＼n江苏省射阳县人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）射兴民初字第0579号＼n原告倪新富，农民。＼n委托代理人倪同珠，江苏倪同珠律师事务所律师。＼n被告戴长海，公务员。＼n委托代理人陈兰（被告戴长海妻子），职工。＼n被告陈兰，职工。＼n原告倪新富诉被告戴长海、陈兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月24日公开开庭进行了审理。原告倪新富的委托代理人倪同珠，被告戴长海的委托代理人陈兰、被告陈兰到庭参加诉讼；又于2015年2月5日公开开庭进行了审理，原告倪新富及其委托代理人倪同珠，被告戴长海委托代理人陈兰、被告陈兰到庭参加诉讼，陈兰未经本院准许，中途退庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。＼n原告倪新富诉称：2004年5月20日，原告倪新富与被告戴长海签订一份房屋出售合同，被告戴长海将其所有的座落于射阳县盘湾镇盘东居委会健康路75-1号的两间二上二下的房屋及房屋后面空地以72000元的价格出售给原告倪新富，双方约定分期付款，房产过户手续由被告办理，并由被告承担过户费用。合同签订后，原告按约定向两被告交付了房款，两被告也向原告交付了房屋，原告并在空地上建房两间。被告陈兰于2008年2月26日以自己不卖房向射阳法院诉讼，要求确认原告与被告戴长海签订的房屋买卖协议无效，射阳法院作出（2008）射民一初字第0923号民事判决书，驳回陈兰的诉讼。被告陈兰不服，上诉于盐城市中级人民法院，经审理，盐城中院作出（2010）盐民终字第1464号民事判决书，驳回陈兰上诉。判决后，两被告将房屋转让给案外人乔林，两级法院判决房屋转让无效。两被告现不履行人民法院判决，拒不过户。原告无奈，诉至法院，请求判决两被告将房屋过户给原告所有，并承担本案诉讼费。＼n被告戴长海、陈兰共同辩称：1、被告戴长海与原告所签订的房屋买卖合同无效，虽经人民法院按常理推定为有效合同，只是在论理部分作出表述合同有效，判决主文并未认定合同效力；原告与被告所订立的含土地的房屋买卖合同法定无效，如有效原告应当先行使土地使用权的前置程序方可开始本诉讼。2、无效合同应当互相返还，即使合同有效也不一定履行；双方签订合同后，被告违法履行交付了标的物，而原告未按合同约定按时向被告履行全部价款，由于原告的违约行为，被告于2010年11月18日向原告发出解除履行合同的书面通知，原告收到通知后既未交清房款，也未主张继续履行合同，至今未交足价款；由于原告的违约行为，被告与其解除合同，因此即使合同有效也不一定必须履行。3、原、被告合同已解除；因原告不能履行合同的主要义务即价款，被告经口头和书面催要，原告仍不能在被告给予的合理期间内结清约定价款，故被告有充分理由说明原告以自己的行为不履行主要债务；被告向原告发出通知，原告未提出异议，也未向法院诉讼确认合同的效力和继续履行的请求，说明合同已解除。4、省高院对以前的一、二审判决的案件已进入再审程序，本案应待省高院对再审案件作出判决后，再进入程序或者直接驳回原告的诉讼请求。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求，另被告保留反诉赔偿损失的请求。＼n原告倪新富为证明自己的主张，向法庭提交的证据有：证据一、被告戴长海与原告于2004年5月20日订立的房屋出售协议书，以证明原、被告之间签订房屋买卖协议的事实；证据二、（2008）射民一初字第0923号民事判决书和（2010）盐民终字第1464号民事判决书，以证明原、被告之间的房屋买卖行为得到人民法院确认有效的事实，以及证明协议约定过户费用由被告承担，也约定过户手续由被告履行；证据三、（2012）射兴民初字第0626号民事判决书和（2014）盐民终字第1039号民事判决书，以证明法院确认案外人乔林和被告签订房屋买卖协议为无效行为；证据四、射阳县住房建设局文件一份，以证明该局于2014年7月24日撤销了案外人乔林和被告涉及本案房屋买卖登记。证据五、（2014）苏审二民申字第1477号民事裁定书，证明被告戴长海、陈兰的再审申请，已被江苏省高级人民法院依法驳回。＼n被告戴长海、陈兰为证明自己的主张，向法庭提交的证据有：证据六、盐城飞鹏集团股票4页，以证明原告在买房时被告陈兰并不知情，以及原告是以股票形式支付房屋价款的；证据七、江苏省高级人民法院受理通知书，以证明该院已受理再审的事实。＼n经庭审质证，被告戴长海、陈兰对原告提交的证据发表如下质证意见：对原告提交的证据四有异议，因为被告未到住房建设局签字，住房建设局就凭判决书将房屋房产证撤销，案外人乔林已经将房屋装修，判决书并没有明确将房屋判给原告，对原告提交的其他证据没有异议。