金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
〔2016〕浙07**民初1070号
原告：徐龙波。
委托代理人：蓝小林，浙江铭瑞律师事务所律师。
被告：金华鼎安置业公司有限公司，住所地：金华市保集半岛B3幢B12A10号。
法定代表人：黄伟宇，执行董事。
委托代理人：张小雁，女，1976年11月8日出生，汉族，系公司员工，住金华市婺城区三江街道兰溪街145号3单元301室。
第三人：浙江洪发建设有限公司金华分公司，住所地：金华市公元大厦13楼。
法定代表人：姜建越，经理。
委托代理人：蓝林茂，浙江泽大（金华）律师事务所律师。
原告徐龙波为与被告金华鼎安置业公司有限公司（以下简称：鼎安置业公司）、第三人浙江洪发建设有限公司金华分公司（以下简称：洪发建设公司）商品房销售合同纠纷一案，于2016年1月28日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于同年4月28日公开开庭进行了审理。原告徐龙波的委托代理人蓝小林，被告鼎安置业公司的委托代理人张小雁，第三人洪发建设公司的法定代表人姜建越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐龙波起诉称:因被告欠原告债务，双方商定以位于金华市宾虹路以南、双龙南街以西香榭花园小区3幢105号房屋抵债。为此双方于2012年9月13日签订《商品买卖合同》一份，约定：被告将位于金华市宾虹路以南、双龙南街以西香榭花园小区3幢105室的房屋一套以490万元的价格出让给原告；关于产权登记的约定：被告承诺于2013年6月27日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书交付给原告；约定日期起90日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金等内容。合同签订后，被告向房产登记机关办理了该商品房合同登记备案及商品房预告登记（编号为金房预婺字第00059178号）。原告多次要求被告办理土地、房屋权属证书，但被告至今未办理。现原告诉至本院，要求法院：1.判令确定原、被告之间的房地产买卖合同有效；2.判令被告为原告开具香榭花园小区3幢105室的《销售不动产统一发票》；3.判令被告协助原告办理位于金华市宾虹路以南、双龙南街以西香榭花园小区3幢105号房屋的权属登记证明；4.判令被告支付原告逾期办证的违约金925120元（违约金按已付房价款490万元从2013年6月28日起按日万分之二计算至起诉之日，此后违约金按相同标准计算至实际办理权属登记证明之日止）；5.请求法院判令被告承担本案诉讼费用。
被告鼎安置业公司辩称：2010年12月1日，郭炜的实际投资款（后转为借款）是1030万元共已还本金665万，实际还欠本金365万。至2012年8月31日，利息约125万，合计欠款490万。双方商定以商品房买卖备案的形式签订了香榭花园3-105和3-106两套排屋作为抵押担保，因为市场潜规则是半价抵押担保的，所以当时写了两套。我和徐龙波素不相识，没有任何往来。是因为当时住宅限购，徐龙波是受郭炜委托签购房合同的。现在，其中一套3-106金华中级法院已经判给郭炜，所有债务已经履行完毕。因此，徐龙波这套应该归还给我公司。希望法院查明事实，依法判决。
第三人洪发建设公司述称：我方系浙江汉晟置业有限公司“鼎尚华府”住宅小区土建工程承包人，2014年6月26日，经结算，浙江汉晟置业有限公司尚欠第三人工程款7657307.22元，本案被告自愿承担保证责任。但结算后，无论是浙江汉晟置业有限公司还是本案被告，均以无能力支付工程款为由，迟迟未能履行结算协议。第三人了解到被告鼎安置业公司与本案原告徐龙波签订的《商品房买卖合同》是为了用于归还被告郭炜、张玉宵的欠款，本案原告徐龙波并未实际支付购房款。被告欠郭炜、张玉宵的款项为本金405万元，被告用于归还的另外一套香榭花园3-106号价值490万元，已经足够归还欠款，加上本案诉争房屋香榭花园3-105价款为490万元，合计980万元，已远超被告实际欠款数额，超过部分原告仍需支付购房款。