山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁民终1465号
上诉人（原审原告）：青岛海宜林投资控股有限公司，住所地：青岛市崂山区海尔路南段凯旋商务中心610室。
法定代表人：姜峻，总经理。
委托诉讼代理人：王虹缨，山东鲁宁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何士林，山东鲁宁律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：李宝先。
委托诉讼代理人：张巧良，山东康桥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张颖清，山东康桥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青岛中海盛明置业投资有限公司，住所地：青岛市市南区银川西路17号四层404-410号。
法定代表人：赵国庆，总经理。
委托诉讼代理人：王世杰，该公司副总经理。
原审被告：青岛国隆房地产有限责任公司，住所地：青岛市市南区银川西路17号四层404-410号。
法定代表人：赵国庆，总经理。
原审被告：青岛国隆和苑度假村管理有限公司，住所地：青岛市崂山区同安路887号双福大厦1106室。
法定代表人：赵国庆，总经理。
原审被告：赵国庆。
以上三原审被告的共同委托诉讼代理人：王世杰，男，1956年9月26日出生，汉族，青岛中海盛明置业投资有限公司副总经理，住青岛市高雄路16号2单元903室。
上诉人青岛海宜林投资控股有限公司因与被上诉人李宝先、被上诉人青岛中海盛明置业投资有限公司、原审被告青岛国隆房地产有限责任公司、原审被告青岛国隆和苑度假村管理有限公司、原审被告赵国庆申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省烟台市中级人民法院（2015）烟民一初字第277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人青岛海宜林投资控股有限公司的委托诉讼代理人王虹缨、何士林，被上诉人李宝先的委托诉讼代理人张颖清，被上诉人青岛中海盛明置业投资有限公司的委托诉讼代理人王世杰，原审被告青岛国隆房地产有限责任公司、原审被告青岛国隆和苑度假村管理有限公司、原审被告赵国庆的共同委托诉讼代理人王世杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
青岛海宜林投资控股有限公司上诉请求:1.撤销原审判决；2.判令继续对被上诉人青岛中海盛明置业投资有限公司位于青岛市市南区高雄路16号国隆、唐巢1-7层82套办公用房及两套设备转换房屋G301、G303号及其占用范围内的土地使用权进行执行。事实与理由:一、原审判决认定事实不清。上诉人向原审法院提出保全申请时,通过青岛市不动产登记中心登记信息查询确认，涉案房产登记的权利人是被上诉人青岛中海盛明置业投资有限公司,该房产也未办理过任何预告登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”、第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定,涉案房产属于被上诉人青岛中海盛明置业投资有限公司所有,上诉人依法向原审法院申请查封该房产是合法的。上诉人提出对被上诉人李宝先提交的商品房预售合同、收款收据及房屋交接书中被上诉人李宝先的签字及形成时间申请鉴定,原审法院在未查明事实的情况下,作出驳回上诉人诉讼请求的判决,属于认定事实不清。二、原审判决适用法律错误。（一）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行规定)第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持…”的规定属于一般规定,被上诉人李宝先向原审法院提起的解封申请应优先适用执行规定第二十九条的特殊规定。（二）依据《执行规定》第二十九条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持…”的规定,该条适用于被执行人为房地产开发企业的情形。被上诉人青岛中海盛明置业投资有限公司在工商登记信息中载明经营范围是“一般性房地产开发”,属于房地产开发企业,应该依据第二十九条规定处理被上诉人李宝先的执行异议。