江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏04民终1925号
上诉人（原审原告、反诉被告）：邓金厂，男，1980年11月19日出生，汉族，住常州市钟楼区。
委托诉讼代理人：张晓军，江苏常联律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：常州宏佳房地产开发有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇花园街33号（又一城）19/20楼。
法定代表人：祝咏雪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张伟，女，该公司法务经理。
委托诉讼代理人：赵鹏，江苏欣正律师事务所律师。
上诉人邓金厂与上诉人常州宏佳房地产开发有限公司（以下简称宏佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院(2016)苏0412民初582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邓金厂上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，依法改判；2.本案上诉费用由宏佳公司承担。事实和理由：一、涉案租赁合同应属无效。1、餐饮行业是公众场所，经营中人员密集，经营者及出租人对不特定多数人承担安保义务，鉴于消防验收未通过，存在相应的隐患。《常州市公安局消防支队武进区大队常武公（消）行罚决字（2015）0060号行政处罚决定书》载明：2015年4月14日，我大队监督员对常州市川锅王火锅店检查时发现，该场所未经消防安全检查擅自投入营业，其行为违反了《中华人民共和国消防法》第十五条之规定，以上事实有（2015）第0091号《消防监督检查记录》、对邓金厂和杨燕的询问笔录、反映投入使用事实的现场照片等证据证实。该证据足以证明，公安消防部门在进行行政处罚时，是依据《消防法》第十五条规定，将涉案火锅店作为公众聚集场所处理，如果不认定是公众聚集场所，则公安部门的行政处罚不成立。因此公安消防部门既然对川锅王火锅店作出行政处罚，就足以证明涉案场所必须完成消防验收。2、常州市公安局消防支队2008年3月7日对宏佳公司发出的常公消审字【2008】第0082号《建设工程消防设计审核意见书》第五条规定：该工程竣工后须经公安消防机构验收合格方可投入使用。由此说明在2008年消防部门已明确涉案房屋须经公安消防机构验收合格方可投入使用。3、一审法院已经认定涉案房屋从事餐饮经营属于人员密集场所。《消防法》第11条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。据此涉案场所必须完成消防审核。此外，2017年8月15日，江苏省高级人民法院《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第54条规定，属于消防法第11条规定的人员密集场所和特殊建设工程的，未经消防验收或消防验收不合格的，违反了消防法的强制性法律规定,租赁合同无效。根据以上规定，涉案租赁合同应当被认定为无效。二、一审法院对于双方过错责任认定不当，一审法院在认定涉案租赁合同无效的情况下，判令装饰损失各半承担，显属不当。宏佳公司作为物权所有人及房屋出租方，理应知晓其出租标的物须达到的必然要求，不能违反法律强制性规定。邓金厂作为自然人承租涉案房屋，对法律认识的能力显然应小于宏佳公司。因为对合同未予充分注意，属于疏忽大意，本案过错责任明显存在主次之分，一审判决各半承担与客观事实不符。邓金厂认为其损失应根据双方责任，进行二八分担，其应当承担次要责任。1、关于宏佳公司是否存在先合同义务的问题。所谓先合同义务，即指在订立合同中，合同生效之前所发生的，应由合同双方当事人各自承担的法律义务。涉案出租房屋系宏佳公司所有，由其对标的物实际控制。双方签订合同之时，约定承租房屋的用途为经营餐饮业。双方对租赁物的使用目的达成合意。而用于餐饮经营的租赁物必须经过消防验收，这是法定标准。据此，涉案房屋的消防验收当属宏佳公司先合同义务。2、关于宏佳公司上述先合同义务是否属于强制性规范的问题。强制性规范分为义务性规范和禁止性规范两类。涉案先合同义务当属义务性规范之列，即必须作为的规范。一审法院认为依据《消防法》第11条的规定，从事餐饮行业的必须送审消防设计并通过消防验收，宏佳公司未送审未验收，显然存在不作为行为。违反了相应的强制性规范中的义务性规范。3、关于宏佳公司违反上述义务性规范是否具体指向安保义务的问题。邓金厂租赁涉案房屋用于餐饮经营，是公众聚集之地，安全隐患将对不特定多数人的生命健康造成实际威胁。因此《消防法》第11条作出规定，人员密集场所必须送审消防设计，完成消防验收。该规定基于安保义务。因此宏佳公司承担的义务性规范属安保义务。4、关于宏佳公司对上述安保义务是否应承担合同无效主责的问题。由于安保责任涉及公众安全，指向不特定多数人，当属法定责任。法定安保责任，系导致本案合同无效的主要责任。据上，邓金厂认为宏佳公司负有安保义务，但未完成安保义务体现的消防送审与验收。综上，从本案来看，由于宏佳公司未能积极作为，怠于行使先合同义务，违反了强制性规范中的义务性规范，应承担合同无效的主要责任。在损失的分担上应予体现。一审法院各半承担的认定将安保义务和注意义务等量齐观，明显与其作出的责任认定相悖。二审法院应予调整。三、宏佳公司出租的涉案房屋存在瑕疵，一审认定使用费全额支付不当。1、由于涉案房屋存在瑕疵，直接导致涉案租赁房屋不能完全有效使用。实际上邓金厂在使用房屋过程中因消防部门的行政处罚存在停业情形，瑕疵标的物的使用费结算之中也应相应体现，即应对瑕疵标的物实际使用费予以折扣。