重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝05民终2476号
上诉人（原审原告）:重庆浩美灯具制造有限公司,住所地重庆市南岸区峡口西流村焦元社，统一社会信用代码91500108768870820M。
法定代表人：李国梅，总经理。
委托诉讼代理人：刘毅，重庆国生律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓敏，重庆合纵律师事务所律师。
上诉人(原审被告):重庆礼嘉源橡胶制品有限公司,住所地重庆市北碚区复兴镇堕井村，统一社会信用代码915000007428857334。
法定代表人：洪星，董事长。
委托诉讼代理人：陈天元，北京市中伦文德（重庆）事务所律师。
委托诉讼代理人：秦彬文，北京市中伦文德（重庆）事务所律师。
上诉人重庆浩美灯具制造有限公司（以下简称浩美公司）因与上诉人重庆礼嘉源橡胶制品有限公司（以下简称礼嘉源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2017)渝0108民初7830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了询问审理。上诉人浩美公司的委托诉讼代理人刘毅、邓敏，上诉人礼嘉源公司的委托诉讼代理人陈天元、秦彬文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
浩美公司上诉请求：撤销一审判决第四项，判令礼嘉源公司支付因未按时支付租金产生的违约金39960元。依法判令礼嘉源公司支付提前解除合同违约金500000元。依法判令礼嘉源公司赔偿浩美公司新安装变压器造成的损失310000元。依法判令礼嘉源公司赔偿浩美公司因新安装变压器修建的配电房建设费用30000元。事实和理由：1、一审认定浩美公司与礼嘉源公司之间签订的合同达到了法定解除合同，属认定事实和适用法律错误。2、一审法院认定礼嘉源公司无故拖欠房屋租金并非恶意拖欠而未支持浩美公司的诉讼请求属于认定事实错误。3、原审法院未支持浩美公司要求礼嘉源公司赔偿50万元违约金的主张错误。4、浩美公司因礼嘉源公司的要求新增变压器，而被礼嘉源公司无故提前解除合同致使浩美公司安装的变压器无使用必要，给浩美公司造成了巨大的经济损失，一审未支持新修变电房等配套设施，也属于认定事实错误。
礼嘉源公司辩称，礼嘉源公司正常开展生产经营活动，就必须取得环境影响评价及排污许可，因本案房屋租赁合同的标的物厂房系浩美公司租用农村集体土地所见，标的物取得的是农房产权证，属于非工业生产用地，不能办理环境影响评价及排污许可证，导致礼嘉源公司无法开展正常的生产活动，故一审认定案涉租赁合同符合法定解除条件事实清楚，适用法律正确。礼嘉源公司系因合同目的不能实现且已向浩美公司发函要求解除合同，并非恶意拖欠，不应判决由礼嘉源公司支付违约金。浩美公司新增变压器的户名与规格同双方签订协议约定不同，配电房也不能证明是为礼嘉源公司所修建。
礼嘉源公司上诉请求：撤销一审判决第二、五项，依法判决礼嘉源公司与浩美公司签订的《房屋租赁合同》于2017年2月22日解除；请求浩美公司赔偿礼嘉源公司损失1174000元。本案一、二审诉讼费用由浩美公司承担。事实和理由：1、礼嘉源公司已于2017年2月22日邮寄《解除房屋租赁合同通知函》，浩美公司并未对此提出异议，也未曾对此提起诉讼，故礼嘉源公司不应支付2017年2月15日至2017年5月15日的租金。2、浩美公司出租的租赁物厂房属违法用地，未经规划审批，不符合工业生产条件，不能办理环境影响评估，致使礼嘉源公司不能实现合同目的，礼嘉源公司在签订《房屋租赁合同》后，对租赁房屋进行了装修、改善，共计造成损失1174000元，应由浩美公司赔偿。
浩美公司辩称，浩美公司于2017年3月1日向礼嘉源公司寄出了关于不同意解除租赁合同的函件，在此期间的租金应由礼嘉源公司负担。装修损失是礼嘉源公司经营的正常投入，并非浩美公司的过错所引起，浩美公司不应当赔偿该损失。
