彬县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）彬民初字第01152号
原告邹某，男。
被告咸阳腾宇实业有限公司，住所地：彬县公刘街腾宇国际1号楼2605号。组织机构代码证：68797166－2
法定代表人杨卜强，男，该公司董事长。
委托代理人田选民，男，该公司办公室主任。
委托代理人梁金锋，男，陕西彬州律师事务所律师。
原告邹某与被告咸阳腾宇实业有限公司(以下简称腾宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告邹某与被告委托代理人田选民、梁金锋均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告邹某诉称，原、被告于2012年11月18日签订了商品房买卖合同1份，原告购买了被告开发建设的腾宇国际3－18－04号商品房一套。合同签订前原告于2012年9月8日向被告预付了3356元，2013年1月19日原告再次付款120000元，同年10月，原告又以公积金贷款形式付款200000元，以上，原告共付被告房款323356元。合同约定被告于2014年4月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将具备经设计、勘探、施工、监理、质量监督站验收合格的商品房交付买受人，双方验收交接时，出卖人并应出示合同第八条规定的证明文件，否则，买受人有权拒绝交接。经原告多次催促，被告不能依法按照合同约定向原告交房，唯一能出示的是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》且关键内容空白。原告后到彬县城建局、彬县房管所咨询，答复是被告所建商品房至今未经验收。被告所建商品房结构由原告购置时的三梯八户变更为三梯九户，结构发生变化，面积也相应发生变化，尤其是公摊面积变化最大，而被告却从未向原告通知规划设计变更。另外，原告所购商品房存在质量问题，客厅西侧墙体内侧泛碱现象严重，周围有渗漏现象，厨房烟道未留置洞口，卧室阳台地面裂缝严重、近于空鼓，次卧西侧墙体平整度、垂直度偏差较大，卫生间墙体底部防水材料及高度不足。基于以上事实原告认为，被告应交付符合国家法定条件和合同约定的验收合格的商品房，立即停止未经验收擅自交付商品房的行为。现请求判令:1、被告承担延期交房责任，支付原告从2014年5月1日至2015年10月22日迟延交房违约金51607.60元；2、被告按照相关法律法规和合同约定交付验收合格的商品房；3、被告提供该幢楼结构发生变化的原图纸和变更证件，并对商品房存在的质量问题按照工程质量标准修复；4、案件诉讼费由被告承担。
被告腾宇公司辩称，合同约定的交房时间为2014年4月30日，但由于工期影响，被告实际交房时间是2014年7月－8月间，在此期间，被告曾多次要求向原告交付房屋，但均被原告以房屋质量存在缺陷和证照不全为由拒绝接受房屋，因此，原告诉请违约金应以被告实际通知的交付时间计算。被告所建商品房属分层分段验收，并不能出示相应报告，包括质检报告，另外，相应报告不能出示系政府原因，不能由被告承担，因此，不存在被告迟延交房的情形，但被告愿对迟延交房承担部分责任。被告的宣传符合事实，且有相应的文字说明，原、被告经多次沟通后才签订的合同，房屋面积也不存在差异，可以请房管部门检验；关于房屋质量，原告若无充分证据及相应测验报告证明，被告则推定为合格，至于原告要求的图纸，因不符合事实不予认可。案件诉讼费由原、被告共同分担。
本案争议焦点：1、被告向原告通知交付房屋时间为何时?是否存在违约行为?2、原告主张的各项诉请是否应予支持。
原告对其诉讼主张提供了以下证据：
1、商品房买卖合同1份，证明被告未按合同约定交房；
2、录音2份，证明原告于2015年7月16日向彬县城建局质检站工作人员咨询证实，被告所开发商品房没有工程竣工备案表，9月21日咨询证实，该工程没有通过竣工验收；
3、照片3张，证明原告所购商品房质量不合格，泛碱现象严重；
4、照片4张，证明被告两证一书没有验收时间，部分单位没有签字盖章，也无签字时间，即两证一书空白。另外，被告工作人员当时未找到原告房屋资料，随便给了原告1份资料，原告便进行了拍照。
被告质证认为，对证据1真实性无异议，对迟延交房的违约责任表示认可，该证据同时可以证明被告拟交付的房屋未发生改变，符合合同约定条件，合同附件中约定的交付条件并未约定烟道问题。证据2中录音为原告偷录取得，录音中不能显示时间、地点、内容、对象，且被询问者身份无法确定，该证据无其他证据佐证，不能实现原告的证明目的。证据3中有泛碱属于正常现象，并不影响房屋质量，烟道在合同中并未约定，照片中不能反映出墙体不平的问题，若存在不平的问题，被告愿意维修。证据4真实性无异议，但对证明目的不认可，两证一书部分未盖章是因为属分户签收的，在具体接收房屋时才填写。
被告对其诉讼主张提供了以下证据：
1、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、土地使用权证各1份，证明2011年6月2日被告即获得了商品房的法定买卖资格；
