广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民再字第10号
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：张国楼，男。
委托代理人：林莉娴，广东泓科律师事务所律师。
委托代理人：马光明，广东泓科律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：谢汝雄，男。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：温丽冰，女。
上述两被申请人共同委托代理人：谢少波，广东东方大卫律师事务所律师。
张国楼因与谢汝雄、温丽冰房屋买卖合同纠纷一案，不服本院作出的（2013）江中法民一终字第259号民事判决，向本院申请再审，本院作出（2014）江中法立民申字第8号民事裁定，裁定本案由本院再审。本院依法另行组成合议庭，分别于2014年6月4日、2014年7月18日公开开庭审理了本案。张国楼的委托代理人林莉娴以及谢汝雄、温丽冰的共同委托代理人谢少波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年4月18日，一审原告张国楼起诉至江门市蓬江区人民法院称：2010年1月20日，张国楼与谢汝雄、温丽冰之间签订一份《房屋买卖合同》约定谢汝雄与温丽冰将其自有的位于“江门市蓬江区棠下镇周郡工业区海滩围”3554.02平方米的土地使用权及地上建筑物5000平方米转让给张国楼，转让价款共485万元。付款方式为签订合同后3天内张国楼向谢汝雄与温丽冰支付100万元，2010年3月31日前谢汝雄与温丽冰办好房产证并向张国楼出示后，张国楼支付100万元，余款在谢汝雄与温丽冰于2010年6月30日前办理好土地及房产过户给张国楼后3个月内付清。合同签订后，张国楼即向谢汝雄与温丽冰支付100万元，谢汝雄与温丽冰却一直没有将房产证出示给张国楼，张国楼一直要求谢汝雄与温丽冰履行合同，但谢汝雄与温丽冰一直拖延，直到最近张国楼才了解到谢汝雄与温丽冰在2010年底已将该房产抵押给银行，并且谢汝雄与温丽冰要求张国楼提高买房价到685万元。谢汝雄与温丽冰的行为已严重违约，为维护张国楼的合法权益，特向法院提起诉讼。请求：1、解除张国楼与谢汝雄、温丽冰之间签订的《房屋买卖合同》；2、谢汝雄与温丽冰立即返还购房款人民币100万元给张国楼，并承担相应的利息（利息按银行同期贷款利率，从2010年1月21日起计至还清日止）；3、谢汝雄与温丽冰向张国楼赔偿50万元违约金；4、谢汝雄与温丽冰履行按每月5000元的价格将厂房租赁给张国楼使用30年；5、谢汝雄与温丽冰承担本案张国楼的律师费6.3万元；6、本案诉讼费由谢汝雄与温丽冰承担。谢汝雄和温丽冰辩称：一、谢汝雄与温丽冰不同意张国楼提出的50万元违约金损失赔偿以及按照5000元／月来履行租赁涉诉厂房。根据合同的约定，50万元赔偿和按5000元／月租金租赁厂房都是违约责任，而这个违约责任过高，因为谢汝雄与温丽冰的迟延交付标的物而延迟过户，实际上张国楼没有真正的损失。由于谢汝雄与温丽冰经验不足约定过户的时间太短，就超过了约定的6月30日过户的时间，仅仅是延迟过户，并没有造成张国楼的实际损失。按照有关的规定，张国楼必须按实际的损失来追偿违约金。谢汝雄与温丽冰已经承担相应的违约责任，在不能过户的情况下，对方要求解除合同谢汝雄与温丽冰也同意了，就按照5000元／月租给张国楼继续使用，谢汝雄与温丽冰已经每个月损失4万多元的正常租金。二、谢汝雄与温丽冰不同意继续按照5000元／月的约定来出租。根据合同法的有关规定，如果是约定了违约责任明显高于正常的水平，作为受损失的一方可以请求法院或者仲裁机关减低违约责任，如果约定的违约责任过低也可以要求提高违约责任。所以谢汝雄与温丽冰请求法庭根据公平的原则提高租金来弥补租金过低造成的损失。如果按照张国楼提出的诉讼请求要求按5000元／月租赁使用30年的话，谢汝雄与温丽冰将损失1000多万。所以这个条款明显显失公平，谢汝雄与温丽冰对于解除房屋买卖合同的事实认可，再退回100万元以及计算利息给张国楼。三、张国楼不应当将解除买卖合同作为诉讼请求来提出。张国楼向谢汝雄与温丽冰发出的2010年11月7日律师函，这份律师函就已经明确的解除了双方的买卖合同，双方之间的买卖合同关系早在2010年11月7日就已经解除了，故解除买卖合同不能作为诉讼请求来主张。四、关于张国楼增加的诉讼请求提出要求继续按5000元／月的标准履行租赁合同使用30年。租赁合同约定的年限本身就已经违反了法律规定的不能超过20年的强制性规定。谢汝雄与温丽冰在交付涉案的物业给张国楼使用的时候已经长达18个月之久，已经按照5000元／月的标准给张国楼使用，即谢汝雄、温丽冰已经按此租金标准承担了违约责任，而且这个违约责任本身已经明显的高于张国楼所造成的损失，与合同法的公平原则相悖，综上所述，恳请法庭驳回张国楼无理的诉讼请求。
江门市蓬江区人民法院一审查明：2010年1月20日，张国楼与谢汝雄签订一份《房屋买卖合同》，约定：由甲方（谢汝雄）将位于“江门市蓬江区棠下镇周郡村工业区”的土地使用权（《国有土地使用证》号为：江府国用2005字第12号）及地上建筑物合计约5000平方米以总价款人民币485万元的价格转让给乙方（张国楼）。付款方式为自该合同签订之日起3日内，乙方向甲方支付定金100万元；2010年3月31日前，甲方办妥房产证并向乙方出示后，乙方再支付100万元；甲方应在2010年6月30日以前办妥土地房产过户手续，自办妥上述全部过户手续之日起3个月内，乙方付清余款。如因甲方的原因造成产权变更登记无法办理或在约定期限内导致不能办过户或有违反该合同第八条情形的，则乙方有权按以下方式处理：1、乙方可以提出退房，甲方须在乙方提出退房要求10日内将已付款本息（按银行同期贷款利率）退还给乙方，并按定金50%赔偿乙方；同时将该房屋按5000元／月的租金标准租给乙方使用30年，如造成乙方实际损失的还应赔偿实际损失，包括租金、运费、诉讼费、律师费。