安徽省涡阳县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)涡民二初字第00248号
原告（反诉被告）：安徽金利达粮食工贸有限公司，住所地安徽省涡阳县。
法定代表人：顾元扬，执行董事。
委托代理人：耿玉琦，涡阳县法律援助中心律师。
被告（反诉原告）：安徽蒙城县恒瑞面粉有限公司，住所地安徽省蒙城县。
法定代表人：杨可秀，总经理。
委托代理人：黄毅，该公司职员。
委托代理人：吴光宝，安徽繁阳律师事务所律师。
原告安徽金利达粮食工贸有限公司（以下简称金利达公司）诉被告安徽蒙城县恒瑞面粉有限公司（以下简称恒��公司）纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告安徽金利达粮食工贸有限公司法定代表人顾元扬、委托代理人耿玉琦、被告安徽蒙城县恒瑞面粉有限公司委托代理人黄毅、吴光宝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告金利达公司诉称：2013年6月11日被告与我公司签订了租赁协议，协议签订后，被告屡屡违约，已符合法定解除合同及违约赔偿条件，理由如下：一、合同第七条规定：协议签订后（2013年6月11日），乙方（被告）三日内付定金50万元。事实上被告仅在2013年6月13日付定金20万元。二、合同第六条规定：乙方（被告）承诺租赁期内，重视设备维修保养。事实上擅自改造我公司部分生产设备并把我公司新磨粉机八台擅自拆除，更换的全是旧设备，严重破坏了工艺流程，造成产能减少、电耗增大，损失达百万元。三、合同第七条规定：租赁费每年300万元；支付时间及办法：每年7月31日前，1月31日前两次支付，协议签订后，2013年7月底前付清150万元。事实上被告屡屡不按约定付租赁费用，拒付租金210万元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定起诉，请求法院依法判决。
诉讼请求：1、终止原被告2013年6月11日签订的租赁协议。2、要求被告支付拖欠的租金210万元。3、被告承担违约责任，赔偿原告损失。4、被告承担诉讼费用。
原告金利达公司为证明其主张，向本院提交如下证据：
证据1、安徽金利达粮食工贸有限公司营业执照一份。
证据2、安徽金利达粮食工贸有限公司组织机构代码一份。
证据3、安徽金利达粮食工贸有限公司法定身份证明一份。
上述三份证据证明原告系依法成立，同时证明原告的基本情况及主体资格适格，法定代表人系顾元扬的事实。
证据4、2013年6月11日原、被告签订的租赁协议及预算清单各一份。该份证据证明：第一、租赁期暂定四年即2013年8月1日至2017年7月31日；租赁费每年300万元，支付办法及时间为每年7月31日前、1月31日前两次支付，并汇入安徽金利达粮食工贸有限公司中国银行涡阳支行18×××12账户，协议签订后，被告三日内付定金50万元，余下租金100万元2013年7月底前付清（协议第七条）。第二、被告在租赁期内重视设备维修保养（协议第六条）。第三、400t/24h生产线技改方案（预算）情况及预算资金总计金额为178.1万元。第四、技改方案由被告垫资，被告所垫付的资金扣除50万元设备完好保证金，其余部分从第二年第一次付款时扣除20%，分五次扣完。
证据5、2013年6月24日原被告签订的补充协议一份。证明：1、技改方案中涉及购买新增设备及安装由原告委托被告办理的事实。2、以被告名义与供货商签订合同。3、供货商给被告开具发票。4、凡是签订供货合同、开具发票的，被告同时复印提供给原告一份。5、类似安装等合同，不能提供发票的，由原被告双方共同协商。
证据6、2015年3月25日原告给被告送达的解除合同书通知书一份。
证据7、2015年4月25日被告给原告送达的复函一份。
上述两份证据证明：原告曾多次催要租金，被告以不拖欠租金为由拒绝支付的事实，同时证明原告要求解除与被告租赁协议的事实。
证据8、2015年5月28日被告的法定代表人身份证明一份。
