＼n福建省厦门市集美区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）集民初字第1290号＼n原告厦门市园博园景区管理处，住所地福建省厦门市集美区集杏海堤中段园博园管理中心大楼，组织机构代码79808546-0。＼n法定代表人黄全能，处长。＼n委托代理人王恩接，福建兴世通律师事务所律师。＼n委托代理人张式华，福建兴世通律师事务所律师。＼n被告王科达，男，1974年11月出生，住浙江省宁波市。＼n委托代理人张成友，福建志昂律师事务所律师。＼n委托代理人陈玲玲，福建志昂律师事务所律师。＼n原告厦门市园博园景区管理处与被告王科达房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈玮斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告厦门市园博园景区管理处委托代理人王恩接、张式华，被告王科达委托代理人陈玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告厦门市园博园景区管理处诉称，2007年9月18日，原告作为出租方就“岭南管理房局部“、“景观餐厅西南面木屋一栋“物业与作为承租方的被告签订编号为003的《租赁合同》。合同约定：被告向原告承租位于厦门市园博园的“岭南管理房局部“物业，物业建筑面积203㎡，“景观餐厅西南面木屋”物业，物业建筑面积260㎡，建筑面积总计463㎡；租赁期限5年，从2007年9月18起至2012年9月17日，2007年9月18日至2008年2月17日为免租期；第1年至第3年“岭南管理房局部“物业租金单价为72元／月／㎡，“景观餐厅西南面木屋“物业租金单价为35元／月／㎡，合计23716元／月，第4年起每年以前一年为基数递增5%；物业租金以三个月为一个租金付款周期，下一个周期租金在周期开始之前7日内缴清；综合管理费按季缴纳，收费标淮为3.3元／月／平方；被告按照该物业3个月租金标准向原告缴纳履约保证金即56424元；物业交付后，被告自行承担包括但不仅限于所应缴纳的水电费（含公摊水电费）和卫生费等与其经营有关的一切规定费用；拖欠租金超过两个月的，原告有权终止本合同，立即收回该物业，没收履约保证金。合同签订后，原告即于2007年9月23日将“岭南管理房局部“及“景观餐厅西南面木屋“交付被告，租金从2007年9月23日起计缴。2008年9月28日，双方签订一份《〈租赁合同〉补充协议》，补充协议约定：“岭南管理房局部“的实测面积129平方米，“景观餐厅西南面木屋“的实测面积272平方米，双方同意根据租赁物的实测面积按租赁合同约定租金标准计算租金；原告给被告增加2年的免租期，免租期延至2010年2月22日，并免收免租期内的综合管理费，且从2010年2月23日至2011年2月22日期间的租金减半收取（即每月按9404元收取）。”然而，自2010年2月23日起至2012年9月17日期间，“岭南管理房局部“及“景观餐厅西南面木屋“等物业租金467469.1元及综合管理费40830.26元，被告均未支付。该物业已于2012年9月17日由原告收回。原告认为，因被告拖欠租金及综合管理费的时间已经超过2个月，原告有权没收被告交纳的履约保证金，且被告应补交租赁期间拖欠的租金及综合管理费合计508299.36元。据此，原告请求法院判令：1、被告支付467469.1元租金及40830.26元综合管理费；2、确认原告有权没收被告交付的履约保证金56424元；上述物业租金、综合管理费、履约保证金合计564723.36元；3、本案的诉讼费用均由被告承担。＼n被告王科达辩称，原告请求支付物业租金、综合管理费及没收履约保证金没有事实和法律依据。1、因原告的过错，原告已承诺自2010年2月23日起继续免租。原告因要在规定的时间内开园，在不具备招商条件，商业布局未规划完成的情况下匆忙招商。特别是被告中标后，原告还推迟物业并对物业进行了置换，原告的行为构成违约并给被告造成巨大损失。原告方面为弥补其违约行为，除2008年有承诺免租两年外，原告还承诺自2010年2月23日起继续免收租金及综合物业管理费。2、原告招商时虚假宣传导致被告经营状况不佳，其要求支付租金及管理费的依据不足。3、被告没有违约，原告要求没收履约保证金没有依据。4、本案讼争物业已由原告于2012年9月17日收回，合同已经解除，原告诉求的租金及相关费用已超过诉讼时效。被告同意解除租赁合同，保留追究原告赔偿损失的权利。原告要求支付物业租金、综合管理费及没收履约保证金的诉求没有事实依据，也不符合诉讼时效一年的规定，应予以驳回。＼n经审理查明，2007年9月18日，被告向原告承租位于厦门市园博园的“岭南管理房局部“物业，物业建筑面积203㎡，“景观餐厅西南面木屋”物业，物业建筑面积260㎡，建筑面积总计463㎡；租赁期限5年，从2007年9月18起至2012年9月17日，2007年9月18日至2008年2月17日为免租期；第1年至第3年“岭南管理房局部“物业租金单价为72元／月／㎡，“景观餐厅西南面木屋“物业租金单价为35元／月／㎡，合计23716元／月，第4年起每年以前一年为基数递增5%；物业租金以三个月为一个租金付款周期，下一个周期租金在周期开始之前7日内缴清；被告按照该物业3个月租金标准向原告缴纳履约保证金即56424元；物业交付后，被告自行承担包括但不仅限于所应缴纳的水电费（含公摊水电费）和卫生费等与其经营有关的一切规定费用。并且在《租赁合同》第六条第三款中载明，“…拖欠租金超过两个月的，甲方有权终止本合同，立即收回该物业，没收履约保证金并追究其经济与法律责任。”《租赁合同》第八条约定：“《厦门市园博园景区管理处物业管理规定》、《厦门市园博园景区文明经营管理公约》、经甲方审核批准的《经营规划书》为本合同附件，具有同等法律效力。”原告提供的《入驻指南》中第四项规定综合管理服务费按季缴纳，收费标准为3.3元／月／平方。但《入驻指南》并非《租赁合同》的组成部分。2008年9月28日，双方签订一份《〈租赁合同〉补充协议》，补充协议约定，“岭南管理房局部“的实测面积129平方米，“景观餐厅西南面木屋“的实测面积272平方米，双方同意根据租赁物的实测面积按租赁合同约定租金标准计算租金；原告给被告增加2年的免租期，免租期延至2010年2月22日，并免收免租期内的物业管理费，且从2010年2月23日至2011年2月22日期间的租金减半收取（即每月按9404元收取）。”