浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙06民终2462号
上诉人（原审被告）:绍兴市连洋海鲜有限公司，住所地绍兴市玛格丽特商业中心西区7幢41号。
法定代表人：许犁萍。
委托诉讼代理人：张国峰，男，系公司员工。
被上诉人（原审原告）：绍兴金帝商业发展有限公司，住所地绍兴市越城区金帝银泰城3幢204室。
法定代表人：钱忠贤，系公司执行董事。
委托诉讼代理人：李雪琴，女，系公司员工。
上诉人绍兴市连洋海鲜有限公司（以下简称连洋公司）因与被上诉人绍兴金帝商业发展有限公司（以下简称金帝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江绍兴市越城区人民法院（2018）浙0602民初794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
连洋公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项；改判驳回被上诉人的其他诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。一审法院仅凭上诉人的一张退租申请报告就认定上诉人是违约方，错误。这张申请报告是一个附条件的申请，所附的三个条件达不成，申请报告不能成立。被上诉人在2017年12月8日锁住上诉人的大门，导致上诉人无法经营，租赁合同实际无法履行，本案中的实际违约方是被上诉人。
被上诉人金帝公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据租赁合同第4.3条约定，上诉人应于2017年11月20日前支付2017年12月1日至2018年5月31日的租金。但经被上诉人多次催告，上诉人仍未缴纳，显而易见构成违约。不仅如此，在租期未届满情况下，因自身经营不善，上诉人于2017年12月1日向被上诉人提出要求提前解除合同，属于擅自单方提前解约的严重违约行为。上诉人认为其申请报告为附条件的申请且申请没有成立，没有法律和事实依据。首先，上诉人申请报告中明确陈述“因开业近一年来，一直亏损中，已难以再继续经营下去”“今特向贵司提出要求提前终止合同”，且以句号作为通知提前终止合同的结尾。由此可见，上诉人提前退租的理由完全是上诉人单方自身原因，且要求提前退租解除合同的意思表示非常明确，没有附加任何前提条件。其次，上诉人在报告中进一步陈述“鉴于我司亏损情况，向贵司申请归还履约保证金、免去因提前终止合同赔偿当年违约金20%、免去装修免租期3个月租金及经营免租期1个月租金”，也即上诉人在明确提出解除合同后，就合同解除后其应当承担的违约责任，向被上诉人提出了减免的要求。这一方面可以证明上诉人自认其单方解除合同是违约行为应根据合同约定承担责任，另一方面可以证明该意思表示系独立于合同解除意思表示之外的，就合同解除后的后续事宜处理的单方要求。无论是从字面理解，还是从上下文理解，均无法得出上诉人将被上诉人答应这三项条件作为上诉人解除合同的前提的结论。上诉人上诉状所谓的被上诉人在2017年12月8日锁住上诉人的大门造成上诉人无法经营不是事实，上诉人没有提供任何证据证明其主张，而上诉人要求提前解约的申请报告可以证明，事实是上诉人经营亏损自己停业撤出，并要求提前解约。综上，上诉人未依约按期支付租金，并提前退租解除合同，已构成严重违约，被上诉人不存在任何违约行为，上诉人上诉理由不成立，恳请维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
金帝公司一审起诉请求判令：1、原、被告签订《商铺租赁合同书》于2018年2月28日解除，被告立即将租赁房屋交还原告；2、被告向原告支付房屋租赁费92301元，免租期期间租金126145元，违约金74900元，并按合同约定日租金二倍（4.6元/天.㎡）支付自合同解除之日起至租赁房屋实际交还原告之日止期间的房屋占用费；3、被告承担房屋恢复原状费用11148元；4、被告在合同终止之日起30日内注销经营场地注册或登记手续，逾期未办的按照每日10000元承担违约金；5、被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年5月16日，原、被告签订《商铺租赁合同书》，约定原告将位于绍兴金帝银泰城7幢2、3、4、5室，面积为222.95㎡的房屋出租给被告商业使用。被告在该房屋内经营品牌为“独家记忆”，经营业态为餐饮。合同的租赁期限为2016年6月1日至2019年5月31日止，其中2016年6月1日至2016年8月31日为装修免租期，供被告进行装修、设备安装调试和进行开业筹备工作。其中2017年5月1日至2017年5月31日为经营免租期。