广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
(2013)惠城法小民初字第446号
原告：戴跃丰，男，汉族，1969年11月29日出生，户籍住址：广东省惠州市惠城区，
委托代理人：冯计明、张文聪，系广东衡仁律师事务所律师。
被告：黄达金，男，汉族，1976年2月13日出生，户籍住址：广东省五华县，现在住址：惠州市惠城区小金口办事处九龙二手建材市场B15-18号，
委托代理人：雷明杰，系广东慧达律师事务所律师。
原告戴跃丰诉被告黄达金租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告戴跃丰诉称，2010年5月1日，被告与原告的委托人黄俊涛、谢锦添签订了《租赁合同》，原告将座落在惠州市自来水公司小金口街道办事处自来水分公司工业用地内兴建的九龙二手建材市场××号档口租赁给被告。合同约定第3年每个档口的租金为人民币920元，第4年每个档口的租金为人民币990元，交租时间为每月1日，被告逾期5天付租金的，原告按被告上交租金的20%作为滞纳金处罚乙方，若超过十天仍不交清租金的就作为被告违约处理(即原告不退被告租赁押金，限期被告自行搬出店铺)。双方签订《租赁合同》后，被告交纳了档口的押金共计4000元。2008年12月18日，案外人黄惠权与黄俊涛签订《租赁合同》，原告将座落在惠州市自来水公司小金口街道办事处自来水分公司工业用地内兴建的九龙二手建材市场A6号档口租赁给黄惠权，合同约定第4年每个档口的租金为人民币920元，第5年每个档口的租金为人民币990元，其它条款与上述被告的《租赁合同》条款相同，黄惠权将该合同权利转让给了被告黄达金。自2012年7月至今，被告拒绝向原告及原告委托的黄俊涛、谢锦添支付租金。被告迟延支付租金的行为已经严重违反双方签订的《租赁合同》及受托人的人权。原告依据双方签订的合同及合同法相关规定，请求解除合同于法有据。原告为维护自身的合同权益，依据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规、司法解释特向贵院提起诉讼，请贵院依法维护原告的合法权益，支持原告诉讼请求。1、判令解除原、被告之间签订的档口租赁合同并立即将租赁的档口归还原告。2、判令被告立即支付2012年7月至解除租赁合同期间的租金及解除之后的场地占用费(暂计至2013年9月)共计人民币41400元及20%的滞纳金8280元，共计49680元。3、判令原告无需向被告返还6000元租赁合同押金。4、本案诉讼费由被告承担。
被告黄达金辩称，一、自答辩人承租九龙钢材市场A6、B11-12号档口以来，直至2012年6月，从未拖欠过被答辩人的租金。2012年6月15日，惠城区人民政府小金口街道办事处发出《关于对小金口九龙钢材市场用地清场的通告》，通告称：“为解决我街道职能部门服务窗口建设用地问题，经与市自来水总公司协商，金龙大道边市自来水公司(即现九龙钢材市场)5000平方米建设用地已置换给我街道，用于建设职能部门服务大厅。现我街道需对该地块进行盘整清场，请各经营商户(租户)在通告之日起三个月内(即2012年9月15日前)完成搬迁拆除工作。地上附着物按照市政府第67号令的相关补偿标准进行补偿。随即，办事处多次召集九龙钢材市场全部经营商户开会，丈量了租赁物及附着物，确定了补偿方案。上述通告明确答辩人与被答辩人之间存在租赁关系的土地使用权，现已属于小金口街道办事处；况且，作为新的土地使用权人，小金口街道办事处已着手进行了丈量核定补偿款的具体事宜。小金口街道办事处的通告，实际上已终止了本案双方当事人原签订的租赁合同。答辩人认为，被答辩人戴跃丰现已不再是该土地的相关权利人，不具备诉讼主体资格。即便2013年2月4日，小金口街道办事处的补充通告称“在未清场前，各方仍享有相关租赁协议约定的权利与义务”，也不能理解为给被答辩人的授权；不过，即便是小金口街道办事处，作为新的土地使用权人，也无权将自己的意志强加给答辩人，随意单方要求答辩人继续履行已被解除的租赁合同。因此，法庭应驳回原告的起诉。二、由于履行租赁合同期间，答辩人并无违约行为，被答辩人所收取的4000元押金应返还给答辩人。三、根据合同约定，被答辩人还多计收了答辩人的租金。《租赁合同》约定，合同期为5年，从2010年5月1日起至2015年5月1日止，第1-2年每个档口每月租金为人民币850元，第3年每个档口每月的租金为920元。