广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013)中一法三民一初字第298号
原告：王俊红，女，1980年7月7日出生，汉族，住址河南省鄢陵县，现住中山市，
委托代理人：张志升，广东诚信律师事务所律师。
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇中心市场6栋33-34号。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市，系张其女儿。
第三人：罗坤伦，男，1948年8月21日出生，汉族，住广东省中山市，
第三人：张洋，女，1976年11月26日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，
上列两第三人共同委托代理人：邓先林，广东洋三律师事务所律师。
原告王俊红诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法追加罗坤伦、张洋为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王俊红委托代理人张志升，第三人罗坤伦、张洋共同委托代理人邓先林到庭参加了诉讼，被告吉雅公司委托代理人张嘉惠经传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告王俊红诉称：2005年7月21日原告与被告吉雅公司签订了《商品房买卖合同》，向被告购买位于中山市××乡镇××楼××房，总价123750元。原告支付了首期款24750元，余款约定以银行按揭方式支付。同年9月18日还向被告缴交了契税、印花税、备案费、律师费等杂费5683元及房款按揭千位数后金额253元。2005年10月18日被告将房屋交付给原告，原告装修入住至今。2008年5月30日原告经向国土部门查询得知所购房屋备案登记在罗坤伦、张洋名下，遂向中山市公安局三乡分局报案。但根据被告吉雅公司的法定代表人张其所涉的（2010）中中法刑二初字第25号判决查明，罗坤伦及张洋与张其存在非法吸收公众存款的关系，所以依照《合同法》五十二条及相关法律规定，被告吉雅公司与罗坤伦、张洋关于本案所涉房屋的买卖合同是无效的。被告将房屋出售给原告并实际交付使用，原告占有居住期间亦无人对房屋的产权提出过异议，即原告才是真实的购买人，依法原告与被告之间签订的相关商品房买卖合同才是真实、合法的，被告应继续履行合同协助原告办理房屋的产权证书。故为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、判决被告与罗坤伦、张洋签订的关于中山市三乡镇白石吉雅花园15号楼35幢702房的商品房买卖合同无效；2、被告继续履行与原告签订的关于中山市三乡镇白石吉雅花园15号楼35幢702房的买卖合同，协助原告办理产权证书；3、本案诉讼费由被告承担。
原告王俊红对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.商品房买卖合同；2.销售合同登记备案证明表；3.收款收据；4.前期物业管理服务协议、业主公约、物业费发票；5.报案回执；6.（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书。
被告吉雅公司在答辩期内未提交答辩意见及证据。
第三人罗坤伦、张洋述称：一、本案应中止审理，因为吉雅公司的债权人之一张洋已经向中山中级法院申请吉雅公司破产。该院已经进行听证，案号为（2013）中中法民二破申字第3号。依据《中华人民共和国破产法》第二十条“人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。”的规定，本案应当中止审理。二、案件涉及两个不同的法律关系应处理。原告诉请的第三人与吉雅公司之间的合同是否有效为确认之诉。与原先与吉雅公司的合同之诉非同一类型。三、原告的诉讼请求不当。原告请求法院确认与被告之间的买卖合同无效，涉及了第三人的民事权利和责任，应以第三人为被告，而非作为无独立请求权第三人。且原告没有支付全部购房款，被告吉雅公司享有“先履行抗辩权”，法院在类似案件中主动判处原告先支付购房余款是错误的。四、原告诉请被告继续履行合同办理产权登记手续，已经不具备履行条件，亦应驳回或另案主张返还购房款。本案所涉商品房属于不动产，依照《物权法》的规定，在办理转让登记之前，尚为出售方吉雅公司（开发商）名下的财产。而已生效的广东省中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号案（下称25号案）的侦查机关已依法扣押查封本案所涉商品房。依据刑事判决书，公安机关依法扣押的被告中山市吉雅房地产开发有限公司财产，由公安机关依法处理，按比例返还给案件受害人。处理退而言之，假使本案所涉商品房可办理过户手续，则也应办理过户至第三人名下。因为第三人较之原告而言，对实现案涉商品房之所有权具有优先权。