证据9、涡阳县恒瑞面粉有限公司私营企业基本信息查询单一份。
上述两份证据证明被告安徽省蒙城县恒瑞面粉有限公司与涡阳县恒瑞面粉有限公司法定代表人系同一人均是杨可秀的事实。
证据10、2013年9月1日原告与杨可秀人法定代表人的涡阳县恒瑞面粉有限公司签订的租赁协议一份。证明：1���杨可秀人法定代表人的涡阳县恒瑞面粉有限公司租赁原告1-3号仓库的事实。2、租期为四年，从2013年至2017年。3、每年租金40万元，分两次付清，9月1日前负付20万元，次年的3月1日前付20万元的事实。
被告恒瑞公司辩称：1、金利达公司提出终止2013年6月11日签订的《租赁协议》没有事实和法律依据。因为：①恒瑞公司没有拖欠租金更没有拒付租金210万元。合同原先约定的租金每年7月31日、1月31日前两次支付，后在合同履行过程中金利达公司因为每月还贷款利息的需要提出按月支付租金，后变更为租金按月支付，金利达公司对此支付方式没有提出任何异议。自2013年6月至2015年5月恒瑞公司按月分25笔共支付租金510万元。而自2013年8月1日至2015年5月应付租金为550万元。在按合同约定扣除恒瑞公司为金利达公司垫付的工艺设备和配套设施完善费用2014年1月至2015年5月期间分3次���扣的租金161.386万元【（318.9767万元-
设备保证金50万元）×20%×3次】后，截止2015年5月实际应付租金为388.614万元。因此，恒瑞公司没有拖欠租金。在此情形下金利达公司提出终止合同不符合法律规定。②金利达公司以没有按照合同约定时间支付50万元定金作为终止合同的理由之一，此不符合法定解除合同的条件。根据合同约定，定金实际上抵作第一次支付的租金，而2013年6月-7月实际支付了50万元，该支付方式不构成法定解除合同的条件。③金利达公司诉称恒瑞公司擅自改造设备不是事实并以此作为终止合同的理由之一不符合法律规定。在承租前设备需要完善才能生产，恒瑞公司对部分生产设备进行改造符合协议约定的依据现代创新工艺技术，结合产品质量市场定位需求，对原有工艺设备和配套设施予以完善的合同内容和精神，并且也是按照合同约定的由郑州智信公司���出的方案实施的。没有损害金利达公司的利益也没有给金利达公司造成损失。即使是在未经出租人同意的情况下对租赁物进行改善，合同法也只是规定承租人恢复原状，而不能解除合同。
2、金利达公司提出支付拖欠的租金210万元和赔偿损失没有事实和法律依据。因为：从前述的支付租金情况看，恒瑞公司没有拖欠租金。金利达公司认为恒瑞公司违约不是事实，要求赔偿损失也没有任何证据予以证明。
因此，金利达公司提出的诉讼请求均没有事实依据也不符合法律规定，请求法院驳回金利达公司的诉讼请求。
被告恒瑞公司为证明其主张，向本院提交如下证据：
被代：1、营业执照、机构代码、法定代表人证明。证明反诉原告公司基本信息
证据2、租赁协议、补充协议。证明反诉原告与反诉被告之间签订了租赁协议，协议约定了租赁期、租金等以及工艺设备和配���完善方案及垫付款扣除办法等。
证据3、仓库租赁协议。证明仓库租赁协议是与案外公司签订的。
证据4、解除合同通知书。证明反诉被告提出解除租赁协议。
证据5、复函。证明反诉原告不同意解除合同、要求继续履行。
证据6、租金支付明细表、银行交易明细清单。证明截止2015年3月反诉原告已支付租金470万元，没有拖欠租金。
证据7、付款凭证。证明反诉原告支付2015年4月、5月租金40万元。
证据8、供电所证明。证明反诉被告逾期47天交付租赁物，应承担违约责任，赔偿损失。
证据9、工艺改造图及说明、技术改造说明书、支付费用清单、合同、发票、付款凭证等。证明反诉原告依据协议和智信公司的改造方案实施工艺设备和配套设施完善方案，支付了318.9767万元费用，应在租金中扣除。