2、工程竣工规划验收合格证1份，证明2015年6月8日工程经验收合格，整体验收报告需待小区整体竣工后才能提供；
3、防雷装置竣工验收合格证1份，证明小区正在建设，待小区整体完工竣工后才能出具合格证。
原告质证认为，对证据1、2、3真实性均无异议，但对证明目的有异议，现在已到要求被告提供交房验收报告的时候，原告所购买的房屋是否已经验收合格，分户验收证显然不能证明，另外，证据3不能证明该幢单体工程竣工验收合格。
本院审查认为，对原告提供的证据1、3、4，被告提供的证据1、2、3，因双方对证据的真实性均无异议，予以确认。关于原告提供的证据2中录音，因被告提出异议，加之录音中被询问对象未明确表明身份情况，原告亦未能就被询问对象的身份提供其它证据进行印证，故对该证据不予确认。
综上原、被告陈述、举证、质证以及法庭认证，可以认定案件事实如下：
原、被告于2012年11月18日签订了商品房买卖合同1份，原告购买了被告开发建设的腾宇国际3－18－04(D)号商品房一套。合同第三条约定：该商品房建筑面积114.26平方米；第四条约定：总房款为323356元；第六条约定：首付款为123356元，余款200000元做银行按揭；第八条约定：出卖人(被告)应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人(原告)使用：该商品房经设计、勘探、施工、监理、质量监督站验收合格；第九条约定：出卖人逾期超过30日后交房的，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：由于买受人原因，未能按期收房即视为已交付，物业管理等费用由买受人承担，买受人保证自通知送达之日起，该房屋所产生的责任及所提供的通讯地址，收件人及联系方式必须真实、准确、有效，否则由此引起的一切法律后果由买受人承担。合同签订后原告履行了付款义务。2014年9月上旬被告工作人员以电话联系方式通知原告之妻开始交付房屋，之后，原、被告交接房屋时原告以房屋质量存在问题及被告交房不符合规定为由拒绝接收房屋。
另查明，2014年6月18日彬县防震站向被告颁发了防雷装置竣工验收合格证，2015年6月8日彬县住房和城乡建设局向被告颁发了彬建规验证字(GY)07号彬县房屋工程竣工规划验收合格证。
本院认为，原、被告于2012年11月18日签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，对双方均具有约束力，原、被告应按合同约定履行各自义务。本案中原告已按合同约定履行了支付房款的义务，而被告未按合同约定的交房期限（即2014年4月30日前）向原告交付经验收合格的商品房，且被告也无证据证明具有逾期交房的法定情形，因此被告存在逾期交房的违约行为，按照合同第九条约定，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3违约金，故原告要求被告支付违约金请求符合法律规定，应予支持。关于违约金计算时间，庭审查明，被告工作人员虽于2014年9月上旬电话通知原告交房，但被告至今不能提供原告所购买的商品房已通过相关部门综合验收合格的证书，因此，被告该交房行为不符合原、被告签订的合同交付条件，鉴于原告要求违约金计算至2015年10月22日，因系其意思表示，未违反法律规定，故违约时间按507天予以确定。关于原告要求被告提供该幢商品楼发生变化的原图纸和变更证件请求，因该幢商品楼设计是否发生变化系城建部门审批范围，且原告无证据证实因规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到原告所购商品房使用功能的，故原告该请求无法律依据，不予采纳。对原告主张的商品房质量问题，因原告所提供证据不能支持其主张，且该商品房并未实际交付，原告可待商品房交付后就房屋质量问题另案主张权利。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告咸阳腾宇实业有限公司于本判决书生效后10日内赔偿原告邹某逾期交房违约金49184.07元；
二、被告咸阳腾宇实业有限公司于本判决书生效后按照合同约定向原告交付经设计、勘探、施工、监理、质量监督站验收合格的商品房；
三、驳回原告邹某其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费891元，由被告咸阳腾宇实业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本,上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审 判 长 李秀云
人民陪审员 王 铮
人民陪审员 韩建民
二〇一六年九月一日
书 记 员 郭咏梅
附：一、裁判适用的法律条文:
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第十一条书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、执行申请提示:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。