广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1202民初543号
原告：黄美容，女，1956年11月21日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。
委托诉讼代理人：孔桂明，广东安达信律师事务所律师。
被告：广东南洋投资集团有限公司，住所地肇庆市天宁北路75号之一23E01写字楼之三卡，统一社会信用代码914412005645672137。
法定代表人：陈世俊，该公司经理。
委托代理人：禤宇杰，男，1992年6月17日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区，系广东南洋投资集团有限公司的员工。
委托代理人：黄宇杰，男，1989年3月14日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区，系广东南洋投资集团有限公司的员工。
第三人：肇庆市住宅建设总公司，住所地肇庆市忠勇路21号首层101室，统一社会信用代码91441200195376074F。
法定代表人：梁一鹍,该公司董事长。
委托代理人：梁仲如，女，1971年11月8日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区，系肇庆市住宅建设总公司员工。
原告黄美容诉被告广东南洋投资集团有限公司、第三人肇庆市住宅建设总公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告黄美容委托诉讼代理人孔桂明到庭参加诉讼，被告广东南洋投资集团有限公司的委托诉讼代理人禤宇杰、黄宇杰，第三人肇庆市住宅建设总公司的委托诉讼代理人梁仲如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2005年2月25日，原告与第三人签订《房地产买卖合同》，原告受让第三人所有的位于肇庆市××州区××号房屋，房屋建筑面积61.6425平方米，房屋总价款10万元。合同签订后，原告于同年3月1日委托梁一鸣通过银行转账全额支付了购房款10万元给第三人，第三人向原告开具了购房发票，并随后将买卖房屋交付给原告使用。此后，原告与第三人曾多次向端州区房地产登记机关申请办理房屋过户登记，但因历史原因缺少土地使用证明材料而暂未能办理房屋产权转移登记。原告收楼后一直对受让房屋行使占有、使用、收益的权利，自2009年10月开始，原告一直委托肇庆市端州区一通房地产物业经纪行洪锦华先生对房屋进行经租，直至现在。原告认为，根据我国《物权法》及最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）的二条规定，原告通过合法途径购买第三人房屋，并已支付全部购房款，原告应依法取得该房屋产权。由于原房屋产权登记缺乏土地使用权证明材料而暂未能办理房屋产权转移登记，属于历史遗留问题，原告没有过错。该房屋登记簿的记载的房屋产权人与真实权利状态不符，应根据本案其他证据材料确定原告为房屋产权人。为维护原告合法权益，请求判令：1、确认原告与第三人于2005年2月25日签订的《房地产买卖合同》合法有效。2、确认位于肇庆市××州区××号房屋产权属原告所有。3、本案的诉讼费由被告承担。
被告广东南洋投资集团有限公司辩称，涉案房屋登记在住宅总公司名下，是住宅总公司的合法财产。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”以及第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”的规定，涉案房屋目前登记在住宅总公司名下且不存在不动产权利证书的登记人与不动产登记簿上的登记人不一致的情形，因此住宅总公司是涉案房屋的不动产物权人，黄美容并不是涉案房产的权利人。涉案《房地产买卖合同》因违反行政法规的强制性规定，应当认定为属于无效合同。涉案房屋没有依法进行评估。根据《广东省人民政府办公厅关于加强国有企业产权转让管理的通知》第二条、《国务院办公厅关于加强国有企业产权交易管理的通知》第三条、《国有资产评估管理办法》第三条的规定，国有资产（国有产权）在转让前依法应当进行评估，而住宅总公司属于国有企业，其上级主管部门是肇庆市端州区住房和城乡建设局，因此涉案房产属于国有财产，但涉案房产在转让给黄美容之前并未履行评估手续，违反了上述法规的规定，应当认定为无效合同。涉案房屋的交易未经同级国有资产管理部门和同级政府审核和批准。根据《广东省人民政府办公厅关于加强国有企业产权转让管理的通知》第一条、《国务院办公厅关于加强国有企业产权交易管理的通知》第二条的规定，国有企业的产权转让应该经过同级国有资产管理部门审核并报同级地方人民政府批准，而涉案房产在转让之时既没有经过肇庆市端州区国资部门审核也没有报肇庆市端州区人民政府批准，已违反了上述法规的强制性规定，因此根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”以及第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，涉案《房地产买卖合同》应当依法认定为无效合同。黄美容对涉案房产不能办理过户登记存在过错。