浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）嘉南商初字第102号
原告：中信银行股份有限公司××行。住所地：嘉兴市
××号。
负责人：朱×。
委托代理人：沈××、袁××。
被告：杨×。
被告：嘉兴××开发有限公司。住所地：嘉兴××××
大道。
法定代表人：潘××。
委托代理人：章××、杨××。
原告中信银行股份有限公司××行与被告杨×（下称第
一被告）、被告嘉兴××开发有限公司（下称第二被告）金融
借款合同纠纷一案，本院于2008年12月24日立案受理。依法由
审判员 史彦权独任审判，于2009年2月5日公开开庭审理了本案
。原告委托代理人袁××、被告杨×、被告嘉兴××开发有限
公司委托代理人章××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中信银行股份有限公司××行起诉称：2007年11月2
2日，原告与两被告签订个人购房借款合同及补充协议一份，
约定：第一被告因购买第二被告开发的嘉兴市财富广场a幢a单
元302室房屋向某告借款，第一被告同意以本合同项下借款资
金所购房屋抵押给原告，作为其偿还借款的保证，在其取得该房屋的所有权证并办妥抵押登记之前，由第二被告提供阶段性
连带责任保证。借款金额为78万元，期限自2007年11月22日至
2027年11月22日，月利率为5.742‰，还款方式为按月等额本
息，每期还款日为每月22日；若不按期归还贷款，贷款人有权
在本合同约定的贷款利率水平上加收50%罚息；若不能按时支
付利息，贷款人有权按罚息利率计收复息。合同签订后，原告
依约向第一被告发放了借款。但第一被告在2008年9月22日的
还款日没有按约还款，且至今已连续三期没有按约还款。为此
，原告于2008年10月14日、11月3日二次向两被告发送零售逾
期贷款催收函，要求被告按约还款，但第一被告二次回函给原
告，明确要求原告向第二被告主张某某，表示其不履行还款义
务。因此，原告有权解除合同，并提前收回全部借款。诉请：
1.解除原、被告签订的个人购房借款合同，判令第一被告立即
归还借款本金766025.86元及利息13377.02元（利息暂计算至2
008年12月3日，其后按合同约定计算至借款清偿日）；2.判令
第一被告赔偿原告为实现债权而支付的律师某某费16000元；3
.判令第二被告对上述本息及律师某某费承担连带保证责任；4
.本案诉讼费由被告承担。
被告杨×答辩称：一、第一被告与第二被告之间的购房
某某已由第一被告行使法定解除权而解除，第一被告与原告之
间的借款合同也已在2008年9月20日解除。依据《最高人民法
院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
》的规定，剩余房贷应由第二被告归还，其不负有再继续每月
还款的义务，要求法院驳回原告对第一被告的全部诉讼请求，判决由第二被告承担还款责任。二、对原告诉请的利息数额被
告存有疑问。2008年8月22日前央行规定5年期以上基准年利率
7.83%的最低下限为下浮15%，而借款合同中只下浮12%，原告
多扣了第一被告983.84元利息应当归还；2008年8月23日之后
的利息应由第二被告归还。三、关于律某某，抵押项下的律师
费与第一被告无关，保证项下的义务属于第二被告，第二被告
确实未及时归还，律师费应当由第二被告承担。四、第一被告
的不良信用记录完全因原告延迟收回全部剩余贷款而产生，要
求原告及时消除对第一被告的不良信用记录。
被告嘉兴××开发有限公司答辩称：第一被告入住所购
财富广场a幢a单元302室后近一年的时间内，在办理产权证的
条件及材料均已具备的情况下，未及时办理房屋所有权证，导
致无法与原告办理抵押登记手续，同样，原告在此期间也未主
动、积极的要求第一被告办理相关抵押登记手续，而《个人购
房借款合同》中明确约定，在第一被告办理相关抵押登记之前
，由第二被告承担阶段性连带保证责任，原告与第一被告的这
种做法无形延长了第二被告的保证期限。原告与第一被告在该
