山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济民四终字第492号
上诉人（原审被告）济南大运物流有限公司，住所地济南市。
法定代表人陈岩，董事长。
委托代理人宋其亮，山东悦明达律师事务所律师。
委托代理人赵福庚，男，1952年1月4日出生，汉族，该公司法制处处长，住济南市。
被上诉人（原审原告）济南市银地房产服务有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人陈科，董事长。
委托代理人刘宁，山东国谊律师事务所律师。
原审被告济南市槐荫区人民政府五里沟街道办事处，住所地济南市。
法定代表人吴承乙，主任。
委托代理人李忠军，男，1974年11月12日出生，汉族，济南槐荫舜城法律服务所法律工作者，住济南市。
上诉人济南大运物流有限公司（以下简称大运公司）因与被上诉人济南市银地房产服务有限责任公司（以下简称银地公司）与原审被告济南市槐荫区人民政府五里沟街道办事处（以下简称五里沟办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2013）槐民初字第1651号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，济南市槐荫区经一路161号、171号房屋系济南市房产管理局直管公房，济南大型汽车运输总公司（后更名为大运公司）长期使用上述房屋。2002年12月4日起，济南市房产管理局将槐荫区直管公房委托银地公司经营管理。
2001年7月1日，济南市槐荫区房产管理局房产管理处与大运公司签订《直管公房租金减免协议》，约定：一、经确认，大运公司承租直管公房非住宅部分建筑面积为909.2平方米，新评定租金总额为8691.91元，按60%减免后，现实际执行租金总额为3476.76元／月。二、减免期限为一年，从2001年7月1日起至2002年7月1日止，到期自动按没减免的新租金执行。三、如大运公司到期仍不能脱困，应于2002年6月提前1个月申请新的减免手续。四、大运公司申请特困企业，已经由济南市经委、财办批准为减免企业。等待房产经营单位、产权单位确认的；暂按大运公司申请的减免比例执行，如未被批准一并追交。
2004年5月1日，银地公司与大运公司签订《直管公房租金减免协议》，约定：一、经确认，大运公司承租直管公房非住宅部分建筑面积为937.68平方米，新评定租金总额为7819.56元，按60%减免后，现实际执行租金总额为3127.83元／月租金。二、减免期限为一年，从2004年5月1日起至2005年7月1日止，到期自动恢复至无减免标准执行租金。三、如大运公司到期仍不能脱困，应于2005年5月提前1个月申请继续减免。四、大运公司申请特困企业，已经由济南市经委、财办批准为减免企业。等待房产经营单位确认的，暂按大运公司申请减免执行，如未被批准一并追缴。
2004年7月1日，银地公司与大运公司签订《直管公房租赁合同》，约定：一、租赁房屋情况，经一路171号，建筑面积134.95平方米。二、租金标准，大运公司承租银地公司房屋应当交纳的租金，按照济南市人民政府有关部门确定的租金标准执行。房屋租赁期限内租金标准进行调整时，大运公司应交纳的租金额同时也作相应调整。按现行的租金标准，大运公司应交月租金额为1290.12元。租金标准执行文件济房价（1997）354号，执行时间2001年7月，备注：实收516.04元。三、租赁期限，大运公司承租银地公司房屋的租赁期限暂定1年，自2004年7月1日起至2005年7月1日止。房屋租赁期限届满，如大运公司需继续承租，双方可续签租赁合同。四、租金交纳方式。在房屋租赁期限内，大运公司应当于每月25日前，按照本合同第二条规定的月租金额向银地公司交纳租金。大运公司未按约定期限或租金额交纳租金的，按累计拖欠租金额的5%向银地公司交纳滞纳金。
2004年7月1日，银地公司与大运公司签订《直管公房租赁合同》约定：一、租赁房屋情况，经一路161号，建筑面积143.76平方米。二、租金标准，大运公司承租银地公司房屋应当交纳的租金，按照济南市人民政府有关部门确定的租金标准执行。房屋租赁期限内租金标准进行调整时，大运公司应交纳的租金额同时也作相应调整。按现行的租金标准，大运公司应交月租金额为1374.3元。租金标准执行文件济房价（1997）354号，执行时间2001年7月，备注：实收549.72元。三、租赁期限。大运公司承租银地公司房屋的租赁期限暂定1年，自2004年7月1日起至2005年7月1日止。房屋租赁期限届满，如大运公司需继续承租，双方可续签租赁合同。四、租金交纳方式。在房屋租赁期限内，大运公司应当于每月25日前，按照本合同第二条规定的月租金额向银地公司交纳租金。大运公司未按约定期限或租金额交纳租金的，按累计拖欠租金额的5%向银地公司交纳滞纳金。
