＼n<＼/title>＼n<＼/p>＼n乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）沙民再字第1号＼n抗诉机关：乌鲁木齐市人民检察院。＼n申诉人（原审被告）：魏鸿＼n委托代理人：赵向伟＼n被申诉人（原审被告）：新疆弗瑞得物业管理有限公司＼n法定代表人：周树强＼n委托代理人：马勇＼n被申诉人（原审被告）：韩曦鸣＼n委托代理人：余健＼n原审原告：郭文保＼n魏鸿因与郭文保、弗瑞得物业公司、韩曦鸣房屋租赁纠纷一案，不服本院（2012）沙民三初字第1065号民事判决，向检察机关申诉。乌鲁木齐市人民检察院于2013年11月21日作出乌市检民行抗字（2013）第17号民事抗诉书，向乌鲁木齐市中级人民法院提出抗诉。乌鲁木齐市中级人民法院于2014年1月22日作出（2014）乌中民抗字第1号民事裁定，指令本院再审本案。本院另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。乌鲁木齐市人民检察院指派乌鲁木齐市沙依巴克区人民检察院检察员海米旦*哈斯木出庭。魏鸿及其委托代理人赵向伟，郭文保，弗瑞得物业公司委托代理人马勇，韩曦鸣委托代理人余健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n2011年3月30日，原审原告郭文保诉称，2009年1月15日，原审原告郭文保与原审被告韩曦鸣签订了一份租赁合同，合同约定原审被告韩曦鸣将位于沙依巴克区钱塘江路38号世纪星小区房屋租赁给原审原告郭文保，原审原告郭文保一次性向原审被告韩曦鸣支付了两年租金，并开始使用租赁房屋。2009年7月20日，原审被告魏鸿又找到原审原告郭文保称该房屋属其所有，原审被告魏鸿又与原审原告郭文保补签了一份房屋租赁合同，未收取任何费用。2011年2月12日晚，租赁房屋内共用自来水管冻裂，将原审原告郭文保价值262958元的货物毁损。租赁之始，原审原告郭文保向原审被告弗瑞得物业公司支付了公共维修基金及服务费，该公司未履行安全保障、维修义务给原审原告郭文保造成了损失，应承担赔偿责任；原审被告韩曦鸣作为出租人没有尽到对出租房屋的安全维修义务，应承担连带赔偿责任；原审被告魏鸿对补签的租赁合同以前的权利义务均认可，原审被告魏鸿实际行使了出租人的权利，也应承担连带赔偿责任。故请求判令原审被告弗瑞得物业公司赔偿原审原告郭文保货物损失262958元，原审被告韩曦鸣、魏鸿承担连带赔偿责任。原审被告弗瑞得物业公司辩称，原审原告郭文保所诉冻裂的水管不是自来水管，而是人防设施专用管线。租赁房屋地下二层是人防工程，该工程至今没有验收交工。人防工程平时是谁投资、谁使用、谁受益。该房屋系新疆世纪房地产开发有限公司的人防工程，与原审被告弗瑞得物业公司没有关系。原审原告郭文保租赁的房屋是封闭的空间，其对自己房屋内的设施没有尽到维护义务，造成损害与原审被告弗瑞得物业公司无关，请求驳回原审原告郭文保的诉讼请求。原审被告韩曦鸣辩称，原审被告韩曦鸣与原审原告郭文保签订的合同已于2009年7月20日终止，原审原告郭文保在本案中所发生的损害结果与原审被告韩曦鸣无关，且损害结果的发生系原审原告郭文保对其承租房屋中的设施没有尽到安全保障义务，故原审原告郭文保要求原审被告韩曦鸣承担赔偿责任的诉讼请求不能成立，应予驳回。原审被告魏鸿辩称，其购买了该楼地下一层库房，因原审被告韩曦鸣把其中一部分房屋出租出去无法收回，造成该房屋无法交付给原审被告魏鸿，原审被告韩曦鸣为了补偿原审被告魏鸿，让其使用地下二层房屋，原审被告魏鸿才与原审原告郭文保签订了租赁合同。