杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙0105民初1961号
原告：周丰水，男，汉族，1969年6月1日出生，住浙江省浦江县。
原告：徐菊梅，女，汉族，1971年9月1日出生，住浙江省浦江县。
两原告共同委托诉讼代理人：徐亦飞、梅梅，分别为浙江宏昊律师事务所律师、实习律师。
被告：张树全，男，汉族，1959年6月5日出生，住杭州市拱墅区。
法定代理人：陶国秋（系张树全的妻子），女，汉族，1965年10月12日出生，住杭州市拱墅区。
被告：陶国秋，女，汉族，1965年10月12日出生，住杭州市拱墅区。
原告周丰水、徐菊梅为与被告张树全、陶国秋经济适用房转让合同纠纷一案，于2016年3月28日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员姜新农独任审判，于2016年5月24日公开开庭进行了审理，原告周丰水、徐菊梅及其共同诉讼代理人徐亦飞、梅梅，被告张树全的法定代理人即被告陶国秋到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为适用普通程序进行审理，并经院长批准延长审限六个月，于2016年11月30日再次公开开庭进行了审理，原告周丰水、徐菊梅及其共同诉讼代理人徐亦飞到庭参加诉讼，被告张树全、陶国秋经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告周丰水、徐菊梅向本院提出诉讼请求：1、判令两被告协助两原告办理位于杭州市拱墅区杭钢北苑70幢1单元101室房屋的过户登记手续；2、判令两被告赔偿两原告违约金30万元；3、本案诉讼费等全部费用由两被告承担。诉讼过程中，原告周丰水、徐菊梅撤回前述第2项诉讼请求。事实和理由：2005年12月12日，原、被告双方经协商一致签订《购房协议》一份，约定，两被告将其所有的位于拱墅区半山镇杭钢北苑70幢1单元101室的房屋出售给两原告，房屋建筑面积67.28㎡，总价336000元。同时协议还约定，自该房屋符合上市条件之日起三个月内，由两被告办理房屋过户手续，所需一切费用由两被告承担，如有一方违约，则承担违约金30万元。协议签订后，两原告于当日支付两被告20万元，同时两被告也将房屋交付两原告使用。2006年10月18日，两被告将涉案房屋三证全部领出并交给两原告，两原告于当日依约向两被告支付购房款5万元。此后该房屋符合上市交易条件，但两被告却迟迟不履行办理房屋过户手续的义务。嗣后，两原告曾多次与两被告协商处理此事，但均未果。
被告张树全、陶国秋辩称，请求驳回原告的诉讼请求。一、作为房屋产权人，我们当时完全是在对方天天逼迫买卖此房的情况下胡乱签的字。当时房屋系经济适用房，根本不可以买卖。两方私下买卖都是错误的。原告明知不能买卖还硬要做霸王合同强卖。当时说不卖给他们，原告徐菊梅跑到我家一屁股坐着说：“不卖给她就不走了。”当时考虑儿子要上大学，急等着用钱。还有房主张树全又旧病复发（精神分裂症）又下岗在家，陶国秋又无工作，父母又相继去世，姐妹又无力帮助的情况下，就没去考虑那些霸王合同的事，就糊里糊涂的签了字。事后想起原告是乘人之危加之经济适用房的过户手续要很多费用，卖给原告是要倒赔的，所以就没有下文了。想起赔本的买卖谁去做，加之被告××，他一想到房子过户给别人，自己就什么都没有，××，××来杀人放火那是不知道的，没法想象，所以这房子是坚决不能卖给原告的。当时在张树全行为能力低下的情况下签此协议，所以说是完全无效。二、请求判决房子归被告，这样以惩戒后人，不能去买不能买的房子。三、原告的错误比被告大，你不买不就什么事情都没了。被告对此案的要求：1、收回该房屋，退还已付的25万元钱；2、未付的86000元不追究；3、此房给原告住了十多年，算给对方不成熟的买卖的补救，不给予追究。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告周丰水、徐菊梅提交的《购房协议》、收据、收条、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《国有土地使用权证》、《契证》、房屋租赁合同等证据，被告张树全、陶国秋无异议，本院予以确认并在卷佐证。对被告张树全、陶国秋提交的杭钢金成实业总公司的证明、2002年之前的××证复印件、杭钢集团公司人力资源部的批复、2016年4月19日签发的××人证、金成本级未分流人员情况一览表、杭州市第七人民医院病情证明书、挂号单据、门诊复诊券、门诊治疗建议书、××证明、病历等证据的真实性予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2005年12月12日，张树全、陶国秋作为甲方，周丰水、徐菊梅作为乙方，双方签订《购房协议》一份，约定：“甲方自愿把杭州市拱墅区半山镇杭钢北苑70幢1单元101室（发票号：0116748）的房子卖给乙方，房屋建筑面积67.28㎡，总价336000元人民币，但因尚未办理三证（房产、契、土地证），上市期限未到，特拟定以下协议：1、乙方预付甲方20万元人民币，甲方同时把购房发票、门牌号证、房门钥匙、煤气卡交给乙方，即日起房屋使用权归乙方所有。2、当有关部门下发办理三证的通知时，乙方将购房发票交于甲方，甲方自通知之日起在合理时间（即有关部门规定的同意期限内）办理完领三证的手续，所需一切手续费用均由甲方承担。3、三证由甲方负责办理领出后，10天内交于乙方保管，乙方应当日支付给甲方剩余房款中的5万元人民币。4、甲方应自该房屋符合上市条件之日起3个月内办理完过户手续，所需一切费用均由甲方承担，乙方于过户之日起立即支付剩余的86000元人民币购房款。5、该房屋的出售总价336000元人民币，超出该总价其他附加的一切费用由甲方承担。6、由于各种原因导致该房屋不能办理过户手续，后果由甲方自负。7、甲乙双方必须遵守上述双方达成的协议，如有一方违约，则承担违约金人民币30万元整。…”该协议签订后，周丰水、徐菊梅于当日支付给张树全、陶国秋购房款20万元，张树全、陶国秋亦于当日将该房屋及购房发票等交付给了周丰水、徐菊梅。
