广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
(2013)惠城法民二初字第374号
原告（反诉被告）惠州市嘉诚房产代理有限公司，住所：惠州市。
法定代表人李远强。
委托代理人卢伟强、吴志强，、实习律师。
被告（反诉原告）范泰和。
委托代理人范智勇。
原告惠州市嘉诚房产代理有限公司诉被告范泰居间服务合同纠纷一案，被告范泰和反诉原告惠州市嘉诚房产代理有限公司居间服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行独任审理，将两案合并审理，并于2013年9月27日公开开庭进行了审理。原告惠州市嘉诚房产代理有限公司（反诉被告）的法定代表人李强，被告范泰和（反诉原告）及其代理代理人范智勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告惠州市嘉诚房产代理有限公司诉称，2012年9月14日，嘉诚房产作为居间方，与范泰和签订一份《房地产买卖及经纪合同》，合同中第四条明确约定：房屋的过户费用全部由范泰和承担，并以31000元整交由嘉诚房产包干办理，多不退少不补。范泰和应在税务局交税日前全部付清，逾期不交视为违约。第六条违约责任条款约定：买卖双方任何一方违约，违约方都应支付20000元的违约金，作为对经纪方损失的赔偿。合同签订后，嘉诚房产积极履行合同中约定的义务。但在2012年10月24日即税务局交税日，范泰和没有依约付款，在2012年11月20日即范泰和到惠州市房产局领取房产证时，范泰和也没有付款。范泰和甚至于2013年3月在未通知嘉诚房产的情况下私自到龙丰国土所和惠城区国土局领取了国土证。2013年4月14日，嘉诚房产正式发函给范泰和，要求支付欠款��但是范泰和拒不支付。嘉诚房产认为，双方签订的经纪合同是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性、禁止性规定，依法有效，有效的合同对双方当事人具有法律拘束力，各方应全面履行合同约定的义务。房屋的房产证和国土证的过户手续以及交楼手续已经全部办理完毕，而范泰和却迟迟不履行其相应的付款义务。范泰和的行为已经严重地损害了嘉诚房产的合法权益。为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判决：1、被告向原告支付其所欠交的5500元居间费用；2、被告赔偿原告违约金20000元；三、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告范泰和答辩称：嘉诚房产违约，没有履行办证的义务，范泰和房子已买，房产证也已拿到，范泰和不存在违约。范泰和只欠嘉诚房产4500元，嘉诚房产也没有替范泰和办理煤气、水、电、有线电视及土地证的���户手续，这些本都是嘉诚房产的责任的，嘉诚房产没有办理，范泰和因此没有支付4500元给嘉诚房产。双方已经交易成功，房产证也已拿，不存在违约，不应当支付违约金20000元。
被告范泰和反诉称，2012年9月14日，范泰和与嘉诚房产签订了《房地产买卖及经纪合同》，一、嘉诚房产使用不正当手段获取不正当利益，嘉诚房产未告知范泰和其与惠州市惠城区城乡规划建设局签订的莞惠城轨西湖站国有土地上房屋征收补偿协议书的作用，根据《莞惠城轨西湖站国有土地上房屋征收与补偿政策与实施方案问答》第一款第21条，范泰和依法享有免契税优惠，但在2012年9月24日，嘉诚房产利用骗取到的该补偿协议书到惠城区地方税务局办理了免契税手续，由此可认定嘉诚房产侵吞了范泰和免契税的优惠费用，根据国家规定，1.5%×购房款48万=”7200元，因此��嘉诚房产应向范泰和返还7200元免契税费。二、嘉诚房产没有积极履行《合同》中的约定义务，根据《合同》第四条约定：由嘉诚房产包干办理已交费用，范泰和于2012年9月13日交500元诚意金，并备注成交总价为人民币51万元，嘉诚房产负有包房产证、有线电视、水电、煤气、《国有土地使用证》过户义务，2012年9月14日交原房主l万元定金；2012年9月19日交20000元代收过户费；2012年9月29日交原房主250000元购房款；2012年10月24日交房主220000元尾期款，购房款交清，2012年11月20日交嘉诚房产代理5000元。