北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终7420号
上诉人（原审原告）徐×1，男，1957年11月3日出生。
委托代理人田野，北京济和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李×，女，1968年5月1日出生。
委托代理人李丽丽，北京市天正律师事务所律师。
上诉人徐×1因与被上诉人李×房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初2334号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人徐×1之委托代理人田野，被上诉人李×之委托代理人李丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐×1在一审中起诉称：徐×1与李×于2015年8月22日签订《收据》，约定李×购买一套87平方米的两居室，房款为334950元。上述款项由三部分构成，第一是李×的补偿款191585元，第二是李×转让给徐×1的13平方米，徐×1以5000元/平方米的价格支付给李×，共计65000元。第三为前两项不足的78365元从徐×1的拆迁款中一次性扣除，李×一次性支付给徐×178365元。由此可知，李×转让给徐×1的13平方米，其拆迁应扣缴的每平方米3850元，政府已从徐×1应得的补偿款中扣缴，该笔款项应当由李×负担，徐×1以5000元/平方米的价格从李×手中购买的13平方米，再加上政府扣缴的每平方米3850元，徐×1实际支出的是8850元/平方米。而此次××区改造项目规定，即使是超出安置面积的部分，购房价也只有每平方米7300元。双方签订上述协议性质的收条本意是徐×1使用李×的13平方米安置面积购买房屋，每平方米价格为5000元，但政府扣缴的每平方米3850元，李×应支付给徐×1。依据《合同法》及司法解释相关规定，因重大误解、显失公平所订立的合同为可变更、可撤销的合同。徐×1认为订立此合同过程中，存在重大误解和显失公平，该合同应予撤销或变更。综上，请求一审法院判令变更徐×1、李×签订的补偿协议性质的《收条》中的第二项，由李×返还徐×1购房款50050元。
李×在一审中答辩称：不同意徐×1的诉讼请求。双方签订收据及协议书，是双方真实意思表示，不违反法律规定，签订协议书之前政府及北京市新奥集团有限公司（以下简称新奥公司）已制作了宣传手册，并已发放至各户，工作组也做了政策宣讲，双方当事人在了解政策的情况下签订协议。收条为有效约定，不存在重大误解及显失公平。如徐×1不要求李×转让其13平方米购房资格，李×转给开发商的话，所得收益近2万元每平方米。综上，请求一审法院驳回徐×1的诉讼请求。
一审法院审理查明：徐×1与李×原系夫妻关系，二人于2011年7月28日经该院判决离婚。2015年8月21日，徐×1（乙方、被拆迁人）与新奥公司（甲方、拆迁人）签订《集体土地房屋拆迁补偿协议书》，约定：为了保证通州区××区改造项目（A片区）拆迁工作的顺利进行，根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124号）、通州区人民政府《关于进一步规范通州区集体土地房屋拆迁工作的指导意见》（通政发【2012】39号）、《通州区××区改造项目（A片区）住宅房屋拆迁补偿与安置方案》等文件，结合本地区实际情况。现双方在平等自愿的基础上，就房屋拆迁补偿安置事宜协商一致，并达成协议如下；甲方因通州区××区改造项目（A片区）拆迁项目建设需要，对乙方在拆迁范围内××村××号的宅基地上所有房屋及其附属物进行拆迁；乙方被安置人口共计6人。安置面积约为300平方米，乙方自愿选择房屋安置；被安置人员分别是：产权人徐×1、之子徐×2、之孙子徐×3、之前妻李×、之儿媳吕××、之前妻之夫蒙××；双方并就拆迁补偿的其他事宜做出约定。2015年8月30日，徐×1（乙方、被拆迁人）与新奥公司（甲方、拆迁人）签订《安置协议》，载明：因选房或户型原因造成安置面积超出总控制标准的，超出面积在20平方米（含）以内的，该部分购房价按照7300元/平方米计算。超出面积在20平方米以上的部分，该部分购房价按照17565/平方米计算；由于安置房户型原因致使安置面积少于人均50平方米控制标准的，少于部分按照17565/平方米计算；甲方依据双方签署的《集体土地房屋拆迁补偿协议书》在向乙方支付货币补偿款时，扣除上述总购房价款。
