福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0104民初3313号
原告:福建同方科技有限公司，住所地:福州市鼓楼区。
法定代表人:邓征，公司经理。
委托诉讼代理人:陈彧、刘源，福建建达律师事务所律师。
被告:丁丽玉，女，1960年8月13日出生，汉族，住福州市台江区。
委托诉讼代理人:颜世锦、陈伟，福建大佳律师事务所律师。
原告福建同方科技有限公司（以下简称同方公司）与被告丁丽玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月29日作出（2015）仓民初字第1634号民事判决。被告丁丽玉不服，提起上诉。福州市中级人民法院于2016年5月24日作出（2015）榕民终字第5372号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘源、被告委托诉讼代理人颜世锦、陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求:1.被告向原告支付欠缴的租金216000元（月租金27000元×8个月）；2.被告向原告支付自租赁期限届满后至实际交还房屋之日止的房屋占用费（参照月租金27000元计算标准，自2014年8月28日起计算至实际交还房屋之日止）；3.被告以银行同期同类贷款利率的四倍向原告支付逾期付款违约金至实际还款之日止；4.被告立即将所承租的全部房屋及附属设备设施交还原告；5.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2004年8月28日，就被告租赁原告具有使用权的坐落于福州市仓山区上下店路15号福建农林大学综合服务楼3-4层（包括一楼沿街门厅壹间、两部电梯及电梯间）事宜，双方签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2004月8月28日至2014年8月27日止，每月租金为27000元。同时，根据《房屋租赁合同》约定，被告应于每月28日支付下一月份的租金。租金每逾期支付一天，按月租金的1%收取滞纳金，租金逾期支付达一个月以上，原告有权单方面终止协议并没收保证金。但自2013年12月28日至2014年8月27日租赁期限届满期间，被告均未支付任何租金,欠缴金额达216000元；且自2014年8月27日租赁期限届满原告明确表示不再续租后，被告仍拒不交还租赁房屋、也不支付任何房屋占用费。
被告丁丽玉辩称，1.被告自2013年12月28日起至2014年8月27日均有依约缴纳租金，原告所述不属实;2.2014年8月27日租赁合同期限届满后，原、被告不再续租，被告便不再占有、使用诉争房屋。综上，请求法院驳回原告诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的《房屋租赁合同》真实性无异议，原告对被告提交的证据农业银行账户交易清单真实性没有异议，对上述证据的真实性本院予以采信。原告提交的《收款收据》有提交原件核对，真实性本院予以采信。原告提交的《[2004]榕公消监审字第515号建筑工程消防设计审核意见书》、《[2004]榕公消监验字第678号建筑工程消防验收意见书》与本案无关。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2001年3月15日，原告同方公司与福建农林大学签订《合同书》，双方约定合作开发福建农林大学校门口综合服务大楼，综合服务大楼建成后产权归福建农林大学所有，项目竣工验收后的第一年至第十五年（即2002年1月1日至2016年12月31日），原告同方公司拥有大楼的使用权和管理权。
2004年8月28日，原告同方公司与被告丁丽玉签订一份《房屋租赁合同》，双方约定：原告同方公司将拥有合法经营权的坐落于福州建新上下店路的福建农林大学综合服务楼3-4层（包括一楼沿街门厅壹间、两部电梯及电梯间）出租给被告丁丽玉经营酒店（酒楼、客房），租赁期限10年，自2004年8月28日至2014年8月27日止。合同第三条“租金”约定：租金前5年每月租金27000元。租赁第5年后，根据市场房租行情适当调整，届时双方另行商定月租；原告收取租金向被告出具收条为据；每年按11个月计算租金，即每年8月28日至9月27日租金免缴。第四条约定“支付方式”约定：以现金形式支付，于每个月28日支付（先交租后使用）。第五条“合同保证金”约定，合同保证金为81000元，签订合同当日被告给原告，保证金待合同期满或双方协商合同终止或合同正常终止后，被告办妥退房手续时予以退还。第七条“关于租赁期间，被告享有和承担的权利和义务”中第1项约定，按时缴纳租金，若逾期未交，每拖迟一天原告同方公司可按月租金的1%向被告丁丽玉收取滞纳金。第4项约定，合同期满后不可移动的装修、改建部分应无偿归原告同方公司所有，被告丁丽玉不能拆除。合同签订后，原告依约将讼争标的物交付给被告。租赁期满后，原、被告未重新签订新的租赁合同。
另查明，被告丁丽玉于2013年11月19日向原告支付38358元、12月10日支付36213元、2014年1月15日支付34033元、2月20日支付33657元、3月18日支付33078元、4月17日支付35640元、5月16日支付35194元、6月24日支付37240元、7月22日支付37706元、8月19日支付9814元、9月22日支付37666元，上述账户均通过银行转账方式转给原告同方公司一名为“叶鹏”的员工银行账户。