故原告要求把案涉商品房过户至其名下的诉请依法应予驳回。(一)第三人购买案涉商品房已经办理了销售登记备案，藉此，第三人对实现案涉商品房之所有权应具有优先权。首先，《物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”现第三人购买案涉商品房已经办理商品房销售登记备案，公众能从中山市国土局查询知悉，具有公示效力。法律法规要求进行销售登记备案的就是为了有效防控“一房多卖”。故第三人因为已经办理了销售登记备案而依法对案涉商品房的所有权实现具有优先权。在未经第三人同意的情形下，吉雅公司另行与原告签订的商品房买卖合同，不能对抗第三人。其次，已足额支付购房款且办理了销售登记备案的第三人，依法对购买的商品房享有“准物权”，其权益应当优先于其他购买人。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释〔2002〕16号规定即使建筑工程的承包人享有的工程价款优先受偿权能够优先于物权法上的抵押权，但都不得对抗已经足额支付购房款且登记备案的第三人。另，从现行按揭贷款购房制度来看，作为抵押物的商品房需办理销售登记备案后，才能进行抵押登记备案。依据《担保法》，以不动产商品房作为抵押物进行抵押担保，只有所有权人才有此处分权利。可见，销售登记备案的购买人对商品房是具有“所有权”的，即常说的“准物权”，否则其是没有权利作为抵押人进行抵押贷款的。最后，按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第八条，在存在一房多卖的情形下，不是以买卖合同的成立先后判定优先权，而是以是否依法办理登记手续来判定优先权。本案而言，因为吉雅公司把案涉商品房出卖给第三人并办理了销售登记备案手续，应得到优先保护。故，第三人与吉雅公司签订的《商品房买卖合同》是合法有效的。再者，第三人也是普通的投资购房人，在当尚未出台限购政策下，购买多套商品房进行“炒房”投资的。吉雅公司向第三人提供的《售房委托书》即是为第三人转卖“炒房”提供便利。综上，原告之诉讼请求缺乏事实及法律依据，请贵院予以驳回。
第三人罗坤伦、张洋对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1.收据、进账单；2.委托书。
经审理查明：2005年7月21日，原告向被告吉雅公司缴交5000元作为认购吉雅花园35幢702房的定金，其后又于同年9月18日缴纳了契税、工本费、保险费、备案费等杂费5683元，另补交了总房款千位数后余款253元。2005年10月20日，双方签订了正式的《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于中山市××乡镇白石××花园××楼××房，建筑面积95平方米，单价每平方米1455.88元，总价款123750元，付款方式为银行按揭，签订合同时住户已交清全部房价的20%即24750元，余款向中山市交通银行三乡支行按揭支付。合同第十四条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商一致解决。双方还约定了其他事项。同年10月18日被告将房屋交付给原告，原告装修后入住至今。直到2008年5月30日，原告经向国土房管部门查询得知所购房屋登记备案在第三人罗坤伦、张洋名下，遂向中山市公安局三乡分局报案。原告认为其是真实的购房人，虽未支付全款，但愿意支付余款，故为维护自身的合法权益，特诉至法院提出前述诉讼请求。
另查：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案××乡镇××楼××房，建筑面积为95平方米,预售许可证号为2004091，购房总价85500元，付款方式为一次性，签约日期2006年11月6日，于2006年11月8日登记备案在第三人罗坤伦、张洋名下。
又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。
再查：在被告吉雅公司所涉刑事案件处理过程中，中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼房屋进行了查封。
已经生效的（2010）中中法刑二初字第25号判决查明：吉雅公司成立后，由于开发吉雅花园、三乡镇中心区综合市场（以下简称“综合市场”）等项目需要大量资金周转，被告人张其以支付月息一分至十分不等的高息作为诱饵，向375名个人及单位借款共计人民币5.75697327亿元用于吉雅公司的资金周转。在借款过程中，吉雅公司与部分借款人签订了大量虚假的商品房买卖合同，将吉雅花园、综合市场、吉雅商住楼等商品房、商铺的销售登记备案至出借人名下作为还款保障，相关名单及所涉金额详见该刑事判决所附的非法吸收公众存款明细表。该表未涉及本案原告王俊红，但涉及第三人罗坤伦、张洋，该表第25-29位列明：出借人宋治勇、罗坤伦、张洋、罗坤伦、何森辉、张洋，共同出借金额13900000元。虚假按揭物业明细表未涉及原告及本案争议房屋。
