广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤06民终6262号
上诉人(原审被告）：戚民强，男，汉族，1969年3月26日出生，住广东省潮州市枫溪区，
委托诉讼代理人：曾东汉，广东至简律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：佛山市华投花木有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道聚元北路夏南一荷叶口地块，组织机构代码07352712-9。
法定代表人：陆永溪，总经理。
委托诉讼代理人：林海红，广东宝慧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨槟矫，广东宝慧律师事务所律师。
上诉人戚民强因与被上诉人佛山市华投花木有限公司（以下简称“华投公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初1935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，涉讼场地位于佛山市南海区桂城街夏南一居委会，权属人为佛山市南海区桂城街夏南一股份合作经济联合社农民集体。2013年4月16日，佛山市南海区桂城街夏南一股份合作经济联合社与华投公司签订《土地使用权租赁合同》，约定由华投公司承租位于佛山市南海区桂城街海五路（清风路）南侧、佛山一环东侧、夏平路（佛平旧路）北侧、平五路西侧共248.2亩土地，租赁期限从2013年5月19日至2018年2月28日。
同年7月21日，华投公司与戚民强签订《平洲花木世界租赁合同A》（场地编号：J-G17），约定戚民强承租佛山市南海区夏南一村聚元北路中段J地块内G17号、面积为300m2的场地，租金约定如下表，第一季度租金在签订合同之日一次性付清，从第二季度起，下一季度的租金在上一季度最后一个月10日前付清，逾期交租每日加罚3%滞纳金；华投公司按“一户一表”原则向戚民强提供水表，水费按照4元/吨收费，电费按照1.5元/度收费，每月5日前戚民强需交付上月水电费，否则华投公司有权停水电，并按应收金额每日加罚3%滞纳金；第一、二年管理费0.5元/m2，第三年管理费0.8元/m2，第四年管理费1元/m2，管理费与租金一同缴纳；戚民强在签订合同之日一次性交纳6750元作为合同的履约保证金，该款在合同期满或双方协商解除合同并结清欠款后十日内无息退予戚民强。
所属地块
租金（单位：元/月）
13.8.15-14.8.14
14.8.15-15.8.14
15.8.15-16.8.14
16.8.15-17.8.14
17.8.15-18.2.28
J-G10之二
2250
2850
3450
4350
5250
戚民强从2014年2月15日开始拖欠管理费，从同年8月15日开始拖欠租金，并拖欠水费1592元、电费894元。
华投公司于2016年1月27日提起本案诉讼。
同年4月19日，一审法院于组织双方进行现场勘验，查明戚民强将花木盆栽及一个柜房存放在涉讼场地，并安排专人打理。
一审法院认为：华投公司、戚民强签订的《平洲花木世界租赁合同A》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。华投公司主张戚民强只交纳了至2014年8月14日的租金和至2014年2月14日的管理费，戚民强予以确认，一审法院予以采信，故戚民强应按照上述合同约定，支付从2014年8月15日起的租金和从2014年2月15日起的管理费予戚民强。戚民强主张华投公司应减免租金及管理费，华投公司不同意，一审法院不予采纳。根据双方约定，至庭审日止，戚民强应支付至2016年5月14日的租金、管理费予华投公司，故经核算，戚民强还应支付租金65250元、管理费4860元予华投公司。华投公司请求戚民强支付拖欠的水费1592元、电费894元，戚民强同意支付，一审法院予以支持。至于2016年5月15日之后的租金及管理费，因在本案庭审时尚不属于到期债权，故一审法院在本案中不作处理。
期间
交费时间
租金（元）
管理费（元）
2014.2.15-2014.5.14
2014.2.10
—
450
2014.5.15-2014.8.14
2014.5.10
—
450
2014.8.15-2014.11.14
2014.8.10
8550
450
2014.11.15-2015.2.14
2014.11.10
8550
450
2015.2.15-2015.5.14
2015.2.10
8550
450
2015.5.15-2015.8.14
2015.5.10
8550
450
2015.8.15-2015.11.14
2015.8.10
10350
720
2015.11.15-2016.2.14
2015.11.10
10350
720
2016.2.15-2016.5.14
2016.2.10
10350
720
合计
65250
4860
因滞纳金是税务机关向未能按规定的期限缴纳税款或者解缴税款的纳税人、扣缴义务人加收的款项，其具有法定性、强制性和惩罚性的特征，只适用于行政机关与公民、单位之间的具体行政关系，本案华投公司戚民强之间是平等主体之间的民事关系，故华投公司无权收取戚民强滞纳金。结合合同的约定，双方约定的滞纳金实为违约金。现华投公司主张根据合同约定按应交金额日3%计付违约金标准过高，主动请求按尚欠金额的25%计算违约金，这是华投公司对自身权利的处分，一审法院予以照准。根据合同约定，戚民强仅需就欠付的租金、水电费金额计付违约金予华���公司，经核算，华投公司主张的违约金15381.5元没有超出一审法院按照上述规则得出的违约金金额，故对华投公司的该项请求，一审法院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：1.戚民强于判决发生法律效力之日起十日内支付2014年8月15日至2016年5月14日止的租金65250元、2014年2月15日至2016年5月14日止的管理费4860元、水费1592元、电费894元予华投公司。2.戚民强于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金15381.5元予华投公司。如果戚民强未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受���费减半收取861.34元，由戚民强负担。
