＼n吉林省高级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）吉民再字第4号＼n再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：董玉春，男，汉族，1953年12月22日生，白山市金丰装饰有限公司经理，住白山市。＼n委托代理人：王丽春，吉林智丰律师事务所律师。＼n委托代理人：宋建，吉林庆合律师事务所律师。＼n被申请人（一审原告、二审被上诉人）：白山市恒基市场经营管理股份有限公司，住所地白山市。＼n法定代表人：刘绍年，董事长。＼n委托代理人：周洪福，该公司副总经理。＼n委托代理人：荆卫华，吉林荆卫华律师事务所律师。＼n原审被告：中国建设银行股份有限公司白山分行，住所地白山市。＼n法定代表人：曲延军，行长。＼n再审申请人董玉春因与被申请人白山市恒基市场经营管理股份有限公司（以下简称恒基公司）、原审被告中国建设银行股份有限公司白山分行（以下简称白山建行）占有物返还纠纷一案，不服本院（2013）吉民一终字第3号民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院作出（2013）民申字第1703号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人董玉春及其委托代理人王丽春、宋建，被申请人恒基公司的委托代理人周洪福、荆卫华到庭参加诉讼。原审被告白山建行经本院合法传唤，未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n恒基公司诉称：1997年8月8日，白山市工商行政管理局（以下简称工商局）拖欠中国建设银行白山市中心支行东风桥办事处（以下简称东风桥办事处）借款本息3842560元，拖欠中国建设银行白山八道江支行（以下简称八道江支行）借款本息713077.31元。经双方协商，工商局以红旗贸易城三楼营业室，建筑面积1980.73平方米（建筑面积与使用面积比率1：1.36）抵顶全部借款本息。白山建行将抵贷的营业面积继续交由工商局以租赁形式经营，不实际接收，对抵贷的面积亦未实际测量，仅对位置及划分标志物进行确认，由东向西划分，双方签订了协议。白山建行按建筑面积每平方米收取租金5.80元。1999年7月，工商局将其所有的市场资产及市场管理权全部移交给恒基公司享有和管理，红旗贸易场三楼建筑面积1980.73平方米营业室亦由恒基公司承继代为租赁经营。2002年10月3日，白山建行将其红旗贸易城三楼建筑面积1980.73平方米营业室出售给董玉春。2003年4月董玉春接收了该房屋，并由其自行管理。经恒基公司对董玉春占用的使用面积区域按建筑面积与使用面积比率1：1.36计算，应为1870.38平方米，而董玉春实际占用使用面积为2543.71平方米，比购买建筑面积1980.73平方米多占用562.98平方米，多占使用面积413.96平方米，按图纸圈定的面积，董玉春占用面积已实际超出了双方交易面积及界限，损害了恒基公司的权益。请求白山建行、董玉春交付多占用的建筑面积562.98平方米。＼n董玉春辩称：恒基公司于2003年曾经以房屋买卖起诉要求我返还多侵占的房屋面积，此案已经发生法律效力，现在又以同一事实和理由起诉白山建行多侵占了房屋面积，而（2005）白山民二初字第15号民事判决书并不是以房屋买卖合同纠纷判决，而是让我返还多侵占的房屋面积。白山建行不具有被告的主体资格，被告应该是第三人董玉春，而不应是白山建行。＼n白山建行未答辩。＼n白山市中级人民法院审理查明：（一）工商局于1993年5月开发白山市浑江区红旗贸易城商业楼，由大连农垦建筑公司、白山市建筑总公司承建。1997年8月8日，因工商局拖欠东风桥办事处银行贷款本息3842560.00元，拖欠八道江支行借款本息713077.31元，工商局分别与东风桥办事处、八道江支行签订了以物抵贷协议书，工商局将其所有的位于白山市浑江区红旗贸易城三楼营业室当中的1980.73平方米营业面积抵偿给白山建行，用于偿还借款本息，同时委托工商局红旗贸易城分局代为管理并收取费用。（二）1999年7月30日，白山市人民政府作出白山政专发（1999）21号《专题会议纪要》，由恒基公司统一接管长白山山货市场、红旗贸易城、白山集贸大厦三处市场的资产、公司人员及三处市场建设过程中发生的债权债务。同年8月3日，工商局与恒基公司签订了市区市场《交接书》，工商局将长白山山货市场、红旗贸易城、白山集贸大厦市场捆绑式整体移交给恒基公司，包括人、财、物、债随市场走（即市场经营人员、市场资产、市场债权债务），并由恒基公司管理和经营。