浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙01民终5094号
上诉人（原审被告）：杭州冠朝装饰有限公司，住所地杭州市拱墅区大关苑路5×号1幢二楼201室，组织机构代码55269585-9。
法定代表人：方守权,执行董事。
上诉人（原审被告）：杭州极道装饰设计有限公司，住杭州市拱墅区康桥镇朗家桥15×号115室。
法定代表人：金新阳，执行董事。
两上诉人共同委托代理人：贾熙明，浙江天册律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杭州振辉化工有限公司，住所地杭州市萧山区江东工业园区江东一路。
法定代表人：王秀英，总经理。
委托代理人：李艳红、王君，浙江博方律师事务所律师。
上诉人杭州冠朝装饰有限公司（以下简称冠朝公司）、杭州极道装饰设计有限公司（以下简称极道公司）因与被上诉人杭州振辉化工有限公司(以下简称振辉公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2016）浙0109民初715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年3月21日，振辉公司与冠朝公司、极道公司签订编号为2015032101的《厂房租赁合同》1份。双方约定：振辉公司将其所有的位于杭州市萧山区河庄街道三工段现存厂房×号车间其中的2040.5㎡以及×号车间靠西面的258㎡（合计建筑面积2298㎡）租赁给冠朝公司、极道公司，租赁期限为2015年3月15日起至2020年4月30日止。租期以三年为一期，第二期按上期的租金每期递增8%。2015年5月1日至2015年10月31日期间租金由冠朝公司、极道公司于2015年3月22日前一次性付清144100元及20000元保证金（押金），2015年11月1日至2016年10月31日期间租金248200元由冠朝公司、极道公司于2015年9月30日前付清。如冠朝公司、极道公司未按约定缴纳租金、水电费等费用，每逾期一日，每日应向振辉公司支付未缴纳金额的千分之十的滞纳金，振辉公司可解除合同并没收保证金；由于提前解除和本合同违约所造成的损失，由过错一方承担违约责任，违约方应向守约方支付该厂房年租金30%的违约金，若冠朝公司、极道公司违反合同或者合同期限未满解除的，冠朝公司、极道公司需全额支付免租期租金并承担违约责任。合同终止或解除后，冠朝公司、极道公司应将租赁房屋及地面恢复原状，属于冠朝公司、极道公司投入的机械设备，可自行拆走。
另查明，冠朝公司、极道公司签约后支付了第一期租金及保证金，第二期即2015年11月1日至2016年10月31日的租金248200元，冠朝公司、极道公司仅支付106100元，尚欠142100元至今未支付。
再查明，振辉公司曾因欠缴电费被国家电网中止供电。本案所涉由振辉公司所有的厂房的房屋所有权及相应国有土地使用权因振辉公司涉及他案诉讼均已被该院查封。
现振辉公司起诉至原审法院，请求判令：1、解除振辉公司与冠朝公司、极道公司的租赁合同；2、冠朝公司、极道公司立即腾房并将房屋恢复原状，按年租金24.82万元支付自2016年2月15日起至搬离之日止的租金，暂计算至2016年3月29日为29838.25元以及至腾房之日的水电费；3、振辉公司可没收保证金20000元，冠朝公司、极道公司支付违约金49640元。
