江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏09民终4112号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海至善股权投资基金有限公司，住所地上海市静安区南京西路1376号上海商城410室。
法定代表人：王建乐，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张步照，江苏一正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张璠，江苏一正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：盐城市意大建材有限公司，住所地盐城市榆河路118-10号。
法定代表人：尤将权，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杭建华，江苏新中一律师事务所律师。
上诉人上海至善股权投资基金有限公司（以下简称上海至善公司）因与被上诉人盐城市意大建材有限公司（以下简称盐城意大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2016）苏0902民初6622号民事判决，向���院提起上诉。本院于2017年9月11日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上海至善公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审依法改判支持上海至善公司的一审反诉请求。事实和理由：1、案涉租赁房屋存在质量问题，盐城意大公司未履行维修义务，并长期占用一楼，影响上海至善公司的正常使用，并且利用其他房屋进行涉黄违法行为，导致上海至善公司的经营办公条件受到恶劣影响，盐城意大公司的违约行为导致租赁合同无法履行；2、2016年10月1日，盐城意大公司在上海至善公司的办公场所张贴大字报，恶意散播上海至善公司拖欠房租逃跑的谣言，对上海至善公司的信誉造成恶劣影响，导致上海至善公司无法继续履行合同；3、2017年1月18日上海至善公司就已经将租赁房屋腾空，租赁房屋已经不具备办��条件，客观上合同亦已经无法履行；4、上海至善公司已经提前通知解除合同并清空房屋，不影响盐城意大公司将房屋另行出租，盐城意大公司应当采取适当措施防止损失的扩大；5、一审法院对上海至善公司的一审反诉请求未予审理，本案应发回重审；6、上海至善公司系注册在上海的公司，承租案涉房屋系提供给盐城至善股权投资基金有限公司使用，但因盐城意大公司的违约行为及盐城当地经营政策的调整，导致盐城至善股权投资基金有限公司无法开展业务，现盐城至善股权投资基金有限公司已经停止经营，并已提请工商局进行清算。故根据租赁合同十七条第三款的规定，如因国家、行业相关政策或我司经营政策重大调整致使租赁关系无法存续，本合同应自动解除。
盐城意大公司辩称，1、上海至善公司称盐城意大公司出租的房��存在质量问题并不履行维修义务，长期占用租赁物一层，利用租赁物其他房屋进行违法活动，未能提供充分证据证明，上海至善公司不具有单方解除合同的权利。2、上海至善公司诉称盐城意大公司张贴大字报、恶意散播上海至善公司拖欠房租逃跑的谣言对其造成影响，无法继续履行合同，此诉不符合客观事实，盐城市亭湖区人民法院已经作出（2017）苏0902民初1657号民事判决，确认盐城意大公司未损害上海至善公司的名誉。3、上海至善公司虽通知盐城意大公司解除合同，但并未完全腾空房屋也未将钥匙交付盐城意大公司，且上海至善公司无权单方擅自解除合同，盐城意大公司回函不同意解除合同，上海至善公司的解约通知不发生解除合同效力，在合同未解除的情形下盐城意大公司不能将房屋另行出租。在上海至善公司发函要求解除合同后，盐城意大公司一方面及时���函要求上海至善公司继续履行合同义务，另一方面盐城意大公司还积极联系上海至善公司负责人要求和其商谈合同履行事宜，但上海至善公司负责人却避而不见，在无法商谈情况下，盐城意大公司又在法定期限内向法院起诉维权，一审判决后盐城意大公司更不能将房屋另行出租，故上海至善公司认为扩大的损失由盐城意大公司自担的理由不能成立。