江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏民终字第00160号
上诉人（原审原告、反诉被告）盐城丰东房地产开发有限公司，住所地江苏省大丰市东路57号。
法定代表人罗勇，该公司董事长。
委托代理人肖友良，江苏道远律师事务所律师。
委托代理人李加超，江苏一正律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）江苏省大丰高级中学，住所地江苏省大丰市市区幸福西路。
法定代表人徐天国，校长。
委托代理人梅茂丰，该校教师。
委托代理人刘应华，大丰市经济开发区法律服务所法律工作者。
上诉人盐城丰东房地产开发有限公司（以下简称丰东公司）因与上诉人江苏省大丰高级中学（以下简称大丰中学）委托代建纠纷一案，不服江苏省盐城市中级人民法院（2011）盐民初字第0045号民事判决，向本院提起上诉。本院依法受理并组成合议庭，于2015年5月29日公开开庭审理了本案，2015年11月16日进行了听证询问，上诉人丰东公司的法定代表人罗勇及其委托代理人肖友良、李加超，上诉人大丰中学的委托代理人梅茂丰、刘应华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年6月3日，大丰中学根据江苏省大丰市政府意见和学校实际情况，向社会公开招标房地产项目开发商对教师公寓进行开发建设。丰东公司以教师住宅1460元／㎡的平均售价中标。
同年6月12日大丰中学（以下简称甲方）与丰东公司（以下简称乙方）签订一份《开发建设合同》，该合同约定：“一、项目名称，江苏省大丰高级中学教师公寓，地址在江苏省大丰高级中学新校区北侧。二、项目建设规模及主要技术指标：主要建设规模：总建筑面积51493㎡（其中住宅40800㎡，商业1525㎡，会所2540㎡，底层车库6628㎡）；总户数305户（其中：A型117户，B型168户，C型20户）；汽车车位216辆；自行车车位330辆。主要技术经济指标：小区基地面积36960㎡（即征用面积）；容积率1.39；建设密度24.5%；绿化率35.6%；集中绿地率11.3%。以上指标以甲方提供的规划图和建筑施工图为准。三、项目开发建设范围：按甲方提供的规划图、施工图纸和大丰建行造价审查中心出具的编制说明（附件2），包括小区建筑、道路、绿化、景点、管网、供电、供水、供气、周边围墙（永久性铸铁围墙）、基础设施等全部建设项目。四、项目运作方法：合同签订后，全部项目转移到乙方的名下进行运作，甲方保证前期出让取得的土地使用权证变更到乙方名下，土地证交由甲方保管，如发生费用，则由甲方协商处理。原则上乙方不得将教师公寓土地抵押贷款或抵押它用，如要抵押贷款或抵押它用，须得到甲方同意，并将甲方代缴的土地费、税全部打入甲方帐户。规划、施工手续也全部由乙方办理，甲方积极配合，工程竣工后，乙方负责把房屋所有权证和国有土地使用权证办理到购房教师名下。本开发建设项目不得转包。五、项目工期要求：项目全部竣工，交房时间为2008年3月31日（不含产权证、土地证的办理时间）。工期为9个日历月，开工时间为开工条件成熟，甲方发出开工令之日起计算。如乙方开工后超过9个日历月交付，如延期交付在一个月以内，免交违约金；如延期交付时间超过一个月，按5000元／天向甲方缴纳违约金。如乙方提前交付一个月以内不奖励，如提前一个月以上甲方按5000元／天奖励给乙方。施工过程中如因乙方原因而造成停工、窝工超过一个月时，甲方有权解除合同，重新招标，组织施工单位施工，乙方完成的工程量无偿交给甲方。六、项目质量要求：项目质量为盐城市合格及以上。工程质量监督除建设部门、监理公司外，甲方成立质量监督委员会，有组织进入工地进行监督。如发现工程质量问题，或施工偷工减料，甲方和监理按程序向乙方发出书面整改通知，乙方已完成的工程量应无条件全部拆除返工以达到规定的质量要求。七、教师住宅房平均售价：乙方在完成甲方提供的规划图和施工图所规定的小区全部建设项目的前提下，按中标价1460元／㎡的平均售价（含一切费、税，此售价不受材料市场价格、人工工资的变化而变化，市场风险由乙方承担）对甲方教师出售或由甲方收储，同一楼梯口的上、下浮动系数由甲方确定。房款结清时乙方根据甲方提供的各户教师的名单负责把房屋所有权证和国有土地使用权证办理到各购房教师名下。底层汽车库、自行车车库出售价格按中标价执行，上下浮动系数由甲方确定。甲方签证认可的如变更等因素房价调整部分另外按审计价下浮15%结算。以甲方名义减免的有关政策性费用，必须如数返还给甲方。应由购房教师个人负担的契税、房屋维修基金、办证费用由购房人承担，应由乙方承担的办证所缴纳的费、税由乙方承担。八、其他需明确的事宜：1.鉴于甲方已完成规划图设计和施工图设计，规划报批由乙方办理，甲方协助。如报批中规划图和施工图发生变更，甲方签证，按实调增减。2.小区临时水、电由甲方提供至小区东南角，西康路至小区东南角的临时施工道路由甲方负责修建。3.图纸中未涉及到的隐患（蔽）工程或未见的工程由甲方按实签证，最后按审计价下浮10%结算。《江苏省大丰高级中学教师公寓开发建设招标文件》中已对图纸调整的部分按招标文件的要求执行（如属国家强制性标准的，在审查图纸通不过的由甲方协调处理）。4.甲方不向乙方支付开发费和开发管理费，乙方也不得向教师收取。