广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第2178号
上诉人（原审原告）：罗顺林，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人：黄楚容，广东文领律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱舒安，住广东省广州市。
被上诉人（原审被告）：陈予正，户籍地住址浙江省浦江县。系广州市越秀区金滢工艺品商行经营者
两被上诉人共同委托代理人：宋嘉雯，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：左艳菊，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。
上诉人罗顺林因与被上诉人朱舒安、陈予正租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1805号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：朱舒安、陈予正为夫妻关系。涉案商铺位于广州市越秀区解放南路39号万菱广场第三层编号为3A016、3A017商铺。朱舒安自2007年向罗顺林承租上述涉案商铺及规划铺位号为3A014、3A015的商铺，双方并于2007年7月28日及2010年4月24日先后签订《商铺租赁合同》，约定上述铺位的租赁押金为144000元；租赁期限自2007年9月15日至2013年9月14日止。
2013年9月11日，罗顺林（甲方）与朱舒安（乙方）签订《商铺租赁合同》，其中约定：甲方将座落在广州市越秀区解放南路39号万菱广场（原亿安广场）第三层2048号商铺（原预售契约编号：穗房预契第95087191号），规划铺位号为3A016、3A017，面积21.6平方米出租给乙方；租赁期为三年，自2013年9月15日至2016年9月14日止，每月租金29000元；乙方每月5日前交付租金，商铺租金税由乙方负责，由乙方去当地街道办事处交纳租赁税及开具发票，纳税发票交甲方保存，不交纳租金税责任由乙方承担；如乙方逾期交付租金，除继续交清租金外还要计罚滞纳金，每日滞纳金为每月租金的1%，逾期超过15天，甲方有权追收租金，如乙方借故回避或拒付租金则视为乙方违约，甲方有权终止合同，收回商铺，押金不予退回，押金不能抵作租金；合同签订日乙方交纳按金87000元为押金，合同生效，租赁期满时，甲方应在乙方将所交纳的一切费用结清后7天内将押金不计利息返还乙方；押金、租金汇入中国工商银行卡号95×××70，收款人罗顺林；租赁期间双方均不得无故解除合同，但若任何一方未能履行本合同内规定的条款或违反国家、省、市有关房地产租赁管理规定，另一方有权提前解除合同，造成损失由违约方承担，若甲方违约则需按押金的双倍返还乙方，若乙方违约，则甲方无须退还押金，押金不能抵作租金；3A016、3A017相连通等。同日，罗顺林（甲方）与朱舒安（乙方）签订《补充协议》，载明：1.退回原押金144000元及退回3A014、3A015管理押金2400元，2.新签订合同2013年9月15日至2016年9月14日收乙方押金87000元，特立此协议收据。
签订上述合同之次日，罗顺林（甲方）与朱舒安（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（于2013年9月17日办理租赁登记备案），其中约定甲方将涉案商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积15平方米，租赁期限自2013年9月15日至2016年9月14日，月租金额为4000元等内容。同日，罗顺林（甲方）与朱舒安（乙方）签订《声明》一份，载明:“为方便乙方在办理有关物业租赁税的手续，双方特在办理有关手续时签订二份物业租赁合同，该合同只作办理有关租赁税手续时使用。办理完毕后自动作废，实际执行以原双方于二O一三年九月十一日签订的《商铺租赁合同》为法律合同文件（有双方签名，并盖手指摸）为执行合同（3A016、3A017）”。
