广东省广州市海珠区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)粤0105执异118号
异议人（案外人）：吴誉宇，男，1987年10月28日出生，汉族，住广州市天河区。
异议人（案外人）：张淼，女，1987年9月5日出生，汉族，住广州市天河区。
上述异议人的共同委托代理人：何倩丽，广东藴德律师事务所律师。
上述异议人的共同委托代理人：李学豪，广东藴德律师事务所律师。
申请保全人：李海龙，男，1964年4月4日出生，汉族，住河南省嵩县田湖镇裴村*组**号。
申请保全人：覃煊华，男，1965年10月4日出生，汉族，住广州市番禺区大石街朝阳西路怡居新村**幢***房。
申请保全人：刘剑凌，男，1975年3月16日出生，汉族，住广东省东莞市石碣镇四甲榴洲村村民小组***号。
申请保全人：熊江芳，女，1983年9月20日出生，汉族，住江西省丰城市拖船镇集镇龙兴路***号。
申请保全人：吴锦钊，男，1980年6月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区丹灶镇东联水中村西六巷*号。
申请保全人：刘文进，男，1974年7月29日出生，汉族，住广州市番禺区南村镇广州雅居乐花园雅悦庭**幢***房。
上述申请保全人的共同委托代理人：赵绍华，广东匡鼎律师事务所律师。
上述申请保全人的共同委托代理人：刘塞琳，广东匡鼎律师事务所实习律师。
被保全人：黄佛明，男，1969年2月23日出生，汉族，住广州市天河区帝景东街**号****房。
申请保全人李海龙、覃煊华、刘剑凌、熊江芳、吴锦钊、刘文进依据已经发生法律效力的本院作出的（2018）粤0105财保258号民事裁定书申请保全被保全人黄佛明一案，本院已立案执行，案号为（2018）粤0105执保358号。在诉前保全过程中，本院依法查封了被保全人黄佛明名下位于广州市海珠区东沙街53号1002房的房屋产权份额。现案外人吴誉宇、张淼向本院提出书面异议，请求解除对上述房屋的查封措施。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了书面审查。本案现已审查终结。
异议人吴誉宇、张淼认为：1.异议人是涉案房屋的实际所有人，法院不应对该房屋采取诉前保全措施。2018年2月27日，异议人与黄佛明、黄银招在广州沃华地产顾问有限公司的见证下签订了合同编号为穗存量房合字18020263458号的《广州市存量房买卖合同》，约定购买黄佛明、黄银招名下的位于广州市海珠区东沙街53号1002号房屋。买卖合同签订后，异议人即按照合同约定，将相应的房款汇入双方约定的银行监管账户。2018年4月8日，买卖双方向海珠区不动产登记中心申请对涉案房屋进行变更登记并取得登记中心出具的受理回执。同日，异议人亦按照相关法律规定缴纳了房屋交易的相关税费，取得了海珠区地方税务局出具的税收完税证明及购房款发票。按照双方买卖合同的约定，异议人作为涉案房屋的购买人已履行完毕买卖合同约定的所有义务。在整个交易过程中，异议人不存在任何过错行为。因此，在法律层面上异议人已经是涉案房屋的实际所有人，而法院于2018年4月10日依据（2018）粤0105执保358号、（2018）粤0105财保258号民事裁定书才对涉案房屋作出查封，该查封行为在涉案房屋递件过户的两天后。法院不应通过诉前保全的方式查封异议人的房屋，依法应予解封。2.异议人在房屋交易过程中已尽谨慎义务，系善意买受人，法院查封涉案房屋严重损害了异议人的合法权益。异议人购买涉案房屋之前，对房屋的产权情况作了全面、详细的了解和调查。涉案房屋此前虽然曾经存在权利瑕疵，被多家法院查封，但房屋在办理过户登记手续时，房屋的查封已被法院全部解封。在相关执行法院的主持下，黄佛明的相关债务已全部结清，因此法院及相关债权人同意解除涉案房屋的查封及抵押登记。异议人与黄佛明、黄银招向海珠区不动产登记中心递件办理房屋过户手续时，涉案房屋已不存在任何权利瑕疵，故该中心受理了过户申请，并承诺2018年4月19日即可领取证书。因此，异议人已尽谨慎义务，系善意买受人，无法预见也不能干涉黄佛明是否涉诉，法院查封涉案房屋不仅损害了异议人的权利，更不利于维护市场秩序。法院应保护异议人作为善意买受人的合法权益，否则将会导致交易处于一种极度不确定的状态，极大的影响市场交易秩序。3.异议人享有的实体权利可以排除执行，法院应支持异议人的异议请求，解除涉案房屋的查封。异议人与黄佛明、黄银招在法院查封前已签订合法有效的买卖合同，并按照合同约定支付购房款且已实际占有，应受到法律保护。虽涉案房屋在办理不动产变更登记过程中被法院查封，但该查封不能对抗异议人享有的实体权利，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应支持异议人的异议请求，解除对涉案房屋的查封。