广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房再字第10号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：深圳市东海成投资有限公司。住所地：深圳市盐田区保安大厦**楼*单元。组织机构代码：75047264-8。
法定代表人：曹俊英，董事长。
委托代理人：林志强、麦美玲，均为广东宝城律师事务所律师。
被申请人（一审被告，二审上诉人）：深圳卓越世纪城房地产开发有限公司。住所地：广东省深圳市福田区福华一路**号卓越大厦****室。组织机构代码：618879774。
法定代表人：李华，董事长。
委托代理人：吕慧杰、冯秀娟，均为北京市金杜（深圳）律师事务所律师。
被申请人（一审被告，二审上诉人）：深圳市皇岗实业股份有限公司。住所地：广东省深圳市福田区福民路**号皇安大厦**楼。组织机构代码：19217842-7。
法定代表人：庄创裕，董事长。
委托代理人：刘红生、胡强，均为广东深大地律师事务所律师。
申请再审人深圳市东海成投资有限公司（以下简称东海成公司）因与被申请人深圳卓越世纪城房地产开发有限公司（以下简称卓越公司）、深圳市皇岗实业股份有限公司（以下简称皇岗公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2013）深中法房终字第785号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2013年12月3日作出（2013）粤高法民一申字第1043号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理。东海成公司的委托代理人林志强、卓越公司的委托代理人吕慧杰、皇岗公司的委托代理人胡强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东海成公司在一审中的诉讼请求为：1、卓越公司、皇岗公司支付东海成公司延期办证房地产证的违约金3842403元；2、卓越公司、皇岗公司承担本案诉讼费用。
深圳市福田区人民法院（以下简称一审法院）经审理查明：2001年3月1日，皇岗公司与原深圳市规划国土局（以下简称原市规划局）签订深规土拆字（2001）043号《拆迁补偿协议书》，约定为加快会展中心的建设，原市规划局收回皇岗公司在皇岗工业区的所有用地，同时将福田中心区13号地块全部置换给皇岗公司，面积约为34500平方米。
2006年8月3日，卓越公司、皇岗公司签署《项目合作开发协议书》，约定共同合作开发“卓越皇岗世纪中心”项目（以下简称涉案项目）。
2006年12月7日，卓越公司、皇岗公司与原深圳市国土资源和房产管理局（以下简称原市国土房产局）签订深地合字第0054号《深圳市土地使用权出让合同书》，卓越公司、皇岗公司以85067974元取得B119-0087、B119-0088宗地地块土地使用权。
2007年8月28日，卓越公司、皇岗公司取得在上述地块上建设“卓越皇岗世纪中心”的建设用地规划许可证（HQ2007-0163）。
2008年4月8日，卓越公司、皇岗公司取得B119-0087、B119-0088宗地地块的《房地产证》，载明宗地面积分别为11660.85平方米和18502.16平方米，合计30163.01平方米。
2008年4月22日，卓越公司、皇岗公司取得“卓越皇岗世纪中心”的建设工程规划许可证（HQ2008-0041）。
2008年9月1日，卓越公司、皇岗公司向原市规划局提交了一份《关于卓越皇岗世纪中心项目地下一层增加商业空间的申请》，申请将涉案项目“卓越皇岗世纪中心”中负一层车库的部分面积改为商业配套功能，计9100平方米。
2008年11月28日，原市规划局作出《关于审批卓越皇岗世纪中心变更用地规划许可证（深规许HQ2007-0162号）有关指标意见的函》和《关于审批卓越皇岗世纪中心变更用地规划许可证（深规许HQ2007-0163号）有关指标意见的函》，原则同意对该项目规定建筑面积进行调整，整个项目负一层约为9100平方米的面积由地下车库功能改为商业功能（主要用于配套餐饮），原用地许可证范围内调整面积分别为780平方米和8320平方米。调整后的车位数要满足原规划许可证的要求，调整部分的设计要满足相关规范、确保实现立体停车，并重新报建。
