江苏省常州市新北区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0411民初3223号
原告（反诉被告）：王超，女，1990年3月13日生，汉族，住常州市天宁区。
委托诉讼代理人：苏丽芬，江苏剑南律师事务所律师。
被告（反诉原告）：芮洋文，女，1988年9月6日生，汉族，住常州市天宁区。
委托诉讼代理人：魏飞艳，江苏尧典律师事务所律师。
原告王超与被告芮洋文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，被告芮洋文向原告王超提出反诉。本院依法适用简易程序，于2017年8月22公开开庭进行了审理；后依法适用普通程序，分别于2017年10月12日、11月9日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告（反诉被告）王超的委托诉讼代理人苏丽芬、被告（反诉原告）芮洋文的委托诉讼代理人魏飞艳到庭参加诉讼；第二次开庭，原告（反诉被告）王超及其委托诉讼代理人苏丽芬、被告（反诉原告）芮洋文的委托诉讼代理人魏飞艳到庭参加诉讼；第三次开庭，原告（反诉被告）王超的委托诉讼代理人苏丽芬、被告（反诉原告）芮洋文及其委托诉讼代理人魏飞艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王超向本院提出诉讼请求：1、被告返还房屋租金35480元、保证金5000元；2、被告赔偿还原告装修工程款92000元、玻璃门2800元、加盟费10000元；3、被告支付违约金30000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月27日，原、被告签订房屋租赁合同，约定由原告承租被告位于常州市新北区太湖路101-1室中的20平方米经营店铺，第一年租金为35480元，保证金为5000元，同时约定了违约责任等。根据合同第五条约定，在原告办理工商、税务等手续时，被告应为原告提供房屋的相关证明文件。但原告多次催促并于2017年4月24日发出催告函，要求被告提供房屋的相关证明文件，被告仍无法按期提供。被告的行为导致原告无法办理营业执照经营店铺，已构成根本违约。2017年5月5日，原告向被告发出解除房屋租赁合同通知函，与被告解除了房屋租赁合同。为维护合法权益，故诉至法院。审理中，原告将诉讼请求第1项中的保证金5000元变更为押金5000元，将第2项诉请中的加盟费10000元变更为保证金10000元。
被告芮洋文辩称：原、被告双方签订的租房协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，系合法有效，应受法律保护。原告单方提出解除合同，被告已明确回复不同意或有条件的同意解除。本案中，被告不存在任何违约行为，是原告自身违约单方提出解除合同，原告未提供证据证明因被告未提供证明材料的原因导致其无法办理相关营业执照；也未证明因无法办理营业执照则无法实现合同目的，原告在租赁房屋时并未明确表示用途，即便原告确实无法办理营业执照，也不代表其无法对房屋进行使用、收益，其可以通过其他途径解决；即便确实因为无法办理营业执照导致租赁目的无法实现而解除合同，导致合同解除的过错也不在被告，而是原告作为承租人和经营者，对开店过程所需条件疏于审查，签订租赁合同时原告未明确告知被告经营用途以及需要的具体材料，合同签订后的履行过程中，原告还在和被告探讨是需要扩充营业执照还是单独办理化妆护肤品执照问题，被告已将租赁合同及产权证复印件提供给原告，不存在任何违约。综上，如果法院支持解除合同，应从原告已付租金中扣除合同解除且被告归还房屋、双方办理完交接手续前的租金，如有剩余部分再予以返还，如有不足部分，原告应另行支付。因原告违约解除合同，保证金不应返还，被告无需赔偿损失和支付违约金，且原告主张的损失证据不足，无事实和法律依据，应予驳回。相反，因原告违约解除合同，造成被告损失，应予以赔偿并支付违约金。
反诉原告芮洋文向本院提出诉讼请求：1、反诉被告支付违约金30000元；2、反诉被告赔偿损失9600元；3、诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年3月27日，双方签订房屋租赁合同，反诉原告将位于常州市新北区太湖路101-1号的约20平方米左右的房屋租赁给反诉被告使用。合同签订后，反诉原告按照合同约定，特意找人施工，将租赁给反诉被告的空间与反诉原告使用的空间进行隔断。同年4月10日后，反诉被告认为自己经营可能需要营业执照，遂与反诉原告提及此事，反诉原告也帮她出主意，并将反诉原告的常发地产租赁合同和房产证复印件提供给了反诉被告。反诉原告秉着友好合作的精神尽全力协助反诉被告，不料反诉被告却在拿到上述材料后还故意发函给反诉原告要相关证明材料，但又不明确说明是何种材料，随后又提出解除合同并诉至法院。反诉被告违反诚信解除合同，至今未归还钥匙，除应支付交还钥匙前的租金外，还应按照合同约定支付解除合同违约金并赔偿损失。
