＼n广东省广州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）穗中法民五终字第595号＼n上诉人（原审第三人）广州安州环保科技有限公司。＼n法定代表人陈洪庚，总经理。＼n委托代理人张瀚，国信信扬律师事务所律师。＼n委托代理人刘远，国信信扬律师事务所实习律师。＼n被上诉人（原审原告）郭桂龄，女，汉族，1948年12月17日出生。＼n被上诉人（原审原告）王瑞琪，男，汉族，1968年7月23日出生。＼n两被上诉人委托代理人邱志豪，广东宇全律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）广州市财贸建设开发总公司。＼n法定代表人陈晓晖，该公司总经理。＼n委托代理人霍恺暾，该公司职员。＼n原审第三人华夏银行股份有限公司广州分行。＼n负责人肖良茂，该行行长。＼n上诉人广州安州环保科技有限公司（以下简称安州公司）因与被上诉人郭桂龄、王瑞琪、广州市财贸建设开发总公司（以下简称财贸公司）、原审第三人华夏银行股份有限公司广州分行（以下简称华夏银行广州分行）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1799号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。＼n原审法院经审理查明：原广州市越秀区大新路相公巷5号（建筑面积63.3496平方米）由郭某及王瑞琪、郭桂龄按份共有，其中王瑞琪占1／4产权份额、郭桂龄占2／4产权份额、郭某占1／4产权份额。＼n1998年，郭桂龄、王瑞琪、郭丽玲（乙方、被拆迁人）与财贸公司（甲方、拆迁人）签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中约定：一、乙方同意甲方拆除广州市越秀区大新路相公巷5号房屋，建筑面积63.3496平方米；二、甲方将自有的原征用地段新建回迁楼第1、2楼商铺32平方米北向其中首层15平方米，六楼住宅31.3496平方米北向自有房屋，用作拆除乙方原址房屋的产权调换补偿；…五、甲方应在1999年6月30日将自有房屋交付给乙方；…八、甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续等。该合同办理了备案手续。＼n2006年8月9日，王瑞琪、郭桂龄、郭某（乙方）与财贸公司（甲方）签订了《大新路﹤大新大厦﹥地段拆迁回迁补偿协议》，其中约定甲方提供新建商住楼A座7楼03单元住宅建筑面积31.35平方米（包含套内面积和公摊面积）给乙方回迁，根据乙方原产权面积应回迁住宅房屋31.35平方米，即甲方实际补偿超出乙方原产权面积为0等。同日，双方签订《大新路﹤大新大厦﹥地段拆迁（回迁）补偿协议》，约定甲方提供新建商住楼A座1楼27单元商业套内建筑面积15.36平方米给乙方回迁，根据乙方原产权面积应回迁商业房屋15平方米，即甲方实际补偿超出乙方原产权面积甲方实际补偿超过出面积为0.36平方米，甲方将超出面积双方以广州市国土房管局核发的“房地产证”核定的产权面积按20000元／平方米价格进行结算等。此后，财贸公司将涉讼三套房屋交付郭桂龄、王瑞琪使用。＼n2008年12月25日，王瑞琪办理了（2008）粤穗广证内字第17041号公证书，继承了郭丽玲对越秀区大新路相公巷5号房屋经拆迁补偿在广州市大新路282号地段新建商住楼A座1楼27单元、大新路280号地段商住楼A座7楼03单元及2楼16单元的四分之一产权份额。2009年3月3日，郭桂龄、王瑞琪（乙方）与财贸公司（甲方）签订了《大新路幼儿园地段拆迁﹤回迁﹥安置协议》，其中约定：1、甲方提供新建商住楼A座2楼16单元非住宅建筑面积17平方米给乙方回迁。根据乙方原产权面积应回迁住宅房屋（非住宅）17平方米；…3、甲方应计付给乙方的临迁补助费截止日期为2009年3月3日止，同时甲方同意协助乙方办理上述回迁单位的房产证的一切手续等。＼n原审另查明，2002年2月7日，广州市恒毅实业有限公司与华夏银行广州分行签订《借款合同》，约定由广州市恒毅实业有限公司向华夏银行广州分行借款25000000元。同日，财贸公司与华夏银行广州分行签订《最高额抵押合同》，约定财贸公司将大新路280-314号等地段大新大厦抵押给华夏银行广州分行，作为广州市恒毅实业有限公司向华夏银行广州分行借款25000000元的担保。