2009年1月4日，卓越公司、皇岗公司向原市规划局提交《关于“卓越皇岗世纪中心”增加建筑面积的请示》，称原市规划局和皇岗公司于2001年3月1日签订的《拆迁补偿协议书》（深规土拆字（2001）043号），将面积约34500平方米的福田中心区13号地块补偿给皇岗公司做赔偿用地，后原市国土房产局与皇岗公司于2006年12月7日签署深地合字第0054号《深圳市土地使用权出让合同书》将地块编号为B119-0087、B119-0088的土地出让给皇岗公司，B119-0087、B119-0088两宗地的面积分别为11660.85平方米和18502.16平方米（合计30163.01平方米）。按照补偿协议的约定，原市规划局尚有4336.99平方米的土地面积尚未补偿给皇岗公司（因为4336.99平方米被割出做市政道路）。该请示同时称，皇岗公司于2008年12月3日向深圳市人民政府、原市规划局和原市国土房产局报文关于“福田中心区世纪中心项目土地足额补偿及世纪中心项目补偿地价的函”，深圳市主管领导批示：考虑到皇岗村全体村民的生计及市政府对皇岗村的合理赔偿与承诺，在原市规划局为B119-0087、B119-0088号地块下发的深圳市建设用地规划许可证的基础上，再增加地上28000平方米的建筑面积。皇岗公司2号楼增加17000平方米，裙楼增加500平方米，其余在卓越公司1号楼解决。
2009年5月14日，涉案项目取得预售许可。
2009年6月22日、6月29日，卓越公司、皇岗公司与东海成公司分别签订了五份《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称合同），约定东海成公司购买卓越世纪中心第4号楼19层1906-1910号房产（房号及购房款数额详见判决书附表）。合同第九条约定，卖方应于2010年2月28日前将本房地产交付给买方。合同第二十一条约定，卖方应在取得工程验收证明文件之日起180天内，完成本房地产项目的房地产初始登记，在将本房地产交付给买方之日起240日内书面通知买方共同（或委托卖方）向深圳市房地产权登记中心申请房地产转移登记，办理房地产证。合同第二十二条约定，如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定取得房地产证的，卖方自本房地产交付之日后的第240日起，按日万分之三向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起10日内退还买方已付购房款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金，违约金不足补偿买方实际损失的，卖方应辛I、偿其差价。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日起至买方实际取得房地产证之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。卖方以招标方式选定卓越物业管理有限公司对本项目进行前期物业管理服务。合同附件五第13条对合同二十一条补充约定：卖方应及时通知并积极配合买方办理房地产证。买方应在卖方发出办理房地产证通知之日起15日内，配合卖方、按揭银行填写相关资料，并及时提交符合要求的全部资料、证件，缴交相关费用。因买方延期提交资料、延期交纳费用或按揭银行、产权登记部门的原因导致房地产证不能按约定期限办出的，卖方不承担责任。该附件第20条约定，本项目用地属于卓越公司和皇岗公司合作开发项目（已经政府部门批准），因本项目建筑物为B119-0087宗地块和B119-0088宗地块的共同体，按照双方协议约定，项目B119-0087宗地块西南面车道西侧的3号楼的部分裙楼以及2号楼（皇岗商务中心）及其附属配套设施和所属楼宇的地下部分，属皇岗公司所有，上述部分的独立管理可能会对临近楼宇的底线或地上交通及其使用造成不便。该附件第21条约定，因该项目属于卓越公司和皇岗公司合作开发，按照政府相关部门规定，同业主签订买卖合同时，卖方栏将注明卓越公司和皇岗公司两家单位，但按上述两家法人单位的约定，本合同中的卖方权利、义务将全部由卓越公司享有及履行，同皇岗公司无关。合同还对双方的其他权利义务作了约定。
同时，东海成公司在签订买卖合同前后，还向卓越公司出具了一份《规划调整确认书》，内容为：“经比照贵公司出具的“卓越世纪中心”现行图纸和修改后的待审批图纸，在不影响本人购买物业的套内面积的前提下，本人同意：1、贵公司在经政府主管部门审批通过后，可将“卓越世纪中心”地下负一层车库的部分面积由停车位改为商业配套；2、经政府主管部门审批通过后，裙楼内部可根据商业需要进行平面布局的调整；3、物业西侧地块的建筑面积和容积率在经政府主管部门批准后，有增加的可能；4、已批的核增面积（公共楼梯、避难层等）有可能按预售面积撤回报告数据进行调整。因“卓越世纪中心”为跨宗地的联体建筑，本人理解上述调整将会对我所购买的物业的公摊面积（容积率）有所影响，并同意不会以该原因解除买卖合同或追究开发商的违约责任。”
