＼n湖北省武汉市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）鄂武汉中民终字第00388号＼n上诉人（原审原告）：袁辉，男，1979年7月13日出生，汉族。＼n委托代理人：曾军、马俊军，北京盈科（武汉）律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）：武汉外经房地产开发有限公司，住所地武汉市江岸区后湖天上人间小区1-301、401。＼n法定代表人：黄筝，该公司总经理。＼n委托代理人：黄晨、廖芸，湖北得伟君尚律师事务所律师。＼n上诉人袁辉因房屋买卖合同纠纷一案，不服武汉市江岸区人民法院（2013）鄂江岸民商初字第03628号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月4日公开开庭审理了本案，上诉人袁辉的委托代理人曾军、马俊军，被上诉人武汉外经房地产开发有限公司（以下简称外经房地产公司）的委托代理人黄晨、廖芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n2013年9月，袁辉向一审法院提起诉讼，请求判令：外经房地产公司向其支付逾期交房违约金51558.12元（2013年5月1日计算至2013年8月16日）及自2013年8月17日至完全符合合同约定的交房条件之日止的逾期违约金（按已交付房价款的日万分之四计算）；本案诉讼费用由外经房地产公司负担。＼n一审法院经审理查明：2012年9月23日，袁辉与外经房地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定袁辉向外经房地产公司购买位于武汉市江岸区后湖街淌湖村（一期）鼎盛华城一期第14幢1单元8层4号房屋，总价款为1198282元。该合同第九条“交房期限及条件”约定，外经房地产公司应当在2013年4月30日前，将符合下列条件的商品房交付袁辉使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；／；5、供电：交房之时管线铺设进户；6、给水：交房之时管线铺设进户；7、交房时楼宇可视对讲安装入户；8、交房之时管道铺设进户（不包括燃气表），燃气表和管道通气以燃气供应单位确定日期为准；9、袁辉同意外经房地产公司根据实际情况对小区绿化景观进行调整，外经房地产公司保证小区绿化不低于国家法定标准；10、交房时宽带、有线电视、电话线路铺设进户。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，外经房地产公司应当在发生之日起30日内书面告知袁辉。该合同第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：外经房地产公司如未按合同约定的期限将该商品房交付袁辉使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过60日，自合同第九条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，外经房地产公司按日向袁辉支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，袁辉有权解除合同。袁辉解除合同的，外经房地产公司应当自袁辉解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按袁辉累计已付款的5%向袁辉支付违约金。袁辉要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，外经房地产公司按日向袁辉支付已交付房价款万分之四的违约金；2、如遇以下情况外经房地产公司可不承担逾期交房违约责任：（1）袁辉不按合同第六条规定支付应付款；（2）施工中遇到异常困难（非外经房地产公司自身原因造成），须有关部门出具书面证明；（3）遭遇不可抗力。该合同第十二条“交接”约定，商品房达到合同第九条约定的交付使用条件后，外经房地产公司应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知袁辉。双方进行验收交接时，外经房地产公司应当出示合同第九条规定的证明文件。外经房地产公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，袁辉有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由外经房地产公司承担。由于袁辉原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：外经房地产公司按合同中袁辉填写的书面文件送达地址以中国邮政挂号信或EMS的方式发出书面通知或在交房前30日内在《长江日报》上刊登交房公告后即视为外经房地产公司履行了合同中必要的通知义务，袁辉应当按照外经房地产公司交房通知中的约定时间办理收房手续。袁辉未按交房通知中约定的时间办理收房手续的，则合同约定的交付期限的截止日即视为袁辉接收合同项下商品房的交付之日，并且袁辉认同该房屋符合合同附件四的交房标准。该合同附件六“合同补充协议”第五条约定：鉴于鼎盛华城项目为分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也将分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其它项目的交付时间不迟于鼎盛华城最后一期竣工交付的时间。合同签订后，袁辉依约向外经房地产公司支付了购房款1193485元。外经房地产公司于2013年4月24日在《长江日报》上刊登交房公告，通知鼎盛华城一期3号、13号、14号楼的业主于2013年4月30日前到鼎盛华城物业管理处办理交房手续。同年8月31日，袁辉与外经房地产公司办理了收房手续。现袁辉以外经房地产公司未按合同要求提供竣工验收的证明文件和规划验收、燃气、绿化完工证明，该房屋不符合国家规定及合同约定的房屋条件为由，诉至一审法院。＼n一审另查明：该房屋于2012年9月2日完成燃气热力工程竣工验收，于2013年3月16日完成园林绿化工程验收，于2013年3月22日完成建设工程消防验收，于2013年4月15日完成单位工程质量竣工验收，上述验收结果均为合格，于2013年4月26日办理建设工程规划验收合格证。另鼎盛华城一期无人防工程，在鼎盛华城二期集中配建人防工程。＼n一审法院经审理认为：本案的争议焦点为外经房地产公司交付房屋时未取得房屋竣工验收备案证明书是否构成违约并承担逾期交房违约责任的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；国务院发布的《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的，方可交付使用。