海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)琼96民终406号
上诉人（原审被告）符德钦，男，1958年9月15日出生，汉族。
委托代理人许翠霞，海南法立信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）林政驹，男，1943年1月23日出生，黎族。
委托代理人芦水水，海南信达律师事务所律师。
委托代理人汪瑶，海南信达律师事务所律师。
上诉人符德钦因与被上诉人林政驹房屋买卖合同纠纷一案，不服屯昌县人民法院（2015）屯民初字第803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月4日立案受理后依法组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，1998年6月28日，被告符德钦通过转让方式取得了屯昌县屯城镇昌盛路327号房屋，并办理了房屋所有权人为被告符德钦的屯房证字×号房屋所有权证，2003年6月2日办理了×4号国有土地使用证，2004年被告符德钦将涉案房屋交给原告林政驹居住使用。2002年3月5日，案外人莫琼霞与被告符德钦协议离婚，被告符德钦隐瞒1998年所取得的涉案房屋，离婚时未进行分割。2002年4月10日，被告符德钦与原告签订一份《房地产转让协议》，协议约定被告符德钦将位于屯昌县屯城镇昌盛路327号房屋和土地以人民币12万元的价格转让给原告林政驹，该转让的房屋为混合结构楼房，建筑面积为384.3平方米，土地面积129.39平方米，其四至为：东至水沟止、南至县土地垦复服务公司���墙、西至屯城镇昌盛一路界、北至林泽达合墙。协议签订当日，被告符德钦向原告出具一份《房产出让书》，被告转让的房屋所有权即日起属于原告林政驹所有。2006年，原告林政驹向屯昌县人民政府的房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，并提交涉案房屋的《房屋转让协议书》，被告符德钦的房屋所有权证、税收免税证明、契税完税证、税收通用税证明等材料。2006年8月2日，屯昌县人民政府颁发了所有权人为原告林政驹的屯房权证屯字第07201号房屋所有权证。土地使用证仍然登记在被告符德钦的名下，未办理过户。原告林政驹认为，原告已依合同约定支付全部价款，已全面履行合同义务，被告却拒绝办理涉案房屋所占土地使用权过户登记手续，被告构成违约，已侵害了原告的合法权益，于2015年10月23日向法院起诉，要求判令被告继续履行合同，将涉案房屋所占土地（原土地证号为×号）的使用权过户到原告名下，诉讼费由被告承担。
一审法院认为，本案争议的焦点为：原告林政驹的起诉是否超过法定的起诉期限。被告认为原告的起诉已超过2年的诉讼时效，在被告得知原告擅自把房屋过户到他名下时，以及在2012年已经提起行政诉讼，要求撤销房屋所有权证，原告应知道被告拒绝为原告办理土地使用权证过户手续的，至今已超过2年的诉讼时效。该院认为根据《合同法》第六十条的规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。出卖人已将房屋交付于买受人，买受人亦已实际对���屋占有，买受人请求出卖人转移房屋所有权、土地使用权，办理房屋所有权、土地使用权登记的请求权有物权性质，不适用诉讼时效的规定。因此，被告主张原告的起诉超过2年的诉讼时效没有法律根据，该院不予支持，被告应协助原告办理涉案房屋的土地使用权证过户手续。现原告请求被告协助办理该房屋土地使用权过户手续，符合法律规定，该院予以支持。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，一审法院判决：限被告符德钦在该判决生效之日起三十日内协助原告办理该房屋[×4号]土地使用权证过户到原告林政驹的名下。案件受理费人民币100元，由被告符德钦负担。
上诉人符德钦不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销海南省屯昌县人民法院（2015）屯民初字第803号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人林政驹的诉讼请求；3、判令由被上诉人林政驹承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由如下：一、一审判决认定符德钦与林政驹签订的《房地产转让协议》合法有效，判令符德钦将涉案房屋土地使用权过户到林政驹的名下，属认定事实错误。事实上，双方于2002年4月10日签订的《房地产转让协议》以及符德钦当日出具的《房产出让书》只是为了让林政驹安心在涉案房屋居住而刻意虚造的文件，符德钦与林政驹之间并不存在真实购房关系，符德钦没有将涉案房屋土地使用权过户至林政驹名下的义务，具体理由如下：（一）关于签订《房地产转让协议》和《房产出让书》的背景和纠纷经过。