广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东��法寮民一初字第257号
原告东莞市寮步镇石龙坑围中心股份经济合作社（反诉被告，统称原告），住所地：广东省东莞市。
负责人韩浩江。
委托代理人黎娇燕，系广东润广律师事务所律师。
被告戴生正（反诉原告，统称被告）。
委托代理人李惠江、张保华，系广东名成律师事务所律师。
原告东莞市寮步镇石龙坑围中心股份经济合作社（以下简称“石龙坑经济合作社”）诉被告戴生正与被告戴生正反诉原告石龙坑经济合作社租赁合同纠纷案，本院立案受理后，依法由审判员杨娜娜担任审判长，与代理审判员成瑶、人民陪审员邓爱容组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黎娇燕、被告的委托代理人张保华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告石龙坑经济合作社诉称，2012年7月27日，原告与被告签订《厂房租赁合同书》，约定由被告租赁原告位于东莞市xxxx的厂房以及宿舍，租赁期限为5年，从2012年10月1日起至2017年9月30日止，每月租金为27000元，租金按月缴交，被告每月5日前将当月租金转入原告银行账户。如果被告不按时缴交租金，按应缴租金每日1%的滞纳金，并约定原告向被告推选挂职厂长一名，被告支付工资1600元／月。租赁物交付后，被告起初还能按合同约定缴纳租金，由于被告承租后又转租给第三方，第三方由于经营不善，拖欠工人数月工资未付。劳动部门随后要求出租方垫付工人工资，被告知情后拒绝垫付从此失踪不见人影，被告从2014年12月开始拖欠原告租金，至起诉时止，被告已连续拖欠原告三个月租金未付，并拖欠电费、水费、生活垃圾处理费等费用。同时拖欠挂职厂长八个月的工资12800元。根据双方合同的规定，��告有权解除租赁合同，追回拖欠款项并按应缴租金每日加收1%的滞纳金。原告向被告追讨租金未果，特诉至法院，请求判令如下：1、解除原告与被告签订的《厂房租赁合同书》，被告立即将租赁物交还给原告；2、被告向原告支付拖欠的租金81000元（租金暂计至2015年2月，并按27000元／月计至合同解除之日止）及滞纳金28350元（滞纳金暂计至2015年2月10日，并按应缴租金金额每日1%计至租金付清之日止）；3、被告在合同解除后向原告支付占用费（按27000元／月计至租赁物实际交还原告之日止）；4、确认原告无需向被告退还定金81000元；5、被告向原告支付拖欠的电费66962.93元、水费4063.1元、生活垃圾处理费1072元；6、被告向原告支付挂职厂长工资12800元；7、本案诉讼费和保全费由被告承担。
本院审理过程中，原告向本院提交变更诉讼请求申请书称，由于原告起诉后，次承租人向原告支付了部份被告拖欠的水、电费，为尽快回收拖欠的租金，请求：放弃原告诉讼请求中第5项的电费66962.93元、水费4063.1元，其他诉讼请求不变。
被告戴生正反诉并辩称，一、关于本案事实。2012年7月27日，被告与原告签订《厂房租赁合同书》，约定被告租赁原告位于东莞市xxxx的厂房以及宿舍等物业，合同签订后被告依约向原告预交了定金81000元及第一个月租金27000元，其后，被告将租赁物业进行了分租经营，分租给了六家承租户，此后被告一直依约及时向原告支付租金、水电费、垃圾费、挂职厂长工资等各项费用至2015年1月。2015年1月22日，因分租户刘永锋拖欠工人工资，原告于当日将全部物业收回，不再允许被告进入物业，并自2015年2月起，原告开始直接向分租户收取租金等各项费用。二、案涉租赁物业未取得建设工程规划许可证，案涉合同依法应当认定为无效合同。三、被告未拖欠原告任何费用，另，滞纳金的计算标准明显过高，高于法定和合理限度。四、关于定金，原告主张不退还的理由是合同第九条约定拖欠两个月以上，本案中不存在这种情况。五、关于挂职厂长工资，本案审理的是租赁合同纠纷，与工资无关，主张工资的权利人应是厂长本人，不是原告。另，是否拖欠及金额原告没有提供证据。因此，被告为维护自身权益，特提起反诉，请求判令：一、依法确认2012年7月27日原、被告双方签订的《厂房租赁合同书》无效；二、原告返还被告定金81000元；三、原告承担本案诉讼费用。
原告对被告的反诉辩称，一、案涉租赁物有国土部门颁发的集体土地建设用地使用证，案涉合同书不应被认定为无效。二、案涉租赁物在建设前已经过当时的主管部门批准建设，并于1984年5月10日���得了东莞县寮步区村镇建设小组办公室颁发的《经领建筑执照》即建筑许可证。之后于1985年开始建设，1986年6月竣工并投入使用。而《中华人民共和国城市规划法》是从1990年4月1日起施行，东莞村镇是在1997年10月之后实施城市规划，根据法不溯及既往的原则，上述法律的效力不能溯及案涉租赁物建设时，故即使案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证也不应认定无效。
