辽宁省铁岭市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)铁民一终字第00652号
上诉人（原审原告、反诉原告）：ＸＸ，男，1968年3月18日出生，汉族，住沈阳市浑南新区。
委托代理人：ＸＸ，北京大城（沈阳）律师律师所律师。
委托代理人：邱富民，北京大城（沈阳）律师律师所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：邸永立，男，1964年1月20日出生，汉族，住铁岭市银州区。
委托代理人：郝维民，辽宁天意律师事务所律师。
上诉人ＸＸ诉被上诉人邸永立租赁合同纠纷一案，银州区人民法院于2014年9月1日作出（2014）铁银民一初字第00035号民事判决书，宣判后，ＸＸ不服，向本院提出上诉，本院于2015年3月1日作出（2015）铁民一终字第00042号民事裁定书，裁定撤销原判,发回重审。银州区人民法院另行组成合议庭，于2015年9月17日作出（2015）铁银民一初字第00232号民事判决，宣判后，ＸＸ不服，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人ＸＸ的委托代理人ＸＸ、被上诉人邸永立及其委托代理人郝维民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告（反诉被告）邸永立一审诉称：2013年5月16日，原、被告签订协议书，约定被告继续保证租赁原告经营的太平洋商场店，时间为2014年12月31日止，年租金25万元。次月，经双方协商，因被告与原告有债务问题，又做补充协议，租期缩短至2014年6月14日止，原租金不变，协议同时约定租金需提前60日交付，乙方若不执行合同，需包赔甲方20万元。现被告单方不履行合同，不向原告交付租金，并清走货物，导致店铺停业状态，给太平洋商场造成严重影响，商场通知终止合同，收回厅位。被告给原告造成巨大损失，把原告花费的上百万元租来的厅位被无偿收回，同时给太平洋商场造成很坏的影响。现要求被告赔偿原告违约金20万元。
原审被告（反诉原告）ＸＸ一审辩称：一、邸永立不是太平洋店铺特步品牌的经营者，他在诉状所称“他是经营者”这是在混淆基本事实，其诉求无事实依据。二、邸永立违反义务“打砸太平洋店铺、不办理店铺营业执照变更手续”，迫使店铺无法正常经营，导致ＸＸ租赁房屋“经营特步”的合同目的无法实现。所以，邸永立是违约方，ＸＸ不应该承担违约责任。三、答辩人并没有给邸永立造成任何实际损失。综上，原告违约在先，逼迫答辩人关店，导致了租赁合同目的无法实现，答辩人没有违约行为，不应承担违约承担，请求法院驳回原告邸永立的诉讼请求。
原审被告（反诉原告）ＸＸ一审反诉称：被反诉人邸永立原系铁岭地区的特许经销商。2009年，反诉人ＸＸ接收特步铁岭市场的经营权，邸永立的三家特步店铺（南马路、天玉、太平洋）交给ＸＸ继续经营。邸永立负责将工商执照变更为ＸＸ，并协调相关外围事务，保证店铺正常经营。为此，ＸＸ同意邸永立作为房屋转租方，收取高额转租差价，并向邸永立支付一定数额的补助费用。2013年2月，ＸＸ将店铺的租金交给邸永立用以向房主支付租金，但邸永立以市场交接利益受损等理由未将该租金向房主支付，导致店铺经营受影响。并且，店铺的工商手续迟迟未进行变更。2013年5月15日，ＸＸ与邸永立签署了《协议书》，明确约定，ＸＸ向邸永立支付房租及补助等补偿，终止ＸＸ与邸永立间的三家店铺的转租合同（双方补充约定太平洋店铺的租赁合同延期至2014年6月），邸永立立即办理工商登记手续的变更，并不得直接或间接参与店铺的经营活动以及作出有损ＸＸ利益的行为。《协议书》第4.1条明确约定，如邸永立未进行工商变更，则支付10万元违约金。《协议书》签订后，邸永立仍拒绝办理三个店铺工商变更手续。2013年10月26日、27日，邸永立便带人打砸太平洋店铺和天玉店铺，砸毁电脑，赶出顾客，阻止营业，并称店铺系邸永立所有（邸永立诉状中仍称店铺是其所有），可随意停业。其行为严重干扰了店铺的正常经营，使得ＸＸ无法继续经营，租赁合同目的无法实现，被迫撤店。该店租金交至2013年12月31日，因此邸永立应当返还剩余2个月租金41667元。在本案二审诉讼期间，反诉人才发现：早在2013年4月8日，邸永立将太平洋店铺的工商执照注销。2013年5月28日，邸永立将南马路店铺的工商执照注销。邸永立在签署2013年5月15日《协议书》时，已经隐瞒太平洋店注销的事实；在协议签署后，注销南马路店；时至今日，仍未变更天玉店工商登记。因此，邸永立应按照《协议书》承担违约责任，向ＸＸ支付违约金10万元。综上，反诉人请求法院依法支持反诉人的请求，以维护反诉人的合法利益。反诉请求：1、判令邸永立支付未办理太平洋店、南马路店、天玉一店的工商执照变更手续的违约金10万元；2、判令邸永立退还太平洋店2013年11月、12月的租金41667元并支付利息（自起诉之日起至房租全部返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计）；3、判令邸永立承担本案的诉讼费用。
