广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014���深中法房终字第545号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈启雄，男，汉族，住所地：广东省深圳市罗湖区。
委托代理人：肖浩，广东嘉辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市特发天鹅实业有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区。
法定代表人：丁晓东，该公司董事长。
委托代理人：刘学钧，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
上诉人陈启雄与被上诉人深圳市特发天鹅实业有限公司（以下简称特发天鹅公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法平民初字第408号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：特发天鹅公司与陈启雄于1995年1月3日签订《深圳市龙岗区房屋买卖合同》，合同约定特发天鹅公司将其所有的位于深圳市龙岗区a街道b岭c工业区的2���职工宿舍楼（后经重新标号，即现在的3号单身宿舍楼）223房、224房、225房、226房、227房、228房出售给陈启雄，每套房屋面积均为32.4平方米，总售价270000元。合同签订当日，陈启雄即开始占有使用该工业区3号单身宿舍楼223房、224房、225房、226房、227房、228房。陈启雄已于1995年1月3日向特发天鹅公司支付购房款270000元。
另查，特发天鹅公司与深圳市规划国土局龙岗分局于1994年6月14日签订《深圳市规划国土局龙岗分局土地使用权出让合同书》，合同号为：深龙地合字（1994）098号，合同约定特发天鹅公司取得gxxxx3-1、gxxxx4-1号宗地的土地使用权。2009年3月30日，特发天鹅公司与深圳市国土资源和房产管理局签订深龙地合字（1994）098号《〈深圳市土地使用权出让合同书〉补充协议书》，调整后的g05424-1号宗地土地面积为34320.23平方米，总建筑面积48048平方米，其中：厂房22643平方米，配套宿舍25405平方米，其它建设要求按深规许lg-2008-0132号《建设用地规划许可证》执行。涉案的房屋均位于gxxxx4-1号宗地上。2009年9月22日，特发天鹅公司取得深房地字第××号、深房地字第××号房地产证。从房产证显示，gxxxx4-1号宗地上3号单身楼的土地用途为工业用地，土地使用年限50年，从1988年9月28日起至2038年9月27日止；3号单身楼的用途为宿舍，宿舍楼竣工日期为1993年6月4日。涉案的3号职工宿舍楼与2号职工宿舍楼实为同一幢楼，后统一更名为“3号单身宿舍楼”。1号职工宿舍楼至今未取得房产证。
再查，特发天鹅公司在出售房屋时并未取得房屋销售许可。特发天鹅公司在与陈启雄签订的《深圳市龙岗区房屋买卖合同》第三条约定：卖方即本案特发天鹅公司负责办理房产证手续。至今特发天鹅公司仍未能给陈启雄办理房产过户手续。
在案件审理过程中���原审法院行使释明权，告知双方当事人涉案房屋买卖合同无效，陈启雄可以变更诉讼请求，但陈启雄明确不予变更诉讼请求。原审法院于2013年10月22日向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局函询“涉案的3号单身楼及1号职工宿舍楼能否通过补交地价或其他方式转为商品房进行分割转让？”，2013年11月6日深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局函复原审法院：“根据《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第四条，用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确可以分割转让的工业楼宇，不得分割转让，符合本办法第四条第二款规定的分割转让，但同工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业。”
原审法院依照特发天鹅公司的申请，委托深圳市d评估有限公司对涉案的房屋装修残值等进行评估，该公司于2013年11月26日出具了深世纪中盛房估字���2013）第11030f号《房地产价值评估报告》，评估结果为：涉案房屋自行装修现值为36104元。
特发天鹅公司在原审的诉讼请求：一、确认特发天鹅公司与陈启雄于1995年1月3日签订的《深圳市龙岗区房屋买卖合同》无效；二、陈启雄向特发天鹅公司返回其占有使用的深圳市龙岗区a街道b岭c工业区3号单身宿舍楼223房、224房、225房、226房、227房、228房；三、陈启雄向特发天鹅公司支付自占用之日起至起诉之日即2010年10月28日期间的房屋占有使用费228614元；四、本案诉讼费用由陈启雄负担。
陈启雄在原审的反诉请求：一、确认特发天鹅公司、陈启雄所签《深圳市龙岗区房屋买卖合同》有效；二、确认位于深圳市龙岗区a街道b岭c工业区3号单身宿舍楼223、224、225、226、227、228房的房屋产权归陈启雄所有；三、本案受理费由特发天鹅公司承担。
