浙江省永嘉县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0324民初3176号
原告：中瓯地产集团温州房地产有限公司。住所地：永嘉县江北街道阳光大道中瓯商务大厦****室。
法定代表人：王进权，该公司执行董事兼经理。
委托诉讼代理人：张晓琴，浙江光正大律师事务所律师。
被告：戴艳艳，女，1994年10月23日出生，汉族，住永嘉县。
委托诉讼代理人：杨跃枢，浙江永瓯律师事务所律师。
第三人：胡小玲，女，1973年2月24日出生，汉族，住温州市鹿城区，现住永嘉县。
原告中瓯地产集团温州房地产有限公司（以下简称中瓯地产集团）诉被告戴艳艳、第三人胡小玲商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，依法适用普通程序于2016年11月17日公开开庭进行了审理。原告中瓯地产集团的委托诉讼代理人张晓琴，被告戴艳艳的委托诉讼代理人杨跃枢均到庭参加诉讼；第三人胡小玲经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中瓯地产集团向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2013年12月25日签订的编号为201390007610201的《商品房买卖合同》合法有效；2.解除编号为201390007610201的《商品房买卖合同》；3.判令被告协助原告办理解除商品房买卖合同所需手续；4.判令被告赔偿原告因解除商品房买卖合同而造成的房屋差价损失1236019元、指纹鉴定费18000元、前二次诉讼费用合计35189元以及三次诉讼期间的交通费和误工费等计46811元，总计经济损失1336019元；5.判令被告支付原告主张权利而支付的律师费24000元；6.本案诉讼费、鉴定费用6030元由被告负担。事实和理由：被告戴艳艳经过多次看房，决定购买原告开发的位于永嘉县黄田街道的金色嘉园房屋，并委托案外人李建林和其母亲即第三人胡小玲代为办理包括签署《商品房买卖合同》和支付购房款等在内的各项购房手续。2013年12月20日，第三人胡小玲签订《商品房预定协议书》，第三人胡小玲向原告提供了《关于受托代签商品房预定协议书的声明》，并代签了《商品房预定协议书》。《商品房预定协议书》签订后，案外人李建林代被告戴艳艳支付了购房定金10万元。签订《商品房买卖合同》前，被告戴艳艳要求将原预定的金色嘉园6幢3202室调换为6幢3201室。2013年12月25日，第三人胡小玲代被告戴艳艳签订了购买金色嘉园6幢3201室的编号为201390007610201的《商品房买卖合同》，总价款为3246619元。合同约定：1、买受人采用银行按揭贷款、公积金或组合贷款支付房款；2、买受人于签订《房屋买卖合同》当日支付总房款20%的首付款，计656619元，买受人已支付的定金100000元转入首付款，不足部分当天补齐；3、买受人须于结顶前按照银行按揭、公积金贷款或组合贷款的政策补缴房款，将首付款付至银行或公积金管理中心要求的额度，以便办理剩余房款的按揭贷款；4、剩余全部房款，买受人同意按银行或公积金管理中心设定的贷款条件，向出卖人指定的银行或公积金管理中心申请个人按揭贷款予以付清；5、买受人必须在出卖人发出通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成按揭贷款手续，否则视为买受人违约，出卖人有权要求买受人自行付清剩余购房款，并从逾期之日起每日按照总房款的千分之一支付违约金；6、买受人如拒绝履行上述条款，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并由买受人按照总房款的20%支付违约金。合同签订当天，案外人李建林再次代被告戴艳艳向原告支付购房款556619元，达到《商品房买卖合同》约定的签订房屋买卖合同当日支付总房款20%的首付款。2014年1月10日，金色嘉园6幢正式结顶。房屋结顶后，原告电话通知被告戴艳艳于2014年4月25日前办理银行按揭手续，但被告一直未办理也没有回应。同年6月5日，原告书面通知被告在6月10日之前支付剩余购房款259万元，但被告一直未付也未回应。同年8月4日，原告委托律师事务所发律师函给被告通知其于8月9日前支付剩余房款259万元，被告已签收律师函，但至今未付剩余购房款也未作回应。原告无奈于2014年11月26日、2015年5月29日对被告二次提起诉讼，要求其支付剩余购房款及违约金，后原告均自愿申请撤回起诉。在诉讼过程中，原告曾申请法院委托鉴定，根据鉴定结论，该商品房买卖合同中买受人戴艳艳的签名及指印系胡小玲所为。综上，被告戴艳艳委托第三人胡小玲代为签署商品房买卖合同，并在合同签订后委托案外人李建林代为支付房款，原、被告之间的商品房买卖合同合法有效；被告戴艳艳应当按照商品房买卖合同的约定履行。被告戴艳艳经原告多次催讨后拒不履行合同，已构成违约，原告有权按照合同的约定解除双方之间的商品房买卖合同，要求被告配合原告办理解除商品房买卖合同所需手续并赔偿经济损失，故原告提起本案诉讼。
