重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝民终79号
上诉人（原审原告、案外人）：杨友军，男，1972年3月28日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：任在霞，重庆市永川区中山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：何平，男，1967年8月14日出生，汉族，住重庆市合川区。
委托诉讼代理人：王文波，瑞月永华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓小龙，瑞月永华律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人、被执行人）：重庆翁达物业发展有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路56号，组织机构代码20332246-4。
法定代表人：王俊博，该公司董事长。
上诉人杨友军因与被上诉人何平、重庆翁达物业发展有限公司（以下简称翁达物业公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民初726号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月12日公开开庭进行了审理。上诉人杨友军的委托诉讼代理人任在霞，被上诉人何平的委托诉讼代理人邓小龙到庭参加诉讼。被上诉人翁达物业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨友军上诉请求：1.撤销重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民初726号民事判决,依法改判；2.本案一、二审案件受理费由何平、翁达物业公司承担。事实和理由：杨友军在一审举示了翁达物业公司出具的收款收据及《情况说明》等，可以证明杨友军与翁达物业公司签订了书面买卖合同并支付超过合同约定总价百分之五十房款的事实。杨友军提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条规定的要件，享有排除法院执行的民事权益。一审法院判决驳回杨友军的诉讼请求错误。
何平答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回杨友军的上诉请求。
翁达物业公司未答辩。
杨友军向一审法院起诉请求：1.解除对重庆市永川区科园路13号6幢2-6号房屋的查封措施并停止执行该房屋；2.本案诉讼费用由何平承担。
一审法院认定事实：何平与翁达物业公司房地产开发经营合同纠纷一案，重庆市高级人民法院于2010年7月26日作出（2010）渝高法民终字第89号民事判决，该判决已发生法律效力。因翁达物业公司未履行生效法律文书所确定的义务，何平申请强制执行。重庆市第一中级人民法院于2010年8月5日以（2010）渝一中法民执字第00355号立案执行，于2015年7月2日作出（2010）渝一中法民执字第355-30号执行裁定，查封了翁达物业公司名下的重庆市永川区科园路13号6幢2-6号房屋。执行过程中，杨友军于2017年1月5日作为案外人提出书面异议，请求中止对该房屋的执行。重庆市第一中级人民法院于2017年4月20日作出（2017）渝01执异430号执行裁定书，裁定驳回其异议请求，并于2017年4月27日向杨友军送达该裁定书。杨友军遂于同年5月11日提起本案诉讼。
另查明，2015年10月18日，杨友军与翁达物业公司签订了《重庆市商品房买卖合同》一份，约定：翁达物业公司依据重庆市永川区国土和房屋管理局颁发的永国土房管（2014）预字第109号《商品房预售许可证》，出售威尼斯蓝湾商品房即重庆市永川区科园路13号6幢2-6号房屋给杨友军；房屋总成交金额为269530元整。该房屋尚未过户给杨友军。
翁达物业公司于2015年10月3日、21日向杨友军出具的三份收据载明：杨友军分别向翁达物业公司支付房款2万元，21万元及代收费14002元，收款方式为“现金”。
再查明，2014年10月18日，翁达物业公司与名为“罗冬冬”的自然人（身份证号511011198501056931）签订《承包经营合同》一份，约定：由罗冬冬承包开发永川威尼斯蓝湾6号楼项目。国家企业信用信息公示系统显示，2015年6月24日前，重庆雅立亚实业有限公司（以下简称雅立亚实业公司）的法定代表人为“罗冬冬”。
2017年7月2日，翁达物业公司出具《情况说明》一份，该书证载明：“我公司曾将威尼斯蓝湾6号楼以自负盈亏的形式承包给罗冬冬，而后2015年3月底开始该项目便处于全面停工状态，公司曾多次要求承包人加紧施工无果。在2015年6月初，从建委得知罗冬冬在永川其他项目存在严重问题要求我公司清查。于是在永川区房管及建委等相关部门的协同下对该项目的销售进行了彻底清查，发现承包人在销售中用雅立亚实业公司名义在何平案查封前收取了龚建友、蒋远友、蒋小春、谢国志、杨友军、方永兴、张申中、周清容、涂明等业主购房款的情况。为保证购房者权益我司曾多次在售房部公告希望购房者持相关票据前来核实并换票，至今还有一部分经核实但未换票的。当然在换票的过程中公司工作人员同购房人协商并经同意将购房日期变更为换票时的实际日期，目的是在公司承担责任的情况下让购房者放弃延期交房的索赔权利。在完成票据、协议更换及相关账务核查后公司已将废弃的票据和协议全部销毁”。2017年7月11日，重庆市永川区不动产登记事务中心在该《情况说明》上加盖公章，同年8月21日，经办人包家元签署意见：“经询问买受人，该情况属实”。同年7月12日，重庆市永川区城乡建设委员会在该《情况说明》上加盖公章，同年8月21日，经办人罗禄林签署意见：“经了解部分购房业主，该情况属实。”
