辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
[2014]沈中民二终字第394号
上诉人（原审被告、反诉原告）：佟慧敏，女，1951年9月29日出生，汉族，沈阳市汽车消音器厂退休工人，住址沈阳市和平区。
委托代理人：佟利钢，男，辽宁银信拍卖有限公司业务经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵淑荣，女，1958年10月22日出生，汉族，无职业，住址沈阳市苏家屯区。
委托代理人：夏兆山，男，无职业。
被上诉人（原审第三人）：金荣平，男，1959年4月24日出生，汉族，无职业，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：金增强（金荣平儿子），男，无职业。
上诉人佟慧敏因与被上诉人赵淑荣、金荣平房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2011）沈和民二初重字第44号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月17日受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员李妍主审、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2014年2月24日公开开庭审理了本案，上诉人佟慧敏及其委托代理人佟利钢、被上诉人赵淑荣及其委托代理人夏兆山、被上诉人金荣平的委托代理人金增强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：赵淑荣与金荣平原系夫妻关系，1987年5月12日，双方协议离婚，婚生子金增强随金荣平生活。本案诉争房屋位于沈阳市和平区十一纬路89号1-14-4，建筑面积42.23平方米，系赵淑荣于1993年购买债券中奖所得。1993年1月13日，东北海洋房屋建设开发公司给赵淑荣开具诉争房屋商品房准住通知，但赵淑荣未办理该房屋产权手续。赵淑荣自述1998、1999年后，其将诉争房屋交由金荣平出租，租金用于支付金增强的抚养费。
2001年7月29日，佟慧敏与金荣平签订出租协议一份，约定金荣平将诉争房屋出租给佟慧敏，每月租金300元，租赁期限自2001年8月1日至2002年8月1日。协议签订后，佟慧敏搬至诉争房屋居住至今。2004年7月12日，佟慧敏与金荣平又签订协议一份，约定金荣平将本案诉争房屋出卖给佟慧敏，总房款50,000元,首付定金10,000元，余款在办理更名过户时付清。协议同时约定，金荣平在一个月内出具赵淑荣身份证办理房产手续，过期按违约处理，双倍返还定金。协议签订后，佟慧敏分别于2004年7月12日、2004年11月29日二次共支付金荣平购房款共计40,000元。
因签订上述房屋买卖协议时，诉争房屋产权仍未办理至赵淑荣名下，金荣平向佟慧敏提供了赵淑荣的户口本、身份证、诉争房屋商品房准住通知单、煤气管网费收据、取暖认证协议书等手续，由佟慧敏办理诉争房屋产权证。2004年12月22日。佟慧敏将诉争房屋产权办理至赵淑荣名下，并一直持有赵淑荣名下的房屋产权证至今。2004年9月10日，佟慧敏支付办理诉争房屋手续费8000元。该产权证标明涉案房屋地址为沈阳市和平区十一纬路89号1-14-4号，建筑面积为42.23平方米。2006年2月10日，金荣平为佟慧敏出具保证书一份，载明“保证在3月2日前找到妻子赵淑荣，办理和平区十一纬路89号14楼4号房产手续。如未能办理房产更名，一切责任及损失由我承担。”
2007年10月，赵淑荣要求佟慧敏腾出诉争房屋，佟慧敏主张其不知赵淑荣与金荣平离婚之事，签订买卖协议时金荣平持有赵淑荣的户口本、身份证、诉争房屋准住通知等手续原件，能证明二人系夫妻关系，其与金荣平签订的买卖协议对赵淑荣亦有约束力，双方存在房屋买卖关系，佟慧敏拒绝搬出。因双方协商未果，故赵淑荣诉至原审法院。
赵淑荣取得诉争房屋时为清水房，佟慧敏自述2005年10月其花费1万余元对该房屋进行了装修。将房间铁窗换成塑钢窗户，卧室铺了地板，客厅铺了瓷砖，换了门，打了橱柜、壁柜。对该房屋上述装饰装修的现值，赵淑荣不同意利用。2012年11月9日，原审法院依据佟慧敏申请，委托辽宁隆丰土地房地产与资产评估有限公司对诉争房屋的装修现值进行评估鉴定。2012年11月27日，辽宁隆丰土地房地产与资产评估有限公司作出辽隆评报字[2012]1851号资产评估报告，结论为诉争房屋的装修现值为11,156元，后双方均未提出复议。佟慧敏申请司法鉴定交纳鉴定费用3000元。对于涉案房屋用于租赁使用的租金问题，经原审法院调查一般在500元-700元之间，赵淑荣认可房屋租金为600元/月的标准。
