重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0101民初8845号
原告：任建，男，汉族，1971年11月26日出生，住重庆市万州区。
委托诉讼代理人：程地泉，重庆征程律师事务所专职律师，执业证号15001200310498783，特别授权。
原告：秦路利，女，汉族，1972年7月17日出生，住重庆市万州区。
委托诉讼代理人：程地泉，重庆征程律师事务所专职律师，执业证号15001200310498783，特别授权。
委托诉讼代理人：康福，重庆征程律师事务所专职律师，执业证号15001200510998226，一般代理。
被告：重庆嘉万房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区北滨路199号，统一社会信用代码91500101588043115E。
法定代表人：肖基荣，重庆嘉万房地产开发有限公司董事长。
委托诉讼代理人：田渝，重庆钜沃律师事务所专职律师，执业证号15001200311495958，一般代理。
委托诉讼代理人：赵成松，重庆钜沃律师事务所专职律师，执业证号15001201310665083，一般代理。
原告任建、秦路利与被告重庆嘉万房地产开发有限公司（以下简称嘉万房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月19日公开开庭进行了审理。原告任建及其委托诉讼代理人程地泉（并代理秦路利）、被告嘉万房地产公司的委托诉讼代理人田渝、赵成松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任建、秦路利向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告履行合同约定的将“北滨熙岸”负一层和负二层（规划文件上的商业一层、二层）停车库的车位首先出售或出租给原告所有或使用，开通住宅楼通往负一层和负二层的电梯出入口；2.本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：原告与被告于2015年6月3日签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告购买被告开发建设的位于重庆市万州区北滨大道三段176号附1号“国瑞·北滨熙岸”1栋18-3号房屋一套。现在被告已将房屋交付原告，原告亦已入住使用。合同第二十条明确约定，被告不得擅自改变项目规划批准建设和共有设施的用途。而根据“北滨熙岸”负一层和负二层（规划文件上列为商业一层、二层）系该建设项目住宅配套停车库。补充协议第十三条亦约定“甲方同意将建筑区划内规划停车位首先满足业主需要。本项目地下负一层、负二层停车位为住宅配套车库，乙方（原告）通过购买或租赁的方式有偿使用”。同时该项目住宅楼通过负一层、二层均留有给原告等业主使用的电梯出入口。但原告接房、入住后发现，被告未经相关部门同意，擅自变更规划要求改变了停车位的用途，将负一层、二层的车库完全封闭而改作它途，并封闭了住宅楼通往负一层和负二层的电梯出入口。被告的行为不仅违反规划要求，更严重违反了双方合同的约定，构成违约。虽经原告和众多业主交涉，被告拒不履行合同义务，不能完全实现合同约定的应当满足包括原告在内的业主的停车和进出使用需要及方便。
被告擅自变更规划和拒不履行合同约定将负一层、负二层停车位出售或出租给原告并封闭电梯入口的行为，违反了合同第二十条及补充协议第十三条的约定，严重侵害了原告的合法权益。依法起诉，请予判决。
被告嘉万房地产公司辩称，原、被告双方签订商品房买卖合同买卖房屋属实，合同中约定的业主应包括住宅物业业主和商业物业业主。按规划住宅物业配套只有568个停车位，商业一层的停车位应对应商业物业配套，地下车库加商业一层共有900多个车位，对超出规划的车位使用可以不征询业主意见。对原告陈述的被告改变车位用途不是事实，对其主张的优先使用权遭受损害不予认可。原告作为业主不能对规划布局的车位提出异议，只要满足使用要求即可。地下负一层有800个车位，且车位可以集中使用，便于安全管理。被告同意通过出售或出租方式在规划停车位内满足业主使用需要，原告并未提出购买或租用车位的申请，对原告的该项请求不应支持；如果原告提出申请，完全可以满足。在小区有三个出入通道，能满足住宅物业业主的正常通行进出；在商业一层和二层，确实没有开通电梯停靠进出，其原因是分区管理的需要，原告的请求不恰当，应驳回原告的诉讼请求。
