＼n广州市海珠区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）穗海法民三初字第1327号＼n原告罗家杰，男，1957年7月11日出生，汉族，住所地广州市海珠区。＼n委托代理人高新会，广东海际明律师事务所律师。＼n被告肖红，女，汉族，1968年9月13日出生，住所地广州市越秀区。＼n委托代理人李海军，广东建基律师事务所律师。＼n第三人广州市南鹤房地产开发有限公司，住所地。＼n法定代表人叶青，总经理。＼n委托代理人黄典枝，广东法仪律师事务所律师。＼n原告罗家杰诉被告肖红、第三人广州市南鹤房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高新会、被告的委托代理人李海军、第三人的委托代理人黄典枝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告诉称，2009年6月3日，原、被告签订一份《房产交易合同书》，约定被告将可控制的位于海珠区敦和路怡雅街“新怡苑”54套房按现状每平方米3900元作价给原告，54套房产总建筑面积4317.91平方米，房屋金额为16839849元。《房产交易合同书》还约定了54套房产的现状、房屋的标的和交易方式、双方的责任、违约责任等。合同签订后，原告分四次支付被告定金和购房款，共计为人民币2030210.7元。被告虽然称可控制54套房，只要原告支付定金和购房款后房屋就能够过户到原告名下，但是被告收取原告2030210.7元后至今未能履行合同。被告采取欺骗的手段使原告与其签订的《房产交易合同书》，骗取原告定金和购房款，被告既非上述房屋的所有人，也不是房屋的实际控制人，根本未能履行合同，故《房产交易合同书》无效，被告过错明显。被告因此收取原告的定金和购房款2030210.7元应予返还，并应赔偿给原告造成的损失，损失按2030210.7元的利息计算，具体为500000元从2009年6月3日计息，1330210.7元从2009年6月23日计息，50000元从2009年7月21日计息，150000元从2009年10月1日计息；以上款项均计息至清还之日，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。故起诉要求：1、确认原被告签订的《房产交易合同书》无效；2、被告返还原告支付的所有款项2030210.7元，赔偿原告损失（从原告付款之日计息至清还之日，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息）；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。＼n被告辩称，1、第三人委托被告为代理人与原告签订本案的《房产交易合同书》，并收取合同的有关款项，对此原告是清楚的。2、原告支付给被告的款项全部由第三人使用。3、《房产交易合同书》是有效的合同，第三人与原告已经履行了合同书的一部分。综上，应驳回原告的诉讼请求。＼n第三人陈述，第三人委托被告签订合同、收取款项，原告是清楚的。原告支付给被告的款项也是由第三人使用的，并不是被告个人使用的。合同交易的房屋是第三人开发的，也是挂在第三人名下，被告代理第三人签订的《房产交易合同书》是合法有效的，当时第三人对涉案的房屋是拥有所有权的。原告实际上已经收了部分的房屋（具体的房号没有），第三人认为被告虽然代理第三人签订《房产交易合同书》、收取款项，被告不存在过错，如果有什么问题应由第三人来承担，应驳回原告的全部诉讼请求。当时第三人出具了授权委托书给被告，原告应该有看过，并且第三人应该有将委托书给过原告。＼n经审理查明，2009年6月3日，原告（乙方）曾签订《房产交易合同书》，合同“甲方”注明为被告，约定：为了发展市场经济，促进社会和谐，充分发挥甲、乙双方的优势，增加经济效益和社会效益，就甲方可控制的54套房屋（其中17套被法院查封，红卫村社员名下的16套和抵工程款的11套及F栋的第十层（10套）是违章建筑），总建筑面积4317.91平方米。经甲、乙双方友好协商，以互惠互利的原则，达成如下合同条款。一、五十四套房产的状况。该房产位于海珠区敦和路怡雅街，“新怡苑”（自编D、E、F栋），房产共54套，总建筑面积约4317.91平方米（详见二、三、四表）。土地使用权年限从2002年11月11日起计算，54套房产中有17套被法院查封，10套在F栋第十及第十一层是违章建筑。