陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕01民终2926号
上诉人（原审被告）孙小明，无业。
委托代理人王项辉，陕西方正时代律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）西安新晨物业管理服务有限公司，住所地西安市曲江新区雁南一路3号。
法定代表人冯飞飞，该公司总经理。
委托代理人涂安保，西安新晨物业管理服务有限公司员工。
上诉人孙小明因与被上诉人西安新晨物业管理服务有限公司（以下简称新晨物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第02501号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。孙小明的委托代理人王项辉，新晨物业公司委托代理人涂安保到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
新晨物业公司向原审法院诉称，其与孙小明于2011年3月24日签订《物业管理协议》，并按照协议约定为孙小明提供物业服务，但孙小明长期未按协议履行交费义务，导致其经营困难。从2012年1月至2014年12月孙小明欠物业费、暖气费、车位养护费共计77229.8元，违约金82733.1元，合计159962.9元。其曾多次找孙小明催要均未果。要求判令：1、孙小明支付新晨物业公司物业费、暖气费、车位养护费共计77229.8元，违约金82733.1元，合计159962.9元。2、诉讼费用由孙小明承担。
孙小明经传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。
原审法院经审理查明，孙小明（以下简称甲方）于2010年8月13日入住位于瑞麟君府花园1号楼1单元101室的房屋。并于当日与新晨物业公司（以下简称乙方）签订《瑞麟君府花园前期物业服务协议》，该协议约定：第一条甲方的权利与义务、1.按照协议的约定，接受乙方提供的物业服务；4.遵守《瑞麟君府花园业主临时规约》和本物业协议；5.按时交纳物业服务费和各项代收代缴费用。第二条乙方权利义务、1.对房屋共用部位、公共设施、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护修缮、服务与管理；5.根据本协议收和双方约定向甲方收取物业服务各项费用；第三条、房屋公共部位的维护和管理以及公共设备和运行的维护和管理；第四条、环境卫生的管理；第五条、社区治安的管理；第八条物业服务质量，乙方物业服务标准按照《陕西省住宅小区物业管理服务指导标准》二级服务标准要求进行。第九条物业服务费用及其他费用的收取、1.住宅物业服务费：3.00元/月·平方米；2.电梯维护费，电梯运行电费按照实际抄表度数收取；3.代收代缴电费，住宅0.69元/度；4.垃圾处理费，10.0元/月·户；5.车位租赁费，450元/月·辆，车辆停放服务费，150元/月·辆；第十二条、违约责任：甲方违反协议，不按本协议约定收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三缴纳滞纳金。甲方逾期缴费超过90天的，乙方有权采取暂停服务等措施。新晨物业公司在庭审中提交孙小明于2012年1月至2014年12月欠费明细表及收费收据，证明孙小明共计拖欠其物业费、暖气费、车位养护费共计77229.8元，违约金82733.1元。
原审法院经审理认为，新晨物业公司与孙小明双方所签订的《瑞麟君府花园业主临时规约》系双方当事人真实意思表示，合法有效，且当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。新晨物业公司向孙小明提供物业服务，孙小明应当依约缴纳物业费，现孙小明未按照约定向新晨物业公司缴纳物业费，对新晨物业公司构成违约，故对于新晨物业公司要求孙小明支付物业费、暖气费、车位养护费共计77229.8元的请求，依法予以支持。对于新晨物业公司要求孙小明支付违约金82733.1元的请求，因该请求数额明显高于法律规定，故依法酌情认定孙小明支付新晨物业公司违约金18000元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、孙小明应于本判决生效之日起十日内一次性支付新晨物业公司物业费、暖气费、车位养护费，共计77229.8元，及违约金18000元。二、驳回新晨物业公司其余诉讼请求。一审案件受理费3499元，由新晨物业公司承担1400元，孙小明承担2099元。
宣判后，孙小明不服上述判决向本院提起上诉称，新晨物业公司在服务中存在以下问题：1、其房屋在使用过程中厨房房顶漏水，新晨物业公司未尽到维修、养护、管理义务；2、采取断水断电等方式强迫业主缴纳物业费及不向其卖水卖电对其构成侵权；3、未按照前期物业服务协议提供承诺的二级服务标准，且该公司的备案资质为三级；4、未与其签订《物业服务协议》或《前期物业服务协议》，未就物业收费标准达成一致，其物业费收费标准未向物价、住建部门备案且超出国家及陕西省收费标准；5、按照3元/平方米/月收取物业费，超出《陕西省物业服务收费办法》规定准多层住宅物业费0.35元/平方米/月的数倍；6、在代收取暖费时多收2元／平方米／月的供暖费，代收电费时超过标准以0.69元／度收费；7、未经业主同意擅自给业主购买的车位加锁并收取车锁保养费；8、未向孙小明退还装修押金。新晨物业公司未适当履行义务，孙小明应少交纳物业费。请求：依法改判驳回新晨物业公司的诉讼请求。
