＼n杭州市西湖区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）杭西民初字第83号＼n原告：陈玉龙。＼n原告：何蕾萍。＼n两原告的共同委托代理人：张明炎。＼n被告：中海地产（杭州）有限公司。＼n法定代表人：齐大鹏。＼n委托代理人：吴方荣、金德聪。＼n原告陈玉龙、何蕾萍（以下简称两原告）诉被告中海地产（杭州）有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2011年12月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年2月24日公开开庭进行了审理。原告陈玉龙及两原告的共同委托代理人张明炎，被告的委托代理人吴方荣、金德聪到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。＼n两原告诉称：2010年11月中旬，两原告因购买本市西湖区中海紫藤苑3幢2单元1003室精装修房屋（房价1534345元）先向预售人即被告交付了购房定金50000元，后又在被告安排布置的排队付房款、签合同、办按揭等流水办理手续现场，向被告交付预售房款200000元，并按被告要求在商品房买卖合同及补充协议上签字。签订合同时，两原告根本没有充裕的时间仔细阅读该合同内容，且因已经交付了购房定金和首付房款，失去了平等协商权，只能被动地在被告的售房人员所指定的合同页面处签字。2011年2月26日，两原告再次向被告交付预售购房款214345元。之后，两原告发现该商品房买卖合同后面还附有未经房管部门备案的格式条款补充协议，而被告对此未尽到法定的提示和说明义务，导致两原告没有注意到这些免除或限制被告责任的条款。故诉请判令：1、确认被告与原告签订的商品房买卖合同补充协议第一条第1款，第二条第1款，第三条第1款、第4款，第四条第1款、第7款、第9款、第12款，第六条第1款、第3款，第八条第1款、第5款，第九条第1款第（2）项、第（3）项，第九条第2款、第3款无效；2、本案诉讼费由被告负担。＼n被告辩称：两原告诉请确认无效的补充协议条款（以下简称涉案条款）不是格式条款。涉案条款因特定房源与特定预购人不同而不同，不是用于重复使用的，在签约前以及签约时都是可协商的；房地产市场是一个充分竞争的市场，被告作为条款制定方并不拥有出售商品或提供服务的优势地位，且被告并未强迫原告签订补充协议，两原告完全有选择签署补充协议与否的自由权利；涉案条款可分为特殊情况说明类条款、告知类条款、重申法律规定类条款以及体现当事人意思自治的商务类条款等四类，该四类条款的内容并没有免除或者限制被告责任，不违背公平原则。并且，被告通过在售楼现场公示、专职人员解释与协商等途径，已尽到合理提示和说明义务。两原告在商品房买卖合同主合同、相关附件及补充协议的落款处签字，被告就有理由认定两原告已注意到了补充协议及其条款。此外，相同的条款在不同的案件中购房人各自主张撤销或无效，本身存在自相矛盾；两原告对其主张也未提供相关证据加以证明。综上，两原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院驳回两原告的诉讼请求。＼n两原告为证明其主张，提供了下列证据：＼n1、商品房买卖合同及补充协议，拟证明原被告签订商品房预售合同及补充协议的事实；＼n2、发票，拟证明两原告已按约支付被告预售购房定金50000元、预售购房款200000元、214345元，合计464345元的事实。＼n上述由两原告提供的证据经质证，被告认为：证据1没有异议，该证据恰恰证明原告已注意到了补充协议及其条款才签名的事实；并且涉案的部分条款是针对特殊情况拟定的、不具有限制或免除被告责任的意思表示。证据2没有异议。＼n被告为证明其主张，提供了下列证据：＼n1、商品房买卖合同及补充协议现场公示范本（精装、毛坯）；＼n2、商品房买卖合同及补充协议现场公示照片。＼n证据1、2拟证明被告在签约现场对商品房买卖合同及补充协议的内容作了公示的事实。＼n上述由被告提供的证据经质证，两原告认为：证据1、2的真实性、关联性均有异议，两原告当时在售房现场没有看到过这两份材料。被告提供的证据亦无法证明其在售房现场对这两份材料进行了公示，故该证据无法证明被告的主张。证据2中的照片并未记载拍摄时间，不能证明拍摄于何时，且该照片显示内容无法证明与证据1显示的内容相一致，故证据1、2实际属于被告的单方证据，无法证明被告的待证事实。＼n本院对两原告及被告提供的上述证据认证如下：两原告提供的证据1、2的真实性，被告均没有异议，予以确认。被告提供的证据1、2，从形式上看系被告单方制作的证据，且缺乏其他证据印证被告已经在签约现场对商品房买卖合同及补充协议的内容作了公示，故被告提供的证据1、2无法证明被告的主张，不予认定。＼n本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：＼n2010年11月21日，两原告与被告签订一份《浙江省商品房买卖合同》，约定两原告向被告购买位于本市西湖区中海紫藤苑3幢2单元1003室精装修房屋一套，房屋价格为1534345元。