2、要求甲方继续履行合同，并赔偿实际损失。甲方超过该合同第四条的期限未全部移交该房屋，致使乙方无法行使占有、使用、收益等权益的，每逾期一天按总金额的千分之一支付违约金。乙方有权选择甲方承担违约责任的方式等主要条款。谢汝雄在合同中确认土地、房屋的过户手续不存在任何法律障碍。该合同由张国楼及谢汝雄、温丽冰在落款处签署姓名。《房屋买卖合同》签订的同时，张国楼与谢汝雄针对上述约定的违约责任条款，另签订1份《房屋租赁合同》作为《房屋买卖合同》的附件二，该《房屋租赁合同》约定：甲方（谢汝雄）将自有的位于“江门市蓬江区棠下镇周郡村工业区”（《国有土地使用证》号：江府国用2005字第12号）的两层厂房出租给乙方（张国楼）作为工厂使用，包括宿舍楼四层，配电房、厨房，建筑物合计约5000平方米，租赁期限为30年，甲方从2010年3月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2040年2月28日收回。出租房屋每月租金为5000元，由乙方在每月30日前交纳当月租金给甲方，甲方收取租金时必须出具收租凭证等条款。两份合同签订的次日，张国楼按照《房屋买卖合同》约定向谢汝雄支付了购房定金人民币100万元，谢汝雄亦以收取“购房定金”的名义出具了《收据》给张国楼。此后，谢汝雄未能如合同约定于2010年3月31日前办妥涉案房屋的产权证并向张国楼出示，因此，张国楼也就没有向谢汝雄支付第二期购房款100万元。至2010年6月30日，谢汝雄同样未能按照合同约定办妥涉案的土地房产过户手续，为此，张国楼委托律师于2010年7月20日向谢汝雄发出“天高律函（2010）第136号”《律师函》，明确要求谢汝雄于2010年7月31日前办妥涉案土地房屋过户手续，否则，张国楼将要求谢汝雄承担违约责任：1、立即开始履行双方已经签订的房屋租赁合同；2、退回张国楼的购房款100万元及利息，并赔偿定金50万元给张国楼。谢汝雄收到张国楼的该《律师函》后，没有回应张国楼，也没有办妥涉案土地房屋的过户手续。2010年11月7日，张国楼委托律师再向谢汝雄发出“天高律函（2010）第324号”《律师函》，明确因谢汝雄的违约行为给张国楼的生产经营造成巨大损失，并认为继续履行合同已经没有必要，据此发出通知：立即履行双方于2010年1月20日所签订的买卖合同第五条第一款的规定，即张国楼退房，谢汝雄应在收到本通知之日起10日内退还张国楼购房款100万元及利息（按银行同期逾期贷款利率），并赔偿张国楼50万元，同时立即开始履行附件二即《房屋租赁合同》，按5000元／月的租金标准租给张国楼使用30年。谢汝雄收到张国楼的该份《律师函》后，同样没有回应张国楼。2010年11月8日，谢汝雄办妥了涉案房屋的《房地产权证》（包括“粤房地权证江门字第01100256**号”、“粤房地权证江门字第01100257**号”），并于2010年12月16日抵押给江门市新会区农村信用合作社棠下信用社用于贷款。2011年1月7日，张国楼委托律师再次发出“天高律函《2011》第010号”《律师函》给谢汝雄，该函内容记载“2010年12月18日，双方在张国楼办公室进行协商时，谢汝雄提出可以继续办理国有土地使用权及房屋产权过户手续，但数天后，谢汝雄答复称虽然可以办理过户登记手续，但要求免除违约金及必须在过户前一次性付清所有转让款”，该《律师函》显示双方曾就是否继续履行《房屋买卖合同》或解除该合同执行违约条款进行过磋商，但没有达成一致意见，张国楼对此在该份《律师函》中最后明确：“1、立即办理过户手续（自收到该律师函之日起五日内办结），在过户后三个月内张国楼付清全部转让款；2、履行双方所签订的附件二房屋租赁合同之规定，将全部转让款、利息、违约金在五日内清还给张国楼，并注明谢汝雄可按5000元／月的标准扣除租金并向张国楼提供租赁发票”，并明确要求谢汝雄在2011年1月15日前履行完毕或给予明确的答复。由于谢汝雄对张国楼的该《律师函》仍不予回应，双方争议无法解决，张国楼遂于2011年4月18日向一审法院提起诉讼，并从2011年5月16日开始按照《房屋租赁合同》约定的租金额5000元／月以存款的形式及向公证处提存的形式向谢汝雄交纳租金。2011年6月9日，谢汝雄以张国楼未征得其同意擅自将涉案房屋转租给江门市凯威电器科技有限公司为由，另案提起诉讼，请求判令解除本案《房屋买卖合同》的附件二《房屋租赁合同》。一审法院对于张国楼与谢汝雄、温丽冰双方争议的事实查明如下：诉讼中，张国楼以《房屋买卖合同》为依据，认为根据该合同第九条“根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式通知双方认可才能生效”的约定，张国楼于2010年11月7日发出《律师函》后，谢汝雄一直没有明确答复同意，也没有签订变更协议，在2011年8月18日法院开庭审理时才明确答复同意解除《房屋买卖合同》，因此主张《房屋买卖合同》自2011年8月18日起解除，《房屋买卖合同》的附件二《房屋租赁合同》才同时开始生效。对于张国楼的该主张谢汝雄、温丽冰不予认可，同样以《房屋买卖合同》为依据，认为根据该合同第十五条“如因甲方违约导致不能在约定时间办妥过户手续的，则在乙方发出通知后，附件二之房屋租赁合同自动生效”的约定，《房屋买卖合同》应于2010年11月7日张国楼向谢汝雄发出“天高律函《2011》第324号”《律师函》之日起解除，并同时《房屋租赁合同》生效。对于《房屋买卖合同》解除后，执行附件二《房屋租赁合同》的租金起算时间及每月租金额，张国楼仍以《房屋买卖合同》为依据，主张从2011年8月18日起开始按约定每月5000元的标准执行。