上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三(民)初字第4666号
原告上海金工建设(集团)有限公司，住所地上海市宝山��。法定代表人郁永清，董事长。委托代理人吴增义，上海市申中律师事务所律师。委托代理人钱云彬，上海市申中律师事务所律师。被告上海鼎一仓储物流有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人严黎明，董事长。委托代理人姚婧，上海市中天律师事务所律师。第三人上海宏峰金属制品有限公司，住所地上海市青浦区。原告上海金工建设(集团)有限公司(以下简称“金工公司”)诉被告上海鼎一仓储物流有限公司(以下简称“鼎一公司”)排除妨害纠纷一案，本院于2014年12月11日立案受理后依法由审判员王美芳适用简易程序进行审理。本院依法于2014年12月30日通知上海宏峰金属制品有限公司(以下简称“宏峰公司”)作为第三人参加诉讼。鼎一公司在答辩期内提出管辖权异议，本院于2015年1月6日裁定驳回鼎一公司对本案管辖权提出的异议。鼎一公司不服提出上诉，上海市第二中级人民法院于2015年3月10日裁定驳回上诉，维持原裁定。因工作需要，承办人由审判员王美芳依法变更为代理审判员金艳。审理中被告申请中止审理，本院裁定本案中止诉讼，后恢复审理。本案于2015年12月9日第一次公开开庭进行审理，金工公司的委托代理人吴增义、钱云彬、鼎一公司的委托代理人姚婧到庭参加诉讼，宏峰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。因案情复杂，本案于2015年12月16日依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2016年3月9日第二次公开开庭进行审理，金工公司的委托代理人吴增义、钱云彬、鼎一公司的委托代理人姚婧到庭参加诉讼，宏峰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案经本院院长批准同意延长审限一个月继续审理。本案现已审理终结。原告金工公司诉称：2008年3月25日��工公司与宏峰公司签订《建设工程施工合同》，建造上海市青浦区华新镇华丹路XXX号房屋，合同签订后金工公司依约进行施工，因工程量增加，实际建造的面积为21,797平方米工程在2009年8月17日前陆续竣工。2009年8月17日鼎一公司接受全部竣工房屋钥匙并对外出租。2007年8月10日鼎一公司与宏峰公司签订《土地租用权与房屋租赁协议》，将位于青浦区华新镇华丹路XXX号房屋及22亩土地使用权出租给鼎一公司使用，租期20年，租金每年每亩人民币3万元(含建筑物租金)，租金每五年递增一次，递增5%。同日，双方签订补充协议，约定鼎一公司将宏峰公司的建筑物拆除，新建房屋投资费由鼎一公司承担。因宏峰公司拖欠工程款，金工公司于2011年4月12日向上海仲裁委员会申请仲裁，2012年12月3日，上海市仲裁委员会出具(2011)沪仲案字第0314号裁决书，裁决宏峰公司应支付金工公���工程款、违约金等共计5700多万元。因宏峰公司未按照裁决书履行付款义务，金工公司于2012年12月14日向上海市第二中级人民法院申请执行。2012年12月27日，宏峰公司向上海市第一中级人民法院申请撤销仲裁裁决。2013年2月4日，上海市第一中级人民法院出具(2013)沪一中民四(商)撤字第2号民事裁定书，裁定驳回宏峰公司的请求。2014年4月4日，鼎一公司向上海市第二中级人民法院提出执行异议，2014年5月26日，上海市第二中级人民法院出具(2014)沪二中执异字第25号执行裁定书，裁定驳回鼎一公司的异议。因第宏峰公司无力支付工程款，上海市第二中级人民法院将宏峰公司所有的，原告建造的房屋进行拍卖，经三次流拍，2014年9月1日，上海市第二中级人民法院出具(2013)沪二中执字第111号执行裁定书，裁定将宏峰公司位于青浦区华新镇华丹路XXX号土地使用权及房屋以49,409,612元��偿给金工公司所有，其中涉及集体土地使用权问题由金工公司与村委会协商解决，并由金工公司依法处理租赁事宜。