贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黔01民终5365号
上诉人（原审原告）：贵州侨新物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区松溪路7号。
法定代表人陈建麟。
委托代理人汪军，男，该公司员工。
委托代理人龙玟静，女，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：刘桂秀，女，1960年8月11日出生，汉族，住贵阳市云岩区。
上诉人贵州侨新物业管理有限公司（以下简称侨新物业公司）与被上诉人刘桂秀物业服务合同纠纷一案，不服贵阳市乌当区人民法院(2018)黔0112民初709号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
侨新物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判刘桂秀按《公告》调价后标准支付物业服务费9115元（2006年5月13日暂计算至2018年1月31日）及支付违约金5829元（暂计算至2018年1月31日）；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：刘桂秀自2006年5月13日开始接受侨新物业公司提供的物业服务，现刘桂秀拖欠侨新物业公司物业服务费达12年之久。随着社会的发展，物价指数不断提高，侨新物业公司与刘桂秀2005年5月13日签订的《水锦花都前期物业管理服务协议》约定的0.45元/月/㎡的物业费收费标准无法满足侨新物业公司的正常运转。水锦花都小区尚未按照规定成立业主委员会，故侨新物业公司无法通过与业主委员会签订物业服务合同的方式提高物业服务费的收费标准，只能通过公告的形式告知业主。截止2017年12月31日，水锦花都小区超过88%的业主已经按《公告》调整后的标准缴纳物业服务费。
刘桂秀辩称，被上诉人刘桂秀也不服一审判决。被上诉人刘桂秀拖欠物管费是事实，原因是被上诉人刘桂秀家房子外面有面墙，下雨的时候积水就会溢进房间。此前，侨新物业公司的工作人员至少还与被上诉人刘桂秀沟通协商试图解决房屋存在的问题。一审判决宣判后，侨新物业公司的工作人员不再与被上诉人刘桂秀就房屋存在的问题进行沟通。被上诉人刘桂秀是因为房屋存在问题才不缴纳物业服务费的，不存在违约行为，不应该承担违约责任。
侨新物业公司向一审法院起诉请求：1、被告履行《水锦花都前期物业管理服务协议》及缴纳物管服务费义务；2、被告偿还原告物业服务费9115元，并支付违约金5829元，合计14944元；3、诉讼费、公告费、执行费由被告承担。
一审法院审理查明的事实，2005年5月13日，原、被告达成《水锦花都前期物业管理服务协议》，约定原告对被告购买的位于贵阳市乌当区松溪路168号水锦花都15号楼202号建筑面积为117.973㎡的住宅进行物业管理，物业服务费按建筑面积0.45元/月/㎡收取，交纳时间为每月15日之前，被告不按时交纳，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3％交纳违约金，并有权采取断水、断电等措施催交物管费；同时约定了双方的相关权利义务及违约责任等事项。后被告向原告交纳了2005年5月13至2006年5月12日（一年）物业服务费。之后，被告以其房屋外面有面墙，导致每逢下雨屋内就漏水，经多次找房开或物管协商均未得到解决为由，拒绝交纳物业服务费。原告多次催收未果，遂于诉至法院，诉请如前。审理中，原、被告各执己见，经一审法院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。另查明，原告侨新物管公司于2013年5月15日张贴公告，表明自2013年6月1日起将水锦花都一、二期步梯房物业服务费从0.45元/㎡/月调整为0.70元/㎡/月。被告所有的案涉房屋属于水锦花都二期。还查明，被告所称其房屋外导致每逢下雨屋内就漏水的墙，在房开向其交付房屋时便已存在。
一审法院认为，原告侨新物管公司为乌当区水锦花都小区提供了物业服务，被告作为该小区业主应当按照约定交纳物业服务费，被告也实际按照《水锦花都前期物业管理服务协议》约定交纳了2005年5月13日至2006年5月12日的物管服务费。根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……(五)按时交纳物业服务费用；……。”、第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”、《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”的规定，原告要求被告履行《水锦花都前期物业管理服务协议》并交纳其所拖欠的2006年5月13日至2018年1月31日的物业服务费的诉请，于法有据，予以支持；关于物业服务费的计算标准，原告于2013年5月15日以公告将物业服务费调整为每月每平方0.7元的行为是其单方意思表示，加重了被告的负担，对被告不产生约束力，故物业服务费应以《水锦花都前期物业管理服务协议》约定的每月每平方0.45元计算，因此原告主张的2006年5月13日至2018年1月31日（140.6个月）物业服务费应为0.45×117.973×140.6=7464.15元。对于原告要求被告支付违约金的诉请，虽然双方在《物业服务协议》中约定“被告逾期交纳物业服务费应按每天3％支付违约金”，但在履行协议过程中，原告并未积极维护自己的权益，被告未交纳物业服务费亦系因其对原告的服务不满引起，故从公平合理的角度考虑，对原告的该项诉请，不予支持。原告诉请的公告费、执行费尚未实际产生，不予支持。被告称其屋外面有面墙，导致每逢下雨家里便进水，多次与原告协商未得到解决的辩解意见，与本案不属同一法律关系，且该墙在房屋交付使用（原告向被告提供物业服务）前便已存在，被告可另行向有关责任主体主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款之规定，判决：
