山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民五终字第2085号
上诉人（原审被告）青岛三龙城市建设综合开发有限公司。
法定代表人耿健，董事长。
委托代理人张敏，山东天正平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）房春英，女，1951年3月30日生，汉族，农村居民。
委托代理人夏增，男，1964年9月16日生，平度城德法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）青岛三龙乐业物业管理有限公司。
法定代表人孙玉刚，经理。
委托代理人刘建波，男，汉族，1967年3月13日出生。该公司副经理。
被上诉人（原审被告）青岛兴平热电有限公司。
法定代表人高庆仪，董事长。
委托代理人尚杰，1975年10月2日生，汉族，城镇居民，系该公司供热中心主任。
委托代理人黄海龙，1976年6月7日生，汉族，系该公司办公室主任。
上诉人青岛三龙城市建设综合开发有限公司因财产损害赔偿纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2013）平民一初字第1932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月29理后，依法由代理审判员刘琰担任审判长，代理审判员陈克生主审本案，与代理审判员常兵共同组成合议庭于2013年11月18日进行了审理。上诉人青岛三龙城市建设综合开发有限公司的委托代理人张敏、被上诉人房春英的委托代理人夏增，原审被告青岛三龙乐业物业管理有限公司的委托代理人刘建波，原审被告青岛兴平热电有限公司的委托代理人尚杰、黄海龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告在一审中诉称，原告于2010年在被告青岛三龙城市建设综合开发有限公司开发建设的坐落在平度市南京路568号金日佳苑小区购买11号楼2单元102户楼房一栋，已经装修完毕等待入住；然而在2012年10月19日下午三被告在未通知原告的情况下提前私自安排工作人员对供暖管道进行试供暖，导致房屋跑水被浸泡，造成严重经济损失并不能入住，经平度市城乡建设局给予调查证实：11号楼属于金日佳苑小区二期，2012年-2013年供热季初次供热，2012年10月19日，青岛兴平热电有限公司组织青岛三龙城市建设综合开发有限公司对金日佳苑小区二期供热网充水试压。对于初次供暖小区，供热公司要求小区建设单位按照要求将用户供热锁闭阀关闭，根据供热缴费名单再开启锁闭阀。经询问建设单位用户供热锁闭阀已关闭后，供热公司开始对该小区充水试压，由于11号楼2单元102户供热锁闭阀未关闭，并且102户家中分水器丝堵一直未安装，在充水试压时跑水，造成该户财物损失。综合以上：三被告未能合理安排充水试压，并对供热设施设置不能安全安装到位，导致跑水浸泡房屋受损，理应对原告损失进行赔偿，经平度市城乡建设局调解未果，请求依法判令：一、三被告立即赔偿原告房屋损失70000元。2、诉讼费用由三被告负担。
原审被告青岛三龙城市建设综合开发有限公司在一审中辩称，原告通过我公司购买房屋属实，但我公司出卖给原告的房屋不存在任何质量问题，原告于2011年6月30日接房后已经对房屋进行了装修，期间原告对房屋没有提出任何异议，另外我公司只是房屋的开发建设单位，房屋交付以后，房屋及相关配套设施的所有权及管理权不再属于我公司，因此，原告要求我公司承担责任缺乏依据，请求依法驳回原告对我公司的诉讼请求。
原审被告青岛三龙乐业物业管理有限公司在一审中辩称，原告所诉损失与我公司无关。物业公司受聘作为金日佳苑的物业管理者，即与原告签订了业主公约，就相关的物业管理项目进行了约定，其中，供热不属于物业公司的管理范畴，其室内及室外的设施由供热部门及原告自行管理，原告所诉的损失也没有依据，所以请求驳回对我公司的诉讼请求。