经审理查明：2012年7月27日，原告石龙坑经济合作社与被告戴生正签订《厂房租赁合同书》，约定石龙坑经济合作社将其所有的位于金龙路的厂房、宿舍出租给戴生正，租赁期限从2012年10月1日起至2017年9月30日止；租金为每月27000元，由戴生正按月缴交，于每月5日前将当月租金转入石龙坑经济合作社账户，戴生正不按时缴交租金，按应缴租金每日加收1%滞纳金；戴生正于合同签订之日需向��龙坑经济合作社缴交定金81000元及第一个月租金27000元；戴生正违反合同在租赁期内退租的，石龙坑经济合作社不退还所收的定金；石龙坑经济合作社推选挂职厂长一名，工资1600元，工资由戴生正负责；戴生正有拖欠石龙坑经济合作社两个月租金行为的，石龙坑经济合作社有权单方没收定金、追回拖欠款项、收回租赁物及解除合同。合同书另就双方其他权利义务进行了约定。
上述合同签订后，被告戴生正向原告石龙坑经济合作社支付了定金81000元，原告依约将案涉租赁物交付给被告戴生正使用，而被告戴生正又将案涉租赁物分别转租给了刘永锋等6个案外人使用，并向该些分租人收取租金。2015年1月，刘永锋经营不善，拖欠工人工资无法支付，在东莞市人力资源局寮步分局的协调处理下，2015年1月26日，原告垫付了该工人工资。原告就其垫付的款项，已在本��审理的（2015）东一法寮民一初字第253号无因管理纠纷案中提起诉讼，要求戴生正、刘永锋等返还。除刘永锋之外的其他5个分租人则继续租赁案涉租赁物，并从2015年2月开始，改为向原告交付租金。
庭审中，双方对案涉《厂房租赁合同书》是否有效存在争议。被告戴生正主张案涉租赁物未取得建设规划工程许可证，故案涉合同依法应当认定为无效合同。原告提交了东府集建字（1989）第xxxx号集体土地建设用地使用证、经领建筑执照、土地登记申请书、石龙坑村民委员会的证明等证据，主张案涉租赁物位于xxxx，已经批准建设，故案涉合同不应被认定为无效。从原告提交的证据来看，集体土地建设用地使用证显示，土地使用者为石龙坑中南村厂房，地址为东莞市寮步镇石龙坑村，填发机关为东莞市国土局，土地用途为厂房，用地面积为2880平方米；经领建筑执��的时间为1984年5月10日，上面加盖有东莞县寮步区村镇建设小组办公室的印章；土地登记申请书显示土地所有权性质为集体，批准面积为2880平方米，批准用途为厂房，权属证明材料处为寮步84年建筑许可证；石龙坑村民委员会出具的证明，称位于东莞市xxxx的厂房、宿舍等建筑物所有权属于寮步镇石龙坑围中心村民小组，地上建筑于1985年建设，1986年6月投入使用，至今未办理房屋所有权证，当时建设房屋没有要求取得建设工程规划许可证。被告戴生正不确认原告提交的上述证据与案涉租赁物有关联性，本院于2015年7月14日组织双方到案涉租赁物所在地进行了现场勘查，根据门牌显示，租赁物所在位置为东莞市寮步镇石龙坑村金龙街41号。2015年7月17日，本院就原告提交的上述证据材料是否可对应案涉租赁物等问题向东莞市国土资源局进行书面询问，东莞市国土资源局于2015年8月13日复函称，可确定东府集建字（1989）第xxxx号集体土地位于xxxx，经领建筑执照、土地登记申请书为当时申办该土地证所提交的材料。
另，双方还对以下事实存在争议：一、被告是否需返还原告租赁物。原告主张，2015年1月26日，原告通知被告垫付刘永锋拖欠的工资，被告不愿意支付，从此便失去联系，至今未返还租赁物，原告并提交了短信证明。短信显示的号码与案涉租赁合同中注明的戴生正的手机号码一致，其中由戴生正于2015年1月26日发送的一条短信显示“刚才你们村里叫我拿十多万来发工资，我去那（哪）里找十几万给你们，我有8.1万压（押）金在你们那里，我也不要了，厂房你们自己去管理吧”。被告则主张，原告于2015年1月22日通知被告垫付刘永锋拖欠的工人工资，要求收取租金及各项费用，之后租赁物便交由原告管理，故租赁物已在2015年1月22日被原告接管，无需返还。二、被告戴生正是否存在拖欠租金的行为。原告主张，被告只交租至2014年11月，自2014年12月开始拖欠租金，提交了银行对账单及交租明细表；被告则主张其已交租至2015年1月，提交了房租交纳情况一览表证明。经本院组织双方核对，双方对被告通过银行转账支付的租金没有异议，但原告对被告分别于2013年5月12日、2014年11月6日通过现金方式支付的两个月租金有异议，称未收到过该两笔款项。三、被告戴生正是否应支付原告生活垃圾处理费1072元。原告主张是替被告垫付2014年10月9日至2015年2月2日的生活垃圾处理费用，提交了寮步石龙坑供水站出具的收款单证明；被告则称不清楚是否有该费用，合同未约定应由被告承担。四、被告是否应支付厂长挂职工资12800元。原告主张该费用是支付给挂职厂长韩炳球的工资，从2014年7月至2015年2月，每月1600元；被告不同意支付，称原告不是相应的权利人。