2006年5月10日，大运公司按租赁合同约定的数额支付了2004年7月至2006年4月的租金共计21019.36元。此后，大运公司未支付过租金。
后经一路161号、171号房屋遇拆迁。
2011年5月13日，五里沟办事处出具《承诺》1份，载明：“经一路171号、161号房屋属拆迁范围，其房屋为公房，承租人济南大型汽车运输总公司，该公司承诺拆迁补偿款到位后即支付所欠租金127892.16元。若其未按承诺兑现此租金，由五里沟街道办事处负责支付”。
2011年5月13日，银地公司出具《证明》1份，载明：济南市槐荫区经一路161、171号房屋为我单位管理的市直管公房，该房由济南大型汽车运输总公司承租使用，该房已进入拆迁程序，我单位同意按照济南市公有房屋管理规定给予济南大型汽车运输总公司办理拆迁相关手续，我单位按规定保留产权部分补偿。
2011年5月16日，房屋拆迁部门与大运公司签订《济南市城市房屋拆迁货币补偿协议》，约定，房屋货币补偿额1283075.82元，一次性搬迁补助费5550.4元，六个月临时安置补助费24976.8元，货币鼓励费128307.58元。后大运公司承租的本市经一路161号、171号房屋被拆迁。后大运公司领取该补偿款，大运公司未向银地公司支付所欠租金。
银地公司诉至原审法院，要求处理。
原审法院认为，银地公司与大运公司于2004年7月1日签订的《直管公房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。《直管公房租赁合同》约定的租赁期限为2004年7月1日至2005年7月1日，租赁期间届满后，大运公司继续使用房屋，银地公司没有提出异议，银地公司与大运公司于2004年7月1日签订的《直管公房租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。后租赁房屋拆除，银地公司与大运公司租赁合同的权利义务终止。
银地公司与大运公司于2004年5月1日签订《直管公房租金减免协议》约定：减免期限为2004年5月1日起至2005年5月1日止；大运公司申请特困企业，已经由济南市经委、财办批准为减免企业。等待房产经营单位确认的，暂按大运公司申请减免执行，如未被批准一并追缴。银地公司与大运公司于2004年7月1日签订的《直管公房租赁合同》依据《直管公房租金减免协议》确定了实收租金的标准。后银地公司与大运公司未签订《直管公房租金减免协议》，大运公司至今亦未能提供证据证实其在2005年5月1日后应继续减免租金，银地公司要求大运公司按合同约定的租金全额支付自2006年5月至2010年4月的租金127892.16元，合法有据，予以支持。大运公司辩称其在2004年7月至2006年4月均按减免租金数额标准支付房租，故2006年5月至2010年4月亦应按减免数额标准支付，银地公司不予认可，由于银地公司与大运公司未约定2005年5月2日起至2006年4月止的租金标准，银地公司按照减免租金数额标准收取2005年5月2日至2006年4月止的租金系对其权利的处分，大运公司以此辩称认为银地公司应按照该标准收取2006年5月至2010年4月的租金依据不足，不能支持；大运公司辩称银地公司在房屋过户问题上不执行有关部门决定，给其造成损失的理由，不属于民事案件受理范围；大运公司辩称由于银地公司拒不履行修缮义务，导致其自行修缮造成损失达53684.83元，银地公司不予认可，大运公司未提供充分证据证实房屋确需修缮而银地公司拒绝履行修缮义务，大运公司该辩称理由不能支持。
银地公司要求大运公司按中国人民银行同期流动资金贷款利率支付自2010年5月1日起至判决生效之日止逾期付款127892.16元的利息，大运公司提出异议。经审查，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同有效，但租赁期限为不定期”的规定，银地公司与大运公司合同权利义务仍然受原合同的约束。大运公司在使用房屋期间未按时交纳租金，按照《直管公房租赁合同》之约定，乙方未按约定期限或租金额交纳租金的，按累计拖欠租金额的5%向甲方交纳滞纳金”的约定，大运公司应赔偿银地公司所欠租金总额5%的损失，经核算为6394.61元。银地公司要求大运公司按中国人民银行同期流动资金贷款利率支付自2010年5月1日起至判决生效之日止逾期付款利息127892.16元依据不足，不能支持。
