四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川05民终346号
上诉人（原审被告）（原审反诉原告）曾永会，女，汉族，生于1956年5月11日，住四川省泸州市龙马潭区。
上诉人（原审被告）（原审反诉原告）杨明显，男，汉族，生于1954年6月11日，住四川省泸州市龙马潭区。
二上诉人共同委托诉讼代理人梁瑛，四川远智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）（原审反诉被告）潘守文，男，汉族，生于1972年10月17日，住四川省泸州市龙马潭区。
被上诉人（原审原告）（原审反诉被告）曹开会，女，汉族，生于1973年1月5日，住四川省泸州市龙马潭区。
共同委托代理人易阳春，四川蜀泸律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨刚，男，汉族，生于1981年9月5日，住四川省泸州市龙马潭区。
上诉人杨明显、曾永会因与被上诉人潘守文、曹开会、杨刚房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省泸州市龙马潭区人民法院（2016）川0504民初2761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日受理本案后，依法组成合议庭于2017年6月21日采取听证形式进行审理，上诉人杨明显、曾永会及其共同委托诉讼代理人梁瑛，被上诉人潘守文、曹开会及其共同委托诉讼代理人易阳春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人杨明显、曾永会上诉认为，潘守文、曹开会明知该房系上诉人夫妻共同财产，曾永会出售该房并未征得杨明显同意，且房屋系上诉人买给杨明显的父母居住的，潘守文、曹开会也是明知，故潘守文、曹开会并非善意购买。而且，潘守文、曹开会并未支付全部房款，讼争该房屋也未办理过户登记。按照相关法律规定，该买卖合同无效，潘守文、曹开会应将门市及权属证明退还给上诉人，上诉人愿将购房款12万元退还给潘守文、曹开会。因此，上诉人杨明显、曾永会请求二审法院撤销原审判决，并依法予以改判。
被上诉人潘守文、曹开会答辩认为，杨明显主张曾永会与被上诉人恶意串通没有证据证明，且曾永会现在也主张合同无效其主观存在恶意。双方签订的买卖合同未违反法律规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行义务。因此，被上诉人潘守文、曹开会请求二审法院驳回上诉，依法维持原判。
被上诉人杨刚未作答辩。
潘守文、曹开会于一审起诉时请求判令：杨明显、曾永会、杨刚继续履行2011年8月20日签订的《房屋买卖协议》，将坐落于泸州市龙马潭区胡市镇来龙场住房（泸市房权证龙马潭胡市字第××号）、门市（泸市房权证龙马潭胡市字第××号）过户给潘守文、曹开会，并交付该房屋，案件受理费由杨明显、曾永会、杨刚负担。一审审理过程中，潘守文、曹开会自愿申请撤回起诉，原审法院予以准许。
杨明显、曾永会于一审反诉时请求判令：确认曾永会、杨刚与潘守文、曹开会签订的《房屋买卖协议》无效，由潘守文、曹开会返还泸市房权证龙马潭胡市字第××号房屋所有权证及编号为011834387号的土地使用权证，并将门市退还给杨明显、曾永会，案件受理费由潘守文、曹开会负担。
原判认定，2011年8月20日，曾永会、杨刚与潘守文、曹开会签订《房屋买卖协议》，协议约定曾永会、杨刚将位于泸州市龙马潭区胡市镇来龙场住房（产权所有证号：231758，土地使用权证号：011834388）一套、门市（产权所有证号：231759，土地使用权证号：011834387）一间以总金额32万元的价格出卖给潘守文、曹开会，潘守文、曹开会首付12万元，曾永会须在5年内交付住房（截止于2016年8月），在交付住房并协助办理门市及住房的产权过户手续后，潘守文、曹开会向曾永会一次性付清余款20万元。合同签订后，潘守文、曹开会向曾永会支付了12万元首付款，曾永会向潘守文、曹开会交付了门市产权证及土地使用权证，并由潘守文、曹开会使用门市至今。另认定，杨明显与曾永会于1980年3月19日登记结婚，二人系夫妻关系。
