广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第44号
上诉人（原审被告、反诉原告）广州市中庸房地产有限公司。
法定代表人陈斌权，总经理。
委托代理人阳艳，女，该公司职员。
委托代理人林莉莉，女该公司职员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）利新杰，男，1959年5月10日出生，汉族。
委托代理人余杰，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人广州市中庸房地产有限公司（以下简称中庸公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1213号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
利新杰起诉称：我方是广州市运输公司职工，1997年前一直在公司分配的长堤大马路129号3楼居住。中庸公司原名为广州市建设发展公司，是上址的拆迁人，我方、中庸公司于1997年3月28日签订《房屋拆迁安置协议》，协议中约定中庸公司在西湾路提供一套房屋给我方永迁居住，中庸公司提供的房屋为荔湾区西湾路荔新大厦89号之一四梯507房。现中庸公司以双方未签订《租赁合同》为由，不确认我方承租的事实，要求我方搬离。诉讼请求：1、判令确认我方、中庸公司对荔湾区西湾路荔新大厦89号之一四梯507房存在租赁关系。2、本案受理费由中庸公司承担。
中庸公司一审答辩及反诉称：利新杰、我���不存在租赁关系，利新杰主张在2008年得知广州市建设发展公司与罗燕冰签订《广州市房地产租赁合同》，一直没有向我司主张确认其租赁关系，其确认租赁关系已超过两年诉讼时效。综上，请求法院驳回利新杰诉讼请求。
2000年2月21日广州市建设发展公司与罗燕冰签订《广州市地产租赁合同》，罗燕冰承租广州市建设发展公司位于广州市西湾路89号之一507房屋，租赁期限自2000年1月1日至2019年12月31日。广州市建设发展公司于2006年4月经企业改制后，名称变更为广州市中庸房地产有限公司。2012年5月18日荔湾法院以（2012）穗荔法民三初字第376号民事判决书判决解除罗燕冰与我司签订的《广州市房地产租赁合同》。罗燕冰与利新杰已于1993年6月21日协议离婚，2000年2月21日仅罗燕冰与广州市建设发展公司签署讼争房屋的租赁合同。基于以上事实，利新杰未与我司签署任何租赁合约，也与罗燕冰不存在任何亲属关系，利新杰没有任何事实依据和法律依据占用讼争房屋。反诉请求：1、判令利新杰立即将广州市西湾路89号之一507房腾空交还我司。2、判令利新杰向我司支付从2011年1月1日至2012年5月31日广州市西湾路89号之一507房屋占用费11560元，利息917.1元。3、判令利新杰向我司按照广州市房管部门评定的私房住宅标准租金向利新杰支付从2012年5月31日至判决生效之日的房屋占用费，暂计至2013年7月31日为9520元，利息622元。4、本案诉讼费由利新杰承担。
利新杰一审答辩称：不同意中庸公司的反诉请求，请求法院驳回中庸公司的反诉请求。关于第二项反诉请求，（2012）穗荔法民三初字第376号民事判决书已确认该时间段的租金由罗燕冰支付，而并非由我方支付，所以我方不同意支付该时间段的租金。关于第三项反诉请求，不同意按私房标准支付租金，应按公房标准计租。关于第一项反诉请求，原、中庸公司签订的房屋拆迁安置协议已约定中庸公司将讼争房屋安置给我方永迁居住，我方享有讼争房屋的承租权。本案诉讼费应由中庸公司承担。
原审法院经审理查明：广州市荔湾区西湾路89号之一507房（建筑面积47.63平方米）是中庸公司的房产。利新杰与案外人罗燕冰原为夫妻关系，1993年6月25日，经登记离婚。利新杰与罗燕冰离婚后，仍居住在承租的原广州市长堤大马路129号3楼房屋，并于1994年4月22日分开户口。1997年3月28日，因中庸公司（原名称：广州市建设发展公司）拆迁原广州市长堤大马路129号3楼房屋，与案外人广州市运输公司签订《广州市房屋拆迁安置协议》，约定：“拆迁人（甲方）：广州市建设发展公司，被拆迁人（乙方）：广州市运输公司”，“乙方运输公司原向雷敬重租用（侨房），其中分配��利新杰、罗燕冰使用面积20.53㎡，现甲乙双方同意永迁安置西湾路商住楼第五层内”。“乙方接到永迁通知后，七天内向甲方缴交租住房保证金。并在一个月内搬出原址，搬出后向甲方一次性领取搬家费肆佰伍拾元正。（两户共玖佰元正）”。“乙方入住新房后，与出租单位重新签订新的租赁合约并按市房管部门实测面积计算租金”。利新杰与罗燕冰在拆迁安置协议代理人栏签名。协议签订后，利新杰与罗燕冰于1998年8月被安排永迁西湾路89号之一507房居住。
