北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京02民终8430号
上诉人（原审被告）：北京优玛特超市，住所地北京市西城区新风街3号3幢103（德胜园区）。
投资人：徐靖，男，1986年4月10日出。
被上诉人（原审原告）：北京北旅时代商务旅游投资有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院路32号。
法定代表人：张俊峰，董事长。
委托诉讼代理人：廉毅，男，1967年3月11日出生。
委托诉讼代理人：隋云鹏，北京天驰君泰律师事务所律师。
原审被告：北京天成信泰商贸有限公司，住所地北京市西城区新风街3号1号楼。
法定代表人：杨建勇，总经理。
原审被告：北京惠通永源商场有限公司，住所地北京市西城区西外大街136号动物园公交枢纽六层、七层。
法定代表人：任敏，总经理。
原审被告：徐林，男，1977年5月16日出生。
原审被告：牛建国，男，1981年12月18日出生。
原审被告：杨树军，男，1975年4月30日出生。
上诉人北京优玛特超市因与被上诉人北京北旅时代商务旅游投资有限公司、原审被告北京天成信泰商贸有限公司、原审被告北京惠通永源商场有限公司、原审被告徐林、原审被告牛建国、原审被告杨树军房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初20061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
北京优玛特超市（下称优玛特超市）上诉请求：撤销一审判决，驳回北京北旅时代商务旅游投资有限公司（下称北旅公司）的全部诉讼请求；北旅公司承担全部诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律不当。北旅公司有偿使用诉争房屋，使用期限8年，北旅公司与北京惠通永源商场有限公司（下称惠通公司）之间的合同就是8年，北京天成信泰商贸有限公司（下称天成公司）是惠通公司的下属公司，2012年5月同我方签订房屋租赁合同，我方租赁新风街3号院2号楼第四间、第五间房屋，合同期限到2018年5月11日，年租金438000元，每年递增3%。我方将此房用于经营超市。我方有营业执照，合法经营，每年按时交纳租金。北旅公司提供了房产证，并在营业执照手续上盖章。北旅公司是认可我公司在此经营的。北旅公司还派两名员工监督。我方的租赁协议是三方真实意思表示，应当受保护。我方不同意腾退房屋，要求继续履行。二、北旅公司在2017年3月6日对商户封门，不能正常营业，不同意承担共同给付房屋使用费的责任。
北旅公司辩称，我公司同意一审判决，不同意北京优玛特超市的上诉请求。答辩意见如下：优玛特超市现在仍然在经营，没有腾退房屋。2017年3月6日封门后，超市又另行开了侧门继续经营，应支付房屋使用费。
徐林辩称：我同意优玛特超市的上诉请求。
天成公司、惠通公司未上诉，也未进行答辩。
北旅公司向一审法院起诉请求：1.判令天成公司、徐林、优玛特超市、杨树军、牛建国返还北京市西城区新风街3号院2幢第四间、第五间（3幢103）的房屋；2.判令天成公司、徐林、优玛特超市、杨树军、牛建国支付2015年9月1日至房屋腾退之日止的房屋使用费（按照次承租合同确认年租金标准）；3.判令惠通公司对前述房屋使用费承担连带责任；4、本案诉讼费由天成公司、惠通公司、徐林、优玛特超市、杨树军、牛建国承担。
一审法院认定事实：北京公共交通控股（集团）有限公司系北京市西城区新风街3号院房屋的所有人。2011年8月1日，北京公共交通控股（集团）有限公司（甲方）与北京公共交通控股（集团）有限公司保修分公司（乙方）、北旅公司（丙方）签订《资产有偿使用协议书》，经三方共同协商，就丙方有偿使用和开发经营管理甲方房屋达成如下协议：一、有偿使用和经营管理标的，西城区德外新风街3号院西南角新风机械厂车间（三层楼房）和15间平房，楼房建筑面积3278平方米，平房建筑面积311.11平方米；二、使用期限，双方确定标的有偿使用期限为8年，自2011年8月1日起至2019年7月31日止，协议期满，在甲方同意下，丙方可申请继续有偿使用上述标的，甲、乙、丙三方应另行签订协议；……。
