广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第2310号
上诉人一（原审被告）：刘丽梅，女，汉族，1980年1月18日出生。
上诉人二（原审被告）：王维生，男，汉族，1972年8月29日生。
委托代理人：廖忠国，广东海埠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邓绍能，男，汉族，1978年11月27日出生。
委托代理人：何小冰，广东华商律师事务所律师。
委托代理人：赵玲，广东华商律师事务所律师。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人：李耀智，该公司执行董事。
委托代理人：周青林，女，汉族，1991年9月2日出生，该公司员工。
上诉人刘丽梅、王维生与被上诉人邓绍能、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1179号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邓绍能起诉请求法院判令：1、刘丽梅、王维生继续履行《二手房买卖合同》，办理除定金、交楼押金之外的剩余首期款的监管手续，将涉案房产过户至邓绍能名下，并按期交房；2、刘丽梅、王维生支付逾期办理除定金、交楼押金之外的剩余首期款监管手续的违约金（以房产转让成交价2540000元为基数，按照日万分之五的标准自2015年6月2日起暂计至2015年6月10日的违约金为11430元，其余违约金计至刘丽梅、王维生完成办理除定金、交楼押金之外的剩余首期款监管手续之日）；3、刘丽梅、王维生承担本案诉讼费、保全费。庭审时，邓绍能一审当庭变更诉讼请求为：1、解除邓绍能于刘丽梅签订的二手房买卖合同；2、刘丽梅、王维生连带支付邓绍能违约金508000元；3、刘丽梅、王维生承担本案诉讼费、保全费。
原审法院经审理查明，2015年4月9日，邓绍能与刘丽梅签订一份《二手房买卖合同》，约定刘丽梅将其名下位于深圳市宝安区XX街道XX路南侧XX花园X栋X单元XXX房屋（深房地字第XXXXX号）转让予邓绍能，转让成交价2540000元；买方于合同生效之日向卖方支付定金125000元，定金交由双方所约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依照双方与第三方签订的监管协议确定，买方将定金支付监管方或打入卖方已签署的监管协议指定监管账户后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应当向买方出具定金收据；定金之外的购房款，由买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方须于买方付款期限届满前3个工作日内办理监管手续，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后3个工作日内付款；买方须于2015年5月25日前将除定金、交楼押金之外的首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或第三方监管账户，并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需予以配合，抵押贷款金额以银行承诺为准；若银行贷款承诺函金额加上买方已付首期款、定金后少于合同约定成交价的，买方应于按揭银行出具贷款承诺函之日起3个工作日内补足，如多于转让成交价的，买方可向监管银行要求将多出部分退回；在买方将房款一次性支付至双方指定的第三方监管账号或取得贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起3个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2015年6月25日，该房地产证由买方配合领取，买方负有抵押义务的，买方须在领取新房地产证当日办理抵押登记手续；涉案房屋没有设定抵押，不带租约；买卖双方因房屋转让产生的税费均由买方负担，若物业存在逾期未支付供楼款的，该款项由卖方自行承担；卖方应于收到全部购房款（除交楼押金）2015年9月1日前将涉案房屋交付买方；双方协商同意在定金或首期款中预留50000元作为交楼押金，待卖方实际交付房屋时结算；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金；同时备注约定买方须做住房公积金贷款，买卖双方需配合提供资料办理手续；买卖双方清楚知晓涉案房产为查封状态，卖方须于2015年5月29日前解除查封，否则产生违约，由卖方承担责任，其中风险中介方已告知；正常交楼日期延至2015年9月1日前，9月1日后按市场租金收取交付买方；银行按揭监管日期延后至2015年6月1日前。上述合同签订时，王维生不在签约现场。
