北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第05312号
上诉人（原审原告）北京王府井辣婆婆餐饮有限公司，营业执照登记住所地北京市东城区王府井大街138号609-612号铺。
法定代表人佟红梅，董事长。
委托代理人苏胜，北京市中咨律师事务所律师。
委托代理人刘建，女，1986年12月24日出生，北京王府井辣婆婆餐饮有限公司职员。
上诉人（原审被告）北京新东安有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号。
法定代表人黄振华，董事长。
委托代理人彭松岩，北京市庆成律师事务所律师。
委托代理人徐福安，男，1981年5月7日出生，北京新东安有限公司职员。
上诉人北京王府井辣婆婆餐饮有限公司、北京新东安有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第02493号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人北京王府井辣婆婆餐饮有限公司之委托代理人苏胜、刘建，上诉人北京新东安有限公司之委托代理人彭松岩、徐福安到庭参加诉讼，现已审理终结。
2013年1月，北京王府井辣婆婆餐饮有限公司（下称王府井辣婆婆公司）起诉至原审法院称：2006年4月25日，北京市辣婆婆餐饮有限公司（下称北京辣婆婆公司）与北京新东安有限公司（下称新东安公司）订立《新东安市场租赁合同（店铺）》，约定北京辣婆婆公司向新东安公司承租位于北京市×××609-612号店铺（下称609-612号店铺），用于经营餐饮，期限8年，房屋面积约2398平方米。2008年10月22日，北京辣婆婆公司与我公司、新东安公司订立《关于×××609号店铺变更承租人协议书》，约定由我公司承继北京辣婆婆公司在原房屋租赁合同中的一切权利义务。之后我公司进场装修并开业。2011年，新东安公司需对新东安市场重新布局改造，要求我公司将承租面积由2398平方米变更为1278平方米，即将承租的609-612号店铺变更为609号店铺。新东安公司同时要求我公司将610-612号店铺装修拆除后交还新东安公司，要求我公司对609号店铺进行重新装修，并要求我公司自2011年8月19日闭店退场配合新东安公司的施工改造。对于新东安公司的上述要求，我公司为了继续经营，在新东安公司提供的补充协议上盖章并交给新东安公司，但新东安公司未曾签署退回。2011年8月20日，我公司闭店退场。同年11月，我公司对609号店铺进行装修，并将610-612号店铺的装修拆除后交还新东安公司。2012年1月，为避让新东安公司改造工程，应新东安公司要求，我公司暂停了装修，至今未能恢复。在此期间，我公司多次要求进场装修，但新东安公司未予批准。此外，新东安公司的重新布局改造工程对我公司承租店铺造成了如下损害：1、新东安公司穿过我公司承租店铺铺设燃气管道，对我公司店铺已有装修造成损害并妨碍将要进行的重新装修；2、新东安公司擅自分割609号店铺内风机房的8平方米空间用于自用；3、新东安公司分割上述8平方米空间后，我公司风机房被挤占，设备无法进入及正常使用。根据双方约定，新东安公司进入店铺改造后负有恢复的义务，但是没有履行该义务。2012年7月5日，新东安公司以我公司欠款为由提出解除合同，同年8月7日又向我公司寄发入场装修通知书。新东安公司的上述行为构成违约，造成合同目的无法实现，因此诉至法院，要求解除我公司与新东安公司的房屋租赁合同，新东安公司返还押金636217.36元，并要求新东安公司赔偿610-612号店铺拆除费用100000元、第二次进场设计费200000元、第二次进场装修费用529195.79元、第二次进场订制家具费用97200元、排烟工程费用19650元、闭店期间劳务费用1877969.85元、闭店期间员工房租费用130000元、闭店期间营业收入损失1760000元及第一次进场装修费用3382284.75元。
新东安公司辩称：我公司与北京辣婆婆公司订立房屋租赁合同的日期是2006年4月25日。2008年北京辣婆婆公司将其合同权利和义务转给了王府井辣婆婆公司，王府井辣婆婆公司对609-612号店铺进行装修并经营。2011年8月，王府井辣婆婆公司与我公司签订补充协议，将房屋租赁的标的物变更为609号店铺。因王府井辣婆婆公司承租的面积缩小，我公司需要对商场进行改造施工，以便将610-612号店铺另行出租。2011年8月，我公司要求王府井辣婆婆公司闭店退场配合上述施工改造。对于施工改造过程中占用609号房内风机房，王府井辣婆婆公司明知且主动实施了排烟设备改造工程，双方曾经就占用风机房部分面积协商解决方案，但未达成一致意见，因此我公司的上述行为不构成违约。王府井辣婆婆公司未能出示证据证明设备无法进入风机房；即使确实不能进入，王府井辣婆婆公司可以通过另行改造设备或定制新的设备继续履行合同，王府井辣婆婆公司未采取补救措施，其损失与我公司无关。王府井辣婆婆公司起诉的真实理由是自身经营不善持续亏损。我公司曾经多次向王府井辣婆婆公司发送入场装修通知，但王府井辣婆婆公司始终没有进场装修，违反合同约定，其行为构成违约。我公司同意解除房屋租赁合同，但不同意王府井辣婆婆公司的其他诉讼请求。
