江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏01民终4479号
上诉人（原审原告）：南京九派企业管理咨询有限公司，住所地在南京市秦淮区信府河101号。
法定代理人：许某，该公司经理。
委托诉讼代理人：孙韬，江苏刘洪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘建武，江苏刘洪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：秦天，女，1990年7月16日生，汉族，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：谭苏宁，江苏格非律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏艳莉，江苏格非律师事务所律师。
上诉人南京九派企业管理咨询有限公司（以下简称九派公司）因与被上诉人秦天房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院(2016)苏0102民初2371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
九派公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或裁定发回重审；被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人未经上诉人同意擅自将房屋出租给案外人，构成严重违约，被上诉人应承担违约责任。本案中，双方订立的《房屋租赁合同》约定的租赁期间自2015年11月28日至2016年11月27日，但在租期未满时上诉人即擅自于2016年4月11日将房屋出租给案外人唐翼飞。二、一审法院在被上诉人无直接证据证明上诉人要求解除《房屋租赁合同》的情况下，仅凭推断即认定上诉人违约系认定事实不清。本案中，《房屋租赁合同》明确约定装修需经被上诉人同意，故案外人王花于2016年4月11日、12日与被上诉人之母李安平进行电话联络，告知其需进行装修。李安平表示要前往房屋查看，故王花告知李案平房屋入户门密码。被上诉人称上诉人要求解除房屋租赁合同后其才将房屋另行出租，但对这一事实并无直接证据加以证明，仅仅提供了无通话内容的通话记录及与被上诉人有利害关系的证人证言，而上述证据均不能直接证明这一事实。一审法院据此定案，属于主观臆断。三、一审过程中，仅有上诉人起诉要求被上诉人返还多支付的房租及支付违约金，但被上诉人并未以反诉的方式要求我方支付违约金；而一审法院在审理过程中直接认为我方应当承担一个月的违约金。对于该项程序错误，请求二审法院依法予以改判。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
秦天辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不存在程序问题。一审法院结合双方合同约定，扣除相关费用后再予以退还租金与押金，实属合理。上诉人的上诉内容与客观事实不符。上诉人本来意欲退租止损，后因为违约金、押金返还等问题产生争议，才提起诉讼。上诉人的上诉事实和理由不能成立，是对其诉权和司法资源的滥用，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
九派公司向一审法院起诉请求：1.确认九派公司、秦天之间的《房屋租赁合同》于2016年4月12日解除；2.秦天返还租金19725.9元、押金12800元；3.秦天支付违约金25600元、居间服务费6100元。
一审法院认定事实：秦天系涉案房屋所有权人，该房屋的门锁为密码钥匙。李安平与秦天为母女关系。2015年11月26日，王花（九派公司经理）代表九派公司（乙方）与秦天（甲方，代理人李安平）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作办公使用；租赁期内，甲方不同意乙方转租该房屋；租期自2015年11月28日至2016年11月27日；租期届满后，如乙方需要续租，应于租期届满前30天通知甲方，同等条件下，乙方享有优先承租权；租金每月12800元，半年支付一次，乙方须提前30天支付下一期房租；租赁期内，水、电、气、物业管理费等费用，由乙方承担；甲方于签约时收取乙方押金12800元，作为房屋装潢附属设施、家电及乙方应承担有关费用的担保，如乙方没有造成房屋或设施的损坏且不欠费用，则甲方全额退还该押金，否则甲方有权扣除相应费用后将余额退还乙方；甲乙双方各向南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）支付居间服务费6100元；乙方逾期交纳水、电、气、物业管理费等费用，每逾期一天，按上述费用的5%支付滞纳金；乙方因使用需要进行房屋内部装修，须经甲方同意；合同签订后，如一方违约，导致合同无法继续履行，应按月租金的两倍向守约方支付违约金，同时违约方应代守约方向我爱我家公司支付居间服务费；等等。合同签订后，秦天按约将涉案房屋、4张房屋门卡等交付九派公司，九派公司向秦天支付了半年租金76800元和押金12800元。
涉案房屋由九派公司承租后一直处于空置状态。2016年4月11日16时6分，王花（手机号码135××××7723）致电李安平（手机号码138××××2266），通话时长2分35秒。4月12日9时12分，李安平致电王花，通话时长1分7秒。同日9时17分，王花通过微信告诉李安平涉案房屋门锁的密码为139××××1223，该密码也是王玉珏的手机号码。同日12时14分，李安平致电王玉珏（手机号码139××××1223），通话时长3分21秒。同日，经南京半亩房产中介有限公司（以下简称半亩公司，中介人员蒋某,4）居间，李安平（甲方）与唐翼飞（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，房屋用途为办公；租赁期限自2016年4月16日至2017年4月15日；租金每月13500元，每季度支付一次；甲方应于2016年4月12日将房屋交付乙方，装修免租期至2016年4月15日止；甲乙双方须向半亩公司支付半个月租金6750元作为居间服务费用；等等。合同签订后，李安平按约将涉案房屋交付唐翼飞。
