广东省韶关市浈江区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)韶浈法民一初字第898号
原告：邓招娣（曾用名雷招娣），女，汉族，1975年10月26日出生，广东省韶关市曲江区人，住韶关市曲江区，
委托代理人：沈明星，广东秦唐律师事务所律师。
委托代理人：林红福，广东秦唐律师事务所实习律师。
被告：韶关市顺宏房地产开发有限公司，住所地：韶关市浈江区良村公路2号韶关碧桂园销售中心内201室。
法定代表人：杨文杰，经理。
委托代理人：娄晶亮，该司员工。
委托代理人：韦润明，该司员工。
原告邓招娣诉被告韶关市顺宏房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告邓招娣及其委托代理人沈明星、被告的委托代理人娄晶亮、韦润明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓招娣诉称：原告与被告于2011年10月12日签订《商品房买卖合同》。原告购买被告出售的韶关碧桂园云林水岸96街3座602房，房价总金额553361元。合同签订后，原告已向被告支付购房首期付款223361元，按揭贷款支付330000元，累计共支付553361元。被告应交付的房屋因为房屋天花墙面裂缝、局部渗水、门窗损坏、瓷砖脱落、空鼓等质量问题，至今没有按合同约定将房屋实际交付给原告使用。《商品房买卖合同》第九条约定被告逾期交房的违约责任：逾期超过90天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。根据合同约定，被告应当在2012年12月20日之前将合格的房屋交付给原告使用，但被告因前述质量问题，一直无法交付房屋给原告，因被告怠于履行修复和交付义务，为减少损失，尽快收房，原告请求交由第三方对房屋漏水、裂缝等质量问题进行维修处理，费用由被告承担。为此，原告提起诉讼，请求判令被告1、判令被告支付给原告违约金101375.7元（暂计至2015年6月25日，916天×553361元×0.0002=101375.7元），2015年6月25日之后按每日110.7元计至房屋修好交付之日止；2、判令被告支付修复房屋的费用50254元。
被告韶关市顺宏房地产开发有限公司辩称：一、原告购买的商品房在2012年12月20日前已达到了法律和合同约定的交付条件，且被告已书面通知原告收楼，被告不存在逾期交房的行为。原、被告就买卖韶关市五里亭镇十里亭良村公路2号“韶关碧桂园”云林水岸96街3座602号商品房（下称该商品房）签订了《商品房买卖合同》及其附件、附录（下统称买卖合同），该买卖合同是双方真实的意思表示，是合法有效的。买卖合同第八条约定“出卖人应当在2012年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将下列具备第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”，买卖合同附件四补充协议书第十二条约定“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期交接房手续，则视为出卖人按期交房。”该商品房于2012年12月4日通过了竣工验收，并取得了竣工验收备案表，且被告以快递形式书面催促通知原告前来办理收楼手续，但是原告拒绝收楼。综上，被告已按照买卖合同约定将案涉商品房在2012年12月20日交付给原告，被告不存在逾期交房的行为，也不存在被告因逾期交房应给付违约金给原告的情形。二、原告提出该商品房存在质量问题属于房屋保修范围内的质量问题，即使此类问题存在，根据合同约定原告也不能因此拒绝收楼。买卖合同附件四补充协议书第十三条约定“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续引起的逾期交楼法律后果由买受人自行承担”；买卖合同附录一《住宅质量保证书》约定：墙面、厨房和卫生间地面、管道渗漏保修期限是五年。买卖合同附件四补充协议书第十三条约定条文的后半段采用了加粗字体，提醒了原告注意其可能对其权利产生的影响，而原告未对此提出异议，签订了合同及补充协议，这说明了就该条被告与原告意思表示达成一致。该条约定体现了双方的意愿，也没有违反其他法律、法规的禁止性、强制性规定，基于合同自由的基本原则该条约定合法有效，应被双方遵守。合同签订后原告以该房屋的存在质量问题为由拒绝收楼，违背买卖合同附件四补充协议书第十三条约定。因此，原告主张被告逾期交楼，不应得到支持。