湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘02民终328号
上诉人（原审被告、反诉原告）：汤实耕，男，1980年6月26日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市芦淞区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：株洲市中意物业管理有限公司，住所地株洲市天元区天台小区29栋13号。
法定代表人王潘义，系该公司执行董事。
原审被告：黄艳，女，1983年2月20日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市芦淞区。
委托代理人：汤实耕，男，1980年6月26日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市芦淞区。代理权限：特别授权即代为提起上诉，撤诉，和解，承认、变更、放弃诉讼请求。
上诉人汤实耕因与被上诉人株洲市中意物业管理有限公司（以下简称“中意物业公司”）、原审被告黄艳物业服务合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2016）湘0203民初1025号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人的上诉请求：请求撤销湖南省株洲市芦淞区人民法院（2016）湘0203民初1025号民事判决第一项、第三项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：欣月佳园业主委员会与被上诉人中意物业公司签订物业服务合同前未召开业主大会，未取得上诉人及其他业主的同意，事后也未得到上诉人的追认。因此，欣月佳园业主委员会与被上诉人签订的物业服务合同是无效的，不对上诉人发生法律效力。
被上诉人中意物业公司未答辩。
被上诉人中意物业公司向一审法院提出诉讼请求：一、被告立即向原告支付2015年1月1日起至2016年3月31日止拖欠的物业费1017元，违约金509元（按照日千分之五的标准计算至2016年3月），合计1526元；二、被告承担本案诉讼费用。
上诉人汤实耕向一审法院提出反诉请求：1、确认株洲市芦淞区欣月佳园业主委员会与反诉被告株洲市中意物业管理有限公司于2015年签订的《欣月佳园物业管理合同》无效；2、由反诉被告承担本案的反诉费。
一审法院查明的事实，被告汤实耕、黄艳系株洲市芦淞区董家段办事处欣月佳园二期力源尚品1栋506号房屋的业主，并在房产局进行了所有权登记，登记的建筑面积为113.01平方米。2015年3月1日，以株洲市芦淞区欣月佳园业主委员会为甲方，以原告株洲市中意物业管理有限公司为乙方，双方签订立了一份《欣月佳园物业管理合同》，合同约定，欣月佳园小区业主委员会代表欣月佳园小区（含力源尚品、欣逸园和言家村）全体业主将小区物业管理委托给中意物业公司实施；住宅按每平方米每月0.6元收取物业管理费；业主及物业使用人，不按合同约定交纳物业服务费，甲方应督促其限期交纳，逾期不交纳的，乙方可向当地人民法院起诉，并按每日千分之五追加滞纳金；并约定合同的有效期为2年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止。合同签订后，原告为被告提供物业服务。在服务过程中，原告未及时为业主处理维修事宜、未及时清理广告及垃圾、未对车辆进行有效管理等，造成被告等部分业主的不满，被告自2015年1月1日起拒绝交纳物业服务费，经原告多次催收未果，酿成本案纠纷。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：一、欣月佳园业主委员会与原告中意物业公司签订的《欣月佳园物业管理合同》是否有效；二、被告应缴纳多少物业管理费给原告，是否应支付滞纳金。一、关于《欣月佳园物业管理合同》是否有效的问题。根据原告提交的《业主委员会备案表》，欣月佳园业主委员会系在欣月社区居委会及董家段街道办事处的指导下选举成立，且在株洲市芦淞区物业管理局备案登记，能够证明欣月佳园业主委员会系合法的组织。根据《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……”之规定，业主委员会享有签订物业服务合同的权利，因《欣月佳园物业管理合同》系欣月佳园业主委员会与原告中意物业公司所签订，该合同系签订双方真实意思的表示，且未违反法律禁止性规定，成立并合法有效。二、被告汤实耕、黄艳是应缴纳多少物业管理费给原告，是否应支付滞纳金。根据《物业管理条例》第十二条：“……业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。……”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，欣月佳园业主委员会与原告中意物业公司所签订的《欣月佳园物业管理合同》对欣月佳园小区业主包括被告汤实耕、黄艳均具有法律约束力，被告汤实耕、黄艳应当按照合同约定交纳物业费，经计算，被告汤实耕、黄艳在2015年1月1日至2016年3月31日期间应当交纳的物业费为1017元（113.01㎡×0.6元/月×15月）。因原告在履行合同过程中，未严格按照合同约定提供服务，降低了服务质量，原告的行为构成违约；又因被告在合同履行过程中未及时交纳物业管理费，亦违反了合同约定。故原、被告双方在合同履行过程中均存在违约行为，应承担相应的违约责任，本院酌情按合同中约定的物业服务费的80%确定被告汤实耕、黄艳应缴纳的物业管理费，即814元（1017元×80%）。对滞纳金的诉请，因原告自身存在违约行为，故本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）汤实耕及被告黄艳于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）株洲市中意物业管理有限公司支付物业服务费814元（自2015年1月1日起计算至2016年6月31日止）；二、驳回原告（反诉被告）株洲市中意物业管理有限公司其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）汤实耕的反诉请求。一审案件受理费人民币50元，由被告汤实耕、黄艳承担（原告已预交）；本案反诉案件受理费人民币80元，减半收取40元，由反诉原告（被告）汤实耕承担（被告汤实耕已交纳）。
二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案的争议焦点为：欣月佳园业主委员会与被上诉人中意物业公司签订的物业服务合同是否有效？是否对上诉人发生法律效力？首先，案涉《欣月佳园物业管理合同》双方当事人均具有合同主体资格。被上诉人中意物业公司系具有物业管理资格的企业，能够从事物业管理相关活动；欣月佳园业主委员会系按照法律、行政法规的规定，由业主大会选举成立，且在株洲市芦淞区物业管理局备案登记的合法组织，签订物业服务合同在《物业管理条例》规定的职责范围内。《欣月佳园物业管理合同》系具有民事权利能力和行为能力的主体签订的合同，自合同成立时已发生法律效力。其次，业主委员会系业主大会选举产生，执行业主大会的决定，在《物业管理条例》和管理规约等规定的职责范围内，代表业主从事管理活动，业主委员会的行为对业主具有约束力，业主应当按照《欣月佳园物业管理合同》的约定履行缴纳物业管理费用的义务。故上诉人以其非物业合同当事人，该合同对其不产生效力的上诉理由不成立。最后，虽然《物业管理条例》第十五条明确规定业主委员会执行业主大会的决定，但业主委员会是业主的对外意思表达机构，业主大会对选聘和解聘物业服务企业等相关事宜作出决定的内部程序，并不影响业主委员会对外签订的物业服务合同的效力。上诉人如认为业主委员会的决定，侵害了其合法权益，可请求人民法院予以撤销。故上诉人关于被上诉人中意物业不是业主大会选聘的物业服务企业，故物业服务合同无效的主张不能成立。综上所述，上诉人汤实耕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人汤实耕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石安旭
审 判 员 赵庆华
代理审判员 李 黎
二〇一七年三月九日
书 记 员 邹春华