重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝02民终2709号
上诉人(原审原告)：刘太忠，男，1966年10月15日生，汉族，住重庆市万州区。
委托诉讼代理人：傅小波、江贤亭，重庆金牧锦扬（万州）律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：重庆恒通实业（集团）有限责任公司，住所地重庆市万州区。
法定代表人：廖晓琼，董事长。
委托诉讼代理人：吴晓荣、张道荣，重庆法韵律师事务所律师。
上诉人刘太忠因与上诉人重庆恒通实业（集团）责任有限责任公司（以下简称恒通公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服重庆市万州区人民法院(2017)渝0101民初10076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
刘太忠上诉请求：撤销原判，依法改判由恒通公司支付刘太忠逾期办证违约金471.35元。事实和理由：在恒通公司并无证据证明我方的实际损失低于违约金的情形下，一审法院将恒通公司应支付的违约金金额调低，无事实和法律依据。因为我方对于恒通公司的违约行为并无任何过错，而违约责任属于严格责任，违约金明显高于实际损失的举证义务是恒通公司而非我方，故恒通公司应按合同约定的标准支付违约金。
恒通公司上诉请求：撤销原判第一、第二项，依法改判我公司不承担逾期交房和逾期办理房屋产权登记的违约金，驳回刘太忠的诉讼请求。事实和理由：1、恒通公司对于交房事宜并无违约行为。根据双方当事人合同的约定，应于2011年6月30日前交房，而恒通公司实际提前交付房屋，对此刘太忠并未拒绝，交房时间符合合同的约定，而一审法院却认为取得《建设工程竣工验收备案登记证》的房屋才发生房屋交付的效力是错误的。2、刘太忠的请求已经超过诉讼时效。本案的房屋取得《建设工程竣工验收备案登记证》以后，刘太忠从未要求恒通公司承担违约交房的违约金，其向法院起诉已超过两年的诉讼时效，其请求不应当得到支持。3、即使恒通公司构成违约，但刘太忠已提前接受房屋使用，对于刘太忠并没有构成任何损失，按照合同法关于违约金补偿性的性质的规定，一审法院判决违约金过高。
刘太忠向一审法院起诉请求：1.判决被告向原告支付逾期交房违约金5300元、逾期办理房屋产权证的违约金1979.63元；2.诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实，2009年10月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市万州区五桥安宁路778号11幢2单元502房屋，建筑面积90.42平方米，单价每平方米1650.21元，总价款130928元；付款方式为按揭付款；交房期限及交付条件，出卖人在2010年12月30日前将本合同约定的质量验收合格的商品房交付买受人。关于出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过10日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按已付购房款万分之五支付违约金，合同继续履行；逾期超过10日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并接受买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行的，出卖人按照已付款的5%向买受人支付违约金；关于办理产权登记的约定，在本商品房实际交付之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构办理房地产权申请，提交相关资料并取得登记受理单，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并接受买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行的，从约定取得受理单至实际取得受理单止按照已付款的日万分之三向买受人支付违约金；合同还对其他方面进行了约定。原告已按约定支付购房款130928元，双方于2010年7月26日对诉争房屋进行交接。