原审法院经审理认为：房屋租赁合同及变更协议、补充协议均系订立人的真实意思表示，包括王府井辣婆婆公司、新东安公司在内的订立人均应依约履行。根据2011年1月、2月王府井辣婆婆公司两次向新东安公司发出的函件内容，减少承租面积系基于王府井辣婆婆公司申请，王府井辣婆婆公司主张该变更系基于新东安公司对商场的重新规划布局而产生，缺乏依据，法院不予采信。在减少承租面积后，新东安公司相应必然需对商场进行重新规划、施工、改造，而王府井辣婆婆公司亦必然需对新的租赁标的物即609号店铺进行重新规划、施工、改造。根据双方的一系列合同约定，王府井辣婆婆公司负责将610-612号店铺拆除，并自行负责对609号店铺进行装饰装修。同时，新东安公司在对商场的施工改造中如对王府井辣婆婆公司造成了损害，应当承担修复的责任。由于新东安公司的施工，609号店铺内的风机房的部分面积被占用，原有设备无法进入风机房，势必对王府井辣婆婆公司对609号店铺的使用造成影响。同时，为配合燃气管道改造，609号店铺部分天花板吊顶被拆除。上述风机房及天花板吊顶的损害均应属于新东安公司负责修复的范围内。就此，王府井辣婆婆公司与新东安公司多次协商解决方案，新东安公司亦表示同意给予经济补偿，但最终未能达成一致意见。应当指出，设备无法进入风机房属于足以导致租赁合同无法履行的严重问题，但天花板吊顶的破损不属于该种程度的严重问题。由于新东安公司未能将设备无法进入风机房的问题修复，违反了己方的合同义务，其行为存在过错，应当承担相应的责任。现新东安公司同意与王府井辣婆婆公司解除租赁合同，对此法院不持异议。王府井辣婆婆公司要求新东安公司退还押金、赔偿609号店铺装修残值损失，理由正当，法院予以支持。但610-612号店铺拆除系基于王府井辣婆婆公司申请变更租赁标的物的面积而产生，并非由于新东安公司的过错所致，故王府井辣婆婆公司要求新东安公司赔偿610-612号店铺的装修残值损失及拆除费用，缺乏依据，法院不予支持。关于第二次进场的设计费用和装修费用，王府井辣婆婆公司虽出示了合同、收据、收条，但这些证据不足以证明王府井辣婆婆公司为此支出了相关费用，因此，王府井辣婆婆公司的上述诉讼请求，证据不足，法院不予支持。关于第二次进场订制家具费用，因家具不属于形成附合的装饰装修物，故该项诉讼请求，法院不予支持。关于排烟工程费用，因王府井辣婆婆公司仅出示了合同和财务记账支出凭单，未能证明该笔款项已经实际发生，故该项诉讼请求证据不足，法院不予支持。关于劳务费用、员工房租费用、闭店期间营业损失，王府井辣婆婆公司未能出示充分证据证明己方的损失，故对于王府井辣婆婆公司的上述诉讼请求，法院亦不予支持。据此，原审法院于2014年3月判决：一、解除北京王府井辣婆婆餐饮有限公司与北京新东安有限公司的租赁合同；二、北京新东安有限公司于判决生效后十日内退还北京王府井辣婆婆餐饮有限公司押金六十三万六千二百一十七元三角六分；三、北京新东安有限公司于判决生效后十日内赔偿北京王府井辣婆婆餐饮有限公司装修残值损失一百九十一万零五百五十三元零八分；四、驳回北京王府井辣婆婆餐饮有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
判决后，王府井辣婆婆公司、新东安公司均不服，向本院提起上诉。
王府井辣婆婆公司的上诉请求为：撤销原判第四项，改判新东安公司赔偿我公司第二次进场设计费用、第二次进场装修费用、排烟工程费用、闭店期间劳务费用、闭店期间员工房租费用共计2756815.64元，并判令新东安公司赔偿610-612号店铺拆除费用100000元、610-612号店铺第一次进场装修费用1471731.67元。主要上诉理由：原审法院认为，新东安公司对商场重新布局整改时，占用我公司风机房部分面积，造成风机房原有设备无处安放，根据合同约定，新东安公司对上述风机房损害负有修复义务，现其不履行修复义务，足以导致双方租赁合同无法履行，新东安公司存在过错，应承担相应责任，赔偿我公司相应损失。我公司对原审判决关于上述损害事实以及过错责任的认定不持异议，就我公司所受损失，原审法院认为我公司为履行合同从事了二次进场设计、装修、排烟整改及劳务储备等行为，但以相关费用证据不足、不予支持我公司的赔偿损失请求的认定有误，我公司的上述行为确已发生，原审期间我公司提交的合同、收据、收条、《工程结算书》、工资签收表以及原审法院勘验笔录等证据，能够证明上述行为的发生以及相关费用的支付情况。同意原判第一、二、三项。
新东安公司的上诉请求为：撤销原判第二、三项，改判驳回王府井辣婆婆公司除解除合同外的全部诉讼请求。主要上诉理由：1、王府井辣婆婆公司在原审中要求解除合同的理由有3个：第一，我公司穿过王府井辣婆婆公司承租店铺敷设燃气管道，对其已有装修造成损害并妨碍将要进行的重新装修；第二，我公司擅自分割609号店铺内风机房的8平方米空间用于自用；第三，我公司分割上述空间后，王府井辣婆婆公司的风机房被挤占，设备无法进入及正常使用。我公司认为上述3个理由不成立，我公司并无违约行为。具体理由如下：第一，王府井辣婆婆公司对我公司进行燃气管道及风机房改造的方案是知晓且同意的，双方签订的补充协议亦约定了王府井辣婆婆公司对我公司的改造行为给予无条件的配合。我公司不否认风机房面积被分割后，王府井辣婆婆公司原有排烟设备可能无法正常进入，但是在此情况下双方对于问题的解决方案有过沟通且基本达成一致，只是由于王府井辣婆婆公司怠于向我公司就排烟设备的报价及相关问题作出澄清、说明，导致双方对于排烟设备重置所产生的费用分担未能达成一致，但这不能归咎于我公司拒不履行维修义务所致。第二，我公司耗费大力进行商场区域改造，都是源于王府井辣婆婆公司在2011年提出缩减租赁面积，正因王府井辣婆婆公司承租面积缩减后，我公司还要将核减掉的面积租与其他经营餐厅的租户，新租户同样需要风机房作为排烟设备的安放地点。