安徽省黄山市屯溪区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）皖1002执异26号
案外人：姜少阳，男，1995年8月9日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区芜湖路***号******号，身份证号码3401041995********。
委托代理人：洪伟，安徽道同律师事务所律师。
申请执行人：黄山市天宝建安（集团）有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区新安南路25号，统一社会信用代码91341000151540207D（1－4）。
法定代表人：胡奇文，总经理。
委托代理人：汪蔷，安徽地平律师事务所律师。
委托代理人：饶飞，安徽地平律师事务所律师。
被执行人：安徽黄山元一柏庄投资发展有限公司,住所地安徽省黄山市屯溪区南滨江西路7号黄山元一大��水口街4幢401号,统一社会信用代码91341000662946559G(1-1)
法定代表人：李小榕，该公司董事长。
委托代理人：操丽娅，该公司员工。
委托代理人：汪妍，安徽道同律师事务所律师。
在本院执行黄山市天宝建安（集团）有限公司（以下简称天宝公司）与安徽黄山元一柏庄投资发展有限公司（以下简称元一公司）建设工程施工合同纠纷四案中，案外人姜少阳于2016年12月20日对执行查封坐落于黄山市屯溪区大观上河城4幢727室商品房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人姜少阳称，2012年8月22日，我与元一公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定，我购买元一公司开发的黄山市屯溪区大观上河城4幢727室商品房���合同签订后，我支付了该房屋的全部款项。元一公司也将该房屋交付给我。我认为坐落于黄山市屯溪区大观上河城4幢727室商品房是属于我的合法财产，黄山市屯溪区人民法院作出（2016）皖1002财保6号民事裁定书，查封该房屋错误。现提出执行异议，请求法院解除对我所有的坐落于黄山市屯溪区大观上河城4幢727室商品房的查封。
申请执行人天宝公司称，案外人姜少阳与元一公司签订的《商品房买卖合同》未进行登记备案，我公司对该合同的真实性存疑。案外人姜少阳与元一公司2012年8月22日签订《商品房买卖合同》至今四年多未办理产权登记，不符合常理。案外人姜少阳提供的转账记录未注明款项用途，付款凭证仅为收据，并非正式购房发票，且数额不符，无法证明已实际支付了全部房款。上述商品房至今未交付，案外人姜少阳无证据证明���人民法院查封前已合法占有该商品房。同时，案外人姜少阳长期在合肥生活，其户籍、住所地均在合肥，该商品房并非案外人姜少阳唯一住宅房屋。综上，我公司认为黄山市屯溪区人民法院作出（2016）皖1002财保6号民事裁定书，查封坐落于黄山市屯溪区大观上河城4幢727室商品房的执行措施完全正确，案外人姜少阳的执行异议不能成立，请求法院驳回其异议请求。
被执行人元一公司称，确实与案外人姜少阳签订了《商品房买卖合同》，案涉房屋系案外人姜少阳所购买，已支付全部购房款，只差办证最后一个环节未完成，我公司认可案外人姜少阳的主张及证据，请求法院解除对坐落于黄山市屯溪区大观上河城4幢727室商品房的查封。
本院查明，天宝公司与元一公司因建设工程施工合同发生纠纷，为确保案件审结后能顺���执行，天宝公司于2016年4月22日向本院提出诉前财产保全申请，要求依法冻结元一公司的银行存款998764.20元或查封、扣押其他等值财产。本院经审查认为，天宝公司的申请符合法律的规定，依法作出了（2016）皖1002财保6号民事裁定书，于2016年4月25日查封了元一公司所有的位于黄山市屯溪区徽州大道11号大观上河城4幢434室、430室、727室、527室【房地权证黄（昱）字第2013064**号、201306445号、201306551号、2013064**号】及位于黄山元一大观水口街5幢116号【房地权证黄（昱）字第2010154**号】房屋。
后上述纠纷经本院主持调解，双方达成调解协议，本院于2016年6月22日分别作出（2016）皖1002民初1299号民事调解书：一、被告安徽黄山元一柏庄投资发展有限公司于2016年8月31日前向原告黄山市天宝建安（集团）有限公司支付工程款57392元，余款416286元于2016年10月31日前付清；二、若被告安徽黄山元一柏庄投资发展有限公司未按上述付款期限、金额履行付款义务，则需另行向原告黄山市天宝建安（集团）有限公司支付自2015年11月16日起至实际付清之日止的工程款利息（利息以473678元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、原告黄山市天宝建安（集团）有限公司放弃其他诉讼请求。