江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0508民初8399号
原告：苏州市体育中心，住所地江苏省苏州市三香路****号。
法定代表人：曹熙，主任。
原告：苏州市体育实业投资发展公司，住所地江苏省苏州市三香路1131号。
法定代表人：曹熙，总经理。
委托诉讼代理人(两原告共同委托)：周巧珍，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人(两原告共同委托)：刘映婷，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。
被告：苏州敬军健身服务有限公司，住所地江苏省苏州市三香路1151号体育中心体育场三区。
法定代表人：刘雷，总经理。
委托诉讼代理人：刘志发，江苏瀛鑫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：纪蕴，江苏瀛鑫律师事务所实习律师。
被告：大丰腾龙祥顺纺织品有限公司，住所地江苏省盐城市大丰区西团镇中小企业园。
法定代表人：左军，总经理。
委托诉讼代理人：高树栋，江苏道远律师事务所律师。
被告：季强，男，1977年11月4日出生，汉族，住江苏省苏州市。
原告苏州市体育中心（以下简称体育中心）、苏州市体育实业投资发展公司（以下简称体育实业公司）与被告苏州敬军健身服务有限公司（以下简称敬军公司）、大丰腾龙祥顺纺织品有限公司（以下简称腾龙公司）、季强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月19日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月17日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人周巧珍、刘映婷，被告敬军公司的委托诉讼代理人刘志发，被告腾龙公司的委托诉讼代理人高树栋到庭参加诉讼。被告季强经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告体育中心、体育实业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告敬军公司立即将苏州市三香路1151号体育中心体育场某房产及附属设施设备归还两原告。2、判令被告敬军公司立即向两原告支付租赁总费用435000元及逾期付款利息418266元（暂计算至2017年10月31日，自2017年11月1日起至付清上述租赁总费用之日止，以未付租赁总费用为基数，按每日万分之五继续计算至实际给付之日）。3、判令被告敬军公司立即向两原告支付水电费336377.61元和物业费49114元（暂计算至2017年10月31日）、房屋使用费436896元（自2017年5月20日起暂计至2017年10月31日，2017年11月1日起以每日2664元的2倍计算房屋使用费至房产归还原告为止）。4、判令被告腾龙公司对被告敬军公司的上述支付租赁总费用及逾期付款利息、水电费、物业费、房屋使用费的义务承担连带责任。5、判令被告季强对被告敬军公司的上述支付租赁总费用及逾期付款利息、水电费、物业费、房屋使用费的义务承担连带责任。6、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年6月20日,两原告与被告敬军公司、腾龙公司签订《房屋租赁合同》一份。双方约定由两原告向被告敬军公司出租三香路体育中心体育场的部分房屋。合同对租金标准、支付时间、违约责任等作出约定。合同签订后，两原告向被告敬军公司交付了房屋。履行过程中，被告敬军公司结欠部分租赁总费用、物业费、水电费。期间，双方协商，并由被告季强对被告敬军公司的部分债务提供担保。因租赁期满后被告敬军公司未归还租赁物亦未结清相关费用，两原告起诉。
被告敬军公司辩称，1、租赁欠款属实，但具体金额未经过双方确认。2、房屋漏水造成我公司损失，包括经营损失、装修费，未得到相应赔偿。3、原告口头同意我公司新作游泳馆，但此后因为原告内部口径未统一，造成我公司在投资建造时停水停电，给我公司造成了投资几百万元的损失。4、合同约定的赞助费60万元属于霸王条款，于法不合于理不通。5、水电费不应当承担利息。6、在未支付房租费情况下，计算的利息要承担相应的违约金不合法。
被告腾龙公司辩称，1、原告和被告敬军公司成立新的法律关系，我公司不是合同当事人也非保证人，依法不应当承担所谓的保证责任。2、我公司应当在638333元额度之内免除担保责任。3、原告未提交具体的结算清单，故原告主张的有关费用和利息无事实根据和法律依据，并且金额过高，请求依法调整。综上，我公司不应承担担保责任。
被告季强未作答辩。
本院经审理认定事实如下：苏州市三香路某号（现编号某号）、某号（现编号某号）的产权人为苏州市体育局。该局授权体育中心、体育实业公司使用、管理、租赁。
