广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤03民终169号
上诉人（原审被告）：肖卫忠
被上诉人（原审原告）：深圳市康达尔（集团）房地产开发有限公司
法定代表人：季圣智。
委托诉讼代理人：王海燕，广东海埠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄丹丹，广东海埠律师事务所律师。
上诉人肖卫忠因与被上诉人深圳市康达尔（集团）房地产开发有限公司（以下简称康达尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初7637号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人肖卫忠上诉请求：1、撤销本案一审民事判决；2、本案移送中级人民法院处理。
上诉事实与理由：一、一审判决肖卫忠应于判决生效之日起十日内撤离上诉房产，肖卫忠认为法院采取事项不当，理由不充分，与实际情况不符。二、一审判决肖卫忠于本判决生效之日起十日内向深圳市康达尔(集团)房地产开发有限公司支付自2016年12月17日起至实际搬离之日止的占用使用费(按月租5000元的标准算)，且深圳市康达尔(集团)房地产开发有限公司不予返还肖卫忠租赁保证金8500元，还让肖卫忠向深圳市康达尔(集团)房地产开发有限公司支付自2016年12月17日起至实际搬离之日的赔偿金(以月租5000元的双倍标准计算)。当时合同期终止时康达尔公司未给予肖卫忠正式书面通知书造成巨大损失，法院没有依法判决。肖卫忠认为法律面前人人平等，一审法院作出以上判决不符事实依据，望中级法院公正判决。三、肖卫忠因家庭贫困，无经济来源，上有老下有小，人口众多，其中一个30多岁的妹妹至今残疾卧床不起，平日无人照顾。一家人的生活全靠肖卫忠来维持。家里所有积蓄现己投入到这家兰州拉面馆做本钱欲赚取些许生活费用，因当地政府实施西部大开发，退耕还林，号召我县穆斯林兄弟步入全国各大城市经营兰州拉面小本生意为活。如今深圳市康达尔(集团)房地产开发有限公司提议收回该商铺，这给予肖卫忠造成了不可弥补的经济损失，甚至导致子女辍学在家，肖卫忠再次请求康达尔(集团)房地产开发有限公司无论维修改造或升级装饰，让肖卫忠继续使用此房屋经营兰州拉面馆。
被上诉人康达尔公司辩称，一、一审法院已查明案件事实，租赁关系已经于2016年10月17日期满解除，肖卫忠理应返还租赁物。1、双方签订的租赁合同约定期限为:2015年10月17日起至2016年10月16日。因集团整体发展规划需要，将于2017年1月1日起对xx地产大厦进行整体改造。康达尔公司于2016年10月10日书面通知xx地产大厦所有商铺到期将不予续签租赁合同，并告知所有商铺需在2016年12月30日前清空并退还给康达尔公司。通知发出后，xx地产大厦1楼的租户于2016年底全部搬走，xx地产大厦2、3、4楼的租户也于2017年初全部搬走，至今整个地产大厦仅剩肖卫忠一户迟迟不搬迁，导致康达尔公司的整体改造无限期推迟，给康达尔公司造成了巨大的经济损失。2、康达尔公司从未向肖卫忠作出过合同期满将续租的口头承诺。《合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。康达尔公司与肖卫忠之间并无签订新的书面合同。并且康达尔公司将对该大厦进行整体规划，其它店铺也全体搬迁，更不可能有单独与肖卫忠签订新合同的意向，也从未作出过合同期满续租的口头承诺。3、肖卫忠受让店铺的成本与康达尔公司没有关系。肖卫忠在受让店铺之时就应当充分考虑收回成本的时间和租赁时间的关系，合同是在双方协商一致的前提下签订，合同到期，肖卫忠理应返还租赁物。二、肖卫忠应就逾期未搬离造成康达尔公司的巨大损失承担赔偿责任。1、肖卫忠应自2016年12月17日起直至实际搬离之日止按月租金5000元支付房屋占用费。2、肖卫忠应按照合同规定向康达尔公司缴纳相当于双倍租金的赔偿金。2016年10月16日合同期满肖卫忠继续占有和使用租赁物期间应当缴纳租金并按照合同约定支付双倍租金赔偿金。3、肖卫忠违反合同约定，逾期未搬离，康达尔公司无需返还其缴纳的租赁保证金。
