河南省修武县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0821民初855号
原告：河南亿森物业服务有限公司，住所地：焦作市人民路2999号亿祥东郡会所（A6#楼）5楼,统一社会信用代码：914108116767231452。
法定代表人：李留才，总经理。
委托诉讼代理人：丁晓军，男，汉族，1988年3月27日出生，住修武县，系河南亿森物业服务有限公司员工。
被告：李伟，男，汉族，1975年4月15日出生，住修武县。
原告河南亿森物业服务有限公司（以下简称亿森物业公司）诉被告李伟物业服务合同纠纷一案，原告于2018年5月29日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员潘康德适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁晓军、被告李伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费5371.65元（物业费暂计算至起诉日，剩余物业费计算至被告按约定向原告支付物业费日止）；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金2770.30元；3、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求，变更为：1、判令被告向原告支付物业费元3939.21元（从2015年4月1日至2017年12月31日）；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金1592.80元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2014年4月12日签订了前期物业管理服务协议，约定：被告应缴纳物业费为每月0.9元/平方米，被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日交纳违约金。自2014年4月1日起至今，经原告多次催要，被告拒不按合同约定交纳物业费，给原告造成巨大损失，为此，原告提起诉讼。
被告辩称，1、2015年4月12日至2016年4月12日的物业费超过诉讼时效，应当扣除超过诉讼时效的物业费；对于2016年4月1日至2017年12月31日期间的物业费，原、被告达成协议后没有履约。2、对于2016年4月1日至2017年12月31日的物业费，由于原告未尽到管理责任，给被告造成巨大损失，因其提供物业服务质量未达到合同约定的服务标准，对未超过诉讼时效的物业费应当依约予以免除。2016年7月19日晚8点左右，一场暴雨，阳台出现滴水，我与物业及9楼业主范某沟通，确定9楼顶层室外公用管道堵塞开始溢水，雨水在平台灌满后流到9楼，水从9楼楼梯流下往被告家（8楼）渗雨水，致被告家里面严重受损，造成损失22656余元。事后查明为落水主管道因河南亿祥置业有限公司在预制落水管周围水泥时，事后未将落水管道木塞拔掉。2015年11月我多次向物业公司反映墙壁返潮，被告要求原告查看顶层落水原因，原告不予理睬，没有尽到管理责任，存在违约。自2016年8月起，我多次向物业公司协商解决修复问题，原告与9楼业主达成协议，由原告负责维修，至今未维修。根据《物业管理条例》，原告未履行约定义务，被告有权拒绝交纳物业费。3、原告诉请被告支付违约金因总金额有误，且没有按照国家相关规定，属于霸王条款。因原告违约在先，被告有权拒绝支付违约金。4、被告居住的小区所有住户的阳台、飘窗至今均没有安装防护栏，严重危及业主的生命财产安全。由于原告存在严重的管理不善，属严重的违约行为，被告有权拒绝交纳物业费。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告为支持自己的主张向本院提交了如下证据：第一组证据：原告向被告出具的催告单五份、将该五份催收通知单贴到被告住处门上的照片五张、催缴物业费的律师函一份，证明被告欠原告的物业费，原告在诉讼时效内向被告催缴物业费，被告没有交纳，证明原告起诉的物业费不超过诉讼时效；第二组证据：前期物业服务协议一份，证明原告和被告签署的物业服务协议，证明被告认可物业服务协议的内容；第三组证据：违约金计算明细表、应缴纳物业费及违约金的计算明细表一份，证明原告有权要求被告按照服务合同约定的费用交纳物业费，并从逾期之日起交纳违约金以及违约金的计算方式；第四组证据：2014年4月12日有被告签字的楼宇情况反馈单一份，证明交房时被告的房屋没有质量问题；第五组证据：业主入住清单一份，证明开发商在约定时间内交付房屋。第六组证据：楼宇情况反馈单一份，证明被告楼上的房屋交房时是合格的，在排水一栏是没问题的。