（三）2002年9月，白山建行申请对其抵顶物进行拍卖。2002年10月3日，吉林省永泰拍卖有限公司进行拍卖，白山建行将红旗贸易城三楼营业面积当中的1980.73平方米，以250万元价款出售给董玉春，并于同日达成了《拍卖成交确认书》。长春市公证处对该拍卖行为进行了公证，并于2002年10月10日出具了“董玉春以人民币贰佰伍拾万元购得坐落于吉林省白山市红旗贸易城三楼部分（建筑面积1980.73平方米）商业用房的标的”《公证书》。2004年4月，董玉春实际接收了该营业面积并自行收费。（四）2005年3月4日，恒基公司以董玉春多占用营业面积595.52平方米为由，向一审法院申请鉴定。一审法院（技术处）于2005年6月3日委托监理中心对涉诉的标的物进行鉴定。2005年9月29日，监理中心出具了《鉴定报告》。其结论为：“1、该楼公用面积分摊比例系数为1.27（按原设计1-3层图纸）；2、董玉春现占用位置使用面积为1828.817平方米，建筑面积2323.018平方米；3、中国建行白山市中心支行应拍卖建筑面积1980.73平方米的使用面积为1559.63平方米”。参加鉴定人员为高级工程师周香君、王永梅、朱艳敏，同时盖有注册造价工程师朱艳敏名章和监理中心公章。监理中心为法人型工程造价咨询机构，乙级资质。嗣后，监理中心将该鉴定撤回。2008年12月29日，恒基公司领取了由白山市房地产管理局核发的红旗贸易城1-3层、建筑面积11432.64平方米的房屋产权证照。2010年10月14日，一审法院依据恒基公司申请，委托由本院核准的司法鉴定指定机构吉林省同致诚测绘咨询有限责任公司对双方争议的红旗贸易城三楼营业室抵顶面积进行测绘。2010年11月26日，该鉴定机构出具吉同测（2010-11-26）《房屋面积测绘报告》，结论为：套内面积（使用面积）1852.01平方米；建筑面积2448.18平方米。在一审法院审理（2005）白山民二初字第15号案件时，对该鉴定报告恒基公司质证无异议。董玉春认为该鉴定报告未按实际勘查现状确认，违反了国家规范的规定，该报告无效。吉林省同致诚测绘咨询有限公司相关人员接受质询后答复，鉴定结论是依据图纸并结合实地，按照原始状态进行确认。（五）恒基公司于2003年向一审法院提起诉讼，要求董玉春腾出多占用其营业建筑面积675.92平方米。一审法院审理认为“原告的诉讼请求无充分的事实证据证明”，于2004年3月5日作出（2003）白山民一初字第29号民事判决：恒基公司的诉讼请求不予支持。2004年10月9日，白山市浑江区人民法院受理了董玉春诉恒基公司返还租赁费一案，同年12月31日，作出恒基公司返还董玉春租赁费139581.00元的判决。恒基公司不服，提起上诉，二审法院经审理后判决：驳回恒基公司上诉，维持原判。2011年3月7日，一审法院作出（2011）白山民一监字第4号民事裁定，将（2003）白山民一初字第29号民事案件提起再审。同年3月11日，一审法院作出（2011）白山民一再字第8号民事裁定：“1、撤销白山市中级人民法院（2003）白山民一初字第29号民事判决；2、准许恒基公司撤回起诉”。＼n白山市中级人民法院一审认为：1、关于恒基公司与白山建行是否存在法律关系的问题。因白山建行以物抵贷的方式取得红旗贸易城三楼建筑面积1980.73平方米的营业室所有权后，于2002年10月3日通过拍卖又将其出售给董玉春，至此，白山建行对红旗贸易城三楼营业室已不具有所有权，董玉春对本案争议建筑面积1980.73平方米营业室拥有所有权，现恒基公司要求返还多占的面积，本案处理结果与白山建行无关。所以恒基公司要求白山建行承担返还面积的主张一审法院不予支持。2、关于董玉春应否返还多占用面积及返还数额问题。吉林省同致诚测绘有限公司作出房屋面积测绘报告，鉴定结论为，董玉春占用位置建筑面积为2448.18平方米，比购买时的建筑面积1980.73平方米多占用467.45平方米；实际占用使用面积为1852.01平方米。董玉春对鉴定报告虽然有异议，但未提供充分的反驳证据，一审法院对该报告予以采信。董玉春主张是按图纸标注的范围购买的1980.73平方米营业面积，因其未提供充分证据证明恒基公司在抵顶贷款时亦是按图纸上标注的范围抵偿给白山建行，而恒基公司对此事实不予认可，故董玉春应将其多占用的面积返还给恒基公司。