浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙01民终7171号
上诉人（原审原告）：葛吾金，男，1962年6月8日出生，汉族，住杭州市西湖区。
上诉人（原审原告）：赵水木，男，1951年7月16日出生，汉族，住杭州市余杭区。
两上诉人的共同委托代理人：宋广华、李继辉，杭州市华达法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：杭州余杭交通广告有限公司，住所地杭州市余杭区崇贤街道向阳村骆家塘78号三楼。
法定代表人：徐文国，总经理。
委托代理人：马洁，浙江振业律师事务所律师。
上诉人葛吾金、赵水木因与被上诉人杭州余杭交通广告有限公司（以下简称交通广告公司）土地租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余民初字第3068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2011年4月20日，杭州和谐实业有限公司（以下简称和谐公司）承租杭州余杭公交集团有限公司位于杭州市余杭区××镇××公路8K+500（公路南侧）面积30亩的土地（含房屋），每年租金450000元。2012年4月1日，杭州余杭公交集团有限公司将权利义务转让给杭州余杭交通建设管理有限公司。2013年5月2日，杭州余杭公交集团有限公司与和谐公司终止合同，双方损失自行承担，杭州余杭公交集团有限公司同意退还和谐公司履约保证金30000元。2013年5月16日，杭州余杭公交集团有限公司下发《关于调整九龙村土地等资产经营主体的通知》，上述杭州市余杭区××镇30亩的土地的资产经营收入和管理责任一并调整归交通广告公司。
交通广告公司（甲方）、杭州余杭交通集团有限公司（乙方）、和谐公司（丙方）、杭州仁发机动车驾驶员培训有限公司（以下简称仁发公司，丁方，由葛吾金、赵水木投资，未能成立）签订《云会村30亩土地补充协议》一份，约定：1、由于丙方经营不善，导致企业破产，不再履行××镇云会村30亩土地租赁合同，经与甲乙双方协商，同意将其保证金作为下一单位承租租金。2、丁方于2013年5月通过招标获得××镇云会村30亩土地租赁权利，并与甲方签订了《租赁合同》。3、丙方同意将原合同规定的缴纳乙方处的30000元保证金无偿作为丁方履行云会村30亩租赁合同的租金使用。4、乙方在本协议签订后三日内，将丙方原保证金30000元转至甲方账户。各方还就其他事项进行了约定。
2013年10月14日，和谐公司出具收据，收到葛吾金、赵水木支付的900000元，款项内容标注为“退回租金”。同日，葛吾金、赵水木支付交通广告公司420000元。
2013年12月3日，因经营所需葛吾金、赵水木以仁发公司名义租赁他人房屋，拟作为仁发公司办公场地，租赁期自2014年1月1日至2016年12月30日，租金为每年40000元，年物业费3000元。葛吾金、赵水木对租赁房屋进行了装修。
2014年1月10日，因部分用地为农用地（9.673亩），杭州市余杭区城市管理综合行政执法局向仁发公司出具《违法建设行为改正通知书》，要求就案涉项目“立即停止违法行为”。
2014年5月13日，交通广告公司通知仁发公司，通知载明：“我公司于2013年5月将位于……30亩土地租给贵公司用于开办机动车驾驶培训学校。近期因该土地相关证照、手续不全，且施工影响北侧居民居住，多次受到群众上访投诉。经研究，我公司要求贵公司暂停对该场地的修建、平整等施工活动，同时暂停支付承租租金，待该块土地相关事宜解决后双方再另行协商。”
2016年4月18日，经原审法院委托的杭州利图投资咨询有限公司鉴定，葛吾金、赵水木就租赁土地已投入的工程量造价为2677602元，租赁场地外的的房屋造价另计为162455元。
庭审中，双方确认：交通广告公司同意退还葛吾金、赵水木保证金50000元；交通广告公司实际收取葛吾金、赵水木租金420000元，另加和谐公司30000元保证金转化为葛吾金、赵水木的租金，相当于葛吾金、赵水木共支付交通广告公司租金450000元；双方签订的合同已于2014年5月13日解除。有关葛吾金、赵水木向和谐公司支付的900000元，交通广告公司认为与其无关。现葛吾金、赵水木起诉至原审法院，请求：一、解除双方签订的《仁和云会村土地租赁合同》；二、交通广告公司立即返还葛吾金、赵水木租金1350000元；三、交通广告公司立即返还其履约保证金50000元；四、交通广告公司赔偿葛吾金、赵水木损失3555148元；五、交通广告公司按年利率百分之六标准赔偿葛吾金、赵水木损失420636元（暂计至2015年8月14日止，自2015年8月15日起至生效判决确定的付款之日止的损失按上述标准另计）。
