＼n广东省珠海市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）珠中法民三终字第527号＼n上诉人（原审原告）：方喜学，男，汉族，1963年8月13日出生，住珠海市香洲。＼n上诉人（原审原告）：蒋冰兰，女，汉族，1962年11月12日出生，住珠海市香洲。＼n二上诉人的委托代理人：林伟涛，广东凯邦律师事务所律师。＼n二上诉人的委托代理人：谢丹，广东凯邦律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）：广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司（原名：广东吉之岛天贸百货有限公司珠海扬名广场分公司）。住所地：珠海市香洲区。＼n负责人：米田裕二，董事总经理。＼n委托代理人：赵晓雁，广东华法（广州）律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）：珠海市扬名百货有限公司。住所地：珠海市香洲区。＼n法定代表人：杨海波，执行董事。＼n委托代理人：黄辉，广东百步律师事务所律师。＼n上诉人方喜学、蒋冰兰因与被上诉人广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司、珠海市扬名百货有限公司返还原物纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民一初字第960号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院经审理查明，珠海市扬名房产开发有限公司是扬名广场的开发商。2001年12月31日，珠海市扬名房产开发有限公司（甲方）与广东吉之岛天贸百货有限公司（乙方）签订《珠海扬名广场租赁合同》（下称2001年租赁合同），约定：甲方将坐落于珠海市凤凰路的扬名广场二、三、四层店铺出租给乙方使用，乙方在该店铺经营大型综合购物商场，乙方有权依据经营需要对该店铺及场地进行规划、布局、装修和不影响主体结构情况下的功能改造，合同约定租赁期限为商场开业之日为起租日，甲方出租该店铺的期限为一百零八个月（经双方确认租期从2002年12月18日至2011年12月18日止）。上述合同签订后，珠海市扬名房产开发有限公司依约将扬名广场二、三、四层店铺交付广东吉之岛天贸百货有限公司珠海扬名广场分公司（系广东吉之岛天贸百货有限公司下设的分公司）使用。广东吉之岛天贸百货有限公司珠海扬名广场分公司在此经营超市和百货零售。＼n在租赁期间，珠海市扬名房产开发有限公司将扬名广场内的店铺进行分拆销售。其中，方喜学、蒋冰兰向珠海市扬名房产开发有限公司购买了涉案的珠海市香洲凤凰南路1088号扬名商业广场第三层3118号商铺，该房用途为商业，建筑面积为11.65平方米，其中套内建筑面积为7.38平方米。2005年7月23日，蒋冰兰（甲方）与珠海市扬名百货有限公司（乙方）、珠海市扬名房产开发有限公司（丙方）、珠海市安德胜担保有限公司（丁方）签订《扬名广场一期商铺代理出租合同》（下称代理出租合同），主要约定：甲方将其购买的位于珠海市凤凰南路1088号扬名广场一期三层3118号铺位交由乙方和丙方全权代理出租，并同意委托乙方作为该商铺所在经营场所的管理公司；商铺购买价格为人民币158857元；代理出租合同的期限为2005年7月23日起至2011年12月18日止；代理方权限包括以自己名义与租户签订租赁合同、代甲方向租户收取租金、代甲方缴纳相关出租税费等；乙方和丙方保证在代理出租期内甲方收取的商铺租金达到以下标准：a.商铺起租日起至2005年12月31日止，商铺每月租金收入按不低于甲方购买该商铺价款9%的年回报率来支付，即人民币1191元，b.2006年1月1日起至2007年12月31日止，商铺每月租金收入按不低于甲方购买该商铺价款8%的年回报率来支付，即人民币1059元，c.2008年1月1日起至2009年12月31日止，商铺每月租金收入按不低于甲方购买该商铺价款9%的年回报率来支付，即人民币1191元，d.2010年1月1日起至2011年12月18日止，商铺每月租金收入按不低于甲方购买该商铺价款10%的年回报率来支付，即人民币1324元；乙方和丙方代理出租商铺的实际租金收入超过或不足上述租金时，差额部分归丙方所有或负责弥补，除此之外，甲方不再支付乙方和丙方任何代理费