江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣08民终302号
上诉人（原审被告）：江西泰洋投资发展有限公司，住所地江西省吉安市吉州区阳明东路22号（文山购物中心四楼），统一社会信用代码91360800674952876Q。
法定代表人：肖苏萍，系公司总经理。
委托诉讼代理人：刘小云、谭太平，江西奋翼律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:肖桂兰，女，1980年6月14日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。
上诉人江西泰洋投资发展有限公司（以下简称江西泰洋公司）与被上诉人肖桂兰商品房销售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2017）赣0802民初3049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人江西泰洋公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，并改判上诉人不承担任何责任；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人对于逾期交房这一问题，曾于起诉之前达成了书面和解协议，进行了相应的补偿。为此，被上诉人出具了承诺书，表示不再追究被上诉人逾期交房的责任。因此，被上诉人已经失去了实体上的赔偿请求权。综上，请求二审法院予以改判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人肖桂兰未作答辩。
肖桂兰向一审法院起诉请求：判令江西泰洋公司支付延迟交房违约金（自2016年1月1日起至2016年8月31日止的违约金为11434.68元，2016年9月1日起至综合验收之日止每日按总房款的万分之一计算违约金）。
一审法院查明：2014年1月5日，肖桂兰与江西泰洋公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，肖桂兰购买江西泰洋公司开发的江报枫丹白露小区9幢1-1602室，建筑面积85.45平方米，购房金额476445元。买受人于2014年1月5日首付房款146445元，余款330000元于签订合同之日起15个工作日内办理按揭手续。江西泰洋公司应于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付肖桂兰使用。逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，肖桂兰付清了全部购房款。2016年1月14日，吉安江报枫丹白露小区9#、10#楼工程通过建设、设计、勘察、监理、施工单位验收。同年2月5日，吉安市建筑工程质量监督站出具了工程质量监督报告，结论为：各方责任主体参加了竣工验收，竣工验收组织和程序基本符合要求；各方责任主体评定该工程为合格工程，并出具了验收意见；同意建设单位向备案机关提出备案申请。2016年5月18日，吉安市城乡规划建设局对肖桂兰等业主统一回复：江报枫丹白露一期9#、10#楼工程已竣工验收，但迄今建设单位未申请竣工验收备案审查，即未通过竣工验收备案。2015年12月底，江西泰洋公司向业主邮寄了交房通知书。大致2016年2月6日，肖桂兰收到江西泰洋公司的收房通知。肖桂兰于2016年4月28日收房。
一审法院认为:肖桂兰与江西泰洋公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应严格履行自己的义务。合同约定，江西泰洋公司应在2015年12月31日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合合同约定的商品房交付买受人。合同中没有明确约定通过验收的方式，肖桂兰认为通过验收备案为验收合格，江西泰洋公司认为是竣工验收。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”该条的“验收合格”明确为“竣工验收合格”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，其中“验收合格”亦明确为“竣工验收合格”。2014年由住房城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的商品房买卖合同示范文本中对于房屋交付的条件，提供了五种可供选择方式，第一种是验收合格，第二种是综合验收合格，第三种是分期综合验收合格，第四种是取得商品住宅交付使用批准文件，第五种是双方当事人自行约定条件。本案双方当事人约定的“验收合格”系示范文本中的第一种交付条件，假使该交付条件以取得备案为标准，而在备案前工程要经过工程质量、规划、消防、人防等部门验收合格才能通过备案，而规划、消防、环保等部门的验收属综合验收范畴，如此便实际上等同示范文本的第二种交房方式。此外，规划、消防、环保等部门所履行的是监督权，建设行政主管部门的备案是行使管理权的方式，不属于验收范畴。因此，一审法院认为，本案双方当事人约定的“验收合格”交付条件应为“竣工验收合格”。依照合同约定，江西泰洋公司应于2015年12月31日前将具备约定交房条件的商品房交付给买受人，但江西泰洋公司直至2016年1月14日通过竣工验收。为此，肖桂兰拒绝收房理由正当，江西泰洋公司依约应承担自2016年1月1日起至2016年1月14日止逾期交房责任。综上所述，江西泰洋公司应支付原告逾期交房违约金，自2016年1月1日起按已付购房款476445元的每日万分之一计算至2016年1月14日止，即为667元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十五第一款之规定，判决如下：江西泰洋投资发展有限公司支付肖桂兰逾期交房违约金667元，限判决生效后五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86元，减半收取为43元，由肖桂兰负担40元，江西泰洋公司负担3元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
江西泰洋公司提交的证据：证据一保证书，证明目的：在2016.5.12保证人为肖桂兰、肖桂英、肖桂珍同时出具的保证书，表示不再追究逾期交房的相关责任；证据二2016年3月份老带新表，证明肖桂兰到江西泰洋公司领取了3000元。被上诉人肖桂兰未至法院予以质证，后经本院电话告知，被上诉人明确拒绝至法院对上述证据进行质证，但对上诉人提交的保证书的真实性予以确认。本院认为，被上诉人对上述证据的真实性不持异议，故本院对其真实性予以确认。
本院经二审审理查明：被上诉人肖桂兰以老带新的名义从上诉人江西泰洋公司处领取3000元购物卡，并于2016年5月12日与肖桂英和肖桂珍一同向被上诉人出具保证书一份。该保证书载明：“今后不追究开发商延期交房的相关责任”。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：肖桂兰与江西泰洋公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行自己的义务。本案中，上诉人江西泰洋公司未按合同约定于2015年12月31日之前履行交房义务，依法应承担相应的逾期交房违约责任。但肖桂兰在领取上诉人江西泰洋公司给付的3000元购物卡后，向上诉人出具保证书一份，明确表示放弃追究开发商（即上诉人江西泰洋公司）延期交房的相关责任。根据我国相关民事法律法规的规定，民事主体对自身的合法权益有自由处分的权利。现被上诉人肖桂兰又就江西泰洋公司延期交房诉至法院要求其承担逾期交房的违约责任，于法无据。故上诉人江西泰洋公司的上诉请求，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销江西省吉安市吉州区人民法院（2017）赣0802民初3049号民事判决；
二、驳回被上诉人肖桂兰的诉讼请求。
一审案件受理费43元及二审案件受理费50元，合计93元，由被上诉人肖桂兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 李国红
审判员 肖永兰
审判员 胡 婧
二〇一八年二月二日
书记员 郭 琴