广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0104民初103号
原告：叶翠容，女，汉族，1932年7月21日出生，身份证住址广州市越秀区。
委托诉讼代理人：梁凤琼，广东格林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯顺康，广东格林律师事务所律师。
被告：广州市穗华房产开发有限公司，住所地广州市越秀区越华路43号三楼，统一社会信用代码91440101190445851K。
法定代表人：孔小明，职务总经理。
委托诉讼代理人：陈煜、古剑虹，该公司职员，联系地址。
原告叶翠容与被告广州市穗华房产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁凤琼、被告的委托诉讼代理人陈煜、古剑虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理广州市越秀区一德路果菜西四街6号01商铺的产权证；2.判令被告为原告办理广州市越秀区一德路果菜东街12号3××号房产权证；3.判令被告为原告办理广州市越秀区一德路果菜东街12号3××号房产权证。事实和理由如下：原位于广州市越秀区长堤路连珠街2号房产为周福登的产业。1988年5月6日，原广州市穗华房产开发公司（甲方）与周福登（乙方）签订《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》,约定：乙方同意甲方拆除原位于广州市越秀区长堤路连珠街2号房产，建筑面积110.3868平方米，甲方将自有的越秀区一德路果菜直街31—50号地段三期工程新楼首层40平方米（西南向）商铺及四期工程新楼三楼75平方米（东南向）的框架结构房屋，合共建筑面积115平方米作为拆除乙方所有的原址房屋的补偿，并于1990年6月1日将商铺及房屋移交给周福登;移交时，甲方应给乙方移交通知书及建筑图件等，并向广州市房地产管理局申请办理产权登记和领取产权所有证手续，产权登记所需费用由乙方负担。1988年5月17日，周福登（乙方）与广州市穗华房产开发公司（甲方）签订《征地拆迁安置协议》并在广州市公证处办理了公证【（88)穗证内经字第0711号】。《征地拆迁安置协议》约定：甲方于广州市一德路果菜直街31—50号地段新楼建成后，安排乙方回迁第三、第四期一楼西南角40平方米商铺及三楼东南角75平方米套间，合共建筑面积115平方米；第八条对广州市越秀区一德路果菜西街6号之一首层商铺超出面积部分进行了相应补偿的约定。1995年7月31日，广州市穗华房产开发公司与周福登签订的《回迁合约》约定：周福登回迁至广州市越秀区一德路果菜东街12号301、302房。1995年11月2日，广州市穗华房产开发公司与原业主周福登签订《补充协议》，就广州市越秀区一德路果菜东街12号301、302房超出回迁面积7.5875平方米，约定按900元/平方米购买，款项为6828.75元。1998年8月，广州市穗华房产开发公司经改制变更为广州市穗华房产开发有限公司，即本案被告。上述商铺及房屋回迁后，因被告的原因，至今未办理产权过户手续。此外，原告与周福登为夫妻关系。2010年11月9日，周福登去世。2016年5月9日，原告于广州市南方公证处办理继承公证【（2016)粵广南方第071410号】，继承了周福登上述三套房产，上述房产相关的合同权利义务由原告继承。为此，原告特向法院提起本案诉讼。
被告辩称，同意原告的第一项诉讼请求，涉案该房屋符合办证条件，因此同意办证；但不同意第二、三项诉讼请求，理由如下：涉案地块上拆迁户因继承的问题导致尚未与我方签订拆迁补偿协议，拆迁关系尚未理顺，故我方无法办理拆迁备案手续，导致涉案地块上的房屋均未办理大确权，因此无法为原告办证。
