四川省成都市新都区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)川0114执异38号
案外人（异议人）：滕明生，男，1962年2月12日出生，汉族，住四川省大邑县。
委托代理人：杨林，四川名状律师事务所律师，一般授权代理。
委托代理人：宋召明，四川矩衡律师事务所律师，特别授权代理。
申请执行人：富登小额贷款（四川）有限公司成都新都分公司，住四川省成都市新都区斑竹园镇竹韵路96-104号。
法定代表人：简婕，该公司经理。
委托代理人：裴文全，四川弘泽律师事务所律师，特别授权代理。
被执行人：叶选锋，男，1967年6月23日出生，汉族，住浙江省乐清市。
委托代理人：杨林，四川名状律师事务所律师，一般授权代理。
委托代理人：宋召明，四川矩衡律师事务所律师，特别授权代理。
本院在执行富登小额贷款（四川）有限公司成都新都分公司（以下简称富登小贷公司）申请执行四川鑫南方高压电缆有限公司（以下简称鑫南方公司）、叶选锋、王胜会借款合同纠纷一案过程中，作出（2017）川0114执3515号执行裁定书，将被执行人叶选锋所有的位于成都市金牛区××智能小区××期××幢××楼××号房屋（权×××××××）予以查封，并启动司法拍卖。案外人滕明生以自己为案涉房屋的承租人、进行拍卖处置侵害其租赁权为由，请求中止对涉案房屋的司法拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
滕明生异议称，法院在执行过程中对被执行人叶选锋、王胜会所有的涉案房屋予以司法拍卖，根据法院发布的竞买公告，涉案房屋“有租约，六月份到期”，该竞买公告信息有误，滕明生在富登小贷公司与鑫南方公司、叶选锋产生借款合同纠纷之前，就已经与叶选锋签订《租赁合同》、将房屋出租给滕明生，房屋租赁期限为十年，从2016年3月5日至2026年3月4日，因叶选锋与滕明生为好友关系，且当时叶选锋资金困难、需要用钱，滕明生是一次性付款，故租房价值比市场价便宜，滕明生在2016年3月7日以转账形式向叶选锋支付126000元，其中50000元是涉案房屋的租金，另外76000元是其他两套房屋的租金。因此，从法院2018年4月公布的竞买公告之日起算，滕明生还有近8年的租赁期，故竞买公告侵害了滕明生的承租利益，也为以后竞买人与承租人的纠纷埋下伏笔，特提出前述异议请求。
滕明生为证明其前述主张，向本院提交了租房合同三份、银行流水一份。
富登小贷公司对滕明生所提交证据的真实性、合法性均有异议。
富登小贷公司认为，首先，本案被执行人叶选锋与王胜会有3套房屋，在滕明生所主张的租赁合同签订时间之前就已办理抵押登记，登记在富登小贷公司名下；其次，富登小贷公司申请强制执行后，法院组织对涉案房屋进行评估，评估公司及富登小贷公司人员进行现场拍照时了解到，房屋承租人并非滕明生，且该承租人明确告知执行法官房屋租赁到期时间为2018年5月底，并提出了保证租赁期内要求使用该房屋的要求，从该承租人处了解到租房价值并非滕明生所说的价值，且若滕明生是真实承租人，在司法评估进场时就应当知悉该情况；第三，从滕明生提交的三份租赁合同看，格式完全一致，与富登小贷公司申请执行的三套房屋也完全一致，从房屋租金看远低于市场价值，故存在伪造证据的可能。综上，富登小贷公司认为应当驳回滕明生的异议。
富登小贷公司无证据向本院提交。
本院查明，2017年5月25日，本院经审理富登小贷公司与鑫南方公司、叶选锋、王胜会借款合同纠纷一案，作出（2016）川0114民初3577号民事判决书，判令鑫南方公司向富登小贷公司偿还借款本金2139629元并支付利息、账户服务费、逾期利息、逾期罚息，叶选锋、王胜会对鑫南方公司应履行的债务承担连带清偿责任，并判决如鑫南方公司在判决规定期限内未履行债务，富登小贷公司可以在抵押范围内对王胜会、叶选锋的抵押房屋折价或者拍卖、变卖后所得的价款优先受偿。该民事判决书于2017年8月23日发生法律效力。2017年10月10日，富登小贷公司依据前述生效民事判决书向本院申请强制执行，本院予以立案。2017年10月19日，本院作出（2017）川0114执3515号执行裁定书，裁定对涉案房屋予以查封，查封期限为3年。2017年11月24日，本院作出（2017）川0114执3515号之二执行裁定书，裁定对涉案房屋予以查封，查封期限为3年。2018年1月2日，本院对涉案房屋及房屋装修、装饰及家具启动司法评估，受委托评估机构四川中砝土地房地产评估有限公司（以下简称评估机构）作出中砝房估字【2018】第017号《房地产估价报告》，经评估标的财产在2018年1月16日这一价值时点的市场评估总价为196.41万元。2018年2月27日，本院对涉案房屋启动第一次司法拍卖，拍卖方式为网络自主拍卖，起拍价确定为196.41万元。拍卖公告期间，滕明生向本院提交书面执行异议申请。
另查明，涉案房屋位于成都市××智能小区××期（小区门牌：××）××栋××单元××楼××号，登记为本案被执行人叶选锋、王胜会共有，权证号为权×××××××，建筑面积179.82平方米，登记用途为住宅。房屋他项权证载明，该房屋于2015年4月21日设立抵押登记，权证号为成房他权字第××××××号，抵押权人富登小贷公司，系最高额抵押，债权确定时间登记为2015年4月16日至2020年4月15日。该房屋上查封有：1.2016年5月10日，成都市金牛区人民法院（2016）川0106执1502号裁定书裁定查封；2.2016年6月22日，辽宁省鞍山市铁西区人民法院（2016）辽0303财保39号裁定书裁定查封；3.2016年8月31日，成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初5422号裁定书裁定查封；4.2017年10月26日，本院（2017）川0114执3515号执行裁定书裁定查封。成都市金牛区人民法院于2017年12月27日作出（2016）川0106执1502号移送执行函，将该房屋移送本院执行。
再查明，滕明生持有落款时间为2016年3月3日的《租赁合同》一份，合同中载明：叶选锋向滕明生出租涉案房屋，租赁期限10年，从2016年3月5日起至2026年3月4日止，租金每年5000元，由滕明生一次性支付叶选锋10年租金共计50000元，支付方式为向叶选锋指定尾号为5972的农业银行账户转账支付，并约定租期内租金不得随意调整。滕明生所举中国农业银行银行卡交易明细清单显示，2016年3月7日，滕明生向《租赁合同》所载账户转款126000元。
以上事实，有（2017）川0114执3515号执行裁定书、（2016）川0106执1502号移送执行函、司法拍卖移送审批表等证据材料及当事人陈述在卷为证。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”。本案中，富登小贷公司就涉案房屋已在2015年4月21日办理抵押权登记，滕明生所主张的其与叶选锋建立租赁关系的时间为2016年3月3日，晚于抵押权登记设立时间，滕明生确认该房屋承租价格低于市场价，且从其所举证据看不足以证明涉案房屋已经为滕明生所合法占有，故滕明生所提出执行异议不满足执行过程中对案外人不动产租赁权的保护条件，对其中止拍卖的异议请求，本院依法不予支持。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人滕明生的执行异议请求。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 王议伟
审判员 蒋建军
审判员 余 晨
二〇一八年五月二十一日
书记员 曾 妙