重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第02851号
上诉人（原审被告）重庆市帅升房地产开发有限公司，住所地重庆市北部新区人和街道黄山大道中段5号1幢B2-2-1、B2-2-2、B2-2-3号，组织机构代码20281551-5。
法定代表人郭锐生，该公司董事长。
委托代理人王柯，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。
委托代理人谭彦，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张安国，男，汉族，1960年3月24日出生，住重庆市。
原审原告陈启芳，女，汉族，1932年5月17日出生，住重庆市。
上诉人重庆市帅升房地产开发有限公司（以下简称帅升公司）与被上诉人张安国、原审原告陈启芳房屋租赁合同纠纷一案，重庆市璧山县人民法院于2013年4月8日作出（2011）璧法民初字第02834号民事判决。帅升公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年7月24日对本案进行了审理。帅升公司的委托代理人王柯、谭彦及张安国参加了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：2005年10月16日，张安国（乙方）与璧贸中心管委会（甲方）签订了《房屋租赁合同》（以下简称本案合同），约定：“经甲乙双方平等友好协商，甲方将璧贸中心一号楼三层商场靠圆弧一角（以下称涉案房屋），套内面积827㎡租赁给乙方从事歌舞厅经营。现就租期、租金、经营管理、违约责任等事宜达成如下协议：一、租期：租期暂定十二年，每三年续签一次合同。首次签定（自2005年11月1日起至2008年10月31日止），期满乙方可续租，在价格同等的条件下优先，但乙方须在期满30日内与甲方办理续租手续，续租甲方不得强行要求乙方改变经营项目。二、租金：乙方按照每平方米每月5元共计：4135元，按季度交纳租金12405元，合同签定后乙方向甲方交纳保证金，同时甲方交付场地给乙方经营，租期起始时间从2005年11月1日起算。以后每次季度开始5日前支付租金给甲方，若延期支付视为违约，甲方无条件终止合同。续租租金按照该栋该楼层乙方租赁场地临近商场每平方米租金的平均价格支付给甲方，若其余部份仍未租出，租金仍按首次签定标准支付。……五、乙方因经营管理需要进行装饰装修产生的费用由乙方自行负责，合同期满由乙方自行拆除，并恢复商场原状，若双方议定不作拆除部分甲方不予补偿。乙方如有违约无条件退场，已有装修均由甲方处理。……八、违约责任：上述条款双方共同遵守，如果一方违约，应双倍赔偿给另一方造成的实际经济损失。九、保证金：乙方入场前，应向甲方缴壹万元保证金，如果乙方认真履约，合同期满商场结构、设施完好无损，甲方退还保证金，如果乙方违约或损坏结构、设施，甲方不退还保证金，如果乙方购买所租商场产权，保证金转为购房款。十、本合同双方签字盖章生效，双方各执二份，具有同等法律效力……”。
张安国签订本案合同后，对涉案房屋进行了装修，以其母亲陈启芳名义于2006年1月9日申请开办了“璧山县金山舞厅”进行经营。
涉案房屋位于璧山县璧城街道金山角璧贸中心一号楼第三层商场圆弧部分（靠金山角原转盘一侧），房屋所有权人为重庆市三色光房地产建设开发有限公司。2004年10月15日，重庆市三色光房地产建设开发有限公司经同意核准企业名称变更为重庆市帅升房地产开发有限公司。2006年8月31日帅升公司向张安国发函，内容为：“张安国：璧贸中心于2005年10月16日与你签定的房屋租赁合同，是受我公司委托签定的。如因合同给你造成一切损失由本公司负责。”