4、上海至善公司向盐城意大公司发出的解除通知函中并未说明是由于国家或者行业或其自身经营政策的调整导致其无法继续履行合同。据了解，上海至善公司仍然在盐城另租房屋继续经营。5、一审法院对上海至善公司在的反诉请求已全部进行审理，程序合法。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决正确，请求驳回上海至善公司的上诉。
盐城意大公司向一审法院提起诉讼请求：1、依法确认上海至善公司的关于房屋租赁合同解除通知函、律师函行为无效；2、上海至善公司继续履行房屋租赁合同，并立即支付租金106万元及逾期滞纳金95400元（从2016年8月25日至2017年4月24日止，最终计算至上海至善公司支付租金时止）。3、上海至善公司支付2015年度的按照合同应当承担的税费（税收按照国家标准计算、水电费1000元）。4、本案的诉讼费用由上海至善公司承担。
上海至善公司向一审法院提起反诉请求：1、确认自房屋租赁合同解除通知函送达盐城意大公司之日起即解除房屋租赁合同；2、盐城意大公司退还合同保证金83338元，并赔偿违约金83338元及装修剩余价值（具体装修剩余价值待鉴定后确认）；3、反诉费由盐城意大公司承担。
一审法院经审理查明的事实：2015年8月24日，盐城意大公司（甲方）与上海至善公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同载明：1、盐城意大公司将座落于盐城市迎宾南路88号的房屋出租给上海至善公司使用。2、租赁期限自2015年8月25日起至2018年10月8日止，免租期自2015年8月25日起至2015年10月8日止，水电费由乙方承担，水费4.5元每吨，电费按照1.2元每度收取。3、单位租金按建筑面积每平方米每天人民币2.32元计（含税），月租金总额83338元，每年按照6﹪递增。2015年8月25日至2016年10月8日，租金100万元，最后付款日2015年8月25日。2016年10月8日至2017年10月8日，租金106万元，最后付款日2016年8月25日。2017年10月8日至2018年10月8日，租金112.36万元，最后付款日2017年8月25日。4、如上海至善公司未按照约定在最后付款日支付租金，未超过15天，上海至善公司承担延迟交纳租金日万分之五的违约金，超过15天，盐城意大公���有权单方面解除合同，同时乙方应当承担履行合同总金额30﹪的违约金。5、甲方交付租赁房屋时，可以向乙方收取1个月租金数额的租赁保证金，即83338元。6、有下列情形之一，乙方有权单方面解除本合同：（1）、甲方延迟交付出租房屋10天以上；（2）、甲方违反本合同约定，致使乙方无法继续使用出租房屋。乙方因上述理由单方面解除合同的，在迁离出租房屋前应当及时书面通知甲方。乙方有权要求甲方无息返还租赁保证金并有权按照等额保证金的数额向甲方主张违约金，并有权要求甲方赔偿剩余租赁期内的装修残值。”合同签订后，盐城意大公司依照约定将租赁房屋交付给上海至善公司使用，上海至善公司也按照约定向盐城意大公司交付了83338元的保证金及第一租赁年度的租金100万元。2016年8月16日，上海至善公司因租赁房屋的租赁价格高于同地段���他租赁房屋、盐城意大公司未能履行维修租赁房屋的义务、盐城意大公司经营的宾馆影响上海至善公司经营等原因，向盐城意大公司发出解除租赁合同的函。2016年8月26日，盐城意大公司回复上海至善公司，不同意解除双方签订的租赁合同，并要求上海至善公司继续履行租赁合同。现因上海至善公司未能支付第二年度租金，盐城意大公司经催要未果，遂诉至一审法院。
一审法院另查明，2015年9月1日盐城意大公司与上海至善公司签订一份补充协议，该协议约定上海至善公司每年从房租中扣除3万元用于交纳房屋租赁所产生的各项税收，如不够，由上海至善公司负责补齐。上海至善公司诉称房屋存在质量问题，但未能提供证据证明盐城意大公司不履行维修义务。
