湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)湘01民终2134号
上诉人（原审原告、反诉被告）梁舜杰，系长沙市天心区爱点心小吃店业主。
委托代理人熊文辉，湖南环楚律师事务所律师。
委托代理人周蓉，湖南环楚律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）湖南省奥斯卡商业管理有限公司，住所地长沙市天心区黄兴南路步行街西厢北栋2-4楼。
法定代表人符光，总经理。
委托代理人彭戬，系公司法律顾问。
上诉人梁舜杰与上诉人湖南省奥斯卡商业管理有限公司（以下简称奥斯卡公司）因租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院于2015年10月13日作出（2014）天民初字第02980号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年7月9日，梁舜杰（乙方，承租方）与奥斯卡公司（甲方，出租方）签订《佰潮汇商铺租赁合同》，约定：1、乙方租赁甲方在长沙市解放西路三兴街362号佰潮汇商场内的201号商铺（以下简称201商铺），用于经营i点香港精品点心连锁专门店；2、租赁期限为3年，从2013年8月16日至2016年8月15日止；每天基本营业时间为上午10点至24点，其他营业时间可根据乙方的实际情况按需更改，可24小时营业；3、合同租金、履约保证金、物业管理费等缴纳方式：乙方须在本合同签订5日内足额缴纳181440元给甲方，作为履约保证金。合同期满，在乙方未发生导致甲方有权依据本合同不予退还履约保证金之违约行为的情况下，乙方退还该商铺并付清所有已实际发生的应付费用之日起三十个工作日内，甲方将履约保证金（不含利息）退还乙方。甲方逾期退还的，每迟延一天按照履约保证金的千分之五向乙方支付滞纳金；每月租金为60480元，从第二年起该租金逐年递增10%；2013年8月16日起至2014年8月15日，年租金725760元，2014年8月16日至2015年8月15日，年租金798336元，乙方于2014年7月15日之前支付；2015年8月16日至2016年8月15日，年租金878170元，乙方于2015年7月15日之前支付；乙方支付的租金中包含房产租赁税，其他应交的税费按国家行政部门最终核定的标准由乙方自行负责承担；租赁期间，物业管理费全包含在租金中；乙方无正当理由逾期付款，按所欠金额每日千分之五计算滞纳金，并连同所欠金额全部缴纳给甲方；超过五个工作日乙方无正当理由仍未缴纳的，甲方有权解除合同，收回该商铺，并有权扣除乙方履约保证金，作为乙方违约金；4、其他费用：乙方需自行负责商铺在承租期内发生的日常营运费用，电费、水费，甲方按照长沙市商业用水、用电收费标准，于每月25日收取费用，但需根据物业抄送水、电表的时间为定；5、合同期满后或中途解除合同，乙方在撤场时，不得破坏装修与商铺结构，如因乙方施工造成场内外损失，乙方需支付由此产生的费用；6、违约责任：合同期内，乙方无法定或约定理由而擅自解除本合同或对该铺面存在非正常转让、提前退离商行经营等行为，构成乙方违约，甲方有权没收乙方所缴纳的合同履约保证金，要求乙方按本合同租金标准支付免租期的租金，并有权要求乙方赔偿甲方全部损失。甲方无法定或约定理由而擅自解除本合同，构成甲方违约，甲方应全额无息退还保证金和剩余租金，向乙方支付违约金，并应赔偿乙方全部损失。乙方有义务维护商场的名誉及利益，不可散播不利于商场的言论及信息，如乙方造谣诽谤，散播不利于商场的言论及信息等，并给甲方造成重大经济损失或媒体曝光等严重声誉影响的，甲方有权解除合同，收回商铺，无需退还已付剩余租金，并没收履约保证金作为乙方违约金。
同年7月15日，双方签订《补充协议》，对201号商铺就水、电缴纳情况补充约定如下：乙方每月向甲方支付的电费按1.35元/度收取，另每月按实际的用电量加收8%的损耗；水费按5.75元/吨收取，另每月按实际的用水量加收6%的损耗；缴纳费用时间与佰潮汇商场日常营运费用一起缴纳，逾期未缴纳的，每日将按所欠金额的千分之五收取滞纳金；以上费用属代收代付，不提供税务发票。以上费用如果有整体调价，甲方将会根据实际变动情况对此进行相对应的调整。
