四川省绵阳市涪城区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0703民初1749号
原告：中国农业银行股份有限公司绵阳涪城支行，住所地：绵阳市临园路东段72号。
负责人：吴良栋，该行行长。
委托诉讼代理人：杨小林、四川科通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何静、四川科通律师事务所律师。
被告：李明珈，男，1976年9月20日出生，汉族，四川省绵阳市涪城区。
被告：绵阳市金叶房地产产开发有限公司，住所地：绵阳市绵吴路88号。
法定代理人：叶某。
委托诉讼代理人：粱春梅，该公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司绵阳涪城支行（以下简称：农行绵阳涪城支行）与被告李明珈、绵阳市金叶房地产产开发有限公司（以下简称：金叶房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行绵阳涪城支行的委托诉讼代理人何静、被告李明珈、被告金叶房地产公司的委托诉讼代理人梁春梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告农行绵阳涪城支行向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方签订的《个人购房担保借款合同》；2.判决被告李明珈返还借款308636.32元及至全部款项还清之日止的利息、罚息、复息（截止2017年5月31日所产生的利息、罚息、复息共为27667.55元。）；3.判决被告绵阳市金叶房地产开发有限公司承担连带清偿责任；4判决原告对被告位于涪城区御营东街37号1栋2单元14层3号房屋享有优先权；5.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年8月30日，二被告签订《商品房买卖合同》，被告李明珈购买了被告金叶房地产公司位于涪城区御营东街37号1栋2单元14层3号房屋。2012年1月17日，二被告与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定：被告李明珈向原告贷款34.3万元，被告金叶房地产公司承担连带担保责任。此后，原告按约发放了贷款，被告李明珈未按时偿还本息。
经本院依法审查核实，认定如下事实：2011年8月30日，被告李明珈与被告金叶房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告李明珈购买被告金叶房地产公司开发的位于涪城区御营东街37号“金叶绿洲”1栋2单元14层3号房屋。双方约定付款方式为被告李明珈支付首付款228903元，余款343000元申请按揭贷款。2012年1月17日，原告农行绵阳涪城支行作为贷款人，与作为借款人和抵押人的被告李明珈，作为保证人的被告金叶房地产公司签订《个人购房担保借款合同》，约定：被告李明珈向原告农行绵阳涪城支行申请34.3万元住房按揭贷款，期限2012年1月17日起至2032年1月16日，还款方式为等额本息还款。被告金叶房地产公司提供阶段性保证。合同第十一条约定：“在借款人、保证人和抵押人履行本合同约定义务的前提下，因贷款人原因未按期足额向借款人发放借款。造成借款人损失的，应当承担相应的赔偿责任。”第十二条：“12.1……，其中未按本合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮百分之伍拾，……。12.2对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。12.3本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，……。（2）借款人未足额偿还借款本息超过90天；12.8因借款人、保证人或抵押人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、保证人或抵押人承担贷款人为此支付的律师费、差旅费、及其他实现债权的费用”、第三十五条：“阶段性保证人自贷款发放之日起，至以下第种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；（2）办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记手续；（3）办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后年。”双方未选择阶段性保证人的保证期限。庭审中，原告农行绵阳涪城支行称系选择的是“借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续”，被告金叶房地产公司不予认可，称双方当事口头约定的是“办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记手续”。
合同签订当日，原告农行绵阳涪城支行向被告李明珈发放了34.3万元贷款。2013年6月3日，原告农行绵阳涪城支行取得了案涉房屋预抵押登记。该笔借款现执行利率为4.9%，逾期执行利率为7.35%。被告李明珈从2013年6月27日未按约偿还贷款本息。原告农行绵阳涪城支行从2014年9月29日起至2015年9月24日止，扣划了被告金叶房地产公司83148.83元用于偿还被告李明珈的贷款。截止2017年5月31日，被告李明珈积欠原告农行绵阳涪城支行贷款本金308636.32元，罚息和复息27667.55元。
本院认为：原、被签订的《个人购房担保借款合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告农行绵阳涪城支行按约了向被告李明珈全额发放了借款。被告李明珈即负有按约还本付息的责任。被告李明珈从2013年6月27日起未按约定偿还借款本息，已构成违约。因此，原告农行绵阳涪城支行要求解除与被告李明珈签订的贷款合同，并偿还带贷款本金、利息、罚息及复息的主张，与双方的约定相符，于法有据，本院予以支持。
原、被告在贷款合同中约定了利息，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条：“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付”以及第二百零七条：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”之规定，被告李明珈应当向原告支付借款期间的利息、罚息和复息。庭审查明，截止2017年5月31日，被告李明珈积欠原告农行绵阳涪城支行贷款本金308636.32元，罚息和复息27667.55元。由于原告农行绵阳涪城支行主张解除双方签订的贷款合同，故被告李明珈还应承担合同解除前新产生利息、罚息和复息。根据《人民币利率管理规定》、《关于人民币代理利率有关问题的通知》并结合合同约定，应当计算复利的利息指的是贷款期内不能按期支付的利息，而非是对贷款逾期后的逾期利息计算复利。故本院对于原告农行绵阳涪城支行主张的合同解除后按罚息利率7.35%计算的利息予以支持，对复息不予支持。
关于原告农行绵阳涪城支行主张对案涉房屋行使优先受偿权的问题。被告李明珈以所购商品房为银行设定抵押权，银行对此项请求权进行了预告登记，由于被告李明珈对抵押房屋尚未取得产权证并完成现实物权的登记，银行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对被告李明珈抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非对抵押房屋已享有现实的抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。原告农行绵阳涪城支行要求对被告李明珈办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据，本院不予支持。
关于被告金叶房地产公司是否承担保证责任的问题。由于双方在合同签订时，并未选择被告金叶房地产公司承担阶段性担保责任的期间。庭审中，原告农行绵阳涪城支行称选择的是“借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续”，被告金叶房地产公司不予认可，称双方当事口头约定的是“办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记手续”。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，故对原告农行绵阳涪城支行的意见，本院不予采纳。原告农行绵阳涪城支行已于2013年6月3日取得了案涉房屋的预抵押登记。故对原告农行绵阳涪城支行该项请求，本院不予支持。原告主张被告承担未实现债权而支出的律师费，但未提供证据予以证明，本院不予支持。
为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条之规定，判决如下：
一、原告中国农业银行股份有限公司绵阳涪城支行与被告李明珈、绵阳市金叶房地产产开发有限公司2011年8月30日签订的《个人购房担保借款合同》于本判决生效之日起终止履行。
二、被告李明珈于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司绵阳涪城支行本金308636.32元，截止2017年5月31日的利息、罚息和复息27667.55元。
三、被告李明珈于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司绵阳涪城支行支付利息、罚息和复息。《个人购房担保借款合同》终止履行前的利息计算方式：以308636.32元为基数，自2017年6月1日起至《个人购房担保借款合同》终止履行时止，按年利率7.35%计算；《个人购房担保借款合同》终止履行后利息的计算方式：以本金308636.32元为基数，自《个人购房担保借款合同》终止履行时起至还清之日止，按年利率7.35%；复息计算方式：以欠付《个人购房担保借款合同》终止履行前的利息为基数，自2017年6月1日起至付清之日止，按年利率7.35%计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司绵阳涪城支行的其他诉讼请求。
收取案件受理费3146元，由被告李明珈负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 孙 静
二〇一七年六月十三日
书记员 孙铷婷