＼n江苏省南通市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）通中民终字第0863-1号＼n上诉人（原审原告）张武，无业。＼n被上诉人（原审被告）南通市久发房地产开发有限公司，注册地南通市外环北路298号，实际经营地南通市港闸区长平路128号财富大厦五楼。＼n法定代表人张树清，董事长。＼n委托代理人张新明，女，汉族，1949年11月7日生。＼n委托代理人张希，男，汉族，1962年2月12日生。＼n上诉人张武因与被上诉人南通市久发房地产开发有限公司（以下简称久发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2013）崇民初字第0559号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。＼n原审经审理查明，2002年6月28日，张武与久发公司签订了一份商品房预售合同，约定：张武向久发公司购买坐落于南通市学田北苑工程编号为8（A）号楼103室（建筑面积116平方米）。房屋一次性定价，单价人民币2200元∕平方米，总价255200元，实际交房时单价不变，总价按实际面积调整。合同签订当日，预付购房定金人民币40000元，2003年5月28日前支付房款人民币50000元，2003年8月28日前支付购房款人民币100000元，余款在拿房时一次付清。交房时间为2003年10月30日前，如遇特殊原因经有关主管部门证明，交付期可适当延长1-3个月。张武如未按期付款，久发公司继续保留该房3个月，逾期购房款按银行同期固定资产贷款利率计息，同时加收逾期购房款0.5%的滞纳金，并书面通知张武。双方同时还就其他相关事项作了约定。后经双方协商变更房屋单价为2150元／平方米。＼n合同签订后，张武于2002年6月28日缴纳了购房定金人民币40000元，后案涉工程未能如期开发，遂成讼。＼n关于案涉工程的变迁，南通市崇川区人民法院在（2011）崇民初字第0207号案件中查明，久发公司于2001年4月22日向南通市计划委员会上报《关于翻建崇川区辅读学校区域改造的请示》，南通市计划委员会于2001年4月16日作出通计固（2001）152号《市计委关于同意法仑寺河南侧地块改造项目的批复》，同意久发公司在法仑寺河南侧、崇川区辅读学校东侧地块新建商品住宅，建筑面积8000平方米。2001年3月28日，南通市崇川区教育局向南通市计划委员会上报《关于翻建辅读学校的请示》及崇川区教育局与久发公司联合上报《关于扩建辅读学校的补充报告》。南通市计划委员会于2001年4月16日作出通计固（2001）151号《市计委关于同意崇川区辅读学校改扩建的批复》，“同意结合老城辅读学校周边区域的改造，按已审定的规划总平对崇川区辅读学校进行就地改扩建，新建教学楼和辅助用房，合计建筑面积3330平方米，总投资350万元，所需建设资金由你局和市久发房地产公司共同筹集。”根据上述批复，久发公司向南通市建设局上报《关于辅读学校区域规划改造项目请求召开扩初方案审查的报告》及有关初步设计文件。南通市建设局于2001年9月27日作出《市建设局关于法仑寺河周边地块改造项目初步设计的批复》，“根据市计委通计固（2001）151号项目批文和规划管理局的红线图。同意久发房地产开发有限公司在法仑寺河南、北两侧开发建设四幢住宅楼和改扩建一所规模为18个班辅读学校。详见省纺织工业设计研究院南分院设计的规划总平图《200NT05-01》”。2001年10月25日，久发公司取得南通市规划管理局颁发的规土许（2001）第105号《建设用地规划许可证》，注明：用地单位为久发公司；用地项目名称为新建商品住宅；用地位置为崇川区辅读学校东侧、法仑寺河南侧；用地面积为7424平方米。2002年1月29日，久发公司取得南通市国土资源局为上述地块颁发的苏通国用（2002）字第0101022号《国有土地使用权证》。2002年10月24日，久发公司为上述四幢住宅楼中C、D两幢楼向南通市建设局申领了《建筑工程施工许可证》，C、D两幢楼现已施工完毕。2006年10月16日，久发公司通过挂牌竞买取得R0618辅读学校地块，面积1451.12平方米。2006年12月12日，南通市发展和改革委员会根据久发公司的申请下发通发改投资（2006）614号《市发改委关于久发房地产公司开发建设“R0618”地块项目的核准通知》，同意久发公司在该地块开发建设商品住宅项目。2007年2月12日，久发公司取得南通市人民政府颁发的该地块土地使用权证［苏通国用（2002）字第0101022号］。2007年11月15日，久发公司取得南通市规划管理局颁发的该地块建设用地规划许可证（规土许20070096号）。2006年10月20日，久发公司向南通市规划管理局提交《关于学田北苑毗邻地块整体规划的报告》，提出其曾于1995年收购了破产企业通玻二厂，所占土地于1999年底已全部开发完毕；在2002年取得法仑寺河龙王桥东路南北两侧住宅用地［苏通国用（2002）字第0101022号］尚有3424.45平方米尚未开发（A、B楼地块含在其中）。2006年10月16日通过挂牌竞买取得R0618辅读学校地块，面积1451.12平方米。