安徽省淮北市相山区人民法院
行 政 判 决 书
（2018）皖0603行初39号
原告:王琳，女，1977年10月10日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
委托代理人：窦宝峰，安徽安港律师事务所律师。
原告：翟剑峰，男，1970年10月5日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
上述二原告共同的委托代理人：马玉荣（系王琳母亲、翟剑峰岳母），住安徽省淮北市相山区。
被告：淮北市房地产管理局，住所地安徽省淮北市淮海中路73号。统一社会信用代码12340600003083534E。
法定代表人：王劲松，该局局长。
委托代理人：王静，该局司法协助科科员。
委托代理人：翟培敏，安徽锦相邑律师事务所律师。
第三人：ＸＸ，男，1942年6月20日出生，汉族，住安徽省淮北市。
原告王琳、翟剑峰不服被告淮北市房地产管理局（以下简称市房管局）作出的2013xxxx20号《商品房买卖合同》备案登记的行政行为，于2018年5月7日向本院提起行政诉讼，本院于当日受理，于同年5月12日向被告市房管局送达了起诉状副本、应诉通知书等。本院依法组成合议庭，于同年6月14日公开开庭审理了本案。原告王琳的委托代理人窦宝峰、王琳与翟剑峰共同的委托代理人马玉荣，被告市房管局副局长李健及该局委托代理人王静、翟培敏，第三人ＸＸ到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
原告王琳、翟剑峰诉称：2012年10月17日，我们与淮北市九方房地产开发有限责任公司（以下简称九方公司）签订《商品房买卖合同》，合同约定：我们购买九方公司开发建设的九方xxxx第x单元xx室等内容。合同签订后，我们如约履行了支付购房款、维修基金、办证费、装修保证金、物业服务费、垃圾清运费的义务。九方公司于2012年10月17日将该房交付于我，我装修后入住至今。我曾多次要求九方公司办理产权证，其一直推脱不办。2017年11月，我到市房管局咨询得知涉案房屋已备案登记在ＸＸ名下。市房管局将我购买的房屋备案登记在他人名下的行为是错误的。为此，特诉至法院，请求依法撤销市房管局作出的ＸＸ与九方公司签订的《商品房买卖合同》备案登记的行政行为。
为支持其诉讼请求，王琳、翟剑峰向本院提供了如下证据：
1、王琳、翟剑峰身份证及结婚证、ＸＸ人口信息复印件、市房管局组织机构代码证，欲证明当事人的身份情况；
2、《商品房买卖合同》。
3、销售不动产统一发票、增值税发票、收据、收款收据、个人活期明细信息。
4、入住联系单。
5、安徽宏发物业服务有限公司证明、电费发票、《xxxx物业服务合同书》、业主（住户）装修协议书。
上述证据欲证明王琳、翟剑峰购买涉案房屋，缴纳房款、办证费、维修基金等费用，九方公司交付房屋，王琳、翟剑峰早已入住使用的事实；
6、市房管局备案登记信息，欲证明涉案房屋《商品房买卖合同》备案登记信息，备案买受人ＸＸ；
7、借款合同、补充协议、续签协议，欲证明ＸＸ与九方公司之间系民间借贷法律关系，ＸＸ不是案涉房屋的实际买受人，且2012年5月15日ＸＸ与九方公司签订的补充协议已经终止，作为该民间借贷担保的《商品房买卖合同》亦终止。
被告市房管局辩称，2012年10月王琳、翟剑峰与九方公司就案涉房屋签订买卖合同，双方之间系民事法律关系，市房管局对该份合同不知情。另，开发商将房屋买卖合同进行备案是法律赋予的法定义务，房屋登记部门根据开发商申请而提供相应服务，本案备案登记办理程序合法、证据确凿、适用法律法规正确。
市房管局为证明其登记行为合法，向本院提交了以下证据：案涉房屋备案登记信息，欲证明市房管局在案涉房产未备案登记的情况下根据开发商的申请予以备案符合法律规定。
第三人ＸＸ述称：我与九方公司之间签订的商品房买卖合同合法有效，市房管局据此备案登记亦符合法律规定。王琳、翟剑峰与九方公司签订的商品房买卖合同在我之后，应优先保护我的合法权益。另王琳、翟剑峰未提交购房付款凭证，无法证明其二人已经支付购房款。
