济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)天民园初字第289号
原告庞冬明，男，1968年1月17日出生，汉族，济南新梦雅家俱有限公司董事长，住济南市。
委托代理人董玉红，山东金联合律师事务所律师。
委托代理人张利民，男，1952年11月9日出生，汉族，济南天桥天盾法律服务所法律工作者，住济南市。
被告济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会，住所地济南市。
法定代表人王金国，该居委会主任。
委托代理人韩东，山东保君律师事务所律师。
委托代理人牛启辰，山东保君律师事务所律师。
被告许邦军，男，1969年3月13日出生，汉族，济南舜港酒店总经理，住浙江省台州市。
委托代理人杜慧，北京大成（济南）律师事务所律师。
委托代理人管勇韬，北京大成（济南）律师事务所律师。
原告庞冬明与被告济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会（以下简称北闸子居委会）、被告许邦军租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告庞冬明的委托代理人董玉红、张利民，被告北闸子居委会的委托代理人韩冬、牛启辰，被告许邦军的委托代理人杜慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告庞冬明诉称，其与许邦军系老乡关系。2013年，由许邦军出资、北闸子居委会出地，两者合作建设了一批商铺并对外出租。许邦军当时告诉庞冬明，上述商铺手续齐全，想租赁的人很多，晚了就租不着了。庞冬明觉着还可以，就于2013年10月29日交纳了预付款2000000元。就该预付款，北闸子居委会出具了收据。2013年11月25日，北闸子居委会又与庞冬明签订了《商铺使用协议书》，并由许邦军进行担保。该协议书约定的商铺位于北闸子原针织内衣市场总平面图地块五门头房xx号，建筑面积为205.2平方米；租赁期限自2014年10月1日起至2044年9月30日止；交房日期为2014年10月1日前。但是，自该协议签订后至今，北闸子居委会仍未能交房。在签订协议前，庞冬明一直要求查看涉案商铺的手续，但北闸子居委会未能提供。后又经了解，涉案商铺并无相应规划手续。因此，庞冬明诉至法院，请求判令：一、确认庞冬明与北闸子居委会、许邦军签订的《商铺使用协议书》无效；二、北闸子居委会返还庞冬明预付款2000000元并偿付利息（自2013年10月29日起至本案判决生效之日止，按中国人民银行贷款基准利率计算。其中，截止至2014年5月30日利息为65665.75元）；三、许邦军对上述债务承担连带赔偿责任；四、北闸子居委会、许邦军承担本案诉讼费用。
被告北闸子居委会辩称，第一、经对其在庭前阅卷时自涉案卷宗中复印的由庞冬明提交的合同及收据进行核实，发现其处并无相应留存记录，也无相应公章使用记录；第二、经将庞冬明提交的合同及收据中所加盖的公章与其持有的公章相比对，其认为前述合同及收据中所加盖的公章并非其公章，故现申请进行司法鉴定。
被告许邦军辩称，依据合同的相对性，如涉案商铺存在手续问题，应由庞冬明与北闸子居委会协商解决；如涉案合同因商铺存在手续问题导致无效，则担保人不应再承担担保责任。另外，许邦军对于庞冬明提交的合同及收据的真实性均予以认可。如北闸子居委会申请进行鉴定，则应证明自该合同及收据出具后其公章一直未进行变更；如已变更，则应提供变更之前与庞冬明提交的合同及收据同时出具的相应检材。
经审理本院认定，2013年8月1日，北闸子居委会（甲方）与许邦军（乙方）签订《委托招商协议》，约定由北闸子居委会委托许邦军对原北闸子针织内衣批发市场改造项目对外进行招商。其第二条约定，甲方将该项目建设完毕后（建设期间，乙方必须协助甲方处理该项目相关事务），委托给乙方独家代理策划招商事宜，乙方以甲方名义将房屋的使用权进行出租及销售；第九条第三款约定，在乙方招商销售过程中，甲方将盖好公章的空白销售合同及收据提供给乙方，以供乙方销售。
