重庆市巴南区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0113民初848号
原告重庆恒升资产经营管理有限公司，住所地重庆市渝中区陕西路17号5楼，组织机构代码67868418-6。
法定代表人王静泉，董事长。
委托代理人杨青安，重庆能海律师事务所律师。
委托代理人杨玲，重庆能海律师事务所律师。
被告樊某，男，1968年8月30日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
被告陈某某，男，1981年8月7日出生，汉族，住重庆市大渡口区。
原告重庆恒升资产经营管理有限公司（以下简称恒升资产管理公司）与被告樊某、陈某某租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月19日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张晟独任审判，于2015年4月12日公开开庭进行了审理，原告恒升资产管理公司委托代理人杨玲、被告樊某及陈某某到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原告恒升资产管理公司诉称，原告与二被告签订《房屋租赁合同》约定二被告从原告处承租了位于重庆市巴南区鱼洞江州路的房屋。租期自2015年2月1日至2015年12月31日，每月租金13650元。租期届满后，被告应立即归还房屋，如逾期则按双倍租金的标准支付原告违约金至返还房屋时止。合同签订后，二被告未支付2015年9月1日至2015年12月31日的租金，且租期届满后，二被告未按期交回房屋，并占有使用至2016年1月12日。故原告起诉要求二被告支付2015年9月1日至2015年12月31日的租金54600元，并按合同约定的双倍租金标准承担2016年1月1日至2016年1月12日的占有使用费10920元。
被告樊某、陈某某共同辩称，租赁关系及欠付2015年9月1日至2015年12月31日期间的租金属实。原告恒升资产管理公司承诺整治外部环境，包括清理租赁房屋前的违规占道、规划车位等，但未履行该承诺，致使二被告经营环境无法达到签订合同时的预期，无法正常经营。原告曾于2015年向法院起诉二被告要求支付租金，巴南区法院已作出生效判决，双方权利义务已经终止。同时，房屋承租人除二被告外，还有案外人陈重君，不应由二被告承担全部责任。故二被告因此不同意支付租金及占有使用费用。
经审理查明，案外人绿满家实业公司系位于巴南区鱼洞的房屋的所有权人。绿满家实业公司与案外人人道美食品公司于2010年11月24日签订了《重庆绿满家实业（集团）有限责任公司房屋租赁合同》，约定人道美食品公司承租绿满家实业公司的房屋（含诉争房屋），并享有转租权。原告恒升资产管理公司与绿满家实业公司、人道美食品公司于2015年4月24日签订了《合同权利义务转让三方协议书》，约定原告恒升资产管理公司概括受让人道美食品公司在《重庆绿满家实业（集团）有限责任公司房屋租赁合同》中的权利与义务。
原、被告签订了《重庆恒升资产经营管理有限公司房屋租赁合同》，约定二被告承租诉争房屋的一层，面积为390平方米，租赁期限自2015年2月1日至2015年12月31日，租金标准为每月35元/平方米，每月共计13650元，租金每半年结算一次，提前5日支付下半年租金；约定二被告支付保证金30000元，如二被告无违约行为，则保证金在退租时退还，如二被告未经原告恒升资产管理公司同意退租的，保证金不退还；并约定任何一方违约，违约方应当按年租金的5%支付违约金，守约方有权解除合同。租期届满后，二被告应按期交还房屋，逾期一日，按租金的双倍标准支付违约金，并赔偿原告逾期还房造成的损失。原、被告口头约定，原告恒升资产管理公司清理租赁房屋外道路占道行为。合同签订后，原告恒升资产管理公司按约定交付了租赁房屋，二被告使用承租房屋至2016年1月12日。合同履行过程中，原告恒升资产管理公司未能按其承诺清除租赁房屋外占道行为。2015年9月1日，原告起诉要求解除与二被告的租赁合同，支付2015年5月1日至2015年8月31日期间的租金并按合同约定承担违约责任。本院于2015年11月21日作出（2015）巴法民初字第06675号民事判决书，判令双方租赁合同于判决生效时解除，由二被告支付原告租金24600元（已与二被告支付的保证金30000元品迭）。但以原告有违约行为为由，驳回其主张违约金的请求。该判决于2016年1月9日发生法律效力。二被告现未支付自2015年9月1日至2015年12月31日期间的租金54600元。经催收未果，原告恒升资产管理公司遂起诉要求二被告支付自2015年9月1日至2015年12月31日期间的租金54600元，并按合同约定的双倍租金标准支付逾期12天还房的违约金10920元。审理中，原告恒升资产管理公司坚持其诉讼请求，二被告认为原告恒升资产管理公司违约，双方租赁关系已经终止，不同意支付租金。双方各持己见，调解未果。