被告恒瑞公司反诉称：2013年6月11日反诉原告与反诉被告之间签订了一份租赁协议，协议约定，反诉被告在2013年7月31日前将其生产车间电力供应（10KV电力专用线）、深水井及配套供水设施、工艺设备、电器控制、检化验仪器、车间及仓库照明，仓库门前运输道路、办公楼等出租交付给反诉原告使用。协议同时约定，依据现代创新工艺技术，结合产品质量市场定位需求，对现有工艺设备和配套设施予以完善。完善方案由反诉原告咨询郑州智信公司共同提出，反诉被告依据完善方案（附预算清单）负责组织实施，并于2013年7月31日前交付给反诉原告使用。反诉被告组织实施上述完善方案时，若遇资金困难，反诉原告可帮助垫付解决。反诉原告所垫的资金扣除50万元设备完好保证金，其余部分从第二年第一次付款时扣除20%，分5次扣完。协议对租赁期限、租赁费及支付办法约定，租赁期限为四年（即2013年8月1日至2017年7月31日）；租赁费每年300万元（含土地、基础设施建设税费）；租赁费于每年7月31日前、1月31日前两次支付到反诉被告账户。
2013年6月24日反诉原告与反诉被告之间签订了一份补充协议，就租赁协议中购买新增设备及安装等事宜补充了约定，反诉被告委托反诉原告定购设备，以反诉原告名义与供货商签订合同，供货商给反诉原告开具发票，安装等不能开具发票的双方共同协商。
协议签订后，反诉原告即依照协议约定购买设备并组织安装，对原有工艺设备和配套设施予以完善，为此反诉原告投入了318.9767万元的费用，按照协议约定反诉原告为此垫付的该318.9767万元费用，反诉原告有权在扣除50万元设备完好保证金后，其余部分从第二年第一次付款（租金）时扣除20%，分5次扣完。经过两个多月对原有工艺设备和配套设施予以完善，还有供电设施进行改造，直到2013年9月18日反诉被告才将租赁物交付给反诉原告使用。
2013年9月1日反诉被告与涡阳县恒瑞面粉有限公司签订了一份仓库租赁协议，该协议是与另外公司签订的，与本案纠纷没有关联。
2015年4月初反诉原告收到反诉被告发出的解除合同通知书，反诉被告以拖欠租金为由提出解除2013年6月11日签署的《租赁协议》、2013年6月24日签署的《补充协议》以及2013年9月1日签署的《租赁协议》。2015年5月反诉被告向法院起诉要求终止2013年6月11日签订的《租赁协议》。
反诉原告认为，反诉被告提出解除合同的理由不能成立且不符合法律规定，反诉被告解除合同的行为无效，合同应当继续履行。因为：反诉原告没有拖欠租金更谈不上拒不支付。协议原先约定租赁费于每年7月31日前、1月31日前分两次支付到反诉被告账户。但是在协议履行过程中，双方协商将支付租金的方式变更为按月支付。自2013年6月开始至2015年3月反��原告按月分23笔共支付租金470万元。按照合同约定的租赁期限2013年8月1日开始计算至2015年3月共计20个月，按每月25万元计算，应付租金为500万元。在扣除反诉原告为反诉被告垫付的工艺设备和配套设施完善费用2014年1月至2015年3月期间分3次抵扣的租金161.386万元【（318.9767万元-
设备保证金50万元）×20%×3次】后，截止2015年3月实际应付租金为338.614万元。而截止2015年3月反诉原告已实际支付租金470万元，反诉原告没有拖欠租金。2015年4月、5月反诉原告支付租金40万元。因此，反诉被告以拖欠租金为由提出解除合同没有事实和法律依据。同时反诉原告也没有擅自改变、拆除部分生产设备。反诉原告对部分生产设备进行改造符合协议约定的依据现代创新工艺技术，结合产品质量市场定位需求，对原有工艺设备和配套设施予以完善的合同内容和精神，并且也是按照合同约定的由��州智信公司提出的方案实施的。
另外，反诉被告逾期47天交付租赁物，反诉原告有权要求反诉被告赔偿相应的损失，该损失按47天的租金计算为391661元（47天×每天租金8333元）。反诉原告承租后为了生产和开拓市场投入了大量的人力、物力和财力，目前尚处于起步和亏损阶段，此时若解除合同将严重损害反诉原告的合法权益。为维护反诉原告的合法权益，特向法院提起反诉，请求依法判决。
诉讼请求：1、判决确认反诉被告解除2013年6月11日签订的租赁协议及补充协议的行为无效，继续履行合同；
