重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0108民初11521号
原告彭大奎，男，汉族，1972年12月1日生，住重庆市南岸区。
委托代理人曾斌（特别授权），重庆钧睿律师事务所律师。
被告重庆云天物业发展有限公司,住所地重庆市南岸区南坪东路548号，统一社会信用代码：91500108622041130H。
法定代表人陈开富，董事长。
委托代理人吴志斌（特别授权），男，汉族，1967年3月26日出生，重庆云天物业发展有限公司员工，住重庆市九龙坡区。
被告何磊，男，汉族，1963年5月22日生，住重庆市渝中区。
原告彭大奎诉被告重庆云天物业发展有限公司（以下简称云天公司）、何磊房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭大奎之委托代理人曾斌到庭参加诉讼，被告云天公司、何磊经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告彭大奎诉称，2006年6月11日，原、被告签订了《“云天.锦绣前程”花园小区团购房协议》，约定原告购买被告开发的位于重庆市南岸区“云天·锦绣前程花园小区”3号楼23层E号房屋（现地址变更为南岸区辅仁路4号3栋x号）；被告在2008年10月31日前交房，并在交付使用之日起60日内办理房地产权证。合同签订后，原告支付了全部房款且于2014年11月接房，但被告未协助办理房地产权证，为维护自身合法权益，原告起诉至法院请求判令：1、被告云天公司协助原告办理房地产权证书，将位于重庆市南岸区辅仁路4号3幢x的房屋所有权和土地使用权转移登记至原告名下；2、本案诉讼费用、公告费由被告承担。
被告云天公司、何磊未应诉、未答辩。
原告为证实诉称事实，举示证据如下：1、团购协议；2、收据六张；3、（2014）南法民初字第7921号民事判决书；4、（2015）南法民初字第6128号民事判决书；5、（2016）渝05民终3105号民事判决书；6、离婚协议书；7、新建商品房使用说明书、质量保证书、天然气证。
经审理查明，2006年6月11日，案外人彭佳作为乙方与本案被告云天公司作为甲方签订了“云天·锦绣前程”花园小区团购房协议，双方约定：本次团购房项目位于重庆市南岸区南坪镇四公里村仰天窝28号辅仁大道旁“云天·锦绣前程”花园小区（暂定名）Ⅱ、Ⅲ号楼。甲方向乙方提供位于重庆市南岸区南坪镇四公里村仰天窝28号辅仁大道旁“云天·锦绣前程”花园小区3号楼x号房，建筑面积为86.83平方米，套内单价为2205元/平方米。本协议签订当日，乙方交纳总房款的30%即57460元，甲方取得重庆市国土资源和房屋管理局颁发的《商品房预售（预租）许可证》，且甲乙双方签订正式的《重庆市商品房买卖合同》，并向重庆市南岸区房地产交易所办理合同登记备案后，剩余70%房款计134000元整向银行申请住房按揭贷款。甲方与乙方约定按套内建筑面积计算，乙方向甲方购买的商品房总成交额为人民币191460元。甲方应负责代为办理乙方团购商品房的合同备案登记，并在该房交付使用之日起180日内办理《房地产权证》。甲方保证销售给乙方的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因甲方原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务由甲方承担全部责任。签订该协议后，彭佳向云天物业缴纳了首付款57460元，云天物业出具了盖有“重庆云天物业发展有限公司财务专用章”的收据一份。2006年8月23日，彭佳作为甲方���彭大奎的妻子陈玲作为乙方签订了《内部团购房转让协议》一份，约定：南岸区辅仁路4号云天锦绣前程3栋x号房屋，系甲方所在单位（农业银行南岸区支行）职工与云天物业公司合作协商的团购房，因考虑到乙方……甲方将上述地址的房屋及权益无偿转让给乙方，且该房屋权益的后续手续及义务由乙方承担。2009年11月25日，彭大奎与陈玲在南岸区民政局办理了离婚手续，双方约定该房屋归彭大奎所有。并于2013年1月22日缴纳了房屋尾款126878元（签订团购房协议时约定的套内建筑面积为86.83平方米，实际彭大奎接房时，该房屋的套内面积为83.6平方米，故该房屋总房款为184338元），大修基金7968元，契税12540元，五通费5210元，共计152596元。
