海南省海口市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼01民终1859号
上诉人（原审被告）：海南高速公路房地产开发公司，住所地海南省海口市蓝天路16号金银岛大酒店7楼。
法定代表人：郭强，负责人。
委托诉讼代理人：刘启亮，北京大成（海口）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周朝霞，北京大成（海口）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：顾奎，男，1979年10月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市。
委托诉讼代理人：王正郭，海南大华园律师事务所律师。
上诉人海南高速公路房地产开发公司（以下简称高速公路公司）因与被上诉人顾奎商品房预售合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2016）琼0108民初4867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案受理后，依法组成合议庭案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人高速公路公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回顾奎诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由顾奎承担。事实和理由：一、高速公路公司逾期交房是由于供电原因造成的，当时临时用电仅能满足少部分业主的入住需求，高速公路公司依据合同可以据实延期，一审法院未予采信，属于事实查明不清。顾奎所购买的瑞海水城二期东岸2G4栋1704号商品房早于2014年11月30日就通过了”四方验收”，证明当时工程已完工，因此高速公路公司才于2014年12月18日向顾奎发出《房屋交付通知书》。但由于10kV银海1#线处于满负荷运行状态，110kV银海变电站尚未建成，琼海市供电局一直未受理高速公路公司的用电报装申请，才导致当时高速公路公司无法向全体购房人交付房屋。直至2015年11月银海路变电站投入运行后，琼海市供电局正式受理高速公路公司的供电申请，于2015年11月30日与高速公路公司签订《供电方案协议（10kV客户）》，约定2016年11月送电。此后高速公路公司加紧供电工程的建设，于2016年8月完成，并在接入永久用电后再次通知顾奎前来收房。根据《商品房买卖合同》第八条第二款约定”但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：5、供水供电供气等公用事业单位对相关设施建设及安装之延误”，高速公路公司虽然存在延期交付的事实，但不应承担延期交房的违约责任。
二、一审法院没有采纳高速公路公司提出的违约金过高应予调整的抗辩主张，属于适用法律不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，”当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。从逾期交房日2014年12月31日至起诉日期间，银行同期平均存款利息约为2.13%，平均贷款利息约为4.98%，顾奎主张的每日万分之四计算则高达14.6%，违约金131390元，明显过高，应予调整至银行同期贷款利息的水平。
三、一审判决认定高速公路公司没有达到交房条件与事实不符。一审判决可以分两种类型，其中10个案件属于瑞海水城一标的工程，另外4个是二标的。在二标的工程中，一审法院认定”被告提交的设计单位检查报告等”这些证据可以证实涉案房屋的质量经设计施工监理单位验收合格，但在最后认定中说高速公路公司未达到交房的条件，这与合同的约定是不符的。一审法院超越了合同约定的范围强行把消防验收作为双方交付的条件，这明显是认定事实错误，因为不存在消防验收，只存在消防备案。
四、一审法院判决”被告海南高速公路房地产开发公司应当于本判决发生效力之日起十日内，向原告支付逾期交房违约金（违约金计算方法：从2014年12月31日起至被告将经设计、施工、监理、勘察、消防单位验收合格的房产交付原告之日止）”明显是不能履行的，消防不存在验收。
五、关于工程验收的问题。工程验收是整个过程，有分户验收、有子验收，这个验收有不同的时间节点，高速公路公司认为应当以最新的验收节点为准。2016年最早的验收点就是8月2日，而一审法院把这个时间段割裂来认定工程验收明显错误。
综上，恳请法院查明事实，依法改判驳回顾奎的诉讼请求。