金工公司随后及时向鼎一公司发函，表示鼎一公司可以选择按照市场价格支付租金或者付清投资建造费后继续租赁，然鼎一公司未予答复。鼎一公司自2009年8月17日使用系争房屋至今，在未支付投资建造费的情况下赚取高额租金，空手套白狼，企图继续无偿使用金工公司所有的房屋，故金工公司起诉至本院请求判令：1、鼎一公司腾退位于上海市青浦区华新镇华丹路XXX号房屋；2、鼎一公司支付房屋租金(以每天每平方米0.7元为标准，计算21,797平方米，自2014年9月1日计算至实际腾退之日止)；3、鼎一公司支付土地使用费(以每亩每年31,500元为标准，计算22亩，自2014年9月1日计算至实际腾退之日止)。本案诉讼费由鼎一公司承担。审理中金工公司撤回第二、三项��讼请求，表示在本案中暂不要求处理，保留另行起诉的权利。被告鼎一公司辩称：不同意金工公司的诉讼请求。根据鼎一公司与宏峰公司签订的租赁协议，鼎一公司享有租赁权，根据买卖不破租赁的原则，房屋转让不影响鼎一公司继续租赁使用，鼎一公司在使用中一直向宏峰公司支付租赁费，故金工公司要求鼎一公司支付租金的请求没有法律依据。第三人宏峰公司未作陈述。经开庭审理查明，2007年8月10日，宏峰公司(甲方)与鼎一公司(乙方)签订《土地使用权及房屋租赁协议》，约定甲方向乙方出租的土地总面积暂估22亩、房屋2,238平方米(具体以实测为准)。该土地及房屋的房地产权证号为沪房地青字(2002)第0065**号，宗地位置青浦区华新镇淮海村(16-5丘)，批准用途工业用地。土地使用权租赁期限为20年。乙方租赁该土地后，可在该土地的批准用途内进行开发利用。乙方新建工业用房，由甲方以自己的名义向有关行政主管部门办理一切相关合法手续和产权证。办理建筑手续中所涉及的相关费用和新建房屋的投资建造费用由乙方承担，所建房屋的所有权归甲方所有，使用、收益权在本协议期限内归乙方所有。租金为每年每亩30,000元整(含建筑物租金)(人民币，下同)。租金每五年递增一次，每次递增额为5%。租金每半年支付一次。甲方有义务协助乙方办理相关手续。在租赁期间，甲方不得随意收回土地使用权及房屋使用权等。2007年8月10日，宏峰公司(甲方)与鼎一公司(乙方)签订《土地使用权及房屋租赁补充协议》，约定甲方现有厂房建筑面积3,402平方米(以实测为准)，每平方米单价550元，计1,871,100元；水泥道路2,470平方米，每平方米单价50元，计123,500元，两项合计1,994,600元。上述建筑物因乙方自身行业特点之需拆除，该需拆除建筑物的补偿款，乙方于本协议签订之日一周内向甲方支付50万元，余款乙方应在拆房动工之日如数向甲方付清。乙方在租赁厂区内新建厂房的申办手续，由乙方负责。如果以甲方名义与施工单位签订建设工程合同的，在施工过程中所发生的一切财产与人身伤害事故，均由乙方承担等。2008年6月11日，宏峰公司取得编号为沪青建(2008)XXXXXXXXFXXXXX号的《建设工程规划许可证》。该证记载建设项目名称改建厂房，建设位置华新镇淮海村，建设规模11,246平方米。2008年7月28日，宏峰公司取得编号为0802QP0035DXXXXXXXXXXXXXXXXXXX1号的《建筑工程施工许可证》。该证记载工程名称配套用房、车间一，建设地址上海市青浦区华新镇淮海村16-5丘，建设规模11,246平方米，合同价格1,293万元，施工单位金工公司，合同开工日期2008年4月20日，合同竣工日期2008年12月28日。2009年5月20日，出让人上海市青浦区��划和土地管理局与受让人宏峰公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定上海市青浦区规划和土地管理局出让宗地编号为XXXXXXXXXXXXXXXXX，总面积7,950.70平方米。出让价款为400万元等。2009年6月3日，宏峰公司取得该地块的《建设用地批准书》。2009年8月13日，宏峰公司取得编号为沪青建(2009)FAXXXXXXXXXXXXXX号的《建设工程规划许可证》。2009年8月17日，鼎一公司接收金工公司施工建设的房屋的钥匙。鼎一公司在《收条》上明确：1号库、2号库工程质量验收工作待双方统一安排时间进行。鼎一公司已于2010年5月使用房屋。