＼n北京市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）二中民终字第04380号＼n上诉人（原审被告）张梦欣，女，1955年3月5日出生。＼n上诉人（原审被告）杨丁，男，1984年5月6日出生。＼n二上诉人之共同委托代理人谭卫红，北京观韬律师事务所律师。＼n二上诉人之共同委托代理人秦萧，北京观韬律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）王哲，男，1970年12月22日出生。＼n委托代理人朱茂林，北京义贤律师事务所律师。＼n委托代理人李晓娟，女，1983年12月23日出生。＼n上诉人张梦欣、杨丁与王哲房屋买卖合同纠纷一案，王哲曾于2012年4月诉至原审法院，2012年12月7日，原审法院作出（2012）西民初字第14068号民事判决书。王哲不服，上诉至北京市第一中级人民法院。2013年3月20日，北京市第一中级人民法院作出（2013）一中民终字第01811号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。原审法院重审后作出（2013）西民初字第09075号民事判决，现张梦欣、杨丁均不服该判决，共同向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张梦欣、杨丁之共同委托代理人谭卫红、被上诉人王哲之委托代理人朱茂林到庭参加诉讼，现已审理终结。＼n2013年4月，王哲诉至原审法院称：2012年3月14日，牛×通过北京链家房地产经纪有限公司（简称链家房地产公司）介绍，与张梦欣、杨丁之代理人李晓京签订了关于北京市西城区1208室（简称诉争房屋）的《房屋买卖合同》，合同约定房屋价款共计192万元。2012年3月18日，我与牛×、链家房地产公司及张梦欣签订了《变更协议书》，将原《房屋买卖合同》中买受人牛×的权利义务一并转让给我，并且张梦欣代表其子杨丁在《变更协议书》上签字确认。2012年3月23日，我与张梦欣、杨丁通过链家房地产公司办理了存量房交易网签。我已向张梦欣、杨丁交付定金2万元，且首付款100万元已经准备好，张梦欣、杨丁拒绝接受。经我多次催促要求张梦欣、杨丁履行合同义务，协助办理房屋评估、贷款及过户事宜，张梦欣、杨丁均拒不办理，现起诉至法院请求判令张梦欣、杨丁继续履行房屋买卖合同，协助我办理房屋过户手续，同意支付张梦欣、杨丁房屋尾款190万元。＼n张梦欣、杨丁共同辩称：王哲所述的2012年3月14日所签合同情况、变更协议书情况、定金交付情况属实，认可我方代理人的签订行为。但双方签订的房屋买卖合同存在欺诈、以合法形式掩盖非法目的、违反法律强制性规定的情形，应属无效。首先，2012年3月14日房屋买卖合同签订时，王哲和牛×系夫妻关系，双方已有两处房产。王哲购买诉争房屋为第二套住房，首付款应为115.20万元，合同仅写100万元。2012年3月18日，中介公司通知我，因王哲与牛×离婚，需要签订变更协议，将房屋买卖合同的权利义务人变更为王哲，王哲的行为是以合法形式掩盖非法目的，我们认为后续合同权利义务人变更为王哲无效。其次，双方签订的合同是阴阳合同。合同中把房屋价款拆成157万元、35万元，网签协议约定价款为157万元，有35万元没有写进网签协议，存在避税行为，贷款也存在规避法律行为。再次，因房屋原产权单位不同意买卖，王哲不能购买诉争房屋，牛×已从中介公司要回三分之二的中介费，王哲已撕毁了双方的买卖合同，买卖合同已解除。最后，网签协议没有双方的签字，无法履行。合同第2条第3款约定诉争房屋为已购公有住房，应该先取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》才能签订房屋买卖合同。补充协议中也没有约定我们办理央产房上市登记表的时间和责任。双方签订的房屋买卖合同不具备履行的条件。因此，不同意王哲的诉讼请求。＼n原审法院经审理认为：张梦欣、杨丁与牛×订立房屋买卖合同、补充协议、定金协议等文件对买卖诉争房屋达成一致意见，经王哲、张梦欣、杨丁及牛×同意，诉争房屋买受人权利义务由牛×概括转移给王哲。上述行为未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。经变更，王哲与张梦欣、杨丁系诉争房屋的买卖双方。张梦欣、杨丁虽主张双方买卖合同存在逃避纳税义务、王哲存在违反北京市房屋限购政策的情形，但张梦欣、杨丁提出的此项抗辩意见并不能作为认定双方买卖合同无效的理由。张梦欣、杨丁亦未充分举证证明王哲存在违反北京房屋限购政策的情形。王哲与张梦欣、杨丁之间关于诉争房屋的买卖合同应属合法有效。关于买卖合同能否继续履行问题。法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。诉争房屋作为央产房，张梦欣、杨丁作为出卖人有义务办理上市备案手续。张梦欣、杨丁将诉争房屋交由中介出卖，并不受杨志远与学校购房时所谓特殊约定的限制。学校对本案诉争房屋并不享有优先回购权。该诉争房屋属于对社会上市的范畴。