西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕0103民初5026号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。
负责人:杨新丰，行长。
委托代理人：徐周侠，陕西乐友律师事务所律师。
委托代理人：张蓉，陕西乐友律师事务所实习律师。
被告：刘小军，男，1987年2月12日出生，汉族，无业。
被告：高陵恒昌房地产开发有限公司。
法定代表人：王少华，总经理。
委托代理人：王明娟，女，该公司职员。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西省分行）与被告刘小军、高陵恒昌房地产开发有限公司(以下简称恒昌公司)金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行陕西省分行委托代理人徐周侠和张蓉、被告恒昌公司委托代理人王明娟到庭参加诉讼。被告刘小军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建行陕西省分行诉称,被告刘小军向原告借款175000元用于购买房屋,并承诺用该房屋对上述债务承担抵押担保责任。被告恒昌公司承诺对被告刘小军的上述债务承担连带保证责任。后被告刘小军未按约偿还借款本息，经原告多次催要未果。现请求:解除原告与被告刘小军签订的《个人住房(商业用房)借款合同》；判令被告刘小军偿还原告借款本金165954.8元、利息2897.09元、罚息26.18元、复利32.06元（计算至2016年2月28日）及此后至贷款实际清偿之日新产生的利息、罚息、复利；判令原告对被告刘小军为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；判令被告恒昌公司对上述债务承担连带保证责任；本案诉讼费由被告承担。
被告刘小军未答辩。
被告恒昌公司辩称，要求先用抵押房屋清偿上述债务，不足部分其同意依法承担连带保证责任，承担保证责任后，要求行使追偿权。另外，原告分三次在其保证金账户中共计扣除了13813.62元的保证金用于偿还被告刘小军拖欠的借款本息，要求在本案中一并处理。
经审理查明，2010年4月8日，原告与被告恒昌公司签订借款最高额保证合同，约定，被告恒昌公司为其开发建设的坐落于西安市高陵县城一中路北侧“昭慧新城”二期项目所属房屋提供壹亿伍仟万元的最高额连带保证，该最高额连带保证所担保的债权是指从2010年4月8日至2015年4月8日期间原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保的债权包括贷款本金，以及由此产生的利息(含复利和罚息)、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项(包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等)、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等)。无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，原告均可直接要求被告恒昌公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，被告恒昌公司不提出任何异议。2014年7月8日，原告与被告刘小军签订借款合同，约定：被告刘小军为购买位于西安市高陵县城一中路北侧的昭慧新城(泾渭上城)第40幢2单元2层3号房屋，向原告建行陕西省分行借款175000元；借款采用等额本息还款法，每月归还本息1541.9元；借款期限为2014年7月8日至2029年7月8日,共15年；如果被告刘小军不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则原告有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求被告刘小军立即清偿借款本息及相关费用，解除与被告刘小军的借贷关系。同日，原告与被告刘小军签订了抵押合同，约定:由被告刘小军以上述房屋对上述借款承担抵押担保责任。
2014年7月28日，原告将175000元转入被告刘小军的建行个人银行账户内。2014年7月23日，高陵县房产管理所为上述抵押出具了预售商品房(预购集资房)贷款抵押登记备案证明。截止2016年2月28日，被告刘小军多次未按约向原告偿还借款本息，共计拖欠原告借款本金165954.8元、利息2897.09元、罚息26.18元、复利32.06元。
庭审中，原告认可于2016年的3月25日、6月24日、9月14日先后从被告恒昌公司的保证金账户中扣划了4951.86元、4927.88元、3933.88元(合计13813.62元)用于清偿被告刘小军拖欠的借款本息。扣划的这三笔保证金均未在本案的诉讼请求中扣减，故原告的诉讼请求第二项变更为：判令被告刘小军偿还原告借款本金158950.96元、利息662.03元、罚息7.71元、复利6.22元（计算至2016年9月28日）及此后至贷款实际清偿之日新产生的利息、罚息、复利。
以上事实，有当事人法庭陈述、庭审笔录、借款最高额保证合同、借款合同、抵押合同、预售商品房(预购集资房)贷款抵押登记备案证明、贷款支付凭证、个人贷款对账单、拖欠明细等在卷佐证。
本院认为，原告与被告刘小军签订的借款合同系双方当事人在平等、自愿的基础上签订，意思表示真实，符合法律的规定，应属有效合同，双方均应按约履行各自的义务。现被告刘小军未按约履行还款义务，构成违约。原告有权按约解除与被告刘小军的借贷关系，要求被告刘小军立即清偿借款本息及相关费用。因此，对原告请求解除借款合同之诉讼请求，依法予以支持。对原告请求判令被告刘小军偿还借款本金158950.96元、利息662.03元、罚息7.71元、复利6.22元（计算至2016年9月28日）及此后至贷款实际清偿之日新产生的利息、罚息、复利之诉讼请求，依法予以支持。关于原告主张以本案抵押房产优先受偿之请求，由于原告仅就本案抵押办理了贷款抵押登记备案证明，未取得他项权利证书，故对原告要求就本案抵押房产行使优先受偿权之诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。这一规定明确说明被担保的债权既有物的担保又有人的担保时，在有约定的情况下，债权人应当先按照约定实现债权。没有约定或者约定不明确的情况下，债权人应当先就该物的担保实现债权。上述借款最高额保证合同已经明确约定:无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，原告均可直接要求被告恒昌公司在其保证责任范围内承担连带保证责任，被告恒昌公司不提出任何异议。根据该约定及上述法律规定，在被告刘小军未按约偿还贷款本息时，原告均可以直接要求被告恒昌公司承担连带保证责任，被告恒昌公司系被告刘小军上述借款的连带责任保证人，依法应承担连带保证责任。被告恒昌公司承担保证责任后，有权向债务人刘小军追偿。被告刘小军未到庭应诉，视为放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、三十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告刘小军于2014年7月8日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》有效，予以解除。
二、被告刘小军于本判决生效后十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金158950.96元、利息662.03元、罚息7.71元、复利6.22元，2016年9月28日以后至贷款实际清偿之日新产生的利息、罚息、复利按合同约定计算支付。
三、被告高陵恒昌房地产开发有限公司对被告刘小军的上述债务承担连带清偿责任。
四、被告高陵恒昌房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告刘小军追偿。
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费4368元(案件受理费3678元、公告费690元)，由被告刘小军、高陵恒昌房地产开发有限公司负担（此款原告己预交，二被告在付上款时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 刘淑芳
审 判 员 马巧会
人民陪审员 单军田
二〇一六年十月二十六日
书 记 员 段秀莉