江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)九中民一终字第599号
上诉人（原审原告）屈火金，男，1952年8月11日出生，汉族，江西省湖口县人.
委托代理人翼晓峰，江西秦风律师事务所律师。
委托代理人黄建平，江西秦风律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）刘海林，男，1965年12月15日出生，汉族，江西省湖口县人.
被上诉人（原审第三人）武宁县千磁小额贷款股份有限公司.
法定代表人叶学忠，该公司经理。
委托代理人孙艺，江西康润律师事务所律师。
委托代理人樊梦怡，该公司员工。
上诉人屈火金与被上诉人刘海林、武宁县千磁小额贷款股份有限公司（以下简称千磁公司）所有权确认纠纷一案，江西省湖口县人民法院于2015年7月27日作出（2015）湖民一初字第79号民事判决，上诉人屈火金不服该判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，屈火金称其与刘海林于2006年6月8日就合建本案房屋签订的《合资建房协议》中约定：“刘海林将三里下埠本宅拆除，提供建房用地。屈火金出资叁拾万元作建房资金，其中含壹拾伍万元的土地使用费……屈火金在房屋建成后享有本房屋一楼的西头第一间和第三间、二楼整层，房屋产权长期归屈火金及幼子陈江平所有。刘海林负责办理登记及分户产权证。”后屈火金以现金方式向刘海林交付建房款共计叁拾万元整，刘海林为此出具了《收条》。房屋建成后，陈江平一直居住于该房内。刘海林分别于2012年8月31日、2012年9月3日在办理该房屋土地使用权证、房屋所有权证时，将该房屋的土地使用权人及房屋所有权人均登记为刘海林一人，之后一直未变更登记。2013年4月27日，刘海林及其妻子沈锦霞以本案房屋与千磁公司及案外人张锦奎签订《抵押/最高额抵押合同》并在《同意抵（质）押意向书》中承诺：在借款人未履行债务时，贵公司作为抵（质）押权人有权按照法律和合同约定，将该财产折价、拍卖或者变卖，并以所得价款优先受偿。另刘海林于湖口县房地产管理局《房屋登记信息询问笔录》有无隐名共有人中回答：“有夫妻双方共有”。
另查明，陈江平系柳杏枝与其前夫之子，2006年6月8日，屈火金与柳杏枝系夫妻关系。刘海林与沈锦霞系夫妻关系。原审中，原告屈火金的诉请为：1、请求确认编号为湖国用（2012）第0470号房屋系原告与被告刘海林共同合建，原告依法对该房屋一楼的两头第一间和第三间、二楼整层享有所有者权益；2、本案诉讼费用由被告刘海林承担。另原审第三人千磁公司请求确认抵押权合法有效，驳回屈火金的诉讼请求。
原审法院经审理认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，无权对抗善意第三人或已登记的物权。本案房产土地使用权人及房屋所有权人初始登记均为刘海林，之后一直未变更登记。刘海林将该房产用于抵押担保并在湖口县房管局办理抵押登记时，声明该房产系其夫妻共同财产，无其他隐名共有人。千磁公司已就该房产在湖口县房管局办理抵押登记手续并取得《房屋他项权证》，且无证据证明千磁公司于办理抵押登记时对屈火金与刘海林签订《合资建房协议》的情况知道或应该知道，故原审法院认为千磁公司取得《房屋他项权证》时是善意的，至于屈火金辩称刘海林与千磁公司签订的抵押合同是否有效不在本案审理范围内。综上，对于屈火金请求确认编号为湖国用（2012）第0470号房屋系屈火金与刘海林共同合建，屈火金依法对该房屋一楼的两头第一间和第三间、二楼整层享有所有者权益诉讼请求，因证据不足，不能抵抗房屋登记的证明效力，且有侵害他人（如沈锦霞、柳杏枝、陈江平及第三人等）合法权益之嫌，故本院不予支持。刘海林经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃其自身相应的诉讼权利。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第二十一条、第三十三条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：驳回屈火金请求确认编号为湖国用（2012）第0470号房屋系其与刘海林共同合建，屈火金依法对该房屋一楼的两头第一间和第三间、二楼整层享有所有者权益的诉讼请求。本案受理费人民币100元，由原告屈火金负担。
