上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一(民)初字第40851号
原告傅伟东。委托代理人周洪祥，上海市临港律师事务所律师。被告李志军。委托代理人赵洪明，上海市为平律师事务所律师。第三人上海浦东社发资产管理有限公司。法定代表人孙海宽。委托代理人吴振军，上海吴振军律师事务所律师。原告傅伟东诉被告李志军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月12日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，追加了第三人上海浦东社发资产管理有限公司(以下简称社发公司)参加诉讼。本案分别于2014年12月9日、2015年2月11日公开开庭进行了审理，原告傅伟东及其委托代理人周洪祥，被告李志军的委托代理人赵洪明，第三人社发公司的委托代理人吴振军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅伟东诉称，2009年，原告与上海市南汇区周浦镇育才学校(以下简称育才学校)签订了一份《校舍租赁协议》，约定育才学校将252平方米的建筑出租给原告。之后，双方又签订了一份《补充协议》。经育才学校同意，原告搭建了449.28平方米的建筑物。2010年1月8日，原告还对承租房屋进行了维修、搭建。之后，原告与被告签订了一份《租房合同》，将286平方米房屋(其中，有证面积110平方米；无证面积176平方米)出租给被告使用，租金为每年人民币(以下币种相同)4.50万元。合同签订后，原告将约286平方米的房屋交付被告使用。2010年7月29日，原告与育才学校签订了《终止协议书》，约定原告与育才学校之间的《校舍租赁协议》于2010年7月31日终止。同日，原告与被告签订了《终止协议书》，约定原、被告之间的《租房合同》于2010年7月31日终止。实际上，被告并未返还原告所租赁的房屋。因育才学校的部分房屋归社发公司统一出租管理。2010年8月17日，原告和社发公司签订了协议，约定了原告搭建的建筑物由原告无偿使用5年，至2015年6月30日止，期满后原告建造的建筑物和附属设施的所有权无条件归上海市浦东新区教育局。2010年8月17日，被告与社发公司签订了《租赁合同》，约定将110平方米的有证面积的房屋出租给被告使用。但是，被告并未将原告搭建的176平方米房屋返还原告，也未支付176平方米违法建筑的使用费。故原告起诉请求：1、被告支付原告从2010年8月1日起至2013年12月31日止的使用费，每天每平方米按0.54元计算，176平方米，共计119,969元；2、被告支付原告从2014年1月1日起至2015年2月11日止的使用费，每天每平方米按0.603元计算，176平方米，共计43,175元；3、诉讼费由被告承担。被告李志军辩称，不同意原告的诉讼请求。被告返还给了原告部分违法搭建的房屋，被告使用的原告搭建的违法建筑面积仅64平方米，不是176平方米。原告之前从未提出过要被告支付使用费。原告的主张的部分使用费已经过了诉讼时效。而且，被告向社发公司租赁房屋，有证面积的租金为每天每平方米0.27元，原告主张的无证面积的使用费比有证面积的租金还高不合理。另外，2014年底被告和出租方签订了合同，出租方同意将原告搭建的176平方米划给被告使用，但无证据提交。第三人社发公司述称，2010年8月17日，关于校办厂4号房，社发公司将有证的147平方米出租给了原告，将有证的110平方米出租给了被告。第三人租给被告的110平方米房屋，不包括周边的违法搭建，周边的违法搭建授权原告使用。原告搭建的违法建筑，由原告使用5年。被告使用了原告多少违法搭建的房屋面积，第三人不清楚。经审理查明，2009年，原告与育才学校签订了一份《校舍租赁协议》，约定育才学校的校办厂房屋252平方米的建筑出租给原告；使用费为每年2.50万元，租期从2010年1月1日起至2010年12月31日止。之后，双方又签订了一份《补充协议》。原告所租赁的房屋位于育才学校的校办厂4号房，产权证上登记的面积(即有证面积257平方米)，产权证登记的地址为原上海市南汇区瓦屑乡瓦南村6组，位于现在的上海市浦东新区周祝公路。原告在租赁房屋周边范围，搭建了数百平方米的违法建筑物。西侧的部分房屋由原告自用，东侧的部分房屋原告转租给了被告。2010年1月8日，原告(甲方)与被告(乙方)签订了《租房合同》，约定原告将286平方米(其中有证的面积110平方米，无证的面积约为176平方米，无证面积的建筑为原告搭建，无证建筑位于有证建筑的周围)的房屋转租给被告，租金为4.50万元每年，租期从2010年1月8日起至2011年1月7日止。原告将约定的房屋交付给了被告使用。2010年7月29日，原告与育才学校签订了《终止协议书》，约定原告与育才学校之间的《校舍租赁协议》于2010年7月31日终止。同日，原告与被告签订了《终止协议书》，约定原、被告之间《租房合同》于2010年7月31日终止。