四川省遂宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川09民终505号
上诉人（原审被告）：四川华翔电子有限公司，住所地四川省遂宁市经济技术开发区德泉路微电子工业园区10号。
法定代表人：时庆成，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王峰，重庆百君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：遂宁广利工业发展有限公司，住所地四川省遂宁市开发区明月路1号。
法定代表人：汤伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：卢江均，男，1979年10月28日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区，该公司员工。
委托诉讼代理人：洪亮，四川斗城律师事务所律师。
上诉人四川华翔电子有限公司��以下简称华翔电子公司）与被上诉人遂宁广利工业发展有限公司（以下简称广利工业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2017）川0903民初2131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。华翔电子公司的委托诉讼代理人王峰，被上诉人广利工业公司委托诉讼代理人卢江均、洪亮等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华翔电子公司上诉称，1.撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费、鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：1.原判认定事实不清。其一，一审法院查明上诉人仅占有了第二层一半的面积，即便是计收租金，也只能是按照二楼层一半的面积计算，而不当按照二楼的全部面积计算；其二，一审法院查明，上诉人与被上诉人未就厂房签订《房屋租赁协议》，也没有要求上诉人缴纳厂房的租金，而是上诉人与四川遂宁经济开发区管委会签订了《项目投资合同》，该合同中只是象征性的约定了租金，同时给予了上诉人一系列优惠政策，实际上已对租金进行了免除，被上诉人缺少收取租金的依据。2.原判适用法律错误。原判认为《中华人民共和国民法总则》规定，保护民事权利的诉讼时效期间为三年，并据以支持了自2013年5月1日以后的租金。但《中华人民共和国民法总则》自2017年10月开始实施，本案起诉于2017年5月，应当依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定作为本案中认定诉讼时效的依据，该条明确规定延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，被上诉人只能主张起诉之日前一年期间的租金。综上所述，请求二审撤销原判，依法改判。
广利工业公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。原判对于租赁关系开始时间、诉讼时效起算时间、租赁面积计算均正确。上诉人占用被上诉人厂房是客观事实，依法应当缴纳租金，其与四川省遂宁经济技术开发区管委会签订的合同中约定厂房租赁面积是每平方50元，该事实上诉人也予以了认可，上诉人主张管委会未落实相关补贴，但这并不能免除其作为承租人给付租金的义务。综上所述，请求二审依法维持原判。
广利工业公司向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告之间的租赁合同，限令被告腾退所租赁的遂宁市国开区德泉路3号微电园9号楼厂房及宿舍；2.判令被告支付原告厂房租金784360元及自2017年1月1日起至腾退之日止的租金；3.判令被告支付原告宿舍租金76840元及自2017年1月1日起至腾退之日止的租金；4.判令被告支付��电费6070.44元；5.本案的诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：2010年10月13日，遂宁经济技术开发区管理委员会（甲方）与江苏兴化市悦馨电子有限公司（乙方）签订了《项目投资合同》，约定：由乙方在遂宁经济开发区投资兴建贴装式和直插式蜂鸣器项目，乙方企业在甲方投资投产后享受招商引资优惠政策，甲方根据乙方项目的要求，在微电子产业园内负责为乙方提供约2500平方米（以实际测量面积为准）的标准厂房供乙方租赁，年租金50元/平方米，租赁期5年，租赁合同另行签订，乙方项目总投资不低于30000000元，第一期投资12000000元，由乙方注册新公司，新公司注册资本为10000000元。合同还对其他事项进行了约定。时祝宏、周中华作为江苏兴化市悦馨电子有限公司代表在合同上签字。合同签订后，时祝宏、周中华、孙银源等��为自然人股东成立了被告华翔电子公司。被告华翔电子公司注册址位于遂宁市德泉路微电子工业园区10号，但根据原告提供的《房屋面积测绘报告书》以及一审法院实地勘察，被告所租用的厂房位置实际位于微电园9号楼，原告为该楼的产权所有人，于2013年10月25日取得该房的所有权证。该楼一至三层的面积共计7631.66m2。诉讼中，经原告申请，一审法院委托四川省绵阳川西北地质工程勘察院对涉案厂房面积进行测量，位于房屋建筑面积为2330.40m2。