2011年7月3日，北旅公司（甲方）与惠通公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市西城区新风街3号新风机械厂院内三层厂房3278平方米，及楼南侧平房202平方米，共计3480平方米的房屋租赁给乙方使用，租赁期自2011年9月1日至2019年8月31日。房屋年租金为4445700元，自租赁期限第五年开始，房屋租金增加10%，年租金为4890270元整。
2012年5月9日，北旅公司（甲方）与惠通公司（乙方）、天成公司（丙方）签订《新风街项目租赁协议合作方变更说明》，内容为：因乙方在北京市西城区新风街3号院1号楼经营地注册了天成公司，经甲、乙、丙三方协商同意：1、将北旅公司（甲方）与惠通公司（乙方），于2011年7月31日签订的新风街3号院1号楼房屋租赁合同中约定的乙方变更为天成公司，法人代表杨建勇；2、将合同中约定的74万元保证金改为37万元。其他条款继续有效。
2012年7月9日，北旅公司（甲方）与天成公司（乙方）签订《补充协议》，内容为：甲、乙双方于2011年7月31日共同签署了关于北京市西城区新风街3号《房屋租赁合同》，因经营需要，乙方向甲方提出申请，扩建面积440平方米，经研究甲方同意乙方扩建，经友好协商，特订立此《补充协议》。1.乙方根据租赁房屋的现状和经营需要，可以对租赁房屋进行改造，该改造包括但不限于对租赁房屋的重建、改建、扩建、装修和加固等，乙方对租赁房屋进行改造之前，应将改造方案报甲方并经甲方上级专业部门书面批准后方可进行，乙方对整、改、扩、装、固的房屋安全、防火等全面负责，出现任何状况均由乙方承担，乙方改建、重建、扩建的新增面积是指在原有面积外立面及房顶屋面扩建后的部分（室内加层及外立面装饰、装修除外）；2.在装修和使用租赁房屋的过程中，乙方如确需对租赁房屋的主要结构进行拆改，应对原建筑结构做好加固防护和承重计量，确保使用安全，乙方对整、改、扩、装、固的房屋安全防火责任，甲方有权监督，并对不符合规定的提出整改，乙方对改造后的房屋自行办理许可手续，甲方予以配合，改造后的房屋产权归甲方所有，若乙方未办理合法手续，导致甲方被处罚的，乙方承担所有责任；3.乙方自2012年7月1日起按新建筑面积2.5元每平方米每天向甲方托管的北京北旅时代物业管理有限公司缴纳物业管理费，截止2012年9月30日，一季度费用101200元，随北京市西城区新风街3号《房屋租赁合同》合同母本时间，租赁期于2015年9月1日物业管理费递增10%，一季度费用111320元一次性缴纳；4.甲乙双方同意本合同到期日为2019年8月31日。
2015年7月27日，惠通公司向北旅公司出具《还款计划书》，内容为：天成公司新风街3号项目，2014年至2015年7月底欠缴北旅公司房屋租金673万余元，滞纳金按合同约定，以实际发生为准，计划还款时间在2015年8月28日左右，到期不还，惠通公司愿承担一切债权债务，承担还款责任。
2015年9月，因天成公司拖欠相关费用，北旅公司以天成公司、惠通公司为被告诉至本院，要求确认该公司与天成公司之间的房屋租赁合同于2015年8月31日解除，要求天成公司支付2014年1月1日至2015年8月31日的租金、要求天成公司支付及赔偿其他相关费用及损失，并要求惠通公司承担连带责任。本院经审理后作出（2015）西民初字第28587号民事判决书，判决确认北旅公司与天成公司之间的房屋租赁合同及补充协议于2015年8月31日解除，判决天成公司支付北旅公司2014年1月1日至2015年8月31日的剩余租金，判决惠通公司对2014年1月至2015年7月的租金承担连带支付责任，并判决天成公司支付和赔偿北旅公司其他相关费用。
