重庆市巴南区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0113民初5305号
原告重庆浩立物业管理有限公司，住所地重庆市巴南区巴滨路6号12幢11-4。组织机构代码：75006336-9。
法定代表人熊科惠，董事长。
委托代理人段学安，重庆盾然律师事务所律师。
被告喻传容，女，1954年3月19日出生，汉族，住重庆市巴南区。
原告重庆浩立物业管理有限公司（以下简称浩立物业公司）与被告喻传容物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月29日受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），由代理审判员郭静独任审判，于2016年6月15日公开开庭进行了审理。原告浩立公司委托代理人段学安、被告喻传容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：原告浩立物业公司是依法成立的物业服务企业。2012年7月20日，浩立•半岛康城小区业委会与原告签订了《浩立•半岛康城物业服务合同》，原告浩立物业公司依约定为浩立•半岛康城小区提供物业管理服务。合同期限为2012年7月30日至2013年6月30日。……物业收费按建筑面积计算，非电梯住宅每月0.65元/平方米，电梯住宅1-2楼每月0.75元/平方米，电梯住宅3楼及以上每月1元/平方米，商业门面每月3元/平方米，公共区域水电公摊的支出按实际发生的费用据实收取，每月20日前支付当月物业服务费和相关费用，逾期按每天千分之三缴纳违约金……合同到期后，小区业主委员会未与原告签订新的物业服务合同，原告仍按原合同继续为小区进行物业服务。2014年9月2日，因该小区业主委员会解散后一直未成立新的业主委员会，重庆市巴南区鱼洞街道办事处依相关规定指定重庆市巴南区鱼洞街道化龙路社区居民委员会代行该小区业委会职责，并与原告签订了《浩立•半岛康城物业服务合同》约定，合同期限为2014年11月1日起至2016年10月31日止；物业收费按建筑面积计算，非电梯住宅每月0.85元/平方米、电梯住宅三层以上每月1.2元/平方米、电梯住层一二层每月0.95元/平方米）、商业门面每月3元/平方米，公共区域水电公摊的支出按实际发生的费用据实收取，每月20前交纳物业服务费和相关费用，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳违约金。合同签订后，原告按约向包括被告在内的小区业主提供了物业服务，并就该合同向重庆市巴南区房管局进行了物业合同备案。被告喻传容系重庆市重庆市巴南区鱼轻路60号浩立•半岛康城商住小区某号房屋业主，该房建筑面积为78.67平方米。被告喻传容自2014年11月1日起拒绝支付物业服务费，自2014年9月1日起拒绝支付水电公摊费。截至2016年2月29日，被告喻传容应支付物业服务费1510.40元；截止2015年12月31日，被告喻传容应支付水电公摊费71.70元。经催收未果，原告浩立物业公司遂诉请判决被告喻传容支付房屋自2014年11月1日至2016年2月29日的物业服务费1510.40元及自2014年9月1日至2015年12月31日的水电公摊费71.70元，并支付自2014年11月21日起至2016年2月29日，以当月所欠付的物业服务费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算的物业服务费滞纳金403.40元。审理中，被告喻传容认可欠交物管费的时间段以及欠交水电公摊费的时间段和金额，但以不认可原告调价为由，不同意原告诉请，双方各执己见，调解未果。
另查明，因小区业委会已集体辞职，在原告向重庆市巴南区人民政府鱼洞街道办事处提出物管费调价申请后，2014年7月，在鱼洞街道办事处的指导下，由华龙路社区居委会组织召开业主大会，就物业费上调事宜进行了表决。同意票数为1001张，同意票占专有部分总面积为111298.1平方米。该结果经鱼洞街道化龙路社区居委会在小区公示。调价后，物业收费按建筑面积计算，其中，非电梯住宅每月0.85元/平方米，电梯住宅1-2楼每月0.95元/平方米，电梯住宅3楼及以上每月1.2元/平方米。
上述事实，有当事人的陈述、《浩立•半岛康城物业服务合同》、催费通知单、关于半岛康城小区物业费调价结果的公示及其照片、重庆市巴南区人民政府鱼洞街道办事处出具的情况说明、照片、土地房屋权属登记卡、物业服务合同备案证明等在卷为证，经当庭查证属实，足以认定。
本院认为：按照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”以及中华人民共和国住房和城乡建设部2009年12月1日印发并于2010年1月1日生效的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”因此，原告浩立物业公司与浩立•半岛康城小区业委会签订的物业服务合同及与重庆市巴南区鱼洞街道化龙路社区居民委员会签订的浩立•半岛康城物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对合同双方当事人以及包括被告在内的小区全体业主均具有法律约束力。各方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务。原告浩立物业公司按照合同约定履行了合同义务，应当收取物业服务费。故对原告浩立物业公司起诉要求被告喻传容支付自2014年11月1日至2016年2月29日的物业服务费1510.40元及自2014年9月1日至2015年12月31日的水电公摊费71.70元，于法有据，本院予以支持。原告要求被告给付物业服务费的滞纳金，其性质系被告未按合同约定应给付的违约金。原告要求被告支付自2014年11月21日起至2016年2月29日止，以当月所欠付的物业服务费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算的物业服务费违约金403.40元的诉讼请求本院予以支持。被告喻传容辩称不认可原告物业服务费调价问题，根据中华人民共和国物权法第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，2014年7月21日，在鱼洞街道办事处的指导下，由华龙路社区居委会组织召开业主大会，就物业费上调事宜进行了表决。现该小区总业主户数为1835户，建筑物总面积为199923.34平方米，经投票表决，调价事宜经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故原告的调价符合法律规定。被告辩称缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第一款，《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
被告喻传容自本判决生效之日起十日内给付原告重庆浩立物业管理有限公司自2014年11月1日至2016年2月29日的物业服务费1510.40元及自2014年9月1日至2015年12月31日的水电公摊费71.70元；并支付自2014年11月21日起至2016年2月29日止的物业服务费违约金403.40元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告喻传容负担（此款原告重庆浩立物业管理公司已经垫付，被告喻传容在支付上述款项时一并支付原告重庆浩立物业管理公司，本院预收的受理费不作清退）。
本判决为终审判决。
当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 郭 静
二〇一六年六月十五日
书 记 员 张雅婷