银地公司要求五里沟办事处按照《承诺》承担连带责任，五里沟办事处提出异议，认为其作为国家机关的派出机构，出具《承诺》违反了法律规定，该《承诺》无效；另，银地公司要求其单位承担责任已经超过了法律规定的担保时效。经审查，五里沟办事处为了按时完成拆迁任务，向银地公司承诺：若大运公司未按承诺兑现租金，由五里沟办事处负责支付，此后银地公司出具《证明》，同意拆迁部门按规定给大运公司办理拆迁手续。根据五里沟办事处的承诺，其应对大运公司所欠银地公司的租金承担连带责任保证。虽然五里沟办事处违反了《中华人民共和国担保法》的相关规定，导致其出具的《承诺》无效，但过错在五里沟办事处，五里沟办事处应承担连带赔偿责任；由于并未约定大运公司领取拆迁补偿款后支付所欠银地公司租金的时间，故五里沟办事处辩称超过担保时效的理由不能成立。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第五条、第六条、第八条、第十九条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第三条、第七条、第三十四条之规定判决：一、济南大运物流有限公司于本判决生效之日起10日内给付济南市银地房产服务有限责任公司租金127892.16元。二、济南大运物流有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿济南市银地房产服务有限责任公司损失6394.61元。三、济南市槐荫区人民政府五里沟街道办事处对上述第一项款项承担连带赔偿责任。四、驳回济南市银地房产服务有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2958元，由济南市银地房产服务有限责任公司负担158元，由济南大运物流有限公司、济南市槐荫区人民政府五里沟街道办事处共同负担2800元。
上诉人大运公司不服原审判决上诉称：一、原审法院判决大运公司支付银地公司槐荫区经一路161号、171号房屋租金127892.16元并赔偿经济损失6394.16元是错误的。1、本案发生租金纠纷的直接原因是2005年底大运公司被批准改制，根据该文件，诉争房产已归大运公司所有，因银地公司不作为，致使未完成过户，责任应由银地公司承担。2、以上房屋拆迁完成货币补偿时间是2011年8月25日，根据民法通则第136条第三款规定，租金欠费时效期为一年，自拆迁补偿款拨付到位至2013年7月2日银地公司起诉，已超过一年的诉讼时效，银地公司已失去了胜诉权。3、诉争房屋出现了漏雨、内墙脱落等严重问题，大运公司提供证据证实已对诉争房屋进行维修，花费了53684.83元，上述费用应由银地公司承担，原审法院不支持是错误的。请求撤销一审判决，予以改判。
被上诉人银地公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告五里沟办事处答辩称：1、本案纠纷是房屋租赁纠纷，合同的相对人是上诉人和被上诉人，租赁价格问题是依据租赁合同的优惠价还是原价执行，应该由法院判决。2、我们在一审中已提出五里沟办事处已经过了法律规定的担保时效，另外，根据担保法的规定，国家机关不得作为担保人，五里沟办事处系国家机关，作为担保人是不合法的，原审法院判决我方承担连带责任，不符合法律规定。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，1、大运公司与五里沟办事处在原审中均未提起诉讼时效抗辩；2、大运公司以其在租赁期间修缮租赁诉争房屋共花费53684.83元为由，在一审答辩状中曾抗辩要求顶抵租金。3、关于大运公司主张的房屋维修问题，大运公司在一审中提供了2009年10月7日加盖有济南诚赫建筑安装有限公司济阳分公司修缮工程预算书（原件）、2009年12月21日修缮工程结算书（原件）、修缮土建项目预算费用表、修缮二次装修项目预算费用表、修缮工程预算表、单位工程费汇总表打印件、济南诚赫建筑安装有限公司济阳分公司于2009年12月21日收到大运公司支付46872.01元工程款发票（原件）及加盖有济南诚赫建筑安装有限公司公章的（原件）的营业执照复印件，以证实2009年10月7日将诉争171号房屋进行了修缮，工程造价为46872.01元，并已向济南诚赫建筑安装有限公司济阳分公司支付工程款46872元。大运公司另提供了一张时间为2007年5月25日，收款人为温州中城建设集团有限公司山东分公司，数额为6812.83元的发票（原件）一张。银地公司对于上述证据有异议，认为大运公司没有向银地公司申请维修，对此银地公司不知情。五里沟办事处对于上述证据的真实性无异议。
