广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗越法民三初字第2543号
原告广州华诚物业发展有限公司，住所地＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊。
法定代表人姚军，职务总经理。
委托代理人李成章，广东润平律师事务所律师。
被告钟迪敏，女，＊＊＊＊年＊＊月＊＊日出生，＊＊族，住＊＊＊＊＊＊＊＊。
委托代理人王霞，广东广大律师事务所律师。
原告广州华诚物业发展有限公司诉被告钟迪敏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员程秀建独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李成章，被告的委托代理人王霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告是广州市北京路＊＊＊＊＊＊＊＊商铺的业主。2006年6月26日，被告与广州尊尚物业管理有限公司（以下简称尊尚公司）签订《＊＊＊＊广场业主临时公约》及《＊＊＊＊广场物业管理规定》，由尊尚公司为其提供物业管理服务。2009年5月31日，尊尚公司退出＊＊＊＊广场，由原告承继尊尚公司的权利义务，继续为被告提供物业管理服务。2011年8月21日，原告与被告签订《＊＊＊＊广场前期物业服务合同》，双方对原告承继尊尚公司权利义务的行为作出确认，故被告应当按照协议约定向原告支付物业管理服务费用及公共水电空调分摊费用。但被告从接收涉案商铺至今，一直未缴纳任何物业管理服务费用及公共水电空调分摊费用，已经严重违反了上述合同的约定，损害了原告的合法权益。据此，请求法院判令：被告向原告支付自2006年6月至2013年7月的物业管理服务费及公共水电空调分摊费用共57333.40元及违约金（从2009年7月1日起计至实际清偿之日止，按每天0.2%的标准计付）。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.原告要求我方支付自2006年6月至2013年7月的管理费没有事实及法律依据。自商铺交付起是尊尚物管公司管理非原告，原告无权向我方主张收取物管费，并且我方从未收到过尊尚物管公司发出的债权转移的材料。即使原告有权收取物管费，我方认为原告主张该项费用已经超过法定诉讼时效。我方已于2011年1月4日将涉案商铺转让予他人，我方没有义务交纳管理费。自商铺交付至今，＊＊＊＊广场没有正常经营，商场环境不良、没有保安进行管理，原告没有按照关于商铺的管理规约对商铺进行管理，在原告管理期间，涉案商铺被非法拆除。2.原告主张的水电公共分摊费，因涉案商铺及＊＊＊＊广场一直没有经营，根本不可能产生公共水电分摊，所以原告没有合理的起诉费用的依据。原告主张该项费用超过了法定的诉讼时效。3.原告起诉的违约金，原告主张该项费用超过了法定的诉讼时效，无权主张违约金。原告依据原被告签订的前期服务合同的约定起诉要求违约金，但根据该合同的第十条约定，该合同是附条件合同，由于＊＊＊＊广场至今没有试业，所以原告主张违约金没有依据。即使法院支持原告违约金的诉请，但我方认为原告主张违约金的标准过高，请求予以调整。
经审理查明：2006年6月26日，被告经验收签署《商铺交吉验收记录表》，办理了＊＊＊＊＊＊＊号商铺的签收手续。
同日，原告与尊尚公司签订《＊＊＊＊广场业主临时公约》，约定：本物业管理区域内物业的基本情况，物业名称为＊＊＊＊广场，座落位置为北京路＊＊＊＊号，物业类型为综合大型商厦；＊＊＊＊广场物业管理费在名盛地产公司与物业买受人在签订买卖合同时已约定；商铺交付业主（或使用人）使用之日前，业主（或使用人）需缴纳相当于三个月管理费数额的押金，从商铺交付业主（或使用人）之日起，业主（或使用人）需于每月1-5日前付清当月的管理费，上述管理费无论业主（或使用人）是否使用＊＊＊＊广场内的商铺，均需按时交纳；尊尚公司将根据＊＊＊＊广场的管理、维护、修缮和更换等实际情况，对管理费进行一定比例的调整（最短调整期为一年），业主（或使用人）于商铺交付使用之前缴纳60元／平方米建筑面积／月及押金等。同日，双方还签订了《＊＊＊＊广场物业管理规定》，就涉案商铺的使用、管理、消防等进行了详细的规定。原、被告均确认尊尚公司与被告签订的合同没有约定具体的物业管理费支付标准，尊尚公司在本案起诉前没有起诉过被告。
