云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终785号
上诉人（原审原告、反诉被告）：云南新材料孵化器有限公司，住所地云南省昆明市高新区人民西路沙沟尾村以西、高新开发区边干道以西（昌源路中段）办公厂房201-203室。
法定代表人：刘鹏翱，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李振强，杨阳，云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：云南天达光伏科技股份有限公司，住所地昆明市国家经济技术开发区红外路2号。
法定代表人：于集建，该公司董事长。
委托诉讼代理人：雷西萍、王朝辉，陕西法智律师事务所律师，一般诉讼代理。
上诉人云南新材料孵化器有限公司（以下简称“新材料公司”）与被上诉人云南天达光伏科技股份有限公司（以下简称“天达公司”）租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第747号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年2月13日立案后，依法进行审理，本案现已审理终结。
新材料公司上诉请求：1、撤销（2015）五法民二初字第747号民事判决，支持新材料公司的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由天达公司承担。事实和理由：1、新材料公司与天达公司未签订书面的租赁合同，也未形成事实上的租赁合同关系，双方成立了委托合同关系。第一、天达公司因自身原因不能与新材料公司签订租赁合同，建立租赁关系。建设路24号在2012年3月已经被设定了抵押，天达公司与抵押权人在合同中约定未经抵押权人书面同意，天达公司不得将房屋出租。抵押权人还在2013年1月以书面形式将禁止出租的通知粘贴在建设路24号。另，建设路24号自2012年12月14日起即被多家法院陆续查封；第二、天达公司从未向新材料公司移交合格的租赁物，也不提供完善的租赁手续，导致新材料公司无法使用建设路24号开展经营；第三、天达公司一直也在使用建设路24号办公楼的部分办公室；第四、天达公司自认从未与新材料公司建立租赁关系，天达公司母公司在上交所的公告以及针对天达公司的资产评估报告显示建设路24号办公楼、厂房在2013年初处于“待出租”状态，由此可以看出天达公司自己也从未认为和新材料公司建立了租赁关系；第五、新材料公司与天达公司往来函件证实双方从未建立租赁关系，而是存在委托合同关系；第六、天达公司委托新材料公司对房屋进行管理，双方建立了委托合同关系。2、天达公司应当向新材料公司返还预付租金、押金，承担修缮、管理费用，并赔偿新材料公司的损失。3、即便按照一审法院对法律关系的认定，天达公司也应该返还新材料公司预付租金。一审判决认定新材料公司使用了7间办公室及厂房一楼的一部分，但仅以新材料未提供证据证明准确使用面积就驳回新材料公司的诉讼请求，即使按照一审判决认定的不定期租赁关系，因新材料公司实际使用了天达公司共约250平方米的房屋及厂房，那么在扣除新材料使用房屋对应费用后应退还预付租金。
天达公司辩称：1、双方的租赁合同关系经新材料公司以承诺的方式进行要约，与天达公司以中标通知书的方式进行承诺，天达公司接受新材料公司支付租金，虽然双方没有签订书面租赁合同，但属于履行租赁合同的行为。依据最高人民法院关于审理房屋租赁的司法解释，双方合同关系属于不定期租赁合同关系，而不是委托经营关系，因为委托书内容期限是以双方签订合作协议为前提；2、新材料公司主张的损失主要是指改造装修租赁物的材料费及人工费，依据法律规定，新材料公司擅自装修租赁物的损失费用应该由其自行承担，并且有恢复原状的义务；3、新材料公司不仅实际接管租赁物业，还对租赁物进行全面改造、增建，表明新材料公司作为承租人已经在使用租赁物，因此新材料公司应该支付房租费用，没有权利要求返还租金，还有义务缴纳欠付的租金。
新材料公司向一审法院起诉请求：1、判令天达公司退还新材料公司预付租金300万元，并支付自新材料公司付款之日起至天达公司还款之日止，按照银行同期贷款利率计算的利息（截止起诉为57.6万元）；2、判令天达公司返还新材料公司水电费押金5万元，并支付新材料公司管理、修缮等费用共计206.83万元；3、判令天达公司赔偿新材料公司损失57.6万元；4、由天达公司承担本案诉讼费。
