宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁0202民初1571号
原告：拉普斯置业有限公司，住所地位于宁夏银川市金凤区北京中路380号。
法定代表人：杜寿鹏，系拉普斯置业有限公司董事长。
委托诉讼代理人：莫苏娜，女，1958年7月15日出生，汉族，拉普斯置业有限公司职工。
委托诉讼代理人：杜涛，宁夏兴业律师事务所律师。
被告：童建君，男，1954年10月16日出生，汉族，职业不详。
委托诉讼代理人：童云（与被告童建君系父子），男，1978年10月12日出生，汉族，无业，住大武口区。
委托诉讼代理人：杨琼，宁夏致和律师事务所律师。
被告：包万玉，男，1962年12月3日出生，汉族，职业及住址均不详。
被告：包文成，男，1988年12月21日出生，汉族，职业及住址均不详。
被告：王翠珍，女，1963年8月23日出生，汉族，职业及住址均不详。
被告：宁夏金海玉隆金属制品有限公司，住所地位于石嘴山市陶乐精细化工基地（平罗县红崖子乡）。
法定代表人：包万玉。
被告：宁夏华荣实业有限公司，住所地位于银川市西夏区北京西路14-1-38号。
法定代表人：包万玉。
原告拉普斯置业有限公司（以下称拉普斯公司）与被告童建君、包万玉、包文成、王翠珍、宁夏金海玉隆金属制品有限公司、宁夏华荣实业有限公司案外人执行异议纠纷一案，本院于2018年4月25日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告拉普斯公司的委托诉讼代理人莫苏娜、杜涛，被告童建君的委托诉讼代理人童云、杨琼到庭参加诉讼。被告包万玉、包文成、王翠珍、宁夏华荣实业有限公司、宁夏金海玉隆金属制品有限公司经本院合法传票无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告拉普斯公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认位于银川市××区号商品房的所有权属原告拉普斯置业公司所有；2.依法判决被告童建君、包文成、包万玉、王翠珍、宁夏华荣实业有限公司、宁夏金海玉隆金属制品有限公司借款合同纠纷强制执行一案中，停止对原告拉普斯置业有限公司所有的位于银川市××区号商品房的执行，并解除对该商品房的预查封措施；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年9月28日，原告拉普斯公司与被告包文成签订了《银川市商品房买卖合同》，约定被告包文成购买原告拉普斯公司开发的银川市××号建筑面积为172.83平米的商品房，购房总价款共计1183886元，被告包文成于2010年9月16日前向原告支付购房总价款的40%即473886元整，剩余购房总价款的60%即71万元以按揭贷款的方式支付，并约定原告拉普斯公司同意为被告包文成提供贷款阶段性担保，如果被告包文成逾期不能偿还贷款本息，导致原告拉普斯公司承担了担保责任的，则被告包文成应当在接到原告拉普斯公司通知起十五日内偿还原告拉普斯公司代被告包文成支付的贷款及利息，否则原告拉普斯公司有权解除本合同，被告包文成应当按购房款总额的20%向原告支付违约金，原告拉普斯公司在实现权利过程中所有费用均由被告包文成承担。该商品房买卖合同生效后，原告拉普斯公司依照约定为被告包文成办理了商品房买卖合同备案手续。2010年11月9日，根据原告拉普斯公司与被告包文成签订的《银川市商品房买卖合同》约定，原告拉普斯公司、被告包文成与贷款银行中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行(以下简称建行宁夏分行)共同签订《个人住房(商业用房)借款合同》，约定被告包文成向建行宁夏分行借款71万元用于购买由原告拉普斯公司开发的银川市××号房屋,借款期限为360个月，自2010年12月6日至2040年12月6日，借款月利率为4.34917‰;同时该合同约定由被告包文成以其购买原告拉普斯公司开发的银川市××号房屋为该笔借款提供抵押担保，由原告拉普斯公司为被告包文成的该笔借款提供连带保证担保。