上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三(民)初字第2140号
原告张竞春，男，1985年2月22日出生，汉族，住上海市。原告范佳颖，女，1984年4月10日出生，汉族，住上海市。上列两原告的共同委托代理人黄雷，上海道恩律师事务所律师。上列两原告的共同委托代理人朱振荣，上海道恩律师事务所律师。被告陈优优，男，1981年12月30日出生，汉族，住上海市。被告陈辉，男，1956年4月15日出生，汉族，住江苏省通州市。被告张菊英，女，1955年5月29日出生，汉族，住江苏省通州市。上列三被告的共同委托代理人张蕾蕾，上海市勋业律师事务所律师。第三人上海昊辰房地产经纪事务所，住所地上海市。投资人马月。委托代理人王安波。委托代理人张森。原告张竞春、范佳颖与被告陈优优、陈辉、张菊英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法通知上海昊辰房地产经纪事务所作为第三人参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张竞春、范佳颖的委托代理人黄雷，被告陈优优、陈辉、张菊英的委托代理人张蕾蕾，第三人上海昊辰房地产经纪事务所的委托代理人王安波、张森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张竞春、范佳颖诉称：原、被告于2015年6月7日签订《房地产买卖协议》，被告将上海市广灵四路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告。原告当日支付被告购房定金5万元。然而，签协议次日，被告却不肯售卖该房，双方未能签订《上海市房地产买卖合同》示范文本，且约定涤除抵押日届满，被告也未完成。原告催促无果，被告反而将该房提高售价在网上另行挂售。两原告认为，其置换购买被告房屋，被告根本性的违约行为导致原告遭受房价增值损失、租房租金损失、公积金贷款影响等损失，原告在2015年9月8日发出解约函给被告，后在2015年10月另行购房。现两原告起诉要求确认双方于2015年6月7日签订的《房地产买卖协议》于2015年9月9日解除，三被告返还定金5万元，支付原告违约金104万元。被告陈优优、陈辉、张菊英辩称：2015年6月7日签订《房地产买卖协议》时，双方只是对房屋的总价达成了一致，被告未仔细看过合同的内容。次日原、被告到第三人处后，就付款方式等未达成一致，原告200万元没有准备好，还要做低房价避税，被告不同意，原告就把合同撕了，双方没有签成正式买卖合同。被告一再表示不收取定金，直接收取首付款。陈辉文化程度低，签约前三个月因脑梗住院，无法判断《定金保管书》的含义。2015年8月下旬，双方又到中介处协商，未成。之后原告看中并购买了其他房屋。被告认为，网签合同没签成，被告没有必要去办理抵押涤除手续。被告同意于2015年9月9日解除《房地产买卖居间协议》，不同意原告的其它诉请。第三人上海昊辰房地产经纪事务所述称：收到原告支付的5万元定金。第三人的经办人田志超已离职，故对2015年6月8日原、被告网签未成的原因不清楚。经审理查明：两原告系夫妻关系。三被告系父母与儿子一家三口。三被告为上海市广灵四路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人，该房抵押权人为平安银行股份有限公司上海分行，设有最高额抵押，最高债权限额700万元。2015年6月7日，原、被告及第三人签订《房地产买卖居间协议》，约定：原、被告经第三人居间介绍，就上海市广灵四路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖事宜协商一致；原告向第三人支付意向金计5万元，作为与被告进行洽谈之用；总房价款为520万元(其它交易条件见附件一《房地产买卖协议》)；如被告在本协议上签字，则原告交付的意向金转为定金。当天，原、被告签订《房地产买卖协议》，约定：总房价款520万元；为办理交易过户手续之需，双方同意于本协议签署后一日内前往第三人处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；原告支付首期房价款200万元(含已支付的全部定金，不包含尾款)；被告应自筹资金至抵押权人处还清其尚欠抵押权人的借款余额，待房地产抵押登记注销后由第三人转付被告；如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议；若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议所述总房价款的20%向守约方支付违约金；被告于2015年8月1日前将产证贷款注销。同日，第三人收到原告所交购房定金5万元，被告陈辉签署《定金保管书》，载明：现被告已收到此定金，并交由第三人(保管人)代为保管。2015年6月8日，原、被告前往第三人处，但未签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。2015年8月19日，原告向被告发出《催告函》，载明：“……依据协议约定，贵方应当在2015年6月8日之前与我方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并且贵方要于2015年8月1日之前自筹资金至抵押权人处还清借款余额并将抵押登记注销。