广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)深宝法民三初字第1803号
原告黄艳珍，女，汉族，1986年8月26日出生，身份证住址湖南省炎陵县。
委托代理人易玉成，广东信荣律师事务所律师。
委托代理人张莲，广东信荣律师事务所实习律师。
有独立请求权第三人祝霞，女，汉族，1979年7月13日出生，身份证住址河南省光山县泼陂河镇徐坪村民组，身份证号码委托代理人韦海峰，广东德纳律师事务所律师。
被告张弘，男，汉族，1974年11月5日出生，身份证住址河南省光山县。
委托代理人张涛，广东炜衡律师事务所律师。
第三人中原地产代理(深圳)有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，组织机构代码法定代表人李耀智，该公司董事长。
委托代理人王娇红、周青林，该公司职员。
第三人深圳农村商业银行福田支行，住所地深圳市福田区莲花路2077号景发花园湖景阁1、2楼，组织机构代码785256478。
负责人葛继伟。
原告黄艳珍与被告张弘、第三人中原地产代理(深圳)有限公司（简称中原地产公司）、深圳农村商业银行福田支行（简称农商行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，祝霞申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，本院依法将两诉合并，并组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人易玉成、张莲，被告委托代理人张涛，第三人中原地产公司委托代理人王娇红、周青林，有独立请求权第三人委托代理人韦海峰到庭参加了诉讼，第三人农商行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，经第三人中原地产公司居间介绍，原被告于2015年4月13日签订《二手房买卖合同》，约定原告以1,165,000元价格购买被告位于深圳市宝安区万科金色领域花园(一期)3栋B单元901B房屋，并约定买方于本合同生效之日起2日内支付定金30,000元，5月5日前监管首期款200,000元并申请按揭贷款，卖方于签约之日起7日内公证委托担保公司赎楼，双方于买方取得贷款承诺函及卖方赎出房产证原件(产权无抵押、无查封)之日起三个工作日内办理递件过户手续，最晚不得迟于7月5日；如一方未按照本合同约定的期限履行义务，对方有权要求违约方以转让成交价日万分之五支付违约金并继续履行合同。上述合同签订后，原告如约支付定金30,000元，但因被告未能办出涉案房屋房产证导致原告无法监管首期款及申请按揭贷款，双方于5月17日重新签订《二手房买卖合同》(合同标注签约日期为4月13日)，将涉案房屋转让成交价变更为750,000元，定金变更为50,000元，监管首期款日期变更为7月10日前，其它条款不变。原告于签约当日如约补交定金20,000元。2015年7月1日，原告致函被告要求配合监管首期款、申请按揭贷款，邮件已由被告签收，但被告未予配合。8月10日，原告委托律师函告被告配合交易，被告仍拒绝配合致交易无法继续。另，被告至今未委托担保公司赎楼，且至今未向原告告知办出房产证事实。原告认为，原被告签订的合同及相关协议是双方真实意思表示、内容合法有效，双方均应遵守诚实信用原则全面履行，交易过程中原告已按约定履行合同义务，而被告未能在约定的时间公证委托担保公司赎楼，也未依合同约定配合原告监管首期款并申请按揭贷款，其行为已构成违约，为维护原告合法权益，原告有权要求继续履行合同。请求法院判令：1、被告继续履行双方签订的《二手房买卖合同》，将涉案房屋过户至原告名下，并按约定交房；2、被告支付原告迟延履行违约金(按成交价日万分之五，自2015年4月21日起计至过户交房之日止)；3、确认被告负有申请减免交易税费的义务，因拒不申请减免而增加的税费由被告承担；4、被告承担本案诉讼费、保全费。庭审时，原告变更第2项诉求违约金起始计算日为2015年5月24日。
被告辩称，被告在另案中知晓本案诉讼。原告主张本案房屋系由案外人张传梅所有都是其单方陈述，没有事实依据。本案交易状况系原告仅支付了20,000元定金至第三人中原地产公司处。被告未将本案交易情况告知第三人祝霞。
中原地产公司述称，在原被告双方房屋交易过程中，中原地产公司提供了居间服务，买卖合同真实、合法、有效，中原地产公司履行了审查、协助、通知、催告等义务，不存在过错。合同签订后，被告因房价上涨拒绝继续履行合同导致交易失败。
第三人农商行未提交陈述意见。
有独立请求权第三人祝霞述称并诉称，第三人祝霞与被告于2005年1月19日结婚，并生育有两子女。婚后，经夫妻双方共同出资购买了涉案房产，该房产虽登记在被告一方名下，但仍属夫妻共同财产。被告出售涉案房产，祝霞并不知情亦无出售房产的意思表示。被告擅自售卖涉案房产，未经祝霞追认，原被告签订的买卖合同无效。据此，祝霞提出独立诉讼请求，请求法院确认原被告签订的《二手房买卖合同》无效。
