＼n福建省福州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）榕民终字第1094号＼n上诉人（原审被告、原审反诉原告）林亨，男，1975年9月24日出生，汉族。＼n委托代理人马长友，福建融成律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告、原审反诉被告）王美珍，女，1967年1月2日出生，汉族。＼n被上诉人（原审原告、原审反诉被告）李文美，女，1962年5月10日出生，汉族。＼n以上两被上诉人委托代理人叶奶录，福建力格律师事务所律师。＼n被上诉人（原审第三人）福州市琅岐经济区宏盛农贸中心批发市场有限公司。＼n法定代表人王美珍，总经理。＼n上诉人林亨因与被上诉人王美珍、李文美、福州市琅岐经济区宏盛农贸中心批发市场有限公司（以下简称“宏盛农贸批发市场”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市马尾区人民法院（2013）马民初字第1493号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院查明：2006年11月30日，第三人宏盛农贸批发市场（甲方，下同）与林亨（乙方，下同）签订“经营场所租赁协议”，主要内容为：一、租赁地点、面积、用途及租赁期限。租赁地点为琅岐镇商业街中段二楼整体连续性场地（宏盛农贸中心批发市场），租赁面积为2060㎡，用途为仓储、超市等商业使用，租赁期间自2007年3月1日至2017年2月28日止。二、租金计取及付租金方式。租金按每月每平方米计算，第一年至第三年为7元／㎡、第四年为8元／㎡、第五年为9元／㎡、第六年为10元／㎡、第七年为11元／㎡、第八年至第十年为12元／㎡；租金支付方式为每半年支付一次，第一次支付租金以乙方将国家规定的有关证照办理完毕并取得证照后十日内支付。依此类推每半年支付一次。三、双方权利义务。甲方：……有权按协议向乙方收取租金，并有权在乙方拖欠租金的情况下按日租金0.5‰进行索赔。如果乙方逾期缴纳租金超过三十天，甲方在发出通知三十天内乙方仍不缴纳的，甲方有权单方终止合同。……乙方：……四、甲方与乙方的变更。在租赁期间，租赁关系不因甲方权属关系改变而改变。如甲方产权确实需要转移变动，财产所有权的取得方即成为本合同的当然出租方，享有甲方原享有的权利，承担甲方原承担的义务；若因产权转移而变动本协议条款，给乙方造成损失，则属甲方违约，应由甲方负责赔偿乙方的所有投资损失及违约金（参照本协议第六条第1点）；……五、争议的解决方式。……六、违约责任。1、在合同履行期内，甲方不得违反本协议的条款，不得解除本合同，影响乙方的使用权益，否则赔偿乙方违约金人民币300万元，如乙方备工或经营期间，甲方还应赔偿乙方的所有投资损失。2、在合同履行期内乙方不得违反本协议条款，若租金超过合同的期限未能交纳甲方，甲方有权终止合同。七、其他。……3、甲方应无偿提供乙方在临商业街面取宽3米、长18米的上二楼的独立性通道，并确保正常顺利施工。如乙方无法施工，甲方应让出临商业街店面位置让乙方设置独立性通道；……6、该场所的一楼仅经营农贸市场，临商业街所有店面甲方不得经营或租赁他方经营与本商场相似的商品结构及超市销售行为。如甲方违反本条例应赔偿乙方人民币300万元，甲方应立即中止以上经营行为，以确保乙方的权益；……8、协议经双方签章后生效，未尽事宜，双方协商签订补充协议等。八、甲方承诺。……3、此合同为A合同，另附一份B合同，B合同作为A合同的参照合同，不具有合作效力。本合同一式陆份，甲方执肆份、乙执贰份；九、乙方承诺。……第三人在该协议上盖章，第三人的代表洪鼎新、叶发林、王美珍、林秋官及林亨本人在该协议上签字并捺指模。