在考虑风机房改造方案时，我公司煞费苦心研究出U形施工方法，将给王府井辣婆婆公司所造成的影响降到最低，同时，我公司亦同意对王府井辣婆婆公司更换排烟设备提供一定补偿。第三，风机房面积虽被分割但不必然导致合同目的无法实现的后果。被分割部分面积的风机房仅系王府井辣婆婆公司所租赁房屋中与厨房设备相连的一部分功能区域，于法于情于理都不会产生合同履行目的无法实现的严重后果。原审判决认为“设备无法进入风机房属于足以导致租赁合同无法履行的严重问题”，并据此判令我公司承担合同解除的违约责任，明显有失公允。退一步讲，即使我公司在风机房面积被分割后拒不履行修复义务，王府井辣婆婆公司亦完全可以自行购置新的排烟设备，从而满足其排烟功能需求，这样做其花费至多不过十余万元，相比合同解除给双方造成的不利后果而言可谓天壤之别。2、双方合同第十二条“出租店铺的交还”第二款约定，承租人在租赁期满或本合同提前终止时，应在合同期满／终止当日或按出租人规定的期限将已恢复至本合同附件八所述状态的出租店铺交还出租人，由此发生的费用由承租人支付。原审判决我公司支付装修残值损失没有依据。同意原判第一项。
经审理查明：2006年4月25日，新东安公司（出租人）与北京辣婆婆公司（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋坐落于北京市×××609-612号，出租面积2398平方米，租赁期8年，租赁房屋的用途：店铺。合同第八条约定，租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：按照《新东安市场租赁合同（店铺）》第十二条及附件中的相关约定执行。第十一条“合同解除的条件”约定，有下列情形之一，承租人有权解除本合同：……2、出租人违反本合同约定，不承担维修责任，使承租人无法继续使用出租房屋。第十五条其他约定事项：本合同与附加合同即《新东安市场租赁合同（店铺）》及其附件作为一个整体共同组成609-612号店铺的租赁合同。本案合同未尽事宜，双方同意按照附加合同《新东安市场租赁合同（店铺）》及其附件及《新东安市场租赁协议书》的约定执行。双方同意，若本合同条款与附加合同《新东安市场租赁合同（店铺）》及其附件及《新东安市场租赁协议书》中的条款相矛盾时，以《新东安市场租赁合同（店铺）》及其附件及《新东安市场租赁协议书》中的条款为准。
后，新东安公司（出租人）与北京辣婆婆公司（承租人）签订《新东安市场租赁合同（店铺）》，约定出租人将其拥有的北京市×××609-612号店铺，面积约2398平方米租与承租人以“辣婆婆”为店名，经营川菜和谭家菜，租期为8年，自出租人发出的入场装修通知（信函或传真）中指定日期连续计算。第五条“押金”约定：承租人于签署本合同时，须向出租人缴纳合同押金，作为忠实履行本合同各项条款的保证金。如果承租人违反本合同的任何条款，出租人有权敦促其履约。若经敦促承租人仍不履行合同规定的义务或因承租人原因导致有关政府部门对出租人处罚，则出租人有权扣除全部或部分合同押金来赔偿出租人的损失。在承租人全部履行本合同各项条款的情况下，于租赁期满和承租人按第十二条第二款规定交还已修缮好的出租店铺后三十天内，或承租人因其违反本合同相应条款而向出租人清偿所赔款项后三十天内（以较后者为准），出租人将合同押金按与出租人收到时同数额同币种返还承租人，但不计利息（本合同终止时留作商铺质量保证金的押金或部分押金除外）。承租人不得将合同押金转让或抵押，亦不得将合同押金用于抵销其应缴付的租金或其他款项。第十一条第二款约定，出租人……有权在本建筑物的任何部分安装或固定出租人认为合适的设备、机器和其他设施、标记及广告架并有权拆除、更换这些设备和设施。出租人应尽量减少干扰承租人，并负责修复因此而对出租店铺造成的损害。第十二条第二款约定，承租人在租赁期满或本合同提前终止时，应在合同期满／终止当日或按出租人规定的期限将已恢复至本合同附件八所述状态的出租店铺交还出租人，由此发生的费用由承租人支付。出租人有权以出租店铺租赁期满当日或合同提前终止当日的现状收回出租店铺而无须另作补偿。承租人应负责出租店铺内的修补工作及费用并承担因将出租店铺恢复原状而直接或间接对出租店铺以外或第三方造成的损害。修补费用由承租人承担。
2008年8月，新东安公司向北京辣婆婆公司发出入场装修通知。
2008年10月22日，北京辣婆婆公司（甲方）、王府井辣婆婆公司（乙方）与新东安公司（丙方）订立《关于×××609号店铺变更承租人协议书》，约定：甲方与丙方签署的北京市王府井大街138号×××609-612号店铺租赁合同，甲方因业务需要，申请将租赁合同承租人变更为乙方；承租人变更后，乙方继受甲方与丙方签署之租赁合同，继受合同各项条款并承担租赁合同中承租人的一切权利和义务（包括解决售后服务）；原合同中所缴押金及质保金转为乙方押金及质保金；此变更自2008年10月20日起生效。后，王府井辣婆婆公司进场装修并开业。
2009年4月17日，新东安公司（出租人）与王府井辣婆婆公司（承租人）订立《有关面积变更补充协议书》，约定：双方同意承租人承租609-612号店铺，承租面积由原来的2398平方米变更为2328平方米。承租人须按合同约定时间缴纳面积变更后的相关费用。
