福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)闽民终1079号
上诉人(原审被告):陈为民，男，1957年10月24日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
上诉人(原审被告):陈素汝，女，1969年7月9日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：尤文斌，福建泉中律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴速速，男，1967年10月20日出生，汉族，住福建省石狮市。
委托诉讼代理人：解晓非，福建康泽律师事务所律师。
原审第三人：柳玉枝，男，1953年4月7日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区西郊新村**幢***室。
原审第三人：柳志彬，男，1977年7月17日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
原审第三人：张培炎，男，1954年10月22日出生，汉族，住福建省石狮市。
原审第三人：泉州星达房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市美食街泉府大第南楼。
法定代表人：柳玉枝，该公司董事长。
上诉人陈为民、陈素汝因与被上诉人吴速速、原审第三人柳玉枝、柳志彬、张培炎、泉州星达房地产开发有限公司（以下简称星达公司）案外人执行异议之诉一案，不服福建省泉州市中级人民法院（2014）泉民初字第467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
陈为民、陈素汝上诉请求:撤销一审判决,改判驳回吴速速一审诉讼请求,对址在泉州市美食街泉府大第3号楼一层B5号店面（以下简称讼争B5号店面）采取强制执行措施。事实与理由：（一）星达公司与吴速速签订的《商品房买卖合同》及其相关文件的真实性、合法性均存在严重疑问，《商品房买卖合同》、《补充协议》、《确认书》、《通知书》均将两个独立的单元房产（即泉府大第3号楼B5、B6号两个店面）写在同一份文本上，不符合常理和惯例；《补充协议》、《确认书》均无落款时间；《通知书》没有银行的收件证明且没有银行同意转让该抵押物的证明；没有《不动产销售统一票据》和160万元购房款的支付凭证。一审判决未认定该关键事实，错误。(二)吴速速存在与相关案件当事人恶意串通损害陈为民、陈素汝合法权益的嫌疑。2008年8月8日，吴速速就已经知道讼争B5号店面被福建省石狮市人民法院查封的事实，但吴速速在此后长达多年的时间里从未就讼争B5号店面的查封提出过执行异议。后吴速速另案起诉星达公司等人的案件中，向法院隐瞒了讼争B5号店面己被查封、相关案件正在执行的重要事实，致使法院在未通知陈为民、陈素汝参加诉讼的情况下，作出错误的裁判。（三）即使《商品房买卖合同》是有效的,依照法律规定，在查封执行合法有效的前提下，吴速速能够请求并获得的也只能是债权而非物权。
吴速速辩称,(一)陈为民、陈素汝不具有合法申请执行人的资格，其申请对讼争B5号店面的查封没有合法依据。陈为民、陈素汝向蔡友渺受让判决所确定的债权。该债权转让行为是否合法有效，应以法院判决确认为前提,未经法院判决确认合法有效之前，陈为民、陈素汝不能直接成为判决的申请执行人。（二）《商品房买卖合同》及其相关文件真实有效。泉府大第3号楼B5、B6号两个店面建筑面积交错复杂，吴速速为了便于使用的需要一并购买，并无不合常理之处。《商品房买卖合同》、《补充协议》已确认160万元购房款的支付事实。讼争B5号店面的《不动产销售统一票据》原件一直保存在房管部门。《商品房买卖合同》未备案登记、《补充协议》和《确认书》均无落款时间、讼争B5号店面被查封等情况均不影响合同的效力，且吴速速已购房并占有、使用讼争B5号店面的事实早于陈为民、陈素汝债权形成时间。中国工商银行股份有限公司泉州分行（以下简称工商银行泉州分行）已经收到《通知书》，否则银行随时有权提出解除合同。
吴速速向一审法院起诉请求：停止对吴速速购买的讼争B5号店面的执行，或判决不得执行该店面。
