广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终2092号
上诉人(原审被告、反诉原告）：汤铭豪，男，1987年2月18日出生，汉族，住广东省广州市花都区。
委托诉讼代理人：汤国坚，广东金科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董威，广东金科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁坤，男，1982年10月11日出生，汉族，住河南省桐柏县。
委托诉讼代理人：杨丽华，广东合慧益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张俊贤，广东合慧益律师事务所律师。
原审被告：刘小慧，女，1986年3月25日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
上诉人汤铭豪因与被上诉人梁坤、原审被告刘小慧租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院(2017)粤0114民初4361号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人汤铭豪的委托诉讼代理人董威、被上诉人梁坤的委托诉讼代理人张俊贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人汤铭豪上诉请求：撤销一审判决第一项和第三项，并改判为驳回梁坤的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院仅因汤铭豪无法提供涉案房屋规划报建手续就认定合同无效，就据此判令汤铭豪返还梁坤支付的60000元押金而罔顾因梁坤不妥善使用租赁物而给汤铭豪造成损失的情况，存在机械适用法律的错误和事实认定错误。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定：乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。所谓“可以参照本解释处理”，就意味着并不一定要按该司法解释处理，可以根据实际情况灵活适用。纵观现在花都农村房屋建设，由于历史等原因，直至今天，在现实生活中农村房屋报建制度仍不完善，现在花都仍存在有大量的房屋未经依法报建或报建手续不齐全的情况。一审法院罔顾现在社会的现实情况，对农村房屋租赁合同纠纷机械的适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，将未经依法报建的农村房屋上的房屋租赁合同一概认定为无效合同，无疑降低了违约者的违约成本，给违约者违约不需要承担违约责任提供了理论上的依据，不利于全社会契约精神的树立。其次，对于押金的问题，汤铭豪在一审本诉答辩及一审反诉中都有明确的陈述。没收梁坤60000元押金不予退还不仅仅是因为梁坤违反合同的约定提前解约而给汤铭豪造成损失因此需要承担违约责任，更因为梁坤在租赁期间未妥善使用租赁房屋导致汤铭豪收回房屋后需要支出大笔费用对被损坏部分进行维修。这两项损失以梁坤支付的押金60000元尚不足以弥补。对此，汤铭豪在一审中还提供了相应的证据予以证明。然而在一审判决中，一审法院完全忽略梁坤不妥善使用租赁物给汤铭豪造成的损失，在对该部分事实未作出认定的情况下就草率的判令汤铭豪向梁坤返还60000元押金及剩余租金，这存在严重的事实认定错误，损害了汤铭豪的合法权益。第三，即使双方签订的《楼房租赁合同》无效，但对其无效双方的过错和责任应是同等的。因合同无效造成汤铭豪信赖利益(没收押金)的损失，梁坤应当承担至少一半责任，即押金至多只能退回一半。
被上诉人梁坤答辩称：请求依法驳回汤铭豪的上诉请求。
原审被告刘小慧没有提交答辩意见。
2017年5月19日，梁坤向一审法院起诉请求：1、汤铭豪、刘小慧共同返还梁坤支付的租赁押金60000元；2、汤铭豪、刘小慧退还多收取的租金9900元（2017年4月24日至2017年5月22日）；3、本案诉讼费用由汤铭豪、刘小慧承担。
汤铭豪向一审法院提出反诉请求：1、梁坤向汤铭豪支付欠款12814元及利息（利息以12814元为基数，从提起反诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至还清欠款之日止）；2、梁坤向汤铭豪赔偿因提前解约而产生的损失7000元。
一审法院认定事实：2016年5月16日，汤铭豪、王建明作为甲方（出租方），梁坤作为乙方（承租方），双方签订《楼房租赁合同》，约定甲方将狮岭镇泗合村一幢大楼二至六楼房屋租给乙方作出租房经营使用，租期为五年，从2016年5月23日起至2021年5月22日止；2016年5月23日至2018年5月22日期间每年租金为140400元；租赁期间，乙方必须向甲方交押金60000元，期满后且一切事宜处理完甲方退回押金给乙方，如乙方中途退出则视作毁约，甲方有权即时收回房屋，押金不退还。合同第六条约定：“留下商铺不可做饮食及存放易燃易爆品等用途，二楼至六楼的楼梯、过道，不得堆放物品，乙方要做好防火、防盗。防煤气泄露等安全工作”。第七条：乙方在承租期间，电费、水费、卫生费等各项杂费、税费均由乙方缴交。
合同签订当天，梁坤支付租赁押金6万元及2016年5月23日至11月22日期间的租金70200元。2016年11月18日，梁坤支付2016年11月23日至2017年5月22日期间的租金59400元。上述款项支付之后，均由刘小慧出具《收据》予以确认，其中2016年11月18日出具的《收据》载明：2016年11月23日至2017年5月22日的租金调整为59400元。