2015年8月22日，徐×1与李×签订《收据》，约定：李×购置一套87平米两居室安置房的房款总计为334950元。房款由以下三项构成：1.根据《通州区××区改造项目（A片区）住宅房屋拆迁补偿奖励其内外费用匡算表》（编号：A-（郝工）-393-01-03），李×只有补偿款191585元，此费用全额冲抵李×的购房款；2.经双方协商同意，将李×剩余的13平米安置房转让给徐×1。徐×1按5000元/米，支付给李×65000元。此费用从徐×1应得的补偿款中扣除，并全额冲抵李×的购房款；3.因前两项房款不足334950元，尚欠78365元，而房款需要从徐×1的拆迁款里一次性扣除，所以李×需要一次性支付给徐×178365元。此费用全额冲抵李×的购房款；4.自此两不相欠。同日，李×给付徐×178365元。
另查，依据《通州区××区改造项目（A片区）住宅房屋拆迁补偿与安置方案》的规定，此次拆迁安置总面积应按照安置人口数人均50平方米控制标准并结合户型搭配计算；人均50平方米就控制标准内购房价为3850元/平方米；在奖励期内签约的被拆迁人，因选房或户型原因造成安置面积超出总控制标准的，超出面积在20平方米（含）以内的部分，购房价按照7300元/平方米计算，超出面积在20平方米以上的部分，购房价按照拆迁公告当日周边房地产价格的70%计算；由于安置房户型原因致使安置面积少于人均50平方米控制标准的，少于部分按照拆迁公告当日周边房地产价格的70%给予补助。
一审法院判决认为：依法成立的合同，受法律保护。徐×1与李×于2015年8月22日签订《收据》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方亦已履行完毕，该《收据》应为合法有效。徐×1于2015年8月21日与拆迁人签订《集体土地房屋拆迁补偿协议书》，该协议书明确载明了此次拆迁依据的相关政策文件，因此徐×1在与李×签订《收据》前对于此次拆迁的相关补偿和安置方案应当知情。此外，根据双方签订的《收据》的内容，徐×1对于安置房的购房款需从其拆迁款中扣除的事实亦应当知情。在此情况下，双方签订的《收据》中仍明确李×以5000元/平方米的价格转让13平方米的安置房购房资格，并在《收据》中明确载明自此两不相欠，徐×1的意思表示明确、清晰，其对自己的行为并不存在重大误解；李×将13平方米安置房购房资格转让给徐×1并未影响徐×1本应享有的安置房购房资格，徐×1获得13平方米安置房实际付出的对价明显低于《通州区××区改造项目（A片区）住宅房屋拆迁补偿与安置方案》及徐×1与拆迁人签订的《安置协议》中规定的超出面积在20平方米以上的部分的购房价格，双方签订《收据》亦不存在显失公平的情形。综上，徐×1的诉讼请求无事实及法律依据，该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十四条之规定，判决：驳回徐×1的诉讼请求。
徐×1不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；上诉费用由李×承担。事实与理由如下：一审判决逻辑分析错误、事实认定不清。首先，徐×1在一审的诉求系认为对于《收据》第二项存在重大误解和显失公平，并据此要求撤销或变更。一审判决直接认定《收据》系双方当事人意思表示，合法有效，是错误的。一审判决首先应审查、分析《收据》第二项是否系当事人真实意思表示，是否存在重大误解。其次，《收据》第二项是否存在重大误解和显失公平，应当全面审查《收据》，而不是片面论述分析《收据》第二项。从《收据》的内容可知，双方签订《收据》的真实意思是解决李×购买一套87平米的两居室及徐×1购买的住房面积。协议中约定的自此两不相欠，结合《收据》全部内容，合理解释应为双方就购房款334950元所涉及三部分费用的问题达成了协议，双方对此没有争议。但根据《通州区××区改造项目（A片区）住宅房屋拆迁补偿与安置方案》、《安置协议》等可知，李×转让13平方米的安置购房资格给徐×1，一定会导致该13平方米的安置购房面积按照每平方米3850元从徐×1应得的货币补偿款中被扣除，即徐×1因受让李×转让的13平方米安置购房资格要损失50050元。同时，需要注意的是，徐×1系近60岁的农民，知识水平有限，对事物的理解和分析能力相对较弱，涉及33万余元的购房协议以《收据》的形式进行约定，而《收据》签订的时间在徐×1签订《安置协议》之前。签订《安置协议》的时候，徐×1才了解到新奥公司支付补偿款时要按照一定标准扣除相应面积的购房价款。