河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）石民三初字第00059号
原告石家庄市裕华区裕华东路街道办事处小马社区居民委员会
原告河北金马商贸集团股份有限公司
以上二原告共同委托代理人杨素梅，陈麟
被告深圳市乐惠家家居市场管理有限公司
法定代表人戴荣华
被告石家庄市乐惠家家居市场管理有限公司
法定代表人戴亚林
以上二被告共同委托代理人陶泳，邓群生
原告石家庄市裕华区裕华东路街道办事处小马社区居民委员会（简称小马村居委会），原告河北金马商贸集团股份有限公司（简称金马公司）与被告深圳市乐惠家家居市场管理有限公司（简称深圳乐惠家），被告石家庄市乐惠家家居市场管理有限公司（简称石家庄乐惠家）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告小马村居委会、金马公司共同委托代理人杨素梅，陈麟，被告深圳乐惠家、石家庄市乐惠家共同委托代理人陶泳，邓群生均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
二原告共同诉称：原告河北金马商贸集团股份有限公司（以下简称金马商贸公司）原为石家庄市金马实业总公司，是经石中共裕华区委员会批准改制的股份制企业。2007年10月26日两原告与第一被告签订了《商铺租赁合同》，2008年10月9日第一被告以第二被告的名义与两原告签订了《补充协议》。上述协议约定：甲方（两原告）将座落与石家庄市裕华区槐安东路153，154，155号占地50亩，建筑面积37200平方米的建筑物租赁给乙方（第一被告），作为商用；租赁期限为二十年；二十年共交租金人民币贰亿元整，对每年缴纳租金的数额做了具体约定，其中第一年租金为500万元，第二年租金为800万元，租金支付方式为半年一次；合同签订后七天内支付人民币壹佰万元定金，甲方物业所有项目通过验收移交，并撤销与东方家园合作后七天内支付人民币二百万元订金；免租期为两年，即自2007年12月起至2009年11月止；乙方在第二个免租期内借给甲方500万元；合同自双方签字后生效等等，两原告依据约定，向两被告履行了交付租赁物的义务，并由两被告共同使用了该租赁物，但是两个被告却违反合同约定，未向原告履行支付定金100万元，在第二个免租期内借给原告500万元的义务及向原告缴纳第一年及第二年度租金共计1300万元的义务。虽经原告多次要求被告履行上述义务，但被告均已种种理由拒不履行。被告拒不履行合同义务的行为，使原告遭受了巨大的经济损失。在此情况下，原告于2009年9月1日委托律师发送了《律师函》、2009年9月15日发送了《催收函》，被告收到上述信函后，均采取了置之不理的态度。原告为了避免继续遭受重大的经济损失，于2011年10月10向两被告发送了《解除合同通知书》，两被告接收《解除合同通知书》后，在法定期限内未向人民法院提起诉讼。根据我国《合同法》九十六条之规定，原告给被告发送的解除合同通知书已发生了法律效力，双方签订的《商铺租赁合同》已解除。原、被告双方是在真实意思表示的情况下，签订的《商铺租赁合同》和《补充协议》，是合法有效的，双方均应按照约定履行自己的义务。但是，被告却在原告多次催促下，拒不履行合同义务，其行为已使原告无法实现合同目的。根据我国《合同法》九十四条之规定，原告有权行使解除合同的权利，原告根据《合同法》第九十六条之规定，履行了解除合同的通知义务。根据我国《合同法》第九十七条、九十八条之规定，原告有权要求被告交回租赁物并支付租金1300万元；依据《商铺租赁合同》第四条第2项约定，被告于“合同签订后七天内支付人民币壹佰万元整（100万元）定金”之约定，根据我国《合同法》第一百一十五条、一百十一六条之规定，被告应向原告支付违约金100万元。原告为依法维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》第二十四条、第一百零八条之规定，特向贵院提起诉讼，请求：1、判令被告返还给原告位于石家庄市槐安东路153，154，155号的建筑物；2、判令被告向原告支付所欠租金1300万元，以及违约金100万元；3、由被告承担本案诉讼费用。
为证明自己的主张，二原告向法庭提交下列证据。
第一组证据：
