修武县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）修民云初字第151号
原告李同顺，男，1966年10月15日生。
被告党希生，男，1969年10月15日生。
委托代理人赵艳芳，女，1972年8月17日生。
被告张炎，女，1972年3月28日生。
第三人杜国斌，男，1970年7月25日生。
原告李同顺与被告张炎、党希生确认合同效力纠纷一案，本院2015年9月16日受理后，依法由审判员高国杰适用简易程序于2015年10月22日公开开庭进行了审理，庭审中，第三人杜国斌申请作为第三人参加诉讼。原告李同顺、被告党希生及其委托代理人赵艳芳、第三人杜国斌到庭参加诉讼，被告张炎经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年5月3日，原告与被告经协商签订房屋买卖合同，被告将其位于修武县七贤镇中铝花园8栋4单元39号房屋（房屋建筑面积96.19平方米）以143000元的价格卖与原告。同日，原告向被告全额支付了房款。因被告未交纳其应缴有关税款，不去协助办理房屋过户手续，导致该房屋无法办理过户。经多次催促，被告一直拒绝配合。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、原、被告的买卖合同有效；2、被告履行配合办理房屋过户手续；3、案件受理费由被告负担。
二被告辩称，1、原告主张其与二被告于2013年5月3日签订房屋买卖合同一事与事实不符。原、被告于2012年12月22日签订《房屋买卖合同》，约定房屋价款为143500元，房屋交易过程中产生税费作为买方的原告负担，原告向二被告支付定金10000元，并于2012年12月29日前将购房款支付完毕。后来原告担心二被告将房屋转卖他人，就未将全部房款付清，后双方于12月24日签订房屋买卖合同补充说明，约定原告先向二被告支付三分之二的房款，二被告将房屋钥匙交于原告，二被告同情原告孩子小无房居住，同意原告暂住并协助办理过户手续。但此后原告下余房款一直未付，二被告提出将原告交纳房款退回，但原告请求由其请来的律师再次对合同内容进行补充，这样原、被告便于2013年5月3日签订了买卖合同，合同约定原告将所剩房款付清，二被告收到房款后将房屋所有权证及相关手续交付原告。2、原告起诉因二被告没有交纳应缴的有关税费，不去协助原告办理房屋过户手续，导致房屋无法办理过户，与事实不符。原、被告2012年12月22日签订的第一份合同中明确载明“办理房产证手续所产生的税费由原告负担”；2012年12月24日合同载明“办理房产证手续所产生的有关税费由原告负担”这是对第一份合同的再次强调；2013年5月3日第三份合同载明“原告应于2013年5月3日将房款付清，二被告将房屋所有权证及相关手续交付原告”，此约定与前两份合同相呼应，二被告并未负担为原告办理过户手续的义务。原、被告所签三份合同是有机的整体，第二、三份合同都是买卖双方在履行过程中对出现问题的约定，都反复强调过户所需费用应原告负担，如果该约定有所变更，那么在第三份合同中有关此约定应该有相关约定，而事实上第三份合同有关税费问题则未再提及。3、原告诉称二被告一直拒绝配合其进行房屋过户一事与事实不符。原、被告签订第一份合同后，二被告就积极配合原告到中州铝厂房产科办理手续。后来二被告把房屋钥匙和手续交付原告后，从2013年元月份起多次配合原告到房管局办理手续。4、本案诉讼已过诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。自2013年5月3日原告向被告付清全部房款止，至原告2015年8月12日提起诉讼，已超过法定2年的诉讼时效，而且期间原告为了规避税费无故拖延造成至今未办理过户，如从2013年5月起，原告就找房管局工作人员陈某某为其办理，当时为了少交税费，迟迟不愿办理过户手续，造成目前的结果，责任全在原告。因此，应该驳回诉讼请求。综上所述，原告李同顺的起诉已超过法定诉讼时效。原、被告在2012年
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2013年期间的买卖合同已经对房屋过户产生税费有了明确约定，在办理过户过程中不需要被告负担，而被告在房屋过户过程中一直积极配合，过户没有办成的原因在于原告一直为了规避税费造成。因此，被告恳请法院在查明事实的基础上，依法审理，维护被告的合法权益。