2000年2月21日，罗燕冰与中庸公司签订《广州市房地产租赁合同》，约定中庸公司将荔湾区西湾路89号之一507房出租给罗燕冰作住宅用途使用；租期从2000年1月1日至2019年12月31日；2000年1月1日至2000年6月30日的月租金为99.30元，2000年7月1日至2019年12月31日的月租金按不同时期国家有关公房统一租金标准计算；租金按季结算，由罗燕冰在每季末前缴付租金给中庸公司；任何一方未能履行合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同。利新杰与罗燕冰在居住上述房屋期间，向中庸公司交纳至2004年12月的租金。其中2003年1月至2004年12月的租金由利新杰在2008年3月15日向中庸公司交付。在中庸公司开具给利新杰的发票的顾客名称栏注明“荔新大厦89之一507罗燕冰”，备注栏注明“利新杰交付租金”。2005年1月至今的租金，利新杰与罗燕冰均未向中庸公司支付。2005年6月，罗燕冰搬出涉案房屋，之后该房屋由利新杰居住使用至今。
一审另查，2012年5月18日，原审法院就广州市中庸房地产有限公司诉被告罗燕冰、第三人利新杰房屋租赁合同纠纷一案，作出（2012）穗荔法民三初字第376号民事判决书，判决如下：一、解除原告广州市中庸房地产有限公司与被告罗燕冰签订的《广州市房地产租赁合同》。二、被告罗燕冰自本判决发生法律效力之日起一个月内，向原告广州市中庸房地产有限公司支付从2011年1月至本判决发生法律效力之日止的租金（按130.9元／月标准计算）。三、驳回原告广州市中庸房地产有限公司其他诉讼请求。2012年11月6日，（2012）穗荔法民三初字第376号民事判决书发生法律效力。
原审法院认为，拆迁前，利新杰已与罗燕冰离婚，中庸公司与利新杰、罗燕冰签订的《拆迁安置协议》已明确讼争房屋是安排给利新杰及罗燕冰永迁居住，中庸公司应与利新杰、罗燕冰重新签订《租赁合同》，但中庸公司只与罗燕冰签订《租赁合同》，没有与利新杰签订租赁合约，已违反了《拆迁安置协议》的约定。利新杰与罗燕冰不存任何家庭关系的情况下，虽然中庸公司解除与罗燕冰的合同，但不影响利新杰有权租赁讼争房屋的权利，中庸公司没有与利新杰签订《租赁合同》前，利新杰与中庸公司之间不存在《租赁合同》关系，对利新杰该诉讼请求，原审法院不予支持。但中庸公司应按《拆迁安置协议》的约定，与利新杰重新签订《租赁合同》。中庸公司请求利新杰将讼争房屋腾空交还无理，原审法院予以驳回。
对于中庸公司请求利新杰支付房屋使用费问题，由于原审法院（2012）穗荔法民三初字第376号民事判决书已判决罗燕冰对讼争房屋支付从2011年1月至判决发生法律效力之日止的租金（按130.9元／月标准计算），故利新杰应从（2012）穗荔法民三初字第376号民事判决书发生法律效力之次日即2012年11月7日起向中庸公司支付房屋使用费。至于房屋使用费计付标准，根据罗燕冰与中庸公司签订《广州市房地产租赁合同》约定，讼争房屋租期至2019年12月31日，月租金按不同时期国家有关��房统一租金标准计算。参照上述约定，利新杰向中庸公司支付房屋使用费应由有资质的评估机构按广州市公房租金标准评定该房屋使用费。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，原审法院作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市中庸房地产有限公司委托有资质的评估机构按广州市公房租金标准评定该房屋的房屋使用费，原告利新杰给予协助。原告自评定之日起三十日内向被告支付自2012年11月7日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费；本判决发生法律效力之次日起的房屋使用费，原告仍应按上述评定的标准按月向被告支付。二、驳回原告利新杰的诉讼请求。三、驳回被告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告利新杰负担。反诉受理费183元，由被告广州市中庸房地产有限公司负担。
判后，上诉人中庸公司不服原审判决，向本院提起上诉称，2000年2月21日，广州市建设发展公司与罗燕冰签订《广州市房地产租赁合同》，罗燕冰承租广州市建设发展公司位于广州市西湾路89号之一507房的房产（以下简称“涉诉房产”），租赁期限自2000年1月1日至2019年12月31日止。另，广州市建设发展公司于2006年4月经企业改制后，名称变更为广州市中庸房地产有限公司，即上诉人。2012年5月18日，广州市荔湾区人民法院以（2012）穗荔法民三初字第376号判决解除罗燕冰与上诉人签署的前述《广州市房地产租赁合同》。罗燕冰与被上诉人已于1993年6月21日协议离婚；2000年2月21日仅罗燕冰与广州市建设发展公司签署���诉房屋的租赁合同，被上诉人在得知广州市建设发展公司与罗燕冰签订《租赁合同》，一直没有向上诉人主张确认租赁关系，其确认租赁关系已超过两年诉讼时效。基于以上事实，被上诉人未与上诉人签署任何租赁合约，也与罗燕冰不存在任何亲属关系，被上诉人无任何事实及法律依据占用涉诉房产。根据《中华人民共和国物权法》规定，被上诉人侵犯了上诉人享有的物权。上诉人与被上诉人间不存在租赁关系，在《拆迁安置协议》中也没有约定涉诉房产的租金标准，上诉人占用涉诉房产，理应按照广州市房管部门评定的私房住宅标准租金向上诉人支付房屋占用费。一审判决中以上诉人与罗燕冰签订的《租赁合同》为依据，判决被上诉人以广州市公房租金标准支付房屋使用费，依法无据。
