新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)新0105民初872号
原告：韩森，男，1979年3月6日出生,汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。
委托诉讼代理人：王荣，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：段荣，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。
被告：李月虎，男，1979年5月5日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。
被告：李胜利，男，1975年10月3日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。
被告：范增珍，女，1939年10月20日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市（未到庭）。
三被告共同委托诉讼代理人：刘海琛，新疆鼎泽凯律师事务所律师。
原告韩森与被告李月虎、李胜利、范增珍房屋租赁合同纠纷、不当得利纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩森的委托诉讼代理人王荣、段荣、被告李月虎、李胜利、范增珍及其委托诉讼代理人刘海琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩森向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告返还租金13152元。2.请求判令被告向原告偿付因房屋拆迁导致的装修损失132000元。3.本案诉讼费、邮寄送达费、保全费由被告承担。事实与理由：2015年5月28日，原告韩森与被告李月虎签订《房屋及院落租赁合同》，约定：原告租赁被告位于乌鲁木齐市水磨沟区水磨沟村3号的房屋及院落，租赁期限自2015年6月1日起至2018年6月1日止共三年，前两年年租金为200000元，第三年年租金为220000元。被告李胜利及范增珍为该房屋及院落的共同共有人，合同签订后，原告如约向被告支付了租金。在原、被告租赁合同履行期限未届满的情况下，租赁房屋被政府征收，原告于2017年5月8日搬离该租赁房屋，原告在租赁期间对该房屋进行了装修，并经水区拆迁办委托相关部门评估，该房屋装修价值为132000元，此部分装修补偿应该由原告享有。另，原告多支付的租金被告应予以返还。经原告多次与被告协商未果，现诉至法院。
被告李月虎、李胜利、范增珍辩称：原告要求返还租金诉讼请求缺乏法律依据，合同约定租期自2015年6月1日起至2018年6月1日止，原告支付了两年的租金，原告已经使用到2017年5月，按照合同约定不应当退换租金。合同约定的期限内原告未装修，不存在装修损失。同时，合同第四条第三款约定租赁期满装修归被告所有，合同第六条第三款约定政策发生变化，原告应无条件搬出，原、被告互不赔偿。因此无论是客观事实，还是依据双方间签订的合同约定，原告都无权要求被告向其偿付所谓装修损失。原告和征收办签订了征收补偿协议书，得到了65802元的赔偿款，包括搬迁费及停产停业赔偿款。综上，原告请求被告赔偿装修损失及退换租金，于法无据，请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：1.2009年3月9日及2015年5月28日签订的房屋及院落租赁合同,原、被告对于证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认，能够证实原、被告签订了房屋租赁合同。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告出示以下证据：1.2015年5月11日及2016年6月1日被告向原告提交收条2张、2017年6月12日乌鲁木齐市水磨沟区榆树沟街道办事处瑞景社区工作委员会出具的情况说明一份，证明原告支付了两年租金，2017年5月8日搬离场地，合同未到期，2017年4月12日房屋就进行了评估，要求搬离。被告质证认可收条的真实性、合法性、关联性，原告确实缴纳了租金费，被告收到了租金。社区出具的情况说明真实性认可，与本案没有关联性，不能证明原告所要证明的问题。2.装修费、人工费、改造材料费票据16张，以证实2009年3月9日开始，原告承租该房屋、院落的装修均为原告装修。被告质证不认可三性。好多是手写的条子，票据没有印章，真实性无法确认，不是正规的发票。3.固定资产及辅助设施明细表及照片51张,以证实明细表是经原告填写后由拆迁部门出具的，拆迁部门对装修专项补偿款和被告没有关系，应该由原告所有。被告质证不认可明细表三性，没有任何的签名及公章确认。2009年之前的租赁合同已经履行完毕，和本案没有关系。照片真实性认可，合法性、关联性不认可。照片拍摄的时间无法确认，是原告单方行为，照片没有相应的公证证明，这组照片不能证明原告主张的事实。4.原告申请法院调取2017年5月14日征收部门及被征收人范增珍的协议书及房地产估价报告各一份,以证实房屋拆迁中包括房屋附着物即本案装修补偿240139元。被告质证不认可评估报告三性，认为评估报告内容不真实，不能证明原告主张事实。评估报告记载依据为口述，装修时间不能确定，不能证明原告主张的装修时间为租赁期间。装修价格没有足够依据。该份评估报告不能认定原告在第二次承租期间装修的时间和价值。5.证人李海涛、杨海皎、董国雄的证言，以证实涉案房屋于2016年4月至5月期间进行装修。被告质证认为证人与原告有利害关系，不能证实原告在第二次承租期间进行了装修。