一审法院认定事实：2004年12月6日，严生桥与星达公司签订《商品房买卖合同》，约定严生桥向星达公司购买讼争B5号店面,价格1164672元，签订合同时支付474672元，银行按揭人民币690000元等。同日，严生桥（乙方）与星达公司（甲方）还签订一份协议，协议约定：一、甲方同意提供“泉府大第”B5号店面以乙方名义办理银行按揭贷款。二、乙方仅协助甲方办理银行按揭，该房产的所有权仍归属甲方。三、甲方负责交纳办理房产按揭前的首期款，甲方并负责偿还今后每期的银行按揭贷款及利息。四、甲和乙双方以下达成共识：以乙方名义签订购房合同仅是为了帮助甲方解决资金流转问题，甲方表示感谢，除此之外，乙方不享有和承担购房合同中的所有权利和义务，今后甲方如需要变更房产产权人，乙方应无条件予以协助。在合同签订后，星达公司向房管部门办理合同备案。之后，严生桥与工商银行泉州分行签订《个人购房借款合同》，贷款690000元。工商银行泉州分行依约发放贷款。2006年12月20日，吴速速与星达公司签订编号为0936971的《商品房买卖合同》一份，约定吴速速向星达公司购买泉府大第3号楼B5、B6号店面，总价款280万元等。2006年12月21日，双方另签订一份《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定：甲方（星达公司）应提供该房屋出租他人的《租赁合同》及原向银行按揭的《个人住房借款（抵押加保证）合同》等资料给乙方（吴速速），并负责将转让情况通知房屋承租人和抵押权人（银行），房屋租金暂仍由甲方代收。买卖的房屋总建筑面积、套内面积及公摊面积均以泉州市房地产测绘队测绘图纸为准，总价款280万元，由乙方一次性支付160万元（该款乙方已支付清楚，甲方不另再出具收据，以本协议签字确认为据，原银行按揭合同款由乙方负责还清，多还少补）。在乙方还清之前，原向银行按揭的《个人住房借款（抵押加保证）合同》及住房抵押登记不能解除，按揭款暂由甲方负责以代收的房屋租金继续按月交纳。甲方则应负责在银行按揭款还清后3个月内向房管部门办理完成与乙方所签订的《合同》的备案登记手续及房屋产权手续，并负责承担相关的所有税费；甲方不得利用在办证的过程中一房两卖或擅自另作抵押等，否则视为恶意欺诈；办证如遇暂时困难，应将原因及时告知乙方并应取得乙方谅解等。同日，星达公司与严生桥、庄雪月签订一份《解除〈商品房（B5店铺）买卖合同〉协议》，约定双方解除严生桥向星达公司购买讼争B5号店面所签订的《商品房买卖合同》等。同日，星达公司、吴速速、严生桥、翁永泉共同签署一份给工商银行泉州分行的通知书，内容主要为通知该银行星达公司原分别与严生桥、翁永泉签订的买卖泉府大第3号楼B5、B6店面的《商品房买卖合同》已解除，星达公司决定将上述房产另行出售给吴速速，对于收取的购房借款本息，星达公司、吴速速均在此承诺将予以归还。房屋转让买卖双方对银行仍享有房屋抵押（加保证）的权利均无异议。
2009年4月20日，福建省泉州市鲤城区人民法院在审理工商银行泉州分行作为原告、严生桥、庄雪月、星达公司作为被告、吴速速作为第三人的金融借款合同纠纷一案时，于2009年4月20日作出（2009）鲤民初字第447号民事调解书，调解协议的主要内容为：“工商银行泉州分行同意严生桥、庄雪月、星达公司继续履行工商银行泉州分行与严生桥、庄雪月、星达公司签订的A［借］字［工］行［泉州］分行［2004］年［0454］号《个人购房借款合同》；二、严生桥、庄雪月未依约按期还款累计三期以上，工商银行泉州分行有权解除上述《个人购房借款合同》，一次性向人民法院申请执行尚欠的全部贷款本金及按原借款合同约定计算的利息、罚息、复利、违约金；工商银行泉州分行有权请求人民法院对位于泉州美食街‘泉府大第’三号楼（第三幢）B5号店面抵押物变卖或拍卖所得行使优先受偿权，星达公司并应承担连带清偿责任；三、本调解书生效后，吴速速愿意支付严生桥、庄雪月拖欠工商银行泉州分行逾期的借款本金及相应利息，并愿意按工商银行泉州分行与严生桥、庄雪月签订的A［借］字［工］行［泉州］分行［2004］年［0454］号《个人购房借款合同》的约定，按期支付严生桥、庄雪月余下的借款本息。若吴速速未依约按期支付严生桥、庄雪月余下的借款本息累计达三期，致使工商银行泉州分行按第二条约定处理抵押物的，工商银行泉州分行优先受偿后，仍有剩余的房款的应属吴速速；四、吴速速付清上述严生桥、庄雪月向工商银行泉州分行的借款本息后，工商银行泉州分行出具抵押合同注销登记证明给吴速速；严生桥、庄雪月、星达公司则按照星达公司与吴速速签订的《商品房买卖合同》的约定，协助办理址在泉州美食街泉府大第3号楼B5号店面过户至吴速速名下的登记手续，星达公司并应承担办理过户登记相关的所有税费（该费用先由吴速速垫付，以实际单据为准）”等。
