重庆市大渡口区人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)渝0104执异24号
异议人（被执行人）：贵州桐梓万海投资有限公司，住所地贵州省遵义市桐梓县娄山关镇河滨南路，组织机构代码06104782-2。
法定代表人：杨朝荣，该公司执行董事兼总经理。
申请执行人：重庆友强门窗有限公司，住所地重庆市大渡口区建胜镇群胜村七组。
法定代表人：张永强，该公司经理。
被执行人：贵州桐梓万海投资有限公司，住所地贵州省遵义市桐梓县娄山关镇河滨南路，组织机构代码06104782-2。
法定代表人：杨朝荣，该公司执行董事兼总经理。
本院在执行申请执行人重庆友强门窗有限公司申请执行被执行人贵州桐梓万海投资有限公司借款合同纠纷一案中，异议人贵州桐梓万海投资有限公司向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭，对该异议进行审查。现已审查终结。
异议人贵州桐梓万海投资有限公司称，2016年10月，异议人获知名下位于遵义市桐梓县娄山关镇工农村（原县高浓度复合肥厂）的国有土地使用权被重庆市大渡口区法院拍卖，由黄科云、程德彪、陈朋以167.64万元竞得，并于2016年5月完成了产权变更登记。为此，异议人请求法院依法撤销拍卖程序及拍卖结果，并立即将上述的国有土地使用权重新登记在异议人名下。理由如下：1.此次拍卖仅针对国有土地使用权，对异议人合法所有的厂房、成品库房、厨房、锅炉房、办公楼、机电设备及其他建筑物、构筑物等财产不仅未给予评估，而且认为是废弃建筑物予以考虑拆除费用。异议人认为，此次拍卖处置过程中未考虑“房地一体转让”的物权变动原则，违反了《物权法》及其他法律法规的规定，且以明显不合理的低价予以拍卖。综上，拍卖程序及结果依法应予撤销。2.在整个拍卖处置过程中，法院未依法通知异议人，拍卖程序违法。虽然法院于2015年就对上述国有土地使用权启动拍卖程序，但异议人未收到法院的任何书面通知或告知，均不知情。根据法律的规定，被执行人的财产被查封、扣押后，人民法院应当首先责令其在一定期限履行义务，而被执行人仍不履行的，方可将已查封、扣押的物品进行拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院在民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定，人民法院收到评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人，当事人或利害关系人可以在收到评估报告后十日内提出书面异议，有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，可以申请重新评估。因法院拍卖前未依法告知异议人限期履行债务，且在拍卖过程中也未将关涉评估的事项、结论、程序等内容告知异议人，遂径直拍卖，严重侵犯了异议人的知情权和异议申辩权，故拍卖程序违法，依法应予撤销。3.法院在拍卖处置过程中，未依法确定保留价，以明显不合理的低价处置异议人的财产，其行为严重侵犯了异议人的合法权益。拍卖应当确定保留价，第一次拍卖时，确定的保留价不得低于评估价或者市场价的80%。本案涉案国有土地使用权的评估鉴定结果为232.82万元，首次确定的拍卖保留价应当不低于186.256万元，然而，法院最终以167.64万元的低价拍卖成交。故确定的保留价违反法律规定，拍卖成交价明显偏低，拍卖结果损害了异议人的合法权益。综上，请求法院依法支持异议人的异议请求。
本院查明，申请执行人重庆友强门窗有限公司申请执行贵州桐梓万海投资有限公司借款合同纠纷一案[（2015）渡法民执字第00110号]，本院于2015年1月5日立案受理。该案在诉讼保全阶段，本院于2014年2月21日依法查封了被执行人名下位于遵义市桐梓县娄山关镇工农村（原县高浓度复合肥厂）的国有土地使用权。本院于2015年4月22日作出限期履行通知书，于2015年5月15日作出（2015）渡法民执字第00110号执行裁定书，裁定拍卖被执行人贵州桐梓万海投资有限公司所有的坐落于遵义市桐梓县娄山关镇工农村（原县高浓度复合肥厂）土地证号为桐国用（2014）第3**号的国有土地使用权，并于2015年5月29日委托重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司对标的物进行评估。