上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7275号
上诉人（原审原告）：陈远，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人：朱秀利，上海思信律师事务所律师。委托代理人：孙丽娜，上海思信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡科，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审被告）：郭琼芳，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人陈远因与被上诉人胡科、郭琼芳房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初6091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月13日公开开庭进行了审理。上诉人陈远的委托代理人朱秀利，被上诉人胡科、郭琼芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈远上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人原审中的全部诉讼请求。事实和理由：根据双方就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）签订的房屋买卖合同，双方应于2015年11月15日前办理产权过户手续，但在该时间节点，被上诉人申请的购房贷款尚未审核通过，上诉人于2015年11月19日催告被上诉人办理过户手续，已给予上诉人合理的宽限期，但此后被上诉人仍不具备办理过户手续的条件，上诉人有权依照买卖合同的约定解除合同并要求被上诉人承担违约责任。同样，合同解除后，上诉人依约有权要求被上诉人返还已收取的租金，并要求被上诉人返还系争房屋。被上诉人一审中主张双方存在延期办理过户手续一周之约定，但并没有相应的证据证明，上诉人也从未同意延期办理产权过户手续。被上诉人提交的微信证据并不完整，仅仅是提交了对其有利的内容，在合同约定的办理产权过户手续时间节点前，上诉人已经多次催促被上诉人办理贷款手续，上诉人和中介公司也均明确表示2015年11月15日是双方约定的过户期限，在上诉人提交的微信聊天记录中，被上诉人对此并未提出异议。被上诉人原审中提交的录音证据，并不完整，且系在签订买卖合同前双方协商的过程，在协商过程中，双方就宽限期进行了协商，同时，上诉人要求按照此前双方签订的《房地产买卖居间合同》，将2015年12月30日确定为上诉人收到全款的截止日，但双方就该两项争议未能达成一致，故上述两项内容均未体现在此后双方签订的房屋买卖合同中，即双方并未就延期办理产权过户达成一致，一审法院将上述两项内容割裂开来，单独认定双方就过户宽限期达成一致，与事实不符。综上所述，上诉人与被上诉人并未就延期办理产权过户手续达成一致，因被上诉人不具备办理产权过户条件，致房屋买卖合同未能履行，上诉人有权依约解除合同，并要求被上诉人承担相应的责任。被上诉人胡科、郭琼芳共同辩称：不同意上诉人的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈远向一审法院起诉请求判令：1、确认陈远、胡科、郭琼芳签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议于2015年11月23日解除；2、胡科、郭琼芳支付陈远违约金人民币1,156,000元(以下币种均为人民币)；3、胡科、郭琼芳返还陈远房屋租金69,000元（以月租金11,500元为基数，自2015年8月1日暂计算至2016年1月31日）及押金11,500元；4、胡科、郭琼芳腾出房屋并将房屋返还陈远；5、诉讼费由胡科、郭琼芳承担。一审审理中，陈远称于2015年11月21日就通过微信向胡科、郭琼芳发送了解除合同通知，故将诉请1中主张解除买卖合同的日期变更为2015年11月21日。胡科、郭琼芳共同辩称：不同意陈远的诉讼请求。一审法院认定，2015年10月11日，陈远与胡科、郭琼芳签订《上海市房地产买卖合同》，陈远将系争房屋出售给胡科、郭琼芳。买卖合同第二条约定，陈远、胡科、郭琼芳经协商一致，同意上述房地产转让价款共计578万元；第六条约定，陈远、胡科、郭琼芳确认，在2015年11月15日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第九条第三款约定，胡科、郭琼芳逾期付款或未按约定期限过户的，每逾期一日应按逾期部分万分之五向陈远支付违约金，直至实际履行之日。自逾期之日起，陈远有权催告胡科、郭琼芳履行，在陈远催告的宽限期届满后胡科、郭琼芳仍未履行的，陈远有权以书面形式解除本合同，并要求胡科、郭琼芳赔偿总房价款的20%。