河北省唐山市丰润区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）冀0208执异59号
案外人：于亮，男，1982年11月28日出生，汉族，居民，住唐山市路南区。
委托代理人：闫静、田玮，河北鸿翔律师事务所律师。
申请人：刘巍，男，1981年5月29日出生，汉族，居民，住唐山市丰润区。
委托代理人：付占勇，河北杰大律师所事务所律师。
被申请人:许庆晖，女，1953年1月24日出生，汉族，居民，住唐山市路北区。
被申请人：季明生，男，1943年2月7日出生，汉族，居民，住唐山市路北区。
被申请人：唐山添晖机械制造有限公司，住所地：唐山市开平区唐钱路中段。
法定代表人：许庆晖。
被申请人：季玮，女，1975年8月20日出生，汉族，居民，住北京市西城区。
被申请人：唐山中科新程智能机械有限公司，住所地：唐山市开平区唐钱路58号。
法定代表人：周洋。
被申请人：刘国栋，男，1977年2月5日出生，汉族，居民，住北京市朝阳区。
被申请人：周洋，男，1980年12月21日出生，汉族，居民，住北京市密云县。
被申请人：唐山新程房地产开发有限公司，住所地：唐山市开平区唐钱路58号。
法定代表人：季明生。
被申请人：唐山挥栋房地产经纪有限公司，住所地：唐山市开平区唐钱路58号。
法定代表人：刘国栋。
本院在审理刘巍与许庆晖、季明生、唐山添晖机械制造有限公司、季玮、唐山中科新程智能机械有限公司、刘国栋、周洋、唐山新程房地产开发有限公司、唐山挥栋房地产经纪有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人于亮于2017年11月6日对坐落于唐山市高新区火炬路国泰公寓D座17号房产的查封提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人于亮称，2014年5月27日，申请人与许庆晖、季明生签订《房屋买卖合同》，申请人以300万元的价格购买了许庆晖、季明生所有的坐落于唐山市路北区火炬路国泰公寓D座17号房产一套，并于同日在唐山市华忆公证处办理了房产公证。申请人将房款交付给许庆晖、季明生，二人也将房本、土地证交给了申请人，并将房产交付给了申请人，申请人居住至今。申请人到房管局办理过户手续时，发现该房产已被法院查封，丰润法院为首封法院，案号为（2014）丰民初字第2826-1号。为维护申请人的合法权益，特提出查封异议，要求解除对坐落于唐山市路北区火炬路国泰公寓D座17号房产的查封，确认该房产所有权为申请人所有。
申请人刘巍称，一、唐山市丰润区人民法院作出的（2014）丰民初字第2826-1号民事裁定书，符合法律规定。依据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……。”由此可见，我国对于不动产物权坚持以登记为公示原则。本案中答辩人对于被答辩人与许庆晖、季明生之间的协议真实性与否姑且不论。即使是真实的情况下，对于被答辩人和许庆晖而言也只是基于合同约定对双方产生债权效力，但由于该二人对所转让的房产未办理过户登记，因此不发生物权变动效力，该协议效力也仅限于合同当事人，而对外不能对抗第三人，更无法对抗人民法院的查封及执行行为。答辩人在此需要说明的是位于路北区国泰公寓D座17号号房产不仅在查封之初就登记在许庆晖、季明生名下，且直到目前为止仍未进行过变更。被答辩人仅基于与第三人双方的内部约定即否认物权的登记效力，于法无据。
二、被答辩人主张国泰公寓D座17号房产为其所有，没有事实和法律依据。第一、根据被答辩人所提交的唐山市华忆公证处公证书显示，许庆晖、季明生仅就国泰公寓D座17号房产的出售、交易立契、变更产权登记等事宜委托被答辩人代为办理，公证所涉及的内容为委托事项，而并不是对于双方《房屋买卖合同》本身的公证。因此被答辩人所述的办理了房产公证的说法，完全没有事实依据。同时，在被答辩人提交的《房屋买卖合同》显示，被答辩人又作为买受人与许庆晖、季明生签订合同，这与公证书中许庆晖、季明生委托被答辩人为代理人的约定，存在明显矛盾。由此可见该《房屋买卖合同》缺乏客观真实，不排除被答辩人与许庆晖等人之间存在相互串通，恶意转移财产之嫌。第二、被答辩人提交的证据，不能证实其已向许庆晖、季明生履行了房产转让价款给付义务。被答辩人所提交的所有银行转账凭证，均不是通过被答辩人银行账户向许庆晖或季明生银行账户转账的。无法证实，上述款项与房屋买卖存在关联性。且按被答辩人所述还有50余万元是以现金交付，如此大额的现金交付行为本身就有悖常理，更不能证实购房款的真实履行情况。第三、按被答辩人所述其与许庆晖、季明生签订《房屋买卖合同》的时间为2014年5月27日。但被答辩人所提交有关银行凭证大都发生于5月27日以前。被答辩人的付款时间早于《房屋买卖合同》签订的时间。答辩人认为，该付款行为明显与事实不符，根本无法证实被答辩人给付许庆晖的款项就是房屋转让价款。
