广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016）粤01民终7656号
上诉人（原审被告）：深圳市越翔房地产开发有限公司。
法定代表人：周海娜，董事长。
委托代理人：韩一衍，北京大成(广州)律师事务所律师。
委托代理人:侯静，广东国道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：余妙嫦。
被上诉人（原审原告）：邝莉君。
两被上诉人共同委托代理人：刘永煦、李强，均系广东颐和律师事务所律师。
原审被告：广州拓展辉煌房地产有限公司。
法定代表人：董胜强，董事长。
上诉人深圳市越翔房地产开发有限公司（以下简称越翔公司）因与被上诉人余妙嫦、邝莉君、原审被告广州拓展辉煌房地产有限公司（以下简称拓展辉煌公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第385号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于本市白云路以南、东华南路以北地段的辉煌大厦是由拓展辉煌公司开发。2000年，广州市国土资源和房屋管理局向拓展辉煌公司发出穗房预字第20000033号商品房预售许可证，许可拓展辉煌公司预售辉煌大厦20层以下房屋。拓展辉煌公司在开发期间将部分房产（含本案讼争房）分别于1999年抵押给中国建设银行广州第三支行和于2002年抵押给中国工商银行广州市德政中路支行。
后因拓展辉煌公司资金不足，无力继续建设辉煌大厦，导致辉煌大厦停工。同时因拖欠巨额债务而涉及多宗诉讼，辉煌大厦也从2003年6月起，被多家法院查封。为了解决回迁户回迁以及购房户入住问题，并最大限度地实现债权人的债权，广州市和越秀区政府相关职能部门做了大量工作，力促辉煌大厦复建盘活。2006年11月24日，广州市国土资源和房屋管理局沿用穗房预字第20000033号商品房预售许可证，再次许可拓展辉煌公司预售辉煌大厦自编A、B、C栋共32层51145平方米626套，其中：住宅430套35713平方米、商业用房98套3837平方米、写字楼96套7920平方米、餐饮1套1767平方米、娱乐1套1908平方米，预售时间自2006年11月24日至2007年11月24日（过期无效）。预售款专用账户为拓展辉煌公司在以下银行开设的账户：市建行三支行，市工商行德政中支行，中国银行广州荔湾支行。另据房管部门发出的统字602180号《房地产登记簿查册表》显示，辉煌大厦从2011年起已有部分单元陆续核准产权登记。
2012年9月10日，辉煌大厦所涉土地使用权以及在建工程项目（停建，已部分使用）由原审法院委托广东中旺拍卖有限公司、广东安宝拍卖有限公司、广东中槌拍卖有限公司联合拍卖。在原审法院出具的《拍卖委托说明》第二条，对拍卖标的重大事项作出如下说明：标的因欠缴土地出让金，预售面积不足等原因，但原开发商仍进行预售商品房情况，故极有可能存在购房人按合同约定付清购房款，原开发商已交付房产使用、但未能办理预售登记备案手续的和未按合同约定付清购房款或者只预付购房定金、原开发商已交付房产使用、没有办理预售登记备案手续等等情况的面积，上述面积统称为“存在不确定因素的面积”，现特别强调：已有部分“存在不确定因素的面积”的案外人向人民法院提起执行异议或不服执行异议之诉，因此委托人和受托人均没有将上述全部“存在不确定因素的面积”纳入标的可处置面积范围内估价，但为便于竞买人取得标的后续建需要，均纳入本说明中第一条第1款“已销售没有登记备案面积”范围内，随标的按现状整体捆绑拍卖、交付；标的拍卖成交后，原开发商对标的可享受的权利或应当承担的义务均转让给买受人承受，买受人是否可取得上述“存在不确定因素的面积”所有权、使用权等等，取决于买受人与上述“存在不确定因素的面积”的购房人依商品房预售合同等进行协商解决，若协商无果，应另寻法律途径解决，但无论协商途径解决或者另寻法律途径解决，涉及（1）购房款等问题的，若存在应收未收购房款的，由买受人负责收取，若存在应退回购房款等费用，均不列入标的拍卖总价款列支，全部由买受人承担解决；（2）需办理房产权属证书的，均由买受人负责协助解决。