广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终13996号
上诉人（原审被告）：张耀，男,1977年1月15日出生,汉族,住广东省佛山市南海区。
委托代理人：房丹玲，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人：梁映文，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄秋汉，男,1962年4月20日出生,汉族,住广东省广州市南沙区。
委托代理人：马宇雄，广东品济律师事务所律师。
上诉人张耀因与被上诉人黄秋汉房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院(2017)粤0115民初360号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人张耀上诉请求：1、改判驳回黄秋汉的全部诉讼请求；2、案件一审、二审诉讼费用全部由黄秋汉承担。事实和理由：一、张耀不是适格的被告，张耀是广州健业管理咨询有限公司（以下简称健业公司）的法定代表人，法定代表人签订案涉租赁合同以及发出《解除合同通知》等行为均是代表健业公司，相关的法律责任应由健业公司承担。1、健业公司于2017年4月10日出具《情况说明》，确认由于张耀是健业公司的法定代表人，故授权张耀以个人名义与黄秋汉签订租赁合同。2、2015年6月25日由广州市南沙区卫生局出具给健业公司的《关于同意南沙口腔医院变更选址的批复》，是同意健业公司在案涉房屋开设“健业南沙口腔医院”，并不是同意张耀在案涉房屋开设口腔医院，所以承租案涉房屋的不是张耀个人，而是健业公司。3、一审判决认为“案涉房屋是张耀作为健业公司的法定代表人代公司承租用来经营‘健业口腔医院’，其应当知晓医疗行业的相关行政法规和行业规范……”，一审法院既然已经认定案涉房屋是由健业公司承租，但却判决张耀个人承担责任，属于判决错误。二、健业公司租用案涉房屋时有理由相信案涉房屋可用于开设口腔医院，案涉租赁合同目的不能实现的原因不属于一审所述“因张耀自身判断错误导致的一般市场风险”，而是因为黄秋汉的违约行为致使不能实现合同目的。1、张耀及健业公司有理由相信案涉房屋可用于开设口腔医院。（1）南沙街道办事处在2016年6月6日出具的《临时经营场所使用证明》确认案涉房屋可临时作为生产(经营)性场所使用，案涉房屋可以经营的项目有口腔科。（2）南沙区卫生局在2015年6月25日出具的《关于同意健业南沙口腔医院变更选址的批复》同意健业公司在案涉房屋开设健业南沙口腔医院。（3）张耀已明确告知黄秋汉，健业公司租用案涉房屋是开设口腔医院所用，黄秋汉作为以出租、管理物业为主要收入的人仍将案涉房屋出租给健业公司。（4）案涉租赁物同栋一楼有一商铺正由黄秋汉出租给他人使用，也是作为经营用途，处于正常经营当中，健业公司有理由相信租用的同栋物业相同结构的楼上也可作为商业用途。2、合同目的不能实现，即案涉场地无法用于开设口腔医院的原因是黄秋汉出租的房屋不符合合同约定，黄秋汉的行为属于根本违约。（1）健业公司租用的是能够满足医疗及商业使用的场地，这是大前提，但黄秋汉出租的房屋实际上不能满足医疗及商业使用，黄秋汉违反了合同第一条的约定。（2）案涉房屋的结构、设计是商业用房结构，并不是住宅结构，该房屋只能用于商业，无法用于居住。健业公司是经现场考察后才租用房屋，黄秋汉收取的租金也是以商业用房的标准进行收取。确保房屋的性质与房屋现状一致是出租人的义务。因此，导致张耀无法在案涉房屋开设口腔医院的责任在于黄秋汉。如果法院认为合同有效的话，张耀代表健业公司解除案涉合同属合法解除，张耀及健业公司无须承担违约责任。