湖北省黄冈市黄州区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)鄂黄州民初字第01363号
原告中国银行股份有限公司黄冈分行。组织机构代码：88032057-0。
负责人洪俊，行长。
委托代理人孙洪清、夏振，湖北文赤壁律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告戴春阳，男，汉族，1966年11月29日出生，住湖北省黄冈市黄州区，
被告姚旺花，女，汉族，1964年9月4日出生，住湖北省黄冈市黄州区，
被告黄冈保利房地产开发有限公司。组织机构代码：69800354-4。
法定代表人江崇洲，经理。
原告中国银行股份有限公司黄冈分行（以下简称中国银行黄冈分行）诉被告戴春阳、被告姚旺花、被告黄冈保利房地产开发有限公司（以下简称黄冈保利公司）借款合同纠纷一案，本院于2015年8月21日受理后，依法组成合议庭于2015年10月20日公开开庭进行了审理。原告中国银行黄冈分行委托代理人夏振，被告戴春阳、姚旺花到庭参加诉讼，被告黄冈保利公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告戴春阳、姚旺花因购买房屋向原告申请贷款，原告审查被告提供的相关材料后，于2011年12月12日与两被告签订了两份《个人商业用房贷款合同（2011年版）》。合同约定两被告购买保利壹号公馆1-2-244号、1-2-245号商铺各贷355000元，贷款数额共计710000元，贷款期限为120个月，按月等额本息还款。另外，被告黄冈保利公司作为保证人对该笔贷款承担连带担保责任。原告依照合同约定向被告保利公司的账户支付了该购房贷款，被告戴春阳、姚旺花则办理了预售抵押预告登记手续。
2015年2月开始至今，被告戴春阳、姚旺花未按照合同约定偿还分期贷款本息，原告多次向两被告催告还款无果。两被告逾期已超过五期，依照合同约定原告宣布合同项下贷款本息全部提前到期，并要求被告黄冈保利公司按照合同约定承担连带担保责任，代为承担还款义务，但被告黄冈保利公司至今未履行该担保义务。
经查询，被告戴春阳与姚旺花系夫妻关系，贷款发生在夫妻关系存续期间，该债务属于夫妻共同债务，应当共同偿还。
被告的行为违反了合同约定，侵害了原告方的合法权益，为了维护法律的尊严，特具状贵院，依法判令被告戴春阳、姚旺花偿还购房贷款本金、利息、罚息等共计554080.52元（该数额计算至2015年7月21日，实际数额计算至被告还款之日止）；依法判令原告对抵押房屋行使抵押权，并对该抵押房屋折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；依法判令被告黄冈保利公司承担连带担保责任；判令被告支付原告律师费33245元，并承担本案全部诉讼费用。
被告戴春阳、姚旺花辩称，目前该处房屋难以出租，目前确实资金困难，无能力偿还。
被告黄冈保利公司未作答辩。
原告为支持其诉讼请求，向法院提交了以下证据：
1、原告的工商登记信息和组织机构代码。
证明原告的基本登记信息以及诉讼主体资格。
2、被告戴春阳、姚旺花的身份证、户口本、结婚证复印件。证明被告戴春阳、姚旺花的身份信息以及诉讼主体资格；被告戴春阳、姚旺花系夫妻关系。
3、被告黄冈保利公司的工商登记信息、组织机构代码。证明被告黄冈保利公司的基本登记信息以及诉讼主体资格。
4、个人商业用房贷款合同、连带责任担保函。证明两被告向原告申请房屋贷款共计71万元，月利率为千分之6.75625；合同约定被告未按期归还贷款本息的，原告有权要求被告一次性返还剩余全部贷款本息，并承担罚息和其他违约责任；合同及担保函约定被告黄冈保利公司承担连带责任担保；合同及担保函约定被告戴春阳、姚旺花违约时，原告支付的律师费等实现债权的费用由被告支付。
5、借款借据、放款凭证。证明原告已依照合同约定，向被告黄冈保利公司的账户支付了全部的购房贷款。
6、预告抵押登记。证明被告戴春阳办理了预告抵押登记，但至今没有办理房屋他项权证。
7、贷款还款明细。证明被告戴春阳、姚旺花从2015年3月21后未按期归还贷款本息。
8、快递详情单、担保付款通知书。证明原告已经按照约定要求被告黄冈保利公司履行连带担保责任，但被告至今未履行担保义务。
9、一般代理协议、湖北增值税普通发票。证明原告为主张权利实现债权支付律师代理费33245元。
被告戴春阳、姚旺花对原告提供证据均无异议。
经审核，本院认为，原告提供证据可以作为认定案件事实的依据。
被告戴春阳、姚旺花、黄冈保利公司未向法庭提交证据。
经庭审举证、质证、认证，本院审理查明如下事实：
2009年12月21日，原告中国银行黄冈分行与被告戴春阳、姚旺花、湖北新欣长城房地产有限公司签订一份《个人一手住房贷款合同》，合同约定，被告戴春阳、姚旺花向原告中国银行黄冈分行借款109000元，贷款期限为120个月，自贷款人实际放款日起算，借款人以贷款支付购买座落于保利壹号公馆商铺1-2-244号商业用房购房款，本合同项下贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人放款之日起每12个月重新定价一次，重新定价日为实际放款之日在重新定价当月对账日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日。第一个浮动周期内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮15%计息。