广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第5292号
上诉人（原审原告）：庾清兰，住广州市白云区。
委托代理人：肖成，广东信良兆诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘婉鋆，住天津市河西区。
委托代理人：孙惠，即原审第三人，与刘婉鋆为母女关系。
原审第三人：孙惠，女，1956年9月9日出生，汉族，住天津市河西区。
委托代理人：孙晶，住天津市河西区。
上诉人庾清兰因与被上诉人刘婉鋆房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2015)穗云法民四初字第741号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市白云区xx路xx街22号1002房（以下简称：涉案房屋）原系登记在刘婉鋆名下的房屋。2015年2月，刘婉鋆全权委托孙惠代为出售该房屋。2015年3月，孙惠将涉案房屋在中介机构放盘销售。庾清兰于2015年3月22日从中介机构获知该房源信息后，有意购买涉案房屋，因此主动联系孙惠，双方开始就涉案房屋买卖事宜进行磋商。2015年3月23日，双方口头谈妥交易价格为235万元，庾清兰于同日通过转账的方式向刘婉鋆支付5万元。同日，孙惠告知庾清兰涉案房屋存在抵押贷款。
2015年3月25日，刘婉鋆向涉案房屋按揭银行中国银行广州珠江支行申请提前还贷，该行向刘婉鋆出具《贷款提前还款受理通知书》，通知刘婉鋆于2015年3月31日前在供款存折中预存还款本息527600元，该行在2015年4月1日进行提前还款自动扣划，结清全部贷款的客户，在确认扣款成功日起30日后，即从2015年5月1日起所有房屋产权人本人携带身份证原件和该通知书到该行领取抵押物产权证及相关资料，结清全部贷款的客户在领取了产权文件及相关涂销资料后可尽快到抵押物所属房管部门办理房产抵押涂销手续。如果因账户余额不足导致无法扣款，则视为自动放弃提前还款，如果继续提前还款需亲自前往该行重新填写书面申请等。
2015年3月26日，庾清兰、刘婉鋆双方一起到律师事务所咨询律师，并请律师代为草拟房屋买卖合同，该合同约定刘婉鋆将涉案房屋以235万元的价格出售给庾清兰，其中付款方式约定：1.定金，人民币伍万元整，买方已在签署本合同之前已经向卖方支付；2.首期：一次性还贷总额约万元，在卖方协助下，买方向银行支付一次性还贷总额，视为买方向卖方支付首期；3.楼价余款约万元（视首期的支付总额多除少补），买方在递件手续完成之日支付（双方约定在银行撤销他项权利的当天办理递件手续）。该合同还对税费承担、买卖双方权利义务、违约责任等进行了约定。但双方并未在房屋买卖合同上签字。
2015年3月27日，庾清兰以涉案房屋存在抵押，银行办理涂销会耗费很长时间为由提出不再购买涉案房屋，并要求刘婉鋆返还其已支付的5万元款项。此后，因双方对于5万元款项的返还未能达成一致意见，故成讼。
庾清兰以涉案房屋已抵押给银行，而办理房产过户须先涂销抵押权，银行批准程序耗费一定时间，这与庾清兰要尽快取得房产证的意愿不符，故未能最终签订房屋买卖合同为由，于2015年5月13日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、刘婉鋆向庾清兰返还订金人民币50000元；2、刘婉鋆向庾清兰赔偿拒不返还上述款项的利息损失（从2015年3月28日起，至债务全部清偿之日为止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，暂计算至2015年5月12日止，利息为人民币1348元）；3、刘婉鋆承担本案诉讼费用。
在本案原审审理过程中，双方对于庾清兰于2015年3月23日支付的5万元款项的性质存在争议。庾清兰主张该5万元款项为订金，不应适用定金罚则。刘婉鋆则主张该5万元为定金，因为刘婉鋆在转账时当场向庾清兰出具收据，在该收据中是庾清兰主动提出适用定金的双倍罚则。为证明其主张，刘婉鋆提交落款日期为2015年3月23日的《收据》复印件一张，该收据的内容为：“今收到庾清兰购房屋定金伍万元整，双方不得反悔，如发生违约反悔，承担双倍定金赔偿。收款人：孙惠”。刘婉鋆主张该《收据》的原件由庾清兰持有，庾清兰对此予以否认，并认为因该收据上只有第三人的签名，因此不能确认双方已经就定金罚则的适用达成一致意见。