陈远可从胡科、郭琼芳已付款中扣除违约金，余款返还给胡科、郭琼芳，已付款不足违约金的，胡科、郭琼芳应在接到书面通知之日起5日内向陈远支付。另，补充条款（一）第4条约定，陈远已于2015年7月15日将房地产交付给胡科、郭琼芳；附件三付款协议约定，本合同签订后，胡科、郭琼芳已支付的定金50万元转为部分首期房价款；签订合同并办理合同公证手续（若需）后当日内，胡科、郭琼芳再付首期房价款112万元；另胡科、郭琼芳应于2015年10月30日前向陈远再付部分首期房价款12万元，以上款项共同构成胡科、郭琼芳的首期房价款174万元。胡科、郭琼芳通过贷款方式向陈远支付第二期房价款404万元。胡科、郭琼芳应于本合同签订后及时向银行申请贷款。若胡科、郭琼芳贷款申请未在过户前获得足额批准，胡科、郭琼芳应当在过户当日以现金形式向陈远补足。因在合同约定的2015年11月15日前，胡科、郭琼芳申请的贷款申请尚未获批，故双方未能向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2015年11月19日，陈远致函胡科、郭琼芳，称：“……今天是2015年11月19日，截止至今天为止，按照合同（合同编号2380978）已经逾期4天。……现在我（甲方）做正式催告，请胡科先生和郭琼芳女士于2015年11月20日前与我（甲方）完成合同（合同编号2380978）中约定的过户。如果逾期，我会以书面的形式解除本合同（合同编号2380978）……”同日晚上21：58，陈远在微信中称：“我们口头承诺的是同意延期一周。10天被我们拒绝了。此外，我们的要求本来只是12月底之前必须收到尾款。鉴于目前协议中只有11月15日一个日期。任何拖延导致的后果都是增大我们不能按时收到尾款的风险。如果银行审批下来不能按照我们要求付款，我们没有办法找银行，根据这份合同也不能获得任何赔偿。基于此，我们认为要么直接明天把尾款打给我们，之后再过户。要么我们只能认为违约，取消这份协议。”2015年11月21日，陈远通过微信向胡科、郭琼芳发送了《解除上海市房地产买卖合同（合同编号：2380978）通知书》，称：“鉴于今天是2015年11月21日，根据上海市房地产买卖合同（合同编号2380978）第六条：‘……’、第九条第三款：‘……’我（甲方）已根据合同（合同编号2380978）向胡科先生、郭琼芳女士发出催告，现在催告的宽限期届满，我正式以书面形式提出解除上海市房地产买卖合同（合同编号2380978）。特此通知。”2015年11月23日，陈远将该《解除上海市房地产买卖合同（合同编号：2380978）通知书》快递给了胡科、郭琼芳。胡科、郭琼芳认可收到上述微信内容以及快递。2015年11月23日，胡科、郭琼芳贷款合同获得审批。胡科、郭琼芳于2015年11月23日、2015年11月27日、2015年12月5日分别致函陈远，要求继续履行买卖合同，均未果，故胡科、郭琼芳于2016年1月4日起诉陈远[案号为（2016）沪0115民初1197号]，请求判令陈远继续履行合同、协助胡科、郭琼芳将系争房屋过户至胡科、郭琼芳名下，支付胡科、郭琼芳逾期过户违约金10万元。双方均确认，胡科、郭琼芳共计向陈远支付了首付款174万元；陈远于2015年7月15日将系争房屋交付胡科、郭琼芳。胡科、郭琼芳于2015年11月23日通知陈远贷款合同批下来了，可以办理过户手续。陈远称，其并未承诺给予胡科、郭琼芳七天或十天的宽限期，胡科、郭琼芳提供的录音仅截取了一段，且形成于双方签订书面合同之前的磋商阶段，若形成相关条款，则肯定会写入合同。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。陈远与胡科、郭琼芳在买卖合同中虽约定了“在2015年11月15日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续”，但根据2015年11月19日陈远在微信中陈述的“我们口头承诺的是同意延期一周。10天被我们拒绝了。”根据上述陈述，陈远认可延期7天的意思表示明确，其认为只是对于磋商过程的描述，且以未写入书面合同为由否认延期承诺，有违事实。一审法院认为，可以认定买卖合同签订之后，陈远又口头承诺给胡科、郭琼芳7天的宽限期，即若胡科、郭琼芳不能在2015年11月15日前过户，陈远再给予7天的宽限期。由此，胡科、郭琼芳最晚办理过户的期限应为2015年11月22日，陈远在该日前不享有单方解除权。本案中，陈远主张解除买卖合同，但根据买卖合同第九条第三款的约定，胡科、郭琼芳未按约定期限过户的，自逾期之日起，陈远有权催告胡科、郭琼芳履行，在陈远催告的宽限期届满后胡科、郭琼芳仍未履行的，陈远有权以书面形式解除本合同。