但实际上原审被告魏鸿没有收取原审原告郭文保的租金，合同实际就没有履行。原审被告魏鸿没有侵害原审原告郭文保的财产，其财产损失与原审被告魏鸿无关，故请求驳回原审原告郭文保的诉讼请求。＼n原审查明，2009年1月15日，原审原告郭文保与原审被告韩曦鸣签订了一份租房合同，约定由原审原告郭文保承租位于本市钱塘江路38号东区世纪星小区房屋，租期预定5年，自2009年1月15日至2011年1月14日，租房用途为存放文化用品，每年租金8000元，一次交清两年租金，第三年提前30天支付租金。合同签订当天，原审原告郭文保向原审被告韩曦鸣支付了两年租金计16000元，原审被告韩曦鸣向原审原告郭文保交付了租赁房屋。同日，原审原告郭文保向原审被告弗瑞得物业公司交付了公共部分维修基金720元及服务费400元。2009年7月20日，原审被告魏鸿与原审原告郭文保签订了一份租房合同，约定原审原告郭文保承租位于本市钱塘江路38号10号楼负二层房屋。租期自2009年3月1日至2011年2月28日，租金8000元，两年一次付清，下次提前一个月付清。2010年租赁房内水管漏水，原审原告郭文保请求原审被告弗瑞得物业公司进行了修理。2011年2月11日夜间，原审原告郭文保租赁的房屋中水管冻裂漏水，经本院委托中介机构鉴定货损价值262958元。原审被告弗瑞得物业公司对冻裂的水管进行维修，更换了阀门，水管不再漏水。原审原告郭文保与原审被告韩曦鸣、魏鸿所签订合同中所指租赁房屋是同一房屋，即本市钱塘江路38号东区世纪星小区10号楼负二层房屋，该房屋无暖气设备。该楼为新疆世纪房地产开发有限公司（以下简称世纪公司）投资开发，负二层是依照防空法要求设计的人防工程，其内的水管是人防设施的一部分。世纪公司于2008年6月被吊销，处于不经营状态。庭审中，经释明，原审原告郭文保明确选择本案为合同之诉。＼n原审认为，原审原告郭文保与原审被告韩曦鸣签订的租赁合同明确期限为两年，原审原告郭文保货损发生在双方合同期满之后，原审原告郭文保依据租赁合同，认为原审被告韩曦鸣未尽到出租人维修房屋义务，而应承担连带赔偿责任的诉讼请求，没有事实及法律依据，不予支持。本案争议的负二层房屋是人防工程，按照防空法，是谁投资，谁使用，谁受益，世纪公司处于不经营状态，原审被告魏鸿以主人名义出租使用该房，其应是负二层房屋实际的管理使用人。根据原审被告魏鸿与原审原告郭文保2009年7月20日签订的租赁合同，双方之间构成租赁合同关系。该份租赁合同出租物与原审原告郭文保与原审被告韩曦鸣出租的房屋为同一房屋，租金相同，由此可知关于本案出租房屋的实际权利义务均由原审被告魏鸿在享有和承担。原审被告魏鸿应依据租赁合同，在合同期内履行出租人义务。被告魏鸿作为出租人有责任对出租房内的设施安全防冻尽到保障义务。同样对于已经修理过水管的原告郭文保，也清楚水管冻裂对其货物造成损失的后果，但双方均未或提醒对方对水管采取保暖预防措施。故对损害结果的发生都有过错，双方过错相等，应各自承担50%的责任。对原审原告郭文保要求原审被告魏鸿赔偿损失的合理部分，应予以支持。原审原告郭文保租赁的房屋是封闭的空间，物业公司的维修责任主要是事后补救，原审原告郭文保货损发生后，原审被告弗瑞得物业公司采取积极措施进行维修，防止了其损害的扩大，已尽到了物业公司的责任。对原审原告郭文保要求原审被告弗瑞得物业公司赔偿损失的诉讼请求，不予支持。原审被告魏鸿辩称其未收取租金，不能成为免除其作为出租人保障出租物及其设施安全的义务，对其辩称意见，不予采信。