双方当方事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当方事人进行了证据交换和质证。对原告提供的商品房买卖合同及补充协议、建设工程方案设计审查意见函、建设工程规划许可证等书证，被告无异议；对被告提供的商品房买卖合同及补充协议、建设用地规划条件复函、建设工程方案设计审查意见函、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、建设工程竣工验收备案登记证、承诺书、前期物业服务合同等书证，原告无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据审查确认的证据，本院认定事实如下：
一、2011年，经重庆市万州区人民政府批复同意，对重庆市万州区北山建设开发公司位于万州区北滨路的34988平方米国有建设用地使用权拍卖出让，被告嘉万房地产公司取得位于万州区北滨路的该建设用地。2011年9月6日，被告取得重庆市万州区建设委员会（以下简称万州区建委）关于该建设用地规划条件复函。其中：停车泊位设置按普通住宅每100平方米建筑面积设置0.6个，商业建筑按每100平方米建筑面积设置0.7个，地面停车位不少于总停车位的10％。2014年，嘉万房地产公司向万州区建委报送建筑工程设计方案，万州区建委于2014年12月29日出具《建筑工程方案设计审查意见函》[渝规万方案函（2014）0063号]，原则同意嘉万房地产公司报送的北滨熙岸建设工程设计方案。该设计方案的主要技术经济指标为：规划用地面积34988平方米，总建筑面积156158.21平方米（地上筑面积124697.85平方米、地下31460.36平方米），其中：住宅94726.18平方米、公建61306.39平方米、社会组织工作用房125.64平方米；停车泊位共921个（地上891个，地下30个）。备注：地下31460.36平方米（含负一层及吊二层局部），为车库及设备用房；负一层车库及设备用房22886.05平方米，位于黄海高程175.3米以下，按三峡移民大纲相关规定，不予确权，且不得办理相关建设手续，做好房屋抗渗、防洪措施；住宅底层架空绿化1902.36平方米，不计入计容建筑面积，但计入项目的建筑面积。2015年3月12日，嘉万房地产公司取得北滨熙岸（1－6号楼）建设工程规划许可证，建设位置为万州区北滨路黄泥包至万一中，建设规模为94629.77平方米。2015年3月20日，嘉万房地产公司取得北滨熙岸（7－13号楼）建设工程规划许可证，建设位置为万州区北滨路黄泥包至万一中，建设规模为38484.55平方米。其中：11号楼规划2层（1号－2号楼下商业裙楼）、12号楼规划2层（3号－4号楼下商业裙楼）、13号楼规划2层（5号－6号楼下商业裙楼），在第一层共规划停车位98个；地下负一层车库22886.05平方米（停车位约800个），位于黄海高程175.3米以下，按三峡移民大纲相关规定，该地下车库部分不予办理相关建设手续，且不得确权，做好防洪、抗渗措施。在2013年12月6日后，嘉万房地产公司分别取得住宅1－6号楼、商业7－10号楼、11－13号商业裙楼的预售许可证，1－6号楼的社区用房、架空层、设备用房、车库均未纳入预售范围。1－6号住宅楼预售面积91452平方米，成套商品房730套；7－10号商业用房及11－13号商业裙楼预售185套，预售面积29972.76平方米。嘉万公司实际建成停车泊位898个（负一层800个，商业一层98个），其中按规划用于住宅配套568个（94629.77平方米×0.6÷100平方米），已出售141个（135000元/个），出租40余个（月租金300元）。
二、2015年6月3日，原告任建、秦路利（合同称乙方）与被告嘉万房地产公司（合同称甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：“乙方以分期付款的方式购买甲方开发的位于重庆市万州区北滨大道三段176号附1号18－3号室商品房一套，建筑面积136.04平方米。房屋总价款875476元，合同签订时付265476元，其余610000元申请银行按揭贷款支付。甲方应于2015年4月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。规划、设计变更的约定：甲方应当按照批准的规划、设计建造商品房，不得擅自变更。