四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川07民终3026号
上诉人（原审原告）:羊梅，女，生于1971年9月27日，汉族,住绵阳市游仙区。
委托诉讼代理人：肖士广，北京德恒律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：吴家长，男，汉族，生于1971年6月25日，住四川省射洪县。
委托诉讼代理人：肖士广，北京德恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：绵阳市商业银行股份有限公司经济技术开发区支行，住所地：绵阳市经开区绵州大道中段1号。
负责人：祖奕博，该支行行长。
委托诉讼代理人：冯淋，该行员工。
委托诉讼代理人：陈敏，四川联衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：绵阳市武引房地产开发有限公司，住所地：绵阳市游仙区东津大道48号。
法定代表人：邱永生，该公司董事长。
上诉人羊梅、吴家长因与被上诉人绵阳市商业银行股份有限公司经济技术开发区支行（简称绵阳商行经开区支行）、绵阳市武引房地产开发有限公司(简称武引房产公司)案外人执行异议之诉一案，不服绵阳市游仙区人民法院（2017）川0704民初875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人羊梅、吴家长及其委托诉讼代理人肖士广，被上诉人绵阳商行经开区支行的委托诉讼代理人冯淋、陈敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人羊梅、吴家长上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，上诉人与武引房产公司所签房屋买卖合同成立并生效且办理了备案登记；绵阳商行经开区支行提供的商品房预售许可证为复印件，无法与原件对应，上面书写的“该商品房在建，已贷款抵押给商业银行经开区支行，请购房人将购房款缴至抵押权人指定账户，并按规定进行预售备案登记，否则购房合同不受法律保护”并未明确是绵阳商行经开区支行，且系手工书写、添加；二、原审判决适用法律错误，在绵阳商行经开区支行同意转让抵押物的情况下，应视为其已放弃抵押权，其只能对买受人支付的购房款行使价金代位权，不能再追及于物上抵押权；抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权，在抵押物已经转让的情况下，购买人取得的是抵押物的所有权；三、一审判决没有做到司法为民。
被上诉人绵阳商行经开区支行辩称：被上诉人对所涉及的抵押权主张了抵押权，生效的两个判决里面也已经明确了抵押合同合法有效，不存在没有行使抵押权的主张。商品房预售许可证应能作为定案证据，在商品房买卖合同第二条里面依据的就是商品房预售许可证，许可证是合同的内容，而许可证上明确载明该房屋已被抵押，抵押权人就是被上诉人，不存在伪造、变造的情形。商品房买卖合同中明确约定要取得抵押权人同意该商品房销售的证明文件，上诉人称我们同意没有任何证据。因此，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
一审原告羊梅、吴家长向一审法院起诉请求：1.判令不得执行（2014）游查字第58-1号民事裁定书中关于绵阳市游仙区东津路48号“怡和家园”商住楼1幢1层6号门面的裁定；2.确认绵阳市游仙区东津路48号“怡和家园”商住楼1幢1层6号门面以及车库归原告所有。
一审法院认定事实：2007年9月21日，绵阳商行经开区支行与武引房地产公司签订《最高额抵押合同》，约定以武引房地产公司开发的绵阳市游仙区东津大道48号“怡和家园”在建工程4336.79平方米为其向商业银行经开区支行自2007年9月21日起至2009年6月12日止期间发生的最高额500万元贷款作抵押担保，并于同月24日办理了他项权利证，同月25日双方签订《借款合同》并发放500万元借款。2007年10月30日，双方又签订《最高额抵押合同》一份，约定以武引房地产公司开发的绵阳市游仙区东津大道48号“怡和家园”另一部分在建工程3479.59平方米为其向绵阳商行经开区支行自2007年10月30日起至2009年6月12日止期间发生的最高额300万元贷款作抵押担保，并于11月2日办理了他项权利证，同日双方签订《借款合同》并发放300万元借款。