2013年7月1日，工商银行泉州分行在贷款结清的情况下出具抵押合同注销登记通知单给吴速速。2013年10月17日，福建省泉州市鲤城区人民法院就吴速速作为原告、星达公司、翁永泉作为被告的商品房预售合同纠纷一案作出（2013）鲤民初字第5119号民事判决，判决：“确认吴速速与星达公司签订的编号为0936971的《商品房买卖合同》合法、有效。”
2006年12月底起，讼争B5号店面由吴速速出租、收益至今。严生桥、吴速速至今未取得讼争B5号店面的房屋所有权证。
一审法院于2007年12月12日作出(2007)泉民初字第217号民事判决，判决星达公司应偿还蔡友渺1370000元及利息。柳玉枝、柳志彬、张培炎应对星达公司上述债务承担连带清偿责任。蔡友渺于2008年5月23日向一审法院申请执行。2011年4月11日，蔡友渺将该案以物抵债取得的17个车位及未执行到位的债权转让给陈为民、陈素汝。一审法院于2011年5月17日以（2008）泉执行字第282-2号执行裁定将该案的申请执行人变更为陈为民、陈素汝。在债权转让后，星达公司、柳玉枝、柳志彬、张培炎尚有部分债务未履行，一审法院于2012年12月13日查封了讼争B5号店面。吴速速向一审法院提出异议，主张其已购买讼争B5号店面，已付清全部购房款，并实际占有该房产，要求解除对该房产的查封。一审法院于2014年3月7日作出(2014)泉执外异字第1号执行裁定，裁定驳回吴速速的异议。2014年4月2日，吴速速提起本案诉讼。
一审法院认为，讼争B5号店面系星达公司开发建设的房产，属于星达公司所有。虽然严生桥与星达公司签订了《商品房买卖合同》,但从严生桥与星达公司于签订《商品房买卖合同》同日签订的协议内容看，双方并无真实的买卖商品房的意思表示，双方签订《商品房买卖合同》的真实目的在于星达公司借用严生桥个人名义进行按揭贷款，讼争B5号店面仍属于星达公司,严生桥不承担商品房买卖合同中的任何权利和义务，也不享有该房产的产权。吴速速与星达公司签订《商品房买卖合同》购买该房产，在法院采取查封的强制措施之前，吴速速已实际占有该房产，吴速速在签订《商品房买卖合同》时已支付了部分购房款，其余房款经债权人即银行同意，由福建省泉州市鲤城区人民法院作出（2009）鲤民初字第447号民事调解书调解以吴速速代为偿还尚欠工商银行的借款的方式支付，且吴速速已按民事调解书确定的义务付清款项。吴速速未能取得诉争房屋的房屋所有权证系星达公司原因所致，吴速速对此并无过错。吴速速请求判决不得执行讼争B5号店面的诉讼请求，于法有据，应予支持。陈为民、陈素汝的抗辩主张，缺乏依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第(一)项的规定，判决如下：不得执行址在泉州市区美食街泉府大第3号楼B5号店面。
二审中，陈为民、陈素汝、吴速速对一审查明的事实无异议，本院对各方无争议的事实予以确认。二审期间,当事人还围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
就讼争B5号店面何时具备办理产权证条件等问题，本院向泉州市不动产登记中心调取了相关材料，该中心于2016年12月31日作出泉不动产登函（2016）8号《关于泉府大第小区房屋登记情况的函》，称“泉府大第由于各种原因，在小区竣工验收交房多年后，开发商仍未申请办理房屋所有权初始登记，导致广大购房人因办证问题不断上访。为了解决小区业主的上访诉求，维护购房人的合法权益，经市委市政府组织协调各职能部门，采取容缺预审、特事特办的方式，2012年9月份开始由泉府大第小区业委会分期分批组织购房人办理房屋所有权证。”经质证,陈为民、陈素汝对该函件的真实性无异议，但认为该函件的内容与本案无直接的关联。吴速速对该函件的真实性无异议，认为讼争B5号店面无法办证的原因在于开发商，而非业主。