……7.小区全部住宅均由甲方教师购买或甲方收储，票开购房人，余房由甲方统一收储保管，乙方无权向社会出售，如乙方擅自向社会出售小区内住宅房，由乙方无条件收回出售的住房，乙方向甲方缴纳违约金10万元／套。商业用房和会所产权归乙方所有，乙方有权处置。物业管理用房乙方应按图纸所注明的位置无偿提供250㎡面积。……九、工程款的支付：教师购房款由江苏省大丰高级中学代为收缴。全部住宅楼至±0，付教师住宅房总价的5%，全部住宅楼二层结构封顶后付教师住宅房总价的20%，全部住宅楼、商业用房、会所主体封顶后付教师住宅房总价的40%，全部配套设施、附属工程竣工付教师住宅房总价的20%，全部工程竣工验收合格后再付教师住宅房总价的5%，交房开票、办好分户房产证和土地证、全部公共设施完成后付教师住宅房总价的7%，余款为包修金，一年后付清。全部房产证、土地证交江苏省大丰高级中学。甲方代缴的土地费、税在工程付款时按相同比例扣还。完工交房时甲方留教师住宅工程款的3%作为包修金，包修时间、范围、返还办法按国家规定执行。包修金在住宅房交付一年后付清。工程款由甲方转乙方帐户，再由乙方分别转付各施工单位或项目部。工程款必须专款专用，甲方对工程款的去向有权监督。教师购房款由甲方代为收缴，购房合同和帐册建立由甲方负责。如因甲方工程款不及时到位，乙方有权停工，由此而造成工程停工、窝工、交付时间延期等，甲方承担乙方及施工单位相关损失。十、合同的生效与解除：本合同一式陆份，甲、乙双方签字，单位盖章后生效。签订合同时乙方投标保证金800万元转为履约保证金，教师公寓全部住宅楼至±0退700万元。如乙方履行《江苏省大丰高级中学教师公寓开发建设招标文件》和本合同条款，工程竣工验收合格交房时即退还履约保证金100万元，如乙方不能全面或及时履行招标文件和本合同条款，甲方有权解除合同并扣除履约保证金100万元。”
后大丰中学通过工商变更登记成为丰东公司51%股权的股东，并将涉案土地使用权转让到丰东公司名下。2007年12月6日，丰东公司向大丰中学发出《关于再次要求协商处理因开工时间延误钢材等物资价格上涨导致建造成本增加相关问题的函》，函件的内容为，针对大丰中学2007年12月3日《关于材价上涨处理回复函》，认为大丰中学拖延了变更土地使用权证四个半月时间致使丰东公司无法按约定时间开工，经过测算，由于大丰中学延误造成的成本增加将在400万元以上，故提出部分成本增加的损失要求处理。同年12月7日大丰市发展和改革委员会向丰东公司发出《关于核准盐城丰东房地产开发有限公司江苏省大丰高级中学教师公寓普通商住楼建设项目的通知》。2009年1月23日通过工商变更登记大丰中学从丰东公司退股。
2008年2月18日丰东公司发出“关于要求尽快落实施工图纸审查工作，以便我公司依法办理准建手续的函”。2008年3月5日丰东公司发出“关于申请办理大丰高级中学教师公寓项目沿街效果图报批手续的报告”。2008年5月14日，丰东公司向大丰中学出具《关于再次要求尽快解决办理教师公寓建设工程规划许可证有关报批手续》的函，主要内容为：教师公寓项目从2008年2月即开始进入办理规划许可证手续的程序，由于大丰中学缺少经审图中心批准的建设施工图纸和沿街效果图，时至今日尚缺少因更改层高而修改的建设施工图纸，导致该项目建设工程规划许可证手续无法办理。为此再次要求大丰中学务必在2008年5月18日前将修改好的施工图纸去办理规划许可手续。根据大丰中学的要求，在不具备开工条件的情况下，其于2008年4月将桩基基础做好，现已进入做基础工序。由于没有批准手续，建设管理部门已两次通知停工，造成施工队伍情绪不稳定。要求大丰中学正视目前出现的问题及时处理。2008年5月15日，时任大丰中学副校长徐天国在该函件的下方签署“已与设计院联系，在本周内完成，下周一基槽验收时送来”。
同年5月20日，丰东公司向大丰中学出具《关于要求尽快设计好大丰高级中学教师公寓东沿河路沿街门面房图纸》的函，内容为：贵校教师公寓的规划许可证手续除东沿河路沿街门面房要重新设计外，其余均得到有关领导认可在办理之中，为了不影响教师公寓的整体工程的施工进度，为此我们特据此函请贵校尽快安排沟通设计部门，按倪市长的设计要求将东沿河路沿街的门面房图纸设计好，以便及时报批，及时施工。为不影响整体工程的施工进度，东沿河路门面房图纸的设计，请贵校务必在6月20日前办好。徐天国在此函的下方签收。
同年5月21日，丰东公司领取了大丰中学教师公寓3#、4#、5#、9#楼建设工程规划许可证。同年6月6日，丰东公司领取了丰中教师公寓3#、4#、5#、9#楼建筑工程施工许可证。
同年5月28日，丰东公司向大丰中学出具《关于尽快解决因开工时间延误，材料价格上涨，如何确定目前材料价格》的函，内容为：我公司与贵校合作的教师公寓项目，由于贵校有关报建手续至今未能办妥，造成开工手续至今尚未办好。由此而造成了原合同约定的材料价格上涨，为解决如何确定材料价格问题，我们拟采取以下方法的一种（方法一：现场签证，按实结算，并请落实专人在收到报价单两天内回复。二、按省建设厅2008年66、67号文件的有关规定执行。）解决，请贵校收到此函两天内给予回复，如在两天内不回复，我司理解为按方法二解决。
同年6月18日，大丰中学向丰东公司出具内容为“大丰中学教师公寓楼原层高2.8米的图纸停止使用，该楼层高由2.8米变更为2.9米，该变更图纸正在审查之中，待审查合格后由我校提供”的函件。
