山东省青岛市崂山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0212民初599号
原告青岛中冶物业管理有限公司。
法定代表人高锟，系公司执行董事。
委托诉讼代理人袁君。
委托诉讼代理人赵静梅。
被告田红贞。
原告青岛中冶物业管理有限公司与被告田红贞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用一审简易程序，后转为一审普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛中冶物业管理有限公司委托诉讼代理人袁君、赵静梅，被告田红贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛中冶物业管理有限公司诉称：原告系x小区的物业服务企业，被告系x房屋业主。根据被告签订的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》的约定，物业服务费按照建筑面积每平方米每月1.05元收取，电梯运行费按每平方米每月0.4元收取，被告应当在每季度首月5日内交纳当季度的物业服务费，逾期未能足额交纳，应自逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。被告自2014年7月1日至2015年12月31日共拖欠物业服务费1519.38元，电梯运行费579元。为保护原告合法权益，督促被告履行支付物业服务费义务，诉至贵院请求判令：1、被告支付原告物业服务费1519.38元，电梯运行费579元；2、被告按每日千分之三支付逾期付款违约金直至结清全部物业服务费，截止2015年12月31日应支付违约金为2010.24元：3、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告田红贞辩称：2014年我交了三个月的物业费才拿到钥匙，当时房屋墙面八处严重裂缝，要求物业维修，维修过程中又发现墙内电线未加套管，存在安全隐患。后协调办事处张主任、开发商、建筑商取证、协商，最终按精装修标准对墙进行了维修，维修时间长达三个月。之后墙仍屡屡出现裂纹，我多次找物业，维修多次仍没有修好。这个房子是给孩子买的婚房，因为老维修不好，耽误了孩子的婚期。物业维修期间给我造成的误工损失以及耽误入住的损失，原告应予赔偿。因为我没有入住所以交物业费无从谈起。另外请物业立即对房屋进行维修。
为证明被告因房屋质量问题一直未入住该房屋，被告田红贞向我院提出对涉案房屋申请勘验。2016年7月11日，我院审判员蔡爱华，书记员佟博对青岛市x户的涉案房屋进行了现场勘验，原告诉讼代理人赵静梅、被告田红贞均在场见证了勘验过程。
当事人各方举证、质证情况：
1、原告为证明其主张，向本院提交了以下几组证据：证据一，前期物业管理服务协议一份，双方于2014年3月28日自愿的基础上签订，双方约定了物业费的收费办法、标准，及违约责任承担方式。证据二、业主家庭信息登记表一份、物品/文件签收表一份，证明被告于2014年3月28日接收房屋并入住，享受物业服务。证据三、欠费明细表一份，证明被告所欠物业费起止时间及数额，及收费面积为80.39平米。证据四、催款通知书照片六份及律师函送达回执一份，证明原告多次向被告催缴物业费。
针对原告所提出的上述证据，被告发表质证意见如下：对证据一有异议，是我本人签字，但协议内容我眼花看不清。对证据二无异议。对证据三有异议，我印象里已经交过一个季度的物业费360元，垃圾费160元，合计520元。对证据四无异议。
2、被告田红贞为反驳原告主张或证明其主张，向本院提交了以下证据：证据一，照片一张，证明房屋跑线，没有套管，当水泥抹在墙上，房屋多处裂缝。多次反映情况，物业派人把墙皮砸掉，又重新布线，按照精装修标准修理后一个月后又开始裂缝，现在还有两处裂缝没有处理。
针对被告所提出的上述证据，原告发表质证意见如下：裂缝属实，但是这是开发商的问题，与我们物业没有关系。
3、庭审中，向双方出示了勘验笔录，证明涉案房屋于2014年3月28日交付，交付时该房屋墙面有八处裂缝，电线未套管。被告与开发商及街道办相关人员到该房屋协商，开发商同意该房屋墙面按精装修标准重新维修粉刷。开发商用了三个月的时间对墙面进行维修，但后来墙面又出现裂缝。被告至今未居住，水电表数量显示未有居住情况。双方均表示对此勘验笔录无异议。
