＼n福建省福州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）榕民终字第3504号＼n上诉人（原审被告）郑小明，男，1978年11月30日出生，汉族。＼n上诉人（原审被告、原审反诉原告）郑燕治，女，1945年12月9日出生，汉族。＼n委托代理人何扬冰，福建华巍律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告、原审反诉被告）李妹英，女，1954年9月20日出生。＼n委托代理人廖生营，福建凯峰律师事务所律师。＼n委托代理人周丽华，福建凯峰律师事务所实习律师。＼n原审第三人王珊，女，1979年4月9日出生，汉族。＼n委托代理人聂莉，福建元一律师事务所律师。＼n委托代理人林婷婷，福建元一律师事务所实习律师。＼n上诉人郑小明、郑燕治因与被上诉人李妹英、原审第三人王珊房屋买卖合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2012）鼓民初字第4413号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案虽经本院调解，但各方当事人最终未能达成调解协议。本案现已审理终结。＼n原审法院查明，2008年1月19日，原告委托姐姐李某和第一被告签订《房产买卖合同》一式四份，约定将座落福州市福飞路左海筑家B区1号楼709室的房产卖给被告，总价款421480元。原告告知：一是该房系拆迁安置房，二是该房系甲方（原告）第一手继承其父李圭角的遗产而得，三是该房产权暂未过户到甲方名下，但正在办理过程中。双方还约定：“……该房的产权和土地证使用权过户到乙方（被告）名下，乙方在甲方的协助下立即将余款一次付清给甲方，否则，每逾期一日，乙方必须支付给甲方违约金人民币伍拾元整；……立即办理该房产从甲方过户到乙方的手续。甲乙双方均不得有意拖延办理该房产的过户事宜，否则，在协商不成的基础上，拖延的那一方必须按每拖延一日支付人民币伍拾元整给另一方作为赔偿”。另外，合同还对购房款、余款的支付方式、交易过户程序、违约责任等进行约定。合同签订后，被告支付了房屋总价款的80%（含定金80000元），原告依约将该房交付被告。2012年6月25日，原告取得房产证，叫被告办理房产证过户事宜，但被告却要求将该房过户至第三方何扬冰名下，并提供一份《房地产买卖契约》要原告签字。原告当场拒绝，之后于6月29日发函通知被告办理过户并支付购房余款，至今未果。原、被告双方的争议由此产生。＼n另查，原告于2012年6月25日取得讼争房产产权证，体现产权面积为61.48㎡，根据合同约定的6850元∕㎡的单价，扣除被告已支付的337184.4元，第一被告尚欠原告房产余款83953.6元。2012年8月7日，原告领取了讼争房产的土地使用权证。＼n原审法院认为，原告李妹英与第一被告郑小明之间签订的《房产买卖合同》系双方真实意思的表示，合法、有效，双方应按合同约定全面履行。根据《房产买卖合同》第三条、第六条关于迟延支付尾款及迟延办理过户手续之约定，被告应在收到原告EMS快递及相关通知的情况下，主动办理相关产权过户登记手续，但第一被告在原告于2012年6月29日发函通知可以办理过户登记时，却未按约定履行相关义务，被告的迟延行为已构成违约。依照《房产买卖合同》第三条、第六条之约定支付购房尾款及违约金，现原审法院确认第一被告尚欠购房款83953.6元。有关违约金依照《房产买卖合同》第三条、第六条之约定从2012年7月1日起每日按50元计算至房产过户至第一被告名下止。关于第二被告提起的反诉请求，根据合同的相对性原则，该房产买卖合同系第一被告与原告所签订，第一被告亦于买方栏内签字，且从未告知原告其系受第二被告委托购买。原告亦未认可第二被告是房屋买卖合同中的买房人的主张，故被告（反诉原告）反诉请求：其系该房产的实际购买人的主张，原审法院不予支持。其反诉要求将该房产登记在其名下，没有相关证据予以支持，原审法院不予采纳。本案系房产买卖纠纷，是否属夫妻共同财产，不属本案裁决范围，相关当事人可另行主张。有关第三人陈述，原审法院不予认定。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：1.被告郑小明于本判决生效之日起十日内支付原告李妹英购房余款83953.6元及违约金（从2012年7月1日起，按每日50元计至判决确定付款日止）。