江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第0173号
上诉人（原审被告）徐振光，男，1971年9月1日生，汉族。
被上诉人（原审原告）无锡恒升物业服务有限公司，住所地无锡市崇安区县前街17号402室。
法定代表人施坚，该公司董事长。
委托代理人何长德，该公司员工。
上诉人徐振光因与被上诉人无锡恒升物业服务有限公司（以下简称恒升公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2013）锡法北民初字第0779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
恒升公司原审诉称：2005年9月8日无锡市恒升物业管理有限公司（以下简称物业管理公司）与徐振光订立蔚蓝都市花园前期物业管理服务协议（以下简称协议），至2011年11月21日徐振光共计结欠物业管理费3575元未付。物业管理公司已变更为恒升公司，故现诉至法院，要求徐振光立即支付上述物业管理费，并偿付滞纳金652元。
徐振光原审辩称：对恒升公司的诉讼时效产生质疑。恒升公司未按协议履行公共部位的维修义务，可视门铃使用两个月就不能正常使用，向恒升公司反映，恒升公司仅仅是看看，并未派专业人员维修，在此后恒升公司服务期间一直不能使用，经多次要求维修无果后，恒升公司工作人员说如果不修好就不收物业费；每逢下雨，厨房油烟机孔严重漏水，造成厨房大部分设施损坏，多次向恒升公司反映，物业只答应向上反映，却未派人检查漏水原因；居住一段时间后，徐振光房屋主卧和书房墙壁严重漏水，向恒升公司反映，恒升公司仅派人查看一次，并未进行维修，只说会向上反映。基于以上三点，徐振光未交物业费。另恒升公司没有书面通知催缴物业费。
原审法院经审理后查明：2005年9月物业管理公司与张雪琴订立物业管理服务协议，协议明确载明张雪琴所购房屋为蔚蓝都市花园XX号XXX室；协议第四条约定：物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用），交纳费用时间，每季首月1日—7日；住宅按建筑面积每月每平方米：无电梯房住宅0.7元、电梯房住宅1.1元；非住宅按建筑面积每月每平方米：无电梯房1.4元、电梯房2.2元。协议第十条约定：违约责任，……张雪琴不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理公司有权要求张雪琴补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。该协议另对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量等事项作出约定。
又查明：2006年1月9日蔚蓝都市花园XX号XXX室所有权人登记为徐振光，该房屋建筑面积为126.5㎡，属电梯房住宅。徐振光自2009年10月1日起至2011年11月21日止结欠物业费未付。
再查明：物业管理公司于2008年11月经工商部门核准变更登记为恒升公司。2011年11月21日恒升公司退出蔚蓝都市花园服务区域。
上述事实，有前期物业管理服务协议、无锡市房屋登记簿、照片、工商变更登记通知书证明在卷佐证。
原审法院认为，张雪琴作为蔚蓝都市花园XX号XXX室使用人与物业管理公司于2005年9月所订协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。现上述房屋的所有权人已于2006年1月9日登记为徐振光，根据相关规定，房屋的所有权人为业主；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。故现徐振光作为蔚蓝都市花园XX号XXX室业主，应当对该房屋自2009年10月1日起至2011年11月21日期间产生的物业费负连带交纳责任。鉴于物业管理公司已变更为恒升公司，故现恒升公司主张相应权利，法院予以支持。根据协议约定的物业服务费用计算标准，电梯房住宅每月每平方米为1.1元，故每月应交纳的物业服务费用为139.15元。自2009年10月1日至2011年11月21日止应交纳的物业服务费用总计3576.16元，事实清楚。徐振光未履行付款义务，构成违约，故理应根据协议约定承担违约责任。现恒升公司主张物业服务费3575元及违约金625元均低于法定标准，属其自主处分诉讼权利的行为，与法无悖，法院准许。