被告戴艳艳辩称，1、本案被告戴艳艳的主体不适格，戴艳艳不是涉案商品房买卖合同的相对方。被告戴艳艳没有委托胡小玲购买房屋，也没有委托案外人李建林支付房款。第三人胡小玲签订的房屋买卖合同所购置的房屋是6幢3202室，并不是6幢3201室，房屋位置不同。本案购买房屋的手续中，均没有被告戴艳艳的签名及捺印，戴艳艳虽然表示有购买意向，但是没有和原告签订商品房买卖合同，被告戴艳艳不是适格主体。假设戴艳艳有委托其母亲即第三人胡小玲购买房屋，也应该是6幢3202室，而不是6幢3201室。原告没有提供证据证明被告戴艳艳有委托行为，被告戴艳艳没有任何委托手续或者追认行为，故原告主张被告委托第三人向原告购买房屋，与事实不符。2、假设原、被告之间存在商品房买卖合同，原告也应当告知被告支付购房款。合同上的电话号码都是戴艳艳父母胡小玲和戴海明的，戴艳艳至今不知道有购买房屋，也没有接到原告要求支付购房款的电话或信件。3、原告主张的经济损失10万元，包括指纹鉴定费18000元、前二次的诉讼费用35189元、三次诉讼期间的交通费和误工费合计48611元，没有法律依据，且原告没有提供证据证明交通费和误工费开支；对于三次诉讼律师费合计24000元，也没有约定需要被告戴艳艳支付。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人胡小玲未作陈述，在本院指定的举证期限内亦未提供证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人胡小玲未到庭发表质证意见，其在答辩期内亦未提出异议，视为放弃质证与抗辩的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：
1、原告提供的关于受托代签商品房预定协议书的“声明”、商品房买卖合同。经质证，被告戴艳艳认为，“声明”是胡小玲出具，和被告戴艳艳没有关系，戴艳艳从来没有委托胡小玲代为购买商品房；商品房买卖合同不是戴艳艳签署的，戴艳艳就是要委托购买也是购买6幢3202号房屋，并不是6幢3201号房屋；被告戴艳艳没有进行追认，故该商品房买卖合同对戴艳艳没有约束力。本院认为，戴艳艳在本院审理（2014）温永瓯民初字第432号案件庭审中陈述：2013年，自己与李建林一同去看了样板房，样板房看起来挺好的，李建林也在旁边说房屋好，自己也想买，戴艳艳向原告已交付65万元左右的购房款属实，是戴艳艳要求李建林代为支付的，后因中瓯地产集团提出的条件有点苛刻就没有签署合同，已交付款项的事情就委托父母处理了；在第二次支付购房款时，戴艳艳确认购买原告金色嘉园第6幢3201室房屋，并非第6幢3202室房屋。结合被告戴艳艳该陈述，本院认定戴艳艳通过李建林支付定金100000元和首付购房款，总计656619元，向原告购买房屋确认为金色嘉园6幢3201室；本院对原告提供的“声明”、商品房买卖合同予以认定；至于被告戴艳艳是否委托第三人胡小玲签订合同，待在说理部分论及。
2、原告提供的通知书（2014年6月5日）、快递单据复印件。经质证，被告认为，被告没有居住在合同上记载的地址，合同上记载的电话号码也不是被告戴艳艳的，戴艳艳当时还在校读书，因此原告按照合同上的联系方式是无法通知到戴艳艳本人的，原告并未尽到通知义务。本院认为，因原告没有提供邮寄回执，该证据不能证明原告主张的待证事实。
3、原告提供的律师函（2014年8月4日）、快递签收单、回执。经质证，被告认为当时戴艳艳还在校读书，被告没有居住在合同上记载的地址，合同上记载的电话号码也不是被告戴艳艳的，原告按照合同上的联系方式是无法通知到戴艳艳，原告并未尽到通知义务。本院认为，原告根据预留在《商品房买卖合同》上的地址于2014年8月4日向被告戴艳艳发出律师函，已于次日签收，根据《商品房买卖合同》附件八第十二条约定，应视为被告戴艳艳已收到原告发出的律师函，原告已尽到通知义务。
4、本院调取案外人李建林的一份谈话笔录。李建林陈述：自己和戴海明是朋友关系，原先欠戴海明债务，自己应戴海明的要求代其女儿戴艳艳向原告购买房屋支付定金100000元、购房款556619元，合计656619元；现自己和戴海明已经结清债权债务。原告经质证无异议；被告经质证认为，李建林的款项656619元是代戴海明支付的，并非代戴艳艳支付的。本院认为：李建林的陈述内容客观真实，与原告提供的银行转账凭证相印证，应认定李建林应戴海明的要求代其女儿戴艳艳向原告支付定金、购房款。