杭钢北苑70幢1单元101室房屋性质为经济适用房，张树全、陶国秋于2006年10月11日取得该房的房屋所有权证和房屋共有权证，于2006年10月18日取得该房屋的契证和国有土地使用证，并将上述房屋所有权证、房屋共有权证、契证、国有土地使用证交给了周丰水、徐菊梅。周丰水、徐菊梅于2006年10月18日支付了购房款50000元。
另，张树全原为杭州钢铁厂金成实业总公司职工，于2002年企业改制分流时因身体原因（××、当时持有××证）提前下岗为放长假人员，于2015年12月正式办理退休。杭州市拱墅区××人联合会于2016年4月19日向张树全签发××人证，××类别为××，××等级为叁级。
诉讼过程中，周丰水、徐菊梅表示，愿意在不超过5万元的限额范围内承担房屋转移登记所需缴纳的税、费、土地出让金。
本院认为，关于涉案房屋《购房协议》的效力问题。1、双方签订《购房协议》时，张树全虽为××人，但是，首先，张树全在2002年杭州钢铁厂金成实业总公司改制分流前在该公司工作的事实表明，其并非无民事行为能力人；其次，其2016年4月领取的××人证记载的××等级为叁级，根据《××标准》，××叁级的评定标准为：WHO-
DASⅡ值在96-105分之间，适应行为中度障碍；生活上不能完全自理，可以与人进行简单交流，能表达自己的情感；能独立从事简单劳动，能学习新事物，但学习能力明显比一般人差；被动参与社交活动，偶尔能主动参与社交活动；需要环境提供部分支持，即所需要的支持服务是经常性的、短时间的需求，部分生活需由他人照料。根据上述标准及其××等级，张树全现为限制民事行为能力人。综上，张树全、陶国秋所举的证据尚不足以证明张树全在签订案涉《购房协议》的当时为无民事行为能力人，其当时应属于限制民事行为能力人。根据我国《合同法》第四十七条的规定，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效。本案《购房协议》签订时，陶国秋为张树全的妻子，应为其法定代理人，而陶国秋亦已在《购房协议》上签字，应视为已认可张树全订立合同的行为。2、虽然涉案房屋为经济适用房，以划拨方式取得国有土地使用权，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，对于划拨方式取得土地使用权的房屋转让时，应当报经有批准权的主管机构批准，但是上述法律、行政法规系属管理性规定，而并非效力性强制规定，依据《中华人民共和国合同法》的规定，本案房屋转让行为不属于合同无效的法定情形。3、双方签订《购房协议》时张树全、陶国秋虽尚未取得讼争房屋的房屋所有权证等三证，该房屋的性质亦属经济适用房在当时不能办理房屋产权过户手续，但在2006年10月张树全、陶国秋取得了房屋所有权证等三证，现该房屋也已具备上市交易条件。且在协议签订后，周丰水、徐菊梅已按协议的约定支付部分房款，双方亦对房屋进行了交接。综上，案涉《购房协议》应认定有效。因该房屋的性质属经济适用房而在当时未能办理房屋产权过户手续，现该房屋也已具备上市交易条件，周丰水、徐菊梅要求张树全、陶国秋协助办理房屋过户手续的诉请，本院依法予以支持。为减少当事人诉累，本院结合《购房协议》对剩余房款86000元的付款期限的约定对该款亦予一并判决由周丰水、徐菊梅支付给张树全、陶国秋。《购房协议》虽约定办理过户所需缴纳的一切费用均由张树全、陶国秋承担，但诉讼过程中，周丰水、徐菊梅自愿承担不超过5万元的房屋过户所需缴纳的费用，不违反法律规定，应予准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张树全、陶国秋于本判决生效之日起十日内协助原告周丰水、徐菊梅办理位于杭州市拱墅区杭钢北苑70幢1单元101室房屋的所有权转移登记手续。办理所有权转移登记手续所需缴纳的税、费、土地出让金在不超过50000元的范围内由原告周丰水、徐菊梅承担，如有超过部分则由被告张树全、陶国秋承担；
二、原告周丰水、徐菊梅于取得杭州市拱墅区杭钢北苑70幢1单元101室房屋的所有权的当日内支付被告张树全、陶国秋剩余房款86000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，由被告张树全、陶国秋负担。
原告周丰水、徐菊梅于本判决生效之日起十五日内来本院申请退诉讼费；被告张树全、陶国秋于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到上诉案件交费通知书之日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姜新农
人民陪审员 裘韵梅
人民陪审员 周 超
二〇一六年十二月六日
书 记 员 徐海丰