＼n北京市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）二中民终字第01023号＼n上诉人（原审原告）北京市丰台区未来假日花园一期小区业主委员会，住所地北京市丰台区角门18号。＼n法定代表人周江，主任。＼n委托代理人周厚兴，北京市京翰律师事务所律师。＼n委托代理人周信，北京市京翰律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）名流置业集团股份有限公司，住所地云南省昆明市国防路129号恒安写字楼5楼。＼n法定代表人刘道明，董事长。＼n委托代理人王庆，北京市智舟律师事务所律师。＼n原审第三人北京安信行物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢6－116室。＼n法定代表人张大可，总经理。＼n委托代理人张连生，男，1963年9月12日出生。＼n上诉人北京市丰台区未来假日花园一期小区业主委员会（以下简称未来假日一期业委会）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2012）丰民初字第01825号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n2011年12月，未来假日一期业委会起诉至原审法院称：北京名流未来置业有限公司（以下简称名流未来置业公司）于2001年10月12日经北京市规划委审批未来假日花园一期房地产开发项目，并于2002年9月24日同第三人北京安信行物业管理有限公司（以下简称安信行物业公司）签订了前期物业服务合同，该合同约定为酬金制。第三人截止2005年3月31日共上交名流未来置业公司前期物业费6047551元，名流未来置业公司返还给第三人物业服务酬金3014500元，结余物业费3033051元，按相关规定，该结余应当归小区全体业主所有。此外，名流未来置业公司应当履行自2005年4月1日至2008年3月31日期间交付空置房屋物业费共计169835.3元的义务。由于名流未来置业公司拖欠的前期物业费和空置房屋费均发生在第三人提供的物业服务期间，该两项费用属于名流未来置业公司与第三人的财务手续，为分清责任，第三人应当履行协助清算义务，否则应当承担连带清偿责任。综上所述，交付空置房屋物业费和返还前期物业费是名流未来置业公司的义务，名流未来置业公司拒不履行自己的义务属违约行为。现诉至法院，请求判令名流未来置业公司：1、返还2002年9月1日至2005年3月31日的前期物业费3033051元和同期银行贷款利息1060278.8元（自2005年4月1日至2011年10月31日止，此后利息按同期银行贷款利息自2011年11月1日起计算至此款执行清洁之日止）；2、支付2005年4月1日至2008年3月31日期间的空置房屋物业费共计169835.3元，并承担同期银行贷款利息至本案执行清结之日止。＼n名流未来置业公司辩称：2005年3月31日之前，我公司收到物业公司的物业费，但支出大于成本，已经超支了，没有剩余的前期物业费。我公司同意支付2005年4月1日至2008年3月31日的空置房屋物业费169835.3元，未来假日一期业委会要求的利息没有法律依据，不同意支付。＼n安信行物业公司述称：小区业主直接将物业费交给名流未来置业公司，与我公司无关。2003年9月1日至2005年3月31日的空置房物业费，法院判决名流未来置业公司支付我公司空置房物业费共计568749元，但北京市仲裁委又裁决我公司支付名流未来置业公司该笔费用，故我公司已将费用交付给了名流未来置业公司。我公司与未来假日一期业委会已解除了物业服务合同，未来假日一期业委会与名流未来置业公司的纠纷与我方无关。＼n原审法院经审理认为：依据物业服务收费管理办法的相关规定，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费属于代管性质，为所交纳的业主所有。