广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤04民终1353号
上诉人（一审被告、反诉原告）：珠海向日建筑工程劳务分包有限公司，住所地：珠海市金湾区红旗镇永泰路86号商铺。
法定代表人：阮向阳，经理。
委托诉讼代理人：党全胜，广东瀛凯邦律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：珠海玉兰湖庭投资有限公司，住所地：珠海市金湾区红旗镇广安路317号旭日居5栋二层。
法定代表人：石标，总经理。
委托诉讼代理人：李晓，该公司员工。
上诉人珠海向日建筑工程劳务分包有限公司（以下简称向日公司）因与被上诉人珠海玉兰湖庭投资有限公司（以下简称玉兰湖庭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2017）粤0404民初2103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
向日公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回玉兰湖庭公司的诉讼请求，支持向日公司的反诉请求；3.本案一审、二审诉讼费由玉兰湖庭公司承担。
事实与理由：一、《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。因此，不论从法律规定还是合同约定，玉兰湖庭公司均负有对租赁物的维修义务。不论是玉兰湖庭公司还是第三人的原因导致房屋漏水、倒灌，玉兰湖庭公司均应承担维修义务。而且前后三次房屋漏水、倒灌均系突发大面积的渗漏倒灌，较之普通的日常维修更为迫切，导致出租的房屋不能正常使用，系重大事故维修范围，直接关系到合同能否继续履行与否。玉兰湖庭公司推责拖延，迟迟不予维修，属重大违约行为。向日公司对此重大违约行为有权暂不支付租金以维护自身的合法权益。一审法院不但驳回向日公司要求维修的反诉请求，还判决向日公司承担违约责任，支持玉兰湖庭公司解除合同的请求，于情于理严重欠妥。二、一审法院判决解除合同错误。在2017年1月之前，向日公司均按时支付租金，自2017年1月发生大面积漏水事故后，向日公司才暂停支付租金，原因在于玉兰湖庭公司拒不履行重大维修义务，向日公司采取正当的合法维权行为。玉兰湖庭公司发给向日公司的函件也只是催要租金，未提出解除合同，也没有腾退房屋的催告。玉兰湖庭公司在与向日公司的微信记录中也只是催交租金，并承认过错给向日公司造成损失。三、向日公司的反诉请求证据充足，一审法院对此事实认定错误。1.向日公司法定代表人阮向阳就索赔事宜在与玉兰湖庭公司刘总的微信记录中有明确说明，而刘总也承认过错给向日公司造成损失，只是就赔偿问题在拖延时间。2.向日公司提供的大量视频和照片均可证明漏水、倒灌事实，且有现场可供核实。3.玉兰湖庭公司当庭承认给向日公司所承租商铺的二层是其未装修的商铺。漏水自上而下，玉兰湖庭公司作为二层商铺的业主应承担赔偿和修复责任。且涉案商铺的开发商就是玉兰湖庭公司，物业管理公司也是其旗下的珠海玉兰湖庭物业管理有限公司，因此玉兰湖庭公司无论作为出租人还是相邻楼上业主还是开发商，均应承担赔偿责任。4.装修修复费用虽未实际发生，但以评估或实际发生的财物损失价值来进行索赔应予支持，一审法院以装修修复费用未实际发生为由驳回向日公司的请求错误。而且一审法院甚至连向日公司的住所地都写成向日公司此前已作废的营业执照地址。
玉兰湖庭公司辩称：不认可向日公司反诉请求。向日公司所述事实并不属实，商铺二层一直是空置状态，无人使用，二楼的水不会漏到一楼，厕所返污事件是向日公司使用不当，与玉兰湖庭公司无关。向日公司称停业至今，据玉兰湖庭公司所知向日公司一直在经营。
玉兰湖庭公司向一审法院提出诉讼请求：1.向日公司向玉兰湖庭公司支付拖欠租金111532元（从2017年1月计算至2017年11月，每月9210元，2017年11月15日至2017年12月31日每月租金为9885元）；2.向日公司向玉兰湖庭公司支付因拖欠租金产生的违约金（从2017年1月1日计算至2017年9月30日为12,618元），计算至向日公司实际支付租金为止；3.解除玉兰湖庭公司与向日公司于2015年10月10日签订的《租赁合同书》，向日公司将涉案商铺向玉兰湖庭公司腾退；4.诉讼费用由向日公司负担。
向日公司一审反诉请求：1.玉兰湖庭公司对珠海市红旗镇永泰路86号商铺及其管道漏水进行修复；2.玉兰湖庭公司赔偿因房屋漏水导致向日公司的损失，包括商铺内部装修修复费用67000元，红木办公家具损失50000元，室内空调维修费1430元，三套办公电脑损失13500元；3.反诉费用由玉兰湖庭公司负担。
一审法院认定事实：位于珠海市××区××路××号的商铺由玉兰湖庭公司单独所有。2015年10月10日，玉兰湖庭公司与向日公司签订一份《租赁合同书》，约定玉兰湖庭公司将上述商铺出租给向日公司，期限从2015年10月15日至2021年11月14日，其中，2016年11月15日至2017年11月14日月租金9210元、2017年11月15日至2018年11月14日月租金9855元；又约定，向日公司于每月5日前向玉兰湖庭公司交纳当月租金，向日公司迟延支付租金，每逾期一日，按应付金额的千分之一计算滞纳金，逾期超过30日，经玉兰湖庭公司书面告知5个工作日后仍不交的，玉兰湖庭公司可解除合同；又约定，租赁期内属于玉兰湖庭公司维修范围的，玉兰湖庭公司的维修至迟应在收到向日公司发出维修通知后十日内进行，并经双方书面确认维修期，若玉兰湖庭公司未能履行本条项下的义务，向日公司经玉兰湖庭公司书面同意可自行维修，维修费用由玉兰湖庭公司负担（维修费需玉兰湖庭公司和向日公司确认）；又约定，向日公司拖欠租金超过一个月或经玉兰湖庭公司限期交纳后仍拒不交纳的玉兰湖庭公司有权提前终止租赁合同，租赁保证金不予退还，向日公司应在收到玉兰湖庭公司通知之日起10日内将物件搬出。玉兰湖庭公司提交一份快递详情单，佐证向向日公司发出过催收租金的通知。双方一致确认，2017年1月至2017年12月的租金共111532元。
