四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川07民终523号
上诉人（原审原告）：江油市新场社区第一居民小组。
负责人：曹兴云，该组组长。
委托诉讼代理人：王东军，四川联衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：严贵全，男，汉族，1952年4月17日出生，住四川省江油市，系江油市新场社区第一居民小组的成员。
被上诉人（原审被告）：四川省江油市博文房地产开发有限公司，住所地：四川省江油市太平镇红庙村新场社区一组。
法定代表人：该公司唐朝阳，总经理。
委托诉讼代理人：唐立文，该公司员工。
委托诉讼代理人：徐勋贵，该公司员工。
上诉人江油市新场社区第一居民小组（以下简称新场社区一组）因与被上诉人四川省江油市博文房地产开发有限公司（以下简称博文公司）确认合同无效纠纷一案，不服江油市人民法院(2017)川0781民初2483号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
新场社区一组上诉请求：1.请求撤销一审判决，确认双方签订的《联合开发协议无效》，追缴集体流失的财产并返还给集体。2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院判决原、被告于2009年8月10号签订的两份联合开发协议有效，显然是错误的。其一、吴兴模，刘绍均以中坝镇新场一组的名义与被上诉人签订两份(联合开发协议)将价值2000余万元(按市场估价)的集体土地，【移交土地时已划拨转出让】以明显低于市场价10倍的价值240万元贱卖给被上诉人，两份阴阳合同(一份合同240万、一份合同1000万元)签订时间不能确定，合同签订时间2009年8月10日，但在2017年11月1日公开庭审时，被上诉人当庭承认两份合同是在2016年一年之内搞好的，显然签订合同的双方主观上存在恶意串通，损害集体利益，按照我国合同法有关规定，应当认定为无效协议。其二、(联合开发协议)以240万元低价转让集体土地，全村村民95%以上人均不知情，该土地未评估，未进行公开拍卖，但在一审法院审理时，被上诉人竟出示了2009年5��30日与上诉方少数人恶意串通，造假的土地公开拍卖公告，该公告什么时间，在什么地方张帖的，均无证据证明，上诉人村民均不知情，而且在法庭出示的另一份证据中，更加证明拍卖公告造假，证据2010年11月17日《会议记要》，刘绍均(即公告联系人)亲自在会上讲，土地办证过程中遇到很多麻烦，至今土地未能进入公开拍卖，既然2010年11月17号土地都还未能进入公开拍卖，那么2009年5月30日怎么都有拍卖公告呢?显然自相矛盾，谎言不攻自破。其三、被上诉人在庭审中出示的2014年1月10号的备忘录、照片以此来证明上诉人村民知道同意变卖土地240万元的事实，其实备忘录也只是糊弄村民的一个道具而已，1.备忘录庭审中未出示原件，无法认定真实性。2.当时让村民签字说的是领房屋残值钱。3.备忘录签字很多是代签，不能代表未签字村民意见。4.备忘录的签名有移花接木��痕迹。5.2009年5月18日、20日会议记录均证实，处理集体房屋残价300万元，同意处理房屋残值的村民均要求签字，结果是全村村民均签字同意处理房屋残值300万元，事实证明在村民心中就是处理房屋残值，所以少数人利用村民的善良，事先做局，让不明真相的村民在备忘录签字，在村民看来就是签字领房屋残值的钱，不能证明村民同意将2000余万元的土地以240万元卖给被上诉人。
一审法院认定联合开发协议符合民主议程是错误的。本案中所谓的社员代表名单，资产处置小组，以及相关会议记录都是非法的，居民代表名单是谁选举的，资产处置人员是谁选举的，什么时候召开社员大会选举，无任何记录，其次2009年5月18日所谓的社员代表大会选举的刘绍均作为新场社区代表是不合法的，刘绍均不是本村村民，他不能代表村民的意志，参��的这15个人所谓村民代表未经村民选举，这十五个人是他们凑合到一起的暗箱操作，因此选举刘绍均对外代表村民签订的任何协议都是无效的，所谓资产处置小组成员大多具有亲属裙带关系，如畅春富与范建军是父子关系、刘绍均与陈蓉是夫妻关系、邱安富与邱玉兵事父子关系、刘绍均与刘绍明是兄弟关系、邱玉兵与邱玉波是兄弟关系、《中华人民共和国村民委员会组织法》规定，选举村民委员会，由登记参加选举的村民直接提名候选人，所得票数不得少于已投选票总数的三分之一，召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过，本案没有证据证实资产处置人员、社员代表名单是经过选举产生的。