如一审法院没有判决使用费折扣，有违一审法院的责任认定。2、一审法院认定涉案租赁物存在瑕疵，系导致合同失效的主要原因，但是在实际使用费的计算过程中未能将该认定予以体现，一审判决中认定了邓金厂存在注意义务，注意义务系被动性义务，而租赁物存在瑕疵，系主动义务，既然在装饰损失中对邓金厂承担注意义务的责任予以认定，那么在使用费中，宏佳公司提供的租赁物瑕疵也应有所体现。否则将导致损失认定失衡、损失认定不当。因此使用费认定需基于责任认定，基于租赁物瑕疵事实并基于权利义务对等之规定。3、邓金厂在接到行政处罚决定书之后，立即向宏佳公司发函请求解约，防止损失扩大。宏佳公司未予理睬，造成涉案房屋未及时向宏佳公司交付责任在于宏佳公司。在此之后，邓金厂只能向一审法院起诉，防止损失扩大。为方便计算涉案房屋实际占有使用费计算的截止之日，应为本案立案之日即2016年1月18日。一审法院对该节事实未予查清，责任方认定不当，请求二审法院据实认定。综上，在装饰损失中主责方为宏佳公司，实际损失宏佳公司应承担80%的责任；在实际使用费的认定中，基于邓金厂实际占有，结合租赁物之瑕疵，邓金厂只应承担实际使用费的80%。
宏佳公司二审辩称：邓金厂的上诉请求以及上诉理由缺乏事实与法律依据。第一，一审判决对合同效力的认定存在根本性的错误。从合同履行的角度，在开业前邓金厂应当就租赁房屋申请消防安全检查，包括开业前应当进行的装修工程设计备案和装修工程竣工消防备案，该义务为法定义务和合同约定义务。邓金厂因没有履行上述义务，导致遭受行政处罚，责任和损失都应由邓金厂本人承担。第二，邓金厂因自身原因遭受行政处罚，以此为由要求解约，不符合合同和法律规定的合同解除的要件，其所谓的发函解约未发生解除合同的法律效力。同时根据其诉状和法庭陈述，邓金厂在所谓的发函解约后，仍继续占有承租房屋，对川锅王火锅店进行经营，直至起诉后2016年1月28日听证，根据其本人自认，其仍在继续占有使用承租房屋，其要求解约的诉请也未得到生效判决的支持。因此宏佳公司认为邓金厂要求房屋使用费只计算到一审起诉时没有事实和法律依据。第三、对于双方过错的认定。1、一审判决对合同效力认定错误，即将有效合同当作无效合同来处理，以此为基础来划分所谓的过错责任，当然存在根本性错误，2、根据一审提供的证据，宏佳公司已按公安部2009年5月1日起施行的《建设工程消防监督管理规定》进行了竣工验收、消防备案且未被确定为抽查对象，符合法律和行政规范对于土建工程的消防验收和使用要求，因而宏佳公司并不存在邓金厂所称的违反“先合同义务”、“强制性法律规范”、“安保义务”的行为。3、“安保义务”是指服务场所的经营者在经营场所对消费者、潜在消费者或者其他进入服务场所的人的人身、财产安全依法承担的安全保障义务。与本案待证事实没有法律上的关联。4、对于有效合同来说，邓金厂要求解除合同缺乏法律与合同依据，不应得到支持。同时双方租赁合同对于合同解除后，邓金厂应将租赁房屋恢复原状后返还有着明确规定。即便租赁合同被依法解除，邓金厂要求宏佳公司赔偿其所谓的装修损失也缺乏合同依据。第四、关于占有使用费。1、涉案租赁合同应属合法有效，邓金厂理应支付直至合同到期终止或依法解除之日的全部租金。而非仅至2016年9月的实际占有使用费。2、涉案房屋并不存在邓金厂所说的影响其使用的瑕疵，邓金厂要求按照一审判决认定的实际使用费的80%结算应付租金，于法无据。
宏佳公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，对案涉合同法律效力的认定存在重大偏差。1、宏佳公司与邓金厂签订的《商铺租赁合同》所涉的土建工程,不属于《消防法》界定的“国务院公安部门规定的大型人员密集场所和其他特殊建筑工程”，无须进行消防验收，宏佳公司已完成的建设工程竣工消防备案程序完全符合法律和相关行政规范的要求，应为合法有效。一审法院以自己的主观臆断认定案涉租赁合同无效，属于对案件事实和法律认定上的重大偏差。（1）需申请消防验收的“人员密集场所”和“特殊建设工程”，应严格按照公安部2009年5月1日起施行的《建设工程消防监督管理规定》加以界定，而非依法院的自由裁量决定。根据《消防法》第十一条和第十三条之规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工后，只有国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，才需要申请消防验收，而除此以外的其他建设工程，建设单位在验收后报公安机关消防机构备案，由公安机关消防机构进行抽查。而对于何为“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程”，公安部2009年5月1日起施行的《建设工程消防监督管理规定》第十三、十四条有着清晰的界定，案涉建筑既不属于其中建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场，也不属于建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、夜总会、游艺厅等，或者具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅，不能认定属于公安部门界定的应申请消防验收的“人员密集场所”，同时也不属于该规定中其他应申请消防验收的“特殊建设工程”，因而案涉土建工程无须申请消防验收，而只需要按照该管理规定的第二十五、二十六条进行竣工验收消防备案并接受抽查即可。