山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0103民初4322号
原告（反诉被告）：吴风石，男，1974年1月17日出生，汉族，住山东省济南市。
原告（反诉被告）：邵娟，女，1980年6月5日出生，汉族，住山东省济南市。
以上两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：任鸿，山东北方永丰律师事务所律师。
以上两原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：姜玉晶，山东北方永丰律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：王琪，男，1967年3月28日出生，汉族，住山东省济南市。
被告（反诉原告）：许朝霞，女，1970年7月11日出生，汉族，山东中医药大学第二附属医院主任医师，住山东省济南市。
以上两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：鹿艺，山东齐华律师事务所律师。
原告（反诉被告）吴风石、邵娟与被告（反诉原告）王琪、许朝霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月25日公开开庭进行了审理；因被告（反诉原告）王琪、许朝霞当庭向本院提起反诉，本院经审查后对其反诉请求依法予以受理，遂于2018年7月13日再次公开开庭进行了审理。在两次庭审中，原告吴风石、邵娟的委托诉讼代理人任鸿，被告王琪、许朝霞的委托诉讼代理人鹿艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴风石、邵娟向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与王琪、许朝霞签订的《房屋买卖协议》；2.判令王琪、许朝霞向其支付违约金xxxx元并赔偿经济损失14625元；3.本案诉讼费用由王琪、许朝霞承担。事实和理由：吴风石、邵娟与王琪、许朝霞原系房屋租赁合同关系，《房屋租赁合同》到期后王琪、许朝霞提出购买涉案房屋。经多次协商，双方当事人于2018年1月17日签订《房屋买卖协议》，约定：王琪、许朝霞以175万元的总价款购买吴风石、邵娟位于济南市市中区伟东新都白金瀚宫14号楼2单元202号房屋；全部购房款应于2018年1月31日全部付清。协议签订后，虽经吴风石、邵娟多次催付，王琪、许朝霞未依约履行支付购房款的合同义务。按照协议约定，吴风石、邵娟在王琪、许朝霞违约的情况下有权解除协议并有权要求王琪、许朝霞支付违约金并赔偿吴风石、邵娟的经济损失。
王琪、许朝霞辩称，一、王琪与许朝霞不存在违约行为，不应承担违约责任。吴风石与邵娟在付款时间尚未届满的情况下，通知王琪与许朝霞涉案房屋已经出现其他买主，即使王琪与许朝霞付款也不出卖房屋，并将涉案房屋停水停电，迫使王琪与许朝霞搬离，因此是吴风石与邵娟拒绝履行合同，而非王琪与许朝霞违约，王琪与许朝霞不应承担违约责任。王琪与许朝霞已向吴风石与邵娟支付购房款15万元，吴风石与邵娟拒绝售房亦不返还房款，给王琪与许朝霞造成巨大损失，故吴风石与邵娟应承担违约责任，王琪与许朝霞为此提出反诉。二、吴风石与邵娟同时主张违约金和经济损失，不符合法律规定，违约金具有弥补损失的性质，既然吴风石与邵娟主张了经济损失，其再主张违约金无法律依据。
王琪、许朝霞向本院提出反诉请求：1.判令吴风石、邵娟返还其购房款xxxx元并承担违约责任；2.本案反诉诉讼费由吴风石、邵娟承担。事实和理由：王琪、许朝霞与吴风石、邵娟于2016年签订《房屋租赁合同》，约定王琪、许朝霞承担吴风石、邵娟位于济南市市中区伟东新都三区14号楼2单元202室房屋。房屋租赁期间，吴风石、邵娟对外出售涉案房屋，王琪、许朝霞提出购买涉案房屋后陆续支付购房款人民币xxxx元，并与吴风石、邵娟签订了《房屋买卖协议》，但吴风石、邵娟在《房屋买卖协议》签订后拒绝履行合同，将涉案房屋另售他人，并拒绝接收王琪、许朝霞的后续房款，将涉案房屋停水停电，迫使王琪、许朝霞搬家。因吴风石、邵娟的违约行为导致涉案《房屋买卖协议》无法履行，吴风石、邵娟应承担违约责任并返还王琪、许朝霞已付购房款，故诉至人民法院。
吴风石、邵娟对王琪、许朝霞的反诉辩称，王琪、许朝霞提起的反诉不是事实，双方当事人在2018年1月17日前并未达成房屋买卖协议，王琪一方向邵娟一方支付的xxxx元款项并不是购房款。