天达公司向一审法院反诉请求：1、判令新材料公司立即向天达公司付清昆明市××厂房、办公楼及其附属场地租金（扣除新材料公司已付租金300万元后，暂计至2015年8月26日，后续租金按实际计算）8480619.15元；2、判令新材料公司立即将擅自改、扩建的天达公司房屋恢复原状；3、判令新材料公司立即腾空并向天达公司交还所占房屋设施；4、判令新材料公司立即向天达公司付清拖欠的水、电费512105.64元；5、判令新材料公司承担本案本诉和反诉的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：建设路24号（现门牌××）四层房屋，建筑面积为6549平方米、建设路24号1幢（现门牌××）四层房屋，建筑面积为2209.75平方米，两幢房屋所有权人为天达公司。2012年6月28日天达公司出具关于××议标中标的通知，载明：云南新材料孵化器有限公司：经我公司研究，就我公司位于昆明市建设路，门牌号为××（产权证号为GKM20051202107，GKM20051202094）内共8758.75平方米（建筑面积）生产大楼和办公楼的承租方为贵公司。望贵公司收到本通知书后3个工作日内，到我单位签订承租合同及办理相关手续。同年7月2日，新材料公司从银行转账100万元给天达公司，天达公司出具了收据，在新材料公司的支票存根上载明是租金预付款，7月23日新材料公司从银行转账100万元给天达公司，天达公司出具了收据，载明预收款（房租），8月6日，新材料公司从银行转账100万元给天达公司，天达公司出具了收据，载明预收款（房租）；2012年10月19日天达公司出具委托书，载明：云南天达光伏科技股份有限公司大楼共二幢，位于昆明市××（地号;07-01-4-2),产权为云南天达光伏科技有限公司所有。为组建云南省新材料孵化器的需要，特委托云南新材料孵化器有限公司管理和运营，物管费及水电费由云南新材料孵化器有限公司统一收取后交云南天达光伏科技股份有限公司，委托经营期与双方合作协议相同。2013年3月18日新材料公司交付了押金5万元给天达公司，天达公司出具了收据，载明押金（水电）费。2013年4月8日，新材料公司出具申请批示报告，载明云南天达光伏科技股份有限公司，云南新材料孵化器有限公司经过对企业及项目筛选，现与各企业达成协议，我方提供××场地引入合法企业经营，特申请云南天达光伏科技股份有限公司批示及备案。
另查明，建设路24号（现门牌××）四层房屋，建筑面积为6549平方米，该房屋由天达公司进行了抵押；2012年12月底，新材料公司进住该房屋，使用了4楼7间办公室，天达公司使用了4间，新建了门卫室，对办公楼小部分进行了装修，厂房一层用了一部分；庭审中，新材料公司同意不再使用天达公司的厂房及场地，天达公司也同意新材料公司不再使用。
一审法院认为：根据原、被告提交的证据及审理查明的事实，原、被告之间实际形成了不定期的租赁关系，在履行过程中，双方均没有完全履行，即原告使用了部分办公室及厂房，新建了门卫室，虽然原告实际使用了部分房屋，由于原、被告双方未明确具体的租赁标的面积，故对原告实际使用的面积无法计算，租金也就无法计算；根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。故对原告诉请被告退还预付租金300万元、诉请被告支付管理、修缮等费用及损失，依法不予支持；由于被告无证据证明原告应交付水电费金额，故由被告返还原告水电押金5万元；原告诉请被告支付管理、修缮等费用及损失因无相应证据佐证，依法不支持；庭审中，原、被告同意不再履行，故原告应将使用的房屋以现状予以返还，对新建的门卫室恢复原状；对被告反诉原告支付租金也因原告租用面积不确定，依法不予支持；反诉原告支付拖欠的水电费无相应证据予以佐证，依法不予支持。判决：1、本诉被告云南天达光伏科技股份有限公司于本判决生效后三日内退还本诉原告云南新材料孵化器有限公司水电押金5万元；2、驳回本诉原告云南新材料孵化器有限公司的其他诉讼请求；3、反诉被告云南新材料孵化器有限公司于本判决生效后十日内将位于建设路24号（现门牌××）二幢房屋及场地腾还给反诉原告云南天达光伏科技股份有限公司；4、反诉被告云南新材料孵化器有限公司于本判决生效后十日内将位于建设路24号（现门牌××）场地内新建的门卫室恢复原状；5、驳回反诉原告云南天达光伏科技股份有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费55634元，由本诉原告云南新材料孵化器有限公司负担54384元，本诉被告云南天达光伏科技股份有限公司负担1250元；反诉案件受理费37375元（已减半收取）,由反诉原告云南天达光伏科技股份有限公司负担31475元，由反诉被告由被告云南新材料孵化器有限公司负担5900元。