（2）宏佳公司向一审法院提供的常州市公安局消防支队盖章确认的案涉土建工程的建设工程竣工验收消防备案受理凭证、建设工程竣工验收消防备案表、工程竣工验收备案表等相关证据可以表明，案涉土建工程在竣工后，己根据《建设工程消防监督管理规定》第二十五、二十六条之规定，于2009年5月13日在消防办事大厅通过省级公安机关消防机构网站进行了竣工验收消防备案，并明确未被确定为抽查对象；其后，该土建工程又于2009年6月取得经武进区建设局加盖备案章的工程竣工验收备案表，证明该工程各项建设手续齐全，并己按经审批的设计施工完毕且竣工验收合格。根据《消防法》和案涉工程竣工验收时施行的《建设工程消防监督管理规定》，案涉工程完成了竣工验收消防备案并明确未被确定为抽查对象后，即己符合法律和行政规范对于土建工程的消防验收和使用要求，一审判决认定案涉土建工程未通过消防验收、违反了《消防法》的强制性规定，从而认定案涉租赁合同无效，完全是错误的，缺乏基本的事实和法律依据。2、对于常州市范围内的土建工程消防验收或者建设工程竣工验收消防备案，均属于常州市公安消防支队的职权范围，而宏佳公司也在一审中提供了充分的证据，证明常州市公安消防支队己盖章确认,宏佳公司按照《建设工程消防监督管理规定》的要求，完成了建设工程竣工验收消防备案程序。但一审法院却在邓金厂未能提供任何有效证据的前提下，仅依据邓金厂的单方陈述，就擅自认定武进消防大队未能批准邓金厂装修工程的消防设计备案补办申请，系因宏佳公司未能提供所谓的房屋消防验收意见书所致，亦属于事实认定方面的错误。二、一审判决在责任判定和反诉请求支持范围等方面严重偏袒邓金厂，有失公平公正。1、由于一审法院对案涉租赁合同的效力认定有误，因而建立在合同无效基础上的对于损失赔偿责任的认定和承担，以及对宏佳公司反诉请求的支持范围等，均存在整体的错误和偏差。2、一审判决要求宏佳公司赔偿邓金厂的装修损失2545991元，缺乏合同依据与法律依据。（1）案涉租赁合同并不存在无效事由，邓金厂被行政处罚完全是因其自身的违法、违约行为所致，一审判决要求宏佳公司承担邓金厂装修损失的50%于法无据，且有违公平原则。根据一审的庭审调查，宏佳公司的土建消防工程完全符合法律和消防行政规范规定的验收和使用条件，邓金厂被行政处罚系因其自身违反《消防法》第十五条，即未作为使用单位向公安机关消防机构申请消防安全检查所致，与宏佳公司无关；另外，在邓金厂装修之前，须根据《消防法》第十条、十三条之规定，将装修工程的消防设计文件报公安机关消防机构备案，装修工程竣工后，还应当在验收后报公安机关消防机构备案并接受抽查，这是邓金厂申请开业前消防安全检查的前提条件。同时，根据案涉租赁合同的相关规定，在装修工程开工前申请消防设计备案、竣工后申请竣工验收消防备案，以及在开业前申请消防安全检查的义务主体亦为邓金厂。但相关证据表明，邓金厂没有履行上述法律规定和合同约定的义务，因此受到行政处罚完全系因其自身原因导致，一审判决判令宏佳公司承担邓金厂装修损失的50%，缺乏合同和法律依据。3、即便案涉租赁合同依法或合意解除，按照双方的意思自治，宏佳公司也不应承担邓金厂的装修损失。本案中，邓金厂以宏佳公司严重违法、违约为由要求确认解约有效的理由不能成立，同时，宏佳公司亦不同意邓金厂违约解除案涉租赁合同，目前案涉房屋及装修均不处于宏佳公司的控制之下，邓金厂要求赔偿装修损失于法无据；另一方面，即便案涉租赁合同被依法或合意解除，根据案涉租赁合同第10.1条之规定，在合同解除后邓金厂应将房屋恢复原状交还，宏佳公司不接收邓金厂的装修和其他物品，也不对其擅自滞留的装修及其他物品作任何补偿，同时还有权要求邓金厂承担违约责任。一审判决要求宏佳公司赔偿邓金厂的装修损失，与双方合同本身的约定相悖。三、本案适用法律程序错误。根据最高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。但在本案中，直至一审结束，宏佳公司与邓金厂双方均认为案涉租赁合同有效，且邓金厂还在最后一次庭审中将诉讼请求变更为：要求法院确认双方签署的《商铺租赁合同》于2015年4月18日解除，然而一审法院不知出于什么原因，自始至终未就案涉合同的效力问题对当事人作出任何释明，并告知当事人有权变更诉讼请求，不仅严重违反了法定程序，也对当事人的实体权利构成影响。综上所述，宏佳公司认为一审判决认定事实不清、适用法律不当，并且严重违反法定程序，理应予以撤销。
邓金厂二审辩称：宏佳公司所述的事实不清的理由不成立，在一审过程中就川锅王火锅店无法经营的原因法院已经充分查明，并有相关证据予以证明。导致涉案租赁合同无效的责任主体、双方应当承担的责任如何区分，在邓金厂在上诉状中已经作了充分阐明，不再赘述。
邓金厂向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的商铺租赁合同于2015年4月18日解除;2、对常武公（消）行罚决字（2015）0060号行政处罚决定书罚款30000元，根据双方各自的责任各自承担;3、判令宏佳公司赔偿邓金厂装修直接损失5900000元；4、本案诉讼费由邓金厂承担。
宏佳公司向一审法院反诉请求：1、判令邓金厂支付拖欠租金暂计3300000元（暂计至2017年1月7日，要求自合同签订之日起至判决之日止）；2、判令邓金厂支付违约金暂计1380000元（暂计至2017年1月7日，按照合同约定的违约金计算标准，要求自合同签订之日起至判决之日止）；3、判令本案全部诉讼费用由邓金厂承担。
一审法院认定事实：本案所涉房屋坐落于常州市武进区天隽峰美居一期，由宏佳公司开发建设。2009年6月5日宏佳公司办理了该房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，确认建筑面积39948平方米，工程用途商住。2014年3月25日，办理了房屋所有权证（证号常房权证武字第××号，核定总体面积为3881.17㎡），所有权人为宏佳公司。
