＼n北京市第一中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）一中民终字第03563号＼n上诉人（原审原告）刘洋。＼n委托代理人卢小传，北京鑫诺律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）孟伟康。＼n委托代理人慕岩霖，北京市达实律师事务所律师。＼n上诉人刘洋因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第13664号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘洋及其委托代理人卢小传，被上诉人孟伟康之委托代理人慕岩霖到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。＼n刘洋在原审法院诉称：2012年底通过北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）认识了孟伟康，并与其就1002号房屋买卖达成一致意见。双方于2013年1月20日签订了北京市存量房屋买卖合同及补充协议，约定由我购买1002号房屋及地下车位一个，房屋价款为700万元，家具、家电、装修及配套设施为580万元，合计1280万元；合同价款支付的时间为签订合同当日支付定金50万元，2013年2月29日前支付50万元，2013年4月30日前支付400万元，剩余房款780万元于过户前付清。同日，我与孟伟康及链家公司三方共同签订了居间服务合同，为此，我支付了居间服务费256000元。合同签订后，我当即支付了定金50万元，并于2月26日支付了50万元。为了筹集房款，我在一个多月的时间迅速将我家的两套房屋以较低价格卖掉并办理完毕过户手续后，孟伟康却拒绝售房给我，并已将涉案房屋卖于他人，故诉至法院，请求解除双方所签房屋买卖合同；孟伟康赔偿居间费用256000元；孟伟康赔偿差价损失400万元；本案诉讼费用及鉴定费用均由孟伟康承担。＼n孟伟康在原审法院辩称：我不同意刘洋的诉讼请求。第一，双方所签合同应为无效合同，因为刘洋在签订房屋买卖合同时没有购房资格，违反了法律强制性规定，合同应属无效。第二，双方房屋买卖合同没有履行是因为刘洋不愿意承担可能增加的个人所得税税费。第三，我卖给他人的价格与卖给刘洋的价格一样，并没有获得额外的利益，故不同意差价损失赔偿。第四，居间费应该是刘洋和中介公司协商，中介公司在居间过程中应该知道刘洋没有购买房屋的资格，中介对此具有过错，刘洋不应该向我主张此损失。因此不同意刘洋的全部诉讼请求。＼n原审法院经审理查明：2013年1月20日，出卖人孟伟康与买受人刘洋签订了北京市存量房屋买卖合同，约定买受人购买出卖人的1002号房屋（建筑面积297.8平方米），房屋成交价格为700万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价580万元；买受人在签订本合同的同时支付定金50万元；买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款，拟贷款280万元，如买受人因自身原因未获银行或公积金管理中心批准的，双方同意由买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；出卖人应在2013年6月30日前将房屋交付给买受人；出卖人将房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，按照央行现行存款利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金；当事人双方同意，自本合同签订之日起200日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续等。＼n当日，经链公司居间，双方还签订了补充协议，约定，刘洋于2013年1月20日向孟伟康支付定金50万元，双方应于2013年6月15日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；双方同意在贷款机构签发批贷函后3个工作日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；双方应在过户后三个工作日内自行办理物业交割手续；双方同意本交易涉及的税费全部由刘洋承担，并直接向主管机关缴纳；如果孟伟康拒绝将房屋出售给刘洋以及将房屋出售给第三方等，为根本违约情形，刘洋有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，孟伟康应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向刘洋支付违约金，链家公司收取刘洋的所有费用不予退还，由孟伟康直接赔付刘洋；在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决；双方还约定，刘洋于2013年2月29日之前支付孟伟康50万元，于2013年4月30日前支付孟伟康400万元，剩余房款780万元于过户之前支付清，不包含定金，并于2013年7月31日前办完所有手续，此合同约定价格包含一个地下产权车位，产权号（-1层C019）。