四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川05民终665号
上诉人（原审被告）张怀国，男，汉族，生于1972年8月7日，住四川省泸州市龙马潭区。
委托诉讼代理人汪相益，泸州市龙马潭区石洞法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）林繁荣，男，汉族，生于1946年10月1日，住四川省泸州市江阳区。
委托诉讼代理人赵剑虹，四川国梁律师事务所律师。
上诉人张怀国因与被上诉人林繁荣房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2017）川0502民初1632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月28日受理本案后，依法组成合议庭于2017年8月16日采取听证形式进行审理。上诉人张怀国及其委托诉讼代理人汪相益，被上诉人林繁荣及其委托诉讼代理人赵剑虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张怀国上诉认为，一、上诉人已向泸州市江阳区人民法院提起行政诉讼，该案已受理，该行政诉讼的裁判结果与本案争议的事实有密切关系，本案应中止审理；二、原审法院应被上诉人申请对曾奇祥和泸州市人民防空办公室进行的调查询问笔录未经上诉人质证，原审程序严重违法；三、林繁荣不享有对讼争人防设施的所有权，无权主张房屋租金；四、张怀国已与林繁荣口头约定长期租赁且不涨价，张怀国才装修了房屋，且张怀国已向林繁荣支付租金至2017年9月，林繁荣收取租赁的行为视为其认同不涨价长期租赁的约定。因此，上诉人张怀国请求二审法院撤销原审判决，并依法予以改判。
被上诉人林繁荣答辩认为，一、上诉人提起行政诉讼并非本案中止审理的法定情形；二、原审法院程序合法，不存在未经质证的问题；三、相关法律规定防空工程的投资者享有使用��管理和受益的权利，林繁荣作为本案讼争房产的投资人，有权向承租人张怀国主张租金；四、林繁荣与张怀国之间不存在长期租赁不涨价的约定，张怀国准备装修时，林繁荣到出租门市张贴了告知书告知其租期即将到期，装修后果自行负责，且张怀国支付到2017年9月的租金系张怀国单方意思，不能证明林繁荣同意长期租赁不涨价。因此，被上诉人林繁荣请求二审法院驳回上诉，维持原判。
林繁荣于一审起诉时请求判令：一、张怀国立即腾空并交付位于泸州市江阳区给林繁荣，并支付违约金300000元，逾期使用费暂计20000元（2017年3月1日至2017年4月30日），共计320000元，逾期使用费计算至张怀国实际交付房屋之日止；二、诉讼费用由张怀国负担。
原判认定，2002年12月25日，泸州市顺通实业有限公司（��方）与案外人王开鑫（乙方）签订《共同投资建设的泸州市顺通水晶广场新增补建的防空地下室产权分配协议书》，该协议书约定：甲乙双方共同投资建设的新增补建的防空地下室，面积约350平方米，经协商分配比例为甲方得272.35平方米，乙方得约163平方米，位置以金座商城与顺通水晶广场连通通道为分界，朝M轴方向为乙方所有（包括通道在内），其余为甲方所有。……甲乙双方所属面积的产权手续由甲方负责办理，乙方应积极配合，费用按规定分摊，也可以待能办理人防产权情况下办理人防产权证。2003年6月26日，泸州顺通实业有限公司（甲方）与案外人王开鑫（乙方）签订《关于顺通水晶广场新增补建的防空地下室产权分配协议的补充协议》，该协议约定，双方原签订的《共同投资建设的泸州市顺通水晶广场新增补建的防空地下室产���分配协议书》中乙方王开鑫变更为林繁荣，变更的乙方投资人林繁荣享有原协议投资人所享有的权利和义务，同时终止原投资人王开鑫的一切权利和义务。2017年3月1日，泸州市人民防空办公室向林繁荣颁发了“泸市人防权证字第0556号”产权登记证书，该产权登记证书载明，资产名称为防空地下室，坐落地址为泸州市江阳区，资产来源为自建，建筑面积为163平方米，批准单位为泸州市人防办，竣工时间为2003年6月，产权所有人为林繁荣，所有权性质为私有。