被上诉人顾奎辩称：一、高速公路公司上诉称其公司逾期交房是由于供电原因造成，当时临时用电仅能满足少部分业主的入住需要，其依据合同可以据实延期。顾奎认为，高速公路公司据以该理由主张其逾期交房不构成违约，理由不成立。
（一）虽然高速公路公司与顾奎签订的《琼海市商品房买卖合同》第八条第二款第5项约定”但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：......5、供水供电供气等公用事业单位对相关设施建设及安装之延误”，但是，高速公路公司主张由于供电原因造成其公司逾期交房的事由不适用该合同约定。从上述合同约定的内容来看，高速公路公司若因”供水供电供气等公用事业单位对相关设施建设及安装之延误”逾期交房，只是一种假设，是一种在购房合同签订之后有可能发生，而尚未发生的事实。而高速公路公司主张其公司建设”瑞海水城”房地产项目存在供电不足问题，根据高速公路公司一审提供的证据2（2010年7月21日高速公路公司向海南电网琼海供电局《瑞海水城用电申请》）、证据3（2010年9月28日海南电网公司琼海供电局给高速公路公司《关于”瑞海水城”用电报装的函》）证实，在2014年高速公路公司与顾奎签订《琼海市商品房买卖合同》之前的2010年7月21日已经发生，且高速公路公司在与顾奎签订该合同时，高速公路公司也没有将该事实告知顾奎或向顾奎释明。
（二）高速公路公司与顾奎签订的《琼海市商品房买卖合同》第八条第二款第5项约定，免除了高速公路公司的责任，加重了顾奎责任、排除了顾奎要求高速公路公司按时交房的主要权利，是无效的格式条款。就高速公路公司的上诉主张而言，高速公路公司从2010年7月21日起已知道琼海市供电局”供电电力不足，无法满足高速公路公司房地产建设项目需求”的事实。但是，2014年高速公路公司在与顾奎签订《琼海市商品房买卖合同》时，高速公路公司不告知顾奎，违反了公平原则。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，该”格式条款”是无效条款。
（三）高速公路公司主张其公司可据实延期交房的上诉理由自相矛盾。高速公路公司在上诉状中既称顾奎购买的商品房，早于2014年11月30日就通过了”四方验收”，当时工程已完工，且于2014年12月18日已向顾奎发出《房屋交付通知书》，又称因供电原因逾期交房，显然自相矛盾。如果顾奎购买的商品房，高速公路公司早于2014年11月30日就通过了”四方验收”，符合交房条件，并已向顾奎通知交房，那么高速公路公司由于供电原因造成逾期交房的事实就不可能存在。高速公路公司拿不出”四方验收合格报告”的原件。
（四）即使高速公路公司主张其公司逾期交房是由于供电原因造成的事实存在，那也是属于第三人原因造成的违约，高速公路公司也应依法向顾奎承担逾期交房违约责任。因为《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定”当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。
二、关于高速公路公司主张一审判决其公司按合同约定以顾奎已支付的房款日万分之四向顾奎支付迟延交房违约金过高的问题。
（一）根据合同约定，高速公路公司应于2014年12月30日前向顾奎交房，高速公路公司至今已超过两年多未能向顾奎交房，显然高速公路公司构成严重违约，理应向顾奎支付违约金。同时，高速公路公司逾期交房，高速公路公司按顾奎已付房款每日万分之四计付违约金，是高速公路公司与顾奎签订的《琼海市商品房买卖合同》第十一条约定的，于法有据。
（二）从高速公路公司与顾奎双方订立《琼海市商品房买卖合同》的目的来看，双方之间关于逾期交房违约金约定具有惩罚性质（惩罚性违约金），是合同双方对于违约所约定的一种制裁。顾奎已按照合同约定将购房款全部支付给了高速公路公司，该违约金的约定是为了防止高速公路公司怠于履行合同义务，督促高速公路公司及时履行交付房屋的义务。
（三）2017年3月23日海南省高级人民法院《全省民事审判工作会议（2016）年纪要》关于逾期交房相关纠纷的处理......第29条指出：开发商逾期交房的，应当承担违约责任。对于违约责任的确定，合同有约定的，从约定；没有约定，约定不明确，或损失数额难以确定的，可按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
三、关于消防的问题。按照双方签订的合同第八条第一款约定，出卖人应当在2014年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，第3项中虽然只约定经设计、施工、监理、勘察四个单位验收合格，但顾奎认为消防条件是法定的，一审法院判决正确，有法可依。
综上，高速公路公司逾期交房构成违约，一审判决高速公路公司按合同约定计算违约金，于法有据。高速公路公司主张一审判决其公司按合同约定以顾奎已支付的房款日万分之四向顾奎支付逾期交房违约金过高，理由不成立。恳请二审法院维持原判，驳回高速公路公司的上诉请求。
