＼n江苏省淮安市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）淮中民终字第0209号＼n上诉人（原审被告）金湖县国云房地产开发有限公司。＼n法定代表人孙国云，该公司经理。＼n委托代理人潘宝国，江苏和成律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）淮安市江海物业服务有限公司。＼n法定代表人朱莉莉，该公司总经理。＼n委托代理人朱士东，该公司书记。＼n委托代理人朱聪，该公司副总经理。＼n上诉人金湖县国云房地产开发有限公司（以下简称国云房地产）与被上诉人淮安市江海物业服务有限公司（以下简称江海物业）物业服务合同纠纷一案，洪泽县人民法院于2013年8月20日作出（2012）泽商初字第217号民事判决，上诉人国云房地产不服，向本院提起上诉。本院于2014年1月13日立案受理后，依法组成合议庭于2014年2月8日公开开庭进行了审理。上诉人国云房地产法定代表人孙国云，被上诉人江海物业的委托代理人朱士东、朱聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原审查明，2006年6月10日，原告江海物业与被告国云房地产签订《前期物业管理服务合同》，为被告开发的“金莺花园”小区提供前期物业管理服务。合同第七条约定，已竣工但尚未出售的房屋，或因被告原因未能按时交付物业买受人的物业，及未到原告处办理入住使用手续的物业，物业管理费用都应由被告向原告交纳，以每月上旬为当月交费期限，按月结算支付。收取物业费的范围包括住宅和商铺，未包含小区内的车库。合同第三十条、第三十一条还对双方违约情形约定了日5‰的违约金。关于商铺收费价格，前期物业管理服务合同第六、七条约定是前期物业服务费为0.6元／月㎡，原告实际自愿以0.5元／月㎡收费。由于被告未按合同按月支付物业服务费，2012年2月23日原告向被告发出物业费催缴通知书，并通过EMS快递，向被告催要物业费计66460元，被告均没有书面答复。＼n原审另查明，2009年3月1日，被告与原告签订补充协议双方确认2009年2月份前的物业费已经结算，认可物业费价格以0.25元／月㎡计算。＼n原告提供金莺花园未上房明细表，证明被告未到原告处办理上房手续的房产面积，提供金莺花园物业费结算明细和该小区业主月交付明细表，证明2009年3月至2012年3月，除去车库管理的相关费用，住宅按0.25元／月㎡价格计算，商铺按05元／月㎡计算，被告欠交的物业服务费为58007元，2012年4月至2013年4月，被告欠交的物业服务费为18514元，合计76521元。＼n被告对物业费结算说明及补充协议的真实性无异议，在本案审理过程中，法院要求被告对原告出具的住宅、商铺、车库面积如有异议，在三日内到原告处核对相关面积，如被告不配合，即以原告提交的证据为准，而被告没有按要求核对。＼n上述事实，有原、被告当庭陈述及《前期物业管理服务合同》、补充协议书、结算明细、业主月交付明细表、未上房明细表、催缴费通知书等予以证明。＼n原审原告江海物业诉称：2006年6月10日原告与被告国云房地产签订《前期物业管理服务合同》，为被告开发的“金莺花园”小区提供前期物业管理服务，合同签订后我公司按约为被告提供了物业管理服务。截止2009年2月之前的物业管理费用已结清，但从2009年3月至2012年3月的物业管理费共66460元被告一直拖延未付。请求判令被告支付原告物业管理服务费66460元，并要求按合同约定支付违约金、承担诉讼费用。＼n原审被告国云房地产辩称：1、原告起诉的物业费价格不符合合同约定，原告按照0.26元／月㎡，实际应当按照0.25元／月㎡计算；2、计算的面积与事实不符，其中原告将住宅房按照2842.81㎡计算，实际只有462.94㎡，原告多算了2379.87㎡，是误将第三期F栋计算在内，而该栋房屋交房时间是09年6月份，因此，原告将上述F栋计算09年3-5月份的物业费没有依据；3、小区的商铺有16户原被告之间没有办理交付手续，原告计算16户的物业费没有依据；4、双方合同中没有约定车库的物业管理，原告将车库的面积计算物业费没有依据。＼n原审认为，原、被告之间的《前期物业管理服务合同》合法有效，被告未对原告的服务内容和质量标准提出异议，应按合同约定向原告支付物业管理服务费。