谢汝雄与温丽冰则提出异议认为租金的起算时间应按《房屋租赁合同》约定的，从2010年3月1日起开始计算，至于每月的租金额，谢汝雄与温丽冰提供了其自行委托江门市中望房地产评估有限责任公司通过评估作出的“江中评字（2011）B110588号《房地产估价报告》”，主张涉案房屋的租金应按评估得出的参考价值每月每平方米8.5元的标准计算租金。对于涉案房屋谢汝雄与温丽冰于何时交付张国楼使用的问题，张国楼主张谢汝雄是于2010年的5月至6月之间才实际交付使用，而谢汝雄与温丽冰则主张是按照《房屋买卖合同》约定的时间，即2010年3月1日前已全部交付给张国楼。对于谢汝雄与温丽冰违约应如何执行违约条款的问题，张国楼主张按照《房屋买卖合同》第五条第一款执行，主张谢汝雄与温丽冰立即返还购房款人民币100万元，并从2010年1月21日起按银行同期贷款利率计算相应的利息、赔偿50万元违约金、履行按每月5000元的价格将厂房租赁给张国楼使用30年、承担张国楼因本案诉讼所支付的律师费63000元。谢汝雄与温丽冰则认为张国楼的上述请求缺乏法律依据，同时认为《房屋买卖合同》第五条中同时约定了两条违约责任条款，因此无效，同时认为所约定的违约金明显高于张国楼的损失，请求依法作出调整减少的裁决。诉讼中，谢汝雄与温丽冰另提出其承担违约责任应以不超过50万元为限。另查明，谢汝雄将本案约定买卖的房屋交付给张国楼后，张国楼以该房屋作为经营场所，于2010年3月5日向工商行政管理部门登记成立了“江门市凯威电器科技有限公司”，该公司经营范围为“研究、开发、生产、加工、销售：电器产品及零配件，汽车音响及配件，五金配件；自营和代理各类商品、技术的进出口业务（法律、行政法规禁止的项目除外，法律、行政法规限制的项目须取得许可证后方可经营）。诉讼中，谢汝雄与温丽冰确认是夫妻关系。
江门市蓬江区人民法院一审认为：本案属于房屋买卖合同纠纷。张国楼与谢汝雄所签订的《房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，条款清楚，内容除约定的定金数额及租赁期限超出法律规定外，其余内容均没有违反法律规定，依法应确认张国楼及谢汝雄之间的房屋买卖合同关系合法有效。双方应当按照彼此之间的约定、交易习惯和法律的相应规定行使权利和履行义务。本案主要的争议是：1、谢汝雄的行为是否构成违约，应否承担违约责任；2、张国楼与谢汝雄签订的《房屋买卖合同》应否解除及应认定于何时解除；3、《房屋买卖合同》既约定定金，又约定违约责任条款是否符合法律规定；4、谢汝雄应以何种方式承担违约责任，张国楼主张谢汝雄所承担的违约责任是否过高。对于谢汝雄的行为是否构成违约，应否承担违约责任的问题。诉讼中，谢汝雄认为没有如约办理涉案房屋产权证过户的原因是没经验，约定办证时间过短，而办证机构拖延了时间造成的，认为不属于恶意违约。从双方提供及确认的证据显示，在谢汝雄未能按照合同约定的时间2010年6月30日前办妥涉案房屋的土地房产过户手续时，张国楼于2010年7月20日通过律师以函件的形式催促谢汝雄履行过户义务，如确因办证机构的原因拖延办理的，谢汝雄理应向张国楼出示其已经向有关部门递交办理手续的依据，同时可与张国楼协商变更合同约定的履行时间等方式处理，而不应以不回应的态度应对张国楼，且谢汝雄的该理由也缺乏证据证明。退一步说，在过户条件成就的情况下，张国楼在2011年1月7日发出的《律师函》中明确表示谢汝雄仍可继续履行合同，如谢汝雄果真愿意履行该合同，在收到张国楼的该《律师函》后仍可以过户给张国楼，但谢汝雄却采取消极应对的态度，显然，谢汝雄是没有诚意履行该《房屋买卖合同》。因此，谢汝雄未能按照合同约定将涉案房屋过户给张国楼的行为，应认定构成违约，在没有免责事由的情况下，谢汝雄依法应承担违约责任。张国楼主张谢汝雄违约并应承担违约责任的诉讼请求，符合法律规定，依法应予支持。对于张国楼与谢汝雄签订的《房屋买卖合同》应否解除及应认定于何时解除的问题。本案证据显示，谢汝雄未能如约办理涉案房屋的过户手续，经张国楼以《律师函》的方式催告后仍不履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定，张国楼提出解除该《房屋买卖合同》的主张成立，该合同应予解除。至于该合同应从何时起解除的问题。张国楼主张该合同应从2011年8月18日起解除，理由是张国楼于2010年11月7日发出《律师函》提出解除合同后，谢汝雄一直没有明确答复同意，至2011年8月18日法院开庭审理时才明确答复同意解除，符合该合同第九条“根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式通知双方认可才能生效”的约定。谢汝雄与温丽冰则认为该合同应从张国楼发出《律师函》明确提出解除合同的时间即2010年11月7日起解除，理由是根据该合同第十五条“如因甲方违约导致不能在约定时间办妥过户手续的，则在乙方发出通知后，附件二之房屋租赁合同自动生效”的约定。通观双方主张的理由和依据，对该合同第九条内容应理解为双方在合同履行过程中，涉及与该合同有关的书信、文件等必须以书面的形式经双方认可才生效。对该合同第十五条内容应理解为在谢汝雄与温丽冰违约的情况下，只要张国楼发出执行该合同附件二的通知，合同附件二自动生效。可见，该合同第十五条是赋予张国楼行使的权利，属于特别的约定，因此，在张国楼第一次发出律师函（2010年7月20日）未明确解除合同，而第二次发出律师函（2010年11月7日）明确解除合同的情况下，对于合同解除的时间，谢汝雄与温丽冰的主张更贴近该合同条文所约定的原意，一审法院予以认定双方的《房屋买卖合同》已于2010年11月7日起解除。由于合同在张国楼起诉前已经解除，故无需再行判决解除。对于《房屋买卖合同》既约定定金条款，又约定违约责任条款是否合法有效的问题。对于本案定金部分的确认。证据显示，按照《房屋买卖合同》约定，张国楼须交付定金100万元，谢汝雄亦出具《收据》证实收取了张国楼定金100万元，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，双方签订的《房屋买卖合同》的标的额为485万元，如定金额按20%计算，应为97万元，因此，本案的定金额应为97万元，超出部分的3万元应视为购房款。