2007年12月21日，绵阳市房管局为武引房地产公司开发的游仙区东津路48号“怡和家园”商住楼办理了《商品房预售许可证》，记载的预售总建筑面积7906.92平方米（一栋、共87套），其中还载明：“该商品房在建，已贷款抵押给商业银行，请购房人将房款缴至抵押权人指定账户，并按规定进行预售备案登记，否则购房合同不受法律保护”。
后因武引房地产公司未按期归还借款，绵阳商行经开区支行向绵阳市涪城区人民法院起诉，绵阳市涪城区人民法院分别作出（2009）涪民初字第629、1071号民事判决书：一、绵阳商行经开区支行与武引房地产公司于2007年10月30日和11月2日、2007年9月21日和25日分别签订《最高额抵押合同》和《借款合同》终止履行。二、武引房地产公司偿还绵阳商行经开区支行借款本金205万元和2333045.07元，及相应利息和罚息。三、东菱汽车销售公司对绵阳市涪城区人民法院（2009）涪民初字第629号民事判决书确定的内容承担连带清偿责任。该两份判决生效后，绵阳商行经开区支行申请执行。2013年6月21日本院将案件指定一审法院执行。一审法院于2014年1月2日作出（2014）游执查字第58号执行裁定书，裁定：变卖执行人武引房地产公司所有的位于绵阳市东津大道48号“怡和家园”地下车库1041.71平方米，一楼商业服务地产586.11平方米，二楼商业服务地产1217.66平方米，用于清偿债务。2016年3月23日又作出（2014）游执查字第58
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1号执行裁定书，裁定：将执行人武引房地产公司所有的位于绵阳市东津大道48号“怡和家园”地下车库1041.71平方米、一楼商业服务房屋586.11平方米、二楼商业服务房屋1217.66平方米抵偿给申请人绵阳商行经开区支行（所抵偿的房屋包括本案争议的1楼6号门面），并于2016年6月20日将怡和家园1楼6号门面的房屋所有权证和国有土地使用权证过户登记到绵阳商行经开区支行名下。
2007年12月31日，羊梅与武引公司签订《商品房买卖合同》，约定将位于绵阳市游仙区东津路48号怡和家园1栋1楼6号商住楼出售给羊梅，建筑面积为104.61平方米，商品房出售依据：预售商品房，预售商品房许可机关为绵阳市房产管理局，商品房预售许可证号为2007105，总价款649000元，付款方式为一次性付款，应当在2008年7月30日交付商品房。
2017年12月31日，吴家长与武引公司签订《商品房买卖合同》，约定武引公司将位于绵阳市游仙区东津路48号怡和家园1幢-1层20号商住楼出售给吴家长，商品房出售依据：预售商品房，预售商品房许可机关为绵阳市房产管理局，商品房预售许可证号为2007105，建筑面积为44.69平方米，总价款55000元，一次性付款，应当在2008年7月30日交付商品房。
一审庭审中，羊梅举出银行业务回单6张，系羊梅取款回单、收据2张，显示：2007年12月31日支付门面首付款584100元，2008年2月1日支付车位首付款50040元，拟证明其已向武引公司支付房款。
另查明，原告羊梅与原告吴家长系夫妻。
上述事实，有当事人陈述、身份证明、商品房买卖合同、转账凭证、网签合同、租赁合同、水电费票据、收条、裁决书、名片、房屋他项权证、商品房预售许可证、裁定书、民事判决书等证据在卷证实，足以认定。
一审法院认为，根据庭审查明的事实，原告羊梅、吴家长与武引公司签订的《商品房买卖合同》2份，并办理了登记备案手续，买卖合同成立并生效。对本案讼争房产，被告绵阳商行经开区支行与武引公司于2007年签订了《最高额抵押合同》、《借款合同》，并办理了抵押登记手续，依法享有抵押权；原告羊梅、吴家长与武引公司签订的《商品房买卖合同》成立并生效。现双方因权利的实现发生的冲突。
首先，确认被告绵阳商行经开区支行所享有的抵押权是否消灭。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十七条“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形”，结合2008年11月，绵阳商行经开区支行向涪城区人民法院申请查封抵押财产，以及后来申请执行的事实，可以认为如果抵押权消灭，只能看其有无放弃担保物权的情形。本案中，武引公司明确附加了同意转让抵押财产的条件；同时，原告羊梅、吴家长与武引公司签订的《商品房买卖合同》虽未载明房屋抵押情况，但明确载明销售依据为预售商品房，并标明了商品房预售许可证号，而商品房预售许可证上载明“该商品房在建，已贷款抵押给商业银行经开区支行请购房人将房款缴至抵押权人指定账户，并按规定进行预售备案登记，否则购房合同不受法律保护”，所以没有证据证明存在绵阳商行经开区支行放弃抵押权的情形，故被告绵阳商行经开区支行所享有的抵押权并未消灭。