原审法院认为：关于庾清兰于2015年3月23日向刘婉鋆支付的5万元款项的性质的问题。刘婉鋆提交了落款日期为2015年3月23日的《收据》复印件一份，该收据虽然没有原件予以核对，但根据交易习惯，《收据》原件应由收款人保管，现刘婉鋆保留该收据的复印件符合常理。结合庾清兰于该收据落款日期的2015年3月23日当日向刘婉鋆转账支付5万元款项的事实，卖方于收款后向买方出具《收据》，符合日常经验法则。另双方于2015年3月26日在律师事务所协商后由律师草拟的《房屋买卖合同》中在付款方式中提及“定金人民币伍万元整，买方已在签署本合同之前向卖方支付”，该《房屋买卖合同》虽未经庾清兰、刘婉鋆双方签字，但由于庾清兰、刘婉鋆双方均确认该合同是双方共同咨询后由律师草拟的合同，因此该条关于定金的约定亦可体现双方对2015年3月23日支付的5万元款项的性质的真实意思。因此，虽然刘婉鋆提交的《收据》并非原件，但该《收据》能与双方争议的5万元款项支付的事实，以及双方协商后由律师草拟的房屋买卖合同文本中关于定金的相关约定相互印证，上述证据已形成了完整的证据链，因此该院对《收据》的真实性予以确认。根据上述证据可证实双方对5万元款项的性质已明确为定金，并约定了定金罚则。庾清兰主张5万元款项为订金，不应适用定金罚则依据不足，该院不予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金，收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”根据上述规定，购房定金属于立约定金，是为了保证买卖双方按时签订正式的房屋买卖合同。因买方原因导致未能订立商品房买卖合同的，买方不能收回定金；因卖方原因导致房屋买卖合同不能签订的，卖方应双倍返回定金；因不可归责于当事人双方的事由，导致房屋买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还买受人。本案中，庾清兰向刘婉鋆支付的5万元定金应属于立约定金。刘婉鋆收受庾清兰支付的定金后已及时向涉案房屋的抵押银行申请提前还贷，根据银行的通知，提前还贷扣款成功后30日后刘婉鋆即可到银行领取抵押物权证及相关涂销资料，之后即可到房管部门办理房产抵押涂销手续。因此从刘婉鋆提前还贷成功到办理完涉案房屋的抵押涂销时间为一个月左右，该时长对于房屋买卖交易的周期来说是合理的周期，但庾清兰以银行办理涂销会耗费很长时间为由提出不再购买涉案房屋，该理由不能成立，最终导致双方未能签订正式的房地产买卖合同责任在庾清兰，根据定金罚则，刘婉鋆有权没收庾清兰支付的5万元定金。因此庾清兰要求刘婉鋆向其返还5万元定金及支付利息缺乏法律依据，该院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，于2015年8月18日作出如下判决：驳回庾清兰的全部诉讼请求。案件受理费1084元，由庾清兰负担。
判后，上诉人庾清兰不服原审判决，向本院提起上诉称：一、庾清兰与刘婉鋆之间不成立定金合同关系。庾清兰与刘婉鋆从来没有签订过书面定金合同，庾清兰与刘婉鋆之间对此亦未达成共识。刘婉鋆提交的《收据》系其单方制作，庾清兰未予确认也没有收到过。庾清兰通过银行转账的方式向刘婉鋆支付购房订金，银行转账凭证就足以证明庾清兰的付款事实，无需孙惠再出具《收据》。况且，《收据》记载的收款人是孙惠而非刘婉鋆，这也与收款人是刘婉鋆的事实不相符。而原审法院以推定的方式来确认《收据》的证明效力，严重违反《证据规则》，导致事实认定错误。退一步说，即使庾清兰真的收到了《收据》，原审法院也不能将《收据》认定是双方所签订的合同。《收据》只有孙惠一人签名，欠缺庾清兰签字确认，《收据》本身并不是约束双方的合同。根据《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题解释》第一百一十八条的规定，定金合同应当是经双方签字达成的书面合同，其形式要件必须是书面合同，单单只有孙惠签字的《收据》不能被认定是对双方具有约束力的定金合同。庾清兰向刘婉鋆银行账户汇款的5万元，属于买卖交易习惯中的订约金，但双方未对其是否是定金达成书面合同，应视为性质没有约定。刘婉鋆主张定金权利，应不予支持。二、原审法院对于刘婉鋆提交的三份证据，在没有其他证据补证的情况下均予采信，有违公平，也严重违反了证据规则的规定。上诉请求：1、撤销原审判决；2、刘婉鋆向庾清兰返还人民币5万元；3、刘婉鋆向庾清兰赔偿拒不返还上述款项利息损失(从2015年3月28日起，至债务全部清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算)，暂计至2015年5月12日止，利息为人民币1348元(5万元×5.35%×4×46天/365天);4、刘婉鋆承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人刘婉鋆二审答辩称：刘婉鋆委托孙惠签订的协议是有效的，收据是庾清兰在银行让孙惠写的，可以去调取银行的录像予以证实。庾清兰称没有收到收据是在欺骗法院，刘婉鋆不可能收到定金后不给庾清兰打收条，庾清兰是在说谎，刘婉鋆手上的收据是复印件，是因为原件在庾清兰手上，银行是有录像的。如果没有亲戚、朋友的关系，对方汇款5万元给刘婉鋆，刘婉鋆不打收条，这是不可能的，庾清兰肯定也不会愿意。