依据《执行规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：…(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋…”的规定,买受人购买商品房的用途是用于居住且无其他用于居住的房屋。被上诉人李宝先作为消费者,一次性购买青岛市市南区高雄路16号国隆、唐巢1-7层的82套办公用房及两套设备转换房屋显然不是用于居住,而且该宗房产在青岛市不动产登记中心登记的房屋用途是“办公”和“旅游”,也不是“住宅”。《执行规定》中第二十八条、第二十九条的立法目的是为了保护普通消费者的一般购房行为,而被上诉人李宝先的该行为不符合上述规定。因此,原审法院依据第二十八条驳回上诉人的原审诉讼请求,属于法律适用错误。
李宝先答辩称，一、原审法院认定事实清楚。（一）答辩人李宝先与青岛中海盛明置业投资有限公司于2012年3月31日就涉案84套房产分别以网签的方式签订了《青岛市商品房预售合同》。法院查封的时间是2014年7月18日,网签的时间早于法院查封涉案房产的时间。（二）2014年6月5日,青岛中海盛明置业技资有限公司将涉案84套房产交付给了答辩人李宝先,双方签署了房屋交接书。涉案房屋交接也早于法院查封的时间。（三）答辩人李宝先已于2012年4月1日向青岛中海盛明置业投资有限公司支付了全部购房款95088633元中的9000万元,双方约定剩余5088633元房款待办理房产证交清。2015年9月9日,答辩人李宝先又根据山东省高级人民法院(2015)鲁商初字第41-7号裁定将剩余5088633元房款转入青岛中海盛明置业投资有限公司账户内，支付了全部购房款95088633元。二、原审法院适用法律正确。《执行规定》第二十八条是针对“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”的一般性规定，原审法院适用该规定属于适用法律正确。而第二十九条则是针对“购买用于居住的商品房”的规定，该规定不适用于本案。
被上诉人青岛中海盛明置业投资有限公司答辩称与李宝先的答辩意见一致。
原审被告青岛国隆房地产有限责任公司、原审被告青岛国隆和苑度假村管理有限公司、原审被告赵国庆述称同意李宝先的答辩意见。
青岛海宜林投资控股有限公司向一审法院起诉请求:准许对被告青岛中海盛明置业投资有限公司位于青岛市市南区高雄路16号国隆、唐巢1-7层82套办公用房及两套设备转换房屋G301、G303号及其占用范围内的土地使用权的执行；诉讼费用由被告承担。
原审法院认定事实：2012年3月31日，被告李宝先与被告青岛中海盛明置业投资有限公司以网签的方式订立了84份商品房预售合同，约定李宝先购买青岛中海盛明置业投资有限公司所有，位于青岛市市南区高雄路16号国隆、唐巢1-7层84套房产（含G301、G303号设备转换用房2套），总价款95088633元，房款2012年4月10日一次性支付，房产2012年4月30日交付。同日，青岛中海盛明置业投资有限公司出具承诺书，同意李宝先2012年4月1日前一次性付款9000万元，余款5088633元在办理房产证前交清，李宝先不承担未交余款的合同违约责任。2012年4月1日，李宝先分别向青岛中海盛明置业投资有限公司付款450万元、450万元、450万元、450万元、140万元、110万元；委托青岛老三东物流有限公司（后更名为青岛泷源物流有限公司）向青岛中海盛明置业投资有限公司付款5000万元；委托青岛宇丰达商贸有限公司向青岛中海盛明置业投资有限公司付款1550万元、400万元；总计9000万元。同日，青岛中海盛明置业投资有限公司向李宝先出具了房款9000万元的收据一份。2014年6月5日，双方办理了房屋交接手续。
2014年7月14日，山东省高级人民法院审理青岛海宜林投资控股有限公司诉青岛国隆昌盛投资置业有限公司、青岛国隆房地产有限责任公司、青岛中海盛明置业投资有限公司、青岛国隆和苑度假村管理有限公司、赵国庆借款合同纠纷案的过程中，依据青岛海宜林投资控股有限公司的申请，作出（2014）鲁商初字第41-2号民事裁定书，查封了青岛中海盛明置业投资有限公司位于青岛市市南区高雄路16号国隆、唐巢1-7层的82套办公用房及2套设备转换房屋。
原审法院在另案审理青岛海宜林投资控股有限公司诉青岛中海盛明置业投资有限公司、青岛国隆和苑度假村管理有限公司、赵国庆等借款合同纠纷案的过程中，依据青岛海宜林投资控股有限公司的保全申请，2014年7月18日作出(2014)烟商初字第145-1号、(2014)烟商初字第146-1号、(2014)烟商初字第147-1号、(2014)烟商初字第148-1号民事裁定书，轮候查封了上述涉案房产。
