重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）津法民初字第03857号
原告：程银，女，汉族，1973年2月9日出生，住重庆市江津区。
原告：刘勇，男，汉族，1972年9月10日出生，住重庆市江津区。
被告：重庆宝泽建设集团有限公司。住所地重庆市江津区几江滨江路西段满庭芳花园A区。组织机构代码70931512－2。
法定代表人：吕宗易，董事长。
委托代理人：甘朝琴、胡祖波，重庆伟豪（江津）律师事务所律师。甘朝琴的代理权限为特别授权，胡祖波的代理权限为一般代理。
原告程银、刘勇与被告重庆宝泽建设集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月25日立案受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序于2015年9月10日公开开庭进行了审理。原告程银、刘勇、被告重庆宝泽建设集团有限公司的委托代理人甘朝琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程银、刘勇诉称：2012年6月17日，原告与被告重庆宝泽建设集团有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，原告以380524元购买了由被告开发建设的位于重庆市江津区几江街道办事处江洲大道69号MOMA由西西里12幢1单元30－5号房屋。合同约定：被告应在2012年12月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；被告逾期交房的，自前述约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付；从交房之日起60日内，被告应向房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请及办理权属证书的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因被告的责任迟延，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之3的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付。合同签订后，原告按合同约定支付了购房款。2013年6月19日，原告才收到被告的接房通知，并于收到接房通知当日与被告办理了接房手续。从2012年12月30日至2013年6月19日，被告共计迟延交房182天，应支付原告违约金20748元（380524元×3÷10000×182（注：原告计算有误，应为20776.61）】。同年10月22日，原告收到被告交付的房产证，从2013年6月19日至同年10月22日，扣减合同约定的办证期间60日，被告迟延办证62天，应支付原告违约金7068元（380524元×3÷10000×62天（注：原告计算有误，应为7077.74）】。另外，签订合同时，被告口头承诺，若房屋超过约定面积不收取原告购房款，但交房时被告在收取原告5000元后才将房屋交付原告。至今被告未将上述违约金支付原告，也未退还多收原告的购房款5000元。请求人民法院判决被告支付原告迟延办理产权登记的违约金7068元、迟延交房的违约金20748元；并退还多收取原告的购房款5000元。
被告重庆宝泽建设集团有限公司辩称：原告于2013年6月19日接房是实，但原告的代理人在接房时，在《房屋交接清单》中承诺“本房交接后，双方互不追究对方因交房而产生的违约责任”。因此被告不应承担逾期交房的违约责任。如人民法院认定原告接房代理人的承诺无效，被告承担迟延交房违约责任的期间，也应至2013年2月6日止。因被告在2013年2月6日的《江津日报》上刊登了《接房通知》，要求业主于次日起带齐相关手续前来接房，并当日通过重庆坤伍房地产开发有限公司的短信平台，向原告发出了接房的通知。这有2013年2月6日的《江津日报》，和重庆坤伍房地产开发有限公司出具的《证明》及所附的手机号码清单可证。原告请求被告退还的购房款5000元，因被告并未与原告达成不收取原告超面积购房款的协议，人民法院应驳回原告该项诉讼请求。对原告主张的被告迟延向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单的起算时间，被告无异议，但被告取得该登记受理单的时间为2013年10月14日。另外。合同约定的违约金过高，人民法院应依法予以调整，迟延交房的违约金应比照同地段、同类型、同用途房屋的租金，迟延办证的违约金应按中国人民银行同期贷款利率计算。
经审理查明：2011年6月17日，原告程银、刘勇与被告重庆宝泽建设集团有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》约定：原告购买由被告开发建设的位于重庆市江津区几江街道办事处江洲大道69号MOMA程西西里12幢1单元30－5号房屋；建面71.96平方米，套内建面58.79平方米；被告销售的商品房为预售商品房，销售依据为2011－002号《商品房预售许可证》；价款380524元，建筑面积单价为5287.99元／平方米，套内建筑面积单价为6472.60元／平方米；原告在签订合同时支付114524元，余款266000元公积金贷款付清；如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，合同约定套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的（含3%），据实结算多退少补；合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，原告有权解除合同；继续履行合同的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由原告补足，误差比绝对值超出3%部分的房价款由被告承担，产权归原告，产权登记套建筑面积小于合同约定套内建筑面积……；被告应在2012年12月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；被告应于确定交房日的七日前书面通知原告做好办理交付手续的准备；被告逾期交房在90日（含）之内，自本合同上述约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付，合同继续履行；逾期超过90日，原告有权解除合同，原告要求解除合同的……；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同上述约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付。