＼n杭州市西湖区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）杭西民初字第1191号＼n原告（反诉被告）：陈志军。＼n原告（反诉被告）：张倩。＼n陈志军、张倩的共同委托代理人：陈新敏。＼n被告（反诉原告）：吴美霞。＼n委托代理人：金伟勋、刘佳跃。＼n原告陈志军、张倩诉被告吴美霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年4月23日立案受理后，依法由代理审判员李玉梅独任审判。被告吴美霞在举证期限内提起反诉，本院经审查后予以受理，并于2012年5月30日公开开庭合并进行了审理。陈志军、张倩的共同委托代理人陈新敏，吴美霞及其委托代理人金伟勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n陈志军、张倩共同起诉称：2012年1月19日，陈志军、张倩与吴美霞签订了关于西溪蝶园4幢5单元501室房屋的购房意向合同，代理方为杭州盛世管家经纪有限公司。2012年1月20日，吴美霞的丈夫唐有福支付了1万元意向金。2月5日，在经纪人确定吴美霞符合银行按揭贷款条件的情况下，陈志军、张倩与吴美霞、中介公司三方约定于2月6日至位于杭州建国北路43号盛世管家经纪有限公司总部签订正式购房合同。当天，在花旗银行工作人员在场的情况下，三方签订了《杭州市房屋转让合同》。根据合同第三条之约定：“在2012年2月27日前，乙方（吴美霞）将首付款1200000元整存入保证金账户”，合同第五条约定“乙方（吴美霞）未按本合同第三条约定的时间付款，逾期超过5天的，乙方向甲方支付违约金400000元整，合同终止。”当日，双方还签订了一份补充协议和买卖代理合同。后吴美霞以银行按揭审批未通过为由分文未付。经多次催促，吴美霞仍不履行付款义务。故诉请判令：1、确认陈志军、张倩与吴美霞签订的《杭州市房屋转让合同》于2012年3月21日解除。2、吴美霞支付给陈志军、张倩违约金400000元。3、本案诉讼费用由吴美霞承担。＼n吴美霞答辩并反诉称：双方签订的《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》中，对房屋转让的相关权利义务进行了详细约定，双方确定房屋总价为400万元，首付款按三成比例支付，首付款为120万元，且双方在补充协议的“其他约定”中为房屋转让合同附加了解除条件，即若吴美霞的银行按揭审批未能通过的，则《杭州市房屋转让合同》自动解除，陈志军、张倩同意在解除合同后三个工作日内将购房意向金1万元返还给吴美霞。在上述合同签订后，吴美霞和中介公司积极联系银行办理按揭贷款事宜，但2012年2月19日，花旗银行表示首付三成无法审核通过，经积极联系其他银行亦无法按双方合同约定的首付比例办理按揭贷款。因此，双方之间的房屋转让合同附解除条件成就，根据合同约定，双方合同解除，陈志军、张倩应返还给吴美霞购房定金1万元。故陈志军、张倩要求吴美霞支付违约金40万元的主张无依据，并据此提起反诉，要求判令陈志军、张倩返还购房意向金10000元并承担本案诉讼费用。＼n针对吴美霞的反诉，陈志军、张倩共同答辩称：吴美霞的反诉请求缺乏事实与法律依据。本案中，吴美霞未按合同的约定支付首付款的行为明显构成违约。吴美霞主张合同自动解除无依据，合同解除需要有行使解除权的行为，吴美霞从未行使解除权。且依《买卖代理合同》的约定，因按揭比例问题导致银行按揭无法审批成功的原因是排除在外的，不属于不可抗力，不是自动解除的条件，双方的房屋买卖合同应继续履行。陈志军、张倩主张的损失系客观存在的，双方签约后房屋无法再次转让，期间房价下跌，给陈志军、张倩造成了实际损失。至于违约金的数额问题，合同中明确约定了违约金的数额，且陈志军、张倩的实际损失业已超过了该违约金数额，故不存在违约金过高的问题。＼n陈志军、张倩为支持其主张，就本诉和反诉一并提供了以下证据材料：＼n1、房产证。证明案涉房屋的产权情况。