广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013)中一法三民一初字第338号
原告：刘丽，女，1980年12月20日出生，汉族，住湖北省石首市，现住广东省中山市，
委托代理人：唐自敏，广东铭致律师事务所律师。
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地中山市三乡镇中心市场6栋33-34号。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住中山市，系张其女儿。
第三人：罗坤伦，男，1948年8月21日出生，汉族，住广东省中山市，
第三人：张洋，女，1976年11月26日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，
原告刘丽诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法追加罗坤伦、张洋为本案无独立请求运输船第三人参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘丽委托代理人唐自敏到庭参加了诉讼，被告吉雅公司委托代理人张嘉惠经传票传唤未到庭应诉，第三人罗坤伦、张洋下落不明，经公告送达期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘丽诉称：2006年3月，案外人陈雪梅与被告吉雅公司签订了《商品房买卖合同》，约定以114954元向被告购买位于白石吉雅花园12号楼30幢104房，并支付了两成首期款22990.8元及其他杂费，被告亦将房屋交付给陈雪梅并装修入住。2007年10月陈雪梅因故离开中山便与被告协商解除《商品房买卖合同》，恰逢原告购房，被告便将房屋以原价转售给原告，双方另行签订了商品房买卖合同，2007年10月13日原告向被告全额支付了房款及备案费、契税、工本费等，另向原业主支付了35000元装修费，原业主及被告将房屋交付给原告。之后被告一直以各种理由未与原告办理备案及办证手续。直至后来被告的投资人张其涉嫌合同诈骗、非法集资等被追究刑事责任，原告经查询才得知所购房屋以虚假合同登记备案在第三人罗坤伦、张洋名下作借款担保。按照《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、判决备案登记人罗坤伦、张洋与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2006年11月6日签订的中山市三乡镇白石吉雅花园12号楼30幢104房《商品房买卖合同》无效；2、被告继续履行2007年10月与原告签订的《商品房买卖合同》，协助原告办理中山市××乡镇××楼××房的产权证书；3、本案诉讼费由被告承担。
原告刘丽对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.吉雅花园物业交接书；2.购房发票及其他杂费收款收据；3.有线电视过户、更名申请表、发票；4.物业管理费发票收据；5.登记备案证明表、查封证明表。
被告吉雅公司在答辩期内未提交答辩意见及证据。
第三人罗坤伦、张洋未向本院提出陈述意见及提交证据。
经审理查明：本案所涉房屋吉雅花园12号楼30幢104房原于2005年11月8日出售给案外人陈雪梅，陈雪梅支付了两成首期款及其他杂费，吉雅公司将房屋交付给了陈雪梅。陈雪梅对房屋进行装修后并已入住，后因故陈雪梅离开中山，便与吉雅公司达成退房协议。2007年10月13日，被告将该房转售给原告，双方另行签订了《商品房买卖合同》（原告陈述该合同被告以办理备案登记为由收回，至今未退回原告），约定由原告按原价款114954元购买该房。当日原告向被告支付了全额房款并补偿支付装修款给原业主陈雪梅。被告吉雅公司将房屋转交付给原告，并向原告出具了全额购房款发票，原业主陈雪梅亦协助原告办理了有线电视更名手续。此后，原告占有入住该房至今。直至被告公司及法定代表人张其所涉诈骗及非法吸收公共存款等刑事案件事发，原告得知所购房屋登记备案在他人名下，故诉至本院，主张前述实体权利。
另查：中山市商品房合同资料证明表载明，涉案××乡镇××楼××房，建筑面积85平方米，购房总价76500元，付款方式一次性付款；签约日期2006年11月6日，于2006年11月9日备案登记在第三人罗坤伦、张洋名下。
又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。
再查：在被告吉雅公司所涉刑事案件处理过程中，中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼房屋进行了查封。
