广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终8440号
上诉人（原审原告）：瞿春燕，女，1971年4月30日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：刘丰茂、张君凤，广东法盛律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：刘休苗，女，1981年2月1日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：吴骏，广东金桥百信律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：广州天地房地产开发有限公司，住所地：广州市海珠区艺泓路泓景南街14号自编01。
法定代表人：洪巧珍。
委托代理人：曾雅妮、张佐参，北京大成（广州）律师事务所律师。
上诉人瞿春燕、刘休苗因与被上诉人广州天地房地产开发有限公司（以下简称天地公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初8259号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
瞿春燕上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判刘休苗向我支付自2016年9月1日起至实际搬离之日（2016年11月20日）止因占有涉案商铺而给我造成的租金损失共计188649元（按2329元/日支付）；2、刘休苗承担一、二审的诉讼费用。事实和理由如下：一、一审判定刘休苗不能实现合同目的系因我方民事排除妨碍的自救行为造成是认定错误。依据《最高人民法院关于<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，刘休苗与天地公司签订的涉案商铺租赁合同对我不具有约束力，刘休苗能否经营和实现合同目的是其与天地公司之间的法律关系，与我无关。涉案商铺被抵押、查封的权属状况已在房管部门登记，具有公示效力，刘休苗在承租时有义务核实，由此产生的不利后果应由其承担。另外，刘休苗在明知我成为涉案商铺所有权人后，拒绝与我签订租约且拒不搬离商铺，实际上已构成对涉案商铺的非法占有，我对涉案房屋采取停电措施是排除妨碍的自救行为。二、一审适用法律不当。我作为涉案商铺的所有权人，有权要求刘休苗按市场租赁价与我重新签订租赁合同，在刘休苗拒签合同及搬离商铺的情况下，我因无法行使对自有商铺的使用权、处分权而有权依法要求刘休苗赔偿因占有商铺而给我造成的租金损失，符合《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、一百三十四条的规定。
对瞿春燕的上诉，刘休苗答辩称：瞿春燕在2016年8月27日才取得涉案商铺的产权证明，我及其他公众无法知晓此前涉案商铺的一系列司法诉讼和执行情况，即瞿春燕的行为对我不产生任何法律效果。瞿春燕在2016年8月17日对涉案商铺采取停电等措施造成我无法实际经营，故我无需向其支付租金或其他损失，瞿春燕的上诉请求应予驳回。
对瞿春燕的上诉，天地公司答辩称：我司同意瞿春燕的上诉请求和理由。
刘休苗上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判确认我与天地公司签订的《泓景花园物业租赁协议》对瞿春燕有约束力；2、一、二审诉讼费用全部由瞿春燕及天地公司承担。事实和理由如下：一、一审法院已查明我与天地公司签订的协议合法有效，应依据买卖不破租赁原则确认该合同对瞿春燕有效。二、依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，一审法院驳回瞿春燕的诉讼请求却判决我承担一审诉讼费中的绝大部分，明显不符合诉讼费“谁败诉谁负担”原则。即使我要承担诉讼费，也只应负担小部分。
