山东省青州市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁0781民初3020号
原告潘广寻，男，1983年7月23日出生，汉族。
委托诉讼代理人：陈林，山东潍青律师事务所律师。
被告郝兆新，男，1976年6月25日出生，汉族。
被告孙爱红，女，1977年7月2日出生，汉族。
原告潘广寻诉被告郝兆新、孙爱红金融不良债权追偿纠纷一案，本院于2017年6月22日受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈林到庭参加诉讼，被告郝兆新、孙爱红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告潘广寻向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同支付原告借款本金250000元、利息及逾期罚息73968.75元（利息及逾期罚息按合同约定利率计算至2017年3月30日；以后的利息及逾期罚息另行计算至实际还款之日）；2、依法确认原告对青州市海岱小区1号楼2单元4层东户房产及其占用范围内的国有土地使用权以拍卖、变卖等方式所得款项享有优先受偿权。事实和理由：两被告系夫妻关系。2013年5月4日，两被告向山东青州农村商业银行股份有限公司（以下简称青州农商行）申请借款，2013年5月23日，两被告分别与青州农商行签订个人借款合同、最高额担保合同各一份。合同分别约定，被告郝兆新向青州农商行借款25万元，借款期限自2013年5月23日至2015年5月18日，被告可在上述期限、金额内随借随还，循环使用；如果未按合同约定期限归还借款本金的，对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；被告孙爱红自愿将其所有的位于青州市海岱小区（安置区）1号楼2单元4层东户房产及其占用范围内的国有土地使用权抵押给青州农商行。合同签订后，青州农商行于2014年6月19日向被告郝兆新发放贷款25万元，借款月利率为7.5‰，借款到期日为2015年5月10日。借款到期后，被告郝兆新未按合同约定按时偿还借款本息。2017年3月30日，青州农商行与原告潘广寻签订债权转让协议一份。协议约定，青州农商行将上述个人借款合同、最高额抵押合同中的主从债权全部转让给潘广寻、并通知了债务人。
被告郝兆新未答辩。
被告孙爱红未答辩。
原告潘广寻围绕诉讼请求向本院提交了借款合同一份、最高额抵押合同一份、房地产抵押清单一份、房屋他项权利证明书一份、贷转存凭证一份、房产证一份、国有土地使用权证一份、结婚证复印件一份、共同债务人声明一份、债权转让协议一份、2017年5月12日的《山东法制报》一份。本院审查认为，原告提交的上述证据均系原件，与本案相关联，证据的形式、来源合法，对本案事实具有证明力。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告孙爱红与被告郝兆新系夫妻关系。2013年5月14日，被告孙爱红为青州农商行出具共同债务人声明一份，声明其知晓并同意被告郝兆新借款事宜，承诺其作为借款人郝兆新的共同债务人保证对被告郝兆新的贷款本息及实现债权的相关费用承担连带清偿责任。同年5月23日，被告孙爱红与青州农商行签订最高额抵押合同一份。该抵押合同约定，被告孙爱红以其所有的位于青州市海岱小区（安置区）1号楼2单元4层东户的青房权证云门山字第2009118**号房屋所有权证项下的房产、青国用（2009）第03907号国有土地使用权证项下的国有土地使用权提供抵押担保；抵押担保的主债权为自2013年5月23日至2019年5月22日抵押权人依据与被告郝兆新签订的借款合同、银行承兑协议及其他融资文件而享有的对债务人的债权，最高抵押额为25万元；抵押担保范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押变现所得中扣除，而不包括在最高余额内。同年6月19日，抵押登记机关对上述抵押财产进行了抵押登记，申请人取得了抵押登记机关颁发的青房他证云门山字第201317**号房屋他项权证，该他项权证注明青国用（2009）第03907号国有土地使用权证项下的国有土地使用权一并抵押。
2013年5月23日，被告郝兆新与青州农商行签订个人借款合同一份。合同约定，被告郝兆新向青州农商行借款25万元，借款期限自2013年5月23日至2015年5月18日，借款人在借款期限内可随借随还，循环使用；月利率7.5‰；按月结息，借款到期利随本清；借款人不按本合同约定的还款期限偿还到期应付的借款本金，自逾期之日起，按本合同约定的利率加收50%的利息。