另外，法院对涉案房屋采取的是诉前财产保全措施，申请保全人与被保全人之间的法律纠纷尚未经过法院裁判，甚至尚未正式进入司法程序。换言之，申请保全人能否通过诉讼的方式确认被保全人与其之间存在债权债务关系并进入执行程序，尚无定论。若法院继续保持涉案房屋被查封的状态，继续让申请保全人以一种无法确认其债权是否成立、是否胜诉的状态，去侵犯异议人作为涉案房屋权属人、买受人的合法权益，无论从法益保护的角度还是从查封措施合法性的角度，均不成立。4.法院在民事案件中违法采取强制措施且造成当事人财产损失的，应当予以赔偿。异议人系涉案房屋的实际所有人与合法买受人，对该房屋享有占有、使用、收益的权利，有权排除他人对涉案房屋的执行。若法院违法作出错误裁判，必将导致异议人的权利受到严重的损害，异议人有权向法院提出国家赔偿。故恳请法院支持异议人的异议请求。
异议人为证明其主张提交了如下证据：1.签订日期为2018年2月27日的《广州市存量房买卖合同》，该合同主要内容载明：吴誉宇、张淼向黄银招、黄佛明购买位于海珠区××房，建筑面积为302.8015平方米，该房产总金额为14350000元整；双方选择自行交割房款；签订本合同时，吴誉宇、张淼向黄银招、黄佛明支付0元作为购房定金，并按照按揭付款方式按期付款；吴誉宇、张淼应在递件成功当天向黄银招、黄佛明支付首期房款4305000元整，剩余房款10045000元整由吴誉宇、张淼递件成功当天，双方自行申请办理银行按揭手续，如银行不批准贷款申请，则吴誉宇、张淼在递件成功当天以转账方式向黄银招、黄佛明支付剩余房款；双方同意该房地产交付使用的时间为2018年8月31日，双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；双方应当于签订本合同后30天内向房地产登记机构申请办理产权转移登记；由吴誉宇、张淼承担全部税费；等。2.广州市不动产登记查册表。3.广州市海珠区不动产登记中心于2018年4月8日出具的《受理回执》，载明：申请人为黄银招、张淼、吴誉宇、兴业银行股份有限公司广州康王路支行、黄佛明；不动产坐落为海珠区××房；预约领证日期为2018年4月19日。4.纳税人为黄佛明的税收完税证明2份。5.纳税人为张淼的契税完税证明1份，纳税金额为205000元。6.名称为张淼、吴誉宇的增值税发票1份，计税金额为14350000元。7.签订日期为2018年2月12日的《个人存款资金监管业务三方协议》，其中载明：黄银招和吴誉宇进行房屋买卖业务，为保障该背景业务顺利进行，双方经协商，同意对该业务项下的监管资金委托招商银行广州分行营业部监管，该行同意按照协议约定对监管资金进行监管，包括对相关资金的冻结、解冻和扣划；监管资金金额为100万元整；监管期限自2018年2月12日起至2018年6月11日止。8.签订日期为2018年3月26日的《个人存款资金监管业务三方协议》，其中载明：黄银招和吴誉宇进行房屋买卖业务，为保障该背景业务顺利进行，双方经协商，同意对该业务项下的监管资金委托招商银行广州分行营业部监管，该行同意按照协议约定对监管资金进行监管，包括对相关资金的冻结、解冻和扣划；监管资金金额为4305000元整；监管期限自2018年3月26日起至2018年5月26日止。9.冻结确认回单2份，其中载明：吴誉宇在2018年2月12日委托冻结金额为1000000元、在2018年3月26日委托冻结金额为4305000元；冻结原因均为个人存款监管。10.兴业银行广州分行广州管理部于2018年3月20日出具的《个人贷款承诺书》，其中载明：张淼、吴誉宇以海珠区××房的住宅作为抵押，向本行申请个人贷款，贷款金额为10045000元，期限为30年，本行同意在张淼、吴誉宇与本行办妥贷款的相关手续，办理上述抵押物的有效抵押登记，由本行收执抵押登记权利凭证原件后发放上述贷款。
申请保全人李海龙、覃煊华、刘剑凌、熊江芳、吴锦钊、刘文进提交答辩意见认为：1.异议人与黄佛明、黄银招明显是恶意串通，损害申请保全人的利益，其与黄佛明、黄银招签订的合同是违法的，是无效的合同。因为涉案房屋已多次被法院查封，就在其于2018年4月8日就涉案物业买卖向海珠区不动产登记中心递件的当天解封了两单查封，动作如此迅速，这就表明黄佛明、黄银招对外有多批欠款，在其明知黄佛明、黄银招对外有大量欠款的情况下依然履行买卖合同，只能证明其与黄佛明、黄银招恶意串通，为黄佛明、黄银招转移财产逃避债务提供方便。因此，异议人绝非善意买受人。2.涉案房屋的情形并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议人的异议请求不应当得到支持。3.异议人应当为自己的过程承担责任。在2018年4月8日异议人向海珠区不动产登记中心递件前，根据合同约定，其无需向黄佛明、黄银招支付一分钱，此时税费也没有产生，而本合同的中介费为0元，也就是说，在4月8日前，异议人不用付一分钱。申请保全人相信，异议人在中介的帮助下，在签订和履行合同前一定会认真查询涉案房屋的状态，在4月8日前因黄佛明、黄银招欠债多达7次被查封，特别合同签订后的三个月来就有三次被查封，这充分说明黄佛明、黄银招的财务状态及其糟糕，涉案房屋随时都有可能被再次查封。而事实情况确实如此，在4月8日当天解封两单的两天后就又被申请保全人查封了。在此情况下，异议人完全可以合法的解除合同，即使异议人没有合法依据不履行买卖合同，因为合同没有约定定金条款，异议人也不会有一分钱的损失。故恳请法院查明事实，依法驳回异议人的执行异议请求。