综上所述，被告已经按照合同约定的时间向原告交楼，不存在违约情形，也无须因此向原告赔偿任何损失，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年10月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》及其附件、《补充协议书》等，约定由原告购买被告位于韶关市十里亭镇五里亭良村公路2号韶关碧桂园云林水岸96街3座602房商品房；买受人逾期付款的，应按日向出卖人支付万分之二的违约金，合同继续履行；出卖人应当在2012年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金等条款内容。双方在合同附件四《补充协议书》中约定：该商品房总房价款为553361元，买受人必须在签订合同时支付223361元，必须在2011年11月12日前支付330000元(银行按揭款项)给出卖人；该商品房由出卖人统一装饰，设备数量及装饰标准等按《商品房买卖合同》附件三的约定，出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准，出卖人按照《商品房买卖合同》附件三约定的装饰项目进行配置；除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件三约定的不一致外，买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担，买受人对该商品房的装饰和设备的异议由出卖人按实情予以修补、保修或给予合理解决；交楼手续：《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容删除，修改为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条规定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续，买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房；该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼，买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担等条款内容。双方在签订上述合同之前，由原告先行认购上述商品房，并签订了《韶关碧桂园认购书》，约定原告认购时支付定金10000元，在签订合同并支付第一期楼款时转作第一期楼款的一部分，被告在双方签订合同前不得将原告认购的物业另行出售，违反该约定的，应双倍返还原告已付的定金。2011年10月2日，原告支付了定金10000元给被告。上述合同签订后，原告于2011年10月12日支付房款213361元给被告，连同已付定金10000元，依约履行了支付第一期房款223361元的义务；原告虽未在2011年11月12日前支付第二期房款，但已于2011年11月16日付清第二期房款330000元(银行按揭款)。
原告称广东省韶关市韶州公证处根据原告的申请，于2015年5月6日对涉案房屋进行证据保全(附照片、光盘)，该照片、光盘显示客厅与阳台之间墙面三分之一处有渗水；客厅及主人房相邻的墙体有裂缝；阳台外墙窗台上有渗漏；靠厨房位置的天花有裂缝；小房的天花有裂缝；厨房门框脱落；小房外墙渗水修补过；主人房窗台左下角有裂缝；主人房进房门左边墙壁有裂缝；主人房左边墙壁有裂缝；主人房天花与墙体之间有裂缝；主人房洗手间瓷砖空心并掉落；公共洗手间门框脱落；顶楼渗水等情况。诉讼期间，原告提供照片、录音、视频、经公证保全的证据，主张自合同约定的交房日2012年12月10日，涉案商品房存在房屋外墙渗漏、墙体开裂、天花渗漏、洗手间瓷砖空心且部分脱落、门框脱落等质量问题，被告虽对上述原告验楼提出的质量问题一直在维修，但房屋一直未能达到交付使用状态，不能满足原告使用的目的。对此，被告认为不存在原告主张的无法实现合同目的的问题，即使存在少量质量瑕疵，也只属售后保修范围，可按保修条款进行修复，不影响收楼。被告提供了《竣工验收备案表》，显示涉案房屋在2012年12月4日前竣工验收，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位以及建设单位均在竣工验收意见栏确认“检验符合要求”，并分别签字盖章，备案机关在备案意见栏上盖章同意“工程竣工验收备案”。因被告对涉案房屋存在的质量问题进行多次维修但未能修复，原告未与被告办理交接房手续。庭审中，本院责令被告及时修复房屋交付原告，但被告未能修复房屋渗漏水等质量问题。