从本案证据《房地产权证》来看，该证书“附记”一栏明确注明：“此权证的土地使用权因产权人未能提交土地使用权证，所以没有土地使用情况记录”，且该证书发证时间为2000年4月7日，由上述附记可以知道，涉案房产缺少土地登记资料的情况早在发证时就已经披露在该证书上，该披露时间是早于住宅总公司和黄美容交易涉案房产的时间；而根据房屋买卖的交易习惯，买受人一般要出卖方出示房地产权证，这是房屋买卖交易中买受人应当尽到的风险注意义务。假设黄美容在购买涉案房屋时，已经尽到风险注意义务，要求住宅总公司出示《房地产权证》，那么黄美容应当推定为知道上述附记注明的内容，在此基础上，黄美容明知涉案房屋存在瑕疵仍要购买，那么对涉案房屋不能过户的风险当然由黄美容承担；相反，倘若黄美容没有尽到应有的风险注意义务，没有要求住宅总公司出示《房地产权证》，由此不知道附记得内容，那么黄美容也应当对涉案房屋不能过户承担50%的过错责任。简而言之，由于涉案房屋缺失土地资料的情况早已在涉案房屋交易前就披露于外，不论黄美容是否已经尽到风险注意义务，均应对涉案房产不能办理过户登记存在一定的过错，而适用《物权法司法解释》第二条的必要条件之一是买受方必须对房地产不能办理产权转移登记不存在过错为前提，故黄美容请求法院依据《物权法司法解释》第二条的规定确认其是涉案房屋的所有权人是错误的。
第三人肇庆市住宅建设总公司对原告的诉讼请求没有意见。
经审理查明：2005年3月1日，原告委托梁一鸣向肇庆市住宅建设总公司支付了236804元，其中10万元用于购买肇庆市××××号房屋。2005年3月1日，肇庆市住宅建设总公司向原告黄美容出具广东省肇庆市不动产销售（转让）发票一张。2005年2月25日，原告黄美容与肇庆市住宅建设总公司签订一份《广东省房地产买卖合同》，约定：原告黄美容向肇庆市住宅建设总公司购买位于肇庆市××××号房屋，双方议定该房地产交易总金额为10万元，本合同签订之日起三十日内，双方应携带有关资料到端州区房产建设局办理过户手续，原告黄美容支付最后一期购房款时，肇庆市住宅建设总公司应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给原告黄美容。肇庆市住宅建设总公司保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由肇庆市住宅建设总公司负责处理，并承担相应法律责任，由此给原告黄美容造成经济损失的，由肇庆市住宅建设总公司负责赔偿。2009年10月1日，原告委托洪锦华将肇庆市××××号商铺用于租赁事宜。
另查明，2000年4月7日，肇庆市人民政府出具房地产权证，记载肇庆市××××号权属人系肇庆市住宅建设总公司。2016年4月22日，本院作出（2015）肇端法执字第1023号执行裁定书查封了被执行人肇庆市住宅建设总公司名下的位于肇庆市××州区××房。2016年9月9日，原告黄美容向本院提出执行异议，请求解除肇庆市××州区××房的查封及停止拍卖。2016年12月29日，本院作出（2016）粤1202执异54号执行裁定书，驳回了原告黄美容的异议。
2016年12月30日，端州区房地产交易所出具证明一张，证明城中路103号房产产权人是肇庆市住宅建设总公司，并于2000年4月28日办理了房地产权证（粤房地证字第××号），肇庆市住宅建设总公司于2005年2月25日将该房屋出售给原告黄美容，并开具了广东省肇庆市不动产销售（转让）发票。由于该房地产是属于端州城区内单家独户的房地产，买卖双方在向我所申请房地产转移登记时没有提供该块宗地的权属证明和土地转移的相关资料，故我所未能办理该宗房地产转移登记的申请。
本院认为：原告与第三人肇庆市住宅建设总公司签订《广东省房地产买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，目前没有证据证明存在合同无效的法定情形，应属于合法有效的合同，双方应当按照合同约定全面履行各自相应义务。关于被告广东南洋投资集团有限公司抗辩认为第三人肇庆市住宅建设总公司与原告黄美容就涉案合同签订的程序存在瑕疵，应通过合法途径予以确认，本案中不予审查，且原告黄美容若属善意第三人，审查结果亦不得对抗之，故对被告广东南洋投资集团有限公司的上述抗辩，本院不予支持。关于原告请求确认位于肇庆市××××号房屋产权属原告所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。本案的涉案房产目前登记在第三人肇庆市住宅建设总公司名下，第三人肇庆市住宅建设总公司未能为原告办理房屋的产权过户手续，显属违约。原告应通过其他法律途径追究第三人肇庆市住宅建设总公司的违约责任，故对原告的上述诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告黄美容与第三人肇庆市住宅建设总公司于2005年2月25日签订的《广东省房地产买卖合同》合法有效；
二、驳回原告黄美容的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3900元（原告已预交），由原告黄美容承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 董炽文
审 判 员 李晓萍
人民陪审员 陈雁萍
二〇一七年四月六日
书 记 员 冯羽羿