广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）粤高法民一终字第40号
上诉人（原审被告）：北京秦龙万通投资有限公司。
法定代表人：张金华，该公司董事长。
委托代理人：余敏华，该司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：珠海市嘉德利投资有限公司。
法定代表人：陈志宇，该公司董事长。
委托代理人：李任开、张丽，均为广东德赛律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：中经信（珠海）国际担保有限公司。
法定代表人：戴朝桂，总经理。
委托代理人：丘松、冯业英，均为广东诚迅达律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：中国人民解放军空军后勤部驻广州办事处。
负责人：王世忠，主任。
上诉人北京秦龙万通投资有限公司（以下简称秦龙万通公司）因与被上诉人珠海市嘉德利投资有限公司（以下简称嘉德利公司）、中经信（珠海）国际担保有限公司（以下简称中经信公司）、中国人民解放军空军后勤部驻广州办事处（以下简称空军广州办）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省珠海市中级人民法院作出的（2011）珠中法民三初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
嘉德利公司提起本案诉讼称：秦龙万通公司因从空军广州办受让四幅商住用地，并有意转让。秦龙万通公司与嘉德利公司进行了磋商，并就交易条件达成一致。2007年3月30日，秦龙万通公司（转让方）、嘉德利公司（受让方）与第三人中经信公司（资金监管方）签订《协议书》，约定秦龙万通公司将其从空军广州办取得的四幅商住用地（宗地A、B、C、D）中的两幅土地使用权宗地B、C（其中宗地B位于珠海市三灶金海岸，面积为75596.5平方米，宗地编号为01040061，房地产权证号为C03012**；宗地C位于珠海市三灶金海岸，面积为15731.4平方米，宗地编号为01040060，房地产权证号为C03012**）转让给嘉德利公司。2007年4月20日，嘉德利公司依约将2000万元支付到空军广州办的广州市商业银行账户。此后，嘉德利公司多次要求秦龙万通公司如约办理过户手续，但是秦龙万通公司在空军广州办已出具全部转让手续并能办理土地使用权证的情况下，为达到高价转让、谋取更高利润的目的，故意不办理过户更名手续，并且制造合同无效的事由，于2009年3月25日，向嘉德利公司发函以其未取得涉案土地使用证为由提出合同无效。嘉德利公司多次与秦龙万通公司进行严正交涉，但秦龙万通公司依然拒绝履行合同义务。事实上，秦龙万通公司以相同方式取得四宗土地的其他两宗土地（宗地A、D）均已过户到秦龙万通公司名下并已转让给第三方。嘉德利公司认为，秦龙万通公司在签订合同后，严重违约，在具备过户条件的情况下，拒不协助嘉德利公司办理产权过户手续，失去诚信。为维护嘉德利公司的合法权益，嘉德利公司提起诉讼，请求：1、判令秦龙万通公司继续履行《协议书》，将位于珠海市三灶金海岸面积为75596.5平方米（宗地编号为01040061，房地产权证号为C03012**）、珠海市三灶金海岸面积为15731.4平方米（宗地编号为01040060，房地产权证号为C03012**）土地使用权过户至嘉德利公司名下；2、判令第三人空军广州办协助将位于珠海市三灶金海岸面积为75596.5平方米（宗地编号为01040061，房地产权证号为C03012**）、珠海市三灶金海岸面积为15731.4平方米（宗地编号为01040060，房地产权证号为C03012**）土地的使用权过户至嘉德利公司名下；3、判令秦龙万通公司按约定赔偿嘉德利公司利息（按合同约定以5368万元为本金，按银行同期贷款利率的双倍计算利息，从2007年8月30日计到嘉德利公司取得房地产权证日，自2007年8月30日暂计到2010年12月15日计人民币21866905.87元，2010年12月16日到取得权属证书之日另计）；4、判令秦龙万通公司向嘉德利公司支付违约金1000万元；5、判令秦龙万通公司承担本案诉讼费用。
秦龙万通公司一审答辩称：（一）即使嘉德利公司具有诉权，秦龙万通公司与嘉德利公司签订的《协议书》亦为无效合同。1、秦龙万通公司与嘉德利公司的《协议书》是在秦龙万通公司与空军广州办于2007年1月17日签订的《军用土地使用权转让合同》基础上签订的，该合同第14条约定：“本合同经军队上级机关审批后生效。”即合同约定须经报请中国人民解放军总后勤部（以下简称“总后勤部”）批准后方能生效。且依据1995年5月16日总参谋部、总政治部、总后勤部的《军用土地使用权转让管理暂行规定》第十二条的规定，《军用土地使用权转让合同》转让土地使用权必须经总后勤部批准方能生效。但空军广州办与秦龙万通公司签订的《军用土地转让使用权合同》从未得到总后勤部的批准，因此该合同从未生效过。秦龙万通公司与嘉德利公司之间的《协议书》亦应为无效合同。2、《协议书》违反了相关行政法规的强制性规定。前述《军用土地使用权转让管理暂行规定》第17条规定：“军用土地使用权转让经批准后，其建设规模、转让土地数量发生改变的，必须重新报批；转让对象发生改变的，其他转让条件不变的，由大单位后勤基建营房部门审批，报总后勤部基建营房部备案。各大单位后勤基建营房部门，在每年12月底前，将项目落实情况报总后勤部基建营房部。”但秦龙万通公司与嘉德利公司的协议约定了将土地直接过户到嘉德利公司名下的过户方式，直接改变了转让对象。依前述规定，大单位后勤基建营房部门并未就改变了转让对象事宜审批同意，总后勤部基建营房部亦未备案，因此秦龙万通公司与嘉德利公司签订的《协议书》无效。