广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0403民初1025号
原告：珠海农村商业银行股份有限公司白蕉支行，住所广东省珠海市斗门区白蕉镇城东白蕉路3166号一楼6、7号商铺及二楼1-9轴，统一社会信用代码914404007962563695。
负责人：梁建辉，行长。
委托诉讼代理人：任伟雄，员工。
委托诉讼代理人：钟水英，员工。
被告：吴永龙，男，1973年11月13日出生，汉族，住江西省鹰潭市余江县，
被告：珠海市斗门忠信房产开发有限公司，住所广东省珠海市斗门区白蕉镇连兴一路172号商铺，统一社会信用代码91440400725098770L。
法定代表人：陈健忠。
委托诉讼代理人：于晓明，员工。
原告珠海农村商业银行股份有限公司白蕉支行（以下简称原告）与被告吴永龙、珠海市斗门忠信房产开发有限公司（以下简称忠信房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案后，依法适用普通程序，于同年7月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人任伟雄、钟水英，被告忠信房产公司的委托诉讼代理人于晓明到庭参加了诉讼。被告吴永龙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告吴永龙、忠信房产公司签订的《房产按揭担保贷款合同（一手楼）》（编号：10020169915216055）；2.判令被告吴永龙向原告偿还所欠借款本金人民币769340.10元，截至2018年3月12日的贷款欠息8040.15元，本息合计777380.25元；以及自2018年3月13日至借款本息全部清偿之日止的全部利息（含逾期利息、复利等，逾期利息以本金769340.10元为基数，按合同约定的当期贷款利率基础上加收50%作为逾期利率，复利以拖欠利息为基数，按逾期利率计收；3.判令被告吴永龙限期办理涉案房产的正式抵押登记手续，涉案房产抵押登记手续办妥后或被告吴永龙逾期仍未办理抵押登记手续的，原告有权拍卖、变卖涉案房产，以拍卖、变卖所得价款优先清偿债权；4.判令被告忠信房产公司对被告吴永龙所欠原告的上述借款本息承担连带保证担保责任；5.判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年10月13日，原告与被告吴永龙签订编号为10020169915216055的《房产按揭担保贷款合同（一手楼）》，约定原告与被告吴永龙、被告忠信房产公司之间建立关于800000元贷款的借贷合同关系。三方在合同约定：被告吴永龙向原告借款人民币800000元整；贷款期限20年，共240个月，贷款利率以起息日当日中国人民银行公布施行的同档次贷款利率为基准利率，按基准利率下调15%执行，即年利率4.165%，贷款利率“一年一定”，即自次年的一月一日起，以中国人民银行上年最后一次公布调整施行的同档次贷款利率为基准利率，按此基准利率下调15%执行并相应地调整计息。合同约定被告吴永龙同意将所购的位于珠海市××区××房【不动产登记证明：粤（2016）珠海市不动产证明第0158421号】的房产抵押给原告，被告吴永龙逾期偿还任何一期贷款本息或相关费用的，原告有权提前解除合同，收回全部贷款本息及费用，并且原告有权依法处分抵押物，以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。合同约定：被告吴永龙未按时足额偿还贷款本息的，原告有权从逾期之日起在本合同约定的当期贷款利率的基础上加收50%作为逾期利率、逾期利息罚息利率以及复利利率对被告吴永龙该笔贷款收逾期罚息和复利等。合同还约定被告忠信房产公司无条件及不可撤销地对贷款合同项下被告吴永龙向原告的贷款承担连带保证责任。保证范围为本合同项下被告吴永龙对原告的全部欠款（包括但不限于贷款本息及相关费用）。在签订上述合同后，原告于2016年10月13日向被告吴永龙发放了800000元的贷款，借款借据上注明：兹根据10020169915216055合同办理此笔贷款，借款期限为2016年10月13日至2036年10月13日；借款利率为年利率4.165%，还款方式为等额还款。被告吴永龙在上述借款借据上签名确认。2016年12月24日，原告与被告吴永龙在珠海市不动产登记中心办理了上述房产的抵押权预告登记【不动产登记证明编号：粤（2016）珠海市不动产证明第0158421号】。贷款发放后被告吴永龙未能按照《贷款合同》规定依约还款，截至2018年3月13日止，被告吴永龙尚欠原告贷款本金769340.10元，贷款利息8040.15元，本息合计777380.25元，原告多次要求被告偿还借款本息，但被告均未能履行，导致原告合法权益受损。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》及原告与被告吴永龙签订的《贷款合同》之约定，被告吴永龙拖欠贷款本息之行为已构成严重违约，原告有权提前解除合同，要求被告吴永龙偿还全部贷款本息，有权要求被告吴永龙以其名下的位于珠海市××区××房的抵押房产依法承担抵押担保责任，要求被告忠信房产公司承担连带保证担保责任。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决。
被告吴永龙缺席，且未提交书面答辩意见。
被告忠信房产公司辩称，一、原告要求有权拍卖、变卖涉案房产，以拍卖、变卖所得价款优先清偿债权，无事实依据。由于被告忠信房产公司已经在珠海市不动产登记中心斗门分中心对涉案房产办理了商品房预告登记手续，但被告吴永龙尚未缴纳相关税费，涉案房产尚未办理不动产权证书，因此，原告难以拍卖、变卖涉案房产。二、原告请求被告忠信房产公司对被告吴永龙所欠原告的上述借款本息承担连带保证担保责任，阐述不够明确具体。被告忠信房产公司认为，原告可以请求法院判令注销涉案房产的粤（2016）珠海市不动产证明第0129284号不动产登记证明，将涉案房产变为一手房，产权归被告忠信房产公司，然后由被告忠信房产公司代被告吴永龙偿还因涉案房产按揭所欠原告的借款本息。被告忠信房产公司请求法院判令被告忠信房产公司有权处置涉案房产，并追究被告吴永龙的经济责任，包括但不限于被告忠信房产公司有权在被告吴永龙支付给被告忠信房产公司的首期购房款中，扣除应由被告吴永龙承担的欠原告的借款利息、违约金等。综上所述，原告的诉讼请求部分无事实依据，请求法院依法维护被告忠信房产公司的合法权益。
