广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤2071民初8504号
原告：中山市瑞星物业管理有限公司，住所地广东省中山市三乡镇雍陌村招商路3号首层。
法定代表人：陈贤，职务：总经理。
委托代理人：张强、萧妙连，分别系广东铭致律师事务所律师、律师助理。
被告：卓���明，男，1964年4月28日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
被告：胡亚丽，女，1964年8月5日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
原告中山市瑞星物业管理服务有限公司（以下简称瑞星公司）诉被告卓新明、胡亚丽物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吴立和适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑞星公司委托代理人张强，被告卓新明、胡亚丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞星公司诉称：2008年5月1日，原告受中山市凯星房地产有限公司（以下简称凯星公司）委托签订了《雍泉度假山庄前期物业管理委托合同》，对中山市三乡镇雍陌教学路6号的物业进行物业管理。根据《雍泉度假山庄前期物业管理委托合同》约定，住宅房屋按建筑面积电梯洋房每月每平方米1.8元、高层电梯洋房按政府指导价每月每平方米2元、非住宅房屋（商铺）按建筑面积每月每平方米2.5元向业主收取物业管理服务费；业主或物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，原告可收取所欠管理费每日1‰的违约金。两被告为中山市三乡镇雍陌村教学路6号雍泉度假山庄蒙马特02号商铺的业主，其物业面积为227.14平方米，每月应向原告交纳物业管理服567.85元，逾期违约金原告按所欠金额每日万分之八点一计算至2015年12月为26186.97元。但两被告从2010年12月至今一直未交纳上述费用，经原告多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.两被告立即支付所欠原告的物业管理费28755.95元及违约金26186.97元（物业管理费从2010年12月起暂计至2015年12月；违约金从2010年12月起按银行同期利率每日万分之八点一暂计至2015年12月；以实际执行时所欠管理费及违约金为准）；2.诉讼费由两被告承担。
庭审过程中，原告变更违约金的计算标准为按月利率2%计算。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.两被告身份证复印件；2.中山市物价局服务收费批复；3.中山市商品房买卖合同；4.收楼通知书；5.前期物业管理委托合同（2008-2011年度）；6.前期物业管理委托合同（2011-2015年度）；7.前期物业管理委托合同（2015-2017年度）；8.中山市建设工程竣工验收备案登记证；9.缴费通知单；10.律师函及邮件底单；11.物业服务合同56份。
被告卓新明、胡亚丽共同答辩称：一、本纠纷由原告的推诿不负责任的行为引发。因原告作为开发商的受托人服务于业主，未尽服务职能，导致被告的民事权益受损害而采取的自我保护措施，是有原由的行为并已多次告知原告。被告于2007年11月购买“雍泉度假山庄蒙马特2号住宅”物业，签订《商品房���卖合同书》，2008年5月底收楼。《商品房买卖合同书》第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：……4.（1）买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。按合同约定，业主应在2009年11月底前拿到房产证；被告于2010年下半年才拿到房产证，房产证上登记时间为2010年5月19日，开发商违约应赔偿被告20619.77元。物业公司是开发商成立的，工作人员称物业公司与开发商就是一家，房产证也是物业公司工作人员通知办理领取。被告认为应该得到上述赔偿，多次向物业工作人员反映此事要求给予解决未果。被告在被逼无奈的情况下告知物业公司工作人员，如果不同意解决问题，那就以赔偿款抵物业费，并多次在通话中反映此诉求，要求协调解决均未果。