虽然都签订了《终止协议书》，但原告、被告均未从自己实际使用的租赁范围内迁出，而是与社发公司另行签订了租赁合同，各自继续使用原有实际使用范围内的房屋。2010年8月17日，社发公司与原告签订了《租赁合同》，约定将原育才学校的校办厂147平方米(有证面积)房屋出租给原告；租金为每天每平方米0.27元；租期从2010年8月1日起至2012年12月31日止。当日，社发公司(甲方)与原告(乙方)签订了《协议书》一份，约定经双方确定，乙方在承租的校办厂自行建造了约449.28平方米建筑(其中28.47平方米雨棚)；乙方建造的建筑物自2010年7月1日起由乙方无偿使用5年，期满后，乙方建造的建筑物及附属设施的所有权无条件归新区教育局。2010年8月17日，社发公司与被告签订《租赁合同》，约定将原育才学校的校办厂110平方米(有证面积)房屋出租给被告，租期从2010年8月1日起至2012年12月31日止，租金为每天每平方米0.27元，年租金为10,840元。现房屋由被告设立的上海诚顺汽车维修服务有限公司经营汽车维修。2014年5月2日，原告向被告索要房租，发生纠纷，原告报警。当日，警察询问原、被告之间有何纠纷，原告向警察陈述被告欠原告房租。2014年7月9日，原告发函给被告及上海诚顺汽车维修服务有限公司，要求李志军及时支付欠付的租金。审理中，原、被告就被告的租赁范围在图纸上签字确认。原告表示，本案中不要求被告返还正在使用的违法建筑。关于110平方米合法建筑周边的违法建筑，被告表示曾经还过一部分给原告，具体返还了哪些，被告表示讲不清楚。原告否认被告返还过。以上事实，由经庭审质证的《校舍租赁协议》、《租房合同》、《终止协议书》、发票、催款通知、产权证复印件、接报回执单、公安的谈话笔录、房屋产权证等证据及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。原、被告之间于2010年1月8日签订的《租房合同》约定出租的标的物面积为286平方米，其中仅有110平方米有合法建造证明，剩余的面积建筑物没有合法建造证明。双方就无证部分的房屋建立的租赁关系无效。原、被告签订《终止协议书》后，原、被告之间的《租房合同》于2010年7月31日终止后，所租赁的标的物中，有证面积部分，由社发公司直接出租给了被告；无证面积部分，被告未返还原告。无证部分的房屋，被告应当支付原告使用费。被告辩称曾经返还过一部分违法建筑给原告，被告未提供证据佐证，甚至无法说清具体部位，本院不予采信。2014年5月2日，原告向被告追讨租金(使用费)，但原告没有证据证明在此之前有过催讨行为，缺乏其他时效中止、中断的证据。因此，原告主张被告支付2010年8月1日至2012年5月2日使用费的诉讼请求，超过诉讼时效，本院不予支持。原告主张的2012年5月3日至2015年2月11日的使用费，本院予以支持。关于无证面积部分的使用费标准，结合原、被告原有的租金标准以及周边有证面积的租金标准，本院酌定为每年2万元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告傅伟东与被告李志军于2010年1月8日签订的《租房合同》中就无合法建造证明部分的房屋建立的租赁关系无效；二、被告李志军应于判决生效之日起十日内支付原告傅伟东自2012年5月3日起至2015年2月11日止的房屋使用费(标准为每年2万元)。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,562元，减半收取计1,781元，由原告傅伟东负担1,186元，被告李志军负担595元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 杨立转
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 陆佳佳
附：相关法律条文
???一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条??向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条?有下列情形之一的，合同无效：????（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；????（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；????（三）以合法形式掩盖非法目的；????（四）损害社会公共利益；????（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条??无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条?合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条?被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。