原审被告青岛兴平热电有限公司在一审中答辩称，一、原告家中的供暖设施不是我公司安装，该设施不归我公司产权所有和维护管理，我公司不承担任何法律责任。根据《青岛市城市供热条例》第十八条规定：“住宅和公共建筑建设单位，应当依法承担供热设施保修期内的整改、维修和调试等保修责任。供热设施的保修期不得低于二个采暖期。在保修期内，供热设施发生质量问题，建设单位应当履行保修义务。保修义务未履行或者拖延履行的，供热设施的保修期不受二个采暖期的限制。”原告家中的供热设施未超过二个采暖期，我公司不承担保修义务，不应承担民事责任。二、我公司在本案无过错，不承担民事赔偿责任。热能是一种商品，供热实行先预付供热款后供热的原则，即需要供热的居民先到我公司领取供热证，到供热单位指定的银行根据政府物价部门核准的价格标准预交供热款，银行将已交用热款的居民用户名单信息传送给供热单位，供热单位再将已交用热款的居民用户名单信息交给其所在物业小区，物业小区根据交款名单协调给用户开阀供热。对名单上没有的居民不予开阀供热。原告在2012年-2013年采暖期没有预付供热款，在我公司交给物业小区的2012-2013年居民交款供热名单上也没有原告，原告不是本采暖期的供热用户。我公司无过错，不承担民事赔偿责任，请驳回原告对我公司的起诉。
原审查明的事实是，平度市金日佳苑小区由被告青岛三龙城市建设综合开发有限公司开发建设，2010年11月原告购买被告青岛三龙城市建设综合开发有限公司开发的位于金日佳苑小区11号楼2单元102户楼房一栋，2011年6月30日办理交接手续，2012年12月，原告办理了房地产权证。原告购买的楼房安装地暖，原告接受房屋后对房屋进行了装修。原告未缴纳2012年-2013年采暖季的供热费用。2012年10月19日，青岛兴平热电有限公司对金日佳苑小区供热管网充水试压，由于原告的供热锁闭阀未关闭，原告家的分水器丝堵未安装，导致试压水流入原告家，原告家部分财物损坏。被告青岛三龙乐业物业管理有限公司发现后通知原告。原告的家人事发后到平度市城乡建设局信访，供热主管部门平度市城乡建设局公用事业管理处对此进行了调查，并为原告的亲属出具书面答复意见书，经调查基本情况为：“金日佳苑小区位于平度市南京路568号，由青岛三龙城市建设综合开发有限公司建设，属于青岛兴平热电有限公司供热区域。11号楼属于金日佳苑小区二期，2012年-2013年供热季初次供热。2012年10月19日，青岛兴平热电有限公司组织青岛三龙城市建设综合开发有限公司对金日佳苑小区二期供热管网充水试压。对于初次供暖小区，供热公司要求建设单位按照要求将用户供热锁闭阀关闭，根据供热缴费名单再开启锁闭阀。经询问建设单位用户供热锁闭阀已关系后，供热公司开始对该小区充水试压，由于11号楼2单元1楼西户用户供热锁闭阀未关闭，并且该户家中分水器丝堵一直未安装，在充水试压时跑水，造成该户财物损失。由于涉及开发商与用户经济纠纷，建议业主通过司法途径解决。”原告即诉诸法院，要求三被告予以赔偿。在审理过程中，原告申请对因漏水造成的财产损失进行鉴定，经法院委托平度市价格认证中心对原告的财产损失进行鉴定，结论为6590元。原告支付鉴定费300元。另查明，供热锁闭阀开启需用钥匙，关于金日佳苑小区二期2012年10月19日充水试压前供热锁闭阀由谁开启三被告存在争议。被告青岛三龙城市建设综合开发有限公司称属于供暖设施的质量问题由其保修，楼房交付后，公司对供暖设施没有管理责任，在第一个采暖季，供热锁闭阀也不是公司开启。被告青岛三龙乐业物业管理有限公司称供热单位直接向用户收取供热费用，物业公司没有此技术，也没有接受用户及供热单位的委托，建设单位将锁闭阀钥匙放在物业公司，供热单位使用时就给供热单位，供热公司供热后就将锁闭阀钥匙收回，物业公司与供热公司没有委托关系。被告青岛兴平热电有限公司称在前二个采暖季，用户缴纳供热费后，热电公司将交费名单给物业公司，由建设单位安排人去开启供热锁闭阀，供热后建设单位将钥匙交给物业公司，物业公司再将钥匙交给供热公司，二个采暖季后热电公司全面接管，由热电公司开启或者关闭锁闭阀。
