江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣民终71号
上诉人（原审被告）：广州市天河湘岳晟贸易商行，住所地：广州市天河区沙太公路侨乐街**号106之二。
经营者：陈建平，该商行负责人。
委托诉讼代理人：魏旭兰，湖南高泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：缪伟贱，男，1968年7月27日生，汉族，住江西省全南县。
委托诉讼代理人：李建，江西凯莱律师事务所律师。
原审被告：全南县荣鑫商务实业有限公司，住所地：江西省全南县第二工业园。
法定代表人：陈优明，该公司董事长。
原审被告：曹东红，男，1962年10月23日生，汉族，住江西省全南县。
上诉人广州市天河湘岳晟贸易商行（以下简称天河商行）因与被上诉人缪伟贱、原审被告全南县荣鑫商务实业有限公司（以下简称荣鑫公司）、曹东红案外人执行异议之诉一案，不服江西省赣州市中级人民法院（2017）赣07民初15号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月26日立案后，依法组成合议庭，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的相关规定进行了审理。本案现已审理终结。
天河商行上诉请求撤销江西省赣州市中级人民法院（2017）赣07民初15号民事判决第一项，依法改判驳回缪伟贱的该项诉讼请求；一、二审诉讼费用全部由缪伟贱承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，进而导致判决结果错误，依法应予以纠正。一、缪伟贱对案涉执行标的并未实际合法占有，原审判决对该项事实认定错误。原审判决认定，缪伟贱与荣鑫公司签订《房屋购买合同》之后，虽没有正式的交付手续，但从其提交的陈倩交纳租金、缪伟贱支付工人砌墙工资的时间来看，缪伟贱陈述其签订合同之后，使用案涉房屋并将案涉房屋出租给案外人的事实是存在的，该支配和使用发生在执行阶段查封生效之前，目前也并无证据证明在（2015）赣中民一初字第56号民事判决生效后，缪伟贱占有使用案涉房屋期间其他人提出异议。故缪伟贱符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件。天河商行认为原审判决对该项事实认定错误。原因如下：1、原审判决已经认定案涉房屋没有正式交付手续，也没有办理过户登记手续，也就是说，房屋所有权人荣鑫公司至今未向缪伟贱交付过房屋，房屋也没有办理产权过户登记手续，案涉房屋一直处于被原审法院查封冻结状态之中，缪伟贱何来合法占用？即使占用也必然是强行占有、非法占有。2、根据缪伟贱原审提交的相关证据，即2014年7月28日缪伟贱与案外人陈倩签订的《店面租赁合同》以及2016年9月15日缪伟贱与江西银行股份有限公司赣州分行签订的《房屋租赁合同》，即使缪伟贱存在占有行为，目前有证据证明的仅涉及4间店面，还有11间案涉店面并无实际占有的相关证据。3、天河商行认为先置相关租赁合同的真实性不谈，仅从合同内容来讲，只是涉及部分店面。在案外人提出异议的情况下，原审法院于2016年3月31日作出（2015）赣中民一初字第56号民事判决，缪伟贱也是基于该份判决申请执行。但是，现已查明，在（2013）赣中民二初字第144号天河商行诉荣鑫公司、曹东红买卖合同纠纷一案民事判决的执行程序中，原审法院于2014年10月29日作出（2014）赣中执字第206号执行裁定书，查封荣鑫公司所有的位于全南县××大道与××路交汇处“××帝王时代广场”××店面××、××、××、××、××号，二层店面12、13、14、15、16号，三层店面12、13、14、15、16号。并于2014年10月31日向全南县房管局送达协助执行通知书，要求其协助查封上述店面，查封期限自2014年10月31日起至2016年10月30日止。2016年10月12日，原审法院再以（2014）赣中执字第206-1号执行裁定对上述房屋进行续封，期限自2016年10月20日起至2019年10月19日止，并于2016年10月20日向全南县房管局送达该协助执行通知书。也就是说，案涉房屋一直处于查封状态，即使缪伟贱占有案涉标的也根本不存在合法性。二、缪伟贱与荣鑫公司在订立《房屋购买合同》后实际未支付分文购房款，原审判决认定缪伟贱符合“已支付全部价款”的条件，属于认定事实错误。缪伟贱与荣鑫公司、陈优明于2014年7月6日签订《房屋购买合同》，约定抵债房屋的面积及单价，计算出缪伟贱应付总购房款为24440000元，抵债金额为19737000元，不足房款由银行按揭。双方约定借款本息抵充部分购房款，不足部分缪伟贱也未按照《房屋购买合同》约定向银行申请抵押贷款，而是以违约金和诉讼费抵扣购房款。也就是说，案涉2014年7月6日《房屋购买合同》项下的购房款，缪伟贱分文未付，仅仅是通过违约金以及抵债约定的方式完成了法律意义上的付款义务，并享有了数十万元债权，这其中原因，让人深思，足以产生合理怀疑。三、缪伟贱与荣鑫公司、陈优明订立的《房屋购买合同》存在恶意串通，损害第三人利益的可能性，如该情况查明，该份合同依法应当认定为无效。天河商行与荣鑫公司、曹东红买卖合同纠纷一案（案号为（2013）赣中民二初字第144号），起诉时间为2013年，原审法院于2014年3月11日作出（2013）赣中民二初字第144号民事判决。判决生效后，荣鑫公司、曹东红假意调解，于2014年4月16日与天河商行达成调解协议，约定在2014年10月19日付清案涉全部款项，但实际上，荣鑫公司仅仅支付了第一笔款项200万元，在天河商行解除保全措施后就不再履约。2014年7月6日，荣鑫公司及其法定代表人陈优明（甲方）与缪伟贱（乙方）签订《房屋购买合同》，将荣鑫公司所有包括案涉15间店面在内的16处不动产以物抵债，约定“合同签订后，两个月办理好房屋使用产权（房产证、土地证等），这两个月乙方将不收取甲方借款利息，若两个月没有办出房屋使用产权（房产证、土地证），甲方给乙方办理房产证两个月利息同样计算给乙方。