山东省费县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁1325民初2766号
原告：张永星，男，1971年6月11日出生，汉族，居民，住山东省费县。
委托诉讼代理人：丁兆娟，山东信誉永恒律师事务所律师。
被告：殷玉明，男，1962年10月9日出生，汉族，居民，住山东省费县。
被告：王立爱，女，1963年3月17日出生，汉族，居民，住山东省费县。系殷玉明之妻。
二被告委托诉讼代理人：崔涛，费县费城法律服务所法律工作者。
原告张永星与被告殷玉明、王立爱确认合同效力纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张永星及其委托诉讼代理人丁兆娟，被告殷玉明、王立爱及二被告委托诉讼代理人崔涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张永星向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告殷玉明签订的房屋买卖合同有效；2.判令二被告停止侵害、排除妨碍，排除二被告阻止原告行使房屋所有权的行为。事实和理由：原告与被告殷玉明于2016年5月16日在郭华春、李庆华等六位见证人见证的情况下签订了房屋买卖合同，被告殷玉明以270000元的价格将登记在其名下的费房产证费房私字第××号的房产（房产证未列西配房26.5平方）及宅基地出售给原告，原告需将一次性交纳房款，房产证过户手续由原告办理，被告无条件配合。如果暂时不能办理过户，无论何时，被告均需配合，同时约定了违约责任。被告同时尚有房屋两套，其中一套与原告所购房屋相邻，为前后院。合同签订当日，原告向被告交付房款并占有该房屋，因当时王娇租赁该房屋，经结算，被告支付原告租金2900元。原告办理过户登记时被房管局告知该房屋在规划范围内已冻结无法办理过户。王娇租赁期满后与原告续签房屋租赁协议，约定租期一年，2018年3月16日租赁期满后王娇搬离该房屋。2018年5月25日费城街道办事处工作人员丈量该房屋拟实施拆迁时，二被告拒绝原告进入，随后原告就拆墙，二被告报警，110出警，同年5月30日原、被告再次发生纠纷并拨打110。原、被告达成的房屋买卖合同有效，二被告侵权成立。为维护原告合法权益，特提起以上诉讼请求。
殷玉明、王立爱辩称，1、2016年5月16日张永星与殷玉明签订的房屋买卖合同，未与王立爱商量，并不同意出卖涉案房屋。且房屋买卖未经土地房管部门办理过户登记手续，该买卖合同不发生法律效力。2、张永星故意隐瞒王立爱，与殷玉明签订买卖合同，价格低，是欺骗、欺诈。3、买卖合同第三条、第四条明确约定违约方须按照合同总价款的30%支付违约金，因王立爱不知道买卖事宜，故该约定无效。综上所述，请求法院判令合同无效。
经审理查明，被告殷玉明与被告王立爱系夫妻关系,均系费县××街道办事处团结街居民。涉案房屋位于费县××街道办事处团结街社区，系二被告婚后于1990年翻建的老房屋，并登记在被告殷玉明名下，与被告殷玉明、王立爱现住房屋系前后院。2016年原告张永星在中间人张永刚介绍下欲购买被告殷玉明所有的涉案房屋。经与被告殷玉明协商，2016年5月13日，原告向其银行转账270000元支付购房款，被告殷玉明给原告出具收到条。同年5月16日，原告张永星与被告殷玉明在郭华春、李庆华、张永刚等六名见证人的见证下签订《房屋买卖协议书》，主要约定，甲方（殷玉明）将位于费县××街道办事处团结街的房屋（费房证费房私字第××号）以270000元的价格卖给乙方（张永星），乙方一次性交付购房款。购房款交付后，协议即时生效，甲方即时将房产证及房屋交付给乙方。房产证过户手续由乙方负责办理，甲方须及时无条件配合办理（提供必要的相关手续）。如果暂时不能办理过户，无论何时，只要政策和条件允许办理，甲方都必须及时无条件配合乙方办理，若以后政策和条件不允许办理过户手续，甲方不能以任何理由要求退还房产，否则视为违约，甲方须承担协议约定的违约责任。过户费由乙方承担。本协议签订后，如有违约，违约方须按合同总价款的30%支付对方违约金。协议签订后，房屋产权及宅基地使用权即归乙方所有。在未办理宅基地证、房产证过户手续前，如遇拆迁，乙方有权与拆迁方或团结街村委签订拆迁补偿协议，拆迁补偿全部归乙方所有，与甲方无关，甲方不得以任何理由进行干涉，也无权与拆迁方签订补偿协议。合同还约定了其他事项。
合同签订当日，被告殷玉明将涉案房屋房产证交付给原告，因涉案房屋已由被告出租给王娇、王兆伟居住使用，被告殷玉明将王娇、王兆伟租金2900元支付给原告。王娇、王兆伟租赁期满后，王娇与原告张永星签订《房屋租赁合同》并支付原告张永星一年租金3500元。2017年3月16日租赁期满后，王娇、王兆伟搬离涉案房屋。2018年5月25日，原告欲进入涉案房屋，被告王立爱以其未在买卖协议上签字，涉案房屋仍为二被告所有为由阻止原告进入涉案房屋，双方发生冲突，被告王立爱拨打110报警。同年5月30日，原、被告再次发生冲突，原告拨打110报警，110告知原告可通过法院处理。原告诉至法院。
另查明，涉案房屋所占土地系费县××街道办事处团结街社区划拨的农村宅基地。1995年根据当时政策，费县××街道办事处团结街社区居民全部转为城镇户口，该村土地性质转为城镇住宅用地。原告购买涉案房屋，现仍未办理过户手续，因费县××街道办事处团结街社区在拆迁范围内，房管部门暂停该社区房屋产权手续的办理。
上述事实，主要依据庭审查证的事实、当事人陈述、房产证、收据等证据予以证实，其全部证据均以收集、记录在卷。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定，依法成立的合同，受法律保护；第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告张永星与被告殷玉明签订《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，被告殷玉明、王立爱亦未举证证明该合同具有法律规定的合同无效的其他情形。被告殷玉明于合同签订当日将房产证及房屋租赁事宜交由原告处理，并由原告实际支配、使用涉案房屋，被告王立爱、殷玉明现住房屋与涉案房屋相邻，合同履行近两年，被告王立爱一直未提异议，结合王立爱事后态度及其与殷玉明的关系，其抗辩不知情，与常理不符。即使被告殷玉明对涉案房屋不享有完全的所有权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，被告殷玉明、王立爱关于被告王立爱对买卖房屋不知情，房屋买卖合同无效的抗辩理由，于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记手续的，不影响合同的效力。涉案房屋虽未办理物权登记手续，但不因此影响合同的效力，综上，涉案房屋买卖合同合法有效。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨碍或消除危险。权利人基于物权享有排除妨害的物权请求权，本案原告张永星所购涉案房屋尚未办理过户手续，原告张永星未取得房屋的所有权，故不享有排除妨害的物权请求权，本院对原告排除妨碍的诉讼请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：
一、原告张永星与被告殷玉明于2016年5月16日签订的《房屋买卖协议》有效；
二、驳回原告张永星的其他诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取50元，由被告殷玉明、王立爱负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 员 孙 传 海
二〇一八年八月六日
法官助理 魏 琳
书 记 员 郭田艳7