广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛中法民一终字第854号
上诉人（原审被告、反诉原告）旷＊＊，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人梁＊＊，广东＊＊律师事务所律师（自2013年8月22日开始接受委托）。
上诉人（原审被告、反诉原告）佛山市顺德区＊＊酒店有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇。
法定代表人刘＊＊，董事长。
委托代理人欧阳＊＊，广东＊＊律师事务所律师。
委托代理人梁＊＊，广东＊＊律师事务所律师（自2013年1月6日开始接受委托，至2013年8月22日撤销委托）。
委托代理人贺＊＊，广东＊＊＊律师事务所律师（自2013年8月22日开始接受委托）。
上诉人（原审第三人）陈＊霞，女，汉族，住广东省佛山市顺德区乐从镇。
上诉人（原审第三人）陈＊冰，女，汉族，住广东省佛山市顺德区乐从镇。
上述两上诉人的共同委托代理人袁＊＊，广东＊＊＊律师事务所律师。
上述两上诉人的共同委托代理人程＊，广东＊＊＊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）劳＊＊，男，汉族，住广东省佛山市顺德区乐从镇。
委托代理人袁＊＊，广东＊＊＊律师事务所律师。
委托代理人关＊＊，广东＊＊＊律师事务所律师。
上诉人旷＊＊、佛山市顺德区＊＊酒店有限公司（以下简称＊＊酒店）、陈＊霞、陈＊冰因与被上诉人劳＊＊房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2012）佛顺法民一初字第8268号民事判决，向本院提出上诉。本案经本院依法组成合议庭公开于2013年4月8日开庭进行了审理，上诉人旷＊＊，＊＊酒店的法定代表人刘＊＊及其委托代理人欧阳＊＊、梁＊＊，陈＊霞、陈＊冰的委托代理人袁＊＊，被上诉人劳＊＊的委托代理人袁＊＊到庭参加了庭审。后＊＊酒店于2013年8月22日撤销了其对代理人梁＊＊的授权，并委托贺＊＊作为其代理人参加诉讼，旷＊＊于同日委托梁＊＊作为其代理人参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2003年10月30日，劳＊＊与佛山市顺德区乐从镇沙滘＊＊股份合作社（以下简称＊＊股份社）、佛山市顺德区乐从镇沙滘＊＊资产管理办公室（以下简称＊＊资产办）签订《土地租用合同》，约定由劳＊＊租用属＊＊股份社所有的位于佛山市顺德区乐从大道西B＊＊＊号地块用于建设，建设的建筑物所有权人为＊＊资产办，在租赁期内，建筑物所有权归劳＊＊，租赁期限为2003年11月1日至2043年10月31日。2004年3月24日，佛山市顺德区乐从规划国土管理所出具土地权属证明，证明上述地块为＊＊股份社所有，土地性质为国有。2006年11月20日，＊＊股份社出具证明，证明上述建筑在租赁期内为劳＊＊所有。2006年12月21日，＊＊资产办出具证明，证明上述建筑物权属为劳＊＊，该建筑物已经竣工验收可投入使用，同意＊＊酒店在该建筑物作商业用途。2007年5月31日，佛山市人民政府颁发编号为粤房地证字第C5256＊**号房地产权证，该证记载案涉房产的权属人为＊＊资产办，座落于佛山市顺德区乐从镇沙滘居委会乐从大道西B-113号，使用权类型为国有，用途为商业、办公。2012年7月3日，＊＊资产办出具证明，证明案涉房产的建筑物完成建设至今，劳＊＊有权以其名义对外出租并收取租金。
2006年7月12日，劳＊＊以乐从镇＊＊资产物业管理公司的名义与旷＊＊签订《联发商业综合大楼商铺租赁合同》及《联发商业综合大楼商铺租赁合同补充协议》各一份。上述合同约定由旷＊＊承租案涉房产的5754.73平方米，约定了租金的具体计算方法和租金的缴交期限，租赁期限为2006年7月15日至2018年7月14日。合同约定了未经劳＊＊书面同意，不得随意更改使用用途，该租赁物只许以工商核准的酒店之名称经营，如需要分租、转租、分包或转包他人必须经劳＊＊同意，并把租赁、承包合同送劳＊＊备案。合同同时约定了签订合同时，旷＊＊向劳＊＊缴纳保证金180000元，如劳＊＊违约则双倍返还该保证金，如旷＊＊违约则被没收该保证金。合同约定如旷＊＊需装修租赁物，需经劳＊＊审核后方可施工。旷＊＊承租的大楼部分的外墙广告由承租方使用，内容需经劳＊＊审核同意。楼顶正面部分2／3由承租方作广告使用，1／3由劳＊＊作广告使用。合同也约定了劳＊＊有权解除合同，收回出租物业，没收定金并有权追回经济损失的情形：在租赁期间内，未经书面同意更改用途的；未经同意，将承租物业分租或者转租的等情形。合同还约定了劳＊＊增加一台相应的电梯，旷＊＊应按照佛山市旅游局提供的三星级酒店标准要求装修，电梯的费用由劳＊＊承担，否则增加的电梯费用由旷＊＊承担30%。合同还约定了其他权利义务。2006年7月15日，旷＊＊向劳＊＊支付了租赁保证金180000元。