判决：一、驳回原审原告郭文保要求原审被告弗瑞得公司承担赔偿责任的诉讼请求；二、驳回原审原告郭文保要求原审被告韩曦鸣承担连带责任的诉讼请求；三、原审被告魏鸿赔偿原审原告郭文保财产损失131479元。＼n乌鲁木齐市人民检察院抗诉认为，1、（2012）沙民三初字第1065号民事判决认定事实不清，证据不足。郭文保与韩曦鸣、魏鸿签订了房屋租赁合同，两份租赁合同所涉及标的物均为同一房屋，法院未经查实谁是该房的所有权人即实际出租人。韩曦鸣与郭文保签订的租赁合同期限自2009年1月15日至2011年1月14日，同时合同中注明下年合同到期日为4月1日，即该份租赁合同的届满日期应为2011年3月31日。而郭文保与魏鸿于2009年7月20日签订的该房屋租赁合同期限为2009年3月1日至2011年2月28日。无论从两份租赁合同签订的时间还是从两份租赁合同约定租赁期限看，韩曦鸣与郭文保签订的租赁合同均优先于郭文保与魏鸿签订的租赁合同。从租赁合同的实际履行看，韩曦鸣向郭文保收取了两年的房屋租金，并实际向郭文保交付了租赁房屋，双方未发生过解除等任何终止情形，合同始终在履行期间。而魏鸿从未收取郭文保的租金，双方签订的租赁合同既未履行亦未生效，法院庭审中也未查明韩曦鸣是否将其收取的两年房屋租金转付给魏鸿。仅仅依据魏鸿与郭文保签订的未生效的租赁合同，判决魏鸿承担赔偿责任，属于认定事实不清，证据不足。2、（2012）沙民三初字第1065号民事判决适用法律错误。本案房屋位于建筑物负二层，是人防工程，该房屋无供水、供暖设备，冻裂的水管系公共供水管线，不属于房屋租赁合同关系中应由出租方维修养护义务范围。弗瑞得物业公司作为小区物业管理单位，应对建筑物公共供水管线负有不可推卸的管理责任。而作为人防工程地下室投资建造者世纪公司亦是防空地下室所有者，其也应当承担侵权损害赔偿责任。虽然法院已经查明，世纪公司于2008年6月被吊销营业执照，但该公司并没有依法被注销，依据法律规定，该公司仍具备民事主体地位，具有承担民事责任的义务，故本案应由公共自来水管线的管理人或者所有者的弗瑞得物业公司、世纪公司承担侵权赔偿责任。本案魏鸿既不是造成该案侵权损害后果的自来水管线的管理者，也不是所有者，故对所发生的公共管线冻裂的损害后果，不应承担损害赔偿责任。本案为一般侵权，应依照《侵权责任法》适用过错责任的原则处理。因此，法院依据租赁合同判决魏鸿赔偿郭文保损失，属于适用法律错误。乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2012）沙民三初字第1065号民事判决，认定事实不清，证据不足，适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第（二）项、第（六）项，第二百零八条第一款之规定，向乌鲁木齐市中级人民法院提出抗诉，请依法再审。＼n本院再审过程中，申诉人魏鸿称，1、本案租赁房屋为世纪公司开发建设的防空地下室，本案冻裂自来水管线平时是房屋业主共同共有的公共用水管线，战时为防空地下室的防护设施设备。本案租赁物是一个仅具备储物功能，并非用于居住的地下二层房屋。房屋本身既无供暖系统亦无供水系统，本案冻裂的自来水管，系经过租赁物内的一段属于租赁房屋所有的楼上业主共同共有的公用水管线，租赁物的这种现状从建造完毕交付使用既是如此，从未发生改变。依据相关法律的规定，本案租赁物及本案冻裂公共供水管线的维护管理责任依法应由人民防空主管部门或者工程隶属单位即世纪公司负责。