福建省漳州市芗城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0602民初426号
原告：张建国，男，1972年10月4日出生，汉族，住漳州市芗城区。
被告：漳州香江房地产开发有限公司，住所地漳州市芗城区瑞得园2幢（龙江居委会内），统一社会信用代码：91350600757369686L。
法定代表人：杨孙西，该公司董事长。
委托诉讼代理人：沈浩华，女，漳州香江房地产开发有限公司工作人员。
委托诉讼代理人：刘蔚然，女，漳州香江房地产开发有限公司工作人员。
原告张建国与被告漳州香江房地产开发有限公司（以下简称香江房地产公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2018年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张建国，被告香江房地产公司的委托诉讼代理人沈浩华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张建国向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告逾期办证房屋所有权初始登记违约金38738元，违约金每日按原告已付购房款485447元的0.02%计算，自2015年9月23日起计至2016年10月26日，已实际产生的违约金38738元。2、本案受理费全部由被告承担。事实和理由：原被告双方于2012年5月11日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：1、原告向被告购买址在西侧香江新城一期1幢1315号的商品房。该商品房建筑面积75.38平方米，合计总价款为人民币485447元；2、原告应于合同签订当日一次性支付首期购房款人民币146447元；3、被告应于交房60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，如因被告原因，原告不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告应自逾期之日起每日按原告已付款的0.02%向买受人支付违约金。合同还对逾期交房，保修责任等做了约定。合同签订后，原告已依约将全部购房款支付给被。2014年月9日23日，被告将本案涉案房屋交付给原告使用。但是直到2016年4月29日，被告才履行完向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记的义务。其行为已明显违约。依法应支付自2015年9月23日起至原告取得上述房屋权属登记证书之日止的逾期办理房屋所有权初始预登记违约金，违约金每日按原告已付购房款485447元的0.02%计算；至2016年10月26日，实际产生的违约金人民币38738元。
被告香江房地产公司辩称，我方不存在逾期办证行为，不应该支付违约金，理由如下：1、合同第十四条约定“如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理…”,另补充协议第十条第1点约定“出卖人在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。”买受人的商品房在2014年9月23日交付使用，2015年5月被告已经提供申请房屋产权初始登记所需文件资料给国土资源局开始初始登记（证据4证明和证据13可以证明），证据13该发函日期为2015年11月10日，提到之前该局已经受理被告申请香江一期房屋初始登记资料，也印证了2015年5月香江公司已经完成房屋初始登记的义务。说明被告在原告交房后365日已经完成房屋初始登记的义务。2016年4月1日出卖人完成为买受人做房屋登记，2016年4月22日市住建局在其网站发布房屋初始登记公告，可以开始办理房屋产权登记，并于2016年4月27日在香江大厦张贴办证公告提示业主根据购房时的付款方式而办理相关手续，2016年10月26日；原告产权证办理完毕。这期间总共为208天，未超过365天的约定，我方无需支付违约金。2、香江公司从2014年9月23日交房给张建国之日起计，到2016年4月1日做完房屋登记一共用了556天完成为张建国办理初始登记，但此其中非出卖人可以控制的相关政府部门拖延办证时间引起的时间延误应该以予扣除综述如下：（1）漳州市中级人民法院于2014年9月5日判决先予强制执行交房后，闽南公司才被迫向被告交付讼争工程的住宅部分钥匙，商场与店面部分至今没有办理任何移交手续，更不必说办理产权证之前，闽南公司必需的建筑资料归档工作了。