＼n原告对被告戴长海、陈兰提交的证据发表如下质证意见：对证据六三性无异议，但对举证目的有异议，在合同签订时，双方已经口头约定好支付房屋价款的形式中含有股票，同时说明被告戴长海已经收取了股票，意味法定的债权转让已成立，被告戴长海在收取股票后已经成为股票的债权人；对证据七真实性无异议，根据法律规定，申诉案件不影响原已经生效的法律文书的履行，除非有新的法律文书撤销了原生效的法律文书。＼n经庭审质证，本院对原告、被告提交的证据综合认定如下：原告倪新富提交的证据一、二、三、四、五及被告戴长海、陈兰提交的证据六与本案具有关联性，本院予以确认；被告戴长海、陈兰提交的证据七，因原告提交的证据五已明确江苏省高级人民法院驳回被告戴长海、陈兰的再审申请，故对证据七，本院不予采纳。＼n根据本院认定的证据及双方庭审陈述，可以查明以下案件事实：＼n被告戴长海与被告陈兰系夫妻关系。被告戴长海、陈兰在本县盘湾镇盘东居委会健康路53号附1号（现为75号附1号）原有平房四间，1999年经盘湾镇人民政府批准建四上四下楼房，其中东面两上两下楼房分给戴长海长子戴大军。2004年5月20日，被告戴长海与原告倪新富订立卖房合同，约定被告戴长海将上述房屋西面两上两下楼房，以人民币72000元的价格出售给原告倪新富，付款方式为分期付款：订立合同时付40000元（含飞鹏公司股票17500元），余款2004年底付10000元，2005年底付7000元，2006年底付7000元，2007年底付8000元，合同订立半个月内交房。合同订立当天，被告戴长海收原告购房款40000元（其中现金22500元，原飞鹏公司股票17500元），并将房屋交付给原告居住。2004年12月19日，被告戴长海收原告购房款3000元；2004年12月26日，被告戴长海收原告购房款5000元；2005年11月10日，被告戴长海收原告购房款4000元；2006年1月27日，被告戴长海女儿收原告购房款1000元；2006年5月23日，被告戴长海儿媳收原告购房款2000元；2007年1月25日，被告戴长海收原告购房款2000元；2007年2月7日，被告戴长海收原告购房款1000元。2008年2月21日，被告陈兰以其对戴长海卖房不知情为由向本院起诉，要求确认戴长海和倪新富于2004年5月20日订立的卖房合同无效。经审理，本院认为卖房合同上虽然没有陈兰签字，但双方居住在同一条街上，且倪新富购房后在屋后建附房二间，陈兰主张戴长海擅自将房屋出售给倪新富，不符合生活常理，应推定陈兰知情。倪新富通过合同方式取得房屋是善意、有偿的，戴长海与倪新富订立的卖房合同应认定为有效，遂于2008年12月16日作出（2008）射民一初字第0923号民事判决，驳回陈兰的诉讼请求。陈兰不服，向盐城市中级人民法院提起上诉。2010年8月21号，盘湾镇盘东居委会组织被告戴长海和原告倪新富夫妇进行调解，被告戴长海要求解除合同，并要求原告让房，并提出如原告如不同意解除合同，应在一个月内向法院起诉，后双方未能达成一致意见。2010年9月14日，盐城市中级人民法院对陈兰的上诉进行二审听证审理。2010年9月29日，被告戴长海、陈兰与乔林订立房屋买卖合同，将盘湾镇盘东居委会健康路75号附1号，房产证号为射房权证盘湾字第××号的两间两层的房屋出卖给案外人乔林，约定成交价格为人民币72000元，案外人乔林于2010年10月5日之前一次性付清房款，被告戴长海、陈兰于2010年11月底前交付房屋。2010年11月2日，被告戴长海、陈兰与案外人乔林在房屋登记部门再次订立房屋转让合同，约定被告戴长海、陈兰将坐落于盘湾镇健康路75号附1号、房产证号为20××85的房屋出售给案外人乔林，成交价格为58000元，被告乔林于2010年11月2日一次性付清房款。2010年11月9日，盐城市中级人民法院作出（2010）盐民终字第1464号民事判决，驳回陈兰上诉，维持一审判决。2010年11月26日，案外人乔林取得诉争房屋产权证书。2011年4月18日，被告戴长海通过邮政储蓄银行向原告汇款58000元，欲退还全部购房款，原告拒收。2011年7月27日，被告戴长海、陈兰撬门进入本案诉争房屋二楼，强行搬出原告屋内物品，将该房屋交付给案外人乔林。2012年12月13日，原告倪新富诉至本院，要求确认被告戴长海、陈兰与乔林签订的合同无效，本院经审理后认为乔林的购房行为存在重大疑点，可以推定乔林与被告戴长海、陈兰订立房屋买卖合同存在恶意串通、损害原告倪新富利益的情形，应当确认无效；本院于2014年2月19日作出（2012）射兴民初字第0626号民事判决书，判决被告戴长海、陈兰与乔林于2010年11月2日订立的房屋转让合同无效。判决后，乔林及被告戴长海、陈兰不服，向盐城市中级人民法院提起上诉，盐城市中级人民法院经审理后认为一审法院判决确认乔林与戴长海、陈兰签订的房屋转让协议无效正确，审理程序合法，于2014年7月2日作出（2014）盐民终字第1039号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2014年7月24日，射阳县住房和城乡建设局作出《关于撤销盘湾镇盘东居委会健康路75号附1号房屋登记的决定》，该局决定：撤销乔林在盘湾镇盘东居委会健康路75号附1号房屋的产权登记，收回“射房权证盘湾字第××号《房屋所有权证》书。