2009年12月29日，涉案项目完成竣工验收，消防验收合格。
2009年12月30日，涉案项目完成竣工验收备案。
2009年12月31日，卓越公司、皇岗公司向深圳市规划和国土资源委员会（以下简称市规划国土委）发出《关于福田中心区卓越公司皇岗商务中心项目增加面积的地价补交申请函》，称原市规划局和皇岗公司于2001年3月1日签订的《拆迁补偿协议书》（深规土拆字（2001）043号），将面积约为34500平方米的福田中心区13号地块补偿给皇岗公司做赔偿用地，后原市国土房产局与皇岗公司于2006年12月7日签署深地合字第0054号《深圳市土地使用权出让合同书》将地块编号为B119-0087、B119-0088的土地出让给皇岗公司，B119-0087、B119-0088两宗地的证载面积分别为11660.85平方米和18502.16平方米（合计30163.01平方米）。按照补偿协议的约定，原市规划局尚有4336.99平方米的土地面积尚未补偿给皇岗公司。若按两宗地块的平均容积率计算，市政府还应有4万多平方米建筑面积补偿给皇岗公司，皇岗公司一直向市政府申请在中心区另外划地补偿此部分面积。经过与有关市领导沟通，在卓越世纪中心项目增加商业2750平方米、酒店1600平方米、公寓及办公23650平方米、地下商业9100平方米，共计37100平方米，作为对皇岗公司上述不足土地的补偿，皇岗公司将不再要求政府在中心区另外补偿用地。现上述37100平方米建筑面积已取得市规划国土委批准复函。按有关程序，现皇岗公司申请就上述37100平方米增加面积按原拆迁返还用地地价补缴地价，请市规划国土委批准为盼。
2010年2月1日，卓越公司、皇岗公司将涉案五套房产交付东海成公司。
2010年2月3日，市规划国土委作出《关于调整“卓越皇岗世纪中心”项目用地规划许可证规划意见的函》，对卓越公司、皇岗公司回复称：“卓越公司与皇岗公司关于‘变更用地规划许可证（卓越皇岗世纪中心）申请’的来文收悉。申请事项涉及修改已颁布实施的法定图则，经市规划委员会2009年第2次会议审议，同意修改【中心区及莲花山地区】法定图则部分内容。图则编号为13-2地块面积调整为18502.16平方米，规定容积率≤6.94；13-3地块面积调整为11660.85平方米，计容积率建筑面积增加28000平方米，不再补偿用地，规定容积率调整为19.84。增加部分建筑面积均于挑空处解决，要保证结构安全，同时保持建筑高度和覆盖率不变，两块地共有停车位调整为1590个。请执此函按程序办理有关手续。”
2010年3月18日，卓越公司、皇岗公司向市规划国土委第一直属分局发出《关于补签协议的申请》，要求就卓越皇岗世纪中心地下一层9100平方米改为商业及B119-0087号宗地块增加28000平方米建筑面积事宜签订土地使用权出让合同补充协议。
2010年6月7日，市规划国土委出具了一份《证明》，称：“2005年5月1日至2010年4月30期间，卓越置业集团有限公司不存在逾期不签订出让合同、欠缴地价款、土地逾期开发等不良记录。”
2010年6月25日，卓越公司、皇岗公司向市规划国土委申请办理建设工程规划验收。
2010年7月13日，市规划国土委向卓越公司、皇岗公司发出《深圳市规划和国土资源委员会不予行政许可决定书》，称：因地下室01层改变使用功能（停车改为商业）未完善用地和施工图修改报建等手续，竣工测量报告中的竣工复核简要说明与批准图纸不符处，未按有关要求整改或完善相关手续，涉案房地产项目不符合规划验收的条件，因此，不予行政许可。该决定书在其他告知事项载明：请你司按以下要求实施后，再向我局申请规划验收。一、按有关规定，完善地下室01层改变使用功能部分（停车改为商业）的用地和施工图纸修改报建等手续；二、根据批准的设计图纸，对与批准图纸不符之处进行整改或完善相关手续。
2011年4月14日，市规划国土委向卓越公司、皇岗公司发出《深圳市土地使用权出让金财政账户土地使用权出让金缴费通知单》和《深圳市土地开发基金财政账户土地开发金、市政配套设施金缴费通知单》，要求卓越公司、皇岗公司缴交合同号为2005-0054（补2），宗地编号为B119-0087、B119-0088的土地使用权出让金1944083元、市政配套设施金11016465元。
2011年4月18日，卓越公司、皇岗公司缴清了2005-054
（补2）合同约定的土地出让金、建设配套费共12960548元。
2011年4月26日，市规划国土委第一直属分局与卓越公司、皇岗公司签订《深地合字（2005）0054号﹤深圳市土地使用权出让合同书﹥第二补充协议书》，同意将B119-0087号宗地的建筑面积由原定203403.10平方米调整为234678.50平方米；B119-0088号宗地的建筑面积由原定128482.02平方米调整为134306.62平方米。其他要求按原合同规定不变。除按原合同书规定支付地价款外，卓越公司、皇岗公司应补缴地价款12960548元，于签订本补充协议书时一并付清。原市规划国土局与皇岗公司签订的《拆迁补偿协议》（深规土拆字（2001）043号）约定的置换用地事宜，已在本协议书用地中全部落实完毕，皇岗公司不得再提出补偿用地或增加建筑面积要求。
