上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第1202号
上诉人(原审原告)李继春。上诉人(原审原告)朱二乔。上诉人(原审原告)李萌。上述三上诉人的共同委托代理人余庭，上海观庭观盛律师事务所律师。上述三上诉人的共同委托代理人徐菲，上海观庭观盛律师事务所律师。被上诉人(原审被告)任捷。被上诉人(原审被告)周国辉。上述两被上诉人的共同委托代理人陈贤智，上海市理城律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托代理人陈皓，上海市理城律师事务所律师。原审第三人上海北外滩物业管理有限公司。法定代表人戴晓联。委托代理人徐鸣达。上诉人李继春、朱二乔、李萌因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2014)虹民三(民)初字第1098号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，李继春、朱二乔系夫妻关系，李萌系二人之女；任捷、周国辉系夫妻关系。上海市唐山路XXX弄XXX号统客堂(以下简称“系争房屋”)原承租人为朱二乔。2002年10月24日，因李继春无法在短期内偿还任捷人民币(以下币种均为人民币)220,000元债务，李继春、朱二乔、李萌与任捷、周国辉签订《协议书》一份，约定李继春(乙方)及朱二乔、李萌同意将系争房屋过户给任捷(甲方)，并承诺：一、乙方在三人户口报入系争房屋的同时，立即为甲方办理过户手续。二、甲方过户后，承诺乙方继续居住系争房屋直至拆迁止。甲方不以任何理由入住或介绍他人入住。不以任何理由和方式影响乙方生活。甲方暂不将户口报入，但在拆迁时，视有利双方利益可将户口报入。三、甲乙双方同时承诺，系争房屋在国家拆迁时所得款项(或房屋折算)的总额，双方各得50%。甲方所得50%以视作乙方归还甲方债务全部或一部(以具体数额为准)。四、系争房屋过户后，甲乙双方均不得以任何理由将房屋予以出租或者出让。乙方居住时须遵守国家法令。按时交纳相关费用。不交或逾期交纳所造成后果，均由乙方负责。五、乙方所欠甲方总额220,000元整，扣除以上房屋抵充约定所剩100,000元整，乙方在三年内归还甲方，并力争提前。从2002年11月1日起，乙方须每月偿还甲方500元整，以充欠款。六、乙方如在二年内或拆迁前归还甲方120,000元整。甲方须立即将系争房屋归还乙方。2002年11月6日，上海北外滩物业管理有限公司(以下简称“北外滩公司”)根据租赁户名为朱二乔的上海市公有住房差价换房征询表、同住人意见征询单、退房单以及任捷的准予差价换房通知书，发放了系争房屋租赁户名为任捷的租用公房凭证。2014年3月，李继春、朱二乔、李萌向原审法院起诉称，其已还清100,000元，并向任捷表示可一次性归还剩余的120,000元。因目前系争房屋未涉及动迁，根据双方协议的约定，任捷应将系争房屋归还给李继春，并将系争房屋的承租人由任捷恢复为朱二乔。原审审理中，任捷、周国辉辩称，因李继春欠任捷220,000元款项无能力偿还，双方于2002年10月24日签订协议书一份，约定220,000元欠款中的120,000元用于抵扣任捷购买系争房屋承租权的购房款，李继春将系争房屋的承租权过户给任捷后，李继春不需要再向任捷归还120,000元，并不存在李继春所说的用房抵押的事实。因双方在签订该份协议书时，李继春告知任捷系争房屋在两年内要被动迁，且当时周边的房屋确实也在拆迁，故双方约定房屋过户至任捷名下后，李继春可继续居住系争房屋，也正因为有这两年的时间限制，双方才约定如在房屋动迁之前，李继春将220,000元欠款全部还清的话，可将系争房屋的承租人恢复至朱二乔名下，但限制的时间为两年。后李继春未在两年期限内还清全部款项，且目前系争房屋的价值已增值至1,000,000余元，李继春现在要求返还房屋对任捷是有失公平的。此外，任捷认为，李继春的主张已过诉讼时效。不同意李继春的诉讼请求。原审审理中，北外滩物业述称，其是根据2002年原承租人朱二乔的退房单、同住人意见征询单，以及任捷的准予差价换房通知书等材料，为任捷办理了系争房屋的进户手续，符合相关规定。