2006年6月8日，＊＊酒店与陈＊霞、陈＊冰签订《西餐厅租赁经营承包合同》，约定由陈＊霞、陈＊冰承包＊＊酒店西餐厅，每年缴纳承包款30000元，西餐厅所在的面积的租金由陈＊霞、陈＊冰直接向劳＊＊缴纳。2007年1月14日，＊＊酒店向陈＊霞、陈＊冰发出通知，要求该西餐厅所在面积的租金直接向劳＊＊缴纳。
2007年2月4日，＊＊酒店向佛山市顺德区旅游局申请申报三星级酒店，该局同意其开业一年后正式申报三星级酒店。
2007年10月16日，劳＊＊与＊＊酒店签订《关于＊＊酒店楼顶户外广告底架制作的相关说明》，由＊＊酒店按照约定的标准制作楼顶户外广告底架。2010年11月25日，＊＊酒店向劳＊＊发出公函，认为其按约定制作好楼顶户外广告，但由于劳＊＊干扰不能租用，要求劳＊＊作合理的回应。2011年3月5日，＊＊酒店向劳＊＊发出《关于户外墙、楼顶广告出租函》，要求劳＊＊按照租赁合同约定同意＊＊酒店使用并出租相关的户外广告位。
旷＊＊承租案涉租赁物后，进行装修并成立＊＊酒店在该租赁物上进行经营。2008年6月20日，＊＊酒店与案外人朱＊＊签订《＊＊酒店承包经营合同》，约定由朱＊＊承包经营＊＊酒店，承包经营期限自2008年7月1日至2012年6月30日，在承包经营期内朱＊＊自主经营，自负盈亏，由朱＊＊向＊＊酒店缴纳税后承包金，租金、水电费由朱＊＊按照业主与＊＊酒店的租金标准向＊＊酒店支付，再由＊＊酒店支付给业主。＊＊酒店签订该《＊＊酒店承包经营合同》后将该合同交给了劳＊＊。2012年2月15日，＊＊酒店与案外人何＊＊签订《＊＊酒店承包经营合同》，约定由何＊＊承包经营＊＊酒店，承包经营期限自2012年9月1日至2016年8月30日，在承包经营期内何＊＊自主经营，自负盈亏，何＊＊向＊＊酒店缴纳税后承包金，租金、水电费由何＊＊按照业主与＊＊酒店的租金标准向＊＊酒店支付，再由＊＊酒店支付给业主。＊＊酒店将其与何＊＊签订的《＊＊酒店承包经营合同》交给了劳＊＊。劳＊＊对＊＊酒店与何＊＊签订合同承包经营的行为提出异议，2012年6月26日，＊＊酒店与何＊＊签订协议解除2012年2月15日签订《＊＊酒店承包经营合同》。
在＊＊酒店的经营期间，2009年6月24日，佛山市公安局顺德分局乐从派出所（以下简称乐从派出所）曾对该酒店的沐足桑拿部进行检查，认为该沐足桑拿部存在部分违反规定的情形并要求停业整改。
2008年至2011年四年间，＊＊酒店共向劳＊＊支付了电梯维护费用43000元。2011年12月16日，＊＊酒店向劳＊＊发出《关于返回电梯维护费函》，认为劳＊＊收取其43000元电梯维护费违反租赁合同的约定，劳＊＊应及时返还该43000元。2012年2月8日，＊＊酒店向劳＊＊发出《关于返回电梯维护费说明》，要求返还其应支付电梯维护费43000元，否则在缴纳的费用中抵扣。劳＊＊没有返还该43000元，＊＊酒店遂在其应缴的租赁费用中抵扣了43000元。
＊＊酒店经营一段时间后，部分装修设备老化残旧。2012年7月5日、7月6日，＊＊酒店分别作出一份《酒店翻新装修函》，提出要求对酒店进行部分更新装修，并说明了更新的方案。2012年7月6日，劳＊＊的员工收取了两份函件。2012年7月7日，劳＊＊复函认为＊＊酒店提交的材料不符合租赁合同约定，要求尽快依照合同提交相关文件。2012年7月9日，＊＊酒店将维修补修设计方案再交给劳＊＊。
2012年7月6日，＊＊酒店在对部分设施进行装修过程中，劳＊＊的员工对装修进行制止。＊＊酒店的法定代表人刘＊＊与劳＊＊的员工劳智乐，因＊＊酒店的装修问题发生争执。刘＊＊被乐从派出所以涉嫌殴打他人为由传唤。
自签订租赁合同后，＊＊酒店依照约定缴纳租金至2012年8月，期间因计算的差异，＊＊酒店少交了租金费用共计1430元，2012年7月9日，旷＊＊向劳＊＊缴纳了少交的1430元。
另查，＊＊酒店自开业后，自2007年8月30日至2010年8月31日，乐从派出所于＊＊酒店内共查处了卖淫嫖娼4起（处理16人）、介绍卖淫案件1起（处理1人）、赌博案件2起（处理10人）、吸毒案件1起（处理1人）、不按规定登记住宿旅客信息案件2起（处理2人），共对＊＊酒店罚款1次、限期改正1次。
2012年7月4日，劳＊＊起诉至原审法院，请求判令：一、解除2006年7月12日签订的《联发商业综合大楼商铺租赁合同》及《联发商业综合大楼商铺租赁合同补充协议》；二、旷＊＊、＊＊酒店将佛山市顺德区乐从镇乐从大道“联发商业综合大楼”首层11至18号、二层9至18号、三至七层9至18号总面积5754.73平方米的铺位退还给劳＊＊；三、旷＊＊支付的租赁保证金180000元归劳＊＊所有；四、旷＊＊、＊＊酒店向劳＊＊支付拖欠的水电费43000元；五、本案诉讼费由旷＊＊、＊＊酒店承担。诉讼中，旷＊＊、＊＊酒店提起反诉，原审法院依法受理并合并审理。旷＊＊、＊＊酒店反诉请求判令：一、2006年7月12日签订的《联发商业综合大楼商铺租赁合同》及补充协议继续履行，劳＊＊立即停止对旷＊＊、＊＊酒店使用及装修涉案租赁物的妨碍并消除影响；二、劳＊＊承担2012年7月5日起至排除妨碍、消除影响之日止涉案租赁物二、六、七层共3247.35平方米物业的租金，并赔偿阻工造成误工、材料损耗、经营损失共计100000元；三、劳＊＊立即向旷＊＊、＊＊酒店赔偿广告位的投入损失73000元；四、劳＊＊承担本案全部诉讼费用。
