广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终6686号
上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市东城区温塘菴元股份经济合作社。住所地：广东省东莞市东城区温塘菴元村。
负责人：龙锦富，该合作社理事长。
委托代理人：刘蓉芳，广东旗轩律师事务所律师。
委托代理人：朱雪连，广东旗轩律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：卢连弟，女，1952年1月25日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：谢仲明，男，1954年10月12日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。
上述两上诉人共同委托代理人：徐达节，广东南天星律师事务所律师。
上诉人东莞市东城区温塘菴元股份经济合作社（以下简称菴元合作社）因上诉人卢连弟、谢仲明租赁合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法民一重字第3号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年3月22日，菴元合作社向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除菴元合作社与卢连弟于2008年5月13日签订的《租赁厂房合同书》，解除双方之间的租赁关系。2.卢连弟至2012年4月13日止归还租赁物给菴元合作社。3.卢连弟自2012年4月13日起至实际归还租赁物给菴元合作社之日，按照每月80000元支付实际占用期间使用费给菴元合作社。4.卢连弟于2012年4月13日起至实际归还租赁物给菴元合作社之日止，按照每月1666元支付实际占用期间的综合管理费给菴元合作社。5.卢连弟支付至2012年4月13日止拖欠菴元合作社的租金634666元。6.卢连弟支付至2012年4月13日止拖欠租金的滞纳金180000元。7.确认卢连弟在租赁物上添附的不动产归菴元合作社所有，卢连弟不得损坏、拆除，菴元合作社无需给予卢连弟任何补偿。8.卢连弟交纳的160000元押金归菴元合作社所有，无需退还。9.谢仲明对卢连弟的上述债务承担连带清偿责任。10.本案的受理费、保全费由卢连弟、谢仲明承担。卢连弟、谢仲明则于2012年5月30日向原审法院提起反诉，请求法院判令：1.确认菴元合作社与卢连弟、谢仲明于2008年5月13日签订的《租赁厂房合同书》无效。2.菴元合作社支付卢连弟、谢仲明添附在案涉租赁物的装饰装修物和不动产的经济损失5344571元。3.菴元合作社向卢连弟、谢仲明支付已经收取的押金160000元。4.菴元合作社支付因租赁合同无效而导致卢连弟、谢仲明需返还次承租人押金的经济损失164600元。5.本案的反诉费用由菴元合作社承担。原审法院受理后，作出（2012）东一法民一初字第2986号民事判决书。卢连弟、谢仲明不服该判决，上诉于本院。本院于2013年12月10日作出（2013）东中法民一终字第394号民事裁定书，以原判决认定基本事实不清，可能影响当事人权利为由裁定本案发回原审法院重审。
2014年1月15日，菴元合作社向原审法院提起诉讼，诉讼请求同上。经原审法院释明案涉《租赁厂房合同书》合同效力后，菴元合作社将其诉讼请求变更为：1.解除菴元合作社与卢连弟于2008年5月13日签订的《租赁厂房合同书》，解除双方之间的租赁关系。2.卢连弟立即与菴元合作社办理案涉租赁物的交接手续，将租赁物交回给菴元合作社。3.卢连弟支付拖欠的租金即计算至2012年8月31日止的场地使用费共计100万元，另按每月80000元的标准赔偿菴元合作社自2012年9月1日起至租赁物交接手续完成交回租赁物给菴元合作社之日止的租金损失。4.卢连弟于2012年4月13日起至实际归还租赁物给菴元合作社之日止，按照每月1666元支付实际占用期间的综合管理费给菴元合作社。5.卢连弟支付至2012年4月13日止拖欠租金的滞纳金180000元。6.卢连弟拆除在案涉租赁物范围内空地及其拆除部分原租赁厂房后的空出的土地上搭建的两层钢结构厂房，重建其拆除的厂房给菴元合作社，恢复租赁物的原状。7.卢连弟交纳的160000元押金归菴元合作社所有，无需退还。8.谢仲明对卢连弟的上述债务承担连带清偿责任。9.本案的受理费、保全费由卢连弟、谢仲明承担。谢仲明、卢连弟则提起反诉，诉讼请求同上。
