北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京0112民初21802号
原告王常志，男，1972年2月15日出生，北京市通州区。
委托代理人许蓉，北京市诚汇律师事务所律师。
被告刘颖，女，1980年4月3日出生，住北京市通州区。
委托代理人李振华，男，1977年11月19日出生，住北京市通州区。
原告王常志（以下简称原告）与被告刘颖（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由法官何杨彪独任审判，公开开庭进行了审理。原告王常志及其委托代理人许蓉，被告刘颖及其委托代理人李振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2014年10月，原告与被告签订《商铺租赁合同》约定由原告承租被告位于北京市通州区永顺镇苏坨新村x号商铺作为商业用途使用，建筑面积317平方米，租用期限为5年，从2014年11月1日至2019年10月31日，年租金第一年85000元，第二年115705元，第三年至第五年138846年。原告承租该商铺用于餐饮经营，签到合同时被告承诺可以帮助原告办理营业执照。被告交付商铺后，原告即开始装修，装修投入达60万元，并且立即开始申请办理营业执照，但是至今未能办理成功。2016年4月1日北京市通州区食品药品监督管理局对无照无证经营行为进行查处，要求无照无证餐饮经营单位的经营者于2016年4月1日前自行停止经营行为，终止租赁合同。此后，原告多次找被告协商解除合同以及赔偿损失，均未能达成一致意见。无奈之下，原告为维护合法权益，诉至法院，请求依法判令：1、解除原告与被告签到的《商铺租赁合同》；2、被告退还房租67494元（从2016年4月1日至2016年10月31日）；3、被告赔偿装修损失费282000元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称：关于原告诉求判决解除《商铺租赁合同》，被告同意解除，但该商铺现租用期限未到，由原告通过诉讼方式提出解除合同，属于提前解除，根据合同约定原告应向被告支付两个月租金，同时履行房屋腾退义务；关于原告要求被告退还房屋一事，原告作为成年人，在签订租赁合同之前，对于被告提供的商铺位置、租金价格、房产情况等进行过详细的考察工作，因被告提出的租用价格较低，故原告与被告签到商铺租用合同。关于房屋租金问题，该原告实际使用商铺时间为2014年11月1日至2016年8月3日（暂定该时间，实际使用时间以法院判决、裁定生效日期为准），期间第一年（2014年11月1日至2015年10月31日）租金已交纳，根据合同约定第二年租金为115705元（已预交），现实际使用时间为2015年11月1日至2016年8月3日（现仍在使用中），共计8个月，租金为86778.75元，未使用租期租金为28926.25元，故同意退还其未使用租期内租金28926,25元；关于原告提出的装修费损失10万元（评估鉴定后原告变更为282000元），被告认为店铺装修奢侈、简陋受个人因素影响较大，装修费投入的多少由个人喜好决定，可多可少，原告作为正常人，对店铺装修应知晓是在取得相应执照之后进行，但原告方在未取得相关经营证照的情况下，投入资金进行装修，由此产生的装修投入费用由其自身负责，且原告方在装修过程中，被告对其进行过风险提示，即告知其需要办理下来相关营业执照后再进行装修，但原告称自己在工商所有人、自己有能力可以办理下相关证照。故原告提出的需要被告赔偿其装修损失的诉讼请求，与被告提供场地无关，且根据合同约定不应赔偿，因装修问题产生的费用损失应由其自身承担；关于办理营业执照问题，原告作为经商多年的人，且有自己的公司，故原告对于营业执照的重要性及办理流程清楚知晓，原告自签订合同后，始终以试营业的方式经营其店铺，未去办理相关营业执照，同时也未向被告出具委托书，委托被告去办理相关营业执照，作为店铺场地的提供方，被告的义务只是配合原告办理营业执照，为其出具在法律许可范围内可以出具的证明资料工作进行协调，在签订合同后，同地段、同房产的多个公司均申请办理了营业执照，故可知被告提供的场地是没有问题的，是可以办理营业执照的，导致原告未能办理营业执照的问题，完全是其自身原因，是其在签订合同后，未能按照相关单位要求提供办理营业执照所需的材料要求提供相关文件资料，从而导致其未能办理营业执照，原告未能办理营业执照问题与被告无关；原告签订合同后，未能正确经营，投资失败，未能实现其盈利的经营目的，现原告无法继续经营其租用的商铺，为转嫁风险，将被告告上法庭，完全是转嫁其未能盈利的经营目的，从而达到减少自身经营损失的不法手段。
