广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016）粤01民终8177号
上诉人（原审被告）：广州市粤锐恒星房地产有限公司。
法定代表人：高志文，该公司总经理。
委托代理人：李超鹏、何巧，均为该公司职员，联系地址同该公司。
被上诉人（原审原告）：黎沛潜。
委托代理人：任勇波，广东广和（广州）律师事务所律师。
上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称粤锐公司）因与被上诉人黎沛潜商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院(2015)穗南法民三初字第1158号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：粤锐公司是广州市南沙区中惠璧珑湾自编1号、2号楼的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2013年10月29日，黎沛潜（乙方）与粤锐公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区璧珑二街自编1号住宅（自编1栋）X房（建筑面积177.14平方米），总金额为2306864元（乙方于预售合同网上签订之日支付1386864元，余款920000元须于2013年10月29日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款）。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年3月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。甲方履行了通知义务，而由于乙方原因未能按照合同第十三条规定期限交付的，视为甲方已经按合同履行了交付义务。乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，自规划局规定的整个小区竣工验收合格的第二天起到达到使用条件之日止，甲方按月向乙方支付人民币30元的违约金等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方一致同意：合同及本《补充协议》项下乙方所购商品房的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；甲方按合同约定期限向乙方交付商品房；甲方向乙方交付该商品房时，需出具本条所述之《工程竣工验收报告》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，无需提供其他资料，甲乙双方同意不适用合同第十五条；该商品房达到本条所述交房条件，甲方履行通知收楼义务后，甲方无需承担任何形式的延期交楼违约责任等”。合同签订后，黎沛潜已按合同约定付清全部购房款。此后，双方又办理了房屋面积退差手续，粤锐公司于2015年1月15日向黎沛潜开具发票，确认实际收到涉案房屋的购房款为2303277元。
原审另查明：涉案房屋于2014年3月20日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2014年3月28日通过消防验收，于2014年8月15日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，现涉案房屋已开通永久用水。广州供电局有限公司南沙供电局于2014年8月15日向原审法院出具了《关于南沙区中惠璧珑湾楼盘永久用电情况的复函》，称目前该楼盘报装了5个公变房作为住宅楼宇的永久用电，其中1#公变房供电范围是1#楼、2#楼，2#公变房供电范围是3#楼、5#楼，3#公变房供电范围是6#楼、8#楼，4#公变房供电范围是9#楼、10#楼，1#至4#公变房已经完成永久用电设施的安装，并已经于2014年7月16日通过了竣工验收，该局当天已将永久用电送至用户电能表的表前位置，相应的楼宇具备了永久用电。
