广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤06民终2413号
上诉人（原审被告）：佛山市顺德区XX广场投资有限公司。
法定代表人：张XX，该公司董事。
委托诉讼代理人：潘子权，该公司员工。
委托诉讼代理人：邓家益，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：麦XX，男，汉族，1971年2月1日出生，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：孙杨俊，广东熊何律师事务所律师。
上诉人佛山市顺德区XX广场投资有限公司（以下简称XX公司）因与被上诉人麦XX房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初17913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
XX公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回麦XX的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由麦XX负担。事实和理由：（一）一审未能全面理清事实，认定事实不清，定性错误，适用法律错误。涉案《物业预租合同》对租赁期限的约定符合法律规定。1.涉案合同约定的租赁期限以及租期届满自动续期的期限均未超过20年，并未违反法律的强制性规定。2.租金发票载明的仅仅是收费期限，而不是租赁期限。法律并未强制规定租金不可预收。提前缴租是当事人对其民事权利的处分，法院不应认定无效。租金发票注明的是收费期限不是租赁期限。租金发票注明的收费期限为2013年12月25日至2048年8月30日，但房屋交付日为2014年1月29日，租赁期从2014年1月29日起算。由此可见，实际租赁期限与租金发票记载的收费期限并不一致，不应相互结合及采信，租金发票记载的内容不能改变合同约定，只能证明XX公司收取了麦XX的款项并依法纳税。对合同作出任何变更，都必须双方协商一致。一审法院采信相互矛盾的证据，把前后两个租赁期限合并认定为一个租赁期限，进而推定超出20年后部分无效，判决XX公司返还部分租金，是逻辑及认定事实错误。3.根据涉案合同第二、三条及《房屋交接书》可知，收取租金的第一时间段为2014年1月29日-2034年1月28日，第二时间段为2034年1月29日-2048年8月30日，两个时间段均未超出20年。麦XX愿意提前支付第二时间段的租金，是其权利的自由行使。对于未来发生的事情，合同当事人有权事前约定，法律并不禁止，法院不应认定无效。（二）涉案合同期限应当参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确立。2001年10月25日，国土资源部和国务院法制办正式批准顺德农村集体土地管理改革试点[国土资函（2001）469号]。2005年6月23日，广东省政府根据顺德先行试点经验的总结，制定并发布了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，对集体土地的流转条件、流转方式、流转期限等做出规定。根据该办法的规定，集体建设用地使用权出租的最高年限参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限。涉案租赁房屋是XX公司通过顺德区“招、拍、挂”平台向佛山市乐从镇路州村股份合作社租赁的商业用途的集体建设用地，且取得了国土资源部出具的土地使用证，是顺德区第一个针对集体土地流转、开发先行先试的项目。项目开发前也征得了顺德区国土城建与水利局及顺德区发展与改革局等相关职能部门同意，可见该项目的开发合法有效，其出租年限应当参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限。广东省高级人民法院《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》也指出，“只要政府同意出租、转让的，法院则可以认定当事人之间的出让、出租、转让集体建设用地使用权的合同有效。因此，对于出让、出租年限问题，也可参照该原则予以处理。”集体土地流转的目的是为了工业或商业开发，建设商品房、厂房用于出售、出租、贷款担保等，让农民获取更多收益，符合投资者（含麦XX）及广大农民的根本利益。上述办法和批复表面上适用于集体建设用地使用权问题，但房屋建筑于土地之上，两者密不可分，解决集体建设用地出租、转让、出让问题的地方规章、政策及省高院批复应类推适用于本案。否则，集体建设用地转让、出租合法，房屋出租不合法，损害的是广大农民及投资者的根本利益，不利我国经济稳健发展。（三）麦XX见利忘义，无视契约精神，法院应当遏止这种行为。麦XX与XX公司签订涉案合同时对合同内容是清楚的，合同约定是双方的真实意思表示，但麦XX因自身经营问题出尔反尔，要求XX公司退还全部租金，甚至提起本案诉讼。如果其做法得到支持，势必造成改革的挫败，影响到广东省乃至全国集体土地使用权流转改革的大局。
麦XX辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
麦XX向一审法院起诉请求：1.判令麦XX与XX公司签订的合同编号XG2012B2325的《物业预租合同》其中租赁期限自2033年12月26日起至2048年8月30日止的部分无效；2.判令XX公司向麦XX退回租金78529.44元；3.本案诉讼费用由XX公司承担。