对刘休苗的上诉，瞿春燕答辩称：1、涉案商铺在出租给刘休苗之前已经抵押并查封。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、最高院关于担保法的司法解释第六十六条以及关于租赁的司法解释第二十条规定，涉案商铺在出租前被抵押、被查封，则租赁合同对新的买受人不具有约束力，故刘休苗第一项上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。2、刘休苗在与我未签订租赁合同的情况下一直占用涉案商铺，侵害我的所有权，且我在对涉案商铺采取停电等措施前已书面通知刘休苗搬离商铺，刘休苗应向我赔偿因其拒不搬离的行为而造成我的租金损失。本案所有诉讼费用应由刘休苗承担。
对刘休苗的上诉，天地公司答辩称：我司在本案中没有直接实体权益，且一审判决没有涉及我司的权利义务，故刘休苗要求我司承担一、二审诉讼费用没有事实和法律依据。
瞿春燕于2016年10月13日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认刘休苗与天地公司就广州市海珠区赤岗北路XX、XX号商铺签订的《泓景花园物业租赁协议》对瞿春燕不具有约束力；2、刘休苗立即搬离广州市海珠区赤岗北路76、78号商铺，并向瞿春燕支付自2016年9月1日起至实际搬离之日止因占有瞿春燕上述商铺而给瞿春燕造成的租金损失（自2016年10月1日起至实际搬离之日止按2329元/日支付）；3、刘休苗赔偿瞿春燕因本案支付的律师费10000元；4、刘休苗承担本案诉讼费。
一审法院经审理查明：2014年3月17日，天地公司与金志雁签订一份编号为[泓]物业租约083号的《泓景花园物业租赁协议》，约定天地公司将登记在其名下的广州市海珠区赤岗北路XX、XX号物业出租给金志雁经营美发店，租赁面积为93.16平方米，金志雁已对物业现场查勘确认并知晓该物业抵押等情况，租赁期限自2014年4月1日起至2019年3月31日止，起始租金28000元／月，租金每年在上年基础上递增5%，租赁保证金56000元，等。
2016年3月31日，天地公司与刘休苗签订编号[泓]物业租约110号的《泓景花园物业租赁协议》，约定天地公司将登记在其名下的涉案商铺出租给刘休苗经营美容或美发店，租赁面积为93.16平方米，刘休苗已对租赁物业现场查勘确认并知晓该物业抵押、涉及诉讼被查封等情况，租赁期限自2016年4月1日起至2022年3月31日止，天地公司于2016年4月1日向刘休苗交付租赁物，起始租金29400元/月，租金每年在上年基础上递增5%，等。
2016年5月20日，刘休苗在广州市海珠区赤岗北路XX、XX号申请注册了广州市海珠区缔某美容院。
由于天地公司拖欠广州银业发展集团有限公司的债务，天地公司包括涉案的物业被广州市越秀区人民法院拍卖，瞿春燕于2016年6月17日的拍卖会上竞得涉案物业。2016年7月19日，广州市越秀区人民法院以（2015）穗越法执字第6466-11号执行裁定书裁定被执行人天地公司名下10套（包括广州市海珠区赤岗北路XX、XX号房屋）已拍卖成交商铺的所有权及相应的其他权利归瞿春燕所有。2016年8月27日，瞿春燕取得涉案物业的不动产权证书。
2016年8月1日，广州市房地产档案馆出具的广州市不动产登记查册表记载，位于广州市海珠区赤岗北路XX、X号房屋产权人是天地公司，建筑面积93.1564平方米，2012年2月25日，抵押给中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行，2012年5月19日，又二次抵押给中信信托有限责任公司。2013年5月21日被广州市越秀区人民法院查封，2016年7月20日，广州市越秀区人民法院解封该业，涂销原他项权利登记事项，并注销抵押登记证明书及原权属登记，单方面为瞿春燕办理归其所有的交易过户和权属登记手续。
2016年6月28日，瞿春燕出具授权委托书，委托蒙伟坚对广州市海珠区赤岗北路XX、XX号商铺进行日常的租赁、代为签署租赁合同和发送解除租赁合同的通知，及办理该商铺的一切手续业务。
