四川省达州市达川区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川1703民初1356号
原告：徐东，女，汉族，生于1961年12月29日，住四川省达州市通川区。
委托诉讼代理人:孙涛，四川天倚律师事务所律师。
被告：李小明，男，汉族，生于1967年6月6日，住四川省达州市达川区。
委托诉讼代理人：于金渤，四川金世达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冉罗，四川金世达律师事务所律师。
原告徐东与被告李小明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年5月30日公开开庭进行了审理。原告徐东的委托诉讼代理人孙涛、被告李小明及委托诉讼代理人于金渤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
徐东向本院提出诉讼请求：1.判令李小明向徐东支付2017年1月1日起至2017年12月31日期间的房屋租金174900.63元（152087.5+152087.5×15%）及资金占用利息；2.判令李小明向徐东支付2018年1月1日起至租赁房屋归还之日期间的房屋租金，每天按551.06元[（174900.63+174900.63×15%）÷365]计算；3.判令李小明向徐东支付违约金100000元；4.判令李小明将租赁房屋达县房屋”交付给徐东；5.诉讼费由李小明承担。事实及理由：2012年11月9日，徐东与李小明签订《房屋租赁协议》，约定李小明承租徐东位于达县的房屋”，租期5年，自2013年1月1日至2017年12月31日止。第一年的租金100000元，每年的租金在上一年的基础上递增15%，次年租金乙方应当在当年12月1日前支付。任意一方违约将承担5年房屋总金额30%违约金。前述协议签订后，徐东如约向李小明交付了租赁物，李小明也支付了第一年的房租。但李小明从2014年起的租金至2016年的租金未交纳，后徐东起诉至本院要求李小明支付从2014年到2016年的租金，并承担违约金。本院于2016年3月14日作出（2016）川1703民初152号民事判决书，判决内容为“一、李小明在本判决生效之日起十日内支付下欠徐东2014年1月1日起至2016年12月31日期间的房屋租金共计399337.5元；二、李小明在本判决生效之日起十日内支付徐东违约金100000元；三、驳回徐东的其他诉讼请求。”现该判决书已生效，但李小明拒不履行。并且李小明拒绝支付2017年1月1日起至2017年12月31日期间的租金。按照合同约定，现房屋租赁期已满，李小明应交还租赁房屋，但徐东多次向李小明催收租金和要求收回房屋，李小明却拒绝支付租金和交还租赁房屋。故徐东诉讼来院，请求判准前述诉讼请求。
李小明辩称，1.徐东是否是本案适格主体存在争议，虽然徐东与李小明签订了《房屋租赁协议》，但是诉争门市的产权现在存在争议，在另案中，聚丰公司明确表示本案诉争的门市属于“恒东大厦”的一部分，整个“恒东大厦”的土地权属登记在聚丰公司名下，聚丰公司也明确告知李小明，不再向本案的原告徐东支付任何租金，并且保留向原告追偿租金的权利。请人民法院核实原告徐东是否是本案的适格主体。2.徐东的第一项诉讼请求，2017年的租金问题，在上一案徐东诉李小明房屋租赁合同纠纷案件判决后，徐东已经申请执行，李小明已多次表示不再租用徐东的门市，并且多次电话、短信通知徐东、陈铭（系徐东丈夫），但是二人从来没有到争议门市来解决问题，今天徐东起诉的租金属于徐东、陈铭恶意增加债务、扩大损失，不应当得到人民法院的支持。3.本案诉争的合同在2017年12月31日届满，李小明没有任何理由在没有使用门市的情况下，还要向徐东支付2018年的租金。4.本案违约金不应当得到法院的支持。在上一房屋租赁合同纠纷案件中，已判决李小明向徐东支付100000元的违约金，徐东在本案中再次主张100000元的违约金属于重复主张。双方约定违约金是按照合同约定的5年总租金来计算的，如李小明违约，其违约行为也是持续性的，不能拆分。5.徐东、李小明虽签订年租金10万元的租赁合同，但是实际履行的年租金是5万元。现在李小明也没有占有门市，徐东可以自己去收回，不需要李小明交付。6.实际上是由陈铭和案外人达县永鸿汽修厂和李小明三方达成的合意，由达县永鸿汽修厂实际承租门市，但是陈铭要求由李小明和达县永鸿汽修厂签订租赁合同，约定从第二年起租金只有5万元，由李小明向达县永鸿汽修厂收取租金，第一年李小明把租金收了后交给了陈铭，从第二年开始陈铭就没有来收租金，上次判决后李小明也就没有再管那门市了。
本院经审理认定事实如下：2012年11月9日，徐东与李小明签订了《房屋租赁协议》，约定李小明承租徐东位于达县的房屋，面积约1300平方米。该房屋系甲方（徐东）挂靠达州市聚丰房地产开发有限公司并由甲方组织开发所得，尚未办理房产证。租期5年，自2013年1月1日至2017年12月31日止。乙方（李小明）租用该房屋用于经营汽车维修及汽车维修相关业务。第一年的租金10万元；第二年租金在第一年基础上再增加15%；第三年租金在第二年基础上再增加15%；第四年租金在第三年基础上再增加15%；第五年租金在第四年基础上再增加15%。乙方于订立本协议时一次性支付第一年之租金；次年租金乙方应在当年12月1日前支付。乙方应当在本协议签订时向甲方交付保证金5000元，租期届满时，乙方如未违反本协议约定，则甲方如数退换乙方。租赁关系存续中，非经甲方书面同意，乙方不得将租赁物部分或者全部转租给第三方。如一方违约，违约方应当向守约方支付本协议五年租金总额30%的违约金。协议签订后，徐东按照协议约定期限向李小明交付了租赁房屋，李小明向徐东支付了第一年的房租。2014年1月1日起至2016年12月31日止的租金李小明未支付，徐东于2016年1月6向本院起诉，本院经审理后，作出（2016）川1703民初152号民事判决书，判项内容为“一、李小明在本判决生效之日起十日内支付下欠徐东2014年1月1日至2016年12月31日期间的房屋租金共计399337.5元；二、李小明在本判决生效之日起十日内支付徐东违约金100000元；三、驳回徐东的其他诉讼请求。”从2017年1月1日至今的房屋租金李小明未支付，故徐东诉讼来院请求判令前述诉讼请求。