直至2015年4月9日，市城建档案馆尚向香江公司发出“档案尚未齐全”的“工程档案移交告知单”，但在广大买房业主的强大压力下以及香江公司提供巨额担保款项后，2015年4月30日市住建局依照为民办实事的“容缺”精神，开具出香江大厦的竣工验收备案的《福建省房屋建筑与市政基础设施工程竣工验收备案》证明，使香江公司得以籍此为广大的购房客户开始办理产权两证的流程。（2）香江公司自2015年4月30日讼争工程的工程竣工验收备案完毕后，并在2015年5月向漳州市住建局和漳州市国土资源局提交相关文件做初始登记的预审申请（详见《关于漳州香江房地产开发有限公司国有土地权证办理情况的复函》）（给漳州市住建局提供的文件详见《楼盘初始登记应提交资料清单》，给漳州市国土资源局提供的文件详见《国有土地使用权分户登记备案材料》）。漳州市国土资源局在2016年9月28日第二次函复法院时，也已明确“漳州市不动产登记中心于2015年5月收到香江公司提交的”申请。漳州市国土资源局初步审核后，提出讼争工程的规划验收坐标与国土证上的坐标不符，有疑似占用城市绿地的嫌疑，进而搁置办证程序。香江公司提供2012年4月11日获漳州市城乡规划局发出的漳州市建设工程竣工规划条件核实意见书（规建核2012［009］号）证实香江新城一期2＃楼符合城市规划要求，以及2015年3月12日获漳州市城乡规划局发出的漳州市建设工程竣工规划条件核实意见书（规建核2015［008］号）证实香江新城一期1＃楼符合城市规划要求的，而并非存在漳州市国土资源局所提出的占用城市绿地。漳州市国土资源局不愿意以漳州市城乡规划局的“竣工规划条件核实意见书”为依据，于2015年6月1日向漳州市城乡规划局发出漳国土资函（2015）40号《关于提供香江新城一期部分建筑物超出用地红线图是否符合规划的函》。2015年7月10日漳州市城乡规划局发出漳规函［2015］78号《关于香江新城一期部分建筑物用地有关情况的复函》回复漳州市国土资源局，函中第二点指出“2005年8月11日，市环保局组织市水利局、建设局和我局召开《漳州市区三湘江河道整治工程初步设计报告》评审会议，会议组织了专家审查…将西洋坪支流河道断面宽度由27.1米调整为20.85米。”函中最后再次确认香江新城一期符合市政府和相关部门调整意见及规划要求。此举证明了香江新城一期并没有占用城市绿地，符合竣工和办证要求。由于漳州市国土资源局原有颁发给香江公司的《国有土地使用证》中的附图仍然按照27.1米的河道加绿地宽度绘制，进而导致香江新城一期部分建筑物产生占用到国土局土地证上的规划城市绿地的疑云。闻此用地性质疑问后，2015年11月10日漳州市住建局发函漳州市国土资源局要求漳州市国土资源局对之前怀疑该占用城市绿地的建筑物是否符合用地性质（用途）的要求，做出结论并书面函告漳州市住建局。这也就说明了住建局早在2015年11月10日之前已经“受理漳州香江房地产开发有限公司申请香江新城一期（1、2幢）房屋初始登记”。综上，无论是土地还是房屋，香江公司均于2015年5月提交申请并提供了完整资料，这点2016年9月28日不动产中心已复函致芗城区法院，足以证明被告2015年5月提供申请房屋产权初始登记所需文件给国土资源局和房管局开始初始登记预审。此后经主管部门审核、批准后即予以办理。香江公司提供了一系列完整的资料，请法官重视这些证据材料。2015年12月4日漳州国土资源局回复漳州市住建局的函件中只引用漳州市规划局的回复（漳规函［2015］78号文），说明香江新城一期建筑符合规划竣工验收条件，并没有就漳州市住建局关注的242.1平方米的“占用绿地”是否符合用地性质问题做出回答，因此，该回函没有得到漳州市住建局的接纳因而搁置了其办证流程。在省市区各级政府部门的关心下和香江公司不断的努力下，2016年2月3日市规划局再发出漳规函[2016]23号《漳州市规划局关于确认三湘江河道整治（香江新城段）平面位置的复函》给市国土局，以准确的图纸坐标数据、具体的历史原因，解释因市政府在创卫三湘江整治过程中多次的新河道用地调整，进而产生香江公司原来获得颁发的的国土证上的坐标与最后一次政府相关部门联合会审后的正确坐标数据出现差异的真正原因，再次说明香江公司依照规划审批与验收文件进行的建设无误。