10套违章建筑规划部门可给办理违章手续，但甲方无钱交纳违章罚金，至今尚未办理完善手续（完善违章手续后10套房产属于商品房）。加上F栋的工程没有完工，还要完成电梯安装、室内水电接通，室内的部分墙体没有完善，大门没有安装等，因此造成甲方楼盘无法规划验收及大确权。经甲、乙双方协商达成一致，将54套的房产交易如下。二、房屋的标的和交易方式。54套房产（包括被法院查封的17套和10套违章建筑及红卫村社员名下的（16套）和抵工程款的11套）总建筑面积4317.91平方米，（54套房产、记附表二、三、四记载的内容与房屋管理局登记不一致时，以房屋管理局记载的内容为准）。按现状每平方米3900元人民币作价给乙方，房屋金额为￥16839849元。尚未安装的电梯、水电、部分内墙未砌、大门未装，由乙方负责出资147万人民币（不在每平方米3900交易以内），含完善尚未完成的工程和房产的违章建筑及规划验收、大确权、出房产证。F栋未完成的工程及规划验收、大确权、出房产证等费用不超过147万元，如工程费用和违章罚款及验收等费用超出147万人民币金额外，超出部分在作价房款每平方米3900元内扣除（具体费用支付如附表一）。具体电梯由甲方购买、其他材料由乙方负责购买甲方认可，乙方负责施工。合同签订生效日起五天内支付15万元订购F栋电梯，待电梯安装验收后五天内进场施工F栋未完工程，本合同签订当日或次日，甲、乙双方到银行办理作价房屋款总金额托管手续，该房款按如下的办法支付：1、F栋共26套其中第十层、第十一层（10套）及预售登记在红卫村第一、二、三经济合作社社员名下的（16套）房产共2242.59平方米。由甲、乙双方与红卫村第一、一、三经济社签订房屋回购协议，（甲、乙双方与红卫村第一、一、三经济社签订回购协议生效时乙方在银行托管资金中支付订金130万元给红卫村经济社）。办理产权证过户前付清回购房款，如甲、乙双方与红卫村签订房屋回购协议时房屋款超出每平方米3900元的部分归甲方负责，低于每平方米3900元扣减回购房款的余款归甲方所有，由甲方清还前期所欠的销售税费（见附表二）。2、登记在邓志荣（廖明森）名下的11套住宅共801.14平方米，由甲乙双方与邓志荣（廖明森）签订回购房协议，在银行托管房款中支付订金。办理产权过户前付清回购房款。每平方米3900元扣减回购房款的余额归甲方所有，甲方前期所欠的销售税费由甲方负责（见附表三）。3、法院查封甲方名下房产部分（17套、1274.18平方米）由甲方“（被告及原告）”协商同意在托管账户划给法院，由法院裁定给乙方。每平方米3900元扣减回购房款的余额归甲方所有，甲方前期所欠的销售税费由甲方负责（见附表四）。乙方代甲方支付130万元给村委作为F栋第十及第十一层的土地补偿金及50万元的合同订金合计180万元作为支付甲方买房的订金。甲、乙双方同红卫村一、二、三经济合作社签订回购房屋款总金额由乙方直接支付，余额部分归甲方所有。在F栋工程验收及办理房产证回执后，托管账户余额部分归甲方所有。甲乙双方签订本预购房屋合同生效时，乙方支付人民币50万元给甲方作为本合同定金，另外乙方代甲方支付130万元作为F栋第十及第十一层的土地补偿，完善村委的手续（给村委的130万元及合同订金50万元人民币在甲、乙双方合同价款内抵扣）。违章建筑部分及规划验收手续在本合同生效日起计按规划局工作程序规定的工作天数约90个工作日内完成。在本合同小业主办理产权证所需的销售发票甲方负责开具。由小业主房产证过户到乙方或乙方指定的购房者名下的二手交易税费由乙方负责。完成交易时间从签订合同生效日计起为五个月内。甲乙双方各付各税。等等。被告在该合同的“甲方”处签名。＼n2009年6月4日，原告以转账方式向被告支付500000元。＼n2009年6月23日，原告以汇款方式向被告支付1330210.7元。＼n2009年7月21日，原告以转账方式向被告支付50000元。＼n2009年10月15日，原告以转账方式向被告支付150000元。＼n根据广州市房地产档案馆于2013年10月28日出具的《房地产登记簿查册表》记载：海珠区怡雅街1号3-12层、5号3层-15层、7号3-9层（除1号501、505、805房及5号1006、1502房外）的权属人为第三人；2005年4月8日、2007年3月21日广州市中级人民法院以（2005）穗中法民二初字第69号、（2006）穗中法执字第214-2号民事裁定书和协助执行通知书查封了登记在被告名下的广州市海珠区怡雅街1号3-12层、5号3-15层、7号3-9层中的新怡苑住宅D、E、F栋（除已预售、查封外）全部，此后一直续封至2014年3月17日止；2003年12月16日广州市天河区人民法院（2003）天法民一字第2399号、（2004）天法执字第1040号协助执行通知书及裁定书：查封该业新怡苑（D，E栋）D栋402，807，903房，E栋301，603，801，806，1103，1306，1308，1401房。