杭州市余杭区人民法院稿纸
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月日月日
文别：判决书拟稿：月日
案号：（2016）浙0110民初13644号共印10份
标题：浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
原告：杭州余杭区闲林街道若溪美容院,住所地：杭州市余杭区闲林街道爵士风情雅兰苑东1幢201。
经营者：杜翔。
委托代理人：李龙，浙江科文律师事务所律师。
委托代理人：李德仁，浙江科文律师事务所律师。
被告：余杭区华立爵士风情第二届业主委员会，住所地：杭州市余杭区闲林街道天目山西路韵动苑2楼会所。
负责人：施碧锋。
委托代理人：孔建祥，男，1967年11月9日出生，汉族，户籍地：杭州市西湖区，系业委会委员。
原告杭州余杭区闲林街道若溪美容院（下称原告）诉被告余杭区华立爵士风情第二届业主委员会（下称被告）排除妨害纠纷一案，本院于2016年9月28日立案受理后，依法由审判员谈建明独任审判，于2016年12月21日公开开庭进行了审理。原告的经营者杜翔及其委托代理人李龙、被告的委托代理人孔建祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告因美容院经营的需要，经与杭州金凯物业管理有限公司余杭分公司（以下简称“金凯物业”）协商，于2016年4月30日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告租赁的房屋位于杭州市余杭区闲林街道爵士风情雅兰苑东1幢201室，作为商业使用，并对租赁期限、租金及支付方式等作了约定。合同签订后，原告对所租赁的房屋进行了装修，并按约支付了房租等义务。租赁期限内，被告自2016年6月19日开始多次书面发函告知原告，称前金凯物业已退出，与金凯物业签订的租赁协议终止，并要求原告与之协商重新签订租赁协议，否则予以清退。后被告于2016年9月10日开始对原告承租的商铺采取电源截断等措施，致使原告无法正常营业。
原告所租赁的商铺系杭州余杭华瑞房地产开发有限公司所有，后委托金凯物业代为租赁管理，原告与金凯物业签订的《房屋租赁合同》合法、真实有效。即使金凯物业物业服务到期，也不能导致之前签订的租赁合同无效。被告要求与之重新协商签订租赁合同无正当理由，同时也无权对原告所承租的商铺采取电源截断等各种妨害经营的措施。因此，被告采取各种妨害经营的措施，使得原告无法正常营业，严重侵害了原告的租赁权，并已经造成了严重的经营损失。为了维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，现请求判令：一、被告立即停止对原告租赁权的侵害，排除对原告经营行为的妨害。二、被告每月按30000元标准向原告赔偿经营损失（从2016年9月20日开始至妨害行为消除之日止，按每月经营的人力成本及利润合计30000元计算）。本案诉讼费由被告承担。
为证明以上事实，原告向本院提交如下证据：
1、《房屋租赁合同》、收款收据及发票各一份，证明原告与金凯物业签订了租赁合同，对租赁物位置、用途、租期及租金支付方式等作了约定，原告按约履行了租赁义务的事实。
2、《竣工验收备案表》（系复印件，来源于余杭区闲林街道）、合法住所（经营场所）使用证明（系盖章确认件，来源于工商局余杭分局）、证明、建设工程规划许可证及附件（来源于余杭区城建档案馆）各一份，证明原告租赁的商铺系杭州余杭华瑞房地产开发有限公司所有，后委托金凯物业代为租赁管理的事实，被告无权主张要求原告与其签订租房协议及妨害原告正常经营行为的事实。
3、函件四份、110接处警综合记录单一份，证明被告自2016年6月19日开始多次书面发函给原告；2016年9月10日开始对原告承租的商铺采取电源截断等妨害措施，严重损害了原告正常经营行为的事实。
4、证明一份，证明被告采取妨害经营的行为，致使原告无法营业，并产生营业损失的事实。
被告辩称：原告所租赁经营的房屋属于华立爵士风情小区全体业主，应由被告经营，对外招商、出租。原告与金凯物业签订的合同系无效，因为被告在2016年4月30日原告与金凯物业签订《房屋租赁合同》的一年之前已经在宣传改选（前一届业委会在2012年到期终止后，业委会空缺了几年），原告在经营几年的情况下知道改选的情况，仍与金凯物业签订合同。另外，原告与金凯物业签订的《房屋租赁合同》的租金之低、时间之长，是损害了全体业主的利益。金凯物业与小区的物业服务合同于2012年2月29日到期，期间虽然金凯物业公司在小区服务，但是全体业主对物业公司的服务有很大意见，经常有纠纷发生，小区管理也不好，业委会已起诉要求金凯物业赔偿损失。在此情况下，原告还与金凯物业签订合同，该合同应认定为无效。涉案房屋虽然是华瑞房地产开发的，但产权属于全体业主，是全体业主的经营用房。被告多次向原告发函，协商签订新的合同，但原告在内的商户置之不理，造成了本案的纠纷。另外，可能是杭州彩虹物业管理有限公司对原告的租赁房屋实施了电源截断。被告并没有影响原告的经营，且原告经营所称的损失也是没有事实与法律依据。综上，请求驳回原告诉请。
为证明以上辩称事由，被告向本院提供如下证据：
1、工作联系函、回函、告知书及回复函各一份，证明金凯物业提出退出对小区的物业服务，被告要求金凯物业移交相关资料，并要求商户清退用房并重新与被告签订租赁合同，以及金凯物业回复被告物业经营用房属于不管理的状态，相关租赁合同关系已终止的事实。
