北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京0112民初45398号
原告（反诉被告）：北京天时房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区渤海镇怀沙路536号，统一社会信用代码：×××。
法定代表人：张宝玉，执行董事。
委托诉讼代理人：徐丽，北京大成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴霄，北京大成律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：祝培阳，男，1993年6月23日出生，北京运河码头投资管理有限公司职员，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：王月永，北京市诚汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴菲璠，北京市诚汇律师事务所实习律师。
原告北京天时房地产开发有限公司（以下简称天时公司）与被告祝培阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天时公司的委托诉讼代理人徐丽、吴霄，被告祝培阳的委托诉讼代理人王月永、吴菲璠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天时公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的的《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称《现房买卖合同》）；2、被告祝培阳向我公司支付违约金346000元；3、被告祝培阳返还通州区杨庄北里7号楼27层××号房屋（以下简称××号房屋）和附属阁楼，并支付自实际占有之日即2013年2月1日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费，按照市场房租均价每月5000元计算；4、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月22日，原被告双方签署了《现房买卖合同》及其附属文件，合同约定：祝培阳购买我公司位于通州区杨庄北里7号楼27层××号房屋（以下简称××号房屋），房屋所有权证号为：X京房权证通字第XX**号，房屋总价款为2471723元。祝培阳应于合同签订之日起10日内即2013年2月1日前向我公司支付完毕所有购房款。《现房买卖合同》签订当日，祝培阳支付首付款741723元，截止2013年2月1日，祝培阳未按合同约定期限支付剩余房款1730000元，后经我公司多次催告，至我公司起诉之日止祝培阳仍未支付。现祝培阳逾期支付剩余房款期限远远超过30日，根据《现房买卖合同》第八条之约定，我公司有权单方解除合同，并要求祝培阳承担相应的法律责任。为维护我公司合法权益，减少经济损失，特向法院提起诉讼，请求依法判如所请。
被告祝培阳辩称，我不同意原告天时公司的诉讼请求。第一，天时公司所述不实，双方签订的《现房买卖合同》第七条约定了付款方式是按揭贷款，我交付首付款30%，其余款项向天时公司该项目的合作银行农业银行石景山支行按揭贷款方式支付，2013年1月22日合同签订当日，我支付首付款，天时公司开具发票，此后我应天时公司要求提交了办理贷款的材料，但此后天时公司始终没有通知我贷款审批、办理进程和结果，也未按照合同附件九补充协议一第二条约定通知我将剩余房款补齐，故我不存在天时公司所述违约支付房款的情形，解除合同的事实理由不存在；第二，2013年2月，天时公司已经将该房屋钥匙交给我，我在同年5月开始装修，9月份入住该房屋一直居住至今，即双方就××号房屋已经履行了交付行为；第三，根据天时公司诉状的内容，退一步而言提出解除合同理由即使存在，也超过了解除合同的期限，天时公司没有相应解除合同的权利。我并非自行使用房屋，是天时公司工作人员向我交付钥匙，我才得以使用房屋。
反诉原告祝培阳向本院提出反诉请求：1、判令天时公司继续履行双方签订《现房买卖合同》，为我办理产权转移登记手续；2、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2013年1月22日，我与反诉被告签订《现房买卖合同》，约定我购买××号房屋，付款方式为贷款方式付款，我支付首付款30%，其余价款向天时公司的合作银行中国农业银行股份有限公司北京石景山支行借款支付。合同签订当日，我支付首付款，天时公司开具发票，之后我应天时公司要求提交了办理按揭贷款的材料，但此后天时公司始终没有通知我贷款审批、结果，也未要求我补齐房款。2013年2月，天时公司将该房屋钥匙交给我，我在同年5月开始装修，9月份入住该房屋一直居住至今。
反诉被告天时公司辩称，祝培阳在支付首付款后，应与银行之间办理按揭贷款，按揭贷款双方主体是银行和祝培阳，祝培阳因为自身原因未获得银行批贷，导致无法交付剩余房款，根据《现房买卖合同》附件五第二条，祝培阳应当保证合同签订后十日内将贷款汇入出卖人指定账户，否则按照《现房买卖合同》第八条规定承担违约责任。祝培阳在未获得银行批贷情况下，且未在约定日期将剩余房款支付给我公司，我公司有权根据《现房买卖合同》第八条第二款规定，解除合同并要求祝培阳承担违约金。我公司未将××号房屋交付祝培阳，没有查到祝培阳的入住手续，可能是其自行搬进去的。祝培阳出现违约情形后，我公司多次催促祝培阳交付房款，至今祝培阳一直未积极筹措房款，构成根本违约，导致合同目的无法实现，我公司有权解除合同。
