广东省开平市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤0783民初3379号
原告：罗振文，男，1962年6月29日出生，汉族，住开平市。
委托诉讼代理人：朱甲斌，广东朱甲斌律师事务所律师。
被告：罗铭恒，男，1982年10月7日出生，汉族，住开平市。
委托诉讼代理人：司徒旭照，广东知成律师事务所律师。
诉讼委托代理人：邝兆钦，广东知成律师事务所律师助理。
第三人：邓业兴，男，1958年8月10日出生，汉族，住开平市。
第三人：邓启雄，男，1983年1月29日出生，汉族，住开平市。
第三人：邓启明，男，1984年5月16日出生，汉族，住开平市。
原告罗振文与被告罗铭恒、第三人邓业兴、邓启雄、邓启明案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年11月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年7月17日公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人朱甲斌、被告罗铭恒的委托诉讼代理人司徒旭照到庭参加诉讼，第三人邓业兴、邓启雄、邓启明经本院合法传唤无正当理由不到庭。本案现已审理终结。
原告罗振文向本院提出诉讼请求，1、依法撤销广东省开平市人民法院（2016）粤0783执异38号执行裁定，停止执行位于开平市××路××土地及其地上房屋。2、确认原告对位于开平市××路××号土地享有使用权，及对其地上房屋享有所有权。3、解除对位于开平市××路××土地及其地上房屋的查封。4、本案诉讼费用由第三人承担。事实和理由：原告与邓业兴、邓启雄、邓启明是邻居。邓业兴是邓启雄、邓启明的父亲。2015年3月7日，原告与邓业兴、邓启雄、邓启明商定，由原告购买登记在邓业兴、邓启雄、邓启明名下的位于开平市××路××号房屋，并且约定涉案房屋转让价款为1400000元。
2015年3月7日，原告支付购房定金500000元（汇入第三人邓启明名下的银行账户）。2015年3月10日，原告支付购房款150000元（汇入第三人邓启明名下的银行账户）。2015年3月12日，原告支付购房款100000元（该款由邓嘉乐代原告汇入第三人邓启明名下的银行账户）。2015年3月31日，原告支付购房款450000元（汇入第三人邓启明名下的银行账户）。2015年4月15日，原告支付剩余购房款200000元（汇入第三人邓业兴名下的银行账户）。
2015年4月，邓业兴、邓启雄、邓启明以上述原告支付的购房款，偿还用涉案房屋抵押的向中国银行开平支行的贷款。2015年4月30日，邓业兴、邓启雄、邓启明将涉案房屋及其钥匙交付原告，告知原告涉案房屋已出租给第三人，并将租户押金收据交付给原告。2015年5月、6月，原告均收到第三人邓业兴代为收取涉案房屋的租金。2015年5月起，原告每月依时以现金存款将涉案房屋的水电费等相关费用支付至第三人邓启雄的账户，或亲自到相关部门刷卡缴费，以便相关部门扣缴涉案房屋的水电费。
2015年7月，邓业兴代理邓启雄、邓启明与原告签订《房屋转让合同》，约定有关涉案房屋转让事宜。上述购房款付清后，原告多次要求邓业兴、邓启雄、邓启明协助办理涉案房屋产权过户登记手续。但是，邓业兴、邓启明以邓启雄失去联系为由拖延办理。
2015年9月，原告委托邓廉普办理上述涉案房屋的土地产权过户手续。由于邓业兴、邓启雄、邓启明持有的《国有土地使用证》是旧证，没有门牌号，且该证登记的土地地址与房产权登记的地址不符，需要变更《国有土地使用证》的土地地址才能办理过户手续。2015年10月8日，邓廉普办理《国有土地使用证》门牌完善、出测绘图有关手续。
2015年11月，由于邓启雄拖欠债务，被告罗铭恒向法院提起诉讼，并申请财产保全，法院查封了涉案房屋。原告认为该查封行为错误，侵害了原告对涉案房屋的合法权益。为此，原告于2016年9月27日向法院提起执行异议，法院于2016年10月24日作出执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为：一、原告与第三人之间所签订的《房地产转让合同》是原告与第三人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议。未办理物权变更登记手续不影响合同效力。二、原告已依约向第三人全额付清了房屋价款，并实际占有涉案房屋，后因变更《国有土地使用证》的土地地址、第三人邓启雄失联等客观原因才导致涉案房屋至今未能办理过户手续，原告对此不存在任何过错。三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，涉案房屋依法不应被查封，原告对涉案房屋享有足以阻却其被强制执行的实体权利，故涉案房屋应被排除在第三人邓启雄可供执行财产之外。
被告罗铭恒辩称，本案为案外人执行异议之诉，审查的是案外人的实体权利能否阻却标的物的执行。案外人罗振文不是涉案的房屋权属人和土地使用权人，也没有足以阻止执行的实体权利，且本案罗振文提起案外人执行异议之诉已过诉讼时效，故请求驳回原告罗振文的全部诉讼请求。
一、罗振文不是涉案房屋权属人和土地使用权人。本案标的物是座落于开平市××路××号房屋和土地使用权，该房屋和土地均登记在邓业兴、邓启雄、邓启明的名下，属其三人共同共有。（2015）江开法水民初字第423-1号民事裁定书查封的是邓启雄所有财产。且在实施执行过程中查封的是登记在邓启雄名下的上述房屋与土地，执行合法有据。
