湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)湘0602民初577号
原告：*********，男，身份证号*********，汉族，住*********。
委托诉讼代理人：*********，男，身份证号*********，汉族，住*********。
委托诉讼代理人：*********，*********。
被告：*********，女，身份证号*********，汉族，住******************。
委托诉讼代理人：*********，*********。
原告*********与被告*********租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人*********、被告的委托诉讼代理人*********到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告*********向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告*********支付拖欠的租金1084800元；2.被告支付计算至2017年1月底的违约金494742元及今后继续产生的违约金；3.终止双方签订的《房屋租赁合同》，被告将承租房屋交还原告；4.被告承担全部诉讼费用。事实和理由：被告于2015年4月29日承租原告位于岳阳市南湖大道497号房屋经营宴会宫大酒店，两年内拖欠租金1084800元未交纳。
被告*********口头辩称，答辩人欠原告*********房屋租金属实，但原因是原告未履行房屋加层义务，原告违约在先，其诉讼请求不符合法律规定。
本院经审理认定事实如下：
当事人双方对于下列事实没有异议，本院予以确认：2015年4月29日，原告*********和被告*********签订一份《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告名下位于岳阳市南湖大道497号的岳房权证岳阳楼区字第282928号房屋，建筑面积2268.58平方米；房屋顶层加盖临时建筑物，由原告出资负责加盖，其物权归原告，被告提供设计方案并协助办理相关手续，加层建好后，优惠出租给被告，双方另行签订补充合同；租赁期限自2015年5月15日至2021年5月14日；租金为56714元/月，年租金680500元，租金指税后金额，原告只向被告开具收据，不提供发票，租金在2015年5月15日起算，在2015年7月15日交付第一年租金，以后租金在每年5月15日后的一周内交清，逾期按逾期额每日千分之一计算违约金，逾期15天，原告有权终止租赁合同收回房屋；被告在合同签订之日向原告支付设备和水电押金共计100000元（不计息），期满之日，如水电费用结清、设备完整无缺且无违约行为，押金全额退还被告，押金在租赁期内不能抵作租金；房屋以目前现有状况出租给被告；无论被告以何种形式终止协议，清算退场，被告的装修（包括地面、顶面、墙面、锁具、电路等一切不可拆除的设施设备）都适用“来修去丢”的原则，归原告所有，原告不予任何补偿和赔偿；双方还对合同的其它事项进行了约定。岳房权证岳阳楼区字第282928号房屋所有权证载明的房屋面积为2268.58平方米。合同签订后，被告向原告支付了押金100000元，原告向被告交付了出租房屋。被告利用承租的房屋经营宴会宫大酒店。原告认可在出租期间收到被告交纳的租金共计276200元（其中：2015年12月28日24000元、2016年5月22日100000元、2016年6月4日23000元、2016年6月22日27000元、2016年7月7日26000元、2016年7月8日14000元、2016年8月16日8000元、2016年8月20日5500元、2016年8月22日8700元、2016年10月7日40000元）。2016年10月10日，原告张贴并向被告邮寄《告示》，要求被告在3日内交清所欠租金1074700元及违约金，否则将强制收回出租房屋。被告认可截至2016年10月7日尚欠租金1084800元未交纳。
对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.原告是否已按合同约定交付全部出租房屋。被告主张，原告未按约定交付加层房屋。原告主张已如数交付出租房屋，加层房屋的交付要在加层房屋建好后再另行协商出租事宜。本院认为，《房屋租赁合同》约定租赁房屋以目前现有状况出租给被告，并约定加层房屋建好后双方另行签订补充合同优惠出租给被告，证明双方签订合同时加层房屋尚未建设，加层房屋并不在本案合同约定的租赁范围之内；原告交付的出租房屋面积与房屋所有权证面积一致，也可证明原告如数交付了出租房屋。故此，被告关于原告未交付全部出租房屋的主张不成立。
