江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏09民终2781号
上诉人（原审被告）：盐城丰东房地产开发有限公司，住所地在大丰市区健康东路57号。
法定代表人：罗勇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张磊，江苏道远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：盐城市弘泰物业管理有限公司，住所地大丰市区金丰路西侧润丰嘉园3号楼301室。
法定代表人：冷坪，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张志涛，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：朱飞，江苏丰元律师事务所律师。
原审被告：江苏省大丰高级中学，住所地在大丰市幸福西路。
法定代表人：徐天国，该学校校长。
委托诉讼代理人：朱春彦，盐城市大丰区经济开发区法律服务所法律工作者。
上诉人盐城丰东房地产开发有限公司（以下简称丰东公司）因与被上诉人盐城市弘泰物业管理有限公司（以下简称弘泰物业公司）、原审被告江苏省大丰高级中学（以下简称大丰中学）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2015）大民初字第01689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人丰东公司上诉请求：依法改判驳回弘泰物业公司对丰东公司的的一审诉讼请求。事实和理由：1、丰东公司与大丰中学之间存在交房协议，但一审法院未予审查；2、弘泰物业公司的物业服务合同属于无效合同，对非委托业主不具有法律约束力。首先，业主委员会未依法成立，该合同的签订也明显违反法律的规定，存在程序违法，鸿泰公司的收费未履行审批手续，其收费标准不合法；3、弘泰公司未实际履行物业服务工作，丰东公司是自己找人进行的物业管理。
弘泰物业公司辩称：案涉小区由上诉人承建，根据上诉人与大丰中学的合同约定及现状，案涉小区未出售住宅登记在上诉人名下，商铺、会所归上诉人所有，实际由上诉人控制使用。上诉人主张案涉房屋已实际交付给大丰中学无事实和法律依据，因案涉房屋不具备交房条件，上诉人与大丰中学近年来一直通过诉讼解决争议，上诉人与大丰中学的交房协议并没有实际履行；被上诉人与业主委员会签订物业服务合同有效，并且实际履行，被上诉人有权对案涉小区中有关房屋、会所、商铺主张物业费。物业管理条例规定物业费由物业企业和业主或业主委员会签订合同约定，物业费的标准是当事人约定，并非经国家行政批准，且案涉物业费收费标准不高于同地区的相关物业企业标准。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
大丰中学辩称，大丰中学不是订立物业服务合同的相对人，大丰中学不是被上诉人提供物业服务的对象，弘泰公司提供物业服务的房屋登记在上诉人名下，实际上也是由上诉人控制，故大丰中学没有给付本案所涉物业服务费的义务，请求依法判决。
弘泰物业公司向一审法院起诉请求：判决丰东公司、大丰中学共同给付弘泰物业公司物业服务费125811元；本案诉讼费用由丰东公司、大丰中学负担。
一审法院认定事实：2010年12月6日，丰中教师宿舍楼业主委员会（甲方）与弘泰物业公司（乙方）签订了《丰中教师宿舍楼物业服务委托合同》，约定：丰中教师宿舍楼总建筑面积51500平方米，其中住宅约40800平方米、会所面积约2540平方米、商铺约1525平方米、底层车库6628平方米。公共设施、公共环境卫生、公共绿地、花木、车辆停放秩序等由甲方委托给乙方管理，时间从2010年11月1日起至2013年10月31日止。乙方依照合同向业主收取物业管理费的标准为：多层0.5元/月·平方米；车库如改变用途的则按建筑面积0.5元/月·平方米；会所1元/月·平方米；商铺1元/月·平方米，不含共用部位用电、用水。合同期满，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会；合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，业主委员会决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会等内容。原告自2010年11月1日起对小区全面开展物业服务工作，被告物业服务费未交，经弘泰物业公司多次追索未果，遂于2013年10月8日提起诉讼，撤回起诉后，于2015年7月16日再次提起诉讼。
另查，2007年6月12日大丰中学（以下简称甲方）与丰东公司（以下简称乙方）签订江苏省大丰高级中学教师公寓项目开发建设合同一份，约定：“一、项目名称，江苏省大丰高级中学教师公寓，地址在江苏省大丰高级中学新校区北侧。二、项目建设规模及主要技术指标：主要建设规模：总建筑面积51493㎡（其中住宅40800㎡，商业1525㎡，会所2540㎡，底层车库6628㎡）；总户数305户（其中：A型117户，B168户，C型20户）；汽车车位216辆；自行车车位330辆。…四、项目运作方法：合同签订后，全部项目转移到乙方的名下进行运作，甲方保证前期出让取得的土地使用权证变更到乙方名下，土地证交由甲方保管，如发生费用，则由甲方协商处理。原则上乙方不得将教师公寓土地抵押贷款或抵押它用，如要抵押贷款或抵押它用，须得到甲方同意，并将甲方代缴的土地费、税全部打入甲方帐户。规划、施工手续也全部由乙方办理，甲方积极配合，工程竣工后，乙方负责把房屋所有权证和国有土地使用证办理到购房教师名下。本开发建设项目不得转包。五、项目工期要求：项目全部竣工、交房时间为2008年3月31日（不含产权证、土地证的办理时间）。