经审理查明，原广州市穗华房产开发公司（为甲方，征用拆迁单位）与周福登（为乙方，被征用拆迁业主）于1988年5月6日签订《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》，其中约定：甲方经市规划局1983年元月11日城地批字第08号文核准征用土地需拆除乙方的房屋；乙方同意甲方拆除长堤路连珠街2号的房屋，建筑面积110.3868平方米；甲方将自有的一德路果菜直街30—50号地段三期工程新楼首层40平方米（西南向）、四期工程新楼三楼75平方米（东南向）的框架结构房屋，建筑面积合共115平方米移交给乙方，作为拆除乙方房屋的补偿；甲方依照本协议补偿给乙方的房屋，应定于1990年6月1日将房屋移交完毕，移交房屋时，甲方应给乙方移交房屋通知书，及建筑图纸，由甲、乙双方持该通知书连同本协议书，向广州市房地产管理局，申请办理产权登记和领取产权所有证手续，产权登记所需费用由乙方负责，该协议书于同日在广州市房地产管理局办理鉴证。1988年5月12日，周福登（乙方）与原广州市穗华房产开发公司（甲方）签订《征地拆迁安置协议》（经广州市公证处（88)穗证内经字第0711号《证明书》公证），约定：甲方经市规划局（83）城地批字第08号文批准征用乙方住房兴建楼宇，甲方安排长寿西路166号地下房屋35平方米、十八甫145号302房面积42平方米、十八甫143号首层后座面积18平方米作临迁居住；该地段新楼建成后，安排乙方回迁第三、第四期一楼（方位：西南角40平方米）及三楼（方位：东南角75平方米），建筑面积共115平方米的套间；乙方属租住户，按有关规定办理租赁手续并缴纳租金，乙方属业主，按征用私房交换复产权协议书的规定，到房产部门办理产权交换手续；由于甲方日后移交给乙方回迁并交还产权的房屋首层部分40平方米面积的位置楼层高度超出五米，因此乙方自愿同意放弃房屋残值款5047.41元及搬迁期间停业损失和临迁期间在职人员交通补助等三项补偿费作为对甲方提供的回迁房该位置超出正常楼层高度的赔偿；等。上述协议签订后，周登福迁出上述房屋并交由原广州市穗华房产开发公司拆除。
1995年7月31日，原广州市穗华房产开发公司与周福登签订《回迁合约》约定：长堤路连珠街2号拆迁户周福登同意广州市穗华房产开发公司的安排在一德路果菜东街12号301、302单元作回迁安置。1995年11月2日，原广州市穗华房产开发公司与周福登签订《补充协议》，约定回迁一德路果菜东街12号301、302两个套间按补偿产权协议超出7.5875平方米，乙方以900元/平方米购买产权，甲方总收超面积款为6828.75元。后周福登向原广州市穗华房产开发公司支付上述款项，原广州市穗华房产开发公司于1995年11月6日向周福登开具发票。
另查明，2016年5月9日，广东省广州市南方公证处出具公证书，载明：被继承人周福登（又名周登）于2010年11月9日在新加坡死亡，坐落在广州市一德路果菜××××之一首层、果菜东街12号301单元及302单元的房屋（上述房屋是由原地址广州市越秀区长堤路连珠街2号拆迁补偿所得），虽以周登名义登记产权，但属于被继承人周登与其配偶叶翠容婚姻关系存续期间所得，依法属其夫妻共有财产，各占二分之一份额；上述遗产由叶翠容一人继承，继承后叶翠容占座落在广州市一德路果菜××××之一首层、果菜东街12号301单元及302单元的全部份额等。
广州市越秀区人民街果菜西社区居民委员会在原告提交的《报告》中，加盖意见为“叶翠容是我辖内户籍居民，地址：果菜××××之一”。
再查明，据国家企业信用信息公示系统资料显示，被告的历史名称为广州市穗华房产开发公司及广州市穗华房产公司。据查册时间为2018年4月6日的《广州市不动产登记查册表》显示越秀区一德路果菜直街21、23、25号，果菜西街12、14、14号之1，果菜西四街2、4、6号，果菜西五街1、3、5、7、9号房屋，产别为全民，单位名为广州市穗华房产开发公司，占有部分为全部所有权人，所有权来历为1987年新建等。
2016年8月3日，广州市房地产测绘所出具广州市越秀区一德路果菜直街21号01、02房，23号01、02、03（夹层）、04（夹层），一德路果菜西四街6号01、02（夹层）房屋的建筑面积测绘成果报告书及实测层平面图，载明：一德路果菜西四街6号01房的总面积为41.2735平方米，套内建筑面积为41.11平方米等。
广州市不动产登记中心于2018年6月19日出具《依申请信息公开答复书》，内容为：查无预售地址为越秀区一德路果菜西四街6号101房、越秀区一德路果菜东街12号3××号房、越秀区一德路果菜东街12号3××号房的预购商品房预告登记（含合同备案）、退房或注销登记、预购商品房抵押权预告登记（含合同抵押）登记情况；暂无越秀区一德路果菜西四街6号101房的在建工程抵押信息登记情况、查封情况。因查无“越秀区一德路果菜东街12号301、3××号房”的相关登记信息，无法核查抵押情况、查封情况；等。