根据名流未来置业公司与安信行物业公司签订的物业管理合同，安信行物业公司收取物业服务费的形式属酬金制，因此，安信行公司应将前期物业费余额返还未来假日一期业委会。但由于该前期物业费所涉物业管理委托合同中的委托人为名流未来置业公司，且安信行物业公司只是负责催收物业费，物业费实际均由名流未来置业公司收取并开具相关票据，且安信行物业公司已按照合同约定将前期剩余物业费交予名流公司，故名流未来置业公司应当履行将前期剩余物业费返还未来假日一期业委会的义务。根据《未来假日花园一期小区物业服务资金收支状况表》，2002年12月至2005年3月业主上交物业费为3174197元，但该笔收入还应包括仲裁裁决的安信行物业公司应向名流未来置业公司支付已收而未支付的物业服务费共计为1094369元（其中包括名流未来置业公司依据（2006）二中民终字第15485号民事判决书履行的物业服务费568749元），故在收入项目中，业主上交物业费应为4268566元，收入项目总计应为5373925元；在支出栏中，支付安信行物业公司的物业费除去收支状况表中列明的3014500元外，还应包括仲裁裁决中名流未来置业公司应向安信行物业公司支付2004年12月至2005年3月的物业管理服务费580000元，故支付安信行物业管理服务费总计应为3594500元；对于支出栏中的其它项目支出，法院认为，名流未来置业公司收取物业费，就应当按照法律的规定交纳相关税费，因此名流公司将税费215712.26元列为物业管理的成本，于法有据，法院予以采信；从安信行物业公司与名流未来置业公司签订的前期物业服务合同来看，安信行物业公司收取物业服务费的形式为酬金制，安信行物业公司承担的费用仅为房屋公共部位、房屋公共设施、设备、市政共用设施和附属建筑、公共绿地、附属配套建筑和设施的小修、养护费用。而其它费用如前期开办费用、用于购置和完善园区投入使用所需的公共设施、器具的费用、公共能源费、公共保险费、负责社区的有关保险（机器设备损坏险及公共责任）、小区文化活动经费、其他公共开支均系由名流未来置业公司承担，上述费用应当从名流未来置业公司收取的物业费中作为支出予以扣除。名流未来置业公司将购置资产支出、公共能源费用、零星支出列为物业管理成本，符合事实及情理，法院予以支持；名流未来置业公司已经聘用安信行物业公司进行物业管理，其不应再行支出物业管理人员的工资及相关福利，故对名流未来置业公司列支该项支出作为成本，法院不予支持；名流未来置业公司与安信行物业公司虽然在合同中约定由安信行物业管理公司无偿使用物业管理用房，但名流未来置业公司提供了物业管理用房，其也应当作为物业管理的成本予以考虑。但根据法院的生效判决，安信行物业公司仅需按每月一千元的标准给付名流未来置业公司会所首层一间及地下一层自2005年4月1日起至本判决生效之日止的房屋使用费，故名流未来置业公司主张的房租607400元明显过高，法院综合法院的生效判决、房屋实际使用情况、使用房屋的性质等因素，依法确定安信行物业公司在2002年12月至2005年3月使用物业管理用房的租金成本为28000元。综上所述，名流未来置业公司物业管理成本的合理支出为支付安信行物业管理服务费3594500元，交纳的税费215712.26元，购置资产支出81482元，房租28000元，公共能源费700000元，零星支出108984.09元，最终，名流未来置业公司支出的合理成本共计为4728678.35元。因此，名流未来置业公司尚有前期物业费结余645246.65元，该结余款项属于全体业主所有，名流未来置业公司应当将该款项返还未来假日一期业委会。关于空置房屋使用费一节，名流未来置业公司同意支付空置房屋物业费共计169835.3元，法院不持异议。对于未来假日一期业委会要求名流未来置业支付利息的诉讼请求，法院认为，前期物业费的结余、空置房屋物业费的数额需要经由未来假日一期业委会、名流未来置业、安信行物业公司等各方参与结算后才能确定，由于更换物业管理公司等原因，导致最终没能及时清算物业管理费等费用，其并非名流未来置业公司违约所致，基于公平的原则，未来假日一期业委会要求支付利息的诉讼请求，法院不宜予以支持。