四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终3997号
上诉人（原审原告）：中国民生银行股份有限公司成都分行，住所地四川省成都市天府大道北段966号金融城6号楼。
负责人：龚志坚，行长。
委托诉讼代理人：张轶超，四川明炬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李璇，女，该行员工。
被上诉人（原审被告）：成都岷江雪化工有限公司，住所地四川省成都市武侯区武侯大道铁佛段1号优博国际1栋1单元6层619。
法定代表人：林长银。
委托诉讼代理人：曾韬，四川科信律师事务所律师。
原审第三人：邓开平，男，汉族，1978年3月19日出生，住四川省成都市成华区。
原审第三人：冷玉春，女，汉族，1976年10月26日出生，住四川省成都市成华区。
上诉人中国民生银行股份有限公司成都分行（以下简称民生银行成都分行）因与被上诉人成都岷江雪化工有限公司（以下简称岷江雪公司）、原审第三人邓开平、冷玉春申请执行人执行异议之诉一案，不服成都高新产业技术开发区人民法院（2017）川0191民初11908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人民生银行成都分行上诉请求：1.撤销一审判决并对案涉的成都市双流区××号和××号两处房产继续执行。事实和理由：一审判决适用法律错误。岷江雪公司对案涉房屋不具有能对抗民生银行成都分行的物权期待权。一、根据我国物权法的规定，物权采取登记生效主义，岷江雪公司即使与邓开平、冷玉春签订买卖合同，但并没有办理过户登记，故岷江雪公司只是取得了对邓开平、冷玉春的普通债权而非物权，岷江雪公司应单独向邓开平、冷玉春主张违约责任。二、案涉房屋并非登记在邓开平、冷玉春名下，而是属于开发商名下财产，但一审判决错误地适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定进行了认定。而根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，物权期待权排除执行行为，应当符合以下要件：签订有以变动所有权为目的买卖合同；买受人已经支付部分或者全部价款；案外人对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。所以，岷江雪公司在并未进行任公示情况下，其物权期待权不能对抗民生银行成都分行的执行受偿权利。
被上诉人岷江雪公司辩称，一、《中华人民共和国物权法》与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》系一般法与特殊法的关系，本案应当适用后者的相关规定，一审适用法律正确。二、不管案涉房屋登记在邓开平、冷玉春名下抑或开发商名下，均应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定执行。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
原审第三人邓开平、冷玉春未陈述。
民生银行成都分行向一审法院提出诉讼请求：1.撤销（2017）川0191执异71号民事裁定；2.准许对位于成都市双流区××号、××号房屋继续执行。
一审法院认定事实：一、冷玉春、邓开平购买了位于成都市双流区××号、××号房屋，2012年5月22日进行了商品房买卖合同备案登记，备案号分别为××、××，面积分别为64.37平方米、67.73平方米，用途为办公。2015年5月25日，岷江雪公司向邓开平、冷玉春支付了购买上述房屋的定金2万元，2015年6月5日，邓开平、冷玉春作为甲方与岷江雪公司作为乙方签订《预约合同》，约定甲方承诺将上述房屋转让给乙方，并保证待合法取得该房屋所有权后过户给乙方，届时双方再行签订与本合同内容相符的过户使用的房地产转让合同；上述房屋的转让价格为44万元，第一笔房款于2015年6月10日前付清，尾款4万元待案涉房屋过户至乙方名下后三个工作日内支付；甲方在收到乙方支付的第一笔房价款即将上述房屋交付给乙方。2015年6月9日，岷江雪公司委托其母公司四川岷江雪盐化有限公司向冷玉春支付38万元。2015年6月10日，冷玉春、邓开平向岷江雪公司交付了案涉房屋。
2017年8月3日，岷江雪公司向一审法院支付购买案涉房屋的尾款4万元，用于案涉执行案件的执行。岷江雪公司购买案涉房屋用于作办公场所使用，现已装修入住。邓开平、冷玉春当庭陈述案涉两套房屋在2016年年底已经具备办理产权的条件。
二、民生银行成都分行诉邓开平、冷玉春金融借款合同纠纷一案，一审法院于2015年11月18日依申请作出（2015）高新财保字第497号民事裁定书，裁定对邓开平、冷玉春所有的财产在价值1732579.69元范围内予以保全，同日作出《协助执行通知书》，对案涉两套房屋予以查封，并于2015年11月30日送达发生法律效力。2016年6月30日，一审法院对民生银行成都分行诉邓开平、冷玉春金融借款合同纠纷一案作出一审判决：邓开平、冷玉春偿还民生银行成都分行借款本金1350000元，并支付利息、罚息、复利，以及律师费、公证费，该判决已生效。因邓开平、冷玉春未履行，民生银行成都分行向一审法院申请执行，一审法院于2017年1月17日立案执行民生银行成都分行诉邓开平、冷玉春金融借款合同纠纷一案[执行案号：（2017）川0191执300号）]，一审法院在执行过程中，岷江雪公司向一审法院提出异议，2017年8月4日，一审法院裁定中止对案涉两套房屋的执行，民生银行成都分行在收到该裁定书后15日内向一审法院提出申请执行人执行异议之诉。
