广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第1948号
上诉人（原审原告）梁洁环，女，1956年3月29日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）原结玲，女，1960年8月25日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈金钻，女，1952年1月13日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）关顺欢，女，1949年10月5日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）何铭基，男，1980年7月1日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）谢丽珍，女，1963年5月19日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）梁嘉燕，女，1987年8月24日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）梁少平，女，1954年7月2日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）叶润强，男，1957年8月10日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）梁少萍，女，1957年9月19日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈翠颜，女，1975年9月19日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）罗柳心，女，1948年6月24日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈翠霞，女，1974年3月4日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）梁嘉明，女，1992年5月17日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈璐宜，女，1990年12月30日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）叶晓荷，女，1981年4月12日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）何梓维，男，1995年8月23日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）杜燕平，女，1982年8月21日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）杜燕齐，女，1975年1月8日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）何根潮，男，1964年10月6日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈凯英，女，1970年12月17日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）吴秀甜，女，1959年10月12日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）何根成，男，1961年4月18日出生，住广东省佛山市南海区，公民身份号码******************号。
上诉人（原审原告）何锦柱，男，1988年12月10日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈松仔，男，1942年7月14日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）范燕好，女，1944年9月4日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）蒙丽金，女，1958年10月12日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈达铭，男，1958年3月18日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈炎景，男，1948年12月28日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈俭升，男，1981年10月16日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）杜秀琼，女，1949年8月8日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）张杏流，女，1941年4月22日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）叶小龙，男，1971年9月19日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）梁国华，男，1971年3月28日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）范钻琼，女，1947年8月2日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）梁满恩，男，1946年4月10日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）叶小东，男，1969年10月19日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）汪妹，女，1931年6月21日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）李灿强，男，1991年12月17日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）原结明，女，1963年3月19日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈兆其，男，1950年5月25日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈家亮，男，1978年9月24日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈家丽，女，1980年7月2日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）李凤连，女，1984年5月1日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）罗月冰，女，1953年12月25日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）张淑兰，女，1955年8月12日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈家声，男，1985年2月18日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈妙金，女，1953年12月25日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）黎巧莹，女，1981年12月12日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈家正，男，1986年10月11日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）黎恭普，男，1983年9月4日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）胡见好，女，1952年8月15日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）叶学前，男，1985年12月14日