湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂洪山张民商初字第00099号
原告：吴家哲。
委托代理人：陈汉芹，湖北涛实律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告：湖北健良集团监利四湖米业有限公司。住所地：湖北省监利县周老嘴镇。
法定代表人：王宣义，该公司总经理。
委托代理人：蔡兴春，海南岛国律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告：万宁万家乐粮油贸易有限公司。住所地：海南省万宁市万城镇红专中路北侧。
法定代表人：吴毓礼，该公司总经理。
被告：吴毓礼，系万宁万家乐粮油贸易公司总经理，现在海南省新成监狱服刑。
原告吴家哲与被告湖北健良集团监利四湖米业有限公司、万宁万家乐粮油贸易有限公司、吴毓礼案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年5月22日立案受理，依法由审判员杨庆九担任审判长，与审判员胡晓青、人民陪审员叶向东组成合议庭，适用普通程序于2014年11月4日公开开庭进行了审理。原告吴家哲及其委托代理人陈汉芹，被告湖北健良集团监利四湖米业有限公司的法定代表人王宣义及其委托代理人蔡兴春，被告万宁万家乐粮油贸易有限公司的法定代表人吴毓礼，被告吴毓礼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴家哲诉称：2007年10月16日，原告与被告吴毓礼经协商，签订一份房地产转让合同，约定由被告吴毓礼将位于万宁市万城镇文明北街仁里桥地段、面积为6709.4平方米国有土地使用权【证号：万国用（2005）第101239号】及该地块上一幢面积为438.04平方米的四层楼楼房（证号：万宁市房产证万城字第××号）转让给原告。合同约定转让价款为150万元，同时约定房地产转让过程中所发生的税费全部由被告吴毓礼负担；合同签订的同时，被告吴毓礼向原告交付了该房屋及土地，原告也向被告吴毓礼支付了全部价款。2007年10月30日，被告吴毓礼向原告出具一份委托书，该委托书载明被告吴毓礼已将上述房产及土地转让给原告，原土地所涉及的租赁合同的租金由原告收取。2007年11月2日，被告吴毓礼因涉嫌诈骗被批捕，因此，上述土地及房屋均未完成过户登记。但该土地及房屋从2007年开始交付给原告后一直由原告使用经营。在原告与被告吴毓礼签订房地产转让合同并完成交付后，被告湖北健良集团监利四湖米业有限公司起诉被告万宁万家乐粮油贸易有限公司、吴毓礼，武汉市洪山区人民法院分别作出（2009）洪张民商初字第82号民事调解书及（2010）洪张民商初字第38号民事调解书，武汉市洪山区人民法院随后根据该调解书查封了原告购买的位于万宁市万城镇文明北街仁里桥地段、面积为6709.4平方米国有土地使用权及该地块上一幢面积为438.04平方米的四层楼楼房的房产。原告为此向武汉市洪山区人民法院提出执行异议，武汉市洪山区人民法院作出（2013）鄂洪山法执字第00032号执行裁定书，裁定不同意停止执行。原告认为，原告与被告吴毓礼签订的房地产转让合同，系双方当事人的真实意思表示，且该合同不违反法律规定，应属于有效协议，原告按照该约定向被告吴毓礼支付了转让款，被告吴毓礼也将该房地产交付原告使用至今，双方虽未办理房地产的过户登记手续，但原告对此并无过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的有关规定，在上述情况下，人民法院不得对该房地产进行查封。为此，原告提起诉讼，要求确认原告与被告吴毓礼于2007年10月16日签订的房地产转让合同有效，要求被告吴毓礼协助原告将位于万宁市万城镇文明北街仁里桥地段、面积为6709.4平方米国有土地使用权及该地块上一幢面积为438.04平方米的四层楼楼房的房产过户至原告名下，要求被告吴毓礼承担过户登记的全部税费，要求停止对位于万宁市万城镇文明北街仁里桥地段、面积为6709.4平方米国有土地使用权及该地块上一幢面积为438.04平方米的四层楼楼房的强制执行，并要求被告承担本案诉讼费用。
原告吴家哲为证明其诉讼主张，在庭审中提交的证据材料有：
第一组证据：
证据一、武汉市洪山区人民法院（2010）洪法执字第285-6号民事裁定书及协助执行通知书；
证据二、武汉市洪山人民法院（2010）洪法执字第285-9号民事裁定书及协助执行通知书；
证据三、武汉市洪山人民法院（2010）洪法执字第285-11号民事裁定书及协助执行通知书；
证据四、原告吴家哲于2013年11月1日提交的执行异议书；
证据五、武汉市洪山区人民法院（2013）鄂洪山法执裁字第00032号执行裁定书。
