＼n广东省广州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）穗中法民五终字第1597号＼n上诉人（原审被告）饶志峰，男，1976年8月11日出生，汉族，住广州市。＼n委托代理人饶春贤，男，1950年6月20日出生，汉族，住址。＼n被上诉人（原审原告）上海红星美凯龙品牌管理有限公司广州市越秀分公司，住所地广州市越秀区。＼n法定代表人车建芳，该司董事长。＼n委托代理人戴乙群，该司职员。＼n上诉人饶志峰因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2792号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院经审理查明：座落广州市环市东路511-513号902房是以饶志峰名义登记的产业。2011年7月1日，上海红星美凯龙品牌管理有限公司广州市越秀分公司（为承租方、以下简称红星公司越秀分公司）与饶志峰（为出租方）签订了《房地产租赁合同》，约定：出租方将环市东路511-513号902房租给承租方作居住使用，租期从2011年7月1日至2012年6月30日，每月租金3570元；签定本合同的同时承租方须向出租方交付保证金7000元，合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方，如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除；房屋装配包括物件，乙方负责维护，租赁期满完好交回甲方。同日，饶志峰收取了红星公司越秀分公司保证金7000元，并将上述902房交付给红星公司越秀分公司使用。2012年7月12日，红星公司越秀分公司与饶志峰在上述合同中加上“本合同续签租赁期从2012年8月1日至2013年7月30日一年，月租金含税3927元、实付3850元，合同各条款不变”的文字。2013年7月30日租期届满后，双方没续签租赁合同。＼n2013年8月2日，红星公司越秀分公司通知饶志峰次日到902房办理交接手续，饶志峰回复在外地，回广州后与其联系。2013年8月5、6日，红星公司越秀分公司与饶志峰到902房，饶志峰指出902房存在房间灯不亮、两台空调的遥控器遗失、房间门锁损坏等问题，需维修。2013年8月12日双方再到902房，房间灯、房间门锁已维修，红星公司越秀分公司要求饶志峰全额退回保证金，饶志峰则认为红星公司越秀分公司至8月12日才能交房屋，需扣减一个月租金后退回余下的保证金，红星公司越秀分公司不同意，双方在当天没有办理交接手续。8月12日傍晚，饶志峰向红星公司越秀分公司的工作人员发出短信，约红星公司越秀分公司次日带租赁合同原件，饶志峰带扣减了一个月租金及空调遥控器折价款的保证金余额见面，红星公司越秀分公司回复如果只退一个月保证金肯定不行，为此双方协商不成，次日也没见面。2013年10月1日，饶志峰向红星公司越秀分公司的工作人员发出短信，限红星公司越秀分公司于10月2日上午十点前交回902房的钥匙并清空房内物品办理移交房手续。红星公司越秀分公司工作人员回复“请准备好7000元的押金于明天上午十点办理交房手续”。饶志峰回复因红星公司越秀分公司仍欠8、9月房租，不同意退还押金。红星公司越秀分公司回复若不退回押金将采取法律途径解决。10月2日双方也没见面办理交房手续。＼n红星公司越秀分公司于2013年10月29日向原审法院提起诉讼，请求：饶志峰向红星公司越秀分公司返还租房保证金7000元。饶志峰在原审答辩称：饶志峰于2013年7月15日发短信给红星公司越秀分公司工作人员陈乐，通知其租期即将届满，请其在两天内回复是否续租。陈乐电话回复续租。7月19日，陈乐通知饶志峰其已离职，日后与戴乙群联系。8月2日，戴乙群才致短信给饶志峰次日退房屋，因饶志峰当时在外地，故回复回广州后与其联系。8月6日，饶志峰到902房，发现房屋内垃圾成堆、房间灯不亮、两台空调的遥控器遗失、房间门锁损坏，且红星公司越秀分公司未能提供已交煤气费的单据，红星公司越秀分公司提出需一个星期搞卫生及维修，故双方相约8月12日见面。