西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0103民初3956号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：陕西省西安市碑林区南广济街38号。
负责人：杨新丰，该银行行长。
委托诉讼代理人：赵洁，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆垠廷，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告一：彭彦涛，男，1984年9月4日出生，汉族，无业，住陕西省丹凤县土门镇高峪村王凤组门牌**号。
被告二：曹娜娜，女，1987年2月11日出生，汉族，无业，住陕西省洋县盒木镇关岭村*组。
被告三：西安市嘉谊实业有限公司，住所地：西安市高陵区崇黄街道（达利饲料公司院内）。
法定代表人：漆朝晖，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王明娟，西安市嘉谊实业有限公司员工，住该公司。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告彭彦涛、曹娜娜、西安市嘉谊实业有限公司（以下简称嘉谊公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陆垠廷，被告嘉谊公司委托诉讼代理人王明娟到庭参加了诉讼，被告彭彦涛、曹娜娜经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年2月19日,原告与第一被告、第二被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》）。《借款合同》约定:由原告向第一被告发放贷款共计人民币21万元，用于第一被告、第二被告购买合同中列明的位于西安市高陵县崇皇乡桑军路圆盘西南角北城·新天地第10幢1单元5层20号房产，借款期限自2014年2月19日至2034年2月19日止，在此期间被告应按合同约定以等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月按时归还本息金额1588.16元。原告与第三被告签订编号为2011-100的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定第三被告作为保证人对上述债务承担连带保证责任。为确保上述《借款合同》的履行，原告与第一被告、第二被告同日签订了《西安市房地产抵押合同》（以下简称《抵押合同》），《抵押合同》约定，第一被告、第二被告以《抵押合同》中列明的上述房产担保其履行债务。《借款合同》签订后，原告依照约定向第一被告、第二被告发放贷款21万元。但第一被告、第二被告多次未按照合同约定按时足额偿还借款，自2016年10月至今，以各种理由拖延不予还款，到2016年12月12日尚有本金人民币195280.03元、利息2432.71元、罚息12.53元、复息17.62元未归还与原告。上述借款发生在第一被告、第二被告婚姻关系存续期间，属于其夫妻共同债务。第一被告、第二被告拒绝还款的行为符合原告和第一被告、第二被告签订的《借款合同》第十六条第一款第1项之情形：“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”。则原告有权依据合同第十七条违约救济措施及合同其他相关约定，宣告贷款立即到期,要求第一被告、第二被告偿还原告贷款本息及实现债权的费用。第三被告应当对上述债务承担连带还款责任。并根据原告和第一被告、第二被告之间的《抵押合同》关于抵押房地产的处分，要求第一被告、第二被告以其抵押房产对以上款项承担还款责任。如各被告仍拒绝还款，则原告有权将抵押房产折价、拍卖、变卖，并优先受偿所得价款。故请求判令：1.请求宣布贷款立即到期，判令第一被告、第二被告偿还原告本金人民币195280.03元、利息2432.71元、罚息12.53元、复息17.62元（合计：197742.89元）及2016年12月12日后至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复利及公告费、邮寄费等实现债权的全部费用。2.请求判令原告对第一被告、第二被告为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权。3.请求判令第三被告对上述债务承担连带清偿责任。4.由被告承担本案诉讼费用。
被告彭彦涛、曹娜娜经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭，未进行答辩。
被告嘉谊公司称：借款合同的主债务人是第一被告与第二被告，拖欠的借款应当由他们来偿还。二被告恶意拖欠原告的借款而产生的违约责任也应当由他们来承担；因二被告将其所购买的涉案房屋办理了抵押登记，如果二被告不能清偿借款，应当将抵押房产变卖优先清偿原告借款和承担相应实现债权的费用。对于变卖、拍卖涉案房产所得不足清偿的部分，嘉谊公司承担保证责任，承担保证责任之后对二被告享有追偿权；嘉谊公司不同意承担本案诉讼费。
经审理查明，2014年2月19日，原告与第一被告、第二被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同编号为：610710008-011-201330476，约定第一被告彭彦涛向原告借款人民币21万元，用于购买位于西安市高陵县崇皇乡桑军路圆盘西南角北城.新天地第10幢1单元5层20号房产，借款期限自2014年2月19日至2034年2月19日，还款方式为等额本息，被告彭彦涛、曹娜娜不按借款合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告彭彦涛、曹娜娜立即清偿借款本息及相关费用。同时，被告彭彦涛、曹娜娜以上述房屋为借款提供抵押担保。2014年3月3日，原被告办理了涉案房屋的预售商品房（预购集资房）抵押登记备案证明，现原告尚未取得房屋他项权利证书。合同签订后，原告依约向被告彭彦涛、曹娜娜发放了贷款21万元，但被告彭彦涛、曹娜娜未按照合同约定还款，截止2016年12月12日尚欠本金195280.03元，利息2432.71元，罚息12.53元，复息17.62元，共计197742.89元。
以上事实，有庭审笔录及原告提交的《个人住房（商业用房）借款合同》、支付凭证、对账单和拖欠明细等在卷佐证。
本院认为，原告与被告彭彦涛、曹娜娜签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《高陵县房地产抵押合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强等制性规定，均为有效。当事人应当全面履行合同义务。原告依约发放了贷款，被告彭彦涛、曹娜娜长期欠款不还，构成违约。原告有权按照约定宣告贷款立即到期，要求被告彭彦涛、曹娜娜偿还所欠全部借款本息。被告彭彦涛、曹娜娜以其房屋向原告提供了抵押担保，并已办理了房屋抵押登记，原告作为抵押权人有权向被告主张抵押权。原告要求被告偿还截止2016年12月12日借款本金195280.03元，利息2432.71元，罚息12.53元，复息17.62元，共计197742.89元，符合法律规定，应予支持。原告要求被告承担公告费、邮寄费等实现债权的费用之诉讼请求，因未提供相应证据，本院不予支持。关于原告要求以本案抵押房产优先受偿的主张，因原告仅就该预购商品房办理了抵押登记备案，尚未取得他项权利证书，故原告要求就本案抵押房产行使优先受偿权的诉讼请求，本院依法不予支持。被告嘉谊公司应依据保证合同约定，承担连带保证责任，承担后可依法向被告彭彦涛、曹娜娜行使追偿权。原告要求被告嘉谊公司承担连带清偿责任之诉讼请求，依法予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告彭彦涛、曹娜娜于本判决生效之日起十日内，偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行截止2016年12月12日借款本金195280.03元，利息2432.71元，罚息12.53元，复息17.62元，共计197742.89元，及自2016年12月13日起至借款实际清偿之日止按照双方合同约定标准计算的利息、罚息、复息；
二、被告西安市嘉谊实业有限公司对被告彭彦涛、曹娜娜上述债务承担连带清偿责任，承担清偿责任后有权向被告彭彦涛、曹娜娜追偿。
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费4255元（原告已预交），由被告彭彦涛、曹娜娜承担，被告西安市嘉谊实业有限公司承担连带清偿责任（被告彭彦涛、曹娜娜在支付上述款项时一并支付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 王健
审判员 张鹏
审判员 张娜
二〇一七年九月十一日
书记员 赵康