东营市东营区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)东民初字第514号
原告宗风森，男，1973年10月26日出生，汉族，无业，住淄博市临淄区城中花园*号楼*单元***室。公民身份号码3703051973********。
委托代理人姜建奎，山东高阳律师事务所律师。
委托代理人刘元平，山东高阳律师事务所律师。
被告陈栋梁，男，1987年11月29日出生，汉族，无业，住淄博市临淄区刘家北生活区**号楼*单元***室。公民身份号码3703051987********。
委托代理人张华平，山东鲁北律师事务所律师。
委托代理人曹婧，山东鲁北律师事务所律师。
原告宗风森(反诉被告)与被告陈栋梁（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宗风森及委托代理人姜建奎、刘元平及被告委托代理人张华平、曹婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宗风森诉称，原、被告于2013年5月31日签订房屋租赁合同，合同约定原告将位于东营市长途汽车总站北邻的部分房屋出租给被告，被告应于2014年10月10日前付清第一年的租金769474.23元，其他费用190000元。第一年租期，被告支付675000元后，其余租金及费用未按约定向原告支付，被告拖欠第一年租期内的租金及其他费用284474.23元。原告请求判令被告偿还拖欠的租金等费用284474.23元，诉讼费由被告负担。
被告陈栋梁答辩及反诉称，一、原告与被告没有实际履行房屋租赁合同，无权向被告主张租金。被告经人介绍，与原告共同到东营租房经营商务酒店，被告经营汉庭酒店，原告经营七天酒店。原告与大房东签订总合同，被告再从原告处转租。当初约定被告租用房屋的部分一层、四层和五层全部。合同签订后，原告并未与被告协商，擅自占用了被告租用的楼层。被告提出解除合同并返还租金，原告建议被告租用剩余的二层、三层，被告发现房屋现状不能直接用于酒店经营，需进行大量改造后才能适用，故没有接受原告的变更提议。所以自合同签订至今，原告未向被告交付房屋，无权向被告主张租金。二、被告与原告的房屋租赁合同已于2014年8月底解除，原告应当退还被告交纳的租金675000元。在确认原告存在违约、欺骗被告的前提下，双方协商解除租赁合同关系，原告也同意并开始张罗新的租户，2014年7月原告找到新的租户后，2014年8月原告将被告留存的房屋租赁合同原件收回。被告认为，自原告收回合同原件时，双方之间的租赁合同关系已正式解除，请求确认双方的租赁合同已于2014年8月底解除，并退还租金675000元。三、原告此前一直在淄博等地经营七天连锁酒店，而被告第一次接触此行业，对其经营不了解，原告在与被告订立合同前后，对租赁场地周边环境和内部经营夸大宣传、虚假陈述，致使被告在不了解真实状况的情况下与原告签订这份不平等合同，原告的行为违反了诚实信用原则，请求法院尽快确定合同解除时间，如不能确定合同解除时间为2014年8月，被告请求自2015年4月17日起解除双方之间的房屋租赁合同关系，不承担此前的租金。综上理由，被告提出反诉，请求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同关系，原告退还租金675000元，案件受理费及反诉费均由原告负担。
原告宗风森针对被告陈栋梁的反诉辩称，被告反诉提及的675000元租金，因租赁合同合法有效，系被告应当支付的租金，原告不应返还。被告提出的解除合同不符合合同约定的解除条款，原告不同意解除。在此期间发生的所有租金被告也应当支付。
原告为证明其主张，提供以下证据：
证据一、2013年5月31日签订的房屋租赁合同一份。证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，合同对租赁期限、租金、杂费、租用面积有明确约定，被告应当向原告支付租金，并且目前仍在履行合同的过程中，剩余租金被告也应当按照合同约定按期支付。