用；租金每季度结算一次，乙方和丙方在每季度的第二个月内以银行转账方式向甲方支付；若乙方和甲方未能按合同约定时间支付租金，延期超过当季第3个月后，每延迟一天，乙方和丙方须向甲方支付应付租金的万分之二点二的滞纳金，延期超过90天后，从超过90天后的每延迟一天，乙方和丙方须向甲方支付应付租金的万分之三的滞纳金，延期超过180天后，甲方有权提前解除本合同；丁方为乙方和丙方在本合同项下约定的租金支付义务承担连带担保责任；扬名广场二、三、四层商场全体业主必须于2011年9月30日前就本合同代理期限结束后是否统一与乙方重新签订《代理出租合同》进行表决，代理出租条件甲乙双方届时协商决定，如同意重新签订《代理出租合同》的业主所拥有扬名广场二、三、四层各层商场面积分别达到本层面积80%以上（含80%）的，则甲方必须与乙方重新签订《代理出租合同》，如达不到上述条件，则甲方有权自行决定包括与乙方重新签订《代理出租合同》在内的经营方式。上述合同签订后，珠海市扬名百货有限公司和珠海市扬名房产开发有限公司依据代理出租合同向方喜学、蒋冰兰支付商铺收益。＼n2011年12月18日，前述2001年租赁合同和代理出租合同同时到期，因各方就商铺租赁价格未能达成一致意见，故各方未能签订新的租赁合同和代理出租合同。但广东吉之岛天贸百货有限公司珠海扬名广场分公司继续使用扬名广场二、三、四层商铺。＼n为了解决商铺续租等事宜，扬名广场二、三、四层业主在珠海市香洲区香湾街道办朝阳社区居民委员会的见证下，于2012年1月7日至2012年1月12日进行投票，对扬名广场二、三、四层商铺2011年12月18日之后的租赁事宜进行表决。珠海市扬名百货有限公司、广东吉之岛天贸百货有限公司珠海扬名广场分公司主张，投票经过了商场张贴公告、报纸刊登公告、短信通知业主等多种通知途径，投票表决结果符合《扬名商业广场业主公约》、《扬名商业广场业主大会议事规则》关于投票业主人数过半、建筑面积过半的规定，通过了2011年12月18日之后将扬名商业广场二至四层商铺续租给广东吉之岛天贸百货有限公司珠海扬名广场分公司的决议。2012年3月14日，珠海市香洲区扬名商业广场小区业主委员会向珠海市扬名百货有限公司出具授权委托书，授权珠海市扬名百货有限公司按“第一、第二年的年回报率为税前8.2%，第三、第四年的年回报率为税前8.42%，第五、第六年的年回报率为8.6%”的租赁条件与广东吉之岛天贸百货有限公司珠海扬名广场分公司签订扬名商业广场二、三、四层的租赁合同。冯斌称不认可《扬名商业广场业主公约》、《扬名商业广场业主大会议事规则》，也未授权珠海市扬名百货有限公司与广东吉之岛天贸百货有限公司珠海扬名广场分公司按上述租赁条件续签租赁合同。＼n2012年4月9日，珠海市扬名百货有限公司（甲方）与广东吉之岛天贸百货有限公司（乙方）签订《珠海扬名商业广场租赁合同》（下称2012年租赁合同），主要约定：甲方将座落于珠海市凤凰路的扬名商业广场二、三、四层店铺出租给乙方使用；租赁面积共15400平方米；租赁期限分临时租赁期和正式租赁期，临时租赁期从2011年12月19日至2012年2月29日，正式租赁期从2012年3月1日至2018年2月28日；租赁期内乙方按约支付租金给甲方，每月租金为每平方米77元；因乙方向甲方缴纳的租金低于甲方承诺给业主的租金回报，相应差额由甲方自行向业主支付。合同还约定了双方权利、义务、违约责任、特别招商条款等。该合同签订后，广东吉之岛天贸百货有限公司珠海扬名广场分公司即按约定向珠海市扬名百货有限公司支付了扬名广场二、三、四层商铺（含蒋冰兰、方喜学的商铺）的租金，但珠海市扬名房产开发有限公司收到租金后并未转付给方喜学、蒋冰兰。至2013年4月26日，珠海市扬名百货有限公司才通过银行转账，向方喜学、蒋冰兰支付了租金14315元。珠海市扬名百货有限公司称上述租金是按业主委员会委托的标准支付的2013年4月1日前的租金。＼n方喜学、蒋冰兰称，租赁合同到期前多次要求各方协商续租事宜，经多次协商仍无结果。2012年12月13日方喜学以快递方式分别向广东吉之岛天贸百货有限公司珠海扬名广场分公司和广东吉之岛天贸百货有限公司邮寄《关于解除租赁合同并要求贵司限期内返还商铺的通知书》，要求自本通知函发之日起，解除双方之间的不定期商铺租赁关系，归还方喜学、蒋冰兰的涉案商铺，并按1324元／月支付自2011年12月19日起至归还商铺之日止的租金。