起金融贷款合同纠纷中，均具有一定过错，在未得到第二被告
同意的情况下，增加了第二被告保证责任某某，因此，在违约
责任的分配上，应由第一被告先承担主要责任，第二被告则承
担补充偿还责任，而利息、律师费、诉讼费等的具体数额由法
庭确认。另外，第一被告通知第二被告退房根本是于法无据，
其应该继续承担按时向某告归还贷款的义务。
原告为支持其诉讼主张提供如下证据：1.个人购房借款合同、补充协议各一份。证明第一被告
于2007年11月22日与原告签订个人购房借款合同及补充协议的
事实和具体内容；第二被告为第一被告提供连带责任保证。
2.借款借据一份。证明原告依约向第一被告发放借款。
第一被告质证意见：对借款合同的真实性、合法性无异
议，对关联性有异议，借款合同已经在2008年9月20日解除，
并非由原告诉请法院解除，原告在诉状中认为被告逾期不还是
违约，并要求第一被告提前归还贷款是没有依据的。
第二被告质证意见：对上述证据三性无异议。
3.零售逾期贷款催收函四份。证明原告在第一被告还款
逾期后，向二被告催讨的事实。
第一被告质证意见：1、3号函收到过，2、4号函没有收
到过，对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。2008年
9月20日，借款合同解除后无需继续履行，原告提前收回贷款
应发函给第二被告，与原告主张的事实是没有关联的。
第二被告质证意见：对证据三性没有异议。
4.第一被告致原告函二份。证明第一被告在收到原告的
零售逾期贷款催收函后，于2008年10月19日、11月17日二次回
函给原告，明确表示不履行合同，要求原告向第二被告主张某
某。
第一被告质证意见：对真实性、合法性没有异议，对关
联性有异议，不能证明原告所说的第一被告不履行合同，第一
被告发函给原告前还发出过解除合同的函，该函2008年9月20
日原告收到，表明这时合同解除了。第一被告发函是向某告解释合同解除后，应及时向第二被告主张某某。
第二被告质证意见：第一被告发函给原告没有异议，但
是对函里的内容有异议。
5.个人贷款对帐单一份、个人逾期还款明细表一份。证
明第一被告逾期的事实及结欠的本息金额。
第一被告质证意见：对对帐单的三性有异议，这是原告
自己证明自己。之前如果双方对下浮12％没有异议，对已还本
息、剩余本息没有异议，但是现在第一被告对下浮12％有异议
，所以对已还、尚欠的本息有异议。对逾期还款明细表三性有
异议，贷款余额、逾期利息、罚息是不对的，第一被告认为借
款合同在2008年9月20日解除，所以没有上面提到的各项，应
当正确计算剩余本息，且还款人是第二被告。
第二被告质证意见：具体还款情况第二被告无法确定。
6.委托代理协议书、代理费发票各一份。证明原告为实
现债权支付律师某某费的事实。
第一被告质证意见：对证据三性有异议，没有支付凭据
，不能证明原告已支付律师某某费的事实，律师费承担以违约
为前提，借款合同、购房某某解除是非违约解除，在由第二被
告归还贷款的情况下，律师费由第一被告承担是没有依据的。
第二被告质证意见：对证据真实性无异议。
被告杨×为支持其诉讼主张提供如下证据：
1．第一被告身份证，证明第一被告的身份情况；顾某名
片、严炜名片，证明他们分别是第二被告和原告的代理人身份
。原告质证意见：对身份证没有异议，对顾某名片不清楚
，对严炜名片没有异议。
第二被告质证意见：没有异议。
2.第一被告给第二被告的权利主张函（附照片12张）及
寄收凭证。证明第一被告向第二被告发函，催告其履行购房某
某组成某本项下的主要债务。
原告质证意见：原告对此情况不清楚，该证据与本案没
有关联性。
第二被告质证意见：对证据真实性无异议，对关联性有
异议，本案是金融借款合同关系，而该组证据是涉及房屋买卖
合同关系。
3.第一被告给原告的关于个人购房借款合同有关事项的
告知函及寄收凭证。证明第一被告已经告知原告，因权利被严
重侵犯，其将来不排除与第二被告解除购房某某，提示原告自
行决定处理方案。
原告质证意见：原告没有收到过，这不是不还款的理由
，即使存在这个东西，也是第一被告违约了。
第二被告质证意见：对真实性原告代理人已经发表意见