上述合同签订后，梁舜杰向奥斯卡公司缴纳了2013年8月16日至2014年8月15日租金共计725760元、履约保证金181440元、电表押金1000元，水表押金500元。在合同履行过程中，梁舜杰经营的门店经工商部门登记为长沙市天心区爱点小吃店。梁舜杰因需要办理税务登记，于2013年9月9日缴纳营业税9000元、财产租赁所得的个人所得税1800元、租金收入房产税10800元，合计21600元。
梁舜杰未按合同约定的时间缴纳2014年3月20日至至2014年4月19日期间的水电费10025元、2014年4月20日至2014年5月19日的水电费10200元，奥斯卡公司从2014年5月开始多次向梁舜杰送达缴费通知以及滞纳金通知，但梁舜杰以奥斯卡公司收取水电费未提供发票为由拒交，2014年6月12日，奥斯卡公司向梁舜杰再次发出通知，通知梁舜杰在6月12日17时前将拖欠的水电费予以缴纳，否则公司将对201号商铺进行断电收铺处理，但梁舜杰未予缴纳，奥斯卡公司当天采取断电措施，双方为此发生争执，但梁舜杰仍未积极缴纳水电费，2014年6月23日，奥斯卡公司向梁舜杰发出《断电、收铺通知书》，通知因201号经营户严重违约，奥斯卡公司决定从即日起解除与梁舜杰的租赁关系，收回商铺，并追究商铺的违约责任与赔偿责任，请贵铺收到本函件之日起三日内清空商铺，办理退铺手续。
奥斯卡公司采取断电措施后，梁舜杰停止经营，并自行上锁离开商铺。后奥斯卡公司工作人员多次给梁舜杰发送信息，通知梁舜杰办理退铺手续，并将店内物品清走。2014年9月19日，奥斯卡公司向梁舜杰发送《律师函》，通知梁舜杰根据合同约定应于2014年8月15日提前支付下一年度租金，但梁舜杰不退铺，也不交付租金，函告奥斯卡公司租赁关系早已终止；奥斯卡公司将扣留保证金作为违约金；并要求梁舜杰在收到本函件之日起三日内补交所欠水电费与滞纳金、场地占用费；并在补交上述费用后搬走店内物品，否则奥斯卡公司强制清场，依法清点物品并变卖，用于冲抵欠费与赔偿款。但梁舜杰未予积极处理，奥斯卡公司于2014年9月29日在派出所、物业公司的见证下，打开商铺，将商铺内的格力空调、厨具设施、设备以及经营设施清点后列表。奥斯卡公司于2014年10月24日将商铺内的财物除中央空调五台外以2800的价款予以处置变卖。
另查明，梁舜杰因经营需要于2013年6月17日与东莞市浩宇装饰工程有限公司签订《装饰工程施工合同》，约定浩宇公司为201号商铺进行装饰,梁舜杰向浩宇公司支付工程款673519元。2013年7月11日，梁舜杰与湖南金利泰广告有限公司签订《I点广告制作及安装合同》，约定梁舜杰委托湖南金利泰广告有限公司制作并安装外墙广告招牌，共支出费用42000元。2013年7月6日，梁舜杰与长沙博雅空调设备工程有限公司签订《中央空调设备、工程合同书》，合同约定梁舜杰委托长沙博雅空调设备工程有限公司在佰潮汇201号商铺安装中央空调，共支出费用60800元。2013年7月6日，梁舜杰与长沙市裕盛厨房设备有限责任公司签订《厨房设备工程合同书》，合同约定梁舜杰委托长沙市裕盛厨房设备有限责任公司在佰潮汇商场201号商铺制作安装厨房炉灶、工作台、抽排油烟系统整套厨房设备，共支出费用138800元。2013年7月23日，梁舜杰与湖南轩林家居有限公司签订的《餐饮家具销售合同》，梁舜杰向湖南轩林家居有限公司购买总金额4万元餐饮家具在佰潮汇201号商铺使用。