罗顺林于2014年7月23日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除罗顺林与朱舒安于2013年9月11日签订的《商铺租赁合同》；朱舒安立即搬离广州市解放南路39号万菱广场第三层规划铺位号为3A016、3A017的商铺；2、朱舒安向罗顺林支付2014年5月15日至2014年7月22日的租金（按每月29000元计）；3、朱舒安向罗顺林支付迟延支付租金的违约金（从2014年6月6日起至实际付清租金之日止，每日按月租金29000元的百分之一计）；4、罗顺林没收朱舒安缴纳的押金87000元；5、判令陈予正对支付上述费用承担连带责任。
朱舒安、陈予正答辩称不同意罗顺林的诉讼请求，并反诉请求判令：1、确认罗顺林与朱舒安于2013年9月11日签订的《商铺租赁合同》自2014年7月22日起解除；2、罗顺林向朱舒安返还押金51231元；3、罗顺林退还朱舒安缴纳的管理费押金2400元；4、罗顺林退还朱舒安缴纳的土地使用税5081.01元；5、罗顺林退还朱舒安缴纳的出租屋管理服务印花税144元。
罗顺林对朱舒安、陈予正的反诉请求答辩称:同意朱舒安、陈予正的第一、三项诉讼请求，不同意朱舒安、陈予正的第二、四、五项诉讼请求。
原审庭审中，双方一致确认：双方在交易实践中履行的是双方于2013年9月11日签订的《商铺租赁合同》，该合同中所约定的“商铺租金税”指的是土地使用税及印花税，征收机关出具的《税收通用完税证》所记载的纳税人为罗顺林、税种及金额分别为土地使用税5081.01元及印花税144元已由朱舒安向征收机关支付；朱舒安已向罗顺林支付涉案商铺的管理费押金2400元，并支付涉案商铺的管理费至2014年7月止；2014年7月21日，朱舒安搬离涉案商铺，并将钥匙退还给罗顺林。
双方对朱舒安已支付租金的情况各执一词：
罗顺林称朱舒安已付清自2013年9月15日起至2014年5月14日止共8个月的租金，但其后的租金朱舒安并没有支付。罗顺林为证明其主张，向法院提交了中国工商银行股份有限公司佛山顺德均安支行出具的《理财金账户历史明细清单》一份，其中载明了2013年10月7日、2013年11月5日、2013年12月6日、2014年1月7日、2014年2月10日、2014年3月10日、2014年4月13日及2014年5月12日共8次汇款、转账租金的记录。朱舒安确认上述《理财金账户历史明细清单》的真实性，但认为上述8次汇款、转账的记录为朱舒安向罗顺林支付2013年10月15日至2014年6月14日期间租金的记录。
朱舒安称由于其原向罗顺林承租3A014、3A015及涉案商铺共4个商铺，合同到期后重新签订涉案的《商铺租赁合同》时，罗顺林某向其退还原承租4商铺的押金144000元，因此双方协商新签订的《商铺租赁合同》中约定的承租涉案商铺的押金87000元、首月租金29000元及管理费押金2400元均在上述押金144000元中予以抵扣，余款双方也已协商处理，故朱舒安主张其已向罗顺林付清2013年9月15日起至2014年6月14日期间的租金，同时确认自2014年6月15日起的租金其并无支付。朱舒安为证明其主张，向法院提交了如下证据：1.2013年9月15日《收据》，该收据上的手写部分为复写字体，字迹已模糊，但双方确认内容为“今收到朱小姐万某广场3A016、3A017，2013年9月15日至2013年10月14日租金29000元，经手人罗顺林（指模）”。2.2014年5月1日《收据》，载明“今收到朱小姐交来万某广场3A016、3A017，3月4月份，58000元（如有代付3A014、3A015费用另论），经手人罗顺林”。3.2013年11月5日《收据》，载明：“今收到朱小姐交来万某广场3A016、3A017，2013年11月15日至2013年12月14日租金29000元，扣除朱小姐代付3A014、3A015，10月11月租金、管理费等费用4600元实付24400元，经手人罗顺林”。4.中国工商银行一德路支行汇款交易清单，载明2014年5月12日向罗顺林汇款29000元。罗顺林称看不清证据1《收据》落款处有其本人签名，也不确认该证据上的指模为其本人的捺印，经原审法院释明，罗顺林坚持不对上述证据1《收据》落款中的签名及指模进行鉴定。同时，罗顺林表示对上述证据2、3、4的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为无法证明朱舒安的证明内容。
原审过程中，罗顺林向法庭提交其与亿安公司于1996年6月22日签订的编号为市管契字第95087191号的《房地产预售契约》、《广州亿安广场补充协议》及亿安公司开具的《广东省广州市不动产销售（转让）发票》，拟证明亿安公司将座落在本市越秀区解放南路西侧及一德路北侧地段“亿安广场”第二层2408号房出售给乙方，该房屋出售面积为41.34平方米（含公摊面积）。朱舒安对上述证据的真实性无异议，但认为罗顺林购买的是编号为2048的商铺，而并非涉案的编号为3A016、3A017的商铺。