了。对告知函的内容，第二被告有异议，与本案无关。
4.第一被告给第二被告的退房函及寄收凭证。证明2008
年9月20日第二被告收到本函，购房某某已至少由第一被告按
法律规定行使解除权而解除。
原告质证意见：对该证据原告不清楚，与本案无关。
第二被告质证意见：这是退房的函件，只是第一被告的主张，与本案无关，解除权也未必得到法律支持。
5.第一被告给原告的解除个人购房借款合同的函及寄收
凭证。证明2008年9月20日原告收到本函，借款合同已由第一
被告按法律司法解释的规定而解除，并且提示其妥善处理后续
相关事宜。
原告质证意见：对真实性不清楚，原告没有收到过，里
面内容也是第一被告自己的主张，证明第一被告违约的事实。
第二被告质证意见：对真实性不清楚，至少表明一点第
一被告有明确的意思表示不再还款。
6.第一被告给原告的《关于你行应立即向大洋房产收回
全部剩余贷款的函》及寄收凭证。证明第一被告对原告第一次
发来的零售催收作解释，并提示其早日向第二被告收回剩余房
贷。
原告质证意见：对真实性无异议，但是里面的内容恰恰
证明第一被告不履行主要的还款义务。
第二被告质证意见：对真实性无异议。但是对里面的内
容有异议，涉及到两被告间的购房某某的解除，不在本案审理
范围。
7.第一被告给原告的《关于你行应立即向大洋房产收回
全部剩余贷款的函之二》及寄收凭证。证明第一被告对原告第
二次发来的零售催收作回复，再次提示原告向第二被告收回剩
余房贷。
原告质证意见：真实性无异议，但是对内容有异议，同
时证明第一被告不履行主要义务的事实。第二被告质证意见：真实性无异议，但对内容有异议，
其观点不能成立。
8.财富广场综合竣工验收备案公示表、财富广场一期宣
传资料、买卖合同及其修订、住宅装修合同一份、付款凭据、
关于装修检测的专业文章，证明两被告购房某某的解除，本案
购房某某与借款合同是有关联的。
原告质证意见：该组证据与本案借款纠纷是没有关系的
。
第二被告质证意见：与本案审理的合同纠纷没有关联性
。
9．央行宣布存贷款基准利率今起上调的决定。证明五年
期以上贷款的基准年利率为7.83%，年利率下限为下浮15%后的
6.6555%，第一被告符合该规定，借款合同应统一执行下浮15
％而非12％。
原告质证意见：原、被告借款的利率是按双方合同约定
的。
第二被告质证意见：无法发表意见。
10．公积金及银行贷款利率比较表。证明贷款20年的商
业银行下限利率为年利率6.6555％。
原告质证意见：有异议，这是一个下限利率，原、被告
的利率是按合同约定来的，该证据与本案无关。
第二被告质证意见：这是原告与第一被告之间的关系，
与第二被告无关。
11．人民银行历年发布的贷款利率。证明本案贷款是2007年11月22日，应当参照2007年9月14日的5年期的利率表，利
率应当从7.83％逐步下降的。
原告质证意见：真实性无异议，利率本身作调整的。
第二被告质证意见：对真实性无异议。
12．消费贷款分期还款表一份。证明2007年12月22日至2
008年8月22日间的还款都是按原告的提示还的。
原告质证意见：无异议。
第二被告质证意见：无异议。
13．借记卡帐户交易明细清单。证明已经归还的9个月本
息，与12％有关没有异议，但是跟15％有关有异议。
原告质证意见：无异议。
第二被告质证意见：不清楚。
14．宜居城市网的等额本息还款法。大明白房贷按揭计
算器自动计算结果表三份。证明按下浮15％计算，原告多收了
利息。
原告质证意见：与本案无关，双方的利息是按约定计算
的。
第二被告质证意见：具体如何计算，请法庭定夺。
15．房贷利率七折优惠、中信银行出台房贷细则，证明2
009年1月1日后，存量房贷在基准年利率基础上打七折，中信
银行也执行七折优惠利率。大明白房贷计算器自动计算结果表
4及软件下载和使用说明，证明正常还贷下，2009年1月1日起
执行5.94％下浮30％的4.158%年利率，每月还款本息为4834.8
2元。综合证明应该下浮15％，如果下浮15％，每月还款5887.10元。已还9个月内多收了983.84元，应予退还。2008年8月23
日-