一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”故受理本案符合前述法律规定。
本案的争议焦点在于杨友军是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《执行异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”杨友军认为，本案情形符合前述规定，并据此主张其享有排除强制执行的民事权益，缺乏事实依据，不予支持。具体理由如下：
一、杨友军无任何证据证明在案涉房屋被查封之前，其已与案涉商品房开发企业即翁达物业公司签订合法有效的书面买卖合同。
首先，杨友军与翁达物业公司就案涉房屋签订《重庆市商品房买卖合同》的时间是2015年10月18日，而案涉房屋被查封的时间是2015年7月2日，当事人签订商品房买卖合同的时间明显晚于案涉房屋被查封时间。
其次，杨友军举示的翁达物业公司《情况说明》上虽有重庆市永川区不动产登记事务中心和重庆市永川区城乡建设委员会相关经办人员签署意见并加盖公章，但并非上述单位基于其管理职责就其掌握客观情况所作的证明，而仅仅是对购房人意见的转述。故该《情况说明》实质仅为翁达物业公司的单方陈述。且《情况说明》内容本身存疑，翁达物业公司虽称完成票据、协议更换及相关账务核查，但在未实际收到房款时将第三方票据和协议全部销毁，以自己的名义代第三方对外出具收款凭据，具有相当风险，明显不符合常理。故翁达物业公司出具的《情况说明》不能证明在案涉房屋被查封之前，杨友军已就案涉房屋与案涉项目实际承包人签订了书面买卖合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。故即使《情况说明》内容属实，也因雅立亚实业公司并非案涉商品房的开发企业，未取得案涉商品房预售许可，杨友军与雅立亚实业公司签订的商品房买卖合同也不是“合法有效”的书面买卖合同，亦非与被执行人翁达物业公司所签订，本案仍然不具备前述《执行异议复议规定》第二十九条第一款（一）项规定的情形。
二、杨友军的证据不能充分证明其已向翁达物业公司支付超过合同约定总价款百分之五十的房款。
杨友军虽然举示了翁达物业公司向其出具的收据，拟证明杨友军向翁达物业公司以“现金”方式支付房款23万元，超过了合同约定房款的百分之五十，但因该收据为利害关系方翁达物业公司所出具，而通常情况下作为普通购房者以现金方式支付23万元的大笔房款有违常理，在无其它客观证据能够佐证的情况下，对此不予采信。
至于杨友军提出，查封案涉房屋是否张贴封条或者公告以及请求解除案涉房屋查封措施的问题,因与杨友军对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益无关，即不属于案外人执行异议之诉审理范围，不予评判。
一审法院判决：驳回杨友军的诉讼请求。案件受理费5342.95元，由杨友军负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，杨友军陈述，其未与雅立亚实业公司签订书面房屋买卖合同，但交付了购房款，雅立亚实业公司向其出具了收据。杨友军还举示了2018年3月8日重庆市永川区城乡建设委员会出具的《关于威尼斯蓝湾项目涉法涉诉相关情况的说明》。该说明载明：“罗冬冬却以雅立亚实业公司的名义对该项目房屋进行销售......以各种理由不与购房业主签订书面的商品房买卖合同”。
本院二审对一审查明的其他事实予以确认。
本案争议的焦点是：杨友军对本案争议房屋是否享有排除执行的民事权益。
本院认为，杨友军对本案争议房屋不享有排除执行的民事权益。理由是：《执行异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，依据杨友军在二审中的陈述及其举示的重庆市永川区城乡建设委员会《关于威尼斯蓝湾项目涉法涉诉相关情况的说明》载明的内容，应当认定杨友军在人民法院查封案涉房屋前未签署合法有效的书面买卖合同。因杨友军就案涉房屋与翁达物业公司签署商品房买卖合同的时间为2015年10月18日，该时点在人民法院查封案涉房屋之后，故本案不符合《执行异议复议规定》第二十九条第一项规定的要件，杨友军对案涉房屋不享有排除执行的民事权益。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5342.95元，由杨友军负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 宾
审判员 谭振亚
审判员 周 倩
二〇一八年三月二十七日
书记员 文婷婷