查明真相后，2016年2月15日市国土局以漳国土资[2016]18号《漳州市国土资源局关于漳州香江房地产开发有限公司香江新城项目用地调整的请示》呈报市政府，申明香江公司的国土证与规划局审批及验收的坐标数据产生不符合的原因，并提出为香江公司重新换发新的国土证的要求。2016年2月26日漳州市人民政府漳政地[2016]9号《漳州市人民政府关于漳州香江房地产开发有限公司香江新城项目用地调整的批复》同意重新颁发国土证。2016年3月25日签署出新的国土证，2016年3月29日，香江公司获颁新证【漳国用[2016]第185730号、漳国用[2016]第185731号两本新的《国有土地使用证》】。新颁发《国有土地使用证》纠正了原三湘江河道和绿地宽度，消除了所谓的占用绿地疑问，证实市规划局对香江一期的规划验收结论是正确的，此其中，香江公司并没有任何犯错。根据双方《商品房买卖合同》的约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，香江公司承担逾期办证违约责任的前提是“出卖人的原因”。综上看，本案中，无论是房屋还是土地，香江公司均于2015年5月向当地房屋权属登记机构申请办理权属初始登记。此后国土部门、规划部门、市政府均系按照行政的流程予以审查、批准。未及时调整红线图的错误在于国土资源局，而非香江公司，故办证迟延的原因不在于香江公司，若归咎于香江公司办证延迟，这违背了双方合同的约定和法律的规定。这段长达一年余的占用城市绿地疑云澄清过程，乃非香江公司所能控制的不可抗力因素，假设从最不利于香江公司的角度计算，计算逾期办证违约金的截止时间应是2015年5月，而非主管部门受理时间，即，由漳州市国土资源局发函给漳州城乡规划局的2015年6月1日到2016年3月25日漳州市国土资源局重新颁发正确的《国有土地使用证》这298天都应予扣除（若从2015年4月30日至2016年3月29日计算就是334天）。香江公司2016年4月1日得到漳州市住房和城乡建设局颁发的《漳州市房屋登记收据[收件号：60010001-160401-20253490]，并于2016年4月22日在网站上公告香江大厦1号楼初始登记。香江公司用了不到556－298＝258为香江公司做完初始登记，此时间在约定的365天之内，并没有违约。也就是说直到2017年4月22日为止，出卖人还没有逾期办证的违约。
当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2012年5月11日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定（摘要）：1、原告向被告购买西侧香江新城一期1幢1315号房屋，房屋总价款为485447元。2、付款方式：本合同签订当日，买受人付清首付款人民币146447元，余款人民币339000元以按揭（抵押）贷款的方式支付。买受人应在接到出卖人发出的书面通知书之日10日内提交按揭贷款所需完整资料，并在接到出卖人发出书面通知的60日内办妥所有按揭贷款手续（以出卖人收到按揭款项为之为“办妥按揭手续”）。如买受人无法在上述约定期限内办妥按揭手续的，买受人应当于上述约定期限到达后五日内付清全部购房款。3、交付条件与期限：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。4、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。合同附件六《合同补充协议》第十条约定：1、出卖人在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。出卖人将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供的资料报送当地权属机构并取得登记机构出具的收件后，视为出卖人已履行本条关于由出卖人办理初始登记的义务。2、买受人以按揭贷款方式付款的，买受人同意该商品房权属登记手续授权出卖人代办，因此出卖人无需将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，且买受人应在商品房交付当日将所需的全部办证材料及费用交给出卖人，否则出卖人有权拒绝与其办理房屋交接手续，且无需承担逾期交房的违约责任。如因出卖人原因只是买受人不能再房屋权属预登记后365日取得房屋权属证书的，买受人不退房，由出卖人按原合同约定支付违约金。