上述抵押于2002年3月27日在房管部门办理了备案，权利存续期限为3年。＼n2009年4月23日，华夏银行广州分行与中国长城资产管理公司广州办事处签订《债权转让协议》，将华夏银行广州分行对广州市恒毅实业有限公司债权本金25000000元转让给中国长城资产管理公司广州办事处。同年7月30日，中国长城资产管理公司广州办事处与安州公司签订《债权转让协议》，约定中国长城资产管理公司广州办事处对广州市恒毅实业有限公司债权本金25000000元转让给安州公司。＼n广东省从化市人民法院在执行申请执行人华夏银行广州分行申请执行被执行人广州市恒毅实业有限公司、财贸公司借款合同纠纷一案的过程中，于2011年10月14日作出（2011）穗从法执字第668号《执行裁定书》，认为上述债权转让协议符合法律规定，裁定变更广州安州环保科技有限公司为本案的申请执行人。＼n郭桂龄、王瑞琪于2013年6月27日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：财贸公司及华夏银行广州分行、安州公司办理广州市越秀区大新路280号A座703房的涂销抵押登记手续，并为郭桂龄、王瑞琪办理广州市越秀区大新路280号A座703房、A座1楼27单元、A座2楼16单元的房地产权证。＼n原审法院认为，郭桂龄、王瑞琪、郭丽玲与财贸公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》意思表示真实，合法有效。此后，郭桂龄、王瑞琪、郭某与财贸公司就回迁的具体位置，又于2006年、2009年签订《大新路﹤大新大厦﹥地段拆迁回迁补偿协议》、《大新路﹤大新大厦﹥地段拆迁（回迁）补偿协议》和《大新路幼儿园地段拆迁﹤回迁﹥安置协议协议》再次予以明确为大新路280号A座703房、A座1楼27单元及A座2楼16单元，并于2006年交付使用至今。可见，涉讼三套房屋是双方在拆迁补偿协议约定的用作郭桂龄、王瑞琪、郭某被拆迁房屋产权调换的房屋。王瑞琪办理了继承郭某对涉讼三套房屋占有的1／4产权份额的继承公证手续，郭桂龄、王瑞琪是该三套房屋的按份共有人。作为拆迁人的财贸公司应履行协议，与郭桂龄、王瑞琪共同办理上述房屋的产权登记的相关手续，并按协议约定承担所需的登记费用。＼n财贸公司已于1998年将涉讼703房作为产权调换补偿安置给郭桂龄、王瑞琪、郭某，但财贸公司仍于2002年3月27日将涉讼703房抵押给华夏银行广州分行，财贸公司及华夏银行广州分行的行为违反了有关法律规定，损害了郭桂龄、王瑞琪的合法权益，财贸公司对于涉讼703房所设立的抵押担保无效。财贸公司及华夏银行广州分行、安州公司应涂销设立在涉讼703房的抵押登记。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国担保法》第三十七条第（四）项的规定，原审法院于2013年9月27日作出如下判决：一、广州市财贸建设开发总公司、华夏银行股份有限公司广州分行、广州安州环保科技有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，共同到房屋登记机关办理广州市越秀区大新路280号A栋703房涂销抵押登记手续；二、广州市财贸建设开发总公司在本判决发生法律效力之日起10日内，协助郭桂龄、王瑞琪办理广州市越秀区大新路280号A座1楼27单元、A座2楼16单元的产权过户和权属登记手续，所需的登记费用由广州市财贸建设开发总公司负担；三、广州市财贸建设开发总公司在广州市越秀区大新路280号A座703房涂销抵押登记之日起15日内，协助郭桂龄、王瑞琪办理广州市越秀区大新路280号A座703房产权过户和权属登记手续，所需的登记费用由广州市财贸建设开发总公司负担。一审案件受理费4950元，由广州市财贸建设开发总公司负担。＼n判后，上诉人安州公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人王瑞琪等人对涉讼703房屋不享有任何权益，原审判决认定涉讼703房屋系用作被拆迁房屋产权调换的房屋存在重大错误。（一）根据被上诉人王瑞琪等人《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第二条：“甲方（即财贸公司）将自有的座落在越秀区大新路原地段号（框架结构）第1、2、6层楼、位置在1、2楼商铺32M2北向，其中首层15M2、六楼住宅31.3496M2北向自有房屋……，用作拆除乙方原址房屋的产权调换（补偿）”，该《补偿协议书》经过广州市房管部门备案登记，约定产权调换的房屋处于1、2、6层，并非涉讼的大新路280号A座7楼03单元。