原审法院认为，双方签订的土地租赁合同涉及农用地，用于非农建设又至今未能办理相关手续，系无效合同。合同无效，根据双方过错程度分担相应损失。且即使合同有效，双方也已确认合同已与2014年5月13日解除，故对葛吾金、赵水木要求解除合同的诉讼请求，该院不予支持。一、关于履约保证金的退还问题。葛吾金、赵水木主张交通广告公司退还其履约保证金50000元，交通广告公司对此无异议，该院予以支持。二、关于租金的返还问题。葛吾金、赵水木主张交通广告公司返还其租金（实际为占有使用费）1350000元，交通广告公司认可其中450000元，对另外支付给和谐公司的900000元有异议。该900000元款项系葛吾金、赵水木向案外人支付，双方对该款项亦无约定，故该院对该笔款项在本案中不作处理。至于450000元部分，鉴于葛吾金、赵水木已实际占有土地，交通广告公司亦未能另行出租或作其他使用，出于公平考虑，交通广告公司可不予返还。三、关于葛吾金、赵水木就案涉土地投入损失问题。经鉴定，葛吾金、赵水木就租赁土地已投入的工程量造价为2677602元，双方对此无异议，该院予以确认；场地外办公用房造价计为162455元，无证据表明与该案有直接关联，亦不能表明系葛吾金、赵水木的实际损失，故该院不予确认。根据双方过错程度，并结合上述双方已分担的损失等情形，就上述2677602元损失该院酌情由交通广告公司赔付葛吾金、赵水木80%，计2142081.60元。四、关于葛吾金、赵水木有关租金（占有使用费）、保证金、投入损失等的利息损失。葛吾金、赵水木主张420636元（截至2015年8月14日止），自2015年8月15日起另行计付，该部分损失合理部分的利息损失该院酌情由交通广告公司共支付葛吾金、赵水木200000元，其余损失酌情由葛吾金、赵水木自担。故交通广告公司共应赔偿葛吾金、赵水木损失合计2342081.60元（2142081.60元+200000元）。综上，葛吾金、赵水木诉请之合理部分，该院予以支持；交通广告公司抗辩之合理意见，该院予以采纳。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第五十八条、第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、杭州余杭交通广告有限公司支付葛吾金、赵水木履约保证金50000元，于判决生效后十日内付清；二、杭州余杭交通广告有限公司赔偿葛吾金、赵水木损失2342081.60元，于判决生效后十日内付清；三、驳回葛吾金、赵水木的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49430元，由葛吾金、赵水木负担23493元，由交通广告公司负担25937元。于判决生效后七日内交纳。
宣判后，葛吾金、赵水木不服，向本院提起上诉称：一、原审法院遗漏诸多重要事实。1、关于2011年4月20日，和谐公司与杭州余杭公交集团有限公司的签约情况中，遗漏部分重要细节，据该合同前言部分反映，涉案30亩土地是存在土管部门制作的《宗地图》的，且该协议经双方申请，并由公证处审查后，出具了《公证书》；2、葛吾金、赵水木受让的原《仁和云会村土地租赁合同》系交通广告公司通过公开招投标的方式签定；3、原审法院完全遗漏掉本案中关于双方及勾庄服务站签订《仁和云会村30亩土地补充协议》的过程，首先该补充协议签定时间是2013年8月6日，距双方认可的解除时间仅仅9个月；其次，该补充协议对签约目的及租赁用途是非常明确的作为开办驾驶学校培训基地；再次，该《补充协议》亦出具了(2013)浙杭禹证民字第3608号《公证书》；最后，葛吾金、赵水木向原承租单位和谐公司返还两年租金计90万元系按交通广告公司要求所支付，因和谐公司承租土地后并未实际使用土地，在和谐公司要求下，为保障土地顺利交接及后续使用，交通广告公司同意返还和谐公司已付两年租金，并要求葛吾金、赵水木直接代为返还该款项。二、法律适用不当。1、原审法院对合同效力认定错误。包括前一租赁关系(和谐公司与余杭交通集团签定)及本案所涉租赁关系均曾通过公证机关进行审查，确认其真实性、合法性。而涉案租赁合同涉及土地共计30亩，其中仅9.673亩为农用地，原审法院仅因部分土地违法而否认整份合同效力于法无据。2、关于合同终止后责任承担事宜，原审法院不但驳回了葛吾金、赵水木全部租金返还请求，并判决葛吾金、赵水木对投入损失自行承担20％份额，葛吾金、赵水木对此存在重大异议。首先，前已述及，双方均认可租赁合同系为开办驾驶学校，且均承认自2013年8月起至2014年5月止，葛吾金、赵水木尚在进行场地修建、平整的前期准备，并未实际使用土地进行营业，从合同解除角度而言，本着公平合理的原则，上述租金应予返还：退一步说，即使是按照原审法院认定的合同无效，则合同无效后，交通广告公司亦应承担返还原物、退还已付款的责任；原审法院在交通广告公司并未主张占有使用费的情况下，超越审判权限，自行决定以1年租金冲抵所谓的9个月占有使用费，既缺乏法律依据，更明显有违公平。另一方面，原审法院在对待租金损失及其他投入损失上采取不同标准对待亦有失判决的严谨、公正。原审法院对于其他投入损失，要求交通广告公司承担80％责任，而葛吾金、赵水木的租金投入亦属损失范围，原审法院却不要求交通广告公司承担任何责任，明显欠妥。其次，原审法院判决葛吾金、赵水木承担投入损失20％份额于法无掘。