2014年9月30日，梁舜杰诉至原审法院，请求判令：1、解除梁舜杰、奥斯卡公司于2013年7月9日签订的《佰潮汇商铺租赁合同》；2、奥斯卡公司退还剩余租金131040元（2014年6月12日至2014年8月15日未使用商铺期间的租金）；3、奥斯卡公司退还履约保证金181440元；4、奥斯卡公司退还水、电表押金1500元；5、奥斯卡公司返还梁舜杰为其代付的房屋租赁税款21600元；6、奥斯卡公司赔偿梁舜杰商铺装饰装修损失486430.40元、户外广告灯箱招牌制作费30333元、食材损失250845元及经营设备设施损失95052.70元，合计862661.10元；7、奥斯卡公司返还商铺中央空调、整套厨房设备以及餐饮家具等设备共计239600元；8、奥斯卡公司承担本案全部诉讼费用。奥斯卡公司提起反诉，请求判令：1、梁舜杰立即支付租金及场地占用费798336元（按照合同约定的租金标准计算下一年度租金，2014年8月16日起起算）；2、梁舜杰立即支付拖欠至今的水电费及滞纳金44650.20（截至2014年9月12日，根据合同约定的水电费单价及每天万分之五的滞纳金标准）；3、梁舜杰具结悔过并赔偿奥斯卡公司商业损失100万元；4、由梁舜杰承担本案全部诉讼费用。
在本案诉讼中，梁舜杰申请对201号商铺的装修装饰的残值以及中央空调的残值进行鉴定，经原审法院委托湖南中信高新工程造价咨询有限公司鉴定，认定装修装饰的残值为186833.26元，中央空调的残值为49223.89元。并补充说明鉴于现场已部分改造，鉴定机构在现场未能看到小包厢装修现状，根据图纸测算，该小包厢在剩余租赁期的残值为11688.32元。
梁舜杰主张的外墙广告招牌、厨房炉灶、工作台、抽排油烟系统整套厨房设备以及餐饮家具等经营设备，奥斯卡公司确认在2014年9月29日对201号商铺内的财产已进行清点并变卖，未拆除的有装修装饰物以及中央空调5台。梁舜杰未提交证据证实其停止经营前对商铺内的财物进行了清点，亦未提供证据证实梁舜杰停止经营后由奥斯卡公司对201号商铺上锁的事实。
原审法院认为，1、梁舜杰与奥斯卡公司签订的租赁合同何时解除，导致合同解除的原因以及过错责任；2、奥斯卡公司是否应向梁舜杰退还剩余租金、水、电表押金、房屋租赁税费，是否应赔偿梁舜杰装修装饰、食材、经营设备损失，是否应返还中央空调以及厨房设备与餐饮家具；3、梁舜杰是否应向奥斯卡公司支付租金及场地占用费、水电费及其滞纳金；4、梁舜杰是否应向奥斯卡公司具结悔过、赔偿损失。
一、本案租赁合同解除的时间以及导致合同解除的原因与过错责任的问题。梁舜杰与奥斯卡公司签订的《租赁合同》以及补充协议，系双方的真实意思表示，合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的合同义务。梁舜杰按合同约定缴纳2013年8月16日及2014年8月15日期间的第一年租金，奥斯卡公司按合同约定将相应的租赁物交付给梁舜杰经营。在合同履行期限内，梁舜杰拖欠奥斯卡公司2014年3月20日至5月20日的水电费20225元，依照合同约定，梁舜杰应在每月25日缴纳，但经奥斯卡公司多次催收，梁舜杰至2014年6月12日仍未予缴纳，奥斯卡公司采取临时断电措施催促梁舜杰缴纳水电费，系一种正当的补救措施，但梁舜杰未采取积极措施及时缴纳水电费，双方为此发生争执，奥斯卡公司于2014年6月23日再次向梁舜杰发出《断电、收铺通知》，通知从即日起解除租赁关系，收回商铺，并请三日内清空商铺，办理退铺手续。但此时奥斯卡公司并未采取锁门，阻止梁舜杰经营的行为，而系201号商铺的工作人员自行停止经营，自行锁门离开商铺，后奥斯卡公司多次通知梁舜杰办理退铺手续，并将物品清走，但梁舜杰一直未同奥斯卡公司积极协商，亦未缴纳已拖欠的水电费与下一年度租金，梁舜杰以其行为表明不再继续履行租赁合同，奥斯卡公司此时有权解除合同，并于2014年9月29日收回商铺，此时双方之间的租赁合同于当日解除。因梁舜杰自身的原因导致合同解除，对梁舜杰因解除合同导致的装修损失、广告灯箱招牌制作损失、食材等损失，应由梁舜杰自身承担。梁舜杰认为因奥斯卡公司未提供水电费发票而拒交水电费，但双方签订的补充协议未约定开具水电费发票的时间，且奥斯卡公司开具水电费发票系附随义务，梁舜杰不能以未开具水电费发票而拒绝履行交付水电费的主合同义务。
二、对于梁舜杰主张的租赁税的问题，梁舜杰为了办理税务登记于2013年9月缴纳营业税、房屋租赁个人所得税以及房产租赁税21600元，奥斯卡公司抗辩认为梁舜杰因开店自行缴纳租赁税，不应由奥斯卡公司承担，双方对租赁税的承担发生争议，经审查，租赁合同约定租金包括房产租赁税，奥斯卡公司未举证证明其已缴纳房产租赁税，奥斯卡公司应将梁舜杰代为缴纳的租赁税返还给梁舜杰。