2016年7月8日，瞿春燕委托案外人蒙生（蒙伟坚）向刘休苗寄发《告知书》，内容主要是：本公司于2016年6月17日通过法院拍卖买下阁下所租用的物业，并于2016年6月27日已付清拍卖款项，该物业所有权已归属本司，请您于见到本告知书之日起三日内与本公司重新签订租赁合同，根据该商铺市场价值及周边租赁，我司重新签订租金为600元／平方米／月，或者于接到本告知书之日起30日内迁离，并支付2016年6月27日至2016年7月31日的租金33320元。因本物业经法院拍卖，贵租户与原有业主签订的租赁合同涉及到的包括但不限于押金、水电费等预付款项，由贵户直接向法院申请退回，与本司无关。
2016年8月5日，瞿春燕出具《解除合同及清场通知》，内容主要为：本人是广州市海珠区赤岗北路XX、XX号的业主，现依据租赁协议，正式通知承租方刘波：1、解除租赁协议；2、请承租方在2016年8月10日前撤场，将商铺交还给本人；3、若2016年8月10日前未撤场的，视为承租方自动放弃商铺内所有器材、设备、装修等财产的所有权，本人可自行处理；4、本人保留追诉承租方未付租金、违约金及合同约定的其他费用的权利。2016年8月12日，瞿春燕通过邮政快递向刘休苗寄发上述通知。
2016年8月17日，涉案物业广州鹏基物业管理服务有限公司泓景花园管理处发出《停电通告》，内容主要是：赤岗北路XX、XX号（缔纳国际），因通过法院拍卖业主投得商铺，现业主不予续约，来函要求管理处于2016年8月17日12时对商户作停电处理。另贵商铺未缴纳水电费、物业管理费等相关费用3094.8元。请贵商铺接通告后及时同业主联系及协调，于2016年8月17日前12时来管理处缴清物业费用，请做好相关停电准备工作（相关设备停电保护），由此产生的一切损失由贵商铺自行承担。（注：详见附件内容业主来函）。
2016年8月17日，刘休苗发出告知书，内容主要为：本人与广州市海珠区赤岗北路XX、XX号商铺业主天地公司，法定代表人；黄银娥，于2016年4月1日签订了租赁合同，租赁期限72个月，虽然原业主与新业主之间办理了交接手续，但依据法律规定，买卖不破租赁，新业主应当履行合同，如造成我方损失由贵方承担。
2016年5月5日，朱鹏账户转账给黄银娥账号支付房租29400元；2016年5月30日，朱鹏账户转账给黄银娥账号支付14700元；2016年6月6日，朱鹏账户转账给黄银娥账号支付房租29400元；2016年8月16日，刘休苗向天地公司转支18620元，向瞿春燕转账10780元。
2016年8月24日，瞿春燕在《信息时报》刊登《公告》，内容主要是：本人瞿春燕现公告，位于广州市海珠区赤岗北路XX号商铺承租方吴浩然和赤岗北路XX、XX号商铺承租方刘休苗，解除租赁协议，请在2016年8月31日前撤场，如未按时撤场，视为承租方自动放弃商铺内所有器材、设备、装修等财产的所有权，我方可自行处理并保留追诉刘休苗未付租金、违约金及合同约定的其他费用的权利。
2016年9月3日，申鸽向广州市海珠区公安分局赤岗派出所报警。
2016年10月10日，瞿春燕与广东法盛律师事务所签订《委托代理合同》，约定瞿春燕因与刘休苗之间关于广州市海珠区赤岗北路76、78号商铺租赁合同纠纷一案事宜，聘请广东法盛律师事务所提供法律服务，律师费10000元，等。
瞿春燕为证明其主张，提交了以下的证据：1、泓景花园物业租赁协议（编号：【泓】物业租约083号），证明天地公司与金志雁签订协议，将天地公司名下的赤岗北路XX、X号商铺出租给金志雁；2、泓景花园物业租赁协议（编号：【泓】物业租约110号），证明天地公司名下的赤岗北路76、78号商铺出租给刘休苗，及根据协议第1.1条，刘休苗对涉案商铺抵押、查封的情况是知晓的，起租时间是2016年4月1日至2022年3月31日；3、广州市不动产登记查册表，证明涉案商铺于2012年2月25日已抵押给工商银行开发区支行，并办理了抵押登记手续，而且被广州市越秀区人民法院查封；4、2016年7月19日作出的（2015）穗越法执字第6466-11号、2016年7月21日作出的（2015）穗越法执字第6466-12号执行裁定书，证明瞿春燕参与拍卖，依法取得涉案商铺的所有权；5、2016年8月27日瞿春燕取得涉案商铺的房地产权证；6、瞿春燕委托蒙伟坚向刘休苗发出告知书、瞿春燕委托蒙伟坚的授权委托书及2016年