广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第798号
原告范许微，住址江西省上饶市鄱阳县。
委托代理人李良军，广东德城律师事务所律师。
委托代理人吴伟明，广东德城律师事务所律师。
被告张索源，住址湖南省安乡县。
第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司，地址广东省深圳市福田区深南大道金润大厦14A。
法定代表人杜欣，总经理。
原告范许微与被告张索源、第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范许微及其委托代理人吴伟明、被告张索源到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年03月21日，在第三人深圳市中联地产置业顾问股份有限公司的居间服务下，原告与被告签订了合同编号为N0：2015002614-2的《房产买卖合同》，同时原、被告与深圳市房贷通置业代理服务有限公司签订了合同编号为N0：2015002614-3的《房贷通按揭、权证代办服务合同》，原被告向居间方出具了《佣金及必要费用支付承诺书》。合同约定被告将位于深圳市宝安区天骄世家8栋16E房产一栋（房产证号50××93）转让给原告，转让价格总计人民币2，210，000元。原告在签订合同时按约定支付被告购房定金共计人民币50，000元，被告出具了收款收据凭条。原告及第三人通知被告在2015年4月15日前到原告贷款银行做资金监管，但被告并未在约定的时间履行卖方义务，原告发函向被告催告后，被告至今仍未给予任何答复，严重违反诚实信用原则，导致买卖合同无法继续履行。被告的行为已经构成根本性违约，原告有权解除合同，要求被告返还定金，支付违约金并要求赔偿损失。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告返还原告购房定金人民币50，000元；2、被告向原告支付相等于房产转让成交价20％的违约金人民币442，000元；3、本案受理费一切诉讼费用由被告承担。
被告答辩称，因资金周转的需要，被告才决定出售涉案房产，不到万不得已也不会卖，卖房子的时候被告和原告商量能否于今年9月份才交付给他们，后来被告与家人说要卖房子，被告家人说住了十几年了，别卖了，被告就不卖了，被告当时通知了买主和中介，被告承认自己违约，被告同意在定金人民币50，000元范围之内与原告协商，如果超过人民币50，000元被告接受不了。
第三人虽然未到庭参加庭审，但第三人提交了书面意见如下：2015年3月23日，第三人已经将定金支付至被告账户，现根据合同约定有定金人民币5，000元作为预留的交房保证金在第三人处托管，第三人愿意配合法院对上述款项进行处理，但第三人保留对本案原、被告追索必要费用的权利。
经审理查明：2015年3月21日，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订了编号为2015002614-2的《房产买卖合同》，相关约定如下：1、被告将其所有的深圳市宝安区天骄世家8栋16E转让给原告，转让成交价为人民币2，210，000元；2、买方在签订合同当日向卖方支付购房定金人民币50，000元；3、付款方式为银行按揭付款，买方应于2015年4月15日之前预付首期购房款（不包括定金）到买方贷款银行办理资金监管，卖方应当在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议。买方应当在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料；4、卖方应结清房产交付前所欠的物管、水电及其他设备设施等应付费用，并保证按约定的交房条件如期向买方交付房产，为此卖方同意从定金中预留人民币5，000元作为交房保证金；5、该物业有抵押，卖方应当在签订合同后10日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等；6、任何一方不履行合同义务导致交易无法完成的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或要求违约方按房产转让价20%支付违约金。
2015年3月21日，被告向原告出具《收款收据》，表明收到原告交付的购买涉案房产的定金人民币50，000元。原、被告以及第三人均确认上述定金现有45，000元在被告处，有人民币5，000元作为交房保证金在第三人处托管，第三人明确表示愿意配合法院对该费用进行处理。
2015年4月13日左右，被告向原告告知房子不卖了。
2015年4月13日，第三人以特快专递的方式向被告发出《履约催促函》，向被告告知：被告未按约定办理首期款资金监管手续，且被告单方表示不履行合同，被告的行为已经构成违约，被告应当在收到该函后3日内到原告贷款银行办理首期款资金监管手续，继续履行合同。被告于2015年4月14日收到该份《履约催促函》。
2015年4月22日，原告委托律师以特快专递的方式向被告发出《律师函》，告知被告：被告未按约定履行合同义务，构成违约，被告应当积极履行合同，否则应当承担违约责任。被告于2015年4月23日收到该份《律师函》。
原告主张被告拒绝履行合同义务的行为构成根本性违约，故诉至法院，请求判令被告向其返还定金人民币50，000元，并判令被告按转让成交价的20%向其支付违约金人民币442，000元。被告主张其并非恶意违约，是被告父母不同意被告转让涉案房产，且被告提出原告主张的违约金标准过高。
另查，1、被告主张因其没有原告的联系方式，其于2015年3月底就已经向第三人告知房子不卖了，原告于2015年4月13日打电话给被告时，被告再次向原告明确房子不卖了；原告主张其2015年4月11日打电话给第三人时，第三人还说被告要和家人商量一下卖不卖。
2、原告主张涉案房产在2015年4月13日左右时的市场价值为人民币250万元左右；被告未对此提出明确的主张。
以上事实，有房产买卖合同、收款收据、履约催促函、律师函、快递回执等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原、被告签订的《房产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。被告明确拒绝履行合同义务的行为，已经构成根本性违约，原告有权主张解除合同并要求被告承担违约责任。双方签订的《二手房买卖合同》应当于原告主张解除之日即2015年6月6日本院将起诉状副本送达至被告时解除。
关于违约金。原告履行支付定金的义务后，被告已经于2015年4月13日左右明确表示拒绝履行涉案合同，如原告作为守约方不选择继续履行合同，原告应当负有采取积极的措施进行减损的义务。另，原告主张涉案房产在2015年4月13日左右时的市场价值为人民币250万元左右。综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为被告应当向原告支付违约金人民币331，500元，原告的超额诉讼请求，本院不予支持。
关于定金。根据本院查明的事实，原告支付的定金中现有人民币45，000元在被告处，有人民币5，000元作为交房保证金在第三人处托管，且第三人表明其愿意根据法院的判决予以处理，根据合同解除的处理原则，本院判令被告应当向原告返还定金人民币45，000元，第三人应当向原告返还交房保证金人民币5，000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告范许微和被告张索源于2015年3月21日签订的编号为2015002614-2的《房产买卖合同》于2015年6月6日解除；
二、被告张索源应当于本判决发生法律效力之日起三日内向原告范许微支付违约金人民币331，500元、返还定金人民币45，000元；
三、第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司应当于本判决发生法律效力之日起三日内向原告范许微返还交房保证金人民币5，000元；
四、驳回原告范许微的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币4，340元，由原告负担人民币1，253元，由被告负担人民币3，087元，受理费原告已经预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 杨 莹
二〇一五年八月七日
书记员 李婷霞
书记员 林斯瑜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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