反诉被告王超辩称：反诉被告与反诉原告已合法解除房屋租赁合同，不需要承担违约责任，反诉原告的反诉请求没有合法的事实理由，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告王超为证明其主张，向本院提供以下证据：
1、房屋租赁合同、收条,证明双方签订了房屋租赁合同，原告按约向被告交付了押金及第一年的房租。被告对证据的真实性无异议。
2、催告函、解除租赁合同通知函及EMS回单、签收记录，证明原告于2017年4月24日向被告发出催告函，要求被告提供房屋相关证明文件，同年5月5日向被告发出解除房屋租赁合同通知函，与被告解除了租赁合同。被告对函件内容的真实性不认可，并表示未收到第一封函件，5月11日才收到第二封函件，此后立即回复原告，表示不同意解除合同，如要解除，需原告先支付违约金并赔偿损失。
3、装修施工合同、工程款收据、玻璃门收据、装玻璃门的工作人员身份证，证明原告主张的工程款均实际发生。被告表示自己并非合同当事人，无法确认真实性，并表示无论根据装修施工合同的约定还是平时的装修实践，都不可能一次性预付全部装修款，此外，目前仅完成墙面铲除工程。
4、线下实体店章程、收款收据、协议书、企业信用信息，证明原告向案外企业缴纳保证金，现因店铺无法经营，导致损失。被告对真实性无法确认，并表示无法确认与本案租赁合同的关联性。
5、涉案房屋钥匙邮寄回单、签收记录，证明原告已将涉案房屋钥匙交还给被告。被告经查询后表示收到。
6、个体工商户营业执照提交材料须知、照片，证明原告如申请营业执照需房屋所有权人在租房合同上签字，也即需要产权人同意转租的证明。被告对真实性、关联性均不予认可。
被告芮洋文为证明其主张，向本院提供以下证据：
1、房屋所有权证、土地使用权证、常发地产商铺租赁合同，证明被告所租赁房屋的产权情况。原告表示无法确认真实性，但根据被告提供的租赁合同，被告系擅自将该租赁房屋转租给原告。正是因为被告未取得房屋产权人的同意，才导致原告无法办理营业执照，原告在签订合同前从未看到这组证据，原告要求被告提供证明文件后，被告才将商铺租赁合同的复印件交给原告；此外，该份租赁合同明确约定不得转租，被告却擅自转租给原告，这属于欺骗行为。
2、通过短信发给原告的关于解除租赁合同的回函，证明被告不同意原告于2017年5月5日提出的解除合同要求，并要求原告按照约定支付违约金及赔偿损失，否则合同继续履行，租金照常计算。原告表示短信已收悉，但与本案无关，原告系合法解除合同，无需支付违约金及赔偿损失。
3、原告与被告方肖总的微信聊天记录，证明涉案租赁事宜一直由肖总和原告沟通，原告除要求被告提供合同外，并未要求提供过其他材料，原告自己也不清楚需要哪些材料，也未提及因被告无法提供材料就无法办理营业执照之事。原告对证据的真实性无异议，但认为仅能证明原告对于营业执照的办理问题与被告进行过沟通与协商，且被告未能协助原告成功办理营业执照，不能证明原告是在租赁合同签订以后才要办理营业执照。
4、转账记录、营业执照，证明被告通过微信转账的方式付款给常州市西溪装饰工程有限公司法定代表人夏金宝10000元，该款系为了出租房屋而根据双方合同的约定进行隔墙所产生的费用。被告对证据不予认可，认为与本案无关。
5、不动产登记簿查询证明，证明涉案房屋的产权登记情况。原告对真实性无异议。
6、公司经营范围变更申请书、允许变更登记通知书，证明被告为方便原告进行化妆品销售，应原告请求对经营范围进行了变更。原告认为与本案无关。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
常州常发城北置业有限公司系常州市新北区常发置业广场1-106、1-107、1-108号房屋的所有权人。2015年12月3日，被告与该公司签订《常发地产商铺租赁合同》一份，约定由该公司将前述房屋出租给被告。
