贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2301民初20号
原告：谭龙春，男，1967年5月2日生，汉族，兴仁县马场中学教师，住贵州省兴义市。
被告：贵州省兴义市安达房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市桔山街道办事处花月村，统一社会信用代码915223017553951004
法定代表人：易江萍，系该公司总经理。
委托代理人：付光禄，贵州权衡律师事务所律师，特别授权代理。
原告谭龙春与被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称安达房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周祥红于2017年2月6日公开开庭进行了审理，原告谭龙春，被告安达房开公司特别授权委托代理人付光禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭龙春向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告从2015年9月1日起至办理完毕房屋验收合格之日止的违约金（至2016年11月30日为4731元），以2015年11月4日法院调解的逾期交房违约金标准计算；2、判令被告支付原告从2012年6月30日至2016年11月30日的逾期办证违约金89095元；3、判令被告承担本案全部诉讼费。事实及理由：原告与被告于2011年6月15日签订《商品房买卖合同》，被告将兴义市蓝天花园紫薇园B19栋404号商品房出售给原告，合同约定建筑面积为149.42平方米，房屋总价款362166元。交房时间为2012年6月30日前。交房时应符合：已取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件。向原告提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》等资料。事实上，被告至今也未没有提供符合交房条件的相关手续，房屋所有权证办理时需要由被告提供的证明文件被告至今也未提交到房屋登记机构办理备案登记。上述事实被告已违约，给原告带来巨大经济损失，故根据合同和相关法律规定，被告需支付原告逾期交房和逾期办证的违约金：其中逾期交房违约金为：房屋面积146.04×7.2×15×30%=4731元；逾期办证违约金为：362166元×5.57%÷12个月×53个月=89095元。为维护原告合法权益，特诉至法院，望支持原告的合理诉求。
被告安达房开公司辩称：对双方合同的签订时间、相关约定及原告的付款情况等无异议。但，一、原告要求被告支付延期办理房屋产权登记的违约金起止时间应为自2014年12月9日至2016年12月9日。2014年12月9日前的违约金请求已过诉讼时效。我国法律规定一般民事请求受法律保护的诉讼时效为2年。本案原告要求支付的延期办理房屋权属登记的违约金是按日计算，每日的金额分别为一个个独立的债权，应当单独适用诉讼时效规定。按照合同约定，被告应当在交付房屋后90日内为其提供办理房屋权属登记的相关资料，根据合同约定应当承担违约责任，支付违约金。原告曾经就该套房屋的延期交房违约金请求权提起诉讼，但是对延期办理权属登记未提出任何主张。原告于2016年12月9日向人民法院提起诉讼，其要求支付延期办理权属登记违约金债权的诉讼时效应当是自其起诉之日起往前推算两年，即是2016年12月9日至2014年12月9日。二、被告承担的违约金，应当由承建公司承担，而且该违约金过高，应当根据法律规定进行调整。被告开发的楼盘，发包给贵州化工建设公司承建。由于该公司未能按照建设工程施工合同约定的竣工时间交付房屋，导致该楼盘出现延期交房及延期办理权属登记的情形。致使被告须向各购房业主承担违约责任，支付相应违约金。该违约行为是贵州化工建设公司的违约行为造成的，该损失应当由贵州化工建设公司承担。同时，原告已实际接收房屋并入住，目前该房屋是否能够办理房屋产权证，对其并没有造成任何损失。虽然被告延期办理权属登记的行为已构成违约。但是，本案的违约金系补偿性违约金。补偿性违约金作为赔偿损失额的预定，其数额与损失额不宜悬殊太大，因此违约金的数额过高或者过低时允许调整是适宜的。再者，违约金的数额与损失额应大体一致，这是商品交换的等价原则要求在法律责任上的反映。根据《合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，被告违约行为没有给原告造成任何损失，就算是以原告已付房款，按照中国人民银行同期贷款基本利率计算两年的时间，仍然过分高于其所受损失。因此，根据法律的规定，请求人民法院依法减少违约金数额。三、本案诉讼费应当按比例进行承担。
本案争议焦点是：1、原告关于2014年12月9日前的逾期办证违约金诉请是否已过诉讼时效；2、原告诉请的违约金是否过高，应否由被告承担。
围绕争议焦点，原告谭龙春向本院提交了《商品房买卖合同》、（2015）黔义民初字第2972号民事调解书，被告安达房开公司未举证。经本院审查认定事实如下：2011年6月15日，原告谭龙春与被告安达房开公司签订合同编号为安字2011148的《商品房买卖合同》，购买被告开发并取得预售许可的兴义市蓝天花园紫薇园B19栋404号商品房，约定房屋建筑面积为149.42平方米，房屋总价款为362166元。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件……”，第十三条约定逾期交房的违约责任为“出卖人按日向买受人支付全部已付款的万分之8”，第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”。合同签订后，原告按照合同约定于2011年6月15日向被告交纳购房首付款262166元，于2011年8月19日以公积金贷款方式向被告支付完毕购房余款100000元，并于2013年6月接收房屋装修入住，原告接收房屋后，经测绘机构实测案涉房屋的建筑面积为146.04平方米。2015年9月7日本院立案受理原告诉被告商品房预售合同纠纷一案，经本院2015年11月4日主持双方调解，双方自愿达成协议：1、由被告支付原告从2014年8月1日起至2015年8月31日止的逾期交房违约金4100元；2、由被告退还原告购房款8192.48元。前述款项被告已支付原告。被告至今未取得案涉楼盘的建筑工程竣工验收备案和大产权初始登记。