2015年4月9日，邓绍能与刘丽梅及中原地产公司签订一份《资金托管协议》，约定邓绍能、刘丽梅将涉案房产定金125000元交由中原地产公司托管；解除托管时，中原地产公司按上述金额扣减买卖双方《二手房买卖合同》约定各自应付房产转让税费后放款，不包含利息；托管定金在中原地产公司查询涉案房产处于有效状态，且不存在查封状态时，中原地产公司可解除托管将资金发放卖方。
2015年4月9日，刘丽梅出具一份《收款收据》，确认收到邓绍能交付涉案房产定金125000元。
另查，刘丽梅、王维生于2004年7月29日办理结婚登记，于2015年6月4日办理离婚登记；刘丽梅于2007年1月30日取得涉案房产所有权，该房产登记在刘丽梅名下。涉案房产因王维生与他人合同纠纷被原审法院依法查封，查封期限自2013年8月7日至2015年8月6日止，涉案房产现仍处于查封状态。邓绍能、刘丽梅、王维生未办理涉案房产资金监管手续。
原审法院认为，邓绍能与刘丽梅签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。
关于违约责任认定。邓绍能主张刘丽梅未在2015年6月1日前配合办理首期款资金监管、未在2015年5月29日前解除涉案房产的查封构成违约。其中有关资金监管事项，依据买卖双方签订的《二手房买卖合同》约定，买卖双方应当在2015年6月1日前办理资金监管手续，卖方应于协助和配合，但除了中原地产公司书面陈述意见外，现有证据未能充分证实邓绍能及中原地产公司履行了通知刘丽梅办理相关手续义务的事实，对于邓绍能该项主张，原审法院不予认定。至于涉案房产的解封，双方合同明确约定卖方应于2015年5月29日前解除查封，但刘丽梅未能按照合同约定履行义务，涉案房产至今仍处于查封状态，刘丽梅、王维生违反了合同约定，构成根本违约，应当承担违约责任。
关于合同解除。刘丽梅违反合同约定，邓绍能有权依据双方《二手房买卖合同》的约定，解除合同。根据法律规定，合同自通知到达对方时解除。结合邓绍能变更诉讼请求的时间，原审法院确认双方《二手房买卖合同》于2015年9月28日解除。至于刘丽梅提出王维生作为房屋共有权人不同意出售涉案房产的主张，中原地产公司陈述意见与刘丽梅主张不一致，即便王维生提出共有权人抗辩属实，在合同解除的情况下，刘丽梅仍应承担违约责任。由于本案债务发生在刘丽梅、王维生婚姻关系存续期间，王维生应与刘丽梅共同承担本案责任。鉴于双方合同约定的解除合同的违约金过高，结合双方合同实际履行情况，原审法院予以调整，调整后的违约金按照合同成交价15%计算，故原审法院认定刘丽梅、王维生应当支付邓绍能违约金381000元。至于邓绍能已付定金125000元，合同解除，刘丽梅、王维生应予返还，因该款仍由中原地产公司托管，中原地产公司应将该款退还邓绍能。对于邓绍能的诉讼请求，超过原审法院认定的部分，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用﹤﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认邓绍能与刘丽梅签订的《二手房买卖合同》于2015年9月28日解除；二、刘丽梅、王维生于本判决书发生法律效力之日起五日内支付邓绍能违约金381000元；三、中原地产公司于本判决发生法律效力之日起五日内返还邓绍能定金125000元；四、驳回邓绍能其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费27211元，由邓绍能负担21815元，刘丽梅、王维生负担5396元。财产保全费5000元，由刘丽梅、王维生负担。
上诉人刘丽梅、王维生不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，依法改判刘丽梅、王维生无需支付违约金；2、本案一、二审诉讼费用由邓绍能承担。事实和理由：
一、邓绍能违约在先。一审法院认定邓绍能未在2015年5月29日前解除涉案房产的查封构成违约，但《二手房买卖合同》第四条第（2）款约定邓绍能要在2015年5月25日前履行两项义务（A是支付首期款，B是向按揭银行提交贷款申请的相关资料），邓绍能没有在2015年5月25日之前履行前述两项义务的任何一项，已构成根本违约。《二手房买卖合同》第十四条第6款“银行监管日期延后至2015年6月1日”延后的仅是一项义务，而《二手房买卖合同》第四条第（2）款约定邓绍能要履行的义务是两项，邓绍能违约在先已是不争的事实。