原审法院审理认为，针对本案的第一个争议焦点：劳＊＊与旷＊＊于2006年7月12日签订的《联发商业综合大楼商铺租赁合同》及《联发商业综合大楼商铺租赁合同补充协议》是否合法有效的问题。经查明，案涉的租赁物取得产权登记证，符合法律规定，可以用于出租作商业用途。劳＊＊与旷＊＊根据意思自治签订上述合同，上述合同没有违反法律的规定，依法有效。
针对第二个争议焦点：劳＊＊是否享有合同解除权的问题。根据原审法院查明的事实，＊＊酒店在经营过程中，存在于经营场所中卖淫嫖娼、介绍卖淫、赌博、吸毒、不按规定登记住宿旅客信息等违法的行为，该行为经公安机关依法行政处罚。根据《中华人民共和国合同法》第七条规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。＊＊酒店在经营过程中，存在违法行为被公安机关处理，违反法律、行政法规的规定，不尊重社会公德，损害社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中＊＊酒店存在违法经营的行为，属于第九十四条中的法律规定的其他解除合同的情形，故基于＊＊酒店存在违法经营的行为，劳＊＊可依法解除租赁合同。
综合上述的分析，劳＊＊主张解除2006年7月12日劳＊＊与旷＊＊签订的《联发商业综合大楼商铺租赁合同》及《联发商业综合大楼商铺租赁合同补充协议》的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。由于＊＊酒店在经营过程中存在违法行为被公安机关处理，劳＊＊依法主张解除合同，故劳＊＊主张旷＊＊支付的租赁保证金180000元归劳＊＊所有的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于《联发商业综合大楼商铺租赁合同》及《联发商业综合大楼商铺租赁合同补充协议》依法被判决解除，则＊＊酒店、旷＊＊应将上述合同指向的租赁物即佛山市顺德区乐从镇乐从大道联发商业综合大楼首层11至18号、二层9至18号、三至七层9至18号总面积5754.73平方米的铺位退还给劳＊＊。劳＊＊主张退还租赁物的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。
结合上述的分析，旷＊＊、＊＊酒店主张继续履行2006年7月12日签订的《联发商业综合大楼商铺租赁合同》及《联发商业综合大楼商铺租赁合同补充协议》的诉讼请求没有事实与法律依据，原审法院不予支持。因案涉的租赁合同已被判令解除，＊＊酒店、旷＊＊丧失了使用案涉租赁物的合同依据，则＊＊酒店、旷＊＊主张劳＊＊停止对＊＊酒店、旷＊＊使用及装修案涉租赁物的妨碍并消除影响的诉讼请求，没有事实与法律依据，原审法院不予支持。
针对拖欠水、电费和部分租金问题。劳＊＊认为＊＊酒店在缴纳的水电费及租金中抵扣了电梯维护费43000元，系其拖欠相关租金及费用行为。但该电梯维护费43000元系＊＊酒店在经过将抵扣事宜函告劳＊＊后再扣除的，＊＊酒店并没有拖欠租金及费用的意图。至于该43000元电梯维护费应由谁负担，根据租赁合同约定，电梯由劳＊＊保管和维修。但在租赁合同的实际履行中，＊＊酒店使用了电梯的广告位，将该广告费用的收入用于支付电梯的维护费符合常理，并且＊＊酒店实际履行缴纳了4年来的电梯维护费共计43000元，因此，应视为劳＊＊与＊＊酒店在实际履行租赁合同中，用实际的履行变更关于电梯维修费的负担，也即由＊＊酒店负担。因此＊＊酒店要求返还已经支付的电梯维护费43000元没有依据。劳＊＊要求其支付因扣减该43000元而少交的水电费43000元符合法律规定，原审法院予以支持。
针对陈＊霞、陈＊冰提出的其应作为次承租人依法享有在＊＊酒店西餐厅部分面积上继续经营的权利的问题。陈＊霞、陈＊冰系基于劳＊＊与＊＊酒店、旷＊＊之间的租赁合同履行的前提下，才取得西餐厅部分面积的使用经营权，如基础的租赁合同解除，则陈＊霞、陈＊冰对西餐厅部分面积的使用经营权失去了合同依据。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”在承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人有请求代支付欠租抗辩解除。但本案中，本案并非基于拖欠租金解除合同，故不管陈＊霞、陈＊冰与劳＊＊之间是否构成次承租关系，陈＊霞、陈＊冰不能基于该条款主张继续使用经营案涉西餐厅部分面积。陈＊霞、陈＊冰的该主张没有事实与法律依据，原审法院不予支持。
旷＊＊、＊＊酒店未经劳＊＊书面同意装修，劳＊＊制止装修的行为，双方当事人可以就该装修的审核事宜进行协商和补充约定。对强行装修事宜，由于双方当事人均有过错，且旷＊＊、＊＊酒店并不能举证证明该损失的实际发生及具体的金额，故旷＊＊、＊＊酒店主张的妨害装修期间的误工、材料损耗、经营损失等，原审法院不予支持。