原审法院再查，2010年7月，佟慧敏作为原告起诉赵淑荣、金荣平房屋买卖合同纠纷，请求法院判令赵淑荣、金荣平履行房屋买卖协议，协助办理更名过户手续。2011年2月24日，原审法院依法作出（2010）沈和民二初字第1087号民事判决，判决中认定佟慧敏与金荣平签订的房屋买卖协议无效，驳回了佟慧敏的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。
赵淑荣本诉请求：1、佟慧敏立即搬出位于和平区二经街二栋1-14-4住房；2、补交房租款并赔偿其相关损失70,100元及利息；3、补偿擅自拆动该房屋结构的损失5000元。
佟慧敏反诉请求：要求赵慧敏及金荣平返还房款4万元、装修费1万元（一审庭审中，佟慧敏明确要求金荣平赔偿该笔费用）、办理房证手续费8000元、采暖费7000元，房屋溢价款10万元，共计16.5万元。
原审法院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，佟慧敏原基于2001年7月29日其与金荣平签订的出租协议，合法承租诉争房屋，并将月租金给付赵淑荣当时委托人金荣平，几方民事行为合法有效。但由于本案诉争房屋系赵淑荣在其与金荣平离婚后取得的个人财产，金荣平对该房产既无财产权利、亦无处分权利。2004年7月12日，金荣平与佟慧敏就诉争房屋的交易行为因其对诉争房屋无权处分，且事后该处分行为未获得权利人赵淑荣的追认，已被原审法院（2010）沈和民二初字第1087号民事判决确认无效，判决驳回了佟慧敏要求赵淑荣、金荣平履行房屋买卖协议书，协助其办理更名过户手续的诉讼请求。依据合同被确认无效后所产生的法律后果，佟慧敏继续占有使用诉争房屋没有事实及法律依据，故对本诉中赵淑荣作为房屋所有权人要求佟慧敏搬出位于沈阳市和平区二经街二栋1-14-4号即沈阳市和平区十一纬路89号1-14-4号房屋，并要求佟慧敏给付其占用诉争房屋期间的租金损失之合理诉讼请求，原审法院予以支持。关于腾房，虽赵淑荣作为房屋所有人并不同意利用该房屋内的装修残值，要求恢复原状，但是将现有房屋恢复原状会产生新的损失，明显有违常理，且赵淑荣对于将自己的户口本、身份证等重要证件交给金荣平，致使其将房屋出售佟慧敏这一被确认无效的房屋交易行为本身亦存在一定的疏忽，故对其要求佟慧敏将房屋恢复清水状态腾退，原审法院不予支持，佟慧敏应将房屋按现状腾空交还给赵淑荣。关于租金标准问题，因赵淑荣诉请租金的年份跨度较大，由于原审法院调取的证据体现，该房屋租金一般在500-700元之间，且赵淑荣在庭审中明确表示同意按600元标准主张租金损失，原审法院酌定按每月600元计算租金趋于公平合理。关于赵淑荣诉请佟慧敏给付租金损失的期限从2002年8月1日起开始计算，因2002年8月1日至2004年7月12日之前，佟慧敏系因合法承租诉争房屋，并已将月租金给付赵淑荣当时的委托人金荣平，故赵淑荣向佟慧敏主张该期间的租金损失没有依据，其租金损失的给付应从2004年7月12日开始计算。因佟慧敏一直占有诉争房屋，故对赵淑荣主张其给付租金损失至2012年3月1日的诉请，原审法院予以支持。因金荣平曾为佟慧敏出具保证书，承诺如未能办理诉争房屋的更名过户，产生的一切损失及责任由其承担，故对于佟慧敏产生的该笔租金损失，其可向金荣平另行主张权利。
关于本诉中赵淑荣主张佟慧敏给付擅自拆动房屋结构损失5000元的诉讼请求，因佟慧敏系基于与金荣平签订房屋买卖协议的缘由而对诉争房屋进行装修，其并非擅自拆动房屋结构，且赵淑荣未能提供证据证明佟慧敏之行为给其造成了相应损失，而造成其房屋结构被拆改的真正责任人为金荣平，赵淑荣如能证明该笔损失确实发生，可另行向金荣平主张权利，故对本案中，赵淑荣这项诉请，原审法院不予支持。
关于反诉中佟慧敏要求赵淑荣及金荣平返还房款4万元的诉请，因向其出售诉争房屋并实际收取购房款的人为金荣平，在庭审中，佟慧敏亦未提供证据证明赵淑荣收受了该笔购房款，基于合同被确认无效后所产生的法律后果，应由金荣平承担向其返还购房款4万元的义务，其要求赵淑荣承担连带责任没有依据，对其要求金荣平返还购房款4万元的合理诉请，原审法院予以支持。