第一组证据证明：因被告之间的经济纠纷，武汉市洪山区人民法院查封了被告吴毓礼已转让给原告的土地及房屋【土地证号：万国用（2005）第1012**号，房屋所有权证：万城字第××号】，原告提出执行异议，被武汉市洪山区人民法院裁定驳回，现原告提起案外人执行异议之诉。
第二组证据：
证据六、2007年10月16日，原告与被告吴毓礼签定的《房地产转让合同》；
证据七、原告银行取款回单；
证据八、被告吴毓礼于2007年10月24日向原告出具的借条；
证据九、被告吴毓礼身份证复印件；
证据十、2007年10月16日、2009年4月8日，被告吴毓礼出具的土地过户申请书、房屋过户申请书；
证据十一、2007年10月16日、2009年4月8日，被告吴毓礼出具的委托书。
第二组证据证明：1、被告吴毓礼于2007年10月16日与原告签订《房地产转让合同》，被告吴毓礼将位于万宁市万城镇文明北街仁里桥地段的面积为6709.4平方米的土地及面积为438.04平方米的房屋以150万元的价格转让给原告，原告已支付了全部转让款；2、被告吴毓礼于同日向国土资源局、房管所出具土地、房屋过户申请书，但因被告吴毓礼的原因当时未办理土地及房屋过户登记手续；3、后因被告吴毓礼涉嫌诈骗罪被关押，致使该房屋不能办理过户登记手续，被告吴毓礼在2008年10月被释放后，一直没有出现，2009年4月8日被告吴毓礼自己联系上原告到该房屋现场，对其2007年10月16日所签订的有关转让房地产的相关文件确认无异议，原告要求其协助办理过户手续，被告吴毓礼表示其将很快处理好债务，然后办理过户登记手续，同日其再次在该《房地产转让合同》及土地、房屋过户申请书、委托书上签字予以确认，该《房地产转让协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。其后，被告吴毓礼再次因诈骗罪被关押至今。4、当时未办理房屋过户手续的责任不在原告。
第三组证据：
证据十二、2006年6月15日，被告吴毓礼与于钦文、张春文签订的《土地租赁协议书》；
证据十三、2007年10月30日，被告吴毓礼向原告出具的委托书。
第三组证据证明：1、涉案房地产未转让给原告前，被告吴毓礼将该房地产租赁给于钦文、张春文使用（于钦文、张春文将其中的一部分转租给杨泽飞经营万宁万城星光茶座），后因房地产于2007年10月16日转让给了原告，被告吴毓礼向原告出具委托书，确认该房地产2008年10月15日至2011年10月15日期间的租金由原告收取。2、原告与被告吴毓礼双方签订的《房地产转让合同》已实际履行。
第四组证据：
证据十四、2011年10月16日，原告与杨泽飞、吴亚有签订的《土地租赁协议书》，2013年12月10日，海南省万宁市公证处出具的公证书；
证据十五、2011年10月16日吴亚有、杨泽飞出具的证明书及二人的身份证复印件；
证据十六、万宁万城星光茶座工商执照及税务登记证（业主为杨泽飞）；
证据十七、原告银行借记卡账户历史明细查询、活期明细；
证据十八、万宁万城星光茶座完税凭证、电子缴税付款凭证、杨泽飞的银行账户明细、催缴税款通知书、应纳税款核定书、预付电费收据、发票联。
第四组证据证明：1、被告吴毓礼将涉案房地产转让给原告后，于钦文、张春文在租赁期届满后不再承租，原告将该房地产全部租赁给吴亚有、杨泽飞经营万宁万城星光茶座，自2011年10月16日至今，由吴亚飞、杨泽飞向原告支付租金，万宁万城星光茶座在该地正常经营、纳税；2、被告吴毓礼与原告签订的《房地产转让合同》已实际履行。
第五组证据：
证据十九、被告吴毓礼于2007年10月23日向林晓文出具的借条；
证据二十、海南省万宁市人民法院（2007）万立保字第5号民事裁定书、协助执行通知书；
证据二十一、2007年11月11日，原告与林晓文签订的协议书；
证据二十二、海南省万宁市人民法院（2007）万立保字第5-1号民事裁定书。
第五组证据证明：因被告吴毓礼向林晓文借款1320000元未还，林晓文向海南省万宁市人民法院提起诉讼保全申请，海南省万宁市人民法院查封了涉案房地产，因被告吴毓礼已将该房地产转让给原告，为了保证转让合同的顺利履行，故原告与林晓文达成协议，吴毓礼所欠林晓文的款项由原告负责偿还，林晓文申请解除对该房地产的查封，由原告办理抵押登记手续。
第六组证据：
证据二十三、原告与被告吴毓礼于2007年10月29日签订的房地产抵押借款协议书二份；
证据二十四、被告吴毓礼于2007年10月16日、2007年10月24日向原告出具的借条二份；
证据二十五、被告吴毓礼于2007年10月24日向原告出具的委托书；
证据二十六、他项权证二份。