2004年3月25日，重庆市万州区国土资源局划拨重庆市万州区体育学校建设用地33333平方米，用于移民迁校配套工程。2006年10月8日，区建委核发《关于万州体育学校迁建工程规划设计的复函》，同意《万州体育学校迁建工程规划设计》，确定的经济技术指标为：规划用地面积33380平方米，总建筑面积67697.96平方米（其中公建4395.65平方米，居住60862.31平方米，其他2440平方米），停车泊位203个。后经重庆市万州区人民政府批准对原划拨给重庆市万州区体育学校建设用地33333平方米中的18020平方米土地使用权挂牌出让，2007年3月9日，重庆市万州区国土资源局与恒通公司签订《国有土地使用权出让合同》，取得该18020平方米土地使用权，建设规模为64607.96平方米（商业用房3645.65平方米、住宅60862.31平方米）。2007年4月20日，区建委对建设规划进行调整，核发建设工程规划许可证[万规建字（2007）字第0040号]，建设单位为恒通公司，建设规模为68828平方米，其中1－12号楼为住宅用房，体育设施用房883.17平方米，地下车库2519.79平方米。2009年7月6日，恒通公司取得恒通.体育花园9、10、11栋楼的建设工程施工许可证，开始对9、10、11号楼进行建设。
2009年6月17日，恒通·体育花园配套防空地下室工程验收备案（原建1～8楼时一并建设）；2010年1月27日，恒通·体育花园10栋防雷安全验收合格；2010年2月4日，恒通·体育花园9号、10号、11号楼环保预验收合格；2010年2月26日，恒通·体育花园9号、10号、11号楼消防竣工验收备案；2010年5月7日，恒通·体育花园三期工程绿地指标竣工核定。2010年4月13日，被告恒通公司就恒通.体育花园9、10、11号楼申请建设项目竣工规划验收，同年6月1日，万州区建委对恒通.体育花园9、10号楼进行规划核实，确认符合规划要求。2014年2月27日，被告对恒通·体育花园9号、10号楼向重庆市万州区城乡建设委员会申请建设工程竣工验收备案；同日，恒通·体育花园9号、10号楼取得建设工程竣工验收备案登记证[万州区建竣备字（2014）05号]。因恒通·体育花园是整体规划，实行分段分栋验收时，在最后一栋验收核实之前，要求对整个项目确定的全部建设工程总体完成，而该工程的地下车库的建设单位为重庆市万州区体育学校，该校一直不申请地下车库验收，导致对11号楼的规划验收核实无法完成，不能进行建设工程验收备案登记，国土部门不能对建设用地完成宗地测绘，不能办理房地产权登记，造成各购房户、恒通公司集体信访，在有关部门协调下，在2015年给各购房户办理房地产权登记。2016年5月19日，被告为原告所购商品房取得房地产权登记业务受理通知书，办理产权登记。2016年3月8日，恒通公司取得11号楼的建设工程竣工验收备案登记证[万州区建竣备字（2016）0011号]。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定全面履行自己的义务。原告已按合同约定付清购房款，被告应当按照合同约定在2010年12月30日前将原告所购商品房交付原告。双方约定的交房条件是“交付质量验收合格的商品房”，虽未明确约定所交商品房应取得建设工程竣工验收备案登记证，但按现行法律、法规应对商品房验收合格界定为对建设工程进行竣工验收备案登记。约定交房期限届满,被告未取得该工程的建设工程竣工验收备案登记证，不具备交付条件，被告履行合同不符合约定。被告通知原告接房，原告未拒绝，双方于2010年7月26日交接房屋，但此时被告交房不符合交付条件，原告只是提前占有房屋，不发生商品房交接效力，被告应承担逾期交房违约责任。2016年3月8日，被告取得建设工程竣工验收备案登记证，已符合约定交付条件，确认双方于2016年3月8日交接商品房；双方明确约定“出卖人于2010年12月30日前，将本合同约定的质量验收合格的商品房交付买受人”，故逾期交房的期限为2010年12月31日至2016年3月8日。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条对合同违约金的调整原则，双方当事人约定买卖标的物的性质为一般商品住房，多数购房人的目的是为了解决自身及家庭成员的居住或改善现有的居住环境，从投资角度考虑或许可以通过出租住房获取预期房租利益。原告占有使用房屋后，一般情况下不再需要租房居住并支付租金，租金损失已基本得到弥补，根据被告的过错程度、公平和诚实信用原则的衡量以及本案的具体情况，被告请求调减逾期交房违约金的主张，一审法院予以采纳，对约定的违约金酌情调减为按原告已付购房款日万分之零点五的标准计算。原告在本案中主张逾期交房违约金5300元的诉讼请求，符合法律的规定，一审法院予以支持。