本院查明：青岛中冶物业管理有限公司系中冶*英郡建设单位青岛中冶华方置业有限责任公司选聘的物业公司。2014年3月28日被告田红贞（甲方）代表x室的业主与原告青岛中冶物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，双方约定由乙方在物业管理区域内提供前期物业管理服务，高层住宅物业服务费用收取标准为1.05元/月/平方米，电梯费0.4元/月/平方米，约定“甲方应于物业交付之日的次月起缴纳物业服务费用及其他费用”，“物业服务费用按每季度预交纳，甲方或物业使用人应在每季度首月5日内履行交纳义务”，“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方自逾期之日起按每天千分之三交纳违约金并采取适当措施予以催收”，“本协议期限自签订之日起生效，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止”。同日，田红贞在青岛中冶华方置业有限责任公司（建设单位）制定的《中冶*英郡临时管理规约》上签字。
又查明，被告田红贞系青岛x户业主，房屋面积80.39平方米，2014年7月1日至2015年12月31日期间未交纳物业服务费及电梯运行费。
再查明，2014年12月5日，2015年9月5日，原告向被告发出了催收物业费的通知。
另查明，涉案房屋于2014年3月28日交付，交付时该房屋墙面有八处裂缝，电线未套管。被告与开发商及街道办相关人员到该房屋协商，开发商同意该房屋墙面按精装修标准重新维修、粉刷。开发商用了三个月的时间对墙面进行维修，但后来墙面又出现裂缝。被告至今未居住，水电表数量显示未有居住情况。
上述事实，有原被告提交的《前期物业管理服务协议》、《中冶*英郡临时管理规约》、家庭信息登记表、催收通知照片、电线照片、勘验笔录、庭审笔录以及当事人陈述、质证等在案为凭，上述证据经当事人质证并经开庭审查，可以采信。
本院认为，本案的焦点问题为：一、物业费欠费起算时间；二、被告房屋质量问题，是否应由物业服务企业承担责任；三、被告未入住，是否影响物业费的缴纳。
本院认为，被告田红贞与原告青岛中冶物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，该合同合法、有效。按照合同约定，物业费用及其他费用的收取自物业交付之日的次月起缴纳，原被告双方于2014年3月28日办理了物业交付，故物业费应当从2014年4月1日起算，被告称在物业交付时已经交纳了三个月的物业费，且原告也主张被告欠费是从2014年7月1日开始，故物业欠费应从2014年7月1日起算。关于被告田红贞辩称由于房屋质量问题导致无法入住要求原告维修并赔偿损失。本院认为该争议系被告与建筑单位之间的争议，而非与物业服务企业之间的争议，根据合同的相对性原则，被告的主张与本案无关，故本院对被告的辩称不予支持。被告辩称房屋没有入住故不需要交纳物业费，本院认为物业服务企业提供的服务主要包括小区共用部位和共用设施设备的运行、维修、养护和管理，还涉及共用部位的清洁卫生、公共绿化、车辆停放服务、安全防范等事项的管理等，作为小区业主即使没有入住，物业服务企业也实际提供了公共服务。鉴于原告没有实际入住该小区，物业管理公司在庭审中同意按照八折收取服务费用，我院酌定对原告主张的被告拖欠2014年7月1日至2015年12月31日期间的物业费及电梯费的八折部分予以支持。
综上，被告田红贞自2014年7月1日至2015年12月31日期间未交物业费1519.37元（1.05元/月/平方米×80.39平方米×18个月）及电梯费578.80元（0.4元/月/平方米×80.39平方米×18个月），合计2098.17元，原告同意打八折，即1678.50元，本院予以确认。至于原告所主张违约金，结合案件的具体情况，被告并非毫无理由欠费，故本院对原告主张的违约金不予支持。本院另希望在日后的物业服务合同履行过程中，原告能多听取业主的意见建议，继续尽职尽责履行合同义务，被告能及时足额缴纳物业费，双方如发生争议，应加强沟通积极协商解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告田红贞于本判决生效之日起十日内给付原告青岛中冶物业管理有限公司物业费、电梯费共计人民币1678.50元。
二、驳回原告青岛中冶物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告田红贞承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 蔡爱华
审判员 张国全
审判员 王 敏
二〇一七年三月二十日
书记员 佟 博