现陈远于2015年11月19日向胡科、郭琼芳发出催告通知、于2015年11月21日发出解除合同通知，有违双方之间的约定，陈远的行为不发生解除买卖合同的效力，且陈远于2015年11月19日致函胡科、郭琼芳，催告胡科、郭琼芳于2015年11月20日之前办理过户手续，仅给予一天的宽限期亦缺乏合理性，故对于陈远要求解除双方之间买卖合同的诉讼请求不予支持。陈远其余诉请均建立在解除买卖合同基础之上，现买卖合同不予解除，该些诉请亦无法得到支持。一审法院审理后于2016年3月21日作出判决：驳回陈远的诉讼请求。案件受理费15,928元，减半收取7,964元，由陈远负担。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2015年7月6日，胡科、陈远、案外人上海XX有限公司就系争房屋共同签订了《房地产买卖居间合同》及补充合同。居间合同中约定，陈远以540万元的价格将系争房屋出售胡科。居间合同及其补充合同中均约定，2015年7月20日前胡科累计支付陈远定金至50万元，2015年11月15日前过户，2015年12月30日前陈远收到全款。二审中，上诉人提供微信聊天记录一份，以证明被上诉人明知办理产权过户手续的时间为2015年11月15日前，上诉人并未给予被上诉人额外的宽限期。被上诉人质证称，该份微信聊天记录的真实性予以认可，但不能证明上诉人的主张。本院认为，就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同，系上诉人与被上诉人真实的意思表示，双方均应恪守，否则应承担相应的违约责任。本案的争议焦点在于上诉人与被上诉人是否存在延期办理产权过户手续的口头约定。上诉人主张双方就延期办理产权过户手续确实进行了协商，但同时上诉人要求确定购房款全款到账日，双方就上述两事项未达成一致，故未约定在房屋买卖合同中，双方不存在延期办理产权过户手续之约定。被上诉人主张，签订房屋买卖合同前的协商过程中，双方已确认2015年12月30日系购房款全款到账日，就此双方并不存在争议，被上诉人多次明确表示可以就此签订补充协议或者书面保证，双方已就延期办理产权过户手续达成一致之口头约定。对此，本院认为，胡科、陈远签订的《房地产买卖居间合同》已明确2015年12月30日前上诉人收到全款，即买卖双方在签订房屋买卖合同前已确定了购房款全款到账日，如就此发生争议，上诉人完全可以拒绝签订房屋买卖合同，且被上诉人亦认可2015年12月30日为购房款全款到账日，从之后双方的交涉内容看，被上诉人也作出保证2015年12月30日上诉人可以收到全款之承诺，故上诉人关于双方就全款到账日未达成一致的主张，缺乏证据证明，本院不予采纳。买卖双方是否将全款到账日记载在房屋买卖合同中，系双方对合同约定内容之处分，并不违反法律法规之强制性规定。即便如上诉人所述，双方对全款到账日未记载在房屋买卖合同中，亦应视为双方对此并未作出约定。上诉人关于因购房款全款到账日及延期办理产权过户手续两项未同时达成一致导致延期办理产权过户手续的约定不成立的上诉意见，因缺乏证据支持，本院不予采纳。就延期办理产权过户手续是否存在口头约定之争议。从被上诉人提交的录音证据及微信记录看，可以认定双方存在延期办理产权过户手续一周之约定。且从实际履行行为看，2015年11月15日前，上诉人一方仅是催促被上诉人办理购房贷款手续，并没有证据证明上诉人或者被上诉人任何一方要求办理产权过户手续，上述情节亦能印证双方存在延期办理产权过户手续之口头约定。至于二审中上诉人提交的微信聊天记录，一则上述聊天记录早于上诉人自认延期一周的微信记录时间，即便两者内容存在冲突，亦应以在后发生的微信记录为准，二则从上述聊天记录也无法直接认定被上诉人自认办理产权过户手续的时间为2015年11月15日，故一审法院认定上诉人与被上诉人存在延期办理产权过户手续一周的约定，具有相应的事实基础，本院予以认同。延期届满后一天，被上诉人之贷款合同获批，并要求上诉人继续履行合同，依据房屋买卖合同之约定，在上诉人催告的宽限期届满后被上诉人仍未履行的，上诉人方有权解除合同。据此，上诉人于2015年11月21日发函解除房屋买卖合同，不产生合同解除之法律后果。故2015年11月23日上诉人再次发出的解除函，亦不产生合同解除之法律后果。上诉人要求解除系争房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求，缺乏事实基础及合同依据，本院予以驳回。上诉人原审中的其他诉讼请求，其前提系基于买卖合同解除，本院同样予以驳回。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持，上诉人的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币15,928元，由上诉人陈远负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一六年九月十二日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……