旷＊＊、＊＊酒店主张的广告位投入损失，由于双方当事人在合同中并没有明确约定广告位使用的具体权利、义务，旷＊＊、＊＊酒店并没有证据证明该损失实际发生，因此，对旷＊＊、＊＊酒店的该广告位的投入损失的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》（2007年修正）第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2012年12月18日作出（2012）佛顺法民一初字第8268号民事判决：一、劳＊＊与旷＊＊、＊＊酒店于2006年7月12日签订的《联发商业综合大楼商铺租赁合同》及《联发商业综合大楼商铺租赁合同补充协议》于判决发生法律效力之日起解除；二、旷＊＊、＊＊酒店应于判决发生法律效力之日起三十日内将佛山市顺德区乐从镇乐从大道联发商业综合大楼首层11至18号、二层9至18号、三至七层9至18号总面积5754.73平方米的铺位退还给劳＊＊；三、旷＊＊向劳＊＊支付的租赁保证金180000元归劳＊＊所有；四、旷＊＊、＊＊酒店应于判决发生法律效力之日起三十日内支付不当抵扣的电梯维护费43000元；五、驳回旷＊＊、＊＊酒店的全部反诉请求。本案本诉诉讼费4645元，反诉诉讼费1880元，共计6525元，由旷＊＊、＊＊酒店负担。
上诉人旷＊＊、＊＊酒店不服上述判决，向本院上诉称：一、原审法院认定＊＊酒店存在违法经营的事实错误。（一）原审法院错误地将发生在＊＊酒店的自然人的违法行为认定为＊＊酒店的违法行为明显不当。1.涉案31份《行政处罚决定书》的处罚对象为公民个人，并非作为法人的＊＊酒店。本案中，除开业初期因工作人员疏忽未按规定登记住宿旅客信息与＊＊酒店有关外，其他的处罚对象均为具有独立民事责任能力的个人，与＊＊酒店无关。乐从派出所亦从未将有关事项向＊＊酒店确认，＊＊酒店无法核实相关情况，且乐从派出所亦未认定或认为＊＊酒店存在违法经营行为。2.＊＊酒店使用涉案物业用途和经营范围合法，不存在违法行为。根据合同约定以及核准的经营范围，＊＊酒店将涉案物业用于餐饮、旅业、沐足、桑拿、保健按摩、棋牌等，行为合法，亦符合合同约定。经营中，＊＊酒店无法控制公民在酒店房间内的个人行为，更未有法律规定作为法人的＊＊酒店要对公民的个人行为承担责任，公安机关亦从未对＊＊酒店作出任何行政处罚，原审法院将个人行为认定为法人行为缺乏依据。3.原审法院认定＊＊酒店存在限期整改缺乏事实依据。2012年8月12日，乐从派出所已书面证明＊＊酒店从2009年6月始从未被公安机关处理过，后该派出所又出具所谓的“两次限期改正、一次停业整顿”的《情况说明》，其真实性存疑，且根本没有书面的行政处罚决定书予以证实。对此，＊＊酒店当庭提出质疑并申请法院调查核实，但原审法院罔顾证据相互矛盾的事实，仅以劳＊＊一方提供的记载时间为2009年6月24日的《按摩业检查表》及《安全检查整改通知书》，就认定＊＊酒店存在两次限期整改，明显偏袒一方。4.原审法院以乐从派出所出具的《情况说明》作为＊＊酒店违法经营的依据，与事实不符。乐从派出所提供的31份《行政处罚决定书》仅表明公安机关曾在＊＊酒店内查处过公民个人的违反治安管理的行为，从未认定＊＊酒店存在违法经营行为而要接受行政处罚。乐从派出所提供的《情况说明》亦未认定＊＊酒店存在违法经营行为且应对违反治安管理规定的行为承担责任。因此，原审法院片面认定＊＊酒店在经营中存在违法行为并经公安机关依法予以行政处罚，与事实不符。（二）原审法院将公安机关对公民个人的行政处罚及乐从派出所出具的《情况说明》作为判决主要依据明显错误。根据《中华人民共和国治安处罚法》等相关法律的规定，作出处罚的主体应为县级以上公安部门，31份《行政处罚决定书》记载的查处人亦为佛山市公安局顺德分局。由此可见，乐从派出所无权对相关违法行为作出处罚，更无权在佛山市公安局顺德分局没有作出处罚决定的情况下，毫无依据地作出关于＊＊酒店存在限期改正、停业整顿的情况说明，原审法院根据该《情况说明》作为判决主要依据错误。二、原审法院适用法律错误。（一）法定解除权的前提应存在根本违约或合同目的不能实现的情况。根据合同法第九十四条的规定，存在根本违约或不可抗力等因素导致合同目的无法实现，当事人才可行使法定解除权，而合同法第九十四条第（五）项规定的“法律规定的其他情形”，理应存在上述类似或相当条件才能构成法定解除权。而本案中，双方签订的合同亦明确约定，只有旷＊＊、＊＊酒店因违反国家法律法规，被责令整体停业整顿30天或以上的行政处罚的或承担刑事责任的，劳＊＊才享有合同解除权。合同解除意味着双方法律关系终止，为维护经济秩序及公平，无论双方约定合同解除的条件，还是法律规定合同解除的条件，无一不遵循是否构成根本违约或合同目的不能实现的标准。现双方已约定违反国家法律法规时构成根本违约，对双方具有约束力。原审法院漠视双方意思自治及法律精神，扩大法定解除权的适用范围，直接赋予出租人任意解除租赁合同的权利，对承租人不公平。（二）合同法定解除权是指基于法律规定而发生的解除权，即法律直接规定在一定情况下赋予当事人解除合同的权利。