被告戴长海、陈兰不服盐城市中级人民法院作出的（2014）盐民终字第1039号民事判决书，向江苏省高级人民法院提出再审申请，江苏省高级人民法院受理后，认为戴长海、陈兰的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，于2014年12月15日作出（2014）苏审二民申字第1477号民事裁定书，裁定驳回戴长海、陈兰的再审申请。＼n本案在庭审过程中，法庭询问原、被告双方，原告除购房款14000元尚未缴纳以外，有无其他费用未结清；原告认为除过户费应由被告承担外没有费用未结清，被告陈述没有其他费用未结清。另庭审中，原告倪新富当庭给付被告戴长海、陈兰剩余购房款14000元，被告戴长海、陈兰拒绝接受。2015年2月14日，原告倪新富通过中国邮政储蓄银行向被告戴长海汇剩余未缴纳的购房款14000元。现原告向被告主张办理房屋过户登记未果，诉至本院，请求判如所请。＼n本院结合双方当事人陈述、提交的证据，分析本案的争议焦点如下：1、原、被告签订的房屋买卖合同是否有效。2、双方签订的合同是否已经解除。3、合同即使有效，是否应该履行。＼n本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。针对本案争议焦点1，本院认为：依据已经发生法律效力的（2008）射民一初字第0923号民事判决书及（2010）盐民终字第1464号民事判决书，这两份判决书中均明确认定原告倪新富与被告戴长海签订的房屋买卖协议有效，故原告与被告戴长海于2004年5月20日签订的房屋出售协议为有效协议，本院予以确认，被告戴长海、陈兰辩解合同为无效合同，无事实及法律依据，本院不予采信。针对争议焦点2，本院认为：依据已经发生法律效力的（2012）射兴民初字第0626号民事判决书，该判决中明确认定被告戴长海、陈兰关于合同已依法解除的辩解不能成立，故原、被告签订的买卖合同并未解除，被告戴长海、陈兰的辩解无法律依据，本院亦不予采信。针对争议焦点3，本院认为，合同依法成立，并未解除，原、被告双方应按照协议的约定全面履行各自的义务，作为买方的原告义务是向作为卖方的被告交纳购房款，原告在签订协议后即履行了大部分的价款，不久双方即发生诉讼纠纷至今；经本院释明，因被告当庭不接受原告剩余房款，原告即通过汇款方式将剩余房款汇给被告，故作为买方的原告已履行交纳购房款的义务。被告作为卖方应当按照合同约定将争议房屋的产权过户给原告。＼n综上，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；被告戴长海、陈兰的辩解无事实及法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一项、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：＼n被告戴长海、陈兰应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告倪新富办理位于射阳县盘湾镇盘东居委会健康路75号附1号的房屋权属人变更为原告倪新富的登记手续。＼n如未按本判决指定的期限履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条之规定，于本判决发生法律效力且指定的履行期届满之日起二年内，向本院申请执行。＼n案件受理费80元，由被告戴长海、陈兰负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，帐号：40×××21）预交上诉案件受理费。＼n审判长顾亮亮＼n代理审判员陈红春＼n代理审判员陈思聪＼n二〇一五年三月三十日＼n书记员严瑾＼n附录法律条文＼n1、《中华人民共和国合同法》＼n第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，＼n依法成立的合同，受法律保护。＼n第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。＼n法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。＼n第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。＼n当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。＼n2、《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。