江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017)苏0902民初2539号
原告蔡汉培，男，1968年10月29日出生，住盐城市城南新区。
原告徐汉秀，女，1969年6月11日出生。
共同委托代理人陈劲松，江苏理高律师事务所律师。
被告朱粉兰，女，1964年11月3日出生，住盐城市亭湖区。
委托代理人施东升，被告朱粉兰丈夫。
委托代理人葛荣贵，江苏锐智律师事务所律师。
被告肖留高，男，1940年5月31日出生，住盐城市亭湖区。
被告施连英，女，1943年6月27日出生。
被告肖红兵，男，1965年9月8日出生。
被告徐汉凤，女，1965年11月3日出生。
原告蔡汉培、徐汉秀诉被告朱粉兰、肖留高、施连英、肖红兵、徐汉凤案外人执行异议之诉一案，本院于2017年4月28日受理后，依法组成合议庭，于2017年10月12日公开开庭进行了审理。原告蔡汉培、徐汉秀及其诉讼委托代理人陈劲松，被告朱粉兰委托诉讼代理人施东升、葛荣贵到庭参加诉讼，被告肖留高、施连英、肖红兵、徐汉凤经本院依法送达诉状、举证通知、应诉通知、开庭传票、合议庭人员组成通知书后无正当理由不到庭，本院依法缺席审理。
原告蔡汉培、徐汉秀诉称：2006年9月10日，被告肖留高、施连英夫妇将盐城市城南新区海街道**花园*号楼*室及*号车库以人民币27.5万元的价格出售给原告蔡汉培、徐汉秀夫妇。在付清相应的购房款后，原告蔡汉培、徐汉凤即领取了房屋钥匙装修入住。因上述房屋为拆迁安置房，双方约定待房产证办理下来后，由被告肖留高、施连英夫妇协助原告蔡汉培、徐汉秀夫妇办理房产过户手续。后原告蔡汉培、徐汉秀多次催促肖留高、施连英夫妇办理房产过户手续均无果，遂诉至亭湖区人民法院。该院作出（2011）亭新民初字0267号民事判决书，认定原告蔡汉培、徐汉秀夫妇与被告肖留高、施连英夫妇就盐城市城南新区海街道**花园*号楼*室及*号车库达成的房屋买卖合同合法有效。被告朱粉兰系执行案件的申请人，被告肖留高、施连英、肖红兵、徐汉凤系执行案件的被申请人。在执行过程中，被告朱粉兰作为申请人申请亭湖区人民法院对原告目前居住的盐城市城南新区海街道**花园*号楼*室及*号车库进行了查封并执行。原告对亭湖区人民法院的执行提出案外人执行异议，亭湖区人民法院于2017年4月19日作出（2017）苏0902执字第128号执行裁定书，裁定驳回原告诉讼请求。现原告为维护自身权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、立即停止对盐城市城南新区海街道**花园*号楼*室及*号车库的强制执行，并解除该房屋的查封；2、本案的诉讼费由被告承担。
被告朱粉兰辩称：我们认为原告的诉讼请求无事实根据和法律依据，请求法院依法予以驳回。具体理由如下：1、朱粉兰系案涉房屋的抵押权人，根据《中华人民共和国物权法》第175条的规定：抵押权人对抵押的财产有权依法优先受偿。朱粉兰的债权已经法院生效判决确认，判决同时确认：朱粉兰对案涉房屋拍卖所得的价款享有优先受偿权。因此我方申请法院对案涉房屋强制执行完全是有事实根据和法律依据的。2、根据最高人民法院关于《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权的优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。就本案而言朱粉兰对案涉房屋享有抵押权。从这个角度而言，原告提出的停止执行请求也不应当得到法院的支持。3、在本案中原告存在明显的过错。原告在诉状中也陈述，案涉房屋系拆迁安置房，也明知按照相关政策规定，拆迁安置房在五年之内不得买卖。既然原告明知上述情况却依然购买案涉房屋，存在重大过错。此外对于原告诉称的购买房屋的过程以及相关事实，我方对其真实性无法确认。从常理来说，作为房屋买卖系日常生活中的重大事项，至少要签订书面的房屋买卖合同，但是我方从原告此前起诉其他被告的案件中发现，原告所称的买卖竟然没有书面的买卖合同相印证，故对于原告所称的买卖事实我们不予认可。请求法院驳回原告诉讼请求。
被告肖留高、施连英未作答辩。
被告肖红兵、徐汉凤未作答辩。
经审理查明:2006年9月10日，异议人蔡汉培、徐汉秀与被执行人肖留高、施连英双方经协商达成口头协议，双方约定：肖留高、施连英将其拆迁安置的位于盐城市亭湖区黄海街道**花园*号楼*室的房屋及附属*#车库以人民币275000元的价格出售给蔡汉培、徐汉秀，在付清相应购房款项后，蔡汉培、徐汉秀即可领取房屋钥匙装修入住，待房产证办理后，肖留高、施连英协助蔡汉培、徐汉秀办理房产过户手续。当日，蔡汉培、徐汉秀依照约定向肖留高、施连英支付了275000元购房款，肖留高、施连英出具收条一份，载明：“今收到蔡汉培**花园*号楼*室房款计贰拾柒万伍仟元整（￥275000.00元），此据！今收人肖留高、施连英，2006年9月10日”，并在入账日期为2006年9月6日的盐城市地产拆迁安置服务中心收据“收款事项：***#*室、朝北*#车库”后续签：“此房已出售蔡汉培，帐（账）已清，肖留高、施连英，2006年9月10日”，均在两张据条的签名处捺手印表示确认。当日，蔡汉培、徐汉秀在物业公司办理了房屋交接手续，领取钥匙装修入住至今。后异议人蔡汉培、徐汉秀多次催促肖留高、施连英协助办理房产过户手续均无果，遂诉至本院。本院作出（2011）亭新民初字第0267号民事判决书，判决：一、原、被告之间就盐城市亭湖区黄海街道**花园*#楼*室及附属*#车库达成的房屋买卖合同合法有效。二、驳回原告蔡汉培、徐汉秀要求被告肖留高、施连英协助其办理盐城市亭湖区黄海街道**花园*#楼*室及附属*#车库的相关产权变更登记手续的诉讼请求。案件受理费160元，依法减半收到80元，由原告蔡汉培、徐汉秀负担。
