福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽02民终3065号
上诉人（原审被告）：福建上丞建设集团有限公司，住所地福建省厦门市湖里区殿前街道长浩路223号主楼五楼597单元。
法定代表人：吴金标，公司总经理。
委托诉讼代理人：许清松，福建闽翔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：洪秋华，福建闽翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王完治，女，1973年1月1日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：王余芳，福建理则达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：潘雪双，男，1974年4月29日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：林时坤，上海段和段（厦门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：康韵芳，上海段和段（厦门）律师事务所律师。
原审被告：庄数兰，女，1952年7月10日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
上诉人福建上丞建设集团有限公司（以下简称上丞公司）因与被上诉人王完治、潘雪双、原审被告庄数兰房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初8497号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上丞公司上诉请求：撤销原判第三项，驳回王完治对上丞公司的全部诉讼请求；一审、二审诉讼费由王完治、潘雪双承担。理由如下：一、上丞公司作为案涉房屋的实际所有权人，有权收取案涉房屋的承租人及实际使用人王完治缴纳的租金。二、其与潘雪双签订的《租赁合同》最迟于2013年5月29日解除。《租赁合同》已约定上丞公司享有单方解除权，上丞公司根据合同约定行使单方解除权，潘雪双最迟于2013年5月29日便已明确收到上丞公司解除《租赁合同》的意思表示，因此《租赁合同》最晚已于2013年5月29日解除。三、上丞公司与王完治签订的《房屋租赁合同书》真实有效。上丞公司有权收取王完治2013年11月26日至2014年10月23日期间的租金，无须退还租金，更无须支付逾期付款利息。
王完治答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上丞公司的上诉请求不能成立，应予驳回。
潘雪双答辩称：原审认定上丞公司与其签订的《租赁合同》于2014年10月23日解除正确。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告庄数兰未陈述意见。
王完治向原审法院起诉请求：1.潘雪双立即向王完治退还房屋租赁押金人民币（下同）3700元；2.潘雪双立即向王完治退还2014年10月24日起至2015年9月11日租金39220元、2014年5月、6月租金7400元及逾期付款利息（自2014年10月24日起，以46620元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付款之日止）；3.上丞公司、庄数兰共同向王完治退还2013年11月26日起至2014年10月23日租金74316.7元及逾期付款利息（自2014年10月23日起，以74316.7元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付款之日止）；4.潘雪双、上丞公司、庄数兰赔偿王完治租赁期间停业损失24000元;5.潘雪双、上丞公司、庄数兰承担本案全部诉讼费用。
原审法院认定事实：2011年7月28日，潘雪双与王完治签订一份编号为1301032的《房屋租赁合同书》，约定：王完治向潘雪双承租座落于厦门市湖里区间的房屋；租赁期限自2011年9月12日至2021年9月11日；每月租金为3700元，王完治每两年向潘雪双支付88800元，下次付款应提前7天付清；王完治向潘雪双交付3700元作为押金，到合同期满，且王完治交清租赁期间应交的一切费用后，潘雪双应将押金无息退还王完治。2013年8月12日，潘雪双确认收取王完治押金3700元。
