重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第04047号
上诉人（原审被告）任强，重庆市长寿区人，住重庆市长寿区。
委托代理人黄忠普，重庆恩特律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆优图投资有限公司，住所地重庆市铜梁县巴川街道办事处小街25号2-3-1。
法定代表人李全红，该公司总经理。
委托代理人谭定阳，重庆市铜梁县巴川法律服务所法律工作者。
上诉人任强与被上诉人重庆优图投资有限公司（以下简称优图公司）租赁合同纠纷一案，重庆市铜梁县人民法院于2014年2月20日作出（2014）铜法民初字第00040号民事判决，任强对该判决不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理，于2014年6月5日对本案进行了询问。上诉人任强及其委托代理人黄忠普、被上诉人优图公司的委托代理人谭定阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2012年4月23日，优图公司（甲方）与任强（乙方）签订《宝润国际商业物业租赁合同》约定，第一部分租赁场所：第一条，甲方将位于长寿区桃源南路2号宝润国际5号楼1层12、13、14号商铺租赁与乙方经营；第二条，该商铺建筑面积为250.27㎡。第二部分租赁期、免租期：第四条，甲方应在2012年5月18日前，将商铺交付乙方使用。该商铺租赁期限自2012年5月18日起至2017年5月17日止，共计五年。如不能按时交房，以接房通知书为起租时间，租赁期限顺延，租赁期包括免租期在内。第五条，该商铺免租期限6个月。第一年免租2个月（2012年5月18日
--2012年7月17日）；第二年免租1个月（2013年5月18日--
2013年6月17日）；免租期内免收租金，已交纳租金顺延至免租期后计算。第三部分月租金、年租金、递增：第七条，租金递增。计租时间以甲方将物业交付乙方为准，若甲方通知乙方后，乙方七日内未办理接房手续，租金在第八日开始计算。租金起始单价为35元／月／㎡，并按照以下递增方式逐年递增。第一年月租金：人民币8759元，年租金人民币105108元。第二年在前一年租金价格上递增5%，递增后为月租金9197元，年租金110364元……。第八条，按照本合同约定，乙方向甲方支付租金方式按季缴付；按照先缴租金后使用的原则，从计租金之日起至租金到期之日止的前一个月，一次性足额向甲方或甲方委托的物业管理公司支付下季度租金、物管费及应交纳之费用。物业管理公司有义务将在乙方租金到期前一个月通知乙方交纳，乙方第一次支付甲方租金时间为本合同签订之日。第四部分履约保证金：第九条，鉴于甲方已向乙方提供免租期6个月的优惠政策，乙方同意向甲方一次性支付35036元，作为乙方切实履行和遵守本合同各项条款的保证金。乙方同意履约保证金缴付之日起至本合同终止后一个月内，由甲方无息退还乙方。第十条，在合同有效期间，若发生乙方不能或暂时不能履行本合同项下义务而发生任何拖欠承租费及其它费用，或导致甲方承担责任而发生任何欠费或欠款，甲方将就乙方的拖欠之相等部分金额从履约保证金中自动予以相应扣减或扣抵，并由甲方及时通知乙方。第六部分双方的权利和义务：第十四条，甲方违约责任：1、若甲方未能按照本合同约定向乙方交付铺位使用，逾期时间在三十日内，甲方应向乙方退还已收取的履约保证金，并支付按该履约保证金总额自收取之日起至实际退还之日止以每日万分之五计算的违约金予乙方。逾期时间超过三十日，乙方有权解除合同，甲方应按日向乙方赔付计算违约金外，另向乙方赔付履约保证金20%的违约金。2、非因本合同约定的不可抗力事件、或甲方原因，造成乙方以所承租铺位无法达到正常经营的基本条件致使乙方停业达48小时，甲方应免除停业期间租金。第十五条，乙方违约责任：1、乙方违反本合同约定构成严重违约的，甲方除向乙方索取违约赔偿外，有权解除本合同，并没收乙方已交的履约保证金作为违约金，若违约金不足以弥补甲方发生的损失，甲方仍有权向乙方追偿其不足部份。2、乙方未能按照本合同约定向甲方全额交纳或未能按时足额交纳租金、物业管理费及其他相关费用，每逾期一天按欠费的任何应付款项以万分之五向甲方计付违约金。若乙方欠费应付款项达十日则构成严重违约，甲方有权解除合同，乙方应按向甲方赔付日计算违约金外，另向甲方赔付履约保证金20%的违约金。……第七部分合同的变更、解除：2、本合同因下述任一事件之发生而终止：1）在承租期内，一方向另一方书面申请或请求解除合同，并经另一方书面确定和同意。2）在承租期内，一方因出现本合同约定的违约行为致使本合同不能履行或不能完全履行或继续履行已无必要，由一方给予书面通知另一方，并承担相应的违约金及赔付金。……第八部分其他：6）本合同经甲乙双方授权代表签字盖章后生效。本合同解除或终止且双方债权、债务结清完毕之日失效。
