北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）���0114民初4779号
原告（反诉被告）北京莱福赛斯医学研究院有限公司，住北京市海淀区上地信息路1号2号楼15层1504元。
法定代表人宋明选，总经理。
委托代理人李贵温，北京市华泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京华人巨擘投资有限责任公司，住北京市丰台区马连道高楼村49号。
法定代表人丁海，经理。
委托代理人赵琴，女，1984年4月4日。
委托代理人康素雅，女，1990年5月18日。
原告（反诉被告）北京莱福赛斯医学研究院有限公司（以下简称：莱福赛斯公司）诉被告（反诉原告）北京华人巨擘投资有限责任公司（以下简称：巨擘公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员王辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告莱福赛斯公司的委托代理人李贵温，被告巨擘公司的委托代理人赵琴、康素雅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告莱福赛斯公司诉称：原告与被告于2014年3月18日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于昌平区沙河镇柴禾市大街2号院内5号楼2层和3层的房屋出租给原告用于办公和研发，原告在签订本合同时已经明确告知被告，原告为一家集医学研究与实验发展、技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务、技术推广等经营范围的企业，会在使用该房屋同时进行办公和研发，但在2015年4月，昌平区安全生产监督管理局执法人员告知原告该地为“教育用地”，不允许进行科研，后被告阻挠原告继续办公及开展研发工作，原告遂停止一切科研活动，被迫在他处临时租用场地，被告并未按照合同约定履行合同，未能使原告在合同有效期内正常使用该房屋，属根本违约。原告已经于2015年3月27日交付2015年4月到2015年9月��房租，但一直无法正常使用，原告多次向被告要求退还房租及押金，但被告均拖延履行。故诉至贵院请求判令：1、被告返还原告已支付的房租30万元；2、被告退还原告已支付的房屋押金5.2万元；3、诉讼费由被告负担。
被告巨擘公司辩称：原告违法、违约经营，双方合同解除后，原告无权要求退还押金。双方约定承租场地的用途为办公和研发，但原告使用房屋进行化学实验，同时存放了硫酸、乙醇、盐酸等危险化学物品，经周围群众举报，相关部门对原告进行了查处，并责令原告将化学品搬离场地。原告在租赁合同到期前违约提前终止合同，但原告一直使用房屋至2015年10月26日才将承租房屋腾空，双方办理了交接手续，原告要求退还租金没有依据。故不同意原告的诉讼请求。
反诉原告巨擘公司诉称：反诉人与被反诉人在2014年3月18日签订了《房屋租赁合同》约定，反诉人将其昌平区沙河镇柴禾市大街2号院内5号楼2层和3层的房屋出租给原告使用，合同期限为三年。被反诉人于2015年3月27日交付2015年4月5日至2015年10月5日的租金。被反诉人实际占用房屋至2015年10月26日。被反诉人违反合同约定，在承租房屋内进行化学实验，同时存放了硫酸、乙醇、盐酸等危险化学品，被周围群众举报，相关机关要求被反诉人将化学危险品搬离。被反诉人改变房屋用途，违反合同约定，应承担违约金5.2万元。被反诉人提前终止合同，并在承租房屋内存放危险品，且在2015年10月26日才腾空房屋，给反诉人在此出租造成不便，被反诉人应当承担反诉人租金收益的相关损失。故提起反诉，请求判令：被反诉人赔偿反诉人损失43055.6元；2、被反诉人承担违约金52000元；3、反诉费由被反诉人负担。
反诉被告莱福赛斯公司辩称：不同意反诉人的反诉请求，我公司自2015年4月后便因反诉人断电等行为导致租赁房屋无法正常使用，在本诉中我公司已经要求反诉人退还未正常使用房屋期间的租金，我公司无法正常使用租赁房屋系反诉人在将涉案房屋出租时未将房屋土地性质告知我方所致，租赁合同无法继续履行的责任在反诉人，与我公司无关，故对于反诉人要求我公司赔偿其损失及支付违约金的诉讼请求，我公司均不同意。
经审理查明：
2014年3月18日，巨擘公司与莱福赛斯公司签订《房屋租赁合同》约定，巨擘公司将其享有使用权的位于北京市昌平区沙河镇柴禾市大街2号院内5号楼第2层和第3层的房屋出租给莱福赛斯公司，租赁期限自2014年3月18日至2017年4月6日，租期三年，租金每年620000元，租金支付方式为每半年一付，房屋用途为办公、研发，双方还约定，莱福赛斯公司向巨擘公���交纳52000元作为履约保证金，如承租方违反合同约定条款，保证金不予退还。双方还特别约定，莱福赛斯公司进行的生产、实验须遵守国家相应的法律法规，并得到相应部门的批准后方可实施，如因莱福赛斯公司生产、实验造成的损失，莱福赛斯公司自行承担后果……。双方在合同中还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，莱福赛斯公司向巨擘公司支付了当年的租金和保证金52000元后，开始入住使用涉案房屋。莱福赛斯公司在使用租赁房屋期间在房屋内进行了其营业范围之内的化学实验，并在房屋内存放了用于实验的化学品。2015年3月，莱福赛斯公司向巨擘公司交纳了2015年前半年的租金310000元。2015年4月15日，巨擘公司向莱福赛斯公司送达《关于清理危险化学品并整改的通知》，以莱福赛斯公司未按照相关管理部门要求将危险化学品搬走为由，要求莱福赛斯公司将存放在租赁房屋内的化学品搬走，并要求莱福赛斯公司在政府部门允许的情况下研发。2015年9月1日，莱福赛斯公司向巨擘公司发函称，从即日起，搬离涉案租赁房屋。同时表示，巨擘公司在双方签订租赁合同时没有尽到告知涉案房屋所在土地的性质，使其无法在涉案房屋内进行化学实验，从而无法实现合同目的。该函还称，2015年4月16日后，由于巨擘公司断电，致涉案承租房屋无法正常使用。2015年10月26日，莱福赛斯公司工作人员杨光与巨擘公司工作人员赵琴办理了《华人巨擘沙河项目物业部客户入、退清单》，莱福赛斯公司将涉案承租房屋恢复原状后返还给了巨擘公司。