2011年7月26日，案外人曾奇祥（甲方）受林繁荣委托与张怀国（乙方）签订《人防工程使用合同书》，该合同书约定：乙方自愿使用甲方所拥有的地处顺通久盛百货公司附一层地下人防通道工程，使用期限从2012年3月1日起至2017年2月28日止，使用时间5年。���方每年向甲方一次性交纳使用费，……年使用费为第一年使用费陆万陆千元，第二年使用费为柒万元，第三年使用费为柒万捌仟元，第四年使用费为捌万肆仟元。第五年使用费为玖万元。乙方交给甲方一万元保证金，保证金无利息，使用期满乙方结清该处人防工程水、电、物管所有费用及房屋移交给甲方后一周内，甲方将保证金无息退还给乙方，乙方必须提前一个月一次性交纳下年度使用费，若延期交费，甲方将按下年度使用费总额以日3%计收乙方的滞纳金。若超过七天未交下年度使用费，视为违约，甲方有权收回该人防工程使用权……使用期满前三个月，乙方应告知甲方是否继续使用，如需继续使用，须签订续使用协议。使用期满终止，乙方可撤走乙方动产，但不动产不能损毁，如不动的设备、设施、装���物等，否则要照价赔偿给甲方……本协议经双方签字生效，使用期满自行终止。合同签订后，曾奇祥受林繁荣委托于2011年3月17日向张怀国交付讼争人防设施，张怀国向案外人曾奇祥分四次支付了四年租金，曾奇祥收到租金后再将租金转交给林繁荣。2015年，林繁荣回到泸州，林繁荣（甲方）与张怀国（乙方）签订了与上述《人防工程使用合同书》内容一致的《人防工程使用合同书》。张怀国向林繁荣支付租金至2017年3月17日。2016年12月15日，张怀国向林繁荣银行账户转款50000元。张怀国在租用该人防设施期间，对该人防设施进行了装修。2016年12月，双方就续约问题未达成一致意见，林繁荣多次口头告知张怀国使用期满后将收回该人防设施，并于2016年12月12日-2017年3月13日多次在该讼争人防设施处张贴告示，同时告知张怀国合同即将期满，装修的一切责任后果由乙方负责，乙方无据汇入甲方账户伍万元的行为不妥，请乙方告知银行账号，甲方将退回伍万元，如乙方不告知银行账号，甲方将此伍万元作为违约金收存。双方签订的《人防工程使用合同书》期满后，双方未再签订合同，林繁荣多次催促张怀国搬离并交付该人防设施无果后，遂诉至原审法院请求判如所请。
认为，根据《人民防空法》第五条“。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，林繁荣作为讼争人防设施的投资者，平时享有对该人防设施进行使用管理、收益的权利。双方签订的《人防工程使用合同书》系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，系真实、有效合同。双方均应按照合同约定履行各自义务。租期届满后，双方未能续签租赁合同，张怀国自行向林繁荣账户汇入50000元的行为，不能视为是林繁荣已默认续约的行为，张怀国继续占有使用该人防设施，没有合同依据，林繁荣要求张怀国立即腾空交付讼争人防设施的诉请符合法律规定，原审法院予以支持。关于违约金问题，合同约定，张怀国必须提前一个月交纳下年度使用费，若延期交费，林繁荣将按下年度使用费总额以日3%计收张怀国的滞纳金，若超过7天未交下一年度的使用费，林繁荣有权收回该人防工程使用权。同时该合同还约定，双方应严格遵守本协议，不得违约，如有违约，违约方必须向守约方支付叁拾万元的违约金。按照合同约定张怀国应于2016年2月18日前支付2016年3月17日至2017年3月17日人防设施使用费90000元，张怀国实际于2016年4月21日向林繁荣支付15333元，于2016年7月3日支付77000元，张怀国逾期支付使用费的行为构成违约，林繁荣要求张怀国支付违约金的诉请原审法院予以支持，但双方合同约定的违约金过高，张怀国在答辩意见中请求依法予以调整，按照违约金以弥补损失为主，惩罚为辅，兼顾公平原则，原审法院将其违约金调整为以逾期支付的使用费为基数，按照年利率24%自2016年2月18日起计算至实际支付之日止。关于逾期占有使用费问题，张怀国合同期满后仍继续占有使用该讼争人防设施，其占有使用无合法依据，应当向林繁荣支付逾期使用费，结合本案实际情况，林繁荣要求按照10000元／月标准支付逾期占有使用费的诉请原审法院予以支持。据