原审法院认为：本案的争议焦点之一，振辉公司与冠朝公司、极道公司之间签订的《厂房租赁合同》是否合法有效。对此，振辉公司向该院提交《关于要求补办房屋所有权证等相关手续的报告》1份。根据该报告内容，就本案所涉厂房，振辉公司虽未办理建设工程规划许可证等相关手续，但为明确企业产权，有关主管部门经审核已同意对房屋所有权证等相关手续进行补办。同时，根据冠朝公司、极道公司提供的房屋登记信息查询记录可知，振辉公司就案涉房屋事实上已取得房屋所有权证。故振辉公司虽未取得建设工程规划许可证，可认定为不影响《厂房租赁合同》效力，上述合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效，对双方当事人均具有约束力。本案的争议焦点之二，冠朝公司、极道公司至今尚欠租金142100元未付是否构成违约。依据振辉公司与冠朝公司、极道公司之间的约定，冠朝公司、极道公司应于2015年9月30日前付清第二期租金248200元。冠朝公司、极道公司认为其至今未付清租金有其正当理由，该院对此分别认定如下：1、冠朝公司、极道公司认为案涉的房屋所有权以及相应国有土地使用权已被法院查封，冠朝公司、极道公司不足额交付租金的行为系行使合同法上的不安抗辩权。该院认为，不安抗辩权是指应当先履行债务的当事人有确切证据表明另一方存在丧失或者可能丧失履行债务能力的情形的，有权中止合同的履行，且应及时通知对方。本案中，振辉公司需履行的合同义务是向冠朝公司、极道公司交付合同所约定的厂房并保证该厂房可以依约使用。虽如冠朝公司、极道公司所称，案涉房屋所有权以及相应国有土地使用权已被法院查封，但法院所采取的查封措施系在土地管理部门、房产管理部门对土地使用权、房屋所有权进行权属上的查封，主要目的在于限制处分，对冠朝公司、极道公司实际使用厂房并未造成实质性的影响，即丧失履行能力的可能性尚不存在。冠朝公司、极道公司关于其欠付租金系行使不安抗辩权的抗辩意见，事实和法律依据不足，该院不予采信。2、冠朝公司、极道公司认为振辉公司交付的租赁房屋经常停水停电、卫生间也无法正常使用，并且经常漏水、裂缝，振辉公司也不尽到修缮的义务，导致冠朝公司、极道公司无法正常使用租赁的房屋。针对以上抗辩意见，冠朝公司、极道公司在庭审中未提供充分证据予以证明。退一步讲，即便案涉厂房确实存在以上冠朝公司、极道公司所述情形的，冠朝公司、极道公司可依合同约定另行主张。事实上，振辉公司与冠朝公司、极道公司双方在《厂房租赁合同》第十一条中约定：“冠朝公司、极道公司对于租赁房屋的面积、配套设施、设备、水、电、排污等已经进行了充分了解，并认可符合冠朝公司、极道公司要求。”合同第四条约定：“合同期内，冠朝公司、极道公司对房屋及其设施、设备等应当负责修缮，以保障安全使用”。根据以上约定，冠朝公司、极道公司在承租厂房时理应已对房屋状况进行了解并认可符合约定要求，并在使用过程中对房屋及其设施、设备等承担修缮的义务。据此，冠朝公司、极道公司以承租厂房存在停水、停电、漏水、裂缝而振辉公司不尽到修缮义务为由欠付租金，合同依据不足，该院不予采信。3、冠朝公司、极道公司认为振辉公司未明确租金的交付对象，冠朝公司、极道公司不知向谁支付导致其欠付租金。对此，冠朝公司、极道公司未提供充分证据予以证明，即便存在以往租金向不同人员进行支付的情形，也不能构成欠付租金的理由。4、冠朝公司、极道公司交纳第一期的租金后至今振辉公司一直没有向冠朝公司、极道公司开具相关的租金发票。对此，《厂房租赁合同》第四条第2款约定：“振辉公司收到冠朝公司、极道公司全额租金后，冠朝公司、极道公司须开具租金税务发票，相关费用及税金由冠朝公司、极道公司负担。冠朝公司、极道公司将开票所需的税款先预缴至振辉公司账户后，振辉公司三日内到税务部门开具相应的缴税发票给冠朝公司、极道公司，税款多退少补”。从合同约定来看，振辉公司与冠朝公司、极道公司双方确认振辉公司是否开具税务发票以冠朝公司、极道公司须要开具发票并预缴税款为前提，冠朝公司、极道公司的该抗辩意见，合同依据不足，该院不予采信。5、振辉公司教唆社会的闲杂人员来强行收租，致冠朝公司、极道公司经营人员的人身安全受到极大的威胁。振辉公司不能向冠朝公司、极道公司提供房产证等资料，导致冠朝公司、极道公司的注册地迟迟不能变更。