河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0102民初4542号
原告：娄志刚，男，1989年4月16日出生，汉族，住河南省长葛市。
委托诉讼代理人：刘薇薇，河南国基律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏昂，河南国基律师事务所律师。
被告：贾慧杰，女，1989年8月14日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：陈奇，河南杰昇律师事务所律师。
第三人：郑州华世房地产营销策划有限公司，住所地郑州市中原区棉纺西路6号第三幢。
法定代表人：蔡明学，该公司总经理。
委托诉讼代理人：云波，该公司员工。
原告娄志刚与被告贾慧杰、第三人郑州华世房地产营销策划有限公司（以下简称华世公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告娄志刚委托诉讼代理人刘薇薇，被告贾慧杰委托诉讼代理人陈奇、第三人华世公司委托诉讼代理人云波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告娄志刚向本院提出诉讼请求：1．解除原被告双方签订的《房屋买卖合同》；2．被告返还郑州市中原区棉纺西路18号1号楼3单元31层3106号房屋；3．被告向原告支付违约金，自2016年10月21日起，按总房款每日千分之一的标准，计算至被告实际支付之日止，截止2017年6月14日，违约金暂计122200元；4．被告赔偿原告遭受的损失暂计65180元；5、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年4月18日在第三人华世公司的居间下，签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告将位于中原区工人路东、棉纺北路南1号楼3单元31层3106号房屋（建筑面积为52.13㎡）出卖给被告，总房款520000元。被告支付定金、佣金及代办费共20000元（由第三人代收保管）。双方约定无需资金监管途径，被告先支付原告250000元用于房屋解押，之后双方共同到房屋登记部门办理产权过户、维修基金过户等相关手续。后续房款由被告以办理银行抵押贷款的方式支付。签订合同后，经原告多次催促，被告于2016年5月17日支付给原告250000元用于原告解押房屋，双方于当天又签订了补充协议，原告于当天交付了解押款，开始办理房屋解押手续。之后原告配合被告及第三人办理相关手续，被告贾慧杰于2016年10月18日取得涉案房屋的《不动产权证书》。因政策原因，办理抵押贷款的银行要求被告在不动产登记中心再次签字确认房屋抵押，但被告一直不予配合签字，也不支付剩余房款。原告购买的第二套房屋，因被告的违约行为而拖延支付首付款，开发商因此取消了原本许诺给原告的优惠，并且原告对外借款10万元用于支付第二套房屋的首付款，因此一直在承受利息损失。原告认为，被告在获得房屋权利证书并实际占有房屋后，已经获得全部《房屋买卖合同》的权利，被告的唯一义务就是支付购房款，被告的行为是具有明显主观恶意的根本违约行为。根据双方签订的《房屋买卖合同》的约定，原告依法向贵院起诉，请求法院判如所请。
被告贾慧杰辩称，1．原、被告房屋买卖合同已履行完毕。原、被告于2016年4月18日签订了《房屋买卖合同》，被告已于2016年4月17日支付定金、佣金及代办费20000元，其中定金为13800元，佣金5200元，代办费1000元;于2016年5月17日支付房款250000元，于2017年6月28日支付房款256200元。被告已履行完毕房屋买卖合同所有价款支付义务，且原、被告买卖合同合法有效，原告无解除合同及要求被告返还涉案房屋的法定依据。2．被告不存在违约行为。被告已配合原告及银行办理完毕贷款手续，被告之所以现已取得该涉案房屋的所有权，被告取得房屋所有权的前提条件系被告与银行已签订个人购房贷款合同，经贷款银行审核通过，由贷款银行向原告支付剩余房款，正如原告诉状所述现因政策原因贷款银行未支付剩余房款，不是被告所造成的，原、被告约定：“剩余房款由银行放贷之日向原告支付”。且被告积极配合原告与银行进行协商，被告为尽快配合原告能早日收到剩余房款，被告自己支付了剩余房款，已履行完毕本应由贷款银行支付房款的义务。