＼n2、购房意向合同。证明陈志军、张倩与吴美霞达成了房屋买卖的意向。＼n3、杭州市房屋转让合同、补充协议、买卖代理合同。证明陈志军、张倩与吴美霞关于房屋买卖的具体交易条件、交易细节。＼n4、解除合同通知书、邮件详递单各二份。证明陈志军、张倩依照法律规定和合同约定，通知吴美霞解除合同。＼n5、情况说明二份。证明中介机构对合同履行情况的说明。＼n6、复函、答复函。证明吴美霞收到陈志军、张倩发的通知后的回复及陈志军、张倩对吴美霞主张的反驳情况。＼n7、事情经过。证明双方买房的基本过程。＼n8、张伟丽写的说明。＼n上述由陈志军、张倩提供的证据经吴美霞质证后认为，对证据1、2、3无异议。对证据4中3月8日的解除合同通知书有异议，该通知书吴美霞未收到；对3月20日的解除合同通知书的真实性无异议，吴美霞认可收到该通知书的事实，但不认可其法律效力。对证据5中有关首付比例问题的情况说明的真实性无异议；对其中有关120万元的支付问题的情况说明有异议，认为吴美霞依合同约定已无须支付120万元。对证据6中吴美霞的复函无异议；对陈志军、张倩的复函有异议，吴美霞未收到过该复函。对证据7，对于该事情经过的前半部分的内容无异议，但吴美霞未支付首付款不构成违约，且关于买房的交易过程，吴美霞亦提供了由中介公司出具的说明，应以时间在后的说明为准。对证据8有异议，该证据系证人证言，张伟丽已出庭作证，应以其庭审中的陈述为准。＼n审理过程中，陈志军、张倩向本院申请杭州盛世管家房地产经纪有限公司的业务员张伟丽出庭作证，拟证明张伟丽写给吴美霞的情况说明与事实不符。本院经审查予以准许。张伟丽出庭陈述其系陈志军、张倩与吴美霞房屋买卖过程中的经办人，签订房屋买卖合同时，买卖双方、中介公司的经办人及花旗银行的工作人员均在场，签订合同时经银行工作人员现场审批吴美霞提供的相关资料，当时认为吴美霞按合同约定的首付比例可以办理按揭贷款，但其后银行要求提高首付比例方可批准按揭贷款，并于2012年2月26日前确认无法办理按揭贷款，且中介公司也已于2012年2月26日前将该情况通知了买卖双方。＼n对上述张伟丽的证人证言，陈志军、张倩认为可以证明张伟丽写给吴美霞的情况说明与事实不符。吴美霞质证后认为，对其真实性无异议。＼n吴美霞就本诉和反诉一并提供了下列证据材料：＼n1、购房意向合同、房屋转让合同、补充协议、代理合同、收条。证明陈志军、张倩与吴美霞之间的房屋买卖合同关系、双方的权利义务及吴美霞已向陈志军、张倩支付了购房意向金1万元的事实。＼n2、房产交易经过详情说明。证明双方房屋转让合同中约定的“银行贷款审批不通过”是指按照房屋转让合同中约定的首付比例三成审核不通过。2012年2月19日，花旗银行告知盛世管家和陈志军、张倩，首付三成审核不通过。＼n3、情况说明。证明双方房屋交易过程。＼n4、录音资料。证明吴美霞向花旗银行的工作人员叶凯对银行审贷情况的通话记录，花旗银行因首付比例为三成的原因未批准吴美霞的贷款申请。＼n上述由吴美霞提供的证据，经陈志军、张倩质证后认为，对证据1的真实性无异议，但对证明对象有异议，该合同约定了吴美霞应于2012年2月27日前支付首付款，该约定与银行按揭贷款是否审批通过无关，吴美霞未按约支付首付款构成根本性违约。对证据2的真实性有异议，该情况说明与事实不符，应以张伟丽在庭审中的陈述为准。对证据3的真实性有异议，该情况说明的说明人为吴美霞，杭州盛世管家房地产经纪有限公司加盖的是合同专用章，且为本案出具了很多说明，应以加盖行政章的为准。对证据4有异议，无法证明录音中的人系花旗银行的工作人员。＼n本院对证据认证如下：＼n1、陈志军、张倩提供的证据。对证据1、2、3的真实性均予以认定。对证据4中3月8日的《解除合同通知书》，陈志军、张倩未能提供证据证明已送达至吴美霞，不予认定；对3月20日的《解除合同通知书》的真实性予以认定，至于双方之间的《杭州市房屋转让合同》于何时解除，将在下文予以阐述。