＼n成都市武侯区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）武侯民初字第3122号＼n本诉原告（反诉被告）四川省体育馆。＼n法定代表人伏霖先。＼n委托代理人艾崇龙，四川英济律师事务所律师。＼n委托代理人吴爱民，四川英济律师事务所律师。＼n本诉被告（反诉原告）四川冠军之夜健康健身管理中心。＼n法定代表人余晋唐。＼n委托代理人黄少扉，北京市中银（成都）律师事务所律师。＼n委托代理人苌静思。＼n四川省体育馆（以下简称省体育馆）诉四川冠军之夜健康健身管理中心（以下简称冠军之夜健身中心）租赁合同纠纷一案，本院受理后，冠军之夜健身中心在举证期限内就该案提起反诉，经审查，本院予以受理，并组成合议庭公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）省体育馆的委托代理人艾崇龙，本诉被告（反诉原告）冠军之夜健身中心的委托代理人黄少扉、苌静思到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n本诉原告（反诉被告）省体育馆诉称及辩称，2008年11月1日，省体育馆与成都计达房屋策划有限公司（以下简称计达房屋公司）签订《四川省体育馆南训练厅租赁合同》，约定计达房屋公司租赁省体育馆南训练厅的房屋及设施设备，合同期限为5年零4个月（其中包括4个月免费装修期）自签订之日起算，即2008年11月1日至2014年2月28日止；南训练厅年租赁费为35万元，每年递增5%，每半年段支付一次半年租金，若计达房屋公司未能按约足额支付租金等，每逾期1日按欠款总额的1%承担滞纳金，逾期超过30日，原告有权解除合同。之后，省体育馆（甲方）、计达房屋公司（乙方）、冠军之夜健身中心（丙方）三方签订《变更说明》，说明将上述租赁合同的承租人由乙方变更为丙方，丙方履行乙方在合同中的一切权利义务，乙方为其全部义务承担连带保证责任。＼n省体育馆按约履行了合同义务，但冠军之夜健身中心截止2013年4月底，实际仅支付了393580元租金，为此，针对本诉省体育馆诉请人民法院判令：1.解除《四川省体育馆南训练厅租赁合同》；2.冠军之夜健身中心腾退租赁省体育馆的房屋和场地；3.按合同约定房租标准，支付至实际腾退房屋时止所拖欠的租金，并按人民银行同期贷款利率的四倍承担迟延付款滞纳金；4.被告承担本案诉讼费用。＼n针对反诉省体育馆认为，其已按照合同约定履行了自己的义务，冠军之夜健身中心认为省体育馆违约的行为均为租赁合同约定的免除责任，故冠军之夜健身中心的反诉请求不成立，应当驳回。＼n本诉被告（反诉原告）冠军之夜健身中心诉称及辩称，签订《四川省体育馆南训练厅租赁合同》时，省体育馆就承诺在合同期间为消费者停车提供便利，有良好的营业环境，保障冠军之夜健身中心能正常经营。但合同实际履行中，省体育馆商业演出活动不断，未正常为冠军之夜健身中心的消费者提供停车位，合同承诺给冠军之夜健身中心使用的贵宾室也未交付，同时，省体育馆在外立面改造、室外景观装修期间给冠军之夜健身中心的经营造成了很大的损失，还拆除了冠军之夜健身中心的广告牌，综上，原合同约定的租金过高，应调整至每年按12万元收取，扣除省体育馆商演活动、外立面改造和室外景观装修期间，冠军之夜健身中心不但不拖欠省体育馆租金，还已超付。同时，省体育馆的本诉已过诉讼时效，因此，应驳回省体育馆的本诉诉讼请求。＼n对于反诉，省体育馆于2009年7月1日至2010年5月31日进行外立面改造工程，2011年7月9日至同年10月31日进行室外景观装修，以上共计历时15个月未按照合同约定和承诺给冠军之夜健身中心提供合格的出租场地正常经营，其应承担《四川省体育馆南训练厅租赁合同》的违约责任，赔偿上述期间给冠军之夜健身中心造成的各项经济损失共计961293.56元，其中员工工资236516.85元，水电费65776.71元，装修损失549000元，拆除店招的损失80000元，因水管爆管致使电脑等损坏的损失30000元。＼n省体育馆为证明其主张，提交以下证据材料：＼n1.省体育馆与计达房屋公司于2008年11月1日签订的《四川省体育馆南训练厅租赁合同》1份，省体育馆、冠军之夜健身中心与计达房屋公司签订的《变更说明》1份，证明双方当事人之间的租赁合同关系。＼n2.2008年11月5日，冠军之夜健身中心委托案外人向省体育馆付款227500元的银行凭证1份，同月19日，省体育馆出具金额为175000元的发票1张，2010年7月14日，冠军之夜健身中心向省体育馆支付房租113750元的银行凭证及对应的发票各1份，证明冠军之夜健身中心已付租金的情况。＼n3.合同期间，省体育馆因相关活动向冠军之夜健身中心出具的《通知》7份及对应的成武建函（2009）111号函件1份，证明省体育馆在租金计算中已将相关活动期间的租金从房租中扣除，同时，成武建函（2009）111号函件证明省体育馆外立面整改的施工方不是省体育馆，施工的工期为2009年9月至12月。＼n4.省体育馆的《停车场管理制度》1份，冠军之夜健身中心要求省体育馆办理3张免费停车卡的申请1份及对应人员的身份证和车辆行驶证各3份，押金收据2份，证明省体育馆按照合同约定履行了为冠军之夜健身中心提供车位的义务。＼n经质证，冠军之夜健身中心对证据材料1—3的真实性、合法性和关联性均无异议，否认证据材料4中《停车场管理制度》的真实性，对省体育馆为其工作人员办理停车位的事实没有异议，认为上述证据材料不能证明省体育馆按照合同约定为冠军之夜健身中心的正常经营提供了客户停车的配套设施，也不能证明外立面整改的实际施工时间。