以上事实，有原告提交的厂房租赁合同书、生活垃圾处理费收款单、滞纳金计算明细表、集体土地建设用地使用证、村委会证明、银行对账单、收据、手机短信、经领建筑执照、土地登记申请书（附图）、消防验收意见书、交租明细表，被告提交的厂房租赁合同书、收据、银行取款回单、租赁合同、交租一览表，东莞市国土资源局的复函，以及本院的笔录等附卷为证。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，原告在审理过程中申请放弃被告支付电费、水费的诉讼请求，系其对自身权利的自由处分，本院予以准许。对于双方争议的问题，本院归纳分析如下：
一、关于《厂房租赁合同书》的效力问题。原告主张，案涉租赁物建设于1985年，提交了集体土地建设用地使用证、经领建筑执照、土地登记申请书证明，被告否认该些证据的关联性。但经本院现场勘查，可确认案涉租赁物位于东莞市xxxx，经本院向东莞市国土资源局询问，东莞市国土资源局的复函已确认原告提交的集体土地建设用地使用证所指的土地即位于xxxx，经领建筑执照、土地登记申请书为申请该土地证时所提交的材料，故对原告提交的上述证据的真实性和关联性，本院予以认定。经领建筑执照显示的时间为1984年5月10日，寮步镇石龙坑村民委员会亦证明案涉租赁物于1985年建设，故对原告案涉租赁物建设于1985年的主张，本院予以采信。虽然《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但案涉租赁物建设时，《中华人民共和��城市规划法》和《中华人民共和国城乡规划法》均未实施，亦未实行建设工程规划许可证制度，故本院认为案涉租赁合同不应因租赁物未取得建设工程规划许可证而被认定为无效。而且，案涉租赁物已于1989年12月10日取得集体土地建设用地使用证，土地登记申请书及建设用地使用证均已明确注明案涉土地的用途为厂房，故原告主张案涉租赁物建设时已经当时主管部门批准，本院亦予以采信，并因此认定案涉租赁物不属于法律规定不能交付使用的建筑物，案涉《厂房租赁合同书》是双方的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，被告要求确认该合同无效的反诉请求，本院不予支持。
二、关于《厂房租赁合同书》解除的问题。从本案查明的事实可知，被告于2012年10月1日承租案涉租赁物后，将租赁物分租给了刘永锋等6个案外人并收取租金，2015年1月22日，刘永锋经营不善，拖欠工人工资。原告提交的手机短信，往来号码与被告在租赁合同书中注明的号码一致，故对该短信的真实性本院予以确认。从该短信显示的内容可知，2015年1月26日被告向原告表示，要求原告自行接管案涉租赁物。后原告为刘永锋垫付了相应的工人工资，并从2015年2月开始，直接向原分租户收取租金。由此可见，原告在被告表示不再承租案涉租赁物后，从2015年2月开始接管了案涉租赁物并与其他案外人建立了租赁合同关系，此时原、被告双方的租赁合同关系事实上已经解除，现原告请求判令解除案涉租赁合同，已无实际意义，本院不予支持。因原告已实际控制案涉租赁物，不存在返还涉案租赁物的问题，故对原告要求被告返还租赁物的诉讼请求，本院亦不予支持。
三、关于原告请求的租金、滞纳金问题。原告主张被��只支付租金至2014年11月，提交了银行对账单及交租明细表证明，银行对账单与交租明细表可相互印证；被告抗辩称已支付租金至2015年1月，其中有两个月租金是现金支付，就此未提交证据证明，且其主张的付款方式与双方在租赁合同中约定的银行转账方式亦不相符，故本院对被告的抗辩意见不予采信，对原告的主张被告自2014年12月开始拖欠租金的事实，本院予以认定。双方在案涉合同中已明确约定，被告应于每月5日前支付当月租金，被告无正当理由未按时支付租金的行为已构成违约，因此，原告请求被告支付自2014年12月起拖欠的租金，本院予以支持，由于原告自2015年2月起已实际控制案涉租赁物，故被告应支付原告租金至2015年1月31日止，经核算为54000元（27000元／月×2个月），对原告超过上述部分的租金诉请，以及合同解除后占用费的请求，本院予以驳回。
