＼n杭州市西湖区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）杭西泗民初字第217号＼n原告肖文良。＼n原告朱亚君。＼n两原告的委托代理人夏家品、王冰洁。＼n被告杭州中海雅戈尔房地产有限公司。＼n法定代表人齐大鹏。＼n委托代理人吴方荣、金德聪。＼n原告肖文良、朱亚君（以下称两原告）为与被告杭州中海雅戈尔房地产有限公司（以下称被告）商品房预售合同纠纷一案，于2012年6月21日向本院起诉。本院于2012年6月27日受理后，依法由审判员朱光明独任审判，于2012年8月1日公开开庭进行了审理。原告肖文良及其与原告朱亚君的共同委托代理人夏家品，被告的委托代理人吴方荣、金德聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n两原告诉称，因看中被告宣传推荐的“空中复式”合府户型，2010年4月6日，两原告与被告签订2010预1063858号、2010预1063867号商品房买卖合同及补充协议（以下称58号买卖合同及补充协议、67号买卖合同及补充协议），以2639992元价格，向被告购买篁外山庄18幢2单元1001室（以下称1001室房屋）和篁外山庄18幢2单元1101室房屋（以下称1101室房屋），约定被告在上述上下层两套房屋顶底板处预留楼梯口位置并采预制板封闭处理。双方并就交付期限及条件作出约定。＼n2011年9月30日，被告通知两原告交房时，两原告发现，上述两套房屋间楼板未预留楼梯口而全由混凝土浇筑完成，“空中复式”合府功能不能实现。且1101室房屋燃气管线及接口等设施未安装，不符合房屋交付条件。＼n质量安全监督站曾于涉案合同签订前的2010年4月1日，向被告作出《局部停工整改单》，要求被告对楼板未按图施工、擅留洞口、改变结构及独立使用功能等问题进行整改。被告虚假宣传，隐瞒事实，诱骗两原告购买无法实现复式合府功能的1001室和1101室房屋，至今未将符合条件的房屋交付两原告，违反合同约定。诉请判令解除58号、67号买卖合同及补充协议，被告返还购房款2639992元并赔偿利息损失343527.85元，由被告负担诉讼费。＼n两原告为证明其主张，举证如下：＼n1、宣传资料。证明被告宣传推荐“空中复式”合府户型，楼梯相连，双层双享。＼n2、58号、67号买卖合同及补充协议。证明两原告以2639992元价格向被告购买1001室、1101室房屋，在2011年9月30日前交付，逾期交房90日，两原告有权解除合同；房屋应符合用水、用电、用气等正常使用条件，1101室房屋底板处应预留楼梯口位置并采预制板封闭处理；补充协议系格式合同。＼n3、竣工图。＼n4、局部停工整改单。＼n证据3、4，证明1001室、1101室房屋按两套独立房屋设计施工，签约前已明确不得预留楼梯口、无法实现复式合府功能，被告擅留洞口、改变结构及独立使用功能的行为被责令整改，被告对此予以隐瞒。＼n5、收据。证明两原告支付1001室购房款529996元、1101室购房款549996元。＼n6、个人贷款还款明细。证明原告肖文良支付的按揭贷款利息。＼n7、视听资料。证明被告宣传推荐的涉案户型为复式，楼梯相通；1101室房屋未预留楼梯口，燃气管道未安装。＼n8、网络资料。证明1101室房屋燃气未入户。＼n被告辩称，1001室、1101室房屋，经房管部门装修报批，可进行楼板开洞，在洞口处加设室内楼梯，从而实现上下合户功能。此类装修改造，对房屋结构安全不生影响，两原告所在的18幢已有业主实现合户功能。＼n依58号补充协议第2条第6款、第7款，楼梯口由两原告在房屋验收交付后自行设置完成，1101室房屋不配置燃气入户管线。被告不预留楼梯口、不配置1101室房屋燃气入户管线，符合补充协议的约定。＼n1001室、1101室房屋在2011年9月27日取得《竣工验收备案表》，具备交付条件，被告已通知原告办理交房手续。被告不存在违约行为，两原告的诉讼请求应依法驳回。＼n被告为证明其主张，举证如下：＼n1、竣工验收备案表。＼n2、篁外项目一期楼号清单。＼n证据1、2，证明房屋已具备交付条件。＼n3、杭州市建设委员会作出的《关于篁外山庄楼盘业主反映的信访问题答复意见书》。