＼n上海市第一中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）沪一中民二（民）终字第3314号＼n上诉人（原审原告、反诉被告）上海浦东游泳馆。＼n委托代理人胡君君，上海中建中汇律师事务所律师。＼n上诉人（原审被告、反诉原告）上海奥莎服饰有限公司。＼n委托代理人毛欢欢，上海久光律师事务所律师。＼n上诉人上海浦东游泳馆（以下简称浦东游泳馆）、上海奥莎服饰有限公司（以下简称奥莎公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第23312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审查明，坐落于上海市浦东新区浦东南路房屋产权人为浦东游泳馆。＼n2008年5月10日，浦东游泳馆（甲方）与奥莎公司（乙方）签订租赁协议，约定甲方出租西侧门面房和大堂部分区域给乙方经营游泳用品及运动服装，另提供二间办公以及仓库用房，并在西侧门面房上方享有广告自主权，广告内容需经甲方审核同意后方可发布。年费用合计人民币（下同）40万元，其中房屋租金每年25万元，物业管理费每年15万元。租赁期限三年，自2008年6月15日至2011年6月14日。付款方式：依照先付款后使用的原则，每半年支付一次，每次二十万元，乙方第一次于2008年6月5日、第二次于2008年12月5日向甲方支付各项费用，以后每年依此类推。在不破坏主体结构的前提下，乙方如需对租赁场地进行二次装修，先提供装修方案，经甲方审核同意后方可实施，费用由乙方承担，如违反本条款，甲方有权终止乙方施工。经甲乙双方协商，“游泳用品专卖店”每日营业时间为6：30－21：30，乙方不得单方面延长营业时间。协议另对其他事项作了约定。＼n2008年8月29日，浦东游泳馆（甲方）与奥莎公司（乙方）签订补充协议，内容为因甲方在2005年5月15日至2008年5月14日租赁期间因为赛事、维修原因暂时停止对外开放共计42天，其中30天已在甲乙双方于2008年5月10日签订的租赁协议中给予了免租补偿（2008年5月15日至2008年6月14日），现双方商定其余12天在2011年6月15日至6月26日给予免租补偿。＼n合同到期后，浦东游泳馆、奥莎公司未签订续租合同。2013年3月14日，浦东游泳馆发出搬离通知书，通知奥莎公司租赁关系解除，要求于2013年4月1日搬离全部场地。＼n另查明，2012年12月25日，浦东游泳馆出具情况说明一份，内容为由于游泳馆西大门改造工程以及海娜斯顿店面装修，对生意有所影响，经双方协商，在原有2个月免租期的基础上，再给予2个星期的免租期。奥莎公司法定代表人卢志辉在该说明上签字。2012年12月28日，奥莎公司支付浦东游泳馆租金及物业管理费合计14万元。审理中，浦东游泳馆称，2012年下半年（截止2012年12月26日）奥莎公司应交租金及物业管理费计20万元，因双方签署了免除部分租金的情况说明，因此浦东游泳馆同意奥莎公司少付了6万元，即2012年下半年的费用支付14万元即可。奥莎公司称，浦东游泳馆同意2012年下半年只需支付14万元，因此奥莎公司于2012年12月28日支付了以上款项，但少付的款项与双方签署的情况说明的内容无关，因此，浦东游泳馆应另行给予奥莎公司2个月又2个星期的免租期。＼n2013年8月19日，浦东游泳馆向奥莎公司开具了租赁费发票一份，金额87，500元，物业费发票一份，金额52，500元。＼n再查明，2013年2月4日，浦东游泳馆在其官网发布了游泳馆闭馆维修通知，通知内容为游泳馆将于2013年2月18日至2013年3月31日闭馆维修。＼n2013年7月4日，浦东游泳馆诉至法院，请求判令：1、确认浦东游泳馆、奥莎公司间租赁关系于2013年4月1日解除；2、奥莎公司立即归还浦东新区浦东南路浦东游泳馆西侧门面房和大堂部分区域；3、奥莎公司支付2012年12月27日起至2013年4月1日的欠付租金105，205.48元；4、奥莎公司支付2013年4月2日起至实际迁出日止的房屋占用使用费，以租金及物业管理费每年40万元为计算标准；5、奥莎公司支付欠付的2012年12月27日起至2013年4月止的水电费、电话费，金额2，375.3元。