据此，原审法院于2012年9月判决：一、北京名流未来置业有限公司于判决生效后十五日内返还北京市丰台区未来假日花园一期小区业主委员会二〇〇二年十二月一日至二〇〇五年三月三十一日的前期物业费结余六十四万五千二百四十六元六角五分。二、北京名流未来置业有限公司于判决生效后十五日内支付北京市丰台区未来假日花园一期小区业主委员会二〇〇五年四月一日至二〇〇八年三月三十一日的空置房屋物业服务费十六万九千八百三十五元三角。三、驳回北京市丰台区未来假日花园一期小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n判决后，未来假日一期业委会不服，向本院提起上诉，请求撤销原判第三项，依法改判名流未来置业公司返还前期物业费1106178.35元。理由是：原审判决对名流未来置业公司支出中的交纳税费、购置资产支出、公共能源费、零星支出认定有误，名流未来置业公司并未就上述四项支出提供有效发票，且上述四项支出均不应由我方承担。名流未来置业公司、安信行物业公司同意原审判决。＼n经审理查明：名流未来置业公司系未来假日花园一期的开发商。2002年9月24日，名流未来置业公司（甲方）与安信行物业公司（乙方）签订《未来假日花园（一期）物业管理委托合同》，约定：甲方将未来假日花园委托乙方实行前期物业管理服务，乙方收取物业服务费的形式为酬金制。本合同委托管理期限为叁年，起始日自未来假日花园（一期）第一批客户入伙之日。乙方为甲方提供物业管理的服务费为每月人民币13.8万元，鉴于未来假日花园（一期）将分批交付使用，第一批入住时间为2002年11月30日，第二批入住时间为2003年3月31日。甲方在确定一期第一批入伙时间前的30日内向乙方提供不少于180平方米管理用房，由乙方无偿使用；为使物业管理工作顺利开展，甲方应为本物业提供前期开办费用，用于购置和完善园区投入使用所需的公共设施、器具；甲方负责管理园区物业管理财务收支，并按期向乙方支付物业管理服务费，按期支付园区发生的公共能源费、公共保险费及其他公共开支；甲方负责社区的有关保险（机器设备损坏险及公共责任）、公共能源费、小区文化活动经费；房屋公共部位的维修、养护费用，房屋公共设施、设备的维修、养护费用、市政共用设施和附属建筑、建筑物的维修、养护费用、公共绿地的养护费用、附属配套建筑和设施的小修、养护费用由乙方承担，上述设施、设备的大中修费用及更新费用，由甲方在社区维修基金中拨付。＼n2004年10月，未来假日一期业委会经备案成立。2005年3月，其与安信行物业公司签订《未来假日花园一期2005年度物业管理委托合同》及附件，约定：委托管理期限3年，自2005年4月1日至2008年3月31日。在双方签订的物业合同期限届满前，未来假日一期业委会另行选聘物业公司，在本期物业服务合同期满后对未来假日一期进行管理。每月固定物业管理费中含物业公用水电能源费用，双方确认该费用为每月人民币25000元。2008年3月30日，未来假日一期业委会、安信行物业公司、新物业公司进行了图纸、档案等资料的交接工作。＼n2005年10月10日，名流未来置业公司出具《未来假日花园一期小区物业服务资金收支状况表》（2002年12月－2005年3月）载明：收入：业主上交物业费3174197元、首期收楼减免费959874元、后期物业减免145485元；支出：支付安信行物业管理服务费3014500元、交纳税费215712.26元、购置资产支出81482元、房租607400元、前期物管人员工资476000元，前期物管人员福利及保险277508元、公共能源费700000元、零星支出108984.09元，收支差额共计为－1202030.35元。未来假日一期业委会对该表的真实性不持异议，但主张业主上交物业费为4373443元，而非3174197元。未来假日一期业委会对除了支付给安信行物业管理服务费以外的支出均不认可，并主张这些支出都应该是名流未来置业公司自行负担的，与第三人及未来假日一期业委会无关。第三人认可该表真实性，但其表示不清楚收支情况，其只负责催收物业费。