重庆市铜梁区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0151民初2297号
原告:重庆市铜梁区泰兴物业有限公司，住所重庆市铜梁区东城街道办事处龙城大道388号金豪嘉苑13-2-2，统一社会信用代码915002247688934678。
法定代表人:周景宽，董事长。
委托诉讼代理人：陈仕伟、梁安武，重庆渝礼律师事务所律师。
被告：张荣乾，男，1963年10月14日出生，汉族，住重庆市铜梁区。
被告：杨守芬，女，1966年5月11日出生，汉族，住重庆市铜梁区。
原告重庆市铜梁区泰兴物业有限公司（以下简称“泰兴公司”）与被告张荣乾、杨守芬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案受理后，依法由审判员张显霖担任审判长，与代理审判员杨建，人民审判员唐玲组成合议庭，共同负责对案件的审判，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告泰兴公司的委托诉讼代理人陈仕伟到庭参加了诉讼。被告张荣乾、杨守芬因下落不明，本院向其公告送达了起诉书副本及开庭传票，公告期满后未到庭应诉。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告泰兴公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即支付原告从2014年8月1日起至2014年11月15日止拖欠的物业服务费275.50元（该房屋未装修，物业费按半价收取），公摊费47.90元（庭审中，原告对公摊费的请求予以放弃），并支付从2014年9月1日起至该款付清之日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的4倍计算的滞纳金。2、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2009年10月3日，原、被告双方签订了《龙城云洲前期物业管理服务协议》，该协议约定了服务内容、服务费的收取办法。原告在签订协议后，按照约定向该物业小区住户提供了服务。被告交费至2014年7月，被告一直拒不缴纳从2014年8起至2014年11月15日期间的物业服务费275.50元。因原告多次催收未果，故诉至法院请求支持其诉求。
被告张荣乾、杨守芬未提交答辩意见，也未到庭参加诉讼。
经审理查明，被告张荣乾、杨守芬系“龙城云洲”小区X号房业主，该房屋系高层住宅，建筑面积为121.17平方米。原告泰兴公司(原名为铜梁县泰兴物业服务有限公司)原系铜梁区“龙城云洲”小区的物业服务企业。
还查明，2008年1月31日，原铜梁县物价局作出铜价[2008]5号《关于龙城云洲小区物业服务收费试行标准的通知》，该通知载明“一、收费项目及标准（一）公共服务费：1、多层住宅物业服务费：0.6元/平方米、月，公共设施设备日常维修养护费0.2元/平方米、月；2、高层住宅物业服务费：0.7元/平方米、月，公共设施设备日常维修养护费0.4元/平方米、月；3、商场物业服务费：3.0元/平方米、月，其中含公共设施设备日常维修养护费40%。不含中央空调所耗电费、水费和电扶梯运行电费。4、门面物业服务费：1.5元/平方米、月，其中含公共设施设备日常维修养护费40%。试行期间，因申报的相关条件还未完善，上述收费标准应下浮30%收取，下浮的30%由建设单位承担。有效时限：自本文件生效之日起至设备设施等相关条件达到申报条件，经物价部门审定的正式文件生效之日止。重新申报：该小区设备设施等相关条件达到申报条件后，物业管理企业应及时申报物业服务正式收费标准。（二）售房时，对物业管理服务承诺的收费标准低于上述收费标准的，仍按承诺办。（三）电梯房电梯收取方式：可实行月票和次票，并由物业管理公司根据实际情况选择一种收费方式。月票票价：1.按层计算：张/人=10元（第三层）+0.30元×(N-3),N为楼层数。2.按人计算：按常住人口每人每月10元计收。次票票价：单上单下每人次0.3元，上下往返每人次0.50元。连续居住三个月以上示为（应为‘视为’）常住人口，第二层业主自愿不乘坐电梯的，可不收取电梯费，从第三层开始计收······”等内容。