同时每月按购房款的4%计息给乙方，直到办好房屋使用产权为止停止付息”。2014年9月26日缪伟贱向原审法院提起诉讼，并立即查封了案涉15间店面。天河商行注意到，在（2015）赣中民一初字第56号民事判决中，各方当事人争议较大，荣鑫公司并未收取到缪伟贱提供的出借款项，在2014年7月6日《房屋购买合同》上加盖的荣鑫公司印章也是陈优明私刻伪造的。该案判决后，张鑫通过原审法院向江西省高级人民法院提交了上诉状，只是因为未及时缴纳上诉费而最终撤回上诉。张鑫也因其他事由被刑事拘留后被依法追究其刑事责任，因而无法向相关单位反映、投诉或提出异议。缪伟贱和陈优明、荣鑫公司在《借条》、《还款协议》、《房屋购买合同》中均提及以案涉的15间店面抵押或抵债，天河商行认为，缪伟贱以房屋抵押、担保签订买卖合同，属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的禁止情形，应当适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，即当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。因此，案涉2014年7月6日《房屋购买合同》的效力存疑。另外，《房屋购买合同》抵债金额是否扣除非法的高额利息尚未查明，根据（2015）赣中民一初字第56号民事判决，缪伟贱收取的利息高达月息4分，已经超过法律保护的范围，至少应扣减。上述事实表明，各方当事人对于案涉查封房产争议较大，与原审判决关于“目前也并无证据证明在（2015）赣中民一初字第56号判决生效后，缪伟贱占有使用案涉房屋期间其他人提出异议”的认定，相互矛盾。因此，缪伟贱与荣鑫公司、陈优明订立的《房屋购买合同》存在恶意串通，损害第三人利益的可能性。四、原审判决关于案涉不动产未办理过户登记缪伟贱不存在过错的认定，属于认定事实明显错误。缪伟贱对于案涉不动产未办理过户手续是存在错误的。缪伟贱因与荣鑫公司房屋买卖合同纠纷起诉至原审法院，之后申请了诉讼保全，对案涉房屋进行了查封，全过程均有专业律师的参与，应当认定缪伟贱明知且应当熟悉法律的相关规定和法院办案程序。从缪伟贱提供的《房屋购买合同》内容来分析，履约条款、权利义务、违约条款均对荣鑫公司、陈优明极其苛刻。缪伟贱早在《房屋购买合同》的草拟订立过程以及其与荣鑫公司、陈优明的买卖合同纠纷诉讼过程中均聘请了专业律师，缪伟贱理应了解续封的法律程序，其不续封是属于自愿放弃自己的诉讼权利，天河商行的首封在法律上不存在任何瑕疵。案涉不动产的无法办理过户登记过错在于缪伟贱自身，其应当承担不利法律后果。五、原审判决关于“原审法院（2015）赣中民一初字第56号判决已判令荣鑫公司将包括案涉15处房屋在内的16处房屋交付给缪伟贱并协助办理过户手续，该判决中荣鑫公司所承担的义务是一种基于案涉不动产买卖的标的物交付义务，是一种特定之债，而天河商行的借款债权并没有以案涉房屋作为抵押，并没有进行抵押物登记，故对案涉房屋不具有优先受偿权，天河商行的借款债权对于荣鑫公司的案涉房屋而言，仅是一种普通之债。特定之债应优先于普通之债得以保护。缪伟贱享有的并不是所有权，而是一种期待物权，但该民事权利足以排除原审法院的强制执行，缪伟贱可在阻却执行后，根据相关规定申请执行原生效的（2015）赣中民一初字第56号民事判决，办理过户登记”的相关认定缺乏事实与法律依据。首先，物权是指权利主体在法律规定的范围内，对物的直接管理和支配，并排除他人干涉的权利。物权的客体是物。债权是指权利主体按照合同约定或者法律规定，请求相对人为或不为特定行为的权力性质和特征。债权的客体是给付行为。物权的种类及内容均须由法律明确规定，而不允许当事人自由创设物权的种类或任意约定权利的内容。在权利的性质上，物权为对物的支配权，债权为对人的请求权，这是两者最本质的区别。本案中，天河商行和缪伟贱对于荣鑫公司而言均享有债权，二者的债权具有相容性和平等性。其次，特定之债是指以依当事人的意思具体制定的物即特定物为标的的债。即以特定物为标的的债。种类之债是不以特定的种类物为标的的债。种类物是可以替代的。特定之债具有如下几个特点：1、在特定之债，标的物被商定或指定后，债权人或债务人原则上不得变更；债权人有请求债务人交付特定物的权利，债务人也负有交付此特定物的义务。2、在特定之债，当标的物灭失时，发生履行不能。如因不可抗力而灭失，则债务人的给付义务消灭；如因可归责于债务人的原因灭失，则债务人交付特定物的义务转化为损害赔偿义务。3、转移标的物所有权的特定之债，当事人双方可以约定自债的关系成立时起所有权即移转于债权人，这时标的物意外毁损灭失的风险负担也自债成立时起转移于债权人。特定之债并无优先于种类之债的效力，涉案房产并没有完成过户登记手续，对于案涉不动产天河商行是首封，相关权利应予以保护。六、原审判决天河商行承担80000元诉讼费缺乏事实与法律依据。天河商行是在（2013）赣中民二初字第144号天河商行诉荣鑫公司、曹东红买卖合同纠纷一案民事判决生效后，申请强制执行，原审法院于2014年10月23日受理，案号为（2014）赣中执字第206号。执行中，原审法院于2014年10月29日作出（2014）赣中执字第206号执行裁定书，查封荣鑫公司所有的位于全南县××大道与××路交汇处“××帝王时代广场”××店面××、××、××、××、××号，二层店面12、13、14、15、16号，三层店面12、13、14、15、16号。并于2014年10月31日向全南县房管局送达协助执行通知书，要求其协助查封上述店面，查封期限自2014年10月31日起至2016年10月30日止。2016年10月12日，原审法院再以（2014）赣中执字第206-1号执行裁定对上述房屋进行续封，期限自2016年10月20日起至2019年10月19日止。并于2016年10月20日向全南县房管局送达该协助执行通知书。无论从任何方面讲，天河商行并无任何过错，无论本案执行异议之诉如何裁判，天河商行均不应承担诉讼费用，原审判决天河商行承担80000元诉讼费，于法无据。综上所述，原审判决对关键事实认定错误，缪伟贱签订的《房屋购买合同》效力存疑，其根本未合法占有全部案涉房产，合同签订后亦未支付分文购房款，且对于案涉房产未办理过户手续，缪伟贱存在过错。恳请江西省高级人民法院查清案件事实，严格遵循以事实为依据，以法律为准绳的基本原则，依法裁判，支持天河商行的全部上诉请求。
