山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济民一终字第809号
上诉人（原审原告）梁英华，女，1975年8月9日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人李广璞，山东中强律师事务所律师。
委托代理人贺涛，山东中强律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）许成钊，男，1962年12月18日出生，汉族，山东新格瑞餐具有限公司总经理，住济南市。
被上诉人（原审被告）吕玉玲（系许成钊之妻），女，1963年8月17日出生，汉族，山东省千佛山医院护士，住济南市。
委托代理人许成钊，男，1962年12月18日出生，汉族，山东新格瑞餐具有限公司总经理。
上诉人梁英华因与被上诉人许成钊、吕玉玲房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区��民法院（2013）历商初字第874号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，本案现已审理终结。
原审法院认定：2013年3月6日，许成钊、梁英华、济南兄弟房地产营销策划有限公司（以下简称兄弟地产公司）签订房屋买卖合同。该合同约定：梁英华购买吕玉玲所有的济南市历下区房屋（以下称涉案房屋），涉案房屋总价款77.6万元；梁英华在合同签订时应向许成钊支付定金1万元，许成钊应将涉案房屋的房产证交给兄弟地产公司，用于办理涉案房屋交易的后续手续；梁英华应在网签当日（为手写字体）日前，支付首付款人民币24万元，剩余526000元，在银行发放贷款之日由银行向许成钊直接支付；涉案房屋过户的相关费用，由梁英华承担；许成钊、梁英华应在合同签订之日起7日内，委托并协助齐鲁楼市不动产济南区域总部金融中心办理涉案房屋的过户、���估、贷款等手续，许成钊、梁英华应相互配合协助其税费的缴纳；许成钊应于2013年5月20日前通知梁英华进行房屋验收交接；许成钊、梁英华未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向相对方支付合同总房价款3‰的违约金并赔偿相对方因此造成的损失；梁英华逾期付款超过15日仍不履行义务，许成钊有权解除合同并可获取违约金。2013年3月6日，梁英华向兄弟地产公司支付了定金1万元。当日，许成钊收到了上述定金，并出具了房屋定金收到条。该收到条载明：“如收款人违约不将上述房产出售给付款人，收款人双倍返还付款人定金并支付济南兄弟公司成交价2%的佣金。”2013年3月7日，梁英华为开具符合购买房屋条件的证明，向济南市房屋档案馆支付证明费100元。2013年3月8日，兄弟地产公司出具了收到梁英华11000元佣金和3880元评估费的收款收据。梁英华还��济南市房产测绘研究院100元的房屋测绘费。以上证明费、中介佣金、评估费、房屋测绘费共计15080元。2013年3月19日，梁英华的银行账户存入了235849.69元，但梁英华未向许成钊、吕玉玲支付过房屋首付款。梁英华与许成钊、吕玉玲约定于2013年3月19日13点30分到房管部门办理涉案房屋的网签手续，但未办理成功。对于未办理网签手续的原因，梁英华称，其带银行卡来现场后，许成钊、吕玉玲以不能办理一次性付款为由拒绝办理网签手续；许成钊称，一直到2013年3月19日16点30分，梁英华本人未到网签现场，也未支付首付款，因此导致没有办理涉案房屋的网签手续。梁英华在原审庭审时补充称，其于2013年3月19日16点10分左右赶到网签现场，之后对何时再办网签未进行过约定。许成钊与吕玉玲系夫妻关系，涉案房屋登记在吕玉玲名下，但系二人的夫妻共有财产。2013年3月29日，��案房屋被转让给案外人刘学静。
