安徽省蚌埠市禹会区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)皖0304民初1051号
原告：中国电子科技集团公司第四十研究所（蚌埠接插件继电器研究所），住所地安徽省蚌埠市长征路772号，组织机构代码48522046—5。
法定代表人：李立功，该研究所所长。
委托代理人：郭利，安徽南山松律师事务所律师。
委托代理人：王向东，中国电科第四十研究所法务办副主任。
被告：安徽现代工程机械有限公司，住所地安徽省蚌埠市大庆南路280号，社会信用代码340300000043955。
法定代表人：王桂庆，该公司董事长。
委托代理人：王正，安徽律维律师事务所律师。
原告国电子科技集团公司第四十研究所（以下简称：四十研究所）诉被告安徽现代工程机械有限公司（现代机械公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告四十研究所的委托代理人郭利、王向东、被告现代机械公司的委托代理人王正到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告四十研究所诉称:自2011年起，现代机械公司一直租赁四十研究所所有的位于蚌埠市东海大道与华光大道交接处四十研究所20号综合楼房屋，房屋租赁合同每年一签。2014年3月21日，双方签订的租赁合同约定，租期自2014年1月1日至2014年12月31日。租赁房屋：一层329平方米、二层356.7平方米；房屋月租金为：一层16元/平方米，二层13元/平方米，合计9901元/月；签订合同时，现代机械公司应向四十研究所预付三个月租金29703元，以后租金按每三个月提前支付，由现代机械公司于应缴纳租金前的10个工作日内将下个结算期的租金交付四十研究所；到期拖欠房租一个月以内的，每天收取租金的0.5％作为滞纳金；拖欠不交房租满一个月以上，且不主动联系，视为现代机械公司违约，四十研究所可收回范围，另承租给其他用户，现代机械公司承担全部责任。2014年底，房屋租赁合同期满时，现代机械公司将二层房屋和一层39平方米的一间房屋返还给了四十研究所，其余一层290平方米的房屋现代机械公司一直占用至今。四十研究所要求其支付房屋租金和水电费用，现代机械公司以种种理由拖欠至今未付。四十研究所认为，现代机械公司没有按约缴纳房租租金，其行为已属违约，根据《合同法》的规定和双方合同约定，四十研究所有权解除合同，且现代机械公司应承担违约责任。安徽江北工程车辆有限公司是现代机械公司的控股股东，现代机械公司已歇业，根据《公司法》及司法解释的规定，安徽江北工程车辆有限公司应对现代机械公司的债务承担责任。四十研究所诉至本院，请求判令：1、解除与现代机械公司房屋租赁合同关系，立即将租赁房屋退还；2、现代机械公司支付拖欠的房屋租金196532元（自2013年12月1日起暂计至2016年4月30日，至合同解除日的房租仍应计付），支付承租房屋期间的水电费9869元；3、现代机械公司按租金标准支付房屋使用费（自合同解除日计算至实际退还房屋之日止）；4、现代机械公司支付逾期付款违约金32206.7元（自逾期付款其暂计至2016年4月30日，至实际还清欠款日的违约金仍应计付）；5、安徽江北工程车辆有限公司对现代机械公司的上述债务承担连带责任。诉讼中，四十研究所撤回对安徽江北工程车辆有限公司的起诉。
原告四十研究所为证明其诉请，向本院提交以下证据：
1、事业单位法人证书、组织机构代码证，证明原告具有诉讼主体资格；
2、企业信用信息系统公示信息，证明被告企业信息、主体资格、企业状态、股东出资等，以及被告现代机械公司在原告起诉时（2016年4月26日）的经营状态是歇业；
3、房屋租赁合同（2014年3月21日签订），证明被告现代机械公司租赁原告房屋，约定租期、租金、面积、付款期限、违约责任等权利义务；
4、房屋租赁合同（3份，2011年3月至2013年12月31日）、付款凭证，证明被告长期租赁原告房屋的事实及部分租金支付情况；
5、房地产权证，证明原被告双方的租赁合同中约定的房屋产权为原告所有；