2010年11月23日，建行宁夏分行与被告包文成就抵押的银川市××号房产办理了《宁夏银川市房屋预告登记证明》。《个人住房(商业用房)借款合同》生效后，建行宁夏分行依照约定向被告包文成发放了贷款71万元。2017年3月28日，因被告包文成未按照《个人住房(商业用房)借款合同》约定期限还本付息，建行宁夏分行自原告拉普斯公司在该行开立的个人商业用房按揭贷款保证金账户中扣划原告保证金11000元偿还被告包文成欠付的贷款本息。2017年6月9日，因被告包文成再次未按照《个人住房(商业用房)借款合同》约定期限还本付息，建行宁夏分行将被告包文成和原告拉普斯公司一并起诉至银川市兴庆区人民法院，要求判令解除建行宁夏分行与原告拉晋斯公司、被告包文成共同签订的《个人住房(商业用房)借款合同》，并主张对银川市××号商品房享有优先受偿权并依法处置抵押物，同时要求原告拉普斯公司对被告包文成欠付的借款本息承担连带清偿责任。2017年7月25日，银川市兴庆区人民法院对该案审理后作出(2017)宁0104民初6110号民事判决书，判决:一、解除原告中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行与被告包文成、拉普斯置业有限公司于2010年11月9日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》;二、被告包文成于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行借款本金558139.06元、利息2759元(截止2017年7月6日)，并应按照合同约定支付自2017年7月7日至本判决确定的还款之日的利息;三、被告拉普斯置业有限公司对被告包文成的上述债务承担连带清偿责任，承担清偿责任后有权向被告包文成追偿;四、驳回原告中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行的其它诉讼请求。案件受理费4764元，由被告包文成、拉普斯置业有限公司承担。该判决生效后，因被告包文成未按照判决履行还款义务，建行宁夏分行于2017年9月5日自原告拉普斯公司在该行开立的个人商业用房按揭贷款保证金账户中再次扣划原告拉普斯公司保证金569270.06元，用于偿还被告包文成欠付的借款本息564506.06元和案件受理费4764元。原告拉普斯公司收到相关通知后依照合同约定，通知被告包文成并要求其向原告拉普斯公司偿还上述代偿的借款本息及案件受理费，否则将依法解除商品房买卖合同，但被告包文成一直未予偿还。2017年11月7日，原告拉普斯公司依法向银川市金凤区人民法院提起诉讼，请求依法解除原告拉普斯公司与被告包文成于2010年9月28日签订的合同编号为××号的《银川市商品房买卖合同》、被告包文成向原告拉普斯公司返还所购买的银川市××号商品房并支付违约金，经银川市金风区人民法院审理后于2018年3月14日作出了(2017)宁0106民初7593号民事调解书，确认:一、解除原告拉普斯置业有限公司与被告包文成签订的编号为××号《银川市商品房买卖合同》;二、被告包文成于2018年3月24日前向原告拉普斯置业有限公司返还位于银川市××号房屋一套;三、被告包文成于2019年3月14日前协助原告拉普斯置业有限公司解除对银川市××号房屋的合同备案登记;四、原告拉普斯置业有限公司自愿放弃本案的其他诉讼请求。案件受理费2476元、保全费5000元，共计7476元由被告包文成负担。2016年5月9日，石嘴山市大武口区人民法院在童建君与包万玉、包文成、王翠珍、宁夏华荣实业有限公司、宁夏金海玉隆金属制品有限公司借款合同纠纷强制执行一案中，预查封了原告拉普斯公司所有的位于银川市××号商品房。2018年3月25日，原告拉普斯公司依法向石嘴山市大武口区人民法院提出执行异议，要求停止对该商品房的执行并解除查封措施，石嘴山市大武口区人民法院以该商品房登记在被告包文成名下为由，于2018年4月13日作出(2018)宁0202执异12号执行裁定书，驳回原告拉普斯公司的异议请求。