同年7月26日，大丰中学委托新设计的C号图纸通过图纸审查合格。该工程施工单位为大丰市晨阳建筑安装工程有限公司（以下简称晨阳公司）。同年8月5日，丰东公司领取了丰中教师公寓1#、2#、6#、7#、8#、10#、11#、12#楼建设工程规划许可证。同年8月25日，丰东公司领取了丰中教师公寓1#、2#、6#、7#、8#、10#、11#、12#楼及商业用房一、二会所的建筑工程施工许可证。
在合同履行过程中因发生了原材料价格变动和设计图纸变更等情形，双方就工程造价结算事宜进行磋商，于2008年12月30日，大丰中学作为甲方，丰东公司作为乙方，双方签订了一份《补充协议书》，约定：1、涉及在开发建设合同中因原材料价格变化、图纸变更等事由而导致的工程造价变化的，对该部分的工程造价委托有权部门进行审计作为双方结算的依据（其中对原材料价格变化部分按政府部门的文件结合审计价处理；对图纸变更部分的工程造价在审计时予以下浮10%）；2、涉及该项目工程增项和漏项以及未确定价格的相关工程造价，亦委托有权部门进行审计并按审计价予下浮10%作为双方结算的依据；3、对于乙方为保证该项目建设而于2008年11月向大丰合作银行所借1000万贷款的利息确定由甲方承担，届时直接列入审计结算。
一审法院另查明，大丰中学教师公寓楼系丰东公司发包、晨阳公司承包，双方于2008年1月28日签订建设工程施工合同，双方合同约定开工日期为2008年2月22日，工程范围为大丰中学教师公寓楼工程1#-12#宿舍楼及会所、商业用房的桩基、土建、水电安装等。2007年12月10日，晨阳公司与兴化市楚胜基础建设工程有限公司（以下简称楚胜公司）签订桩基施工合同，约定晨阳公司将大丰中学教师宿舍楼桩基工程承包给楚胜公司施工。2008年7月25日、8月15日、9月17日、10月6日、10月9日、10月11日、11月25日，建设单位、勘查单位、设计单位、监理单位、发包单位、施工单位、通过对1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#楼桩基工程验收，结论为合格。
一审法院又查明，2008年11月20日大丰中学借用丰东公司的名义向大丰农村合作银行借款1000万元用于支付丰东公司房款，借款到期日期2009年11月10日，借款利息为1109250元。同年11月30日大丰中学已向丰东公司还本金600万元，同年12月7日还20万元，同年12月11日还380万元，计还本金1000万元。2008年12月30日大丰中学与丰东公司签订的《补充协议书》中约定，丰东公司为保证该项目建设而于2008年11月向大丰合作银行所借1000万元的利息确定由大丰中学承担，届时直接列入审计结算。丰东公司在借款到期时没有及时与银行结清借款本金，于2009年11月9日丰东公司与大丰农村合作银行签订了一份1000万元借款展期协议，展期从2009年11月10日至2010年5月10日，丰东公司支出利息计1454146.2元。
在（2011）大民初字第1922号原告俞惠萍等265名教师诉被告丰东公司、大丰中学房屋买卖合同纠纷一案审理中，大丰法院根据大丰中学的申请委托南京师范大学司法鉴定中心对2008年12月30日的《补充协议书》中“江苏省大丰高级中学”印文与提供的印文样本是否为同一枚印章所盖以及形成时间进行鉴定。大丰中学未能按鉴定中心要求在期限内交纳鉴定费用，经一审法院协调，丰东公司交纳了鉴定费用。其鉴定结论为：署期为2008年12月30日的《补充协议书》中“江苏省大丰高级中学”印文与提供的印文样本为同一枚印章所盖印。关于印文形成时间的事项，因该中心样本库中未寻找到与检材印文的印油种类相同的印文样本，无法对检材印文的形成时间进行鉴定。
涉案整个工程于2010年4月15日通过竣工验收，工程质量为合格工程。并已实际交付使用。2011年3月18日丰东公司完成教师公寓竣工决算资料，向大丰中学发出要求竣工结算的函。2011年4月10日大丰中学向丰东公司致最终结算事宜的函，后双方对教师公寓开发建设增加和减少项目、结算依据等持有异议，未能进行结算。
丰东公司向一审法院提起诉讼，请求：1、判令大丰中学立即支付大丰中学教师公寓项目工程款15823289.32元（不含尚未实际缴纳的开发配套费），并承担该款自2011年4月11日起至实际履行之日止按银行同期同类贷款利率标准计算的利息损失（其中截止2014年2月9日约人民币2723773.28元）；2、诉讼费及鉴定费由大丰中学承担。大丰中学提起反诉，请求：1、判令丰东公司返还按1460元／㎡多付工程款人民币7395267.4元，并承担该款自2011年1月1日开始到实际返还之日止按央行同期贷款利率计算的利息；2、判令丰东公司承担延期交付项目工程违约金2850000元（先计算到2010年4月15日：570天5000元／天）；3、判令丰东公司返还因图纸变更和设计变更及签证变更而减少的工程款人民币3044273.51元（47753.31㎡按75元／㎡下浮15%计算，最终以鉴定为准）；4、判令丰东公司返还项目工程开发配套费用100万元；5、判令丰东公司继续履行项目工程质量问题整改、维修义务；6、判令丰东公司承担本案的诉讼费用。