第三人述称，第三人妻子看到被告在网上贴出卖房的信息，第三人就找被告协商，后以143000元的价格商定，第三人交了10000元定金。后来协商交三分之二房款后，被告把钥匙给第三人，下余款项待过户完后付清。尔后在第三人交纳第二笔房款90000元钱，第三人及其妻子、李同顺、被告党希生均在场情况下，第三人与党希生签订了合同，党希生就将房屋钥匙交于第三人，第三人随后入住。大概2013年2月份，第三人去办理过户，房产局人称卖方负担百分之一、买方负责百分之四的契税，因被告不愿意交纳，第三人就代被告交了，但是又发现党希生所售房屋以前还欠契税，双方因此发生争执。于是第三人通过熟人找到陈天祥，协商解决，当时在陈天祥的主持下，因双方协商先过户再付清尾款，陈天祥让我将钱给被告，但是我害怕过不了户，就把尾款以党希生的名义在银行办理了存单，由陈天祥保存，并二被告重新签订了买卖合同，由陈天祥负责找人办理过户手续。后陈天祥找到房管局叫陈安实的人，第三人给了他4500元办证费用，但是现在第三人已付清房款，二被告却还没协助办完过户。综上所述，杜国斌申请作为第三人参加诉讼，并要求将房屋过户至其名下。
原告对第三人述称发表意见为：本案诉争房屋确实为第三人出资购买，只是以原告的名义签订的合同，同意二被告将本案所涉房屋过户至第三人名下。具体情况是2012年冬天，原告妹妹想买中铝云台花园8号楼的房屋一套，原告就陪她及她丈夫杜国斌去看房。因为原告妹妹在焦作有房，所以就想以原告名义购买，于是我、被告党希生及第三人杜国斌去中州铝厂房产科签订了协议，具体他们协商买房的过程原告没有参加。
被告党希生对第三人述称发表意见为：其没有与第三人进行交易，双方不存在买卖合同关系，因此，二被告只愿意配合过户到原告名下，不愿意配合将房屋过户到杜国斌名下。具体情况是2012年10月，我在网上挂了卖房信息后，原告和第三人一起去看房，后来协商房屋价款为143000元，过户税费由买房人负担，原告也没有异议。原告交纳了10000元定金，被告党希生就将钥匙交付给原告，后来被告党希生才知道第三人于2012年11月5号前搬进居住。之后，被告党希生催促原告将下余房款付清，双方并在第三人杜国斌在场情况下签订了买卖合同，同年11月底，原告又付款80000元，下余款项一直未付。2012年12月初，被告党希生去中州铝厂房产科把手续开出来，并敦促原告去办理过户，但是到12月底，由于房款未付清，我就提出终止交易，原告以小孩小、取暖费已交为由，希望继续履行合同。2013年2月份，原、被告去修武县房产局交易，需要付税费的时候，因交易时约定税费由原告负担，于是我拒绝了，双方未办成手续。此事在之后，因为原告尚欠房款未付清，党希生就找其讨要，2013年5月份，原告称需要再订立个合同，于是双方在修武县七贤镇方庄姓陈的人协调下，再次订立了合同，说只需要我签字，随叫随到，其他事情与我无关。原告同意支付下余53000元房款，并将上述款项给了姓陈的人，并承诺一个月后不管事情是否办成，都会支付，一个月后，姓陈的人将原告房款支付给我。
被告张炎未到庭，未发表意见。
根据当事人诉辩及述称意见，本庭归纳争议焦点：1、原告与二被告签订的买卖合同是否有效，如果有效，二被告应否配合将房屋过户至第三人名下。2、本案是否超过诉讼时效。
围绕争执焦点，原告举证如下：
1、身份证一份，证明原告主体资格。
2、2012年12月22日原告与被告党希生在中州分公司房产科签订的房屋买卖合同一份，该合同约定了房屋价格及支付方式。
3、2012年12月24日原告与被告党希生房屋买卖合同补充说明，证明双方约定税费应当各自负担。
4、2013年5月3日原告与二被告在修武县法律服务所主持下签订的买卖合同，同第一、二份合同内容基本一致。
5、收条一份，证明被告收到原告的房款14.3万元。
6、房产证复印件，证明涉案房屋位置及面积。
7、2015年4月16日修武县地方税务局出具的存量房交易核定计税价格通知书，证明房屋交易过程中产生的税费。
8、2013年3月14日中州铝厂经营部证明及被告户口本复印件，双方过户时被告提供的证明。
被告党希生质证后认为，对证据1、6、7无异议，但是证据7是在我不知情的情况下，2015年4月16日原告同陈天祥、陈全实到修武房产局办理，说是最后一道手续。对证据2真实性无异议，是我和原告协商好签订的，双方均认可税费由原告支付。对证据3真实性无异议，是我和原告在中铝房产科办理过户需要手续时签订的，我们买卖房屋过户必须经房产科同意，双方约定第二条前一句“税费由原告承担”，第二句约定“由卖方承担的由卖方承担”，是指双方在房产科的过户义务。对证据4真实性无异议，是在双方无法完成过户后，找到第三方签订的合同，证明房屋买卖行为已经终结。对证据5真实性无异议，是我收到的剩余房款后签的收条。对证据8无异议，证明被告已经配合原告履行过户义务。
第三人杜国斌对原告所举证据无异议。