2、判决反诉被告赔偿因延期交付租赁物给反诉原告造成的损失391661元；
3、由反诉被告承担本案的诉讼费用。
原告金利达公司对此答辩称：1、被告的反诉理由不能成立，答辩人有权解除合同。2、租赁合同约定了交付时间，之后签订了补充协议，由于反诉原告未按照合同��行，因此其存在过错，应驳回反诉原告的请求。
原告就被告的反诉提供证据如下：
1、2013年6月11日原、被告签订的租赁协议及预算清单各一份。该份证据证明：第一、被告（反诉原告）依据现代创新工艺技术，结合产品质量市场定位需求，对现有工艺设备和配套设施予以完善。完善方案由被告（反诉原告）咨询郑州智信公司共同提出，原告（反诉被告）依据完善方案【附预算清单】负责实施，并于2013年7月31日前交由被告（反诉原告）使用（协议第二条），同时证明被告（反诉原告）也知道交付使用日期为2013年7月31日前。第二、400t/24h生产线技改方案（预算）所需要购买的设备名称、数量及价格；安装的材料及费用；其他费用及项目；同时证明预算资金总计金额为178.1万元的事实。
2、2013年6月24日原被告签订的补充协议一份。证明：1、技改方案中涉及购买新增设���及安装由原告（反诉被告）委托被告（反诉原告）办理的事实。
对原告所举证据，被告的质证意见为：对证据1、2、3、5、8、9无异议。对证据4租赁协议的内容无异议，对预算清单有异议，该预算清单没有被告的签字确认，系后来原告单方制作，无法核实真实性。对证据6的真实性无异议，但对解除合同的理由不予认可。对证据7的真实性无异议，对证明目的有异议。对证据10有异议，该协议与本案没有关联性，该协议没有实际履行，且对该证据的证明目的有异议。
对被告所举证据，原告的质证意见为：对证据1、4、5无异议。对证据2的真实性无异议，但协议第二条约定了附预算清单。对证据3的关联性有异议，汇款单均系以杨可秀个人名义汇入原告账户。对证据6、7有异议，其中80万元系杨可秀与原告签订租赁协议的租赁费，并非履行该协议所支付的费用，与本案没��关联性。对证据8的有异议，供电改造不包括在方案预算之列，是被告擅自进行改造，属严重违约行为，且对该证明的合法性有异议，未有单位负责人签字盖章确认。对证据9有异议，被告没有及时履行相关义务，造成图纸延期交付，对改造协议有异议，印章与单位名称不一致，约定的完工时间为8月2日。对费用清单有异议，与合同约定的数额不符。对购买鼓风干燥箱、下脚料粉碎机均超过1个月才购买。本案被告接受委托后，没有及时进行相关咨询，购买相关设备，造成原告交付时间延期的过错在于被告，很多购买的设备不在原告的计改范围内，系被告擅自购买，不应予以认可。
对原告就被告的反诉提供证据，被告的意见为：对证据1有异议，预算清单不能代表实际发生的费用，应以实际发生的费用为准。对证据2的证明目的有异议。
经原、被告各方的举证、质证，���院结合当事人的陈述对以上证据作如下分析与认定：
原告所举证据1、2、3、5、8、9被告无异议，本院经审查予以认定；证据4本院结合其他证据予以综合认定；证据6、7符合证据的真实性、关联性、合法性，本院经审查予以认定；证据10是原告与案外人涡阳县恒瑞面粉有限公司签订的协议，与本案没有关联性，本院经审查不予认定。
被告所举证据1、4、5原告无异议，本院经审查予以认定；证据2、3、6、7符合证据的真实性、关联性、合法性，本院经审查予以认定；证据8无单位负责人签字且无相关证据相互印证，本院经审查不予认定；证据9原、被告约定的技术改造预算金额为178.1万元，超出部分本院不予认定，其他部分予以认定；
原告就被告的反诉提供证据符合证据的真实性、关联性、合法性，本院经审查予以认定。
根据已确认的证据，本院查明的事实为：2013年6月11日原、被告签订的租赁协议及预算清单各一份。约定：第一、租赁期暂定四年即2013年8月1日至2017年7月31日；租赁费每年300万元，支付办法及时间为每年7月31日前、1月31日前两次支付，并汇入安徽金利达粮食工贸有限公司中国银行涡阳支行18×××12账户，协议签订后，被告三日内付定金50万元，余下租金100万元2013年7月底前付清。第二、被告在租赁期内重视设备维修保养。第三、400t/24h生产线技改方案（预算）情况及预算资金总计金额为178.1万元。第四、技改方案由被告垫资，被告所垫付的资金扣除50万元设备完好保证金，其余部分从第二年第一次付款时扣除20%，分五次扣完。