＼n另查明，至原审庭审时止，广东吉之岛天贸百货有限公司珠海扬名广场分公司仍实际使用扬名广场二、三、四层商铺（含方喜学、蒋冰兰的商铺）。广东吉之岛天贸百货有限公司珠海扬名广场分公司于2013年4月8日经工商行政管理部门核准变更名称为广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司。＼n原审法院认为，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。在本案中，自扬名广场的商铺分割出售之前，扬名广场的二、三、四层已整体出租给广东吉之岛天贸百货有限公司珠海扬名广场分公司经营使用。作为受让人的全部小业主在购买上述商铺时，已清楚知道买卖的商铺带有租约的事实，并与开发商珠海市扬名房产开发有限公司及珠海市扬名百货有限公司达成了委托珠海市扬名百货有限公司为经营场所的管理公司，由小业主按受让商铺价格的一定比例收取收益的代理出租合同，且约定代理出租合同期满后是否统一与珠海市扬名百货有限公司重新签订代理出租合同进行表决。上述合同到期后，扬名广场二、三、四层业主在珠海市香洲区香湾街道办朝阳社区居民委员会的见证下，通过投票表决，大多数业主又与珠海市扬名百货有限公司达成了代理出租合同，并同意继续出租给广东吉之岛天贸百货有限公司珠海扬名广场分公司。根据上述事实，可以认定扬名广场二、三、四层商铺由珠海市扬名百货有限公司进行统一管理，并委托其出租给广东吉之岛天贸百货有限公司珠海扬名广场分公司进行统一经营的模式是历史形成的且经过了大部分业主的同意。现方喜学、蒋冰兰要求广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司返还其名下的商铺，显然与大多数业主的意见相悖。此外，扬名广场的业主人数众多，商铺产权分散，若不进行统一经营管理，将会造成整个商业广场经营无序，不利于维护全体业主的利益。而且从业主们的租金回报率来看，同意委托珠海市扬名百货有限公司出租给广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司的大多数业主均是按第一、第二年为税前8.2%的年回报率，第三、第四年为税前8.42%的年回报率，第五、第六年为8.6%的年回报率，实现了较大的且稳定的利益回报，故该经营模式并未侵害方喜学、蒋冰兰的利益。况且，在广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司租赁经营期间已根据经营的需要重新布局，现方喜学、蒋冰兰要求归还其名下的商铺不利于统一经营的整体模式，并会造成其他业主的利益受损。据此，方喜学、蒋冰兰要求广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司返还商铺的诉请，原审法院难以支持。＼n基于上述理由，珠海市扬名百货有限公司虽然未与方喜学、蒋冰兰签订代理出租合同，但其基于先前的经营模式且经大部分业主同意并得到了扬名广场业主委员会的授权，与广东永旺天河城商业有限公司签订了2012租赁合同，将包括涉案商铺在内的扬名广场二、三、四层整体出租给广东永旺天河城商业有限公司，并已收取了广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司支付的租金。故珠海市扬名百货有限公司应参照其他继续委托珠海市扬名百货有限公司与广东永旺天河城商业有限公司续签租赁合同的业主的租金标准，即按涉案商铺首次销售价计算首两年为税前8.2%的年回报率，之后的第三、第四年为税前8.42%的年回报率，第五、第六年为8.6%的年回报率，向方喜学、蒋冰兰支付使用费。＼n至于方喜学、蒋冰兰主张与珠海市扬名百货有限公司的代理出租合同于2011年12月18日到期后，与广东永旺天河城商业有限公司和广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司成立了不定期商铺租赁关系。但是根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在本案中，虽然广东永旺天河城商业有限公司扬名分公司继续使用了租赁物，但在各方商讨续约事宜时，对商铺租金标准未能协商一致，可见方喜学、蒋冰兰并非对广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司继续使用涉案商铺的行为没有异议，故由此可知，方喜学、蒋冰兰与广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司之间并未构成不定期租赁合同关系。