上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第3611号
上诉人（原审被告、反诉原告）周理卿。委托代理人周元明（系上诉人父亲）。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海璧合房地产经纪事务所。法定代表人魏琳，经理。上诉人周理卿因居间合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第24702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2015年4月30日，以案外人王某、乔某为甲方（出让方），周理卿为乙方（受让方）就上海市浦东新区杨南路XXX弄XXX号202室房屋（以下简称系争房屋）签订《拆迁房转让协议》（二次转让），该协议第一条明确：系争房屋原动迁协议中的被拆迁人沈某某（以下简称原业主）在经得所有共有人（配偶）的同意下，自愿将该房屋有偿作价计人民币壹佰肆拾万元转让给王某、乔某；第二条明确：因该房屋为原业主取得的现房，但房屋所有权证、土地使用证、契证尚未办理，原业主以其本人的拆迁协议为依据，证明其对该房屋拥有不可争议的所有权（协议编号沪浦2007-65拆协字第H1228）；第三条明确：甲方根据原转让协议的约定已于2011年7月5日向原业主支付了部分房款计壹佰叁拾万元整，剩余叁拾万元未付。第四条明确：甲方根据原转让协议的约定已于2011年7月5日与原业主办理了该房屋的交接手续，此后甲方对该房屋进行了装修并入住，甲方拥有该房屋的实际居住权。第五条明确：甲方根据改善住房的实际需要，现将该房屋有偿作价贰佰陆拾万元转让给乙方，并于2015年4月30日签订转让协议。第六条明确：付款方式为：乙方在签订本协议时向甲方支付定金人民币（以下币种相同）1万元，并于2015年5月10日之前将定金补足至5万元；首付款应由乙方在原业主产证办出的3日内向甲方支付购房款155万元，无论产证是否办出该付款时间不得晚于2015年8月20日；余款100万元，由乙方通过银行贷款方式支付甲方（含公积金贷款）。双方还就其他费用，如物业管理费、维修基金、违约责任等作了具体约定。同日，周理卿为甲方、上海璧合房地产经纪事务所（以下简称璧合事务所）为乙方签订《房地产求购确认书》，约定甲方委托乙方居间求购系争房屋，对佣金的相关条款经双方协商一致以《佣金确认书》（人民币3万元）为准。同日，璧合事务所、周理卿签署《佣金确认书》确认佣金支付人为周理卿，成交物业为202室，成交金额为260万元，佣金金额为3万元，其中4,000元系周理卿自愿代业主方支付；璧合事务所负责人魏琳则明确：付首付时全部一次性付清佣金。上述文件签署后，周理卿支付出售方定金1万元。2015年5月3日，应周理卿要求，璧合事务所负责人魏琳在周理卿持有的《佣金确认书》上明确：“上述总佣金为叁万元整，甲方承诺签约或付首付当日支付贰万贰仟元整，过户当日且于送件过户之时付清剩余的捌仟元整”，在周理卿持有的《房地产求购确认书》上明确：“本中介承诺为买卖双方办理签约，贷款审税，交易过户，交房等一系列手续（水电煤交接）”等。2015年5月8日，案外人王某、乔某为卖方、周理卿为买方，璧合事务所为见证方签订《单方违约确认书》，除明确上述事实以外还确认：买方于2015年5月4日正式向卖方发短信提出单方面违约，明确表示不再购买系争房屋，终止履行《转让协议》，并标明了单方违约的原因。根据定金罚则，卖方没收买方支付的定金1万元，买方对此表示认可且无任何异议。基于上述事实和买卖双方要求，买卖双方于2015年5月8日在璧合事务所的见证下签署本《单方违约确认书》。至此买卖双方互不追究对方的其他任何责任。璧合事务所诉称，璧合事务所于2015年4月29日晚间陪同周理卿父子实地验看了系争房屋，巧合的是周理卿与出售方相识，随后卖方将202室基本情况均告知周理卿，应周理卿要求双方于次日在璧合事务所处签订了《拆迁房屋转让协议》，周理卿向出售方支付定金1万元，同日璧合事务所、周理卿签署了《房地产求购确认书》，《佣金确认书》，明确约定本次居间佣金3万元。同年5月4日，周理卿向出售方提出单方违约，不再购买系争房屋。买卖双方于同年5月8日在璧合事务所见证下签署《单方违约确认书》，卖方没收定金1万元。