四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终14535号
上诉人（原审原告）：成都职业技术学院。住所地：四川省成都市高新区站华路**号。
法定代表人：王涛，院长。
委托诉讼代理人：来建林，四川炜烨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：成都万锦新诚商贸有限公司。住所地：四川省成都高新区天益街**号。
法定代表人：邓晓群，执行董事。
委托诉讼代理人：严锦，四川兴蓉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：金新航，男，1971年11月15日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。
上诉人成都职业技术学院因与被上诉人成都万锦新诚商贸有限公司(以下简称万锦新诚公司)、金新航排除妨害纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初4006号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，因没有新的事实、证据,不开庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人成都职业技术学院上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、金新航并不享有案涉房屋的使用权。《合作协议》明确约定了未经上诉人同意，不得转租，二被上诉人对此是明知的，且“通报、备案”程序是合作协议以外当事人使用案涉房屋的前提条件，这也是针对“转租”的特别约定，从根本上排除了其他转租成立的情形，也无上诉人同意转租给金新航的证据，而万锦新诚公司的答辩以及提供的证据、法庭陈述充分证实了二被上诉人未经上诉人同意转租的事实。就上诉人与被上诉人万锦新诚公司签订的《合作协议》的性质来看，不是租赁合同，是校企合作、建立教学实训基地，是实现教学目的的重要手段。综上，一审判决认定金新航基于合同享有案涉房屋使用权的认定错误；二、《合作协议》已经解除。上诉人提交的《关于收回成都万锦新诚违约使用部分房屋的决定》，已经明确双方的《合作协议》终止，一审判决认定合作协议及租赁协议未解除，与事实不符。基于以上事实，上诉人享有案涉房屋所有权，被上诉人违反合同约定私下转租，金新航并不享有案涉房屋使用权，上诉人已经与万锦新诚公司解除了合同，二被告没有任何理由继续占有案涉房屋，上诉人要求排除妨害的诉讼请求，于法有据，应予支持。综上，请求二审法院依法裁决。
被上诉人万锦新诚公司答辩称，万锦新诚公司已经于2013年9月17日向金新航送达了解除合同通知书，通知于2013年9月23日解除房屋租赁合同。目前，案涉房屋由金新航实际占有，排除妨害的民事责任应由金新航承担，请求二审法院依法裁决。
被上诉人金新航答辩称，1、成都职业技术学院对金新航从万锦新诚公司租赁房屋的事实是明知的；万锦新诚公司单方解除租赁协议，损害了金新航的利益。认可一审判决，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。
成都职业技术学院向一审法院起诉请求判令：1、万锦新诚公司、金新航立即腾退房屋；2、万锦新诚公司、金新航承担自2014年4月1日起至房屋腾退之日止的房屋使用损失，损失标准按《合作协议》约定的14490元/月（115×126元/月）计算。
一审法院认定事实如下：2009年9月22日，成都职业技术学院与万锦新诚公司签订《合作协议》，约定自2009年9月26日起至2019年9月25日止共同建立“成都职业技术学院市场营销专业/教学实训就业基地”，成都职业技术学院提供位于成都市高新区益州大道北段15号学院实训大楼一楼共324平方米作为场地，万锦新诚公司使用该基地并向成都职业技术学院交纳基地场地使用费。《合作协议》第三条第（二）款约定:“1、乙方（即万锦新诚公司）负责向甲方（即成都职业技术学院）出示单位资质证明等相关合法材料，复印件交甲方备案。乙方负责向国家有关部门申办本基地开展业务所需的一切合法手续及相关证照，复印件交甲方备案。2、乙方使用基地进行酒类的销售，独自享用基地经营的收益权，独自承担在基地使用期内的债务和一切法律责任。……”。第五条“违约责任及协议的解除”约定有“(一)因自然灾害、国家政策等不可抗力因素造成本协议不能履行，双方均不承担责任，本协议自动解除，但因其相关政策产生的赔偿、补偿、补贴、补助等费用，双方视产权人、使用人按政策各享其权益。