被保全人黄佛明没有提交答辩意见。
经审查查明：申请保全人李海龙、覃煊华、刘剑凌、熊江芳、吴锦钊、刘文进于2018年4月9日向本院提出诉前财产保全申请，要求保全被保全人黄佛明价值共22341195.69元的财产，本院已于2018年4月10日作出（2018）粤0105财保258号民事裁定书裁定冻结被保全人黄佛明的银行存款共计22341195.69元或查封、扣押其相应价值的财产。本院已于2018年4月10日立案执行，案号为（2018）粤0105执保358号。在诉前保全过程中，本院已于2018年4月10日依法查封了被保全人黄佛明名下位于广州市海珠区××房的房屋产权份额，查封期限从2018年4月10日至2021年4月9日止。案外人吴誉宇、张淼遂于2018年4月24日向本院提出以上执行异议。
据查册时间为2018年4月28日的广州市不动产登记查册表显示：海珠区××房登记在黄佛明、黄银招名下；建筑面积为302.8015平方米；共有情况为共同共有；规划用途为住宅；登记时间为2011年8月5日；本院以（2018）粤0105执保358号查封该业属黄佛明占有产权份额，查封期限从2018年4月10日至2021年4月9日止；抵押权人为中国银行股份有限公司广州海珠支行；登记附注载明2018年4月8日张淼等2人，兴业银行股份有限公司广州康王路支行申请转移（商品房过户）、抵押（含涂销再抵押），2018登记字8329181号存案。
本院认为：首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。另该司法解释第三十二条的规定，财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定。
现广州市海珠区××房登记在黄佛明、黄银招名下，故本院根据生效裁定的内容对被保全人黄佛明占有的上述房屋的产权份额予以查封符合法律规定，并无不当。对异议人以该案双方当事人的债权债务关系尚未得到裁判确认为由主张本院不应对涉案房屋采取查封措施，由于缺乏事实与法律依据，本院不予支持。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。由于涉案房屋仍登记在黄佛明、黄银招名下，从物权登记公示原则看，异议人认为其已经是涉案房屋的实际所有人并享有占有、使用、收益的权利，同样缺乏事实与法律依据，本院不予支持。再次，从权利性质看，异议人基于与黄佛明、黄银招的房屋买卖关系所享有的过户登记请求权仅属于债权请求权，其权利基础仍属于一般债权，仅能产生债法上的效力，而该一般债权的交付请求权与其他金钱债权相比并不具有优先性与排他性。最后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。故异议人是否符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件是本案的审查重点。具体评析如下：1.关于款项支付的问题。按照合同约定，异议人应在递件成功当天向黄银招、黄佛明支付首期房款4305000元，而剩余房款10045000元由异议人在递件成功当天，双方自行申请办理银行按揭手续，若银行不批准贷款申请，则异议人在递件成功当天以转账方式向黄银招、黄佛明支付剩余房款。本案中，即便异议人认为其已按照合同约定向银行监管账户汇入了购房款4305000元，且剩余房款10045000元亦已由贷款银行出具贷款承诺书，但实际上并未予以放款，故异议人并未支付全部价款。2.关于实际占有的问题。按照合同约定，涉案房屋交付使用的时间为2018年8月31日，并在查验房屋后签订交接确认书。据此可知，涉案房屋的交付使用时间并未到期，但异议人却认为其已实际占有涉案房屋，明显与事实不符。鉴于此，从异议人提供的证据材料显示，并不足以证明其享有排除强制执行的实体权益，故对该异议请求，本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人吴誉宇、张淼的执行异议。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 张法能
审判员 李晓阳
审判员 林少宁
二〇一八年五月七日
书记员 潘丽文