被告出示以下证据：2017年5月7日原告与水区土地征收办签订货币补偿协议书一份，以证实征收办向原告补偿拆迁费及停业损失赔偿款，原告已经获得相应的补偿。原告质证认为原告虽获得补偿，但补偿的是停业的损失，装修的费用并没有补偿，补偿款征收办支付给被告，被告应当支付给原告。
对于原、被告出示的以上有争议的证据，本院综合予以认证。对于原告出示的五组证据的真实性、有效性、关联性均予以确认，其中对于原、被告争议较大的第二组、第三组、第五组证据，本院认为原告出示的证据相互关联，原告出示的装修时间明细表虽然系复印件，但与证人证言及评估报告能够相互印证，且原告制作装修时间明细表时双方对于装修赔偿款的归属并未发生纠纷，原告没有将2009年装修故意记载为2016年装修的预见及蓄意，且装修时间记载较为详，其中对于同一间包厢不同部位不同时间的装修都详细标注，相反庭审中被告对于装修全部为第一次租赁合同期间完成的主张没有出示证据，因此本院认为装修时间明细表能够客观的反应涉案房屋的装修时间。本院对于被告出示的一份证据的真实性、有效性均予以确认，对关联性不予确认，理由为停业损失等赔偿与本案装修赔偿款无关。
经对证据分析，审理查明如下：2009年3月9日原告韩森与被告李月虎签订合同，约定原告韩森承租被告范增珍、李胜利、李月虎所有的位于乌鲁木齐市水磨沟区温泉东路139号房屋（原房号为水磨沟村3号），租赁期限自2009年6月1日至2015年6月1日，年租金3万元，被告同意原告根据实际经营的需要进行房屋及院落改造、装饰、新建。同时约定合同期满后，原告投资改造、装修归被告所有，动产及临时设施归原告所有。合同签订后，原告对房屋进行装修从事餐饮经营。2015年5月28日原告韩森与被告李月虎签订合同，约定原告继续租赁涉案房屋，租赁期限自2015年6月1日至2018年6月1日止，前两年年租金20万元，第三年年租金22万元，同时约定合同期满后，原告所投资改造、装饰归被告所有，动产及临时设施归原告所有。如发生政府征迁等不可抗力因素所造成原告无法继续经营，原告无条件搬出，原、被告互补赔偿，被告按月退还原告租金。合同签订后，被告依约交纳了2015年6月1日至2017年6月1日的租金40万元并对房屋进行了装修。合同履行期间及诉讼中被告李胜利、范增珍均未对被告李月虎与原告签订房屋租赁合同提出异议。
因涉案房屋被征迁，三被告与水磨沟区房屋征收与补偿管理办公室签订《建筑物及附属物征收补偿协议书》，新疆中浩房地产开发公司对涉案房屋进行附属设施评估，附属设施价值240139元。附属设施赔偿款240139元由三被告领取并共同占有。本院按照中浩估价字第20170305-056号估价报告中构筑物及附属设施明细表予以说明，认定原告在第一次承租期间装修了第3、5、6、9、10、12、13、14、15、16、17项，在第二次承租期间装修了第2、8、11项，第一次及第二次租赁期间共同装修了第1、4、7项。经区分，原告第一次承租期间装修赔偿款136139元，第二次承租期间装修赔偿款104000元。
本院认为：围绕原告的诉讼请求及被告的答辩，本案有两个争议焦点。第一个争议焦点是本案合同解除的时间及如何解释原、被告签订的租赁合同中按月返还租金的约定。庭审中原、被告均确认合同已经因政府拆迁无法继续履行而解除，但原告认为解除时间为2017年5月8日，被告认为解除时间为2017年6月1日，本院采纳原告的主张，其理由，第一，2016年4月涉案房屋评估就已完成，2017年5月14日被告与水磨沟区房屋征收与补偿管理办公室签订征收补偿协议书，合同约定协议签订五日内被告应将房屋交于水磨沟区房屋征收与补偿管理办公室，否则承担违约责任，因此原告积极搬离房屋是协助被告无瑕疵的履行征收补偿协议书，受益者系被告。第二，公民积极配合政府拆迁的行为是应当受到鼓励的行为，原告尽早搬离应当受到法律的肯定评价。第三，从政府拆迁开始，当地房屋处于不稳定状态，极大影响经营者的营业收入，如果原告存在提早搬离房屋故意要求原告返还房屋的恶意，不会选择在距离合同履行第二年期满前的第24天搬离，而应该更早搬离减少租金损失，因此，原告在5月8日搬离，符合当时的拆迁时间及要求，第四，被告主张其与拆迁办协商6月1日交付房屋，没有事实依据。综上，原告在5月8日搬离合情合理，被告在原告搬离前及搬离后均未提出异议，因此，本院认为合同解除的时间为2017年5月8日，本案应从次日起算被告退还原告租金的时间。