另查明，2011年3月11日，肖留高、施连英、肖红兵、徐汉凤向朱粉兰出具借条一份，该借条载明：“今借到朱粉兰人民币伍拾万元整（￥500000.00元）”。2011年3月15日，肖留高、施连英以其位于盐城市城××新区××街道北××＃楼××室房产及××＃车库，为其向朱粉兰的该笔借款设立抵押，他项权证号第0010778号，抵押期限2011年3月15日——2012年3月8日，抵押限额50万元。后因朱粉兰多次催还借款无果，遂向本院申请强制执行。本院依法于2014年1月30日作出（2014）亭新执字第0052-1号执行裁定书，裁定：查封、扣划被执行人肖留高、施连英、肖红兵、徐汉凤在金融机构存款或在其他单位的收入508800元及逾期利息，或查封、扣押其价值相等的财产。后又于2014年6月13日作出（2014）亭新执字第0052-2号执行裁定书，裁定：本院（2014）亭新执字第0052号执行案件终结执行。如发现被执行人有可供执行的财产，申请人可随时请求本院执行。后申请执行人朱粉兰于2016年12月20日申请恢复执行，本院依法作出（2016）苏0902执恢542号执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人肖留高、施连英、肖红兵、徐汉凤在金融机构存款或在其他单位的收入508800元及逾期利息，或查封、扣押其价值相等的财产。并于2017年1月4日查封了肖留高、施连英所有的盐城市城××新区××街道北××＃楼××室房产及××＃车库的房屋。异议人蔡汉培、徐汉秀认为（2016）苏0902执恢542号执行裁定书认定事实错误，查封行为侵害其合法权益，遂向本院提出执行异议。本院于2017年4月19日作出（2017）苏0902执异128号民事裁定，裁定驳回蔡汉培、徐汉秀的执行异议请求。原告蔡汉培、徐汉秀遂提起诉讼。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。一、本案中蔡汉培、徐汉秀与肖留高、施连英签订的房屋买卖协议合法有效，但双方未进行房屋所有权变更登记，因此蔡汉培、徐汉秀不能成为案涉房屋的所有权人。二、朱粉兰与肖留高、施连英、肖红兵、徐汉凤借款时，肖留高将其所有的位于盐城市城南新区海街道**花园*号楼*室及*号车库抵押给朱粉兰并办理了他项权证书，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的享有对抗案外人担保物权等有限受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”规定，朱粉兰对盐城市城南新区海街道**花园*号楼*室及*号车库享有抵押权，应对该房的拍卖、变卖款享有优先受偿权，综上蔡汉培、徐汉秀虽然与肖留高、施连英签订了房屋买卖合同并已经实际居住，但未进行所有权登记，且其不能提供证据证明该结果非自身原因造成。故不能对抗已经抵押登记在先的抵押权，原告蔡汉培的诉讼请求不能成立。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一七十九条；《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十八条之规定判决如下：
驳回原告蔡汉培、徐汉秀的诉讼请求。
案件受理费5425元由原告蔡汉培、徐汉秀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 陈律心
人民陪审员 郑建春
人民陪审员 张福桂
二〇一七年十月十九日
书 记 员 陈 陶
附相关法律条文
1、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定终止对该标的的执行；理由不成立的裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
3、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》
第二十七条申请执行人对执行标的享有对抗案外人担保物权等有限受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。
（一）在人民法院查封前就已经签订合法有效的书面买卖合同。
（二）在人民法院查封前就已经合法占有该不动产。
（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；
（四）非买受人自身原因未办理登记过户。