海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)琼02民再4号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：三亚东锣岛地产有限公司，住所地海南省三亚市迎宾路清平乐商铺二楼。
法定代表人：陆小畅，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈吉波，海南昌宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈正伟，海南唐海律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：王炳丽，女，1954年7月14日出生，汉族，身份证号码为110101195407141527，住北京市东城区东内南小街39号。
委托诉讼代理人：周全，海南海大平正律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：杨娜，女，1979年10月21日出生，汉族，身份证号码为110108197910215443，住北京市东城区东内南小街39号。
委托诉讼代理人：周全，海南海大平正律师事务所律师。
再审申请人三亚东锣岛地产有限公司（以下简称东锣岛公司）因与被申请人王炳丽、杨娜商品房销售合同纠纷一案，三亚市城郊人民法院于2015年10月8日作出（2015）城民一初字第2266号民事判决，王炳丽、杨娜不服，提出上诉。本院于2015年12月4日作出（2015）三亚民一终字第516号民事判决（以下简称原判）。东锣岛公司不服，向海南省高级人民法院申请再审。海南省高级人民法院于2016年11月8日作出（2016）琼民申511号民事裁定，指令本院再审本案。本院立案后依法另行组成合议庭，于2016年12月19日对本案进行公开开庭审理。再审申请人东锣岛公司的委托诉讼代理人陈吉波、陈正伟，被申请人王炳丽及两被申请人共同委托诉讼代理人周全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东锣岛公司申请再审称，（一）原判认定的基本事实缺乏证据证明。本案的核心事实问题是如何计算“面积差比例”，东锣岛公司与王炳丽、杨娜签订的《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”约定：面积误差比＝（产权登记面积-
合同约定面积）/合同约定面积×100％。而原判抛开合同明确约定的以“产权登记面积”减去“合同约定面积”为基数的计算方法不用，擅自更改为以“房屋实测套内面积”减去“合同约定套内建筑面积”为基数的计算方法，认定王炳丽、杨娜所购房屋的面积差比例为9.23%，面积差比例计算方法存在错误，导致认定事实错误。无论是根据合同约定内容，还是根据国家和海南省在房地产交易计算面积误差的习惯等实际情况，本案计算面积误差比应以合同约定的：（产权登记面积34.37平方米-
合同约定建筑面积34.11平方米）/合同约定建筑面积34.11平方米×100％的方法计算，面积误差比为0.76，面积误差比并未超过3％。（二）合同明确约定王炳丽、杨娜解除合同的期限为15天，东锣岛公司于2015年1月27日发出《关于清平乐东城四期房产证办证相关事项的公告》及测绘单位测绘面积表后，王炳丽、杨娜便已经知晓了面积即空间尺寸有变更，应依约在15日内即2015年2月11日前行使合同解除权，但王炳丽、杨娜于2015年2月13日才发出《退房通知》，并未在合同约定的15日内行使合同解除权，其合同解除权已经消灭。原判遗漏认定上述重要的事实，导致得出错误的判决。（三）二审法院审查程序违反法律规定，剥夺了当事人辩论的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定：“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。”本案中，东锣岛公司在二审时，提交了新证据《海南省三亚市土地房屋权证》（三土房（2015）第10656号）。该证据是认定本案产权登记面积等事实的关键证据，需要进行开庭进行充分质证、辩论。三亚市中级人民法院在二审审理过程中，在东锣岛公司提供了新证据、新事实、新理由，且要求开庭审理的情况下，违反法律规定不组织合议庭开庭审理案件，剥夺了东锣岛公司辩论权利等一系列诉讼权利，审判程序严重违法，应依法再审。据此，请求判决：1.依法撤销三亚市中级人民法院（2015）三亚民一终字第516号民事判决，驳回王炳丽、杨娜的全部上诉请求，维持三亚市城郊人民法院（2015）城民一初字第2266号民事判决；2.本案一、二审和再审案件受理费由王炳丽、杨娜承担。
