广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0402民初10592号
原告：东莞市财东地产经纪有限公司广州市增城分公司。住所：广州市增城区荔城街金竹环路46号。
负责人：石远财，经理。
委托代理人：黄晓民，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：吉晓欢，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被告：珠海有客到房地产代理有限公司。住所：珠海市香洲区九洲大道西2033号2栋702房。
法定代表人：李刚，经理。
委托代理人：田洪喜，天津耀达律师事务所律师。
原告东莞市财东地产经纪有限公司广州市增城分公司诉被告珠海有客到房地产代理有限公司合同纠纷一案，本院于2017年11月21日立案受理后，依法由审判员林雯适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄晓民、被告的法定代表人李刚及其委托代理人田洪喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付富力南昆山温泉养生谷项目分销合作的佣金人民币74432元；2、被告向原告支付逾期支付佣金的违约金，按照中国人民银行逾期贷款利率计付，从2017年11月17日起至实际还款之日止，暂计至起诉之日为人民币20元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年4月24日签订《关于富力南昆山项目销售代理合作确认函》，该函确认，针对富力南昆山温泉养生谷项目分销合作的有关事宜，原告与被告达成协议：1、分销合作时间从2017年4月24日起至2017年12月31日止。2、分销代理佣金、结算标准：
佣金点数
累计成交数
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后佣点数
6%
备注
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佣金结算以月结模式，每月成交佣金于下月底前结算
前佣
房源户型
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前佣金额/套
除H4区以外公寓
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10000元
H4区公寓
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15000元
别墅
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40000元
备注
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前佣按周累计成交额结算
原告共销售除H4区以外公寓2套，被告应当支付佣金人民币74432元，但被告至今仍有佣金人民币74432元未支付。原告多次催促被告支付，被告仍置之不理，为维护原告之合法权益，原告现根据相关法律法规的规定，依法提起诉讼，请求法院支持原告诉请，以维护原告的合法权益。
原告提交如下证据：1.《关于富力南昆山项目销售代理合作协议》；2.成功签约的客户《收据》、《富力南昆山转介成交确认表》及《龙门富力南昆山温泉养生谷商品房认购书》；3.《富力南昆山温泉养生谷二三级联动客户推介服务合同》；4.《惠州富力南昆山2017年6月份第一批联动佣金结算明细表（2017年4月成交单位）》、《惠州富力南昆山2017年6月份第二批联动佣金结算明细表（2017年5月1日至5月7日成交单位）》、《惠州富力南昆山2017年6月份第三批联动佣金结算明细表（2017年5月8日至5月14日成交单位）》、《惠州富力南昆山2017年6月份第四批联动佣金结算明细表（2017年5月15日至5月21日成交单位）》；5.中国农业银行结算业务申请书；6.《2017年4-5月份珠海市有客到成交明细表》3页。