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一���张怀国于本判决生效之日起十日内将位于泸州市江阳区人防设施腾空交付给林繁荣；二、张怀国于本判决生效之日起十日内向林繁荣支付违约金，违约金分两笔，第一笔以90000元为基数自2016年2月18日起按年利率24%计算支付至2016年4月20日止；第二笔以74667元为基数自2016年4月21日起按年利率24%计算支付至2016年7月2日止；三、张怀国于本判决生效之日起十日内向林繁荣支付逾期占有使用费，逾期占有使用费按10000元/月自2017年3月18日起计算支付至张怀国实际向林繁荣交付位于泸州市江阳区人防设施之日止。案件受理费减半收取3013元，由张怀国承担270元，林繁荣承担2743元。
本案在二审审理过程中，双方当事人均无新证据向法庭提交。本院二审经审理查明的案件事实与原审法院经审理查明的案件事实一致。本院对原审法院经审理查明的案件事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点如下：一、本案是否因需要以另一行政案件的裁判结果为依据而中止审理；二、原审法院是否程序严重违法；三、林繁荣是否有权出租讼争的人防设施，并主张租金及相应损失；四、双方是否存在长期租赁不涨价的约定。
第一，关于本案是否需要中止审理的问题。上诉人张怀国认为，泸州市人民防空办公室向林繁荣颁发讼争人防设施的产权登记证书的行为违反了相关法律规定，上诉人已因此向泸州市江阳区人民法院提起行政诉讼，本案中林繁荣是否享有讼争人防设施的所有权取决于该行政诉讼的裁判结果，故本案应中止审理。经审查，本案系房屋租赁合同纠纷，林繁荣系该租赁关系的合同相对人，且林繁荣是否有权出租讼争房屋取决于林繁荣���否享有对讼争房屋管理、使用和收益的权利，并非要求林繁荣一定得是该讼争房屋的所有权人。故泸州市人民防空办公室是否向林繁荣颁发讼争房屋的所有权证书，并不影响本案的裁判结果。除此之外，上诉人并未提供其他证据证明本案需以该行政案件的裁判结果为依据。因此，上诉人提起的行政诉讼的裁判结果并非本案的裁判依据，本案不符合中止审理的法定条件，上诉人认为本案应该中止审理的主张，本院不予支持。
第二，关于原审法院是否程序违法的问题。上诉人认为原审法院应被上诉人申请对案外人曾奇祥和泸州市人民防空办公室的调查询问笔录未经上诉人质证，原审法院存在程序违法。经审查，原审法院对泸州市人民防空办公室和案外人曾奇祥的调查询问笔录已于2017年5月18日交由上诉人张怀国质证，张怀国发表质证���见后在该质证笔录上签字并捺印。上诉人虽辩称该质证笔录并非其真实意思表示，但并未举证证明其主张。因此，上诉人认为其未对该两份证据进行质证，原审法院程序违法的上诉主张，没有事实依据，本院不予支持。
第三，关于林繁荣是否有权出租讼争的人防设施，并主张租金及相应损失的问题。上诉人认为林繁荣未依法取得该人防设施的所有权，无权对讼争房屋进行出租并主张租金和损失。经审查，林繁荣经王开鑫权利义务转让成为讼争人防设施的投资人。依照《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”之规定，林繁荣作为本案讼争人防设施���投资人，对该人防设施享有管理、使用和收益的权利，故林繁荣有权出租该讼争房屋并主张租金和损失。至于林繁荣是否享有讼争人防设施的所有权，并非本案的审查范围。因此，上诉人以林繁荣未取得讼争人防设施所有权为由认为其无权出租房屋并收取租金和主张损失，本院不予支持。
第四，关于双方是否存在长期租赁不涨价的约定。上诉人张怀国认为双方已达成口头协议，约定由张怀国长期租赁讼争人防设施且不涨价。但上诉人主张双方存在该口头约定，却并无证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。按照双方的合同约定，如张怀国欲继续租赁使用该人防设施，需提前三个月告知林繁荣，并签订继续租赁使用的书面协议。但本案中，双方并未签订有继续租赁使用的书面协议。上诉人装修讼争房屋并支付租金至2017年9月的行为均系上诉人的单方意思表示，不足以证明上诉人与被上诉人林繁荣达成了继续租赁的意思合意。故上诉人主张双方存在长期租赁不涨价的约定，没有证据予以证明，本院不予支持。
综上所述，上诉人张怀国的上诉理由不成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6026元，由上诉人张怀国负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘剑
审判员 李野
审判员 李平
二〇一七年九月十一日
书记员 杨艺