＼n4、杭州燃气集团有限公司管网建设分公司出具的《市政管线配套设施确认分项意见书》。＼n证据3、4，证明房屋按图施工，燃气管网安装及供气工程已完成，符合交付使用条件。＼n5、杭州市西湖区房地产监察大队作出的《关于18幢3单元1601室、1701室室内装修备案告知书》。＼n6、浙江大学建筑设计研究院出具的《18幢3单元1701室“改造前后平面布置图”》。＼n7、浙江省建筑物安全鉴定中心出具的《杭州市西湖区篁外山庄18幢3单元1701室房屋安全检测鉴定报告》。＼n证据5-7，证明18幢已有业主经报批装修实现合户。＼n8、浙江省建筑物安全鉴定中心出具的《杭州市转塘镇双流村篁外山庄房屋安全检测鉴定报告》。＼n9、浙江省建设厅作出的《关于浙江省建筑物安全鉴定中心鉴定报告效力的答复》。＼n10、浙江省建设厅作出的《关于调整建筑物安全鉴定中心机构职能及主任的批复》。＼n11、浙江省建筑物安全鉴定中心营业执照。＼n12、1001室房屋照片。＼n证据8-12，证明买受人可通过装修实现合户。＼n13、国内特快专递邮件详情单。＼n14、邮件全程跟踪查询单。＼n证据13、14，证明被告已书面通知原告办理交房手续。＼n法庭质证时，被告对两原告提供的证据1-8发表如下质证意见：证据1，真实性无异议，但空中复式合府是指装修后的效果，房屋装修后可实现楼书中的效果。证据2，真实性无异议，但双方约定被告预留楼梯口位置并用相应板材作封闭处理，非预留楼梯口；补充协议非格式合同，系双方真实意思表示。证据3、4，不是原件，真实性有异议；被告没有隐瞒相关事实，买卖合同已明确两套房屋独立，双方对预留楼梯口位置、燃气等均有约定。证据5，没有异议。证据6，真实性无异议，但缺乏关联性。证据7，不能判断证据来源，非被告发布，且补充协议已明确样板房不能作为判断标准。证据8，真实性有异议，燃气开通需原告申请，燃气设施应按约定执行。＼n法庭质证时，两原告对被告提供的证据1-14发表如下质证意见：证据1，内容的真实性有异议，存在污水等管线，实际施工与设计图不符，“合格”与事实不符；备案表仅为交付使用条件之一，另应具备用气条件，备案行为违法。证据2，没有异议。证据3，真实性有异议，且缺乏关联性；缺乏业主参与，与信访复核意见相反；认定燃气管道不属竣工验收范围，违反住宅设计规范。证据4，真实性无异议，但燃气管道安装到小区与接入到户、留接口是两个概念，1101室房屋无法申请燃气管道，不符合约定的交付使用条件。证据5，通过装修实现合户功能，与交付时具备合户功能不同；装修备案系形式审查，装修时危害房屋结构可取消备案；备案行为危害原告及其他业主安全，合法性有异议。证据6，图纸无计算、复核内容，其制作人应出庭说明，否则不足以证明方法安全可行；系理论上之描述，实际是否安全，不能证明。证据7，鉴定人员应出庭说明并接受质询；无鉴定过程、依据，无现场勘查，是对原设计的复核，系理论上的结论，非实际是否安全的报告；缺乏鉴定人员、机构资质；鉴定报告针对1701室房屋，而17、18、19幢涉及拆除楼板达70至80户；该1701室房屋在顶楼，不涉及承重，与涉案房屋不具可比性。证据8，鉴定对象为偶数层，与奇数层的1101室房屋有别；拆除一户楼板可能在安全范围，大部分住户拆除楼板后，安全性无法保障；无鉴定过程、现场勘察及鉴定人员资质，系内部报告，非鉴定报告。证据9，无原件，与司法鉴定通则冲突，对其说明事项及效力有异议。证据10，真实性有异议。证据11，真实性没有异议，但无年检证明，合法性、证明对象有异议。证据12，不能证明系涉案房屋，无关联性。证据13、14，两原告非签收人，未收到该通知书。＼n经审查，本院对当事人提供的上述证据发表如下认证意见：两原告提供的证据1、2、5-8和被告提供的证据1、2、13、14具有真实性，且证据来源合法，与待证事实有关联，予以认定。原告提供的证据3、4和被告提供的证据3-12缺乏关联性或证明力，不予认定。＼n根据上述本院采信的证据记载的内容，本院就本案事实确认如下：＼n被告在其售房宣传资料中推荐“空中复式”合府户型的商品房。