原告认为被告长时间无法对房屋存在的问题进行修复，主张由原告自行委托第三方对房屋的质量问题进行修复，相关的修复费用由被告支付，并于2016年1月27日列出需要维修的项目及修复费用报价单。2016年1月28日、被告双方到涉案房屋看现场，原告提出房屋存在如下质量问题1、主人房南北均有渗水开裂现象，渗水面积为27㎡；2、主人房天花有钢筋裸露现象，面积为17㎡；3、主人房东面墙壁均有空鼓现象，面积为48㎡；4、大厅南北方向均有渗水开裂现象，面积为24㎡；5、大厅天花有钢筋裸露现象，面积为32㎡；6、次卧天花有钢筋裸露现象，局部渗水，面积为12㎡；7、次卧东南西北墙均有空鼓现象，面积为38㎡；8、小书房东面及左窗口右上角有渗水开裂现象，面积为9㎡；9、小书房天花有钢筋裸露现象，面积为12㎡；10、小书房东南西北墙壁均有空鼓现象，面积为31㎡。原告提出其自行修复以上房屋质量问题，需做屋面楼顶防水、室内灌浆刮塑及ＩＣＩ等，按市场价报价，其中：一、屋面楼顶防水：1、打凿屋面保温层100㎡，人工4500元（单价45元）；2、打凿屋面砂浆找平100㎡，人工4500元（单价45元）；3、打凿屋面女儿墙35㎡，人工1575元（单价45元）；4、清除混泥土楼面垃圾100㎡，人工3500元（单价35元）；5、处理屋面地漏及排水周边防水100㎡，材料5000元（单价50元），人工4500元（单价45元）；6、重做屋面防水层100㎡，材料5000元（单价50元），人工4500元（单价45元）；7、恢复保温层35㎡，材料3500元（单价100元），人工1575元（单价45元）；8、恢复女儿墙8.3㎡，材料664元（单价80元），人工374元（单价45元）。二、室内大厅灌浆刮塑及ＩＣＩ：1、渗水面积24㎡；2、钢筋裸露位置32㎡；3、天花扇面灰油ＩＣＩ：32㎡，材料480元（单价15元），人工576元（单价18元）；4、墙面灌浆扇灰油ＩＣＩ：65㎡，材料975元（单价15元），人工1300元（单价20元）；三、室内主人房灌浆刮塑及ＩＣＩ1、渗水面积27㎡；2、钢筋裸露位置17㎡；3、墙壁空鼓位置48㎡；4、天花扇面灰油ＩＣＩ：17㎡，材料255元（单价15元），人工306元（单价18元）；5、墙面灌浆扇灰油ＩＣＩ：48㎡，材料720元（单价15元），人工960元（单价20元）；四、室内次卧灌浆刮塑及ＩＣＩ：1、钢筋裸露位置12㎡；2、墙壁空鼓位置38㎡；3、天花扇面灰油ＩＣＩ：12㎡，材料180元（单价15元），人工216元（单价18元）；4、墙面灌浆扇灰油ＩＣＩ：38㎡，材料570元（单价15元），人工760元（单价20元）；五、室内小书房灌浆刮塑及ＩＣＩ：1、渗水面积及位置9㎡；2、钢筋裸露位置12㎡；3、墙壁空鼓位置31㎡；4、天花扇面灰油ＩＣＩ：8.8㎡，材料132元（单价15元），人工158元（单价18元）；5、墙面灌浆扇灰油ＩＣＩ：31㎡，材料465元（单价15元），人工620元（单价20元）；上述材料、人工总计47861元；工程管理费按47861元的5%计算为2393元，以上各项合计总金额为50254元。对
对于原告上述所列质量问题项目及修复工程报价单，被告表示渗水，钢筋裸露现象虽存在，但原告所报面积超出墙面渗水、钢筋裸露的范围，面积过大，修复费用的报价应以实际渗水、钢筋裸露范围作为计算标准，另房屋天面只是局部钢筋裸露，没有渗水，无需通过对屋面楼顶的处理解决渗水问题。另原告所报打凿屋面保温层、打凿屋面砂浆找平、打凿屋面女儿墙属重复工序；处理屋面地漏及排水周边防水与重做屋面防水层也属重复工序，均应作为一项完成；至于单价，市场价与原告公司修复的单价是有区别的。对此，原告称，屋内渗水及钢筋裸露部位有多处，要完全修复渗水及钢筋裸露部分，仅限于渗水点及钢筋裸露点，无法根治存在问题，修复时面积大于渗水及钢筋裸露部分是正常的。打凿、防水项目分列，只是工序细化，并非重复。
原、被告双方曾就纠纷的解决进行过多次协商和解，但未能协商一致。
上述事实有《商品房买卖合同》及《补充协议书》、收据、发票、认购书、照片、光盘(视频)、公证书、收楼应缴其它款项明细、《竣工验收备案表》、收楼通知书挂号信回执、报价单及庭审笔录等予以证实。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其附件和《补充协议书》，依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本院对双方当事人争议焦点进行分析认定。
一、关于原告主张被告支付逾期交房违约金（计至2015年6月25日为101375.7元，2015年6月25日之后按每日110.7元计至房屋修好交付之日止）的诉讼请求。按照合同约定，被告应在2012年12月20日前交房给原告，但双方因房屋质量问题一直未完成房屋交接。从原告提交的视频、照片、录音（文字）显示，涉案房屋存在渗漏、钢筋裸露、墙体开裂、瓷砖空心且部分脱落、门框脱落等严重质量问题，被告对此一直派员跟进维修，但直至2016年1月28日法院组织双方察看现场时，房屋渗漏水等质量问题依然存在，维修仍在进行。鉴于被告经过长时间多次的维修，也未能对房屋质量问题予以修复，被告未能如期交付符合条件的房屋给原告，严重影响买受人正常居住使用，被告逾期交房的事实是存在的，被告的行为已构成违约。双方合同约定出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。据此，违约金应以不超过解除合同时按已付款20%计算违约金的限额110672.20元（553361元×20%）为宜。原告请求计算的违约金已达到解除合同时违约金的限额110672.20元，本院对违约金110672.20元予以支持，超出部分，属违约金过高，本院不予支持。