2017年4月24日，梁坤不再承租并撤离涉案房屋，梁坤与汤铭豪在交接确认书中确认：双方已于2017年4月24日交接完毕，交接后确认费用共12814元，出租方即时收回房屋（款项暂未付给出租方）；承租方提出撤场，出租方收回房子。签署上述确认书的同时，梁坤在一份《交接费用确认》表上确认尚未付给出租方的费用，包括超收租户租金、租客押金、应交水费、应交电费、待收电费等各项费用共计12814元。
关于梁坤承租中间撤场的问题。梁坤陈述是由于涉案房屋楼下有一间商铺经营饮食，还有一间小杂货店经营代加燃气业务，违反梁坤、汤铭豪、刘小慧双方在《楼房租赁合同》第六条中关于“楼下商铺不可做饮食及存放易燃易爆品等用途”的约定。汤铭豪认为，合同第六条内容为“留下商铺不可做饮食及存放易燃易爆品等用途”，意思是剩下的空置商铺不得用作饮食及经营易燃易爆物品用途，而并非“楼下”，梁坤将“留下商铺”理解为“楼下商铺”是错误的；实际上梁坤所指的经营饮食和代加燃气业务的两间商铺，在梁坤承租涉案房屋前就已出租给案外人且用于上述用途，梁坤签订合同时对此是知悉的。梁坤确认签订《楼房租赁合同》时，饮食店及小杂货店就已存在，但认为其是在承租半年后才发现小杂货店经营易燃易爆物品的。
一审庭审中，就涉案建筑物的权属情况，汤铭豪提供《承租地皮合同书》及《合作建房合同》拟证明涉案房屋所属土地是由王建明于2007年7月24日向案外人承租以及承租后由王建明与汤铭豪合资建造的。对于涉案房屋是否有取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设问题，汤铭豪、刘小慧当庭表示需核实后书面回复法庭。在一审法院指定的期限内，汤铭豪、刘小慧未能提供涉案房屋已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关凭证给法庭。经一审法院释明，梁坤与汤铭豪均表示如果涉案《楼房租赁合同》无效，双方均不变更诉讼请求。
一审庭审中，梁坤及汤铭豪、刘小慧均确认涉案《楼房租赁合同》的实际履行人是梁坤与汤铭豪，刘小慧仅代汤铭豪收取款项，并非合同相对人；梁坤明确不向王建明主张权利，汤铭豪也确认愿单独承担合同义务。一审诉讼中，王建明向一审法院出具书面说明，明确汤铭豪为涉案《楼房租赁合同》的实际履行人，就本案的租赁合同纠纷，其同意由汤铭豪享有全部权利及承担全部义务，其放弃涉案《楼房租赁合同》中的全部权利，不再参加本案诉讼。
一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，出租方汤铭豪并未提供证据证明其所出租的涉案房屋已取得建设工程规划许可证，现有证据也无法证明涉案房屋已经过主管部门批准建设，故梁坤与汤铭豪、案外人王建明签订的《楼房租赁合同》依法应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。梁坤要求汤铭豪返还押金60000元及退还多收取的租金符合法律规定。汤铭豪实际应退还的租金为9240元（59400元÷6个月÷30天×28天）。
关于汤铭豪的反诉请求。一审法院认为，梁坤与汤铭豪在交接确认书中已确认梁坤尚欠汤铭豪12814元款项，上述款项是双方对梁坤撤场时应付而未付费用的确认，汤铭豪要求梁坤支付该款项及利息合法有据，一审法院予以支持。合同无效，汤铭豪要求梁坤赔偿提前解约损失7000元没有法律依据，一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2017年11月14日作出判决：一、汤铭豪于判决发生法律效力之日起十日内，向梁坤返还租赁押金60000元及租金9240元；二、梁坤于判决发生法律效力之日起十日内，向汤铭豪支付款项12814元及利息（以12814元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，从2017年6月15日起计算至付清款项之日止）；三、驳回梁坤的其他诉讼请求；四、驳回汤铭豪的其他诉讼请求。本诉案件受理费774元，由梁坤负担8元，汤铭豪负担766元；反诉案件受理费148元，由汤铭豪负担52元，梁坤负担96元。
本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审期间，当事人没有提交新证据。
本院认为：依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条第一款“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院围绕汤铭豪的上诉请求进行审理。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，出租人汤铭豪并未提供证据证明其所出租的涉案房屋已取得建设工程规划许可证，现有证据也无法证明涉案房屋已经过主管部门批准建设，故梁坤与汤铭豪、案外人王建明签订的《楼房租赁合同》依法应属无效。汤铭豪关于合同有效的上诉主张缺乏法律依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。一审判决汤铭豪向梁坤返还押金及多支付的租金依法有据，本院予以认可。汤铭豪上诉主张押金不应返还以及至多返还一半，缺乏法律依据，本院亦不予认可。关于汤铭豪主张的损失问题。因合同无效，汤铭豪一审主张的提前解约造成的预期可得租金损失缺乏法律依据，一审法院不予支持正确；至于汤铭豪主张的修复房屋的损失，无提交充分证据予以证明，本院不予支持。汤铭豪的其他上诉理由依据不足，本院不予采纳。
综上所述，上诉人汤铭豪的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1532元，由上诉人汤铭豪负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫 娜
审判员 蔡培娟
审判员 黄春成
二〇一八年四月十八日
书记员 张 利