＼n2006年4月21日，安信行物业公司将名流未来置业公司诉至原审法院，请求名流未来置业公司支付前期物业管理期间（自2002年12月1日至2005年3月31日）空置房屋的物业管理费用共计1861428元及支付逾期付款利息。2006年12月20日，本院作出（2006）二中民终字第15485号民事判决书，判决：名流未来置业公司支付安信行物业公司2003年9月1日至2005年3月31日的物业管理费568749元，并驳回安信行公司的其它诉讼请求。＼n2006年6月5日，名流未来置业公司将未来假日一期业委会、安信行物业公司诉至原审法院，要求给付自2005年4月1日至2006年4月30日期间的房屋使用费262125元及利息16384.97元，以及2006年5月1日以后至腾退之日的房屋使用费。2007年12月11日，本院作出（2006）二中民终字第16700号民事判决书，判决：安信行物业公司于判决生效之日起十日内按每月一千元的标准给付名流未来置业公司会所首层一间及地下一层自2005年4月1日起至判决生效之日止的房屋使用费，并驳回名流未来置业公司的其他诉讼请求。＼n2007年8月17日，名流未来置业公司将安信行物业公司诉至北京市仲裁委，要求安信行物业公司将尚欠1683202元物业费交与名流未来置业公司。安信行物业公司提出反申请，要求名流未来置业公司支付物业管理费580000元及延期付款滞纳金。2007年11月9日，北京市仲裁委作出（2007）京仲裁字第1048号裁决书，裁决：名流未来置业公司应向安信行物业公司支付2004年12月至2005年3月的物业管理服务费580000元，安信行物业公司以已收取的525620元物业费抵扣其中部分款项，故名流未来置业公司尚需向安信行物业公司支付其差额部分54380元；安信行物业公司应向名流未来置业公司支付已收而未支付的物业费1094369元（其中包括名流未来置业公司依据（2006）二中民终字第15485号民事判决书履行的568749元），扣除安信行物业公司已抵扣的525620元，安信行物业公司还应向申请人支付余额568749元。＼n2008年4月3日，安信行物业公司将未来假日一期业委会诉至原审法院，要求判令：未来假日一期业委会给付2007年10月1日至2008年3月31日期间的物业管理费90万元、能源费525000元、诉讼费和律师费48936元，延期支付物业管理费和能源费的利息共计13102.09元。未来假日一期业委会提起反诉，请求判令：安信行物业公司向其移交自来水预售款以及物业档案，给付前期物业费余额、2005年4月1日以后物业费余额以及违约金共计5237711元。2009年12月18日，本院（2009）二中民终字第12287号民事判决书认为，前期剩余物业费的返还问题，未来假日一期业委会与安信行物业公司、名流未来置业公司应通过另案解决。＼n另查，未来假日一期业委会向名流未来置业公司主张11套房屋及游泳馆的空置房屋物业费。双方当事人对下列房屋的物业费没有争议：07－10号、11－02号、11－03号、11－05号、20－02号、31－09号，已售出；07－11，26644.9元；46－01号，15408.3元；46－02号，20688.05元；46－03号，20688.05元；46－05号，17874元；游泳馆，68532元。＼n原审法院判决后，名流未来置业公司由其股东名流置业集团股份有限公司（以下简称名流集团公司）决定注销，注销后的未尽事宜由名流集团公司承担，名流未来置业公司于2012年9月27日经登记注销。本院据此依法变更被上诉人为名流集团公司。＼n本院审理中，未来假日一期业委会、名流未来置业公司均认可：1.2002年12月1日至2005年3月31日，名流未来置业公司物业服务资金收入为5373925元，包括业主上交物业费3174197元、仲裁裁决的安信行物业公司应向名流未来置业公司支付已收而未支付的物业服务费共计为1094369元（其中包括名流未来置业公司依据（2006）二中民终字第15485号民事判决书履行的物业服务费568749元）、首期收楼减免费959874元、后期物业减免145485元。