甲方变更规划、设计，改变该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房的使用容积率，影响乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内通知乙方，乙方应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复；15日内未作书面答复的视为同意接受变更。本合同未尽事宜可由双方约定后签订补充协议（附件五）。合同附件与本合同具有同等法律效力”等内容。同时，双方签订《合同补充协议》（附件六），主要对按揭贷款权利义务、停车位及商业广场、物业管理等作了约定。其中：停车位及商业广场约定：“本项目所有停车位（含地下停车库及地上停车位）均为甲方所有。但甲方同意将建筑区划内规划停车位首先满足业主需要。即本项目地下负一层、负二层车库为住宅配套停车库，乙方可以通过购买或者租赁的方式有偿使用；所有地面停车位为商业物业配套，仅供对应商业物业业主通过购买或者租赁的方式有偿使用。乙方对此不持异议且不主张任何权利（若有）。”物业管理约定：“本商品房小区实行统一管理，乙方承诺遵守甲方制定的《临时管理规约》，并遵守甲方制定的与甲方选聘的重庆渝港物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》；前期物业服务收费标准：住宅1.50元/㎡/月、室内车位（业主租赁或购买的车位）70元～90元/个/月、乙方应向物业管理单位交纳水电公摊费；物业服务的主要内容包括：电梯维护与保养、公共部位卫生保洁、绿化环境管护、保安服务”等内容。合同签订后，原告已支付购房款，被告已将房屋交付原告使用。
三、被告选聘重庆市渝港物业管理有限公司作为前期物业服务企业，对北滨熙岸进行前期物业服务。2014年8月27日，原告任建、秦路利签署《关于国瑞·北滨熙岸前期物业服务业主临时规约的承诺书》，承诺：“本人对出卖人所选聘的物业服务机构（重庆市渝港物业管理有限公司）对北滨熙岸进行物业服务的资格，对服务合同及公约的内容表示认可，同意服务机构按照服务合同及公约的规定实施国瑞·北滨熙岸的物业服务。”原告已与重庆市渝港物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由该物业公司进行物业管理，包括对电梯的正常运行进行管理等内容。
四、被告将“北滨熙岸”工程项目1、2、3号楼平层下商业裙楼出租他人，准备装修后作“海洋馆”。原告任建以1、2、3号楼在装修过程中破坏了房屋结构，4、5、6号楼将车库改成商业门面并破坏车库大梁，向重庆市万州区城乡规划监察支队（以下简称万州城监支队）反映。万州城监支队现场调查核实，发现1、2号楼负一、二层存在违规装修行为，已责令停止施工，并对其行为是否破坏主体或承重结构责成相关单位委托专业鉴定；未发现3、4、5、6号楼将车库改成商业门面并破坏车库大梁行为；对该项目将部分车库改为海洋馆及其他商业用途的行为，已移交国土部门调查处理。
诉讼过程中，本院通过释明，原告未明确对停车位通过买卖、或者租赁使用的请求，而是要求被告作出决定；被告认为原告未对停车位的使用提出买卖、或者租赁的具体请求，也未向被告递交购买或租赁的申请，但同意通过买卖、或者租赁实现有偿使用。经本院组织协商，双方未对停车位的使用方式达成一致意见。
双方争议的焦点是：一、停车泊位的使用问题；二、商业裙楼的电梯出入口开启问题。根据双方当事人的举证、质证意见，本院综合评析如下：
一、停车泊位的使用问题
原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，其协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依照《中华人民共和国合同》第六十条的规定全面履行自己的义务。双方在合同中约定“本项目所有停车位（含地下停车库及地上停车位）均为嘉万房地产公司所有。但嘉万房地产公司同意将建筑区划内规划停车位首先满足业主需要。即本项目地下负一层、负二层（规划许可证上并没有负二层，合同中的负二层是双方对商业一层的习惯称呼）车库为住宅配套停车库，乙方可以通过购买或者租赁的方式有偿使用；所有地面停车位为商业物业配套，仅供对应商业物业业主通过购买或者租赁的方式有偿使用”。被告嘉万房地产公司向万州区建委报送的建筑工程规划设计方案，预设计停车泊位共921个（地上891个，地下30个），万州区建委的审查意见是原则同意嘉万房地产公司报送的北滨熙岸建设工程设计方案。