北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）二中民终字第09232号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京顺景园房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢6-24室。
法定代表人何勤刚，董事长。
委托代理人周明刚，北京市元正律师事务所律师。
委托代理人邹芳，女，1974年5月6日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）洪红，女，1970年3月13日出生。
委托代理人原俊，北京市易和律师事务所律师。
委托代理人张晓智，北京市易和律师事务所律师。
上诉人北京顺景园房地产开发有限公司（以下简称顺景园公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第00978号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人顺景园公司之委托代理人周明刚，被上诉人洪红及其之委托代理人张晓智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2010年10月，顺景园公司起诉至原审法院称：2006年3月7日，我公司与洪红签订《商品房买卖合同》，约定由洪红购买我公司开发的301号房屋（以下简称诉争房屋），总价款为11244660元。后经实测，诉争房屋实际面积为556.72平方米，总房价调整为11246937.85元。合同订立后，洪红仅支付了6754660元，拖欠余款4492277.85元。洪红既不支付剩余房款，又拒绝办理贷款手续，经我公司多次催要，仍拒绝支付。故起诉至法院，要求解除我公司与洪红签订的《商品房买卖合同》，洪红支付逾期付款违约金93606元。
洪红答辩并反诉称：双方签订的《商品房买卖合同》应继续履行，顺景园公司系恶意违约。在双方签订合同后，我已支付大部分房款，只是由于顺景园公司房产本身存在问题，导致在约定的时间内无法办理按揭手续，这并非是由于我的原因，我不存在违约行为。顺景园公司在明知自身严重违约的情况下，以种种原因拒绝交房是恶意的。依据房地产纠纷的相关意见，我作为购房人的利益应得到维护。合同解除权的行使期间是一年，顺景园公司行使合同解除权的期间已过了。双方签订的补充协议已经明确我不需承担违约责任。该协议对原合同约定的办理按揭手续的时间和方式进行了变更。依据变更的时间和方式的约定，只有顺景园公司在将符合约定和法定的房屋交付我后，我才应办理房屋按揭手续。时至今日，顺景园公司仍然没有向我提供符合法定和约定条件的房屋，我办理房屋按揭代理手续的条件没有具备，且不是由于我的违约所致。综上，我不应支付任何违约金，该合同不具备解除条件。我不同意顺景园公司的全部诉讼请求，同时提起反诉，要求：顺景园公司继续履行双方所签的《商品房买卖合同》，向我交付诉争房屋，并支付逾期交房违约金3827185.6元。
顺景园公司针对反诉辩称：根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，约定交房的时间是2006年6月30日，但前提条件是付清房款。洪红在没有交清购房款的情况下，我公司没有交房的义务。洪红至今未付清购房款，我公司没有交房的义务，不存在违约的事实，洪红要求逾期交房违约金没有依据。洪红所称签订的补充协议并不存在，双方只是对这个问题进行了协商，不认可签订了补充协议。因此不同意洪红的全部反诉请求。
原审法院经审理确认：顺景园公司与洪红签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《协议书》，不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方真实意思表示，合法有效。依法订立的合同，双方均应当严格履行合同义务。根据本案现有证据和双方当事人陈述，可以证明洪红按照合同约定支付了全部定金和首付款，并未违约。而顺景园公司既未按照《商品房买卖合同》、《合同补充协议》的约定于2006年6月30日前向洪红交付诉争房屋，也未按照《协议书》的约定于2007年9月30日前向洪红交付诉争房屋，已经构成违约。且顺景园公司在《协议书》中认可自己构成违约，同意按《商品房买卖合同》约定向洪红承担迟延交房的违约责任，支付违约金，并承诺如2007年9月30日前未向洪红交付诉争房屋，则自期限届满之日起，按日向洪红支付合同约定违约金的两倍。现顺景园公司认可诉争房屋具备交付条件，但至今未交付诉争房屋的事实，故顺景园公司要求解除与洪红签订的《商品房买卖合同》，洪红支付违约金93606元的诉讼请求，证据不足，不予支持。对于洪红要求顺景园公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，向洪红交付诉争房屋并支付违约金的反诉请求，予以支持。据此，原审法院于2011年3月判决：一、北京顺景园房地产开发有限公司继续履行与洪红于二ＯＯ六年三月七日签订的合同编号为Y208778的《商品房买卖合同》，于判决生效后十日内将301号房屋交付给洪红；二、北京顺景园房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付给洪红逾期交付301号房屋的违约金三百八十二万七千一百八十五元六角；三、驳回北京顺景园房地产开发有限公司的全部诉讼请求。
