湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）娄中民一终字第629号
上诉人（原审被告）被告湖南洪牛科技有限公司，住所地：湖南省娄底市娄星区石井镇斗罡村斗罡组。
法定代表人陈学永，该公司总经理。
委托代理人周介华，湖南融源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）肖文建。
被上诉人（原审原告）肖成华。
被上诉人（原审原告）肖清洪。
被上诉人（原审原告）肖桂林。
被上诉人（原审原告）肖映军。
被上诉人（原审原告）肖赞夫。
被上诉人（原审原告）刘菱莲。
被上诉人（原审原告）肖长贵。
被上诉人（原审原告）肖芳芳。
被上诉人（原审原告）肖时贵。
被上诉人（原审原告）谭周华。
被上诉人（原审原告）肖长和。
被上诉人（原审原告）肖果求。
被上诉人（原审原告）肖良光。
被上诉人（原审原告）肖锡林。
被上诉人（原审原告）肖红阳。
被上诉人（原审原告）肖胜阳。
被上诉人（原审原告）肖立福。
被上诉人（原审原告）颜爱阳。
被上诉人（原审原告）肖文勇。
被上诉人（原审原告）肖建阳。
被上诉人（原审原告）肖放生。
被上诉人（原审原告）肖能为。
被上诉人（原审原告）李盛元。
被上诉人（原审原告）聂爱华。
被上诉人（原审原告）肖经荣。
被上诉人（原审原告）肖指辉。
被上诉人（原审原告）肖小明。
被上诉人（原审原告）肖平阳。
被上诉人（原审原告）肖秋生。
诉讼代表人肖文建、肖成华、肖清洪、肖桂林。
原审被告陈硕军。
原审被告卢武新。
上诉人湖南洪牛科技有限公司（以下简称洪牛公司）因租赁合同纠纷一案，不服娄星区人民法院（2015）娄星民一初字第00823号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年1月6日，原告方与被告洪牛公司签订了《地租协议》，协议第一条约定：“租用范围：原告方（甲方）同意将叁拾亩土地租给被告洪牛公司（乙方）使用”，第二条约定“租用价格：乙方按每年每亩租金为人民币壹仟捌佰陆拾捌元，每年租金在原有租金基础上浮百分之五”，第三条约定“租用期限：自2014年3月1日起至2020年2月29日止，为期陆年”，第四条约定“付款方式：乙方在签字之日先付甲方地租费贰年，而后每年的贰月底付清来年的租金”。原告方出租30亩土地时，土地上已有围墙、部分厂房。被告洪牛公司支付了9万元给原告方，对土地进行了使用，并添置了厂房，排水系统、绿化设施、两台变压器、一台铲车、包装机、烘干机、球磨机等生产设备。另查明：原告方出租的30亩土地系农用地，现出租地用于建设用地，原、被告双方均未办理农用地转为建设用地的审批手续。2014年1月6日，原告方与被告洪牛公司签订的《地租协议》上仅有被告陈硕军、卢武新代表被告洪牛公司签名，没有盖被告洪牛公司公章。在庭审时，被告洪牛公司对《地租协议》予以认可，并愿意盖公司公章。在一审庭审中，原告方陈述被告洪牛公司支付的90000元，包括2014年租金56040元，剩余33960元是履约保证金；被告洪牛公司辩称已支付了2014年租金，2015年亦支付了租金33960元。
原审法院认为：本案的争议焦点是：1、《地租协议》是否有效；2、被告洪牛公司是否应支付2015年的土地占有使用费；3被告陈硕军、卢武新在本案中是否应承担责任。
（一）《地租协议》是否有效问题。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转用为建设用地，应当办理农用地转用审批手续。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”。在本案中，原、被告均未对30亩农用土地办理农用地转用审批手续，违反了法律的强制性规定，原告方请求确认《地租协议》无效的诉讼请求，于法有据，予以支持。
（二）被告洪牛公司是否应支付2015年的土地占有使用费问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原、被告签订的《地租协议》无效，故原告方要求被告洪牛公司搬离租赁场地并按约定标准支付2015年的占有使用费的诉讼请求，符合法律的规定，予以支持。经核算，被告洪牛公司应支付2014年度、2015年占有使用费分别为56040元、58842元（114882元），扣除被告洪牛公司已支付的90000元，被告尚需支付24882元。