2011年4月29日，市规划国土委第一直属分局作出深规土一局函（2011）373号《关于卓越皇岗世纪中心项目（B119-0088宗地）施工图修改的复函》，同意卓越公司、皇岗公司关于涉案项目的施工图修改，修改内容为：1．总平面图指标修改；2．地下一层平面局部修改为商业；3．地下二、三层平面停车位调整（包括局部调整为机械停车位）；4．各层平面图进行局部分隔调整等。本次修改后深规建许字HQ-2008-0041号《建设工程规划许可证》部分建筑指标调整为：计容积率建筑面积140315.97平方米，含规定建筑面积127021.31平方米（包括商业30072.79平方米、办公及公寓96948.52平方米）、核增建筑面积13294.66平方米；不计容积率建筑面积50699.43平方米，含规定建筑面积7285.31平方米（商业），地下车库、设备用房、公共通道和公共楼梯43414.12平方米；规定总建筑面积134306.62平方米。车位数985辆。其他指标不变。
2011年5月12日，卓越公司、皇岗公司再次向市规划国土委申请规划验收。
2011年5月18日，涉案项目完成规划调整后的竣工测量，市规划国土委出具了房屋建筑面积总表。
2011年5月20日，市规划国土委作出68-201100216号准许行政许可决定书，涉案项目通过规划验收，取得了规划验收合格证。
2011年5月26日，卓越公司、皇岗公司向深圳市房地产权登记中心申请初始登记，2011年6月15日，深圳市房地产权登记中心发布涉案项目3、4号楼的初始登记公告，初始登记项目名称为卓越世纪中心3、4号楼。
2011年8月8日、8月16日，深圳市房地产权登记中心受理了东海成公司的办证申请，并分别于2011年8月10日、8月18日为东海成公司办理了《房地产证》。
卓越系列案审理期间，一审法院向市规划国土委发出了一份《公函》，向该委了解如下事项：“1、卓越公司、皇岗公司于2010年3月18日向贵委第一直属分局发出《关于签订补充协议的申请》，称卓越公司、皇岗公司于2006年12月7日与贵委签订宗地号为B119-0087、B119-0088的《深圳市土地使用权出让合同》，于2008年3月13日签订《深圳市土地使用权出让合同书》第一补充协议，现已调整地下层9100平方米改为商业，0087号宗地增加28000平方米建筑面积并取得相关复函，现特申请签订相关协议。但卓越公司、皇岗公司直至2011年4月26日方与贵委第一直属分局签订深地合（2005）0054号《﹤深圳市土地使用权出让合同书﹥第二补充协议书》，其间时间间隔超过13个月，该情况是否是卓越公司、皇岗公司原因所致？2、2010年6月25日，卓越公司、皇岗公司向贵委申请对卓越世纪中心项目进行规划验收，贵委第一直属分局于2010年7月13日做出文号为68-201000380的不予行政许可决定书，该决定是否与卓越公司、皇岗公司尚未完成补签补充协议有关？”
2012年2月14日，市规划国土委向一审法院复函称：“一、2010年3月18日用地单位向我局提出补签用地协议申请，用地单位的申请符合报文及审批的要求。依据用地单位的申请，我局严格按照国家与深圳市关于规划与土地审批相关规定及程序对此进行办理。于2011年4月14日，向用地单位发出补缴地价通知，于2011年4月26日与用地单位签订该项目《土地使用权出让合同书》第二补充协议。期间间隔超过13个月，与深圳市大部制改革原市规划局和国土房产局合并导致处室职能和审批流程调整有关，非用地单位原因所致。从报文时间来看，用地单位亦履行了相关义务。二、2010年7月13日，我局对“卓越世纪中心”申请竣工规划验收作出不予行政许可决定主要与“卓越世纪中心”未完成补签其《土地使用权出让合同书》第二补充协议有关。按照办文流程，必须先行补签用地补充协议完善用地手续后，才可办理规划验收的行政许可手续。”
另查明，按照相关法律规定及市规划国土委的办文流程，在深圳市办理房地产初始登记必须提交的材料包括：（一）深圳市房地产初始登记申请表；（二）身份证明复印件；（三）土地权属证明（以出让方式取得土地使用权的，应提交土地使用合同书、付清地价款证明、付清地价发票复印件；土地使用权已登记的，应提交《房地产证》）；（四）建设工程规划许可证；（五）施工许可证；（六）竣工验收备案证明和规划验收合格证；（七）竣工图；（八）工程结算书；（九）深圳经济特区建筑物命名批复书；（十）登记机关认可的测量机构出具的测绘报告［包括《深圳市房屋建筑面积测绘报告》（竣工面积）及《深圳市建设工程竣工测量报告》］；（十一）宗地图；（十二）房地产分栋、分户汇总表；（十三）其他资料（包括商品房项目的应提交预售许可证，合作建房的应提交土地管理部门批准的合作协议书、产权分成详细清单，拆迁赔偿的应提交拆迁赔偿清单及拆迁补偿协议等）。