另查，北京市昌平区沙河镇柴禾市大街2号院内5号楼建设工程规划许可证记载的的建设单位为交通部人民警察学校，莱福赛斯公司所租赁的房屋系巨擘公司以租赁的方式从中国人民公安大学处承租所得。
上述事实，有《房屋租赁合同》、租金税票、《关于清理危险化学品并整改的通知》、莱福赛斯公司致巨擘公司的函、《华人巨擘沙河项目物业部客户入、退清单》及双方当事人陈述等相关证据在案予以佐证。
本院认为：
莱福赛斯公司与巨擘公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，且未违反相关法律的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案中，双方争议的焦点为：1.合同中约定的房屋用途是否包含化学实验，在合同履行过程中，莱福赛斯公司化学实验被相关管理部门制止的后果是否应归咎于巨擘公司，即导致合同解除的违约方如何认定;2.巨擘公司是否应当退还莱福赛斯公司租金及租赁合同的解除时间；3.巨擘公司是否应当退还莱福赛斯公司履约保证金。4.莱福赛斯���司是否应当给付巨擘公司因租赁合同解除导致的相关经济损失。
结合双方当事人所出示的证据，本院认为：
1.莱福赛斯公司在涉案租赁房屋内进行化学实验被相关管理部门制止的后果不应归咎于巨擘公司，莱福赛斯公司应当承担租赁合同无法继续履行的违约责任。首先，根据双方签订租赁合同的内容看，双方约定了涉案租赁房屋的用途为办公和研发两项，办公可作常规理解，但研发的内涵较为广泛，除实验外还应包含其他具体方式。化学实验作为一种较特殊的研发方式，因对他人可能造成影响，故受到相关管理部门的限制，须在相关部门进行环境测评后方可进行；其次，从双方所签订的租赁合同中“特别约定”看，双方明确约定了，生产、实验应遵守国家法律规定，并应得到相关部门的批准后方可实施，否则不利后果由莱福赛斯公司自负。本��中，莱福赛斯公司进行的化学实验被相关部门制止，显然是由于其在进行化学实验前未到相关部门进行报批的原因所致；再次，针对莱福赛斯公司主张巨擘公司出租的涉案租赁房屋所在的土地性质为“教育用地”，无法进行化学实验系由于巨擘公司未尽到告知义务所致的主张一节，因在双方签订租赁合同前，巨擘公司向莱福赛斯公司出示了涉案租赁房屋的相关合法手续，莱福赛斯公司作为承租人在对租赁房屋有特殊用途时，应当知晓租赁房屋是否具备相应条件，现莱福赛斯公司以巨擘公司未尽到告知义务为由，认为巨擘公司对租赁合同无法继续履行应当承担缔约过失责任的主张不能成立。莱福赛斯公司在合同约定的租金交纳日期前明确表示不再履行合同，莱福赛斯公司应当承担租赁合同无法继续履行的违约责任。
2.莱福赛斯公司无权要求巨擘公司退还2015���4月至2015年9月15日前其已向巨擘公司交纳的租金。根据莱福赛斯公司致巨擘公司的函中显示，莱福赛斯公司自认其搬离涉案租赁房屋的时间为2015年9月1日，虽在该函中莱福赛斯公司自称巨擘公司在2015年4月16日停止供电导致租赁房屋无法正常使用，但在庭审中，莱福赛斯公司对该事实并未出具相关证据，且通过巨擘公司出具的清退单可以看出，双方正式办理移交手续的时间是2015年10月26日，故通过上述事实可以推定，莱福赛斯公司与巨擘公司的租赁合同应于2015年前半年租金到期日，即2015年9月15日实际解除。莱福赛斯公司在2015年9月15日前一直占用租赁房屋，其要求退还租金的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。
3.巨擘公司无须退还莱福赛斯公司交纳的履约保证金。根据双方所签订的租赁合同看，双方未约定违约金或违约金的计算方式，但从该��约保证金约定的交纳方式和收取的目的看，系督促租赁合同的完整履行，符合违约金的基本属性，故该款的退还与否应当按照合同或法律中对违约金的给付条件的规定进行处理。如前所述，莱福赛斯公司因不可归咎于巨擘公司的责任，在合同约定的租金交纳期满前，表示不再继续履行合同构成违约，故莱福赛斯公司无权要求巨擘公司退还已交纳的履约保证金。
4.对于巨擘公司要求莱福赛斯公司赔偿相关损失的诉讼请求，本院不予支持。根据我国合同法的基本精神，违约金的立法目的即为了弥补守约方因对方违约所造成的经济损失，一般情况下，违约金和损害赔偿金不能同时主张，如当事人认为约定的违约金不足以弥补违约所造成的损失，可以申请对违约金进行适当调整。本案中，巨擘公司已实际收取了莱福赛斯公司交纳的履约保证金（违约金），故在此情况下，无权再向莱福赛斯公司要求损害赔偿金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零八条之规定，判决如下：
一、驳回原告北京莱福赛斯医学研究院有限公司的诉讼请求。
二、驳回反诉原告北京华人巨擘投资有限责任公司的反诉请求。
本诉案件受理费三千二百七十五元，由原告北京莱福赛斯医学研究院有限公司负担（已交纳）。
反诉案件受理费一千零八十九元，由北京华人巨擘投资有限责任公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王 辉
二〇一六年五月二十日
书记员 翟金萍