7月8日寄出寄件单（邮件编码：1071701435115）；7、2016年8月5日瞿春燕向刘休苗发出的解除合同及清场通知和2016年8月12日寄出的寄件单（邮件编码：1071701440515）；8、2016年8月24日瞿春燕在信息时报发出的公告，要求解除租赁协议，在8月31日前撤场，如未按时撤场，视为承租人自动放弃商铺内所有器材、设备、装修等财产的所有权，瞿春燕可自行处理并追究承租人未付租金及其他费用的权利；9、瞿春燕与他人签订的泓景花园物业租赁协议，说明涉案商铺的租赁市场价格是750元/月；10、委托代理合同及广东增值税普通发票，说明瞿春燕因一审案件支付律师费10000元。经质证，刘休苗对证据1、2的真实性没有异议，认为金志雁与刘休苗都是不知晓涉案商铺存在重大瑕疵的，从两份合同可以看出，天地公司提供的租赁协议是格式版本，两份协议仅仅是在金额和租赁期限上进行了修改，也就是说对于合同约定的第1.1条，物业的基本状况，金志雁与刘休苗是不知晓的；对证据3真实性、合法性没有异议，并不意味着天地公司已告知金志雁或刘休苗涉案商铺的查封及抵押情况；对证据4的真实性、合法性没有异议，瞿春燕取得涉案商铺所有权的时间是2016年8月27日，瞿春燕在2016年8月27日才有权行使其相关权利，根据一审案件的证据可以证实瞿春燕在2016年8月27日前对刘休苗所租赁的物业进行了停电、停水处理，造成刘休苗无法实际经营的后果；对证据6的真实性、合法性、关联性不予确认，刘休苗没有收到瞿春燕发出的告知书、委托书等相关材料。即便是其发出了上述材料，其在2016年8月27日才取得涉案商铺的所有权，瞿春燕在2016年8月27日前无权向刘休苗发出告知书；对证据7的真实性、合法性、关联性不予确认，刘休苗没有收到解除合同及清场通知书，瞿春燕在2016年8月27日前向刘休苗发出的文书没有法律效力，对刘休苗没有约束力；对证据8，即使是真实发出公告，2016年8月23日瞿春燕尚未取得商铺所有权，刘休苗没有义务去察看或搜寻这些信息；对证据9的真实性、合法性、关联性不予确认，刘休苗及金志鹏与天地公司签订的租赁合同，两份合同的租赁价格维持到市场行情的标准即每月29000元左右，而瞿春燕提供的租赁协议两份明显高于市场价格，其目的是提高价格，赶走原租赁方，如果其真实地租赁了本物业，应提供相关租赁税收发票证实及租赁方提交的支付租赁费用的凭证，这些恰恰可以证实瞿春燕真实目的不是想出租涉案商铺，而是想解除合同赶走刘休苗；对证据10的真实性、合法性、关联性不予确认，与本案无关。
刘休苗为证明其主张，提交了以下证据：1、刘休苗与天地公司签订的物业租赁协议，证明瞿春燕应予以继承该租赁协议；2、转让协议、申请书、收据等，证明刘休苗为租赁涉案商铺向金志雁支付了75000元的转让费用及其他费用；3、装修合同及支付凭证，证明刘休苗租赁了涉案商铺后，对商铺进行了装修而支付了115000元的装修费用；4、收据、水电押金收据、招牌押金，证明刘休苗租赁了涉案商铺后向天地公司支付了押金的情况；5、购买办公用品的网上定单详情，证实刘休苗租赁涉案物业后因经营需要，支付标的物需要的办公用品而支付的费用；6、广州鹏基物业管理服务有限公司泓景花园管理处发出的停电通知、不动产查册表、告知书及开业通知书，证明瞿春燕于2016年8月27日才取得涉案商铺所有权，2016年8月17日在未通知刘休苗的情况下，与管理处私下对商铺停水、停电造成刘休苗无法实际经营，造成刘休苗各项实际损失；7、网上银行电子回单，证明刘休苗一直按照合同约定向天地公司支付租金，且天地公司也未告知租赁物的拍卖及其他情况，在瞿春燕取得涉案商铺所有权后，瞿春燕也向刘休苗收取了租金，刘休苗认为瞿春燕以其实际行为在履行协议书；8、报警回执，2016年9月3日，瞿春燕对刘休苗的涉案商铺进行了强行搬迁，对刘休苗造成了实际损失，刘休苗报案处理；9、（2016）粤0105民初8335号广州市海珠区人民法院受理通知书，刘休苗就涉案商铺提起了诉讼，要求瞿春燕对损失进行赔偿。
