福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岩民终字第419号
上诉人（原审原告）卢富祥，女，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
上诉人（原审原告）廖向华，男，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
两上诉人共同委托代理人温小兰，女，汉族，住永定县。
被上诉人（原审被告）龙岩市华业房地产有限公司，住所地龙岩市新罗区。
委托代理人ＸＸ林，福建正廉律师事务所律师。
上诉人卢富祥、廖向华因与被上诉人龙岩市华业房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服新罗区人民法院（2013）龙新民初字第3122号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卢富祥、廖向华及委托代理人温小兰、被上诉人龙岩市华业房地产有限公司的委托代理人ＸＸ林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，2010年11月1日，卢富祥、廖向华与龙岩市华业房地产有限公司签订了一份编号为201004581的《商品房买卖合同》。双方在合同中约定卢富祥、廖向华以价款961389元向龙岩市华业房地产有限公司购买位于龙岩市新罗区莲东北路“雍华名苑”小区8幢3层301号商品房；该商品房建筑面积137.71平方米，其中套内建筑面积为116.52平方米，公共部位共有分摊建筑面积21.19平方米；龙岩市华业房地产有限公司应当在2011年1月31日前将符合约定条件的商品房交付卢富祥、廖向华使用；龙岩市华业房地产有限公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由龙岩市华业房地产有限公司提供的资料交付卢富祥、廖向华，如因龙岩市华业房地产有限公司的原因，卢富祥、廖向华不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，卢富祥、廖向华不退房，龙岩市华业房地产有限公司自逾期之日起每日按卢富祥、廖向华已付款的0.01%向卢富祥、廖向华支付违约金。经卢富祥、廖向华书面委托，龙岩市华业房地产有限公司可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。在附件六中，对合同第十四条补充约定如下：现买受人全权委托出卖人向房屋权属登记机构代为办理权属登记及与此相关的事宜，出卖人委托办理权属登记不受本条第一款规定之约束，所需费用以政府部门实际收取为准。2011年3月13日，龙岩市华业房地产有限公司将“雍华名苑”8幢3层301号商品房交付卢富祥、廖向华使用，卢富祥、廖向华亦向龙岩市华业房地产有限公司交纳了办证费用。而后，卢富祥、廖向华向龙岩市华业房地产有限公司支付房屋面积差价款4259元。至此，卢富祥、廖向华向龙岩市华业房地产有限公司支付了全部购房款965648元。龙岩市华业房地产有限公司于2010年11月17日向龙岩市住建局办理了房屋所有权初始预登记。2012年6月5日，龙岩市房地产交易服务中心为上述房屋办理了确权登记，卢富祥、廖向华为该房屋的所有权人。2012年7月2日，卢富祥、廖向华所有的上述房屋土地使用权在龙岩市人民政府办理了确权登记。卢富祥、廖向华现已领取了上述房产证和土地使用权证书。卢富祥、廖向华现以龙岩市华业房地产有限公司逾期办理房屋权属证书为由诉至本院，请求依法判令被告龙岩市华业房地产有限公司向原告支付自2011年6月12日起至2012年7月2日止的逾期办证违约金37274元（计算方法：965648元×0.0001／天×386天=37274元）。
原审判决认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方均应按合同约定全面履行各自的义务。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定，房屋权属证书应由原告自行办理，被告应承担的合同义务仅为“应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告”，被告只有在违反上述合同义务，导致原告在办证过程中因被告的原因，使其在商品房交付使用后90日内不能取得房屋权属证书的，被告才承担自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金的违约责任。在合同履行过程中，被告于2010年11月17日向龙岩市住建局办理了房屋的所有权初始预登记，于2011年3月13日将房屋交付原告使用，但原告并未依约自行向房屋权属登记机构办理权属登记手续，也未要求被告交付办理权属登记需由被告提供的资料，而是依《合同补充协议》（附件六）第六条的约定于房屋交付的当日向被告交纳了办理房屋权属登记所需的费用。