原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法撤销原审第一、二项判决，依法改判。上诉请求：1、依法撤销原审判决第一、二项，判决被上诉人立即将广州市西湾路89号之一507房腾空交还上诉人；2、判决被上诉人按照广州市房管部门评定的私房住宅标准租金向上诉人支付从2012年11月7日至判决生效之日广州市西湾路89号之一507房屋占用费；3、本案全部诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人利新杰答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持原判；二、上诉人提出的上诉理由，与事实不符、于法无据，请二审法院驳回上诉。理由如下：l、上诉人认为被上诉人与案外人罗燕冰不存在亲属关系，因此，不能占有、使用涉诉房屋。这种观点是错误的!是在混淆视听。第一，上诉人1997年3月28日拆迁广州市长堤大马路129号3楼房屋时，被上诉人与罗燕冰已经离婚四年，不存在亲属关系，被上诉人是独立、独户占有��使用被拆迁房屋的!第二，拆迁时，被上诉人作为被拆迁人一方与上诉人签订了《拆迁补偿协议》，是合同的当事人。第三，事实上，上诉人于1998年8月安排被上诉人永迁至涉诉房屋居住。以此，被上诉人占有、使用涉诉房屋合法合理!与罗燕冰不存在依附关系，双方是否有亲属关系，不影响被上诉人占有、使用的权利。2、按照《拆迁补偿协议》约定，签订《租赁合同》也是上诉人应当履行的义务，上诉人不能以自己未履行合同义务，而要求被上诉人承担责任，搬离涉诉房屋。3、上诉人要求按私房住宅标准收取租金是没有道理的。1）被上诉人因单位分配的住房被拆迁，作为拆迁人安置的房屋租金也应当按照公房的标准收取；2）参照案外人罗燕冰签订的《租赁合同》公房标准，以及民事活动应当遵守公平合理的原则，被上诉人亦应当以此标准支付租金，而非私房标准���综上所述，一审判决事实清楚，依法有据，公平合理，上诉人上诉理由不成立，请求二审人民法院裁定驳回上诉，维持原判!在二审庭审中，被上诉人补充上诉意见：我方在一审提交的376号判决书是生效判决，该判决第五页第一、二行查明第三人就是本案的被上诉人，原告就是本案的上诉人，可以看出上诉人是将涉案房屋交付给被上诉人占用使用，按照拆迁补偿协议是履行了合同，不存在上诉人所说的理由一即被上诉人需要依附案外人去使用房屋，我方认为一审判决是有理有据的，上诉人的上诉理由及事实不能成立。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审对上诉人中庸公司提起的上诉进行审查。利新杰在拆迁前已与罗燕冰离婚，中庸公司与利新杰、罗燕冰签订的《拆迁安置协议》已明确讼争房屋广州市西湾路89号之一507房是安排给利新杰及罗燕冰永迁居住，中庸公司应与利新杰、罗燕冰重新签订《租赁合同》，但中庸公司只与罗燕冰签订《租赁合同》，没有将利新杰作为共同承租人签订租赁合约，已违反了《拆迁安置协议》的约定。利新杰与罗燕冰不存任何家庭关系的情况下，虽然中庸公司解除与罗燕冰的合同，但不影响利新杰租赁讼争房屋的权利，中庸公司应按《拆迁安置协议》的约定，与利新杰重新签订《租赁合同》。故中庸公司上诉请求利新杰将讼争房屋腾空交还给其，理由不成立，本院不予支持。
对于中庸公司请求利新杰支付房屋使用费问题，由于原审法院（2012）穗荔法民三初字第376号民事判决书已判决罗燕冰对讼争房屋支付从2011年1月至判决发生法律效力之日止的租金（按130.9元／月标准计算），故利新杰应从（2012）穗荔法民三初字第376号民事判决书发生法律效力之次日即2012年11月7日起向中庸公司支付房屋使用费。至于房屋使用费计付标准，鉴于中庸公司的讼争房屋不属于私房性质，故利新杰向中庸公司支付房屋使用费应由有资质的评估机构按广州市公房租金标准评定该房屋使用费。中庸公司上诉请求利新杰按照广州市房管部门评定的私房住宅标准租金交纳房屋使用费，理据不成立，本院也不予支持。
综上所述，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，予以维持。中庸公司上诉理由不成立，其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费100元，由上诉人广州市中庸房地产有限公司负担。
本判决为终审判���。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 李 民
二〇一四年一月××日
书 记 员 李 焕
颜玉婵