本案诉讼中，原、被告双方一致确认，原告在1995年7月31日已回迁至涉案三房屋。原告先后提交了被告开具的三份回迁证明。其中，2001年12月3日的《证明》内容为：兹有原连珠街2号业主周福登已回迁安排在果菜××××之一首层。2017年1月29日的《回迁证明》内容为：“周福登……因拆迁……异地安置永迁……实测门牌号码为广州市越秀区一德路果菜西四街6号01房（即回迁时曾用的6-1号）、一德路果菜东街12号301房、12号302房”；另一份落款日期同样为2017年1月29日的《回迁证明》内容为：“周福登……因拆迁……永迁安置房的实测门牌号码为广州市越秀区一德路果菜西四街6号101房（即回迁时曾用的6-1号）、6号102（夹层）、一德路果菜东街12号301、302房”。此外，原告还提供了照片一张，拟证明涉案房屋现门牌为××”。上述证明及照片中的回迁房屋地址与原告诉请办证的地址表述不一，原告方解释称，因测绘部门已通知被告涉案房屋地址应表述为一德路果菜西四街6号101房，现实测门牌已变更，故被告重新出具了落款日期为2017年1月29日的《回迁证明》。因此，原告明确其诉请要求办证的地址为：广州市越秀区一德路果菜西四街6号101房、广州市越秀区一德路果菜东街12号301房及广州市越秀区一德路果菜东街12号302房，即原告将其第一项诉讼请求变更为判令被告为原告办理广州市越秀区一德路果菜西四街6号101房的产权证。原告同时承诺日后办理不动产权登记过程中如因地址原因造成错误的，愿意自行承担相应的后果。同时，原告为证明其实际使用涉案三房屋，提供了电费及水费发票若干。被告对原告的上述陈述及证据不持异议。
本院认为：被告与周福登签订的前述《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》、《征地拆迁安置协议》、《回迁合约》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。被告安置周福登回迁的广州市一德路果菜××××之一首层、果菜东街12号301单元及302单元的房屋是因被告征用周福登所有的被拆迁房屋而对原有房屋的产权补偿，须进行产权交换，对于实际回迁比协议约定多出的面积周福登已经支付了相应的购房款，故上述回迁房屋应归属周福登所有。根据前述查明事实，原告作为上述房屋的继承人，依法继承了上述房屋的所有权。依照上述协议的约定，被告应转移补偿房屋的所有权给原告，包括房屋的转移占有及到房产管理部门办理房产权属变更登记。关于办证的地址问题，因原告已变更第一项诉讼请求的办证地址，结合原告的承诺及原、被告双方就实测门牌已变更的陈述、《依申请信息公开答复书》等因素考量，原告要求被告协助办理上述房屋的不动产权证的诉请，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第六条、第七条、第一百七十六条的规定，判决如下：
原告叶翠容与被告广州市穗华房产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起15日内，共同到房产管理部门办理广州市越秀区一德路果菜西四街6号101房[即《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》中约定的一德路果菜直街30—50号地段三期工程新楼首层40平方米（西南向）房屋；《房屋建筑面积测绘成果报告书》中载明的一德路果菜西四街6号01房；现门牌号为广州市一德路果菜西四街6-1号房屋]、广州市越秀区一德路果菜东街12号301房及广州市越秀区一德路果菜东街12号302房[即《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》中约定的一德路果菜直街30—50号地段四期工程新楼三楼75平方米（东南向）的框架结构房屋]的不动产权证。
本案受理费18300元，由被告广州市穗华房产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 伍颖妍
人民陪审员 丁乃娟
人民陪审员 何海年
二〇一八年八月十七日
书 记 员 张伶思
郑君灏