＼n冠军之夜健身中心为证明其主张，提交以下证据材料：＼n（1）2009年10月、12月25日，2010年3月30日，冠军之夜健身中心分别向省体育馆出具的《情况说明》2份，《函》1份，2009年12月4日，省体育馆要求冠军之夜健身中心配合外立面整改的《通知》1份，2010年4月4日、13日，冠军之夜健身中心制作的《中心部分装饰损坏清单》2份及2010年8月18日的《关于冠军之夜赔偿情况的说明》1份，证明省体育馆外立面的整改使冠军之夜健身中心在2009年7月至2010年5月31日期间无法正常经营，冠军之夜健身中心投资80000元的店招被拆除，物品被损坏，给冠军之夜健身中心造成了损失，省体育馆应减少租金标准并赔偿损失；2009年7月21日，因省体育馆内部渗水，造成冠军之夜健身中心电脑、木地板损坏，贵宾厅部分更衣柜、地毯及办公桌被破坏，省体育馆也应予以赔偿；＼n（2）成都市中大公证处（2009）川中证字第41919号、（2010）川中证字第429号《公证书》2份，证明省体育馆的外立面整改使冠军之夜健身中心不能正常经营，给其造成了损失；＼n（3）2011年7月8日、8月16日，省体育馆向冠军之夜健身中心出具的《关于室外景观改造工程的函》和《紧急通知》各1份，成都市中大公证处（2011）川中证字第5302号《公证书》1份，2011年10月10日，冠军之夜健身中心给省体育馆的《函》1份，证明2011年7月9日至同年12月31日省体育馆室外景观改造期间，冠军之夜健身中心不能正常经营；＼n（4）2008年11月19日、2012年7月5日，省体育馆出具的《收据》2份，证明冠军之夜健身中心交纳租金和合同保证金的情况，说明双方在协商房租标准，本案合同不应解除；＼n（5）2010年3月20日，冠军之夜健身中心向省体育馆出具的《函》1份，省体育馆签收时间为2012年7月12日的《报告》1份，证明省体育馆的商演活动给冠军之夜健身中心的经营造成了影响，双方就房租进行了协商，冠军之夜健身中心不交房租的行为不构成违约；＼n（6）省体育馆给冠军之夜健身中心出具的《通知》10份，证明省体育馆因商演活动，或因自来水抢修要求冠军之夜健身中心停业的情况；＼n（7）2009年2月11日，冠军之夜健身中心制作店招的《店招制作安装合同》及对应的发票各1份，2011年10月18日，省体育馆出具《关于拆除“冠军之夜”标识标牌的纪要》1份，证明冠军之夜健身中心是应省体育馆的要求拆除的标牌，省体育馆应赔偿店招损失80000元；＼n（8）2011年10月26日，省体育馆出具给冠军之夜健身中心的《紧急通知》1份，证明省体育馆要求冠军之夜健身中心停业，该通知送达冠军之夜健身中心以后的时间不应计算租金；＼n（9）成都市中大公证处（2012）川中证字第6516号、第6776号《公证书》2份，证明省体育馆减少车位，商业活动频繁，给冠军之夜健身中心的经营造成影响；＼n（10）冠军之夜健身中心开业时的照片4张，省体育馆外立面的整改时照片20张，贵宾室照片7张，冠军之夜健身中心购买电脑的发票1张、装饰材料、地板、办公桌椅、地毯、衣柜等发票5张，证明冠军之夜健身中心的开业时间为2009年6月1日，租金应从此时开始计算，贵宾室是冠军之夜健身中心装修，但实际是省体育馆使用，租金应扣减，省体育馆外立面整改使冠军之夜健身中心无法正常经营，期间租金应免除，2009年7月21日，省体育馆水管爆管，造成冠军之夜健身中心物品损坏，应予赔偿电脑及木地板损失10000元，更衣柜、地毯、桌椅损失20000元；＼n（11）冠军之夜健身中心主要管理人员的《劳动合同》4份，2009年7-12月，2010年1-5月，2011年7-10月期间员工工资表、水电费发票，证明在上述省体育馆外立面整改和室外景观改造工程期间，因冠军之夜健身中心无法正常经营，省体育馆应赔偿上述时间段冠军之夜健身中心员工工资损失236516.85元及水电费损失65776.71元；＼n（12）冠军之夜健身中心装修本案租赁物的《装修合同》、《健身器材购销合同》及对应的票据，证明将冠军之夜健身中心花费的装修费按2200000元计算，租期5年，每个月为36600元，省体育馆应赔偿其外立面改造、室外景观装修期间共计15个月的装修损失549000元；＼n经质证，省体育馆认为证据材料（1）中2009年10月的《情况说明》其没有签收，对真实性不认可，其签收了2009年12月25日的《情况说明》、2010年3月30日《函》和之后的冠军之夜健身中心制作的损失清单及赔偿说明是事实，但不表示省体育馆同意他们的意见，也不表示认可冠军之夜健身中心有物品损失，对证明力不认可，省体育馆认可2009年12月4日《通知》的真实性，但省体育馆没有要求冠军之夜健身中心停业，也不是外立面整改的施工方，不认可该组证据的证明力；对证据材料（2）的真实性无异议，对关联性证明力均有异议，公证拍摄的内容只能证明现状，不能证明形成原因与原告有关；对证据材料（3）的真实性无异议，室外景观改造工程是省体育馆施工，从《紧急通知》内容可以看出我方要求其停业的时间是2011年8月17日-9月17日，此期间的租金我方已扣除，冠军之夜健身中心2011年10月10日的《函》和2011年7月22日的公证不能证明室外景观改造工程施工到年底，对该组证据材料的证明力不认可；对证据材料（4）的真实性无异议，但不能