二、原告存在多项违法违规行为。（一）原告违反物业服务收费管理办理规定计算物业收费面积。被告的物业面积应以房产证记载建筑面积226.7平方米计算，但原告按照227.14平方米计算被告住宅物业收费，违反《中山市物业服务收费管理办法》中价（2010）141号，第15条[物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收，已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。……]属违法违规行为；（二）原告违反物业服务收费管理办法规定擅自提高物业服务收费标准。原告擅自将收费标准由《物业服务合约》签订的物业费1.8元/平方米调至2.5元/平方米，违反了《中山市物业服务收费管理办法》中价（2010）141号第11条[物业小区需调整物业服务收费标准……。因故确实未能成立业���大会的，物业服务收费标准的调整可在政府指导价范围内并在价格、建设主管部门的指导下由物业服务企业书面征求全体业主意见，但须经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并由物业服务企业与业主重新签订合同确定，报价格主管部门备案后执行]。原告擅自提高计费标准，属违法违规行为。（三）原告擅自更改房屋属性。物业属性由政府房屋管理部门认定为准，被告房屋性质为住宅（见房产证），原告诉状中擅自将被告住宅物业定义为商铺，并按商铺收费标准计算物业费，属于违规行为。
三、答辩人请求：1.以原告委托人欠被告的“1%房价款20619.77元”抵扣应交物业费数额。2.要求依照《中山市物业服务收费管理办理》及《前期物业服务合约》条款，按照房产证记载的物业面积和约定的收费标准，计算每���的物业费数额为408.06元（226.7平方米×1.8元/平方米）。3.被告未按时缴纳物业费是因原告过错在先，被告是维护自身合法权益的行为，不应支付违约金；若法院认定被告应支付违约金，因原告要求支付的违约金计算标准过高，请求法院按国有银行同期存款利率调节违约金。4.2010年12月至2014年5月期间物业费已超过诉讼时效，原告无权向被告主张。根据《中华人民共和国民法通则》第135条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定，2010年12月至2014年5月期间物业费至原告起诉之日2016年6月3日，事实上已超过二年的诉讼时效，已丧失向人民法院请求保护的权利。
被告卓新明、胡亚丽为其辩解向本院提供以下证据：1.房地产权属证书；2.物业服务协议；3.中山市商品房买卖合同；4.2010年8月份缴费通知单。
经审理查明：2007年11月13日，卓新明、胡亚丽与凯星公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定卓新明、胡亚丽向凯星公司购买位于中山市××乡镇教学路××号雍泉度假山庄一期XX幢XX号别墅，建筑面积为227.14平方米；交楼期限为2008年6月1日前。同日，卓新明、胡亚丽作甲方、瑞星公司作乙方签订一份《物业服务协议》，约定乙方为甲方的雍泉度假山庄物业提供管理服务，并向甲方收取物业管理服务费；甲方所购该商品房若为住宅的，物业服务费收取标准为该商品房的建筑面积每月每平方米1.8元，甲方所购该商品房的建筑面积为套内建筑面积227.14平方米。物业服务费采用银行代收代交方式于每月5日前交纳甲方逾期交纳物业服务费，每逾期一天需向乙方交纳所欠物业服务费的0.5%违约金，逾期二个月不交者将予以公布，情况严重时乙方可向人民法院起诉。2008年5月13日，凯星公司向卓新明、胡亚丽��出收楼通知书，要求其按合同约定期限办理收楼手续。
2008年5月1日，物业建设单位凯星公司作甲方、原告瑞星公司作乙方签订一份《雍泉度假山庄前期物业管理委托合同》约定，甲方将雍泉度假山庄物业，委托乙方提供物业管理服务，委托管理期限自2008年5月1日起至2011年1月1日止。合同期满后，凯星公司与瑞星公司于2011年1月1日续签《雍泉度假山庄前期物业管理委托合同》约定，甲方将雍泉度假山庄物业，委托乙方提供物业管理服务，物业管理费为电梯洋房按建筑面积每月每平方米1.8元，高层电梯洋房按建筑面积每月每平方米2元，别墅按市场调节价向业主或物业使用人收取，非住宅房屋（商铺）按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取；管理服务费标准的调整，按中山市有关规定及物业管理成本的增加和市场调节调整；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的千分之一计付滞纳金；委托管理期限自2011年1月1日起至2015年1月1日止。合同期满后，凯星公司与原告瑞星公司又于2015年1月1日续签《雍泉度假山庄前期物业管理委托合同》，委托管理期限至2017年1月1日。庭审时原告陈述，被告从2010年12月起未依约向原告支付物业管理费，至2015年12月被告累计拖欠原告物业管理费合计28700.22元[其中，2010年12月至2013年12月为15098.22元（1.8元/平方米/月×226.7平方米×37个月）；2014年1月至2015年12月为13602元（2.5元/平方米/月×226.7平方米×24个月）]、应付滞纳金15810.96元，上述费用合计44511.19元。原告经多次追讨未果，于2016年1月12日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2016年1月13日作预立案调解，调解不成于2016年4月27日正式立案。