故白山市中级人民法院作出（2012）白山民二初重字第1号民事判决：董玉春于该判决发生法律效力三十日内，将其占用位于白山市浑江区红旗贸易城三楼营业室，建筑面积2448.18平方米中的多占用建筑面积467.45平方米，使用面积按吉同测（2010-11-26）《房屋面积测绘报告》确认的分摊系数计算，返还给恒基公司（分割时以有利于双方管理和不影响其他客商、便民原则，从东向西分割，给董玉春留足建筑面积1980.73平方米和使用面积；剩余建筑面积467.45平方米及套内面积权属为恒基公司所有）。＼n董玉春不服，向本院提起上诉称：1、一审程序违法。一审庭审中，恒基公司未举证“测绘报告”，也未对此进行质证。而董玉春对鉴定机构，鉴定人员及鉴定依据均提出异议和反驳证据，一审未予以理睬。一审法院鉴定委托书将原本应该六层总建筑面积的分摊面积，委托成三层楼面积分摊总公用面积，因此多计算出了建筑面积，严重违反《中华人民共和国测绘法》及《房屋测量规范》。2、（2011）白山民一监字第4号民事裁定将（2003）白山民一初字第29号民事案件提起再审，在未进行审理的情况下又作出了（2011）白山民一再字第8号民事裁定，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定。3、恒基公司以董玉春为被诉主体，要求董玉春返还诉争标的，主体不适格。董玉春占有的争议标的物系以拍卖方式从白山建行手中依法购买，而该拍卖标的物又系白山建行从工商局手中抵贷而来，董玉春对该标的物系善意购买取得，不存在不当得利。4、董玉春在一审时调取了吉林银行（原城市信用社）提供的本案标的物边界确认书图纸，该图纸可以证明拍卖图红线内的面积与白山建行1997年8月8日占有的面积一致，不存在恒基公司所诉多占面积的事实。该证据一审法院应予采信。5、董玉春与白山建行是商品房买卖关系，本案应当优先参考使用最高人民法院、建设部关于商品房买卖的司法解释和规章，而不应当适用《中华人民共和国民法通则》。6、一审法院判决本案处理结果与白山建行无关错误。因董玉春所占有的房屋面积是在白山建行拍卖标的图纸红线之内，白山建行完全认可。如果有责任，应由白山建行承担，而不是董玉春承担。7、对董玉春主张按图纸上标注范围内购买的营业面积，因恒基公司不予认可，则一审法院不予认定错误。＼n恒基公司答辩称：1、一审法院委托的房屋测绘行为合法。在一审法院二次委托测绘机构中，第一次测绘单位虽然不具备司法鉴定资格，然而是双方认可的机构；第二次测绘单位的测绘结论董玉春虽有异议，但测绘机构出庭接受了质询，董玉春当庭未要求重新鉴定，因此该测绘报告有效。2、本案不存在一案两诉。（1）本案虽然恒基公司曾两次起诉，但两次起诉主体及事实都有所不同，不是同一主体间同一内容的诉讼。（2）原29号判决已由原审法院撤销，后恒基公司又撤回起诉。3、恒基公司主体适格。（1）恒基公司是红旗贸易城合法的权利人。（2）依据红旗贸易城房屋产权证，诉争标的是恒基公司的资产。（3）董玉春曾在延期交付房屋诉讼中认可了恒基公司对红旗贸易城享有财产权。4、董玉春多占恒基公司商场面积证据充分。（1）董玉春多占恒基公司商场面积经二次专业机构测绘已经得到确认。董玉春在一审开庭时也不否认此事实。（2）董玉春虽然持有白山建行为其圈划商场面积的图纸，但该图纸是发生纠纷后补划的红线，也未经恒基公司认可，该图纸不生效。（3）由于董玉春是单方强行进入红旗贸易城，双方没有在商场内进行面积划界交接。单方自认产权面积是不成立的。（4）白山建行与工商局于1999年8月10日签订的《委托经营协议》第一条约定“建筑面积1981平方米按1：1.36折合使用面积1456.6平方米”，现董玉春占用面积也应按此比例计算。＼n白山建行答辩称：一审判决认定白山建行不承担责任正确。1997年8月8日东风桥办事处和八道江支行与工商局签订的协议书及附图至今明确有效，白山建行按附图划给的面积于2002年3月10日委托吉林省永泰拍卖公司将从工商局取得的红旗商贸城三楼部分营业场所全部拍卖给董玉春，该行为经公证处公证，其程序合法、拍卖有效。白山建行没有多占用恒基公司商场建筑面积。＼n本院二审认为：1、本案争议标的物系来源于1997年8月8日工商局与白山建行签订的以物抵贷协议。该协议约定，工商局将其所有的位于白山红旗贸易城三楼营业室中的1980.73平方米建筑面积，以每平方米2300元的价格，抵偿给白山建行用于偿还其所欠建行贷款本息。双方在协议中并未约定实际使用面积及公摊系数等相关事宜。2、董玉春与白山建行主张工商局与白山建行签订此协议时，除约定抵偿的建筑面积外，在协议后附有图纸。而恒基公司则主张当时只约定了建筑面积，并没有附图纸。现董玉春提供的图纸上加盖了白山建行的公章，但未加盖工商局的公章，对此恒基公司不予认可。鉴于此，原审法院依据恒基公司的申请，委托鉴定部门对1980.73平方米建筑面积确定其实际使用面积是多少，该鉴定合法。