再查，根据市规划国土委网站上有关政务公开的规定，完善规划变更的用地手续包括以下审批流程（及正常办文时限）：1、变更用地规划许可证审批（20个工作日）；2、初步设计审批（20个工作日）；3、设计方案审查（20个工作日）；4、补缴地价手续审批（20个工作日）；5、用地补充协议审批（15个工作日）；6、修改施工图审批（20个工作日，该审批通过即核发新的建设工程规划许可证）。其中，第2、3、4、5项系同时进行。
一审法院经审理认为，按照合同约定，卓越公司、皇岗公司承担迟延办证违约责任的前提是“卖方未履行相关义务造成买方不能按约定取得房地产证”；同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，在商品房预售合同迟延办证的纠纷中，开发商对迟延办证承担违约责任的条件是“因其自身原因”所致。由此可见，出卖人只对因怠于履行相关义务等自身原因而导致的迟延办证结果承担违约责任，而对于因行政审批原因导致的办证迟延，出卖人无需承担违约责任。
对于卓越世纪中心迟延办证的原因，卓越公司、皇岗公司称系由于该项目存在规划变更，且在办理规划变更手续的过程中，政府行政审批迟延，因而导致了迟延办证，对此需作如下分析：
首先，关于规划变更的问题。规划变更本身并不能构成免责事由，因该项目的规划变更早在买卖双方签订合同之前就已经存在，卓越公司、皇岗公司在明知涉案项目规划变更后必须完善各项手续方可办证的情况下签订合同并承诺办证期限，应认定其知晓其中流程及耗时并仍然自愿承担逾期办证的违约责任；同时，对于卓越公司、皇岗公司提交的《规划调整确认书》，由于该确认书只是业主同意规划变更，并承诺不因此向开发商追究对所购物业公摊面积产生影响的责任，但未涉及办证责任，卓越公司、皇岗公司据此主张免责的答辩意见不能成立。
其二，关于在办理规划变更手续的过程中，政府行政审批迟延的问题。合同签订后，涉案项目本应于房产交付之日（除2407、2408号案交付日在2010年2月28日以外，其他案件都集中在2010年1月28日至2月1日五天内）起240天内（即2010年9月底）办妥房地产证，但卓越公司、皇岗公司迟至2011年8月至9月期间才办妥房地产证，各案迟延310-360天不等。原因在于，办理房地产证必须通过规划验收，而涉案项目在交房后却未能通过2010年6月25日申请的规划验收，根据市规土委的复函，未能通过本次规划验收的原因在于尚未完善规划变更后的用地手续。事实上，关于用地手续的完善，卓越公司、皇岗公司在交房后的第二个月（2010年3月18日）已申请补签用地协议，但是直至2011年4月29日（已超过原定办证期限近七个月）才完成规划变更的最后一步流程一一修改施工图审批，期间耗时408天，远远超过市规土委规定的正常办文时限（80个工作日，折算成自然日为112天），其中原因，根据市规土委的复函所称，是因深圳市大部制改革致政府相关部门审批及办文等行政行为迟延所致。因此，正常办文时限以外的迟延期间，并非卓越公司、皇岗公司“自身原因”所致，依法可以免责。但是，上述审批流程耗时中的正常办文流程，仍属于开发商应当合理预见的义务范畴，同时也包含在合同约定的办证时限240天内，不得免责。据此，卓越公司、皇岗公司的可免责期间应为296天［完善规划变更之用地手续的实际耗时（408天）一正常办文流程所需耗时（112天）=行政审批迟延的耗时（296天）］。
本案中，合同约定办证期限与实际办证日期之间的迟延天数分别为317天及325天，扣除可以免责的296天，卓越公司、皇岗公司应对剩余天数的迟延办证行为承担违约责任，按照合同约定的标准支付违约金。因需承担违约责任的迟延天数未超过120天，违约金的计算应以合同约定的日万分之三为标准。
另，因合同附件五第二十一条明确约定合同中的卖方权利、义务将全部由卓越公司享有及履行，同皇岗公司无关，皇岗公司亦对该条约定无异议，故涉案合同在实体上与皇岗公司无关，皇岗公司不享有合同约定的卖方权利，也不需要承担相应的义务，东海成公司要求皇岗公司支付延期办证违约金没有依据。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》（2008）第一百二十八条之规定，判决：一、卓越公司应于判决生效之日起十日内向东海成公司支付迟延办证违约金222184.59元；二、驳回东海成公司的其他诉讼请求。案件受理费，由东海成公司负担35194元，卓越公司负担2345元。
