＼n成都市锦江区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）锦江民初字第1119号＼n原告李慧。＼n委托代理人王洪杰，四川凯越律师事务所律师。一般授权。＼n委托代理人史婷霆。＼n被告李娜。＼n委托代理人陈飞吉，泰和泰律师事务所律师，一般授权。＼n被告成都泰众市场经营管理有限公司。住所地：四川省成都市锦江区东大街上东大街段118号泰华大厦5层。＼n法定代表人吴波，总经理。＼n委托代理人饶兴运，四川君士达律师事务所律师。一般授权。＼n原告李慧与被告李娜、成都泰众市场经营管理有限公司（以下简称“泰众公司”）返还原物纠纷一案，本院于2012年1月31日立案受理。依法由代理审判员谢晶适用简易程序于2012年4月16日公开开庭进行了审理。原告李慧及其委托代理人王洪杰、史婷霆，被告李娜及其委托代理人陈飞吉，被告泰众公司的委托代理人饶兴运均到庭参加诉讼。庭审后，本院给予原、被告庭外和解期间，但双方当事人无法达成和解协议。本案现已审理终结。＼n原告李慧诉称：2011年2月23日，案外人付大秀将位于锦江区东大街上东大街段118号泰华服装商城2层A67号商铺转让给李慧，双方办理了房屋过户手续，李慧取得该商铺的房屋所有权证和国有土地使用权证，成为该商铺的合法所有人。2011年10月10日，李慧与第三人签订《商铺租赁合同》，约定李慧将该商铺租赁给第三人从事服装经营，违约金5万元。2011年12月6日，成都泰众市场经营管理有限公司（以下简称“泰众公司”）未经李慧授权，擅自将该商铺出租给李娜用于服装经营。李慧多次要求泰众公司和李娜停止侵权并返还商铺，均遭到无理拒绝。鉴于以上事实，泰众公司和李娜的行为不仅导致李慧的合法权益不能实现，而且直接造成李慧因不能履行与第三人签订《商铺租赁合同》而赔偿违约金5万元。原告李慧为维护自身合法权益遂诉至法院，请求判令被告泰众公司和李娜：1、无条件返还泰华服装商城2层A67号商铺；2、连带赔偿李慧损失5万元；3、支付李慧自2011年12月5日起至归还商铺之日起，每日200元租金；4、承担本案诉讼费用。＼n被告李娜辩称：1、李娜并非本案适格被告。李慧的房屋所有权证登记为2层A67号商铺，而李娜承租的是位于泰华服装城自编号为2-67号摊位，泰华服装城内部摊位均无经政府职能部门认可的准确房屋四至图或定位图，产权证登记号与泰华服装城自编号二者之间并非确切的一一对应关系。2、按照泰华服装城的交易习惯，李娜从来没有与包括李李慧在内的业主签订过摊位租赁合同，而从来都是与泰华服装城的物业或市场管理公司签订的租赁合同，并直接向管理公司按约支付租金，李娜与李慧之间不存在租赁关系。3、泰华服装城并非临街独立商铺，其作为统一的市场，已由业主委员会授权泰众公司代管物业经营，而不是由单个业主自主经营和出租摊位。李娜与泰众公司签订了摊位租赁协议，且已向其支付了租金，该租赁合同合法有效，李娜经营并无不妥。4、李慧作为业主，其购买该房产时就知道泰华服装城分割为若干个独立的小摊位，一直委托第三方公司统一代为出租和管理。业主事前明知、事后认可，现在提出要收回房产单独管理，不合情理法。5、李慧明知泰华服装城是统一经营、统一管理的大市场，其在未经泰众公司许可的情况下，私自将摊位租与他人，其损失系其个人行为所致，与李娜无关。综上，被告李娜请求人民法院驳回原告李慧的全部诉讼请求。＼n被告泰众公司辩称：1、本案案由是返还之诉，李慧诉请返还的商铺现在不是由泰众公司在直接经营，而是由其他经营者在合法使用；且诉争的商铺实际物业管理者是泰高物业公司，泰众公司仅仅是市场经营者，故李慧的诉讼请求不成立。2、泰华服装城作为统一的市场，并非一般的临街独立商铺，应当进行统一的管理和出租，对此李慧在购买房屋取得产权时就应当知道。