本院经审理认定事实如下：2013年1月22日，天时公司（出卖人）与祝培阳（买受人）签订了《现房买卖合同》，约定天时公司将××号房屋出售给祝培阳，房屋总价款为2471723元，房屋实测建筑面积共96.16平方米。《现房买卖合同》约定：“第七条，付款方式及期限。买受人采取以下第3种方式付款。……3、贷款方式付款：商业贷款。买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国农业银行股份有限公司北京石景山支行银行借款方式支付。……具体付款方式及期限的约定见附件五……第八条，逾期付款责任。买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。……（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人扣除违约金后退还买受人剩余已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之伍（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起当日向出卖人支付违约金。……第九条，交付条件。（一）出卖人应当在2013年2月1日前向买受人交付该商品房。……第十八条，权属转移登记……买受人同意委托出卖人指定的产权代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金……附件五：付款方式及期限的约定，商业贷款，一、买受人于签约当日交付房款741723元。二、余款173万元，作30年银行按揭贷款，买受人保证自签订本合同之日起10日内将上述贷款金额汇入出卖人指定账户内，否则买受人按合同第八条的规定承担逾期付款的违约责任。”此外，《现房买卖合同》还约定了其他内容。同日，祝培阳向天时公司支付购房款741723元，天时公司为祝培阳出具发票。祝培阳至今未通过贷款或自行筹集的方式向天时公司支付剩余173万元购房款。天时公司亦未提交证据证明其曾向祝培阳催要剩余购房款。
在本案审理过程中，祝培阳陈述其于2013年2月入住××号房屋，且进行了装修并居住至今，并向本院提交北京歌华有线通州分公司出具的证明、收看维护费发票、电费发票、房屋照片证明其一直实际居住使用××号房屋。但天时公司称祝培阳为自行入住，未为其办理入住手续。
双方争议的焦点为祝培阳是否构成根本违约、天时公司是否具有合同解除权以及合同解除权是否超过行使期限。祝培阳认为在其提交了申请贷款资料后，天时公司始终没有通知其贷款审批、办理进程和结果，也未通知其将剩余房款补齐，其不存在违约情形，天时公司要求解除合同的理由不存在，且即使存在天时公司要求解除合同的理由，也超出了解除合同的期限，天时公司没有解除合同的权利。天时公司认为祝培阳未在合同签订之日起十日内将贷款金额汇入指定账户，亦未补齐购房款，其有权根据《现房买卖合同》第八条第二款的规定要求解除合同并要求祝培阳支付违约金。
本院认为：依法成立的合同对缔约双方具有法律拘束力。合同缔约方应全面履行各自的合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
关于祝培阳是否构成违约，本院持否定意见。根据本案查明的事实，原被告双方签订的系《现房买卖合同》，根据交易惯例，买受方应当到出卖方指定的银行办理贷款手续，出卖方对此应当予以协助和沟通，在买受方未办理贷款手续的情况下，出卖方肯定知晓相应情形，并应积极地履行催告和协助义务，但天时公司并未履行其催告和协助义务，故被告逾期未付款的行为，并非被告故意为之。关于双方签订的《现房买卖合同》附件所约定的逾期付款违约责任，属于格式条款，对买受方过于苛刻，且原告并未积极配合被告办理贷款是被告逾期付款的主要原因，故本院认为祝培阳不存在违约行为。相应的，在此基础上，天时公司并不具备合同解除权。
关于天时公司的损失问题，祝培阳虽不存在违约行为，但天时公司的应收房款始终未得以实现，其势必存在相应的损失。被告祝培阳一直持续占有使用××号房屋，但并未交纳剩余房款，双方的利益明显失衡。为平衡双方利益，本院认为祝培阳应当弥补天时公司的相应损失，具体数额本院依据同期人民银行存款利率酌定。现祝培阳同意变更支付剩余房款的方式为一次性现金支付，本院不持异议。
关于天时公司要求祝培阳支付××号房屋占有使用费的诉讼请求，因《现房买卖合同》第九条约定了房屋交付时间为2013年2月1日，祝培阳于2013年2月入住该房屋至今，祝培阳的入住行为是基于其与天时公司签订的《现房买卖合同》，具有合同依据。关于天时公司陈述祝培阳是自行入住的答辩意见，因按照交易惯例及常理，××号房屋在出售前应为天时公司控制，天时公司应当掌握××号房屋的使用入住状态，该项答辩意见，本院难以采信，故该项诉讼请求，本院不予支持。
关于祝培阳要求天时公司为其办理××号房屋产权登记的诉讼请求，因双方约定了明确的登记步骤，即由出卖人指定的产权代办机构申请，且双方约定了逾期办理产权登记的违约责任，故本院不宜一并予以处理，双方可协商办证事宜，协商不成，可与相关违约责任一并另案解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、北京天时房地产开发有限公司与祝培阳继续履行双方于2013年1月22日签订的《北京市商品房现房买卖合同》；
二、祝培阳于本判决生效之日起七日内向天时公司支付剩余购房款173万元整；
三、祝培阳于本判决生效之日起七日内向天时公司支付损失赔偿金30万元整；
四、驳回天时公司的其他诉讼请求。
五、驳回祝培阳的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13287元，由北京天时房地产开发有限公司负担1767元（已交纳）；由祝培阳负担11520元，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费5609元，由北京天时房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 姚玮东
二〇一七年七月十四日
书记员 苑路佳