合同法、保险法、合伙企业法等均明确规定当事人享有法定解除权的条件，但未有任何法律规定承租人存在违法经营行为时，出租人有权解除合同，更未规定出租人可根据第三人在承租人经营场所内的违法行为解除合同。（三）合同法第七条仅规定当事人履行合同应遵循的基本原则，并未规定当事人可解除合同之情形，而合同法第九十四条第（五）项规定的“法律规定的其他情形”，并非“违反法律的情形”，更非“违反法律基本原则的情形”，进一步说明若适用合同法第九十四条第（五）项，必须是法律明确规定可以解除合同的其他情形。综上，涉案合同租期尚有6年，旷＊＊、＊＊酒店每月向劳＊＊缴纳的租金超过10万元，且已投入一千余万元用于装修及市场培育，现成本尚未收回且酒店经营处于好转之际，劳＊＊现要求解除合同，有违诚信原则，原审法院在未查清旷＊＊、＊＊酒店是否存在违法经营的事实，亦无法律明确规定享有解除权的情况下，适用合同法第九十四条第（五）项判令解除合同缺乏法律依据。三、原审法院审理程序有误。（一）取证过程离奇且与证据内容相互矛盾。本案于2012年7月初立案，2012年8月14日开庭，开庭前，劳＊＊已申请从乐从派出所调取＊＊酒店违法经营的相关证据，该派出所亦于2012年8月12日盖章确认＊＊酒店在该期间未被处理。双方在第一次庭审中已对相关事实及证据进行质证，时隔5个月，劳＊＊于2012年12月12日再次申请法院向乐从派出所调取＊＊酒店违法经营的证据，而乐从派出所于当日即向法院作出说明，并提供基本上是2009年以前出具的31份《行政处罚决定书》。（二）调查取证严重超期。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条规定：“当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，不得迟于举证期限届满前七日”。本案中，原审法院出具的举证通知书，亦明确申请调查取证不得迟于举证期限届满前七日，且本案已于2012年8月14日开庭，现劳＊＊于2012年12月12日再次申请调查取证，已超过举证期限。为使法院了解情况，旷＊＊、＊＊酒店申请原审法院对劳＊＊超期调取的资料涉及的事实进一步调查、核实，法院却不予采纳，并以上述超期调取且存在疑点的材料作为本案认定事实的关键证据，程序有误。（三）乐从派出所提供的《行政处罚决定书》以及劳＊＊提供的《按摩业检查表》均发生于2009年前，劳＊＊之前从未以此为由要求解除合同，且劳＊＊为涉案物业提供物业管理服务，其办公场所就在涉案物业七楼，可视为对相关事实的认可。即使劳＊＊现以此理由主张解除合同，亦超过诉讼时效，法院不应支持。原审法院却将超过三年以前的对公民个人违反治安管理的行为处罚作为判决法人败诉的关键依据，明显错误。四、原审法院认定电梯广告收益用于抵扣电梯维修和年检费用，属于认定事实不清。《租赁合同》约定，电梯由甲方（劳＊＊）保管和维修。因此，由此产生的费用当然应由劳＊＊负担，在旷＊＊、＊＊酒店多次要求劳＊＊返还未果的情况下，从水电费中予以扣减合法合理，并已通知劳＊＊。劳＊＊称拖欠43000元水电费并不属实，旷＊＊、＊＊酒店未曾与劳＊＊达成协议，双方关于电梯保养和维修费的分担应当按照合同约定执行。劳＊＊称＊＊酒店前总经理就此与其达成口头协议，但未能提供任何证据予以证明，其在原审中提供的照片四张仅能证明某电梯存在广告，是哪里的电梯、广告由谁发布、收益归谁均不能查明，原审法院据此认定收益用于抵扣电梯维修费及年检费缺乏依据。五、旷＊＊、＊＊酒店在原审中的反诉请求应予支持。根据旷＊＊、＊＊酒店在原审中提交的照片、视频、书函等，结合法院根据劳＊＊的申请调取的证据以及劳＊＊的自认，已充分证明劳＊＊采用各种手段阻工及妨碍旷＊＊、＊＊酒店使用涉案物业，直接导致涉案租赁物第二、六、七楼无法使用，亦造成旷＊＊、＊＊酒店无法正常使用整个物业，经营受到严重干扰，并造成严重经济损失。旷＊＊、＊＊酒店提交的数据和表格是＊＊酒店入住情况和经营的真实反映，不存在夸大、虚假，且劳＊＊亦承认其阻碍旷＊＊、＊＊酒店使用广告位，并造成损失。旷＊＊、＊＊酒店在原审中的反诉请求合法合理，应予支持。综上，原审法院查明事实不清，适用法律错误，且审理程序有误，为此，上诉请求二审法院：一、撤销原审判决；二、改判驳回劳＊＊在原审中的全部诉讼请求，支持旷＊＊、＊＊酒店在原审中的反诉请求；三、一审、二审的诉讼费用由劳＊＊负担。
上诉人陈＊霞、陈＊冰称其同意旷＊＊、＊＊酒店的上诉请求。
