宁某市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）甬鄞民初字第2024号
原告：朱甲。
委托代理人：夏某。
委托代理人：朱乙。
被告：邵甲。
被告：张某某。
两被告委托代理人：朱丙。
两被告委托代理人：郑某某。
被告：宁波市××得××股份有限公司（组织机构代码
为××××）。住所地：宁波市××路××室。
法定代表人：陈某。
委托代理人：陈某某。
原告朱甲为与被告邵甲、宁波市××得××股份有限公
司（以下简称立××房产）房屋买卖合同纠纷一案，于2009年
6月9日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员王
剑纳适用简易程序审理。后因案情复杂，于2009年8月31日转
为普通程序，由审判员王剑纳、俞昉与人民陪审员丁良洪组成
合议庭审理。后因人员工作变动，变更由审判员鲍根月、俞昉
、代理审判员汤涛组成合议庭。审理期间，根据原告的申请，
本院依法追加了张某某为本案共同被告。应原告申请对涉案房
屋增值进行了司法鉴定。本案于2009年7月7日、2009年8月31日、2010年1月18日、2010年6月28日公开开庭进行了审理。原
告朱甲及其委托代理人夏某，被告邵甲、张某某的委托代理人
朱丙，被告立××房产的委托代理人陈某某到庭参加诉讼。本
案现已审理终结。
原告朱甲起诉称：2009年4月2日，原告与被告邵甲、立
××房产签订《存量房屋买卖中介合同》，该合同约定，原告
购买被告邵甲所有的位于宁波市鄞州区××号的商品房一套，
面积为206.08平方米，房屋价款为3490000元，并对付款方式
进行了约定。合同签订后，原告即向被告邵甲支付定金100000
元。原告准备按约在2009年4月20日向被告邵甲支某某屋首付
款1000000元，但2009年4月17日被告邵甲之妻张某某打电话告
诉被告立××房产称房产证已抵押，不过来办理其他手续和收
取首付款。但原告仍按合同约定于2009年4月20日支付首付款
，被告立××房产再次催促被告张某某，其表示房产证拿不出
来无法出卖该房屋。后原告得知被告邵甲的涉案房屋已向银行
抵押，无力解除抵押手续，无法办理房屋买卖手续。故请求判
令解除原告朱甲与被告邵甲、张某某、被告立××房产签订的
《存量房屋买卖中介合同》；判令被告邵甲立即向原告朱甲双
倍返还定金200000元，并赔偿房屋增值部分的损失。（从合同
签订之日2009年4月2日起至起诉日2009年6月9日，以最终评估
作价为准）。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：请求
判令被告邵甲、张某某立即向原告朱甲返还定金100000元；判
令被告邵甲、张某某、立××房产连带赔偿房屋增值部分差价
252000元。（以合同签订之日2009年4月2日与起诉日2009年6月9日之房屋差价，以最终评估差价252000元为准）。
被告邵甲答辩称：其并未与原告签订《存量房屋买卖中
介合同》，故其主体不符合，要求驳回原告对其的诉讼请求；
被告张某某未经其同意或授权而擅自处分房屋的行为是无效的
，原告与被告立××房产明知被告张某某无权处分而与其订立
合同应某担过错责任，故原告主张解除合同不能成立；因合同
无效，无需赔偿房屋的增值部分。故要求驳回原告的诉讼请求
。
被告立××房产答辩称：对于某告诉称的事实基本无异
议。但已经尽到了注意义务，对被告张某某提交的房产证上载
明的抵押信息进行了查询，被告张某某提交了房产权属的复印
件和契证原件，；被告立××房产已核实过房屋的真实信息，
并到物业公司核实过房屋的现有情况；签订合同时，被告邵甲
的姐妹也在场；作为购买方，原告也应该对房屋相关信息进行
核查，合同中也明确了原告对涉案房屋状况已经了解。综合以
上情况，被告立××房产认为其不存在过错，不同意解除中介
合同关系；要求驳回原告要求其赔偿房屋差价损失的诉讼请求
。
被告张某某答辩称：因其未取得房屋所有权人邵甲的书
面授权，并且原告明知涉案房屋已设定了抵押，在此种情况下
，原告与其签订《存量房屋买卖中介合同》主观上存在重大过
错，由于涉案房屋买卖合同未经房屋所有权人同意且没有取得
抵押权人的同意，因此为无效合同，故其不存在违约行为，不
同意原告要求赔偿房屋差价的诉讼请求；被告张某某并未收取原告交付的定金100000元，而由被告立××房产收取，故原告