（二）依照《广州市房地产抵押登记证明书》，财贸公司于2002年将涉讼房屋抵押给华夏银行广州分行，华夏银行广州分行系合法抵押人，现有关权益由安州公司继受，安州公司对涉讼房屋享有合法抵押权。在未经华夏银行广州分行同意的情况下，财贸公司于2006年8月9日擅自将涉讼房屋交付给王瑞琪等人作为回迁用途，损害到抵押权人的权益，根据《担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人的，转让行为无效。（三）王瑞琪与财贸公司于2006年8月9日签订《大新路大新大厦地段拆迁回迁补偿协议（自有房屋）》，将属于抵押权人安州公司的涉讼房屋回迁给王瑞琪等人，没有法律依据，且该《回迁补偿协议》没有经过房管部门备案登记，不能对抗安州公司。二、上诉人是涉案房屋的合法抵押权人，对涉案房屋享有优先受偿权，郭桂龄、王瑞琪要求办理涉案房屋的涂销抵押手续的主张不能成立。上诉人安州公司提交的《广州市房地产抵押登记证明书》证实涉案房屋办理抵押登记时并不存在任何权利或者限制，依照《物权法》第一百八十七条、第一百八十条的相关规定，涉案房屋已经办理了抵押登记，华夏银行广州支行系合法抵押权人，现有关权益由上诉人继受，故上诉人对涉案房屋享有优先受偿权。郭桂龄、王瑞琪与财贸公司无权对涉案房屋进行置换，也无权对超出部分面积房款抵扣临迁费，上诉人对整个涉案房屋包括超出面积的房屋价值享有优先受偿权。被上诉人要求办理涉案房屋的涂销抵押手续的主张不能成立。综上所述，上诉人安州公司上诉请求撤销原审判决，依法驳回郭桂龄、王瑞琪原审全部诉请。＼n被上诉人郭桂龄、王瑞琪答辩称：不同意上诉人的上诉请求，补偿给被上诉人的三套房屋是拆除原有房屋，属于产权置换的回迁房。安州公司称补偿合同签订的是6楼，现在补偿的是7楼，这是因为第六层是一个架空层，实际上7楼就是6楼。涉讼房屋在1998年已经产权置换给被上诉人。涉讼房屋是在2002年才设置抵押的，上诉人的抵押权不能损害被拆迁人的合法利益，该抵押应当无效。被上诉人请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。＼n被上诉人财贸公司答辩称：同意一审判决，请求驳回上诉人安州公司的上诉请求。因涉讼大楼经规划局批准更改一楼到六楼已不是住宅，所以存在拆迁安置的变更。上诉人安州公司是在被拆迁户实际回迁入住使用后才受让债权的，其上诉主张应予驳回。＼n原审第三人华夏银行广州分行未到庭亦未陈述意见。＼n本院二审经庭询调查确认原审查明事实。＼n本院认为，本案争议的焦点即郭桂龄、王瑞琪对涉讼房屋享有的拆迁安置补偿权利是否优于安州公司对涉讼房屋享有的抵押权。郭桂龄、王瑞琪等人于1998年和财贸公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，明确了回迁补偿房的具体位置，并将自有房屋交由财贸公司拆迁。因涉案大楼的规划调整，两者又于2006年签订了补偿协议，确定涉讼703房及1楼27单元、2楼16单元是拆迁郭桂龄、王瑞琪自有房屋的产权调换房。涉讼《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》发生在华夏银行广州分行对涉讼房屋设定抵押之前，且涉讼房屋是对拆迁郭桂龄、王瑞琪自有房屋的补偿，郭桂龄、王瑞琪也已经在涉讼房屋居住多年，故原审法院认定郭桂龄、王瑞琪对涉讼房屋享有的权益优先于安州公司对涉讼房屋享有的抵押权并无不当，本院予以维持。安州公司以其对涉讼房屋享有合法抵押权为由，否定郭桂龄、王瑞琪对涉讼房屋享有的合法权益，理据不足，本院不予支持。＼n综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；上诉人安州公司的上诉请求理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费9900元，由上诉人广州安州环保科技有限公司负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长岳为群＼n代理审判员柳玮玮＼n代理审判员郑怀勇＼n二〇一四年三月十七日＼n书记员杨仁义