南京市鼓楼区人民法院
行 政 判 决 书
（2016）苏0106行初4号
原告吴涛，男，汉族，1969年6月20日出生。
委托代理人袁洋，江苏友诚律师事务所律师。
被告南京市住房保障和房产局，住所地南京市鼓楼区华侨路35号。
法定代表人郭宏定，局长。
委托代理人彭永刚，南京市住房保障和房产局工作人员。
委托代理人朱昊，江苏三法律师事务所律师。
第三人吴波，女，汉族，1972年4月5日出生，现在服刑。
第三人沈磊，男，汉族，1972年4月2日出生，
第三人招商银行股份有限公司南京分行，住所地南京市汉中路1号。
负责人宋刚，行长。
委托代理人彭蕊、叶雨婷，该行工作人员。
原告吴涛因不服被告南京市住房保障和房产局（以下简称市房产局）颁发鼓变字第32XX97号房屋所有权证及鼓转字第33XX62号房屋所有权证的行政行为，向本院提起行政诉讼。本院于2016年1月5日立案后，在法定期限内向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因招商银行股份有限公司南京分行（以下简称招商银行南京分行）与案涉行政行为具有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2016年3月21日公开开庭审理了本案。原告吴涛及其委托代理人袁洋，被告市房产局的委托代理人彭永刚、朱昊，第三人吴波、沈磊及招商银行南京分行委托代理人彭蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴涛诉称，1996年，原告购买位于本市鼓楼区XX二村1幢5号301室房屋（后门牌变更为鼓楼区XX路45号1幢五单元301室，以下简称301室房屋）。2000年，原告取得该套房屋的所有权证。1999年，原告与第三人吴波登记结婚，婚后育有一女。2007年5月21日，双方协议离婚，并约定该套房屋归第三人吴波和婚生女共有。2007年5月23日，原告与吴波另立补充协议，约定改为该套房屋由原告一人所有。此后，该套房屋由原告与女儿共同居住使用。2012年5月，第三人沈磊更换门锁，强行将原告及女儿赶出了该套房屋，致使原告及女儿居无定所。后经原告查询，原告才得知，该套房屋已由被告经过两次连续的违法转移登记，将房屋所有权人由原告变更为吴波，后又续更为第三人沈磊。被告未尽审慎职责，侵犯了原告的合法权益，在先转移登记行为主要证据不足，适用法律法规错误，违反法定程序，后续转移登记行为亦无基础的民事法律关系，依法均应当予以撤销。现诉请：1、撤销被告将301室房屋所有权人由吴涛变更登记为吴波的转移登记行为；2、撤销被告将301室房屋由吴波变更登记为沈磊的转移登记行为。
原告吴涛提交的证据有：
1、离婚协议书及补充协议，证明吴涛与吴波于2007年5月21日签订第一份协议约定301室房屋归吴波及女儿，双方于2007年5月23日又达成协议，约定301室房屋归吴涛，吴波办理登记提供的离婚协议系伪造；
2、南京市房屋所有权登记审核表，证明被告登记时没有会同登记人签字，程序上存在过错。
被告市房产局辩称，案涉房屋原登记于吴涛名下，2007年9月20日，吴波申请办理权属变更登记，要求将所有权人由吴涛变更为吴波，为此，吴波提交了宁房权证鼓初字第××号房屋所有权证、离婚协议书等材料，被告审核后，向吴波颁发了鼓变字第32XX97号房屋所有权证。2007年12月29日，沈磊及吴波共同提出办理案涉房屋转移登记申请，并提交了鼓变字第32XX97号房屋所有权证、南京市存量房买卖合同、契税完税凭证等材料，被告审核后，向沈磊颁发了鼓转字第33XX62号房屋所有权证。房屋登记行为是依当事人申请作出的行为，对于基础民事法律关系的效力判断不属于被告的职权。被告作出的行政行为符合法律规定，请求驳回原告的诉讼请求。
被告市房产局提交的证据有：
（一）301室房屋所有权人由吴涛变更登记至吴波的证据：
1、南京市房屋权属登记申请表，证明2007年9月20日，吴波向被告申请办理案涉房屋的权属变更登记；
2、离婚协议书、离婚登记审核处理表、离婚证，证明吴涛与吴波原系夫妻关系，双方协议离婚，协议约定301室房屋离婚后归吴波所有；
3、房屋所有权证，证明吴波办理登记时提交了原房屋所有权证；
4、门（楼）牌号变更证明单，证明案涉房屋的门牌变更情况；
5、南京市房屋所有权登记审核表，证明被告在审核后向原告颁发了房屋所有权证，吴波于2007年9月25日领取。
（二）301室房屋所有权人由吴波变更登记至沈磊的证据：
1、南京市房屋权属登记申请表，证明2007年12月29日，吴波和沈磊共同向被告提出转移登记申请；
2、房屋所权证，证明吴波提交了房屋所有权证；
3、南京市存量房买卖合同，证明2007年12月29日，吴波与沈磊签订买卖契约，双方之间存在买卖合同关系；
4、契税完税证，证明案涉房屋的买受人沈磊缴纳了相关税费，取得了完税凭证；
5、销售不动产统一发票，证明沈磊已就房产取得了不动产销售发票；
6、委托书，证明沈磊委托案外人闾嵘办理相关手续；
7、身份证，证明交易双方及受托人的身份情况。
被告提交的法律依据有：
《南京市城镇房屋权属登记条例》（以下简称《市房屋权属登记条例》）。
第三人吴波述称，对原告的诉讼请求没有异议。
第三人沈磊述称，我不同意原告的诉讼请求，原告诉状所称换门锁强行闯入不是事实，我拿到房产证后找到派出所，家中无人才换了锁。
第三人招商银行南京分行述称，我行不同意原告的诉讼请求，我行设立的抵押权合法有效。