康达尔公司向一审法院起诉请求：1、判令肖卫忠搬离并返还租赁场地；2、肖卫忠按月租金5000元的标准向康达尔公司支付自2016年10月16日起直至搬离之日止的租金及滞纳金；3、康达尔公司不予返还肖卫忠租赁保证金8500元；4、肖卫忠支付康达尔公司逾期缴纳租金的双倍租金赔偿金直至肖卫忠缴纳逾期租金之日止，截止至2017年3月20日赔偿金为37400元；5、本案诉讼费由肖卫忠承担。
一审法院认定事实：一、租赁标的物：深圳市康达尔（集团）股份有限公司将其名下的位于深圳市龙岗区布吉街道xx地产大厦107号商铺{房产地址：大芬村综合楼，登记权利人：宝安县养鸡公司布吉肉鸡加工厂，宝安县养鸡公司后变更为深圳市康达尔（集团）股份有限公司，房产证号为粤房字第××号}交由康达尔公司进行整体管理，康达尔公司将其出租给本案肖卫忠，肖卫忠在涉案房产开办兰州拉面馆；二、合同签订时间：2015年10月31日；三、合同约定租赁期间：租期1年，自2015年10月17日起至2016年10月16日止，合同到期后，康达尔公司、肖卫忠未续签租赁合同，康达尔公司主张肖卫忠拒绝搬离涉案房产。肖卫忠继续缴纳租金至2016年12月16日；四、租金及其他费用约定：月租金5000元，康达尔公司、肖卫忠确认肖卫忠未拖欠截止至2016年12月16日之前的租金；五、租金及费用支付期限约定：合同约定每月20日支付当月租金；六、有无押金或租赁保证金：合同约定租赁保证金为8500元；七、违约责任约定：合同约定肖卫忠出现违约情形，租赁保证金不予退还；合同终止后，肖卫忠未迁离并返还租赁房屋的，康达尔公司有权收回房屋，并就逾期部分向肖卫忠收取相当于双倍租金的赔偿金；八、租赁标的物现状：肖卫忠确认涉案房产仍在肖卫忠控制下，但因受康达尔公司停水停电影响，不能正常经营。
一审法院认为，本案租赁合同租赁期限自然到期，康达尔公司要求解除合同，符合法律规定及合同约定，对康达尔公司的该项请求，一审法院予以支持。肖卫忠抗辩康达尔公司同意续租，但未能提供书面证据，亦无法明确提供向其作出承诺的康达尔公司工作人员的姓名，康达尔公司的主张缺乏证据支持，一审法院不予认可。租赁合同到期日为2016年10月16日，康达尔公司、肖卫忠确认肖卫忠的租金缴纳至2016年12月16日，肖卫忠至今未向康达尔公司交还房产，应自2016年12月17日起按月租金5000元/月的标准向康达尔公司支付占用使用费，该费用应计至肖卫忠实际搬离之日止。因肖卫忠逾期未搬离，故康达尔公司无需返还其缴纳的租赁保证金8500元。康达尔公司要求肖卫忠支付上述费用，符合法律规定及合同约定，对康达尔公司的该项请求，一审法院予以支持。合同约定，肖卫忠逾期未搬离涉案房产，应就逾期部分向康达尔公司支付双倍租金的赔偿金，故康达尔公司关于要求肖卫忠支付双倍租金的赔偿金的诉请，一审法院予以支持。该金额已足以补偿康达尔公司损失，故康达尔公司要求肖卫忠支付未支付租金的滞纳金的诉请，一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零八条、第一百一十四条、第二百六十三条之规定，一审法院判决：一、确认深圳市康达尔（集团）房地产开发有限公司与肖卫忠于2015年10月31日签订的《房屋租赁合同（深圳市龙岗区布吉街道xx地产大厦107号商铺）》已经于2016年10月17日解除，肖卫忠应于判决生效之日起十日内搬离上述房产；二、肖卫忠于判决生效之日起十日内向深圳市康达尔（集团）房地产开发有限公司支付自2017年12月17日起直至实际搬离之日止的占用使用费（按月租金5000元的标准计算）；三、深圳市康达尔（集团）房地产开发有限公司不予返还肖卫忠租赁保证金8500元；四、肖卫忠于判决生效之日起十日内向深圳市康达尔（集团）房地产开发有限公司支付自2017年12月17日起直至实际搬离之日止的赔偿金（以月租金5000元的双倍标准计算）；五、驳回深圳市康达尔（集团）房地产开发有限公司其他诉讼请求。肖卫忠如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费人民币1416元，减半收取708元（康达尔公司已预交），由肖卫忠负担700元，深圳市康达尔（集团）房地产开发有限公司负担8元。