本案冻裂的公共供水管线不属于租赁物范围，不属于申诉人魏鸿维修养护义务范围。故原审原告郭文保依据租赁合同关系要求申诉人魏鸿承担赔偿责任，诉讼主体错误，依法不能成立。原审判决以“魏鸿作为出租人有责任对出租房屋内的设施安全防冻尽到保障义务”为由，判令申诉人魏鸿赔偿原审原告郭文保损失，属认定事实不清，适用法律错误。2、申诉人魏鸿与原审原告郭文保签订的租赁合同既未履行亦未生效，原审原告郭文保始终履行的是与原审被告韩曦鸣签订的第一份租赁合同。原审法院依据申诉人魏鸿与原审原告郭文保签订的未生效的租赁合同，判令申诉人魏鸿承担出租人的赔偿责任，属事实不清，适用法律错误。原审法院认定事实不清，适用法律错误，要求撤销（2012）沙民三初字第1065号民事判决，重新审理本案，驳回原审原告郭文保对申诉人魏鸿的诉讼请求。原审原告郭文保辩称，2009年5月，因水管漏水淹了其部分货物，原审被告韩曦鸣将合同到期时间延长了两个半月。其给原审被告弗瑞得物业公司缴纳了公共维修基金720元及其他费用400元。2009年7月申诉人魏鸿把原审原告郭文保与原审被告韩曦鸣所签订的房屋租赁合同原件收走，与原审原告郭文保另签订了房屋租赁合同，申诉人魏鸿称原审原告郭文保已交给原审被告韩曦鸣的房租由其去找物业公司要，与原审原告郭文保无关，申诉人魏鸿并称原审原告郭文保与原审被告韩曦鸣签订的房屋租赁合同中，给原审原告郭文保延长两个半月合同到期时间太长了，便将申诉人魏鸿与原审原告郭文保所签订的租赁合同中，将合同到期时间只延长了一个半月，即至2月28日。2011年2月12日，原审原告郭文保的儿子到库房去拉货，发现库房有水，并把货物淹了，经公证及评估公司评估货损价值为262958元。原审原告郭文保对承租房屋内水管漏水无任何责任。货物被水淹后，申诉人魏鸿在租赁房屋门处张贴通知，让原审原告郭文保搬出出租房。原审原告郭文保已缴纳两年房租及物业费，故申诉人魏鸿的申诉理由不能成立。原审被告弗瑞得物业公司辩称，水管线不属于公共管线，是专用管线，不属于物业管理范围，原审原告郭文保租赁的房屋至今没有验收，水管的末端就在其所承租的房屋内，原审原告郭文保负有维修义务。原审被告韩曦鸣辩称，水管管线属于人防专用设施部分，合同实际履行人系原审原告郭文保与原审被告魏鸿，而非原审原告郭文保与原审被告韩曦鸣。＼n本院再审查明，2005年3月20日，世纪公司（甲方）与原审被告韩曦鸣（乙方）签订了协议书一份，该协议约定：“由于甲方欠韩曦鸣借款人民币一百万元整，另欠韩曦鸣工资十三万元整，共计一百一十三万元人民币。经双方协商将世纪星小区11号楼1单元、2单元地下室及10号楼3单元、4单元地下人防工程的三十年使用权抵给乙方作为还款条件。乙方应按国家规定使用，不得损坏楼层建筑，可转让使用权，但要遵守甲乙双方的约定”等。2009年1月15日，原审原告郭文保与原审被告韩曦鸣签订了一份房屋租赁合同，约定：由原审原告郭文保承租位于本市钱塘江路38号东区世纪星小区房屋，租期预定5年，自2009年1月15日至2011年1月14日，租房用途为存放文化用品，每年租金8000元，一次交清两年租金，第三年提前30天支付租金。合同签订当日，原审原告郭文保向原审被告韩曦鸣支付了两年租金计16000元。原审被告韩曦鸣向原审原告郭文保交付了位于本市钱塘江路38号10号楼负二层租赁房屋。当日，原审原告郭文保向原审被告弗瑞得物业公司缴纳了公共部分维修基金720元及服务费400元。2009年3月左右，因租赁房屋水管漏水，经原审原告郭文保与原审被告韩曦鸣协商，房屋租赁到期时间延长至2011年4月1日，原审被告韩曦鸣并委托他人在双方签订的房屋租赁合同上予以注明。