四川省富顺县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)富民二初字第1017号
原告徐召友，住四川省富顺县。
原告徐明川，住四川省富顺县。
二原告委托代理人龙建，四川石合龙律师事务所律师。
被告陈霞，住四川省自贡市大安区。
委托代理人邹九旭，四川希正律师事务所律师。
第三人龚仲军，住四川省富顺县。
委托代理人ＸＸ莉。
本院于2015年10月29日立案受理了原告徐召友、徐明川诉被告陈霞房屋租赁合同纠纷一案。依法由审判员杨春适用简易程序于2016年1月27日依法公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，本院依法追加龚仲军为本案第三人参加诉讼。本院于2016年5月20日第二次公开开庭进行了审理。原告徐召友、徐明川及委托代理人龙建，被告陈霞及委托代理人邹九旭，第三人龚仲军的委托代理人ＸＸ莉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告徐召友、徐明川诉称：坐落于富顺县富世镇釜江大道东段344号1单元1-6号（2-7层）的营业用房（建筑面积为1421.06平方米），原系案外人邹建所有。2011年5月10日，邹建与被告陈霞签订了一份《租赁合同》，合同约定邹建将上述房屋租赁给被告陈霞使用。租赁期限从2011年8月1日起至2021年7月31日止，合同还对租金的交纳方式、解除合同的条件及违约责任等进行了约定。合同签订后，被告陈霞从2012年8月起一直拒绝交付房租。2015年5月28日，邹建将上述房屋出售给二原告，并在房屋登记机关办理了房屋产权过户手续，同时，邹建将应向被告陈霞收取的房租的权利一并转让给了二原告。之后，二原告认为被告陈霞无故拖欠租金的行为，违反了原房屋所有权人邹建与被告陈霞签订的《租赁合同》的约定。现在，二原告成为该房屋的所有权人，承继了该物权的所有权利。二原告向被告陈霞催收房租未果后向本院起诉，要求：1.判令解除原房屋所有权人邹建与被告陈霞签订的《租赁合同》，并判令被告陈霞腾退租赁的房屋；2.判令被告支付从2012年8月起拖欠的房屋租金51万元并承担违约责任；3.本案诉讼费由被告陈霞负担。
被告陈霞诉称：第一，二原告主张解除租赁合同无法律依据，买卖不破租赁；二原告应当继续履行租赁合同；第二，原、被告是否作了原合同变更或者是否继续履行合同。原租赁合同记载了租金交付方式、时间，但原告购买该租赁房屋之前，被告陈霞与原房东邹建就进行了口头变更，就房屋租金的支付条件设定了前置程序，也就是原房东邹建需在交付1楼过道的使用权之日起开始计算收取被告陈霞的房租。合同变更后，被告陈霞没有再向原房东邹建缴纳租金，邹建也没有主张过权利。因此，被告在与原房东的租赁合同中：1.在没有获得1楼过道的使用权之前，双方不存在房租；2.被告没有拖欠房租的事实。二原告在购买该租赁房屋后，没有同本案被告就房屋租赁合同达成新的协议下，应当按原租赁合同执行。也就是说本案二原告在没有将该租赁房屋的一楼过道交付给被告之前，无权向被告主张租金。二原告的权利依附于原租赁合同。原租赁合同没有这个权利，二原告就没有权利主张租金。请求判决驳回二原告的诉讼请求。
第三人龚仲军辩称：希望我同被告陈霞之间的租赁合同继续履行。如果要让我退还租赁的房屋，就要对我进行补偿。我同被告陈霞之间的租赁合同是有效的。
原告徐召友、徐明川为证明自己的诉讼主张，在举证期限内向本院提交了一下证据：
1、《租赁合同》一份。拟证明案外人邹建于2011年5月10日将其所有的坐落于富顺县青江宾馆第2至7层营业用房租赁给被告陈霞。租期自2011年8月1日起至2021年7月31日止。租金前五年按每月10元/㎡计算，从2016年8月1日起在每月10元/㎡的基础上每年递增6%计算。租赁面积1423㎡（具体按产权证计算）。付款时间：按每年一次方式向出租方交纳，逾期起超过30天交纳房租，出租方有权收回该租赁房屋，出租方不退还承租方保证金。承租方在租赁期内，不得转租或者转让经营。如需转租或者转让经营，必须经出租方书面同意，并与出租方办理相关手续，否则保证金不予退还；
