＼n上海市黄浦区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）黄浦民四（民）初字第1765号＼n原告（反诉被告）上海宝原物业顾问有限公司。＼n法定代表人陆成。＼n委托代理人李志燕。＼n委托代理人陆健。＼n被告（反诉原告）张学清。＼n委托代理人叶琼。＼n原告（反诉被告）上海宝原物业顾问有限公司（下称宝原公司）与被告（反诉原告）张学清居间合同纠纷一案，本院于2013年10月28日受理本诉、11月25日受理反诉后，依法由代理审判员张宁独任审判，于12月11日公开开庭对本诉和反诉合并进行了审理，原告（反诉被告）宝原公司的委托代理人李志燕、被告（反诉原告）张学清的委托代理人叶琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n宝原公司诉称，2013年4月，宝原公司带张学清查看本市中山南一路XXX弄XXX号XXX室（下称涉案房屋），张学清有购买意向，并联系刘和人与物业公司试图自行交易，未果。5月中旬，宝原公司通过电子邮件获得了案外人刘和人出售涉案房屋的委托，并居间促成张学清与刘和人签订房地产买卖居间协议（下称居间协议），当时张学清明知涉案房屋产权证尚未办理，宝原公司向其出示刘和人作为购房人的预售合同。同年7月20日，经原告居间介绍，张学清与刘和人签订上海市房地产买卖合同（下称买卖合同）。根据双方签订的佣金确认书，张学清应于签约当天支付宝原公司部分佣金人民币21，500元（以下币种均为人民币），于交易过户当天支付剩余佣金2万元。但张学清仅支付宝原公司21，500元，在9月产权过户后拒绝支付剩余佣金。根据法律规定，宝原公司的居间义务已经完成，有关收取佣金。根据佣金确认书，如张学清迟延支付佣金，宝原公司有权按照迟延支付数额的5‰／日向其追索逾期违约金。因此，宝原公司起诉要求张学清支付佣金2万元及逾期违约金（自2013年9月20日起计至实际支付日止，按2万元的5‰／日计）。＼n张学清辩称，其不同意宝原公司的诉请。2013年4月，宝原公司带张学清查看涉案房屋，并未出示刘和人的预售合同及委托书，张学清当时并未表示有购房意向。宝原公司设置诸多障碍，阻挠张学清与刘和人接触，迫使张学清签订佣金确认书，当时刘和人的产权证尚未办理，故佣金确认书无生效基础。当初签订的佣金确认书是居间协议和买卖合同的附件，明确6月15日办理过户手续，但刘和人的产权证直至同年7月16日才核发，导致张学清在外租房居住，之后买卖合同变更，期间延误2个月，宝原公司员工称买卖双方应付的佣金各减少1万元，但未重新签订佣金确认书，故已签订的佣金确认书作废。评估、核税环节及房屋质量产生问题，宝原公司均未能解决，而是由张学清自行办理，而且宝原公司在交易前隐瞒房屋质量问题。＼n张学清反诉称，其承认宝原公司的工作，故已支付部分佣金。但基于张学清辩称中的事实，宝原公司反而起诉张学清，张学清遂反诉要求宝原公司返还佣金21，500元，并要求确认双方签订的居间协议、房屋买卖合同、佣金确认书无效。＼n宝原公司辩称，其不同意张学清的反诉请求。居间协议、房屋买卖合同、佣金确认书均有效，买卖双方经宝原公司居间已完成交易，故宝原公司有权收取居间报酬。＼n本院经审理查明，涉案房屋原系案外人刘和人购买的预售房屋。2013年4月，宝原公司带张学清验看涉案房屋。庭审时，张学清称宝原公司未向其出示刘和人的预售合同，其陈述与诉前调解时的陈述相矛盾。＼n同年5月14日，张学清（买受方）与宝原公司（居间方）签订居间协议，约定涉案房屋总房价款为415万元；张学清支付意向金2万元，如刘和人在协议上签字，则该意向金转为定金；房屋买卖合同成立即表明宝原公司居间成功，买卖双方应于居间成功同时分别按照总房价款的1％支付佣金。张学清在宝原公司提供的房屋买卖合同上签字，内容包括：涉案房屋总房价款为415万元，买卖双方于本合同签署后60天内签订示范文本的买卖合同，签约当日张学清支付首期房价款125万元（含定金），以银行贷款方式支付第二期房价款285万元，10月30日前交房时支付尾款5万元；10月前申请办理产权过户及抵押登记手续，税、费由买卖双方各自承担等。刘和人未在上述居间协议、房屋买卖合同上签章。＼n同日，宝原公司与张学清签订佣金确认书，约定张学清为佣金支付人，应支付的佣金为41，500元，于2013年6月15日前签约当天支付2万元，2013年10月31前过户当天支付21，500元，未经宝原公司同意而迟延支付，宝原公司有权追索逾期违约金（按照迟延支付佣金数额每天0.5‰计算）。＼n同年5月16日，刘和人（出卖方）、张学清（买受方）与宝原公司（居间方）签订居间协议，将前述居间协议的意向金变更为5万元，增加一条：买卖双方签订本协议后，宝原公司网络广告撤销。＼n同年7月16日，刘和人登记成为涉案房屋产权人。