本院经二审审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，一、康达尔公司与肖卫忠于一审时均确认涉案租金的支付方式为现金支付。二、一审期间，康达尔公司提交一份通知书及其粘贴于涉案商铺门口的照片，拟证明其有向涉案商铺所在大厦所有租户发出通知且已将通知送达肖卫忠，肖卫忠称未接到该通知书；康达尔公司在前述通知书中称对到期商铺不予续签租赁合同、大厦所有租户应在2016年12月30日前清空并返还商铺，该份通知书的落款时间为2016年10月10日。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合涉案双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：肖卫忠可否继续占有使用涉案商铺及相关费用、赔偿金的支付问题。
首先，涉案合同约定租期届至2016年10月16日，故涉案合同于2016年10月16日到期终止，并非因约定或法定事由解除，一审法院认定涉案合同于2016年10月17日解除，处理不当，本院予以纠正。其次，涉案合同到期终止后，康达尔公司继续收取租金至2016年12月16日，结合前述康达尔公司提交的通知书亦载明其给予涉案大厦所有租户的搬离期限截至2016年12月30日，故可认定康达尔公司同意肖卫忠在涉案合同终止后继续使用商铺至2016年12月30日，在该搬离宽限期内，涉案合同的租期顺延，肖卫忠亦应依约继续支付租金。如前述，涉案双方确认肖卫忠支付租金至2016年12月16日，故肖卫忠尚需支付租金5000×（14÷31）=2250元。再次，肖卫忠称康达尔公司同意其续租商铺，但未能就续租期限提供充分有效的证据予以证明，应就此承担举证不能的不利后果。本案中，未有证据显示康达尔公司同意肖卫忠在2016年12月30日之后仍可占有使用涉案商铺，故肖卫忠上诉主张此后继续占有使用商铺，缺乏合同依据亦于法无据，本院难予支持。肖卫忠至今仍未搬离商铺，已构成违约。最后，《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。前述涉案合同约定，肖卫忠具违约情形下，租赁保证金不予退还；肖卫忠逾期不搬离交还商铺，就其逾期期间应支付相当于双倍租金的赔偿金。据此，在前述肖卫忠逾期未搬离商铺构成违约的情形下，康达尔公司依约可不予退还涉案租赁保证金，肖卫忠亦应依约自2016年12月31日起按双倍租金标准即10000元/月向康达尔公司支付赔偿金。另，本案中，康达尔公司系依合同约定诉求肖卫忠支付其欠付的租金及承担逾期未搬离商铺的违约责任，并非以侵权为由诉求肖卫忠支付其无权占有商铺期间的占有使用费，故本院认为，一审在认定肖卫忠就逾期未搬离商铺应依约承担违约责任、支付赔偿金的情形下，已足以补偿康达尔公司未能如期收回商铺的损失，此外一审又认定肖卫忠仍需就其逾期未搬离商铺期间支付占有使用费，超出康达尔公司的原审诉求，处理欠妥，本院予以纠正。
综上，肖卫忠的上诉理由部分成立，就成立部分，本院予以支持；原审认定部分事实有误，处理欠妥，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初7637号民事判决第三项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初7637号民事判决第一、二、四、五项；
三、肖卫忠应于本判决生效之日起十五日内搬离涉案商铺（深圳市龙岗区布吉街道xx地产大厦107号商铺）；
四、肖卫忠应于本判决生效之日起十五日内向深圳市康达尔（集团）房地产开发有限公司支付租金2250元；
五、肖卫忠应于本判决生效之日起十五日内向深圳市康达尔（集团）房地产开发有限公司支付赔偿金，按照10000元/月的标准自2016年12月31日起计付至本判决确定的肖卫忠搬离涉案商铺之日止；
六、驳回深圳市康达尔（集团）房地产开发有限公司的其它诉讼请求。
如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，自判决给付之日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币1416元，减半收取708元（康达尔公司已预交），由肖卫忠负担600元，深圳市康达尔（集团）房地产开发有限公司负担108元。本案二审案件受理费1400元（肖卫忠已预交），由肖卫忠负担1190元，深圳市康达尔（集团）房地产开发有限公司负担210元。
本判决为终审判决。
审判长 马 龙
审判员 路 德 虎
审判员 周 敏
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二〇一八年三月二十七日
书记员 陈晓莹（兼）