证明双方在协商房租标准，50000元是作为之后的房租，所以开的是“押金”；对收到证据材料（5）的《函》和《报告》无异议，但签收并不表示同意冠军之夜健身中心的意见，否认该证据材料的证明力；对证据材料（6）的真实性认可，同意扣除《通知》中涉及天数的租金，但不能证明我方违约，自来水爆管属于事故，而非我方原因造成，不应承担该损失；对证据材料（7）的真实性无异议，但纪要中冠军之夜健身中心员工李盛手写的内容是现在补充上的，省体育馆不认可，同时，纪要中涉及拆除的是“体育彩票标牌和门口四个宣传标牌”不是店招，不认可证据材料（7）与本案的关联性，冠军之夜健身中心的店招是外立面改造时拆除的，省体育馆不是施工方，不应赔偿其损失；对证据材料（8）的真实性没有异议，该通知是根据体育局的相关规定提出的，但省体育馆与冠军之夜健身中心没有就合同解除事宜达成一致，双方仍按原合同履行，因此，省体育馆不同意《紧急通知》后不收租金；对证据材料（9）的真实性无异议，从公证光盘可以看出是车停满后导致外面车辆不能进入，另外重大活动不对外停车是我方作出的，但这符合合同约定，重大活动不光是政府活动还应当包含商演，因此，不认可该证据材料的证明力；对证据材料（10）的真实性无异议，认为冠军之夜健身中心开业的时间与本案无关，租金的起收时间应按合同约定，省体育馆不是外立面改造的施工方，冠军之夜健身中心主张的损失不应省体育馆承担，室外景观装修是省体育馆施工，省体育馆已扣除了这期间2010年7月9日至同年9月30日的租金，省体育馆进行室外景观装修是为了当年的西博会，因此，对于冠军之夜健身中心认为室外景观装修时间持续到年底是不可能的。贵宾室是冠军之夜健身中心装修，但合同明确约定双方使用，冠军之夜健身中心不能证明我方不允许其使用，照片不能证明物品的损坏是因水管爆管造成，也不能证明爆管是省体育馆造成，对该组证据材料中涉及的发票的真实性、关联性不认可；认为证据材料（11）中工资表人员的签字真实性不确定，《劳动合同》无社保证明，对真实性不认可，也与本案无关，认可水电票据的真实性，正好证明冠军之夜健身中心没有停业，其主张的损失不成立，也与省体育馆无关；对证据材料（12）只认可其中《装修合同》及发票的真实性，该合同的金额为689000元，但冠军之夜健身中心加上其它票据主张装修款2200000元，对这些票据的三性及证明力均不认可，对冠军之夜健身中心购买健身器材相关证据的三性及证明力也不认可，损失不应由省体育馆承担。＼n本院查证认为，双方当事人对证据材料1-3的真实性均无异议，所反映的事实与本案诉争相关联，故本院对证据材料1-3的三性予以采信；冠军之夜健身中心否认证据材料4中《停车场管理制度》的真实性，对其它证据材料的真实性无异议，但未提交相反证据，本院结合双方无异议的《租赁合同》其中第三条“乙方客户使用停车位，按甲方物业管理停车场规定执行”的约定认为，既然合同涉及停车场管理规定，说明合同双方应当知晓该规定，省体育馆举出了《停车场管理制度》，冠军之夜健身中心未提供反证反驳，应当承担举证不能的后果，故本院证据材料4的三性予以采信。由于证据材料（1）中2009年10月的《情况说明》为冠军之夜健身中心自行制作，省体育馆又予以否认，其真实性不能查证，故本院不予采信，该证据材料中的其它函件，因双方当事人对收到对方函件的事实均无异议，函件内容与本案诉争相关，故本院对三性予以采信；双方当事人对证据材料（2）--（6）、（8）（9）的真实性无异议，且与本案诉争相关联，故本院对证据材料（2）--（6）、（8）（9）的三性予以采信；证据材料（7）2011年10月18日“纪要”中涉及拆除的是“体育彩票标牌”和“门口四个宣传标牌”，而冠军之夜健身中心本案主张省体育馆赔偿的是2009年制作的店招，在前述双方当事人认可真实性，并由冠军之夜健身中心制作的2010年3月20日的《函》中，该中心明确其投资80000元的店招已在外立面整改时被拆除，该“纪要”不能证明与本案冠军之夜健身中心主张的店招损失的关联性，故本院不予采信，因双方当事人对冠军之夜健身中心制作店招的合同及对应票据的真实性并无异议，且与本案诉争相关联，故本院对制作店招合同及对应票据的三性予以采信；省体育馆不认可证据材料（10）中关于自来水爆管，冠军之夜健身中心有电脑、地毯等损失的照片及相关票据，本院认为，从照片中不能确认相关物品的损失情况，仅以照片也不能判断上述损失是省体育馆的责任造成爆管，并给冠军之夜健身中心带来损失，故本院对上述照片及票据不予采信，关于开业时的照片，省体育馆否认双方协商租金起算时间按开业时间计算，由于冠军之夜健身中心无有效证据证明协商内容，且合同明确约定了起算时间，故开业的照片不能证明与本案的关联性，本院不予采信；该证据材料中的其它照片，因双方当事人对真实性均无异议，且与本案诉争相关联，故本院对三性予以采信；双方当事人对证据材料（11）中水电费票据的真实性无异议，且与本案诉争相关联，故本院对其三性予以采信，《劳动合同》及工资表系冠军之夜健身中心自行制作，真实性不能查证，故本院不予采信；对证据材料（12）因双方当事人对冠军之夜健身中心装修租赁物的合同和发票无异议，故本院对装修合同及对应发票予以采信，对其它单独的装修票据，因不能证明与本案租赁物的关联性，故本院不予采信；省体育馆否认冠军之夜健身中心购买健身器材的合同和发票，由于冠军之夜健身中心提供了合同和发票的原件，且结合冠军之夜健身中心的经营性质，本院对合同和发票的真实性予以采信。