＼n重庆市第一中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）渝一中法民终字第05401号＼n上诉人（原审被告）：何帅德，男，汉族，1980年5月4日出生。＼n委托代理人：李春梅，重庆中耀律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）：重庆龙湖凯安地产发展有限公司，组织机构代码79586489－9。＼n法定代表人：崔恒忠，该公司董事长。＼n委托代理人：杨艳红，重庆百君律师事务所律师。＼n上诉人何帅德与被上诉人重庆龙湖凯安地产发展有限公司（以下简称龙湖凯安公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年9月12日作出（2013）沙法民初字第06811号民事判决，何帅德对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2013年11月18日进行了询问。上诉人何帅德及其委托代理人李春梅，被上诉人龙湖凯安公司的委托代理人杨艳红参加了询问。本案现已审理终结。＼n一审法院审理查明：龙湖凯安公司（甲方）、何帅德（乙方）于2011年4月30日签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同编号为CQ-1024815。合同约定，龙湖凯安公司将位于重庆市沙坪坝区××地块街（镇）××栋××单元××号房屋出售给何帅德，购房款总额为1185899元。付款方式为一次性付款。《合同补充协议》第十四条第1款约定：乙方对其他购买附带底层或顶层花园、露台、地下室、阁楼、设备间的商业房的业主独立拥有相应上述部位的使用权或其他权利没有任何异议并不主张任何权利，乙方不可撤销地放弃对其他购买人附带的上述部位的所有权利。第2款约定：乙方所购商品房附带可独立使用的花园面积约为9平方米，花园面积不计入产权面积。乙方对花园、露台、地下室、阁楼、设备间等没有所有权的情况完全了解并不持异议；第4款约定，花园面积以房屋竣工后有测绘资质的测绘机构实测面积为准，如乙方享有的使用权的花园实测的面积小于本合同约定面积超过10%的，乙方有权选择退房。乙方选择退房的，甲方应在办理完毕该房屋注销登记手续后的90日内退还该房屋全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款基准利率付给补偿费。对花园的形状及露台、地下室、阁楼、设备间等的形状、大小、面积等以交付时的现状为准，乙方对其不持异议。第十七条第7款约定，若出现了法定或合同约定的乙方可以解除合同的事由，而甲方自发生该等事由之日起15日内未收到乙方解除合同的书面通知书，则视为乙方放弃解除权。第十八条第1款约定，乙方的有效送达地址以本合同写明的联系地址为准（注：合同中约定的乙方即何帅德的送达地为湖南省××路××园××栋××单元××室）；双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话和传真均真实有效；乙方变更有效送达地址，未按照本条款约定通知甲方的，甲方按照原地址送达的视为向乙方送达了相关文件，由此给甲方造成损失的，乙方负责赔偿。第2款约定，乙方补留或变更通讯地址的，应当向甲方出具亲笔签名的书面文件，该书面文件经甲方签收确认后方为有效。若乙方为两人或多人，则其中任何一人发出的变更通知对全体乙方均具有约束力。第4款约定，双方确认，所有通知均应采用书面形式，即传真、邮寄信件、专递信件或手递材料。书面文件以传真方式送达的，发出传真当日即为送达日；以邮寄方式送达的，信件发出后第7日为送达日；以专递方式送达的，信件发出后第3日为送达日；以手递方式送达的，以手递日为送达日。＼n何帅德购买的房屋位于重庆市沙坪坝区××地块街（镇）××栋的第二层，在该栋楼的负一层有何帅德可独立使用、未计入产权面积的房屋。该房屋有一个专门的通道与何帅德所购买的房屋相通。与何帅德可独立使用、未计入产权面积的房屋一墙之隔有一个面积为9平方米的空间，在该空间的墙上留有门、窗户的形状。该空间的地上龙湖凯安公司进行了绿化。＼n2012年12月5日，龙湖凯安公司通过专递方式向何帅德邮寄交房通知书，通知何帅德在2012年12月15日接房，收件人地址为湖南省××路××园××栋××单元××室。＼n何帅德陈述其在2013年1月份发现龙湖凯安公司拟交付的房屋与合同约定不符，没有提供符合合同约定的可独立使用的9平方米的花园。＼n另查明，双方于2011年4月30日还签订了编号为CQ-1029306的《重庆市商品房买卖合同》。根据该合同，龙湖凯安公司将位于重庆市沙坪坝区××地块街（镇）××栋××号房屋出售给何帅德，购房款总额为311515元。2012年10月16日，龙湖凯安公司通过专递方式向何帅德邮寄交房通知书，通知接房时间为2012年10月27日至2012年10月28日，收件人地址为湖南省××路××园××栋××单元××室。何帅德何帅德于2012年10月28日接房。