被申请人王炳丽、杨娜辩称，东锣岛公司与王炳丽、杨娜签订的《商品房买卖合同》第五条明确约定，以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积误差比处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。本案中，双方当事人共同确定了按照套内面积计算误差比，完全符合法律规定。《商品房买卖合同》第十条约定的15日解除权期限是针对“规划、设计变更的解除权”，对本案的事实及判决没有影响。二审程序完全符合法律规定，没有剥夺当事人的辩论权利。综上，二审判决完全符合合同约定，符合法律规定，应驳回东锣岛公司的再审申请。
2015年4月3日，王炳丽、杨娜向三亚市城郊人民法院（以下简称一审法院）起诉称，2010年12月15日，王炳丽、杨娜与东锣岛公司签订《商品房买卖合同》，约定王炳丽、杨娜购买东锣岛公司开发的清平乐小区四期第16栋3层303号房。该合同约定，以“套内建筑面积”为依据进行面积确认及面积差异处理，并约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，双方同意按以下原则处理：……（2）面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理权属过户手续。上述合同签订后，王炳丽、杨娜依约向东锣岛公司付清全部购房款。2011年7月5日，王炳丽、杨娜向东锣岛公司支付契税等办证费用22986.34元，有线电视初装费350元。房屋交付后，东锣岛公司未依约办理房屋产权证，至起诉时，王炳丽、杨娜仍未取得房屋产权证。2015年1月27日，东锣岛公司向清平乐小区四期全体业主发出了《关于清平乐东城四期房产证办理相关事项的公告》，通知面积差异及补交房款等事宜。东锣岛公司同时向王炳丽、杨娜出具三亚合利测绘服务有限公司测绘的清平乐四期《房屋分户面积明细表》复印件和王炳丽、杨娜应补交房款情况。2015年2月13日，王炳丽、杨娜与业主萧文利共同向东锣岛公司发出退房通知，明确提出因房屋面积误差比超过3%要求退房，东锣岛公司员工刘晨曦当日签收了该通知。东锣岛公司收到该通知后，对王炳丽、杨娜的退房通知置之不理，为维护王炳丽、杨娜的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、解除王炳丽、杨娜与东锣岛公司签订的《商品房买卖合同》；二、东锣岛公司向王炳丽、杨娜退还购房款637448元及利息（按照银行同期一年期贷款利率计算，计算时间为2010年12月15日至东锣岛公司实际付清日）；三、东锣岛公司向王炳丽、杨娜退还办证费用22986.34元、有线电视初装费350元及利息（按照银行同期一年期贷款利率计算，计算时间为2011年7月5日至东锣岛公司实际付清日）；四、东锣岛公司承担王炳丽、杨娜因退房造成的交通及住宿费10000元；五、本案案件受理费由东锣岛公司承担。
东锣岛公司辩称，一、王炳丽、杨娜起诉要求解除与其公司之间的《商品房买卖合同》不符合当初双方签署合同的目的，违背了合同法规定的诚实信用原则。2010年12月15日，王炳丽、杨娜与其公司签署《商品房买卖合同》，目的是为了取得涉案房产的居住和使用等权利，而不是在使用几年后就解除合同而退房退款。2011年7月5日，其公司将涉案房屋交付给王炳丽、杨娜居住使用至今近四年，王炳丽、杨娜现提出解除合同，其行为不符合当初双方签署合同的宗旨和目的，同时违背了《中华人民共和国合同法》第六条规定的诚实信用原则。二、其公司已经向王炳丽、杨娜明确承诺面积误差比绝对值超过3％部分的房款由其公司承担，产权归王炳丽、杨娜所有，这并没有损害王炳丽、杨娜的合法权益，也没有额外增加王炳丽、杨娜的负担，反而形成了王炳丽、杨娜额外的利益，是对王炳丽、杨娜有利的事实。在此种情况下，王炳丽、杨娜仍然要求解除合同，不符合法律的本意，是滥用权利的行为。三、王炳丽、杨娜在权益未受损的情况下解除合同，此种滥用权利的行为不利于房地产市场交易秩序的稳定，不应得到法院的支持。综上所述，王炳丽、杨娜要求解除合同的行为不是善意的，是滥用权利的行为，违背了诚实信用原则，请求法院予以驳回。