如确需继续履行本协议，双方可协商解决。（二）乙方未经甲方同意向本协议框架以外的第三方转租，视为乙方违约，甲方有权制止，并收回相关场地和设施的使用权，直至解除本协议，一切后果与相关法律责任由乙方全部承担。乙方公司的所属控股企业或经营相关品牌使用本场地时，需提前向甲方通报，经甲方备案后方可使用，不视为转租。（三）乙方不得擅自改变甲方场地和设施的结构和用途，乙方在甲方场地内从事超越本协议约定以外的其他业务，视为乙方违约，甲方有权制止，并收回相关场地和设施的使用权，直至解除本协议，一切后果与相关法律责任由乙方全部承担。”万锦新诚公司分别于2013年6月27日、2013年10月14日支付了实训基地使用费。
2009年9月23日，万锦新诚公司作为甲方（转让方）与作为乙方的金新航（受让方）签订《商铺转租合同》。合同签订后，万锦新诚公司使用了约定324平方米房屋中除其与金新航约定126平方米中的其他部分，金新航于2009年12月17日办理了个人经营的“高新区益寿房大药房”营业执照后实际使用了与万锦新诚公司约定的126平方米房屋；后在实际使用过程中，金新航以“高新区益寿房大药房”名义向成都职业技术学院缴纳水电费。
2013年8月24日，金新航经营的“高新区益寿房大药房”发生火灾事故。2013年8月31日，成都职业技术学院向万锦新诚公司发出《整改通知书》，就2013年8月24日凌晨在成都职业技术学院市场营销专业/教学实训就业基地内因万锦新诚公司超出双方协议约定经营项目的药品销售处发生火灾，要求万锦新诚公司于2013年9月5日前提交书面自查报告及整改报告，并依据《合作协议》条款限期于2013年10月1日前取缔药品销售。
2014年3月19日，成都职业技术学院作出《关于收回成都万锦新诚公司违约使用部分房屋的决定》，载明成都职业技术学院要求2013年10月1日前取缔药房经营，万锦新诚公司同意取缔超协议范围的药品销售，金新航向法院起诉，要求继续履行转租合同，致使整改停止。后金新航撤诉，之后“益寿坊大药房”搬迁但未按要求腾退房屋。成都职业技术学院决定按照合作协议的约定，收回万锦新诚违约使用的部分房屋，由万锦新诚承担相应的法律责任。
2014年3月23日，万锦新诚公司发出《申请》，申请变更双方签订的《合作协议》，《申请》载明：“2009年9月22日申请人与贵院签订了《合作协议》，共同建立“成都职业技术学院市场营销专业教学实训就业基地”。协议签订后，申请人在未征得贵院同意的情况下，私自与金新航又签订了《商铺转租合同》，对贵院以申请人的名义从事药房经营，直至药房失火转租一事才被贵院知晓。之后，贵院下达整改通知，要求申请人整改，纠正转租错误、取缔药品销售。申请人认识到了错误，愿意按贵院的要求进行整改，然而因金新航拒不配合，在起诉、撤诉并已搬迁的情况下却无理阻止申请人进场实施整改，致使整改至今不能进行、安全隐患无法消除，给贵院的正常管理带来了极大的影响。申请人完全同意贵院于2014年3月19日下达的决定意见。为此，申请人特依据贵院决定意见，向贵院提起变更合同申请，望批准”。
2014年4月16日，成都职业技术学院作为甲方又与作为乙方的万锦新诚公司签订《合作协议》，约定终止2007年9月22日签订的《合作协议》，并就除本案涉案房屋之外的部分198平方米共建“成都职业技术学院市场营销专业/教学实训就业基地”。后因双方未能就涉案房屋使用达成一致意见，成都职业技术学院遂诉至一审法院。
一审另查明：成都职业技术学院与成都万锦新诚商贸有限公司共建的“成都职业技术学院市场营销专业/教学实训就业基地”位于成都市高新区益州大道北段15号学校实训大楼一楼，该房屋所有权归成都职业技术学院所有。
一审法院认为，该案系排除妨害纠纷，成都职业技术学院基于物权请求权主张排除妨害，其在庭审中亦明确表示其以侵权之诉主张权利。根据成都职业技术学院提交的证据可以证明，成都职业技术学院享有该案案涉房屋的所有权，其与万锦新诚公司订立《合作协议》将房屋交由万锦新诚公司使用，万锦新诚公司与金新航订立租赁协议，金新航承租了案涉房屋。故虽然成都职业技术学院享有案涉房屋的所有权，但金新航基于合同约定享有案涉房屋的使用权，在合作协议及租赁合同未被解除前，成都职业技术学院应当受到合同约定限制，直接主张排除妨害于法无据，本院对原告要求腾退房屋和赔偿损失的诉讼请求不予支持。
