广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)深福法民三初字第2543号
原告李楷辉，男，汉族。
委托代理人张海涛，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托代理人陈泽柱，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。
被告深圳东方高柏酒店管理有限公司。
法定代表人盘其伟，执行董事。
委托代理人邓龙，广东瑞霆律师事务所律师。
原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月17日受理后，依法由审判员颜浩民适用简易程序于2016年3月18日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张海涛、陈泽柱，被告的委托代理人邓龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告双方就原告向被告承租位于深圳巿福田区梅林路46号第一层铺位1F-009用于经营客家菜馆的相关事宜达成一致并于2015年5月30日签订了《租赁合同》。合同就本次租赁的相关费用及双方权利义务进行了约定，其中第七条第一款约定：乙方在合同签订后，按约定向甲方缴纳完毕保证金、租金后，由甲方开《入场通知书》后方可入场。第九条第9款约定：甲方负责提供一次消防合格证书及本栋物业能够从事商业性质项目的政府会议纪要……。
原告于合同签订后的同日以转账形式向被告支付了：①7月25日至8月24日租金82875元；②6月10日至7月9日空调费1950元；③6月10日至7月9日管理费3250元；④租赁押金165750元；⑤水电押金5000元，共计人民币258,825元。随后被告既没有提供一次消防合格证书也没有依约向原告出具《入场通知书》。2015年7月3日被告向原告收取了装修保证金15000元，随后口头通知原告可入场装修，但数日后原告委托的装修人员进场装修时，却遭遇了被告方的拒绝并将其装修人员驱赶出场。2015年7月24日，被告向原告出具的一份《联系函》中表明了：1、确认一次消防合格证书由被告方负责办理；2、在被告方办理完成一次消防合格证书及租赁许可证之前免予原告租金。但至今已过去大半年，被告依然未办理完上述证件，导致原告至今仍无法进场装修、经营。原告为筹划经营该客家菜馆，不仅已向被告支付了房屋租金和押金、水电空调管理费及押金等共计258825元，且已投入客家菜馆的前期筹备费用共计24.5万元（包括：装修保证金1.5万元、装修设计费1.5万元、土建装修费5万元、消防装修费2万元、厨具5万元、包房设备费4.2万元及员工招聘、培训等费用5.3万元），现被告的行为已构成根本违约且已严重耽误了原告的商机，打乱了原告全盘的商业计划，导致原告承担了50余万元的经济损失及无法估算的商业损失。
原告认为，被告的上述行为已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告返还7月25日至8月24日租金82875元;2、被告向原告返还6月10日至7月9日空调费1950元;3、被告向原告返还6月10日至7月9日管理费3250元；4、被告向原告返还租赁押金165750元、装修保证金15000元；5、被告向原告返还水电押金5000元；6、被告赔偿原告为经营客家菜馆而预付的设备费、聘请人员费用及装修、设计费、装修保证金等损失共计230000元；7、本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩称，对原告诉讼请求第一项至第五项（总金额273825元）没有异议。对六项诉讼请求不予认可，理由如下：1、原、被告签订租赁合同之后，原告于2015年7月24日之前曾单方向被告提出解约申请，被告于2015年7月24日向原告送达联系函，明确如原告选择退租，被告同意解除合同并退回所收取的所有费用，原告于2015年7月29日签收该联系函。2015年9月21日，原告向被告送达了退约申请书，要求解除合同并退回所缴费用273825元。至此，双方就解除合同达成了一致。解除合同的主要内容就是被告退还原告已交纳的所有费用，因此原告再提出赔偿各项损失没有合同依据。2、租赁合同第7条第1项明确约定原告进场装修应得到被告开具入场通知单。所租赁房屋属于老房改造，各项手续均无完毕，被告从未向原告开具入场通知单，原告就无权进场装修施工，因此不可能产生装修设计、施工费用损失，即便发生了该部分损失也不应由被告承担。综上，请求法庭依法驳回原告第六项诉讼请求。