一审法院调查的三位证人，吴兴模���郑玉军，刘绍均本身就是签订虚假合同，致使集体财产流失的当事人，所以他们所作证词，不能作为证据使用。
二、一审法院适用法律错误。我国《合同法》第52条规定：有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的等，本案中作为签订合同的双方，主观上明知道土地不能转让，且几千万市场价值的土地，以明显低于市场价10倍的价值暗中交易，损害村民的集体利益，确实存在恶意串通的故意，尽管《合同法》保护当事人双方意思自治，但只能在不损害集体利益和其他第三方的利益的情况下存在，因此《联合开发协议》满足《合同法》规定的合同无效条件，应当被认定为“恶意串通”且损害集体利益或第三方利益，合同应当被认定为无效。
综上所述，上诉人认为，所谓《联合开发协议》损害了集体村民权益，致使2000万集体财产流失，上诉人请求二审人民法院以事实为依据，法律为准绳，明察秋毫，切实维护村民合法的集体利益，予以改判。
博文公司答辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
新场社区一组向一审法院起诉请求：一、依法确认双方签订的二份《联合开发协议》无效；二、本案诉讼费由被告承担。
一审法院经审理查明：1999年5月26日，原告江油市中坝镇新场村一组取得位于江油市西侧稽征所以北，用途为商服用地，使用权类型为划拨，土地使用面积为5479.70平方���的一宗国有建设用地使用权，土地使用权人为中坝镇新场村一组，土地使用证号为江国用第0100466号。2004年10月21日，江油市人民政府作出江府函（2004）265号《关于撤销中坝镇先锋村建制；撤销中坝镇新城村村民委员会，设立新场社区居民委员会的通知》，江油市中坝镇人民政府按照通知的精神，撤销江油市中坝镇新场村村民委员会，设立江油市新场社区居民委员会，中坝镇新场村一组随即更名为江油市新场社区第一居民小组。
2009年3月30日，新场社区一组为解决与谭顺洪之间的土地租赁合同纠纷等问题，在火神庙召开居民代表大会，按照可自报自荐的原则，推选出邱玉斌、邱玉波、张显洲、畅春富、畅春林、范建军、曹兴云、严贵全、严贵富、吴兴模等17名居民代表，推荐邱玉斌为组长，张显洲、畅春富为副组长。2009年4月27日，新场社区一组在火神庙召开居民大会，会议决定通过打官司解除与谭顺洪的租赁合同，全体居民均在“同意组个人出资起诉签字”栏内签名并捺印。
2009年5月18日，原告新场社区一组组长吴兴模组织召开居民代表会议，共有15名代表推荐刘绍均牵头出售集体房屋残值，售价300万元。2009年5月20日，原告新场社区一组居民代表讨论制定了《新场一组出售房屋残值、土地的具体方案》，决定将集体预留的划拨土地及房屋残值作价300万元对外出售，由开发商（购买者）支付谭顺洪及红太阳幼儿园的赔偿款50万元和办理划拨转出让的所有费用。在《新场一组出售房屋残值、土地的具体方案》的下方分别标注“同意出售房屋残值的签字”和“不同意出售房屋残值的签字”，新场社区一组的居民及家庭代表共有233人在“同意出售房屋残值的签字”栏内签名、捺指印。2009年5月23日，吴兴模代表新场社区一组向刘绍均出具委托书，载明：“兹有江油市中坝镇新场社区一组集体现有划拨地8.21亩，经一组居民在2009年3月28日选出的资产处置小组成员邱玉斌（兵）等17名同志在2009年5月18日讨论和2009年5月20日一组居民大会讨论同意，签字盖章委托刘绍均同志牵头办理集体预留地和地上房屋等资产处置相关手续，总价不低于人民币300万元（大写叁佰万元），一组集体净得叁佰万元，其他一切手续办理的相关税费由开发商全部支付，拆迁补偿费由开发商负责支付，一组协助拆迁。”吴兴模在委托书上加盖了中坝镇新场村一组印章。