2.2002年12月1日至2005年3月31日，名流未来置业公司物业服务资金支出中，支付给安信行物业公司的物业管理服务费为3594500元，包括《未来假日花园一期小区物业服务资金收支状况表》中列明的3014500元、仲裁裁决中名流未来置业公司应向安信行物业公司支付2004年12月至2005年3月的物业管理服务费580000元。＼n未来假日一期业委会对《未来假日花园一期小区物业服务资金收支状况表》中的交纳税费215712.26元、购置资产支出81482元、公共能源费700000元、零星支出108984.09元不认可。对于购置资产支出，名流未来置业公司向本院提供了总额为31712元的发票；未来假日一期业委会对发票的真实性认可，但主张购置资产发票没有物业公司签字确认，购置的资产用于何处无法证明，且购置的资产也没有向业委会移交。对于零星支出，名流未来置业公司向本院提供了总额为79888.4元的发票；未来假日一期业委会对发票的真实性认可，但主张零星支出发票没有物业公司签字，无法确认零星支出与物业公司有关。对于公共能源费，名流未来置业公司称，700000元的依据是参照2005年3月27日未来假日一期业委会与安信行物业公司签订的《未来假日花园一期2005年度物业管理委托合同》中对公用水电能源费用约定的每月25000元的计算标准；未来假日一期业委会对此不予认可，称名流未来置业公司不是该合同当事人，不应参照该合同约定计算公共能源费，且实际产生的公共能源费远低于名流未来置业公司主张的数额，但未就实际产生的公共能源费数额提供证据。对于税费，名流未来置业公司向本院提供了名流未来置业公司交纳的总额为29827559.04元的纳税发票，并附《2003-2005年营业税交纳统计表》，载明：其中物业收入交纳税款为215712.26元；未来假日一期业委会对发票的真实性认可，但主张物业收入的纳税人应为物业公司，且名流未来置业公司提交的发票无法区分物业收入纳税金额；对此，名流未来置业公司称，物业收入交纳税款金额系根据物业费收入计算的，但未就物业费收入应交纳税款提供证据予以证明。＼n上述事实，有《未来假日花园（一期）物业管理委托合同》、《未来假日花园一期2005年度物业管理委托合同》、《未来假日花园一期小区物业服务资金收支状况表》、发票、《商品房买卖合同》、业委会备案表、股东决定、注销核准通知书及双方当事人陈述等证据在案佐证。＼n本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。＼n本案原被告名流未来置业公司在原审法院判决后注销，根据其股东会决议，名流未来置业公司的权利义务承受人为名流集团公司，故本院依法变更被上诉人为名流集团公司。＼n依据物业服务收费管理办法的相关规定，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费属于代管性质，为所交纳的业主所有。根据查明的事实，名流未来置业公司与安信行物业公司签订的物业管理合同约定，安信行物业公司收取物业服务费的形式属酬金制，因此，安信行公司应将前期物业费余额返还未来假日一期业委会。但由于该前期物业费所涉物业管理委托合同中的委托人为名流未来置业公司，且安信行物业公司只是负责催收物业费，物业费实际均由名流未来置业公司收取并开具相关票据，且安信行物业公司已按照合同约定将前期剩余物业费交予名流公司，故名流未来置业公司应当履行将前期剩余物业费返还未来假日一期业委会的义务。＼n本院审理中，未来假日一期业委会、名流未来置业公司对名流未来置业公司物业服务资金收入为5373925元、物业服务资金支出中支付给安信行物业公司的物业管理服务费为3594500元均予认可，本院对上述款项金额予以确认。未来假日一期业委会主张空置房屋物业费169835.3元，名流未来置业公司同意支付该物业费，本院对此不持异议。名流未来置业公司已经聘用安信行物业公司进行物业管理，应由安信行物业公司支付物业管理人员的工资及相关福利，名流未来置业公司将该项费用作为支出，没有依据，本院不予支持。原审法院综合生效判决、房屋实际使用情况、使用房屋的性质等因素，对安信行物业公司使用房屋的租金进行确定并无不妥，应予维持。