综上所述，原告拉普斯公司认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，案涉银川市××号商品房所有权自始至终一直登记在原告拉普斯公司名下，属原告拉普斯公司所有，该所有权并未发生转移至被告包文成名下的事实。虽然被告包文成与原告就涉案商品房签订了《银川市商品房买卖合同》并办理了备案登记，但该合同行为及备案登记事实并不代表被告包文成已经取得了涉案房屋所有权。现因被告包文成的违约行为，原告拉普斯公司已与被告包文成依法解除《银川市商品房买卖合同》，被告包文成已丧失请求原告拉普斯公司将涉案商品房所有权转移登记至其名下的权利，被告包文成并未取得涉案商品房的所有权，银川市××号商品房的所有权人仍为原告拉普斯公司。因此，在童建君与包万玉、包文成、王翠珍、宁夏华荣实业有限公司、宁夏金海玉隆金属制品有限公司借款合同纠纷强制执行一案中应当停止对原告拉普斯置业有限公司所有的位于银川市××号商品房的执行，并解除对该商品房的预查封措施。
被告童建君辩称，第一、原告认为涉案房屋所有权未发生转移，完全不符合事实和法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。涉案商品房的买卖合同中并没有贷款未还清条件下原告保留所有权的明确约定，因此自包文成与原告签订商品房买卖合同并支付完价款后，房屋所有权依法已经转移给包文成所有。原告引用的物权法规定，只是物权公示效力的要求，并不能否定原告通过商品房买卖合同将房屋所有权转让给包文成的事实，何况包文成所购买的房屋已经进行了合同备案，该备案同样具备公示物权的法律效力。第二、原告向建设银行代偿后，对包文成享有担保债务追偿权，该追偿权系一般债权，原告应当通过追偿程序来主张，原告意图通过解除合同的方式实现所有权保留以达到实现自身债权的目的，该行为并不能对抗查封在先的司法执行效力。第三、原告依据的金凤区人民法院（2017）宁0106民初7593号民事调解书违反程序，依法应不予执行。原告与被告包文成明知涉案房屋被大武口区人民法院查封的情况下，既未告知查封法院，也未通知利害关系人童建君参加诉讼，擅自以解除合同的方式处分查封房屋，违反了人民法院查封裁定的要求，侵害了童建君的执行权利。这样的事后调解书并不能对抗查封在先的人民法院裁定书。因此，大武口区人民法院驳回原告的执行异议完全正确，希望法庭在本案审理中能够坚持执行裁定书认定的事实和理由。第四、如经人民法院审理，最终裁决终止执行涉案房屋，则原告应退还被告包文成的房屋价款当然转化为执行案件的执行资产，希望法庭对此在本案裁决中予以明确。综上，答辩人认为原告所依据的事后作出的调解书，不能阻止生效在先的执行查封的法律效力，建议法庭驳回原告诉讼请求。
被告包万玉、包文成、王翠珍、宁夏华荣实业有限公司、宁夏金海玉隆金属制品有限公司未到庭，未提交答辩状及证据。
原告拉普斯公司围绕其诉讼请求提交的证据，本院认证意见如下：证据一国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、银川市商品房买卖合同、证据二办证通知、入住通知单、缴费通知书、中国建设银行存款凭条、收据、证据三扣款通知、建设银行个人贷款还款凭证、特种转账借方凭证客观、真实，能够证实原告拉普斯公司系案涉房屋开发商，被告包文成以按揭贷款方式从原告拉普斯公司处购房，以及双方对房屋买卖与贷款合同约定事项的履行情况，本院予以确认；证据四银川市兴庆区人民法院（2017）宁0104民初6110号民事判决书、扣款通知单、中国建设银行客户专用回单、证据五催款通知单、和解协议书、（2017）宁0106民初7593号民事调解书、房屋交接确认书客观、真实，能够证实因被告包文成违约案涉房屋买卖合同已经生效民事调解书确认解除的事实，本院予以确认。证据七备案情况说明、证据八石嘴山市大武口区人民法院协助执行通知书、证据九（2018）宁0202执异12号执行裁定书客观、真实，能够证实石嘴山市大武口区人民法院依法对备案登记在被告包文成名下的案涉房屋采取预查封措施，已经过执行异议程序审查的事实，本院予以确认。