第六组证据证明：被告吴毓礼与原告签订《房地产转让合同》后，原告要求被告吴毓礼办理土地及房产的登记过户手续，但被告吴毓礼找各种借口迟迟不予办理，在原告不断催促下被告吴毓礼说出实情，他因与湖南客户存在债务纠纷暂时不能办理该房屋的过户手续，被告吴毓礼请求原告不要立即办理过户登记手续，表示先将该房地产办理抵押登记在原告名下，并要求原告先支付房款便于其处理外面的债务（根据合同的约定应是办理过户手续后再付款），而且要求原告给付现金，待债务处理完后（大概要三个月的时间），再办理过户登记，故当时抵押登记的期限是三个月。当时办理该抵押登记的目的是原告为了将来能够顺利履行《房地产转让合同》，办理过户登记。
第七组证据：
证据二十七、海南省万宁市人民法院（2013）万民初字第1641、第1641-1号民事裁定书各一份。证明原告曾向万宁市人民法院起诉，要求被告吴毓礼履行与原告签订的《房地产转让合同》，办理过户登记手续，后因武汉市洪山区人民法院已对涉案房地产进行了查封，并进行入拍卖程序，原告已向武汉市洪山区人民法院提出执行异议，该案属执行异议之诉，应由武汉市洪山区人民法院管辖，故原告撤回起诉。
第八组证据：
证据二十八、对被告吴毓礼的讯问笔录二份。证明原告吴家哲已向被告吴毓礼支付房屋转让款150万元。
第九组证据：
证据二十九、借条两份；
证据三十、房地产买卖契约、房地产转让合同、契税完税证；
证据三十一、房地产评估报告；
证据三十二、万宁市国土环境资源局关于同意办理国有土地所有权转让给吴毓礼的通知。
第九组证据证明：被告吴毓礼于2007年8月15日、2007年9月3日共计向原告借款80万元，被告吴毓礼在2005年6月购买该地块的价款为80万元，2005年10月31日，海南首立房地产评估师事务所对该地块的评估价为85万元（其中土地所有权价格为62万元，房屋价格为23万元），2005年11月9日，万宁市国土环境资源局同意该地块国有土地所有权转让给被告吴毓礼。
第十组证据：
证据三十三、海南省万宁市基准地价评估报告、海南省国土环境资源厅关于同意万宁市人民政府公布执行基准地价成果的复函。证明原告在2007年以150万元受让该房地产符合当时的市场价格。
被告湖北健良集团监利四湖米业有限公司辩称：一、原告吴家哲与被告吴毓礼之间不存在真实的房地产买卖关系。湖南省临湘市人民法院（2012）临刑初字第119号刑事判决书及湖南省岳阳市中级人民法院（2013）岳中刑二终字第3号刑事判决书认定，2007年9月，被告吴毓礼将其名下6709平方米土地【证号：万国用（2005）第101239号】及该地上438平方米的房产（证号：万城字第××号）的产权证交给湖南临湘富民米业有限公司作为还款抵押，约定一个月还清货款，否则有权拍卖偿还货款，之后委托海南泰达拍卖公司登记准备拍卖，并予以登记公示。2007年10月31日，海南泰达拍卖公司到相关房产及土地部门调查，经核实发现上述产权证系虚假。为了逃避海南富民米业有限公司的债务及法院的强制执行，被告吴毓礼与林晓文在2007年10月29日恶意串通，将被告吴毓礼从林晓文处购置的30.22亩土地转让给银河房地产开发公司，同时又与吴家哲恶意串通，约定将本案所涉及的房地产作为抵押向吴家哲借款，并于当日违法办理抵押，其目的系制造虚假的债务阻止对被告吴毓礼享有债权的人实现债权。原告吴家哲也无能力将150万元出借给被告吴毓礼；因此，原告吴家哲与被告吴毓礼不存在真实的房地产转让关系。二、本案房地产转让合同系被告吴毓礼与原告吴家哲恶意串通签订。被告吴毓礼与湖南富民米业有限公司因业务关系涉嫌合同诈骗于2007年11月1日被控制，同月2日被刑事拘留，2008年10月因案件存疑被释放。被告吴毓礼若于2007年10月16日将房地产转让给原告，且在同年10月29日将该房地产抵押给原告，本身就自相矛盾。原告在诉讼中并未提交相应的证据证明其向被告吴毓礼支付相应款项，其提供的取款凭证不足以证明其向被告吴毓礼支付房地产转让款。2010年，温美清诉万宁市住房保障与房产管理局、吴毓礼、朱少霞、吴家哲房屋抵押登记行政管理及温美清诉万宁市国土环境资源局、吴毓礼、朱少霞、吴家哲土地所有权抵押登记行政管理二案，海南省第一中级人民法院作出的（2010）海南一中行终字第12号、13号行政裁定书均确认原告吴家哲与被告吴毓礼是基于借款关系而设定的抵押，双方并非房屋转让合同关系。2010年11月1日，海南省万宁市人民法院裁定拍卖该涉案房地产时，原告吴家哲也未表示其已受让该房地产。以上事实说明原告主张其与被告吴毓礼在2007年达成房地产转让合同后已经付清款项，且对该房地产已经实际占有的事实不成立，原告与被告吴毓礼之间的房地产转让合同系双方恶意串通的结果。即使原告与被告吴毓礼之间签订的房地产转让合同真实，但2008年10月至2011年11月期间，被告吴毓礼并未被限制人身自由，原告与被告吴毓礼有充足的时间办理房地产过户登记手续，但双方均未办理，对此，原告存在显然的过错。