2017年12月19日，一审法院依职权对被告租赁厂房进行现场勘查，在原告委托代理人卢江均、被告生产负责人时华年的共同参与下，经勘查，被告华翔电子公司目前仍在微电园A区9号楼2楼从事生产经营，实际占用第二楼层一半的厂房，楼层走道中间处用屏风隔断，楼层另一半厂房处于空置状态，无任何生产设备，双方对现场勘查��际状态均无异议，并签字确认。原、被告于2014年签订《房屋租赁协议》，被告租赁原告微电园D栋3楼共计15间，租赁价款80元/月/间，合计16000元/年，付款方式为按年支付，租赁期限从2014年5月1日至2015年4月30日。租赁期满后，双方未再签订书面租赁协议。2015年4月13日，被告向原告提交退房申请书，被告向原告申请退房4间（房间号为306、308、310、312），双方于2015年4月21日办理退房手续，原告在申请书上签字确认。被告于2016年6月23日向原告再次提交退房申请报告，报告内容为：“我公司员工宿舍位于微电园1+3生活区D栋3楼，共有11间房（301、302、303、304、305、307、309、311、313、318、323），因住宿人员减少，闲置房较多，现申请退3间宿舍（房间号为313、318、323）”。被告至今占用原告宿舍8间。原告于2017年1月12日在遂宁日报刊登《广利工业公司关于华翔电子腾退房屋的函告》，通过报函方式向被告主张2017年1月20日前的租金。一审法院认为，被告对与原告签订《房屋租赁协议》，并至今占用原告宿舍8间的事实无异议，一审法院予以确认。关于被告租赁使用的厂房，双方虽未签订书面的租赁协议，但被告认可作为招商引资企业与遂宁经济技术开发区管委会签订协议的事实且被告实际占有、使用本案所涉租赁厂房，按照法律规定，当事人未采用书面形式订立合同，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立，故对原告主张双方存在厂房租赁的事实，一审法院予以确认。被告租赁使用原告厂房、宿舍，原、被告已形成了租赁合同关系，双方理应按照约定履行各自义务，被告长期未向原告支付租金属于根本违约，且经原告函件催收被告仍拒不履行义务，原告以此要求解除双方租赁关系并腾退租赁厂房、宿舍的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于本案的诉讼时效，被告辩称延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，对超过诉讼时效期间的租金法院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效期间的规定，请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。同时，原告于2017年1月9日以登报函告方式要求被告支付租金，原告已尽到了合理催告义务，且被告也实际占用厂房，原告主张向被告进行了催收符合查明事实，被告就本案提出的诉讼时效的抗辩，一审法院不予支持。关于厂房租金的计算问题。原、被告对2011年入驻厂房并至今占用厂房的事实均无异议。根据本案事实，原告系厂房的所有权人，被告系招商引资企业，应当按照《项目投资合同》的约定计付租金。对于租赁面积的计算，被告虽辩称实际租赁厂房面积为微电园9号楼第二层一半，根��现场勘查的情况，其也实际使用一半。但根据《项目投资合同》的约定，租赁厂房为约2500㎡的标准厂房，被告若因经营变化等原因减小租赁面积，应当按照减少宿舍租赁的方式书面与原告进行协商，其未提供证据证明其与原告达成了改变租赁面积的协议，其仅以未实际使用未由主张支付一半租金，一审法院不予支持。厂房租金应当按照实际面积即2330.4㎡，以《项目投资合同》约定的50元/㎡计算。关于宿舍租金的计算问题，依据原、被告签订的《房屋租赁合同》，本院对被告欠付2014年5月1日至2015年4月30日的宿舍租金16000元予以确认。2015年4月22日至2016年6月23日被告占用宿舍11间，2016年6月23日至今被告占用宿舍8间，按原租赁合同约定价款80元/月/间计算，认定被告欠付2015年4月22日至2016年6月23日的租金为12320元，对2016年6月23日之后的租金，以年租金7680元为标准予以计算���关于原告主张的水电费，原告出具的明细表为单方制作，且其未提供实际垫付水电费的相关票据，其主张的水电费证据不足，一审法院在本案不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：“一、解除原、被告之间的厂房、宿舍租赁合同，限被告四川华翔电子有限公司于本判决生效后五日内将租赁的位于遂宁市国开区德泉路3号微电园9号楼厂房及微电园1+3生活区D栋3楼301、302、303、304、305、307、309、311宿舍8间予以腾退；二、被告四川华翔电子有限公司于本判决生效后十五日内向原告遂宁广利工业发展有限公司支付所欠厂房租金，租金的计算方式为：以年租金116520元为标准，从2013年5月1日起计算至被告腾退、搬迁租赁厂房时止；三、被告四川华翔电子有限公司于本判决生效后十五日内向原告遂宁广利工业发展有限公司支付所欠2014年5月1日至2015年4月30日宿舍租金16000元，2015年4月22日至2016年6月23日租金12320元，2016年6月23日后的租金计算方式为：以年租金7680元为标准，从2016年6月23日计算至被告腾退、搬迁租赁宿舍时止；四、驳回原告遂宁广利工业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12472元，由被告四川华翔电子有限公司负担7472元，由原告遂宁广利工业发展有限公司负担5000元。”
