湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0。民初3884号
原告湖南金科房地产开发有限公司，
法定代表人张勇,该公司董事长。
委托代理人张敬东，湖南骄阳律师事务所律师。
被告胡波，
原告湖南金科房地产开发有限公司（以下简称“金科公司”）诉被告胡波商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周赞担任审判长，及人民陪审员杨云、人民陪审员熊立钢依法组成合议庭适用普通程序进行公开开庭审理。书记员毛嶷帆担任庭审记录。原告金科公司的委托代理人张敬东到庭参加了诉讼，被告胡波经本院合法公告送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审判。本案现已审理终结。
原告金科公司诉称：2012年10月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的盛世东方大院6-35幢。号房屋，房屋建筑面积241.92平方米，房屋价款总额1935360元整，其中首付款775360元，余款1160000元整采取银行按揭方式支付。此后，被告于2013年7月29日与上海浦东发展银行股份公司长沙分行（以下简称“浦发银行”）、原告三方签订《个人购房担保借款合同》，被告向浦发银行借款1160000元，贷款期限为20年，原告作为担保人承担阶段性连带责任保证。根据原告与浦发银行于2013年7月29日签订的《个人购房按揭授信合作协议书》第七条，保证人保证期至抵押的房产取得《房屋所有权证》、办妥房产保险和抵押登记并将《房屋他项权证》及其有关资料交由甲方代为保管之日止；在担保责任期内，借款人连续三个月未偿还贷款本息时，由乙方垫付代偿；借款人连续六个月未偿付贷款本息时，乙方在收到甲方催收通知10日内履行保证责任，偿还借款人尚欠甲方的全部贷款本息。2015年6月30日，浦发银行因被告未偿还银行按揭而从原告保证金账户扣除代偿月供42838.78元；2015年8月6日，浦发银行向原告发出《履行担保责任催收函》，要求原告履行担保责任。2015年8月26日，浦发银行再次从原告在浦发银行的保证金账户上扣除了一个月月供16967.74元，同日，鉴于被告超过六月未偿还月供，浦发银行从原告保证金账户再次扣除按揭贷款本金1101969.97元，原告代为被告偿还银行按揭贷款本息和违约金共1161775.49元。被告拖欠银行贷款行为导致原告作为保证人代其承担了全部违约责任，原告有权就代为债务人偿还的部分向被告追偿，并有权解除合同收回被告所买房屋，被告承担合同解除的全部责任，为维护自身合法权益，原告起诉至法院，请求判决：（一）解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；（二）被告腾退房屋；（三）被告赔偿原告为其代为支付的银行贷款本息及违约金共1161775.49元；（四）被告承担合同解除违约金387077元；（五）被告承担全部诉讼费用。
被告胡波经本院合法公告送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本庭提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。
经审理查明：2012年10月18日，原告金科公司与被告胡波签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为XD110353。）及其附件，双方约定被告购买原告开发的位于长沙市××山村盛世东方大院6-35幢1层。号房屋，房屋建筑面积241.92平方米，房屋总价款1935360元。双方在合同中约定：“首付款775360元于2012年10月18日前支付，剩余购房款1160000元采用银行按揭方式支付。”双方在合同中约定的交房时间在2013年3月31日前。双方签订的合同附件四补充协议第一条关于按揭付款的补充约定第六项约定：“如买受人银行按揭贷款由出卖人作为担保人的，买受人保证及时足额归还银行按揭贷款，因买受人不按时足额偿付银行按揭贷款造成银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同，解除时该房屋尚未交付的，出卖人不再交付，已交付的，由买受人在解除后10日交还该房屋，同时出卖人有权将买受人已付的房价款直接用于代买受人偿付按揭贷款本息及罚金并直接抵扣出卖人已承担的全部担保款项（包括本金、利息、罚金、违约金、诉讼费用等所有款项）和买受人应承担的违约金、赔偿金，如有剩余，留存于出卖人处，待买受人配合出卖人到房屋产权管理部门办理完撤销、注销该房屋的合同预告登记、备案手续及产权登记等相关手续并交还该房屋后，由买受人自行到出卖人处领取，如不足，由买受人另行支付给出卖人或按揭银行；”合同附件四补充协议第十条第一项关于合同解除的特别约定有：“1、买卖双方在合同履行过程中，除非出现双方约定的合同解除条件或者具备法定解除条件外，任何一方不得单方面解除合同，否则违约方按购房总款的20%向对方支付违约金，并承担由此造成的损失（含相关税、费等损失）。”