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）利展鹏，男，1984年9月25日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）利展平，男，1980年7月27日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）利志坤，男，1949年6月25日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）原艳英，女，1953年6月23日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）何会勤，女，1987年12月11日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）梁少红，女，1966年12月23日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）何巧儿，女，1981年12月31日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈淑联，女，1976年3月8日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈俭启，男，1974年6月10日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）叶灿威，男，1985年4月30日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）梁美炘，女，1992年10月3日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）叶润金，女，1965年2月26日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）叶静媚，女，1974年1月13日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）叶静韵，女，1975年8月6日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）杜权，男，1946年7月4日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）杨桂甜，女，1950年7月22日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）杜秀容，女，1960年3月7日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈玉其，男，1958年3月14日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）谭振娇，女，1987年4月17日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）叶灿驱，男，1982年10月25日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）梁顺群，女，1975年3月12日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）李艳群，女，1966年11月7日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）杜洁敏，女，1994年6月7日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）杜柏池，男，1939年9月26日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）杜英健，男，1990年2月7日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）杜志坚，男，1963年6月8日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）叶灿华，男，1944年1月5日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）李锦连，女，1987年4月8日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈达焯，男，1961年12月1日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈绮文，女，1986年1月24日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈文婷，女，1983年11月14日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）梁惠琼，女，1953年6月5日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）梁甜，女，1937年8月8日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈卿，女，1965年10月18日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）梁炽炳，男，1961年8月14日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈兆源，男，1970年7月15日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈炳南，男，1968年3月21日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈带娣，女，1966年6月18日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）原泳仪，女，1991年3月8日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）原结南，男，1965年10月19日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈文娟，女，1984年10月19日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈锦群，女，1957年3月24日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈雪文，女，1987年6月24日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）何灿瑶，女，1985年12月20日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈钜球，男，1970年4月5日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）梁可珊，女，1973年4月23日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）韩爱若，女，1941年12月2日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈文兴，女，1984年2月7日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈结嘉，女，1984年6月2日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）潘梅珍，女，1984年11月28日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈结嫦，女，1982年1月6日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈梓媚，女，1990年4月10日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈柱邦，男，1988年11月10日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