经一审法院质证，瞿春燕质证意见如下：刘休苗提交的证据已超过举证期限，除非当事人证明其没有重大过失，否则不应得到采纳。对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明内容有异议，买卖不破租赁是一项原则，但根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二十条的规定，本案是属于买卖不破租赁的例外，涉案商铺在出租前已设定了抵押，而瞿春燕是因为抵押权人实施抵押权而合法享有涉案商铺的所有权，同时，涉案商铺也是在出租前被依法查封，因此一审案件完全符合买卖不破租赁的两个例外；对证据2刘休苗与原租户签订转让协议并支付转让价格与瞿春燕无关，瞿春燕也没有收取这笔费用，因此对于刘休苗所主张的损失与瞿春燕无关；证据3—5是关于刘休苗装修的费用，刘休苗在租赁涉案商铺时已经知晓了涉案商铺被抵押、查封的情况，其应当能够预知涉案商铺因抵押权人实施抵押权而导致刘休苗无法继续租赁涉案商铺，从而给刘休苗造成一定的损失，刘休苗在知晓这种情况的前提下仍支付费用装修，说明刘休苗已经做好了承受相应损失的打算与准备，刘休苗这些损失与瞿春燕无关；对证据6的证明内容有异议，瞿春燕并不是2016年8月27日才取得涉案商铺所有权，广州市越秀区人民法院在2016年7月19日已经作出（2015）穗越法执字第6466号—11执行裁定书，该裁定发生法律效力时瞿春燕取得涉案商铺的所有权，因此，瞿春燕为收回自己的物业有权通知管理处对涉案商铺进行停电处理；对证据7的证明内容有异议，关于瞿春燕接收租金就表示同意继续履行合同的问题，瞿春燕收取租金的时间是2016年8月18日，而根据瞿春燕提供的证据，瞿春燕分别于2016年7月8日、8月10日通知刘休苗搬离涉案商铺或按照涉案商铺的市场租赁价格与瞿春燕重新签订租赁合同，这说明瞿春燕从一开始就不承认租赁合同对瞿春燕具有约束力，收取的费用是刘休苗使用瞿春燕房屋产生的占用费，瞿春燕作为房屋所有权人，在房屋被他人占用时，为减少损失，当然有权收取该占用费；对证据8，刘休苗在涉案商铺中的物品是刘休苗自己搬走的，瞿春燕并没有对刘休苗的办公用品进行损坏，而瞿春燕作为涉案商铺所有权人，在刘休苗不愿意与瞿春燕签订租赁合同的情况下，有权要求刘休苗搬离涉案商铺。对于刘休苗称瞿春燕让其搬离涉案商铺造成其物质损失，瞿春燕不予确认，瞿春燕并没有对刘休苗的物品造成损害；对证据9，刘休苗的起诉行为改变不了其占据瞿春燕的涉案商铺而给瞿春燕造成损失的事实，也无法动摇瞿春燕在一审案件所提出的刘休苗与天地公司签订的租赁协议对瞿春燕不具有约束力的主张。
一审庭审中，双方确认刘休苗2016年10月17日另案起诉本案瞿春燕，要求判令1、解除刘休苗与天地公司2016年3月31日签订的编号为：【泓】物业租约110号租赁合同；2、天地公司赔偿刘休苗物质损失230931元（转让费70000元、装修费115000元、办公用品16531元、8月份租金29400元）；3、天地公司退还水电押金10000元、招牌押金3000元，租赁保证金56000元；4、天地公司支付违约金112000元;5、天地公司赔偿刘休苗可期待利益损失200000元;6、瞿春燕对第一、二、三、四、五项请求承担连带赔偿责任；7、一审案件诉讼费用由瞿春燕、天地公司承担。该案一审庭审中又变更第二项诉讼请求为要求天地公司赔偿刘休苗2016年8月份租金损失29400元，撤回要求天地公司赔偿刘休苗转让费70000元、装修费115000元、办公用品16531元的诉讼请求。一审法院以（2016）粤0105民初8335号立案。刘休苗表示瞿春燕对涉案商铺2016年8月17日停电，之后从来没有恢复通电，刘休苗已无法实际经营，此后瞿春燕私自将涉案商铺的锁撬开，并搬走刘休苗的物品，2016年9月3日刘休苗报警，后涉案商铺由瞿春燕实际控制。瞿春燕对此不予确认，并表示于2016年11月20日收回商铺。
瞿春燕、刘休苗确认瞿春燕收取刘休苗房屋占用费至2016年8月31日，2016年9月以后没有收取。
