海南省海口市中级��民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼01民终850号
上诉人（原审原告）：孙慧平，女，1968年1月2日出生，汉族，住海口市。
委托诉讼代理人：廖波、韩耀，海南瑞来律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙小东，男，1968年9��12日出生，汉族，住海口市。
被上诉人（原审被告）：唐美珍，女，1965年11月14日出生，汉族，住海口市。
二被上诉人的共同委托诉讼代理人：谢容彪，海南问源律师事务所律师。
上诉人孙慧平与被上诉人孙小东、唐美珍房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2016）琼0108民初3385号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙慧平上诉请求：一、撤销（2016）琼0108民初3385号民事判决第四项，改判孙小东、唐美珍支付孙慧平添附楼层的框架补偿款386892元、地面硬化补偿金额196900元、��锈钢水池补偿金额4200元、抽水泵补偿金额1500元、太阳能热水器补偿金额10000元，玻璃遮阳棚补偿金额15800元，以上合计615292元。二、案件受理费、保全费由孙小东、唐美珍承担。事实与理由：原审判决在部分问题上认定事实不清，适用法律不当，具体表现如下：一、关于添附楼层的属性问题认定错误。首先，原审认定孙慧平对添附楼层的建设只是以临时搭建的形式，将其隔断添加为”附楼”，作为员工的休息场所。此处认定错误，事实上孙慧平在征得孙小东、唐美珍同意后，是对楼房的第一层进行添附，将其隔断作为整栋楼房主体的二楼，并不是原审所谓的”附楼”，”附楼”的概念独立于是主楼之外临时搭建，孙慧平对楼房的加建是变为永久性存在的楼房主体的一部分；其次，孙小东、唐美珍与海口市美兰区房屋征收局签订的《安置协议》第二条《征收补偿款计算表》中，房屋的补偿项目分为结构与装修两部分组成，整栋楼房的装修补偿款与结构部分的补偿款是分开进行补偿的。正是因为孙慧平对楼房主体添附了第二层，整栋楼房的补偿面积才变为1997.65平方米，且美兰区房屋征收局对该添附楼层也分为框架结构与装修两部分来对孙小东、唐美珍进行了补偿；第三，孙小东、唐美珍在庭审中也认可该加层是由孙慧平所做。根据《合同法》第二百二十三条第一款规定”承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条”非财产所有人在使用他人的财产增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何���理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成的，能拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有权人，造成财产所有权人损失的，应当负责赔偿。”孙慧平在承租的房屋上的加层行为是有别于楼房内部的装修行为，且经过了孙小东、唐美珍同意，应当属于添附的法律属性。美兰房屋征收局将孙慧平所做的加层按照框架结构补偿给孙小东、唐美珍386892元，在该加层部分无法拆除的情况下，此部分补偿款孙小东、唐美珍应返还给孙慧平。
二、关于地面硬化的补偿款部分事实认定不清。地面硬化实际上为孙慧平所做，已有证人证言提交法庭。第一次开庭时孙慧平已申请当初为孙慧平做道路硬化的证人出庭作证，但庭审因故进行延期，证人在庭外等候过程中被孙小东、唐美珍的同伙威胁，扬言要打断证人的腿。第二次开庭当天该证人因害怕受到打击报复而不敢出庭作证，孙慧平申请法官进行视频调查但未获批准。孙小东、唐美珍提交的由居委会出具的证明只是为了让其顺利拿到拆迁补偿款的一种程序性文件，并不能证明路面硬化实属孙小东、唐美珍所做。该证明按性质也属于证人证言，也应当由出具证明的单位的相关责任人出庭作证。此外，在法庭调查中孙小东、唐美珍对路面硬化的完成时间和所用材料的说法与孙慧平的描述完全不一致，且与路面硬化的实际情况也不一致。孙慧平当庭提交了《现场勘验申请书》，申请合议庭到现场实地勘查，也未获法���准许。对双方说法完全不一致的事实，一审法院仅凭没有证人出庭作证的居委会《证明》就认定地面硬化由孙小东、唐美珍所做，有偏袒之嫌。