璧合事务所认为，因周理卿恶意违约导致交易无法履行，给璧合事务所可期待利益造成严重损失，为此璧合事务所起诉要求：1、判令周理卿支付居间活动费3万元；2、判令周理卿支付案件受理费。周理卿辩称，不同意璧合事务所的诉讼请求，首先周理卿与出售方的买卖合同并未成立，璧合事务所并未完成居间义务，不应当收取费用；其次璧合事务所在居间活动中有欺诈行为、且与出售方恶意串通，表现为璧合事务所提供了虚假的“买房资金跟不上，房东重新卖”的虚假信息，使周理卿认为房屋可以交易；签约后卖方和璧合事务所才确认一房二卖的事实且房屋属于农民征地动迁房，周理卿为避免陷入一房二卖的道德风险，提出变更签约日期，但卖方和璧合事务所均未予配合致周理卿提出解除合同，为此周理卿认为，根据合同法的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，据此周理卿提出反诉，要求：1、撤销双方签订的《房地产求购确认书》、《佣金确认书》；2、因被反诉人的欺诈行为致反诉人损失定金和延迟购房，要求赔偿定金1万元、房屋溢价损失1万元。璧合事务所针对反诉辩称，《房地产求购确认书》、《佣金确认书》均是双方真实意思表示，周理卿还曾对上述文件进行过修改，可以证明其对系争房屋的权属是明知的，系周理卿的原因不再购房，璧合事务所并无欺诈、胁迫或乘人之危的情节，综上请求驳回周理卿的请求。一审审理中，璧合事务所称，周理卿父亲之前曾验看过系争房屋，因出售方已将房屋出售他人而作罢；后因上一个买受人资金跟不上，璧合事务所遂于2015年4月29日短信通知周理卿父亲，并明确告知出售方曾收取过他人定金、现因买方资金原因房东重新出售，未隐瞒任何事宜；当晚陪同周理卿父子实地再次看房时发现出售方乔某与周理卿系同事关系，他们自己对细节也进行了协商并约定于次日至璧合事务所处签约，周理卿当场支付定金，而出售方亦表示收取定金为归还给上一个买家，故周理卿对此是明知的。据璧合事务所所知出售方在与周理卿签约次日即与上一个买家解除合同，并将此情况告知了周理卿，而周理卿并未提出过要修改双方签署文件的时间而是提出拒绝购买房屋，故璧合事务所和出售方均没有欺诈的故意和行为，导致合同无法履行的原因在周理卿，其应当按双方约定支付上述金额居间服务费用。周理卿则称，《转让协议》是使用权或者产权的转让，而璧合事务所向周理卿明确转让的是产权，璧合事务所未如实告知出售方与第一个买家解除合同的真实原因，上述行为均属于欺诈；《单方违约确认书》中的单方违约原因实际是中介原因，而并非周理卿的原因；买卖双方并未订立买卖合同，仅签署了定金协议，璧合事务所并未完全履行中介职责。另外周理卿明确：其未购买系争房屋后的十天另行购买其他房屋，并交纳了契税，因当月房价上涨约2%，故十天折算下来金额超过万元，现其主张的损失包括1万元定金损失以及因房屋涨价因素造成的损失1万元，并提供契税凭证。璧合事务所对此均不予认可。原审认为，合同法规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中周理卿经过居间方介绍，与案外人签订《拆迁房转让协议》，可视为买卖双方已经达成买卖意向，居间方已提供了媒介服务。反诉之争议焦点在于《房地产求购确认书》、《佣金确认书》是否符合法律规定的可以变更或撤销的事由。周理卿提出的理由之一：认为璧合事务所提供的产权信息不明确导致周理卿作出错误判断，其行为构成欺诈。但从《拆迁房转让协议》中已明确系争房屋的来源、原产权情况及现使用情况，作为合同相对方的周理卿应当知晓，故璧合事务所并不存在欺诈之事实。周理卿提出的理由之二为出售方与上一个买家之间解除合同的原因，璧合事务所所述不实致交易不成。原审认为璧合事务所、周理卿签订系争协议的目的在于促成周理卿购买系争房屋，无论上一个合同因何种原因解除，均是合同相对方的权利义务，与周理卿无涉，其以此作为解除与出售方之间合同的理由，亦难以采信。综上，《房地产求购确认书》、《佣金确认书》并无法律规定可以撤销或变更的情形，对周理卿的该请求以及要求赔偿的请求均难以支持。因该两份协议均依法成立，璧合事务所据此要求周理卿支付居间费用的诉请于法有据。考虑到该笔交易最终并未完成，璧合事务所亦未完成中后期的居间服务，原审酌定佣金数额12,000元。