＼n当日，双方与链家公司签订了居间服务合同，刘洋向链家公司交纳居间代理费256000元，孟伟康向该公司交纳居间代理费25600元。＼n2013年1月21日，刘洋通过其中国工商银行账户向孟伟康转账50万元，2013年2月26日，刘洋再次向孟伟康转账50万元。2013年3月22日孟伟康向刘洋发短信告知其不能把房子卖给刘洋，并表示会酌情补偿。双方对此协商未果，孟伟康于2013年4月22日退还刘洋100万元房款。＼n庭审中，孟伟康主张其将房屋卖于他人的原因在于签订房屋买卖合同时，刘洋并不具备购房资格，当时刘洋家庭名下有三套房屋，链家公司及刘洋向其隐瞒了这一情形；另外在2013年2月下旬，国务院国五条马上出台，北京就此的实施细则当时有传言是3月25日开始实施，但是刘洋在3月才卖掉一套房屋；双方对于如果实施国五条产生的税费问题也没有达成一致，因此才将房屋以同样价格卖于他人。对此孟伟康提交其与第三人于2013年3月22日签订的北京市存量房屋买卖合同为证。对此刘洋不予认可，主张在签订合同时孟伟康就知晓自己家庭房屋情况，其已于2013年1月22日、2013年2月24日将自己家庭名下两套房屋卖出，并于2013年3月15日、2013年3月18日向房管部门提出了房屋所有权转移登记申请，其在合同约定的期限内已经具备购房资格；自己将买房过程都一一向孟伟康告知。对此提交房屋买卖合同、房屋所有权转移登记申请书、购房核验通过的查询单、与孟伟康短信记录以及通话录音等为证。刘洋与孟伟康的短信往来显示，孟伟康在2013年3月2日16：00向刘洋发短信：“你那边真的要快，真要收20%的话问题就大了“，刘洋于2013年3月2日16：08回复：“是啊，我也着急，我出售的房子已经完成了，但是现在全是政府标准流程，我再盯中介看看有没有更好的方法。我建议也要考虑最坏的情况，届时肯定得与您一起商议。真希望一切顺利！“刘洋在2013年3月16日7：55向孟伟康发短信：“孟总，上周我这儿已经处理完一套，下周一处理第二套，估计当天可以完成，并开始资格审查，预计22日-25日，可以网签，交税。时间应该还是够的，请放心。“孟伟康在2013年3月16日8：03对此回复：“好的。“2013年3月18日18：53刘洋向孟伟康发短信：“孟总，过户手续均已办妥，预计，交税过户时间，本周五或下周一。“孟伟康于2013年3月18日18：54对此回复：“O了。“2013年3月22日16：18，孟伟康向刘洋发短信：“我在开会，另外，我还是劝你去落实新的房子，我不能把房卖给你了，你有什么要求可以跟我的律师谈，我们会酌情补偿你的“；刘洋对此回复：“孟总，我现在买房子办手续，资格审查，全是花的钱最快速度办理，现在手续齐全了您别给我开玩笑啊，这个要我命了“。孟伟康对短信无异议，但对其证明目的不认可，主张刘洋在3月26日还没有取得购房资格，如果刘洋当时具备，双方就可以立即办理过户手续了，也就不存在双方后来的争议了。＼n庭审中刘洋明确表示不向孟伟康主张违约金，主张孟伟康赔偿其房屋差价损失。双方对于1002号房屋的现市场价值未能达成一致，经刘洋申请，法院委托北京首佳房地产评估有限公司对于该房屋的现市场价格进行评估。北京首佳房地产评估有限公司于2013年11月6日出具房地产估价报告，评估1002号房屋在2013年9月25日的房地产总价为1550.88万元。刘洋为此支付评估费28600元。＼n原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、居间合同、房屋所有权转移登记申请书、购房核验查询单、短信记录、评估报告书、评估费票据等证据在案佐证。＼n原审法院判决认定：刘洋与孟伟康就1002号房屋签订了北京市存量房屋买卖合同及补偿协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。刘洋在签订北京市存量房屋买卖合同及补偿协议时虽不具备北京市购房资格条件，后刘洋亦积极采取措施，将其名下房屋卖出以符合购房资格。孟伟康认为双方所签合同为无效的辩称，缺乏依据，法院不予支持。本案中，因孟伟康已将1002号房屋卖于他人并办理了房屋过户手续，刘洋与孟伟康之间的房屋买卖合同客观上已经无法继续履行，故法院对于刘洋要求解除双方所签房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。＼n对于房屋买卖合同无法履行的原因，一方面，因刘洋明知由于受住房限购政策的限制，其在不具备购房资格的情况下仍与孟伟康签订房屋买卖合同，虽其在签订合同后采取措施将其家庭名下房屋另行出售以符合购房资格，但在2013年3月18日刘洋尚未办理完相关手续，在此情况以及“新国五条“的社会影响之下，刘洋之行为势必会对孟伟康判断合同能否顺利履行产生一定的担忧，其对此具有过错；另一方面，孟伟康虽出于刘洋对于“新国五条“实施后的合同能否履行存有担忧，其应及时与刘洋沟通，采取适当合法的途径予以解决，但是孟伟康在2013年3月22日将1002号房屋卖于他人，对此亦具有过错。＼n现刘洋要求孟伟康赔偿已支付的居间费256000元，法院认为，刘洋、孟伟康对于合同不能履行均具有过错，孟伟康对于该笔费用应予以适当负担，具体数额法院依据双方房屋买卖合同及补充协议的约定以及双方的过错予以判定为128000元。