二、罗振文没有足以阻止执行的实体权利。1、原告罗振文的主张不符合适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的条件。首先，适用上述法律规定的前提条件是被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，即双方存在买卖合同关系。本案中，被执行人邓启雄与原告罗振文间不存在买卖合同关系，更没有签订买卖合同。其次，根据最高人民法院关于《适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条，即使假设罗振文与邓业兴签有《房地产转让合同》，从合同内容已明确涉案房屋与土地属邓业兴、邓启雄、邓启明共同共有，在明知涉案房屋和土地属三人共同共有的情况下，但罗振文与三人共同签订《房屋转让合同》是明显存在过错。同时，邓业兴的行为不构成表见代理，在罗振文已清楚房屋为共同共有的情况下，不存在归因于邓启雄的事宜使罗振文相信邓业兴享有代理权的事实和理由，罗振文不符合善意取得且存在明显过错。合同效力仅是罗振文与邓业兴之间债权的法律关系，与本案无关联。2、原告的主张不符合适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。首先，该规定仅是适用于办理执行异议和复议，而本案是案外人执行异议之诉，与执行异议和复议是不同的程序，自然不适用该规定。其次，本案涉房屋没有合法有效的书面合同。3、原告主张的购房行为存在多处自相矛盾、不合常理且与一般交易习惯不符。作为普通大众的一员，购买房屋等大额不动产时，必然会对房屋的相关情况进行相应的了解，会很审慎地与所有的权属人签订相应的购房合同，而合同亦会相应的记载所购房屋何时交房、何时付款、何时过户、合同签订日等内容，并不会单与三个共同共有人之一的邓业兴签订购房合同，更不会先全额支付巨额款项后过3个月再签订合同。从本案原告提交的证据显示，合同仅有邓业兴签名，而合同没有明确交房、过户、合同日，这明显有悖常理。1400000元不是小数目，购房者一般会先签订房屋买卖合同或签订合同时支付定金，支付定金数额也一般不超过合同总额的20%。但原告诉称先是全额向邓启明支付1400000元，过3个月后再与邓业兴签订购房合同，这明显与一般交易习惯不符。原告提交的《房地产转让合同》与其陈述相矛盾，首先，起诉状中称2015年3月7日向邓启明支付购房定金500000元，但合同第四条第1款却约定“乙方在签订本合同当日向甲方支付定金人民币50万元。”2、起诉状中称在2015年4月已收到租户的押金收据即已知房屋处于出租状态，其自称是2015年7月签订合同，但合同第二条第2款却约定“不存在任何附着于有效租约”。故原告主张的购房行为及事实不可信。
三、本案罗振文提起案外人执行异议之诉已过诉讼时效。综上所述，答辩人认为案外人罗振文不是涉案的房屋权属人和土地使用权人，也不具有足以阻止执行的实体权利，且已过诉讼时效，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下，对原告提供的涉及本案房屋及土地转让的证据，因未有第三人邓启雄、邓启明确认，本院不予认定。第三人经本院合法传唤无正当理由不到庭，视为放弃质证的权利。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院受理的（2015）江开法水民初字第423号原告罗铭恒诉被告邓启雄民间借贷纠纷一案，在执行过程中，本院作出（2015）江开法水民初字第423-1号民事裁定书，于2015年10月9日查封了登记在邓启雄名下的坐落于开平市××路××号的房屋和查封了登记在邓业兴、邓启雄、邓启明名下的位于开平市××路的土地。案外人罗振文（本案原告）以该房屋是其向邓业兴、邓启雄、邓启明购买的，其对该房屋拥有所有权为由提出执行异议。本院于2016年10月17日作出（2016）粤0783执异38号执行裁定书，裁定驳回罗振文的异议请求。
另查，坐落于开平市××路××号房屋的权属人为本案第三人邓业兴、邓启雄、邓启明。开府国用（2004）第00978号国有土地使用证登记位于开平市××路的土地，该土地使用权人为第三人邓业兴、邓启雄、邓启明。
原告提供的证据显示，原告于2015年与第三人邓业兴签订一份《房地产转让合同》，约定由原告向第三人邓业兴、邓启雄、邓启明购买登记位于开平市××路的土地使用权及该地上53-55号的房屋，第三人邓业兴、邓启雄、邓启明收取购买款1400000元，但尚未办理土地及房屋的权属转移登记手续。
此外，原告在本院指定的期限内未能提供证据证明上述《房地产转让合同》已经第三人邓启雄、邓启明授权或追认。
本院认为，本案是案外人执行异议之诉纠纷。诉讼的目的在于厘清原告对涉案坐落于开平市××路××号的房屋和位于开平市××路的土地使用权是否享有实体权利，且该实体权利能否阻却法院对执行标的物的执行。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”原告虽然与第三人邓业兴签有上述房屋及土地使用权的《房地产转让合同》，但该房屋及土地的权属人为第三人邓业兴、邓启雄、邓启明共同共有，原告未能提供证据证明该合同已经第三人邓启雄及邓启明追认，应承担举证不能的不利后果。故原告对涉案房屋及土地使用权没有处分权，该合同对第三人邓启雄、邓启明均不具有法律效力，原告不能据此合同主张涉案房屋及土地的权属。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第（二）项“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，由于原告对涉案房屋及土地不享有实体权利，故应驳回原告的诉讼请求。此外，第三人经本院合法传唤无正当理由不到庭，依法可以缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第三百一十二条第（二）项规定，判决如下：
驳回原告罗振文的诉讼请求。
本案受理费17400元，由原告罗振文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判长 司徒有劲
审判员 甄 灼 辉
审判员 余 小 红
二〇一七年十月十二日
书记员 梁 佩 琼
伍彩仪