2012年9月14日嘉诚房产、范泰和双方签订《合同》后，范泰和依约向嘉诚房产交付了各项费用，范泰和多次催促嘉诚房产办理《合同》约定包干的《房产权证》、《国有土地使用证》，水电、煤气、有线电视过户，但嘉诚房产并没有办理过户。2012年11月20日，嘉诚房产以不交清钱不能取得《房产权证》为由，逼迫范泰和向嘉诚房产交了5000元，并在收条上备注欠款4500元，在嘉诚房产办理完《国有土地使用证》过户之日付清，而非嘉诚房产所说仍欠5500元。2012年11月20日取得《房产权证》后，范泰和又多次催促嘉诚房产办理水电、煤气、有线电视、《国有土地使用证》过户，而嘉诚房产并未办理，因此，范泰和自行办理了以上项目的过户，并交了所有费用。2012年12月10日办理煤气过户，煤气公司于2012年12月14日派人员来安装，”2013年6月6日办理有线电视过户，2013年3月25日办理《国有土地使用证》过户，同日，范泰和到惠州市国土资源局领取《国有土地使用证》并交清所有税费。综合上述事实说明，嘉诚房产已经违约。因此不能向范泰和索取4500元的尾款，范泰和也不存在违约行为，为维护自身的合法权益，特向法院请求：1、反诉被告范泰���归还反诉原告惠州市嘉诚房产代理有限公司免契税优惠费用7200元；2、反诉被告范泰和返还反诉原告惠州市嘉诚房产代理有限公司领取土地使用证时的税收费用300元，有线电视过户费50元，水电、煤气过户费l00元。
原告惠州市嘉诚房产代理有限公司对被告范泰和的反诉答辩称：一、范泰和对购买商品房免征契税的法规政策是明知的，嘉诚房产不存在欺骗行为，更不存在使用不正当手段获取不正当利益的情形。2012年9月12日，范泰和与惠州市惠城区城乡规划建设局签订了《房屋征收补偿安置协议》。协议签订时，征收部门发给范泰和一份《西湖站国有土地房屋征收工作实操手册》，里面第21条明确告知接受货币补偿的拆迁户购买商品房时可以免征相当于成交价格的部分契税，该政策在2011年11月30日惠州市地方税务局发布的《惠州市契税征收管理办法》中有明确规定。而经纪合同是在2012年9月14日签订的，晚于上述两个日期，这就证明范泰和是在知道拆迁户可以享受相关购房免征契税的优惠政策后才签订的本经纪合同，而范泰和出示的这份证据恰恰说明，范泰和在签订补偿协议时对上述优惠政策是知情的。所以，嘉诚房产欺骗的事实不成立。2012年9月14日，范泰和与嘉诚房产签订《房地产买卖及经纪合同》，范泰和委托嘉诚房产促成其购买本案标的房屋，在经纪合同第四条约定，该物业的产权过户税费由范泰和承担，31000元交由(嘉诚房产包干办理，多不退少不补，这3100元包括以下各项费用：房产证过户费、国土证过户费、赔偿租户违约金(租约未到期)、佣金及相关配套设施的过户费。范泰和交由嘉诚房产包干办理是因为该物业在所得税以及租户清场费两方面还不确定，有可能多于范泰和预期，其为保障自己的利益才约定由嘉诚房产包干办理，在税收优惠方面，双方都是知情的，所以才议定31000元包干，该价格不包含契税。若范泰和不是西湖轻轨拆迁户可以享受契税优惠政策，上述全部费用则不止31000元，而应是40000元左右。因此，范泰和反诉请求嘉诚房产返还7200元是毫无事实与法律依据的。二、范泰和私自越过中介方领取国土证，拒绝支付中介费5500元的行为是严重的违约行为，应当依合同承担违约责任。根据经纪合同第四条约定，范泰和应在税务局交税日即2012月10月24日前将全部费用(含过户费和佣金)付清，逾期则视为违约。合同签订后，嘉诚房产积极为范泰和办理了如下事项：测绘(9月14日)、查档(9月17日)、报税(9月17日)、交税及房产证过户(10月24日)、领房产证(11月20日)、国土证过户(12月11日)、缴交600元国土证过户费(12月26日)和帮助买卖双方交接房屋(11月20日)等全部二手房交易事项���嘉诚房产缴交的有关测绘费、查档费、税费、交易手续费等各项单据证明嘉诚房产均按规定完成了以上交易手续。在办理完国土证过户等全部交易手续时，范泰和并没有按合同的约定付清费用，经嘉诚房产多次去函以及派人亲自上门收款，范泰和均拒绝付款。再者，为达到不给中介费的目的，范泰和越过中介方，私自到龙丰国土所变更联系电话，领取了国土证。