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮15%作为下一个浮动周期的适用利率，按月结息和付息，每月的1日为结息日和付息日，若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，借款人同意并授权贷款人将全部贷款划入借款人指定的售房人黄冈保利公司账户，本合同项下贷款采取按月等额本息还款，借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，保证人提供阶段性连带责任保证，双方协商同意，除依法另行确定或双方另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的律师费用等由借款人承担，合同还对双方其他权利义务作了约定。戴春阳、姚旺花作为借款人在合同上签名，被告黄冈保利公司作为保证人在合同上盖章。该合同附件通用条款注明，如借款未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年，若主债务为分期履行的，在保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年，若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的保证责任。
2011年12月12日，原告中国银行黄冈分行与被告戴春阳、姚旺花、被告黄冈保利公司又签订一份《个人商业用房贷款合同》，合同约定，被告戴春阳、姚旺花向原告中国银行黄冈分行借款355000元，贷款期限为120个月，自贷款人实际放款日起算，借款人以贷款支付购买坐落于保利壹号公馆商铺1-2-245号商业用房购房款，合同其他条款与上述合同一致。戴春阳、姚旺花作为借款人在合同上签名，被告黄冈保利公司作为保证人在合同上盖章。该合同附件通用条款同上述合同一致。
2011年11月22日，被告黄冈保利公司向原告中国银行黄冈分行出具两份《连带责任保证函》，该函注明，被告黄冈保利公司为上述两笔借款提供连带保证责任，担保范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用，因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用，担保期间为借款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证正本交付银行之日止。
2011年12月13日，被告戴春阳就其购买位于黄州区东门路××公馆××房屋以及××号房屋办理商品房预售抵押预告登记，预告登记权利人为中国银行黄冈分行。
2011年12月27日，原告依合同约定向黄冈保利公司账户发放借款两笔355000元，借据注明，借款金额355000元，月利率6.7525‰，借款期限从2011年12月27日至2021年12月27日，期数120期，借款用途购商铺。2015年7月24日，原告向被告黄冈保利公司送达一份担保付款通知，注明，由于被告戴春阳未按时偿还贷款本息，连续拖欠超过三期，故银行宣布购买保利一号公馆商铺1-2-244和1-2-245号贷款本息全部到期，请黄冈保利公司履行连带担保责任。截止2015年7月21日，被告戴春阳、姚旺花还下欠本金537537.52元，利息15460.7元，罚息1082.3元。现原告诉至法院，主张被告戴春阳、姚旺花未按期偿还贷款，要求被告立即清偿贷款本息。
本院认为，原告中国银行黄冈分行与被告签订的《个人商业用房贷款合同》，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。因被告没有按合同约定偿还借款本息，其行为构成违约，原告按照合同约定提前收回贷款，并要求被告清偿下欠贷款本息，其中原告主张2015年7月22日之后利息按月利率5.89375‰计息，未超过合同及借据约定，本院依法予以支持。原告主张其为实现债权支付律师费，因合同中已作约定，本案依法予以支持。被告戴春阳、姚旺花作为抵押人为该笔借款作抵押担保并就合同约定房地产在房管部门办理预告抵押登记手续，由于该房屋产权目前还未正式过户至戴春阳、姚旺花名下，原告主张确认对该预告登记抵押财产的优先受偿权，本案中依法不予调整。原告主张被告黄冈保利公司承担连带担保责任，因合同约定以及黄冈保利公司出具《连带责任保证函》，均注明其提供阶段性连带担保责任，由于借款人并未办理房屋他项权证，而原告宣布按照合同约定提前收回贷款，并已通知被告黄冈保利公司承担连带责任，故原告该主张，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
一、被告戴春阳、姚旺花偿还原告中国银行股份有限公司黄冈分行借款本金537537.52元及截止2015年7月21日利息15460.7元，罚息1082.3元，并支付2015年7月22日之后利息[以537537.52元为本按月利率5.89375‰从2015年7月22日算至被告戴春阳、姚旺花还清之日止]，限被告戴春阳、姚旺花在本判决生效之日起十日内履行完毕。
二、被告戴春阳、姚旺花赔偿原告中国银行股份有限公司黄冈分行律师费损失33245元。限被告戴春阳、姚旺花在本判决生效之日起十日内履行完毕。
三、被告黄冈保利房地产开发有限公司对上述判决第一项及第二项内容承担连带清偿责任。
四、驳回原告中国银行股份有限公司黄冈分行其他诉讼请求。
案件受理费9673元，由被告戴春阳、姚旺花承担。
如不服本判决，可在接到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。
审 判 长 靖红涛
审 判 员 卢丽娟
人民陪审员 熊春梅
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 罗 飞