一、被告刘桂秀继续履行其于2005年5月13日与原告贵州侨新物业管理有限公司之间达成的《水锦花都前期物业管理服务协议》；二、被告刘桂秀于本判决生效之日起十日内支付原告贵州侨新物业管理有限公司自2006年5月13日至2018年1月31日止的物业服务费7464.15元；三、驳回原告贵州侨新物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费87元，由原告贵州侨新物业管理有限公司负担44元，被告刘桂秀负担43元（此款原告已预交，被告在履行判决义务时一并支付给原告）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
侨新物业公司向本院提交了幸福里小区、大上海小区、天骄小区、风来仪小区的业主缴纳物业服务费的凭证，拟证明其与刘桂秀2005年5月13日签订的《水锦花都前期物业管理服务协议》约定的0.450元/月/㎡的物业费收费标准明显低于周边小区，且无法满足侨新物业公司的正常运转。被上诉人刘桂秀的质证意见为该组证据与本案无关，被上诉人刘桂秀应按照双方2005年5月13日签订的《水锦花都前期物业管理服务协议》的约定支付物业服务费。本院认为，侨新物业公司提交的证据真实性无法确认，即便真实也与本案无关联性，本院对该组证据的证明力不予采纳。
经二审审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院对原审判决查明的事实依法予以确认。
本院认为本案争议的焦点有两个：第一、侨新物业公司是否有权按照0.7元/月/㎡的标准向刘桂秀收取物业服务费；第二、刘桂秀是否应按照《水锦花都前期物业管理服务协议》的约定向侨新物业公司支付违约金。
关于侨新物业公司是否有权按照0.7元/月/㎡的标准向刘桂秀收取物业服务费的问题。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，侨新物业公司与刘桂秀签订的《水锦花都前期物业管理服务协议》约定物业服务费按建筑面积0.45元/月/㎡收取，上述约定是侨新物业公司向刘桂秀收取物业服务费的依据，侨新物业公司无权擅自将物业服务费的收费标准由0.45元/月/㎡提交至0.7元/月/㎡，刘桂秀有权按照《水锦花都前期物业管理服务协议》约定的0.45元/月/㎡的标准缴纳物业服务费。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，物业公司上调物业费应当由业主共同决定，征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。随着社会情况的变化，侨新物业公司如认为物业合同约定的物业服务费标准过低的话，可以与业主、业主大会或者业主委员会通过协商对合同内容进行变更，或者订立新的物业服务合同。
关于刘桂秀是否应按照《水锦花都前期物业管理服务协议》的约定向侨新物业公司支付违约金的问题。本院认为，侨新物业公司与刘桂秀均应按照《水锦花都前期物业管理服务协议》的约定分别履行自己的义务，行使自己的权利。本案中，侨新物业公司与刘桂秀签订的《水锦花都前期物业管理服务协议》约定物业服务费按建筑面积0.45元/月/㎡收取，交纳时间为每月15日之前，刘桂秀不按时交纳，侨新物业公司有权要求刘桂秀补交并从逾期之日起按每天3％交纳违约金。诉讼过程中，侨新物业公司向法院提交了该公司2008年、2009年、2010、2012年、2013年、2014年、2016年、2017年在刘桂秀房屋大门张贴《限期交纳物业服务费通知书》照片，刘桂秀也认可侨新物业公司工作人员在其房屋大门张贴《限期交纳物业服务费通知书》的事实。刘桂秀对拖欠物业服务费的事实及金额不持异议，主张因为房屋存在问题才不缴纳物业服务费的，不存在违约行为不应承担违约责任。双方均认可刘桂秀房屋旁边的外墙在房屋交付使用前便已存在，该法律关系与本案诉争物业服务纠纷属于不同的法律关系，一审判决告知刘桂秀向有关责任主体主张权利并无不当。刘桂秀主张侨新物业公司提供的物业服务存在瑕疵，但是并未提交证据佐证这一事实，本院对刘桂秀提出的侨新物业公司的物业服务存在瑕疵的答辩理由不予采纳。综上，刘桂秀拖欠物业服务费的行为属于违约行为，应该承担违约责任。侨新物业公司自愿将违约金标准降低为每日万分之三的，本院从其自愿。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”刘桂秀应自2018年2月2日（侨新物业公司提起本案诉讼之日）起以7464.15元为基数，并按照每日万分之三的标准向侨新物业公司支付违约金至本判决确定的履行期限届满之日止。
另，因侨新物业公司诉请刘桂秀支付违约金的诉讼请求进行部分支持，一审判决第三项“驳回贵州侨新物业管理有限公司的其他诉讼请求”的内涵发生变化，故应撤销一审判决该判项，重新作出驳回侨新物业公司的其他诉讼请求的判项。
综上，侨新物业公司的上诉理由部分成立，本院对其合理部分上诉请求依法予以支持。原审判决适用法律部分不当、本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持贵阳市乌当区人民法院(2018)黔0112民初709号民事判决第一项，即一、被告刘桂秀继续履行其于2005年5月13日与原告贵州侨新物业管理有限公司之间达成的《水锦花都前期物业管理服务协议》。
二、撤销贵阳市乌当区人民法院(2018)黔0112民初709号民事判决第三项。
三、变更贵阳市乌当区人民法院(2018)黔0112民初709号民事判决第二项为：刘桂秀于本判决生效之日起十日内支付贵州侨新物业管理有限公司自2006年5月13日至2018年1月31日止的物业服务费7464.15元及违约金（违约金以物业服务费7464.15元为基数按照每日万分之三的标准计算，自2018年2月2日计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。
四、驳回贵州侨新物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费由87元，由贵州侨新物业管理有限公司负担50元，刘桂秀负担37元。二审案件受理费由173.6元，由贵州侨新物业管理有限公司负担100元，刘桂秀负担73.6元。
本判决为终审判决。
审判长 周 俊
审判员 庞 敏
审判员 姜彦宏
二〇一八年八月三日
书记员 康运运