2011年1月30日，王府井辣婆婆公司向新东安公司发出《关于×××六层辣婆婆店营业面积部分要求分割之事》，提出由于经营亏损，希望在原面积上切割一部分退租。2011年2月25日，北京辣婆婆公司向北京新东安新鸿基地产集团发出《通知函》，提出：我公司一直处于亏损状态，目前经济危机，物价不断上涨，加上现租赁的店面面积过大，自从上次涨完房租后，我公司出现严重经济的亏损，已经无法正常继续经营下去，经我公司预算如果经营面积缩小1500平方米左右才能继续运营，希望贵公司给予帮助，切割一部分退租，如果贵公司不支持我公司切割一部分，我公司将申请退租。2011年8月12日，新东安公司作出答复：我司经过慎重考虑后，决定接受贵司减少承租面积之请求，并对此区域按附件三方案重新规划。现既贵司已接受该方案，并据此提交新承租区域装修设计图。我司各项施工工作已准备完备将于2011年8月19日起进行改造施工。请贵司于2011年8月18日前将新规划需退租之租赁区域恢复毛坯状，交还我司进行工程改造。
2011年9月2日，新东安公司（出租人）与王府井辣婆婆公司（承租人）签订《补充协议书》，约定：双方于2006年5月9日签署的承租×××内609-612号店铺租赁合同，现经双方协商达成如下协议：一、承租人同意于2011年9月2日前将610-612店拆除至租赁合同第十二条所述状态（即恢复至租赁合同附件八所述状态），交还出租人，并同意将其余部分租赁面积进行重新装修。承租人原承租店铺609-612号变更为609，承租面积由原来的2328平方米变更为1278平方米。二、承租人知悉出租人将于承租人交回610-612号店铺后，按附件一所示布局对相关区域进行重新布局及改造工作，承租人愿意无条件配合出租人各项改造工作，出租人进行工程改造期间，需承租人自2011年8月19日闭店退场配合，承租人无权反对，唯因出租人原因闭店期间，承租人无需缴纳店铺租金及物业管理费。三、租赁面积变更后承租人须对承租区域进行店铺重新装修，且承租人须按照出租人的要求及消防规范，向出租人提交设计图，并按照经出租人审批同意的设计图完成对变更后的租赁面积区域的装饰装修，自行支付相关费用并承担装饰装修工程施工期间的安全责任。如因装饰装修工程直接或间接给出租人或其他店铺等第三人造成损害的，承租人承担赔偿责任。七、本补充协议一式两份，自双方盖章之日生效，双方签署的店铺租赁合同继续有效，本协议未提及事宜仍按双方签署的租赁合同执行。本补充协议书与店铺租赁合同不相符之处，以本补充协议书为准。诉讼中，关于新东安公司实施改造的原因，新东安公司主张，王府井辣婆婆公司减少租赁面积后，退出来的610-612号店铺也需要排烟，该区域的出风口位于609号店铺风机房内，为避免对609号店铺现有装修的破坏，新东安公司设计从5层天花板通过U形管道将610-612号店铺的排烟管道通向609号店铺的风机房内，再从6层房顶排烟。王府井辣婆婆公司对此不予认可，主张这种U形设计是为5层的餐饮店铺而设。新东安公司表示现在只有610号店铺在使用该U形管道，不存在5层店铺使用的情况，该改造工程就是因为王府井辣婆婆公司减少面积。新东安公司申请其物业管理部工程主管费昭群出庭证实此事。王府井辣婆婆公司认为费昭群系新东安公司的人员，存在利害关系，不予认可。
按照双方约定，王府井辣婆婆公司将610-612号店铺拆除后交还新东安公司。
王府井辣婆婆公司对609号店铺闭店以配合新东安公司的改造。新东安公司在改造中铺设燃气管道经过609号店铺的天花板，对天花板吊顶造成一定程度的破坏。新东安公司改造完成后占用了609号店铺原有风机房部分面积。诉讼中，原审法院对609号店铺进行了勘验，该房屋面积约1200余平方米，东南角为风机房，面积约4×4.5平方米，风机房内有一排烟风道，占用面积约1.25×3平方米。609号店铺中心线西侧天花板吊顶被拆除，面积约2.7×40平方米。
2011年11月25日，新东安公司费昭群向王府井辣婆婆公司发送电子邮件，记载：贵司609店“辣婆婆”装修图纸进行了第四次审核，装修方面图纸已无太大问题，但贵司空调通风部分我方工程师上次给出的修改意见，贵司未有修改。另外，请贵司补充燃气系统图和燃气报警图。我方姜舒提出，贵司尚未提供修改后的效果图，烦请贵司一并提供。
2012年3月7日，新东安公司费昭群向王府井辣婆婆公司发送电子邮件，记载：有关我司燃气管线安装，影响贵店的精装报价我部已收悉，并已发工程预算进行审核，待审核后再与贵司确认。
2012年4月5日10：03，新东安公司费昭群向王府井辣婆婆公司发送电子邮件称：贵司609#辣婆婆去年将资料报进消防局审核，到目前为止贵司仍未提交消防批文，不知是否已批。另，贵司是否有最新的装修计划，请及时提供给我部，以便我部配合。同日10：34，王府井辣婆婆公司回复电子邮件称：费主管您好：消防早已审核完毕，我司随时计划进场装修，就是不确定大厦什么时候公共区域能装修好？同日13：36，费昭群回复电子邮件称：我司公共区域已经基本完工，公共区的装修目前对贵司店内装修基本没有影响，如贵司消防已经批出，可随时进场施工。另，请将消防批文提交我方备案。
2012年5月7日，新东安公司费昭群向王府井辣婆婆公司发送电子邮件，记载：有关贵店609号“辣婆婆”风机房拆改的报价，我司的顾问公司已对报价及图纸提出问题，请见下面的附件。烦请提醒贵司施工单位尽快修改图纸，再交顾问公司审核。
2012年5月28日，新东安公司费昭群向王府井辣婆婆公司发送电子邮件，记载：贵司609店辣婆婆消防审批应该已经批出，请将批文正本交与我司。贵司目前可以进场装修，请安排相关人员与工程部联系。另，贵部风机房报价仍需进行补充，请见下述我部顾问公司邮件，烦请帮忙催办。
