甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)甘0102民初730号
原告兰州子源电子工程有限公司。
法定代表人贺祥钊，该公司总经理。
委托代理人段养平，甘肃正天合律师事务所律师。
被告甘肃苏宁云商销售有限公司。
法定代表人姚凯，该公司总经理。
委托代理人郭晨辉，苏宁云商集团股份有限公司员工。
委托代理人魏灵燕，甘肃苏宁云商销售有限公司员工。
原告兰州子源电子工程有限公司诉被告甘肃苏宁云商销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告兰州子源电子工程有限公司的委托代理人段养平，被告甘肃苏宁云商销售有限公司的委托代理人郭晨辉到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称，2014年4月1日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，被告将坐落于兰州市城关区庆阳路171号的隆鑫大厦第一层中3112平方米区域出租给原告使用。在租赁期间，因商铺被查封，原告未按期向被告交纳2014年11月8日至2015年2月7日的租金、综合管理费、冬季空调费、电费及水费共计740189.5元。但原告在与被告签订《商铺租赁合同》后，已按期交纳了保证金130万元，被告扣除相应费用后，还应当向原告退还559810.5元保证金。同时，2014年8月13日，原告向被告交纳了10000元施工押金，现被告已于2015年2月7日收回商铺，其应当将施工押金也退还原告。为此原告诉至本院，请求判令被告退还剩余保证金559810.5元及施工押金10000元，并承担本案诉讼费。
被告辩称，根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，原告承租房屋的期限为2014年5月8日至2020年6月30日，租金及综合管理费采取先付后租的方式按季提前一个月支付。被告于2014年5月8日向原告交付了房屋，原告就应当按约于2014年10月8日及2015年1月8日支付2014年11月8日至2015年2月7日、2015年2月8日至2015年5月7日的租金及综合管理费。但经被告多次催促，原告一直未予支付。因此被告有权按照租赁合同约定从租赁保证金中抵扣原告拖欠的租金、综合管理费、其他费用、违约金等。被告分别于2015年2月10日及2015年3月25日发函要求原告支付相关款项、承担违约责任，但至今原告也未履行交房义务。根据被告发出的解约函件载明，双方的租赁合同应于2015年2月11日因原告违约解除，原告除承担欠付的租金、综合管理费等费用外，还应当承担优惠期内的租金差额、合同解除违约金、逾期付款违约金及逾期交还商铺的占用费等费用。现原告的保证金已不足以支付其应向被告支付的各项费用，且原告也未按约将商铺交还，因此被告无需退还原告的保证金及施工押金，原告的诉讼请求应当驳回。
经审理查明,原告兰州子源电子工程有限公司原名称为兰州子源投资管理有限公司。2015年3月9日经兰州市工商行政管理局核准，兰州子源投资管理有限公司名称变更为兰州子源电子工程有限公司。
位于兰州市城关区庆阳路171号陇鑫大厦地上一、二层共计9044.63平方米的房屋系被告从甘肃兴隆房地产开发有限公司（以下简称：兴隆公司）承租，租赁期限截止2020年6月30日。2014年4月1日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，被告将陇鑫大厦第1层其中3112平方米区域转租给了原告使用，合同约定租赁期限为73个月零23天，自商铺交付日起计算。《商铺租赁合同》还约定：租金计算方式为固定租金，每两年递增5%，第一个租赁年度固定租金标准为70元/（租赁面积）平方米/月，被告同意第一个租赁年度固定租金标准在约定标准基础上给予原告优惠，优惠后该商铺第一个租赁年度固定租金标准为64.17元/平方米/月，优惠后日租金=当年优惠后月固定租金×12÷365，如原告违反本合同约定义务，导致本合同提前解除，原告除应承担合同约定的违约责任外，不再享有租金优惠，原告应于被告通知之日起七日内向被告支付固定租金与优惠后租金之间的差额，即0.1947元/平方米/日×原告第一个租赁年度内的实际租赁天数；该商铺综合管理费按租赁面积计算，每月每平方米1元；租金及综合管理费自该商铺交付日起计算，采取“先付后租”的方式按季支付，即每3个完整自然月为一个支付周期支付一次，在本合同签订后3个工作日内，原告向被告支付首季度租金及首季度综合管理费，以后原告应提前一个月支付下一季度的租金及综合管理费；原告需于签订本合同后7日内向被告交纳租赁保证金130万元，双方确认该租赁保证金不是原告预付的租金、综合管理费或其他费用，仅是原告履行合同、全部附件及各项管理制度约定义务的保证；被告有权从租赁保证金中抵扣原告拖欠的租金、综合管理费、其他费用、原告应承担的赔偿、违约金、被告代原告承担的赔偿等；中央空调使用费按12.5元/月/平方米收取，按季度支付，先用后付，被告向原告开具同等金额收据，原告收到被告交款通知单5日内向被告支付。