以上风险，竞买人应谨慎注意，可向相关原开发商、人民法院作详细了解，委托人和受托人均不作任何承诺和保证。该拍卖委托说明将“存在不确定因素的面积”作为附表，在该附表中显示不确定因素面积合计7401.5482平方米,其中包括本案所涉的辉煌大厦2303房。2012年10月23日，广东安宝拍卖有限公司、广东中旺拍卖有限公司、广东中槌拍卖有限公司作为拍卖人，越翔公司作为买受人签订《拍卖成交确认书》，确认拍卖成交价为326937100元。2012年11月20日，原审法院发出（2005）东法委执字第43-46号执行裁定书，裁定广州市越秀区白云路以南、东华南路以北地段[现址：东华南路149号、151号，白云路40-50号（双号）]土地使用权及地上建筑物“辉煌大厦”在建工程整体项目（不含拆迁补偿产权的面积和已预售登记备案面积及生效法律文书确定权属的面积等房产）所有权及相应的其他权利归买受人越翔公司所有。前述项目开发权或财产权自本裁定送达买受人越翔公司时起转移，越翔公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。
2012年12月20日，原审法院向广州市国土资源和房屋管理局发出（2005）东法委执字第43号协助执行通知书，请该局协助执行，其中第三项为：注销广州市越秀区白云路以南、东华南路以北地段【《建设用地批准书》地址：广州市东山区东川二马路以东东华南路以北；现址：东华南路149号、151号，白云路40-50号（双号）】土地使用权及地上建筑物“辉煌大厦”在建工程整体项目内（不含商品房预售办理按揭借贷等房产）的抵押登记。
2013年1月9日，余妙嫦、邝莉君向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认广州市白云路50号辉煌大厦2303房归余妙嫦、邝莉君所有；2、越翔公司、拓展辉煌公司立即为余妙嫦、邝莉君办理广州市白云路50号辉煌大厦2303房的房地产产权过户登记及权属证书手续；3、越翔公司、拓展辉煌公司在10342.8元的范围内承担房屋产权过户的行政事业收费、税费。
拓展辉煌公司原审辩称：确认余妙嫦、邝莉君向拓展辉煌公司购买了白云路50号辉煌大厦2303房并已全部支付了购房款，同意协助办理该2303房的产权归余妙嫦、邝莉君所有的手续，但由于辉煌大厦在2012年已整体拍卖给越翔公司，故拓展辉煌公司无法为余妙嫦、邝莉君办理产权的相关手续。
越翔公司原审辩称：1、余妙嫦、邝莉君要求确认辉煌大厦2303房产权归余妙嫦、邝莉君所有与办产权证不是同一法律关系，不应在本案中解决。2、余妙嫦、邝莉君与拓展辉煌公司签订的买卖合同没有经过备案，不具备法律效力，且双方签订该合同时，拓展辉煌公司未取得辉煌大厦的《预售许可证》，故上述《商品房买卖合同》为无效合同。3、越翔公司虽然通过拍卖取得了涉讼房屋的所有权，但至今未能取得开发工程的资格，不可能为余妙嫦、邝莉君办理产权过户登记手续。4、辉煌大厦整体没有大确权，余妙嫦、邝莉君要求办证为债权，不属于历史遗留问题，不能单独办证。5、余妙嫦、邝莉君没有将购房款支付至指定账户，是违反合同约定，不能视为已按合同约定完成支付房款义务。请求驳回余妙嫦、邝莉君的诉讼请求。