其异议之诉也不应得到支持。三、原告对本案涉诉房地产并无实际占有的情形。被告吴毓礼于2006年6月15日与于钦文、张春文签订租赁协议，将涉案房地产租赁给于钦文及张春文，租赁期限为2006年6月15日至2011年10月15日。原告提交的相关证据表明被告吴毓礼于2007年10月30日委托原告代收租金，仅仅系委托原告对该房地产进行管理，原告也无充足的证据证实其对该房地产实际占有。综上，被告湖北健良集团监利四湖米业有限公司认为原告提出的停止对本案不动产强制执行的请求不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的构成要件，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告湖北健良集团监利四湖米业有限公司为证明其辩称意见，在庭审中提交的证据材料有：
证据一、（2012）临刑初字第119号刑事判决书、（2013）岳中刑二终字第3号刑事判决书。证明被告吴毓礼与原告吴家哲存在恶意串通，为规避湖南省临湘市人民法院的执行而将本案涉案土地抵押，并未存在真实的《房地产转让合同》；
证据二、吴毓礼于2013年11月3日出具的说明。证明原告与被告吴毓礼签订的房地产转让合同不是当事人真实意思表示，双方存在恶意串通情形，且该合同并未实际履行。
证据三、（2010）海南一中行终字第12号行政裁定书、（2010）海南一中行终字第13号行政裁定书。证明2010年5月，海南省第一中级人民法院审理温美清诉万宁市住房保障与房产管理局、吴毓礼、朱少霞、吴家哲房屋抵押登记行政管理及温美清诉万宁市国土环境资源局、吴毓礼、朱少霞、吴家哲土地所有权抵押登记行政管理二案，原告吴家哲和被告吴毓礼均未提出双方于2007年签订的本案房地产转让合同，佐证了该房地产转让合同在2010年是不存在的事实，是后来恶意串通倒签制造的。
证据四、海南省万宁市人民法院执行裁定书、通知书、送达回证、笔录。证明2011年3月17日，海南省万宁市人民法院裁定拍卖本案涉案土地，海南省万宁市人民法院在拍卖时通知了原告，并对其做了笔录，原告在笔录中并未主张存在房地产转让合同一事，佐证了不存在真实的房地产转让合同。
证据五、吴毓礼与王宣义的通话记录（光盘）及录音文字整理。证明原告与被告恶意串通倒签房地产转让合同，企图为了逃避债务，该合同实际未履行。
证据六、中止拍卖通知书。证明已中止对本案执行标的的拍卖。
证据七、海南分寸房地产评估事务所出具的房地产估价报告。证明涉案房地产在2005年11月15日市场评估总价格为8005553元。
被告万宁万家乐粮油贸易有限公司辩称：对于以前的欠款均无法回忆，由法院依法处理。
被告万宁万家乐粮油贸易有限公司未针对其辩称意见提交相应的证据材料。
被告吴毓礼辩称：对于以前的欠款均无法回忆，由法院依法处理。
被告吴毓礼未针对其辩称意见提交相应的证据材料。
本案在庭审质证过程中，被告湖北健良集团监利四湖米业有限公司对原告提交的第一组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，该证据不能证明涉案房地产已转让给原告。对第二组证据中证据六的真实性有异议，该合同并非真实存在，是原告吴家哲与被告吴毓礼恶意串通达成的协议，合同也未实际履行；对证据七的真实性有异议，没有银行的公章，对证明内容有异议，该证据只能证实原告取款，并不能证明原告将该款交付给被告吴毓礼，不能证明吴毓礼已经收到该款，也不能证实是交付的150万元；对证据八的真实性有异议，对该证明内容有异议，借条不符合生活习惯，如果被告吴毓礼将房产转让给原告应出具收条而不是借条，无法证明与本案的关联性；对证据九无异议；对证据十、十一的真实性有异议，是吴毓礼事后补签，如果材料是真的，当时应办理过户登记，而不是抵押登记，原告吴家哲没即时办理过户手续，也存在重大过错。对第三组证据中证据十二、十三的真实性有异议，不能证明诉争标的物已转让给吴家哲，也不能证明已经实际履行。对第四组证据中证据十四的形式无异议，但公证书不能证明公证书内容的合法性，公证书并未记载吴家哲有权利把土地租赁给他人；对证据十五证明书的合法性有异议，该证明书并非土地权属证书，不能证明该土地的权属所有人；对证据十六、十七、十八的真实性无异议，但该证据不能证明土地及房屋的所有人是吴家哲，不能证明吴家哲是合法的占用与使用，也不能证明吴家哲已经实际履行了房屋转让合同。对第五组证据中证据十九的真实性无法确认，与本案无关；证据二十的真实性无异议；对证据二十一的真实性有异议，我方不是协议的当事人，不知是否真实，对吴毓礼和林晓文之间的债务不清楚，对吴家哲为承担吴毓礼的债务不清楚；证据二十二的真实性无异议，对本案涉诉房地产的解封时间为2007年12月12日，他项权登记也是同一天，原告有时间办理抵押权登记手续，为何不办理过户登记手续。