泰众公司是依法成立的企业法人，其作为市场经营者对泰华服装城的代租、代收、代管是具有合法性的。李慧作为小业主要求收回摊位自营的想法不符合《四川省商品交易市场管理条例》的规定。3、本案诉争商铺在客观上无法返还，其所在的泰华服装城因历史遗留问题导致实际经营摊位位置、面积的设置布局与业主持有的产权证上载明商铺位置、面积的设置布局不相一致，小业主产权位置与商家租赁摊位无法一一准确对应，且房屋管理部门对每个产权位置未作现场勘界。4、李慧主张的损失并不存在，2011年10月10日，李慧在前一份租赁合同未到期之前擅自将商铺转租给第三方，这是李慧恶意扩大损失，泰众公司不应承担责任。5、参照泰众公司与李娜在2011年12月6日签订的《泰众服装城入场经营协议》，2011年12月6日至2012年12月5日的年租金为34560元，该租金比上一年度有大幅上涨，说明泰众公司对市场的统一管理并未侵犯业主的权益。泰众公司代收了李娜2011年12月6日至2012年12月5日的商铺租金34560元，此款泰众公司同意支付给李慧，但李慧未领取。2012年12月5日以后的租金，泰众公司尚未向李娜收取。综上，被告泰众公司请求人民法院驳回原告李慧的全部诉讼请求。＼n庭审中，本院曾主持双方当事人进行调解，因各方分歧过大，致本案调解不成。＼n本院经审理查明：泰华大厦位于成都市锦江区东大街上东大街段118号（原上东大街101号，青石桥北街37-51号），系案外人成都泰华房地产开发有限公司（以下简称“泰华公司”）建设。2007年10月16日，泰华大厦业主委员会向案外人成都泰高物业管理有限公司（以下简称“泰高公司”）出具委托书，授权泰高公司从同年9月20日起对泰华服装城内的商铺提供代租、代收、代管的专项服务，收取租金的25%作为泰高公司的物管费和服务费。＼n2007年10月29日，案外人付大秀通过私产买卖交易取得位于成都市锦江区东大街上东大街段118号2层A67号商业用房的所有权。＼n2010年12月8日，付大秀与泰高公司签订《协议书》，约定：泰华服装城是一个统一的市场，实行统一经营、统一物业管理服务；付大秀所有的泰华服装城贰层A67号，产权证面积22.01㎡，由泰高公司全权管理（包括招商、出租、签约等），泰高公司按约向付大秀支付租金收益；协议期限自2010年12月6日至2011年12月5日；付大秀产权面积实收年租金27000元。后，李娜与泰高公司签订《泰华服装城摊位租赁协议》，约定：李娜承租位于东大街上东大街段118号泰华服装城自编号为贰层67号摊位；租金按年支付，由李娜直接交付给泰高公司。＼n后，泰众公司取代泰高公司，开始接管泰华服装城（又名“泰众服装城”）的招商、出租、签约等市场经营管理事务。＼n2011年3月14日，原告李慧通过私产买卖交易从付大秀处取得上述诉争房产的所有权；同年7月13日，李慧取得该房产的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，载明“房屋坐落：锦江区东大街上东大街段118号2层A67号”，“规划用途：商业”，建筑面积22.01㎡，公摊面积11.21㎡，但上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。＼n2011年12月6日，李娜与泰众公司签订《泰众服装城入场经营协议》，约定：李娜进行商品经营的场地位于成都市锦江区东大街上东大街段118号泰华大厦泰众服装城贰层67号营业摊位（商铺）；经营期限从2011年12月6日至2012年12月5日止；年租金34560元，于签订合同时一次性付清。＼n李慧认为付大秀与泰高公司的委托协议已经于2011年12月5日到期，其本人作为2层A67号商业用房的新业主不愿再将其房产继续委托泰众公司出租，而李娜承租的2-67号摊位即是李慧所有权范围，遂起诉来院，要求李慧和泰众公司返还原物、赔偿损失、给付租金。