对于原、被告签订的第二次租赁合同中第六条第三款之“如政府征购，乙方（即原告）无条件搬出，甲方（即被告）按月退还乙方租金”的约定，原、被告的解释各执一词。原告占有使用房屋的时间是最后一个月中的八天，截止2017年6月1日还有二十四天未使用，原告认为一个月未使用完毕则应当全月退还租金作为无条件搬出的补偿，被告认为无论一个月使用几天则全月不予退还租金，原、被告均未向法庭说明签订时“按月退还”的内涵，法庭中亦无法补充协商一致。本院认为合同约定2016年年租金20万元，月租金达16666.7元，租金数额较大，对双方的利益影响都较大，而原、被告对“按月退还租金”约定并不明确，如果按照被告的解释，5月中原告只要占有使用，不论几天则不能全月退还，则会发生原告为实现利益最大化等到5月31日才无条件搬离房屋的情形，而依照补偿协议书，被告应于5月19日向征迁办交付房屋，原告5月底搬离会造成被告违约，导致被告不利，因此原告尽快搬离维护了被告的权益。本院采纳原告主张按日退还租金，更能在本案中体现公平。本院对于原告要求被告返还租金的诉讼请求予以支持，但原告计算金额有误，本院予以纠正。
本案的第二个争议焦点是水磨沟区房屋征收与补偿管理办公室给付的涉案房屋装修赔偿款240139元应该归谁所有。原告主张第二次承租期间装修为其出资，相应赔偿款应归其所有，经评估第二次承租期间装修赔偿款为156093元，其仅要求被告给付13.2万元，被告的辩解意见有两点，第一，装修全部为第一次租赁合同期间装修，按照合同约定装修赔偿款全部归被告所有，第二，双方签订的租赁合同第六条第三款约定“如发生政府征购造成乙方（即原告）无法继续经营，乙方无条件搬出，甲乙双方互补赔偿”，因此被告不应当赔偿原告的装修损失，装修赔偿款全部归被告所有。本院认为，按照双方合同约定，合同到期，装修部分中可移动设施归原告所有，添附的装修归被告所有。原告在第一次及第二次承租期间均进行了装修，在第一次承租到期时，当时装修所对应的装修赔偿款应归被告所有，第二次承租期间非因原、被告的原因导致租赁合同提前解除，对此原、被告均无过错，征迁对装修单独进行评估并赔偿，装修与房屋的赔偿可区分，根据谁出资谁受益的惯例，第二次装修赔偿款应归原告所有。对于被告辩称合同约定，互不赔偿而不返还装修赔偿款的意见，本院不予采纳，其理由，合同约定排除的是被告赔偿原告装修损失的情形，本案中装修已由有关部门赔偿，不存在被告赔偿的情形。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条的规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。由于被告代为领取全部装修赔偿款，原告有权要求被告返还第二次装修赔偿款。如何区分第一次及第二次承租期间的装修项目亦是双方争议的焦点，本院认为原告有举证证明第二次承租期间装修项目的义务，被告有举证证明装修系第一次承租期间完成的义务。在证据认证中，本院已经对原、被告的证据综合认证并认为原告已经尽到举证义务，而被告未出示证据应自行承担不利后果。根据原告出示的证据，本院认定构筑物及附属设施明细表中原告第一次承租期间装修了第3、5、6、9、10、12、13、14、15、16、17项，第二次承租期间装修了第2、8、11项，第一次及第二次租赁期间共同装修了第1、4、7项，由于庭审时建筑物已被征迁，无法对于第1、4、7项再行委托更为详细的评估，但是结合原告提交的装修时间明细表及评估报告中的记载，本院酌情认定第1项约八成、第4项约六成、第7项约三成系第二次承租期间装修，因此，区分出第一次承租期间装修赔偿款136139元，第二次承租期间装修赔偿款104000元。综上，被告应当返还原告装修赔偿款104000元。
综上，对于原告要求被告退还租金的诉讼请求，本院予以支持，对于要求返还装修赔偿款及给付诉讼费、保全费的诉讼请求，本院均予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告李月虎、李胜利、范增珍退还原告韩森房屋租金13150.7元（200000元÷365天*24天）；
二、被告李月虎、李胜利、范增珍返还原告韩森装修赔偿款104000元；
三、被告李月虎、李胜利、范增珍给付原告韩森财产保全费1009.1元（1245.76元*81%）。
以上被告李月虎、李胜利、范增珍共计给付原告韩森118159.8元，应于本判决生效后十日内给付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3227.96元（原告已预交），由原告负担613.3元，由被告李月虎、李胜利、范增珍负担2614.66元，被告李月虎、李胜利、范增珍于本判决生效后十日内给付原告韩森）。邮寄费60元（原告已预交），由被告李月虎、李胜利、范增珍负担60元（被告李月虎、李胜利、范增珍于本判决生效后十日内给付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆乌鲁木齐市中级人民法院。
审 判 长 张 熠
人民陪审员 周 勤
人民陪审员 李惠敏
二〇一七年十一月十七日
书 记 员 魏亚冰