3、即使在嘉德利公司认为《协议书》约定转让的土地使用权为国有出让土地使用权的前提下，《协议书》亦为无效。（1）在本次起诉之前，秦龙万通公司并未取得《协议书》涉及的两宗土地使用权权属证书，亦未得到有批准权的人民政府批准将土地使用权由空军广州办过户至秦龙万通公司名下，嘉德利公司认为秦龙万通公司在空军广州办已出具全部转让手续并能办理土地使用权证的情况下，为达到高价转让的目的，故意不办理过户更名手续的说法没有事实与法律依据。《城市房地产转让管理规定》第7条对于房地产转让有着严格的规定，且依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条的规定，秦龙万通公司与嘉德利公司之间的《协议书》应为无效。（2）《协议书》约定：将两宗土地出函“解放军空军广州办”将土地直接转让过户到嘉德利公司名下。《补充协议一》第一条又约定了另一种过户方式：“1、解放军空军广州办将《军用土地使用权转让合同》中所约定的四宗土地分别过户到北京秦龙万通投资有限公司珠海项目公司名下：1将宗地A过户到珠海秦龙万通投资顾问公司名下；2将宗地B和C过户到珠海市嘉德利投资有限公司名下。”这种约定表明约定的土地使用权转让过户方式不是空军广州办将土地使用权转让给秦龙万通公司，秦龙万通公司在领取土地权属证后，再由秦龙万通公司转让给嘉德利公司，而是秦龙万通公司直接出函给解放军空军广州办，将土地直接过户到嘉德利公司名下。此《协议书》约定的土地使用权转让过户方式违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条、第39条的法律强制性规定，且此种转让方式亦涉及偷税漏税侵害国家利益的问题，属于《合同法》第52条第5款规定的合同无效的情形。因此《协议书》应为无效。（二）嘉德利公司的诉求没有事实依据。1、嘉德利公司诉请秦龙万通公司继续履行《协议书》，办理土地使用权过户到嘉德利公司名下。”但其在诉状中又表明“秦龙万通公司在具备过户的情况下，拒不协助嘉德利公司办理产权过户手续”的观点，显然与其诉请不一致。2、秦龙万通公司在《协议书》中的合同义务仅是发函通知空军广州办，协助办理。《协议书》第1条约定的转让过户方式为：“甲方同意将其在2007年1月17日与解放军空军广州办签订的《军用土地使用权转让合同》中的其中两宗土地转让给乙方，并出函通知解放军空军广州办直接过户到乙方名下”。嘉德利公司在起诉书中写明：“协议第五条约定，秦龙万通公司应保证空军广州办在收到嘉德利公司交付保函后15个工作日内，向嘉德利公司提供办理土地使用权过户手续的原始资料，并协助嘉德利公司办理过户手续”，上述约定很明确地说明了嘉德利公司要求秦龙万通公司将两宗土地使用权过户其名下的诉求没有合同依据。3、《补充协议二》第一条约定：“双方一致同意，乙方将部分土地转让款人民币2000万元存入中国人民解放军空军后勤部驻解放军空军广州办在广州商业银行所开的账户内。甲方北京秦龙万通投资有限公司对上述资金的支付和解付承担连带担保责任，保证土地无法过户情况下，上述资金如数退回乙方珠海嘉德利投资有限公司。”《协议书》第8条约定；“签订本协议前，乙方已清楚知悉甲方在2007年1月17日与解放军空军广州办签订的《军用土地使用权转让合同》的相关约定。”此两项条款表明，嘉德利公司清楚知道合同签订时的土地性质，很明确其购买的并非国有出让土地使用权，而是军用土地使用权。且约定，在土地无法按照《协议书》及《补充协议》（一）转让过户的情况下，为保障自身利益并没有实际向秦龙万通公司支付土地转让款，其要求秦龙万通公司对其存入的监管资金承担连带担保责任，该笔资金要如数退回。这样的约定，很清楚地说明了在土地使用权无法按照双方约定的转让方式过户的情况下，资金如数退回，合同解除的处理后果。现嘉德利公司在转让合同无法履行的情况下，无视《协议书》及《补充协议》（一）约定的内容，诉请秦龙万通公司继续履行《协议书》，将已改变土地性质为国有出让土地的土地使用权直接过户到其名下，是无理要求。4、嘉德利公司在诉状中举例的乐而居公司取得的土地使用权，是军队已将土地使用权变更为国有出让土地使用权后，秦龙万通公司通过出让方式取得，其与嘉德利公司协议约定的军用土地使用权有着本质的区别。（三）即使嘉德利公司认为与秦龙万通公司签订的《协议书》有效，其起诉已过诉讼时效，且《协议书》亦已解除。1、嘉德利公司于2009年3月20日向茂名市茂港区人民法院（下简称“茂港区法院”）提起诉讼，提出要求秦龙万通公司继续履行《协议书》等诉讼请求，但是茂港区法院并未向嘉德利公司送达受理案件通知书、举证通知书等一系列的受理案件的文书，亦未要求嘉德利公司在法定时间内交纳案件的诉讼费用。且嘉德利公司向该院申请的缓交诉讼费用的理由不在法律明确规定的四种情形之中，茂港区法院亦未批准其申请。嘉德利公司缴纳的诉讼费用的金额又与其诉求数额不相符，其又不符合法律规定的减交诉讼费用的四种法定情形，应视为嘉德利公司未在法律规定的期间内缴纳诉讼费用。因此，茂港区法院并未合法受理嘉德利公司的起诉。事实表明，嘉德利公司在签订《协议书》之后，在其与中创公司的《协议书》中已表明其知晓秦龙万通公司不能依照合同约定完成合同义务，但嘉德利公司从未向秦龙万通公司主张过权利，该期限早已超过2年的诉讼时效。因此，法院应当驳回嘉德利公司的诉讼请求。2、《协议书》第3条约定：“自本协议签订后，乙方须在2007年4月3日支付保证金人民币叁佰万元给丙方，如在2007年4月3日乙方未能将保证金交给丙方，视为乙方违约，合同自动解除，乙方须向甲方支付违约金人民币叁佰万元；”。事实上，嘉德利公司履行合同约定实际支付保证金人民币叁佰万元的时间为4月5日，已经超过了合同约定的4月3日。依据合同约定，嘉德利公司未依合同约定时间按时支付300万元保证金时，合同已经自动解除。