江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
(2015)苏民终字第00519号
上诉人（原审原告）常州市天宁区兰陵街道荡南村村民委员会，住所地江苏省常州市中吴大道1485号。
法定代表人吴永忠，该村民委员会主任。
委托代理人张优悠，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）常州市新青山建材有限公司，住所地江苏省常州市中吴大道1487号。
法定代表人王天然，该公司总经理。
委托代理人朱建梅，江苏斯维斯律师事务所律师。
上诉人常州市天宁区兰陵街道荡南村村民委员会(以下简称荡南村委会）因与被上诉人常州市新青山建材有限公司（以下简称新青山公司）土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省常州市中级人民法院(2014)常民初字第109号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2015年9月9日立案受理后，依法组成合议庭于2015年10月15日公开开庭审理了本案。上诉人荡南村委会的委托代理人张优悠，被上诉人新青山公司的法定代表人王天然、委托代理人朱建梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
荡南村委会原审诉称，1994年11月25日，荡南村委会与常州市青山建材总店（以下简称“青山总店”）双方签订《租赁合同》一份，该合同约定：荡南村委会同意将东至华陵汽车电器有限公司，南至材机耕道路，西至大道，北至现青山建材总店仓库的7.23亩土地租赁给青山总店有偿使用；租赁期限自1994年12月1日起至2009年11月30日止；租金：每亩每年为人民币7300元，该合同还对其他条款作了规定。租赁合同签订后，荡南村委会按约将7.23亩土地交付给青山总店承租，履行了应尽的义务。2004年青山总店将全部债权债务一次性整体转让给常州市青山汽车修理有限公司，后于2005年1月6日，新青山公司与常州市青山汽车修理有限公司达成协议，将包括青山总店在内的八家企业全部债权债务整体转让由新青山公司享有和承担，故原租赁合同项下青山总店的权利和义务应由新青山公司承担和享有，自2005年至2009年11月新青山公司曾按约支付了土地租赁费用，但自2009年12月1日起新青山公司既不归还荡南村委会土地，也不向荡南村委会偿付土地占用费，自2009年12月1日至2014年9月30日，合计占用费为人民币382611.60元。荡南村委会曾屡次要求新青山公司从租赁土地上迁出，归还荡南村委会土地并支付土地占用费，新青山公司均置之不理。上述租赁土地原为荡南村委会集体所有，荡南村委会依法享有所有权和使用权，并合法持有《集体土地使用证》。在常州市人民政府批复同意将包括荡南村在内的茶山乡14村民小组“撤队转居”之后，该租赁土地被收归国有。根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第十四条的规定“因国家建设征收土地，农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口，起未征收的土地，归国家所有。继续使用原有土地的原农民集体及其成员享有国有土地使用权。”该块土地虽收归国家所有，但荡南村委会仍享有其国有土地使用权，荡南村委会亦向国土部门支付相应的土地租金。新青山公司非法占有土地，拒不返还的行为，致使荡南村委会不能自由行使其使用权，经济利益遭受重大损失，故请求法院判令：1、新青山公司立即归还荡南村委会《租赁合同》项下的租赁土地7.23亩；2、新青山公司偿付土地占用费共计人民币382611.60元（自2009年12月日起暂算至2014年9月30日止，最终计算至实际归还土地之日为止）；3、系争租赁土地上的建筑物归荡南村委会所有，新青山公司应从该土地和建筑物中迁出，荡南村委会按评估确定的2014时段的重置成新价给予新青山公司补偿；4、新青山公司承担本案全部诉讼费用。