＼n第三人宏盛农贸批发市场为自然人投资或控股的有限责任公司，成立于2006年1月5日，经营期限20年（2006年1月5日至2026年1月4日），经营范围为市场场所物业管理、出租市场场所和设施、为进场经营者提供相关服务。2009年11月至2013年5月间，王美珍、李文美陆续取得福州市琅岐经济区琅岐镇商业街南区29号金诚大厦2层1-35号、42-46号店面的房屋所有权，建筑面积合计2309.8㎡，其中王美珍661.67㎡，李文美1648.13㎡（其中，2013年变更登记有1607.88㎡，占69.61%）。＼n根据合同约定，2013年的租金标准为11元／㎡，2013年上半年的租金应为2060×11元／㎡×6个月=135960元，林亨分别于2013年3月6日支付30000元、3月17日支付40000元，剩余65960元租金未付。同年6月25日，王美珍、李文美通过EMS向林亨发出拖欠租金催告函，告知林亨欠租金65960元，要求林亨在收到催告函之日起三日内结清拖欠的租金及按日租金0.5‰的逾期租金。＼n2013年7月30日，王美珍、李文美向原审法院提起本案诉讼。同日，王美珍、李文美另向原审法院起诉，请求解除其与林亨之间签订的金诚大厦1层71
--
73号店面房屋租赁合同关系。＼n同年8月16日，林亨通过EMS向王美珍、李文美发函，要求继续履行租赁合同。同年8月19日，林亨提起反诉。同年10月21日，林亨通过陈华的银行账户转入王美珍银行账户65960元。＼n原审法院认为：第三人与林亨订立的房屋租赁合同，第三人盖章，第三人的代表及林亨本人签字予以确认，双方意思表示真实，且没有超出第三人的经营范围，该租赁合同合法有效、并已履行多年。王美珍、李文美系上述房屋的所有权人，依法有权承受该房屋租赁合同中甲方的权利义务，这一点在租赁协议中亦有约定，原审法院予以确认。＼n依法订立的合同对各方当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于：林亨是否违反租赁协议关于支付租金的条款、王美珍、李文美是否可以依据租赁协议解除合同以及王美珍、李文美是否违反协议条款，林亨的反诉请求是否成立。＼n首先，对于林亨是否违反租赁协议关于支付租金的条款、王美珍、李文美是否可以依据租赁协议解除合同的问题，原审法院认为，该租赁协议约定租赁期间为2007年3月1日至2017年2月28日，租金每半年支付一次。同时约定，出租方有权在承租方拖欠租金的情况下按日租金0.5‰进行索赔；如果承租方逾期缴纳租金超过三十天，出租方在发出通知三十天内承租方仍不缴纳的，出租方有权单方终止合同。基于上述约定，承租方即林亨应当在每年的3月1日一次性支付上半年度的租金，在9月1日一次性支付下半年的租金。林亨所谓的在2013年9月1日前支付2013年上半年租金即可的主张，没有依据，原审法院不予支持。再者说，在王美珍、李文美于2013年6月25日发出租金催收函后，林亨仍未支付剩余租金，且也没有在其自认为的“交租期限”9月1日前付清租金，而是于10月21日才转入王美珍银行账户，林亨确实违反了租赁协议中关于支付租金的约定条款。林亨辩称系王美珍避而不见、造成其无法按时交租。原审法院认为，从林亨与王美珍之间交纳租金的交易习惯来看，林亨完全可以通过向王美珍指定银行账户汇款的方式直接交纳租金。因此，对林亨的这一辩解，原审法院不予采纳。林亨在诉讼期间支付租金，虽然表现出了愿意继续承租的诚意，但这并不能影响王美珍、李文美依据租赁协议行使单方终止合同的权利。现王美珍、李文美坚持要求解除租赁合同，原审法院予以支持。＼n其次，对于王美珍、李文美是否违反协议条款，林亨的反诉请求是否成立的问题，原审法院认为，租赁协议有关“违约责任”的约定内容，再次确认了在承租方租金超过合同的期限未交纳的，出租方有权终止合同，林亨并没有提供证据来证明王美珍、李文美存在违反协议条款的行为，或因产权转移而变动租赁协议条款、给其造成损失，或经营或租赁他方经营与本其相似的商品结构及超市销售行为，其反诉请求不能成立，原审法院不予支持。