首先，本案合同合法有效，葛吾金、赵水木在合同履行中没有任何违约行为，导致合同解除的违约方系交通广告公司，故交通广告公司应承担全部违约责任，赔偿全部损失：退一步讲，即使按原审认定的合同无效，导致合同无效的过错方应为交通广告公司，葛吾金、赵水木在整个签约及履约过程中没有任何过错。再次，原审法院对于合理的利息损失共计40余万元，仅凭所谓的“酌情”认定支持20万元显失公平且让人无法信服。葛吾金、赵水木为驾驶学校开办所需租赁土地，直至被解除合同前尚处于前期筹备阶段，为此已投入租金及改造等费用达400余万元，但如此巨额资金投入却因土地性质违法导致合同目的无法实现而解除合同，致使巨额投入血本无归，因交通广告公司的原因导致的相关损失依法应由其全额承担，即使退一步说，按原审法院的逻辑分析，其一方面对葛吾金、赵水木投入其他投入损失按8：2分担责任，却在对利息损失中推翻原有责任划分，进行所谓的酌情认定，实际上却让葛吾金、赵水木承担50％以上的责任，前后明显矛盾。综上，请求：1、撤销原审判决第二、三项；2、依法改判支持葛吾金、赵水木一审全部诉请；3、案件上诉费用由交通广告公司承担。
针对葛吾金、赵水木的上诉，交通广告公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。葛吾金、赵水木在上诉状中所称的事实不清、适用法律不当，请法院以一审判决为准。
二审中，在本院指定的举证期限内，双方均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明：2013年5月15日，交通广告公司与杭州余杭瓶窑道路清障服务中心勾庄服务站签订一份《仁和云会村土地租赁合同》。2013年8月6日，交通广告公司（甲方）、杭州余杭瓶窑道路清障服务中心勾庄服务站（乙方）、杭州仁发机动车驾驶员培训有限公司（丙方）签订《仁和云会村30亩土地补充协议》，约定：一、从2013年8月6日起，甲方同意乙方将2013年5月15日签订的《余杭区仁和云会30亩土地的租赁协议》中的权利义务全部转让给丙方；鉴此，甲方同意乙方将2013年5月15日所签订的《仁和云会村30亩土地租赁协议》中的权利义务全部转让给丙方，对此，丙方表示接受；至此丙方在履行该合同中的全部权利义务时有不足之处乙方将负连带责任。二、甲方同意丙方在该场地里作为杭州仁发机动车驾驶员培训有限公司教练车训练基地使用。本院经审理查明的其余事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：葛吾金、赵水木与交通广告公司签订的租赁合同涉及农用地，且至今未能办理土地性质的变更手续，故案涉租赁合同应为无效。关于租金（占有使用费）的返还，因葛吾金、赵水木实际使用了案涉土地，故原审法院未予支持返还450000元租金（占有使用费）并无不当。关于葛吾金、赵水木支付给案外人的900000元，葛吾金、赵水木虽主张系第二、三年的租金，但交通广告公司对此提出异议，且现无证据证明葛吾金、赵水木支付给案外人的款项已经转化为本案的租金，故原审法院对于上述款项不予处理并无不妥。关于葛吾金、赵水木的损失，经鉴定，葛吾金、赵水木就租赁土地投入的工程量造价为2677602元，场地外办公用房造价计162455元，而交通广告公司在二审中认可葛吾金、赵水木租赁场地外的办公用房系用于开办驾校，故上述两项投入均应作为葛吾金、赵水木的损失。因双方对于合同无效均存在过错，故原审法院酌情要求交通广告公司赔偿80%损失并无不当，经计算为2272045.6元。关于利息损失，原审法院酌情确定200000元尚在合理范围内，本院予以确认。本案因出现新的事实而改判，故原审判决不属于错误判决。综上，原审法院认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销杭州市余杭区人民法院（2015）杭余民初字第3068号民事判决第二、三项；
二、维持杭州市余杭区人民法院（2015）杭余民初字第3068号民事判决第一项；
三、杭州余杭交通广告有限公司于本判决生效后十日内赔偿葛吾金、赵水木损失2472045.6元；
四、驳回葛吾金、赵水木的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费49430元，由葛吾金、赵水木负担23493元，由杭州余杭交通广告有限公司负担25937元。
二审案件受理费30670元，由葛吾金、赵水木负担29334元，由杭州余杭交通广告有限公司负担1336元。（葛吾金、赵水木于本判决生效之日起十日内来本院办理退费手续；杭州余杭交通广告有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。【本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：1202024409008802968】）
审 判 长 胡 宇
审 判 员 陈 艳
代理审判员 丁 晔
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 吴梦姣