＼n北京市朝阳区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）朝民初字第36987号＼n原告李文杰，女，1970年10月25日出生。＼n委托代理人陈光，北京市拓夫律师事务所律师。＼n委托代理人陈熹，北京市拓夫律师事务所律师。＼n被告林乐，女，1981年6月23日出生。＼n委托代理人肖鹏，北京市安理律师事务所律师。＼n原告李文杰与被告林乐合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员李伊雯担任审判长、人民陪审员杨凯萍、张宝荣组成的合议庭，公开开庭进行了审理。原告李文杰及其委托代理人陈熹，被告林乐的委托代理人肖鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。＼n原告李文杰起诉称：2013年7月26日，李文杰与林乐签订《港岛餐厅协议》，并与刘伟建同时签订卓明物业底商授权书。在签署协议之前，林乐没有出示由北京卓明物业管理有限公司（以下简称卓明物业公司）出具的允许其转让的书面资料，并收取李文杰的全额转让款。转让后，没有按照协议约定在10天内办齐所有转让和交接手续，包括与物业的交接。李文杰多次催促并以书面形式通知其三天内办理交接，但林乐仍然没有解决问题的诚意。2013年9月12日，卓明物业公司通知林乐限期3天整改，李文杰短信通知他们后仍然没有出面解决问题，导致李文杰无法经营。故李文杰诉至法院，要求确认李文杰与林乐签订的《北京港岛餐厅转让协议》无效；要求林乐返还李文杰转让款300000元，退还底商押金105000元及利息（以405000元为基数，自2013年7月30日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算）；要求林乐返还李文杰团购款2500元；要求林乐返还李文杰向物业支付的105000元租金；要求林乐赔偿餐厅不能正常经营造成的员工工资、员工宿舍租金、水电费、交通费、物品修理费等损失50000元，并承担本案诉讼费。＼n被告林乐答辩称：不同意李文杰的诉讼请求。首先，林乐认为该案的诉讼主体有误，该餐厅的实际所有人是刘伟健，不是林乐，所以李文杰应该起诉刘伟健；其次，林乐并没有收到餐厅转让款、底商押金和团购款，所以不存在退还；再次，关于第四项诉讼请求，是李文杰向物业支付了租金，并不是向林乐支付，所以无法返还租金；第四，李文杰在起诉中称林乐和刘伟健是夫妻关系，这是与事实不符的，林乐与刘伟健不是夫妻；第五，物业公司只是下达了整改通知，没有强行将店面关门，所以李文杰是可以正常营业，李文杰之所以停业是因为自身经营不善，李文杰不想将餐厅继续经营，其能力有限；第六，林乐转让餐厅的事实物业公司是知道的；第七，双方之间签订的合同是有效的，在签订合同的时候是转让餐厅和餐厅的财产权，双方已经将所有手续交到中介将餐厅由个体工商户变更为个人独资企业。＼n经审理查明：2013年7月26日，转让方（甲方）林乐与受让方（乙方）李文杰签订《协议书》，约定将甲方经营的位于北京市朝阳区建华南路甲6号院1号楼卓明大厦101-4的北京港岛餐厅及全部财产转让给乙方，内容为：双方协商确认转让价格为405000元整，其中餐厅全部资产转让费300000元，甲方在与房屋产权方签订房屋租赁合同时已付给房屋产权方房屋租赁押金105000元。在承租期满后，房屋产权方一次性退还。所退款项105000元归乙方所有（注：详情请见商铺租赁合同）；甲方以人民币405000元将其北京港岛餐厅的资产全部转让给乙方。该转让款包括房租押金105000元；乙方应于本协议生效之日起2日内以银行转账一次性将上述款项支付给甲方。乙方付清款项当日甲方将餐厅整体有关事宜包括有关法律文件等一并交给乙方。当日撤出餐厅。由乙方正式接管；餐厅整体转让前（截止2013年7月28日）的债权债务由甲方享有和承担。