原告围绕本诉请求依法提交的证据有：1.吴永龙身份证；2.忠信房产公司商事登记主体查询；3.房产按揭担保贷款合同（一手楼）（编号：10020169915216055）；4.不动产登记证明【粤（2016）珠海市不动产证明第0158421号】；5.借款借据（编号：20020169908239705）；6.银行流水；7.贷款业务到期通知书（现场张贴）、挂号信；8.贷款利息计息表。
被告吴永龙缺席，且未向本院提交证据。
被告忠信房产公司向本院提交证据有：1.不动产登记证明【粤（2016）珠海市不动产证明第0129284号】；2.广东增值税普通发票；3.“忠信桃园居东区”增值税普通发票移交表（发票第二联购买方原件）。
原告和被告忠信房产公司提交的证据因被告吴永龙缺席，无法进行庭审质证。被告忠信房产公司对原告提交证据1-7均无异议，证据8的真实性无异议，但认为由于被告吴永龙下落不明，希望逾期利息和复利部分可以降低标准；原告对被告忠信房产公司提交的全部证据无异议。经本院审查认为，原告和被告忠信房产公司提交的全部证据来源合法，内容客观真实，证据间能相互印证，与本案有关联并能起到证明案件事实的作用，本院予以认定，可作为本案的定案依据。
本院根据确认的证据及庭审笔录，对原告所起诉主张的事实予以确认。
另查明，涉案《房产按揭担保贷款合同（一手楼）》（以下简称《贷款合同》）第七条第一款和第二款约定，忠信房产公司同意无条件及不可撤销地对本合同项下被告吴永龙向原告的贷款承担连带保证责任，保证范围为本合同项下被告吴永龙对原告的全部欠款（包括但不限于贷款本息及相关费用）。保证期间自本合同生效之日起至本合同项下的贷款期限届满之日后两年止。第九条违约责任及处理第二款约定，被告吴永龙违反本合同约定或法律、法规规定的，原告有权采取立即解除本合同、停止发放本合同尚未发放的贷款，要求被告吴永龙立即清还全部欠款、提前收回尚未到期的贷款、依法处置抵押物、或采取其他相应方式实现全部债权，并有权要求被告吴永龙承担违约责任。第十二条附则第十二项第5点约定，申请优惠利率的借款人，自按揭贷款发放后，在贷款期间凡出现累计逾期（含）3次以上，即取消优惠利率，恢复至同期档次基准利率以上执行，对于还款意识太差，信用记录不好，原告有权提前收回贷款。
案涉《借款借据》载明，借款期限为自2016年10月13日至2036年10月13日，借款利率为4.165%。
根据原告提交的还款账户明细显示，被告吴永龙从2018年1月起未按期偿还贷款本息。截至2018年3月12日，被告吴永龙累计偿还贷款本金30659.90元、利息38208.95元，结欠合同项下贷款本金769340.10元、利息8040.15元。
再查明，案涉房产于2016年11月4日办理了粤（2016）珠海市不动产证明第0129284号不动产登记证明，证明权利或事项为预告登记，权利人为被告吴永龙，义务人为被告忠信房产公司，成交价格为1001660元。被告忠信房产公司就案涉房产开具了价税金额为1001660元的增值税普通发票并交付给了被告吴永龙。
本院认为，原告与被告吴永龙、忠信房产公司签订的《贷款合同》为各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方应自觉履行。原告已按约向被告吴永龙发放贷款800000元，被告吴永龙未按期足额偿还借款本息，已构成违约。依据涉案《贷款合同》第九条第二款的约定，若被告吴永龙违反合同约定或法律、法规规定的，原告有权采取立即解除本合同、停止发放本合同尚未发放的贷款，要求被告吴永龙立即清还全部欠款、提前收回尚未到期的贷款。原告要求解除涉案《贷款合同》，要求被告吴永龙偿还合同项下尚欠贷款本金769340.10元及利息，理由充分，本院予以支持。涉案《贷款合同》应自本判决生效之日起解除。依据涉案《贷款合同》第九条第一款和第十二条附则第五项第（四）款的约定、《中华人民共和国合同法》第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”、中国人民银行颁发的《人民币利率管理规定》第二十五条“逾期贷款或挤占挪用贷款，从逾期或挤占挪用之日起，按罚息利率计收罚息，直到清偿本息为止，遇罚息利率调整分段计息。对贷款逾期或挪用期间不能按期支付的利息按罚息利率按季（短期贷款也可按月）计收复利”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银行发【2003】251号）第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利”的规定，被告吴永龙应偿还原告贷款本金769340.10元、截至2018年3月12日的利息8040.15元、自2018年3月13日起至本判决生效之日止的利息（包含正常利息、罚息和复利，其中正常利息以被告吴永龙实际拖欠的借款本金为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率下调15%计算；罚息以被告吴永龙尚欠的借款本金为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率下调15%再上浮50%计算；复利以被告吴永龙未按时偿付的利息为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率下调15%再上浮50%计算）、自本判决生效之日次日起至实际清偿之日止的利息（包含罚息和复利，其中罚息以被告吴永龙尚欠的借款本金为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率下调15%再上浮50%计算；复利以被告吴永龙未按时偿付的利息为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率下调15%再上浮50%计算）。
