陕西省南郑县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0721民初187号
原告：周某，男，1965年5月9日生，汉族，陕西省汉中市汉台区人，住广东省深圳市宝安区。
委托诉讼代理人：童开智，汉中市汉台法律服务所法律工作者。
被告汉中市中鼎房地产开发有限责任公司。住所地陕西省汉中市汉台区黄家塘立交桥东侧。
法定代表人：候彦中，公司总经理。
委托诉讼代理人：何万鑫，系该公司员工。
原告周某与被告汉中市中鼎房地产开发有限公司（以下简称中鼎房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月20日作出（2016）陕0721民初1405号民事判决书。被告不服，向陕西省汉中市中级人民法院提起上诉，汉中市中级人民法院于2016年11月17日作出（2016）陕07民终1045号民事裁定书，以原判事实不清，适用法律错误为由，裁定撤销原判，发回重审。本院于2017年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周某委托代理人童开志、被告中鼎房产公司委托诉讼代理人何万鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行合同义务，立即将符合合同约定条件商品住宅交付原告；2、判令被告向原告支付逾期交房的违约金125565.00元（从2014年7月1日计算至2016年8月1日，共计761天，即330000.00元×0.05%×761天=125565.00元）并持续计算至被告实际交房之日；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年11月3日，原被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定“原告购买被告开发的位于南郑县大河坎镇南岸相府第一幢9层906号房屋一套，建筑面积92.94平方米，总价款330000.00元整，付款方式为一次性付款。合同第八条约定：被告应当在2014年6月30日前向原告交付房屋。合同第十一条约定:“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”原、被告订立合同后，原告按照约定一次性交清购房款330000.00元，充分履行了自己的合同义务。然而，被告一直拖延至2015年12月21日才通知原告交房。原告收到交房通知后去现场收房，才发现工程尚未完工，很多工程仍正在施工中，且整体工程未经竣工验收。被告也不能按合同约定提供验收合格的证明文件和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，达不到合同约定的起码的交房条件，无法交接。被告对于延期交房而严重损害原告利益的违约问题一直拖延不予解决。原告等业主即于2015年12月25日书面致函被告要求尽快解决以上问题，至今仍多次与被告沟通协商，被告仍拖延不予解决。原告向市、县行政主管部门反映，请求协商解决均无果。因被告的违约行为导致原告花巨资购买的新房快三年仍不能收房入住，为维护自身的合法权益，原告向人民法院起诉，请求支持原告诉请。
中鼎房产公司辩称，对原告主张逾期交房的事实和逾期交房的时间没有异议。但原告请求的违约金明显过高实际损失，根据房屋买卖合同司法解释，请求法庭对违约金进行调整按照同地段同类型房屋月租金上浮30%计算较为适宜。
经审理查明，被告中鼎房产公司主营房地产开发、商品房销售等业务。2013年11月3日原告周某与被告中鼎房产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告周某购买被告中鼎房产公司位于汉中市南郑县大河坎镇南岸相府第一幢9层06号商品房一套。建筑面积92.94平方米，房屋单价为每平方米3550.68元，总价款330000.00元整。该合同第六条约定付款方式：“买受人在签订本合同之日内一次性支付总房款计人民币330000.00元于出卖人。”第八条对商品房交付期限约定：“出卖人应当在2014年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格和买受人应付清房屋总价款、契税、维修基金以及补充协议第四条所提供相关费用等，将并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条约定：“出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”第十一条商品房交接约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”按照合同约定，原告一次性向被告交纳购房款330000.00元，被告即时向原告出具了收款收据。
2014年6月30日房屋交付期限到期后，被告未能按照合同约定向原告交付房屋。2015年12月15日，被告在汉中日报上向该项目购买房屋的全体业主刊登交房公告，载明“公司将于2015年12月20日—2016年1月20日向各位业主交钥匙，望各位业主及时到售楼部办理交钥匙事宜。”2015年12月21日被告向原告送达了交房通知书，原告认为被告不符合交付房屋的条件拒绝接收房屋。