2008年10月30日，璧贸中心管委会向张安国发出《函告》，内容为“张安国先生：你与我璧贸中心签订、租赁璧贸中心一号楼三层面积为827㎡从事舞厅经营的场地于2008年10月31日已到期限，因你是政府公务员。由于市政府相关规定，公务员不能从事一切经营活动，所以，在你接到该函后，请你本人前来进行协商相关事宜。如不来协商解决产生的一切后果自负。”2008年11月21日，张安国作出了《关于要求璧贸中心管理委员会履行合同的复函》，其内容为：“璧山县璧贸中心管理委员会：你中心2008年10月30日函告中认定本人是国家公务员，不能从事一切经营活动，理由不能成立，本人不是国家公务员，只是一名自收自支的事业单位工作人员，不违反国家的禁止性规定，所签合同合法有效，坚决要求你单位按合同约定予以续签合同。望你单位收函后带上临近商场的租赁合同，及时落实续签事宜。”在2008年10月31日合同期满后，双方对涉案房屋均未再续签合同。
本案审理中，帅升公司申请出庭的证人罗文元［系帅升公司的管理人员，负责收取璧贸中心中帅升公司所有的、向外出租的场地（含金山舞厅）的租金和水电费事宜］陈述，续签合同协商期间张安国要求按合同约定的同楼同价租金来续签合同，帅升公司要求在原合同租金价格5元／平方米基础上，上涨5元，双方就租金的价格没有谈成。在双方就租金协商未果后，由璧贸中心管委会2008年10月30日向张安国发出上述《函告》，张安国收到该《函告》后进行了书面回复（即上述《关于要求璧贸中心管理委员会履行合同的复函》），就续签合同暂未谈拢，且到应缴房租时间（张安国认为就是本案合同约定的缴租时间），张安国要求暂按原标准5元／平方租金收取（张安国对此认为此举待续租租金价格确定以后，再行多退少补），并要求帅升公司出具发票，但帅升公司仍要求按10元／平方米收取，按原标准5元／平方单价计算的租金予以拒收。第二个三年租赁期续签合同协商期间因双方就租金未谈拢，2008年11月2日左右帅升公司强行把金山舞厅的水电断掉，2008年11月、12月该舞厅就没有正常经营，2009年元月向电力部门反映后就恢复了供水供电。
帅升公司申请出庭的证人罗文元还陈述：璧贸中心一号楼第三层全是帅升公司公司所有，此第三层中除了金山舞厅外，环邻接金山舞厅的场地部分从2006年至今均出租与案外人文良明（从事家私经营，即先经营全友家私，后改为经营“掌上明珠”至今），且签订有租赁合同。此第三层中还有一个小角落场地（只有几十个平方）从2005年至今出租给浪萨家具做库房，未签订租赁合同。在本案合同第一个三年期满后帅升公司公司与张安国就续签合同租金协商时，帅升公司未将其与文良明的租赁合同提交出示给张安国，因为其系商业机密。另外，金山歌舞厅在帅升公司拆除水电设施，张安国自行恢复水电设施后至今一直在正常经营（张安国方对此质证后认为，合同未得以续签后，张安国拒绝交还租赁场地，只在艰难地维持经营，系其投资损失未得赔偿情况下，采取自救行为，以弥补其投资贷款利息）。
另，本案审理中，张安国、帅升公司双方均称，在本案起诉前各方均未向对方发出过要求解除本案租赁合同的通知，帅升公司方也同意解除本案租赁合同。
同时查明：2011年5月帅升公司以本案合同期满后，张安国、陈启芳仍占用涉案房屋构成侵权为由，要求二人撤出涉案房屋，赔偿相应场地占用费损失，从而诉至璧山人民法院。璧山人民法院依法受理并开庭审理后，以（2011）璧民初字第2005号民事判决书认定：张安国与帅升公司之间的租赁合同继续有效，双方并未对租赁合同进行解除，在原租赁合同未解除的情况下，帅升公司依据侵权之诉，要求张安国、陈启芳停止侵权、撤出场地并恢复商场原状的请求，无法律依据，从而判决驳回了帅升公司的诉讼请求。帅升公司收到法院（2011）璧民初字第2005号民事判决书后不服而向重庆市第一中级人民法院提起上诉，重庆市第一中级人民法院经过审理，以（2012）渝一中法民终字第00605号民事判决书作出了终审判决。（2012）渝一中法民终字第00605号民事判决书另查明的事实为：璧山县贸易中心管理委员会于2008年10月30日向张安国发函，张安国于同年11月1日收到该函后，双方未再继续签订房屋租赁合同。璧山县贸易中心管理委员会即拆除了租赁场地的水电装置，张安国亦随即自行接通水电装置恢复经营至今，且一直未交纳该租金。本案其余事实和一审审理查明的事实相同。