该合同第十六条约定，被告承诺于2013年3月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给两原告，两原告自行办理该商品房转移登记。合同另约定了双方的其他权利义务。＼n同日，两原告与被告签订一份商品房买卖合同补充协议，该协议第一条第1款约定“如买受人采用银行贷款方式支付房款，并由出卖人提供阶段性借款担保的，则买受人在该担保期间对银行的违约视同对出卖人的违约。在出卖人的该阶段性担保责任解除前，如买受人对银行构成违约（包括买受人不按时归还银行按揭款项、买受人所购房屋被司法机关查封等），出卖人有权解除本合同。出卖人解除合同的，买受人应当向出卖人支付违约赔偿金。出卖人有权从买受人已支付的房款中代为扣除应支付银行的借款本息、罚金、违约金及其它各项应由买受人承担的费用，剩余款项退还买受人。”第二条第1款约定“出卖人就该商品房所在楼栋的外立面中主要起装饰作用的建筑造型，对该商品房的通风、采光、防盗功能可能产生的不利影响，向买受人进行了充分地说明，并提醒买受人对此类影响给予必要的注意。买受人声明，对出卖人的上述告知及提示已充分理解，对与所购买的该商品房建筑结构连接的建筑造型可能对买受人使用造成的影响不持异议。”第三条第1款约定“买受人同意在主合同生效前已发生的规划、设计变更，出卖人可以不通知或告知买受人。买受人承诺不以该等变更为由，要求出卖人承担违约或其他责任。”第三条第4款约定“出卖人可能根据项目实施情况对项目二期规划方案进行调整，出卖人已将此情况告知买受人。买受人知晓并同意项目二期规划方案调整，最终规划方案以政府审批为准。”第四条第1款约定“该商品房交付使用时，若双方争议的质量问题不涉及房屋主体结构安全的，则不影响买受人按照合同规定期限履行对该商品房验收交接的义务，买受人就此申请房屋质量检测的亦不影响交接手续的正常办理，若买受人以此为由拒收或拖延交接该商品房的，则出卖人不承担逾期交房违约责任。若买受人以其所购的中海紫藤苑项目其他商品房质量争议问题为由拒收或拖延交接该商品房的，则出卖人不承担逾期交房违约责任。”第四条第7款约定“若出卖人逾期交房的，则主合同第十六条及本补充协议中出卖人承诺交付土地、房屋权属证的时间相应顺延，顺延期限与商品房交房的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期交付土地、房屋权属证书的相应违约责任及赔偿责任。”第四条第9款约定“该商品房进行全（精）装修后的实际状态与毛坯平面图不一致（包括因装修而改变该商品房原毛坯房结构形式、户型、空间尺寸、面积或功能等）不适用主合同第十一条约定，出卖人不构成违约，买受人同意按全（精）装修后的实际状态办理房屋交付使用。”第四条第12款约定“主合同附件一平面图为商品房毛坯平面图。该商品房进行全（精）装修后的实际状态将与毛坯平面图不一致。出卖人已就此告知买受人，买受人已知晓该商品房全（精）装修后与毛坯平面图不一致并同意按全（精）装修后的实际状态办理房屋交付使用。”第六条第1款约定“买受人承诺在领取出卖人按照主合同第十六条及本补充协议约定交付的权属证书后30日内完成所购商品房的产权转移登记及相应的不动产抵押登记。如因买受人的原因导致出卖人为买受人贷款而设立的任何形式的担保未能在前述约定的抵押登记日届满时解除的，买受人应向出卖人承担违约责任。如因买受人逾期领房、逾期办妥产权转移登记或相应的不动产抵押登记，导致出卖人向按揭银行承担担保责任的，则买受人须向出卖人赔偿损失，出卖人并有权解除《商品房买卖合同》。”第六条第3款约定“甲乙双方同意主合同第十六条约定的出卖人取得并交付商品房房屋所有权证、土地使用证给买受人的期限变更为：出卖人于2013年6月30日前取得该商品房房屋所有权证、土地使用权证交付给买受人。本条约定商品房土地、房屋权属证书交付期限与主合同约定不一致的，以本条约定为准。”第八条第1款约定“该商品房飘窗、厨房与设备平台间窗户以及房屋其他部位的毛坯结构形式、空间尺寸、功能等将在装修时进行变更调整，买受人对此知晓并无异议。”第八条第5款约定“该商品房交付使用条件按主合同第九条（交付期限及条件）约定执行，出卖人与买受人在商品房交付使用时，因房屋装饰、设备的安装与质量产生争议的，双方同意按合同约定交付时间或出卖人通知交付时间办理交房手续。因前述争议而导致延期办妥房屋交付使用手续或委托检测机构进行检测的，不适用主合同第十条约定，出卖人不构成逾期交房违约。”第九条第1款第（2）项约定“该通知通过邮递寄往对方在合同中所列的地址（有书面变更通知的以书面变更通知中的地址为准）。”第九条第1款第（3）项约定“该通知通过传真、电传或其它类似方法送往对方在合同中所列的地址（有书面变更通知的以书面变更通知中的地址为准）。”第九条第2款约定“买卖双方在签署《商品房买卖合同》和本补充协议前，已详细阅读了全部条款，并理解其含义，主合同及补充协议的签署是买卖双方真实的意思表示。”第九条第3款约定“本补充协议的内容与主合同内容冲突时，以本补充协议的内容为准。”