上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）静民三(民)初字第718号
原告(反诉被告)章又培，男，住上海市。委托代理人胡琦伟，上海市捷华律师事务所律师。被告(反诉原告)叶增泉，男，住上海。委托代理人叶晓铭(系被告叶增泉之子)，男，住址同被告叶增泉。原告章又培与被告叶增泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月22日受理后，依法由审判员孙亦玢独任审判，于2015年11月26日、2016年3月2日两次公开开庭进行了审理，审理中，被告叶增泉提起反诉。原告(反诉被告)章又培及其委托代理人胡琦伟，被告(反诉原告)叶增泉及其委托代理人叶晓铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章又培诉称，原、被告是上海市静安区胶州路XXX弄XXX号(以下简称系争房屋)的邻居。原告为系争房屋二层亭子间、三层亭子间承租人。2003年，原告将系争房屋二层亭子间、三层亭子间出租给被告，每间亭子间每月租金人民币200元(以下币种均同)，每三个月收取一次租金，未签订书面合同。2011年，原告得知在未征得原告同意的情况下，被告将二层亭子间转租给他人已有数年，原告无奈，只得认可被告的转租行为。2013年，被告自觉租金过低，主动将每间亭子间租金增加50元。2015年7月，在未征得原告同意的情况下，被告擅自对三层亭子间进行装修，封闭了该亭子间东面原有的窗户，在南面墙上另行开窗，并在该窗外私自架设花架。被告的上述装修行为严重破坏了房屋的原有结构，且存在安全隐患。同年8月4日，原告对此提出异议，被告表示原告可随时收回房屋，且装修费与原告无关。后被告未按照约定恢复原状，亦未返还房屋，经多次协商未果。2015年9月11日，原告发出书面终止三层亭子间租赁关系的通知，要求被告于2015年9月20日前将三层亭子间恢复原状后返还，被告予以拒绝。故原告提起诉讼，请求法院判令：1、确认原、被告就系争房屋三层亭子间的房屋租赁关系于2015年9月20日解除；2、被告恢复系争房屋三层亭子间东面窗户，恢复亭子间房门为木门结构，封闭擅自在南墙开设的窗户，拆除安装在南侧墙面上的花架，将上述房屋腾空并返还原告；3、被告按照每月250元的标准支付自2015年10月1日起至被告实际返还上述房屋之日止的房屋使用费;4、案件受理费由被告承担。审理中，原告撤回了上述第二项诉讼请求中要求被告恢复原状的诉讼请求。被告叶增泉辩称，并反诉称，2003年，因原告家庭矛盾，原告口头提出将系争房屋二层亭子间、三层亭子间出租给被告，每间每月租金200元，每三个月收取一次，水电煤费用由被告承担，被告表示同意。双方未签订书面合同，应视为不定期租赁。2013年4月，原告将两间亭子间分别租赁给被告及二楼承租人应莺，将每间每月200元租金涨至每月250元，双方未签订书面合同，租赁关系维持到2015年。由于三层亭子间常年渗水、漏雨等原因，被告分别于2005年7月、2015年6月在原告同意的情况下进行装修。2015年3月，被告通过电话告知以及委托应莺多次告知原告将对三层亭子间进行装修，并将修缮方案告知原告，原告对此表示同意。故被告于2015年6月18日进行大修，同年7月8日完工。房屋装修期间，原告也多次到现场查看装修情况。装修完毕后双方口头约定，三层亭子间继续租给被告，租赁年限为三年，如三年后收回房屋，原告将不承担装修费用，若三年内收回房屋，原告将承担装修费用。2015年8月4日，原、被告签订协议一份，约定房屋暂时暂地可收还，如要收还不负责所有装修的一切费用。当时由于被告年老眼花没有看清协议内容就签字了，被告对协议中“暂时暂地”的含义以及落款时间均有异议。被告对该协议存在重大误解，应予撤销。2015年9月11日，被告突然收到原告发出的《终止租赁关系及返还房屋通知书》，告知被告要收回房屋。被告认为，在双方租赁期间经原告同意，被告对三层亭子间进行了修缮性装修，现原告起诉要求被告返还系争房屋三层亭子间，被告表示同意解除租赁合同，但原告应当向被告赔偿装修费。