一审法院在审理中，委托江苏仁禾中衡工程咨询房地产估价有限公司（以下简称中衡咨询公司）对丰东公司开发建设的大丰中学教师宿舍楼工程造价进行鉴定，丰东公司申请鉴定的范围：1、建设工程的图纸设计、施工变更项目导致的工程造价变化数额；2、施工期间原材料价格变化等导致的工程造价变化数额；3、施工期间人工工资价格变化等导致的工程造价变化数额；4、建设工程漏项、增项及未确定价格的相关工程造价；5、合同约定应由大丰中学承担的监理、后期图纸设计费用，实际工期延长产生的开发管理费用，以及《补充协议书》中约定的应由甲方承担的利息等。
大丰中学申请鉴定范围：1、减少项目；2、合同暂定价部分。
中衡咨询公司于2013年7月18日作出鉴定结论，依据双方《开发建设合同》、招标文件、招标图纸、竣工图纸以及现场勘察和相关有效签证变更手续鉴定如下：
一、大丰中学要求鉴定减少的项目工程造价为：6547335.01元。
二、丰东公司要求鉴定增加的项目，依据《开发建设合同》鉴定的工程造价为：3323624.38元。
三、丰东公司要求鉴定的下列事项，在征求意见时，大丰中学对《补充协议》合法性提出异议，认为：“人工费、材料差价调整是根据补充协议，补充协议合法性尚在诉讼期间；其它所有项目均在招标文件、施工图纸范畴内。部分项目是国家强制规范，不属于增加项目，如外墙保温，招标图纸和竣工图纸均含外墙保温，外墙保温在合同中明确由丰中协调，由于当时政策不允许用砂浆保温，必须用保温板，经丰中协调仍按原图纸施工用的保温砂浆，所以不存在增加项目”；关于其它项目招标文件第14条已明确：“招标人提供的预算书仅供参考，不作为投标依据。预算中如有缺项、漏算、少算部分由投标人在投标时根据施工图及编制说明自行计算报价，在工程交付时，投标人不得以招标人提供的预算书为依据要求增加费用”。现根据《补充协议》鉴定的项目工程造价为：9936439.11元。
一审法院还查明，大丰中学教师公寓1#-12#楼、商业用房、会所、门卫房建设工程规划许可证上建筑面积计55486.98㎡。丰东公司增加工程项目的工程造价3323624.38元，减少工程项目的工程造价4060964.88元。涉案教师住宅面积为49975.61㎡，按1460元／㎡计算为72964390.6元。
一审法院在审理中，大丰中学与丰东公司经对帐，共同确认截止2014年3月6日大丰中学已付给丰东公司房款计77476542.04元。其中，丰东公司对保证金3301345元不认可是房款。
一审法院归纳本诉部分争议焦点为：一、大丰中学与丰东公司签订的《补充协议书》是否合法有效？二、大丰中学是否差欠丰东公司工程款以及差欠工程款数额应如何确定？
一、大丰中学与丰东公司签订的《补充协议书》是否合法有效？
一审法院认为，2007年6月12日丰东公司与大丰中学签订的《开发建设合同》是双方当事人真实意思表示，丰东公司具有相应的房地产开发经营资质，由大丰中学提供建设用地、丰东公司提供资金双方联合开发建设大丰中学教师公寓。从合同约定利益分配情况看，住宅向大丰中学教师销售，多余的住宅由大丰中学收储，商业用房和会所产权归丰东公司。该合同的性质宜定性为合作开发房地产纠纷。在合同履行过程中发生了原材料价格变动和设计图纸变更等情形，为处理工程造价结算事宜，大丰中学与丰东公司于2008年12月30日在平等、自愿、协商一致的基础上签订了一份《补充协议书》，该协议明确约定：涉及在开发建设合同中因原材料价格变化、图纸变更等事由而导致工程造价变化的，对该部分的工程造价委托有权部门进行审计作为双方结算的依据；涉及该项目工程增项和漏项以及未确定价格的相关工程造价，亦委托有权部门进行审计并按审计价予以下浮10%作为双方结算的依据等。该补充协议书系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，故该补充协议书应为合法有效。大丰中学未提供协议无效的相关证据，且补充协议书签订两年多时间大丰中学亦未提出异议。大丰中学认为其是265名购房教师的代办人，与教师公寓楼建设无权利义务关系，与丰东公司签订《补充协议书》超越了委托权限，一审法院认为，大丰市政府将该土地优惠出让给大丰中学用于建设教师公寓，大丰中学是该块建设用地的权利人，265名购房教师不是开发建设合同和补充协议书的一方当事人，与本案没有直接的利害关系，大丰中学不是购房教师的代办人，大丰中学的该主张无法律依据，一审法院不予采纳。
大丰中学认为《交房协议书》是双方确定结算房价审计定价的依据。一审法院认为，从订立协议的目的来看，《交房协议书》是为丰东公司向大丰中学交房相关事项而签订的，该协议第二条约定：“大丰中学在丰东公司具备交房条件后的三天内（即2010年4月23日前）按均价1460元／㎡楼层上浮比率向大丰中学一次性交清所有房款（有阁楼的住户在签订补充协议后一并交清）。”同时还约定“在房价审计结论出台前需领取住房钥匙的住户可直接同丰东公司协商，缴纳一定的保证金后领取钥匙。”据此交房协议并不是否定《补充协议书》按1460元／㎡的平均单价执行，而是指在交房前由大丰中学按开发建设合同约定的暂定价1460元／㎡先行支付工程款，大丰中学同意在房价审计结论出台前教师领取房屋的，须向丰东公司缴纳一定的保证金后方可领取钥匙，进一步说明双方最终的结算有待于审计来确定，《交房协议书》并未明确对开发建设工程最终结算总价作出新的约定和变更，更没有对之前双方签订的《补充协议书》的效力作出否定性的评价，故大丰中学关于双方签订的《交房协议书》是本案定案的依据之一，并取代了《补充协议书》的辩称缺乏事实和法律依据，一审法院亦不予支持。
