青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)青01民终354号
上诉人(原审被告)：贾康宁，男，汉族，1965年7月2日出生，住青海省西宁市城西区。
委托诉讼代理人：石璐，青海润君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：万存忠，男，藏族，1968年4月4日出生，住青海省西宁市城西区。
上诉人贾康宁因与被上诉人万存忠租赁合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院(2016)青0104民初1894号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2017年3月24日公开开庭进行了审理。上诉人贾康宁的委托诉讼代理人石璐、被上诉人万存忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贾康宁上诉请求:撤销一审判决第二项即贾康宁于本判决书生效之日起十五日内支付万存忠房屋租赁费用66000元及违约金19800元。改判驳回万存忠要求支付房屋租赁费及违约金的诉讼请求。一、二审诉讼费用由万存忠承担。事实和理由:1、万存忠提交的贾康宁于2013年3月10出具的《欠条》，该欠条载明：“今欠万存忠人民币壹拾伍万元整，2014年2月1日前还清。”该欠条金额由两部分组成，其中7．8万元为贾康宁与万存忠在合伙经营中因其他事项发生的欠款。另外的7．2万元为20l3年4月1日至2014年4月1日租金，因签订《房屋租赁合同》当时贾康宁对与万存忠合伙经营的商铺投入巨资重新装修，无力向万存忠支付第一年度租金，双方一致同意以欠款形式对上述两笔互无关联的款项以欠条方式作出结算。该笔7．2万元的租金在签订《房屋租赁合同》当时已经存在并以欠条方式予以确认，贾康宁与万存忠此后在《房屋租赁合同》履行中所有的款项收付均为2014年4月2日之后的租金，关于这一事实从万存忠在一审时仍持有金额为15万元的《欠条》以及贾康宁《银行交易明细》显示2014年1月5日方才开始支付2014年度部分租金24000元均可予以证实。2、万存忠提出所谓的“滚动式付款”目的在于将与本案无关的《欠条》所涉的15万元欠款在本次诉讼中一并解决。但是，截止庭审时贾康宁已累计向万存忠支付租金204000元，如果付款方式为滚动式付款，即贾康宁支付的款项优先抵扣《欠条》所欠款项，那么《欠条》所涉的15万元款项已经全部支付完毕，贾康宁应当收回、销毁《欠条》，万存忠在本案诉讼中亦不应当再将《欠条》作为证据提出。因此，万存忠所谓“滚动式付款”的说法不能成立。3、在本案《房屋租赁合同》签订之时，贾康宁与万存忠已经将合伙中发生的7．8万元其他债务和2013至2014年度租金7．2万元以《欠条》方式结算确认。贾康宁自2014年1月5日至2016年6月3日期间支付的204000元均为2014年4月以后的租金。2014年1月5日支付的首笔24000元租金亦是按合同约定在当年度3月10日前支付的2014年度的部分租金，该笔款项与已经于2013年3月l0日以欠款方式结算的7．2万元租金没有任何关联。一审庭审中，双方也从未主张或承认2014年1月5日的24000元系支付欠条所涉2013年度租金。一审法院在没有任何事实基础的情况下错误适用最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条的规定,认定因贾康宁的履行行为导致《欠条》所涉款项诉讼时效中断，显然是认定事实、适用法律错误。万存忠持有的《欠条》所涉款项应当另案解决。4、2016年4月1日至2016年4月1日为区间计算。贾康宁实际欠付万存忠的租金为1．2万元，但是，在《房屋租赁合同》于2016年12月31日解除的前提下，贾康宁实际多支付租金6000元。《房屋租赁合同》履行中，贾康宁并未遭受实际损失，原审判决在错误的将《欠条》款项加入后得出欠付租金66000元的结论，并以此为依据计算违约金，确定的违约金仍然过高。
万存忠辩称,自2012年起万存忠与贾康宁达成口头协议，万存忠将自己拥有的22%的产权租给贾康宁，每月租金6000元，年租金78000元。至2013年3月10日双方签订书面合同，约定将万存忠拥有的22%的产权租给贾康宁，年租金72000元，租期为四年。至2013年3月10日，贾康宁欠付口头协议中约定的一年租金78000元和2013年4月1日至2014年4月1日的租金72000元，共150000元并出具欠条，约定2014年2月1日之前还清。在之后的几年里忠贾康宁分期向万存忠还款，构成对150000万元欠款的诉讼时效的中断。150000万元中既包含欠款也包含房租，贾康宁还了欠款尚欠房租，还了房租尚欠欠款，因此贾康宁说还款不是针对150000元的欠条中的款项与事实不符。一审法院认定贾康宁尚欠租赁费66000元是正确的，违约金万存忠主张按照全部租金30%赔偿，一审判令依照欠付租金的30%赔偿万存忠认可。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回贾康宁的上诉请求,维持原判。
万存忠向一审法院起诉请求:1.依法解除万存忠、贾康宁双方于2013年3月10日签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令贾康宁立即支付尚欠的房屋租金人民币14.4万元；3.依法判令贾康宁向万存忠支付违约金10.8万元；4.诉讼费由贾康宁承担。