奥莎公司则提起反诉，请求赔偿装修费用247，000元。＼n审理中，奥莎公司向法院提供了浦东游泳馆在2008年至2012年期间的零星通知，证明游泳馆经常因维修保养以及比赛等事由而闭馆或不对外经营，影响了奥莎公司经营泳具的生意。另奥莎公司称其在2011年6月27日后对承租房屋进行过装修，并提供了与案外人于2012年6月27日、6月30日签订的装修合同二份以及收据一份，证明发生装修费247，000元。经庭审质证，浦东游泳馆对奥莎公司提供的闭馆通知的真实性未予确认，但承认浦东游泳馆曾因设备维护以及举办比赛等原因而闭馆，故双方在2012年12月协商给予了奥莎公司闭馆期间的免租优惠。对奥莎公司与案外人间的装修合同等内容的真实性不予确认。浦东游泳馆称双方合同并未约定游泳馆闭馆奥莎公司可以不付或少付租金，奥莎公司的经营门面主要在馆外，因此，闭馆不影响奥莎公司正常经营，故对2013年2、3月间的闭馆维修不应再给予奥莎公司租金优惠。＼n审理中，浦东游泳馆、奥莎公司确认奥莎公司已付浦东游泳馆租赁押金1万元，浦东游泳馆要求没收。浦东游泳馆另称浦东游泳馆、奥莎公司在2012年12月协商确定给予奥莎公司2个月2个星期的免租期，金额为82，222元（按租金和物业费用一并计算），6万元已在2012年下半年的应付费用中抵扣，余款22，222元同意在2012年12月27日以后的应付费用中扣除。浦东游泳馆另撤回了要求奥莎公司支付水电费及电话费2，375.3元的诉讼请求。＼n原审认为，浦东游泳馆、奥莎公司签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，协议性质为租赁合同的法律关系，合法有效，双方当事人均应恪守。根据租赁协议以及补充协议的约定，浦东游泳馆、奥莎公司的合同租赁期限截止2011年6月26日。合同到期后，双方未续签合同，原租赁合同继续履行，但租赁期限为不定期。出租方可以随时解除合同，出租方解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，浦东游泳馆在2013年3月14日发出搬离通知，要求奥莎公司在2013年4月1日搬离租赁场地。浦东游泳馆的行为符合法律规定，其要求确认双方合同在2013年4月1日解除，法院予以支持。＼n浦东游泳馆、奥莎公司在2012年12月25日达成一致意见，对游泳馆改造等原因造成奥莎公司的生意影响，给予了奥莎公司2个月2个星期的免租期。在协商之后，浦东游泳馆授意奥莎公司少付了2012年下半年的租金6万元，浦东游泳馆对此解释为是履行免租期减免租金的约定，符合交易惯例，法院予以采纳。对于2个月2个星期的免租期内的差额22，222元，浦东游泳馆同意在2013年度的应付租金中抵扣，法院予以准许。由于浦东游泳馆、奥莎公司的租赁协议并未对遇游泳馆维修等原因闭馆期间的租金是否需要减免作出约定，因此，奥莎公司提出应免除游泳馆闭馆期间的全部租金的请求，缺乏合同依据。但浦东游泳馆、奥莎公司在合同履行期间，实际对游泳馆因闭馆等事由造成奥莎公司的经营影响已在2012年12月25日达成了协议，浦东游泳馆同意给予了奥莎公司一定的免租期。至于2013年2月18日至3月31日，浦东游泳馆因场馆维修闭馆，闭馆的事由虽然没有造成奥莎公司不能使用门面房经营，但势必影响奥莎公司在大堂的正常经营以及奥莎公司的经营收入，因此，法院酌情减免奥莎公司在2013年2月18日至3月31日期间的应付租金20，000元。上述款项，在奥莎公司应付的租金中扣除。因此，浦东游泳馆诉请的2012年12月27日起至2013年4月1日止的租金（含物业费）105，205.48元，奥莎公司应付数为62，983.48元。奥莎公司在双方合同到期后自行对租赁物进行了装修，其装修的目的亦为自己经营所需，奥莎公司要求浦东游泳馆赔偿其装修的损失，既缺乏合同依据，也不符法律规定，法院不予支持。