故被告提起反诉，请求法院判令：反诉被告赔偿反诉原告装修费21,900元，诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告针对上述反诉辩称，不同意反诉原告的反诉请求。反诉原告进行装修未征得反诉被告的同意，双方交涉无果，反诉被告才要求终止租赁关系。反诉原告曾通过二楼邻居转告反诉被告其要进行装修，反诉被告转告反诉原告装修前一定要将装修方案告知反诉被告，但反诉原告没有告知。反诉被告发现反诉原告的装修已经破坏了房屋原有结构，要求反诉原告将窗户和花架恢复原状。刚开始反诉原告答应了，并于2015年8月签订了协议书，之后反诉原告没有按照协议履行，故反诉被告要求解除租赁关系。起诉前，反诉被告曾要求居委会进行调解，反诉原告提出的装修费为12,000元，故反诉被告对反诉的装修费金额有异议。即使装修客观存在，根据协议书的约定，装修费用也不应由反诉被告承担。经审理查明，原、被告系邻居关系。原告系系争房屋的承租人，独用租赁部位三层亭子间(使用面积4.7平方米)、二层亭子间(使用面积4.1平方米)。2003年，原、被告口头约定，原告将系争房屋二层亭子间、三层亭子间出租给被告，每间亭子间每月租金人民币200元，每三个月收取一次租金，双方未签订书面租赁合同，但已实际按约履行。2013年，原、被告及案外人应莺约定，原告将两间亭子间分别租赁给被告及应莺，每间亭子间每月租金250元，每季度支付一次，被告实际租赁系争房屋三层亭子间。同年4月10日，三方签订协议约定：如果以后要用房子，原告事先通知，亭子间即收回，每季度10日前收房租，每月500元，每季度1,500元。2015年7月左右，被告对系争房屋三层亭子间进行了装修。2015年8月4日，原、被告签订协议书一份，约定：房屋暂时暂地可收还，如要收还，不负责所装修的一切费用。2015年9月11日，原告向被告发出《关于终止租赁关系及返还房屋通知》，告知因被告擅自转租二层亭子间以及未征得原告许可擅自对三层亭子间进行装修，破坏房屋原有结构等原因，终止与被告之间就系争房屋三层亭子间的租赁关系，请被告于2015年9月20日前将三层亭子间恢复原状后归还原告。被告于2015年9月14日收到《关于终止租赁关系及返还房屋通知》。双方协商未果，被告仍使用系争房屋三层亭子间至今。本院至现场查看发现，被告对系争房屋三层亭子间进行了粉刷墙面、张贴墙纸、房间门口及内部安装吊橱等装修。审理中，原、被告一致同意，原、被告就系争房屋三层亭子间的租赁关系于2015年9月20日解除。原、被告一致确认房屋租金实际支付至2015年9月30日。以上事实，有原告(反诉被告)、被告(反诉原告)的当庭陈述，原告(反诉被告)提供的户口簿、租用居住公房凭证、照片、协议书、《关于终止租赁关系及返还房屋通知》、本院现场拍摄的照片等为证，并经庭审查实，本院予以确认。本院认为，原、被告口头约定租赁系争房屋三层亭子间，双方各自按照约定支付租金并将房屋交付使用，双方虽未签订书面租赁合同，但实际上长期按约履行，故原、被告之间构成房屋租赁关系。原、被告未签订书面合同，且实际租赁期限已超过六个月，应视为不定期租赁。根据法律规定，不定期租赁的，当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告于2015年9月11日发出解除通知，要求被告于2015年9月20日前返还房屋，被告确认于2015年9月14日收到上述通知，故原告已提前通知被告解除合同并要求返还房屋。审理中，双方一致确认房屋租赁关系于2015年9月20日解除，于法不悖，本院予以准许。合同解除后，被告仍实际占有使用系争房屋三层亭子间至今，且原、被告一致确认房屋租金已实际支付至2015年9月30日，故原告要求被告腾空并返还房屋，以及按照房屋租金每月250元的标准，支付自2015年10月1日起至被告实际返还房屋之日止的房屋使用费，于法有据，应予支持。关于反诉原告主张反诉被告赔偿装修费的反诉请求，本院认为，双方于2015年8月4日签订协议约定：房屋暂时暂地可收还，如要收还，不负责所装修的一切费用。