＼n方喜学、蒋冰兰主张租金标准按代理出租合同的约定，但代理出租合同对广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司没有约束力且已经到期，故方喜学、蒋冰兰主张按此标准计付租金没有合同依据和法律依据。鉴于其他继续委托珠海市扬名百货有限公司与广东永旺天河城商业有限公司续签租赁合同的业主是按购房款首两年为税前8.2%的年回报率，之后的第三、第四年为税前8.42%的年回报率，第五、第六年为8.6%的年回报率，来获得租金收益。故该租金收益率为现时与涉案商铺所在同地段、同楼层商铺的合理租金收入，可参照作为涉案商铺的使用费标准。据此，珠海市扬名百货有限公司应从2011年12月19日起至2012年2月29日止按使用费按涉案商铺首次销售价158857元×8.2%÷12个月=1085.52元／月（税前）的标准支付使用费；之后按第一、第二年为税前8.2%的年回报率即1085.52元／月，第三、第四年为税前8.42%的年回报率即1114.65元／月，第五、第六年为8.6%的年回报率即1138.48元／月的标准支付使用费。因珠海市扬名百货有限公司未按月向方喜学、蒋冰兰支付使用费，故方喜学、蒋冰兰请求按中国人民银行同期贷款利率以使用费为本金从2012年1月19日起分段计算，原审法院予以支持。珠海市扬名百货有限公司于2013年4月26日通过银行转账，向方喜学、蒋冰兰支付了租金14315元。故使用费逾期支付的利息应暂计至2013年4月25日。因广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司实际使用了涉案商铺，故应对珠海市扬名百货有限公司的上述付款义务承担补充清偿责任。＼n原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，作出如下判决：一、珠海市扬名百货有限公司于判决生效之日起十日内向方喜学、蒋冰兰支付商铺使用费，其中从2011年12月19日起至2012年2月29日止按1085.52元／月（税前）的标准支付；之后每两年分别按1085.52元／月（税前）、1114.65元／月（税前）和1138.48元／月（税前）的标准支付使用费；二、珠海市扬名百货有限公司于判决生效之日起十日内向方喜学、蒋冰兰支付欠付使用费的利息（按中国人民银行同期贷款利率，以应付使用费为本金从2012年1月19日起至2013年4月25日止）；三、广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司对珠海市扬名百货有限公司的上述义务承担补充清偿责任；广东吉之岛天贸百货有限公司珠海扬名广场分公司、珠海市扬名百货有限公司在履行上述付款义务时，可相应扣除珠海市扬名百货有限公司已向方喜学、蒋冰兰支付的14315元。四、驳回方喜学、蒋冰兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1538元，由珠海市扬名百货有限公司负担。＼n上诉人方喜学、蒋冰兰不服原审判决，上诉请求：1、撤销原审判决第一、二、三、四项判决；2、广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司立即停止侵权，并在5日内将方喜学、蒋冰兰位于珠海市香洲凤凰南路1088号扬名商业广场第三层3118号商铺返还给方喜学、蒋冰兰；3、广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司向方喜学、蒋冰兰支付商铺占有使用费（占有使用费标准为每月1324元，按上述标准从2011年12月19日计算至实际返还之日止的为止）；4、广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司向方喜学、蒋冰兰支付所欠占有使用费按中国人民银行同期贷款利率为标准计算的利息（利息以应付占有使用费为本金从2012年1月19日起分段计算）；5、珠海市扬名百货有限公司对上述占有使用费及利息承担连带清偿责任；6、广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司、珠海市扬名百货有限公司承担本案所有的诉讼费用。