因合同约定嘉德利公司向第三人即中经信公司付款，秦龙万通公司始终不知道嘉德利公司的实际付款时间为4月5日，中经信公司从未将嘉德利公司未依约付款的事实告知秦龙万通公司。因此，秦龙万通公司认为，《协议书》在嘉德利公司违约未能在2007年4月3日支付300万元保证金给中经信公司时已经自动解除。3、秦龙万通公司已向嘉德利公司发函认为合同无效，且合同已经终止。嘉德利公司未在法定的合理期限内给予回复，应视为双方就终止合同达成合意。秦龙万通公司于2009年3月25日、2009年12月10日两次向嘉德利公司发出了终止合同的函，该公司一直未给予回复，远远超过了法定的三个月合理期限。嘉德利公司的行为表明秦龙万通公司函件写明的合同已终止的事实得到了嘉德利公司的认可，因此，双方对合同终止已达成合意。综上所述，嘉德利公司诉请继续履行《协议书》应为无理之诉，应给予驳回。（四）即使嘉德利公司认为《协议书》有效，《协议书》实际为一份无法履行的合同，理应给予解除。1、2007年1月30日国土资源部颁布了国土资发（2007）29号《关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知》，该通知第四条明确规定：“军队空余土地转让后不再属于军用土地，纳入地方职能部门的监督管理。”即军用土地使用权必须改变土地性质，变更为国有出让土地后方才可以转让。且通知第五条规定：“本通知下发之前，已领取《军用土地补办出让手续许可证》的，可按原有规定办理，并在2007年6月30日前办理完毕。”嘉德利公司与秦龙万通公司签订的《协议书》约定的转让标的为军用土地使用权。协议签订之后，嘉德利公司一直未能取得《军用土地补办出让手续许可证》，无法在2007年6月30日之前按原有的《军用土地使用权转让管理暂行规定》的规定办理完毕全部手续。因此，在国家对军用土地使用权转让方式作出根本改变，即不能依原有规定可以不改变土地性质直接过户的前提下，秦龙万通公司与嘉德利公司的《协议书》成为实际无法履行的合同。2、《协议书》第1条约定：“甲方同意将其在2007年1月17日与‘解放军空军广州办’签订的《军用土地使用权转让合同》中的其中两宗土地转让给乙方，并出函通知解放军空军广州办直接过户到乙方名下”。且《补充协议一》中约定的过户方式是解放军空军广州办将四宗土地其中的两块过户到秦龙万通公司珠海项目公司嘉德利公司名下。事实上，嘉德利公司与秦龙万通公司是两个互不关联的独立法人，其并非秦龙万通公司设立的项目公司，《协议书》约定嘉德利公司作为秦龙万通公司珠海项目公司受让两宗土地是根本无法履行的。综上所述，秦龙万通公司认为，《协议书》应为无效合同。即使嘉德利公司认为《协议书》有效，但其起诉已过诉讼时效且《协议书》已解除。嘉德利公司的诉求没有事实与法律依据，应驳回其诉讼请求。
中经信公司的一审答辩意见同秦龙万通公司的答辩意见一致。
空军广州办一审未提交答辩意见，未参加一审诉讼。
原审法院查明的事实
一审法院经审理查明：2007年1月17日，空军广州办与秦龙万通公司签订《军用土地使用权转让合同》：第一条，空军广州办将其总面积为122111.9平方米土地转给秦龙万通公司，具体为：宗地A位于珠海市南屏镇西，面积为24114平方米，宗地编号为F0205110，房地产权证号为C07312**；宗地B位于珠海市三灶金海岸，面积为75596.5平方米，宗地编号为01040061，房地产权证号为C03012**；宗地C位于珠海市三灶金海岸，面积为15731.4平方米，宗地编号为01040060，房地产权证号为C03012**；宗地D位于珠海市三灶金海滩，面积为6670平方米，宗地编号为01190050，房地产权证号为C03012**。第二条，秦龙万通公司按本合同约定向空军广州办支付土地转让费总计5368万元。第四条，秦龙万通公司应该在本合同生效后三十个工作日内，将土地转让费5368万元（不含已经支付定金200万元）以银行不可撤销的保函（受保人为87239部队）交于第三人空军广州办。第五条，土地产权过户手续办妥后三日内，秦龙万通公司一次性将土地转让费5168万元转入第三人空军广州办指定的银行账户。秦龙万通公司履行付款义务后，保函自行撤销。第七条，第三人空军广州办在收到秦龙万通公司履约保函经费后十五日内，向秦龙万通公司提供本合同项下的转让地块，即：向秦龙万通公司提供四宗土地的房地产权证、用地红线图、建设用地规划许可证等土地原始资料，办理书面交接手续，并积极协助秦龙万通公司办理产权过户手续。在产权未过户之前，秦龙万通公司不得在四宗土地上开工建设项目。第十条，第三人空军广州办根据军事需要可以提前收回土地使用权，并给予秦龙万通公司适当的经济补偿。第十一条，如果第三人空军广州办在收到秦龙万通公司履约保函经费后十五日内不能向秦龙万通公司提供四宗土地的房地产权证、用地红线图、建设用地规划许可证等土地原始资料，视为自动终止合同，第三人空军广州办退回秦龙万通公司所有已经支付给空军广州办的款项，并按银行当时的存款利率双倍赔偿秦龙万通公司15天的利息。第十二条，如果秦龙万通公司在签订本合同后三十日内不能支付所有应付款项，视为自动终止合同，秦龙万通公司已经支付给第三人空军广州办的定金200万元归空军广州办所有。第十四条，本合同经军队上级机关审批后生效。同日，空军广州办与秦龙万通公司签订《军用土地使用权转让补充合同》，约定：空军广州办负责办理军队内部土地转让的报批手续，按规定应上缴军队的有关费用由空军广州办承担。秦龙万通公司负责办理四宗土地的产权变更登记手续，空军广州办积极协助、配合。在办理土地产权变更登记手续时，需向地方政府缴纳的有关费用由秦龙万通公司承担。
