黑龙江省佳木斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黑08民终762号
上诉人（一审第三人）：王纪军，男，1980年3月29日出生，汉族，佳木斯市宏源小额贷款股份有限公司经理，住佳木斯市前进区。
委托诉讼代理人：张志武，黑龙江振兴律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：李娜，女，1977年8月16日出生，汉族，住黑龙江省桦南县。
委托诉讼代理人：武艳波，黑龙江龙之剑律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：佳木斯万基房地产开发有限公司，住所地佳木斯市前进区中山路109号。
法定代表人：邵忠渝，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨士玲，该公司经理。
上诉人王纪军因与被上诉人李娜、被上诉人佳木斯万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）商品房销售合同纠纷一案，不服黑龙江省桦南县人民法院（2018）黑0822民初496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王纪军及其委托诉讼代理人张志武、被上诉人李娜委托诉讼代理人武艳波、被上诉人万基公司委托诉讼代理人杨士玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王纪军上诉请求：1、撤销（2018）黑0822民初496号民事判决；2、改判驳回李娜一审诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，应认定王纪军与万基公司签订的《商品房买卖合同》有效。上诉人王纪军系佳木斯市宏源小额贷款股份有限公司（以下简称宏源公司）法定代表人，案外人张敬科挂靠万基公司开发案涉房屋所在小区，张敬科向宏源公司借款，与王纪军签订《商品房买卖合同》为借款做担保。根据佳木斯市中级人民法院作出的（2016）黑08民初54号民事判决确认，应以拍卖案涉房屋价款偿还宏源公司的借款。李娜与万基公司之间签订的《商品房投资协议书》是虚假合同，内容不真实，不符合常理，无商品房买卖合同的有效要件，应认定无效。
被上诉人李娜辩称：1、被上诉人李娜与被上诉人万基公司签订的《商品房投资协议》依法成立，受法律保护，对双方当事人都具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除。李娜已按合同约定履行了付款义务，万基公司也按合同约定向李娜交付了房屋。2、上诉人王纪军与被上诉人万基公司的商品房买卖合同无效，该合同的真实意思表示是用案涉房屋作为借款的担保。3、李娜实际入住案涉房屋，享有所有权，万基公司应协助李娜办理不动产权属证书。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人万基公司辩称:万基公司不清楚案件情况，没有签过任何合同，未将涉案房屋出售给任何人，也未收取任何形式的购房款。张敬科借用万基公司手续开发该项目，是实际投资人和受益人、责任人，应该承担法律责任。现张敬科已承诺所有事宜与万基公司无关，由张敬科本人承担一切经济及法律责任。
李娜向一审法院起诉请求：1、要求被告万基公司履行房屋买卖合同，并协助原告李娜办理不动产权证书，提供办证所需手续;2、要求确认被告万基公司与第三人王纪军签订的《商品房买卖合同》无效；3、诉讼费用由被告万基公司承担。
一审法院认定事实：桦南县隆吉小区三期建设项目系被告万基公司与案外人张敬科合作开发。2010年10月10日，原告李娜与万基公司签订《商品房投资协议书》，约定购买隆吉小区三期1号楼000109房屋，房屋面积为28.44平方米。原告交付全部购房款后实际使用，被告于2014年11月24日为原告出具房屋销售不动产统一发票。原告到桦南县房地产管理局办理房屋权属证书时，发现涉案房屋已被第三人王纪军备案登记，导致原告无法实现权利。另查明，案外人张敬科向第三人王纪军所在的佳木斯市宏源公司借款，将涉案房屋作为担保在桦南县房地产管理局办理了商品房预售合同备案登记。
一审法院认为，案件的争议焦点一是被告万基公司与第三人王纪军签订的《商品房买卖合同》的效力问题；二是原告李娜与被告万基公司签订的《商品房投资协议书》的效力及履行问题。首先，民法总则规定民事法律行为应当具备的条件之一为“意思表示真实”，张敬科作为万基公司的合伙人与王纪军所在的宏源公司存在借款关系，作为借款的担保张敬科委托贾东阳与王纪军将涉案房屋办理了备案登记。双方的真实意思是以房屋作为借款的抵押担保，双方的外在表示是签订商品房买卖合同并办理备案登记，因此双方签订商品房买卖合同这一民事行为的内在意思与外在表示不一致，应认定无效。其次，我国采取物权法定原则，被告与第三人采取签订商品房买卖合同的方式来担保债权的实现，该担保方式没有被物权法或其他法律所规定和认可，不符合物权法定的原则。最后，民间借贷司法解释亦规定如出现实为借贷而名为买卖的情形应以借贷法律关系审理，且第三人也以借款合同向债务人主张了权利，并经佳木斯市中级人民法院以判决的方式予以确认。