余妙嫦、邝莉君提供了与拓展辉煌公司所签的穗房合字2000072914号《商品房买卖合同》，合同约定余妙嫦、邝莉君向拓展辉煌公司购买辉煌大厦A幢23层03（C）房，建筑面积112.1178平方米，总金额为504530元，购房款应支付到监控银行广州市工行德政中支行和广州市建行三支行的账户，付款采用分期付款，2001年8月15日前支付360000元，余款144530元在缴付首期房款时办理银行按揭。拓展辉煌公司应在2002年8月30日前经验收合格向余妙嫦、邝莉君交楼，并在交楼后180日内向登记机关提交办理权属登记的资料报产权登记机关备案。该合同落款日期为2001年8月7日，没有在房管部门办理备案。2001年8月7日，拓展辉煌公司向两余妙嫦、邝莉君出具收到20000元定金的《收据》；2001年8月15日，拓展辉煌公司向两余妙嫦、邝莉君出具收到2303房楼款340000元的《收据》；同日，拓展辉煌公司向两余妙嫦、邝莉君出具收到2303房综合税费10342.80元的《收据》。开庭审理时，拓展辉煌公司承认因为与银行有纠纷，故要求余妙嫦、邝莉君直接交付现金。
本案一审审理期间，越翔公司认为《商品房买卖合同》签订的时间以及《收据》真正的形成时间都是在法院查封之后，并为此申请司法鉴定。原审法院通过摇珠确认并委托中国广州分析测试中心司法鉴定所（以下简称测试中心）作为本案的鉴定机构。鉴定前，当事人明确了鉴定的事项为穗房合字2000072914号《商品房买卖合同》的形成时间，以及拓展辉煌公司向两余妙嫦、邝莉君出具的相关单据的形成时间，该相关单据包括2001年8月7日涉及20000元定金的《收据》，2001年8月15日涉及340000元楼款的《收据》，2001年8月15日涉及10342.80元的《收据》。2014年7月4日，鉴定人测试中心出具穗司鉴14010080600178号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为上述《商品房买卖合同》和三张《收据》的形成时间是在2001年4月至12月期间。
对于上述司法鉴定意见，越翔公司提出如下异议：一、鉴定不规范，具体体现为：1、作为检材的《商品房买卖合同》、《收据》与作为样本的工商局年检报告在保存环境上有很大差异，该样本不能在本次鉴定中作为比对样本；2、仅收集了印文部分的比对材料，缺失了对于合同形成时间至关重要的手写对比材料；3、鉴定意见没有保证鉴定真实有效的检验过程描述；4、文书形成时间的鉴定是文书鉴定中难度极高、极为专业的鉴定，而测试中心以显微镜为主的仪器无法满足本案的鉴定需要。二、鉴定意见书的内容存在错误，具体体现为：1、鉴定书中表述的鉴定依据之一《文件制作时间鉴定规范》，但经我公司查核不存在该规范；2、不同材料其抗老化能力不相同，不能相互比较得出墨迹陈旧,而测试中心却将各检材印文、余妙嫦、邝莉君签名等相互比较得出墨迹陈旧特征相符;3、鉴定意见书的附图未能证明其检验过程及结论；4、《商品房买卖合同》共16页，但测试中心只选取其中4页进行鉴定，属检材选取不科学、不全面。综上所述，本次鉴定意见在本案中不能作为有效的证据使用，应另行委托适格的鉴定机构进行重新鉴定。
