福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)闽民终1142号
上诉人（一审原告）：厦门海翼国际贸易有限公司，住所地福建省厦门市思明区厦禾路668号海翼大厦B座19层1901室。
法定代表人：王建军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐松林，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：张丹萍，女，该公司职员。
被上诉人（一审被告）：刘知洲，男，1992年5月19日出生，汉族，住天津市河北区。
被上诉人（一审被告）：刘玉山，男，1963年10月25日出生，汉族，住天津市河北区。系刘知洲父亲。
共同委托诉讼代理人：李玉更，天津景松律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：王金明，男，1969年10月5日出生，汉族，住天津市和平区。
一审第三人：天津市豪瑞钢铁贸易有限公司，住所地天津市北辰区天津陆路港物流装备产业园区忆天泽钢铁总部大厦803室。
法定代表人：王志鹏。
一审第三人：天津市至仁担保有限公司，住所地天津市北辰区京津路与龙洲道交口西北侧长瀛商业广场1-3号楼1190、2172、3182。
法定代表人：郑庆荣。
一审第三人：天津海泰投资担保有限责任公司，住所地天津市华苑产业区华天道6号海泰大厦六层601-613室。
法定代表人：牟福江。
上诉人厦门海翼国际贸易有限公司（以下简称海翼公司）因与被上诉人刘知洲、刘玉山、王金明、一审第三人天津市豪瑞钢铁贸易有限公司（以下简称豪瑞公司）、天津市至仁担保有限公司（以下简称至仁公司）、天津海泰投资担保有限责任公司（以下简称海泰公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服福建省厦门市中级人民法院（2015）厦民初字第1515号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。
海翼公司上诉称，1.刘玉山与王金明未签订合法有效的书面合同，涉案《房屋交易合同》本质上是居间合同，并非天津房管局规定的真实有效的书面房屋买卖协议。2.刘知洲、刘玉山均不能提供涉案房产的物业服务合同、水费、物业管理费等缴费单据证据，没有证据证明刘知洲、刘玉山已合法实际占有涉案房产；3.刘知洲、刘玉山提供的与王金明的款项来往系不同付款主体、不同银行进行支付，且银行水单亦无注明用途是购房款，不排除系刘知洲、刘玉山、王金明之间的其他业务往来款。原审法院对此未予查证，无法确认刘知洲、刘玉山已支付全部购房价款；4.海翼公司与王金明签订《个人无限连带责任保证函》的担保期限是2012年10月25日至2014年10月24日，涉案《房屋交易合同》在担保期内2014年4月15日签订；刘玉山、刘知洲在办理涉案房产过户登记时存在明显过错，房屋价款未依法进入《天津市存量房屋交易资金监管办法》规定的资金监管账户，且在办理公证的“放弃二手房交易资金监管确认书”上显示购房价款为400万元,与涉案房产实际价值1200万元严重不符。刘知洲与王金明存在恶意串通，帮助王金明转移资产，逃避债务。综上，海翼公司认为，一审法院查明的事实有误，刘知洲、刘玉山执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的第三人排除执行的条件，请求撤销原判，发回重审。
刘知洲、刘玉山共同答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回海翼公司的上诉。
王金明未作答辩。
豪瑞公司、至仁公司、海泰公司也均无提交陈述意见。
海翼公司向一审法院起诉请求：1、撤销（2014）厦民保字第141号执行裁定书；2、继续财产保全查封涉案房产。庭审中，海翼公司申请撤回第一项诉讼请求。
一审法院查明，2014年，海翼公司与豪瑞公司、至仁公司、海泰公司、王金明因委托代理采购货物合同发生诉讼纠纷。该案经一审法院审理作出生效判决，生效判决书判决王金明对豪瑞公司的债务承担连带还款责任，并在承担保证责任后有权追偿。后由于豪瑞公司未按判决履行义务，海翼公司对涉案房产申请强制执行，刘玉山、刘知洲于2015年6月4日就涉案房产向一审法院提出执行异议。2015年8月14日，一审法院作出（2014）厦民保字第141号执行裁定中止对涉案房产的执行。