＼n2010年4月6日，两原告与被告签订67号买卖合同，约定：①被告将建筑面积89.34平方米的1001室房屋出卖给两原告所有，于2011年9月30日前交付；②交付条件为建设工程经竣工验收合格，取得建设工程竣工验收备案证明，水、电、气、道路具备正常使用条件；③逾期交房90天，两原告有权解除合同，被告应自解除通知到达之日起60天内退还购房款并按已付房款1%支付违约金；④两原告应支付给被告房款1319996元，于合同签订之日支付529996元，余款由两原告在合同签订之日起7日内办理贷款手续。其补充协议同时约定：①根据两原告要求，被告将预留该商品房顶板处的楼梯口位置并采用预制板封闭处理，两原告对该楼梯口位置及其影响已知晓并对被告的上述处理无异议，两原告同意在该商品房验收交付后自行设置顶板的楼梯口，因设置楼梯口改变或影响该商品房使用的，被告不承担任何责任。②被告制作的广告宣传资料等均为要约邀请，不构成合同内容，其展示的样板间功能仅为装修装饰参考，不能理解为交付标准及装修标准或合同样品；③两原告根据合同约定要求退房的，应在退房条件成就之日起15日内以书面形式提出，两原告未在上述约定期限内向被告提出退房要求的，视为放弃退房的权利；④若1101室的商品房买卖合同及补充协议解除，1001室的商品房买卖合同及补充协议同时一并自动解除；⑤两原告承诺，将对1001室和1101室商品房一并使用和转让，不单独分开使用或转让；⑥合同中注明的通信地址为双方履行通知、协助等义务的唯一地址，通知通过邮递寄往对方合同中所列的地址，该通知视为已送达；⑦买卖双方在签署商品房买卖合同和本补充协议前，已详细阅读全部条款，并理解其含义，主合同及补充协议的签署是买卖双方真实的意思表示；⑧本补充协议的内容与主合同内容冲突时，以本补充协议的内容为准。＼n2010年4月6日，两原告与被告签订58号买卖合同，约定：①被告将建筑面积为86.75平方米的1101室房屋出卖给两原告所有，于2011年9月30日前交付；②交付条件为建筑工程经竣工验收合格，取得建设工程竣工验收备案证明，水、电、气、道路具备正常使用条件；③逾期交房90天，两原告有权解除合同，被告应自解除通知到达之日起60天内退还购房款并按已付房款1%支付违约金；④两原告应支付给被告房款1319996元，于合同签订之日支付549996元，余款由两原告在合同签订之日起7日内办理贷款手续。其补充协议同时约定：①根据两原告要求，被告将预留该商品房底板处的楼梯口位置并采预制板封闭处理，两原告对该楼梯口位置及其影响已知晓并对被告的上述处理方式无异议，被告同意在该商品房验收交付后自行设置楼板的楼梯口，因设置楼梯口改变或影响该商品房使用的，被告不承担任何责任；②两原告知晓并同意1101室房屋不配置燃气入户管线及接口；③被告制作的广告宣传资料等均为要约邀请，不构成合同内容，其展示的样板间功能仅为装修装饰参考，不能理解为交付标准及装修标准或合同样品；④两原告根据合同约定要求退房的，应在退房条件成就之日起15日内以书面形式提出，两原告未在上述约定期限内向被告提出退房要求的，视为放弃退房的权利；⑤若1001室的商品房买卖合同及补充协议解除，1101室的商品房买卖合同及补充协议同时一并自动解除；⑥两原告承诺，将对1001室和1101室商品房一并使用和转让，不单独分开使用或转让；⑦合同中注明的通信地址为双方履行通知、协助等义务的唯一地址，通知通过邮递寄往对方合同中所列的地址，该通知视为已送达；⑧买卖双方在签署商品房买卖合同和本补充协议前，已详细阅读全部条款，并理解其含义，主合同及补充协议的签署是买卖双方真实的意思表示；⑨本补充协议的内容与主合同内容冲突时，以本补充协议的内容为准。＼n上述协议签订之日，两原告依约支付给被告1001室房屋购房款529996元、1101室房屋购房款549996元，并依约向农行杭州城西支行办理贷款手续以支付上述协议约定的剩余购房款。＼n2011年8月30日，涉案工程经竣工验收合格。＼n2011年9月27日，杭州市建设委员会作出同意备案的处理意见。＼n2011年9月27日，被告向两原告邮寄入伙通知书，通知两原告受领1001室、1101室房屋。1101室房屋至今未配置燃气入户管线及接口。