沈阳市于洪区人民法院
民 事 判 决 书
[2014]于民二初字第02131号
原告：张正大，男，1972年8月12日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：刘文舸，系辽宁同方律师事务所律师。
被告：沈阳恩达工贸科技实业总公司，住所地沈阳市皇姑区。
法定代表人：ＸＸ，职务系经理。
委托代理人：乔媛园，系辽宁铭星律师事务所律师。
被告：张显明，男，1950年4月18日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：霍妍，系辽宁紫泰律师事务所律师。
原告张正大诉被告沈阳恩达工贸科技实业总公司、被告张显明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月22日立案受理后，依法由审判员王彦艳担任审判长，与人民陪审员张玮瑛、人民陪审员朴善锋组成合议庭，依法公开开庭审理了此案。原告委托代理人刘文舸、被告沈阳恩达工贸科技实业总公司委托代理人乔媛园、被告张显明委托代理人霍妍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年4月20日，原、被告三方（合同中原告为乙方、被告一为甲方被告二为丙方）经之前多次协商，签订了《房屋转让合同》。合同共十三条，主要内容：第一条、厂房的基本情况：甲方拟出售一处厂区综合楼、一处厂区宿舍，其中厂区综合楼面积4474平方米、宿舍面积2312平方米。具体情况如下：厂区综合楼、宿舍均座落在于洪区于洪乡红旗村，面积为4474平方米、2312平方米，房屋所有权证号分别为于房字第0109**号，卷号为756-2，于房字第0109**号，卷号为756-4；因甲方欠丙方债务款1800000元未还（相关凭证债权转让协议附后），该转让债权已经处于执行阶段，执行依据为（2003）沈中民（3）合初字第768号民事判决书，执行文书号为（2004）沈法执字第4228号，二处房产已被查封。甲方保证该房产除被丙方执行查封外，无其他产权争议；丙方保证上述司法文书的真实性和该房产现被丙方申请查封的唯一性。第二条、房屋和债权转让价款：甲乙双方一致同意，本合同项下综合楼转让的价款为人民币，44474000元，宿舍楼转让的价款为1882000元。二处房屋总价款为人民币6356000元（含丙方债权部分）；乙、丙双方一致同意，丙方对甲方债权转让金额人民币1800000元。第三条、付款方式及期限：甲乙丙三方同意按照下述约定支付本合同约定的房屋转让价款。1、签订合同当日乙方向甲方交付定金10万元，本合同生效后三日内，乙方向甲方支付购房款人民币30万元；签订合同当日乙方向丙方交付定金5万元，本合同生效后三日内支付债权转让款95万元；2、甲乙丙三方同意，乙方分别向甲丙支付上述款项后，三日内甲乙丙三方共同办理房产过户手续，在办理完符合要求的过户手续后，在房产主管部门通知领取房屋所有权证当日，或者经人民法院调解或判决本合同标的物房产归乙方所有的法律文书生效之日，乙方应分别向甲方、丙方支付房屋转让和债权转让的余款，其中：甲方余款人民币3956000元，丙方余款人民币800000元。第四条、交房期限及交付条件：甲方承诺在本合同签署及收到乙方首付款后当日，双方办理交接手续将房屋交付乙方，无论双方是否办理房产过户，房屋的权利义务已全部转移给乙方。第五条，丙方承诺在本合同签署及收到乙方首付款100万元后，视为丙方对甲方的债权已转让给乙方，义务申请法院解除查封事项并协助甲乙双方办理房产过户，在收到余款后视为丙方对甲方的债权全部转让给乙方。第六条、1、甲方承诺在本合同签署及收到乙方首付款50万元后，配合乙方办理房屋转让的过户登记手续；2、乙方承担办理过户手续税费。甲方应提供相关文件，包括但不限于：1、向乙方工作人员出具委托办证的授权委托书。2、签署产权登记机构规定格式的买卖合同。3、提供营业执照和组织机构代码证、身份证等资料。4、其他协助。第十条违约责任、1、本合同生效后，乙方未按照本合同约定支付首付款，甲方或丙方权解除本合同，除此之外，乙方分别向甲方、丙方交纳的定金不予退还。2、本合同生效后，甲方或丙方未按照本合同约定配合乙方房屋更名过户和交接，乙方有权要求继续履行合同或解除本合同，除此之外，甲方或丙方应向乙方双倍返还定金。3、在乙方分别向甲方或丙方支付首付款后，如果甲方或者丙方未按照本合同的约定配合乙方将房屋所有权过户到乙方名下，或者乙方未按照本合同约定支付剩余合同价款，每逾期一天应向对方支付总价款万分之五的违约金。4、因不可抗力（包括但不限于自然灾害、政策规定、战争等）造成三方不能履行本合同（即不能房产过户）的，不构成本合同约定违约，双方同意互不追究违约责任，恢复原来状态，但因一方延迟履行导致遭遇不可抗力而不能履行本合同的除外。第十一条，争议处理：甲乙丙三方同意本合同在履行过程中发生的争议，各方应本着诚信、互利互惠、友好、谦让的原则协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地有管辖权的人民法院起诉。附件一：卷号为756—2的房屋所有权证复印件（甲方提供）附件二：原债权转让协议（丙方提供）。合同签订当日，原告按二被告要求分别向其支付了定金和首付款，其中给被告一支付定金十万元、首付款三十万元。向被告二支付定金五万元，首付款九十五万元，三方口头约定5月6日（合同约定三日内）一同去办理房产过户手续。“五、一”节过后，原告多次联系二被告不接电话，后来二被告分别通过他人转告原告要求提高转让价格，原告未接受。原告认为：三方《房屋转让合同》已经磋商半年之久，各方应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因二被告违反合同约定，根据我国合同法第8条、第107条的有关规定，特向归院提起诉讼，请依法裁判。