＼n其事实和理由是：一审法院认定事实缺乏依据，适用法律错误，具体理由如下：＼n一、关于本案占有使用费的支付义务主体问题。原审法院判决认定由珠海市扬名百货公司承担商铺的使用费支付义务是不正确的。理由如下：＼n1、本案中方喜学、蒋冰兰拥有所有权的商铺的实际使用人为广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司，商铺占有使用费的的支付主体也应该是广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司，而不是与方喜学、蒋冰兰没有存在任何法律关系的珠海市扬名百货公司。＼n2、原审法院认为珠海市扬名广场业主委员会已经授权珠海市扬名百货公司与广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司签订了2012租赁合同，因此认定珠海市扬名百货公司应该向方喜学、蒋冰兰支付使用费。即原审法院认定业主委员会的授权对业主产生法律效力，这一点违背了《物业管理条例》第19条规定：“业主大会、业主委员会不得作出物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”且与一、二审法院以往判决结果互相矛盾。另外，方喜学、蒋冰兰根本没有授权业主委员会对商铺出租对外进行授权，一审法院仍然认定业主委员会授权对外出租商场的行为对冯斌产生法律约束力错误。＼n3、方喜学、蒋冰兰在诉讼请求中，占有使用费的支付所请求的是要求商铺实际侵权人广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司承担，而判决的结果却由珠海市扬名百货公司承担，明显违背了民法的“处分原则”和方喜学、蒋冰兰的诉请。＼n因此，关于方喜学、蒋冰兰商铺的所有权及使用费的主张问题，无论在事实上还是法律上，都不能认定珠海市扬名百货公司与广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司的租赁合同与方喜学、蒋冰兰存在任何关系，因此，方喜学、蒋冰兰所有的商铺侵权使用人为广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司，而不是珠海市扬名百货公司，应当由广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司承担使用费的支付义务。＼n二、关于占有使用费的标准与期限问题。＼n1、占有使用费的标准问题。原审法院认定方喜学、蒋冰兰主张原代理合同的租金标准对广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司没有约束力且已经到期，不能按原代理合同的标准计算使用费，对此认定是错误的。首先，方喜学、蒋冰兰提交的原代理合同，只是用以证明方喜学、蒋冰兰在2011年12月18日前两年的租金标准，在双方没有租赁合同关系的情况下，自2011年12月18日之后的租金标准应当参照之前的标准进行计算。这一点符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”其次，一审法院既然认定珠海市扬名百货公司承担使用费的支付义务，那么在双方没有合同关系的情况下，使用费的标准按照之前双方所签订的委托代理合同所约定的租金标准，也是符合常理和以往法院的司法实践。因此，方喜学、蒋冰兰与广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司在没有租赁合同关系的情况下，方喜学、蒋冰兰的占有使用费应该按照之前的标准支付费用，方喜学、蒋冰兰提交了之前的租金收入情况，应该视为方喜学、蒋冰兰对此使用费的标准已经进行了充分的举证，广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司、扬名百货公司如果认为方喜学、蒋冰兰主张的租金标准有异议，应该由其进行举证，一审法院把举证的责任分配到方喜学、蒋冰兰是错误的。＼n2、关于占有使用费的支付期限问题。原审法院判决了2012年2月29日之后六年的租金标准问题，是与方喜学、蒋冰兰的诉讼请求相违背的，方喜学、蒋冰兰所诉请的占有使用费为判决停止侵权、返还商铺之日，既然原审法院不能支持方喜学、蒋冰兰返还商铺的请求，那么占有使用费的计算期限应该在判决生效之日，而不是判决之日的往后若干年，这一点是严重违背了方喜学、蒋冰兰的诉请和违背事实的，原审法院不可能有“预知未来”市场占有使用费的标准问题。