甘肃省会宁县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
(2017)甘0422民初2065号
原告：侯壁飞，男，汉族，农民，住甘肃省会宁县。
委托诉讼代理人：李世民，系甘肃同昭律师事务所律师。
被告：会宁御鼎房地产开发有限公司，住所地：甘肃省白银市会宁县会师镇北河坪新城区。
法定代表人：常金玲，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：常亮，系甘肃久铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于小珍，系甘肃久铭律师事务所律师。
原告侯壁飞与被告会宁县御鼎房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯壁飞的委托诉讼代理人李世民，被告会宁御鼎房地产开发有限公司的委托诉讼代理人常亮、于小珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告侯壁飞向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付原告违约金5500元（实际为逾期交房的过渡费）；2、判令被告承担原告所购房产合同面积超出百分之三部分的房价款24738.40元；3、请求判令被告立即交付原告所购房屋；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年5月22日经原、被告协商一致，原告以每平米4280元的价格购买被告在会宁北城新区开发的商品房1套，并签订了商品房买卖合同1份，合同对双方的权利义务及迟延交付房屋的违约责任作出了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定支付了首付款173144.40元及尾款350000元。但因被告开发的工程建设进度慢，一直未能依约交付原告所购房屋。现合同所涉房产已经建成，可以交付，但被告要求原告缴纳该房屋超出合同约定面积的房款，否则拒绝交付房产，故原告具状起诉。
被告会宁御鼎房地产开发有限公司辩称,1、因住建部门未对被告开发的商品房进行验收，不具备交付使用的条件，被告因客观原因无法向原告交付房屋。2、关于逾期交房的违约金，涉案房屋2016年下半年已竣工，合同约定交付期限为2016年9月30日。逾期交房系住建部门未对涉案房屋进行正式竣工验收，并非被告主观原因所致。根据双方签订的补充协议，根据第一条约定，非出卖人主观原因所致，不能按期交付房屋的，可据实予以延期，被告不承担逾期交房的违约责任。3、据实结算房价款系合同当事人的真实意思表示和交易中形成的习惯。4、合同中据实结算房价款的内容，其非格式条款和特别约定，效力优于一般条款和格式条款。5、合同填写部分的内容应当优先适用，商品房买卖合同首页说明部分第四条明确约定：本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项优先，双方应据实结算房价款，房屋实测面积超出房屋约定面积的房价款应由原告承担。原告要求被告承担所购房产超出合同约定面积3%的房款于法无据。为此请求依法驳回原告的诉讼请求。
为证实自己的主张，原告提交了商品房买卖合同1份，购房款发票1份、银行按揭购房贷款凭证复印件1份，证明原、被告在商品房买卖合同中明确约定了房屋交付时间，但对面积差异的处理约定不明及原告已履行付款义务，逾期交房系被告单方违约等事实。
经庭审质证，被告方对原告所举商品房买卖合同的真实性无异议，但对证明目的有异议：1、合同第五条对房屋面积差异及处理方法虽未进行选择，但并不存在约定不明的情况，根据合同的目的、交易习惯、结合合同的其他条款、合同文本采用的文字形式以及实际情况，综合可以确定据实结算房价款系合同双方当事人关于房产面积差异处理方式的真实意思；2、合同第五条第一项采用条形章的形式进行了特别约定，属于非格式条款，第二项系提前打印好的格式条款。根据《合同法》第四十一条的规定，格式条款和非格式条款不一致的采用非格式条款。对于原告所举购房款发票真实性无异议，但发票上的数字为223144.4，诉状上的数字为173144.4，不一致。对原告所举银行按揭购房贷款凭证复印件，不满足证据属性，不具有证据效力，但结合发票和凭证上的数字，总数属实，系原告按照合同约定交纳房款的数额。
经本院审查认为，原告所举商品房买卖合同、购房款发票，被告对二份证据的真实性无异议，且来源合法，客观真实，与本案具有关联性，能够证明本案的基本事实，故对其证明效力予以认定。原告所举按揭购房贷款的凭证虽系复印件，但被告认可原告交纳购房款的数额能够与该份证据印证，能够证实按照合同约定原告已交清尾款的事实，故对该证据本院予以认定。