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审判决认��的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点一，华翔电子公司是否应当向广利工业公司支付房屋租金及租金额度的确定。关于厂房的租金问题，虽然上诉人华翔电子公司未与广利工业公司直接签订书面租赁合同，但根据华翔电子公司投资方与四川遂宁经济技术开发区管委会签订的《项目投资合同》约定，由华翔电子公司作为投资方在遂宁经济技术开发区管委会投资设立华翔电子公司，遂宁经济技术开发区管委会提供标准厂房约2500平方米，年租金50元/平方米。按此约定，上诉人入住园区后，广利工业公司提供了2330.4平方米的标准厂房，华翔电子公司接受了该厂房并无异议，并将厂房投入生产使用。因此，华翔电子公司对厂房进行租赁并有偿使用是明知的，广利工业公司��为厂房的所有权人，按华翔电子公司使用时间收取厂房租金符合法律规定和通常的交易规则。华翔电子公司认为，其实际使用了厂房面积的一半，即使交付租金亦应减半支付。根据《项目投资合同》约定，被上诉人广利工业公司按照此约定提供了约2500平方米的标准厂房交付上诉人，上诉人对如何使用该租赁物具有支配权，其自行使用期间，在未明确向上诉人提出减少承租面积的请求状况下，其要求仅按租赁面积一半支付租金的理由不成立。华翔电子公司称遂宁经济技术开发区管委会已免除其租金支付，但并未提供证据证实。同时，华翔电子公司提出遂宁经济技术开发区管委会应给予其他优惠政策，但不属租赁合同纠纷审理范围。关于宿舍租金问题，双方签订有《房屋租赁协议》约定了宿舍租赁范围、租金计算标准、租赁期间。华翔电子公司签字盖章予以了确认，��宿舍应当支付租金是明确的。在使用宿舍过程中，华翔电子公司根据生产经营需要，逐步退回了部分暂时不使用的宿舍，华翔电子公司该行为表明，其清楚宿舍租金按每间房屋使用时间进行计算。因此，华翔电子公司关于租金已免除，不应支付广利工业公司的租金的理由不成立。争议焦点二，广利工业公司主张租金的请求是否已超过诉讼时效期间。华翔电子公司上诉称，即使被上诉人主张房屋租金，也只能主张起诉之日前一年期间的租金，其余租金请求已超过诉讼时效。根据本案查明事实，华翔电子公司入驻园区后，占有、使用了广利工业公司的厂房，双方仅约定了租金标准和租赁面积，对租金支付时间并未约定。对于宿舍的租用，对2014年5月1日至2015年4月30日租金的支付时间约定为签约时支付，广利工业公司未能举证证明实际签约时间，按通常习惯，该租金支付��间应推定为2014年5月1日前。2015年4月30日后，双方未签订书面合同，华翔电子公司实际仍在租用宿舍，但对租金支付时间双方仍未约定。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”规定，由于广利工业公司对2014年5月1日至2015年4月30日的租金支付的请求已超过了诉讼时效期间，本院依法不予保护。对于其余厂房及宿舍的租金请求，因双方对支付时间约定不明，现有证据证明广利工业公司要求华翔电子公司支付租金时间为报刊刊登公告确定租金支付宽限期届满之日，即2017年1月20日，该部分租金请求并未超过法律规定的诉讼时效期间，华翔电子公司应当按占有、使用的厂房和宿舍的面积和间数，支付双方约定标准的租金。一审判决对2014年5月至2015年4月的租金支付认定有误，本院予以纠正。
综上所述，华翔电子公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下:
一、维持四川省遂宁市船山区人民法院（2017）川0903民初2131号民事判决第一、二、四项，即：一、解除原、被告之间的厂房、宿舍租赁合同���限被告四川华翔电子有限公司于本判决生效后五日内将租赁的位于遂宁市国开区德泉路3号微电园9号楼厂房及微电园1+3生活区D栋3楼301、302、303、304、305、307、309、311宿舍8间予以腾退；二、被告四川华翔电子有限公司于本判决生效后十五日内向原告遂宁广利工业发展有限公司支付所欠厂房租金，租金的计算方式为：以年租金116520元为标准，从2013年5月1日起计算至被告腾退、搬迁租赁厂房时止；四、驳回原告遂宁广利工业发展有限公司的其他诉讼请求；
二、变更四川省遂宁市船山区人民法院（2017）川0903民初2131号民事判决第三项，即被告四川华翔电子有限公司于本判决生效后十五日内向原告遂宁广利工业发展有限公司支付所欠2014年5月1日至2015年4月30日宿舍租金16000元，2015年4月22日至2016年6月23日租金12320元，2016年6月23日后的租��计算方式为：以年租金7680元为标准，从2016年6月23日计算至被告腾退、搬迁租赁宿舍时止为：被告四川华翔电子有限公司于本判决生效后十五日内向原告遂宁广利工业发展有限公司支付所欠2015年4月22日至2016年6月23日租金12320元及2016年6月24日至腾退、搬迁的止租金，2016年6月24日后的租金计算方式为：以年租金7680元为标准，从2016年6月24日计算至被上诉人腾退、搬迁租赁宿舍时止。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12472元，由四川华翔电子有限公司负担7000元，由遂宁广利工业发展有限公司负担5472元；二审案件受理费8800元，由四川华翔电子有限公司负担7000元，遂宁广利��业发展有限公司负担1800元。
本判决为终审判决。
审判长 任红兵
审判员 康 英
审判员 杨怡伶
二〇一八年五月二十二日
书记员 张 琪