对双方之间的事情不清楚。原审另查明，李继春、朱二乔、李萌的户籍于2002年迁入系争房屋，任捷、周国辉分别于2009年12月30日、2010年2月8日将户籍迁入系争房屋。系争房屋一直由李继春、朱二乔、李萌实际居住使用至今。原审再查明，李继春、朱二乔、李萌自2002年12月起每月向任捷还款500元，直至2013年5月，李继春一次性归还任捷39,500元，共计还款100,000元。原审审理中，李继春将120,000元款项支付至原审法院。原审法院认为，公民的合法权益受法律保护。李继春、朱二乔、李萌与任捷、周国辉于2002年10月24日签订《协议书》,系双方基于借款关系，为保障借款归还签订了该协议，该协议不是以投资买房为目的，故任捷要求李继春按投资利益进行补偿，与合同目的不符。协议约定：李继春所欠任捷220,000元，扣除系争房屋抵充约定所剩100,000元，应予三年内归还任捷。因李继春未按约定履行，原审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出如下判决：一、自判决生效之日起30日内，上海市唐山路XXX弄XXX号统客堂房屋承租人恢复为朱二乔租赁状态；二、自判决生效之日起30日内，李继春应返还任捷120,000元；三、自判决生效之日起30日内，李继春应一次性支付任捷180,000元。原审判决后，上诉人李继春、朱二乔、李萌不服，向本院提起上诉称：无论按照协议约定还是实际履行情况，其均未违约，原审判决认为上诉人未按约归还100,000元系事实认定错误。原审判决要求上诉人支付被上诉人180,000元无任何法律依据，且违反不告不理原则，且即使按照上诉人须在三年内归还被上诉人10万元的约定，去除上诉人在三年内已归还的18,000元，剩余的82,000元按照2005年五年以上存款利率3.6%计算10年，被上诉人利息损失也仅为29,520元，故被上诉人不存在实际损失问题，更不应得到180,000元的补偿。上诉人据此请求撤销原审法院判决第三项，依法改判。被上诉人任捷、周国辉答辩称：系争房屋的买卖过户都是合法完成的，双方当时在协议书中约定的拆迁指的是两年内的拆迁，故如果按照协议及协议的实际履行情况，系争房屋不应归上诉人所有，被上诉人现在的实际损失是不能以银行利息来计算衡量的。原审判决已充分保护了上诉人的利益，故被上诉人不同意上诉人的上诉请求。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人于2002年签订《协议书》的初衷为“以房抵债”，双方在该协议中就上诉人偿还债务的方式及被上诉人归还房屋的条件作出了约定。虽双方在《协议书》中就欠款中的100,000元约定上诉人须自2002年11月1日起每月偿还被上诉人500元，但这与同一条款中上诉人应在三年内归还被上诉人上述100,000元的约定并不存在矛盾，故上诉人实际于2013年5月才还清上述100,000元显属违约。双方就合同中记载的被上诉人归还系争房屋之条件产生争执，虽何时拆迁具有不确定性，但《协议书》中将“二年内”和“拆迁前”并列为上诉人选择归还120,000元欠款的时间限制，双方当时应当对拆迁开始的时间做了预估，被上诉人关于双方当时在协议书中约定的拆迁指的就是两年内的拆迁的说法具有一定的合理性。鉴于原审法院认定被上诉人归还系争房屋的条件已成就，上诉人的利益已得到充分保护。考虑到当事人的过错程度、被上诉人的实际损失及预期利益、协议的履行等情况，原审法院判决由上诉人一次性支付被上诉人180,000元并未侵害上诉人的利益，上诉人关于被上诉人不存在实际损失的说法明显缺乏事实依据。综上所述，原审法院所作判决并无不当，应予维持。对上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李继春、朱二乔、李萌负担。本判决为终审判决。
审判长 卢薇薇
审判员 余 艺
审判员 邬海蓉
二〇一五年七月二十一日
书记员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……