北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)石民初字第2459号
原告赵建欣，男，1969年6月24日出生。
委托代理人王红伟，北京安科律师事务所律师。
被告北京爱慧教育咨询有限公司，住所地北京市石景山区石景山区路2号北京台湾街c2区6号楼d室。
法定代表人姜文平，总经理。
委托代理人沈泽，男，1966年11月14日出生。
原告赵建欣与被告北京爱慧教育咨询有限公司（以下简称爱慧公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵建欣及其委托代理人王红伟，被告爱慧公司的委托代理人沈泽均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告赵建欣起诉称：2013年9月30日，原、被告签订了《房屋租赁合同》。合同签订后，被告违反约定期限支付房租和押金，原告为此多次向被告主张权利，被告也多次向原告作出承诺，但仍未按约履行全部义务。2014年10月26日，原、被告签订协议解除书。被告至今仍占用涉案房屋，严重损害原告合法权益。诉讼请求：1.判令被告立即腾退北京市石景山区永乐小区x号楼并交予原告；2.判令被告向原告支付2014年10月27日至2015年10月26日房屋使用费35万元、2015年10月27日至2016年4月12日房屋使用费23万元；3.如被告在2016年4月12日本案辩论终结仍未腾退北京市石景山区永乐小区x号楼并交予原告，则按照原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的标准支付房屋使用费至实际履行之日止，即2016年4月12日至2016年9月30日，按照年租金428000元计算，2016年10月1日至2017年9月30日止，按照年租金458000元计算，2017年10月1日至2018年9月30日止，按照年租金490000元计算；4.诉讼费由被告承担。
被告爱慧公司答辩称：合同约定租赁面积为538平米，但实际使用的房屋不是538平米，有三间房屋不能使用，签合同时原告没有告知。解除协议书的签订，是因为原告在被告经营期间多次带人干扰经营秩序，甚至停电、锁门，造成被告无法经营，造成被告损失。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：位于北京市石景山区永乐小区x号办公楼的房屋系石景山区国资委监管的北京市石景山区房屋经营和市场管理中心所辖经营性房屋。北京市石景山区房屋经营和市场管理中心下属单位北京市石景山区房屋修缮所曾与原告签订经营性用房租赁合同，将诉争房屋出租给原告，并同意原告与第三方合作。
2013年9月30日，赵建欣（出租方、甲方）与爱慧公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，载明：甲方出租的北京市石景山区永乐小区x号办公楼（东楼门），出租房屋建筑面积共538.91平方米。租赁期限为5年，第一年半年付款，后面转为年付，租赁期限为2013年10月1日至2018年9月30日。第五条：1、该房屋年租金总额为400000元。租金总计2176000元。2、押金五万元整。3、支付方式为现金支付，支付时间：第一次付费时间为2013年10月1日支付租金20万元整；第二次付费时间为2014年2月15日支付租金20万元整；第三次付费时间为2014年8月1日支付租金40万元；第四次付费时间为2015年8月1日支付租金428000元整；第五次付费时间为2016年8月1日支付租金458000元整；第六次付费时间为2017年8月1日支付租金490000元整，以此类推。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。未按期交纳房租，拖欠房租累计15日以上的。根据上述谁有甲方解除合同无需对乙方进行催告，甲方解除合同的书面通知已经送达乙方立即生效。补充条款：1、由于甲方原因三间房屋暂时不能交给乙方使用，交付时间暂定为一年，一年后未腾空房屋，甲方向乙方补偿一万元整。2、此三间房屋所产生费用按实际使用及估算计算。
对于上述合同补充条款的约定，原告称补偿所指的每年1万元，所产生费用指的水电实际费用。被告称补偿并非按照每年1万元计算，而是按照按照年租金及面积的比例计算。
上述合同签订后，原告将诉争房屋1-4层房屋共计20间（不含补充条款所述三间房屋）交付被告使用。
2014年3月12日，赵建欣（甲方）与爱慧公司（乙方）签订协议，载明：一、乙方于2014年3月17日前向甲方交纳房租、滞纳金及押金等各项费用22.6万元。二、乙方到期（2014年3月17日）未向甲方交齐上述款项，视为乙方违约，甲乙双方于2013年9月30日所签房屋租赁合同（石景山区永乐东区x号楼）同时失效。乙方自动从该楼退出，甲乙双方互不追究对方任何责任。