针对天河商行的上诉请求，缪伟贱辩称，原审判决程序正当、事实认定清楚、法律适用准确，二审法院应当驳回天河商行的全部上诉请求，维持原判，理由如下：缪伟贱在原审诉讼期间，向法院提交了系列证据，完全可以证明，缪伟贱购买荣鑫公司开发的全南县帝王时代广场店面的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项要件。原审判决中对此也有详细的阐述，认定事实清楚、理由充分、适用法律正确，天河商行的上诉理由不能成立。现针对天河商行在上诉状中重点提出的本案不符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件进行答辩,并进一步作出说明如下：1、天河商行执行裁定生效的时间。天河商行执行裁定生效时间是2016年10月11日。对于案涉店面，缪伟贱于2014年10月10日向原审法院申请的财产保全对案涉15处房产的查封期限为2014年10月16日起至2016年10月15日止，属于首封。天河商行诉荣鑫公司、曹东红买卖合同纠纷一案（案号为：（2013）赣中民二初字第144号）经原审法院审理后，于2014年3月11日作出民事判决，该判决生效后，天河商行向原审法院申请执行，原审法院于2014年10月23日受理，案号为（2014）赣中执字第206号。执行中，原审法院于2014年10月29日作出（2014）赣中执字第206号执行裁定书，查封荣鑫公司所有的位于全南县××大道与××路交汇处“××帝王时代广场”××店面××、××、××、××、××号，二层店面12、13、14、15、16号，三层店面12、13、14、15、16号。并于2014年10月31日向全南县房管局送达协助执行通知书，要求其协助查封上述店面，查封期限自2014年10月31日起至2016年10月30日止，属于轮候查封。根据相关法律规定，轮候查封在轮候期间并不发生法律效力，也就是说（2013）赣中民二初字第144号案件执行阶段的查封实际上在2016年10月11日才生效。2、案涉15间店面的结构。案涉15间店面分一、二、三层，每层5间。其中，一层17-21号店面，临街店面全部安装了玻璃门，但内部并没有砌墙相隔离；二层12-16号店面，从一层12号、21号店面内各有一楼梯上楼，内部也没有砌墙相隔离；三层12-16号店面，从二层12号、16号店面内各有一楼梯上楼。第二、三层所有店面安装了窗户。3、缪伟贱合法占有15间店面的时间。2014年7月6日，缪伟贱与荣鑫公司、陈优明签订《房屋购买合同》后，荣鑫公司法定代表人亲手将《房屋购买合同》所涉15间店面以及别墅一套的钥匙交给缪伟贱，完成了事实的交付行为。自该日起，缪伟贱合法占有了上述店面。由于当时荣鑫公司运营资金出现了问题，内部管理混乱，《房屋购买合同》的买卖双方没有办理书面的交房手续。4、缪伟贱取得店面后对店面的控制措施。缪伟贱取得店面后，因为整栋楼每层有7间店面，且未作分割，而缪伟贱只购买了其中5间店面，因此需要与其并未购买的他人所有的店面作分割处理。为此，缪伟贱于2014年7月购买了砂石、水泥、砖等建筑材料，还专门聘请了泥工陈茂衍师傅进行施工。同时对于房屋后面院坪，请泥工陈茂衍师傅拆除了封闭式围墙，加装电动门作为隔壁缪伟贱经营的银城宾馆停车场所使用。另外，为了防止其他人将汽车随意停放店门口，影响门面出租形象，缪伟贱还请泥工陈茂衍师傅制作了几座水泥墩，安置在马路边。缪伟贱以上实施的系列实际控制管理行为得到了开发商荣鑫公司、当时的物业公司
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全南县家和物业管理有限责任公司的同意与认可。5、15间店面的现状和使用情况。2014年7月28日缪伟贱将一层21号店面出租给陈倩用于水果零售；2016年9月15日缪伟贱将一层17、18、19号店面以及二层12、13、14号店面出租给江西银行股份有限公司赣州分行作为江西银行股份有限公司赣州全南支行的营业场所；其他店面尚未出租，处于缪伟贱合法占有控制之中。6、开发商、物业公司对于缪伟贱占有、使用、管理案涉店面所持的态度。开发商荣鑫公司对于其于2014年7月6日将店面交付给缪伟贱占有、使用、管理并无异议。2014年时全南帝王时代广场的物业公司是全南县家和物业管理有限责任公司，该物业公司对于开发商荣鑫公司将案涉店面交付给缪伟贱，以及缪伟贱对于案涉店面进行分割、砌墙处理的事实非常清楚，也是同意缪伟贱的相关行为。2016年5月后，全南县嘉嘉美物业管理有限公司接管全南帝王时代广场的物业服务工作，对于案涉店面一直处于缪伟贱占有、使用的情况也是知晓并认可，还向缪伟贱催讨物业管理费。总之，缪伟贱自2014年7月6日起至今，即在天河商行执行阶段的查封生效之前，早已合法占有、使用案涉15间店面，事实清楚、证据确凿。综上，天河商行的上诉理由无事实与法律依据，请求二审法院在查明基本事实的基础上，驳回天河商行的上诉请求，维护缪伟贱的合法权益。
针对天河商行的上诉请求，荣鑫公司、曹东红未向二审法院提交书面答辩状或提出口头答辩意见。