被告辩称，被告不同意原告的诉讼请求及事实理由，恳请法庭查明事实真相，依法裁判：一、原告向法庭提交的“协议或确认函”应属无效合同，理由如下：1.被告的法定代表人从没签过该协议，也未委托他人签过，对“该协议或确认函”被告是这次诉讼中从原告的证据中第一次见到，而且与原告不认识，也从未见过，那么原告与谁签的该协议，或者说是谁与原告签的，在何时何地，双方经办人都是谁，这些是应该明了的，也应该是清楚的，请原告向法庭说明。2.原告提交的收据，即客户确认，被告也是第一次看到，请问是谁出具的？在何时何地？上边的字是谁写的，双方经办人是谁，请原告向法庭说明。因为被告并未出具过这类收据。3.原告提交的确认函中“前佣”是不合理的，是必须去掉的；房地产中介市场中，大家都清楚的一个常识是只有“一级销售”即“内场销售”才能享有前佣。所谓“一级”和“内场”是指与开发商签有在开发楼盘现场销售的合同，并做了大量前期准备工作，包括前期营销策划、人员培训、广告宣传等一系列前期工作才是“一级销售”或“内场销售”，而被告与开发商签订的合同明确写着是二、三级销售。即介绍客户或领客户来买房的形式，这种不属于“一级销售”或“内场销售”，而是外场销售，是不能享有“前佣”的，事实上开发商也没有给付前佣，而20家原告都是以被告名义介绍客户，领客户来买房的，属于二、三级推介服务。所以原告提交的“协议或确认函”中的“前佣”是不应存在的，是必须去掉的。4.原告提交的“协议或确认函”明显损害被告的利益；被告与龙门富力房地产开发有限公司（以下简称“龙门公司”）(开发商)签订的推介服务合同中明确规定，按每套成交房款的7％结算佣金(合同第8条及结算明细表中均有明确记载)，而原告提交的协议或确认函中除按房价款的6％收取佣金外又另加所谓的前佣为每套1-4万元，这样被告从开发商处拿到的佣金全给原告也不够，每套要搭上几千至三万多元不等，平均超过一万；也就是说原告每介绍成一套房子，被告要损失几千至三万多元。这很明显是在损害被告的利益，这是违背常理常识的，是法治社会不应发生和存在的，也是国家法律所不允许的。目前已有20多家原告提供了几十套成交房屋，被告要损失100多万元，如果按这个“协议或确认函”履行，被告不但不挣钱，还要受到巨额经济损失，难道被告辛辛苦苦经营公司不是为了挣钱而是为了赔钱，试问天下有这样的合同吗？合同本应体现诚实、信用、公平、公正的原则，合同应是双方当事人的真实意思表示，赔钱是被告的真实意思表示吗？是其要实现的目的吗？显然不是。根据《中华人民共和国合同法》第52条(二)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的；(三)以合法形式掩盖非法目的的；第54条(一)因重大误解订立的；(二)订立合同时显失公平的；及《民法通则》第58条(三)、(四)、(七)款的规定；《民通意见》第71条；依据上述法律法规，原告提供的“协议或确认函”应属无效合同或可撤销和可变更合同。另案外人杨威等与本案的“协议或确认函”的形成有直接关系，涉嫌合同诈骗，被告已向珠海警方报案，警方已介入调查中。二、开发商应结的佣金只给付了一部分，大部分尚未给付，而各原告都按全部给付的金额起诉，这是不现实的，因为被告也未收到全部佣金，如果这样起诉，又出现一百多万的窟窿，是任何人也不可能承担的。三、被告认为：双方应本着实是求是，诚实信用原则，拿出解决问题的诚意，才有利于本案的解决。我们的意见是：1.对开发商已确认为原告推介成交的客户且开发商已拨付佣金的，被告可在合理范围内给付：(1)去提前佣；(2)点数调整至合理比例。2.对开发商已确认为原告推介的客户，但未拨付佣金的，待开发商拨付后去掉前佣，在合理比例给付。四、1.刘德保被告不认识，从未见过，也不是我方员工。杨威是被告法定代表人的普通朋友。我方没有委托杨威去和原告签订合同。原告所说的被告让杨威去签订协议不是事实，原告应当提供委托书。原告承认是刘德保和原告签订协议。2.对于原告所说的前佣的依据，原告说前佣是根据被告和开发商签订的协议的第九条第一款，原告歪曲该款的具体内容。第九条第一款的内容是原告可以向购房者收取一定的服务费，谁介绍的谁收取服务费。服务费是由购房者付出。本案在整个介绍服务流程中是原告找购房者直接领到开发商处，购房者与被告没有接触，都是原告与购房者接触。如果收取费用，也是原告收了。原告所说的前佣应该指服务费。综上，请法庭考虑本案的特殊性，通盘考虑，统筹解决，依法裁判，使本案得到公平、公正、合理的解决。以维护公民的合法权益，维护法律的公平与公正。被告在庭审时明确，其依据《合同法》第五十二条第（二）项主张与原告签订的《关于富力南昆山项目销售代理合作协议》为无效合同。
被告提交以下证据：1.《富力南昆山温泉养生谷二三级联动客户推介服务合同》；2.佣金结算明细表（4份）；3.结算申请书和银行支票。
