海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)琼96民终984号
上诉人（原审原告）:胡林培。
委托诉讼代理人：黄晨，上海申浙律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:海南宝莲城（博鳌）实业有限公司。
法定代表人：杨文杰，董事长。
委托诉讼代理人：李青蒿，该公司职员。
委托诉讼代理人：潘勇洁，该公司职员。
上诉人胡林培因与上诉人海南宝莲城（博鳌）实业有限公司（以下简称宝莲城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服琼海市人民法院（2015）琼海民二初字第242号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年6月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡林培及其委托诉讼代理人黄晨，上诉人宝莲城公司的委托诉讼代理人李青蒿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡林培上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判支持上诉人一审的诉讼请求；2.一审、二审的上诉费用均由被上诉人承担。理由如下：一、一审法院曲解了双方签订的《商品房买卖合同》。双方签订的《商品房买卖合同》第十九条第一款并未约定买受人单方面解除合同的时间限制。对买受人行使合同解除权的时间限制是出现在本条中的第二款。根据第十九条全部的内容，很明显的可以得出该条是在对两种情况下，即出卖人未支付违约金和已支付违约金的两种情况下，所做的不同的规定。一审法院只有在宝莲城公司按照合同第十一条的约定，支付了违约金的情况下才能援引该条的第二款。二、一审法院模糊了本案的焦点，置本案的重大事实于不顾，不以诚信为原则，却以维护房产交易市场的稳定这一似是而非的原则作出无法可依的判决。退一万步讲，即使一审法院可以适用第十九条第二款的规定，那么本案的焦点就是上诉人在收到宝莲城公司发出的虚假交房通知后，是否还享有单方面解除房屋预售合同的权利。按正常的逻辑，上诉人只能是在知道或者应当知道宝莲城公司无法交房的事实后才能行使合同解除权，宝莲城公司为了达到欺骗上诉人的目的，在2015年3月20日即逾期交房90日内向上诉人发出了一份虚假的《交楼通知书》，其目的就是为麻痹上诉人，从而使上诉人丧失合同解除权利。而上诉人也正是被该虚假的《交楼通知书》欺骗，直至八月，上诉人前去交接房屋时，才知道宝莲城公司无法交房的事实。而一审法院却置宝莲城公司欺骗上诉人，干扰了上诉人的判断而导致其无法正常行使合同解除权的事实于不顾，错误认为上诉人就是应该在2015年3月30日后的十日内才享有合同解除权，一审法院究竟是在保护诚信者的利益还是欺骗者的利益？
宝莲城公司未作书面答辩。
宝莲城公司上诉请求：1.更正（2015）琼海民二初字第242号民事判决书中第二项判决；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、认可一审法院认定的本案《商品房买卖合同》解除权已经消灭的事实。1.假如解除合同事由存在，根据合同约定，胡林培应在2015年3月30日合同解除权事实成立之日起十日内书面通知上诉人解除合同，但胡林培2015年8月13日才向上诉人发出解除合同的通知，已超过合同约定的时间，胡林培合同解除权已消灭；2.涉案房屋已装修完毕，房屋具备入住条件，被上诉人所述事由并不能导致合同目的不能实现，若解除合同，将不利于房地产市场交易秩序的稳定。二、上诉人和胡林培签署《商品房买卖合同》后，按照合同约定，积极投入项目的开发建设，并早在胡林培向一审法院起诉前，其所购买的房屋已经完成了内部装修并采购家具到位（一审判决已经确认此事），具备交付使用条件。违约金的赔偿是基于合同双方在履约过程中的实际损失，因房屋具备使用条件并未给胡林培造成实际损失。请求法院给予酌情减免，按照本小区同等租金标准给予重新计算。
胡林培未作书面答辩。
胡林培向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告向原告返还购房款2566108元；3.被告支付原告利息至判决生效之日，目前暂计算至起诉之日为258110元[3328元（以1350000元为基数自2014年2月4日起按年利率6%计算至2014年2月18日＋254783元（以2566108元为基数自2014年2月19日起按年利率6%暂计算到起诉之日）]；4.被告按日万分之零点五自2015年8月21日起支付违约金至全部房款支付完毕之日；目前暂计算至起诉之日为76983元（以2566108元为基数）；5.被告支付原告差旅费3675元；6.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年2月3日，原、被告签订《博鳌˙宝莲城商品房订购单》，约定原告订购被告开发的位于琼海市博鳌镇万泉河口旅游区博鳌宝莲城二期E座10层03号房，建筑面积为130.98平方米，每平方米19591.6元，房总价为2566108元。付款方式为2014年2月3日前支付1350000元，2014年2月14日前支付1216108元。2014年4月25日,原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，合同包含了上述订购单约定的内容。