上诉人陈＊霞、陈＊冰不服上述判决，向本院上诉称：一、原审判决违反法定程序。1.原审法院未将陈＊霞、陈＊冰的陈述、质证及辩论意见准确、真实、全面的表述，尤其是陈＊霞、陈＊冰质疑劳＊＊解除涉案租赁合同的事实依据及法律依据的相关内容，严重损害陈＊霞、陈＊冰的诉讼权利及辩论效果。2.原审法院既然认定“陈＊霞、陈＊冰现在实际承租使用涉案房产的部分面积经营西餐厅，且西餐厅是＊＊酒店申报三星级酒店必须配套的餐饮服务设施”，但原审判决却未处理陈＊霞、陈＊冰是否需要将西餐厅所在位置的面积返还给劳＊＊等实体问题，另，原审判决还遗留西餐厅及＊＊酒店的经营资质及营运证照归属等实体问题未予处理，有违法定程序。二、原审判决认定事实不清，且显失公平。1.原审法院在缺乏事实依据及法律依据的情况下，根据“双重标准”作出判决，偏帮劳＊＊，显失公平，严重损害社会交易的稳定性。原审判决既认定“……在租赁合同的实际履行中，＊＊酒店使用了电梯广告位，将该广告费用的收入用于支付电梯的维护费符合常理，且＊＊酒店实际履行缴纳了4年来的电梯维护费共计43000元，因此，应视为劳＊＊与＊＊酒店在实际履行租赁合同中，用实际的履行变更关于电梯维护费的负担……”，又认定“……西餐厅所在面积租金由陈＊霞、陈＊冰直接向劳＊＊缴纳，2007年1月14日，＊＊酒店向陈＊霞、陈＊冰发出通知，要求该西餐厅所在面积的租金直接向劳＊＊缴纳”，却不认定陈＊霞、陈＊冰与劳＊＊及＊＊酒店已经用实际的履行将陈＊霞、陈＊冰变更为西餐厅所在位置的面积的实际承租人。2.原审判决判令解除涉案租赁合同缺乏事实依据。原审判决认定“＊＊酒店在经营过程中，存在于经营场所中卖淫嫖娼、介绍卖淫、赌博、吸毒，不按规定登记住宿旅客信息等违法行为，该行为经公安机关依法行政处罚”，是将莫须有的罪名强加于＊＊酒店。原审法院应劳＊＊的申请调取《情况说明》及《行政处罚决定书》，已超过举证期限，且不属于新的证据，不能认定为本案证据。劳＊＊于2012年7月才提起本案诉讼，已超过法定诉讼时效。＊＊酒店仅违反“不按规定登记住宿旅客信息”，且该行为并未违反合同法第九十四条第（五）项的规定，亦未违反涉案租赁合同的约定，不构成“劳＊＊有权提前解除涉案租赁合同的情形”。另，上述证据所涉的行政处罚对象均为自然人，与＊＊酒店没有任何关联。且行政处罚的违法行为发生于2010年前，劳＊＊在涉案大楼办公，大楼物业管理公司亦由劳＊＊选聘，劳＊＊作为出租人，对此均知情，且负有监督、管理涉案租赁物的义务。因此，劳＊＊对上述证据所涉的违法行为负有不可推卸的直接的责任。实际上，因涉案租赁物的市场租赁价发生了远超其当初签订租赁合同时的价格，劳＊＊见利忘义而要求提前解除租赁合同，以赚取更多的租金，其行为有违公平正义，构成恶意违约。三、原审判决适用法律不当。原审法院适用合同法第九十四条第（五）项的规定，属于找不到解除合同的法定依据而滥用自由裁量权。综上，上诉请求二审法院：一、撤销原审判决；二、改判驳回劳＊＊在原审中的全部诉讼请求，支持旷＊＊、＊＊酒店在原审中的反诉请求；三、一审、二审的诉讼费用由劳＊＊负担。
上诉人旷＊＊、＊＊酒店称其同意陈＊霞、陈＊冰的上诉请求。
被上诉人劳＊＊针对旷＊＊、＊＊酒店以及陈＊霞、陈＊冰的上诉意见答辩称，旷＊＊、＊＊酒店在承租涉案租赁物期间的违法、违约事实清楚，劳＊＊有权解除租赁合同。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回旷＊＊、＊＊酒店以及陈＊霞、陈＊冰的上诉请求，依法维持原判。
二审期间，被上诉人劳＊＊提交了如下证据：
1.乐从派出所出具的《证明》1份，拟证明2008年凌晨2时许，刘＊＊、旷＊等人强行将劳＊＊带到＊＊酒店房间进行恐吓，后劳＊＊报警。2.视频截图3份，拟证明刘＊＊等人对劳＊＊实施威胁，要求劳＊＊撤诉并将涉案房屋继续出租给其使用。3.收据2份及照片1组（包括＊＊酒店422房、605房、716房及七楼走火通道的照片），拟证明本案诉讼发生后，＊＊酒店6楼、7楼一直正常使用。4.《缓交租金通知书》1份，拟证明＊＊酒店已拖欠几个月的租金。
旷＊＊质证认为：对劳＊＊提供的上述证据的真实性均不予确认；上述证据均形成于一审期间，不属于法律规定的新证据，也不能证明其所要证明的内容；2012年7月劳＊＊恶意起诉至今，＊＊酒店大部分面积未能正常营业，诉讼期间，劳＊＊多次申请法院调查取证，恶意拖延法院的审理期限，现在二审审限将至时，又再申请调查取证，明显存在恶意。＊＊酒店质证认为：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，该证明落款的时间为2012年8月30日，本案在一审期间开庭两次，二审期间开庭一次，距今已有一年，劳＊＊现提交该证据，已严重超过举证期限，不能作为认定本案事实的依据，且该证据未经乐从派出所盖章确认，证明的内容仅为劳＊＊的单方陈述，也没有报警回执予以佐证，不具有证明力；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，根据截图根本无法得知截图的时间、地点，更不能证明刘＊＊等存在恐吓的行为，即使按照截图上记载的时间，即2012年8月，距今已一年，已严重超过举证期限；对证据3中收据的真实性无法确认，其中1份收据的落款时间为2012年9月25日，本案二审开庭时间为2013年4月8日，如该证据属实，也已超出举证期限，不能作为本案认定事实的依据，也不能证明＊＊酒店属于正常经营的状态，落款时间为2009年的收据仅反映房费，不能证明6楼、7楼正常经营，照片无法证明拍摄的时间及地点，不能证明酒店6楼、7楼正常经营，也超出举证期限，且部分照片仅反映被褥的堆放，不能证明＊＊酒店在正常经营；对证据4的真实性予以确认，但不能证明其所要证明的内容，＊＊酒店提交了缓交租金的通知，劳＊＊应给予回应，在其未回应的情况下，不能以此为由要求解除合同，且＊＊酒店2楼、6楼、7楼现无法正常经营，但＊＊酒店此前已全额缴纳租金，即在争议未解决前＊＊酒店多付了上述楼层的租金。陈＊霞、陈＊冰质证认为：证据1注明仅供诉讼使用，且该证据产生于劳＊＊一审诉讼期间，已过举证期限，不属于新的证据；证据2截图的原件及复印件所标注的时间不一致，对其真实性不予确认，也不能证明劳＊＊拟证明的内容；证据3、4的真实性、合法性由法院认定，＊＊酒店作为租赁物的实际使用人，有权使用场地，但劳＊＊对此设置障碍，＊＊酒店因此采取必要的措施是法律允许的，并非恶意不缴纳租金，不构成法定解除合同的条件。