原审法院经审理查明：2008年5月13日，菴元合作社与卢连弟签订一份《租赁厂房合同书》，约定卢连弟向菴元合作社承租位于东城温塘菴元工业区第一厂区的厂房、宿舍、空地及厂房配套设施用于经营，租赁期限由2008年6月1日起至2033年5月30日止。租金从2008年9月1日起计算，每月租金为80000元，每五年递增5%。合同第三条约定，卢连弟每月负责600元的垃圾运输处理费，每月30日前一次性付清当月租金，不能拖欠，否则每日加罚10%的滞纳金，如拖欠租金超过一个月的，作卢连弟违约，菴元合作社有权终止合同，押金归菴元合作社所有；合同的第四条约定，签订合同时，卢连弟先交两个月的租金即160000元作为押金；合同第十一条约定，菴元合作社每年12月收取卢连弟企业综合管理费20000元；合同第十三条约定，如卢连弟需要在厂区空地基建，一切基建费用和责任由卢连弟负责。菴元合作社有权监督工程质量，根据需要可要求卢连弟出示或提供相关基建资料，卢连弟基建部分的水电、消防设施由其自行负责，并由其购买财产保险；合同的第十四条第7项约定，卢连弟如需要改变建筑物的结构或整改，必须经菴元合作社同意后才能进行，其费用由卢连弟负担，租赁期结束后所有不动资产归菴元合作社所有，卢连弟不得随意损毁、拆除，菴元合作社不给予卢连弟任何补偿。该租赁合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后双方即开始履行合同，卢连弟在厂房和宿舍之间加建了两层钢结构简易厂房，其中一层用于开办富甲商场，其余另行出租给案外人使用。另外，卢连弟还主张其重新装修了厂房一、二层和宿舍楼对外出租给案外人，而厂房的三、四层因承重问题一直空置，且因存在该瑕疵，菴元合作社同意将租金降低。菴元合作社确认卢连弟加建了两层钢结构简易厂房，但认为是卢连弟私自拆除原有的简易厂房后建设，未经菴元合作社同意，且否认卢连弟有重新装修厂房、宿舍以及因厂房瑕疵同意减租。
2011年11月3日，菴元合作社与卢连弟再签订一份《协议书》，在《协议书》中约定，经双方协商，在2011年12月31日之前的案涉租赁物每月租金从每月80000元调整为每月60000元，并暂时免除每年的管理费20000元，从2012年1月1日起，按照原合同的约定继续履行，即每月租金80000元并按照每年20000元收取综合管理费，双方确认卢连弟2011年5月至10月的租金共计360000元未付，并约定了拖欠的租金从2011年11月起至2012年6月分8个月支付完毕。2011年11月14日，卢连弟支付了2011年6月份的租金60000元。卢连弟据此主张实际按租金即每月60000元履行合同，并未按书面约定的每月80000元的标准支付。菴元合作社确认卢连弟2011年6月份的缴纳了60000元租金，但认为其未按合同约定履行合同。双方据此发生纠纷，菴元合作社提起本案诉讼。
在本案原审诉讼过程中，卢连弟于2012年8月31日在公证处人员的见证下，以邮寄方式向菴元合作社发出一份通知函，称同意将案涉的租赁场地交还给菴元合作社，并请菴元合作社于2012年9月1日起正式接收案涉租赁物。菴元合作社未签收该邮件。2012年9月5日，卢连弟将富甲商场的后门的一条钥匙邮寄给菴元合作社，但菴元合作社亦未签收该邮件。卢连弟表示超市只有后门的一条钥匙，前面的卷闸门是通过商场内的电动装置启动，没有钥匙，且由于菴元合作社申请法院对次承租人的租金进行保全后，其再未收到次承租人缴纳的租金，故应视为菴元合作社已经实际收回租赁物。菴元合作社则主张卢连弟仅交付商场后门的一条钥匙并不能视为交还租赁物，且其未移交次承租人的合同和押金亦不符合交付条件，主张卢连弟至今未交还场地。2014年5月14日，原审法院组织双方进行现场勘察，卢连弟现场拆封菴元合作社未拆封的邮件取出富甲商场后面钥匙进入富甲商场，由于无电源，富家商场前门无法打开。菴元合作社认为只交付后门钥匙不能视为租赁物交接，拒绝接收钥匙。
另查明，东莞市东城区规划管理所于2012年10月9日出具证明，载明案涉厂房和宿舍建于1994年，当时曾在附城区政府有关部门办理报建手续，但报建资料遗失，该厂房和宿舍符合规划。2013年2月5日，东莞市城乡规划局出具一份《关于对东城区菴元新路23号建筑规划问题查询的回复》，载明该局未委托东城区规划管理所行使有关核发《建设工程规划许可证》的职能，案涉地块规划用地为园地和绿地。2014年8月25日，该局再次出具一份《关于对核实东城区菴元新路23号相关情况的复函》，明确绿地属于城市建设用地、园地为非建设用地，案涉的地块未办理任何规划报批手续。另外，东莞市城乡规划局还于2012年8月29日出具复函，载明卢连弟加建的两层钢结构简易厂房无报建资料。