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十三条规定“在城市、镇规划区进行建筑物、构筑物、道路、管线及其他工程建设的，建设单位应当提交土地使用文件、建设工程设计方案等材料，向政府或其规划主管部门申请办理建设工程规划许可证，由政府或其规划主管部门审定校发建设工程规划许可证，建设单位应当按规划条件进行建设”，说明建设工程设计方案仅是申办建设工程规划许可证的基础资料之一，工程的实际建设应以正式的建设工程规划许可证为准。根据万州区建委审定校发“北滨熙岸”工程项目的规划许可证，在商业一层规划停车位98个，地下负一层规划车库22886.05平方米（停车位约800个），被告已按规划在负一层建成停车泊位800个。“北滨熙岸”工程项目1－6号住宅楼预售面积91452平方米，成套商品房730套，被告已建成的停车泊位898个（其中：住宅配套568个，地面停车位98个），既符合建设用地规划许可，也符合建设工程规划许可，并已进行建设工程竣工验收备案登记，可以满足住宅业主对停车泊位的需要。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定”。在本案中，原告要求被告履行合同约定的将“北滨熙岸”负一层和负二层（规划文件上的商业一层、二层）停车库的车位首先出售或出租给原告所有或使用，未明确提出是通过买卖、或者租赁使用停车位的请求，其主张仅属于请求权利确认，被告同意将负一层的停车位通过出售或出租方式供住宅业主有偿使用，原告作为住宅房业主可以向被告提出申请，通过购买或者租赁的方式使用负一层住宅配套停车泊位。原告等住宅业主对具体停车泊位的购买或者租赁一般应具有选择、议价等自由交易内容，在符合法律规定和合同约定的条件下，应由双方协商确定，不应通过裁判确认具体的交易对象及交易价格。对第一层规划的98个停车位，被告表示属于商业业主用停车泊位。规划许可证上的商业一层、二层应是11号至13号商业裙楼，双方约定的是“本项目地下负一层、负二层车库为住宅配套停车库”首先满足住宅业主需要，其文字表述为顿号，属于平等选择，并未明确约定住宅业主应当首先使用商业一层的停车泊位，原告对此不享有优先权或专有权；同时双方约定“所有地面停车位为商业物业配套，仅供对应商业物业业主通过购买或者租赁的方式有偿使用”，在已能满足住宅业主停车泊位的条件下，被告将商业一层停车泊位提供给商业业主用，不违反双方的约定，亦符合通常的交易习惯。地下负一层在规划上因特定的地理条件不能办理产权登记，但并未禁止使用，原告仍可通过租赁等方式获得使用权，不违反法律规定及双方的约定，原告作为住宅房屋业主，要求将“北滨熙岸”规划文件上的商业一层、二层的停车泊位首先出售或出租给其所有或使用，不符合双方的约定，本院不予支持。对被告是否存在将该项目部分车库改为海洋馆及其他商业用途的行为，应由相应职能部门调查处理，不属于人民法院民事诉讼调整的范畴，本案不予调整。
二、商业裙楼的电梯出入口开启问题
建设工程的电梯通常有客运电梯和货运电梯，属于该工程的附属设施，为该楼全体业主服务。《中华人民共和国物权法》第八十一条规定“业主可以自行管理建筑物及附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”被告已聘请前期物业服务企业对北滨熙岸进行前期物业服务，原告亦签署了承诺书及前期物业服务合同，同意物业服务机构按照服务合同及公约的规定实施物业服务，按合同约定及一般物业管理习惯，电梯的运行管理是由物业服务企业负责。即使被告关闭了商业一层、二层的电梯出入口，因“北滨熙岸”工程1－6号住宅楼的电梯从负一层至最高层各楼层均有出入口设计，住宅第一层有电梯出入口，亦有安全通行楼梯，居民可从第一层直接通过小区大门出入；若有汽车停靠负一层，可乘电梯直接到负一层通过汽车出入口通行，并非必须通过商业一层、二层的出入口通行，商业裙楼尚未全部投入经营使用，为了便于管理，未将此商业一层、二层的电梯出入口启用，并不妨碍居民使用电梯出入，原告要求开通住宅楼通往商业一层和二层的电梯出入口，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十三条，《中华人民共和国物权法》第七十四条、第八十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：
驳回原告任建、秦路利在本案中的诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由原告承担(已预交)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交申请，按自动撤回上诉处理。
审判员 程地华
二〇一六年十二月二十九日
书记员 谭周成