浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙0327民初字第11660号
原告：朱建真，女，1974年8月5日出生，汉族，住苍南县。
委托诉讼代理人：何友国，浙江玉山律师事务所律师。
被告：温州盛都房地产开发有限公司，住所地：苍南县灵溪镇浙南大厦1701室，组织机构代码79336888－3。
法定代表人：李守辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：池淑冬，浙江正昌律师事务所律师。
原告朱建真诉被告温州盛都房地产开发有限公司（以下简称盛都公司）商品房预售合同纠纷一案，于2016年11月12日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员王玲栗适用简易程序审理，因本案属16件系列案之一，该系列案为共同被告和同一种类的诉讼标的，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条之规定，经双方当事人同意后，于2016年12月3日公开开庭进行了合并审理。原告朱建真共同委托诉讼代理人何友国，被告盛都公司的委托诉讼代理人池淑冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱建真起诉称：2013年3月3日，原、被告签订商品房买卖合同一份。合同第一、三、五条约定：原告以698000元价格向被告购买其开发的坐落于苍南县××××以北，车站大道以西的新世纪花园楼盘第5幢2单元803号商品房。第十六条约定：被告承诺于2013年12月31日前取得合同约定的土地、房屋权属证书，并交给原告；被告不能在前款约定期限内交付权属证书的，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起180日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列（1）、（2）项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告于2016年7月7日才交付登记在原告名下的房屋权属（含土地）证书，构成了违约。为此，原告诉请判令：一、确认原、被告所签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告支付原告逾期交付房屋权属（含土地）证书违约金64146.20元（自2013年12月31日起按房价款698000元每日万分之一计算至2016年7月7日止）；三、被告返还原告预交的办证费用16853元；四、本案诉讼费用由被告承担。
原告朱建真在举证期限内，提供了下列证据材料：
1．身份证，用以证明原告诉讼主体资格；
2．组织机构代码证、企业信息查询表，用以证明被告诉讼主体资格；
3．商品房买卖合同，用以证明原、被告签订涉案商品房买卖合同相关情况；
4．购房收据，用以证明原告完成缴纳购房款情况。
5．办证费用明细，用以证明被告应返还原告预交的办证费用13638元。
6．苍南县不动产登记信息查询记录，用以证明涉案商品房权属证书登记情况。
7．个人购房担保借款合同，用以证明原、被告双方与浦发银行签订借款合同，双方对支付购房款时间达成了新的合意。
8．社会矛盾纠纷调解受理告知书、社会矛盾纠纷受理分流单、调解申请书，用以证明诉讼时效中断的事实。
被告盛都公司答辩称：一、双方签订的商品房买卖合同真实有效；二、逾期办证违约金问题。（1）依据涉案商品房买卖合同第十六条的约定，产权登记是指初始登记，被告只需在约定时间内向原告交付产权初始登记凭证；至于转移登记，原告可自行办理，也可委托被告无偿代办。本案原告委托被告无偿办理转移登记手续，办理时间双方并无约定，亦不受涉案合同第十六条的约束。被告于2015年1月已办妥房屋产权初始登记，故逾期办证违约金应计算至2015年1月，且该事实也已经生效判决确认；（2）根据合同约定，被告应在2013年12月31日前向原告交付产权初始登记凭证，原告直至2016年才向法院主张逾期办证违约金已超过诉讼时效；（3）2012年6月部分股东闹事、打砸公司，公司经营停滞8个多月，该案公安局已立案，目前案件处于检查公诉阶段。对公司因违法犯罪行为停止运转的8个月时间应属于不可抗力，公司办理相关权证的时间应予以延迟；（4）根据合同约定，涉案十六套商品房所涉商品房买卖合同均约定购房款原告应在合同签订后十五日内一次性付清。国务院关于限购的“国五条”出台后，业主均无法办理按揭贷款。十六户业主直至2013年、2014年方通过办理按揭或公积金贷款的方式支付剩余购房款，被告均作为阶段性担保人为原告提供担保并向银行缴存巨额保证金。根据合同约定，被告并不负有为原告办理按揭贷款的义务，被告为原告提供担保并不能认定系双方对原告逾期交付剩余购房款这一事实达成新的合意。
被告盛都公司在举证期限内，提供了下列证据材料：
1.公证书，用以证明原告委托被告代为办理房屋权属转移登记的事实。
2.公安局情况说明、涉法涉诉信访事项告知单，用以证明2012年期间苍南县建设项目“新世纪花园”受到打砸事件的影响因此延误工期的事实。
3.结顶证明，用以证明“新世纪花园”8幢房屋于2011年10月30日结顶的事实。
原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，对原告提供的证据,被告质证意见如下:证据1-4、6之真实性、合法性、关联性均无异议。证据5，没有异议，但被告逾期办证违约金应计算至初始登记办理的时间。证据7，真实性无异议，此系被告帮助原告贷款，并不代表双方就购房款缴纳时间进行变更达成新的合意，原告仍对逾期缴纳购房款存在违约。证据8，真实性无异议，申请人新世纪花园业主委员会是否受到本案16户业主的委托有异议，还应提交16户业主就相关事宜授权委托的材料。另外，调解委员会并未将申请调解的事宜通知到被告一方，故不能视为诉讼时效中断。根据合同约定，原告的权利在2013年至2014年即受到侵害，原告直至2016年才起诉已超过诉讼时效。对被告盛都公司提供的证据，原告质证意见如下：证据1,真实性无异议，但无偿代办并不意味着无期限；证据2，目前司法机关并未对“新世纪花园”受到打砸事件的事实进行确认，仅被告公司的反映报告不能证明打砸事件的真实性；证据3，形式上有瑕疵，虽有单位印章及负责人签字，并无证据证明签字的人是法定代表人。
针对原、被告的举证及质证情况，本院认证如下：
原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，本院认为，原告提供的证据1-7及被告提供的证据1，相对方当事人对证据的真实性均无异议，因上述证据形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据。原告提供的证据8，苍南县灵溪镇新世纪花园业主委员会申请调解的事项并未经过业主大会讨论决定，也未提供证据证明业主合法授权业主委员会向苍南县人民调解中心申请调解，故对其证明力不予确认。被告提供的证据2，仅能证明打砸事件已由公安机关立案侦查，在其未提供其他证据予以佐证的情况下无法证明延期工期的事实。涉法涉诉信访事项告知单，系单方制作的材料，真实性、关联性均无法确认，对其证明力不予确认。被告提供的证据3，与本案审理的内容不具有关联性，对其证明力在本案中不作认定。