对第六组证据中证据二十三的关联性有异议，形式的真实性无异议，对其内容是否真实有异议，原告的证明目的是当时办理抵押是为了今后办理过户，以合法的形式掩盖非法的目的；对证据二十四的真实性有异议，没有其他证据证实双方之间存在着真实的借贷关系；对证据二十五的真实性有异议，系吴毓礼事后补签；对证据二十六的真实性无异议；第六组证据不能证明原告的证明目的，不能证明吴毓礼因其存在债务不能办理过户手续，更不能证明吴毓礼要求原告先将转让款给其处理其他的债务，办理他项权证书也是违法的。对第七组证据即证据二十七的真实性无异议。对第八组证据即证据二十八的真实性无异议，对证明内容有异议，询问笔录中清楚说明该地块是抵押给吴家哲而不是转让给吴家哲，且借款并非150万元，而是原告在扣除利息后实际支付给吴毓礼135万元，并非土地转让款，而是民间借款。对第九组证据中证据二十九的真实性无法判断，该证据与本案无关联性；对证据三十、三十一的真实性有异议，被告吴毓礼于2005年6月18日与海南金府潭房地产开发总公司签订的房地产买卖契约，系为逃避税收而签订的虚假合同及虚假评估，与海南分寸房地产评估事务所于2005年11月15日出具的房地产估价报告结论即市场评估总价格8005553元的结论不相符；对证据三十二的真实性无异议，但该证据只能证明万宁市国土环境资源局同意海南金府潭房地产开发总公司将位于万宁市万城镇文明北街仁里桥地段、面积为37.9亩中面积6709.4平方米转让给被告吴毓礼，但并不能证明该地块实际转让的价值；对证据三十三的真实性有异议，该证据并无相关部门盖章确认，也与海南分寸房地产评估事务所于2005年11月15日出具的房地产估价报告结论即市场评估总价格8005553元的结论不相符。
被告万宁万家乐粮油贸易有限公司、吴毓礼对原告提交的证据拒绝发表质证意见。
原告对被告湖北健良集团监利四湖米业有限公司提交的证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，虽然判决书中未提出房地产转让合同，但并不能证明转让合同不存在。对证据二的书面说明的真实性有异议，对证明目的有异议，签名的真假应以吴毓礼的签字来判断真假，吴毓礼也无证据证明房地产转让合同系虚假的。对证据三的真实性无异议，证明目的有异议，（2010）海南一中行终字第12号、13号行政裁定书审查的是颁证行为，并非审查土地转让纠纷，不能证明转让协议不存在。对证据四的真实性无异议，对证据目的有异议，吴毓礼要求吴家哲不要对外宣称房地产转让事宜，只能说抵押，否则吴毓礼因涉及刑事犯罪就不能帮助吴家哲办理过户登记手续。对证据五的真实性无异议，当时与吴毓礼有约定，先签协议，过户后再付款，之后原告要求吴毓礼办理过户手续，吴毓礼表示其在沟通，原告后按照吴毓礼的要求支付吴毓礼10万元作为沟通经费，直到2007年10月29日，吴毓礼联系原告表示其在外面的债务很复杂，只能先办抵押，当天中午就到房产局办理了他项权证，办了三个月的抵押权登记。对证据六的真实性无异议。对证据七因与原告提交的证据不相符，故不予以认可。
被告万宁万家乐粮油贸易有限公司、吴毓礼对被告湖北健良集团监利四湖米业有限公司提交的证据拒绝发表质证意见。
经审理查明：2009年6月，湖北健良集团监利四湖米业有限公司诉万宁万家乐粮油贸易有限公司、吴毓礼买卖合同纠纷一案，本院于2009年6月30日作出（2009）洪张民商初字第82号民事调解书，确认万宁万家乐粮油贸易有限公司应于2009年7月15日前偿付所欠湖北健良集团监利四湖米业有限公司货款及借款共计311200元，吴毓礼对该款承担连带偿付责任。2010年1月，湖北健良集团监利四湖米业有限公司因与万宁万家乐粮油贸易有限公司、吴毓礼买卖合同纠纷另一案，提起诉前保全申请，本院于2010年1月28日作出（2010）洪张民保字第7-1号民事裁定书及协助执行通知书，轮候查封了吴毓礼名下位于万宁市万城镇文明北街仁里桥地段、面积为6709.4平方米国有土地使用权【证号：万国用（2005）第101239号】及该地块上一幢面积为438.04平方米的四层楼楼房（证号：万宁市房产证万城字第××号）的房屋所有权（前轮为海南省万宁市人民法院查封）。2010年1月29日，湖北健良集团监利四湖米业有限公司以前述买卖合同为由提起诉讼，本院于2010年2月1日作出（2010）洪张民商初字第38号民事调解书，确认万宁万家乐粮油贸易有限公司应于2010年2月4日前偿付所欠湖北健良集团监利四湖米业有限公司货款3508108元，吴毓礼对该款承担连带偿付责任。（2009）洪张民商初字第82号民事调解书、（2010）洪张民商初字第38号民事调解书生效后，由于万宁万家乐粮油贸易有限公司及吴毓礼未按照调解协议的内容履行付款义务，湖北健良集团监利四湖米业有限公司于2010年2月5日申请强制执行，本院立案后，决定合并执行。