前述已经生效的（2010）中中法刑二初字第25号判决查明：吉雅公司成立后，由于开发吉雅花园、三乡镇中心区综合市场（以下简称“综合市场”）等项目需要大量资金周转，被告人张其以支付月息一分至十分不等的高息作为诱饵，向375名个人及单位借款共计人民币5.75697327亿元用于吉雅公司的资金周转。在借款过程中，吉雅公司与部分借款人签订了大量虚假的商品房买卖合同，将吉雅花园、综合市场、吉雅商住楼等商品房、商铺的销售登记备案至出借人名下作为还款保障。该刑事判决所附的非法吸收公众存款明细表中，未涉及本案原告刘丽，但涉及第三人罗坤伦、张洋，该表第25-29位列明：出借人宋治勇、罗坤伦、张洋、宋洁琼、何森辉共同出借金额13900000元。虚假按揭物业明细表未涉及原告及本案争议房屋。
本案审理过程中，本院派员到涉案××乡镇××楼××房房现场勘查居住及占有使用情况并张贴通知。通知内容为告知该房屋业主或住户本院处理该房屋相关权属纠纷如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。经核查，该房屋由原告及家人居住使用。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告虽未提交商品房买卖的《认购书》或《商品房买卖合同》，但结合其陈述及其他证据，可以佐证原告与被告之间存在真实的商品房买卖关系。其买卖不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。并且被告吉雅公司已经按照约定收取了全部购房款，又将房屋交付给原告占有使用多年。可视为双方已实际履行合同的主要义务。依照《中华人民共和国合同》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付转移标的物所有权的义务。而房屋作为不动产，其权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此，被告吉雅公司应及时履行协助原告办理该房屋产权登记手续的随附义务。
吉雅公司虽然与第三人罗坤伦、张洋签订了《广东省商品房买卖合同》，且将涉案房屋登记备案在第三人罗坤伦、张洋名下，但根据本院调取的广东省中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书查明的事实，第三人罗坤伦、张洋及他人与吉雅公司之间存在13900000元的借贷关系，及该案卷宗中的《抵押借款合同》，足以认定：第三人罗坤伦、张洋与吉雅公司签订商品房买卖合同，实为民间借贷的担保。其目的是为了确保借款的偿还，是为罗坤伦、张洋实现债权提供的担保，符合抵押合同关系的特征，双方签订的《商品房买卖合同》是变相抵押。罗坤伦、张洋与吉雅公司签订《抵押借款合同》的同时订立了《商品房买卖合同》，对房屋的价格作了约定，并办理了销售合同登记备案，限制房屋所有权的转移，且吉雅公司出具《委托书》，委托第三人罗坤伦、张洋可办理该房地产的《房地产所有权证》的有关手续和支付有关税费，与买主签订转让合同，收取转让款或支付有关税费，对房屋享有完全的所有权，其约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条关于“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定。因此，本院综合认定其与吉雅公司签订案涉商品房买卖合同，目的不是为了买卖商品房，实质是被告非法吸收公众存款的刑事犯罪行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，第三人罗坤伦、张洋与吉雅公司签订的《商品房买卖合同》无效。
原告是真正的房屋买受人，其已按期支付了全部房款，被告吉雅公司应在合理期限内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案协助原告办理涉案房产的权属证书。原告的诉求符合法律规定，本院予以支持。
被告吉雅公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自身举证、质证、抗辩权利的主动放弃，不影响本案的审理。第三人罗坤伦、张洋下落不明，经公告送达期满未出庭应诉，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四之规定，判决如下：
确认第三人罗坤伦、张洋与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2006年11月6日签订的关于中山市三乡镇吉雅花园12号楼30幢104房的《商品房买卖合同》无效；
二、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告刘丽办理位于中山市三乡镇吉雅花园12号楼30幢104房的房地产权属证书。
案件受理费2599元（原告已预缴），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 伍青花
审判员 吴立和
审判员 罗晓冰
二〇一三年九月十七日
书记员 唐 群