由此可见，包括工程质量验收在内的竣工验收是由法律和行政法规规定的商品房交付强制性条件，当事人不得通过约定方式排除和变更适用。关于“竣工验收备案证明”的法律规范见于建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，其第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案”，其第八条规定“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”，其第九条规定“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款”，该部门规章规定了建设单位“自工程竣工验收合格”后限期向行政管理部门备案的行政管理性的法定义务，违反该法定义务的后果可以是行政处罚，该条规定属行政管理性规范，若当事人约定与该部分交付条件相冲突时，则以约定为准。＼n从双方签订合同上看，本案双方在合同中并未将办理竣工验收备案证明书约定为交房条件，双方对合同第九条第四项“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”亦未进行约定，而是将交房条件约定为合同第九条确定的除第四项“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”外的九项条件，即在双方约定的交房期限前，完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收。该约定系当事人的真实意思表示且不违反法律的强制性规定，当属有效，对合同双方均具有约束力，应作为衡量和判断外经房地产公司是否构成逾期交房违约的依据和标准。＼n综上所述，袁辉与外经房地产公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人协商一致的真实意思表示，且不违背相关法律规定，应为有效合同，对双方均有约束力。袁辉按合同约定履行了付款义务后，外经房地产公司应将符合合同约定交房条件的商品房交付袁辉使用。因外经房地产公司于2013年4月30日双方约定的交房期限前，完成了诉争房屋的规划、单体工程质量、消防、燃气、园林绿化等专项验收，且均为合格，诉争房屋符合双方签订的合同第九条约定的交房期限及条件。袁辉以外经房地产公司未按合同要求提供竣工验收的证明文件和规划验收、燃气、绿化完工证明，该房屋不符合国家规定及合同约定的交房条件为由，要求外经房地产公司支付逾期交房违约金，无事实与法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回袁辉的诉讼请求。＼n判后，袁辉不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决在认定主要事实的前提下，无视相关规定，肆意扩大曲解法律、法规及相关规定，保护外经房地产公司的非法行为，实属错判。根据相关文件规定，办理商品房竣工交付备案手续，并同时达到商品房买卖合同中所约定的其它交付条件后，方能交付使用。二、在本案审理过程中，袁辉曾提出有明确的证据显示，规划部门在外经房地产公司有违章建筑存在的情况下，依然违法发放建设工程规划验收合格证的事实，而一审判决完全不予考虑，主观武断枉法裁判。三、本案从立案到判决疑点重重，袁辉在整个一审过程中，完全体会不到一丝司法公正。请求二审法院判令：撤销一审判决并改判支持袁辉的全部诉讼请求。＼n被上诉人外经房地产公司答辩则要求维持一审判决。＼n在二审诉讼过程中，袁辉向本院提交了武汉市其他楼盘开发项目的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》和《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》，拟证明只有同时具备上述两证才符合交房条件。外经房地产公司对此质证认为与本案无关。＼n经审理查明，一审认定的事实属实。＼n二审另查明，袁辉于2014年2月27日接收诉争房屋。＼n本院认为，袁辉与外经房地产公司于2012年9月23日就武汉市江岸区后湖街淌湖村（一期）鼎盛华城一期第14幢1单元8层4号房屋签订的《武汉市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于商品房何时具备交付条件，《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》及国务院颁布的《建设工程质量管理条例》等法律、法规的规定是“验收合格”。建设部颁布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》属于部门规章，并非法律或行政法规，在当事人约定与该规定不一致时，应以约定为准。本案中，双方当事人签订的《武汉市商品房买卖合同》将交房条件约定为合同第九条确定的除第四项“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”外的九项条件，即在双方约定的交房期限前，完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收，涉案房屋在约定的交付期限前完成了单体工程质量、消防、燃气、规划等专项验收，且均为合格，诉争房屋符合双方签订的合同第九条约定的交房条件，故袁辉上诉提出外经房地产公司就涉案房屋仍未办理商品房竣工交付备案手续，不符合交房条件的上诉理由，不能成立。关于袁辉上诉提出规划部门在外经房地产公司有违章建筑存在的情况下，依然违法发放建设工程规划验收合格证的上诉理由。发放建设工程规划验收合格证是相关职能部门行使行政管理职责的范围，不属于民事案件的审理范围。关于袁辉上诉称本案在一审审理过程中，存在审理程序违法的问题，因无证据证明，本院不予认定。故上诉人袁辉的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。＼n综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，实体判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费1089元，由袁辉负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长张立新＼n审判员黄更＼n审判员张红＼n二〇一四年六月二十三日＼n书记员黄浩