三、关于不锈钢水池、抽水泵、太阳能热水器、玻璃遮阳棚的补偿款问题适用法律不当。原审判决援引《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条明显不当。本案中，不锈钢水池、抽水泵、太阳能热水器属于孙慧平双方没有争议，在房屋拆迁调查前，美兰区房屋征收局就应该与该四项财产的所有人孙慧平进行协商，但美兰房屋征收局在没有征得孙慧平同意的情况下就直接将上述四项财产的补偿款直接给了孙小东、唐美珍，孙小东、唐美珍接收该四项财产补偿款的行为属于不当得利。孙慧平于2016年9月13日起诉到美兰法院，2017年1月23日才收到本案判决。在判决作出前涉案房屋及其附属物早已全部被美兰区房屋征收局拆迁完毕。原审法院以不锈钢水池、抽水泵、太阳能热水器属于未形成附和的装饰装修物为由，让孙慧平自行拆走已根本无法履行。退一步来讲，即使房屋未被拆迁，上述三项附属物能够让孙小东、唐美珍搬走，美兰房屋征收局补给孙小东、唐美珍的该部分拆迁补偿款又应该如何处理呢，是属于孙小东、唐美珍的不当得利还是由孙小东、唐美珍返还给美兰区征收局？原审作出该判项前完全没有考虑到前后之矛盾。此外，关于玻璃遮阳棚的补偿款分配问题，原审认为玻璃遮阳棚属形成��和的装饰装修物，故《安置协议》中关于玻璃遮阳棚补偿款31600元，应按公平原则共同平分，双方各得15800元。孙慧平认为此处适用公平原则明显错误，玻璃遮阳棚事实上由孙慧平单独出资完成，应按照美兰房屋征收局的赔偿标准全额支付给孙慧平。
综上，原审判决在部分问题上认定事实不清，适用法律不当，特依法提起上诉，请二审法院依法改判。
孙小东、唐美珍答辩称：第一、孙慧平所做的隔层是在房屋的内部、利用主体框架进行搭建的，应属于双方合同所述的装修范畴。孙小东、唐美珍已免收孙慧平25个月租金冲抵了装修款，故孙慧平要求给付添附楼层的补偿款386892元，没有事实根据。孙慧平称其加建了一层完全是混淆视听。本案的涉案房产原本就是8层结构，根本不存在孙慧平加建一层的事实，对此孙小东、唐美珍一审时已向法院提供了2008年8月9日的《私宅建房合同书》为证。孙小东、唐美珍在建房时已做了八层的主体框架，8层房屋的梁、柱、楼梯、墙体等都是孙小东、唐美珍建成，为了便于日后灵活使用，孙小东、唐美珍在1至2层之间没有用水泥浇筑楼板。孙慧平仅是在主体框架的基础上以木板和槽钢为主材，在主体框架的���部做隔断，作为员工休息场所。隔层的建设并未改变原有的房屋主体架构结构，很明显属于《楼房租赁合同》所述之装修部份。《楼房租赁合同》第二条约定，孙小东、唐美珍在出租房屋给孙慧平时已做了部份装修，尚有部份装修未完成。孙小东、唐美珍同意免收孙慧平25个月租金，以冲抵孙慧平投入尚未装修部份的装修款。可见，虽然孙慧平投资对房屋做了部份的装修，但双方已形成合议将25个月的租金与装修款作冲抵，因此应视为孙小东、唐美珍出资装修。隔层是合同所述的装修的一部份，孙慧平根本无权主张装修的补偿款。从客观事实上来讲，建筑的主体结构包括地基、基础、梁、柱、墙体等，这些都是孙小东、唐美珍所建，孙慧平只花费了约7万元，用木板和槽钢做了隔层。合同租期共计八年，拆迁时租期剩约一年时间。可见隔层的残值也仅约为1万元，而��慧平却要求38万多元，试问：这合理吗？孙小东、唐美珍所做的地基、基础、梁、柱、墙体、楼梯等房产最重要的部份的价值又体现在哪呢？
第二、地面硬化是孙小东、唐美珍所修建的，孙慧平无权要求地面硬化的补偿款。孙慧平称居委会和经济社的证明属于证人证言，没有证人出庭作证，因此属于无效证据。孙小东、唐美珍认为孙慧平这种观点是错误的，该证明属于书证而非证人证言。书证是指以文字、符号、图画所记载的思想内容来证明案件事实的书面材料；证人证言是证人所感知的与案件有关的情况向法院所作的陈述，以证明存在某种案件事实。两种证据的主体、形式、形成时间都是不同的。从形成时间上来讲，书证总是在诉前或在与诉讼活动没有关系的情况下制作而成的，所以书证可以单独并直接用来证明某一案件事实的存在与否，具有极高的证明作用和价值。而证人证言往往形成于诉讼中或是与诉讼活动关系的情况下。本案中，该份证明形成时间是2016年3月19日，且存档于海口市美兰区棚户区（城中村）改造指挥部，发生在诉讼之前（2016年9月）。因此，该份证明不属于证人证言，而属于书证。另外，停车场的土地是属于瓦灶经济社的财产，居委会和经济社作为该财产的所有权人，其出具的证明当然是合法有效的，足于证明孙小东、唐美珍投资修建硬化的事实。相反，虽然孙慧平提出其修建硬化的主张，但没有提供出相应的证据予以佐证。因此，一审法院驳回其该项诉���请求完全符合事实和法律规定。