审理中，双方一致认可案涉房屋的市场租赁价格为7.2元/月·平方米。
经查询，中国人民银行公布的中长期贷款基准年利率在2014年11月至2016年11月期间进行过多次调整，其中1-3年期中长期贷款基准年利率最高为6.15%，最低为4.75%。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告安达房开公司在取得商品房预售许可后，与原告谭龙春所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。本案中，原告已按合同约定方式全面履行了付款义务，被告至今未取得涉案楼盘竣工验收备案和初始登记，其交付原告的房屋不符合合同约定和法定的交付条件，即被告未按合同约定在2012年6月30日前履行交付符合约定的商品房，亦未按合同约定在房屋交付使用后90日内履行申请该商品房大产权初始登记的合同义务，均已构成违约，依法应承担相应的违约责任。
关于原告诉请的逾期交房违约金的诉讼时效问题，原告要求计算至房屋验收合格之日，但因被告的违约行为仍在继续，本案中尚不能确定被告逾期交房违约行为的终止日，原告在本院（2015）黔义民初字第2972号案中已收取被告逾期交房违约金至2015年8月31日，本案逾期交房违约金即应从2015年9月1日起算，因原告向本院提起诉讼系2016年12月9日，本院认为以此作为本案逾期交房违约金的止算日较为适宜。又因双方在庭审中一致确认涉案房屋的市场租赁价格为建筑面积每月每平方米7.2元，符合当地同类房屋的市场租赁价格，本院予以采信。原告关于逾期交房违约金的计算方式符合法律规定，本院予以采信。故本案中被告应支付原告的逾期交房违约金计算为：146.04㎡×7.2元/月·㎡÷30天×465天×30%＝4889.42元。
关于原告诉请的逾期办证违约金，被告抗辩未如期办理房屋权属证书系因承建公司原因导致，未举证予以证明，且如果确系承建公司原因，亦系被告与承建公司之间的另一法律关系，被告可另案对承建公司主张权利。对被告关于原告2014年12月9日前的逾期办证违约金诉请已过诉讼时效的辩解意见，因被告违约行为系持续性的，本案违约金计算系按日计算的个别债权，应适用我国民事诉讼法关于一般诉讼时效的规定，原告于2016年12月9日向本院提起诉讼，往前计算两年即为2014年12月9日，原告未举证证明本案存在诉讼时效中止、中断的情形，其怠于行使自己的权利导致其权利得不到法律的保护，被告该项辩解于法有据，本院予以采信。
关于原告诉请的逾期办证违约金是否过高的问题，因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，对购房者而言，居住系购房的主要目的，但房屋作为不动产，也是购房者投资的方向之一，原告按约定支付了全部购房款，但未能获得房屋权属证书，即存在购房款利息损失的客观情形，故本案
原告按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，请求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算本案逾期办证违约金基本符合法律规定，但因中国人民银行公布的金融机构贷款基准利率进行过多次调整，本院酌情按被告违约期间的平均年利率5.5%计算；又因逾期办证的违约行为仍然在继续，原告诉请以2016年11月30日为本案被告逾期办证违约金的止算日，予以支持；再因被告已于2015年11月4日退还原告购房款8192.48元，故本案中被告应支付原告的逾期办证违约金应分段计算：[362166元×5.5%÷365天×329天（2014年12月9日至2015年11月3日）]+[（362166元-8192.48元）×5.5%÷365天×392天（2015年11月4日至2016年11月30日）]=38863.19元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决如下：
一、由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告谭龙春从2015年9月1日起至2016年12月9日止的逾期交房违约金4889.42元；
二、由被告贵州省兴义市房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告谭龙春从2014年12月9日起至2016年11月30日止的逾期办理房屋权属证书违约金38863.19元；
三、驳回原告谭龙春的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2146元，减半收取1073元，由原告谭龙春承担563元，由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司承担510元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。
审判员 周祥红
二〇一七年二月二十八日
书记员 吴召锋