重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝05民终3707号
上诉人（原审原告）:九龙坡区中梁山海培制衣厂，住所地重庆市九龙坡区华岩镇联合村1社仓库（重庆市永宏陈记实业有限公司）。
经营者：姚海培，女，汉族，住重庆市。
委托诉讼代理人:施峰杰，北京德恒（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人:张永林，北京德恒（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:重庆市九龙坡区石桥铺街道尹家坪合作社，地址重庆市九龙坡区石桥铺街道尹家坪。
负责人：杨文华，职务社长。
原审第三人：重庆高新技术产业开发区征地服务中心（重庆市九龙坡区征地办公室），住所地重庆市九龙坡区科城路60号二郎总部经济楼4号楼3、4楼，统一社会信用代码12500107588933003W。
法定代表人：刘万勃，职务主任。
委托诉讼代理人：陈龙桥，重庆海外律师事务所律师。
上诉人九龙坡区中梁山海培制衣厂（以下简称“海培制衣厂”）因与被上诉人重庆市九龙坡区石桥铺街道尹家坪合作社（以下简称“尹家坪合作社”），原审第三人重庆高新技术产业开发区征地服务中心（以下简称“征地中心”）租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2017)渝0107民初1826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人海培制衣厂的经营者姚海培及其委托诉讼代理人张永林，被上诉人尹家坪合作社的负责人杨文华，原审第三人征地中心的委托诉讼代理人陈龙桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
海培制衣厂上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的全部一审诉讼请求；案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：参照“高新区征地拆迁企业补偿确认表”，其中的补偿内容包括拆迁损失费、提前拆迁补助、提前拆迁奖励等，这些针对的真正主体就是本次拆迁过程中确实发生实际损失的上诉人。上诉人遭受的损失有相应的补偿标准，一审按照25元/平方米支付损失没有事实和法律依据。
尹家坪合作社答辩称，按照《房屋租赁协议》的约定，如遇国家征收，上诉人一方应当无条件搬出。认可一审判决。
征地中心述称，上诉人请求与征地中心无关。
海培制衣厂向一审法院请求：1、确认海培制衣厂与尹家坪合作社于2014年8月1日签订的《房屋租赁协议》无效；2、判令尹家坪合作社支付海培制衣厂企业搬迁损失费21000元（按50元/平方米计算）、提前搬迁奖励21000元（按50元/平方米计算）及提前搬迁补助12600元（按面积30元/平方米计算），合计54600元；3、本案诉讼费由尹家坪合作社承担。
一审法院认定事实：2014年8月1日，尹家坪合作社作为甲方与作为乙方的姚海培签订了《房屋租赁协议》，协议约定：甲方将位于该社变压器对面预制厂房404.876平方米、梯间15.23平方米，合计420.10平方米的房屋出租给乙方使用；租赁期限从2014年8月1日起至2017年7月31日止，租期三年；租金为每月13元/平方米，半年租金32768元，全年租金65536元；乙方在租用时如遇国家征收应无条件搬出，甲方不赔偿任何费用，租赁协议到此终止，房租由甲方按乙方实际租用时间收取。此外，双方还对租金的支付、水电费的交纳等事项进行了约定。合同签订后，尹家坪合作社向海培制衣厂出租了房屋，海培制衣厂向尹家坪合作社支付了相应租金。
2015年6月30日，尹家坪合作社作为乙方与作为甲方的第三人签订了《征地企业拆迁补偿（补助）协议》，协议约定，甲方支付乙方建构筑物补偿、企业搬迁损失费、拆迁补助、拆迁奖励等款项，并对支付条件、支付时间等进行了约定。此外，在尹家坪合作社与第三人确认的《高新区征地拆迁企业补偿确认表》中载明：搬迁损失费按面积50元/平方米计算；提前搬迁补助（同类农房标准30%），22308.26平方米，补偿金额为4103415.44元；提前搬迁奖励50元/平方米。现海培制衣厂已搬离承租房屋，对于搬离时间双方陈述不一致，但均未提供证据证明。