6、房租水电费催收单，证明原告于2014年12月23日向被告发送房屋费、水电费催款事实，是被告公司人员签收的；
7、（2015）禹民一初字第1155号民事裁定书一份，证明原告已经于2015年9月份向被告提起过一次诉讼，因被告公司注册地址人去楼空无法送达而撤诉的事实，以及证明原告诉讼没有超过诉讼时效；
8、现场记录，证明申请法院去现代机械公司所说的公司地址调查，所说地址无人员办公人员，仅有看门人，门牌也不是现代机械公司的事实。
被告现代机械公司辩称：1、双方的租赁合同在2014年12月31日已经终止，实际不使用房屋是2015年2月初，现代机械公司已经在2015年2月初将承租房屋内物品基本搬离至公司的新的办公地点，由于四十研究所的拦搬迁并更换了房屋钥匙导致还有部分桌椅未搬；2、在2014年1月1日双方合同起始之时，一层39平方米一直没有交付现代机械公司使用；3、双方的租赁合同应该在2015年2月初已终止，四十研究所主张租金应该在2015年2月开始计算诉讼时效，根据民事诉讼法的相关规定，延付或者拒付的诉讼时效为一年，也即2016年2月，四十研究所主张的时效已届满，其在2016年5月5日提起诉讼已过诉讼时效；4、四十研究所主张的水电费用并无证据予以佐证，现代机械公司认为四十研究所所扣留的办公桌椅及空调足以抵扣所欠缴的水电费用；5、现代机械公司一直处于正常的营业状态，不存在四十研究所所说的歇业，可承担法律责任。
被告现代机械公司针对其辩称意见，向本院提交以下证据：
1、运输情况说明、房屋租赁合同、搬家情况说明和搬家费用收条、2015年4月28日禹会法院寄给现代机械公司的诉讼材料，证明现代机械公司于2015年2月已基本搬离了承租原告的房屋，不存在占有原告房屋的事实；
2、公司经营过程中客户签收的代金券、南北快运到沫河口（起始站写成五河）上门收货的托运单和从沫河口申通快递点发货单、从南北快运发货的发货单；2015年公司税收缴款书和减免税备案登记表、现代机械公司的网店图片、2016年2月税收完税证明（部分完税证明）、2015年度企业年度报告书，证明现代机械公司截止目前经营状态一直都正常，并不存在原告所称的歇业；
3、企业信用信息公司系统，证明现代机械公司仍然存续，没有歇业。
原、被告对对方证据的质证意见，及本院的认证意见如下：（一）被告对原告所举证据的真实性均无异议，对证据2证明被告公司已经歇业的证明目的不予认可，对证据2认为是双方最后一份合同，租赁关系在2014年12月31日已经到期，对证明6认为催收单据上的水电费没有显示，对证据8认为公司仍在营业，本院认为对原告所举证据的真实性均予以认定，对证据2系双方最后签订的书面合同的事实予以认定，对证据6催要水电费的事实予以认定，对被告关于水电费数额不明确的质证意见予以采信，对证明8的现场情况真实性予以认定。（二）、原告对被告所举证据1中，运输情况说明、搬家情况说明、搬家费用收条的三性均有异议，认为证据来源不明，签名人身份不明，达不到被告的证明目的；对房屋租赁合同真实性无法确认，合同是否履行也无法确认，与本案不具有关联性；对2015年4月28日禹会法院寄给安徽现代的《民事判决书》的真实性无异议，但是与本案无关，达不到被告的证明目的，本院认为原告在庭审中陈述“2015年2月份我们就看不到人了，我们去找也找不到……”以及被告陈述“……2015年1月底搬走……”并认可拖欠至2015年1月底实际发生的租赁费，本院认定被告将部分物品搬离，不在涉案房屋办公的时间至2015年1月底，但对被告主张主要物品搬离，仅办公桌、空调等少量物品在房屋内的事实不予认定，且对被告主张因原告换锁不能搬离的事实不予认定，对被告没有腾退、交付房屋，且房屋内实际保留着被告的物品的事实予以认定；对被告所举证据2的证明目的不予认可，本院认为原告主张被告歇业是为将其投资公司安徽江北工程车辆有限公司作为共同被告，且承担责任，现原告根据案件情况撤回对安徽江北工程车辆有限公司的起诉，且根据被告证据，可以认定被告没有歇业；对证据3真实性无异议，但认为与实际经营状况不符，本院认为根据被告的应诉情况以及现场调查情况，本院对原告的质证意见予以采信。