判决后，顺景园公司不服，仍持原诉理由上诉至本院，同时补充称：原审判决认定洪红未违约，系认定错误；顺景园公司未交付诉争房屋系洪红拒收所致；综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持顺景园公司的全部诉讼请求，驳回洪红的全部反诉请求。洪红同意原判。
经审理查明：2006年3月7日，顺景园公司（出卖人）与洪红（买受人）签订合同编号为Y208778的《商品房买卖合同》，约定，顺景园公司将诉争房屋出售给洪红，建筑面积为548.52平方米，单价为每平方米25309.28元，总金额为11244660元；买受人采取贷款方式付款；买受人可以首期支付购房总价款的60%，其余价款可以向深圳发展银行北京西三环支行或住房公积金管理机构借款支付；买受人逾期付款在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的2%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行；自本合同规定的付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应当在2006年6月30日前，将取得建筑工程竣工验收备案表、取得面积实测技术报告书的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房，逾期不超过30日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付价款退还买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；本合同自双方签订之日起生效。同日，双方还签订了附件八《合同补充协议》，其中第一条约定：付款方式为买受人按照分期按揭付款方式付款；在合同签订当日，买受人已支付认购订金5万元转为购房款；在合同签订后次日内，支付购房款500万元；在合同签订之日起三十日内支付剩余购房款1704660元；在买受人付清全部首付款之日起，两个月内办理完银行按揭贷款全部手续后，将购房余款449万元支付至出卖人指定帐户；如买受人交纳60%购房款后，贷款申请仍未获得按揭银行的批准，则双方应另行协商变更买卖合同项下的付款方式；如双方经协商后不能达成一致，则任何一方有权解除买卖合同；在买卖合同解除后，出卖人应将其已收取的买受人已支付的全部购房款本金退还给买受人。第二条约定：《商品房买卖合同》第十条约定由出卖人支付的违约金，期限为自房屋实际交付之日起15日内一次性付清。第五条约定：办理房产证时间最晚为合同最后签署后两年，出卖人尽可能提早办理完毕房产证；在办理完房产证之前，出卖人保证买受人对房产的一切权利及正常居住使用。
2007年7月24日，顺景园公司（甲方、出卖人）与洪红（乙方、买受人）签订《协议书》，约定：根据原合同约定，甲方应于2006年6月30日正式将诉争房屋交付给乙方，但是虽经乙方采用电话、信函、当面协商等方式多次催促，至今甲方未能将该房屋交付给乙方；现经双方多次磋商，甲方承诺至迟于2007年9月30日将符合原合同及附件约定的房屋交付给乙方，并按原合同约定向乙方承担迟延交房的违约责任，支付违约金；如前述期限届满，甲方仍未履行交房义务或支付的房屋不符合原合同及附件约定，自期限届满之日起，甲方应以按日向乙方支付原合同约定违约金两倍的方式，向乙方承担违约责任；甲方同意乙方与该房屋符合原合同约定的交付条件后，向银行办理该房屋按揭贷款手续，且不因此要求乙方承担任何违约或赔偿责任；甲方确保将该房屋交付给乙方时，该房屋上未设定抵押或其他项权利，未被人民法院或相关司法机关查封，不存在任何影响乙方对该房屋行使权利的情形。
合同签订后，洪红只支付了6754660元购房款，剩余房款应以贷款形式交纳，但洪红未办理贷款手续。顺景园公司亦未将诉争房屋交付给洪红。
一审诉讼中，针对本诉，顺景园公司提交的主要证据：
1、《商品房买卖合同》，证明双方之间的权利义务关系，洪红交付房款的时间有明确约定及顺景园公司有权解除合同的条件。洪红对该证据的真实性认可，但不认可关联性及证明目的。
2、《住宅工程质量分户验收表》，证明诉争房屋于2007年12月6日进行了质量验收。洪红对该证据的真实性无法确认，不认可证明目的。
3、《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明2007年12月28日对诉争房屋综合验收完毕。洪红对该证据的真实性无法确认，不认可证明目的。
4、《房屋土地测绘技术报告书》，证明诉争房屋的实测面积和约定面积的误差。洪红对该证据的真实性无法确认，不认可证明目的，且测绘的日期是2009年10月16日，也证明了顺景园公司所称的具备交房屋条件与事实不符。
