浙江省杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0191民初00445号
原告（反诉被告）：杭州经济技术开发区大安好时光信息服务有限公司。住所地：杭州经济技术开发区听涛路***号。
法定代表人：陈灿，该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡增冬，浙江六和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杭州经济技术开发区海天城小区业主委员会。住所地：杭州经济技术开发区海天城小区**幢***室。
法定代表人：陶文初，该小区业主委员会主任。
委托诉讼代理人：何肖龙，浙江佐钊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋向萍，浙江佐钊律师事务所律师。
原告（反诉被告）杭州经济技术开发区大安好时光信息服务有限公司（以下简称大安信息公司）诉被告（反诉原告）杭州经济技术开发区海天城业主委员会（以下简称海天城业委会）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年2月15日向本院起诉，反诉原告于2016年3月9日向本院提起反诉。本院于2016年2月15日立案后，依法适用普通程序，于2016年4月28日公开开庭进行了审理。大安信息公司的诉讼代理人胡增冬，海天城业委会的诉讼代理人蒋向萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大安信息公司向本院提出诉讼请求：1.海天城业委会退还大安信息公司房租161770元；2.海天城业委会赔偿大安信息公司装修损失1058548元（折旧20%）；3.海天城业委会赔偿大安信息公司电脑维修费用6040元；4.本案诉讼费用由海天城业委会承担。事实与理由：2014年1月1日，大安信息公司与海天城业委会签订了租赁合同，约定由海天城业委会将位于听涛路172号商铺租赁给大安信息公司进行网吧经营使用，租赁期自2014年1月1日至2016年12月31日。2015年1月11日，案涉房屋顶部发生漏水，导致大安信息公司电脑和服务器被烧坏，原告为此找海天城业委会沟通维修事宜，但海天城业委会并未进行维修，此后又陆续发生漏水损坏电脑的事件，大安信息公司的经营受到严重影响。2015年7月，海天城业委会在未经大安信息公司同意的情况下，擅自将部分承租空间收回并出租给第三人，2015年11月23日，海天城业委会擅自解除了租赁合同，并自2015年11月26日开始多次切断网吧电源并封门，致使大安信息公司被迫关店。大安信息公司为网吧经营装修花费了130万元，同时由于漏水导致电脑毁损产生维修费6040元。海天城业委会未履行租赁合同义务，对大安信息公司的正当要求置之不理，并违法提前解除租赁合同，应当对合同解除负全部责任，赔偿大安信息公司的损失。
海天城业委会辩称，一、大安信息公司要求海天城业委会返还房租161770元缺乏事实和法律根据。案涉合同明确约定了租期，租金以及租金的支付方式。但大安信息公司从一开始就没有按照合同约定的租金支付时间支付租金，至今还未交齐2015年7月份的租金及之后产生的租金。2015年1月1日至2015年11月26日双方合同解除之日止共产生租金262615元，但大安信息公司仅支付了161770元，其拖欠租金的行为已经构成严重违约。根据案涉合同的约定，大安信息公司拖欠场地费累计30天以上，海天城业委会有权解除合同，收回出租的房屋。2014年3月6日至2015年7月30日，海天城业委会多次书面通知大安信息公司缴纳租金，但大安信息公司无故拒不支付租金，故海天城业委会于2015年11月23日书面告知大安信息公司三日内再不支付租金就解除双方的租赁关系，大安信息公司在收到书面通知后仍未支付租金，也没有搬离房屋。故大安信息公司不仅没有依据要求退还租金，还应当支付拖欠的租金100845元及合同解除后占用租赁房屋的房屋使用费81362元（房屋使用费暂计至2016年2月29日止，实际计算至原告搬离之日止）。二、大安信息公司无法证明其装修损失，要求赔偿其装修损失缺乏事实与法律依据。