2013年10月28日及同月30日，在经许邦军向其推销涉案上述项目后，庞冬明决定预租该涉案项目中所含的相应商铺，并分别于当日通过其子庞伟峰名下的账户xxxxxxxxxxxxxxxxxx向许邦军名下的账户xxxxxxxxxxxxxxxxxx内各支付预付款1000000元。在收到庞冬明支付的第一笔预付款后，许邦军于2013年10月29日向庞冬明出具了加盖有“济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会”公章的收据两份。
2013年11月25日，许邦军作为北闸子居委会（甲方）的经办人暨担保人与庞冬明（乙方）签订《商铺使用协议书》，其第一条约定，甲方将其位于小清河北路、泺口市场西邻的涉案项目中的xx号商铺（共两层，建筑面积为205.2平方米）交付给庞冬明使用，使用年限为30年，即自2014年10月1日起至2044年9月30日止；第二条约定，甲方应于2014年10月1日前将上述商铺建成并交付乙方使用；第八条约定，门头房位于建设用地规划许可证总平面图地块五清河北路沿街房；门头房三十年总价款为3324000元，交房前付清，三十年不变；如一方反悔无法履行合同，应向对方支付违约金1300000元并承担给对方造成的经济损失；担保人承担连带赔偿责任；国家拆迁该房屋补偿给乙方，退还剩余租金。在该《商铺使用协议书》甲方签章处，加盖有“济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会”字样公章；在担保人签字处签有“许邦军”字样签名。
2014年7月20日，北闸子居委会又向庞冬明发出交房及催款通知书一份，载明：“庞冬明：2013年11月25日，您与我单位签署《商铺使用协议书》，约定使用我单位位于小清河北路、泺口市场西临项目的xx号商铺，并约定价款、交付时间、款项支付时间及违约责任。现我方根据合同约定，将该11号商铺交付您进行使用。且根据约定，您需要在2013年年底前交清该房余款，截止至今您已逾期支付半年以上，现我单位郑重通知您：请您在收到本《交房及催款通知书》之日起七日内来我单位付清余款，并办理该房交接手续。逾期本单位将视为已经将该房交付您使用，并且依法依约追究您逾期付款的违约责任，届时产生的一切后果由您自负。”
以上事实源自庞冬明的庭审陈述及其所提交的《委托招商协议》（复印件）、收据、《商铺使用协议书》、交房及催款通知书及由中国农业银行股份有限公司济南洛口支行出具的账户交易明细所载内容。许邦军于庭审中对于以上事实中关于其收取涉案商铺的预付款、其代北闸子居委会与庞冬明签订合同、以及北闸子居委会向庞冬明催收款项的事实均予以认可，对于北闸子居委会就涉案项目委托其进行招商的事实亦予以了自认，仅表示需对《委托招商协议》的真实性进行核实。就此，本院限期令其予以书面回复，否则视为其认可该证据的真实性，但其在本院指定的期限内未能予以答复。北闸子居委会于庭审中虽对其就涉案项目委托许邦军进行招商的事实予以认可，但是对庞冬明提交的收据、《商铺使用协议书》、交房及催款通知书中加盖的“济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会”的公章真实性提出异议并申请进行司法鉴定，对于《委托招商协议》的真实性亦需进行核实。就该《委托招商协议》，本院亦限期令其予以书面回复，否则视为其认可该证据的真实性，但其在本院指定的期限内亦未能予以答复。此后，北闸子居委会又撤回了司法鉴定申请，并对上述公章的真实性予以认可，并主张，依照庞冬明提交的《委托招商协议》所载内容，其并未授权许邦军就涉案商铺进行招商，故因涉案商铺产生的事宜与其无关。
另，双方当事人于庭审中均认可涉案《商铺使用协议书》的性质系租赁协议，其中所涉商铺并未办理建设工程规划许可手续，因此涉案《商铺使用协议书》系无效合同，且北闸子居委会至今未将该涉案商铺交付给庞冬明。但是，对于导致涉案《商铺使用协议书》无效的原因及其各自的过错，双方当事人产生如下争执：
庞冬明主张，其曾向许邦军要求查看涉案商铺的建设工程规划许可手续，但许邦军未能出示，仅向其出示了北闸子旧村改造规划图。因此，庞冬明本身无过错，而许邦军明知涉案商铺并无建设工程规划手续仍向其推荐租赁，具有过错，应当承担连带赔偿责任。
就其该主张，庞冬明提交了北闸子旧村改造规划图一份。