因此，张梦欣、杨丁以学校不同意诉争房屋上市自行交易为由拒绝履行双方的买卖合同，于法无据。故王哲要求张梦欣、杨丁继续履行买卖合同，协助其办理房屋过户手续的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。现王哲同意支付房屋尾款，法院不持异议。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第七十九条之规定，于2014年1月判决：判决生效后十五日内，张梦欣、杨丁继续履行与王哲签订的《北京市存量房屋买卖合同》，王哲支付张梦欣、杨丁房屋尾款一百九十万元，张梦欣、杨丁协助王哲办理北京市西城区1208室房屋过户手续，将该房屋过户至王哲名下。如王哲未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n判决后，张梦欣、杨丁均不服，共同上诉至本院，请求撤销原审判决，依法改判。其主要上诉理由为诉争房屋原产权人华北电力大学不同意该房屋上市交易，故双方间的房屋买卖合同无法继续履行。王哲同意原审判决。＼n经审理查明：北京市西城区1208室的房屋系张梦欣、杨丁共同共有的房屋，该房建筑面积71.50平方米，产权登记时间为2010年11月9日，房屋性质为房改房（成本价）。＼n2012年3月14日，在链家房地产公司的居间服务下，牛×（王哲之前妻，买受人）与张梦欣、杨丁之代理人李晓京（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》。其中，《北京市存量房屋买卖合同》约定：出卖人所售房屋坐落于西城区1208室，建筑面积71.50平方米；该房屋性质为已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，表号为空白）；房屋成交价格为157万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为35万元，买受人在签订本合同的同时支付定金2万元；具体付款方式及期限约定在补充协议中明确。《补充协议》关于付款情况第二条第3款约定：首付款乙方（牛×）在面签前一个工作日将首付款人民币壹佰万元整（该金额包含乙方已支付全部定金贰万元整）以自行支付的方式支付甲方（张梦欣、杨丁）。第二条第4款约定：申请购房贷款：双方应于证件齐全后3个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。第五条第三款关于央产房的约定：无。《买卖定金协议书》第二条第4款约定：乙方（牛×）的房款支付方式为公积金贷款，拟贷款比例为92万元。同日，牛×向张梦欣、杨丁支付定金2万元。张梦欣、杨丁对李晓京上述代理行为予以认可。＼n2012年3月18日，王哲（丁方）与张梦欣、杨丁（甲方）、牛×（乙方）及链家房地产公司（丙方）签订变更协议书，协议约定，甲、乙、丙、丁四方经友好协商，就甲、乙、丁三方就坐落于北京市西城区1208之房屋买卖事宜所签署的《北京市存量房屋买卖合同》（编号为03110000048512）、《居间服务合同》项下的乙方的权利义务全部转让于丁方事宜，达成变更协议如下：甲、乙双方就上述房屋买卖所签的《北京市存量房屋买卖合同》项下的乙方的权利义务全部转让于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务；各方一致认可上述合同的变更并按照变更后的合同继续履行。＼n上述变更协议签署后，2012年3月23日王哲与张梦欣、杨丁办理了存量房买卖合同网签登记，网签合同登记编号为C551629。网签合同约定诉争房屋为标的房屋，价款为人民币157万元。双方均未在网签合同落款处签字或盖章。＼n另查，诉争房屋并未建立《中央在京单位职工住房档案》。张梦欣名下的北京市东城区503号房屋已经建立《中央在京单位职工住房档案》，该房屋性质为已购成本价房，建筑面积101.01平方米。＼n原审法院审理过程中，张梦欣、杨丁主张双方签署的房屋买卖合同无效。理由为双方所签合同构成阴阳合同，存在避税行为。2012年3月14日双方签订合同时，王哲与牛×系夫妻关系，名下已有一套住房，牛×签订的合同属于限购政策中的第二套住房，首付约定低于限购要求，违反了法律强制性规定。王哲则主张双方合同有效，牛×与张梦欣、杨丁签订合同时，王哲与牛×虽系夫妻关系，且有一套住房登记在牛×名下。但后王哲与牛×离婚，王哲与张梦欣、杨丁约定合同价款为157万元，100万元符合首付款不低于60%的限购条件。王哲为房屋的购买人，符合购买资格，建委已批准。＼n张梦欣、杨丁还表示因原产权单位不同意诉争房屋上市交易，双方买卖合同无法继续履行。张梦欣、杨丁向法院出示了《证明》、《房屋买卖契约》。其中，《证明》载明：杨志远同志系我校职工（2000年2月去世，时任副校长、博士生导师、享受政府特殊津贴）。2000年1月，杨志远同志在病危时向校方提出，为照顾家人生活，请特殊分给他一处住房。考虑到各方面情况，本校决定将北京市西城区1208室一套住房分配给杨志远同志。