同时，为证明其有权自行经营或出租涉案3A016、3A017商铺，罗顺林向原审法院提交其与广州市万某置业有限公司（下简称万某公司）签订的落款日期分别为2007年2月27日及2013年8月10日的《调换铺位协议书》各1份，其中前者有效期为2007年9月15日起至2010年9月14日，后者有效期2013年9月15日起至2016年8月31日，其中载明：万某公司是万某广场除罗顺林原“亿安广场”预售契约编号为95087191铺位之外商铺的业主，也是万某广场商场的开发经营者，在该协议签订之前，罗顺林的原“亿安广场”预售契约铺位编号为2048铺位委托万某公司租赁，并由万某公司统一规划、统一装修、统一招租、统一经营管理；鉴于现罗顺林要求取回铺位自行经营，而双方均未取得各自铺位的房产所有权证，暂时无法确定各自铺位法定的具体位置，双方就罗顺林自行使用铺位的有关事宜达成一致协议，约定万某公司统一在罗顺林未取得所属铺位的房地产权属证书之前，按罗顺林所执原“亿安广场”预售契约记载的铺位位置（预售契约铺位编号为2048号）和交易面积（为41.34平方米），提供位置、建筑面积与之基本相似的铺位给罗顺林暂时自用经营；罗顺林选定调换的铺位为万某广场编号为3A014、3A015、3A016、3A017的铺位，该铺位的建筑面积（即出租面积）为43.2平方米等内容。朱舒安对落款日期为2007年2月27日的《调换铺位协议书》的真实性无异议，但认为罗顺林无权出租涉案3A016、3A017商铺；对2013年8月10日的《调换铺位协议书》的真实性有异议。
原审诉讼中，朱舒安称其于2007年承租涉案商铺时已知悉《调换铺位协议书》，后双方于2013年签订涉案合同时其没有提出罗顺林出具涉案商铺有关权属证明的要求。罗顺林称其曾向朱舒安、陈予正发出解除《商铺租赁合同》的通知但朱舒安、陈予正拒收，但其没有向法庭提供证据予以证明。朱舒安、陈予正对罗顺林主张的前述事实不予确认，并称朱舒安曾于2014年6月初向罗顺林提出解除合同的要求，但双方没有就解除合同达成一致协议，其后其也没有发出过书面解除合同的通知。
原审法院认为：朱舒安自2007年向罗顺林承租上述涉案商铺，后双方于2013年9月11日重新签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示。朱舒安、陈予正要求确认《商铺租赁合同》自2014年7月22日起解除，罗顺林对此表示同意，且朱舒安已于2014年7月21日搬离涉案商铺并将钥匙退还给罗顺林，视为双方已就《商铺租赁合同》的解除达成一致协议，故朱舒安、陈予正要求确认《商铺租赁合同》自2014年7月22日起解除的诉讼请求，合理合法，予以支持。
朱舒安作为涉案房屋的承租人，应履行按时向出租人支付租金的义务。朱舒安已确认其至今未支付自2014年6月15日起的租金，因此罗顺林要求朱舒安支付自2014年6月15日至2014年7月21日的租金及迟延支付上述租金的违约金，合理合法，予以支持。但罗顺林请求违约金每日按月租金29000元的百分之一计算，标准显著过高，原审法院酌情调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
关于罗顺林要求朱舒安支付2014年5月15日至2014年6月14日期间的租金请求，因双方当事人就朱舒安已支付租金的情况各执一词，原审法院分析如下：第一，朱舒安提交的2013年9月15日《收据》拟证明其已支付2013年9月15日至2013年10月14日租金29000元。罗顺林虽然对该《收据》的真实性有异议，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，罗顺林经原审法院释明仍坚持不申请对上述《收据》落款处的签名及指模进行鉴定，对此应承担举证不能的后果，故原审法院对朱舒安提交的该《收据》的证明效力予以确认。第二，根据罗顺林提供的《理财金账户历史明细清单》显示,朱舒安于2013年10月7日至2014年5月12日期间8次汇款、转账租金至罗顺林账户。根据朱舒安提交的《收据》显示罗顺林已于2013年9月15日确认收取2013年9月15日至2013年10月14日租金29000元。按照一般的交易习惯，出具收据一方理应在收到款项后才向对方出具收据。因此，罗顺林主张2013年10月7日的转账是用于支付2013年9月15日至2013年10月14日的租金，故以此类推朱舒安已向其支付租金至2014年5月14日止的陈述与常理不符，对罗顺林的上述陈述不予采纳。朱舒安主张其已支付2013年9月15日至2013年10月14日租金，且其后的8次转账、汇款记录为向罗顺林支付2013年10月15日至2014年6月14日期间的租金的抗辩意见，原审法院予以采纳。故此，罗顺林要求朱舒安支付2014年5月15日至2014年6月14日期间的租金部分的要求，无事实及法律依据，不予支持。