1．商铺租赁合同，证明双方于2007年10月26日签订租赁合同。建立租赁合同关系。2．中共裕华区农工委文件，证明“石家庄市金马实业总公司”变更为“河北金马商贸集团股份有限公司。”3.律师函，证明被告长期拖欠租赁费，原告致上述通知支付。4.顺丰速递存根，证明原告已通过邮寄方式向被告送达律师函催收租金。5，关于要求以合同约定履行义务的催收函，证明律师在此致函催收租金，如不履行，原告将行使解除权。6.顺丰速递存根，证明原告已通过邮寄方式向两被告送达催收函。7.《解除合同通知书》，证明被告在合理期限内拒不履行合同义务，原告依法行使解除权。8.《公证书》，证明原告以公证送达方式将《解除合同通知书》送达两被告。9.网络资料，证明被告开业的事实。10.张金金等七人的诉讼材料。证明被告依据租赁合同开业后，已经正常经营，且收取租赁费用和管理费用。11.深圳市市场监督管理局注册登记信息查询单。证明深圳乐惠家公司工商登记成立日期为2007年11月9日，而其与原告签订租赁合同的日期为2007年10月26日，被告具有欺诈性。
第二部分，被告已开业正常经营的材料，证明被告年收入1000余万元，不向原告支付租金的事实。
第三部分，深圳市市场监督管理局注册登记信息查询单，证明被告具有欺诈行为。
第四部分，国务院侨务办公室函件，证明乐惠家假冒华侨恶意干扰诉讼。
第五部分，刊登在石家庄日报上的《声明》。
二被告共同辩称：一、起诉人履行了合同义务的主张，不能成立。1．双方2007年10月26日签订的《商铺租赁合同》第6条规定：双方自签约5日内向被告移交商铺；一个月内完成向被告移交建筑工程验收、电梯验收、水电验收、物业建设配套验收的全部合法手续。但是，原告在其提交的法庭所有证据中，并没有其何时向被告移交约定所有手续的证据。双方签订的《补充协议》证实，在签约一年后的2008年10月9日，原告尚在讨论解决中央空调不能使用、配电柜不能使用、卫生间漏水，供水系统管道、阀门漏水的问题。事实是，原告在建筑工程、消防工程、水电工程没有验收的情况下，也不可能向承租人移交相关工程的验收手续。但是，上述手续不仅是证实原告出租房产，符合使用规范的必要前提，更是承租人能够合法、正常使用的必要前提。因此，原告违反合同约定，没有恰当履行合同是双方争议的总根源。原告自称履行了出租人的交付义务的主张，不能成立。2.原告以2008年8月20日承租人开业的网络资料；7个商户租赁专柜的合同、起诉书证实承租人履行了合同义务确实于理不合。首先，我国《建筑法》明确规定，未经验收的建筑工程不得使用。本案2008年8月20日开业，和承租户的合同，是承租方急于产生经济效益，力主造势的结果。这既不能证实原告向承租人履行了双方约定的合同义务，更不能因此免除双方合同中约定的，原告向承租人移交所有验收手续的合同义务。其次，7个承租商户的起诉本身，就证明其承租的场地不适用的问题。因此起诉方所谓已履行了双方约定的合同义务的主张，不能成立。二、起诉方要求1300万元租赁费的主张，违反合同约定。双方签订的《商铺租赁合同》第3条第2款规定：“免租期起算日期：甲方移交乙方该商铺并移交有关商铺所有合法手续之日起起算”。上述约定证实，双方约定甲方向乙方移交租赁标的物权的过程，分两方面的内容：一是房屋占有权的移交；二是证实出租房产所有构建物、所有配套设备均属合格，能够安全使用的工程验收文书的移交。起诉方虽按约定向承租方移交了房屋的占有权，但是，房屋的合法验收的所有文书，起诉人至今没有向承租方移交。所以，根据双方合同的约定，起诉方至今并没有全部。适当的向承租方移交房屋的管理权。故起诉方在没有全部向承租方完全履行移交管理权义务，合同并没有开始起算免租日期的情况下，提出缴纳租金，没有合同依据。综上所述：起诉方在签订房产租赁合同后，没有按双方签订的合同约定，向承租人交付标的物，其行为违反了《合同法》第216条确定的出租人的根本义务，自2007年10月26日《商铺租赁合同》签订以来，一直使租赁房产的使用处于不稳定状态，致使出租房产至今不能取得国家对建筑工程及对电梯等特种设备的验收合格证书；至今不能向承租方移交相关验收证书，导致合同至今不能正常履行。其行为，不仅损害了自身的经济利益，同时损害了承租方的经济利益。本案的事实是清楚的，法律是明确的。呈请人民法院依法澄清事实，驳回起诉方的诉讼请求，以切实维护当事人的合法权益。
为支持自己的抗辩理由，被告向法庭提交下列证据。
第一组证据：
1．商铺租赁合同及补充协议，证明双方租赁关系的存在。2．工作联系函，证明被告及时、多次督促原告履行租赁合同。3．小马社区居委会告知书，证明原告以明示的方式违约。4．乐惠家市场整体防水工程结算书，证明为商铺经营代原告所做的商铺整体和一期防水工程投入与损失。5.广告箱招牌施工合同，证明为商铺经营所做的广告箱及招牌的投入与损失。6-19．为了开业做的一部分装修装饰工作。
第二组证据：
1-6．乐惠家商场空调系统维修工程款。7-14．乐惠家交给原告的定金、借款等证据。15-16．商户应缴费统计表。17．租赁损失一览表。18-19．乐惠家商场专柜联营一、二楼及门前广场、夹板区租用协议。