（一）大安信息公司在2014年根本没有进行过装修，物业也没有装修的备案，合同中的开工时间不一致，且其提交的银行转账记录也与装修合同的双方没有任何关联性。且在开工前一个月就将工程全款一次性打给对方也不合常理，在2014年8月份，大安信息公司已经拖欠海天城业委会租金8个月，大安信息公司连租金都支付不出的情况下居然还有145万元用来装修房屋也不符合事实情况。综上，海天城业委会完全有理由认为大安信息公司提交的装修合同是伪造的。此外，大安信息公司所称的装修物品电脑桌椅等在合同解除后海天城业委会就要求其搬走，其完全可以再次利用，根本就不存在损失。（二）假设大安信息公司在2014年8月份装修过，但其装修租赁房屋并没有征求过海天城业委会的同意，海天城小区物业处也没有大安信息公司装修的备案。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。（三）导致海天城业委会与大安信息公司双方租赁合同解除的原因是大安信息公司拖欠租金，即由于大安信息公司拖欠租金的不诚信行为才导致海天城业委会根据《房屋租赁合同》和相关法律规定解除与大安信息公司的租赁关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持。因此，大安信息公司要求海天城业委会赔偿装修损失于法无据。三、大安信息公司要求海天城业委会赔偿电脑维修费用缺乏事实与法律依据。大安信息公司承租的房屋根本就没有出现漏水的现象。大安信息公司提交的证据无法证明房屋出现漏水的情况，也不能证明电脑是因为房屋漏水而导致需要维修。大安信息公司提交的收条只能证明大安信息公司经营的远古网咖电脑主机五台，显示器两台，因无法正常开机，需进行维修。海天城业委会认为，大安信息公司经营的是网吧，电脑损坏的几率是非常大的，而且电子产品用久了本身就会出现各种问题。因此大安信息公司的电脑需要维修跟海天城业委会没有任何关系。四、大安信息公司在诉状中所称的大安信息公司按照合同要求缴纳房租不符合事实。根据合同约定截止2015年11月26日合同解除之日止共产生租金526614元，但根据大安信息公司自己提供的证据来看，截止开庭之日止大安信息公司仅仅支付425770元。这已经充分证明大安信息公司根本就没有按照合同缴纳房租，而是一直在拖欠租金。且之前的几期租金大安信息公司也从来没有在约定的日期内支付，每次都是经海天城业委会反复催讨，大安信息公司才肯支付一点。2015年7月份，经过海天城业委会多次催讨，大安信息公司也不足额支付租金及物业费，故海天城业委会在2015年11月23日向大安信息公司送达“关于经营性用房（听涛路172号商铺）租赁合同的解除”文件，文件中明确告知双方租赁合同解除，从2015年11月26日22点将切断供电停止网吧。大安信息公司拖欠租金的违约行为是解除合同的原因。综上所述，海天城业委会请求法院依法驳回大安信息公司的全部诉讼请求。
海天城业委会向本院提出诉讼请求：1.大安信息公司支付拖欠的租金100845元及利息损失（自2015年11月27日起按银行同期同档次贷款利率的1.5倍计算）；2.大安信息公司支付2015年11月27日至搬离之日的房屋使用费（暂计至2016年2月29日共计81362元）；3.大安信息公司支付违约金72500元；4.大安信息公司支付滞纳罚金6018元（根据合同第九条第三款约定的标准以违约金72500元为本金自2015年11月27日暂计至2016年2月29日）；5.大安信息公司支付2015年7月份至2016年2月份的物业费9292元及水费418元；6.大安信息公司立即搬离并交还租赁房屋；7.本案本诉与反诉的诉讼费、保全费、担保费等费用由大安信息公司承担。事实与理由：海天城业委会与大安信息公司于2014年1月1日签订了《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给大安信息公司，并约定了租期、租金及支付时间等。合同签订后，大安信息公司多次迟延支付租金，2015年7月，经过多次催讨，大安信息公司仍未足额支付租金及物业费，且其在未经海天城业委会同意的情况下擅自将案涉房屋分割后转租给第三人，其行为已经严重违约，根据合同的约定，海天城业委会有权解除合同。2015年11月23日，海天城业委会书面通知大安信息公司2015年11月26日前不支付租金就解除案涉租赁合同。案涉租赁合同解除后，大安信息公司一直占用案涉房屋，并拒不支付房屋使用费，致使海天城业委会无法再次出租。大安信息公司拖欠租金的行为已构成违约，应当承担相应违约责任。