此外，按照《商铺租赁合同》的约定，“商铺租金税”由朱舒安负责，双方当事人在庭审中一致确认上述“商铺租金税”是指朱舒安已向征收机关支付的土地使用税及印花税。因此，朱舒安、陈予正要求罗顺林退还土地使用税及印花税的请求，不符合合同约定，不予支持。此外，朱舒安、陈予正要求罗顺林退还管理费押金2400元，罗顺林对此表示同意，予以照准。
关于押金的处理问题。如前所述，双方已就解除《商铺租赁合同》达成一致协议，而且按照《商铺租赁合同》中“如乙方逾期交付租金，除继续交清租金外还要计罚滞纳金，每日滞纳金为每月租金的1%，逾期超过15天，甲方有权追收租金，如乙方借故回避或拒付租金则视为乙方违约，甲方有权终止合同，收回商铺，押金不予退回，押金不能抵作租金”，“租赁期满时，甲方应在乙方将所交纳的一切费用结清后7天内将押金不计利息返还乙方”以及“租赁期间双方均不得无故解除合同，但若任何一方未能履行本合同内规定的条款或违反国家、省、市有关房地产租赁管理规定，另一方有权提前解除合同，造成损失由违约方承担，若甲方违约则需按押金的双倍返还乙方，若乙方违约，则甲方无须退还押金，押金不能抵作租金”的约定，罗顺林要求没收押金的请求因不符合上述合同的要求，不予支持，罗顺林应在朱舒安结清相关租金后7天内将押金87000元不计利息返还。
关于陈予正的责任问题。因《商铺租赁合同》的签订主体为朱舒安，根据合同相对性的原则，相关的合同义务应由朱舒安承担。且涉案的租金是否朱舒安和陈予正的夫妻共同债务为另一法律关系，本案不予合并处理。因此，对罗顺林要求陈予正对朱舒安应承担的费用承担连带责任的诉讼请求不予支持。
综上，原审法院根据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款第（三）项的规定，于2014年12月18日作出判决：一、确认罗顺林与朱舒安于2013年9月11日签订的《商铺租赁合同》于2014年7月22日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，朱舒安向罗顺林支付自2014年6月15日起至2014年7月21日止的租金（标准为29000元/月）以及以同期应付未付租金为基数支付迟延支付上述租金的违约金（2014年6月的违约金自2014年6月6日起至实际付清租金之日止，2014年7月的违约金自2014年7月6日起至实际付清租金之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付）；三、罗顺林应于某安履行上述第二项判项之日起七日内，向朱舒安返还押金87000元；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，罗顺林向朱舒安退还管理费押金2400元；五、驳回罗顺林的其他诉讼请求；六、驳回朱舒安、陈予正的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4155元（包括本诉受理费3519元、反诉受理费636元），诉讼保全费760元，由罗顺林负担3875元，朱舒安负担1040元。
判后，罗顺林不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院举证责任分配错误，朱舒安是否有交付2014年5月15日至2014年6月14日期间的租金应由朱舒安举证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，是否已经履行交付上述租金的义务应由朱舒安、陈予正举证，而朱舒安、陈予正至原审举证期限届满后也没能提供2014年5月15日至2014年6月14日期间的租金收据，因此应当承担举证不能的法律后果。