四川省叙永县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）叙永民初字第1841号
原告朱孝富，男，生于1963年8月28日，汉族，四川省泸州市纳溪区人。
委托代理人朱祥洪，四川远智律师事务所律师。
被告刘明英，女，生于1974年8月19日，汉族，四川省叙永县人。
原告朱孝富诉被告刘明英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员吴少均适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱孝富及其委托代理人朱祥洪与被告刘明英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱孝富诉称：2012年4月16日，被告与原告签订《购房合同》向原告购买坐落在江门镇新区122.79㎡的住房一套，合同第二条约定房屋总价（包干费）为181800元，被告在签订合同时向原告支付购房定金20000元，余款待原告为被告完善相关手续后被告一次性付清；合同第四条约定，原告于2012年6月30日前将房屋交付给被告，在2013年6月30日前将房权证和国土证办理完毕交付给原告；合同第五条约定，被告逾期未付款应按月利息2分计算向原告支付资金利息。合同签订后至2013年6月30日前，被告仅向原告支付购房定金和购房款共计70000元，原告按约定向被告交付房屋，2013年6月18日，原告为被告办理房权证和国有土地使用权证，之后，原告多次通知被告前来领取房屋两证并补清房款，但被告直到2015年7月7日才向原告补请购房余款，被告已构成违约。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告违约金51840元（108000元×2%×24月）；3、诉讼费由被告承担。
被告刘明英辩称：1、双方合同约定的房屋面积为122.79㎡，房产证上载明的面积为116㎡，交付的面积不足，差6.79㎡，原告应退还被告10053元（181800元÷122.79×6.79）；2、原告未按约定的时间向被告交付两证，原告构成违约；3、购房合同第二条载明的期房付款方式，而被告购买的是现房；4、当时原告的房子不好卖，被告帮原告推销了5套房子，原告一直未向被告催收利息，连购房款也没有催收过；5、双方已口头约定不计算利息，现在原告向被告主张利息，违反诚信原则。因此，请求法院驳回原告的诉求。
经审理查明：2012年4月16日，原告朱孝富与被告刘明英签订了《购房合同》，合同载明：甲方（原告朱孝富）在叙永县江门镇新区修建私建房工程一幢，根据市场建设的需要，甲方将该工程部分房屋进行销售，乙方（被告刘明英）自愿购买，甲方和乙方在平等、自愿、协商一致的基础上就售房、购房达成如下协议。合同约定：1、购房人购买房屋建设中的商住楼，方案图中编号172-178号，2单元2-5-2号房，该房的用途为住宅，属砖混结构，屋高为3m，该房建筑面积约122.79㎡，公共部分与公共房屋分摊面积由房监所审计为准；2、总价款及付款方式，计算方式以总面积乘以每平方米单价，其中住房单价为每平米1500元，住房底层总金额约包干费181800元人民币。付款方式：甲、乙双方合同签订时，乙方付甲方购房定金2万元，二楼完工付款总金额60%，在工程竣工交钥匙时，乙方即付售房价总金额的25%，余额的15%甲方完善手续后乙方一次付清；3、房屋交付时间，甲方于2012年12月5日前交付房屋给乙方，同时在2013年6月30日前将房权证和国土使用证办理完毕并交给乙方。4、甲、乙双方违约责任承担，乙方应严格按照合同约定付款，到期未付款，按月利息2分计算，直至付清为止，甲方不能按期交付房屋或按期办理完毕房权证和国土证交给乙方，则由甲方支付乙方违约金2000元。同日，被告向原告支付了购房定金20000元，原告向被告交付了房屋钥匙。2012年6月21日，被告向原告支付了购房款20000元。2013年6月14日，原告为上述房屋办理了房权证和国有土地使用权证（以下简称两证），房权证载明房屋建筑面积为116.2㎡。2014年4月8日，被告向原告支付了购房款30000元，2015年7月7日，被告向原告支付了108000元。庭审中，被告陈述经其多次催收，原告于2015年5月份向其交付了两证，被告记不清具体交付日期。
上述事实有原告提供的原、被告的身份信息，购房合同、房权证复印件；被告提供的收款收据以及原、被告的当庭陈述等在案佐证，足以认定。
本院认为：本案中，双方当事人对房屋的总价、购房款支付方式以及被告是否构成违约等问题持有争议，首先就房屋总价问题，原告认为合同约定的是包干价181800元，被告认为房屋总价应为约定总价除以约定面积再乘以实际面积；本院认为，《购房合同》第二条第1项明确约定，房屋总价计算方式是以总建筑面积乘以每平方单价，并非固定总价，因此房屋总价应为174300元（116.2㎡×1500元／㎡），被告已付178000元，超出房屋总价3700元，超出部分应由原告返还给被告。
对于购房款如何支付的问题，双方签订的《购房合同》约定：甲（原告）、乙（被告）双方合同签订时，乙方付甲方购房定金2万元，二楼完工付款总金额60%，在工程竣工交钥匙时，乙方即付售房价总金额的25%，余额的15%甲方完善手续后乙方一次付清。本院认为：上述约定存在歧义，以致约定不明确。首先，“余额的15%”有两种解释，一种是剩余购房款中包含的15%，另一种剩余15%的购房款。若将其理解为剩余购房款中包含的15%，则被告按上述约定无法付清全部购房款，尚有部分购房款不知如何支付；若将其理解为剩余15%的购房款，则被告将多付出20000元购房款；其次，原告在合同签订当日即向被告交付了房屋，此时房屋已经竣工，而购房合同中却约定了“二楼完工时付款总金额60%”，按照这样的约定，被告无论如何履行合同都必然违约。因此，本案应结合合同其他方面的内容以及交易习惯对合同进行填补，被告在接受房屋时向原告支付了20000元购房款，按照通常的交易习惯，被告应在原告向其交付两证后的合理期限内付清全部购房款。
对于被告是否违约的问题，原告主张在两证办理完毕后，经原告多次通知，被告拒不领取两证，也不支付购房款，已构成违约；被告辩称从未收到原告的通知，直到2015年5月，经原告催收才获得两证，原告不构成违约。本院认为：原告有通知被告领取两证的义务，在通知到达被告后，经过合理期限被告无正当理由仍拒不领取的，原告方可向被告主张违约金。本案中，原告虽称多次通知被告领取两证，但被告对此予以否认，原告也未就此向本院提供相应的证据，故本院对原告的此项主张不予采信，认定原告未通知被告领取两证，即在2015年5月被告领取两证前，被告尚不构成违约。被告领取两证后，应当在合理期限内向原告付清全部购房款，又因原告未举证证明两证的交付日期，被告也称记不清具体日期，由此本院确定被告付清全部房款的合理期限截止日期为2015年5月15日。然被告在2015年7月7日才付清全部房款，已构成违约，应按约定向原告支付违约金。被告辩称已与原告达成不支付违约金的口头协议，因被告未提供相应的证据，且原告对此不予认可，故本院对被告的此项辩解不予采信，违约金计算为3685元【（174300元-70000元）×（20‰×12月÷360日）×53日】。综上所述，被告迟延履行付款义务应付违约金3685元，然截止至2015年7月7日，被告所付的购房款已超出房屋总价3700元，超出部分与违约金相当，应视为被告已履行了支付违约金的义务，原告就不能再向被告主张违约金，其诉求应被驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条、第二十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、九十一条，结合本案实际，判决如下：
驳回原告朱孝富的诉讼请求。
案件受理费600元，由原告朱孝富负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泸州市中级人民法院。
代理审判员 吴少均
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 刘 勇