原告辩称，首先，第三人祝霞称涉案房产是其与被告共同购买不是事实。涉案房产虽登记在被告名下，但实际由案外人张传梅出资购买，涉案房产与901A是双拼房，实际上不能分开独立使用，张传梅与被告并非直系亲属关系，也不可能共同使用涉案房产；在交易过程中，张传梅一直主张涉案房产及901A是由其一人出资购买，并承担每月按揭款；且在房屋双拼房买卖合同磋商签订及买卖过程中都是由张传梅一人谈判决策，而被告只是配合形式上的签字及走流程；2015年5月17日，原被告重新签订买卖合同过程中，张传梅也再次表示双拼房为其一人所有，并要求收取房款帐号只能填写其名下帐号，即使要提供被告帐号也只能在她控制之下，并不同意部分房款付至被告帐号，被告并未表示异议；买卖合同履行发生纠纷后，原告曾与被告联系，被告明确表示他仅帮张传梅代持，让原告直接联系张传梅。其次，第三人祝霞陈述涉案房产是其与被告夫妻共同财产的证据不足。其提供的与被告结婚证复印件只能证明结婚时间，并不能反映购置涉案房产时两人婚姻关系仍属存续状态；其提供的户口本仅能反映2011年11月8日祝霞与张弘挂靠在一个户口下，并不能显示其两人有夫妻关系；实际上涉案房产也是由被告代案外人张传梅持有，第三人祝霞认为涉案房产属于夫妻共同财产，无事实依据。最后，第三人祝霞请求确认涉案房屋买卖合同无效，没有法律依据。根据物权法第十六条，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产登记簿由登记机构管理，被告作为房产证上载明的产权人，根据公示产生公信力原则，原告有理由相信被告对涉案房产具有合法的处分权；即使涉案房产为第三人祝霞与被告婚后共同财产，但祝霞将涉案房产登记在张弘名下，可视为祝霞已将涉案房产的处分权利授权给被告，被告的处分行为可构成表见代理，祝霞应承担责任；涉案房产买卖合同签订于2015年4月13日，至今已达一年时间，期间被告从未以配偶反对为由拒绝交易，第三人祝霞直至诉讼期间2016年2月才提出异议，显然不合常理，唯一的理由系房价上涨后祝霞以夫妻产权争议阻止交易；原告签约时认为涉案房产为被告代张传梅持有，故未审核，对被告配偶对交易是否知情不存在过错，且涉案房产已取得房地产证，不具备履行障碍和转让交易。综上所述，请求法院依法驳回第三人祝霞的诉讼请求。
被告辩称，被告在另案中知晓本案诉讼。原告主张本案房屋系由案外人张传梅所有都是其单方陈述，没有事实依据。本案交易状况系原告仅支付了20,000元定金至第三人中原地产公司处。被告未将本案交易情况告知第三人祝霞。为了家庭稳定并保障第三人祝霞权利，同意祝霞的诉讼请求。
第三人中原地产公司述称，在原被告双方房屋交易过程中，中原地产公司提供了居间服务，买卖合同真实、合法、有效，中原地产公司履行了审查、协助、通知、催告等义务，不存在过错。合同签订后，被告因房价上涨拒绝继续履行合同导致交易失败。
第三人农商行未提交书面陈述意见。
经审理查明，2015年4月13日，经第三人中原地产公司居间协调，原被告签订一份《二手房买卖合同》，约定被告将其所有的位于深圳市宝安区福永街道万科金色领域花园（一期）3栋B单元901B号房屋（深房地字第××号）转让予原告，转让成交价900,000元；买方应于合同生效之日起2日内支付卖方定金30,000元，定金交由买卖双方约定的第三方监管；买方须于2015年5月5日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款200,000元支付至买卖双方指定的银行监管账户或其他第三方的监管账户，并向按揭银行申请贷款，卖方应于配合；若银行承诺贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，买方应于按揭银行出具贷款承诺函后3个工作日内补足，如多于合同成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方无条件配合买方办理监管银行要求的手续；在买方取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起3个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最迟不得迟于2015年7月5日；涉案房产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署合同之日起7日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书，买方予以配合办理；卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法赎楼的，卖方应当自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续；涉案房产未附有租约；按规定买卖双方须支付的税费，包括营业税、城市建设维护税、教育费附加、卖方印花税、个人所得税、土地增值税、卖方房地产交易服务费、土地使用费、买方印花税、契税、产权登记费、买方房地产交易服务费、房地产贴花、因提前还贷卖方银行征收的罚息、违约金及相关费用、产权查档费、赎楼公证费、评估费、律师费、抵押登记费、赎楼担保费和短期利息，均由买方自愿承担；因法律法规、政策原因所新增的税费，由法律法规和政策规定的缴纳方缴纳；卖方应当于收到全部房款时将房屋交付买方，并结清水电费、有线电视费、物业管理费等费用；双方协商同意在定金或首期款中预留5,000元作为交楼押金，该款在卖方实际交付房屋时结算；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。
2015年4月13日，原告支付定金30,000元，被告开具了《收款收据》，该款由第三人中原地产公司托管。
