＼n北京市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）二中民终字第02688号＼n上诉人（原审被告、反诉原告）杨丹，男，1980年2月14日出生。＼n委托代理人李秀维（杨丹之妻），1979年10月14日出生。＼n委托代理人杨诚，男，1967年6月10日出生。＼n被上诉人（原审原告、反诉被告）刘进明，男，1955年10月31日出生。＼n委托代理人宣继璇，北京市京华律师事务所律师。＼n委托代理人董美莲（刘进明之妻），1963年12月9日出生。＼n上诉人杨丹因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第02066号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n2013年1月，刘进明起诉至原审法院称：我与杨丹于2008年4月5日签订《租赁协议》，约定我将北京市×××18号平房出租给杨丹使用，租赁期限自2008年5月5日至2018年5月5日，每月租金2500元，支付方式为6个月一次性付清，房屋租赁期间的相关税费、水电费等由杨丹支付，期间如因国家政策有变需要停止租住的，我按实际天数收取租金。合同履行期间，杨丹自2012年4月5日至今一直未支付房租，其行为已经构成违约，且涉案房屋所在区域出现政府征收行为，双方签订的租赁协议的合同目的无法实现。故起诉要求解除双方签订的《租赁协议》，由杨丹将房屋恢复原状后腾退给我，并要求杨丹按每日83元的标准支付2012年4月5日至实际腾退房屋之日的房租及利息，另要求杨丹支付2011年1月至实际腾退房屋之日的税费每月200元。＼n杨丹答辩并反诉称：双方签订合同后，均依约履行，我从未拖欠租金。2012年初，租赁房屋所在地传出拆迁信息，刘进明即要求解除合同。按照法律规定，我为涉案房屋的实际经营人，理应获得停产停业补偿金，但刘进明对此明确表示拒绝，并表示不收取房租。双方谈判失败后，我起诉要求确认双方签订的租赁合同有效，获得法院支持。涉案房屋所在地发布拆迁公示后，我已不能正常经营，故房租应当降低50%。现我同意解除合同，将房屋交还刘进明，不同意其他诉讼请求，另要求刘进明赔偿我房屋装修损失41809.5元，返还其非法收取的税款7200元。＼n刘进明针对反诉答辩称：因杨丹根本违约导致合同无法履行，我才要求解除合同。同时，我不存在违约行为，现涉案房屋面临征收，是政府行为，与我无关。杨丹要求装修损失没有合同规定，于法无据，不同意杨丹的反诉请求。＼n原审法院经审理认为：根据已查明的事实，本案双方当事人签订的《租赁协议》不违背相关法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。在合同履行过程中，因租赁房屋面临拆迁，双方为杨丹应否获得拆迁补偿产生争议，刘进明无意继续履行合同，杨丹于诉讼中亦表示同意解约，并已于本案诉讼中交接了租赁房屋，终止了《租赁协议》的履行。在2012年4月4日晚双方谈话过程中，刘进明虽表示无意继续履约，但此后双方之间的租赁协议并未解除，杨丹继续使用租赁房屋直至2013年7月25日。因此，不能因刘进明曾有解约的意思表示而剥夺其收取合同终止履行前租金的权利。至于杨丹提出的涉案房屋所在地发布拆迁公示后，杨丹已不能正常经营，故房租应当降低50%的抗辩意见，没有事实与法律依据，法院不予采纳。据此，杨丹仍应按合同约定的租金标准向刘进明支付租金。但应指出，双方产生纠纷后，刘进明无意继续履约，且刘进明并未举证证明杨丹拒交租金，故不能将杨丹在此之后没有按时支付租金的行为视为违约。另外，刘进明称已将杨丹交纳的2012年4月5日至5月4日期间的租金冲抵“税费”，因所谓税费据刘进明称是北京武典体育文化交流有限责任公司（下称武典公司）发生的税金和记账费用，故刘进明无权作此处置。现刘进明再要求杨丹支付该期间的租金，法院不予支持。关于刘进明要求杨丹支付税费及杨丹要求刘进明返还税费的诉讼请求，与上同理，因刘进明并非所谓“税费”的权利人，故双方此项起诉均不成立。关于刘进明要求杨丹将租赁房屋恢复原状一节，鉴于双方签订的《租赁协议》并无此项约定，且刘进明也没有举证证实杨丹曾作出过将房屋恢复原状的承诺，故刘进明此项诉讼请求，没有事实依据，法院不予支持。关于杨丹要求刘进明赔偿房屋装修损失的诉讼请求，因合同的解除系双方合意，故租赁房屋的装修物现值应按公平原则，由双方分担。关于装修物的价值，双方虽均对鉴定结论提出了异议，但都没有合理依据，故装修物的价值仍应按鉴定结论确定。有关鉴定结论中的争议项，刘进明提出的装饰工程中为其原有的部分，除落地玻璃窗处的台子外，均无证据证明。故该部分装修现值应扣除落地玻璃窗处的台子，其它部分由双方分担；杨丹提出的安装工程中有其新装的部分，因杨丹没有对此举证，刘进明亦不予认可，故法院不予认定。据此，原审法院于2013年11月判决：一、杨丹于判决生效后七日内给付刘进明二○一二年五月五日至二○一三年七月二十五日期间的租金三万六千六百六十七元；二、刘进明于判决生效后七日内给付杨丹房屋装修损失七千六百四十三元；三、驳回刘进明其他诉讼请求；四、驳回杨丹其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n判决后，杨丹不服，上诉至本院称：我与刘进明之间的租赁协议明确约定税款交与刘进明由其交税，我已经把税款交与刘进明，但其没有交纳税款，系违约，其占有该笔款项属于不当得利，应当返还，请求二审法院判决刘进明返还税款7200元，同意原审判决其他判项。