由于合同中约定赔偿定金的50%，该约定与法定的定金罚则不符，故应将之归入违约责任的广义有效条款。对于违约责任条款问题，张国楼与谢汝雄双方签订的《房屋买卖合同》第五条作了明确约定“如因谢汝雄的原因造成产权变更登记无法办理或在约定期限内导致不能办理过户或有违反合同第八条情形的，则张国楼有权按以下方式处理：1、张国楼可以提出退房，谢汝雄须在张国楼提出退房要求10日内将已付款本息（按银行同期贷款利率）退还给张国楼，并按定金50%赔偿张国楼，同时将该房屋按5000元／月的租金标准租给张国楼使用30年（详见附件二《房屋租赁合同》），如造成张国楼实际损失的还应赔偿实际损失，包括租金、运费、诉讼费、律师费。2、要求甲方继续履行合同，并赔偿实际损失。甲方超过该合同第四条的期限未全部移交该房屋，致使乙方无法行使占有、使用、收益等权益的，每逾期一天按总金额的千分之一支付违约金。乙方有权选择甲方承担违约责任的方式”，双方并就此特别附加签订了《房屋租赁合同》作为该《房屋买卖合同》的附件二。从该条款的内容可见，张国楼要求谢汝雄与温丽冰承担违约责任的方式可以是“张国楼退房，谢汝雄退还已付款本息、赔偿定金50%、将约定买卖的房屋转为按5000元／月的租金标准租给张国楼使用30年，并赔偿其他实际损失”，也可以是“谢汝雄继续履行合同，并赔偿实际损失”，该违约责任条款的约定，是当事人在签订合同时的真实意思表示，除约定的定金数额及租赁期限超过法律规定外，其余条款并没有违反法律禁止性或限制性的规定，应认定为合法有效。对谢汝雄与温丽冰认为该违约责任条款中既约定适用定金罚则，又同时约定要适用违约金条款违反法律规定，显属无效条款的抗辩意见，一审法院不予采纳。对于谢汝雄应以何种方式承担违约责任，张国楼主张谢汝雄所承担的违约责任是否过高的问题。本案中，张国楼选择要求谢汝雄与温丽冰承担“张国楼退房，谢汝雄与温丽冰退还已付款本息、赔偿定金50%、将约定买卖的房屋转为按5000元／月的租金标准租给张国楼使用30年，并赔偿其他实际损失”的违约责任方式，可见，张国楼主张谢汝雄与温丽冰承担违约责任的方式主要有两项，其中承担方式之一是把涉案房屋的买卖转为低价租赁，另一承担方式是赔偿定金50%并赔偿实际损失。而谢汝雄与温丽冰则认为其违约行为并没有给张国楼造成实际损失，如按照张国楼的请求来承担违约责任显然过高，请求按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，给予调整减少，并以其自行委托评估机构评估其房屋的租金标准的《评估报告书》为依据。对于张国楼是否存在实际损失的问题，张国楼在诉讼中以未能估算为由没有提供证据证明，但在庭审中陈述其损失包括：1、房屋今后增值部分的损失；2、如谢汝雄与温丽冰履约，张国楼今后就无需交付租金，现因谢汝雄与温丽冰违约，如还要按照谢汝雄与温丽冰评估的租金标准缴纳租金30年，则该租金额度就是张国楼的直接损失；3、由于无法取得房屋的产权，企业必然发生搬迁费用的损失。针对张国楼与谢汝雄、温丽冰各自提出的上述理由进行分析，谢汝雄与温丽冰主张的其房屋的现行租金价格为每平方米每月8.5元，这只是一种估算，在实际执行中尚存在不确定的因素，因此，这只能算是谢汝雄与温丽冰今后的一种预期利益。对于张国楼主张的3项损失，其中，房屋今后增值部分的利益，也是一种预期利益，而对于张国楼提出“谢汝雄与温丽冰如履约，张国楼今后就无需交付租金，现因谢汝雄与温丽冰违约，如还要按照谢汝雄与温丽冰评估的租金标准缴纳租金30年，则该租金额度就是张国楼的直接损失”的主张，虽然张国楼提出该意见并没有将其购房的本金已先行支付等因素一并考虑，但在现实经济交往中，张国楼的该意见确实有其一定的合理性。至于张国楼提出的其企业必然发生搬迁费用的损失，根据本案的实际情况，张国楼提出的该项损失确实存在，只是须在实际发生后才能确定。通过对张国楼与谢汝雄、温丽冰各自主张的理由进行分析，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，结合本案张国楼是守约方，已按合同履行支付定金义务，而约定买卖的房屋谢汝雄已实际交付张国楼使用等实际情况来综合分析，张国楼因不能实现合同目的所受的损失，主要就是合同如能按约定履行后可以获得的利益。如果按照谢汝雄与温丽冰提出的其承担违约责任以不超过50万元限额的标准，显然未能弥补张国楼的损失。如果按照合同约定既计算违约金和赔偿实际损失，又将涉案房屋的买卖转为低价租赁给张国楼，即两项违约责任方式并用，显然又有部分重复补偿了张国楼的损失。但如果按照合同约定仅将其中的涉案房屋的买卖转为低价租赁给张国楼使用一段时间，是可以补偿张国楼所受的损失，因此，综合考虑各方面因素，根据公平合理原则，谢汝雄与温丽冰承担违约责任的方式以“买卖因谢汝雄与温丽冰原因而不成的转低价租赁”的形式较为适宜，也更贴近法律赋予违约金的性质主要就是补偿性质的功能。执行了该项违约责任，张国楼请求的其他的违约责任方式就不再执行，包括计付已付款的利息、赔偿定金50%和赔偿其它实际损失。由于双方约定的租赁时间是30年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，应认定本案约定租赁的时间超出20年的部分无效，据此，一审法院依法将此租赁期限调整为20年，即谢汝雄应按照《房屋买卖合同》约定如违约则将涉案房屋以每月5000元的租金标准租赁给张国楼20年。对于谢汝雄与温丽冰认为按照5000元／月的租金标准租赁给张国楼30年的违约责任条款显失公平，依法应当进行调整的抗辩。由于《房屋买卖合同》是张国楼及谢汝雄的真实意思表示，在签订该合同时，谢汝雄应对合同约定的条款及签订该合同所产生的后果有正确的评价和预见，双方在合同中明确约定各自违约的情形及承担违约责任的方式，其中包括如出现因谢汝雄的原因造成产权变更登记无法办理或在约定期限内导致不能办理过户或有违反合同第八条情形的，张国楼有选择谢汝雄与温丽冰承担违约责任方式的权利。