另查明，九龙坡区中梁山海培制衣厂系个体工商户，其原名为“重庆市高新技术产业开发区海培制衣厂”，于2013年11月变更登记为现有名称，其经营者为姚海培。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。结合海培制衣厂的诉请及尹家坪合作社的抗辩，本案的争议焦点如下：一、租赁合同的双方当事人；二、租赁合同的效力认定；三、海培制衣厂主张的搬迁损失费、提前搬迁奖励、提前搬迁补助等补偿能否支持。
首先，姚海培虽然是以自己名义与尹家坪合作社签订的租赁合同，但姚海培系海培制衣厂的经营者，并且租赁房屋也实际是由海培制衣厂在使用，故租赁合同的相对人应当为海培制衣厂。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五十九条之规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人，有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但同时应当注明该字号经营者的基本信息。因此，海培制衣厂既是租赁合同的相对人也是本案适格的诉讼主体。
其次，关于租赁合同的效力问题。本案所涉房屋系尹家坪合作社修建，尹家坪合作社既无该房屋相应的产权证书，也未提供主管部门准予建房的相关批文。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。海培制衣厂和尹家坪合作社签订的租赁合同违反此规定，应认定为无效，因此一审法院对于海培制衣厂要求确认与尹家坪合作社于2014年8月1日签订的租赁合同无效的诉讼请求，予以支持。
最后，海培制衣厂主张的搬迁损失费、提前搬迁奖励、提前搬迁补助等补偿能否支持的问题。海培制衣厂和尹家坪合作社之间的租赁合同已被认定无效，则双方关于“在租用时如遇国家征收应无条件搬出，甲方不赔偿任何费用”的约定亦不能适用，应视双方之间就此没有约定。在双方之间就租赁房屋被征收产生的补偿未作分配约定，现又协商不成的情况下，海培制衣厂能否主张按照《高新区征地拆迁企业补偿确认表》中确认的补偿项目及标准计算搬迁损失费、提前搬迁奖励、提前搬迁补助等补偿？一审法院认为，尹家坪合作社与第三人签订的《征地企业拆迁补偿（补助）协议》是拆迁人与被拆迁人达成的合意，其本质是合同。根据合同的相对性原则，海培制衣厂并非该协议的相对人，故以该协议约定的补偿项目及标准为依据主张相应费用缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。鉴于海培制衣厂搬迁客观上会产生一定的搬迁损失，尹家坪合作社作为出租人应当给予海培制衣厂适当赔偿。由于海培制衣厂对于租赁房屋的未尽到合理审查义务，而尹家坪合作社明知其出租房屋系未经审批建设，双方对于租赁合同无效均存在过错，故一审法院酌情认定按建筑面积25元/平方米，即尹家坪合作社支付海培制衣厂420平方米×25元/平方米=10500元为宜。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五十九条之规定，判决：“一、原告九龙坡区中梁山海培制衣厂与被告重庆市九龙坡区石桥铺街道尹家坪合作社于2014年8月1日签订的《房屋租赁协议》无效；二、被告重庆市九龙坡区石桥铺街道尹家坪合作社在本判决生效之日起十五日内支付原告九龙坡区中梁山海培制衣厂10500元；三、驳回原告九龙坡区中梁山海培制衣厂的其他诉讼请求。”如果尹家坪合作社未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，针对上诉人要求被上诉人参照《高新区征地拆迁企业补偿确认表》中确认的标准计算搬迁损失费、提前搬迁奖励以及提前搬迁补助的问题。本院认为，《征地企业拆迁补偿（补助）协议》是拆迁人与被拆迁人（房屋产权人）达成的合意。并无相关法律规定或约定，涉及以上补偿项目的费用应当支付给房屋承租人。一审考虑上诉人搬迁客观上会产生一些费用等因素，酌情认定按照每平方米25元的标准计算搬迁损失较为合理，本院对此予以确认。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1165元，由上诉人九龙坡区中梁山海培制衣厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊 群
审 判 员 倪洪杰
代理审判员 陈 莹
二〇一七年六月九日
书 记 员 李 艺