江苏省无锡市���级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏02民终2648号
上诉人（原审被告）：杜斌辉，男，1972年4月25日生，汉族，住江苏省无锡市。
上诉人（原审被告）：曹红芳，女，1974年7月4日生，汉族，住江苏省无锡市。
委托诉讼代理人：龚红霞（受杜斌辉、曹红芳共同授权委托），女，新华人寿保险股份有限公司无锡中心支公司员工。
被上诉人（原审原告）：赵峰，男，1985年12月6日生，汉族，户籍所在地江苏省高邮市，现住江苏省无锡市。
被上诉人（原审原告）：李娟，女，1985年10月26日生，汉族，户籍所在地四川省资阳市雁阳区，现住江苏省无锡市。
委托诉讼代理人：伏智慧（受赵峰、李娟共同授权委托），江苏天蝶律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：无锡有家房地产经纪有限公司，住所地江苏省无锡市人民中路123-3005。
法定代表人：朱红军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄蓉，女，该公司员工。
上诉人杜斌辉、曹红芳因与被上诉人赵峰、李娟、无锡有家房地产经纪有限公司（以下简称有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省无锡市滨湖区人民法院（2017）苏0211民初5226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杜斌辉上诉请求：请求撤销原判，改判驳回赵峰、李娟一审诉讼请求。事实与理由：1、杜斌辉在未有意向卖房的情况下，有家公司主动联系并与赵峰、李娟谈好房价，致使杜斌辉被动签订房屋买卖合同。签订房屋买卖合同时杜斌辉向有家公司提供了安置单，其忘记涉案房屋在离婚时已经归并给了曹红芳，两人离婚���各分了一套房屋，因为孩子的原因住在一起，故对于房子产权没有特别在意。2、考虑到杜斌辉定期要向曹红芳支付孩子抚养费，故想将卖房款用来支付该款，在卖房前未与曹红芳沟通，直至办理产权证时才发现房产已经在离婚时归并给了曹红芳，杜斌辉对涉案房屋没有实际控制权，无权处分。因曹红芳不同意卖房，故其在2017年7月将该情况和赵峰及有家公司说明，但赵峰和有家公司均未积极处理。3、涉案房屋为安置房，签订合同时尚未取得产权证，且杜斌辉对该房屋没有处分权，有家公司和赵峰在签订买卖合同前未严格审查产权情况，故本案所涉合同应属无效。
曹红芳上诉请求：请求撤销原判，改判驳回赵峰、李娟一审诉讼请求。事实与理由：1、曹红芳为涉案房屋的唯一合法产权人，在整个房屋买卖过程中并不知情，也未参与，其未授权杜斌辉出售房���，杜斌辉系受有家公司误导过失签订房屋买卖合同。对于打到曹红芳卡上的二十余万元，曹红芳以为是杜斌辉一次性支付的孩子抚养费，杜斌辉未告知其款项来源。2、涉案房屋为安置房，签订合同时尚未取得产权证，且杜斌辉对该房屋没有处分权，有家公司和赵峰在签订买卖合同前未严格审查产权情况，故本案所涉合同应属无效。
赵峰、李娟辩称：1、2017年3月其二人委托有家公司在落霞苑找一套三居室的房子，随后有家公司通知其与杜斌辉见面，杜斌辉出具了拆迁安置单、个人身份证，并协商了房屋总价和付款、过户时间。后杜斌辉称因村里户口原因，房产证需一年后才能拿到，故双方又签订了补充合同。首付款指定银行账户系杜斌辉联系曹红芳提供的曹红芳银行卡号，杜斌辉确认收款后出具收条。2017年4月，其对房子进行了装修并入住。至于杜斌辉与曹红芳房屋归并的离婚协议直至本案开庭时才见到，之前并不知情，在此过程中，有家公司与杜斌辉沟通，杜斌辉拒不解释原因，只要求解除合同。2、杜斌辉与曹红芳虽然离婚但一直共同居住在一起，且支付的22.5万元的购房首付款打入曹红芳提供的银行卡账户内，直至一审诉讼前曹红芳未提出任何意见。以上情况足以证明曹红芳对杜斌辉出售房屋由始至终知情且同意。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
有家公司辩称：同意赵峰、李娟的意见。有家公司在签订合同时审核了杜斌辉提供的安置单及身份证，由于杜斌辉隐瞒了离婚的事实，对于涉案房屋归并情况并不清楚。
