中华人民共和国＼n广东省广州市南沙区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n＼n（2013）穗南法民三初字第293号＼n原告郑忠顺，男，1953年出生，新加坡居民。＼n委托代理人林闻娥，广东恒博律师事务所律师。＼n被告韩业政，男，汉族，1976年10月24日出生。＼n委托代理人方建忠，广东鼎方律师事务所律师。＼n原告郑忠顺诉被告韩业政房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑忠顺委托代理人林闻娥，被告韩业政委托代理人方建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告诉称：原告于2006年3月15日把坐落于南沙区进港路245号105商铺出租给被告，合同期限为2006年3月15日到2012年3月15日，每月租金4000元。合同期满后，双方没有重新签订合同，被告也没有按时给租金给原告，后原告将房屋出售给郑穗林，要求被告搬出该商铺，但被告迟迟不搬离，导致原告不能按时交付商铺给新的业主，承担了不能按时交付商铺的违约责任。故诉至本院，请求判令：1、被告支付原告从2012年3月25日至2012年8月10日的商铺租金共18000元；2、被告赔偿原告商铺装修损失费70000元；3、被告赔偿因其破坏房屋和商铺装修导致原告延迟交楼所支付的违约金41339元；4、被告补交租金13000元（从2011年6月24日至2012年8月10日，按每月1000元计算）；5、被告承担本案诉讼费。＼n被告辩称：第一，被告不欠原告租金，且双方有约定按12000元每季标准收取，原告实际也是按该标准收取；第二，涉案商铺由被告装修，被告有权拆除装修；第三，涉案违约金属于原告与案外人的买卖关系，与本案无关，原告请求被告支付违约金没有依据。＼n经审理查明：1994年11月30日，冼秋昌、郑忠顺、黄佩玉、黄业燊（乙方）与广州市南沙经济区海棠事业发展公司（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买广州市南沙经济技术开发区进港路“海棠花园”内××楼首层×轴×号，建筑面积为250平方米。＼n2006年2月27日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《租赁合同》约定：甲方将位于广州南沙开发区进港路海棠花园首层××号铺面（250平方米）出租给乙方使用；租赁期共6年，自2006年3月1日起至2012年2月28日止；乙方须于签约当天向甲方交纳保证金12000元，合同期满乙方付清该各项费用后当天内，甲方将保证金退还乙方；租金按季计算，2006年3月1日起至2009年2月28日为每季（三个月）12000元，而由2009年3月1日起至2012年2月28日其每季租金为15000元。每季租金在当季5日前交纳；房屋租赁期间，如要对房屋进行改建、装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意，费用由乙方承担。双方另约定了违约责任等内容。＼n2012年6月4日，郑忠顺、黄佩玉、黄业燊（卖方，甲方）与郑穗林（买方、乙方）签订《房地产买卖合同》，内容为：甲方将南沙区南沙街进港大道××号105铺（房地产权证号：04××49、04××50、04××51）出售给乙方，房屋类型为商铺，建筑面积242.89平方米，交易价格为1033497元；甲方必须在2012年7月16日前将该商铺按原状交付给乙方，如甲方未能按约定交付使用，甲方已收取房款金额按每天千分之一作为违约金补偿给乙方。双方另约定了登记交易等其他内容。＼n广州市南沙区房地产交易中心出具的《房地产登记薄查册表》显示：2012年5月21日（登记时间），南沙区南沙街进港大道××号105铺登记（共有）权属人为黄业燊、郑忠顺（房屋所有权取得方式为购买）、黄佩玉（房屋所有权取得方式为继承）；2012年6月14日（登记时间）该房产登记权属人为郑穗林，房屋所有权取得方式为购买，交易日期为2012年6月4日。＼n为证明原告已经支付违约金41339.88元及涉案商铺的修复费用70000元，原告提交证据《收据》一张，内容为“今收到郑忠顺、黄佩玉、黄业燊交来广州市南沙区南沙街进港大道××号105商铺的延迟交付违约金以及该商铺修复费用人民币111339.88元。上述涂改、增减视为无效。”被告对该证据真实性不予确认，认为该《收据》上只有郑穗林的签名，没有落款日期及未约定违约金与修复费用的具体金额，且与上一同类诉讼案件中出示的收据不一致。被告提供落款日期为2012年8月24日的《收据》记载“今收到李小华交来广州市南沙区南沙街进港大道245号105商铺的延迟交付违约金以及该商铺修复费用人民币93139.88元。上述涂改、增减视为无效。”原告质证认为在2012年8月24日交楼前双方确认延迟交付违约金以及该商铺修复费用人民币93139.88元，但后来郑穗林因装修费用过大，不同意50000元的修复费用，因此增加了20000元修复费。