天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)西民一初字第679号
原告(反诉被告)张佩琪,男,1956年6月6日出生,汉族,新新制药厂退休职工,住。
委托代理人殷宗伟,天津续慧律师事务所律师。
被告(反诉原告)董文祥,男,1925年3月2日出生,汉族,天津市棉纺四厂退休职工,住。
委托代理人董世来,系董文祥次子,1959年2月3日出生,汉族,天津市第二毛条厂职工,住天津市西青区。
委托代理人徐振新,男,1961年2月8日出生,汉族,无职业,住。
被告(反诉被告)董士喜,男,1971年4月21日出生,汉族,新大洲本田摩托车有限公司天津分公司职工,住天津市河西区。
第三人天津天纺房产经营管理有限公司,住所地天津市和平区赤峰道33号C座201。组织机构代码68188064-7
法定代表人刘林生,职务该公司董事长。
委托代理人张宗泽,职务该公司职工。
原告(反诉被告)张佩琪诉被告(反诉原告)董文祥、被告(反诉被告)董士喜、第三人天津天纺房产经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2015年6月4日受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张佩琪及其委托代理人殷宗伟、被告(反诉原告)董文祥的委托代理人徐振新、董世来、被告(反诉被告)董士喜到庭参加诉讼,第三人天津天纺房产经营管理有限公司经本院送达开庭传票,表示不参加庭审程序。本案现已审理终结。
原告张佩琪诉称,原、被告于2014年10月22日签订房屋买卖协议,该协议内容为:被告将坐落于天津市河西区大沽南路古芳里55栋101房屋出卖给原告,价款为三十五万元,付款方式是被告向原告交付全部房屋钥匙同时,原告交付被告35万元;另协议约定,诉争房屋如拆迁,被告董文祥享受25%的拆迁补偿款。在签订协议时原告已经支付被告十五万元,同年12月28日原告将二十万购房款交付被告,并有见证人司某,高嘉伦等见证签订协议的全过程及被告收到全部卖房款项三十五万元的事实,原告依约履行协议内容,被告亦应按协议约定履行过户义务,经原告多次催促,被告以种种借口拒不履行过户。现原告诉至法院请求:1、被告将诉争房屋天津市河西区大沽南路古芳里55栋101过户至原告名下,并承担违约金10万元;2、本案诉讼费由被告承担。
被告董文祥辩称,不同意诉讼请求,原因是当时被告董文祥根本不知道卖房一事。
被告董士喜在2015年7月8日向法庭陈述,为了替前妻还债,导致手头没有钱了,有人劝我把我父亲的房子卖掉,所以经人介绍认识原告,当时与原告协商房款为35万元,房屋如拆迁则再给25%的拆迁款。原告先交了15万元定金,后续付清20万元房款,我将房屋钥匙给了原告,原告入住了诉争房屋。但因为房本在我哥手里,所以未能过户。房屋买卖协议、收款证明、房屋转让证明、收款证明书上的签字均是我与我父母所签,卖房时他们也都同意。交付房屋当天,原告到我家支付了20万元现金,当时我父母均在场。
被告董士喜在2015年8月20日向法庭陈述,董文祥是我父亲,房子是我父亲的,卖房时我父亲不知道,我是被迫卖的房,不同意原告的诉讼请求。
第三人天津天纺房产经营管理有限公司陈述,诉争房屋是我公司管理的单位产房屋,承租人是董文祥,对于本案我公司服从法院判决,不参加庭审。
反诉原告董文祥反诉称,被告董士喜与张佩琪于2014年10月22日签订的房屋买卖协议,是恶意串通,以欺诈、胁迫手段以35万元订立的合同,因此该合同无效。被告董士喜是以合法形式掩盖非法目的,他们是在其他家庭成员不知情的情况下订立的合同,由于他们用恶意串通等手段订立的合同导致董文祥妻子于2015年3月4日知道了房屋买卖真相,于当日突发脑溢血住院,经抢救17天无效,于3月21日去世。在此前被告董士喜在没有通知其他家庭成员的情况下搬走,反诉原告次子董世来与三子董世全去看望母亲,发现父母失踪,(此前家人已知道被告董士喜为前妻卢艳梅借高利贷当担保人,前妻失踪的事)但没想到被告董士喜会打董家房屋的主意,后经多方查找并报110查找不到被告董士喜。直到母亲去世才通知董世来、董世全。在母亲丧事期间,被告董士喜以书面形式写出房屋买卖的经过。当时反诉原告次子、三子考虑到父亲年岁已高,母亲已过世,因此决定暂时息诉,不曾想反诉被告张佩琪将我们诉至法院,我们被逼无奈,只有依法维护反诉原告的合法权益不受侵害,依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条、第五十四条、第五十九条之规定提起诉讼,请求判决:1、天津市河西区大沽南路古芳里55栋101室房屋买卖协议无效;2、解除财产保全;3、诉讼费用由被告承担。
