浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第3433号
上诉人（原审被告）：赵卫红。
委托代理人：张永强、王嘉明，浙江星韬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏新辰。
委托代理人：蒋瑛，浙江泽厚律师事务所律师。
上诉人赵卫红因与被上诉人苏新辰房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2015）杭西民初字第1303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：位于杭州市××路××底××（××）、（××）的商铺系苏新辰所有，面积均为285.78平方米。2012年1月14日，苏新辰与赵卫红签订《租赁合同》一份，由苏新辰将上述两间商铺租赁给赵卫红作商业经营用途，商铺面积共计571.56平方米，双方约定：租赁期限自2012年2月4日起至2018年4月3日，共74个月；租金支付：第一期（共2个月）从2012年2月4日至2012年4月3日止，租金为79855元，在本合同签订时随同定金一并支付；第二期从2012年4月3日至2013年10月3日止，共18个月，租金标准为2.32元／平方米／天，合计租金725995.5元，于2012年4月4日、2012年10月4日、2013年4月4日分三次分别向苏新辰支付241998.5元；第三期从2013年10月4日起至2015年10月3日止，共24个月，租金标准为3.1元／平方米／天，合计租金1293440.28元，赵卫红需在2013年10月4日、2014年4月4日、2014年10月4日、2015年4月4日分四次分别向苏新辰支付323360元；第四期……；赵卫红未如期交付租金时，每逾期一天，苏新辰有权按赵卫红实欠租金总额的1%加收滞纳金；订立本合同时，赵卫红须向苏新辰交纳80000元的保证金，合同期满或双方解除合同之日，如赵卫红没有违约行为，苏新辰需将该保证金一次性退还；等等。同日，赵卫红向苏新辰交纳了保证金80000元。上述合同签订后，苏新辰依约向赵卫红交付了房屋，赵卫红用该租赁房屋经营“刘一手火锅”店，并按期向苏新辰支付了至2015年4月3日止的房租。2015年春节后，赵卫红因经营困难与苏新辰多次协商转租事宜，但一直未果。2015年4月14日，赵卫红将租赁房屋钥匙带至苏新辰母亲单位，由苏新辰母亲同事代为转交。2015年4月19日，赵卫红向苏新辰寄送了书面的退租申请，苏新辰于2015年4月21日签收。2015年4月20日，苏新辰向原审法院提起诉讼，请求判令：一、赵卫红继续履行合同，即由其继续租赁位于杭州市西湖区文三西路锋尚苑3幢底商（商2-3）的商铺；二、赵卫红支付第三期第四段即2015年4月4日至2015年10月3日期间的房屋租赁费323360元及滞纳金（自2015年4月5日起到赵卫红实际付清该租赁费时止，每日按欠租额的1%计算）；三、本案诉讼费用由赵卫红承担。
原审法院另查明，在原审审理过程中，苏新辰经寻租后于2015年7月1日将案涉房屋中的杭州市文三西路锋尚苑3幢底商（商3）商铺另行租赁给他人，约定租赁期限至2023年8月31日止，租金标准为2.8元／平方米／天，租赁期间内租金不递增。
原审法院认为：苏新辰与赵卫红之间签订的《租赁合同》系双方真实的意思表示，且未违反法律规定，应当认定有效。根据合同约定，赵卫红承租案涉房屋的期限应至2018年4月3日止，但其在2015年春节后却以经营困难为由与苏新辰多次协商转租事宜，并且于2015年4月14日单方将租赁房屋钥匙交至苏新辰处，该行为已构成违约。而苏新辰虽然在微信中有要求赵卫红书面申请解除合同的表述，但并不代表苏新辰已同意与赵卫红协商一致解除合同，事实上，苏新辰在赵卫红发出书面退租申请的次日，即向法院起诉请求赵卫红继续履行合同。故赵卫红向苏新辰寄送书面退租申请的行为，并不产生双方房屋租赁合同解除的效力，赵卫红应当继续履行合同。之后，苏新辰应赵卫红要求积极联系房屋再出租事宜，并于2015年7月1日将其中的杭州市文三西路锋尚苑3幢底商（商3）商铺出租给他人的行为，是为避免赵卫红损失扩大而采取的合理行为，并不构成违约，但苏新辰与赵卫红之间的房屋租赁合同中关于该间商铺的租赁，实际已因苏新辰的再出租行为而于2015年7月1日提前解除。故赵卫红需向苏新辰支付该商铺自2015年4月4日至2015年6月30日期间的租金，为77961元（285.78平方米×3.1元／平方米／天×88天）。