2014年6月19日，青州农商行将发放的贷款25万元存入被告郝兆新在青州农商行开立的存款账户。2015年5月13日、2017年3月30日，青州农商行分别向被告郝兆新发送贷款逾期催收通知书，通知书分别载明了被告郝兆新尚欠借款本金25万元及利息8185.56元、借款本金25万元及利息73970元。被告郝兆新分别在上述通知书上签字确认。
2017年3月20日，原告与青州农商行签订债权转让协议一份。协议约定，青州农商业行将对郝兆新的债权25万元及相应的欠息在内的一切主从权利转让给原告，转让价款299312.50元。2017年5月12日，青州农商行在《山东法制报》刊登债权转让通知。
本院认为，青州农商行与被告郝兆新签订的个人借款合同、与被告孙爱红签订的最高额抵押合同、与原告签订的债权转让协议，均系各方的真实意思的表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同、协议均合法有效。双方当事人应按照合同或协议约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，青州农商行将上述借款合同、最高额抵押合同的全部权利转让给原告，并通知了债务人，该债权转让合法有效。被告孙爱红作为被告郝兆新的共同债务人，应当承担共同清偿责任。因此，原告诉请判令两被告偿还所欠借款本息，符合法律规定，本院予以支持。
依据《中华人民共和国物权法》第一百八十五条、第一百八十七条的规定，青州市房地产管理局对最高额抵押合同项下的房产、国有土地使用权进行抵押登记后，原告对青房权证云门山字第2009118**号房屋所有权证项下的房产、青国用（2009）第03907号国有土地使用权证项下的国有土地使用权拥有完整的抵押权，对依法变现所得价款享有优先受偿的权利。现原告向人民法院申请实现抵押权，即是对该权利的实际行使。同时，最高额抵押担保的债权已确定，实现抵押权的条件成就。因此，原告诉请就上述房产、国有土地使用权变现价款享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持。
《中华人民共和国担保法》第五十九条规定，本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议在最高额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。也就是说，最高额抵押权所担保的债权，以约定的最高额为限度。当结算期届至债权最终确定时，如果实际债权额超过最高额的，则以最高额为抵押权所担保的债权额。超出部分的债权额为普通债权，不受最高额抵押权担保，由债务人按一般债务负责清偿。具体到本案，抵押物变现后的责任额度应在25万元这一最高限额内，超出该限额的债权，申请人在抵押物上没有优先受偿权。实现抵押权的费用基于抵押关系而产生，自应列入抵押权担保的范围之内，这是保护抵押权人利益所必须的。青州农商行与被告孙爱红约定，实现抵押权的费用如诉讼费、律师费、评估费等，首先从抵押变现所得中扣除，而不包括在最高余额内，此约定系双方真实的意思表示，符合抵押权设立的目的和法律规定，本院予以准许。
被告郝兆新、孙爱红经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见，应视为对自己所享诉讼权利的放弃。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二百零三条第一款、第一百九十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告郝兆新、孙爱红共同偿还原告潘广寻借款本金25万元及利息（2017年3月30日之前的利息为73970元；之后利息：以借款本金25万元为基数，自2017年3月31日计算至实际给付日止，按照月利率7.5‰上浮50%的标准计算），于本判决生效后五日内付清；
二、原告潘广寻对被告孙爱红所有的青房权证云门山字第2009118**号房屋所有权证项下的房产、青国用（2009）第03907号国有土地使用权证项下的国有土地使用权折价或拍卖、变卖等方式依法变价所得款项，在25万元范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6160元，财产保全费2170元，均由被告郝兆新、孙爱红负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，同时提交居民身份证复印件两份，分别预交二审案件受理费6160元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 冯 伟
人民陪审员 张广利
人民陪审员 冀洪昌
二〇一七年十月十六日
书 记 员 郇 蕾