一审法院遂依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：驳回成都职业技术学院的全部诉讼请求。案件受理费收取50元，由成都职业技术学院负担。
二审中，双方当事人未提交新证据，本院经二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院二审另查明，1、成都职业技术学院与万锦新诚公司签订的《合作协议》约定的管理费为：第一年基地月管理费为100元/㎡，第二年月管理费为105元/㎡；即每年按5%上浮，其中，第四年的月管理费为115元/㎡。万锦新诚公司与金新航签订的《商铺转租合同》约定的租金为：商铺基数租金为每月100元/㎡，每年上浮5%，即2009年11月1日至2010年10月31日，月租金为100元/㎡，第四年为2012年11月1至2013年10月31日，月租金为115元/㎡。
2、万锦新诚公司于2013年9月17日向金新航发出《解除合同通知书》，通知自2013年9月23日解除双方签订的《商铺转租合同》；金新航收到《解除合同通知书》后，于2013年9月21日书面表示不同意解除合同。
二审诉讼中，在本院主持下，成都职业技术学院、万锦新诚公司、金新航三方于2017年12月21日办理了案涉房屋的交接，将案涉房屋交还成都职业技术学院。
本院认为，本案系排除妨害纠纷，即权利人行使其权利受到不法阻碍或妨害时，有权请求加害人或排除或请求人民法院强制排除，以保障权利正常行使。行使排除妨害权利，应具备以下条件：1、存在妨碍他人民事权益的持续状态，即存在妨碍他人行使民事权利或者享有民事权益的持续状态；2、妨碍状态具有不正当性，即没有法律依据或者合同约定，妨碍具有不合理性。本案中，案涉房屋属于成都职业技术学院所有，其将包括案涉房屋在内的自有房屋以《合作协议》约定的“教学实训就业基地”的方式交付万锦新诚公司使用，之后，万锦新诚公司与金新航签订转租协议，将案涉房屋转租给金新航使用，无论成都职业技术学院是否知晓转租事宜，金新航对案涉商铺的租赁使用权权益仅在合同相对方发生法律效力。因金新航经营的药店发生火灾，万锦新诚公司于2013年9月17日向金新航发出《解除合同通知书》，通知于2013年9月23日解除转租合同，金新航并未在法定期限内主张权利，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行”以及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，并根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”之规定，金新航与万锦新诚公司之间的转租合同实际已经解除。根据以上事实，金新航占有案涉房屋并无法律依据或者合同依据，其一直占有案涉房屋，导致成都职业技术学院无法对案涉房屋行使权利，成都职业技术学院要求金新航排除妨害的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。同时，应由金新航承担因其妨碍成都职业技术学院对案涉房屋正常行使权利期间的损失，金新航占有案涉房屋的状态一直持续到本院二审办理交接时止，根据《合作协议》及《商铺转租合同》均约定按年度上浮租金，上诉人成都职业技术学院主张按照第四年也即其行使权利受到妨害的年度计算损失，即按月租金14490元（115元/㎡×126平方米）计算，未按年度5%的幅度增加占用期间的使用费，属于对其权利的自行处分，且未损害金新航的利益，本院予以确认，金新航占用房屋期间的损失共计647703元（14490元/月×44个月+21天×14490/月÷30天）。因万锦新诚公司发出解除合同通知后，与金新航一直未办理房屋交接、清算等事宜，金新航可依据其与万锦新诚公司的转租合同另行主张权利。
综上所述，上诉人成都职业技术学院的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初4006号民事判决；
二、金新航向成都职业技术学院返还其与成都万锦新诚商贸有限公司签订的《商铺专租合同》中约定的126平方米商铺（双方已经于2017年12月21日实际交接履行完毕）；
三、金新航于本判决生效之日起十日内向成都职业技术学院支付房屋占用期间房屋使用费损失647703元；
四、驳回成都职业技术学院的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由金新航负担。
本判决为终审判决。
审判长 臧 永
审判员 唐 健
审判员 徐苑效
二〇一八年二月二十六日
书记员 杨 琴