三、案涉租赁合同是属于无效的租赁合同，一审法院没有对租赁合同的效力进行审查就判决张耀支付租金的判决违反法律规定。1、案涉租赁房屋未取得规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，案涉合同无效。2、案涉房屋的规划是住宅，黄秋汉改变用途建设成为商业房屋。黄秋汉通过违法行为进行获利，如该行为得到法律的保护和认可，必将严重扰乱社会经济秩序。3、合同无效，则合同约定的违约责任亦无效。四、双方签订了合同，但没有移交案涉房屋，张耀以及健业公司并未实际占用使用房屋。一审法院判决张耀承担2016年12月11日至2017年4月10日期间房屋占用费的70％没有事实依据，也违反公平原则。1、案涉的房屋未移交交付使用，一审法院判项中因此不应有租金或占用费，亦无判决交回房屋。2、一审法院确认合同已经在2016年12月10日已经解除。在没有移交的前提下，合同解除后健业公司对案涉房屋已经没有任何权利，也没有任何义务。2017年6月5日一审法院及张耀、黄秋汉到案涉房屋现场勘察时，张耀没有案涉房屋的钥匙，也没有存放任何物品在案涉房屋内。如黄秋汉要追索房屋占用费，应由黄秋汉举证证明张耀占用了案涉房屋。实际上，案涉房屋一直是由黄秋汉进行控制，一审判决张耀承担房屋占用费没有事实和法律依据。五、本案的房屋并未交付，所以在合同解除后不产生要交回房屋的后合同义务。张耀认为租赁合同解除后的后合同义务包括交回房屋、缴清租金、退回押金等，而本案出租方没有将钥匙交付给承租方，承租方没有进驻涉案房屋，涉案房屋一直在由出租方进行控制和使用，所以承租方不需要履行交回房屋的后合同义务。关于租金以及退回押金的事宜，双方一直存在争议及纠纷。但这一项并不影响出租方在合同解除后将房屋另行出租给他人。张耀在本案的一审提起诉讼之前，是有向黄秋汉要求退回押金的，并提起过诉讼，但后来张耀撤诉了，该案的案号是（2017）粤0115民初1467号。六、合同已经在《解除合同通知》到达时，合同就已经解除了，根据《中华人民共和国合同法》第96条规定，如果黄秋汉对《解除合同通知》有异议的，应当对《解除合同通知》的效力问题提起诉讼。但黄秋汉起诉中并没有对此提出异议，所以应当推定为黄秋汉对《解除合同通知》没有异议。在本案的《解除合同通知》发出后，健业公司的另一名员工曾经约过黄秋汉商谈退回押金的问题，黄秋汉就一直推托，直至约定的当天张耀就一直无法联系上黄秋汉。因此在合同解除后，房屋产生的责任应当由黄秋汉自行承担。七、张耀是合法解除本案合同的，因为在承租房屋的时候，双方都认为是可以办理到相关的证件的，张耀承租涉案房屋是用于医院所用，需办理相关的证件，但后来无法办理的原因是因为房屋没有房产证。张耀当庭提交的聊天记录中证明黄秋汉一直在欺骗张耀房产证在办理过程中，而实际上黄秋汉并未去办理房产证。另外，张耀当庭提交的一份广州市人民政府的《关于解决生产经营场所场地证明的若干意见》，这份意见表明即使是住宅性质的房屋，只要能够开具临时经营场所证明，也是能够办理证照及正常经营的。但本案确是因为黄秋汉隐瞒了房屋没有房产证的事实，所以才导致合同的目的无法实现。八、张耀不同意支付迟延支付租金的违约金，原因是根据双方合同第十条的约定，如果承租人不按时交租的，出租人应当及时发出挂号催租通知书，但本案的出租人从未向张耀发过催租通知书，即便是口头的催租也没有。另外根据《中华人民共和国合同法》第119条规定，如果本案确实需要支付租金，那么对于迟延交租的行为，出租方没有履行其自身义务是需要承担责任的，因此承租人不同意支付迟延支付租金的违约金。