因其投资已很大，考虑到上述三个地块紧密相连，都为其公司所有，为了充分发挥其效能，节约国家宝贵的土地资源，又不失小区优美、良好的居住环境，久发公司研究将相邻地块合并利用，一起规划，整体开发。南通市规划管理局于2006年提出上述4875平方米用地面积的规划设计要点（规设20060127号）。久发公司根据上述规划设计要点，委托南通中房建筑设计研究院有限公司编制了原辅读学校及周边地块建设项目的初步设计。2007年12月4日，南通市发展和改革委员会针对久发公司《关于对原辅读学校及周边地块建设项目进行初步设计审查报告》作出通发改投资（2007）769号审查意见，同意久发公司开发建设原辅读学校及周边地块项目，项目建设内容为：2幢6层住宅以及配套的地下停车库，其中：1号楼一层为商业用房，二至六层为住宅；2号楼底层为分户自行车库，一至六层为住宅；结合1号楼及南侧绿地建设地下停车库。2009年2月17日，久发公司取得了辅读学校地块改造项目的建设工程规划许可证（副本）（NTF-20090008号）。2009年9月11日，久发公司为上述2幢住宅楼1号楼、2号楼向南通市建设局申领了《建筑工程施工许可证》。目前1号楼、2号楼主体已完工。久发公司在该案中请求确认合同无效的诉讼请求，法院经审理后依法予以判决驳回。＼n在本案审理过程中，经法院依法调查，案涉7号楼、8号楼（即上述1号楼、2号楼）工程在南通市建设工程质量监督站未有竣工登记。案涉7号楼、8号楼现编号为44号楼、45号楼。＼n另查明，久发公司未就工程延期向张武发出书面通知，2006年变更规划时，久发公司也未及时通知张武。＼n南通市中级人民法院（2013）通中民终字第0781号案件中，依法查明该两幢楼至2013年8月23日共销售住宅34套，均价为9645.44元／平方米。＼n原审法院认为，本案双方争议焦点为：1、张武在案涉商品房预售合同履行过程中是否存在违约行为；2、案涉合同是否已经解除；3、如果未解除，合同能否继续履行；4、若合同无法继续履行，合同解除后张武的损失应如何计算。＼n关于争议焦点1，在（2011）崇民初字第0207号案件中，已就同类合同的效力作了认定，当依生效判决，同样确认案涉合同为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同中明确约定张武应于合同签订当日，预付购房定金人民币40000元，2003年5月28日前支付房款人民币50000元，2003年8月28日前支付购房款人民币100000元，余款在拿房时一次付清。张武仅于2002年6月28日缴纳了购房定金40000元，此后未再履行付款义务，显然未能按照合同约定的时间缴纳购房款，违反了双方的合同约定。＼n关于争议焦点2，根据合同约定，张武未按时付款应承担支付利息和滞纳金的责任，久发公司对张武购买的房屋保留三个月的期限。如张武在三个月内仍未履行合同，则久发公司有解除合同、拒绝购买房屋的权利。但久发公司在合同履行期内未能实际有房屋可供交付，该约定的条件不成就。张武确有未按约定时间缴纳房款事实，但合同对未按时缴纳房款的约定是：张武如未按期付款，久发公司继续保留该房，逾期购房款按银行同期固定资产贷款利率计息，并书面通知张武。张武未按时付款不导致合同解除，只是承担缴纳利息和滞纳金责任，久发公司也没有书面通知张武解除合同，故不宜认定张武违约致合同解除。＼n关于争议焦点3，双方合同中约定的标的物为位于南通市学田北苑工程编号为8（A）号楼103室房屋一套，现因规划变更，房屋套数及套型面积均发生了较大变化。根据变更后的规划建成的房屋已非双方签订合同时约定的标的物，故案涉合同无法继续履行，应予解除。＼n关于争议焦点4，久发公司主张因规划变化导致合同未能履行，从现已查明的案件事实可以看出，久发公司于2001年即就案涉工程取得建设用地规划许可证，2002年取得工程所占地块的国有土地使用权证，已经初步具备了开发建设案涉住宅楼的条件。久发公司在订立合同后为了获取更大的利益，对合同中约定的住宅未及时开发建设。在取得相邻土地的使用权后，久发公司单方面对原有规划进行变更，在规划变更前后均未能及时通知张武，人为的造成案涉合同无法履行，久发公司应当对因此给张武造成的损失给予赔偿。《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。张武在与久发公司签订商品房预售协议后，有理由相信在其履行付款义务后久发公司会按照约定履行交付房屋的义务，从而丧失了按照当时的房屋价格另行订购房屋的机会，因此确认久发公司因违约给张武造成的实际损失时，应首先综合考虑订立合同时商品房的市场行情以及现阶段同地段商品房实际销售均价。虽张武未能按照合同约定的时间及时履行给付房款的义务，而且其事后已经知晓案涉房屋尚未动工，久发公司无法按照合同约定的时间交付房屋，此时，张武应当意识到其选择继续履行合同可能存在一定风险。综上，对于因合同无法履行产生的损失，久发公司理应承担主要责任。张武作为购房户，与久发公司订立合同的目的就是为了取得商品房，因而对张武基于对久发公司的信赖和对交付房屋的期待而选择继续履行合同不应过于苛责，但其在合同履行中也未尽到谨慎关注和按期给付购房款的义务，应承担次要责任。对于张武的损失，应当为同地段商品房均价减去其应缴纳房款的差额。