二审期间，新材料公司提交以下证据：涉案房屋4层的平面图图纸，欲证明新材料公司实际使用租赁物的面积。
经质证，天达公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可，草图是单方制作，恰好证明双方之间已经形成了租赁关系。
天达公司二审中提交了以下证据：1、关于租赁天达公司建设路厂房的汇报材料；2、收据及银行转账凭证。欲证明新材料公司自认双方的关系是租赁关系，支付费用的收据及凭证上记载为房租；3、天达公司××使用面积情况说明（附图纸）。
经质证，新材料公司对上述证据1、2的真实性、合法性均认可，对其关联性、证明内容不认可；对证据3的三性认可，面积也认可。
本院认为，对于新材料公司提交的房屋四层平面图，因系新材料公司单方制作，且天达公司不认可真实性，故本院对于该份证据的真实性不予确认。对于天达公司提交的汇报材料、收据、银行转账凭证及天达公司××使用面积情况说明（附图纸），新材料公司对其真实性均无异议，本院依法予以确认。
新材料公司对一审法院认定天达公司使用了4间办公室有异议，认为天达公司实际使用了6间办公室。天达公司对一审法院认定的事实均无异议。另查明，2014年1月起至今，天达公司搬入建设路24号（现门牌号××）办公，使用了6间办公室，面积为150.16平方米。一审法院认定的其他案件事实与本院二审查证的案件事实一致，本院依法予以确认。对于新材料公司主张一审法院遗漏的事实，因与本案审理没有直接关系，故本院不予审查。
综合诉辩主张，本案争议的焦点是：1、本案双方当事人之间是否成立房屋租赁关系？2、天达公司应否返还并支付相应费用？
本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，新材料公司出具的《承诺书》、天达公司出具的《中标通知书》以及新材料公司向天达公司交付300万元房租预付款，并实际使用涉案房屋的事实，均能证实新材料公司与天达公司之间建立了房屋租赁关系，而非委托合同关系，同时由于双方未采用书面形式订立合同，故双方之间属于不定期租赁关系。对于新材料公司主张涉案房屋（建设路24号，现门牌号××）已经设定了抵押，且被法院查封，故涉案房屋客观上已经无法合法出租，新材料公司不能合法承租、使用，租赁关系不成立。经查，新材料公司自2012年12月底就进住了涉案房屋，并新建了门卫室，对办公楼小部分进行了装修等，且目前尚在使用该房屋，涉案房屋是否设定了抵押，并不影响涉案租赁关系的成立，也未影响新材料公司实际使用涉案房屋。另外，法院查封仅系产权上的冻结，且在新材料公司与天达公司建立租赁关系之后，并不影响新材料公司的承租权，故新材料公司的该抗辩主张不能成立。
关于天达公司应否返还并支付相应费用的问题，新材料公司上诉认为因新材料公司未与天达公司之间建立租赁关系，天达公司应退还已经收取的预付租金和押金，并应按照银行利息计算资金占用费。对此，本院认为，通过上述分析，新材料公司与天达公司建立了房屋租赁关系，并且已经实际使用的涉案房屋，按照新材料公司出具的《承诺书》承诺的租金每月33元/平方米计算，其实际使用租赁房屋期间的租金已超过其预付租金，故新材料公司主张返还预付租金及支付资金占用费的上诉请求不能成立。对于返还水电押金5万元，一审法院已经判决天达公司返还，且天达公司对此未提起上诉，故本院对一审法院的该项判决予以维持。对于新材料公司主张的管理、修缮等费用及赔偿损失的上诉请求，因无相应证据佐证，故本院依法不应支持。对于新材料公司主张其实际只使用了共约250平方米的涉案房屋及厂房，但根据天达公司提交的《房屋所有权证》、《中标通知》载明的面积来看，涉案租赁房屋建筑面积为8758.75平方米，扣除天达公司自2014年1月起搬入涉案租赁房屋办公，使用了6间办公室（使用面积为150.16平方米），新材料公司承租的涉案租赁房屋面积亦为8608.59平方米。至于在该租赁房屋交付新材料公司后，新材料公司如何使用该租赁房屋系其自主决定的事宜，且新材料公司不能提交证据证明其只使用了约250平方米的证据，故其辩称不能成立。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费55634元，由云南新材料孵化器有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向一审法院申请执行。
审判长 陈 红
审判员 陆有林
审判员 方云红
二〇一七年五月五日
书记员 陈攀宇