林亨关于王美珍、李文美侵犯其优先购买权的反诉请求，与本案无关，应另行主张。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、解除第三人福州市琅岐经济区宏盛农贸中心批发市场有限公司与被告（反诉原告）林亨就福州市琅岐经济区琅岐镇商业街南区29号金诚大厦2层店面所签订的房屋租赁合同。二、被告（反诉原告）林亨应于本判决生效之日起十五日内将上述店面腾空退还给原告（反诉被告）王美珍、李文美。三、驳回被告（反诉原告）林亨的反诉请求。案件受理费1449元及反诉受理费15400元，由林亨（反诉原告）负担。＼n一审宣判后，原审被告（原审反诉原告）林亨不服，向本院提起上诉。＼n上诉人林亨上诉称：一、上诉人与被上诉人宏盛农贸批发市场签订的租赁协议约定“第一次支付租金以乙方将国家规定的有关证照办理完毕并取得证照后十日内支付。依此类推每半年支付一次。”该合同条款并未约定每一次支付租金的具体时间点，属于约定不明，按照《合同法》第二百二十六条的规定，在此情况下，上诉人每年支付租金的时间应当从当年3月1日至当年8月30日为第一次支付租金期限，第二次支付期限为当年9月1日至次年的2月底，以后以此类推。上诉人在2013年3月1日至8月30日为2013年上半年租金支付的期限，上诉人在3月支付70000元租金，剩余的上半年租金在8月31日前支付均可，因此缴纳租金的期限并未届满。此前在2010年3月至2010年8月中也有按照这种支付方式支付租金，被上诉人并未对此提出异议，合同也一直友好履行至今，上诉人并不存在拖欠租金行为，更不构成一审判决所认定的违约。二、双方之前的支付租金方式均是被上诉人王美珍与上诉人当面现金支付并开具收款收据，因该经营场所的产权份额经过转让，由被上诉人李文美取得了大部分的产权。由于琅岐经济区的开发，地价上涨，前来投资的被上诉人认为之前约定的租金太少，故上诉人在2013年上半年要求王美珍收取租金并提供收款收据，王美珍避而不见，上诉人在此情况下，通过履约过程中从未使用过的银行转账方式向其支付70000元，剩下的尾款准备于本期租期届满时交齐，后该合同的履行问题由于被上诉人王美珍和李文美的行为进入了诉讼程序中，上诉人有理由暂时停止合同的履行，待纠纷解决后一并履行。上诉人在一审时已经提交了银行存折，证明上诉人早已将租金备好待交。双方合同履行多年，上诉人搬迁不易，绝无可能恶意违约导致合同被解除。三、上诉人在收到被上诉人王美珍和李文美发来的要求解除合同的起诉状后，曾发函给被上诉宏盛农贸批发市场对上诉人在协议中租金支付方式和时间点进行解释，被上诉人王美珍和李文美在收到上诉人寄出的函件后未作出任何答复，表明其并非以友好协商态度与上诉人协商履行问题，而是通过一系列的函件伪造上诉人拖欠租金的假象以达到解除合同的目的。综上，上诉请求：1、撤销原判，改判继续履行上诉人林亨与被上诉人宏盛农贸批发市场就福州市琅岐经济区琅岐镇商业街南区29号金诚大厦2层店面所签订的房屋租赁合同；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。＼n被上诉人王美珍、李文美答辩称：一、答辩人与上诉人于2006年11月30日签订租赁合同，约定租金每半年支付一次，租金支付以上诉人将国家规定的有关证照办理完毕后十日内支付，同日答辩人就交付租赁物，在近三个月的免租期内，即到2007年3月1日上诉人办理好相关证照后开始起算租金，上诉人故意隐瞒没有提交2007年3月份缴纳租金的收款收据，而是提交了2007年下半年即2007年8月30日的收款收据。