＼n云南省昆明市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）昆民一终字第232号＼n上诉人（原审原告）杨宏涛，男，汉族，1983年6月16日出生。＼n上诉人（原审原告）王玉梅，女，汉族，1985年4月10日出生。＼n两上诉人共同特别授权诉讼代理人吴黎明、黄祖，北京盈科（昆明）律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）云南城欣置业有限公司，住所地：昆明市北京路延长线1119号省交警总队交通指挥中心8楼。＼n法定代表人高宇，该公司执行董事。＼n特别授权诉讼代理人杜克武，云南联宇律师事务所律师。＼n上诉人杨宏涛、王玉梅因与被上诉人云南城欣置业有限公司（以下简称“城欣公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2013）盘法民二初字第270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月12日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。＼n原审法院确认如下法律事实：2012年8月17日，杨宏涛、王玉梅与云南城欣置业有限公司签订《商品房购销合同》，约定由杨宏涛、王玉梅购买云南城欣置业有限公司开发的“天怡峰景花园”XX幢X单元第XX层XXXX号商品住房一套，双方对付款方式和时间进行了约定。合同还约定了云南城欣置业有限公司应于2013年4月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给杨宏涛、王玉梅；云南城欣置业有限公司如逾期交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止5天内，云南城欣置业有限公司按每天合同总价款的3‰元向杨宏涛、王玉梅支付违约金；逾期五天后，杨宏涛、王玉梅有权解除合同并要求云南城欣置业有限公司承担合同价款20%的违约金，杨宏涛、王玉梅不解除合同的，云南城欣置业有限公司按本款约定承担违约金直至房屋交付。双方约定了在该商品房经建设单位组织验收合格后，云南城欣置业有限公司应当以媒体公告的形式通知杨宏涛、王玉梅办理交接手续。双方还签订了《〈商品房购销合同〉补充协议》，对上述合同进行了补充约定，其中，补充约定了《商品房购销合同》第七条中“建设单位组织验收合格，并符合本合同约定”，以及第十条中“该商品房经建设单位组织验收合格后”的“验收合格”是指合同约定房屋单体建筑按照有关标准及规范等经施工、监理、设计及甲方（被告）共同验收合格的房屋。合同签订后，杨宏涛、王玉梅按合同约定完成了支付房款及办理银行按揭贷款的义务。2013年1月21日，“天怡峰景花园”XX栋、裙楼及垃圾转运站经由该工程勘察、设计、施工、监理和建设单位竣工验收合格。2013年1月25日，云南城欣置业有限公司在云南信息报上发布“交房公告”，通知业主，“天怡峰景花园”项目已具备合同约定的交房条件，定于2013年2月1日起分批次交房并公布了各栋详细的交房时间及相关事宜。杨宏涛、王玉梅知晓接房事宜后，于2013年6月15日前去云南城欣置业有限公司办理了交房事宜，但其认为云南城欣置业有限公司交付的房屋不符合合同约定，其认为云南城欣置业有限公司不完全履行合同，违反合同义务，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任，诉至法院，请求：1、判令云南城欣置业有限公司承担逾期交房违约责任并向杨宏涛、王玉梅支付逾期交房违约金21672.8元（暂计算至2013年6月18日，此日期后若仍未达到交房条件，杨宏涛、王玉梅将另案起诉主张2013年6月18日之后云南城欣置业有限公司逾期交房的违约责任）；2、判令云南城欣置业有限公司承担取证费用130元；3、由云南城欣置业有限公司承担本案诉讼费。另查，“天怡峰景花园”项目目前未完成消防、规划、环保审批手续，工程竣工验收备案登记。＼n原审法院认为，一、关于双方当事人争议的诉争合同中对房屋交付条件的约定是否有效的问题。双方合同约定，云南城欣置业有限公司应于2013年2月28日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给杨宏涛、王玉梅，同时《〈商品房购销合同〉补充协议》对“验收合格”进一步明确：是指房屋单体建筑按照有关标准及规范等经施工、监理、设计及建设单位共同验收合格。因此，双方约定的交房条件是：房屋单体建筑按照有关标准及规范等经施工、监理、设计及建设单位共同验收合格。原审法院认为，《城市房地产管理法》、《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》等法律、法规规定了房地产开发项目经验收合格后，方可交付使用或未经验收合格，不得交付使用。由此可以认定，双方在合同中对交付条件的约定并未违反法律强制性规定。双方意思表示真实，合同内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。杨宏涛、王玉梅主张双方合同对房屋交付条件的约定违反法律规定的该理由没有事实和法律依据，原审法院不予支持。