（2012）渝一中法民终字第00605号民事判决书的“法院认为”部分认定：张安国与璧山县贸易中心管理委员会达成的《房屋租赁合同》已经帅升公司追认，双方达成的合同真实有效。双方约定租期暂定十二年，每三年签订一次合同。首次签订（自2005年11月1日起至2008年10月31日止），期满乙方可续租，在价格同等的条件下优先，但乙方须在期满30日内与甲方办理续租手续，续租甲方不得强行要求乙方改变经营项目的约定，从文义上看应当为三年期满后在租金达成一致意见的情况下的合同续签。在首次签订合同三年期满即2008年10月31日后，帅升公司未与张安国续签合同，不是基于出现了合同约定的具体价格同等条件下的新的承租人予以承租，而张安国予以放弃续租，或者张安国违约所致等情形，故原租赁合同继续有效，张安国应继续使用租赁场地。因双方并未对租赁合同进行解除，张安国自2008年10月31日后对租赁场地的使用为基于租赁合同的使用，张安国不存在侵权行为。对张安国一直实际经营使用该租赁房屋至今，且未支付租金的问题，可另案解决。故认定一审判决事实清楚，适用法律正确，帅升公司的上诉理由不能成立，从而终审判决驳回帅升公司的上诉，维持原判。
一审审理中，张安国申请相关司法鉴定评估，法院依法进行了相应的释明，张安国仍坚持该鉴定评估申请。依张安国申请，经法院委托，重庆天度资产评估房地产土地估价有限公司（以下简称天度评估公司）对位于璧山县璧城街道璧贸中心一号楼第三层、本案诉争的金山舞厅的装修及设备进行了司法评估。该评估公司作出了重天资评报字（2012）第058号司法评估项目资产评估报告，该报告评估基准日（依张安国方申请）为2005年10月15日，评估价值类型为市场价值，评估对象的评估价值为43.53万元。张安国为此次评估垫交了评估费4350元。
2012年7月6日，在法院召集下，天度评估公司、张安国和帅升公司对涉案房屋内的装修及设备进行了现场查勘后，依照现场查勘情况，天度评估公司出具了《装饰工程评估明细表》及《设备评估明细表》（详见天度评估公司重天资评报字（2012）第058号司法评估项目资产评估报告中的第4-5页《装饰工程评估明细表》、《设备评估明细表》），《装饰工程评估明细表》载明的涉案房屋内的装饰工程项目有：地板砖（规格600×600）、轻钢石膏板吊顶、内墙漆；《设备评估明细表》载明的涉案房屋内的设备有：珠海格力牌单元式空调器（规格型号LF28W／J100）4台、TCL牌挂式空调器（规格型号KF-25GW／C）1台、新飞牌冰柜（规格型号BCD-262）1台、傲威牌功放音响5套、VETECH威拓牌监控2套、电脑1台、TEMU调音台（规格型号T-6）1台、座椅103张、风扇（规格型号80cm）20台、红岩牌吊扇（规格型号120cm）12台、正本牌换气扇（规格型号60cm）4台、换气扇（系定制的）2台、木条椅25张、茶几（规格型号100cm×35cm×80cm）8张、灯光1套、消防监控设备1套。
张安国方认为帅升公司存在以下违约行为和违约事实给其造成损失：帅升公司不与张安国续签合同，续签合同协商期间，帅升公司既未按合同约定的续租租金计算办法来确定续租租金价格，及时与张安国续签合同，又以张安国是国家公务员，所签合同违反国家强制性规定为由，拒绝与张安国续签合同，并在张安国要求暂按原租金标准先行收取，待续租租金价格确定以后再多退少补的情况下，帅升公司拒绝收取，并强行拆除了出租场地的水电设施，帅升公司的行为从而构成实际违约。对此，帅升公司认为，张安国方称帅升公司上述违约行为和违约事实不成立，帅升公司不存在违约。
张安国、陈启芳在一审中诉称：2005年10月张安国与帅升公司授权的璧山县贸易中心管理委员会（以下简称璧贸中心管委会）签订了房屋租赁合同，用于开办舞厅。合同主要约定：租期12年，每三年续签一次合同。首次签订租期自2005年11月1日至2008年10月31日止，违约责任，一方违约，双倍赔偿给对方造成的实际经济损失。合同签订后，张安国共投资49.32万元对承租场地进行装饰装修和购置设备（鉴于多数发票已丢失，实际金额以司法评估为准）。按合同约定，2008年10月31日后应续签合同，续签期间，帅升公司以张安国是国家公务员不能经商办企业，所签合同违反国家行政强制性规定为由，不予续签。