二、大丰中学是否差欠丰东公司工程款以及差欠工程款数额应如何确定？
丰东公司开发建设大丰中学教师公寓楼工程造价由教师公寓楼增加及减少部分的工程造价、辅助工程（公寓道路、公寓围墙变更）、教师公寓楼面积工程造价及其配套设施费用等三部分组成。
（一）关于大丰中学教师公寓楼增加及减少部分的工程造价鉴定结论的采信问题。
一审法院认为，鉴定报告中大丰中学要求鉴定教师公寓1#-12#楼减少的项目工程造价为6547335.01元，经一审法院审核，其中（1）砼桩原招标图上为C25土孔非泵送商品砼桩，实际为C20土孔非泵送商品砼，差价64095.7元应予扣减；（2）1#、2#楼减少5根桩的工程造价7171.64元，应予扣减；（3）竣工图纸比招标图纸（土建）减少项目的工程造价2394239.55元，应予扣减；（5）对照《开发建设合同》，绿化景点工程暂定为50万元，应扣减绿化工程费用87391元，具有事实依据，应予扣减。关于是否应扣减（4）实际未施工的水电安装应减少的工程造价3994437.12元。经查，施工图纸上虽有安装水电的位置标记，但预算清单中安装水电的规格、型号、价格均没有反映，且房地产开发也没有此惯例要求承建方安装水电。现对照《江苏省大丰中学教师宿舍楼及附属工程预算书》内容，结合现场施工，应施工而未施工的如用户配电箱内空气开关、电线、灯具等，实际应扣减水电安装工程造价1508066.99元。总计减少的项目工程造价应为4060964.88元。
关于丰东公司要求鉴定大丰中学教师公寓1#-12#楼增加的项目，依据《开发建设合同》鉴定的工程造价为3323624.38元，大丰中学认为经其同意变更的可以增加，对该鉴定报告中丰东公司要求鉴定增加的项目并未提出异议，故对丰东公司增加工程项目的工程造价3323624.38元，一审法院予以认定。
根据《补充协议》鉴定的大丰中学教师公寓1#-12#楼造价明细为：鉴定价（1）原材料价格按苏建价（2008）67号文调整的费用为3724644.47元；鉴定价（2）土建人工工资标准按苏建价（2008）66号文调整费用为1524716.88元；水电安装工程人工工资标准如按苏建价（2008）66号文调整费用为217238.28元。鉴定机构对人工费、材料差价的调整是按照补充协议约定，一审法院予以认定。
针对大丰中学公寓楼工程土建增加项目有争议的，按照补充协议约定涉及该项目工程增项和漏项以及未确定价格的相关工程造价，按审计价下浮10%。关于外墙保温，经查，外墙保温属于国家强制规范要求，虽然在招标和竣工图纸中均含有外墙保温项目，但没有列入大丰中学委托大丰建行编制招标预算之中，合同约定由大丰中学协调，丰东公司实际已做外墙保温，属于漏项，鉴定价（3）外墙保温砂浆的工程造价为2072036.98元，应下浮10%为1918869.97元；关于内墙增加玻纤网格布，因墙面玻纤网格布为隐蔽工程，丰东公司现场确已施工，属于增加项目。鉴定价（4）内墙增加玻纤网格布的工程造价471400.96元，应下浮10%为437751.39元；关于加气砼刷界面剂，丰东公司现场确已施工，属于增加项目。鉴定价（5）加气砼刷界面剂的工程造价为247615.26元，应下浮10%为236220.64元；关于钢丝网，丰东公司现场确已施工，属于增加项目。鉴定价（6）柱、梁、墙面不同材料交接处增设钢丝网的工程造价为596063.42元，应下浮10%为568255.09元；关于阳台塑钢推拉门，丰东公司提供的招标预算书未包含，但现场确已施工，属于漏项，应予增加鉴定价。（7）阳台塑钢推拉门的工程造价为969514.78元；关于电渣压力焊，大丰建行工程预算书中未包含电渣压力焊，丰东公司确已施工，属于漏项。鉴定价（8）电渣压力焊的工程造价为135586.78元，应下浮10%为143038.2元；鉴定价（9）屋面板、梁为自拌砼，商品砼差价应减少费用为27914.87元；应增加人工工资标准费用为5536.17元，属于施工中的变更，一审法院予以认定。
另丰东公司施工中安装了太阳能热水器，1480元／台，安装费256元／台，合计78848元，亦应计入大丰中学应付的工程款。
（二）关于辅助工程的鉴定问题：
一审法院认为，辅助工程签证单是变更的签证单，并非项目工程签证单，并不属于招标文件工程范围，丰东公司已按变更的签证单实际做了辅助工程。对辅助工程的鉴定造价计149145.16元，一审法院予以认定。
综上，丰东公司开发建设大丰中学教师公寓工程鉴定造价：1、增加工程项目的工程造价3323624.38元；2、根据《补充协议》鉴定的项目工程造价为：（1）原材料价格按苏建价（2008）67号文调整的费用为3724644.47元；（2）土建人工工资标准按苏建价（2008）66号文调整费用为1524716.88元；水电安装工程人工工资标准如按苏建价（2008）66号文调整费用为217238.28元；（3）外墙保温1918869.97元；（4）内墙增加玻纤网格布437751.39元；（5）加气砼刷界面剂236220.64元；（6）钢丝网568255.09元；（7）阳台塑钢推拉门969514.78元；（8）电渣压力焊143038.2元；（9）屋面板、梁为自拌砼，商品砼差价应减少费用27914.87元；应增加人工工资标准费用为5536.17元；3、太阳能热水器，1480元／台，安装费256元／台，计78848元；4、辅助工程149145.16元。大丰中学教师公寓工程增加项目鉴定工程造价合计13269488.54元。减去减少部分的项目工程造价4060964.88元，增加项目工程鉴定造价应为9208523.66元。