卢连弟提交一份《房地产估价报告》主张其相关添附物价值为5344571元，该《房地产估价报告》由东莞市银信土地房地产评估咨询有限公司作出，显示富甲商场的建筑物及装修的价值评估为5344571元。菴元合作社认为该评估机构无相关资质，对该评估报告不予确认。卢连弟、谢仲明共同申请对富甲商场的建筑物及装修价值进行评估，原审法院予以准许，并委托广东正中联行土地房地产评估有限公司进行评估，但在评估过程中，由于卢连弟对评估机构测量面积存在异议，导致该评估公司中止该评估事项并退回相关评估材料。后经双方重新摇珠确定评估机构，原审法院委托广东正量土地房地产资产评估有限公司进行评估，在评估过程中，评估机构表示其对于装修价值评估没有相应资质，再次退回相关评估材料。后菴元合作社不同意再次进行评估，并提交一份评估报告主张两层钢结构简易厂房的价值为1608205元。该评估报告由广东坤元正量资产评估有限公司出具，载明钢结构二层简易厂房整体工程资产评估价值为1608205元。卢连弟认为该评估报告系菴元合作社单方提交且超过举证期限，不予认可。
原审法院认定上述事实的依据：有租赁厂房合同书、协议书、证明、评估报告书、估价报告书、收款收据、鉴定报告、收据、情况清单、租赁合同、身份信息、答复函、调查函、邮单、照片、公证书等以及原审庭审笔录、谈话笔录、勘察笔录等。
原审法院认为：本案为租赁合同纠纷。根据东莞市城乡规划局出具的复函可知，案涉争议的地块以及建筑物无任何规划报建手续，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原审法院认定菴元合作社与卢连弟签订的《租赁厂房合同书》为无效合同。对菴元合作社抗辩称该合同有效的意见，不予采纳。
合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，故对卢连弟诉请菴元合作社返还合同押金160000元的请求，原审法院予以支持。对菴元合作社诉请要求无需返还该押金，不予支持。卢连弟已经实际接收和使用租赁物，故其亦应当将租赁物返还给菴元合作社，卢连弟表示其已经通知菴元合作社接收租赁物，而菴元合作社则主张卢连弟未将次承租人的相关押金交付且次承租人均未离场不符合交付条件不能视为交还。对此，原审法院认为，虽然卢连弟在2012年8月31日通过公证邮寄的方式通知菴元合作社于2012年9月1日交接租赁物，并邮寄了其自用的商场的钥匙，但菴元合作社并未签收该邮件，且其通知要求次日即进行交接明显未预留合理期限，故该行为并不能视为卢连弟履行了通知菴元合作社交接租赁物的义务。但是，在本案原审第二次开庭即2012年10月11日，卢连弟在法庭调查过程中已经明确提交通知书和钥匙要求菴元合作社交接租赁物，应视为其已经履行了通知义务，菴元合作社以次承租人未搬离租赁物以及卢连弟未交付次承租人相关押金为由拒绝接收租赁物，理据并不充分。故原审法院认定卢连弟在2012年10月11日已经履行了返还案涉租赁物义务，对菴元合作社诉请要求卢连弟返还租赁物，原审法院不再支持。另外，虽然案涉《租赁厂房合同书》无效，但卢连弟在返还租赁物前一直占有和使用相关租赁物，故其应当支付相应的场地使用费，故菴元合作社诉请要求卢连弟参照相关租金标准支付场地使用费合法有据，原审法院予以支持。卢连弟确认其从2011年7月开始没有支付租金，故其应当支付从该月起直至2012年10月11日场地使用费。根据《租赁厂房合同书》以及双方签订的《协议书》看，双方同意2011年12月之前的月租金调整为每月60000元、从2012年1月1日起调整为每月80000元，故场地使用费应计算为60000元×6个月＋80000元×9.35个月=1108000元。对菴元合作社超出该数额的诉讼请求和支付滞纳金，原审法院不予支持。另外。由于案涉合同无效，菴元合作社依据合同约定要求卢连弟支付企业综合管理费无依据，原审法院不予支持。