合同第八条约定，出卖人（被告)应当于2014年12月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房交付买受人（原告）使用。第十一条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之1支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90天后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之2的违约金。第十九条约定，买受人行使本合同约定的单方面解除本合同的权利时，应书面通知出卖人。出卖人须自收到买受人的书面通知之日，一次性将买受人已支付的房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还给买受人。出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按未退款金额的万分之0.5向买受人支付违约金，直至全部退完款为止。按本合同约定，买受人单方解除合同的，在单方解除合同以前，出卖人已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在约定的退定违约金中扣除。买受人如按本合同约定行使单方面解除合同的权利的，应在本合同约定的买受人可行使单方解除合同权利的事实成立之日起十日内书面通知出卖人；否则即视为买受人放弃单方面解除合同的权利，同意继续履行合同。根据双方合同附件三关于装饰、设备标准的约定，原告购买的博鳌宝莲城二期E座10层03号房为装修房。原告于2014年2月3日向被告支付购房款1350000元，2014年2月18日支付余款1216108元。2015年3月20日，被告向原告送达交楼通知书，通知书写明商品房已可按约交付。原告收到通知书后，于2015年8月5日到博鳌被告处办理房屋交接手续，共花费飞机票、火车票共计3675元。因房屋未建设完成，双方无法办理交房手续。2015年8月13日，原告通过上海申浙律师事务所向被告发了律师函，要求根据合同第十一条第二款的约定提出解除合同，并要求被告在收到律师函后七日内退还买受人所支付的所有房款及依据合同约定产生的银行同期贷款利息。否则视为拒绝履行，将追究违约责任。因被告拒绝，原告特向法院提起诉讼。另查明，被告到目前尚未取得建筑工程竣工验收备案证。经本院2016年1月26日现场勘查，原告所购买的商品房被告已装修完成，现已具备交房入住条件。一审法院认为，原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有法律约束力。本案争议的焦点是：一、原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》应否解除。二、被告应否返还原告购房款、利息和支付违约金及差旅费。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当于2014年12月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房交付买受人使用。原告已向被告付清房款，履行了付款义务，被告至今没有交房给原告，其行为已违约。合同第十一条第2项约定，逾期超过90天后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之2的违约金。第十九条第2款约定……，买受人如按本合同约定行使单方面解除合同的权利的，应在本合同约定的买受人可行使单方解除合同权利的事实成立之日起十日内书面通知出卖人；否则即视为买受人放弃单方面解除合同的权利，同意继续履行合同。按合同的约定，原告有权单方行使合同解除权应是被告逾期交房超过90日后即从2015年3月30日起，原告有权单方行使合同解除权。也就是说原告在2015年3月30日合同解除权事实成立之日起十日内有权书面通知出卖人解除合同。但原告于2015年8月13日才向被告发出律师函通知被告解除合同，其解除合同通知已经超过合同约定提出解除合同的时间，应视为原告放弃单方行使解除合同权，同意继续履行合同。并且原告购买的房屋是装修房，经本院庭审后到现场勘查，原告所购的商品房被告已装修完毕，房屋已具备入住条件。被告逾期交房不导致原告不能实现合同的根本目的，若解除合同退房，将不利于房地产市场交易秩序的稳定。故原告主张解除《琼海市商品房买卖合同》，缺乏法律依据，本院应不予支持，应予以驳回。双方签订的《琼海市商品房买卖合同》应继续履行。由于原告主张解除合同，依法不予支持，其要求被告退还购房款2566108元及利息258110元，也应予以驳回。至于支付违约金、差旅费的问题。被告逾期交房，已构成违约，应当支付违约金给原告。合同第十一条第2项约定……，买受人继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之2的违约金。现被告已违约，被告应从逾期交房次日2014年12月30日起以原告已付房款2566108元的日万分之2计算到原告主张起诉之日即2015年10月28日向原告支付违约金153966元（2566108元×0.0002×300天）。被告于2015年3月20日通知原告交房，原告于2015年8月5日到博鳌被告处办理房屋交接手续，花费飞机票、火车票共计3675元。但被告却无法交房，为此原告花费的交通费用3675元，应由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回原告胡林培请求解除原告与被告2014年4月25日签订的《琼海市商品房买卖合同》以及退还购房款、利息的诉讼请求。