福建省三明市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）闽04民终22号
上诉人（原审被告）：海翼置业（三明）发展有限公司，住所地福建省三明市梅列区乾龙新村396幢半地下层23号店面。
法定代表人：庄宜彬，总经理。
委托诉讼代理人：罗晓丽，女，该公司职员。
委托诉讼代理人：胡优紧，男，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：严奕英，女，1950年12月4日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。
被上诉人（原审原告）：杨振武，男，1948年12月14日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。
委托诉讼代理人：王先群，三明市梅列区法律服务中心法律工作者。
上诉人海翼置业（三明）发展有限公司（以下简称“海翼公司”）因与被上诉人严奕英、杨振武房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2017）闽0402民初2215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人海翼公司的委托诉讼代理人胡优紧，被上诉人严奕英、杨振武的共同委托诉讼人王先群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
海翼公司上诉请求：1.撤销福建省三明市梅列区人民法院（2017）闽0402民初2215号民事判决，依法发回重审或改判驳回严奕英、杨振武一审的全部诉讼请求；2.严奕英、杨振武承担本案一、二审全部诉讼费用。
事实和理由：原审判决认定事实明显存在存在重大错误，适用法律不当，依法应予撤销。1.严奕英、杨振武一审作为原告的主体不适格，无权提起诉讼，依法应驳回起诉。与海翼公司建立商品房买卖合同关系的主体是陈秋媛、巫继超，而严奕英、杨振武与海翼公司不存在任何合同法律关系，其亦未获得陈秋媛、巫继超的权利转让或授权，其无权向海翼公司主张权利。2.原审法院关于“陈秋媛、巫继超将按案涉商品房出卖给严奕英、杨振武时，未对案涉商品房权利转移进行限制性约定，应视为陈秋媛、巫继超已将案涉商品房所有权利移转给严奕英、杨振武”的认定，属于认定事实错误，且侵犯了陈秋媛、巫继超的合法权益。讼争房产所在楼幢初始预登记时间2016年1月26日，而严奕英、杨振武向陈秋媛、巫继超购买讼争房产是2016年11月1日，故主张逾期办证违约金权利应属陈秋媛、巫继超。3.严奕英、杨振武不存在任何经济损失，更无权主张违约金。严奕英、杨振武向陈秋媛、巫继超购买讼争房产，是在陈秋媛、巫继超取得房屋所有权证之后，完全不影响严奕英、杨振武的任何权利。4.退一步而言，即便严奕英、杨振武有起诉的主体资格，但陈秋媛、巫继超自身存在违约，无权向海翼公司主张违约金。陈秋媛、巫继超办理房产面积差时间为2016年3月16日，而海翼公司已于2016年1月13日取得三明市房屋权属登记中心受理通知单及申请材料收据凭证，且在2016年1月25日取得讼争房产的初始预登记证明，因此，海翼公司不存在违约。5.计算海翼公司应办理房屋初始预登记的起始日期应当是房屋交付使用之日即2015年7月5日，而非交房期限届满之日的2015年6月30日。6.退一步讲，即使存在逾期办证情形，也非海翼公司的过错导致，不应当由海翼公司承担。在2015年6月30日前，除应经房屋登记机构审核出具的测绘成果审核意见外，其他办理房屋初始预登记的材料已经全部具备。由于当时三明市房地产项目办理测绘审核业务比较集中，且测绘计算方式因测绘新规范实施有部分修改，直接影响讼争房产所在楼幢测绘审核进度。本案中，房屋权属登记中心承诺在收件之日起20日个工作日办结，然而逾期26日才出具测绘审核意见书，故逾期办证并非海翼公司原因所致。依据公平原则及双方合同及补充协议的约定，行政机关逾期的天数应当在计算逾期办证天数中扣减。7.逾期办证的起算时间应当是涉案房产交付使用后的第91日。根据双方合同第十四条及补充协议第四条的约定，本案逾期办证违约金起算时间应当是从商品房交付使用后90日之次日起算。8.逾期办证违约金计算的终止时间应当是海翼公司提交办理初始预登记所需材料之日。本案中，海翼公司于2016年1月13日取得确属登记中心的受理单即申请材料收据凭证，若需计算海翼公司的逾期天数，应当计算至2016年1月13日止。
严奕英、杨振武辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。请求二审法院依法维持原审判决。
严奕英、杨振武向一审法院起诉请求：1.海翼公司向严奕英、杨振武支付逾期办理商品房权属登记违约金11209.97元（按已支付全部房款747331元，每日0.01%计，从2015年8月29日起计至2016年1月26日止共计150天）；2.海翼公司承担本案诉讼费。
一审法院查明的事实：