一审法院认定事实：2012年7月26日，麦XX（乙方）与XX公司（甲方）签订一份编号为XG2012B2325的《物业预租合同》，约定XX公司出租位于佛山市顺德区乐从镇某的房屋给麦XX使用；建筑面积为34.62平方米，套内面积为24.81平方米；租金总价款为185613元；XX公司应在2013年12月25日前将房屋交付给麦XX使用。《物业预租合同》第二条还约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”合同签订后麦XX已向XX公司全部支付了租金，XX公司于2016年4月25日出具一份租金发票给麦XX，注明收到2013年12月25日至2048年8月30日的租金共185613元。涉案房屋是于2014年1月29日交付。现双方发生纠纷，麦XX向一审法院提起本案诉讼。另查明，涉案房屋所在的建设工程已取得建设工程规划许可证。
一审法院认为，本案的争议焦点有二，一是租赁合同的租赁期限是多少；二是本案租赁期限超过二十年部分是否无效。
一、租赁合同的租赁期限是多少。本案中，《物业预租合同》第二条约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”租金发票是写2013年12月25日至2048年8月30日租金185613元。因此，应从整体而不能割裂来看，一审法院认为租赁合同的租赁期限是自房屋交付之日起至2048年8月30日止。XX公司主张租赁合同为首次租赁期二十年，租赁期届满续签租赁合同，续签的租赁期限亦未超过二十年的意见，与上述条款约定“租赁期限届满后自动延续”及发票的记载不符，一审法院不予采纳。
二、本案租赁期限超过二十年部分是否无效。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因该项是法律的强制性规定，故一审法院认定涉案合同超过二十年部分无效。XX公司认为应适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《广东省高级人民法院关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》来处理，即如政府或土地主管部门同意农村集体经济组织出租集体建设用地使用权的年限超过二十年的，也可认定租赁合同有效。经查，本案属于房屋租赁合同纠纷，上述办法及批复解决的是集体建设用地使用权问题，与本案不属同一法律关系，不适用于本案纠纷的处理。因此，本案的租赁期限自交付之日2014年1月29日计算二十年，从2034年1月29日起的部分无效，该无效部分的租金为78282.76元（全部租金185613元÷全部租赁期限12633天×无效部分5328天），XX公司应予退回。
综上所述，麦XX请求XX公司退回租赁合同无效部分的租金，予以支持，但所主张的租赁期限开始时间有误，故部分请求予以驳回。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条规定，判决：一、麦XX与XX公司签订编号为XG2012B2325的《物业预租合同》其中租赁期限自2034年1月29日起至2048年8月30日止的部分无效；二、XX公司在判决发生法律效力之日起十日内向麦XX退回租金78282.76元；三、驳回麦XX的其他诉讼请求。麦XX如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1763.24元，减半收取计881.62元（麦XX已预交），由XX公司负担。
本院二审期间，XX公司和麦XX均未向本院提交新证据。
经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据一、二审法院查明的事实，当事人的上诉、答辩及相关意见，本案二审中的争议焦点为涉案租赁合同约定的期限是否超过二十年及超过部分是否无效。
涉案《物业预租合同》第二条均约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日起开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”此外，涉案租金发票注明所收取的费用为“2013年12月25日至2048年8月30日租金”。由此可见，涉案合同的租赁期限是自房屋交付之日起至2048年8月30日止，而涉案房屋已于2014年1月29日交付，且双方已按租赁期限至2048年8月30日的约定履行，故租赁期限均已超过二十年。一审判决根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，认定涉案合同租赁期限超过二十年的部分无效并无不当，本院予以维持。XX公司上诉主张涉案合同的租赁期限为二十年，超过二十年的部分是自动续租、属预租合同没有事实和法律依据，本院不予支持。XX公司还主张涉案合同的租赁期限应根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》及广东省高级人民法院粤高法民一复字[2010]第17号《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确立。鉴于本案属房屋租赁合同纠纷，上述办法及批复解决的是集体建设用地使用权问题，不适用于本案纠纷的处理，故XX公司的该上诉理由理据不足，本院不予采纳。
综上所述，XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1763.24元，由上诉人佛山市顺德区XX广场投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
审 判 员 邱程辉
代理审判员 安 静
二〇一七年六月十五日
书 记 员 黎嘉鸿