本协议正式转让完成之日起，乙方对北京港岛餐厅的全部财产和经营享有所有权及相关的权益，并对由此以后产生各种问题承担法律责任和民事责任；本协议自双方签字，以乙方正式接管后正式生效，并在合同生效10日内甲方协助乙方到工商，税务，房产管理部门办理变更登记及办理餐饮许可证及相关证件的变更登记手续。由此所发生的一切费用由甲方负责；等。合同后附附件，列明交接证件清单，内容包括商铺租赁合同（原件）、房屋租赁人授权书、个体工商户营业执照（复印件）等。＼n签订合同后，林乐将《商铺租赁合同》及《房屋租赁人委托授权书》交付李文杰，其中，《商铺租赁合同》为承租方刘伟健与出租方卓明物业公司于2012年4月19日签订，该合同约定：卓明物业公司同意将位于北京市朝阳区建华南路6号院1号楼101-4之在现状及可租赁的状态下租给刘伟健使用，作为商业用途；租赁期限为五年，自2012年5月14日起至2017年5月13日止，免租期为三周，自2012年4月23日起至2012年5月13日止，在免租期内免付租金，但仍需交纳物业费；双方谈定，每月租金为35000元；租金每叁个月支付一次，押三付三，应于付款余额起租日15天前支付下一次租金，租金从第4年起，每年在上一年基础上递增8%，押金相当于叁个月租金，即105000元；押金是作为刘伟健诚信履行本合同各条款之规定，向卓明物业公司交付的保证金，押金不可抵作房租用；合同签订当日刘伟健向卓明物业公司支付首期三个月房租及三个月押金；合同期内刘伟健自行报装电话，报装费用及电话费用按电信局的收费标准，刘伟健按单支付；承租期内房屋所产生的相关费用均由刘伟健承担（水费、电费、燃气费、有线电视费、宽带费、空调费、停车费及其他房屋改造费用）；按物业管理机构提供的交费通知单按时交付，逾期未付产生的滞纳金由刘伟健自行支付；刘伟健在装修改造工程开工之前将装修方案提交卓明物业公司物业管理机构，获得物业管理机构批准；本合同自签订之日起，双方均不得借故解除合同，如刘伟健转租此房须经卓明物业公司书面同意。等。刘伟健出具的《委托授权书》内容为：本人于2012年4月19日与卓明物业公司签订了商铺租赁合同，承租了北京市朝阳区建华南路6号院1号楼101-4商铺（使用面积97.8平米）。租赁期为5年（自2012年5月14日起至2017年5月13日止）。房屋租赁合同签订后，将商铺提供给林乐开办了北京港岛餐厅至今。北京港岛餐厅已于2013年7月29日正式委托李文杰经营，故此特委托授权如下：1、同意李文杰继续延续执行《商铺租赁合同》，严格执行合同中各项条款，享有合同中规定的权益，并承担《商铺租赁合同》的法律责任。2、合同租赁期满后，卓明物业公司退还刘伟健已付的房屋租赁押金105000元将全部归李文杰所有。＼n李文杰表示，协议书签订后，其已经履行了向林乐支付转让费的义务，李文杰向法庭提交了2013年7月30日中国银行客户回单，证明应林乐要求向刘伟健账户转账395000元，李文杰表示另外1万元通过现金方式向林乐支付。林乐表示收到1万元现金，性质是合同定金，对于395000元，林乐表示没有收到，不认可要求李文杰通过刘伟健的账户支付，认为刘伟健收到的款项和林乐没有关系。＼n李文杰另提交中国工商银行个人业务凭证，2013年8月7日，李文杰取款105000元，李文杰表示取款是向物业公司交付房租。林乐对此不予认可，表示通过证据只能看出是取款，不知道用途。李文乐提交了2013年8月7日的卓明物业公司出具的收据，证明交纳房租105000元。＼n诉讼中，林乐表示港岛餐厅的实际经营者为刘伟健，因为刘伟健是外籍人，所以以林乐的名义进行工商登记，通过李文杰提交的转账凭证、物业整改通知、刘伟健给卓明物业公司的信函可以看出，本案的诉讼主体有误。对此，林乐表示实际上餐厅是由林乐和刘伟健共同经营的。李文杰提交了与林乐发生的短信，林乐对短信的真实性予以确认，双方短信就协议修改和餐厅团购款事宜进行了沟通。