证据5，该两份情况说明均系证人证言，鉴于出具该两份情况说明的中介公司的工作人员已出庭作证，且该证人系具体经办本案所涉房屋买卖的工作人员，故双方房屋买卖过程中的情况应以张伟丽在庭审中的陈述为准。证据6，该两份答复函均系买卖双方在纠纷产生后的单方陈述，不具备证明力，故不予认定。证据7，该事情经过系陈志军、张倩向本院提交的单方陈述，虽加盖了中介公司的公章，但中介公司对双方房屋买卖过程的证人证言应以张伟丽在庭审中的陈述为准，故不予认定。对证据8不予认定，房屋买卖经过应以张伟丽在庭审中的陈述为准，对该说明不予认定。＼n2、对张伟丽的证人证言予以认定。＼n3、吴美霞提供的证据。对证据1予以认定。证据2、3，如上述陈志军、张倩提供的证据5、7的认证理由所述，双方房屋买卖过程中的情况应以张伟丽在庭审中的陈述为准，故对证据2、3不予认定。证据4，无法确定该录音的真实性，不予认定。＼n根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定下列事实：＼n2012年1月11日，唐有福、吴美霞作为甲方（买方）、陈志军、张倩作为乙方（卖方）、杭州盛世管家房地产经纪有限公司作为丙方（代理方）签订《购房意向合同》一份，约定甲方通过丙方购买乙方房屋，转让总价为4350000元，甲方以商业按揭的方式支付房款，首付款为1300000元，首付款支付时间为2012年2月27日前；甲方于签订意向合同当日向丙方支付意向金1万元；如果银行按揭审核无法通过，乙方同意返还甲方1万元意向金。2012年1月19日，吴美霞支付了1万元意向金。＼n2012年2月6日，陈志军、张倩作为卖方（甲方）、吴美霞作为买方（乙方）签订了《杭州市房屋转让合同》，约定：“第二条，1、该套房屋转让价格为人民币总价4000000元。……第三条付款方式：在2012年2月27日前乙方将首付款1200000元整存入保证金账户，待甲乙双方资料齐全且乙方按揭审批通过后三个工作日内转付甲方，余款2800000元整申请商业按揭，待产权证、契证过户至乙方名下且按揭款到保证金帐户后三个工作日内转付甲方。……第五条乙方逾期付款的违约责任：乙方未按本合同第三条约定的时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自本合同定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按银行同期活期存款利率计算。逾期付款超过5天，甲方有权按下述第2种约定追究乙方的违约责任：……（2）乙方向甲方支付违约金共计400000元整，合同终止，乙方将房屋退还给甲方，甲方实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。……”＼n同日，陈志军、张倩作为甲方（卖方），吴美霞作为乙方（买方），杭州盛世管家房地产经纪有限公司作为丙方（代理方）签订了《买卖代理合同》，约定：“……5、因银行按揭政策发生变动等原因导致乙方不能按原合同约定申请贷款的，则双方友好协商解决，若协商不成合同自动终止，双方互不追究责任，甲方应在得到乙方书面通知后十个工作日内退还已收房款；乙方在发出书面通知后第十一个工作日起，单方有权要求代理公司及银行退还已交房款。6、因乙方个人原因导致不能按原合同约定申请贷款，使原《杭州市房屋转让合同》不能正常履行的，则乙方须承担《杭州市房屋转让合同》中约定的违约责任。……”＼n同日，双方签订《补充协议》一份，就价格等相关事宜，约定：“……六、本协议为《杭州市房屋转让合同》和《代理合同》的补充协议，与《杭州市房屋转让合同》和《代理合同》具有同等的法律效力，若本协议与原合同有冲突，以本协议为准。……八、其他约定：1、若乙方银行按揭审批未能通过的，则《杭州市房屋转让合同》自动解除，甲方同意在解除合同后三个工作日内将乙方购房意向金10000元返还给乙方。……”＼n上述合同签订后，吴美霞向花旗银行申请办理房屋按揭贷款。因首付比例为三成的原因，花旗银行于2012年2月26日前确认不能批准吴美霞的贷款申请并告知了买卖双方及中介公司。