2016年3月8日被确认为双方交接商品房的时间，由于双方约定“在本商品房实际交付之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构办理房地产权申请”，即被告应当在2016年5月7日之前提交办证申请，而被告在2016年5月19日才取得重庆市万州区房地产管理局关于办理本商品房产权登记的业务受理通知书，故被告应从2016年5月8日起至2016年5月19日止承担逾期办证的违约责任。被告抗辩本案未按约定期限办理产权登记是因为不可抗力，负有举证责任，未提供证据证明有不能预见、不能避免、不能克服的事件发生，不属于法律意义上的不可抗力事由，应由被告承担举证不充分的法律后果。对逾期办证违约金，因原告所购房屋为住宅，原、被告双方均未举证证明逾期办理产权登记的具体损失，综合考虑合同的履行情况、被告的过错、对原告损失的补偿及适当的违约惩罚，被告请求调减约定违约金计算标准，一审法院予以采纳，对约定的违约金酌情调减为按原告已付购房款日万分之零点四计算。被告应从从2016年5月8日起至2016年5月19日止支付逾期办理房地产权登记违约金62.85元（130928元×0.4/000×12天）。
被告关于原告主张权利超过诉讼时效的问题，由于被告在2016年3月8日取得建设工程竣工验收备案登记证后，没有证据证明已向原告通知或者公示，原告之前对取得该备案登记证并不知道，并且向原告交付商品房及办理产权登记是被告的法定义务，被告交付房屋后未按约定履行办理产权登记的义务，主债务未超过诉讼时效，其违约处于持续状态，原告于2017年8月28日起诉主张权利不超过诉讼时效期间，被告的该项抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告重庆恒通实业（集团）有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告刘太忠逾期交房违约金5300元；二、由被告重庆恒通实业（集团）有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告刘太忠逾期办理商品房产权登记违约金62.85元；三、驳回原告刘太忠在本案中的其他诉讼请求。
二审中，双方当事人均无证据推翻一审判决认定的案件事实，本院对一审查明的事实依法予以确认。
根据以上事实、双方当事人在庭审中的陈述，针对上诉人的上诉理由，本院综合评判如下：
本院认为，刘太忠与恒通公司签订的《商品房买卖合同》，系真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定恒通公司应将“质量验收合格的商品房”交付给刘太忠。对于“质量验收合格的商品房”的标准如何评判，本院认为，商品房作为一种特殊的商品，自身有严格的行业标准，只有具备专业知识才能检查验收，而购房者作为非专业人员很难充分行使自己的知情权，故商品房的质量是否合格，能否进入市场安全使用，建设主管部门具有严格的监管职责。因此，只有商品房经竣工验收后，又经过规划、环保、消防等部门的认可，建设主管部门对此进行严格审查的基础上，核发了商品房竣工验收备案登记文件才能说明其商品房质量合格得到了国家的认可。因此，恒通公司将房屋交付给刘太忠时，未按照《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，将该房屋所在的楼房到建设行政主管部门办理备案登记，因此，并不具备商品房质量合格的法定条件，亦不符合合同的约定，故恒通公司的行为构成违约，应当承担违约责任。
恒通公司在取得竣工验收备案登记证之前和之后均未进行公示，刘太忠并不知晓该事实，且违约行为一直在持续进行中，起诉时并没有超过诉讼时效，恒通公司称已经超过诉讼时效的上诉理由不成立。
恒通公司以案外人体育学校的原因造成办理商品房产权登记延迟请求不承担逾期办证的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”按照法律规定，即使其主张的事实成立，亦不能免除其违约责任。一审法院根据恒通请求下调违约金比例，考虑到逾期办证的实际情况、恒通公司的过错程度等因素，对违约金比例进行下调并无不当。刘太忠要求按照合同约定比例支付逾期办理商品房产权登记违约金的上诉请求本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，一审法院判决结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人重庆恒通实业（集团）有限责任公司负担50元，上诉人刘太忠负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 川
审 判 员 刘丽苹
代理审判员 熊德才
二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 蒋大威