浙江省杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭西民初字第2107号
原告：蔡小珍。
委托代理人：林彦青、胡建敏。
原告：邵飞龙。
委托代理人：林彦青、胡建敏。
被告：严凤仙。
委托代理人：管民强。
原告蔡小珍、邵飞龙诉被告严凤仙房屋买卖合同纠纷一案，于2012年7月24日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员熊英英独任审判，于2012年9月20日公开开庭审理。后因案情复杂，本案转换为普通程序，依法组成合议庭，于2012年11月30日进行了第二次开庭审理。原告蔡小珍、邵飞龙的委托代理人林彦青、胡建敏，被告严凤仙及其委托代理人管民强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡小珍、邵飞龙诉称：2012年6月22日，蔡小珍、邵飞龙夫妇与严凤仙在居间方杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）的主持下订立《购房意向合同》，约定严凤仙将其位于杭州市三塘北村12幢1单元504室（建筑面积42.81平方米）的房屋以768000元的价格卖给蔡小珍、邵飞龙。该合同签订后，蔡小珍、邵飞龙按约履行义务，但严凤仙于2012年6月23日以其儿子不愿出售为由单方提出解除合同。蔡小珍、邵飞龙要求严凤仙按照《购房意向合同》的约定承担违约责任，并向严凤仙发出律师函，但严凤仙仅愿意承担5000元违约金。双方协商无果，蔡小珍、邵飞龙诉至法院，请求判令严凤仙支付违约金76800元。
被告严凤仙辩称：本案讼争《购房意向合同》在2012年6月22日傍晚6时许签订，由于儿子周金锦反对，严凤仙在签约后两小时内返还至居间方处提出解除《购房意向合同》，并要求居间方告知邵飞龙、蔡小珍的联系电话以便通知。至当晚10时，居间方终于同意拨打邵飞龙、蔡小珍电话让严凤仙通话，严凤仙随即将解除《购房意向合同》的意思表示传达给邵飞龙、蔡小珍。次日，严凤仙又向居间方提交了书面声明。但是，邵飞龙、蔡小珍要求严凤仙承担违约金76800元没有依据，理由包括：一、杭州市三塘北村12幢1单元504室房屋系拆迁安置所得，安置人口包括严凤仙和儿子周金锦，该房屋虽登记在严凤仙名下，实际为严凤仙与周金锦的共同财产，未经周金锦同意，严凤仙无权转让该房屋，故《购房意向合同》应认定无效。同时，邵飞龙、蔡小珍并未因《购房意向合同》的无效而遭受损失，无权主张损害赔偿。二、即使《购房意向合同》有效，该合同也不是正式的房屋买卖合同，否则严凤仙必然要求共有权人周金锦一同签订，严凤仙不存在违约行为，反而是邵飞龙、蔡小珍没有根据《购房意向合同》第六条第1款的约定提供邵飞龙、蔡小珍的《杭州市区住房情况查询记录》，已经构成违约。三、即便严凤仙要求解除《购房意向合同》的行为构成违约，严凤仙提出解除合同的时间距离合同订立时间仅三四小时，不可能给邵飞龙、蔡小珍造成7万余元的损失。故请求法院依法判决。
原告蔡小珍、邵飞龙为支持其主张的事实，向本院提交了以下证据材料：
1、编号为FZD0006085的《购房意向合同》、我爱我家公司于2012年6月17日开具的收款收据。证明邵飞龙、蔡小珍与严凤仙之间存在房屋买卖合同关系，邵飞龙、蔡小珍支付了5000元购房意向金。
2、严凤仙于2012年6月23日和6月24日出具的声明各一份。证明严凤仙违约解除《购房意向合同》的事实。
3、北京市京大律师事务所杭州分所于2012年6月29日发出的律师函及邮寄凭证。证明邵飞龙、蔡小珍同意解除《购房意向合同》，但要求严凤仙承担违约责任。
4、编号为0027843的《买方协议书》。证明蔡小珍、邵飞龙与严凤仙存在房屋买卖合同关系，已履行了支付5000元意向金的义务。
5、杭州市三塘北村12幢1单元504室房屋的房产记载信息查询记录。证明严凤仙是杭州市三塘北村12幢1单元504室房屋唯一的所有权人，对该房屋享有完全的处分权。