一审宣判后，上诉人屈火金不服，向本院提起上诉，要求撤销原审判决，改判诉争房屋系上诉人与被上诉人刘海林共同合建，上诉人依法对诉争房屋一楼的两头第一间、一楼的第三间、二楼整层享有所有者权益，本案诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：1、一审法院认定上诉人屈火金对诉争房屋不享有所有权系事实认定错误。一审中，上诉人提供了《合作建房协议》、《收款收据》、《房屋土地使用权证》等证据表明上诉人与被上诉人刘海林不仅存在合作建房的法律关系，双方也确实按协议对各自所拥有的房屋部分分割，独门独户各自使用，上诉人理应依照《合作建房协议》享有诉争房屋相应的权益，故一审法院对此不予认定错误；2、一审法院认定上诉人对诉争房屋不享有所有权适用法律错误。（1）一审法院以“物权登记”为由否定上诉人可以依据《合作建房协议》取得诉争房屋所有权系适用法律错误，登记是物权人主张对物享有所有者权益的证明，但不是唯一证明，当事人有证据证明其在物权登记之外对该物享有所有者权益时，应据此变更物权登记；（2）一审法院认定被上诉人千磁公司取得的《房屋他项权证》是善意的系适用法律错误，房屋他项权证是物权，其基础事实为《抵押合同》，当物权取得的基础事实无效时，物权也应无效，一审法院一方面表示对物权取得的基础事实“不在本案审理范围之内”，在基础事实没有确定情况下，直接确定物权是善意的，系适用法律错误；（3）一审法院以被上诉人千磁公司的“善意取得”为由驳回上诉人的诉请适用法律错误。首先，千磁公司未尽到善意人的要求，不适用善意取得制度；其次，千磁公司的抵押权与上诉人的所有权并不冲突，两者作为不同的物权，可以共存于同一物上，一审法院以抵押权否认物权错误。
被上诉人刘海林未作答辩，亦未举证。
被上诉人千磁公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。理由如下：1、上诉人屈火金依法对诉争房屋不享有所有权，房屋权属证书，是对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。因诉争房屋一直登记在刘海林名下，上诉人屈火金从未向登记机关提出过任何异议，一审法院据此判决上诉人不享有房屋所有权符合法律规定，即便上诉人与刘海林之间真的存在过《合作建房协议》，两人之间也只建立了合同关系，而非物权转移关系。如要产生物权变动结果，则必须依法进行登记，上诉人只能基于刘海林未按约履行合同，对刘海林提起违约之诉或侵权之诉；2、答辩人的抵押权善意有效。答辩人系信赖不动产登记的公示公信效力而与产权所有人刘海林签订《抵押合同》，无法审查刘海林是否与他人存在任何内部约定，也无义务对登记权属进行审查。答辩人支付了相应对价，已依约向抵押担保的借款人发放了贷款并办理了抵押登记。故答辩人取得诉争房屋的抵押权符合法律规定的善意取得情形。
二审中，被上诉人千磁公司提交九江市人民政府金融服务办公室《关于同意修水县千磁小额贷款股份有限公司业务变更的批复》，证明原修水县千磁小额贷款股份有限公司已更名为武宁县千磁小额贷款股份有限公司。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。根据上述法律规定可知：1、不动产须经登记才能发生物权效力；2、设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应依据合同法来判断，而不能以不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断。本案中，关于《合作建房协议》的效力，刘海林虽未出庭质证，但屈火金提交的收款收据、居住情况证明以及证人证言能够互相印证协议的真实性，该协议已生效。房屋建成后，被上诉人刘海林于2012年将房屋的土地使用权人及房屋所有权人均登记在其个人名下，上诉人屈火金明知该登记情况，但未催促刘海林办理产权分户手续。在屈火金未办理物权登记的情况下，刘海林将登记在其名下的诉争房产与千磁公司签订《抵押合同》，千磁公司依据物权公示原则，出于对不动产权利登记簿的信赖在该房屋上设定限制物权，该抵押权合法有效。上诉人屈火金与被上诉人刘海林之间虽有符合不动产物权变动的基础事实，但未办理物权登记，依法不具有物权效力。根据合同的相对性原则，合同仅对合同当事人产生约束力，对合同以外的人不发生法律效力，故对上诉人屈火金请求确认物权效力的诉请，不予支持。在千磁公司行使抵押权后，屈火金可基于合同之债就其所受损失向刘海林另行主张权利。据此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审诉讼费人民币100元，二审诉讼费5800元，合计5900元，由上诉人屈火金负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱俊华
代理审判员 熊 涛
代理审判员 章康娜
二〇一六年三月十五日
书 记 员 晏晨思