四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川13民终3762号
上诉人（原审被告）：邢邵宴，男，1965年8月26日���生，汉族，住四川省阆中市。
上诉人（原审被告）：田晓梅，女，1969年8月6日出生，汉族，住四川省阆中市。
被上诉人（原审原告）：阆中市胤锋物业服务有限公司，住所地：阆中市寿山寺东街6-8号，统一社会信用代码：91511381791808371H。
法定代表人：张林，经理。
委托诉讼代理人：廖茂泽，男，该公司行政经理（特别授权）。
上诉人邢邵宴、田晓梅因与被上诉人阆中市胤锋物业服务有限公司（以下简称胤锋物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2017）川1381民初4373号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
邢邵宴、田晓梅上诉请求：撤销四川省阆中市人民法院(2017)川1381民初4373号民事判决，依法改判按照阆中市发展和改革局文件【阆发改价格（2012）325号文件】规定确定物业服务费，本案上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：阆中市城建局于2017年8月24日对小区烂尾处理文件中说明小区未竣工、未验收，物业与业主的服务合同应在小区竣工验收后，业主与开发商约定的交房之日起生效。阆中市发展和改革局文件【阆发改价格（2012）325号文件】规定住宅物业费分两部分组成，物业服务费和环境设施维护使用费。服务差是一方面的问题，环境设备设施由于不合格，仅少部分能用，其余都处于破烂状态，不能达到功能服务和使用的目的，收费标准不合理。小区围墙大门未完工，现状不是封闭小区，收费标准应确定在三级以下，收费定价标准不合理。据阆中市发展和改革局文件【阆发改价格（2012）325号文件】规定物业服务应提供与合同价格相同的等质服务，由于小区烂尾，物业能提供完整等质的服务不具备条件，强收完整等质的服务费是不合理的。文件规定物业收费不能重复收费，业主缴纳垃圾清运费是服务收费外的重复收费。根据文件要求，依据小区规模物业公司人员配备不足。物业公司收费需要出示收费许可证，而物业公司一直未出示，所以业主可以拒交物业费。且文件规定物业不能重复收费，而垃圾清运费是服务收费意外的重复收费。根据《四川省物业管理条例》第三十六条，物业公司入驻小区未出示招标书。前期物业合同备案时间是2009年9月，备案拟定的价格不合理，物业公司需要拿出证据证明当时定价的依据。
胤锋物业公司辩称，一、小区存在大门围墙未���建、房屋质量瑕疵、配套设施未完善、第二期暂未综合验收等一切问题，应该由另外的企业或单位负责处理，这些问题非我物业公司本职工作就能彻底解决，我方曾多次衔接，政府部门也多次介入，但由于种种客观因素始终不见成效。二、我司从进驻小区以来，一直均在按照物业服务合同的约定，绝大部分完成了小区的各项物业服务工作和履行了相关义务（清洁卫生、公共秩序维护、垃圾收集、电梯维护运行、路灯照明、绿化保养、二次供水等）。上诉人出示的关于我方服务不足的证据照片，仅仅显示小区个别地点在瑕疵，并不影响上诉人在小区的正常生活和休息，更不能证明我方不履行或不完全履行服务合同的内容和相关义务。三、若上诉人认为我方服务存在严重问题或我方严重违反物业服务合同相关约定，给其带来影响和损失，可依法另行主张权益。四、物��公司和小区建设单位是在2009年11月1日签订的前期服务协议，当时阆中市的相关法规文件未出台，当时阆中市未实行招投标。《四川省物业管理条例》2012年才开始施行，所以案涉小区未实行招投标。业主接房入住时，根据物管条例和前期物服务协议的内容，与每户业主又签订了一份物业服务协议，协议对物业价格和服务内容进行了约定。上诉人在之前物业费交纳过程中，按照每平方米1.3元交纳且未提出异议，所以上诉人应当根据物业服务协议按时交纳物业费。五、【阆发改价格（2012）325号文件】是2012年颁布的，故在签订合同时是无法取得的收费许可证。现在物业收费是政府指导价、双方协商，不存在亮证收费的情形。至于人员配备问题。胤锋物业公司下来将根据小区实际情况和文件规定，进行核实和核算。
