山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终1205号
上诉人（原审被告）济南鲍德房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人王文学，总经理。
委托代理人周继勇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
委托代理人孙桂华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴光义，男，1964年2月13日出生，汉族，住济南市。
委托代理人刘晓一，北京市隆安（济南）律师事务所律师。
委托代理人崔丹丹，女，北京市隆安（济南）律师事务所实习律师。
上诉人济南鲍德房地产开发有限公司（以下简称济南鲍德公司）因与被上诉人吴光义商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2015）历商初字第2587号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月29日公开开庭审理了本案。上诉人济南鲍德公司的委托代理人周继勇、孙桂华，被上诉人吴光义的委托代理人刘晓一、崔丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2009年7月13日，济南鲍德公司（出卖人）与吴光义（买受人）签订了商品房买卖合同一份，约定由吴光义购买济南鲍德公司开发的位于钢城新苑东XX号楼X单元XX号商品房一套，总价款为519441元；在商品房交付使用后360日内，办理产权登记所需的由出卖人提供的资料出卖人应具备办理产权条件，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理的，双方同意按下列第1和第2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；合同补充协议中第三条约定，所有通知都以济钢OA网为准。
2010年9月20日，济南鲍德公司在济钢OA网上发布钢城新苑交房公告，通知吴光义于2010年10月11日进行交房，吴光义也于当日进行了交房。2013年8月23日，济南鲍德公司取得了东XX号楼的房产大证。2013年10月8日，济南鲍德公司在济钢OA网上发布了关于钢城新苑分户产权证办理的通知，通知东XX楼于2013年10月11日办理鉴证手续。2013年10月26日，吴光义取得钢城新苑东XX号楼XX室的房产证。
另，2010年10月7日，吴光义与鲍得房地产公司签订了钢城新苑地下室买卖协议一份，约定吴光义购买东XX号楼X单元XX号地下室，总价款为28400元，合同未约定逾期办证事项。2013年10月26日，吴光义办理了涉案地下室的产权登记。
原审法院认为，吴光义与济南鲍德公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，原审法院对此予以认定。本案的争议焦点为：吴光义要求济南鲍德公司支付涉案房产及地下室逾期办理房产证违约金是否超过诉讼时效
一、针对涉案房产：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中，当事人在合同中明确约定了逾期办证违约金的数额，即已付房款1%计算违约金，属于一时性债权，应当从约定的期限届满之次日计算诉讼时效。济南鲍德公司于2010年10月11日向吴光义进行了交房，按照双方合同约定，自此日起计算360日，即2011年10月6日济南鲍德公司应当具备办理产权登记的条件。即针对逾期办证违约金应当自2011年10月6日起计算两年的诉讼时效，至2013年10月6日止。吴光义的起诉时间为2015年9月17日，该项诉讼请求已经超过诉讼时效。因此，对于吴光义要求济南鲍德公司支付涉案房产逾期违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。
二、针对涉案地下室：双方在地下室买卖合同中并未对逾期办证事项进行约定，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定予以处理。因涉案地下室与涉案房产系同时竣工，因此在双方签订地下室买卖合同时，即2010年10月7日时，地下室为竣工房屋，应当按照法律规定，自合同订立之日起90日内办理房屋权属证书，如未办理，应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。因该违约行为属于持续性违约，因此吴光义的该项诉讼请求没有超过诉讼时效。即应当自办理涉案地下室房产证之日2013年10月26日，向前计算两年的违约天数。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决：一、被告济南鲍德房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向原告吴光义支付逾期办证违约金（以地下室总金额28400元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率自2011年10月27日计算至2013年10月26日止）；二、驳回原告吴光义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币110元，由被告济南鲍德房地产开发有限公司负担。