合同签订前后，任强于2012年4月6日、2012年4月23日向优图公司交纳租赁保证金35036元和2012.7.18-2012.10.17一个季度房屋租赁费26277元（2012年5月18日至2012年7月17日免租）。优图公司亦将租赁商铺交付任强。2012年10月18日以后房屋租金任强未予交纳。2013年4月2日，优图公司向任强发出《违约收铺通知》，提出任强已严重违反双方签订的租赁合同约定，要求在2013年4月5日18时前完善所有费用，否则终止双方签订的《商业场地租赁经营合同》及其他相关经营管理协议，停止一切服务，单方面解除《宝润国际商业物业租赁合同》并依法追究法律责任和经济责任。2013年10月29日，优图公司又向任强发出《违约收铺通知》，提出任强已严重违反双方签订的租赁合同之约定。要求任强在2013年10月31日18时前完善所有费用，否则终止双方签订的《商业场地租赁经营合同》及其他相关经营管理协议，停止一切服务，并作出收铺处理，依法追究法律责任和经济责任。任强在接到上述通知后至今未交纳租金。为此，优图公司起诉来院。
审理中，优图公司将第三项请求变更为要求任强支付自2012年10月18日至2014年1月17日为125692元的租金；申请撤回第四项要求任强支付违约金42043元的诉讼请求。
原告优图公司诉称，2012年4月23日，优图公司与任强签订了《宝润国际商业物业租赁合同》。优图公司将位于长寿区桃源南路2号宝润国际5号楼1层12、13、14号商铺（建筑面积为250.27㎡）租赁给任强经营建材；租赁期限为2012年5月18日起至2017年5月17日止；租金单价为35元／月.㎡；第二、三年租金在头年的基础上递增5%；第四、五年租金在头年的基础上递增10%；优图公司免收任强6个月租金，第一年2个月，第二、三、四、五年每年免租一个月；约定租金按季交纳，先交租金后使用；约定履约保证金35036元，租赁期间如承租人拖欠租金，出租人可在其交纳的履约保证金中扣除；合同还约定双方签订《宝润国际商业物业租赁合同》承租人必须与出租人签订附属合同《宝润国际商业物业服务合同》；合同约定了违约责任，如承租人构成严重违约（拖欠租金10日），出租人有权解除合同，承租人交纳的履约保证金作为违约金，承租人逾期交纳租金还应按日万分之五支付违约金，另向出租人支付履约保证金20%的违约金；双方发生争议由出租人注册地法院管辖。合同签订后，任强交纳了35036元履约保证金，仅交纳了三个月租金26277元。截止2014年1月17日任强尚欠优图公司14个月租金共计125692元。优图公司多次催收，任强均拒绝支付，任强的行为已违反合同约定。为此，为了维护优图公司的合法权益，要求：1、解除优图公司与任强签订的《宝润国际商业物业租赁合同》；2、立即腾退租赁商铺；3、支付自2012年10月18日起至实际清偿之日止的租金（计算至2014年1月17日为125692元）；4、支付违约金42043元（35036元＋35036元×20%）。
被告任强辩称，对签订的《宝润国际商业物业租赁合同》事实没意见，不同意解除合同，原告同意按照35元／月／㎡支付租金但必须解除捆绑的物业服务合同；优图公司的商铺消防不合格，如果消防过关手续齐全了，任强同意支付租金；任强不存在违约，不需支付违约金；优图公司经常对任强经营的商铺断水断电，是优图公司违约。
一审法院认为，优图公司与任强签订《宝润国际商业物业租赁合同》系其双方当事人的真实意思表示，且未违法法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同履行各自的义务。根据优图公司与任强签订的《租赁合同》第十五条约定，任强欠费应付款项达十日则构成严重违约，优图公司有权解除本合同，任强于2012年5月11日交纳了2012年7月18日-2012年10月17日一个季度房屋租赁费26277元后就再也没有交纳过租金，任强欠交租金已远远超过十日，且优图公司多次通知其交纳，但其均不交纳，其行为已构成严重违约，优图公司据此请求解除租赁合同、腾退租赁商铺的主张，予以支持。由于任强自2012年10月18日起至今的房屋租金未予交纳，故优图公司要求任强支付自2012年10月18日起至2014年1月17日止的房屋租金，予以支持。根据合同约定的租金计算标准，任强应当支付优图公司该期间的房屋租金125692元（8759元／月×7月＋9197元／月×7月，其中2012年10月18日-2013年5月17日期间的租金按照8759元／月.㎡计算，2013年5月18日-2014年1月17日期间的租金按照9197元／月.㎡计算，已扣除一个月免租期租金）。审理中，优图公司申请撤回要求任强支付违约金42043元的诉讼请求，符合法律规定，予以准许。任强关于优图公司租赁给任强的商铺消防不合格，优图公司经常停水、停电导致任强无法正常经营，任强并未违约不应支付违约金的抗辩意见与事实不符，且无相应证据证明，不予采纳。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款，第九十三条第二款，第九十四条第（三）项，第一百零七条，第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告重庆优图投资有限公司与被告任强于2012年4月23日签订的《宝润国际商业物业租赁合同》；二、被告任强在本判决生效之日起三日内腾空位于重庆市长寿区桃源南路2号宝润国际5号楼1层12、13、14号商铺并交付被告重庆优图投资有限公司；三、被告任强在本判生效之日起三日内向原告重庆优图投资有限公司支付长寿区桃源南路2号宝润国际5号楼1层12、13、14号商铺的租金125692元；四、驳回原告重庆优图投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3654元，减半收取1827元，由被告任强负担。
