天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初25735号
原告:天津滨海新塘建设发展有限公司,住所地天津市滨海新区塘沽中心路846号。
法定代表人:唐光涛,董事长。
委托诉讼代理人:陈宝玉,天津睦宁律师事务所律师。
被告:杨学强,男,1981年12月14日出生,汉族,住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人:孙明明,天津百博律师事务所律师。
被告:李广隆,男,1979年7月6日出生,汉族,无职业,住天津市滨海新区。
原告天津滨海新塘建设发展有限公司(以下简称新塘公司)与被告杨学强、李广隆房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年7月27日立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告新塘公司的委托代理人陈宝玉、被告杨学强及其委托代理人孙明明、被告李广隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新塘公司向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告将租用的天津市滨海新区塘沽西部新城中六路xxx号、xxx号底商腾还原告;2、判令被告支付2013年10月1日至2016年3月31日房屋租金306000元及支付逾期付款违约金(每日按日租金的3倍计算);3、判令被告支付2016年4月1日至实际交付房屋之日的房屋租金(每日按日租金的3倍计算)4、本案诉讼费用由被告方承担。庭审中,原告将诉讼请求变更为要求被告李广隆将租用的天津市滨海新区塘沽西部新城中六路xxx号、xxx号底商腾还原告,第2、3、4项诉讼请求均要求杨学强承担主要支付责任,李广隆承担连带责任。事实和理由:原告与被告杨学强于2013年10月1日就天津市滨海新区塘沽西部新城中六路794、802号底商签订了《觉顺园底商租赁合同》。合同约定了租赁期限自2013年10月1日至2014年9月30日,并对租金数额及给付方式进行了约定,被告至今未对房屋租金予以支付,对未付部分原告多次催要未果,故成诉。
被告杨学强辩称,被告没有实际占用房屋,不存在腾房情况,没有实际使用,不存在支付租金的义务。合同期满后应当按照租赁市场指导价格即每平米38元计算租金。原告主张的违约金过高要求调整。
被告李广隆辩称,同意第一项腾房诉请,原告主张的违约金过高要求调整,认可欠付租金的数额,之前没有支付过租金,只交付过押金。
本院经审理认定事实如下:2013年,原告与被告杨学强签订针对天津市滨海新区塘沽西部新城中六路xxx、xxx号底商的《觉顺园底商租赁合同》,合同约定,原告(甲方)将涉诉房屋出租给杨学强(乙方)使用,承租期限自2013年10月1日至2014年9月30日止,月租金10200元,租金总额为122400元,并交付保证金61200元。合同第十条第3项约定,乙方如逾期支付租金,每逾期一日,则乙方须按日租金的3倍支付违约金。第十条第4项约定,租赁期满,乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还,则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的违约金,乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同签订后,被告李广隆实际租用涉诉房屋,被告李广隆于2013年9月16日向原告交付涉诉房屋的押金306000元。截至开庭之日,二被告未向原告交纳租金。对于双方当事人没有争议的事实,本院予以确认。
对于有争议的证据和事实,本院认定如下:1、原告提供的催交租金通知书,被告杨学强质证表示其并未在签收人处签字,依据证据规则,当事人对自己反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,没有证据证明的,由负有举证责任的一方承担不利后果。经本院释明,被告杨学强对催缴租金通知书上“杨学强”签字笔迹不申请鉴定。被告杨学强并无证据证明签字不属本人,就应承担举证不能的不利后果。因此,本院对原告的该证据予以采信。2、对于被告提交的《市国土房管局关于发布天津市2016年房屋租赁市场指导租金的通知》,原告的质证意见为与本案无关,本案中原被告订立了租赁合同,应该按照租赁合同计算租金,另租期届满后,仍占用租赁物的,租金比照双方之前签订的租金数额计算,此外,本案涉及到的60元每平米每个月是我方最低的价格,也是双方约定的价格。对该份证据的真实性不认可。经本院核实,原、被告双方租赁期限到期后,应视为不定期租赁,原租赁合同继续有效。因此,租金应参照合同计算,本院对被告的该证据不予采纳。