）李锦群，女，1966年3月17日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈炽成，男，1985年8月17日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）卢耀均，男，1947年7月6日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）李燕芬，女，1948年1月17日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈丽君，女，1984年5月19日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）ＸＸ成，男，1980年7月13日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈艳环，女，1957年7月3日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）高少君，女，1995年5月16日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）胡海敏，女，1978年1月20日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）杜志勇，男，1966年1月2日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈国辉，男，1986年9月28日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）梁国伟，男，1971年10月31日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）叶燕勤，女，1963年1月27日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）杜燕芬，女，1973年9月30日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）梁国钊，男，1965年8月15日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）钟小英，女，1971年4月27日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）梁国行，男，1969年9月7日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）卢劲一，男，1978年9月16日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）梁国维，男，1964年1月15日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈婉婷，女，1992年1月23日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）梁斌，男，1992年7月10日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）卢展怀，男，1974年8月2日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈钜贤，男，1965年7月27日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）李艳宜，女，1975年6月1日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）叶启航，男，1980年8月8日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）原结葵，男，1955年12月27日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）罗丽华，女，1983年11月17日出生，住广东省佛山市南海区。
上诉人（原审原告）陈兆辉，男，1959年4月14日出生，住广东省佛山市南海区。
上述134名上诉人的诉讼代表人陈达铭、陈兆其、叶润强、梁少平、关顺欢。
上述上诉人共同转委托代理人刘子朋。
被上诉人（原审被告）佛山市南海区大沥镇黄岐村棉东股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区。
负责人陈湛全。
被上诉人（原审被告）邝庆强，男，1962年6月24日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人ＸＸ。
委托代理人张建国。
被上诉人（原审被告）林伟强，男，1967年10月3日出生，暂住广东省佛山市南海区。
原审第三人佛山市南海区大沥镇黄岐村棉西股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区。
负责人欧润全。
上诉人陈达铭等134人与被上诉人佛山市南海区大沥镇黄岐村棉东股份合作经济社（以下简称棉东经济社）、邝庆强、林伟强，原审第三人佛山市南海区大沥镇黄岐村棉西股份合作经济社（以下简称棉西经济社）土地租赁合同纠纷一案，上诉人陈达铭等134人不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第812号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条、《广东省农村集体经济组织管理规定》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：驳回陈达铭等134人的诉讼请求。案件受理费100元，由陈达铭等134人共同负担。
陈达铭等134人不服上述判决，向本院提起上诉称：一、意向表决不能替代村民会议或户主会议，两者属不同的法律概念和词汇含义，原审法院认为“意向表决书”与召开村民会议没有本质区别是错误的。意向表决书的表决形式与召开村民会议讨论决定的方式完全不同，在程序上和实质上均存在本质的区别。棉东经济社事先并未对《场地租赁合同》进行公示，亦未召开村民会议讨论及投票决定，签订后也未将该《场地租赁合同》公示。《场地租赁合同》的签订违反《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，依法无效。
二、原审判决采信的部分证据与查明事实不符，原审判决认定事实错误。邝庆强原审提交的棉东村民小组的报告关于“棉东村民小组于2010年7月13日召开户主会议”的记载与事实不符，棉东经济社原社长陈浩康出庭作证证明签订《场地租赁合同》前没有召开村民会议也没有召开户主会议。佛山市南海区大沥镇黄岐村委会关于“符合村民自治条例”的批复，未对棉东经济社是否召开户主会议进行核实，作出的批复，不具合法性，不应采信。
三、涉案土地性质为住宅用地，棉东经济社、棉西经济社将涉案土地出租给邝庆强、林伟强用于商业用途，因用地性质未依法变更，《场地租赁合同》无效。
四、林伟强为香港籍自然人，依法不能成为涉案土地的承租主体。林伟强承租涉案土地，且租赁合同未经有关部门审批，属无效合同。
五、邝庆强提交的《关于黄岐棉东、棉西股份经济合作社（棉花村桥北仓库）土地对外出租意向--
表决书》，不属棉东经济社村民会议表决通过。棉东经济社完全可以召集村民开村民会议表决涉案土地的对外出租问题，不存在以户为单位进行表决的前提。没有召开村民会议表决涉案土地的对外出租问题违反了《村民委员会组织法》第十九条、第二十八条的规定。且邝庆强提交的《土地对外出租意向
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表决书》，只是代表陈达铭等134人有意向同意出租，但到正式出租时，仍应进行表决，不排除有上诉人在正式出租时表决不同意出租的可能性。更为严重的是，棉东经济社在以户为单位进行表决时，每户按人数（满18周岁以上）发放10元人民币，因此表决中村民签名同意并不是村民的真实意愿。
六、涉案土地租赁合同签订后，承租人只是将涉案土地上的原有建筑物拆除，仍未投资兴建综合大楼，因此承租人没有损失。相反，由于棉东经济社以超低价将涉案土地出租给承租人，造成棉东经济社少了很多分红，产生了巨大的损失。
七、农村的建设用地要出租给本村以外的人，需要经县级以上人民政府批准，这属于强制性规定，原审法院没有考虑到这点而认定合同有效是适用法律错误。