原、被告于2016年5月17日签订补充协议：“在2016年5月17日被告支付首付款当日原告应将房屋交付于被告并允许被告入住”，但原告实际交付房屋的时间2016年10月14日，原告此行为构成被告的不安抗辩权，且影响了原告正常收取房款的时间，故此被告不构成违约责任。3．原告无法定依据要求被告支付违约金及其他损失。被告无违约行为，且原、被告签订的房屋买卖合同无明确约定支付剩余房款的时间。因为支付剩余房款的责任应由银行承担，再因原告诉状所述因政策原因导致银行未支付剩余房款，都与被告无关，故此没有具体约定支付剩余房款的时间，被告不构成违约责任，因此被告不承担违约金及其他损失。综上，被答辩人的诉讼请求无事实与法律依据，依法应驳回被答辩人的诉讼请求。
第三人华世公司辩称，我公司收取贾慧杰的2万元是其购买另一套房屋的中介费，与本案无关。贾慧杰的购房贷款没有进行郑州市不动产登记中心的抵押登记，均是贾慧杰的责任。
本院经审理认定事实如下：2016年4月18日，原告娄志刚作为出卖人（甲方）、被告贾慧杰作为买受人（乙方）、第三人华世公司作为居间方（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，合同主要约定：乙方购买甲方位于郑州市中原区工人路东、棉纺北路南1号楼3单元31层3106号房屋一套，建筑面积52.13平方米，总房款520000元，乙方在本合同签订时支付定金、佣金及代办费20000元，其中佣金及代办费6200元，余额作为丙方代甲方保管的定金；付款方式为按揭贷款，甲乙双方于签订合同后30个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续，乙方应向甲方支付的贷款具体金额以贷款银行确定金额为准，首付款乙方应于以银行审批为准向甲方支付除定金与贷款外的首付款；该房屋处于抵押状态，乙方向甲方支付解押款250000元，该款冲抵房款；第十三条：乙方取得《房屋所有权证书》并产权归档后三个工作日内办理完毕银行抵押登记手续；本合同签订后甲乙双方任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同约定总房价款1‰的违约金；如乙方未按照合同第十三条的约定及时履行义务，每逾期一日，乙方向甲方支付本合同约定总价款1‰的违约金，并赔偿甲方因此造成的损失，若逾期30日乙方仍不予履行，甲方有权解除合同，乙方应当承担房屋交易过程中所发生的全部费用，并且甲方有权依前述之约定获取违约金等。
2016年5月17日，原、被告签订《补充协议》一份，主要约定贾慧杰应在还款现场自愿将此房首付款（此首付款充当定金）250000元于银行还款日期当日或前一天支付给原告用于此房解押，贾慧杰即日起成为该房屋的实际占有人，但在办理过户登记之前原告仍为此房屋所有权人等。
2016年4月17日，被告贾慧杰向第三人华世公司支付20000元，其中13800元系华世公司代原告收取的购房定金。2016年5月17日，被告贾慧杰向原告支付房款250000元用于房屋解押。2016年10月3日，被告贾慧杰取得涉案房屋《不动产权证书》（豫（2016）郑州市不动产权第0001112号），并于同年11月14日实际接收涉案房屋。
2016年7月5日，原、被告另行签订《房地产买卖契约》一份，约定由被告购买原告位于中原区棉纺西路18号院1号楼3单元第31层3106号房屋，成交价格为700000元。被告贾慧杰在此约定成交价格700000元的基础上于2016年11月18日与中国银行股份有限公司郑州文化支行（以下简称郑州文化支行）签订《个人二手住房贷款合同》及《个人贷款合同补充协议》，主要约定被告贾慧杰以涉案房产提供抵押担保向郑州文化支行贷款440000元。2016年11月30日，被告贾慧杰与郑州文化支行签订《郑州市房地产抵押合同》，并于当日在郑州市住房保障和房地产管理局进行了抵押备案。
另查，郑州市于2016年8月25日正式启动不动产登记，涉案房产在郑州市住房保障和房地产管理局进行抵押备案后，另需在郑州市不动产登记中心进行不动产抵押权登记。
2017年1月初，原、被告及第三人多次协商办理涉案房产不动产抵押权登记事宜。2017年1月9日，贾慧杰前往郑州市不动产登记中心办理抵押权登记，在办理过程中，因贾慧杰申请贷款数额440000元高于实际需支付娄志刚购房尾款数额256200元，原、被告及第三人就超出部分如何处理问题未能谈妥，贾慧杰于当日未办理抵押权登记手续。经本院向郑州文化支行了解，若贾慧杰于2017年1月9日办理完毕抵押权登记手续，银行会将购房贷款最迟于2017年2月底前向娄志刚发放。后因贾慧杰未能提供不动产抵押登记证明，其在郑州文化支行的购房贷款未能进行最终审批。