一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，天地公司与刘休苗就广州市海珠区赤岗北路XX、XX号商铺签订《泓景花园物业租赁协议》，约定刘休苗已对租赁物业现场查勘确认并知晓该物业抵押、涉及诉讼被查封等情况，可见，刘休苗在签订租赁合同前，是清楚涉案商铺已经设立抵押权，且被法院查封的。瞿春燕通过诉讼拍卖取得涉案物业所有权，其请求确认天地公司与刘休苗就广州市海珠区赤岗北路XX、XX号商铺签订的《泓景花园物业租赁协议》依法对瞿春燕没有约束力，符合相关法律规定，故一审法院予以支持。
至于瞿春燕要求刘休苗搬出涉案房屋，一审诉讼中，瞿春燕确认已经收回房屋，故本案不再作调处。
对于瞿春燕要求刘休苗支付自2016年9月1日起至实际搬离之日止因占有瞿春燕上述商铺而给瞿春燕造成的租金损失，由于瞿春燕在2016年8月17日通知涉案物业管理处对涉案房屋进行停电，以后也没有恢复通电，造成刘休苗无法实际经营，实现合同目的，故瞿春燕该请求无理，一审法院不予采纳。
瞿春燕聘请律师产生的律师费是其个人行为，双方又没有合同约定，瞿春燕要求刘休苗赔偿律师费，缺乏依据，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条、第三十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，于2017年3月23日作出如下判决：一、确认刘休苗与天地公司就广州市海珠区赤岗北路XX、XX号商铺签订的《泓景花园物业租赁协议》对瞿春燕不具有约束力；二、驳回瞿春燕的其他诉讼请求。一审案件受理费21022元，由瞿春燕负担1797元，刘休苗负担19225元。上述受理费已经由瞿春燕预交，瞿春燕同意由刘休苗在履行本判决时将其应承担部分直接支付给瞿春燕。
本院经审查，一审查明事实基本无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新的证据。瞿春燕、刘休苗均确认瞿春燕于2016年8月17日起对涉案房屋采取停电措施，且直至瞿春燕收回房屋之日止，未恢复供电。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，故对当事人没有提出上诉的一审判项，本院不作审查，并予以维持。针对瞿春燕、刘休苗的上诉，具体分析如下：
对于天地公司与刘休苗就涉案商铺签订的《泓景花园物业租赁协议》是否对瞿春燕有约束力的问题。由于上述协议明确约定刘休苗已对租赁物业现场查勘确认并知晓该物业抵押、涉及诉讼被查封等情况，即表明刘休苗在签订租赁协议时，是清楚知道涉案商铺已经设立抵押权，且被法院查封的，而此后，瞿春燕通过诉讼拍卖取得了涉案商铺的所有权，在此情况下，一审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，判决确认天地公司与刘休苗就涉案商铺签订的《泓景花园物业租赁协议》依法对瞿春燕没有约束力，合法有据，本院予以维持。刘休苗对此的上诉无理，本院予以驳回。
对于瞿春燕要求刘休苗支付自2016年9月1日起至实际搬离之日止因占有商铺而给瞿春燕造成的租金损失，由于瞿春燕、刘休苗在二审中均确认瞿春燕在2016年8月17日通知涉案物业管理处对涉案房屋进行停电，以后也没有恢复通电，而刘休苗承租涉案商铺系经营美容院，上述停电事实客观上造成了刘休苗无法实际经营，合同目的无法实现的后果，一审据此判令驳回了瞿春燕该项请求，合理有据，本院予以维持。瞿春燕在二审中不能举证推翻一审相关认定，其对此的上诉缺乏理据，本院不予支持。
至于一审诉讼费，系一审法院在综合考虑案件事实、当事人诉辩主张及处理结果的基础上所作出的决定，属于一审法院依法行使自由裁量权的范畴，并无明显不当。刘休苗对此提出的异议并无充分依据，本院不予采纳。
综上，审查一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人的上诉请求和理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4172元，由上诉人瞿春燕负担4072元，上诉人刘休苗负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 卉
审判员 韩志军
审判员 郭东升
二〇一七年七月十八日
书记员 龚欣仪
梁少欣