一审法院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。（一）关于本案租赁合同及补充协议的效力。本案租赁合同及补充协议系盐城意大公司与上海至善公司自愿签订，符合法律规定，系有效合同。（二）关于盐城意大公司与上海至善公司的违约责任及租赁合同是否解除的问题。本案中上海至善公司未能按照约定支付第二年度的租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。盐城意大公司与上海至善公司约定有下列情形之一，上海至善公司有权单方面解除本合同：（1）、盐城意大公司延迟交付出租房屋10天以上；（2）、盐城意大公司违反本合同约定，致使上海至善公司无法继续使用出租房屋。现上海至善公司未能提供证据证明盐城意大公司存在上述违约行为，并导致上海至善公司无法继续使用租赁房屋，故上海至善公司单方面解除合同的权利没有成就，其于2016年8月16日向盐城意大公司发出解除租赁合��的函不发生解除合同的法律效力，盐城意大公司与上海至善公司之间于2015年8月24日签订了《房屋租赁合同》及同年9月1日签订的补充协议应当继续履行，上海至善公司应当及时向盐城意大公司支付第二年度的租金106万元。（三）关于盐城意大公司主张的逾期滞纳金的问题。双方在合同中约定：“如上海至善公司未按照约定在最后付款日支付租金，未超过15天，上海至善公司承担延迟交纳租金日万分之五的违约金，超过15天，盐城意大公司有权单方面解除合同，同时乙方应当承担履行合同总金额30﹪的违约金。”现盐城意大公司主张上海至善公司按照日万分之五支付逾期付款滞纳金，符合法律规定，一审法院予以支持。（四）关于盐城意大公司主张上海至善公司支付2015年度的税费及水电费1000元的问题。该费用系上海至善公司应当向国家税务及水电管理部门交纳的费用，与本案不属于同一法律关系，本案不予理涉。（五）关于上海至善公司主张盐城意大公司退还保证金83338元及盐城意大公司赔偿违约金83338元及装修残值的问题。本案中盐城意大公司不存在违约行为，纠纷发生的原因系上海至善公司未能及时交付租金的违约行为导致，故上海至善公司的上列反诉请求，一审法院不予支持。据此，依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，第一百零七条、第二百二十六条的规定，一审法院判决：一、确认上海至善公司于2016年8月16日发给盐城意大公司的解除合同通知不发生法律效力。二、上海至善公司应当于判决生效后十日内向盐城意大公司支付2016年10月8日至2017年10月8日期间的租金106万元及逾期滞纳金（从2016年8月25日起至实际支付之日止，按照日万分之五的标准计算）。三、驳回盐城意大公司��其他诉讼请求。四、驳回上海至善公司的反讼请求。案件受理费14770元，反诉费1816元，合计16586元，由上海至善公司负担。
二审审理过程中，双方当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方进行了质证。上海至善公司提交了：盐城至善股权投资基金有限公司的工商登记资料，证明盐城至善股权投资基金有限公司已提请清算并于2016年2月18日在工商局备案。盐城意大公司对该证据的质证意见为：该资料是盐城至善股权投资基金有限公司，企业经营状态有效，尚不能证明处于清算状态；该公司是否注销与上海至善公司无关，上海至善公司承租后将房屋交付给谁使用与本案无关，合同也未约定承租后交给盐城至善股权投资基金有限公司使用，且如果该公司停业则合同自动解除；据了解，上海至善公司承租案涉房屋后确实是盐城至善股权投资基金有限公司的法定代表人董汉龙作为经理与盐城意大公司联系，三个月左右董汉龙就离开，换了其他人仍然正常经营。
本院经审核认定，对上海至善公司提供的盐城至善股权投资基金有限公司的工商登记资料真实性、合法性予以认定，与本案的关联性不予认定。
本院二审对一审法院查明的事实予以确认。