李宝先向山东省高级人民法院提出解除查封申请，主张其与青岛中海盛明置业投资有限公司2012年3月31日签订了商品房预售合同，其已经支付了购房款9000万元，余款5088633元双方约定于办理房产证后付清，其已经接收了青岛中海盛明置业投资有限公司交付的房产并签署了交接书。期间，青岛中海盛明置业投资有限公司向山东省高级人民法院提供了建设银行青岛福州南路支行账户37×××00用以接受李宝先剩余房款。山东省高级人民法院经审查认为，李宝先的申请符合法律规定，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，山东省高级人民法院于2015年9月7日作出（2014）鲁商初字第41-7号民事裁定书，冻结了青岛中海盛明置业投资有限公司在建设银行青岛福州南路支行账户37×××00内银行存款5088633元；解除查封青岛中海盛明置业投资有限公司名下，位于青岛市市南区高雄路16号国隆、唐巢1-7层的82套办公用房及2套设备转换房屋。
2015年9月9日，李宝先分别向青岛中海盛明置业投资有限公司支付房款余额500万元、88633元，合计5088633元，付清了全部房款。
因李宝先提出执行异议，2015年10月12日，原审法院经审查作出（2015）烟执异字第194号执行裁定书认为，在法院查封之前，案外人李宝先已经与被执行人青岛中海盛明置业投资有限公司签订了房屋买卖合同，按合同约定支付了大部分价款并实际占有，故李宝先异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定中止对被执行人青岛中海盛明置业投资有限公司名下、位于青岛市市南区高雄路16号国隆、唐巢1-7层的82套办公用房及2套设备转换房屋及其占用范围内的土地使用权的执行。
青岛海宜林投资控股有限公司对山东省高级人民法院作出的（2014）鲁商初字第41-7号民事裁定书不服向最高人民法院申诉，最高人民法院于2015年12月21日对青岛海宜林投资控股有限公司所提执行申诉进行立案审查。
另查，涉案国隆唐巢项目于2011年5月13日取得预售许可证；于2013年3月1日取得房地产开发项目竣工综合验收备案表。
庭审中，原告青岛海宜林投资控股有限公司申请对被告李宝先提交的商品房预售合同、收款收据及房屋交接书中李宝先签字及形成时间申请鉴定。
上述事实，有山东省高级人民法院（2014）鲁商初字第41-7号民事裁定书、原审法院(2015)烟执异字第194号执行裁定书、最高人民法院（2015）执监字第210号案件受理通知书、2012年3月31日商品房预售合同、承诺书、收据、转账凭单、个人业务凭证、房屋交接书等证据及当事人的庭审陈述在案为证。
原审法院认为，本案的焦点在于被告李宝先对涉案房屋是否存在合法权益，能否排除原告青岛海宜林投资控股有限公司的执行。李宝先提出执行异议，应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以排除执行的合法权益所依据的事实承担举证责任。
李宝先在山东省高级人民法院审理的（2014）鲁商初字第41号案、原审法院(2015)烟执异字第194号案及本案中，均提供了其与青岛中海盛明置业投资有限公司签订商品房预售合同及承诺书、房屋交接书、收据等相关证据，主张其在人民法院采取保全措施之前与青岛中海盛明置业投资有限公司签订商品房预售合同，按约支付房款，合法接受占有涉案房产。李宝先与青岛中海盛明置业投资有限公司以网签方式签订的商品房预售合同以及承诺书、房屋交接书、收据等证据能够印证李宝先的主张，可以证明李宝先与青岛中海盛明置业投资有限公司在人民法院采取保全措施之前即存在真实的商品房预售合同关系，李宝先已按约支付了约定部分的房款，合法占有了涉案房屋的事实。涉案房屋至今没有办理转移登记的责任均不在李宝先。山东省高级人民法院经审查认为，李宝先异议成立，遂作出（2014）鲁商初字第41-7号民事裁定书，冻结了青岛中海盛明置业投资有限公司在建设银行青岛福州南路支行账户37×××00内银行存款5088633元；解除了对上述李宝先购买，青岛中海盛明置业投资有限公司名下，位于青岛市市南区高雄路16号国隆、唐巢1-7层的82套办公用房及2套设备转换房屋的查封。之后，李宝先向山东省高级人民法院冻结的青岛中海盛明置业投资有限公司在建设银行青岛福州南路支行账户37×××00内支付了约定应于办理房产证后支付的房款余额5088633元，付清了全部房款。
