广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终1737号
上诉人（原审原告）：冯流根，男，1971年9月17日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审被告）：中山市宝嘉房地产发展有限公司。住所地：广东省中山市五桂山镇城桂路长命水大街*号领东上筑花园23卡商铺。
法定代表人：陈礼托。
原审第三人：中山市和众物业管理有限公司。住所地：广东省中山市五桂山城桂路长命水大街*号领东上筑花园38卡。
法定代表人：于坤伟。
上诉人冯流根因与被上诉人中山市宝嘉房地产发展有限公司（以下简称宝嘉公司）、第三人中山市和众物业管理有限公司（以下简称和众公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第3580号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年7月24日，冯流根（买受人）与宝嘉公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同7份，约定购买由宝嘉公司开发的领东上筑花园13\\\15幢210、211、212、213、215、216、217号摩托车车位，合同总价款8万元。上述购买摩托车位的合同双方已全部履行完毕。2013年6月7日，冯流根再向宝嘉公司支付2万元，宝嘉公司在收据上注明“冯流根交来210、211、212、213、215、216、217车位增加停车卡（小车停车卡，同意长期使用）”，并在收据上盖章。其后，宝嘉公司向冯流根发放小汽车停车卡两张供其使用。2014年7月11日，宝嘉公司出具证明，内容为“本小区业主冯流根先生，于2013年6月购买本公司开发之领东上筑花园210、211、212、213、215、216、217摩托车车位共七个，该七个摩托车车位配置两张小汽车停车卡供其长期使用，特此证明”，该证明上有宝嘉公司的盖章。后领东上筑花园物业管理公司由宝嘉公司变更为和众公司，自2015年9月1日起，和众公司只允许冯流根使用一张停车卡，开始停用另一张卡。2015年9月7日，和众公司出具证明，其内容为“冯流根所购买的七个摩托车位，原配置两张小汽车卡，现已有一张卡于9月1日被本公司停止使用”。冯流根遂提起本案诉讼，请求判令：1.宝嘉公司返还20000元；2.本案诉讼费用由宝嘉公司承担。原审诉讼中，冯流根经原审法院询问，其明确以车位租赁合同作为本案基础法律关系，并变更诉讼请求第一项为请求解除与宝嘉公司的车位租赁合同，宝嘉公司返还冯流根预付的车位租金20000元。
原审庭审中，冯流根的委托代理人陈述称，之所以一次购买七个摩托车车位，是因为这七个摩托车位位置很特殊，合起来正好构成一个较大的小汽车车位，故冯流根为停放小汽车一次性购买了七个摩托车车位，后来宝嘉公司主动���出，冯流根再交20000元，可以给冯流根多配置一张小汽车停车卡，供长期使用，冯流根认为比较合算，遂再交纳20000元取得了一张停车卡。双方对再交纳20000元配置停车卡长期使用一事未签订书面合同。冯流根的委托代理人还确认，领东上筑花园正常的车位价格在110000至120000元间。原审诉讼中，经原审法院释明，冯流根确认以车位租赁合同关系作为本案基础法律关系，并将诉讼请求改为返还租金20000元。并补充提供如下情况：领东上筑花园普通车位的收费情况为包月200元，单次进出小区为5元/次，过夜停放为10元。
因宝嘉公司、第三人和众公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，应承担相应诉讼风险。冯流根当庭保证其所陈述事实的真实性，且提供商品房买卖合同、收款收据及证明、和众公司开具的证明等证据佐证，原审法院对上述事实予以确认。
原审法院认为：本案双方未签订书面租赁合同，但双方口头达成冯流根支付20000元租金长期使用宝嘉公司不固定车位的租赁合同，双方以口头形式订立车位租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第十条的规定，双方口头约定的合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，该车位租赁合同依法成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，冯流根、宝嘉公司双方于2013年6月7日口头订立车位租赁合同，冯流根预付车位租金20000元，宝嘉公司为冯流根增加一张停车卡供其长期使用。因冯流根、宝嘉公司双方未采用书面形式订立租赁合同，且未明确约定租赁期限，故应认定双方为不定期车位租赁合同关系，双方可以随时解除合同。现冯流根要求解除合同，原审法院予以支持。同时冯流根主张宝嘉公司返还预付的车位租金合理，但应按正常标准扣除冯流根已使用停车卡天数。冯流根于2013年6月7日预付租金20000元，宝嘉公司承诺为其增加停车卡，故原审法院认定冯流根从2013年6月7日起开始使用该停车卡，至2015年9月1日起，冯流根的增加车位卡被停用，故冯流根实际使用时间为两年零83天，冯流根在诉讼中提供了领东上筑花园的停车收费情况，该收费情况与同档次小区的收费情况一致，原审法院予以采信，按停车包月200元，合每天6.6元，而冯流根已使用领东上筑花园不固定车位813���，则应当扣除5365.8元。其余预付租金宝嘉公司应当返还给冯流根。