2、证明材料复印件一份。拟证明2015年12月30日富顺县富世镇金山社区居委会出具证明材料证明，原富顺县青江宾馆第2-7层房屋，现新编号为：富顺县釜江大道东段344号1栋1单元1-6号；
3、协议书复印件一份。拟证明邹建同意将富顺县富世镇釜江大道东段344号1栋1单元1-6号房屋的产权过户给廖江涛或廖江涛所指定的第三方；
4、转让协议复印件一份。拟证明廖江涛同意将其购买的富顺县富世镇釜江大道东段344号1栋1单元1-6号房屋的权利转让给原告徐召友、徐明川，并通知邹建将该房屋产权直接过户至原告徐召友、徐明川名下；
5、房屋所有权证复印件一份（房权证城字第2015060**号）。拟证明2015年7月14日富顺县富世镇釜江大道东段344号1栋1单元1、2号房屋的所有权已过户登记至原告徐召友名下；
6、房屋所有权证复印件一份（房权证城字第2015060**号）。拟证明2015年7月14日富顺县富世镇釜江大道东段344号1栋1单元3、4号房屋的所有权已过户登记至原告徐召友名下；
7、房屋所有权证复印件（房权证城字第2015103**号）。拟证明2015年11月23日，富顺县富世镇釜江大道东段344号1栋1单元5、6号房屋的所有权已过户登记至原告徐明川名下；
8、确认函一份。拟证明：（1）二原告从2015年6月11日起向被告陈霞收取富顺县富世镇釜江大道东段344号1栋1单元1-6号房屋的租金；（2）邹建将被告陈霞欠付的租金债权转让给二原告所有；
9、通知复印件一份。拟证明2016年6月11日，邹建、廖江涛通知被告陈霞关于富顺县富世镇釜江大道东段344号1栋1单元1-6号房屋已转让给原告徐召友并告知被告陈霞向二原告履行《租赁合同》约定的义务的事实；
10、房屋转让通知复印件一份。拟证明邹建于2015年4月27日通知被告陈霞对其承租的富顺县富世镇釜江大道东段344号1栋1单元1-6号房屋转让行使优先购买权的事实；
被告陈霞为证明自己的辩解主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：
1、视听资料三段录音。拟证明：（1）被告陈霞与邹建就租金的收取有口头约定，在租赁房屋的一楼楼梯间交付被告陈霞使用之前，邹建免收陈霞的全部房租。（2）邹建已将不收取被告陈霞租金的事实告知了廖江涛。（3）由于被告陈霞租赁房屋后，迟迟不能实现租赁目的，将租赁房屋部分转租给第三人龚仲军，虽未按协议约定得到邹建的书面确认，但在录音中，转租的事实是邹建确认了的；
2、《租赁合同》复印件一份。拟证明合同是先由邹正洪和被告陈霞签订的，其中在租赁合同上的甲方栏处有邹正洪的签字，该合同是经邹建确认了的。租赁合同上的电话号码是邹正洪的，可以证明免房租的事实；
3、银行转账凭证一份。拟证明2011年5月23日，被告陈霞通过银行账户向邹建转款220520元的事实。该款是被告陈霞向邹建履行的第一年租金，其中包含50000元保证金。
第三人龚仲军未向本院提交证据。
本院在庭审中组织了三方当事人对其提交的证据进行了质证和认证。
对原告徐召友、徐明川提交的证据，被告陈霞对证据1、2无异议；对证据3有异议，认为与本案没有直接关联性；对证据4有异议，认为与本案无关；对证据5、6、7的真实性无异议，但认为与本案没有关联性；对证据8有异议，认为确认函的内容中对所欠租金没有经被告陈霞确认，是廖江涛和邹建的行为，对被告不发生法律关系；对证据9有异议，认为通知书的内容不能证明原告要证明的事实，被告至今未收到；对证据10有异议，认为转让通知上是500万元，最后房屋转让款是220万元，被告陈霞在同等条件下有优先购买权，这个通知不能作为被告陈霞放弃优先购买权的依据。
第三人龚仲军的质证意见与被告陈霞的质证意见一致。
本院认为，对原告徐召友、徐明川提交的证据1、2被告陈霞及第三人龚仲军无异议，该两份证据能客观证明本案待证的事实，其证明力本院予以采信；对证据3、4、5、6、7该五份证据能客观、真实地反映邹建通过廖江涛将坐落于富顺县富世镇釜江大道东段344号1栋1单元1-6号的营业用房转让给原告徐召友、徐明川的事实，原告徐召友、徐明川据此取得了该转让房屋的所有权，从而取得了该转让房屋的收益、处分的权利，故该五份证据所证明的内容与本案诉争的事实具有关联性，其证明力本院予以采信；对证据8该证据是邹建、廖江涛对其所享有的权利的实体处分，该处分行为没有违反法律规定，且该证据与本案诉争的事实具有关联性，其证明力本院予以采信；对证据9，该“通知”虽系邹建、廖江涛签名出具的，但原告徐召友、徐明川没提交该“通知”已送达给了被告陈霞，其真实性无法确认，故对其证明了本院不予采信；对证据10，该证据与本案诉争的事实不具有关联性，其证明力本院不予采信。