2012年6月26日，新东安公司向王府井辣婆婆公司发出《有关：L609（辣婆婆）入场装修事宜》，记载：我司于2012年6月20日与贵司会面洽谈关于6层609号店铺“辣婆婆”进场装修事宜。根据会议洽谈及此前多次沟通，请贵司于2012年6月22日进场装修。如贵司未能在2012年6月28日进场装修，我司将保留根据合同采取一切措施（包含终止租赁合同）维护我司权益的权利。
2012年7月11日，新东安公司以王府井辣婆婆公司欠缴物业管理费（水、电费）为由向其发出通知，要求解除合同。2012年7月31日，新东安公司向王府井辣婆婆公司寄送更正函，内容为经过核算后王府井辣婆婆公司不拖欠水费、电费，故撤回解除合同的通知。
2012年7月11日，新东安公司向王府井辣婆婆公司发出《有关：L609“辣婆婆”店铺入场装修事宜来函的回函》，记载：我司于2012年7月2日收到贵司关于L609“辣婆婆”店铺入场装修事宜来函。贵司于函件中向我司提出4个月装修免租期及房屋合同延期一年的申请，根据合约精神，我司恐无法接受贵司的申请。关于贵司在本项目6层L609#“辣婆婆”店铺入场装修事宜，我司已自2012年4月5日起多次通过电话及邮件通知贵司尽快入场装修并进行准备工作，并于2012年6月26日向贵司发出正式入场通知书，但贵司一直未进行相关准备工作，并至今未能按我司通知入场，给我司造成十分严重的经济损失。望贵司按照租赁合同约定，履行承租人应尽的各项义务。
2012年8月7日，新东安公司向王府井辣婆婆公司发函，请其于2012年8月9日进场装修，并提出装修之前需要办理事项。
2012年9月6日，新东安公司经北京市国泰公证处公证，向王府井辣婆婆公司、北京辣婆婆公司分别邮寄《有关：L609（辣婆婆）入场装修事宜》的函件，记载：……经我司对上述区域进行改造工程，贵司更改后的租赁区域已于2012年4月具备交场条件，我司已通过电话、邮件等方式提醒贵司入场装修，且于2012年6月26日及2012年8月6日分别向贵司发出正式入场通知书，但贵司未能按我司要求入场装修。我司因考虑贵司于入场装修前所需准备工作，已多次于贵司不遵守协议规定、不按入场通知书要求进场装修之情况下，对贵司行为予以理解及宽限，但贵司却屡次违背合约精神，不仅拖延进场装修，且屡次向我司提出在原协议书基础上延长免租期等不合理要求。因贵司拒绝按合同规定及入场通知书指定时间入场装修，导致入场时间推迟至少4个月之久，给我司造成严重的经济损失。鉴于上述问题，我司再次正式通知贵司于2012年9月10日进场装修。如贵司未能在2012年9月10日进场装修，我司将保留根据租赁合同采取一切措施（包含终止租赁合同）维护我司权益的权利。
本案中，关于新东安公司改造后609号店铺内风机房部分面积被占，王府井辣婆婆公司风机设备一节，诉讼中双方存在分歧。王府井辣婆婆公司主张根据双方租赁合同约定，新东安公司有修复义务，但其未履行该义务，导致王府井辣婆婆公司原有的风机设备无法进入风机房。新东安公司认可排烟设备重置所产生的费用由其负担，但认为即使出现设备无法进入风机房的问题，也可以修复，且修复义务在王府井辣婆婆公司，但是王府井辣婆婆公司没有修复，构成违约，且由于王府井辣婆婆公司怠于向新东安公司就排烟设备的报价及相关问题作出澄清、说明，导致双方对于排烟设备重置所产生的费用未能达成一致。原审法院向新东安公司费昭群进行调查，费昭群表示王府井辣婆婆公司让装修公司提出风机房设备改造的报价，新东安公司再找顾问公司审计报价，但由于王府井辣婆婆公司提供的文件不全而未能进行下去。
关于修复义务在王府井辣婆婆公司的主张，新东安公司提交原审法院2012年11月19日、2013年1月7日庭审笔录为证。在2012年11月19日庭审中，法官询问王府井辣婆婆公司其主张的“排烟工程费用”指什么，王府井辣婆婆公司回答：风机房的改造，是我们（指王府井辣婆婆公司）找人做，为被告（指新东安公司）也进行了一定施工，被告答应给我们这笔钱，但是没有给。在2013年1月7日庭审中，法官询问王府井辣婆婆公司要求解除租赁合同的理由，王府井辣婆婆公司回答：现在出租店铺毁损，被告没有进行修复。法官接着询问王府井辣婆婆公司是否向新东安公司提出过维修，王府井辣婆婆公司回答：一直与被告联系维修报价的事，当时协商的是让我们自己修，再由被告给钱，但我们先报价，再由被告审批，我们报价后，被告一直没有批下来。
王府井辣婆婆公司提交2012年8月9日王府井辣婆婆公司总经理何欣、工程师杜振国与新东安公司工程部费昭群、租赁部魏林钿的谈话录音，用以证明截至该日，王府井辣婆婆公司在新东安公司改造中受到的损害仍未得到解决。在谈话录音中，新东安公司费昭群表示：“咱们流程这样吧，杜工（王府井辣婆婆公司工程师杜振国）您那先让他们把方案做出来，方案做出来，先不出报价，我们先请工程师去确认一下，可行还是不可行，那么您说是两个方案，您看是用哪一个方案，是厨房里放净化的方案还是扩大机房的方案，您是不是提的这两个方案。”何欣表示：“对，我觉得就这两个方案，没别的方案。”费昭群表示：“应该是，您看是没有其他方案，或者我让别人想想还有没有其他方案……看看用哪个方案，哪个方案对你更好。我们工程师也要考虑，排烟味道啊，油烟啊，环保啊，毕竟您上面是写字楼，您又是辣的，所以看哪个方案更符合实际效果，然后我们拍板定下来这个方案，再由我们公司去审价。”何欣表示：“流程我理解，还是一块不理解，里面加了一个水净化装置，这钱谁出？”魏林钿表示：“我们工程师要说没办法只能这么干，那就做吧。”费昭群出庭表示，录音当时是沟通会，会后王府井辣婆婆公司没有再找其沟通此事。王府井辣婆婆公司主张，根据该录音证据，可以证明其向新东安公司提出风机房改造的方案，新东安公司表示拿这个方案回去考虑，但没有给出最终的回复。新东安公司认可录音的真实性，但不认可王府井辣婆婆公司的证明目的，认为根据该录音，费昭群明确说让王府井辣婆婆公司的工程师杜振国把方案做出来，这是一个具体的方案，不可能是一句话，王府井辣婆婆公司应当先把方案做出来，再由新东安公司审查，且此次录音后，为什么王府井辣婆婆公司不再与新东安公司沟通，因为此次录音是王府井辣婆婆公司为了起诉而准备的，所以在录音作出后，王府井辣婆婆公司很快就到法院起诉，其没有想就此问题再跟新东安公司进行协商。王府井辣婆婆公司认可其没有做出具体的方案，认为这只是两种大的方案，具体怎么实施、施工很简单，不复杂。