大安信息公司辩称，一、海天城业委会要求大安信息公司支付租金、房屋使用费、违约金、滞纳金、物业费缺乏事实及福利依据。海天城业委会违约在先，其未确保交付的房屋处于正常使用状态，大安信息公司给予同时履行抗辩权有权拒绝支付。二、海天城业委会要求大安信息公司搬离并交还房屋无事实依据，案涉房屋已被海天城业委会收回，大安信息公司未来得及清理房屋内电脑等设备就已无法进入案涉房屋，海天城业委会已实际控制案涉房屋，故大安信息公司不存在搬离并交还房屋的可能。综上，请求驳回海天城业委会的全部反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人经销证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下：对于大安信息公司提交的证据，短信、微信聊天记录，大安信息公司未提供证据证明短信联系人的具体身份，且海天城业委会亦不认可短信的真实性，故本院不予认定；解除说明和招租广告，本院对其真实性予以认定，至于其证明目的是否成立，本院将结合本院查明的事实及双方当事人提供的证据予以认定；租赁合同和物业用房缴交确认单系复印件，海天城业委会亦不予认可，本院不予认定；店面装修合同书、银行转账凭证、收据，本院对其真实性予以认定；收条、照片，无法证明其待证事实，本院不予采信；装修出货单和收据、工程预算表，本院对其真实性予以认定；门牌号使用证存根、报警记录、停电报修情况、消防设计审批表，本院对真实性予以认定；大安信息公司庭后提交的照片、光盘，无法证明其待证事实，本院不予采信。对于海天城业委会提交的证据，结构图、大安信息公司与案外人签订的租赁合同，无法证明其待证事实，本院不予采信；租赁合同，本院对真实性予以认定，至于其证明目的是否成立，本院将结合本院查明的事实及双方当事人提供的证据予以认定。银行转账凭证,本院对真实性予以认定；催缴函，海天城业委会未提供证据证明大安信息公司收到过相应催缴函，故本院不予采信；水费缴款通知单、物业费明细单、解除说明，本院对真实性予以认定。
本院经审理查明：2014年1月1日，大安信息公司与海天城业委会签订了《租赁合同》，约定海天城业委会将位于听涛路172号商铺出租给大安信息公司，场地面积约为580.76平方米，租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日止；租赁期间大安信息公司所有产生的室内水3.6元/吨、电费单价按物价部门规定，根据发生额向物业或相关部门交纳水电费，物业费每平方每月2元；第一年租金为264000元，第二年租金为290000元，第三年租金为319000元，租金每半年一付，第二年租金支付时间为2014年12月31日前，与2015年6月30日前，大安信息公司应按时缴纳自行负担的费用，电话费、水电费、物业费等；大安信息公司拖欠场地费累计30天以上的，海天城业委会有权解除合同，收回出租房屋；单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔付相当于3个月场租费金额作为违约金，违约方逾期向守约方赔付违约金或逾期向守约方赔偿经济损失的，每逾期一天，守约方有权向违约方加收实欠违约金总额的1‰或欠付赔偿金额的1‰的滞纳金。合同签订后，大安信息公司支付了第一年租金，第二年租金即2015年1月1日至2015年12月31日的租金290000元，应于2015年6月30日前支付，大安信息公司向海天城业委会支付了其中的161770元，剩余租金至今未付。2015年11月23日，海天城业委会发出了听涛路172商铺租赁合同解除通告，通告如下：根据租赁合同第五条（7）之规定，业委会有权解除与大安好信息公司（简称网吧）的租赁合同并收回听涛路172商铺，从11月26日22点将切断供电停止网吧一切经营性活动，网吧须于此日之前撤出场地内所有物品，逾期未处理将视作无价废品处置；原承租方代表人林海须在11月26日前一次性全额支付所欠缴之2015年房租余款、物业管理费、电费等各项应缴费用，逾期未主动缴纳将视作拒不履行租赁合同之应尽义务、不具合作诚意、接受大安好信息公司与海天城业委会所签订之租赁合同的正常解除。