其间，经宏佳公司网上申报，2009年5月13日江苏消防网向宏佳公司出具《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，告知宏佳公司经网上备案受理系统进行天隽峰一期工程建设工程竣工验收消防备案，根据建设工程消防监督管理规定，该工程未被确定为抽查对象。
2013年7月8日，邓金厂、宏佳公司经协商签订《商铺租赁合同》一份，约定宏佳公司将上述房屋中建筑面积约2240㎡的房屋出租给邓金厂用于餐饮经营，租赁期限8年。宏佳公司于2013年7月8日前向邓金厂发出租赁房屋交付通知书，邓金厂于接到书面通知后3日内到现场检查和确认。邓金厂应于合同签订之日7个工作日内支付履约保证金300000元。宏佳公司同意邓金厂在免租期内进行装修，但邓金厂应在装修开始前15个工作日将装修方案报送宏佳公司。邓金厂应按宏佳公司批准的装修方案实施，并在完成装修后30日内，按照政府相关主管部门的要求以及消防安全规定申请政府主管部门验收，宏佳公司予以配合。合同3.1条约定：2013年7月8日至2014年7月7日租金600000元（2013年12月15日支付300000元，2014年3月15日支付300000元），第二、第三年度（2014年7月8日至2016年7月7日）年租金1200000元（按季支付，先付后用，提前一个月支付），第四年度（2016年7月8日至2017年7月7日）租金1260000元，第五年度（至2018年7月7日）租金1323000元。同时9.4条约定，因宏佳公司的原因，造成租赁房屋或附属设施不能使用，使邓金厂无法经营超过30天的，邓金厂有权提前终止本合同，并要求宏佳公司赔偿遭受的一切损失。11.1条约定，一方违约导致合同解除的，违约方应赔偿守约方因此产生的全部费用（包括但不限于诉讼费用、装修费用和维修费用等），并赔偿守约方因此遭受的实际损失。11.2条约定，邓金厂逾期交纳租金的，每逾期一日，应承担租金总额的1%的违约金。
合同签订后，2013年7月16日邓金厂向宏佳公司支付300000元履约保证金。同月22日邓金厂与常州睿尚装璜设计有限公司（以下简称睿尚公司）签订《装饰工程施工合同书》一份，约定工程总价3277000元。同月30日，宏佳公司向邓金厂交付了案涉房屋，邓金厂为开办“川锅王火锅店”对房屋进行装修。2013年11月15日，邓金厂以租赁房屋为经营地点申领了“川锅王火锅店”营业执照。2013年12月24日，邓金厂向宏佳公司支付租金300000元。同年12月底，案涉房屋装修完工。2014年1月，邓金厂所经营的“川锅王火锅店”试营业，后于同年4月正式营业。
2015年4月14日，武进消防大队对邓金厂的川锅王火锅店检查发现，该店未经消防安全检查擅自投入营业，要求邓金厂提交租赁房屋消防验收合格的依据。
2015年4月16日，邓金厂向宏佳公司发出《函》，以承租房屋未经过消防验收且无房产证，开办的火锅店无法通过消防验收，且多次催办无进展为由，要求解除双方的租赁合同，退还履约保证金30万元，并赔偿装修费用6200000元。
2015年5月8日，武进消防大队作出常武公（消）行罚决字（2015）0060号《行政处罚决定书》，认定火锅店未经消防安全检查擅自投入经营，违反了消防法第十五条之规定，按消防法第五十八条第一款第（五）项之规定，责令火锅店停止使用，并处罚30000元（同月11日已缴清该款）。
2015年5月29日，邓金厂向武进消防大队补充申报火锅店内装修建设工程的消防设计备案。
2015年6月，武进消防大队向邓金厂发出常武公消设备补字（2015）第028号《建设工程竣工验收消防备案材料补正通知书》，要求邓金厂在5个工作日内提供建筑所有权（使用权）证（房产证、土地证、租房合同、所在建筑消防设计审核及验收意见书）。邓金厂要求宏佳公司提供上述材料，但宏佳公司仅提供了消防支队常公消审字（2008）第0082号《建筑工程消防设计审核意见书》和区建设局《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。邓金厂将该两份材料及租赁合同、房屋所有权证、土地使用权证提交武进消防大队，消防大队认为提交材料不齐全，缺少消防验收意见书。
邓金厂继续占有房屋营业，并再次要求宏佳公司补充提交租赁房屋消防验收意见书，宏佳公司以已向江苏消防网申请建设工程竣工验收消防备案且已受理，无需办理消防验收手续，不能也不应当提供该意见书为由，仅向邓金厂提供消防支队的《建筑工程消防设计审核意见书》和《建设工程竣工验收消防备案表》，未能提供租赁房屋消防验收意见书，邓金厂补办申请未获批准。
邓金厂再次表示租赁合同已解除，要求协商解决赔偿事宜，宏佳公司不同意协商，邓金厂于2016年1月18日起诉要求解决争议。
在本案审理过程中，根据邓金厂的申请，对邓金厂装修鉴定事项进行公开听证，并于2016年3月1日委托江苏鑫洋建设项目管理有限公司（以下简称鑫洋公司）进行装修工程造价鉴定，同年3月16日法院组织双方当事人及鉴定机构对鉴定现场进行初步勘验。
2016年4月19日，法院再次就邓金厂提交的装修证据进行公开听证、质证，同年5月27日法院向鑫洋公司出具鉴定内容补充函，要求将邓金厂装修涉及的空调设备、厨房设备一并作为工程造价的鉴定范围。
其间，在装修鉴定现场核对完成后，邓金厂将案涉房屋内未形成附合的设备、物品搬离，并多次通知宏佳公司接收房屋，宏佳公司予以拒绝。2016年9月23日，邓金厂在向宏佳公司发出通知接收函再次被拒绝后，邓金厂将案涉房屋的钥匙邮寄至法院。
2016年11月26日，鑫洋公司向法院出具川锅王火锅店装修工程造价鉴定意见书，认定邓金厂发包给睿尚公司施工的工程造价3236455.32元，邓金厂自行发包的工程造价1855526.52元（其中定制家具57787.27元、厨具896705元），两项合计5091981.84元。