因孟伟康具有一定过错，故刘洋要求孟伟康赔偿房屋差价损失于法有据，但是刘洋主张数额过高，法院考虑孟伟康将房屋以相同价格卖于他人并未获取其他利益，同时综合考虑双方均具有过错的情况，依据双方所签北京市存量房屋买卖合同及补充协议的约定以及评估报告结论，予以酌定孟伟康赔偿刘洋损失三十万元。＼n综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定判决：一、解除刘洋与孟伟康于二○一三年一月二十日就一○○二号房屋所签的北京市存量房屋买卖合同；二、孟伟康于本判决生效后七日内赔偿刘洋居间费十二万八千元；三、孟伟康于本判决生效后七日内赔偿刘洋损失三十万元；四、驳回刘洋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n刘洋不服原审法院判决，向本院提起上诉。其上诉请求是：撤销原审判决第二、三、四项，改判支持我方的原审诉讼请求。上诉理由是：原审法院既认定了孟伟康的违约行为，同时对我方损失赔偿仅酌定了百分之十，显然适用法律不当。＼n孟伟康服从原审法院判决，不同意刘洋的上诉请求及理由。＼n本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：刘洋于2013年3月18日向北京市城建研究中心递交了购房资格审查申请，于同月22日取得购房资格。案外人孟虎弟于同月20日递交申请，同月26日取得购房资格。本院另查明的事实有当事人陈述、调查笔录等在案佐证。＼n本院认为：本案争议焦点为违约行为造成的后果如何认定问题。＼n《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任“。本案刘洋与孟伟康签订的北京市存量房屋买卖合同未违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。虽约定的交款时间、房屋的交付时间以及产权过户手续的时间均未到约定的时点，只是因为当时有新政策即将出台，对本案合同的履行可能产生影响，双方通过口头协商将网签合同提前到新政策出台前。虽双方未签订书面补充协议，但双方均认可应在新政策出台前办理完毕网签手续以避免即将增加的百分之二十的个人所得税的交付。由于该政策何时出台，双方均不知晓，故双方不断用短信方式协商加快合同的履行。至2013年3月18日，刘洋已成功卖掉其家庭名下另外两套住房，并于当日递交了核验购房资格的申请，同月22日，刘洋取得购房资格。此时，新政策尚未出台，双方本可以顺利办理涉案房屋的网签、产权过户及交税等手续。但孟伟康却在同月21日与案外人孟虎弟签订了涉案房屋的买卖合同，且迅速办理了过户手续。虽孟伟康解释其另卖他人是因害怕出台的新政策给其带来巨大的税费负担且并未涨价，但其行为已构成违约，并给刘洋造成一定损失，孟伟康应当承担责任。结合本案双方履行合同过程中的实际情况，本院认为原审法院判决酌定由孟伟康赔偿给刘洋的房屋差价损失30万元数额过低，本院予以纠正，但刘洋主张的400万元损失数额过高，故本院酌定孟伟康赔偿刘洋房屋差价损失100万元。由于孟伟康已经将涉案房屋卖予他人并已过户，故刘洋主张其与孟伟康签订的买卖合同解除符合法律规定，原审法院判决解除双方的买卖合同正确，本院予以维持。＼n关于刘洋已支付的居间费一节，因刘洋未购买成功，居间费已实际支付，此费用亦为刘洋的损失。但考虑到刘洋取得购房资格的时间问题，原审法院判决双方各负担一半居间费的处理并无不当，本院予以维持。＼n综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正，上诉人刘洋的部分上诉请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：＼n一、维持北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第13664号民事判决第一项、第二项；＼n二、撤销北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第13664号民事判决第四项；＼n三、变更北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第13664号民事判决第三项为：孟伟康于本判决生效后七日内赔偿刘洋损失一百万元；＼n四、驳回刘洋其他诉讼请求。＼n评估费二万八千六百元（刘洋已预交），由刘洋负担一万四千三百元（已交纳）；由孟伟康负担一万四千三百元（于本判决生效后七日内交纳）。＼n一审案件受理费四万零八百四十八元，由刘洋负担三万零二十二元（已交纳一万三千六百四十元，余款于本判决生效后七日内交纳），由孟伟康负担一万零八百二十六元（于本判决生效后七日内交纳）。＼n二审案件受理费四万零八百四十八元，由刘洋负担三万零二十二元（已交纳），由孟伟康负担一万零八百二十六元（于本判决生效后七日内交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长张洁芳＼n审判员刘国俊＼n代理审判员冀东＼n二〇一四年六月九日＼n书记员黄闯