浩美公司向一审法院起诉请求：一、支付2017年2月15日至2017年5月15日的租金人民币120000元；二、支付因未按时支付上述租金产生的违约金人民币39960元（以120000元为基数按日0.3%的标准从2017年2月25日计算至2017年6月5日）；三、支付提前解除合同的违约金人民币500000元；四、赔偿浩美公司新安装变压器造成的损失人民币310000元；五、赔偿浩美公司因新安装变压器修建的配电房建设费用人民币30000元；六、支付所欠水、电费人民币20000元；七、承担诉讼费。
礼嘉源公司反诉请求：一、依法确认双方已于2017年3月1日解除《房屋租赁合同》；二、依法判决浩美公司赔偿礼嘉源公司损失1174000元；三、诉讼费用由浩美公司承担。
一审法院认定的事实：2003年12月30日，浩美公司取得位于重庆市南岸区峡口西流村焦元社房屋产权证（农房权证106字第111**号）。2005年4月1日，浩美公司作为乙方与甲方重庆市南岸区峡口镇西流村焦元社签订了《土地使用权出租合同》，约定：乙方租用位于峡口镇西流村焦元社“南山”旅游公路旁，面积为15.4亩的地块，土地使用年限为22年；乙方在租用地块的土地使用权范围内所进行的开发、利用、经营土地（如修围墙、建筑物等）的活动，应遵守中华人民共和国法律、法规，其合法权益受法律保护等。2015年7月1日，浩美公司委托案外人曾浩与礼嘉源公司洽谈上述厂房租赁事宜并签订租赁合同。2015年7月13日，浩美公司作为甲方与乙方礼嘉源公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将自有产权位于重庆市南岸区峡口镇西流村西流组（原焦元社）厂房出租给乙方；租赁用途：作为乙方合法正常经营生产使用，并遵守国家和房屋所在地有关房屋使用和管理的规定；甲方于2015年7月15日向乙方交付房屋，租赁期限自2015年8月15日起至2021年8月14日止共计6年；前五个年度租金不变，为每平方10元，面积以实测为准，从第六个租赁年度开始租金增加为每平方11元，乙方按每季度支付一次租金，但须提前一月向甲方支付下季度租金；租赁期间，因使用该房屋所发生的水、电、通讯等经营费用由乙方承担；乙方办理工商、税务、环保等相关手续时，甲方应积极配合乙方衔接甲方当地相关行政部门，协助乙方办理相关手续、并提供有关文件资料；乙方应在本合同租期届满后十日内返还出租物，返还房屋应符合正常使用的状态；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方需按拖欠租金的3‰支付违约金；甲乙双方约定在本合同有效期内，除因不可抗力导致房屋毁损、灭失的导致乙方无法继续经营的或房屋拆迁原因发生，不得随意解除合同，提前解除一方需赔偿对方50万元违约金等。同日，双方还签订《关于新增变压器的协议》，约定：甲方在现在的用电情况上新增壹台变压器（规格为250KW）供乙方独家使用，安装变压器的一切费用由甲方自行承担至该变压器正常工作供乙方使用，由于该变压器为乙方独家使用，且用电发票名称必须开为乙方名称，故该新增变压器的户头设为乙方的名称，但该新增变压器的所属权归甲方所有。上述合同及协议签订后，浩美公司将租赁厂房交付礼嘉源公司。
2015年8月10日，浩美公司委托案外人曾浩与重庆君益送变电工程有限公司签订《电力安装工程施工承包合同》，就新增400KVA配电工程进行约定，工程合同价款为310000元。同日，重庆市电力公司南岸供电分公司作出《关于重庆浩美灯具制造有限公司增容供电方案的复函》，载明用户名为：重庆浩美灯具制造有限公司，将原有1台80千伏安变压器增容为400千伏安的专用变压器及相应配电设施（总容量400千伏安）。
2017年2月20日，因礼嘉源公司未支付2017年2月15日至2017年5月15日的租金，浩美公司向其发出《关于继续履行租赁合同的函》。2月22日，礼嘉源公司向浩美公司发函称：经向南岸区环境保护部门的多次咨询，得知贵公司所出租的厂房不能依法通过环境评价并取得环评许可，故已无法在该厂房内进行合法的生产经营，特致函贵公司，自2017年3月1日起，解除双方于2015年7月13日签订的《房屋租赁合同》，我司应支付的房屋租金同时结算至2017年2月28日止。3月1日，浩美公司再次发出《关于不同意解除租赁合同的函》。3月7日，礼嘉源公司向南岸区环保局就搬迁至涉案厂房所在地进行生产能否办理环境评估手续以及取得合法排污许可证进行咨询。3月22日，南岸区环境保护局作出《关于重庆礼嘉源橡胶制品有限公司环保咨询的复函》：根据《重庆市工业项目环境准入规定（修订）》，“工业项目选址应符合产业发展规划、城乡总体规划、土地利用规划等规划。新建有污染物排放的工业项目应进入工业园区或工业集中区。”你单位搬迁选址应为工业用地，并进入工业园区或工业集中区，才能办理环境影响评价手续及排污许可证。
