河北省承德市双桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0802民初1515号
原告谭新，女，1981年2月15日出生，满族，住承德市双桥区。
委托代理人马腾飞，河北山庄律师事务所律师。
被告围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区牛圈子沟青年楼后沟现代城小区。
法定代表人刘文锋，职务经理。
委托代理人苏铁刚，河北汇林律师事务所律师。
原告谭新诉被告围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谭新的委托代理人、被告围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司的代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭新诉称，2014年6月25日，原告、被告双方签订两份协议书（即回购协议），按照协议约定，被告应当分期回购原告在被告处所购商品房，两份回购协议签订后，被告没有按照协议约定履行，双方又于2015年3月22日签订两份协议书，按照协议约定，被告应当于2015年6月24日前全部支付完毕原告的购房款，并支付利息。如被告不能履行两份协议，原告有权要求被告交付房屋。现房屋备案在原告名下。故原告诉讼至法院，请求判令：1、判决原告依法实现抵押权，被告给付原告借款本金528816.00元，2014年11月24日-2017年4月24日利息317289.6元，2017年4月24日之后利息按24%年息计算，计算至实际给付之日。2、由被告承担本案各项诉讼费用。
被告围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司辩称，1、本案实际是借款合同，商品房买卖合同是借款合同的附合同，本案实际上是民间借贷纠纷；2、从签订合同的价款约定的是每平2300元，低于市场价70%，这种商品房买卖合同失去公平；3、对于被告支付给原告的回购款，原告应该退还给被告，双方应依据借款合同由被告偿还原告的本金及利息；4、原告主张退还的不是购房款，应该是借款本金；5、利息按银行同期贷款利率支付，利息从借款之日起计算，
原告谭新为证明其主张，提交了下列证据：
1、现代城小区A5幢1单元2XXX号商品房买卖合同1份、2单元2XXX号房屋号商品房买卖合同1份、承德市商品房合同备案登记表2份、收款收据2份。
证明原告于2014年6月24日购买了被告开发的现代城小区A5幢1单元2XXX号、2单元2XXX号房屋号商品房，于2014年6月24日对该2套商品房买卖合同进行了备案登记，证明原告用现金支付了所购商品房的购房款，被告出具了2份收款收据，实际为抵押担保，原告应当享有抵押权。
2、2014年6月25日，现代城小区A5幢1单元2XXX号、2单元2XXX号房屋回购协议书2份。
3、2015年3月22日签订协议书，约定资金占用费及违约责任，现原告按照24%年息主张利息。
被告围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司质证为，对原告1号证据真实性有异议。并不是真正的商品房买卖。不能达到原告的证明目的。没有法定的抵押担保手续。对2号证据协议真实性有异议，并不是真正的备案。2份协议不能达到原告的证明目的，协议没有明确约定被告向原告支付利息。违约金、资金占用费2个条款只能选择其一，没有超过月息2分的约定，原告主张2分不符合依据。对3号证据解除协议，原告在协议中也存在违约行为。
被告围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司承德分公司未出示证据。
经本院审核，本院对原告出示的证据的真实性、合法性与待证事实的关联性予以认定。
经审理查明，2014年6月24日，原告谭新与被告围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司签订2份商品房买卖合同，商品房买卖合同约定，原告购买被告开发建设的现代城小区A5幢1单元2XXX号、2单元2XXX号房屋，原告支付房屋总价款528816.00元（A5幢1单元2XXX号264408.00元、2单元2XXX号房屋264408.00元）。同日，承德市住建局对上述2份商品房买卖合同进行了备案登记。2014年6月25日，甲方为被告围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司与乙方原告谭新签订了2份房屋回购协议书，约定被告围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司于2014年12月23日前，回购原告谭新所购的上述商品房，回购总价为624002.88元（协议约定回购房款A5幢1单元2XXX号312001.44元、2单元2XXX号房屋312001.44元），自2014年6月24日开始以月为单位分7期付清房屋回购款，其中，2014年6月24日至2014年11月23日每月给付15864.48元（协议约定A5幢1单元2XXX号7932.24元、2单元2XXX号房屋7932.24元），2014年12月23日前付清最后一期房屋回购款528816.00元（A5幢1单元2XXX号264408.00元、2单元2XXX号房屋264408.00元）。房屋回购协议书还约定，如未能按期足额支付，甲方需支付乙方总房款20%的违约金、合同自动终止，该房由乙方自行处理，违约方承担因违约给对方造成的一切损失（包含但不限于违约金，律师代理费，诉讼费等一切费用）。2015年3月22日，原、被告再次签订协议书，该协议约定，原、被告经友好协商就解除商品房买卖合同达成如下协议，自该协议签订之日起，被告每月支付原告总房款1.7%的现金，作为占用原告资金的经济补偿。自合同签订之日起6个月内退还全额房款。如被告未按协议的约定足额支付经济补偿款，被告需在违约之日起30日内交付房屋、开具发票，同时按照商品房买卖合同约定办理产权登记，并支付原告房产本金20%的违约金。协议期内，原告不配合被告办理退房或过户手续，需全额退还被告协议期内已支付的经济补偿款，并按违约日房产市价补交差额购房款（被告未支付足额补偿金及本金除外），并支付被告房屋本金20%的违约金。
本院认为，原、被告先后签订了商品房买卖合同、回购协议合同，从上述合同的内容体现，原、被告的合同目的并非是商品房买卖，而是被告以买卖标的的商品房作为抵押向原告借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案被告从原告处取得借款后未按约定偿还借款本息，应承担相应的违约责任。原、被告签订的上述合同中，约定的利率及违约金的合计超过了月利率2%，原告主张被告按月利率2%计付利息的请求本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条之规定，判决如下：
一、原告谭新对承德市双桥区牛圈子沟青年楼后沟现代城小区A5幢1单元2XXX号、2单元2XXX号房屋享有优先受偿权，原告债权受偿后，撤销该房在承德市城乡及住房建设局的商品房合同备案登记。
二、被告围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内偿还原告谭新借款本金528816.00元，并支付自2014年11月25日起至借款本息全部付清之日止，按年利率24%计算的利息。
案件受理费8500.00元、保全费2920.00元，合计11420.00元，由被告围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司承担。
如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。加倍部分债务利息的计算方法为：加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间。加倍部分债务利息的计算方法为：加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
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审 判 长 张明华
人民陪审员 陈桂芹
人民陪审员 关 心
二〇一七年四月二十七日
书 记 员 孙 晋
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》
第一条根据民事诉讼法第二百五十三条规定加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。
迟延履行期间的一般债务利息，根据生效法律文书确定的方法计算；生效法律文书未确定给付该利息的，不予计算。