本院也曾轮候查封广州市天河区人民法院查封的上述房屋，后于2012年5月17日向房管部门发函：本院同意将上述房产交由天河区法院处理。另，清远市中级人民法院等也有对第三人名下房产进行查封、解封。＼n原告于2013年5月6日向本院提起诉讼。根据原告的申请，本院依法查封了被告名下广州市越秀区百灵路兴隆东街13号1007房产权，原告为此支付财产保全费5000元。＼n诉讼中，原告表示：第一项诉讼请求是确认合同全部无效，因为合同签订的主体没有权利；不清楚合同约定的54套房屋的具体房号是多少；合同约定的房产的地址与原告和广州市海珠区江海街红卫第一、二、三经济合作社、廖明森签订的合同约定的房产地址是重合的；不清楚被告和第三人之间的委托代理关系。被告及第三人表示不清楚合同约定的54套房屋的具体房号是多少。第三人表示原告打到被告个人账户上的资金全部由第三人使用。经法院释明后，原、被告均没有提交《房产交易合同书》的附表。＼n被告还提交了以下证据：＼n1、第三人于2013年6月8日出具的《委托情况说明》，内容为：“2009年6月3日，我司委托肖红作为代理人与罗家杰签订《房产交易合同书》，并收取合同有关款项。特此说明”。＼n2、原告（乙方）、第三人（甲方）与广州市海珠区江海街红卫第一、二、三经济合作社（丙方）于2009年6月5日签订的《房屋收购协议书》，约定：为了发展市场经济，促进社会和谐，充分发挥甲、乙、丙三方的优势，增加经济效益和社会效益，就甲方及丙方可控制的26套房屋，经甲、乙、丙三方协商达成如下合同条款，由甲、乙、丙三方共同遵守。一、房屋现状：见附表。该26套房屋“变化”“坐”落在广州市敦和路南侧大塘村口“新怡苑”商住楼自编F栋。其中十、十一层10套建筑面积849.31m2住宅为违章建筑；其中16套建筑面积1393.16m2分布在三至七层，均登记在丙方社员名下属丙方房产，26套房产共2242.47m2。二、房屋收购价款及交易方式：该房屋甲、乙、丙三方作价为3900元／m2由乙方购买，总价款为8745633元。……三、付款方式：1、本协议签订之日乙方即支付合同订金130万元给丙方，（在甲、乙方托管资金帐户内划扣，甲方的房价款内抵扣）。2、甲方规划验收办妥丙方交接给乙方时，乙方再支付200万元人民币房款给丙方支付赎楼款（在甲、乙方托管资金帐户内划扣）。3、余款在办妥丙方社员名下产权证过户给乙方或乙方指定的其他人名下时付清给丙方。等等。该协议书附表记载了26套房屋地址：F1101-1106（违章）、1002-1004（违章）、1006（违章）、302-306、401-404、406、504-506、604、606、704。＼n3、原告（乙方）、第三人（甲方）与廖明森（丙方）于2009年6月5日签订的《房屋收购协议书》，约定：为了发展市场经济，促进社会和谐，充分发挥甲、乙、丙三方的优势，增加经济效益和社会效益，就甲方及丙方可控制位于广州市敦和路南侧大塘村口“新怡苑”商住楼的10套房屋，经甲、乙、丙三方协商达成如下合同条款，由甲、乙、丙三方共同遵守。一、房屋现状：详细见附表，该10套房屋“坐”落在广州市敦和路南侧大塘村口“新怡苑”商住楼自编D、E栋。10套建筑面积706.91m2住宅，该房屋未总体验收、大确权。该房屋系甲方抵偿丙方工程款，但登记在邓志荣名下。二、房屋收购价款及交易方式：该房屋甲、乙、丙三方作价为3000元／m2转让给乙方所有，总价款为2120730元。……三、付款方式：1、本协议签订之日甲、乙方即支付合同订金20万元给丙方作为本协议订金，甲、乙方支付合同订金20万元在甲、乙方的房价款（资金托管账户）内抵扣。2、本协议签订生效时，甲、乙方支付订金20万元给丙方时，丙方同时将E1501房、E905房移交给乙方名下作为乙方的保证权益。3、待邓志荣按授权委托书的内容公证完毕，丙方同意交给乙方保管，乙方同意在房价款资金托管账户内再支付l5万元人民币给丙方。4、甲方规划验收大确权期间支付丙方赎楼款（甲、乙方资金托管账户中支付给丙方）。5、甲方规划验收大确权办妥丙方过户给乙方名下，乙方再支付剩余房款在甲、乙方资金托管账户中支付给丙方。等等。