江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏10民终2055号
上诉人（原审第三人）：周波，男，汉族，1975年6月25日出生，住江苏省仪征市。
委托诉讼代理人：邵长胜，江苏衡鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:仪征市十二圩新区建设有限公司，住所地江苏省仪征市十二圩办事处人民路25号。
法定代表人：卢长兴，董事长。
委托诉讼代理人：张舒翰，江苏宗申律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:仪征市十二圩办事处沙河四组，住仪征市十二圩办事处沙河村。
组长：周军。
上诉人周波因与被上诉人仪征市十二圩新区建设有限公司（以下简称新区公司）、仪征市十二圩办事处沙河四组（以下简称沙河四组）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省仪征市人民法院作出的（2016）苏1081民初3239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周波上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审，新区公司承担诉讼费用。事实和理由：1.新区公司与沙河四组签订的租赁协议无效，同样沙河四组与周波签订的租赁协议亦无效。首先上述协议因违反消防法的禁止性规定而无效；其次沙河四组无权签署讼争租赁协议，故而周波与其签订的租赁协议应当无效。2.讼争房屋消防未经验收导致周波承租讼争房屋后无法正常使用，因而空置近19个月，上述19个月的租金应属周波的损失，新区公司、沙河四组应予以退回。3.一审法院判决的租金标准不妥，应当参照同地段同类型的房屋租金执行，租金标准应为5555元每间每年。因欠付租金与新区公司应赔偿损失应予抵消，故本案中周波不应再行支付房租。
新区公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.新区公司与沙河四组签订的租赁合同有效，沙河四组与周波签订的租赁合同也是有效的。2.周波主张房屋租金为5555元每间每年，没有事实和法律依据。3.周波主张从房屋承租之日起到房屋通过消防验收期间的租金返还，已经超出了本案的诉讼请求和审理范围，而且周波的该项主张也没有事实和法律依据。故请求法院维持原判，驳回上诉。
沙河四组辩称：1.沙河四组与周波的租赁关系从2010年12月1日起至2013年12月1日，合同已经期满。2.合同期满后，沙河四组追问新区公司是否续约，但新区公司未予明确答复，造成沙河四组与周波无法继续履行合同，新区公司与周波之间的事务与沙河四组无关。3.沙河四组要求新区公司结清2013年以后房屋出租应付余款。
新区公司向一审法院起诉请求：1.判令周波立即将坐落于仪征经济开发区国和路金陵船厂生活区对面的A栋A101-120、A201-220号共计40间商铺腾让并返还给新区公司；2.判令周波承担新区公司租金损失，沙河四组对上述诉求承担连带责任；3.判令周波、沙河四组承担本案的全部诉讼费用。
一审法院查明：2010年12月20日，新区公司、沙河四组签订国和路商业街商铺租赁合同1份，合同约定新区公司将座落于仪征经济开发区国和路金陵船厂生活区对面的A栋A101-120、A201-220号共计40间商铺出租给沙河四组，每间承租价格为13200元，租期3年，从2011年3月1日至2014年2月28日止，沙河四组承租商铺应先付租金，租金叁年一次性收取，收取后签订本租赁合同。在新区公司、沙河四组签订国和路商业街商铺租赁合同的当月，沙河四组将上述商铺转租给周波，双方签订了房屋租赁合同1份，合同约定沙河四组将上述40间商铺出租给周波，每年租金为864000元，租期3年，实际租赁时间以新区公司统一租期为准，租金付款方式为周波一次性支付沙河四组3年租金共计2592000元，合同期内，周波承担水、电、闭路电视、宽带及煤气物业管理等租赁期间产生的费用；在周波装修和租赁期内，如遇外界因素干扰（村民阻工、闹事）导致周波无法继续装修和正常使用，则视为沙河四组违约；本合同任何一方不得违约，如一方违约则承担另一方的损失。