＼n2009年世纪公司作出书面通知，通知内容为：“该公司决定将原交与韩曦鸣对外租赁的世纪星小区10号楼1单元、2单元负一层地下室，负二层人防工程收回。韩曦鸣对外所签租赁合同及收费由公司协调处理解决。公司已将上述地下室及人防工程的使用权转让给孙玉香女士（原审被告魏鸿之妻）。望接到通知及时移交，并通知原出租人与孙玉香女士接洽”。2009年7月20日，原审被告魏鸿与原审原告郭文保又签订了一份房屋租赁合同，约定原审原告郭文保承租位于本市钱塘江路38号10号楼负二层房屋。租期自2009年3月1日至2011年2月28日，租金8000元，二年一次付清租金，下次提前一个月付清租金。该合同中注明公共维修基金已交。＼n2011年2月11日晚，原审原告郭文保所承租的位于本市钱塘江路38号10号楼负二层房屋中战时给水管道阀门因冻裂后漏水，造成原审原告郭文保存放在该房屋内价值为262958元货物被水淹致损。原审被告弗瑞得物业公司在经过排查得知该房屋管道漏水后，遂对冻裂水管进行维修，更换了被冻裂的阀门。＼n本案庭审中，原审原告郭文保明确选择本案以合同之诉主张权利。＼n另查明，1、原审原告郭文保与原审被告韩曦鸣、魏鸿所签订的房屋租赁合同中所指租赁房屋系同一房屋，即本市钱塘江路38号东区世纪星小区10号楼负二层房屋，该房屋无暖气设备。该楼为世纪公司投资开发，该楼负二层系人防工程，其内的冻裂水管是战时人防工程的服务设备，该管道为公共设备设施。2、世纪公司于2008年2月26日被乌鲁木齐市工商行政管理局吊销营业执照。3、原审被告魏鸿与孙玉香系夫妻关系。4、原审原告郭文保在起诉时，主张赔偿损失328666元。本案在原审过程中，本院委托新疆国立资产评估有限公司对本案货损价值进行评估，经评估货损价值为262958元，原审原告郭文保在原审庭审中撤回65708元赔偿金的诉讼请求。＼n以上事实有，原审原告郭文保与原审被告韩曦鸣、魏鸿签订的房屋租赁合同、原审被告弗瑞得物业公司收款收据、新疆维吾尔自治区公证处公证书、新国评报字（2011）第025号评估报告书、人防工程地下室施工图、世纪公司与原审被告韩曦鸣协议书、世纪公司通知、原审被告魏鸿与孙玉香结婚证、新疆维吾尔自治区人防建筑设计研究院人防工程设计说明、现场确认笔录、工商档案、当事人陈述及庭审笔录为证，予以证实。＼n本院再审认为，我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施，或者赔偿损失等违约责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依法要求其承担违约责任或者按照其他法律要求其承担侵权责任。原审原告郭文保明确选择本案以合同之诉主张权利，而本案原审被告弗瑞得物业公司并非本案房屋租赁合同相对人，故对原审原告郭文保在本案中要求原审被告弗瑞得物业公司承担赔偿责任的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。虽然原审被告韩曦鸣与原审原告郭文保签订和履行租赁合同在先，但是该合同在履行期间，原审被告魏鸿与原审原告郭文保就该房屋又签订了租赁合同，原审原告郭文保与原审被告魏鸿及原审被告韩曦鸣对该份合同的签订及履行均不持异议，至此原审被告韩曦鸣与原审原告郭文保所签订的房屋租赁合同便终止履行，原审被告魏鸿与原审原告郭文保签订的房屋租赁合同开始履行。