反诉原告认可双方签订了该份协议，但对协议效力提出异议，其提出的因年老眼花没有看清协议内容就签字以及反诉被告更改落款时间等抗辩理由，不足以推翻该协议，反诉原告提出双方口头约定，三年内反诉被告收回房屋的，由反诉被告承担装修费用，与协议内容不符，反诉原告亦未能提供充分证据加以证明，本院难以采信，故本院认定该协议具有法律效力。从协议内容可知双方已就装修费用作出了约定，收回房屋的，反诉被告不承担装修费用。故反诉原告主张反诉被告赔偿装修费21,900元的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但经本院现场勘查，被告确实对系争房屋三层亭子间进行了装修，粉刷墙面、张贴墙纸、房间门口及内部安装吊橱,部分装修对原告具有利用价值，且装修较新，从公平合理角度而言，原告可在利用价值范围内予以适当补偿。审理中，反诉被告表示自愿补偿反诉原告装修费5,000元，在合理范围之内，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、原告章又培与被告叶增泉之间就上海市静安区胶州路XXX弄XXX号三层亭子间的房屋租赁关系于2015年9月20日解除；二、被告叶增泉应于本判决生效之日起十五日内腾空上述房屋，将上述房屋交付原告章又培；三、被告叶增泉应于本判决生效之日起十日内按照每月人民币250元的标准，支付原告章又培自2015年10月1日起至被告叶增泉实际腾空并返还原告章又培上述房屋之日止的房屋使用费；四、反诉被告章又培应于本判决生效之日起十日内补偿反诉原告叶增泉上述房屋装修费人民币5,000元；五、反诉原告叶增泉的反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币80元，减半收取人民币40元，由被告叶增泉承担。本案反诉受理费人民币174元，由反诉原告叶增泉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。原告(反诉被告)章又培，男，1943年5月5日出生，汉族，住上海市静安区。委托代理人胡琦伟，上海市捷华律师事务所律师。被告(反诉原告)叶增泉，男，1957年11月16日出生，汉族，住上海静安区市。委托代理人叶晓铭(系被告叶增泉之子)，男，1983年12月3日出生，汉族，住址同被告叶增泉。原告章又培与被告叶增泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月22日受理后，依法由审判员孙亦玢独任审判，于2015年11月26日、2016年3月2日两次公开开庭进行了审理，审理中，被告叶增泉提起反诉。原告(反诉被告)章又培及其委托代理人胡琦伟，被告(反诉原告)叶增泉及其委托代理人叶晓铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章又培诉称，原、被告是上海市静安区胶州路XXX弄XXX号(以下简称系争房屋)的邻居。原告为系争房屋二层亭子间、三层亭子间承租人。2003年，原告将系争房屋二层亭子间、三层亭子间出租给被告，每间亭子间每月租金人民币200元(以下币种均同)，每三个月收取一次租金，未签订书面合同。2011年，原告得知在未征得原告同意的情况下，被告将二层亭子间转租给他人已有数年，原告无奈，只得认可被告的转租行为。2013年，被告自觉租金过低，主动将每间亭子间租金增加50元。2015年7月，在未征得原告同意的情况下，被告擅自对三层亭子间进行装修，封闭了该亭子间东面原有的窗户，在南面墙上另行开窗，并在该窗外私自架设花架。被告的上述装修行为严重破坏了房屋的原有结构，且存在安全隐患。同年8月4日，原告对此提出异议，被告表示原告可随时收回房屋，且装修费与原告无关。后被告未按照约定恢复原状，亦未返还房屋，经多次协商未果。2015年9月11日，原告发出书面终止三层亭子间租赁关系的通知，要求被告于2015年9月20日前将三层亭子间恢复原状后返还，被告予以拒绝。故原告提起诉讼，请求法院判令：1、确认原、被告就系争房屋三层亭子间的房屋租赁关系于2015年9月20日解除；2、被告恢复系争房屋三层亭子间东面窗户，恢复亭子间房门为木门结构，封闭擅自在南墙开设的窗户，拆除安装在南侧墙面上的花架，将上述房屋腾空并返还原告；3、被告按照每月250元的标准支付自2015年10月1日起至被告实际返还上述房屋之日止的房屋使用费;4、案件受理费由被告承担。