鉴于张武系残疾人，在责任承担上对其予以适当照顾，法院酌定久发公司按照住宅人民币5996.35元／平方米［（9645.44-2150）×80%］的标准对张武予以赔偿。＼n综上，案涉合同有效，久发公司应对合同至今未能履行承担相应的法律责任。鉴于目前合同约定的标的物存在交付不能的风险，故案涉合同难以继续履行，久发公司应赔偿张武相应的损失。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（五）项、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除张武与南通市久发房地产开发有限公司于2002年6月28日订立的购买坐落于南通市学田北苑工程编号为8（A）号楼103室（建筑面积116平方米）的商品房预（销）售合同。二、南通市久发房地产开发有限公司退还张武购房款人民币40000元。三、南通市久发房地产开发有限公司赔偿张武人民币695576.60元。上述二、三项由南通市久发房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。＼n宣判后，张武不服，向本院提出上诉称：1、案涉房屋买卖合同合法有效，久发公司完全可以履行售房义务，一审法院却判决解除合同，仅要求久发公司赔偿本人损失，不知何故。2、本人虽然仅交纳了40000元房款，但本人是严格按照合同履行付款义务的，对于应交房款未能交纳是久发公司拒收所致。既然本人已经完全履行义务，即使在合同解除的情况下，久发公司也应当承担全部责任。3、一审认定的赔偿损失的标准过低。目前南通市龙王桥地段的房价显然不在10000元以内，一审法院认定该地段房价9645元／平方米显然过低。请求二审法院撤销原判，依法改判支持本人要求久发公司履行交房义务的请求，并由其承担本案的全部诉讼费用。＼n久发公司答辩称：1、双方的合同于2002年6月28日签订，该合同成立至今已有11年之久，至张武向法院起诉也已近10年，已过诉讼时效。2、张武在一审庭审中陈述其签订合同当日预付定金40000元，一审判决也认定该40000元为购房定金，可见张武没有交纳一分钱购房款，一审判决本公司大数额赔偿张武是错误的。3、张武除向本公司交纳购房定金外，没有交纳购房款，该合同应该视为终止或解除。张武违约在先，购房定金本不应退还，但本公司考虑到平息纠纷，同意退还。请求二审法院支持本公司的请求。＼n经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认＼n本院认为，相互负有履行义务的合同双方因种种原因，陷入一种长期履行僵局的状态，即双方均怠于履行自己的义务，也不催告对方履行，更不主张解除合同。一方起诉时距合同履行时间经过较长时间，此种情况下，因为主客观因素，合同目的已无法实现，合同无法继续履行，应予解除。本案中，双方在合同中约定的标的物为位于南通市学田北苑工程编号为8（A）号楼103室房屋一套，现因规划变更，房屋套数及套型面积均发生了较大变化，根据变更后的规划建成的房屋亦非双方当初签订合同时约定的标的物，一审判决案涉合同解除并无不当，张武请求久发公司交付合同约定的房屋于法无据。合同解除后，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，应当给予赔偿。损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但是不能超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，久发公司的过错是明显的，其在初步具备了开发建设案涉住宅楼的条件下未能及时开发，并未按约交房。其为了能获得更大的利益，单方面改变原有规划，造成案涉合同无法履行，久发公司的行为是导致合同目的无法实现的根本原因，其应当承担主要责任。张武作为购房户，在久发公司迟迟不能交房时，其也应当意识到其选择继续履行合同的风险，其选择继续等待而失去了避免自己损失扩大的机会，也应当对自身损失负次要责任。故一审充分运用可预见性规则、损益相抵规则、过错相抵规则等并考虑张武的实际情况判决久发公司赔偿张武80%的损失公平合理。至于张武的损失，双方签订合同至今，相应地段的房价发生了较大变化，同地段房屋现价值与原买卖合同价款之差额，应为张武享有的合同履行后可以获得的利益，现主要因久发公司的违约行为导致案涉合同不能履行，其对该可得利益应予赔偿。对于同地段房屋现价值，一审采取实际销售均价9645.44元／平方米作为计算标准并无不当，张武认为该标准过低于法无据。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费9600元，本院予以免收。＼n本判决为终审判决。＼n审判长杨盛＼n代理审判员曹锐＼n代理审判员张峥嵘＼n二〇一四年六月十日＼n书记员施惠惠＼n附相关法律条文：＼n《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：＼n第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；