本院认为,本案原告与被告杨学强签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示,且不违反相关法律禁止性规定,合法有效。租赁合同已于2014年9月30日到期,到期后二被告仍占用涉诉房屋,依照合同法之规定,原租赁合同继续有效,租赁期限视为不定期,当事人可以随时解除合同,出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。原告已于2015年1月22日向被告杨学强发出《催交租金通知书》,要求解除双方租赁关系并支付租金与违约金。截至本案开庭之日,被告杨学强仍未交纳租金,应视为双方租赁关系已解除。双方租赁关系既已解除,被告杨学强应将涉诉承租房屋返还原告。现涉诉房屋的实际使用人为被告李广隆,因此,被告杨学强、李广隆应将涉诉房屋腾还原告。针对原告要求被告杨学强及李广隆连带支付2013年10月1日至实际支付之日止的房屋租金的诉讼请求,本院认为,被告杨学强既与原告签订租赁合同,依据合同法之规定,原告有权向被告杨学强主张欠付租金。关于是否适用3倍租金的问题,因双方租赁合同中,对租金的约定为每月10200元,并未约定合同到期后租金上涨,仅约定被告杨学强在逾期交付租金或逾期交还房屋的情形下,存在给付3倍租金的违约金内容,故本院认为,双方对于合同到期后的租金并未约定变更,3倍租金应为对违约金的约定,在租赁期满后,被告杨学强使用原告涉诉底商期间,仍应按照原合同约定的每月10200元的租金标准给付租金。关于原告主张每日按日租金三倍计算2013年10月1日至2016年3月31日止的逾期付款违约金的诉讼请求,二被告均提出违约金过高之抗辩,本院认为,依据我国合同法及相关司法解释之规定,违约金以填补损失的性质为主,应以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中,原告的损失实际为租金的利息损失,故本院依据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,酌定违约金按照租金的利息损失计算。合同第五条约定租金的支付期限为“租金每三个月支付一次,在租期开始前十天支付下六个月的租金,本合同签订之日支付第一年租金计人民币122400元。”由此可见,双方对租金的支付期限约定并不明确,依据合同法之规定,对租金支付期限没有约定或者约定不明确的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满1年的,应当在租赁期间届满时支付。故本院认为被告应当按年支付租金,且交付时点为2014年9月30日、2015年9月30日,2016年9月30日。原告仅主张至2016年3月31日止的违约金,则对应的利息起算日为2014年10月1日、2015年10月1日。被告李广隆实际占用涉诉房屋,且认可欠付原告自2013年10月1日至实际支付之日止的房屋租金及违约金,被告李广隆亦应承担连带责任。庭审中,二被告当庭表示同意将已支付的30600元押金抵扣租金,本院照准。
综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下:
一、被告杨学强、李广隆自本判决生效之日起十日内向原告天津滨海新塘建设发展有限公司腾还租用的天津市滨海新区塘沽西部新城中六路xxx、xxx号底商;
二、被告杨学强自本判决生效之日起十日内给付原告天津滨海新塘建设发展有限公司自2013年10月1日起至实际腾还房屋之日止的租金(按每月10200元计算,减去抵扣的30600元押金);
三、被告杨学强于本判决生效之日起十日内给付原告天津滨海新塘建设发展有限公司自2013年10月1日起至2016年3月31日止的逾期付款利息(利息分二部分:第一部分以122400元为本金,自2014年10月1日起至2016年3月31日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算;第二部分以122400元为本金,自2015年10月1日起至2016年3月31日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算);
四、被告李广隆对本判决的第二、三项承担连带给付责任;
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5890元,减半收取后为2945元,由原告负担2065元,被告杨学强、李广隆负担880元(原告已预交,被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院(递交上诉状后,应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费,上诉期限届满后七日内仍未交纳的,视为放弃上诉)。
代理审判员 张 钡
二〇一六年十月二十六日
书 记 员 龙孟燕