2、调整审批表、预留确认单各一份及物业用房图纸二份，证明小区开发商向余杭区建设局申请调整物业管理用房的位置，调整到2A组团在建商铺1、2号楼，物业管理经营用房在雅兰苑东1幢101，其中的部分由原告承租的事实。
3、由杭州余杭华瑞房地产开发有限公司出具的证明一份，证明案涉小区物业管理经营用房在雅兰苑东1幢101，且属全体业主所有的事实。
当事人提供的证据，经庭审质证，本院作如下认证：
（一）被告对原告提供证据的质证意见：对证据1的租赁合同，该合同是无效的，因为租赁的房屋是小区的物业管理用房，对收款收据及发票的真实性无异议，不能证明其待证事实。对证据2的竣工验收备案表真实性无异议，不能证明原告待证目的，案涉房屋是物业管理经营用房。对合法住所（经营场所）使用证明真实性无异议，合法性、关联性有异议，另外证明是违规的，没有注明日期，注册公司是为了提供方便，不合法的，不能证明其待证目的。对规划许可证的真实性无异议，关联性有异议，该许可证是一期大门口的部分，不是雅兰苑的部分，实际建房时进行了调整。对证据3的四份通知函的真实性无异议，这恰恰证明被告已充分通知商户与业委会进行协商，连续四份通告函说明原告有充分的时间来处理该事宜，但原告不与被告进行协商。对110出警记录的真实性无异议，双方后来约定要协商，但原告没有出现进行协商。对证据4的证明的三性均有异议，原告的营业额没有相应证据证明，原告的经营并没有受到影响，如有影响也是短暂的。本院认为，上述证据1-3真实，结合庭审认定相关事实；证据4系原告单方书写，无佐证证明，其证明力不予确认。
（二）原告对被告提供证据的质证意见：对证据1的真实性有异议，与本案没有关联，金凯物业2016年8月11日出具的回复函虽然提及其在2016年7月31日终止小区物业服务，但属于金凯物业单方提出，是否与被告终止物业服务合同关系不清楚，不能证明其待证事实。对证据2的真实性有异议，既然调整了，应该报准规划部门重新规划，不是只有审批单就可以的。该审批单中称设置在A2组团商铺，是否在原告承租的区域也不能证明。规划图应以规划部门提供的为准。对证据3的真实性有异议，杭州余杭华瑞房地产开发有限公司已于2016年3月24日注销，该证明是余杭华瑞房地产开发有限公司在2016年10月12日出具。本院认为上述证据1-3真实，本院根据载明的内容认定相关事实。
根据上述证据及当事人庭审陈述，本院认定如下事实：余杭区华立爵士风情小区项目由杭州余杭华瑞房地产开发有限公司开发建设。2008年，余杭区华立爵士风情第一届业主委员会成立后，由金凯物业在2009年对该小区进行物业管理。2016年7月31日终止了对华立爵士风情小区的物业管理，由杭州彩虹物业管理有限公司对小区进行物业管理的。2016年6月1日，余杭区华立爵士风情第二届业主委员会成立。2016年4月30日，原告因经营美容院需要，经与金凯物业爵士风情管理处协商签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告租赁位于杭州市余杭区闲林街道爵士风情雅兰苑东1幢201房屋（面积360平方米），租赁期限为2016年5月1日至2021年4月30日止、租金每年20000元，另合同对支付方式等作了约定。合同签订后，原告对租赁房屋作为经营美容业务使用，并向金凯物业爵士风情管理处支付了2016年5月到2016年10月的房租。2016年6月19日，被告发函告知原告，要求原告在6月23日前与之协商重新签订房屋租赁协议。2016年8月11日，被告发函告知原告“金凯物业已于2016年7月31日退出小区物业管理，原告与金凯物业签订的租赁协议也于2016年7月31日终止，要求原告于2016年8月12日协商续租事宜，否则视作放弃续租权利，被告将对小区营业用房另行招租”。因原告拒绝被告的要求，2016年8月23日，被告再次发函告知原告在规定期限内未答复续租，限期予以清退。对于上述多次通知，原告认为其与金凯物业的租房合同有效，租期未到，被告并无正当理由与原告签订租房合同。2016年9月10日晚上，原、被告双方就原告与金凯物业爵士风情管理处签订的《房屋租赁合同》是否有效问题发生纠纷。现原告认为，被告于2016年9月10日始，要求原告与之协商重新签订房屋租赁协议，以及对原告承租的商铺采取电源截断等措施，致使原告无法正常营业而造成损失，故诉至本院。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方对原告与金凯物业爵士风情管理处签订的《房屋租赁合同》是否有效问题各执己见，应另行通过法定程序解决。被告向原告发函告知原告与之协商重新签订房屋租赁协议等要求行为，根据原告提供的现有证据，并不足于影响原告的经营；另原告称被告对其承租的商铺采取电源截断等措施而造成其无法正常营业，对此被告予以否认，原告未能充分举证予以证明，且原告提供的损失依据仅是其单方陈述，也无相关证据证实。因此，原告要求被告立即停止侵害，排除妨害及赔偿经营损失，尚缺乏事实与法律依据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告杭州余杭区闲林街道若溪美容院的全部诉讼请求。
本案案件受理费40元（已减半收取），由原告杭州余杭区闲林街道若溪美容院负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 谈建明
二〇一六年十二月二十三日
书记员 方潇豪