三、关于梁舜杰、奥斯卡公司主张的租金、场地占用费、履约保证金的问题，梁舜杰因拖欠水电费被奥斯卡公司断电后，自行上锁，停止经营，但其财物一直占用该门面，梁舜杰应按合同约定的租金标准交付租金至奥斯卡公司收回门面之日止，梁舜杰应支付奥斯卡公司2014年8月16日至2014年9月29日期间的租金97574.40元（798336元/12/30*44天）。奥斯卡公司要求梁舜杰支付租金及占地费798336元，未提供相应证据证实解除合同后造成的具体损失，鉴于涉案商铺已由奥斯卡公司收回，双方之间的合同已解除，根据公平原则，由奥斯卡公司返还履约保证金181440元。
四、关于梁舜杰主张的整体厨房设备、餐饮家具以及其他经营设备设施损失，该部分财产系可拆除的财产，梁舜杰未提交证据证实其停止经营前的财产状况以及财产价值，奥斯卡公司多次通知梁舜杰清点财产，但梁舜杰未及时处理，奥斯卡公司在2014年9月29日收回商铺时对财产造表登记，但奥斯卡公司对清点的财产未妥善管理，采取不合理的价格予以处置，损害了梁舜杰的财产权利，因无法确认被清点的财产的实际价值，原审法院酌情认定由奥斯卡公司赔偿梁舜杰40000元。对于梁舜杰主张的中央空调五台，现仍在奥斯卡公司经营的商场内，由奥斯卡公司予以返还。
五、关于奥斯卡公司主张的水电费以及滞纳金，梁舜杰停止经营前的水电费应由梁舜杰承担，根据双方在诉讼中确认的金额，梁舜杰应向奥斯卡公司支付水电费29086元，奥斯卡公司应将水电表押金1500元返还给梁舜杰。奥斯卡公司主张的水电费滞纳金，因双方对水电费的缴纳以及是否应予开具发票发生争议，其主张的滞纳金，原审法院不予支持。
六、关于奥斯卡公司主张的要求梁舜杰具结悔过并赔偿商业损失100万元的主张，本案系因双方履行租赁合同发生的争议，系合同纠纷，奥斯卡公司主张的侵权损失的请求，原审法院不予审理。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，遂判决：一、解除梁舜杰与奥斯卡公司于2013年7月9日签订的《佰潮汇商铺租赁合同》；二、奥斯卡公司返还梁舜杰为其代付的房屋租赁税21600元；三、奥斯卡公司返还梁舜杰水电表押金1500元；四、奥斯卡公司赔偿梁舜杰经营设备损失40000元；五、奥斯卡公司返还梁舜杰中央空调五台；六、奥斯卡公司返还梁舜杰履约保证金181440元；七、梁舜杰支付奥斯卡公司2014年8月16日至9月29日期间的租金97574.40元；八、梁舜杰支付奥斯卡公司水电费29086元；九、驳回梁舜杰、奥斯卡公司的其他本诉与反诉请求。以上给付义务，相互抵扣，由奥斯卡公司于本判决生效后十日内给付梁舜杰117879.96元；并由奥斯卡公司于本判决生效后十日内返还梁舜杰中央空调五台。本案案件受理费18237元，反诉案件受理费10693元，合计28930元；由梁舜杰、奥斯卡公司各承担14465元。
上诉人梁舜杰不服判决，上诉称：1、原审判决将合同解除的原因及过错全部归咎于梁舜杰是错误的。原审判决无视奥斯卡公司以佰潮汇商场名义非法单方解除合同的违约行为，反而将奥斯卡公司强行断水断电、上锁封铺导致的梁舜杰的损失完全归咎于梁舜杰，对梁舜杰有失公允。梁舜杰要求奥斯卡公司提供水电费的依据是正当合法的，而原审确认为奥斯卡公司断水、断电、锁门的侵权行为是一种正当的补救措施，故原审对双方产生矛盾的根本原因认定错误。2、原审以梁舜杰未提交证据证实停业前的财产状况及财产价值为由，酌情认定奥斯卡公司只向梁舜杰赔偿厨房设备、餐饮家具及其他设备损失40000元不当。梁舜杰在原审中已提交证据证明梁舜杰的厨房设备、餐饮家具及其他设备的现状和价值，且梁舜杰营业尚未满一年，各种设备损耗并不严重。3、原审判决梁舜杰向奥斯卡公司支付2014年8月16日至9月29日期间租金于法无据。2014年6月12日，奥斯卡公司对梁舜杰商铺断水断电，梁舜杰已无法正常经营，且2014年6月23日，奥斯卡公司向梁舜杰发出《断电、收铺通知书》，解除了与梁舜杰的租赁合同关系。自2014年6月12日开始，双方之间的租赁合同已因奥斯卡公司的违约行为无法继续履行。奥斯卡公司单方解除合同的通知也已于6月23日到达梁舜杰，根据合同法的规定，合同解除的时间以意思到达为准。双方合同在6月23日已解除，不存在继续支付租金一说。综上，请求撤销原判决第四、七、八、九项，依法改判，并由奥斯卡公司承担全部诉讼费用。