ＸＸ针对其陈述，向本院提交了中国工商银行个人业务凭证、《商品房买卖合同》（2013年12月9日签订）、授权委托书，欲证明其于2013年12月9日与九方公司就案涉房屋签订买卖合同，并支付购房款50万元的事实。
本院依法调取了《借款合同》（编号：2013-11-16-01）、《补充协议》（2013年11月16日）、《续签协议》（2014年11月16日、2014年5月16日）、（2016）皖0603民初687号民事判决书。
经庭审举证、质证，对王琳、翟剑峰提供的证据，市房管局对证据1、6无异议；对证据2至5、7，提出对王琳、翟剑峰与九方公司签订的商品房买卖合同及九方公司为借款融资将案涉房屋进行备案一事不知情，系各方当事人之间的民事法律关系。ＸＸ对证据3中的销售不动产统一发票及增值税发票有异议，提出仅凭该证据无银行付款凭证无法证明王琳、翟剑峰已经实际交付购房款，对个人活期明细信息提出该数额与合同约定购房款不一致，且无法证明所汇款项为购房款；对证据7，提出无法达到证明目的，其与九方公司之间另有商品房买卖合同；对其余证据无异议。王琳、翟剑峰及ＸＸ对市房管局提供的证据均无异议。对ＸＸ提供的证据，王琳、翟剑峰提出均无法达到证明目的，其中个人业务凭证与本案无关联性；《商品房买卖合同》（2013年12月9日签订）结合法院调取的证据能够证明案涉房屋系九方公司向ＸＸ借款提供的担保物，未办理抵押登记，无法对抗王琳、翟剑峰的物权期待权；授权委托书系复印件与本案无关且无证明效力。市房管局提出与本案均无关联性。对本案依法调取的证据，王琳、翟剑峰对真实性无异议，但认为与本案无关；市房管局提出与本案无关联性；ＸＸ均无异议。
本院认证如下：对王琳、翟剑峰提供的证据1，各方当事人均无异议，本院予以采信；对证据2至5，能够证明王琳、翟剑峰于2012年10月购买涉案房屋并支付购房款、维修基金等费用，后九方公司向其交付房屋，王琳、翟剑峰已实际入住的事实，故本院予以采信；证据6系被诉行政行为；对证据7，借款合同及其补充协议所涉标的额为60万元，与备案登记的案涉房屋合同金额50万元不符，且该证据系复印件来源不明，与本院依法调取的证据亦相矛盾，本院不予采信。对市房管局提供的证据系被诉行政行为。对ＸＸ提交的证据，ＸＸ于2012年5月23日向黄彬汇款50万元，后于2013年12月9日与九方公司签订案涉房屋买卖合同，首先收款方黄彬并非九方公司的委托代理人，ＸＸ提交的委托代理手续仅能证明九方公司授权黄彬负责借款、还款相关事宜，并无出售房屋一事，故无法说明该款项为购房款；其次，汇款时间与签订合同时间相差较远，不符合市场交易习惯，对此ＸＸ辩称其汇款当日已经签订商品房买卖合同并备案登记，后因开发商原因，撤销备案并重新签订合同再次备案，对该辩称ＸＸ未提供证据予以证明，本院不予采信；最后，结合本院调取的证据，能证明ＸＸ与九方公司之间签订的商品房买卖合同系其双方借款合同的担保，综上对ＸＸ所举证据的证明目的不予采信。对本院依法调取的证据真实性各方均无异议且具备合法性及与本案的关联性，故予以采信。
经审理查明，2012年10月17日，王琳、翟剑峰购买九方公司开发建设的坐落于淮北市相山区xxxx小区第x幢x单元xx室，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：总房款为729606元，一次性付清房款，九方公司于2012年12月31日前交付房屋；九方公司应在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案等内容。合同签订后，王琳、翟剑峰付清购房款729606元，并交付住房维修基金及办证费14662元。九方公司于2012年10月17日开具销售不动产统一发票，并于当日交付房屋开具入住联系单。次日，王琳、翟剑峰与安徽宏发物业服务有限公司签订《xxxx物业服务合同书》，交纳装修保证金1000元、物业服务费791元及垃圾清运费150元。涉案房屋由王琳、翟剑峰居住使用至今。