在双方没有租赁合同关系的情况下，占有使用费随着经济发展和市场规律发生变化而变化，未来几年的租金标准根本无法确认。＼n三、关于商铺返还问题。原审法院认定方喜学、蒋冰兰行使商铺的所有权是损害其他业主合法权益的行为，因此认定方喜学、蒋冰兰的商铺不能返还，其推断没有事实和法律依据，是错误的，应予以撤销。＼n1、根据《物权法》第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”因此，当方喜学、蒋冰兰的商铺被非法侵占时，完全可以依据《物权法》的规定要求侵权人返还商铺、停止侵权。＼n2、原审法院认定方喜学、蒋冰兰主张的商铺返还会损害其他业主的合法权益，是没有任何依据的推断。首先，方喜学、蒋冰兰对商铺享有独立的房产权，方喜学、蒋冰兰的商铺在空间上的独立的，完全可以自己控制和管理，具有独立的使用价值。在庭审过程中，方喜学、蒋冰兰已经提交了各楼层的商铺分布图及《商铺买卖合同》，可以看出各商铺是相对独立，是可以分割使用的，且扬名广场其他楼层如1楼的格局与2、3、4楼完全一致，而能独立出租。原审的判决对此只字未提，对法律条文断章取义，根本没有考虑到扬名广场的实际情况，是严重违背事实的。何况，方喜学、蒋冰兰对商铺行使所有权，其他业主已经委托扬名百货公司代为出租并不会受到影响，而且广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司也在庭审中确认了其铺大部分是分割出租的，既然广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司分割出租不会影响其他业主权益，方喜学、蒋冰兰的商铺独立经营亦不会影响其他业主权益。其次，珠海市扬名百货公司依据对蒋冰兰、方喜学无效的决议，将方喜学、蒋冰兰涉案商铺私自进行出租的行为，侵害了方喜学、蒋冰兰的物权，现方喜学、蒋冰兰依据法律规定行使物业所有权能，维护自身利益，对其他业主的权益不但没有侵害，反而是代表其他业主揭发珠海市扬名百货公司及珠海市扬名房产有限公司一系列降租行为、投票行为都是违法违规的，方喜学、蒋冰兰是为其他业主揭发事件真相。因此，方喜学、蒋冰兰行使物权没有损害其他业主的合法权益。最后，原审法院认定方喜学、蒋冰兰行使权利不得损害其他业主的合法权益，那么其他业主行使权利同样不可以损害方喜学、蒋冰兰的合法权益。因为方喜学、蒋冰兰的权益也是合法权益。＼n3、原审法院认为原代理出租合同约定代理出租合同期满后是否统一与珠海市扬名百货有限公司重新签订代理出租合同进行表决，因此，在2012年2月份通过了无效、不符合程序规定的表决应该对蒋冰兰、方喜学产生效力，这种不符合法律明确规定的推断，是严重错误的。首先，原审法院一方面认为原委托代理合同已经过期，不能产生法律约束力，一方面又断章取义，将不利于方喜学、蒋冰兰的约定强制要求对方喜学、蒋冰兰具有法律效力，是严重不公平且不符合事实的。其次，原代理出租合同所谓的约定代理重新签订出租合同进行表决是有期限的，即必须在2011年9月30日之前，原审法院无视这个日期规定，将2012年2月份完全与原代理出租合同没有关联、且不合法的表决相互联系挂钩，是严重错误的，并且认定统一经营模式是历史形成的，更是无理由的推断。＼n4、关于其他业主签订委托代理合同的问题。经过庭审，广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司并没有提交相关的大部分业主签约的资料，具体签约的人数，根本无法确认，方喜学、蒋冰兰根本没有见过任何资料，更未进行质证。原审法院在没有任何根据的情况下认定大部分业主已经签约是错误的。＼n因此，原审法院的判决是错误的，是违背事实、违反法律规定的，请求二审法院依法查明事实，并对原审的判决予以撤销，依法支持方喜学、蒋冰兰的诉讼请求。＼n被上诉人广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司答辩称：原审判决已查明本案基本事实，适用法律正确，审判程序合法，判决内容公平公正，方喜学、蒋冰兰上诉无理，请求二审法院维持原判，依法驳回方喜学、蒋冰兰的全部上诉请求。＼n被上诉人珠海市扬名百货有限公司答辩称：对原审判决没有意见。