此外，原审法院根据《理财金账户历史明细清单》的8次汇款记录，就认定朱舒安已交付了8个月的租金(2013年10月15日至2014年6月14日)，属于认定事实错误，理由如下：第一，该8次汇款的款项并非都是29000元，第二，该清单上并没有显示汇款者的姓名，故该证据并不足以证明朱舒安已交付8个月的租金；二、原审法院以中国人民银行规定的逾期贷款利率作为违约金的计算标准没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第114条第2款及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第29条第2款的规定，只有当违约金高于造成损失的百分之三十，人民法院才可以适当予以降低。讼争商铺位于解放南路39号万某广场，根据广州市国土资源和房屋管理局在2013年公布的《商铺租金参考表》可知，解放南地段的商铺租金参考价为213元/平方米·月，7.1元/建筑面积平方米·日，讼争商铺的建筑面积为43.2平方米，因此朱舒安迟延交付租金的损失为23924.16元(具体计算方式为：213元×43.2平方米×2个月+7.1元×18日×43.2平方米)。因此，罗顺林依据讼争合同约定向朱舒安主张22620元的违约金并没有超过“造成损失的百分之三十”，甚至低于所造成的损失，原审法院以中国人民银行规定的逾期贷款利率作为违约金的计算标准没有法律依据；三、原审判决罗顺林退还朱舒安押金87000元没有法律依据。首先，押金在司法实践中的作用是抵扣租金，即当一方当事人迟延交付租金时，收取押金的一方有权从已收取的押金中抵扣所欠的租金。而根据讼争合同第五条第4项的约定，“若甲方违约则需按押金的双倍返还给乙方，若乙方违约，则甲方无须退还押金，押金不能抵作租金”，依据《中华人民共和国合同法》第115条的规定：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。因此，合同约定的“押金”并非真正意义上的押金，而是与《中华人民共和国合同法》第115条表述一致的“定金”。法院不应单纯地考虑“押金”一词的字面含义，应当联系讼争合同的条款加以理解。因此，原审判决罗顺林退还87000元押金给朱舒安没有法律依据；四、本案并非“双方协商一致解除合同”，而是朱舒安的违约行为导致合同解除，依据争讼合同第二条第2项、第五条第4项的规定，罗顺林无须退还押金87000元。本案是由于某安、陈予正迟延交付租金的违约行为导致合同被解除。根据讼争合同第二条第2项及第五条第4项的约定，朱舒安拒付租金或迟延交付租金是合同约定的解除条件，当该条件成就时，罗顺林有权不予退还押金。原审判决认定“关于押金的处理问题，双方已就解除《商铺租赁合同》达成一致协议”与事实严重不符，亦与原审判决查明的“庭审中，罗顺林称其曾向朱舒安、陈予正发出解除《商铺租赁合同》的通知但朱舒安、陈予正拒收，但其没有向法庭提供证据予以证明。朱舒安、陈予6正对罗顺林陈述的事实不予确认，并称朱舒安曾于2014年6月初向罗顺林提出解除合同的要求，但双方没有就解除合同达成一致协议，其后也没有发出过书面解除合同通知”的内容相悖。双方没有达成协议解除合同。事实上是朱舒安违约提前解除合同，罗顺林被迫接受朱舒安违约提前解除合同的结果。综上，罗顺林上诉请求判令：1、将原审判决第二项中“自本判决生效之日起十日内朱舒安向罗顺林支付2014年6月15日至2014年7月21目的租金”(标准为29000元每月)改判为：自本判决生效之日起十日内朱舒安向罗顺林支付2014午5月15日至2014年7月21日的租金(标准为29000元每月)共计62833.3元；2、撤销按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算违约金的原审判项，改判为：按照争讼合同约定的“每迟延一日的滞纳金为每月租金的百分之一”作为违约金的计算标准，共计为22620元(从2014年5月6日起计算至实际支付租金之日止，暂计至2014年7月22日)；3、撤销罗顺林退还押金87000元的原审判项，改判为押金87000元不予退还；4、判令朱舒安、陈予正承担本案一切诉讼费用，包括案件受理费及保全费共计4915元。