（三）关于丰东公司开发建设大丰中学教师公寓楼工程造价及其配套设施费用的认定：
1、关于阁楼面积能否计入住宅面积结算房款，阁楼利益如何分配。
一审法院认为，《开发建设合同》约定由大丰中学提供建设用地、丰东公司提供资金，双方联合开发建设大丰中学教师公寓。从合同约定利益分配情况看，住宅向大丰中学教师销售，多余的住宅由大丰中学收储，商业用房和会所产权归丰东公司。开发建设合同和补充协议中均没有阁楼的约定，在实际施工过程中设计图纸A图没有阁楼，后经审图中心审核通过的大丰中学提供的图纸中包含阁楼，属于施工过程中设计变更。工程竣工时，大丰中学与丰东公司共同组织了竣工验收，阁楼亦通过了验收，大丰中学将阁楼随顶楼出售给购房教师。大丰中学已按1460元／㎡的价款向购房教师收取阁楼房款，按1900元／㎡的价款向社会购房户收取阁楼房款。丰东公司在大丰市房管局领取了大丰中学教师公寓1-12幢楼的大产权证，产权证上载明住宅面积40768.39平方米，阁楼面积2262.42平方米，车库面积6944.80平方米，合计49975.61平方米。考虑涉案工程为合作开发房地产纠纷，当初大丰市政府为解决大丰中学教师的住房问题，土地出让金中含有让利成分，且让利部分系让利给教师，而阁楼部分造价低于普通住宅，鉴定报告亦认为阁楼层按原图纸施工，未增加隔墙，未增加工程造价。依据《开发建设合同》第八条第13项约定，丰东公司交付的教师住宅面积均以大丰市房管局核定的面积为准。阁楼面积应计入住宅面积，阁楼面积2262.42平方米，按约定的1460元／㎡计算房价，计3303133.2元。为衡平双方的利益，一审法院酌定阁楼的价款由丰东公司分得70%，计2312193.2元，大丰中学分得30%，计990939.9元。丰东公司开发建设大丰中学教师公寓楼应得面积款49975.61㎡1460元／㎡＝72964390.6元，减去990939.9元，计71973451元。
2、关于1000万元贷款利息1454146.2元，应由谁承担。
一审法院认为，按补充协议的约定应由大丰中学承担偿还银行到期借款利息1109250元，超出一年期限的银行利息344896.2元应由丰东公司自行承担。
3、关于王锦才550万元借款利息。
一审法院认为，大丰中学应按约承担利息10万元。
4、监理费用48万元。
一审法院认为，2008年3月15日丰东公司与大丰惠安工程建设监理公司签订了《建设工程委托监理合同》，丰东公司聘用监理对施工单位的工程质量进行监督管理，合同约定由丰东公司向监理人支付报酬，丰东公司亦已按约实际支出监理费48万元。结合《开发建设合同》第八条第11项的约定，监理公司由大丰中学聘请，费用由大丰中学支付，接受大丰中学的领导，考虑涉案工程系双方合作开发房地产，故本院酌定监理费48万元由大丰中学与丰东公司各承担24万元。
5、设计费31200元。
一审法院认为，设计费31200元依约应由大丰中学承担。
6、行政处罚罚款76000元。
一审法院认为，罚款76000元应由大丰中学承担。
7、临时用电500000元。
一审法院认为，临时用电500000元应由大丰中学返还。
8、规划测绘费48万元。
一审法院认为，测绘费用48万元应由丰东公司自行承担。
9、浪涌保护器33000元。
一审法院认为，浪涌保护器已安装，属于增加项目，该笔费用33000元应由大丰中学承担。
10、防雷监督费48000元。
一审法院认为，防雷监督费48000元应由丰东公司自行承担。
上列1＋2＋3＋4＋5＋6＋7＋9项大丰中学教师公寓面积工程造价及其配套设施费用合计74062901元。
（四）关于大丰中学已付土地款、土地出让税、购房款项：
一审法院认为，一审审理中大丰中学与丰东公司对帐，已共同确认截止2014年3月6日大丰中学已实际付款计77476542.04元。丰东公司仅对保证金3301345元不认可是房款。一审法院认为大丰中学教师为尽快拿到购房钥匙而交纳一定数额的购房保证金，虽然购房保证金性质不同于教师代大丰中学向丰东公司缴纳的工程款，但是大丰中学同意将教师购房保证金3301345元用于抵算应支付的工程款，并无不当，一审法院予以采纳。
综上，大丰中学应给付丰东公司开发建设教师公寓工程增加项目（已扣除减少的项目）工程鉴定造价为9208523.66元，教师公寓面积工程造价及其配套设施费用合计74062901元，合计83271424.66元，减去大丰中学实际付款计77476542.04元，大丰中学尚欠付款5794882.62元。
一审法院归纳反诉部分争议焦点：1、图纸实际变更及设计变更有无导致工程量及工程款的减少？2、大丰中学是否超付工程款7395267.4元？3、涉案工程延期交付的责任应由谁承担？延期开发造成的损失应否支持？4、丰东公司应否返还项目工程开发配套费用100万元？5、大丰中学要求丰东公司继续履行工程质量整改维修义务是否有事实依据？