鉴定人测试中心对越翔公司的异议作出如下回应：本次鉴定主要是遵循及采用《文书鉴定通用规范》及《文件制成时间鉴定规范》进行的，《文书鉴定通用规范》是司法部司法鉴定管理局于2010年4月7日发布的规定，《文件制作时间鉴定规范》是本中心根据《文书鉴定通用规范》、《中国刑事科学技术大全文件检验》、《司法鉴定程序通则》规定制作发布的操作细则、规范。根据《文书鉴定通用规范》的规定，本案需鉴定的《商品房买卖合同》、《收据》等的载体、表现形式及其“物质材料的鉴定”，适用于文件制成时间鉴定。对本次需鉴定文件的形成时间鉴定，采用文件系统鉴定方法进行检验鉴别。我中心在同一载体上不是仅对“签名与印文”之间的对比或只选取部分页面进行检验，而是对各检材前后文件的印制方式，填写内容、买受人签名，出卖人所盖公司印文、财务专用印文、名章印文等的表现形式及材料、工具、笔迹、印迹及其它痕迹的构成要素进行系统检验。因此，根据检验条件，鉴别检材所盖公司公章印文、财务章专用章印文的历时性显微形态及光谱特性等特征，成为鉴别检材整体形成时间的主要依据。在本次鉴定中不仅使用显微镜，还使用了文检仪，而文检仪可以看光谱。鉴定采用了光谱、显微技术，从纸张情况、印章情况比对，且合同附件一中的平面图张贴连接处可鉴定出手写部分与印章具有同时性，另，因检验过程中没有异常情况，我中心认为检材的保存条件与一般档案保存条件相似。
原审另查明：2012年2月24日，余妙嫦、邝莉君余妙嫦通过中国银行广州东湖支行将144530元购房款汇入拓展辉煌公司账户，该账户为监控账户。2008年3月起，余妙嫦、邝莉君入住白云路50号辉煌大厦2303房至今。越翔公司认可原辉煌大厦A幢现门牌为白云路50号。
原审再查明：原审法院在执行广东省广州市中级人民法院委托原审法院执行的中国建设银行广州市越秀支行与拓展辉煌公司、广州辉煌仁孚汽车维修有限公司公证债权文书纠纷一案中，白云路50号辉煌大厦2303房作为执行标的物被查封，为此余妙嫦、邝莉君以该2303房是其购买为由提出执行异议，要求解除对该2303房的查封。原审法院执行局经审查于2012年8月17日作出（2005）东法委执外异字第43-25号执行裁定书裁定中止对广州市白云路50号辉煌大厦2303房的执行。该裁定书生效后，原审法院于2012年10月15日作出（2005）东法委执字第43-31号执行裁定书裁定解除对广州市白云路50号辉煌大厦2303房的查封。
原审法院认为：涉讼的辉煌大厦虽然是穗房预字第20000033号商品房预售许可证许可拓展辉煌公司销售，但持有预售许可证的拓展辉煌公司没有严格按照房屋行政主管机关的要求进行预售，其与部分购房人所签的商品房买卖合同没有在房管部门备案，又要求购房人交付现金使购房款不进入监控账户。其后，拓展辉煌公司又因为开发资金不足而成为烂尾楼，拓展辉煌公司的行为是导致纠纷产生的根本原因。因此，本案的处理，既要注重证据，合理公平，又要充分考虑涉及辉煌大厦纠纷的产生原因。
本案是余妙嫦、邝莉君以辉煌大厦购房人的身份，要求确认广州市白云路50号辉煌大厦2303房归余妙嫦、邝莉君所有以及要求原开发商拓展辉煌公司及竞买人越翔公司为余妙嫦、邝莉君上述房屋办理权属证书而引起的纠纷。鉴于我国实行不动产所有权登记制度，只有在登记机关办理了权属登记才能成为所有权人，现涉讼房屋的产权登记手续尚未完成，余妙嫦、邝莉君在本案请求直接确认涉讼房屋归余妙嫦、邝莉君所有与法律规定不符，原审法院不予支持。由于余妙嫦、邝莉君与拓展辉煌公司签订的购房合同没有在房管部门备案，因此，购房合同是否有效，是否履行是本案中能否支持余妙嫦、邝莉君诉讼请求的关键，也是本案的争议焦点。
因经鉴定人测试中心鉴定，本案讼争的《商品房买卖合同》以及三张《收据》形成的时间是2001年4月至12月期间，而法院是从2003年6月起查封讼争大楼房屋，故对越翔公司提出上述《商品房买卖合同》、《收据》形成的时间是在法院查封之后及合同因此而无效的主张，原审法院不予接纳。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条规定“在起诉前取得商品房预售许可证明的，（商品房预售合同）可以认定有效”，本案中，因拓展辉煌公司已于2006年取得了预售31、32层的《预售许可证》，故依据上述规定，讼争的《商品房买卖合同》不因签约时未有讼争房的预售许可证而无效。鉴于余妙嫦、邝莉君与拓展辉煌公司均认可《商品房买卖合同》是双方自愿签订，且不存在合同无效情形，故讼争合同为有效合同。因合同备案不是合同生效的必要条件，故没有在房管局备案并不影响合同的效力，上述合同一经签订即具有法律效力。越翔公司关于合同未经备案，不具备法律效力的抗辩不符合法律规定，也没有合同的约定，原审法院不予采纳。