缪伟贱向向原审法院提出诉讼请求：1、判令撤销（2014）赣中执字第206-1号执行裁定；2、将（2014）赣中执字第206-1号执行裁定查封的荣鑫公司所有的位于全南县××大道与××路交汇处“××帝王时代广场”××店面××、××、××、××、××号，二层店面12、13、14、15、16号，三层店面12、13、14、15、16号过户至缪伟贱名下；3、本案的诉讼费用由天河商行、荣鑫公司、曹东红承担。其后在2017年6月2日原审庭审过程中，缪伟贱的特别授权委托诉讼代理人代为陈述，变更诉讼请求为:1、请求撤销（2014）赣中执字第206-1号执行裁定；2、确认荣鑫公司所有的位于全南县××大道与××路交汇处“××帝王时代广场”××店面××、××、××、××、××号，二层店面12、13、14、15、16号，三层店面12、13、14、15、16号归缪伟贱所有；3、本案的诉讼费用由天河商行、荣鑫公司、曹东红承担。
原审法院认定事实：天河商行诉荣鑫公司、曹东红买卖合同纠纷一案（案号为：（2013）赣中民二初字第144号）经原审法院审理后，于2014年3月11日作出民事判决，该判决生效后，天河商行向原审法院申请执行，原审法院于2014年10月23日受理，案号为（2014）赣中执字第206号。执行中，原审法院于2014年10月29日作出（2014）赣中执字第206号执行裁定书，查封荣鑫公司所有的位于全南县××大道与××路交汇处“××帝王时代广场”××店面××、××、××、××、××号，二层店面12、13、14、15、16号，三层店面12、13、14、15、16号。并于2014年10月31日向全南县房管局送达协助执行通知书，要求其协助查封上述店面，查封期限自2014年10月31日起至2016年10月30日止。2016年10月12日，原审法院再以（2014）赣中执字第206-1号执行裁定对上述房屋进行续封，期限自2016年10月20日起至2019年10月19日止。并于2016年10月20日向全南县房管局送达该协助执行通知书。
2014年，缪伟贱因与荣鑫公司房屋买卖合同纠纷起诉至原审法院，案号为（2014）赣中民一初字第52号，审理中，缪伟贱向原审法院提出财产保全申请，原审法院于2014年10月11日作出（2014）赣中财保字第3号民事裁定，查封了荣鑫公司位于全南县××大道与××路交汇处“××帝王时代广场”××店面××、××、××、××、××号，二层店面12、13、14、15、16号，三层店面12、13、14、15、16号及时代大厦2号别墅，并向全南县房地产管理局送达了协助执行通知书，要求其协助查封上述房产，查封期限自2014年10月16日起至2016年10月15日止。之后，原审法院于2015年3月25日作出（2014）赣中民一初字第52号民事判决，第三人张鑫不服，提起上诉，2015年10月10日，江西省高级人民法院以（2015）赣民一终字第214号民事裁定发回重审，重审后，原审法院于2016年3月21日作出（2015）赣中民一初字第56号民事判决，判决：一、荣鑫公司向缪伟贱交付双方于2014年7月6日所签《房屋购买合同》约定的帝王时代广场三区下列16处房屋，并协助缪伟贱办理该16处房屋的房屋所有权证和国有土地使用证：一层17、18、19、20、21号商铺；二层12、13、14、15、16号；三层12、13、14、15、16号；三区一至三层别墅一栋。二、荣鑫公司向缪伟贱支付以下逾期办证违约金：按缪伟贱已付款19737000元为本金，按月利率1%的标准，自2014年7月6日起至办好房屋所有权证和国有土地使用权证时止。上述16处房产中除三区一至三层别墅一栋外，其他15处房产为本案争议房屋。该判决书已于2016年4月14日生效。2016年7月6日，荣鑫公司与缪伟贱就（2015）赣中民一初字第56号民事判决中的16处房产(包含本案案涉15处房产)签订一份结算单，约定：甲方（荣鑫公司）应得乙方（缪伟贱）购房款总金额为：贰仟肆佰肆拾肆万元正（24440000元整）。乙方已付甲方款项：1、2014年7月6日之前已付购房款壹仟玖佰柒拾叁万柒仟元整（19737000元）。2、根据2016年3月21日江西省赣州市中级人民法院（2015）赣中民一初字第56号判决书，从2014年7月6日至2016年7月6日按月利率1%的标准计算逾期办证违约金，计24个月为4736880元整。3、由甲方承担的起诉受理费为壹拾贰万元整（120000元整）。以上总计贰仟肆佰伍拾玖万叁仟捌佰捌拾捌元整（24593880元整）。综上2016年7月6日乙方已支付甲方购房款4703000元整，甲方还欠乙方153880元整（24593880-24440000=153880）。以上结算明细双方确认并认可，乙方已交清全部房款，甲方欠乙方的153880元整将6个月内还清。甲方处由荣鑫公司盖章，陈优明签字，乙方处缪伟贱签字。签订结算单当日，荣鑫公司给缪伟贱出具一份收据，载明收到缪伟贱肆佰柒拾万零叁仟元整，收款事由载明根据2016年3月21日中院（2015）赣中民一初字第56号判决书中1%利息结算而来。
因原审法院在缪伟贱与荣鑫公司房屋买卖合同纠纷一案中作出的（2014）赣中财保字第3号财产保全民事裁定，所查封的16处房产（包含本案案涉15处房产）于2016年10月15日到期后，缪伟贱并未申请续封，导致原审法院作出的（2014）赣中执字第206号执行裁定书轮候查封的案涉15处房产已经生效。在（2014）赣中执字第206号案件执行中，缪伟贱于2016年11月14日向原审法院提出执行异议，原审法院于2016年12月21日作出（2016）赣07执异56号裁定书，驳回其异议，缪伟贱遂向原审法院提起执行异议之诉，要求判如所请。
原审法院认为，本案属于案外人缪伟贱针对金钱债务执行中的执行标的所提起的执行异议之诉，其异议所指的执行标的为不动产，所依据的基础法律关系为其与荣鑫公司所签订的《房屋购买合同》。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，缪伟贱第一项诉讼请求中“请求人民法院依法撤销（2014）赣中执字第206-1号执行裁定书”的内容实际上是要求阻却原审法院（2014）赣中执字第206-1号执行裁定书中对案涉15处房产的执行，缪伟贱对执行标的享有的民事权利能否排除原审法院（2014）赣中执字第206-1号执行裁定书中的执行权，应从上述规定的几个方面考虑：