＼n同年7月20日，经宝原公司居间，刘和人与张学清、张超然签订买卖合同，约定：涉案房屋转让价款为415万元，同年10月31日前腾房交接，10月13日前申请办理转让过户手续，税、费各自承担；签约前，张学清已支付定金5万元，签约后3日内支付首期房价款125万元（含定金），10月10日之前（含本交易过户前）支付170万元，同时将尾款10万元暂存宝原公司，以贷款形式支付110万元。该合同办理了公证手续。后张学清支付宝原公司佣金21，500元。＼n同年7月底，宝原公司参与涉案房屋询价现场勘察。8月19日，宝原公司协助买卖双方申请办理转让过户手续。9月1日，张学清、张超然登记成为涉案房屋产权人。＼n买卖双方未通知宝原公司自行办理房屋交接等手续。＼n以上事实，由宝原公司提供的居间协议、房屋买卖合同、上海市房地产登记簿信息、买卖合同、房地产登记收件收据、佣金确认书，张学清提供的居间协议、房屋买卖合同、上海市房地产权证、买卖合同、房地产市场询价意见单、报修单、缴税凭证、电子邮件以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。＼n本院认为，宝原公司与张学清签订的居间协议及佣金确认书、宝原公司与张学清、刘和人签订的居间协议中并无法律、行政法规规定的无效情形，张学清称宝原公司迫使其签订佣金确认书但未提供证据证明，故本院依法确认上述合同有效。因宝原公司与张学清提供的房屋买卖合同仅有张学清一方签署，刘和人未签署，故该合同未成立。根据法律规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。鉴于宝原公司已促成买卖双方签订买卖合同并协助完成过户，买卖双方未通知宝原公司自行办理房屋交接等手续；虽然实际签约时间迟于佣金确认书规定的2013年6月15日前，但实际过户时间和腾房交接时间均早于佣金确认书和张学清单方签署的房屋买卖合同，张学清称其因此导致租房损失、宝原公司承诺补偿租金、佣金确认书解除的事实均未提供证据证明，故宝原公司要求张学清支付剩余佣金2万元的诉请，本院予以支持；张学清要求宝原公司返还已付佣金21，500元的诉请，本院不予支持。根据佣金确认书，张学清应于过户当天支付2万元，迟延支付应按照迟延支付佣金数额每天0.5‰支付违约金，而张学清在过户后拒不支付剩余佣金，构成违约，现宝原公司要求张学清支付自2013年9月20日至实际支付日的违约金的诉请，本院予以支持，但计算标准为2万元的0.5‰／日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：＼n一、被告（反诉原告）张学清应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海宝原物业顾问有限公司佣金人民币2万元及违约金（自2013年9月20日起计至实际支付日止，按人民币2万元的0.5‰／日计）；＼n二、驳回被告（反诉原告）张学清的全部反诉请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。＼n本诉案件受理费人民币350元，本案适用简易程序，减半收取，计人民币175元；反诉案件受理费人民币168.75元，均由被告（反诉原告）张学清负担（并应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝原物业顾问有限公司）。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。＼n代理审判员张宁＼n二〇一四年三月十九日＼n书记员周玲＼n附：相关法律条文＼n附：相关的法律条文＼n《中华人民共和国合同法》＼n第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。＼n第五十二条有下列情形之一的，合同无效：＼n（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；＼n（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；＼n（三）以合法形式掩盖非法目的；＼n（四）损害社会公共利益；＼n（五）违反法律、行政法规的强制性规定。＼n第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。＼n第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。＼n约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。＼n当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。＼n第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。＼n第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。＼n居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。