案件受理费4316元、保全费2450元，合计6766元，由被告安徽黄山元一柏庄投资发展有限公司负担，于2016年10月31日前向原告黄山市天宝建安（集团）有限公司付清。（2016）皖1002民初字第1300号民事调解书：一、被告安徽黄山元一柏庄投资发展有限公司于2016年8月31日前向原告黄山市天宝建安（集团）有限公司一次性支付工程款57415元；二、若被告安徽黄山元一柏庄投资发展有限公司未按上述约定付款期限、金额履行付款义务，则需另行向原告黄山市天宝建安（集团）有限公司支付自2015年11月16日起至实际付清之日止的工程款利息（利息以57415元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、原告黄山市天宝建安（集团）有限公司放弃其他诉讼请求。案件受理费640.50元、保全费300元，合计940.50元，由被告安徽黄山元一柏庄投资发展有限公司负担,于2016年8月31日前向原告黄山市天宝建安（集团）有限公司付清。（2016）皖1002民初字第1301号民事调解书：一、被告安徽黄山元一柏庄投资发展有限公司于2016年8月31日前向原告黄山市天宝建安（集团）有限公司一次性支付工程款95926元；二、若安徽黄山元一柏庄投资发展有限公司未按上述付款期限、金额履行付款义务，则需另行向原告黄山市天宝建安（集团）有限公司支付自2015年12月16日起至实际付清之日止的工程款利息（利息以95926元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、原告黄山市天宝建安（集团）有限公司放弃其他诉讼请求。本案案件受理费1130元、保全费500元，合计1630元，由被告安徽黄山元一柏庄投资发展有限公司负担,于2016年8月31日前向原告黄山市天宝建安（集团）有限公司付清。（2016）皖1002民初字第1302号民事调解书：一、被告安徽黄山元一柏庄投资发展有限公司于2016年8月31日前向原告黄山市天宝建安（集团）有限公司一次性支付工程款331745元；二、若被告安徽黄山元一柏庄投资发展有限公司未按上述付款期限、金额履行付款义务，则需另行向原告黄山市天宝建安（集团）有限公司支付自2015年12月3日起至实际付清之日止的工程款利息（利息以331745元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、原告黄山市天宝建安（集团）有限公司放弃其他诉讼请求。本案案件受理费3201.50元、保全费1750元，合计4951.50元，由被告安徽黄山元一柏庄投资发展有限公司负担，于2016年8月31日前向原告黄山市天宝建安（集团）有限公司付清。
因元一公司未履行生效民事调解书确定的义务，天宝公司于2016年10月9日向本院提出强制执行申请，本院于同日立案执行。上述查封元一公司所有的位于黄山市屯溪区徽州大道11号大观上河城4幢434室、430室、727室、527室【房地权证黄（昱）字第2013064**号、201306445号、201306551号、2013064**号】及位于黄山元一大观水口街5幢116号【房地权证黄（昱）字第2010154**号】房屋的财产保全措施依法自动转为本院（2016）皖1002执881号、887号、890号、894号执行案件的强制执行措施。
另查明，元一公司系房地产开发企业。姜少阳与元一公司签订了一份《商品房买卖合同》【合同编号：黄房（昱���预合字第201203368号】，约定姜少阳购买元一公司开发的黄山市屯溪区大观上河城4幢727室预售商品房。但该合同至今未在房地产管理部门办理登记备案手续。姜少阳名下无位于黄山市屯溪区大观上河城4幢727室商品房产权信息登记记载，该商品房的登记产权人为元一公司。姜少阳长期在合肥市等地生活，其户籍地和住所地为合肥市包河区芜湖路220号16-507号，并不在预售商品房的所在地黄山市。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他���于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定，只有同时具备上述条件且能够排除执行的，人民法院才对买受人提出的异议予以支持。本案中，案外人姜少阳长期在合肥市等地生活，其户籍、住所地也都位于合肥市，并不在争议房屋所在地，故其不属于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情形。综上，案外人姜少阳的异议请求不能成立，对其要求解除坐落于黄山市屯溪区大观上河城4幢727室商品房的查封申请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：
驳���案外人姜少阳的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 张 军
审判员 王柏松
审判员 张中荣
二〇一七年一月二十日
书记员 费 琳