嘉诚房产认为，范泰和的行为是严重的违约行为，范泰和才是违约方，范泰和试图以嘉诚房产不积极履行居间义务的主张来掩饰其自身的违约行为。因此，嘉诚房产依法向法院提起诉讼要求范泰和支付剩余佣金5500元及违约金2万元的请求合情合理合法。三、根据经纪合同的约定，水电气有线电视等过户费由买方承担，况且范泰和没有提供任何相关过户费凭证，所以范泰和要求嘉诚房产支付水电气有线电视的过户费没有事实依据。国土证的280元测绘费和20元的登记费确实属于嘉诚房产应支付的费用，这300元的费用是由于范泰和为逃避向嘉诚房产交中介费的目的，私自去领国土证自愿缴纳的，与嘉诚房产无关。综上所述，作为违约方范泰和应当承担相应的违约责任，其在明知存在税收优惠，嘉诚房产未收取范泰和契税的情况下反诉要求嘉诚房产返还该费用没有事实与法律依据，嘉诚房产请求驳回其反诉请求。
经审理查明，2012年9月14日，范泰和、蔡莲娣（已故）与惠州市嘉诚房产代理有限公司（以下称嘉诚房产）及徐玉荣签订《房地产买卖及经纪合同》，合同约定范泰和、蔡莲娣购买徐玉荣位于惠州市上排上圆蓬街1号5栋C梯201房的房屋，嘉诚房产提供居间服务，总成交价为510000元，包括房产证过户、中介服务、水电、煤气过户费等。
《房地产买卖及经纪合同》第六条约定：无论在任何情况下，买卖一方违反本合同约定未能购入或出售物业，或买、卖未征得嘉诚房产书面同意而解除合同的，或买、卖双方利用嘉诚房产提供的信息自行交易或委托其他公司交易，均视为违约，应当承担相违约责任，向嘉诚房产支付违约金20000元。
2012年9月13日，范泰和向嘉诚房产支付500元，2012年9月14日，范泰和支付购房定金10000元，2012年9月19日，范泰和向嘉诚房产支付20000元，2012年9月29日，范泰和向徐玉荣支付购房款250000元，2012年10月24日，范泰和向徐玉荣支付购房款220000元，2012年11月20日，范泰和向嘉诚房产支付5000元，《收款收据》注明：欠嘉诚房产公司肆仟伍佰元在办理完国土证过户之日付清，上述款款共计505500元。此后，范泰和自行办理了国土证过户手续，有线电视费、水电、煤气等过户手续，余款4500元仍未支付给嘉���房产，嘉诚房产因而起诉范泰和，请求范泰和支付居间服余额5500元,其理由是：合同约定房屋总款是480000元，加31000元的居间服务及过户费用，总额是511000元，范泰和已支付505500元，余额5500元仍未支付。同时，嘉诚房产认为范泰和未足额支付居间服务的行为构成违约，应当承担违约责任，向嘉诚房产支付违约金20000元。
在本案诉讼过程中，双方确认，房屋（房产权证及国土证）、有线电视费、水电、煤气等已过户到范泰和名下，对上述过户费用，双方争议的焦点是：范泰和主张，按合同的约定，国土证、有线电视费、水电、煤气本应由嘉诚房产办理过户，但嘉诚房产未按合同的约定办理过户，其行为已构成违约，应当向范泰和返还上述过户费共计450元。嘉诚房产提出的抗辩是：有线电视费、煤气并不是过户，而是范泰和新开户，不应当由喜诚房产承担开��费用，至于300元国土证过户费，如果有证据证明范泰和所提交的发票是办理国土证过户而支出的费用，嘉诚房产愿意承担。
范泰和反诉喜诚房产，请求嘉诚房产退返7200元契税，其理由是：根据《莞惠城轨西湖站国有土地上房屋征收与补偿政策与实施方案问答》的规定，范泰和是西湖拆迁户，再购房时享受相当于成交价的免契税优惠政策，嘉诚房产根据这一优惠政策向惠州市惠城区地方税务局办理了免税优惠，侵犯了范泰和的合法权益，根据退税优惠，可免除7200元的契税，嘉诚房产应当返还。
嘉诚房产向本院申请查封范泰和名下的位于惠州市上排圆蓬街1号（5号楼）C201房的产权，并提供了相应的担保，本院作出（2013）惠城法立保字103号民事裁定书，裁定：一、查封登记范泰和名下的位于惠州市上排圆蓬街1号（5号楼）C201房（证号第1100152515号、���1100152516号）的产权（查封价值为25500元，查封期限为二年）；二、查封罗艳平为本案提供担保的位于惠州市鹅岭西路17号3栋501房（证号第1100011643号，建筑面积47.68平方米）的产权（查封期为二年）。
本院认为，本案争议的问题是：第一，范泰和应当向嘉诚房产支付居间费用多少钱？第二，范泰和是否构成违约？第三，嘉诚房产是否应当向范泰和退还7200元契税？