对被告陈霞提交的证据，原告徐召友、徐明川对证据1有异议，认为三段录音听不出什么时间，什么人，什么目的，指向不清楚，不能证明与本案诉争的房屋有什么关系。2012年的录音没有任何人说明是青江宾馆租赁房屋的事情，邹总是否是邹正洪，另外一方是否是赵蔚蓝不清楚。对另外两段录音的客观性不能确认，对喊的邹建是否是邹建不清楚，而且也没有明确不收房租。不能证明被告的证明目的；对证据2有异议，认为邹正洪并非以出租人的身份出现，权利所有权人是邹建。邹正洪在无邹建的授权下，无权对邹建的权利进行放弃；对证据3无异议。
第三人龚仲军对被告陈霞提交的三份证据均无异议。
本院认为，对被告陈霞提交的证据1，该录音中的对话双方，即邹正洪和赵蔚蓝均不是陈霞所租赁房屋的权利义务人。邹正洪在没有得到租赁房屋所有权人邹建的授权下，无权对邹建应收取的房屋租金进行处分，邹正洪的行为应属无效的民事行为，故对该证据的证明力本院不予采信；对证据2，两段录音中邹建的陈述与2015年6月11日邹建和廖江涛出具的确认函所表述的意思不一致，两段录音形成的时间是2015年11月13日、2015年11月23日。该两段录音形成的时间均是在邹建、廖江涛出具的确认函之后。该确认函所表述的内容是邹建、廖江涛对其所享有权利的实体处分，该处分行为没有违反法律、法规的规定，应属有效。被告陈霞未提交充分的证据证明邹建在2015年6月11日前邹建有放弃对被告陈霞应收取租金的证据。故该两段录音的证明力不及邹建、廖江涛于2015年6月11日出具的确认函的证明力，对被告陈霞提交的证据2的证明力本院不予采信；对证据3，原告徐召友、徐明川无异议，该证据与本案待证的事实具有关联性，其证明力本院予以采信。
本院根据上述采信的证据，查明事实如下：
2011年5月10日，邹建作为甲方，被告陈霞作为乙方签订了一份《租赁合同》。合同约定：邹建将其所有的坐落在富顺县青江宾馆第2至7层的房屋（现新编号为富顺县富世镇釜江大道东段344号1单元1-6号）租赁给被告陈霞经营、使用；租赁房屋面积为1421.06平方米（具体以房屋产权证确定的面积为准）；租赁期限自2011年8月1日起至2021年7月31日止；租金前五年按每月10元/㎡计算，从2016年8月1日起每年递增6%。租金先交纳后使用；付款时间，每年一次性向甲方交纳，逾期时间超过30天，甲方有权收回租赁房屋，并不退还保证金；保证金5万元；乙方在租赁期内，不得转租或转让经营。如需转租或者转让经营，必须经甲方书面同意，并与甲方办理相关手续，否则保证金不予退还；合同还对违约责任等进行了约定。2011年10月20日，被告陈霞作为甲方，第三人龚仲军作为乙方签订了一份《租赁合同》。合同约定：被告陈霞将其租赁的富顺县青江宾馆第4至7层的房屋租赁给第三人龚仲军；租赁时间自2011年11月15日起至2021年6月27日止；合同另对租金及违约责任等进行了约定。2015年5月28日，廖江涛与原告徐召友、徐明川签订了一份《转让协议》，协议约定廖江涛将与邹建于2015年5月18日签订的《协议书》中的受让富顺县富世镇釜江大道东段344号1栋1单元1-6号经营用房的权利义务一并转让给原告徐召友、徐明川，并通知邹建，由原告徐召友、徐明川与邹建签订正式的房屋买卖协议。2015年7月14日，原告徐召友依据与邹建签订的房屋买卖合同，取得了富顺县富世镇釜江大道东段344号1栋1单元1至4号的房屋所有权证。原告徐明川则于2015年11月23日依据与邹建签订的房屋买卖协议取得了富顺县富世镇釜江大道东段344号1栋1单元5-6号的房屋所有权证。2015年6月11日，邹建、廖江涛向原告徐召友出具确认函，邹建、廖江涛一致同意被告陈霞承租的富顺县富世镇釜江大道东段344号1栋1单元1-6号房屋的租金从2015年6月11日起由原告徐召友收取，并将对被告陈霞欠交的租金（从2012年8月11日至今）一并转由原告徐召友享有。原告徐召友、徐明川取得了该租赁房屋的所有权后，认为被告没有向其交纳租金且有违法转租租赁房屋的行为，已违反了邹健与被告签订的《租赁合同》，二原告则向本院提起诉讼。