本院审查认为：劳＊＊提供的证据1仅反映劳＊＊曾到乐从派出所报案，并未记载处理结果，难以证明劳＊＊报称的内容属实，本院对该证据不予采信；证据2视频截图反映的地点、人物不明，仅凭该视频截图难以证明刘＊＊等人对劳＊＊实施威胁，本院不予采信；证据3中的照片没有显示拍摄时间，其中一份收据未记载房号，另一份收据虽记载房号为605房，但仅凭上述证据难以证明＊＊酒店6楼、7楼一直正常使用，本院对该组证据的证明内容不予采信；＊＊酒店对证据4的真实性没有异议，该证据来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。
经审查，原审判决认定事实正确，本院予以确认。
另查，劳＊＊以乐从镇＊＊资产物业管理公司的名义与旷＊＊于2006年7月12日签订的《联发商业综合大楼商铺租赁合同》中“双方违约责任及处理办法”一项第1点约定：“出现下列情况之一的，甲方（劳＊＊，下同）有权解除合同，收回出租物业，没收保证金，并有权追究乙方（旷＊＊，下同）因违约造成的经济损失：（1）在租赁期间，未经甲方书面同意，乙方更改承租单元之用途；（2）未经甲方的同意，乙方将承租物业分租或转租；（3）在租赁期内，乙方交付的保证金被扣除部分或全部后，没有在甲方发出书面通知十日内补充缴付被扣除之费用；（4）乙方在开业时，没有取得国家许可的营业执照；（5）逾期支付租金、水电费或管理费等超过30天的；（6）租赁期未满，乙方擅自提前离场的，如乙方歇业且按时交纳租金、水电费或管理费时除外；（7）乙方因违反国家法律法规，被责令整体停业整顿30天或以上的行政处罚或承担刑事责任的。”
2013年5月15日，＊＊酒店向劳＊＊发出《缓交租金通知书》，称劳＊＊从2012年7月3日开始强行阻止＊＊酒店装饰施工，并恶意起诉至法院要求解除合同的行为，已造成＊＊酒店实际经营面积不到45%，酒店亏损严重，酒店股东为筹资交租已债台高筑，无法继续支撑酒店的经营，特书面通知，＊＊酒店从2013年5月开始缓交租金，待本案判决后，再依生效法律文书处理相关事宜。
二审诉讼中，＊＊酒店确认电梯内广告位由其使用。
本院认为，劳＊＊与旷＊＊签订的《联发商业综合大楼商铺租赁合同》及《联发商业综合大楼商铺租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，合同内容并未违反相关法律法规的规定，合法有效。结合各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点主要在于上述租赁合同及其补充协议是否符合解除合同的条件。
合同的解除有协议解除、约定解除及法定解除三种形式，本案现不存在协议解除之情形。关于约定解除，租赁合同对解除合同的条件进行了明确的约定，分别为：“（1）在租赁期间，未经甲方（劳＊＊，下同）书面同意，乙方（旷＊＊，下同）更改承租单元之用途；（2）未经甲方的同意，乙方将承租物业分租或转租；（3）在租赁期内，乙方交付的保证金被扣除部分或全部后，没有在甲方发出书面通知十日内补充缴付被扣除之费用；（4）乙方在开业时，没有取得国家许可的营业执照；（5）逾期支付租金、水电费或管理费等超过30天的；（6）租赁期未满，乙方擅自提前离场的，如乙方歇业且按时交纳租金、水电费或管理费时除外；（7）乙方因违反国家法律法规，被责令整体停业整顿30天或以上的行政处罚或承担刑事责任的。”劳＊＊提出的解除合同的理由中，关于旷＊＊、＊＊酒店存在违反约定转租、转包的行为的问题。根据一审、二审查明的事实，＊＊酒店曾与案外人朱＊＊签订承包经营合同，约定由朱＊＊承包经营＊＊酒店，签订上述合同后，＊＊酒店将该合同交由劳＊＊备案，劳＊＊未提异议，应视为劳＊＊同意该承包经营。上述承包合同期限届满前，＊＊酒店又与案外人何＊＊签订承包经营合同，约定在朱＊＊承包期满后自2012年9月1日起将＊＊酒店承包给何＊＊经营，但劳＊＊对此提出异议，＊＊酒店遂与何＊＊签订协议解除该承包经营合同。本案原审第三人陈＊霞、陈＊冰与＊＊酒店签订《西餐厅租赁经营承包合同》，约定由陈＊霞、陈＊冰承包＊＊酒店西餐厅，后租金直接由陈＊霞、陈＊冰向劳＊＊缴纳，没有证据证明劳＊＊对此曾提出过异议，劳＊＊也收到租金，应视为征得劳＊＊的同意。因此，劳＊＊据此要求解除合同的理由并不成立。关于＊＊酒店曾因非法经营被公安机关查处的问题。