云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终717号
上诉人（原审被告）：昆明七贤庄生态苑有限公司，住所地：云南省昆明市滇池路6.3公里右侧。
法定代理人：令某，职务：总经理。
统一社会信用代码：915301002166169474。
委托诉讼代理人：李典刚、刘梦，上海市海华永泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：代玉梅，女，1974年11月17日生，汉族，云南省昭通市人，高中文化，身份证登记住址：昭通市昭阳区，
被上诉人（原审原告）：范奎，男，1975年1月15日生，汉族，云南省昭通市人，大学文化，身份证登记住址：昆明市盘龙区。
委托诉讼代理人：刘泽溪、黄和平，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。
上诉人昆明七贤庄生态苑有限公司（下称七贤庄公司）因与被上诉人代玉梅、范奎房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初6723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，因双方当事人没有提出新的事实、证据和理由不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人七贤庄公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人全额承担一、二审上诉费用。事实及理由：1、上诉人已按约定的期限将房屋交付被上诉人使用，上诉人逾期将办理产权登记的材料提交产权登记机关未对被上诉人造成损失，上诉人主张的违约金过高；2、因政策原因，自2016年6月30日起，昆明市实施不动产统一登记，办理新的不动产权证需重新提交申办材料，故违约的期限只能计算至2016年6月30日；3、被上诉人未按期向上诉人的物业管理公司交纳物业管理费。
被上诉人代玉梅、范奎辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原告代玉梅、范奎向一审法院起诉请求：1、被告立即配合原告办理滇池香缇铂金商务会馆8幢35号房屋的《不动产权证》；2、被告赔偿原告自2015年10月31日起至其配合原告办理完成《不动产权证》时的延期办证赔偿金（截止2016年9月12日为193265元）；3、被告将其挪用的原告委托被告办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》交纳给被告的契税、印花税、维修基金，代办《房屋所有权证》的费用、代办《国有土地所有权证》的费用等共计116682.47元全部返还原告；4、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2010年11月15日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的“滇池香缇铂金商务会馆”第8幢第1-3层35号房，总面积200.4平方米，单价为每平方米16964.54元，总价款3399693元采用银行按揭贷款方式支付，由原告在签订合同之日支付再付款的50%首期款加贷款尾数，共计1709693元，剩余尾款1690000元，原告应自签订本协议之日起7日内签署并提交办理银行按揭贷款所需的全部文件资料，自签订本协议之日起20日内办理完成银行按揭贷款手续并支付全部尾款给被告。原告委托被告代办产权登记手续，自下述条件全部具备之日起一年内，被告将办理产权登记的全套资料提交产权登记机关申请办理产权登记：1、原告已支付全部款项（包括房款、维修基金、配套设施费、税费等）；2、原告签订委托被告代办产权登记的委托书和相关法律文书，并提供同期法律政策规定的须由原告提供的办理产权登记所必须的资料；3、双方完成房屋交接手续；4、原告和物业管理公司签订物业管理合同，支付第一期物业管理费。如原告原因致使房屋产权未能办理或延期办理的，责任由原告自行承担。同日，双方签订《补充协议》，其中约定原告应当交纳配套费29600元、公共维修基金67994元，被告代收契税101991元；在交房之前，原告应与被告选聘的前期物业管理公司签订《物业管理合同》，并按约定付清第一期（12个月）物业管理费，收取标准：建筑面积3.8元/平方米。2010年11月25日，上述商品房买卖合同进行了备案登记。
2010年11月15日，原告代玉梅、被告与昆明润心物业管理有限公司签订《滇池香缇临时管理规约》，被告认可原告支付物业服务费至2015年12月31日。2010年11月10日，原告支付房款909693元及配套费29600元。2010年1月12日，原告支付房款800000元。2011年2月24日，华夏银行向被告付款1690000元。2014年10月30日，原告向被告交纳维修基金13726.65元、契税101990.79元和印花税5元、产权证工本费560元和代办费50元；并支付土地证工本费300元和代办费300元、资料复印费50元。2014年10月30日，双方办理房屋交接手续。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据双方签订的《商品房购销合同》第十二条的具体约定，被告在具备四项条件的情况下，负有为原告申请办理产权登记的义务。对此，根据已经查明的案件事实，被告对其中二项申办条件不持异议，即：支付全部房款、维修基金、配套设施费、相关税费以及办理房屋交接手续。至于另外二项申办条件，即：1、签订委托被告代办产权登记的委托书和相关法律文书，并提供同期法律政策规定的须由原告提供的办理产权登记所必须的资料；2、签订物业管理合同，支付第一期物业管理费。对于第一项申办条件，一审法院认为，虽然无证据显示原告已向被告签订书面委托，但该项条件系申办产权登记的形式要件且所涉内容的具体执行及实现应以被告的先行通知为前提，现被告未提交证据证实其已通知原告办理上述事项，故该责任不应归责于原告，被告也不能以此作为拒绝为原告申办产权登记的理由。