当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.吴风石、邵娟提交的其与王琪、许朝霞于2018年1月17日签订的《房屋买卖协议》一份。据此证明：因王琪与许朝霞未依约向吴风石与邵娟支付购房款，依据该协议第六条第5款规定，王琪与许朝霞应按照总房款的10%向吴风石与邵娟支付违约金并赔偿相应损失，包括房屋承租费用。王琪与许朝霞质证：对该协议的真实性不予认可，因为协议中的指纹捺印呈不同的颜色。本院认证：王琪与许朝霞虽对协议中指纹捺印呈不同颜色提出异议，但因其对协议内容予以认可，结合涉案《房屋买卖协议》第八条约定：“本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字按手印后生效”，在王琪与许朝霞未能提交其持有协议的情况下，本院对该协议予以采信。2.王琪、许朝霞提交的付款记录六份，银行转帐明细清单一份。据此证明：2017年6月30日，许朝霞支付邵娟2万元；2017年7月6日，许朝霞支付邵娟两笔款项共计8万元；2017年12月11日，许朝霞支付邵娟4万元；2017年12月29日，王琪支付邵娟1万元，以上付款总计15万元，是涉案购房款。2017年12月28日，王琪支付邵娟23200元，是涉案房租。吴风石、邵娟质证：对该组证据中记载的许朝霞、王琪向邵娟、吴风石支付过款项的事实没有异议，但除23200元的房租外，该组证据不能证明王琪、许朝霞是按照2018年1月17日签订的《房屋买卖协议》的约定支付的购房款，因为根据协议中补充事项的约定，上述款项是王琪、许朝霞对吴风石、邵娟赔偿的经济损失，和本案的购房款没有关联。3.王琪、许朝霞提交吴风石向物业公司出具的《证明》一份（复印件，原件在物业处）。据此证明：吴风石要求物业公司将涉案房屋停水停电，以迫使王琪、许朝霞搬出。吴风石、邵娟质证：该证据系拍摄件，不能证实其真实性。本院认证：2018年8月10日，本院到白金瀚宫小区物业对该《证明》进行了核实，调取了该证据的原件，经核对该《证明》的复印件与原件相一致，小区物业亦认可该《证明》系吴风石书写并提交，本院对该证据的真实性及证明目的予以确认。4.王琪、许朝霞提交《购房协议书》一份（复印件，原件在吴风石、邵娟处）。据此证明：吴风石与王琪约定由王琪购买涉案房屋，并支付1万元，如果到期不能付全款，王琪放弃在本次购房中支付的一切费用，不追究吴风石、邵娟的补偿要求，形成时间为2017年12月29日。吴风石、邵娟质证：该证据系复印件，不能证实其真实性。本院认证：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条规定：“书证应当提交原件”，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定：“无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据”，在王琪、许朝霞未能提供该协议书原件相核对，吴风石、邵娟对此亦不认可，且王琪、许朝霞不能证明该协议书的原件系处吴风石、邵娟控制之下的情况下，本院对该证据不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年10月29日，邵娟（出租方、甲方）与许朝霞（承租方、乙方）及山东链家房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：第一条房屋基本情况（一）房屋坐落于济南市市中区伟东新都三区xxxx号楼xxxx，建筑面积96平方米。……第三条租赁期限（一）房屋租赁期自2016年11月1日至2017年10月31日，共计1年。……第四条租金及押金（一）租金标准及支付方式：人民币（小写）2900元/月，租金总计34800元。支付方式：银行汇款，押1付6，各期租金支付日期：2016年10月30日，2017年3月31日。（二）押金：乙方应于本合同签订当日向甲方支付人民币2900元作为押金，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。此外，各方当事人还就房屋租赁情况、其他费用的承担、居间服务、转租、合同解除及违约责任等事项进行了约定。邵娟在合同落款的甲方处签字并按捺指印；许朝霞在合同落款的乙方处签字并按捺指印；山东链家房地产经纪有限公司在合同落款的丙方处加盖公司合同专用章，并由经办人张鹏签字。合同签订后，许朝霞按照“押1付6”的约定，向邵娟支付了房屋租金及押金。合同约定的租赁期限届满后，许朝霞在事实上对涉案房屋进行了占有使用，并于2017年12月28日，通过王琪中国工商银行账户（621226160202100xxxx）向邵娟中国交通银行账户（622262104856789xxxx）转款23200元，再次支付了8个月的房屋占有使用费，王琪、许朝霞共计支付了14个月的房屋租金（或房屋占有使用费）和1个月的押金。