一审法院查明的事实:2006年1月6日，万存忠与贾康宁共同购买位于青海省西宁市五四西路39号银路大厦地下负一层整层商铺(其中贾康宁占78%，万存忠占22%)，并于2007年12月30日约定股权比例贾康宁78%，万存忠22%、债务和收益分配的问题。2010年8月1日，贾康宁、万存忠和周勇签订《房屋租赁合同》，约定将该房屋出租给周勇使用，租赁期限为2010年8月1日至2012年7月30日，月租金为38500元。2013年3月10日，万存忠和贾康宁签订《房屋租赁合同》，约定万存忠将个人拥有银路大厦负一层房屋及房屋附着设施、屋内现有设备和其它资产22%的使用权租赁给贾康宁，租赁期限为五年即2013年4月1日至2018年4月1日，合同约定：每年租金为72000元，贾康宁于签定合同之日向万存忠一次性支付第一年全部租金72000元，后四年中每年的房租于当年3月10日前一次性交清当年租金。贾康宁应按时向万存忠足额交纳，否则万存忠有权收回所租房。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，对方有权按合同全部租金的30%收取违约金。同日，贾康宁出具欠条，内容为：今欠万存忠人民币壹拾伍万元整（￥150000），2014年2月1日前还清。一审法院认为，贾康宁和万存忠于2013年4月1日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，应予保护，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的权利义务。贾康宁于2013年3月10日应付72000元，实际未支付，欠付72000元；于2014年3月10日前应付72000元，实付24000元，欠付48000元；于2015月3月10日前应付72000元，实付120000元；于2016年3月10日前应付72000元，实际未支付，欠付72000元；于2017年3月10日前应付72000元，实付60000元，欠付12000元，贾康宁未依照合同约定的期限和金额支付房屋租赁费用构成违约，应按照合同的约定承担相应的违约责任。本案争议的问题有二，第一欠条中的十五万元是否为房屋租赁费用，且是否超过诉讼时效，双方约定贾康宁于签定本合同之日向万存忠一次性支付第一年全部租金72000元，后四年中每年的房租于当年3月10日前一次性交清当年租金。贾康宁认可其中的72000元为房屋租赁费用，应认定欠条中的72000为房屋租赁费用，对于其中78000元是否为房屋租赁费用，万存忠未提供有效的证据证明78000元为房屋租赁费用，对该部分不予支持；贾康宁提供的个人活期明细信息中显示2014年1月5日贾康宁通过转账方式向万存忠支付24000元，该部分履行的行为应当认定为贾康宁同意履行义务而产生诉讼时效中断的效力。按照合同约定贾康宁应支付四年的房屋租赁费用288000元，鉴于双方同意自2016年12月31日解除《房屋租赁合同》，遵循自愿原则，对该项诉讼请求予以支持，租金费用亦计算至2016年12月31日止，租金费用实际产生270000元，已支付204000元，下欠租赁费66000元，按照合同约定应当于2016年3月10日前付清。第二本案的违约金是否过高的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案的下欠租赁费用66000元，按照合同第八条约定，按合同全部租金的30%支付违约金即360000元×30%=108000元，显然过分高于造成的损失，应当适当予以调整，按照下欠的租赁费用66000元的30%即19800元支付逾期支付的违约金较为合理。遂判决,一、贾康宁和万存忠于2013年3月10日签订的《房屋租赁合同》自2016年12月31日始解除；二、贾康宁于本判决书生效之日起十五日内支付万存忠房屋租赁费用66000元及违约金19800元。案件受理费5500元，减半收取2750元，由贾康宁负担。
二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为,贾康宁和万存忠于2013年4月1日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，应予保护，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的权利义务。由于贾康宁未按合同约定的期限和金额足额向万存忠支付租金构成违约，故除应承担给付欠付租金的责任外,还应承担违约责任。鉴于双方同意自2016年12月31日解除《房屋租赁合同》，故《房屋租赁合同》应予以解除。关于贾康宁欠付租金的金额,按合同约定贾康宁应支付四年的租金为288000元，由于双方同意自2016年12月31日解除《房屋租赁合同》，租金应计算至2016年12月31日止，租金为270000元，贾康宁已支付204000元，尚欠66000元，贾康宁提供的个人活期明细信息中显示2014年1月5日贾康宁通过转账方式向万存忠支付24000元，该部分履行的行为应当认定为贾康宁同意履行义务而产生诉讼时效中断的效力。关于违约金的承担问题,双方在合同中约定按合同全部租金的30%支付违约金即360000元×30%=108000元，贾康宁欠付租金仅为66000元,约定的违约金显然过分高于给万存忠造成的损失，应当适当予以调整，一审法院按欠付租金66000元的30%将违约金调整为19800元并无不当。
综上所述，贾康宁的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5500元，由贾康宁负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵甲宁
审判员 靳 玲
审判员 王 鹏
二〇一七年五月十九日
书记员 王 珊
附：本案所适用的的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定基本事实清楚，适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定；
第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。