另查明，2014年1月1日，刘知洲签署委托书，委托刘玉山代为办理房屋买卖手续。2014年4月15日，王金明、刘玉山与链家公司签订《房产交易合同》，王金明、刘玉山在链家公司的居间介绍下买卖涉案房产，并确认该涉案房产的成交价格为1200万元,约定买方于2014年4月15日交付200万元给王金明作为定金，其他款项采取非贷款方式付款。后刘知洲及其母亲刘凤霞先后向王金明转账400万元、300万元及500万元。2014年7月9日，刘知洲签署委托书，委托刘凤霞代为前往房管局签订买卖协议、办理过户手续、领取产权证等事宜。2014年7月14日，王金明与刘玉山达成补充协议，载明“乙方已于2014年7月14日将此房屋全部房款全部结清，甲方已于当日将房屋交予乙方并结清全部物业、水电、暖气等费用”。2014年8月4日，王金明与刘知洲签署了放弃“二手房交易资金监管”确认书，共同确认“甲方自愿将其名下坐落于天津市红桥区××，建筑面积275.71平方米的房产转让给乙方，乙方同意受让并在收房后向甲方支付了全部房款共计人民币肆佰万元整”，并于当月13日进行了公证。
还查明，涉案房产曾于2014年8月5日被天津市第二中级人民法院查封。2015年5月18日，刘知洲向该院提出执行异议。2015年8月10日，该院作出（2015）二中执异字第0167-1号执行裁定书，裁定解除对涉案房产的查封。
上述事实有海翼公司提交的执行异议申请书、（2014）厦民保字第141号执行裁定书、《天津市房地产登记簿查询证明》、天津市北方公证书（2014年津北方证第7700号）、（2014）厦民初字第1426号民事判决书、调查笔录；以及刘玉山、刘知洲提交的天津市房地产登记簿查询证明、《房屋交易合同》、委托书、天津链家宝业房地产经纪有限公司-
买卖业务预收款收据及银联商务签购单、收条及建行客户回单、中国光大银行个人转付回单、补充协议、房屋现场照片、公证书及公证费发票、天津市房地产权证、户口本、天津市第二中级法院（2015）二中执异字第0030号执行裁定书、（2015）二中执字第0167-1号执行裁定书等证据为证。
一审诉讼中，海翼公司要求撤销第一项诉求，即撤回判令撤销（2014）厦民保字第141号执行裁定书的请求，刘知洲、刘玉山同意该请求，口头裁定予以准许。
一审法院归纳本案的争议焦点为：一、刘知洲、刘玉山与王金明之间是否存在合法有效的书面买卖合同；二、刘知洲、刘玉山有无排除执行的实体权利问题。
焦点一、刘知洲、刘玉山与王金明之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系。
一审法院认为，房屋买卖合同作为一种有偿民事法律行为，其实质是以等价有偿方式转让房屋所有权，即出卖人转移房屋的所有权于买方，买方向出卖人支付价款。刘玉山受刘知洲委托，与王金明在链家公司居间介绍下订立了《房产交易合同》，合同中对买卖标的物、交易价格、交易方式、双方权利义务等都作了明确约定，系双方当事人的真实意思表示，且其签订时间在海翼公司与豪瑞公司签订《内贸代理采购协议书》之前，内容合法有效。海翼公司主张刘玉山、刘知洲与王金明之间不存在真实有效的书面买卖合同，缺乏事实根据。
焦点二、刘知洲、刘玉山有无排除执行的实体权利问题。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此，购房人有无排除执行的实体权利，主要看其是否满足该条规定的三项条件：1、第三人已经支付全部价款；2、第三人实际占有；3、第三人对未办理过户登记手续无过错。
1、刘知洲、刘玉山是否已支付全部购房价款。
一审法院认为，通过刘知洲、刘玉山提交的收条和银行转账回单，可以确认其确已向王金明支付1200万元，与《房产交易合同》中约定的购房款一致。海翼公司未能举证证明刘知洲、刘玉山与王金明之间存在虚假交易，以资金不进入监管账户的方式低价转让房产，故认定刘知洲、刘玉山已经支付全部购房价款。
2、刘知洲、刘玉山是否已合法占有涉案房产。
一审法院认为，刘知洲、刘玉山提交的补充协议、房屋现场照片、购电卡等证据可以证明刘知洲已实际装修入住的事实。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让或消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，买受人对涉案房产的占有是基于买卖合同的合法占有。
3、关于购房人刘知洲对未办理过户登记手续有无过错。