任强不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销重庆市铜梁县人民法院（2014）铜法民初字第00040号民事判决书并依法改判，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、本案出租商铺消防验收不合格，严重影响上诉人经营，被上诉人出租房屋的条件不成就，故其无权收取消防合格之前的租金。2、租赁合同应当继续有效，上诉人应当在消防整改合格之日起交纳租金。3、被上诉人在签订房屋租赁合同时给上诉人捆绑的物管合同应当认定无效，上诉人应当按照每平米2元的价格交纳物管费。
被上诉人优图公司答辩称：1、双方签订的《宝润国际商业物业租赁合同》系其双方当事人的真实意思表示，具备合同生效的条件，就上诉人提出的消防问题，该出租商铺是经消防部门严格验收后依法办理了房屋产权登记的合法房屋。2、上诉人已违约，合同目的不能实现，合同应当依法解除。3、双方签订的《宝润国际商业物业服务合同》系其双方当事人的真实意思表示，其中约定的物管费实质上属于租金的一部分，该合同合法有效。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
二审另查明，2011年8月9日，优图公司通过重庆公安机关消防机构网站对宝润国际5号楼进行了竣工验收消防备案，备案号500000WYS110011938，备案结果为该工程未被确定为抽查对象。2011年9月2日，优图公司投资建设的宝润国际5、6、7号楼进行了重庆市建设工程竣工验收备案登记（建竣备字（2011）33号）。2011年9月30日，优图公司对出租房屋予以了产权登记（206房地证2011字第18860号）。
二审还查明，一审法院于2013年5月8日书面向重庆市长寿区公安消防支队咨询宝润国际5号楼是属于《消防法》第十一条规定的必须经过公安机关消防机构验收的房屋或是属于建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查的房屋。2013年5月16日，重庆市长寿区公安消防支队回函，根据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》（公安部106号令）第十三条规定，宝润国际5号楼属于备案抽查范围。以上事实，由被上诉人提供的本院（2014）渝一中法民终字第01977号事判决书予以证实，经二审当庭质证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。此外，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现依据本案事实，结合相关法律规定，就上诉人的上诉意见评析如下：
关于上诉人认为本案租赁商铺未通过消防验收，故不应支付消防整改通过前的租金的意见。本院认为，根据本案查明的事实，优图公司出租给任强的商铺所在的位于长寿区桃源南路2号宝润国际5号楼属于建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构进行抽查的范围，不属于建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收的范围，而优图公司已于2011年8月9日通过重庆公安机关消防机构网站进行了竣工验收消防备案。故上诉人任强以没有经过消防验收拒付租金的理由不成立，本院对其就此的上诉意见不予采纳。
关于上诉人认为租赁合同应继续履行的意见。本院认为，根据上述评析意见，双方签订的租赁合同合法有效，根据该合同约定，任强欠应付款项达十日则构成严重违约，优图公司有权解除合同。本案中，任强欠付租金远超十日，已经构成了严重违约，符合合同解除条件，优图公司请求解除租赁合同、腾退租赁商铺系依据双方约定行使解除权，一审法院据此支持优图公司的诉讼请求，判决解除双方合同关系，符合法律规定，本院予以确认。
关于上诉人认为与物业公司签订的物业服务合同应当认定为无效的意见。本院认为，物业服务合同纠纷和租赁合同纠纷属于不同的法律关系，而本案审理的系上诉人与被上诉人之间的租赁合同纠纷，故本案对上诉人与物业公司之间的物业服务合同纠纷不予审理。
综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。上诉人任强的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第十三条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3654元，由上诉人任强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 刘 静
代理审判员 王 兵
二〇一四年六月十六日
书 记 员 刘 希