反诉被告张佩琪辩称,不同意反诉原告的诉讼请求,张佩琪与董文祥签订的买卖协议是董文祥、董士喜及董文祥妻子都知道且同意卖房事宜的情况下签订的,还有两位见证人,不存在欺诈或胁迫的情形。反诉原告称董文祥妻子2015年3月4日才知道卖房一事是不属实的,因为协议上都有董文祥妻子的签字和捺印。反诉原告也无证据证明张佩琪有恶意串通之事,董文祥是诉争房屋的房主,且其妻子也有签字,董文祥有权处理自己的房屋,故不存在房屋买卖协议无效的情况。
反诉被告董士喜未发表答辩意见。
原告(反诉被告)张佩琪就其主张提供如下证据材料:
证据1、房屋买卖协议一份、15万元收款证明一份、房屋转让证明一份、20万元收款证明一份,证明原、被告签订的买卖合同成立,原告已经交付房款35万元;
证据2、2014年11月24日的《每日新报》一份,证明被告董士喜、董文祥到报社办理遗失房本的证明;
证据3、2014年12月28日在被告居住的福至里家中拍摄的录像两段,证明被告收到房款,同意卖房。
被告(反诉原告)董文祥就其主张提供如下证据材料:
证据1、案外人司某发给被告董士喜三嫂的短信截图,证明案外人司佳琪、董士喜在签订房屋买卖协议之前就知道诉争房屋的房本在董士喜三哥处;
证据2、董士喜签写的房屋买卖协议经过一份,证明董士喜卖房是其一手操作的,董士喜父母并不知情。
被告(反诉被告)董士喜未就其主张提供证据材料。
被告(反诉原告)董文祥针对原告(反诉被告)张佩琪提交的证据发表质证意见如下:对证据1不认可,董士喜以欺骗的手段骗其父母签字、捺印;对证据2不认可,这是董士喜自行办理的;对证据3的真实性没有意见,录像中只体现付钱,但是不能显示我方当事人知道这是卖房钱。
被告(反诉被告)董士喜针对原告(反诉被告)张佩琪提交的证据发表质证意见如下:证据1认可;证据2认可,是我拿着我和父亲的身份证办理的遗失声明,为了挂失后拿到新房本办理过户;对证据3认可。
原告(反诉被告)张佩琪针对被告(反诉原告)董文祥提交的证据发表质证意见如下:对证据1不认可,与本案无关联性;对证据2的真实性、关联性均不予认可。
被告(反诉被告)董士喜针对被告(反诉原告)董文祥提交的证据发表质证意见如下:认可。
本院审查当事人提交的证据,认为:原告(反诉被告)张佩琪提交的证据均具有证据的真实性、合法性及关联性,本院予以采信。被告(反诉原告)董文祥提交的证据1的真实性无法确定,本院不予采信;证据2系本案被告(反诉被告)董士喜所签写,其陈述内容并不具有证明力,本院不予采信。
本院依据当事人的陈述和采信的证据,认定如下事实:被告董文祥系被告董士喜之父,因二被告欲出售被告董文祥承租的天津市河西区陈塘庄街古芳里55门101-102号单位产房屋,原告张佩琪与被告董士喜经人介绍相识。经协商,原告与二被告于2014年10月22日签订《房屋买卖协议》,约定:甲方(卖方):董士喜、董文祥;乙方(买方):张佩琪。一、甲方自愿将坐落在河西区大沽南路古芳里55栋101房地产出卖给乙方;二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币350000元;三、乙方在签订本合同时,支付定金150000元;四、乙方支付定金之日起三个月内,向甲方支付剩余全款;五、甲方保证该房产合法、权属清楚;七、乙方支付首付款后,甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续,待房产过户到乙方名下之时,乙方应向甲方付清全部房款余额;九、本合同签订后,如一方违反本合同条款,该方应向对方支付五十万元的违约金;一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款,每逾期一日,应向对方支付五十元罚金,逾期30日视为违约;如因政府及银行规定,本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除,不适用本条款。十一、因此房屋涉及到拆迁事宜,根据双方协商房屋拆迁后所得拆迁款甲方有权享受25%,乙方有权享受75%。原告张佩琪于签订合同当日给付二被告定金150000元,二被告为原告出具收款证明一份。