原审再查明：粤锐公司曾于2014年3月中旬及2014年8月19日分别向黎沛潜发出《收楼通知书》和《催收楼通知书》。2014年8月23日，黎沛潜办理了涉案房屋的收楼手续。
2015年12月7日，黎沛潜向原审法院提起本案诉讼称：本人与粤锐公司签订《商品房买卖合同》，约定由我本人向粤锐公司购买广州市南沙区中惠璧珑湾自编1栋X房，成交价格2306864元，粤锐公司应于2014年3月30日前交付所购房屋，逾期交付的，应按逾期天数，以每日总房价款的万分之五支付违约金。合同签订后，本人已依约支付了全部房款，但涉案房屋直至2014年7月16日才取得永久用电的相关文件，具备交付条件。本人认为，粤锐公司未能按期将符合交楼标准的房屋交付本人使用，应承担相应的违约责任。故请求判令粤锐公司向本人支付逾期交楼违约金124376.96元，以实际已付总房价款2303277元为本金，按每日万分之五的标准，从2014年3月31日起计至2014年7月16日止。
粤锐公司原审辩称：我方不存在逾期交楼的情形，也无需承担相应的责任，理由如下：1.涉案房屋于2014年3月30日前已符合合同约定及法律、法规规定的交付条件；2.我方已按照合同约定通知黎沛潜收楼，并以各种方式催促黎沛潜收楼，但其直至2014年8月23日才办理收楼手续，故涉案房屋未能交付的责任在于黎沛潜；3.双方在办理收楼手续时，签订了赠送物业管理费的协议书，明确约定了自该协议书签订之日起，黎沛潜不再就涉案房屋交付事宜追究我方任何责任或提出其他任何权利主张。而实际上，我方也已经为黎沛潜向物业公司代为缴纳了一年的物业管理费，黎沛潜已经享受了协议书中所约定的权利。
粤锐公司为证明黎沛潜已放弃就交楼各项事宜追究其责任的权利，提供了《碧珑湾一期管理费赠送协议书》（以下简称协议书）。协议书约定：“甲方（粤锐公司）向乙方（黎沛潜）赠送12个月物业管理费，费用自2014年3月15日起计收，至2015年3月14日截止。上述期间内的物业管理费，由甲方代乙方向物业公司支付等”。协议书落款日为2014年8月23日。双方确认协议书中乙方黎沛潜的签名，是由毛某乙代签。粤锐公司表示，黎沛潜在协议书签订后，直至2015年10月30日才来领取，当时是黎沛潜与毛某乙一起到其公司领取的，但由于黎沛潜不同意在签收表上签名，才由毛某乙代为签收。对于毛某乙的身份，黎沛潜表示，在毛某乙签订协议书时，其与毛某乙只是男女朋友关系，其既没有委托过毛某乙签署协议书，也对毛某乙的代签行为不知情，而毛某乙亦没有向其告知此事，其是在2015年10月份领取协议书后才知道的，故协议书对其不具有约束力。黎沛潜为此提供了其与毛某乙的结婚证，该结婚证的登记日期为2014年10月29日。粤锐公司对结婚证的真实性、合法性予以确认，但不认可其关联性，并认为协议书涉及黎沛潜的重大利益，其不可能不知道毛某乙的代签行为，但其并未就此提出过异议，这也可以视为其对协议书的追认。粤锐公司为证明毛某乙在签订协议书时与黎沛潜的关系，提供了《业主∕住户信息登记表》（以下简称信息登记表）。信息登记表的填报对象为深圳市彩生活物业管理有限公司，该公司在信息登记表的说明部分，作出保证不向第三方透露该登记信息的承诺。信息登记表中，填写毛某乙与业主黎沛潜的关系为夫妻。双方确认信息登记表是由毛某乙填写。粤锐公司认为，根据信息登记表所填写的内容，有理由相信黎沛潜与毛某乙实际上就是夫妻关系,涉案房屋属于其二人的夫妻共同财产，毛某乙签署协议书的行为是其与黎沛潜的共同意思表示。黎沛潜则认为，信息登记表并非直接的授权文件，而且填报对象是物业公司而非粤锐公司，故粤锐公司以该信息登记表来推断毛某乙有权代其签订放弃有关权利的协议书，在逻辑上是不能成立的。粤锐公司为证明其已经按照协议书代黎沛潜缴纳了一年物业管理费，提供了赠送管理费的明细及网上银行电子回单。其中：中国建设银行的电子回单记载的日期为2015年1月4日、付款人为粤锐公司、收款人为深圳市彩生活物业管理有限公司、金额为554724.80元、用途为支付赠送管理费，在该电子回单所对应的明细中，记载黎沛潜赠送月数为4个月，合计赠送金额1771.40元；中国工商银行的电子回单记载的记账日期为2015年7月31日、付款人为粤锐公司、收款人为东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司、金额为513536.70元、用途一栏空白但备注为营销费用，在该电子回单所对应的明细中，记载支付黎沛潜物业管理费的起止日期为2014年7月15日至2015年3月14日。