2007年3月30日，嘉德利公司与秦龙万通公司、中经信公司签订《协议书》，约定：鉴于秦龙万通公司在2007年1月17日与第三人空军广州办签订的《军用土地使用权转让合同》，订立本合同。（一）秦龙万通公司同意将其在2007年1月17日与第三人空军广州办签订的《军用土地使用权转让合同》中的其中两宗土地转给嘉德利公司，并出函通知空军广州办直接过户到嘉德利公司名下。所述两宗土地（即上述《军用土地使用权转让合同》中的宗地B和宗地C）总面积为91328平方米，其中：宗地B为位于珠海市三灶金海岸，面积为75596.5平方米，宗地编号为01040061，房地产权证号为C03012**，宗地C位于珠海市三灶金海岸，面积为15731.4平方米，宗地标号为01040060，房地产权证号为C03012**。本协议项下的土地使用权性质为出让，使用年限为70年，用途为商住用地。如果因土地使用权的性质和用途变化而产生的费用（含应补交的政府地价）均由秦龙万通公司承担，过户后达不到上述条件的，视为秦龙万通公司违约，违约金计算适用本协议第七项规定。（二）上述两宗地的成交总价双方商定按国土部门审核的容积率小于或等于1.5的部分按单价每平方米人民币410元，容积率大于1.5的以上部分按单价每平方米人民币200元按实结付。交易税费按国家规定各自承担。（三）自本协议签订后，嘉德利公司须在2007年4月3日交付保证金人民币300万元给第三人中经信公司，如在2007年4月3日未能将保证金交给第三人中经信公司，则视为嘉德利公司违约，合同自动解除，嘉德利公司须向秦龙万通公司支付违约金人民币300万元；且嘉德利公司须在合同签订后十五个工作日内向空军广州办以银行不可撤销的保函方式提供人民币5368万元土地转让费的担保。秦龙万通公司收到嘉德利公司出具合格保函后，第三人中经信公司向嘉德利公司退回保证金；若嘉德利公司逾期未办理好保函的，原支付的保证金由第三人中经信公司直接交于秦龙万通公司，归秦龙万通公司所有。（四）该两宗土地出让用地许可证办至嘉德利公司名下后三日内，嘉德利公司一次性将该两宗土地的转让费按秦龙万通公司要求转入秦龙万通公司指定的银行账户。转让费总额超过人民币5368万元的，其中5368万元支付给空军广州办，其余部分款项由嘉德利公司支付给秦龙万通公司；转让费总额少于5368万元的，差额部分由秦龙万通公司在保函解付之前补给嘉德利公司。嘉德利公司履行付款义务后，保函自行撤销。（五）秦龙万通公司应保证空军广州办在收到嘉德利公司交付保函后向嘉德利公司提供该两宗地的房地产权证、用地红线图等土地原始材料。（六）如空军广州办在收到嘉德利公司交付的保函后超过90个工作日内不能将该两宗地过户到嘉德利公司名下，秦龙万通公司应继续办理过户手续直至过户手续完成，且秦龙万通公司应按银行同期贷款利息的双倍赔偿利息给嘉德利公司，作为秦龙万通公司超过90个工作日的罚金（按超过90个工作日的实际天数计算，本金为5368万整）。如自本协议签订后150个工作日内秦龙万通公司仍不能将该两宗地过户到嘉德利公司名下的，则嘉德利公司有权终止本协议，秦龙万通公司应负责退回嘉德利公司为履行本协议而支出的所有款项。秦龙万通公司还必须承担嘉德利公司因向空军办事处支付人民币5368万元的保函而支出的所有的费用，合计为人民币300万元，由第三人中经信公司为秦龙万通公司履行此300万元作担保。（七）如因秦龙万通公司主观故意而不将该两宗地过户到嘉德利公司名下，则秦龙万通公司除应承担上述费用外，还应向嘉德利公司支付违约金人民币1000万元（此项违约金不在中经信公司连带担保范围内）。（八）签订本协议前，嘉德利公司已清楚知悉秦龙万通公司在2007年1月17日与空军广州办签订的《军用土地使用权转让合同》的相关约定。
同日，三方又签订《补充协议（一）》，约定：不可撤销保函的解付条件为：1、空军广州办将《军用土地使用权转让合同》中约定的四宗土地分别过户到秦龙万通公司珠海项目公司名下：（1）将宗地A过户到珠海秦龙万通投资顾问公司名下；（2）将宗地B、C过户到嘉德利公司名下。2、《军用土地使用权转让合同》中所述四宗地需符合如下条件：（1）用地性质为出让商住用地，已付清地价款；（2）容积率为现当地规划部门批复容积率；（3）土地使用年限为70年。2007年4月1日，第三人中经信公司向嘉德利公司出具函件，告知嘉德利公司：“经过请示莫总同意履行2007年3月30日秦龙万通公司与贵司签订的合约第三款支付保证金人民币300万元给我公司，支付日期由原定2007年4月3日延至2007年4月4日。”2007年4月4日，嘉德利公司向第三人中经信公司中国银行三灶支行账号2002025519000011318汇款人民币300万元购地合约保证金，由于上述账户已销户，嘉德利公司遂于2007年4月5日再次向第三人中经信公司中国银行三灶支行账号2002020409100093683汇款人民币300万元购地合约保证金。
2007年4月19日，嘉德利公司与秦龙万通公司签订《补充协议（二）》，约定：1、双方同意不再开具银行保函，嘉德利公司将部分土地转让款人民币2000万元存入空军广州办在广州市商业银行（或其他银行）所开的账户内。秦龙万通公司对上述资金的支付和解付承担连带担保责任，保证如土地无法过户情况下，上述资金如数退回嘉德利公司。2、嘉德利公司同时向秦龙万通公司承诺，在《协议书》及《补充协议（一）》上约定的两宗土地过户手续交到国土部门后，国土部门出具过户回执后三天内，嘉德利公司保证上述两千万元及余下的土地款按签署双方协议约定一并支付给秦龙万通公司指定账户内。同日，秦龙万通公司与空军广州办向广州市商业银行东川支行出具《关于凭双方印章才可以进行划款及变更印鉴操作的申请报告》，约定空军广州办账号800165014609013中存入2000万元，该账户款项划出需要秦龙万通公司和嘉德利公司法定代表人陈志宇先生的身份证、私章及空军广州办的财务专用章及卓学朝先生名章即开户行预留银行印鉴予以办理。2007年4月20日，嘉德利公司向空军广州办在广州市商业银行东川支行账号800165014609013汇入2000万元购地款。