上述事实，有原、被告陈述，原告提交其身份证复印件、商品房买卖合同复印件、购房款发票复印件、交房通知书回复函及邮寄回复函快递回执单，经质证被告无异议，予以采纳；被告提交其营业执照、织机构代码证、法定代表人身份证明，经质证原告无异议，予以采纳；对被告提交的汉同会价报字[2016]02号资产评估报告书评估结论表明，与原告房屋同地段同类型的租金标准为7元/㎡/月。原告不予认可。本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，逾期交付使用房屋的，违约金数额或者损失赔偿额按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。而原、被告双方在订立商品房买卖合同时，明确约定了违约金及计算方法。故该资产评估报告与本案无关联性，本院不予采信。对被告提交的在汉中日报上刊登的交房公告、交房通知书复印件，原告对真实性无异议，但提出被告虽通知了交房时间，但并未按合同约定提供房屋验收合格证明以及住宅的质量保证书和使用说明书等文件，因此不能证明被告已按照合同约定履行交付房屋义务，本院认为该异议成立。
本院认为，相关条付房屋，在逾期交付房屋的事实，但是方的真实意思表示，没有的原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方自愿达成、表意真实，该合同合法有效，应当受到法律保护。双方均应按照约定履行自己的义务。合同签订后，原告按照合同约定即时向被告支付了全部购房款，履行了合同约定的付款义务。被告理应按合同约定，向原告履行交付具有验收合格证明文件的房屋。被告未按照合同约定的期限和条件向原告交付房屋，构成违约，依法应当承担违约责任。本案所争议的焦点是：逾期交房的违约金是否应当调减。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。据此，被告请求调整违约金于法有据，违约金的调整应当以守约方的实际损失为标准，对于违约金过分高于损失的部分进行适当减少。
关于被告逾期交房，给原告造成的损失如何确定的问题。本院认为，涉案房屋系住宅，逾期交付房屋将会对购房者对房屋通过行使所有权获得的居住、出租或转让获利等预期利益产生影响。如果仅按原告的租金损失或以评估机构评估的同地段同类房屋租金标准确定违约金，显然不足以弥补原告遭受的损失。被告提出以评估机构出具的同地段同类型房屋租金标准为依据再上浮30%向原告支付违约金，该主张在未约定违约金的情形下，是可行的，也是有法律依据的。但本案中原、被告明确约定了违约金以及计算方法，被告可以请求对约定违约金明显高于实际损失的部分进行调整。考虑到违约金具有补偿性和惩罚性的双重属性，本院认为，可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，由被告向原告支付违约金。中国人民银行2014年发布的一年期基准贷款利率为6%，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）关于罚息利率问题的规定：“逾期贷款罚息利率在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”，结合本案被告的违约情况，应该按照加收利率的上限确定利率，即6%×﹙1+50%﹚＝9%。关于违约金的计算期限问题。本院认为被告虽然在媒体上刊登了交付房屋的公告，但并未按合同约定提供房屋验收合格证明以及住宅的质量保证书和使用说明书，原告拒绝接收房屋理由正当。原告请求被告自约定交付房屋之日至本案判决作出之日承担违约金的理由成立，本院予以支持。被告以约定违约金明显高于实际损失为由请求对违约金进行调整的主张，符合法律规定，本院予以采纳。但被告提出在评估机构出具的同地段租金标准基础上上浮30%作为支付违约金的依据，明显低于原告购房款的利息损失，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：
一、被告汉中市中鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起20日内向原告周某交付经验收合格、符合《商品房买卖合同》约定的位于汉中市南郑县大河坎镇“南岸相府”住宅小区第1幢9层06号建筑面积92.94平方米商品房房屋；
二、被告汉中市中鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起20日内向原告周某支付逾期交房违约金62782.5元（违约期限为2014年7月1日至2016年8月1日计761天，即330000.00元×年利率9%÷360天×761天=62782.5元，2016年8月2日至实际履行之日的违约金以已付购房款330000.00元为本金，按照年利率9%另计）；
三、驳回原告周某的其他诉讼请求。
如果被告汉中市中鼎房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2811.00元，由被告汉中市中鼎房地产开发有限公司负担1405.5元，原告周某负担1405.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。
审 判 长 岳雅娟
人民陪审员 谭会英
人民陪审员 张妩娟
二〇一七年三月十四日
书 记 员 邓 娇