应要求被告立××房产返还定金100000元，与被告张某某无关
。
根据原告陈述与被告答辩，双方对以下事实陈述一致：
2009年4月2日，原告朱甲与被告张某某、被告立××房
产签订了《存量房屋买卖中介合同》一份，该合同约定，原告
购买被告邵甲所有的位于宁波市鄞州区××号的商品房一套，
房屋面积为206.08平方米，房屋价款为3490000元。原告于签
约当日支付给被告张某某定金100000元，被告张某某将100000
元交付给被告立××房产作为售房保证金。2009年4月17日，
被告张某某打电话告知原告因交易房屋已经被抵押，无法办理
房屋买卖的其他手续。
双方的争议焦点：1.《存量房屋买卖中介合同》是否有
效；2.合同无效情形下，原告朱甲、被告邵甲、被告张某某、
被告立××房产对于合同无效是否有过错及过错大小；3.原告
因合同无效产生的损失。
一、《存量房屋买卖中介合同》是否有效。
原告认为该合同有效，并向本院提交了以下证据：
1.《存量房屋买卖中介合同》1份，该合同卖方（甲方）
为被告邵甲、买房（乙方）为原告朱甲，中介方（丙方）为立
××房产，由原告朱甲与被告张某某、被告立××房产于2009
年4月2日签订；该合同载明房屋户名邵甲、房屋地址鄞州区嵩
江东路728弄240号，总层数3层，房屋价款和其他价款总计人
民币3490000元，该合同第三条对房款的支付进行了约定：签约日，乙方支付给甲方定金100000元，此定金在过户受理后即
转为首付款；乙方在09年4月20日支付给甲方首付款计人民币1
000000元等。第二十二条备注3为丙方填写，内容为：此合同
由于邵甲工作忙特委托其妻张某某全权签订合同，收取定金，
如委托不明全由张某某负责。该合同落款中“邵甲”、“张某
某”签名均系被告张某某签写。上述用以证明原告与被告邵甲
、被告立××房产签订了存量房屋买卖合同的事实；
2.通知函1份，用以证明被告立××房产已经书面通知被
告邵甲继续办理房屋过户及相关手续的事实；
3.被告立××房产于2009年5月26日出具的证明1份，用
以证明被告邵甲不按时办理过户手续的事实；
4.结婚登记审查处理表1份，用以证明被告邵甲与张某某
系夫妻关系的事实。
被告立××房产认为该合同有效，并向本院提交了以下
证据：
1.涉案房屋的房产证复印件、土地证复印件、契证各1份
，用以证明涉案房屋有合法产权、被告邵甲为房屋所有权人的
事实；
2.被告邵甲身份证复印件1份、购房发票1份，用以证明
被告张某某签订合同时带来了被告邵甲原从开发商处购买房产
的发票及身份证复印件的事实；
3.客户须知1份，用以证明被告立××房产已经书面通知
被告邵甲房屋过户相关事宜的事实；
4.通知函及快递单各1份，用以证明被告立××房产已经书面通知被告邵甲按时履行合同约定及该通知函已由“邵乙”
代为签收的事实。
被告邵甲主张该合同无效，并向本院提交了以下证据：
1.被告邵甲的身份证1份，用以证明被告立××房产持有
的被告邵甲的身份证复印件与原件并非一致的事实；
2.房产证、土地证、他项权证、信贷一级档案出入库交
接单、借款合同书（以上均系复印件）各1份，用以证明自200
8年12月起涉案房屋一直被设定抵押没有解除过、被告张某某
不可能拿着房产证原件到被告立××房产签订合同的事实；
被告张某某认为该合同无效，称其未获得房屋产权人的
授权而擅自处分了涉案房屋，但未提交书面证据。
对于某告提供的证据1，被告立××房产没有异议，被告
邵甲对真实性、合法性、关联性均有异议，认为该合同上的名
字并非其本人所签，其没有授权被告张某某出卖房屋，对被告
张某某出卖房屋的事实也不知情；被告张某某承认证据1中的
“邵甲”、张某某”均系其所签；本院认为：各方当事人对该
份合同的内容及签署情况陈述一致，本院据以确认2009年4月2
日，原告朱甲与被告张某某、被告立××房产签订了《存量房
屋买卖中介合同》一份，该合同中“邵甲”签名系被告张某某
签写。对于某告提供的证据2，被告邵甲否认收到过该通知，
被告立××房产结合其提交的证据4，认为其已经向被告邵甲
发出了书面通知并由“邵乙”代收；被告张某某表示对此事不
清楚。本院认为：该份证据及被告立××房产提交的证据4，
并不能证明被告邵甲本人收到了该份通知，故本院对这两份证据不予认定。对于某告提供的证据3，被告邵甲对真实性有异