原审法院认为：许成钊与梁英华自愿签订的房屋买卖合同合法有效。按照合同约定，梁英华应在网签当日前交付首付款24万元，梁英华逾期付款超过15日，许成钊有权解除合同。梁英华与许成钊约定于2013年3月19日办理涉案房屋的网签手续，但是梁英华未按约定支付首付款，已构成违约，故梁英华无权向许成钊主张双倍返还定金，支付违约金。2013年3月29日，梁英华、吕玉玲将涉案房屋出售给案外人刘学静，其行为视为解除了本案所涉的房屋买卖合同，而此时距梁英华逾期付款的时间尚不足15日，故许成钊将房屋出售给他人的行为也已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要��赔偿损失。”故，许成钊应返还梁英华1万元的购房定金；对于梁英华因此造成的证明费、中介佣金、房屋评估费、测绘费损失，因梁英华与许成钊各有过错，均构成违约，原审法院酌定许成钊承担50%的责任。故，许成钊应赔偿梁英华证明费、中介佣金、房屋评估费、测绘费损失15080×50%=7540元。因涉案房屋原来登记在吕玉玲名下，系许成钊与吕玉玲的夫妻共有财产，以上债务产生于二人夫妻关系持续期间，系夫妻共同债务，故吕玉玲应对本案中许成钊的债务承担共同责任。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、被告许成钊、吕玉玲于本判决生效之日起十���内返还原告梁英华购房定金1万元；二、被告许成钊、吕玉玲于本判决生效之日起十日内支付原告梁英华房屋证明费、中介佣金、房屋评估费、测绘费共计7540元；三、驳回原告梁英华要求被告许成钊、吕玉玲支付违约金53544元的诉讼请求；四、驳回原告梁英华超出部分的诉讼请求。案件受理费人民币2020元，由原告梁英华负担人民币1010元，被告许成钊、吕玉玲负担人民币1010元。
上诉人梁英华不服原审判决上诉称：一、本案审理程序存在瑕疵。梁英华2013年11月4日才收到判决书（判决书打印的时间为2013年10月18日），已超过普通程序6个月的审限。二、原审判决认定事实错误。1、关于2013年3月19日未能办理网签的原因。许成钊、吕玉玲质疑梁英华的付款能力，要求梁英华一次性付款或者在办理完贷款后再网签，自行离开网签现场，许成钊、吕玉玲拒绝网签并离��网签现场是因其质疑梁英华的付款能力及自身资金短缺而故意为之的违约行为。原审判决对此事实的认定明显错误。2、许成钊、吕玉玲明确提出梁英华可在贷款办理后再支付首付款，网签手续也等到全部款项支付时再办理。这是对付款方式的变更，梁英华也予以认可。2013年3月25日，许成钊给中介机构送去工商银行贷款所需手续，但差一张银行卡，导致贷款手续未能办理。2013年3月26日，许成钊补上了银行卡（吕玉铃户名）。2013年3月27日，许成钊询问中介多久能够办理完贷款手续，中介称3天之内肯定能办完，但许成钊表示怀疑。因急需资金，许成钊、吕玉玲于2013年3月29日将涉案房屋另售他人。原审法院认定2013年3月19日为梁英华支付首付款的最后时间属于认定事实错误。三、原审判决适用法律错误。1、许成钊、吕玉玲在合同有效期间内私自另售房屋的行为不能视为行使合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》有关规定，当事人一方只有在解除合同的条件成就时，才可以解除合同；当事人解除合同的，应当通知对方，对方有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力。本案所涉商品房买卖合同第十条第4款虽约定了合同解除的条件，但双方已达成合意，约定待梁英华取得贷款之后，将首付款和贷款一并交付给许成钊，届时再办理网签等过户手续。许成钊、吕玉玲不能再按合同原来约定的时间行使合同解除权。2、许成钊、吕玉玲的另售行为构成根本违约，依法应当承担全部责任。许成钊、吕玉玲因资金短缺，急于出售涉案房屋获取资金，在与梁英华签订合同后曾多次向中介机构表示要寻找能够一次性付款的买受人，其违约意图十分明显。在双方协商一致对合同约定的付款时间进行变更后，许成钊、吕玉玲不享有合同原��约定的解除权，其另售涉案房屋的行为根本违约，导致合同无法履行，应承担全部责任。综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律错误，且审判程序存在多处瑕疵，请求：撤销原判，改判许成钊、吕玉玲赔偿梁英华证明费、中介佣金、房屋评估费、测绘费共计15080元，支付梁英华违约金53544元；一、二审诉讼费用均由许成钊、吕玉玲负担。