原审第三人孙惠二审述称：原审第三人的意见与被上诉人意见一致。
经审理查明，原审法院查明事实基本无误，本院予以确认。
原审期间，庾清兰提供了其与孙惠的微信通信记录，显示：1、孙惠在2015年3月23日已告知庾清兰涉案房屋已抵押，庾清兰要求孙惠去银行查询剩余贷款数额；2、孙惠于2015年3月24日告知庾清兰剩余贷款为52万余元，庾清兰遂要求孙惠带上证件去其指定的律师处协商，并表示“我到时候先转五十万元第一笔给您先好不好”；3、2015年3月27日，庾清兰告知孙惠“因为我们也要急着贷款种种原因…你这边又还没解押，所以房子我们还是不要了…”。刘婉鋆、孙惠对上述微信通信记录的真实性无异议。
二审期间，庾清兰、刘婉鋆、孙惠均确认《贷款提前还款受理通知书》中银行的印章是在2015年6月30日才加盖的。
本院认为：本案的争议焦点在于庾清兰支付的5万元是否属于定金以及刘婉鋆应否向庾清兰返还该5万元及利息。
关于庾清兰支付的5万元是否属于定金的问题。为证明庾清兰支付的5万元为定金的性质，刘婉鋆提供了2015年3月23日的《收据》复印件以及双方于2015年3月26日在律师事务所协商后由律师草拟的《房屋买卖合同》。关于庾清兰有无收取孙惠开具的《收据》的问题。从本案现有证据来看，庾清兰与刘婉鋆、孙惠协商涉案房屋买卖事宜之前并不相识，且庾清兰向刘婉鋆的帐户转帐5万元时尚未与刘婉鋆签订任何合同，在此情况下，庾清兰作为付款方，不向收款方索取收据有违常理。其次，虽然庾清兰、刘婉鋆并未在《房屋买卖合同》上签名，但是从该《房屋买卖合同》草拟的过程来看，该合同是双方共同咨询律师后由律师草拟的合同，结合庾清兰微信通信记录中关于“因为我们也要急着贷款种种原因…你这边又还没解押，所以房子我们还是不要了…”以及其起诉状中关于“涉案房屋已抵押给银行，而办理房产过户须先涂销抵押权，银行批准程序耗费一定时间，这与庾清兰要尽快取得房产证的意愿不符”的陈述来看，买卖双方未能最终签订买卖合同的原因并非对《房屋买卖合同》所载明的定金条款无法达成合意，而是因庾清兰认为涉案房屋办理涂销抵押登记的时间过长所致。原审法院认定《房屋买卖合同》中关于定金的约定可体现买卖双方对2015年3月23日支付的5万元款项性质的真实意思并无不当。原审法院结合上述事实，认为刘婉鋆提供的《收据》与庾清兰付款的事实以及《买卖合同》关于定金的相关约定相互印证且形成了完整的证据链，对《收据》的真实性予以采信并作出庾清兰于2015年3月23日支付的5万元属于定金的认定并无不妥。
关于刘婉鋆应否向庾清兰返还该5万元及利息的问题。刘婉鋆提供的《贷款提前还款受理通知书》中载明发出通知的时间为2015年3月25日，该通知书中要求刘婉鋆在2015年3月31日前在供款存折中预存还款本息，并告知将在2015年4月1日进行提前还款自动划扣，虽然相关银行在刘婉鋆提供的《贷款提前还款受理通知书》上加盖印章的时间为2015年6月30日，但是相关银行并未对《贷款提前还款受理通知书》所载明的内容提出异议，即相关银行加盖印章的行为已表明该行对《贷款提前还款受理通知书》的内容予以认可。此外，结合庾清兰提供的微信通讯记录中关于孙惠于2015年3月24日已告知庾清兰剩余贷款数额的记录来看，本院对该《贷款提前还款受理通知书》的真实性予以认可。刘婉鋆在收受庾清兰交付的定金后已经及时向抵押银行申请提前还贷，根据《贷款提前还款受理通知书》所载明的流程，从刘婉鋆提前还贷成功到办理完涉案房屋的抵押涂销的时间为一个月左右，该时长对房屋买卖交易的周期来说应属合理的期间，庾清兰以涉案房屋办理涂销抵押登记的时间过长而提出不再购买涉案房屋依据不足，原审法院认定庾清兰应对买卖双方未能最终签订买卖合同承担责任，并据以驳回庾清兰要求刘婉鋆返还5万元定金及利息的诉讼请求并无当。
综上所述，上诉人庾清兰的上诉理由均不能成立，本院均不予支持；审查原审法院认定事实基本清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1084元，由上诉人庾清兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 万力平
审 判 员 李 静
代理审判员 黄春成
二〇一六年一月十四日
书 记 员 邹凌青
黄咏欣