被告党希生提交证据有：证人陈某某证言，主要内容为：我之前不认识原被告和第三人。我是在房产局办理房产证的，2013年，陈天祥介绍第三人、还有一个人（记不清名字了）来办理过户，原告、第三人、被告党我们在中铝房产科办理，签了字。后来，到税务局知道被告方出卖的房屋第一次办理房产证时没有交税，需要交税，这样拖了一年没有办成，我给陈天祥说等等再办。大概2015年4月15日，房产局通知我把手续办理一下，我就叫原、被告去中铝家属院门口，在房屋产权转移登记表手续上签了字，告诉原、被告4月16日去修武税务局办理契税。第二天，我和原、被告到了修武，党希生签完字就走了，税务局打出了契税单，需要交七八千块钱，第三人说他2012年交过钱，还有条，需要查，手续不全，没有交钱。大概4月25日，原告给我说找到人，知道条在税务局，我、第三人及其妻子先到分局，工作人员说到月底办不成，我们又去了地税局拿了条的复印件，上面好像是1千多元，我把收第三人4500元手续费也退给第三人。后来五一后，我听陈天祥说政策变了，原告买房时价格低，需要原告补交费用，原告说办不成了，之后就没有再办。
原、被告党希生及第三人均认可证人陈某某证言。
被告张炎未到庭，未发表质证意见，亦未提交证据。
第三人杜国斌未提交证据。
经审理查明，2012年12月22日，原、被告党希生签订房屋买卖合同，约定原告以143500元价格购买登记在被告张炎名（其与被告党希生系夫妻关系）下房屋一套，原告应在同日支付定金10000元，下余款项于2012年12月29日前付清。后原告与被告党希生于2012年12月24日签订买卖合同补充说明，将房屋总价款变更为143000元，原告在到中铝房产科办理手续前付2／3，剩余款项原告过户完毕后支付。由于双方因房屋过户中产生的税费发生争执，2013年5月3日，原告与二被告在修武县方庄法律服务所见证下，再次签订了房屋买卖合同，约定原告应在2013年5月3日将143000元房款付清，二被告同时将房屋所有权证及相关手续交给原告。原告依约支付完毕房款后，通过中间人陈某某办理房产证，到税务局后原告得知被告出卖的房屋第一次办理房产证时没有交税，需要补交，双方协商无果，未办理成过户。2015年4月15日，中间人陈某某再次通知原、被告在房屋转移登记表上签字，后告知原、被告4月16日去修武税务局办理契税，第二天，其和原、被告到了修武，被告党希生签完字就走了，税务局打出契税单，需要交七八千块钱，由于第三人杜国斌2013年2月份交过钱，欲查询交费凭证，就没有交钱。大概4月25日，原告找到交费证后，陈某某、杜国斌及其妻子去了税务局，但工作人员称到月底办不成。同年五一后，陈某某听案外人陈天祥说政策变了，没办成过户，截止本次诉讼，本案所涉房屋未办理过户登记手续。另查明，在原告与二被告买卖房屋过程中所支付费用均由第三人提供。
本院认为，原告与二被告之间系房屋买卖合同纠纷，双方为了交易签订了买卖合同并经两次修改确认，最终形成了三份合同，该三份合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强行性规定，应属有效合同，对双方当事人都具有法律拘束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。现原告作为买受人已履行完毕支付房款的义务，二被告应履行房屋所有权转移给交易相对方李同顺的义务。而做为不动产的房屋，其所有权的设立、变更、转让等需依法登记，即办理过户手续，未经登记不发生法律效力，故二被告所负转移所有权义务系主要合同义务。但截止本次诉讼，二被告未协助合同债权人李同顺完成其主要义务，其行为已构成违约，应当继续履行。第三人杜国斌虽然做为出资人，代原告履行了买卖合同付款义务，但在其未举证证明与原告存在委托或代理关系的前提下，原告与二被告之间的买卖合同效力不应及于第三人。第三人基于原、被告买卖合同，所进行的付款行为构成并存的债务加入，其履行完毕原告对二被告付款义务后，只与原告形成债的关系，而不与二被告形成买卖合同关系。况且办理过户手续需要提供购房合同，以此来确定缴税义务人。综上所述，对于第三人的诉讼请求，本院不予支持。至于二被告抗辩本案超过诉讼时效，因原、被告截止2015年4月16日尚配合办理过户，故二被告的抗辩不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告与二被告之间房屋买卖合同合法有效；
二、二被告于本判决生效后六十日内协助原告办理房屋过户手续；
三、驳回第三人杜国斌的诉讼请求。
本案受理费100元，减半收取为50元，由二被告负担，暂由原告垫付，待执行时一并结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判员 高国杰
二〇一五年十一月十七日
书记员 秦 明