本案的司法鉴定人测试中心具有文书鉴定资格，也是原审法院通过摇珠确定并依法委托，越翔公司虽然对鉴定过程及鉴定结论有异议，但没有提出足以推翻穗司某14010080600178号《司法鉴定意见书》的实质性证据，且鉴定人从文书鉴定专业的角度对越翔公司的异议内容作出了合理的回复，故原审法院认为穗司某14010080600178号《司法鉴定意见书》可以作为本案的证据，越翔公司要求另行委托鉴定人的理由不充分，原审法院不予采纳。
综合本案证据，余妙嫦、邝莉君在合同签订后，按照合同约定支付了前期购房款360000元，上述行为发生均在拓展辉煌公司具有辉煌大厦预售资格且辉煌大厦尚未被司法机关查封的情况下，其后余妙嫦、邝莉君又支付了剩余购房款144530元，至此，余妙嫦、邝莉君已按合同约定支付了全部购房款504530元，履行了买方的付款义务，拓展辉煌公司作为卖方应履行协助余妙嫦、邝莉君办理涉讼房屋的权属登记手续的义务。同时，根据原审法院委托拍卖企业拍卖辉煌大厦时向拍卖企业出具的《拍卖委托说明》以及拍卖企业与越翔公司签订的《拍卖成交确认书》的要求，拍卖成交后，原开发商的权利义务转让给买受人，需办理房产权属证书的，由买受人负责协助解决，因此，越翔公司也是本案协助办证的义务人。至于越翔公司抗辩其未取得工程开发资格，不能协助余妙嫦、邝莉君办理过户登记手续的问题，按照物权法的规定，因人民法院的法律文书所导致的物权变动，不必进行登记而直接生效。原审法院（2005）东法委执字第43-46号执行裁定书，已裁定广州市越秀区白云路以南、东华南路以北地段[现址：东华南路149号、151号，白云路40-50号（双号）]土地使用权及地上建筑物“辉煌大厦”在建工程整体项目（不含拆迁补偿产权的面积和已预售登记备案面积及生效法律文书确定权属的面积等房产）所有权及相应的其他权利归买受人越翔公司所有。前述项目开发权或财产权也自裁定送达买受人越翔公司时起转移，越翔公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。因此，越翔公司有义务协助余妙嫦、邝莉君办理产权过户登记手续，况且《房地产登记簿查册表》显示，从2011年起辉煌大厦已有部分房屋陆续核准产权登记，不存在越翔公司所称辉煌大厦未大确权而不能办理产权过户登记的情形。越翔公司的抗辩意见，原审法院不予采纳。因办理产权过户所需费用尚未发生，故该费用应由谁承担的问题，本案不作调处。
此外，原审法院（2005）东法委执字第43-46号执行裁定书，虽然裁定广州市越秀区白云路以南、东华南路以北地段[现址：东华南路149号、151号，白云路40-50号（双号）]土地使用权及地上建筑物“辉煌大厦”在建工程整体项目（不含拆迁补偿产权的面积和已预售登记备案面积及生效法律文书确定权属的面积等房产）所有权及相应的其他权利归买受人越翔公司所有。但在辉煌大厦拍卖过程中，7401.5482平方米被称为“不确定因素面积”并未进行价格评估，该部分面积包括本案涉讼房屋在内，即越翔公司并没有为上述7401.5482平方米“不确定因素面积”支付过对价，按照我国民法等价有偿的基本原则，如果越翔公司无偿取得被列为“不确定因素面积”的7401.5482平方米房屋，会导致极大的不公平。