二、限被告海南宝莲城（博鳌）实业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告胡林培支付违约金人民币153966元（违约金从2014年12月30日起按已付房款2566108元的日万分之2计算到起诉之日2015年10月28日）。三、限被告海南宝莲城（博鳌）实业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告胡林培支付差旅费人民币3675元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币30039元，由原告胡林培负担28409元，被告海南宝莲城（博鳌）实业有限公司负担1630元。
二审中当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
二审另查明，《琼海市商品房买卖合同》第九条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人(宝莲城公司)应当在合同约定的交付日7日前，书面通知买受人（胡林培）办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。买受人应在收到该通知之日起10日内，会同出卖人对该房屋进行验收交接。如果买受人因故不能亲自到场查验，可以出具书面授权文件委托他人办理。
本院认为，上诉人胡林培与上诉人宝莲城公司签订的《琼海市商品房买卖合同》（以下简称合同）是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,对双方均具有法律约束力。合同签订后，胡林培依约支付完全部的购房，但宝莲城公司至今未交付涉案房屋。本案的争议焦点是：一、双方签订的《合同》是否应解除、宝莲城公司是否应返还购房款及利息。二、宝莲城公司是否应支付违约金及差旅费。
一、关于《合同》是否应解除、宝莲城公司是否应返还购房款及利息的问题。根据合同第十一条第2项约定：“逾期超过90天后，买受人有权单方面解除合同”及合同第十九条第二款规定：“……买受人（胡林培）如按本合同约定行使单方面解除合同的权利的，应在本合同约定的买受人可行使单方面解除合同权利的事实成立之日起十日内书面通知出卖人；否则即视为买受人放弃单方面解除合同的权利，同意继续履行合同。”根据上述约定，胡林培在宝莲城公司逾期交房超过90日（即2015年3月30日）起十日内，有权单方行使解除合同权。逾期不行使，则视为放弃单方行使解除合同权。本案中胡林培于2015年8月13日才向宝莲城公司发出律师函主张解除合同，其单方行使解除合同权已超过合同约定的行使时间，应视为胡林培已放弃单方行使解除合同权，合同继续履行。根据合同第九条的约定，胡林培应在收到收房通知书之日起10日内行使收房的权利。但胡林培没有在收到宝莲城公司于2015年3月20日发出的《交楼通知书》之日起十日内要求宝莲城公司履行交房义务，直到2015年8月5日才到宝莲城公司主张收房的权利，不符合合同的约定。胡林培认为因《交楼通知书》没有约定交房日期，其于2015年8月5日到宝莲城公司要求收房没有过错，其在收房时知道涉案房屋未能交付后，于2015年8月13日要求解除合同，并未超过合同约定的单方解除合同权的行使期限,理由不成立。另外，胡林培购买涉案房屋是用于居住使用，宝莲城公司已将涉案房屋装修完毕，涉案房屋已具备入住条件，宝莲城公司逾期交房并未导致合同目的不能实现。综上，胡林培主张解除合同并返还购房款、利息及支付解除合同后的逾期退款违约金，没有依据，本院不予支持。
二、关于宝莲城公司是否应向胡林赔支付违约金及差旅费的问题。合同第八条约定：出卖人应当于2014年12月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房交付买受人使用，但宝莲城公司至今未取得涉案房屋的建筑工程竣工验收备案证明文件，也未交付涉案房屋，已构成违约。根据合同第十一条第2项约定：“买受人继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。”宝莲城公司逾期交房，应当依合同的约定承担违约责任，向胡林培支付从逾期交房次日即2014年12月30日起至起诉之日即2015年10月28日、按已付房款2566108元的日万分之二计算的违约金153966元。宝莲城公司在涉案房屋尚未建好的情况下，通知胡林培收房，致使胡林培损失差旅费3675元，该费用应由宝莲城公司承担。宝莲城公司上诉称，因涉案房屋现已具备使用条件并未给胡林培造成实际损失，请求按照同一小区的租金标准给予重新计算违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，胡林培、宝莲城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32773元，由上诉人胡林培负担29394元，上诉人海南宝莲城（博鳌）实业有限公司负担3379元。
审判长 杨 洁
审判员 陈 杰
审判员 陈玫伊
二〇一六年八月二十九日
书记员 邱飞丽
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
审核：杨洁 撰稿：杨洁 校对：邱飞丽 印刷：李慧玲
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海南省第一中级人民法院 2016年8月30日印制
（共印25份）