刘进明同意原判。＼n经审理查明：北京市×××18号迤西平房1间是刘进明承租的公房，刘进明之亲属利用该房于2006年注册成立了武典公司。2008年4月5日，刘进明（甲方）与杨丹（乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方将上述房屋出租给乙方，租期10年，自2008年5月5日起至2018年5月5日止，月租金标准为2500元，每6个月支付一次（提前一个月支付）；房屋租赁期间的税费、水电费等由乙方支付；租住期间如因国家政策有变或不可抗拒的情况，房屋需要停止租住时，甲方应退还乙方租金，按实际天数计租；乙方如需装修，房屋主体不动，有什么事情和房主协商，必须经房主同意。＼n协议签订后，杨丹向刘进明支付了租金，刘进明将涉案房屋交给杨丹，由杨丹进行了简单装饰、装修后，利用武典公司的营业执照开始经营酒吧，并为其在附近经营的宾馆提供早餐服务。＼n协议履行至2011年12月，涉案房屋面临拆迁，双方为杨丹应否获得停产停业补偿金产生争议。2012年4月4日，按照协议约定杨丹将向刘进明支付下一期租金。当晚，刘进明、杨丹进行了协商。双方当事人于原审庭审中均提供了谈话录音，内容基本一致。在谈话过程中，杨丹一方曾问刘进明“现在是租还是不租”，刘进明回答“现在不租”。杨丹据此认为刘进明拒绝收取租金，刘进明对此予以否认。此后，双方当事人一直未结付租金。＼n2012年5月，杨丹向北京市东城区人民法院起诉，要求确认双方签订的租赁协议有效。2012年12月18日，北京市东城区人民法院作出（2012）东民初字第06550号民事判决书，判决支持了杨丹的诉讼请求。该判决已生效。＼n本案诉讼中，双方当事人同意先行交接房屋，刘进明表示同意按现状收回房屋。经原审法院现场勘验后，双方当事人于2013年7月26日交接了租赁房屋，刘进明放弃了解除租赁协议及要求杨丹交还房屋的诉讼请求。＼n本案审理中，刘进明称要求杨丹支付的税费为武典公司委托会计公司做账的费用和武典公司缴纳的税费。杨丹承认确曾自订立协议起每年在租金之外向刘进明支付2400元税款，2008、2009、2010三年共计7200元，但认为刘进明无权收取此项费用，要求予以退还。刘进明称杨丹应当依照双方租赁协议的约定支付刘进明税费，每月200元，且2011年1月之前杨丹依约支付了税费，杨丹现在反悔，属于违反协议约定；因杨丹没有交纳2012年度的税费2400元，故刘进明用杨丹已经缴纳的2012年4月5日至5月4日期间的租金冲抵。杨丹对此不予认可。＼n关于装修问题，刘进明称杨丹于2008年对房屋进行装修未经其同意，之后因杨丹表示协议到期后恢复原状，故才未持异议。刘进明没有对此举证，杨丹予以否认，并称其装修过程中刘进明多次到现场，从未表示异议。＼n本案诉讼中，经杨丹申请，原审法院委托北京建基业工程管理有限公司对涉案房屋装饰装修现值的工程造价进行鉴定。鉴定结论为工程造价合计29863.97元，折旧后现值15678.58元。其中包括确认项26571.82元，折旧后现值13950.21元；争议项3292.15元，折旧后现值1728.38元。争议项包括：1、装饰工程：（1）刘进明认为厨房PVC吊顶、厨房门均有可能存在原材料再利用的情况，杨丹对此予以否认；（2）杨丹称大厅门上方放置佛头的木格及落地玻璃窗处放置佛像的台子为新做，刘进明则称上述物品为原有。从刘进明提供的武典公司使用该房时的照片可见落地玻璃窗处原有台子，室内的隔断门与杨丹使用该房时的厨房门差异明显。2、安装工程：杨丹称厨房灯具管线、水龙头、吧台位置开关、插座及管线、大厅电话线以及电表均为新装，刘进明对此不予认可，杨丹未举证。＼n刘进明对上述鉴定结论有异议，认为金额偏高，但不申请重新鉴定。杨丹认为总体鉴定费用偏低，折旧率过高等，要求鉴定单位予以书面回复。北京建基业工程管理有限公司书面回复了杨丹提出的异议，仍维持原鉴定结论。＼n上述事实，有双方当事人陈述、《租赁协议》、《营业执照》、《代理记账委托合同》、武典公司支付记账费用和税费的票据、谈话录音、房屋征收公告、（2012）东民初字第06550号民事判决书、照片、交接房屋记录、北京建基业工程管理有限公司出具的《工程造价鉴定意见书》及书面回复意见等证据在案佐证。＼n本院认为：刘进明与杨丹签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案中，杨丹主张其于协议履行中向刘进明支付了2008、2009、2010年三年税款7200元，但刘进明没有实际交纳税款系违约，其占有该笔款项属于不当得利，要求刘进明返还。但是双方当事人在租赁协议中约定房屋租赁期间的税费由杨丹支付，杨丹亦向刘进明支付了7200元税费、实际履行了该协议，现杨丹又要求刘进明返还该笔费用，缺乏依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n鉴定费3000元，由刘进明负担1500元（杨丹已预交，刘进明于本判决生效后7日内给付杨丹），由杨丹负担1500元（已交纳）。＼n一审案件受理费、反诉案件受理费共计1960元，由刘进明负担980元（已交纳935元，余款于本判决生效后7日内交纳至原审法院），由杨丹负担980元（已交纳240元，余款于本判决生效后7日内交纳至原审法院）；二审案件受理费50元，由杨丹负担（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长李蔚林＼n代理审判员刘苑薇＼n代理审判员何江恒＼n二〇一四年五月四日＼n书记员祝石