一审法院查明：2010年12月15日，王炳丽、杨娜与东锣岛公司签订了《商品房买卖合同》，第三条约定王炳丽、杨娜购买东锣岛公司开发的位于三亚市田独镇迎宾路清平乐小区四期第16栋3层303号房。合同第四条约定建筑面积为34.11平方米，套内建筑面积为23.4平方米，商品房按套内建筑面积计价，总房款为637448元。合同第五条约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率给付利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理权属过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。双方当事人对以下事实没有争议：（一）王炳丽、杨娜选择一次性付款方式，于2010年4月19日、2010年12月15日分两次向东锣岛公司支付全部房价款637448元；（二）2011年7月5日，东锣岛公司将合同约定的房屋交付给王炳丽、杨娜使用，同日王炳丽、杨娜向东锣岛公司缴纳办证费用22986.34元，有线电视初装费350元；（三）房屋实测套内建筑面积比合同约定套内建筑面积超过2.16平方米，面积误差比绝对值为9.23%。王炳丽、杨娜与业主萧文利共同向东锣岛公司发出退房通知，以《商品房买卖合同》第五条面积误差比超过3%约定条款为由要求退房，该通知由东锣岛公司员工刘晨曦当日签收。2011年7月5日房屋交付使用后，王炳丽、杨娜居住至今。
一审法院另查明：东锣岛公司于2015年7月20日向三亚市国土环境资源局递交16号楼房屋权属调查初始权属调查业务，三亚市国土环境资源局已受理。王炳丽、杨娜还主张，截止起诉时，其尚未取得涉案房屋的土地房屋权证，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定解除与东锣岛公司签订的《商品房买卖合同》。
一审法院认为，王炳丽、杨娜和东锣岛公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。商品房作为一种特殊商品属于不动产的范畴，商品房交易的安全问题就比一般商品交易的安全问题更为重要。为此，应从严限制商品房买卖合同的解除。依据《商品房买卖合同》约定面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超过3%，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。从合同约定看，且东锣岛公司庭审中已经明确表示面积误差比超过3%部分的产权无需王炳丽、杨娜支付价款。该合同约定本身并未损害买受人的合法利益，也并未增加买受人的负担，相反对买受人是有利的，故王炳丽、杨娜依合同约定主张解除双方签订的《商品房买卖合同》不符合公平原则，对王炳丽、杨娜的主张不予支持。
东锣岛公司开发的房屋只有取得初始登记后，才能进入分别办理分户权证程序。经查，三亚市国土环境资源局已受理涉案房屋初始登记并在办理过程中，说明涉案房屋已具备初始登记的条件，涉案房屋办理初始登记后即可办理分户权证，东锣岛公司虽然在办理初始登记上有所延误，但涉案房屋并不存在不能办理分户权证的情形，且涉案房屋已于2011年7月5日交付王炳丽、杨娜使用至今。本案中，双方已各自基本履行了合同的主要义务，不存在该规定的合同目的不能实现的情形。因此，王炳丽、杨娜因东锣岛公司逾期办证，而依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定的“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的情形”主张解除合同，亦不予支持。据此，王炳丽、杨娜主张以面积误差、逾期办证致使合同目的不能实现为由诉求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求退还637448元、办证费用22986.34元、有线电视初装费350元及利息，以及因退房产生的交通费、住宿费10000元于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十九条之规定，判决驳回王炳丽、杨娜的诉讼请求。案件受理费10507元（王炳丽、杨娜已预缴），由王炳丽、杨娜承担。
