河南省漯河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫11民终152号
上诉人（原审被告）：常要民，男，1979年12月5日出生，汉族，住漯河市郾城区。
委托诉讼代理人：王文学，河南强人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：漯河银鸽物业管理有限公司，住所地：漯河市召陵区人民东路95号。
法定代表人：王卫华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李杰，该公司工作人员。
上诉人常要民因与被上诉人漯河银鸽物业管理有限公司（以下简称银鸽公司）物业服务合同纠纷一案，不服漯河市郾城区人民法院（2017）豫1103民初3555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人常要民及其委托诉讼代理人王文学、银鸽公司的委托诉讼代理人李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
常要民向本院提起上诉请求：1.撤销漯河市郾城区人民法院（2017）豫1103民初3555号民事判决，改判驳回银鸽公司的诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由银鸽公司负担。事实和理由：一、从常要民一审提供的小区规划图和购房合同、房产证可以看出，银鸽新苑与银河湾是银鸽地产在不同时期开发的两个小区，同一天开庭的十多个业主都证明，案涉的银河湾小区业主入住后从未召开过业主大会，更未选举过业主委员会。二、原判决适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定是错误的，银鸽公司没有尽到安全保卫义务，也没有尽到小区物业公共设施的修缮义务。三、小区规划图证明银鸽公司所使用的小区门卫及办公用房是非法建筑，且严重影响常要民的通风、观景以及通行的权利，应当停止侵权并对常要民的损失进行赔偿。
银鸽公司辩称，一、银鸽公司作为物业公司，受银鸽新苑业主委员会的邀请，与业主委员会签订物业管理服务协议，协议签订程序合法，是双方真实意思表示，不存在法定的合同无效情形。银鸽公司自2016年1月起向新银鸽新苑小区全体业主包括二期银河湾项目提供物业服务，有权利收取物业费，常要民在没有合理理由的情况下，拒不交纳物业费，侵犯银鸽公司合法权益。二、银河湾项目本身就是银鸽新苑二期，为了引进合作伙伴北京德晋公司而将银鸽新苑二期变更一个名称，土地使用权及相关房地产开发资格的取得都是基于银鸽新苑小区。在银鸽新苑业主委员会选举中，银河湾项目的业主参与了选举，并有两位业主华杰、高宪州当选为业主委员会的成员，故银鸽公司与银鸽新苑业主委员会签订的物业管理服务协议的效力范围及于银河湾项目的业主。三、银鸽新苑业主委员会的选举资料在召陵区房管局备案存放，法院可以调查。四、2015年底银鸽公司与银鸽新苑小区业主委员会签订物业管理服务协议，2016年1月1日开始履行合同，提供物业服务。但是，常要民一直以各种理由拒交物业费。至于其他人或单位是否承诺常要民不交物业费，银鸽公司一概不知，也未作过这样的承诺。五、物业用房是否属于违章建筑由有关部门认定，其他人无权认定，且物业用房是业主委员会提供使用的，即使产生纠纷，也与本案无关，常要民纠纷的相对方应是银鸽新苑业主委员会。六、常要民的不锈钢护栏丢失属于常要民违反小区统一管理，私自圈占草坪，银鸽公司工作人员发现后予以制止，常要民将护栏丢弃。常要民以各种理由拒不交纳物业费，银鸽公司依法向法院提出诉讼。
银鸽公司向一审法院提出诉讼请求：1.常要民支付银鸽公司物业服务费2321.41元；2.案件受理费由常要民负担。