根据该约定，租赁档口自2012年5月1日起，按920元计租，然被答辩人自2012年1月起，即按每个档口920元收取租金，答辩人承租的这两个档口，实际多收租金2240元。另，自承租以来至2013年8月底，答辩人实际累计用水760吨，实际累计用电11055度。被答辩人代收水电费时，自定水费按4.8元/立方米、电费按1.5元/度收取，明显高于其实际向供水、供电部门缴纳的水电费，答辩人要求法庭责令被答辩人出示水电费发票，将多收部分按不当得利返还给答辩人。四、2012年6月15日，惠城区人民政府小金口街道办事处发出《关于对小金口九龙钢材市场用地清场的通告》后，答辩人即着手清场工作，经营受到严重影响，损失巨大。2013年2月4日，小金口街道办事处发出《关于对小金口九龙钢材市场用地清场的补充通告》，称“现因补偿款正在报上级审批中，清场搬迁工作因故推迟”。由此可见，本案涉及的租赁房屋拆迁补偿安置资金尚待落实，被答辩人此时要求解除《租赁合同》显然不合时宜，并会激化双方及政府之间的矛盾。由于非答辩人原因，导致合同目的无法实现，使答辩人投入的搭铁棚、房屋装修等费用受到损失，被答辩人应按照政府同意支付的拆迁费用予以赔偿给答辩人。
查明的案件事实
经审理查明，2008年10月8日，原告向黄如珍、黄俊涛、谢锦添及黄灼君四人出具了一份授权委托书，委托以上四人办理其在位于惠城区小金口办事处的惠州市自来水公司的工业用地内兴建的九龙二手建材市场出租事宜，受托人的权限包括但不限于与承租人洽谈租金、签订租赁合同、收取租金和押金、收取水电费及签署相关文件，受托人可以单独或者共同实施以上权限内的行为。
2010年5月1日，黄俊涛、谢锦添和被告签订了一份租赁合同，约定：由被告承租位于惠城区小金口办事处的惠州市自来水公司的工业用地内的九龙二手建材市场B11-12号档口；租赁期限为5年，自2010年5月1日至2015年5月1日止；第1-2年每个档口每月租金为人民币850元，第3年每个档口每月租金为人民币920元，第4年每个档口每月租金为人民币990元，第5年每个档口每月租金为人民币1060元；每月20号交租，被告逾期5天交租的，需按应交租金的20%交纳滞纳金，若超过10天仍不交清的，按违约处理，出租方不退还租赁押金，限期被告自行搬出店铺；每个档口的租赁押金为人民币2000元（现有结构每卡为两个档口）；被告在租赁期间内，如遇国家征用此地需终止合同时被告应无条件服从与因其它不可抗拒的自然灾害造成的经济损失，双方互不负责任。合同签订后，被告缴纳了押金4000元。
此外，案外人黄惠权与黄俊涛在2008年12月18日签订了一份租赁合同，约定：由黄惠权承租位于惠城区小金口办事处的惠州市自来水公司的工业用地内的九龙二手建材市场A6号档口；租赁期限为6年，自2008年12月18日至2014年12月18日止；第1-3年每个档口每月租金为人民币850元，第4年每个档口每月租金为人民币920元，第5年每个档口每月租金为人民币990元，第6年每个档口每月租金为人民币1060元；每月20号交租，被告逾期5天交租的，需按应交租金的20%交纳滞纳金，若超过10天仍不交清的，按违约处理，出租方不退还租赁押金，限期被告自行搬出店铺；每个档口的租赁押金为人民币2000元（现有结构每卡为两个档口）；被告在租赁期间内，如遇国家征用此地需终止合同时被告应无条件服从与因其它不可抗拒的自然灾害造成的经济损失，双方互不负责任。合同签订后，案外人黄惠权缴纳了押金2000元。后来，黄惠权将该合同的权利义务全部转让给了被告。
2012年6月15日，惠州市惠城区人民政府小金口街道办事处（以下简称“小金口办事处”）向九龙二手建材市场的各位经营商户（租户）发出一份《关于对小金口九龙钢材市场用地清场的通告》，载明：经与市自来水总公司协商，金龙大道边市自来水总公司（即现九龙钢材市场）5000平方米建设用地已置换给我街道，用于建设职能部门服务大厅；现我街道需对该地块进行盘整清场，请各经营商户（租户）在通告之日起三个月内（即2012年9月15日前）完成搬迁拆除工作。
在小金口办事处发出通告之前，被告一直按期交纳租金，其中，原告自2012年1月开始按每个档口每月920元的标准向被告收取租金。但是，在此之后，被告自2012年7月起便没有再交纳租金，也未将所承租的档口返还给原告。