向日公司提交照片、录像指因上述商铺二层管道爆裂、管道堵塞等致使商铺从2017年1月23日起三次出现漏水、渗水、污水倒流，造成向日公司铺面装修及家具、办公设备等损毁。向日公司称曾要求物业管理部门处理，但未果。向日公司据此拒绝支付上述租金。向日公司称庭后核实从何时起未付租金，但向日公司未向一审法院回复，亦未向一审法院提交交纳租金的证据。向日公司要求玉兰湖庭公司修复管道。向日公司又提交两份预算表、家具买卖合同、收据等，要求玉兰湖庭公司支付装修修复费用及家具、办公设备的损失费用。与此同时，向日公司认可装修修复费用未实际发生。
一审法院认为，玉兰湖庭公司是上述商铺的所有人，依法对该商铺享有出租权。双方签订的《租赁合同书》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，双方应依合同约定行使权利、履行义务。
一、关于玉兰湖庭公司要求向日公司支付租金的问题
玉兰湖庭公司主张向日公司拖欠2017年1月至2017年12月的租金111532元。向日公司未提交证据佐证已经交纳该部分租金，抗辩称因商铺存在漏水，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定在玉兰湖庭公司修复之前拒绝支付。因此，一审法院对向日公司拖欠玉兰湖庭公司租金111532元的事实予以确认。按照《租赁合同书》关于向日公司需于每月5日前交纳当月租金的约定，上述111532元租金已过支付期限。至于向日公司的抗辩，一审法院认为，第一，从向日公司提交的照片、录像等证据来看，一审法院有理由相信向日公司的商铺曾存在漏水等情况，但未能确定漏水、污水返流的原因，及与玉兰湖庭公司之间存在关联。第二，《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，向日公司按月支付租金与玉兰湖庭公司对管道修复、赔偿向日公司损失并非上述规定的“互负没有先后履行顺序，应当履行的债务”；更何况，早在发生向日公司主张的第一次漏水之前，向日公司就应该按约定支付1月份的租金，而向日公司却未有支付。因此，一审法院对向日公司的抗辩不予采纳。向日公司应按约定及时向玉兰湖庭公司支付租金。
二、关于玉兰湖庭公司要求向日公司支付违约金的问题
《租赁合同书》约定向日公司迟延支付租金，每逾期一日，按应付金额的千分之一计算滞纳金。玉兰湖庭公司当庭称滞纳金应为违约金。其后，玉兰湖庭公司提交一份署名为珠海市顺安建业公司出具的说明，指滞纳金应为利息。因珠海市顺安建业公司并非本案当事人，亦未陈述与玉兰湖庭公司的关系，一审法院对此不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。向日公司辩称上述约定过高。一审法院对此依法予以采纳。一审法院酌情调整为向日公司以拖欠玉兰湖庭公司的租金为本金，按年利率24%的标准逐月向玉兰湖庭公司计付违约金至租金实际付清之日止。
三、关于玉兰湖庭公司要求解除合同、腾退商铺的问题
《租赁合同书》约定，向日公司拖欠租金逾期超过30日，经玉兰湖庭公司书面告知5个工作日后仍不交的，玉兰湖庭公司可解除合同；又约定，向日公司拖欠租金超过一个月或经玉兰湖庭公司限期交纳后仍拒不交纳的，玉兰湖庭公司有权提前终止租赁合同，租赁保证金不予退还，向日公司应在收到玉兰湖庭公司通知之日起10日内将物件搬出。玉兰湖庭公司提交证据佐证曾向向日公司发出催收租金的通知书。一审法院认为，上述约定符合《中华人民共和国合同法》第九十三条关于约定解除的规定。本案中，向日公司拖欠租金的情况已经符合上述约定的解除合同条件。因此，玉兰湖庭公司要求解除《租赁合同书》，及要求向日公司将上述商铺腾退有事实及法律依据，一审法院依法予以支持。
四、关于向日公司要求玉兰湖庭公司修复管道、赔偿损失的问题
向日公司主张上述商铺发生三次漏水、污水返流造成铺面装修、家具、办公设备损坏，称漏水原因是玉兰湖庭公司二层未装修商铺的水管爆裂。向日公司要求玉兰湖庭公司修复管道、赔偿装修损失及家具设备损失。向日公司在庭审中称漏水之后要求物业处理未果。又称物业单位与玉兰湖庭公司是关联企业，且玉兰湖庭公司是该商铺所在小区的开发商，玉兰湖庭公司是必然的维修义务主体。一审法院认为，第一，如前所述，从向日公司提交的证据看，未能充分、客观证实漏水是因玉兰湖庭公司所负有管理义务的管道爆裂造成，或与玉兰湖庭公司有其他关联。第二，根据合同约定，装修修复费用需双方确认，且装修修复费用未实际产生。第三，家具、空调、三套电脑的收据未能充分佐证实际损失及与本案的关联性。因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院对向日公司的反诉请求，依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：一、向日公司于判决发生法律效力之日起七日内向玉兰湖庭公司支付租金111532元；二、向日公司于判决发生法律效力之日起七日内向玉兰湖庭公司支付违约金（见附表）；三、解除玉兰湖庭公司与向日公司于2015年10月10日签订的《租赁合同书》；四、向日公司于判决发生法律效力之日起七日内向玉兰湖庭公司腾退位于珠海市××区××路××号的商铺；五、驳回玉兰湖庭公司的其他诉讼请求；六、驳回向日公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1262元，由向日公司负担；反诉费1469元，由向日公司负担。
违约金计算表
序号
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期间
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欠付租金