被上诉人徐成钊、吕玉玲答辩称：许成钊与梁英华于2013年3月6日签订合同后，许成钊已将涉案房屋的房产证及其他过户所需资料一并交给了兄弟地产公司。2013年3月11日，许成钊又按梁英华的要求向银行提交了贷款所需资料。2013年3月18日，双方约定于2013年3月19日下午1点30分去办理涉案房屋的网签过户手续。但是，梁英华未在约定时间到达网签现场，梁英华前夫到达现场，但是未带预付款。一直到2013年3月19日下午4点30��，梁英华仍未到场。梁英华应携带预付款。因对梁英华的购房诚意产生怀疑，许成钊、吕玉玲遂离开网签现场，并要求梁英华办完贷款后再过户。2013年3月22日，兄弟地产公司通知许成钊梁英华的贷款申请未获审批通过。兄弟地产公司建议换一家银行进行贷款，称3天就可以办好贷款手续。许成钊、吕玉玲又提交了贷款所需资料。2013年3月26日，许成钊通过咨询银行获悉3天不可能办好贷款。梁英华也一直未能履约支付首付款。因急需资金，许成钊、吕玉玲要求兄弟地产公司介绍可以一次性付款的买房，但未成功。许成钊、吕玉玲已经完全按着合同履行了义务，有权解除合同并获取违约金。综上，梁英华所诉与事实不符，请求驳回梁英华的诉讼请求。
本院经审理认定，原审认定事实属实，本院予以确认。
另，2013年10月14日，原审法院对本案进行调查��问时，许成钊称：“3月22日，刘超勋通知我3月23日网签，因3月22日梁英华的贷款没批下来，故我们对其支付能力产生怀疑，我要求刘超勋3月23日就别去了，等原告贷下款来后，首付款和贷款一并支付。到了3月25日，我给刘超勋送了工商银行贷款的手续，但差一张银行卡（吕玉玲的户名），我于3月27日下午17：00左右找中介，问其能否在当月办下贷款来，刘超勋告诉我3天内肯定办不下贷款来。后来我问了银行的内部人员，得知3天内不可能办下贷款来。故在4月1日之前不可能过户了。”经本院释明，梁英华坚持要求许成钊、吕玉玲支付违约金53544元的诉讼请求，放弃要求许成钊、吕玉玲双倍返还定金的诉讼请求，要求许成钊、吕玉玲返还定金1万元。
本院认为：根据许成钊与梁英华就涉案房屋签订的房屋买卖合同，梁英华应于网签当日前支付首付款24万元，许成钊于2013年5月20日前通知梁英华进行房屋验收交接。后来，双方口头约定，等梁英华办下贷款来，首付款和贷款一并支付。梁英华的主要义务是支付购房款，许成钊、吕玉玲的主要义务是交付涉案房屋，梁英华付清全款后，许成钊、吕玉玲为梁英华办理涉案房屋过户手续。鉴于梁英华的付款义务先于许成钊、吕玉玲的交付房屋等义务，现在梁英华未履行支付购房款的义务的情况下，梁英华根据房屋买卖合同中逾期履行义务支付违约金的约定，要求许成钊、吕玉玲承担迟延履行合同的责任没有法律依据。原审法院对于梁英华要求许成钊、吕玉玲支付迟延履行违约金53544元的诉讼请求不予支持并无不当。双方约定于2013年3月19日13时30分到房管部门办理涉案房屋的网签手续，但梁英华未按双方约定的时间到达网签现场，未支付首付款。虽然双方口头约定待梁英华办结贷款后��并支付首付款和贷款，但这并不能改变梁英华已先行违约的事实。鉴于梁英华对于合同解除具有一定过错，故，原审法院根据案件事实，酌定许成钊、吕玉玲对梁英华因订立合同而支付的证明费、中介佣金、房屋评估费、测绘费损失15080元承担50%的赔偿责任并无不当。双方合同解除后，许成钊、吕玉玲继续占有梁英华支付的定金1万元已没有依据，应返还给梁英华。《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第170条规定：“适用简易程序审理的案件，审理期限不得延长。在审理过程中，发现案情复杂，需要转为普通程序审理的，可以转为普通程序，由合议庭进行审理，并及时通知双方当事人。审理期限从立案的次日起计算。”原审法院于2013年5月17日将本案转为普通程序审理，于2013年10月9日作出一审判决，审理期限并未超过普通程序6个月的审理期限。综上，原审���决结果正确，应予维持。上诉人梁英华的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十五条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2020元，由上诉人梁英华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐林豹
代理审判员 许海涛
代理审判员 唐鸣亮
二〇一四年三月十日
书 记 员 郭 红