执行期间，万宁万家乐粮油贸易有限公司及吴毓礼无财产可供执行。2011年11月2日，吴毓礼因涉嫌合同诈骗被羁押。2012年12月10日，湖南省临湘市人民法院以合同诈骗罪判处吴毓礼有期徒刑十一年（现在海南省新成监狱服刑）。
由于海南省万宁市人民法院于2012年1月10日查封期限届满后未办理继续查封手续，本院由轮候查封转为查封。2012年1月10日、2013年1月15日，本院分别以（2010）洪法执字第285-6号、285-9号、285-11号民事裁定书及协助执行通知书，继续查封了吴毓礼名下位于万宁市万城镇文明北街仁里桥地段、面积为6709.4平方米国有土地使用权【证号：万国用（2005）第101239号】及该地块上一幢面积为438.04平方米的四层楼楼房（证号：万宁市房产证万城字第××号）的房屋所有权。
2013年10月16日，本院依法委托海南东来土地房地产评估工程咨询有限公司对吴毓礼的上述房地产进行了评估，评估房地产市场价值为1658.13万元，其中6709.4平方米商住用地市场价值为1588.79万元，地上438.04平方米建筑物的市场价值69.34万元。吴毓礼表示对评估、拍卖事宜均无异议，拍卖所得价款由执行法院依法处置。
2013年11月1日，原告吴家哲作为案外人向本院提出执行异议，认为：2007年10月16日，原告与被告吴毓礼签订了房地产转让合同，被告吴毓礼同意将其名下位于万宁市万城镇文明北街仁里桥地段、面积为6709.4平方米国有土地使用权【证号：万国用（2005）第101239号】及该地块上一幢面积为438.04平方米的四层楼楼房（证号：万宁市房产证万城字第××号）的房屋所有权转让给原告，原告向被告吴毓礼支付了全部的价款150万元，虽未办理房地产过户登记手续，但该房地产一直由原告使用、经营；因武汉市洪山区人民法院（2010）洪法执字第285-6号、285-9号、285-11号民事裁定书及协助执行通知书并未通知相关权益方，程序违法，故要求依法撤销（2010）洪法执字第285-6号、285-9号、285-11号民事裁定书，解除对万宁市万城镇文明北街仁里桥地段、面积为6709.4平方米国有土地使用权及该地块上一幢面积为438.04平方米的四层楼楼房房屋所有权的查封，同时要求停止并解除对该房地产的执行及拍卖。
2013年11月3日，被告吴毓礼向本院执行局书面说明（原文）：我所有的万宁市万城镇文明北街仁里桥地段土地证号万国用（2005）第1012**号土地和土地上面的一栋别墅房产证万城字第××号，2007年10月29日因向吴家哲借钱，同日吴家哲在万宁市房产局、土地局办理了抵押手续。关于这个转让协议（合同）是怎么来的，我现在说明：这个转让协议是吴家哲跟我说，兄弟，为了保留你的资产以防落在湖南、湖北人手里。所以我和吴家哲暂时签了这份假的转让买卖协议（这份假协议是吴家哲要我签的）。签完这份协议以后，我没拿吴家哲一分钱，所以我对法官说明，这份假的转让协议是无效的。
2014年1月26日，本院作出（2013）鄂洪山法执裁字第00032号执行裁定书，驳回吴家哲的执行异议。
2013年10月，吴家哲就其与吴毓礼房地产转让合同纠纷，向海南省万宁市人民法院提起诉讼，请求将位于万宁市万城镇文明北街仁里桥地段土地使用权【土地证号：万国用（2005）第1012**号】及房产（房屋所有权证：万宁市房产证万城字第××号）确权过户至其名下，海南省万宁市人民法院于2013年12月9日依法作出（2013）万民初字第1641号民事裁定书，中止该案的诉讼；2014年3月3日，海南省万宁市人民法院根据吴家哲的申请依法作出（2013）万民初字第1641-1号民事裁定书，准许吴家哲撤回起诉。
另查明，2007年10月16日，被告吴毓礼向原告吴家哲出具一份借条，注明：本人向吴家哲借款300万元，如到期不还清借款，我愿意保证将合法的物品抵债，绝不反悔。2007年10月24日，被告吴毓礼再次向原告吴家哲出具一份借条，注明：本人向吴家哲借款150万元，如到期不还清借款，我愿意保证将合法的物品抵债，绝不反悔。2007年10月29日，吴毓礼与吴家哲签订二份房地产抵押借款协议书，约定：吴毓礼将其合法拥有的位于万宁市万城镇文明北街仁里桥地段，土地使用面积为6709.4平方米国有土地使用权【土地证号：万国用（2005）第101239号】及该地块上一幢面积为438.**平方米的四层楼楼房（房屋所有权证：万宁市房产证万城字第××号）的房屋所有权向吴家哲抵押借款分别为300万元及150万元，期限三个月内（即2008年1月29日前），吴毓礼保证在协议规定的期限内一次性偿还借款，若到期无偿还能力，吴毓礼愿意将该房地产归吴家哲抵债，并愿意办理过户土地房屋所有权证在吴家哲名下等内容。2007年10月29日，吴家哲在万宁市房产管理局办理了万宁市房万城他字第3929号房屋他项权证，设定日期为2007年10月29日至2008年1月29日，权利价值为150万元；2007年11月12日，吴家哲在万宁市国土环境资源局办理了万他项（2007）字第47号土地他项权利证明书，设定日期为2007年11月12日，存续期限三个月至2008年1月29日。