2015年11月10日，第三人与浙江汉晟置业有限公司及被告达成《抵债协议》，被告表示解除与原告签订的关于“香榭花园”3-105号房屋的《商品房买卖合同》，并用该房屋折抵其尚欠第三人的工程款。现原告起诉要求过户房屋，第三人认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》已经解除，原告不能获得该房屋的权证，并需要腾退讼争房屋。现请求法院判令：1.确认徐龙波与鼎安置业公司签订的关于“香榭花园”3号楼105号房屋的《商品房买卖合同》已经解除；2.判令徐龙波配合鼎安置业公司撤销关于房屋的备案登记手续；3.判令鼎安置业公司将“香榭花园”3号楼105号房屋交付给第三人，并将该房屋的“土地使用权证”和“房屋所有权证”登记在第三人名下。
在审理过程中，本院依法组织双方当事人进行举证并当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：
对原告提交的证据：1.原告身份证、企业信用信息系统查询单复印件各1份，证明原告、被告的诉讼主体资格；2.浙江省商品房买卖合同复印件1份，证明原、被告之间买卖商品房的事实；3.收款收据复印件1份，证明原告已经将购房款支付给被告的事实，该收款收据已被被告在开具3-106号房屋发票时收回；4.预告登记证明复印件1份，证明原告已就诉争房屋进行预购商品房预告登记的事实；5.2012年签订的抵债协议复印件1份，证明原告与浙江汉晟置业有限公司、黄伟宇以本案诉争房屋来抵债的协议情况；6.企业信用信息系统查询单复印件1份，证明浙江汉晟置业有限公司和黄伟宇系被告的股东，且黄伟宇为浙江汉晟置业有限公司的独资股东，两公司为关联企业的事实；7.借款协议复印件1份，证明张玉宵与浙江省汉晟置业有限公司于2010年12月1日对借款进行了归并，尚欠贷款本息合计1262.20万元的事实及双方约定的还款期限为2011年3月30日，逾期还款的利息按欠款额的千分之一计算。黄伟宇为浙江汉晟置业有限公司的借款担保的事实；8.郭炜（张玉宵）与浙江汉晟置业有限公司、黄伟宇资金往来清算表复印件1份，证明张玉宵以郭炜、徐龙波的名义与鼎安置业公司签订以物抵债协议前，浙江汉晟置业有限公司尚欠本息合计1275万余元的事实。
被告金华鼎安置业公司有限公司与洪发建设公司共同提出质证意见：对证据1、6无异议。本院确认其证明力。对证据2：真实性无异议，但不是真实买卖合同而是用于担保。经查，金华汉晟置业有限公司和张玉宵间的借款发生在2010年12月1日，而原、被告间以上述债务抵房的行为发生在2012年9月份，而且张玉宵和浙江汉晟置业有限公司于2012年9月10日签订了以债抵房协议，明确约定房产办理备案手续后双方间的债务消亡。故对该证据的异议不能成立，本院确认其证明力。对证据3：约定以一套3-106来了结债务所以收回收据。本院确认其证明力。对证据4：预告登记是配合抵押。本院认为，该登记并非是债务抵押作用，而是转移物权的行为。本院确认其证明力。对证据5：有异议，协议上明确认定借款本金是1030万元，根据法律规定利息不得在本金中扣除，所以不能以1169万元本金计算，并且有约定先还本金再还利息，经结算欠本金365万元，利息125万元，共计490万元。经查，上述异议不能成立，本院确认其证明力。对证据7：协议合法性有异议，滞纳金超过法律规定，1169万元不是实际借款金额。本院认为，按照现行法律规定，已经给付的利息，超过年息36%部分应予以返还；对于未支付的利息，不能超过年息24%。本院确认其部分证明力。对证据8：真实性有异议，第六项张玉宵应该收到50万元还款，而不是10万元。2009年至2010年11月16日期间都是投资往来，不是借款关系，也没有利息支付问题。经查，上述异议并无相应的反驳证据证明，本院对其异议不予采信。
被告金华鼎安置业公司有限公司未向本院提交书面证据。
