＼n北京市第一中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）一中民终字第1130号＼n上诉人（原审原告、反诉被告）李荣，男，1986年10月3日出生。＼n委托代理人唐瑭，女，1989年7月12日出生。＼n委托代理人李龙迪，男，1988年3月25日出生。＼n被上诉人（原审被告、反诉原告）霍士兰，女，1942年9月16日出生。＼n委托代理人周锋金，北京肇文律师事务所律师。＼n上诉人李荣因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第17366号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，李荣及其委托代理人唐瑭、李龙迪，霍士兰之委托代理人周锋金到庭参加诉讼。现已审理终结。＼n李荣在原审法院诉称：2013年4月12日晚，房屋中介公司的职员介绍我去霍士兰名下的北京市海淀区北京x大学校内科3楼3单元303室看房子。霍士兰向我展示了房屋，包括其一直在使用的自建房屋和小院。在看房过程中，霍士兰没有跟我提及自建房和小院是违章建筑，同时因该自建房屋与原来房屋共用一面墙体，联系紧密，小院也有独立门锁，从外观看无法判断是否是违章建筑，我也无从得知违章信息。2013年4月14日下午，我与霍士兰在链家公司门店签订上述房屋的《北京市存量房屋买卖合同》，霍士兰向我出示房产证，但仍未指出自建房屋和小院是违章建筑的事情。2013年4月15日，我通过周围的人了解到小院是私占公共用地，自建房屋没有准建证，是违章建筑，我的利益受到损害。我多次找霍士兰解决，其不肯变更或解除合同，后来更是避而不见。我认为在霍士兰和中介公司隐瞒真相、欺瞒的情况下，我与霍士兰签订了房屋买卖合同，因该房屋的违法问题导致我的合同目的不能实现，现为了维护我的权益，提起诉讼，请求判令：1、撤销我与霍士兰签订的《房屋买卖合同》；2、霍士兰返还我的定金5万元；3、诉讼费由霍士兰承担。＼n霍士兰在原审法院辩称：我方不同意李荣的诉讼请求。2013年4月14日，我与李荣签订了《买卖定金协议书》，约定李荣向我支付10万元定金，并约定签署买卖定金协议书后一个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》。《买卖定金协议书》签署后，李荣向我支付了5万元定金，并承诺于4月15日支付另外一半定金5万元，但李荣至今没有支付，其行为已构成违约。对于李荣所述违章建筑一事，李荣在看房时明知该房屋有自建房和小院，且我有该房屋的所有权证，没有任何欺诈、隐瞒事实的行为，因此不存在撤销的情况。因为李荣未按约定支付剩余定金及房屋价款，我于2013年4月30日通过邮政特快向李荣寄送了解除合同通知书，要求解除与李荣的《北京市存量房屋买卖合同》，并要求其支付违约金，现为了维护我的合法权益，我方提起反诉，请求判令：1、解除我与李荣签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、李荣向我方支付违约金20万元；3、反诉费由李荣承担。＼n李荣在原审法院针对霍士兰的反诉辩称：我不同意霍士兰的反诉请求。因为霍士兰存在欺诈，我方要求撤销合同，如果无法支持撤销，我方同意解除合同，但不同意支付违约金，同时要求霍士兰返还定金。＼n原审法院经审理查明：2013年4月14日，李荣作为购买人（乙方）与霍士兰（出售人、甲方）、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）就位于北京市海淀区x大学内科3楼3门303号房屋（以下简称303号房屋）签订《买卖定金协议书》，其中约定：“……乙方以295万元的总价款购买该房屋，该房屋的税费由乙方承担。乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金共计人民币10万元整，甲方收取定金时应向乙方出具收据。甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同，如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金，如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。甲乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务，乙方向丙方支付居间代理费人民币79650元整。……”同日，霍士兰与李荣签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），其中约定：“该房屋建筑面积为53.9平方米，所有权证证号为：京房权证海私成字第x号，房屋成交价格为172万元，家具、家电、装饰装修及配套设施123万元。买受人在签订本合同的同时支付定金10万元，支付方式为直接支付给出卖人。买受人未按约定时间付款的，逾期超过15日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日其15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。双方在本合同签订之日起60日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”双方在同日签署的《补充协议》中约定：“乙方于2013年4月14日向甲方支付定金10万元，于面签当天将首付款123万元（包含乙方已支付的全部定金10万元）以自行支付的方式支付给甲方，双方应于2013年5月15日之前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，在2013年6月14日之前共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。