若出卖人在代买受人办理房屋权属证书的过程中，遇到因办证单位的规定或政策调整而导致相关办证材料及费用发生改变的，买受人需在出卖人书面通知送达后7日内补齐相关材料或补缴相关费用，否则由此致使出卖人不能再规定时间内办妥房屋权属证书的，出卖人不承担任何责任。3、买受人以一次性付款或分期付款的，出卖人在房屋权属初始登记后30日内，将办理房屋权属证书需由出卖人提供的资料交付买受人，由买受人自行向房屋权属登记机构办理权属登记，若因买受人原因致使双方未能如期交接上述资料的，出卖人不承担任何责任。2012年5月11日，原告张建国向被告香江房地产公司支付首付款146447元，并于2012年7月16日以银行按揭贷款形式支付剩余购房款339000元。2014年9月23日被告香江房地产公司向原告交付讼争房屋。
2006年3月，被告香江房地产公司取得漳国用（2006）第64409号国有土地证，土地使用面积180995.83平方米，实际用地面积141790.96平方米；因三湘江整治，漳州市城乡规划局于2007年8月调整了香江新城项目用地，用地总面积不变，但实际用地面积变更为146470.41平方米，即实际用地面积增加4679.45平方米。
2015年5月漳州市国土资源局收到被告提交的“香江新城一期”项目土地分户登记备案预审申请，于2015年6月1日致函漳州市城乡规划局，要求漳州市城乡规划局对被告香江房地产公司占用绿地的建筑物是否符合城市规划的要求给予出具书面意见。漳州市城乡规划局回函（摘要）：1、2005年4月7日，市场会议研究三湘江整治有关香江公司责任段改建问题，同意将香江公司责任段原斜穿西洋坪路与瑞京路交叉的西南走向调整为直穿瑞京路后再向东横穿西洋坪路与漳州师院责任段对接，具体调整方案由市建设局、水利局和规划局共同确定。2、经专家审查，将西洋坪支流河道断面宽度由27.1调整为20.85米。3、我局于2006年2月13日办理《漳州市三湘江整治（香江公司段）工程建设工程规划许可证》和2007年12月29日批准的香江新城1#、2#楼单体设计方案总平图中，河道断面宽度按照初步设计方案批复办理，符合初步设计评审会意见要求。
2015年11月10日，漳州市住房和城乡建设局致函漳州市国土资源局，要求漳州市国土资源局对被告香江房地产公司占用城市绿地的建筑物是否符合用地性质的要求书面函告。2015年12月4日，漳州市国土资源局复函漳州市住房和城乡建设局（摘要）：1、根据2002挂14地块出让合同，香江新城项目出让面积为180995平方米（含港道、绿地），香江新城一期（1、2幢）建筑物在出让用地范围之内；2、根据漳规函（2015）78号文，香江新城一期1#、2#楼符合政府和相关部门调整意见及规划要求。
本院在审理涉讼芗城区西侧的香江新城一期1幢逾期办证系列案件中，依法发函向住建部门和国土部门调查被告提交办证材料的日期及逾期办证的原因等，经本院多次联系但住建部门始终未函复；国土部门于2016年9月26日回函本院：漳州市不动产登记中心于2016年4月6日收到被告提交的土地分户登记备案申请，于2016年4月29日审核完成并办证公告。之后，国土部门于2016年9月28日又函复本院：漳州市不动产登记中心于2015年5月收到被告提交的“香江新城一期”项目土地分户登记备案预审申请，在审核中发现该项目部分建筑物超出用地红线242.1平方米，占用规划确定的城市绿地；该中心将该情况上报市国土局，市国土局于2015年6月1日发函市城乡规划局；并附一份“关于提供香江新城一期部分建筑物超出用地红线图是否符合规划的函”，该函请市城乡规划局对被告占用绿地的建筑物是否符合城市规划的要求出具书面意见。之后，本院向漳州市不动产登记中心征询“预审申请”的含义，该中心负责人回复称，行政机关办理案件是有规定期限的，被告所提交的材料经初步审查发现，该项目部分建筑物超出用地红线242.1平方米，占用规划确定的城市绿地，即上报国土局处理，行政机关认可的受理日期是2016年4月6日。
2016年3月25日，漳州市国土资源局向被告香江房地产公司重新核发漳国用（2016）第185730号、185731号国有土地证，土地使用面积180995.83平方米，实际用地面积为146470.41平方米。2016年4月1日漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心收到被告提交的办证材料并出具收件收据。2016年4月6日漳州市不动产登记中心受理被告提交的土地分户登记备案申请。2016年4月22日漳州市住房和城乡建设网发布房地产办证公告，“香江新城一期1幢及地下室”已经进行房屋初始登记。2016年4月29日，漳州市国土资源网发布土地分户登记公告。