合同签订后，被告向原告支付了购房首付款775360元，余款1160000元采用银行按揭方式进行支付。2013年7月29日,被告与上海浦东发展银行股份公司长沙分行（以下简称“浦发银行”）、原告三方签订《个人购房担保借款合同》，被告向浦发银行贷款1160000元支付购房款，原告作为担保人对上述贷款承担阶段性连带责任保证。因被告没有如期偿还银行按揭贷款，浦发银行于2015年6月30日从原告的保证金账户扣除42838.78元，原告代被告偿还银行按揭款42838.78元。2015年8月6日，浦发银行向原告发出《履行担保责任催收函》，要求原告对被告所欠的贷款本金1104508.96元、利息和罚息8475.46元承担担保责任。2015年8月26日，原告代被告偿还银行按揭款16967.74元，同日，原告另代被告偿还银行按揭贷款本金1101969.97元。一次性结清了被告的银行贷款。根据原告的当庭陈述，涉案房屋现已经交付给了被告。
上述事实，有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及其附件、《个人购房担保借款合同》、《个人购房按揭授信合作协议书》、《履行担保责任催收函》、银行扣款凭证等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，第一、原、被告所签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。现原告诉请要求解除原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”又根据第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，由于被告胡波逾期未偿还浦发银行按揭贷款，原告作为银行按揭贷款合同的保证人因此承担了保证责任，依据双方合同附件四补充协议第一条第六项的约定，原告依约享有合同解除权，故原告诉请解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》，本院予以确认。对于合同解除的时间，本院确定解除通知送达之日即2017年1月25日被告收到本院送达的起诉状副本之日起合同解除。合同解除后，被告有义务将房屋返还给原告，对于原告诉请被告腾退房屋的诉请，本院予以确认。第二、对于原告作为担保人为被告代偿的银行本息问题，根据双方在商品房买卖合同附件四补充协议第一条第六项的约定，被告须向原告承担该支付义务，故原告诉请被告支付代其偿还的银行贷款本息及违约金1161775.49元，理由正当，本院予以支持，但同时根据合同补充协议第一条第六项的约定，该款可以在原告应退还给被告的购房款中予以抵扣。第三、关于原告诉请被告承担违约金的问题。原告主张被告支付合同解除的违约金387077元，合同补充协议第十条的约定“任何一方不得单方面解除合同，否则违约方按购房总款的20%向对方支付违约金。”本案中，因被告的原因导致双方签订的商品房买卖合同解除，按照上述约定，被告需向原告承担违约责任。现原告诉请被告承担违约金387077元，本院综合考虑被告违约可能给原告造成的损失以及房屋的市场价格变动，本院从公平原则和诚实信用原则出发，酌情确定被告需向原告承担的违约金为96768元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告湖南金科房地产开发有限公司与被告胡波于2012年10月18日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD110353。）及附件自2017年1月25日起解除；
二、限被告胡波在本判决生效后十五日内将位于长沙市岳麓区尖山村盛世东方大院6-35幢1层。号房屋交还给原告湖南金科房地产开发有限公司；
三、限被告胡波在本判决生效后十五日内向原告湖南金科房地产开发有限公司一次性支付银行按揭代付款1161775.49元（该款可以在原告应退还给被告的购房款中予以抵扣）；
四、限被告胡波在本判决生效后十五日内向原告湖南金科房地产开发有限公司一次性支付解除合同的违约金96768元；
四、驳回原告湖南金科房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费18740元、公告费560元，合计19300元，由被告胡波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 周 赞
人民陪审员 杨 云
人民陪审员 熊立钢
二〇一七年三月十三日
书 记 员 毛嶷帆
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。