粤锐公司表示，由于黎沛潜已缴纳了2014年3月30日至2014年8月31日的物业管理费，故其为黎沛潜代付物业管理费的期间实际为2014年9月1日至2015年8月31日。黎沛潜对此则表示：首先，其对于粤锐公司赠送一年物业管理费的情况并不知悉，该期间的物业管理费，其是基于粤锐公司迟延交楼的原因而拒付，并非基于协议书的存在而不去缴纳；其次，粤锐公司并未提供已为其缴纳相应物业管理费的直接证据，故对粤锐公司已代付管理费的主张不予认可；再次，即使粤锐公司确有缴纳，但亦擅自变更了协议书所约定的赠送期间，对此，粤锐公司既未履行告知义务，也未征得其本人同意。
原审法院认为：黎沛潜、粤锐公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。
根据黎沛潜、粤锐公司的诉辩意见及庭审意见，本案的争议焦点为：1.粤锐公司是否构成逾期交楼；2.协议书是否对黎沛潜具有约束力。
关于争议焦点一的问题。虽然粤锐公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但根据广州供电局有限公司南沙供电局出具的复函反映，涉案房屋于2014年7月16日才具备永久用电，而涉案房屋在尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，粤锐公司主张其已于2014年3月20日达到房屋交付标准，依据不足，原审法院不予采纳。据此，粤锐公司未能按照合同约定的期限，将具备永久用电条件的房屋交付给黎沛潜使用，已构成违约。
关于争议焦点二的问题。行为人以被代理人的名义与相对人签订放弃有关权利的合同时，因直接涉及到被代理人利益的减损，故对此种代理行为的效力，应作严格审查。本案中，涉案房屋的购房人为黎沛潜一人，毛某乙在未取得黎沛潜授权的情况下，以黎沛潜的名义与粤锐公司签订协议书，属于无权代理行为。粤锐公司认为毛某乙签订协议书的行为，是其与黎沛潜的共同意思表示，缺乏事实依据，原审法院不予采信。虽然信息登记表中填写了毛某乙与黎沛潜的关系为夫妻，但该信息登记表系由毛某乙自行填写，且仅为向物业公司所作的信息填报，不向第三方透露。在此情形下，粤锐公司作为第三方，在没有得到黎沛潜明确授权，且未有对毛某乙与黎沛潜的关系进行核实的情况下，仅以非向其出具的信息登记表作为毛某乙有权代黎沛潜签订协议书的依据，显然缺乏应有的谨慎，在主观上存在过失，故对于某公司认为其有正当理由相信毛某乙有代理权的意见，原审法院不予支持。此外，协议书的签订日期为2014年8月23日，粤锐公司在协议书签订后并没有立即将协议书交给黎沛潜，而是直至2015年10月30日才由毛某乙代为领取，故此期间亦难言黎沛潜本人是知道或者应当知道毛某乙代其签订了协议书这一事实。而且，根据粤锐公司的陈述，黎沛潜已缴纳了2014年3月30日至2014年8月31日的物业管理费，而该时间段在协议书约定的赠送物业管理费的期间内，然则，黎沛潜若是知道并认可毛某乙代其签订赠送管理费协议书这一事实，却又缴纳赠送期间内的物业管理费，显然有违常理。如前所述，在不能认定黎沛潜本人是知道或者应当知道毛某乙代签协议书这一行为的情况下，即使粤锐公司确实为黎沛潜向物业公司代为支付了一年的物业管理费，但也不能以此作为黎沛潜对毛某乙代签协议书这一行为的追认。而且，根据粤锐公司的陈述，黎沛潜在领取协议书时，不同意在签收表上签名，此情形也恰恰可以印证黎沛潜并不认可协议书的事实。综上所述，协议书对黎沛潜不具有约束力，粤锐公司以此作为可以免除其逾期交楼违约责任的抗辩理由不能成立。
如前所述，粤锐公司逾期交楼已构成违约，黎沛潜要求粤锐公司按合同约定的标准，计付延迟交楼违约金至涉案房屋具备永久用电之日即2014年7月16日，合法合理，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，作出如下判决：被告广州市粤锐恒星房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黎沛潜支付迟延交楼违约金（以已付房价款2303277元为本金，按每日万分之五的标准,自2014年3月31日起计至2014年7月16日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1396元，由被告广州市粤锐恒星房地产有限公司负担。