第一，缪伟贱与荣鑫公司签订的《房屋购买合同》的时间及效力问题。在缪伟贱诉荣鑫公司、张鑫、赣州全鑫实业有限公司、赣州鑫明实业有限公司、陈优明房屋买卖合同纠纷一案中（一审案号为（2014）赣中民一初字第52号，重审案号为（2015）赣中民一初字第56号），缪伟贱与荣鑫公司、陈优明2014年7月6日签订的《房屋购买合同》已被原审法院（2015）赣中民一初字第56号生效判决认定为合法有效的合同，虽然该《房屋购买合同》系荣鑫公司与缪伟贱之间的抵债协议转化而来，但是该转化并未违反法律规定，这一点在原审法院（2015）赣中民一初字第56号生效判决中有明确阐述，该生效判决并未被申请再审而改判，故根据证据法则，本案的《房屋购买合同》属于合法、有效的合同。因缪伟贱向原审法院申请的财产保全对案涉15处房产的查封期限为2014年10月16日起至2016年10月15日止，属于首封。原审法院作出的（2014）赣中执字第206号执行裁定对案涉15处房产的查封期限为2014年10月31日起至2016年10月30日止，属于轮候查封。缪伟贱申请财产保全的首封期限于2016年10月15日届满之后，未申请续封，导致（2014）赣中执字第206号执行裁定的查封于2016年10月16日生效。即（2013）赣中民二初字第144号案件执行阶段的查封实际上在2016年10月16日才生效。而缪伟贱与荣鑫公司之间的《房屋购买合同》签订于2014年7月6日，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。
第二，缪伟贱对案涉执行标的是否实际合法占有、支配。对此事实，缪伟贱向原审法院提交了2014年7月28日其与案外人陈倩以及2016年9月15日其与江西银行股份有限公司赣州分行签订的租赁合同以及收取租金的相关票据和缪伟贱在案涉房屋内砌墙的工人工资收据、照片等证据，原审法院认为，缪伟贱与荣鑫公司签订《房屋购买合同》之后，虽没有正式的交付手续，但从其提交的陈倩交纳租金、缪伟贱支付工人砌墙工资的时间来看，缪伟贱陈述其签订合同之后，使用案涉房屋并将案涉房屋出租给案外人的事实是存在的，该支配和使用发生在执行阶段查封生效之前，目前也并无证据证明在（2015）赣中民一初字第56号判决生效后，缪伟贱占有使用案涉房屋期间其他人提出异议。故缪伟贱符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件。
第三，缪伟贱是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。缪伟贱与荣鑫公司、陈优明签订的《房屋购买合同》中约定了抵债的房屋价款，并约定签订合同时缪伟贱交购房款19737000元给荣鑫公司、陈优明，其不够房款，由银行按揭支付。该约定虽是以借款抵购房款，但原审法院（2015）赣中民一初字第56号生效判决已认定该价格条款不构成流质条款即双方将借款转化为应付的购房款并不违反法律规定。故应认定缪伟贱已支付了19737000元的购房款。该生效判决还认定对于尚未支付的后续购房款，缪伟贱仍应支付。因缪伟贱在该案中的诉求为要求交付案涉房屋、协助过户并支付逾期办证违约金。审理后，原审法院支持其要求交付房屋、协助过户的请求，同时支持其按已付款19737000元为基数，按月利率1%的标准，自2014年7月6日起至办理好房产证、土地证时止的逾期办证违约金的请求。判决之后，缪伟贱与荣鑫公司、陈优明于2016年7月6日签订的结算单实际是再次确认将19737000元的借款转换为购房款，并将（2015）赣中民一初字第56号生效判决所确定的荣鑫公司应支付给缪伟贱的逾期办证违约金4736880元和应由荣鑫公司承担的120000元诉讼费转换为缪伟贱应支付的剩余购房款，结算后，缪伟贱应付的合同约定的24440000元购房款不但已支付完毕，而且还多出153880元，双方约定多出的153880元由荣鑫公司在6个月内偿还。对于此结算单的约定，原审法院认为，生效判决之后，双方对逾期办证违约金和诉讼费如何负担的约定实际上是判决之后双方的一种和解，虽然双方在该结算单中约定的逾期办证违约金只计算至2016年7月6日签订结算单之日，自2016年7月6日之后至办好证件之间的利息并未约定，但这属于双方对自己权利义务的处分，可视为缪伟贱放弃自2016年7月6日之后的逾期办证违约金的权利，故双方以结算单的形式将生效判决所确认的逾期办证违约金、诉讼费协商处理，并不违反法律规定，应认定双方将逾期办证违约金和诉讼费转化为购房款的效力，天河商行认为缪伟贱并未支付完毕购房款的抗辩理由不成立。故缪伟贱符合“已支付全部价款”的条件。
第四，未办理过户登记的原因。案涉《房屋购买合同》签订于2014年7月6日，合同约定，签订合同后，两个月内办理好房产证、土地证等。后因荣鑫公司未按合同约定，2014年9月26日，缪伟贱向原审法院起诉要求荣鑫公司交付案涉房屋并协助办理过户登记。这表明，2014年9月，缪伟贱以诉讼的方式向荣鑫公司主张要求办理过户登记，之后，此案一直处于诉讼之中，直至缪伟贱以生效判决要求荣鑫公司过户，而此时，案涉15处房产在原审法院另案执行过程中被查封，缪伟贱遂向原审法院提出执行异议和执行异议之诉。从这整个过程来看，缪伟贱并未怠于行使要求荣鑫公司协助过户的权利，故在案涉房屋未办理过户登记上，缪伟贱不存在过错。此外，缪伟贱本在起诉荣鑫公司房屋买卖合同纠纷一案中，已向原审法院申请财产保全，查封包含本案案涉15处房产在内的16处房产，且该查封属于首封，只是该查封到期后，其未申请续封，在法律上导致另案执行过程中的轮候查封生效，使得目前的过户存在障碍，但申请续封毕竟是相对专业的法律程序，不宜苛求缪伟贱在起诉时就遇见办理过户可能存在的风险而及时予以规避，所以缪伟贱即便未申请续封，其对未办理过户登记也不宜认定存在过错。
