江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)扬民终字第01172号
上诉人（原审被告）潘德海。
被上诉人（原审原告）丁沛文。
上诉人潘德海因与被上诉人丁沛文房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市江都区人民法院(2015)扬江民初字第00240号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
丁沛文在一审中诉称：2012年12月30日，丁沛文与潘德海订立租房协议一份，由丁沛文将本案所涉房屋租赁给潘德海，用于经营照相馆，租赁期间自2013年元月1日起至2014年12月31日，每年租金20000元。潘德海在承租期内擅自改变用途经营婚庆礼仪公司，拖欠丁沛文垫付的水费达数年之久，并且在租赁期限届满后以不接受续租租金为由，强行霸占丁沛文的房屋，在丁沛文多次上门追讨后，潘德海仍不予理睬，拒不撤离，属于严重的违约行为。现诉至法院，要求潘德海立即迁让出属于丁沛文所有的位于扬州市江都区长江路77号2幢108室门市房。
潘德海在一审中辩称：丁沛文所述潘德海擅自更改用途并不属实，我所经营的范围包括照相服务、婚庆礼仪服务。丁沛文以前都是上门收取水费，由我交纳现金给丁沛文。但这两年丁沛文没有上门收取，也没有来抄水表，并不存在潘德海不缴纳水费的事实。根据房屋租赁协议约定，由我续租两间，并不是不向丁沛文缴纳租金，而是双方产生纠纷，我同意丁沛文涨房租，但是要求适当。而且要求继续续租三年，三年内可以转租。现在丁沛文已经单方面和别人签订协议，协议时间是2015年1月1日到2017年12月31日，故要求驳回丁沛文的诉讼请求。
原审查明：丁沛文系位于扬州市江都区新区南苑一村门市2幢108室的权利人。审理中，双方一致认可该门市房的现地址为扬州市江都区长江路77号2幢108室，门牌编号扬州市江都区长江路111号2幢108室。双方存在房屋租赁关系达十余年。2012年12月30日双方订立租房协议一份，主要约定潘德海因经营需要租用丁沛文的门市房一间（约50平方米），年租金20000元，每年年初一次性付清，丁沛文负责水电供应，潘德海每月按实交付水电费，租房用途为照相，在承租期内，如需变更用途或转租，必须经丁沛文同意并且重新签订租房协议，租期暂定两年，从2013年元月1日至2014年12月31日止，如续租则租期顺延，任何一方提前终止本协议的，必须提前一个月通知对方。同时双方在协议中约定“第三年由潘德海续租两间伍万元整”。协议签订后，丁沛文按约将其中的一间门市房交由潘德海使用，潘德海亦按约缴纳了租金。协议约定的租赁期限届满后，双方因续租事宜产生争执，未能重新签订租房协议，潘德海亦未向丁沛文缴纳租金。
原审认为：合法的民事权益受法律保护。本案中，双方之间达成的租房协议，系双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。虽然丁沛文主张潘德海违反租房协议约定的租房用途开办婚庆礼仪，因丁沛文未能提供证据加以证实，且潘德海明确予以否认，故对此不予采信。关于丁沛文主张潘德海拖欠水费达数年之久，潘德海认为是丁沛文未向潘德海提供水费票据和催要水费，因丁沛文未能提供证据证实其曾向潘德海主张水费且潘德海仍拒绝向丁沛文缴纳，故本院对此亦不予采信。但现双方签订的租房协议所约定的两年租房期限届满，合同的权利义务已然终止。虽然双方在租房协议中约定“第三年由潘德海续租两间伍万元整”，但丁沛文认为该条款系双方签订租赁协议时潘德海要求租赁三年而潘德海只同意租赁两年，后经协商两年租赁期限届满后在2015年由潘德海承租两间并向丁沛文缴纳50000元租金，后经协商隔壁承租户同意由潘德海承租，但要求潘德海承担过店费。潘德海则认为该条款实系丁沛文逼迫潘德海承租两间，潘德海并不要求租赁两间，而且隔壁一间并非潘德海出租给他人，潘德海无法和他人收取租金交付给丁沛文，潘德海要求续租一间三年，且丁沛文同意转租。原审认为丁沛文作为门市房的物权权利人，依法对其房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，虽然双方在2012年12月30日签订租房协议时对租赁期限届满后的第三年租赁进行了约定，但因双方在两年的租赁期限届满后对第三年租赁的具体事项存在分歧且多次协商未果，且丁沛文已将隔壁一间出租给他人且实际交付房屋用于经营并收取租金，双方之间未能重新达成租房协议，丁沛文亦未收取潘德海租金，故该条款的约定并不影响丁沛文基于房屋权利人主张要求潘德海迁让出其所承租房屋的权利。因丁沛文明确表示不同意再继续出租给潘德海，亦向法院提起诉讼明确作出要求终止与潘德海租房关系并要求潘德海迁让出房屋的意思表示，至今潘德海仍未能迁让出讼争房屋，于理于法不合，故对丁沛文要求潘德海迁让出讼争房屋的诉讼请求，依法应予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：潘德海于本判决生效之日起三十日内将原承租的坐落在扬州市江都区长江路77号2幢108室门市房内其自有物品自行腾空和迁让出房屋，并将上述门市房交付给丁沛文。
判决后，潘德海不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审依法改判。双方所签房屋租赁合同约定自2015年1月1日起，由潘德海续租两间伍万元，但对方在2014年3月就将隔壁一间出租给他人，其行为构成违约。
被上诉人丁沛文答辩称：双方所签合同租赁期间自2013年元月1日起至2014年12月31日。如对方一定要承租三年，现在隔壁商户也同意将另一间给对方承租，但他们要就过店费达成一致。另外，在期限届满之日对方既未向我提出要求续租两间房屋，也未将5万元交给我，视为对方放弃了要求续租两间房屋的权利。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本案二审的争议焦点为：丁沛文要求潘德海迁出讼争房屋的诉请是否应予支持？
本院认为：丁沛文要求潘德海迁出讼争房屋的诉请应予支持。理由：双方之间达成的租房协议，系双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。对双方当事人均具有约束力。该合同约定租赁期间自2013年元月1日起至2014年12月31日止。现双方签订的租房协议所约定的两年租房期限届满，合同的权利义务已经终止。丁沛文有权在租赁期限届满后收回出租的房屋，故其要求潘德海迁出讼争房屋的诉请应予支持。至于潘德海提出双方在2012年12月30日签订租房协议时对租赁期限届满后的第三年租赁进行了约定，这是双方在两年的租赁期限届满后对第三年租赁的预约，现双方对具体事宜存在分歧，且丁沛文已将隔壁一间出租给他人，该约定无法实际履行。但该约定并不影响丁沛文基于房屋所有权人在租期届满后收回出租房屋的权利，故丁沛文要求潘德海迁出讼争房屋的诉请应予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人潘德海负担。（已交）
本判决为终审判决。
审 判 长 陈明霞
审 判 员 蒋金生
代理审判员 刘莉莉
二〇一五年七月十五日
书 记 员 夏 磊
附本判决书所依照的相关法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。