二、关于原告主张被告支付修复房屋费用50254元的诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，涉案房屋因存在严重质量问题，被告作为出卖人应当承担修复责任。被告在合理限期内无法修复，可由原告自行或者委托他人修复，修复费用由被告承担。原告提出委托第三方修复以上房屋质量问题，需做屋面楼顶防水、室内灌浆刮塑及ＩＣＩ等，按市场价报价，项目及金额如下：一、屋面楼顶防水：1、打凿屋面保温层100㎡，人工4500元（单价45元）；2、打凿屋面砂浆找平100㎡，人工4500元（单价45元）；3、打凿屋面女儿墙35㎡，人工1575元（单价45元）；4、清除混泥土楼面垃圾100㎡，人工3500元（单价35元）；5、处理屋面地漏及排水周边防水100㎡，材料5000元（单价50元），人工4500元（单价45元）；6、重做屋面防水层100㎡，材料5000元（单价50元），人工4500元（单价45元）；7、恢复保温层35㎡，材料3500元（单价100元），人工1575元（单价45元）；8、恢复女儿墙8.3㎡，材料664元（单价80元），人工374元（单价45元）。二、室内大厅灌浆刮塑及ＩＣＩ：1、渗水面积24㎡；2、钢筋裸露位置32㎡；3、天花扇面灰油ＩＣＩ：32㎡，材料480元（单价15元），人工576元（单价18元）；4、墙面灌浆扇灰油ＩＣＩ：65㎡，材料975元（单价15元），人工1300元（单价20元）；三、室内主人房灌浆刮塑及ＩＣＩ1、渗水面积27㎡；2、钢筋裸露位置17㎡；3、墙壁空鼓位置48㎡；4、天花扇面灰油ＩＣＩ：17㎡，材料255元（单价15元），人工306元（单价18元）；5、墙面灌浆扇灰油ＩＣＩ：48㎡，材料720元（单价15元），人工960元（单价20元）；四、室内次卧灌浆刮塑及ＩＣＩ：1、钢筋裸露位置12㎡；2、墙壁空鼓位置38㎡；3、天花扇面灰油ＩＣＩ：12㎡，材料180元（单价15元），人工216元（单价18元）；4、墙面灌浆扇灰油ＩＣＩ：38㎡，材料570元（单价15元），人工760元（单价20元）；五、室内小书房灌浆刮塑及ＩＣＩ：1、渗水面积及位置9㎡；2、钢筋裸露位置12㎡；3、墙壁空鼓位置31㎡；4、天花扇面灰油ＩＣＩ：8.8㎡，材料132元（单价15元），人工158元（单价18元）；5、墙面灌浆扇灰油ＩＣＩ：31㎡，材料465元（单价15元），人工620元（单价20元）；上述材料、人工总计47861元；工程管理费按47861元的5%计算为2393元，以上各项合计总金额为50254元。对
对于上述修复工序项目，被告认为原告所报打凿屋面保温层、打凿屋面砂浆找平、打凿屋面女儿墙属重复工序；处理屋面地漏及排水周边防水与重做屋面防水层也属重复工序，均应作为一项完成。本院认为，由于常理下打凿屋面保温层、打凿屋面砂浆找平项目属于同一位置的打凿项目，不宜重复计算人工费，而屋面地漏及排水周边防水与重做屋面防水层项目属同一范围内的防水处理项目，面积相同，不宜重复计算材料及人工费，工程管理费2393元亦不宜计算。因此，原告的报价单项目中应减除其中一项打凿项目及一项防水项目的材料及人工费共14000元(即4500元、9500元两项)和工程管理费2393元。鉴于本案实际情况，考虑到原告与被告对修复费用均不提出鉴定申请，委托评估也必然扩大双方费用损失，且本院在庭审中责令被告及时修复，被告也承诺修复的情况下，被告却长时间未能修复好房屋，严重影响房屋的交付使用。因此，被告应将涉案房屋交付原告，由原告自行或者委托他人修复，对原告提出的修复房屋报价，本院根据本案实际和双方当事人的意见，酌情确定由被告支付33861元给原告为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下:
一、被告韶关市顺宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内将韶关市十里亭镇五里亭良村公路2号韶关碧桂园云林水岸96街3座602房交付原告邓招娣，并支付修复费33861元给原告邓招娣；
二、被告韶关市顺宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付违约金110672.20元给原告邓招娣；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2328元，由被告韶关市顺宏房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判长 王新科
审判员 马文英
审判员 严桥洋
二〇一六年二月二日
书记员 王 洁