2007年1月22日，中国人民解放军空军后勤部出具“后营（2007）69号”《关于空后驻广州办事处珠海土地转让给北京秦龙万通公司事》（批复），明确同意空军广州办将位于珠海市南屏镇西24114平方米土地（宗地编号为F0205110，房地产权证号为C07312**）、位于珠海市三灶金海岸75596.5平方米土地（宗地编号为01040061，房地产权证号为C03012**）、位于珠海市三灶金海岸15731.4平方米（宗地编号为01040060，房地产权证号为C03012**）；位于珠海市三灶金海滩6670平方米（宗地编号为01190050，房地产权证号为C03012**），共计12111.9平方米土地，有偿转让给秦龙万通公司，秦龙万通公司支付空军广州办转让费5368万元，获取土地使用权期限为70年（自办理土地产权证之日起算，土地用途为商住用地，土地容积率按现公布的规划容积率）。期满，土地使用权及地上建筑物，其他附着物所有权的处置，按国家和军队的有关规定办理。2008年4月1日，珠海市国土资源局出具《国有土地使用权转让核准通知书》，准予位于珠海市三灶金海岸，宗地编号为01040061，房地产权证号为C0301227土地和位于珠海市三灶金海岸，宗地编号为01040060，房地产权证号为C0301226土地使用权转让。2008年3月21日，珠海市国土资源局与空军广州办事处签订NO：2008-015、2008-016两份《国有土地使用权变更协议书》，约定：1、上述两块土地性质由划拨改为出让，有关税费按规定交纳；2、上述土地已经按照珠规西地字（2002）第035号《建设用地规划许可证》之规划条件（容积率1.5，商住功能）结清地价。今后报建、规划验收或确权时，若有超容积率1.5的建筑面积，应按现行地价标准补交地价；3、该块土地使用期限从2002年3月14日起算商业40年、住宅70年；4、土地使用期限届满，土地使用权人如需继续使用土地，应当在届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回的，一般应予批准。经批准予以续期的，空军广州办须与珠海市国土资源局重新签订土地使用权出让合同，缴付地价款和办理土地使用权等登记手续等等。
2009年3月3日，空军广州办向珠海市金湾区房地产交易中心发出广办（2009）7号函件，写明：“我处于2009年2月3日交件到贵中心的三灶金海岸两宗土地转让至北京秦龙万通股份有限公司的有关材料，现因受让方原因，申请暂缓办理土地转让手续。具体办理时间另行告知，请贵中心予以协助为谢”。同日，空军广州办事处又向珠海市金湾区房地产交易中心发出广办（2009）9号函件，写明：“我处于2009年3月3日送达贵中心的一份《关于暂缓办理土地过户手续事》的函，目前，我处与受让方（秦龙万通公司）就土地过户事已经达成协议，现特申请撤销原函件，并请贵中心予以办理土地过户的有关手续。”
2009年3月25日，秦龙万通公司通过国内特快专递邮件（编号为：EX106742321CN）向嘉德利公司发出函件，告知嘉德利公司双方于2007年3月30日签订的《土地使用权转让协议》终止日为2007年11月5日，因为协议签订时，我司并未取得该块土地使用权证书。合同终止日已经届满，由于客观原因，我司至今还未取得该块土地使用权证书，依据国家相关法律的规定，双方签订的《土地使用权转让协议》应为无效合同。2009年12月10日，秦龙万通公司通过国内特快专递邮件（编号为：ED501540986CS）再次向嘉德利公司邮寄上述函件和编号为EX106742321CN特快专递详情单，同日，秦龙万通公司在北京市方正公证处对解除2007年3月30日签订的《土地使用权转让协议》函件、编号为EX106742321CN和ED501540986CS两份特快专递详情单、发票号码为28596502的《北京市邮电通信业、金融保险业专用发票》进行公证。
2009年3月20日，嘉德利公司以本案秦龙万通公司和第三人中经信公司作为秦龙万通公司向广东省茂名市茂港区人民法院提起诉讼，案号为（2009）茂港法民初字第112号，后于2010年6月18日向茂港区人民法院提出撤诉申请，茂港区人民法院于2010年8月26日予以准许。
2010年3月8日，嘉德利公司与珠海市中创房地产投资有限公司（以下简称中创公司）签订《协议书》，约定：中创公司向嘉德利公司支付3900万元转让款，受让嘉德利公司与秦龙万通公司于2007年3月30日签订的《协议书》、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》等三份协议书中确定嘉德利公司对秦龙万通公司享有和承担的全部合同权利和义务。2011年5月31日，中创公司向本院出具《情况说明》，写明：我公司与嘉德利公司于2010年3月8日签订《协议书》，受让嘉德利公司与秦龙万通公司就珠海市三灶金海岸面积为75596.5平方米（宗地编号为01040061，房地产权证号为C03012**）以及面积为15731.4平方米（宗地标号为01040060，房地产权证号为C03012**）两块土地使用权转让事项而签订的相关合同权利义务（包括《协议书》、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》），但是由于嘉德利公司不能提供秦龙万通公司同意合同权利义务转让的相关证明，因此我公司并未实际受让该合同权利义务。
又查明，宗地编号为01040060，房地产权证号为C0301226土地的现有房地产权证号码为粤C65713**；宗地编号为01040061，房地产权证号为C0301227土地的房地产权证号码为粤C65713**。
原审判决理由和结果