第三、孙慧平主张不锈钢水池、抽水泵、太阳能热水器等的补偿款没有法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因此，在租赁合同解除后，孙慧平应当自行将这些未形成附合的物品拆除、处理，而无权要求出租人进行补偿。2016年9月孙慧平向法院提起诉讼，而2016年11月份孙慧平对现场进行公��，通过拍摄记录水池、太阳能热水器等财物。这说明：至2016年11月份止，这些物品仍在孙慧平的控制之下，可以进行处置，而非象孙慧平所称的”孙慧平自行拆走根本无法履行”。至于如何处理这些物品，拆与不拆，是否丢弃，完全由孙慧平决定。但无论如何处理，法律后果均由孙慧平自行承担。
第四、一审判决按双方各获50%来分配遮阳棚的补偿款是正确的。双方的租期为8年，截止至拆迁时，租期尚余1年3个月，遮阳棚属于形成附合的装修。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。因此，一审法院结合造成合同解除是由于政府拆迁所致，租期即将届满等因素，给予各占50%进行分配是合情合理的。
第五、正如前所述，租赁合同已约定孙小东、唐美珍以免收25个月的租金冲减装修款，视同孙小东、唐美珍出资装修。那么，装修的补偿款显然属于孙小东、唐美珍。但一审法院却判决孙小东、唐美珍支付装修补偿款15万元。另外，双方由于笔误，在计算免收租金的25个月时多算了一个月，造成孙慧平少交了一个月的租金；孙慧平尚欠2016年7月份租金未交，但法院却未支持抵减该两个月的欠付租金。一审法院综合全案考虑，为了利益平衡做出以上判决结果，是没有法律依据的。
综上所述，孙慧平的上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院依法驳回上诉请求。
孙慧平向一审法院起诉请求：一、判令解除孙慧平与孙小东签订的《楼房租赁合同》；二、判令孙小东、唐美珍返还属于孙慧平装修部分的装修补偿款1，076，496元（其中孙慧平加层部分的装修补偿款为171，952元）、孙慧平添附楼层的框架补偿款386，892元、孙慧平经营补偿411，190元、孙慧平建设附属物的补偿款245，700元、孙慧平单次搬迁补助费21，974元、按租赁合同第四条约定的应退还租金6万元、4-6月多收租金62，400元、孙慧平电话、水表、电表、燃气管道等迁移补助1，560元、退还孙慧平定金5万元。上述费用共计2，316，212元；三、本案案件受理费、保全费由孙小东、唐美珍承担。
一审法院经审理查明：2009年9月12日，孙慧平（乙方）与孙小平（甲方）签订《楼房租赁合同》一份。双方约定”甲方自愿将座落在海口市××道，建筑面积约1900平方米，出租给乙方作商业经营使用”、”甲方的楼房还有部分尚未装修，经双方协商达成一致，从合同签订生效之日起，甲方先免收租金二十五个月，作为抵减乙方预先投入尚未装修部分的装修款。乙方即投入资金对该楼房进行装修，装修项目包括房门、水电、还有瓷砖、洁具、涂料及楼梯扶手等”；房屋”租赁期限为八年即从2009年10月1日起至2017年10月1日”、”在租赁期内每年租金价格为人民币贰拾伍万元整。（八年内如��该房屋不拆除，价格不变，如果拆除房屋租金则按每年贰拾肆万元整的价格交予甲方），多余的退还给乙方”；付款方式为”从合同签订生效之日起，除去甲方免收的二十五个月租金后，开始收取租金”、”乙方必须在甲方免收二十五个月租金后再付给甲方人民币伍万元作为定金。合同期满后由甲方一次性退还给乙方”；付款时间”从2011年12月1日起甲方开始向乙方收取租金。每月缴交一次，1-11月份租金为人民币贰万元正（十二月份按叁万元）共计二十五万元整，乙方必须在当月头七天内将租金交给甲方。