上诉人在合同刚开始履行的几年都依照约定在每年3月份支付上半年租金，8月底支付下半年租金，从市场的交易习惯来看，租赁市场都是先行缴纳租金的。上诉人认为只要在半年内任一期限缴纳完租金就是合法的理由完全是为自己故意拖延支付租金找借口。上诉人认为其未依约交租是因为答辩人没有开具收款收据，但双方协议中并无此约定，也没有法律规定需要先开收据再支付租金，而依据收款收据的习惯，也是上诉人先支付租金后再到答辩人处开具收据。一审中，上诉人的代理人也承认以往租金缴纳方式有现金和转账两种，上诉人知道答辩人的银行卡账户，在平常也有转账缴纳租金的情况下，自相矛盾的认为无法支付租金，其上诉完全是为了拖延时间。自2013年3月开始，上诉人应支付2013年上半年的租金135960元，但上诉人只是在答辩人催促后，支付了70000元租金，尚欠65960元租金未支付，上诉人多次催收，并于同年6月向上诉人发出催告函，但一个多月后上诉人未作任何的答复。同时，答辩人的代理人也于同年8月7日发出律师函，告知上诉人因其在合理期限内未缴纳租金，双方的租赁协议解除，要求其清理店内物品，但上诉人也并未缴纳拖欠租金，已构成严重违约。上诉人在一审庭审后才把2013年上半年拖欠的租金转账到答辩人银行账户，但从2013年9月至今，上诉人并没有支付2013年下半年及2014年上半年的租金，双方的诉讼并未影响上诉人实际占有租赁店面继续经营，上诉人拖欠租金至今已12个月，这也明确说明了上诉人恶意拖欠租金的态度。二、答辩人与上诉人签订的租赁协议明确约定了支付租金期限，并且约定了违约责任及逾期缴纳租金超过三十天，出租人的单方解除权，因此原审法院按照《合同法》第二百二十六、二百二十七条规定作出判决是正确的。综上，请求驳回上诉，维持原判。＼n被上诉人宏盛农贸批发市场答辩称：同意被上诉人王美珍、李文美的答辩意见。＼n当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。＼n二审诉讼过程中，双方均未向本院提交新的证据，根据本案现有的证据，本院确认一审法院查明的事实基本清楚。＼n本院认为，按照上诉人与被上诉人宏盛农贸批发市场于2006年11月30日签订的《经营场所租赁协议》第二条第2项约定“租金每半年支付一次。第一次支付租金以乙方（即上诉人）将国家规定的有关证照办理完毕并取得证照后十日内支付。依此类推每半年支付一次。”可见，双方已明确约定了租金的支付方式及支付时间。从上诉人一审中提供的租金收款收据来看，其于2007年8月30日缴纳租金，结合双方租赁合同中的上述约定，上诉人在此后交纳半年租金的时间应为2008年3月1日，以此类推，其应于2013年3月1日履行缴纳半年租金的义务，但其于2013年3月份仅缴纳70000元租金，在被上诉人王美珍、李文美催告后仍未缴纳拖欠的租金，而是于同年10月21日通过银行转账方式向王美珍缴纳拖欠的65960元租金，故原审法院认定上诉人违反租赁协议中关于支付租金的约定条款，被上诉人王美珍、李文美有权依据合同约定行使解除权并判令解除双方之间的租赁合同、上诉人限期腾空搬离讼争租赁物正确，本院予以采纳。上诉人认为其未缴纳租金系因被上诉人王美珍避而不见，导致其无法交租，但上诉人完全可以通过银行转账方式缴纳租金，故上诉人这一抗辩理由本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉人林亨的上诉，维持原判。＼n本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担，二审案件受理费1449元，由上诉人林亨负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长陈集美＼n代理审判员陈长灿＼n代理审判员吴筱洲＼n二〇一四年五月二十二日＼n书记员王惠