合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉《租赁厂房合同书》因租赁物无相关规划报建手续导致无效，对此，合同双方对于租赁物是否属于合法建筑均具有审查义务，因此，应视为双方对于合同无效均存在过错，原审法院认定双方应负同等过错责任。《租赁厂房合同书》约定的租赁物除了两栋厂房外还包括两栋厂房之间的空地，双方均确认卢连弟在两栋厂房之间的空地上有加建两层钢结构简易厂房，故可以认定卢连弟存在扩建行为。菴元合作社主张加建厂房有拆除其部分原有厂房且未取得其同意，但对此，其并无提交相关证据予以证明；而从《租赁厂房合同书》的内容来看，双方在签订合同时并未禁止利用空地和在空地上进行基建，而且，扩建的两层钢结构简易厂房在原来两栋厂房之间作为购物商场使用，购物商场的大门就正对马路，故菴元合作社主张该厂房系卢连弟自行建筑，其并不知情，不符合常理。原审法院认定卢连弟在租赁空地上扩建该两层钢结构简易厂房经过了菴元合作社同意。但是，由于该两层钢结构简易厂房亦没有合法报建手续，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条关于“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的……（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”的规定，双方均应对该扩建的两层钢结构简易厂房的造价费用承担责任。菴元合作社以该两层钢结构简易厂房无报建手续要求卢连弟予以拆除恢复原状并不符合法律的规定，且如前所述，原审法院已经认定案涉租赁物已经视为卢连弟进行了交付。对于两层钢结构简易厂房的造价费用，菴元合作社和卢连弟均提交了评估报告，菴元合作社提交的评估报告是对案涉两层钢结构简易厂房工程造价费用的评估，而卢连弟提交的评估报告则是对该两层钢结构简易厂房的现存价值的评估，根据前述司法解释的规定，应按工程造价费用支付标准来计算扩建费用，故原审法院依法采纳菴元合作社提交的评估报告意见。根据该评估报告书，案涉两层钢结构厂房的工程造价费用为1608205元，故菴元合作社应承担50%的赔偿责任，即应向卢连弟支付804102.50元。对卢连弟超出该数额的请求，原审法院不予支持。卢连弟并无充分证据证明其存在164600元的损失，对其该项损失主张，原审法院不予支持。
另外，虽然谢仲明并未在《租赁厂房合同书》中签名，但其与卢连弟系夫妻关系，且在本案审理过程中，两人均以共同名义进行答辩，故谢仲明亦应对卢连弟在本案中相关债务承担连带清偿责任。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年5月31日判决：一、东莞市东城区温塘菴元股份经济合作社与卢连弟于2008年5月13日签订的《租赁厂房合同书》无效。二、卢连弟、谢仲明应在判决发生法律效力之日起五日内连带向东莞市东城区温塘菴元股份经济合作社支付场地使用费1108000元。三、东莞市东城区温塘菴元股份经济合作社应在判决发生法律效力之日起五日内向卢连弟、谢仲明支付厂房扩建费用损失804102.50元。四、东莞市东城区温塘菴元股份经济合作社应在判决发生法律效力之日五日内向卢连弟、谢仲明返还合同押金160000元。五、驳回东莞市东城区温塘菴元股份经济合作社的其他诉讼请求。六、驳回卢连弟、谢仲明的其他诉讼请求。案件一审受理费13200元，保全费4420元，共计17620元，由菴元合作社负担8810元，由卢连弟、谢仲明负担8810元；案件反诉受理费25742元，由菴元合作社负担12871元，由卢连弟、谢仲明负担12871元。
上诉人菴元合作社不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定事实不清，卢连弟、谢仲明并未实际履行交还案涉租赁物的义务，且至今仍未将转租租客的押金转交给菴元合作社。本案应当认定为菴元合作社自认的时间2014年9月1日为租赁物的移交日期，租金或房屋使用费用应当计算到2014年8月31日。1.原审判决中载明“2014年5月14日，本院组织双方进行现场勘察，卢连弟现场拆封菴元合作社未拆封的邮件取出富甲商场后面钥匙进入富甲商场，由于无电源，富甲商场前门无法打开。菴元合作社认为只交付后门钥匙不能视为租赁物交接，拒绝接受钥匙。”由此足以证明，在2014年5月14日，案涉租赁物的钥匙仍在卢连弟、谢仲明手中，且因案涉租赁物涉及次承租方，卢连弟、谢仲明亦未组织菴元合作社与次承租方进行交接，其也未将次承租人的押金等交付，故其2014年5月14日只交付后门钥匙的行为尚且不能视为租赁物移交，且法院在2012年10月11日开庭及现场勘察时均未向菴元合作社释明租赁物的移交时间截点。因此，原审认定在2012年10月11日开庭即视为卢连弟、谢仲明已经履行了返还案涉租赁物义务，与事实不符。2.菴元合作社向法院对卢连弟、谢仲明申请财产保全措施，原审法院依法冻结了卢连弟、谢仲明转租后可以收取的转租户债权，裁定要求全部转租户向法院的代管账户支付租金。该行为亦足以表明，在法院代管次承租方租金期间，案涉租赁物的租金仍为卢连弟、谢仲明个人所得，其仍对案涉租赁物实际控制、支配。3.