乙方不得以任何借口拖欠，超过一个月无缴交租金，则按月租金的10%缴滞纳金的处罚”；违约责任约定：”二十五个月内，如遇国家建设需要和国家指示单位改造或拆除建筑物，甲方负责赔偿乙方装修费按国家赔偿标准的50%赔偿给乙方，而乙方先付之租金，甲方则按乙方租赁的时间扣除，剩余部分如数归还给乙方，其他属乙方可搬动财产乙方自理，不能拆除的装修及附属物等损失甲方无负责任赔偿”、”乙方在装修和经营期间，甲方负责提供乙方足够的电力，充足的水源，费用由乙方自己承担，保证价位与本村价位相同”。合同签订后，孙慧平向孙小东、唐美珍缴纳了定金5万元，孙小东、唐美珍将涉案房屋交付孙慧平装修、经营。从2009年12月至2016年6月至，孙慧平按合同约定如数向孙小东、唐美珍缴纳租金。2010年2月3日，孙小东与案外人海南电网公司海口供电局签订《低压供用电合同》，就涉案房屋的电力供应等相关事宜作出了约定。
2016年3月19日，海口市美兰区蓝天街道塔光社区居民委员会向海口市美兰区下洋瓦灶片区棚改指挥部出具《证明》，证明”瓦灶片区（现场征收编号BC11）户主孙小东，该编号的停车场土地属瓦灶经济社集体所有，停车场硬化面积是柒佰捌拾柒点陆平方米（787.6㎡），该停车场水泥硬化是BC11户主孙小东个人投资修建的，属孙小东自由财产”。
2016年6月29日，孙小东、唐美珍（乙方）与海口市美兰区房屋征收局（甲方）分别签订（登记顺序号：0123）《海口市美兰区下洋瓦灶片区棚户区（城中村）改造项目征收货币化安置协议》（以下简称《安置协议》）及《海口市美兰区下洋瓦灶片区棚户区（城中村）改造项目集中购买住房、商业用房协议》。双方约定：”乙方被征收房屋建筑面积为158.15㎡）”，其中框架结构补偿每平方米1875元（158.15㎡），金额为284，670元；装修补偿每平方米800元（158.15㎡），金额为126520元，合计补偿款人民币411，190.00元；”被征收人自行将临街的底层住宅改变为商业经营用房面积为158.15㎡，按照房屋评估价2600.00元增加100%给予补助，补助金额为411190.00元”；搬迁补助费为”甲方按照乙方被征收房屋建筑面积每平方米22元一次性支付。乙方被征收房屋建筑面积为158.15㎡，搬迁补助金额为3479.00元（乙方选择集中购买住房的已含2次搬迁）”，补偿总额为人民币825859.00元,；除外双方还约定”乙方必须在甲方支付征收补偿款之日起7个工作日内搬迁完毕”。
同日，孙小东作为乙方与海口市美兰区房屋征收局签订了《海口市美兰区下洋瓦灶片区棚户区（城中村）改造项目征收货币化安置协议》（登记顺序号：1364）。约定”乙方被征收房屋建筑面积为1839.50㎡”、”乙方被征收土地面积为175.00㎡”其中土地与房屋补偿方面，土地每平方补偿4821元（175.00㎡），金额为843675）；框架结构每平方补偿1875元（1837.47㎡），成新率96%，金额为3307446元；装修每平方补偿800元（1837.47㎡），金额为1469976元；混合结构每平方补偿1650元（2.03㎡），成新率92%，金额为3082元。简易及附属物补偿方面：女儿墙每平方补偿350元（68.10㎡），金额为23835元；硬化每平方补偿250元（787.60㎡），金额为196900元；道路硬化每平方补偿300元（1904.00㎡），金额为571200元；水池每平方补偿600元（56.40㎡），金额为33840元；不锈钢水池每个补偿2100元（2个，金额为4200元；玻璃遮阳棚每平方补偿1000元（31.60㎡），金额为31600元；印度紫檀每棵补偿350元（4棵，金额为1400元）；抽水泵每个补偿500元（3个，金额为1500元）；三相电表每个补偿1500元（1个）；太阳能热水器每套补偿10000元（1套）；电梯每个补偿45000元（1个），合计补偿款6545154元。奖励方面：”乙方应安置面积为1839.50平方米”，”按1839500.00元给予奖励”；”居民宅基地上自建房屋的，按确认的土地面积175.00平方米，土地评估价4821.00元/平方米，奖励金额843675.00元”；”居民宅基地上自建房屋的，在按第三条第二款第1项按时签约奖励843675.00元的基础上增加90%，奖励金额759308.00元”，奖励金额共计3442483.00元。补助方面：”电话、水表、电表、有线电视、燃气管道等迁移补助金额为1560.00元”；”甲方按照乙方被征收房屋建筑面积每平方米22元一次性支付。乙方被征收房屋建筑面积为1839.50㎡），搬迁补��金额为40469.00元（乙方选择集中购买住房的已含2次搬迁）”，补助金额共计42029元。补偿总额合计人民币10029666.00元。双方并约定”乙方必须在甲方支付征收补偿款之日起7个工作日内搬迁完毕”。
