天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)津0112民初4237号
原告：胡州平，男，1964年3月18日出生，汉族，住天津市津南区。
委托诉讼代理人：张益平，女，1969年12月5日出生，汉族，住天津市津南区。
委托诉讼代理人：张倩，天津福臻律师事务所律师。
被告：天津星耀投资有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区，统一社会信用代码：91120112666107701R。
法定代表人：王斯恒，总经理。
委托诉讼代理人：刘亚楠，女，该公司职员。
原告胡州平与被告天津星耀投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张益平、张倩和被告的委托诉讼代理人刘亚楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡州平向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告就其逾期交房的违约行为向原告以现金形式支付自2014年3月11日至2018年4月14日的已付房款利息689218.44元，直至房屋交付之日止；2、依法判令被告就其逾期交房的违约行为向原告以现金形式支付自2014年3月11日至2018年4月14日的违约金373110.73元，直至房屋交付之日止；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2011年1月12日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发的坐落于天津市津南区，价格为2495724元，被告应于2012年5月30日前交付房屋。合同签订后，原告如约履行了付款义务，但被告未在双方约定的日期交付房屋。由于被告至今未履行交房义务，故原告呈讼法院，提出如上诉请。
被告天津星耀投资有限公司辩称，被告不同意原告的第一项诉讼请求，因为原告主张的利息已全部超过诉讼时效且后期双方没有约定支付已付款利息。关于原告的第二项诉讼请求，被告认可的期间为2015年10月2日至2018年4月14日，其他期间已超过诉讼时效，且原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。
原告向法庭提供如下证据：
1、天津市商品房买卖合同1份，以此证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系。
2、（2014）南民二初字第316号民事判决书1份，以此证明双方前期的诉讼情况。
3、（2017）津0112民初第127号民事判决书1份，以此证明该项目其他业主的诉讼情况。
被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2、3的真实性无异议，但对证明目的不予认可。证据3不是证据的法定形式，不能作为证据向法庭提交。由于合同约定的内容不同，故证据3不能作为本案的参考依据。
原告提交的证据1、2符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。原告提交的证据3缺乏与本案的关联性，本院只对其真实性予以确认。
被告未向法庭提交证据。
根据本院认定的证据，结合庭审情况认定如下事实：
原、被告于2011年1月12日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发的坐落于天津市津南区，价格为2495724元，被告应于2012年5月30日前交付房屋。合同签订后，原告如约履行了付款义务，但被告未在双方约定的日期交付房屋。后原告就被告逾期交房问题向本院提起诉讼，要求被告承担逾期交房违约责任。本院以（2014）南民二初字第316号民事判决书判令被告支付原告2012年5月31日至2014年3月10日已付款利息12536.74元和违约金154485.32元，共计167022.06元。该判决书现已生效。由于被告至今未履行交房义务，故原告再次呈讼法院。另查明，本院涉及的房屋还在建设过程中，无法交付业主使用。双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条约定如下：甲方（甲方为被告，乙方为原告）逾期交房商品房的处理：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下述第3种约定，追究甲方违约责任：1、………3、合同继续履行。逾期交房前30日，甲方按银行同期贷款利率支付乙方已付款利息；自30日次日起，甲方每日按已付款万分之一支付乙方违约金”。
本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系在双方平等、自愿的基础上订立，依法成立、有效，双方应按合同的约定履行义务和享有权利。关于原告的第一项诉请，依据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条的约定，被告就其逾期交房承担的支付已付款利息的期间只是逾期前30日，之后双方未约定已付款利息作为逾期交房的违约责任，故原告要求被告支付2014年3月11日至2018年4月14日逾期交房的已付房款利息689218.44元，直至房屋交付之日止的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。关于原告的第二项诉请，即被告逾期交房的期间认定问题（即诉讼时效的适用问题），首先，《中华人民共和国民法通则》和2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》对诉讼时效均进行了规定，关于《中华人民共和国民法总则》有关诉讼时效的溯及力问题，应按照“从旧兼从长”原则确定。即权利人之权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前，自权利人知道或者应当知道其权利受到损害之日起至2017年10月1日超过两年的，诉讼时效期间已届满，不因《民法总则》的实施而改变，仍适用两年的时效；尚未超过两年的，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。由于双方约定的逾期交房违约金按日发生，且每日届满后原告即可向被告主张该日的逾期交房违约责任，故2015年10月1日（不含当日）之前的逾期交房的追索权利应适用两年的诉讼时效。由于2015年10月1日（不含当日）之前的逾期交房的追索权利在2017年10月1日时已届满两年，故本院认定2015年10月1日（不含当日）之前的逾期交房的追索权利已超过诉讼时效，本院不予支持。被告承担逾期交房的起算点应为2015年10月1日。综上，本院支持的逾期交房期间为2015年10月1日至2018年4月14日。按照合同约定的违约责任计算方式计算（被告每日按已付款万分之一支付原告违约金），被告应支付原告2015年10月1日至2018年4月14日逾期交房违约金231353.61元。原告认为双方约定的违约金计算方式过低，要求增加至已付款利息加违约金。经计算，按双方约定的违约金计算方式计算的违约金数额高于按当地租金标准计算的租金损失，故原告要求增加违约金的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付违约金至实际交房之日，因该项违约金未实际发生且实际交房之日现无法确定，房屋是否可以交付双方可能还存在争议，故本院对原告的该诉请不予支持，原告就今后的违约金损失待实际发生后可另行主张权利。综上，原告主张被告支付逾期交房已付款利息和违约金共计1062329.17元，本院不予全部支持。被告应支付原告2015年10月1日至2018年4月14日逾期交房违约金231353.61元。被告称双方约定的违约金过高，要求予以调整，但未向法庭提交相关证据，故本院对该抗辩不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后十日内给付原告胡州平2015年10月1日至2018年4月14日逾期交房违约金231353.61元。
二、驳回原告胡州平的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
减半交纳的案件受理费7180.5元，由原告负担5616.74元，被告负担1563.76元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 魏丽彤
二〇一八年五月二十三日
书记员 徐东妹
速录员 张 玲