本案出租房中水管冻裂发生在原审被告魏鸿与原审原告郭文保所签订的房屋租赁合同履行期间，故原审原告郭文保依据租赁合同，认为原审被告韩曦鸣未尽到出租人维修房屋义务，要求其承担连带赔偿责任的诉讼请求没有事实及法律依据，故不能成立，本院不予支持。本案争议的负二层房屋系人防工程，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款的规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者使用。虽然该房屋系世纪公司投资开发，但世纪公司已将本案出租房屋的使用权交与了孙玉香（原审被告魏鸿之妻）。原审被告魏鸿以出租人名义将该房屋出租给原审原告郭文保，在双方履行该租赁合同期间，原审被告魏鸿系租赁给原审原告郭文保负二层房屋的实际管理使用人。原审被告魏鸿以没有收取原审原告郭文保租金作为抗辩理由，否认该合同的实际履行与事实不符。原审被告魏鸿应依据租赁合同，在合同期内履行出租人义务。新疆冬季寒冷，涉案地下负二层房屋没有暖气，水管可能被冻裂，对于出租人、承租人均应有此认识。原审被告魏鸿作为出租人有责任对出租房内的设施安全尽到保障义务，其对水管内有水，冻裂水管漏水会给承租人造成损失的后果，是应该预见到的。同样对于原审原告郭文保，也应该对水管冻裂漏水会对其货物造成损失的后果有所预见。但双方均未对水管采取防冻措施，对损害结果的发生有同等过错，应各自承担50%的责任。故对原审原告郭文保要求原审被告魏鸿赔偿损失的合理部分，本院予以支持。原审被告魏鸿与原审原告郭文保签订房屋租赁合同后，双方未发生过解除等任何终止合同履行的情形，故对原审被告魏鸿关于该合同既未履行亦未生效的申诉理由与事实不符，本院不予采信。原审被告魏鸿系与原审原告郭文保在本案所签订房屋租赁合同中的权利义务相对人，故对其关于原审原告郭文保要求其承担赔偿责任诉讼主体有误的辩称理由不能成立，本院不予采纳。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百一十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第一百二十二条之规定，判决如下：＼n一、驳回原审原告郭文保要求原审被告弗瑞得物业公司承担赔偿责任的诉讼请求；＼n二、驳回原审原告郭文保要求原审被告韩曦鸣承担连带责任的诉讼请求；＼n三、原审被告魏鸿赔偿被原审原告郭文保财产损失131479元（262958元×50%）。＼n本案起诉标的328666元，应收案件受理费6229.99元，因当事人在原审庭审中撤回65708元，故退还原审原告郭文保985.62元案件受理费。当事人诉讼请求为262958元，本案实际给付131479元，占争议标的50%；本院实收案件受理费5244.37元，鉴定费7400元，合计12644.37元，由原审原告郭文保负担6322.18元，原审被告魏鸿负担6322.19元。邮寄费60元，由原审被告魏鸿负担。＼n上述原审被告魏鸿应付款项，于本判决生效之日起十五日内支付，逾期支付，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付逾期利息。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费，（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。＼n审判长鄢先瑜＼n审判员ＸＸ亮＼n人民陪审员寇志军＼n二〇一四年八月十四日＼n书记员曹美玲＼n＼n