本案审理过程中，本院派员到涉案××乡镇××楼××房现场勘查居住及占有使用情况并张贴通知。通知内容为告知该房屋业主或住户本院处理该房屋相关权属纠纷如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。经核查，该房屋由原告及家人居住使用。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。王俊红与吉雅公司签订的《白石吉雅花园认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书基本具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且吉雅公司已经按照约定收受大部分购房款，并将房屋交付给原告占有使用多年。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认王俊红与吉雅公司之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行义务。吉雅公司应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书。故王俊红主张吉雅公司继续履行合同，并为其办理房地产权属证书的诉求本院予以支持。
吉雅公司虽然与第三人罗坤伦、张洋签订了《广东省商品房买卖合同》，且将涉案房屋登记备案在第三人罗坤伦、张洋名下，但根据本院调取的广东省中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书查明的事实，第三人罗坤伦、张洋及他人与吉雅公司之间存在13900000元的借贷关系，及该卷宗中的《抵押借款合同》，足以认定：第三人罗坤伦、张洋与吉雅公司签订商品房买卖合同，实为民间借贷的担保。其目的是为了确保借款的偿还，是为罗坤伦、张洋实现债权提供的担保，符合抵押合同关系的特征，双方签订的《商品房买卖合同》是变相抵押。罗坤伦、张洋与吉雅公司签订《抵押借款合同》的同时订立了《商品房买卖合同》，对房屋的价格作了约定，并办理了销售合同登记备案，限制房屋所有权的转移，且吉雅公司出具《委托书》，委托第三人罗坤伦、张洋可办理该房地产的《房地产所有权证》的有关手续和支付有关税费，与买主签订转让合同，收取转让款或支付有关税费，对房屋享有完全的所有权，其约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条关于“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定。且第三人罗坤伦、张洋与被告吉雅公司之间存在非法借贷关系，其辩称及举证的收据和进帐单均未能证明所付款项系用于购买本案所涉房产且与非法借贷金额没有关系。因此，本院综合认定其与吉雅公司签订商品房买卖合同，目的不是为了买卖商品房，实质是被告非法吸收公众存款的刑事犯罪行为，故根据中华人民共和国合同法第五十二条第（三）项的规定，第三人罗坤伦、张洋与吉雅公司签订的《商品房买卖合同》无效。
原告是真正的房屋买受人，其已按期支付了首期款并当庭表示愿意支付尚欠的尾款99000元，被告吉雅公司应在合理期限内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案协助原告办理涉案房产的权属证书。同时，根据《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，被告虽未出庭应诉并提出相应先履行请求，但为保障原告相关合同权益顺利实现，经本院依法释明，原告同意一并支付，故本院一并判决原告先行支付尚欠的房款99000元。
综上，第三人罗坤伦、张洋的辩解和陈述，理据不足，本院不予采信。被告吉雅公司经法院本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视其对自身举证、质证、抗辩权利的主动放弃，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条之规定，判决如下：
确认第三人罗坤伦、张洋与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2006年11月6日签订的关于中山市三乡镇吉雅花园15号楼35幢702房的《商品房买卖合同》无效；
原告王俊红于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告中山市吉雅房地产有限公司支付购房余款99000元；
三、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告王俊红办理位于中山市三乡镇吉雅花园15号楼35幢702房的房地产权属证书。
案件受理费2385元（原告已预缴），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审判长 伍青花
审判员 吴立和
审判员 罗晓冰
二〇一三年九月十六日
书记员 唐 群