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，沙河四组通过承租获得新区公司出租的40间商铺的房屋租赁权，系双方当事人的真实意思表示；沙河四组又将该40间商铺转租给周波，双方亦签订了房屋租赁合同，且新区公司并未提出异议，新区公司已经于一审辩论终结前取得涉案商铺的房产证、土地使用证，故新区公司、沙河四组之间的商铺租赁合同及沙河四组与周波之间的房屋租赁合同均依法成立，合法有效，应受法律保护。针对周波抗辩认为新区公司提供土地证的领取时间为2012年12月5日，房产证的领取时间为2013年1月29日，而根据新区公司提供的公证文书，新区公司与沙河四组签订的商铺租赁合同时间为2010年12月20日，租赁期限从2011年3月1日至2014年2月28日，换句话说，在新区公司与沙河四组及沙河四组与周波签订合同时，新区公司并未取得上述房产的所有权，应以新区公司实际领取房产证、土地证时间才属合法产权，新区公司才有权签订相关的租赁合同的抗辩意见，于法无据，一审法院不予采信。根据新区公司与沙河四组签订的商铺租赁合同的约定，该合同于2014年2月28日到期，沙河四组应依法向新区公司返还所承租的商铺。根据沙河四组与周波签订的房屋租赁合同约定，实际租赁时间以新区公司统一租期为准，庭审中经新区公司与沙河四组确定，该实际租赁时间应以新区公司与沙河四组签订的商铺租赁合同时间一致，即自2011年3月1日至2014年2月28日。其后，周波未能按照约定腾让并向沙河四组返还涉案商铺，沙河四组亦未按约向新区公司腾让并返还商铺，直至2016年才具状至一审法院，要求周波腾让返还商铺并承担租金损失，且新区公司、沙河四组并未举证证明租赁协议约定的租期到期后，其对周波继续使用租赁物提出异议，据此，涉案商铺的租期自2014年2月28日到期后至今属于不定期租赁，根据法律规定，当事人可以随时解除合同。况且，至庭审时，周波累计超过六个月未支付租金，经催告后，在一个月内仍未支付，出租人要求解除合同的，人民法院应予支持。经一审法院释明，新区公司、沙河四组均同意解除涉案商铺的租赁协议，故对新区公司与沙河四组之间的租赁合同及沙河四组与周波之间的租赁合同，一审法院依法予以解除。合同解除后，承租人应向出租人返还出租物。承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。故新区公司请求负有腾房义务的次承租人即周波支付逾期腾房占有使用费并腾让房屋及要求沙河四组承担连带责任的诉讼请求，于法有据，一审法院应予支持。至于新区公司主张的租金损失应理解为逾期腾房占有使用费应参照租金标准依法计算，综合本案的实际情况及租赁协议约定的租金损失的指向性，周波应参照新区公司与沙河四组签订的租赁协议约定支付逾期租金，即自2014年3月1日至一审法院判决确定之日按每年528000元计算（13200元/间/年×40间）。合同解除后，周波应当按照租赁协议的约定对其在租赁期间增加的添置物及时清理、恢复原状，腾让退场并向新区公司交还租赁房屋。对于未形成附合的装饰装修物，可以由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。综上，一审法院判决：一、解除仪征市十二圩新区建设有限公司与仪征市十二圩办事处沙河四组于2010年12月20日签订的国和路商业街商铺租赁合同；解除仪征市十二圩办事处沙河四组与周波签订的房屋租赁合同；二、周波于判决生效之日起10日内将坐落于仪征经济开发区国和路金陵船厂生活区对面的A栋A101-120、A201-220号共计40间商铺交还仪征市十二圩新区建设有限公司，并在上述期限内自行将其在租赁期间添置部分恢复原状；三、周波于判决生效之日起10日内向仪征市十二圩新区建设有限公司支付逾期租金，即自2014年3月1日至判决确定之日按每年528000元计算（13200元/间/年×40间）；四、仪征市十二圩办事处沙河四组对周波负担的上述义务承担连带赔偿责任；五、驳回仪征市十二圩新区建设有限公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15554元，依法减半收取7777元，由仪征市十二圩新区建设有限公司负担277元，周波负担7500元。
