山东省青岛市崂山区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）崂民一初字第902号
原告王永梁。
委托代理人庞瑜，山东鲁宁律师事务所律师。
委托代理人何士林，山东鲁宁律师事务所律师。
被告青岛兆基置业有限公司，住所地青岛市。
法定代表人施维德，总经理。
委托代理人路娜。
第三人李奕昕。
委托代理人田刘柱，山东文康律师事务所律师。
委托代理人门姿含，山东文康律师事务所律师。
原告王永梁诉被告青岛兆基置业有限公司（以下简称兆基公司）及第三人李奕昕商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人庞瑜，被告兆基公司委托代理人路娜，第三人李奕昕委托代理人田刘柱、门姿含到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年6月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告以人民币2000000元的价格购买被告开发的位于崂山区房屋，被告应当在2008年1月31日前向原告交付房屋，且应在房屋交付使用后180天内，为原告办理房地产权证。2007年6月8日，该合同在房地产交易中心进行了备案，原告于同日向被告支付了全部购房款。然而，被告至今既未将房屋交付给原告，也没有为原告办理房地产权证，严重违反了合同约定。为维护原告的合法权益，请求判令：1、被告立即为原告办理青岛市崂山区房屋的房地产权证；2、被告立即交付房屋；3、诉讼费由被告承担。
被告兆基公司辩称，目前不具备办证条件；原告并非真实业主，其与兆基公司之间是以房屋做为抵押的借贷关系，因此并不存在给原告办理房产证或是交付房屋的问题；涉案房屋已于2011年1月交付给真正的业主即本案第三人，王永梁并非真实购房人。
第三人李奕昕述称，1、原、被告签订的合同并非双方买卖房屋的真实意思表示，其双方实为借款合同关系，其签订的合同实为借款担保合同，该担保方式没有被《物权法》或其他法律所规定和认可，不符合物权法定原则，应为无效。2、退一步而言，即使认定《商品房买卖合同》真实合法有效，那么依据“一房数卖”的处理原则，第三人与被告签订的《商品房买卖合同》真实合法有效，且第三人已经合法占有房屋，依法优先对涉案房屋享有所有权。3、双方约定2008年1月31日交付房屋，但是原告至今才要求交房更加证明双方之间不存在真实的购房合同关系，且即便合同真实被告要求交房也已经超出了诉讼时效。
经审理查明，2007年6月8日，被告兆基公司与原告王永梁签订《商品房买卖合同》，约定由王永梁向兆基公司购买涉案房屋，总价款人民币200万元。付款方式为2007年6月8日前付清全部房价款100%。另约定房屋交付时间为2008年1月31日前。此外，双方还约定兆基公司3个月内享有回购权，如兆基公司在该期限内回购，每月需按照购房总价款的2.5%赔偿王永梁的损失，按实际使用天数计算。2007年6月7日和6月8日兆基公司又与王永梁分别签订《商品房买卖合同》两份，房屋价款分别为1250000元和1750000元，该两份合同均约定有回购条款且亦均未将房屋实际交付给王永梁。
2007年6月8日，原告王永梁支付5000000元，兆基公司向王永梁出具购房款收据一张。上述三套房屋分别在签订合同当日同时办理了合同备案，另根据王永梁所提交的青岛市房地产登记簿产权预告登记信息，三套房屋现均已由王永梁作为预告登记权利人进行了预售商品房买卖预告登记。
2009年10月23日，第三人李奕昕与被告兆基公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，约定：房款总价210万元（含车库和一个储藏室），付款方式为在2009年10月23日前付清全部房价款，房屋交付时间为2010年3月31日前。同日，第三人分两次转账支付共计425.7万元，兆基公司向第三人出具210万元的购房款收据一张。第三人及兆基公司庭审中均称，实际总房价共计为425.7万元。2011年1月17日兆基公司向第三人交付涉案房屋，第三人占有使用涉案房屋至今。又查明，“涉案房屋”所在小区现尚未通过综合验收，不具备办理房产证的条件。