本院认定事实如下:2016年5月9日，石嘴山市大武口区人民法院在童建君与包万玉、包文成、王翠珍、宁夏华荣实业有限公司、宁夏金海玉隆金属制品有限公司借款合同纠纷一案强制执行程序中，对备案登记在被告包文成名下位于银川市××号房屋一套进行预查封。2018年3月25日，原告拉普斯公司依法提出执行异议申请，要求停止对上述房屋的执行并解除查封措施，石嘴山市大武口区人民法院经审查，于2018年4月13日作出(2018)宁0202执异12号执行裁定书，驳回原告拉普斯公司的异议请求。原告拉普斯公司为此起诉至法院，要求判如所请。
另查明，2010年9月28日，原告拉普斯公司与被告包文成签订编号为××号的《银川市商品房买卖合同》，被告包文成以按揭贷款方式购买原告拉普斯公司开发的位于银川市××号房屋一套，双方办理了商品房买卖合同备案登记。2010年11月9日，原告拉普斯公司、被告包文成与贷款银行建行宁夏分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告包文成向建行宁夏分行贷款71万元用于购买上述房屋，为保证债务清偿，由原告拉普斯公司提供连带责任保证担保，同时在所购房产上设立抵押担保。因被告包文成未按约偿还贷款，建行宁夏分行将拉普斯公司、包文成起诉至银川市兴庆区法院，该院于2017年7月25日作出（2017）宁0104民初6110号民事判决书。该判决生效后，原告拉普斯公司承担了判决确定的连带清偿保证责任后，经催告被告包文成一直未返还代其清偿款项。2017年11月7日，原告拉普斯公司向银川市金凤区人民法院起诉包文成，该院于2018年3月14日作出(2017)宁0106民初7593号民事调解书，确认解除原告拉普斯公司与被告包文成签订的编号为××号《银川市商品房买卖合同》。
再查明，至本案一审法庭辩论终结前，案涉房屋尚未办理过户至被告包文成名下的所有权属证书。
本院认为，经审理查明本案争议焦点为：原告拉普斯公司对位于银川市××号房屋除强制执行的实体权利。关于案涉房屋的权属认定问题，原告拉普斯公司与被告包文成签订的编号为拉普斯置业房(2010)0138号的《银川市商品房买卖合同》，所办理合同备案登记是为保障将来实现物权，现房屋买卖合同已经(2017)宁0106民初7593号民事调解书确认解除，且双方自始未办理房屋产权过户登记手续，对原告拉普斯公司主张其为位于银川市××号房屋一套所有权人的诉求，本院予以确认。关于原告拉普斯公司能否要求停止对案涉房屋的执行，石嘴山市大武口区人民法院于2016年5月9日进行预查封时，案涉房屋预告登记在被告包文成名下，法院采取的保全措施符合法律规定。鉴于案涉房屋买卖合同已被解除，被告包文成亦丧失将来实现物权的权利，原告拉普斯公司要求在童建君与包文成、包万玉、王翠珍、宁夏华荣实业有限公司、宁夏金海玉隆金属制品有限公司借款合同纠纷一案强制执行程序中停止对位于银川市××号房屋一套执行的诉求，本院予以支持。因解除预查封措施属停止执行后的程序性事项，故原告拉普斯公司要求解除对案涉房屋的预查封措施的诉求，本案不予处理。被告包万玉、包文成、王翠珍、宁夏华荣实业有限公司、宁夏金海玉隆金属制品有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对享有的抗辩权、质证权的放弃行使，对此其应承担相应的法律后果。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认位于银川市××号房屋一套的所有权人为原告拉普斯置业有限公司；
二、在童建君与包文成、包万玉、王翠珍、宁夏华荣实业有限公司、宁夏金海玉隆金属制品有限公司借款合同纠纷一案强制执行程序中，停止对位于银川市××号房屋一套的执行；
三、驳回原告拉普斯置业有限公司的其他诉讼请求。
四、案件受理费100元，由被告童建君、包万玉、包文成、王翠珍、宁夏华荣实业有限公司、宁夏金海玉隆金属制品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。
审判长宋翠平
人民陪审员许安平
人民陪审员薛晖
二〇一八年八月二日
书记员杨炳蔚
附：本判决适用的有关法律条款
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。