江西省吉安市青原区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0803民初1227号
原告:吉安市三星物业有限公司。
法定代表人：何颖，经理。
委托诉讼代理人：蔡峰，江西钧略律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨桂平，女。
被告：潘国新，男。
被告：江西旭辉建材销售有限公司。
法定代表人：潘国新，总经理。
上述两被告委托诉讼代理人：潘炳强，男。
原告吉安市三星物业有限公司（以下简称三星物业公司）与被告潘国新、江西旭辉建材销售有限公司（以下简称旭辉建材公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三星物业公司的委托诉讼代理人蔡峰、杨桂平、被告潘国新、旭辉建材公司的委托诉讼代理人潘炳强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三星物业公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告方共同向原告支付拖欠的一楼商铺2016年7月1日至2017年9月30日止（788.18㎡*1.2元／㎡*15个月)的物业服务费及二楼商铺2017年5月1日至2017年9月30日止（1048㎡*0.8元/㎡*5个月）的物业服务费共计20475元及违约金4095元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月13日，原告与青原区天府花园小区开发商吉安市新生房地产开发有限公司（以下简称新生房地产公司）签订了一份《物业管理委托合同书》。合同签订后，原告随即进入该小区进行物业管理服务。被告方租赁了该小区XX栋商铺，该商铺为二层（一楼建筑面积为788.1㎡，二楼建筑面积为1048㎡），被告仅交纳了一楼商铺2016年6月30日之前的物业服务费，二楼商铺2017年4月30日之前的物业服务费。之后的物业服务费一直未交纳。原告经多次上门催缴未果，故诉至法院。
潘国新、旭辉建材公司辩称，原告与开发商新生房地产公司签订的委托合同及我方与被告签订的物业服务合同均已到期，之前的费用我方都已交纳；2016年我方在不知道合同到期的情况下还交纳了服务费；既然合同已到期，剩下的物业费我方不会再交纳。之后我方也没有委托原告进行服务。本案不存在违约金的问题。租赁期间，商铺存在漏水情况，原告在管理上存在瑕疵，该问题至今未得到解决。
三星物业公司围绕诉讼请求依法提交了：1、原告营业执照、物业资质证书各1份，证明原告具有民事主体资格。2、律师函寄送的快递回单1份，证明原告就物业管理费向被告催收。3、原告与新生房地产公司、原告与被告旭辉建材公司签订的物业管理服务协议、补充协议各1份、收款收据3张，证明合同约定的服务期限是2014年5月1日至2015年4月30日止，一楼商铺的服务费为1.2元／㎡，二楼的服务费是0.8元／㎡；合同到期后，原告继续提供了物业服务，被告一楼商铺的服务费交至2016年6月30日止，二楼商铺的服务费交至2017年4月30日止。4、照片6张，拍摄时间为2017年6月9日，证明至2017年6月9日止，被告方仍在租赁场地营业。被告经质证，对证据1、2三性无异议，本院予以确认。证据3有异议，对内容的真实性有异议；对新生房地产公司与原告签订的合同有异议，我方不知情，该合同上不能约束我方；收款收据真实性有异议，我方没有签字。本院经审查认为，原告与新生房地产公司签订的前期物业服务合同，对被告具有约束力。且结合原告提供的收款收据能证明被告交纳了物业服务费，对该组证据予以确认。证据4，对照片的拍摄时间有异议，我们实际上在2017年6月1日就搬走了，已另租赁其他场所。本院认为，被告要解除双方的物业服务关系，应书面通知原告，双方协商一致，被告未提供予以推翻的相关证据，故对原告的证据本院予以确认。
被告方围绕其辩称依法提交了：1、新生房地产公司出具的证明1份，证明其委托原告管理的时间是2012年9月11日至2014年9月10日止，合同早已期满。2、厂房的租赁协议1份，证明我方与吉安市青原区盛大车业有限公司租赁时间是从2017年6月1日开始，我方已于2017年6月1日从涉案场地退租。3、照片13张，证明原告服务存在瑕疵，租赁商铺存在漏水等质量问题。原告经质证，对证据1真实性无异议，对关联性有异议，物业公司和新生房地产公司签订的是前期物业服务协议，合同期限为两年。合同到期后，原告继续为涉案场地提供服务，根据物业服务相关法律规定，新生房地产公司是不能单方解聘原告，只有业主才有权决定解聘或续聘，且我方至今也未接到业主委员会关于解聘的通知。因此原告与新生房地产公司的物业服务协议继续有效。证据2三性有异议，该证据无法证明被告已经搬走。本院对原告的质证意见予以认可。证据3三性有异议，无法证明是租赁场所的照片，房屋漏水不是原告的问题。