湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
〔2013〕鄂襄阳中民三终字第00728号
上诉人（原审被告）老河口市维杰电子材料有限公司（下称维杰公司），所在地老河口市学府二路。
法定代表人李付金，维杰公司经理。
委托代理人陈学文，湖北联帮律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
被上诉人（原审原告）老河口市职业技术学校（下称职业学校），所在地老河口市老县城2号。
法定代表人卢威，职业学校校长。
委托代理人石艳辉，职业学校法律顾问。代理权限：一般授权代理。
上诉人维杰公司因与被上诉人职业学校房屋租赁合同纠纷一案，不服老河口市人民法院〔2013〕鄂老河口民初字第00698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月12日受理后，依法组成由审判员张强担任审判长，审判员黄淑荣、施永建组成的合议庭，于2013年12月18日公开开庭进行了审理。上诉人维杰公司的法定代表人李付金及委托代理人陈学文，被上诉人职业学校的委托代理人石艳辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告职业学校一审诉称，2009年11月16日被告因经营需要，租用原告房屋，双方签订了《租赁合同》，约定租赁期限为三年，每年租赁费8万元于当年1月1日支付。合同签订后原告将房屋交付被告使用；2012年12月31日合同到期后，被告拖欠租赁费18万元未支付，并且不返还租赁房屋。请求1、终止双方租赁合同；2、被告返还原告租赁房屋；3、被告支付原告租赁费18万元及利息。
原审被告维杰公司一审辩称，被告是招商引资企业，租赁原告房屋是用于生产经营，未支付原告剩余租赁费18万元主要是原告违约造成。1、2010年原告未经被告同意，将被告承租的院落租给他人办驾校，由于尘土飞扬，被告成品质量下降，造成近20万元损失；2、被告租赁原告房屋做了计划安排，分两个生产周期投资，2011年原告未与被告协商，拆除了被告承租的部分车间，严重影响了被告生产计划，设备无法安装、订单无法完成，造成被告经济损失近30万元；3、原告剥夺被告租赁及优先购买权，2011年9月，原告将被告租赁的房产出售给本市卫生局开办精神病医院，对租赁院落进行了改造，造成被告很大经济损失；综上，原告违反合同，造成被告损失理应赔偿，请求法院判决驳回原告诉讼请求。
原审判决认定：维杰公司因��产经营需要，2009年11月16日与职业学校签订了《租赁合同》，约定：维杰公司租用职业学校礼堂、车间、两栋平房及两层教学楼房屋，租赁期限为三年（即从2010年1月1日至2012年12月31日），每年租赁费8万元，于当年1月1日支付。合同签订后，职业学校将房屋交付维杰公司使用，维杰公司2012年12月31日合同到期后，维杰公司实际支付职业学校房屋租赁费6万元，拖欠租赁费18万元未支付。
原审另查明，老河口市卫生局为拟组建市精神病医院，2012年5月14日经老河口市国有资产监督管理局第7号批函，准许将职业学校闲置的35亩土地无偿划拨给市精神病医院作为国有资产建设用地，期间维杰公司租赁职业学校的房屋仍在使用生产，2012年12月31日合同到期后，职业学校按照市政府要求将该35亩土地资产移交市卫生局；维杰公司租赁职业学校的房屋在合同到期后未按期返还，使用���今。职业学校提起诉讼，要求终止双方租赁关系、返还租赁房屋、支付拖欠的18万元租赁费及利息。
原审法院认为，当事人订立合同应当遵循公平、自愿、诚实信用原则，依法成立的合同，自成立时生效；租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同；租赁期间届满，承租人应当返还租赁物；本案职业学校与维杰公司经过协商一致签订了租赁合同，是双方真实意思表示，该租赁合同合法有效，维杰公司应当按照合同约定履行租金支付义务。2012年12月31日租赁期间届满后，双方并未续签合同，故租赁合同应于2013年1月1日起终止，维杰公司应当在合理期限内返还职业学校租赁物，故对职业学校要求维杰公司支付拖欠的18万元租金、终止租赁合同及返还租赁物的主张，予以支持；对于合同终止后，维杰公司继续占用租赁物期间的占用费用，因职业学校未提出主张，故不予处理。对职业学校要求维杰公司支付拖欠租金利息的主张，无合同约定及相关损失证据证明，且无具体明确的利息数额及计算依据，故不予支持。维杰公司抗辩提出在租赁期限内职业学校办驾校及土地转移给卫生局造成损失的理由，因维杰公司租赁职业学校的租赁物均属房屋，未涉及空地，老河口市国有资产监督管理局第7号批函，属关于国有资产处理的行政管理程序，与维杰公司租赁使用房屋无关联性，维杰公司认为造成损失，但均无充分有效证据证明，其抗辩不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、职业学校与维杰公司之间签订的《租赁合同》于2013年1月1日终止；二、维杰公司于本判决书生效后十五日内支付职业学校房屋租金180000元；三、维杰公司于本判决书生效后六十日内腾退返还现租赁使用职业学校的礼堂、车间、两栋平房及两层教学楼房屋；四、驳回职业学校其他诉讼请求。案件受理费7800元，减半收取3900元，由维杰公司负担3500元，职业学校负担400元。
上诉人维杰公司不服原审法院上述判决，向本院提出上诉称，一、被上诉人职业学校违反合同约定，将租赁物转租给他人使用，并擅自拆除，影响上诉人的生产经营。二、被上诉人违约将院落租给他人开办驾校使用，噪音、尘土严重影响上诉人生产、经营，给上诉人造成了损失。三、被上诉人将租赁给上诉人的房产出售给老河口市卫生局开办精神病院，剥夺了上诉人对租赁物的优先购买权。请求二审法院依法改判或发还重审，由被上诉人承担全部��讼费用。
被上诉人职业学校辩称:原审判决认定事实清楚，判决结果正确，上诉人的上诉请求没有道理。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明，原审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，职业学校将自己使用管理的礼堂、车间、平房、教学楼出租给维杰公司使用，并与维杰公司签订了房屋租赁合同，该合同不违反国家法律、行政法规强制性规定，为有效合同。合同签订后，职业学校按合同约定将房屋交给维杰公司使用，维杰公司未按合同约定支付租金，仅支付6万元后，不再支付租金，属违约行为，应当承担违约责任。职业学校请求返还房屋并支付剩余租金，符合合同约定，本院予以支持。维杰公司上诉提出被上诉人职业学校擅自拆除租赁物，影响其生产经营。经审理认为，维杰公司租赁职业学校的礼堂、车间、平房、教学楼四部分，维杰公司没有提供证据证明在合同履行期限内，职业学校拆除了租赁物；职业学校即使拆除了上述四部分外的其他房屋，与维杰公司没有任何关系，其上诉理由不能成立，本院不予支持。维杰公司上诉又提出职业学校将场地租给他人使用，影响上诉人的生产经营。因职业学校与维杰公司签订的是房屋租赁合同，职业学校是否将场地租给他人使用，与维杰公司没有任何关系，该上诉理由仍不能成立，本院不予支持。维杰公司上诉还提出职业学校出售房产时未通知承租人，承租人享有优先购买权。因职业学校的土地性质是国有划拨土地，当地政府将该宗土地划拨给其他单位使用，并未出售租赁房屋，与维杰公司的房屋租赁合同无关，也不存在优先购买权的问题，其上诉理由还是不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民���和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由上诉人维杰公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 张 强
审判员 黄淑荣
审判员 施永建
二〇一三年十二月十八日
书记员 王文翔