2013年4月2日，厦门市湖里区人民法院立案受理上丞公司与潘雪双、曾鹭斌、王完治、黄志荣、谢春贵、厦门聚果堂商贸有限公司、汪传安、杨丽容、李楷芳、林文珍、吴玉兰房屋租赁合同纠纷一案[案号为（2013）湖民初字第2582号]。厦门市湖里区人民法院经审理认定，2011年7月12日，厦门富豪集团有限公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的潘雪双签订了《租赁合同》一份，就厦门富豪集团有限公司将坐落于厦门市湖里区东渡路106号之三华阳阁经贸综合楼一层、二层的房屋出租给潘雪双的相关事宜进行约定，甲方允许乙方自行分割出租经营。2011年7月13日，潘雪双作为接收人在一份载明交接房屋为厦门市湖里区金鼎路经贸综合楼一层、二层的《房屋交接单》上签字。潘雪双接收上述讼争房产后，对讼争房产进行分割，并分别出租给第三人曾鹭斌、王完治、黄志荣、谢春贵、厦门聚果堂商贸有限公司、汪传安、杨丽容、李楷芳、林文珍、吴玉兰。2013年3月20日，厦门富豪集团有限公司将名称变更为福建上丞建设集团有限公司。2013年11月26日，厦门市湖里区人民法院作出判决：一、解除福建上丞建设集团有限公司与潘雪双于2011年7月12日签订的《租赁合同》；二、潘雪双自判决生效之日起一个月内拆除厦门市湖里区东渡路106号之三经贸综合楼一层、二层内安装的扶梯并将上述房产恢复原状返还给上丞公司；三、潘雪双自判决生效之日起十日内，按每月70000元的标准向上丞公司支付2013年3月12日起至判决生效之日止的租金；四、潘雪双自其将厦门市湖里区东渡路106号之三经贸综合楼一层、二层返还给上丞公司之日起十日内，赔偿上丞公司占用房产的损失（按每月70000元的标准自判决生效之日的次日起计至潘雪双实际返还房产之日止）；五、驳回上丞公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉潘雪双的诉讼请求。潘雪双不服（2013）湖民初字第2582号判决，上诉至厦门市中级人民法院[案号为（2014）厦民终字第2199号]，厦门市中级人民法院于2014年10月10日作出判决：驳回上诉，维持原判。该判决于2014年10月23日生效。
原审另查明，1.王完治向潘雪双支付2013年9月12日至2015年9月11日的租金为72500元。2.2014年5月1日，上丞公司委托庄数兰处理厦门东路渡106号之三一二层商铺及办公场所相关事宜。2014年6月14日，庄数兰（作为甲方）根据上丞公司的委托与王完治（作为乙方）签订一份《房屋租赁合同书》，约定：甲方将东渡路106号之三第九店面出租给乙方，租赁期限自2013年11月26日至2020年11月25日止，每月租金为6500元，付款方式为乙方应每季度向甲方交付19500元，每季前7日付清，租金支付至庄数兰名下建设银行账户（卡号43×××49）。2014年6月19日至2015年9月7日，王完治向庄数兰的该建设银行账户转账支付2013年11月26日至2015年11月25日的租金156000元。庄数兰系作为上丞公司受委托人与王完治签订合同，签订合同的法律后果由上丞公司承担，王完治与上丞公司之间存在合同关系。3.王完治提交的证据不足以证明其支付了员工工资，原审法院对该事实不予认定。
原审中，王完治申请保全潘雪双价值56684元的财产，依据王完治的申请，原审法院依法采取保全措施，王完治为此支付保全费586元。
原审法院认为，上丞公司、庄数兰经原审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，依法缺席审理和判决。王完治与潘雪双、王完治与上丞公司签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，系合法有效。王完治与潘雪双、王完治与上丞公司之间虽然存在两个租赁合同关系，但王完治的诉求基于潘雪双与上丞公司之间合同关系的解除，系基于同一房产租赁事宜签订的合同，因租赁期间存在交叉而发生的纠纷，不属于需要分别审理的两个法律关系，因此，潘雪双关于本案涉及两个法律关系，应选择一个当事人当被告的抗辩意见，不予采纳。2011年7月12日，上丞公司与潘雪双签订租赁合同，并将厦门市湖里区东渡路106号之三华阳阁经贸综合楼一层、二层的房屋交付潘雪双使用，该租赁合同于2014年10月23日经生效判决解除。根据合同约定，在合同期内，潘雪双有权对讼争房屋进行使用、出租。合同解除后，潘雪双应及时归还讼争房产，上丞公司对讼争房产享有使用、收益的权利。王完治与上丞公司签订合同并支付租金，上丞公司在其与潘雪双之间的合同解除之后亦接收租金，可以视为在该合同解除之日起王完治作为厦门市湖里区间店铺的实际使用人代潘雪双向上丞公司归还该房屋后，王完治与上丞公司依据双方2014年6月19日签订的房屋租赁合同继续履行合同，2014年10月24日起就厦门市湖里区间店铺租赁的有关权利义务依据王完治与上丞公司签订的合同履行。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效为一年。