2014年8月20日，赵建欣（甲方）与爱慧公司（乙方）签订协议，载明：1、双方确认双方于2013年9月30日所签房屋租赁合同已于2014年8月15日终止，甲方保留向乙方索要滞纳金的权利。2、乙方如果仍需租用此楼，需在2014年8月25日付10万元，2014年9月1日付15万元，2014年9月2日付15万元，2014年9月15日付10万元。3、乙方在付清四次共计50万元后，双方协商重新签订新的租房协议。4、如果乙方三次付费时间有任何一次未按时交齐，乙方所交款项按定金违约处理，甲方将不予退还，同时乙方也将放弃对该场地续约的权利。
2014年10月26日，赵建欣（甲方）与爱慧公司（乙方）签订协议解除书，载明：1、双方于2013年9月30日所签房屋租赁合同（石景山区永乐小区x号楼），因乙方原因今日解除并失效。2、乙方于今日自动从该楼退出，乙方后安装的不可移动设备设施需保留或恢复之前原样。3、甲方同意将该楼其中两间房屋给乙方无偿临时使用，但是甲方可无条件随时收回该两间房屋。
庭审时，原告主张以2014年10月26日协议解除书所载明为准，因被告未按时支付房租，双方租赁合同于2014年10月26日解除。被告称合同未解除，并称上述三份协议均为在原告胁迫下作出，且原告曾多次干扰被告经营，但并未就此提供有效证据予以证实。被告提供了房屋使用、培训合作、教室合作、协议书等证据，以证实其损失问题。原告对此否认。
另查，双方均认可，截至2014年10月26日，被告共给付原告房租614000元、租赁第一年暖气费14000元、押金5万元。
庭审时，原、被告双方均认可房屋管理平面图中载明的出租房屋具体情况为：北京市石景山区永乐小区x号办公楼（紧邻东楼门）一层至四层东部共二十间。
上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、协议、协议解除书、收据、函、申请书、经营性用房租赁合同、房屋管理平面图等证据在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点在于：第一，双方签订的房屋租赁合同的是否解除以及解除时间点的确认问题；第二，房屋租赁合同解除后的权利义务履行问题。
针对焦点问题之一，第一，原、被告签订的租赁合同均系双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。第二，当事人协商一致，可以解除合同。具体至本案中，原、被告已经于2014年10月26日书面达成一致意见，协议解除了房屋租赁合同，对此本院不持异议，依法认定双方的房屋租赁合同于2014年10月26日解除。被告称2014年10月26日书面协议存在被胁迫而签订的情形，但并未就此提供有效证据予以证实，故本院被告此答辩意见不予采信。
针对焦点问题之二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既然已经解除，则承租人应当返还租赁物，且承租人返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。被告仍占用租赁房屋，并无事实及法律依据。故原告请求被告将诉争房屋腾退交还原告的诉讼请求，具备事实及法律依据，本院予以支持。具体交还腾退的时间，本院参照本案中当事人履行各项义务的情况，综合原、被告各方的客观条件等因素，根据公平和诚实信用原则，依法予以酌情确定。被告在合同解除后仍继续占用诉争房屋，应向原告支付房屋使用费，原告要求被告给付2014年10月27日后的房屋使用费的诉讼请求，法院予以支持。房屋使用费的具体数额本院参照房屋所在位置的一般市场价格的具体数额，综合本案中当事人履行各项义务的情况、被告一方行为过错程度、原告实际损失及预期利益等因素，结合被告与原告此前签订合同的租金数额，以及原告交付被告房屋的实际情况，根据公平和诚实信用原则，对于该费用依法予以酌情确定。
综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、北京爱慧教育咨询有限公司于本判决生效后三十日内将位于北京市石景山区永乐小区x号办公楼一至四层东部房屋二十间腾退交还赵建欣；
二、北京爱慧教育咨询有限公司于本判决生效后七日内给付赵建欣2014年10月27日至2016年4月12日的房屋使用费五十一万一千五百元；
三、北京爱慧教育咨询有限公司于本判决生效后七日内给付赵建欣自2016年4月12日至北京爱慧教育咨询有限公司实际履行完毕本判决主文第一项内容之日止的房屋使用费（具体标准为：2016年4月13日至2016年9月30日，按照每年三十七万二千元计算；2016年10月1日至2017年9月30日，按照每年三十九万八千元计算；2017年10月1日至2018年9月30日，按照每年四十二万六千元计算；2018年10月1日以后，按照每年四十五万六千元计算）；
四、驳回赵建欣的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九千七百四十元，由赵建欣负担六百九十四元（已交纳二十五元，剩余六百六十九元于本判决生效后七日内交纳），由北京爱慧教育咨询有限公司负担九千零四十六元（于本判决生效后七日内交纳)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 梁 爽
人民陪审员 张莎莉
人民陪审员 王家澍
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 徐 瑶