6、编号为2012预1169179的《浙江省商品房买卖合同》复印件。证明邵飞龙、蔡小珍有真实的购房愿望，因严凤仙的违约行为而迟延购房。
被告严凤仙为支持其主张的事实，向本院提交了以下证据材料：
1、杭州市下城区东新街道三塘北苑社区居民委员会于2012年7月4日出具的证明。证明严凤仙与儿子周金锦共同居住在杭州市三塘北村12幢1单元504室房屋。
2、1998年3月22日杭州市东河沿线改造（下城段）工程指挥部与严凤仙签订的《市（县）房屋拆迁安置协议书》复印件及相应的《杭州市房屋拆迁安置表》复印件2张。证明严凤仙与前夫周长铭、儿子周金锦三人原承租杭州市建国北路71号房屋，严凤仙与周长铭于该房屋被拆迁后安置前离婚，故进行分别安置，回迁房杭州市三塘北村12幢1单元504室房屋由严凤仙与周金锦取得，系严凤仙、周金锦的共同财产。
经质证，关于原告蔡小珍、邵飞龙提交的证据，被告严凤仙对证据1-4没有异议，但认为严凤仙解除《购房意向合同》不构成违约；对证据5的真实性没有异议，但严凤仙对杭州市三塘北村12幢1单元504室房屋有处分权不代表可以剥夺周金锦的居住权，严凤仙必须在转让该房屋前征得周金锦的同意；对证据6的真实性没有异议，但无法确定邵飞龙、蔡小珍是否已实际购买了杭州市下城区风华新语公寓5幢1单元402室。
关于被告严凤仙提交的证据，原告蔡小珍、邵飞龙对证据1的形式真实性没有异议，但对内容真实性和关联性有异议，至多能证明严凤仙、周金锦于2012年7月4日前居住在杭州市三塘北村12幢1单元504室房屋，且不影响本案的处理；证据2、3系复印件，对真实性、合法性和关联性均有异议，应以房屋所有权登记情况确定杭州市三塘北村12幢1单元504室房屋的权属，无法证明周金锦对该房屋有所有权或居住权。
本院审查后认为，原告蔡小珍、邵飞龙提交的证据1-5的真实性没有争议，作为本案的有效证据；被告严凤仙提交的证据1、2、3即便属实，周金锦并未登记为本案所涉房屋的所有权人，周金锦是否同意出售房屋不影响《购房意向合同》的效力和严凤仙责任的承担，该些证据不作为本案的有效证据；原告蔡小珍、邵飞龙提交的证据6不能证明蔡小珍、邵飞龙因严凤仙拒绝签署《杭州市房屋转让合同》所遭受的损失，不影响本案的处理，不作为本案的有效证据。
综上，根据有效证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：
严凤仙系杭州市下城区三塘北村12幢1单元504室房屋的所有权人。2012年6月，严凤仙欲通过我爱我家公司出售该房屋。2012年6月17日，蔡小珍在查看房源后，与我爱我家公司签订《买方协议书》，约定蔡小珍在总价750000元以内（税费、中介费由蔡小珍另行承担）以及首付300000元、其余进行商业贷款的条件下有意向通过我爱我家公司居间购买杭州市下城区三塘北村12幢1单元504室房屋，蔡小珍同意向我爱我家公司交纳5000元作为购房意向金，若出售方接受蔡小珍的购买条件并签署《购房意向合同》，则该意向金转为定金，否则我爱我家公司在委托期限届满后退还。当日，蔡小珍将5000元购房意向金交纳给我爱我家公司，我爱我家公司出具收款收据一张。
在我爱我家公司的居间下，蔡小珍及其丈夫邵飞龙（甲方）同意以768000元的价格受让严凤仙位于杭州市下城区三塘北村12幢1单元504室房屋，为此于2012年6月22日与卖方严凤仙（乙方）、居间方我爱我家公司（丙方）签订编号为FZD0006085的《购房意向合同》。该合同第二条“转让条件”对付款方式、交房时间、税费负担等进行了约定；第三条“甲方权利和义务”约定，“1、甲方于本意向合同签订当日内，将意向金人民币5000元交于丙方。待甲、乙双方签订《杭州市房屋转让合同》后，该笔意向金用于支付甲方购买该房屋的服务费、税费，不足部分需由甲方补足。2、甲方应如实填写及签署《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》，并于本意向合同签订4日内将杭州市档案馆所需的住房情况查询资料交于丙方”；第四条“乙方权利和义务”约定，“1、乙方为示售房诚意，将保证金人民币-