2017年6月15日，原告因一直未能收到下余房款，故起诉来院，并因本诉向河南国基律师事务所支付律师代理费22000元。本诉形成后，被告贾慧杰于2017年6月28日通过银行转账方式向原告支付下余房款256200元。
上述事实，有《房屋买卖合同》、《补充协议》、《房地产买卖契约》《个人二手住房贷款合同》《郑州市房地产抵押合同》及《个人贷款合同补充协议》、《不动产权证书》、收据、发票、转账凭证、录音资料、当事人陈述等证据在卷为证。
本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同关系是在平等自愿的基础上形成的，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现原告娄志刚已将涉案房屋交付并过户至被告名下，被告贾慧杰亦向原告支付了购房款520000元，争议房屋已经归贾慧杰实际所有，房屋买卖合同已实际履行完毕。原告主张解除合同，而所谓解除合同是指合同成立后，未履行或者未完全履行前，经当事人协议或者当具备合同解除的条件时，由解除权人行使解除权使合同自始消灭的一种行为。原、被告之间的房屋买卖合同已经履行完毕，原告主张解除合同并返还涉案房屋无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告贾慧杰在合同履行过程中是否存在违约行为的问题，本院认为，根据《房屋买卖合同》第十三条约定，贾慧杰应在取得《房屋所有权证书》并产权归档后三个工作日内办理完毕银行贷款抵押登记手续，贾慧杰于2016年10月3日取得涉案房屋《不动产权证书》，于2016年11月30日在郑州市住房保障和房地产管理局进行了抵押备案，对贾慧杰此前的履约行为原告并未提出异议，双方的争议焦点在于贾慧杰在郑州市住房保障和房地产管理局进行抵押备案后未按照当时政策要求在郑州市不动产登记中心进行抵押权登记的行为是否构成违约。本院认为，贾慧杰在取得《不动产权证书》并产权归档后三个工作日内办理完毕银行贷款抵押登记手续是其合同约定义务，而贾慧杰在郑州市住房保障和房地产管理局进行抵押备案仅是履行了该项约定义务中的部分内容，贾慧杰有义务根据当时政策要求继续在郑州市不动产登记中心进行抵押权登记，从而完成其办理完毕银行贷款抵押登记手续的约定义务。贾慧杰未在郑州市不动产登记中心进行抵押权登记的行为构成违约，其应承担相应的违约责任。关于违约金如何确定的问题，因双方约定的每逾期一日按总价款1‰支付违约金的标准过分高于所造成的损失，故本院酌情适当予以减少。经查，如贾慧杰于2017年1月9日进行不动产抵押权登记，娄志刚最迟会于2017年2月底前收到银行发放的购房贷款，但贾慧杰的违约行为致使娄志刚收款迟延，直至2017年6月28日才收到贾慧杰以银行转账方式支付的购房尾款256200元，故本院酌定将以256200元为基数，按年利率24%计算所得2017年3月1日至2017年6月27日期间的利息共计20325.2元作为违约金为宜，对原告主张的过高部分，本院不予支持。被告的违约行为引起本诉，原告为本次诉讼支付律师代理费22000元，该费用系原告的合理损失，故本院对原告主张被告支付其律师代理费22000元的诉请予以支持。对原告主张的其他损失，因证据不够充分，故本院不予支持。关于第三人华世公司辩称贾慧杰所交20000元与本案无关的意见，因第三人在原告提交的录音资料中认可该20000元包含其代原告收取的定金13800元，且第三人对该录音证据无异议，故本院对第三人的该项当庭辩称不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告贾慧杰自本判决生效之日起十日内向原告娄志刚支付违约金20325.2元及律师代理费22000元；
二、驳回原告娄志刚其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4048元，减半收取计2024元，原告娄志刚负担1166元，被告贾慧杰负担858元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。
审判员 李晓玲
二〇一七年十月三十日
书记员 孙雨梦