一审法院认为，大丰中学反诉第一、二项诉讼请求的事实与理由已在丰东公司本诉部分予以审理，反诉部分不再赘述。
关于涉案工程延期开发的责任和延期开发造成的损失承担问题。首先，关于开工日期的确定，大丰中学未能按约及时办理土地使用权证转移手续、建设工程施工许可证，提供合格施工图纸，直到2008年7月26日，大丰中学委托新设计的C号图纸才通过图纸审查合格。同年8月5日，丰东公司领取了丰中教师公寓1#、2#、6#、7#、8#、10#、11#、12#楼建设工程规划许可证，同年8月25日，丰东公司领取了丰中教师公寓1#、2#、6#、7#、8#、10#、11#、12#楼及商业用房一、二会所的建筑工程施工许可证。涉案工程系丰东公司委托晨阳公司承包建设，双方于2008年1月28日签订建设工程施工合同，合同约定开工日期为2008年2月22日，晨阳公司在签订合同后即组织施工人员施工。故宜以该合同约定的开工日期2008年2月22日为开工日期起算时间。丰东公司认为2008年7月26日应为迟延开工日期、大丰中学主张2007年11月5日是开工条件成熟之日，均缺乏事实依据，一审法院均不予采信。
其次，从审理查明情况看，导致开工条件不成熟不能按时开工、造成延期开发损失的原因：一是大丰中学未能及时到相关部门办理保证前期出让取得的土地使用权证、建设规划许可证、施工许可证等手续；二是施工图纸的延误，其原因是由于大丰中学、丰东公司与上海工程勘察设计有限公司协商、沟通不及时也有一定关系；三是在开发过程中，合同约定与项目开发的实际要求亦产生冲突，根据大丰中学的要求和工程建设的实际需要进行了部分工程建设项目的变更；四是丰东公司委托的施工单位在施工时桩基砼强度达不到C25设计等级要求；五是在开发建设过程中，大丰中学未能及时支付工程款，一定程度上影响了施工进度；六是因工期延误，导致材料市场价格上涨、人工工资的调整。整个工程直到2010年4月15日才通过竣工验收，故迟延开发实际工期应为2008年2月22日至2010年4月15日，历时25个月零23天。对照《开发建设合同》的约定，工期为9个日历月，丰东公司开工后超过9个日历月交付，如延期交付在一个月以内，免交违约金；如延期交付时间超过一个月，按5000元／天向大丰中学缴纳违约金等。超期16个月零23天，减去一个月，即15个月零23天，计478天＊5000元／天，计违约金2390000元。对延期开发造成的损失，丰东公司应承担主要责任，即70%的责任，丰东公司承担1673000元，大丰中学应承担次要责任，即30%责任，大丰中学承担717000元。
关于项目工程的配套费用是否返还的问题。一审法院认为，大丰中学主张丰东公司返还配套费用100万元证据不足，不予采纳，可以另行处理。
关于大丰中学要求丰东公司继续履行工程质量整改维修是否有事实依据的问题，大丰中学虽提供给丰东公司的函件、宏泰物业发给丰东公司的函件、报告及附件，用以证明工程存在需要维修的情况，因涉案工程经工程竣工验收为质量合格工程，且保修期早已届满，大丰中学没有提供在保修期内发生的保修事项，也没有提供保修期内自行维修，或丰东公司接到维修通知后而不予维修的相关证据，故大丰中学该反诉请求依据不足，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院认为，大丰中学与丰东公司签订的《开发建设合同》及《补充协议书》为有效合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后大丰中学未能按约及时办理土地使用权证、建设规划许可证、施工许可证等相关施工手续，亦未能按约支付工程款，丰东公司在开发建设中桩基砼强度达不到C25设计等级要求，一定程度影响了施工进度，导致工期延误，对延期开发造成的损失，双方均违反合同的约定，应当各自承担相应的责任。整个工程直到2010年4月15日全部通过竣工验收，工程质量为合格工程，早已实际交付使用。大丰中学应给付丰东公司开发建设教师公寓工程剩余工程款5794882.62元。丰东公司主张欠付工程款从2011年4月11日起至判决确定履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，具有事实和法律依据。大丰中学请求追加全体购房老师为被告或第三人参加本案的诉讼，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。大丰中学辩称因图纸设计变更和实际变更从而导致工程量及工程款的减少，其已超付工程款7395267.4元、丰东公司应返还项目工程开发配套费用100万元均无事实依据，一审法院不予采纳。涉案工程经工程竣工验收为质量合格工程，大丰中学要求丰东公司继续履行工程质量整改维修的反诉请求依据不足，一审法院亦不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决如下：一、大丰中学支付丰东公司教师公寓项目剩余工程款计人民币5794882.62元。并承担该款从2011年4月11日起至本判决确定履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。二、丰东公司支付大丰中学逾期交付工程违约金1673000元。上列一、二两项义务，限于本判决生效后10日内履行完毕。三、驳回丰东公司的其它诉讼请求。四、驳回大丰中学的其它反诉请求。