…七、教师住宅房平均售价：乙方在完成甲方提供的规划图和施工图所规定的小区全部建设项目的前提下，按中标价1460元/㎡的平均售价（含一切费、税，此售价不受材料市场价格、人工工资的变化而变化，市场风险由乙方承担）对甲方教师出售或由甲方收储，同一楼梯口的上、下浮动系数由甲方确定。房款结清时乙方根据甲方提供的各户教师的名单负责把房屋所有权证和国有土地使用权证办理到各购房教师名下。底层汽车库、自行车车库售价格按中标价执行，上下浮动系数由甲方确定…八、其他需明确的事宜：…7.小区全部住宅均由甲方教师购买或甲方收储，票开购房人，余房由甲方统一收储保管，乙方无权向社会出售，如乙方擅自向社会出售小区内住宅房，由乙方无条件收回出售的住房，乙方向甲方缴纳违约金10万元/套。商业用房和会所产权归乙方所有，乙方有权处置。物业管理用房乙方应按图纸所注明的位置无偿提供250㎡面积。……九、工程款的支付：教师购房款由江苏省大丰高级中学代为收缴。全部住宅楼至±0，付教师住宅房总价的5%，全部住宅楼二层结构封顶后付教师住宅房总价的20%，全部住宅楼、商业用房、会所主体封顶后付教师住宅房总价的40%，全部配套设施、附属工程竣工付教师住宅房总价的20%，全部工程竣工验收合格后再付教师住宅房总价的5%，交房开票、办好分户房产证和土地证、全部公共设施完成后付教师住宅房总价的7%，余款为包修金，一年后付清。全部房产证、土地证交江苏省大丰高级中学收。
另查，案涉住宅21套住房面积合计2786.79㎡。弘泰物业公司自认会所中有216.24㎡为物业用房；弘泰物业公司仅对会所、商铺空间以外的部分提供物业服务。上述住宅均登记在丰东公司名下，商铺和会所由丰东公司控制。
一审法院认为：根据相关规定，虽然没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院应予支持。弘泰物业公司自2010年11月1日起对小区全面开展物业服务工作，弘泰物业公司有权要求业主支付相应的物业服务费用的。关于丰东公司与大丰中学之间的关系，从2007年6月12日大丰中学与丰东公司签订江苏省大丰高级中学教师公寓项目开发建设合同一份来看，合同系大丰中学委托丰东公司承建大丰中学的公寓项目，双方之间属于委托代建法律关系，该合同不违反相关法律规定，应为合法有效。根据丰东公司与大丰中学之间的协议约定，商业用房和会所产权归乙方所有，故商业用房和会所的物业费应由丰东公司承担。虽然合同约定小区全部住宅均由大丰中学教师购买或大丰中学收储，但根据相关规定，已经竣工但尚未出售或者虽然出售但尚未交付物业买受人的物业，物业服务人要求建设单位交纳物业服务费用的，人民法院应予支持。现丰东公司作为建设单位未能举证证明其已实际交付上述房屋的证据，故相应的物业费仍应由丰东公司负担。弘泰物业公司在物业服务过程中存在瑕疵，但不能作为丰东公司拒缴物业费的理由。关于物业服务费用的标准，弘泰物业公司主张住宅部分按0.5元/月·平方米计算，不违反相关规定，也不明显高于周边小区收费标准，一审法院予以确认，故住宅的物业费合计为33441.48元。关于会所、商铺的服务费用标准，鉴于弘泰物业公司仅对会所、商铺空间以外的部分提供物业服务，一审法院结合本地周边物业实际物业标准酌定商铺、会所以0.8元/月·平方米作为计算标准，故商铺、会所物业费合计为73896.19元。丰东公司拖欠物业服务费，经弘泰物业公司催要后仍未自觉履行，弘泰物业公司依合同请求判决丰东公司缴纳物业服务费，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，一审法院判决：一、盐城丰东房地产开发有限公司给付盐城市弘泰物业管理有限公司物业费合计107337.67元，于判决生效后10日内履行完毕。二、驳回盐城市弘泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2816元，由弘泰物业公司负担369元，丰东公司负担2447元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：关于丰东公司是否将案涉住宅交付给大丰中学的问题。
虽然丰东公司在一审中提交了与大丰中学签订的《交房协议书》，但该协议书仅是双方交房前签订的协议，并不能证明丰东公司已经向大丰中学交付了案涉21套住宅，丰东公司亦未提交与大丰中学交房的手续或其他证据证明已向丰东公司交付了案涉21套住宅。另，丰东公司在一审庭审中亦认可21套住宅已经以丰东公司名义向外出售和出租了一部分，还有一部分钥匙在丰东公司处，故本院对丰东公司主张已经将案涉21套住宅交付大丰中学的上诉理由不予采信。
关于丰东公司是否应向弘泰物业公司支付物业管理费的问题。
虽然丰东公司未和弘泰物业公司签订书面的物业服务合同，但丰东公司对于弘泰物业公司进驻教师公寓小区进行物业服务应该明知，并且丰东公司所有的会所及商铺均系教师公寓小区的组成部分，实际接受了弘泰物业公司的物业服务。
根据相关规定，虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院应予支持。当事人不能就物业服务费用的取费标准达成一致意见的，人民法院可以参照当地政府规定的取费标准或同类物业服务项目收费标准予以处理。因案涉住宅、会所及商铺均登记在丰东公司名下或由丰东公司实际控制，丰东公司亦未举证证明房屋的具体面积，故本院对丰东公司针对案涉住宅、会所及商铺面积提出的异议不予采信。虽然双方对物业服务费用的取费标准未能达成一致意见，但弘泰物业公司主张的住宅物业费并不明显高于周围小区的收费标准，一审法院予以确认并无不当，对于会所、商铺的物业服务费用标准，一审法院已经进行了酌情认定，该认定亦不违反相应的规定。
综上所述，丰东公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2816元，由上诉人盐城丰东房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
代理审判员 谢超亮
代理审判员 秦广林
二〇一六年十一月二日
书 记 员 刘 湘