5、《关于办理按揭贷款手续的函》及存档目录复印件，证明2006年10月16日，其通知洪红可以办理按揭手续。洪红对该证据的真实性不予认可，称并没有收到该函件，且从该文件上看，该函上办理代理按揭贷款的银行与合同上约定的银行不符，所有对合同的变更应经过双方协商一致，且该证据上的日期是2006年10月16日，距离签订合同已经半年，这也证明了是由于顺景园公司的项目存在瑕疵导致按揭银行没有落实，并非是洪红的原因。
6、《关于北京顺景园项目交房装修的函》，证明2006年12月16日，其通知洪红诉争房屋可以装修了。洪红对该证据的真实性不予认可，称没有收到该函件，不认可证明目的，测绘是在2009年下半年才完成，该文件上称已经具备交房条件与事实不符。
7、《关于请缴付8#楼301物业剩余房款的函》，证明2008年2月19日其通知洪红缴纳剩余房款。洪红对该证据的真实性不予认可，称没有收到该函件，不认可关联性和证明目的，且该文件所称的内容与事实不符。
8、《关于交楼并结算购房余款的函》及快递单，证明2009年6月3日，其通知洪红付清余款，对方拒收通知。洪红对该证据的真实性不予认可，称该文件存在瑕疵，收款单位写的是盛隆公司并非是顺景园公司，且能证明顺景园公司存在逾期交房的违约行为。
9、《关于办理入住手续的函》及快递单，证明2009年12月29日其通知洪红办理入住手续，洪红拒收该邮件。洪红对该证据的真实性不予认可，称：该文件没有见过，且从内容上看，并不能证明顺景园公司的证明目的；按照合同的约定，在交房的时候应提供竣工验收备案表、面积实测报告、住宅质量保证书和住宅使用说明书一并提供给我，但直到今天，顺景园公司并没有完全提供上述文件；因此顺景园公司一直是恶意的违约。
针对本诉及反诉，洪红提交的主要证据：
1、《商品房买卖合同》，证明约定的交房日期应为2006年6月30日，诉争房屋应符合交房的条件，顺景园公司应当承担逾期交房的违约责任。顺景园公司对该证据的真实性认可，不认可证明目的，称：该合同约定了交房条件，但合同约定了付款的时间，付款时间是在交房时间之前；洪红付完房款后，顺景园公司才有交房的义务；至今洪红没有付清房款，因此顺景园公司至今没有交付房屋的义务，因此顺景园公司不存在违约的情况存在。
2、《协议书》，证明目的同该协议书中的内容。顺景园公司对该证据的真实性认可，称：确实签订了该《协议书》，但该《协议书》约定的是达到交房条件，而不是交付房屋后洪红才给付房款；协议签订的时候，房屋没有验收；2007年12月28日，诉争房屋所在小区的房屋进行了验收；在2007年12月6日，诉争房屋进行了质量验收；因此最迟在2007年12月28日，诉争房屋已经具备交房条件；顺景园公司曾多次催促收房，但洪红长达3年未收房；不认可证明目的。
3、《关于延期入住函》，证明对方多次严重违约，逾期交房，应承担相应违约责任。顺景园公司对该证据的真实性无法确认，称：即便是真实的，该函是2006年发出的，与2007年12月达到交房条件并不矛盾；不认可证明目的。洪红提交诉争房屋现状的照片及光盘；该照片是2010年1月18日拍摄的，第一页证明地下车库到处都是垃圾且被施工挡住，没有正常投入使用；第二页和第三页照片证明电梯未正常运行；第四页证明门禁系统没有正常安装；共同证明诉争房屋至今没有达到交付条件。顺景园公司对证据的真实性认可，但称：无法确认拍摄的地点，不能证明是诉争房屋的情况，不认可证明目的；车库有垃圾与房屋本身能否入住没有因果关系，且很容易就能清理，不影响交房；电梯不能使用是因为诉争房屋所在的楼没有人住，因此是没有开电梯，这也不能证明该房屋不具备交付条件，电梯经验收已经合格，可以投入使用；门禁系统是在交房后，应业主的要求安装的，而不是在交房前安装，门禁系统的安装是需要业主配合的，没有交房是不可能安装的。
针对反诉，顺景园公司未提交证据。
二审诉讼中，针对主要分歧点双方陈述如下：
1、关于诉争房屋是否达到交付条件。
洪红称：首先，根据《北京市城市房地产转让管理办法》第五十条规定和《商品房买卖合同》第九条的约定，房地产开发企业交付预售商品房，应当取得建筑工程竣工验收备案表、商品房面积实测技术报告书，但该两项文件在一审诉讼中才看到，顺景园公司没有提过已取得上述文件，且文件取得较晚，未于2007年达到交付条件；其次，顺景园公司未根据《商品房买卖合同》第十二条约定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；再次，诉争房屋未达到《商品房买卖合同》第十四条及附件六约定的装饰、设备标准；最后，《商品房买卖合同》第十五条约定的电梯不能正常使用，公共绿地、公共道路、公共停车场未达到交付条件。
顺景园公司称：首先，洪红在一审中第一次看到建筑工程竣工验收备案表、商品房面积实测技术报告书，不代表其公司没有取得；其次，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》不是交房条件，是其公司具备交房义务时需要提供的；再次，附件六及《商品房买卖合同》第十五条约定的条件都已经达到了，有些是入住后才安装的，电梯是报停了，不是没有达到条件。