符德钦和林政驹的女儿林海磊以前曾是情人关系，符德钦为照顾和改善林海磊一家的居住问题，在与前妻莫琼霞婚姻关系存续期间，取得涉案房屋后便无偿提供给林海磊一家居住。考虑自己的女儿一直无名无份跟着符德钦，始终没有保障，林政驹要求符德钦将涉案房屋卖给他。符德钦不同意并承诺林政驹一家可一直无偿居住。因符德钦拒绝卖房，林政驹吵着要搬离涉案房屋回乡居住，林海磊夹在中间左右为难，便恳求符德钦配合其演戏，与父亲林政驹签订虚假的《房地产转让协议》，让老人安心居住。由于林海磊的不断纠缠，为保关系和睦，符德钦无奈之下，只能与林政驹签订了虚假的《房地产转让协议》。之后，林海磊利用符德钦的信任，偷出房产证原件，交给林政驹单方办理了房屋过户手续，过户文件上所有应由符德钦本人签字部分，均是林政驹代签的，已有房管局工作人员对此作证证实。关于土地使用权过户问题，因国土局要求买卖双方必须到场办理，林政驹为免暴露，一直未敢要求符德钦配合其过户。直至2012年，符德钦发现林政驹擅自过户房屋，便向法院提起行政诉讼，要求撤销房屋所有权证。争议发生后，林海磊曾在与符德钦的电话录音中表示，想要真正花钱买下涉案房屋。由此可佐证，林海磊明知符德钦与其父亲林政驹在2002年4月10日签订的《房地产转让协议》是虚假的，双方之间不存在真实的房屋买卖关系。（二）协议不符合正常的房屋买卖交易形式。从协议内容上看，双方没有约定房地产转让的时间、房价款支付时间、方式、违约责任等内容，完全不符合正常的房屋买卖交易形式。（三）林政驹明知涉案房屋是符德钦与前妻莫琼霞的夫妻共同财产，“受让”时未要求莫琼霞进行确认，明显属于恶意。1998年（符��钦与前妻莫琼霞婚姻关系存续期间）符德钦通过转让方式取得涉案房屋，至2002年3月5日与前妻莫琼霞协议离婚时，因符德钦隐瞒涉案房屋的存在，双方未予分割。林海磊是符德钦长期的婚外情人，林政驹入住涉案房屋前，明知符德钦有妻室，涉案房屋是符德钦的夫妻共同财产。符德钦协议离婚后，涉案房屋未予分割。而林政驹“受让”时未征得莫琼霞同意，明显属于恶意。（四）林政驹不符合善意取得涉案房屋的构成要件。《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题解释(三)》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”在本案中，林政驹不符合上述善意取得的构成要件：1、如前所述，林政驹明知莫琼霞��涉案房屋的共有人，在受让时未征得莫琼霞同意，明显属于恶意，林政驹不是善意第三人。2、购房款属于明显低价。符德钦提交的《评估报告》显示，涉案房地产2003年的市场价值为227500元，而2002年双方约定的购房款仅为12万元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款关于“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”的规定，12万元购房款属于明显不合理的低价，林政驹不是以合理价格受让涉案房屋的，其不构成善意取得。3、林政驹未支付购房款。结合现有证据、生活常理及交易习惯来看，可以确认林政驹未实际支付12万元购房款。理由在于：第一，应明确林政驹对付款事实负有举证责任，对此，林政驹除了提供几位利害关系人的证言外，没有提供其他证据予以佐证，其应承担举证不能的不利后果。第二，12万元不是一笔小数目，林政驹没有要求符德钦开具收款收据，明显不合常理，不符合交易习惯。第三，符德钦与林海磊2012年5月15日的录音资料，可以证明林政驹一直未支付12万元购房款，林海磊与符德钦说法一致。综合可见，林政驹未实际支付12万元购房款，其不构成善意取得。综上，符德钦与林政驹之间不存在真实购房关系，且林政驹不构成善意取得，符德钦没有将涉案房屋土地使用权过户至林政驹名下的义务，一审判决认定事实错误。二、林政驹起诉本案超过2年诉讼时效。符德钦2012年得知林政驹擅自过户房屋，同年提起行政诉讼，要求撤销房屋所有权证。林政驹作为行政诉讼案件第三人参与诉讼时，明知符德钦否认双方房屋买卖关系，并拒绝为林政驹办理过户手续，林政驹在当时���当知晓自己权益受到侵害，可其在2015年才提起本案诉讼，明显超过2年诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求。综上所述，符德钦与林政驹签订的《房地产转让协议》，以及符德钦出具的《房产出让书》不是真实意思表示，双方之间不存在真实的房屋买卖关系，且林政驹不符合善意取得涉案房屋的法律要件，一审判决认定事实错误，符德钦请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决，改判驳回林政驹的一审全部诉讼请求。