＼n2013年3月25日，何帅德以龙湖凯安公司拟交付的位于重庆市沙坪坝区××地块街（镇）××栋××单元××号房屋没有合同约定的9平方米的私家花园为由，要求解除与龙湖凯安公司签订的编号为CQ-1024815和编号为CQ-1029306的两份《重庆市商品房买卖合同》。解除编号为CQ-1029306的《重庆市商品房买卖合同》的理由是何帅德购买位于重庆市沙坪坝区××地块街（镇）××栋××单元××号房屋是为自己居住，购买位于重庆市沙坪坝区××地块街（镇）××栋××号房屋是为投资，由于位于重庆市沙坪坝区××地块街（镇）××栋××单元××号房屋不符合合同约定而解除，故要求对CQ-1029306的《重庆市商品房买卖合同》一并要求解除。龙湖凯安公司在收到何帅德送达的《解除商品房买卖合同的通知书》后，认为其拟交付的房屋符合合同约定，何帅德提出解除商品房买卖合同没有事实和法律依据，该合同合法有效应继续履行，遂起诉至一审法院，请求判决确认2013年3月25日何帅德向龙湖凯安公司送达的《解除商品房合同的通知书》通知解除合同的行为无效，2011年4月30日原、何帅德签订的编号为CQ-1024815《重庆市商品房买卖合同》合法有效应继续履行。审理中，双方分歧极大，调解未果。＼n龙湖凯安公司一审诉称：2011年4月30日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定龙湖凯安公司将坐落于重庆市沙坪坝区××地块××栋××单元××号的房屋出售与何帅德。龙湖凯安公司于2012年12月5日按照合同约定向何帅德发出了《交房通知书》，通知何帅德于2012年12月15日接房，但何帅德并未按照合同约定进行接房。何帅德于2013年3月25日向龙湖凯安公司发出了《解除商品房买卖合同的通知书》。龙湖凯安公司认为向何帅德交付的房屋符合合同约定的交房条件，房屋的花园面积也符合合同约定，何帅德提出解除商品房买卖合同没有事实与法律依据，该合同合法有效应继续履行。合同约定的行使解除权的时间为解除条件成就之日起15日内，何帅德并未在约定时间内行使解除权，其解除权已经消灭。请法院依法确认何帅德于2013年3月25日向龙湖凯安公司送达的《解除商品房买卖合同的通知书》通知解除合同的行为无效，双方于2011年4月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效应继续履行。＼n何帅德一审答辩称：何帅德并未收到龙湖凯安公司邮寄送达的《交房通知书》。2013年1月何帅德到现场查看时发现龙湖凯安公司并未赠送合同约定的9平方米的花园。根据合同约定，何帅德有权解除商品房买卖合同。请法院驳回龙湖凯安公司的诉讼请求。＼n一审法院认为，合同双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。双方于2011年4月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》及合同补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，对该合同的效力予以确认。＼n双方签订的《合同补充协议》第十四条第4款约定，对花园的形状及露台、地下室、阁楼、设备间等的形状、大小、面积等以交付时的现状为准，乙方对其不持异议。龙湖凯安公司拟向何帅德交付的房屋附带的空间地面已经绿化，面积与合同约定相符。何帅德向龙湖凯安公司赠送的负一层的房屋与该空间仅一墙之隔，且墙上预留有开门、开窗的位置，打通后，何帅德完全可以作为花园独立使用。龙湖凯安公司并无违约行为，何帅德无权解除双方签订的商品房买卖合同。双方签订的《合同补充协议》第十七条第7款约定，若出现了法定或合同约定的乙方可以解除合同的事由，而甲方自发生该等事由之日起15日内未收到乙方解除合同的书面通知书，则视为乙方放弃解除权。何帅德陈述其在2013年1月份就已经得知了其认为的可以解除合同的事由，即龙湖凯安公司拟交付的房屋没有附带可独立使用的花园，那么，何帅德就应当在按照合同约定的时间内向龙湖凯安公司提交解除合同的书面通知。何帅德并未在合同约定的期限内行使解除权，其解除权最迟在2013年2月16日已经消灭。审理中，双方对龙湖凯安公司所赠送的9平方米的空间是否属于花园理解不一，且双方在合同中对龙湖凯安公司所提供的可独立使用的花园的位置也没有约定，即使按照何帅德所述龙湖凯安公司没有提供符合合同约定的9平方米的花园，其在2013年3月25日行使合同解除权也已经超过了合同约定的解除权的行使期限。何帅德在2013年3月25日向龙湖凯安公司送达的《解除商品房买卖合同的通知书》通知解除合同的行为无效，双方在2011年4月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效应继续履行。＼n据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条之规定，判决如下：被告何帅德于2013年3月25日向原告重庆龙湖凯安地产发展有限公司送达的《解除商品房买卖合同的通知书》通知解除合同的行为无效，被告何帅德与原告重庆龙湖凯安地产发展有限公司在2011年4月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效应继续履行。