原判认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。潘守文、曹开会与曾永会、杨刚在平等自愿基础上签订《房屋买卖协议》，系双方真实意思表示，内容不违背法律法规的强制性规定，该协议合法成立并有效。一审庭审中，曾永会、杨明显称双方在签订《房屋买卖协议》时并未征得房屋共有人杨明显同意，故主张该协议无效，对此，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，原审法院认为该杨明显、曾永会的主张与法相悖，对此不予支持。另，对于杨明显、曾永会主张潘守文、曹开会返还泸市房权证龙马潭胡市字第××号房屋所有权证及编号为011834387号的土地使用权证，并将门市退还，原审法院认为该诉讼请求欠缺事实和法律依据，依法不予支持。据此，原审法院依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条、第二百三十三条第二款、第二百三十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回曾永会、杨明显的反诉请求。案件受理费500元，由曾永会、杨明显承担。
本案二审审理过程中，各方当事人均无新证据向法庭提交。本院二审经审理查明的案件事实与原审法院经审理查明的案件事实一致。本院对原审法院经审理查明的案件事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于：潘守文、曹开会在签订《房屋买卖协议》时是否善意，杨明显是否有权追回本案讼争房屋。上诉人杨明显、曾永会认为，潘守文、曹开会与曾永会、杨刚签订《房屋买卖协议》并非善意，且未交付全部购房款，房屋也未办理过户手续，依照相关法律规定，上诉人有权追回房屋。经审查，首先，潘守文、曹开会在与曾永会、杨刚签订《房屋买卖协议》时明知曾永会与杨明显系夫妻关系，讼争房屋虽登记在曾永会名下却均系夫妻共同财产。且签订《房屋买卖协议》时曾永会和杨刚均无杨明显授权委托书，也未有其他证据证明潘守文、曹开会有足够理由相信曾永会、杨刚出售讼争房屋已征得杨明显的同意。故潘守文、曹开会在购买讼争房屋时未尽审慎注意义务，不能构成民法意义上的善意。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条第一款“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，曾永会、杨刚出售讼争房屋未征得杨明显同意，而潘守文、曹开会购买该房屋并未尽到审慎注意义务，不构成善意购买，且双方未就讼争房屋办理产权登记手续，故依照上述规定杨明显有权主张追回讼争房屋，本院予以支持。其次，对于曾永会是否有权追回房屋，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，曾永会作为合同一方当事人，曾永会以其出卖房屋时无权处分为由主张协议无效要求追回讼争房产，本院不予支持。最后，因曾永会、杨刚无权处分讼争房产，事后也未得到杨明显的追认，曾永会、杨刚与潘守文、曹开会签订的《房屋买卖协议》无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，曾永会应返还潘守文、曹开会购房首付款120000元，潘守文、曹开会应将本案讼争的门市及该门市的产权证书、土地使用权证书退还给杨明显、曾永会。如潘守文、曹开会因此遭受损失，可另案向曾永会主张。因此，上诉人杨明显主张追回本案讼争房屋及相应权属证书的上诉主张，本院予以支持。
综上所述，上诉人杨明显、曾永会的上诉理由部分成立，原审法院认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省泸州市龙马潭区人民法院（2016）川0504民初2761号民事判决；
二、确认潘守文、曹开会与曾永会、杨刚于2011年8月20日签订的《房屋买卖协议》无效；
三、潘守文、曹开会于本判决生效之日起十日内向杨明显、曾永会返还坐落于四川省泸州市龙马潭区胡市镇来龙场的门市（泸市房权证龙马潭胡市字第××号）及该门市的房屋产权证书和土地使用权证书；
四、驳回杨明显、曾永会本案中其他诉讼请求。
一审反诉案件受理费500元，二审案件受理费500元，共计1000元，由潘守文、曹开会负担500元，由杨明显、曾永会负担500元。（该费用已由杨明显、曾永会予以垫付，潘守文、曹开会在返还上述财产时一并向杨明显、曾永会支付。）
本判决为终审判决。
审判长 刘剑
审判员 李野
审判员 李平
二〇一七年七月十八日
书记员 杨艺