本院认为，该照片无拍摄时间，也无法证明系涉案商铺内拍摄的照片，故不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月13日，原告与新生房地产公司签订了一份《物业服务合同》，约定：原告为青原区天府花园提供物业服务。物业服务费，由原告按以下标准收取：（1）住宅0.35元/月/㎡；（2）写字楼1元/月/㎡；（3）商业1元/月/㎡；（4）其他0.25元/月/㎡；业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应缴纳费用3‰的滞纳金。委托服务期限2年，即2012年9月12日起至2014年9月11日止。合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业的物业服务合同生效时，本合同自然终止。合同签订后，原告即进入天府花园小区，为小区提供物业管理服务至今。2012年9月14日，原告与新生房地产公司又签订了一份《物业服务合同补充协议》，双方就电梯房的物业费进行了约定为1.2元/月/㎡。2014年8月6日，原告与被告旭辉建材公司签订了一份《商铺前期物业管理服务协议》，约定：缴纳费用时间从2014年5月1日至2015年4月30日止。以后缴费时间每次提前一个月。商铺按建筑面积每月每平方米暂定0.8元（二楼）。目前天府花园小区尚未成立业主委员会。被告潘国新系被告旭辉建材公司的法定代表人。被告旭辉建材公司租赁该小区42栋商铺（一楼建筑面积为788.18㎡，二楼建筑面积为1048.25㎡）。被告缴纳了一楼商铺2016年6月30日之前的物业服务费及二楼商铺2017年4月30日之前的物业服务费。现原告又以两被告未缴纳之后的物业服务费为由诉至本院解决。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”现天府花园小区目前未成立业主大会，根据上述规定，建设单位即新生房地产公司委托原告对小区进行前期物业管理，并签订了物业服务合同，未违反法律和行政法规的强制性规定，该物业服务合同对被告具有约束力。原、被告双方签订的《商铺前期物业管理服务协议》，系双方真实意思的表示，双方间成立物业服务合同关系。因此，原告有权向被告方收取物业服务费，故对原告要求被告支付物业费的诉请，本院予以支持。被告方辩解物业服务合同中约定的合同期限已届满，对超过合同期限的物业服务费，其有权拒绝交纳。根据《合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案在委托服务的合同期限届满后，原告继续为小区提供服务，被告方也接受了原告提供的物业服务，双方已形成了事实上的物业服务合同关系，被告应按约定支付物业服务费的合同义务。被告辩解涉案商铺存在漏水质量问题，原告服务存在瑕疵。本院认为，房屋的质量问题系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物管费的交纳则属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系。故对被告提出的辩解意见不予支持。因被告方租赁的物业系电梯房，为二层商铺，应按约定的一楼商铺按1.2元/月/㎡，二楼商铺按0.8元/月/㎡标准计算，原告主张支付物业服务费20475元，因其计算错误，本院予以调整，即一楼商铺1.2元/月/㎡×788.18㎡×15个月（2016年7月1日至2017年9月30日）=14187.24元，二楼商铺0.8元/月/㎡×1048.45㎡×5个月（2017年5月1日至2017年9月30日）=4193.8元，合计18381.04元。被告潘国新系被告旭辉建材公司的法定代表人，原告要求其承担支付义务无事实和法律依据，本院不予支持。公司滞纳金是在行政关系主体之间，因行政管理相对人违反法律规定逾期缴纳规定费用，国家行政管理部门依据法律或行政法规的具体规定对行政管理相对人所采取的一种惩罚性措施，其具有强制性，而原、被告属于平等民事主体，双方在物业服务合同中约定“按日加收应缴纳费用3‰的滞纳金”不符合法律规定，系无效条款，故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：
一、被告江西旭辉建材销售有限公司应在本判决生效后五日内向原告吉安市三星物业有限公司支付一楼商铺的物业服务费14187.24元及二楼商铺的物业服务费4193.8元，共计18381.04元；
二、驳回原告吉安市三星物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费420元，减半收取计210元，由原告吉安市三星物业有限公司承担60元，被告江西旭辉建材销售有限公司承担150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审 判 员 肖 巍
二〇一七年十二月十九日
法官助理 刘春梅
书 记 员 李珂怡
附：本判决生效后，权利人可以申请执行，申请执行的期限为二年