2013年6月18日，体育中心、体育实业公司（甲方、出租方）与敬军公司（乙方、承租方）、腾龙公司（丙方、担保方）签订《房屋租赁合同》一份。三方约定，由敬军公司向体育中心、体育实业公司承租位于苏州市三香路某号体育中心体育场某房屋（租赁面积2100平方米），用于经营“某”健身房、休闲项目，租赁期间自2013年6月20日起至2016年9月19日止，为三个租赁年度又三个月（其中三个月为装修免租期，物业费正常收取、水电费按实结算）。敬军公司在租赁期内应向甲方支付总费用2872500元（含赛事赞助费60万元），租赁总费用中不包含租赁保证金、停车位使用费和水电空调等能源费，除赞助费外，其中50%以房租形式结算，50%以租厂费形式结算。双方还对租赁总费用具体付款期限和金额作出约定。物业费收费标准为1元/平方米/月，按2100平方米，计2100元/月。敬军公司应按约足额支付上述各项费用，如敬军公司不按时支付，甲方有权进行催告（催告期为5个工作日），经甲方催告后仍不支付，甲方有权停供水、电、空调等能源和相关服务。因此造成的一切损失由敬军公司承担，且敬军公司应按所欠费用的每天0.5‰向甲方支付逾期付款利息。合同期满或因其他原因导致合同解除，乙方添附在房屋上的装修和设施无偿归甲方所有，不得拆除，不得向甲方要求赔偿。如敬军公司未能在本合同终止之日起十日内将房产及附属设备设施完好无损的归还甲方，则从合同终止的第一天起到敬军公司将房产全部归还甲方之日止，由敬军公司支付相当于每日租赁总费用五倍的房屋使用费（按上一租赁年度租赁总费用为标准）。腾龙公司对敬军公司在本合同中的全部债务承担连带保证责任，保证期间为主债务履行期满之日起两年。
上述合同签订后，体育中心、体育实业公司向敬军公司交付了房屋（含附属设施：电信间1间、电表2只、水表1只）。
因租赁房屋于2013年下半年发生漏水，导致敬军公司局部地暖、吊顶、跑步机等物品、装修损坏；2014年敬军公司反映因房屋漏水导致局部地板、吊顶、电脑、音响等物品、装修损坏，体育中心、体育实业公司经现场查看基本属实。敬军公司与体育中心、体育实业公司协商后，采用顺延租赁期限的形式予以赔偿，合计顺延租赁期限8个月，即自2016年9月20日起顺延至2017年5月19日止。
另查明：体育中心、体育实业公司向敬军公司交付房屋后，敬军公司也按约向体育中心、体育实业公司支付了截至2014年12月19日的租赁总费用、物业管理费。
对于2014年12月20日至2016年9月19日的租赁总费用1535000元、物业管理费44100元，敬军公司仅于2016年9月27日支付20万元、9月30日支付10万元、10月31日支付30万元。
经双方对账后，敬军公司于2017年1月11日向体育中心、体育实业公司出具《还款计划》一份，称结欠租赁总费用935000元、物业费44100元，合计结欠979100元及逾期付款利息，承租方因资金周转困难分期还款：1、2017年1月12日前支付20万；2、2017年3月底前剩余部分（租金）。季强在《还款计划》书中作为担保人签字，对敬军公司的上述债务承担连带保证责任，直至上述全部债务还清。
上述计划出具后，敬军公司于2017年1月12日支付20万元、3月31日支付30万元，体育中心、体育实业公司将前述款项作为租赁总费用扣除后，敬军公司结欠租赁总费用435000元未支付、物业管理费44100元未支付。
同日，敬军公司向体育中心、体育实业公司出具《还款计划》一份，称结欠水电费325317.81元及逾期付款利息，承租方因资金困难，将于2017年9月底前付清。季强在《还款计划》书中作为担保人签字，对敬军公司的上述债务承担连带保证责任，直至上述全部债务还清。《还款计划》出具后，敬军公司未支付水电费。审理过程中，体育中心、体育实业公司、敬军公司确认，结欠的水电费325317.81为2015-2016年度用水电，腾龙公司认为为2016年度用水电。
再查明：体育中心、体育实业公司、敬军公司一致确认，案涉租赁物由敬军公司独占使用。双方约定的租赁期（2017年5月19日）满后，敬军公司继续使用案涉租赁物至今，未向体育中心、体育实业公司归还租赁物亦未支付房屋占有使用费、物业管理费。
上述事实，由国有土地使用证、房产证、房屋租赁合同、还款计划两份、房屋漏水赔偿协议、催告函、情况说明两份及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，依法成立的合同自成立时生效，对双方当事人具有法律约束力。一方不履行合同义务的，还应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。
本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，依法成立并生效。因双方约定的履行期间已经届满，被告敬军公司继续占用租赁物无法律依据，理应向两原告返还租赁物及附属设施。
对于被告敬军公司结欠的租赁总费用，两原告根据被告敬军公司出具的《还款计划》,将被告敬军公司归还款项作为租赁总费用扣减，并相应减少了被告敬军公司因逾期付款而产生的逾期付款利息。基于前述，该种扣减方式不损害被告的利益，后减后，被告敬军公司结欠租赁总费用为435000元。对于被告敬军公司提及的因双方未对账，故对结欠的具体金额不予确认的抗辩意见，因被告敬军公司未举出其付款情况以反证两原告的主张有误，故本院对被告敬军公司的该项抗辩意见不予采信。对于被告敬军公司、被告腾龙公司提出的不应计算赞助费的抗辩意见，本院经审查后认为，双方约定的赞助费与案涉租赁物的租赁相关联，赞助费一项已在双方的租赁合同中明确约定，原、被告双方对此应明确知晓，且该项亦已由被告敬军公司确认为结欠款项，故理应由被告敬军公司支付。
对于被告敬军公司因结欠租赁总费用而产生的逾期付款利息，因《房屋租赁合同》对于逾期支付租赁总费用的后果作出明确约定，逾期付款利息亦在《还款计划》中予以明确，现两原告有权主张逾期付款利息,但两原告主张的标准显属过高,本院依法调整为按照年利率7.8%计算。根据被告敬军公司逾期付款的时间（祥见两原告提交的逾期利息计算表），截至2017年10月31日止的逾期付款利息为190600元（取整到百分位）。此后的逾期付款利息损失根据前述标准继续计算。
