江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏01民终7674号
上诉人（原审原告）：梁淳皓，男，1997年8月28日生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：王宝相，江苏维世德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：贾长庆，男，1969年6月25日生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：许广明，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王泽鹏，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
原审第三人：南京爱吉房地产经纪有限公司，住所地南京市秦淮区中山南路98号1210、1211室。
法定代表人：梅虹，该公司执行董事。
原审第三人：梁海峰，男，1970年11月9日生，汉族，住南京市鼓楼区，系梁淳皓父亲。
委托诉讼代理人：刘海燕，江苏维世德律师事务所律师。
上诉人梁淳皓与被上诉人贾长庆、原审第三人南京爱吉房地产经纪有限公司（以下简称爱吉经纪公司）、梁海峰房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初10954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人梁淳皓上诉请求：1、撤销原审判决。2、支持上诉人一审的诉讼请求。3、全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：1、贷款义务主要是原审第三人爱吉经纪公司的义务，上诉人及被上诉人属于次要义务。贷款需要根据房屋状况同时需要上诉人及被上诉人的配合才能完成。2、贷款完成及其时间长短的决定权，由银行掌控，上诉人、被上诉人及爱吉经纪公司无法控制。一审法院所谓贷款合理时间的概念根本不存在。3、上诉人积极履行贷款的配合义务，没有故意拖延或者其他任何消极行为，一审法院称上诉人在贷款义务上存在违约，毫无证据。4、本案付款条件就是现金加贷款的方式，现金在贷款批准后支付，贷款的具体时间长短没有规定。5、本案贷款最终审批通过，被上诉人看房屋涨价后故意违约，应该承担违约责任。6、房屋一直在涨价，贷款时间的长短丝毫不损害被上诉人利益。被上诉人无合同解除权，原审第三人也无权同意变更合同条款及解除合同。贷款审批通过后，被上诉人拒绝继续履行合同的行为，证明了其根本违约。7、本案中的贷款是公积金加商业贷款的组合贷款，上诉人获得30万元公积金贷款完全没有问题。商业贷款的多少由爱吉经纪公司寻找商业银行决定。8、上诉人给付的5万元是购房款，不是购车款。
被上诉人贾长庆辩称：一审法院对本案事实认定清楚，适用法律正确，判决结果无不当。1、一审法院关于房地产买卖中介合同履行期限的认定符合法律规定，对于该合同上诉人义务是支付购房款，上诉人割裂了付款和贷款义务的概念。2、被上诉人多次与上诉人就贷款和购房款的支付协商无果的情况下，并且给予了上诉人充分合理的期限，征求了上诉人的意见，在上诉人不愿意就购房款签订补充协议情况下依法提出解除合同，且被上诉人提出解除合同后上诉人并没提出异议，也未在3个月内向人民法院提出诉讼，该购房合同自解除通知到达上诉人处解除。被上诉人的行为不存在违约。3、合同解除后，即使后来贷款审批通过，也与被上诉人无关，而事实上，上诉人在一审过程中并未提交任何贷款已经审批的相关证据。4、根据房屋买卖合同补充协议的约定，结合5万元款项的交付时间、车辆过户时间，可以认定上诉人支付的5万元款项是购车款，双方并未约定电动汽车附赠。