天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)西民一初字第1899号
原告(反诉被告)谢捷凯,男,1974年12月13日出生,汉族,天津捷作思维工程设计有限公司总经理,住天津市南开区。
委托代理人刘颖(系夫妻关系),女,1982年9月15日出生,汉族,天津捷作思维工程设计有限公司职员,住。
被告(反诉原告)天津富力城房地产开发有限公司,住所地天津市南开区天康园10号楼(富力大厦)22层。组织机构代码76762843-4
法定代表人谢强,该公司董事长。
委托代理人苏芳娟,该公司职员。
原告(反诉被告)谢捷凯与被告(反诉原告)天津富力城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2014年11月21日立案受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)谢捷凯及其委托代理人刘颖,被告(反诉原告)天津富力城房地产开发有限公司的委托代理人苏芳娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)谢捷凯诉称,2011年6月3日原、被告签订商品房买卖合同,约定原告购买被告开发的坐落于天津市河西区合肥道与南昌路交口富力中心富润园2-3409室房产,建筑面积117.21平方米,总价款2680349元。自2011年6月3日至今,原告已经给付2226030.64元。原告系中国籍华侨,无中国身份证和户籍,持中国驻法大使馆签发的护照。签订合同时被告告知原告,其可以购房并办理产权证;合同履行过程中,被告又告知无法办理该房屋产权证,故尾款536069元未给付。2012年12月17日被告书面解除《天津市商品房买卖合同》,但是原告不认可其解除的理由,故依据合同法、民事诉讼法的规定诉至法院,请求依法判令:1、解除原、被告于2011年6月3日签订的《天津市商品房买卖合同》;2、被告返还原告购房款2226030.64元;3、被告赔偿原告损失即已付房款利息522625元(自2011年6月3日至2015年4月30日止,按照银行同期贷款利率计算);4、本案诉讼费由被告承担。
原告(反诉被告)谢捷凯就其主张提供证据材料如下:1、天津市商品房买卖合同、中华人民共和国护照,证明原告持护照购房的情况;2、票据四张,证明原告按合同约定支付房款2226030.64元;3、解除合同通知函,证明被告于2012年12月17日将原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》解除,后被告拒不退还已付的房款和相应的损失,严重侵犯了原告的权益;4、津国土房市(2012)352号文件、津国土房市(2011)87号文件,建房(2010)186号文件,证明2011年3月政府部门下发文件,被告存在故意隐瞒与订立合同有关的事实,被告应承担缔约过失责任;5、身份证明,证明原告谢捷凯系华侨。
被告(反诉原告)天津富力城房地产开发有限公司辩称并反诉称,2011年6月3日原、被告签订商品房买卖合同,约定原告谢捷凯购买被告天津富力城房地产开发有限公司开发建设的富润中心2-3409室房屋,总价款为2680349元。根据合同第四条及《客户交款通知单》的约定,原告谢捷凯采用分期付款的方式交付房款,2011年6月3日交纳房款536070元,2011年9月3日交纳房款804105元,2011年12月3日交纳房款536069元。在实际履行中,原告谢捷凯仅履行了前三期付款义务,现尚有536069元房款未给付。原告谢捷凯逾期付款的行为严重违反合同约定,因此被告天津富力城房地产开发有限公司要求解除双方签订的商品房买卖合同,且要求原告谢捷凯按照总房款的10%承担违约责任。另,根据国家规定,被告天津富力城房地产开发有限公司为该房屋买卖行为支出了1340.17元印花税。因印花税属于行为税,该行为一旦发生,税款就不再返还。现由于原告谢捷凯的违约行为导致双方解除合同,该印花税系原告谢捷凯给被告天津富力城房地产开发有限公司造成的损失,应由原告谢捷凯承担。故提起反诉,请求依法判令:1、解除双方签订的关于富润中心2-3409室房屋的商品房买卖合同;2、反诉被告支付违约金268034.9元;3、反诉被告协助反诉原告办理撤销富润中心2-3409室房屋的商品房买卖合同的备案手续,所需费用由反诉被告承担;4、反诉原告从反诉被告已缴纳的房款中扣除已缴印花税1340.17元;5、诉讼费由反诉被告承担。