＼n另查明：1、2008年10月21日，成都市锦江区商务局以锦商务（2008）82号文件批复被告泰众公司，同意在锦江区东大街上东大街段118号泰华大厦1-2层、4-5层开办泰众服装城（即上述“泰华服装城”）。同年11月26日，泰众公司成立并取得《企业法人营业执照》，载明“经营范围：市场经营管理”。2、2011年10月8日，李慧与案外人何小丽签订《商铺租赁合同》，约定：李慧将成都市锦江区东大街上东大街段118号泰华服装城2层A67号商铺租赁给何小丽从事服装经营；若李慧不能在2011年12月6日交付房屋，则应支付违约金5万元。＼n庭审中，1、李娜和泰众公司均确认，泰众公司已代收了李娜2011年12月6日至2012年12月5日的摊位租金34560元，此款泰众公司同意支付给李慧，但李慧未领取。2、李娜和泰众公司均确认，李娜承租的泰华服装城二楼自编号67号摊位位置与李慧提交的《泰华服装批发城二楼东（A）区商铺位置示意图》和泰众公司提交的《泰华服装批发城二楼紧急疏散图》大致相对应，但具体面积和房屋四至无记载。3、泰众公司和李娜均确认，泰华服装城二楼有多份商铺位置平面示意图，但均与实际格局现状不相一致，原来格局改变是前历任物管公司的行为所致。＼n以上事实，有原、被告的陈述，以及李慧向本院提交的房屋信息摘要、房屋所有权证、国有土地使用权证书、泰华服装城二楼东（A）区商铺位置示意图、2010年12月8日付大秀与泰高物业公司签订的协议书、2011年10月8日李慧与何小丽签订的《商铺租赁合同》，和李娜向本院提交的2009年12月至2010年12月李娜与泰高物业公司签订的《摊位租赁协议》、泰高公司与泰华大厦业主委员会签订的委托协议书、李娜与泰众公司签订的2011年12月至2012年12月期间的服装城入场经营协议、2011年12月9日泰众公司收取李娜2-67号商铺的年租金和年管理费的收据、商铺位置图，以及泰众公司向本院提交的泰众公司营业执照、锦江区商业局《关于同意开办泰众服装城的批复》等在卷为证。＼n本院认为，原告李慧以“返还原物纠纷”为案由将被告李娜和泰众公司诉至法院，其依据《中华人民共和国物权法》第三十四条关于“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，请求二被告返还摊位、赔偿损失、给付租金。本案争议的焦点是：1、被告李娜承租的泰华服装城自编号2-67号摊位是否完全属于原告李慧所有的泰华大厦2层A67号商业用房范围；2、被告泰众公司、李娜是否应当向原告李慧返还摊位；3、被告泰众公司、李娜是否应当向原告李慧赔偿损失、给付租金。本院对此分别作如下评述：＼n对2-27号摊位与2层A67号商业用房的对应关系的问题，本院认为，本案中，李慧提交的权属证书能够证明位于泰华大厦2层A67号、建筑面积22.01㎡的房产所有权人是李慧，但其产权证未记载房屋四至界限；李慧也未提交经过房屋管理机关确认的确切四至方位。庭审中，李慧提交了《泰华服装批发城二楼东（A）区商铺位置示意图》，该图为2005年3月8日由案外人签字确认的房屋位置，且该图并无明确四至界限。本院通过调查核实，泰华大厦2层并未进行实体房屋分隔，虽然该楼层内有数个不同自编号的铺位，但其内部格局已经多次改变；通过比照李慧提交的《泰华服装批发城二楼东（A）区商铺位置示意图》、泰众公司提交的《泰华服装批发城二楼紧急疏散图》，以及本院依职权调取的泰华大厦2层其他业主房屋权属信息资料内的产权证位置图，商铺位置示意图与二楼紧急疏散图标示的摊位位置与泰华大厦2层商铺的实际位置基本一致，因两图没有标明具体尺度，无法判定2-67号商铺在李慧的产权证载明的2层A67号位置范围内的比例；同时，房屋管理机关登记在案的同楼层其他业主的产权证位置图存在数个版本，无法确认泰华服装城自编号2-67号摊位与泰华大厦2层A67号商业用房的位置是一一对应的。