黑龙江省绥化市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)黑12执异24号
案外人：刘景文，男，1966年6月10日生，住黑龙江省安达市。
申请执行人：安达市信商小额贷款有限责任公司，住所地黑龙江省安达市正阳牛街290号。
法定代表人：祝晓雷，职务董事长。
申请执行人：赵学江，男，1969年7月15日出生，住安达市。
申请执行人：皮云辉，女1973年6月1日生，住安达市。
申请执行人：苏建国，男1966年5月21日生，住安达市。
被执行人：黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省大庆市肇源县东方红街审计B栋综合楼1门1-2层。
法定代表人：卢启林，职务董事长。
在本院执行安达市信商小额贷款有限责任公司、赵学江、皮云辉、苏建国申请执行黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司（以下简称海德宇公司）借款纠纷一案，案外人刘景文于2018年1月30日对查封安达市鸿福嘉园北区6号楼3号车库提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人刘景文称，2014年5月10日，案外人与海德宇公司签订安达鸿福嘉园北区6号楼3号车库买卖合同，同日缴纳了全部购房款244695元。2018年1月15日，案外人办理入户时发现，绥化市中级人民法院(2016)黑12执48号执行裁定书查封了上述车库。案外人认为，在法院查封之前案外人与海德宇公司签订了房屋买卖合同，支付了全部房款，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封之前合法占有；（三）支付全部价款；（四）非因买受人原因未办理过户手续。申请人符合上述条件,法院应解除查封。另外，根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判会议纪要》第九条58规定，尚未办理过户登记的存量房的买受人提起的案外执行异议之诉，若申请执行人据以申请执行的为一般金钱债权，且买受人对于未办理房屋权属过户登记手续无过错，买受人请求排除对房屋强制执行的，予以支持。综上，案外人执行异议符合法律规定，请求解除对坐落于安达市鸿福嘉园北区6号楼3号车库的查封，停止执行。案外人提交了商品房买卖合同、收据，证明。
申请执行人信商公司称，2013年9月20日海德宇公司在信商公司处借款，将鸿福家园北区6号楼3号车库抵押给了信商公司，并给信商公司出具了商品房买卖合同。2014年11月份因海德宇公司不履行还款义务，信商公司申请法院将该房屋查封，2016年3月21日经绥化市中级人民法院调解，信商公司与海德宇公司达成调解，绥化市中级人民法院下达了（2015）绥中法民一初字第76号调解书，该调解书第二项约定信商公司与海德宇公司所签订的商品房买卖合同系双方借款合同的担保，被告海德宇公司如不能按期偿还借款本金及利息，信商公司有权拍卖买卖合同标的物以偿还债务。后信商公司申请法院执行。2017年1月5日绥化市中级人民法院以（2016）黑12执48号之七执行裁定书将6号楼3号车库（面积44.49平方米）作价138368.00元交付给了信商公司，抵偿被告海德宇公司的借款。自此车库的所有权已经法院确认归信商公司所有。并且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第6条第二款规定“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出”，本案中刘景文是在案件执行终结后提出的执行异议，不符合法院受案的范围，因此请求法院依法驳回案外人的异议请求。案外人刘景文是在海德宇公司将涉案房屋抵押给信商公司之后购买的涉案房屋，按照法律规定：已经抵押的房屋不得再行买卖，因此案外人与海德宇公司所达成的房屋买卖是无效的。另外根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，本案中涉案房屋不是案外人的唯一用于居住的房屋，法院依法应驳回案外人所提出的执行异议。信商公司提交了商品房买卖合同、民事裁定书、民事调解书、执行裁定书。
其余申请执行人未答辩。
被执行人未答辩。
经审查查明，信商公司与海德宇公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年11月11日作出（2014）绥中法民立保字第39号民事裁定书，查封了海德宇公司位于安达市鸿福嘉园北区6号楼3号车库（面积44.49平方米）等房屋。信商公司、赵学江、皮云辉、苏建国诉海德宇公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年3月21日作出（2015）绥中法民一民初字第76号民事调解书：一、被告黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司于2016年4月15日一次性偿还原告安达市信商小额贷款有限责任公司、赵学江、皮云辉、苏建国借款本金人民币壹仟捌百壹拾贰万元（18,120,000.00元）及利息人民币贰百玖拾捌万元（2,980,000.00元）；二、原、被告签订的商品房买卖合同系双方借款合同的担保。被告黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司如不能按期偿还上述借款本金及利息，原告有权申请拍卖买卖合同的标的物以偿还债务，拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间不足的差额由被告黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司以安达市鸿福家园二期楼房予以补偿，补偿的楼房数量及具体坐落位置待开工时按图纸共同确认，楼房面积以最终测绘结果为准。补偿的楼房需通过拍卖的方式以偿还所欠原告的借款本金及利息；三、被告黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司于2016年7月31日一次性偿还原告苏建国借款本金人民币182,979.50元；四、被告黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司将全部借款本金及利息（结算至2016年3月21日）偿还完毕时，原告安达市信商小额贷款有限责任公司、赵学江、皮云辉、苏建国立即将全部欠条返还给被告黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司作废；五、案件受理费145,959.00元减半收取72,979.50元，由原告安达市信商小额贷款有限责任公司、赵学江、皮云辉、苏建国负担。保全费15,000.00元由原告安达市信商小额贷款有限责任公司、赵学江、皮云辉、苏建国负担。
又查明，信商公司、赵学江、皮云辉、苏建国申请执行海德宇公司借款纠纷一案，本院于2016年11月8日作出（2016）黑12执48号之二执行裁定书，查封被执行人海德宇公司的位于安达市鸿福嘉园北区6号楼3号车库（面积44.49平方米）等房屋。后依法拍卖，因无人竞买，经申请执行人申请，本院于2017年1月5日作出（2016）黑12执48号之七执行裁定书，将被执行人海德宇公司的位于安达市鸿福嘉园6号楼3号车库作价138,368.00元（面积44.49平方米），交付申请执行人抵偿借款。案外人刘景文于2018年1月30日向本院提出执行异议。
本院认为，案涉房屋安达市鸿福嘉园北区6号楼3号车库被本院查封后，经依法公开拍卖，因无人竞买，由申请执行人申请，已于2017年1月5日被本院作出的（2016）黑12执48号之七执行裁定书，作价138,368.00元交付申请执行人抵偿借款。案外人称在法院查封之前现金购买案涉房屋，但其提供的证据不足以证实其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，不能排除法院执行，案外人异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条的规定，裁定如下：
驳回案外人刘景文的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 蔡德成
审判员 吕学军
审判员 伊淑娟
二〇一八年二月七日
书记员 孟凡博