重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0101民初5131号
原告：张中华，男，1969年8月29日出生，汉族，住重庆市万州区天台路。
委托诉讼代理人：黄印，重庆市万州区太白法律服务所法律工作者。
被告：新京集团重庆置业有限公司，住所地重庆市万州区天援路123号新京岸上蓝山综合楼。统一社会信用代码91500101793507142W。
法定代表人：龚维星，男，汉族，1965年2月11日生，住浙江省象山县。
委托诉讼代理人：卿成平，重庆索通（万州）律师事务所律师。
原告张中华与被告新京集团重庆置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理后，依法由审判员冉建适用简易程序于2016年5月31日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张中华及其委托诉讼代理人黄印、被告新京集团重庆置业有限公司的委托诉讼代理人卿成平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张中华向本院提出诉讼请求：判令被告支付迟延交房违约金504792元（以已交房款342000元为基数，从2009年6月28日起按日万分之六计算至2016年4月28日止），并赔偿维修损失30000元，诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2008年11月2日签订商品房买卖合同，约定被告将其开发的房屋出售给原告。被告新京集团重庆置业有限公司虽然在2011年8月下旬电话通知原告张中华接房，但因房屋存在漏水的质量问题原告张中华拒绝接房。后原告张中华多次要求被告维修好后交房，由于被告至今未解决漏水问题，房屋一直未交付。
被告新京集团重庆置业有限公司辩称，1、原告主张的违约金超过诉讼时效。2、被告所建房屋已达到交付条件，是原告不接房，不是被告不交房。原告主张的房屋质量问题属于保修范围，不能成为原告不接房的理由。其次，原告已领取了产权证，也应当视为接房。3、即使被告违约，但约定的违约金过高，请求人民法院予以调整，按照日万分之一计算较为合理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、2008年11月2日，张中华（乙方）与新京集团重庆置业有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定了以下主要内容：一、甲方将其开发的房屋一套出售给乙方，建筑面积为165.88平方米；总价款342000元，首付105000元，按揭贷款237000元。二、甲方应在2009年6月28日前，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；商品房达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。双方进行验收交接时，甲方应当出示《商品房竣工验收备案登记证》，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅时，甲方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。三、甲方逾期交房的违约责任：除遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起10日内告知乙方的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将商品房交付乙方使用，按逾期时间，按下列方式处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款万分之六的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款万分之六的违约金。
2、合同签订当日，原告张中华向被告新京集团重庆置业有限公司支付房款105000元，2008年12月5日又支付房款237000元，合计342000元。被告新京集团重庆置业有限公司给原告张中华出具了收据，并加盖了财务专用章。
3、被告新京集团重庆置业有限公司开发建设的楼于2008年1月23日开工，2009年5月8日竣工，2009年6月6日验收合格。涉案工程已办理商品房预售许可证（万房管301预字第008025号）。但由于规划调整及违法建设问题，该栋楼未取得商品房竣工验收备案登记证。2014年2月10日，万州区维护稳定工作领导小组办公室形成的《会议纪要》（万州稳办纪【2013】1号），关于新京.岸上蓝山1、2、11、12-1、12-2号楼房地产权证办理问题：此项目符合万稳办发【2011】11号文件关于遗留问题的界定要素及范畴，按万稳办发【2011】11号文件规定的程序完善消防、质监、规划、市政、园林意见后办理房地产权证。2014年5月4日被告新京集团重庆置业有限公司经过上述相关部门的审批，房管部门同意办理产权证。2014年5月27日，重庆市万州区国土资源局给万州区房地产管理局发出《宗地权属确认通知单》，对11号楼的占地面积、房屋实测建筑面积等进行了确认，并载明附宗地图原件一张用于办理房屋产权登记。在通知单上加盖了重庆市万州区土地房屋登记业务专用章。
4、2010年11月16日，被告新京集团重庆置业有限公司在《三峡都市报》刊登“新京集团关于缴纳房产契税的通知”，要求购买的业主于2010年11月23日之前持身份证复印件、购房合同到新京办公室缴纳契税。2011年2月23日，被告新京集团重庆置业有限公司在《三峡都市报》刊登“关于新京.岸上蓝山业主缴纳大修基金的通知”，要求购买新京.岸上蓝山房屋未缴纳大修基金的所有业主，尽快到万州区房管局缴纳。
5、2011年8月下旬，被告新京集团重庆置业有限公司电话通知原告张中华接房，2011年9月3日张中华前往接房，但因房屋存在漏水的质量问题原告张中华拒绝接房，只代其女儿张露萍购买的另一套房屋进行了交接。后原告张中华多次要求被告维修好后交房。2015年5月，原告张中华在该小区物管部门领取装修钥匙一把，查看房屋漏水情况并协商维修补偿费用问题，但未协商一致。
