江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终4636号
上诉人（原审被告）：南京红太阳种业有限公司,住所地南京江宁科学园诚信大道2069号。
法定代表人：赵富明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈国稳，男，1967年12月27日生，该公司员工。
委托诉讼代理人：钟延成，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:南京市溧水区种子管理站,住所地南京市溧水区永阳镇珍珠北路*号。
法定代表人:姜小龙，该站站长。
委托诉讼代理人：张春水，江苏方胜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许瑞云，江苏方胜律师事务所律师。
原审第三人：朱小英,女，1970年6月20日生，汉族，住南京市溧水区。
上诉人南京红太阳种业有限公司（以下简称红太阳公司）因与被上诉人南京市溧水区种子管理站（以下简称溧水种子站）、原审第三人朱小英房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院(2018)苏0117民初526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
红太阳公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，并依法改判驳回被上诉人的所有诉讼请求；本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人负担。主要事实和理由：一审判决书认定事实部分及法律适用部分存有错误。1.本案第三人朱小英系上诉人的会计，2017年2月10日被上诉人与朱小英签订的租赁合同，应当认定为朱小英系代上诉人所签订，上诉人和被上诉人之间应当被认定为租赁合同关系。朱小英在上诉人处工作将近十年之久，对此被上诉人是明知的。2017年2月10日之前和之后，该租赁物一直由上诉人在使用，并使用至今，被上诉人在该租赁物的楼上办公，该租赁物的门面、门头一直未改变，对此被上诉人也是明知的，并且在2017年11月16日该租赁物列入征迁范围之前，被上诉人从未提出过任何的异议。在租赁物纳入征迁范围之后，被上诉人还曾经找过上诉人就搬迁和补偿事宜进行过协商，正是因为协商未果，才有此诉讼。被上诉人发动该诉讼的目的就在于不让合法的承租人获得拆迁补偿。综上，上诉人应当被认定为该租赁物的合法承租人，被上诉人无权要求上诉人在租赁期内迁出该租赁物。2.本案上诉人委托朱小英与被上诉人签订2017年2月10日的租赁合同合理合法。朱小英系上诉人员工、会计，经办具体的招投标手续和租赁合同的签署以及缴费事宜。根据相关法律规定，受托人可以以自己的名义与第三人直接签订合同，并不违法法律规定。3.结合上诉人和朱小英的陈述，朱小英与上诉人之间的代理代表关系真实存在，意思表示真实，被上诉人对此是明知的。被上诉人对于朱小英的身份是明知的。被上诉人在新的租赁合同形成后，对租赁物的默示交付行为完全可以推定其明知。如果被上诉人认为朱小英的签约行为代表其个人而不代表上诉人，那么签约后，被上诉人应当在第一时间将房屋收回，并在第一时间将房屋交付给朱小英，并办理相应的交接手续。但事实上，被上诉人签约后，只是收取了租金，并没有收回租赁物和再次交付行为。因为其明知朱小英是代表上诉人公司，该租赁物无需收回和交付，租赁物自新的租赁协议成立，就视为交付给了承租人上诉人公司。从租赁合同实际履行的角度，被上诉人也是直接和上诉人履行的。2017年5月27日被上诉人发给承租人上诉人《通知》一份，2017年11月15日被上诉人发给上诉人《种子站一期拆迁房屋装潢测量情况的告知》一份，以及被上诉人向承租人上诉人出具的2017年度水电费收款收据一份均可以认定，被上诉人明知且认可上诉人是本案涉案租赁物的实际承租人的事实。
溧水种子站辩称，一审法院查明事实清楚，一审中被上诉人提供对外招投标公告上明确写到“如果是受他人委托，应当提供委托人与被委托人的信息”，但是本案第三人朱小英在与被上诉人签订房屋租赁合同时,并未向被上诉人提供任何的材料,也未向被上诉人披露过任何委托人信息。因此,被上诉人只认可与朱小英之间签订的房屋租赁合同。在被上诉人与上诉人解除房屋租赁合同后，上诉人一直不愿意搬离涉案租赁房屋,才导致了该房屋并未交付给朱小英实际使用。
朱小英述称，我是代表上诉人公司，交保证金的时候，让我到信用社交钱，交钱写的是我个人名字，当时工作人员没有讲提供其他的材料，说这样就行了，我说了我是代表公司的。
溧水种子站向一审法院起诉请求：1.判令红太阳公司立即搬离溧水种子站所拥有的门面房及仓库；2.判令红太阳公司立即支付拖欠溧水种子站的租金共计367003元以及利息（从2017年2月2日开始计算至付清时止，按照同期银行贷款利率计算）；3.判令红太阳公司立即支付溧水种子站从2017年2月2日至2018年1月2日占用期间的租金共计25.7万元，直至付清时止（按照双方原合同年租金28万元计算）；4.判令红太阳公司立即支付溧水种子站提前终止合同产生的违约金10万元；5.判令红太阳公司承担本案全部诉讼费用。