现谢汝雄未能提供证据证明该约定并非出于其真实意思表示，也未能提供证据证明张国楼的实际损失数额和承担该违约责任已超出张国楼实际损失，在此情况下，谢汝雄认为该违约责任显失公平而要求作出调整，显然依据不足，一审法院不予支持。关于张国楼要求谢汝雄与温丽冰承担律师费63000元的问题。因合同中约定谢汝雄与温丽冰应赔偿律师费，而该费用属于诉讼引起的损失，故谢汝雄应予赔偿给张国楼。至于涉案房屋谢汝雄与温丽冰是于何时交付给张国楼的问题，张国楼主张谢汝雄是于2010年的5月至6月之间才实际交付使用，而谢汝雄与温丽冰则主张是按照《房屋买卖合同》约定的时间，即2010年3月1日前已全部交付给张国楼。虽然双方在房屋交付时没有办理交接手续，但证据显示，张国楼于2010年3月5日向工商行政管理部门登记成立了“江门市凯威电器科技有限公司”，因此，对房屋交付的时间，一审法院采信谢汝雄与温丽冰的意见，确认谢汝雄于2010年3月1日前已将涉案房屋全部交付给张国楼。至于《房屋买卖合同》解除后执行《房屋租赁合同》，张国楼应从何时起计付租金给谢汝雄与温丽冰的问题，张国楼主张从《房屋买卖合同》解除之日起开始计算。谢汝雄与温丽冰则认为租金的起算时间应按《房屋租赁合同》约定的，从2010年3月1日起开始计算。虽然《房屋买卖合同》内对此没有作出明确约定，但《房屋租赁合同》明确约定了租赁30年的时间是从2010年3月1日起至2040年2月28日止，由此可确定租金的计算并非从《房屋买卖合同》解除之日起才开始计算，而应按照《房屋租赁合同》的约定，从2010年3月1日起开始计算。对于张国楼主张温丽冰对谢汝雄的上述违约行为应共同承担民事责任是否成立的问题。诉讼中，谢汝雄与温丽冰确认是夫妻关系，涉案房屋属于谢汝雄与温丽冰的夫妻共同财产，温丽冰亦在《房屋买卖合同》落款处签署了姓名，且没有证据显示谢汝雄与温丽冰有就夫妻财产进行任何约定，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，张国楼该项主张，依法有据，一审法院予以支持。综上所述，谢汝雄与温丽冰在签订《房屋买卖合同》并实际交付房屋给张国楼后，却不为张国楼办理房屋过户，构成实质性的违约，是引起本案纠纷的原因，对此，谢汝雄与温丽冰应负本案纠纷的主要责任；而张国楼的诉讼请求欠妥，应予调整处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十四条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，于2012年12月20日作出如下判决：一、谢汝雄、温丽冰应于本判决发生法律效力之日起10日内，返还定金和购房款共人民币100万元给张国楼。二、谢汝雄、温丽冰应向张国楼承担“将本案约定买卖的房屋按照5000元／月的租金标准租赁给张国楼20年”的违约责任。张国楼应从2010年3月1日起按照每月5000元的标准向谢汝雄、温丽冰交给租金。三、谢汝雄、温丽冰应于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿律师费63000元给张国楼。四、驳回张国楼其他诉讼请求。如果谢汝雄、温丽冰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费83180元，诉讼保全费5000元，合共88180元，由张国楼负担8800元，由谢汝雄、温丽冰负担79380元。
谢汝雄、温丽冰不服一审判决，向本院上诉称：一、一审认定《房屋买卖合同》中第五条第1款既约定适用定金罚则，又约定要适用违约金条款合法有效显属错误。《房屋买卖合同》第五条约定：乙方（张国楼）可以提出退房，甲方（谢汝雄、温丽冰）须在乙方提出退房要求10日内将已付款本息（按照银行同期贷款利率）退还给乙方，并按定金50%赔偿乙方；同时将该房屋按5000元每月的租金标准租给乙方使用30年（详见附件二《房屋租赁合同》），如造成乙方实际损失的还应赔偿实际损失，包括租金、运费、诉讼费、律师费。在本案中，谢汝雄、温丽冰违约仅限于因政府原因导致延迟办证从而未能按照《房屋买卖合同》约定的时间办理产权过户手续的同一违约行为，并无其它违约行为，那么在谢汝雄、温丽冰仅有同一违约行为的前提下，张国楼要求同时适用定金和违约金违背了我国《合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的原则规定，应归于无效。虽然合同中约定只需要按照定金50%赔偿，但仍属于定金条款，理由是，既然双方约定了定金，且交付的款项也定性为定金，那么就应当认定该条款为定金条款，至于只按照定金50%赔偿，那只是张国楼在不违背定金法律上限规定的情况下，对自己权利的处分。故一审法院仅以该约定与定金罚则不相符，就认定该条款不属于定金条款属明显错误。二、一审法院判决谢汝雄、温丽冰按照5000元／月的标准租赁给张国楼使用20年作为谢汝雄、温丽冰承担本案的违约责任缺乏最基本的公平与公正性，依法应当进行调整。1、法律明确规定了违约金的性质就是补偿非违约方的损失。我国《合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。另外，根据最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”以及第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的性质主要就是补偿性质。2、按照5000元的标准租赁使用30年作为承担违约责任的方式明显属于畸高的违约责任条款。