广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3848号
上诉人（原审原告）：许碧珠，女，1950年1月28日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人李磊泉，广东执正律师事务所律师。
委托代理人梁祥荣，广东执正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：蔡志宇，1971年2月13日出生，住广州市海珠区。
委托代理人：冯利娟，广东和联公司员工。
被上诉人（原审被告）：陈若强，1965年11月29日出生，住广东省普宁县。
委托代理人杨雨来，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东发展银行股份有限公司广州天河支行，住所地：广州市天河区。
负责人：欧海强，行长。
委托代理人张瑾，广东经纶律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：叶青，住广州市。
被上诉人（原审被告）：广州市南鹤房地产开发有限公司，住所地：广州市海珠区。
法定代表人叶青。
上诉人许碧珠与被上诉人蔡志宇、陈若强、广东发展银行股份有限公司广州天河支行（以下简称广发银行天河支行）、叶青、广州市南鹤房地产开发有限公司（以下简称南鹤公司）案外人执行异议一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2011）穗天法民四初字第2203号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：原审法院在执行申请执行人蔡志宇、陈若强、广发银行天河支行申请执行南鹤公司、叶青借贷合同纠纷二案中，许碧珠提出执行异议，认为原审法院查封的广州市海珠区龙潭村西侧龙景大厦C栋803房（下称涉案房屋）实际为其所有，要求法院解除查封。2011年9月原审法院作出（2011）天法执异字103号执行裁定书，裁定驳回许碧珠的异议。许碧珠不服，于2011年9月26日提起本案诉讼，请求：一、确认许碧珠对广州市海珠区龙潭村西侧龙景大厦C栋803房的所有权，解除对该房的查封措施，停止对上述房屋的执行。二、本案诉讼费用由蔡志宇、陈若强、广发银行天河支行、叶青、南鹤公司承担。
蔡志宇、陈若强与南鹤公司、叶青借贷合同纠纷一案，原审法院作出的（2003）天法民一字第2399号民事判决已发生法律效力。因被执行人没有履行判决所确定的义务，蔡志宇、陈若强申请强制执行，原审法院立案执行［案号为（2004）天法执字第1040号］。2004年12月20日，原审法院查封涉案房屋。
2003年7月14日，南鹤公司、叶青写下《欠据》给许家荣、杨保如，内容如下：我公司龙景大厦项目张桂成施工队将工地铝合金窗工程分包给杨保如、许家荣施工队施工，张桂成借到杨保如、许家荣铝合金施工队人民币150000元，投入在工地使用。现将借款150000元和17个月的利息一次性补偿70000元，共220000元债务由南鹤公司“龙景大厦”项目负责人叶青偿还给杨保如、许家荣施工队，今后债务与张桂成无关。叶青、杨保如、许家荣三人同意此款在签订此欠据之日起4个月内全部还清，超期按月息4%计息。2004年8月20日，杨保如、许家荣、杨胜强（甲方）与广州市南鹤房地产开发有限公司（乙方）签订《抵工程款协议书》，约定因乙方欠甲方“龙景大厦”项目基础工程款，乙方将涉案房屋抵工程款给甲方，该套房建筑面积79.8183平方米，按每平方米3600元结算，总价款人民币287346元。2007年9月18日，杨保如出具《转交房屋证明书》，同意将涉案房屋转给许碧珠自用，产权归许碧珠所有。同年8月28日、9月18日，杨保如分别出具收据，确认收到许家荣20000元和93300元。许碧珠是许家荣的妻子，许家荣于2008年死亡。许碧珠现在涉案房屋居住。
龙景大厦是广州市南鹤房地产开发有限公司开发的项目，预售许可证号为20040096号，该项目已办理初始登记，产权登记案号为2007登记1096911号。涉案房屋仍登记在广州市南鹤房地产开发有限公司名下。
许碧珠称其2004年已实际占有涉案房屋，但没有提供相关交付房屋的证据予以证明。许碧珠只提供了2011年7月5日及同年8月5日，2012年1月3日及3月5日向广州市丽晓物业管理有限公司交付涉案房屋水电费的收据，以此证明其对房屋的使用，蔡志宇、陈若强、广发银行天河支行、叶青、南鹤公司对此均不予确认。
原审法院认为：以物抵债是一种法律行为，基于法律行为的不动产物权变动，只有经依法登记后才能发生效力，如果不登记，就不能产生不动产物权变动的法律效力。南鹤公司将涉案房屋抵债给杨保如、许家荣、杨胜强，虽然许碧珠实际占有涉案房屋，但没有提供相关交付房屋的证据予以证明，双方也没有办理房屋产权过户登记手续，涉案房屋至今仍登记在南鹤公司名下，未产生物权转移。从本案的情况看，南鹤公司的法定代表人叶青因欠杨保如、许家荣的“龙景大厦”项目工程款而以涉案房屋抵债，说明杨保如、许家荣与南鹤公司有业务往来，其对于涉案房屋是否办理登记手续以及能否办理过户手续是清楚的，其与南鹤公司、叶青达成以物抵债协议的同时，应预见房屋不办理过户登记手续的法律后果，且在以物抵债协议签订后，双方一直没有办理过户登记手续。龙景大厦是南鹤公司开发的项目，预售许可证号为20040096号，该项目已办理初始登记，产权登记案号为2007登记1096911号。在涉案房屋被法院查封前，许碧珠没有与南鹤公司办理过户手续，许碧珠过错明显，许碧珠应就其过错承担责任。基于以上的事实，许碧珠要求确认广州市海珠区龙潭村西侧龙景大厦C栋803房所有权归其所有、解除对该房的查封措施、停止对上述房屋的执行的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