到8月12日，饶志峰再到现场，当时房间灯及门锁均已修好，地面已没垃圾，但柜子内仍有杂物，空调遥控器仍未有，红星公司越秀分公司也未能提供交煤气费的单据，且红星公司越秀分公司提出需全额退回保证金。对于空调遥控器、煤气费的单据问题，双方争议不大，双方最主要争议点是红星公司越秀分公司提出需全额退回保证金，而饶志峰认为已至8月12日需扣一个月租金后退回保证金余额给红星公司越秀分公司，双方对此协商不成，当天没办理房屋交接手续，此后虽经饶志峰在2013年9月、12月催促，红星公司越秀分公司一直没有将房屋交还饶志峰。另，在8月2日前，红星公司越秀分公司从没通知饶志峰其不再续租，饶志峰在8月5日没到过902房，更从来没有收到过红星公司越秀分公司交付的房屋钥匙。因红星公司越秀分公司至今还没有将902房交回饶志峰，故不同意退还保证金给红星公司越秀分公司。＼n在原审诉讼中，红星公司越秀分公司未能提供证据材料证明其在2013年7月23日已通知饶志峰租期届满后不再续租，并通知饶志峰尽早办理房屋交接手续。红星公司越秀分公司就其提出在2013年7月28日已搬出讼争房的主张，提供了广州燃气集团有限公司于2013年8月16日开具的发票及于2014年1月7日燃气表读数的照片到庭，2013年8月16日发票显示抄表日期为2013年7月31日的燃气行度数为788，照片显示燃气表读数为788。饶志峰对红星公司越秀分公司提供的上述发票及照片没有异议。红星公司越秀分公司就其提出已于2013年8月5日将902房大门的钥匙交付了一条给饶志峰的主张，申请了证人贺某到庭，除此外没能提供其它证据证明其该主张。贺某到庭表示：我是红星公司越秀分公司的员工，曾在上述902房居住，住至2013年7月30日搬出该房屋；2013年8月5日下午2、3时，我与红星公司越秀分公司的另两位员工戴乙群、王发永为交接房屋问题到了902房，饶志峰到902房后提出日光灯、门锁需要维修更换，随后，我方将一条大门钥匙交回饶志峰，留下一条大门钥匙以便维修房屋内的门锁、日光灯，当晚，我们便更换了门锁、日光灯；次日，通知饶志峰已维修好，可以收屋，饶志峰答复在外地需待8月12日才办理交接手续；至8月12日，我与戴乙群、王发永以及另一同事崔运奇下午一起到902房，饶志峰到902房后提出我方拖延了交房日期，要扣除我方一个月的房屋租金才退回押金，我方答复不同意扣一个月押金，至于可扣多少押金需回去请示领导才答复，此后我就没再跟进此事了。饶志峰对证人的证言表示：饶志峰于8月6日才到902房，证人陈述饶志峰是8月5日到902房与事实不符，8月6日到902房的是高小姐，而非贺某；红星公司越秀分公司在诉状中陈述其是在7月28日搬出讼争房、8月5日上午交钥匙给饶志峰，但贺某陈述是在7月31日搬出讼争房、8月5日下午交钥匙给饶志峰，自相矛盾；红星公司越秀分公司的证据显示红星公司越秀分公司是在8月6日才购锁，贺某陈述在8月5日换房间锁也自相矛盾；综合上述几方面，贺某作的是伪证，饶志峰在8月5日没有收到红星公司越秀分公司交付的钥匙。＼n在2014年1月6日的庭审中，红星公司越秀分公司表示：因红星公司越秀分公司认为2013年8月5日已将讼争的902房其中一条大门钥匙交付给饶志峰，已是交回房屋给饶志峰，故此后没再办理房屋交接手续，也没有将余下的一条大门钥匙交给饶志峰；红星公司越秀分公司至今仍持902房一条钥匙的目的在于要求饶志峰需将保证金全额退回给红星公司越秀分公司，故没有提出先将全部钥匙交回饶志峰，日后再解决保证金问题。饶志峰表示：在2013年8月12日双方协商不成后，红星公司越秀分公司表示不足额退还保证金，其就继续使用至9月底，但至10月1、2日，红星公司越秀分公司仍因保证金问题不退还房屋给饶志峰，此后，双方仍是因保证金问题协商不成，而一直没有办理房屋交接手续。＼n在本案审理过程中的2014年1月7日，红星公司越秀分公司与饶志峰办理了上述902房的交接手续，并确定该日的煤气表读数为788，以及饶志峰于2014年1月11日确认红星公司越秀分公司需修补的物件已修补完毕。饶志峰在2014年1月13日的庭审中表示：虽然红星公司越秀分公司已在2014年1月7日将902房交回饶志峰，但需待红星公司越秀分公司支付了2013年8月1日起至2014年1月7日止的房屋租金后，才同意返还押金给红星公司越秀分公司。