湖北省京山县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鄂0821民初1195号
原告：湖北京山农村商业银行股份有限公司，住所地京山县新市镇新市大道261号。统一社会信用代码91420800063530121X。
法定代表人：孙绪平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高炳才，男，1971年11月6日出生，汉族，系该公司职工，住京山县，特别授权。
委托诉讼代理人：邱峰，男，1969年9月20日出生，汉族，系该公司职工，住京山县，特别授权。
被告：程燕，女，1975年1月6日出生，汉族，京山县人，住京山县，
被告：湖北山友房地产开发有限责任公司京山分公司，住所地京山县新市镇新市大道1号（京仑饭店）。统一社会信用代码91420821698009460K。
负责人：万松，系该公司经理。
委托诉讼代理人：罗雄，湖北荆辉律师事务所律师，一般代理。
原告湖北京山农村商业银行股份有限公司（以下简称京山农商银行）与被告程燕、湖北山友房地产开发有限责任公司京山分公司（以下简称山友房地产京山分公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案后，依法适用普通程序，本案在审理过程中，本院依原告申请追加山友房地产京山分公司为共同被告参加诉讼，于2016年12月6日、2017年3月15日两次公开开庭进行了审理。原告京山农商银行的委托诉讼代理人高炳才、邱峰，被告山友房地产京山分公司的委托代理人罗雄到庭参加诉讼，被告程燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告京山农商银行向本院提出诉讼请求：1.判令被告程燕偿还原告借款本金240852.17元，并按同期银行贷款利率从2015年9月21日支付至本金还清之日止；2.判令被告程燕从2015年6月23日起以本金240852.17元为基数按同期银行贷款利率加收50%的罚息；3.判令以被告程燕为本项贷款抵押的房屋在本金240852.17元及利息、实现债权的费用额度内优先受偿；4.判令被告山友房地产京山分公司对被告程燕的借款本金240852.17元及利息承担连带保证责任；5.二被告共同承担本案诉讼费。庭审中原告明确第一、二项诉讼请求，要求从2016年6月23日起以借款本金240852.17元为基数，按照月利率5.875‰的1.5倍计算逾期利息。事实及理由：2011年8月18日，原告与被告程燕签订《住房按揭借款合同》，约定由原告向被告程燕贷款29万元，被告程燕用于支付购买山友房地产京山分公司开发的位于京山经济开发区××大道××金色家园小区××单元××号房屋的价款，借款期限为180个月，月利率为5.875‰，还款方式为每月20日采取等额本息还款法，同时约定，借款人未按约还款的，在借款利率的基础上加收50%的罚息。
为保障原告的债权，被告程燕以其购买的房屋使用权为本项贷款提供抵押担保，抵押物证号为“京山县房预开发区字第00009691号，担保的范围包括全部债务本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、实现债权和抵押权的其他应付费用。合同签订后，原告于2011年8月18日向被告程燕发放了全部贷款29万元，到期日为2026年8月18日。目前已逾期11期，结欠本金240852.17元及利息。合同违约责任条款约定，借款人未按本合同使用借款或者未按合同约定的金额、时间归还借款本息的，构成违约；借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款。被告山友房地产京山分公司作为程燕贷款保证人与原告签订《住房按揭借款合同》，合同第二部分第十三条第一款约定保证人为借款人依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证。阶段性保证人自合同签订之日起，至借款人取得所购房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止。由于被告程燕没有办理正式抵押登记，被告山友房地产京山分公司应当对被告程燕的该笔借款本息承担连带保证责任。
被告山友房地产京山分公司辩称，1.原告与被告程燕之间的抵押合法有效，原告享有优先受偿权的事实清楚；2.原告诉请的本金及利息由法院依法查明；3.本案中未办理他项权证是由于被告程燕下落不明所致，山友房地产公司京山分公司不应承担连带保证责任；4.即使山友房地产公司京山分公司承担保证责任，原告也应当先就被告程燕提供物的担保实现债权，不足部分再由被告山友房地产公司京山分公司承担补充连带责任。综上请求法院依法驳回原告对被告山友房地产公司京山分公司的诉讼请求或者判令被告对原告的债权承担补充连带清偿责任。
被告程燕未提交书面答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
关于被告程燕还款及结息的数额。原告提供了贷款明细、结算证明、利息说明各一份，拟证明被告程燕截止2016年6月22日实际欠本金240852.17元。本院认为，原告提交的结算明细来源合法、客观真实，能够证明原告实际还款情况，且两被告未提出相反证据予以推翻，本院对原告的该证据予以采信，确认被告程燕截止2016年6月22日实际结欠本金为240852.17元。
根椐本院采信的证据，结合当事人的庭审陈述，本院认定如下事实：
