安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）亳民一终字第01074号
上诉人（原审被告）：程东亚，男，1968年1月23日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。
上诉人（原审被告）：王佳雪，女，1976年9月2日出生，汉族，住址同上。
以上二上诉人共同的委托代理人：王秀娟，安徽智立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈勇，男，1976年10月7日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。
被上诉人（原审原告）：李强，男，1979年7月17日出生，汉族，住。
以上二被上诉人共同的委托代理人：张海峰，安徽公德律师事务所律师。
上诉人程东亚、王佳雪因与被上诉人陈勇、李强房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2013）谯民一初字第00142号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月25日公开开庭进行了审理。上诉人程东亚、王佳雪的共同委托代理人王秀娟，被上诉人陈勇、李强的共同委托代理人张海峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：案外人周小东有坐落在亳州市谯城区人民南路43号门面房2间（楼上楼下各一间），2010年将房屋租赁给王佳雪、程东亚使用。同年4月5日，程东亚（甲方）经周小东同意将房屋转租给李强、陈勇（乙方），并签订房屋转租协议一份，内容为：经甲乙双方协商，就人民南路43号房屋（楼上楼下）转租事宜达成以下协议：一、甲方将房屋转租给乙方使用，租期为贰年零柒个月，从2010年4月6日起至2012年10月31日止。乙方先一次性付给甲方前柒个月房租费及转让费共计叁万叁仟元（33000.00）整，其余房租一年一付，房租租金每年壹万八仟元（18000.00），分别于每年10月31日前交付下年度租金给甲方；二、甲方在使用期限不得损坏房屋内东西，否则必须按价赔偿，甲方屋内有玻璃等；三、乙方在使用期限所产生的一切费用均由乙方自理；四、乙方在经营期间如转租此房屋，必须向甲方付清剩余租金才可以转租。否则，甲方有权收回此房屋剩余租期内的使用权；五、本协议一式贰份，甲、乙双方各执一份，经甲、乙双方签字后即可生效，未尽事宜双方协商解决。甲方程东亚、乙方李强、陈勇2010年4月5日。2010年6月5日，王佳雪（甲方）又与陈勇、李强（乙方）达成协议为：经甲、乙双方协商，就人民南路43号房屋（楼上楼下）转租租赁费事宜达成如下协议：一、乙方将2010年10月31日至2012年10月31日两年房租费一次付清叁万（￥30000.00）元整，剩余陆仟（￥6000.00）元整乙方在2010年10月31日一次性付给甲方，如不付清，甲方可关门；二、如果房屋以后拆迁，甲方将剩余租期内的房租费按每月壹仟伍佰（￥1500.00）元整全部退还乙方；三、甲方保证此房在乙方租期内房东不找乙方发生任何纠缠，若发生纠缠影响乙方经营，甲方负法律责任。当日王佳雪写收条一张，收到房屋租金29000元。按约定应交36000元，欠7000元。后陈勇、李强于2010年6月5日未经房主周小东同意，将该房又转租给刘哲。2011年4月21日周小东不同意刘哲使用，将租赁房屋收回。刘哲以要求陈勇、李强返还房屋转租费为由诉至原审法院，原审法院作出了（2011）谯民一初字第01488号判决，判令陈勇、李强退还刘哲2011年4月22日起至2012年10月31日的租金9375.63元及转租费21500元。
原审法院认为：王佳雪、程东亚夫妇与陈勇、李强之间分别于2010年4月5日、2010年6月5日签订的房屋转租协议及租赁费协议均为有效协议。陈勇、李强按照协议的约定，分两次支付了房屋租金及转让费共计62000元是客观真实的。在合同未到期之前，2011年4月21日周小东以转给刘哲未经其同意为由，将出租房屋收回，致使陈勇、李强不能使用该房，并造成陈勇、李强的经济损失，程东亚、王佳雪不能保证陈勇、李强正常使用该房，已构成违约，该损失应由程东亚、王佳雪赔偿。赔偿数额应为：从2011年4月21日至2012年10月31日协议终结时间为555天，按年租金18000元计算，日房租为49.31元／天，555天的租金为27367.05元（555天×49.31元／天）。关于陈勇、李强交付前7个月的房租费及转让费33000元，自2010年4月6日至2011年4月21日不能使用该房时，7个月已过，按约定该33000元可不予退还。综上，被告应返还租金数额为27367.05元，但由于陈勇、李强尚欠7000元房租未付，应予以扣除，王佳雪、程东亚实际应返还的数额为20367.05元（27367.05元-7000元）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：被告王佳雪、程东亚于本判决生效之日起十日内返还原告陈勇、李强的房屋租金20367.05元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1055元，由原告陈勇、李强负担400元，被告王佳雪、程东亚负担635元。