2.驳回反诉原告的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2022元，适用简易程序减半收费后为1011元，由被告郑小明承担，反诉费50元由被告郑燕治承担。＼n一审宣判后，原审被告郑小明、原审反诉原告郑燕治均不服，向本院提起上诉。＼n上诉人郑小明上诉称：1、原审法院认定事实错误，郑小明没有违约。原审法院关于违约认定和“违约金”支付的认定错误。理由：第一，是合同的甲方李某违约而非买方违约，李某不但不按合同约定将涉案房产登记在自己名下，还故意将其登记在第三人李妹英名下，明显违约。而李妹英2012年8月7日又取得了该房屋土地使用权证，对此李某和李妹英也未通知买方，未在买卖合同中签字的李妹英突然起诉郑小明违约，根据合同第六条约定：在该房屋产权登记在甲方（李某）名下且自李圭角龙腰路111-1号房产拆迁之日起满五年的情况下，立即办理该房产从甲方（李某）过户到乙方（郑小明）的手续，而至今该房产也未登记在甲方李某名下。其实是李某没有履行合同义务，没有按约定把该房产登记在李某名下，致使合同约定的过户条件未成就。2、本案一审关于所谓“违约金”的支付也是错误的。郑小明并未违约，因为履行条件未成就，而且假如买方违约需要支付违约金，违约的时间应是：从卖方已按合同约定办理产权证和土地使用权证并告知买方之日起，计算至买方配合办理房产过户手续之日或买方同意支付购房余款日（两者选择日期较前的一日），不应该算至将该房产过户至（受买方委托购房的）郑小明名下止。3、原审法院不认定郑燕治是购房出资人、委托人是错误的。涉案房产买卖合同是郑燕治委托郑小明与李某签订，郑燕治委托郑小明签订合同，该委托关系不需要在签订合同时告知合同相对方，被上诉人是否认可郑燕治是购房的委托人，不影响郑燕治与郑小明之间购房委托关系的成立。依原审法院的判定标准，其认为：在买方栏内签字的郑小明是买方，而真正在卖方栏内签字的李某不是卖方，李妹英并未在合同的卖方栏中签字，却是卖方；原审法院认可了李妹英与李某之间的委托卖房关系，却不认定郑燕治委托郑小明购房的委托关系，同一案件不应该有两个不同的判定标准。另外，郑燕治出资购房也有相关证据支持，郑燕治提供的交代儿子黄小谷支付购房款337184.4元给李某的转帐支付凭证，清楚地反映了付款过程，原审法院对此不予认定是错误的。4、原判决郑小明在判决生效十日内支付购房余款是错误的。涉案合同第三条明确约定：该房的产权和土地使用权过户到乙方名下后，乙方在甲方的协助下立即将余款一次付清给甲方。即使法院认定郑小明为购房者，法院也不宜改变当事人约定的付款方式。综上，上诉请求：1.撤销一审判决，改判认定郑燕治为购房出资人、委托人，房产的买方并未违约；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。＼n上诉人郑燕治上诉称：1、一审法院认定事实错误，原审被告没有违约。一审法院关于违约认定和“违约金”支付的判断错误。合同的甲方李某一直拖延不办理房产证，至今已五年，合同第六条约定：在该房屋产权登记在甲方名下且自李圭角龙腰路111-1号房产拆迁之日起满五年的情况下，立即办理该房产从甲方过户到乙方的手续。而直到现在该房屋产权也未登记在甲方李某名下。其实是被上诉人一方没有履行合同义务，没有按约定把该房产登记在李某名下，致使合同约定的过户条件迟迟不能成就，郑燕治一方没有违反合同的约定，也不必赔偿李妹英提出的所谓损失。2、一审关于所谓“违约金”的支付也是错误的，原审被告郑小明并未违约，未迟延履行，因为履行条件未成就，而且郑燕治本人也表示可以去办理过户手续，但被上诉人不同意。且假设买方违约需要支付违约金，违约的时间也应是：从卖方已按合同约定办理产权证和土地使用权证并告知买方之日起，算至买方配合办理房产过户手续之日或买方同意支付购房余款日（两者选择日期较前的那天）。二、一审法院不认定郑燕治是购房出资人、委托人不正确。涉案房产买卖合同是郑燕治委托郑小明与李某签订，该委托关系不需要在签订合同时告知合同相对方，被上诉人是否认可郑燕治是购房的委托人，不影响郑燕治与郑小明之间购房委托关系的成立。原审法院认为被上诉人系上述房产买卖合同的卖方，但被上诉人并未在合同的卖方栏中签字，却也认定被上诉人与签订合同的卖方李某之间的委托关系，同一案件不应该有两个不同的判定标准。