＼n经审理查明，2008年11月1日，省体育馆（甲方）与计达房屋公司（乙方）签订《四川省体育馆南训练厅租赁合同》，合同约定乙方租赁甲方南训练厅，甲方另提供贵宾室交乙方使用，若甲方需用贵宾室时，乙方无条件交付使用，并配备相应的服务人员。该合同第三条关于配套设施的使用载明“甲方为乙方的内部管理工作人员提供3至5个地面停车位。…乙方客户使用停车位，按甲方物业管理停车场规定执行”，第四条合同期限载明“合同期限为5年4个月（其中包括4个月免费装修期），自签订之日起算，即2008年11月1日至2014年2月28日止。同时乙方按合同约定向甲方支付保证金。根据双方意愿以及乙方履行合同情况良好的基础上，合同期满后，本合同期限可延长3年，但乙方应提前1个月通知甲方，双方应在原合同条件基本不变的情况下另行签订延期合同。”第七条租赁费载明“乙方租赁甲方南训练厅年租赁费为350000元，每年递增5%。”第八条付款方式载明“第一年2008年11月7日前支付上半年段租金175000元，2009年9月1日前支付下半年段租金175000元。第二年2010年3月1日前支付上半年段租金183750元，2010年9月1日前支付下半年段租金183750元。第三年2011年3月1日前支付上半年段租金192938元，2011年9月1日前支付下半年段租金192938元。第四年2012年3月1日前支付上半年段租金202584元，2012年9月1日前支付下半年段租金202584元。第五年2013年3月1日前支付上半年段租金212710元，2013年9月1日前支付下半年段租金212710元。”第十一条甲方权利和义务11.1载明“原贵宾室交乙方使用，乙方负责装修、装饰、卫生、安全等，若甲方需要使用贵宾室，乙方应无条件提供使用及服务。”11.4载明“在合同履行期间内，因甲方承办或主办的重大活动，在需要时甲方可书面通知乙方暂停营业，而不承担违约责任。”第十二条乙方权利和义务12.6载明“乙方应无条件服从甲方各种大型活动的安排，配合甲方工作，确保政治任务和社会效益得到良好体现。”第十四条14.1甲方的违约责任载明“合同期间，甲方提前终止合同，必须提前1个月书面通知乙方，并支付违约金，违约金按合同期限剩余期限租金总额的30%计算。甲方还应对乙方的装修费用予以补偿。”14.2乙方的违约责任14.2.1“在合同期内，乙方因特殊情况需要解除协议，必须提前1个月书面通知甲方，经甲方同意后结清全部债权债务；在按合同期限剩余期限租金总额的30%承担违约金的同时，乙方所投入的装修和固定设施无偿归甲方所有。”14.2.3“乙方未能按照本合同约定按时足额交纳租金及其它费用时，每逾期一日按欠款总额的1%承担滞纳金；逾期超过30日，甲方有权解除本合同，乙方除承担滞纳金外，还应承担14.2.1条约定承担的违约金。同时，乙方所投入的装修和固定设施无偿归甲方所有。”＼n省体育馆《停车场管理制度》第三条1.停车场划分载明“（2）大型体育赛事、演出活动，根据交警和主办方要求划定区域使用停车场，可使用北广场停车”；2.停车场管理规定对进入停车场车辆的管理规定“（11）如遇大型体育赛事、演出活动，按照公安部门的要求，除工作车辆外，一切社会车辆禁止入内”。＼n之后，省体育馆作为甲方，计达房屋公司作为乙方，冠军之夜健身中心作为丙方签订《变更说明》载明“经甲乙双方友好协商，同意将原承租方乙方变更为丙方。自合同变更之日起，丙方履行乙方在原合同中的一切权利和义务，即合同履行双方变更为甲方和丙方，同时，乙方为丙方履行该合同项下的全部义务提供连带保证责任。”＼n合同履行中，省体育馆为计达房屋公司或冠军之夜健身中心工作人员办理了停车卡。2008年11月5日，案外人盛素琳向省体育馆划款227500元，同月19日，省体育馆分别向计达房屋公司出具票据，确认收到场租费175000元，保证金52500元。2010年7月14日，冠军之夜健身中心向省体育馆支付房租113750元，同月27日，省体育馆出具发票确认。之后，因双方协商租金未果，2012年7月5日，冠军之夜健身中心向省体育馆支付租金押金50000元。＼n2009年8月24日，成都市武侯区建设局出具成武建函（2009）111号“关于对人民南路建筑外立面整治工程予以支持的函”载明“按照成都市人民政府及市‘两轴四片’指挥部统一安排部署，将对人民南路进行综合整治…四川省体育馆所处人民南路临街位置属外立面整治范围。此次整治工程由市‘两轴四片’建设指挥部、成都市建设委员会牵头…武侯区建设局负责工程施工…施工工期为2009年9月—12月”。＼n2009年12月4日，省体育馆向冠军之夜健身中心出具《通知》载明“省体育馆正在进行外立面维修，给驻馆单位带来了许多不便请予理解和支持，望你们加强本单位安全防范工作，配合体育馆维修工作。”＼n2009年12月25日、2010年3月20、30日，冠军之夜健身中心分别向省体育馆发函称，因“每周一歌”的演出活动禁止外来车辆进入，使其声誉受影响，省体育馆频繁使用贵宾室，对设施有破坏，11月开始的外立面改造装修，使中心的物品有损坏，并引发安全隐患，店招在外立面装修时被拆除，使其处于基本停业状态，要求省体育馆扣减租金，赔偿物品损坏的损失，并制作《中心部分装饰损坏清单》、《关于冠军之夜赔偿情况的说明》，省体育馆对上述函件、清单及说明予以了签收。＼n经冠军之夜健身中心申请，四川省成都市中大公证处分别于2009年12月15日、2010年3月22日来到冠军之夜健身中心，对该中心的外观及室内情况进行了现场拍摄，并对拍摄行为进行了保全，刻制成光盘密封，分别出具（2009）川中证字41919、（2010）川中证字429号公证书。