2018年1月17日，吴风石、邵娟（甲方）与王琪、许朝霞（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：一、房产状况：甲方自愿出售位于济南市市中区伟东新都一块地xxxx号楼xxxx（现名白金瀚宫xxxx号楼xxxx）房产给乙方，合同编号：销售（字）20141051xxxx；房屋所有人：吴风石、邵娟。房屋建筑面积95.71平方米，地下室15.03平方米（以上内容以《房屋所有权证》登记为准，重新测绘产生的面积误差不影响成交价格），房屋所得来源：买卖。房屋性质：住宅。二、成交价格：甲乙双方协商一致，同意本协议项下房产及配套设施的总价款为：xxxx元整。三、付款方式：甲乙双方同意使用本条的第二种付款方式……2.分期付款：乙方于2018年元月22日前将首付款（含定金）xxxx元整支付给甲方。剩余房款xxxx元整于2018年元月31日前乙方向甲方结清全部房款。……六、违约责任：……3.若乙方未按本协议约定时间交付甲方房款（包括首付款和余款），每逾期一日，则乙方向甲方支付本协议约定总房款的2‰为赔偿金，逾期超过30日仍不履行义务，甲方有权解除合同，并按此条预定的计算方式和比例获取违约金。4.本协议存续期间直至过户完毕，若甲方反悔不出售该房屋给乙方或因甲方原因导致违约，乙方有权解除本协议或主张甲方继续履行本协议直至交易完毕，并要求甲方支付总房款10%的违约金。5.本协议存续期间直至过户完毕，若乙方反悔购买该房屋或因乙方原因导致违约，甲方有权解除本协议或主张乙方继续履行本协议直至交易完毕，乙方应按本协议约定总房款10%向甲方支付违约金并赔偿甲方相应损失，乙方需将此房屋装修及产权状况恢复至原有状态并承担由此产生的费用，支付房屋承租费用，甲方返还乙方支付的房款。……9.其他约定补充事项：本协议存续期间直至过户完毕，如国家出台新的二手房交易政策和税费，则按国家规定执行。乙方于2016年11月起租赁使用协议房屋，甲乙双方对房屋不再进行验收交接，且因乙方违约不搬离房屋造成甲方与第三人郑蕾签订的房屋买卖合同不能履行，乙方已对甲方经济损失进行了赔偿。……八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字按手印后生效。此外，双方当事人还就房屋过户手续费用的负担、房屋交接、争议解决方式等事项进行了约定。邵娟、吴风石在协议落款的甲方签字处签字并按捺指印；许朝霞、王琪在协议落款的乙方签字处签字并按捺指印。
2018年4月13日，吴风石向白金瀚宫小区物业处出具《证明》，要求物业公司将涉案房屋的水、电、气都暂停使用，无业主本人不得开启。
2018年4月14日，王琪向邵娟、吴风石出具《承诺书》一份，载明：本人承诺2018年4月21日前一次性房款全部付清及违约金。如不能全部付清房款及违约金，立刻搬家，如不搬家房内所有物品财产视为放弃，同意有房主处理。
另查明，根据2018年1月17日的《房屋买卖协议》关于“乙方于2016年11月起租赁使用协议房屋，甲乙双方对房屋不再进行验收交接，且因乙方违约不搬离房屋造成甲方与第三人郑蕾签订的房屋买卖合同不能履行，乙方已对甲方经济损失进行了赔偿”的约定，王琪、许朝霞向邵娟、吴风石赔偿损失共计15万元，其中：2017年6月30日，许朝霞向邵娟支付2万元；2017年7月6日，许朝霞分两笔向邵娟支付共计8万元；2017年12月11日，许朝霞向邵娟支付4万元；2017年12月29日，王琪向邵娟支付1万元。
本院认为，本案争议的焦点问题为：一、邵娟、吴风石主张确认解除涉案《房屋买卖协议》是否具有事实和法律依据；二、邵娟、吴风石诉请王琪、许朝霞支付其违约金及经济损失是否具有事实和法律依据；三、王琪、许朝霞反诉邵娟、吴风石返还其15万元购房款款，并承担违约责任是否具有事实和法律依据。
关于第一个焦点问题。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，涉案《房屋买卖协议》的形式及内容反映了出卖人邵娟、吴风石与买受人王琪、许朝霞之间的房屋买卖合同法律关系，体现了双方当事人之间的真实意思表示，亦不存在违反法律、行政法规效力性规定的情形，故应依法认定为合法、有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，结合涉案《房屋买卖协议》第六条第3款关于“若乙方未按本协议约定时间交付甲方房款（包括首付款和余款）……逾期超过30日仍不履行义务，甲方有权解除合同……”的约定，因王琪、许朝霞在协议约定的付款期限（首付款为2018年1月22日、余款为2018年1月31日）届满后的30日内未向邵娟、吴风石支付涉案购房款，故邵娟、吴风石行使合同约定解除权的条件已经成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条规的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”，因邵娟、吴风石在其提交的起诉状中诉请解除涉案《房屋买卖协议》，王琪、许朝霞亦于2018年5月28日签收了本院向其送达的起诉状，故应视为邵娟、吴风石已向王琪、许朝霞发出解除涉案《房屋买卖协议》的通知，涉案《房屋买卖协议》自2018年5月28日起解除。
