四川省西充县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川1325民初1715号
原告：刘洋，男，汉族，生于1989年10月24日，住四川省西充县。
委托诉讼代理人：贾贵东，四川罡正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：阳厢聿，四川罡正律师事务所实习律师。
被告：四川瑞地置业有限公司，住所地四川省南充市顺庆区万年东路55号，统一社会信用代码9151130068794703XT。
法定代表人：冯小军，总经理。
委托诉讼代理人：罗良文，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：杜勇，四川源泉律师事务所律师。
原告刘洋与被告四川瑞地置业有限公司（以下简称瑞地置业）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘洋及其委托诉讼代理人阳厢聿，被告瑞地置业的委托诉讼代理人罗良文、杜勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘洋向本院提出诉讼请求：1.被告为原告办理坐落于晋城镇晋城“瑞地*香山”3幢2单元8层1号商品房的房屋所有权证和土地使用权证；2.被告按已付房款377286元年利率6%的标准支付从2014年1月1日起至生效判决确定的办理房产证、土地使用证之日止的逾期办证违约金；3.被告承担案件受理费。事实与理由：2011年1月25日，原告在被告处认购了位于晋城镇晋城，与被告签定了《瑞地*香山楼宇认购协议书》。协议签订后，原告按照约定支付了全部购房款，被告也交付了房屋，原告已实际入住，2013年1月31日，原告向被告缴纳了房屋维修基金、契税、印花税、证照、产权、国土证、门牌、资料费等共计11775元。协议约定被告于2012年12月31日交付房屋，并于交付后同时签订正式《商品房买卖合同》以及360日内办理房屋预售登记和为买房人申领房地产权属证件。但被告未能办理备案登记、没有为原告提供《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》、《房屋面积测量表》，没有按照协议约定如期为原告办理房屋产权证和国有土地使用证，原告多次要求被告办理房产证和国有土地使用权证，被告一直承诺办理，找各种理由拖延，时至今日没有任何结果。
被告瑞地置业辩称，合同约定是我们双方共同办理权属登记，原告未向我方提供经公证的授权委托书，导致无法办证，是原告违约在先，我方于2016、2017年三次书面告知要求原告提供相应资料，但原告并未提供，同时原告的主张已超过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2011年1月25日，原、被告签订了《楼宇定购协议书》约定原告购买被告开发建设的“瑞地*香山”3幢2单元8层1号房屋，购房款377286元，被告应在2012年12月31日将房屋交付原告，同意房屋交付后同时签订正式《商品房买卖合同》以及（乙方完善手续的户数不低于50户以后）的360日内共同到预售登记的管理部门办理房屋买卖立契手续，并按有关规定申领房地产权属证件，办理产权所缴纳的税、费按政策规定由双方各自承担。2013年1月31日双方签定了《关于办理房屋所有权证和国有土地使用证的协议书》约定被告委托原告办理房屋契证和缴纳房屋维修基金以及办理房屋所有权证和国有土地使用证，原告需向被告缴纳房屋维修基金、契税、印花税、办理国土证1000元/户，合同公证费等，同时约定原告在接收该房屋时，须向被告提供买受人身份证复印件8份、户口簿复印件2份（办理夫妻产权的出示结婚证复印件2份、办理未婚产权的出示未婚证原件），同日原告向被告缴纳了相关费用共计11775元，被告向原告出具了收据。2014年2月13日，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号2014001375）并于2014年3月20日进行了公证，合同对初始登记即被告取得房屋所在楼栋的权属证明时间、违约责任承担约定不明，对转移登记约定为：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按“如因买受人在规定的期限内未缴清购房款和办理产权的费用，而造成出卖人不能近期办理产权的，出卖人概不负责。”2016年5月被告在“瑞地*香山”小区张贴公告告知办理不动产权证需提交产权人身份证复印件、产权人结婚证复印件（离婚协议书等）、授权委托书及授权委托书的办理流程；2017年7月3日再次张贴公告告知上述事宜，2017年11月14日再次张贴告知书，告知需由被告代为办理产权的需提交经公证的授权委托书，2017年11月30日被告向原告181××××1140电话发送短信告知原告尚未提供有效的授权委托书，导致无法及时办理产权，2017年12月11日原告出具授权委托书并经公证后提交给了被告。
另查明，2017年7月27日被告办理了案涉房屋所在楼栋的初始登记，根据西充县不动产登记中心办理产权证流程要求，个人委托他人办理产权证的需提供公证的授权委托书。
本院认为，被告作为合法的房地产开发企业，其向原告出售其开发的“瑞地*香山”3幢2单元8层1号房屋，双方签订的《楼宇定购协议》、《商品房买卖合同》、《关于办理房屋所有权证和国有土地使用证的协议书》合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务，而《楼宇定购协议》的主要条款内容已符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，应认定与后期双方签订的《商品房买卖合同》的一部分。双方已通过该三份协议明确了在房屋交付后360日内双方共同向登记机关申请办理产权登记，确定由原告按要求缴纳费用、提交资料委托被告办理。因不动产权利证书的办理、颁发是行政机关的行政行为，根据合同约定，原告只能要求被告履行代为申办及协助办证的义务，故对其诉请被告为其办理案涉房屋的权利证书的诉讼请求依法不予支持。而在原告缴纳了费用及提供了相应资料后并未在合同约定的期间内取得产权证书，被告已构成违约，因双方对被告应承担的违约责任约定不明，应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，按已付房款总额自逾期之日起参照中国人民银行规定的额金融机构计收逾期贷款利息的标准逐日计算违约金，此时的违约金系继续性债权，每日的违约金均为独立的债权，有独立的清偿期，应单独适用诉讼时效期间，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，原告于2018年5月11日提起诉讼倒推三年即2015年5月12日，因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，故2015年10月2日之前已超过诉讼时效，2015年10月2日至2018年5月11日此期间主张的违约金属于尚在法律保护的诉讼时效期间内。而因国家产权登记政策变动，西充县不动产登记中心于2016年5月1日开始统一办理产权登记，根据其办理流程，原告委托被告办理，需提交经公证的授权委托书，而原告在被告三次通知后才于2017年12月11日出具符合条件的委托书，虽被告系在2017年7月27日才取得案涉房屋所在楼栋的初始登记，但并不能因此免除原告提供符合条件资料的义务，故2016年5月1日至2017年12月11日期间被告虽存在违约行为，但系因国家产权登记政策变动属于不可抗力，加之原告未按要求提供资料，故该期间被告不应承担违约责任。而在资料齐备后，被告则应及时提交不动产登记中心申办产权证，根据实际情况，本院酌定被告应在10日内履行上述义务，而在法定的期限30日内原告应取得产权证，故原告应在2018年1月20日取得产权证，但其并未取得，故被告的违约期间应从2018年1月21日起算。综上，被告应承担违约金的期间为2015年10月2日至2016年4月30日，2018年1月21日至2018年5月11日，至于原告实际取得产权证书之日，现无法确定，故对于2018年5月12日至原告实际取得产权证书之日的违约金原告可在条件成就后另案主张。
综上，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、限被告四川瑞地置业有限公司于本判决生效后二十日内向原告刘洋支付违约金（以377286元为基数，参照中国人民银行规定的额金融机构计收逾期贷款利息的标准计付，期间为2015年10月2日至2016年4月30日，2018年1月21日至2018年5月11日）；
二、驳回原告刘洋的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。
案件受理费6960元，减半收取3480元，由原告刘洋负担3280元，被告四川瑞地置业有限公司负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 梁辉
二〇一八年八月二日
书记员 何波