＼n湖北省武汉市硚口区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）鄂硚口民三初字第00063号＼n原告杜学祥，男，1983年4月11日出生，汉族。＼n委托代理人陈玲、沙登峰，湖北今天律师事务所律师（特别授权）。＼n被告武汉市春江房地产开发有限责任公司，住所地：武汉市硚口区沿河大道187-189号3层3号。＼n法定代表人沈建文，该公司董事长。＼n委托代理人俞冰原，湖北江浩律师事务所律师（特别授权）。＼n原告杜学祥与被告武汉市春江房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年2月21日受理后，依法由代理审判员余敏独任审判，于2013年3月4日、2013年4月8日公开开庭进行了审理。原告杜学祥的委托代理人陈玲、沙登峰；被告武汉市春江房地产开发有限责任公司的委托代理人俞冰原到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序审理，组成由代理审判员谢磊担任审判长、代理审判员余敏、人民陪审员龚芳玲参加评议的合议庭，于2013年11月6日公开开庭进行了审理。原告杜学祥的委托代理人沙登峰；被告武汉市春江房地产开发有限责任公司的委托代理人俞冰原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告杜学祥诉称，原告与被告签订购买武汉市硚口区暨济商城3层3-9-15号商铺的《武汉市商品房买卖合同》，合同签订后，原告按照约定支付了全部房款。但由于被告的原因，原告至今无法办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。根据双方签订的合同约定以及法律规定，被告已经构成违约，原告多次与被告交涉，被告均置之不理。原告认为，被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，导致原告无法对房屋进行买卖、转让、抵押等，给原告造成巨大损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告需参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付违约金。故原告起诉来院，请求法院判令：1、被告配合原告办理所购房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》并支付逾期办证的违约金95262元（按已付房款总额以中国人民银行逾期贷款利息标准从签订购房合同之日后90天计算至2012年12月31日）；2、本案诉讼费用全部由被告承担。诉讼过程中，原告将违约金计算标准变更为每日按房屋总价款的万分之二计算（从2011年1月1日起计算至符合办理房屋“两证”之日止）。＼n原告杜学祥为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：＼n证据一、《武汉市商品房买卖合同》。证明原、被告双方房屋买卖关系合法有效。＼n证据二、《发票》。证明原告已经按合同约定履行了付款义务。＼n证据三、《承诺书》。证明被告没有达到办理房屋两证的条件，并对不能办证做出单方承诺。＼n被告武汉市春江房地产开发有限责任公司辩称：1、原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》后，被告已按约定时间将房屋交付原告，并于2011年3月办理了全部房屋的验收备案工作，诉争房屋已于2011年5月具备办理房屋“两证”条件，同意协助原告办理房屋“两证”。2、原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》第十五条第三款明确约定：出卖人在工程备案后12个月内完成产权登记，达到买受人办理两证的条件，即不视为出卖人违约。该约定系双方当事人真实意思表示，合法有效。本案诉争房屋工程备案的时间是2011年3月，被告于2011年5月完成了全部房屋的权属登记，具备办理两证条件，被告不构成违约。3、消防验收不合格是原告乱搭乱盖导致，责任应该由原告承担，被告已经在合同约定时间办理了房屋验收手续。综上，请求法院驳回原告要求被告支付违约金和诉讼费的诉讼请求。＼n被告武汉市春江房地产开发有限责任公司为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：＼n证据一、《建筑工程施工许可证》（复印件）、《武汉市商品房预售许可证》。证明被告建筑诉争项目工程是经过政府批准的，进行商品房预售也是经过国家批准的。＼n证据二、重大火灾隐患限期整改通知书、整改方案的批复、整改汇报、责令改正通知书、工作汇报、消防验收意见书（复印件）。证明被告不能办理消防验收的原因。＼n证据三、《消防安全整顿通知书》、《签收单》、《加层钢结构安全承诺书》。证明被告已将消防整改方案通知原告，原告均已签收，原告承诺承担因乱搭乱盖引起的全部后果。＼n证据四、《消防施工紧急通知》、《粤海物业工作联系函》、《工程完工签收表》、收费情况说明、《重大火灾隐患整改复查意见》。证明造成不能通过消防验收是原告违规搭建造成的，而被告大量出资完成了消防验收，因为原告乱搭乱盖导致工程于2010年9月21日才完成消防验收，从而影响办证。＼n证据五、《建设工程规划验收合格证》（复印件）。证明被告规划没有违规，具备办证的条件。＼n证据六、《商品房项目竣工交付使用备案证》、《工程竣工验收备案证明书》、《权属证明书》。证明被告按照合同约定办理了初始登记，没有构成违约。＼n证据七、《通知》、照片、物业公司出具的《证明》。证明被告已告知原告诉争房屋可以办理房屋“两证”。＼n证据八、《办理条件及流程》，证明诉争房屋已经达到了办理房屋“两证”的条件。＼n证据九、《国有土地使用权证》（复印件）。证明诉争房屋具备办理房屋“两证”的条件。＼n本院依职权向武汉市国土资源和规划局硚口分局发出《咨询函》，要求其对暨济商城住宅和商铺办理《国有土地使用权证》的情况进行回复。该局于2013年4月3日作出回复，主要内容为：被告开发的位于武汉市硚口区沿河大道197-189号利济南路汉口电厂危改项目存在违法建设情况，目前该公司仍未完善补交违法建设面积的土地出让金手续，因此该公司不符合申请办理土地分割登记的条件，从而导致住宅和商铺业主在办理了《房屋所有权证》后不能办理《国有土地使用权证》。＼n经庭审质证，被告对原告提供的证据一的真实性无异议，认为原告的诉讼主张与合同约定相抵触；对证据二无异议；对证据三的真实性无异议，该证据说明原告有义务配合完成消防验收，延期办理备案登记是原告的原因造成的。