对于第二项申办条件，一审法院认为，根据双方签订的购销合同及补充协议的约定，原告已与被告选聘的前期物业管理公司即“昆明润心物业管理有限公司”签订《临时管理规约》，并支付物业服务费至2015年12月31日，已经满足上述申办条件。至于被告认为原告未按期支付物业服务费与本案房屋买卖合同的履行并没有关联，也不是被告不履行义务的合法抗辩事由。综上，根据庭审查明的事实，原告至迟于2014年10月30日已完成合同约定的上述四项申办条件，故被告应按照合同约定履行为原告申请办理产权登记的义务。对于原告主张的被告逾期办证的赔偿金，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，由于被告未在合同约定的申办产权登记的条件具备时为原告申请办理产权登记，故被告应从约定的申办条件具备时起算，即2014年10月30日。同时，经过一年（即合同约定的申办时间）应至2015年10月30日届满。鉴于此，根据前述司法解释的具体规定，虽然合同对于逾期办证的违约金未作约定，但被告仍应自履行期限届满之后，承担相应的违约责任。根据本案的实际情况并结合原告的诉讼请求，一审法院确定由被告支付原告自2015年10月31日起至本判决确定的履行期间届满之日止，以已付房款总额3399693元计算的中国人民银行同期流动资金逾期贷款利息。至于利率的确定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，一审法院酌情确定本案所涉计息利率以中国人民银行同期贷款利率上浮30%为标准计算，对原告主张的其余部分不予支持。对于原告要求被告返还契税、印花税、维修基金以及代办费的主张，根据合同约定，上述税费应由原告承担，且系被告为原告申办产权登记手续的前提条件之一；至于维修基金，只是由被告代为收取，故原告要求被告退还上述费用的主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。此外，对于产权登记由房屋所有权登记、土地使用权登记变更为房屋不动产权登记，系国家相关政策的正常调整，并不影响被告履行前述合同的相关义务。据此，一审法院判决：一、被告昆明七贤庄生态苑有限公司于本判决生效之日起三十个工作日内向产权登记机关申请办理“滇池香缇铂金商务会馆”第8幢第1-3层第35号房屋不动产权的登记手续；二、被告昆明七贤庄生态苑有限公司于本判决生效之日起十日内按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算支付原告代玉梅、范奎自2015年10月31日起至本判决确定的履行期间届满之日止的违约金；三、驳回原告代玉梅、范奎的其他诉讼请求。案件受理费2975元，已减半收取，由被告昆明七贤庄生态苑有限公司负担（此款原告已预交，被告于执行前款时一并支付原告）。
本院二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。对于一审确认的事实，上诉人提出异议，认为：交纳购房款的时间是2010年11月12日而非15日，要求补充确认：被上诉交纳的维修基金是13726.65元，但双方约定的维修基金是67994元。被上诉人对一审确认的事实无异议，认可上诉人所提异议，辩称：维修基金是因为上诉人同意减免才少交的，而且维修基金不影响产权证的办理。对于上诉人所提异议，因被上诉人认可，本院予以确认。上诉人要求补充确认的事实与本案判处无关，本院不作确认。综上，对一审确认的其他事实，本院予以确认。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、上诉人是否应当因逾期办证向被上诉人支付违约金；2、一审判决确认的违约金数额是否适当。
本院认为：其一、本案中，根据双方签订的《商品房购销合同》第十二条的具体约定，上诉人在约定条件成就的情况下，负有为被上诉人申请办理产权登记的义务。对此，根据已经查明的案件事实，约定办理产权登记的条件已经成就，上诉人至今未按约定为被上诉人办理产权证，对此双方均不持异议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故根据本案事实及相关法律规定，上诉人应当因其逾期办证承担违约金。其二、关于违约金数额的认定，因被上诉人未举证证实因诉争房屋未能及时办理产权证给其所造成的实际损失，结合双方对合同的实际履行情况及过错承担，并参考同一小区类似情形的已生效判决，一审法院认定的违约金计算标准过高，本院酌定违约金以人民币50000元计为宜。综上，上诉人所提一审违约金认定过高的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但对违约金的处理不当，本院予以纠正。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项、第一百一十八条之规定，判决如下：
一、维持昆明市西山区（2016）云0112民初6723号民事判决第一项，即：一、被告昆明七贤庄生态苑有限公司于本判决生效之日起三十个工作日内向产权登记机关申请办理“滇池香缇铂金商务会馆”第8幢第1-3层第35号房屋不动产权的登记手续；
二、撤销昆明市西山区（2016）云0112民初6723号民事判决第二项及第三项，即：被告昆明七贤庄生态苑有限公司于本判决生效之日起十日内按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算支付原告代玉梅、范奎自2015年10月31日起至本判决确定的履行期间届满之日止的违约金；三、驳回原告代玉梅、范奎的其他诉讼请求；
三、被上诉人于本判决生效之日起十日内支付被上诉人代玉梅、范奎逾期办理房屋产权证登记手续的违约金人民币50000元；
四、驳回上诉人昆明七贤庄生态苑有限公司的其他上诉请求；
五、驳回被上诉人代玉梅、范奎的其他诉讼请求。
一审案件受理费人民币2975元（代玉梅、范奎预交）由上诉人昆明七贤庄生态苑有限公司负担；二审案件受理费人民币5950元由被上诉人代玉梅、范奎预交负担人民币2975元、上诉人昆明七贤庄生态苑有限公司负担人民币2975元。本判决为终审判决。
审判长 薛 艳
审判员 田 庄
审判员 李 蕊
二〇一七年五月八日
书记员 桂小涵