被告质证认为，对证据的真实性无异议，对合同内容有异议，同时对原告主体是否适格有异议，本合同是否有效应以原告与业主的大合同是否真实有效为准，若原告不能证实是否允许转租房屋、房屋是否验收合格等证据时，被告认为原、被告之间的合同是无效的。1、被告对原告的主体资格有意见，被告认为本案的原告应该是三人，还包括吴玉军和贾国华，因无论是与东赵居委会的大合同还是与被告的分包合同洽谈过程、实施过程中都有该两人参与并实际出资，尽管合同中当事人只出现原告宗风森，但是主合同下方有该二人的签名。2、合同第一条租赁物的约定不明确，但是被告记得原告同意将一楼的部分和四层、五层全部租给被告。同时根据合同第一条约定，原告应该向被告出示房屋质量合格的证据，根据大合同第四条约定并结合本合同实际情况，原告已经向业主出示了书面房屋接受确认单，那么本案中被告并没有签署书面房屋接受确认单，原告至今没有向被告交付租赁物。根据合同法规定，原告负有向法庭举证证明其向被告履行合同交付房屋的义务。3、对合同第三条约定的租金及原告主张的租金有意见。根据大合同约定，整个物业年租金130万元，而原告在向被告计算租金时与大合同第三条约定不符（见合同第5页附件内容是承租方对租用的面积及费用的计算方式），同时，对本条约定的每年杂费4万元、前三年15万元、10万元有意见，在大合同中没有这一项，而与被告的合同中却出现。原告说是向东赵村经办人支付的好处费，现在经被告落实不存在这种情况。所以被告认为年租金应该按照大合同租金标准以实际面积计算，不是原告主张的数额。4、合同第八条、第十一条第一款第5项特别强调，若被告装修需要取得原告书面同意，未经原告书面同意原告有权解除合同，所以被告既没有收到租赁物更没有接受房屋进行装修。5、被告依据合同第十一条第二款第1项主张解除合同。因为原告迟延交付出租房屋远远超过2个月，被告有权解除合同。实际上被告是在2014年8月底根据原告的要求将被告手中的合同原件交给了原告，双方的合同关系就已经解除了。6、对合同第十五条有异议，这份合同是原告起草的，并没有与被告协商一致，被告没有委托原告承租该物业。实际情况是双方约定分别租赁，但是被告要求与东赵村直接签订合同，鉴于初期与业主接触的是原告，原告不同意被告同业主直接签订合同，同时对该条中约定的1楼共同开发有异议，原告存在欺诈行为，原告向被告许诺一楼的大部分租给了胜大超市并扣除3万元，但是实际情况是原告根本没有与胜大超市签订合同。综上，鉴于本合同中多处体现主合同，所以若原告不向法院提交主合同，本合同应当属于无效。
证据二、房屋租赁合同一份。证明原告与东营区黄河街道东赵社区居民委员会签订租赁合同。
被告质证对证据的真实性无异议。合同第一条约定的位置是一至五层，面积接近8340平方米，说明应以每年租金除以8340平方米来确定原告与被告的租金。对于大合同第3条显示整体楼层年租金是130万元，结合本案合同第三条能够证明本案合同租金详细交付方式计算错误，本合同第三条约定按照主合同的租金计算，但是附件中租金的详细计算方式有重复计算的情况，根据主合同的130万元除以一半是65万元，65万元中已经包括了1楼租金，而原告与被告的合同中又额外加了1楼租金119474.23元，对大合同第4条强调原告作为大合同一方在验收合格后向业主出具了书面房屋接收确认单，那么，本案中若原告主张已向被告交付了房屋也应当向法庭出示类似的证据。原告有义务向法庭提交涉案房屋是否达到合同履行目的的证据。
证据三、录音证据1份（通话当事人为原告和蔡师傅，蔡师傅系被告单位的经常聘用的施工工人）。证明被告接受租赁房屋并已经进行了实际装修，因通话人与被告关系紧密，在开庭前我们要求其出庭作证，受到了拒绝。
证据四、原、被告之间的2013年8月18日邮件一份。证明被告通过249996251QQ邮箱向原告发送租赁房屋2、3楼装修效果图邮件，同时该邮件发送给汉庭上海总部，被告在装修过程中多次与总部进行装修对接，向原告寻求过装修帮助。
证据五、原、被告之间qq聊天记录（被告使用的聊天号码为249996251）。证明双方就房租交纳进行过联系。