经审理查明：位于安徽省蚌埠市长征路773号20号楼（北）楼房屋的房地产权利人是中国电子科技集团公司第四十研究所，该处房屋产权面积4295.88平方米，房地产权证权证字号：房地权蚌自字第××号。2011年3月1日、2012年10月1日、2013年10月1日，四十研究所与现代机械公司曾多次签订《房屋租赁合同》。其中，2013年10月1日所签订合同，租赁期限自2013年10月1日至2013年12月31日，月租金3480元。2014年3月21日，四十研究所与现代机械公司再次签订《房屋租赁合同》。该租赁合同约定租期自2014年1月1日至2014年12月31日。租赁房屋：一层329平方米、二层356.7平方米；房屋月租金为：一层16元/平方米，二层13元/平方米，合计9901元/月，房屋用途为办公；租金付款方式为合同时，现代机械公司应向四十研究所预付三个月租金29703元，以后租金按每三个月提前支付，由现代机械公司于应缴纳租金前的10个工作日内前将一个计算期的租金交付。到期拖欠房租一个月内的，每天收取租金的0.5％作为滞纳金；拖欠不交房租满一个月以上，且不主动联系，视为违约行为，四十研究所可收回房屋，另租给其他用户，现代机械公司承担全部违约责任；在合同解除、终止及续签的约定部分为：2……租赁期满时，如现代机械公司要求继续租赁，则需提前一个月书面向四十研究所提出，四十研究所如同意继续租赁，应就有关合同期限及租金等事项另行商议，并续签租赁合同；如任何一方不同意继续租赁，合同到期后，现代机械公司应将房屋退还四十研究所。合同即终止后，现代机械公司应三个月内搬离房屋，否则由于不搬离房屋造成的后果，现代机械公司应承担相应责任。合同中关于水电费双方约定，按蚌埠市轨道，工业用水2.37元/吨（其中税费1.67元/吨，排污费0.7元/吨）；电费：0.96元/吨。双方还就其他权利义务在合同中进行了约定。实际租赁过程中，一楼39平方米现代机械公司未实际使用。2014年底，房屋租赁合同期满时，现代机械公司将二层（一层39平方米的一间房屋未实际使用）返还四十研究所，现代机械公司与四十研究所未再续签房屋租赁合同。2015年1月底之后，现代机械公司不再在未腾退、交还的涉案房屋内办公，涉案房屋内物品为现代机械公司所有。四十研究所就现代租赁公司拖欠的水电费进行了催要，但催要的具体数额无法确定。
2015年9月16日，四十研究所诉至本院，后因诉讼材料的送达地址有误，在多次与现代机械公司联系未果后，四十研究所于2015年11月27日撤回起诉。2016年5月6日，四十研究所以安徽江北工程车辆有限公司是现代机械的控股股东，现代机械公司已歇业为由，将两公司作为共同被告再次诉至本院。本案在向现代机械公司直接送达诉讼材料仍未果后，本院依法进行公告送达。2016年6月23日，安徽江北工程车辆有限公司、现代机械公司的委托代理人均来院处理诉讼的有关事宜。现代机械公司的委托代理人系一般授权，其代理权限为代为提交所需相关文件资料，签收相关法律文书、参加庭审。庭审中，现代机械公司的委托代理人称其没有见过现代机械公司的法定代表人，也没有去过现代机械公司，是现代机械公司通过其母公司即安徽江北工程车辆有限公司委托其，并称其对案情的了解及意见是通过现代机械公司一个李姓人员。
另查明，2016年10月11日，本院去现代机械公司庭审中所称的位于蚌埠市五河县沫河口工业园现办公地点，该处厂区厂名仍是原安徽立世工程机械有限公司，厂区大门关闭，无工作人员，无生产经营情况。
四十研究所在催要租赁费、水电费等未果的情况下，为维护自身合法权益诉至本院，请求判令：1、解除与现代机械公司房屋租赁合同关系，立即将租赁房屋退还；2、现代机械公司支付拖欠的房屋租金184404元（自2013年12月1日起暂计至2016年4月30日，至合同解除日的房租仍应计付），支付承租房屋期间的水电费9869元；3、现代机械公司按租金标准支付房屋使用费（自合同解除日计算至实际退还房屋之日止）；4、现代机械公司支付逾期付款违约金31360.08元（自逾期付款其暂计至2016年4月30日，至实际还清欠款日的违约金仍应计付）。