1.2013年1月15日，陈秋媛、巫继超与海翼公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，主要约定：陈秋媛、巫继超向海翼公司购买三明市梅列区乾龙新村396幢1002号房，建筑面积86.61平方米，房屋总价款为747331元，以按揭付款的方式支付；海翼公司应于2015年6月30日前将房屋交付给陈秋媛、巫继超使用；海翼公司应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由海翼公司提供的资料交付陈秋媛、巫继超。如因海翼公司原因，陈秋媛、巫继超不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，陈秋媛、巫继超不退房，海翼公司自逾期之日起每日按陈秋媛、巫继超已付款的0.01%向陈秋媛、巫继超支付违约金；专项维修资金由陈秋媛、巫继超按有关规定缴交，于2015年6月30日前交存。合同签订后，陈秋媛、巫继超向海翼公司支付了购房款747331元。海翼公司于2015年7月5日向陈秋媛、巫继超交付案涉商品房，陈秋媛、巫继超缴交了房屋物业费。2016年1月26日，海翼公司取得三明市梅列区乾龙新村396幢的《商品房初始预登记证明书》。
2.2016年9月12日，严奕英、杨振武与陈秋媛、巫继超签订了《房地产买卖契约》，主要约定：严奕英、杨振武（乙方）购买陈秋媛、巫继超（甲方）位于梅列区乾龙新村396幢1002室的房地产，建筑面积86.62平方米，房屋总价款500000元，于2016年9月12日前一次性付清；甲方将上述房地产交付给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。同日，双方在三明市梅列区地方税务局办理了房产/土地使用权权属转移涉税手续。2016年11月1日，严奕英、杨振武取得案涉商品房的不动产权证。
一审法院归纳双方当事人的争议焦点并分析认定如下：
1.海翼公司是否应承担违约责任的问题。海翼公司提供的《房屋建筑面积测量计算报告书》的测量日期虽然记载为2015年4月20日，但仅有首页，并不完整，不能体现测绘的具体内容；《三明市12345政务服务平台网页》中三明市住房和城乡建设局的答复时间是2015年10月26日；《福建省住房和城乡建设厅办公室关于进一步明确商品房产权面积计算规则和使用新版商品房买卖合同示范文本有关问题的通知》仅明确商品房产权面积的计算规则并未对计算规则进行实质的修改，均不足以证明海翼公司向房屋权属登记机构提交测绘成果审核申请的具体时间。《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》中收件人签收的时间为2015年10月28日，严奕英、杨振武对其真实性没有异议，故认定海翼公司于2015年10月28日向房屋权属登记机构提交测绘审核申请，海翼公司关于2015年7月的测绘规范修改导致审核时间过长，从而导致商品房初始预登记时间过长的抗辩理由不能成立，不予采信。《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》告知栏载明“我中心将对申请材料进行审查，请于25个工作日后到我处领取审核结果，若审查结果中发现所提交的材料不符合要求，我处会发给审核意见书，工作日相应顺延”，说明房屋权属登记机构因提交的材料不符合要求存在顺延办理的情况，单凭该《收件单》不足以证明房屋权属登记机构逾期办理测绘审核，故海翼公司关于申请办理测绘审核的项目过多导致房屋权属登记机构逾期办理的抗辩理由不能成立，不予采信。交房时测绘成果审核并未通过，海翼公司并不知晓房屋面积与合同约定的面积存在的差异，海翼公司未提供其他证据证明其是何时通知陈秋媛、巫继超办理面积补差手续，海翼公司以陈秋媛、巫继超逾期办理上述事项为由不承担逾期办理房屋所有权属证书责任的抗辩理由不能成立，不予采信。综上所述，海翼公司未在交房60日内办理初始登记，因海翼公司的原因导致陈秋媛、巫继超未在交房90日内取得房屋权属证书，海翼公司构成违约，应承担相应的违约责任。
2.严奕英、杨振武是否享有向海翼公司主张违约金权利的问题。陈秋媛、巫继超将案涉商品房出卖给严奕英、杨振武时，未对涉及所出卖的案涉商品房的权利转移进行限制性约定，应视为陈秋媛、巫继超已将涉及案涉商品房的所有权利移转给严奕英、杨振武，严奕英、杨振武取得了涉及案涉商品房的所有权利。主张逾期办理商品房权属登记违约责任的权利系涉及案涉商品房的权利之一，在该房屋房地产权移转后，该项权利亦进行了转移，严奕英、杨振武获得了该项权利。《商品房买卖合同》系陈秋媛、巫继超与海翼公司签订的购买案涉商品房的买卖合同，而《房地产买卖契约》则系陈秋媛、巫继超与严奕英、杨振武签订的出卖案涉商品房的买卖合同，在案涉商品房未取得房地产产权时，二者之间存在关联，《商品房买卖合同》是《房地产买卖契约》的基础。故海翼公司的辩解不能成立，不予采纳。