一审法院认定上述事实主要采信了以下证据：当事人身份信息、营业执照、工商登记信息、（2016）川0191民初4799号民事判决书及生效证明、（2017）川0191执异71号民事裁定书及送达回证、公证书、电子交易凭证、情况说明、收条、收据、物业价格单、装修合同、发票、转账凭证。
一审法院认为，民生银行成都分行在与冷玉春、邓开平金融借款合同纠纷案件执行过程中，申请对买受人为冷玉春、邓开平并进行了商品房买卖合同备案登记的案涉房屋进行执行，而岷江雪公司认为，案涉房屋已由其购买，支付了全款，且已完成交付，可以排除执行。故本案争议焦点应为岷江雪公司是否能够排除对案涉房屋的执行。
案涉房屋为办公用房，初始登记在开发商名下，冷玉春、邓开平尚未取得案涉房屋的所有权，因被执行人为冷玉春、邓开平，对于岷江雪公司能够作为权利人排除对案涉房屋的执行不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，而应适用该规定第二十八条的规定。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，民生银行成都分行与邓开平、冷玉春因金融借款合同发生纠纷，民生银行成都分行要求邓开平、冷玉春返还本金、利息及违约金，属于金钱债权执行；案涉房屋的查封时间为2015年11月30日，而岷江雪公司与邓开平、冷玉春签订《预约合同》的时间为2015年6月5日，该合同虽名为预约合同，但该合同签订后，双方已经支付房款、交付房屋，已经实际履行，而双方只约定待第三人冷玉春、邓开平取得案涉房屋所有权后，再按预约合同签订用于过户的合同，双方的权利义务已经按照预约合同确定，不再具有预约合同性质；在人民法院查封案涉房屋之前岷江雪公司与邓开平、冷玉春已于2015年6月10交付案涉房屋，岷江雪公司已经实际占有使用房屋；岷江雪公司支付了购房款40万元，同时向一审法院交付了房屋尾款，承诺愿意以该款交付案涉执行案件的执行，岷江雪公司已经支付完全部购房款；因邓开平、冷玉春没有及时取得产权证，导致不能及时过户至岷江雪公司名下，岷江雪公司对案涉房屋没有及时过户至其名下没有过错，同时案涉房屋没有其他法院查封，具备过户条件。综上，岷江雪公司虽不是案涉房屋的产权人，但其对案涉房屋享有合法权益，能够排除他人对案涉房屋的执行。民生银行成都分行请求继续执行案涉房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。
一审法院依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回民生银行成都分行的诉讼请求。案件受理费100元，由民生银行成都分行负担。
本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。
本院认为，结合民生银行成都分行的上诉请求、理由及岷江雪公司的答辩意见，本案二审的争议焦点为：岷江雪公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。对此，本院评析如下：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”二者的立法目的有共同之处，即优先保护已经支付完毕全部价款并实际占有使用不动产的买受人的物权期待权。本案中，案涉房屋初始登记在开发商名下，邓开平、冷玉春与开发商签订商品房买卖合同后已进行备案登记，其对案涉房屋享有物权期待权。民生银行成都分行能够申请查封登记在开发商名下的案涉房屋，亦是基于债务人邓开平、冷玉春对案涉房屋享有的物权期待权。邓开平、冷玉春将案涉房屋转让给岷江雪公司，岷江雪公司由此对案涉房屋享有物权期待权。岷江雪公司在案涉房屋查封前购买、实际占有使用房屋并支付完毕绝大部分房款，在案涉房屋查封后将剩余房款交付至一审法院，履行完毕全部付款义务；因邓开平、冷玉春没有及时取得产权证，导致案涉房屋不能及时过户至岷江雪公司名下，岷江雪公司对此没有过错。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定认定岷江雪公司对案涉房屋享有的物权期待权足以排除执行，并无不当，与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的立法目的亦不冲突。
综上，民生银行成都分行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人中国民生银行股份有限公司成都分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 邱寒
审判员 胡瑜
审判员 谢芳
二〇一八年四月十八日
书记员 黄霞