被上诉人黄秋汉答辩称：首先，本案所涉的租赁合同是由张耀与黄秋汉签订的，根据《中华人民共和国合同法》的规定，本案合同的相对方就是张耀与黄秋汉。本案中，黄秋汉要求解除合同是因为张耀没有支付租金，故黄秋汉依据合同第十条约定，黄秋汉向法院提起诉讼要求解除合同，因此黄秋汉对于张耀发出的《解除合同通知》是有异议的，所以黄秋汉才在法院提起诉讼因张耀拖欠租金而解除合同，而非是因张耀发出的《解除合同通知》而提起诉讼，这是两个不同的法律概念。张耀解除合同是没有法律依据的，本案中，黄秋汉并没有违约行为，涉案房屋已经交付给张耀使用，而且张耀是非常清楚的，依据（2015）穗南法民三初字第461号案件，黄秋汉已经将涉案房屋的建设工程规划许可证交付给张耀查看，故张耀对于涉案房屋的状况是非常清楚的，所以张耀才与黄秋汉签订第二份租赁合同。关于房屋是否交付的问题，这可以从（2015）穗南法民三初字第461号案中张耀向黄秋汉已经支付了押金1368元，后来押金是归黄秋汉所有的。而且在本案中，张耀也向黄秋汉支付了17万元的押金，从张耀支付押金的行为可看出，若黄秋汉没有交付给张耀使用的话，张耀是不可能向黄秋汉支付房屋押金的。对于张耀刚才所述的另案，这是黄秋汉提起本案诉讼后，张耀才提起（2017）粤0115民初1467号案的诉讼。
2017年1月10日，黄秋汉向一审法院起诉请求：1、判令解除黄秋汉、张耀于2016年5月26日签订的《房屋租赁合同》，张耀将房屋交还给黄秋汉管理；2、判令张耀支付自2016年9月1日起至实际交还房屋之日止的租金及2016年9月至2017年4月的租金违约金；3、张耀承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年5月26日，黄秋汉（出租人、甲方）与张耀（承租人、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：“一、甲方将坐落广州市南沙经济开发区进港大道44、46号房产以下称‘该产’建筑面积1337平方米（含进港大道44号、46号二至五楼及46号一楼近金州村委路口2个商铺全部面积114平方），租给乙方作医疗及商业使用，租期为120个月，2016年9月1日止2026年8月31日止共120个月。二、乙方需缴纳：2016年6月至2016年8月为甲方赠送给乙方的装修期，免租金。2016年9月至2017年8月每月租金57000元。……交租方式由乙方限定日期内将租金汇入甲方之银行账户……。三、交付租金方法和日期甲方负责办理成功《广州市房屋租赁合同》时，并经由南沙区南沙街道办事处出具临时经营场所使用证明，乙方即向甲方交付押金171000元（相当于三个月租金）并分三个月支付，若甲方不能成功办理《广州市房屋租赁合同》，或不能出具临时经营场所使用证明，则本协议无效。2016年10月起，每月租金在每月5日前交清，最迟不得超过5天，每逾期一日，须按每月租金金额的0.1%向甲方支付违约金。……六、如乙方需提前解除合同，需提前二个月通知甲方，甲方不退还押金给乙方，乙方并结清所有欠费。……十、租赁期间，乙方不按时交租，甲方应当及时发挂号催租通知书，……乙方如拖欠租金达十天，或欠交管理费、水电费等一个月视为乙方违约，合同因违约而终止。乙方须全部承担因违约所造成的责任。十一、因乙方违约而合同终止，甲方有权不经乙方同意单方收回房产，乙方需无条件立即迁出该房产。甲方在收回该房产时应由二人以上作证并通知该物业管理处。如乙方不交回租赁房产的锁匙，甲方有权会同管理处人员作证进入自己的房内，将乙方存放在房内的物品清点拍卖，并用于抵偿欠租和有关费用。……”案涉房屋未取得不动产权证书，但已经取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，其中记载的用地面积为74.10平方米、建设规模为框架三层253.10平方米，建设项目名称为住宅。一审庭审时，张耀确认在签订合同时，黄秋汉出示过规划许可证。案涉房屋于2016年6月6日取得了临时经营场所使用证明，载明该场地可以经营的项目有“口腔科”。张耀分别在2016年8月17日、20日支付押金8800元、162200元。张耀主张是因与黄秋汉协商若在2016年8月20日前支付押金则免租期延长至2016年10月15日，故其于2016年8月20日之前支付了全部押金171000元。张耀从未向黄秋汉支付过租金。黄秋汉称其通过电话追讨过租金，确认没有发出过书面通知等来追讨租金。