议，认为其未委托被告张某某出卖涉案房屋，后被告张某某打
电话说明不再出卖房屋确有其事。被告张某某认为其并未收到
该份证明上所载明的定金100000元和首付款1000000元；本院
认为：该份证据系由被告立××房产出具，其为本案当事人，
与本案具有利害关系，且被告邵甲与张某某对该份证据存在异
议，故本院对该份证据不予认定。对于某告提供的证据4，被
告立××房产没有异议，被告邵甲、张某某有异议，认可两被
告系夫妻关系，但对该表上的双方某某及结婚时间有异议。本
院认为：该证据上所载明的被告邵甲、张某某身份信息与两被
告提供给本院的身份证信息一致，可以证明两被告系夫妻关系
，故本院对该份证据予以认定，据此认定被告邵甲、张某某系
夫妻关系，于2006年4月12日登记结婚。并根据房产证的颁发
时间确认涉案房屋系被告邵甲婚前财产。
对于被告立××房产提供的证据1，原告无异议，被告邵
甲认为系被告张某某拿到被告立××房产的，故证据来源不合
法，被告张某某无异议。本院认为：该份证据能够与被告邵甲
提供的证据1中的证据相印证，故本院对该份证据所载明的内
容予以确认。对于被告立××房产提供的证据2，原告无异议
，被告邵甲与张某某否认是张某某拿给被告立××房产的，认
为是被告立××房产从他处查询而来，且该份证据中的身份证
复印件与被告邵甲持有的身份证原件并不一致，故对其真实性
有异议。本院认为，虽然该份证据系复印件，但根据情理，身
份证属于私密信息，一般情况下被告立××房产无从取得被告邵甲的身份证复印件，据此可以认定该证据系被告张某某交由
立××房产。对于被告立××房产提供的证据3，原告无异议
，被告邵甲认为其并未签署该份须知，且未授权被告张某某签
署，故对真实性不予确认，被告张某某承认该份须知系其签署
。本院确认该份客户须知系由被告张某某签署。
对于被告邵甲提供的证据1，原告及被告立××房产对真
实性没有异议，但认为并不能因此否认被告邵甲第一代身份证
的有效性，被告张某某没有异议。本院对于该证据的真实性予
以确认。对于被告邵甲提供的证据2，原告及被告立××房产
对真实性没有异议，但认为与本案无直接关联，不能作为涉案
房屋不能交易的理由，被告张某某没有异议。本院认为：该份
证据载明的事实双方均无异议，本院对以下事实予以确认：涉
案房屋系被告邵甲所有，已经设立最高额抵押，抵押权设立的
时间为2008年11月24日，约定的期限为一年，涉案房屋的房产
证、土地证原件现均在招商银行保管。
根据原、被告的陈述以及上述证据的认证情况，本院认
为，原告及被告立××房产并未提供充分证据证明被告张某某
已经得到授权处理被告邵甲所有的涉案房屋，被告邵甲否认授
权被告张某某出卖该房屋，在涉案合同签订后也未予追认。因
此，因被告张某某处分被告邵甲财产的行为事先未取得委托，
事后未得到追认，故原告、被告张某某及被告立××房产三方
签订的《存量房屋买卖中介合同》为无效合同。
二、合同无效情形下，原告朱甲、被告邵甲、立××房
产、张某某对于合同无效是否有过错及过错大小。原告认为其并不存在过错，在被告张某某持有涉案房屋
房产证和土地证的复印件、契证原件及被告邵甲的身份证，且
被告张某某和邵甲是夫妻关系的情况下，其有充足的理由相信
被告张某某有权代表邵甲处理涉案房屋。在房屋交易过程中，
被告邵甲的姐妹在场，被告张某某打电话给被告邵甲询价，因
此被告邵甲对于涉案房屋交易情况是知情的，故其不存在过错
。被告邵甲及张某某违反了诚信原则，对于合同无效应当承担
较大的过错责任；被告立××房产在促成房屋买卖中没有尽到
审慎审查义务，也应当承担相应的责任。
被告邵甲认为其并不存在过错。原告明知合同条件及缔
约过程存在瑕疵，知晓合同存在无效的原因仍然签订合同，其
自身存在重大过错；被告立××房产未尽到审查义务，也应当
承担责任。
被告张某某认为，被告邵甲确与本案无关，其虽然签订
了合同，但并未实际收取原告的定金。
被告立××房产认为，在整个交易过程中，其作为信息
提供者，已经将涉案房屋的相关状况告知了买卖双方，并核实
了涉案房屋的基本情况，未隐瞒房屋的情况及交易风险，且收
取了被告张某某的售房保证金，被告立××房产尽到了义务，
故其在涉案房屋交易过程中不存在过错。
本院认为，被告张某某携带涉案房屋的房产证和土地证
复印件、契证原件到被告立××房产言明要出卖房屋，且同意
在《存量房屋买卖中介合同》上签订“此合同由于邵甲工作忙