此期间，因被告吴毓礼对外存在大量债务，原告吴家哲为避免被告吴家哲的资产（上述房地产）被权利人申请执行，双方签订一份房地产转让合同，约定：吴毓礼同意将其合法拥有的位于万宁市万城镇文明北街仁里桥地段，面积6709.4平方米国有土地使用权【土地证号：万国用（2005）第1012**号】及地上一幢四层楼房，建筑面积438.04平方米（房屋所有权证：万宁市房权证万城字第××号）转让给吴家哲，房地产转让总额为150万元；房地产转让经国土、房产部门办理过户至吴家哲名下后，吴家哲一次性付完转让款150万元，房地产转让过程中所发生的各种税费由吴毓礼全部负责；吴毓礼保证所转让土地及房屋产权清楚无异议，若发生与吴毓礼房屋土地产权纠纷或债务纠纷，概由吴毓礼负责处理，与吴家哲无关，若因纠纷造成吴家哲经济损失，由吴毓礼负责一切赔偿；双方就其他事项也予以约定。原告吴家哲与被告吴毓礼在该房地产转让合同上落款时间为2007年10月16日。
再查明，2006年6月15日，吴毓礼与于钦文、张春文签订一份土地租赁协议书，约定：吴毓礼将其位于万宁市万城镇文明北街仁里桥地段的土地及地上房屋租赁给于钦文、张春文合法经营使用，租赁期限为五年，即从2006年6月15日至2011年10月15日。2007年10月30日，吴毓礼向吴家哲出具一份委托书，注明：本人于2006年6月15日将位于万宁市万城镇文明北街仁里桥地段，土地面积6709.4平方米及地上一幢四层别墅，建筑面积438.04平方米出租给于钦文、张春文经营使用，因本人已将上述土地及别墅转让给吴家哲，从2008年10月15日至2011年10月15日止的租金委托由吴家哲收取，付款时间及金额按双方原签订的土地租赁协议书约定执行，其他约定条款不变。之后因该地块的承租人变更为杨泽飞、吴亚有，2011年10月16日，吴家哲与杨泽飞、吴亚有签订土地租赁协议书，约定由杨泽飞、吴亚有承租该涉案地块。
还查明，因温美清与吴毓礼民间借贷纠纷执行一案，2010年11月1日，海南省万宁市人民法院作出（2010）万执字第84-2号民事裁定书，拟拍卖被执行人吴毓礼名下位于万宁市万城镇文明北街西侧的房产及土地【房产证号为：万城字第××号，土地证号：万国用（2005）字第1012**）。2011年3月15日，海南省万宁市人民法院向吴家哲送达（2010）万执通字第84-1号通知书，内容为：本院在执行申请执行人温美清与吴毓礼民间借贷纠纷一案，依法查封吴毓礼名下位于万宁市万城镇文明北街西侧的房产及土地【房产证号为：万城字第××号，土地证号：万国用（2005）字第1012**）并将依法拍卖，因上述房产及土地已抵押给你，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条的规定，特此告知。2011年3月17日，万宁市人民法院执行局就上述执行一案房地产的拍卖征询吴家哲的意见，吴家哲明确表示要求在拍卖该房地产后应清偿吴毓礼所欠其借款535万元。
现原告以前述诉称理由诉至本院，要求确认原告与被告吴毓礼于2007年10月16日签订的房地产转让合同有效，要求被告吴毓礼协助原告将位于万宁市万城镇文明北街仁里桥地段、面积为6709.4平方米国有土地使用权及该地块上一幢面积为438.04平方米的四层楼楼房的房产过户至原告名下，要求被告吴毓礼承担过户登记的全部税费，要求停止对位于万宁市万城镇文明北街仁里桥地段、面积为6709.4平方米国有土地使用权及该地块上一幢面积为438.04平方米的四层楼楼房的强制执行，并要求被告承担本案诉讼费用。