涉案房屋的建筑面积超过5000平方米，根据对涉案房屋租金评估显示，涉案房屋在2010年1月至2011年7月市场租金为每月人民币51458元（当时涉案房屋的市场租金已经高达10.29元／平方米），现在涨得更高了。张国楼要求谢汝雄、温丽冰按照不到市场实际租金标准十分之一的租金即1元／平方米的标准租赁给他使用，谢汝雄、温丽冰实际上每月将因此而承担减少近50000元的租金损失的违约责任，如果按照一审判决给张国楼使用二十年的话，谢汝雄、温丽冰将需要承担至少1200万元（这还不包括租金市场上涨）的违约责任。一审法院认为谢汝雄、温丽冰提供的《评估报告书》是单方委托，但该评估公司也是一家有资质的合法评估机构，在张国楼没有提供相反证据的情况下，该评估报告依法可以作为本案审理的依据。更重要的是，在通涨的预期之下，各种物品的价格包括厂房的租金价格上涨将是社会发展的一项大趋势。所以，要说租金价格在实际执行中的不确定性，那也只是在之后租金上涨多少比例的不确定性，而不可能低于目前每月的8.5元每平方米的价格。张国楼支付100万元的定金即便按照定金罚则（惩罚性违约责任）双倍退还，那也只需要承担100万元的违约责任。但如果按照一审法院判决租赁使用20年的话，张国楼在仅需要支付120万元租金的情况下，就可以比租赁其它厂房节省至少1200万元，节省的租金实际上就是张国楼因此而获利的金额。故，按照该违约责任条款张国楼将至少获取十倍以上的利益，一审法院竟然在客观事实如此清楚的情况下还以谢汝雄、温丽冰未能提供证据证明违约责任过高就不予调整则明显错误。3、最高人民法院明确规定了不能以合同当事人意思自治原则“一刀切”而放任不调作出机械的司法判决。根据最高人民法院印发《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知法发（2009）40号（以下简称《最高院通知》）第6条：“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”以及第7条：“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等‘一刀切’的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。”故，一审法院以谢汝雄、温丽冰未能提供该违约责任条款的约定非本人真实意思表示的证据为由不作调整也明显违反法律规定。4、张国楼没有提供任何证据证明其实际的损失。张国楼提出的所谓的房屋增值部分的损失并非是合同签订后必然可以取得的利益。张国楼提出的无须缴纳租金等损失根本就不是可得利益损失。更不能将《房屋买卖合同》中所约定的违约责任条款即5000元每月的标准租赁使用30年作为其《房屋买卖合同》签订时预期可取得的利益，如果是这样的话，难道张国楼最初与谢汝雄、温丽冰签订《房屋买卖合同》时就预先一定要达到谢汝雄、温丽冰将涉案房屋租赁给他使用30年？根据《最高院通知》第11条：“人民法院认定可得利益损失时应当合理分配举证责任。…非违约方应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本的举证责任。”之规定，在张国楼提出的三项损失均没有任何的法律和事实依据的情况下，综合谢汝雄、温丽冰并无恶意违约（谢汝雄、温丽冰不能在约定时间办理过户是由于政府部门迟延办理首次确权导致）且谢汝雄、温丽冰只有小学文化又未聘请律师但却由张国楼聘请的律师起草拟定房屋买卖合同的情况下，一审法院错误将本应由张国楼承担的举证责任归于谢汝雄、温丽冰，以谢汝雄、温丽冰未能提供证据证明张国楼的实际损失数额和承担该违约责任已超出张国楼实际损失为由，对于按照5000元／月的标准租赁20年的违约责任条款不作调整，不仅违背我国法律关于违约金主要是弥补非违约方损失的规定，更违反合同法中最基本的公平公正原则。综上所述，在张国楼未能提供证据证明其实际损失而谢汝雄、温丽冰已经提供证据证明违约责任明显过高的情况下，依法应当按照所约定的定金罚则的标准对于谢汝雄、温丽冰按照租赁方式承担违约责任进行调整即不超过所约定的定金赔偿50万元。由于谢汝雄、温丽冰按照5000元每月的标准租赁给张国楼使用每月减少的租金近50000元。自2010年3月1日起实际出租给张国楼使用到2011年2月1日，谢汝雄、温丽冰因此而承担的减少租金的违约责任实际上已经超过了50万元，故恳请二审法院依法查明以上事实，正确适用法律，依法将租赁方式的违约责任调整到给张国楼使用到2011年2月1日为止，以维护法律的公平与公正。请求：撤销一审判决第二项，依法改判谢汝雄、温丽冰仅需要按照5000元／月的租金标准自2010年3月1日起出租给张国楼使用到2011年2月1日为止作为谢汝雄、温丽冰所应承担的全部违约责任；撤销一审判决第三项，并依法驳回张国楼要求支付律师费63000元的诉讼请求；依法判令由张国楼承担诉讼费用。张国楼答辩称：一、谢汝雄、温丽冰根本违约，其应承担全部的违约责任。本案中，谢汝雄、温丽冰为一己利益无视合同，在张国楼向其支付100万元定金后，立即将涉案房产办好房产证，又马上将该房产抵押给银行，其没有履行合同的意思属恶意违约，应按合同约定承担全部违约责任。二、双方签订的合同中的违约责任条款均合法有效，一审适用法律正确。双方签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同违约责任条款不违反我国法律禁止性规定应对合同双方具有法律约束力。“按照定金50%赔偿”的违约责任条款是双方约定的损害赔偿条款，即为双方当事人约定的因违约行为而导致的损害赔偿计算方法。根据我国《民法通则》第一百一十二条第二款和《合同法》第一百一十四条第一款的规定，我国法律明确允许当事人约定损害赔偿的计算方式，因此该条款并非定金罚则条款，一审适用法律正确。三、一审判令谢汝雄、温丽冰承担的违约责任合法有理，应当予以维持。谢汝雄、温丽冰主张其承担的违约责任过重没有事实和法律依据，歪曲了违约责任轻重的判断标准。