王炳丽、杨娜不服一审判决上诉称，一、本案符合“约定解除”的情形，一审认定“约定解除”的条款违背“公平原则”，该认定是属于典型的“违法认定”。双方在合同中约定房屋面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。本案中，房屋的面积误差比已达9.23%，根据该合同条款约定，法院应当依据双方合同的约定判决解除合同。而且该约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定是完全相同的。该第十四条规定，对于房屋面积误差的处理，合同有约定的，按照约定处理；没有约定的，面积误差比绝对值超过3%的，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。因此，一审判决如同在认定该第十四条是违反公平原则的。退一步说，即便合同条款显失公平，合同的一方也只能在合同签订后一年的除斥期间内主张撤销，否则法院也无权认定该条款“显失公平”而不予适用。再者，一审认为该条款违反公平原则，但没有说清楚到底哪里不公平。二、东锣岛公司迟延办证已超过两年，已符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的“法定解除”情形，一审法院适用法律错误。涉案房屋交付时间为2011年7月5日，依照合同约定，东锣岛公司应当为王炳丽、杨娜办理房屋产权证的时间为2012年7月，但截止本案上诉，东锣岛公司仍未将产权证办理完毕。依照上述法律规定，东锣岛公司迟延办证的时间已远远超过一年，因此，本案已完全符合买受人请求解除合同和赔偿损失的条件。三、东锣岛公司在起诉前，为谋求暴利，单方修改合同价格，明确表明“房屋登记面积比合同约定面积增加了”，要求王炳丽、杨娜补缴全部差异款，并提出“不补全款不予办理房产证”。一审法院查明的事实与该事实不符。2015年1月27日，东锣岛公司向小区四期全体业主发出了《关于清平乐东城四期房产证办理相关事项的公告》，明确表示：“实测套内面积大于合同套内面积的，请在2015年3月15日前到东锣岛公司清平乐西郡售楼处一楼财务部补交面积差房款，交完全款后，我公司即可以给予办理房产证。”事实上，东锣岛公司已向面积误差比超过3%的部分业主收取全部差异款，直到有人起诉后才退回。东锣岛公司办理房产证的时间已超出约定时间两年有余，却以此为要挟，要求业主补交全部面积差款，其行为严重违反双方约定和法律规定，严重侵害业主的合法权益。但一审法院对此只字不提。四、一审法院提出“商品房作为一种特殊商品，交易的安全问题就比一般商品交易的安全问题更为重要”，据此从严限制商品房买卖合同的解除的理由没有法律依据。诚实信用原则是民事法律的基本原则，禁止反言是合同应遵循的基本标准，现一审判决完全违背前述原则，违背当事人真实意思表示，作出有利于东锣岛公司的判决，应当予以撤销。综上，一审法院的判决违反民事裁判基本原则，违反意思自治、违反诚实信用原则、违反合同约定、违反社会主义核心价值观和公平法治原则，应当予以撤销。请求：1.解除王炳丽、杨娜与东锣岛公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令东锣岛公司向王炳丽、杨娜退还购房款637448元及利息（按照银行同期一年期贷款利率计算，计算时间为2010年12月15日至东锣岛公司实际付清日）；3.判令东锣岛公司向王炳丽、杨娜退还办证费用22986.34元、有线电视初装费350元及利息（按照银行同期一年期贷款利率计算，计算时间为2011年7月5日至东锣岛公司实际付清日）；4.判令东锣岛公司承担一审、二审诉讼费用。
东锣岛公司口头辩称，一、2011年7月5日涉案房屋交付给王炳丽、杨娜，双方均无异议，从2011年7月5日开始涉案房屋就实际由王炳丽、杨娜占有控制。二、一审法院适用公平原则判令双方继续履行合同符合法律规定。三、双方在涉案《商品房买卖合同》第十五条中明确约定，逾期办证买受人不退房，只是约定一个违约责任。四、王炳丽、杨娜主张东锣岛公司为谋求暴利擅自修改房价没有事实依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