菴元合作社是从2014年9月1日起才开始实际对案涉租赁物享有占有、使用的权利的，案涉租赁物的移交节点应当为2014年9月1日。而原审法院以“2012年10月11日，卢连弟在法庭调查过程中已经明确提交通知书和钥匙要求菴元合作社交接租赁物”推断出“卢连弟在2012年10月11日已经履行了返还案涉租赁物义务”，该两种行为不存在必然因果关系。从法理上说，在双方并未约定租赁物移交的标准前提下，只有当卢连弟、谢仲明主张案涉租赁物已经返还，且菴元合作社也实际控制、占有、使用已经返还的租赁物或确认对方已经履行完毕移交义务的前提下，才得以认定该租赁物的实际使用及控制权人。通知是一种单方行为，而交接是一种双方行为，原审法院以一种单方意思表示的行为推断出双方合意行为，无事实与法律依据，且卢连弟、谢仲明是否已经履行通知义务跟菴元合作社是否与其完成租赁物的移交是完全不同的两个概念。4.菴元合作社以次承租人未搬离租赁物及卢连弟、谢仲明未交付次承租人相关押金为由拒绝接受租赁物，理由合法充分。菴元合作社与卢连弟、谢仲明建立租赁合同关系，但菴元合作社与次承租人并无任何租赁合同关系，卢连弟、谢仲明若与菴元合作社交接租赁物，应当将租赁物按照原始状态进行移交。假设存在第三方（次承租方），卢连弟、谢仲明应当将其与次承租方的租赁合同、押金等移交给菴元合作社，且与第三方（次承租方）签署三方确认函，方能视为租赁物的移交。而卢连弟、谢仲明单纯地寄发通知，因案涉租赁物存在第三方权利，菴元合作社不能对租赁物进行直接控制、处分，直至2014年9月1日，原审法院向各次承租方声明停止将每月的租金汇入至原审法院执行代管款账户后，菴元合作社方能对案涉租赁物享有直接控制的权利，故应当以2014年9月1日为案涉租赁物的移交截点。（二）原审法院认定事实不清，适用法律错误，菴元合作社从未同意卢连弟、谢仲明扩建，且菴元合作社一直要求拆除卢连弟、谢仲明新增两层钢结构搭建物，卢连弟、谢仲明应当自行承担扩建费用的损失，菴元合作社无须支付其厂房扩建费用损失人民币804102.50元。1.菴元合作社从未同意卢连弟、谢仲明在租赁物空地上加建钢结构建筑物。卢连弟、谢仲明若取得菴元合作社的同意加建的，应当由菴元合作社提供书面证据证实菴元合作社同意其加建、扩建行为，而不是由菴元合作社举证证明不同意卢连弟、谢仲明加建，且菴元合作社从未以书面或其他形式表明同意其加建、扩建。2.菴元合作社知道卢连弟、谢仲明有加建行为，并不等于同意其加建改建行为。原审法院以可能“知道”推断出“同意”没有事实与法律依据。（三）租赁合同无效，卢连弟、谢仲明自行扩建，自行装饰装修的，应当赔偿菴元合作社恢复原状所产生的一切损失及费用，原审法院未全面处理无效合同而产生的相关问题，遗漏了菴元合作社的恢复原状的诉讼请求未处理，也未处理卢连弟、谢仲明基于无效合同而取得的转租租户的押金，依法应当改判。1.根据双方签订的《租赁厂房合同书》约定，“如乙方需在厂区空地基建，一切基建费用和责任由乙方负责”，因此，相关报建手续、规划许可等均应由卢连弟、谢仲明负责，案涉租赁合同因未有相关报建手续导致无效，应归责于卢连弟、谢仲明，其应当承担菴元合作社因此产生的一切损失及费用。2.本案审理过程中，菴元合作社均多次明确表示不同意卢连弟、谢仲明自行扩建、改建部分的装饰装修物，且多次向相关部门申请要求拆除卢连弟、谢仲明自行扩建改建的搭建物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条规定，卢连弟、谢仲明应当将案涉租赁物恢复原状，赔偿菴元合作社损失。3.菴元合作社不同意利用卢连弟、谢仲明的装饰装修物，且已经花费了巨额费用拆除该搭建物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，卢连弟、谢仲明应承担菴元合作社该部分恢复原状的费用。另外，若租赁合同无效，菴元合作社支付的恢复原状的费用也应当视为无效合同的损失，依法应当在无效合同中一并处理，以减少当事人的诉累。4.因菴元合作社与其他转租户仍在继续履行转租合同，而卢连弟、谢仲明取得了转租户的押金，其依法应当移交给菴元合作社。（四）菴元合作社因聘请测绘公司、评估公司等对案涉改建、扩建的两层钢结构搭建物所产生的评估费用应当由卢连弟、谢仲明承担。因卢连弟、谢仲明在法院共同委托评估过程中故意阻挠评估人员，评估人员以人身安全受到威胁为由拒绝对案涉改扩建的两层钢结构搭建物进行评估，后双方重新摇珠确定评估机构，委托广东正量土地房地产评估有限公司进行评估，在评估过程中，评估机构表示其对装修价值评估没有相应资质，建议委托广东坤元正量资产评估有限公司进行评估。