另外，一审法院认定徐×1获得13平方米安置房实际付出的对价明显低于《住宅房屋拆迁补偿与安置方案》及徐×1与拆迁人签订的安置协议中规定的\'超出面积的20平方米以上部分的购房价格\'是错误的。《收据》中记载，李×转让13平方米的安置购房资格给徐×1，徐×1需按照5000元/每平米支付对价。与此同时，徐×1因受让该13平方米的安置购房资格，按照3850元/平方米被扣除了相应货币补偿款。也就是说，实际徐×1是按照8850元/平方米的标准支付的相应对价。该价款超过了超出面积的20平方米以内部分的购房价格即7300元/平方米。徐×1没有必要按高价购买优惠面积，只需要按7300元/平方米购买即可。徐×1对于《收据》第二项产生重大误解，且因该重大误解，造成徐×1实际在补偿款中被扣除而在签订协议时用5000元价格取得13平方米优惠购房权。现有证据足以证明徐×1因对其行为的性质、行为的后果等发生错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失。
李×服从一审法院上述民事判决，其针对徐×1的上诉意见答辩称：不同意徐×1的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审中，徐×1提交一份新的证据：录音光盘及文字整理材料，证明徐×1之儿子、儿媳妇与邱书记协商，徐×1签订《收据》时存在重大误解。经本院庭审质证，李×对该证据的真实性及证明目的均不予认可。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《集体土地房屋拆迁补偿协议书》、《安置协议》、《收据》、《通州区××区改造项目（A片区）住宅房屋拆迁补偿与安置方案》、（2015）通民初字第22587号民事判决书及双方当事人一、二审陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案为合同纠纷。徐×1与李×于2015年8月22日签订《收据》，徐×1提起诉讼，在一审中主张订立此合同过程中，存在重大误解和显失公平，请求判令变更该协议中的第二项，由李×返还徐×1购房款。二审中，徐×1明确其主张的法律依据为重大误解。故，本案的上诉争议焦点为涉案合同是否因重大误解而订立。
依据查明的事实，徐×1于2015年8月21日与拆迁人签订《集体土地房屋拆迁补偿协议书》，被安置人员包括其之前妻李×以及李×之夫蒙××。次日，徐×1与李×签订《收据》，其中约定李×将其与其夫两人的安置人口数人均50平方米控制标准内剩余的13平米安置面积转让给徐×1，徐×1按5000元/平方米支付费用。同月30日，徐×1与拆迁人签订《安置协议》。徐×1主张重大误解的事实为：对于李×转让给徐×1的13平方米，拆迁人从徐×1应得的补偿款中按每平方米3850元扣缴购房款，故实际徐×1支付给李×购房款的单价为8850元/平方米，按照此次棚户区改造项目的规定，即使是超出安置面积的部分，单价也只有每平方米7300元。对此，本院认为，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，徐×1与拆迁人签订的《集体土地房屋拆迁补偿协议书》中载明了拆迁的依据是《通州区××区改造项目（A片区）住宅房屋拆迁补偿与安置方案》，该方案载明人均50平方米就控制标准内购房价为3850元/平方米等内容，徐×1在二审中亦确认在与李×签订《收据》时了解拆迁补偿和安置的相关政策。此外，《收据》约定徐×1按5000元/米支付给李×65000元，此费用从徐×1应得的补偿款中扣除，据此亦可以推定徐×1对于安置房的购房款需从其拆迁款中扣除的事实是知情的，故徐×1主张其了解相关政策，但不清楚价款支付方式，本院不予采纳。徐×1以其系近60岁的农民，知识水平有限，对事物的理解和分析能力相对较弱为由主张存在重大误解，缺乏事实及法律依据，本院亦不予采信。徐×1主张存在重大误解，但没有提交充足证据证明其对购房款的含义、扣缴方式等内容存在错误认识，使其支付李×相应购房款的后果与自己的意思相悖，造成较大损失，故其上诉主张变更《收据》中的第二项即按5000元/平方米的价格转让变更为1150元/平方米，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费525.63元，由徐×1负担（已交纳）。
二审案件受理费1051.26元，由徐×1负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 杨 路
审判员 江锦莲
审判员 贾 旭
二〇一六年六月二十七日
书记员 席 颖