关于反诉中佟慧敏要求金荣平赔偿装修损失1万元的诉请，虽赵淑荣作为房屋所有人并不同意利用该房屋内的装修残值，要求恢复原状，但是将现有房屋恢复原状会产生新的损失，且明显有违常理，佟慧敏对诉争房屋进行装修，已是客观事实，造成佟慧敏装修损失的责任人为金荣平，其亦保证对佟慧敏产生的损失承担责任，故该笔装修费用应由其赔偿。关于诉争房屋装修的价值，据辽宁隆丰土地房地产与资产评估有限公司于2012年11月27日出具的辽隆评报字[2012]1851号资产评估报告，诉争房屋的装修现值为11,156元，现佟慧敏主张金荣平赔偿1万元，原审法院予以支持。
关于反诉中佟慧敏要求赵淑荣及金荣平承担办理房产证手续费8000元的诉请，依据佟慧敏所提供的证据，其花费8000元将诉争房屋产权证办理至赵淑荣名下，赵淑荣作为受益人应将该笔费用返还，对于佟慧敏要求金荣平承担连带给付责任的诉请，因缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。
关于反诉中佟慧敏要求赵淑荣及金荣平给付采暖费7000元。佟慧敏作为实际占有诉争房屋的使用人，享受到了供暖公司提供的供暖服务，并实际受益，其要求赵淑荣及金荣平承担该笔费用，没有事实及法律依据，原审法院不予支持。
关于反诉中佟慧敏要求赵淑荣及金荣平赔偿房屋溢价款100,000元，经佟慧敏在庭审中明确，因其与金荣平签订的房屋买卖协议已被确认无效，而金荣平在房屋交易过程中，明显存在过错，导致佟慧敏现在以原购房款4万元无法购得同等条件的房屋，致使其产生损失，据原审法院走访诉争房屋附近的中介，诉争房屋的现值大约为28万元至30万元之间，故佟慧敏主张房屋溢价款为10万元亦属合理，但佟慧敏在购买诉争房屋的过程中亦存在一定疏忽，缺乏审慎义务，按照其与金荣平在整个房屋交易过程中的过错程度，原审法院酌定由金荣平赔偿其房屋差价损失7万元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条、第二百二十九条；《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条；《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十六条之规定，原审判决：一、本判决生效之日起三十日内，被告佟慧敏将位于沈阳市和平区十一纬路89号1-14-4号，建筑面积为42.23平方米的房屋按现状腾空交还原告赵淑荣；二、本判决生效之日起十日内，被告佟慧敏按每月600元标准，给付原告赵淑荣自2004年7月12日至2012年3月1日之日止的租金损失55,600元；三、驳回原告赵淑荣的其他诉讼请求；四、本判决生效之日起十日内，第三人金荣平向反诉原告佟慧敏返还购房款4万元；五、本判决生效之日起十日内，第三人金荣平赔偿反诉原告佟慧敏装修损失1万元；六、本判决生效之日起十日内，反诉被告赵淑荣给付反诉原告佟慧敏办理房产证手续费8000元；七、本判决生效之日起十日内，第三人金荣平赔偿反诉原告佟慧敏房屋差价损失7万元；八、驳回反诉原告佟慧敏的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1478元，由被告佟慧敏承担1190元，原告赵淑荣承担288元；反诉案件受理费3600元，由反诉被告赵淑荣承担50元，第三人金荣平承担2700元，反诉原告佟慧敏承担850元；鉴定费3000元，由第三人金荣平承担。
宣判后，上诉人佟慧敏不服，上诉至本院。上诉请求：判令金荣平支付住房“租金”；判令赵淑荣与金荣平承担连带责任，共同退还房款及赔偿购房溢价款。上诉理由：一、“租金”问题。因佟慧敏与金荣平签署了房屋买卖协议，所以佟慧敏住在购买的房子里，是理所当然的。法院既然判定是因金荣平的责任造成房屋买卖无效，因此发生的“租金”应由金荣平承担及支付。二、金荣平的经济状况不详，是否能按判决书履行上述还款责任待查。请法院考虑原房主赵淑荣的责任，即从买房2004年至2008年起诉，长达四年的时间，对其纠纷房产不闻不问的态度。请求法院判决赵淑荣与金荣平承担连带责任，共同承担向佟慧敏退还房款及赔偿购房溢价款责任。三、从2004年开始与金荣平签订买房协议后就没有租赁关系了，被上诉人把房款还给我，我可以把房子给他。
被上诉人赵淑荣辩称：上诉人与金荣平之间的买卖协议无效，我没有返还义务，不承担责任，争议房屋是我的，是与金荣平离婚后取得的。房子在2001年就由上诉人承租，一直是金荣平收房租。