2011年8月1日，天成公司（甲方）与徐林（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于新风街3号院2幢第四间、第五间房屋（本案诉争房屋）租赁给乙方使用。租赁期限为2012年5月12日至2018年5月11日。房屋年租金为438000元。自租赁期第2年开始，房屋租金每年递增3%。押金20000元。
徐林承租诉争房屋后，将房屋用于经营北京优玛特超市，后将其中一间隔断后分别租给了杨树军和牛建国。庭审中，徐林、优玛特超市称杨树军、刘建国自2016年10月起已经不再承租，已经搬离。
审理中，由于天成公司承租房屋后，进行了大量改扩建，为确定涉案房屋的具体位置，本院进行现场勘验，本案涉及的房屋位置为：西城区新风街3号院2号楼外南侧西数第二间、第三间，为直观反映房屋位置，本院要求北旅公司制作了平面图纸，并要求徐林、优玛特超市在图纸上就其实际承租的房屋进行了标注。
现北旅公司诉至本院，要求天成公司、徐林、优玛特超市、杨树军、牛建国返还涉案房屋并支付2015年9月1日至实际腾房之日止的房屋使用费，要求惠通公司对房屋使用费承担连带责任。天成公司、惠通公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，杨树军、牛建国经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。徐林、优玛特超市主张其与天成公司签有租赁合同，且租金已支付至2016年12月15日，故不同意北旅公司的诉讼请求。徐林、优玛特超市针对其主张，向本院提交了租金交纳收据予以证明，北旅公司对该证据的真实性不予认可。
一审法院认为：天成公司、惠通公司、杨树军、牛建国经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证和答辩的权利，本案依法缺席审理。本案中，生效判决已经确认北旅公司与天成公司签订的房屋租赁合同及补充协议于2015年8月31日解除，合同解除后，天成公司应当将房屋返还给北旅公司。徐林、优玛特超市作为实际使用人，也具有腾房义务，故对北旅公司要求天成公司、徐林、优玛特超市返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。涉案房屋的具体位置以双方当事人陈述为准，即北京市西城区新风街3号院2号楼外南侧西数第二间、第三间房屋。北旅公司要求天成公司支付2015年9月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，于法有据，本院予以支持，房屋使用费的标准，本院参照2015年8月31日北旅公司与天成公司租赁合同解除时，天成公司与徐林之间租赁合同的租金标准，即年租金478614元，此后，不再考虑递增。徐林、优玛特超市已支付天成公司租金至2016年12月15日，故徐林、优玛特超市无需向北旅公司支付2016年12月15日之前的房屋使用费，2016年12月16日之后，徐林、优玛特超市对涉案房屋的使用费承担共同给付责任。杨树军、牛建国已搬离涉案房屋，故对北旅公司要求杨树军、牛建国支付房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。由于惠通公司只是承诺对2014年至2015年7月的租金及滞纳金承担连带还款责任，北旅公司要求惠通公司承担2015年9月1日之后房屋使用费的连带责任，缺乏依据，本院不予支持。需要指出的是，由于涉案房屋存在改扩建情形，本院判决将涉案房屋返还给北旅公司，不影响行政主管机关对涉案房屋性质的认定。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，一审法院于2016年12月判决如下：一、自判决生效之日起十五日内，北京天成信泰商贸有限公司、徐林、北京优玛特超市将北京市西城区新风街3号院2号楼外南侧西数第二间、第三间房屋腾空，交还北京北旅时代商务旅游投资有限公司。