＼n2011年7月8日，省体育馆向冠军之夜健身中心出具“关于室外景观改造工程的函”载明“省体育馆室外景观改造工程即日开始动工，工期从2011年7月9日起至9月30日，施工期间贵单位车辆停放在北广场…”。同年8月16日，省体育馆向冠军之夜健身中心出具“紧急通知”载明“…第十二届西部博览会开幕式将于10月17日在我馆举行，该工程必须在国庆节全部完成…特要求贵单位从8月17日起至9月17日止，停止对外经营”。＼n经冠军之夜健身中心申请，四川省成都市中大公证处于2011年7月22日来到冠军之夜健身中心，对该中心外围及省体育馆南大门打围施工的现状进行了现场拍摄，并对拍摄行为进行了保全，刻制成光盘密封，出具（2011）川中证字5302号公证书。同年10月10日，冠军之夜健身中心向省体育馆发函称从6月打围施工开始，该中心至今不能正常营业，希望得到解决。省体育馆签收了该函件。＼n2011年10月26日，省体育馆向冠军之夜健身中心出具《紧急通知》载明“为了认真贯彻执行四川省体育局关于四川省体育馆要正本清源、恢复本来面貌和提升整体形象的要求，请贵单位接到通知后1.即刻停止经营场所的继续投资；2.协商解除合同事宜。”＼n经冠军之夜健身中心申请，四川省成都市公证处分别于2012年7月3日、9月26日来到冠军之夜健身中心，对省体育馆内的停车位现状和该中心的外观现状进行了现场拍摄，并对拍摄行为进行了保全，刻制成光盘密封，分别出具（2012）川中证字6516号公证书、（2012）川中证字6776号公证书。＼n冠军之夜健身中心向省体育馆（签收时间为2012年7月12日）出具的《报告》称，其与省体育馆进行了协商，认为应减免开业前3个月的房租，因外立面改造免收10个月房租，截止2010年7月31日房租已结清，要求省体育馆对以上事实进行批复。＼n《四川省体育馆南训练厅租赁合同》签订至今，因大型活动省体育馆要求冠军之夜健身中心配合的情况如下：＼n1.2010年8月4日，因世界女排大赛，省体育馆通知冠军之夜健身中心于2010年8月6日至8日占用其场地3天，涉及时间3天。＼n2.2011年1月24日，因张学友演唱会，省体育馆通知冠军之夜健身中心2011年1月28日至30日期间每天17：00-24：00停止营业，涉及时间3天。＼n3.2011年3月3日，因亚洲羽毛球锦标赛，省体育馆通知冠军之夜健身中心2011年4月16日至25日该中心将作为羽毛球比赛训练场地，涉及时间10天。＼n4.2011年4月19日，因2011年亚洲羽毛球赛事，省体育馆通知冠军之夜健身中心在4月19日至22日期间派人到南大门迎接来该单位车辆到指定地点停放，4月23日、24日所有车辆不得入馆，建议停止营业，涉及时间2天。＼n5.2011年4月29日，因省红十字将在省体育馆举行“纪念五八世界红十字日暨汶川地震三周年公益晚会”，省体育馆通知冠军之夜健身中心于2011年5月5日15时至23时停止营业，涉及时间1天。＼n6.2011年6月22日，因省政府将在省体育馆举办“感恩共产党”，省体育馆通知冠军之夜健身中心于2011年6月29日停止营业，涉及时间1天。＼n7.2012年6月12日，因《画皮》首映式，省体育馆通知冠军之夜健身中心2012年6月14日除有通行证之外的所有机动车不能进入馆内，涉及时间1天。＼n8.2012年9月19日，因西博会开幕式，省体育馆通知冠军之夜健身中心于2012年9月24日、25日、26日暂停营业，涉及天数3天。＼n9.2012年10月22日，因“永远跟党走”活动，省体育馆通知冠军之夜健身中心2012年10月24日、25日、26日暂停营业，涉及时间3天。＼n10.2013年6月5日，因财富论坛开幕式，省体育馆通知冠军之夜健身中心于2013年6月6日暂停经营，涉及时间1天。＼n另查明，1.2009年2月11日，冠军之夜健身中心与案外人签订《店招制作安装合同》，约定冠军之夜健身中心店招制作及安装的费用为80000元。同年6月17日，该公司向该案外人支付灯箱款84800元。＼n2.2008年11月18日，冠军之夜健身中心与案外人签订关于省体育馆南训练厅的《装修合同》，合同价款为698000元。＼n3.2009年1月8日，冠军之夜健身中心与案外人签订购买健身器材的《购销合同》，合同价款为635000元。＼n4.冠军之夜健身中心在2009年7月至2010年5月期间，支付水电费46383.79元，2011年7月至同年10月期间，支付水电费19392.92元。＼n5.2012年11月5日，因自来水爆管，省体育馆通知冠军之夜健身中心2012年11月6日上午8：00至下午17：00停水。＼n本院认为，出租人省体育馆与承租人计达房屋公司签订《四川省体育馆南训练厅租赁合同》，之后，与冠军之夜健身中心约定将涉案房产承租人由计达房屋公司变更为冠军之夜健身中心，这是各方的真实意思表示，租赁及转让行为未违反法律、法规的强制性规定，故省体育馆与冠军之夜健身中心就涉案房产建立的租赁合同关系应属合法、有效。合同履行过程中，双方当事人因租金交纳、停车等发生争议，故发生本案诉讼。＼n一、《四川省体育馆南训练厅租赁合同》是否应当解除及过错责任。省体育馆依据合同第14.2.3条认为冠军之夜健身中心未按时足额交纳租金，对合同履行有过错，要求解除合同，冠军之夜健身中心则认为省体育馆未提供正常的经营场所有过错，租金标准应当调低，部分时间段租金应扣减，不同意解除合同。