上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三(民)初字第1679号
原告上海丰柏实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人陈立群，总经理。委托代理人杨德广。被告上海市嘉定区江桥镇挺余快餐店，住所地上海市嘉定区。经营者陈挺余。原告上海丰柏实业有限公司与被告上海市嘉定区江桥镇挺余快餐店间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨德广，被告的经营者陈挺余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年6月14日，原告(甲方)与被告经营者陈挺余(乙方)签订一份《商铺租赁合同》，约定甲方将位于上海市嘉定区XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX、XXXXX商铺(以下简称讼争房屋)出租给乙方。租赁期限为6年，自交房之日起计算，免租期为90天。第一、二年的月租金为人民币34,093元(以下币种均为人民币)，第三、四年的月租金为38,850元，第五、六年的月租金为43,607元。租金及物业管理费每二个月支付一次，先付后用。履约保证金为84,044元。乙方拖欠租金超过15天且经原告催告后仍不支付的，不再享受免租期待遇，履约保证金予以没收，并向甲方支付三倍月租金数额的违约金。2011年11月8日，原告与陈挺余、被告签订一份《协议书》，约定陈挺余将《商铺租赁合同》项下的权利义务全部转让给被告。自2011年11月7日起，第一、二年的月租金调整为31,714元，第三、四年的月租金调整为36,471元，第五、六年的月租金调整为41,229元。其他合同条款保持不变。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告亦依约支付了履约保证金并持续支付租金。但自2015年5月起，被告开始拖欠租金，经原告多次催讨，被告始终不予支付。2015年7月16日，原告发出律师函，通知被告解除合同并要求被告支付租金、违约金，但被告始终置之不理。现起诉要求：一、确认双方签订的房屋租赁合同解除；二、被告支付租金200,590元及违约金109,413元。被告辩称，同意解除合同。2015年4月，被告因经营不善向原告提出降低租金的请求，原告不予同意。6月，被告向原告提出解除合同。后被告就不再经营了，员工也予以解散了。后原告自行将被告的物品予以处理并收回了房屋。被告愿意承担相应阶段的租金，但不愿承担免租期的租金。违约金要求予以调整。经审理查明，2011年6月13日、14日，原告(甲方)与被告经营者陈挺余(乙方)签订一份《商铺租赁合同》，约定甲方将讼争房屋(建筑面积为521.33平方米)出租给乙方用于经营“顺旺基”中式快餐。附件五约定：租赁期限为自房屋交付之日起算6年。第一、二年的月租金为34,093元，第三、四年的月租金为38,850元，第五、六年的月租金为43,607元。物业管理费为每月7,929元。租金和物业管理费每二个月支付一次，先付后用。若乙方逾期支付租金和物业管理费的，且在甲方发出书面通知后5天内仍不付清的，甲方有权立即解除合同，乙方应向甲方支付相当于履约保证金金额84,044元的违约金。免租装修期为自房屋交付之日起算90天。合同第8-2条约定，乙方逾期返还房屋超过15天的，该房屋内遗留的所有物品、装修、设备均无偿归甲方所有，甲方无需为此向乙方支付任何费用。第10-2条约定，如乙方要求提前解除合同的，应提前一个月向甲方提出书面申请，如未提前一个月提出书面申请而擅自解除合同的，应向甲方支付相当于一个月租金的违约金。第11-3条约定，若乙方拖欠租金、物业管理费、保证金超过15天，且经甲方催告而仍不缴清的，甲方有权提前收回房屋及甲方提供的设备，合同提前终止，乙方应按租金标准支付免租期的使用费，履约保证金予以没收，并支付合同终止前平均月租金的三倍金额的违约金及相关诉讼费、律师费等。合同另对其他事项作了约定。2011年6月17日，原告将讼争房屋交付予陈挺余。2011年11月8日，原告与陈挺余、被告签订一份《协议书》，约定：1、自2011年11月7日至2017年6月16日，陈挺余将合同项下的权利和义务全部转让给被告，原告表示同意；2、自2011年11月7日起对租金作如下调整：第一、二年的月租金调整为31,714元，第三、四年的月租金调整为36,471元，第五、六年的月租金调整为41,229元。免租期自房屋交付之日起算150天；3、租赁合同的其余条款保持不变。被告支付租金至2015年4月30日(履约保证金84,044元亦已支付)。2015年4月，被告因经营困难向原告提出降低租金的要求，原告未予同意。2015年6月18日左右，被告因经营不善向原告提出解除合同并将讼争房屋的钥匙交予原告，并表示可以将屋内相关设备抵扣租金，原告对解除合同不表异议并表示保证金不予退还，可冲抵拖欠的租金和违约金，并要求被告付清租金等相关费用。后原告向被告催讨租金、违约金等费用，未果。2015年9月底，原告自行收回讼争房屋并将讼争房屋内的厨房设备、空调等物品予以变卖，尚留有桌椅等其余物品。现讼争房屋已被原告另行出租。因原告认为被告拖欠租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故涉讼。以上事实，有商铺租赁合同、协议书、支付凭证、律师函及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确凿。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》、《协议书》均是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。根据查明的事实，被告因经营不善于2015年6月向原告提出了解除合同的要求并将房屋钥匙交予原告，原告亦予以同意，故双方的租赁合同实际已经解除。合同解除后，被告理应搬离讼争房屋。但被告在合同解除后尚留有相关物品未搬离，直至2015年9月底，原告自行收回了房屋并对屋内部分物品进行了变卖，在此期间产生的房屋使用费理应由被告承担，但原告擅自变卖被告相关物品的行为欠妥，其应在被告拒绝搬离的情况下将被告的物品予以提存，而非擅自处置。至于原告提出的其系依据合同第8-2条的约定处置相关物品，经审查，该条款免除了原告的责任、加重了被告的责任、排除了被告的主要权利，应为无效条款。另外，虽然被告迟延支付租金的行为构成违约，但在被告违约后，原告应当采取适当措施防止损失的扩大，而原告并未采取适当措施，故其不得就扩大的损失要求赔偿。综合上述情况，本院认定将上述期间(合同实际解除后至收回房屋期间)产生的使用费与被告的相关物品予以折抵，被告无需再向原告支付房屋使用费。庭审中，被告表示愿意支付自2015年5月1日至2015年6月18日产生的租金，本院予以确认，经核算，被告应支付租金的数额为59,066元。另外，根据合同约定，被告拖欠租金导致合同解除的，应支付免租期的租金，故被告理应支付90天免租期的租金95,142元。扣除被告支付的履约保证金84,044元后，被告还应向原告支付租金70,164元。关于违约金问题，因被告拖欠租金的行为构成违约，其理应向原告支付违约金，但原告提出的违约金数额过高，被告亦提出了调整违约金的请求，本院根据本案的实际情况，酌情将违约金调整为1万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十七条、第一零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、确认原告上海丰柏实业有限公司与被告上海市嘉定区江桥镇挺余快餐店签订的《商铺租赁合同》及《协议书》解除；二、被告上海市嘉定区江桥镇挺余快餐店应于本判决生效之日起十日内向原告上海丰柏实业有限公司支付至2015年6月18日的租金人民币70,164元(已扣除履约保证金人民币84,044元)；三、被告上海市嘉定区江桥镇挺余快餐店应于本判决生效之日起十日内向原告上海丰柏实业有限公司支付违约金人民币1万元；四、原告上海丰柏实业有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5,950元，减半收取2,975元，由原告负担2,206元，被告负担769元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 周 平
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 邵文菁
附：相关法律条文
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《中华人民共和国合同法》
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。