被告对上述证据的真实性及证明目的均不认可。通话录音无法确认通话的对方当事人，对通话内容及通话录音的真实性无法采信。2013年8月18日的电子邮件并不能证实该邮件系被告发送，也不能证实系被告的实际装修图纸，2013年8月18日被告已与原告协商解除合同，原告未曾向被告交付房屋，被告也未进行实际装修。对QQ聊天记录，只有原告单方的信息发送，没有被告方任何信息，无法证实被告就房租问题与原告进行交涉。QQ号码是否为被告使用过或者经常使用，有没有被盗，或者原告控制，都需要原告举证。假如是被告使用过，并给原告发过所谓的图纸，在2013年8月18日合同已经解除，不排除是在很久之前被告委托专业人员制造的，合同解除后，被告帮助原告提供图纸供其参考。上述证据不符合电子证据法的规定，不能作为有效证据使用。
证据六、证人贾国华出庭所作证言。证明房屋实际交付给被告，证人贾国华于2014年初租赁涉案房屋的4、5楼，在这之前一直帮助被告装修2、3层。
被告认为鉴于证人与原告之前的熟悉关系和现在的承包经营关系，其证言不能作为单独定案的证据。证人陈述是东赵集团向被告交付了房屋，与事实严重不符，足以证明证人证言没有可信力。原告应当提交书面的交付证明以证实合同已经履行。
被告为证明其主张，提供以下证据：
证据一、被告的父亲陈维新与原告宗风森、吴玉军通话录音各一份（与吴玉军的通话形成于2015年3月17日，与宗风森的通话形成于2015年3月21日，吴玉军和原告系合伙经营人）。证明原告自合同签订至今，未向被告实际履行合同。2014年8月底，原告将被告手中的房屋租赁合同原件收回，并将涉案的房屋转租他人，新的承租人已进驻进行了装修，双方的租赁合同已于2014年8月底解除，原告应当返还被告租金。
原告质证对通话内容的真实性无异议，但不能证明被告的主张。两份通话记录恰恰说明了被告依然在承租着涉案房屋，陈维新与吴玉军通话双方明确说道只要新合同没有签，旧合同不能作废，谁拿着合同无所谓。吴玉军是介绍原告和被告认识的中间人，不是原告的合伙经营人。根据陈维新与宗风森谈话，双方谈到由原告为被告找客户，也就是转租人。通话录音记录了被告对租赁房屋进行了投资。被告主张的解除合同并不符合合同约定解除合同的条件。综上，被告仍然要对承租期间的租金承担支付义务。
证据二、照片5张。证明涉案房屋仅有原告经营的7天连锁酒店的招牌，并没有汉庭酒店经营的状态和汉庭酒店的标志字样，原告并没有将涉案的房屋交付被告，被告也并没有装修和经营。
原告对证据的真实性无异议，不能证明被告的主张。是否交接房屋与是否悬挂标识是两码事，只有在交接房屋后进行必要房屋装修，符合经营条件并取得行政手续时，才可以悬挂酒店标牌进行经营，从照片看七天连锁标牌只占了门头的二分之一，其余的二分之一是为被告悬挂汉庭酒店标牌留出的空间。被告由于个人原因，没有经营不影响按照合同约定支付房租。
证据三、证人陈维新出庭所作证言。证明合同签订后，原告没有与被告协商就擅自占用了租给被告的楼层，造成实际不能向被告履行合同。2014年8月底原告将被告手中的合同原件收回，将涉案房屋转租他人。双方的租赁合同关系解除。原告无权向被告主张房屋租金，应当退还抵扣的租赁费。
原告质证认为证人证实了其解除合同并没有向原告履行通知且没有经过被告本人授权解除合同。根据证人与原告及吴玉军的通话录音相互印证了租赁房屋曾经由被告租赁使用，而且被告向吴玉军提出解除合同的行为无效。
本院对原、被告的证据分析认证如下：原告提供的证据一、二均系原件，被告对其真实性无异议，能够证明涉案租赁合同订立的事实，本院对此予以采信。原、被告对合同的履行存在争议，原告提供证据三、四、五均为证明涉案房屋已交付被告租赁使用，其中原告方的证人贾国华曾在原、被告订立的租赁合同中签字，被告陈栋梁的父亲陈维新出庭作证时称贾国华与被告合伙经营汉庭酒店，因此证人贾国华的证言对本案事实的认定至为关键，证人贾国华称帮助被告在东营建汉庭酒店，老蔡进行施工，接手房屋时是毛坯房，进行了拆墙垒墙的工作后离开，被告接手一个月没等装饰完就没再经营；被告对原告提供的三组证据的真实性提出异议，由于原告对被告提交的证据一的真实性无异议，本院结合被告提供的证据一陈维新与原告及吴玉军的谈话中提及为被告另找客户（即转租人）的问题，本院认为可以达到原告关于租赁房屋已交付被告使用及被告关于其未实际经营的证明目的，本院对原告提供的证据二、三、四及被告提供的证据一均予采信。被告提供的证据二系现场照片，只能反映拍摄时的现状，不能达到被告的证明目的，本院不予采信。被告提供的证据三系证人证言，由于证人陈维新与被告陈栋梁系父子关系，证人与当事人具有身份上的利害关系，其证言内容的真实性需结合其他证据予以认定。