二、自判决生效之日起七日内，北京天成信泰商贸有限公司支付北京北旅时代商务旅游投资有限公司房屋使用费（按照年租金四十七万八千六百一十四元的标准，自二О一五年九月一日起至实际交还房屋之日止）。三、徐林、北京优玛特超市对判决第二项（二О一六年十二月十六日起至实际交还房屋之日止）的房屋使用费承担共同给付责任。四、驳回北京北旅时代商务旅游投资有限公司的其他诉讼请求。如果北京天成信泰商贸有限公司、徐林、北京优玛特超市、未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明的事实与一审一致。二审中，北旅公司与徐林、优玛特超市均认可在2017年3月6日，租赁场所的违章建筑被城管部门拆除，优玛特超市使用的房屋虽未在拆除范围，但北旅公司对该房屋进行了封门。北旅公司称优玛特超市在北旅公司封门后又自行开了侧门出入，仍正常经营。徐林认可另开侧门，但不承认正常经营。对于房屋使用费的计算标准，徐林、优玛特超市称其在一审中提交的2016年5月6日支付租金的收据显示支付2016年6月16日至2016年12月15日的租金23万元，是半年的租金数额，徐林、优玛特超市主张此证据可以证明租金已调整为年租金46万元，而非一审判决认定的478614元。北旅公司称该收据不能作为租金调整的证据，对租金调整的说法不予认可。
本院认为：已生效的人民法院判决书确认北旅公司与天成公司签订的房屋租赁合同及补充协议于2015年8月31日解除，合同解除后，天成公司已不再享有涉案房屋的承租权及转租权，其应当将房屋返还给北旅公司。天成公司与徐林就涉案房屋签订的转租合同随之丧失继续履行的法律基础，徐林作为涉案房屋次承租人、优玛特超市为涉案房屋的实际使用人，也具有腾房义务，至于合同解除后给徐林、优马特超市造成的损失，徐林可另行向其转租合同的相对出租人主张权利。优玛特超市上诉不同意解除合同及腾退房屋不符合法律规定和客观事实，本院不予支持。
租赁合同解除后，天成公司未能腾退租赁房屋。北旅公司要求天成公司支付2015年9月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，于法有据，应予支持。因徐林、优玛特超市实际占用房屋，进行经营，北旅公司要求租赁房屋的实际使用人与天成公司共同承担房屋使用费的给付责任，符合法律规定，本院予以支持。优玛特超市上诉不同意承担给付使用费的责任缺乏依据，本院不予支持。优玛特超市上诉称北旅公司于2017年3月6日对北旅公司超市进行了封门，影响其经营，不同意支付使用费，但经本院核实徐林、优玛特超市在封门后又另开侧门经营，故其仍应支付房屋使用费。
关于房屋使用费的标准，原审法院参照2015年8月31日北旅公司与天成公司租赁合同解除时，天成公司与徐林之间租赁合同的租金标准，即年租金478614元，符合当时的市场交易价格，本院予以确认。徐林、优玛特超市主张按照北旅公司与天成公司之间租赁合同约定的租金标准确认房屋使用费的数额，鉴于房屋使用费系合同解除后占用房屋的损失补偿，以更接近于市场的价格为标准来确认实际损失较为公平。优玛特超市上诉主张依据徐林2016年5月6日向天成公司支付租金的收据可以认定徐林与天成公司之间的租金已调整，应确认徐林与天成公司之间的年租金标准为46万元。本院认为徐林提交的租金收据显示的是半年租金的实际交付数额，但该票据没有说明以后租金均按此标准交纳，鉴于天成公司未到庭应诉，故对租金调整事实仅凭此一次支付租金的收据即推断出租金调整的结论，逻辑不周延，证据不够充分。本院对徐林、优玛特超市租金调整的主张不予采信。
综上所述，优玛特超市上诉请求证据不足，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6453元，由北京优玛特超市负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
审 判 员 曹 雪
审 判 员 王军华
二〇一七年十月二十六日
法官助理 董 红
书 记 员 马丽雅