原审法院认为：关于嘉德利公司起诉是否超过诉讼时效的问题。2007年3月30日的《协议书》中约定空军广州办在收到保函90个工作日内不能将涉案土地过户至嘉德利公司名下，秦龙万通公司应继续办理过户手续直至过户手续完成，但并未约定继续办理涉案土地过户事宜的期限，因此嘉德利公司提起本案诉讼并未超过诉讼时效。关于嘉德利公司起诉是否违反“一事不再理”原则的问题。嘉德利公司虽曾于2009年3月20日向广东省茂名市茂港区人民法院起诉，但嘉德利公司最终向法院申请撤诉，法院亦予以准许，因此嘉德利公司提起本案诉讼未违反“一事不再理”原则。
根据嘉德利公司诉请及秦龙万通公司答辩，结合本院查明的事实，双方争议的焦点为：双方签订的《协议书》、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》是否有效、能否继续履行及违约责任问题。
关于《协议书》、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》的效力问题。合同是否有效，涉及签订合同的主体是否适格、意思表示是否真实及合同内容是否违反法律法规的强制性规定或损害社会公共利益。结合秦龙万通公司的答辩意见，作如下分析：（一）根据《协议书》、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》内容显示，缔约时嘉德利公司知悉秦龙万通公司所取得涉案土地为军用土地性质，而《协议书（一）》亦明确约定涉案土地过户至嘉德利公司名下时，该土地应该是出让商住用地，因此上述涉及土地转让各份协议的性质应为国有土地使用权转让合同。（二）嘉德利公司主体资格是否适格问题。嘉德利公司曾与中创公司签订《协议书》，将秦龙万通公司于2007年3月30日与之签订的《协议书》、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》三份协议书中确定嘉德利公司对秦龙万通公司享有和承担合同权利和义务转让给中创公司，但是该转让行为至起诉前并未取得秦龙万通公司同意。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，嘉德利公司转让合同权利与义务行为未获得缔约主体秦龙万通公司同意，因此转让行为并未发生法律效力，嘉德利公司有权提起本案诉讼。秦龙万通公司辩称，本案诉讼中秦龙万通公司已经同意嘉德利公司将合同权利和义务转让给中创公司，因此转让行为已经发生法律效力，嘉德利公司不是本案适格主体。一审认为，嘉德利公司与中创公司签订权利、义务转让协议书后，一直未取得秦龙万通公司同意，而秦龙万通公司是在本案诉讼过程中主张同意嘉德利公司将上述合同权利义务转让给中创公司，鉴于嘉德利公司、秦龙万通公司对签订的《协议书》、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》已发生纠纷，并且诉至法院，而在本案诉讼中不能处理引发诉讼的民事实体权利，因此对秦龙万通公司的上述抗辩理由，不予采纳。（三）《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定违反法律、行政法规的强制性规定，合同应当认定无效。其一，中国人民解放军总参谋部、中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部联合发布的《军队土地使用权转让管理暂行规定》属于部队内部规范性文件，《国土资源部关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知》则属于部门规章，二者均不属确定合同效力的法律及行政法规的范畴，而且上述两份法律文件目的系军队和政府土地行政管理部门对军队土地转让的一种监管，并非对土地使用权转让合同这种债权行为所作的禁止性规定，故秦龙万通公司抗辩称依据该两份法规应当认定《协议书》、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》无效，理据不足，不予采纳。其二，2007年1月17日《军用土地使用权转让合同》明确约定该合同应当经军队上级机关审批后生效，2007年1月22日中国人民解放军空军后勤部向空后直属供应部答复，同意解放军空军广州办事处将涉案土地转让给秦龙万通公司，因此2007年1月17日《军用土地使用权转让合同》亦为有效合同；其三，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项所陈述的未依法登记领取权属证书房产不得转让属于管理性强制性规定，其目的是为保证债权实现，只是涉及房地产转让合同能否切实履行的问题，不影响私法行为的效力。根据物权法规定的债权行为和物权变动的区分原则，物权能否发生变动与债权行为是否有效应作区分，秦龙万通公司是否取得涉案土地权属证书，属于政府土地行政管理部门的管理措施，其是否得到完全履行不影响对本案土地使用权转让合同效力的认定。秦龙万通公司抗辩称其在签订《协议书》、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》时，并未取得涉案土地使用权证，因此合同应为无效，对此不予采纳。综上，嘉德利公司与秦龙万通公司所签订购买涉案土地的《协议书》、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》均为双方当事人协商一致后作出的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家利益或者公共利益，应属有效合同。
关于《协议书》能否履行及违约责任的问题。首先关于合同是否已经终止的问题。秦龙万通公司辩称其向嘉德利公司发函，告知双方签订涉案土地转让合同无效，而嘉德利公司未在合理期限内回复，即视为双方同意终止合同。一审认为，基于上述对《协议书》、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》效力的分析，秦龙万通公司主张终止合同事由并不存在，上述合同并未终止。秦龙万通公司辩称嘉德利公司迟延支付300万元保证金，故上述协议已经解除。一审认为，嘉德利公司并未迟延支付300万元保证金，且秦龙万通公司、第三人中经信公司从未对保证金300万元支付迟延问题提出异议，故秦龙万通公司上述辩解理由，不予采纳。