上诉人戚民强不服原判，提出上诉认为：一、一审认定事实不清，戚民强在一审中申请出庭的证人已充分证实华投公司违约在先。二、一审适用法律错误，一审在认定事实不清的基础上错误适用法律，应予纠正。
被上诉人华投公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求维持一审判决。
上诉人戚民强在二审提交如下新证据：1.华投公司印发的宣传单两张，证明华投公司一直强调要把涉案租赁物所在的花木场打造成大型的下山货花木场，然而由于相关市政道路施工，导致花木场交通不便，货源无法送达到该场地。2.收据1张，证明与戚民强一起租赁的商家的租金均已降至2元每月每平方米。
另根据上诉人戚民强申请，证人李某（男，汉族，49岁，安徽省蚌埠市怀远县荆涂风景区陈���村39号，公民身份号码）、唐洁明（男，汉族，38岁，湖南省邵阳市郦家坪镇水口奄村老院二组7号，公民身份号码）分别出庭作证。二人均陈述如下：华投公司经营的花木场在2013年招租之初即以拥有大型下山货市场吸引了大批租户，租金以7.5元每月每平方米计算，但由于后期修路，导致下山货无法运送到花木场，花木场生意萧条，一部分租户退租，李某的租金经协商从7.5元减少至2.2元每月每平方米，唐洁明的年租金由12个月减少5个月。
被上诉人华投公司对证据1、2以及证人证言的真实性、合法性、关联性均不予确认。
经核查，由于华投公司并未提交相反证据推翻以上证据，本院对戚民强提交的以上证据以及证人证言的真实性均予以确认，并将作为认定案件事实的重要依据。除以上戚民强提交的证据证明的事实外，原审查明的事实基本清楚，本��予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合戚民强、华投公司的诉辩意见，本案的争议焦点是：戚民强要求降低租金的上诉理由应否支持；原审判决是否适当。
戚民强要求降低租金的上诉理由应否支持。戚民强上诉认为，由于涉案租赁物所在的花木场附近修路，导致华投公司最初允诺的下山货集散地已经落空，涉案场地的生意萧条，和戚民强一起经营花木的其他租户的租金都已经得到了减免，而一审却仍以合同约定价格判定租金实在有失公允。本院认为，公平原则是当事人订立、履行民事合同所应遵循的基本原则。《合同法解释（二）》第26条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，因花木场附近修路，导致花木场的预期收益受到严重影响，这一客观情况是华投公司和戚民强在签订合同时是不可能预见到的，也非商业风险所致。在此情况下，依旧依照合同的约定履行，必然导致华投公司取得全部合同收益，戚民强承担全部投资损失，这对戚民强而言是不公平的，有悖于合同法的基本原则。且华投公司在对其他租户租金已进行适当减免的情况下，亦应对戚民强应付租金进行减少。戚民强要求减免租金的诉请，实际上是要求对涉案合同方租金条款进行变更，符合法律规定，本院予以支持。
原审判决是否妥当。一审法院依照合同判决戚民强支付租金有违公平原则和诚实信用原则，本院予以纠正。根据本案两位证人的证词，华投公司调整后的租金普遍在2.2元（李某庭审陈述的租金）至5.6元（唐洁明庭审中陈述的租金7.5*9/12=5.6）每月每平方米之间，故本院酌定涉案租赁物的租金取以上平均值，即3.9元每月每平方米。故2014年8月15日至2016年5月14日的租金应为3.9元*300*21=24570元。另双方均确认一审判决第一项所认定的管理费4860元、水费1592元、电费894元，本院予以维持。另关于违约金，一审法院按照华投公司主张的尚欠金额25%计付并无不当，本院予以维持。基于所欠租金已经调整，故戚民强应付的违约金应以本院确认的拖欠租金的基数进行计算，即（24570+4860+1592+894）*25%=31916*25%=7979元。
综上所述，一审法院认定案件事实部分清楚，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、变更广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初1935号民事判决第一项为：“戚民强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年8月15日至2016年5月14日止的租金24570元、2014年2月15日至2016年5月14日止的管理费4860元、水费1592元、电费894元予佛山市华投花木有限公司。”。
二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初1935号民事判决第二项为：“戚民强应于本判决发生效力之日起十日内支付违约金7979元予佛山市华投花木有限公司。”。
三、驳回被上诉人佛山市华投花木有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费861.34元，戚民强负担561.34元，佛山市华投花木有限公司负担300元；二审案件受��费814.90元，戚民强负担414.90元，佛山市华投花木有限公司负担400元。
本判决为终审判决。
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审 判 长 陈笑尘
审 判 员 邱程辉
代理审判员 安 静
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 黎嘉鸿