上述事实，有原告提交的房产证、照片、信访答复意见书，被告青岛三龙城市建设综合开发有限公司提交的房屋交接书，被告青岛三龙乐业物业管理有限公司提交的业主公约，法院委托平度市价格认证中心做出的涉案物品价格鉴定结论书、鉴定费收据，法院的调查笔录及庭审笔录予以证实，业经庭审质证。
原审认为，原告对位于平度市南京路568号金日佳苑小区11号楼2单元102户的房屋享有所有权，该小区于2012年10月19日初次供暖充水试压时，因原告未缴纳该供暖季的供热费，原告的供热锁闭阀不应被开启，但是在该小区充水试压时原告的供热锁闭阀被开启并致水流入原告家，原告因此受到的财产损失应当得到赔偿。对原告受到的损失，经法院委托平度市价格认证中心鉴定损失为6590元，法院予以认定。本案争议的焦点是：原告受到的损失应当由谁赔偿，该小区的供热锁闭阀由谁开启的。原告受损后其亲属到主管部门平度市城乡建设局信访，该局作出答复意见书，法院也对原告提交的该答复意见书进行了落实，该小区的供热流程是：用户到银行缴纳供热费，对于初次供暖小区，供热公司要求小区建设单位将用户供热锁闭阀关闭，根据供热缴费名单再开启锁闭阀，经询问建设单位用户供热锁闭阀已关闭后，供热公司开始对该小区充水试压。本案中原告所在小区系初次供热，用户的供热锁闭阀应当由建设单位关闭或开启。根据《青岛市城市供热条例》第十八条规定：建设单位应当依法承担供热设施保修期内的整改、维修和调试等保修责任。综合以上情况，法院对新建金日佳苑小区的供热锁闭阀在第一个采暖季由建设单位即被告青岛三龙城市建设综合开发有限公司开启或关闭予以认定。被告青岛三龙城市建设综合开发有限公司未按照供热公司的要求关闭锁闭阀，将未缴纳供热费的原告的锁闭阀开启，导致原告室内暖气设施漏水，其应当对原告的损失承担赔偿责任。原告请求被告青岛三龙乐业物业管理有限公司承担责任无事实和法律依据，法院不予支持。被告青岛三龙城市建设综合开发有限公司也无证据证明将锁闭阀钥匙交付给被告青岛兴平热电有限公司，被告青岛兴平热电有限公司在第一个采暖季未对原告的供热锁闭阀开启或关闭，对原告的损失不应承担赔偿责任。据此判决：一、被告青岛三龙城市建设综合开发有限公司于判决生效后十日内赔偿原告房春英各种财产损失6590元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告房春英对被告青岛三龙乐业物业管理有限公司、青岛兴平热电有限公司的诉讼请求。三、驳回原告房春英的其他诉讼请求。案件受理费1550元，邮寄费180元，鉴定费300元，共计2030元，由原告房春英负担1567元，被告青岛三龙城市建设综合开发有限公司负担463元。
宣判后，被告青岛三龙城市建设综合开发有限公司不服，上诉至本院，请求撤销原判，依法改判，诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由是：一审法院认定锁闭阀开启需用钥匙，且以该锁闭阀的开启作为认定承担责任的依据是错误的，供热用水开关的开关直接用手即可操作，并不需要任何工具或钥匙，锁闭阀不是供热的开关设施，只是供热单位为防止盗用热能所设置的关闭设施，该设备的开启需用专用工具，不是一对一的，不能称之为钥匙，本案供热水进入被上诉人家中是因供暖水的开关没有关闭，并不仅仅是锁闭阀的原因，一审法院认定供热锁闭阀在第一个采暖季由建设单位开启或关闭没有任何依据，被上诉人提交的《上访答复意见书》只是调查了供热单位，没有调查建设单位，没有征求上诉人的意见，因此没有法律效力，另外，该答复意见只是复印件，没有答复单位的公章，一审法院所调查的人员也不能证明其真实性，进入用户家中供热阀门的管理、维护事项只涉及到用户与供热单位，而并不涉及所在房