预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由原被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，如因被告的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之3的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金，逾期超过90日，原告有权解除合同，原告解除合同的……，原告要求继续履行合同的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之3的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付。除上述内容外，双方还就原告逾期付款的违约责任，合同登记备案、交房条件、保修责任等进行了约定。合同签订后，原告按合同约定支付了购房款，被告于2013年6月19日将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告。2013年10月22日，被告为原告所购房屋办理了权属证书。其登记的建筑面积为75.26平方米，套内建筑面积为61.59平方米，比合同约定建筑面积和套内建筑面积分别多3.3平方米（75.26平方米－71.96平方米）、2.8平方米（61.59平方米－58.79平方米）。交房当日，原告向被告支付了超过约定面积的房款5000元。
庭审中，原告认可被告向房管部门提交资料并取得登记受理单时间为2013年10月14日。至此被告迟延向房管部门提交资料并取得登记受理单58天（从2013年6月20日至同年10月14日，减去合同约定的包含了6月19日的被告提交资料的期间60日。注：合同约定表述为“之日”的，计算时均包含了当日）
以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本案的争议焦点是：一、被告是否承担逾期交房的违约责任。对此，被告除提交了2013年2月6日的《江津日报》和重庆坤伍房地产开发有限公司出具的《证明》，以及所附的手机号码清单外，被告还提交了《房屋交接清单》，该清单的最后一栏载明：“本房交接后，双方互不追究对方因交房而产生的违约责任。”该表业主签名处，签有“刘勇”的名字。对该清单，被告陈述：该清单所签“刘勇”，是原告委托他人签的。被告用以证明原告放弃了追究被告迟延交房违约责任的权利。对该签名原告在庭审中陈述：“是物管的人签的，物管的人给我打电话说接房，我说没有时间过来，他说帮我接房，我就同意让物管接房了，但被告没有给我说过不追究责任的问题。”二、迟延办证的违约金是否过高。三、被告是否多收取原告购房款5000元。
本院认为，被告重庆宝泽建设集团有限公司在取得《商品房预售许可证》后，与原告程银、刘勇签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效。合同签订后，原告按合同约定的金额支付了购房款，但原告所购房屋产权登记的套内建筑面积，比合同约定的套内建筑面积多2.8平方米，误差3%的面积为1.7637平方米，按合同关于产权登记面积大于合同约定面积，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由原告补足的约定，原告有超过5000元的房款应补足被告。至于原告称被告承诺不收取原告超面积购房款，因被告在庭审中否认有此承诺，被告也未提供任何证据证明，故原告请求被告退还购房款5000元，本院不予支持。对原告请求被告支付迟延交房的违约金。由于原告在庭审中确认，2013年6月19日接房系原告委托他人所为。虽然在原告委托他人的过程中未明确双方的权利义务，但按《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款关于“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”的规定，原告应对受托人代为接房的的行为承担民事责任，受托人在《房屋交接清单》签名，即表明原告对《房屋交接清单》所载明的“本房交接后，双方互不追究对方因交房而产生的违约责任”的认可，即表示原告不再追究被告迟延交房的违约责任。这是原告对自己实体权利的处分，即自愿免除了被告相应的债务，因此原告请求被告支付迟延交房的违约金本院不予支持。对被告迟延向房管部门提交资料并取得登记受理单58天的行为，按约定被告应支付原告违约金。其标准，合同约定的是日万分之3，折算利率为9‰／月，未超过中国人民银行最低贷款利率的一倍（2012年7月6日至2014年11月22日中国人民银行规定的贷款期限为6个月的贷款利率为4.666‰／月），所以被告以合同约定违约金标准过高而请求减少的理由不能成立。按日万分之3，被告应支付原告迟延向房管部门提交资料并取得登记受理单58天的违约金的金额为6621.11元（380524元×3÷10000×58天）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、被告重庆宝泽建设集团有限公司在本判决生效后十五日内支付原告程银、刘勇迟延向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单的违约金6621.11元。
二、驳回原告程银、刘勇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费620元，减半收取310元，由被告重庆宝泽建设集团有限公司负担。限被告在本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
审判员 周思远
二〇一五年十一月二日
书记员 周 寒