2009年5月30日，新场社区一组发���《公示》，称：“江油市中坝镇新场社区一组有预留地8.21亩，坐落在开发区汇丰路北段105号（地证号：01--
0013原会昌东路），经新场社区一组86.1%以上居民讨论同意将该宗地办为出让证进行开发商品房，起价叁佰万元正，地上建筑物办理转让证等手续的全部费用由开发商支付，公示时间为2009年5月30日至2009年6月15日止”，同时载明联系人为刘绍均。
被告博文公司获得上述信息后，通过与吴兴模、刘绍均、邱玉斌等人协商，2009年8月10日，原告以中坝镇新场村一组名义（甲方）与博文公司（乙方）签订《联合开发协议》，约定：甲方将本组取得的江国用第0100466号划拨土地5480平方米一次性作价240万元，与博文公司联合开发，甲方作价后不再参与该宗地的项目开发建设全过程；该宗地面积5480平方米，适用类型为划拨用地，用途为商服；现由甲方出具相关手续和指派专人对该宗土地进行过户到博文公司名下和变更使用类型（取得方式为出让，用途为商住）；甲方委派刘绍均、邱玉斌全权负责协助博文公司办理，所发生的税费由乙方全额承担；甲方将该宗土地的使用类型变更为出让，用途为商住，并同时过户到乙方名下，甲方收到乙方240万元正协议价款后，不再有该宗土地的开发建设和收益的任何权利，甲方只能将该宗地按协议价款交与乙方开发建设；乙方必须按协议支付价款和办理过户变更名称，所需税费。……原告在甲方处加盖了中坝镇新场村一组印章，吴兴模私章，邱玉斌、刘绍均在委托代理人处签名并捺指印；被告在乙方处加盖公司印章和唐立文私章；江油市中坝镇新场社区居民委员会在主管单位栏内签具“此协议与居民代表、资产处置小组意见基本相符”，并加盖公章。同日，原、被告签订《资产收购合同》，约定将划拨土地上的全部建筑物和构筑物一次性作价60万元出售给博文公司，中坝镇新场村一组负责各家租用户的搬迁和拆除，博文公司在合同签订之日起三日内支付60万元。2009年8月14日，博文公司向新场村一组支付100万元，新场村一组于2009年8月15日出具《四川省非经营性结算统一票据》，在摘要栏内载明购买新场一组（原三建司）集体地面资产60万元，预付联合开发土地金40万元。
2010年，原告以中坝镇新场村一组名义起诉案涉划拨土地承租人谭顺洪，并将四川豪运立生大药房连锁有限公司、江油市红太阳幼儿园列为第三人，要求解除租赁合同。经江油市法院组织调解，各方当事人于2011年4月2日达成调解协议，��2010）江油民初字第855号民事调解书载明：解除新场村一组与谭顺洪签订的租赁合同、谭顺洪与立生公司签订的租赁合同以及立生公司与红太阳幼儿园签订的租赁合同；由中坝镇新场村一组向谭顺洪、立生公司、红太阳幼儿园分别支付补偿款45万元、15万元、50万元，共计110万元；谭顺洪、立生公司在所租土地上投资修建的建筑物、构筑物归新场村一组所有；红太阳幼儿园除撤走教学设备，其余办公室、教室、地坪板房及绿化树木归新场村一组所有。2011年4月6日，原告以中坝镇新场村一组名义与博文公司签订委托书，全权委托博文公司履行（2010）江油民初字第855号民事调解书内的一切事宜。2011年5月30日，原、被告与谭顺洪共同签署《移交清单》，2011年8月23日，原、被告与江油市红太阳幼儿园共同签署《移交备忘录》，新场社区居民委员会及案件承办法官在见证单位栏内盖章、签名。
2012年8月3日，新场社区一组召开资产（土地）处置会议，居民代表、资产处置小组和理财小组成员、社区居民委员会主任郑玉军参加会议，江油市国土资源局工作人员列席，会议由吴兴模主持。参会居民代表、资产处置小组和理财小组成员同意将政府为集体预留的国有划拨土地转为出让土地，并在会议记录上签名、捺指印。
