费部分自行放弃。
一审诉讼中，一审法院依法行使释明权，若余按涛与缪永华、缪国钊之间的租赁关系无效，双方是否变更本诉和反诉请求。余按涛表示若合同无效，不变更本诉请求，缪永华、缪国钊表示将反诉请求第1项的租金变更为房屋占有使用费，其他诉请不变。
一审法院认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。余按涛与缪永华、缪国钊虽未签订书面的租赁合同，但双方口头对租赁标的、租期、租金等租赁合同的基本条款达成一致，之后亦依口头约定履行了部分合同义务，故余按涛与缪永华、缪国钊之间的租赁关系依法成立，余按涛主张双方之间的租赁关系未成立理据不足，不予采纳。因涉案建筑物未依法办理规划报建手续、取得由乡镇人民政府批准核发的建筑许可证，余按涛与缪永华、缪国钊口头达成的租赁合同无效，缪永华、缪国钊要求确认双方之间的租赁合同关系无效理据充分，予以支持。合同无效，余按涛要求缪永华、缪国钊返还租赁押金30000元符合法律规定，予以支持。因房屋由余按涛实际占有使用，余按涛要求缪永华、缪国钊退还首月租金10000元理据不足，不予支持。缪永华、缪国钊要求余按涛参照租金标准支付房屋占有使用费合理合法，予以支持。
关于房屋占有使用费的计算范围，余按涛认为缪永华、缪国钊仅向其交付了涉案房屋的3-5层，经现场勘查，203房由缪永华、缪国钊交由他人使用，205房内亦堆放了缪永华、缪国钊的物品，故对余按涛主张的上述两房未交付其使用，予以采信。因201、202房内放置了余按涛购买的家私家电，余按涛主张上述两房未交付其使用，不予采信。双方约定的租赁范围包括一楼的商铺，余按涛认为商铺未交付其使用，但未提交证据证明，若在商铺未交付使用的情况下，余按涛从未向缪永华、缪国钊主张交付亦不符合常理，且现场查看商铺内放置有公寓出租的灯箱广告牌，故余按涛主张一层的商铺未交付使用不予采信。综上，余按涛应支付占有使用费的房间包括首层商铺、201、202房以及3-5层的12间房屋。
关于房屋占有使用费的起算时间，余按涛认为双方约定从电梯安装后一个月开始计租，缪永华、缪国钊认为双方约定从2015年9月7日起计租，之后又称双方约定了3个月的免租期，对此，双方均未提交证据予以证明，但根据余按涛提交的由缪永华单方签订的《房屋租赁合同》载明，租期从2016年1月7日起计，该日期与余按涛提交的由缪永华手机号码发送的短信所述租金起算时间（2016年1月9日）基本吻合，对此予以采信，故房屋占有使用费应从2016年1月7日开始起算。
关于房屋占有使用费计算的截止时间，余按涛称2016年2月缪永华、缪国钊自行收回了涉案房屋，并扣留其家私电器等，但未提交有力的证据证明，对此不予采信。余按涛虽于2016年4月16日才将除305、401、405、503四间房的其他房间和商铺内的物品搬走并办理交接手续，但余按涛于2016年3月10日向缪永华、缪国钊妥投律师函，要求与其积极协商扣留家私电器事宜，缪永华、缪国钊亦确认其在2016年3月中下旬收回了涉案房屋3-5层房间的钥匙，但未采取与余按涛协商或诉讼等适当的措施及时收回房屋，故对于房屋闲置损失的扩大缪永华、缪国钊亦存在过错。综上，对于涉案房屋从2016年1月7日至2016年3月9日的占有使用费，缪永华、缪国钊要求余按涛参照租金标准支付合理有据，予以支持，按每层2000元/月，每间房500元/月计算，即（2000元+500元/间×10间）/月×2.07个月=14490元，；从2016年3月10日至2016年4月16日的占有使用费（2000元+500元/间×10间）/月×1.2个月=8400元，本院酌情认定由余按涛向缪永华、缪国钊支付4200元。
305、401、405、503四间房虽于2016年8月7日才办理交接，但该四间房从2016年3月1日起之后的租金均由缪永华、缪国钊收取，且缪永华、缪国钊同意2月拖欠部分的租金由其收取，故上述四间房的占有使用费应分别计至2016年2月28日、2016年2月18日、2016年2月15日、2016年2月3日。经计算为：500元/月×1.7个月=850元，500元/月×1.37个月=685元，500元/月×1.27个月=635元，500元/月×0.9个月=450元，共2620元。
以上余按涛应支付的房屋占有使用费合计14490元+4200元+2620元=21310元，因余按涛已支付租金10000元，故还应向缪永华、缪国钊支付11310元。缪永华、缪国钊要求余按涛支付房屋占有使用费11310元合理有据，予以支持，超出该金额的部分，不予支持。至于利息，因双方未约定租金的支付时间，缪永华、缪国钊要求按月计付利息缺乏依据，本院不予支持。