被告对原告所举证据质证后，发表如下意见：针对原告提供第一组证据催告单以及照片被告没有见过，不排除原告事后补贴的照片；针对律师函没有收到该信件，此信件律师邮寄时已经超过诉讼时效；针对原告提供第二组证据真实性无异议，但是被告实在是受胁迫的情况下签订的；针对第三组证据有异议，计算时间有异议，被告的房屋面积应当为132.63平米；针对第四组证据真实性无异议，但是有些被告反映的问题没有写上，应当不予采纳；针对第五组证据真实性无异议，证明原告延期交房102天的事实。对第六组证据被告不清楚。
被告为支持自己的观点向本院提交了如下证据：第一份证据：申请证人范某、焦某、李某出庭作证，证明被告房屋被水渗漏，造成损失，范某与原告协商，被告的损失应当由原告承担维修的责任。证明被告房屋墙体渗水是由于楼顶渗水造成的。证明下大雨，被告家及电梯井被淹。第二份证据：购房税务发票三联，证明原告计算面积有误，证明房屋实测面积；第三份证据：房屋维修费用花费清单两页，证明我的损失是2万多元；第四份证据：前期物业服务协议一份，证明当时是受物业胁迫的，我持有的这一份没有被告签字。第五份证据：商品房买卖合同一份，证明原告逾期交房应支付违约金；第六份证据：物业费收据，证明被告已经缴纳2015年3月31日之前的一年的物业管理费；第七份证据：交房通知书复印件一份，证明原告延期交房102天。
被告对三个证人证言认为真实有效，请求法庭予以采纳。
原告对被告所举证据质证后，发表如下意见：第一名证人，我的物业服务合同上没有真实信息，不能证明就是业主，且证明的问题与物业服务合同无关；第二个证人仅证明是他的水暖没有问题，也不能说明是漏水造成的；第三个证人只能证明是电梯漏水，不能说明被告家房屋的问题。第二份证据被告没有告知物业，前期服务协议上也签有字；第三份证据维修清单只是有数据，但是没有盖章及签字，该房屋受损与物业公司无关；第四份证据真是性无异议，但是没有签字是被告自己的事，不能作为被告不交物业费的理由；第五份证据买卖合同真实性无异议，但是与物业服务协议无关；第六份证据无异议；第七份证据是开发商给李伟发的通知书，说明是被告自己违约了，我方保留对2014年1月1日至2014年4月1日物业费的主张权利。
根据当事人的举证、质证意见，对本案证据分析认证如下：原告所举证据催告单五份、将该五份催收通知单贴到被告住处门上的照片五张、催缴物业费的律师函，被告质证虽均有异议，认为其没有收到上述文书，照片存在事后拍照，但从催缴物业费的律师函发出的时间来看，律师函发出的时间是2016年10月13日，被告最初欠物业费的时间是2015年4月1日，未超过二年，被告虽没有收到，但能够证明原告在此时已主张了权利，诉讼时效发生中断，故本院对上述证据予以采信。原告所举证据前期物业服务协议有合同双方签字盖章捺印，被告称是在受胁迫的情况下签订的，因被告无证据证明，故本院对该证据予以采信。原告所举证据违约金计算明细表、应缴纳物业费及违约金的计算明细表，被告认为被告房屋面积应当为132.63平方米，本院认为，132.63平方米与原告诉请物业费计算的被告房屋面积相符。原告所举证据2014年4月12日有被告签字的楼宇情况反馈单、业主入住清单、楼宇情况反馈单，被告质证虽均有异议，但被告及业主均签有字，故本院对该证据予以采信。被告所举证据申请证人范某、焦某、李某出庭证言，原告质证不予认可。本院认为，证人仅证明被告房屋存在漏水问题，但不能证明漏水是何种原因造成的。被告所举证据购房税务发票证明原告计算面积有误，证明房屋实测面积。本院认为，原告诉请物业费计算的被告房屋面积与被告所称面积相符。被告所举证据房屋维修费用花费清单，证明其损失2万余元。原告质证有异议，认为只是数据，没有盖章及签字，该房屋受损与物业公司无关。本院认为，该证据系被告单方打印，属被告的陈述，在没有其他证据加以印证的情况下，原告否认，本院对该证据不予采信。被告所举证据前期物业服务协议与原告举证前期物业服务协议一致，能够证明被告房屋面积为132.63平方米，物业费按每月0.9元/平方米计算，即每月119.37元，年1432.44元。违约金协议约定逾期支付按日千分之三计算的事实。被告所举证据商品房买卖合同，本院认为与物业服务协议无关。被告所举证据物业费收据原告质证无异议，本院予以采信。被告所举证据交房通知书复印件，本院认为与物业服务协议无关。