叶青、南鹤公司经原审法院公告传唤，逾期不到庭，原审法院依法缺席判决。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2014年4月20日作出如下判决：驳回许碧珠的诉讼请求。本案一审受理费4600元、公告费1000元，由许碧珠负担。
判后，许碧珠不服，上诉至本院称：一、一审判决认定有关事实错误如下：1、一审判决认为没有证据证明许碧珠在2004年实际占有涉案房屋，是错误的，2003年的抵债协议已经清楚证实叶青、南鹤公司将房屋交付许碧珠的配偶许家荣以及杨保如多人的事实，之后在2007年，杨保如出具的转交房屋证明书更进一步证实许碧珠实际占有使用该房屋的事实。同样，蔡志宇、陈若强、广发银行天河支行、叶青、南鹤公司亦无任何证据证明房屋未交付，仅仅是否认该事实。而本案的关键当事人叶青及南鹤公司均未出庭及否认该事实，导致该事实未能完全查清，而一审判决偏袒蔡志宇、陈若强、广发银行天河支行、叶青、南鹤公司，作出不利于许碧珠认定，显失公允。2、一审判决认为，因为许家荣、杨保如多人与南鹤公司有业务往来，应当清楚房屋能否办理过户的风险，也应当能预见办理不了过户手续的风险，这个事实完全站不住脚。①许家荣、杨保如仅仅是承包方、建筑方是建筑工程业务，并非房地产开发或者房地产合作开发业务，怎么可能在完成建筑工程后就应当知道该项目的登记过户风险一审判决的这个推断完全缺乏逻辑常识，莫名其妙。②2003年许家荣、杨保如等人与叶青、南鹤公司签订等抵债协议时，怎么可能预知以后该项目会发生不能办理登记的情形而且在2003年时的项目情况并未显示该风险的存在，要求许家荣等人在当时就明确预知以后的风险是没有理由的。③无法办理登记及过户手续是责任者正是叶青、南鹤公司以及蔡志宇、陈若强、广发银行天河支行。正是由于蔡志宇、陈若强等人，在2004年12月20日申请查封了涉案房屋，导致以后一切产权登记、过户等手续均无法办理，而一审判决对此关键事实，视而不见，反而将责任归于许碧珠，明显是歪曲事实，错误认定。④一审判决查明，涉案房屋被查封是在2004年12月，而涉案房屋的初始登记起码是在2007年之后，怎么可能要求许碧珠在2004年12月之前办理过户登记呢!一审判决以许碧珠在2004年12月之前来办理登记为由驳回其请求，极其荒谬。二、许碧珠在是否及时过户办理产权登记方面并无过错，早己占有和使用涉案房屋也是客观事实。1、2003年许家荣、杨保如等已根据抵债协议实际占有涉案房屋，而2007年的杨保如出具转交房屋证明书，更进一步证实许碧珠这一方实际占有涉案房屋的事实，一审判决在这个问题上明显认定错误。2、由于南鹤公司的不作为，导致该房屋在2003、2004年根本不具有办理登记及过户条件，无法办理有关过户手续，而蔡志宇、陈若强的申请查封行为更加使得办理过户手续成为不可能，关键是，一直到目前为止，该房屋都还是不能办理有关产权登记的!因而，一审判决许碧珠以不登记为由，认定责任在于许碧珠，是无视客观事实，是错误的。而许家荣、杨保如与叶青、南鹤公司的抵债协议，应当视为己全部交付购房款项，并实际占有房屋，获得了所有权，蔡志宇、陈若强的中请查封行为是在许碧珠一方获得所有权之后，其申请查封导致许碧珠一方与南鹤公司的转让暂时无法进行，但是无损许碧珠取得涉案房屋的所有权的事实。
综上所述，向二审法院请求：一、请求二审法院撤销广州市天河区人民法院（20l1）穗天法民四初字第2203号民事判决书。二、请求二审法院依法改判，确认许碧珠对广州市海珠区龙潭村西侧龙景大厦C栋803房的所有权，解除天河区人民法院对该房的查封，停止对上述房屋的执行。三、本案诉讼费用由蔡志宇、陈若强、广发银行天河支行、叶青、南鹤公司承担。
蔡志宇答辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适应法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
陈若强答辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适应法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
广发银行天河支行答辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适应法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人叶青、南鹤公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院将依法作出处理。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，不动产物权转移以产权登记为准。虽然现上诉人许碧珠主张涉案房屋在法院查封前，已经由广州市南鹤房地产开发有限公司与杨保如、许家荣、杨胜强签订《抵工程款协议书》在协议方之间达成以物抵债的协议，但至法院查封前一直未办理过户手续。即法院查封前，涉案房屋的产权并未发生法律效力上的转移。并且，上述协议中已经明确约定涉案房屋无法实际交付的法律责任，对于涉案房屋无法实现抵债的，相关债权人可另循法律途径解决。再有，相关抵债协议的债权人并非上诉人的被继承人一方，上诉人就涉案房屋过户至其个人名下的主张依据不足。原审驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院依法予以维持。至于上诉人认为无法过户的责任在于债务人，以及涉案房屋实际抵债权益归其个人所有，均可另行主张权益时予以查证，鉴于本案实际诉求在于涉案房屋抵债过户与法院执行查封的冲突，结合现有证据，对于上述问题不予认定为宜。
综上，上诉人许碧珠上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4600元，由上诉人许碧珠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年一月××日
书 记 员 党春婷