对以上抗辩意见，冠朝公司、极道公司均未能提供充分证据予以证明，该院均不予采信。综上，冠朝公司、极道公司至今尚欠振辉公司第二期租金142100元，已构成违约，应承担相应的民事责任。振辉公司有权按照《厂房租赁合同》的约定，解除其与冠朝公司、极道公司之间的《厂房租赁合同》。合同解除后，冠朝公司、极道公司应及时搬离并将案涉房屋恢复原状。同时，第二期即2015年11月1日至2016年10月31日期间租金248200元，冠朝公司、极道公司已缴付106100元，故冠朝公司、极道公司欠付但未付的租金应自2016年4月6日起算。振辉公司有权向冠朝公司、极道公司主张自2016年4月6日起至合同解除日止按年租金248200元标准计算的租金，以及自合同解除日起至冠朝公司、极道公司实际搬离之日止参照年租金248200元标准计算的房屋占有使用费。关于振辉公司主张的要求冠朝公司、极道公司支付至实际搬离之日止的水电费的诉讼请求，振辉公司未提供证据证明冠朝公司、极道公司应承担的具体数额，故该院不予支持。本案的争议焦点之三，冠朝公司、极道公司应承担的违约责任。关于振辉公司主张的没收保证金以及要求冠朝公司、极道公司支付违约金的诉讼请求，冠朝公司、极道公司认为违约金过高且缺乏法律依据。对此，该院认为，振辉公司诉请没收冠朝公司、极道公司保证金20000元，符合合同约定，该院予以支持。振辉公司要求冠朝公司、极道公司支付违约金49640元，虽然冠朝公司、极道公司存在逾期未缴部分租金的情形，但冠朝公司、极道公司至今已缴付第二期租金106100元，该院认为振辉公司主张的违约金数额过高，该院根据冠朝公司、极道公司的违约过错程度和履行情况,酌情调整为以欠付租金为基数自逾期之日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮30%计算。综上，对振辉公司合理部分的诉讼请求，该院予以支持。对超出部分的诉讼请求，该院不予支持。冠朝公司、极道公司关于违约金过高的抗辩意见，该院予以采信。其余抗辩意见，事实和法律依据不足，该院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、振辉公司与冠朝公司、极道公司之间的《厂房租赁合同》于判决生效之日起解除；二、冠朝公司、极道公司于判决生效之日起一个月内腾退位于杭州市萧山区河庄街道三工段现存厂房×号车间其中的2040.5㎡以及×号车间靠西面的258㎡（合计建筑面积2298㎡）的租赁厂房并将上述厂房恢复原状；三、冠朝公司、极道公司于判决生效之日起十日内支付振辉公司自2016年4月6日起至《厂房租赁合同》解除之日止按年租金248200元计算的租金以及自《厂房租赁合同》解除之日起至实际腾房之日止参照年租金248200元计算的房屋占有使用费；四、振辉公司无需返还冠朝公司、极道公司保证金20000元；五、冠朝公司、极道公司于判决生效之日起十日内支付振辉公司以欠付租金142100元为基数自2015年10月1日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮30%计算至实际腾房之日止的违约金；六、驳回振辉公司的其余诉讼请求。如冠朝公司、极道公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1542元，减半收取771元，由振辉公司负担461元，由冠朝公司、极道公司负担310元。