本院认为：本案争议的焦点：一、原告吴家哲与被告吴毓礼2007年10月16日签订的房地产转让合同是否有效。1、2005年11月15日，海南分寸房地产评估事务所根据吴毓礼的申请，对涉案房地产的市场总价格进行了评估，结论为：估价对象万宁市万城镇文明北路西侧吴毓礼所有的438.04平方米房产所有权及6709.4平方米土地使用权在估价时点2005年11月11日的市场总价格为8005553元，其中土地市场价格为7259571元，房屋市场价格为745982元。原告吴家哲与被告吴毓礼签订的房地产转让合同约定的转让价款为150万元，显然违背等价有偿原则，也不符合交易的常情，可能损害其他对被告吴毓礼享有债权的债权人的利益。2、吴毓礼合同诈骗案中，吴毓礼均表示该涉案房地产系因其向吴家哲借款而抵押给吴家哲，吴家哲因其他涉及该房地产的行政诉讼或者民事诉讼及执行，也明确表示该涉案房地产系由吴毓礼向其抵押借款；特别是2011年3月15日海南省万宁市人民法院向吴家哲送达涉及该房地产的拟拍卖通知后，吴家哲仍然明确表示要求在拍卖该房地产后应清偿吴毓礼所欠其借款，其均未表示其已受让涉案房地产的相关权属，也不符合吴家哲所表述其已于2007年10月16日已受让该房地产权属事实之常情。3、本院在执行湖北健良集团监利四湖米业有限公司与被执行人万宁万家乐粮油贸易有限公司、吴毓礼买卖合同纠纷一案中，吴毓礼已书面明确表示吴家哲系为规避吴毓礼对外债务，双方签订的虚假协议。综上，原告与被告吴毓礼于2007年10月6日签订的房地产转让合同，并非双方当事人的真实意思表示，其实际目的系为规避吴毓礼履行对外债务，故该转让合同系无效合同。
二、该合同是否实际履行。1、原告吴家哲虽在诉讼过程中提交了房地产转让合同及取款回单，但其并无有效的证据证实其所取款项就是向吴毓礼支付房地产转让款；同时，原告提交的被告吴毓礼于2007年10月24日向原告出具的借条，已证实其向吴毓礼支付房地产转让款150万元，经审查，该证据与其提交的2007年10月24日吴毓礼向其抵押借款150万元系同一份证据，亦即该借条只能证明吴毓礼向其抵押借款，并不能证实原告向被告吴毓礼支付了房地产转让款。原告提交的其他与被告吴毓礼之间的债权凭证，只能证明其与被告吴毓礼之间存在债权债务关系，均不能证明原告已将房地产转让款支付给被告吴毓礼。2、根据《中华人民共和国物权法》第九条即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十六条即“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，第十七条即“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”的规定，本案中，原告并未提交相应的证据证实其已将涉案房地产过户登记在其名下，因此，原告并非该涉案房地产的所有权人。3、原告提交的被告吴毓礼出具的委托书及原告与他人签订的租赁合同，只能证明被告吴毓礼委托原告对该房地产进行相关的管理，该证据不足以证实其对该房地产实际占有及使用，亦即该证据不足以证明被告吴毓礼已实际将该房地产转让给原告。综上，原告与被告吴毓礼并未实际履行房地产转让合同，被告吴毓礼并未实际将该房地产转交给原告，原告也未实际占有、使用该房地产，也未依法办理房地产过户登记手续，原告并非该房地产的权属人或实际占有、使用人。
综上，原告与被告吴毓礼于2007年10月6日签订的房地产转让合同系无效合同，原告与被告吴毓礼并未实际履行该房地产转让合同，原告也未实际占有、使用该房地产，也未依法办理房地产过户登记手续，故本院对原告要求确认原告与被告吴毓礼于2007年10月16日签订的房地产转让合同有效，要求被告吴毓礼协助原告将位于万宁市万城镇文明北街仁里桥地段、面积为6709.4平方米国有土地使用权及该地块上一幢面积为438.04平方米的四层楼楼房的房产过户至原告名下，要求被告吴毓礼承担过户登记的全部税费的诉讼请求依法不予以支持；原告要求停止对位于万宁市万城镇文明北街仁里桥地段、面积为6709.4平方米国有土地使用权及该地块上一幢面积为438.04平方米的四层楼楼房的强制执行的诉讼请求，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条即“被执行人将去所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，因原告与被告吴毓礼于2007年10月6日签订的房地产转让合同无效且并未实际履行，也未依法办理房地产过户登记手续，原告并非该房地产的权属人或实际占有、使用人，故本院对原告该项诉讼请求依法也不予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定判决如下：
驳回原告吴家哲的全部诉讼请求。
本案案件受理费9150元由原告吴家哲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币9150元，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；帐号07×××93；开户行农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
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