在租赁期满前因被告违约致使原告提前终止合同的，或是被告租期内擅自退租的，被告除应承担合同第13条约定的违约责任外，还应按实际免租金期间依据当年日租金标准计算免租期间的租金支付给原告。租赁期内，第一个租赁年度（含免租期）的租金为人民币37.43万元/年（日租金为4.6元/天/平），租金在该年租金基础上第3年递增3%，以每6个月为一个缴付期，支付日为每缴付期的前一个月的20日前。各租约年租金额：2016年6月1日至2017年5月31日为第一租约年，年租金为人民币24.95万元/年；2017年6月1日至2018年5月31日为第二租约年，年租金为人民币37.43万元/年；2018年6月1日至2019年5月31日为第三租约年，年租金为人民币38.55万元/年。若某租赁年度被告实际计租天数不足12个月，则该租赁年度的租金应根据实际计租天数折算。被告应于每个租赁期的前一个月20日前向原告交付当期租金，如被告逾期缴纳租金的，原告有权按日租金5%收取滞纳金，逾期时间超过7天并经原告催告后仍未缴纳租金的，原告有权采取停水停电等措施。被告应在合同签订后5个工作日内向原告支付履约保证金6.24万元人民币和水电费押金1万元。除本合同另有约定外，合同履约保证金和水电费押金在本合同终止（提前终止、解除或届满），并在被告结清应付租金和水电费等相关费用后如有剩余的，且被告已履行本协议第13.9条、13.10条的义务，原告在结清款项后90天内无息退还给被告。如不足抵扣的，被告应在合同终止后10日补足差额。租赁期间，被告使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯等费用、房屋内部设备日常维修费由被告承担。被告逾期不支付租金、物业管理费及其他费用，时间累计超过30天，原告有权单方解除合同，被告承担当年租金20%的违约金，履约保证金不再退还。合同终止5日内，被告应自行注销在经营场地上的任何注册或登记，否则，每延迟一日，被告应向原告支付违约金人民币1万元整。双方还约定了其他事项。合同签订后，原告依约交付房屋，被告亦按约支付房租并经营。2017年12月1日，被告出具申请报告1份，载明：“本司租赁绍兴金帝银泰城7幢2-5号商铺，经营独家继斑鱼庄，开业近一年来，一直亏损中，已难以再继续经营下去，今特向贵司提出要求提前终止合同。鉴于上述我司亏损情况，我司向贵司申请如下：1、能归还我司原缴纳履约保证金6.24万元；2、免去因我司提前终止合同要求赔偿年违约金20%；3、免去装修免租期3个月租金及经营免租期1个月租金。望贵司能同意为感。”另，被告租金已付至2017年11月30日，同时已支付履约保证金62400元，水电费押金5000元，经营管理费押金5000元。原告尚应归还电费预付款724.27元，被告尚欠水费428.4元。另查明，原告将涉案租赁房屋的装修已经敲掉且另行招租，其中4号、5号于2018年1月19日招租，3号于2018年4月16日招租，2号于2018年5月2日招租。现原告起诉来院，要求被告支付拖欠租金，解除合同并承担违约责任。
一审法院认为：原、被告之间订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。根据合同13.5条约定，如被告中途退租，应提前三个月书面通知原告，被告赔偿原告当年租金20%的违约金和恢复原状的费用，则合同可以提前解除；被告提起解除合同的，原告退还被告已经缴纳但尚未发生的租金、物业管理费，履约保证金不再退还。本案中，关于原告的各项诉讼请求，该院评析如下：一、关于解除合同与腾退房屋。因被告于2017年12月1日向原告要求解除合同，虽原告认为其当时并未同意解除合同，但2018年1月原告在未通知被告的情形下即将涉案租赁房屋的其中两间装修敲掉，另两间亦进行换锁，现涉案的四间房屋均已另行招租，而其中4号、5号房屋在2018年1月19日新商户即已入场，可见原告最迟已于2018年1月18日同意解除与被告之间的租赁合同关系，虽被告认为原告在1月初即已占有涉案房屋，但并无证据证实，故该院确定合同解除时间为2018年1月18日。因原告已将涉案房屋另行招租，可见原告已实际占有使用涉案租赁房屋，故对于其要求被告腾退房屋的诉请该院不予支持；二、关于支付租金、免租期租金、违约金及房屋占有使用费。根据双方的庭审陈述及上文评述，被告缴纳租金至2017年11月30日，故被告应支付2017年12月1日至2018年1月18日的租金共49天计50248.49元。关于原告要求被告支付免租金期间的租金126145元的诉请，根据合同3.3条约定，在租赁期满前因被告违约致使原告提前终止合同的，或是被告擅自退租的，应按实际免租金期间依据当年日租金标准计算免租期间的租金支付给原告，经核算装修免租期为92天，标准按照第一年度租金24.95万元/年，总计62887.67元，经营免租期为31天，标准按照第一年度租金24.95万元/年计算，总计21190.41元，两项合计84078.08元，该院予以支持。