湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂咸宁中民终字第785号
上诉人(原审原告)：王柒云（曾用名王军），男，1965年11月10日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县新街镇王家月村*组*号。
委托诉讼代理人：周跃进，嘉鱼县司法局鱼岳法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：张秀英（曾用名张小秀），女，1967年7月2日出生，汉族，住广东省深圳市布吉街格塘路**号***室。
被上诉人（原审被告）：李建新，男，1978年10月3日出出生，汉族，住湖北省嘉鱼县新街镇新街路***号。
被上诉人（原审被告）：肖爱英，女，1969年12月10日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县新街镇新街路**号。
被上诉人（原审被告）：王祖来，男，1940年12月20日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县新街镇新街路***号。系上诉人王柒云父亲。
上诉人王柒云因与被上诉人张秀英、李建新、肖爱英、
王祖来确认合同无效纠纷一案，不服湖北省嘉鱼县人民法院
（2015）鄂嘉鱼民初字第661号民事判决，向本院提起上诉。
本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
王柒云上诉请求：撤销原审判决，依法改判确认被上诉人张秀英、王祖来与被上诉人李建新、肖爱英于2005年12月23日签订的购房协议无效，由被上诉人李建新、肖爱英返还房屋。事实和理由：1.上诉人王柒云是本案争议房屋及其土地的所有权人和使用权人。上诉人王柒云于2005年12月2日至2014年6月23日期间在山西省晋中监狱服刑。2005年12月23日，被上诉人张秀英、王祖来事前未经上诉人王柒云授权，事后也未得到上诉人王柒云追认，擅自与被上诉人李建新、肖爱英签订购房协议，将上诉人王柒云的房屋卖给了被上诉人李建新、肖爱英，该购房协议应为无效。原审判决适用《最高人民法院关于审理案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，认定该购房协议有效，适用法律错误；2.《最高人民法院关于审理案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定的“当事人”是指缔约的出卖人和买受人双方当事人，而不是指缔约的出卖人和买受人以外的第三人，第三人可以请求确认该购房协议无效。因此，该司法解释第三条第一款不适用本案。
张秀英、王祖来、李建新、肖爱英辩称，被上诉人张秀英、王祖来与被上诉人李建新、肖爱英签订购房协议，将上诉人王柒云的房屋卖给被上诉人李建新、肖爱英系双方的自愿行为，被上诉人李建新、肖爱英善意取得该房屋，支付了全部购房款，并使用多年，该购房协议应为有效。原判决认定事实清楚，处理正确，请求驳回上诉，维持原判。
王柒云向一审法院起诉请求：1.确认被告张秀英、王祖来与被告李建新、肖爱英于2005年12月23日签订的购房协议无效，由被告李建新、肖爱英将房屋返还给原告王柒云；2.案件受理费由被告负担。
一审法院认定事实：1988年10月30日，王柒云与张秀英举行婚礼，1996年，双方在湖北省嘉鱼县新街镇人民政府补领了结婚证。婚后生育二子王绵霞、王绵红。1998年，王柒云与张秀英及王祖来夫妇共同出资，在位于武蒲路南面湖北省嘉鱼县新街镇王家月村分给王祖来的责任田上修建了一栋两间两层房屋（含地下室为3层）。后王祖来夫妇将本案争议房屋的土地使用权赠与王柒云与张秀英，并放弃对本案争议房屋享有的共同共有权。2001年5月29日，王柒云与张秀英登记离婚，离婚协议约定，婚生二子由王柒云抚养，所建一栋三层房屋归王柒云，由王柒云补偿张秀英15000元。2005年3月25日，王柒云在湖北省嘉鱼县新街农村信用合作社（以下简称新街农信社）贷款40000元，用于购农机，该款应于2006年2月20日还清本息。2005年3月29日，王柒云对本案争议房屋办理了集体土地使用权证，该证载明“土地使用者王柒云，用途住宅用地，使用权类型划拨，使用权面积104.16平方米”。2005年12月2日，王柒云因犯抢劫罪被判刑13年。2005年12月，王柒云的贷款临近到期，新街农信社向张秀英催收。张秀英经与王祖来商量，决定出卖本案争议房屋中的第一层和地下室，以卖房款偿还贷款本息。