原告对被告提供的证据一的真实性无异议；对证据二的真实性和关联性有异议，该证据是复印件；对证据三中的《消防安全整顿通知书》、《签收单》的真实性和关联性有异议，对《加层钢结构安全承诺书》的关联性和证明目的有异议，原告是经过物业公司许可并办理相关手续装修房屋的；对证据四的关联性有异议，与本案无关，不予质证；对证据五无异议；对证据六的真实性无异议；对证据七的真实性、关联性均有异议；对证据八真实性有异议，不能作为证据；对证据九的真实性和关联性无法核实，不能证明符合办证条件。原告对《咨询函》和《回复》的真实性无异议，认为可以证明被告违约。被告对《咨询函》和《回复》的真实性无异议，对证明目的有异议，认为武汉市国土资源和规划局硚口分局不是发证机关，即使存在违建情况也不属于该单位管理，该单位的答复超越了权限，不发证只能针对违建的部分，对于合法的部分应当发证，该证据不能作为本案的定案依据。经本院审核，原告提供的证据一、二、三，被告提供的证据一、五、六以及《咨询函》和《回复》均具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信，对于其他证据综合全案予以判断。＼n经审理查明，被告系武汉市硚口区沿河大道187-189号利济南路汉口电厂危改项目（暨济商城）的开发商，于2007年8月15日取得武开管预售（2007）216号《武汉市商品房预售许可证》，此时该项目已经竣工。2007年原、被告曾签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定原告以7220元／平方米的价格购买被告开发的利济南路汉口电厂危改项目（暨济商城）3层3-9-15号房屋（建筑面积34.76平方米，登记建筑面积34.98平方米）。合同另约定：“出卖人应当在2007年4月28日前将房屋交付买受人使用，规划验收因电厂还建问题延迟验收，消防专项验收不作为本次交房验收的内容，出卖人保证买受人的消防达到使用标准。……出卖人保证该商品房在办理房地产权属证书时没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理房地产权属证书或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。……因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.2%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的不予%向买受人支付违约金；3、出卖人在工程备案后12个月内完成产权登记，达到买受人办理两证的条件，即不视为出卖人违约。”合同签订后，原告于2007年10月31日支付了购房款250967元，被告亦向原告交付了房屋。2009年6月11日，被告向暨济商城二、三楼买受人出具《承诺书》，内容为：“一、被告承诺在2010年12月31日前办妥房屋“两证”并向各买受人交付，其中《土地使用权证》土地使用期限为40年。二、买受人有义务配合被告顺利完成消防验收，被告有义务给买受人提供安置工作。三、如被告未在上述承诺时间向各买受人交付“两证”，每逾期一日被告愿意按各买受人房屋总价款的万分之二向各买受人承担违约责任。”因原合同遗失，双方于2011年3月31日重新补签了《武汉市商品房买卖合同》，该合同内容与原合同内容一致。＼n另查明，该项目于2008年1月17日取得了武汉市城市规划管理局颁发的《建设工程规划验收合格证》，因消防验收问题，该项目于2011年3月14日办理竣工验收备案，于2011年3月22日取得《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》，于2011年5月13日取得《武汉市商品房权属证明书》。因项目存在违法建设情况，被告目前仍未完善补交违法建设面积的土地出让金手续，因此被告不符合申请办理土地分割登记的条件，从而导致买房人无法办理所购房屋的《国有土地使用权证》。＼n本院认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。原告已按合同约定支付了购房款，被告应按合同约定和法律规定配合原告办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，被告同意为原告办理房屋“两证”，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告2009年6月11日向原告出具的《承诺书》系被告真实意思表示，被告应秉承诚实信用原则按《承诺书》在2010年12月31日前为原告办妥房屋“两证”并向原告交付，但被告直到2011年5月13日才取得房屋的《权属证明书》，至今仍不符合办理《国有土地使用权证》的条件，故应按《承诺书》向原告支付违约金，故对于原告要求被告支付2011年1月1日起至符合办理房屋“两证”之日止的违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：＼n一、被告武汉市春江房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内配合原告杜学祥办理武汉市硚口区沿河大道187-189号利济南路汉口电厂危改项目（暨济商城）3层3-9-15号房屋（建筑面积34.98平方米）的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。＼n二、被告武汉市春江房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告杜学祥支付违约金（以本金人民币250967元按每日万分之二计算，从2011年1月1日起计算至房屋符合办理《国有土地使用权证》之日止）。＼n三、驳回原告杜学祥其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费2182元，由被告武汉市春江房地产开发有限责任公司负担（原告已垫付，被告于本判决生效之日起七日内支付给原告）。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。收款单位名称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。＼n审判长谢磊＼n代理审判员余敏＼n人民陪审员龚芳玲＼n二〇一三年十一月十八日＼n书记员金丽芳