本院认为，本案存有二个焦点：1、被告履行协助办证义务的时间？2、本案造成原告在约定时间未能取得房屋权属证书的原因是否为“出卖人的原因？
焦点一：被告履行协助办证义务的时间？
漳州市不动产登记中心复函，被告香江房地产公司虽然于2015年5月向漳州市不动产登记中心提交的“香江新城一期”项目土地分户登记备案预审申请，但是因为当时该项目存在超出用地红线问题，尚不具备土地分户登记备案的完整条件，直至2016年4月6日被告才再次提交土地分户登记备案申请，漳州市不动产登记中心才正式受理被告的申请，并于2016年4月29日审核完成及发布办证公告，因此被告履行协助办证义务的日期应该认定为漳州市国土资源局发布土地分户登记公告之日即2016年4月29日，被告认为其已经于2015年5月完成相应的协助办证义务的主张与事实不符，本院不予采信。至于被告主张行政部门在履行审核、批准等职责的过程中存在瑕疵，不在本案民事诉讼审理的范畴，其可依其他途径另行救济。被告认为，根据合同约定，被告只需要将办理房屋权属初始登记需要由被告提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为已经履行协助办证义务，因此即使法院要以两证最晚的收据时间计算，也应该是2016年4月6日。本院认为，商品房买卖合同中，被告负有的协助办证义务即包括提交初始预登记申请，也包括具备办证条件后通知原告，因此无论被告何时提交初始登记申请，均应该在履行通知义务后才视为已经完成协助办证义务，且房屋权属登记包含房屋和土地两方面的内容，因此本案应该以被告全部完成土地和房屋协助办证义务并通知原告的时间作为被告完成协助办证义务的时间，即为漳州市国土资源局发布土地分户登记公告之日2016年4月29日。
焦点二：本案造成原告在约定时间未能取得房屋权属证书的原因是否为“出卖人的原因”？
因三湘江整治，漳州市城乡规划局于2007年8月调整了香江新城项目用地，用地总面积不变，但实际用地面积变更为146470.41平方米，即实际用地面积增加4679.45平方米。被告未能及时办理相应的变更手续，是造成被告递交给国土部门的登记备案申请及相关资料被拖延收件及审核的根本原因，被告对此存在过错。因此，被告辩解“由于非出卖人原因导致逾期协助办证”，本院不予采纳。况且，按照“审核登记备案申请及相关资料”的相关规定，被告应当同时向国土部门、住建部门递交登记备案申请及相关资料，但被告至今仍没有证据证明其向住建部门递交登记备案申请及相关资料的日期也是2015年5月。因此，造成原告未能在约定时间内取得房屋权属证书的原因仍是被告的原因，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”，被告依法应该承担逾期办证的违约责任。
综上所述，本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，依法有效，受法律保护。双方当事人应当依约全面履行自己的义务。根据合同约定，被告应在商品房交付使用后365日内协助原告取得房屋权属证书，本案交房日期为2014年9月23日，被告应在2015年9月23日前协助原告取得房屋权属证书，被告于2016年4月29日完成协助办证义务，被告逾期协助办证日期为219日，因此，被告应支付的逾期办证违约金为21262.58元（485447元×0.02%×219天≈21262.58元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、被告漳州香江房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告张建国逾期办证违约金21262.58元；
二、驳回原告张建国其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费768元，减半收取384元，由原告张建国负担177元，被告漳州香江房地产开发有限公司负担207元。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。
审判员 黄东标
二〇一八年一月二十二日
书记员 刘巧玲
附主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。