元交于丙方。…。2、乙方保证所售房屋无权属争议，不存在限制、禁止转让情况，无优先购买权存在。3、……”；第六条“甲乙丙三方共同约定”约定，“1、甲、乙双方同意在《杭州市区住房情况查询记录》出具后3日内，签订《杭州市房屋转让合同》。2、签署本意向合同后，甲方要求解除本合同的，应书面提出，并就解除事项三方进行协商。若无法达成一致意见，甲方无权直接要求丙方退还意向金，可通过诉讼或其他合法方式解除本合同。3、签署本意向合同后，乙方要求解除本合同并取回权属证书的，应书面提出，并就解除事项三方进行协商。若无法达成一致意见，乙方无权直接要求丙方退还意向金，可通过诉讼或其他合法方式解除本合同。4、……”；第七条“违约责任”约定，“1、本意向合同经甲乙双方签字后，甲方或乙方违约，违约方应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。2、本意向合同经甲乙双方签字后，若因甲、乙单方或双方原因，导致房屋不能成交或以不通过丙方的途径成交，违约方应支付本合同第5条第2款的金额（17225元）作为丙方从事居间活动支出的费用”；第八条约定，“其他约定事项：因银行政策原因不能贷款则互不追究责任，若因买方个人原因不能贷款，则买方违约”。
后严凤仙通知邵飞龙、蔡小珍其不准备履行《房屋意向合同》出售杭州市下城区三塘北村12幢1单元504室房屋，并于2012年6月23日书写声明表示“本人严凤仙因关于房子出售的事，我儿子是跟我一起住的，儿子不同意出售房子，现在解除意向合同”。同时，在2012年6月24日又再次书写相同内容的材料。2012年6月29日，北京市京大律师事务所杭州分所受邵飞龙、蔡小珍的委托向严凤仙发出律师函，认为严凤仙违反协议解除合同，邵飞龙、蔡小珍同意严凤仙解除合同但要求严凤仙按约承担房屋转让总价10%的违约金。
在庭审中，蔡小珍、邵飞龙表示其知道严凤仙不同意出售杭州市下城区三塘北村12幢1单元504室房屋的时间为2012年6月23日；其在决定购买严凤仙的该房屋时放弃了购买杭州市下城区风华新语公寓房屋的选择，严凤仙要求解除《房屋意向合同》后其再去购买风华新语公寓房屋时价格已上涨，造成损失十几万元，但无法提供证据证明。
另查明，我爱我家公司于2012年5月23日经工商部门核准名称变更为杭州我爱我家房地产经纪有限公司，但在本案所涉合同中仍使用我爱我家公司的印鉴。
本院认为，严凤仙系杭州市下城区三塘北村12幢1单元504室房屋的所有权人，其就该房屋与蔡小珍、邵飞龙签订的《购房意向合同》系当事人真实意思表示，本院对合同效力予以确认。该《购房意向合同》相对于蔡小珍、邵飞龙与严凤仙拟签订的《杭州市房屋转让合同》，属于预约，由于签订本约不适于强制履行，故严凤仙可以单方要求解除《购房意向合同》，不履行其订立本约《杭州市房屋转让合同》的义务，但必须承担违约责任。《购房意向合同》第七条约定了违约金，鉴于严凤仙在订立《购房意向合同》后较短地时间内要求解除合同，且没有证据证明本案所涉房屋在该时间内存在价格的大幅上涨，故本院采纳严凤仙关于约定的违约金过分高于蔡小珍、邵飞龙的损失、要求予以减少的抗辩，酌情确定严凤仙向蔡小珍、邵飞龙支付违约金20000元。蔡小珍、邵飞龙超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、严凤仙于本判决生效之日起十日内向蔡小珍、邵飞龙支付违约金20000元。
二、驳回蔡小珍、邵飞龙的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1720元，由原告蔡小珍、邵飞龙负担1272元，被告严凤仙负担448元。被告严凤仙负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 熊英英
人民陪审员 陈建华
人民陪审员 韦忠义
二〇一二年十二月十一日
书 记 员 林 聪