9月22日的月利息为4246.40元。利率随时间长短而变化。借款
合同解除后，2009年1月1日后，应执行其他短期档次的贷款利
率并下浮30％后的年利率，没有罚息。
原告质证意见：与本案无关。
第二被告质证意见：跟本案事实没有关系，利息计算可
以作为参考。
16．浙江省物价局（2003）198号文件。证明本案剩余贷
款计算的基准律师费数额的依据。
原告质证意见：无异议。
第二被告质证意见：无异议。
被告嘉兴××开发有限公司未提供证据。
本院对当事人提供的证据认证如下：原告提供的证据1、
2、3，两被告对其真实性、合法性没有异议，这些证据与本案
事实相关，本院予以确认。原告提供的证据4，第一被告对真
实性、合法性无异议，对关联性有异议，第二被告对第一被告
发函给原告这一事实无异议，但对其中的内容有异议，因此，
本院对第一被告发函给原告这一事实予以确认，但函的内容与
本案不具关联性，本案不予审查。原告提供的证据5，第一被
告对利率下浮12%有异议，但对已付本息的数额无异议，因借
款合同约定利率下浮12%，故本院对该证据予以确认。原告提
供的证据6，第一被告有异议，第二被告无异议，因该证据真
实、合法，与本案事实相关，本院予以确认。第一被告提供的证据1、2、3、4，与本案不具有关联性，本院不予认定。第一
被告提供的证据5，只能证明第一被告向某告发出了解除《个
人购房借款合同》的函，并不能证明该借款合同已经解除。第
一被告提供的证据6、7，与原告提供的证据4一致。第一被告
提供的证据8、9、10、11、14、15，与本案事实无关，本院不
予认定。第一被告提供的证据12、13，原告和第二被告均无异
议，本院予以确认。第一被告提供的证据16，系省物价局发布
的律师服务收费标准的文件，可以作为本案计算律师某某费的
依据。
根据当事人提供的证据和当事人的当庭陈述，本院认定
本案事实如下：2007年11月22日，第一被告因购买第二被告坐
落于某某市财富广场a幢a单元302室房屋向某告借款，原告与
两被告签订个人购房借款合同及补充协议一份，约定：第一被
告同意以本合同项下借款资金所购房屋抵押给原告，作为其偿
还借款的保证，在其取得该房屋的所有权证并办妥抵押登记之
前，由第二被告提供阶段性连带责任保证。抵押担保范围和保
证范围均为本合同项下的借款本金、利息（含复利）、罚息，
违约金、赔偿金、补偿金以及为实现债权和抵押权而支付的费
用。借款金额为78万元，借款月利率系在贷款基准利率7.83%
的基础上下浮12%，即为5.742‰，借款期限自2007年11月22日
至2027年11月22日，还款方式为按月等额本息，每期还款日为
每月22日；若不按期归还贷款，贷款人有权在本合同约定的贷
款利率水平上加收50%罚息；若不能按时支付利息，贷款人有
权按罚息利率计收复息。若第一被告违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还借款本息，原告有权要求第一被告提前偿
还部分或全部借款，有权要求第二被告履行保证责任。合同签
订后，原告依约向第一被告履行了贷款义务。但第一被告在20
08年9月22日的还款日没有按约还款。为此，原告于2008年10
月14日、11月3日二次向两被告发送零售逾期贷款催收函，要
求被告按约还款，但第一被告二次回函给原告，明确要求原告
向第二被告主张某某，表示其不履行还款义务。截止2008年12
月3日，第一被告尚欠原告借款本金766025.86元、逾期利息13
165.33元、罚息211.69元。故原告诉至本院。因提起本案诉讼
，原告支付了律师费16000元。
本院认为，原、被告签订的个人购房借款合同系当事人
真实意思表示，属合法有效。第一被告未按合同约定按时归还
借款本息，第二被告也未履行担保责任，已构成违约，原告有
权解除借款合同要求第一被告提前偿还全部借款本息并承担为
实现债权而产生的律师费，也有权要求第二被告承担连带保证
责任。第一被告认为','2018-09-29
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