一审中，溧水种子站提供了以下证据：1.种子经营资产租赁协议。证明溧水种子站于2013年将多间房屋租赁给红太阳公司，双方对租金、租期、违约责任等进行了约定；2.终止种子经营资产租赁协议申请。证明红太阳公司单方要求终止租赁协议，虽经溧水种子站确认但不能排除红太阳公司应当承担的违约责任；3.南京市溧水区人民政府宁溧府征字[2017]17号文件，证明涉案房屋已纳入政府拆迁范围；4.门面房出租信息发布表。证明朱小英是以其个人名义进行招标，不是红太阳公司委托朱小英进行的招标，溧水种子站只与朱小英之间存在租赁关系。红太阳公司及朱小英对溧水种子站提供的证据1、2、3的真实性没有异议，但认为终止协议的申请经过了溧水种子站的同意，是双方协议终止，不是红太阳公司单方终止合同；红太阳公司称对证据4中信息内容不清楚，朱小英对证据4的真实性不持异议。
红太阳公司提供了以下证据：1.房屋租赁合同。证明溧水种子站于2017年2月10日将房屋租赁给了朱小英，朱小英的行为是代表红太阳公司公司，该合同至今未到期；2.收据2张、发票2张。证明溧水种子站、红太阳公司之间的租赁协议中红太阳公司已支付溧水种子站租金54000元，尚欠溧水种子站租金313003元；3.结算票据1张。证明溧水种子站与朱小英签订的租赁合同中，红太阳公司向溧水种子站支付了租金8万元；4.证明一份。证明红太阳公司实欠溧水种子站租金为313003元。溧水种子站对红太阳公司提供的证据1的真实性没有异议，对其关联性不认可；对证据2、3的真实性不认可，红太阳公司应提供原件由溧水种子站核实；对证据4的三性没有异议。朱小英对红太阳公司提供的证据没有异议。
一审法院认定事实：2013年2月1日，溧水种子站、红太阳公司签订种子经营资产租赁协议，约定由溧水种子站将位于溧水区永阳街道××号的办公楼二楼3间办公室、种子门市部2间、仓库18间、化验室1间租赁给红太阳公司用于办公、农作物种子及其他农业生产经营；租期5年，自2013年2月1日至2018年2月1日；年租金28万元，租金支付时间：6月30日前支付14万元，次年1月底前支付14万元；红太阳公司不得转租转包，否则视为违约；如一方违约付给对方违约金10万元。
2016年12月30日，红太阳公司以溧水区耕地面积大量下降、种植业模式发生变化、市场竞争格局变化、经营成本增加等原因向溧水种子站发出终止种子经营资产租赁协议申请。同日，溧水种子站盖章确认“情况属实”。
2017年1月20日，溧水种子站发布门面房出租信息，出租行为已经溧水区农业局、区财政局批复同意；房屋座落位置溧水区永阳街道××号，房产证面积644.18平方米，门面房2间、仓库若干间；年租金8万元；租期36个月；意向承租方为法人的，报名时需提供营业执照、单位证明、经办人身份证；意向承租方为自然人的，报名时需提供本人身份证。
2017年2月10日，溧水种子站与朱小英签订房屋租赁合同，约定由朱小英租赁溧水种子站门面房2间、仓库若干间，建筑面积共计644.18平方米，用于种子经营；年租金8万元；租赁期限3年，自2017年2月10日至2020年2月9日；溧水种子站应于2017年2月10日前将房屋及附属设备、设施交于朱小英使用；双方还对其他权利义务进行了约定，该合同由南京市溧水区国有资产资源交易中心鉴证。2017年2月17日，朱小英向溧水种子站支付租金8万元。合同签订后，租赁标的物仍一直由红太阳公司占有使用。
2017年11月16日，案涉房屋被纳入政府旧城区改建征收范围。
一审庭审中，溧水种子站、红太阳公司认可租金应计算至2017年2月1日。2018年2月7日，溧水种子站向红太阳公司出具证明，红太阳公司尚欠溧水种子站租金313003元。2017年2月2日至2017年2月9日，红太阳公司仍占用租赁物。
一审法院认为，从溧水种子站、红太阳公司的诉辩及朱小英的述称看，本案存在以下争议焦点，1.溧水种子站与朱小英所签订的房屋租赁合同的承租方是红太阳公司还是朱小英，即朱小英是否是代表红太阳公司与溧水种子站签订的租赁合同、履行的是否是红太阳公司的职务行为。一审法院认为，虽然红太阳公司及朱小英均认为朱小英是红太阳公司的会计、朱小英是代表其公司与溧水种子站签订租赁合同，但是溧水种子站对此不认可，结合溧水种子站租房发布信息内容及溧水种子站与朱小英签订合同的过程，加之溧水种子站收取租金的收据上的付款人为朱小英，因此一审法院认定溧水种子站与朱小英个人之间存在房屋租赁关系，而溧水种子站、红太阳公司之间的租赁关系已经解除。2.溧水种子站要求红太阳公司支付违约金的诉请是否支持。对此，一审法院认为，红太阳公司向溧水种子站发出终止种子经营资产租赁协议申请后，溧水种子站予以确认并重新发布租赁信息，由此可以认定溧水种子站、红太阳公司双方是协议解除租赁协议，并非因红太阳公司单方违约而导致合同终止履行，在提前终止合同方面红太阳公司不存在违约情形。