根据以上确认的证据及当事人陈述，本院认定如下事实：
原告宗风森（乙方）与东营市东营区黄河路街道东赵社区居民委员会（甲方）签订房屋租赁合同，约定甲方将其位于东营市长途汽车总站北邻的商务酒店地上1-5层租赁给乙方经营使用，建筑面积共8339.07平方米，房屋用途为商务酒店，租赁期限自2013年11月1日至2028年10月31日，甲方于2013年5月1日前将本合同规定的租赁房屋交付乙方接收，交付后至2013年10月31日为免租期，乙方验收合格后向甲方出具书面房屋接收确认单，经与甲方协商同意后乙方有权转租或与第三方合作经营，合同并约定了租金的交纳方式及违约责任等其他内容。
2013年5月31日，原告宗风森与被告陈栋梁签订房屋租赁合同，约定承租人陈栋梁的租赁期限自2013年11月1日至2028年10月31日，租金按主合同实际增长率及所使用实际面积支付，另每年再加4万元，另前三年分别追加杂费15万元、10万元、10万元，第四年起不再追加杂费，前三年分别于每年的4月1日前支付50%，每年的10月10日支付另50%，租赁房屋用于酒店、宾馆经营，符合下列情形之一的，出租人有权解除合同，1、如承租人不交付或者不按约定交付租金达两个月以上，2、承租人所欠各项费用达10万元以上，……有下列情形之一，承租人有权解除合同，1、出租人延迟交付房屋2个月以上，……其他约定事项为承租方委托出租方承租该建筑共同开发商务酒店，共同受益该物业一楼剩余部分租金，除每年将一楼剩余部分转租所得收益中扣除3万元由本合同出租方用于其他费用外，其余收益由双方均分，并于开业前向主合同甲方交纳水电保证金20万元，附件中约定一楼汉庭租用面积为841.18平方米，一楼7天租用面积为78.4平方米，2013年11月1日至2016年10月31日的年租金为650000元加119474.23元，每半年交付一次，……2013年11月1日至2014年10月31日的其他费用为15万元加4万元，每年支付一次……。案外人贾国华同时在该合同下方签字。
在原、被告签订合同之前，被告陈栋梁的父亲陈维新在原告处有一笔款项675000元，原告未予退还，双方协商抵作涉案房屋的租金。被告未另行向原告交纳其他费用。
合同签订后被告接收租赁物，由贾国华帮助施工装饰，一个月后即停止经营。被告的父亲陈维新曾向案外人吴玉军提出解除合同。
本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同不违反有关法律规定，为有效协议，对双方具有法律约束力，双方应依合同的约定全面履行自己的义务。原告依约定向被告交付了租赁物，被告应按约履行交纳租金的合同义务。根据原、被告之间的租赁合同约定，租赁期第一年的租金及杂费等合计为959474.23元，原告扣除被告已支付的675000元，请求被告交纳剩余租金284474.23元符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告由于自身原因停止经营，未按法律规定的方式向出租方即原告提出解除合同的通知，在原告诉至本院后，被告于2015年4月17日本院第一次庭审时明确提出解除合同的请求，虽原告不同意解除合同，但由于被告的违约行为导致合同目的已不能实现，本院根据合同法的相关规定对被告解除合同的请求予以准许，但由于涉案合同已实际履行，被告要求退还租金675000元无法律依据，对被告该项反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、?原告宗风森与被告陈栋梁于2013年5月31日签订的房屋租赁合同于2015年4月17日解除；
二、?被告陈栋梁于本判决生效之日起十日内支付原告宗风森租金及其他费用合计284474.23元；
三、驳回被告陈栋梁其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5567元，由被告负担；反诉案件受理费10550元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审 判 长 胡星红
人民陪审员 聂小亮
人民陪审员 王 健
二〇一五年十一月三日
书 记 员 王廷廷