2011年1月28日，何磊作为甲方与云天物业作为乙方、案外人陈开富、陈春来作为丙方签订了《借款合同》，约定由甲方借给乙���500万元，借款期限为两个月，月利率1%。丙方对上述借款本息承担连带责任。之后，云天物业未归还上述借款，云天物业因欠何磊借款本息550万元未还，遂于2011年12月7日与何磊签订《还款协议》，约定：“云天物业用其开发的南岸区辅仁路4号云天锦绣前程3栋共八套商品房抵偿欠何磊550万元中的368.12万元的债务。本协议签订后，双方即签订《重庆市商品房买卖合同》，用以办理房屋预售登记在甲方名下，待具备办理房地产权证时，由乙方在一个月内负责为甲方办理房地产权证，甲方协助配合，……一旦乙方用抵偿的房屋预售登记在甲方名下，甲方就认可乙方偿还了368.12万元，……。”签订该《还款协议》后，何磊与云天物业于2011年12月8日签订了《重庆市商品房买卖合同》（业务编号201112078000496），约定“将重庆市南岸区辅仁路4号3栋x号房屋出售给何磊，该房屋建筑面积99.66平方米，套内面积83.6平方米，建筑面积单价为4194.28元/平方米，套内单价为5000元/平方米”，并办理了网签。
2013年1月15日，何磊向本院申请诉前财产保全，请求查封、冻结被申请人重庆云天物业发展有限公司名下价值368.12万元财产（位于重庆市南岸区辅仁路4号云天锦绣前程3栋3-23-5、3-8-5、3-18-6、3-2-6、3-15-4、3-12-4、3-10-4、3-6-4的房屋），并以担保人重庆兴胜物业发展有限公司名下位于重庆市南岸区南坪东路11号A栋负2层2号的房屋作为担保。本院于2013年1月15日作出（2013）南法民保字第00014号民事裁定书，裁定查封、冻结被申请人重庆云天物业发展有限公司名下位于重庆市南岸区辅仁路4号云天锦绣前程3栋3-23-5、3-8-5、3-18-6、3-2-6、3-15-4、3-12-4、3-10-4、3-6-4的房屋，并于2013年1月16日在重庆市南岸土地房屋权属登记中心办理了查封。2016年1月15日，本院在重庆市南岸不动产登记中心对前述房屋办理了续查封。
2013年2月5日，何磊向本院起诉云天公司，请求判令：1、何磊与云天物业于2011年12月7日签订的《还款协议》合法有效；2、云天物业履行《还款协议》约定，协助何磊办理南岸区辅仁路4号云天锦绣前程3栋3-23-5、3-8-5、3-18-6、3-2-6、3-15-4、3-12-4、3-10-4、3-6-4共八套商品房的买卖预售登记，确认前述房屋归何磊所有；3、本案诉讼费由云天物业承担。本院于2013年11月29日作出（2013）南法民初字第01044号民事调解书，调解内容为：“一、被告重庆云天物业发展有限公司向原告何磊偿还借款本息共计619万元，付款期限为：2014年1月15日前付119万元，2014年3月15日前付200万元，2014年5月30日前付300万元；二、如被告重庆云天物业发展有限公司未按上述第一项按时足额偿还任一期借款，则原告何磊有权就借款本息全额申请强制执行；三、原告何磊根据被告重庆云天物业发展有限公司的还款金额，相应地解除双方签订的相应金额的商品房买卖合同，并配合被告重庆云天物业发展有限公司办理买卖合同注销登记的相关手续；四、原告何磊自愿放弃其他诉讼请求”。该调解书生效后，由于云天物业未履行该调解书内容，何磊向本院申请强制执行，要求对查封的上述房屋依法进行处置。被告彭大奎提出异议，认为自己已经缴纳了全部房款且已经交房，虽然该房屋至今未办理产权过户登记，但其本人对此并无过错，故请求本院依法解除对该房屋查封。本院于2015年6月2日作出（2014）南法执异字第00025号执行裁定书，裁定中止对重庆市南岸区南坪镇四公里村仰天窝28号“云天·锦绣前程”花园小区3栋23楼x号房的执行。何磊不服该裁定，诉至本院，请求判决对南岸区辅仁路4号云天锦绣前程3栋23-x号��屋许可执行，本院于2015年12月28日作出（2015）南法民初字第06128号民事判决书，判决驳回何磊的诉讼请求。何磊不服该判决，上诉至重庆市第五中级人民法院，请求撤销原判决，发回重审或改判许可对涉案房屋进行执行，重庆市第五中级人民法院于2016年9月7日作出（2016）渝05民终3105号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