2013年6月24日原被告签订的补充协议一份。约定：1、技改方案中涉及购买新增设备及安装由原告委托被告办理。2、以被告名义与供货商签订合同。3、供货商给被告开具发票。4、凡是签订供货合同、开具发票的，被告同时复印提供给原告一份。5、类似安装等合同，不能提供发票的，由原被告双方共同协商。
2015年3月25日原告以曾多次催要租金，被告拒绝支付为由，要求解除与被告租赁协议给被告送达的解除合同书。
2015年4月25日被告以原告提出解除合同的理由不能成立且不符合法律规定，合同应当继续履行为由，回复原告。
截止到2015年5月31日，被告用其法定代表人杨可秀的账户支付原告租赁费470万元，用被告的账户支付原告租赁费40万元，合计支付原告租赁费510万元（470万元+40万元）。
本院认为：原、被告所签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应按照该合同约定的义务全面履行各自的义务；债务人在履行期限到来时，能够履行而没有按期履行债务，则构成迟延履行。然而，并非��务人在履行期限到来后不履行债务者都会使债权人享有自动解除合同的权利。而只有一方违约而使另一方订立合同的主要目的不能实现，即构成根本违约时，债权人才享有合同自动解除权。本案中，被告当庭表示有继续履行合同的诚意并同意支付合同约定的租金，因此，原、被告所签订的合同并没有丧失继续履行的基础，被告未构成根本性的违约，故双方签订的合同应当继续履行，原告诉请解除与被告之间的租赁合同，本院不予支持；截止到2015年7月31日，被告按合同约定应付原告租赁费750万元（150万元×5），实付510万元，扣除设备垫付款万102.48万元[（178.1万元-50万元）×20%×4]，被告实欠原告租赁费137.52万元（750万元-510万元-102.48万元），依法应当支付；原告主张被告承担违约金并赔偿损失，因双方签订的合同未约定违约责任，本院根据实际情况，酌定按被告迟延支付2015年7月31日的租金137.52万元为本金，按中国人民银行同期一年期贷款利率上浮50%计算的利息为被告应承担的违约金，因该违约金足以弥补原告的损失，本院对原告要求赔偿损失的诉请不予支持；被告反诉请求原告承担违约责任，赔偿损失391661元，因未提交有效证据予以证明，举证不力，本院不予支持；依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决如下：
一、被告安徽蒙城县恒瑞面粉有限公司于本判决生效后十五日内支付原告安徽金利达粮食工贸有限公司至2015年7月31日的租赁费137.52万元，并承担违约金（以本金137.52万元，自2015年7月31��起至付清之日止按中国人民银行同期一年期贷款利率的150%计算的利息）；
二、驳回原告安徽金利达粮食工贸有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告安徽蒙城县恒瑞面粉有限公司的其他反诉请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23600元，保全费5000元，反诉费3585元，合计32185元，由被告安徽蒙城县恒瑞面粉有限公司负担24045元，原告安徽金利达粮食工贸有限公司负担8140元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。
审 判 长 杨 立 强
审 判 员 李 明
人民陪审员 赵 协 民
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 ���杨洋