宣判后，冠朝公司、极道公司不服，向本院提起上诉称：一、冠朝公司、极道公司先交纳部分租金，经过振辉公司同意，冠朝公司、极道公司并未违约。因振辉公司未及时交纳水电费原因，导致冠朝公司、极道公司租赁的厂房经常停水停电，之后，振辉公司被起诉，导致厂房被查封。鉴于上述种种原因，冠朝公司、极道公司与振辉公司商谈，最终商定，承租人可以先交纳一部分租金，后续租金等振辉公司解决查封的问题后再交纳。根据约定，冠朝公司、极道公司向振辉公司支付了租金106100元。此后，振辉公司就从未向冠朝公司、极道公司催讨过租金。振辉公司未向冠朝公司、极道公司催讨租金的事实也证明了双方存在合意的事实，至少可以视为振辉公司已默认冠朝公司、极道公司先交纳部分租金。直到2016年1月11日，振辉公司才直接将包括冠朝公司、极道公司在内的所有承租户起诉至萧山法院，要求解除合同。振辉公司起诉冠朝公司、极道公司的考量是其厂房将要被国家征收，所以决定采取突然袭击的形式将冠朝公司、极道公司赶走，这是违反了双方的约定。二、振辉公司的厂房被查封后，冠朝公司、极道公司有权行使不安抗辩权。根据合同法第68条规定，振辉公司的房产被查封，可视为经营情况恶化，可能丧失履行债务能力。冠朝公司、极道公司交纳租金后，很有可能无法继续租用房屋，且无法收回已支付的租金。所以，冠朝公司、极道公司通过分期支付的方式交纳租金。冠朝公司、极道公司有权行使不安抗辩权，法律应当保护。综上两点，冠朝公司、极道公司分期支付租金不构成违约。三、保证金和违约金都属于违约责任的范畴，原审判决要求冠朝公司、极道公司在支付违约金的同时，保证金还要被没收，两者相加违约责任的金额过高，应予以降低。综上，请求：一、撤销原审判决第一至第五项，驳回振辉公司一审诉讼请求或撤销原判，发回重审。二、本案诉讼费用由振辉公司承担。
被上诉人振辉公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回冠朝公司、极道公司上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。
本院认为：二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。针对冠朝公司、极道公司的上诉理由，本院作如下评述：一、关于冠朝公司、极道公司欠缴部分租金，是否属于双方当事人达成的合意问题。本案冠朝公司、极道公司上诉主张振辉公司同意其欠缴部分租金，其欠缴租金不构成违约。本院认为，振辉公司不认可曾经同意冠朝公司、极道公司欠缴部分租金，冠朝公司和极道公司亦未举证证明与振辉公司达成了合意，故对冠朝公司、极道公司的该项上诉理由，本院不予采纳。二、关于不安抗辩权问题。冠朝公司、极道公司上诉主张案涉厂房已被相关部门查封，冠朝公司、极道公司不足额交付租金的行为是行使合同法上的不安抗辩权。本院认为，只有在后给付义务人有不能为对待给付的现实危险、害及先给付义务人的债权实现时，才能行使不安抗辩权。本案中振辉公司作为出租人已将标的物交付给承租人冠朝公司、极道公司使用，虽然在租赁期间，案涉厂房被法院查封，但是并未被处分，并且即便可能会被处分，根据“买卖不破租赁”的原则，也不能证明查封必然会害及承租人占有使用租赁房屋。故冠朝公司、极道公司以查封为由认为其有权不足额支付租金，理由不成立，本院不予采纳。三、关于原审法院同时判决没收保证金和按照银行同期贷款利率上浮30%支付违约金，有无不当的问题。本案中，双方当事人在租赁合同中针对承租人未及时足额支付租金的违约行为，约定了多项违约责任后果，包括出租人可提前解除合同、没收保证金，承租人需按日向出租人支付未交付金额的千分之十的滞纳金，全额支付免租期租金，支付厂房年租金30%的违约金等。原审法院根据承租人的违约过错程度以及实际履行情况，对出租人的违约金请求进行调整并判决没收保证金，有合同依据,并无不当。综上，冠朝公司、极道公司的上诉理由均不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1542元，由杭州冠朝装饰有限公司、杭州极道装饰设计有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一六年十一月二日
书 记 员 吴梦姣