一审法院认定事实：2015年12月23日，银鸽公司与漯河银鸽新苑业主委员会（以下简称业主委员会）签订一份《物业管理服务协议》，约定：物业公司负责向业主和物业使用人按每户的建筑面积收取物业费及水电费，空置房按全额的70%收取。1.物业费多层0.5元/平方米/月，多层带电梯0.65元/平方米/月，别墅1.0元/平方米/月收取；2.商业用房按建筑面积1.5元/平方米，水电费按商业用水、用电收取；3.水费按2.5元/吨，电费按0.61元/度收取。另外约定：管理期限为2016年1月1日至2021年12月31日。截止到2017年9月1日，常要民共欠银鸽公司物业费2321.41元（0.65元/平方/月×20个月×178.57平方）。常要民是业主，享受物业服务，应当交纳物业费；常要民提交的水电费收据不能证明银鸽公司承诺放弃收取常要民的物业费；常要民的不锈钢护栏费用及丢失与本案无关；对于涉案小区的规划图无异议，但是并不能证明物业办公用房是由银鸽公司建筑，银鸽公司只是在使用，而且物业用房是一个小区应当具有的配套设施，且本案争议的标的是物业费的收取，与银鸽是否侵权无关；对于照片真实性无异议，但物业用房是小区必备设施，且与本案无关。常要民居住的银河湾小区和银鸽新苑小区系统一的业主委员会，故银鸽新苑业主委员会的行为代表银河湾小区和银鸽新苑小区的业主。一审法院认为，银鸽公司提供的证据，常要民虽有异议，但未提供反证。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。业主委员会与银鸽公司签订的物业服务协议对常要民具有约束力。银鸽公司已按合同约定履行了物业服务义务，常要民亦应按约定交纳物业费。关于物业管理房的问题，该行为属侵权纠纷，与本案不是同一法律关系，本案不作处理；对于常要民称银鸽公司承诺其不交物业费、更换钢管及丢失钢管没有充足证据予以证明。判决：被告常要民于本判决生效后10日内给付原告漯河银鸽物业管理有限公司物业管理费2321.41元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50元，依法适用简易程序减半收取25元，由被告常要民负担。
二审中，银鸽公司向本院提交了在漯河市住房保障和房屋管理局召陵分局的漯河市住宅小区业主委员会备案登记表，登记表显示，业主委员会名称为银鸽新苑第二届业主委员会，坐落是黄河路与金山路交叉口，四至范围是西至金山路、东至沙河河堤、北至黄河路、南至沙河河堤，本届业主委员会成员为杨会霞、任彦杰、陶亚杰、翟炳顺、凌珠、华杰、高宪州，通过四至范围可知，银鸽新苑第二届业主委员会包括银鸽新苑小区、银河湾小区，且业主委员会委员中华杰、高宪州系银河湾小区业主代表。
本院认为，银鸽公司与银鸽新苑第二届业主委员会签订的《物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，对银鸽公司和银鸽新苑业主委员会及业主委员会代表的业主具有法律约束力。银鸽新苑第二届业主委员会代表业主的范围包括银鸽新苑小区、银河湾小区的业主。银鸽公司向业主提供物业服务，业主应当交纳物业费。如果业主认为银鸽公司的行为侵犯业主在公共场所、公共设施设备等方面的合法权益，可以通过业主委员会协调处理，或者通过业主委员会重新选聘物业服务企业。如果业主认为业主委员会不能履行职责，维护业主合法权益，可以按照国务院、河南省人民政府《物业管理条例》，依法召开业主大会或业主代表大会，重新选举业主委员会，并与新的物业服务企业签订物业服务合同。如果业主认为自己的合法权益受到损害，可以通过另案诉讼的方式保护自己的合法权益。但是，以上维权措施均不是业主拒缴物业费的法定理由。业主接受物业服务企业提供的服务，应当履行交纳物业费的义务。此外，依据合同相对性原则，2016年1月份之前任何人或单位承诺常要民不交物业费，与2016年1月份之后银鸽公司无关，银鸽公司有权要求常要民交纳2016年1月份之后的物业费。
综上所述，常要民的上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人常要民负担。
本判决为终审判决。
审判长 宋跃武
审判员 于凤鸣
审判员 陶京涛
二〇一八年一月二十九日
书记员 ＸＸ尕