3、关于出资，郑燕治的出资购房也有相关证据支持，郑燕治本人提供的交代儿子黄小谷支付购房款337184.4元给李某的转账支付凭证，清楚地反映了付款过程，原审法院对此不予认定是错误的。综上，上诉请求：请求撤销一审判决，改判将诉争房屋房产及其所附土地使用权过户给郑燕治，被上诉人三日内到房产和土地使用权登记部门（单位）办理该房产及其所附土地使用权过户给郑燕治的登记手续。＼n被上诉人李妹英答辩称：1、2012年6月25日，被上诉人取得房产证，叫上诉人郑小明办理房产证过户事宜，但上诉人郑小明却要求将该房过户至何扬冰名下，并提供一份《房地产买卖契约》要被上诉人签字，被上诉人有权拒绝。2、在合同的签订及看房、支付购房款、房屋移交等过程中，被上诉人没有见过上诉人郑燕治，被上诉人不同意将诉争房产过户到上诉人郑燕治名下。3、一审法院对违约金的起止日期、金额的判决，有事实和法律依据，应予维持。本案实际上是由于郑小明要求将房产过户至何扬冰名下，被上诉人不同意，才导致房产无法过户。综上，请求驳回上诉，维持原判。＼n原审第三人王珊述称：1、郑燕治没有委托郑小明签订涉案房产买卖合同，案外人即李妹英的委托人李某曾与郑小明签订《房产买卖合同》，但在当时产权证尚未办理的前提下，双方在合同中即已约定“该房产的产权清晰，不存在债务纠纷问题”，所以产权证办理登记于被上诉人李妹英（李某的妹妹）名下，并不影响本案讼争房产目前的产权归属。且因该套房产为被上诉人李妹英父亲李圭角的遗产拆迁房，其家庭成员可对遗产的具体归属进行划分，产权证办理于谁名下并不影响该套房产最初的转让性质和后果，被上诉人李妹英的诉讼地位正是基于其取得产权证而产生。2、上诉人郑小明并非本案的反诉原告，其无权要求法院认定郑燕治为购房出资人和委托人，郑燕治不是涉案房产的实际购买者，上诉人郑小明称其是接受“郑燕治委托”签订涉案房产买卖合同，但该房产并非由郑小明一人出资，是王珊与郑小明在夫妻关系存续期间共同出资购买，黄小谷给李妹英的委托人李某的转账凭证不能证明该行为与郑燕治有直接关系；郑小明多次要求被上诉人李妹英及其委托人李某将该套房产产权过户至案外人“何扬冰”或“郑燕治”名下，其目的是想转移该套房产，从而达到王珊无法对该套夫妻共同房产进行分割的目的。原审法院认定上诉人郑小明违约的事实正确。3、上诉人郑小明从一开始便知晓该套房产的性质，卖方明确告知郑小明该套房产的产权证正在办理当中，也告知郑小明该套房产的实际继承人为李妹英，只因李妹英人在香港，由李妹英委托李某与郑小明签订涉案房产买卖合同。4、郑燕治的上诉请求是要求李妹英将涉案房产过户至其名下，实际上就已经承认了李妹英作为该套房产的所有人以及该套房产卖方的合法身份。综上，请求驳回上诉，维持原判。＼n本案二审过程中，上诉人郑小明向本院提交10份证据，包括：2013年1月3日、2013年1月28日的对话录音资料各一份、2013年1月22日上午及中午的对话录音资料各一份、2013年1月25日的对话录音资料两份，兴业银行转账凭证一份、2012年7月30日、2013年1月22日、2013年1月27日敦促过户之函件各一份。＼n上诉人郑燕治向本院提交4份证据，包括：电费收据、数字电视服务费发票、缴交燃气发票各一张，缴交电费发票五张。＼n原审第三人王珊向本院提交5份证据，包括：1、《办理产权通知》；2、《报告》；3、《燃气业务申请单》三份、《抄表收费通知单》两份、《DCC历史流水》；4、《发票联》两份、有线数字电视服务受理单；5、《接处警情况登记表》、《收款收据》、《照片》。＼n此外，本案二审过程中，经本院传唤，证人李某到庭接受了询问。＼n本院经审查认为，上诉人郑燕治及原审第三人向本院提交的证据均与本案不具有关联性，故对上述证据本院不予采纳。关于上诉人郑小明提交的证据，其中2013年1月3日郑小明与李妹英的对话录音、2013年1月22日上午郑小明与李妹英及其亲属的对话录音，被上诉人及原审第三人虽对其真实性有异议，但并未提交相应证据加以证明，故对其上述异议本院不予采纳，该两份证据具备真实性、关联性、合法性，可作为本案定案依据；关于其中2012年7月30日、2013年1月22日、2013年1月27日敦促过户之函件以及2013年1月22日郑小明与李妹英亲属的对话录音资料，因其均不足以证明其待证事实，故对该四份证据本院均不予采纳；关于上诉人郑小明提交的其他四份证据，因该等证据与本案不具有关联性，故对该四份证据本院亦不予采纳。