关于原告要求被告承担解除合同的违约金诉请，因被告系中途退租，根据双方合同约定，该院结合被告的抗辩意见及本案实际情况，酌情调整为20000元，对原告认为履约保证金应予以没收的主张，该院认为，没收履约保证金亦系被告承担违约责任的一种形式，具有补偿性质，而本案中在被告提交解除合同的申请报告后不久，原告即另行招租，违约金的支付已经足以弥补原告损失，故对于原告要求没收履约保证金的主张该院不予支持。因合同于2018年1月18日解除，故对原告要求被告支付之后的房屋占有使用费诉请该院不予支持。三、关于支付恢复原状费用。原告主张被告承担房屋恢复费用11148元的诉请，该院认为，该费用系原告单方核算，并无证据证实，且缺乏依据，该院不予支持。四、关于注销经营场地注册或登记手续并承担违约金。原告要求被告注销经营场所注册或登记手续，因不属于人民法院民事案件审理范围，故对该诉请在本案中不予处理。但原、被告合同中对逾期办理注销手续的违约金约定，系双方对权利义务的自由处分，可予支持，该院结合被告的抗辩意见，对该违约金酌情调整为10000元。因原告在庭审中对于退还水费押金5000元，经营管理押金5000元、电费724.27元均予以认可，而被告对尚欠水费428.4元亦予以认可，为免当事人诉累，该院对履约保证金及该两项押金、预付电费及被告应付的水费在被告应付款项中进行抵扣及增加。对于被告认为其因原告擅自招租的行为所遭受的损失，被告可另行主张。对于被告认为2000元恢复原状的费用应予退还，因无证据证实2000元押金确已交付且无法证实被告是否已达到退回该押金的条件，故该院在本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第二百二十七条之规定，判决：一、原告绍兴金帝商业发展有限公司与被告绍兴市连洋海鲜有限公司签订的《商铺租赁合同书》于2018年1月19日解除；二、被告绍兴市连洋海鲜有限公司应支付给原告绍兴金帝商业发展有限公司房屋租金50248.49元、免租金期间租金84078.08元、解除合同违约金20000元、水费428.4元，合计人民币154754.97元，扣除履约保证金62400元、水费押金5000元、经营管理押金5000元、预付电费724.27元，尚应支付人民币81630.7元，该款于判决生效之日起三十日内付清；三、被告绍兴市连洋海鲜有限公司应于判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴金帝商业发展有限公司逾期注销违约金人民币10000元；四、驳回原告绍兴金帝商业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法收取5868元，由原告绍兴金帝商业发展有限公司负担4102元，被告绍兴市连洋海鲜有限公司负担1766元，应由被告负担部分于判决生效之日起七日内向该院交纳。
二审中，上诉人提交了照片打印件两份。被上诉人未提交新的证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院认证认为，上诉人提交的照片为打印件，且无法提供照片的拍摄时间，故对该两份证据本院不予确认。
本院经二审审理查明的事实与一审判决认定的一致。
本院围绕当事人的上诉请求与理由审理认为,上诉人于2017年12月1日出具退租申请报告一份，内容为：“本司租赁绍兴金帝银泰城7幢2-5号商铺，经营独家继斑鱼庄，开业近一年来，一直亏损中，已难以再继续经营下去，今特向贵司提出要求提前终止合同。鉴于上述我司亏损情况，我司向贵司申请如下：1、能归还我司原缴纳履约保证金6.24万元；2、免去因我司提前终止合同要求赔偿年违约金20%；3、免去装修免租期3个月租金及经营免租期1个月租金。望贵司能同意为感。”上诉人主张该份退租申请为附条件的申请，需在被上诉人满足其上述三项条件的情况下，退租申请才能成立，显然与报告内容不符，也不符合生活常理，本院对此不予采信。一审法院认定上诉人系中途退租并无不当。上诉人主张被上诉人于2017年12月8日锁住其大门，造成其无法履行租赁合同，但未能提供充分、有效的证据，本院对此不予采信。
综上所述，上诉人绍兴市连洋海鲜有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2090.77元，由上诉人绍兴市连洋海鲜有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏 鸿
审判员 韦 玮
审判员 姚 瑶
二〇一八年八月二日
书记员 余建维