因被告敬军公司未于租赁期满后向两原告归还房屋，两原告依据合同约定，按照最后一年度租赁总费用的两倍为标准计算房屋占有使用费显属过高，本院调整为按照1048355元/年计算（最后一年度租赁总费用＋年总费用按年利率7.8%计算的利息）。
对于被告敬军公司结欠的物业管理费，两原告依据《房屋租赁合同》、《还款计划》主张2014年12月20日至2016年9月19日结欠的44100元及2017年5月20日开始，计算至2017年10月31日的物业费5040元并无不当，本院予以支持。对于此后的物业费，虽然两原告与被告敬军公司的租赁期间已经届满，但被告敬军公司依然占用案涉房屋并在事实上享受了相关的物业服务，故原告主张参照合同约定的2100元/月为标准计算至租赁物实际归还之日止的物业费并无不当，本院亦予以支持。
对于被告敬军公司结欠的水电费，因原告未举证证明结欠的具体金额为336377.61元，本院依据被告敬军公司出具的《还款计划》，对该项确定为325317.81元。
因被告腾龙公司自愿对被告敬军公司在租赁合同中的全部债务承担连带担保责任，故两原告要求被告腾龙公司对被告敬军公司结欠的租赁总费用、逾期付款利息、房屋占有使用费、物业费、水电费承担连带保证责任并无不当，但其中应剔除超过被告腾龙公司保证期间的部分，即2015年12月20日（立案日期2017年12月19日前推两年）之前的部分以及剔除延长租赁期间而产生的相关费用。剔除后，属于被告腾龙公司保证期间内的主债务具体为：1、租赁总费用386250元（最后两期）。2、逾期付款利息（即386250元自应付之日始，按年利率7.8%计算至实际付款之日止）。3、全部占有使用费。4、物业费17640元及2017年11月1日之后的部分。5、水电费121994.1元（将2015、2016年度欠费总额325317.81平均分摊后，扣除2015年12月20日之前的水电费、2016年9月20日至2016年12月31日的水电费）。对于被告腾龙公司提及的应当在638333元额度之内免除担保责任的抗辩意见，本院认为，首先，两原告与被告敬军公司通过延长租期，延长租期内免租的方式进行赔偿并不损害被告敬军公司的利益，亦未加重被告腾龙公司的担保责任；其次，即便两原告直接以现金方式进行赔付，被告敬军公司也并非一定将赔付金额用于支付租赁总费用等，故本院对于被告腾空公司的该项抗辩意见不予采纳。
因被告季强自愿对被告敬军公司结欠的租赁总费用及逾期付款利息损失、物业费44100元、水电费325317.81元承担连带担保责任，故两原告要求被告季强对被告敬军公司的上述债务承担连带责任并无不当，本院予以支持。
被告季强经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系对其诉讼权利的放弃。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十条、第三十六条第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告苏州敬军健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内将苏州市三香路1151号体育中心体育场三区东北面（43轴-51轴）房产及附属设施（电信间1间、电表2只、水表1只）腾空并返还原告苏州市体育中心、苏州市体育实业投资发展公司。
二、被告苏州敬军健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州市体育中心、苏州市体育实业投资发展公司支付租赁总费用435000元、逾期付款利息190600元（计算至2017年10月31日，之后以435000元为基数，按照年利率7.8%计算至实际履行完毕之日止）、房屋占有使用费（以为1048355元/年为基数，自2017年5月20日起，计算至上述房产及附属设施实际返还完毕之日止）、物业费49140元（计算至2017年10月31日，之后以2100元/月为标准，计算至上述房产及附属设施实际返还完毕之日止）、水电费325317.81元。
三、被告大丰腾龙祥顺纺织品有限公司对被告苏州敬军健身服务有限公司结欠的上述租赁总费用中的386250元、逾期付款利息（分两笔计算；两笔均以193125元为基数，分别自2016年3月11日、2016年6月11日开始，按年利率7.8%计算至实际支付完毕之日止）、房屋占有使用费、物业费中的17640元及2017年11月1日之后的部分、水电费中的121994.1元承担连带清偿责任。
四、被告季强对被告苏州敬军健身服务有限公司结欠的上述租赁总费用、逾期付款利息、物业费中的44100元、水电费承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20073元，减半收取10037元，由原告苏州市体育中心、苏州市体育实业投资发展公司承担2225元，被告苏州敬军健身服务有限公司、大丰腾龙祥顺纺织品有限公司、季强承担7812元，三被告承担的部分于本判决生效之日起十日内直接支付两原告。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审判员 张花锋
二〇一八年一月二十四日
书记员 汪婷婷