西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0103民初4472号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安市南广济街38号。
负责人:杨新丰，行长。
委托诉讼代理人：瞿龙，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵瑞忻，陕西仁和万国律师事务所实习律师。
被告：王怀靖，男，1983年6月11日出生，汉族，无业。
委托诉讼代理人：黄迎迎（系王怀靖之妻），女，无业。
被告：黄迎迎，女，1983年8月13日出生，汉族，无业。
被告：汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司，住所地：西安市经济技术开发区凤城十二路63号汇通商业中心201室。
负责人：曾克剑，总经理。
委托诉讼代理人：杨萍，女，该单位行政副总监。
委托诉讼代理人：谈保汉，男，该单位副总经理。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西省分行）与被告王怀靖、黄迎迎、汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司（以下简称汇通国基房地产西安分公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行陕西省分行委托诉讼代理人瞿龙、赵瑞忻、被告黄迎迎并作为王怀靖的委托诉讼代理人、被告汇通国基房地产西安分公司委托诉讼代理人杨萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建行陕西省分行向本院提出诉讼请求：1、判令宣布贷款立即到期，被告王怀靖、黄迎迎偿还原告截止到2017年2月18日借款本金655345.03元、利息20766.74元、罚息183.41元、复利453.25元，合计676748.43元，及2017年2月18日后至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复利及实现债权的全部费用；2、判令原告对位于西安市经济技术开发区凤城十二路以北文景路东侧规划路以东汇通国际三江苑住宅小区第8幢1单元15层11502号抵押房产变现所得享有优先受偿权；3、被告汇通国基房地产西安分公司对上述债务承担连带保证责任；4、诉讼费由三被告承担。事实与理由：2012年7月16日，原告与被告王怀靖、黄迎迎签订《个人住房借款合同》，约定：原告向被告王怀靖发放贷款690000元，由于购买位于西安市经济技术开发区凤城十二路以北文景路东侧规划路以东汇通国际三江苑住宅小区第8幢1单元15层11502号房屋。借款期限自2012年7月16日至2042年7月16日。原告与被告汇通国基房地产西安分公司签订《最高额保证合同》，对上述债务承担连带保证责任。为保证《个人住房借款合同》的履行，原告与被告王怀靖、黄迎迎签订《西安市房地产抵押合同》，二被告以上述所购房产为借款抵押担保。合同签订后，原告依约向被告王怀靖发放贷款690000元。但被告王怀靖、黄迎迎未按合同约定足额偿还贷款，截止2017年2月18日尚欠借款本息、罚息、复利合计676748.43元未偿还，原告多次催要无果。请求人民法院依法裁决，维护原告的合法权益。
王怀靖、黄迎迎辩称：其与原告签订借款合同属实，对欠款金额无异议。因个人经济原因，未能及时偿还借款本金及利息。希望原告给予一定期限，愿意偿还拖欠的借款本金及利息，继续履行借款合同。
汇通国基房地产西安分公司辩称：被告王怀靖、黄迎迎未按期还款，构成违约，应先由被告王怀靖、黄迎迎偿还原告的借款本息，其二人以所购房产为借款提供抵押担保，原告应优先处置涉案抵押房产来实现债权。其对二被告不能清偿的部分借款承担保证责任，其承担责任后，应享有追偿权。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并记录在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据：1、《个人住房借款合同》；2、个人支付凭证；3、《西安市房地产抵押合同》、抵押登记备案证明；4、个人贷款对账单及拖欠明细清单；5、《个人住房借款最高额保证合同》；6、被告王怀靖、黄迎迎身份户籍信息及结婚证。以上证据真实、客观、合法，能够作为查明案件事实的依据，依法予以确认。
根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月21日，原告与被告汇通国基房地产西安分公司签订了《个人住房借款最高额保证合同》，约定:因购置坐落于西安市经济技术开发区凤城十二路以北文景路东侧规划路以东项目所属之住房而与原告发生借贷关系的全部债务人，最高额保证所担保的债权自2010年5月24日至2015年5月23日；最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币四亿元整；合同项下提供的保证为连带责任保证；保证期间为该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房产证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日；无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，原告均可直接要求被告汇通国基房地产西安分公司在其保证责任范围内承担连带保证责任。
被告王怀靖、黄迎迎系夫妻关系。2012年7月16日，原告与被告王怀靖签订了《个人住房借款合同》一份，约定：被告王怀靖为购买位于西安市经济技术开发区凤城十二路以北文景路东侧规划路以东汇通国际三江苑住宅小区第8幢1单元15层11502号房屋，向原告借款690000元；借款采用等额本息还款法，每月归还本息4383.98元；借款期限360个月，自2012年7月16日至2042年7月16日。如果被告王怀靖不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则原告有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求被告王怀靖立即清偿借款本息及相关费用，解除借贷关系。同日，原告与被告王怀靖、黄迎迎签订了《西安市房地产抵押合同》，二被告将所购房屋抵押给原告，为上述贷款提供抵押担保。2012年8月24日，办理了《预购商品房贷款抵押登记备案证明》。合同签订后，原告将690000元转入被告王怀靖的银行账户内。截止2017年2月18日被告王怀靖多次未按约偿还借款本息，共拖欠原告借款本金655345.03元、利息20766.74元、罚息183.41元、复利453.25元未偿还。
本院认为，原告建行陕西省分行与被告王怀靖、黄迎迎、汇通国基房地产西安分公司分别签订的《个人住房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》及《个人住房借款最高额保证合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律法规规定，应属有效合同，双方均应按约履行各自的义务。原告按约履行了发放贷款义务，被告王怀靖未按约履行还款义务，己构成违约，应承担向原告偿付全部借款本息的义务。被告王怀靖与黄迎迎系夫妻关系，该借款发生在夫妻关系存续期间，应为夫妻共同债务。现原告要求被告王怀靖、黄迎迎偿还截止2017年2月18日尚欠借款本息、罚息、复利，合计676748.43元及至贷款实际清偿之日的利息、罚息、复利和实现债权的全部费用之诉讼请求，本院依法予以支持。根据《个人住房借款最高额保证合同》明确约定，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，原告均可直接要求被告汇通国基房地产西安分公司在其保证责任范围内承担连带保证责任。因此，原告要求被告汇通国基房地产西安分公司对被告王怀靖、黄迎迎的上述债务承担连带保证责任的请求，依法予以支持。被告汇通国基房地产西安分公司承担保证责任后，有权向被告王怀靖、黄迎迎追偿。因原告仅就本案抵押房产办理了《预售商品房抵押登记备案证明》，尚未取得《他项权利证书》，故原告要求对抵押房产行使优先受偿权的诉讼请求，本院依法不予支持。关于被告汇通国基房地产西安分公司辩称一节，因与双方签订的《个人住房借款最高额保证合同》约定不符，故其辩称依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条之规定，判决如下：
一、被告王怀靖、黄迎迎于本判决生效后十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金655345.03元、利息20766.74元、罚息183.41元、复利453.25元，合计676748.43元，及2017年2月18日以后至贷款实际清偿之日新产生的利息、罚息、复利及原告为实现债权产生的全部费用按合同约定计算支付；
二、被告汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司对被告王怀靖、黄迎迎上述债务承担连带清偿责任，承担连带清偿责任后，可向被告王怀靖、黄迎迎追偿；
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行其余之诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10567元，由被告王怀靖、黄迎迎、汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司负担（此款原告己预交，三被告在判决生效后十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 马利群
审 判 员 朱 璘
人民陪审员 闫 玲
二〇一七年八月十五日
书 记 员 霍晓川