被告深圳乐惠家、石家庄乐惠家对原告小马村居委会、金马公司证据的质证意见：第一组，证据一无异议。证据二真实性无异议，关联性有异议。证据三真实性有异议，文本没有盖章和签字，不具有形式上的要件，不具有真实性。证据四确认不了谁签收的，地址对，收件人不知是谁。证据五收到了，函的内容与客观事实不一致，内容不真实。证据六质证意见同证据四。证据七无异议，内容证实原告违约。证据八无异议。证据九合法性有异议。证据十真实性无异议，内容不认同。证据十一无异议。第二组证据，第一部分无异议。第二部分，真实性无异议，原告提交的这部分证据等于自认。第三部分，与上边的证据重复。第四部分，真实性关联性均有异议。第五部分，不清楚。
原告小马村居委会，金马公司对被告深圳乐惠家、石家庄乐惠家证据的共同质证意见：第一组证据，1.证据一无异议。2.证据二没有印章，不知道签字的张金和是谁。3.证据三无异议。4.证据四质证意见同证据二。5.证据五真实性关联性均有异议，没有结算凭证，无法确定其实际支出，该项主张没有事实和法律依据。6.6-19证据。为了开业做的一部分装修装饰工作，与本案没有关联性。第二组证据：1.1-6真实性关联性均有异议。我们购买空调是有保质期的，不存在被告自己修，修空调的费用不具有真实性。2.7-16证据无异议。3.证据17-19真实性关联性均有异议。
经审理查明：2007年10月26日，原告深圳乐惠家与被告小马村居委会、金马公司签订一《商铺租赁合同》，主要内容为：一、出租商铺情况，1.甲方（小马村居委会、金马公司）出租给乙方（深圳乐惠家）的商铺主要情况如下：座落：石家庄市裕华区槐安路153-155号（以下简称该商铺）。占地面积：50亩。建筑面积：37200平方米，共三层。结构：钢结构。3.乙方享有该规划占地面积内的土地上建筑物，以及空地的使用权。4.甲方同意乙方自行装修和增设附属设施内容：一楼增加夹层甲方不另收取租金及相关费用，室内装饰、外立面装饰、室外场地重新规划、施工等。乙方可以在本合同规划占地面积内自行增设房屋，以甲方名义向政府部门申报，甲方协助办理相关手续，甲方对乙方增设的房屋不再收取任何费用，在合同期结束后，乙方将新建的房屋及配套设施无偿移交给甲方。二、租赁用途，1.乙方作为商业经营用途，甲方同意乙方根据需要可以进行部分或整体转租。三、租期及免租期，1.租赁期二十年，租赁期起算日期：自免租期结束之日起。2.免租期为一年，免租期起算日期：甲方移交乙方该商铺并移交有关该商铺所有合法手续之日起算起。四、租金及支付方式，1.二十年共交租金人民币贰亿元整（20000万元），租金一定不变，甲、乙双方在租赁合同期内，不管政策如何调整，租金均不予调整。2.租金支付方式：合同签订后七天内支付人民币壹百万元整（100万元）定金，甲方物业所有项目通过验收移交。3.免租期到期后上述定金作为首季度的租金抵扣（多退少补），以后每半年上交租金一次。八、违约责任及违约金，1.上述三项条款，若甲方违约每次支付乙方100万元违约金，并赔偿乙方损失。a.甲方应保证该商铺交付时商铺不存在建筑规范规定的质量问题等瑕疵（包括建筑物瑕疵和权利瑕疵），否则瑕疵期间不得计算租金，如自本合同签订后30日内，上述瑕疵仍存在，乙方有权单方解除本合同，甲方退回乙方已支付的订金。2.甲方未按约定时间交付乙方商铺和有关商铺合法手续，每延期一日，甲方支付乙方违约金2万元，延期超过30日，乙方有权单方解除合同。4.在合同期内若乙方不交租金，乙方交纳月租金5%的滞纳金。甲方可以终止合同。合同生效后，两原告如约将商铺交于被告，被告支付100万元定金，但相关合法手续未办妥交付。2008年8月20日，被告开业经营。由于租赁的商铺存在影响使用的问题，被告石家庄乐惠家与两原告于2008年10月9日又签订一《协议》，主要内容为：鉴于甲（小马村居委会、金马公司）、乙（石家庄乐惠家）双方在履行《商铺租赁合同》（以下简称合同）过程中出现的问题，经双方协商一致，达成如下协议：一、关于现存建筑工程、设备设施安装等遗留问题。现存问题需要处理的项目有：1、中央空调系统存在的问题：管道保温未安装、部分空调机不能使用、排风口漏水及有噪音的未加装降噪设备等；2.配电系统部分配电柜不能使用；3.所有卫生间漏、渗水问题：需拆除原墙地砖后做防水、粘贴墙地砖；4.屋顶漏水问题：需重新作防水处理；5.供水系统部分管道、阀门老化漏水问题：需进行检修更换并处理相关赔偿问题。解决办法：1.双方约定：甲方在2008年10月10前通知相关施工单位解决上述问题，若在2008年10月10日甲方未完成上述问题，甲方委托乙方于2008年10月11日开始处理本协议第三条存在的问题，所需费用由乙方先行垫付，待开始计算租赁期后在第一年乙方支付给甲方的租金中扣除，不足部分在后一年度租金中扣除，以此类推；2.