本院经审理认定事实如下：原告候壁飞以每平米4280元的价格购买被告会宁御鼎房地产开发有限公司开发的位于会宁县会师镇北河坪新城区金泰国际花园住宅楼房1套（第3幢1单元2101号房），并签订了商品房买卖合同1份，合同约定：首付款为房屋总价款的30%以上，余款为银行按揭贷款。交付期限及条件：出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列1、2、3、4种条件下交房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。逾期交房由出卖人向买受人每月支付过渡费500元。面积确认及面积差异处理:合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第几种方式进行处理，未进行选择。同日双方签订了补充协议1份，协议第一条约定：在商品房建设过程中因不可抗力以及其它非出卖人主观因素致使不能按《商品房买卖合同》约定的期限交付房屋，出卖人通知买受人后可据实予以延期，并不承担逾期交房的违约责任等。合同签订后，原告按照合同约定支付了首付款223144.40元，并以按揭银行贷款的方式支付了合同约定的购房尾款300000元。被告未按照合同约定的期限实际交付房屋，亦未通知原告逾期交房的原因，该涉案房屋至今未经竣工验收，不具备交付使用条件，未进行产权登记。
本院认为，原告侯壁飞与被告会宁御鼎房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同，本院予以确认。（一）关于被告是否应承担逾期交房违约责任问题。被告辩称涉案房屋已于2016年下半年竣工，因政府相关部门至今未组织正式验收，系客观原因并非主观原因造成逾期交房，同时被告以口头方式将逾期交房的原因通知给原告，根据商品房买卖合同补充协议第一条约定，被告在本案中不应承担逾期交房的违约责任，庭审中，原告否认被告通知过逾期交房的原因，被告既未提供证据证实其逾期交房原因，亦未提供证据证实其确实已通知原告逾期交房的原因，故对其辩解意见本院不予支持。根据合同约定，2016年9月30日被告应向原告交付符合合同约定的房屋，但被告并未按期交付，确实存在违约的事实，应承担合同约定的违约责任，即由被告每月支付原告过渡费500元，故原告请求被告支付逾期交房的违约金5500元，实质为11个月的过渡费，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。（二）关于合同约定房屋面积与实际面积差异的问题。根据合同第五条关于面积确认及面积差异处理:合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。但对商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第几种方式进行处理，未进行选择。涉案房屋至今未经竣工验收，不具备交付使用条件，至今未进行产权登记，产权登记面积无法确定，误差面积亦无法确定，原告要求以测会面积与合同约定面积计算误差面积，原告就测绘面积并未提交证据，合同当事人也未约定以测绘面积为准，且测绘面积需经房产登记部门审查确认，并不是最终的产权登记面积，故原告要求被告承担原告所购房产合同面积超出百分之三部分的房价款24738.40元的诉讼请求不能成立，本院不予支持。（三）关于能否交付房屋的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定”建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产法》第二十七条亦有相同的规定，根据上述规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。本案被告作为涉案房屋的出卖人，交付质量合格的房屋是其主要义务，也为法定义务，在相关法律法规中被予以特别规定，并不因当事人的约定而免除或者改变。合同中也约定以涉案房屋的竣工验收合格等为交付条件，因涉案房屋至今未竣工验收，不具备交付使用的条件,故原告要求被告交付房屋的主张不能成立，本院不予支持。待涉案房屋符合法定交付使用条件时可另行主张交付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条第一款的规定，判决如下：
一、被告会宁御鼎房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告侯壁飞逾期交房的过渡费5500元；
二、驳回原告侯壁飞的其它诉讼请求。
案件受理费556元，减半收取278元，由原告侯壁飞承担50元，被告会宁御鼎房地产开发有限公司承担228元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。
审判员冯婕
二〇一七年十月十三日
书记员姜宁涛