红星公司越秀分公司表示：红星公司越秀分公司已在2013年8月5日交回房屋给饶志峰，故不同意向饶志峰支付2013年8月1日起至2014年1月7日止的房屋租金。＼n原审法院认为：红星公司越秀分公司与饶志峰于2011年7月1日自愿签订的《房地产租赁合同》及双方在2012年7月12日签订的租期至2013年7月止的约定，均是双方真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法、有效的合同及约定，对双方均有约束力。＼n从2013年7月31日的燃气表读数与双方于2014年1月7日交接房屋时的燃气表读数一致，以及红星公司越秀分公司在2013年8月2日通知饶志峰次日到902房退房屋，有理由相信红星公司越秀分公司在2013年7月底搬出了讼争房。因红星公司越秀分公司在2013年7月底已搬出讼争房，且在2013年8月2日通知饶志峰次日到902房退房屋，饶志峰回复回广州后再前往，可认定红星公司越秀分公司与饶志峰对租期届满后不再续租意见已一致，双方签订的上述《房地产租赁合同》至此已终止。＼n在双方签订的上述《房地产租赁合同》中约定“合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方”，而保证金是指承租人根据租赁合同为担保承租义务的履行而向出租人预付的金钱担保，故上述约定中的“其他费用”应是指合同终止、红星公司越秀分公司迁出时相对明确确定需由红星公司越秀分公司承担支付责任的相关费用，如水电费等。鉴于红星公司越秀分公司已于2013年7月底迁出了讼争房，红星公司越秀分公司与饶志峰签订的上述《房地产租赁合同》于2013年8月2日已终止，且红星公司越秀分公司已支付了2013年8月前的租金，并已在2013年7月28日向物业管理公司预付了1000元作为7月预付水电费及物业管理费，以及红星公司越秀分公司已在原审诉讼期间交回房屋给饶志峰、修补好需修补的房屋物件，符合合同约定的饶志峰应退回保证金给红星公司越秀分公司的条件，故对红星公司越秀分公司要求饶志峰退回7000元保证金的请求，予以支持。＼n至于饶志峰提出的2013年8月起至2014年1月7日止的租金，应属于租赁合同终止后双方在房屋交接方面出现问题而产生的房屋使用费用，因该费用发生在租赁合同终止后，且该费用是否需由红星公司越秀分公司承担不属明确约定必需由红星公司越秀分公司支付费用的范畴，需待双方进一步协商或通过司法途径解决，不是上述退回保证金条款中的“其它费用”，故对饶志峰以红星公司越秀分公司未交付2013年8月起至2014年1月7日止的租金为由，不同意退回保证金给红星公司越秀分公司的主张，原审法院不予支持。至于饶志峰提出的2013年8月至2014年1月7日止的租金给付问题，因饶志峰未就此提出反诉，本案对此不作调处，饶志峰可另行解决。＼n据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条的规定，于2014年1月22日作出如下判决：饶志峰应于判决发生法律效力之日起十日内，将7000元保证金返还上海红星美凯龙品牌管理有限公司广州市越秀分公司。案件受理费25元由上海红星美凯龙品牌管理有限公司广州市越秀分公司承担。＼n判后，上诉人饶志峰不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，依据不足。1、双方合同约定租赁期限届满日为2013年7月30日，红星公司越秀分公司的职员陈乐在2013年7月15日提出继续承租，但到2013年8月2日又通知饶志峰不再续租，这明显是在恶意拖延。另外，双方在2013年8月6日验收房屋时因发现存在诸多问题而无法交接，红星公司越秀分公司的行为导致饶志峰无法收房另行出租，造成饶志峰的租金损失，因此，由于红星公司越秀分公司延迟交房，其应向饶志峰支付占用期间的租金。2、红星公司越秀分公司有提前通知饶志峰不再续租的义务，且其没有证据证明已在租赁期满前搬出涉案房屋。原审判决单凭其提供的燃气公司的抄表读数和现有读数及证人证言认定其在7月底已搬出涉案房屋毫无事实和法律依据，因为不排除红星公司越秀分公司在这段时间可能没有使用煤气，或者是其本身就极少使用煤气，也不排除其他因素的可能性。