原审法院认为，特发天鹅公司、陈���雄签订的《深圳市龙岗区房屋买卖合同》虽系双方当事人真实意思表示，但涉案的1号职工宿舍楼与3号单身宿舍楼均位于gxxxx4-1号宗地上，该地块的用途为“工业用地”，1号职工宿舍楼尚未取得房地产证。法律明确规定权利人不能私自变更土地及其建筑物的用途，物权的种类和内容由法律规定，特发天鹅公司在未合法变更土地及其建筑物用途，亦未取得合法销售资格的前提下，私自将厂房配套的宿舍拆零作商品住宅销售给陈启雄，其行为违反法律法规的禁止性规定，且扰乱了国家对房地产市场的管理秩序，损害了社会公共利益，双方签订的《深圳市龙岗区房屋买卖合同》应当认定无效。无效的合同，自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案合同无效，陈启雄应当返还其占有使用的房屋给特发天鹅公司。特发天鹅公司诉求陈启雄按深圳市指导租金每平方米每月6元的标准支付房屋占有使用费，考虑到本案并非房屋租赁合同纠纷，房屋占有使用费应按房屋购买时价格与房屋剩余使用年限之比，按实际占用天数来计算使用费更为合理，具体天数按特发天鹅公司的诉求自占用之日计至起诉之日为限，经核算，陈启雄应付特发天鹅公司房屋占有使用费为97652元。特发天鹅公司应将收取的购房款270000元返还给陈启雄，并支付自交款之日即1995年1月3日起至判决确定应付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息给陈启雄。陈启雄购房后对涉案的房屋进行了装修，考虑到特发天鹅公司方存在主要过错，由特发天鹅公司承担90%的赔偿责任，即装修现值的90%���32493.60元（36104元×90%）由特发天鹅公司赔偿给陈启雄。陈启雄经原审法院释明后均未变更诉讼请求，陈启雄的全部请求均无法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第五条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认特发天鹅公司与陈启雄签订的《深圳市龙岗区房屋买卖合同》无效。二、陈启雄应于本判决生效之日起三十日内，将其占有使用的位于深圳市龙岗区a街道b岭c工业区3号单身宿舍楼223房、224房、225房、226房、227房、228房的房屋返还给特发天鹅公司。三、陈启雄应于本判决生效后三日内支付房屋占有使用费97652元给特发天鹅公司。四、特发天鹅公司应于本判决生效后三日内退还给陈启雄陈启雄��付的购房款270000元及其利息（利息自1995年1月3日起至判决确定应付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计）。五、特发天鹅公司应于本判决生效后三日内赔偿给陈启雄房屋装修损失32493.60元。六、驳回特发天鹅公司的其他诉讼请求。七、驳回陈启雄的全部反诉请求。
如付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费4730元（特发天鹅公司已预交），由特发天鹅公司承担2710元，陈启雄承担2020元；反诉受理费50元（陈启雄已预交），由陈启雄承担；第一次评估费9458元，第二次评估费9000元，特发天鹅公司均已预交，均由特发天鹅公司承担。
陈启雄不服原判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法平���初字第408号民事判决书；2、判决确认陈启雄与特发天鹅公司签订的《深圳市龙岗区房屋买卖合同》有效，双方必须继续履行；3、确认深圳市龙岗区a街道b岭c工业区3号职工宿舍楼223、224、225、226、227、228房的房屋产权归陈启雄所有；4、一审、二审诉讼费由特发天鹅公司承担。
事实及理由：一、一审判决适用法律错误。首先，陈启雄与特发天鹅公司于1995年1月3日签订《深圳市龙岗区房屋买卖合同》，而《中华人民共和国土地管理法》是于1999年1月1日起实施，也即陈启雄与特发天鹅公司签订合同时《中华人民共和国土地管理法》尚未实施，因此一审法院依据《中华人民共和国土地管理法》进行判决属于适用法律错误。其次，根据《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第二条：“本市行政区域内工业楼宇（含本办法实施前兴建的工业楼宇）的转让适用本办法。本��法所称工业楼字，是指在工业用地上兴建的用于工业生产（含研发）用途的建筑物、构筑物及其附着物。”陈启雄与特发天鹅公司签订的《深圳市龙岗区房屋买卖合同》所约定的是转让深圳市龙岗区平湖镇b岭工业区也即工业用地上的配套宿舍。即便依据《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第四条：“用地批准文件或土地使用权出让合同约定可以分割转让的工业楼宇，可分割转让。用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确可以分割转让的工业楼宇，不得分割转让，但具有下列情形之一的可分割转让：（二）因人民法院实施强制执行工业楼宇必须分割转让的：（六）单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让。”依据上述例外条款，涉案房产��筑面积的比例不超过总建筑面积的50%，属于可以分割转让的部分。签订涉案合同系双方真实意思表示，合法有效，并且房屋已经交付使用，应当继续履行，应根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”认定合同合法有效。