2014年1月10日，新场社区一组在新场社区会议室召开居民大会，组长吴兴模、资产处置受托人刘绍均、资产处置小组组长邱玉斌、资产处置小组成员、居民代表、居民委员会主任郑玉军、博文公司代表等参加会议。会议主题为：关于博文公司收购新场社区一组划拨宗地上的一切建筑物和附着物，由新场社区一组以江国用（1999）第0100466号划拨土地使用权作价投���，同博文公司联合开发经营，划拨土地使用权一次性作价额和联合开发经营最终收益分配额提前支付的备忘条款。会议制作了备忘录，会议确认吴兴模为新场社区一组组长，刘绍均为新场社区一组全体居民委托的资产处置人，邱玉斌为新场社区一组全体居民推选的资产处置小组组长，对上述三人单独、二人、三人共同签署的一切文书、文件，新场社区一组参加分配的全体居民均明确、知晓、认可；经吴兴模、刘绍均、邱玉斌和全体居民代表与博文公司多次磋商达成共识，划拨土地作价与博文公司联合开发经营的土地基本费和最终收益额共计240万元，博文公司按协议已支付40万元，余额200万元，由博文公司提前支付给新场社区一组；该宗地能否完成划拨转出让和过户到博文公司名下，博文公司都无条件拥有该宗土地的使用权、最终受益权和地上建筑物、附着物的绝对支配权；备忘录生效条件：经新场社区一组组长、资产处置受托人、资产处置小组组长、资产处置小组成员、居民代表、参加分配的居民签字，博文公司签字盖章，新场社区居民委员会鉴证后生效，并与之前的相关文书、文件具有同等法律效力。备忘录由吴兴模、刘绍均、邱玉斌签名捺印，新场社区居委会主任郑玉军签具“根据居民群众代表、资产处置小组组长意见属实”，并加盖公章，博文公司加盖公司印章和法定代表人唐朝阳私章，资产处置小组成员和居民代表15人签名捺印（其中包括新场社区一组现任组长曹兴云及其委托的代理人严贵全），后经参与分配的全体居民签名捺印。新场社区居民委员会按照新场社区一组制定的分配方案，将博文公司提前支付的200万元发放给新场社区一组全体居民。
2014年8月26日，中坝镇人民政府向江油市人民政府递交《关于原新场村一组完善集体预留地划拨转出让等相关手续问题的请示》，同年10月15日，江油市人民政府作出江府函（2014）140号《关于新场社区第一居民小组划拨土地转出让的批复》，同意划拨转出让，用途调整为住宅兼容商业，容积率3.5，该宗地须向政府补缴土地出让金663.19万元。2016年7月19日，江油市国土资源局与新场社区一组签订《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号：5107812016B04354），土地使用者为江油市新场社区第一居民小组。2016年5月24日，中坝镇人民政府向江油市城乡规划建设和住房保障局致函，请求对新场社区一组土地开发建设给予支持。2016年9月8日，新场社区一组向江油市城乡规划建设和住房保障局出具情况说明，称：新场社区一组与博文公司联合开发的位于中坝镇汇丰路西侧会昌路南侧的��地原属划拨土地，经全体村民讨论通过，中坝镇政府同意并报经江油市政府批准后，新场社区一组已与江油市国土资源局签订土地出让合同，其他相关手续正在办理中。江油市国土资源局在情况说明上签具“情况属实”，并加盖公章。2016年9月13日，博文公司向江油市城乡规划建设和住房保障局出具承诺书，称：我公司与新场社区一组联合开发的“博文.银座”项目现申请报建，由于国有土地使用证正在办理之中，我公司承诺在土地使用证未办完之前所产生的一切法律后果由我公司承担。在此期间，原、被告另行签订了《联合开发协议》约定，将土地一次性作价调整为1000万元，开发后所得利润以实际出资比例分成，新场村一组出具相关手续和指派专人对该宗土地适用类型进行变更，过户到博文公司名下，所发生的一���税费由新场村一组全额承担，博文公司在签订协议后3日内付300万元履约保证金。协议由新场社区一组、博文公司、新场社区居委会盖章，时间落款为2009年8月10日。
2016年9月18日，“博文.银座”项目取得《建设工程规划许可证》，之后又取得《建设工程施工许可证》。2016年10月14日，“博文.银座”项目建设条件取得了江油市城乡规划建设和住房保障局颁发的《房地产开发项目建设条件意见书》。博文公司取得上述行政许可后，投入资金对“博文.银座”建设项目进行开发建设，并于2017年6月23日取得《商品房预售许可证》。