＼n李文杰与林乐均确认双方在2013年7月30日正式交接餐厅。＼n李文杰主张，因为林乐未得到物业公司的许可转租餐厅以及排烟系统不达标，导致李文杰在经营过程中被物业公司查封。李文杰向法庭提交了2013年8月28日的《卓明物业安全环境整改处罚通知书》，其上注明租户港岛餐厅的负责人为“林乐”，内容为：因卫生不达标、地面非常脏，内部员工在消防通道处抽烟，并且在消防通道楼梯间乱扔垃圾，而要求立即清理垃圾、不合格卫生区域，保证管理好内部员工不在消防通道抽烟，乱扔垃圾。＼n2013年9月10日，刘伟健向卓明物业公司潘总致函，内容为：刘伟健于2012年4月承租了卓明大厦101-4商铺，但由于父亲生病将餐厅正式交给李女士，按照香港的要求写了一封委托书给李女士，委托李女士继续执行与卓明物业签订的合同。＼n李文杰另向法庭提交了2013年9月10日，卓明物业公司向刘伟健（港岛西餐）出具的《限期整改通知书》，内容为：我公司与您于2012年4月19日签订的《商铺租赁合同》双方已经实际履行，近期我公司发现您所经营的餐厅出现排烟机存在消防隐患等诸多问题，我司多次派员通知要求整改，但一直未予改正，并且得知您所经营的餐厅已经转让给李文杰，根据双方签订的《商铺租赁合同》第七条第三款约定：“本合同签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，如乙方转租此房须经甲方书面同意”。您转租了承租房屋，没有经过我司书面同意，已经构成根本性违约。故限您三天内按要求对承租房屋排烟机消防进行整改，并且收回房屋使用权，否则，我司有权解除合同，收回房屋，由此造成的损失我司不予承担。＼n林乐对李文杰提交上述两份物业公司出具的材料的真实性予以确认。＼n李文杰还提交了照片，证明在2013年9月17日卓明物业公司查封了餐厅。林乐对照片的真实性没有异议，但是认为查封不是因为擅自转租，而是因为李文杰没有按照物业公司的要求进行烟道整改而被查封。＼n另查，2013年8月27日，林乐将港岛餐厅的性质通过北京市工商行政管理局朝阳分局变更为个人独资企业。林乐表示变更性质的目的是让李文杰进行工商变更手续。李文杰表示双方并没有协商将餐厅变为个人独资企业再转让，因为没有开过餐厅，所以李文杰当时也不清楚个体工商户不得进行工商变更。＼n诉讼期间，本院应李文杰的申请，到卓明物业公司进行调查，卓明物业工作人员向法庭表示刘伟健和林乐一同经营餐厅，卓明物业公司没有查封餐厅，该餐厅欠卓明物业公司房租，经卓明物业公司多次催要，李文杰一直不予答复。在欠租期间，餐厅是营业的，在物业工作人员去餐厅看到李文杰时，李文杰向物业工作人员表示是林乐的亲戚，在帮林乐看店，卓明物业公司因为烟道问题要求餐厅整改，但是没有查封餐厅，后来餐厅突然停止营业。＼n李文杰表示在餐厅经营期间，发生团购费2500元，提交了大众点评网的付款记录及团购技术服务协议。林乐对大众点评网的付款记录的真实性不予认可，表示没有公章，对合作协议的真实性没有异议，但是表示即便发生费用，收取人也是刘伟健，和林乐没有关系。＼n上述事实，有李文杰提交的协议书、《商铺租赁合同》、《房屋租赁人委托授权书》、限期整改通知书、整改处罚通知书、中国银行客户回单、个人业务凭证，以及当事人陈述意见在案佐证。＼n本院认为：关于林乐主张的餐厅的实际经营人为刘伟健，本院经查明认为，首先，林乐认可的信息内容中，与李文杰发送信息的内容均为与餐厅经营有关的内容；其次，餐厅在工商部门登记的经营者姓名为林乐；再者，物业公司亦表示林乐与刘伟健是一起经营餐厅的关系。故对于林乐主体不适格的主张本院不予采信。＼n本案双方当事人争议的焦点为李文杰与林乐签订的《协议书》是否有效。首先，签订《协议书》是双方当事人自愿的行为，且协议书中约定转让事项包括“北京港岛餐厅的全部财产和经营享有所有权及相关的权益”，且约定了办理工商、税务、房产的变更登记，合同后附附件一并交付了相关证照的原件及复印件。