3.逾期天数的计算方式的问题。《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人从自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”以及《商品房买卖合同》附件八补充协议第四条第3款所约定“因出卖人的责任未能在合同第十四条约定期限内取得该商品房所在楼幢的权属证明的，自出卖人应当取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付买受人全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”中“该商品房所在楼幢的权属证明”的权属证明应指讼争房产所在楼幢的初始预登记证明。前述补充协议约定已经明确“自出卖人应当取得该商品房所在楼幢的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付买受人全部已付款万分之一的违约金。”而该“应当取得该商品房所在楼幢的权属证明期限”应指的是《商品房买卖合同》第十四条约定的“60日内”。故逾期办理初始登记违约金应从海翼公司交付商品房的次日（即2015年7月6日）起的第61日（即2015年9月4日）起计算至海翼公司取得诉争商品房所在楼幢初始登记证明之日止（即2016年1月26日），共计145天。海翼公司提供的《三明市房屋权属登记中心受理通知单及申请材料收据凭证》与本案没有关联性，不予采纳。海翼公司提供的《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》不足以证明房屋权属登记机构逾期26天办理测绘审核，海翼公司要求扣除上述天数的抗辩理由不能成立，不予采信。
综上所述，一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《房地产买卖契约》均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。在案涉商品房的房地产产权移转后，严奕英、杨振武取得涉及案涉商品房的所有权利，享有向海翼公司主张逾期办理商品房权属登记违约金的权利。海翼公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。严奕英、杨振武要求海翼公司按已付购房款的日0.01%支付违约金，符合合同的约定及法律规定，予以支持。严奕英、杨振武主张的逾期天数150天，超过法律规定的保护范围，予以调整，按已确定的145天计算。据此判决：海翼公司应于判决生效之日起三日内支付给严奕英、杨振武逾期办理商品房权属登记违约金10836.30元。案件受理费80元，减半收取40元，由海翼公司负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据，且对一审查明的事实均没有异议，本院予以确认。
本院认为，陈秋媛、巫继超与海翼公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；与严奕英、杨振武签订的《房地产买卖契约》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定行使权利并履行义务。在本案中，涉案房屋逾期办证赔偿请求权是基于买卖合同的约定产生的权利，按照合同相对性原则，该赔偿请求权仅在与海翼公司存在合同关系的陈秋媛、巫继超之间存在；而严奕英、杨振武与海翼公司并没有任何合同关系，且陈秋媛、巫继超将涉案房屋转卖给严奕英、杨振武的过程中，并没有将涉案房屋逾期办证赔偿请求权让与给严奕英、杨振武。因此，严奕英、杨振武不具备依据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》向海翼公司主张权利的主体资格。若严奕英、杨振武与陈秋媛、巫继超因《房地产买卖契约》发生争议，可另行解决。一审法院认定严奕英、杨振武在取得涉案房屋所有权后即取得逾期办证赔偿请求权有误，应予纠正。
综上所述，海翼公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：
一、撤销福建省三明市梅列区人民法院（2017）闽0402民初2215号民事判决；
二、驳回严奕英、杨振武的起诉。
一审案件受理费80元，减半收取40元，退还严奕英、杨振武；海翼置业（三明）发展有限公司预交的二审案件受理费80元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 吴 良 盛
审判员 吴 江 华
审判员 徐 浩
二〇一八年一月二十四日
书记员 林敏(代)
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。
需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。
立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。