关于滞纳金问题。按照双方的合同约定，被告不按时支付租金的按实际拖欠金额的每日1%支付滞纳金，结合被告应于每月5日前支付当月租金的约定，2014年12月拖欠的27000元滞纳金应从2014年12月6日起按27000元的1%即270元计，2015年1月拖欠的27000元滞纳金应从2015年1月6日起按27000元的1%即270元计，被告抗辩称该计算标准显示过高。本院认为，一般日常交易惯例中出租人和承租人在租赁合同中约定滞纳金的目的是为了督促承租人按时交纳租金，并对承租人逾期交租的行为作出一定的惩罚来补偿出租人的损失，考虑到原告于2015年2月实际控制案涉租赁物后已另行再重新出租进行了收益，本院综合权衡本案实际情况、被告逾期交租对原告造成的损失程度及民法的公平原则等因素，酌定被告应按租赁合同约定的计算方法向原告支付滞纳金至2015年1月31日止为宜。即2014年12���租金的滞纳金为27000元×1%×57天（从2014年12月6日起至2015年1月31日）=15390元，2015年1月租金的滞纳金为27000元×1%×26天（从2015年1月6日起至2015年1月31日）=7020元，以上两月租金的滞纳金合计为22410元。对原告超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。
四、关于本案定金的处理问题。根据案涉租赁合同第九条第2项约定，被告违反合同在租赁期内退租的，原告不退还所收的定金，本案被告于2015年2月开始不再租赁案涉租赁物，早于约定的租赁期限即2017年9月30日，违反了合同约定。同时，案涉租赁合同第九条第3项约定，被告拖欠超过两个月租金，原告有权没收定金，从上述本院已认定的事实可知，被告拖欠的租金已达两个月，亦违反了合同约定，故原告有权依照合同约定不退还被告交纳的81000元。另，被告在2015年1月26日向原告发送的短信中亦明确表示不需原���退还81000元定金，因此，对原告要求确认定金81000元无需返还被告的诉讼请求，本院予以支持。对被告要求原告返还定金81000元的反诉请求，没有事实依据，本院不予支持。
五、关于原告请求的生活垃圾处理费1072元。原告主张其代被告缴纳了2014年10月9日至2015年2月2日的生活垃圾处理费，提交了寮步石龙坑供水站出具的收款单证明，本院予以采信，被告应向原告支付从2014年10月9日起至2015年1月31日止的生活垃圾处理费1053.7元（1072元÷117天（从2014年10月9日起至2015年2月2日止的天数）×115天（从2014年10月9日起至2015年1月31日止的天数）］，对原告该项诉请的超出部分，本院不予支持。
六、关于原告请求的厂长挂职工资12800元。原告主张该款项是支付给挂职厂长韩炳球2014年7月至2015年2月的工资，但原告就此未提交证据证明其已代被告垫付该款项，且原告并不是收受该工资的直接权利人，故原告请求被告向其支付韩炳球的工资12800元，没有依据，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告戴生正应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市寮步镇石龙坑围中心股份经济合作社所拖欠租金54000元及相应的滞纳金22410元；
二、被告戴生正应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市寮步镇石龙坑围中心股份经济合作社生活垃圾处理费1053.7元；
三、确认原告东莞市寮步镇石龙坑围中心股份经济合作社无需退还被告戴生正定金81000元；
���、驳回原告东莞市寮步镇石龙坑围中心股份经济合作社的其他诉讼请求；
五、驳回被告戴生正所有的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费4363.33元，保全费1420元，共5783.33元，已由原告预交，由原告负担2453.79元，被告负担3329.54元；反诉受理费912.5元，已由被告预交，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
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审 判 长 杨娜娜
代理审判员 成 瑶
人民陪审员 邓爱容
二〇一五年九月十一日
��记员黄彦奇
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事��讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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