二、邓绍能存在过错。买卖房屋属于重大处分事项，买卖双方均应负担较高的注意义务，邓绍能在明知涉案房屋为刘丽梅、王维生的夫妻共同财产且丈夫不同意卖房的情况下，仍然选择签约，存在欺诈和乘人之危的情形，可据此认定邓绍能存在过错，应当承担相应的不利后果。综上，刘丽梅、王维生认为一审法院认定事实和适用法律都有不准确之处，特此请求二审法院依法改判。
被上诉人邓绍能书面答辩称：一、刘丽梅、王维生称邓绍能违约在先，确是严重违背案件事实，不合常理。理由如下：（一）《二手房买卖合同》（以下称“合同”）第十四条第6款约定“银行按揭监管日期延后至2015年6月1日前”，事实上是对该合同第四条第（2）项第A、B目所约定日期（即2015年5月25日之前）的变更。刘丽梅为什么自愿与邓绍能“延后”办理资金监管、按揭的日期？因为双方最初约定在2015年5月25日前办理资金监管、按揭，但刘丽梅后来告知邓绍能及中原地产公司其不能确定在5月25前在深圳，但她可以确定在5月28日在深圳，后来，在中原地产公司的主持下，双方一致同意在5月28日上午10：30到中国银行XX支行办理资金监管，在6月1日前办理银行按揭手续，遂在合同中备注“银行按揭监管日期延后至2015年6月1日前”。（二）如果刘丽梅未与邓绍能约定在2015年5月28日上午10：30到中国银行XX支行办理资金监管，工作、生活在上海的邓绍能显然不会在2015年5月28日专门从上海赶来深圳到银行申请办理资金监管。关于邓绍能依约在中国银行XX支行申请办理资金监管手续的证据，邓绍能在一审阶段提交了其依约在5月28日至该行办理的用于资金监管的中国银行卡，并依法申请原审法院调查取证，但原审法院未予以调取。（三）刘丽梅、王维生主张合同第十四条第6款仅约定将资金监管的日期延后，而未约定将办理银行按揭手续的日期延后，严重违背事实，不合常理。因为，刘丽梅在其无法确定在5月25前在深圳的情况下，如果其不想承担违约责任，显然不会仅仅与邓绍能约定延后办理资金监管的日期，而不延后办理银行按揭手续的日期。（四）在刘丽梅拒不依约履行在2015年5月28日上午10：30到中国银行XX支行办理资金监管的义务，拒不履行合同第十四条第四款约定的在2015年5月29日前解除查封的义务的情况下，邓绍能根本无法办理银行按揭手续。
二、刘丽梅、王维生称邓绍能存在过错，明显与案件事实相悖，且于法无据。理由如下：1、邓绍能在签订合同前询问中原地产公司和刘丽梅涉案房屋是否是夫妻共同财产时，被告知涉案房屋是刘丽梅的个人财产，而且有房产证为证（产权登记人是刘丽梅一人）。2、如果邓绍能知晓涉案房屋是刘丽梅、王维生的夫妻共同财产，且王维生不同意卖房，邓绍能显然不会与刘丽梅签订合同。3、刘丽梅、王维生在上诉状中主张王维生不同意卖房，这足以证明本案的违约方是刘丽梅，而不是邓绍能。涉案房屋价格涨幅之大，直接导致刘丽梅、王维生决意违约，合同无法履行，邓绍能遭受重大损失（邓绍能如购买相同地段的相同或相近的房屋须多付150万元以上）。
综上所述，邓绍能认为，刘丽梅、王维生的上诉理由严重违背案件事实，明显不合常理、不合逻辑。特请求法庭遵循“以事实为根据，以法律为准绳”的原则，在查明本案事实的基础上，依法驳回刘丽梅、王维生的上诉请求，维持原判，以实现法律效果和社会效果的有机统一。
原审第三人中原地产公司口头答辩称：我方作为中介方促使双方的买卖交易，已履行了通知义务，不存在任何过错。
本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。
本院认为，邓绍能与刘丽梅就涉案房产签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。
刘丽梅、王维生主张邓绍能明知涉案房产为刘丽梅、王维生的夫妻共同财产且明知王维生不同意卖房，但未能举证加以证实。双方涉案《二手房买卖合同》第十四条备注条款中约定“银行按揭监管日期延后至2015年06月1日前”，根据二手房交易市场惯例，应当理解为“按揭贷款”和“资金监管”的日期均延后至2015年6月1日。故对于刘丽梅、王维生的上诉主张，本院不予采信。涉案合同约定卖方应当于2015年5月29日前解除查封，但卖方并未按照合同约定履行该项义务，至原审判决时仍处于查封状态，导致买方的合同目的无法实现，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。
综上，上诉人刘丽梅、王维生的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币7015元由上诉人刘丽梅、王维生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
代理审判员 张 睿
代理审判员 庄 齐 明
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 李开宇（兼）