原告另提交证据《海棠花园商品房买卖合同》附件《海棠花园A座住宅装修标准》证实涉案商铺的交付给被告时的状况，被告认为该证据是住宅装修标准而非商铺标准。＼n诉讼中，法院调取了本院（2012）穗南法民三初字第533号案中于2012年10月23日对郑忠顺所作的《询问笔录》、向广州市公安局南沙区分局金洲派出所李小华于2012年8月10日报警时公安机关的相关《询问笔录》及照片八张。郑忠顺在上述法院《询问笔录》中陈述：其委托李小华办理位于南沙区进港大道245号105的商铺商铺的事物，后将该商铺卖给李小华，签订合同后将委托书给了李小华，委托李小华办理出租等手续。但是否过户不清楚，因其已出具委托书给李小华，由李小华办理过户手续。其有将该商铺租赁给韩业政，租期是五年，租金是每月4000元。租金收取何时记不清楚了，需要回去核实，但有退回租金给韩业政，与韩业政之间的租赁和他已经结算了。……。该商铺其他原产权人的情况是：冼秩昌已经死亡，有黄业燊的身份资料，也有冼秩昌老婆黄佩玉的身份资料。……。李小华在上述金洲派出所所作的《询问笔录》中陈述：因其的商铺在交吉时被原租客拆散装潢而来反映情况。在2011年3月份其购买了南沙区进港大道245号105铺位，购买时该商铺已经出租给一个姓杜的男子，他在该商品也租了有十年，作日本料理生意。……。按照上一手业主的口头协议，杜生与该商铺的租赁合同至2012年3月份到期，但到了今年3月份他不交租金，不续约。于是其就拿了上一手业主收取的押金12000元，并向杜生协定，把押金12000元平分每月，到今年7月份止，到8月10日前必须交房屋钥匙。2012年8月10日上午其去商铺向杜生收取钥匙发现杜生就已经请了六、七名工人在拆商铺的装潢，但拆了又不把墙体、大门修好，才报警。到目前为止，杜生仍没有交商铺钥匙，因没有安装商铺大门，也就没有钥匙交给其。……。原、被告质证确认上述笔录真实性。＼n庭审中，原、被告共同确认：2006年2月27日，双方签订《租赁合同》时，原告有取得共有人黄佩玉、黄业燊的授权委托，但现无法找到；被告按每季12000元向原告缴纳租金，租金缴纳至2012年6月，后原告在2012年5月底将6月份租金4000元还给原告；合同到期后双方未签订新的租赁合同，但双方按之前的《租赁合同》来实际履行。原告确认涉案商铺已重新装修过，原现场已不存在；原告也不申请对涉案房屋装修进行评估鉴定。被告确认原告有通知其合同在2012年5月到期，原告有将其缴纳的2012年6月份租金退还，之后被告未再营业，也未将商铺钥匙交给原告，2013年8月10日拆除涉案商铺装修，杜生是被告雇请的雇员。＼n本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于《租赁合同》效力问题。原告是涉案商铺共有权属人，其经其他共有权人授权与被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。＼n关于租金问题。合同到期后，被告未将涉案商铺交还原告，且原、被告当庭确认原告在2012年5月底向被告退还2012年6月份租金4000元，故原告要求被告支付2012年6月至2012年8月10日的租金合理有据，本院予以支持，对原告主张的2012年6月以前租金部分，缺乏事实依据，本院不予支持。原告已在本院（2012）穗南法民三初字第533号案确认每月的租金为4000元，且双方实际一直按每月4000元租金标准履行，故原告要求按照每月5000元标准计收并补交租金没有依据，本院不予支持。＼n关于装修损失费用问题，原告证据不能证实其案涉案商铺交付给装修状况，亦不能举证证实涉案商铺的装修损失价值，应承担举证不能的法律后果，故对原告要求被告赔偿装修损失费用70000元，本院不予支持。关于违约金问题，根据李小华在公安机关的陈述，原、被告双方就商铺交付时间已达成合意，且原告证据不足以证实其主张的违约金已实际发生，故原告主张的该违约金40339.88元理据不足，本院不予支持。＼n综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：＼n一、被告韩业政应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑忠顺支付2012年6月1日至2012年8月10日租金（租金按每月4000元标准计算）。＼n二、驳回原告郑忠顺其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案诉讼受理费3012元，由原告负担2752元，被告承担260元。＼n如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。＼n＼n＼n＼n＼n审判长徐华斌＼n代理审判员邓小春＼n人民陪审员陈金好＼n＼n＼n二〇一三年十二月二十日＼n＼n书记员徐磊＼n＼n＼n