另外，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据该规定，溧水种子站不应当向红太阳公司主张违约责任。综上，溧水种子站的第三项诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。因2017年2月2日至2017年2月9日红太阳公司占用租赁物，按规定应支付占有使用费。目前，涉案房屋仍由红太阳公司占有使用，而溧水种子站、红太阳公司之间的合同关系已经解除，溧水种子站要求红太阳公司搬离租赁物的诉请，合法有据，法院予以支持，且红太阳公司理应向溧水种子站支付租赁期间所欠租金及利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零九条的规定，一审法院作出判决：一、南京红太阳种业有限公司于判决生效之日起十日内支付南京市溧水区种子管理站所欠租金313003元，以及该款自2017年2月2日起至实际还款之日止按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算的利息；并支付占有使用费（起算日为2017年2月2日，算至2017年2月9日按28万元/年的标准计算）；二、南京红太阳种业有限公司于判决生效之日起三十日内搬离租赁标的物并将租赁物交付给南京市溧水区种子管理站；三、驳回南京市溧水区种子管理站的其他诉讼请求。
红太阳公司二审中提交2017年5月27日溧水种子站发给红太阳公司的《通知》、2017年11月15日《种子站一期拆迁房屋装璜测量情况的告知》、2017年度水电费收款收据一份，以及溧水区农业局2017年10月30日行政处罚决定书一份、2018年3月22日溧水种植管理站抽样扦样单一份、朱小英名下银行尾号2122账户银行明细一份和南京溧水渔歌农业服务有限公司、南京观峰生态业有限公司情况说明、租赁物现场照片两张、溧水种子站发给朱小英的通知一份。本院组织证据交换和质证。对于2017年12月8日溧水种子站发给朱小英的通知，因溧水种子站未对加盖印章的真实性作出明确回复并提供有效反驳证据，本院对该证据的真实性予以认定。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
二审中，红太阳公司陈述，对一审法院认定的欠付313003元租金没有异议，对2017年2月2日至2月9日期间的占有使用费也没有意见。
另查明，2017年12月8日溧水种子站发给朱小英通知一份，载明因案涉房屋被政府征收，要求朱小英于2017年12月20日前搬清其所有物品和资产，将承租的房屋清空并全部交还给溧水种子站，如逾期不交，所有的责任和损失均由朱小英承担。
本案二审争议焦点为：1.溧水种子站与朱小英所签订的房屋租赁合同的承租方是红太阳公司还是朱小英；2.溧水种子站要求红太阳公司立即搬离案涉房屋的诉讼请求能否得到支持。
关于争议焦点一，即溧水种子站与朱小英所签订的房屋租赁合同的承租方是红太阳公司还是朱小英。2017年2月10日，溧水种子站与朱小英签订案涉房屋租赁合同，约定溧水种子站于2017年2月10日前将房屋及附属设备、设施交于朱小英使用。2017年2月17日，朱小英向溧水种子站支付租金8万元。合同签订后，租赁标的物仍一直由红太阳公司占有使用。本案中，溧水种子站陈述因红太阳公司一直不愿意搬离涉案租赁房屋,才导致案涉房屋并未交付给朱小英实际使用。但朱小英和红太阳公司对溧水种子站的陈述不予认可，朱小英陈述其代表红太阳公司与溧水种子站签订案涉合同，实际案涉房屋不需要另行交付。红太阳公司与朱小英意见一致。本院认为，首先，朱小英是红太阳公司的会计，朱小英陈述其行为代表红太阳公司，且所支付租金来源于红太阳公司，红太阳公司予以认可；其次，溧水种子站2017年1月20日发布门面房出租信息，面向对象涵盖法人和自然人，故合同相对方的身份并不影响合同订立条件。最后，溧水种子站陈述其签订案涉合同后并未将房屋交付给朱小英实际使用，与2017年12月8日溧水种子站发给朱小英的通知内容相悖，与法院查明的其他事实亦存在矛盾。故本院对溧水种子站的该项陈述不予采信，溧水种子站对案涉房屋已经完成了交付，其对于红太阳公司租赁使用该房屋应属明知。综上，对于溧水种子站与朱小英所签订的房屋租赁合同的承租方是红太阳公司，本院予以认定。
关于争议焦点二，即溧水种子站要求红太阳公司立即搬离案涉房屋的诉讼请求能否得到支持。本院已经认定溧水种子站与朱小英所签订的房屋租赁合同的承租方是红太阳公司，该房屋租赁合同自征收决定公告后即终止履行，故溧水种子站要求红太阳公司立即搬离案涉房屋的诉讼请求应当得到支持。
综上所述，红太阳公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实基本清楚，判决结果可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由南京红太阳种业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 龚 震
审判员 李任飞
二〇一八年八月十四日
书记员 陈晓君