2016年7月5日，海口市美兰区房屋征收局分别向孙小东支付征收补偿款人民币825859元及10029666元。
2016年9月2日，孙慧平就装修补偿等事项与孙小东进行电话协商，但双方未达成共识，遂成讼。
2016年11月2日，海南省海口市琼崖公证处作出（2016）琼崖证字第8847号《公证书》，公证事项为保存证据。据公证员所拍摄的照片显示，涉案房屋大门所挂招牌为”鑫泰商务宾馆”，门前道路硬化比路面高出约8cm，一楼为宾馆大堂，电梯显示共7层，在一楼与三楼间有一隔层，楼顶有”鑫泰宾馆”字眼招牌及太阳能热水器一套。
另查明，2008年8月9日，孙小平与案外人邓某签订一份《私宅建房合同书》。双方约定本案涉案房屋由案外人邓某负责施工，并约定”按投影面积计算每平方米人民币壹佰陆拾元整（160.00元），楼层层数共计八层，建筑面积约1900平方米左右以建筑完工丈量为准”。孙慧平在租赁期间经孙小东、唐美珍同意，在一、二楼间增修了一层阁楼，作为员工休息间。孙小东与唐美珍系夫妻关系。
一审法院认定：一、关于《楼房租赁合同》应否解除的问题。双方签订的《楼房租赁合同》是双方在平等互利、协商一致的基础上自愿达成，系双方的真实意思表示，双方应严格按照合同约定履行各自的义务。由于政府拆迁行为致使双方合同不能继续履行，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项的规定，孙慧平诉请解除双方签订的《楼房租赁合同》一审法院予以支持。
二、关于装修补偿款的问题。首先，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定”为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有人（以下称被征人）给予公平补偿”。可见，房屋征收补偿的对象是房屋的所有权人，该补偿系基于所有权人的物权灭失而发生。本案中，两孙小东、唐美珍作为被征收房屋所有人，与海口市美兰区房屋征收局签订《安置协议》符合上述法律规定，根据合同的相对性原则，孙慧平非房屋所有人，亦非政府房屋征收行政行为的相对人，其根据《安置协议》主张装修补偿款，无法律依据。其次，双方所签订的《楼房租赁合同》第二条约定”现甲方的楼房还有部分尚未装修，经双方协商达成一致，从合同签订生效之日起，甲方先免收租金二十五个月，作为抵减乙方预先投入尚未装修部分的装修款”。由此可见，孙小东、唐美珍在出租房屋前已对房屋进行了部分装修，对尚未装修部分则以二十五个月的租金作为装修款予以抵减，因此，孙慧平对涉案房屋所做的装修应视为孙小东、唐美珍出资进行的装修。再次，孙慧平诉称其对房屋装修一次性投入了一百八十多万，如用25个月的租金来充抵显失公平，但对该主张孙慧平并未提交相应的证据予以佐证。
综上，孙慧平认为孙小东、唐美珍应返还其装修补偿款1，076，496元的主张于法无据，不予支持。但鉴于因政府的征收行为致使双方签订的��同提前解除，对孙慧平造成一定的经济损失，结合双方履行合同的实际情况等综合因素，孙小东、唐美珍适当的向孙慧平支付15万元作为经济补偿。
三、关于添附楼层的属性问题。首先，孙小东、唐美珍与海口市美兰区房屋征收局签订的《安置协议》第二条《征收补偿款计算表》中，房屋的补偿项目有三项：1、框架及装修；2、混合及装修；3、砖木及装修。本案涉及的是第一个项目即框架及装修，可见政府补偿给孙小东、唐美珍的项目是房屋的框架结构及装修。其次，孙慧平对添附楼层的建设，并非属房屋本身的主体框架结构，它仅是在原房屋主体框架结构的基础上，对楼房的第一层，以临时搭建的形式，将其隔断添加为附楼，作为员工的休息场所，因此，该添附楼层属整栋楼房装修的一部分。
综上，孙慧平将添附楼层视为楼房的框架结构的一部分，请求孙小东、唐美珍返还对添附楼层部分的补偿款386，892元，无事实及法律依据，不予支持。