关于案涉房产是否能办理抵押登记以及原告能否对案涉房产即位于珠海市××区××房的房产行使优先受偿权的问题。依据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的。预告登记失效”、第一百八十条第一款第五项“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器”、第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，本院认为，案涉房产至今仍未办理房地产权证，尚未具备办理抵押登记的条件，原告诉讼请求限期被告吴永龙办理正式的抵押登记，没有事实和法律依据，本院不予支持。案涉房产上设定的预购商品房抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。本案被告吴永龙以案涉预售房产进行抵押权预告登记时，该房产并非属其所有，该抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。故原告作为案涉房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实的抵押权。故在涉案房产上的抵押预告未转换成房屋抵押登记之前，原告要求行使房屋优先受偿权，理法无据，本院不予支持。
关于被告忠信房产公司是否应承担连带保证责任的问题。依据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，本案被告忠信房产公司自愿为涉案《贷款合同》项下被告吴永龙对原告的全部欠款提供连带责任保证担保，保证期间自《贷款合同》生效之日起至《贷款合同》项下的贷款期限届满之日后两年止。被告吴永龙的案涉个人贷款发生在上述《贷款合同》约定的期间内，故被告忠信房产公司应对被告吴永龙的案涉贷款本息承担连带清偿的保证责任。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，被告忠信房产公司在承担保证责任后，有权行使追偿权。
被告吴永龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十三条、第一百八十条第一款第五项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条第二款、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告珠海农村商业银行股份有限公司白蕉支行与被告吴永龙、珠海市斗门区忠信房产开发有限公司签订的编号为10020169915216055的《房产按揭担保贷款合同（一手楼》自本判决生效之日起解除；
二、被告吴永龙于本判决生效之日起十日内向原告珠海农村商业银行股份有限公司白蕉支行偿还贷款本金769340.10元、截至2018年3月12日的利息8040.15元、自2018年3月13日起至本判决生效之日止的利息（包含正常利息、罚息和复利，其中正常利息以被告吴永龙实际拖欠的借款本金为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率下调15%计算；罚息以被告吴永龙尚欠的借款本金为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率下调15%再上浮50%计算；复利以被告吴永龙未按时偿付的利息为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率下调15%再上浮50%计算）、自本判决生效之日次日起至实际清偿之日止的利息（包含罚息和复利，其中罚息以被告吴永龙尚欠的借款本金为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率下调15%再上浮50%计算；复利以被告吴永龙未按时偿付的利息为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率下调15%再上浮50%计算）。
三、被告珠海市斗门区忠信房产开发有限公司对被告吴永龙的上述第二项债务承担连带清偿的保证责任，并在承担保证责任后有权向被告吴永龙追偿；
四、驳回珠海农村商业银行股份有限公司白蕉支行的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11574元，保全费4407元，合计15981元，由被告吴永龙、珠海市斗门区忠信房产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 杨海勋
审 判 员 张 弢
人民陪审员 陈芳芳
二〇一八年八月六日
书 记 员 郑杏宋
附：裁判依据法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。……
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的。预告登记失效。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器。
……
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第
五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条……
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。