原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二、六条的规定，作出如下判决：一、被告广州拓展辉煌房地产有限公司、深圳市越翔房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起30日内，协助原告余妙嫦、邝莉君办理广州市越秀区白云路50号辉煌大厦2303房产权过户和权属登记手续（即办理《不动产权证书》）；二、驳回原告余妙嫦、邝莉君的其他诉讼请求。本案受理费100元由被告广州拓展辉煌房地产有限公司、被告深圳市越翔房地产开发有限公司负担，本案鉴定费16620元由被告深圳市越翔房地产开发有限公司负担。
判后，上诉人越翔公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误，具体如下：一、一审法院认定涉案《商品房买卖合同》为有效合同是完全错误的。余妙嫦、邝莉君与广州拓展辉煌房地产有限公司签订的涉案商品房买卖合同，其目的并非是购买房屋，这些涉案合同是辉煌公司与涉案购房者相互串通、利用这些所谓购房者的身份证信息订立假合同，其订立合同的目的是为了将已经抵押给银行或已经被法院查封的房屋进行非法转移，这种行为严重地扰乱了国家的金融秩序、破坏市场经济，根据《合同法》的相关规定，涉案合同是无效合同。(一)签订合同之前涉案房屋已经抵押给了银行、并办理了抵押登记，未经抵押权人同意，转让抵押物的行为是无效的。1、依据2002穗押备字16096号存案、(2002)穗证内经字第1001482号公证书以及2002穗押备字16269号存案、(2002)粤公证经字第12599号公证书，涉案房屋买卖均发生在房屋被抵押给工商银行德政中路支行并办理了公证及抵押登记、被广州市中级法院整体查封期间。该房屋依法不具有流转性，不能买卖，涉案合同违反法律的强制性规定，属于无效合同。2、涉案房屋已经抵押给了银行，并办理了抵押登记，根据《物权法》第191条等相关法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。(二)余妙嫦、邝莉君与拓展辉煌公司实际控制人董胜强是朋友关系，且拓展辉煌公司在本案中已经承认，当时拖欠多家银行巨额贷款、已经资不抵债，这些事实足以认定：双方之间签订涉案合同的真实意思并非是购买房屋，而是余妙嫦、邝莉君为帮助董胜强逃避债务、非法转移公司财产、损害债权人的合法权益，与辉煌公司相互串通、订立假合同、虚假交易、以转移辉煌公司财产。(三)购房款全部现金支付、没有进入监控账户、只有收据、没有开具发票，不能证明购房者已经履行了付款义务。涉案房产大量使用巨额现金连续交易，购房款项支付的期限跨度时间大，余妙嫦、邝莉君对资金来源、房屋买卖合同的相关陈述均存在虚假且不符合情理的情形。(四)涉案房屋买卖合同不是在房管部门于2006年11月24日就辉煌大厦的部分房屋颁发预售许可证的有效期(有效期限为2006年11月24日至2007年11月24日止)内签订的，涉案房款也未进入预售许可证规定的监控账户。(五)涉案合同没有备案登记，依据相关法律规定，应当认定为无效合同。(六)银行对涉案房屋进行评估的价格远远高于涉案合同价格，抵押价格均价为6200元/平方米，涉案房屋销售价格在4500元/平方米，远远低于市场价格，涉案房屋属低价销售。(七)涉案合同条款漏洞百出，根本不具备一份真实合同的必要条款。(八)一审法院就余妙嫦、邝莉君是否实际入住涉案房屋未查明相关事实。二、一审法院错误认定我司未取得“不确定因素面积”的所有权。(一)根据《拍卖成交确认书》的约定，我司取得包括涉案房屋在内的“不确定因素面积”的所有权。