湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘1002民初809号
原告：李兰青，女，汉族，1976年9月3日出生，住湖南省嘉禾县。
委托代理人：周雁武，男，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
被告：郴州汇龙置业有限公司，住所地：郴州市北湖区青年大道南侧（原7429工厂），统一社会信用代码:914310006940187228。
法定代表人：汤斌，系该公司执行董事。
委托代理人：段炼，男，湖南锐鹏律师事务所律师。
委托代理人：廖丽娟，女，湖南锐鹏律师事务所律师。
原告李兰青与被告郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，现已审理终结。
原告李兰青请求判令：1、被告汇龙公司向原告李兰青支付至2017年12月31日止的逾期交房违约金39557.9元，并承担2018年1月1日起至实际交付之日止的约定违约金；2、被告汇龙公司承担本案诉讼费用。
被告汇龙公司答辩要点：1、原告是恶意诉讼，被告汇龙公司在合同约定的交房期限届满前就通知原告前来收房，通知原告时已经实际具备交房条件，被告汇龙公司不存在违约情形，原告的诉讼请求应当驳回；2、原告违约金计算错误，一则没有违约行为，不存在计算违约金，二则即便有违约情形，违约计算的天数也应合理合法，准确界定。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：
一、双方当事人无争议的事实
1、2016年6月6日，原告李兰青与被告汇龙公司签订商品房买卖合同。合同约定：由原告购买被告汇龙公司开发的位于郴州市青年大道南侧汇龙•万宝国际城第D7栋X号房。合同第九条关于交付期限及条件约定为：出卖人应当在2016年12月31日前，如遇不可抗力或政策原因，政府行为等外力影响，导致在约定交付时间内不能交付房屋的，则交付房屋期顺延3个月，在此期间出卖人不需要支付违约金。依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同所约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经设计、质监、监理、出卖人验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；合同第十条关于“房屋交接及违约处理方式”约定为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应出示本合同第九条规定的证明文件，双方签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期未超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同附件四：合同补充协议第三条第1项关于“房屋交接及违约处理方式”补充约定为：如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期；若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。
2、原告李兰青已交房价款541889元。
二、双方当事人有争议的事实
1、被告庭审提交的汇龙•万宝国际城第D7栋的《建设工程竣工验收报告》是否真实有效。庭审当日被告汇龙公司提交的是复印件，庭审时原告已经就此证据发表了质证意见。2018年7月30日被告提交了从郴州市城乡建设档案馆拍照打印的原件版，当日由原告代理律师对原件版进行了核对比照，原告认为，竣工验收报告复印件监督站监督竣工验收的人员姓名的签名中周朝辉、周栋、胡波与原件版上的签名不一致，徐异霞同时在汇龙公司和上海设计研究院栏签字，参加竣工验收的单位、人员是否具备验收资质也不清楚，并且没有加盖质监站的公章。竣工验收报告不合法，不能作为认定案件事实的根据。本院认为，2017年4月1日，由建设单位被告汇龙公司牵头，组织由核工业郴州工程勘察院作为勘察单位、中国建筑上海设计研究院有限公司作为设计单位、福建成森建设集团作为施工单位、广州建达建设管理有限公司作为监理单位，在郴州市建设工程质量安全监督管理站的全程监督下，对汇龙•万宝国际城第D7栋进行了工程质量验收，出具了验收合格的建设工程竣工验收报告，五方责任主体参与验收人员及郴州市建设工程质量安全监督管理监督站监督竣工验收的人员进行了签名，郴州市建设工程质量安全监督管理站作为建设工程质量的监督单位，依法履行了工程竣工验收的行政监督职能，认可了该栋的工程质量，因此原告提交的建设工程竣工验收报告真实有效，可作为本案认定事实的依据。原告认为签名不一致的问题，民诉法规定，书证应当提交原件，在被告方已经提交原件版的情形下，可以原件记载的内容作为审查对象。因参与验收是五方责任主体的单位行为，由五方责任主体对验收结果负责，在质监站全程监督认可并依法出具验收合格报告的前提下，原告提及的参与验收人员是否具备验收资质、徐异霞同时在汇龙公司和上海设计研究院栏签字行为以及郴州市建设工程质量安全监督管理站未在建设工程竣工验收报告加盖公章的行为是否合法合规问题不属于本院审查范围。
2、涉案房屋何时具备交房条件。原告认为，《建设工程质量管理条例》第49条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条，规定了竣工验收备案和消防验收是法定义务，且开发建设单位自行组织的五方验收合格后还必须将验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。如未经审核认可并备案，则该商品房的竣工验收合格不合法，不应认定竣工验收合格及满足交付使用条件。被告认为，双方签订的合同明确约定交房的条件是该商品房经设计、质监、监理、出卖人验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准，应按照合同约定的标准。