2.加层房屋的建设费用能否抵扣租金。被告主张，承租房屋后，对房屋顶层进行了加层建设，共计花费建设费用1263922元，根据合同约定，该费用应由原告承担；被告之所以未按时支付租金，就是因原告未及时支付该费用。被告提供了《关于宴汇宫加盖建筑物的费用报告》及费用清单等作证据。原告主张，被告建设加层时未告知原告，且使用劣质钢材，导致加层房屋无法通过验收，原告2016年10月25日就回复被告，要求被告提交加层房屋的相关文件和材料以利审核、在加层房屋获得竣工验收文件之前不得投入使用，同时要求被告立即交清租金，不得以待结清的工程费用作为拖欠租金的理由；2017年2月12日，原告再次向被告发函，告知被告提交的明细清单无法进行审核，要求被告补充支付凭证，并再次要求被告交付拖欠的租金，否则将终止租赁合同、收回出租房屋。原告提交了《对<关于宴汇宫加盖建筑物费用报告>的回复》、《对宴汇宫三楼加盖建筑物费用审核的回复函》作证据。本院认为，被告有为原告建设加层房屋的事实，双方也约定由原告承担建设加层房屋的费用，但建设的加层房屋尚未通过验收、亦未进行结算，且原告一直强调该费用不能抵扣租金，故被告目前用建设费用抵扣租金的条件不具备，加层房屋的建设费用不能抵扣租金，被告可在支付条件成熟后另行向原告主张该费用。
本院认为，原告*********和被告*********签订的《房屋租赁合同》主体适格、意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效，对原、被告均有约束力。按合同约定，被告应在2015年7月15日支付第一年租金、以后在每年5月15日后的一周内交清当年租金，逾期15天，原告有权终止租赁合同收回房屋。现被告至今未交清2015年度及2016年度的租金，且原告已在2016年10月10日通知被告在3日内缴清租金，否则解除合同，因被告未按要求履行交纳租金义务，故双方的租赁合同在2016年10月14日已解除，对原告要求被告交还承租房屋的诉讼请求，本院予以支持。因被告的违约行为导致合同被解除，原告无须对被告因合同提前解除而造成的损失进行赔偿，被告有权取回投入的设备设施，但在取回相应装修装饰物时，应当恢复承租时房屋的原状。被告尚欠原告租金1084800元未交纳，原告要求被告予以支付的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。为简化操作程序，被告交付的押金100000元可抵扣相同金额的租金。被告逾期支付租金，按合同约定应按逾期额的日千分之一标准支付违约金，因该约定的标准偏高，本院依法调整为日万分之五，据此计算，截至2017年1月31日，被告应支付原告违约金245547元（计算明细见附件一），自2017年2月1日起算的违约金亦按此标准计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：
一、原告*********和被告*********2015年4月29日签订的《房屋租赁合同》于2016年10月14日解除；
二、被告*********向原告*********交还承租的位于岳阳市南湖大道497号的岳房权证岳阳楼区字第282928号房屋；
三、被告*********向原告*********支付截至2016年10月7日的租金1084800元（被告*********可用押金100000元抵扣相同金额的租金）；
四、被告*********向原告*********支付截至2017年1月31日的违约金245547元，并以1084800元为基数、以日万分之五为标准支付自2017年2月1日起至租金清偿之日止的违约金；
以上二、三、四项，限在本判决生效后十日内履行完毕。逾期履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。
案件受理费19998元，减半收取9999元，由原告*********负担1788元，由被告*********负担8211元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审判员 冯剩勇
二〇一七年五月十六日
书记员 姜湖广
时间
逾期天数
逾期本金
违约金
2017.07.15－2015.12.27
165
680500
56141
2015.12.27－2016.05.21
145
656500
47596
2016.5.22－2016.06.03
12
1237000
7422
2016.06.04－2016.06.21
17
1214000
10319
2016.06.22－2016.07.06
14
1187000
8309
2016.07.07－2016.07.07
1
1161000
580
2016.07.08－2016.08.15
38
1147000
21793
2016.08.16－2016.08.19
3
1139000
1708
2016.08.20－2016.08.21
2
1133500
1133
2016.08.22－2016.10.06
45
1124800
25308
2016.10.07－2017.1.31
116
1084800
65238
合计
贰拾肆拾伍仟伍佰肆拾柒元（￥245547）
附件二：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。