顾奎向一审法院起诉请求：判令高速公路公司从2014年12月31日起至高速公路公司将经过设计、施工、监理、勘察、消防单位验收合格的房产交付顾奎之日止，按顾奎已付房价款489533元每日万分之四向顾奎支付迟延履行交房违约金（暂计至2016年10月31日为131390元）。
一审法院认定事实：2014年6月19日，顾奎与高速公路公司共同签订一份《琼海市商品房买卖合同》，主要约定：高速公路公司将其开发建设的位于琼海市嘉积镇银海经济开发区”瑞海水城”2G4#（幢）17（层）1704（房号）商品房（预售商品房）出卖给顾奎，总价款489533元；顾奎在签订合同当日付清总房款；高速公路公司应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格并符合本合同约定的商品房交付顾奎使用，但如遇供水供电供气等公用事业单位对相关设施建设及安装之延误等特殊原因，高速公路公司可以据实予以延期；商品房达到交付使用条件后，高速公路公司应当向顾奎出示合同约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料等，如不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，顾奎有权拒绝交接；高速公路公司未能按本合同约定的期限交房，逾期超过60日后，顾奎有权单方面解除合同，顾奎要求继续履行合同的，合同继续履行，高速公路公司按逾期日数向顾奎支付已付房价款万分之四的违约金；等等。合同签订后，顾奎向高速公路公司付清了合同约定的全部购房款。2014年12月18日，高速公路公司向顾奎发出一份《房屋交付通知书》，通知顾奎于2014年12月30日到瑞海水城小区二期客户服务中心办理房屋交接手续。2016年8月1日，高速公路公司向顾奎发出一份《交房通知书》，称由于供电不足、台风影响等原因，高速公路公司无法按原定时间交房，现房屋已符合合同约定的交房条件，通知顾奎于2016年8月26日至2016年8月28日期间，到瑞海水城第一期会所办理交房手续。2016年8月2日，涉案房屋工程质量经施工、监理单位综合验收，结论为符合设计规范要求。2016年8月4日，高速公路公司在海南日报刊登公告，通知琼海瑞海水城二期业主于2016年8月20日至2016年8月28日到现场办理交房手续。顾奎收到高速公路公司发出的交房通知后，以房屋未达到交付条件为由，至今未与高速公路公司办理房屋交接手续。顾奎因本案纠纷，于2016年11月15日向一审法院提起诉讼。在诉讼过程中，高速公路公司向一审法院提交《工程四方验收报告》（该报告为一张表格，记载涉案房屋工程验收时间为2014年11月30日，该报告为复印件无原件核对）、《住宅工程质量分户验收记录》（为表格形式，记载涉案房屋验收时间为2015年3月20日、分户验收结论为符合设计和规范要求，加盖了监理及施工单位公章，落款时间为2015年3月20日）、《住宅工程质量分户验收证明》及《住宅工程质量分户验收汇总表》（均为表格形式，记载涉案房屋竣工时间为2016年8月2日，验收结论为符合设计规范要求，加盖了监理及施工单位公章，落款时间为2016年8月2日）、《竣工验收签到表》（记载涉案房屋工程验收人员签到情形，无验收结论，验收时间为2016年8月9日）、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》（记载涉案房屋工程验收时间为2016年8月9日，验收结论处为空白，加盖了监理、施工、设计单位公章），拟证明涉案房屋已通过工程四方验收，符合合同约定。顾奎发表质证意见认为：2014年12月涉案工程尚未竣工不可能验收合格，故对《工程四方验收报告》及《住宅工程质量分户验收记录》的真实性、合法性、关联性、证明力均不予确认；对《住宅工程质量分户验收证明》及《住宅工程质量分户验收汇总表》的真实性无异议，但因涉案工程尚未进行备案登记及消防验收，故对其合法性及证明力有异议；对《竣工验收签到表》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》的真实性没有异议，但对其合法性、证明力有异议。高速公路公司还向一审法院提交关于瑞海水城二期第二标段3-G1～3G11栋、落款时间为2016年8月的《设计单位工程质量检查报告》、《勘察单位工程质量检查报告》、《施工单位建筑工程竣工报告》、《监理单位工程质量评估报告》，拟证明涉案工程引接供电后于2016年8月统一验收；顾奎发表质证意见认为，对其真实性没有异议，但顾奎购买的房屋是2-G4栋，上述报告与本案无关，不具有证明力。高速公路公司还辩称，涉案房屋存在2014年12月及2016年8月两个验收时间是因为2014年的验收报表表格不规范，因此在2016年重新制作了规范的验收表格。高速公路公司还向一审法院提交了《瑞海水城用电申请》、《关于瑞海水城用电报装的函》、《高压客户用电预受理回执》、《暂缓用电受理通知书》、《供电方案协议》、《关于成立琼海银海110KV输变电新建工程启动验收委员会的通知》，拟证明因供电局原因导致其延迟交房；顾奎发表质证意见认为，高速公路公司自称2014年12月通知交房，说明不存在供电问题，上述材料与本案无关，对其关联性及证明力不予认可。在本案第二次庭审时（2017年2月24日），高速公路公司确认涉案房屋尚未通过消防验收。