（三）被告陈硕军、卢武新在本案中是否应承担责任的问题。被告陈硕军、卢武新在《地租协议》的签名，系代表被告洪牛公司的职务行为，两被告不是本案的适格主体，原告方要求两被告承担责任的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、原告肖文建、肖成华、肖清洪、肖桂林、肖映军、肖赞夫、刘菱莲、肖长贵、肖芳芳、肖时贵、谭周华、肖长和、肖果求、肖良光、肖锡林、肖红阳、肖胜阳、肖立福、颜爱阳、肖文勇、肖建阳、肖放生、肖能为、李盛元、聂爱华、肖经荣、肖指辉、肖小明、肖平阳、肖秋生与被告湖南洪牛科技有限公司签订的《地租协议》无效；二、被告湖南洪牛科技有限公司在本判决书生效之日起三日内向原告肖文建、肖成华、肖清洪、肖桂林、肖映军、肖赞夫、刘菱莲、肖长贵、肖芳芳、肖时贵、谭周华、肖长和、肖果求、肖良光、肖锡林、肖红阳、肖胜阳、肖立福、颜爱阳、肖文勇、肖建阳、肖放生、肖能为、李盛元、聂爱华、肖经荣、肖指辉、肖小明、肖平阳、肖秋生支付土地占有使用费24882元；三、被告湖南洪牛科技有限公司在本判决书生效之日起十五内将属于被告湖南洪牛科技有限公司的财产搬离地租现场；四、驳回原告肖文建、肖成华、肖清洪、肖桂林、肖映军、肖赞夫、刘菱莲、肖长贵、肖芳芳、肖时贵、谭周华、肖长和、肖果求、肖良光、肖锡林、肖红阳、肖胜阳、肖立福、颜爱阳、肖文勇、肖建阳、肖放生、肖能为、李盛元、聂爱华、肖经荣、肖指辉、肖小明、肖平阳、肖秋生的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期限的债务利息。本案的受理费3000元，由被告湖南洪牛科技有限公司负担。
上诉人洪牛公司不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审判决事实认定错误，显失公平，一审判决上诉人与被上诉人签订的《地租协议》无效，却判决按照约定标准支付2015年的占地使用费58842元，按照一审判决洪牛公司应在一审判决生效之日起十五日内搬离地租现场，即应在2015年9月左右搬离地租现场，就不应当判决洪牛公司交2015年一年的占地费，即不应交至2016年2月底止；2、一审适用法律错误，一审判决合同无效，依照法律规定，合同无效，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损害的一方，一审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》适用法律明显错误；3、一审没有计算洪牛公司的经济损失，显失公平、公正。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
被上诉人肖文建等三十人答辩称：1、一审事实清楚，适用法律正确；2、本案《租地协议》无效，过错责任在于洪牛公司，被上诉人无任何过错；3、协议签订后，洪牛公司没有足额交付二年的租金，构成违约。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院二审经审查，确认原审判决所查明的事实。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点主要是：1、洪牛公司是否应当支付被上诉人肖文建等三十人2014年和2015年的占地使用费；2、本案原审法院对上诉人洪牛公司的损失问题没有处理是否适当。经审查，对于第一个焦点问题，本案系租赁合同，在租期内，承租人使用出租人的财产而支付租金，系连续性给付，这种连续性给付特征，决定了其已经履行的部分有不可消灭的性质，如果已经履行的租赁合同被确认无效，则由于承租人不可能让出租人返还其对租赁物已经行使的使用权，从而必然排除了合同无效的溯及力的适用，否则，将导致承租人无代价的获得对租赁物的使用的不公平的结果，因此租赁合同被确认无效后，承租人仍应当向出租人支付占有使用租赁物的费用，承租人应当返还租赁物而无权就租金请求返还。因此原审参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定判决洪牛公司支付被上诉人肖文建等三十人2014年和2015年的占地使用费并无不当。对于第二个焦点问题，本案租赁合同被确认无效，上诉人洪牛公司提出原审法院没有计算洪牛公司因合同无效所受的损失，因洪牛公司在一审没有主张权利，故原审法院对洪牛公司的损失问题没有处理，并无不当。综上，上诉人洪牛公司的上诉理由均不能成立，本院均不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审受理费2598元，由上诉人湖南洪牛科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 兴
审判员 肖卫江
审判员 曾爱东
二〇一五年十一月十八日
书记员 曾宛宁
附有关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。