再者，证人是红星公司越秀分公司的员工，证人证言不可信，原审法院明显是在未查明事实的情况下草率作出判决。3、红星公司越秀分公司是于2014年1月7日在原审法院的要求下才将涉案房屋交还给饶志峰，饶志峰在此之前没有收到红星公司越秀分公司的钥匙，故其延期交房的事实是明显存在的。因为红星公司越秀分公司未支付2013年8月至2014年1月7日的租金、水电费、管理费，因此，其无权要求退还保证金。请求：1、撤销原审判决，改判驳回红星公司越秀分公司的诉讼请求；2、本案诉讼费均由红星公司越秀分公司承担。＼n被上诉人红星公司越秀分公司答辩同意原审判决，不同意上诉人饶志峰的上诉请求。具体理由：红星公司越秀分公司已在租赁期满前迁出涉案房屋，并通知饶志峰办理交接手续，因饶志峰的原因直至2013年8月5日才交接，当天，已向饶志峰交了一把钥匙，事实上已完成了交接工作，但饶志峰提出诸多维修要求，红星公司越秀分公司遂保留一把钥匙以便进行维修。2013年8月6日准备交还另一把钥匙及办理押金退还手续时，饶志峰答复不在广州，并拒绝退还押金要求。红星公司越秀分公司一审提供证据足可以证明上述事实及无延期交房的事实。因此，红星公司越秀分公司已履行合同相应义务，饶志峰请求无事实和法律依据。＼n经查，原审查明事实无误，本院予以确认。＼n本院认为：本案双方争议的焦点是租赁保证金应否退还的问题。双方签订的合同第三条约定：“合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方。”本案中，未有证据证明合同终止之前，红星公司越秀分公司存在欠付水电费等其他费用，双方纠纷源自对涉案房屋何时符合交还条件及交还时间存在不同看法，即退还保证金时应否扣除相应租金数额产生分歧。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”由此可见，承租人返还租赁物除了自然损耗外应当为租赁物的原状。虽然红星公司越秀分公司称于2013年7月底实际搬离涉案房屋，但在该期间涉案房屋因为承租人没有承担恢复原状的义务，且未与出租人办理交接手续，故2013年7月底不能视为涉案房屋符合交还条件。根据本案查明事实及饶志峰在一审诉讼中的答辩意见可知在2013年8月12日涉案房屋已基本符合交还条件，饶志峰也认可上述事实，据此，本院认定涉案房屋于该日应视为符合交还条件。饶志峰依约应将保证金退还给红星公司越秀分公司，同时，红星公司越秀分公司在租赁期满后继续使用涉案房屋期间的费用应予扣除，故饶志峰在一审中抗辩应扣除双方租赁期届满次日即2013年7月31日至2013年8月12日期间共13天的租金方能退还保证金的理由成立，但其要求抵扣一个月的租金与实际使用时间不符，本院不予支持。因此，本案应扣除上述期间的租金1668元（3850÷30×13）后将保证金5332元（7000-1668）退还给红星公司越秀分公司，原审法院未采纳饶志峰的抗辩意见，直接判决将租赁保证金全部退还欠妥，应予纠正。＼n综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：＼n一、变更广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2792号民事判决为：饶志峰于本判决书送达之日起十日内，将5332元保证金返还给上海红星美凯龙品牌管理有限公司广州市越秀分公司；＼n二、驳回上海红星美凯龙品牌管理有限公司广州市越秀分公司其他诉讼请求。＼n如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案一审案件受理费25元，由上海红星美凯龙品牌管理有限公司广州市越秀分公司负担；二审案件受理费50元，由由上海红星美凯龙品牌管理有限公司广州市越秀分公司负担负担25元，由饶志峰负担25元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长张怡＼n代理审判员余盾＼n代理审判员张艳＼n二〇一四年六月××日＼n书记员张辉