判后，上诉人粤锐公司不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案房屋于2014年3月30日已符合合同约定及法律规定的交付条件，粤锐公司不存在逾期交楼的情形。一审判决以涉案楼盘未具备永久用电及《工程竣工验收备案表》为由，认定涉案房屋不具备交付条件，判决粤锐公司承担违约责任，在事实认定与法律适用上明显有误。一、广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第3106、3107、3250、3251、3252号等商品房预售合同纠纷案，与本案的案情基本相同，上述判例明确了“永久用电”并非法定的交楼标准，一审法院将“永久用电”作为法定交楼标准，显然错误。二、用电是基本居住要求，永久用电只是用电的一种方式，也是更高标准的用电方式，并不是满足基本居住要求的用电方式。一审判决将“具备永久用电作为基本居住要求”，没有法律依据，也不符合现阶段居民用电的实际情况，自行提高了居民居住要求，明显有误。从2014年3月30日以来，业主已经陆续入住涉案楼盘，粤锐公司已按电力公司缴费通知足额支付用电费用，迄今为止供电正常。涉案楼盘业主用电有充分保障，临时用电可满足业主的用电需求。三、一审判决将“永久用电设定为交楼条件”，与买卖合同的约定不符，违反了合同交易的意思自治原则。四、一审法院对于涉案楼盘永久用电的时间认定错误。涉案房屋于2013年7月22日向南沙供电局提交设计文件；设计文件于2013年7月24日通过审核；2014年5月27日中间检查合格；2014年6月20日竣工验收合格并具备永久用电条件。南沙供电局在复函中陈述于2014年7月16日通过竣工验收，当天供电显然是错误的。五、涉案房屋不仅达到了《商品房买卖合同》约定的交付条件，而且取得了《建设工程竣工备案表》，涉案房屋完全符合使用条件，不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵。六、双方签订的《商品房买卖合同》之《补充协议》合法有效，补充协议约定涉案房屋的交付条件为该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》。在《商品房买卖合同》与《补充协议》不一致时以《补充协议》为准。《补充协议》中对交房条件的变更约定，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。七、对涉案房屋交付条件的约定是《商品房买卖合同》最重要的内容之一。《商品房买卖合同》明确排除了将永久用电作为涉案房屋的交付条件。一审判决在认定《商品房买卖合同》约定合法有效的前提下，又自行将永久用电作为涉案房屋的交付条件，前后矛盾，明显是错误。八、涉案房屋于2014年3月30日前已符合合同约定及法律规定的交付条件，粤锐公司不存在逾期交楼的情形。九、粤锐公司与黎沛潜的代理人已就房屋交付事宜另行签订协议，对黎沛潜自身权益进行合法出发，黎沛潜不得就此再提起诉讼。毛某乙代黎沛潜签订的协议书约定，粤锐公司向黎沛潜赠送12个月物业管理费，该费用为粤锐公司对交楼各项事宜向黎沛潜提供的补偿，黎沛潜自签订之日起，不得再就物业交付事宜追究粤锐公司任何责任或提出任何权利主张。毛某乙的代理行为应当认定为表见代理，其签订的协议书合法有效：毛某乙与黎沛潜为夫妻关系，粤锐公司有理由相信毛某乙有权代理其签订该协议书。收楼期间的物业管理费上诉人已向深圳市彩生活物业管理有限公司缴纳，而协议约定赠送物业管理费的主体为粤锐公司，粤锐公司无法就此履行协议，故将赠送期间推后，我方与2015年1月4日、2015年7月31日向物业公司支付赠送的管理费，黎沛潜亦从2014年9月起为缴纳物业管理费。黎沛潜接受赠送物业管理费又未缴纳物业管理费的行为应当视为对毛某乙行为的追认。协议书是否领取不影响协议书的生效。十、假定涉案房屋出现迟交楼，买卖合同约定的出卖人迟交楼的违约金计算标准过高，远远高于买受人的实际损失，不能作为计算违约金的标准，应以租金标准作为计算违约金的依据。综上，粤锐公司请求：1、撤销原审判决，驳回黎沛潜的全部诉讼请求；2、一二审诉讼费用均由黎沛潜承担。
