山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)烟民一初字第305号
原告：江苏南通三建集团有限公司。住所地：江苏省海门市狮山路***号。
法定代表人：黄裕辉，总经理。
委托代理人：赵秀琴，山东德祥律师事务所律师。
委托代理人：孙永林，山东德祥律师事务所律师。
被告：烟台隆城置业有限公司。住所地：烟台市福山区福海路***号。
法定代表人：李华丽，董事长。
委托代理人：宋旭，山东谷源律师事务所律师。
委托代理人：张敏娜（实习），山东谷源律师事务所律师。
被告：烟台星城物业管理有限公司。住所地：烟台市福山区福海路***号。
法定代表人：崔秀燕，总经理。
委托代理人：宋旭，山东谷源律师事务所律师。
委托代理人：张敏娜（实习），山东谷源律师事务所律师。
原告江苏南通三建集团有限公司（以下简称南通三建公司）诉被告烟台隆城置业有限公司（以下简称隆城置业公司）、烟台星城物业管理有限公司（以下简称星城物业公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南通三建公司的委托代理人赵秀琴、孙永林，被告隆城置业公司、星城物业公司的委托代理人宋旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告南通三建公司诉称：2007年2月3日和2007年9月27日，南通三建公司与隆城置业公司签订了两份建设工程施工合同，约定由南通三建公司对隆城置业公司位于星河城部分楼座进行建设施工。工程竣工验收并对工程造价审计后，隆城置业公司拖欠部分工程款未付。后南通三建公司诉至烟台中院，要求隆城置业公司支付工程款，经法院主持调解，南通三建公司与隆城置业公司达成调解协议，隆城置业公司于2015年9月16日前支付南通三建公司工程款810万元。隆城置业公司在2015年9月16日前未支付任何工程款，南通三建公司向法院申请强制执行。法院查封了隆城置业公司所有的位于福山区汇福街138-48、138-49号房产。
后星城物业公司向法院提出执行异议，认为查封房产属于物业管理商业用房，由星城物业公司使用，申请解除查封。法院裁定中止对涉案房产的执行。
南通三建公司认为，汇福街138-48、138-49号房产属于可销售房屋，在政府房产管理部门涉案房产也是登记在隆城置业公司名下，经实地勘验发现，涉案房屋闲置且房屋外墙张贴广告销售、出租房屋；星城物业公司在星河城小区院内办公并未使用涉案房屋。故请求：1、许可继续执行福山区汇福街138-48号一层、138-49号一层至二层房产。2、被告承担本案诉讼费用。
被告隆城置业公司、星城物业公司辩称，南通三建公司所述与事实不符，应予以驳回。涉案房产虽登记在隆城置业公司名下，但隆城置业公司已于2010年7月9日与烟台市福山区房产管理局签订了上交物业管理用房合同，将涉案房产提供给物业管理公司作为物业管理用房。该种性质的房产，根据物业管理条例的规定，即使登记在隆城置业公司名下，也无需再行办理过户登记。该合同的签订依据是根据政府相关规定及山东省物业管理条例的规定，开发公司在建设项目时应按照千分之三至千分之五的比例向物业公司提供用房。涉案房产的面积占隆城置业公司开发建设面积的千分之三，与规定相符。且物业成立以来，一直在涉案房产内办公，并非如诉状所称，物业公司在星河小区院内办公并未使用该房产。涉案房产并非像南通三建公司所述对外出租经营，即使对外经营，根据物业公司与业主签订的前期物业合同第七条第2款第（8）项约定，物业公司有权利用本物业管理区域内的共用部位进行经营，所得收益归业主共有。所以物业公司有权利对外出租该房屋。
经审理查明，2007年2月3日、2007年9月27日南通三建公司与隆城置业公司分别签订了两份建设工程施工合同，约定由南通三建公司为隆城置业公司施工位于烟台市福山区福海路与汇福路交界处的星河城部分工程。上述合同签订后，南通三建公司即对合同约定的工程进行了部分施工。后南通三建公司以隆城置业公司欠其工程款为由诉至本院，该案经本院主持调解，双方自愿达成调解协议，本院根据协议的内容制作了调解书[(2013)烟民一初字第107号]主要内容为：一、隆城置业公司于2015年9月16日前支付南通三建公司工程款8100000元。二、双方其他互不追究。