其次，关于合同能否继续履行的问题。秦龙万通公司辩称涉案合同客观不具备履行基础，对此一审认为，鉴于涉案土地现仍登记在空军广州办名下，合同能否继续履行，空军广州办针对2007年1月17日《军用土地使用权转让合同》是否履行的意思表示尤显重要，对此分析如下：1、2007年4月20日，嘉德利公司依约向空军广州办在广州市商业银行东川支行账户汇入2000万元，空军广州办收到上述款项后从未提出异议，迄今为止亦未将上述款项返还嘉德利公司，据此空军广州办应当对嘉德利公司购买涉案两块土地事实知悉；2、本案诉讼过程中，已将起诉状、证据材料等诉讼文书送达空军广州办，且曾三次向空军广州办发出开庭传票要求到庭核实相关事实，后又发出书面通知函，要求空军广州办答复涉及案件事实的相关问题，但空军广州办均未予回复，依据证据规则，认定空军广州办对嘉德利公司起诉所主张之事实认可；3、本案诉讼过程中，法院查封空军广州办名下两块涉案土地，但广州办并未对查封行为提出异议。综上所述，《协议书》、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》合法有效，在秦龙万通公司没有充分证据证实空军广州办拒绝履行2007年1月17日《军用土地使用权转让合同》的情况下，认定嘉德利公司、秦龙万通公司应当继续履行《协议书》、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》，根据上述内容之约定秦龙万通公司应当将涉案土地过户至嘉德利公司名下，鉴于涉案土地仍登记在空军广州办名下，空军广州办亦应当履行相关协助过户义务。
第三，关于秦龙万通公司如何承担违约责任问题。基于上述协议合法有效，嘉德利公司、秦龙万通公司应当按照约定全面履行自己的义务。嘉德利公司已按约定向第三人中经信公司支付300万元保证金，并且依约向空军广州办账号支付了2000万元购地款，履行合同约定的义务，而秦龙万通公司未能依约将涉案土地过户至嘉德利公司名下的合同义务，应当承担违约责任。秦龙万通公司违反合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据2007年3月30日《协议书》第六条及《补充协议（二）》第一条约定，秦龙万通公司承诺空军广州办在收到嘉德利公司2000万元购地款后90个工作日内将涉案土地过户至嘉德利公司名下，否则秦龙万通公司承担继续办理过户手续义务直至过户手续完成，秦龙万通公司还应该按照银行同期贷款利率的双倍利息作为给予嘉德利公司逾期办理过户手续的赔偿。根据上述表述，《协议书》第六条约定是秦龙万通公司需在2007年4月20日空军广州办收到2000万元购地款后90日内，即2007年7月19日之前应当将涉案土地过户至嘉德利公司名下，否则承担逾期办理土地过户的违约责任，迄今为止，秦龙万通公司仍未将涉案土地过户至嘉德利公司名下，故嘉德利公司请求秦龙万通公司承担以5368万元为本金，自2007年8月30日始至实际取得房地产权证之日，按银行同期贷款利息的双倍赔偿利息损失的诉请，理据充分，应予支持。根据《协议书》第七条约定，秦龙万通公司故意不办理涉案土地过户手续，应承担1000万元违约金，此条所指为涉案土地具备履行条件，但秦龙万通公司没有依约为嘉德利公司办理土地过户手续，所应当承担的违约责任。一审认为，结合本案事实，涉案土地已经办理国有土地出让手续，并且国土资源局已经确定涉案土地容积率和商住功能，符合了《补充协议（一）》所约定涉案土地过户条件。同样在《补充协议（一）》中约定转让条件的非本案争议的宗地编号为F0205110位于珠海市南屏镇西的宗地A，已经过户至秦龙万通公司名下，且秦龙万通公司将其转让给他人，故涉案两块土地至今未能过户至嘉德利公司名下，秦龙万通公司具有明显过错，构成违约，嘉德利公司请求秦龙万通公司向其支付1000万元违约金，理据充分，予以支持。
综上所述，嘉德利公司、秦龙万通公司签订的《协议书》、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》为有效合同，秦龙万通公司违反合同约定，应承担违约责任。嘉德利公司请求秦龙万通公司继续履行上述合同及承担违约责任，理据充分，应予支持。鉴于目前涉案土地仍登记在空军广州办名下，空军广州办亦应承担协助过户义务。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项之规定，经审判委员会讨论决定，原审法院作出判决如下：（一）嘉德利公司、秦龙万通公司继续履行2007年3月30日《协议书》，将房地产权证号码为粤C65713**（原宗地编号为01040060，房地产权证号为C03012**）、粤C65713**（原宗地编号为01040061，房地产权证号为C03012**）两宗土地使用权过户至嘉德利公司名下。（二）第三人空军广州办协助将房地产权证号码为粤C65713**（宗地编号为01040060，原房地产权证号为C03012**）、粤C65713**（宗地编号为01040061，原房地产权证号为C03012**）两宗土地使用权过户至嘉德利公司名下。（三）秦龙万通公司于判决生效之日起三十日向嘉德利公司赔偿利息损失（以人民币5368万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的双倍计算，自2007年8月30日至嘉德利公司取得房地产权证之日止）。（四）秦龙万通公司于判决生效之日起三十日内向嘉德利公司支付违约金人民币1000万元。秦龙万通公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币201134.52元，保全费人民币5000元，共计人民币206134.52元由秦龙万通公司负担。