经审理查明：原告与被告于2014年4月12日签订了前期物业管理服务协议。协议约定：物业费交纳标准为多层按建筑面积每月0.55元/平方米，小高层每月0.9元/平方米，交费时间为从建设单位交房之日起，业主应向原告支付物业费，物业费按年交纳，业主不按本协议约定的收费标准和时间交费的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按欠缴金额每日千分之三支付逾期付款违约金等。2014年4月12日建设单位将房屋交付被告，被告房屋协议约定面积为133.42平方米，交纳物业费面积为132.63平方米。2015年3月31日以前被告的物业费已经付清，2015年4月1日起至今的物业费未交纳，被告拖欠原告2015年4月1日至2017年4月1日的物业费3939.21元，经原告多次催要，被告以原告存在严重的管理不善，属严重的违约行为，造成被告财产损失，被告有权拒绝交纳物业费为由，不予支付物业费。为此，原告提起诉讼。
本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，未违反法律规定，该合同合法有效，依法对业主具有约束力。本案中，原告依约为被告提供了物业服务，被告也应当按照约定缴纳物业服务费。鉴于物业服务费的公共属性，被告不可以此为由拒交物业费，被告拒交物业费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利。根据双方合同中对收费标准的约定，原告按照每月0.9元/平方米的标准，向被告主张自2015年4月1日起至2017年12月31日止的物业费于法有据，被告的房屋面积为132.63平方米，被告应向原告支付物业费3939.21元，原告此项诉请合法有据，本院予以支持。
关于原告要求支付逾期付款金问题，虽双方签订的前期物业服务合同对业主逾期交纳物业费作了相关的约定，但综合考虑本案的实际情况，被告多次找原告协商房屋修复问题，原告也答复可以协调，被告不属于恶意拖欠物业费的情形，故本院对原告的该项诉求不予支持。
关于被告辩称原告主张部分已超过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求，本院认为，原告提供物业服务的行为具有长期性、持续性的特点，在审理物业服务合同纠纷中对诉讼时效的认定不宜过苛，若要求过于严苛，不仅不利于保障物业服务管理公司的权利，更会促使大量物业纠纷案件滋生，影响小区物业管理公司与业主的稳定关系，进而影响小区物业管理的整体水平。本案根据原告提交的证据显示，原告自2015年11月30日起至本案起诉时止已多次书面形式和发律师函向被告催缴物业费，原告的每次催缴行为均产生诉讼时效中断的法律效力，故本院对被告关于超过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。
关于被告主张大雨后9楼顶层管道堵塞，雨水在平台灌满后流到9楼，从9楼楼梯流往被告家渗雨水，致被告家财产严重受损，被告未进行修复，未尽到管理责任，属严重的违约行为，被告有权拒绝交纳物业费的理由。本院认为，造成被告房屋损害的原因不清，被告居住在8楼，由于9楼雨水通过楼梯渗雨水造成被告房屋损害，9楼业主接收其房屋时间为2014年4月29日，发生大雨被告家渗雨水的时间为2016年7月19日，时隔二年有余，当时9楼正在装修，因落水口被堵的原因，被告没有证据证明，所以被告因侵权所遭受的损失不应由原告承担。同时，原、被告之间属于物业服务合同关系，被告没有证据证明物业服务合同关于9楼阳台落水口的管理义务属于原告物业服务范围，故本院对被告以此拒缴物业费的抗辩理由不予支持。
关于被告主张被告居住的小区所有住户的阳台、飘窗至今均没有安装防护栏，严重危及业主的生命财产安全的问题。本院认为，上述问题与原告无关联性，被告应向开发单位主张，不能作为不交物业费的理由。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第一款第一项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第(五)项，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第(一)、(二)项之规定，判决如下：
一、被告李伟于本判决生效之日起十日内支付原告河南亿森物业服务有限公司物业服务费3939.21元（自2015年4月1日起至2017年12月31日止）；
二、驳回原告河南亿森物业服务有限公司的其余诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担10元，由被告负担15元，被告负担部分原告垫付，被告在本判决生效之日起十日内支付原告15元。
本判决为终审判决。
审判员 潘康德
二〇一八年八月六日
书记员 王兴政