违约责任的轻重不是以违约方因承担了违约责任后的损失和守约方因违约方承担违约责任后所获得的利益进行比较判断的，应按违约方承担的违约责任是否远超因违约行为给守约方所带来的损失。因我国《合同法》第一百一十三条第一款明确规定损害赔偿的范围既包括因违约行为所造成的实际损失也包括合同履行后可以获得的利益。在本案中，若谢汝雄、温丽冰委托的评估公司评估本案的厂房每月租金大约为5万元的评估是客观真实的话，那么谢汝雄、温丽冰若能完全履行买卖合同中的过户手续，张国楼取得两幢厂房的所有权和相关的土地使用权（土地使用权期限剩余44年），张国楼可以获得的租金利益为5万元／月×12月／年×44年-485万元（购房款）=2155万元，亦即因谢汝雄、温丽冰的违约行为张国楼的损失至少已达2155万元，现原审判令其承担的违约责任远远不及张国楼的损失。另外，还包括以下几部分损失：1、该物业升值的损失，如按谢汝雄、温丽冰所言，该房产的租金为每月5万元，则该房产目前价值起码在1200万元以上，张国楼的损失至少超过700万元；2、张国楼企业搬迁的费用，从另找厂房到生产设备的拆迁、安装、调试等至少需要三个月以上时间，搬迁费用也会超过200万元，张国楼的企业现在年产值大概在8000万元左右，按照10%的利润率计算，每月利润大概为70万元，3个月的利润不低于200万元，因此张国楼因谢汝雄、温丽冰的违约造成的损失远远大于其所谓的损失。原审没有支持张国楼要求谢汝雄、温丽冰承担50万元的请求以及100万元本金的利息已经明显有利于谢汝雄、温丽冰。
本院二审查明：一审查明的基本事实属实，本院二审予以确认。
本院二审认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为谢汝雄、温丽冰应就其违约行为承担的违约责任问题。根据双方《房屋买卖合同》约定，谢汝雄将坐落在江门市蓬江区棠下镇周郡村工业区的3554.02平方米土地使用权及5000平方米地上建筑物以485万元的价格转让给张国楼，并由谢汝雄于2010年3月31日前办理房产证，但谢汝雄实际上于2010年11月8日才取得该房屋的房产证，其逾期办证的行为已构成违约。2010年11月7日，张国楼委托律师向谢汝雄发出天高律函（2010）第324号《律师函》，以谢汝雄逾期办证的行为致其原计划以相关土地房产向银行办理房产抵押贷款的计划无法实施，使其生产经营造成巨大损失为由，认为继续履行合同已无必要，并通知谢汝雄立即履行《房屋买卖合同》第五条第一款的约定，即：张国楼退房，谢汝雄应在收到本通知之日起10日内退还转让款100万元及利息（按银行同期逾期贷款利率），并赔偿其50万元，同时立即开始履行《房屋买卖合同》附件二，即双方已签订的房屋租赁合同，按5000元／月的租金标准出租给张国楼使用30年，造成张国楼损失的，将另行提出要求。张国楼依据《房屋买卖合同》的约定委托发出上述律师函行使合同解除权，符合我国《合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，虽然其后张国楼再次委托律师向谢汝雄发出律师函表示谢汝雄可选择继续履行合同或承担《房屋买卖合同》第五条第一款约定的违约责任，但谢汝雄对此不作出继续履行合同的意思表示，故应于谢汝雄收到张国楼委托发出天高律函（2010）第324号《律师函》之日，双方《房屋买卖合同》即告解除。合同解除后，张国楼请求谢汝雄、温丽冰按照《房屋买卖合同》中的违约责任条款承担违约责任，谢汝雄、温丽冰虽在本案诉讼过程中对其因违约应向张国楼承担赔偿责任并无异议，但认为约定的违约责任过高，应承担不高于50万元的违约责任，请求本院予以调整。依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条关于“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”和我国《合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，《房屋买卖合同》的违约责任条款不因合同解除而无效，张国楼作为守约方，有权依据违约责任条款请求谢汝雄承担违约责任，但违约责任不得过分高于张国楼因谢汝雄违约所造成的损失。考量本案中双方约定的违约责任是否过高的问题，应依照我国《合同法》第一百一十三条第一款关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，以张国楼因谢汝雄违约行为造成的损失为基础予以确定，违约所造成的损失包括直接损失和可得利益损失两个方面，对于可得利益损失的赔偿应遵循订立合同时违约方的可预见规则，即违约方在缔约时应当预见因其违约将对守约方造成的损失，应当包括合理预见的损失数额和根据对方的身份所能预见到的可得利益损失类型。张国楼主张合同中有关违约责任的约定不高于其因谢汝雄违约所产生损失数额，并主张其损失主要包括以下几个方面：1、按50000元／月的租金标准出租涉案房屋44年的租金损失2155万元；2、该房屋升值损失超过700万元；3、张国楼企业搬迁的费用超过200万元，及3个月搬迁期间的经营利润损失不低于200万元；4、律师费损失63000元。根据买卖的房屋属工业用途、《房屋买卖合同》的违约责任条款中关于若谢汝雄逾期办理过户手续时应承担将涉案房屋低价出租给张国楼长期使用的约定、张国楼在接收房屋后将涉案房屋作为生产经营之用的实际情况以及张国楼委托发出的律师函内容，均反映在订立合同时双方应当知道张国楼买受涉案房屋作为生产经营之用。以张国楼作为生产经营者的身份，谢汝雄就其违约行为应当预见可能导致张国楼产生的损失主要为生产经营损失。张国楼虽主张的房屋升值损失以及租金损失，但基于张国楼生产经营者的身份，谢汝雄在订约时难以预知其用于转卖牟利或用于出租牟利，且张国楼取得涉案房屋后市场价值升降以及可能发生的毁损、灭失等风险亦难以预知，张国楼以涉案房屋目前的升值情况以及按目前市场租赁价格主张其房屋升值和租金的可得利益损失缺乏事实和法律依据，二审不予支持。