原审原告（反诉被告）邸永立一审对反诉的答辩意见：被告认为反诉部分与本案没有关联性，不应一起审理。原告与被告之间是否办理工商执照有协议约定，2013年5月17日签订了新的协议，租赁期只有半年，在这之前ＸＸ一直用原告的房子，现在要求原告办理营业执照不合理，应该由ＸＸ自己去办理。请求驳回反诉请求。
原审法院经审理查明：邸永立与铁岭市新都太平洋购物中心存在长期厅位租赁关系，由邸永立承租Ａ座1层044号厅位。2012年2月21日，邸永立与ＸＸ签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：ＸＸ租赁邸永立承租的新都太平洋购物中心Ａ座1层044号厅位经营特步品牌，租期至2014年12月31日止，租金每年25万元。2012年10月28日，邸永立与铁岭市新都太平洋购物中心签订厅位租赁合同到期后又续签《租赁合同》一份，合同约定邸永立承租Ａ座1层044号厅位，租期从2012年12月15日到2014年12月14日，租金每天380元。2013年5月15日，邸永立与ＸＸ签订协议书一份，约定终止履行包括双方于2012年2月21日签订的租赁合同在内的三份《房屋租赁合同》。当日，原、被告就太平洋商店的经营时间问题又重新签订了协议，约定ＸＸ租赁时间到2014年12月31日，在2013年年底支付2014年租金25万元。2013年5月17日，原、被告又签订补充协议，约定租期从2014年1日1日至6月14日止，租金25万元，并约定ＸＸ若以各种理由不按合同执行需包赔邸永立20万元。
另查明：被告给原告的租赁费交纳到2013年年底。2013年11月1日，被告在未通知原告的情况下从租赁厅位撤出。2014年1日1日至6月14日间的租金25万元ＸＸ未支付邸永立，2013年11月2日太平洋购物中心下达通知要求在2013年11月5日恢复租赁厅位的正常营业，到期后，该摊位没有营业，太平洋购物中心将摊位收回。
原审法院认为：原、被告签订的租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告应按照协议约定履行相应的义务。被告擅自提前从租赁厅位撤出，违反合同约定，致使该厅位被太平洋购物中心收回，租赁合同已无法履行，原告据此可解除租赁合同，要求被告承担违约责任，故对原告的诉讼请求予以支持。关于原告的赔偿请求，因被告ＸＸ擅自撤出摊位，未交纳2014年1日1日至6月14日间的租金25万元，且摊位被收回造成原告半年租金损失12.5万元，原告实际租金损失为37.5万元。原、被告约定违约金为20万元，该约定过高，应按30%调整为宜，本院认为调整为10万元与原告的实际损失相当。被告租金交付到2013年年底，被告于2013年11月1日从厅位撤出，由于被告所提供的证据不能证明被告提前退出与原告之间存在因果关系，因此对剩余两个月租金原告不应再返还给被告。对被告辩称原告未按照合同约定办理工商登记变更的主张，由于双方鉴定的补充合同系对原租赁合同的修改，补充合同并未约定办理工商登记，现被告以该理由提出反诉与事实不符，本院对该抗辩不予采纳。对被告辩称原告打砸店铺造成合同不能履行反诉要求赔偿的主张，因被告提供的证据不足以证明原告有对太平洋店进行打砸的情形，故本院对该抗辩不予采纳。综上，对被告的反诉请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款（当事人对自己提出的主张，有责任提供证据）、《中华人民共和国合同法》第六十条（当事人应当按照约定全面履行自己的义务）、第九十四条一款二项（有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务）、第九十七条（合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失），《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果）、第二十五条第一款（当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出）之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）邸永立与被告（反诉原告）ＸＸ于2013年5月15日签订的新都太平洋购物中心Ａ座1层044号厅位的租赁合同；二、被告（反诉原告）ＸＸ于本判决生效之日起三日内给付原告（反诉被告）邸永立违约金10万元；三、驳回被告（反诉原告）ＸＸ的反诉请求。本诉案件受理费4300元（原告预交），由被告ＸＸ负担2300元，原告邸永立负担2000元。反诉费3100元（反诉原告预交），由反诉原告ＸＸ负担。