2009年9月11日，宏峰公司取得编号为沪青竣(2009)JAXXXXXXXXXXXXXX号的《建设工程竣工规划验收合格证》。该证记载建设工程名称配套房地上建筑面积706.9平方米，车间1地上建筑面积10,584.6平方米，合计11,291.5平方米。2009年11月7日，宏峰公司(甲方)、金工公司(乙方)、鼎一公司(丙方)签订《关于支付工程款约定书》，约定工程项目总体竣工验收工作由甲方全权委托丙方办理，丙方负责在2009年11月30日之前完成竣工验收所涉及的各项工作等。2009年12月24日，鼎一公司出具《情况说明》给金工公司称：“贵公司承建的位于青浦区华新镇华丹路XXX号宏峰公司厂房改建工程，因该项目是我司租赁宏峰公司土地，故前期办理相关报批手续，需以宏峰公司名义申报及签订施工合同。现我司申明该项目的施工款在经过项目审价后，该施工款由我司负责承担。”宏峰公司向鼎一公司发出《付款指令书》称：“我司委托贵司利用房地产权证向银行取得的抵押贷款，现指令贵司按厂房改扩建工程的审计价向金工公司支付工程款。贵司按上述要求支付后所产生的后果由我司承担。”另查明，2011年4月12日，金工公司向上海仲裁委员会申请仲裁，请求裁��宏峰公司支付工程款、违约金等钱款。2012年12月3日，上海仲裁委员会作出(2011)沪仲案字第0314号裁决：1、宏峰公司应支付金工公司工程款41,003,230元。2、宏峰公司应向金工公司支付逾期付款违约金。其中2009年8月18日至2012年8月17日期间的违约金为13,253,679元；自2012年8月18日起至宏峰公司实际支付之日止，以41,003,230元为基数，按人民银行同期贷款年利率的两倍计算。3、宏峰公司补偿支付金工公司经济损失1,050,000元,等。2012年12月27日，宏峰公司向上海市第一中级人民法院申请撤销仲裁裁决。上海市第一中级人民法院以(2013)沪一中民四(商)撤字第2号案件予以受理，并于2013年2月4日裁定驳回宏峰公司要求撤销上海仲裁委员会(2011)沪仲案字第0314号裁决的申请。2012年12月14日，因宏峰公司未按照仲裁裁决支付钱款，金工公司向上海市第二中级人民法院申请执行。2013年1月8日，法���依法查封了宏峰公司名下位于上海市青浦区华新镇华丹路XXX号房地产。2013年1月18日，金工公司申请对已查封的华丹路XXX号、888号的房屋予以评估、拍卖，不足部分，执行宏峰公司另外财产。2014年4月21日，鼎一公司提出案外人执行异议，请求中止执行(2011)沪仲案字第0314号一案，并解除对上海市青浦区华新镇华丹路XXX号房地产的查封。2014年5月26日，上海市第二中级人民出具(2014)沪二中执异字第25号执行裁定书，裁定驳回鼎一公司的执行异议。鼎一公司遂提起案外人执行异议之诉，请求判令：1、停止对2号厂房的执行；2、2号厂房建筑物归鼎一公司所有。2015年4月29日，上海市第二中级人民出具(2014)沪二中民二(民)初字第19号民事判决书，判决驳回鼎一公司的诉讼请求。鼎一公司不服该判决并提出上诉，2015年10月21日，上海市高级人民法院出具(2015)沪高民一(民)终字第19号��事判决书，判决驳回上诉，维持原判。又查明，2014年9月1日，上海市第二中级人民法院出具《执行裁定书》，裁定：1、将宏峰公司位于青浦区华新镇淮海村的在建工程11,246平方米[不包含集体土地部分，其中1号厂房10,551平方米，配套用房695平方米(详见上海市青浦区规划和土地管理局沪青建<2008>XXXXXXXXF01359号建设工程规划许可证)]、位于青浦区华新绿色工业园区在建工程2号厂房10,551平方米及相应土地使用权(详见上海市青浦区规划和土地管理局沪青建<2009>FAXXXXXXXXXXXXXX号建设工程规划许可证)，以人民币49,409,612元抵偿归申请执行人金工公司所有；2、解除本院对宏峰公司名下位于青浦区华新镇华丹路XXX号的全部在建工程及相应土地使用权的查封；3、金工公司自行到有关机构办理相关建筑物的规划、过户等手续。原告目前尚未办理上述房屋土地的产权登记手续。2014年9月12日，金工公司向鼎一公司发送公函，告知青浦区华新镇华丹路XXX号厂房已于2014年9月1日起归金工公司所有，故从2014年9月1日起，对于所有建筑物一是按照市场价格确定租金，鼎一公司每年支付租金后继续租赁；二是鼎一公司付清所有投资建造费用(包括利息损失)继续租赁。