本院认为，本案的争议焦点为：一、银地公司提起本案诉讼是否超过诉讼时效；二、大运公司应向银地公司支付租金的具体数额，大运公司应否承担违约责任；三、大运公司在租赁期间是否对承租的房屋进行维修，大运公司要求银地公司承担上述费用能否支持。关于焦点问题一，因大运公司与五里沟办事处在一审中均未提起诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》之规定，大运公司在二审期间再行提出的，本院不予支持。关于焦点问题二，2004年5月1日，银地公司与大运公司针对大运公司承租的银地公司937.68平方米的直管公房（含经一路161号、171号房屋）签订了《直管公房租金减免协议》，2004年7月1日，银地公司与大运公司针对经一路161号、171号两套房屋签订了两份《直管公房租赁合同》，上述三份合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效协议，双方当事人均应严格履行。根据上述三份合同的约定，大运公司2004年7月1日至2005年7月1日的租金按减免政策缴纳，另《直管公房租金减免协议》约定如大运公司到期仍不能脱困，应于2005年5月前提前1个月申请继续减免，到期自动恢复至无减免标准租金。三份合同到期后，大运公司并未与银地公司续签租赁合同及《直管公房租金减免协议》。银地公司要求大运公司按合同约定全额支付2006年5月至2010年4月拖欠租金127892.16元于法有据，予以支持。大运公司以银地公司已按减免标准收取2005年7月至2006年4月的租金为由，要求2006年5月至2010年4月的租金亦按减免标准执行，但银地公司按减免政策收取大运公司2005年7月至2006年4月期间的租金，系银地公司对其权利的一种处分，在大运公司未继续申请租金减免的情况下，大运公司再要求继续享受租金减免政策没有合同依据，本院不予支持。双方于2004年7月1日签订的《直管公房租赁合同》约定的租赁期限为2004年7月1日至2005年7月1日，租赁期限届满后，大运公司继续使用房屋，银地公司没有提出异议，2004年7月1日《直管公房租赁合同》仍然有效且对双方当事人有约束力，大运公司至今拖欠银地公司2006年5月至2010年4月的租金，原审法院依据《直管公房租赁合同》之约定判决大运公司按拖欠租金总额的5%交纳滞纳金于法有据，本院予以支持。关于焦点问题三，大运公司在一审中提供了2009年10月7日加盖有济南诚赫建筑安装有限公司济阳分公司修缮工程预算书、2009年12月21日修缮工程结算书两份、修缮土建项目预算费用表、修缮二次装修项目预算费用表、修缮工程预算表、单位工程费汇总表打印件、济南诚赫建筑安装有限公司济阳分公司于2009年12月21日收到大运公司支付46872元工程款发票及济南诚赫建筑安装有限公司营业执照，以证实2009年10月7日将诉争171号房屋进行了维修，并已向济南诚赫建筑安装有限公司济阳分公司支付工程款46872元。上述证据客观真实且能形成完整的证据链条，本院予以采信。大运公司提供的收款人为温州中城建设集团有限公司山东分公司，数额为6812.83元的发票，因无其他证据予以佐证，无法证实与本案的关联性，本院不予采信。据此，本院认定，大运公司在承租期间对诉争171号房屋进行了维修，支付了维修费用46872元。根据法律规定，租赁的房屋应由出租人履行维修义务，大运公司为了正常使用对诉争房屋进行维修，该项费用应由出租人银地公司负担。大运公司在一审中曾要求房屋维修费用抵顶租金，系行使抵销权，符合法律规定，大运公司的该项主张，本院予以支持。综上，大运公司应向银地公司支付2006年5月至2010年4月拖欠租金127892.16元，而银地公司应向大运公司支付房屋维修费用46872元，两项相抵，大运公司应向银地公司支付租金81020.16元。原审法院未支持大运公司的房屋维修费用不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定判决如下：
一、撤销济南市槐荫区人民法院（2013）槐民初字第1651号民事判决；
二、上诉人济南大运物流有限公司于本判决生效之日起10日内向被上诉人济南市银地房产服务有限责任公司支付租金81020.16元；
二、上诉人济南大运物流有限公司于本判决生效之日起10日内向被上诉人济南市银地房产服务有限责任公司赔偿经济损失6394.61元；
三、原审被告济南市槐荫区人民政府五里沟街道办事处对上述第一项承担连带赔偿责任”。
四、驳回被上诉人济南市银地房产服务有限责任公司其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2958元，由上诉人济南大运物流有限公司与原审被告济南市槐荫区人民政府五里沟街道办事处共同负担2021元，由被上诉人济南市银地房产服务有限责任公司负担937元；二审案件受理费2958元，亦按上述比例分担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘彦亭
代理审判员 陈李丽
代理审判员 宋文华
二〇一四年二月二十六日
书 记 员 杨 燕