一审庭审中，双方争议的焦点为：
一、关于《房屋租赁合同》的效力。
一审庭审中，浩美公司认为其提交的《土地使用权出租合同》、农村房屋所有权证、房屋照片五张，能够证明涉案出租厂房系依法签订了土地使用权租赁合同并在国土部门办理了相应手续，故《房屋租赁合同》依法有效。礼嘉源公司认为《土地使用权租赁合同》在房屋产权证取得之后，涉案厂房未取得建设工程规划许可证，对产权证合法性存疑，且从产权登记看系农房权证，如要用于非农使用必须履行相关的法律程序，用于工业生产必须履行符合工业生产的要求。
二、《房屋租赁合同》是否解除以及解除的依据？
一审庭审中，浩美公司同意解除合同，但认为应从第一次庭审时解除，即2017年6月5日，解除原因系礼嘉源公司的违约行为。礼嘉源公司认为应从其2017年2月22日发函载明的2017年3月1日解除，其已经于2017年3月7日向浩美公司以邮件方式退还房屋钥匙，解除原因系因浩美公司提供的厂房无法办理相关手续，致使礼嘉源公司无法进行正常经营，符合《合同法》的法定解除条件。浩美公司陈述其并未接收对方退还的钥匙。
三、本诉中，浩美公司请求的费用。
关于租金，浩美公司请求120000元（2017年2月15日至2017年5月15日，40000元/月×3月）。礼嘉源公司认为其已依法通知浩美公司解除合同，故该期间的租金已不存在。
关于违约金39960元，浩美公司请求以120000元为基数按合同约定的日3‰为标准从2017年2月25日计算至2017年6月5日，共111天。礼嘉源公司认为合同已依法解除，该期间的租金亦不存在，违约金也不应当得到主张。
关于违约金500000元，浩美公司认为《房屋租赁合同》约定不得随意解除合同，提前解除一方应支付对方违约金500000元。礼嘉源公司认为解除合同是因为浩美公司提供的租赁物不符合合法使用的目的而依法解除，并非礼嘉源公司违约，故不应当支付该项费用。
关于变压器安装费，浩美公司请求310000元，并提交了《关于新增变压器的协议》、渝电南业扩（2015）300号文件、《电力安装工程施工承包合同》、借记卡账户历史明细清单以及收款证明各一份、照片三张，拟证明按照协议约定为了满足礼嘉源公司供电需要，浩美公司新增一台供电250千瓦的变压器，需工程款310000元，且已实际支付200000元。礼嘉源公司认为浩美公司安装的变压器不符合协议约定，户名、变压器规格均与协议不符，不能证明是为礼嘉源公司专门安装的变压器，不同意支付该项费用。同时礼嘉源公司提交国网重庆市电力公司南岸供电分公司查询档案，证明登记在浩美公司名下的仅有一个80千伏安的变压器，没有新增变压器的资料。浩美公司对档案资料的真实性予以认可。
关于配电房建设费用，浩美公司请求30000元，提交了《变电房扩建工程承包合同》一份、收据一张、照片一张，拟证明为满足新增变压器的需求而扩建变电房，支付人民币30000元。礼嘉源公司认为合同内容不能证明是增容变压器需求，关联性不予认可，不同意支付该项费用。
关于水电费，浩美公司请求20000元，提交电表照片五张，拟证明礼嘉源公司租赁房屋期间用电度数共19011度，电费按照国家工业用电标准加电损及变电房管理费用共1元/度计算。水费估算为989元。礼嘉源公司对用电度数以及水费989元无异议，认为电费中增加管理费无依据，应按国家标准收取。
四、反诉中，礼嘉源公司请求的损失。
关于租金损失，礼嘉源公司请求720000元，并提交付款委托书一份、工商银行业务回单11张，拟证明其已按照合同约定支付的租金由于合同不能履行，该项损失应由浩美公司承担。浩美公司认可收取租金720000元，但不同意返还已收取的租金。
关于装修费用，礼嘉源公司请求454000元，提交了《厂区基建装修承包合同》一份、收条16张、业务回单8张、发票和收据44张，拟证明礼嘉源公司实际履行装修合同已支付装修费用454000元。浩美公司对上述证据的关联性均不予认可，不同意赔偿该项费用。