1、根据《拍卖成交确认书》第五条第(一)项第1款约定，“存在不确定因素的面积”不在房产不属于我司三种情形之列，属于“己销售没有登记备案面积”范围内，无论该部分面积是否纳入标的的评估范围内，根据上述约定，该“不确定因素面积”随标的按现状整体捆绑拍卖、交付，应当属于我司所有。2、根据《拍卖成交确认书》第五条第(一)项约定，我司对“存在不确定因素的面积”的房屋承担“退回购房款”等义务、享有收取购房款的权利，既然已经享有该部分“存在不确定因素的面积”房屋的权利义务，当然对该部分面积享有所有权。3、根据《拍卖成交确认书》，我司已经就“不确定因素面积”支付了相应的对价，根据权利义务对等原则，当然也享有整个项目相应的所有权(除明确约定的三种情形的面积外)。(二)无论该涉案房屋在《拍卖成交确认书》是否中被纳入“标的可处置面积范围内估价”，在余妙嫦、邝莉君主张所有权及其为其办理产权过户的情况下，应当先认定为其办理涉案房屋的产权过户及权属登记手续所依据的事实及法律依据是否合法有效真实。(三)越秀区法院于2012年11月20日作出的(2005)东法委执字第43—46号《执行裁定书》已明确我司享有涉案“辉煌大厦”除拆迁面积、已预售备案及生效法律文书确定权属之外的全部所有权利。综上所述，涉案商品房买卖合同应当认定为无效合同，且根据《拍卖成交确认书》“存在不确定因素的面积”属于应当属于我司所有。三、原审对余妙嫦、邝莉君是否符合广州市购房资格遗漏审查。四、原审判决对我司取得辉煌大厦的对价范围作出了错误认定。综上，我司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，并改判我司无需协助余妙嫦、邝莉君办理广州市越秀区白云路50号辉煌大厦2303房产权过户和权属登记手续，即依法驳回余妙嫦、邝莉君的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用、鉴定费全部由余妙嫦、邝莉君、拓展辉煌公司承担。
被上诉人余妙嫦、邝莉君二审辩称：一、我方与拓展辉煌公司房屋买卖合同成立并完成了付款义务，房屋买卖关系应当受到法律的保护，我方已经收房以及入住房屋多年，房屋买卖合同在越翔公司介入拍卖程序数年前已经签订；购房合同、付款凭证已经司法鉴定机构鉴定。二、依据《拍卖法》和越秀区人民法院的《拍卖委托说明》，越翔公司有协助履行办理权属证明的义务并具备履行条件，应依法及时协助我方办理房屋权属证明。三、越翔公司的上诉状存在多处描述性错误。1、关于付款情况的描述，我方在2012年法院解封时支付了尾款到监控账户；2、关于房屋交付的状况，我方在一审提供了《收楼确认书》和相关票据，一审法官也到涉案房屋查看；3、我方没有恶意损害第三方利益，我方已经支付完房屋价款，相反越翔公司给我方造成了重大损害。四、关于购房资格问题，我方认为该要求属于新增的主张要求，不应超过上诉请求。五、越翔公司对拍卖委托存在重大误解，越翔公司应协助我方办理产权证书。
原审被告拓展辉煌公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审庭审中，越翔公司主张原审法院未予查明余妙嫦、邝莉君是否具备购房资格，余妙嫦、邝莉君当庭提交了广州市不动产登记中心出具的购房资格证明：“截至2016年6月13日止，余妙嫦、邝莉君具备本市住房限购区域内住房购买资格。”越翔公司对该证明的真实性没有异议。此外，越翔公司表示，根据《拍卖委托说明》第二条的要求，其通过越秀区法院（2005）东法委执字第43-46号执行裁定书取得涉案项目的开发权后，如果本案拓展辉煌公司与余妙嫦、邝莉君的房屋买卖合同成立并需要继续履行的，其有协助办理过户等义务。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。
