陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕01民终7415号
上诉人(原审被告)陕西特艺房地产开发有限公司，住所地西安市环城西路北段210号。
法定代表人潘晶，该公司总经理。
委托代理人孙晗宁，女，1991年9月25日出生，汉族，该公司法务，住西安市高新区。
被上诉人（原审原告）常顺卿，男，1954年11月25日出生，汉族，西安市灵通电线电缆有限责任公司职工，住西安市莲湖区。
委托代理人喻胜修，陕西至正律师事务所律师。
委托代理人张湛涛，陕西至正律师事务所律师。
上诉人陕西特艺房地产开发有限公司（以下简称特艺公司）因与被上诉人常顺卿商品房预售合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2016)陕0104民初2234号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年6月10日，常顺卿与特艺公司签订《房屋认定协议》，常顺卿认购特艺公司开发的位于西安市环城西路210号景都项目4号楼1单元4层404号房。常顺卿于当日支付购房定金10000元，2011年6月15日支付房款487861元。2011年7月30日，常顺卿、特艺公司签订《景都车位认购协议书》，常顺卿认购景都项目地下车位一个，并于2011年7月27日支付车位定金10000元、7月30日支付车位余款175000元，共计支付车位款185000元。
2012年1月6日，常顺卿、特艺公司补充签订《景都认购协议书》，将原认购的景都项目4号楼1单元4层404号房更换为4号楼1单元25层2504号房，并于当日补交房款7130元。常顺卿支付特艺公司房款504991元、车位款185000元，共计689991元。2015年1月29日，常顺卿向特艺公司递交《退房申请单》要求特艺公司退回位于西安市环城西路210号景都项目4号楼1单元25层2504号房的房款和车位款。特艺公司分别于2015年8月27日、2015年10月19日、2015年11月24日通过转账的方式退入常顺卿中国工商银行星火路支行纬二十六街分理处62×××97账号100000元、100000元、89991元，共计退款289991元，尚有400000元未退还。常顺卿认为该289991元退款中包含购房款104991元、车位款185000元，其对已收到特艺公司退还的车位款185000元无异议，且此次起诉常顺卿依据双方签订的《房屋认定协议》，《景都认购协议书》仅要求特艺公司退还购房款400000元。特艺公司至今未取得商品房预售许可证。
常顺卿诉至西安市莲湖区人民法院称，2011年6月10日，其与特艺公司签订《房屋认定协议》，认购特艺公司开发的位于西安市环城西路210号景都项目4号楼1单元4层404号房。其于当日支付购房定金10000元，2011年6月15日支付房款487861元。2012年1月6日，其与特艺公司补充签订《录都认购协议书》，将原认购的景都项目4号楼1单元4层404号房更换为4号楼1单元25层2504号房，并于当日补交房款7130元。2011年7月30日，其与特艺公司签订《景都车位认购协议书》，认购景都项目地下车位一个，并于2011年7月27日支付车位定金10000元、7月30日支付车位余款175000元，共计支付车位款185000元。合同签订后，常顺卿共支付特艺公司房款、车位款共计689991元。常顺卿购买该房屋目的是用于子女结婚的婚房，购房时特艺公司承诺2012年底交房，然特艺公司违约逾期未交房，常顺卿无奈之下只能在别处买房屋。2015年1月29日，常顺卿向特艺公司递交《景都退房申请书》，要求退房。特艺公司于2015年8月27日退房款100000元，2015年10月19日退100000元，11月24日退89991元，共计退房款289991元。根据双方认购协议书约定，特艺公司应当于常顺卿提交退款申请后一个月内退还所缴纳的全部认购金，但是截至目前，特艺公司通过转账的方式仅向常顺卿退款289991元，仍余400000元房款至今仍未退还。特艺公司行为已经严重违反了双方协议约定，现常顺卿诉至法院，请求依法判令：1．被告立即返还原告购房款400000元；2．本案诉讼费由被吉承担。
特艺公司经原审法院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
原审法院认为，常顺卿、特艺公司签订的《房屋认定协议》、《景都认购协议书》两份协议，虽系双方真实的意思表示，但涉诉房屋尚未取得商品房预售许可证明，故该两份协议均无效，常顺卿据此请求特艺公司返还已付房款之诉讼请求于法有据，本院予以支持。庭审中，常顺卿向法庭提供工商银行汇款清单证明特艺公司已经向其退还购房款104991元、车位款185000元，符合法律规定，本院予以确认。故，常顺卿要求特艺公司返还剩余购房款400000元之诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，遂判决：本判决生效后十五日内，被告陕西特艺房地产开发有限公司退还原告常顺卿剩余购房款400000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，特艺公司不服西安市莲湖区人民法院上述判决，向本院上诉称，一、一审法院程序违法，剥夺了其公司提交证据的机会及权利。二、特艺公司与常顺卿纠纷为商品房买卖合同纠纷，商品房买卖合同纠纷与返还购车位款显然系两种独立的、不同的法律关系，一审法院不应超出“不诉不理”原则，径直一并审理两种不同的法律关系，明显超出了职权范围，在缺乏与案件基本事实有关证据的情况下，属认定事实错误。请求：1、请求依法撤销西安市莲湖区（2016）陕0104民初2234号民事判决，依法改判或发回重审；2、一二审诉讼费全部由被上诉人承担。
常顺卿辩称，本案涉案房屋没有商品房预售证，所以是无效合同。车位款已经退了，剩余款项要求退房款。
经审理查明，一审查明事实属实。
本院认为，本案中，常顺卿与特艺公司于2011年6月10日签订《房屋认定协议》，2011年7月30日签订《景都车位认购协议书》，2012年1月6日，补充签订《景都认购协议书》，将原认购的景都项目4号楼1单元4层404号房更换为4号楼1单元25层2504号房。常顺卿共支付特艺公司房款、车位款共计689991元。2015年1月29日，常顺卿向特艺公司递交《退房申请单》要求特艺公司退回位于西安市环城西路210号景都项目4号楼1单元25层2504号房的房款和车位款。特艺公司共计向常顺卿退款289991元。特艺公司上诉称，其公司与常顺卿纠纷为商品房买卖合同纠纷，商品房买卖合同纠纷与返还购车位款显然系两种独立的、不同的法律关系，一审法院不应超出“不诉不理”原则，径直一并审理两种不同的法律关系，明显超出了职权范围，在缺乏与案件基本事实有关证据的情况下，属认定事实错误。常顺卿虽与特艺公司分别签订了购房协议及购买车位协议，但常顺卿在原审法院明确表明特艺公司下欠其房款及车位款40000元拖延不给，损害了其合法权益，请求特艺公司予以返还。原审法院据此判决特艺公司向常顺卿返还剩余款项并未超出常顺卿诉讼请求。特艺公司该上诉理由无事实与法律依据，本院不予采信。特艺公司上诉亦称，一审法院程序违法，剥夺了其公司提交证据的机会及权利。经查，特艺公司未按照原审法院的通知到庭参加诉讼，应视为其放弃其诉讼权利，故该上诉理由本院亦不予采信。综上，上诉人特艺公司的上诉理由无事实及法律依据，其上诉请求依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由上诉人陕西特艺房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 静
审 判 员 高 玮
代理审判员 侯新省
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 赵维斌