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，于二○一五年十月十四日作出判决：一、周理卿于判决生效之日起十日内支付上海璧合房地产经纪事务所佣金人民币12,000元；二、驳回周理卿的全部反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币550元，减半收取计人民币275元，由上海璧合房地产经纪事务所负担人民币165元，周理卿负担人民币110元；反诉案件受理费人民币300元，减半收取人民币150元，由周理卿负担。判决后，周理卿不服，上诉于本院称，1、被上诉人工作人员存在欺诈行为，没有如实告知系争房屋的产权信息以及上一手买卖的情况，使得上诉人陷入一房二卖的道德风险。上诉人是在转让协议打印出来之后才知道出售方并不具有系争房屋的产权，其并非房东，而只是房客，而且系争房屋是农民动迁房，造成了上诉人办不出产证的风险。2、上诉人系因结婚而购房，对此被上诉人是明知的，而被上诉人向上诉人提供了“买方的租金跟不上，房东重新卖”的虚假信息，导致上诉人认为系争房屋不会因前手的纠纷导致上诉人无法及时交易，故上一个合同的解除必然会影响到上诉人的权利义务，而上诉人就是因为对前手合同的解除存疑，向房屋出售方及被上诉人提出更改订约日期，但卖方及被上诉人均不予配合，上诉人据此判断可能有新的买受人加价，将影响上诉人的入住，故才提出解约。显然解约的原因不在上诉人，上诉人没有给付佣金的合同义务。3、本案《拆迁房转让协议》并非买卖合同，而是无名合同，是一个或买卖或居住权转让的协议，其买卖关系的成立，有待于产证办出后双方另行签订房屋买卖合同的示范文本，故被上诉人并没有促成买卖关系的成立，无权要求佣金的支付。综上，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉请，支持由被上诉人赔偿上诉人定金及房屋溢价损失1万元的反诉请求。被上诉人璧合事务所辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是被上诉人是否已向上诉人提供了居间服务，其在居间过程中是否存在欺诈行为，并因此使《房地产求购确认书》及《佣金确认书》存在可撤销的情形。就上述争议，上诉人主张被上诉人存在隐瞒系争房屋的来源、性质、权属等信息，并故意虚假陈述出售方与前一买受人之间交易的相关事宜等一系列欺诈行为，然而，上诉人未能提供充分的证据以证明其主张，应自行承担举证不利的法律后果。况且，在被上诉人的居间斡旋下，上诉人与案外人已就系争房屋的买卖事宜签订了《拆迁房转让协议》，其中对系争房屋的来源、性质、产权归属等信息均作了明确的说明并对房屋买卖的交易流程进行了具体的约定，故上诉人对系争房屋的相关信息理应知晓，被上诉人并不存在隐瞒相关信息的情形。至于房屋出售方与前手之间的交易，上诉人并无证据证明出售方与被上诉人存在恶意串通一房二卖之情形，上诉人也没有证据证明《拆迁房转让协议》的解除系因出售方与前手交易未能了结所致。相反，上诉人在《单方违约确认书》中明确转让协议的终止系因其单方违约所致，并接受了定金罚则由出售方没收了1万元定金，而上诉人在本案诉讼中却作出了截然相反的陈述，缺乏合法合理的理由，故本院对上诉人关于被上诉人存在欺诈行为的主张不予采信，《房地产求购确认书》及《佣金确认书》并无可撤销的法定情形。故此，被上诉人已通过其居间介绍，促成了上诉人与案外人就系争房屋的买卖达成了意向，双方并就此签订了《拆迁房转让协议》，被上诉人已向上诉人提供了居间服务，有权按约收取佣金报酬。原审依据本案实际情况，将佣金数额酌情调整，并无不妥，本院予以支持。综上所述，原审依据所查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。上诉人周理卿的上诉所请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币150元，由上诉人周理卿负担。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年一月二十九日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……