江苏省沛县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0322民初2054号
原告孙昭晨，居民。
委托代理人陈开银，江苏圆点律师事务所律师。
被告江苏城投房地产开发有限公司，住所地沛县东风路乡镇企业局后侧。
法定代表人马建军，经理。
委托代理人窦金刚，江苏维维律师事务所律师。
委托代理人徐方学，江苏维维律师事务所实习律师。
原告孙昭晨诉被告江苏城投房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月22日受理后，依法由审判员袁航独任审判，于2016年5月24日公开开庭进行了审理，原告孙昭晨及其委托代理人陈开银，被告江苏城投房地产开发有限公司的委托代理人窦金刚、徐方学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙昭晨诉称，原告与被告自2013年7月起签订城投·御园小区商品房买卖合同并经网上备案。双方签订合同时被告开发的商品房只有5、6号楼开工，其他楼号尚未动工。签订商品房销售合同前，被告制作的广告宣传片及宣传手册均明确载明坡地绿化率60%以上2万平方米、楼间距超百米、酒店式入户大厅、休闲广场5000平方米，原告基于信赖，以高达4000多元每平方米的价格与被告签订并未看到的美好宣传的实景房屋买卖合同，并交纳购房款。2015年9月初，被告通知原告陆续上房，原告到小区查看发现：1、绿化面积不足1万平方米，减少1万平方米；2、5000平方米的休闲广场根本不存在；3、酒店式入户大厅与普通住宅无异；4、百米楼间距经丈量仅有50米；5、智能化系统不符合法律规定；6、电梯毛病百出，经常发生故障。被告承诺的十大优势一个也不具备，原告先后与被告多次协商未果。原告认为，被告将尚不具备销售条件的房屋对外预售，进行虚假宣传，内容明确具体，构成要约，应作为合同的组成部分；被告多次改变规划设计，欺诈原告，变更了合同的实质性内容，构成严重违约，依法应当减少价款，赔偿损失。另外原告购买房屋时，被告承诺城投·御园小区3号楼4楼平台为空中花园，截止原告起诉时被告未履行该承诺。请求法院判令：被告江苏城投房地产开发有限公司商品房销售买卖合同违约向原告支付违约金2万元。
被告江苏城投房地产开发有限公司辩称，1、被告开发的城投·御园小区从立项、规划、施工、预售，到竣工验收、交付使用均合法合规，没有违反法律规定的行为；2、在城投·御园小区宣传过程中，被告从未向任何人承诺过3号楼有空中花园，也未指示过被告的工作人员及销售人员对外宣传3号楼有空中花园；
3、原告举证的被告制作的的宣传页不能作为认定被告违约的依据。该宣传页正反两面均明确载明：“本广告所有文字和图片资料仅供参考，一切以实际情况为准，且本资料不构成要约，不作为商品买卖合同的内容，开发商对广告全部内容保留最终解释权”。
被告和原告已明确约定涉案小区的宣传页不属于要约，原告以此主张被告违约，缺乏法律依据。另外涉案小区的楼间距远远大于同地段的小区，小区的绿化面积与广场面积均符合规划要求，房屋的销售价格系当时的市场价格，在同等地段、同等品质进行销售的物业中，涉案小区的销售价格基本持平，被告并未因销售广告的内容抬高价格，更未对购房者购买房屋价格产生重大影响，原告主张销售广告的内容构成合同条款，没有法律依据；4、原、被告双方在合同中对原告主张的内容及违约金并无约定，原告的主张也缺乏合同依据和法律依据，被告不存在任何违约行为；5、原告在履行合同过程中存在违约行为，被告保留向原告提出反诉和另行主张违约责任的权利。
经审理查明，一、2014年3月26日，被告取得取得开发的城投·御园小区3号、7号、8号楼的商品房预售许可证。2015年4月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的城投·御园小区3号楼房屋一套。原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议（一）中第十四条约定关于售楼合同、宣传资料、样板房及模型：1、买卖双方之间的权利义务以合同及其附件为准。甲方在广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格确定有重大影响，合同又未作重新约定的，可作为合同附件，对双方具有约束力。一方违约的，应依法承担违约责任。甲方在上述广告和宣传材料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束；2、甲方在广告和宣传资料中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为乙方提供参考信息，不构成甲方的允诺。