其次，原告羊梅、吴家长所享有的权利能否对抗被告绵阳商行经开区支行。二原告与被告武引公司于2007年12月31日签订的两份《商品房买卖合同》，原告提交的付款依据仅为收据，并不足以证明其完成了主要合同义务即交付了购房款。即使原告已付款，也显然与《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》中关于付款方式的提示、约定不符，导致原告自身权利受到影响。归根结底，造成原告购房权利阻碍的还是绵阳市武引房地产开发有限公司先前的法律行为，故原告享有的权利从本质上说还应是一种债权。虽然《商品房买卖合同》在绵阳市房管局完成了签约备案登记，也不能改变原告享有权利的性质，因为那只是政府针对商品房预售行为的行政管理措施，并非赋予了购房者对合同约定房屋享有物权上的请求权。原告羊梅、吴家长所享有的权利不能对抗被告绵阳商行经开区支行。
综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条:“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；…”之规定，原告羊梅、吴家长的诉请不能成立，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：驳回原告羊梅、吴家长的全部诉讼请求。本案征收案件受理费100元，由原告羊梅、吴家长承担。
本案二审期间，被上诉人绵阳商行经开区支行提交本院（2016）川07民终1988号、（2017）川07民终2261号民事判决书，拟证明与本案类似的案件已有生效判决确认被上诉人享有优先受偿权。
除一审查明的事实外，二审另查明：上诉人羊梅、吴家长与被上诉人武引房产公司于2007年12月31日签订的《商品房买卖合同》第二条“商品房销售依据”中载明“（预售商品房）预售商品房许可机关为：绵阳市房产管理局，商品房预售许可证号为：2007105。”在该合同中的“商品房买卖合同摘要”部分第三条载明“甲方向乙方出示房屋销售所需证件：……2.商品房预售许可证，编号：2007105……”。
本院认为，根据上诉人羊梅、吴家长的上诉请求以及本案当事人的诉辩理由，本案争议的焦点为案外人羊梅、吴家长对本案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，对于《商品房预售许可证》的真实性问题，从现有证据来看，尚无法认定其不具有真实性，故对上诉人羊梅、吴家长所持《商品房预售许可证》不真实的主张不予支持。其次，被上诉人绵阳商行经开区支行在起诉被上诉人武引房产公司主张主债权时亦对包括本案执行标的在内的房产进行了财产保全，故无法认定被上诉人绵阳商行经开区支行的抵押权不再受法律的保护。第三，被上诉人绵阳商行经开区支行同意对本案的执行标的物进行预售并不意味着被上诉人绵阳商行经开区支行同意放弃抵押权，故无法认定抵押权人绵阳商行经开区支行放弃了抵押权。第四，合同备案登记属于行政管理的范畴，与我国《物权法》中的不动产预告登记制度存在本质区别，不具有物权变动效力。上诉人羊梅、吴家长基于《商品房买卖合同》对本案执行标的享有的权利在本质上来讲是一种债权请求权，并未赋予其物权上的请求权。第五，上诉人羊梅、吴家长并未按照《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》的提示、约定付款从而满足《中华人民共和国物权法》第一百七十七条第三项“债权人放弃担保物权”的条件而消灭抵押权。因此，本院无法认定上诉人羊梅、吴家长对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。
综上，上诉人羊梅、吴家长的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人羊梅、吴家长负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 兵
审判员 于红霞
审判员 肖玉生
二〇一七年十二月六日
书记员 毛玉红