对于商铺的交还及逾期支付租金的违约责任双方还约定：无论任何原因（包括但不限于租赁期限届满）导致本合同终止、解除、无效的，原告应于合同终止、解除、无效确定之日完成该商铺的交还，被告另行通知该商铺交还的，以被告另行通知的时间为准；如原告未按合同约定的期限及要求交还商铺，则被告有权立即进入该商铺，更换该商铺的钥匙或采取其他措施收回该商铺，对于商铺内的一切装修、装饰及物品，被告有权自行决定以变卖、转让、赠与等方式转让予第三方或归被告所有，或予以拆除、移除、被告无须给予原告任何补偿，且如果发生费用及责任，由原告承担；原告逾期支付租金、租赁保证金、综合管理费、质量保证金、能源费或其他费用达15日的，逾期期间被告有权按照应付款金额的5‰每日标准向原告收取违约金；原告逾期支付租金等各项费用超过30日的，被告有权单方解除本合同并收回商铺，原告应向被告支付相当于6个月租金总额的违约金，由此而导致被告承担法律责任或遭受损失的，原告应予以赔偿。双方还约定了其他事项。协议签订后，原告按约于2014年4月8日向被告支付了租赁保证金130万元。同年4月18日，被告与兴隆公司签订《补充协议》，被告取得了承租房屋的部分转租权。此后，原、被告双方于2014年5月8日签署《租赁物及附属设备设施交付确认书》，被告将出租的房屋交付原告。原告取得承租房屋后，将商铺交给甘肃弘泰投资有限公司占有使用，但房屋的租金、综合管理费等相关费用由原告按约向被告缴纳。同时，2014年5月13日原告还向被告支付了装修施工押金10000元。
2014年10月，因甘肃弘泰投资有限公司涉嫌犯罪，公安机关将其占有使用的涉案房屋查封，原告未能按《商铺租赁合同》约定的时间于2014年10月8日前向被告支付2014年11月8日至2015年2月7日期间的房屋租金及综合管理费。虽经被告多次催要，原告仍未予支付。2015年2月10日，因原告再次未按合同约定时间于2015年1月8日前向被告支付2015年2月8日至2015年5月7日期间的租金及综合管理费，被告向原告发出《关于解除贵我双方陇鑫大厦场地租赁合同并返还租赁物的函》，通知原告自收到函件之日起解除双方于2014年4月1日签订的《商铺租赁合同》，要求原告自收函之日起5个工作日内向被告返还承租商铺、办理交接手续，并支付2014年11月8日至2015年2月12日期间的租金632715.06元、综合管理费9860.49元、冬季空调费194500元（2014年11月1日-2015年3月31日）、电费7194.43元、水费119.07元及违约金1198120元。原告收到该函后，于2015年3月5日向被告发出回函，表示其同意按照函件中的要求支付租金、综合管理费、空调费、电费、水费并返还租赁物，但要求被告考虑原告并非恶意违约的情形而免除其支付违约金的法律责任，被告收到原告的回函后，未予答复。2015年3月25日，被告又向原告发出了《关于以保证金抵扣租金、综合管理费及违约金的函》，告知原告其交纳的130万元保证金已抵扣拖欠的2014年11月8日至2015年2月12日期间租金、综合管理费、冬季空调费、电费、水费及部分违约金，原告应于收到函件后5日内向被告支付剩余违约金、优惠期内租金、逾期交还房屋期间的商铺占用费及综合管理费等费用，原告收到该函件后，亦未进行回复。现原告以其交纳的保证金抵扣拖欠的租金、综合管理费及相关费用后仍有结余为由，要求被告返还剩余保证金及施工押金，被告则以所有保证金均已抵扣为由拒绝，双方酿成纠纷。
以上查明的事实，有原被告均提供的《商铺租赁合同》、原告提供的企业名称变更通知单、租赁保证金银行付款凭证、施工押金付款凭证，被告提供的其承租陇鑫大厦一、二层而签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、《三方协议》及《补充协议》、《租赁物及附属设备设施交付确认书》、《关于解除贵我双方陇鑫大厦场地租赁合同并返还租赁物的函》、《关于以保证金抵扣租金、综合管理费及违约金的函》，邮件回执单、《关于解除租赁合同并返还租赁物的函的回函》及双方当事人在法庭上陈述的庭审笔录在案为凭，这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同，双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。因原告未按合同约定期限向被告支付2014年11月8日至2015年2月7日的租金及综合管理费，且逾期超过30天以上，被告根据双方租赁合同的约定，依法以通知形式解除双方的商铺租赁合同，原告对此亦表示同意，故双方的商铺租赁合同自2015年2月12日起已解除。我国合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告占有使用被告的房屋，却未按期支付租金，被告以原告支付的租赁押金抵扣原告拖欠的租金、综合管理费、空调费及水电费符合合同的约定。现原告对被告以租赁保证金抵扣房屋租金及综合管理费的行为也予以认可，仅就抵扣的租金、综合管理费等费用的数额与被告计算不一致。原告给被告发出的《关于解除租赁合同并返还租赁物的函的回函》证明，原告对被告在《关于解除贵我双方陇鑫大厦场地租赁合同并返还租赁物的函》中计算的租金及综合管理费及空调费、水电费数额予以认可，因此原告支付的租赁保证金应当抵扣其拖欠的租金632715.06元、综合管理费9860.49元、冬季空调费194500元、电费7194.43元及水费119.07元。