另查明，在原告与江油市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》后，博文公司已缴纳土��出让价款400万元，由于未交清全部款项，至今无法办理国有土地使用权证。
一审法院认为：根据庭审中原、被告发表的诉辩意见，本案存在以下争议焦点：1.原、被告签订联合开发协议是否符合民主议事程序；2.原告所出示的土地作价金额分别为240万元和1000万元的联合开发协议是否合法有效，协议内容是否损害了原告方的利益；3.被告方提交的居民代表名单、资产处置小组、理财小组以及相关的会议记录是否合法有效；4.被告取得“博文.银座”建设项目的房地产开发项目条件意见书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证是否合法。
1.关于原、被告签订联合开发协议是否符合民主议事程序的问题
2004年10月21日，经江油市人民政府批准，撤销江油市中坝镇新场村，设立江油市新场社区居民委员会，中坝镇新场村一组更名为江油市新场社区第一居民小组。判断联合开发协议是否符合民主议事程序，应当适用《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的相关规定。根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第二条、第九条、第十条的规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。居民委员会由主任、副主任、委员共五至九人组成。居民会议由十八周岁以上的居民组成。居民会议可以由全体十八周岁以上的居民或者每户派代表参加，也可以由每个居民小组选举代表二至三人参加。居民会议必须有全体十八周岁以上的居民、户的代表或者居民小组选举的代表的过半数出席，才能举行。会议的决定，由出席人的过半数通过。居民会议由居民委员会召集和主持。涉及全体居民利益的重要问题，居民委员会必须提请居民会议讨论决定。
根据庭审查明的事实，新场社区一组先后于2009年5月18日、5月20日召开居民代表和居民小组会议，推举刘绍均代表新场社区一组牵头出售集体房屋残值及办理集体预留地出让相关手续，讨论制定了《新场一组出售房屋残值、土地的具体方案》，决定将集体预留的划拨土地及房屋残值作价300万元对外出售，由开发商（购买者）支付谭顺洪及红太阳幼儿园的赔偿款50万元和办理划拨转出让的所有费用。5月23日，新场社区一组向刘绍均出具委托书。2009年5月30日，新场社区一组对外发布《公示》，并将刘绍均作为联系人。被告博文公司获悉上述信息后，经过与新场社区一组的相关人员充分协商，于2009年8月10日签订《联合开发协议》，新场社区居民委员��在主管单位栏内签具“此协议与居民代表资产处置小组意见基本相符”，并加盖公章。在社区居民委员会主持下，新场社区一组全体居民通过共同签署备忘录的形式确认对联合开发协议的内容明确、知晓、认可。由此可以认定，原、被告于2009年8月10日签订的《联合开发协议》并不违反《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的民主议事程序规定。原告对此提出的诉讼主张缺乏事实和法律依据，不予支持。
2.关于原告所出示的土地作价金额分别为240万元和1000万元的联合开发协议是否合法有效，协议内容是否损害原告方利益的问题
根据庭审查明的事实，原、被告共同认可将划拨土地作价240万元的联合开发协议签订时间为2009年8月10日。被告已向原告支付土地收益240万元，地上房屋残值60万元，并代原告向承租人谭顺洪、立生公司、红太阳幼儿园支付解除租赁合同补偿款110万元。同时，被告受原告的委托从谭顺洪、立生公司、红太阳幼儿园处收回案涉划拨土地及地上建筑物和构筑物，对土地、房屋实际控制。原告已经取得协议约定的全部收益，被告只需承担划拨土地转为出让土地应补缴的土地出让金及土地使用权变更登记的税费，即可取得该宗土地的使用权，该协议的主要内容已实际履行完毕。更为重要的是，江油市人民政府批准将案涉划拨土地转为出让土地，江油市国土资源局已与新场社区一组签订《国有建设用地使用权出让合同》。