在交涉过程中，帅升公司于2008年11月关闭了张安国承租场地的水电，同时拆除了供水供电设施，并贴上了封条，张安国被迫终止了经营。给张安国造成了极大的经济损失，帅升公司的这一行为，已明确表示和以实际行为不履行合同义务，是典型的违约行为，张安国为维护其合法权益，特诉至法院，请求判令：1、帅升公司赔偿张安国违约经济损失73.98万元；2、帅升公司赔偿张安国2008年11月1日至今36.99万元同期商业银行利息；3、帅升公司退还张安国合同保证金1万元；4、本案诉讼费用由张安国承担；5、解除本案合同，即解除2005年10月16日张安国与璧贸中心管委会签订的房屋租赁合同。审理中，张安国将诉讼请求第1项所主张的经济损失73.98万元的计算由来明确为：因本案合同已履行了一个周期，即三年，扣除一个三年，扣除一个周期的设备折旧费，即49.32万元（投资款）÷4个周期（每三年一个周期）×3个周期（此3个周期按合同约定应履行，但未实际履行）×2（合同约定双倍赔偿）计算后的得数为73.98万元；张安国将其第2项诉讼请求主张的利息具体明确为，系以36.99万元（即以上73.98万元÷2所得）为基数，从2008年11月1日起至本案开庭之日（即2011年8月23日），按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息。审理中，张安国进一步明确：其投资计划是最低使用12年，根据合同约定，帅升公司应按其实际投资全额双倍赔偿，鉴于本案合同已履行了一个周期，即三年，因此主动承认扣除已经使用三年的费用，即扣除一个周期的使用费用，以2005年10月16日为评估基准日，对位于璧山县璧城街道璧贸中心三楼的金山舞厅的装修价值及张安国对该舞厅所购设备投入资金数额的司法评估出来的价值÷4个周期（每三年一个周期）×3个周期（此3个周期按合同约定应履行，但未实际履行）×2（合同约定双倍赔偿）计算后的得数，就是要求帅升公司赔偿的违约经济损失。
帅升公司在一审中辩称：帅升公司在履行合同过程中并不存在任何违约事实，对张安国要求帅升公司承担的违约责任均不认可。张安国认为房屋租赁期限是12年，帅升公司没有续签合同是违约，但根据双方签订的合同第1条，租期暂定12年，每三年续签一次合同，该合同的表述既非租期是12年，也未明确合同期限从何时到何时。合同的租赁期限是三年，即2005年11月1日至2008年10月31日，而该合同第1条还约定了乙方在30日内与甲方办理续租手续，张安国在合同期满30日内既未与甲方办理任何续租手续，签订房屋续租合同，因双方签订的房屋租赁合同已于2008年10月31日履行期届满而自行终止，其后双方不再具有租赁合同关系，事实上张安国也没有提出任何要求续租的请求。既然双方客观上未续订房屋租赁合同，也就不存在合同关系，故现无合同可解除。帅升公司在三年期合同期内严格履行了自己的合同义务，帅升公司没有违约行为。帅升公司方从始至今，从未因张安国是公务员而不与其续订合同的意思，所以也不构成违约。而在该合同第5条明确了租赁场地的装修产生的费用，由乙方自行负责，张安国在合同期届满后，应归还帅升公司房屋，张安国的请求依据和计算方式无法可依，因此，张安国没有合同依据和法律依据要求帅升公司赔偿任何损失。本案中帅升公司认可璧贸中心管委会与张安国签订的租赁合同，但璧贸中心管委会只是一个临时机构，与帅升公司没有其他法律关系。帅升公司与璧贸中心管委会依法行使各自的权利符合法律规定，也不应承担任何责任。帅升公司没有收张安国的保证金，张安国主张返还保证金，应提交帅升公司收到张安国保证金10000元的依据。张安国在合同期满后使用该房屋没有任何依据，其行为不受法律保护。陈启芳不是本案合同相对人，不是本案适格原告。综上，请求驳回张安国的诉讼请求。
一审法院认为，陈启芳未在本案合同上进行签名捺印，不是本案合同的相对人，应驳回其在本案中的诉讼请求。
张安国与璧贸中心管委会签订的本案合同已经帅升公司追认，该合同系张安国、帅升公司双方真实意思的表示，其约定内容不违反法律法规的强制性规定，应合法有效。璧贸中心管委会在本案中拆除了租赁场地的水电装置等行为，根据张安国、帅升公司双方的陈述，并结合证人罗文元的证言，该管委会在本案中的相关行为应系其代理帅升公司的行为，其法律后果应归属于帅升公司。