该协议另约定了双方的其他权利义务内容。＼n根据两原告提供的证据显示，2010年11月21日，两原告交付被告预售购房款200000元。2010年12月9日，两原告向被告交付预售购房定金50000元。2011年2月26日，两原告再次向被告交付预售购房款214345元。2011年12月26日，两原告诉至本院。＼n本院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、涉案条款是否属于格式条款。二、涉案条款的内容是否存在免除或限制被告责任、加重两原告责任、排除两原告主要权利的情形。＼n关于争议焦点一，本院认为，根据本院受理的包括本案在内的购房人起诉被告的36件案件中的证据显示，不同案件的原告与被告之间签订的补充协议条款，除因购买的房屋为精装修房屋和毛坯房屋的不同以及有无购买车位的不同而有不同内容的条款外，其余条款均无差别，因此，两原告与被告签订的补充协议条款系由被告预先拟定，不存在两原告与被告在签订补充协议时对具体条款进行协商的情况，而且重复使用的特征较为明显，故涉案条款属于格式条款。＼n关于争议焦点二，本院认为，两原告要求确认无效的涉案条款虽然属于格式条款，但按照涉案条款的具体内容来分析，有些条款属于有效条款，有些条款属于无效条款。＼n有效的条款有第一条第1款、第二条第1款、第三条第1款、第三条第4款、第四条第9款、第四条第12款、第六条第1款、第八条第1款、第八条第5款、第九条第1款第（2）项、第（3）项、第九条第2款、第九条第3款。具体理由为：涉案条款第一条第1款系被告在两原告不按约履行合同时享有合同解除权的约定，该解除权属于被告应享有的合理救济手段，不违背公平原则，故该条款合理有效。第二条第1款的内容说明，被告在签订补充协议时已采用足以引起两原告注意的文字告知两原告所购买的该商品房建筑结构连接的建筑造型可能对两原告使用造成的影响，而两原告对此表示已充分理解并不持异议，因此可以认定被告对该条款已尽合理的提示及说明义务，故该条款为有效条款。第三条第1款、第八条第5款的内容系被告向两原告重申法律规定的内容，不存在免除或限制被告责任的情形，故上述条款应属有效。第三条第4款约定的内容未损害两原告的权利，该条款应为有效条款。第四条第9款、第四条第12款、第八条第1款都属于对精装修类房屋情况的说明类条款，该类条款系两原告与被告对房屋装修过程中可能发生的情况进行了预先约定，且从这些条款的内容来看，被告只是强调了完成精装修的房屋会根据房屋装修的实际需要对管线、空间尺寸、房屋结构等进行变更调整，并不构成免除或限制被告责任的情形，故上述条款应属有效条款。第六条第1款设定的解除权系被告应对两原告违约时应享有的合理救济手段，该约定内容体现权利义务平等的原则，应属有效。第九条第1款第（2）项、第（3）项系对双方履行通知义务方式的约定，该约定是为了方便双方履行合同且并未影响某一方合同当事人的权益，应属有效。第九条第2款系提示两原告在签字前仔细阅读理解条款内容，只反映两原告与被告对条款进行了阅读，并不反映两原告与被告对条款内容的理解相一致，故该条款未影响任何一方合同当事人的权益，应属有效。第九条第3款的内容强调了补充协议的法律效力，该约定符合法律规定，应属有效。＼n无效的条款为第四条第1款、第四条第7款、第六条第3款。具体理由为：上述条款存在免除被告责任、排除两原告主要权利的内容，但被告未提供证据证明其已采取合理的方式提请两原告注意该些条款，并按照两原告的要求对条款予以说明。其中第四条第1款的约定内容与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定相冲突，该条款将房屋的严重质量问题限定在涉及房屋主体结构安全的问题上，忽略了其他严重影响正常居住使用的质量问题，明显免除了被告的责任，排除了两原告的主要权利，故该条款应认定无效。第四条第7款与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定相冲突，第十八条、第十九条明确规定了逾期交房与逾期办证的违约责任，并且两项责任均应当分别承担，因此该条款明显免除了被告逾期办证的违约责任，故该条款亦应认定无效。第六条第3款的内容与合同第十六条约定的内容不一致，免除了被告的责任，故该条款应认定无效。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：＼n一、确认陈玉龙、何蕾萍与中海地产（杭州）有限公司之间签订的《商品房买卖合同补充协议》中第四条第1款、第四条第7款、第六条第3款无效。＼n二、驳回陈玉龙、何蕾萍的其他诉讼请求。＼n案件受理费80元，由陈玉龙、何蕾萍共同负担40元，中海地产（杭州）有限公司负担40元，中海地产（杭州）有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内支付至本院。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。＼n审判长姜学英＼n人民陪审员楼宏＼n人民陪审员王皓＼n二〇一二年九月二十日＼n书记员谢心心