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审第三人梁海峰辩称：1、梁海峰的权限只是代理签合同，没有权限解除合同，如果被上诉人要解除合同，应当通知买房人，而不是通知第三人梁海峰。2、上诉人与被上诉人之间是房屋买卖合同，合同中也没有标明汽车的价款，双方在签合同时将汽车打包在房屋的价款中。从上诉人支付对价来看，5万元是房款而不是汽车款。故一审法院认定双方之间形成汽车买卖的事实是错误的。3、被上诉人解除的是中介合同，是三方合同，被上诉人没有通知中介公司解除合同，故其解除合同的程序不符合合同法规定。
梁淳皓向一审法院起诉请求：1、确认梁淳皓与贾长庆的房地产买卖中介合同己经解除；2、贾长庆返还购房款7万元；3、贾长庆承担违约金2万元，赔偿损失30万元。
一审法院认定事实：
坐落于南京市鼓楼区四条巷2号1幢102室房屋（房产证号：宁房权证鼓转字第××号，以下简称案涉房屋）系贾长庆所有。
第三人梁海峰系梁淳皓之父。
2015年11月21日，贾长庆（合同甲方）、梁海峰（合同乙方）及第三人爱吉经纪公司（合同丙方）签订了《房地产买卖中介合同》及《补充协议》，约定：乙方购买甲方位于南京市鼓楼区四条巷2号1幢102室房屋（房产证号：宁房权证鼓转字第××号），包括甲方的苏Ａ×××××电动汽车一辆，总价款为119万；乙方于2015年11月21日向甲方支付定金2万元，于贷款审批通过后支付首付款60万元整并办理过户，剩余房款55万元由乙方办理贷款，甲方于房产证出件一周内将房屋交付给乙方，乙方支付尾款2万元；甲、乙任何一方无正当理由不履行合同，违约方向守约方支付违约金2万元，造成其他损失的，守约方依法追偿，等等。合同落款处，甲方签名为“贾长庆”，联系电话139××××1388；乙方签名为“梁海峰代梁淳皓”，联系电话139××××4765；丙方由第三人爱吉经纪公司盖有印章。同日，梁海峰向贾长庆支付定金2万元。
2015年12月3日，经第三人梁海峰指示，贾长庆将其名下苏Ａ×××××电动汽车过户至案外人江苏维世德律师事务所名下,并将汽车钥匙交给了梁海峰；同时，梁海峰给付了贾长庆5万元；该电动汽车销售发票上的价款为4.7万元。
2015年12月7日，梁淳皓向第三人梁海峰出具委托书，委托梁海峰办理购买房屋的相关事宜。该委托行为经南京市南京公证处进行了公证。
2015年12月22日，贾长庆通过手机短信催告梁海峰（手机号码为139××××4765）履行支付首付款等合同义务，梁海峰回复：“主要是因为房子是四层的，银行不贷款，要找关系调整。”
2015年12月25日，贾长庆通过手机短信询问梁海峰：“如果贷款审批通不过，您是否还买此房？”梁海峰回复：“如果贷款确实通不过的话，真不能买。……孩子（梁淳皓）一月十几号就去澳洲了，办不了就很难办了。上学后不能回来的……”
2016年1月31日，贾长庆：“目前贷款下不来，你是否打算不再购买四条巷这套房子？如果确定不再购买，请你和中介明确一下。”梁海峰回复：“明确告诉中介了，贷款贷不了，肯定不买……目前银行政策太糟糕。”
2016年2月1日，贾长庆发送手机短信要求解除合同，梁海峰表示不反对解除合同，但要求贾长庆和中介退还全部款项。
2016年2月27日，贾长庆发送手机短信询问梁海峰，是否购买案涉房屋，如果继续购买，双方签订补充协议，将（履行合同）时间重新约定。梁海峰回复不同意签补充协议，并表示将再次催促中介协助办理贷款。随后，贾长庆通过手机短信告知梁海峰：“从今天起算再给你们15天吧。时间到我就跟别人重新签买卖合同了，我实在不能再等你们了。”梁海峰回复：“通知中介”。
当日，贾长庆向第三人爱吉经纪公司送达了《督促履行合同义务的通知》，主要内容为：催告第三人爱吉公司在15天内协助买方（梁淳皓）完成贷款审批手续，督促买方支付首付款60万元，否则将解除合同。爱吉经纪公司的相关工作人员在该函件上签字确认收悉。
