广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)惠城法仲民初字第178号
原告（反诉被告）：蓝善阳，男，汉族。
委托代理人：洪虹，广东商盾律师事务所律师。
委托代理人：邱晓阳，广东商盾律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：彭康，男，汉族。
委托代理人：赖斌芳，广东标远律师事务所律师。
委托代理人：黄海飞，广东标远律师事务所实习律师。
原告蓝善阳（反诉被告）与被告彭康（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理，现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告蓝善阳诉称，原、被告双方于2014年05月l6日签订《房租合同书》，双方约定：“原告将其自建房屋(位于惠州市仲恺高新区五一管理区下罗村第二排20号房屋一至6屋)出租给被告，租赁期限自2014年l0月1日至2017年9月30日，房屋经原、被告双方交验签字盖章并移交房门钥匙及后视为交付完成，并在30天后开始计算房租。……租金标准及支付方式：(8500元／月)，房屋押金(5万元)待合同期满或特殊情况导致的合同结束，乙方退租后退还。……”。《房租合同书》签订后，到约定的交房时间，被告未来办理收房手续，经原告多次催促，被告均拒绝办理收房手续，也不向原告交缴房屋租金。原告于2014年11月28日向被告发送《房屋催收函》，告知被告“在收到函件3日内办理收房手续，否则，视为被告违约并放弃本楼的租赁权，届时，原告将解除合同并对所出租房屋另行处置。”被告于2014年11月29日签收《房屋催收函》，但其并未在原告要求的时间内前来办理收房，而是以书面方式告知原告将于农历2015年正月十六日(即2015年3月6日)办理收房。原告不同意被告的书面意见，于2014年12月l0日再次发函给被告要求其前来处理，被告不仅拒绝收房，还多次指使其妻子及亲戚到原告出租的房屋处闹事。无奈之下，原告只好于2015年1月3日发函，以书面方式告知被告依法解除双方的租赁合同关系。经查该解除通知于2015年1月5日送达被告。合同关系解除后，原告多次通知被告前来结算并领取押金，被告至拒绝办理结算，多次并以短信、电话等方式威胁恐吓原告，并于2015年1月10日到出租房屋处殴打原告妻子与妻妹，双方报警后由派出所调解，但被告均拒绝和解。原告为维护自身的合法权益，特依法向贵提起诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事大一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未行；……”因此，在被告拒绝履行收房、交租的合同义务的情况下，原告经催告后在合理期限内被告仍不履行，原告依法有权解除合同。合同关系解除前，租赁合同合法有效，被告应按合同约定支付房屋租金，根据《房租合同书》第一条第(一)款，从应收房之日(2014年10月1日)起，扣除30天的免租期，应从2014年11月1日起计收租金，每月租金8500元,至2015年1月5日合同解除之日，被告应支付2个月的租金，共计l7000元。因被告多次指使其妻子及亲戚到原告出租的房屋处闹事、殴打原告亲属，根据《中华人民共和国民法通则》第l06条规定：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承承担民事责任。”被告的违法行为已侵犯了原告的合法权益，给原告造成经济损失，原告依法要求被告就此赔偿3000元，请判如所请：1、确认原、被告双方之间的房屋租赁关系已于2015年01月5日解除；2、被告支付原告房屋租金l7000元；3、被告赔偿原告经济损失3000元；4、本案诉讼费由被告共同承担。原告于2015年3月12日将其事实与理由变更为：在起诉后申请人了解到，根据《城镇房屋合同解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”涉案房屋并没有取得建设工程规划许可证或者是按照建设工程规划许可证的规定建设，据此双方签订的《房屋租赁合同》应是属于无效合同。为此，原告将其诉讼请求变更为：撤回原诉讼请求第1、2、3项，变更为1、判令双方签订的《房租合同书》为无效合同。
被告彭康在庭审中辩称，一、被答辩人主张涉案房屋没有取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设不符合事实。依据双方签订的《房租合同书》第三款第（一）条“甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家的法律法规规定”的约定，被答辩人承诺租赁房屋符合相关法律法规的规定，保证符合各方面的安全条件，并且租赁房屋一年前就已经开始建设并早已建成，至今未受到相关行政主管部门和村里的干涉，答辩人有理由相信被答辩人出租的房屋按照法律规定已办理相关报建手续，取得建设工程规划许可。根据被答辩人提交的其与五一村下罗村民小组签订的《土地转让协议》第五条“该地使用证的办理，相关报建手续和费用全部由乙方承担”的约定，该建筑的报建手续应由该转让协议中乙方即被答辩人负责办理。二、房屋是否取得建设工程规划许可证或者有无按照建设工程规划许可证的规定建设应由相关行政主管部门认定。因被答辩人未能提供有关行政主管部门认定本案租赁房屋属未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，答辩人对其主张不予认可。三、《房租合同书》经双方签约已成立，目前属于效力待定阶段，被答辩人应对合同生效要件进行补正，完善报建手续。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若千问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，目前《房租合同书》尚属效力待定阶段，作为租赁房屋的业主，被答辩人有义务完善租赁房屋的相关报建手续，请法院责令被答辩人限期补办建设工程规划许可证或向主管部门申请批准建设，以满足租赁房屋合同的生效要件。如被答辩人故意拒绝或拖延办理，应全部承担导致租房合同无效的过错责任。综上，答辩人认为双方签订的《房租合同书》已合法成立，属效力待定合同，请法院责令被答辩人限期补正合同生效要件，否则由其承担导致合同无效的全部过错责任。