本院认为，邹健与被告陈霞于2011年5月10日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，该合同约定的内容没有违反法律、行政法规的规定，应合法有效。邹健向被告陈霞提供其所租赁的房屋后，被告陈霞应按合同的约定按时向邹建支付租金，其2011年至2015年每年每月的租金应按合同的约定10元/1421.06平方米予以确定。原告徐召友、徐明川受让并取得该租赁房屋的所有权后，应按合同的约定继续履行邹建与被告陈霞之间签订的《租赁合同》，在取得该租赁房屋所有权后的租金收取，应由二原告所享有；邹建将被告陈霞欠付的从2012年8月1日起至邹建将该租赁房屋转让时止的租金转让给二原告享有，是邹建对其权利的实体处分，该处分行为应为有效；被告陈霞辩解因邹建未将租赁房屋1楼过道的使用权交付给被告陈霞使用，故邹建同意放弃收取该租赁房屋的租金。按照谁主张谁举证的法律原则，被告陈霞应提交充分的证据证明邹建有放弃收取该租赁房屋租金的行为。从本案所举证的证据分析，被告陈霞仅向本院提交了三段录音的视听资料。其中第一段录音是2012年4月13日邹正洪与赵蔚蓝的通话，该通话内容虽涉及租赁房屋的相关事项，但邹正洪、赵蔚蓝并非系《租赁合同》的双方当事人，该二人均不能行使涉及该租赁房屋事项的处分权；另两段录音是被告陈霞与邹建的通话，该通话时间是2015年11月13日和2015年11月23日，邹建在该两段录音中的通话内容对是否放弃对被告陈霞欠付租金的收取的意见表示前后不一致，不能确切的证明邹建放弃了对被告陈霞欠付租金收取的意思表示，且邹建在2015年6月11日向原告徐召友出具“确认函”上已对收取被告陈霞欠付房租的权利进行了处分，其收取该租金的权利已转让给了原告徐召友，邹建已不再享有该项权利。故，被告陈霞的该项辩解理由不能成立，本院不予支持；被告陈霞未按合同的约定支付租金和擅自转租的行为，违反了合同的约定，已构成违约。现二原告要求解除邹建与被告陈霞于2011年5月10日签订的《租赁合同》并腾退所租赁房屋的理由成立。本院予以支持；该租赁房屋的4-7层现由第三人龚仲军向被告陈霞租赁使用，因原告徐召友、徐明川与被告陈霞解除《租赁合同》后，第三人龚仲军所占有、使用的该租赁房屋的4-7层亦应一并退交给原告徐召友、徐明川。第三人龚仲军与被告陈霞建立的租赁关系可另行主张权利。二原告要求被告陈霞支付从2012年8月起欠付的租金51万元，因二原告在诉请中要求被告陈霞支付租金至二原告起诉时，即2015年9月29日止，欠付的租金，按合同约定，被告陈霞应向二原告支付10元×1423平方米×39个月=554970元，但二原告只要求被告支付51万元，是二原告对其实体权利的处分，本院予以支持；二原告要求被告支付违约金的诉请与法有据，本院予以支持，但其违约金的约定过高，应酌情确定为3万元为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第八十九条、第九十四条第一款（第三项）、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除邹建与被告陈霞于2011年5月10日签订的《租赁合同》；
二、限被告陈霞、第三人龚仲军于本判决生效之日起将其租赁的坐落在富顺县富世镇釜江大道东段344号1栋1单元1-6号的房屋腾交给原告徐召友、徐明川。
三、限被告陈霞与本案判决生效之日起三日内给付原告徐召友、徐明川租金51万元；
四、限被告陈霞与本案判决生效之日起三日内给付原告徐召友、徐明川违约金3万元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4450元、诉讼保全费3070元合计7520元，由被告陈霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。
审判员 杨 春
二〇一六年六月二十一日
书记员 高志文