另查明，《房屋租赁合同》第十七条约定：本合同有效期内，发生下列情形之一的，本合同自动解除：（一）发生不可抗力或意外事件，使本合同无法履行；（二）政府决定征用出租房屋所在土地而需拆除出租房屋；（三）如因国家、行业相关政策或乙方经营政策重大调整，致使租赁关系无法存续。因上述原因而终止合同的，甲方应向乙方退还租赁保证金，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补，并补偿租赁剩余期，按比例补偿。如因第（三）项原因合同自动解除，甲方无需赔偿乙方剩余租期的装修损失。
本院认为，盐城意大公司与上海至善公司于2015年8月24日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，上海至善公司应于2016年8月25日前支付2016年10月8日至2017年10月8日期间的租金，但其未能按约交付，构成违约，应承担相应的违约责任。
（一）关于盐城意大公司是否存在违约行为导致租赁合同不能继续履行的问题
上海至善公司于2016年8月16日、2016年10月20日发函给盐城意大公司，认为盐城意大公司存在违约行为导致其无法继续使用案涉租赁房屋，要求解除与盐城意大公司的租赁合同。关于上海至善公司提出的房屋漏雨问题，根据双方在2016年8月16日以及8月26日往来的函件可以看出，案涉房屋确实存在漏雨的情况，上海至善公司二审中陈述漏雨面积仅为三、四十平方米，因其承租的租赁物面积共计1180平方米，而上海至善公司未能举证证明漏雨问题影响其对整个租赁物的使用，以及其因漏雨问题要求盐城意大公司进行维修而盐城意大公司拒不维修，故对上海至善公司以房屋存在漏雨问题要求解除房屋租赁合同的请求不予支持。关于上海至善公司提出的房屋断水、断电的问题，因其未能提交据证实，对该项理由不予采信。关于上海至善公司提出盐城意大公司占用其一楼租赁面积的问题，因一楼为双方共同使用，上海至善公司亦已经实际使用了一楼，其实际使��的面积并不小于合同约定的面积，故以该理由要求解除租赁合同的请求不予支持。关于上海至善公司提出的盐城意大公司从事涉黄违法行为的问题，对此其未能提交证据证明该行为的存在以及该行为影响其办公导致无法继续使用租赁物，故对该项理由不予采信。关于上海至善公司提出的实际承租人盐城至善股权投资基金有限公司已经申请注销，合同应自动解除，因上海至善公司要求解除合同是以盐城意大公司公司存在违约行为为由，而非认为符合合同约定的自动解除条件，且上海至善公司要求盐城意大公司承担违约金以及赔偿装修剩余价值的请求，亦与合同约定的自动解除的后果不符。综上，上海至善公司提出盐城意大公司存在违约行为导致租赁合同不能继续履行的理由不能成立，其要求确认房屋租赁合同已经解除的请求，本院不予支持。
（二）关于盐城意大公司是否存在放任损失扩大行为的问题。
盐城意大公司作为出租人，收取承租人的租金系合同约定以及法律规定的一项权利。根据合同约定，上海至善公司应在2016年8月25日前支付第二年租金，但其于2016年8月16日要求与盐城意大公司解除房屋租赁合同，该解除行为经审查认定不具有法律效力。盐城意大公司于2016年8月26日向上海至善公司回函不同意解除合同，并于2016年9月10日发函催要租金。在上海至善公司拒不支付租金的情况下，于2017年2月16日向一审法院提起诉讼，要求继续履行合同，上海至善公司亦提起反诉，要求赔偿装修损失。综合上述情况，盐城意大公司在双方产生纠纷后积极主张权利，不存在放任损失扩大的行为，故上海至善公司的该项上诉理由不能成立。
（四）关于一审的审理程序是否违法问题。
一审中，上海至善公司提出反诉，一审法院已经对此进行了审理，并进行了判决，上海至善公司认为一审审理程序违法，本案应发回重审的理由不能成立。
综上，上海至善公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15840元，由上诉人上海至善股权投资基金有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 东
审判员 张晨阳
审判员 曹 荣
二〇一七年十一月二十二日
书记员 张 育