浙江省长兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0522民初485号
原告:长兴美欣达房地产开发有限公司，住所地浙江省长兴县雉城镇东盛华庭商铺5幢4-8号。
法定代表人：汤小平，总经理。
委托代理人：胡小芳，该公司员工。
委托代理人：姜平，浙江乾衡（湖州）律师事务所律师。
被告：杭州聚则百货有限公司，住所地杭州经济技术开发区财通中心101-01。
法定代表人：赵春雷，总经理。
委托代理人：周凡，北京大成（杭州）律师事务所律师。
委托代理人：刘玉婷，北京大成（杭州）律师事务所律师。
原告长兴美欣达房地产开发有限公司与被告杭州聚则百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序审理，由审判员赵耀中、审判员柯晓蕾、人民陪审员刘美中组成合议庭。原告长兴美欣达房地产开发有限公司的委托代理人胡小芳、姜平，被告杭州聚则百货有限公司的委托代理人周凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付违约金5000000元；2、被告赔偿因定制建设租赁物导致原告的损失1033773元。3、被告赔偿租赁物的闲置费用，从2015年4月1日计算至2015年8月14日，共计1654147.6元；4、原告因合同签订付出的策划推广、招商代理费用、毁约退租损失2050000元；5、被告支付原告预期房屋租金损失6809367元（按1年半计算）；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年11月5日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告租赁原告位于长兴县龙山新区，租赁面积14632平方米，双方对租金及权利、义务作了约定。按被告要求，原告对租赁物及配套设施、附属设施进行施工并按期竣工。2015年1月30日，原告依约向被告发出《房屋交付通知书》，被告未办理交付手续。2015年3月26日，原告向被告提供消防验收合格证、规划核实证明等文件，并希望其按约定于2015年3月31日进场装修，被告未予答复。2015年5月4日，被告发函给原告，要求推迟交房期限至2017年5月。原告为避免损失进一步扩大，无奈于2015年8月14日依约解除合同，并要求被告赔偿损失。被告的行为属严重违约，按合同约定应支付违约金5000000元；因租赁物按被告要求制作，已无使用价值，造成原告损失1033773元；被告未按约接收租赁房屋，造成房屋闲置，按租金每日0.85元/平方米,从2015年4月1日计算至2015年8月14日，共计1654147.6元;原告对被告入住做了大量策划推广、招商工作，不计人力成本已投入2042997元，因被告未入住，案外人毁约、退租，造成原告损失数额巨大。原告考虑诉讼费用，故将策划推广、招商代理费用、毁约退租三项暂主张2050000元。从原告发出解除租赁合同通知到现在，租赁房屋空置已有16个月，现原告主张自2015年8月15日起计算1年半的预期租金损失6809367元。
被告杭州聚则百货有限公司辩称：1、被告于2015年5月回函希望将交房推迟至2017年5月，将预期损失降到最低，双方存在协商空间，被告没有根本违约；2、原告实际的损失远低于违约金5000000元。原告主张的改建定制的费用，现在可以利用，不构成损失。广告费用系原告对总体商业25万平方的招商成本，被告租赁的只有几千平方，该损失不应全部由被告承担。整个招商过程是由原、被告直接接洽，不存在中介环节，所以被告对招商代理费用不予认可。退房、退租与被告无关，从原告提交的证据材料中看出，宣传材料中涉及大量的知名品牌很多都没有入驻，将被告未入驻作为退房、退租的唯一原因与事实不符。原告出租的房屋为每日0.85元/平方米高于市场价格水平，现租金回归正常的市场行情，中间不存在损失；3、对原告主张的租金损失，原告已于2015年8月14日解除房屋租赁合同，合同解除前处在免租期内，之后产生的损失与被告无关；4、原告主张的违约金和合同约定的定金不得同时主张，被告要求在本案中将定金扣除。
原告向本院提交的证据材料为：1、房屋租赁合同及附件、土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证，证明被告租赁原告房屋并签订合同；2、房屋交付通知书及商家联系函、告知函、律师函、工作联系单，证明原告按约交付房屋并催告被告办理房屋交付手续，被告违约并同意解除合同的事实；3、定制损失证明，证明原告按被告要求改建租赁物造成的损失；4、招商、推广、宣传损失费用，证明原告为签订合同支付的招商代理、策划推广花费2042997元的事实；5、退租、退房损失证明，证明被告未按合同约定履行导致案外人退租、退房的事实；6、商铺租赁合同书一份，证明被告将本案租赁物闲置至2017年1月24日，出租给案外人的租金减少，导致巨大的差价损失。原告提交的证据材料交被告质证认为，对证据材料1真实性无异议；对证据材料2真实性无异议，对证明对象有异议，原告发函解除合同，不是被告恶意违约；对证据材料3系单方出具，不能作为定案依据；对证据材料4，对1890000元的招商费用有异议，双方签订合同未经中介。对招商材料的真实性无异议，对关联性有异议，招商材料是对整个项目的宣传；对证据材料5真实性、关联性有异议，内容无法核实；对证据材料6真实性无异议，对关联性有异议，非原、被告签订合同时可预见的损失。经审查，本院对证据材料1、2、6的证明效力予以认定；对证据材料3以鉴定报告书结论为准；对证据材料4、5，在本院认为中予以说明。