关于被告辩称原告支付的租赁保证金还应当抵扣其合同解除违约金1198120元及逾期付款违约金292030.08元的主张。原告作为承租人，未按合同约定向被告支付租金，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，向被告支付违约金。但双方租赁合同约定原告逾期支付租金、租赁保证金、综合管理费、质量保证金、能源费或其他费用达15日的，逾期期间被告有权按照应付款金额的5‰每日标准向原告收取违约金；原告逾期支付租金等各项费用超过30日的，被告有权单方解除本合同并收回商铺，原告应向被告支付相当于6个月租金总额的违约金，这是对原告逾期支付租金等费用不同期限时违约责任的约定，二者不可同时适用，被告要求原告既承担逾期付款违约责任又承担解除合同的违约责任不符合合同约定及法律规定。同时，我国合同法及司法解释规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案原、被告双方对于逾期付款违约金的约定明显高于造成的损失，原告亦在庭审中申请对违约金予以减少，本院结合合同履行情况、原告过错程度及预期利益等综合因素，确定原告按中国人民银行同期贷款平均利率的1.3倍向被告支付违约金，即自2014年10月8日(原告应付租金之日)起至2015年2月12日，原告应当向被告支付逾期付款违约金21220.31元（844389.05×5.6%÷365×126×1.3≈21220.31），本院对被告的该项辩称予以部分采纳。
关于被告辩称原告支付的保证金还应当抵扣优惠期租金差额的主张。根据双方租赁合同约定，如原告违反本合同约定义务，导致合同提前解除，原告除应承担合同约定的违约责任外，不再享有租金优惠，原告应于被告通知之日起七日内向被告支付固定租金与优惠后租金之间的差额，因此原告应当承担固定租金与优惠后租金之间的差额共计169653.79元（0.1947×3112×280≈169653.79，自2014年5月8日至2015年2月12日），本院对被告该项辩称予以采纳。
关于被告辩称原告交纳的租赁保证金还应当抵扣其逾期交还商铺占用费4193420元的主张。现原、被告均认可双方的租赁合同已经解除，根据租赁合同的约定，无论任何原因（包括但不限于租赁期限届满）导致本合同终止、解除、无效的，原告应于合同终止、解除、无效确定之日完成该商铺的交还，如原告未按合同约定的期限及要求交还商铺，则被告有权立即进入该商铺，更换该商铺的钥匙或采取其他措施收回该商铺，对于商铺内的一切装修、装饰及物品，被告有权自行决定以变卖、转让、赠与等方式转让予第三方或归被告所有，或予以拆除、移除、被告无须给予原告任何补偿。因此被告自合同解除之日起，即可以通过自力救济方式对出租的商铺行使占有、使用权，现原告并未实际占有商铺，被告仍要求原告承担逾期占用商铺费没有事实依据，本院对被告的该项辩称不予采纳。
综上所述，原告交纳的租赁保证金130万元抵扣其拖欠的租金632715.06元、综合管理费9860.49元、冬季空调费194500元、电费7194.43元、水费119.07元、逾期付款违约金21220.31元、固定租金与优惠后租金之间的差额169653.79元后，剩余保证金264736.85元，被告应当将该部分保证金退还原告。关于原告要求被告退还其装修施工押金10000元的主张，因原告在装修、使用房屋期间，被告未就装修部分提出异议，故该部分押金应当退还原告。据此。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
被告甘肃苏宁云商销售有限公司于本判决生效后十日内向原告兰州子源电子工程有限公司退还房屋租赁保证金264736.85元及装修施工押金10000元。
案件受理费9498元，由原告兰州子源电子工程有限公司承担4918.50元，被告甘肃苏宁云商销售有限公司承担4579.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。
在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。
审 判 长 瞿 梅
代理审判员 祝 静
人民陪审员 曹乃心
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 张燕冰