本院认为，1.关于冠军之夜健身中心支付租金的起止时间。合同约定租金起付时间为2008年11月，扣除省体育馆承诺给予免租金的4个月装修期限，租金的起算时间为2009年3月1日，冠军之夜健身中心主张省体育馆曾承诺租金从其开业的2009年6月起算，但省体育馆予以否认，由于冠军之夜健身中心对此未提交有效证据证明，故冠军之夜健身中心的该主张不能成立，本案租金应当按合同约定从2009年3月1日起算；关于止付租金时间冠军之夜健身中心认为应当为省体育馆发出《紧急通知》要求协商合同解除的2011年10月26日，本院认为，该通知明确是“协商解除合同事宜”而非通知解除合同，且省体育馆之后并未收回租赁物，本案租赁物仍由冠军之夜健身中心继续使用，故冠军之夜健身中心关于租金止付时间的理由不能成立，本院不予支持。2.关于租金标准。冠军之夜健身中心认为省体育馆因频繁的重大活动不能给其提供正常的经营场所，主张应将年租金调整至120000元，但省体育馆不予认可。本院认为，虽然省体育馆2012年7月5日收取的50000元载明是“租金押金”，但省体育馆未明确表示同意冠军之夜健身中心调低并暂缓支付租金，因此，在双方未达成合意变更合同权利义务的情况下，应当按照原合同约定履行，同时，即使是省体育馆的责任使冠军之夜健身中心不能正常经营，省体育馆应承担的也是违约责任，不是冠军之夜健身中心作为承租人直接调低租金标准，故本院对冠军之夜健身中心关于租金标准的抗辩理由不予支持，本案租金应当按合同约定标准计算。3.关于外立面整治期间的租金及损失。首先，根据相关部门出具的文件，省体育馆外立面整治是成都市对城市综合治理的需要，省体育馆不是该工程的施工方，同时，《四川省体育馆南训练厅租赁合同》也明确冠军之夜健身中心应当服从省体育馆大型活动的安排，因此，冠军之夜健身中心不能证明因外立面整治省体育馆对其经营存在过错。其次，外立面整治不是对馆内进行整治，结合冠军之夜健身中心2009年7月至2010年5月期间水电费支付情况，冠军之夜健身中心不能证明在外立面整治期间不能经营，因此，冠军之夜健身中心要求省体育馆扣减外立面整治期间租金，反诉要求省体育馆赔偿这期间的员工工资损失、水电费损失和装修损失的理由不能成立，本院不予支持。另一方面，冠军之夜健身中心未提供有效证据证明其店招系省体育馆拆除，反诉主张的物件损失是因省体育馆的责任造成，故冠军之夜健身中心反诉要求省体育馆赔偿其店招及物品损失的理由不能成立，本院不予支持。4.关于室外景观改造期间的租金及损失。室外景观改造系省体育馆施工是双方当事人不争的事实，省体育馆也同意扣除这期间的租金，双方争议的焦点在于应当扣除租金的期间及冠军之夜健身中心反诉主张的装修等损失，省体育馆认为应按2011年7月8日函件上所称的工期2011年7月9日至9月30日进行扣减租金，不认可冠军之夜健身中心反诉这期间的损失，冠军之夜健身中心则认为工程时间持续到年底。本院认为，（1）工程期间。冠军之夜健身中心提供的（2011）川中证字5302号公证书公证的是2011年7月22日省体育馆打围施工的情况，不能证明年底仍在施工，根据第十二届西部博览会开幕式将于当年10月17日在省体育馆举行，省体育馆要求工程必须在国庆节全部完成的事实，本院认定室外景观改造工程的时间应当为省体育馆主张的2011年7月9日至同年9月30日，共计84天，按照合同约定的租金标准，此时的年租金为385875元（350000×105%×105%），故应当扣减的租金为88804元（385875元÷365×84）。（2）反诉损失。在室外景观改造期间，省体育馆要求冠军之夜健身中心于当年8月17日至9月17日共计32天暂时停业，由于之后要继续经营，按正常的经营常理，冠军之夜健身中心在这32天应当会保留主要工作人员，同时，因停业期间未对外经营，冠军之夜健身中心之前为经营投入的装修及健身器材未产生效益，故在停业期间冠军之夜健身中心应当存在主要工作人员基本工资、房屋装修及健身器材等相关损失，由于冠军之夜健身中心未提供有效证据证明其主要工作人员工资，故本院根据冠军之夜健身中心的经营性质及停业时间，酌情确定其停业期间主要工作人员工资损失为8000元；对于房屋装修及健身器材损失，冠军之夜健身中心装修本案租赁物的费用为689000元，为经营购健身器材的费用为635000元，两项共计1324000元，按合同期5年计算，因室外景观改造停业期间的装修及器材损失为23215元（1324000÷365÷5×32）。虽然冠军之夜健身中心以公证取证的方式证明在室外景观改造期间省体育馆有打围修建的情况，但这不足以证明在当年8月17日至9月17日以外的其它时间冠军之夜健身中心无法经营，且若未经营一般不会产生水电费，同时，省体育馆也主动免除了2011年7月9日至9月30日的房租，故冠军之夜健身中心要求省体育馆赔偿未停业期间员工工资、水电费、装修及器材损失的理由不能成立，本院不予支持。5.关于省体育馆大型活动期间租金的扣减。在本案查明的活动期间，冠军之夜健身中心按省体育馆要求暂停了经营，故这期间的租金应当予以扣除。按照合同约定，本院审理查明的第1、2次活动时年租金标准为367500元（350000×105%），这两次涉及的天数为6天，租金为6041元（367500÷365×6），第3