被上诉人朱舒安、陈予正答辩称：其一，关于租金的支付问题，原审法院已经查明我方已经支付了2013年10月至2014年6月的租金，相关的收据和转账记录已证明该项事实，原审该项事实判断是正确的，应予维持。其二，关于违约金的计算标准问题，双方在合同中约定的按每日月租金的1%明显过高，应当对此作出调整，原审判决是合理的。其三，关于押金的退还问题，原审当中，朱舒安已经提出了罗顺林对涉案房屋没有出租权、授权书已经过期及涉案房屋没有消防验收合格证的意见，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，朱舒安不构成违约，所以就不存在合同约定可以没收押金的情形。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点有二：其一是朱舒安应付罗顺林租金的计算期间及延付租金违约金计算标准的确定问题，其二是罗顺林是否应当退回朱舒安87000元押金的问题。
关于朱舒安应付罗顺林租金的计算期间及延付租金违约金计算标准的确定问题。朱舒安主张其已向罗顺林实际支付2013年10月15日至2014年6月14日期间的租金，并在原审中提供了《收据》及《汇款交易清单》等证据予以证明，罗顺林对其中2014年5月1日的《收据》及《汇款交易清单》的真实性均表示无异议。经查，2014年5月1日的《收据》载明罗顺林已收取“3月4月份”的租金，而《汇款交易清单》则载明朱舒安在2014年5月12日曾向罗顺林汇款29000元。即是说，罗顺林在实际收取2014年3月及4月的租金之后，又收取了朱舒安转账支付的29000元，而该29000元与双方在《商铺租赁合同》中约定的2013年9月15日至2016年9月14日期间的每月租金标准一致。因此，原审判决认定朱舒安已实际支付租金至2014年6月14日止并无不当，罗顺林上诉请求改判朱舒安支付自2014年5月15日起的租金缺乏事实根据，本院不予采纳。关于朱舒安延付租金违约金的支付标准，朱舒安已对合同约定的每月租金1%的日滞纳金标准提出异议，而罗顺林事实上已在朱舒安拖欠租金后的一个多月内收回涉案房屋，故原审法院酌情将合同约定的延付租金违约金的标准由每日按每月租金的1%调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付并无不当，罗顺林上诉请求改判按合同约定的每日每月租金1%计算缺乏充分理据，本院不予采纳。
关于罗顺林是否应当退回朱舒安87000元押金的问题。朱舒安以罗顺林拒绝证明其有权出租涉案房屋、罗顺林将缴纳出租税的义务强加给朱舒安及双方签订的备案合同违法为由，单方主张解除合同，但其一，罗顺林提交的《调换铺位协议书》证明其有权出租涉案房屋，而朱舒安事实上自2007年起即已向罗顺林承租涉案房屋，且朱舒安并未举证证明，在其于2014年7月21日实际搬离涉案房屋之前，其曾因案外人对涉案房屋主张权利而无法正常使用涉案房屋；其二，罗顺林作为出租人所应承担的缴纳出租税的法定义务并不妨碍罗顺林与朱舒安对出租税的实际承担自行作出相应约定；其三，签订备案合同系朱舒安的真实意思表示，朱舒安事后以其行为违法为由主张解除合同缺乏诚信，故朱舒安单方向罗顺林发出解除合同通知，并实际撤离涉案房屋，缺乏合同依据与法律依据。朱舒安系以自身行为明确表示拒绝继续履行合同义务，事实上导致双方签订的《商铺租赁合同》无法继续履行，其行为已构成违约。而且，朱舒安自2014年6月15日起拖欠租金的行为亦已构成违约。依照双方在《商铺租赁合同》中的约定，罗顺林有权不予退回朱舒安交纳的押金87000元。罗顺林虽然于某安撤离涉案房屋的当天接收了涉案房屋，但双方均否认已就解除合同达成一致协议，故仅凭双方办理房屋交接手续一项不足以认定《商铺租赁合同》系因双方协商一致而解除，朱舒安仍应就其单方解除合同行为向罗顺林承担相应的违约责任。因此，原审判决罗顺林向朱舒安返还押金87000元有失妥当，罗顺林上诉请求改判其不予退回押金87000元合法有据，本院予以支持。
综上，罗顺林的上诉请求与理由部分成立，本院予以支持。审查原审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1805号民事判决第一、二、四、五、六项；
二、撤销广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1805号民事判决第三项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费3519元、反诉受理费636元，由上诉人罗顺林负担691元，被上诉人朱舒安负担3464元。二审案件受理费3519元，由被上诉人朱舒安负担。保全费760元，由被上诉人朱舒安负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一五年七月二十二日
书记员 王 健