新青山公司原审辩称：一、荡南村委会并不具有本案的诉讼主体资格。首先，诉争土地在2001年11月６日已收归为国有土地，荡南村委会也是未通过出让、转让或者划拨的方式依法取得诉争土地的使用权，根据常州市国土局于2014年12月12日作出的关于兰陵街道荡南村经济联合社申请确认的土地权利的答复中也明确表示本案诉争土地的土地使用证登记的权利人是常州市茶山乡荡南村经济联合社，而并非本案荡南村委会，且该登记还是针对原土地性质是集体土地时办理的，故荡南村委会并非诉争土地的使用权利人。其次，荡南村委会认为根据国家土地管理局关于《确定土地所有权和使用权的若干规定》第十四条规定，其有诉争土地的使用权，但第一，根据物权法等相关法律的规定，土地使用权应当经登记有效。而诉争土地土地使用证登记的权利人并非本案荡南村委会；第二，上述规定第十四条强调的是继续使用原有土地的原农民集体及其成员，其目的为的是保护原使用人相关的权益，是为了维护社会稳定，而不是让农民集体作为盈利工具使用，而且，本案新青山公司才是该土地的继续使用人，也并非本案荡南村委会。第三，如果说上述规定第十四条能够适用，那么本案荡南村委会完全可以到国土部门办理土地使用权变更手续，但现在国土部门对于此的答复明确是不予办理。综上三点所述，荡南村委会关于《规定》的理解是片面的，其并非诉争土地的核发的土地使用权人。新青山公司房屋下的土地使用权利人应为国土部门，而本案荡南村委会既没有与国土部门订立土地租赁协议，也未取得国土部门关于本案的授权，因此荡南村委会并不具有本案的诉讼主体资格。根据《江苏省土地管理条例》第三十七条的规定，未依法领取土地证书的，不得进行转让、出租、抵押。本案双方之间签订的租赁协议违反法律的强制性规定，应属无效。新青山公司并非强行霸占诉争土地，第一，本案所涉土地上的房屋都属于新青山公司所有，根据房地一体的原则，新青山公司也希望通过转让或者租赁等方式合法取得诉争土地的使用权，但直至2009年双方因拆迁补偿发生纠纷新青山公司才知道诉争土地已收归国有。此后，新青山公司也多次与国土部门就土地问题进行过协商，但至今双方一直未能达成一致。第二，新青山公司作为一个合法经营企业，所支付的租金都应当有相应的发票，而本案荡南村委会却从未提供，也不能提供。综上所述，请求法院依法裁定驳回荡南村委会的起诉，新青山公司保留向荡南村委会追要已经支付的租金的诉权。
原审法院认为，荡南村委会起诉的必要条件之一是其与本案有直接利害关系的适格主体。本案讼争土地自2001年由集体土地依法转为国有土地，在收归国有之前的使用权利人为常州市茶山乡荡南村经济联合社，而非荡南村委会。在收归国有后，依照《国家土地管理局土地登记规则》第二十四条之规定，集体土地依法转为国有土地后，原集体土地使用者继续使用该国有土地的，应当在土地所有权性质变更后三十日内，持原《集体土地使用证》和其他有关文件申请国有土地使用权设定登记。因本案讼争土地的原集体土地使用权人常州市茶山乡荡南村经济联合社，未在规定期限内办理相关申请审批手续，目前常州市国土局已经书面答复不予办理土地登记，且讼争的国有土地的使用权人目前尚未经国土部门明确。
综上所述，原审法院认为荡南村委会既非讼争土地的原集体土地使用权人，亦未能提供充分有效的证据，证明其对于讼争土地享有国有土地使用权，故并非本案适格的诉讼主体。对于荡南村委会的起诉，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定驳回荡南村委会的起诉。原审案件受理费82280元，退还荡南村委会。
荡南村委会不服原审裁定，向本院提起上诉称，1、原审法院以“非诉争土地的原集体土地使用权人，亦未能提供充分有效证据，证明其对诉争土地享有国有土地使用权，故并非本案适格的诉讼主体”为由，驳回荡南村村委会的起诉系认定事实不清、法律适用错误。2、国家土地管理局关于《确定土地所有权和使用权的若干规定》第十四条规定“因国家建设征用土地，农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口，其未经征用的土地，归国家所有。继续使用原有土地的原农民集体及其成员享有国有土地使用权”，依据该规定，荡南村村委会享有出租土地的权利和本案的诉讼主体资格。3、本案是以土地租赁合同纠纷为案由的合同之诉，双方在意思表示一致的前提下，订立土地租赁合同并实际租赁土地近十年，双方租赁土地的情况符合撤队转居土地的利用现状，符合集体土地未得到补偿的情况下土地利用的法定情形。4、涉案土地从未进行任何登记国有土地的审批手续，更谈不上“未在规定期限内办理审批手续”的事实，常州范围内类似撤队转居的土地很多，村民集体土地在撤队转居后也从未有政府文件明确可以进行国有土地登记，更没组织过办理登记审批。5、原审法院认为涉案土地收归国有前的权利人为经济联合社而非村委会，与事实不符，涉案土地收归国有前一直作为村委会所有的集体土地，在村委会的管理下占有、使用和收益，不应当割裂经济联合社与村委会的关系。综上，请求撤销原审裁定，指令原审法院继续审理本案。