胤锋物业公司向一审��院提出诉讼请求：1、判令二被告支付2016年1月1日至2017年7月31日期间的物业服务费3843元、生活垃圾清运费95元，合计3938元；2、判令二被告支付违约滞纳金1152元；3、二被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：胤锋物业公司成立于2006年5月31日，物业服务资质等级为三级。邢邵宴、田晓梅系夫妻关系。2009年9月1日，胤锋物业公司与阆中宏志实业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由阆中宏志实业有限公司委托胤锋物业公司对其所开发的“万驰.英伦庄园”小区提供前期物业管理服务，管理服务期限为2009年9月1日至小区业主大会首次合法选聘出新的物业服务企业并签订《物业服务合同》生效时自动终止。合同条款明确了物业情况、服务内容和质量、服务费用等相关事宜。其中物业管理公共服务费的收取标准为：多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.60元的标准向物业服务企业交纳，普通高层电梯公寓由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.30元的标准向物业服务企业交纳。物业管理服务费第1年交纳一次，交纳时间为每年元月1日至20日。该合同在阆中市房地产管理处进行了备案。邢邵宴、田晓梅因购房成为“万驰.英伦庄园”业主，并于2012年10月8日与胤锋物业公司签订了《“万驰.英伦庄园”前期物业服务协议》，该协议对物业的服务内容和质量、物业费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用和维护、专项维修资金及违约责任等进行了约定。其中对邢邵宴、田晓梅的物业服务收费标准为普通高层住宅每平方米1.30元的标准、代收生活垃圾和清运处理费为每月每户10元，物业费的交纳时间��业主每年最少交纳一次，应在其物业服务费到期前五日内交纳。邢邵宴、田晓梅从2016年1月1日至2017年7月31日住宅的物业服务费3843元、生活垃圾清运费95元，合计3938元。万驰.英伦庄园小区自2013年8月竣工后，因消防等问题，一直未综合验收，且该项目因局部拆迁未完成，导致大门和围墙一直无法建设。一审庭审中，邢邵宴认可自入住案涉小区后，一直是胤锋物业公司在提供物业服务；胤锋物业公司也认可在日常的物业服务中存在如邢邵宴、田晓梅所说管理不足的问题。
一审法院认为，在业主委员会合法成立并选聘新的物业服务企业前，阆中宏志实业公司与胤锋物业公司签订前期物业服务合同，选聘胤锋物业公司作为“万驰.英伦庄园”小区物业服务企业，并签订了前期物业服务合同，且在房管部门进行了��案登记，虽然房管部门未确定登记号，也未注明备案时应当出示的证件，但不影响登记的效力，该协议效力当然及于业主。故邢邵宴、田晓梅成为小区业主后，双方均应按照该合同的内容履行各自的义务，胤锋物业公司已经为小区业主提供了物业管理服务，基本保障了全体业主的物业安全和环境洁净，维护了正常的小区秩序，给小区业主的生活带来了便利，小区内业主也实际接受了胤锋物业公司所提供的物业管理服务。虽在胤锋物业公司的管理服务过程中部分业主与胤锋物业公司因管理服务质量等发生纠纷，仅此就拒绝交纳物业管理服务费与情理不符。邢邵宴、田晓梅称庞南广与开发商系亲戚关系，他们私自交接，庞南广非法进入万驰.英伦庄园小区，实际是庞广南个人在经营，与本案审理查明的事实不符，不予采信。邢邵宴、田晓梅称胤锋物业公司收取物管费实��差别收费，且未开具正规税务发票等情况，一审认为实行差别收费系胤锋物业公司自由行使经营权和决策权的行为，并无不当，双方也未约定收取物业服务费需提交正规发票，故邢邵宴、田晓梅以此进行抗辩，于法无据，不予支持。邢邵宴、田晓梅称新建正在施工中的小区物业服务费应当由开发商承担，但案涉小区并非建设中的工程，邢邵宴、田晓梅的辩解不成立。邢邵宴、田晓梅称万驰.英伦庄园小区大门至今未修建，未经过竣工验收，物业企业不得进入小区提供服务，原审认为案涉小区于2013年8月竣工后，因消防等问题，一直未综合验收，且该项目因局部拆迁未完成，导致大门和围墙一直无法建设，故小区大门和围墙至今未修建均不是胤锋物业公司的行为导致的，也不是物业服务合同约定的范围，邢邵宴、田晓梅也未提供证据证实胤锋物业公司未对物业共同部位、共用设施设备进行查验，且是否进行查验，与双方之间的权利义务并不冲突，并不构成邢邵宴、田晓梅的免责事由。