2017年3月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，甲方为被告，乙方为原告，合同约定由甲方将常州市新北区太湖路101-1号1-108室中的部分房屋出租给乙方使用，租赁期为4年，其中2017年4月1日至2018年3月31日的租金（含物业费）为35480元，乙方应于协议签订当日向甲方支付租赁履约保证金5000元。合同第五条中约定，“在乙方办理工商、税务等手续时，甲方应为乙方提供房屋的相关证明文件”。合同还约定，“若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为乙方单方违约、应赔偿对方一切经济损失。并有30000元整的违约金”，对于甲方违约亦有同样的约定。后原告于同年4月12日向被告交付房租35480元及押金5000元。同年4月24日，原告向被告所经营的店铺地址邮寄《催告函》一份，该函件载明，合同约定被告应向原告提供房屋的相关证明文件，但自2017年4月1日至今，数次催促但被告未予提供，故致函催告要求被告于同年5月5日前提供原告领取营业执照所需的房屋相关证明，逾期将要求被告返还已付款项、承担违约损失、装修损失等。该函件于次日由他人代收。同年5月5日，原告又向被告邮寄《解除房屋租赁合同通知函》一份，该函件载明，经多次联系并发函要求被告提供房屋的相关证明文件，但被告仍未提供，致使原告无法办理营业执照经营店铺，原告认为被告的行为已构成根本违约，故通知被告双方签订的房屋租赁合同于被告收到本通知函之日起立即解除，要求被告于当月9日前办理交接手续、返还租金、保证金、赔偿装修款等经济损失。该函件于当月8日由他人代收。后被告于当月12日向原告发送短信，告知其不同意原告提出的解除合同的理由及要求，并表示如原告执意单方解除合同，应支付违约金并赔偿损失。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。
原告在签订合同、向被告邮寄催告函、邮寄解除合同通知函以及向法院提起诉讼时，均使用“房屋的相关证明文件”字样而未明确具体内容，“房屋的相关证明文件”这一短语并非法律术语或特定行业的专门用语，普通社会公众也难以判断该短语的具体内容，从合同上下文的条款也无法推断该短语的具体含义，原告也未提交证据证明其已经就被告应提供给原告何种文件作出了具体而明确的指示；被告与房屋所有权人签订的租赁合同中虽有关于承租人未经出租人同意而转租的违约责任的相关条款，但该条款的存在并不必然导致本案的租赁合同无法继续履行，原告未提交证据证明出租人不同意转租以及因出租人不同意转租而导致原告无法办理营业执照的事实，更进一步说，原告甚至未提交证据证明其未能办理营业执照的事实，故对原告关于因被告未向其提供“房屋的相关证明文件”导致其无法办理营业执照构成根本违约的陈述意见，本院不予采纳。原告单方面解除合同，无事实和法律依据，应当承担相应的违约责任。鉴于原告明确表示不再租赁房屋，被告亦表示同意，双方合同已无继续履行之可能和必要，合同应予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
原告虽于2017年7月31日将房屋钥匙邮寄至被告经营的店铺，但由于案件尚在审理中，被告无法实际对该房屋进行使用收益，至本案第三次庭审时，原告才当庭明确同意房屋可由被告进行使用，故本院认定原告实际返还房屋时间应为2017年11月9日，租金亦应计算至该日为止，计18627元，被告应返还的租金为13896元，已收取的押金5000元亦应予以返还，但原告为经营店铺而实际支出的装修工程款、安装玻璃门的费用以及向第三方交纳的加盟费，应由其自行承担，对其主张的违约金，本院亦不予支持。被告虽为了出租而对房屋进行隔断并实际支出费用，但本案合同解除后，被告仍可将房屋出租给他人并获取收益，故该费用不属于因合同解除而产生的损失，故对被告要求该费用由原告承担的反诉请求，本院不予支持。双方在合同中就违约金进行了约定，该约定系双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律法规的规定，故对被告要求原告支付违约金30000元的反诉请求，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告芮洋文于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王超租金13896元、押金5000元，合计18896元。
二、驳回原告王超的其他诉讼请求。
三、反诉被告王超于本判决发生法律效力之日起十日内支付反诉原告芮洋文违约金30000元。
四、驳回反诉原告芮洋文的其他诉讼请求。
综合上述四款，反诉被告王超应于本判决发生法律效力之日起十日内支付反诉原告芮洋文11104元。
本诉案件受理费3806元（该款原告王超已预交），由原告王超负担3396元，由被告芮洋文负担410元；反诉案件受理费395元（该款反诉原告芮洋文已预交），由反诉原告芮洋文负担96元，由反诉被告王超负担299元，合计应由被告芮洋文于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王超支付111元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。
审 判 长 陈 娥
人民陪审员 许郁文
人民陪审员 陈建玉
二〇一七年十一月十七日
书 记 员 芮梦厦