3、原审法院针对白山建行与工商局以物抵贷时，该楼的现实状况，委托鉴定部分就该楼现状进行鉴定，符合本案实际情况。并且原审法院系依法委托鉴定，对鉴定部门的鉴定结论组织各方当事人进行了质证，故董玉春诉称原审程序违法的主张无充分证据予以证明，本院不予支持。4、董玉春占用的诉争标的物虽然是依据拍卖方式取得，但经鉴定多余1980.73平方米建筑面积的部分，恒基公司有权向董玉春主张返还，董玉春对多余面积部分亦应予以返还。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。故本院作出（2013）吉民一终字第3号民事判决：驳回上诉，维持原判。＼n董玉春不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院作出（2013）民申字第1703号民事裁定，指令本院再审本案。＼n董玉春申请再审称：1、原审法院认定工商局只处分了1980.73平方米的营业面积给白山建行用于偿还贷款本息是错误的。2、原审法院认定董玉春只购得1980.73平方米是错误的。3、原审法院认定白山建行不承担返还义务，即由董玉春承担返回义务错误，判决结果违法。4、一审法院程序违法。5、原审法院超出诉讼请求范围。6、原审法院适用证据和法律错误。＼n恒基公司辩称：董玉春再审申请书歪曲事实；原审判决适用法律正确；原审判决程序合法。＼n本院再审过程中，董玉春提供一份新证据，即2013年9月26日，白山市中级人民法院委托长春市一成房地产测绘公司作出的房产测绘技术报告书。证明红旗贸易城地下一层到五六层的公共面积是1399.79平米，证实吉林省同致诚测绘咨询有限责任公司有2000多平方米的面积属于虚假测绘，导致我们多承担了公摊面积。恒基公司质证认为，这个证据是董玉春提起的另案诉讼，已经被法院驳回了。此证据不是本案当中的证据，在本案中起不到证明作用。该测绘没有实际测量，没有经过双方质证，不能作为定案的依据。恒基公司提供一份新证据，即一份从白山市中级人民法院卷宗中调取的图纸。证明在第一次诉讼中，董玉春提供的图纸没有白山建行的公章，没有红线，也没有说明和注明，不是白山建行和恒基公司确认面积时图纸的原貌。董玉春质证称，对证据的真实性没有异议，是白山建行的原图。原图有红线，复印的时候复印不出来红线。我这有白山建行的原图，红线的面积是一致的。＼n本院再审审理查明的事实与原审认定事实基本一致。＼n本院再审认为：（一）1997年工商局局与白山建行达成了以房抵债协议，抵债范围经双方确认。2002年白山建行对该抵债房屋予以现状拍卖。恒基公司从工商局接管的涉案房屋已实际转让给白山建行，在该房屋被合法拍卖后，恒基公司并未主张撤销以房抵债协议，白山建行亦未提出撤销拍卖的情况下，原审判决董玉春返还涉案房屋，缺乏事实和法律依据。（二）工商局在将涉案房屋以房抵债时，虽言明是以建筑面积1980.73平方米抵债，但根据当时的实际情况，应是“按照图纸计算的建筑面积”予以抵债，而不是按照实际使用面积与总建筑面积之比所得系数计算得出的“建筑面积”。从本案的证据看，双方按图纸建筑面积交易的证据较为充分。第一，工商局与白山建行交易时划定的抵债房屋范围从图纸上确实是1980平方米左右，这与审理期间鉴定所表明的图纸建筑面积较为一致。第二，工商局抵债给白山建行时未实际测量涉案房屋的建筑面积，恒基公司对此并无异议。第三，拍卖公司拍卖时也是按图纸计算的面积予以拍卖。以上可以确定图纸载明的建筑面积一直属交易各方的共识，恒基公司以实际建筑面积为根据主张董玉春多占面积，与本案事实不符。其主张董玉春应返还多占的面积，没有事实和法律依据。（三）2002年白山建行将该抵债房屋以现状拍卖给董玉春。至此，白山建行对该抵债房屋已不具有所有权，恒基公司要求白山建行返还多占的面积没有事实和法律依据。＼n综上，原审认定事实清楚，但适用法律有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：＼n一、撤销本院（2013）吉民一终字第3号民事判决、白山市中级人民法院（2012）白山民二初重字第1号民事判决；＼n二、驳回白山市恒基市场经营管理股份有限公司的诉讼请求。＼n一、二审案件受理费26820.00元、鉴定费50000.00元，由白山市恒基市场经营管理股份有限公司负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长张辉＼n代理审判员王宏＼n代理审判员卢增鹏＼n二〇一四年四月二十三日＼n书记员耿华＼n