2015年5月17日，原被告再次签订《二手房买卖合同》，在原有合同基础上，变更约定转让成交价为750,000元、买方应于合同生效之日起2日内支付定金50,000元、买方应于2015年7月10日前办理首期款175,000元资金监管手续并申请按揭贷款、最迟过户日期不得迟于2015年9月10日，其余合同内容不变更。上述合同落款日期倒签为“2015年4月13日”。
2015年5月17日，原被告及第三人中原地产公司签订一份《资金托管协议》，约定原被告委托中原地产公司托管定金50,000元、交楼押金5,000元。该协议倒签落款日期“2015年4月13日”。同日，原告支付定金20,000元，被告开具《收款收据》，该款由第三人中原地产公司托管。
2015年8月12日，原告委托律师向被告邮寄送达了《律师函》，主张被告以房产证尚在办理为由未办理公证委托赎楼，并催告被告于2015年7月8日到中国工商银行深圳宝安支行配合办理首期款资金监管和银行按揭贷款申请手续。
又查，原告与有独立请求权第三人祝霞于2005年1月19日在河南省光山县民政局办理结婚登记，涉案房屋购买时间为2011年3月28日，登记所有权人为被告100%份额，房产证号深房地字第××号，房产证核准登记时间为2015年7月6日，现该房屋现处于抵押、查封状态，第三人建设农商行系抵押权人，本院依原告申请于2015年8月27日依法查封了涉案房产。被告未办理涉案房产委托担保公司赎楼的公证委托手续。
根据深圳市房地产权登记中心于2015年12月24日出具的《购房资格证明》，原告在该期间具备在深圳住房限购区域的购房资格。原告自愿一次性付清购房余款。鉴于有独立请求权第三人提出共有权人抗辩，主张不同意出售涉案房产，经本院释明，原告坚持不变更诉讼请求，并要求继续履行合同。
以上事实，有经过庭审举证、质证的《二手房买卖合同》、《收款收据》、《资金托管协议》、《律师函》等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，综合原被告及第三人诉辩意见，本院归纳本案争议焦点有二，一是涉案合同效力如何认定，二是本案合同能否继续履行。
一是有关合同效力认定问题。结合本案，原告与被告共签订了两份《二手房买卖合同》，陆续对涉案房屋的买卖事宜进行了变更和补充约定，上述合同均系原被告双方的真实意思表示，合同内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法、有效，买卖双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。有独立请求权第三人祝霞提出房屋共有权人抗辩并请求确认原被告签订的合同无效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，结合相关法理，本院认为在买卖合同法律关系中，买卖合同行为应受《合同法》的调整，买卖行为仅系物权变动的原因，并不是物权变动的结果，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。本案祝霞与被告系夫妻关系，涉案房产系双方在夫妻关系存续期间所购买，祝霞作为共有权人对买卖合同提出的异议仅可阻却房屋物权变动的结果，但不足以影响原被告买卖合同的效力认定，故祝霞提出的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
有关合同继续履行问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；……”。结合本案，原告主张涉案房产系被告替案外人张传梅代持，但未能提供证据予以证实。涉案房产虽然仅登记在被告一人名下，但不能排除祝霞作为房屋共有权人的权利，涉案房产的买卖未经得祝霞追认，现有证据也无法证实祝霞清楚知晓涉案房产的交易情况，被告作为合同出卖人未取得涉案房产的完全处分权致使涉案房产所有权不能按合同约定转移至原告，涉案买卖合同在事实和法律上无法继续履行。另外，鉴于本案原告已经按照合同约定履行了给付定金义务，被告未按合同约定履行委托担保公司融资赎楼、配合办理首期款资金监管等卖方义务，有违诚实信用的交易原则，被告的行为已经构成违约。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，原告作为买受人可以要求被告承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。但在本案庭审中，本院曾向原告释明并询问是否变更诉讼请求、是否要求解除双方买卖合同并主张违约责任，原告坚持原有诉讼请求不作变更。因此，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。对于本案合同无法继续履行的相关违约责任，原被告可另寻法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告黄艳珍的诉讼请求；
二、驳回有独立请求权第三人祝霞的诉讼请求。
本案受理费11,754元，由原告负担；财产保全费4,470元，由被告负担；独立请求诉讼费5,650元，由第三人祝霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 冼 晓 莉
人民陪审员 陈 远 霞
人民陪审员 朱 纯 禄
二〇一六年四月十五日
书 记 员 董 宏
书 记 员 张敏（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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