另查，2013年11月16日，ＸＸ与九方公司签订《借款合同》，约定ＸＸ向九方公司出借50万元等内容。并于当日签订《补充协议》，约定借款合同签订后，双方另行达成协议，签订房地产买卖合同，九方公司将自己有处分权的房地产一套（xxxx栋x单元xx室）以50万元转让给ＸＸ，并约定该房地产买卖合同为附生效条件的合同，如九方公司严格按照借款合同履行义务，则商品房买卖合同不生效，否则自动生效。2013年12月9日，九方公司与ＸＸ就案涉房屋签订《商品房买卖合同》并于当日办理登记备案手续（合同备案号：2013xxxx20），备案买受人为ＸＸ。后因九方公司未按合同约定偿还借款，ＸＸ遂诉至本院，经本院（2016）皖0603民初687号民事判决书，确认了双方之间存在民间借贷法律关系，并责令九方公司偿还ＸＸ借款本金997万元（包含本案所涉50万元）及相应利息。
本院认为：根据《城市商品房预售管理办法》（2004年修正）第四条第三款规定，市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。因此，市房管局具有对案涉《商品房买卖合同》备案登记的法定职责。
《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。作为开发商将其预售房屋合同报至行政管理部门登记备案，由行政机关审核后作出登记，系行政机关对开发商预售行为的一种监督管理措施，目的是制约开发商将已出售的房屋再行出售，实质是防止开发商一房二卖行为从而保护购房人的合法权益。
本案中，九方公司先将涉案房屋售与王琳、翟剑峰并签订《商品房买卖合同》，双方分别按合同约定各自履行了支付购房款、交付房屋的义务，且王琳、翟剑峰自2013年居住使用至今，双方之间商品房买卖合同关系合法有效并已实际履行。后九方公司为周转资金而向ＸＸ借款，虽然名义上ＸＸ与九方公司签订了《商品房买卖合同》，但双方之间的基础法律关系实际为民间借贷，ＸＸ向九方公司支付的50万元实为借款，其并未向九方公司支付购房款。参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”等规定，占有的推定效力决定了占有事实具有一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力。王琳、翟剑峰对案涉房屋的占有行为就是在公示其对于房屋的权利主张，且这种占有具有公开性、排他性和持续性特点。基于王琳、翟剑峰就案涉房屋支付全部购房款且已经取得九方公司交付并实际占有使用的事实，王琳、翟剑峰与九方公司签订的《商品房买卖合同》应当优先于ＸＸ与九方公司签订的《商品房买卖合同》得到履行。
据此，九方公司隐瞒涉案房屋已售与王琳、翟剑峰的事实，为其自身融资需要将涉案《商品房买卖合同》登记备案至ＸＸ名下，其行为显然与法律法规规定的备案登记的要件不符，导致市房管局作出登记备案行政行为的的主要证据不足，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：
撤销被告淮北市房地产管理局作出第三人ＸＸ与淮北市九方房地产开发有限责任公司签订的2013xxxx0号《商品房买卖合同》备案登记的行政行为。
案件受理费50元，由被告淮北市房地产管理局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审 判 长 王 鸿
人民陪审员 刘 帅
人民陪审员 谭满意
二〇一八年八月十三日
书 记 员 张婉璐
附本判决适用的相关法律规定：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第七十条第（一）项行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：
（一）主要证据不足的；