由于前期物业费结余、空置房屋物业费的数额尚未经未来假日一期业委会、名流未来置业公司、安信行物业公司各方结算确定，未能及时返还前期物业费、支付空置房屋物业费并非系由名流未来置业公司违约所致，故未来假日一期业委会主张前期物业费、空置房屋物业费的利息，没有依据，本院不予支持。＼n关于公共能源费，从安信行物业公司与名流未来置业公司签订的前期物业服务合同来看，用于购置和完善园区投入使用所需的公共设施、器具的费用、公共能源费、公共保险费、负责社区的有关保险（机器设备损坏险及公共责任）等支出均由名流未来置业公司承担，故名流未来置业公司将公共能源费列为物业管理成本，符合事实及合同约定，应予支持。关于公共能源费的金额，因名流未来置业公司与安信行物业公司签订的前期物业服务合同对此未作具体约定，而安信行物业公司与未来假日一期业委会签订的《未来假日花园一期2005年度物业管理委托合同》对此约定为每月25000元，故本院比照该合同约定依法确定名流未来置业公司物业服务资金支出中公共能源费的金额为700000元。＼n关于税费，虽名流未来置业公司提供了纳税发票作为证据，但因纳税发票为名流未来置业公司交纳的总税款，并未注明其中物业收入交纳的税款金额，未来假日一期业委会对此不予认可，名流未来置业公司未就物业收入应交纳税款提供证据予以证明，故名流未来置业公司将税费作为物业服务资金支出，缺乏事实依据，本院对此不予支持。原审法院将名流未来置业公司主张的税费金额作为名流未来置业公司的物业服务资金支出不当，应予改判。＼n关于购置资产支出、零星支出，依据安信行物业公司与名流未来置业公司签订的前期物业服务合同来看，为物业提供的前期开办费用、用于购置和完善园区投入使用所需的公共设施、器具的费用、公共能源费、公共保险费、负责社区的有关保险（机器设备损坏险及公共责任）、小区文化活动经费及其他公共开支均由名流未来置业公司承担，故名流未来置业公司将购置资产支出、零星支出、公共能源费列为物业管理成本，符合事实及情理，应予支持。应当指出，购置资产支出、零星支出的金额应以实际发生的费用为准。根据名流未来置业公司提供的发票，购置资产支出的金额31712元，零星支出的金额为79888.4元，未来假日一期业委会虽对上述费用不予认可，但未提供证据推翻名流未来置业公司提供的证据，故本院对名流未来置业公司物业服务资金支出中购置资产支出的金额确定为31712元、零星支出的金额确定为79888.4元。原审法院对上述费用的金额未予核实，本院依法予以变更。＼n依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：＼n一、维持北京市丰台区人民法院（2012）丰民初字第01825号民事判决第二项；＼n二、撤销北京市丰台区人民法院（2012）丰民初字第01825号民事判决第一项、第三项；＼n三、变更北京市丰台区人民法院（2012）丰民初字第01825号民事判决第一项为：名流置业集团股份有限公司于本判决生效后十五日内返还北京市丰台区未来假日花园一期小区业主委员会二〇〇二年十二月一日至二〇〇五年三月三十一日的前期物业费结余九十三万九千八百二十四元六角。＼n四、驳回北京市丰台区未来假日花园一期小区业主委员会的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n一审案件受理费43479元，由北京市丰台区未来假日花园一期小区业主委员会负担33479元（已交纳），由名流置业集团股份有限公司负担10000元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费14756元，由北京市丰台区未来假日花园一期小区业主委员会负担10826元（已交纳），由名流置业集团股份有限公司负担3930元（于本判决生效后7日内交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长王轶稚＼n代理审判员曹雪＼n代理审判员刘永民＼n二〇一四年三月二十四日＼n书记员李长亮