四、关于经营补偿款的问题。首先，根据海口市美兰区房屋征收局与孙小东、唐美珍签订的《安置协议》看，孙小东、唐美珍对涉案房屋拥有合法的所有权。其次，从双方签订的合同及实际经营情况看，被征收的房屋属经营性的房屋。因涉案房屋的地理位置及周边环境，孙小东、唐美珍将自建住宅改变其使用性质，达到了该房屋商业经营的目的，故才形成了双方之间的租赁关系。而孙慧平的营业执照及纳税证明，恰恰是该涉案房屋属商业用途的具体表现形式。政府之所以给予孙小东、唐美珍住宅自改经营性用房的补助，正是因为涉案房屋虽名为住宅但实际上其地理位置决定其具有商用价值高于普通的住宅。再次，住宅自改经营性用房补助有别于经营性补偿。它针对的主体是被征收房产的所有权人，而承租经营补偿针对的主体是实际经营者。因此，孙慧平不是政府征收行为的行政相对人即被补偿人，同时根据双方所签订的《楼房租赁合同》中也未对经营补偿有所约定，导致《楼房租赁合同》不能继续履行也非孙小东、唐美珍之过错造成。
综上，孙慧平认为孙小东、唐美珍用孙慧平的营业执照和纳税证明向房屋征收局领取了经营补偿款41.119万元，该款项应属其所有，诉请孙小东、唐美珍支付其经营补偿款，理由不充分，依法不予支持。
五、关于建设附属物的补偿问题。首先，关于三相电表及地面硬化部分。孙慧平认为，三相电表及地面硬化系由其出资完成，但孙慧平并没有提供相应的证据予以佐证。对此孙小东、唐美珍提交《低压供用电合同》及《证明》等证据予以证明三相电表及地面硬化系由孙小东、唐美珍出资完成。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款”当事人对自己提出的主张应当及时提供证据”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当��供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，孙慧平对此主张应承担举证不能的法律后果。其次，关于不锈钢水池、抽水泵、玻璃遮阳棚、太阳能热水器部分。双方对上述四项内容归属孙慧平所有没有争议，一审法院予以认可。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条”承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”、第十一条第（四）项”承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装��装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：......（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的规定，本案中，不锈钢水池、抽水泵、太阳能热水器属未形成附合的装饰装修物，孙慧平可自行拆走。玻璃遮阳棚属形成附合的装饰装修物，故《安置协议》中关于玻璃遮阳棚补偿款31600元，应按公平原则共同平分，双方双方各应获得50%即各得15800元。
综上，孙慧平诉请孙小东、唐美珍返还建设附属物中关于三相电表、地面硬化、不锈钢水池、抽水泵、太阳能热水器部分的补偿款，没有事实和法律依据，不予支持。孙慧平诉请孙小东、唐美珍返还建设附属物中关于玻璃遮阳棚部分，部分支持。
六、关于单次搬迁补助费的问题。孙小东、唐美珍同意参照征收补偿单次的搬迁补助费给付孙慧平搬迁费21974元，且并未违法法律规定及损害他人权益，予以准许。
七、关于退还6万元租金的问题。双方签订的《楼房租赁合同》第四条明确约定：”在租赁期内每年租金价格为人民币贰拾伍万元整。（八年内如果该房屋不拆除，价格不变，如果拆除房屋租金则按每年贰拾肆万元整的价格交予甲方），多余的退还给乙方”。至孙小东、唐美珍与海口市美兰区房屋征收局签订的《安置协议》生效之日止，双方之间的租赁合同实际履行期限为七年，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定”当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，孙慧平诉请孙小东、唐美珍退还六年多收租金6万元符合双方的约定，于法有据，予以支持。