反诉原告彭康诉称，因被申请人提出变更诉讼请求，要求判令双方签订的《房租合同书》为无效合同。申请人认为《房租合同书》属效力待定合同，并已作答辩。如法院确认本《房租合同书》无效，则被申请人应承担导致合同无效的全部过错责任，返还及赔偿申请人的以下损失：一、返还押金及利息。在双方签订《房租合同书》后，申请人依约向被申请人支付了房屋押金人民币50000元整（伍万元），该押金尚未返还。二、赔偿申请人为履行租赁合同作必要准备而支付的费用。双方签约后，申请人基于对租房合同的信赖，为履行租赁合同做必要准备，申请人定购了实木床、床垫、家具若干以满足租赁房屋使用，共向惠州市惠城区裕港家具厂支付了款项共计人民币32550（叁万贰仟伍佰伍拾元），现因被申请人原因导致房租合同无效，申请人不能实现房屋租赁权利，为此支付的款项无法返还，该款项是申请人为租赁房屋作必要准备而支付的费用，应由被申请人承担该损失。三、赔偿申请人的预期利益损失。租赁房屋共有单间25间，套房一间（可租五人），店铺一间，申请人须支付租金每月8500元，租赁期限三年，按照目前租赁市场价格计算：单间300元×25=7500元、套房450元×5=2250元、店铺3800元×1=3800元，以上合计：7500+2250+3800=13550元。减去需支付给被申请人租金8500元，13550-8500=5050元。5050元/月×36个月=181800元。由于被申请人原因导致合同无效，申请人因此丧失了盈利的机会，由此造成的经济损失应由被申请人承担。四、本案诉讼费由被申请人承担。综上，因被申请人是租赁房屋的业主，租赁房屋的建设工程规划许可证由被申请人负责办理，现因被申请人的原因造成租赁房屋没有取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证规定建设，造成双方签订的房租合同无效，被申请人应全部承担合同无效的过错责任。如法院确认双方签订的《房租合同书》确为无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，申请人要求被申请人返还房屋租赁押金五万元及利息，并赔偿因租赁房屋合同无效造成申请人的损失共计人民币214350（贰拾壹万肆仟叁佰伍拾）元。反诉请求：1、被反诉人支付反诉人违约金人民币2万元整；2、反诉人与被反诉人租赁期限顺延，即租赁期限从2015年2月1日至2018年1月31日止，房租合同其他条款不变，双方继续履行合同；3、被反诉人在诉讼期间不得擅自处分或转移房屋租赁权利，以维护法律的严肃性和公平性；4、本案诉讼费用由被反诉人承担。庭审中，反诉原告变更诉讼请求，要求法院依法判决：1、被申请人返还房屋租赁押金及利息;2、被申请人赔偿因租赁房屋合同无效造成申请人的损失共计人民币214350元。
反诉被告蓝善阳在庭审中辩称，一、针对反诉原告的诉请第一项，对返还押金我方同意，但认为计算利息无法律依据，该请求不应得到支持。二、反诉原告并没有实际使用房屋，其所提出的请求数额没有提供相应的证据予以支持，根据最高法院的司法解释的相关规定，反诉原告未对房屋进行装修、扩建等措施，因此，其并未产生实际损失，故，反诉原告的诉请第二项没有事实及法律依据。三、我方认为反诉原告在答辩中认为合同有效，变更申请又同时认为我方应当退还押金，反诉原告的两答辩状是自相矛盾的。
查明的案件事实
经审理查明，2014年5月16日,原、被告签订一份《房租合同书》，约定原告将其位于惠州市仲恺高新区五一管理区下罗村第二排20号房屋一至六层的房屋出租给被告，租赁期限2014年10月1日至2017年9月30日，租金为8500元/月，房屋押金50000元；若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金人民币20000元；双方还对其他事项进行了约定。同日，被告依约向原告支付了押金50000元。后双方因收房问题发生争议，原告于2015年1月15日诉至本院，被告于2015年1月29日提起反诉，请求判如所请。
另查一，涉案房屋所占土地为农村集体土地，涉案房屋建设未取得相关审批手续。
另查二，反诉原告主张反诉被告承担《房租合同书》无效的全部过错责任，应赔偿其为履行合同作必要准备而支付的费用32550元及预期利益损失181800元，并提交了一张由惠州市惠城区裕港家具厂出具的《收据》予以证明。该《收据》载明：“今收到彭老板订实木床35张×410=14350元、床垫20张×450元=9000元、桌子30张×160=4800元、衣柜20×220=4400元，合计￥32550元。”
裁决理由和结果
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。虽涉案房屋所占土地为农村集体土地，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，本案纠纷可以参照本解释处理。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，因涉案房屋建设未取得相关审批手续，故，原、被告签订的《房租合同书》应属无效。
关于反诉部分。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，反诉原告主张反诉被告返还已支付的押金人民币50000元，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。此外，反诉被告还应按中国人民银行同期同类贷款利率向反诉原告支付自反诉原告反诉之日起至实际清偿之日止的利息。
反诉原告反诉称，反诉被告应承担导致《房租合同书》无效的全部过错责任，并赔偿其为履行合同作必要准备而支付的费用32550元及预期利益损失181800元，但仅凭反诉原告提交的证据并不足以证明其遭受损失的真实性，故，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，反诉原告主张反诉被告赔偿其为履行合同作必要准备而支付的费用32550元及预期利益损失181800元的请求，缺乏相应的事实依据，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告蓝善阳与被告彭康于2014年5月16日签订的《房租合同书》无效。
二、反诉被告蓝善阳应于本判决书生效之日起五日内向反诉原告彭康返还押金人民币50000元及利息（计算方式：本金50000元，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年1月30日起计算至清偿之日止）。
三、驳回反诉原告彭康的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费400元，由被告彭康承担；反诉受理费500元，由反诉原告彭康承担200元，反诉被告蓝善阳负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 丁金亮
代理审判员 苏绿琴
人民陪审员 王奕祺
二〇一五年五月十三日
书 记 员 陈嘉东
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