-浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙绍民终字第293号
上诉人（原审被告）许觉梁。
被上诉人（原审原告）陈临浙。
上诉人许觉梁因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2013）绍嵊民初字第1855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月24日立案受理后，依法组成合议庭于2014年3月17日公开开庭进行了审理。上诉人许觉梁、被上诉人陈临浙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：2010年9月26日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定：租期3年，自2010年10月1日至2013年9月30日止；租金第一年7000元、从第二年起租金每年递增5%计算（此价为不含税的净价），自订立本合同时付清第一年租金，第二年起租金在每年9月25日前支付；在租赁期内，因租赁房屋产生的一切费用，包括水、电、物管、环卫、税费等，均由乙方（即被告）支付；甲方（即原告）向乙方收取租房保证金1000元，租期届满，结清帐目并完好交还房屋时，由甲方将保证金一次性无息退还乙方，如乙方违约，则作为承担违约赔偿或逾期付款滞纳金予以扣除；甲方同意乙方自费在房屋内进行加层和水、电、卫装修，该加层及水、电、卫装修在本合同期满后，所有权归甲方所有，租赁期间乙方应保持装修正常使用功能，不得对加层及水、电、卫装修进行拆除或故意损毁，否则应承担赔偿责任；租赁届满最后一天，乙方应向甲方移交租赁房屋，并办理交接手续，如有损坏，由乙方承担修复或赔偿责任；乙方在合同届满如逾期交房或者未经甲方书面同意擅自转租和变相转租的，则按100元／天承担逾期交房和擅自转租的违约金等内容。2013年9月21日，原告短信告知被告要求其将租赁房屋的钥匙交其侄女陈悠宁，并告知了其侄女的电话号码；2013年9月30日，被告搬离租赁房屋，并于同日短信告知原告租赁房屋已清理完毕，钥匙交牙科代为转交（实际未将钥匙交牙科代为转交）。后原告发现租赁房屋的装修已基本损坏，于是委托嵊州大诚联合资产评估事务所对租赁房屋装修的复原金额进行估算，该所于2013年10月15日出具报告书一份，估算结果为案涉租赁房屋的原有装修重置价值为16563元，具体包括原有被毁损装修的拆除及垃圾搬运费用、按照原有装修进行复原的投入费用等。原告为此花去评估费1000元。另被告在租赁案涉租赁房屋期间尚欠付电费325.43元。另查明，原告尚未退还被告租房保证金1000元。
原审判决认为：原、被告签订的房屋租赁合同，其内容未违反法律的强制性规定，属有效合同，双方应依照合同约定全面履行各自的义务。双方在合同中约定，租期届满后，被告自费在租赁房屋内进行的加层和水、电、卫装修的所有权归原告所有，如果被告对加层及水、电、卫装修进行拆除或故意损毁，应承担赔偿责任。现根据原告接收房屋的状态，上述装修已被损毁，故原告有权根据合同约定要求被告进行赔偿。被告虽辩称其搬离时租赁房屋的现状与原告主张的状态不一致，对此，该院已在证据认证部分详述其应为其不合理交房导致的后果负责，即对原告接收房屋时的现状负责，故对原告要求被告赔偿损失的请求，该院予以支持。对于赔偿的金额，参考评估报告的估算结论，考虑装修的折旧等因素，该院酌情认定为8000元。对于评估费用，系原告产生的合理损失，对原告的该请求，该院予以支持。对于原告要求被告承担逾期交房的违约金的请求，该院认为，虽然被告交房的方式不尽合理，但根据查明的事实，被告并未逾期交房，况且因被告的不合理交房，其已承担了对原告接收房屋的现状负责的不利后果，故对原告的该请求，该院不予支持。对于租赁期间拖欠的电费，合同约定明确，应由被告承担。对于租房保证金，原告应返还被告。综上，对原告的合理部分诉讼请求，该院予以支持，对其余部分诉讼请求，该院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条之规定，判决：一、许觉梁赔偿陈临浙因其损毁租赁房屋的装修给陈临浙造成的损失8000元及评估费1000元，合计9000元；二、陈临浙返还许觉梁租房保证金1000元，扣除其为许觉梁垫付的电费325.43元，再支付许觉梁674.57元；上述两项抵扣后，许觉梁支付陈临浙83**.43元，款限判决发生法律效力后十日内付清。三、驳回陈临浙的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费282元，依法减半收取141元，由原告陈临浙负担80元，被告许觉梁负担61元。