健业公司的法定代表人为张耀，该公司于2015年6月25日取得广州市南沙区卫生局作出的《关于同意健业南沙口腔医院变更选址的批复》（穗南卫复[2015]35号），其“健业南沙口腔医院”项目的选址变更为“广州市南沙区进港大道44-46号”。2017年4月10日，健业公司出具情况说明，确认案涉租赁合同系公司授权张耀以个人名义与黄秋汉签订，其承租用于开办“健业南沙口腔医院”。
2016年12月10日，张耀通过EMS向黄秋汉寄出《解除合同通知》。张耀在《解除合同通知》中称因案涉房屋无法办理消防手续，导致其无法用于经营医疗及商业，合同目的无法实现，故依据《合同法》第九十四条、第九十六条的规定发出通知，解除双方于2016年5月26日签订的《房屋租赁合同》并要求黄秋汉退回押金171000元。黄秋汉在收到《解除合同通知》后，要求张耀先支付租金及交还房屋，因协商不成便于2017年1月10日提起本案诉讼。
在一审诉讼过程中，双方对案涉房屋钥匙是否在签订合同当天已经交付给张耀各执一词。黄秋汉主张在签订合同当天交付钥匙是双方的交易习惯，为此提交了其与张耀就案涉房屋在2014年7月23日签订的《房屋租赁合同》、（2015）穗南法民三初字第461号民事调解书、调解笔录予以证明。上述证据均没有记载双方交付钥匙的习惯或时间。张耀则主张黄秋汉未交付过房屋钥匙，因其已经承租过涉案房屋，也了解过案涉房屋的情况，其承租是用于开设“健业南沙口腔医院”，其需要在获得政府批准后才会进驻案涉房屋进行装修。
一审法院于2017年6月5日组织双方到案涉房屋现场进行勘察。勘察显示案涉的租赁房屋均已经上锁，双方均表示没有案涉房屋的钥匙。张耀表示在案涉房屋内无其任何物品，黄秋汉同意在2017年6月5日收回案涉房屋。
一审法院认为，黄秋汉与张耀于2016年5月26日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，对双方均具有约束力。
本案的争议焦点一是租赁合同的解除问题。在诉讼过程中，当事人对解除租赁合同均无异议，仅对合同解除的时间和方式存在争议。黄秋汉以张耀未及时缴纳租金，依据《房屋租赁合同》第十条的规定，通过本案诉讼的方式要求与张耀解除合同。张耀则主张因无法办理消防手续而导致“合同目的不能实现”，其依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，通过邮寄《解除合同通知》的方式于2016年12月10日单方解除合同。对此，一审法院评析如下：一、依据租赁合同的约定，押金171000元应当在2016年6月6日取得临时经营场所使用证明后分三个月支付，即押金应当分别于2016年7月6日、8月6日、9月6日分三次支付。本案中，张耀是在2016年8月20日之前分两次支付完押金，早于约定的时间15天。虽双方在一审庭审中均未对此提交证据予以证明，黄秋汉也未对此予以合理解释，但是张耀的说法明显更加符合常理，一审法院予以采信，即租赁合同的免租期延长至2016年10月15日。从2016年10月16日至2016年12月10日，张耀均未支付过租金，故张耀已经构成违约，黄秋汉有权依据租赁合同第十条之约定解除双方的租赁合同。