双方均认可物业费价格以0.25元／月㎡计算，原告在诉讼中仍以0.26元／月㎡计算有误，应以实际计算金额76521元确认，关于被告辩称计算面积有误，但其辩称理由与事实不符，原告在2009年3月住宅收取物业费面积2482.81㎡并不包含三期物业的面积，三期物业F栋是自2010年1月开始收取物业费的，收取费用的物业面积为1361.68㎡。被告的答辩意见说明其对物业面积不清楚，也未按法院要求在庭后三日内到原告处核对相关面积数额并答复，应视为对原告主张的物业服务面积的默认，此外，《前期物业管理服务合同》第七条对被告应向原告交纳的物业费面积范围有明确约定，即“包括已竣工但尚未出售的房屋，或因被告原因未能按时交付物业买受人的物业，以及未到原告处办理入住使用手续的物业”，原告的主张符合范围约定，故被告辩称与合同约定不符，对被告关于面积的答辩理由，不予支持。关于被告答辩合同中没有涉及车库的物业管理约定，原告主张车库的物业管理费无依据，对被告此答辩意见予以支持。＼n由于被告迟延交付，应按合同约定适当向原告支付违约金，但被告主张的违约金过高，有违民法的公平原则，应予调整，应按时间段以所欠物业费数额为基数，不超过同期银行贷款利息的1.3倍。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告金湖县国云房地产开发有限公司在判决生效后3日内向原告淮安市江海物业服务有限公司支付自2009年3月至2013年4月的物业管理服务费76521元，并支付违约金12915元。二、驳回原告淮安市江海物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1460元，由被告金湖县国云房地产开发有限公司负担。＼n判决后，上诉人国云房地产不服该判决，向本院提起上诉称，1、原审对物业缴费面积、时间计算错误，一、二期面积只有几户没有交付，三期不在合同范围之内，自行车库不属于物业缴费面积；2、原审程序违法，被上诉人增加诉讼请求未给予上诉人答辩期，请求二审法院依法予以改判或发回重审。＼n被上诉人江海物业答辩称，上诉人诉称不是事实，双方不存在一、二、三期之说，也不存在面积计算误差事实，一审判决确认的面积是经过审核无误的，诉讼中，上诉人也没有证据证明其主张，原审程序合法，请求驳回上诉，维持原判。＼n本院经审理确认原审认定的事实，上诉人对其主张的面积误差未提供证据证明。＼n本院认为，双方当事人签订的《前期物业管理服务合同》系当事人真实意思，且不违反法律、法规强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。双方在合同第七条中对收取物业管理费的范围已经作了原则性的约定，内容明确，对于物业费面积的起算时间及范围应具备的手续条件亦作了约定，双方应按此约定办理。诉讼中，被上诉人依据合同约定及双方办理的移交手续及入住相关手续，制作应付款明细表，上诉人虽对明细表数据不予认可，但亦未提供反驳证据，在法院限期要求其对被上诉人提供的证据进行核对，并且明确告知其不履行该行为的法律后果的情况下，上诉人仍不予理睬，本院审理中，上诉人仍然未对其主张提供证据证实，根据证据规则的规定，上诉人应承担举证不能的法律后果。原审依据双方补充协议的约定对物业单价进行了调整，车库物业管理费不合理部分予以剔除，已经充分考虑到双方当事人合同的约定和法律规定，不存在计算物业费过高或由此产生的过高违约金的事实。关于上诉人主张原审程序违法问题。经审查，原审庭审中被上诉人增加2012年4月至2013年4月期间的物业管理费，在15日的答辩期内，上诉人未提出异议，原审判决亦是在答辩期满后作出，应视为已给予上诉人答辩期，原审程序合法。综上，原审判决正确，应予维持。上诉人上诉理由无事实和法律依据，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n上诉案件受理费1460元，由上诉人金湖县国云房地产开发有限公司负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长江东新＼n审判员钱明芳＼n代理审判员庞海涛＼n二〇一四年三月二十日＼n书记员靖芳芳＼n