被上诉人林政驹答辩称，一、一审法院做出的（2015）屯民初字第803号民事判决事实认定清楚正确。（一）《房地产转让协议书》系合法有效的合同。2002年4月10日，被上诉人与上诉人签订《房地产转让协议书》，双��在协议中约定，上诉人将其名下位于屯昌县屯城镇昌盛路327号房屋和土地以人民币12万元的价格转让给被上诉人，该房屋建筑面积为384.3平方米，土地面积为129.39平方米。可见，《房地产转让协议书》对当事人姓名、标的及其详细信息、数量与价款等合同必备的主要条款均有明确约定，上诉人与被上诉人双方自愿签署，系真实意思的体现，《房地产转让协议书》的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且在上诉人没有证据证明其是在所谓的“无奈、虚假签订合同”的情况下，该协议是依法成立并生效的合同。更何况上诉人提供的《房地产转让协议书》等证据已经人民法院进行了民事、行政案件的审理后均认定为合法有效的证据，一审法院依此认定合同有效并无不当，因此，一审法院认定合同有效的事实清楚正确。至于上诉人提到“��议未约定双方交易的时间、价款的支付方式、违约责任等内容”的问题，被上诉人认为，被上诉人不是法律工作方面的专业人士，不可能制作出专业的交易协议，只要协议中对转让标的及其详细信息、数量与价款等合同必备的主要条款明确约定出即可。(二)被上诉人已经善意取得涉案房屋所有权。被上诉人取得涉案房屋所有权符合《物权法》第一百零六条的规定，依法构成善意取得，理由如下：1、上诉人转让涉案房地产时，被上诉人确系善意。上诉人与莫琼霞于2002年3月15日离婚，而被上诉人与上诉人签订协议的时间是2002年4月10日，被上诉人是在上诉人离婚后与其签订协议，且《屯房字第00729号房屋所有权证》记载的所有权人为上诉人一人，基于不动产登记的公示效力，被上诉人完全有理由相信涉案房屋的所有权人就是上诉人，上诉人所处分的是其个人财���。而上诉人主张的“被上诉人明知涉案房屋系上诉人与案外人莫琼霞夫妻共有财产”，对此没有任何证据证明，仅为其单方臆测，且离婚协议的内容为上诉人与莫琼霞之间的约定，被上诉人无法知晓，也不可能知道。因此，上诉人转让涉案房地产时被上诉人确系善意，毫无恶意。2、房地产转让价格合理。被上诉人与上诉人签订协议的时间是2002年4月10日，要判断转让价格是否合理应该以转让时即2002年4月10日前后的价格作为判断标准。而上诉人以房地产转让一年后出具的《评估报告》的时间即2003年10月15日为标准来证明一年前房地产的转让价格不合理，明显不符合市场经济的公平公正原则，且该评估机构为上诉人个人单方委托，即便要对涉案房屋评估，评估机构应由双方共同委托，且该份评估报告的用途是用于银行贷款，而非房地产转让。因此，《评估报告》不能作为判断转让时价格是否合理的依据。更何况本案中涉案房屋的转让价格是经双方协商一致后确定的价格。此外，被上诉人已经以现金方式支付合理对价。《房地产转让协议书》签约之后，被上诉人已经以现金向上诉人支付全部价款12万元，上诉人也交付房地产给被上诉人占有并使用至今，由此也说明被上诉人已经支付价款，否则被上诉人不会将房屋交付给被上诉人占有使用至今；再者，如果被上诉人未支付房地产的转让价款，上诉人会通过各种方式向被上诉人催讨款项，但上诉人却从未曾催款，这也表明被上诉人已支付转让价款。3、涉案房屋已经依法过户登记至被上诉人名下。上诉人主张的其未亲自到场的情况下，被上诉人单方办理涉案房屋权属变更登记不符合相关规定，没有法律依据。根据被上诉人办理房屋过户当时（即2006年）的相关法律规定，即《建设部办公厅关于对<城市房屋权属登记管理办法>有关问题的复函》（2003年12月11日起实施，2011年1月26日废止）明确规定，《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第一款规定的房屋权属转移登记，应当由购买人提出申请，并由出售人予以协助。由此可知，法律并未规定办理房屋过户登记需要买卖双方共同到场办理，因此，上诉人的主张明显没有法律依据。4、另外，关于涉案房屋登记是否错误的问题已经海南省第一中级人民法院、海南省高级人民法院审理，法院已经做出生效判决[（2014）琼行终字第198号]认定屯昌县房管局向被上诉人颁发的×号《房屋所有权证》事实清楚，程序合法，不存在错误。5、基于前述的分析，被上诉人取得房屋的所有权依法构成善意取得，更何况被上诉人构成善意取得的事实已经生效的判决[（2014）海南一中民二终字第195号]予以认定，该生效判决所确定的事实毋庸置疑。二、被上诉人的起诉不适用诉讼时效的规定。本案是一起因不动产买卖而引发的不动产变更登记纠纷，本案被上诉人已依据约定支付了对价，上诉人拒绝履行土地权属变更登记的合同附随义务，因而成讼。本案被上诉人在一审中请求上诉人办理物权变更登记，这一种具有物权性质的请求权，不适用诉讼时效的规定，理由如下：1、在不动产买卖合同履行过程中，出卖人将不动产交付给买受人以及买受人接受交付并实际占有使用不动产的事实，足以表明出卖人有真实转移不动产所有权的意思表示。