新晨物业公司辩称，孙小明上诉所述与事实不符，其主要目的是拖延时间。此房屋已在2011年被雁塔区法院执行，物业公司起诉的原因是房屋已经被变卖，所以才主张起诉要物业费。房屋所有的维护费用、集中供热费用收费标准都是在曲江新区备案的。在收费过程中，新晨物业公司和所有业主签订了物业服务合同，孙小明的上诉事实和理由不能成立。
经审理查明，原审法院查明事实属实。另查明，瑞麟君府花园小区供暖方式为市政供暖。新晨物业公司与孙小明双方所签订的《瑞麟君府花园前期物业服务协议》未约定采暖费收费标准，未约定车位锁养护费项目及收费标准。新晨物业公司向孙小明主张的欠缴费用中包括2012年11月15日至2013年3月15日暖气费6031.6元；2013年11月15日至2014年3月15日暖气费6357.8元；2014年11月15日至2015年3月15日暖气费5950.2元。因孙小明长期未入住，暖气费减半收取。新晨物业公司主张的暖气费收费标准是7.3元/平方米/月。新晨物业公司称，政府供暖指导价5.8元/平方米/月，因其物业公司提供了热力转换设备，故加收热力转换运行费2.5元/平方米/月。并提交了签有邵秀玲、王加琦等10人姓名的《关于2013至2014年度瑞麟君府花园小区采暖费缴纳的通知》，称签名的十人系瑞麟君府花园小区业主代表，该通知证明其加收热力转换运行费2.5元/平方米/月，系经业主代表同意。新晨物业公司主张车位锁管理费共计15个月，每月20元。又查明，新晨物业公司原审主张孙小明欠物业费、暖气费、车位养护费共计77229.8元系2014至2015年度暖气费计算错误所致，故实际应当主张孙小明欠物业费、暖气费、车位养护费共计75487元。
本院认为，新晨物业公司与孙小明双方所签订的《瑞麟君府花园前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，合同双方应当遵循诚实信用原则，严格按照合同行使权利、履行义务。孙小明认为新晨物业公司未尽到对房屋的维修、养护、管理义务，存在采取断水断电强迫业主缴纳物业费及不给其卖水电等侵权行为，以及未提供所承诺的二级标准服务等，但孙小明未提供证据证明，本院依法不予采信。新晨物业公司向孙小明提供了物业服务，孙小明应当依约缴纳物业费。孙小明未按照合同约定向新晨物业公司缴纳物业费，对新晨物业公司构成违约。故对于新晨物业公司要求孙小明支付物业费及违约金的诉讼请求，依法应予以支持。《瑞麟君府花园前期物业服务协议》并未约定采暖费收费标准，亦未约定车位锁管理费项目。我国《物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。中华人民共和国住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。本案中，瑞麟君府花园小区的供暖方式为市政集中供暖，现新晨物业公司提供热力转换设备向居民小区供暖并加收热力转换运行费，牵涉每一个业主的切身利益，属于重大事项，应充分征求业主意见，协商收费价格。新晨物业公司提交的《关于2013至2014年度瑞麟君府花园小区采暖费缴纳的通知》上有十人的签名，但对此十人的身份及签名效力孙小明不予认可，新晨物业公司也无证据证明此十人的身份的合法性及协商程序的正当性。故对其关于加收热力转换运行费经过业主代表同意的主张，本院不予采信。新晨物业公司未通过召开业主大会的方式征求业主意见，即以张贴通知的形式要求业主按其自主收费价格标准交纳暖气运行费及擅自给业主车位加锁并收取锁具保养费，均显属不当。因此，暖气费应按照西安市规定的市政集中供热到居民家中的最高终端价格5.8元/平方米/月收取。故孙小明应缴纳暖气费14182.4元（407.54平方米x5.8元/平方米/月x12个月x0.5）。新晨物业公司要求孙小明支付车位锁具保养费没有合法依据，依法不予支持。至于孙小明主张新晨物业公司未向其退还装修押金一节，其在一审中未提反诉，本案不予涉及。另，因孙小明应缴纳费用总额低于新晨物业公司主张的数额，违约金数额也应在一审酌情确定的基础上适度降低。故依法酌情认定孙小明支付新晨物业公司违约金16000元。综上，孙小明的上诉主张应部分予以支持，原审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第02501号民事判决第二项；
二、变更西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第02501号民事判决第一项内容为：孙小明于本判决生效之日起十日内一次性支付西安新晨物业管理服务有限公司物业费56847.4元、暖气费14182.4元，共计71029.8元；支付西安新晨物业管理服务有限公司违约金16000元。
一审案件受理费按照原审判决执行；二审案件受理费2181元（孙小明已预交），由孙小明负担1900元，由西安新晨物业管理服务有限公司负担281元，在履行上述判决时一并结清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔志刚
代理审判员 陈 帅
代理审判员 楚 涵
二〇一六年六月六日
书 记 员 刘书方