对于争议的第一个问题，首先，在嘉诚房产出具给范泰和的《收款收据》中，明确注明总成交价为51万元，在最后一张《收款收据》中，明确表述范泰和欠嘉诚房产居间服务费4500元，而不是5500元，这是双方对合同履行的结算结果，应当以此为准，故嘉诚房产向范泰和主张的居间服务应当以4500元为限，超出部分没有事实依据，不予支持。其次，国土证、有线电视费、水电、煤气过户费应由���支付的问题，根据《收款收据》及《房地产买卖及经纪合同》的约定，上述费用包括在510000元的总价内，由嘉诚房产包干，在庭审过程中，嘉诚房产表示只要有证据证明范泰和出示的发票（300元）是办理国土证过户而支付的费用，嘉诚房产愿意承担这一笔过户费。在双方签订的《房地产买卖及经纪合同》中，注明原国土证号为（2008）第130206006**号，在范泰和提交的新国土证中，记事一项注明：此宗地由惠府国有（2008）第13020600622号转来，这意味着范泰和已办理国土证的过户费，而范泰和为证明其办理国土证过户支付的费用是300元，并提交了相应的发票，嘉诚房产只从理论上进行抗辩，未提交证据证明范泰和提交的发票是办理另一套房产国土证的过户费而不是办理本案争议的房产的过户费，因此，嘉诚房产的抗辩没有事实依据，本院不予采信。至于有线电视费、水电、煤气过户费的过户费，有线电视过户费50元应当在包干范围内，由嘉诚房产负担，对于范泰和主张的煤气费过户费100元，由于范泰和未提交相应的发票予证明，这一部分没有事实依据，本院不予支持。
对于争议的第二个问题，范泰和与徐玉荣已签订房产买卖合同，并履行完，办理完房过户登记手续，这不属于嘉诚房产在《房地产买卖及经纪合同》中约列举的违约行为，嘉诚房产向范泰和主张违约金20000元没有事实依据，本院不予支持。
对于争议的第三个问题，即使嘉诚房产确实持范泰和与相关行政部门签订的协议书向税务部门申请免税优惠，受益人也是范泰和，嘉诚房产不可能从税务部门退得7200元，且范泰和也未提供证据证明嘉诚房产向税务部门申请退还7200元，故范泰和这一部分反诉请求没有事实依据，本院不予以支持。
综上所���，在本诉中，范泰和应当向嘉诚房产支付居间费用4500元，嘉诚房产向范泰和主张违约金20000元没有事实依据，不予支持；在反诉中，嘉诚房产向范泰和退还有线电视过户费50元，国土证过户费300元，范泰和向嘉诚房产主张退还7200元契税有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、本诉被告范泰和自本判决生效之日起十日内向本诉原告惠州市嘉诚房产代理有限公司支付居间费4500元。
二、反诉被告惠州市嘉诚房产代理有限公司自本判决生效之日起十日内向反诉原告范泰和退还有线电视过户费50元，国土证过户费300元。
三、驳回本诉原告惠州市嘉诚房产代理有限公司其它的诉讼请求；
四、驳回反诉原告范泰和其它的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费438元，减半收取为219元，其中38元由本诉被告范泰和负担，其中181元由本诉原告惠州市嘉诚房产代理有限公司负担，保全费275元，由本诉原告惠州市嘉诚房产代理有限公司负担。反诉受理费25元，由反诉原告范泰和负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判员 赖素霞
二〇一三年十月二十二日
书记员 郑焕亮
附法条：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条：原告增加诉讼请求，被告提���反诉、第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的实施主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
4、《中华人民共和国合同法》第四二十六条：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务��促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。