2011年7月11日，被告程燕购买了被告山友房地产公司京山分公司开发的位于京山经济开发区××大道××金色家园小区××单元××号房屋一套，总价款为424396元，被告程燕支付134396元首付款后，剩余房款29万元在原告处办理按揭贷款。2011年8月18日，原告与二被告签订《住房（商业用房）按揭借款合同》一份，合同约定：被告程燕向原告借款29万元，借款用途为购买被告山友房地产公司京山分公司开发的房屋，利率为月利率5.875‰，借款期限为180个月,还款方式为按月等额本息还款；同时约定，借款人未按约还款的，在借款利率的基础上加收50%的罚息，并有权根据合同的约定宣布合同项下的全部或者部分债务立即到期，立即收回未偿还款项；原告可要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，依法对合同约定的抵押房屋行使抵押权、行使其他担保物权、要求保证人承担保证责任等；同时，合同另约定被告山友房地产公司京山分公司为被告程燕的上述借款提供阶段性连带责任保证，阶段性保证人自合同签订之日起，至借款人取得所购房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止。担保人的保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师服务费等债权人实现债权的一切费用。上述合同签订后，2011年8月12日，原告与被告程燕在京山县房地产管理局办理了商品房预售抵押预告登记（京山县房预开发区字第00009691号）。2011年8月18日，原告按照合同约定将借款汇入被告山友房地产公司京山分公司的账户。后被告程燕开始按照合同约定分阶段偿还原告借款本金利息至2015年6月22日止。至2015年6月22日，被告已偿还本金49147.83元，尚欠本金240852.17元及利息。后经原告多次催讨未果，故成讼。
本院认为，原告与二被告签订的借款担保合同均系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。本案被告程燕未按照约定的分期还款期限偿还原告借款本息，构成违约，应当承担相应的违约责任，即原告有权依照双方的约定要求被告程燕提前偿还未到期借款并支付逾期利息，故本院对原告要求被告程燕偿还未到期借款本金240852.17元并支付逾期利息的请求予以支持。
关于原告诉请的逾期利息的计算问题，本案中原告与被告程燕约定的借期内利率为月利率5.875‰，即年利率7.05%，逾期利息为合同利率的1.5倍，即年利率10.575%，现原告要求被告程燕按年利率10.575%计算逾期利息的请求符合双方约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。由于被告程燕实际支付利息至2015年6月22日，故本院确定其逾期利息应从2015年6月23日起，以240852.17元为本金，按年利率10.575%计算至还清之日止。
关于被告山友房地产公司京山分公司的担保责任问题。本案中，被告山友房地产公司京山分公司为被告程燕向原告的借款提供阶段性连带责任担保，并签订了担保合同。合同约定：阶段性保证人从担保合同签订之日起至借款人取得所购房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交原告收执之日止。经查，被告程燕仅与原告办理了商品房预售抵押预告登记，尚未办理房屋产权证书及房屋抵押登记手续，因此原告未取得涉诉房屋的优先受偿权，故本院对原告请求以被告程燕购买的涉诉房屋在拍卖、变卖后在240852.17元借款本息及实现债权的费用范围内优先受偿的意见不予支持。由于被告程燕未按期偿还借款本息已经构成违约，原告要求被告对程燕的上述债务承担连带担保责任的请求，符合双方的约定及法律规定，本院予以支持。
关于被告山友房地产公司京山分公司辩称，应当先就被告程燕提供物的担保实现债权，不足部分再由被告山友房地产公司京山分公司承担补充连带责任的意见，经查，被告程燕并未与原告办理房屋抵押登记，且双方在《住房（商业用房）按揭借款合同》第十三条第四款第5项中明确约定：贷款人主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由主债务人提供还是由第三人提供，贷款人有权要求保证人先承担保证责任，保证人承诺不因此而提出抗辩，故被告山友房地产公司京山分公司的抗辩意见不能成立。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告程燕于本判决生效之日起七日内偿还原告湖北京山农村商业银行股份有限公司借款本金240852.17元利息，利息以240852.17为基数，以年利率10.575%为标准，从2015年6月23日起计算至还清之日止；
二、被告湖北山友房地产开发有限责任公司京山分公司对被告程燕的上述债务承担连带保证责任；
三、驳回原告湖北京山农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4913元，由被告程燕、湖北山友房地产开发有限责任公司京山分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审 判 长 朱社平
审 判 员 汪 烊
人民陪审员 邓国安
二〇一七年四月十二日
书 记 员 张宏楚
附相关法律法规
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。