上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三(民)初字第1726号
原告上海湘源房地产发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人张涛，董事长。委托代理人李斌，上海海朋律师事务所律师。被告朱雪琴，女，1981年6月20日生，汉族，户籍地浙江省，住湖北省荆门市。委托代理人桂云柯，上海市光大律师事务所律师。原告上海湘源房地产发展有限公司与被告朱雪琴商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告上海湘源房地产发展有限公司的委托代理人李斌、被告朱雪琴及其委托代理人桂云柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海湘源房地产发展有限公司诉称，2014年7月2日，原被告签订了一份上海市商品房出售合同，约定，被告向原告购买位于上海市宝山区长江西路XXX号XXX层XXX室房屋，总价为1,102,940.16元，被告应于合同签订之日支付购房首付款10万元，于本合同签订之日起五十日内支付剩余购房款。被告若逾期超过15日，原告有权单方面解除合同并由被告承担合同总价10%的违约金。合同签订后，被告未按照合同约定支付房款，仅支付了52,940.60元。原告多次书面催告被告支付剩余房款，但被告至今未付。原告于2015年9月2日依照合同约定向被告发出了通知函，正式要求解除双方的买卖合同，并要求被告承担违约责任。被告不予理睬，故原告起诉至法院要求确认原被告双方于2014年7月2日签订的《上海市商品房出售合同》于2015年9月2日解除；判令被告协助原告办理上述房屋的网签备案撤销手续；判令被告向原告支付违约金人民币110,294元。被告朱雪琴辩称，本案涉及案外人贺某某，贺某某与被告存在债权债务关系，贺某某拖欠被告200万元，故贺某某买房送给被告，作为债务的清偿。购房交易过程是贺某某协商和操作的，被告只负责签订合同，此后也没有过问过这件事情。两笔款项实际由贺某某支付，目前被告无法找到贺某某。原告所称的解除函被告从未收到过，在合同签订后被告就回老家了，一直不在上海。被告要求继续履行合同，并同意按照原合同条款继续支付房款。违约金条款是否真实有效，被告需要调取证据来确认；另外违约金过高，原告没有实际损失，房价上涨原告还是获益的，故要求法院降低违约金或免除违约金。经审理查明，2014年7月2日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市商品房出售合同》，约定，乙方向甲方购买宝山区长江西路XXX号XXX层XXX室房屋，建筑面积51.52平方米，总价为1,102,940.16元。附件一为付款时间和方式，主要约定，乙方应于本合同签订之日向甲方支付首期房款10万元，其余部分乙方应于本合同签订之日起五十日内向甲方付清。若乙方未按约支付房款超过十五日，甲方有权单方面解除合同，乙方应向甲方支付该房屋总价款10%违约金。同日，原告出具收据，收到被告支付的房款52,940.60元。审理中，原告提供2015年4月14日的催告书、2015年8月5日的律师函及2015年9月2日的解除告知书，证明合同履行过程中，原告根据被告在合同中注明的居住地址多次发函敦促其积极履行合同，然均未果，故原告最后发函要求解除合同，故本案中主张解除函到达时双方的合同终止履行。被告表示，上述函件被告均未收到，合同签订后被告就回老家待产，上海的房屋之后也已出售转让。同时，关于因被告的违约行为导致原告的实际损失问题，原告表示，包括佣金损失，原告房屋是通过中介公司代为出售的，售房有1.5%的佣金；利息损失，售房款是用来归还银行贷款的，被告拖欠购房款长达一年半，造成高额的利息损失；场地人员费用损失及无形损失，如机会成本损失，合同解除后原告重新销售房屋的风险损失等。另查明，2016年3月1日，本院向被告送达了本案起诉状、证据副本等应诉材料。以上事实，有原告提供的上海市商品房出售合同、收款收据，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原被告就系争房屋签订的出售合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。被告主张本次房屋交易系案外人与被告之间存在债权、债务关系所引发等观点，缺乏相应证据佐证，也与本案的房屋买卖合同无直接关联性，本院对此不予认可。依照合同约定，被告应在合同签订之后的五十日内将全部房款向原告付清，如果逾期超过十五日，原告有权单方解除合同。根据查明的事实，被告在签订合同当日支付了部分房款后，至今未通过任何形式支付剩余的房款，该行为构成违约，原告依照上述合同约定行使单方解除权，合法有据，本院予以准许。根据法律规定，解除权自解除通知到达时生效，鉴于原告所寄发的解除函被告表示从未收到，原告也未提供进一步证据证明已向原告送达。故本院以本案起诉状及证据副本等应诉材料送达被告之日为解除通知到达之日，该日双方的买卖合同终止履行。被告要求继续履行买卖合同，于法无据，本院不予采纳。根据合同约定，违约方应向守约方承担总房价10%的违约金，原告以此要求被告承担违约金，具有一定合同和法律依据。根据法律规定，如果双方约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以要求予以适当减少。本案中，被告主张原告不存在实际损失，并以此认为约定的违约金过高，要求减免，该主张符合法律规定，本院予以采纳。根据双方当事人履行合同的诚信程度出发，结合公平合理的民法基本原则，再参考被告的违约行为所导致原告的实际损失等因素，本院酌情将违约金调整为77,000元。同时，原告应将收取的房款返还给被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一、二款的规定，判决如下：一、原告上海湘源房地产发展有限公司与被告朱雪琴就上海市宝山区长江西路XXX号XXX层XXX室房屋签订的《上海市商品房出售合同》于2016年3月1日解除；二、被告朱雪琴于本判决生效之日起十日内，协助原告上海湘源房地产发展有限公司办理上述房屋的网签备案撤销手续；三、被告朱雪琴于本判决生效之日起十日内，向原告上海湘源房地产发展有限公司支付违约金77,000元；四、原告上海湘源房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内，返还被告朱雪琴房款52,940.60元；五、原告上海湘源房地产发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费2,506元，由被告朱雪琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陶 芳
审 判 员 杨利民
人民陪审员 时金兰
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 罗仁冰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……