上述事实，有原、被告的陈述、《重庆恒升资产经营管理有限公司房屋租赁合同》、（2015）巴法民初字第06675号民事判决书、裁判文书生效证明等证据在卷为凭，经庭审质证，足以认定。
本院认为，《重庆绿满家实业（集团）有限责任公司房屋租赁合同》系原、被告的真实意思表示，依法成立并合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同履行过程中，原告恒升资产管理公司按约定交付了租赁房屋，二被告使用了承租房屋，应当支付租金，其拒不支付自2015年9月1日至2015年12月31日期间的租金的行为属违约行为，应当承担继续履行的违约责任。故本院对原告要求二被告支付2015年9月1日至2015年12月31日期间的租金54600元的请求予以支持。租赁期限于2015年12月31日届满后，二被告未按约及时返还承租房屋，逾期12天后于2016年1月12日返还房屋，二被告逾期还房的行为属违约行为，给原告造成的损失应当进行赔偿。但原告主张按双倍租金标准计算逾期还房的违约金超出其实际遭受的损失，约定过高，且原告在合同履行过程中亦有违约行为，其主张违约金的请求本院不予主张。二被告逾期还房给原告造成的损失，应当按合同约定的租金标准计算，即二被告应当支付原告2016年1月1日至2016年1月12日的逾期还房的房屋占有使用费5460元。
对二被告辩称因原告存在违约行为，二被告即不应承担支付租金的责任。本院认为原、被告均有违约行为，原告向二被告主张违约金的请求本院不予支持，二被告以原告违约作出抗辩意见本院亦不予采纳。对二被告辩称双方合同关系已经解除，不应承担2015年9月1日至2015年12月31日的租金，本院认为，本院作出的（2015）巴法民初字第06675号民事判决书判令双方租赁合同于判决生效时解除，该判决于2016年1月9日生效，故2015年9月1日至2015年12月31日租期届满期间，双方签订的租赁合同并未解除，被告亦实际使用了承租房屋。故二被告仍应履行合同义务，支付租金。故本院对二被告的此抗辩意见不予采纳。对二被告辩称房屋承租人除二被告外，另有案外人陈重君亦是承租人，应当由三人共同承担合同义务。本院认为案外人陈重君并未在租赁合同上签字，并非合同相对方，不应承担合同义务。且二被告并未举示相应证据证明其与陈重君的关系。故本院对二被告的此抗辩意见不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告樊某、陈某某在本判决生效之日起十五日内支付原告重庆恒升资产经营管理有限公司自2015年9月1日至2015年12月31日期间的租金54600元；
二、被告樊某、陈某某在本判决生效之日起十五日内支付原告重庆恒升资产经营管理有限公司自2016年1月1日至2016年1月12日期间的房屋占有使用费5460元；
三、驳回原告重庆恒升资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1420元，减半收取710元，由原告恒升资产管理公司负担65元，由被告樊某、陈某某负担645元（此款原告恒升资产管理公司已自愿垫付，被告樊某、陈某某在支付上述费用时一并支付原告恒升资产管理公司585元，本院预收的案件受理费不作清退）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，预交上诉费1420元。递交上诉状后七日内仍未预交上诉费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请某制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 张晟
二〇一六年五月二十一日
书 记 员 李鹤