2009年10月3日，原告泰兴公司（乙方）与被告杨守芬（甲方）签订了《龙城云洲前期物业管理服务协议》，合同约定：第四条第二款第一项龙城云洲物业服务费的收费标准为：（建筑面积），高层住宅按：0.80元/m²/月（不含电梯费）,电梯多层：0.80元/m²/月，多层住宅：0.55元/m²/月······第四项二次供水价格按照市政供水每吨价格加二次供水用电总价加线损执行。第五项公用水电费按国家收费标准据实摊销。第四条第三款第一项物业管理费a、物业管理费按每户的建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前，按销售合同注明的建筑面积计算；批复下达之后，按照产权部门核定的建筑面积为准。面积核定前后的物管费差额不作退补；b、物业管理费按月缴纳，甲方应在当月20日之前（或物管公司公布的具体时间前）将费用缴清，逾期每天将按应缴金额的3‰缴纳滞纳金······第五条乙方服务期限龙城云洲由乙方根据本协议内容进行管理，期限为三年（自龙城云洲整体竣工，经有关部门检验合格移交给物业管理公司之日起计算既2009年1月日至2011年12月31日）。服务期满或业主委员会成立，由业主委员会考虑是否继续聘用，并应在三个月前以书面通知物管公司是否终止或继续服务；如到时未成立业主委员会，则由乙方召集全体业主大会决定是否继续聘用乙方对本小区进行物业管理，通过投票表决如本小区50%业主份额以上的业主同意继续聘用乙方，且乙方愿意继续受聘，则每一个业主视为已不可撤消的认可聘用乙方为该小区的物业管理单位，并与乙方重新签订新的物业管理服务协议和物业临时管理规约······协议签订后，原告泰兴物业向张荣乾提供物业服务。
2011年12月23日，原铜梁县发展和改革委员会作出铜发改委[2011]425号《关于确定龙城云洲小区物业服务正式收费标准的通知》，该通知载明“铜梁县泰兴物业服务有限公司：你公司《关于龙城云洲小区物业服务正式收费标准的申请》收悉。你公司受重庆恒鼎房地产开发有限公司委托，对铜梁龙城云洲小区实施物业管理服务。根据你司申报的环境设施条件和试行情况，该物业小区环境设施条件已全部完善，符合特级物业收费标准。现将有关事宜通知如下：一、收费项目及标准（一）公共服务费：1、多层住宅物业服务费：0.6元/平方米、月，公共设施设备日常维修养护费0.2元/平方米、月；2、高层住宅物业服务费：0.7元/平方米、月，公共设施设备日常维修养护费0.4元/平方米、月；3、门面物业服务费：1.5元/平方米、月，其中含公共设施设备日常维修养护费40%。4、商场物业服务费：3.0元/平方米、月，其中含公共设施设备日常维修养护费40%。不含中央空调所耗电费、水费和电扶梯运行电费。（二）电梯房电梯收取方式：可实行月票和次票，并由物业管理公司根据实际情况选择一种收费方式。月票票价：1.按层计算：张/人=10元（第三层）+0.30元×(N-3),N为楼层数。2.按人计算：按常住人口每人每月10元计收。次票票价：单上单下每人次0.3元，上下往返每人次0.50元。连续居住三个月以上示为（应为‘视为’）常住人口，第二层业主自愿不乘坐电梯的，可不收取电梯费，从第三层开始计收······二、本通知从发文之日起执行。小区成立业主委员会后，本通知自行作废。原铜价[2008]5号文同时废止。售房时，对物业管理服务承诺的收费标准低于上述收费标准的，仍按承诺办······”等内容。2012年1月1日，原、被告签订的《龙城云洲前期物业服务协议》期满后，龙城云洲小区未成立业主委员会，原告自愿按照原合同约定继续提供物业服务。2012年5月10日，原告泰兴公司向原铜梁县巴川街道办事处体育街社区居民委员会提出《关于龙城云洲小区物业服务正式收费标准的申请》，该申请载明“物业公司在本小区物业服务前期，小区部分设施、设备正在完善，铜价[2008]5号文‘铜梁县物价局关于龙城云洲小区物业服务收费试行标准的通知’核定了物业收费标准，根据文件‘试行期间，因申报的相关条件还未完善，上述收费标准应下浮30%收取，下浮的30%由建设单位承担。’因入住率低，收费标准低，小区物业服务费不足部分，前两年建设单位已补贴费用。现建设单位早已按规划设计完善了小区各项设施条件，并已竣工交付使用了2年多，由此铜发改委批复了[2011]425号《关于确定龙城云洲小区物业服务正式收费标准的通知》的文件，该文件我公司已在小区宣传栏张贴，向业主公示多月······我公司将于2012年6月1日起恢复正式收费标准，敬请社区居委会予以支持。我司管理人员也将尽最大的努力改进服务质量，增强管理力度，与业主一起共建文明和谐小区。”2012年5月11日，原铜梁县巴川街道办事处体育街社区居民委员会在《关于龙城云洲小区物业服务正式收费标准的申请》盖章确认，并在盖章处注明“请物业公司按发改委文件规定公布后执行”等内容。