天津富力城房地产开发有限公司就其答辩意见和反诉意见提供证据材料如下:1、商品房买卖合同,证明合同及补充协议约定双方权利义务的情况;2、催款函及妥投记录,证明反诉原告催促反诉被告支付房款;3、解除合同函及妥投记录,证明反诉原告曾经向反诉被告发送解除合同通知函;4、印花税税票,证明反诉原告支出1340.17元的印花税,且该税款不退还;5、天津市房屋登记证明,证明双方签订合同后已经办理了所有权预告登记;6、契税完税凭证,证明反诉被告已经缴纳契税。
针对反诉,原告(反诉被告)谢捷凯,同意解除合同,不同意其他反诉请求,原告没有违约。
原告(反诉被告)谢捷凯针对反诉提供的证据与本诉相同。
被告(反诉原告)天津富力城房地产开发有限公司对于原告(反诉被告)谢捷凯提供的证据发表质证意见如下:对证据1、3无异议;对证据2的真实性认可,可以证明本诉原告(反诉被告)还欠付房款;对证据4的真实性认可,双方签订的房屋买卖合同与该规定没有抵触情况;对于证据5的真实性认可,但与本案无关。
原告(反诉被告)谢捷凯对于被告(反诉原告)天津富力城房地产开发有限公司提供的证据发表质证意见如下:对证据1真实性认可,恰能证明原告谢捷凯持护照以华侨身份与被告天津富力城房地产开发有限公司签订买卖合同的事实,开发商在签订合同时有义务对购房人的资格予以核实,同时,该合同也能证明被告天津富力城房地产开发有限公司所售房屋的用途为酒店式公寓,并不是住宅;对证据2、3的真实性认可,证明双方已经在2012年12月17日解除了房屋买卖合同,合同解除后被告天津富力城房地产开发有限公司以各种理由故意拖延导致原告谢捷凯的损失;对证据4的真实性认可,不认可证明目的;对证据5、6无异议。
本院审查当事人提交的证据材料,认证意见如下:原、被告提供的证据具有真实性、关联性和合法性,与原、被告开庭陈述能够相互印证,本院予以采信。
本院依据当事人的陈述和采信的证据,认定如下事实:
2011年6月3日原告谢捷凯与被告天津富力城房地产开发有限公司签订天津市商品房买卖合同,约定原告谢捷凯购买被告天津富力城房地产开发有限公司开发的坐落于天津市河西区江西路与合肥道交口西南侧富润中心2-3409室房屋,设计用途为酒店式公寓,建筑面积117.21平方米;房屋总价款为2680349元,原告谢捷凯采用分期付款方式支付,于2011年6月3日前给付房屋首付款536070元,2011年9月3日前给付房屋价款804105元,2012年6月3日前给付房屋尾款1340174元;2013年12月28日前被告天津富力城房地产开发有限公司将上述房屋交付原告谢捷凯;原告谢捷凯未按照合同约定给付房款,逾期在60日内的,被告天津富力城房地产开发有限公司有权追究原告谢捷凯逾期付款及利息,利息自合同约定原告谢捷凯应付款之日次日起至实际付款之日止,按银行同期贷款利率计算;逾期超过60日的,被告天津富力城房地产开发有限公司有权解除合同,原告谢捷凯按照房屋总价款的10%支付违约金,并承担解除合同的相关费用,原告谢捷凯愿意继续履行合同的,经被告天津富力城房地产开发有限公司同意,合同继续履行,原告谢捷凯应一次性支付剩余房款及其利息,利息自合同约定原告谢捷凯应付款之日次日起至实际付款之日止,按银行同期贷款利率计算。
2011年6月3日原告谢捷凯交付房款536070元,2011年9月9日交付房款804105元,2012年5月3日交付房款804105元。2012年12月6日被告天津富力城房地产开发有限公司向原告谢捷凯发出催款函,要求原告谢捷凯在5日内按合同约定交纳剩余房款并支付违约金,原告谢捷凯收到上述函件后,没有交纳房款。2012年12月17日被告天津富力城房地产开发有限公司向原告谢捷凯发函通知原告谢捷凯解除合同,原告谢捷凯收到上述函件。2013年7月3日天津富力城房地产开发有限公司诉谢捷凯房屋买卖合同纠纷一案,在本院立案受理,后天津富力城房地产开发有限公司申请撤诉,本院依法予以准许。