校方在分配时告知杨志远同志，该房屋的分配带有照顾性质，原则上不得将房屋上市销售，如果一定要出售，也只能出售给校方，并签订了《房屋买卖契约》。这一约定现在仍未变化。落款处有华北电力大学房改办公室盖章。《房屋买卖契约》显示：2000年1月30日，华北电力大学（甲方）与杨志远（乙方）签订《房屋买卖契约》，经乙方申请，甲方同意将诉争房屋按每建筑平米1485元的价格出售给乙方，乙方实际交纳房款价格为47549.40元。根据教育部、建设部共同签发的教发（1998）23号文件精神，教职工购得学校住房后，不能改变住房用途或赠与他人。离开我校教育岗位的职工该住房按出售时成本价计算扣除其居住期房租和其他有关费用后退给本人，同时收回其住房，购房满五年以上者，可以出售住房，但只能售给甲方。针对张梦欣、杨丁出示的证据，王哲表示不认可证明的真实性，对证明内容亦不认可，主张房改办公室已不存在，诉争房屋不能上市交易没有依据，该证明与学校2003年房屋政策相违背，双方买卖合同具备履行条件。王哲对房屋买卖契约的真实性认可，但表示该契约不能证明诉争房屋不能上市交易。＼n为此，王哲表示其已准备好房屋首付款，诉争房屋具备履行条件，并向法院出示了对账单、公证书。其中，对账单显示王哲名下招商银行账户内在2012年3月29日有余额908763.14元，工商银行账户内2012年3月26日有余额90821.50元。公证书显示：2012年7月19日，华北电力大学学校网页中题为《校工会主题沙龙-
住房改革篇》一文中的载明：梁处长谈到关于央产房上市问题时说，学校规定除小营电力1、2、3号楼外全部对社会上市，上市前要做好备案工作。小营电力1、2、3号楼如要售出，学校将按北京市房屋出售指导价优先购回。张梦欣、杨丁对王哲出示的对账单无异议，对公证书反映的网页内容表示，与学校开具的证明相矛盾。王哲还提供了对话录音，欲证明张梦欣、杨丁存在违约行为，并主张房屋买卖出现问题是因张梦欣、杨丁涉及房屋面积超标处理的问题。张梦欣、杨丁表示录音经过剪辑，非法录音不能作为证据。＼n关于双方争议的诉争房屋原产权单位
--
华北电力大学是否允许诉争房屋上市交易的情况及王哲出示的经公证的网页内容情况，原审法院赴华北电力大学进行了调查核实，学校资产管理处相关负责人答复表示：张梦欣、杨丁出示的2000年房屋买卖契约真实，杨志远时系我校教职工，将房屋出售给他是有条件的，要求其必须在我校工作，如房屋出售，只能出售给学校，该房屋为央产房，转让前必须经我校同意。杨志远同志当时病危，该房屋是学校特殊照顾分配给他的，原则上该房屋不得上市销售，要出售也只能出售给学校；网页打印件内容亦真实，网页中允许出售的房屋是指正常享受学校福利分房待遇，不存在学校特殊照顾约定的房屋。杨志远分得的房屋系其病危期间学校特殊照顾分配的房屋，与网页中显示的可出售房屋情况不同。针对学校的意见，王哲表示不认可学校意见，房屋买卖契约关于只能出售给学校的约定是统一的格式内容，不存在特殊照顾情况。诉争房屋可以上市销售。坚持要求张梦欣、杨丁继续履行合同，暂不主张解除合同、缔约过失责任。＼n经核实，杨志远已去世，张梦欣系杨志远之妻、杨丁系杨志远之子。＼n本院审理过程中，王哲提交建委网站打印的购房检验结果一份，显示其为本市户籍居民家庭，单身，初步核验通过，以证明其符合购房资格。张梦欣、杨丁对此不予认可，但并未提供相反证据。＼n上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》、《买卖定金协议》、《变更协议书》、网签合同、网签查询结果、对账单、公证书、对话录音、《房屋买卖契约》、《证明》、购房检验结果、调查笔录及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。＼n本院认为：根据查明的事实，王哲继受牛×所签合同的权利义务后，与张梦欣、杨丁形成房屋买卖合同关系。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应依约履行。现双方争议焦点为，房屋买卖合同能否继续履行。张梦欣、杨丁上诉提出因房屋原产权人华北电力大学不同意该房屋上市交易以致合同无法继续履行。首先，该房屋虽由华北电力大学分配，但杨志远通过成本价购买已取得房屋产权，张梦欣、杨丁又通过继承过户至自己名下，华北电力大学对此并未提出异议。其次，诉争房屋虽为中央在京单位已购公有住房，上市交易需履行特别手续，但并非禁止交易的类型。再次，杨志远购房时与华北电力大学的约定不能对抗物权的公示公信效力，王哲有理由相信该房屋不存在不能交易的情形。据此，上诉人的上诉请求，缺乏法律依据，本院难以支持。原审判决双方各自履行房屋买卖合同项下的义务，处理正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审案件受理费70元，由张梦欣、杨丁共同负担（于本判决生效后七日内交至原审法院）。二审案件受理费70元，由张梦欣、杨丁共同负担（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长顾国增＼n代理审判员李俊晔＼n代理审判员李淼＼n二〇一四年六月十三日＼n书记员张璐