屋的建设单位，认定供热单位委托上诉人将锁闭阀关闭没有任何依据，供热公司10月19日开始冲水试压，比规定的时间提前了十多天，且供热公司也没有提交证据证明已经通知了将于什么时间放水、以及要求关闭锁闭阀的事项，一审法院没有查明，就直接认定上诉人未按照要求关闭锁闭阀，判决上诉人承担赔偿责任，是错误的；被上诉人对室内供暖设施管理不善也是导致漏水的原因之一，被上诉人自身对损失也具有过错，一审法院对鉴定所涉及的室内家具、设备损失的数量、程度均没有查明，对车库内的家具是否由供暖水所损坏也没有查明，一审法院全部认定为本次事件的损失没有依据。故请求二审法院依法查清事实，撤销原判，依法改判。
被上诉人辩称，原审判决正确，事实清楚，请求法院依法维持原审判决。
经本院审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。案经调解未果。
本院认为，《青岛市城市供热条例》第十八条规定：建设单位应当依法承担供热设施保修期内的整改、维修和调试等保修责任。供热设施的保修期不得低于二个采暖期。在保修期内，供热设施发生质量问题，建设单位应当履行保修义务。保修义务未履行或者拖延履行的，供热设施的保修期不受二个采暖期的限制。”就本案来说，被上诉人房春英在2012年-2013年采暖期既没有入住，也没有预付供热款，不是本采暖期的供热用户，其家中的供热设施未超过二个采暖期，而作为新建金日佳苑小区的建设单位即上诉人青岛三龙城市建设综合开发有限公司，在建设安装的时候即应当把球阀和锁闭阀全部关闭，在第一个采暖季根据供热用户需求确定相应供热锁闭阀的开启或关闭，但上诉人青岛三龙城市建设综合开发有限公司并未做到关闭锁闭阀的基本要求，在初次供热时将被上诉人房春英未缴纳供热费的锁闭阀开启，导致其家中室内暖气设施漏水，对所造成的损失即应承担赔偿责任。上诉人称该阀是防盗措施、安装时都是合格的，且只负责安装的说法显然不符合相关规定和基本的义务，对于供热锁闭阀也并不是上诉人所称的不需要钥匙用手就可以打开的情况，上诉人上诉理由中也称该阀“是供热单位为防止盗用热能所设置的关闭设施，该设备的开启需用专用工具”，即便如其所称“不是一对一的”，但也不能就认为开启仅用手即可而不用钥匙。至于核实被上诉人提交的《上访答复意见书》，只是法院依法对事实进行全面、客观的审核并对各证据与事实的关联程度、证明力以及证明力大小进行判断的一个过程。对于上诉人认为供热公司10月19日开始冲水试压、比规定的时间提前了十多天，且供热公司也没有提交证据证明已经通知了将于什么时间防水等理由，本院庭审中当庭要求被上诉人青岛三龙乐业物业管理有限公司、青岛兴平热电有限公司三日内提供相应的证据，在规定的时间内两被上诉人提交了阳光换热站在该小区通知充水试压的相关证据，上诉人虽对此提出异议，但没有相应的证据对此予以抗辩；另外，对于其所称提前的问题，作为供热单位，基于本地气候变化、差异较大问题，在每年的供热前，均要提前做好相应的供热准备，这业已成为当地政府及居民对供热的基本要求，因此上诉人以提前充水试压不当作为上诉理由，不仅于理不符，也不合乎人之常情，故其该理由本院不予支持。至于上诉人对被上诉人房春英的诉请，在被上诉人房春英既没入住，也没有交费的情况下却要求其承担义务，显然不当。对于损失问题，原审法院依法委托鉴定机构进行评估，从程序上符合法律规定，在内容上也明确列明鉴定项目为：“涉及的水淹财产损失市场价格”，因此对于该鉴定结论应予确认。
综上，上诉人青岛三龙城市建设综合开发有限公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费463元，由上诉人青岛三龙城市建设综合开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琰
代理审判员 陈克生
代理审判员 常 兵
二〇一三年十二月二十四日
书 记 员 李 兵
书 记 员 于 雪