本院根据当事人陈述以及本院确认的有效证据，认定事实如下：盛都公司以出让方式取得坐落于苍南县××、车站大道以西、××以南、编号为苍国用（2007）第01-3514号地块的建设用地使用权。被告经批准在上述地块上建设商品房，建设项目名称为新世纪花园。建设工程规划许可证号为330327200801079，施工许可证号为330327200909040101，预售许可证号为苍房售许字（2011）第002号。2013年3月3日，朱建真与盛都公司签订《商品房买卖合同》一份。合同第一、三条约定：朱建真向盛都公司购买新世纪花园第5幢2单元803号商品房一间。第五条约定：该商品房按建筑面积计算，单价为每平方米11202.05元，总金额为698000元。第七条约定了付款方式。第九条约定：出卖人应当在2013年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……4.交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后，顺延期限不视为交付逾期。第十条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。……第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房变更登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列事项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，朱建真按约支付了全部购房款。盛都公司于2014年4月2日就涉案商品房所在的新世纪花园建设工程取得竣工验收备案表，2015年1月21日办理涉案商品房所有权初始登记手续。被告收取原告办证押金30000元，在办理涉案商品房预告登记、抵押权预告登记、房屋权属证书转移登记等事宜过程中支付契税6980元、预告登记费80元、预告抵押费80元、预告抵押转正式抵押登记费80元、地产交易费120元、产权登记费80元、交易费187元、物业维修基金3748元，并支付了原告平方差价1792元。
另查明，涉案合同签订后，被告无偿接受原告委托，代为办理涉案商品房权属转移登记手续，于2016年5月20日取得涉案商品房所有权转移登记证书，于2016年7月7日取得土地使用权变更登记证书。
本院认为：原、被告就涉案商品房所签订的买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依法依约全面履行合同义务。
关于逾期办证违约金问题。首先，原告要求被告支付自2013年12月31日起至2016年7月7日止期间的逾期办证违约金，但被告称原告诉请的逾期办证违约金已超过诉讼时效期间。对此，本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”商品房买卖合同所涉的逾期办证违约金的诉讼时效期间，法律并无特别规定，故其诉讼时效期间为二年。由于涉案逾期办证违约金按日计算，属于继续性债权，故其诉讼时效期间应为自原告起诉之日起倒推两年。本案中，原告虽然主张逾期办证违约金未超过诉讼时效期间，但未能提供有效证据，应承担举证不能的不利后果。在此情况下，原告于2016年11月12日起诉，其诉讼效期间为自2014年11月13日起至2016年11月12日止。在这两年内产生的逾期办证违约金，受法律保护；而在2014年11月13日前生产的逾期办证违约金，因已超过诉讼时效期间，不受法律保护。其次，被告于2007年取得涉案商品房土地使用权初始登记，2015年1月21日取得涉案商品房所有权证初始登记，至此，被告才完全履行涉案合同第十六条约定的办证义务。由于被告在涉案商品房权属初始登记完成后，基于委托合同，着手办理原告委托事项即涉案商品房权属变更登记手续，故无需向原告交付涉案商品房权属初始登记证书。而事实上，被告已于2015年1月21日履行了涉案合同第十六条规定的办证、交证义务。至于被告是否应承担2015年1月21日后逾期办证违约责任问题，本院认为，2015年1月21日后被告办理的系涉案商品房权属转移登记手续，是基于无偿委托合同约定，而非基于商品房买卖合同所负有的协助义务。况且委托事项中权属证书的登记与核发由行政部门具体实施，办证时间的长短非被告所能控制，被告不必对办证期限负责。现原告未能举证被告在办理委托事务时存在过错，故被告无需承担逾期办证等违约责任。因此，被告应支付的逾期办证违约金期间为自2014年11月13日起到2015年1月21日止。由于原告主张的逾期办证违约金计算基数及利率，被告无异议，且不违反法律规定，本院予以采纳，故被告应支付的逾期办证违约金数额为4886元（698000元×日利率万分之一×70日）。另，因被告盛都公司同意返还办证费用16853元，并未损害他人权益，对原告该部分诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，原告第二项诉讼请求中与上述相符部分，本院予以支持，其他部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、确认朱建真与温州盛都房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；
二、温州盛都房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付朱建真逾期办证违约金4886元；
三、温州盛都房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还朱建真办证相关费用16853元；
四、驳回朱建真其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1825元，减半收取912.5元，由朱建真负担887.5元，温州盛都房地产开发有限公司负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院[在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费1825元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理]。
代理审判员 王玲栗
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 郑丽娜
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相关法律条文链接：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明。
一、对不具有强制执行内容的裁判文书：
1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；
2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；
3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；
二、对具有强制执行内容的裁判文书：
4、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。
三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。
四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。