在本案审理过程中，法院于2017年4月7日分别向常州市消防支队发函征询土建工程消防申报是否表示验收合格、向武进消防大队发函征询邓金厂被行政处罚的原因。市消防支队告知法院以武进消防大队答复意见为准，不再另行单独答复。2017年4月20日，武进消防大队复函告知，因邓金厂违反消防法第十五条第一款规定而被处罚。
一审法院认为，本案的争议焦点主要集中在以下几点：一是邓金厂、宏佳公司签订《商铺租赁合同》的效力问题。二是邓金厂、宏佳公司各自应承担的责任问题。三是损失的范围问题。
关于第一点争议焦点，即邓金厂、宏佳公司签订《商铺租赁合同》的效力问题。邓金厂、宏佳公司在诉讼过程中均认可合同合法有效，邓金厂认为宏佳公司已构成根本违约应当予以解除，宏佳公司认为合同应当继续履行。法院认为，邓金厂、宏佳公司签订《商铺租赁合同》无效，主要理由：《消防法》第十一条规定，人员密集场所和特殊建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，违反了《消防法》的强制性法律规定，房屋租赁合同无效。本案中，虽然宏佳公司出租的房屋在办理房屋竣工验收时，申报了建设工程竣工验收消防备案，且未被确定为抽查对象，如属于人员密集场所和特殊建设工程以外的工程项目，可视为通过消防验收。但本案所涉房屋，双方明确约定从事餐饮经营，应属于人员密集场所。宏佳公司作为出租人和所有权人，应当按《消防法》第十一条的规定，另行将消防设计文件报送公安机关消防机构审核，并通过消防验收。由于宏佳公司未能针对邓金厂承租后从事餐饮经营的特殊用途的要求将消防设计文件报送公安机关消防机构审核，属于未通过消防验收，违反了《消防法》的强制性法律规定，双方所签订的房屋租赁合同应当认定无效。合同法规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
关于第二点争议焦点，即邓金厂、宏佳公司各自应承担的责任问题。本案中，宏佳公司未能针对邓金厂开办川锅王火锅店属于人员密集场所的特殊需求，将消防设计文件报送公安机关消防机构审核并通过消防验收，导致合同无效，存在相应的过错。邓金厂明知自己承租房屋开办川锅王火锅店属于人员密集场所，对消防审核有特殊的要求，但未要求宏佳公司提供相应的消防审核资料和结果，未尽应有的审查义务，同时根据《消防法》第十五条规定，邓金厂作为使用单位未向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查，也存在相应的过错。综上，法院确定邓金厂、宏佳公司各承担50%责任。
关于第三点争议焦点，即损失的范围问题。法律规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中：1、装修损失。邓金厂装修工程造价经鉴定为5091981.84元，其中包含定制家具57787.27元、厨具价值896705元。经现场勘查，定制家具系邓金厂为从事火锅经营并根据经营场所的客观环境而专门制作，其中燃气通道等设施具有特定性，拆卸后无法满足使用要求。厨房设备按经营场所要求制作并安装后，客观上已形成附合，同样不具有拆卸的利用价值，故计入装修损失的范围是合理的，即认定装修的总造价5091981.84元。2、邓金厂受到消防行政罚款的30000元。该行政处罚的违法情形是邓金厂未经消防安全检查擅自投入经营，与合同无效无直接的关联，故该罚款不能认定因合同无效邓金厂所造成的损失。因此，宏佳公司应当赔偿邓金厂的装修损失的50%即2545991元。
关于宏佳公司的反诉请求，法律规定房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。本案中，因合同已认定为无效，邓金厂应当参照约定的租金支付房屋的占有使用费。由于案涉房屋未按约定支付2013年7月8日至2014年7月7日的占有使用费600000元（尚结欠300000元）、2014年7月8日至2016年7月7日占有使用费2400000元、2016年7月8日至同年9月29日的占有使用费287000元；以上合计2987000元。自2016年9月29日起，在邓金厂多次通知宏佳公司接收房屋的情况下，宏佳公司仍然予以拒绝，应当认为属于宏佳公司怠于履行义务所造成损失扩大，所产生的占有使用费由宏佳公司自行承担。邓金厂方所缴纳的履约保证金300000元，可抵扣占有使用费。
关于邓金厂认为宏佳公司的部分反诉请求已超过时效的抗辩意见，因邓金厂所欠债务具有累计性、整体性和难以分割的特性，即滚动之债，应以最后履行期限届满之日起算诉讼时效期间，故该抗辩意见于法无据，法院不予采纳。
一审法院判决：一、常州宏佳房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付邓金厂赔偿款2545991元；二、邓金厂于判决生效之日起三十日内支付常州宏佳房地产开发有限公司房屋占有使用费2687000元（已扣除履约保证金300000元）；三、驳回邓金厂的其余诉讼请求；四、驳回常州宏佳房地产开发有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费53100元，反诉案件受理费17200元（已减半收取），合计70300元，由宏佳公司负担30220元，由邓金厂负担40080元。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：涉案租赁合同第2.6条规定，宏佳公司同意装修免租期供邓金厂对租赁房屋进行装修，邓金厂应在装修开始前15个工作日将装修方案报送宏佳公司。邓金厂应按宏佳公司批准的装修方案实施，并且应按照宏佳公司或业主委员会委托的物业管理公司及行政主管机关的要求履行装修的审批手续，承担相应的费用。邓金厂无需承担装修免租期内的租金，但免租期内的物业管理费、水费、电费及其他一切费用，由邓金厂自行承担。邓金厂需在装修免租期内完成装修并开业，否则邓金厂应当从装修免租期满之次日开始支付租金。