对第三人洪发建设公司提交的证据：1.《抵债协议》复印件1份，证明本案第三人与浙江汉晟置业有限公司（即本案被告）于2015年11月10日达成《抵债协议》，约定因徐龙波未能支付香榭花园3号楼105号房屋的购房款，鼎安公司解除该《商品房买卖合同》及鼎安公司解除合同后，将香榭花园3号楼105号房屋交付登记在第三人名下用于抵偿其欠第三人的工程款，作价488万元。2.《协议》复印件1份，证明浙江汉晟置业有限公司、黄伟宇在2012年9月10日与张玉宵、郭炜达成协议，为归还其欠款，以被告开发的香榭花园3幢105、106房屋折抵欠款，房屋价值为980万元，浙江汉晟置业有限公司、黄伟宇的欠款数额为405万元，差价部分应由合同向对方支付购房款。3.2015浙金民终字第1670号金华市中级人民法院民事判决书复印件1份，证明被告与郭炜签订的香榭花园3-106房屋《商品房买卖合同》被法院法院确认有效，并确认郭炜已支付了全部购房款的事实，以及确认该房屋490万元，符合市场交易价格，说明本案原被告之间签订的《商品房买卖合同》所涉3幢105房屋尚有折抵后的差价未能实际支付；4.《要求解除商品房买卖通知》复印件1份，证明被告鼎安置业公司已于2015年11月10日通知本案原告、案外人张玉宵、郭炜，解除与原告签订的香榭花园3幢105房屋《商品房买卖合同》的事实，本案所涉《商品房买卖合同》已解除。
被告对上述证据均无异议。原告提出：对证据的三性均有异议。真实性上原告没有参与，不知道真实性与实际形成时间，合法性上本案诉争房产105号已经预登记在原告名下，不动产应该以登记为准，被告以协议的形式处置已经登记在原告名下的不动产不具有合法性，该协议没有原告签字的同意，所以与原告无关，不能达到第三人的证明目的。本院认为，被告解除与徐龙波间的商品房买卖协议并没有通知徐龙波，且该抵债协议原告没有参与，故对原告不发生效力。对证据2：三性无异议，对证明对象有异议，不能得出原告与黄伟宇之间的欠款本金数额，只是确定了归还的本金数额625万元，所以不能得出还有未还本金405万元的结论。第三人对本金的结算与被告关于本金的陈述相矛盾。协议第二条约定说明协议是以房抵债协议而不是担保协议。经查，徐龙波以张玉宵的名义借款给被告，双方又于2012年9月10日签订以债抵房协议。双方约定备案登记至原告名下，债务消灭。故该登记发生物权效力。本院对其证明力不予确认。对证据3：三性无异议，对证明对象有异议，该判决只是确认一套房子的交易价格，并没有排除另外一套，民事诉讼中只能就一审的范围进行审查，105套房当时没有起诉，所以105号房是没有审查的，所以不能达到第三人的证明目的。经查，原告方的异议成立，本院不予确认其证明力。对证据4：三性均有异议，客观性上原告无法确认其真实性，直至开庭前原告都没有收到该通知，该通知是第三人提交的，按法律规定应有本案被告即合同相对方来通知原告而不是第三人通知。另外通知没有以任何方式送达原告，所以没有任何法律效力，该通知与原告无关。经查，原告方的异议成立，本院不予确认其证明力。
根据本院确认证明力的证据及到庭当事人在庭审中的陈述，本院对本案事实认定如下：
2012年9月10日，张玉宵、郭炜作为甲方与浙江汉晟置业有限公司作为乙方签订《协议》，约定：2010年12月1日乙方实际向甲方借款1030万元，借条上写借款为1169万元。截至2012年8月31日为止，乙方已归还甲方人民币625万元，采用先还本再还利息方法。经双方友好协商如下：所剩余款包括本金及利息（或滞纳金）等，用金华市中级人民法院北面、寺后王街东侧地块香榭花园3#楼两套排屋105室、106室（约定价人民币980万元）抵作还款，双方办理购房协议（以郭炜和徐龙波名义签订），产生的相关房产证税费等购房费用由甲方承担，等等。