在山东省高级人民法院审理（2014）鲁商初字第41号案件及原审法院(2015)烟执异字第194号案件期间，青岛海宜林投资控股有限公司作为上述案件的债权人对李宝先提出的异议及举证情况完全知悉。
虽然青岛海宜林投资控股有限公司对山东省高级人民法院作出的（2014）鲁商初字第41-7号民事裁定书不服，向最高人民法院申诉，最高人民法院对青岛海宜林投资控股有限公司所提执行申诉正在进行立案审查，但不影响（2014）鲁商初字第41-7号民事裁定书的法律效力。
依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定以及生效的山东省高级人民法院（2014）鲁商初字第41-7号民事裁定书，被告李宝先先于人民法院采取保全措施前已签订了商品房预售合同，合法占有涉案房屋，已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行，非因李宝先个人原因未办理过户登记，故李宝先对涉案房屋依法享有合法民事权益，足以排除青岛海宜林投资控股有限公司的执行。因此，原告青岛海宜林投资控股有限公司主张对青岛中海盛明置业投资有限公司名下，位于青岛市市南区高雄路16号国隆、唐巢1-7层的82套办公用房及G301、G303号2套设备转换房屋及其占用范围内的土地使用权的执行许可，理由不当，原审法院不予支持。原告青岛海宜林投资控股有限公司申请对被告李宝先提交的商品房预售合同、收款收据及房屋交接书中李宝先签字及形成时间申请鉴定，原审法院依法不予准许。综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二款之规定，判决：驳回原告青岛海宜林投资控股有限公司的诉讼请求。案件受理费517243元，由原告青岛海宜林投资控股有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人应当就该执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，根据李宝先提供的其与青岛中海盛明置业投资有限公司签订的商品房预售合同及承诺书、房屋交接书、收据等证据，可以证明在人民法院采取保全措施之前其与青岛中海盛明置业投资有限公司签订商品房预售合同并办理网签，按约支付房款，合法接受占有涉案房产。即李宝先与青岛中海盛明置业投资有限公司在人民法院采取保全措施之前即存在真实的商品房预售合同关系，且涉案房屋至今没有办理转移登记非因李宝先个人原因。综上，可认定涉案房产虽然还登记在青岛中海盛明置业投资有限公司名下，但该公司早已将其转让并取得房款，青岛中海盛明置业投资有限公司事实上已不是涉案房产的实际所有人。因此，在房屋登记所有权人与实际所有权人不一致情况下，应遵循实事求是原则，保护实际所有人和现有占有人利益，维护交易秩序的稳定。故原审认定李宝先对涉案房产依法享有合法民事权益，足以排除青岛海宜林投资控股有限公司的执行是正确的。
执行异议审查程序和申请执行人执行异议之诉案件的审理虽为两个不同的程序，但都是以判断案外人的实体权利能否排除强制执行为核心，故存在关联性和共通性。原审参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等相关条款的内容，结合本案案情，认定案外人李宝先的权利可否排除强制执行，不属于法律适用错误。青岛海宜林投资控股有限公司上诉请求适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判令继续执行被上诉人青岛中海盛明置业投资有限公司位于青岛市市南区高雄路16号国隆、唐巢1-7层82套办公用房及两套设备转换房屋G301、G303号及其占用范围内的土地使用权不能成立，本院不予支持。
综上，原审法院根据双方当事人提交的证据，对案件事实作出的认定并无不当。因此，青岛海宜林投资控股有限公司的上诉理由不能成立。原审判决裁判结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费517243元，由上诉人青岛海宜林投资控股有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈东强
审 判 员 丁国红
代理审判员 李守军
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 任 楷