但合同并未明确免租期时间，只是约定首年租金2013年7月8日至2014年7月7日的租金减半，为60万元，且应于2013年12月15日前支付300000元，2014年3月15日前支付300000元。涉案租赁合同第10.1条约定，本合同终止、解除或履行期限届满时，甲方（宏佳公司）有权立即收回租赁房屋。乙方（邓金厂）应在本合同终止、解除或履行期限届满之日起7日内将租赁房屋恢复原状并交还给甲方。若乙方交还的房屋符合本合同的约定，双方应签署《房屋交还确认书》。在租赁房屋交还给甲方之前，乙方应当结清欠付的与租赁房屋相关的所有费用，处理完毕员工、供应商及其他与租赁房屋和乙方营业业务相关的遗留事务，并将属于乙方的全部财产搬离租赁房屋。乙方在上述过程中应注意保护租赁房屋与附属设施以及甲方的财产、设备等，若造成租赁房屋、附属设施或者甲方财产、设备损失，乙方需承担赔偿责任。若乙方未能在上述约定时间内恢复原状，则视为乙方自动放弃滞留财产的所有权，该财产全部归甲方所有，并由甲方自行处理，乙方需要承担甲方因处理上述财产所产生的费用，且甲方有权在保证金中直接扣除处置财产的全部费用。第11.2条约定，乙方未按照本合同约定期限交纳租金的，每逾期一日，应按照本合同第3.1条约定的乙方应承担租金的总金额的1%支付违约金，逾期超过10日的，甲方有权解除本合同，乙方应按照本合同第3.1条约定的乙方应承担租金的总金额的25%支付违约金，并赔偿甲方因此造成的一切损失。
关于装修时间及川锅王火锅店的开业时间及装修时是否申请装修设计备案的情况。一审法院2016年1月28日听证笔录记载邓金厂陈述“2013年8月份装修，同年11月20日开张的”;“之前我们在装修的时候申请备案，但消防备案没有通过，我们考虑到经营成本，先行开业并营业了。”宏佳公司对邓金厂上述陈述回应称“时间点没有问题。”一审法院2016年12月16日庭审笔录记载，邓金厂称2013年7月30日开始装修，2013年12月底结束。2014年2月试营业，试营业三个月后正式营业，到2015年11月、12月停业。宏佳公司称邓金厂装修完成是在2013年12月，装修结束就开始试营业，到2014年1月正式开始营业，2016年春节期间（起诉后）停业。二审中，邓金厂明确其装修时间为2013年8月至11月，其停业时间为2016年2月底，之后没有水电费支出；宏佳公司称邓金厂在2016年3、4月份仍有水电费支出，直到2016年9月之前还在断断续续经营，但其仅提交了江苏路劲物业服务有限公司2016年3月30日出具的“川锅王”2016年2-3月水电费收款收据一张。本院认为，根据邓金厂的解释，宏佳公司提供的水电费收款收据，应当为2016年2月的水电费支出，故宏佳公司对其主张的2016年3月1日-9月期间川锅王火锅店仍在营业，未提供充分证据予以证明，本院不予采纳。综合宏佳公司在一审庭审中的陈述，本院认为川锅王火锅店的实际停业时间为2016年2月底。
二审中，邓金厂还确认其第一次就装修工程向消防部门申请消防设计备案的时间应当是在2013年8-11月期间，装修工人进场就开始申请了，当时申请备案未获准许的原因是涉案房屋未有竣工消防验收意见书及房产证，邓金厂称宏佳公司一直说房屋竣工消防验收的手续肯定有，但一直推脱，拖延时间，邓金厂认为能补办的，为减少损失，川锅王火锅店未经消防安全检查就开业了。但邓金厂对于装修时曾申办消防设计备案未获准许的原因、宏佳公司的回复，均未提供证据予以证明。邓金厂还称2015年5月8日川锅王火锅店被行政处罚后，2015年5月29日其再次申请补办装修工程消防设计备案手续之前，宏佳公司安排了工程部门的工作人员配合邓金厂一起至消防部门协调办证事宜，但消防部门还是认为没有消防验收意见书不行，提供的所有材料消防部门都不接收。邓金厂认为即便要提起行政诉讼也应当由宏佳公司作为建设方提出，因为宏佳公司是房屋的提供方，有义务提供符合餐饮经营要求的房屋，当时是因房屋消防手续不完备被行政机关认定为不合法。
2015年4月16日邓金厂发函给宏佳公司要求解除租赁合同，之后至起诉前邓金厂未举证证明其再次发函解除合同，宏佳公司也称之后其未收到邓金厂发送的任何函件。宏佳公司现已无法确认其收到邓金厂起诉状副本的具体时间，但其确认2016年1月28日一审法院第一次听证时其已经收到了起诉状副本。
2018年5月30日，本院发函给常州市公安消防支队武进区大队（以下简称武进消防大队），要求核实：一、涉案房屋（面积约2240平方米）是否属于消防法规定的人员密集场所，建设单位是否必须在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收？认定人员密集型场所的认定标准是否为《建设工程消防监督管理规定》第十三条？如果不是，认定标准是什么？二、2000平方米-2500平方米规模的饭店、餐厅等经装修开业经营，需要办理何种消防验收手续？本案所涉川锅王火锅店开业后被认定为未经消防检查擅自投入经营，其未办理以上哪些手续？三、邓金厂经营的川锅王火锅店在收到常武公消设备补字（2015）第028号《建设工程竣工验收消防备案材料补正通知书》后，向你队提交了哪些材料？尚缺少哪些必须的材料？本案所涉“川锅王”火锅店经补充提交材料仍无法通过消防验收的具体原因是什么？有无相应依据？2018年6月10日武进消防大队进行了相应回函。