奥斯卡公司针对梁舜杰的上诉答辩称：导致合同解除的原因在于梁舜杰，而非奥斯卡公司。原审判决奥斯卡公司向梁舜杰赔偿厨房设备40000元没有事实和法律依据。原审判决梁舜杰支付占用房屋的租金97574.4元有理有据。综上，请求驳回梁舜杰的上诉请求。
上诉人奥斯卡公司亦不服判决，上诉称：1、在梁舜杰严重违约并拒绝领回物品的情形下，判决奥斯卡公司退还保证金、水电表押金并赔偿设备损失，不符合双方约定，也不符合法律规定。水电表押金系合同约定的专项资金，用以保障合同的履行及惩罚违约行为，梁舜杰长期拖欠水电费，且到期不支付租金的行为后果极其严重，态度极其恶劣，应当适用保证金罚则。梁舜杰严重违约对奥斯卡公司造成的损失和影响显而易见，原审判决以公平原则判决奥斯卡公司退还保证金对奥斯卡公司不公平。奥斯卡公司在梁舜杰锁铺擅自离去后，多次告知并要求梁舜杰拿走物品，但被上诉人长期数月置之不理，其行为表明放弃了这些物品，奥斯卡公司在物业部门及当地派出所在场的情况下予以清点和变卖，完全属于合法的补救行为。经营设备损失其实就是厨房用品，原审凭空认定价值40000元无法律和事实依据。2、中央空调及房屋租赁税不应由奥斯卡公司返还。中央空调不同于分体式空调，其机体和管道均预埋在墙体之内，如强行拆除必将造成房屋及装修的损失，系房屋整体装修的一部分，因此按照来修去丢的原则，不应判令奥斯卡公司返还中央空调。房屋租赁税系法律明确规定由产权人缴纳的税款，而梁舜杰和奥斯卡公司均非产权人，不可能成为房屋租赁税的缴纳主体。3、奥斯卡公司的反诉请求未超出租赁合同纠纷的范畴，原审不予审理不妥。综上，请求撤销原判决第二、三、四、五、六项，改判梁舜杰赔偿奥斯卡公司无形损失100万元，并由梁舜杰承担全部诉讼费用。
梁舜杰针对奥斯卡公司的上诉答辩称：1、奥斯卡公司应当向梁舜杰退还履约保证金、水电表押金并赔偿设备损失。2、奥斯卡公司应将中央空调及房屋租赁税返还给梁舜杰。中央空调系梁舜杰的财产，原审判决返还合理合法。梁舜杰为办理税务登记代替奥斯卡公司缴纳了房产租赁税21600元，且合同对此有明确约定，故该款应当返还给梁舜杰。3、奥斯卡公司反诉的侵权赔偿无任何事实及法律依据，不应予以支持。综上，请求驳回奥斯卡公司的上诉请求。
在二审过程中，双方当事人未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与原判决认定的事实一致。
本院认为：梁舜杰与奥斯卡公司签订的《租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。在合同履行中，梁舜杰停止了经营，奥斯卡公司收回了涉案租赁房屋，且双方在诉讼中对于合同已经解除并无异议，故原审判令解除合同并无不妥。
对于合同解除的原因及过错问题。本院认为，合同签订后，奥斯卡公司将涉案租赁房屋交付梁舜杰使用，但在合同履行过程中，梁舜杰拖欠奥斯卡公司水电费，经奥斯卡公司多次催收仍未缴纳，构成违约。在此情形下，奥斯卡公司应采取合法途径主张权利，但奥斯卡公司直接对租赁房屋采取断水断电措施无合同及法律依据，其行为亦在客观上导致合同目的不能实现，故梁舜杰、奥斯卡公司对于合同解除均有责任，综合双方当事人的违约情形及合同履行情况，本院酌定梁舜杰对合同的解除承担60%、奥斯卡公司承担40%的责任。
对于梁舜杰缴纳的房屋租赁税21600元，因根据双方合同约定，房屋租赁税应由奥斯卡公司承担，故奥斯卡公司应将梁舜杰代缴的该项费用返还给梁舜杰。对于梁舜杰向奥斯卡公司交纳的水电表押金1500元，合同解除后，奥斯卡公司应将该费用返还梁舜杰。对于梁舜杰向奥斯卡公司交纳的履约保证金181440元，因双方对合同解除均有过错，根据责任划分，由奥斯卡公司向梁舜杰退还72576元。对于梁舜杰主张的装修损失，根据原审法院委托进行的鉴定装修残值为198521.58元，根据双方对合同解除的责任划分，由奥斯卡公司赔偿梁舜杰79408.63元。对于梁舜杰主张的广告招牌损失，根据双方对合同解除的责任划分及合同履行情况，酌定由奥斯卡公司赔偿梁舜杰11200元。对于梁舜杰主张的厨房设备、餐饮家具以及其他经营设备损失，根据双方对合同解除的责任划分及合同履行情况，酌定由奥斯卡公司赔偿梁舜杰48000元。对于梁舜杰主张的五台中央空调，现仍在商场内，奥斯卡公司应当予以返还。对于梁舜杰主张的食材损失，因其未提供充分证据予以证实，故不予支持。