被告沈阳恩达工贸科技实业总公司辩称：1、同意原告起诉状中陈述内容，合同依法成立。2、我方并没有违反合同义务，现在房屋处在查封状态，按照合同履行顺序应该由第二被告解封，然后由第一被告配合房产过户。现在该房屋没有解封，所以没有轮到我们履行义务。因此，我们不构成违约。
被告张显明辩称：1、被告依法获得债权作为该房屋转让合同的合法债权人。2、原告与被告沈阳恩达工贸科技实业总公司达成转让房屋合意，并将该房屋出让，但该房屋存在债权，被告张显明作为合法债权人，故三方签订转让合同。但被告张显明过程中耗费了人力、时间等成本。且在合同订立过程当中，被告张显明提出关于支付利息的事情，双方就利息多次磋商，最终原告表示会支付利息，被告认为应该由原告先履行约定的利息，被告才有义务按照合同的约定履行。
经审理查明：2014年4月30日，原告张正大与被告沈阳恩达工贸科技实业总公司、被告张显明签订房屋转让合同。被告沈阳恩达工贸科技实业总公司为甲方（出卖人），原告张正大为乙方（买受人），被告张显明为丙方（甲方债权人）。合同载明：“甲方根据公司经营发展需要，拟出让厂区综合楼、宿舍，乙方同意受让，丙方同意转让对甲方的债权和帮助解除本标的物的查封给乙方。第一条，厂房的基本情况：甲方拟出售一处厂区综合楼、一处厂区宿舍，其中厂区综合楼面积4474平方米、宿舍面积2312平方米。具体情况：厂区综合楼、宿舍均座落于于洪区红旗村，面积为4474平方米、2312平方米，房屋所有权证号分别为于房字第010945，卷号为756-2，于房字第0109**号，卷号为756-4；因甲方欠丙方债务款1,800,000.00未还，该转让债权已经处于执行阶段……二处房产已被查封……。第二条，房屋和债权转让价款：甲、乙双方一致同意，本合同项下综合楼转让价款为人民币4,474,000元。宿舍楼转让价款为人民币1,882,000元。乙、丙双方一致同意，丙方对甲方债权转让金额为人民币1,800,000元。第三条，付款方式及期限：……甲、乙、丙三方同意，乙方分别向甲、丙支付上述款项后，三日内甲、乙、丙三方共同办理房产过户手续，在办理完符合要求的过户手续后，在房产主管部门通知领取房屋所有权证当日……乙方应分别向甲方、丙方支付房屋转让和债权转让的余额。第六条，关于办理产权登记的约定：甲方承诺在本合同签署及收到乙方首付款肆拾万元后，配合乙方办理房屋转让的过户登记手续。”
被告沈阳恩达工贸科技实业总公司出售给原告张正大的上述两处房屋因被告沈阳恩达工贸科技实业总公司最初与中国银行沈阳市皇姑支行有债权债务关系，故沈阳市中级人民法院对该房产进行了查封。后该笔债权从最初的中国银行沈阳市皇姑支行经过债权转让，陆续转给中国东方资产管理公司大连办事处、东信联合资产管理有限公司、沈阳瑞阳投资管理有限公司、辽宁汇鼎投资管理有限公司直至本案被告张显明。现该笔债权转让至张显明名下，房屋并仍处于查封状态。
经本院审查，涉案房产的房屋所有权人确为本案被告沈阳恩达工贸科技实业总公司。根据案件的审理情况，本院向被告沈阳恩达工贸科技实业总公司示明，要求其提供涉案房产的土地权属证书。另审理查明，涉案房产所在土地为集体土地工业用地，土地实际使用权人为案外人沈阳牧歌木业有限公司，土地所有权人为于洪区红旗台村委会。
本院所确认的上述事实，有原、被告的陈述、房屋转让合同、房屋产权核档、收条、债权转让协议及债权凭证、集体土地使用权证书、询问笔录载卷佐证，上述材料经庭审质证及本院审查，予以采信。
本院认为：原告张正大与被告沈阳恩达工贸科技实业总公司、被告张显明签订的房屋转让合同系原、被告真实意思表示。但是，经审查，涉案房产的实际所有权人为本案被告沈阳恩达工贸科技实业总公司，涉案房产所在土地为集体土地工业用地，土地实际使用人为案外人沈阳牧歌木业有限公司，土地所有权人为于洪区红旗台村委会。故房产的所有权人和房产所在土地使用权主体不一致。根据国家法律法规规定，办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。集体土地房屋所有权发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明。且本院向房产所在地于洪区城乡建设局村镇建设管理办公室（集体土地房屋主管部门）调查表明，转让房产所有权人与房产所在土地使用权人不是同一主体的，村镇建设管理办公室不能对转让房产给予更名过户。故原、被告签订的房屋转让合同项下内容违背法律强制性规定，不具有执行效力，合同无效。原告张正大与被告沈阳恩达工贸科技实业总公司在明知房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体不一致的情况下仍签订房屋转让合同，现原告请求二被告履行房屋转让合同约定的房产转让义务，协助办理更名过户手续，违背行政法律规定，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、《房屋登记办法》第八条、第八十六条之规定，判决如下：
驳回原告张正大的诉讼请求。
案件受理费44848元，由原告张正大承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王彦艳
人民陪审员 张玮瑛
人民陪审员 朴善锋
二〇一四年九月十二日
书 记 员 张明明