原判确认了一审查明的事实。
原判另查明，2015年1月27日，东锣岛公司向清平乐东城四期全体业主发出了《关于清平乐东城四期房产证办理相关事项的公告》，明确表示：“……二、关于面积差异问题：实测套内面积（国土测绘单位的实测面积，测绘表附后）大于合同套内面积的，请在2015年3月15日前到东锣岛公司清平乐西郡售楼处一楼财务部补交面积差房款，交完全款后，我公司即可以给予办理房产证；实测套内面积小于合同套内面积的，在发放房产证时我司一并将面积差异款退还给业主。”2015年2月13日，王炳丽、杨娜与业主萧文利共同向东锣岛公司发出退房通知，通知内容如下：“三亚东锣岛地产有限公司陆总：你司一月二十七日《关于清平乐东城四期房产证办理相关事项的公告》已收悉，有关细节你司有关部门也向我们介绍了情况。根据我们与贵司签订的商品房买卖合同（GF-2000-0170）中第五条'面积确认及面积差异处理'，双方同意按第2种方法进行处理，即面积差异比绝对值超过3%时，买受人有权退房。我们郑重提出退房。请你们按合同办理有关退房手续，并按合同'30天内将买受人已付款退还给买受人'，及按银行同期存款利率付给利息。”该通知由东锣岛公司员工刘晨曦当日签收。双方当事人对以上另查明事实没有异议。
原判认为，王炳丽、杨娜和东锣岛公司签订的涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。这一约定不仅未违反法律、法规的效力性强制性规定，而且其确定的处理原则与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的处理原则完全一致，故该第五条同样为有效条款，双方应遵照履行。根据该条约定，王炳丽、杨娜享有合同约定解除权。涉案房屋的面积误差比绝对值为9.23%，双方对此没有异议，符合合同约定的王炳丽、杨娜可以解除合同（即合同中所说的“退房”）的情形。王炳丽、杨娜据此请求解除涉案《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，应予支持。一审法院不支持王炳丽、杨娜关于解除合同的请求，理由一是认为商品房买卖合同作为特殊的合同应从严限制解除，二是认为解除合同违背公平原则，属于适用法律错误，应予纠正。王炳丽、杨娜以面积误差比绝对值超过3%为由要求解除合同是行使约定解除权，其解除合同的条件不仅双方在合同中有约定，而且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条也明确规定。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是最高人民法院专门针对商品房买卖合同纠纷作出的司法解释，该解释已经充分考虑到商品房买卖合同纠纷的特殊情况，双方当事人根据该解释签订合同，并在合同约定的条件成就时请求解除合同，在此情况下，一审法院以“应从严限制商品房买卖合同的解除”为由驳回王炳丽、杨娜的诉讼请求明显不妥。而公平原则一般是在法律没有规定或者合同没有约定，或规定（约定）得比较原则时，可以运用公平原则来确定当事人的权利和义务，以弥补法律规范或合同的不足。对于本案房屋面积差比绝对值超过3%买受人可以解除合同，在双方在合同中有明确约定且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条也有明确规定的情况下，一审法院适用公平原则处理本案，显然不当。双方当事人是根据东锣岛公司提供的合同范本签订的合同，从合同第五条约定的内容来看，双方当事人的权利义务对等，不存在显失公平的情形。根据该第五条的约定，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。故东锣岛公司在一审庭审中表示面积误差比超过3%部分的产权无需王炳丽、杨娜支付价款，仅仅是对合同的遵守，不能认为东锣岛公司作出这一承诺对王炳丽、杨娜有利从而限制王炳丽、杨娜行使解除权。