2010年8月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：乙方所购、承租商铺坐落位置为＊＊＊＊铺（自编号、房产证号＊＊**），建筑面积13.01平方米；物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备的大、中修及更新、改造费用），乙方交纳费用时间每月1日至5日，非住宅物业管理服务费收费标准按建筑面积10元／月／平方米，商铺交付使用前，乙方应支付首月管理费，乙方不得以物业未实际使用或其他任何借口拒绝或拖延交纳物业管理服务费及其它费用；乙方经营单元产生的水费（含排污费）、电费（含线路损耗费）、垃圾费有消防费等其他费用由乙方承担，乙方经营单元的公共水电空调分摊费用收费标准，按建筑面积30元／月／平方米，乙方应于每月5日前将上述费用支付给甲方，如月5日为法定节假日的，则顺延至法定节假日后的第一个工作日；乙方违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用（包括物业管理服务费用和代收代缴费用）的，甲方有权要求乙方补交上述费用，并从逾期之日起，按每天0.2%计付违约金，乙方逾期交费超过30天的，甲方有权中止部分或全部物业管理服务直至其缴清应缴费用为止；本合同期限为负一夹和负一层自正式试业日开始起二年内有效，试业日期为2010年10月1日等。
另查明，根据广州市国土资源和房屋管理局核发的编号为粤房地权证穗字第01500456**号的《房地产权证》记载，座落本市越秀区北京路＊＊＊＊＊＊＊＊号铺的权属人为吴群香，房屋所有权取得方式为购买，登记时间为2011年1月4日。
2013年9月23日，广东省广州市广州公证处根据吴群香的申请对涉案商铺进行了保全证据公证并拍摄照片。
此外，原告为证明其承继了尊尚公司对涉案商铺提供物业管理，并受让了尊尚公司的债权，向本院提交了《关于由华诚物业公司接替我司为＊＊＊＊广场提供物业服务的通知》，其中写明：2009年6月1日起，＊＊＊＊广场的物业管理服务由广州华诚物业发展有限公司接替负责，各业主及租户在广州华诚物业发展有限公司签订《物业管理合同》前，各业主及租户与我司签订的《＊＊＊＊广场业主临时公约》和《＊＊＊＊广场经营管理公约》中的权利义务均由方广州华诚物业发展有限公司承继，部分业主及租户未缴的物业服务费由广州华诚物业发展有限公司代为收取等。由于原告无法出示该证据的原件，被告对该证据的真实性不予确认，其也没有收到原告及尊尚公司关于债权转让的通知，但被告确认现涉案商铺的＊＊＊＊广场确是由原告提供物业服务。对此，原告称确实没有通知过被告，但其认为根据相关法律规定，债权转让无需通知被告。
原告为证明其已代为垫付水电费用，向本院提交了广州自来水公司收取2010年1月至2013年9月期间的发票以及广东电网公司广州供电局收取2010年2月至2013年9月期间的电费发票。对此，被告认为涉案商铺所在楼层在费用单据期间处于关闭状态，不可能产生水电费用，原告提交的水电费用单据是其他楼层的水电费用。原告对此认为上述单据是整栋＊＊＊＊广场的费用汇总。
庭审中，原、被告双方均确认原告起诉的相应期间的费用被告没有支付，原告称曾通过口头及电话的方式向被告追讨，但没有证据证明，被告则称原告从未向其追讨。此外，就商铺交付后的使用情况，被告称涉案商铺自交付之日起即没有正常经营过，目前处于封闭状态，原告则称涉案商铺在2010年有进行过试业，目前处于封闭状态。
本院认为：首先、根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”原告于2013年9月22日向本院提起诉讼，要求被告支付2006年6月至2011年9月22日期间的费用显已超过了两年的诉讼时效。至于2011年9月22日后的费用，由于被告已于2011年1月4日将涉案商铺出售予案外人吴群香，自2011年1月4日后的费用不应由被告继续负担。其次、根据原、被告签订的《前期物业服务合同》的约定“本合同期限为负一夹和负一层自正式试业日开始起二年内有效，试业日期为2010年10月1日。”即该合同属附生效条件合同，即在2010年10月1日试营业起生效，合同期限为两年，但涉案商铺所处的负一层商场处于封闭的状态，并无曾经营业过或处于营业的状态，原告也没有证据证明在2010年10月1日曾进行过试营业。因此，该合同所附的生效条件并未成就，该合同虽已成立但并未生效，原告不得依据该合同向被告主张物业服务费用。再次，原告称其受让了尊尚公司的债权，故其有权向被告主张尊尚公司管理期间的物业服务费用，但由于原告与尊尚公司间的债权转让行为并未通知过被告，该转让行为对被告并不发生法律效力，且尊尚公司在与被告的物业合同中并未约定明确的物业管理费用标准，原告也无证据证明被告欠付尊尚公司的物业服务费用。
至于原告诉称其已代为垫付的涉案商铺的分摊水电及空调费用，由于涉案商铺所在负一层并未开放营业，原告提供的水电费单据也不能表明其所支付的水电费用是用于支付或包含有该负一层商铺产生的水电费用，故对原告该项诉请，本院不予采信。
综合上述，原告起诉要求被告支付自2006年6月至2013年7月期间的物业服务费及公共水电分摊费用，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条第一款、第八十条第一款的规定，判决如下：
驳回原告广州市华诚物业发展有限公司的诉讼请求。
本案受理费1280元由原告广州市华诚发展有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 程秀建
二〇一三年十二月十三日
书记员 邵 欣