本院经审理查明，2015年5月15日，原告与被告签订一份《租赁意向书》，约定原告向被告承租深圳市福田区梅林路46号第一层部分区域，建筑面积约为325平方米，租期自2015年6月1日至2019年5月31日等内容。同月30日，双方签订《租赁合同》，约定原告承租上述区域第1层铺位1F-009建筑面积为325平方米用作客家菜餐饮；租期自2015年6月10日至2019年6月9日，免租期为双方签订正式租赁合同日起45天，被告自2015年7月25日起计收租金；租金每月每平方米300元，次年比上一年递增6%，物业管理费每月每平方米10元，空调维护费每月每平方米6元；签订本合同时，原告应向被告一次性交付首期租金、相当于两月租金的履约保证金、5000元水电履约保证金；原告在合同签订后，按约定向被告缴纳完毕保证金、租金后，由被告开《入场通知单》后方可入场；原告对于所租单元的装修改造方案，必须提前报送被告审核，获得被告许可，方可实施装修；原告的装修方案未获得物业管理中心正式批准前，不得再承租房屋内进行任何内部装修、设备安装和经营用品的安装及摆放；被告负责提供一次消防合格证书及本栋物业能够从事商业性质项目的政府会议纪要。
签订合同后，原告于当日向被告缴纳了租赁押金165750元、水电押金5000元、6月10日至7月9日管理费3250元、7月25日至8月24日租金82875元、6月10日至7月9日空调费1950元、装修保证金15000元，共计273825元。但被告未向原告开具《入场通知单》，也未将租赁场地交给原告，涉案场地尚未取得消防验收手续。2015年7月29日，被告针对原告的报告，向原告送达了一份《联系函》，表示同意将免租期的起始日推迟至以下2个文件办理完成的后一个时间：1、一次性消防证书办理完成书面通知之日；2、租赁许可证办理完成书面通知之日。如原告选择退租，被告同意考虑提前解除合同，退回所收取的所有费用。9月21日，原告向被告发出《退约申请书》，认为被告的消防和租赁许可证一直无法办理，导致原告一直无法进场装修营业，给原告带来了巨大的经济损失，原告决定退约，要被告无条件退还租金、保证金、装修押金等共计273825元。被告未将该款退还给原告。
诉讼中，原告提交了其与案外人签订的《房屋装修合同》、装修工程图纸及效果图、设计费3000元的收款收据、第一期装修工程款182395元的收款收据、工人工资条及收款收据、厨具清单。原告陈述，其在签订租赁合同后，安排工人进场装修，但当日即被该场地的另一施工队伍阻挠赶出来。原告原经营一家餐馆，因地铁施工需搬迁，但没有遣散原员工，准备继续服务于涉案场地的餐馆，故向原告发放了2015年7月的工资。原告未提供证据证明，其与被告签订合同时告知了没有遣散原员工的事实。
本院认为，原告与被告于2015年5月30日签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效。由于被告不能在合理的时间将涉案房屋交付给原告，被告已构成违约。原告于2015年9月21日向被告提出退约申请，被告也同意，就此双方的租赁关系已经解除。双方解除租赁合同后，被告应返还已收取的原告的款项273825元，原告还可向被告主张因被告的违约行为所造成的损失。双方的租赁合同已约定租期自2015年6月10日起，免租期45天，被告从2015年7月25日起计收租金。合同约定涉案场地用于开办餐馆，原告基于对合同履行的信赖，在签订合同后必然要为涉案场地的装修作必要的准备。本案原告已提交了装修工程图纸及效果图、图纸设计费收据，故原告主张其花费了设计费3000元，是履行合同的必须费用，该部分款项应视为原告的损失，应由被告赔偿。被告并未向原告发出入场通知单，原告的装修方案也没有报批被告同意，且原告也未实际进场装修，原告要求被告承担其装修损失，没有事实依据，本院不予支持。由于涉案场地尚未进行装修及经营，原告也在其他地方有经营餐馆，原告主张的餐具费用仅有清单，不能证明是原告为履行本案租赁合同购买的上述餐具，故原告主张的上述清单的费用依据不足，本院不予采信。原告与被告签订合同时，被告并不清楚原告挽留原餐馆的员工，原告主张该部分员工的工资损失，超出了被告订立合同时应当能预见到的损失，故原告主张被告赔偿员工工资损失，本院于不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，当庭判决如下：
一、被告深圳东方高柏酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李楷辉返还款项273825元；
二、被告深圳东方高柏酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李楷辉赔偿设计费3000元；
三、驳回原告李楷辉其他诉讼请求。
如被告未履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8839元（已由原告预交），因本案适用简易程序审理，减半收取4419.5元，由被告负担2726元，由原告负担1693.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 颜 浩 民
二〇一六年三月十八日
书记员 刘智枫（代）
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