自2010年2月23日起至2012年9月17日期间，“岭南管理房局部“及“景观餐厅西南面木屋“等物业租金467469.1元及综合管理费40830.26元，被告均未支付。2014年2月18日，原告委托律师发函向被告催告拖欠的物业租金及管理费，限被告于收函后5日内支付，否则将解除合同。2014年2月20日，被告收到该函。2014年3月5日，原告向被告发函要求解除《租赁合同》，限被告于收函后三日内将“岭南管理房局部“、“景观餐厅西南面木屋“物业转交原告。2013年3月7日，被告收到该函。原告确认本案讼争物业于2012年9月17日收回。＼n2007年5月25日，厦门市委机构编制委员会下发厦委编（2007）14号《关于成立厦门市园博园景区管理处的批复》，确认原告有权负责景区内建设项目的开发建设与管理，负责景区内各商业网点及商业经营活动的运营管理工作。2007年，在原被告签订租赁合同之前，原告委托广告公司印发《招商手册》：招商手册宣传园博园景区的年游客量将突破一千万人次。本案审理过程中，法院依法调取园博园入园数据统计，2011年为295932人，2012年为3581392人，2013年为1371904人。＼n以上事实有原告提供的租赁合同、厦门市园博园景区管理手册、租赁合同补充协议、律师函、解除合同告知函，被告提交的招商手册，原、被告当庭陈述及庭审笔录相互佐证，本院予以确认。＼n本院认为，原被告双方2007年9月18日签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，且内容不违反法律的强制性规定，双方的租赁关系合法有效。根据双方约定，拖欠租金累计达2个月原告即可立即终止合同，没收履约保证金并收回该物业。被告从2010年起一直拖欠租金未缴，其行为已构成违约，被告自2010年至今从未向原告主张退还履约保证金，因此，原告要求向被告没收履约保证金56424元，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付拖欠的租金的诉讼请求。被告自2010年起持续存在拖欠租金的事实，被告提出原告关于租金的诉讼请求超过一年诉讼时效的抗辩。本院认为，被告于2014年2月20日收到原告委托律师发函向被告催讨拖欠的物业租金及管理费的函件，应视为诉讼时效的中断。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，“延付或者拒付租金”的诉讼时效期间为一年。2013年2月20日之前被告欠缴的租金，因已超过一年诉讼时效，原告对该部分租金的诉讼请求，本院不予支持。原告亦确认，原告已于2012年9月17日收回该讼争物业，因此原告关于租金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付拖欠的综合管理费的诉讼请求，本院认为，本案审理的是租赁合同纠纷，双方仅在原告提供的《入驻指南》中有对综合管理费的进行约定，而《入驻指南》并不是双方签订的《租赁合同》第八条所约定的合同附件，即《租赁合同》并没有对被告应当支付综合管理费进行约定，原告据此主张物业管理费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。＼n据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：＼n一、原告厦门市园博园景区管理处有权没收被告王科达交付的履约保证金56424元；＼n驳回原告厦门市园博园景区管理处的其他诉讼请求。＼n如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案案件受理费9447元，减半收取4724元，由原告厦门市园博园景区管理处负担4299元，由被告王科达负担425元，限于本判决生效之日起七天内缴纳。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。＼n审判员陈玮斌＼n二〇一四年七月二十八日＼n书记员黄家林＼n附：本案所适用法律条文＼n《中华人民共和国合同法》＼n第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。＼n当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。＼n第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。＼n当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。＼n第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同至通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。＼n第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。＼n第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。＼n《中华人民共和国民法通则》＼n第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。＼n第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：＼n（一）身体受到伤害要求赔偿的；＼n（二）出售质量不合格的商品未声明的；＼n（三）延付或者拒付租金的；＼n（四）寄存财物被丢失或者损毁的。＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。＼n《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》＼n第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。＼n没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。＼n法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。＼n前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。