然而，贵方在该协议约定的期限内并未履行任何义务与责任，致使交易至今无法正常进行,甚至在2015年8月17日最近一次三方约谈中，明确表示不能继续履行协议，并以挑衅、辱骂、恐吓、跟踪我方的方式强行要求终止交易，对我方的生命财产安全造成了极大的威胁。为此我方郑重催告贵方：请务必于2015年8月24日中午12时之前前往居间方处与我方按照协议约定的买卖条件注销抵押登记并签订买卖合同示范文本。……”2015年8月28日，原告委托律师向被告发出《关于：房屋买受人张竞春、范佳颖要求继续履行房屋买卖合同的律师函》，载明：“……截至目前，贵方未按照协议约定，亦未按委托人发送的《催告函》要求与委托人完成《上海市房地产买卖合同》示范文本订立手续，且并未按照约定履行涤除房屋抵押登记手续；原告委托上海道恩律师事务所黄雷律师、潘雪源律师郑重致函贵方，要求贵方继续履行协议：1、在收到本函之日起3个工作日内，按照协议约定的原有条件(包括房屋总价520万元)与委托人签订《上海市房地产买卖合同》示范文本；2、在收到本函之日起3个工作日内完成房屋的银行借款抵押登记涤除手续。……”2015年9月14日，原告向被告发出《解约函》，载明：“……你方在收到《律师函》后仍拒绝订立《上海市房地产买卖合同》示范文本手续，且未按照约定完成房屋抵押登记涤除手续，属于严重的违约行为，损害了作为房屋买受方我方的合法权益。我方发送此函通知如下：1、解除双方于2015年6月7日订立的《房地产买卖协议》；2、要求你方收到本函之日起三日内返还我方已经支付的房屋定金5万元；3、要求你方按照《房地产买卖协议》第三条约定向我方支付违约金104万元。”上述原告所发函件被告均收到。2015年9月30日，两原告以被告违约为由涉讼。次月，两原告另行购房。另查明：2015年4月15日，原告范佳颖及案外人范某某、宋某某出售上海市长逸路XXX弄XXX号XXX室房屋，买卖合同载明的转让价款为2,245,000元。又查明：为原、被告居间介绍的第三人经办人系田志超。2015年8月14日，原告和田志超有手机微信联系。原告：“……他的意思就是不卖了咯”田志超：“是现在他就卖不了了，还不了贷款”。审理中，经两原告申请，本院依法裁定：一、查封原告范佳颖、案外人范某某、宋某某名下的上海市大连西路玉田新村XXX号XXX室房屋产权；二、冻结被告陈优优、陈辉、张菊英名下的银行存款109万元，或查封、扣押其相等价值的其他财产。审理中，两原告坚持诉请，认为《房地产买卖协议》并非只对房屋总价达成一致，而是对房款总价、房款支付方式、过户时间、交房时间等均作出明确约定，已经生效；陈辉作为完全民事行为能力人，签订了《定金保管书》就视为已经接受了定金；根据约定，签好示范文本的买卖合同后原告才支付首付款，并且首付款是交给第三人，当天原告和亲戚账户中的款项足以付首付款；原、被告协商过程中被告跳价，不愿意按原先约定的价格进行交易，所以没有协商成功；被告违约给原告造成了损失，不同意调低违约金。三被告则坚持辩称意见，认为即使法院认定被告违约，因原告无损失，被告要求调低违约金。上述事实，有两原告提供的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、《定金保管书》、催告函及回执、律师函及回证、解约函及收据、房地产信息、原告范佳颖与案外人签订的房地产买卖合同、原告与田志超的微信记录、田志超的微信信息，三被告提供的房地产权证，以及双方当事人的陈述等证据佐证。本院认为：原、被告签订的《房地产买卖协议》，原、被告以及第三人签订的《房地产买卖居间协议》均是当事人的真实意思表示，与法不悖，当事人均应按约履行。因买卖双方未签成示范文本的《上海市房地产买卖合同》，原告要求解除《房地产买卖协议》，被告同意，本院依法准许。协议解除，被告应返还原告定金。鉴于原告所交定金实际由第三人保管，故第三人应向原告承担该返还义务。被告辩称陈辉无法判断《定金保管书》的含义，缺乏依据，本院不予采信。原、被告对2015年6月8日未签成示范文本买卖合同的原因各执一词，分析原、被告和第三人的意见及证据，原告所称被告不售房的盖然性较高，本院认定被告构成违约。原告要求被告支付违约金，并无不当，本院予以支持，但酌情适当调低金额。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：原告张竞春、范佳颖与被告陈优优、陈辉、张菊英于2015年6月7日签订的《房地产买卖协议》于2015年9月9日解除；自本判决生效之日起10日内，第三人上海昊辰房地产经纪事务所代被告陈优优、陈辉、张菊英返还原告张竞春、范佳颖定金5万元；自本判决生效之日起10日内，被告陈优优、陈辉、张菊英支付原告张竞春、范佳颖违约金31.2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14,690元，由两原告共同负担9,758元，三被告共同负担4,932元。本案财产保全费5,000元，由两原告共同负担3,340元，三被告共同负担1,660元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 李勤彦
人民陪审员 毛济平
人民陪审员 郭 瑛
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 管西凤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。