第三人提交收条（分别为2007年6月8日375000元、2007年9月19日250000元、2007年11月9日670000元、2008年2月3日400000元、2008年4月16日400000元、2008年4月24日135000元、无日期的50000元、2008年5月26日135000元、2008年6月26日135000元、2008年7月24日135000元、2008年10月17日800000元）支票存根、青岛川又川商贸有限公司工商公示信息，欲证明2007年6月8日至2008年10月，兆基公司共计向王永梁和王文彦偿还借款本息348.5万元，月息由最初合同约定的2.5%增至逾期后的4%以上，足以证明王永梁与兆基公司的三份合同并非真实的购房合同，而是借款合同以及抵押担保合同。
原告提交招商银行客户回单一份、王文彦银行交易明细一份，欲证明2008年4月24日王永梁之女王文彦的账户向施维德账户转账2865000元，施维德账户也多次向王文彦账户转账（与第三人所举部分收条相对应），即原、被告除存在500万购房款外还另有其他资金往来。
此外，王永梁于2016年7月6日向本院提交《原告（实为本案第三人）11个收条证据》中载：2007年6月8日375000为预收回购款；四笔135000元为按照4.5%月利率支付的300万（实际付款为286.5万）元本金的利息；其余为70000元中介费、50000元业务佣金、205万元为还旧借款本金。王永梁另说明：在我购买三套房之前，金立昆即多次向我借钱，多以几十万一次现金形式，后因给我房价较低，我仅让他还了大部分本金了结了最初借款。
以上事实，有原告王永梁提交的商品房买卖合同、汇款凭证、收款收据、交易信息查询、预告登记信息、招商银行回单、银行交易明细，第三人提交的商品房买卖合同、购房款收据、银行付款凭证、业主入住房屋验收表、物业费收据及电梯卡收据、银行水单及收据、收条及支票存根、工商公示信息等及当事人的陈述、庭审笔录在案为凭，以上证据业经开庭审理和质证，可以采信。
本院认为，结合各方当事人的诉辩陈述主张与本案案情，本案的焦点问题是被告兆基公司与原告王永梁之间是借贷关系还是商品房买卖合同关系，本院评析如下。
一、一方面本案被告兆基公司作为合同的当事方，并不认可其与王永梁存在房屋买卖的事实，主张双方并无就涉案房屋进行买卖的真实意思表示，该合同实际上是借款合同以及针对该借款的抵押担保合同；另一方面，该合同中关于兆基公司对房屋享有回购权的约定以及王永梁于签订合同当日收取回购款375000元的行为，明显有悖于商品房买卖的正常交易习惯，也有悖于《商品房买卖合同》一般所能体现的“购房目的”，也印证了王永梁与兆基公司之间并非真实的房屋买卖关系；再一方面，王永梁称其在“购房”前后均与兆基公司有其他借贷资金往来，可见王永梁与兆基公司之间存在借贷法律关系，原、被告之间三份《商品房买卖合同》均约定有回购条款但却均未实际交房，而兆基公司就所涉及的三套房屋均又与他人签订了无回购条款的《商品房买卖合同》并早已实际交房。综合上述三点可以认定王永梁与兆基公司签订购房合同并办理预告登记的合同目的并非为购买房屋，而是以涉案房屋为兆基公司的借款提供财产担保。
二、关于被告兆基公司与原告王永梁办理涉案房屋的预告登记，预告登记的目的是保障签订房屋买卖或其他不动产物权协议的当事人将来实现物权，预告登记发生法律规定的效力的前提是房屋买卖双方之间存在真实的房屋买卖合同关系，而本案中，如上分析，王永梁与兆基公司之间并不存在真实的房屋买卖关系，因此虽然已办理预告登记，但并不能发生预告登记的法律效力。原告主张其已通过预告登记取得涉案房屋的物权，没有法律依据，不予采信。涉案房屋办理的预告登记，实际是双方约定的一种担保方式，即以办理涉案房屋的预告登记为手段，限制兆基公司在双方约定的借款期限内再次处分房屋，如果兆基公司到期不能偿还借款，则以双方签订的商品房买卖合同和已办理预告登记为依据，要求兆基公司履行商品房买卖合同。
综上分析，本院认为原、被告之间系借款关系，而不是商品房买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案原告要求被告向其交付涉案房屋、立即为其办理房屋所有权证书的诉讼请求，没有事实与法律依据，应裁定驳回原告的起诉。原告可另案主张权利。
据此，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：
驳回原告王永梁的起诉。
案件受理费22800元，退还原告。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起10日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 赵振飞
审 判 员 代丛蔚
人民陪审员 张 洁
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 杨佳妮