二、关于双方当事人争议的云南城欣置业有限公司是否存在逾期交房违约行为的问题。云南城欣置业有限公司已在2013年1月21日组织了施工、监理、勘察及设计单位进行了验收，根据双方合同约定，云南城欣置业有限公司开发的商品房已具备合同约定的交付条件。2013年1月25日，云南城欣置业有限公司在云南信息报上发布“交房公告”，通知业主可以接房，履行了通知交房的义务。杨宏涛、王玉梅认为云南城欣置业有限公司通知交房的形式不符合合同约定，原审法院认为，合同已经明确约定以媒体公告的形式通知交房，媒体公告就是一种明确的形式；其次，即使合同当事人认为合同约定不明，也应由当事人双方协商，协商不成，按照合同有关条款或交易习惯确定，如不能明确，按照有利于实现合同目的的方式履行，而杨宏涛、王玉梅一审庭审时承认已在2013年2月28日前看到云南城欣置业有限公司的公告或通过其他途径得知了公告内容，知晓所购房屋可以接房的相关事宜，并在2013年6月15日前去办理了接房手续。也就是云南城欣置业有限公司已经事实上完成了通知接房及交房的义务，不存在逾期交房的违约行为。故杨宏涛、王玉梅认为云南城欣置业有限公司承担逾期交房的违约责任的主张，原审法院不予支持。原审判决如下：“驳回原告杨宏涛、王玉梅的诉讼请求。”案件受理费346元，由杨宏涛、王玉梅承担。＼n一审判决宣判后，杨宏涛、王玉梅不服上诉至本院，请求：1、撤销昆明市盘龙区人民法院（2013）盘法民二初字第270号民事判决；2、依法改判被上诉人承担逾期交房违约责任，并向上诉人支付逾期交房违约金21672.8元（暂算至2013年6月18日，此日期之后若仍未达到交房条件，上诉人将另案起诉主张2013年6月18日之后被上诉人逾期交房的违约责任）；3、依法改判被上诉人承担取证费用130元；4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉依据的主要事实和理由：一、原审法院仅依据云南城欣置业有限公司一审提交的《建设工程竣工验收备案表》即认定诉争工程已经竣工验收合格，系认定事实不清、证据不足。在该竣工验收备案表中，施工、监理、设计、勘察等单位均仅在各自竣工验收意见栏中填写“同意验收”，建设单位只是盖章、并未发表任何意见，所以对于验收结果并未给出结论，不符合上诉人与被上诉人《商品房购销合同》及《补充协议》对于房屋交付条件应为房屋单体建筑按照有关标准及规范等经施工、监理、设计、勘察、建设五家单位共同验收合格的约定。二、在工程验收结果是否合格没有定论的前提下，原审法院错误认定被上诉人未构成逾期交房。上诉人认为，开发商不仅应当按照合同约定的时间交房，交房时还要保证已经达到“经建设单位组织验收合格”的交房条件。为此，原审法院的前述认定剥夺了上诉人对房屋质量的抗辩权。三、上诉人所购买的是精装修房，其验收标准和毛坯房验收标准是不一样的，应是装修后才能验收，且装修标准亦必须符合合同约定，而涉案房屋装修所使用的部分用材经向被上诉人要求更换之后（至2014年2月7日）才符合合同约定标准，且亦无验收证明，故上述情形仍然构成逾期交房。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。＼n被上诉人城欣公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及依据均不能成立。具体而言，一、涉案商品房已经根据合同约定的交付条件，即经建设、监理、勘察、设计以及施工单位竣工验收。虽然被上诉人提交的竣工验收备案表中存在一定瑕疵，但其中载明了验收日期、竣工验收范围以及验收单位等内容，各验收单位均出具意见并盖章认可验收事宜。至于盖章单位签署意见的具体方式（无统一格式），不影响涉案商品房建设工程“竣工验收合格”的意思表示，同时，所涉五家验收单位在上诉人提起本案上诉之后，亦共同出具《情况说明》，证实涉案“天怡峰景”项目的相关单位工程于2013年1月21日竣工验收合格的事实。二、城欣公司建设的涉案“天怡峰景”项目商品房的绝大部分业主（包括上诉人在内）已实际接收了房屋，故城欣公司交付的商品房符合合同约定，不存在违约。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。＼n二审中，上诉人提交2013年8月19日《关于云南乾润物业服务有限公司对业主提出问题的回复》，以证实涉案房屋未经竣工验收、不适宜居住的事实。经质证，被上诉人认可云南乾润物业服务有限公司确系其就涉案商品房开发项目所聘请的物业管理公司，但其认为上述证据因无原件核对，故对真实性不予认可，同时，根据该回复的相关内容，其中所反映的水、电、煤气等问题与涉案商品房建设工程是否竣工验收无关，应属竣工验收之后的后续处理问题。对此，由于上诉人所提交的该份证据所涉相关证明内容与本案上诉人关于涉案商品房未按约通过竣工验收及不符合约定交付条件的事实主张无直接且必然关联，故本院在本案中对于该份证据及其相应内容不予采信及确认。此外，被上诉人于审理中亦提交2013年12月30日由涉案商品房项目工程的勘察、设计、施工、监理以及建设单位共同出具的《情况说明》，以证实涉案商品房所属栋号的单位工程于2013年1月21日经竣工验收合格的事实。经质证，上诉人对于该证据形式上的真实性认可，但同时坚持之前的陈述意见，不认可其证明内容。