新东安公司另申请中国建筑科学研究院建筑物理与设备专业高级工程师徐选才出庭作证。徐选才称：其于2014年5月13日去看过涉案现场，6层的结构框架体系，风机房西边的墙是非承重墙，可以根据需要拆移，如果现状装不进风机设备，可以通过扩大面积装进去。王府井辣婆婆公司认为徐选才只是提出了风机设备无法安装进入风机房的解决方案，这个方案王府井辣婆婆公司的法定代表人亦作为一个积极的建议向新东安公司提出过，但是徐选才并非风机物理、功能专业的人员，其对风机如何安装才能保持其应有功能，没有发表意见的资格。新东安公司认为徐福才证实即使存在风机设备无法进入风机房的情况，在场地允许的条件下，该问题完全可以解决。
关于609号店铺内天花板吊顶的修复问题，双方达成协议，修复费用由新东安公司负担，王府井辣婆婆公司就修复费用向新东安公司报价，修复施工由王府井辣婆婆公司负责。王府井辣婆婆公司曾就上述修复费用向新东安公司报价，新东安公司委托第三方单位北京威宁谢工程咨询有限公司就报价进行审核。2012年4月18日，北京威宁谢工程咨询有限公司就6层辣婆婆燃气管道改造影响装饰天花报价向新东安公司出具审核意见，记载：承包商报价145762.3元，威宁谢审核价112913元；请贵司注意：上述审核价已与承包商核对并确认；威宁谢审核意见依据贵司提供的图纸及相关说明审核，尚需贵司补充工程指引。诉讼中，王府井辣婆婆公司提交2012年4月19日新东安公司费昭群向魏林钿发送电子邮件，记载：关于我司燃气管道改造影响609店“辣婆婆”装饰天花等相关事宜，租户发来的报价我司顾问公司威宁谢已经审核完毕，请见附件审核意见，贵部可以进行下一步工作；此份报价只是燃气管线影响区域的恢复工程报价，其风机房的报价和相关图纸辣婆婆租户一直未提交，烦请帮忙催促。王府井辣婆婆公司主张新东安公司没有把附件的审核意见发送过来。新东安公司主张，第三方审核机构要求王府井辣婆婆公司对报价进行明确，王府井辣婆婆公司没有给新东安公司，导致最后没有审核通过。
另查，自2006年5月18日起，北京辣婆婆公司、王府井辣婆婆公司先后向新东安公司支付押金共计887006元。2013年，新东安公司就双方租赁合同关系另向北京市东城区人民法院提起诉讼，要求王府井辣婆婆公司、北京辣婆婆公司给付拖欠的租金、物业管理费、水电费以及滞纳金等，该案正在审理中。
经王府井辣婆婆公司申请，原审法院委托北京中新国地工程造价咨询有限公司对609-612号店铺第一次进场装修残值进行了鉴定，结论为2013年5月609号店铺的装修残值为1020973.07元，2011年9月610-612号店铺的装修残值为1471731.67元。王府井辣婆婆公司认可鉴定结论，但对鉴定结论中的重置单价是否含有设计费提出异议，原审法院向鉴定单位询问，该单位答复重置单价中含有设计费，设计费不再单独列项，鉴定结论不变。新东安公司认可鉴定结论，但不同意就此赔偿。后经王府井辣婆婆公司再次申请，原审法院委托北京中新国地工程造价咨询有限公司对609号店铺第一次进场装修残值再次进行鉴定，结论为2011年9月609号店铺的装修残值为1910553.08元。王府井辣婆婆公司认可鉴定结论。新东安公司认可鉴定结论，但认为鉴定没有必要做，且不同意就此赔偿。
关于王府井辣婆婆公司主张的609号店铺第二次装修费用，其提交：1、2011年11月王府井辣婆婆公司（发包人）与深圳市茂华装饰工程有限公司北京分公司（承包人，下称茂华装饰北京分公司）签订的《北京市装饰装修工程施工合同》，约定工程名称辣婆婆（王府井店）室内改造工程，工程地点北京市东城区新东安6层，开工日期2011年11月10日（以进场正式施工为准），竣工日期2012年1月9日（以甲方验收合格为准），承包方式包工包料。2、2012年9月10日《工程结算书》，记载项目名称辣婆婆店装修改造工程，工程地点北京新东安商场六层，其中装修改造工程469496.64元、电气拆改工程42017.69元、新东安燃气管安装拆改工程17681.46元，共计529195.79元。3、2014年4月10日茂华装饰北京分公司出具的《情况说明》，记载2011年11月1日其与王府井辣婆婆公司签订《北京市装饰装修工程施工合同》，辣婆婆于2011年11月24日向其支付首期工程款250000元，2011年11月其开始辣婆婆店铺的前厅及后厨改造，2012年1月施工暂停，至今未再进行，施工期间，其进行了装修改造工程、电气改造工程以及新东安燃气管拆改工程的部分施工，2012年9月10日，其向辣婆婆提交《工程结算书》，要求辣婆婆对其已完成的改造工程进行结算，结算金额529195.79元，但辣婆婆未予支付该笔工程款项。4、2014年7月22日茂华装饰北京分公司开具的工程款发票，记载付款单位王府井辣婆婆公司，金额529195.79元。