调解书生效后，因隆城置业公司未按约定的内容履行还款义务，南通三建公司依法向本院申请强制执行。在执行过程中，本院依法查封了登记在隆城置业公司名下的福山区汇福街138-48号一层、138-49号一层至二层房产。后星城物业公司以案外人的身份向本院执行部门提出执行异议，认为涉案房产属于物业用房，已不是隆城置业公司的房产，请求解除对涉案房产的查封。本院执行部门经审查后于2015年12月1日作出（2015）烟执异字第204号执行裁定书，该裁决书认为，被执行人隆城置业公司在本院查封之前已经与烟台市福山区房产管理局签订了合同，将涉案房产作为物业管理商业用房交给了烟台市福山区房产管理局。异议人星城物业公司作为星河城居民住宅区的物业服务企业，也在本院查封之前占有使用上述房产，为星河城居民住宅区业主提供物业服务，故星城物业公司所提异议理由成立，本院予以支持。裁定中止对位于烟台市福山区汇福街138-48号一层、138-49号一层至二层房产的执行。
南通三建公司不服（2015）烟执异字第204号执行裁定书诉至本院。
另查明，2010年7月9日，隆城置业公司（甲方）与烟台市福山区房产管理局（乙方，现更名为烟台市福山区住房保障管理中心），签订了《上交物业管理用房合同》两份，合同编号分别为:物业办（2010）第14号、15号。主要内容如下：根据烟政发[1998]73号文件及有关法律法规，同意就物业管理用房提供事项订立本合同，一、物业基本情况物业名称：星河城一、二期；二、物业类型：商住；三、座落位置：福山区福海路288号；甲方自愿将座落于1#楼1、2层网点的房屋产权（建筑面积770平方米、210平方米）交于乙方，作为物业管理商业用房……。
2015年11月23日，烟台市福山区住房保障管理中心出具证明证实，2010年7月9日，根据有关规定，隆城置业公司与我中心签订了物业办（2010）第14号、15号《上交物业管理用房合同》，分别上交了物业管理商业用房770平方米和210平方米。合同签订时，因相关部门还未出具门楼牌地址，因此隆城置业公司用附图的方式予以标注物业管理商业用房的位置，详见合同附页。贵院根据（2015）烟执字第490号查封的位于烟台市福山区汇福街138-48号、138-49号两处房产为上交的两处物业管理商业用房，产权归星河城全体业主共有，目前星河城的物业服务企业在此处办公。
本院（2015）烟执异字第204号执行裁定书查明，2011年11月8日，烟台市公安局福山分局户政科下发通知，将星河城居民住宅区单位门楼牌号编定为福山区福海路288号。在所附的“星河城居民住宅区楼号、单元号、户号编码表”中注明1号楼一二层门市自东向西编制为汇福街138-（42-43、45-49）号。
另根据星城物业公司提交的前期物业服务合同载明，业主（甲方）：XX。物业服务企业（乙方）：星城物业公司。
经本院到烟台市福山区住房保障管理中心物业科核实，该科证实星河城小区至今尚未成立业主大会，星城物业公司目前系该小区的物业服务企业。
上述事实，有《上交物业管理用房合同》、烟台市中级人民法院（2015）烟执异字第204号执行裁定书、烟台市福山区住房保障管理中心出具的证明、调查笔录等证据及庭审笔录以予证实。
本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房产性质是否属于物业用房;二、南通三建公司关于许可对涉案房产执行的请求是否应该得到支持。
一、涉案房产性质是否属于物业用房。本院认为，根据隆城置业公司提交的《上交物业管理用房合同》及烟台市福山区住房保障管理中心出具的证明能够认定，涉案房屋性质为星河城小区物业用房；
二、南通三建公司关于许可对涉案房产的执行是否应该得到支持。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《物业管理条例》第三十八条规定“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”，根据上述法律法规规定，物业用房的所有权应归全体业主共同所有。因此涉案房屋虽现登记在隆城置业公司名下，但其所有权归星河城小区全体业主所有，南通三建公司以涉案房产属隆城置业公司所有并要求执行该房产的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。
另外，《中华人民共和国物权法》第八十二条规定“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”因此，星城物业公司作为星河城小区的物业服务企业，在该小区尚未成立业主大会的前提下，为维护全体业主的共同利益，在该案中以案外人的身份提出执行异议，并无不当。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：
驳回原告江苏南通三建集团有限公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告江苏南通三建集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 慈勤哲
审 判 员 栾海宁
人民陪审员 徐建春
二〇一六年七月八日
书 记 员 付微微