徐振光认为恒升公司未按协议履行公共部位的维修义务导致房屋出现漏水问题的意见，因房屋漏水原因系与房屋质量有关，恒升公司并非房屋质量问题的相对义务人，亦非为漏水问题的过错方，故现徐振光以其房屋存在漏水问题为由拒付物业服务费，属以非恒升公司的过错行为而中止己方应履行的付款义务，无相应法律依据，法院不予支持。关于徐振光辩称恒升公司管理期间未按合同约定履行相应的义务，亦未就此提供相应证据佐证，法院亦不予采信。关于徐振光提出物业公司起诉超过诉讼时效，由于恒升公司向法院递交诉状主张合同权利时未超过诉讼时效，故法院对徐振光该项辩称亦不予采信。关于徐振光提出恒升公司未向其催缴物业费，故恒升公司不具备起诉条件，法院认为，对诉权行使的限制应当由全国人大及常委会通过制定法律进行规范；对于规范性条款的理解，应当通过文字涵义、制定目的、上下文语境等多方面进行考察。国务院《物业管理条例》第六十七条虽然规定了在业主委员会督促业主限期交纳物业费逾期仍不交纳的，物业服务企业可提起民事诉讼，但该条主要是对业主委员会设立的督促义务，并未排除物业服务企业可直接提起民事诉讼的权利，故法院对徐振光该项辩称亦不予以采信。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，国务院《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：徐振光于本判决生效后十日内支付恒升公司物业服务费用3575元及违约金652元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由徐振光负担。
徐振光不服原审判决，向本院提起上诉称：一，恒升公司未对房屋共用部位、设施等进行维护和管理；由徐振光出资、恒升公司负责安装的“可视门铃”仅用二个月，就已损坏，恒升公司没有尽维修或更换义务；厨房油烟机孔、房屋主卧和书房墙壁严重漏水，恒升公司仅派人查看，并未进行维修，由于恒升公司没有履行合同义务，且没有按照法律规定进行书面催交，徐振光有理由拒付物业服务费。二，关于诉讼时效，原审法院并没有说明恒升公司起诉的时间。综上，原审判决事实不清、适用法律不当，要求依法判决。
恒升公司辩称：墙面漏水，在保修期内应由房屋开发商来修理，大修或中修，要经业委会申请后，市房管局审核后才能使用维修基金予以修理；“可视门铃”费用是开发商收取的，应向开发商主张权利。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院已查明的事实一致。
另查明，2013年10月16日，原审法院依法受理了该案。
本案争议焦点：一、徐振光是否有权拒付物业服务费；二、恒升公司主张权利是否超过诉讼时效。本院认为：徐振光作为蔚蓝都市花园XX号XXX室业主，应当根据蔚蓝都市花园前期物业管理服务协议，履行自己的权利和义务。关于争议焦点一、徐振光认为恒升公司未对房屋共用部位、设施等进行维护和管理，但其没有提供相应证据予以证明；关于“可视门铃”存在质量问题，徐振光认为“可视门铃”的钱款是交给恒升公司的，而恒升公司认为是房屋开发商收取钱款并安装，现徐振光无法提供证据证明“可视门铃”是恒升公司收取钱款和安装的证据；关于厨房油烟机孔、房屋主卧和书房墙壁严重漏水问题，徐振光无据证明上述情况与恒升公司提供的服务有关。恒升公司未通过书面形式催讨物业费，其仍有权通过诉讼向徐振光主张相关权利。徐振光上诉的事实和理由，不足以证明恒升公司不履行或不完全履行协议约定的维护、修缮、服务与管理的义务，故徐振光上诉请求依法不予支持。关于争议焦点二，由于物业服务处于持续履行状态，恒升公司要求业主给付服务费用的诉讼时效期间应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算，即恒升公司向业主主张物业服务费的诉讼时效期间应从2011年12月21日停止物业管理服务时起算，故本案在起诉时没有超过诉讼时效。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由徐振光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢 伟
审 判 员 陈丽芳
代理审判员 李 飒
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 唐广征