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6次活动时年租金标准为385875元，这四次涉及的天数为14天，租金为14800元（385875÷365×14），第7—9次活动时年租金标准为405168元（385875×105%），这三次涉及的天数为7天，租金为7770元（405168÷365×7），第10次活动时年租金标准为425427元（405168×105%），此次涉及的天数为1天，租金为1165元（425427÷365×1），故大型活动期间总计应扣减的租金为29776元（6041＋14800＋7770＋1165）。6.冠军之夜健身中心反诉主张的因水管爆管的物品损失。由于冠军之夜健身中心未举出有效证据证明自来水爆管是省体育馆的责任造成，以及其物品有损失或该损失是因爆管造成，故本院对冠军之夜健身中心的该反诉主张不予支持。7.双方在合同履行中是否有过错。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，（1）省体育馆。首先，《四川省体育馆南训练厅租赁合同》及《停车场管理制度》就租赁期内的贵宾室使用和停车问题，以及省体育馆是否承担违约责任有明确约定，即省体育馆可使用贵宾室，在其承办或主办重大活动时，冠军之夜健身中心应无条件服从安排，一切社会车辆禁止入内，省体育馆可通知冠军之夜健身中心暂停营业而不承担违约责任；其次，冠军之夜健身中心在本案未提交有效证据证明省体育馆占用贵宾室不允许其使用；第三，既然合同有明确约定，在双方建立合同关系时，冠军之夜健身中心应当能够预见省体育馆的性质会存在经常有大型活动的情况，冠军之夜健身中心能签订合同也表示对合同履行中可能出现这种情况的认可。综上，冠军之夜健身中心以省体育馆占用贵宾室，大型活动过多，未向其提供正常经营环境存在过错的理由不能成立，本院不予支持。（2）冠军之夜健身中心。根据庭审查明的事实，从2009年3月1日起至2013年4月30日省体育馆起诉要求解除合同，冠军之夜健身中心应支付的租金为1579447元（350000＋367500＋385875＋405168＋425427÷12×2），即使扣减室外景观改造期间租金、工资损失、装修器材损失和大型活动期间租金149795元（88804＋29776＋8000＋23215），及省体育馆已收到的租金391250元（含2012年7月5日交纳的租金押金50000元，及合同保证金52500元，虽然合同约定保证金在合同终止，双方办理交接后退，但庭审中省体育馆认可将该保证金转为租金，故已收租金中包含保证金），截止2013年4月30日冠军之夜健身中心实际欠付省体育馆的租金金额仍然高达百万，故因冠军之夜健身中心没有按照合同约定全面履行按期支付房租的义务，故其对合同履行有过错。＼n综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”之规定，冠军之夜健身中心迟延支付租金的金额较大，已阻碍了合同目的的实现，同时《四川省体育馆南训练厅租赁合同》第七条、第十四条明确了租金的收取标准和逾期支付租金导致合同解除的条件，第八条还细化了在合同期内每个时间段应付的租金，因此，省体育馆要求解除合同的理由符合法律法规的规定，也符合合同的约定，故本院予以准许。＼n二、关于民事责任的承担。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，《四川省体育馆南训练厅租赁合同》解除后，冠军之夜健身中心应当将租赁物腾退给省体育馆，并就所欠房租及时支付给省体育馆，庭审查明，2009年3月1日至2013年4月30日期间应付房租共计1579447元，扣减省体育馆室外景观、大型活动及冠军之夜健身中心已付的租金后，冠军之夜健身中心实际应付的租金为1069617元（1579447-88804-29776-391250），同时，因其在合同履行中存在过错，应当按照合同约定承担因迟延付款支付滞纳金的民事责任，省体育馆以合同约定的滞纳金标准过高，主动调整为按人民银行同期贷款利率的四倍计算，这符合法律相关规定，本院予以准许。另一方面，本判决生效后，若冠军之夜健身中心未及时腾退租赁物，还应当向省体育馆支付从本判决生效之日起至实际返还租赁物时止的房屋占用费，房屋占用费的标准应参照合同约定的租金标准。关于滞纳金的计算如下：＼n（1）2009年3月1日至2010年2月28日期间，年租金为350000元，半年租金为175000元，上半年租金计达房屋公司已付，按合同约定，下半年房租应于2009年9月1日前支付，由于冠军之夜健身中心至今未付，故冲抵其之前交纳的保证金52500元后，仍欠房租122500元（175000-52500），故该欠付租金的滞纳金应从2009年9月1日起计算。＼n（2）2010年3月1日至2011年2月28日期间，年租金为367500元，半年租金为183750元，按合同约定，上半年房租应于2010年3月1日前付，由于冠军之夜健身中心至今未付，故该欠付房租183750元的滞纳金应从2010年3月1日起计算；下半年房租应于2010年9月1日前支付，扣减冠军之夜健身中心于2010年7月14日支付的房租113750元，及第1次大型活动应扣减的房租3020.5元（367500÷365×3），仍欠房租66979.5元（183750-113750-3020.5），由于冠军之夜健身中心至今未付，故该欠付租金的滞纳金应从2010年9月1日起计算。