至于赵卫红因该商铺租赁关系的提前解除而形成的违约责任以及因该商铺再出租价格低于赵卫红承租价格的差价损失，苏新辰在本案中并未主张，故不予处理，苏新辰可另案主张。由于杭州市××路××底××（××）、（××）商铺系独立的两间商铺，苏新辰将其中的（商3）商铺出租于他人后，并不影响赵卫红对（商2）商铺的使用利益，故赵卫红仍然应当继续承租（商3）商铺至合同期满，并依约向苏新辰支付该商铺自2015年4月4日至2015年10月3日期间的租金161680元（285.78平方米×3.1元／平方米／天×365天／2）。据此，苏新辰有权要求赵卫红支付2015年4月4日至2015年10月3日期间的租金共计239641元。根据合同的约定，该部分租金赵卫红应当于2015年4月4日支付于苏新辰，但其至今未付，故其自2015年4月5日起还需向苏新辰支付滞纳金，至于计算滞纳金标准，酌情按日万分之五的标准予以认定。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，于2015年10月16日判决：一、赵卫红继续履行2012年1月14日与苏新辰签订的《租赁合同》中关于杭州市文三西路锋尚苑3幢底商（商2）商铺部分的租赁合同；二、赵卫红于判决生效之日起十日内向苏新辰支付2015年4月4日至2015年10月3日期间的租金共计239641元，并按日万分之五的标准支付自2015年4月5日起至款项实际付清之日止的滞纳金；三、驳回苏新辰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6150元减半收取3075元，由苏新辰负担628元、赵卫红负担2447元；其中赵卫红负担部分于判决生效之日起七日内交纳至原审法院。
宣判后，赵卫红不服，向本院提起上诉称：原判认定事实不清，适用法律错误。本案《租赁合同》并非苏新辰亲笔所签，是由其母亲代签的，故该合同并非双方真实意思表示，其效力存在问题。即使合同有效，赵卫红早在2015年春节前后就以经营困难，资金短缺为由与苏新辰多次协商解除合同，苏新辰早已知晓赵卫红无力继续承租店铺。2015年4月14日赵卫红将店铺钥匙交至苏新辰母亲单位，双方对关闭店铺及交还钥匙的行为后果是知晓的，也是愿意解除合同的，故双方从2015年4月已事实上解除了该《租赁合同》，赵卫红不应对此后产生的商2-3店铺的租金负付款义务。商2-3是不可分割的整体，不能予以区别对待。请求二审法院撤销原判第一、二项，改判双方解除《租赁合同》，并由赵卫红酌情向苏新辰承担违约责任。
上诉人赵卫红在二审中未提交新证据。
被上诉人苏新辰在二审中辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人苏新辰在二审中未提交新证据。
双方对原审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案2012年1月14日的《租赁合同》甲方落款处“苏新辰”的签名虽不是苏新辰本人所签，系其母亲代签，但苏新辰在一、二审中对该合同的效力均予以认可，且赵卫红在一审中也表示对该合同效力予以认可，合同实际也得到了履行，故该租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。在合同约定的2018年4月3日租赁期限届满前，赵卫红以经营困难，无法继续承租为由，提出要求解除租赁合同，并于2015年4月14日将房屋钥匙转交给苏新辰，但从苏新辰与赵卫红之间的聊天记录及苏新辰随即起诉，请求判决继续履行租赁合同等情况可以看出，苏新辰并未同意解除合同。赵卫红提前解除合同，已构成违约。苏新辰有权要求赵卫红继续履行合同。在本案诉讼过程中，为避免损失的进一步扩大，苏新辰将商3商铺另行租赁他人，应视为苏新辰与赵卫红就商3商铺解除了租赁关系，苏新辰的行为并不构成违约。因商2、商3系两个独立商铺，故商3商铺的另行出租，并不影响商2的使用，原审判决赵卫红继续履行租赁合同中关于商2商铺部分的权利义务，并无不当。赵卫红的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4895元，由赵卫红负担（赵卫红已向本院预缴上诉案件受理费6150元，赵卫红应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费1255元）。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 宇
审 判 员 陈 艳
代理审判员 丁 晔
二〇一六年三月三十日
书 记 员 袁其伟