5、温州嘉正房地产估价有限公司对涉案房屋的评估报告。经质证，原告认为无异议，该评估报告评估结果显示，被告戴艳艳购买的坐落于永嘉县黄田街道金色嘉园6幢3201室的房屋在评估时总值为2010600元，而被告购买该房屋时的价格为3246619元，两者差价1236019元，即为因被告违约行为给原告造成的经济损失。被告认为，对该评估报告的真实性、合法性均无异议，但是并不认同该报告结果，不具有说服力，具体价格由法院确定。本院认为，温州嘉正房地产估价有限公司接受本院委托，经现场查勘，对涉案房屋在2016年5月9日的市场价格进行评估，客观真实，本院予以认定。
综合上述认定的证据，结合原告和被告戴艳艳庭审陈述，本院认定以下事实：原告中瓯地产集团系“金色嘉园”楼盘的开发企业，于2013年12月10日取得金色嘉园三期（包括该楼盘第六幢）预售许可证。被告戴艳艳系第三人胡小玲的女儿；案外人李建林系第三人胡小玲的丈夫戴海明的朋友。第三人胡小玲于2013年向原告出具了一份“声明”（声明时间处仅载明2013年，未载明具体日期），载明：“由于本人（姓名：胡小玲，身份证号码：，受托代签的《商品房预定协议书》的实际购房人（姓名：戴艳艳，身份证号码，因戴艳艳不能亲临现场签定《商品房预定协议书》，且由于时间紧迫，本人与实际购房人之间的委托授权书未及时签订或公证，但本人确实与实际购房人存在事实的委托受托关系。所以，本人今日受实际购房人委托代签的‘中瓯金色嘉园’《商品房预定协议书》，实际购房人完全知情并充分授权。”。2013年12月20日，原告与第三人胡小玲签订了一份《商品房预定协议书》，载明“乙方为戴艳艳”，并由案外人李建林代为刷卡支付定金100000元。原告出具了一份收款收据，载明：“戴艳艳6#3202（注：后涂改为3201），金色嘉园购房定金壹拾万元正”。同年12月25日，第三人胡小玲以被告戴艳艳名义与原告签订了一份合同编号为201390007610201的《商品房买卖合同》。该合同约定：买受人戴艳艳，身份证号码，地址浙江省永嘉县瓯北外窑村北路171号；购买房屋为金色嘉园商品房6幢3201号房屋，建筑面积176.37平方米，单价为每平方米18408元，购房总金额计3246619元。该合同附件八第一条约定：付款方式为买受人于签订《商品房买卖合同》当日支付总房款20%的首付款，计656619元；剩余全部房款，买受人同意按银行或公积金管理中心设定的贷款条件，向出卖人指定的银行或公积金管理中心申请个人按揭贷款予以付清；买受人必须在出卖人发出通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成按揭贷款手续，否则视为买受人违约，出卖人有权要求买受人自行付清剩余购房款，并从逾期之日起每日按照总房款的千分之一支付违约金；买受人如拒绝履行上述条款，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并由买受人按照总房款的20%支付违约金。该合同附件八第十二条约定：买受人确认其在《商品房买卖合同》中提供的地址为出卖人向其送达书面通知的通讯地址，出卖人一经向买受人确认的通讯地址发出书面通知，即使是他人代收或无人代收，亦视为买受人已经收到通知。合同签订后，案外人李建林又代为支付了购房款556619元（不包括定金100000元），二项合计656619元。2014年1月10日，“金色嘉园”第6幢楼主体工程结顶。2014年8月4日，原告委托浙江时代商务（上海）律师事务所按上述《商品房买卖合同》记载的通讯地址通过邮政特快专递（邮件号码：1022464734708）向被告戴艳艳发出律师函，要求其于2014年8月9日之前支付购房余款259万元，同时支付违约金360374元，否则将诉请法院追究戴艳艳的违约责任。该份邮件于2014年8月6日投递并签收。但事后被告戴艳艳一直未付剩余购房款。
原告于2014年11月26日、2015年5月29日曾两次对被告提起诉讼要求支付购房款及违约金，后原告自愿申请撤回起诉，本院均裁定予以准许。原告因前述两次诉讼支付的诉讼费合计35189元。原告在2015年5月29日提起第二次诉讼时，本院依原告的申请，委托浙江法会司法鉴定所对受托代签《商品房预定协议书》声明、《商品房协议书》中落款处的指印与合同编号为201390007610201的《商品房买卖合同》中买受人签章处的指印是否系同一人所捺进行司法鉴定。鉴定费18000元，由原告支付。
2016年5月12日（在预立案过程中），本院依原告申请委托第三方评估机构温州嘉正房地产评估有限公司对本案金色嘉园6幢3201室房屋进行了价值评估，经评估涉案房屋在2016年5月9日评估总值为2010600元，单价11400元每平方米。评估费6030元，由原告垫付。自2016年5月以来，金色嘉园楼盘市场价格较为稳定。
原告因三次提起诉讼（包括本次诉讼），支付律师代理费合计24000元。