＼n（3）2011年3月1日至2012年2月28日期间，年租金为385875元，半年租金为192938元，按合同约定，上半年房租应于2011年3月1日前付，扣减第2次大型活动的房租3020.5元（367500÷365×3）后，仍应支付房租189917.5元（192938-3020.5），由于冠军之夜健身中心至今未付，故该欠付房租的滞纳金应从2011年3月1日起计算，下半年房租应于2011年9月1日前支付，扣减第3—6次大型活动租金14800元，冠军之夜健身中心仍应付租金178138元（192938-14800），由于至今未付，故该欠付租金178138元的滞纳金应从2011年9月1日起计算。＼n（4）2012年3月1日至2013年2月28日期间，年租金为405168元，半年租金为202584元，按合同约定，上半年房租应于2012年3月1日前付，扣减室外景观装修期间的租金88804元，冠军之夜健身中心仍应支付房租113780元（202584-88804），由于冠军之夜健身中心至今未付，故该欠付房租的滞纳金应从2012年3月1日起计算；下半年房租应于2012年9月1日前支付，扣减第7次大型活动的房租1110元（405168÷365），及冠军之夜健身中心于2012年7月5日支付的租金押金50000元后，仍应支付房租151474元（202584-1110-50000），由于冠军之夜健身中心至今未付，故该欠付租金151474元的滞纳金应从2012年9月1日起计算。＼n（5）2013年3月1日至2014年2月28日期间，年租金为425427元，月租金为35452元（425427÷12），截止2013年4月30日省体育馆提起本案诉讼，冠军之夜健身中心应付的租金为70904元（35452×2），按合同约定，该房租应于2013年3月1日前付，扣减第8次、第9次、第10次大型活动的房租7826元（405168÷365×6＋425427÷365×1）后，仍应支付房租63078元（70904-7826），由于冠军之夜健身中心至今未付，故该欠付房租的滞纳金应从2013年3月1日起计算。＼n据此，依照根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）款、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：＼n一、解除四川省体育馆与成都计达房屋策划有限公司于2008年11月1日签订的《四川省体育馆南训练厅租赁合同》及四川省体育馆与成都计达房屋策划有限公司、四川冠军之夜健康健身管理中心签订的《变更说明》；＼n二、四川冠军之夜健康健身管理中心于本判决生效之日起十日内将其在《四川省体育馆南训练厅租赁合同》租赁的四川省体育馆南训练厅腾退给四川省体育馆；＼n三、四川冠军之夜健康健身管理中心本判决生效之日起十日内支付四川省体育馆2009年3月1日至2013年4月30日期间的房租1069617元；＼n四、四川冠军之夜健康健身管理中心于本判决生效之日起十日内按银行同期贷款利率的四倍向四川省体育馆支付滞纳金，至本判决确定的付款之日止，其中房租122500元从2009年9月1日开始计算至本判决确定的付款之日止，房租183750元从2010年3月1日开始计算至本判决确定的付款之日止，房租66979.5元从2010年9月1日开始计算至本判决确定的付款之日止，房租189917.5元从2011年3月1日开始计算至本判决确定的付款之日止，房租178138元从2011年9月1日开始计算至本判决确定的付款之日止，房租113780元从2012年3月1日开始计算至本判决确定的付款之日止，房租151474元从2012年9月1日开始计算至本判决确定的付款之日止，房租63078元从2013年3月1日开始计算至本判决确定的付款之日止；＼n五、四川冠军之夜健康健身管理中心于本判决生效之日起十日内向四川省体育馆支付2013年5月1日起至本判决生效时止的租金，其中2014年2月28日前的租金标准为每月35452元，之后的租金标准按年租金每年递增5%计算；＼n六、四川冠军之夜健康健身管理中心于本判决生效之日起十日内向四川省体育馆支付从本判决生效之日起至实际返还房屋时止的房屋占用费，房屋占用费的标准按2014年2月28日前每月35452元，之后标准按年租金每年递增5%计算；＼n七、四川省体育馆于本判决生效之日起十日内赔偿四川冠军之夜健康健身管理中心员工工资损失8000元，房屋装修及健身器材损失23215元；＼n八、驳回四川省体育馆的其余本诉诉讼请求；＼n九、驳回四川冠军之夜健康健身管理中心的其余反诉诉讼请求。＼n如四川省体育馆、四川冠军之夜健康健身管理中心未按本判决指定的期间履行上述付款义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案案件本诉受理费20335元（已由四川省体育馆预交），由四川省体育馆负担1335元，四川冠军之夜健康健身管理中心负担19000元，并在履行本判决第三项时直接支付给四川省体育馆；本案反诉受理费6500元（已由四川冠军之夜健康健身管理中心预交），由四川冠军之夜健康健身管理中心负担5800元，四川省体育馆负担700元，并在履行本判决第七项时直接支付给四川冠军之夜健康健身管理中心。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于四川省成都市中级人民法院＼n审判长李佳梅＼n人民陪审员林志祥＼n人民陪审员李友义＼n二〇一三年十一月二十八日＼n书记员匡婷婷