本院认为：四十研究所与现代机械公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属有效。四十研究所与现代机械公司签订的租赁合同租赁期限至2014年12月31日，租赁合同届满后，双方未再续签租赁合同。之后，现代机械公司虽然继续使用涉案房屋月余，但仍未支付租赁费，四十研究所亦无法接受，故双方之间此阶段不宜认定为不定期租赁。双方之间的房屋租赁关系于合同届满之日即已解除。现代机械公司在合同届满后，在拖欠房屋租赁费，且在涉案房屋中仍保存有现代机械公司物品的情况下，未能按照双方的合同约定“退还”涉案房屋，致使四十研究所不能对涉案房屋使用、支配、收益，对此，现代机械公司应支付占有、使用费。现代机械公司对欠付四十研究所2013年12月的租金3480元不持异议，本院予以支持。2014年3月21日，四十研究所与现代机械公司所签《房屋租赁合同》，对房屋租金有明确约定，现代机械公司辩称实际面积交付面积不符，以及2014年9月底已将二楼退还，但未提供证据予以证实，现代机械公司所称四十研究所在庭审中对上述事实予以自认（不包括四十所自认的一楼39平方米没有实际使用），经查与事实不符，故根据双方合同约定，本院对四十研究所主张的租金共计111324元予以支持。四十研究所自认在合同期满后，现代机械公司退还了二层房屋，实际使用一层的面积290平方米，故现代机械公司应支付的占有、使用费每月4640元。四十研究所诉请判令现代机械公司支付占有、使用费至腾退房屋之日，本院亦予以支持。四十研究所关于水电费的主张，证据不足，本院不予支持。四十研究所结合合同约定，主张现代机械公司对于迟延支付房屋租金按银行同期贷款利率的四倍计息，本院认为违约金是否适当应以实际损失为基础并结合合同内容、目的、履行过程、违约情形等方面综合考察。结合案情，四十研究所主张明显过高，且未提供实际损失依据，本院认为应参照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，由现代机械公司向四十研究所支付违约金为宜。四十研究所主张2013年12月所欠租金3480元以及2014年全年所欠租金111324元算至2016年4月30日，其起算时间分别是2014年1月及2015年1月，该起算时间并无不当，本院予以准许。本院对四十研究所主张的占有、使用费已支持至房屋腾退之日，四十研究所主张该期间的迟延支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。现代机械公司辩称四十研究所主张房屋租金的诉讼时效已经届满，与事实不符，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告安徽现代工程机械有限公司于本判决生效之日起十日内腾退位于安徽省蚌埠市长征路773号20号楼（北）楼房屋（房地产权证权证字号：房地权蚌自字第××号）一层房屋；
二、被告安徽现代工程机械有限公司于本判决生效之日起之日起十日内支付原告中国电子科技集团公司第四十研究所房屋租金共计114804元及利息（其中，房屋租金3480元从2014年1月起，以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍算至实际支付之日；房屋租金111324元从2015年1月起，以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍算至实际支付之日）；
三、被告安徽现代工程机械有限公司从2015年1月起，按每月4640元支付原告中国电子科技集团公司第四十研究所房屋占有、使用费至房屋实际腾退之日；
四、驳回原告中国电子科技集团公司第四十研究所其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4879元，公告费380元，合计5259元，由原告中国电子科技集团公司第四十研究所负担459元，被告安徽现代工程机械有限公司负担4800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。
审 判 长 王 江
代理审判员 迟郑国
人民陪审员 胡林利
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 魏春丽