新青山公司答辩称：1、诉争土地原使用权人为荡南村经济联合社，而本案原告为荡南村村委会，上诉人未能证明经济联合社与村委会之间的关系，其为独立的两个主体。2、原审中荡南村村委会提供的集体土地使用证载明使用权人为荡南村经济联合社，根据物权法的相关规定对于不动产必须进行登记，根据集体土地所有权证书上载明的内容应当确认诉争土地原使用权人为荡南村经济联合社。根据常州市国土局的答复，对该块土地权利进行了明确确认，该土地并未办理过变更登记，没有转到村委会名下。3、从2001年该土地收归国有之后，荡南村村委会没有办理土地初始权属的登记，也未签订过相应的租赁协议，未得到国土局的授权，因此无权再处分该土地，故荡南村村委会的主体不适格，不应作为本案原告。4、根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第十四条，继续使用该土地的人应当是新青山公司，而非继续使用集体土地的农民成员。结合该文件及新青山公司原审作为证据提供的民事调解书，对于涉案土地上的建筑物进行确认均归新青山公司所有。5、双方当事人签订的两份租赁合同早已到期，在2009年发生争议之后，才发现2001年以后土地收归国有，其他单位无权处分，并无权收取土地租金，之前缴纳的租金，将在另案中要求荡南村村委会返还。6、上诉人关于涉案土地从未进行国有土地登记手续的主张不成立，原审法院调取的证据材料及新青山公司提供的2011年7月11日常州市国土局天宁区分局的情况说明、常州市国土局2014年12月12日答复，土地的原使用权人为荡南村经济联合社，因此有权处分人只能是相关的国家土地管理部门。综上，请求驳回上诉，维持原审裁定。
二审审理过程中，荡南村委会提交常州市天宁区兰陵街道荡南村经济联合社出具的《说明》一份，内容为：“常州市天宁区兰陵街道荡南村经济联合社同意常州市天宁区兰陵街道荡南村村民委员会全部诉讼请求，认可以村委会的名义主张相关权利，常州市天宁区兰陵街道荡南村经济联合社作为常州市天宁区兰陵街道荡南村村民委员会的内部经济职能部门，完全认同村委的诉讼行为”。新青山公司质证认为该《说明》证明荡南村委会不具备本案诉讼主体资格，且即使荡南村经济联合社也无权主张租金。
本院认为，本案争议所涉土地原属荡南村农民集体所有，虽然原土地使用权登记时记载“土地使用者”为荡南村经济联合社，但同时记载“土地所有者”为“荡南村委”，故荡南村委会作为原告主体提起本案诉讼与集体土地使用权登记的权利主体相符，且二审中作为该土地登记的使用权人荡南村经济联合社亦出具书面证明，认可荡南村委会提起本案诉讼的主体资格。因此，新青山公司以原集体土地使用权登记的土地使用者为荡南村经济联合社主张荡南村委非本案适格主体的理由不能成立，原审裁定对此认定不当。虽然“撤队转居”后荡南村委会未办理涉案土地的国有土地使用权登记，但根据国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第十四条规定，因国家建设征用土地，农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口，其未经征用的土地，归国家所有。继续使用原有土地的原农民集体及其成员享有国有土地使用权。荡南村委会据此主张权利具有主体资格，原审裁定认为涉案土地未办理相关登记故不足以证明荡南村委为适格诉讼主体的认定不当。综上，荡南村委会关于其具备诉讼主体资格的上诉理由成立，原审裁定驳回起诉缺乏依据，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：
一、撤销江苏省常州市中级人民法院(2014)常民初字第109号民事裁定；
二、本案指令江苏省常州市中级人民法院审理。
审 判 长 李亚林
代理审判员 陈 丽
代理审判员 秦岸东
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 缪 晔