经审理查明：2017年5月15日，被告（乙方）与龙门公司（甲方）签订《富力南昆山温泉养生谷二三级联动客户推介服务合同》约定：乙方利用自身资源优势，就甲方开发经营或拥有的“富力南昆山温泉养生谷”项目，向甲方推荐购买客户；合作期限起始日期：2017年4月1日、终止日期：2017年12月31日止；乙方不能以任何名义向客户收取除本合同约定的服务费之外的任何费用；乙方在带客户到本项目销售中心，甲方工作人员核实客户为有效客户后，各方负责人在《富力南昆山温泉养生谷项目客户来访确认单》上签字确认，即告该客户转介有效；乙方按推介售出单位的累计成交额的7%与甲方结算推介服务佣金，结算佣金计算标准：乙方推介售出单位的累计成交额乘以7%。若乙方月销售金额达25000000元，则按推介售出单位的累计成交额的8%与甲方结算推介服务佣金，结算佣金计算标准：乙方推介售出的单位的累计成交额乘以8%；推介服务佣金（包括佣金及奖金）以一个月为一个结算周期，每月6号为上月佣金结算日，双方在三个工作日内结算，在乙方推介有效客户成功购买的情况下，甲方向乙方支付该套成交物业的推介服务佣金（本合同另有约定的除外）；在本合同履行期间，乙方有权另行与其购房客户签订相关服务协议，为客户提供中介服务或团购服务，并向其客户另行收取服务费；乙方承诺向本项目购房客户另行收取的服务费标准为：J1、M2区公寓不高于1.5万元/套；H4公寓不高于2万元/套；别墅不高于5万元/套……。
原告表示持有被告公章和营业执照的杨威和刘德保邀请原告参与推广富力南昆山温泉养生谷项目，原告遂与被告于2017年4月24日签订《关于富力南昆山温泉养生谷项目分销合作确认函》（以下简称：“《确认函》”），确认函内容为：致东莞市财东地产经纪有限公司广州市增城分公司，针对富力南昆山温泉养生谷项目分销合作的有关事宜，经过充分协商，达成以下事宜；1、分销合作时间从2017年4月24日起至2017年12月31日止；2、分销代理佣金、结算标准：
佣金点数
累计成交数
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后佣点数
6%
备注
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佣金结算以月结模式，每月成交佣金于下月底前结算
前佣
房源户型
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前佣金额/套
除H4区以外公寓
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10000元
H4区公寓
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15000元
别墅
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40000元
备注
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前佣按周累计成交额结算
确认函落款处盖有“珠海有客到房地产代理有限公司”字样的印章和原告印章。被告表示《确认函》上印章并非其加盖，无法确定公章的真实性；但被告的法定代表人李刚认可因其朋友杨威自称与开发商龙门公司熟悉，介绍一套房子能拿7%的佣金，李刚曾将被告公司公章和营业执照等交给杨威与开发商签订协议，但并未授权杨威签订其他协议；被告表示在与龙门公司签订协议后并未履行过客户推介服务合同，而是由杨威找人来履行推介服务合同，同时杨威告知被告他人介绍成功后给4%的佣金即可，但被告承认从未向他人支付过其称的4%的佣金。
原告落款处盖有“珠海有客到房地产代理有限公司”字样印章的《收据》两份，包括1、2017年5月29日的收据确认：今收到财东地产带来客户谭冠滔交来成交富力南昆山温泉养生谷M2-3-2-2-3单位，我司将按双方合作约定结算佣金。2017年5月29日，谭冠滔与龙门公司签订《龙门富力南昆山温泉养生谷商品认购书》，双方就谭冠滔购买中国富力南昆山温泉养生谷M2-3区2号楼203房的有关事宜进行约定，合同成交价为人民币480000元；2、2017年5月8日的收据确认：今收到财东地产带来客户宋小玲交来成交富力南昆山温泉养生谷M2-3-4-2810单位，我司将按双方合作约定结算佣金。2017年5月8日，宋小玲与龙门公司签订《龙门富力南昆山温泉养生谷商品认购书》，双方就宋小玲购买中国富力南昆山温泉养生谷M2-3区4号楼2810房的有关事宜进行约定，合同成交价为人民币427192元。被告对上述两份《收据》三性不予认可。龙门公司确认被告于2017年4月25日至2017年5月29日期间推介售出单位的累计成交额为人民币48495742元（包括上述两位客户成交的房屋）。2017年6月，被告与发展商在《惠州富力南昆山2017年6月份第一批联动佣金结算明细表（2017年4月成交单位）》等四份明细表中就上述推介成功房屋中的39套房屋的认购单位、认购日期、签合同日期、销售房价、应结佣金、佣金点数进行了对账确认，龙门公司根据对账按照7%的佣金点数向被告支付了上述四份明细表确认的39套房屋的应结佣金人民币1475383元。被告认可收到龙门公司支付的上述佣金人民币1475383元。