涉案《商品房买卖合同》解除后，根据法律规定，双方当事人应恢复原状，相互返还财产。根据涉案《商品房买卖合同》约定，对于因面积误差买受人要求退房的，出卖人退还买受人已付款并按银行同期活期存款利率给付利息。根据这一约定，东锣岛公司应向王炳丽、杨娜返还购房款637448元及利息，利息应按银行同期活期存款利率计算。因王炳丽、杨娜是于2010年4月19日、2010年12月15日分两次向东锣岛公司支付全部房价款637448元，王炳丽、杨娜要求给付利息的时间是从最后一笔款项支付时间2010年12月15日起计算，应予支持。另，王炳丽、杨娜支付的办证费用22986.34元和有线电视初装费350元也属于履行涉案《商品房买卖合同》所支付的费用，东锣岛公司应当向王炳丽、杨娜返还。其中办证费用22986.34元因东锣岛公司一直存在迟延办证的违约行为，其占有该笔费用的利息没有合法依据，该利息作为办证费用的法定孳息应当归王炳丽、杨娜所有，东锣岛公司也应一并向王炳丽、杨娜支付。利率按照中国人民银行公布的同期6个月内贷款基准利率计算，从款项支付的日期，即2011年7月5日起计算至判决确定的履行期限届满之日止。遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决：一、撤销三亚市城郊人民法院（2015）城民一初字第2266号民事判决；二、解除王炳丽、杨娜与三亚东锣岛地产有限公司于2010年12月15日签订的《商品房买卖合同》；三、三亚东锣岛地产有限公司应于本判决生效之日起10日内向王炳丽、杨娜返还购房款637448元及利息（以637448元为本金，按照中国人民银行公布的同期活期存款基准利率计算，计算时间为2010年12月15日起至判决确定的履行期限届满之日止）；四、三亚东锣岛地产有限公司应于本判决生效之日起10日内向王炳丽、杨娜退还办证费用22986.34元及利息（以22986.34元为本金，按照中国人民银行公布的同期6个月内贷款基准利率计算，计算时间为2011年7月5日起至判决确定的履行期限届满之日止）、有线电视初装费350元。一审案件受理费10507元（王炳丽、杨娜预交），二审案件受理费10507元（王炳丽、杨娜预交），全部由三亚东锣岛地产有限公司承担。
经再审审理，对一审查明的事实和原判另查明的事实，再审予以确认。
再审还查明，一、经本院函请房产登记行政主管部门海南省三亚市住房和城乡建设局计算，涉案房屋面积误差比为25.56（实测面积）－23.4（合同约定面积）÷23.4（合同约定面积）×100％＝9.23％；二、2015年9月11日，东锣岛公司开发的清平乐小区四期第16栋房产取得三土房（2015）字第10656号《土地房屋权证》。三、本案原判生效后，王炳丽、杨娜于2016年1月13日向一审法院申请强制执行，2016年2月27日，一审法院作出（2016）琼0271执316
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3执行裁定，将执行款项695229.64元支付给王炳丽、杨娜，原判确定的内容已全部执行完毕，涉案房屋已退回东锣岛公司。四、2016年3月15日，一审法院依东锣岛公司的诉前财产保全申请，裁定冻结被申请人王炳丽名下的银行存款714983元。2016年4月1日，东锣岛公司向一审法院起诉，要求王炳丽、杨娜支付占有使用涉案房屋的费用56万元（按每月一万元计，从2011年7月5日计至2016年3月15日止）及利息16万元。目前该案已中止诉讼，等待本案审理结果。
本院再审认为，一、王炳丽、杨娜和东锣岛公司签订的涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应当遵守履行。本案中，双方争议的主要焦点是涉案房屋的面积误差比是否大于3％。经本院函请房产登记行政主管部门海南省三亚市住房和城乡建设局计算，涉案房屋面积误差比为9.23％，大于3％。根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条的约定，买受人王炳丽、杨娜有权退房。在该项合同约定不违反法律、法规效力性强制性规定的前提下，根据契约自由、约定优于法定的原则，应当尊重双方当事人的约定。王炳丽、杨娜据此合同约定选择退房，请求解除涉案《商品房买卖合同》，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，应予支持。