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计算本金（累计欠付租金）
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计算起点
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1
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2017年1月
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9210元
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9210元
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2017年1月6日
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按年利率24%的标准，计算至租金实际付清之日止
2
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2017年2月
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9210元
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18420元
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2017年2月6日
3
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2017年3月
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9210元
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27630元
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2017年3月6日
4
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2017年4月
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9210元
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36840元
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2017年4月6日
5
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2017年5月
|
9210元
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46050元
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2017年5月6日
6
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2017年6月
|
9210元
|
55260元
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2017年6月6日
7
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2017年7月
|
9210元
|
64470元
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2017年7月6日
8
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2017年8月
|
9210元
|
73680元
|
2017年8月6日
9
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2017年9月
|
9210元
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82890元
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2017年9月6日
10
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2017年10月
|
9210元
|
92100元
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2017年10月6日
11
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2017年11月
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9855元
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101647元（按玉兰湖庭公司主张）
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2017年11月6日
12
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2017年12月
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9855元
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111532元（按玉兰湖庭公司主张）
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2017年12月6日
二审期间，向日公司提交如下证据：1.图片两张，证明涉案商铺一直存在污水和泥浆大面积渗漏的情况；2.商事登记簿，证明向日公司的住所地变更为涉案商铺地址，漏水导致向日公司重大经营损失；3.微信信息截图，证明刘国生是玉兰湖庭公司的职员，向日公司一审提交的微信聊天记录就是和刘国生沟通。
玉兰湖庭公司未提供证据。
上列证据，经质证，本院审查认为，对证据1，由于向日公司没有证据佐证证据1图片的拍摄时间，不能证明涉案商铺至今一直大面积渗漏，故本院对该证据不予认定。对证据2，玉兰湖庭公司对其真实性无异议，本院予以认定。对证据3，玉兰湖庭公司对其真实性无异议，但是向日公司与刘国生的微信聊天记录没有反映玉兰湖庭公司同意赔偿，该证据不能证明向日公司主张的证明目的，本院对该证据不予认定。
本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：根据向日公司的上诉请求，本案二审的争议焦点为：1.向日公司应否向玉兰湖庭公司支付欠付的租金及违约金；2.涉案房屋租赁合同应否解除；3.玉兰湖庭公司应否对涉案商铺漏水进行修复；4.玉兰湖庭公司应否赔偿向日公司损失。
一、关于向日公司应否向玉兰湖庭公司支付欠付的租金及违约金的问题。向日公司对欠付玉兰湖庭公司2017年1月至2017年12月的租金共111532元并无异议，但认为因商铺存在漏水，在玉兰湖庭公司未修复之前有权拒绝支付。对此，本院认为，首先，涉案商铺从2017年1月23日起出现的漏水、渗水、污水倒流，并非持续不间断的现象，向日公司并无证据证明该三次漏水、渗水、污水倒流是涉案房屋自身的结构或设施出现问题，即向日公司提供的证据不足以证明该三次漏水、渗水及污水倒流与玉兰湖庭公司作为出租人有直接的因果关系，因此向日公司主张玉兰湖庭公司负有维修义务，证据不充分。其次，根据《租赁合同书》约定“属于甲方（玉兰湖庭公司）维修范围的，甲方的维修至迟应在收到乙方（向日公司）发出的维修通知后的十日内进行，并经双方书面确认维修期。若甲方未能履行本条项下的义务，乙方经甲方书面同意可自行维修，维修费用由甲方负担（维修费需甲、乙双方确认）”，即使涉案房屋存在属玉兰湖庭公司维修范围的问题，向日公司应向玉兰湖庭公司发出维修通知，但向日公司并未提供证据证明其向玉兰湖庭公司发出维修通知，根据向日公司法定代表人与玉兰湖庭公司的工作人员刘国生的微信聊天记录，向日公司亦是向玉兰湖庭公司主张损失赔偿，并非修复漏水问题。而且，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修的，维修费用由出租人负担。”的规定，即使存在维修问题，在玉兰湖庭公司未履行维修义务时，向日公司亦可自行维修，再向玉兰湖庭公司主张维修费用。再次，就租金支付，《租赁合同书》约定向日公司需于每月5日前交纳当月租金。即使如向日公司所主张涉案房屋存在三次漏水、渗水及污水反流的问题，但亦未造成向日公司对涉案商铺长期完全不能使用。因此，向日公司主张的玉兰湖庭公司应负的维修义务与其自身应负的缴纳租金义务，并非互负的没有先后履行顺序的债务，其根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定抗辩其有权拒绝支付租金，适用法律错误，一审法院不予采纳，并无不当。综上，本院认为，向日公司应按合同约定向玉兰湖庭公司支付欠付的租金。如上所述，向日公司没有按约支付租金，构成违约，理应支付违约金，一审法院根据向日公司的抗辩酌情将违约金调整为按年利率24%的标准计算，合理恰当，本院予以维持。
二、《租赁合同书》应否解除的问题。根据向日公司提供的其与刘国生的微信聊天记录，玉兰湖庭公司多次向向日公司催交租金。如上分析，向日公司拒交租金没有正当理据，因此玉兰湖庭公司根据《租赁合同书》第八条第2点第（3）项的约定，行使合同解除权，有事实和法律依据，应予支持，一审法院判令《租赁合同书》予以解除，并无不当，本院予以维持。由于双方合同应予解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，向日公司应从涉案商铺腾退并将涉案商铺交还给玉兰湖庭公司。
三、关于玉兰湖庭公司应否对涉案商铺漏水进行修复的问题。据上分析，由于双方租赁合同应予解除，向日公司应从涉案商铺腾退并将涉案商铺交还玉兰湖庭公司，因此，即使确因涉案商铺自身结构或设施造成漏水、渗水现象，亦应由玉兰湖庭公司自行决定是否维修，故对向日公司请求玉兰湖庭公司修复漏水，本院不予支持。
四、关于玉兰湖庭公司应否赔偿向日公司损失的问题。本院分析如下，首先，如上分析，向日公司并无证据证明涉案商铺出现的三次漏水、渗水及污水反流是涉案商铺自身结构或设施出现问题造成。其次，向日公司提供的《筑梦装饰工程预算表》仅为其单方委托制作的需维修项目及价格，不足以证明渗水、漏水及污水反流实际造成其装修损坏及维修费用数额。红木家具损失亦是向日公司自自己估算，没有相应证据佐证其实际损失。向日公司提供的空调维修费收据，亦不足以证明是渗水造成其空调损坏而维修。向日公司提供的购买电脑的收据亦不足以证明电脑因渗水等造成的损失。因此，向日公司主张玉兰湖庭公司赔偿其损失，理据不充分，不应予以支持，一审法院对此认定正确，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。向日公司的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
二审案件受理费3993元，由上诉人珠海向日建筑工程劳务分包有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 庹 佳
审判员 王 芳
二〇一八年七月十九日
书记员 江月娴