＼n方喜学、蒋冰兰在二审中向法院提交欧阳小芸、欧阳玉娟的银行存折和房产证，拟证明欧阳小芸、欧阳玉娟作为扬名广场的业主，至今2年没有收到任何租金。＼n广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司对两份证据的真实性无异议，但认为该存折并非是收取租金的存折。珠海市扬名百货有限公司质证认为超过举证期间，也与本案无关，不可以证明其要证明的目的。＼n经审查，本院认为，方喜学、蒋冰兰提交的上述证据为其他业主的其他商铺的收租情况，与本案不具有关联性，本院不予认定。＼n广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司、珠海市扬名百货有限公司在二审期间均未向本院提交新的证据。＼n本院经审理查明，方喜学、蒋冰兰的一审诉讼请求为：1、广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司立即停止侵权；2、广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司在5日内将蒋冰兰、方喜学位于珠海市香洲凤凰南路1088号扬名商业广场第三层3118号商铺返还给方喜学、蒋冰兰；3、广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司向方喜学、蒋冰兰支付商铺占有使用费15888元（占有使用费标准为每月1324元，暂从2011年12月19日计算至2012年12月18日，后续使用费按上述标准计算至实际返还之日止）；4、广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司向方喜学、蒋冰兰支付所欠占有使用费按中国人民银行同期贷款利率为标准计算的利息（利息以应付占有使用费为本金从2012年1月19日起分段计算）；5、珠海市扬名百货有限公司对上述占有使用费及利息承担连带清偿责任；6、广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司、珠海市扬名百货有限公司承担本案所有的诉讼费用。＼n本院于二审庭审中调查询问业主授权珠海市扬名百货有限公司代理出租商铺给广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司的具体情况，珠海市扬名百货有限公司当庭表示不清楚，庭后提交情况说明称，扬名广场一期2、3、4层共有业主880人，购买商铺共1119个，现与珠海市扬名百货有限公司签订新的委托代理出租合同的商铺1042个，尚有77个未签订委托代理出租合同，其中有12个商铺的业主由于居住外国或外地无法联系等原因既无诉讼也未签约；涉及诉讼的有65个商铺，其中有38个已接受一审判决不再上诉，有25个业主（涉及商铺27个）提起上诉。另珠海市扬名百货有限公司认为涉及商业秘密，对于重新签订的1042个商铺的委托代理出租合同，未作为证据提交。＼n方喜学、蒋冰兰主张涉案商铺可以独立使用，并认为通过广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司转租的事实能够证明。广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司确认存在转租的事实，但认为涉案商铺不可以独立使用，而需要在统一经营一个大卖场的前提下，分隔出部分面积转租给其他商铺，转租的面积可能并不是恰恰一个或者两个商铺的面积，并且也可能涉及到公摊或过道面积。珠海市扬名百货有限公司亦认为涉案商铺不可以独立使用，因为扬名广场一期的二三四层，没有独立的门和窗，需要通过共同的通道出入。涉案商铺属于产权式商铺，需要和其他的商铺合起来一起经营。＼n广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司主张一直有向珠海市扬名百货有限公司支付租金，而截至二审庭审，珠海市扬名百货有限公司已经通过银行转账的方式按照大多数业主委托代理出租合同中的租金标准向方喜学、蒋冰兰支付租金至2013年11月。＼n本院查明的其他事实与原审判决查明的事实基本一致，本院对原审判决查明的事实予以确认。＼n本院认为，结合方喜学、蒋冰兰的上诉意见、两被上诉人的答辩意见以及二审庭审情况可以确定，本案的争议焦点主要包括：一、方喜学、蒋冰兰关于停止侵权、返还商铺的诉讼请求应否得到支持；二、占有使用费的支付主体、标准及期限。