西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)碑民初字第01719号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。
负责人：杨新丰，行长。
委托代理人：张立锋，陕西简能律师事务所律师。
委托代理人：吴江流，陕西简能律师事务所律师。
被告：李金柱，男，1963年9月19日出生，汉族，无业。
被告：汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司。
法定代表人：曾克剑，董事长。
委托代理人：谈保汉，男，该公司副总经理。
委托代理人：杨萍，女，该公司行政副总监。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西省分行）与被告李金柱、汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司(以下简称汇通国基西安分公司)金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行陕西省分行委托代理人张立锋和吴江流、被告汇通国基西安分公司委托代理人谈保汉和杨萍到庭参加诉讼，被告李金柱经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现己审理终结。
原告建行陕西省分行诉称，被告李金柱向原告借款190000元用于购买西安市经济技术开发区凤城十二路南侧、文景路以东汇通国际项目(太古城)6号地第7幢1单元17层11702号房屋，并承诺以该房屋对上述债务承担抵押担保责任。被告汇通国基西安分公司承诺对被告李金柱的上述债务承担连带保证责任。后被告李金柱未按约偿还借款本息，经原告多次催要未果。现诉至法院，请求判令被告李金柱偿还原告借款本金175193.85元、利息2669.97元、罚息35.78元、复利21.06元（截止2015年10月10日）及此后至贷款实际清偿之日新产生的利息、罚息、复利；判令原告对被告李金柱为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；判令被告汇通国基西安分公司对上述债务承担连带清偿责任；本案诉讼费、公告费由二被告承担。
被告李金柱未答辩。
被告汇通国基西安分公司辩称，其同意依法承担保证责任，但其目前经济困难，没有能力承担保证责任，希望将本案涉案房屋拍卖、变卖后的所得价款偿还原告的借款本息。原告于2015年6月26日从其保证金账户中扣除了19300元，其要求将这部分款项从借款本息中进行扣除。另外，原告从其保证金账户中扣除借款罚息的做法是不合理的，其对此提出异议，其认为原告不应该扣除借款的罚息部分。
经审理查明，2012年3月1日，原告建行陕西省分行与被告汇通国基西安分公司签订了《个人住房借款最高额保证合同》，约定:被告汇通国基西安分公司为其开发建设的本市凤城十一路项目所属之汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司房屋提供肆亿伍仟万元的最高额连带保证，该最高额连带保证所担保的债权是指从2012年3月1日至2017年2月28日期间原告向借款人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保的债权包括贷款本金，以及由此产生的利息(含复利和罚息)、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项(包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等)、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等)。无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，原告均有权直接要求被告汇通国基西安分公司在其保证责任范围内承担连带保证责任。2013年9月18日，原告建行陕西省分行与被告李金柱签订了《个人住房(商业用房)借款合同》，约定：被告李金柱为购买位于西安市经济技术开发区凤城十二路南侧、文景路以东的汇通国际项目(太古城)6号地第7幢1单元17层11702号房屋，向原告建行陕西省分行借款190000元；借款采用等额本息还款法，每月归还借款本息1730.53元；借款期限为2013年9月18日至2027年9月18日，共14年；如果被告李金柱不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则原告有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求被告李金柱立即清偿借款本息及相关费用。同日，原告建行陕西省分行与被告李金柱签订了《西安市房地产(预购商品房)抵押合同》，被告李金柱将上述房屋抵押给原告建行陕西省分行，为上述债务提供抵押担保。2013年10月10日，原告建行陕西省分行将190000元转入被告李金柱的建行个人银行账户内。2013年11月19日，西安市房屋管理局为上述抵押出具了预购商品房(预购集资房)贷款抵押登记备案证明。截止2015年10月10日，被告李金柱多次未按约向原告建行陕西省分行偿还借款本息，共计拖欠原告建行陕西省分行借款本金175193.85元、利息2669.97元、罚息35.78元、复利21.06元。
另查，原告下属的西安市新城支行个人贷款中心于2015年6月26日从被告汇通国基西安分公司保证金账户中扣划了19300元用于偿还被告李金柱拖欠的借款本金8137.72元、利息10382.91元、罚息779.37元，这笔保证金在本次诉讼中已被扣减。被告汇通国基西安分公司对本次诉讼中原告主张的借款本息的数额无异议。
以上事实，有原、被告法庭陈述、庭审笔录、《个人住房借款最高额保证合同》、《个人住房(商业用房)借款合同》、《西安市房地产(预购商品房)抵押合同》、预购商品房(预购集资房)贷款抵押登记备案证明、贷款支付凭证、个人贷款对账单、拖欠明细等在卷佐证。
本院认为，原告建行陕西省分行与被告李金柱签订的《个人住房(商业用房)借款合同》系双方当事人在平等、自愿的基础上签订，意思表示真实，符合法律的规定，应属有效合同，双方均应按约履行各自的义务。原告按约发放了贷款，被告李金柱未按约还本付息，构成违约。因此，对原告建行陕西省分行请求判令被李金柱偿还原告借款本金175193.85元、利息2669.97元、罚息35.78元、复利21.06元（截止2015年10月10日）及此后至贷款实际清偿之日新产生的利息、罚息、复利之诉讼请求，本院依法予以支持。原告建行陕西省分行与被告李金柱签订的《西安市房地产(预购商品房)抵押合同》系双方当事人在平等、自愿的基础上签订，意思表示真实，符合法律的规定，应属有效合同。抵押房屋已经在西安市房屋管理局依法办理了抵押登记备案。因此，原告请求判令对被告李金柱为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权之诉讼请求，本院依法予以支持。原告建行陕西省分行与被告汇通国基西安分公司于2012年3月1日所签订的《个人住房借款最高额保证合同》中明确约定:被担保的债权包括贷款本金，以及由此产生的利息(含复利和罚息)等。根据该规定，原告从被告汇通国基西安分公司的保证金账户中扣除借款罚息的做法并无不妥，被告汇通国基西安分公司主张原告不应该扣除借款的罚息部分之辩称理由不成立。被告汇通国基西安分公司系被告李金柱上述借款的连带责任保证人，依法应承担连带保证责任。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条之规定，判决如下：
一、被告李金柱于本判决生效后十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金175193.85元、利息2669.97元、罚息35.78元、复利21.06元（计算至2015年10月10日），此后至实际还款日的利息、罚息、复利按合同约定计算支付。
二、被告李金柱逾期不清偿上述债务，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对被告李金柱用于借款抵押的西安市经济技术开发区凤城十二路南侧、文景路以东汇通国际项目(太古城)6号地第7幢1单元17层11702号房屋折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。
三、被告汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司对被告李金柱上述债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4759元(诉讼费4069元、公告费690元)，由被告李金柱、汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司负担（此款原告己预交，二被告在付上款时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 马巧会
人民陪审员 单军田
人民陪审员 闫 玲
二〇一五年十月二十七日
书 记 员 段秀莉