2015年7月13日，重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司作出重庆汇丰估司[2015]字第011号土地鉴定报告，评估总价为232.82万元。因被执行人下落不明，本院于2015年8月6日在法制日报公告向其公告送达评估报告。2015年10月22日，本院委托重庆汇丰拍卖有限公司对标的物进行第一次拍卖，拍卖保留价为232.82万元，第一次拍卖流标；2015年12月18日，本院委托重庆市德信拍卖有限公司对标的物进行第二次拍卖，拍卖保留价为209.538万元，第二次流标；2016年1月21日，本院委托重庆市北城拍卖中心有限责任公司对标的物进行第三次拍卖，拍卖保留价为167.64万元，买受人黄科云、程德彪、陈朋以167.64万元竞得。2016年3月30日，本院将（2015）渡法民执字第00110号之三执行裁定书送达买受人，同日，将（2015）渡法民执字第00110号之三执行裁定书、协助执行通知书送达桐梓县国土资源局。2016年5月，桐梓县国土资源局完成了对拍卖标的物国有土地使用权的变更登记。
本院认为，财产被查封的，执行员应当责令被执行人在指定期间履行生效法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产。
关于异议人提出的此次拍卖仅针对国有土地使用权，对异议人合法所有的厂房、成品库房、厨房、锅炉房、办公楼、机电设备及其他建筑物、构筑物等财产不仅未给予评估，而且认为是废弃建筑物予以考虑拆除费用的问题。重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司于2015年7月13日出具的重庆汇丰估司[2015]字第011号《土地鉴定报告》显示，鉴定对象宗地红线内未开发，根据司法鉴定人员现场查勘情况，鉴定对象宗地上有7栋建筑物，均年久失修，其中大部分建筑物已坍塌损毁，目前宜待拆重建，本次鉴定结果已考虑坚定对象地上建筑物的拆除费用。此外，本院于2015年6月30日向桐梓县房屋产权登记中心查询，经查贵州桐梓万海投资有限公司在桐梓县房屋产权登记中心未房产登记记载。综上，本院认为，异议人提出的此项理由不成立。
关于异议人提出的在整个拍卖处置过程中，法院未依法通知异议人，拍卖程序违法的问题。经查阅原卷宗，本院于2015年1月7日通过法院专递向被执行人的住所地邮寄送达了执行通知书、报告财产令，于2015年4月22日向被执行人邮寄送达了限期履行通知书，并于2015年5月20日向被执行人邮寄送达传票。传唤其选择司法鉴定机构。评估报告作出后，因被执行人下落不明，本院于2015年8月6日通过法制日报向其公告送达评估报告，并告知其异议的权利。评估异议期过后，本院依法委托拍卖机构发布拍卖公告，进行拍卖。综上，本院认为，异议人关于拍卖程序违法的理由不成立。
关于异议人提出的法院在拍卖处置过程中，未依法确定保留价，以明显不合理的低价处置异议人的财产，其行为严重侵犯了异议人合法权益的问题。经查阅原卷宗，本案系经第三轮拍卖后拍卖成交，前两轮拍卖均流标。第一次拍卖确定的保留价为232.82万元，系评估价，第二次确定的保留价为209.538万元，第三次确定的保留价为167.64，系拍卖成交价。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。综上，本案依法确定了保留价，且每次确定的保留价均符合规定，异议人提出的未确定保留价，损害其合法权利的理由不成立。
此外，当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出。本案中，异议人贵州桐梓万海投资有限公司是在执行程序终结后向本院提出的执行异议申请，故异议人贵州桐梓万海投资有限公司的异议申请不符合受理条件。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第六条、第十七条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回异议人贵州桐梓万海投资有限公司的异议申请。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向重庆市第五中级人民法院申请复议。
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审 判 长 印志林
审 判 员 李传兴
代理审判员 岳宏飞
二〇一六年十二月六日
书 记 员 石 寂