许觉梁不服原判，上诉称：一、上诉人在2013年9月30日完成房屋搬迁，完全符合双方合同约定。同时，上诉人在完成房屋搬迁后，发短信通知了被上诉人，完成了交房的第一步。至于不打电话的理由，是因为上诉人完成搬迁时间已晚，怕打扰被上诉人。而上诉人将钥匙放在所租赁的房屋内，是上诉人没有仔细考虑，存在一定的过错，但同样被上诉人在收到短信的第二日应该联系上诉人，来完成双方房屋的交接。被上诉人一直没有联系上诉人，说明被上诉人故意让上诉人处于房屋不能交接完成的状态，因此原审认为上诉人不合理交房的理由不成立，其主要责任应由被上诉人承担。二、被上诉人提供的评估报告用来证明其被租赁的房屋有损毁的事实，上诉人认为其评估报告用来证明与其租赁的房屋损毁不存在关联性。因为上诉人于9月30日交的房，而被上诉人是10月7日进行的评估。也就是说交房到申请评估的时间存在很大的时间差。同时，在评估所评估房屋损毁时，被上诉人没有告知上诉人，该评估行为是被上诉人完全单方面的行为。因此上诉人对所租赁房屋遭到损毁及被上诉人对房屋损毁进行评估均持有异议。综上，请求：撤销原判，依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
陈临浙针对许觉梁的上诉答辩称：一、上诉人根据租赁合同应当在2013年9月30日完成房屋搬迁，而上诉人实际一直到现在为止也未向被上诉人办理租赁房屋的移交工作。上诉人认为被上诉人将房屋处于无法交付的状态与事实不符，被上诉人已经告知了上诉人钥匙交由被上诉人的侄女陈悠宁。二、根据双方的租赁合同的约定，租赁期满，租赁商铺当中已经装修的都是属于出租方所有，租赁合同第7、8条已经约定，上诉人既没有向被上诉人移交房子，也没有向被上诉人指定的人移交房子，而是将被上诉人的出租房屋的装修全部损毁，根据租赁合同约定应当由其承担赔偿责任。请求：驳回上诉，维持原判。
上诉人许觉梁在二审中提供与被上诉人的短信往来凭据、关于手机短信内容修改的材料（网上打印件）各一份，要求证明原审中提到的被上诉人发给上诉人的短信并不存在。被上诉人陈临浙质证认为该证据不符合二审中的新证据，且不能达到上诉人的证明目的。
本院经审查后认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条之规定，二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。由于上述证据不符合法律关于二审中“新的证据”之规定，且该证据与本案并无关联性，故不作为认定本案事实的有效证据予以收集。
被上诉人陈临浙在二审中未提交新的证据。
本院经二审审理查明的事实与原审法院认定的一致。
本院围绕上诉理由和请求审查认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，其内容未违反法律的强制性规定，属有效合同，双方应依照合同约定全面履行自己的义务。双方签订的《房屋租赁合同》约定：……7、甲方（被上诉人）同意乙方（上诉人）自费在房屋内进行加层和水、电、卫装修，该加层及水、电、卫装修在本合同期满后，所有权归甲方所有，租赁期间乙方应保持装修正常使用功能，不得对该加层及水、电、卫装修进行拆除或故意损毁，否则应承担赔偿责任。8、租赁届满最后一天，乙方应向甲方移交租赁房屋，并办理交接手续，如有损坏，由乙方承担修复或赔偿责任……现上诉人未按合同约定向被上诉人移交房屋，被上诉人接收房屋时该租赁房屋的装修已基本损坏，故有权根据合同约定向上诉人主张赔偿。上诉人主张被上诉人的损失与其并无关联性，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，现上诉人作为讼争房屋的使用人，应履行在交还承租物前妥善保管义务，现讼争房屋遭受损毁，上诉人未能举证证明已将妥善保管之房屋移交被上诉人，应承担举证不利的责任。故原审判定上诉人应赔偿被上诉人房屋损毁的损失且酌定损失为8000元并无不当。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费282元，由上诉人许觉梁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛振宇
代理审判员 钟丽丹
代理审判员 王 翠
二〇一四年三月二十日
书 记 员 余建维