2、关于2007年7月24日双方所签《协议书》中，“甲方同意乙方与该房屋符合原合同约定的交付条件后，向银行办理该房屋按揭贷款手续，且不因此要求乙方承担任何违约或赔偿责任”的条款解释。
洪红称：双方合同约定，其剩余购房款以贷款的方式支付。而该条款约定，顺景园公司应当将诉争房屋交付后，其再办理贷款。直至诉讼期间，诉争房屋尚未达成交付条件，故其一直未申请贷款。现因政策原因，其已不具备贷款条件，但同意以现金方式支付剩余购房款。
顺景园公司称：该条款说明，诉争房屋具备交付条件后，洪红就应办理贷款。而房屋交付条件并非交付房屋。诉争房屋于2007年12月28日就已具备交付条件，而洪红至今未交付购房余款，构成违约。
上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《协议书》、《住宅工程质量分户验收表》、《北京市房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》等相关证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。顺景园公司与洪红签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《协议书》，不违反法律、行政法规强制性规定，是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行合同义务。
本案中，双方主要争议焦点系：洪红办理贷款的时间问题。首先，双方所签合同中涉及贷款事宜的合同共两份：一份为2006年3月7日签订的《商品房买卖合同》附件八《合同补充协议》。约定，在洪红付清全部首付款之日起，两个月内办理完银行按揭贷款全部手续后，将购房余款449万元支付至顺景园公司指定帐户；如洪红缴纳60%购房款后，贷款申请仍未获得按揭银行的批准，则双方应另行协商变更买卖合同项下的付款方式；如双方经协商后不能达成一致，则任何一方有权解除买卖合同。合同解除后，顺景园公司将其已收取的购房款本金退还洪红。另一份为2007年7月24日签订的《协议书》。约定，顺景园公司同意洪红于该房屋符合原合同约定的交付条件后，向银行办理该房屋按揭贷款手续，且不因此要求洪红承担任何违约或赔偿责任。依据合同自由原则，当事人协商一致，可以变更合同。故贷款事宜应以最后订立的合同为准，即贷款事宜依据2007年7月24日签订的《协议书》履行。其次，2007年7月24日签订的《协议书》中有关贷款事宜的约定，双方存在解释分歧。洪红认为该项条款应解释为，顺景园公司将诉争房屋交付后，其再办理贷款；顺景园公司认为该项条款应解释为，诉争房屋具备交付条件后，洪红就应办理贷款，而房屋交付条件并非交付房屋。根据该合同条款内容的字面意思，双方的解释均存在合理性。鉴于双方对于上述条款约定存在分歧，又不能达成一致意见。依据《中华人民共和国合同法》第七十八条的规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。综上，双方的贷款约定最终应依据2006年3月7日签订的《商品房买卖合同》附件八《合同补充协议》的条款约定履行。
关于顺景园公司的诉讼请求。现有证据表明，双方签订合同后，洪红只交纳了首付款，未依约办理贷款。且洪红在得知其已不具备办理贷款资格后，针对余款支付事宜与顺景园公司未能达成一致意见。现顺景园公司依据双方2006年3月7日签订的《商品房买卖合同》附件八《合同补充协议》的约定，行使解除权，合同依据充分，其上诉请求，应予支持。原审法院判决有误，本院予以更正。关于顺景园公司要求洪红支付逾期付款违约金的上诉请求。因双方合同明确约定，协商不成，任何一方有权解除合同。合同解除后，顺景园公司将已收取的房款本金退还洪红。并无洪红支付逾期付款违约金的约定，故顺景园公司的该项请求缺乏依据，本院不予支持。
关于洪红的反诉请求。因双方在履行合同过程中，对于贷款事宜产生纠纷，现顺景园公司已依据合同约定行使解除权，故洪红要求继续履行合同的条件已不具备，其要求顺景园公司继续履行合同，并承担逾期交房违约金的反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审法院判决支持了洪红的反诉请求，欠妥，本院予以更正。
关于合同解除后的相关事宜，因双方在本案诉讼中未提出诉求，本案暂不作处理，双方可通过其他途径另行解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第00978号民事判决；
二、解除北京顺景园房地产开发有限公司与洪红于二ＯＯ六年三月七日签订的合同编号为Y208778的《商品房买卖合同》；
三、驳回北京顺景园房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回洪红的全部反诉讼请求。
一审案件受理费1070元，由北京顺景园房地产开发有限公司负担（已交纳），反诉案件受理费18709元，由洪红负担（已交纳）。二审案件受理费38166元，由洪红负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
代理审判员 周梦峰
代理审判员 马兴芳
二〇一四年五月九日
书 记 员 马博文