若甲方出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效、导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。”上述协议签订当日，李荣向霍士兰支付定金5万元，霍士兰出具收据一份，内容为：“在链家公司的居间服务下，今收到购买人购买303号房屋的购房定金5万元整。双方达成一致，剩余5万元定金于2013年4月15日支付给出售人。”此后，李荣未向霍士兰支付剩余定金及房屋首付款，双方合同未再继续履行。＼n庭审中，李荣认可在签订合同之前现场看过303号房屋，但主张因当时天色已晚，不知道该房屋有自建违章建筑，霍士兰及链家公司在签订合同时没有尽到说明义务，存在欺诈，并就其主张向法院提交了照片等证据。霍士兰对此不予认可，主张李荣在看房时已明知房屋情况，且房屋所有权证与双方买卖合同中建筑面积一致，不存在欺诈。经查，303号房屋系坐落于一层，霍士兰在一间卧室外面的小院里加盖一间房屋，该房屋面积未计入房屋所有权证所记载的面积。李荣未就霍士兰存在欺诈提供其他证据。霍士兰称因李荣未按时支付剩余定金及首付款，其有权解除合同，并于2013年4月30日向李荣发出《解除合同通知书》，李荣称从未收到该材料。庭审中，霍士兰要求法院解除双方的房屋买卖合同，李荣称如果合同无法被法院撤销，其同意解除，但不同意支付违约金，并要求霍士兰返还已支付的5万元。另查，该房屋的所有权证中记载，房屋的建筑面积为53.9平方米。＼n上述事实，有双方当事人陈述、《房屋所有权证》、《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、照片等证据材料在案佐证。＼n原审法院认为：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院予以撤销。本案中，李荣主张霍士兰在签订合同时未告知303号房屋存在违章建筑，系欺诈行为，但霍士兰对此不予认可。对此，法院认为：首先，李荣作为购房人，在看房时应对房屋的结构、户型予以充分了解；其次，在双方签订的《房屋买卖合同》中注明的房屋面积与房屋所有权证的面积一致，霍士兰对于房屋的产权情况不存在瑕疵；第三，即便李荣认为房屋存在违章建筑，可能侵犯公共利益，但该理由亦非合同可撤销的法律依据。综上，在李荣无充分证据证明其与霍士兰签订的《房屋买卖合同》存在欺诈的情形下，其要求撤销《房屋买卖合同》的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。则在此前提下，双方签订的《房屋买卖合同》应为合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自的义务。本案中，李荣应当按照合同约定履行首付款及办理面签等义务，但其未履行上述义务，其行为违反了合同约定，故霍士兰有权根据合同约定在李荣未依约付款的15天后解除合同，故对于霍士兰要求解除合同的诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以支持。对于霍士兰要求违约金的诉讼请求，法院认为，李荣虽违反了合同约定，但考虑到李荣系因对房屋状况存有误解，并非主观故意不履行合同，且客观上亦未给霍士兰造成损失，故在违约金的数额上，法院酌情予以减少，酌定数额为5万元，对于超出部分的反诉请求数额，法院不予支持。因李荣与霍士兰在签订《买卖定金协议书》后依约签订了《房屋买卖合同》，李荣交纳的定金转化为已付款，同时根据双方合同约定，李荣的已付款项可冲抵违约金，故霍士兰无须向李荣退还定金，李荣亦无须向霍士兰支付违约金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条第一款、第九十三条之规定，判决如下：一、解除李荣与霍士兰于二Ｏ一三年四月十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、驳回李荣的全部诉讼请求；三、驳回霍士兰的其他反诉请求。＼n李荣不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求撤销原审判决第二项，霍士兰返还李荣定金5万元及相应利息。其主要上诉理由是：房屋产权被冻结无法过户，我方没有违约行为，我方行使了不安抗辩权。＼n霍士兰服从一审法院判决。＼n本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。＼n上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。＼n本院认为：李荣并无证据证明合同签订当时该房屋产权处于被冻结的状态，对李荣主张的这一事实，本院不予采信。＼n李荣并无确切证据证明签订合同后发现霍士兰出现丧失或可能丧失履行债务能力的情形，因此其主张行使不安抗辩权不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，本院不予认可。＼n李荣在看房时注意到了房屋的结构和附属建筑的存在，且在双方签订的《房屋买卖合同》中注明的房屋面积与房屋所有权证的面积一致，并不含附属建筑的面积，因此李荣应当知道自建房的相关情况，因此该合同合法有效。李荣未依合同约定履行，应当承担违约责任。一审法院驳回李荣要求返还定金5万元的诉讼请求是正确的，本院予以确认。＼n综上所述，李荣上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审本诉案件受理费一千零五十元，由李荣负担（已交纳）；反诉案件受理费二千一百五十元，由霍士兰负担一千一百元（已交纳）；由李荣负担一千零五十元（于本判决生效后七日内交纳）。＼n二审案件受理费一千零五十元，由李荣负担（已交纳）＼n本判决为终审判决。＼n审判长刘新泉＼n代理审判员夏根辉＼n代理审判员刘磊＼n二〇一四年三月五日＼n书记员索彤