2014年12月28日,原、被告及被告董文祥之妻李秀芬签订《房屋转让证明》,约定:转让方(甲方),李秀芬、董文祥、董士喜;受让方(乙方),张佩琪。转让房屋(以下简称该房屋)位于天津市河西区古芳里小区55号楼101门,实际使用面积40.6平方米。双方商定该房屋转让价格为叁拾伍万。双方一致同意购房款由乙方一次性支付。在甲方向乙方交付房屋全部钥匙同时,乙方应支付购房款叁拾伍万,甲方在收款时应向乙方出具收据。房屋交付乙方后,甲方应当在20日内办理该房屋的过户手续,将该房屋的产权证办理到乙方名下,办理产权证相关费用由甲方承担。甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权,转让该房屋不存在法律上的障碍。当日原告张佩琪向二被告支付剩余房款200000元,二被告为原告出具收款证明书。收到款项后,二被告将诉争房屋腾空并交付原告,因至今二被告不配合原告办理诉争房屋的承租人变更手续,故原告诉至法院。
案件审理中,被告董文祥提起反诉,认为原、被告签订的房屋买卖协议无效。
审理中,原告申请撤回要求被告承担违约金100000元的诉讼请求,并同意自愿承担办理房屋过户手续所需的全部费用。原告表示如诉争房屋此后涉及拆迁,同意给付被告董文祥拆迁补偿款的25%。如选择其他方式安置,也同意给付被告董文祥被拆迁房屋所能取得的货币补偿金额的25%。
本院认为,原告与被告董文祥之间系房屋买卖合同关系,双方签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示,该合同合法有效。原告张佩琪按照合同约定将购房款给付被告董文祥后,被告董文祥应依约配合原告张佩琪办理诉争房屋的承租人变更手续,但被告董文祥至今未配合原告办理承租人变更手续,其行为构成违约,因此对于原告要求被告将诉争房屋过户至原告名下的诉讼请求,本院依法予以支持。
对于反诉原告董文祥所主张诉争房屋买卖协议无效的诉讼请求,因反诉原、被告就买卖诉争房屋一事所签订的书面手续均有董文祥及子董士喜的签字和捺印。反诉原告陈述董文祥在签字捺印时对卖房一事并不知情,以及二反诉被告恶意串通并以欺诈、胁迫的手段订立合同,但反诉原告对该陈述并未向本院提交任何证据,予以证实;反诉原告所称卖房一事没有通知反诉原告家的其他成员也不构成导致诉争合同无效的理由;而且在签订房屋买卖协议、接收款项、搬出诉争房屋并交付张佩琪一系列过程中,反诉原告董文祥均在场,反诉被告张佩琪有理由相信反诉原告董文祥对于卖房一事完全知情,因此反诉原告主张诉争房屋买卖合同无效的诉讼请求无事实及法律依据,本院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:
一、自本判决生效之日起十日内,被告董文祥、第三人天津天纺房产经营管理有限公司配合原告张佩琪办理天津市河西区陈塘庄街古芳里55门101-102号单位产房屋的承租人变更手续,房屋由原告张佩琪承租,办理上述手续期间所产生的相关税、费由原告自行承担;
二、驳回反诉原告董文祥的诉讼请求。
本诉案件受理费2300元,保全费2270元,反诉案件受理费40元,由被告(反诉原告)董文祥承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本、向天津市第二中级人民法院缴纳上诉案件受理费,上诉于天津市第二中级人民法院(递交上诉状后,应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费,上诉期限届满后7日内仍未交纳的,视为放弃上诉权)。
审 判 长 孙 政
代理审判员 肖 霄
人民陪审员 叶 红
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 曹靓怡
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。