二、案涉房屋是张耀作为健业公司的法定代表人代公司承租用来经营“健业南沙口腔医院”，其应当知晓医疗行业的相关行政法规和行业规范（如办理消防等手续对租赁场地的要求），且其之前承租过案涉房屋也清楚案涉房屋的情况，黄秋汉也向其出示了记载为“住宅”用途的规划许可证，黄秋汉未对案涉房屋的情况有隐瞒。故张耀在签订租赁合同后发现房屋无法办理消防等手续而导致其无法实现设立“健业南沙口腔医院”的合同目的，属于因自身判断错误导致的一般市场风险，该情形不符合《合同法》第九十四条“因不可抗力致使不能实现合同目的”或“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定。故张耀以不能实现合同目的来解除合同的主张不能成立，其单方面发出解除合同属于违约行为，应当承担相应的违约责任。三、黄秋汉在2016年12月10日收到《解除合同通知》后要求张耀支付租金及交还房屋，黄秋汉只是因对租金、返还房屋未协商一致才提起本案诉讼要求解除合同。因此，可视为黄秋汉对张耀在2016年12月10日单方面提出的解除合同要求没有异议。综上，一审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》已于2016年12月10日解除，现黄秋汉再要求解除租赁合同无据，一审法院不予支持。解除后房屋应当予以返还。
本案的争议焦点二是租金及违约金的问题。一、如前所述，张耀未支付租金构成违约，依据租赁合同第二条、第三条之约定，张耀应当按照57000元/月的标准支付2016年10月16日至2016年12月10日期间的租金104806元（57000元÷31×16+57000元+57000元÷31×10）及租金违约金，租金违约金分别以29419元、57000元、18387元为本金，从2016年10月11日、2016年11月11日、2016年12月11日开始按照每日0.1%的标准计算至实际清偿之日止，违约金以不超过本金为限。二、本案中，双方作为民事活动主体，应当具备基本的市场交易常识，却对是否交还房屋钥匙（也即是否交付案涉房屋）的关键性交易环节各执一词，各方的说法均显得双方交易极其草率、随意而不符合一般市场交易习惯和常理。且双方之前曾就案涉房屋租赁形成纠纷，在交易过程中理应更加审慎。张耀辩称黄秋汉未交付过房屋钥匙，但是否交付房屋钥匙并不影响其在邮寄《解除合同通知》后与黄秋汉正式协商办理交接手续、协商押金退回、租金交付等合同义务以及其他后合同义务。黄秋汉电话联系要求其交还房屋和支付租金，即视为双方依然就是否交还房屋存在争议，张耀应当对该争议予以重视并通过签订书面文件等方式予以明确才符合一般的交易习惯。因此，张耀在其单方面提出解除合同且经黄秋汉通过电话联系其的情况下，依然未协商办理房屋的交接手续，明显存在过错。三、同理，黄秋汉在明知张耀已经不愿意继续履行合同，且其在对解除合同没有异议的情况下，即便张耀未交付钥匙，其也完全可以依据租赁合同第十一条规定强行收回房屋另作处理以避免房屋空置的损失扩大，且现场勘查时案涉房屋没有张耀的物品，故黄秋汉对房屋未及时收回导致其损失扩大也存在明显的过错。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，结合在第一次庭审时（即2017年4月10日）张耀明确表示同意解除合同且没有接受过案涉房屋，因此，从公平合理角度，以此时间确定黄秋汉收回案涉房屋的时间更为合理，参照合同约定的租金每月57000元的标准，一审法院酌情确定张耀应负担2016年12月11日至2017年4月10日期间涉案房屋占用费的70%即160029元，对其主张的该期间的房屋占用费违约金不予支持。