一审本诉案件受理费81800元，由丰东公司负担51534元，大丰中学负担30266元；一审反诉案件受理费53769元，由丰东公司负担6452元，大丰中学负担47317元；鉴定费800000元，由丰东公司负担472000元，大丰中学负担328000元。
丰东公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定案由错误。本案不应认定为合作开发房地产，而应认定为委托代建合同纠纷。大丰中学为建设教师公寓，在取得土地使用权后，通过和丰东公司协议的方式确定由丰东公司进行开发建设，开发建设完成后小区全部住宅教师购买或由学校收储，并约定工程款的具体支付节点和比例。商业用房和会所产权归丰东公司，是丰东公司委托代建的报酬，不是合作开发按出资比例分配到的房屋。故该案非一方提供土地一方进行投资的合作开发商品房纠纷。2、一审法院酌定将阁楼价款的30%由大丰中学分得无事实和法律依据。（1）开发建设合同明确约定按房管局核定的面积为准，由丰东公司以教师住宅1460元每平方米的平均售价中标。（2）大丰中学亦是按1460元每平方米的价款向教师收取阁楼房款，按1900元／平方米的价款向社会购房人员收取阁楼房款。（3）不存在权利义务失衡情形，大丰中学自身通过设计变更的方式将隔热层调整成阁楼，并在竣工验收时无异议且接收阁楼，其行为表明真实意思表示是将阁楼按面积计算，其又向购房人全额收取了阁楼的购房款。（4）大丰中学未申请撤销或变更阁楼的结算方式前，一审法院无权迳行进行利益平衡。3、监理费48万元应由大丰中学全额承担。《开发建设合同》第八条第11项中明确约定：监理公司由甲方聘请，费用由甲方支付，接受甲方的领导。大丰中学聘请的监理单位在桩基施工结束后，不能履行监理职责并退场的情况下，丰东公司为项目建设需要与监理单位签订合同，该单位履行了监理职责，丰东公司支付的监理费应由大丰中学承担。同时，大丰中学也未举证证实其在工程施工中除桩基外还另行聘请监理公司并支付监理费的事实。一审判决以合作开发为由，让双方分担监理费，与双方的委托代建不符，亦有悖合同约定。4、一审判决丰东公司承担逾期交付工程违约金无事实和法律依据。（1）工期应从2008年7月26日起算，一审法院从2月22日起算无依据。《开发建设合同》约定发出开工令开始计算工期的条件为“开工条件成熟”。就本案而言，双方间的合同项目属于房地产开发，故项目开工条件成熟应为相应的开发手续（如立项、规划许可、施工许可等）审批完成，施工图纸确定才能为开工条件成熟，但直至2008年7月26日大丰中学提供经有权部门审查合格的施工图，故工期应从时计算。（2）导致工期延误的责任在于大丰中学，一审判决丰东公司承担70%与客观事实不符。5、一审判决在总工程款中核减图纸变更减少工程款及未施工部分的工程款时，未能对减少工程款同比下浮10%，多扣减了丰东公司工程款390230.65元。6、一审鉴定漏计算了应纳入总工程款结算的3-12号楼底层车库门价款和1-12号楼室内天棚刮磁性涂料工程价款，并漏计算了塑钢窗增加面积的工程款价款。（1）3-12号楼底层车库门工程款合计应为465.56㎡490元／㎡=228124.40元，属于漏项（图纸有而预算无）应予调增。（2）1-12号楼室内天棚刮磁性涂料工程款合计应为59263.05㎡10元／㎡=592630.50元，此项图纸及预算均无，系合同签订后相关文件的强制性要求，应予调增。（3）塑钢窗由于图纸变化实际施工面积比开发建设合同订立时的图纸面积多730.53㎡，折合价款为211853.70元（每平方米造价290元），鉴定报告附件有记载但漏算进鉴定结论。以上三项合计工程款达1032608.6元，一审均未能纳入总工程款结算并在判决中予以体现，对丰东公司不公。丰东公司遂请求：1、判令大丰中学向丰东公司支付剩余工程款8448661.77元（含增加支付阁楼价款990939.9元、工程监理费240000元）以及此款项自2011年4月11日起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2、撤销一审判决第二项，丰东公司无需支付大丰中学工程违约金1673000元。丰东公司于2015年6月18日撤回了对1-12号楼室内天棚刮磁性涂料价款的上诉，本院予以准许。
大丰中学答辩称：1、一审判决丰东公司承担逾期竣工违约金，有事实和法律依据。本案实际开工时间为2007年11月15日，而非一审判决书中的2008年2月22日，少算了99天，少计算违约金49500元。2、一审依法本应判决大丰中学不承担监理费，而应由丰东公司自行承担其自行委托的监理公司交付的监理费用。48万元的监理费应完全由丰东公司承担。3、阁楼为变更项目，变更前的双层屋面应归大丰中学所有，一审将阁楼按1460元／平方米计算的金额作为收益，并进行分配的判决是错误的。综上，请求驳回丰东公司的上诉请求。
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"黄某桃与被告芦溪县某某某采石场、黄某勇、刘某玲、曾某萍、欧某艳民间借贷纠纷一案一审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2016-08-25\\\\\",\\\\\