审理中，原告撤回了上述第二项诉讼请求中要求被告恢复原状的诉讼请求。被告叶增泉辩称，并反诉称，2003年，因原告家庭矛盾，原告口头提出将系争房屋二层亭子间、三层亭子间出租给被告，每间每月租金200元，每三个月收取一次，水电煤费用由被告承担，被告表示同意。双方未签订书面合同，应视为不定期租赁。2013年4月，原告将两间亭子间分别租赁给被告及二楼承租人应莺，将每间每月200元租金涨至每月250元，双方未签订书面合同，租赁关系维持到2015年。由于三层亭子间常年渗水、漏雨等原因，被告分别于2005年7月、2015年6月在原告同意的情况下进行装修。2015年3月，被告通过电话告知以及委托应莺多次告知原告将对三层亭子间进行装修，并将修缮方案告知原告，原告对此表示同意。故被告于2015年6月18日进行大修，同年7月8日完工。房屋装修期间，原告也多次到现场查看装修情况。装修完毕后双方口头约定，三层亭子间继续租给被告，租赁年限为三年，如三年后收回房屋，原告将不承担装修费用，若三年内收回房屋，原告将承担装修费用。2015年8月4日，原、被告签订协议一份，约定房屋暂时暂地可收还，如要收还不负责所有装修的一切费用。当时由于被告年老眼花没有看清协议内容就签字了，被告对协议中“暂时暂地”的含义以及落款时间均有异议。被告对该协议存在重大误解，应予撤销。2015年9月11日，被告突然收到原告发出的《终止租赁关系及返还房屋通知书》，告知被告要收回房屋。被告认为，在双方租赁期间经原告同意，被告对三层亭子间进行了修缮性装修，现原告起诉要求被告返还系争房屋三层亭子间，被告表示同意解除租赁合同，但原告应当向被告赔偿装修费。故被告提起反诉，请求法院判令：反诉被告赔偿反诉原告装修费21,900元，诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告针对上述反诉辩称，不同意反诉原告的反诉请求。反诉原告进行装修未征得反诉被告的同意，双方交涉无果，反诉被告才要求终止租赁关系。反诉原告曾通过二楼邻居转告反诉被告其要进行装修，反诉被告转告反诉原告装修前一定要将装修方案告知反诉被告，但反诉原告没有告知。反诉被告发现反诉原告的装修已经破坏了房屋原有结构，要求反诉原告将窗户和花架恢复原状。刚开始反诉原告答应了，并于2015年8月签订了协议书，之后反诉原告没有按照协议履行，故反诉被告要求解除租赁关系。起诉前，反诉被告曾要求居委会进行调解，反诉原告提出的装修费为12,000元，故反诉被告对反诉的装修费金额有异议。即使装修客观存在，根据协议书的约定，装修费用也不应由反诉被告承担。经审理查明，原、被告系邻居关系。原告系系争房屋的承租人，独用租赁部位三层亭子间(使用面积4.7平方米)、二层亭子间(使用面积4.1平方米)。2003年，原、被告口头约定，原告将系争房屋二层亭子间、三层亭子间出租给被告，每间亭子间每月租金人民币200元，每三个月收取一次租金，双方未签订书面租赁合同，但已实际按约履行。2013年，原、被告及案外人应莺约定，原告将两间亭子间分别租赁给被告及应莺，每间亭子间每月租金250元，每季度支付一次，被告实际租赁系争房屋三层亭子间。同年4月10日，三方签订协议约定：如果以后要用房子，原告事先通知，亭子间即收回，每季度10日前收房租，每月500元，每季度1,500元。2015年7月左右，被告对系争房屋三层亭子间进行了装修。2015年8月4日，原、被告签订协议书一份，约定：房屋暂时暂地可收还，如要收还，不负责所装修的一切费用。2015年9月11日，原告向被告发出《关于终止租赁关系及返还房屋通知》，告知因被告擅自转租二层亭子间以及未征得原告许可擅自对三层亭子间进行装修，破坏房屋原有结构等原因，终止与被告之间就系争房屋三层亭子间的租赁关系，请被告于2015年9月20日前将三层亭子间恢复原状后归还原告。被告于2015年9月14日收到《关于终止租赁关系及返还房屋通知》。