关于缪伟贱要求确认案涉15处房屋归其所有的诉讼请求，原审法院认为，享有不动产所有权的前提是基于该不动产的基础法律关系合法有效且已履行完毕。目前该案涉房屋买卖合同虽合法有效，但合同尚未履行完毕，缪伟贱要求确认案涉15处房屋归其所有原审法院不予支持。且原审法院（2015）赣中民一初字第56号判决已判令荣鑫公司将包括案涉15处房屋在内的16处房屋交付给缪伟贱并协助办理过户手续，该判决中荣鑫公司所承担的义务是一种基于案涉不动产买卖的标的物交付义务，是一种特定之债，而天河商行的借款债权并没有以案涉房屋作为抵押，并没有进行抵押物登记，故对案涉房屋不具有优先受偿权，天河商行的借款债权对于荣鑫公司的案涉房屋而言，仅是一种普通之债。特定之债应优先于普通之债得以保护。缪伟贱享有的并不是所有权，而是一种期待物权，但该民事权利足以排除原审法院的强制执行，缪伟贱可在阻却执行后，根据相关规定申请执行原生效的（2015）赣中民一初字第56号民事判决，办理过户登记。
综上所述，虽然原审法院（2015）赣中民一初字第56号判决的是给付行为，但该给付的标的物是不动产，是特定之债，缪伟贱实际享有的是一种不动产期待物权，而本案异议所指的执行属于金钱债权的执行，是普通之债，只要买受人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的条件，其不动产期待物权应予以保护，并能阻却执行。故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定，判决：一、停止（2014）赣中执字第206-1号执行裁定书对全南县荣鑫商务实业有限公司名下的位于全南县××大道与××路交汇处“××帝王时代广场”××店面××、××、××、××、××号；二层店面12、13、14、15、16号；三层店面12、13、14、15、16号房产的执行。二、驳回缪伟贱的其他诉讼请求。本案案件受理费141800元，由缪伟贱承担60000元，天河商行承担81800元。
根据各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、缪伟贱是否对于本案诉争标享有的实体权益是否足以排除强制执行？（具体包括：缪伟贱与荣鑫公司签订的《房屋购买合同》是否合法有效？缪伟贱对案涉执行标的是否实际合法占有、支配？缪伟贱是否已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行？案涉不动产未办理过户登记缪伟贱是否有过错？）2、原审判决认定由天河商行承担部分诉讼费用是否违反法律规定？
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院二审期间，天河商行提交一组新证据：拍摄于原审判决作出后，2017年夏季的案涉店面现场照片19张，证明：缪伟贱对于案涉执行标的店面并未实际合法占有、使用。缪伟贱质证：对于该组照片的真实性、合法性、关联性无异议，对于证明目的有异议。理由是：这组照片恰恰证明对于案涉房屋缪伟贱已经合法占有，这张照片上的招租联系电话是缪伟贱儿媳的手机号码。这组照片形成于2017年7月27日，只能证明拍摄当时的情况，并不能证明2014年7月缪伟贱买售并取得店面时的情况，当时的情况详见缪伟贱的二审补充举证材料，补强举证的照片6张，完全能说明当时的客观情况。荣鑫公司、曹东红未发表质证意见。本院认为，对于该组照片的真实性、合法性予以确认，但由于该组照片是2017年7月27日天河商行二审诉讼代理人赶往案涉不动产所在地用手机拍摄，仅能说明2017年7月当时的情形，不能实现举证目的，即不能证明缪伟贱对于案涉执行标的店面并未实际合法占有、使用。
缪伟贱提交七组新证据：第一组证据：荣鑫公司于2018年2月3日出具《关于缪伟贱所购房屋交付情况的说明》一份，证明：荣鑫公司在2014年7月6日《房屋购买合同》签订后将相关店面交付给缪伟贱占有、使用，所有店面钥匙随之交付给缪伟贱。店面交付时的情况：案涉15间店面分一、二、三层，每层5间。其中，一层17-21号店面，临街店门全部安装了玻璃门，但内部并没有砌墙相隔离；二层12-16号店面，从一层12号、21号店面内各有一楼梯上楼，内部也没有砌墙相隔离；三层12-16号店面，从二层12号、16号店面内各有一楼梯上楼。第二、三层所有店面安装了窗户。第二组证据：泥工师傅陈茂衍于2018年2月6日出具《证明》一份及江西凯莱律师事务所律师李建、肖俊功向陈茂衍作的调查询问笔录一份，证明：缪伟贱于2014年7月购买了砂石、水泥、砖等建筑材料，还专门聘请了泥工陈茂衍师傅进行施工。同时对于房屋后面院坪，请泥工陈茂衍师傅拆除了封闭式围墙，加装电动门作为隔壁缪伟贱经营的银城宾馆停车场所使用。另外，为了防止其他人将汽车随意停放店门口，影响门面出租形象，缪伟贱还请泥工陈茂衍师傅制作了几座水泥墩，安置在马路边店门前。第三组证据:全南县鑫材砂石加工厂、新城水泥店、全南兴南新型建材有限公司分别出具《证明》各一份，证明：缪伟贱于2014年7月购买了砂石、水泥、加气砖等建筑材料，用于对案涉店面的相关改造工程。第四组证据：全南县家和物业管理有限责任公司出具《证明》一份以及该公司于2014年7月10日向缪伟贱收取装修保证金收据一张，证明：全南县家和物业管理有限责任公司于2013年10月开始负责全南县帝王时代广场的物业管理工作，直至2016年5月后由全南县嘉嘉美物业管理有限公司接管。缪伟贱购买全南县帝王时代广场一、二、三层店面，开发商荣鑫公司于2014年7月6日向缪伟贱交付房屋时，每个店面之间没有分隔。缪伟贱在收房后，于2014年7月左右，自行聘请工人施工，将店面砌墙进行了分隔，并将房屋后面加建围栏，与其自建的银城宾馆相连。全南县家和物业管理有限责任公司于2014年7月10日向缪伟贱收取了店面施工装修保证金2万元。第五组证据：2018年1月30日全友广告策划中心出具《证明》一份，证明：全友广告策划中心在2015年3月份左右欲在全南县帝王时代广场租赁商铺开设广告店，当时全友广告策划中心找到开发商荣鑫公司了解，但被告知一、二、三层绝大部分商铺已经出售给缪伟贱。同月，全友广告策划中心相关人员联系到缪伟贱，并由其带领打开店铺现场查看，面积等条件都比较符合全友广告策划中心要求。