2016年3月12日，贾长庆向梁海峰发送手机短信，要求其尽快将停放在案涉房屋附近的苏Ａ×××××电动汽车开走。梁海峰回复：“好的。”
2016年3月17日，贾长庆通过手机短信向梁海峰发送了解除合同的通知。
2016年9月14日，第三人爱吉经纪公司向贾长庆发送了《敦促履行通知书》，主要内容为：梁淳皓的贷款审批已通过，要求贾长庆于三日内联系相关工作人员，协助办理交易过户等。
2016年9月26日，梁淳皓向贾长庆发送了《律师函》，催告贾长庆履行接受房款、协助过户等合同义务。
2016年9月28日，梁淳皓向贾长庆发送了《解除合同的通知书》，通知贾长庆解除合同，并要求退还购房款、支付违约金并赔偿损失等。
梁淳皓于2016年11月起诉至一审法院，因双方分歧较大，致本案不能调解。
上述事实,有《房地产买卖中介合同》、《公证书》、贾长庆与梁海峰的短信往来记录、《督促履行合同义务的通知》、《敦促履行通知书》、《律师函》、《解除合同的通知书》及庭审笔录中的当事人陈述等证据予以佐证。
一审法院认为，关于梁淳皓是否为适格主体，即《房地产买卖中介合同》的买受方是梁淳皓还是梁海峰，因合同乙方（买受方）的签字盖章处为“梁海峰代梁淳皓”，结合梁淳皓委托梁海峰办理购买房屋事宜并进行了公证，及梁海峰于2015年12月25日短信回复贾长庆：“孩子（梁淳皓）一月十几号就去澳洲了，办不了就很难办了。上学后不能回来的”，一审法院确认合同的买受方为梁淳皓，梁海峰为代理人，且贾长庆应已知前述事实。
梁淳皓、贾长庆及第三人爱吉经纪公司签订的《房地产中介买卖合同》，系各方的真实意思表示，不违反法律法规的效力性禁止性的规定，成立并生效。各方当事人均应按照合同的约定履行义务。
关于争议焦点：是贾长庆还是梁淳皓构成违约及合同解除权的行使，合同约定“梁淳皓于贷款审批通过后支付首付款60万元并办理过户，剩余房款55万元由梁淳皓办理贷款”，一审法院认为，首先，关于履行期限“于贷款审批通过后”虽未明确梁淳皓至迟应于何日期前完成贷款审批手续，但并不意味着作为出卖方的贾长庆应始终等待直至梁淳皓通过贷款审批，且贷款是梁淳皓支付房屋价款的一种方式，故梁淳皓应在合理的期限内完成付款义务；其次，当事人订立合同的目的是通过出让标的物而取得对价，因此合同的履行应当具备及时性和效率性，超出合理期限的履行既损害了贾长庆对于价款的期待利益、违背了合同的效率原则，更会因价格的波动致使交易双方的对价失衡、违反交易公平，本案中，双方于2015年11月签订合同，而梁淳皓至2016年9月才通过贷款审批，梁淳皓亦在诉状中述称此时房屋价格已大幅上涨，若仍要求贾长庆以原有价款将标的物出卖给梁淳皓，必然有失公平；第三，贷款仅是付款方式的一种，在梁淳皓未通过贷款审批时，依据合同的全面、正确履行原则，梁淳皓应变更付款方式以促进合同的履行，或者就付款等问题与贾长庆重新磋商；最后，经贾长庆多次询问且于2016年2月27日催告梁淳皓继续履行合同后，梁淳皓仍不履行付款义务，因此，梁淳皓构成违约。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同”，因此，贾长庆于2016年3月17日向梁淳皓发出了解除合同的通知，系依法行使合同解除权。自该通知到达梁淳皓的代理人梁海峰时，双方的买卖合同解除。
关于定金2万元，一审法院认为，因梁淳皓违约致合同解除，按照合同约定“任何一方无正当理由不履行合同，违约方向守约方支付违约金2万元”，承担违约责任，因此，一审法院确认该2万元定金贾长庆不应予以返还。
关于剩余5万元，梁淳皓主张为房款，贾长庆主张为苏Ａ×××××电动汽车的价款，一审法院认为，梁淳皓于2015年12月3日给付贾长庆5万元，并于当天指示贾长庆将电动汽车过户至其指定的“江苏维世德律师事务所”名下，结合该电动汽车销售发票的价款为4.7万元，一审法院认定该5万元应为梁淳皓向贾长庆支付的电动汽车价款。虽合同解除，但关于电动汽车的买卖部分已履行完毕逾一年，虑及电动汽车的价值贬损等情况，一审法院确定梁淳皓、贾长庆双方不再相互返还车辆及价款，关于充电桩等配套设施，贾长庆应配合梁淳皓进行移动，故对于梁淳皓要求贾长庆返还5万元的诉请不予支持。