东海成公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、判令卓越公司、皇岗公司承担本案诉讼费用。事实与理由：一、福田法院一审认定事实不清、证据不足。1、涉案房产规划变更的原因是卓越公司、皇岗公司有预谋进行违法建设，导致不能通过规划验收，被政府责令整改而需补正手续引起。2、一审认定造成延误办证的原因是政府审批延误，其依据是一审法院依职权进行调查取证后取得的2012年2月14日市规划国土委复函。但该复函仅为有利害关系人的单方说辞，复函中所说的大部制改革原因导致的审批延误，并没有证据支持。二、福田法院一审认定证据，不经推敲，不去真伪，对东海成公司的质证意见不做判断，违反程序，造成错误认定。
卓越公司、皇岗公司发表答辩意见称：一、福田法院一审判决针对非因开发商自身原因导致延期办证而开发商免责的认定完全正确，依法应予以维持。二、开发商并没有因为怠于履行自身义务导致业主延期办证，逾期办证的原因之一在于涉案项目的规划调整，而规划调整并非开发商能力可控范围，答辩人对此没有过错。三、逾期办证原因之二在于政府主管部门超出审批缴纳地价款时限导致，开发商对此没有过错。综上，请求驳回业主的上诉请求。
皇岗公司、卓越公司亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一项；2、驳回针对东海成公司的全部诉讼请求；3、判决东海成公司承担本案所及全部诉讼费用。事实和理由：一、福田法院针对非因开发商自身原因导致“延期办证”而开发商免责的认定，完全正确。但一审判决在依此具体认定卓越公司责任时，却出现了偏颇，具体见如下各点的阐述。二、福田法院仅以“项目规划变更早在签订买卖合同之前即已存在”为由，作出因规划调整所延迟的13个月不属于开发商“免责期”的认定错误。三、办理规划变更过程中政府审批迟延（具体指完善规划变更后的用地手续事项）的起算点，一审判决认定错误，开发商就此免责期限应为372天，而非296天。1、一审法院认定卓越公司是在2010年3月18日向规土委申请补签用地协议，并据此计算确定卓越公司的免责期（政府审批迟延期）为296天。2、但，卓越公司早于2009年12月31日就已经向规土委提交《关于福田中心区卓越公司皇岗商务中心项目增加面积的地价补交申请函》，要求补交地价。四、就业主出具的《规划调整确认书》，应当据此作出业主免于就延期办证向开发商追责的认定。
东海成公司答辩称，规划调整是从卓越公司、皇岗公司签订合作建房就开始了，2010年2月3日市规划局同意作出调整规划意见，这份意见上所说的挑空处是指所有的建筑面积是在卓越公司、皇岗公司没有拿到规划调整情况下全部已经建设完毕。实际上涉案工程于2009年12月30日就已经全部建设完毕，28000平方米如果是正常建设至少要一年，很明显是违章建筑后完善的手续，但是一审没有对此作出认定。基于卓越公司、皇岗公司违章建设在先，后补办证在后，所以迟延办证的责任应当由其承担，请求二审依法审判。
本院二审经审理查明，一审法院已查明的事实清楚，二审予以确认。
本院二审认为，根据双方当事人的上诉和答辩意见，案件二审争议的焦点在于：（一）能否因涉案房地产项目在用地、规划等行政审批中的迟延而相应免除卓越公司的延期办证违约责任；（二）皇岗公司应否承担延期办证的违约责任。
关于卓越公司能否因用地、规划审批中的迟延而相应免责的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人承担延期办证违约责任的前提之一是该迟延系因出卖人自身原因所致。该系列案中，因涉案“卓越世纪中心”项目未能于2010年7月13日通过竣工规划验收，导致买受人未能在合同约定的期限内取得房屋的房地产证。就规划验收未能通过的原因，市规划国土委对一审法院调查的函复内容则显示，卓越公司、皇岗公司在2010年3月18日提出补签用地协议申请，至2011年4月26日签订《（深圳市土地使用权出让合同书）第二补充协议书》时，其间已经过13个月的行政审批时间，并导致涉案房地产项目未能在签订前述用地协议前通过竣工规划验收，但此与深圳市大部制改革中原市规划局和国土房产局合并导致处室职能和审批流程调整有关，并非卓越公司、皇岗公司的原因所致。