本院认为，第三人胡小玲系被告戴艳艳的母亲，其向原告出具了一份“声明”，并以被告戴艳艳名义与原告签订了一份《商品房买卖合同》，结合被告戴艳艳参与参观样板房，其亦承认有购房意向且由案外人李建林代为支付了购房款项656619元，并表示在第二次支付购房款时已经确认购买房屋位置为金色嘉园6幢3201室等事实，虽第三人胡小玲没有向原告出示书面授权委托书，但基于第三人胡小玲与戴艳艳的母女关系及戴艳艳的行为表现，原告有理由相信第三人胡小玲有权代为被告戴艳艳购房，其代理行为有效，民事责任依法应由被告戴艳艳承担。据此可见，第三人胡小玲以被告戴艳艳名义与原告于2013年12月25日签订的买受人为戴艳艳的《商品房买卖合同》，属合法有效的合同，对原告及被告戴艳艳均具有约束力，双方均应按合同的约定履行相应的义务。按双方签订的合同约定：买受人必须在出卖人发出通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成按揭贷款手续，否则视为买受人违约，出卖人有权要求买受人自行付清剩余购房款，并从逾期之日起每日按照总房款的千分之一支付违约金；买受人如拒绝履行上述条款，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并由买受人按照总房款的20%支付违约金。原告建造的房屋已于2014年1月10日结顶，原告委托浙江时代商务（上海）律师事务所于2014年8月4日按上述《商品房买卖合同》记载的通讯地址通过邮政特快专递（邮件号码：1022464734708）向被告戴艳艳发出律师函，要求其于2014年8月9日之前支付购房余款259万元及违约金，否则将诉请法院追究戴艳艳的违约责任。该份邮件于2014年8月6日投递并签收。但事后被告一直未付剩余购房款。被告戴艳艳经原告通知后未按约办理按揭贷款手续或缴纳全部购房款，其行为显属违约，应当承担相应违约责任。被告存在违约行为，符合合同约定的解除条件。原告请求解除双方之间的商品房买卖合同，理由合法、正当，本院予以支持。合同解除后，被告应协助原告办理解除商品房买卖合同所需的手续；如被告逾期未协助，原告可持本判决到房产主管部门办理解除商品房买卖合同所需的手续。我国《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，因被告的违约行为对原告造成的经济损失已超过双方关于违约金的约定数额，原告有权请求被告赔偿实际经济损失。被告购房时，金色嘉园6幢3201室房屋总价款为3246619元，经评估，截止2016年5月该房屋总价为2010600元，其差价为1236019元。鉴于2016年5月以来，金色嘉园楼盘市场价格较为稳定，原告请求赔偿经济损失1236019元，本院予以支持。为减少当事人诉累，被告已经支付的购房款656619元应予以扣减，扣减后仍需支付579400元。对于原告主张的指纹鉴定费用18000元，原告在签订商品房买卖合同时居于主导地位，对合同相对方签名没有尽到谨慎审查义务，该指纹鉴定费用应由原告自行负担。对于原告主张的律师代理费24000元、前二次诉讼受理费合计35189元以及三次诉讼期间的交通费和误工费等计46811元，均应由被告负责赔偿，理由不足，且于法无据，本院对原告该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告中瓯地产集团温州房地产有限公司与被告戴艳艳于2013年12月25日签订的编号为201390007610201的《商品房买卖合同》合法有效；
二、解除原告与被告戴艳艳于2013年12月25日签订的编号为201390007610201的《商品房买卖合同》；
三、被告戴艳艳于本判决生效后十日内协助原告办理解除商品房买卖合同所需的手续；如被告逾期未协助，原告可持本判决书到房产主管部门办理解除商品房买卖合同所需的手续；
四、被告戴艳艳于本判决生效后十日内赔偿原告经济损失1236019元（扣减被告已经支付的购房款656619元，仍需支付579400元）；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费17040元，由原告中瓯地产集团温州房地产有限公司负担1116元，由被告戴艳艳负担15924元；评估费6030元，由被告戴艳艳负担（该款已由原告垫付，履行时被告直接交付原告收取）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 徐晓林
人民陪审员 金和平
人民陪审员 金景月
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 陈振志
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