黎沛潜二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。粤锐公司上诉请求与理由不能成立，请求二审法院予以驳回。
经审查，原审查明事实无误，且双方当事人均未提交新证据，本院予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。
关于案涉房屋是否符合交付条件的问题。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其不能用作居民的日常生活用电。涉案房产于2014年7月16日才具备永久用电，此前涉案房产尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况，故粤锐公司主张涉案房屋已于2014年3月30日达到了交付条件，与国家规定相悖，本院不予采信。粤锐公司提及的生效判决所涉楼盘，建设单位在合同约定交楼日前已取得备案表，并与供电部门签订了供电合同且施工基本完成；供电部门出具说明，保证在未接通永电期间所涉楼盘临电供应的安全与稳定，该楼盘与涉案楼盘并非同样情形，故粤锐公司以此为由提出的上诉请求理据不足，本院不予采纳。
关于毛某乙于2014年8月23日代黎沛潜签名的协议书是否对黎沛潜具备约束力的问题。本案中，涉案房屋的购房人为黎沛潜一人，虽然信息登记表中填写了毛某乙与黎沛潜的关系为夫妻，但该信息登记表系由毛某乙自行填写，且仅为向物业公司所作的信息填报，不向第三方透露。而实际上毛某乙代黎沛潜签名时并非夫妻关系，在此情形下，粤锐公司作为第三方，在没有得到黎沛潜明确授权，且未有对毛某乙与黎沛潜的关系进行核实的情况下，仅以非向其出具的信息登记表作为毛某乙有权代黎沛潜签订协议书的依据，显然缺乏应有的谨慎，在主观上存在过失。故原审法院对于粤锐公司认为其有正当理由相信毛某乙有代理权的意见，不予支持，并无不当，本院予以确认。此外，协议书的签订日期为2014年8月23日，粤锐公司在协议书签订后并没有立即将协议书交给黎沛潜，而是直至2015年10月30日才由毛某乙代为领取，故此期间亦难言黎沛潜本人是知道或者应当知道毛某乙代其签订了协议书这一事实。因此，毛某乙在未取得黎沛潜授权的情况下，以黎沛潜的名义与粤锐公司签订协议书，属于无权代理行为。粤锐公司认为毛某乙签订协议书的行为，是其与黎沛潜的共同意思表示，缺乏事实依据，本院不予采信。在不能认定黎沛潜本人是知道或者应当知道毛某乙代签协议书这一行为的情况下，即使粤锐公司确实为黎沛潜向物业公司代为支付了一年的物业管理费，但也不能以此作为黎沛潜对毛某乙代签协议书这一行为的追认。而且，根据粤锐公司的陈述，黎沛潜在领取协议书时，不同意在签收表上签名，此情形也恰恰可以印证黎沛潜并不认可协议书的事实。综上所述，协议书对黎沛潜不具有约束力，粤锐公司以此作为可以免除其逾期交楼违约责任的抗辩理由不能成立。
关于违约金的标准问题。一方面，双方在合同中约定“甲方（粤锐公司）如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，甲方每日按总房价款0.05％的标准向乙方（黎沛潜）支付违约金，本合同继续履行”，该约定是双方真实的意思表示，粤锐公司应清楚其应承担的违约责任。另一方面，粤锐公司亦未举证证明合同约定的违约金标准过高而不合理，其要求调整缺乏依据，本院亦不予支持。原审法院判决粤锐公司按照合同约定向黎沛潜计付延迟交楼违约金并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。粤锐公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2792元，由上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 胡 茜
颜玉婵