一审法院认为，从顾奎与高速公路公司双方签订的《琼海市商品房买卖合同》的内容看，顾奎向高速公路公司购买的是预售商品房，本案是商品房预售合同纠纷。
一、关于涉案房屋是否已符合交房条件的问题。顾奎、高速公路公司双方签订的《琼海市商品房买卖合同》中约定，高速公路公司应当在2014年12月30日前，将该商品房经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格并符合本合同约定的商品房交付顾奎使用。关于高速公路公司提出涉案房屋在2014年11月30日已经四方验收合格的辩解意见。首先，高速公路公司提交的《工程四方验收报告》是复印件无原件核对，且无其他证据佐证，一审法院对其真实性、合法性、关联性及证明力均不予确认；其次，高速公路公司提交的《住宅工程质量分户验收记录》虽记载涉案房屋验收时间为2015年3月20日，但其提交的《住宅工程质量分户验收证明》及《住宅工程质量分户验收汇总表》却均记载涉案房屋竣工验收时间为2016年8月2日，说明高速公路公司提交的材料相互矛盾；再次，高速公路公司在2016年8月1日向顾奎发出的《交房通知书》中已确认其无法按原定时间交房，因此，高速公路公司应承担不利后果，一审法院对高速公路公司上述的辩解意见不予采信。高速公路公司提交的《竣工验收签到表》及《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》均无验收结论，无法证明涉案房屋经四方验收合格。高速公路公司提交的《设计单位工程质量检查报告》、《勘察单位工程质量检查报告》、《施工单位建筑工程竣工报告》、《监理单位工程质量评估报告》均不是关于涉案房屋的报告，与本案无关，不具有证明力。高速公路公司提交的《住宅工程质量分户验收证明》、《住宅工程质量分户验收汇总表》可以证明涉案房屋的工程质量于2016年8月2日经施工、监理单位验收合格。但是，合同中约定的是房屋应当经设计、施工、监理、勘察四个单位验收合格，高速公路公司未能证明涉案房屋经设计、勘察单位验收合格，故应当认定涉案房屋不符合合同约定的交房条件。此外，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：”依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”，因涉案房屋属于依法应当进行消防验收的建设工程，高速公路公司未举证证明涉案房屋经消防单位验收合格，故涉案房屋不符合上述法定的交房条件。综上，一审法院认定涉案房屋不符合交房条件，顾奎可以拒绝收房。
二、关于违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，当事人应按照合同约定履行各自的合同义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，顾奎、高速公路公司签订的《琼海市商品房买卖合同》约定，高速公路公司应当于2014年12月30日前交房，高速公路公司未能按本合同约定的期限交房，逾期超过60日后，顾奎要求继续履行合同的，合同继续履行，高速公路公司按逾期日数向顾奎支付已付房价款万分之四的违约金。高速公路公司虽于2016年8月通知顾奎交房，但因其未举证证明涉案房屋已达到交房条件，顾奎拒绝收房合理合法，故高速公路公司已经构成违约，应当依法向顾奎承担逾期交房的违约责任。顾奎请求高速公路公司从2014年12月31日起至高速公路公司将经设计、施工、监理、勘察、消防单位验收合格的房产交付顾奎之日止，按顾奎已付房价款489533元的每日万分之四向顾奎支付迟延履行交房违约金，符合合同及法律依据，一审法院予以支持。关于高速公路公司提出因琼海供电局供电的原因导致其迟延交房，其不应承担违约责任的辩解意见。从高速公路公司的答辩意见来看，供电只是影响”瑞海水城”二期项目部分业主收房入住后的用电情况，且高速公路公司自称2014年就有部分业主收房入住，说明供电并不是造成高速公路公司施工延迟及房屋未达到交房条件的原因，故高速公路公司的上述辩解意见，一审法院不予采信。关于高速公路公司提出合同约定的违约金过高应予以调低的辩解意见。因合同中约定逾期交房违约金的计算标准并未违反法律规定，故高速公路公司的上述辩解意见，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：高速公路公司应当于本判决发生效力之日起十日内，向顾奎支付逾期交房违约金（违约金计算方法：从2014年12月31日起至高速公路公司将经设计、施工、监理、勘察、消防单位验收合格的房产交付顾奎之日止，按顾奎已付购房款489533元为基数，以每日万分之四为标准计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2928元因适用简易程序减半收取计1464元（顾奎已预缴），由高速公路公司负担。