许邦军主张，第一、庞冬明提交的北闸子旧村改造规划图并非其出具。第二、因北闸子居委会一直声称涉案商铺手续齐全，并向其出具了声明一份，其作为非专业人士，其也不知晓涉案商铺实际并未取得建设工程规划许可手续。另外，其曾就涉案商铺的建设工程规划许可手续问题带庞冬明至北闸子居委会，由北闸子居委会进行了解释。因此，既然涉案《商铺使用协议书》无效，其不应再承担担保责任。在签订涉案《商铺使用协议书》过程中，许邦军亦无过错，故也不应承担任何责任。
就其该主张，许邦军提交了由北闸子居委会出具的声明一份，其上载明：“位于小清河北路路北、洛通物流东临的，北闸子社区居委会所建北闸子针织内衣市场商铺系经过相关部门批准建设的……”
北闸子居委会主张，其从未与庞冬明打过交道。虽然许邦军提交的声明系由其出具，但许邦军并不能因此而免责。
上述事实，除有文中所列证据外，另有庞冬明提交的户口本一份、济南市规划局出具的关于北闸子社区旧村改造居民安置用房建设项目有关规划情况的复函一份、说明一份及双方当事人的庭审陈述为证，本院予以认定。
本院认为，本案之关键在于北闸子居委会与许邦军之间的委托关系所涉范围，即北闸子居委会就涉案项目对许邦军的授权范围，以及涉案《商铺使用协议书》是否有效，该两者决定着双方当事人之间权利义务的享有及承担状况。首先来看第一个问题，即北闸子居委会与许邦军之间的委托关系所涉范围。庞冬明于诉讼中所提交的《委托招商协议》虽系复印件，但鉴于许邦军与北闸子居委会均认可其双方之间存在委托代理关系，两者亦均未对该证据直接否认，仅称需进行核实，但两者在本院限令的期限内又均未就其对《委托招商协议》的核实结果予以回复，且依据北闸子居委会之自认，其与许邦军之间确签署了委托招商协议，故本院依法推定该《委托招商协议》即系其双方所签订，对该证据予以采信，对于该《委托招商协议》之内容予以认定。依据该《委托招商协议》之约定，许邦军系以北闸子居委会之名义就涉案项目对外进行招商，但该协议中并未约定招商的具体商铺范围，因此应当视为凡属涉案项目之房屋的招商事宜即在北闸子居委会的授权范围之内。况且，北闸子居委会于2014年7月20日向庞冬明发出交房及催款通知书之行为，已充分表明其认可涉案商铺在其对许邦军授权的对外招商范围之内。据此，对该事实本院予以认定。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款之规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的行为，承担民事责任。涉案商铺既属于涉案项目，那么许邦军以北闸子居委会名义与庞冬明就涉案商铺签订《商铺使用协议书》及收取预付款的行为即应视为北闸子居委会之行为。因此，北闸子居委会关于其并未授权许邦军就涉案商铺进行招商的抗辩并无依据，本院不予采纳。其次，来看涉案《商铺使用协议书》是否有效。依据该协议之内容来看，仅涉及商铺使用权，且对使用费支付标准进行了约定并将其明确为租金，其性质应属租赁合同。对此，双方当事人亦予以认可，故本院予以认定。既然该协议属租赁合同，且涉案商铺又未取得建设工程规划许可手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，涉案《商铺使用协议书》应属无效合同。既然该协议系无效合同，那么依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，北闸子居委会应当将其依据该协议所收取的庞冬明的预付款2000000元予以返还。所以，庞冬明要求北闸子居委会返还预付款2000000元合法有据，本院予以支持。对于庞冬明主张的利息损失，因其双方在签订该《商铺使用协议书》时均有过错，故应予以分担。庞冬明之过错在于其既提出查看涉案商铺的建设工程规划手续，在北闸子居委会不能提供时，即应引起其重视，应当考虑是否至相关规划部门进行查询落实，再决定是否签订涉案《商铺使用协议书》，但其却仍贸然签订，此为其过错。北闸子居委会之过错在于其明知涉案商铺并无建设工程规划手续，仍然对外进行招商，是为明知而故犯。相较两者之过错，本院酌定由北闸子居委会及庞冬明各自承担百分之五十的责任。又鉴于涉案预付款系庞冬明为与北闸子居委会达成涉案商铺租赁协议所支付，且双方均有过错，并非一方恶意侵权，故本院酌定庞冬明主张的利息损失按照中国人民银行同期同类资金存款利率计算。依照前述责任比例及利率计算标准，北闸子居委会应当支付庞冬明的利息损失为：以预付款2000000元为基数，自2013年10月30日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类资金存款利率计算，再乘以百分之五十。