另查,根据浙江省温州市人民政府侨务办公室出具的身份证明,显示原告谢捷凯系法国华侨,且原告谢捷凯也是以护照身份购买诉争房屋。2011年6月27日天津市国土资源和房屋管理局填发以原告谢捷凯为权利人的房屋所有权预告登记。
本院认为,原、被告签订的天津市商品房买卖合同系各方当事人真实意思表示,内容不违反法律规定,该合同有效。根据原告提供的天津市国土资源和房屋管理局发布的津国土房市(2011)87号《天津市关于进一步加强境外机构境外个人港澳台地区居民和华侨在我市购房管理的通知》的规定,港澳台地区居民和华侨因生活需要,可以在本市购买自住的住房一套,而本案诉争房屋系酒店式公寓,不属于自住的住房,故在2011年6月3日原、被告签订房屋买卖合同时,原告并无资格购买诉争房屋,故该合同虽有效,但无法实际履行,且现原、被告均同意解除合同,本院予以准许。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失,故对于原告谢捷凯主张被告天津富力城房地产开发有限公司返还已支付房款及按照同期银行贷款利率给付已付款利息的诉讼请求,以及被告天津富力城房地产开发有限公司要求原告谢捷凯协助办理撤销诉争房屋的商品房买卖合同备案手续的诉讼请求,本院予以支持。关于被告天津富力城房地产开发有限公司主张原告谢捷凯未交齐房款,属于违约行为的意见,本院认为原告谢捷凯未交齐全部房款,应当属于行使抗辩权,不属于违约行为,故对于被告天津富力城房地产开发有限公司要求原告谢捷凯给付违约金的诉讼请求,本院不予支持。关于被告天津富力城房地产开发有限公司要求原告谢捷凯承担印花税损失的诉讼请求,诉争房屋合同未能履行,并非原告谢捷凯的原因,被告此项诉讼请求无事实依据和法律依据,故本院不予支持。
综上,依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:
一、解除2011年6月3日原告谢捷凯与被告天津富力城房地产开发有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》;
二、本判决生效之日起十五日内,被告天津富力城房地产开发有限公司返还原告谢捷凯已付房款2144280元;
三、本判决生效之日起十五日内,被告天津富力城房地产开发有限公司给付原告谢捷凯2011年6月3日至2015年4月30日期间已付款利息501371元;
四、本判决生效之日起十五日内,原告谢捷凯协助被告天津富力城房地产开发有限公司办理撤销坐落于天津市河西区江西路与合肥道交口西南侧富润中心2-3409室房屋的商品房买卖合同的备案手续;
五、驳回原告其他诉讼请求;
六、驳回被告天津富力城房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28789.24元,原告负担1079.24元,被告负担27710元,反诉费2671元,由被告负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费,上诉于天津市第二中级人民法院(递交上诉状后,应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费,上诉期限届满后七日内仍未交纳的,视为放弃上诉权)。
审 判 长 周 奕
代理审判员 杨文华
人民陪审员 卢海伦
二〇一五年五月十八日
书 记 员 王俊涛
后附法条:
《中华人民共和国合同法》
第九十三条:当事人协商一致,可以解除合同。
第九十七条:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款:当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。