八、林伟强是香港居民，其在南海没有居住地，在其没有代理人的情况下，无法确定其签名是其亲笔签名。合同上的签名和签收诉讼材料上的签名笔迹不同，陈达铭等怀疑其签名的真实性。一审诉讼材料的送达地点是邝庆强律师所在地，陈达铭等怀疑林伟强没有签收诉讼材料，请求进行笔迹鉴定。综上，请求：1.撤销原判；2.改判棉东经济社于2010年8月1日与邝庆强、林伟强签订的《场地租赁合同》无效；3.一、二审诉讼费用由棉东经济社、邝庆强、林伟强承担。
棉东经济社答辩称无意见。
邝庆强答辩称：一、关于《场地租赁合同》的签订是否违法的问题。本案棉东经济社在签订《场地租赁合同》之前，将《关于黄岐棉东、棉西股份经济合作社（棉花村桥北仓库）土地对外出租意向
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表决书》以户为单位发放给村民，表决书的效果与召开户代表会议进行当场表决并无本质差别。《村民组织法》第二条的立法精神就是村民通过村民委员会实现对自我的自主管理。第二十四条规定：涉及村民利益，“以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产”的，依法必须召开村民会议讨论决定，其规定的目的也是为了让村民充分享有对自身利益的自主决定权。现在本案中棉东经济社采用“意向表决书”形式让村中每一户村民详尽的了解《场地租赁合同》的土地租赁的期限、租金金额、租赁押金额、租赁物使用方式及要求等每一个涉及合同要素的细节，并以书面签名的形式确立自己的表决意项，这种方式与村民大会并无本质区别，且更加能够体现村民的自我决策、自我管理，在“意向表决书”中，同意出租的支持率在百分之七十以上，更加说明该《场地租赁合同》是得到了绝大多数村民支持的。
二、关于涉案土地性质变更的问题。2010年签订《场地租赁合同》时，涉案土地性质为住宅用地，后在履行该合同的过程中，棉东经济社依约将土地性质转变为集体建设用地。《场地租赁合同》第六条、第二十一条第7款已经明确了租赁的土地的用途及变更土地性质相关权利义务，在实际履行过程中也是按约定进行的，即签订租赁合同时虽然该土地性质为集体住宅用地，但邝庆强、林伟强依法承租，接着由棉东经济社负责转换土地用途，土地用途由住宅转变为集体建设用地后，邝庆强、林伟强再依法报建，在此土地上兴建商业性质的综合大楼，整个过程均依法合约，租赁合同有效。
三、关于合同未报外经贸委批准，是否无效的问题。我国《合同法》第五十二条明确规定了合同无效的情形，即违反法律、行政法规的规定为无效合同。陈达铭等提出涉案土地租赁合同未报经贸委审查批准因而无效，但并未提出违反何种法律、行政法规，该理由无法条支持。
四、关于村民在表决书中的签名是否是真实的意思表示问题。棉东经济社一审期间提交的75份表决书原件，内容清晰，充分尊重了表决村民的合法权利，棉东经济社在以户为单位进行表决时，对每户发放10元，是黄岐村一向的惯例，也是对于占用村民时间的象征性补助，并无不妥，作为具有完全民事行为能力人的村民，应当对自己签订的文书负相应的法律责任。
五、涉案土地租赁合同签订后，棉东经济社村民陈湛全多次阻扰邝庆强、林伟强拆仓，且拒绝在报建综合大楼申请表加盖棉东经济社的印章，导致邝庆强、林伟强无法依照合同兴建综合大楼，给邝庆强、林伟强造成巨大的经济损失，邝庆强、林伟强保留追诉的权利。
棉西经济社答辩称无意见。
林伟强未到庭发表答辩意见。
陈达铭等在二审期间向本院提交以下新证据：
1.相片1张，证明涉案土地现状平整，没有任何建筑物，说明邝庆强和林伟强没有进行任何投资；
2.（2011）粤高法审监民提字第69号民事判决书，证明该案与本案情况类似，农村建设用地要出租给外人需要县级以上人民政府批准。
邝庆强质证认为，对证据1的证明内容有异议，邝庆强是否有损失主要看双方有无依约履行合同，陈达铭等阻扰新建大楼的报建，给邝庆强造成巨大经济损失；对证据2不予质证，该判决书只能作为参考，不能作为证据。棉东经济社、棉西经济社对上述证据无异议。林伟强未到庭发表质证意见。
邝庆强在二审期间向本院提交黄岐村居民委员会向南海法院出具的证明，证明涉诉《场地租赁合同》是合法有效的以及涉诉土地的现状。
陈达铭等质证认为上述证据与本案无关，不能证明邝庆强所要证明的内容。棉东经济社质证认为要有村民的签名才能在报建项目申请表上加盖棉东经济社公章，现本案还在诉讼阶段，故未盖章。棉西经济社认为是否盖章是棉东经济社的事情。
棉西经济社在二审期间向本院提交佛府南集用（2011）第0704179号集体土地使用权证，证明涉案土地性质为商服用地。
陈达铭等对该证据真实性无异议，对合法性有异议，认为涉案土地在签订合同时是住宅用地，不是商服用地，按照相关规定，住宅用地不能用于商业用途；且涉案土地在住宅用地改为商服用地时，棉东经济社没有经过三分之二的村民同意，应该达到50户村民同意才可以变更土地用途；土地证上写明未经批准不得转让、出租，即合同必须经国土部门同意才能出租，但到目前为止合同都没有经过国土部门同意，因此《场地租赁合同》无效。
棉东经济社质证认为无意见。
邝庆强质证认为，《场地租赁合同》有明确约定土地性质转换的问题，邝庆强是按照合同的约定履行相应的义务，法律也有明确规定，涉案土地签订前虽然为住宅用地，在合同履行过程中已转换成商业用地，合同有效。邝庆强对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议。
林伟强质证认为无意见。
本院经审查认为，陈达铭等提交的证据1与本案争议焦点无关联性，证据2与本案无关联性，本院对上述证据均不予采信。邝庆强提交的证据不能证实其主张，本院不予采信。各方对棉西经济社提交的证据真实性无异议，本院予以采信。
经审查，本院对原审查明的事实予以确认。另查明，2011年12月23日，涉案土地已办理佛府南集用（2011）第0704179号集体土地使用权证，登记的使用权类型为批准拨用企业用地，地类（用途）为商服用地。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本院对本案争议的问题作如下分析：
关于棉东经济社未召开村民会议是否造成《场地租赁合同》无效的问题。因棉东经济社在签订《场地租赁合同》前，将《关于黄岐棉东、棉西股份经济合作社（棉花村桥北仓库）土地对外出租意向
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表决书》以户为单位发放给村民，表决书明确载明涉案土地租赁的期限、租金金额、租赁押金金额、租赁物使用方式及要求等，内容与《租地租赁合同》内容基本一致。各户代表通过在表决书中选择同意、不同意或弃权的方式充分发表了各自的意见，该书面表决方式与召开户代表会议进行当场表决并无本质差别，也未违反法律禁止性规定。表决结果显示同意将涉案土地对外出租的户代表数超过本村户代表总数的一半以上，棉东经济社根据该表决结果签订《场地租赁合同》，符合《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十二条“召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。法律对召开村民会议及作出决定另有规定的，依照其规定”的规定，《场地租赁合同》合法有效。棉东村民小组根据表决结果制作的报告及佛山市南海区大沥镇黄岐村委会出具的批复亦合法有效，原审判决予以采信并无不当。陈达铭等认为表决的家庭每户按人数发放10元，表决并非村民真实意愿的主张，经审查上述款项是经济社为鼓励村民积极参与表决发放的补贴，陈达铭等认为表决并非村民真实意愿的主张无事实依据，本院不予支持。
陈达铭等以签订《场地租赁合同》时，涉案土地性质为住宅用地，不能用于商业建设为由主张合同无效的问题。本案中，双方在签订《场地租赁合同》时，所涉集体土地虽然没有经依法批准为建设用地，但在起诉前已被依法批准为商服用地，故《场地租赁合同》合法有效，本院予以确认。
陈达铭等关于香港居民不得承租涉案土地的主张，因缺乏法律依据，本院不予支持。陈达铭等主张涉案土地出租给本集体经济组织以外的人未经县级以上人民政府批准及未经国土部门批准因而无效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”涉案合同是否需要经过审批程序的相关规定为管理性规定，并非效力性强制性规定，陈达铭等以此为由主张合同无效依据不足，本院不予支持。
至于陈达铭等对《场地租赁合同》及诉讼材料上林伟强的签名真实性有异议，','2018-09-24
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