据此，并非所有涉及租金的纠纷诉讼时效为一年。本案并非王完治延付或者拒付租金发生的纠纷，而是在2014年10月23日判决生效时王完治知悉潘雪双与上丞公司合同解除后，主张返还其多支付的租金，因此，潘雪双关于租金纠纷诉讼时效一年，王完治的诉求超过诉讼时效的抗辩，不予采信。因潘雪双与上丞公司的之间签订的合同解除，致使王完治与潘雪双签订的合同无法继续履行，潘雪双应退还王完治押金3700元。2013年9月12日至2014年10月23日，王完治应支付潘雪双租金49532.26元（3700元/月×13月+3700元/月÷31天×12天），王完治支付了72500元并主张潘雪双退还39,220元，原审法院予以部分支持22967.74元，超过部分不予支持。王完治于2016年10月9日起诉要求潘雪双退还该款项，潘雪双应及时归还，潘雪双未及时归还，因此王完治主张的逾期付款利息应自2016年10月9日起计算为宜。2014年5月、6月，讼争的房屋由王完治占有、使用，王完治主张潘雪双退还该期间的租金，不予支持。2013年11月26日至2014年10月23日期间的租金王完治已向潘雪双支付，且生效判决亦判令由潘雪双向上丞公司支付，王完治主张上丞公司退还该期间的租金74316.7元，原审法院予以部分支持70661.29元（6500元/月×10月+6500元/月÷31天×27天），超过部分不予支持。王完治主张庄数兰承担共同退还款项的责任，没有事实和法律依据，不予支持。王完治于2016年10月9日起诉要求上丞公司退还该款项，上丞公司应及时归还，上丞公司未及时归还，因此王完治主张的逾期付款利息应自2016年10月9日起计算为宜。王完治主张潘雪双、上丞公司、庄数兰承担租赁期间的停业损失24000元，没有事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、潘雪双于判决生效之日起十日内退还王完治押金3700元；二、潘雪双于判决生效之日起十日内退还王完治租金22967.74元并支付逾期付款利息（以22967.74元为基数，按中国人民银行贷款利率标准，自2016年10月9日起计至判决确定的付款日止）；三、福建上丞建设集团有限公司于判决生效之日起十日内退还王完治租金70661.29元并支付逾期付款利息（以70661.29元为基数，按中国人民银行贷款利率标准，自2016年10月9日起计至判决确定的付款日止）；四、驳回王完治的其他诉讼请求。案件受理费3516元，减半收取计1758元，由王完治负担742元，潘雪双负担233元、福建上丞建设集团有限公司公司负担783元。保全费586元，由王完治负担300元，潘雪双负担286元。
本院二审期间，当事人均未提交新的证据。
经审理查明，上诉人上丞公司、被上诉人王完治对原审认定的事实均无异议。被上诉人潘雪双对原审认定的“王完治向潘雪双支付2013年9月12日至2015年9月11日的租金为72500元”有异议，对原审认定的其余事实均无异议。对上丞公司、王完治、潘雪双均无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人上丞公司与被上诉人潘雪双于2011年7月12日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。上述《租赁合同》业经生效判决解除[案号为（2014）厦民终字第2199号]，判决生效时间为2014年10月23日，原审认定该《租赁合同》于2014年10月23日解除并无不当。上丞公司关于合同解除时间最迟为2013年5月29日的上诉理由缺乏依据，不予采纳。
2014年6月14日，庄数兰根据上丞公司的委托与王完治签订的《房屋屋租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。鉴于上丞公司与潘雪双之间签订的《租赁合同》于2014年10月23日合同解除，该合同解除前案涉房产仍由潘雪双向上丞公司承租，租金亦由潘雪双向上丞公司交纳，故上丞公司无权再向王完治收取2013年11月26日至2014年10月23日期间的房屋租金。原审认定上丞公司应向王完治返还租金70661.29元并支付逾期利息并无不当。上丞公司的上诉缺乏依据，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1567元，由上诉人福建上丞建设集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 伟
审 判 员 郑文雅
审 判 员 龙 辉
二〇一七年八月二十三日
代书记员 巫粤峰
附本案适用的相关法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。