特委托其妻张某某全权签订合同，收取定金，如委托不明全由张某某负责”条款，原告明知被告张某某以代理人身份签订合
同，合同本身效力待定，致使该合同无效的原因在于被告张某
某实际上未取得被告邵甲的授权，事后又未获得追认。因此，
致使合同无效，原告及被告立××房产不存在过错，被告邵甲
无过错，被告张某某应当承担过错责任。
三、原告因合同无效产生的损失。
审理中，本院依据原告的申请，委托宁某市甬海房地产
估价有限公司对涉案房屋2009年6月9日的市场价值进行了鉴定
，宁某市甬海房地产估价有限公司于2010年6月8日出具《房地
产估价报告》一份，鉴定结论为：宁波市鄞州区××号，建筑
面积为206.98m2的房地产在估价时点2009年6月9日无他项权利
设定和无房地产租赁协议约束条件下的公开市场价值为人民币
3742000元。原告对该鉴定结论没有异议。被告邵甲与张某某
有异议，认为不应按照正常条件进行评估而应该是以快速变现
为条件，其次因被告张某某于2009年4月17日已经通知了原告
涉案房屋无法出卖，故应以2009年4月17日为估价时点，而不
是原告的起诉日即2009年6月9日，且在与合同签订日仅半个月
之内，房价上涨的幅度是非常小的，原告在仅支付100000元定
金的情况下要求赔偿整幢房屋的损失是没有法律依据和事实依
据的。被告立××房产对鉴定结论无异议，但认为应该以2009
年4月17日前后为估价时点。
本院对宁某市甬海房地产估价有限公司出具的《房地产
估价报告》予以认定，据此确认位于宁波市鄞州区××号，建
筑面积为206.98m2的房地产在估价时点2009年6月9日无他项权利设定和无房地产租赁协议约束条件下的公开市场价值为人民
币3742000元。被告张某某虽然在2009年4月17日已经口头通知
原告朱甲无法办理过户手续，但被告张某某翻悔并非以委托人
不同意为由，不构成合同无效或者解除的必然后果，原告仍可
要求继续履行，故以此为估价时点对于某告是不公平的，应给
予原告朱甲适当的时间重新寻找房某，本院酌情认定为1个月
，即至2009年5月17日，故本院结合上述房地产估价报告、《
存量房屋买卖中介合同》中涉案房屋的价格以及2009年第二季
度宁某市二手房屋买卖的价格走势，认定因被告张某某未取得
授权导致合同无效，原告未能购买涉案房屋遭受的经济损失为
150000元。
本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，
认定下列事实：
2009年4月2日，原告朱甲、被告张某某与被告立××房
产签订了《存量房屋买卖中介合同》一份，该合同约定，原告
购买被告邵甲所有的位于宁波市鄞州区××号的商品房一套，
房屋面积为206.08平方米，房屋价款为3490000元。该合同载
明：此合同由于邵甲工作忙特委托其妻张某某全权签订合同，
收取定金，如委托不明全由张某某负责。该合同上“邵甲”之
签名均为被告张某某代签。原告于签约当日支付给被告张某某
定金100000元，被告张某某将该100000元支付给被告立××房
产作为履约保证金。2009年4月17日，被告张某某告知原告因
交易房屋已经抵押，无法办理房屋买卖的其他手续。
另查明：涉案房屋系被告邵甲婚前财产，该房产抵押权设立的时间为2008年11月24日，约定的期限为一年，现该房屋
的房产证和土地证均在招商银行。
本院认为：被告张某某在未取得被告邵甲授权的情形下
，以被告邵甲的名义擅自与原告及被告立××房产订立了《存
量房屋买卖中介合同》，签订合同后，又未取得被告邵甲的追
认，致使该合同无效。因该合同自始无效，故原告要求解除合
同的诉讼请求已无事实依据，本院不予支持；原告要求被告邵
甲返还定金100000元的诉讼请求，因已查明该定金系由被告张
某某领取，故应由被告张某某返还。由于被告张某某没有代理
权，以被告邵甲名义签订合同，事后未得到追认，导致合同无
效，虽然合同对被告邵甲不发生效力，但被告张某某仍应某担
责任。因本案合同无效给原告造成的经济损失，被告张某某理
应赔偿。结合本院已经认定的事实，本院酌情认定原告经济损
失为150000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十
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