一审法院认为，第三人对未办理过户登记手续无过错是指未办理过户登记手续是由于第三人主观意志以外的原因所造成的，包括被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关不予协助等原因。由于涉案房产确实存在曾被天津市第二中级人民法院查封的事实而致使房屋无法办理过户登记，且有链家公司的说明予以佐证，刘知洲对未办理过户登记手续主观上并无过错。由于海翼公司未提出能够证明刘知洲存在恶意串通逃避债务情形的证据，故认定刘知洲对未办理过户登记手续并无过错。
鉴于购房人已经支付了全部房款并且实际占有了涉案房产，且对房屋未办理过户登记手续没有过错，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，对涉案房产具有排除执行的实体权利。综上，刘知洲、刘玉山的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第三人排除执行的条件，海翼公司的诉讼请求不应予以支持。王金明、豪瑞公司、至仁公司、海泰公司经合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审判。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，判决：驳回厦门海翼国际贸易有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由厦门海翼国际贸易有限公司负担。
海翼公司、刘知洲、刘玉山在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审期间，刘知洲、刘玉山向法庭提供：1.北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司出具的三分物业管理费发票，证明刘知洲、刘玉山于2016年12月12日缴纳涉案房产2012年12月1日至2016年12同月31日间的物业管理费及违约金；2.天津市津安热电有限公司出具的二份采暖费发票。证明因涉案房产尚未变更登记，刘知洲、刘玉山于2016年10月24日以王金明名义为涉案房产缴纳采暖费；3.津燃华润燃气有限公司天津第一销售分公司出具的十三份购气发票，证明因涉案房产尚未变更登记，刘知洲、刘玉山于2014年12月18日至2016年11月7日先后多次以王金明名义为涉案房产购买燃气；4.尚都家园社区居委会出具证明，刘知洲、刘玉山现居住在涉案房产。5.北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司出具证明，刘知洲一家自2014年7月14日开始居住在涉案房产，并已结清2012年12月1日至2016年12同月31日间的物业管理费。6.天津链家宝业房地产经纪有限公司出具证明，2014年4月15日，天津链家宝业房地产经纪有限公司居间介绍王金明和刘玉山签订《房产交易合同》；2014年7月14日，王金明和刘玉山就办理房屋交接手续（包括钥匙和电卡）签订了《补充协议》；刘玉山一家自2014年7月14日至今居住并占有涉案房产。海翼公司对上述1-4证据真实性没有异议，本院予以确认；海翼公司认为上述5-6证据系单位证明，因缺乏单位负责人签名不具合法性，对真实性也表示异议。经审查并综合本案全案证据，5-6证据能得到全案其他证据印证，亦可予以确认。
本院根据本案现有证据及（2014）厦民初字第1426号、本院（2015）闽民终字第752号民事判决书，对本案事实认定如下：
2012年10月8日，王金明向海翼公司出具《个人无限连带责任保证函》，承诺为豪瑞公司履行与海翼公司2012年10月25日至2014年10月24日期间签订的所有《内贸代理采购协议书》项下债务提供连带担保，王金明配偶王玉治亦在保证函上签字确认。同时，至仁公司与海翼公司签订《最高额保证合同》，约定为豪瑞公司履行与海翼公司2012年10月25日至2014年10月24日期间签订的所有《内贸代理采购协议书》项下义务提供连带担保，海泰公司在该合同上盖章确认，同意为至仁公司履行保证合同提供再担保并承担连带责任。
2014年1月1日，刘知洲签署委托书，委托刘玉山代为办理房屋买卖手续。2014年4月15日，王金明就其名下的位于天津市红桥区尚都家园16-3房产与刘玉山在天津链家宝业房地产经纪有限公司居间介绍下签订《房产交易合同》，并确认该涉案房产的成交价格为1200万元,约定买方于2014年4月15日交付200万元给王金明作为定金，其他款项采取非贷款方式付款，后刘知洲及其母亲刘凤霞分别向王金明转账400万元、300万元、500万元。2014年7月9日，刘知洲签署委托书，委托刘凤霞代为前往房管局签订买卖协议、办理过户手续、领取产权证等事宜。2014年7月14日，王金明与刘玉山达成“乙方已于2014年7月14日将此房屋全部房款全部结清，甲方已于当日将房屋交予乙方并结清全部物业、水电、暖气等费用”书面协议，对涉案房产进行交接。2014年8月4日，由于涉案房产系现款交易，根据《天津市存量房屋交易资金监管办法》规定，刘知洲、王金明共同签署了“放弃二手房交易资金监管”确认书，并于当月13日进行了公证。