另查：广东省房地产权���书登记记载，卓新明、胡亚丽系中山市三乡镇雍陌村教育路X号雍泉度假山庄XXX号的业主，该物业于2015年5月19日办理由卓新明、胡亚丽作为权利人的房地产权属证书（房地产权证号：中府字第0210032971/0210032972），记载建筑面积226.7平方米。发证时间为2010年5月19日。
又查：中山市××乡镇教学路××号雍泉度假山庄小区尚未成立业主大会。原告称该小区别墅共计有91户，已有56户业主与瑞星公司重新签订了新的物业服务合同，服务费标准均同意按2.5元/平方米/月，并提供了56份物业服务合同予以证明。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告与被告签订的《物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全���履行。原告瑞星公司对被告的物业履行管理服务，被告应向原告支付相应的物业管理费。
本案的争议焦点有：一是被告尚欠瑞星公司的物业管理费能否以其主张凯星公司因逾期办证应支付的违约金抵偿；二是2014年1月之后的物业管理费以何种标准计算；三是原告主张的违约金标准是否过高，应否调整及调整标准；四是原告主张被告支付的物业管理费是否已超过诉讼时效。对焦点一，被告认为凯星公司逾期办证应当支付违约金，瑞星公司是凯星公司成立的，物业管理费可以抵偿违约金。瑞星公司与凯星公司为互相独立的法人企业，被告与凯星公司之间的商品房买卖合同关系以及与瑞星公司之间的物业服务合同关系，分属于不同的法律关系，故被告不能以尚欠瑞星公司的物业费主张抵偿凯星公司的违约金，被告可另行向凯星公司主张权利。对焦点二，原、被���于2007年11月13日签订的《物业服务协议》对双方具有约束力，协议约定的物业服务费标准为1.8元/平方米/月。中山市物价局中价函（2011）98号批复，别墅和商铺等非住宅物业服务收费实行市场调节价，由物业公司与业主通过合同约定。原告在未与被告重新签订物业服务协议时，而以其他业主已经重新签订协议的收费标准主张理据不足，故2014年1月之后的物业管理费仍应按1.8元/平方米/月标准计算。对焦点三，双方在协议中约定的违约金计算标准为每日按欠费数额0.5%计算，原告认为约定的违约金标准过高，主张按月利率2%计算，此为原告对其权利的处分，予以准许；被告对违约金部分的抗辩理据不足，不予采纳，故本院确定违约金标准按月利率2%计算。对焦点四，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期���为二年。原告于2016年1月12日向本院起诉，请求被告支付从2010年12月1日起计的物业管理费及违约金，显然，2014年1月12日之前的物业管理费已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权。原告主张其从2011年2月起每月均有向被告催缴物业管理费，并提供了一组缴费通知单及2015年7月8日的律师函、国内特快专递邮件详情单证明，缴费通知单系原告单方制作，被告称从未收到过通知单及律师函，原告未进一步提供缴费通知单及律师函已有效送达的证据，故原告主张未超过诉讼时效的事实依据不足，不予采纳。故本院确认2014年1月12日之前的物业管理费已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权。原告请求被告支付物业管理费的时间从2014年1月起计，计至本院判决确定时2016年8月，被告应缴交的物业管理费为13057.92元（1.8元/平方米/月×226.7平方米×32个月）。
综上，原告的诉讼请求��被告的抗辩合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告卓新明、胡亚丽于本判决生效之日起七日内向原告中山市瑞星物业管理服务有限公司支付从2014年1月至2016年8月期间的物业管理费13057.92元及相应违约金（违约金以拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自当月的付款期次日起，按月利率2%计至清偿之日止）；
二、驳回原告中山市瑞星物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1174元，减半收取587元��原告已预交），由原告中山市瑞星物业管理服务有限公司负担414元，被告卓新明、胡亚丽负担173元（该款被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 吴立和
二〇一六年八月三日
书记员 余 伟
林雷