该协议书附表记载了10套房屋地址：D403、306、407、1007；E1501、402、304、1105、1505、905。＼n4、广州市国土资源和房屋管理局出具的《广州市房地产权属证明书》，该证明书记载：海珠区怡雅街1号3-12层、5号3-15层、7号3-9层（除1号501、505、805房及5号1006、1502房外）的权属人为第三人；预售许可证：穗房预字第20030009号-4新怡苑（自编D、E、F幢）；登记时间为2010年9月13日。＼n原告对上述证据的真实性没有意见，但对关联性有意见。＼n第三人对证据1、2、4的真实性、合法性、关联性没有异议，对证据3的真实性没有异议。＼n本院认为，原告、第三人对被告提交的证据的真实性没有异议，故本院予以采纳。根据被告提交的证据，原告在2009年6月3日与被告（甲方）签订《房产交易合同书》后，又于2009年6月5日与第三人（甲方）、广州市海珠区江海街红卫第一、二、三经济合作社（丙方）签订《房屋收购协议书》，同日与第三人（甲方）、廖明森（丙方）签订《房屋收购协议书》。＼n首先，《房产交易合同书》中约定“就甲方可控制的54套房屋……1、F栋共26套其中第十层、第十一层（10套）及预售登记在红卫村第一、二、三经济合作社社员名下的（16套）房产共2242.59平方米。由甲、乙双方与红卫村第一、一、三经济社签订房屋回购协议，（甲、乙双方与红卫村第一、一、三经济社签订回购协议生效时乙方在银行托管资金中支付订金130万元给红卫村经济社）。办理产权证过户前付清回购房款，如甲、乙双方与红卫村签订房屋回购协议时房屋款超出每平方米3900元的部分归甲方负责，低于每平方米3900元扣减回购房款的余款归甲方所有，由甲方清还前期所欠的销售税费。2、登记在邓志荣（廖明森）名下的11套住宅共801.14平方米，由甲乙双方与邓志荣（廖明森）签订回购房协议，在银行托管房款中支付订金。办理产权过户前付清回购房款。每平方米3900元扣减回购房款的余额归甲方所有，甲方前期所欠的销售税费由甲方负责（见附表三）”，该约定的内容与两份《房屋收购协议书》的形式、内容相吻合，且虽然本案当事人并未提交《房产交易合同书》的附件，但原告表示合同与协议的房产地址是重合的。由此可见，两份《房屋收购协议书》与《房产交易合同书》实际上有承接关系，且形式上而言，《房屋收购协议书》的签订是履行《房产交易合同书》的一部分。其次，第三人是海珠区怡雅街1号3-12层、5号3层-15层、7号3-9层即新怡苑（自编D、E、F幢）的开发商、预售人，被告、第三人关于被告是代第三人签订《房产交易合同书》的主张与《房产交易合同书》中约定的“甲方可控制的54套房屋”相对应。《房产交易合同书》涉及房屋众多，金额较大，交易过程复杂，当事人应予谨慎审查对方的主体资格。本案中，原告并未提交被告本人能控制上述54套房产的证据，在此情况下，原告关于被告是合同主体的主张，有悖常理。再次，《房产交易合同书》与两《房屋收购协议书》签订时间仅相隔两天，如按原告关于被告是合同主体的主张，原告完全可以在签订《房产收购协议书》时即时向第三人了解《房产交易合同书》的签订、及被告履行的情况，而原告在此之后的数年内一直未提出异议，亦有悖常理。综上所述，《房产交易合同书》中“甲方”的身份应为两《房屋收购协议书》中的“甲方”即第三人，被告、第三人关于被告是代第三人签订《房产交易合同书》的主张，本院予以采纳。基于前述理由，原告在签订《房产交易合同书》时也应知晓被告与第三人之间的委托代理关系。故原告关于不知道被告与第三人之间的代理关系的主张，本院不予采纳。＼n因此，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”的规定，《房产交易合同书》约束原告与第三人。原告在本案中向被告主张确认合同无效、返还款项、赔偿损失的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。＼n综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，判决如下：＼n驳回原告罗家杰的全部诉讼请求。＼n本案受理费23150元、财产保全费5000元，由原告负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。＼n当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。＼n审判员韩建文＼n人民陪审员李少群＼n人民陪审员潘聪＼n二〇一四年一月二十九日＼n书记员徐石＼n张洁