原判认定涉案房屋面积误差比为9.23％，大于3％是正确的，东锣岛公司关于涉案房屋的面积误差比为0.76，面积误差比并未超过3％的申请再审理由，没有事实根据，本院再审不予采纳。二、虽然涉案房屋于2011年7月5日交付王炳丽、杨娜使用，但东锣岛公司在2015年1月27日才向全体业主公布测绘结果，此时王炳丽、杨娜才知道涉案房屋面积误差比为9.23％，大于3％。2015年2月13日，王炳丽、杨娜与业主萧文利共同向东锣岛公司发出退房通知。因双方未能就退房事宜协商一致，王炳丽、杨娜于2015年4月3日诉至一审法院。因此，王炳丽、杨娜不存在恶意退房、滥用权利的行为。三、在双方签订的《商品房买卖合同》中，并没有约定因房屋面积误差比大于3％时买受人提出退房而解除合同的期限。而《商品房买卖合同》第十条约定的15日解除权期限是针对因规划、设计变更的合同解除权期限。据此，王炳丽、杨娜自2015年1月27日知道涉案房屋面积误差比大于3％后，于2015年2月13日向东锣岛公司提出退房，并没有违反合同约定。东锣岛公司关于王炳丽、杨娜并未在合同约定的15日内行使合同解除权，其合同解除权已经消灭的申请再审理由，没有事实根据，本院不予支持。四、原判已经一审法院强制执行完毕，该案执行款项已全部支付给王炳丽、杨娜，王炳丽、杨娜也将家具等物品变卖处理搬出该房，涉案房屋已退回东锣岛公司。东锣岛公司于2016年4月1日向一审法院起诉，要求王炳丽、杨娜支付占有使用涉案房屋的费用56万元及利息16万元，并申请查封保全了王炳丽名下的银行存款余额。双方原有的商品房买卖合同法律关系已经依法终止，双方基于商品房买卖合同产生的权利义务已归于消灭，因此，在原判不存在认定事实和适用法律错误的情形下，不宜通过再审改判再行恢复已归于依法终止的法律关系。五、本院二审审理过程中，于2015年12月2日上午对双方当事人进行询问，王炳丽及其委托诉讼代理人周全、东锣岛公司的委托诉讼代理人王宝锋到庭参加诉讼。在庭上主审法官依法向双方当事人告知了合议庭组成人员名单和诉讼权利义务，并征询了双方当事人对合议庭组成人员、书记员的申请回避意见。同时通过询问双方当事人，查明了本案核心的基本事实即涉案房屋面积误差比为9.23％，且双方当事人对该项事实没有异议。东锣岛公司在庭上提交的《海南省三亚市土地房屋权证》（三土房（2015）第10656号），已经双方当事人充分质证。双方当事人对本案的基本事实及一审法院的判决理由充分发表了意见。原判合议庭认为本案基本事实已经查清，只是法律适用问题，不需要开庭审理，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定。东锣岛公司关于二审法院违反法律规定不组织合议庭开庭审理案件，剥夺了东锣岛公司辩论权利等一系列诉讼权利，审判程序严重违法的再审理由，没有事实根据和法律依据，本院再审不予采纳。
综上所述，东锣岛公司的再审理由，没有事实根据和法律依据，本院再审不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，且原判确定的内容已经全部执行完毕，应当予以维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：
维持本院（2015）三亚民一终字第516号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 林道贤
审判员 梁 朝
审判员 李宝鹏
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rcomv81c7ly43ue6u9二〇一六年十二月二十九日
案件唯一码
书记员周婷
附相关适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件、发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违反缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百零七条人民法院经过再审审理认为，原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。
原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或变更。