当事人二审的意见
上诉人秦龙万通公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，驳回嘉德利公司的诉讼请求，或将本案发回重审。其主要上诉理由是：（一）嘉德利公司未依法缴纳案件受理费，应认定嘉德利公司撤回了第一项诉讼请求，一审判决却超出诉讼请求予以审理判决。（二）一审判决认定事实不清。1、一审判决认定双方约定转让的是国有出让用地错误。首先，嘉德利公司在签订合同时已明知受让土地是军用土地，但是合同中对土地性质变更只字未提。军用土地使用权转让包括了商住用地项目，一审判决凭借字面意思理解商住用地性质是国有出让土地是片面的。《协议书》约定将土地由空军广州办直接过户到嘉德利公司名下，若土地性质为国有出让土地，则这一内容是逃避国家税收的严重违法行为。该合同第四条未就土地使用权出让价款约定明确固定的数额，也不符合国有出让土地转让的规定。嘉德利公司明知转让土地为军用地，也知悉《军用土地使用权转让合同》的约定，原审判决在土地性质已经变更的前提下，支持嘉德利公司要求履行原《军用土地使用权转让合同》以达到取得两块国有出让土地使用权的目的不当。2、涉案《协议书》、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》未生效，没有实际履行。按照《军用土地使用权转让管理暂行规定》的规定，秦龙万通公司要按照《军用土地使用权转让合同》取得涉案土地，须将合同报总后勤部批准后，凭批准文件向解放军土地管理局缴纳相关土地转让费后领取《军用土地补办出让手续许可证》，再凭许可证到当地政府土地主管部门签订出让合同，方能办理土地使用权过户手续，《军用土地使用权转让合同》未经总后勤部批准，因此未生效，嘉德利公司与秦龙万通公司签订的合同也未生效。涉案土地现状是，空军广州办与珠海市国土局签订了《国有土地使用权出让合同》，已将土地性质变更为国有土地，目前涉案国有土地使用权已经由空军广州办取得，而不是由秦龙万通公司取得。秦龙万通公司如要取得两宗涉案土地，则必须与空军广州办签订国有土地使用权转让合同才可。3、空军广州办与本案没有利害关系，一审裁定追加空军广州办为第三人是错误的。空军广州办不是嘉德利公司与秦龙万通公司所签合同的主体，与涉案土地的转让没有任何关系。秦龙万通公司与空军广州办在广州市商业银行开设的资金共管帐户并非为涉案土地款而开设，秦龙万通公司也未通知嘉德利公司将涉案土地款汇入该帐户。空军广州办也未实际收取并占有嘉德利公司汇入的2000万元。嘉德利公司向该帐户汇入2000万元的后果由其自行承担。一审判决空军广州办协助办理过户显然是错误的。（三）一审判决将嘉德利公司提交的未经核实的复印件作为本案合同生效且可以履行的证据是没有法律依据的。（四）一审法院向空军广州办调查取证违法。秦龙万通公司是否具备将土地过户给嘉德利公司的条件，嘉德利公司完全可以通过向土地登记部门查询。嘉德利公司申请法院调查显然已过举证期限。（五）一审法院认为空军广州办认可嘉德利公司的观点没有法律依据。（六）一审判决支持嘉德利公司关于利息赔偿的诉讼请求没有依据。按银行同期贷款利率的双倍赔偿利息给嘉德利公司的前提是空军广州办收到嘉德利公司交付的保函后，超过90日不能将该两宗地过户到嘉德利公司名下，但双方在《补充协议（二）》明确约定取消了保函的开具，即支付双倍赔偿利息的基础已经不存在。双倍支付利息的本金为5368万元是因为保函的额度为5368万元，一审判决在嘉德利公司未开具保函的情况下，还是以5368万元为基础计算利息错误。（七）秦龙万通公司不存在违约事实，不应支付1000万元违约金。在《协议书》无效的前提下，秦龙万通公司不存在违约事实。即使合同有效，《协议书》第七条约定：“如因甲方主观故意而不将该两宗土地过户到乙方名下，则甲方除应当承担上述费用外，还应向乙方支付违约金人民币壹仟万元。”该条款的意思是在合同解除的条件下，秦龙万通公司支付1000万元违约金。一审判决在认定秦龙万通公司故意不将两宗地过户到嘉德利公司名下的前提下，判令支付1000万元违约金，继续履行合同。如果认为合同有效，且其故意不办理过户，应当判解除合同，秦龙万通公司支付1000万元违约金。（八）嘉德利公司已经将涉案合同的全部权利义务转让给中创公司，其已经不具备作为本案当事人的诉讼主体资格。
被上诉人嘉德利公司答辩认为：（一）涉案土地为国有出让土地使用权，而不是军用土地使用权，一审法院认定事实正确。双方约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的。（二）现土地使用权登记在空军广州办名下，但空军广州办已经出具了办理涉案土地使用权过户的全部手续，且嘉德利公司已经申请查封该土地使用权。嘉德利公司已经按照合同约定支付2000万元转让款。目前土地使用权未登记在秦龙万通公司名下是因为秦龙万通公司恶意不履行合同，阻止过户登记的办理。（三）关于利息赔偿责任问题。《补充协议（二）》只是约定以支付2000万元代替保函，并没有因此取消赔偿责任的约定。双方在《协议书》第六条约定的赔偿金的计算方式并不以实际支付5368万元为前提。因此，在嘉德利公司支付2000万元后，秦龙万通公司未依约办理过户登记，一审判决其依照合同承担利息赔偿责任符合合同约定。（四）关于违约金责任问题。协议第七条关于“如甲方主观故意不将该两宗地过户到乙方名下，则甲方除承担上述费用外，还应向乙方支付违约金1000万元”的约','2018-09-26
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