经庭审质证，被告提交的证据，（一）关于所有权人由吴涛登记至吴波的证据，原告对证据1的合法性不予认可，认为该申请书记载的登记形式为变更登记，301室房屋系原告婚前个人财产，被告方用一次变更登记完成了转移登记及变更登记两次登记行为；对证据2中离婚协议的真实性不予认可，该离婚协议系吴波伪造；对证据3、4、5的真实性没有异议。（二）关于所有权人由吴波变更登记至沈磊的证据，原告对证据的真实性均无异议。第三人吴波的质证意见同原告。第三人沈磊认为，第一次登记正确与否与其没有关系。第三人招商银行南京分行对证据的真实性请求法院依法审核。
原告提交的证据，被告对证据1的真实性不予确认，认为吴波办理登记时未提交该组证据，对关联性不予认可；对证据2不持异议。第三人吴波、沈磊对证据不持异议，第三人招商银行南京分行请求法院对真实性依法审核。
本院对上述证据认证如下：
一、原告提交的证据，经审核，本院对真实性予以确认。
二、被告提交的证据，其中吴涛与吴波签订的离婚协议书系吴波伪造，本院对真实性不予确认。其他证据均系被告办理房屋登记过程中收集的证据材料，本院对真实性予以确认。
经审理查明，原告吴涛与第三人吴波原系夫妻关系，两人婚后生有一女吴雨婕。301室房屋原所有权登记在吴涛名下。2007年5月21日，吴涛与吴波协议离婚。离婚协议约定，301室房屋原产权人吴涛，离婚后归吴波、吴雨婕所有。2007年5月23日，吴涛与吴波签订补充协议一份，约定301室房屋离婚后所有权归吴涛，在2008年12月31日前，吴波与吴雨婕享有居住权。2007年9月20日，吴波向被告申请办理房屋所有权变更登记，其提交了离婚协议书、房屋所有权证、门牌号变更证明单等材料，其中离婚协议书系吴波伪造，该伪造的离婚协议书约定，301室房屋原产权人吴涛，离婚后归吴波所有。被告审核了吴波提交的材料，向其颁发了鼓变字第32XX97号房屋所有权证。2007年12月29日，吴波与沈磊共同向被告提出301室房屋的所有权变更登记申请，两人提交了鼓变字第32XX97号房屋所有权证、南京市存量房买卖合同、契税完税证、委托书等相关材料，其中南京市存量房买卖合同约定，吴波将301室房屋出售给沈磊，房屋价款为65万元。被告审核后，向沈磊颁发了鼓转字第33XX62号房屋所有权证。2010年3月，沈磊以301室房屋及另一处房产作为抵押物，向招商银行南京分行办理了授信额度消费贷款。截至2016年3月18日，贷款本金余额为965977.99元。诉讼中，原告表示，吴波办理301室房屋的两次登记行为时，其并不知晓。第三人吴波认可其办理两次登记并未告知原告。
本院认为，根据《市房屋权属登记条例》（2001年版）第四条的规定，被告负有房屋权属登记的法定职责。根据该条例第二十二条的规定，房屋变更登记，是指因房屋的面积、门牌、当事人名称或姓名等变更事实进行的登记行为。本案中，虽然301室房屋存在门牌变更的事实，但301室房屋的原所有权人系原告吴波，吴涛与吴波在离婚协议中约定离婚后301室房屋归吴波、吴雨婕所有。该离婚协议系吴涛与吴波在离婚时处分301室房屋所有权而达成的协议，吴波基于该离婚协议申请办理的房屋登记，属于房屋所有权转移登记。《市房屋权属登记条例》第九条第一款规定：“申请房屋所有权转移登记，应当由双方申请人共同登记。”因此，对于301室房屋所有权转移登记，吴涛与吴波应当共同申请办理。吴波在申请办理登记时，吴涛没有共同提出申请。被告在审核吴波提交的申请材料时，亦没有征求原所有权人吴涛的意见，且未能识别出吴波提交的伪造的离婚协议。因此，被告在办理301室房屋所有权人由吴涛转移登记至吴波的过程中，违反了《市房屋权属登记条例》第九条的规定，未尽到审慎审查的职责。
吴波取得301室房屋所有权后，与第三人沈磊签订了房屋买卖合同。吴波与沈磊共同向被告申请房屋所有权转移登记，其向被告提交了原房屋所有权证、南京市存量房买卖合同、契税完税证、委托书等相关材料，符合《市房屋权属登记条例》第二十一条规定的要求。被告作为房屋登记机构，在办理房屋所有权转移登记时，无法对当事人达成的民事合同的效力予以判断，因此，被告作出301室房屋所权人由吴波变更登记至沈磊名下的行政行为符合法律规定。被告颁发鼓变字第32XX97号房屋所有权证的行政行为违反了《市房屋权属登记条例》第九条的规定，因301室房屋已转移登记至沈磊名下，且招商银行南京分行已取得301室房屋的抵押物权，故该行政行为已不具有可撤销的内容，故本院确认该转移登记行为违法。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款规定：“原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。”因此，本院驳回原告对被告颁发鼓转字第33XX62号房屋所有权证行政行为的起诉。
综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六条、第六十三条、第七十四条第二款第（一）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（十）项之规定，裁判如下：
一、确认被告南京市住房保障和房产局颁发鼓变字第32XX97号房屋所有权证的行政行为违法。
二、驳回原告对被告南京市住房保障和房产局颁发鼓转字第33XX62号房屋所有权证行政行为的起诉。
案件受理费50元，由被告南京住房保障和房产局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 李 彭
人民陪审员 闫卫国
人民陪审员 赵美丽
二〇一六年三月三十日
见习书记员 刘 莉