江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0902民初0777号
原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行。
被告吴冬华，职业不详。
被告刘珊（系吴冬华之妻），职业不详。
原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行（下称农行中汇支行）与被告吴冬华、刘珊金融借款合同纠纷一案，本院2016年1月27日受理后，依法适用简易程序由审判员何海军独任审判，于同年3月17日公开开庭进行了审理。原告农行中汇支行委托代理人徐友勤到庭参加诉讼。被告吴冬华、刘珊经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行中汇支行诉称：两被告是夫妻关系。2010年4月16日，被告吴冬华与我公司签订一份《个人购房担保借款合同》，约定我公司向其发放贷款21万元，用于购买位于盐城市盐都新区裕新社区华荣神州豪苑*幢*室的房屋，并办理了抵押物登记。我行依约于2010年4月16日向其发放贷款21万元。被告吴冬华取得贷款后，未能及时偿还，经催要至今未能还款。请求法院判令：1、被告吴冬华、刘珊立即偿还原告贷款本金173237.55元，截止2016年1月16日的利息3097.4元，并支付从2016年1月17日起至实际给付之日止的利息（利息按照借款合同约定的方式和标准计算）。2、原告对被告吴冬华、刘珊所有的位于盐城市盐都新区裕新社区华荣神州豪苑*幢*室的房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。
被告吴冬华、刘珊未答辩。
经审理查明：2010年4月16日，被告吴冬华（借款人、抵押人）、刘珊（抵押人）与原告签订一份《个人购房担保借款合同》，合同约定：1、原告根据借款人吴冬华的申请，同意向其发放购房贷款21万元，用于购买位于盐城市盐都新区裕新社区华荣神州豪苑*幢*室的房屋；2、借款期限：自2010年4月16日至2030年4月15日，共计240个月；3、借款利率：浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮20%，执行年利率4.752%；4、罚息和复利：借款人未按本合同约定期限归还借款或未按本合同约定用途使用借款的，贷款人有权按以下约定对借款人计收罚息和复利，（1）罚息：借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮40%计收罚息，如贷款基准利率上调，则自上调之日起罚息利率相应上调；（2）复利：对应付未付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内及借款逾期后产生的应付未付利息；5、划款方式：借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人盐城市华荣房地产开发有限公司的账户（开户行：农行中汇支行，账号：1040***9）。借款人承诺：贷款人将借款资金划入上述账户，即视同贷款人已依据约定向借款人发放借款，且借款人收妥借款资金。借款人了解并自愿承担与借款资金划入上述账户相关的所有风险；6、还款：分期还款，借款人以每一个月为一个还款周期，共240期，自借款发放之日起，每期末月的借款对应日为还款日。没有借款对应日的，以该还款周期末月的最后一日为还款日。借款人与贷款人商定采用等额本息还款法归还借款本息；7、本合同项下借款采用阶段性保证担保+抵押的担保方式；（1）抵押担保：抵押人同意以位于盐城市盐都新区裕新社区华荣神州豪苑*幢*室的房屋设定抵押；抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用；本合同项下债务履行期限届满，贷款人未受清偿的，贷款人有权依法以抵押物折价，或者以抵押物拍卖、变卖的价款优先受偿；（2）阶段性保证担保保证人为盐城市华荣房地产开发有限公司，其自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；8、违约责任：借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放贷款、提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；9、费用承担：贷款人实现债权、抵押权的费用以及与本合同有关的公证、登记、评估、鉴定、见证、运输、保管等费用由借款人、保证人和抵押人承担，贷款人有权直接从借款人在贷款人处开立的账户中划收。
上述合同签订后，原告于2010年4月16日将21万元划至上述指定账户，吴冬华向原告出具了个人借款凭证。2013年4月20日，两被告就其名下的位于盐城市盐都新区裕新社区华荣神州豪苑*幢*室的上述房屋办理了他项权证。吴冬华取得贷款后，未能按约还款。截止2016年1月16日，被告共欠原告贷款本金173237.55元、利息3097.4元。原告催要未果，遂诉至本院。
另查明，吴冬华与刘珊系夫妻关系，是盐城市盐都新区裕新社区华荣神州豪苑*幢*室房屋的共有权人。
上述事实，有当事人陈述、个人购房担保借款合同、个人借款借据、逾期未还款查询单、他项权证等证据证明，本院经审核予以确认。
本院认为：原告与被告吴冬华、刘珊签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人真实意思表示，为有效合同。原告按约履行了发放贷款的义务，被告吴冬华应按约偿还借款本息，其未按约偿还的行为构成违约，原告有权按照合同约定，提前收回已发放贷款并行使抵押权，对涉案房屋拍卖、变卖的价款优先受偿。鉴于被告吴冬华与刘珊系夫妻关系，且申请借款是为购买盐城市盐都新区裕新社区华荣神州豪苑*幢*室房屋，被告刘珊作为该房屋的共有权人，对该款项承担共同还款责任。故原告的诉讼请求，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴冬华、刘珊应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行贷款本金173237.55元，截止2016年1月16日的利息3097.4元，并支付自2016年1月17日起至实际给付之日止的利息（利息按借款合同约定的方式和标准计算）。
二、原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行对被告吴冬华、刘珊名下的位于盐城市盐都新区裕新社区华荣神州豪苑*幢*室的房屋拍卖、变卖所得的价款在抵押登记的担保债权范围内用于清偿本判决第一项所确定的债权享有优先受偿权。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行义务期间的债务利息。
案件受理费3830元，减半收取1915元，由被告吴冬华、刘珊共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，本院将依法报请该院按自动撤回上诉处理。
审判员 何海军
二〇一六年四月十九日
书记员 朱叙瑾
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。