二、本院从沛县房产服务中心调取的2013年1月至2014年12月份的沛县商品房预售情况一览表载明，被告所开发房屋从2013年7月开始有销售价格，7月份被告的普通住宅销售均价为4439元，相近地段的德信九龙城红郡普通住宅销售均价为4435元、御景龙湾普通住宅销售均价为4559元。2013年10月份相近地段的国鸿香樟苑开始销售，其普通住宅销售均价为4684元，被告开发的城投御园普通住宅销售均价为4608元，德信九龙城红郡普通住宅销售均价为4500元，御景龙湾普通住宅销售均价为4684元。2014年的沛县商品房预售情况一览表中被告开发的的普通住宅销售价格与相近的几个小区相比也基本持平。
三、被告江苏城投房地产开发有限公司在销售前的宣传页、宣传手册等相关宣传资料中的十大优势是：1、2万平方米的坡地绿化；2、百米宽楼间距；3、商住分离；4、纯人车分流、停车位翻倍；5、小区智能化引领科技住宅：6、挑高式的酒店式入户大堂：7、品牌双电梯;8、开发商自持物业;9、全明户型;10、100平米以上户型赠送可变空间。另外，原告作为证据提供的宣传页上明确载明：“本广告所有文字和图片资料仅供参考，一切以实际情况为准，且本资料不构成要约，不作为商品买卖合同的内容，开发商对广告全部内容保留最终解释权”。
四、被告自认最大的楼间距是85.21米，最小楼间距50多米；被告建设的住宅小区酒店式公寓有酒店式入户大厅，普通住宅无酒店式入户大厅；关于小区绿化被告向本院提交广场及绿化面积总平图一张，显示绿化面积为21408.5平方米，其中围墙外西侧的2857.97平方米，绿化改造还没有完成；广场面积为7819.22平方米，无完整地块的5000平方米的广场。原告对上述情况不予认可。
以上事实有原、被告的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、被告的宣传手册及相关宣传资料、被告方自行制作的宣传片，被告提供的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、竣工验收备案表、城投御园工程综合验收证明书、沛县房地产开发住宅项目同意交付使用通知书、徐州沛县城投御园商业住宅项目规划设计总平图、小区内红线内外绿地面的汇总明细表、休闲广场面积汇总明细表以及本院从沛县房产服务中心调取的2013年1月至2014年12月份的沛县商品房预售情况一览表等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同约定的内容对双方具有约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，原告诉称其在购买房屋时，被告承诺3号楼4楼平台为空中花园，截止原告起诉时被告未履行该承诺已构成违约，并提供了现场图片以及证人证言来证明其主张，但因证人也是涉案小区的业主，与本案有利害关系，故对原告的该主张，本院不予采纳。被告对楼盘的绿化面积、楼间距、酒店式入户大厅、休闲广场所作的宣传，为要约邀请式广告，未明确为合同内容的一部分，宣传内容对绿化率、楼间距等作出了说明，但原告的证据不足以证明被告曾以广告宣传内容作为向原告出售房屋的允诺，亦无法证明上述广告宣传对合同的订立及价格产生重大影响，且根据2013年、2014年沛县商品房预售情况一览表载明的数据显示，该楼盘的销售价格与相近地段楼盘相比，无显著差别。因此，被告的广告宣传，虽有夸大之嫌，但对楼盘情况作出的说明不符合“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”的规定，不应视为要约，在该说明未明确为合同构成时，不应视为合同内容。原告要求被告支付违约金2万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
驳回原告孙昭晨的诉讼请求。
案件受理费300元减半收取150元，由原告孙昭晨负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 袁 航
二〇一六年六月十二日
书记员 蒋丽莎