一审法院已查明，在装修鉴定现场核对完成后，邓金厂将案涉房屋内未形成附合的设备、物品搬离。鉴定完成之后邓金厂多次通知宏佳公司接收房屋，宏佳公司予以拒绝。2016年9月23日，邓金厂在向宏佳公司发出通知接收函再次被拒绝后，将案涉房屋的钥匙邮寄至一审法院，法院通知宏佳公司接收房屋，2016年9月29日宏佳公司发函明确拒绝。现钥匙仍保管在一审法院。二审中宏佳公司提出邓金厂虽然向一审法院邮寄了钥匙，但仍派人看管案涉房屋，仍有人在房屋内进出。应本院要求，宏佳公司2018年6月21日至涉案房屋进行了勘查，发现有一扇门未上锁，宏佳公司认为，首先，邓金厂自行发包项目中部分可移动物品已经被拆除，包括定制家具、户外曲臂篷、厨具、空调，总计造价1231684.47元；其次，自2016年11月份司法鉴定完成至今，涉案房屋一直处于邓金厂的控制范围之内，涉案房屋中已拆除部分的损失不应再计入本案装修损失的总造价中。2018年7月27日，本院组织双方当事人、鉴定人员进行现场勘验，确认川锅王火锅店西边品川小馆门头下方的一扇小门并未上锁。经鑫洋公司鉴定人员确认，涉案房屋中有部分厨具、空调被搬离，因为东西比较零碎，具体被搬离物品的清单需要详细清点后才能确定。当日，本院找锁匠将该门上锁，钥匙分别交给了一审法官和鉴定人员。
二审查明的本案其他事实与一审相一致，本院依法予以确认。
本院认为：
一、关于涉案合同效力。
首先，涉案房屋取得了建设工程规划许可证，并领取了房屋产权证及土地使用权证；其次，涉案租赁合同并不存在《合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的租赁合同无效的情形，故本院认为涉案租赁合同应属有效。
《中华人民共和国消防法》（2009年5月1日起施行，以下简称《消防法》）第十一条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。邓金厂认为据此应当认定涉案房屋必须完成消防验收审核，因涉案房屋没有办理消防验收手续，故涉案租赁合同无效。本院认为，《消防法》第11条是针对“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程”做出的关于消防设计文件的报送及审核要求，对于大型人员密集场所的定义应参照公安部《建设工程消防监督管理规定》（2009年5月1日起施行）第十三条的规定予以确定，而不应当类推适用到所有人员密集场所。《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定，对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；（二）建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；（四）建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；（五）建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；（六）建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉ＯＫ厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。由此可见，用作不同用途的场所，被认定为“大型人员密集场所”的面积要求不同。涉案房屋建筑面积约为2240平方米，用于饭店经营，且不属于具有娱乐功能的餐馆，参照上述规定，涉案房屋显然不属于“大型人员密集场所”的范畴。《建设工程消防监督管理规定》第二十五条规定，对于不属于上述范畴及特殊建设工程的建设工程只需通过省级公安机关消防机构网站的消防设计和竣工验收备案受理系统进行消防设计、竣工验收备案，或者报送纸质备案表由公安机关消防机构录入消防设计和竣工验收备案受理系统即可。据此，结合武进消防大队的回函，本院认为，涉案房屋应当属于消防法第11条规定以外的商业地产租赁，只需通过省级公安机关消防机构网站的竣工验收备案受理系统进行竣工验收备案，因该工程未被确定为抽查对象，故可以认定涉案房屋土建部分已办理并完成了建设工程的消防手续。此外，《消防法》第11条规定属于管理性强制性规定，违反效力性强制性规定才导致合同无效，故涉案房屋土建部分即便未经消防验收或消防验收不合格的，也不影响涉案租赁合同的效力，当事人仅可据此主张违约责任。综上，邓金厂的上述理由，于法无据，本院不予采信。
二、关于涉案合同的解除。
邓金厂租赁涉案房屋后，在装修之前未能按照《消防法》的规定办理室内装修工程消防设计备案，在室内装修工程竣工之后未能及时办理竣工消防备案手续，在投入使用、营业前未办理公众聚集场所投入使用、营业前的消防安全检查手续，未取得《公共聚集场所在投入使用、营业前的消防安全检查合格证》即投入使用、营业，故2015年5月8日，武进消防大队以川锅王火锅店未经消防安全检查擅自投入营业，违反《消防法》第十五条的规定为由，责令其停止使用，并处罚款三万元。后经武进消防大队许可补办川锅王火锅店室内装修工程的消防设计备案手续，但武进消防大队要求提供所在建筑消防验收意见书，邓金厂及宏佳公司实际无法提供，故武进消防大队未受理川锅王火锅店装修工程的消防设计备案申请，导致邓金厂租赁涉案房屋开办的川锅王火锅店因违反《消防法》的规定被责令停业，无法继续经营。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。现涉案租赁合同已无法继续履行，邓金厂起诉要求法院确认涉案租赁合同已于2015年4月18日解除。因邓金厂发送2015年4月16日解除函时尚不具备合同解除权（此时武进消防大队尚准许川锅王火锅店补办消防手续，补办手续后可继续使用房屋），故该函不发生解除合同的效力。川锅王火锅店2015年5月29日申请补办装修工程的消防设计备案手续，经邓金厂及宏佳公司多次协调，武进消防大队仍不予受理，故本院认为，直至2015年6月双方才能确定川锅王火锅店补办装修工程消防设计备案手续的申请消防机构不受理，川锅王火锅店才因违反《消防法》的规定确定今后无法继续营业，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条所规定的解除条件才成就，邓金厂才可行使合同解除权。因邓金厂未能举证证明2015年6月之后除诉状外其再次向宏佳公司发出了解除涉案租赁合同的通知，故根据《合同法》第九十六条的规定，涉案合同自诉状实际送达之日起解除。关于诉状送达日期一审卷内未留存凭据，本院无从查证，宏佳公司也无法确定收到诉状的具体时间，而2016年1月28日一审法院进行了听证，宏佳公司派员参加。据此本院认为2018年1月28日宏佳公司已实际收到邓金厂要求解除合同的通知，涉案租赁合同于2018年1月28日解除。