案件受理费80元，减半交纳40元（原告已预交），由被告何帅德负担。限被告何帅德于本判决生效后立即迳付原告重庆龙湖凯安地产发展有限公司40元。＼n何帅德不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判或发回一审法院重审。主要事实和理由：1、龙湖凯安公司拟交付房屋附送的花园未进行绿化，是否达到约定面积难以核实，而且在合同附件中标示为天井而非花园，故一审法院认定龙湖凯安公司拟交付的空地已经绿化，且面积与合同相符，不符合事实。2、龙湖凯安公司拟交付的空地与赠送给何帅德的负一层房屋之间被墙体封闭，在房屋外墙上擅自开门窗是违法行为，一审判决认定何帅德打通后可以作为花园使用，明显是错误的。3、根据合同约定，花园面积以房屋竣工后有测绘资质的测绘机构实测面积为准，面积小于约定的10%，何帅德有权解除合同，且何帅德应在获知龙湖凯安公司告知实测面积后30日内提出异议，因此，合同解除权应当在龙湖凯安公司提供了实测面积之日起才开始起算，龙湖凯安公司至今未提供实测面积，故何帅德享有合同解除权的起算点尚未开始。＼n龙湖凯安公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。龙湖凯安公司提供了合同约定的花园，何帅德要求解除合同的理由不成立；根据合同约定，何帅德解除合同应当在解除事由发生之日起15日内行使，何帅德向龙湖凯安公司寄送《解除商品房买卖合同的通知书》已经超过了解除权的行使期间，其解除权已经丧失。＼n二审中，双方均未举示新证据。＼n本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。＼n本院认为，何帅德与龙湖凯安公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。根据双方的诉辩主张，本案的二审争议焦点为双方商品房买卖合同是否已经解除，对此本院评述如下：＼n一、龙湖凯安公司是否已经履行合同约定的交房义务＼n根据双方合同约定，龙湖凯安公司应当在2013年5月30日前向何帅德交付附带可以独立使用花园的商品房。龙湖凯安公司通知何帅德于2012年12月15日接房，但何帅德到现场接房时，认为龙湖凯安公司并未提供合同约定的可独立使用的花园，便没有接房。＼n双方《合同补充协议》约定，对花园的形状及露台、地下室、阁楼、设备间等的形状、大小、面积等以交付时的现状为准，何帅德对其不持异议，故何帅德关于龙湖凯安公司拟交付的花园未经绿化，且面积与约定不符的上诉理由不成立，本院不予支持。＼n但根据审理查明的事实，龙湖凯安公司拟作为花园部分向何帅德交付的外部空间地面与其拟交付的房屋部分被封闭墙体阻隔，仅在墙体上预留开门、开窗的位置形状，但没有与该房屋连通，客观上致使何帅德无法对该空间地面进行使用。因为交付可独立使用的花园属于龙湖凯安公司应履行的交房义务的组成内容，故应当认定龙湖凯安公司拟交付的房屋不符合合同约定，何帅德有权拒接房屋。＼n作为商品房买卖合同的出卖方，龙湖凯安公司负有将符合相关法律、法规规定和合同约定，经验收合格并且可以正常使用的房屋交付给买受人的义务；买受人何帅德不承担对房屋改造以符合使用条件的义务，且不能自行违法改变房屋基本构造。故一审判决认为墙上预留有开门、开窗的位置，打通后，何帅德完全可以作为花园独立使用，龙湖凯安公司并无违约行为的认定，属适用法律错误。何帅德对此的上诉理由成立，本院予以支持。＼n二、双方合同是否已经解除及相应的法律责任。＼n因龙湖凯安公司未履行交房义务，故其应承担继续履行的责任。在双方合同约定的最后交房期限即2013年5月30日届满前，龙湖凯安公司有可能通过整改行为履行合同义务，尚不能确认合同目的已经无法实现的情况下，何帅德仅可要求龙湖凯安公司履行交付义务，而不能径行解除合同。本案中，何帅德于2013年3月25日向龙湖凯安公司邮寄送达的《解除商品房买卖合同的通知书》，以龙湖凯安公司交付的房屋没有花园，并根据合同约定的拟交付的花园面积不能小于合同约定面积的10%为由通知解除合同，其要求解除合同的理由不成立。同时，在龙湖凯安公司收到何帅德解除通知后的三个月内，已经通过诉讼的方式要求确认解除行为无效，故应当认定何帅德2013年3月25日向龙湖凯安公司邮寄送达《解除商品房买卖合同的通知书》解除合同的行为不发生合同解除的效力。何帅德对此的上诉理由不成立，本院不予支持。＼n综上所述，虽然何帅德的部分上诉理由成立，但其诉讼请求不应支持。一审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，但处理结果并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费80元，由上诉人何帅德负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长陈孟琼＼n审判员刘家秀＼n代理审判员谭振亚＼n二〇一三年十二月十七日＼n书记员喻瑜＼n