2014年，龙城云洲小区成立了业主委员会，并于同年11月10日作出龙业字[2014]4号《致铜梁泰兴物业管理有限公司的函》，该函件载明“龙城云洲小区业委会已于2014年11月10日与重庆仁德物业服务有限公司正式签订《铜梁区巴川街道龙城云洲小区物业服务委托合同》，经业委会与仁德物业有限公司商确，重庆仁德物业公司于2014年11月16日进场正式进行物业服务工作，请贵公司于2014年11月12日至2014年11月15日期间与龙城云洲小区业委会和重庆仁德物业服务有限公司办理相关物业移交工作。望贵公司积极予以配合为感！”
上述事实，有原告泰兴公司提交的《龙城云洲前期物业服务协议》、房屋质保书、铜价[2008]5号文件、铜发改委[2011]425号文件、铜泰物发[2012]30号文件、原铜梁县巴川街道办事处体育街社区居民委员会出具的证明、《关于龙城云洲小区物业服务正式收费标准的申请》、维修记录、缴费通知单、龙业字[2014]4号文件等证据材料以及原告的陈述证明在案，这些证据材料具有真实性、合法性、关联性，本院确认其证明力并予以采纳。
本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告泰兴公司与被告杨守芬签订的《龙城云洲前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同对双方当事人具有约束力。二被告作为该小区X号房的业主，应依照双方约定向原告泰兴公司履行交纳物业服务费的义务。
一、关于原、被告签订的《龙城云洲前期物业管理服务协议》期满后，被告是否还需交纳物业服务费？
《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。原、被告签订的《龙城云洲前期物业服务协议》于2011年12月31日期限届满，原告泰兴公司自愿按照原合同约定继续提供物业服务，原、被告签订的物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘决定即2014年11月15日为止，被告在此期间应继续向原告交纳物业服务费。
二、关于被告需缴纳物业服务费该按何种标准计算？
原、被告在《龙城云洲前期物业服务协议》约定高层住宅物业服务费收费标准为0.80元/m²/月，其中0.80元/m²/月的标准系原告根据铜价[2008]5号文件确定的“试行期间，因申报的相关条件还未完善”对收费标准下浮30%收取，而根据铜发改委[2011]425号文件确定自发文之日即2011年12月23日起执行收费标准高层住宅1.10元/m²/月(高层住宅物业服务费0.70元/m²/月+公共设施设备日常维修养护费0.40元/m²/月)，原告收到铜发改委[2011]425号文件后自愿从2012年6月1日起恢复正式收费标准1.10元/m²/月符合法律规定，被告应自2012年6月1日起按1.10元/m²/月的标准交纳物业服务费。因二被告所有的房屋未装修，原告要求其按半价的标准交纳物业服务费的请求，本院予以支持。
综上，关于原告要求被告交纳物业服务费的诉讼请求，由于被告未交纳物业服务费的时间为2014年8月1日至2014年11月15日共3.50个月，经核算物业服务费为233.25元（0.55元/平方米/月×121.17平方米×3.50个月），据此，本院予以主张被告欠交的物业服务费为233.25元。按照双方约定“甲方应在当月20日之前（或物管公司公布的具体时间前）将费用缴清，逾期每天将按应缴金额的3‰缴纳滞纳金”，故原告要求被告从2014年9月起支付以未交纳费用为基数至付清时止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的4倍计算的违约金（滞纳金）的请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
被告张荣乾、杨守芬于本判决生效之日起十日内给付原告重庆市铜梁区泰兴物业有限公司物业服务费233.25元，并支付以未交纳的物业服务费为基数自2014年9月1日起至付清时止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的4倍计算的违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告张荣乾、杨守芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 张显霖
代理审判员 杨 建
人民陪审员 唐 玲
二〇一七年十一月二十二日
书 记 员 王 越