依照法律规定，李慧对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供相应的证据加以证明，因其没有提交足以证明李娜承租的泰华服装城自编号2-67号摊位在李慧所有的产权证记录为泰华大厦2层A67号商业用房的四至界限范围内的证据，应当承担不利后果。故，李慧主张李娜所承租的泰华服装城自编号2-67号摊位即是李慧的产权范围，本院不能予以认定。＼n对返还摊位的问题，本院认为，泰华服装城多年来即已形成服装经营的统一大市场，此前是由泰华大厦业主委员会授权案外人泰高公司进行管理，由泰高公司面向商户提供代租、代收、代管的专项服务。本案诉争房屋的前任业主，即案外人付大秀也与泰高公司签订了委托书，委托其代租；泰高公司由此与李娜签订租赁合同，将摊位出租，李娜亦按约支付了租金。后，泰众公司取得泰华服装城的经营权，开始接管泰高公司进行代租、代收、代管。这种经营管理的模式能够最大限度的保护大多数物权人和经营者（承租人）的合法权益。李慧虽然拥有泰华服装城二楼的部分产权，但在无法确定产权四至界限、泰华服装城二楼分户产权未独立分隔的情况下，应当考虑到其与其他业主产权的使用和经营具有整体性、不可分割性。如果李慧单独要求收回房屋，一方面其产权所在具体位置无法准确核定，另一方面也势必将影响其他业主和摊位承租人的利益。本案所涉及的李慧享有所有权的商业用房与同楼层其他业主用于出租的房屋的使用和经营具有整体、不可分割性。而且李慧请求泰众公司返还泰华大厦2层A67号商业用房，但泰众公司虽是泰华服装城的市场经营者，但其并未实际占有诉争房屋。综上所述，本案尚不具备返还原物的客观条件，为了维护市场交易的稳定性，不侵害其他业主的合法权益，李慧可以通过产权管理机关明晰其产权房屋四至界限后采取其他补救措施保护自身利益。故，李慧主张泰华公司和李娜返还泰华大厦2层A67号商业用房的诉讼请求，本院不予支持。＼n对赔偿损失的问题，本院认为，庭审中，李慧提交了其前任业主付大秀与泰高物业公司签订的《协议书》，说明李慧在与付大秀进行房屋买卖交易时对泰华服装城的统一出租经营情况是了解的，故其在与案外人何小丽签订《商铺租赁合同》时明知自己的房屋是与其他业主的房屋一起用于整体经营，存在不能按时交付房屋的风险。故，李慧主张由泰众公司和李娜赔偿其违约金损失的诉讼请求，没有法律和事实依据，本院对此不予支持。＼n对给付租金的问题，本院认为，李慧主张按照200元／日计算其产权房屋的租金，但未提交相应的证据对该租金计算标准予以佐证，应由其承担举证不能的责任。庭审中，泰众公司已代收了2011年12月6日至2012年12月5日的产权面积摊位租金34560元，此款泰众公司同意支付给李慧，本院对此直接予以确认。＼n综上，为保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（条文全文附后）之规定（条文全文附后），判决如下：＼n一、被告成都泰众市场经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告李慧2011年12月6日至2012年12月5日的房屋租金共计34560元。＼n二、驳回原告李慧的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案案件受理费减半收取740元，由原告李慧负担400元，被告成都泰众市场经营管理有限公司负担340元。＼n如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。＼n代理审判员谢晶＼n二〇一三年十月十六日＼n书记员冉伟红