三、关于涉案租赁合同解除的责任。
办理川锅王火锅店室内装修工程的消防设计备案手续、竣工消防备案手续、营业前申请消防安全检查的责任主体均为川锅王火锅店即邓金厂一方，现未能办理成功，导致合同无法继续履行而被解除，邓金厂具有过错。邓金厂的过错还体现为以下两点：1、邓金厂在装修过程中明知室内装修工程的消防设计备案手续无法办理，而继续装修，进而开业，导致损失扩大；2、2015年6月补办室内装修工程消防设计备案手续的申请未被受理后，邓金厂经营的川锅王火锅店未及时提起行政诉讼维护自己的权利，导致合同最终无法继续履行。
川锅王火锅店补办室内装修工程消防设计备案手续的申请，因无法提供所在建筑消防验收意见书未被消防机构受理。现虽经本院查明，涉案房屋土建工程按照《消防法》等相关规定，无需办理消防竣工验收，实际无法提供消防验收意见书，但不可否认的是，无法补办手续的原因在于消防机构认定涉案房屋土建工程的消防手续存在瑕疵。宏佳公司作为出租人负有租赁标的物瑕疵担保义务，宏佳公司不能以办理室内装修工程消防设计备案手续的责任主体为川锅王火锅店即邓金厂一方为由，来免除自己的租赁标的物瑕疵担保义务。即本院认为，宏佳公司有义务消除标的物瑕疵，确保承租人能够正常、合法使用涉案房屋，宏佳公司虽派工程部人员进行协调，但消防机构最终还是因为涉案房屋的消防手续瑕疵没有受理补办申请，在承租人没有提出行政诉讼的情况下，宏佳公司也没有提议进行行政诉讼来消除瑕疵，排除合同履行障碍，具有过错。就此，本院认为宏佳公司和邓金厂对合同解除应当各承担50%的责任。
四、关于邓金厂主张的损失。
首先，对2015年5月8日常武公（消）行罚决字（2015）0060号行政处罚决定书罚款30000元，因邓金厂抱有侥幸心理，在川锅王火锅店未经消防安全检查，未获得《公共聚集场所在投入使用、营业前的消防安全检查合格证》的情况下，先行开业、营业而被处罚，故本院认为该行政处罚款3万元应当由其自行承担。
其次，邓金厂在装修工程造价鉴定5091981.84元的基础上主张590万元装修损失（包括装修费用及利息）。本院认为川锅王火锅店的室内装修已经一审法院委托评估，可以确定装修损失为5091981.84元。一审法院已经认定，定制家具系邓金厂为从事火锅经营并根据经营场所的客观环境而专门制作，其中燃气通道等设施具有特定性，拆卸后无法满足使用要求；厨房设备按经营场所要求制作并安装后，客观上已形成附合，同样不具有拆卸的利用价值，故本院认为一审法院将定制家具和厨具一并鉴定，作为装修损失，并无不当。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。涉案租赁合同对已形成附合的装饰装修物的处理并无明确约定，应当按照上述司法解释的规定确定已形成附合的装饰装修损失的责任承担。涉案租赁合同于2013年7月8日签订，约定租期为8年，邓金厂自认川锅王火锅店于2016年2月底停业。将川锅王火锅店的装修损失5091981.84元分摊至八年计算，合同解除且川锅王火锅店实际停业后（2016年3月1日以后）剩余租赁期限内的装饰装修残值，应当由双方根据各自的过错承担责任；实际使用期间内的装修损失因川锅王火锅店一直在利用涉案房屋内的装饰装修，故由邓金厂自行承担。据此，剩余租赁期限（自2016年3月1日至2021年7月7日约5年4个月7天）内的装饰装修残值损失为3406631.7元，由宏佳公司赔偿邓金厂1703315.85元，邓金厂自担损失1703315.85元。
二审现场勘验发现，川锅王火锅店西边品川小馆门头下方的一扇小门并未上锁，经鉴定人员确认，部分列入装修损失的物品遗失。因遗失物品已经列入鉴定范围进行了价格评估，装修损失的数额已经鉴定确定，故该部分物品遗失，对法院认定装修损失的数额、装饰装修残值并无影响。此外，邓金厂在合同无法继续履行的情况下，提出解除合同的诉请。为减少损失，要求将涉案房屋交还于宏佳公司。邓金厂于2016年9月23日将涉案房屋钥匙邮寄至一审法院，一审法院收到后告知了宏佳公司，宏佳公司遂于2016年9月29日回函以合同应当继续履行为由拒绝接收涉案房屋，因邓金厂具有法定的合同解除权，故宏佳公司拒绝的理由缺乏法律依据，本院不予支持，邓金厂有权要求宏佳公司配合接收房屋。宏佳公司还提出即便解除合同，邓金厂也应当按照合同约定将涉案房屋恢复原状后再进行交接，否则其有权拒绝接收。对此，本院认为，涉案租赁合同第10.1条约定，若合同解除之日起7日内，邓金厂未能将房屋恢复原状，则视为邓金厂自动放弃滞留财产的所有权，该财产全部归宏佳公司所有。由此可见，根据合同约定，邓金厂未将房屋恢复原状不能成为宏佳公司拒绝接收的理由，只能视为邓金厂放弃房屋内物品的所有权，故本院对宏佳公司的上述意见，不予采纳。本院认为，宏佳公司应当接收涉案房屋但实际未接收，且2016年9月29日之后邓金厂未实际使用涉案房屋，故一审法院认定2016年9月29日之后不应当再计算涉案房屋占有使用费并无不当。同时，本院亦认为2016年9月29日之后涉案房屋及房屋内物品的保管责任也全部转移给了宏佳公司，故2016年9月29日之后涉案房屋内如有物品遗失，应当由宏佳公司另行向侵权人主张，本案不予理涉。
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