但是，据缪伟贱介绍，店面还涉及买卖合同纠纷，且尚未办理产权证，全友广告策划中心担心诉讼纠纷会影响租赁合同的履行，最终并没有与缪伟贱订立租赁合同。第六组证据：照片六张，分别是：照片1是缪伟贱2014年7月接收案涉店铺时拍摄，店面门楣红色横幅的内容可以证明缪伟贱已经合法占有该店面，并公开对外招租。照片右下角红色砖块堆是缪伟贱聘请泥工进行店面分隔施工时所堆放，开发商荣鑫公司交付时，一层店面均安装了玻璃门；照片2、3、4系缪伟贱占有店面后，请泥工陈茂衍进行施工的现场照片；照片5系2014年缪伟贱将一层21号店面出租给陈倩用于水果零售；照片6是2016年9月15日缪伟贱将一层17、18、19号店面以及二层12、13、14号店面出租给江西银行股份有限公司赣州分行作为江西银行股份有限公司赣州全南支行的营业场所。以上6张照片共同证明：2014年7月6日收取店面后，缪伟贱占有、使用、管理、经营案涉店面的相关情况。第七组证据：2017年12月20日全南县嘉嘉美物业管理有限公司出具《催费通知》，证明：全南县嘉嘉美物业管理有限公司向缪伟贱催收帝王时代广场店面一层17-21号、二层、三层12-16号以及三区别墅的物业管理费（2016年6月1日至2017年12月30日期间）。天河商行质证：对于第一组证据荣鑫公司于2018年2月3日出具《关于缪伟贱所购房屋交付情况的说明》的真实性、合法性、关联性均有异议，《说明》是否是该公司的真实意思表示无法核实，该《说明》内容与（2015）赣中民一初字第56号生效判决中荣鑫公司的质证意见自相矛盾。且陈优明存在私刻公章的情形，该份《说明》的公章是否真实不得而知，从出具《说明》的时间来看，显然是后补的证据。对于第二组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，证人应当出庭作证，接受质询，陈茂衍出具的《证明》是后补的，且该份证据应当有当时的劳动合同、支付凭证等证明材料予以佐证。第三组证据的质证意见同第二组，对其真实性、合法性、关联性均有异议。对于第四组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。从收据内容上看是装修保证金，物业公司应当具备完善的交付书面手续，仅凭收据一张不能证明合法占有的事实。对于第五组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。全友广告策划中心出具的《证明》恰恰说明由于权属存在争议，缪伟贱没有合法权利对外租赁案涉物业。对于第六组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。照片的形成时间无法证明，不能证明待证事实，涉案房屋存在争议，直至2016年5月5日（2015）赣中民一初字第56号判决才生效，故不能证明此前合法占有。对于第七组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。从房产登记的情况开看，缪伟贱并不是案涉店面的所有权人，如果全南县家和物业管理有限责任公司办理了完整的房屋交付手续，全南县嘉嘉美物业管理有限公司才有权利向缪伟贱收取物业管理费。荣鑫公司、曹东红未发表质证意见。本院认为，结合本案原审中缪伟贱已提供的现场照片、购买建筑材料及支付工人工资的付款收据、缪伟贱和陈倩、江西银行股份有限公司赣州分行分别签订的租赁合同及租金收据、支付电费的机打发票等系列证据，对于该七组补强证据的真实性、合法性均予以确认，对其关联性应根据现有的证据和已查明的事实综合予以评定。
荣鑫公司、曹东红二审均未提交新证据。
二审查明，荣鑫公司在2014年7月6日《房屋购买合同》签订后随即将相关店面交付给缪伟贱占有、使用，所有店面钥匙随之交付给缪伟贱，但鉴于荣鑫公司的内部管理问题，双方未办理书面的交接手续。2014年7月缪伟贱在全南县鑫材砂石加工厂、新城水泥店、全南兴南新型建材有限公司分别购买了砂石、水泥、砖等建筑材料，并聘请泥工陈茂衍师傅对案涉店面进行相关改造工程。泥工陈茂衍师傅对案涉店面进行砌墙分隔，同时对于房屋后面院坪，拆除了封闭式围墙，加装电动门作为隔壁缪伟贱经营的银城宾馆停车场所使用，还制作了数座水泥墩，安置在马路边的店门前，防止他人随意停放车辆。全南县家和物业管理有限责任公司于2013年10月开始负责全南县帝王时代广场的物业管理工作，直至2016年5月后由全南县嘉嘉美物业管理有限公司接管。缪伟贱购买全南县帝王时代广场一、二、三层店面，开发商荣鑫公司于2014年7月6日向缪伟贱交付房屋时，每个店面之间没有分隔。由于缪伟贱在收房后，于2014年7月左右，自行聘请工人施工，将店面砌墙进行了分隔，并将房屋后面加建围栏，与其自建的银城宾馆相连。因此，全南县家和物业管理有限责任公司于2014年7月10日向缪伟贱收取了店面相关工程施工装修保证金共计2万元。另查明，2017年12月20日全南县嘉嘉美物业管理有限公司出具《催费通知》，向缪伟贱催收帝王时代广场店面一层17-21号、二层、三层12-16号以及三区别墅在2016年6月1日至2017年12月30日期间的物业管理费。
对一审法院查明、各方当事人无争议的其他事实，二审予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条的规定，案外人提起执行异议之诉，必须有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求。而案外人这一诉讼请求的依据是其对执行标的享有实体权益，且法院的强制执行措施会妨害其所享有的实体权益。故在案外人执行异议之诉中，应对案外人对执行标的是否享有实体权益，以及法院的强制执行措施是否妨害了案外人的实体权益进行审查。依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权益，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系天河商行申请执行荣鑫公司、曹东红一案中，因案外人缪伟贱对人民法院查封的登记在荣鑫公司名下的案涉房屋主张权利所引起的纠纷。就本案而言，二审争议焦点在于，缪伟贱对于原审法院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。