因卢连弟、谢仲明多次阻挠评估进行，菴元合作社不再同意共同委托进行评估，并自行委托广东坤元正量资产评估有限公司进行评估并出具评估报告。而原审法院依法采纳了菴元合作社提交的评估报告意见，且该评估报告的评估费用、测绘费用等为菴元合作社因卢连弟、谢仲明未经同意私自改建、扩建所产生的不必要支出，应当依法由卢连弟、谢仲明赔偿。据此，菴元合作社请求本院：1.撤销原审判决第二项请求，判令卢连弟、谢仲明支付菴元合作社房屋使用费2920000元。2.判令菴元合作社无需支付卢连弟、谢仲明扩建厂房损失804102.50元。3.判令卢连弟、谢仲明支付菴元合作社的测绘费用5517元及评估费用12300元。4.判令卢连弟、谢仲明支付菴元合作社恢复原状费用1798800元。5.判令卢连弟、谢仲明支付菴元合作社返还已经收取的次承租人的押金。
卢连弟、谢仲明书面答辩称：（一）菴元合作社应当只是为了拒收而拒收。拒收邮件之前，菴元合作社应当不清楚里面只有一条富甲商场一楼后门的钥匙。（二）在《东城区建筑装饰装修工程审批表》签字、盖章的事实证实，菴元合作社最迟在2008年10月22日已经清楚，并默认了卢连弟、谢仲明加建案涉二层钢结构厂房，以及以富甲商场名义对案涉二层钢结构厂房、宿舍楼等进行装修。（三）第一次司法评估活动终止后，双方重新达成共同委托广东正量土地房地产评估有限公司进行评估合意。该事实证实“因卢连弟、谢仲明多次阻挠评估进行”不是事实。而且，原审法庭当庭宣布不再进行评估对诉争双方及人民法院均具有约束力。（四）财产保全措施，与案涉租赁物的实际控制人，无关联性。（五）菴元合作社至今仍然通过改造，对二层钢结构厂房进行使用。
上诉人卢连弟、谢仲明亦不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）采信广东坤元正量资产评估有限公司于2016年2月21日出具的《报告书》程序违法且实体错误。2015年12月16日，重审一审第二次庭审，菴元合作社表示不同意再次就案涉添附物的价值进行评估，经法庭再三说明不同意再次进行评估的法律后果后，其仍然明确表示不同意再次进行评估，法庭为此当庭宣布不再就案涉添附物的价值进行评估。1.宣布不再对案涉添附物的价值进行评估，只能是对事不对人，不但对双方有约束力，也应当对人民法院本身有约束力。重审一审判决不采信卢连弟、谢仲明此前提交的由东莞市银信土地房地产评估咨询有限公司于2012年4月26日出具的《报告书》，相当于一方面已经认定卢连弟、谢仲明未完成案涉添附物价值的举证，另一方面却终止了卢连弟、谢仲明依法举证的程序权利；采信菴元合作社随后提交的形成于宣布不再进行评估之后的由广东坤元正量资产评估有限公司于2016年2月21日出具的《报告书》，相当于一方面已经终止了诉争双方就案涉添附物的价值再次举证诉讼程序，另一方面却宣判终止举证程序只针对卢连弟、谢仲明一方，对另一方的菴元合作社毫无约束力。两项归结起来，实质就是以剥夺卢连弟、谢仲明依法举证权利为代价，赋予菴元合作社不受证据规则约束的举证权利，属于程序歧视，程序违法。2.案涉添附物包括案涉钢结构厂房及电梯、消防工程、水电安装工程、地面、天花、墙面装修装饰、案涉租赁物室外装修、案涉宿舍楼装修（卢连弟、谢仲明提交了与次承租人之间的10年期租赁合同）。重审期间，原审法院两次到了现场并录像，应该清楚后一份《报告书》评估的对象物只是案涉添附物的一部分，而远非全部；后一份《报告书》出来后不久，菴元合作社就将钢结构厂房拆除了一半。该未被拆除的一半钢结构厂房可以证实，后一份《报告书》评估对象只是钢结构厂房基建部分的价值。3.不同意再次评估时，菴元合作社并未主张案涉添附物价值为零，那么判断案涉添附物的价值，应当合理推定其默认了前一份《报告书》的真实性。4.原审认定的“庵元合作社提交的评估报告是对案涉两层钢结构厂房工程造价费用的评估，而卢连弟提交的评估报告则是对该两层钢结构简易厂房的现存价值的评估….”错误。即便前述事实的确存在，也无法否定后一份《报告书》是法庭当庭宣布不再进行评估后形成的无效证据的基本事实。（二）判决菴元合作社只需赔偿卢连弟、谢仲明经济损失的50%，事实认定错误，法律适用不当。诉讼以来，菴元合作社不但主张案涉钢结构厂房归其所有，而且承认实际占有、使用了钢结构厂房及其装修装饰物；重审期间，原审法院两次到现场，也应该清楚菴元合作社以许可次承租人占有、使用案涉添附物，收取次承租人的租金的方式，实际占有，使用案涉添附物，且至今仍然在继续使用未被拆除的一半钢结构厂房，仍然通过许可次承租人占有、使用案涉宿舍楼享有案涉宿舍楼的装修价值。