本案中，因张耀未依约支付租金、占用费，其存在一定的过错责任，故由此产生的诉讼保全费2069元，应由其负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2017年6月16日作出判决：一、张耀于判决生效之日起十日内向黄秋汉支付租金及占用费合计264835元及租金违约金（违约金分别以29419元、57000元、18387元为本金，从2016年10月11日、2016年11月11日、2016年12月11日开始按照每日0.1%的标准计算至实际清偿之日止，违约金以不超过本金为限）；二、驳回黄秋汉的其他诉讼请求。案件受理费5948元，由黄秋汉负担329元，张耀负担5619元；诉讼保全费2069元，由张耀负担。
本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审期间，张耀提交其与黄秋汉的微信聊天记录，拟证明本案的免租期到2016年10月15日；一审庭审中黄秋汉存在许多不诚实的陈述；承租人承租涉案房屋后因办证受阻，要求黄秋汉提供房屋相关证件，黄秋汉一直拖延，还欺骗承租人房产证在办理过程中。黄秋汉质证称：该证据不属于二审新证据的范畴，故法院不应组织双方进行质证；经核对证据原件，张耀提交的微信聊天记录只是截下对其有利的聊天记录，并非是连贯性的；该证据是否是与黄秋汉之间的聊天记录，当庭无法确认。
另查明，一审期间黄秋汉提交的《建设用地规划许可证》记载建设项目名称住宅、建设规模框架3层253.1㎡等，《建设工程规划许可证》记载用地项目名称住宅、用地面积74.1㎡等，两证中标注的附图相同。黄秋汉二审陈述两证为对应两个房屋，本案房屋是由两个房屋合在一起的。黄秋汉曾以双方于2014年7月23日签订的涉案房屋《房屋租赁合同》为依据起诉张耀，一审法院于2015年5月27日作出（2015）穗南法民三初字第461号民事调解书，在当日该案的调解笔录中记载：张耀陈述涉案房屋在2015年5月22日已交还给黄秋汉，黄秋汉陈述确认，已收回房屋钥匙。二审期间，张耀陈述发生上一次的诉讼是因为卫生局的证件无法办理，但后来卫生局又同意办证了（所以又签订了本案的租赁合同）。关于双方已经就涉案房屋的租赁发生过诉讼，为何还不重视房屋的交付问题，黄秋汉陈述其不懂法。关于张耀为何不催促黄秋汉及时交付房屋的问题，张耀陈述，经过上一次的经验，所以其是等待证件办妥之后，其才入驻涉案房屋并进行装修，即使其为了办理消防手续需要经常查看涉案房屋，但黄秋汉都没有将钥匙交付给张耀，都是去之前让黄秋汉或其儿子到涉案房屋开门。二审期间，黄秋汉表示其认为合同有效，但如法院认定合同无效，则同意二审直接处理，并按合同约定的租金标准，要求张耀支付从2016年9月1日至2017年6月5日期间的占有使用费，但张耀本案并无反诉，因此不同意本案对押金直接作出处理。张耀不同意本院二审对合同无效的法律后果直接作出处理，但同意对押金作出处理。
再查，黄秋汉在一审判决后也提交上诉状，本院于2017年7月8日向其送达《预交二审案件受理费通知书》，告知其在接到本通知后七日内预交二审案件受理费5948元，逾期未交费，本院依法按自动撤回上诉处理。黄秋汉于2017年8月15日缴纳二审案件受理费。
本院认为，黄秋汉未在法定期限内缴纳二审案件受理费，本院依法按其撤回上诉处理，对其上诉请求不予审查。
首先，关于合同效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。黄秋汉一审期间提交的《建设工程规划许可证》批准的用地面积为74.1㎡，《建设用地规划许可证》批准的建设规模为框架3层253.1㎡，均远远小于本案《房屋租赁合同》约定的建筑面积1337㎡，张耀承租涉案房屋整体用于医疗及商业使用，黄秋汉也无法区分已报建和未报建的部分并举证证明。无论已报建和未报建的部分能否区分，都会影响张耀整体承租涉案房屋合同目的的实现，因此本院认定本案《房屋租赁合同》无效。合同无效则不存在解除问题，双方因该合同取得的财产应相互返还。黄秋汉表示如二审认定合同无效，同意二审直接处理，并将租金的请求变更为使用费，故本案争议的焦点主要在于房屋使用费的认定。