本案合同由双方约定租期暂定十二年，每三年签订一次合同。首次签订（自2005年11月1日起至2008年10月31日止），期满乙方可续租，在价格同等的条件下优先，但乙方须在期满30日内与甲方办理续租手续，续租甲方不得强行要求乙方改变经营项目的约定，从文义上看应当为三年期满后在租金达成一致意见的情况下的合同续签。在首次签订合同三年期满即2008年10月31日后，帅升公司未与张安国续签合同，不是基于出现了合同约定的具体价格同等条件下的新的承租人予以承租，而张安国予以放弃续租，或者张安国违约所致等情形，故原租赁合同继续有效，张安国应继续使用租赁场地。因双方在本案起诉前并未对租赁合同进行解除，张安国自2008年10月31日后对租赁场地的使用为基于租赁合同的使用，结合本案合同约定的“续租甲方不得强行要求乙方改变经营项目”等内容，应认定本案合同系固定租赁期限为12年的租赁合同为宜。
综合帅升公司提交的2011年11月至2013年1月电费收据、在璧山县工商局查询的璧山县金山歌舞厅验照情况记录表（从2007年到2012年每年进行了验照）、两组金山歌舞厅内部及入口现场场景照片、重庆市第一中级人民法院的（2012）渝一中法民终字第00605号终审判决书中二审查明的事实部分，帅升公司申请的证人罗文元出庭证言，结合张安国陈述的“合同未得以续签后，张安国拒绝交还租赁场地，在艰难地维持经营”的内容，可以认定张安国从2009年1月一直实际经营使用该租赁房屋至今的事实成立。
重庆天度资产评估房地产土地估价有限公司是具有相应资质的评估鉴定单位，其制作的重天资评报字（2012）第058号司法评估项目资产评估报告，在帅升公司没有提供充分证据足以推翻反驳该鉴定报告书中的鉴定意见的情况下，法院采信该鉴定意见并作为本案定案依据。
因双方在本案起诉前并未对租赁合同进行解除，张安国自2008年10月31日后对租赁场地的使用为基于租赁合同的使用，帅升公司2008年11月初强行拆除了租赁场地的供水供电设施，中止其供水供电的行为已构成违约，导致张安国方在2008年11月、12月不能正常经营涉案舞厅，依照本案合同第八条约定“违约责任：……如果一方违约，应双倍赔偿给另一方造成的实际经济损失”的内容，张安国张安国在此二月的经济损失应由帅升公司双倍赔偿，即赔偿数额为：435300元（即本案司法评估报告载明的评估价值）÷（12年×12个月）（12年是合同约定的租赁期）×2个月×2倍=12091.67元。
张安国方主张解除本案合同的请求，因帅升公司在本案中也同意解除，故对该请求，法院予以支持。因双方在本案起诉前未通知对方要求解除合同，而是迳行向人民法院起诉请求解除合同，故本案合同应自判决生效之日起解除。
涉案租赁场地所属的金山角璧贸中心一号楼第三层均为帅升公司所有，此第三层中环邻金山舞厅的场地部分，由帅升公司从2006年至今均出租与案外人文良明，且签订有租赁合同。而就第二个租赁期三年续签合同协商期间，张安国要求按合同约定的同楼同价租金来续签合同，帅升公司也持有其与文良明签订的租赁合同，本案双方本应依照本案合同第二条“续租租金按照该栋该楼层乙方租赁场地临近商场每平方米租金的平均价格……”协商续签合同，但帅升公司以其与文良明签订的租赁合同系商业秘密为由，拒绝向张安国出示提供，从而拒绝与张安国续签租赁合同，由于帅升公司的以上过错行为，导致张安国起诉要求解除本案合同，因此，本案合同解除后，帅升公司应依法赔偿张安国的经济损失，其损失赔偿额应按下列计算方式：43.53万元（即本案司法评估报告载明的评估价值）÷（12年×365天）（12年是合同约定的租赁期）×（本案合同判决生效解除之日起至本案合同12年租期届满日，即2017年10月31日止期间的天数）计算出来的数额，亦即从本案合同判决生效解除之日起，按每日99.38元计算，直至2017年10月31日止所计算出来的金额。但为减少诉累，帅升公司赔偿以上损失后，本案中重天资评报字（2012）第058号司法评估项目资产评估报告中的第4-5页《装饰工程评估明细表》、《设备评估明细表》载明的金山舞厅内的物品全部归帅升公司所有。在法院认定帅升公司依法应赔偿张安国方以上损失后，对张安国要求帅升公司赔偿张安国2008年11月1日至今36.99万元同期商业银行利息的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。