5、2013年1月10日原审法院勘验笔录，记载：王府井辣婆婆公司自述为了重新开业而重新装修，已实施的内容包括：涉案房屋内南侧地面、天花板、设备的拆除，厨房部分地面的拆除，厨房内增设隔断墙。另，场地内堆放了部分石砖，大砖约800块，小砖约450块。王府井辣婆婆公司主张：2011年11月至2012年1月期间，茂华装饰北京分公司对609号店铺进行了部分拆除、隔断及电气拆改，购置了部分装饰装修物料；原审诉讼中，新东安公司对上述事实予以认可，原审法院现场勘验时对609号店铺已完成的二次装修工作及现场存放的装修物料进行拍照、记录，双方在勘验笔录上签字认可，装修确已发生。新东安公司认为：王府井辣婆婆公司只是进行前期准备，进了一些材料，并未对609号店铺进行第二次装修；《北京市装饰装修工程施工合同》的真实性无法确认，《工程结算书》所标注的细项工程并没有全部完工，只有一部分，这个装修工程没有进行，与实际进行的工程相比，529195.79元的金额偏高；结算表的项目中显示有拆除的工程，这与610-612号店铺的拆除工程无法区分开，不能证明全部是为了609号店铺做的工程，而且这是王府井辣婆婆公司自己施工的工程，与新东安公司无关，在2012年9月2日双方《补充协议书》中，明确约定这些改造费用由王府井辣婆婆公司自行负担；认可原审法院勘验笔录的真实性，但对其关联性不认可，勘验笔录记载的不是第二次装修，而是要拆除第一次装修，是为第二次装修做准备，天花板的拆除是为了配合新东安公司的改造，厨房地面拆除与新东安公司无关；关于发票，密码没有显示，如果不出示密码，发票的真实性无法核实，并且在此条件下，发票可以撤销，因此密码不出示，发票的真实性无法认可。新东安公司费昭群作证认可王府井辣婆婆公司进行拆除、物料进场、在厨房操作间打隔断、电箱移位。王府井辣婆婆公司表示，610-612号店铺的拆除合同与609号店铺的装修合同是两份不同的合同，施工单位也不同，且609号店铺的装修合同签订时，610-612号店铺已经交还给新东安公司，装修合同是拆除加新做。此后，王府井辣婆婆公司向新东安公司出示上述发票的密码，新东安公司核对后表示对发票的真实性不持异议，但坚持认为王府井辣婆婆公司没有进行第二次装修。
关于王府井辣婆婆公司主张的609号店铺进场设计费用，其提交《建设工程室内设计合同》、收据、2011年11月25日新东安公司费昭群向王府井辣婆婆公司发送的电子邮件、《情况说明》。王府井辣婆婆公司主张，《建设工程室内设计合同》签订后，设计公司交付了设计图纸，设计图纸经过新东安公司四次审核后通过，这是609号店铺新装修的设计。新东安公司对此不予认可，认为没有正式的发票，没有发票就没有付款，也就没有损失。王府井辣婆婆公司表示，因为工程没有最终完成，没有结算完毕。
关于王府井辣婆婆公司主张的609号店铺排烟工程费用，其提交《定货合同》、支出凭证。王府井辣婆婆公司主张2011年11月，北京红星达厨房设备厂开始排烟工程施工，将原风机房设备拆除，并进行了油烟清理，王府井辣婆婆公司支付了预付款19650元。新东安公司认为没有正式发票，不能证明实际付款。
关于王府井辣婆婆公司主张的员工劳务费用，其提交工资表、报销单、支出凭单、饭补申请书、劳动合同书。王府井辣婆婆公司主张其闭店退场仅是临时性举措，待新东安公司改造完毕、王府井辣婆婆公司重新装修后将继续对外营业，考虑到当时面临用工荒的问题，同时为确保店铺装修后及时、正常营业，王府井辣婆婆公司保留了原店铺员工，自闭店退场至今，王府井辣婆婆公司已向待工员工支付工资、社保费及向闭店期间店铺看管人员支付饭补共计1877969.85元。新东安公司认为：只有与员工签订了劳动合同但没有社保证明，所以对劳动合同的真实性无法认可；劳动合同有2010年签的，有2011年签的，这些员工需要付出的费用是因为王府井辣婆婆公司的经营条件、客观条件变化，导致王府井辣婆婆公司与员工之间发生争议，这是承租人的经营风险，与新东安公司没有任何关系；王府井辣婆婆公司没有提供相关的社保证明，对于工资标准也无法确认真实性；双方只是租赁合同关系，合同中没有任何条款规定出租人要赔偿承租人的员工劳动报酬，新东安也没有义务负担这笔费用。
关于王府井辣婆婆公司主张的闭店期间员工宿舍房租损失，其提交《房屋租赁合同》、支出凭单、收条、民事判决书。王府井辣婆婆公司主张，在保留原店铺员工同时，为保障员工住宿，依据与关海波签订的《房屋租赁合同》，其向关海波支付2011年10月25日至2012年10月25日房租130000元。新东安公司认为，王府井辣婆婆公司在2008年就开始租赁，如果为了给员工居住使用，在经营过程中出现的风险，这是应由承租人自己承担的经营风险，与出租人没有任何关系。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、《新东安市场租赁合同（店铺）》、《关于×××609号店铺变更承租人协议书》、《有关面积变更补充协议书》、往来函件、《补充协议书》、电子邮件、公证书、录音、证言、押金收据、鉴定报告、《北京市装饰装修工程施工合同》、《工程结算书》、《情况说明》、工程款发票、勘验笔录等证据在案佐证。
本院认为：新东安公司与北京辣婆婆公司签订的《房屋租赁合同》、《新东安市场租赁合同（店铺）》，北京辣婆婆公司、王府井辣婆婆公司与新东安公司签订的《关于×××609号店铺变更承租人协议书》，新东安公司与王府井辣婆婆公司签订的《有关面积变更补充协议书》及《补充协议书》均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。