被上诉人金荣平辩称：如果我要承担责任，也是从2006年签订保证书到2007年赵淑荣回来这段时间，其他责任我不同意承担。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有赵淑荣提供的商品房准住通知、离婚证、（2010）沈和民二初字第1087号民事判决书；佟慧敏提供的商品房准住通知、出租协议、房屋买卖协议、户口本、身份证、收条、房屋所有权证、契证、保证、收款收据、发票、[2012]1851号资产评估报告及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：依据已生效的（2010）沈和民二初字第1087号民事判决，判决认定佟慧敏与金荣平签订的房屋买卖协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，金荣平将赵淑荣所有的房屋出卖给佟慧敏,现赵淑荣对金荣平的出卖行为不予认可,基于金荣平与佟慧敏签订的房屋买卖合同无效,原审法院判决佟慧敏将房屋腾空交还房屋权利人赵淑荣，出卖人金荣平将收取的房款4万元、佟慧敏支出的房屋装修损失1万元、佟慧敏支出的房产证手续费8000元及房屋差价损失7万元予以返还并无不当。
关于佟慧敏上诉提出应由金荣平承担房屋使用费的主张。本案中，赵淑荣自认其将房屋交付金荣平出租并将收益用于支付由金荣平负责抚养儿子的抚养费，同时赵淑荣又将其身份材料及办理房屋权属证书的材料交付金荣平，使得佟慧敏相信金荣平对于争议房屋具有处分权，而导致佟慧敏与金荣平签订的房屋买卖合同无效系基于金荣平的无权处分行为，故赵淑荣的房屋租金损失问题应向无权处分人金荣平主张，原审法院判决佟慧敏给付赵淑荣2004年7月12日至2012年3月1日的房屋使用费55,600元不妥，本院予以纠正。
关于佟慧敏上诉提出要求赵淑荣与金荣平承担连带责任，共同承担退还房款及赔偿购房溢价款责任的主张。因佟慧敏系与无权处分人金荣平签订的房屋买卖合同，根据合同相对性原则，应由金荣平向佟慧敏承担相应的责任，其要求赵淑荣承担连带责任的主张，没有法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市和平区人民法院（2011）沈和民二初重字第44号民事判决的第一项，即：本判决生效之日起三十日内，被告佟慧敏将位于沈阳市和平区十一纬路89号1-14-4号，建筑面积为42.23平方米的房屋按现状腾空交还原告赵淑荣；
二、维持沈阳市和平区人民法院（2011）沈和民二初重字第44号民事判决的第四项，即：本判决生效之日起十日内，第三人金荣平向反诉原告佟慧敏返还购房款4万元；
三、维持沈阳市和平区人民法院（2011）沈和民二初重字第44号民事判决的第五项，即：本判决生效之日起十日内，第三人金荣平赔偿反诉原告佟慧敏装修损失1万元；
四、维持沈阳市和平区人民法院（2011）沈和民二初重字第44号民事判决的第六项，即：本判决生效之日起十日内，反诉被告赵淑荣给付反诉原告佟慧敏办理房产证手续费8000元；
五、维持沈阳市和平区人民法院（2011）沈和民二初重字第44号民事判决的第七项，即：本判决生效之日起十日内，第三人金荣平赔偿反诉原告佟慧敏房屋差价损失7万元；
六、撤销沈阳市和平区人民法院（2011）沈和民二初重字第44号民事判决的第二项，即：本判决生效之日起十日内，被告佟慧敏按每月600元标准，给付原告赵淑荣自2004年7月12日至2012年3月1日之日止的租金损失55,600元；
七、撤销沈阳市和平区人民法院（2011）沈和民二初重字第44号民事判决的第三项，即：驳回原告赵淑荣的其他诉讼请求；
八、撤销沈阳市和平区人民法院（2011）沈和民二初重字第44号民事判决的第八项，即：驳回反诉原告佟慧敏的其他诉讼请求。
九、驳回双方其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费1478元，由佟慧敏负担100元，赵淑荣负担1378元；一审反诉案件受理费3600元，由赵淑荣负担50元，金荣平负担2700元，佟慧敏负担850元；鉴定费3000元，由金荣平负担；二审案件受理费1478元，由佟慧敏负担100元，赵淑荣负担1378元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘冬
代理审判员 相蒙
代理审判员 李妍
二〇一四年三月四日
书 记 员 王鑫
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。