黄伟宇系浙江汉晟置业有限公司和鼎安置业公司的法定代表人。2010年12月1日，徐龙波与郭炜均以张玉宵的名义借给金华汉晟置业有限公司1169万元，借期至2011年3月30日，月利率2%，借款到期本息合计1262.20万元应一次性还清等等。并由黄伟宇作为上述债务的担保人。2012年9月10日，郭伟、张玉宵和鼎安置业公司就上述债务达成以房抵债协议：浙江汉晟置业有限公司尚欠余款及利息用位于金华市宾虹路以南、双龙南街以西的香榭花园第3幢105、106号两套排屋抵偿给郭伟和本案原告徐龙波。并约定，双方此前债务在办理好上述房产备案登记后自动消灭等。2012年9月13日，鼎安置业公司和徐龙波签订《浙江省商品房买卖合同》，约定：总价款为490万元；出卖人应当在2013年3月30日前将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用；第16条约定：出卖人承诺于2013年6月27日前取得前款规定的土地、房屋权属证书（指初始登记）交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2012年9月13日被告向原告开具了共计490万元的收款收据。次日，原、被告就上述商品房进行了预告登记。被告至今未办理上述商品房的土地使用权及商品房所有权转移登记。
另查明，2014年6月26日，浙江汉晟置业有限公司与第三人洪发公司核对确认，浙江汉晟置业有限公司未付第三人工程款7657307.22元。2015年11月10日，洪发建设公司与浙江汉晟置业有限公司、鼎安置业公司签订一份抵债协议：约定将上述房产以折价488万元抵偿给第三人。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法予以确认。原告已以债权抵偿的方式按约支付全部购房款，被告未按约办理相应权属转移登记证明，应承担继续履行及按合同约定支付违约金的违约责任。根据双方在合同“出卖人负责办理土地使用权初始登记，……负责申请商品房所有权初始登记……”、“出卖人承诺于2013年6月27日前……”的约定内容，据其文义应理解为被告负有在2013年6月27日前取得产权、土地使用权初始登记的义务，而非在此期限前取得所购商品房的权属证书。初始登记是指开发商向相关行政主管部门申报经审核后取得大产权证，此系今后办理转移登记（向开发商购买商品房的买受人办理个人产权登记）的前提。因此，合同中载明的违约金计算方法也是针对逾期交付初始登记证书或登记证明所作出的约定。而本案中原告主张的是转移登记的违约金，故原告要求被告自2013年6月28日起按照合同约定的违约金计算方式支付违约金并无相应的事实依据，本院不予支持。被告辩称原、被告双方实际上是用争议房屋抵押借款，并不符合相关法律对抵押借款合同的规定，本院不予采信。第三人洪发建设公司与被告鼎安置业公司间的债务发生在2015年11月，而原、被告间的债务抵偿房屋的事实发生在此前的2012年9月，并不构成对第三人合法权益的侵害。被告方也未给原告方发解除合同通知书，且上述房屋已预登记至本案原告的名下，本院认为双方之间以房抵债系意思表示真实，且不违反法律规定，故对第三人的陈述意见，本院不予采信。综上，对原告的诉讼请求合理合法部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条等之规定，判决如下：
一、确认原告徐龙波与被告金华鼎安置业有限公司之间于2012年9月13日签订的房地产买卖合同有效。
二、被告金华鼎安置业有限公司于本判决生效之日起30日内为原告徐龙波开具香榭花园小区3幢105室的《销售不动产统一发票》。
三、被告金华鼎安置业有限公司于本判决生效之日起30日内协助原告徐龙波办理位于金华市宾虹路以南、双龙南街以西香榭花园小区3幢105号房屋的权属登记证明。
四、驳回原告徐龙波的其他诉讼请求。
五、驳回第三人浙江洪发建设有限公司金华分公司的诉讼请求。
被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费52576元（原告已预交），由原告徐龙波负担6576元；由被告鼎安置业公司负担46000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。按不服部分的标的额预交上诉案件受理费，上诉期满之日起7日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王正平
人民陪审员 祝连荣
人民陪审员 王慧娟
二〇一六年五月十三日
书 记 员 许广平