另查明，2013年9月5日，泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处作出泉房登（2013）14号《关于报送第十三批“泉府大第”办证材料的通知》，内容为“泉府大第小区业主委员会：你会2013年7月12日报送的‘泉府大第业主申请办证名单’及相关证书材料（复印件）收悉。经审核，现将该批次申请人申请登记时需报送的书证材料通知如下（见附表），请你会通知各申请人按通知要求提交材料申请登记。”讼争B5号店面在此次附表中。2014年4月8日，星达公司向吴速速开具讼争B5号店面的《销售不动产统一发票》。2014年9月16日，吴速速取得泉府大第3号楼B6号店面的产权证。
本院认为，本案系案外人吴速速在蔡友渺与柳玉枝、柳志彬、张培炎、星达公司商品房销售合同纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的提出的执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，吴速速对讼争B5号店面是否享有足以阻却执行的实体权利，应当审查认定其提供的证据能否证明在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付相应的价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等。
吴速速就讼争B5号店面买卖事宜与星达公司签订的编号为0936971的《商品房买卖合同》,已经生效的（2013）鲤民初字第5119号民事判决确认为合法、有效。该《商品房买卖合同》体现的落款时间为2006年12月20日，应认定吴速速在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。陈为民、陈素汝对该合同真实性、合法性提出的异议，系对已经生效判决判令事项提出异议，应通过审判监督程序解决，故对于其就《商品房买卖合同》真实性、有效性提出的异议，本院不予支持。一审法院已认定“2006年12月底起，讼争B5号店面由吴速速出租、收益至今”，陈为民、陈素汝对此事实无异议。由上，可以认定吴速速在人民法院查封讼争B5号店面之前与星达公司签订了有效的《商品房买卖合同》，并已合法占有该不动产。
2006年12月21日，吴速速与星达公司签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》的内容体现，吴速速在签订合同时已支付160万元的购房款。剩余购房款于2009年4月20日，经福建省泉州市鲤城区人民法院调解，以吴速速按期代为偿还尚欠银行贷款的方式支付。2013年7月1日，银行在贷款结清的情况下出具抵押合同注销登记通知单给吴速速，可以印证自2009年5月至2013年7月，吴速速已按约履行偿还银行贷款的义务。2014年4月8日，星达公司向吴速速开具讼争B5号店面的《销售不动产统一发票》，进一步证实吴速速已经付清全额购房款。
泉不动产登函（2016）8号《关于泉府大第小区房屋登记情况的函》与泉房登（2013）14号《关于报送第十三批“泉府大第”办证材料的通知》的内容体现，讼争B5号店面所在小区于2012年9月份开始，才能由泉府大第小区业委会分期分批组织购房人办理房屋所有权证。讼争B5号店面作为第十三批办证对象于2013年9月5日被通知可以办理产权证，该时间迟于查封时间。一审法院认定吴速速非因其自身原因未办理过户登记，并无不当。
综上所述，吴速速对讼争B5号店面享有足以阻却执行的实体权利，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，陈为民、陈素汝的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由陈为民、陈素汝承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄卉靓
代理审判员 李志尧
代理审判员 宫 静
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 何必林