本案二审争议的焦点与一审相同，即关于涉案《商品房买卖合同》是否有效以及应否履行的问题。原审法院未予采纳越翔公司提出上述《商品房买卖合同》、《收据》形成的时间是在法院查封之后、因房屋曾被查封以及合同未经备案而无效的主张，论理清晰有据，本院予以确认且不予赘述。针对越翔公司上诉认为合同无效的理据，本院分析如下：（一）越翔公司上诉认为余妙嫦、邝莉君与拓展辉煌公司存在关联关系，签订虚假合同帮助拓展辉煌公司实际控制人董胜强转移财产、以及余妙嫦、邝莉君以现金支付房款且未进入监控账户，并且没有购房发票，无法证明其履行付款义务。本院认为一审中缔约双方确认合同是双方真实的意思表示，而付款方式亦是出卖人所认可的，越翔公司并未能就其主张双方存在关联关系以及签订虚假合同非法转移财产予以充分举证，其提出的证据也不足以证明余妙嫦、邝莉君未履行付款义务，故本院对其主张不予支持。（二）讼争房屋在越翔公司参与竞买讼争大楼前已被法院裁定中止执行并予解除查封，即影响房屋转让的因素已解除，故本院对越翔公司提出上述《商品房买卖合同》因房屋曾被查封而无效的主张，亦不予接纳。（三）越翔公司主张拓展辉煌公司低价销售房屋损害债权人利益、涉案合同条款缺乏买卖合同的基本要素等不具有真实合同的必要条件、余妙嫦、邝莉君未实际入住讼争房屋等，故双方合同应属无效。如前所述，虽越翔公司认为涉案合同未约定交易单价、购房人从未主张交楼办证违约金等权利、全部交易通过现金以及交付时间在查封之后等问题均属合同约定及履行的瑕疵问题，但拓展辉煌公司已确认与余妙嫦、邝莉君之间存在真实商品房买卖合同关系，目前亦无证据证明两者存在恶意串通而签订合同的情况下，合同最主要的是对履约双方具有约束力,上述瑕疵并不足以否定缔约双方真实意思表示，且余妙嫦、邝莉君一审也提供了证据证实其实际接收入住使用讼争房屋，进一步佐证合同的真实性。因此，越翔公司该项上诉主张缺乏事实和法律依据。综上，越翔公司对合同无效因举证不能，本院不予支持，结合查明事实和双方举证责任分担，本院认为拓展辉煌公司、余妙嫦、邝莉君签订的商品房买卖合同系两者的真实意思表示，内容并无违反法律强制性规定，当属合法有效。原审对拓展辉煌公司与余妙嫦、邝莉君签订的商品房买卖合同进行审查、作出应继续履行、越翔公司应协助余妙嫦、邝莉君办理过户手续的论理清晰有据，本院予以确认且不予赘述。
关于涉案的“不确定因素面积”的所有权问题，此问题属于越秀区法院对涉案项目委托拍卖时拍卖委托说明的内容之一，而本案审理的是拓展辉煌公司与余妙嫦、邝莉君签订的商品房买卖合同的纠纷，并不涉及上述“不确定因素面积”的所有权问题，拓展辉煌公司与余妙嫦、邝莉君签订的商品房买卖合同在越翔公司参与竞买涉案项目之前已经形成，越翔公司在本案中已表示，根据《拍卖委托说明》第二条的要求，其取得涉案项目的开发权后，如果本案拓展辉煌公司与余妙嫦、邝莉君的房屋买卖合同成立并需要继续履行的，其有协助办理过户等义务。因此，涉案的“不确定因素面积”的所有权问题不属于本案审理的范围，本案不作调处。原审法院对涉案的“不确定因素面积”的所有权进行审查，显属不当，本院予以纠正。
拓展辉煌公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥，本院予以维持；越翔公司的上诉主张，理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人深圳市越翔房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 胡 茜
颜玉婵