因此，在房屋权属登记过程中，双方当事人实际上并未按照《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，而是按照《商品房买卖合同》第十四条第二款“经买受人书面委托，出卖人可以向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”的约定，由原告委托被告办理房屋权属登记手续。由于双方当事人在实际办证过程中系按《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定履行，而非按《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，双方当事人的权利义务发生变更，并且双方当事人在合同附件六中约定被告接受原告的委托办理房屋权属登记，不受《商品房买卖合同》第十四条第一款规定的约束，也未对委托办证中双方当事人的权利义务、违约责任作出约定，因此原告以被告迟延办理房屋权属证书，违反了《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定为由，要求被告承担违约责任，无法律和合同依据。故对原告的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告卢富祥、廖向华的诉讼请求。一审案件受理费730元，由原告卢富祥、廖向华负担。
宣判后，原审原告卢富祥、廖向华不服，向本院提起上诉。
上诉人卢富祥、廖向华上诉称，一、一审判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误，故意偏袒被上诉人一方。
（一）一审错误认定“附件六”。附件六上诉人并不知悉，对其中的内容也不了解，被上诉人也没有将这个重要的免除责任的书面约定给上诉人一份。且根据《商品房买卖合同》第二十二条，上诉人有理由怀疑这个附件六是被上诉人单方的意志。一审判决不予支持上诉人的合理诉求违背了法律的公平原则。被上诉人自交房后至2012年6月5日才办理确权登记，2012年7月2日上诉人的房屋土地使用权在龙岩市政府办理了确权登记，比约定时间推迟了近一年半，根据《合同法》的相关规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被上诉人应当承担违约责任。而且，与上诉人同一小区类似情况的多位业主均获有被上诉人赔偿违约金，而一审判决却对此事实予以不顾，作出错误的判决，严重损害了上诉人的合法权益，上诉人不服该判决。
（二）一审错误理解合同条款。合同第十四条是关于产权登记的约定。该条总共有两款，第一款是关于商品房初始登记和买受人权属登记的约定，该条特别强调延迟取得产权证书的违约责任以及违约赔偿的计算方法；第二款是买受人可委托出卖人代为办理产权登记事宜的约定。第二款的约定实际上是将交易习惯进一步明确而已。整个商品房预售环节，几乎都是由开发商代为办理产权登记手续，龙岩的市场亦是如此。开发商代为办理买受人的产权登记，这已经是一个交易习惯。把交易习惯进一步明确，并在合同条款中约定清楚，就使开发商代为办理产权登记手续成为合同的一项义务。第一款和第二款是互为补充的关系，而不是排斥的关系。一审法院理解为排斥的关系是错误的。本案中几乎所有的人都认为合同第十四条第一、二款是互为补充的关系，不存在排斥的可能，其关于延迟办理房屋权属登记证书的赔偿约定是有效并应得到实际履行的。这个情况可以由买受人集体起诉得到印证，也可以从被上诉人的答辩中得到一些佐证，被上诉人的答辩从来就没有否认延迟房屋权属登记所应承担的赔偿责任，也没有否认合同第十四条第一款第二项的效力。普通人的理解很到位，缘何一审法院“独辟蹊径”，不顾上诉人、被上诉人对合同的理解，着实令人不解。
本案的合同是被上诉人单方提供的格式合同。对于格式合同的理解，应作出有利于上诉人的解释，对被上诉人开发商免责方面的约定要予以无效处理。对于附件六作出了免除被上诉人责任的约定，应按照格式合同的解释，作无效处理。另外，合同第十四条第一款的两项是可选择项，合同的双方选择了第二项，该选择实际上是一个特别的约定，其效力明显要高于其他条款。“附件六”，不可能排除该特别条款的适用。一审法院唯独以“附件六”说事，也真让人费解。
（三）一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。本案中，被上诉人与上诉人之间的房屋买卖合同关系根源还在于被上诉人未按期履行合同办理房屋权属证书，一审的判决明显存在曲解法律，在适用法律上存在错误。一审判决将原本不可分割的合同条款人为拆解适用，很明显是故意偏袒被上诉人一方。
上诉人的赔偿主张应得到支持的几点理由。
（一）合同权利义务明确，违约责任清晰。《商品房买卖合同》约定了被上诉人的义务为交房以及办理房屋权属登记等。给买受人代为办理房屋权属登记，这原本是一项交易习惯，经合同明确约定，成为被上诉人一项明确的义务。该义务也是开发商的“卖点”，而最后实际的受益人还是被上诉人。被上诉人也实际履行了代为办理房屋权属登记的义务。只是履行这个义务延迟了。合同亦明确了延迟履行的违约责任计算，即合同第十四条第一款第二项的约定。