对此，由于该证据有原件核对且与涉案争议事实存在直接关联，现上诉人并无充分证据予以反驳的情况下，本院予以采信并对其所证明的相关事实予以确认。＼n综上所述，一审判决已经确认的案件事实与二审查明事实一致。同时，本院二审补充查明：2013年6月15日，上诉人接房时明确提出入户地面装修材料为地板（而非地砖），该情形不符合合同约定的相应异议，之后，被上诉人于2014年2月7日对上述装修材料予以更换。对于前述二审查明事实，本院依法予以确认。＼n归纳双方当事人诉辩主张，本案争议焦点在于：被上诉人交付的涉案商品房是否符合合同约定，其是否存在逾期交房违约行为及其违约责任如何承担？＼n本院认为：涉案《商品房购销合同》以及《﹤商品房购销合同﹥补充协议》是双方的真实意思表示，且并不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。其中，《商品房购销合同》第七条约定“被上诉人应于2013年4月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给上诉人”、第十条约定“该商品房经建设单位组织验收合格后，被上诉人应当以媒体公告的形式通知上诉人办理交接手续”。同时，《﹤商品房购销合同﹥补充协议》第六条约定，《商品房购销合同》第七条中“建设单位组织验收合格，并符合合同约定”，以及第十条中“该商品房经建设单位组织验收合格后”的“验收合格”是指合同约定房屋单体建筑按照有关标准及规范等经施工、监理、设计及甲方（被上诉人）共同验收合格的房屋。本案中，根据之前查明的事实，涉案商品房所属栋号的单体工程系经过勘察、设计、施工、监理以及被上诉人的共同验收，之后，被上诉人亦在约定时间内通知上诉人接房，并在2013年6月15日向上诉人办理了交房手续，但是，由于涉案上诉人所购买的商品房系精装修房，其在交付时仍应同时符合前述主合同第七条关于“符合本合同约定”即附件二所列明的装修标准，方能具备完整的交付条件。为此，本案由于被上诉人在上诉人接房时已然提出异议的情况下，截止2014年2月7日才对涉案房屋的部分装修用材予以更换（并使之符合合同约定），故上述情形仍应认定为被上诉人未在合同约定交付期限（即2013年4月30日）之前完成交房义务，并截止于2014年2月7日仍然构成逾期交房，应当承担逾期交房违约责任。关于违约责任的承担问题。本案中，《商品房购销合同》第九条的约定，即“自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止5天内，被上诉人按每天合同总价款的3‰元向上诉人支付违约金；逾期五天后，上诉人有权解除合同并要求被上诉人承担合同价款20%的违约金，上诉人不解除合同的，被上诉人按本款约定承担违约金直至房屋交付”。对此，由于被上诉人于审理中主张如认定其违约，则逾期交房违约金的约定标准过高，请求人民法院调整，故本院结合本案上诉人未要求合同解除（且实际接房）的事实，以及被上诉人的违约情节和可能造成上诉人的使用不便等情况，确定被上诉人自2013年5月1日起的5日内应当按照合同约定向上诉人支付违约金5001.40元，同时，基于前述违约事宜的连续性及不可分性，为避免当事人的诉累、减少诉讼成本，本院在本案中一并解决上述违约事宜，并酌情认定被上诉人自2013年5月6日起至2014年2月7日止，仍应按照合同总价款的5%支付上诉人违约金16671.40元，两项合计21672.80元。至于上诉人主张涉案房屋装修无验收证明（不具备交付条件）的问题。由于上诉人无证据证明涉案房屋的装饰装修经整改之后仍不符合合同约定标准，故其关于装饰装修无验收证明即不能证实被上诉人已按约交房的上诉理由亦不成立，本院不予支持。＼n至于上诉人主张被上诉人就涉案商品房开发项目尚未完成竣工验收备案登记以及未进行分户验收，即不符合涉案商品房交付条件的问题。如前所述，由于上诉人所主张的上述事宜并非涉案商品房的约定交付条件，故上诉人的上述主张不能成立，本院不予支持。＼n此外，上诉人在一审中起诉的取证费用130元，上诉人明确陈述该费用系公证费用，本院认为，该费用系上诉人参与诉讼活动中的必要支出且公证内容亦与前述被上诉人所存在的违约行为无关，应由其自行承担，对该费用不予支持。＼n综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：＼n一、撤销云南省昆明市盘龙区人民法院（2013）盘法民二初字第270号民事判决。＼n二、由云南城欣置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付杨宏涛、王玉梅违约金21672.80元。＼n三、驳回杨宏涛、王玉梅的其他诉讼请求。＼n一、二审案件受理费合计人民币692元，由上诉人杨宏涛、王玉梅共同承担4.13元，由被上诉人云南城欣置业有限公司承担687.87元。＼n如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本判决为终审判决。＼n本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年。＼n审判长起俊＼n代理审判员熊梓旭＼n代理审判员汪佳＼n二〇一四年五月二十日＼n书记员仝倩华