一、关于缪伟贱对于案涉房屋是否享有所有权的问题。缪伟贱主张其与荣鑫公司因订立《房屋购买合同》形成商品房买卖法律关系，从而受让物权。需要指出，所有权作为物权的一种，其取得方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产物权的继受取得而言，买卖合同的成立、生效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权人从出卖人变更为买受人，应当履行法定的公示方式。也就是说，要将自己继受的不动产物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。可见，依据前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记薄上记载之后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。从本案一、二审查明的事实来看，自原审法院查封后，案涉房屋一直登记在荣鑫公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，案涉物权变动并未完成，缪伟贱尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，其要求确认对案涉15处房产享有所有权之诉求，原审判决未予以支持，符合法律规定，本院二审予以维持。
二、关于缪伟贱对于原审法院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的物权期待权的问题。考虑到实践中不动产登记制度尚不完善，对于买受被执行不动产等需要登记财产的案外人而言，即使没有取得物权，但如果其因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权，符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。法律之所以对案外人对执行标的物之物权期待权进行保护，其原因在于，物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人既已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律选择优先保护案外人的物权期待权。至于案外人的物权期待权的保护条件，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条均作出具体规定。依照前述法律、司法解释的相关规定以及司法实践掌握的标准，案外人亦即不动产受让人，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。四个要件必须全部具备，缺一不可。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条确立的保护案外人物权期待权的条件虽然是案外人执行异议审查程序的标准，但是，由于该标准确立时民事诉讼法尚未设立执行异议之诉制度，当时的执行异议制度实际上一定程度地代行了其后设立的执行异议之诉的功能，因此，在案外人执行异议之诉的审理程序中，原审法院在判断缪伟贱的物权期待权能否排除执行时，遵照前述四项要件予以审查，并无不当。对于四项要件，分别评述如下：
首先，关于缪伟贱与荣鑫公司、陈优明于2014年7月6日订立《房屋购买合同》的效力问题。在缪伟贱诉荣鑫公司、张鑫、赣州全鑫实业有限公司、赣州鑫明实业有限公司、陈优明房屋买卖合同纠纷一案中（一审案号为（2014）赣中民一初字第52号，重审案号为（2015）赣中民一初字第56号），缪伟贱与荣鑫公司、陈优明2014年7月6日签订的《房屋购买合同》已被原审法院（2015）赣中民一初字第56号生效判决认定为合法有效的合同。在该生效判决未依法定程序被依法撤销的情形下，原审判决依据生效裁判，确认案涉《房屋购买合同》合法有效，符合法律规定，应予以维持。天河商行上诉提出，缪伟贱与荣鑫公司、陈优明订立的《房屋购买合同》存在恶意串通，损害第三人利益的可能性，因天河商行未提供充分证据来证明缪伟贱与荣鑫公司、陈优明确实存在恶意串通，损害第三人利益之情形，故该上诉主张不予支持。案涉《房屋购买合同》系各方当事人对民间借贷法律关系转化为房屋买卖合同关系形成的共同真实意思表示，是对到期借款债务经过借贷双方多次结算后，在确认债务本息总额的基础上通过将荣鑫公司所有的商品房出售给缪伟贱的方式，实现双方权利义务平衡的一种自主交易安排，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条关于“禁止流押”的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干','2018-10-01
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《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误；
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《最高人民法院关于审理涉及公证活动相关民事案件的若干规定》
第三条当事人、公证事项的利害关系人对公证书所公证的民事权利义务有争议的，可以依照公证法第四十条规定就该争议向人民法院提起民事诉讼。
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