＼n本院认为，两原告以1001室与1101室间楼板未预留楼梯口位置而全由混凝土浇筑完成、无法实现“空中复式”合府功能，1101室房屋燃气入户管线及接口等设施未安装、不符合商品房交付条件为诉由，要求解除上述买卖合同及补充协议，返还购房款并赔偿利息损失。＼n两原告提供的宣传资料、58号买卖合同及补充协议、67号买卖合同及补充协议等证据清楚地表明，被告虽将1001室、1101室房屋以两个独立标的物形式出卖给两原告，但涉案当事人均明知，两原告同时购买1001室、1101室房屋之目的在于发挥1001室、1101室房屋不同的使用功能，实现房屋使用上的功能互补。于此情形，虽然对封闭的楼梯口位置进行切割开挖、架设楼梯、使1001室和1101室房屋上下贯通一体的装修改造工作依约定应由两原告在房屋交付后自行完成，但基于上述“空中复式”合府之意思为双方当事人可推知之真实意思，两原告在实施上述改造行为时，被告有担保不发生客观事实不能或法律不能之义务。如果两原告在实施上述改造过程中遭遇客观事实不能（例如凭借现代科技无法完成）或法律不能（例如有权机关以改造违法为由责令两原告停止改造），致两原告“合府”之意思不能实现，两原告享有解除权。＼n依我国合同法第39条第2款，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。然58号、67号补充协议第八条第2款均确认，两原告在签署买卖合同和补充协议前，已详细阅读全部条款，并理解其含义，主合同及补充协议的签署是其真实的意思表示。在此情形，上述装修改造由原告自行完成之约定，难谓符合被告“未与对方（两原告）协商”的格式条款构成要件。又在涉案买卖合同，被告的主要义务在于交付房屋并移转房屋所有权，并于原告实施改造行为时担保不发生客观事实不能或法律不能之情事。至于装修改造工作由谁实施完成，应允许当事人自行约定，不能认系被告通过格式条款方式排除其主要义务。由于上述装修改造工作依约应由两原告完成，有关两原告在实施改造工作过程中遭遇客观事实不能或法律不能之情事的举证义务在于两原告。然两原告现有证据不能证明其在具体实施上述装修改造工作遭遇客观事实不能或法律不能，其以1001室与1101室间楼板位置未预留楼梯口而全由混凝土浇筑完成、“空中复式”合府功能不能实现为由要求解除涉案合同的理由证据不足，本院不予采信。＼n依58号买卖合同第九条第1款第3项，1101室房屋交付的条件之一须满足“用气”具备商品房正常使用条件。然依该合同补充协议第二条第7款、第八条第3款，两原告知晓并同意1101室房屋不配置燃气入户管线，补充协议内容与主合同内容冲突时，以补充协议为准。涉案当事人明知1001室和1101室房屋将发挥不同的使用功能，依日常生活经验，在1001室房屋已有燃气配置情形，1101室房屋如作为卧室而不作为厨房使用因而不配置燃气入户管线，符合当事人之真意，符合“合府”之特色。两原告知晓并同意1101室房屋不配置燃气入户管线，其以1101室房屋入户管线及接口等基本设施未安装、不符合商品房交付条件为由要求解除涉案合同的理由不能成立。＼n依我国合同法第95条第1款，当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。依58号、67号买卖合同第十条第1款第（2）项和补充协议第七条第1款，被告逾期交房超过90天，两原告有权解除合同；两原告根据合同约定要求退房的，应在退房条件成就之日起15日内以书面形式提出，两原告未在上述约定期限向被告提出退房要求的，视为放弃退房的权利。可见，即使两原告因被告违约行为而享有解除权，2011年9月30日为被告交房之日，逾期90天即2011年12月30日为两原告享有解除权之日，该解除权存续期间为2011年12月30日起向后顺延15天，两原告在2012年6月21日起诉时已不享有涉案解除权。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：＼n驳回原告肖文良、朱亚君的诉讼请求。＼n案件受理费30668元，减半收取15334元，由原告肖文良、朱亚君负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。＼n审判长朱光明＼n二〇一二年九月十七日＼n书记员丁辉