此外，关于证人李某的证言，对于上述证言中可与本案其他在案证据相互印证的部分，本院予以采纳。＼n本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。根据本案在案证据，本院另补充查明：2013年1月3日，郑小明即已与李妹英取得联系，协商本案涉案房产的购房余款支付及房产过户事宜，并表示对将涉案房产过户至郑小明名下不持异议。＼n本院认为，本案二审争议焦点主要包括：一、本案委托代理关系和合同效力问题；二、本案购房余款的支付问题；三、本案违约金问题。对此，本院逐一分析认定如下：＼n关于本案委托代理关系和合同效力问题。本案涉案房屋买卖合同虽系由李某代李妹英所签订，但李妹英作为涉案房产的产权人，已对李某之上述代理行为予以认可，且该合同订立后，郑小明与李妹英也多次就该合同的具体履行事宜相互进行沟通、协商，应视为郑小明与李妹英对该合同效力的共同认可，故该合同对郑小明与李妹英均应具有约束力。另外，仅依据郑燕治所提供的黄小谷支付购房款338684.4元给李某的转账支付凭证，并不足以认定郑燕治系涉案房产的实际出资人，且并无证据可证实郑燕治曾以涉案房产买房人的身份与合同相对方就该房产买卖合同的履行事宜等进行相互联系沟通，而郑燕治于本案诉讼过程中才主张涉案房产系其委托郑小明所代为购买、并要求将该房产过户至郑燕治名下，该等主张实际上构成对涉案房屋买卖合同权利义务继受主体之变更，而作为合同相对方的李妹英亦对此持有异议，故对郑燕治的上述主张，本院不予支持。＼n关于本案购房余款的支付问题。根据本案涉案房屋买卖合同的约定，涉案房产的产权和土地使用权过户到乙方（郑小明）名下之后，乙方才需付清购房余款；而该合同签订后，双方当事人亦并未就上述购房余款的付款前提条件达成新的合意，在此情况下，原审法院迳行判决郑小明在判决生效之日起十日内支付购房余款，缺乏依据，应予纠正。＼n关于本案违约金问题。根据本案涉案房屋买卖合同的约定，在涉案房屋产权登记在合同甲方名下且自李圭角龙腰路111-1号房产拆迁之日起满五年的情况下，合同双方当事人应立即办理该房产过户手续，否则，拖延的一方当事人须按日向对方支付人民币伍拾元作为违约赔偿金。虽郑小明在2012年6月25日曾要求将涉案房产过户至何扬冰名下，有违合同之约定，但相关违约金的计算期间应只计至郑小明配合办理房产过户手续之日，并且，如出现李妹英拒绝配合办理房产过户手续之情形，上述违约金的计算期间亦应予以截止。根据本案有关证据可证实，2013年1月3日郑小明即已与李妹英取得联系，协商本案涉案房产的购房余款支付及房产过户事宜，并表示对将涉案房产过户至郑小明名下不持异议，至此，双方即应相互配合着手办理上述房产过户手续。但迄今为止，上述房产过户手续并未予办理。而在本案二审过程中，经本院释明，李妹英亦表示目前不愿意按照本案涉案房屋买卖合同的约定办理将讼争房产过户至郑小明名下的手续，郑小明则表示同意按照上述合同约定办理以上过户手续。综合上述情况，本院依法确定郑小明在本案中应支付的违约金的计算期间应计至2013年1月3日，故郑小明所应支付的本案违约金金额应为9600元（50元／天×192天）。＼n综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：＼n一、维持福州市鼓楼区人民法院（2012）鼓民初字第4413号民事判决的第二项；＼n二、撤销福州市鼓楼区人民法院（2012）鼓民初字第4413号民事判决的第一项；＼n三、上诉人郑小明于本判决生效之日起十日内，向被上诉人李妹英支付违约金人民币9600元；＼n四、驳回被上诉人李妹英的一审其他诉讼请求；＼n五、驳回上诉人郑小明的其他上诉请求；＼n六、驳回上诉人郑燕治的上诉请求。＼n如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案一审本诉受理费2022元，适用简易程序减半收取1011元，由上诉人郑小明负担53元，由被上诉人李妹英负担958元，一审反诉受理费50元，由上诉人郑燕治负担。二审案件受理费2072元，由上诉人郑小明负担106元，由被上诉人李妹英负担1916元，由上诉人郑燕治负担50元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长陈集美＼n代理审判员袁文伟＼n代理审判员陈长灿＼n二〇一四年五月二十八日＼n书记员陈碧珍