上诉人济南鲍德公司不服原审判决上诉称：一、地下室不属于法律规定的房屋，是房屋的附属物，不应作为单独的物。地下室买卖合同是商品房买卖合同的从合同，在从合同未约定违约责任的情况下，应适用主合同的约定。按主合同的约定，地下室逾期办证的违约金也属于一时性债权，被上诉人主张地下室逾期办证违约金，也超过了诉讼时效。二、根据审判实践，开发商取得房屋初始登记证即完成了约定的办证义务。原审以办理地下室房产证时间向前计算两年确定违约天数，属于对地下室逾期办证的诉讼时效起止时间认定不清。三、地下室逾期办证未给被上诉人造成损失，原审认定的违约金过高，应予调整。请求二审法院依法改判。
被上诉人吴光义答辩称：一、地下室可为独立的主物适用法律关系。《物权法》规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。房屋与地下室都有成为物权客体的资格，可对它们单独行使权利而不涉及对方。涉案地下室与楼房并非主从关系，不适用主物和从物的法律规定。楼房与地下室可一起出售，也可分开出售。二、地下室买卖协议与商品房买卖合同相互独立，地下室与商品房的产权证相互独立。地下室买卖协议未约定的不宜套用商品房买卖合同条款。地下室与商品房的合同分别签订，钱款分别缴纳，购房发票分别开具，且契税和公共维修积金也是分别缴纳。地下室买卖协议并不依附于商品房买卖合同，其条款也没有涉及商品房买卖合同，不是商品房买卖合同的从合同。且地下室买卖协议未约定未尽事宜适用商品房买卖合同条款，商品房买卖合同也未约定适用于地下室买卖协议，两者也不是合同与补充条款的关系。三、商品房买卖合同附件四对地下室的约定，不具备合同主要条款。附件四只是买受人对购买地下室的意愿表达，交纳的认购款仅是证明买受人具备购买资格，且在实际购买时是采用摇号方式确定。但地下室买卖协议具备合同必备条款，为独立合同且能单独履行。其未约定违约金，应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，按逾期银行贷款利息计算；未约定通知方式，也不应套用商品房买卖合同中的约定。四、地下室买卖协议未约定违约金，应自办理地下室产权证之日起向前计算两年的违约天数。上诉人的违约行为一直持续到办理产权证之日，在此之前违约金一直处于动态变化之中，以取得产权证开始计算诉讼时效合情合理合法。五、支付违约金不以是否造成实际损失为前提，上诉人称因地下室逾期办证没有实际损失而请求调整违约金没有依据。商品房买卖合同第八条和地下室买卖协议第五条均约定了违约金，只要一方违约，就要向守约方支付违约金，不以是否给守约方造成损失为前提。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案二审诉辩双方争议焦点是吴光义主张地下室逾期办证违约金是否已过诉讼时效。商品房买卖合同中开发商应履行的办证义务，一般为在房产登记机关完成办理分户登记所需相关资料的备案，开发商应在合同约定期间内完成相关资料的备案手续使商品房具备办理分户登记的条件。具备上述条件后，开发商应通知购房人办理分户登记手续，在开发商完成备案登记的信息到达购房人后，即完成其办证义务。济南鲍德公司在网站发布公告，通知吴光义于2013年10月11日办理产权证书。吴光义主张未收到该通知，济南鲍德公司未提交证据证明吴光义实际收到办证通知的时间。并且，济南鲍德公司在网站发布的办证公告中并未明确是否包括地下室产权证书的办理。因此，本案以吴光义取得地下室产权证书的时间认定济南鲍德公司办证义务实际履行完毕的时间，较为妥当。吴光义递交起诉状的日期是2015年9月29日，则2013年9月29日之前的违约金已过诉讼时效，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销济南市历下区人民法院（2015）历商初字第2587号民事判决；
二、上诉人济南鲍德房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向被上诉人吴光义支付地下室逾期办证违约金（以28400元为基数，自2013年9月29日起至2013年10月26日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息）；
三、驳回被上诉人吴光义的其他诉讼请求。
一审案件受理费110元，由上诉人济南鲍德房地产开发有限公司负担；二审案件受理费110元，由被上诉人吴光义负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
代理审判员 王立强
代理审判员 曹 慧
二〇一六年三月三十日
书 记 员 孙培培