ＸＸ的上诉请求和理由是：请求撤销原判,依法改判。驳回邸永立诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。理由一是一审法院对邸永立的实际损失金额前后认定不一致，自相矛盾，邸永立亦无证据证明其损失，而ＸＸ并不存在违约行为，法院判决10万元的违约金，没有事实依据及法律依据。二原审法院认定ＸＸ提前从租赁厅位撤出属于违约，但未查明ＸＸ提前撤店背后真正的原因是由于“邸永立打砸店铺干预经营、不办理工商执照，ＸＸ无法继续经营”，因此真实的事实是，ＸＸ是邸永立撵出店铺的。所以，一审法院认定ＸＸ撤店属于违约是在颠倒案件的基本事实，一审法院判决邸永立不返还剩余两个月租金错误。三、一审法院未能准确的辩别本诉的“租赁合同法律”从属于反诉“合同法律关系”，以至于割裂了邸永立“办理工商执照手续”、“不干预经营”这两个义务与本诉租赁合同的关系，导致一审法院忽略了邸永立在本诉法律关系和反诉法律关系中均有违约行为这一关键的基本事实。
经审理查明：原审认定的事实属实。
本院认为：双方签订的租赁协议是其真实意思表示，依法应认定有效。双方应按照协议约定履行相应的义务。上诉人擅自提前从租赁厅位撤出，违反合同约定，致使太平洋购物中心厅位收回，租赁合同无法履行，原审判决解除租赁合同，要求上诉人承担违约责任应予支持。上诉人请求称邸永立打砸太平洋和天玉两个店铺,干扰正常经营权一节，因上诉人提供报警情况登记表及收条能够证明被上诉人打砸天玉店的店铺,但没有提供充分证据被上诉人邸永立打砸太平洋店铺,上诉人提供的报警情况登记表（注：报警时间10月26日、地点太平洋店），没有记载被上诉人打砸店铺的情形，故上诉人的该项上诉请求不予支持。对于损失数额一节，因上诉人提前撤场，太平洋购物中心将摊拉收回，终止合同,收回厅位,故被上诉人存在租金的损失，补充协议约定半年租金损失25万元、2012年2月签订的租赁合同半年租金损失12．5万元，且被上诉人也存在装修损失，原审酌定损失数额为10万元并无不当。关于上诉人提出被上诉人负有变更工商登记变更手续的义务，要求其承担违约金一节，因补充合同没有明确规定修改2013年5月15日协议书的该项内容,原审认为补充合同是原租赁合同的修改不当，该协议虽约定被上诉人配合办理工商登记变更等手续，若被上诉人不予配合或以其他方式拖延办理，应向上诉人支付10万元的违约金，但上诉人已实际经营近两年,同时从签订该份协议至2013年11月1日撤出厅位,上诉人仅经营五个半月，因没有办理工商变更手续给上诉人带来损失数额不清,违约金的数额应以损失为基础，兼顾合同履行情况、过错情况等综合因素予以衡量。上诉人没有提供证据证明因没有办理工商变更手续而给上诉人带来的损失的数额，故对上诉人要求违约金一节，待有充分证据可另行提起诉讼。对于上诉人要求退还2013年11月、12月的租金一节，因房屋租赁合同明确约定若上诉人ＸＸ未经同意擅自终止合同，被上诉人邸永立不退还对方剩余租金，故上诉人的该节上诉请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款二项之规定，判决如下：
一、维持银州区人民法院（2015）铁银民一初字第00232号民事判决第一项，即解除原告（反诉被告）邸永立与被告（反诉原告）ＸＸ于2013年5月15日签订的新都太平洋购物中心Ａ座1层044号厅位的租赁合同；第二项，即被告（反诉原告）ＸＸ于本判决生效之日起3日内给付原告（反诉被告）邸永立违约金10万元；
二、撤销银州区人民法院（2015）铁银民一初字第00232号民事判决第三项，即驳回被告（反诉原告）ＸＸ的反诉请求；
三、驳回上诉人要求被上诉人退还太平洋店2013年11月、12月的租金41667元并支付利息的反诉请求；
逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条执行。
一审案件受理费4300元，由上诉人ＸＸ负担2300元。邸永立负担2000元。反诉费3100元，由上诉人ＸＸ负担800元，反诉费2300元，退给上诉人ＸＸ。
二审案件受理费5400元，由上诉人ＸＸ负担2100元，二审案件受理费2300元退给上诉人ＸＸ。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈晶
审 判 员 刘飞
代理审判员 田宇
二〇一六年三月十五日
书 记 员 于浩