关于梁淳皓主张的违约金2万元、赔偿损失30万元，一审法院认为，梁淳皓作为违约方无权向贾长庆主张违约金及赔偿损失。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十九条，以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：驳回梁淳皓的全部诉讼请求。案件受理费7150元，由梁淳皓负担。
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审审理中，上诉人提交调查取证申请,请求本院调取涉案房屋的交易信息，以证明贾长庆在合同履行期间，擅自与案外人达成房屋交易。被上诉人称涉案房屋系在与上诉人解除合同后再行出售的，被上诉人提供其与案外人陈双华于2016年9月30日签订的《南京市存量房交易合同》，证明其出售房屋的时间为2016年9月30日。上诉人对该证据的真实性不予认可，其只认可房产部门留存的房屋买卖合同。本院对被上诉人提供的《南京市存量房交易合同》真实性予以认可。
以上事实，有《南京市存量房交易合同》及本院询问笔录在案证实。
本院认为，梁淳皓、贾长庆及第三人爱吉经纪公司于2015年11月21日签订的《房地产中介买卖合同》及《补充协议》，系各方的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性禁止性的规定，合法有效，各方当事人均应按照合同的约定诚信履行。
《房地产中介买卖合同》、《补充协议》约定梁淳皓于贷款审批通过后支付首付款60万元整并办理过户手续，剩余房款55万元由梁淳皓办理贷款的方式支付。后双方因贷款审批的问题发生争议。2015年12月25日经贾长庆询问，梁海峰回复称如果贷款确实通不过的话，真不能买。2016年1月31日经贾长庆询问，梁海峰回复称贷款贷不了，肯定不买。2016年2月27日贾长庆发短信称给予梁海峰15天的时间办理贷款手续，否则将房屋另售。2016年3月17日贾长庆解除合同。根据以上双方履行合同的事实，可以认定贾长庆一直在诚信地履行合同，而梁淳皓在合同签订后三个多月的期限内一直未能完成贷款审批手续，不能履行房款支付义务。《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同。本案中，因梁淳皓未能在合理的期限内履行贷款审批义务，致使其不能完成支付房款的合同主要义务，故贾长庆有权行使合同解除权，双方之间的房屋买卖合同解除。梁淳皓没有在合理的期限内履行付款义务，其行为构成违约，因合同约定违约方应向守约方支付违约金2万元，故一审法院确认梁淳皓支付的2万元定金贾长庆不予返还，有事实与法律依据。
双方在合同中约定房屋及电动汽车一辆，总价款为119万元。合同履行过程中，梁淳皓于2015年12月3日给付贾长庆5万元，并于当天指示贾长庆将电动汽车过户至其指定的“江苏维世德律师事务所”名下，一审法院结合该电动汽车销售发票的价款为4.7万元，认定梁淳皓支付的5万元为电动汽车款项，有事实与合同依据。一审法院考虑到合同的履行情况及电动汽车的价值贬损等情况，确定梁淳皓、贾长庆双方不再相互返还车辆及价款，并无不当，应予维持。
因梁淳皓违约，故其无权向贾长庆主张的违约金及损失。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7150元，由上诉人梁淳皓负担。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 张旭东
审判员 孙 伟
二〇一七年十一月十五日
书记员 李丽玲