另查明，大安信息公司将案涉商铺作为网吧经营使用，网吧名为远古网咖。根据大安信息公司提供的证据及双方当事人在庭审过程中的陈述，大安信息公司起诉前，案涉商铺的一楼入口处即被木条封住，大安信息公司称入口处系被海天城业委会封住，但未提供有效证据予以证明，海天城业委会对此亦不予认可。2016年5月12日，因海天城业委会申请对案涉商铺中的电脑、配套桌椅等进行保全，本案工作人员与双方当事人的委托代理人共同前往案涉商铺，经双方当事人协商一致，由海天城业委会委托物业公司拆开了案涉商铺一楼的木条门及二楼的铁门锁，本院对案涉商铺中的电脑及配套桌椅等采取了查封措施，双方当事人均同意由浙江野风物业服务有限公司下沙分公司代为保管保全标的物至2016年6月11日，大安信息公司称如海天城业委会把案涉商铺门钥匙交与大安信息公司，则大安信息公司同意在2016年6月11日后保管保全标的物。后海天城业委会未将钥匙交于大安信息公司。
本院认为，大安信息公司与海天城业委会签订的《租赁合同》，双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，对双方具有约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方当事人的诉辩意见及案件的审理情况,本院对本案的争议焦点归纳并评析如下：一、海天城业委会是否有权解除其与大安信息公司签订的《租赁合同》并要求大安信息公司支付剩余租金。按照合同约定，案涉商铺2015年1月1日至2015年12月31日的租金290000元，大安信息公司应当于2015年6月30日前付清，但大安信息公司仅支付了其中的161770元，剩余租金至今未付，大安信息公司辩称因案涉商铺存在漏水情形而海天城业委会未予以维修，海天城业委会未确保案涉商铺处于正常使用状态，故大安信息公司有权基于同时履行抗辩权拒绝支付租金，海天城业委会系违法解除合同。本院认为，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但大安信息公司并未提供有效证据证明案涉商铺存在漏水等影响正常使用的情况，且海天城业委会亦不认可案涉商铺存在漏水的情况，仅认可案涉商铺存在小部分面积渗水现象，而大安信息公司亦未提供证据证明渗水问题给案涉商铺的经营使用造成了实质性的影响，故对大安信息公司的上述辩称，本院不予采纳。根据《租赁合同》约定，大安信息公司拖欠场地费累计30天以上的，海天城业委会有权解除合同，2015年11月23日，海天城业委会发出了租赁合同解除通告，通知大安信息公司于2015年11月26日前付清2015年租金余款，否则将于2015年11月26日解除《租赁合同》，截至2015年11月26日，大安信息公司逾期支付租金早已超过十天，已构成违约，且大安信息公司在收到上述通告后亦未支付剩余租金，故海天城业委会有权依约解除合同，庭审过程中，双方当事人亦均同意《租赁合同》已于2015年11月26日解除，故本院认定大安信息公司与海天城业委会于2014年1月1日签订的《租赁合同》已于2015年11月26日解除，大安信息公司应当按约向海天城业委会支付2015年1月1日至2015年11月26日的剩余租金。故对海天城业委会要求大安信息公司支付2015年1月1日至2015年11月26日的剩余租金的诉请，本院予以支持，但剩余租金金额应为100408元。大安信息公司要求海天城业委会返还租金161770元的诉请，于法无据，本院不予支持。二、大安信息公司是否应当向海天城委员会支付房屋占有使用费。租赁合同解除后，大安信息公司负有腾空并退还海天城业委会案涉商铺的义务，大安信息公司辩称案涉商铺早已被海天城业委会收回，大安信息公司无法进入案涉商铺搬离相应设备，但大安信息公司并未提供证据证明双方当事人就商铺退还进行了交接，且其提供的证据并不足以证明海天城业委会对案涉商铺采取了封门措施或存在其他阻碍大安信息公司腾退商铺的行为，故本院对其辩称不予采纳，本院认定大安信息公司应当自2015年11月27日起参照合同约定的租金标准继续向海天城业委会支付占有使用费，因自查封之后，大安信息公司便无法占用、腾退案涉商铺，故占有使用费应当计算至法院查封之日即2016年5月12日。