一审法院认为，浩美公司作为涉案位于重庆市南岸区峡口西流村焦元社厂房的合法产权人，其就该厂房租赁与礼嘉源公司签订的《房屋租赁合同》是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。本案中，《房屋租赁合同》第2.1条约定：“甲乙双方同意，租赁该房屋作为乙方合法正常经营生产使用，并遵守国家和房屋所在有关房屋使用和管理的规定。”重庆礼嘉源橡胶制品有限公司，其营业执照载明的经营范围为：制造、销售橡胶制品、塑料制品、普通机械；设计、开发、制造、销售汽车零部件、摩托车零部件、通用机械零部件。礼嘉源公司合法正常经营生产的也应当是其经营范围内的内容。《中华人民共和国环境保护法》第十九条规定：“编制有关开发利用规划，建设对环境有影响的项目，应当依法进行环境影响评价。”环境保护部令第33号《建设项目环境影响评价分类管理名录》第二条规定：“建设单位应当按照本名录的规定，分别组织编制环境影响报告书、环境影响报告表或者填报环境影响登记表。”同时该目录附件中明确的项目类别“N轻工115、轮胎制造、再生橡胶制造、橡胶加工、橡胶制品翻新”。故礼嘉源公司生产经营的内容应当进行环境影响评价。但重庆市南岸区环境保护局的复函中就礼嘉源公司搬迁至南岸区峡口镇西流村西流组能否办理环境影响评价手续及排污许可证作出明确回复：“你单位搬迁选址应为工业用地，并进入工业园区或工业集中区，才能办理环境影响评价手续及排污许可证。”即涉案房屋所在地无法办理环境影响评价手续及排污许可证，礼嘉源公司亦无法开展正常的生产活动，其签订合同的目的亦无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”故本案的《房屋租赁合同》继续履行不能达到合同约定的合法正常经营生产之目的，已符合法定解除条件，故当事人可以解除合同。但礼嘉源公司发出解除合同的函件在南岸区环境保护局复函前，之后礼嘉源公司未再通知浩美公司解除合同直至在本案中提起反诉时再次提出解除合同，现浩美公司在第一次庭审时同意解除合同，故确认解除合同的时间为2017年6月5日。
一、对于浩美公司请求的费用。
对于租金，确认《房屋租赁合同》解除时间为2017年6月5日，合同解除前礼嘉源公司仍应按月定支付租金，故对浩美公司请求的2017年2月15日至2017年5月15日的租金120000元，予以支持。
对于违约金39960元，虽然《房屋租赁合同》明确约定逾期支付租金应当支付违约金，但是礼嘉源公司系因合同目的不能实现，向浩美公司发函要求解除合同，并非恶意拖欠，故对该项费用，不予支持。
对于违约金500000元，由于《房屋租赁合同》系达到法定解除条件而予以解除，并非礼嘉源公司单方违约所致，故对该项费用，不予支持。
对于变压器安装费310000元，《关于新增变压器的协议》明确约定安装该变压器的一切费用由甲方即浩美公司自行承担至该变压器正常工作供乙方使用。同时该变压器的户名与规格均与协议约定均不同，且浩美公司未能提交证据证明其名下新增了协议约定的变压器，故对浩美公司请求礼嘉源公司承担该项费用的诉请，不予支持。
对于配电房建设费用30000元，浩美公司提交的证据不能证明变电费扩建与增加变压器之间存在必然联系，故对该项费用，不予支持。
对于水电费20000元，礼嘉源公司对用电度数19011度以及水费989元均无异议，予以确认。浩美公司未提交证据证明电损及管理费的产生，故本案按照重庆市工业用电标准确认该项费用为15589元（0.82元/度×19011度）。
二、对于礼嘉源公司请求的损失。
对于租金损失720000元，本案《房屋租赁合同》不能履行并非浩美公司的过错造成，且合同系于2017年6月5日解除，合同未合法解除前礼嘉源公司应当按照合同的约定支付相应的租金，故对其请求浩美公司承担该项损失的诉请，不予支持。