张安国要求帅升公司返还保证金10000元的诉请，现有证据不能证明帅升公司收取了张安国保证金10000元，帅升公司又否认收取了张安国保证金10000元，故对张安国方的该诉请，依据不足，法院不予支持。
综上所述，张安国的诉讼请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、2005年10月16日原告张安国（乙方）与璧山县贸易中心管理委员会（甲方）签订的本案《房屋租赁合同》，自本判决生效之日起解除；二、限被告重庆市帅升房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告张安国在2008年11月、12月两个月的经济损失12091.67元；三、限被告重庆市帅升房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告张安国（本案合同解除后的）经济损失，该损失额为从本案合同判决生效解除之日起，至2017年10月31日止按每日99.38元计所计算出来的金额（被告赔偿以上损失后，本案中重天资评报字（2012）第058号司法评估项目资产评估报告中的第4-5页《装饰工程评估明细表》、《设备评估明细表》载明的金山舞厅内的物品全部归被告所有）；四、驳回原告张安国的其他诉讼请求；五、驳回原告陈启芳在本案中的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11298元，由张安国、陈启芳负担3766元，重庆市帅升房地产开发有限公司负担7532元。
宣判后，帅升公司不服向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第二、三项；2、一、二审诉讼费由张安国承担。主要事实和理由：1、帅升公司认为双方签订的租赁合同履行期只有3年，由于双方未续签合同，因此双方的租赁合同期限已届满；即使租赁合同未到期，按照生效判决的认定，双方也是一个不定期的租赁关系，由于本案一审判决已认定双方为协商解除租赁合同，因此按照关于租赁合同的相关法律规定，帅升公司既没有违约，租赁合同的任一方也可以随时解除不定期的租赁合同关系，因此帅升公司不应当承担任何违约赔偿责任；2、本案中，张安国在第一个三年期满后一直未交纳租金，过错在于张安国，系其违约，张安国没有单方解除权；3、一审判决认定的赔偿标准和计算方式有误，而且过高应予以调整，张安国请求帅升公司赔偿因拆除水电设备给其造成的损失已过诉讼时效，且直接判决帅升公司赔偿后该租赁房屋内的设施设备归帅升公司所有不当。
张安国答辩称：一审认定事实清楚，程序合法，请求维持原判。主要事实及理由：1、根据双方签订的租赁合同约定，第一个三年期满后，双方续签合同时续租租金应按照该楼层临近商场租金的平均价格予以确定，由于帅升公司拒不提交其与相邻租赁户签订的租赁合同，导致双方未能续签合同，过错在于帅升公司，应由帅升公司赔偿因其违约导致合同解除给张安国造成的损失；2、帅升公司擅自将水电设施拆除，致使张安国的金山舞厅关闭经营2个月，给张安国造成了经营损失，后张安国为减少损失采取了自救行为恢复了供电供水，张安国请求赔偿的诉讼请求并未过诉讼时效，因为帅升公司一直在干扰和阻止其经营，违法行为属于持续状态；3、由于帅升公司的违约行为，双方未能续签租赁合同，张安国既无法按照确定的标准给付租金，而且在要求暂按之前的租金标准给付时帅升公司也拒绝收取，因此张安国并无违约行为。
二审审理中，张安国承认争议房屋一直由其使用经营至今。另，帅升公司向本院表示愿意继续履行原租赁合同，并提交了《关于本案租赁合同的处理意见》。
本院二审查明的其他事实与一审认定的相同。