根据北京辣婆婆公司、王府井辣婆婆公司与新东安公司签订的《关于×××609号店铺变更承租人协议书》，王府井辣婆婆公司承担新东安公司与北京辣婆婆公司所签订的《房屋租赁合同》、《新东安市场租赁合同（店铺）》中承租人的权利和义务。后租赁店铺609-612号交由承租人装修、经营。在租赁合同的履行过程中，王府井辣婆婆公司提出减少承租面积，后与新东安公司达成《补充协议书》，将原承租店铺609-612号变更为609号，610-612号交还新东安公司，故双方之间就609号店铺继续履行，就610-612号店铺的租赁关系终止。
王府井辣婆婆公司承租面积减少后，须对609号店铺重新装修；原610-612号店铺交回出租人新东安公司之后，新东安公司亦须对相关区域进行重新布局及改造。根据双方《补充协议书》的约定，王府井辣婆婆公司愿意无条件配合新东安公司各项改造工作，改造期间，需王府井辣婆婆公司闭店退场配合。王府井辣婆婆公司与新东安公司之间的往来电子邮件以及新东安公司发送给王府井辣婆婆公司的函件可以相互映证，证明新东安公司在改造完成后，曾多次通知王府井辣婆婆公司进入609号店铺装修。期间，双方就新东安公司占用609号店铺原风机房部分面积、王府井辣婆婆公司的风机设备问题如何解决，609号店铺天花板吊顶被破坏后如何修复的问题进行协商，但最终，王府井辣婆婆公司未完成对609号店铺的重新装修，王府井辣婆婆公司亦未再使用609号店铺经营。王府井辣婆婆公司起诉要求解除合同，新东安公司同意解除合同，原审判决解除合同，并无不妥，本院予以维持。
现双方当事人对合同解除责任的承担及法律后果的负担产生争议。
关于609号店铺风机房部分面积被占用及风机设备如何安置一节。根据查明的事实，新东安公司确实占用了609号店铺风机房的部分面积，但根据双方《补充协议书》的约定，王府井辣婆婆公司无条件配合新东安公司各项改造工作，风机房面积减少也系在王府井辣婆婆公司提出变更合同后重新布局所产生的问题，双方可以通过协商解决，此问题并不足以导致无法履行，不能成为合同解除的充分理由。王府井辣婆婆公司主张面积被占用后，新东安公司未履行修复义务，导致王府井辣婆婆公司原有的风机设备无法进入风机房，无法经营，故租赁合同解除的责任在新东安公司。新东安公司则主张，修复义务在王府井辣婆婆公司，修复费用由新东安公司承担，由于王府井辣婆婆公司怠于向新东安公司就排烟设备的报价及相关问题作出澄清、说明，导致双方对于排烟设备重置所产生的费用分担未能达成一致。本院认为，王府井辣婆婆公司于原审庭审中认可由其负责维修、再由新东安公司支付费用，另结合王府井辣婆婆公司曾就风机房改造向新东安公司报价、新东安公司就王府井辣婆婆公司的报价向王府井辣婆婆公司发送电子邮件进行沟通的事实，可以认定在解决风机房部分面积被占用后风机设备如何安置问题上，双方达成协议，修复费用由新东安公司负担，修复工作由王府井辣婆婆公司负责实施。虽然王府井辣婆婆公司主张租赁合同约定维修义务在新东安公司，但是租赁合同签订在前，解决风机设备安置问题在后，双方就该问题重新达成协议，并不违背法律规定。根据王府井辣婆婆公司提交的2012年5月7日、2012年5月28日新东安公司费昭群向其发送的电子邮件，可以证明新东安公司就风机房拆改曾要求王府井辣婆婆公司修改图纸并对报价进行补充，但是，王府井辣婆婆公司并未提交证据证明其按照新东安公司的要求进行了答复，故王府井辣婆婆公司在双方之间未能就风机房拆改报价达成一致的问题上存在过错。诉讼中王府井辣婆婆公司提交的2012年8月9日的录音可以证明双方之间就王府井辣婆婆公司的风机设备问题展开协商，根据该录音记载的协商内容，新东安公司提出先由王府井辣婆婆公司提出风机设备问题的具体解决方案，待新东安公司审核后再确定。然而，此后王府井辣婆婆公司并未向新东安公司提出具体解决方案，亦未与新东安公司联系解决问题，而是于2013年1月提起本案诉讼要求解除合同，且从2012年8月9日双方协商内容看，本案亦存在解决方案，但是此后王府井辣婆婆公司亦未尝试去解决该问题，故王府井辣婆婆公司就此问题未能解决负有过错。同时需要指出的是，虽然新东安公司可以在609号店铺实施改造，但其在改造之初并未充分预见到其改造行为特别是占用609号店铺原风机房部分面积的行为对王府井辣婆婆公司可能造成的不利影响，且在占用风机房面积问题发生后，虽然新东安公司与王府井辣婆婆公司之间有过沟通，但新东安公司作为占用面积行为的直接实施主体，对于占用面积问题的解决亦未尽到审慎的注意义务，未能推动问题的有效解决，新东安公司对于该问题未能解决亦应承担一定的责任。
关于609号店铺内天花板吊顶的修复问题，根据双方达成的协议，修复费用由新东安公司负担，王府井辣婆婆公司就修复费用向新东安公司报价，修复施工由王府井辣婆婆公司负责。根据2012年3月7日新东安公司费昭群向王府井辣婆婆公司发送的电子邮件，可以证明新东安公司已经收到王府井辣婆婆公司修复天花板吊顶的报价。虽然诉讼中新东安公司主张第三方审核机构要求王府井辣婆婆公司对报价进行明确，王府井辣婆婆公司没有给新东安公司，导致最后没有审核通过。但是，王府井辣婆婆公司对此主张不予认可，表示新东安公司未予答复。且根据现有证据亦不足以证明新东安公司曾要求王府井辣婆婆公司对报价进行明确，故对新东安公司的上述主张，本院不予采纳，因此，本院认为，新东安公司在天花板吊顶修复报价的问题上存在过错，应对天花板吊顶修复问题未能解决承担一定的责任。同时需要指出的是','2018-09-24
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