该判决虽认定双方的抵押合同有效，但也认为“在无其他人就上述抵押财产主张权利的情况下，被告金龙源公司仍应承担相应的担保义务。如前述抵押的财产具备抵押登记条件，抵押人不协助办理抵押登记，抵押权人可要求其承担相应的赔偿责任”。由此可见，虽然基于债权的抵押合同有效并不能一并确认以担保方式所签订的买卖合同有效，故对第三人的辩解不予支持。关于原告李娜与被告万基公司签订的《商品房投资协议书》的效力及履行问题，第一，该合同约定了商品房买卖合同的基本内容，具备商品房买卖合同的必要条款，是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效的合同。第二，原告购买了涉案房屋并履行了价款的给付义务，被告出具了收据并将涉案房屋交付于原告。第三，原告已对房屋进行了占有使用，该《商品房投资协议书》已经生效并实际履行。被告负有承担转移房屋的所有权与原告，协助原告办理房屋所有权证书的义务，该义务虽未明确记载于双方签订的《商品房投资协议书》中，但却实际存在于合同履行之中。综上所述，被告万基公司与第三人王纪军签订的《商品房买卖合同》名为商品房买卖，实为借款担保，意思表示不真实，此担保方式违反物权法定原则和民间借贷的法律规定，第三人所支付的款项实为借款而非房屋买卖的价款，其并未履行买卖合同的价款支付义务，应为无效合同。原告李娜与被告万基公司签订的《商品房投资协议书》意思表示真实，具备商品房买卖合同的要件，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。在该合同依法成立的情况下，被告万基公司负有协助原告李娜办理涉案房屋产权登记的附随义务。此外，关于被告万基公司提出因张敬科是隆吉小区三期建设项目的实际投资人和受益人，应承担法律责任的意见不予采信，理由是万基公司所出具的授权委托证明书中明确承认该项目为其与贾东阳（实际为张敬科）合作经营，即使二者属民事法律行为中的挂靠关系，但因其系政府批准备案的房地产开发主体理应担责。被告万基公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对民事权利的放弃。判决：1、确认被告佳木斯万基房地产开发有限公司与第三人王纪军于2012年6月15日签订的《商品房买卖合同》无效；2、确认被告佳木斯万基房地产开发有限公司与原告李娜于2010年10月10日签订的《商品房投资协议书》有效；3、被告佳木斯万基房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告李娜办理黑龙江省桦南县隆吉小区三期1号楼000109车库（面积为28.44平方米，产籍号为4-0001-864-000109）房屋产权登记手续。
本院二审期间,上诉人王纪军、被上诉人李娜未提供新证据。被上诉人万基公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：证据1张敬科出具内容为承诺本案一切责任由张敬科承担的书面说明；证据2证人卢军证言，证明宏源公司和张敬科发生的是借贷而非房屋买卖，张敬科承诺由其个人担责。王纪军质证认为，证据1张敬科承诺书不能证明项目责任人是张敬科，万基公司与王纪军签订的合同书，盖的是万基公司的公章，如果是挂靠的话应该盖项目部的章；证据2张敬科无权确定责任承担问题。李娜质证认为，万基公司允许张敬科等人使用其建筑资质，就应对张敬科等人的行为承担责任。本院经审查认为，证据1张敬科承诺承担其与宏源公司之间的借款责任，仅能证明张敬科承认其与宏源公司之间存在借款关系，不能当然免除其他当事人的责任；证据2证人卢军自述未全程参与宏源公司与张敬科借款过程，不了解借款具体情况。故对证据1、2均不予采信。
本院经审查，对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。”根据上述规定，被上诉人李娜与被上诉人万基公司签订的《商品房投资协议书》具备合同成立的基本要素，案涉房屋建成后，出卖人已经按照约定收受购房款并交付李娜实际占有使用，双方的商品房买卖合同依法成立并已经实际履行，万基公司负有协助李娜办理涉案房屋产权登记的义务。万基公司提出张敬科是隆吉小区三期建设项目的实际投资人和受益人、责任人，应承担法律责任的答辩意见，因万基公司承认张敬科挂靠该公司开发桦南县隆吉三期小区，张敬科作为自然人无法协助李娜办理涉案房屋产权登记，万基公司作为被挂靠单位及政府批准备案的房地产开发主体理应担责。上诉人王纪军与被上诉人万基公司签订《商品房买卖合同》并办理备案登记，其目的是以案涉房屋作为借款的担保，双方签订商品房买卖合同的行为属虚假行为，不具有法律效力，应认定双方签订的《商品房买卖合同》无效。王纪军与万基公司签订的《商品房买卖合同》虽属无效合同，不影响宏源公司与张敬科之间借贷关系的存在，宏源公司应以借贷法律关系主张自己的权利。
综上所述，上诉人王纪军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王纪军负担。
本判决为终审判决。
审判长 姜广武
审判员 王春霞
审判员 彭景丰
二〇一八年九月二十二日
书记员 张 楠