孙小东、唐美珍认为免收的25个月租金的期限应为2009年10月1日起至2011年10月31日止，合同中第五条规定的自2011年12月1日起支付租金是违背了双方订立合同的本意，属于笔误，故孙慧平尚欠孙小东、唐美珍2011年11月的租金2万元应以充抵。虽然合同约定了”免收25个月租金”的截止时间至2011年10月31日止，后又约定了”从2011年12月1日起”收取租金，时间上确实遗漏了一个月的租期未予确认，但是，对于此问题，在长达七年的合同履行过程中，孙小东、唐美珍从未向孙慧平提出任何异议，故应视为双方双方对原合同交付租金的履行期限的变更。孙小东、唐美珍主张2011年11月的租金2万元应以充抵的理由不成立，不予采信。
八、关于4-6月份的租金问题。《中华人民共和国合同法》第二十五条规定”承诺生效时合同成立”、第三十二条规定”当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。孙小东、唐美珍与海口市美兰区房屋征收局签订的《安置协议》是一份诺成合同，海口市美兰区房屋征收局的承诺是该合同成立的基础，只有经海口市美兰区房屋征收局同意合同才产生法律效果，双���签订的合同即成立。因此，《安置协议》应以海口市美兰区房屋征收局签字盖章的2016年6月29日为合同依法成立的时间。孙慧平认为其所经营酒店的电话、电视信号、网络相续被停止，酒店早已不具备经营条件，但并未说明被停用的具体时间，也未提交相关的证据材料，孙慧平认为，孙小东、唐美珍已于2016年3月19日签订《征收补偿协议》后，孙慧平所经营酒店的电话、电视信号、网络相续被停止，酒店早已不具备经营条件。因此对于4-6月份的租金孙小东、唐美珍属不当得利，应当返还孙慧平的诉请没有事实和法律依据，不予支持。孙小东、唐美珍辩称孙慧平应向其支付7月份的租金，但是，从2016年6月29日为《安置协议》依法成立之日起，孙小东、唐美珍房屋已被政府征收，该房屋的所有权已非孙小东、唐美珍所拥有，因此，孙小东、唐美珍的辩驳理由不成立，不予���信。
九、关于电话、水表、电表、燃气管道的迁移补助归属问题。孙慧平认为，电话、水表、电表、燃气管道是孙慧平在房屋装修完成后安装的，由孙慧平出资用孙小东、唐美珍名义来报装，因此上述补偿应属孙慧平所有，孙小东、唐美珍予以否认。但孙慧平并未提交相关证据佐证其实际出资事实，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款”当事人对自己提出的主张应当及时提供证据”及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十���”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，孙慧平的该项请求不予支持，对此孙慧平应承担举证不能的法律后果。
十、关于定金应否退还的问题。双方签订的《楼房租赁合同》第五条第二款规定：”乙方必须在甲方免收二十五个月租金后再付给甲方人民币伍万元作为���金。合同期满后由甲方一次性退还给乙方，不能作为任何借口的拖欠”。虽然双方双方并未在合同中约定合同履行期限未满而解除后定金的处置方式，但是，双方已经预见并在合同第六条中约定”如国家建设需要和国家指示单位改造或拆除建筑物”的情形，该条款应视为合同提前解除的条件，因此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款”当事人协商一致，可以解除合同”的规定，涉案房屋因不可归责于双方的事由导致合同解除，孙小东、唐美珍退还孙慧平5万元定金的条件已成就，故孙慧平诉求孙小东、唐美珍退还定金5万元的诉讼请求予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第三十二条、第六十条第一款、第九十四条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决：一、解除孙慧平与孙小东签订的《楼房租赁合同》；二、孙小东、唐美珍须于本判决发生法律效力之日起十日内向孙慧平支付装修补偿费15万元、玻璃遮阳棚补偿费15800元、搬迁费21974元，以上合计人民币187774元；三、孙小东、唐美珍须于本判决发生法律效力之日起十日内退还孙慧平租金60000元；合同定金50000元，以上合计人民币11万元；四、驳回孙慧平的其他诉讼请求。案件受理费27235元、诉讼保全费5000元，孙慧平负担27235元，由孙小东、唐美珍共同负担5000元。
本院二审中另查明，2016年7月21日-26日，海口市美兰区房屋征收局依约分别向孙小东支付征收补偿款。