三、海天城业委会是否应当向大安信息公司赔偿装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；…”；第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”现大安信息公司并未提供证据证明其装修行为经过了海天城业委会同意，且案涉合同解除系因大安信息公司违约所致，故大安信息公司要求海天城业委会赔偿装修损失的诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于大安信息公司要求海天城业委会赔偿电脑维修费6040元的诉请，因大安信息公司并未提供证据证明电脑系因案涉商铺漏水致损，故其该项诉请，于法无据，本院不予支持。
关于海天城业委会要求大安信息公司支付滞纳罚金的诉请，符合合同约定，本院予以支持。关于海天城业委会要求大安信息公司腾退案涉商铺的诉请，因自法院查封之后，案涉商铺已不再大安信息公司控制之下，大安信息公司无法腾退案涉商铺，故对其该项诉请，本院不予支持。关于海天城业委会要求大安信息公司支付物业费及水费的诉请，首先，海天城业委会提供的水费通知单系复印件，且大安信息公司未认可其真实性，本院对该水费通知单不予采信；其次，根据合同约定，大安信息公司应当向物业及相关部门交纳水费、物业费，收取水费、物业费的权利主体亦应为提供具体服务的物业及相关部门，且海天城业委会亦未提供证据证明其已代大安信息公司向物业及相关部门支付了相应水费、物业费，故其要求大安信息公司支付水费、物业费的诉请，于法无据，本院不予支持。关于海天城业委会要求大安信息公司支付租金违约金的诉讼请求，因《租赁合同》解除系大安信息公司违约所致，故海天城业委会要求大安信息公司支付违约金72500元的诉请，符合合同约定，本院予以支持。关于海天城业委会要求大安信息公司支付租金利息损失的诉请，由于海天城业委会已按照合同约定的数额主张了违约金，且本院已予以支持其关于违约金的诉请，违约金已足以弥补由于大安信息公司的违约行为造成海天城业委会的损失，故海天城业委会主张租金利息损失的诉请，本院不予支持。关于海天城业委会要求大安信息公司支付滞纳金的诉请，符合合同约定，本院予以支持，但滞纳金应自2015年12月7日起算。关于海天城业委会要求大安信息公司承担担保费用的诉请，依据不足，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：
一、杭州经济技术开发区大安好时光信息服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州经济技术开发区海天城业主委员会租金、房屋占有使用费220628元；
二、杭州经济技术开发区大安好时光信息服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州经济技术开发区海天城业主委员会违约金72500元；
三、杭州经济技术开发区大安好时光信息服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州经济技术开发区海天城业主委员会滞纳金6018元；
四、驳回杭州经济技术开发区海天城业主委员会的其他反诉请求；
五、驳回杭州经济技术开发区大安好时光信息服务有限公司的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费15670元，由杭州经济技术开发区大安好时光信息服务有限公司负担；反诉案件受理费2679元，保全费2020元，共计4699元，由杭州经济技术开发区大安好时光信息服务有限公司负担4529元，由杭州经济技术开发区海天城业主委员会负担170元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈慧军
代理审判员 昂玉洁
人民陪审员 马建芳
二〇一六年八月九日
书 记 员 曾祥龙