对于双方均主张的房屋租金及场地占用费，根据双方对合同解除的责任划分及合同履行情况，自奥斯卡公司采取断水断电之日即2014年6月12日起至奥斯卡公司实际收回租赁房屋即2014年9月29日止的租金，梁舜杰应承担60%、奥斯卡公司应承担40%。2014年6月12日至2014年8月15日期间的租金129245元（725760元÷365天×65天）梁舜杰已向奥斯卡公司交纳，奥斯卡公司应向梁舜杰返还51698元（129245元×40%）；2014年8月16日至2014年9月29日的租金合计98425元（798336元÷365天×45天），梁舜杰应向奥斯卡公司支付59055元。两相抵扣后，梁舜杰应向奥斯卡公司支付租金7357元。
对于奥斯卡公司主张的水电费，该费用系因梁舜杰经营期间实际使用水电产生，故原审判令梁舜杰向奥斯卡公司支付并无不妥。对于奥斯卡公司主张的要求梁舜杰具结悔过并赔偿商业损失主张，因本案系合同纠纷，故原审法院对该项侵权损失不予审理并无不妥。
综上，原审判决判处不当，应予纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2014）天民初字第02980号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第八项；
二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2014）天民初字第02980号民事判决第九项；
三、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2014）天民初字第02980号民事判决第四项为“湖南省奥斯卡商业管理有限公司赔偿梁舜杰经营设备损失48000元”；
四、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2014）天民初字第02980号民事判决第六项为“湖南省奥斯卡商业管理有限公司返还梁舜杰履约保证金72576元”；
五、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2014）天民初字第02980号民事判决第七项为“梁舜杰支付湖南省奥斯卡商业管理有限公司2014年8月16日至9月29日期间的租金7357元”；
六、湖南省奥斯卡商业管理有限公司赔偿梁舜杰装修损失79408.63元；
七、湖南省奥斯卡商业管理有限公司赔偿梁舜杰广告招牌损失11200元；
八、驳回梁舜杰的其他诉讼请求；
九、驳回湖南省奥斯卡商业管理有限公司的其他反诉请求。
以上给付义务，相互抵扣，由湖南省奥斯卡商业管理有限公司于本判决生效后十日内给付梁舜杰197841.63元；并由湖南省奥斯卡商业管理有限公司于本判决生效后十日内返还梁舜杰中央空调五台。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费18237元，反诉受理费10693元，共计28930元，由梁舜杰、湖南省奥斯卡商业管理有限公司各承担14465元；本案二审案件受理费28930元，由梁舜杰、湖南省奥斯卡商业管理有限公司各承担14465元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周坤
审 判 员 熊伟
代理审判员 周卓
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 陈娇
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。