2012年2月26日，陈志军、张倩及吴美霞前往杭州盛世管家房地产经纪有限公司，协商更改银行办理贷款、变更合同等事宜，但未能成功。此后经联系其他银行，亦因首付比例的原因无法办理商业按揭贷款。此后，吴美霞未支付首付款。＼n2012年3月20日，陈志军、张倩向吴美霞邮寄一份《解除合同通知书》，通知吴美霞自收到解除合同通知书之日起，解除双方的房屋转让协议。该通知于2012年3月21日送达至吴美霞。＼n本院认为，陈志军、张倩与吴美霞签订的《购房意向合同》、《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》及陈志军与张倩、吴美霞、杭州盛世管家房地产经纪有限公司三方签订的《买卖代理合同》均为各方当事人之真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应按约履行。《补充协议》第八条约定：“若乙方银行按揭审批未能通过的，则《杭州市房屋转让合同》自动解除，甲方同意在解除合同后三个工作日内将乙方购房意向金10000元返还给乙方。”从约定的内容看，该约定应视为《杭州市房屋转让合同》的附解除条件。本案的争议焦点在于吴美霞因首付比例原因未能成功办理商业按揭贷款的情形是否属于补充协议中所约定的合同解除条件，吴美霞未按合同约定的时间支付首付款是否构成违约。对此本院认为，虽《买卖代理合同》中对银行按揭贷款未能审批成功的原因进行了区分，将买方个人原因导致不能按原合同约定申请贷款的情形排除在合同解除条件之外，但依《补充协议》第六条之约定，《补充协议》与原合同有冲突时以《补充协议》为准，而依《补充协议》第八条之约定，合同的解除条件为“银行按揭审批未通过”这一结果，而对导致该结果发生的原因在所不问；且本案中，实际导致该结果发生的原因系三成的首付比例不符合银行的要求，而该首付比例系合同中明确约定，现亦无证据证明吴美霞对该结果的发生存在不正当的促成行为，故陈志军、张倩认为因首付比例原因导致不能办理银行按揭贷款的情形应排除在合同解除条件之外的主张依据不足，本院不予采信。吴美霞因首付比例原因未能成功办理银行按揭贷款的情形属于补充协议中所约定的合同解除条件。庭审过程中，证人陈述2012年2月26日前已确认花旗银行未能批准吴美霞的按揭贷款申请，对该事项买卖双方均无异议，虽买卖双方及中介公司均无法确认花旗银行通知不能批准按揭贷款申请的具体日期，但买卖双方于2012年2月26日共同前往中介公司协商变更银行等事宜未成功，由此可推知买卖双方最晚在2012年2月26日当天已明确花旗银行未能批准吴美霞的按揭贷款申请，故可确认2012年2月26日，双方约定的合同解除条件已成就，《杭州市房屋转让合同》于2012年2月26日解除。故吴美霞未于2012年2月27日前支付首付款，不构成违约。故陈志军、张倩要求吴美霞支付违约金40万元的诉请，依据不足，本院不予支持。依《补充协议》第八条之约定，合同所附解除条件成就后，陈志军、张倩应将购房意向金1万元返还给吴美霞。故吴美霞要求陈志军、张倩返还购房意向金1万元的反诉请求，理由正当，本院予以支持。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：＼n一、确认陈志军、张倩与吴美霞于2012年2月6日所签订的《杭州市房屋转让合同》于2012年2月26日解除。＼n二、陈志军、张倩于本判决生效之日起十日内返还给吴美霞购房意向金10000元。＼n三、驳回陈志军、张倩的其他本诉请求。＼n如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本诉案件受理费7300元减半收取3650元，反诉案件受理费50元，共计3700元，由陈志军、张倩负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。＼n代理审判员李玉梅＼n二〇一二年八月十日＼n书记员王颖