＊＊酒店曾因不按规定登记住宿旅客信息，被公安机关分别处以限期改正、罚款，又因按摩房未安装可展观室内整体环境的透明门窗等原因，被公安机关责令整改三楼桑拿部。可见，＊＊酒店虽曾被公安机关查处，但并未达到租赁合同明确约定的解除合同的条件，即“因违反国家法律法规，被责令整体停业整顿30天或以上的行政处罚或承担刑事责任的”。因此，劳＊＊提出的因违法经营而解除合同的主张也不能成立。另，虽然双方因对电梯维护费应由谁负担的问题产生争议，＊＊酒店从其应缴水电费中扣减43000元用于抵扣其已支付的电梯维护费，又因本案诉讼导致租赁合同是否应继续履行暂未能确定，＊＊酒店要求从2013年5月开始缓交租金，可见，＊＊酒店并非恶意拖欠上述费用，且其均已向劳＊＊出具书面说明解释原因，劳＊＊不能据此主张解除合同。而劳＊＊提出的其他理由，均不符合双方签订的租赁合同中明确约定的解除合同的条件。关于法定解除，《中华人民共和国合同法》第九十四条明确规定了解除合同的法定条件：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，虽然＊＊酒店在经营过程中，曾被公安机关查处，但公安机关给予＊＊酒店的处罚并未达到较为严重的程度，并不足以对酒店的经营方式、合同的正常履行产生影响，也不影响劳＊＊出租租赁物目的的实现，不能以此为由作为解除合同的依据。＊＊酒店在装修前，曾两次向劳＊＊提交《酒店翻新装修函》，要求对酒店进行部分更新装修，并说明更新方案，在收到劳＊＊复函认为其提交的材料不符合租赁合同的约定的情况下，又再次提交维修补修设计方案，虽然其未经劳＊＊同意进行装修的行为违反租赁合同的约定，但未达到根本违约之程度，不应仅以此为由解除合同。因此，虽然＊＊酒店经营过程中，存在违反相关法律法规规定或违反合同约定的行为，但未达到合同约定的解除合同的条件，且不构成根本违约或导致合同目的不能实现，不符合合同法第九十四条规定的法定解除合同条件，故劳＊＊解除合同的主张不能成立。
原审法院认定，＊＊酒店在经营过程中，存在违法经营的行为，并根据合同法第七条、第九十四条第一款第（五）项的规定判令解除合同，但合同法第七条属于倡导性规范，并没有违反此条规定可据此解除合同的内容，不属于合同法第九十四条第一款第（五）项规定的法定解除合同条件的“法律规定的其他情形”，故原审法院根据上述法律判令解除合同属于适用法律错误。退一步说，即使劳＊＊可根据＊＊酒店违法经营的行为主张解除合同，也超过了合理的期限。解除合同的权利因主张而成就，因放弃而消灭，虽然相关法律法规并未规定租赁合同的解除权行使期限，但当权利人怠于行使权利时，将导致权利长期处于一种不确定的状态。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人（合同违约方）催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”因此，可参照上述规定确定租赁合同解除权的行使期限。本案中，虽然＊＊酒店在经营过程中，曾被公安机关查处，但时间均发生于2010年9月以前，且根据劳＊＊自己的陈述，其对部分查处情况是知情的，劳＊＊至2012年7月才据此起诉请求解除合同，已超过合理的期限。
综上，本案既不符合约定解除合同的条件，也不符合法定解除合同的条件，原审法院判令解除双方之间签订的租赁合同及其补充协议，缺乏事实及法律依据，本院予以纠正。此后若旷＊＊或＊＊酒店仍存在违约行为或违反相关法律法规的行为，达到租赁合同约定的解除条件，或法定解除合同的条件，劳＊＊可另行主张解除合同。因双方签订的租赁合同及其补充协议未解除，双方应按合同约定全面妥善地继续履行各自的合同义务，故本院对劳＊＊关于要求返还租赁物并没收租赁保证金的诉讼请求不予支持。
关于劳＊＊主张旷＊＊、＊＊酒店应支付不当扣减的水电费的问题。该主张实际是电梯维护费43000元应由谁承担。双方签订的租赁合同虽约定，电梯的费用由劳＊＊承担，但合同实际履行过程中，＊＊酒店于2008年至2011年期间共向劳＊＊支付电梯维护费用43000元，虽然，劳＊＊关于双方口头约定电梯维护费因＊＊酒店收取电梯内广告位费用而转由＊＊酒店承担的主张，缺乏直接证据予以支持，但根据二审查明的事实，＊＊酒店确认电梯内广告位确实由其用于发放广告，且＊＊酒店在四年间一直向劳＊＊支付电梯维护费，其已用实际履行的方式对双方签订的租赁合同的约定进行变更，原审法院判令旷＊＊、＊＊酒店支付不当抵扣的电梯维护费43000元，并无不当，本院予以维持。
关于旷＊＊、＊＊酒店在原审诉讼中的反诉请求。关于停止妨碍及赔偿租金损失、阻工损失。租赁合同明确约定，旷＊＊一方需要对大楼进行装修，必须在装修前向劳＊＊一方提供有关装修及设计方案，经劳＊＊审核后方可施工，所有装修工程在未得到劳＊＊一方书面同意之前，不得动工，否则视为违约。因此，虽然＊＊酒店在装修前曾多次提交书函申请装修，但其在未获得书面同意前施工，确已违反租赁合同的约定','2018-09-24
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