另查明，云天公司与彭大奎于2014年11月办理了“云天·锦绣前程”3幢23层5号房屋的交接手续。彭大奎与重庆燃气集团股份有限公司南岸分公司签订了《天然气供用合同》，彭大奎领取了燃气缴费查询卡、电费缴费查询卡。涉案房屋经何磊诉前保全申请，本院于2013年1月16日予以查封，并于2016年1月15日予以续查封，现网签于何磊名下。
上述事实，有当事人当庭陈述及举示证据在卷为凭，足以认定。
本院认为，案外人彭���与被告云天公司签订的《团购房协议》明确了当事人名称、房屋基本状况、房价及支付方式时间、交付使用条件与交付时间、产权证办理义务与履行期间、违约责任等，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。案外人彭佳将《团购房协议》项下权利义务概括转让给彭大奎妻子陈玲，以及彭大奎与陈玲离婚时关于涉案房屋权利归彭大奎的约定，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，且被告云天公司在房款收取以及房屋交付过程中对前述权利义务转让并无异议，故原告彭大奎与被告云天公司之间的商品房买卖关系合法有效，依法应受法律保护。
本案的焦点是原告彭大奎的过户请求权是否优于被告何磊。基于该焦点应审查的事实包括何磊与云天公司是否具有合法有效的商品房买卖关系、何磊是否已足额付清房款。被告何磊经本院传票传唤，无正当理由拒不出庭应诉，其应承担相应的不利后果。首先，据查明事实，云天公司因无力偿还到期借款，将包括涉案房屋在内的八套商品房抵债给何磊，继而签订了《商品房买卖合同》并办理了网签手续。但2013年11月29日达成的调解协议又再次明确了双方之间法律关系性质为借贷，双方就“何磊根据重庆云天物业发展有限公司的还款金额，相应地解除双方签订的相应金额的商品房买卖合同，并配合重庆云天物业发展有限公司办理买卖合同注销登记的相关手续”的约定，系以商品房买卖合同担保借贷合同之履行。其次，涉案房屋虽网签于何磊名下，但网签作为房屋交易管理部门为保障商品房交易安全而行使行政管理的一种手段，其并无预告登记的法律效力，不足以排斥原告彭大奎的过户请求权。再次��从法的秩序价值来看，原告彭大奎已合法、自主占有涉案房屋数年，形成了稳定的社会关系，这种占有状态应受法律保护。退一步讲，即便本案存在一房多卖情形，参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后顺序等顺序确定权利保护顺位，故原告彭大奎过户请求权优于被告何磊。
关于本案履行障碍的问题。涉案房屋虽经被告何磊于另案申请被本院司法查封，但原告彭大奎提出了执行异议，经执行异议听证与执行异议之诉两审审查，认定了原告彭大奎就执行标的享有排除强制执行的民事权益，故该查封不构成本案履行的实质障碍。
综上所述，原告支付了全部购房款，且��际占有涉案房屋，故原告请求被告依据团购协议履行转移产权登记的理由正当，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告重庆云天物业发展有限公司于本判决生效之日起五日内履行转移重庆市南岸区辅仁路4号3幢23-x号房屋不动产权给原告彭大奎的义务。
案件受理费240元、公告费600元，合计840元由重庆云天物业发展有限公司负担（此款原告彭大奎自愿垫付，被告重庆云天物业发展有限公司于本判决生效之日起五日内向原告彭大奎付清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人���提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 黄 薇
人民陪审员 董泽芬
人民陪审员 邹崇跃
二〇一七年七月三十日
书 记 员 叶 鹏