2014年5月15日、7月7日，海翼公司与豪瑞公司签订《内贸代理采购协议书》，为豪瑞公司代购钢坯。协议签订后，海翼公司依约履行代购义务，豪瑞公司未依约支付货款。2014年9月1日，厦门市中级人民法院依海翼公司诉前财产保全的申请，作出（2014）厦民保字第139号裁定，并于同年9月18日依法轮候查封王金明名下的天津市红桥区尚都家园16-3房产。2014年12月16日，厦门市中级人民法院就海翼公司与豪瑞公司代购合同纠纷作出（2014）厦民初字第1426号号民事判决，海泰公司不服上诉本院。二审诉讼期间，刘知洲、刘玉山于2015年6月4日就涉案房产向一审法院提出执行异议。2015年8月14日，一审法院作出（2014）厦民保字第141号执行裁定中止对涉案房产的执行。
本院认为，涉案的《房产交易合同》体现刘知洲、刘玉山与王金明对涉案房产的买卖合同关系，合同对买卖标的物、交易价格、交易方式、双方权利义务等约定明确，内容合法，系双方真实的意思表示，且该买卖关系在涉案房产被有关法院查封之前产生，海翼公司没有证据证明刘知洲、刘玉山与王金明间存在恶意串通逃避债务情形，该合同应为合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定。首先，刘玉山与王金明签订《房产交易合同》后，根据刘玉山、刘知洲提交的收条和银行转账回单，可以确认其确已通过银行转账方式向王金明支付1200万元，海翼公司未能举证证明刘知洲、刘玉山与王金明之间存在其他业务款项往来，故应认定刘知洲、刘玉山已向王金明支付合同约定的全部购房价款；其次，刘知洲、刘玉山提供的北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司及涉案房产买卖中介人天津链家宝业房地产经纪有限公司出具的证明均证实刘知洲、刘玉山自2014年7月14日开始居住在涉案房产。刘知洲、刘玉山提供的《补充协议》证实刘玉山与王金明于2014年7月14日签订协议对涉案房产进行交接。刘知洲、刘玉山提供的北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司出具的三分物业管理费发票、天津市津安热电有限公司出具的二份采暖费发票、津燃华润燃气有限公司天津第一销售分公司出具的十三份购气发票、尚都家园社区居委会出具的证明、涉案房产现场现状照片、涉案房产购电卡等证据亦均可与上述证据相互佐证。在案证据足以证明刘知洲、刘玉山对涉案房产基于买卖合同的履行已装修入住，合法占有。其三，刘玉山与王金明于2014年4月15日签订《房产交易合同》后，刘知洲按合同约定先后支付1200万元购房款，王金明于同年7月14日向刘知洲、刘玉山交付涉案房产。2014年8月4日，因涉案房产交易价款未按《天津市存量房屋交易资金监管办法》规定进入监管账户，刘知洲、王金明为进行过户登记按《天津市存量房屋交易资金监管办法》的规定共同签署了“放弃二手房交易资金监管”确认书，并于当月14日对该确认书进行公证。该事实可以说明刘知洲已在积极办理涉案房产的交易手续，但由于涉案房产先后于2014年8月5日、9月18日被天津市第二中级人民法院查封和福建省厦门市中级人民法院轮候查封，致涉案房产过户登记不能。上述事实证明刘知洲、刘玉山合法占有涉案房产后，因客观障碍无法办理过户登记，其自身对未办理过户登记手续不存在过错。
综上，刘知洲、刘玉山根据合同约定支付了涉案房产全部买卖价款并已实际占有，且对房产未办理过户登记手续没有过错，其执行异议符合排除执行的条件。一审法院认定刘知洲、刘玉山执行异议成立，判决驳回海翼公司的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。海翼公司的上诉主张缺乏证据，上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审、二审案件受理费各100元，由上诉人厦门海翼国际贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 敏
代理审判员 陈延忠
代理审判员 陈 梁
二〇一七年一月十八日
书 记 员 张天栋
附页：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。