经审理查明：2014年10月，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《商铺租赁合同》，约定：乙方自愿租用甲方位于北京市通州区永顺镇苏坨新村x号商铺作为商业用途使用（以下简称17号商铺），建筑面积317平方米；租用期限为五年，租期从2014年11月1日至2019年10月31日止；租金、保证金、物业费等交付期限：1、17号商铺第一年租金总额为85000元，第二年租金总额为115705元，第三年租金总额为138846元，第四年至第五年年租金分别为138846元。2、租金交付期限：第一年租金在签订合同之日交齐，之后每年到期前20日交清下一年租金。3、保证金：在本合同签订之日，乙方须向甲方交付1万元，作为履约保证金，待合同期满后，经甲方确认房屋正常无损，将此保证金退回乙方。4、17号商铺每年物业管理费由乙方自行向该商铺所在物业管理中心缴纳；租赁期间，乙方不得转租该商铺，如乙方确需转租，须经甲方协商同意，并提供书面证明；甲方须于2014年11月1日前将该商铺交付乙方使用；租赁期间，所发生的水电费、取暖费等其他费用，由乙方按时向所在物业交付；租赁期间，乙方应自觉遵守有关法律、法规规定及物业管理规定，爱护并正确使用商铺及内部设施，不得擅自改变商铺的结构及用途，如乙方违反有关规定或超出其经营范围进行的活动，所引起的一切后果，由乙方自负；在本合同终止时，乙方须将店铺全部空出，保证该店铺大门及所有钥匙、店铺内的固定装置设备完好无缺、可供所有的情况下无偿地交回甲方（正常情况损耗例外），乙方对于嵌入墙体、天花板、地面的固定装修不得拆除，否则，由此造成甲方损失的，甲方有权从租赁保证金中扣除，租赁保证金不足以弥补损失的，甲方保留追偿的权利，甲方对其装修不予补偿。此外，合同还约定了其他内容。合同签订后，被告向原告交付了租赁物即x号商铺，原告向被告交纳了两年的房屋租金，即从2014年11月1日至2016年10月31日止的房屋租金，被告对此予以认可。
原告承租x号商铺后，在该商铺内开展餐饮经营活动，并对x号商铺进行了装修改造。在原告装修期间，被告未提出异议。原告认可系在尚未办理营业执照等相关经营许可证件的情况下即开始装修，并提出当时被告方承诺可以办理营业执照。被告对此不予认可，称当时被告同意为原告出具在法律许可范围内可以出具的证明资料工作进行协调，履行必要协助义务，但在签订合同时被告未向原告承诺办照，也并未在合同中约定被告负有为原告办理证照的义务。原告提出无法办理营业执照的原因为被告出租的房屋为小产权房，镇政府不同意盖章。被告对此不予认可，并提交了同地段的x号底商进行注册登记的工商登记注册信息，该信息显示住所地位于北京市通州区永顺镇苏坨新村x号底商注册了一家叫北京苏福园餐饮管理有限公司。被告出租给原告的商铺，系被告从苏坨村村委会租赁而来的。庭审中，原告提出在经营过程中因一直无法办理下来营业执照，无法继续开展经营活动，多次被政府的食品药品监督管理部门责令停业，故在本案中提出要求解除与被告签订的《商铺租赁合同》。被告在2016年8月8日本院组织的开庭审理中明确同意解除合同。关于租金的退还，被告同意根据原告的实际使用日期，何时腾退计算到何时。本院询问原告是否立即腾退。原告同意退还租赁物，但提出要求解决房屋装修损失并评估完毕后才同意腾退房屋交还租赁物。
在审理过程中，原告申请对本案涉及的租赁物x号商铺的装饰装修价值进行鉴定。本院受理了原告方的申请，并依法委托北京京评价格评估有限公司进行评估。经评估鉴定后，北京京评价格评估有限公司向本院出具京评（涉）字2016第1088号价格评估报告书，载明评估结论为：经运用成本法评估，评估对象的底商装修无争议部分价格为282465.03元。评估完成后，原被告双方于2016年11月16日前往涉案17号商铺办理交接，但因双方存在争议，未办理成功。本院在审理过程中，也多次给双方进行调解工作，给予双方调解期限，并要求双方尽快办理租赁物交接，减少各自的损失，但因双方始终存在争议，无法办理交接，故本院依法进行判决。