本院认为：《确认函》甲方落款处盖有“珠海有客到房地产代理有限公司”字样的公章，被告主张该公章不是其所盖，也不确定该公章的真实性，但被告未提供证据证明《确认函》上的公章并非被告公章。被告认可其法定代表人李刚曾经将公司公章及营业执照交给杨威，并且知晓履行与龙门公司的客户推介服务合同是由杨威找其他人寻找客户推介房产后支付佣金，可见被告在将公章和营业执照交于杨威时是明知公司公章会用于南昆山温泉养生谷项目推介工作上，也明知履行该推介工作是以由他人代为推介并向他人支付佣金的形式进行，被告的上述说法与原告所称杨威携被告公章与其签订协议以推广涉案富力南昆山温泉养生谷项目的说法相呼应。故在被告没有证据证明《确认函》上加盖的公章非被告公司公章，且原告和被告相关陈述互相呼应、互相印证的情况下，可以认定《确认函》的相对方即为原告和被告。退一步说，即使杨威确实超出代理权限与原告签订《确认函》，但在杨威持有被告公章及营业执照与原告签署协议的情况下，原告有理由相信杨威是有代理权的，杨威的行为构成表见代理，杨威代表被告签署协议的代理行为有效，被告亦与原告共为《确认函》的相对方。对于被告依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项主张《确认函》无效的问题，根据上述分析，被告为签订《确认函》的一方当事方，不可能因该《确认函》而成为利益被损害的第三方，被告以此为由主张合同无效，理由不成立，本院不予支持。综上，原告与被告签订的《确认函》为双方的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应当按照合同约定全面履行各自的权利义务。
原、被告在《确认函》中对佣金的支付方式、支付比例进行了明确约定，原告按约向开发商推介客户并促成房屋买卖交易成功，该交易亦经过开发商确认，原告对此事实提供了《收据》、《龙门富力南昆山温泉养生谷商品认购书》、《2017年4-5月份珠海有客到成交明细表》等证据为证，本院对该事实予以确认。原告按约履行了合同义务，则被告也应当按照《确认函》约定向原告支付相应佣金。根据《龙门富力南昆山温泉养生谷商品认购书》、《20174-5月份珠海有客到成交明细表》可知，原告推介的客户成交的房屋为中国富力南昆山温泉养生谷M2区房屋，成交价分别为人民币427192、480000元，故根据原、被告签订的《合作协议》中约定的佣金支付方式，被告应当向原告支付富力南昆山温泉养生谷项目分销合作的佣金人民币74431.52元（其中后佣54431.52元=成交总价907192元×6%、前佣为10000×2=20000元，54431.52元+20000元=74431.52元）。被告未按约定支付上述佣金的行为造成原告利息损失，原告要求被告支付以尚欠佣金人民币74431.52元为基数、自2017年11月17日起至全部款项清偿之日止、按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的逾期违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告珠海有客到房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告东莞市财东地产经纪有限公司广州市增城分公司支付富力南昆山温泉养生谷项目分销合作的佣金人民币74431.52元；
二、被告珠海有客到房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告东莞市财东地产经纪有限公司广州市增城分公司支付逾期违约金（以尚欠佣金人民币74431.52元为基数、自2017年11月17日起至全部款项清偿之日止、按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取人民币831元，保全费人民币764元，合计人民币1595元，由被告珠海有客到房地产代理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 林 雯
二〇一八年二月五日
书记员 王心乐
郭静