关于东海成公司提出市规划国土委的复函内容不能作为本案定案依据的问题，本院认为，市规划国土委是实际办理用地、规划等行政审批事项的法定职责部门，就具体行政审批流程中的情况和事实，市规划国土委对一审法院的复函具有更直接和更强的证明力，在有关具体行政审批过程的事实认定上，尚不能否定和推翻市规划国土委对一审法院复函的证明力。鉴于市规划国土委在回复一审法院的函件中已经明确，涉案房地产项目未能于2010年7月13日通过竣工规划验收的主要原因，是当时尚未补签《（深圳市土地使用权出让合同书）第二补充协议书》，而该补充协议自申请至签订，历时逾13个月，则非因卓越公司、皇岗公司的原因所致，卓越公司、皇岗公司在申请时已符合报文及审批的要求。因此，超出正常审批时限以外的迟延应认定为不属卓越公司、皇岗公司自身原因所致，一审判决据此确定出卖人相应的免责期间，有事实和法律依据，本院依法予以确认。
东海成公司上诉称，涉案房地产项目未能通过规划验收的根本原因是卓越公司、皇岗公司擅自改变规划设计、违规超建，存在未审批先施工的情况，而不是因“尚未完善规划变更后的用地手续”所致。本院认为，从涉案项目最终通过规划验收的过程看，卓越公司、皇岗公司在2010年2月3日即取得了国土部门同意变更规划的复函，在2011年4月26日与国土部门补签用地协议后，国土部门在3日内即作出了同意施工图修改的复函，并在卓越公司、皇岗公司于2011年5月12日再次申请规划验收后，于8日内即作出规划验收的行政许可。由此可见，按照正常审批流程，即使存在规划变更的情形，如没有发生补签用地协议期间的迟延，亦不会出现涉案楼盘各业主实际取得房地产证较约定期限迟延近1年之久的情形。虽然卓越公司、皇岗公司在建设中确实存在擅自改动部分项目规划的“未批先改”情形，但一审判决在认定卓越公司是否应部分免责时，并未将卓越公司申请规划变更的原因和事实认定为免责事由，而仍是依照合同约定的交房时间确定迟延期间，同时亦未免除卓越公司因擅自改变规划产生的相应违约责任。一审判决认定的免责期间只是在补签《（深圳市土地使用权出让合同书）第二补充协议书》所耗时的408天中，市规划国土委已经明确说明的因审批机关部门改革原因所致的迟延时间。故本院对东海成公司提出的该部分上诉意见不予支持。
卓越公司上诉称，其于2009年1月4日即申请规划变更，至2010年2月3日国土部门同意规划调整时的审批时间也应作为其免责期间。对此，本院认为，虽然在国土部门2010年2月3日同意规划调整前，也存在超出正常审批所需时间的迟延，但卓越公司、皇岗公司并未举证证明在申请此项规划变更时其已符合报文及审批的要求，国土部门亦无明确意见指出此项迟延纯因行政审批流程而非卓越公司、皇岗公司自身原因或过错所致。因此，卓越公司、皇岗公司的此项上诉主张没有事实依据，本院不予支持。卓越公司、皇岗公司上诉又称，其在2009年12月31日即向国土部门申请补缴地价并完善用地手续，应自2009年12月31日起算补签用地协议迟延的免责期间。经查，根据国土部门《收文材料清单》显示，卓越公司、皇岗公司提交的《增加面积地价补缴申请函》的收文时间为2010年3月18日，在认定其实际提交申请时间时，自应以国土部门的收文时间为准，故卓越公司、皇岗公司的此项上诉主张亦不成立。至于《规划调整确认书》，其中并无免除延期办证责任的明确承诺内容，不属于合同法上关于延期办证违约责任的免责条款，卓越公司、皇岗公司据此主张免责，没有法律和合同依据，本院不予支持。
关于皇岗公司应否承担延期办证的违约责任的问题。本案当事人在买卖合同及相关附件中已经明确约定卖方的权利义务全部由卓越公司享有及履行，而与皇岗公司无关。此属当事人之间依合同自由原则对自身民事权利义务作出的安排，依法对各方当事人均发生法律拘束力。故一审判决驳回东海成公司对皇岗公司的诉讼请求并无不当，本院对此依法予以维持。
对于皇岗公司在二审向本院提出的上诉请求，经查，一审判决并未判令皇岗公司承担任何法律责任，其对一审判决提出上诉缺乏法律依据，故本院对皇岗公司的上诉请求亦一并予以驳回。
卓越公司对超出正常审批时限以外的迟延不承担违约责任系基于司法解释的明确规定，一审判决引用《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定不当，本院予以纠正。除该条法律适用外，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费112617元，由上诉人东海成公司、卓越公司、皇岗公司各负担37539元。
东海成公司不服本院二审判决，向广东省高级人民法院申请再审，请求：1、依法撤销原审判决，改判支持再审申请人的全诉部讼请求。2、判决被申请人卓越公司、皇岗公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：
一、原审判决认定事实严重错误，对重要事实未予查明、未予认定。
（一）卓越公司、皇岗公司的违规建设行为是导致涉案工程不能通过规划验收以至办证迟延的根本原因，但原审判决却对卓越公司、皇岗公司该等违规建设的关键事实不予查明、认定。