对于装修费用454000元，该项费用系签订《房屋租赁合同》之后礼嘉源公司为了实现合同目的的正常投入，后并非浩美公司的过错导致合同解除，浩美公司亦不应承担该项损失，故对礼嘉源公司的该项诉请，不予支持。据此，判决：“一、解除原告重庆浩美灯具制造有限公司与被告重庆礼嘉源橡胶制品有限公司于2015年7月13日签订的《房屋租赁合同》；二、被告重庆礼嘉源橡胶制品有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆浩美灯具制造有限公司2017年2月15日至2017年5月15日的租金120000元；三、被告重庆礼嘉源橡胶制品有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆浩美灯具制造有限公司水费989元、电费15589元，共计16578元；四、驳回原告重庆浩美灯具制造有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告重庆礼嘉源橡胶制品有限公司的其他诉讼请求。”
本院二审审理过程中，双方均未举示新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，浩美公司与礼嘉源公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。礼嘉源公司作为专业的橡胶制品的制造与销售公司应当在签订租赁合同之前即应当充分了解从事橡胶生产所应通过的行政审批等程序，其与礼嘉源公司签订的《房屋租赁合同》所租用的土地系农用地，无法取得从事橡胶生产必须的环境影响评价手续及排污许可证，由此导致租赁合同目的无法实现并予以解除的责任均应由礼嘉源公司负担。
2017年2月15日至2017年5月15日期间，案涉房屋由礼嘉源公司占有使用，其应按照合同约定向浩美公司支付租金。礼嘉源公司未按约向浩美公司支付造成浩美公司的资金占用损失，应就此向浩美公司承担违约责任，浩美公司主张按照日0.3%的标准支付违约金过高，本院对违约金酌情调整为未支付租金对应的同期同档次贷款利率的130%。
浩美公司主张礼嘉源公司提前解除合同应按合同约定支付500000元违约金，合同提前解除势必导致浩美公司需要另行寻租等产生房屋空置损失，但其请求500000元违约金过高，本院参照浩美公司与礼嘉源公司之间签订的《房屋租赁合同》的租金标准，酌情主张浩美公司三个月的房屋空置损失，共计120000元。
浩美公司主张礼嘉源公司赔偿新安装变压器与因新安装变压器修建的配电房建设费用，浩美公司与礼嘉源公司所签订的《关于新增变压器的协议》约定，浩美公司在现在的用电情况上新增壹台变压器（规格为：250KW）供礼嘉源公司独家使用，但是浩美公司所举示的证据仅为浩美公司将原有的变压器进行了增容，并非按照协议约定为礼嘉源公司单独申请了供礼嘉源公司单独使用的变压器。故浩美公司要求礼嘉源公司赔偿其新安装变压器的费用一审不予支持正确。同样，浩美公司也未举示充分证据证明新安装变压器修建的配电房系专为礼嘉源公司使用所投入的，故对该笔费用同样不应得到支持。
案涉《房屋租赁合同》的解除系由于礼嘉源公司的原因所导致，浩美公司对于《房屋租赁合同》的解除不存在过错，礼嘉源公司要求浩美公司赔偿其租金损失与房屋装修损失于法无据，对其请求本院均不予支持。
综上所述，礼嘉源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；浩美公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律有误，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持重庆市南岸区人民法院（2017）渝0108民初7830号民事判决第一、二、三、五项；
二、撤销重庆市南岸区人民法院（2017）渝0108民初7830号民事判决第四项；
三、重庆礼嘉源橡胶制品有限公司于本判决生效后十日内支付重庆浩美灯具制造有限公司违约金，以120000元为基数，按照同期同档次银行贷款利率的130%的标准从2017年2月25日计算至2017年6月5日；
四、重庆礼嘉源橡胶制品有限公司于本判决生效十日内支付重庆浩美灯具制造有限公司违约金120000元；
五、驳回重庆浩美灯具制造有限公司的其他诉讼请求。
二审案件受理费21832元，由重庆浩美灯具制造有限公司负担11022元，由重庆礼嘉源橡胶制品有限公司负担10810元。
本判决为终审判决。
审判长 胡智勇
审判员 芦明玉
审判员 陈 华
二〇一八年六月二十二日
书记员 王丽丽