需要指出的是，胤锋物业公司在签订前期物业服务合同后应当按照合同的约定履行物业服务，努力提高服务质量，为小区业主营造高质量的生活环境，其在履行合同过程中，虽称由于小区自身硬件设施不达标以及小区业主素质参差不齐造成了服务质量不到位，但其作为物业服务企业，应当积极与开发企业联系，督促开发企业完善小区设施，其虽向开发企业进行过情况反映，却未取得实际效果，对自己所做的工作也未积极与小区业主进行沟通，导致小区业主不了解其服务内容和所作的工作，造成了小区业主的误解。由于原告在合同履行及服务中存在瑕疵，导致纠纷的发生，本案诉讼费由胤锋物业公司负担。胤锋物业���司提出由邢邵宴、田晓梅从欠款之日按日3‰支付滞纳金的请求，也由于胤锋物业公司自身存在的过失，对该项请求不予支持。判决：一、邢邵宴、田晓梅于本判决生效后十日内向胤锋物业公司支付2016年1月1日至2017年7月31日住宅的物业服务费3843元、生活垃圾清运费95元，合计3938元；二、驳回胤锋物业公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由胤锋物业公司负担。
二审中双方当事人均未向本院提交新证据。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。
本院认为，本案争议焦点：邢邵宴、田晓梅是否应当据协议向胤锋物业公司支付物业服务费及生活垃圾清运费。首先，胤锋物业公司不仅与阆中宏志实业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》并在阆中市房地产管理处进行了备案，还与包括邢邵宴、田晓梅在内的业主签订了《“万驰.英伦庄园”前期物业服务协议》。胤锋物业公司据《前期物业管理服务合同》及《“万驰.英伦庄园”前期物业服务协议》的约定向业主提供了物业服务，业主理应支付相应的物业服务费。若邢邵宴、田晓梅认为胤锋物业公司未亮证收费，可向相关行政职能部门反映，由相关行政职能部门处理。《四川省物业管理条例》第三十七条的规定是对建设单位的要求且该条例是从2012年7月1日开始施行，本案涉及的前期物业服务合同签订于2009年，故在邢邵宴、田晓梅接受了胤锋物业公司的物业服务又以该公司未亮证收费为由拒交物业服务费的理由不成立，本院不予采信。其次，邢邵宴、田晓梅上诉称应按阆中市发展和改革局【阆发改价格（2012）325号文件】交纳物���服务费，但并未证实胤锋物业公司的收费标准高于该文件确定的物业服务费标准。再次，案涉小区围墙大门未完工，不是封闭小区并非胤锋物业公司从事物业服务所致。相反，由于不是封闭小区，胤锋物业公司为确保小区业主财产安全及保持小区公共部分清洁，必然会增加相应支出。邢邵宴、田晓梅上诉称胤锋物业公司未提供与合同价格等质服务，但未举证证实胤锋物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务，给业主造成了损失，业主要求胤锋物业公司履行相关义务而胤锋物业公司拒不履行的事实，故邢邵宴、田晓梅关于胤锋物业公司未提供与合同价格等质服务的上诉理由缺乏依据，本院不予采信。最后，生活垃圾清运费系胤锋物业公司代收费用，且在《“万驰.英伦��园”前期物业服务协议》中亦有明确约定，邢邵宴、田晓梅上诉称生活垃圾清运费系重复收费缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，邢邵宴、田晓梅上诉请求不成立，应不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人邢邵宴、田晓梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 荣 耀
审判员 雷 发 军
审判员 田 娟
二〇一八年���月二十八日
书记员 曹明春（代）