关于余按涛主张的搬家费，因其提交的证据不足以证明该项费用的产生和支出，对其该项诉请不予支持。关于余按涛主张的人员工资，该人员是余按涛在履行合同过程中自行聘请人员，属于其经营成本，余按涛亦将房屋出租并收取了租金，其要求缪永华、缪国钊承担该部分费用缺乏理据，不予支持。关于余按涛主张的添附损失，缪永华、缪国钊确认余按涛对几间房的天花顶进行改造是经其同意，每层楼的3号卧房墙壁的铝合金双扇窗亦由余按涛改造，因上述装饰装修已经形成附合，现缪永华、缪国钊不同意利用，根据法律的规定，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。余按涛主张添附费用4000元，为此提交收据予以证明，因无相反证据反驳，予以采纳。因余按涛与缪永华、缪国钊对于合同无效均存在过错，按过错责任确定缪永华、缪国钊对余按涛进行添附的损失承担50%即2000元，余下的50%由余按涛自行承担。关于缪永华、缪国钊主张的电费，双方在诉讼中协商同意由余按涛向缪永华、缪国钊支付电费938.18元，缪永华、缪国钊自愿放弃超出938.18元的金额部分，对此予以确认。关于缪永华、缪国钊主张的墙体、装修损坏的修复费，因其未提交有力证据证明该部分损失，应由其承担举证不能的法律后果，对其该项诉请不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，于2016年9月18日作出如下判决：一、确认原告余按涛与被告缪永华、缪国钊之间的租赁合同关系无效；二、被告缪永华、缪国钊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告余按涛返还租赁押金30000元；三、被告缪永华、缪国钊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告余按涛赔偿添附损失2000元；四、原告余按涛于本判决发生法律效力之日起十日内向被告缪永华、缪国钊支付房屋占有使用费11310元；五、原告余按涛于本判决发生法律效力之日起十日内向被告缪永华、缪国钊支付电费938.18元；六、驳回原告余按涛的其他诉讼请求；七、驳回被告缪永华、缪国钊的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1413元，由原告余按涛负担712元，缪永华、缪国钊负担701元；反诉案件受理费1246元，由余按涛负担139元，被告缪永华、缪国钊负担1107元。
二审中，各方对一审判决查明的事实均无异议，亦均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，因涉案建筑物未依法办理规划报建手续、取得由乡镇人民政府批准核发的建筑许可证，故上诉人缪永华、缪国钊与被上诉人余按涛口头达成的租赁合同依法无效，一审判决认定上诉人缪永华、缪国钊要求确认双方之间的租赁合同关系无效的理据充分而予以支持正确，本院予以确认。合同无效，被上诉人余按涛要求上诉人缪永华、缪国钊返还租赁押金30000元符合法律规定，一审判决予以支持正确，上诉人缪永华、缪国钊关于30000元押金不应退还的上诉意见不成立，本院不予采纳。
一审中，上诉人缪永华、缪国钊均确认被上诉人余按涛对几间房的天花顶进行改造是经其同意，每层楼的3号卧房墙壁的铝合金双扇窗亦由被上诉人余按涛改造，因上述装饰装修已经形成附合，上诉人缪永华、缪国钊不同意利用，一审判决根据法律的规定，认定应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失正确。被上诉人余按涛在一审中提交了证据证明其主张的添附费用为4000元，上诉人缪永华、缪国钊未提交相反证据反驳，一审判决予以采纳并按过错责任确定上诉人缪永华、缪国钊对被上诉人余按涛进行添附的损失承担50%即2000元并无不当。
一审判决已就涉案房屋占有使用费应从2016年1月7日开始起算、被上诉人余按涛还应向上诉人缪永华、缪国钊支付11310元的理据作了充分的论述，合法合理，本院不再赘述，予以维持。上诉人缪永华、缪国钊在没有新证据的情况下，其关于使用费应按整套房屋1万元计算、起算日期应为2015年9月的上诉意见不成立，本院不予采纳。
经审查，一审法院根据双方的本诉与反诉审理本案并依法作出判决，并未超出双方的诉讼请求范围。上诉人缪永华、缪国钊关于一审判决超出当事人诉讼请求范围的上诉意见没有事实依据，本院不予采纳。
综上，上诉人缪永华、缪国钊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2513.8元，由上诉人缪永华、缪国钊负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩志军
审判员 郭东升
审判员 刘 卉
二〇一七年二月二十日
书记员 党春婷