涉案房屋施工人邓某在二审中陈述称：涉案房屋一楼高6米多，其已在一楼里建梁，只要在梁上架设楼板就可以将一楼分割为二层，故其是按建造二层来计算施工费；涉案房屋周边的地面硬���工程是由孙小东提供原材料，由其负责施工。
上述事实，有《银行转账证明》、证人邓某的证言以及当事人的陈述予以证实。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为：一、关于涉案房屋一楼内增设楼层的属性问题。孙慧平与孙小东签订的《楼房租赁合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效的合同。从《楼房租赁合同》第二条”现甲方的楼房还有部分尚未装修，经双方协商达成一致，从合同签订生效之日起，甲方先免收租金二十五个月，作为抵减乙方预先投入尚未装修部分的装修款”来看，双方已对涉案房屋尚未装修部分进行了明确约定，孙慧平对涉案房屋尚未装修部分的装修应视为孙小东、唐美珍所出资进行的装修，因此政府补偿的装修补偿款应归孙小东、唐美珍所有。而孙慧平为将一楼分隔为二层使用，在���楼主体框架的基础上用槽钢和施工模版增设的简易隔层实属对涉案房屋的装修，且《安置协议》已明确说明房屋补偿款系房屋框架结构的补偿，故孙慧平主张孙小东、唐美珍向其支付框架补偿款386892元没有事实依据，本院不予采纳，但鉴于孙慧平在一楼内增设简易隔层致孙小东、唐美珍在本次征收中受益，根据公平原则，孙小东、唐美珍应向孙慧平适当补偿，本院根据孙慧平对此的投入及隔层的使用年限，酌定补偿款为2万元。
二、关于建筑附属物补偿款的归属问题。孙慧平主张地面硬化工程系其出资所建，但并没有提供相应的证据予以证实，而涉案房屋施工人邓某及涉案房屋所在地居民委员会出具的证明证实地面硬化工程系孙小东、唐美珍出资修建，故孙慧平提出孙小东、唐美珍向其支付地面硬化补偿金额196900元的上诉请求没有事实依据，本院不予支持。因双方对不锈钢水池、抽水泵、玻璃遮阳棚、太阳能热水器归属孙慧平所有没有争议，且政府对该部分附属物系单列补偿，并未包含于装修补偿款内，并已将不锈钢水池补偿款4200元、抽水泵补偿款1500元、太阳能热水器补偿款10000元，玻璃遮阳棚补偿款31600元支付给孙小东、唐美珍，二人应将上述款项转付予孙慧平，故孙慧平该部分上诉请求有事实依据，本院予以支持。
综上，原审判决适用法律正确，程序合法，但认定部分事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持海口市美兰区人民法院（2016）琼0108民初3385号民事判决第一、三项；
二、撤销海口市美兰区人民法院（2016）琼0108民初3385号民事判决第二、四项；
三、被上诉人孙小东、唐美珍须于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人孙慧平支付装修补偿费15万元、房屋框架补偿费20000元、不锈钢水池补偿费4200元、抽水泵补偿费1500元、太阳能热水器补偿费1万元、玻璃遮阳棚补偿费31600元、搬迁费21974元，以上款项合计239274元；
四、驳回上诉人孙慧平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费27235元、诉讼保全费5000元，由上诉人孙慧平负担26147.5元，由被上诉人孙小东、唐美珍共同负担6087.5元；二审案件受理费9952.92元，由上诉人孙慧平负担6080.92元，被上诉人孙小东、唐美珍负担3872元。
本判决为终审判决。
审判长陈立夫
审判员李玉民
审判员符玉梅
书记员何军
附相关法律法规条文：
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有下列情形之一，调解无效的，应准予离婚：
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（四）因感情不和分居满二年的；
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一方被宣告失踪，另一方提出离婚诉讼的，应准予离婚。
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