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、第二十四条、第十一条规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”。“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”。“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。虽然原、被告所签协议名称为联合开发协议，但协议的实质内容是原告提供划拨土地使用权，不参与该宗土地项目开发建设和收益分成，不承担经营风险，只收取固定的利益，属于名为联合开发，实为转让土地使用权。因此，确认原、被告所签联合开发协议的性质为国有土地使用权转让合同，该协议合法有效，并未损害原告新场社区一组的利益。
原、被告所签第二份联合开发协议（将划拨土地作价1000万元）保存于江油市城乡规划建设和住房保障局“博文.银座”建设项目报建档案中，该协议形成于2016年9月，即被告向原告支付土地收益和地上建筑物残值价款300万元之后。双方的缔约目的是原告为了履行第一份联合开发协议约定的“协助乙方处理周边相关联的一切事宜，保证乙方顺利实施该宗土地的开发建设”合同附随义务，配合被告向建设行政主管部门申请开发项目报建而另行签订的协议,从而实现被告的合同目的。虽然该协议约定原告负责将案涉土地上的一切建筑物和附着物补偿拆除，并承担划拨土地转为出让土地应补缴的土地出让金及相应税费，被告只负责对该宗土地开发建设和销售，但是原告并未缴纳土地出让金，也未参与开发建设，土地出让金仍由被告缴纳，土地仍由被告自行开发建设。由此可见，原告既未因签订该联合开发协议使既得利益减少，也未因此而增加义务，原、被告之间并未重新确立新的权利与义务，该协议并不损害原告的合法权益。
综上，对原告要求确认上述两份联合开发协议无效的请求不予支持。
3.关于被告方提交的居民代表名单、资产处置小组、理财小组以及相关的会议记录是否合法有效的问题
2014年1月10日，新场社区一组在新场社区会议室召开居民大会，组长吴兴模、资产处置受托人刘绍均、资产处置小组组长邱玉斌、资产处置小组成员、居民代表、居民委员���主任郑玉军、博文公司代表等参加会议。会议确认吴兴模为新场社区一组组长，刘绍均为新场社区一组全体居民委托的资产处置人，邱玉斌为新场社区一组全体居民推选的资产处置小组组长，对上述三人单独、二人、三人共同签署的一切文书、文件，新场社区一组参加分配的全体居民均明确、知晓、认可；备忘录生效条件：经新场社区一组组长、资产处置受托人、资产处置小组组长、资产处置小组成员、居民代表、参加分配的居民签字，博文公司签字盖章，新场社区居民委员会鉴证后生效，并与之前的相关文书、文件具有同等法律效力。该备忘录已由吴兴模、刘绍均、邱玉斌签名捺印，新场社区居委会主任郑玉军签具意见并加盖公章，博文公司加盖公司印章和法定代表人唐朝阳私章，资产处置小组成员和居民代表15人签名捺印（其中包括新场社区一组现任组长曹兴云及其委托的代理人严贵全），并经参与分配的全体居民签名捺印，已完全满足备忘录生效的条件。在备忘录中，新场社区一组全体参与分配的居民对居民代表名单、资产处置小组组长、理财小组组长以及相关的会议记录进行了确认，应当认定为合法有效。
4.被告取得“博文.银座”建设项目的房地产开发项目条件意见书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证是否合法
行政机关的行政行为一经作出即发生法律效力，未经法定程序不得撤销或变更。被告博文公司取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《房地产开发项目条件意见书》、《商品房预售许可证》并不违反法律规定。
综上，原告起诉的事实和理由不能成立，对其诉讼请求不予支持。案经审判委员会讨论决定，遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条第一款和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第十六条、第二十四条之规定，判决：驳回原告江油市新场社区第一居民小组的诉讼请求。