2013年2月4日，小金口办事处向九龙二手建材市场的各位经营商户（租户）发出一份《关于对小金口九龙钢材市场用地清场的补充通告》，载明：现因补偿款正在报上级审批中，清场搬迁工作因故推迟，在未清场前，各方仍享有相关租赁协议约定的权利与义务。
现原告于2013年7月24日以被告拖欠租金等费用为由诉至本院，请求判如所请。
另查，原告和惠州市自来水总公司小金口分公司（以下简称“自来水小金口分公司”）于2008年9月20日签订了一份土地租赁合同，约定：自来水小金口分公司将位于小金口办事处面积为5000平方米土地的使用权出租给因故开发建材市场，租赁期限20年，即从2008年9月20日至2028年9月20日止；原告在租用期间，不得擅自转租本宗土地的使用权（分租档口除外）；如遇国家征用该土地，土地补偿费归自来水小金口分公司，地上建筑物及其他附着物的补偿费归原告。
裁决理由和结果
本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告和被告、案外人黄惠权经协商一致、以平等自愿的原则分别于2010年5月1日、2008年12月18日签订的租赁合同，是具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，对当事人具有约束力，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。
原、被告争议的焦点是被告在小金口办事处发出清场通告后是否需要向原告交纳租金，对此，分析如下：被告作为承租人，应当及时足额向原告支付租金。根据双方在合同中的约定，被告须在每月20日支付当月的租金，而被告自2012年7月开始拖欠租金。显然，被告已经构成违约。被告辩称小金口办事处于2012年6月15日发出清场通告，要求其在三个月内进行搬迁，其不支付租金并没有过错。但是，在双方租赁合同没有解除的情况下，基于合同的相对性，被告因第三人的原因不支付租金没有合理依据。故，对于被告的该项抗辩，不予采信。被告应当向原告支付租金，被告须支付的租金数额按合同约定的租金标准自2012年7月计至租赁合同解除之日止。不过，根据合同的约定，被告应自2012年5月起才按每个档口每月920元的标准向原告支付租金，但原告自2012年1月起已按该标准收取租金，被告辩称原告多收取租金，有事实依据，予以采信，该租金560元可在被告拖欠的租金中抵扣。另外，根据合同约定，被告逾期支付租金的，需按应交租金的20%交纳滞纳金，但是该约定的滞纳金标准过高，以不超过中国人民银行同期同类贷款利率的四倍为宜。
既然被告违约，应当向原告承担违约责任。按照双方在租赁合同中的约定，被告逾期交租超过十天的，原告不退还租赁押金，限期被告自行搬出店铺，那么，原告诉求解除双方之间的租赁合同，要求被告归还租赁的档口，有事实和法律依据，应予支持。同时，原告无需向被告返还租赁押金人民币4000元。
综上，原告方的诉求有事实和法律依据，其合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告戴跃丰的受托人黄俊涛、谢锦添和被告黄达金于2010年5月1日签订的租赁合同以及原告戴跃丰的受托人黄俊涛和案外人黄惠权于2008年12月18日签订的租赁合同。
二、被告黄达金应于本判决生效之日起十日内向原告戴跃丰返还位于惠城区小金口办事处的惠州市自来水公司的工业用地内的九龙二手建材市场A6号、B11-12号档口，原告戴跃丰无需向被告黄达金返还租赁押金人民币4000元。
三、被告黄达金应于本判决生效之日起十日内向原告戴跃丰支付拖欠的租金（按租赁合同约定的租金标准自2012年7月计至租赁合同解除之日，扣除原告多收取的租金人民币560元）及其滞纳金（滞纳金分别以被告每月所欠租金的数额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍自每月租金拖欠之日计至每月租金付清之日止）。
四、驳回原告戴跃丰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1142元，由被告黄达金负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 王镜新
审 判 员 石 磊
代理审判员 潘丽军
二〇一三年十一月十四日
书 记 员 林海利