2005年12月23日，张秀英、王祖来与李建新、肖爱英签订了购房协议，将本案争议房屋的第一层东侧房屋及地下室各一间以18000元价格出卖给肖爱英，将第一层西侧房屋及地下室各一间以18000元价格出卖给李建新，双方均在购房协议上签名，购房协议首部和尾部出卖方一栏均加盖有“王柒云”的印章，但出卖本案争议房屋并未经王柒云同意。购房协议签订后，肖爱英、李建新向张秀英支付购房款36000元。2005年12月23日，张秀英和王柒云的妹妹王汉珍分别偿还新街农信社贷款30000元和10000元。李建新、肖爱英支付购房款后即入住所购房屋。2014年6月23日，王柒云经减刑后释放回家。回家后，王柒云发现张秀英、王祖来将自己房屋出卖给了李建新、肖爱英，王柒云与李建新、肖爱英协商退房事宜无果，遂于2015年1月15日提起本案诉讼，请求判决确认张秀英、王祖来出卖房屋的处分行为无效，李建新、肖爱英返还所占有的房屋，张秀英、王祖来负责协助返还。2015年4月14日，王柒云申请撤诉，原审法院裁定准许王柒云撤回起诉。2015年6月24日，王柒云再次起诉。一审法院认为，本案争议焦点为：一、张秀英、王祖来出卖本案争议房屋的行为是否构成无权处分问题。首先，要明确本案争议房屋在张秀英、王祖来行使处分行为时的权利归属问题。本案争议房屋所占范围内土地是湖北省嘉鱼县新街镇王家月村分配给王祖来的宅基地，1998年本案争议房屋建成时，宅基地的土地使用权归王祖来享有，房屋所有权应属实际出资人即王柒云、张秀英、王祖来夫妇共同共有，但其后，王祖来夫妇将本案争议房屋的土地使用权赠与王柒云与张秀英，并放弃对本案争议房屋享有的共同共有权。故在2001年5月29日王柒云与张秀英离婚时，本案争议房屋应属王柒云、张秀英共同共有，但王柒云、张秀英在离婚协议中对本案争议房屋约定归王柒云所有，王柒云、张秀英应受该协议约束。2005年3月29日，王柒云对本案争议房屋办理了集体土地使用证，王柒云取得了本案争议房屋的土地使用权，房屋所有权亦应属王柒云所有。故张秀英、王祖来于2005年12月23日出卖本案争议房屋的行为构成无权处分。二、2005年12月23日，张秀英、王祖来与李建新、肖爱英签订的购房协议是否无效问题。张秀英、王祖来出卖本案争议房屋虽构成无权处分，但《最高人民法院关于审理案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。故2005年12月23日张秀英、王祖来与李建新、肖爱英签订的购房协议应认定为有效合同。三、王柒云请求李建新、肖爱英返还所购房屋应否支持问题。王柒云的该诉讼请求的前提基础是在认定合同无效的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，由取得财产的一方对交付财产的一方返还财产。但本案中，该诉讼请求的前提基础不能成立，对王柒云的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十八条、《最高人民法院关于审理案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回原告王柒云请求确认2005年12月23日被告张秀英、王祖来与被告李建新、肖爱英签订的购房协议无效及由被告李建新、肖爱英返还所购买房屋的诉讼请求。案件受理费300元，由原告王柒云负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，被上诉人张秀英、王祖来事前未经上诉人王柒云授权，事后未经上诉人王柒云追认，与被上诉人李建新、肖爱英签订购房协议，将上诉人王柒云的房屋卖给被上诉人李建新、肖爱英，构成无权处分。但被上诉人李建新、肖爱英受让本案争议房屋是善意的，业已按照购房协议向被上诉人张秀英支付了全部购房款，且已使用本案争议房屋逾十年。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”被上诉人李建新、肖爱英取得了本案争议房屋的所有权。上诉人王柒云要求确认本案购房协议无效并由被上诉人李建新、肖爱英返还本案争议房屋的诉讼请求，不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，本院不予支持。综上所述，上诉人王柒云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人王柒云负担。
本判决为终审判决。
审判长 余 杰
审判员 汤兆光
审判员 杨荣华
二〇一七年三月七日
书记员 杨 锐
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；