赵峰、李娟一审诉讼请求：1、确认赵峰、李娟和杜斌辉签订的房屋买卖合同及协议有效；2、本案诉讼费用由杜斌辉承担。
一审法院认定事实：2017年3月3日，售房人杜斌辉、购房人赵峰、李娟、中介方有家公司签订房屋买卖合同一份，约定杜斌辉自愿将座落在滨湖区落霞苑250号602室的房屋出售给赵峰、李娟，房屋面积124.55平方米，协商后的实际成交价格为75万元，于2017年3月3日前交付订金2万元，2017年3月31日前交付房款20.5万元，房款52万元有家公司协助赵峰、李娟办理商业贷款等。2017年4月2日，杜斌辉与赵峰就修改房屋买卖合同部分内容事宜协商一致，签订协议一份，约定：一、杜斌辉在2018年3月31日前办理出该房屋以其为产权人的房地产权证；二、关于该房屋办理产权过户的约定,双方确认在2018年4月30日前待杜斌辉办理除该房屋以杜斌辉为产权人的房地产权证后30日内，双方办理该房屋产权过户手续；三、关于该房屋交房的约定，在2017年3月31日前，赵峰支付杜斌辉该房屋房款20.5万元，杜斌辉��赵峰腾空该房屋……五、除以上四条外，双方确认房屋买卖合同约定的其他内容不变；六、房屋买卖合同约定的成交总价75万元，不随时间变化而变化。
2017年3月3日，赵峰、李娟向杜斌辉交付定金2万元；2017年4月2日，李娟通过其银行账户向曹红芳的银行账户转账22.5万元，并附言“无锡市滨湖区落霞苑250幢602室购房首付款”，当日杜斌辉向赵峰出具了收条。赵峰、李娟随后对涉案房屋装修并入住。
落霞苑250号602室房屋由无锡滨湖经济技术开发区（华庄镇）拆迁安置办公室于2008年12月安置给杜斌辉。杜斌辉与曹红芳于2009年3月6日协议离婚，双方协议约定落霞苑250号602室房屋归曹红芳所有。杜斌辉陈述：签订房屋买卖合同时，其向中介提供了身份证和安置单，当时自己也不知道离婚的时候离婚协议对房屋做了处理，一直以为涉案房屋是自己的，离婚后仍旧和曹红芳一起居住在尚锦城的房屋内。
一审法院认为，杜斌辉与赵峰、李娟签订的房屋买卖合同，杜斌辉与赵峰签订的协议均系双方真实意思表示，对双方合法有效，依法具有约束力。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，并且曹红芳收取了房屋首付款22.5万元，对赵峰、李娟装修入住房屋也未提出异议。一审法院对赵峰、李娟要求确认杜斌辉与赵峰、李娟签订的房屋买卖合同、协议有效的诉讼请求予以支持，对杜斌辉要求确认合同无效的意见不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：确认杜斌辉与赵峰���李娟于2017年3月3日签订的房屋买卖合同以及杜斌辉与赵峰于2017年4月2日签订的协议有效。本案案件受理费100元（已由赵峰、李娟预交），由杜斌辉负担。
二审中，当事人对一审法院查明的事实均无异议且未提供新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本案二审争议焦点为本案诉争房屋买卖合同及补充协议的效力？
本院认为，杜斌辉、曹红芳主张合同无效，主要基于两点理由：一是本案所涉房屋为拆迁安置房，签订合同时未办理产权证；二是本案所涉房屋虽系杜斌辉拆迁安置所得，但在离婚时已归并给曹红芳，杜斌辉签订本案所涉房屋买卖合同系无权处分。对此，本院认为，首先案涉房屋虽系拆迁安置房，但满足上市交易条件后即能进行买卖，相关合同并不属于合同法四十四条规定的法律、行政法规规定应当办理批准、登记等��续生效的合同，故涉案房屋是否办理产权证并不影响合同效力；其次，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。本案诉争房屋买卖合同及补充协议系基于赵峰、李娟想购房、杜斌辉欲卖房的真实意愿而签订，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效。
综上所述，杜斌辉、曹红芳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由杜斌辉、曹红芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 君
审判员 贾建中
审判员 龚 甜
二〇一八年八月十四日
书记员 吴 兰