其次，关于房屋使用费的认定。黄秋汉与张耀在本案之前曾就涉案房屋签订过另一份租赁合同并发生纠纷，该案以调解方式结案。黄秋汉在另案即（2015）穗南法民三初字第461号案的调解笔录中确认张耀已于2015年5月22日交还房屋，并已收回房屋钥匙。双方在调解后签订本案《房屋租赁合同》，黄秋汉作为出租方，负有交付房屋给承租方张耀的合同义务和举证责任，但黄秋汉未办理交付房屋给张耀的手续。从双方两次纠纷的背景看，合同未能正常履行是因为张耀承租房屋开办医疗机构的目的受阻所致，张耀主张其在实际接收房屋之前需确定可以正常经营的各项手续办妥为前提具有合理性，再结合张耀所作出的去涉案房屋均需黄秋汉或其儿子配合开门的陈述，及黄秋汉并无证据证明涉案房屋内有张耀的物品，可认定黄秋汉未将房屋交付给张耀。虽然如此，但一方面张耀自述其办理消防手续时会叫黄秋汉或其儿子配合开门，也无陈述黄秋汉不予配合，可见张耀因其租赁目的按需使用涉案房屋，在承租期间可在黄秋汉的配合下进出涉案房屋，黄秋汉实际上让渡了房屋的使用权，另一方面黄秋汉为履行合同也无法将房屋用作他用，客观上导致房屋空置，因此张耀应支付相应的房屋使用费。关于应支付的使用费的期间。一审法院对免租期延长至2016年10月15日已作出充分合理的认定，本院予以认可并不再赘述。张耀于2016年12月10日发出《解除合同通知》明确表示其不再履行，至此，黄秋汉应清楚张耀不再使用涉案房屋，而黄秋汉也要求张耀交还房屋，因此黄秋汉应当及时对房屋另行处理以减少损失，黄秋汉没有证据证明张耀在此之后占用房屋的事实，因此无权要求张耀支付此后的房屋使用费。因此，张耀应向黄秋汉支付2016年10月16日至2016年12月10日期间的房屋使用费104806元（57000÷31×16+57000+57000÷31×10）。
因合同无效，不存在违约问题，黄秋汉关于违约金的诉讼请求不应支持。黄秋汉未履行交付房屋给张耀的义务，其在2016年12月10日之后应及时另行处理涉案房屋，在一审期间也表明同意收回房屋，且无证据证明涉案房屋内有张耀的物品，故黄秋汉关于交还房屋的诉讼请求也不成立。关于押金的问题，因张耀一审期间未提起反诉，黄秋汉二审也明确表示不同意在本案中作出处理，故本案对押金的返还问题不予调处，张耀可另循途径解决。张耀为合同相对方，其主张其不是适格主体理由不成立，本院不予支持。张耀的其他上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人张耀的部分上诉请求成立，本院予以支持；一审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款、第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市南沙区人民法院(2017)粤0115民初360号民事判决第二项；
二、变更广州市南沙区人民法院(2017)粤0115民初360号民事判决第一项为：张耀于本判决送达之日起十日内向黄秋汉支付2016年10月16日至2016年12月10日期间的房屋使用费104806元。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5948元，由黄秋汉负担3936元，由张耀负担2012元；诉讼保全费2069元，由黄秋汉负担1369元，由张耀负担700元；二审案件受理费5619元，由上诉人张耀负担2103元，由被上诉人黄秋汉负担3516元。
本判决为终审判决。
审判长 闫 娜
审判员 蔡培娟
审判员 谭红玉
二〇一七年十月十七日
书记员 张 利
彭诗敏