在获知李安平将涉案房屋另行出租的情况后，4月21日下午，王玉珏、王花先后致电李安平，4月22日上午，王花再次致电李安平，4月23日，九派公司、秦天就租赁事宜发生纠纷，王花报警。
关于2016年4月11日、4月12日的通话内容，九派公司、秦天陈述不一。4月11日的通话，九派公司称系王花告知李安平拟装修涉案房屋的事宜，后李安平要求前往房屋查看，王花称核实房屋门锁密码后告诉李安平；秦天称系因涉案房屋没有使用，王花与李安平协商退租止损事宜。4月12日9时的通话，九派公司称系王花核实涉案房屋门锁密码后，询问李安平是否仍前往房屋查看，李安平要求通过微信告知其房屋门锁密码；秦天称系王花告知其将通过微信发送房屋门锁密码，并让李安平与王玉珏办理交接事宜。4月12日12时的通话，九派公司称系李安平告知王玉珏未交物业管理费、水电费等情况，要求九派公司尽快交纳；秦天称系根据王花提供的号码联系王玉珏办理水、电等交接事宜，并告知王玉珏因九派公司违约不退还押金。
为证明系九派公司违约，秦天申请了李安平、蒋某,4等出庭作证。李安平证言的内容与前述内容一致，并称4月11日的通话中，李安平起初因支出了一年中介费不同意提前退租，王花表示不再支付下半年的房租，李安平随后就同意了交接房屋；4月12日在王花告知涉案房屋门锁密码后，李安平10时许到了房屋，并让半亩公司的蒋某,4帮忙查询了物业管理费欠费情况，随后通知了王玉珏交纳物业管理费。蒋某,4证言：4月11日晚，李安平联系蒋某,4称前面的租客提前退租，委托蒋某,4将涉案房屋对外出租；4月12日中午，李安平让蒋某,4查看了物业管理费欠费情况，并在电话中告诉对方结清费用、押金变为违约金不再退还等。九派公司认为证人与秦天有利害关系，证人证言不能达到证明目的。
此外，为证明九派公司违约给秦天造成的损失情况，秦天举证了：1.2015年11月至2016年3月的物业费、公摊电费、电费发票，合计2359.6元；2.2016年4月的物业费、公摊电费、电费收款单和发票，合计603.7元；3.2016年4月12日半亩公司出具的6750元中介费收据；4.2016年6月20日江苏格非律师事务所出具的5000元律师服务费发票。九派公司质证称，对前述证据的真实性没有异议，九派公司未就水、电、物业管理费等费用与秦天结算，2015年11月1日至同年11月28日、2016年4月12日至同年4月30日的物业费、公摊电费、电费不应由九派公司承担，对秦天支出的费用同意按天计算应承担的金额，律师费不应认定为秦天的损失。
一审法院认为，九派公司、秦天之间的《房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。
关于违约的认定。九派公司、秦天约定的租赁期限为一年，九派公司在承租涉案房屋后4个多月内未实际使用，且2016年4月11日系九派公司主动联系秦天，该时间与双方约定的九派公司应支付下半年租金的期限相近，故秦天辩称的九派公司联系秦天为了退租止损的意见符合情理，九派公司所述联系秦天是为了装修涉案房屋与理不符。此外，从4月12日李安平与王花沟通的情况看，如李安平是因九派公司拟装修涉案房屋前去查看，王花在已经告知李安平房屋门锁密码的情况下，并无告知李安平王玉珏手机号码的必要；九派公司已经向秦天支付了押金，李安平亦无查看物业管理费交纳情况、联系王玉珏尽快交纳物业管理费的必要。证人蒋某,4的证言亦能够印证秦天因九派公司提前退租而将涉案房屋另行出租的事实。综上，一审法院认定，2016年4月11日，九派公司致电秦天提前解除合同，并于4月12日以告知房屋门锁密码的方式向秦天交还了房屋，后双方因违约金、押金返还等问题发生争议。本案的违约方系九派公司而非秦天，九派公司在租期内提前解除合同，构成违约，应当向秦天承担违约责任。
九派公司、秦天之间的《房屋租赁合同》于2016年4月12日解除，一审法院予以确认。九派公司违约导致秦天另行出租房屋自2016年4月16日起算租金，并给秦天造成2015年11月28日至2016年4月12日期间的物业管理费、电费、公摊电费以及另行出租房屋的中介费等实际损失，结合双方关于违约金为月租金两倍的约定，双方租赁合同解除后，一审法院酌定由九派公司向秦天支付一个月租金即12800元作为违约金，扣除该费用后，秦天应当将租金、押金的剩余款项返还九派公司。经一审法院核算，秦天应当返还九派公司的款项为19200元。九派公司要求秦天支付违约金和居间服务费，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，九派公司的诉讼请求，一审法院部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、九派公司与秦天2015年11月26日签订的《房屋租赁合同》于2016年4月12日解除。二、秦天于判决生效之日起十日内返还九派公司19200元。三、驳回九派公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1406元，由九派公司负担986元，由秦天负担420元。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行其合同义务。现上诉人上诉称其未提出解除租赁合同、被上诉人一房两租构成违约，但其租赁涉案房屋后一直未实际使用，被上诉人所举之证据及陈述之沟通情况更为符合常理。一审法院结合现有事实，认定九派公司在租期内提前解除合同构成违约，并无不当。关于租金及押金退还问题，一审法院根据解除合同的时间计算剩余租期，并判令被上诉人退还部分租金，亦无不当。关于押金问题，因上诉人提前解除租赁合同给被上诉人造成中介费用等损失，其亦未支付物业服务费、水电费用等相关费用，一审法院本着一并解决纠纷的原则，结合合同约定，判令押金不予退还，应属合理。对于上诉人的上诉请求，本院不予采信。
综上，上诉人九派公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1406元，由上诉人南京九派企业管理咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 孙 伟
审判员 张旭东
二〇一七年六月十九日
书记员 汪海燕