上述事实，有《商铺租赁合同》、银行凭证、公司设立登记申请书、村委会证明、企业名称预先核准通知书、工商登记信息、周边房屋注册登记营业执照信息、谈话录音及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告提出诉讼请求，请求解除原被告双方于2014年10月签订的《商铺租赁合同》，理由为承租人即原告无法以该房屋为经营场所办理营业执照。被告在2016年8月8日的庭审中明确表示同意解除合同，故本院确认原被告双方签订的《商铺租赁合同》于2016年8月8日起予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告主张的要求被告退还从2016年4月1日至2016年10月31日的租金67494元，被告在答辩中明确表示原告实际使用商铺时间为2014年11月1日至2016年8月3日（暂定该时间，实际使用时间以法院判决、裁定生效日期为准），这是被告提交答辩状的时间，且被告在庭审中提出原告什么时候腾退房租计算到什么时候，以原告实际腾退之日作为租金截止之日，在本院开庭审理时询问原告是否可以立即腾退租赁物，原告明确表示要解决所有问题，将装修评估之后才同意腾退，这表示在2016年8月3日之后原告继续占有租赁物，并未腾退，直至原告提出的评估鉴定结束的2016年11月16日原被告才商量进行腾退，原告才明确表示同意腾退，而原告交纳房屋的截止时间为2016年10月31日，故对于原告一直在持续占有租赁物的这段期间的房租，被告不同意退还，原告也无权要求退还。因双方一直因办理执照问题产生纠纷，原告在这段期间无论是佛实际经营，都一直在持续占有使用租赁物，并明确表示暂不予腾退，直至2016年11月16日原告明确向被告表示同意腾退租赁物并办理交接手续，因被告表示不同意交接，故双方实际未办理交接。故对于2016年10月31日之后直至2016年11月16日的房租，以及2016年11月16日尚未腾退期间的房租，被告也无权向原告主张。故对于原告要求被告退还2016年4月1日至2016年10月31日期间的房租67494元，本院不予支持。关于原告主张的装饰装修损失的问题，因双方在合同中明确租赁物为经营性的商铺，原告在承租租赁物后必然要开展经营性活动，对租赁物进行装饰装修，原告为此支付了装饰装修费用。根据鉴定报告得出的结论，现有的x号商铺的装饰装修的价值共计282465.03元。因承租人原告无法以该房屋为经营场所办理营业执照，被政府部门责令停业，租赁合同目的无法实现，承租人为此支付了大量装饰装修费用。根据原告提交的录音证据，原告为此与被告进行过协商，被告也知晓租赁物不能办理证照的情况。双方在签订租赁协议时，被告有义务如实告知原告租赁物的全部情况，是否能办理相关证照，以便开展正常经营活动。原告方也有义务进到注意义务，了解清楚情况，并在取得营业执照的情况下再投入资金进行装饰装修。且被告对于原告对租赁物进行装饰装修的情况了解，并默许原告装修的行为，并未提出异议或阻止，被告对于原告的装饰装修损失负有一定的责任。故对于合同解除的原因，双方均存在一定的过错，但原告的过错更大，而被告因获得租赁物以及附着在租赁物上的装饰装修价值，被告也可以在原告腾退完毕后对租赁物加以利用，被告由此也获得了一定的利益，再加上被告应承担一定的过错责任，根据公平合理原则，本院依法酌定被告向原告赔偿租赁物装饰装修价值损失共计11万元。对于租赁物的腾退，系本案租赁合同解除后产生的后果，本院一并进行处理，且双方在本案诉讼过程中也进行过关于房屋腾退交接的协商处理，原告也明确表示同意腾退租赁物，并希望尽快腾退。故合同解除后，原告应在合理期限内向被告退还租赁物。本院在本案一并进行解决，以避免双方又因腾退产生纠纷，因双方已经在租赁物腾退的问题上始终无法达成一致意见。关于租赁物装饰装修现状，原告在退还租赁物时应当与评估报告所记载的租赁物装饰装修好的现状保持一致，不能自行拆除租赁物已装修的部分，保持现状完好。在审理过程中，本院一直要求双方协商解决，本院对本案的处理本着案结事了的原则，对于合同解除的后果一并进行处理，希望双方及时履行判决所确定的义务，不要再产生其他纠纷，尽快解决问题。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告王常志与被告刘颖签订的关于北京市通州区永顺镇苏坨新村x号商铺的《商铺租赁合同》于二零一六年八月八日起予以解除；
二、原告王常志将租赁物北京市通州区永顺镇苏坨新村x号商铺腾清并返还给被告刘颖，于本判决生效之日起十日内执行清；
三、被告刘颖赔偿原告王常志租赁物北京市通州区永顺镇苏坨新村x号商铺的装饰装修损失共计十一万元，于本判决生效之日起十日内执行清；
四、驳回原告王常志的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千八百二十五元，由被告刘颖负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
评估费一万元，由原告王常志负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 何杨彪
二〇一七年六月二十日
书记员 高金鼎