鼎一公司收到本函后选择哪一个方案，七日内书面告知，逾期不回复，金工公司正式接管华丹路XXX号所有厂房。鼎一公司收到该公函后未予答复。以上查明的事实，由原、被告的陈述，施工合同、建筑工程施工许可证、中标通知书、建筑施工合同补充通知、关于支付工程款约定书、付款指令书、土地使用权及房屋租赁协议、补充协议、仲裁申请书、仲裁裁决书、申请执行书、撤销仲裁裁决申请书、民事裁定书、房地产登记信息、恢复执行申请书、执行异议申请书、执行裁定书、评估公司函件、公函、民事判决书、收条、关于支付工程款约定书、情况说明、庭审笔录等证据予以证明，并经庭审出证质证，本院予以确认。审理中，金工公司认为：鼎一公司对系争房屋不享有租赁权，鼎一公司享有租赁权的前提是投资建造系争房屋，系争房屋建造的工程款已经仲裁裁决由宏峰公司承担，鼎一公司未履行出资义务，故不享有租赁权。金工公司依据法院的裁定书成为了系争房屋的权利人，有权要求鼎一公司予以腾退。据金工公司所知鼎一公司将系争房屋出租赚取高额租金。鼎一公司认为：鼎一公司依据与宏峰公司之间的租赁协议对系争房屋享有承租权，根据“买卖不破租赁”的原则，被告享有继续承租的权利。鼎一公司与宏峰公司之间的租赁合同不附带任何前提条件，鼎一公司可以根据自己的需要对房屋进行改建。现系争土地仍登记���宏峰公司名下，原告尚未办理产权变更登记，无权主张权利。鼎一公司依约向宏峰公司支付租金，目前租金支付至2016年6月底。系争房屋目前全部由鼎一公司自行使用。为此鼎一公司提供了宏峰公司出具的证明，欲证明其租金已付到2016年6月底。金工公司对该证明不予认可，认为鼎一公司应提供支付的凭证。鼎一公司另提供了(2015)青民三(商)初字第3420号案件法庭审理笔录，欲证明金工公司认可鼎一公司是系争房屋的建设方。金工公司对庭审笔录真实性均无异议，但认为建设单位应以政府部门颁发的证件为准。根据庭审确认的事实，本院认为：根据2014年9月1日上海市第二中级人民法院出具《执行裁定书》，本案系争的在建工程及土地使用权已抵偿归金工公司所有，至于金工公司是否已经办理了产权登记手续，不影响其主张相应的权利。鼎一公司认为其依据2007年与宏峰公司签订的租赁协议及“买卖不破租赁”的原则对系争房屋及土地依法享有租赁使用权，然鼎一公司与宏峰公司在签订租赁协议时，系争土地上的房屋仅为2,238(3,402)平方米，之后鼎一公司为了自身生产经营需要，将原房屋予以拆除，并以宏峰公司名义申请新建房屋。根据租赁协议及补充协议约定，新建房屋的建造费用应由鼎一公司承担，所有权归宏峰公司，在此情况下鼎一公司对新建的房屋在租赁期限内享有使用和收益的权利。然鼎一公司并未依照租赁协议的约定实际承担建造费用，仲裁裁决书已经裁决由宏峰公司支付工程款等款项并予以执行，故系争房屋实际由宏峰公司承担了建造费用，鼎一公司在未按约承担建造费用的情况下，对系争房屋并不享有使用和收益的权利。鼎一公司在金工公司成为系争房屋的权利人后未向金工公司支付过租金或使用费，现金工公司���为权利人有权要求鼎一公司予以腾退。鉴于金工公司表示房屋土地使用费在本案中暂不要求处理，保留另案主张的权利，系其自身权利处分。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条、第三十七条、第三十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百四十条之规定，判决如下：被告上海鼎一仓储物流有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区华新镇华丹路XXX号房屋及土地。本案受理费80元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 邵 霞
代理审判员 金 艳
人民陪审员 张 彩 娟
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 ��明静
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。