（二）合同严格责任的特点，免责举证责任在被上诉人。对于合同违约责任，上诉人只要举证被上诉人违约即可，被上诉人是否免责或者减责要由被上诉人自己举证。本案中，上诉人房屋权属登记直到2012年7月2日才最终完成，较被上诉人开发商的承诺日期超期了386天。按照合同约定，应承担赔偿违约金的严格责任。而免责的举证责任只能由被上诉人自己承担。被上诉人不愿说出真正原因，一审法院不但不去查清真相，却搪塞为“双方变更权利义务”，“未对违约责任作出约定”，这是严重的错误。综合上述，请求中级人民法院撤销一审判决，支持上诉人的请求，改判被上诉人赔偿上诉人逾期办证违约金37274元。
被上诉人龙岩市华业房地产有限公司答辩称，一、一审关于“附件六”的认定和适用是正确的。附件六《补充协议》有上诉人的亲笔签名，并与整份合同材料一起报送房管部门备案。《补充协议》第六条与《商品房买卖合同》没有任何抵触之处，没有减轻或免除原合同约定的出卖人责任，更没有排除买受人的主要权利。反而是将原本由买受人自行承担的办证义务约定由出卖人代为办理，并明确约定代办行为不受“本条第一款规定之约束”。二、一审对相关合同条款的理解和适用也是正确的。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定有两款，对应实践中办证的两种情形。上诉人引用的相关期限、违约赔偿计算方式均出现在第一款中，但显然该条第一款规定的，就是买受人自行办证这种情形下买卖双方的权利义务，只有在买受人自行办证的情形下才能适用。该条第二款则规定了在委托出卖人代为办证的情况下双方的权利义务怎么确定，本案中，权属证书是由答辩人即出卖人代为办理的事实双方均无异议，因此双方间的权利义务不适用该条第一款的相关约定。三、本案中，上诉人并未举证证明权属证书迟延办妥系答辩人的原因所致，也没有举证证明在出卖人代为办证的情形下，双方有约定办理期限及其逾期违约责任，其要求赔偿的诉请没有事实和合同依据。
综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
经审理查明，上诉人卢富祥、廖向华及被上诉人龙岩市华业房地产有限公司对原审判决查明认定的事实均无异议，本院对原审判决查明认定的事实予以确认。
上诉人与被上诉人均未向本院提供新的证据。
本案双方当事人的争议焦点是：双方签订的《商品房买卖合同》，被上诉人是否存在违约行为，违约责任应该由谁来承担？
本院认为，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方均应按合同约定全面履行各自的义务。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定，房屋权属证书应由上诉人自行办理，被上诉人应承担的合同义务仅为协助办证，即“应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”，被上诉人只有在违反上述合同义务，导致上诉人在办证过程中因出卖人的原因，使其在商品房交付使用后90日内不能取得房屋权属证书的，被上诉人才承担自逾期之日起每日按上诉人已付款的0.01%向上诉人支付违约金的违约责任。在合同履行过程中，被上诉人于2011年3月13日将房屋交付上诉人使用，并已于2010年11月17日向龙岩市住建局办理了房屋的所有权初始预登记，但上诉人并未依约自行向房屋权属登记机构办理权属登记手续，也未要求被上诉人交付办理权属登记需由被上诉人提供的资料，而是依《合同补充协议》（附件六）第六条的约定于2011年3月19日向被上诉人交纳了办理房屋权属登记所需的费用。因此，在房屋权属登记过程中，双方当事人实际上并未按照《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，而是按照《商品房买卖合同》第十四条第二款“经买受人书面委托，出卖人可以向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”的约定，由上诉人委托被上诉人办理房屋权属登记手续，双方当事人的权利义务发生变更，而在合同附件六中双方并未对委托办证中双方当事人的权利义务、办证时限、违约责任作出约定，而是约定“现买受人全权委托出卖人向房屋权属登记机构代为办理权属登记及与此相关的事宜。出卖人委托办理权属登记不受本条第一款规定之约束，所需费用以政府部门实际收取为准。”因此上诉人上诉称被上诉人迟延办理房屋权属证书，违反了《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定，要求被上诉人承担违约责任，无法律和合同依据，其上诉理由不能成立。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费730元，由上诉人卢富祥、廖向华负担。一审案件受理费按照一审判决计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 小 东
代理审判员 陈 水 柏
代理审判员 阙 美 琴
二〇一四年六月十日
书 记 员 郑晶（代）