＼n关于焦点一，本院认为，方喜学、蒋冰兰要求停止侵权、返还商铺的诉请，本院难以支持，具体理由如下：（一）涉案商铺与一般商铺相比具有特殊性。涉案商铺属于扬名广场四层的一部分，在整个四层中，业主与业主所购买的商铺在平面上紧密相连，在空间上没有墙体分割，属于无墙体分割的虚拟隔离，涉案商铺不构成有墙有顶的封闭空间，而是一个开放空间，与一般形成房屋的商铺有较大差别。将涉案商铺的这一特点放置于扬名广场二、三、四层大部分业主已经将大部分商铺委托出租给广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司这一情况下，本院认为，涉案商铺在独立使用的功能上会受到限制。（二）涉案商铺在独立使用功能上所受到的限制主要体现在业主在对其建筑物专有部分行使权利时，不得损害其他业主的合法权益。本案中，扬名广场二、三、四层商铺由珠海市扬名百货有限公司进行统一管理，并委托其出租给广东吉之岛天贸百货有限公司珠海扬名广场分公司进行统一经营的模式是历史形成的且经过了大部分业主的同意。现方喜学、蒋冰兰要求广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司停止侵权、返还商铺，显然与大多数业主的意见相悖。此外，扬名广场的业主人数众多，商铺产权分散，若不进行统一经营管理，将会造成整个商业广场经营无序，不利于维护全体业主的利益。而且从业主们的租金回报率来看，同意委托珠海市扬名百货有限公司出租给广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司的大多数业主均是按第一、第二年为税前8.2%，第三、第四年为税前8.42%，第五、第六年为8.6%的年回报率，实现了较大的且稳定的利益回报。况且，广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司租赁经营期间已根据经营的需要重新布局，现方喜学、蒋冰兰要求归还其名下的商铺不利于统一经营的整体模式，并会造成其他业主的利益受损。据此，方喜学、蒋冰兰要求广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司停止侵权、返还商铺的诉请，本院难以支持。＼n关于焦点二，本院认为，涉案商铺的实际使用人确为广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司，但鉴于广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司已经按照2012年租赁合同向珠海市扬名百货有限公司支付租金，原审法院据此判定由珠海市扬名百货有限公司向方喜学、蒋冰兰支付占有使用费及其利息，并由广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司承担补充清偿责任较为妥当，亦是对方喜学、蒋冰兰权益的保障。同时鉴于其他继续委托珠海市扬名百货有限公司与广东永旺天河城商业有限公司续签租赁合同的业主是按购房款首两年为税前8.2%，之后的第三、第四年为税前8.42%，第五、第六年为8.6%的年回报率来获得租金收益，且该租金收益率为现时与涉案商铺所在同地段、同楼层商铺的合理租金收入，因此，原审法院将该租金收益率作为涉案商铺的占有使用费参照标准较为合理，本院予以维持。关于占用使用费的支付期限问题，本院认为，如前所述，基于涉案商铺独立使用功能的特殊性和避免侵害其他业主权益的原因，本院对方喜学、蒋冰兰要求停止侵权、返还商铺的主张未予支持，又由于大多数业主委托珠海市扬名百货有限公司出租给广东永旺天河城商业有限公司珠海扬名广场分公司经营的租赁期限为2012年3月1日至2018年2月28日，同理，本院认为，方喜学、蒋冰兰亦应遵循上述期限以维护扬名广场全体业主的共同利益。＼n综上所述，原审判决认定事实清楚，法律适用正确，本院予以维持。方喜学、蒋冰兰的上诉缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原审判决。＼n二审案件受理费3076元，由方喜学、蒋冰兰负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长徐艳红＼n代理审判员ＸＸ＼n代理审判员牟宏微＼n二〇一三年十二月二十日＼n书记员兰冰