因处理本协议第三条存在的问题所产生的费用，大约150万元最终以乙方与有关施工单位达成的结算协议为准。二、关于免租期问题，现存问题：由于甲方原因未能在合同约定的时间移交给乙方商铺的所有合法手续，给乙方的招商工作造成无法估量的损失。解决办法：1.甲方考虑到上述事实给乙方造成的影响，同意给予乙方在原来免租期一年的基础上再免租一年。2.免租期计算时间为：甲方如于2008年12月31日前将商铺的建筑工程验收、消防工程验收等所有合法手续移交给乙方后，双方同意免租期于2009年1月1日算起，租赁期2011年1月1日至2030年12月31日共20年。三、关于租金支付的问题，现存问题：因甲方现阶段资金紧张，请求乙方借款给甲方。解决办法：乙方考虑到甲方的实际困难，本着合作的原则，同意借款给甲方款项，具体如下：乙方在第二年的免租期内借款给甲方500万元，甲方同意上述借款从乙方应支付的租金中扣除。五、乙方受深圳市乐惠家家居用品有限公司的委托与甲方签订本协议，本协议有关乙方的权利义务由深圳市乐惠家家居用品有限公司承受。
补充协议生效之后，被告借给原告200万元。2010年12月31日免租期到期后，被告未按合同约定支付租金，两原告委托律师以律师函的方式于2011年9月1日、15日两次向被告催收租金。2011年10月10日，两原告向两被告发出《解除合同通知书》，并以公证送达方式通知了两被告，两被告未作回应。2012年2月，原告收回了租赁物。关于租金的起算，“补充协议”约定：应当从2011年1月1日起算，至2012年2月两原告收回租赁物止，一年租金应为500万元。
另查明：2009年12月7日，原告方取得该租赁物的消防验收合格证，2012年1月11日，取得了该租赁物的国有土地使用权证。
本院认为：两原告小马村居委会、金马公司与两被告深圳乐惠家、石家庄乐惠家签订的《商铺租赁合同》及“补充协议”，均是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，合同有效。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中两原告在建设上述建筑物时，已取得建设规划许可证，因此，原告与被告之间签订的合同有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未交付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；两原告以律师函的形式向两被告催收租金，两被告在合理期限内未支付。两原告发出《解除合同通知书》送达两被告后，两被告在法定期限内未提出异议，合同解除通知生效，租赁合同已解除。《合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；《合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。两原告请求收回租赁物，请求两被告支付租金的诉讼请求，依法有据，应予支持。被告的辩称理由，缺少事实和法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、九十七条、第二百二十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条，判决如下：
一、被告深圳市乐惠家家居市场管理有限公司、石家庄市乐惠家家居市场管理有限公司返还原告石家庄市裕华区裕华东路街道办事处小马社区居民委员会、河北金马商贸集团股份有限公司租赁物，位于槐安路153、154、155号房产（已返还）。
二、被告被告深圳市乐惠家家居市场管理有限公司、石家庄市乐惠家家居市场管理有限公司向原告石家庄市裕华区裕华东路街道办事处小马社区居民委员会、河北金马商贸集团股份有限公司支付2011年剩余租金200万元（定金100万元、借款200万元，已充抵2011年租金）。限本判决生效后十日内履行完毕。
三、驳回原告石家庄市裕华区裕华东路街道办事处小马社区居民委员会、河北金马商贸集团股份有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费105800元，原告石家庄市裕华区裕华东路街道办事处小马社区居民委员会、河北金马商贸集团股份有限公司负担5800元，被告深圳市乐惠家家居市场管理有限公司、石家庄市乐惠家家居市场管理有限公司负担100000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。
审判长 张国顺
审判员 孙延明
审判员 赵志山
二〇一三年十一月十五日
书记员 雷 军