被告向本院提交的证据材料为公司基本情况一份，证明杭州新联兴广告设计制作有限公司经营范围没有招商。被告提交的证据材料交原告质证认为，对证据材料真实性无异议，但原告损失是事实。经审查，本院对该证据材料的证明效力予以认定。
经原告申请，本院委托湖州金业建设工程招标代理有限公司对租赁房屋调整工程量增加、变更工程量及工程造价进行鉴定，鉴定报告书（补充报告）确定工程造价998044元。鉴定报告书（补充报告）经原告质证无异议；被告质证对工程造价无异议，认为租赁房屋已有案外人入住，增加、变更的工程可以使用，不构成损失。经审查，本院对鉴定报告书的鉴定结论予以认定。
根据上述采信的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院查明本案事实如下：
原、被告于2012年11月5日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告租赁被告位于长兴县龙山新区，租赁总建筑面积14632平方米，第一至第三个租赁年的租金标准为每日0.85元/平方米。被告交付原告定金3000000元。租赁期限为16年，装修期和免租期合计为十二个月，不需支付租金。2014年12月1日至2015年3月31日交付租赁房屋，2015年3月31日为租赁房屋最迟交付日。若被告无正当理由，终止合同履行，原告可书面通知被告解除本合同，并要求被告承担违约金5000000元。原告依约对租赁物及配套设施、附属设施进行施工并按期竣工。2015年1月30日，原告依约向被告发出《房屋交付通知书》，被告未到原告处办理交付手续。2015年3月26日，原告向被告提供消防验收合格证、规划核实证明等文件，并希望其按约定于2015年3月31日进场装修，被告未予答复。2015年5月4日，被告发函给原告，要求推迟交房期限至2017年5月。原告于2015年8月14日向被告提出解除双方订立的《房屋租赁合同》，被告同意解除。被告原企业名称为杭州天天物美商业有限公司，2016年8月4日变更为杭州聚则百货有限公司。
原告现将涉案房屋部分出租案外人，面积为7168.75平方米，租期自2017年1月24日至2030年1月23日止,租金标准较本案降低。
经湖州金业建设工程招标代理有限公司对租赁房屋调整工程量增加、变更工程量及工程造价进行鉴定，鉴定报告书（补充报告）确定工程造价998044元。
本院认为：原、被告于2012年11月5日签订《房屋租赁合同》系双方真实意表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格履行。原告依约向被告发出《房屋交付通知书》，被告未到原告处办理交付手续，并提出推迟交房期限至2017年5月，被告以其行为表明不履行合同，应认定被告违约，需承担违约的民事责任。对于原告主张的租赁房屋调整工程量增加、变更工程量造价的损失，因增加、变更工程量是为了满足被告使用房屋需要而进行的，现被告违约导致合同解除，必然造成原告相应损失，但原告未提交证据材料证明予以拆除，完全不能够利用，考虑工程还可以部分利用，本院酌情确定损失额为499022元（998044元×50%）。原告主张租赁房屋闲置费用1654147.6元,合同虽约定装修期和免租期合计为十二个月，不需支付租金，但该优惠期系针对全部16年的租期，故相应的租金计算应按照优惠期所占全部租期比例扣除，经计算为1550763元。对于策划推广、招商代理费用、毁约退租损失2050000元，其中原告主张招商代理费用1890000元，但案外人收账凭证写明该费用为咨询费，原告证据材料不能充分证明损失的具体数额。对于原告主张预期房屋租金损失6809367元，被告违约导致合同解除，重新招租需要一定的时间，在此期间会造成原告租金损失，考虑案涉房屋现部分出租，酌情确定租金损失为2723746.8元(6809367元×40%)。双方约定的违约金系对违约后承担责任的范围预先确定，结合本案能计算出原告的损失为4773531.8元,本院确定被告应支付原告违约金5000000元，驳回原告其余诉讼请求。对于被告交付的定金，被告辩称违约金与定金不得同时主张，要求在本案中将定金扣除，本院予以采纳，扣除定金3000000元，被告还应支付原告2000000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州聚则百货有限公司支付原告长兴美欣达房地产开发有限公司2000000元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告其余的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费121084元，由原告长兴美欣达房地产开发有限公司承担74284元，被告杭州聚则百货有限公司承担46800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 赵耀中
审 判 员 柯晓蕾
人民陪审员 刘美中
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 郑和平