本院二审期间，高速公路公司向本院提交了两份新证据：1.签到表，2.《单位（子单位）工程竣工验收报告》；拟证明高速公路公司最晚是8月9日验收，顾奎的一标十户房屋是在8月2日，最晚也是8月9日通过验收，不存在一审法院认定的不符合交房条件。经质证，顾奎对证据的真实性没有异议，对证明内容有异议。因顾奎对证据的真实性无异议，故本院对高速公路公司提交两份证据的真实性予以确认。
顾奎在二审中无新证据提交。
本院二审查明，涉案房屋所属的瑞海水域二期工程第一标段（2－G4栋）工程于2016年8月9日经组织建设、勘察、设计、施工、监理等单位联合验收，竣工验收结论为：工程质量验收合格，通过验收。
本院查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点有：1.涉案房屋是否达到符合交付使用的条件；2.高速公路公司应否向顾奎支付延迟履行交房违约金，违约金是否过高应予调整。
一、关于涉案房屋是否达到符合交付使用条件的问题。高速公路公司与顾奎签订的《琼海市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方当事人均应依约履行合同义务。该合同约定房屋交付时间为2014年12月30日前，交付条件为”经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位验收合格”。根据二审查明的事实，涉案房屋已于2016年8月9日经四方竣工验收合格，故涉案房屋至此已符合双方当事人约定的交房条件。对于顾奎所主张的涉案房屋还应当经消防验收合格才符合交房条件问题，因双方当事人对此并无约定，现有证据亦不能证明涉案房屋所属工程属于《中华人民共和国消防法》第十三条第二款所规定的依法应当进行消防验收的建设工程，其主张缺乏法律依据，本院不予支持。故本院认定涉案房屋已于2016年8月9日符合交房条件。一审判决认定涉案房屋不符合交房条件适用法律错误，本院予以纠正。
二、关于高速公路公司应否向顾奎支付延迟履行交房违约金及违约金是否过高应予调整的问题。根据合同约定，涉案房屋应于2014年12月30日前向顾奎交付，但高速公路公司在2016年8月1日才向顾奎发出《交房通知书》通知其于2016年8月26日至2016年8月28日期间办理交房手续，已超过合同约定的交房期限，应当承担相应的民事责任，按照双方约定支付逾期交房违约金。高速公路公司上诉主张逾期交房是由于供电原因造成，其不应承担延期交房的违约责任，但其所提供的证据不足以证明因供电不足造成停工导致逾期交房，故本院对其主张不予采纳。关于高速公路公司主张的以每日万分之四为标准计付延迟履行交房违约金过高应予调整问题，本院认为，以每日万分之四为标准计付延迟履行交房违约金，系双方真实意思表示，符合合同约定及法律规定，高速公路公司诉称违约金过高应予调整，没有法律依据，本院不予采纳。综上，高速公路公司应以顾奎已付购房款489533元为基数按每日万分之四向顾奎支付2014年12月31日起至2016年8月28日止的违约金，共计118858.61元（489533×607×0.4‰＝118858.61）。
综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销海口市美兰区人民法院（2016）琼0108民初4867号民事判决；
二、上诉人海南高速公路房地产开发公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向被上诉人顾奎支付逾期交房违约金118858.61元；
三、驳回上诉人海南高速公路房地产开发公司的其他上诉请求；
四、驳回被上诉人顾奎的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2928元，减半收取1464元，由上诉人海南高速公路房地产开发公司负担1324元，被上诉人顾奎负担140元；二审案件受理费2928元，由上诉人海南高速公路房地产开发公司负担2648元，被上诉人顾奎负担280元。
本判决为终审判决。
审判长符汉平
审判员陈杰林
审判员韩芬
法官助理汪园圆
法官助理汪园圆
书记员张晨曲
速录员梁静
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