本案收案件受理费26000元，由原告江油市新场社区第一居民小组负担。
除经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致外，还查明：二审中，上诉人新场社区一组申请对案涉土地价值进行评估。
本院认为：本案的争议焦点为双方签订的二份《联合开发协议》是否系双方当事人的真实意思表示，是否存在恶意串通损害新场社区一组集体��益的情形，是否符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定。
经审查本案的基本事实：新场社区一组先后于2009年5月18日、2009年5月20日召开了15名代表参加的居民代表会议和233名居民参加的居民小组会议，讨论制定了《新场一组出售房屋残值、土地的具体方案》，决定将集体预留的划拨土地及房屋残值作价300万元对外出售。2009年5月30日新场社区一组对外发布公示，拟将涉案土地以起价300万元对外转让。2009年8月10日，新场社区一组与博文公司签订《联合开发协议》，约定新场社区一组将其取得的划拨土地5480平方米作价240万元与博文公司联合开发，新场社区一组收到240万元后不参与项目开发建设和分享收益；地上建筑物作价60万元出售给博文公司。2009年8月14日，博文公司向新场社区一组支付100万元，其中地面资��60万元、预付联合开发土地金40万元。2014年1月10日，新场社区一组全体居民通过在《备忘录》上签字按印的方式确认新场社区一组用于联合开发的划拨土地基本费和最终收益作价240万元，并对余款200万元按照新场社区一组制定的分配方案向全体居民进行了发放。2016年9月，新场社区一组与博文公司再次签订将土地作价1000万元的《联合开发协议》，但约定土地出让金等税费由新场社区一组承担，博文公司向新场社区一组支付履约保证金300万元。由于新场社区一组并未缴纳土地出让金等税费，土地出让金仍然是由博文公司在缴纳。因此，该《联合开发协议》并非双方实际履行的协议，且并未对2009年8月10日的《联合开发协议》中的转让价款为300万元的主要内容进行实质性改变，双方真实履行的仍然是2009年8月10日的《联合开发协议》。
��上，新场社区一组通过签订《联合开发协议》的方式将其取得的划拨土地5480平方米作价240万元转让给博文公司一事的内容公开、明确，新场社区一组全体居民知晓并以签订《备忘录》的方式予以认可，符合《中华人民共和国城市居民委员会组织法》所规定的民主议事程序，无证据证实双方存在恶意串通损害新场社区一组集体利益的情形。因此，新场社区一组与博文公司签订的《联合开发协议》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。新场社区一组关于博文公司所支付的300万元仅为地上建筑物转让价款的上诉理由与本案客观事实证据不符，不能成立；其关于新场社区一组的部分资产处置成员与博文公司存在恶意串通损害新场社区一组集体利益的上诉理由无相应证据证实，也不能成立。
关于上��人新场社区一组在二审中要求对案涉土地价值进行评估的申请，由于新场社区一组所转让的土地是其无偿取得的划拨土地，在签订《联合开发协议》之后，土地性质已经江油市政府批准变性为出让土地，博文公司也缴纳了大部分土地出让金，土地的商业价值已发生了明显变化。因此，拟通过对现在土地价值进行评估来判断当时划拨土地的转让价是否公平是不现实和不恰当的，故对其评估申请不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，即“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原��。
二审案件受理费26000元，由江油市新场社区第一居民小组承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 左 迪
审 判 员 罗 琴
审 判 员 严 炎
二〇一八年五月十一日
法官助理 潘怡佳
书 记 员 龚泾羽