宣判后，程东亚、王佳雪不服，上诉称：原审法院认定事实不清，导致判决内容错误。本案的关键点首先就是看案外人（租赁房屋所有人周小东）是否同意上诉人转租，结合一审法院审理查明的事实。周小东对上诉人转租给被上诉人房屋一事是完全清楚并同意的，上诉人转租该房屋是完全合法的，而且也没有超出转租期限。其次，上诉人已经完全按照转租协议的约定履行了相应的义务，至于后期被上诉人又自行转租房屋，给租赁人造成的损失，应当自行承担赔偿责任，与上诉人没有任何关系。本案共涉及两份租赁协议，一份是2010年4月5日签订的，一份是2010年6月5日签订，其中6月5日签订的协议相当于对4月5日协议的补充或部分变更，这两份协议均是合法有效的，双方当事人也是一致的。原审法院以“2011年4月21日周小东以转租给留刘哲未经其同意为由，将出租房屋收回，致使陈勇、李强不能使用该房，并造成陈勇、李强的经济损失，程东亚、王佳雪不能保证陈勇、李强正常使用该房，已构成违约，该损失应由程东亚、王佳雪赔偿”为依据，判决上诉人应承担赔偿责任是错误的。因为上诉人并不是没能保证程东亚和王佳雪正常使用该房屋，而是没能保证刘哲正常使用该房屋（陈勇、李强已经将该房屋转租给了刘哲），从上诉人与被上诉人之间签订的两份协议中可以看出，这两份协议的双方当事人非常明确，（6月5日协议第三条约定：甲方（上诉人）保证此房在乙方（被上诉人）租赁期间房东不找乙方发生任何纠缠，若发生纠缠影响乙方经营，甲方负法律责任。）并没有出现刘哲，因此刘哲并不是该协议的双方当事人，上诉人与刘哲之间也不存在权利义务关系，更不能保证刘哲正常使用该房屋。实际上，上诉人相对于被上诉人来说并没有违约，因为上诉人转租给被上诉人该房屋是经过房东同意的，上诉人完全可以保证其正常使用房屋，不影响其经营使用，至于被上诉人将该房屋私自又转让给刘哲，上诉人并不知情，也无法保证刘哲或其他人正常使用该房屋，因为这个再次转租的行为系被上诉人的自行行为，不受上诉人控制，跟上诉人也没有人任何关联性，由此给刘哲造成的损失也应由被上诉人承担，而不应由上诉人负责。综上，依据合同法的相关规定，上诉人相对于被上诉人并没有违约行为，不存在承担违约责任的义务，请求二审法院撤销原判，发回重审或改判上诉人不承担返还义务；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
陈勇、李强答辩称：被上诉人已经向上诉人缴纳了转租费和房屋租金，后来上诉人的违约行为造成了被上诉人未能正常的对承租房屋进行经营使用，故其上诉理由不能成立。
程东亚、王佳雪及陈勇、李强二审均无新证据出示，所举证据、证明目的及质证意见均同一审。
本院查明的事实同一审，另查明：程东亚、王佳雪系夫妻关系。
本案争议的焦点：上诉人是否存在违约行为？是否应承担相应的违约责任？
本院认为：上诉人称陈勇、李强的转租给刘哲行为其不知情，系被上诉人的自行行为，不受上诉人控制，跟上诉人也没有人任何关联性，该辩解与事实不符。从陈勇、李强所举2010年6月5日陈勇、李强与刘哲签订的房屋转租协议中可以看出，王佳雪不是涉案房屋的房主却在该协议的房主处签字按指印，同时该协议底部还注明：“补充协议：本协议根据甲方（陈勇、李强）与房东（从协议看，应理解为王佳雪）签订租房协议而定。”而从同日王佳雪与陈勇、李强所签订的房屋租赁费协议内容来看，该协议是由王佳雪保证此房在陈勇、李强租期内房东不找两人发生任何纠缠，若发生纠纷影响乙方经营，甲方（王佳雪）负法律责任。在此之前，2010年4月5日，程东亚（甲方）经周小东同意将房屋转租给李强、陈勇（乙方），并签订房屋转租协议一份。结合以上协议，王佳雪所保证的此房在陈勇、李强租期内房东不找两人发生任何纠缠应理解为不仅保证陈勇、李强的正常使用，还应包含租期内陈勇、李强转租给刘哲使用时，房东不因该转租与陈勇、李强发生纠缠。而事实上，房东周小东不同意刘哲使用，并通过诉讼方式将租赁房屋收回，应认定上诉人违反合同约定，应承担相应的违约责任。上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费309元，由程东亚、王佳雪负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑彩玲
审判员 朱晓非
审判员 彭 亮
二〇一五年十一月九日
书记员 王 琪
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。