关于第二个焦点问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。但因王琪、许朝霞未依约向邵娟、吴风石履行支付涉案购房款的义务，并导致合同解除，其作为违约方应承担违约责任。因王琪、许朝霞逾期支付购房款，邵娟、吴风石因王琪、许朝霞违约所遭受的损失主要表现为资金占用损失，而涉案《房屋买卖协议》第六条第5款约定的“总房款10%”的违约金计付标准远远高于邵娟、吴风石的实际损失，结合邵娟、吴风石未提交证据证实其实际损失高于资金占用损失，以及王琪、许朝霞请求本院对违约金数额予以调减的事实，本院依法予以调减，酌定王琪、许朝霞按照同期人民银行贷款利率向邵娟、吴风石支付逾期付款违约金。根据涉案《房屋买卖协议》第六条第5款关于“本协议存续期间直至过户完毕，若乙方反悔购买该房屋或因乙方原因导致违约，……乙方需将此房屋装修及产权状况恢复至原有状态并承担由此产生的费用，支付房屋承租费用……”的约定，邵娟、吴风石向王琪、许朝霞主张相应的房屋占有使用费具有合同依据，但根据本院查明的事实，因王琪、许朝霞共计支付了14个月的房屋租金（或占用使用费）和1个月的押金（即已支付2016年11月1日至2018年1月1日），按照邵娟、吴风石的诉讼请求，王琪、许朝霞应欠付其4个月的房屋占有使用费（自2018年2月1日至2018年5月31日），另结合因吴风石于2018年4月13日向白金瀚宫小区物业处出具《证明》，要求物业公司将涉案房屋的水、电、气暂停使用的事实，王琪、许朝霞应实际欠付涉案房屋（自2018年2月1日至2018年4月13日）的房屋占有使用费共计7250元（2900元*2.5个月）；因邵娟、吴风石为王琪、许朝霞垫付了电费125元，上述费用合计7375元，应由王琪、许朝霞予以返还。
关于第三个焦点问题。本院认为，根据本案查明的事实，王琪、许朝霞虽于2017年6月30日、2017年7月6日、2017年12月11日、2017年12月29日向吴风石、邵娟共计支付了150000元的款项，但上述款项的支付时间均发生于涉案《房屋买卖协议》签订之前，亦未发生在协议约定的付款期限内。王琪、许朝霞虽主张上述款项为其前期支付的购房定金，但在上述款项支付在先，《房屋买卖协议》签订在后的情况下，《房屋买卖协议》并未对定金的数额予以明确，亦未对上述款项的性质予以说明，同时结合《房屋买卖协议》第六条第9项关于“……因乙方违约不搬离房屋造成甲方与第三人郑蕾签订的房屋买卖合同不能履行，乙方已对甲方经济损失进行了赔偿”的约定，上述款项的性质不应认定为王琪、许朝霞的已付购房款，故王琪、许朝霞关于该款项作为已付购房款应予返还的主张，本院不予支持。因涉及案外人，亦与本案缺乏关联性，本院对上述款项的性质不予认定，亦不予处理，王琪、许朝霞可另行主张权利。关于王琪、许朝霞主张吴风石、邵娟承担违约责任的问题，承前所述，涉案《房屋买卖协议》的解除系王琪、许朝霞未依约向邵娟、吴风石履行支付涉案购房款的义务所致，故对其该项主张，本院亦不予支持。
综上所述，原告吴风石、邵娟的诉讼请求部分成立，对于成立部分，本院依法予以支持；反诉原告王琪、许朝霞的反诉请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条、第一百五十七、第一百六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定，判决如下：
一、原告吴风石、邵娟与被告王琪、许朝霞2018年1月17日签订的涉案《房屋买卖协议》于2018年5月28日解除；
二、被告王琪、许朝霞于本判决生效之日起十日内向原告吴风石、邵娟支付逾期付款违约金（以xxxx元为基数，自2018年1月23日起至本判决生效之日止；以xxxx元为基数，自2018年2月1日起至本判决生效之日止，均按照同期人民银行贷款利率计算）；
三、被告王琪、许朝霞于本判决生效之日起十日内向原告吴风石、邵娟支付经济损失（房屋占用费、电费）7375元；
四、驳回原告吴风石、邵娟的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告王琪、许朝霞的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4090元，减半收取计2045元，由原告吴风石、邵娟负担1365元，由被告王琪、许朝霞负担680元；反诉案件受理费2045元，减半收取计1022.5元，由反诉原告王琪、许朝霞负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 陈浩
二〇一八年八月十五日
书记员 韩靖