而张国楼主张的企业搬迁费用200万元、企业3个月的生产经营利润不低于200万元的预期损失问题，若谢汝雄在解除合同后收回涉案房屋，通过赔偿以金钱方式承担违约责任，则必然使张国楼产生企业搬迁费用及生产经营利润的损失，张国楼的该项主张，理据充分，二审予以支持。另外，双方《房屋买卖合同》明确约定违约责任包括律师费的赔偿，张国楼因谢汝雄的违约行为提起本案诉讼实际支出律师费63000元，该损失属实际产生的损失，谢汝雄应予赔偿。综合上述分析，谢汝雄因其违约行为应向张国楼承担赔偿责任的损失为已实际发生63000元的律师费损失，及搬迁费用和搬迁期间的停业利润损失。比对双方约定的违约责任，谢汝雄除应退还张国楼已付款项100万元及相应利息并赔偿50万元外，还需将涉案房屋以5000元／月的标准出租给张国楼使用30年并赔偿律师费、运费等实际损失。按谢汝雄自行委托具备相应资质的江门市中望房地产评估有限责任公司作出江中评字（2011）B110588号《房地产估价报告》，估算涉案房屋在2010年1月至2011年7月的市场每月租金参考价值为8.5元／㎡；虽然张国楼对此鉴定结论存在异议，但未能提供足以反驳的证据亦未就此向法院申请重新鉴定，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条关于“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许”的规定，二审采纳该评估报告的意见，确认涉案房屋在上述期间的市场租金价格为每月8.5元／㎡。根据涉案房屋的市场租金价格，双方违约责任条款实际上约定谢汝雄应就其逾期办证的违约行为除作金钱赔偿外，同时还应以涉案房屋买卖转为长期低价租赁（折算为每月1元／㎡）的方式承担违约责任。涉案房屋坐落土地的使用权期限从签订合同时的2010年起算至2054年尚余44年时间，双方合同关于违约责任的约定对于谢汝雄而言，以极低的价格及在大部分的土地使用权期间内将涉案房屋供张国楼使用，并在张国楼使用期间内负责涉案房屋的维修，双方约定的违约责任对谢汝雄而言显属过高。依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，谢汝雄在涉案合同签订后已实际将涉案房屋交付给张国楼用于生产经营，基于上述分析，谢汝雄虽未能依约如期办理涉案房屋的权属证书并办理过户登记手续，但其违约行为尚不至于使张国楼实际产生违约责任条款所约定的损失。由于双方买卖合同关系已经终止，考虑张国楼请求谢汝雄承担长期低价租赁的违约责任显属过高的情况，谢汝雄承担的违约责任应以金钱赔偿为主，并由张国楼向谢汝雄返还涉案房屋为宜。由于张国楼的损失主要为搬迁费用和停业期间的经营利润损失，属预期损失和可得利益损失，对此张国楼虽未能提供证据对此损失数额予以证明，但该损失的具体数额实难举证，在确认该损失属客观上应当产生的损失的基础上，谢汝雄应就此项损失承担的赔偿责任应由本院根据日常逻辑经验规则予以酌定。张国楼主张需3个月搬迁期间，从一般经验分析，该期间属合理期间，由此产生的损失谢汝雄应予赔偿。且谢汝雄于2010年3月1日前已将涉案房屋交付张国楼使用，参照上述评估报告得出的8.5元／㎡／月的租金标准，谢汝雄从该时起已一直按7.5元／㎡／月的租金差额即3.75万元／月承担违约责任，自2010年3月31日至今已达31个月，租金差额为1162500元；考虑双方关于赔偿50万元违约金及律师费的约定，二审酌定谢汝雄应承担的违约责任为赔偿张国楼50万元、律师费6.3万元，并按5000元／月的租金标准自2010年3月1日起供张国楼使用至本判决生效之日起三个月内，对张国楼未付上述期间租金的款项，可由谢汝雄在支付上述赔偿款项时予以抵扣。另外，由于张国楼在订立合同时已付款项为100万元，根据双方合同的违约责任条款，谢汝雄应在本判决生效之日起10日内退还该款项，并应自其交纳上述款项之日即2010年1月21日起至本院确定的付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付利息。虽然谢汝雄未在本案中提起反诉请求张国楼返还房屋，但鉴于认定谢汝雄、温丽冰应以金钱方式向张国楼承担违约责任，张国楼返还房屋属合同解除的应有之义，从减少当事人诉累出发，二审对此一并予以处理；结合张国楼关于其搬迁需3个月时间的主张，二审确定张国楼应自本判决生效之日起3个月内将涉案房屋返还给谢汝雄。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律有误，处理不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十三条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2012）江蓬法民一重字第15号民事判决；二、张国楼应在本判决生效之日起三个月内返还涉案房屋给谢汝雄、温丽冰；三、谢汝雄、温丽冰应在本判决生效之日起十日向张国楼返还100万元及相应利息（以100万元为本金，从2010年1月21日起至本院确定的付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付），赔偿50万元，律师费63000元；四、自2010年3月1日起至本判决生效之日起三个月内，张国楼应以5000元／月的租金标准向谢汝雄、温丽冰支付涉案房屋的使用费；五、驳回张国楼的其他诉讼请求。一审案件受理费45600元，诉讼保全费5000元，合共50600元，由谢汝雄、温丽冰承担27800元，张国楼负担22800元，多收部分由原审法院予以退回；二审案件受理费45600元，由谢汝雄、温丽冰负担22800元，张国楼负担22800元，多收部分由本院予以退回。
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