三、被答辩人依法不享有排除执行的权利。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结》。”同时《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条亦规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”而本案中，被答辩人行为不符合法规规定，故依法不享有排除执行权利。第一、在本案涉案房产被查封前，涉案房产尚未交付被答辩人使用。根据被答辩人所提交的《房屋买卖合同》约定“甲方（许庆晖、季明生）在2014年7月26日之前将本房搬清”。由此说明，涉案房产是在2014年7月26日才交付被答辩人。而丰润区人民法院作出的（2014）丰民初字第2826-1号民事裁定书时间是在2014年6月23日。因此，在房产查封时，被答辩人尚未合法占有、使用该房产。第二、既然被答辩人于2014年5月27日通过公证已取得许庆晖、季明生授权，有权代理其办理房产过户登记手续。故被答辩人在房产查封之前，完全可以代理许庆晖、季明生在房产管理部门办理房屋过户登记，将涉案房产过户到被答辩人名下。但由于被答辩人自身原因，怠于过户，从而导致房产被查封，被答辩人具有明显过错，不享有排除执行权利。
综上所述，请依法裁定驳回被答辩人异议申请，以维护答辩人合法权益。
本院查明，在刘巍与许庆晖、季明生、唐山添晖机械制造有限公司、季玮、唐山中科新程智能机械有限公司、刘国栋、周洋、唐山新程房地产开发有限公司、唐山挥栋房地产经纪有限公司民间借贷纠纷一案审理过程中，依据刘巍的财产保全申请，本院于2014年6月23日作出（2014）丰民初字第2826-1号民事裁定书，裁定冻结许庆晖、季明生、唐山添晖机械制造有限公司、季玮、唐山中科新程智能机械有限公司、刘国栋、周洋、唐山新程房地产开发有限公司、唐山挥栋房地产经纪有限公司的银行存款2000万元或查封相应价值的财产。2014年6月25日，本院对许庆晖名下坐落于唐山市高新技术开发区国泰花园公寓D座17号房产【房产证号：唐山房权证开发区（高）字第xxx号】进行了查封。2016年6月22日，本院依法进行了续查封。
本院认为，案外人于亮主张购买了被申请人许庆晖、季明生名下坐落于唐山市高新技术开发区国泰花园公寓D座17号房产，并提供了《房屋买卖合同》、公证书、收条、借记卡账户历史明细清单、唐山燃气联机抄收对账单等证据。虽然收条显示许庆晖收到于亮购房款300万元，但《房屋买卖合同》中约定“乙方一次性交给甲方购房款人民币300万元”，而案外人提供的借记卡账户历史明细清单显示的是户名为杜英超和杜英姿的银行卡交易记录，且在上述银行卡交易记录中案外人勾画的几笔资金款项，除了一笔发生在签订合同当日外，其他几笔均发生在该日之前，与合同中约定的一次性交付购房款300万元不相符，亦无证据证明该几笔款项系于亮付给许庆晖、季明生的购房款。案外人提供的公证书的内容，是季明生、许庆晖欲将坐落于唐山市高新技术开发区国泰花园公寓D座17号的房屋出售，全权委托于亮为代理人，办理房屋的出售、交易立契、变更产权登记等手续的相关事宜，而不是对双方签订的《房屋买卖合同》的公证。另，本案涉案房产被查封之前，案外人完全可以办理房产过户手续，但其怠于办理，由此产生的后果应自行承担。综上，案外人提供的现有证据不能证明其对坐落于唐山市高新技术开发区国泰花园公寓D座17号房产享有足以排除强制执行的权益，其异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人于亮的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 徐瑞民
审判员 谷淑珍
审判员 司国生
二〇一七年十一月十四日
书记员 邢书萍