本院认为，双方约定的交房条件是“商品房经验收合格”，而规划、国土、消防、环保、质量技术监督等有关主管部门的专项验收属于综合验收的范畴，并非效力性法律强制性规定。同时，原告提及的该商品房必须经过消防验收合格才具备交付使用条件问题，《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程…..”；第十三条：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定建设工程，建设单位应当向公安局消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防备案，公安机关消防机构应当进行抽查”。因“汇龙•万宝国际城第D7栋”不属于特殊建筑工程,故“汇龙•万宝国际城第D7栋”不属于必须“经消防验收合格”的建筑，“经消防验收合格”并非“汇龙•万宝国际城第D7栋”的交房必要条件。因此“汇龙•万宝国际城第D7栋”属于经验收合格房屋，汇龙公司自2017年4月1日汇龙•万宝国际城第D7栋《建设工程竣工验收报告》出具之日起即具备了交房条件。
对于原告提及的必须取得《工程竣工验收备案表》后方可交付使用的问题，我国相关法律并未明确规定建筑工程必须取得《工程竣工验收备案表》后方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”可见建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理五大参建主体联合验收合格后，可以交付使用，工程竣工验收备案是管理性法律规范，在备案过程中发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。
3、涉案房屋何时完成了实际交付。原告认为，涉案房屋在没有取得《工程竣工验收备案表》和消防验收合格之前，并不具备交付条件，即便业主前去办理该房屋的验收交接手续，也是受到欺骗，收房行为并不合法，不应认定为实际交付。被告认为，房屋在2016年12月31日期限届满前就实际具备交房条件，被告汇龙公司即向业主发出了收房的入伙通知书，业主收到后就陆续进行了收房，还有部分未来公司并拒绝收房的业主也已经按照业主提供的地址通过邮寄的方式将收房的入伙通知书通知到位，应以2016年12月31日作为实际交房的日期。本院认为，双方在合同的补充协议中约定：如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期；若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期是以房屋具备交房条件并进行了书面通知为前提，如前述，涉案房屋在2017年4月1日方具备交付条件，被告以2016年12月31日作为实际交房的日期明显不成立。“汇龙•万宝国际城第D7栋”涉案业主中，已经实际办理验房交接手续的时间各不相同，有合同约定的交房期限届满前办理交接手续的，有在交房条件具备以后办理交接手续的，最晚入伙通知书签署的书面通知时间是2018年7月3日，实际办理验房交接手续的时间同样是2018年7月3日，这与房屋达到交付条件之日相差16个月，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条：审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。可以得出以入伙通知书署名的时间和实际办理验房交接手续的时间认定为实际交付之日明显不合逻辑，而且若以此认定实际交房之日，将会使那些怠于行使收房义务的人越不配合履行义务时间越久，反而获利越多，显然违背公平诚信原则。从业主陆续收房以及2016年12月30日至2017年4月1日房屋具备交房条件期间就有部分业主入驻的事实，可以认定被告汇龙公司在交房期限届满前就业已向汇龙•万宝国际城第D7栋的业主发出了交房通知，但此时因为交房条件并不具备，原告可以拒收，但延续截止至2017年4月1日交房条件成就之日，业主怠于收房的责任应由买受人承担。此时，根据双方在合同的补充协议中约定：若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。本院据此认定本案涉案房屋的实际交付时间为2017年4月1日。
判决理由与结果
本案为商品房买卖合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告李兰青与被告汇龙公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。合同约定，汇龙公司应在2016年12月31日前将验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准的房屋交付给原告使用，但直到2017年4月1日涉案房屋方具备交付条件，明显违约，应当承担违约责任。双方在合同中明确约定了违约金的计算方式，即：（1）逾期未超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。如前述，本案房屋的实际交付之日为2017年4月1日，自2017年1月1日至2017年4月1日逾期交房90天，因原告李兰青已交房价款541889元，计算的违约金90天×541889×0.0002＝9754元应由汇龙公司支付给原告李兰青。原告提出涉案房屋必须在取得《工程竣工验收备案表》和消防验收合格才具备交房条件的理由，如前述，并不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条第（一）款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及第二百五十三条之规定，判决如下：
一、限被告郴州汇龙置业有限公司在本判决生效后十日内支付给原告李兰青延期交房违约金9754元。
二、驳回原告李兰青其他诉讼请求。
如果被告郴州汇龙置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费790元，由被告郴州汇龙置业有限公司负担195元，原告李兰青负担595元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 黄武将
审 判 员 刘 斌
人民陪审员 吴 进
二〇一八年八月八日
书 记 员 文 妙
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《中华人民共和国消防法》
第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：
(一)本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收;
(二)其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。