故本院认为双方当事人在订立协议书时，存在转让餐厅店铺及餐厅证照的合意。关于李文杰表示的订立协议书当时不知道个体工商户不能转让，本院认为，作为餐厅受让方，在订立转让协议之前有了解办理转让相关流程的先义务，故李文杰对于个体工商户不能转让为日后经营餐厅造成不便及损失应承担相应责任；其次，根据相关法律规定，所订立合同的内容违反法律、行政法规的禁止性规定的情况下合同无效，本院认为，相关的条例涉及条款非禁止性规定，故违反该条款，不构成合同的绝对无效；再者，本案双方订立协议书的目的为餐厅的转让，约定工商证照的转让，其目的也是为了受让方继续经营餐厅，虽然个体工商户系涉及人身属性，不得转让，但转让餐厅后，李文杰为经营餐厅可以自行办理个体工商户证照，或通过变更餐厅工商属性等多种途径完成转让，故证照是否可以转让不是餐厅是否可以继续经营的必要条件；另外，关于李文杰主张的出租方不允许承租方转租，因为根据法庭向物业公司的调查及李文杰自己的陈述，其一直向物业公司表示为林乐的亲属，是帮林乐看店的，在2013年8月底才向物业公司表示是餐厅受让方。而且物业公司表示没有查封过李文杰的店面，故李文杰在签订合同时就看到了刘伟健和餐厅的商铺租赁合同，明知租赁合同约定了不能转租的条款而与林乐订立餐厅转让的协议书，且没有证据证明该餐厅因为转租这个事实本身而不能继续经营。综上，本院认为李文杰与林乐签订的《协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故关于李文杰主张的因个体工商户不得转让要求法院确认《协议书》无效的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于李文杰主张的要求林乐退换转让款的诉讼请求，本院亦不予以支持。＼n关于李文杰主张退还底商押金及利息的诉讼请求，本院认为，在《协议书》及刘伟健出具的《委托授权书》中，均写明退换房屋租赁押金105000元的时间是合同租赁期满后，现租赁期未届满，且李文杰未提交证据证明其向物业公司主张过退还押金，故本院对李文杰的该项请求不予支持。＼n关于李文杰主张的团购费用，因为林乐对团购技术服务合作协议的真实性没有异议，虽然收款信息留的是刘伟健的信息，但是协议的相对方为港岛餐厅，林乐作为港岛餐厅的经营者应承担责任。关于林乐主张的实际收款人是刘伟健，和林乐无关的主张本院不予采信。但李文杰提交大众点评网打款记录，林乐不予认可，李文杰亦未提交其他证据证明该打款记录的真实性，故本院对该明细的真实性不予认可。故李文杰未提交证据证明发生2500元团购费，且该团购费刘伟健收取未交付李文杰，故对于李文杰主张2500元团购费的诉讼请求，本院不予支持。＼n关于李文杰主张的返还李文杰向物业公司支付的租金105000元，因为该租金系李文杰经营餐厅之后向物业公司支付的租金，根据双方协议书，转让之后的债务由李文杰支付，故李文杰经营港岛餐厅期间发生的租金本应由李文杰支付。而且李文杰主张的上述租金系李文杰支付给物业公司的，现李文杰向林乐主张返还，没有事实及法律的依据，故本院不予支持。＼n关于李文杰主张的损失50000元。因李文杰表示是估算的，未提交证据证明实际发生；另外，李文杰主张损失的性质为员工租金、水电费、员工工资等，上述费用均为李文杰经营餐厅发生费用，应由李文杰自行负担，现李文杰要求林乐负担，无事实及法律依据，本院不予支持。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：＼n驳回原告李文杰的全部诉讼请求。＼n案件受理费八千九百二十五元，由原告李文杰负担（已交纳）。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。＼n审判长李伊雯人民陪审员张宝荣人民陪审员杨凯萍＼n二〇一四年七月三日＼n书记员代策