上述事实证明，菴元合作社在重审期间提出不使用案涉添附物，只是为了规避依法应当赔偿卢连弟、谢仲明相关全部损失，与菴元合作社持续占有、使用案涉添附物的行为不符，不是其真实意思的表示。（三）认定在2012年10月11日返还案涉租赁物，事实认定错误。重审期间，原审法院第一次到案涉租赁物现场，第一件事情就是要求卢连弟、谢仲明当众打开卢连弟、谢仲明于2012年8月31日通过公证处公正送达给菴元合作社的邮件包，发现邮件包里面只有一条钥匙；再要求卢连弟、谢仲明用这一条钥匙当众打开案涉钢结构厂房一楼的后门。上述事实不但证实，菴元合作社拒绝接受该邮寄包，并不影响菴元合作社占有、使用案涉租赁物以及案涉钢结构厂房的二楼，而且还证实，打开后门，菴元合作社当即就可以占有、使用案涉钢结构厂房的一楼，并不存在需要预留什么合理期限的问题。退一步来讲，根据菴元合作社原审二审答辩状及庭审陈述分析，在本案重审程序启动之前，菴元合作社也承认卢连弟、谢仲明是在2012年8月31日返还了案涉租赁物。据此，卢连弟、谢仲明请求本院：1.撤销原审判决第二项，改判卢连弟、谢仲明只需向菴元合作社支付场地占用费至2012年8月31日，合计1097280元。2.撤销原审判决第三项、第六项，改判菴元合作社赔偿卢连弟、谢仲明添附在案涉场地的装饰装修物和不动产的经济损失5344571元。
菴元合作社未在法律规定的期限内向本院提交书面答辩意见。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查明，菴元合作社原审提交的评估报告，评估的是案涉加建的两层钢结构建筑物在评估基准日的续用价值，并非对其工程造价进行鉴定。卢连弟、谢仲明提交的《房地产评估报告》，其出具于2012年4月26日，其说明显示报告在市场无较大波动时有效期为一年（自评估报告出具之日起计）；若市场发生较大波动或超过一年需要重新评估。本案系菴元合作社起诉卢连弟、谢仲明，卢连弟、谢仲明反诉，原案号为原审法院（2012）东一法民一初字第2986号，后经本院审理发回重审，原审法院重审后作出（2014）东一法民一重字第3号民事判决，即前述的原审判决。原审法院（2012）东一法民一初字第2986号立案受理时间为2012年3月22日，开庭时间为2012年7月10日。关于案涉加建的两层钢结构建筑物，菴元合作社称已经全部拆除，卢连弟、谢仲明称已经拆除了部分，有部分菴元合作社正在使用。案涉《租赁厂房合同书》第十三条约定“如乙方（卢连弟）需要在厂区空地基建，一切基建费用和责任由乙方负责”。
还查明，本案二审期间，菴元合作社提交了招标说明书、投标记录表、兑标情况、建设工程施工合同、山西增值税普通发票，拟证明其为拆除搭建物及进行厂房恢复工程支付了费用；菴元合作社还提交了东莞市祥和测绘有限公司专用收据、广东增值税普通发票，证明其因聘请测绘公司、评估公司对案涉改扩建两层钢结构搭建物产生了费用。卢连弟、谢仲明对上述证据均不予确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。菴元合作社上诉提出的关于要求卢连弟、谢仲明支付测绘费用5517元、评估费12300元、恢复原状费用1798800元，返还已经收取的次承租人的押金。该金钱给付的诉讼请求在一审时并未提出，本院对此不予处理，对于其二审提交的有关前述诉讼请求的证据，本院不予审查。围绕本案双方当事人在二审中的其他上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）本案占有使用费如何计算。（二）扩建的损失如何认定及分担。
关于第一个争议焦点。首先应认定卢连弟对于案涉租赁物的占有使用时间。菴元合作社主张卢连弟、谢仲明对于案涉租赁物的占有使用时间至2014年8月31日，而卢连弟、谢仲明主张占有使用的时间是至2012年8月31日。虽然2012年8月31日，卢连弟、谢仲明在公证人员的见证下，以邮寄方式向菴元合作社发出通知表示同意交还案涉租赁物，但是菴元合作社并未签收该邮件，因此不应以该时间点作为案涉租赁物的移交时间。在2012年10月11日的调查过程中，卢连弟已经明确提交通知书和钥匙要求菴元合作社交接租赁物，在本案诉讼中，卢连弟、谢仲明在邮寄通知书及钥匙未被签收后，在法院主持的调查过程中提交通知书及钥匙，并作出移交的意思表示，应视为在通知移交上，卢连弟、谢仲明已经穷尽了通知的手段，菴元合作社以次承租人未搬离租赁物以及未交付次承租人相关押金为由拒绝接收租赁物，理据不充分，因此，原审法院认定2012年10月11日已经履行了返还案涉租赁物义务是正确的，本院依法予以维持。因此，案涉租赁物占有使用费应自卢连弟、谢仲明开始拖欠的2011年7月份起计算至租赁物移交的2012年10月11日。该期间占有使用费为1108000元，原审法院对该占有使用费计算正确，本院依法予以维持。