而买受人请求出卖人办理产权变更登记，其目的就是为了完成不动产的权属登记，取得不动产的产权证书，享有排他权利的所有权。因此，在不动产已完成交付的前提下，买受人请求办理产权变更登记的请求��不同于一般的债权请求权，是一种具有物权性质的请求权。2、根据《最高人民法院民一庭疑难案件问答》第十七点对“交房、办证与诉讼时效”问题的倾向性意见是：出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人移转房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。本案中，涉案房屋与土地已经由上诉人交付被上诉人使用至今，且涉案房屋已经办理权属变更登记，被上诉人已经合法享有涉案房屋的所有权，被上诉人基于合同请求上诉人变更土地权属变更登记的请求权属于具有物权性质的物权请求权而非债权请求权，而诉讼时效的规定仅适用债权请求权，不适用物权请求权，因此，本案不适用诉讼时效的规定。综上所述，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，恳请法院依法驳回其上诉请求，维持原判。
本院二审审理查明的事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。
二审另查明，案外人莫琼霞以×号《房屋所有权证》项下的房屋（以下简称涉案房屋）为其与符德钦的夫妻共有财产，涉案房屋的转让未经其同意，侵害其合法权益为由，于2013年7月向屯昌县人民法院起诉符德钦、林政驹[（2013）屯民初字第524号]，请求：1、依法确认符德钦、林政驹于2002年4月10日就转让屯昌县屯城镇昌盛路327号房屋所签订的《房地产转让协议书》无效；2、责令符德钦、林政驹将所转让房屋恢复登记至符德钦名下；3、本案诉讼费用由符德钦、林政驹共同承担。屯昌县人民法院于2014年1月8日以林政驹购买涉案房屋并已办理过户手续的行为构成善意取得为由，判决“驳回莫琼霞的诉讼请求”。莫琼霞不服，上诉至本院，本院于2014年5月19日以（2014）海南一中民二终字第195号民事判决书判决“驳回上诉，维持原判”。莫琼霞不服，向海南省高级人民法院申请再审，海南省高级人民法院于2014年10月20日裁定“驳回莫琼霞的再审申请”。
本院认为，本案的争议焦点是被上诉人林政驹请求将涉案房屋[房产证号：×号《房屋所有权证》]项下的土地使用权[土地使用权证号：×4号]过户至其名下是否有事实和法律依据。上诉人符德钦主张其与被上诉人林政驹之间于2002年4月10日签订的《房地产转让协议书》不是双方的真实意思表示，也未实际履行，林政驹对涉案房屋亦未善意取得，因此一审法院判决其协助将涉案房屋项下的土地使用权过户至林政驹名下没有事实和法律依据。本院认为，被上诉人林政驹依据其与上诉人符德钦于2002年4月10日签订的《房地产转让协议书》，将涉案房屋所有权变更登记至其名下，构成善意取得的事实，已经被（2013）屯民初字第524号民事判决予以确认。因上述判决已发生法律效力，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十三条第一款第（五）项“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明”的规定，林政驹善意取得涉案房屋的事实可以作为认定本案案件事实的依据。因此，符德钦主张林政驹取得涉案房屋所有权的行为不构成善意取得，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定以及房地一体的原则，转让房屋，房屋项下的土地使用权应一并转让。现涉案房屋已登记至被上诉人林政驹名下，一审判决上诉人符德钦协助将涉案房屋项下的土地使用权办理过户登记至林政驹名下，有事实和法律依据，本院予以维持。至于本案是否已经超过诉讼时效的问题。本院认为，土地使用权登记请求权具有物权性质，物权请求权的作用在于保障物权的绝对性与排他性，只要物权存在，物权请求权就应该存在。因此，物权请求权不适用诉讼时效的规定。上诉人主张本案已过诉讼时效，没有法律依据，本院不予支持。
综上，一审认定事实清楚，判决适用法律正确，审判程序合法，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币100元，由上诉人符德钦负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈玫伊
审判员 陈 杰
审判员 杨 洁
二〇一六年三月三十日
法官助理徐文峥
书记员王天石
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁��认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
审核：陈玫伊撰稿：陈玫伊校对：王天石印刷：李慧玲
海南省第一中级人民法院2016年3月31日印制
（共印20份）