重庆市武隆县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0232民初2789号
原告：代世乾，男，1970年1月18日出生，住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：孙世林，重庆瀚林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程婷婷，重庆瀚林律师事务所实习律师。
被告：重庆隆鑫花漾山地产有限公司，住所地重庆市武隆县仙女山镇银杏大道148号，统一社会信用代码915002326710351168。
法定代表人：林茂，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李光泓，重庆剑直律师事务所律师。
原告代世乾与被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司（以下简称隆鑫地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案受理后，依法由审判员安昌荣独任审判，于2016年11月13日公开开庭进行了审理。原告代世乾的委托诉讼代理人孙世林、程婷婷，被告隆鑫地产公司的委托诉讼代理人李光泓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告代世乾向本院提出诉讼请求：1.判令隆鑫地产公司支付逾期办理产权登记违约金40789元；2.本案诉讼费由隆鑫地产公司承担。诉讼中，原告将其第一项诉讼请求变更为：判令隆鑫地产公司支付暂计算至2016年10月9日止的逾期办理产权登记违约金，之后的另行主张。事实和理由：代世乾与隆鑫地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，双方在合同中对房屋位置、面积、单价、交房时间、产权证办理等事宜及违约责任等进行了约定。合同签订后，代世乾按照约定履行了义务，但隆鑫地产公司却违反约定迟延办理产权登记。根据合同约定，隆鑫地产公司应当支付逾期办理产权登记的违约金。
被告隆鑫地产公司辩称，对双方签订商品房买卖合同以及代世乾按照约定履行了付款义务等事实无异议。但代世乾起诉时已超过了二年诉讼时效，代世乾的诉讼请求不应得到支持；代世乾主张的违约金过高，请求依法调减，因为隆鑫地产公司已经将房屋实际交付代世乾使用，现在也正在为其办理产权登记，因此迟延办理产权登记并未对代世乾造成实际损失。
经审理查明，代世乾（乙方）与隆鑫地产公司（甲方）2012年签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同）及《补充协议》，代世乾出资396396元购买了隆鑫地产公司开发的位于重庆市武隆县仙女山镇银杏大道X号X－X－X的预售商品房一套。合同约定房屋交付使用的时间为2013年6月30日前。
合同第十三条约定：……2、预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。
《补充协议》（附件五）第六条约定：……2、甲乙双方一致同意对合同十三条作如下补充、变更约定（1）乙方同意委托甲方代办权属登记手续。乙方应按合同约定或甲方要求向甲方递交办理权属登记所需的资料；缴清房款、税款、手续费等；并完善相关手续。否则，引起的逾期办证的责任由乙方自行承担。如乙方因故不能按期履行上述义务超过6个月的，甲方解除为乙方代办权证的义务，由乙方自行向产权办理机构申请办理该房屋权证。……（3）预售商品房的，如甲方按约交房，则在本商品房实际交付使用之日起360日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务。
合同签订后，代世乾交纳了房价款396396元及相应契税、大修基金等费用。代世乾于2013年8月7日接受了案涉房屋。
本院确认的以上事实，有原、被告的当庭陈述、重庆市商品房买卖合同及补充协议、售房专用收据、中国农业银行个人结算业务申请书、新建商品房屋质量保证书等证据在案为凭。上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
本院认为，代世乾与隆鑫地产公司之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行合同义务。在代世乾履行完毕约定义务后，隆鑫地产公司应当在约定期限内为其办理产权登记。
本案争议的焦点：一、本案是否超过诉讼时效；二、如隆鑫地产公司应承担违约责任，则迟延办理产权登记的违约金应当如何计算；三、隆鑫地产公司对违约金进行调减的理由是否成立。
关于本案是否超过诉讼时效的问题。本院认为，本案的诉讼时效期间为2年，但隆鑫地产公司迟延办证的违约行为处于持续状态，其诉讼时效应当从代世乾知道或应当知道隆鑫地产公司的违约行为终结之日起计算。本案中，隆鑫地产公司至今尚未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，因此，隆鑫地产公司的违约行为至今仍未终结，故代世乾于2016年10月9日提起诉讼，并未超过2年的诉讼时效。
关于隆鑫地产公司是否违约以及如果违约后，承担逾期办理产权登记的违约金应当如何计算的问题。本院认为，代世乾与隆鑫地产公司签订的《商品房买卖合同》中关于办理产权登记的合同约定共有两处，其中合同正文第十三条第二款的约定为“预售商品房的，本商品房交付使用之日起60内，……”而补充协议（附件五）第六条第二款第三项的约定为“预售商品房的，如隆鑫地产公司按约交房，则在本商品房实际交付使用之日起360日内，……”本案办理产权登记的期限究竟是适用合同正文还是补充协议附件五的约定，取决于隆鑫地产公司是否按约交房。本案中，约定交付房屋的时间为2013年6月30日前，而实际交付的时间是2013年8月7日，属未按约交房，故办理产权登记的期限应适用合同主文的约定，即隆鑫地产公司应在2013年10月6日（2013年8月7日起60日内）前为代世乾办理产权登记，但隆鑫地产公司至今未履行上述义务。具体来讲，隆鑫地产公司应当承担逾期办理产权登记的违约金计算方式为：按照已付房价款396396元每日万分之一，从2013年10月7日起计算至2016年10月9日止，共1098天，违约金额为43524.28元。
关于隆鑫地产公司对违约金进行调减的辩称理由应否支持的问题。本院认为，隆鑫地产公司提出的房屋已实际交由代世乾使用，现在也正在为代世乾办理产权登记的理由，与本院查明的事实一致，本院予以采信。因此，对隆鑫地产公司请求对违约金进行调减的理由本院予以采纳，本院酌定将上述违约金依法调整为21762.14元。
综上，对代世乾诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告代世乾支付逾期办理产权登记的违约金21762.14元；
二、驳回原告代世乾的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费820元，减半收取410元（原告已预交），由被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 安昌荣
二〇一六年十二月十日
书记员 胡陶燕