二审审理过程中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方有争议的事实和证据，本院确认如下：1.周波提交建设工程竣工验收消防备案表一份，用以证明讼争所涉商铺消防竣工验收备案时间为2012年9月25日，故新区公司与沙河四组、沙河四组与周波所签租赁协议均应因违反消防法强制性规定而自始无效。2.周波提供仪征市其乐网吧消防安全检查合格证、个人投资企业营业执照，证明讼争房屋通过消防备案后周波经营的网吧即取得了消防安全合格证，随后领取了营业执照，从合同签署到新区公司消防验收备案，长达19个月的时间，在此期间，周波租赁的商铺一直空置、无法经营。3.周波申请证人吴某出庭作证，用以证明其承租的商铺装修后一直空置。4.新区公司提供建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见书，证明案涉商铺在2012年10月12日以后经过行政部门验收合格。5.周波提供集贸市场拍租规则和特别规定、十二圩国贸市场拍租资料、成交确认书，用以证明新区公司对外招租商铺每间每年的平均价格是5555元。对于上述证据1、2，新区公司质证认为真实性并无意见但与本案没有关联性。对于证据3，周波质证认为证人证言具有可信度，能够证实周波商铺空置的事实；新区公司质证认为证人并未参与承租的过程且其证言已经超出了本案的审理范围，与本案没有关联性。对于证据4，周波质证认为，对其真实性并无异议。对于证据5，新区公司质证认为招租拍租的商铺范围并不包括本案讼争商铺，上述证据中明确的招租底价均与本案无关。对于上述证据，沙河四组均无意见。本院认为，对于上述讼争各方无争议的建设工程竣工验收消防备案表、仪征市其乐网吧消防安全检查合格证、个人投资企业营业执照、建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见书、集贸市场拍租规则和特别规定、十二圩国贸市场拍租资料、成交确认书，本院均予以确认；对于证人证言，则依法不能单独作为定案依据。
二审审理过程中，新区公司与周波共同确认，讼争房屋已经于2017年6月15日由双方进行了交接。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。
本案二审的争议焦点为：1.讼争所涉租赁协议的效力如何确定？2.周波应否向新区公司支付讼争所涉租金，若应承担，金额如何确定？
关于争议焦点一，本院认为，讼争所涉租赁协议的效力应为有效。理由：1.讼争所涉两份租赁协议系新区公司、沙河四组、周波经过协商达成的合意，合同一经签订即成立。业已成立的合同，若违反法律、行政法规的强制性规定，则不具备生效的条件，即为无效合同。但合同无效的违法情节消失后，该份合同即为当事人自由意思自治范畴，合同应转化为有效。本案中，周波上诉认为，因讼争所涉房屋的消防验收备案时间晚于房屋租赁协议的签订时间，因而租赁协议无效。但同样，在周波承租期间，讼争所涉房屋后期消防验收已经合格，且周波亦一直经营使用至2017年6月15日方才交接。故本院认为，周波仅以其签订房屋租赁协议时，该房并未通过消防验收合格而主张合同无效，并无法律依据。2.周波上诉另行提及沙河四组系在无权出租讼争房屋时与其签订了租赁协议，该行为亦应导致合同无效。本院认为，沙河四组虽于其与新区公司签订租赁协议之前即与周波签订讼争租赁协议，但周波据此认为其与沙河四组签订的租赁协议因此而无效，并无法律依据。综上，本院认为，讼争所涉租赁协议并不存在应为无效的情形。
关于争议焦点二，本院认为，周波应以合同标准支付相应租金。理由：如前所述，讼争所涉租赁协议均为有效协议，且租赁协议中明确约定了租金标准。在租赁协议到期后，周波继续使用承租房屋，出租方并未提出异议，依法应认定租赁协议内容不变，但租期应为不定期。现新区公司依照租赁协议约定的租金标准向周波主张租金，周波上诉并未对其系租金给付义务主体提出异议，沙河四组对此亦无异议，本院予以确认。至于周波上诉认为，租金标准应为5555元每年每间；本院认为，周波系因与出租方存在不定期租赁关系而继续占用承租房屋，其对于应当交纳的租金标准有着合同预期，其在占用承租房屋后又以合同约定的租金标准过高为由主张适用其他标准的租金，并无法律依据。
综上所述，周波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15554元，由上诉人周波负担（已交）。
本判决为终审判决。
审判长 华桂祥
审判员 刘莉莉
审判员 朱恩松
二〇一七年九月三十日
书记员 钱亚晨