关于许邦军之责任，因涉案《商铺使用协议书》为无效合同，依照《中华人民共和国担保法》第五条之规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照规定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。因此，鉴于双方当事人签订的担保条款并未作出其他约定，故许邦军之责任仅在于其有无过错。首先，从许邦军的身份来看，其系涉案项目对外招商的代理人，理应对涉案项目所涉商铺有无建设工程规划手续充分知情；其次，即使其在与北闸子居委会签订《委托招商协议》之初对涉案商铺是否取得建设工程规划手续不知情，那么其作为代理人，亦理应去对此作充分的了解，尤其是在庞冬明提出查看涉案商铺的建设工程规划手续时，其更应予以查明。因此，许邦军作为涉案项目对外招商的代理人，其在应当知道涉案商铺未取得建设工程规划许可证的情况下，仍向庞冬明推荐涉案商铺并作为担保人提供担保，其自身具有相应过错，应当就此承担相应责任。对于许邦军应当承担的责任份额，相较其与庞冬明、北闸子居委会之过错，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条之规定，主合同无效而导致担保合同无效，……担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。本院酌定许邦军应向庞冬明承担北闸子居委会不能清偿债务部分的百分之二十。据此，对于庞冬明要求许邦军与北闸子居委会承担连带赔偿责任的请求本院不予支持。许邦军虽提出因涉案《商铺使用协议书》无效而导致担保合同无效，许邦军不应承担担保责任的抗辩主张，其该抗辩主张虽符合法律规定，但鉴于其在向庞冬明提供担保时存有上述过错，故其虽不承担担保责任，但并不能免除其因过错所应承担的责任，所以对其不应再承担责任的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国担保法》第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告庞冬明与被告济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会、被告许邦军于2013年11月25日签订的《商铺使用协议书》无效。
二、被告济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会返还原告庞冬明预付款2000000元，于本判决生效之日起十日内付清。
三、被告济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会偿付原告庞冬明利息损失（以预付款2000000元为基数，自2013年10月30日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类资金存款利率计算，再乘以百分之五十），于本判决生效之日起十日内付清。
四、被告济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会对上述第二、三项所列债务不能清偿部分的百分之二十，由被告许邦军向原告庞冬明予以赔付。
五、驳回原告庞冬明的其他诉讼请求。
案件受理费23430元，财产保全费5000元，由被告济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会负担。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 曹新建
人民陪审员 陈同健
人民陪审员 林常云
二〇一六年一月十八日
书 记 员 苏 婷