双方协商未果，被告仍使用系争房屋三层亭子间至今。本院至现场查看发现，被告对系争房屋三层亭子间进行了粉刷墙面、张贴墙纸、房间门口及内部安装吊橱等装修。审理中，原、被告一致同意，原、被告就系争房屋三层亭子间的租赁关系于2015年9月20日解除。原、被告一致确认房屋租金实际支付至2015年9月30日。以上事实，有原告(反诉被告)、被告(反诉原告)的当庭陈述，原告(反诉被告)提供的户口簿、租用居住公房凭证、照片、协议书、《关于终止租赁关系及返还房屋通知》、本院现场拍摄的照片等为证，并经庭审查实，本院予以确认。本院认为，原、被告口头约定租赁系争房屋三层亭子间，双方各自按照约定支付租金并将房屋交付使用，双方虽未签订书面租赁合同，但实际上长期按约履行，故原、被告之间构成房屋租赁关系。原、被告未签订书面合同，且实际租赁期限已超过六个月，应视为不定期租赁。根据法律规定，不定期租赁的，当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告于2015年9月11日发出解除通知，要求被告于2015年9月20日前返还房屋，被告确认于2015年9月14日收到上述通知，故原告已提前通知被告解除合同并要求返还房屋。审理中，双方一致确认房屋租赁关系于2015年9月20日解除，于法不悖，本院予以准许。合同解除后，被告仍实际占有使用系争房屋三层亭子间至今，且原、被告一致确认房屋租金已实际支付至2015年9月30日，故原告要求被告腾空并返还房屋，以及按照房屋租金每月250元的标准，支付自2015年10月1日起至被告实际返还房屋之日止的房屋使用费，于法有据，应予支持。关于反诉原告主张反诉被告赔偿装修费的反诉请求，本院认为，双方于2015年8月4日签订协议约定：房屋暂时暂地可收还，如要收还，不负责所装修的一切费用。反诉原告认可双方签订了该份协议，但对协议效力提出异议，其提出的因年老眼花没有看清协议内容就签字以及反诉被告更改落款时间等抗辩理由，不足以推翻该协议，反诉原告提出双方口头约定，三年内反诉被告收回房屋的，由反诉被告承担装修费用，与协议内容不符，反诉原告亦未能提供充分证据加以证明，本院难以采信，故本院认定该协议具有法律效力。从协议内容可知双方已就装修费用作出了约定，收回房屋的，反诉被告不承担装修费用。故反诉原告主张反诉被告赔偿装修费21,900元的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但经本院现场勘查，被告确实对系争房屋三层亭子间进行了装修，粉刷墙面、张贴墙纸、房间门口及内部安装吊橱,部分装修对原告具有利用价值，且装修较新，从公平合理角度而言，原告可在利用价值范围内予以适当补偿。审理中，反诉被告表示自愿补偿反诉原告装修费5,000元，在合理范围之内，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、原告章又培与被告叶增泉之间就上海市静安区胶州路XXX弄XXX号三层亭子间的房屋租赁关系于2015年9月20日解除；二、被告叶增泉应于本判决生效之日起十五日内腾空上述房屋，将上述房屋交付原告章又培；三、被告叶增泉应于本判决生效之日起十日内按照每月人民币250元的标准，支付原告章又培自2015年10月1日起至被告叶增泉实际腾空并返还原告章又培上述房屋之日止的房屋使用费；四、反诉被告章又培应于本判决生效之日起十日内补偿反诉原告叶增泉上述房屋装修费人民币5,000元；五、反诉原告叶增泉的反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币80元，减半收取人民币40元，由被告叶增泉承担。本案反诉受理费人民币174元，由反诉原告叶增泉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 孙亦玢
二〇一六年三月二十二日
书记员 陆锋莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十五条租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。