综上，冯流根诉求合理部分，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、宝嘉公司返还冯流根预付租金14634.2元。二、驳回冯流根的其他诉讼请求；如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元,减半收取150元（冯流根已预交），由冯流根负担40元，宝嘉公司负担110元（宝嘉公司于原审判决生效之日起七日内迳付冯流根）。
宣判后，上诉人冯流根不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定冯流根的车位使用时间为2013年6月7日至2015��9月1日，共计813天有误。冯流根实际使用的时间为419天，即自2013年6月7日起至2014年8月1日止。2014年8月1日，因和众公司成为小区新的物业管理公司，其在接管涉案小区后更换了新的门禁系统，导致冯流根的停车卡不能使用。二、冯流根一次性向宝嘉公司支付20000元以获得能够长期使用的第二张停车卡，即使按照租赁合同最长的年限计算，租期也应该为20年，平均分摊每月的租金应为83元，每天为2.76元。故宝嘉公司的车位使用费应计算为：2.76元/天×419天=1156.44元，原审法院按照200元/月的标准计算车位使用费错误。三、由于冯流根一次性向宝嘉公司支付了20年的车位使用费，按照交易习惯，该价格必然比市场价低，若按每月200元的标准计算车位使用费，20000元的费用只能够使用8年零3个月。四、冯流根向宝嘉公司一次性支付的20000元在冯流根使用车位期间产生的利息已可抵扣冯流根所应支付的车位使用费。宝嘉公司严重违约，且其没有任何经济损失，也未承担任何违约赔偿责任，因此宝嘉公司向冯流根返还20000元时不应扣除冯流根应支付的车位使用费。综上，请求判令：1.撤销原审判决，改判宝嘉公司返还冯流根预付租金20000元；2.本案诉讼费由宝嘉公司负担。
被上诉人宝嘉公司及原审第三人和众公司既未到庭应诉，也未向本院提交书面的答辩意见。
二审期间，宝嘉公司、和众公司均未提交新的证据，冯流根向本院提交了《致领东上筑小区全体业主的公开信》作为新的证据。
本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚，本院对此予以确认。
另查明：冯流根提交的《致领东上筑小区全体业主的公开信》载明和众公司于2014年8月1日进驻领东上筑小区，进驻后为业主更换了业主出入卡，但并未载明更换出入卡的时间及冯流根两张停车卡是否停用。
本院认为：冯流根主张其与宝嘉公司之间曾达成口头协议，其通过向宝嘉公司支付20000元的对价获得增加的一张停车卡供其长期使用，后因该增加的停车卡被停用，其无法继续使用小区停车位，遂提起本案诉讼，请求解除双方的租赁合同并主张宝嘉公司向其返还车位租金20000元。故本案为租赁合同纠纷。根据原审查明事实可知，冯流根与宝嘉公司就宝嘉公司为冯流根增加一张停车卡达成口头协议，双方同意冯流根向宝嘉公司支付20000元，宝嘉公司为冯流根增加一张停车卡供其长期使用，但双方并未约定该停车卡使用的具体期限。因停车卡的功能在于进出小区并使用小区的停车位，因此停车卡停用与否直影响着持卡人对于小区停车位的使用。故冯流根向宝嘉公司支付的20000元实质上是其获得小区停车位使用权所支付的车位使用费/租金。因冯流根与宝嘉公司对于增加的停车卡的使用年限未作明确约定，因此应视为双方对于冯流根租赁/使用的车位的年限未进行明确约定，双方达成的租赁合同为不定期合同。根据合同法的相关规定，双方关于小区车位所达成的租赁合同应视为不定期租赁合同，双方均可随时解除。现冯流根主张解除租赁合同，理据充分，原审法院予以支持并无不妥。但基于宝嘉公司确已向冯流根交付了增加的一张停车卡，冯流根已获得了对小区车位的使用权，冯流根应向宝嘉公司支付其实际使用期间所应交纳的停车费。冯流根主张涉案的停车卡于2014年8月1日，和众公司进驻领东上筑小区时即已被停用，但其提供的《致领东上筑小区全体业主的公开信》虽然载明和众公司进驻领东上筑小区的时间及和众公司为业主更换出入卡的事实，但并未载明冯流根的停车卡被��用的事实。冯流根亦未能提供其他证据证实其该主张。相反，冯流根提交的由和众公司出具的证明载明涉案停车卡停用的时间为2015年9月1日，故原审法院认定冯流根实际使用增加的停车位的时间为2013年6月7日至2015年9月1日，并无不妥。关于使用费计算标准的问题，因冯流根自认领东上筑小区停车位使用费的包月价格为200元，原审法院据此计算冯流根实际使用增加的停车位每日应向宝嘉公司支付使用费为6.6元，合计5365.8元，并无不妥，本院予以确认。冯流根主张按每月83元计算其实际使用小区车位的使用费，没有事实依据，本院不予支持。对于双方当事人未上诉部分，本院不予审理。
综上，冯流根的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元（上诉人冯流根已预交），由上诉人冯流根负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 刘 通
代理审判员 马燕清
二〇一六年六月三十日
书 记 员 龙战江