因双方租赁关系已解除，奥莎公司缴纳浦东游泳馆的租赁押金1万元，浦东游泳馆应予返还，浦东游泳馆要求没收押金的主张，缺乏依据，法院不予支持。＼n原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条之规定，于二一三年十月十日作出判决：一、上海浦东游泳馆与上海奥莎服饰有限公司间的租赁协议于2013年4月1日解除；二、上海奥莎服饰有限公司于判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区浦东南路浦东游泳馆西侧门面房和大堂部分区域，并将房屋返还上海浦东游泳馆；三、上海奥莎服饰有限公司于判决生效之日起十日内支付上海浦东游泳馆2012年12月27日起至2013年4月1日止的租金及物业费62，983.48元；四、上海奥莎服饰有限公司于判决生效之日起十日内支付上海浦东游泳馆自2013年4月2日起至返还房屋之日止的租金及物业费，按每月33，333.33元为计算标准；五、上海浦东游泳馆于判决生效之日起十日内返还上海奥莎服饰有限公司押金10，000元；六、驳回上海奥莎服饰有限公司的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3，766元，减半收取计1，883元，由上海浦东游泳馆负担383元，上海奥莎服饰有限公司负担1，500元，反诉案件受理费减半收取计2，509元，由上海奥莎服饰有限公司负担。＼n判决后，浦东游泳馆、奥莎公司均不服，上诉于本院，浦东游泳馆诉称：双方租赁协议届满后，奥莎公司继续占有系争房屋，应当按原协议履行租金及物业费。原审法院酌定减免因游泳馆装修闭馆期间的部分租金及物业管理费，不符合双方的合同约定，也没有法律依据。要求二审法院撤销原审判决第三项，改判全额支持浦东游泳馆原审诉请。＼n奥莎公司诉称：双方合同到期后，奥莎公司对系争房屋的装修浦东游泳馆是明知且许可的，原审法院对此认定有误。原审法院仅减免了闭馆期间的部分租金及使用费，按照双方的交易习惯，应当将暂停开发的42天全部予以免租。要求二审法院撤销原判第三、六项，改判支持奥莎公司的原审诉请。＼n双方均不同意对方的上诉请求。＼n经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。＼n本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。浦东游泳馆与奥莎公司的合同已于2011年6月26日到期，双方未续签合同，奥莎公司再占有租赁物已无合同依据。现奥莎公司在合同到期后自行对租赁物进行了装修，要求浦东游泳馆进行赔偿装修费用，既无合同依据，也无法律依据，对于该项主张本院不予支持。＼n关于闭馆期间的租金问题。虽然双方的租赁协议并未对遇游泳馆闭馆期间的租金是否需要减免作出约定，但在合同履行过程中，对于浦东游泳馆的原因造成奥莎公司的生意影响的，经过双方协商均有免租期限。至于2013年2月18日至3月31日浦东游泳馆闭馆维修期间的租金，虽然双方未能达成一致协议，原审法院考虑到本案履行过程中的实际情况以及双方的交易习惯予以酌定减免部分租金，有事实和法律依据，本院予以维持。浦东游泳馆、奥莎公司对于该42天的租金主张，均站在自身立场上，未做到尊重客观事实，本院均不予支持。＼n综上所述，上诉人浦东游泳馆、奥莎公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费人民币4，183元，由上海浦东游泳馆负担300元，上海奥莎服饰有限公司负担3，883元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长庞闻淙＼n代理审判员许京＼n代理审判员蒋辉霞＼n二〇一四年二月八日＼n书记员周璐珺＼n附：相关法律条文＼n《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条＼n第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n……