（二）卓越公司因申报材料不完备等自身原因导致规划验收申请审批迟延。根据该生效的法律文书所认定的事实，涉案工程项目规划验收迟延的直接原因是皇岗公司、卓越公司第一次向深圳市规土委申请建设工程规划验收时未获通过，未获通过的原因在于皇岗公司、卓越公司存在以下违法行为：1、未完善用地手续；2、未完善施工图修改报建手续；3、竣工工程与批准的设计图纸不符。
（三）现有证据足以证明深圳市大部制改革对涉案工程规划验收的审批未造成影响。1、案外人罗贤俐为涉案项目系列案中的业主之一，其在（2012）深中法房终字第2833-2836、2921-2930号案件中向法院提交了深圳市机构编制委员会办公室《关于深圳市政府机构改革有关问题的复函》，其内容证实深圳市规土委及其第一直属分局已分别在2009年9月和11月印发“三定”方案及正式挂牌。2、即使深圳市大部制改革各部门职能调整对卓越公司规划验收时间造成影响，法院计算免责时间为296天亦不当。法院应当查明深圳市规土委职能改革起止时间、改革期间是否停止业务受理审批、是否存在改革后审批环节增加而导致审批时间延长等事实，方能准确计算开发商免责时间。原审法院认定的审批迟延免责296天应当是在开发商不存在违法建设行为的前提下方有可能成立。但原审法院计算该免责时间实质是将迟延办证的主要原因都归责于大部制改革，故意回避了开发商违法建设的问题。
（四）深圳市规土委向一审法院的复函不能作为认定案件事实的依据，更不能成为为开发商免责的依据。1、复函的取得程序违法，不能作为证据采纳。一审法院向深圳市规土委发出的调查函实在让人匪夷所思，因为这更像是卓越公司的“代理人”所实施的行为，一审法院不但作为开发商的“代理人”提出了问题，甚至帮被调查单位深圳市规土委也设定了“答案”。2、现有证据足以推翻复函，复函不能被采信。首先，该复函不符合民法上证据客观性要求。从常理看，机构改制耗时13个月，不符合常理；从内容看，复函第一、第二点内容互相冲突。其次，同为深圳市规土委向行政相对人作出的《不予行政许可决定书》和另案新证据深圳市机构编制委员会办公室《关于深圳市政府机构改革有关问题的复函》均证明在卓越公司申请规划验收期间，大部制改革对建设工程审批流程未造成影响，两证据相互印证，足以推翻复函。3、该复函所证明的内容与客观事实不符，仅凭该复函也不能构成开发商完全免除迟延办证责任的充分条件。该复函回答的问题是，因政府原因导致开发商补签第二补充协议书延误13个月，而规划验收未予通过的主要原因是开发商未完成补签第二补充协议。复函并未表述规划验收未能通过的全部原因在于未完善用地手续。
（五）现有证据足以证明延迟办证的主要责任在于卓越公司实施了违规建设的违约行为，卓越公司应承担违约责任。
二、原审判决适用法律错误，擅自进行扩张性法律解释有失公平。
（一）开发商延期办证依据《合同法》应适用“严格责任”的归责原则，第三人原因抑或政府原因并非不可抗力，不构成免责。
（二）原审判决对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定（以下简称司法解释第18条规定）的理解与适用存在严重错误。
三、涉案项目系列案中已存在被省检察院提起抗诉以及省高院裁定再审的案例。
系列案业主之一的罗贤俐因不服（2012）深中法房终字第2833-2836、2921-2930号案件，向广东省高级人民检察院申诉，检察院予以受理，并向广东省高级人民法院提起粤检民抗字（2013）168-181号民事抗诉书。抗诉书中认为终审判决认定深圳市大部制改革导致迟延办证的时间为296天，开发商卓越公司在此期间免责，该认定缺乏证据。
本院再审过程中，东海成公司补充如下意见：
1被申请人为追求最大经济利益，千方百计增加涉案项目的计容积率建筑面积及增加商业功能。
2、被申请人变更规划增加建筑面积及变更功能是其主动所为，而非被迫接受。
3、完善用地手续签署用地补偿协议延迟并非大部制改革所致，而是因为被申请人要求以低标准地价签署用地补偿协议所致。
4、被申请人在0087地块与0088地块可以分开验收的情况下，却捆绑报批验收，造成涉案房屋迟延办证。
卓越公司再审答辩称：一、本案属于合同纠纷，应当严格按照合同约定来判断被申请人是否存在违约责任。二、申请人所述本案规划变更是被申请人处于扩大自身商业利益所为，与事实不符。三、申请人所述被申请人先批后建、先改后报不存在。四、因0087、0088号地块共同签订一份土地使用权合同，地价不能分开计缴，而补交地价后才能申请规划验收，故两地块待签订第二次土地出让合同后再同时申请规划验收非被申请人故意行为。五、被申请人于2009年12月、2010年3月即向政府申请补交低价、补签用地协议，但2011年34月，政府才向被申请人法补交地价通知，责任不在被申请人。
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