又查明，2013年11月19日，原告同方公司出具《收款收据》，体现收到龙麟酒店2013年1月28日-2013年2月28日房租27000元；2013年12月9日，原告同方公司出具《收款收据》，体现收到龙麟酒店2013年2月28日-2013年3月27日房租27000元；2014年1月8日，原告同方公司出具《收款收据》，体现收到龙麟酒店2013年3月28日-2013年4月27日房租27000元；2014年2月14日，原告同方公司出具《收款收据》，体现收到龙麟酒店2013年4月28日-2013年5月27日房租27000元；2014年3月8日，原告同方公司出具《收款收据》，体现收到龙麟酒店2013年5月28日-2013年6月27日房租27000元；2014年4月3日，原告同方公司出具《收款收据》，体现收到龙麟酒店2013年6月28日-2013年7月27日房租27000元；2014年5月10日，原告同方公司出具《收款收据》，体现收到龙麟酒店2013年9月28日-2013年10月27日房租27000元；2014年6月3日，原告同方公司出具《收款收据》，体现收到龙麟酒店2013年10月28日-2013年11月27日房租27000元；2014年7月20日，原告同方公司出具《收款收据》，体现收到龙麟酒店2013年11月28日-2013年12月27日房租27000元；2014年9月15日，原告同方公司出具《收款收据》，体现收到龙麟酒店2013年7月28日-2013年8月27日房租27000元。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同约定履行。根据原、被告的诉辩意见，本院对本案的争议焦点归纳为以下两点：1.被告丁丽玉于2013年11月19日-2014年9月22日期间支付给原告十一笔款项是否是本案原告诉请的被告欠缴的租金？二、被告丁丽玉是否已办妥讼争房屋的交还手续？
对于第一个焦点:本院认为，1.根据被告提交的账户交易清单可以看出，被告丁丽玉转账至原告的十一笔款项中，2014年8月19日转账的金额9814元与其余十笔转账的金额明显不同。按被告在庭审过程中“11笔转账凭证体现的均为补缴上月租金”、“2014年8月19日转账金额9814元为水电费”的陈述可知，2014年7月28日至8月27日期间被告未缴纳租金，该期间系免租期，但这与原、被告在《房屋租赁合同》中约定的每年“8月28日至9月27日”为免租期的约定存在明显的矛盾；2.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“在合同纠纷案件中……对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，被告作为承租方，负有缴纳租金的义务，其对是否已缴纳租金负有相应的举证责任。根据租赁合同的约定，原告收取被告租金时，应向被告出具收条，在庭审中，原、被告陈述被告缴纳租金方式为现金或转账，故被告在向原告支付租金时，理应有相应的转账记录或原告出具的收条，然被告至今未提交相应的转账记录或原告出具的收条，无法得知其是否已全部缴清租金。综上所述，被告提交的现有证据无法证实其有缴纳2013年12月28日至2014年8月27日的租金。根据原、被告《房屋租赁合同》的约定，前五年月租金27000元，五年后另行商定，由于原、被告均未提交证据证据双方有另行商定租金，故本院确定被告仍应按每月27000元标准向原告支付上述8个月期间的租金216000元。
被告未依约支付租金，已构成违约，根据原、被告《房屋租赁合同》第七条的约定，被告未按时缴纳租金的，每拖迟一天原告按月租金的1%向被告丁丽玉收取滞纳金，结合合同条文的表述，该滞纳金实则为“逾期付款违约金”的性质，现原告仅诉请按银行同期贷款利率的四倍计算违约金，未超过双方约定的标准，本院予以支持。
对于第二个焦点:本院认为，原、被告均认可双方在租赁期限届满后双方未续签合同，原、被告的租赁关系终止。被告作为承租方，负有向作为出租方的原告返还房屋的义务，诉讼过程中，被告辩称有告知原告其已搬走事宜并积极联系原告方前来接收房屋，但被告至今未提交相应证据证实，被告的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。
关于原告诉请的合同期满后房屋占用费问题，本院认为，被告作为承租方，负有向原告返还租赁房屋的义务，但被告未提交证据证实其于何时将房屋交还原告，故本院认定被告在租赁期满后未及时将诉争房屋交还原告，其应当向原告支付租赁期满后的房屋占用费。讼争房屋在租赁期满后的退还交接，需要原、被告的共同配合，无论是因何原因造成诉争房屋未交接，原、被告任何一方均可以采取合法合理的方式，及时催告对方，以避免损失的扩大。本案原、被告在租赁合同期满后，双方均无继续租赁的意愿，原告作为出租方，在被告未及时支付租金的情况下，完全可以督促被告将房屋及时返还，以避免损失扩大，然原告在2015年4月13日向本院提起诉讼知悉被告明确表示不继续承租的情况下，仍未及时将房屋收回，在此情况下，若继续要求由被告支付相应的占用费，有失公允，故对原告要求被告支付起诉后的房屋占用费部分，本院不予支持。鉴于原、被告双方未在合同中约定占用费的标准，本院酌情按租赁期间每月租金27000元的标准，确定被告向原告支付自2014年8月28日起至2015年4月13止的房屋占用费。
根据原被告签订的《房屋租赁合同》第七条“合同期满后不可移动的装修、改建部分应无偿归甲方公司所有，乙方不能拆除”，由于原、被告均表示未续签租赁合同，故在租赁期限届满后，被告应当依照合同约定，将不可移动的装修、改建部分保留在诉争房屋内，将诉争房屋交还给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条规定，判决如下：
一、被告丁丽玉于本判决生效之日起十日内向原告福建同方科技有限公司支付2013年12月28日至2014年8月27日期间欠缴的租金共计216000元；
二、被告丁丽玉于本判决生效之日起十日内，按每月27000元标准，向原告福建同方科技有限公司支付自2014年8月28日起至2015年4月13止的房屋占用费；
三、被告丁丽玉于本判决生效之日起十日内向原告福建同方科技有限公司支付逾期支付租金违约金（按银行同期同类贷款利率的四倍标准，自2013年12月28日起，按每月应支付的租金270000元，分别计至款项还清之日止）；
四、被告丁丽玉于本判决生效之日起三十日内将坐落于福州市仓山区建新镇上下店路的福建农林大学综合服务楼3-4层（包括一楼沿街门厅壹间、两部电梯及电梯间）交还给原告福建同方科技有限公司（应将不可移动的装修、改建部分保留在诉争房屋内）；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8890元，由被告丁丽玉负担，被告丁丽玉应负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 陈家挺
审 判 员 陈曜辉
代理审判员 吴灵婧
二〇一七年一月四日
书 记 员 邱仕鹏