江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0902民初2449号
原告中国农业银行股份有限公司盐城分行，住所地在江苏省盐城市大庆中路88号。
负责人孙羊生，该行行长。
委托代理人张祥，中国农业银行股份有限公司盐城亭湖支行风险与信贷管理部经理。
被告刘弼谨。
被告闵霞（系刘弼谨之妻）。
被告盐城市奥大实业有限公司，住所地在江苏省盐城市开放大道669号。
法定代表人张红旗，该公司董事长。
原告中国农业银行股份有限公司盐城分行(下称农行盐城分行)与被告刘弼谨、闵霞、盐城市奥大实业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月20日受理后，依法由审判员阮烯独任审判，于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告农行盐城分行的委托代理人张祥、被告刘弼谨到庭参加诉讼，被告闵霞、盐城市奥大实业有限公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行盐城分行诉称：2015年3月20日，刘弼谨、闵霞与原告签订个人购房担保借款，合同约定：原告发放贷款35万元给刘弼谨用于购买位于盐城市亭湖区新兴镇新南居委会六组“奥大名居”*幢*号房屋；借款期限12年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款人以每一个月为一个还款周期，共144期，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款利率执行浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上，下浮5%。借款人未足额偿还借款本金超过90天，贷款人有权提前收回全部本息等。2015年3月26日，双方在盐城市房产交易登记中心办理了预购商品房抵押登记手续，房屋他项权利证书一直未办妥。2015年4月2日，银行向刘弼谨发放贷款35万元，截止到2016年3月14日，被告已拖欠原告贷款3期，逾期贷款本息9904.24元，已根本违约。根据双方合同约定，原告宣布被告未清偿部分贷款本息全部提前到期，请求法院判令：1、被告刘弼谨、闵霞立即偿还原告贷款本金336097.77元、利息4238.87元（利息暂算至2016年3月14日），合计本息340336.64元及从2016年3月15日起实际履行之日止按合同约定计算的利息（含罚息、复利等）。2、被告盐城市奥大实业有限公司对上述第一项债务承担连带还款责任；3、原告对刘弼谨、闵霞设定抵押的房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。
被告刘弼谨辩称：商品房是我买的，借款合同、抵押合同也是我签的，但是被告3至今没有交付房屋，房屋没有通电通水，房屋到现在还未验收，违约的是奥大公司，我不承担任何责任，要追溯也是追溯奥大公司。
被告闵霞、盐城市奥大实业有限公司均未答辩。
经审理查明：2015年3月17日，刘弼谨向农行盐城分行申请个人购房贷款。同年3月20日，刘弼谨、闵霞、盐城市奥大实业有限公司与农行盐城分行签订一份《个人购房担保借款合同》，约定：1、刘弼谨向农行盐城分行申请贷款35万元，用于购买盐城市亭湖区新兴镇新南居委会六组奥大名居*幢*号房屋，期限从2015年3月20日至2027年3月19日止；2、借款利率执行浮动利率，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮5%，对逾期借款在执行利率基础上上浮50%计算罚息；贷款采用按月等额本息还款方式，每月还款一期，共144期；3、借款人未足额偿还贷款本息超过90天，贷款人有权提前收回全部本息；4、借款担保方式为抵押，以所购盐城市亭湖区新兴镇新南居委会六组奥大名居*幢*号房屋为该贷款提供抵押；5、盐城市奥大实业有限公司进行阶段性担保，担保期限自合同签订之日至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，盐城市奥大实业有限公司在此期间为借款承担连带保证责任；6、借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人盐城市奥大实业有限公司在中国农业银行股份有限公司盐城瀛洲支行营业部的帐号为10×××15的账户。闵霞为房屋共有权人在合同上签字，盐城市奥大实业有限公司作为保证人在合同上盖章确认。2015年3月26日，刘弼谨、闵霞办理了商品房抵押物预告登记。2015年4月2日，农行盐城分行向借款合同指定的账户发放贷款35万元。此后，刘弼谨按月还款，但自2015年12月后，刘弼谨不再还款。2016年3月14日，农行盐城分行向刘弼谨发出贷款提前到期暨催收通知书，宣布全部贷款提前到期。截止2016年3月14日，刘弼谨欠农行盐城分行贷款本金336097.77元、利息4238.87元，合计本息340336.64元。原告索要未果，诉至法院。
上述事实，有原告提供的借款合同、借款借据、预购商品房抵押预告登记申请书、催收通知书及当事人陈述等证据证明，经庭审质证，本院审核确认。
本案在审理过程中，根据农行盐城分行的申请，本院依法作出（2016）苏0902民初2449-1号民事裁定书，依法查封被告刘弼谨、闵霞购买的坐落于盐城市亭湖区新兴镇新南居委会六组奥大名居*幢*号房屋。
本院认为：原告农行盐城分行和被告刘弼谨、闵霞、盐城市奥大实业有限公司签订的购房担保借款合同，系各方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，应认定购房担保借款合同合法有效，受法律保护。被告刘弼谨未能按照合同约定每月偿还贷款，经原告催要后仍未还款，按合同约定原告有权提前收回全部本息，故被告刘弼谨应承担还本付息的责任。闵霞作为刘弼谨的妻子，对夫妻关系存续期间用于购买共有的房屋所负债务，应承担共同还款的责任。盐城市奥大实业有限公司为借款提供阶段性担保，在抵押房产未办理正式抵押登记手续前，应依照合同的约定对该笔借款承担连带责任，盐城市奥大实业有限公司在承担保证责任后，有权向被告刘弼谨追偿。被告刘弼谨、闵霞以房产作为抵押，虽办理了商品房抵押物预告登记申请，但未办理抵押物登记手续，原告农行盐城分行未取得现实的抵押权，故原告要求对被告设定抵押的房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院依法不予支持。关于被告辩称未还款系因盐城市奥大实业有限公司违约问题。被告刘弼谨、闵霞与盐城市奥大实业有限公司间系买卖合同关系，与本案不是同一法律关系。盐城市奥大实业有限公司违约未能向刘弼谨夫妇交付房屋，刘弼谨夫妇可另行主张权利，与本案无涉，被告刘弼谨、闵霞应按合同约定偿还原告借款本息。综上，原告的诉讼请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘弼谨、闵霞于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司盐城盐城分行借款本金336097.77元、利息4238.87元，合计本息340336.64元，及从2016年3月15日起至实际还款之日止所欠本金的利息（按合同约定利率标准计算）。
二、被告盐城市奥大实业有限公司对上述债务承担连带责任。其在承担保证责任后，有权向被告刘弼谨、闵霞追偿。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司盐城盐城分行其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6410元，依法减半收取3205元，财产保全申请费2870元，合计6075元，由原告中国农业银行股份有限公司盐城盐城分行负担300元，被告刘弼谨、闵霞负担5775元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式九份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。
审判员 阮 烯
二〇一六年六月十七日
书记员 商一娟
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
3、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
3、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。