另，《中华人民共和国土地管理法》是关于土地使用审批、办证等规定，属于管理性强制性法律规范，并非效力性强制性规定，在工业用地配套宿舍的转让过程中，单纯违反法律、法规关于用地审批、备案的规定，并不必然导致合同无效。一审法院错误认定《中华人民共和国土地管理法》第四及第十二条属于效力性强制性规定，并据此判令合同无效属于适用法律错误。二、陈启雄认为，签订涉案合同时，双方约定由特发天鹅公司为陈启雄办理房产证手续，若超过土地使用期限房产证手续仍未办妥，则应由特发天鹅公司向国土局补地价延长使用权。目前涉案房屋尚未超过土地使用期限，并且房屋已经交付给陈启雄使用近20年，应按照合同约定，适用当时的法律法规，由陈启雄一直使用至土地使用期限达到为止，同时特发天鹅公司也应按时补地价延长土地使用期限，特发天鹅公司在土地使用期限内能否办妥房产证不影响合同的有效性及实际履行。此外，陈启雄也已经支付了相应的对价，该相应对价换取土地使用期限内的房屋使用权也是合理合法的。并且涉案房屋在土地使用期限内不涉及政府征用、拆迁或灭失等特殊情况，也没有与城市建设规划相冲突，陈启雄亦能继续使用涉案房屋直至土地使用期限届满。因此，在无法办理房产证或者合同部分条款无效的情况下，根据合同其他有效条款的约定，也应保证陈启雄在土地使用期限内的房屋使用权。特发天鹅公司在双��签订合同，并将涉案房屋交付使用将近20年后，房屋价值倍增的今天提起本诉，想通过本诉恶意获取巨大利益的意图相当明显，该行为违反了公平原则，更会导致骨牌效应，日后类似情况的卖房者均诉诸法院以此获取巨大利益，严重损害了善意购房者的权益。“法不溯及既往”是一项基本的法治原则。双方签订合同是在1994年11月1日，当时诸如《中华人民共和国土地管理法》等法律均未颁布，也即签订合同时并未违反当时任何法律法规的强制性规定，因此合同应当合法有效并继续履行。一审法院不应依据现今的法律认定过去签订的合同违法无效，即便是按照公平原则，就算目前涉案房屋无法达到过户目的，也应确保陈启雄在土地使用期限内继续占有使用涉案房屋。综上所述，陈启雄认为一审法院适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条，一百七十条第二、三项之规定，特诉至贵院，请求依法判决。
特发天鹅公司口头答辩称：陈启雄的上诉理由没有事实根据和法律依据，其上诉请求依法应全部予以驳回。一、陈启雄称1994年《土地管理法》没有实施的说法是没有根据的。实际上《中华人民共和国土地管理法》是1986年颁布实施。二、陈启雄称涉案工业楼宇可以分割转让，其理由不能成立，对此，一审法院在判决书中写得很清楚，也咨询过相关行政机关，相关规定不禁止转让，但分割转让必须符合规定。三、陈启雄称涉案房地产买卖合同仅违反管理性强制性法律规范，事实上双方签订的合同已经明显地损害了国家利益和社会公共利益。四、本案合同为无效合同，陈启雄基于有效合同提出的其他上诉理由，逻辑基础不成立。因此，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。
经本院审理查明：原审���院查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋位于3号单身宿舍楼，该栋楼是通过出让方式取得建设用地，并取得房产证。经出让方式取得建设用地，在其上所建的合法房屋转让，法律和行政法规并无明确禁止；涉案宿舍楼即使出卖，也没有改变宿舍楼的性质，原审以改变土地及其建筑物的用途，损害社会公共利益为由认定涉案合同无效依据不足。特发天鹅公司、陈启雄签订的《深圳市龙岗区房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈启雄上诉主张涉案合同有效，本院予以采纳。在合同有效的情况下，特发天鹅公司要求陈启雄返还房屋和支付房屋占有使用费没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第四、五条的规定，本��所涉的3号单身宿舍楼显然不能分割转让，虽然能否分割转让不影响房屋转让合同的效力，但已经影响了合同的履行，即使能够分割转让，受让人只能是经依法注册登记的企业，因此，涉案合同在事实上已经履行不能，房屋无法过户登记，分户办理房产证。我国《物权法》第五条、第九条规定，物权的种类和内容由法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。鉴于房屋无法过户登记，陈启雄依据合同只能享有合同债权，不能享有物权，其请求确认涉案房屋产权归其所有据理不足，本院也不予支持。
综上，原审法院查明事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法平民初字第408号民事判决；
二、深圳市特发天鹅实业有限公司、陈启雄签订的《深圳市龙岗区房屋买卖合同》有效；
四、驳回深圳市特发天鹅实业有限公司的全部诉讼请求；
五、驳回陈启雄的其他诉讼请求。
本案一审本诉受理费4730元，由深圳市特发天鹅实业有限公司承担，反诉受理费50元，由陈启雄承担；第一次评估费9458元，第二次评估费9000元，均由深圳市特发天鹅实业有限公司承担。
本案二审受理费50元，由深圳市特发天鹅实业有限公司和陈启雄各负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 杨 潮 声
代理审判员 唐 毅
二〇一四年十月十一日
书 记 员 李欢（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。