另查明，达县南外镇“恒东大厦”项目由达州市聚丰房地产开发有限责任公司实施，并取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。徐东挂靠该公司组织施工。本案涉及的“恒东大厦”负一层的房屋由徐东实际经营管理和控制。现尚未办理相关产权证明。
再查明，徐东曾于2014年11月19日向本院提起诉讼，要求李小明支付2014年的租金。本院于2014年11月27日作出了（2014）达达民初字第4127号《民事裁定书》裁定按撤诉处理。
本院认为，徐东挂靠达州市聚丰房地产开发有限责任公司对“恒东大厦”项目组织施工，且该项目取得有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。徐东享有对本案涉及的“恒东大厦”负一层的房屋的经营管理和实际控制权，具备对外租赁的主体资格。该事实已被本院生效判决（2016）川1703民初152号民事判决书所确认。2012年11月9日，徐东与李小明签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性与禁止性规定，合法有效，本院予以确认。另本案双方存在的分歧有：1.李小明认为徐东是否为本案适格主体存在争议，现在诉争门市的产权归属存在争议。本院认为，徐东挂靠达州市聚丰房地产开发有限责任公司对“恒东大厦”项目组织施工，且该项目取得有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。徐东享有对本案涉及的“恒东大厦”负一层的房屋的经营管理和实际控制权，具备对外租赁的主体资格。2.李小明认为2017年的租金不应当承担，其认为在本院作出（2016）川1703民初152号民事判决书后，多次表示不再租用门市并要求徐东收回。本院认为，李小明没有提供其与徐东对于合同期限未满而提前终止合同履行的相关依据，双方应当按照合同约定的期限履行。按房屋租赁协议约定的租金计算方式，第一年租金为100000元，计算得第二年租金为100000+100000×15%=115000元，第三年租金为115000+115000×15%=132250元，第四年租金为132250+132250×15%=152087.5元，第五年租金为152087.5+152087.5×15%≈174900.63元。李小明应当支付徐东2017年1月1日至2017年12月31日期间（即合同约定的第五年）的租金174900.63元。3.李小明认为房屋租赁协议期限届满日期是2017年12月31日，徐东没有理由要求李小明支付2018年的租金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”和第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，双方签订的房屋租赁协议中约定的期限是2013年1月1日至2017年12月31日，在合同期限届满后，如需继续履行双方应当签订续订合同，但徐东未提交续订合同及相关证据，且徐东在明知李小明在履行合同过程中有拒付租金的行为，也向法院起诉要求支付租金，为避免损失扩大，徐东理应解除合同或在合同到期后收回门市。对于徐东怠于行使权利造成的租金，本院不予支持。4.关于徐东要求李小明支付违约金100000元的问题。在本院作出的（2016）川1703民初152号民事判决书中已经判决因逾期支付租金由李小明向徐东支付违约金100000元。徐东在与李小明产生纠纷后，就应行使解除合同的诉讼权利避免损失扩大，但徐东在李小明拒付租金的情况下，继续合同的履行，现再次主张违约金。本案仍是李小明逾期支付租金，故徐东要求在本案中主张100000元违约金的请求不应予以支持。5.李小明提出与徐东实际履行的是年租金是5万元。但李小明提交其的与达县永鸿汽车修理厂签订的房屋租赁协议没有徐东的签名，属于李小明与案外人达县永鸿汽车修理厂之间的合同，与徐东没有关联，所以李小明提出年租金是5万元的主张本院不予支持。
综上所述，徐东提出的要求李小明支付从2017年1月1日起至2017年12月31日止的房屋租金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，其要求李小明支付资金占用利息的诉讼请求，因房屋租赁协议中未约定资金占用利息，本院不予支持。同时，徐东要求李小明将达县房屋交付给徐东的诉讼请求，基于双方合同期满，双方也没有明确表示继续履行合同的意思表示，徐东的该项请求理应得到支持。徐东要求李小明支付违约金100000元的诉讼请求，属于对违约金的重复主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、李小明在本判决生效后十日内向徐东支付从2017年1月1日至2017年12月31日期间的房屋租金174900.63元；
二、李小明在本判决生效后十日内将承租的达县交付给徐东；
三、驳回徐东的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5424元，减半收取计2712元，由李小明负担1899元，由徐东负担813元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省达州市中级人民法院。
审判员 曾永红
二〇一八年六月二十二日
书记员 李洪平