6、2014年6月9日，被告新京集团重庆置业有限公司取得的初始登记。2014年6月17日，张中华书面委托被告代为办理所购房屋的产权证，2014年8月20日取得产权登记，2014年9月18日张中华在被告新京集团重庆置业有限公司处领取了产权证复印件。
以上事实，有双方的陈述，双方提供的房屋买卖合同、购房款收据、建设工程竣工验收意见书、万州区维护稳定工作领导小组办公室形成的《会议纪要》、《万州区办理房地产权证遗留问题审签表》、《宗地权属确认通知单》、新京集团关于缴纳房产契税及大修基金的通知、被告新京集团重庆置业有限公司取得新京.岸上蓝山11号楼的产权证、张中华委托被告代为办理房屋产权证的委托书及产权证、房屋漏水的相关照片及通话录音等证据，足以佐证。
本院认为，原告张中华与被告新京集团重庆置业有限公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思，其内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行义务。针对双方争议的被告是否迟延交房、原告的主张是否超过诉讼时效、违约金是否调整等问题，根据双方的陈述及提交的证据，本院综合评判如下：
一、关于被告新京集团重庆置业有限公司是否迟延交房的问题。根据双方合同约定，被告应在2009年6月28日前，将已经过竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。虽然新京.岸上蓝山11号楼于2009年5月8日竣工，2009年6月6日验收合格，且在2011年8月下旬被告新京集团重庆置业有限公司电话通知原告张中华接房，但该栋楼未取得商品房竣工验收备案登记证，不具备合同约定或法定的交房条件。原告张中华此时拒绝接房的理由成立。
2014年2月10日，万州区维护稳定工作领导小组办公室形成的《会议纪要》（万州稳办纪【2013】1号），关于楼房地产权证办理问题：此项目符合万稳办发【2011】11号文件关于遗留问题的界定要素及范畴，按万稳办发【2011】11号文件规定的程序完善消防、质监、规划、市政、园林意见后办理房地产权证。2014年5月4日被告新京集团重庆置业有限公司经过上述相关部门的审批，房管部门同意办理产权证。应当视为此时本案诉争房屋才符合交房条件，应以2014年5月4日为符合交房条件的时间点。因此，被告未按合同约定交房时间交房，工程违约，应当承担违约责任。
关于本案诉争房屋的交接问题。如前所述，2014年5月4日被告新京集团重庆置业有限公司经过相关部门的审批，房管部门同意办理产权证，应当视为此时本案诉争房屋才符合交房条件。2014年6月17日，原告张中华书面委托被告代为办理所购房屋的产权证，且在2014年8月20日取得产权登记，2014年9月18日张中华在被告新京集团重庆置业有限公司处领取了产权证复印件，应当认定原告张中华在2014年6月17日已接房。虽然本案诉争房屋存在一定的质量瑕疵，但该房屋不存在基础或者主体结构质量不合格问题，房屋漏水属于质量保修范围，不能成为原告张中华拒绝接房的理由。
二、关于原告张中华主张被告赔偿维修损失30000元的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定，原告张中华可以要求被告新京集团重庆置业有限公司承担修复责任，如被告新京集团重庆置业有限公司拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，原告可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由被告承担。但原告在本案中未提供被告拒绝修复后已自行修复费用的证据，其主张由被告赔偿30000元的请求，本院不予支持。
三、关于原告张中华主张的违约金是否超过诉讼时效的问题。按照合同约定，被告交房逾期超过60日后，乙方要求继续履行合同的，自合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款万分之六的违约金。因此，被告应在接房之日即2014年6月17日向原告支付违约金，诉讼时效应从2014年6月18日起计算二年，至2016年6月17日止。本案原告于2016年5月5日向本院起诉，未超过诉讼时效，原告请求被告支付违约金的实体权利应当受到法律保护。
四、关于被告请求调整违约金问题。虽然双方约定了逾期交房违约金的计算方式为按日支付已付房款价万分之六的违约金，但被告认为过高请求调整。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。结合本案，被告于2009年5月8日竣工，2009年6月6日验收合格，只是由于规划调整及违法建设问题，该栋楼未取得商品房竣工验收备案登记证，未能按约定期限交付房屋。但在符合交付条件后履行了交房义务，并办理了房屋产权证，应当认定被告履行了合同主要义务。如果按照双方约定的违约金计算，被告应支付的违约金超过了原告支付的购房款，应当认定双方约定的违约金过高。由于双方未提供因逾期交房所造成实际损失的证据，对原告因逾期交房造成的实际损失难以确定，根据上述法律规定，本院酌情将违约金确定为按日万分之一点五计算，被告应支付从2009年6月29日起至2014年6月17日止的违约金93105.5元。
综上所述，被告迟延交房，应当承担违约责任，向原告支付违约金，但双方约定的违约金过高，应当予以调整。因原告未提供维修损失的证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：
一、被告新京集团重庆置业有限公司在本判决生效后十日内向原告张中华支付逾期交房违约金93105.5元；
二、驳回原告张中华主张被告新京集团重庆置业有限公司赔偿维修损失30000元的诉讼请求；
三、驳回原告张中华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9148元，由被告负担。原告已预交，由被告迳付原告。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。
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审 判 长 冉 建
人民陪审员 向 芸
人民陪审员 冉振平
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 罗小莉