本院认为，双方争议焦点为：1、帅升公司与张安国于2005年10月签订的租赁合同是否已协商解除；2、帅升公司是否存在根本违约行为而导致合同应予以解除；3、张安国要求帅升公司赔偿因擅自拆除水电设施给其造成损失的诉讼请求是否已过诉讼时效。
根据各方当事人的陈述，再结合本案的证据，本院对本案争议的焦点问题评判如下：
1、关于帅升公司与张安国于2005年10月签订的租赁合同是否已协商解除的问题。虽然张安国请求解除租赁合同，帅升公司也表示同意解除，但这不能认定为双方协商一致解除租赁合同。张安国是基于帅升公司有不和他续签合同并拆除水电设施的违约行为而请求解除租赁合同，帅升公司则是基于张安国从2008年10月后一直未交纳租金存在违约行为而要求解除租赁合同，双方虽都有解除租赁合同的意思表示，但请求解除租赁合同的理由不一致、内容不一样且就解除合同的后果也未达成一致意见，故不能认定为双方系协商一致同意解除租赁合同。
2、关于帅升公司是否存在根本违约行为而应予以解除的问题。从张安国的起诉状和审理中的陈述来看，其认为帅升公司违约、请求解除租赁合同的主要理由是：帅升公司不同意续签合同以及帅升公司于2008年11月擅自拆除租赁房屋的水电设施。本院认为，根据本院已生效的（2012）渝一中法民终字第00605号判决书的认定，张安国与帅升公司于2005年10月签订的租赁合同应为12年期限的定期租赁合同，双方虽然在此租赁合同中约定了每三年续签一次，但需变更的合同内容主要是租金标准，租期则是确定的。2008年10月第一个三年期满后，双方由于租金标准问题没能完成续签合同，后帅升公司在2008年11月拆除了租赁房屋的水电设施，但经过张安国的自力救济已于2009年1月恢复了租赁房屋的供水供电并一直使用该租赁房屋和经营至今，本院认为，帅升公司虽然在2008年11月实施了违约行为，但该违约行为已通过张安国的自力救济予以了排除，张安国称帅升公司仍有干扰和阻止其正常经营的行为，但并未举示证据证明该事实。而帅升公司起诉至法院要求判令张安国搬出租赁房屋的诉讼请求也被予以驳回，2009年1月以后该租赁房屋就一直由张安国正常经营至今，未能续签合同的事实并没有影响张安国对租赁房屋的使用和经营行为。二审中，帅升公司向本院明确表示愿意继续履行租赁合同，从诚实信用、尽力促成合同履行、维护交易秩序的角度出发，也为了减少双方损失，本院认为张安国以帅升公司不同意续签合同以及帅升公司于2008年11月擅自拆除租赁房屋的水电设施已构成根本性违约而要求解除租赁合同的理由不能成立，本院不予支持，双方应本着诚实守信、互谅互让的态度继续履行租赁合同，维护良好的经济秩序和社会环境。
3、关于张安国要求帅升公司赔偿因擅自拆除水电设施给其造成损失的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。因张安国在一审中提出该诉讼请求时，帅升公司并未抗辩该诉讼请求已过诉讼时效，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”，因此帅升公司的该项上诉理由不能成立。至于一审以租赁房屋的装修评估价值分摊到12年租期中每月的标准来计算张安国的损失，计算方法虽不尽合理，但计算的赔偿数额基本合理，本院酌情予以认定。
综上，因本案出现新的事实和证据，依法应予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市璧山县人民法院（2011）璧法民初字第02834号民事判决第二、五项；
二、撤销重庆市璧山县人民法院（2011）璧法民初字第02834号民事判决第一、三、四项；
三、驳回张安国的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11298元，评估费4350元，共计15648元，由张安国、陈启芳承担15000元，由重庆帅升房地产开发有限公司承担648元；
二审案件受理费11298元，由张安国、陈启芳承担10700元，由重庆帅升房地产开发有限公司承担598元。
本判决为终审判决。
审 判 长 付永雄
审 判 员 师玉婷
代理审判员 陈 娟
二〇一三年九月十二日
书 记 员 张晋鹏