关于第二个争议焦点。对于存在加建两层钢结构建筑物的事实，双方均予以确认。至于菴元合作社是否同意加建行为的问题，首先，案涉《租赁厂房合同书》的内容来看，双方在签订合同时并未禁止利用空地和在空地上进行基建，其次，加建的两层钢结构简易厂房面积较大，位置显著，容易辨识，且在菴元合作社辖区，菴元合作社应该知情，第三，虽然案涉《租赁厂房合同书》为无效合同，但从该合同中关于“如乙方（卢连弟）需要在厂区空地基建，一切基建费用和责任由乙方负责”的表述，亦可看出菴元合作社同意卢连弟在空地上进行基建。因此原审法院认定卢连弟在租赁空地上扩建该两层钢结构简易厂房经过了菴元合作社同意是有依据的，本院依法予以维持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条关于“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的……（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”的规定，双方均应对该扩建的两层钢结构简易厂房的造价费用承担责任。该加建厂房的现有情况亦已无法进行完整客观的造价评估，而本案双方当事人自行委托的评估均是针对该两层钢结构厂房在评估基准日的使用价值的评估，因此，应视为双方同意以续用价值分担损失。卢连弟、谢仲明提交的《房地产评估报告》，虽然出具于2012年，距现在时间较长，但2012年7月10日开庭质证时，该报告尚处于一年有效期内，应认定为卢连弟、谢仲明已经尽到相应的举证责任。但该《房地产评估报告》系卢连弟、谢仲明单方委托评估，考虑本案诉讼时间较长，建筑物的成新率亦受影响，因此，不宜以该报告评估结论5344571元认定扩建的两层钢结构简易厂房的续用价值，而菴元合作社提供的《报告书》，评估结论为1608205元，而《报告书》显示该两层加建厂房的面积为4597.46平方米，则折算每平方单价为350元，价格明显低于现行的市场情况，因此，亦不宜以该报告评估结论1608205元认定扩建的两层钢结构简易厂房的续用价值。综上，本院结合双方的举证情况及同类建筑物的价值情况，酌定案涉加建的两层钢结构厂房的续用价值为3476388元［（5344571元＋1608205元）÷2］，对于案涉租赁合同无效，双方具有同等过错，因此，菴元合作社因按照50%的比例分担加建厂房的价值，即菴元合作社应补偿卢连弟、谢仲明1738194元，原审法院未查清菴元合作社所提交的评估报告的评估对象，进而导致对损失数额认定不当，本院依法予以纠正。
综上，上诉人菴元合作社的上诉理由不成立，本院不予支持。上诉人卢连弟、谢仲明的上诉理由部分成立，对于有理部分，本院依法予以支持，原审判决认定事实不清，致实体处理错误，本院依法予以改判。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法民一重字第3号民事判决第一、二、四项；
二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法民一重字第3号民事判决第五、六项；
三、变更广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法民一重字第3号民事判决第三项为：东莞市东城区温塘菴元股份经济合作社应在判决发生法律效力之日起五日内向卢连弟、谢仲明支付厂房扩建费用损失1738194元；
四、驳回东莞市东城区温塘菴元股份经济合作社的其他诉讼请求；
五、驳回卢连弟、谢仲明的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费13200元，保全费4420元，共计17620元，由菴元合作社负担14074元，由卢连弟、谢仲明负担3546元；一审反诉受理费25742元，由菴元合作社负担8619元，由卢连弟、谢仲明负担17123元；本案二审受理费56650.5元，由菴元合作社负担24349元，卢连弟、谢仲明负担32301.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈加雄
代理审判员 冯婉娥
代理审判员 廖志明
二〇一六年十二月一日
书 记 员 郭雪莹
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