北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初16037号
原告（反诉被告）北京京都文化投资管理公司，住所地北京市西城区天桥南大街1号4层402。
法定代表人金聆，总经理。
委托代理人杨培才，北京市江山律师事务所律师。
委托代理人桂鹏，男，1980年7月20日出生。
被告（反诉原告）陈向红，女，1969年6月2日出生。
委托代理人解东迎，北京市铭德律师事务所律师。
被告北京市宣武区白纸坊六合居餐厅，经营场所北京市西城区白纸坊中里7号楼下平房。
经营者王进。
委托代理人谭洪生，男，1963年10月13日出生。
原告北京京都文化投资管理公司（以下简称京都公司）与被告陈向红、被告北京市宣武区白纸坊六合居餐厅（以下简称六合居餐厅）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李俊独任审判，公开开庭进行了审理。原告京都公司委托代理人杨培才、桂鹏，被告陈向红及其委托代理人解东迎，被告六合居餐厅委托代理人谭洪生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告京都文化公司诉称，2013年11月12日，原告与被告陈向红签署的《房屋租赁合同》约定，原告将位于北京市西城区xx号楼临街商业用房（建筑面积70平方米）租给被告。租赁期限为2014年1月1日至2018年12月31日。合同已生效执行。经调查被告将承租的商业用房转租给六合居餐厅（经营者王进）使用。但被告未向原告支付2015年1月1日至今的租金及违约金。截止2016年6月30日，被告已拖欠原告租金72000元，违约金26208元。依照《房屋租赁合同》约定（甲方为原告，乙方为被告）：1、第四条第2款“乙方出现下列情况之一时，甲方有权终止《房屋租赁合同》，书面通知乙方10日内撤出该承租房屋，租期一过，甲方收回所出租的房屋。……（3）未能按期缴纳租金的”；2、第四条第5款“该地区如遇危改、开发、扩路、政府征用等不可抗事情时，乙方无条件腾出所租房屋，甲方按日核算退给乙方未履行合同期间租金，双方各不向对方承担经济补偿，此租赁合同随之解除。”3、第四条第6款“乙方应按期缴纳房屋使用租金，每延期1日需向甲方缴纳1‰的滞纳金，以此类推，如延期三个月不交租金，甲方有权收回房屋，并追究其经济赔偿责任。另外，原告作为房产所有人，已与西城区人民政府房屋征收办公室、菜园街及枣林南里棚户区改造项目指挥部签署了《西城区菜园街及枣林南里棚户区改造项目单位产房屋征收协议》（以下简称“《房产征收协议》”）。被告拒不退房的行为，会引发原告违约风险，依照《房屋征收协议》的约定，每迟延一日，按照补偿款万分之一的标准，承担违约责任。现原告诉至法院，请求:1、解除原告与被告陈向红订立的《房屋租赁合同》；2、判决被告六合居餐厅将占用的北京市西城区xx号楼临街商业用房（70㎡）腾空并交还原告；3、被告陈向红向原告支付2015年1月1日至腾房之日的租金（截止2016年6月30日，被告已拖欠房屋租金72000元）；4、被告陈向红向原告支付违约金26208元；赔偿因被告延迟腾房，给原告造成违反《西城区菜园街及造林南里棚户区改造项目单位产房屋征收协议》的损失；5、二被告承担诉讼费及律师费。
被告陈向红辩称，答辩人不同意原告的诉讼请求，具体意见如下：首先，答辩人在履行房屋租赁合同过程中不存在任何的违约行为，至于原告在起诉状中提到的答辩人未按照合同约定向原告支付房屋租金，并以此为理由要求解除租赁合同，并要求答辩人腾退房屋的请求，答辩人想说的是，自答辩人承租本案涉案的房屋至今已经近20年，答辩人从未拖欠过房租，基于长期合作的原因，双方的关系一直都很和睦，答辩人之前每次缴纳房租都是和原告的原法定代表人王淼电话联系，然后答辩人持所需缴纳的现金到王淼办公室缴纳，从未发生过纠纷，虽然合同中约定答辩人分两次缴纳一年的租金，但在实际合作过程中，答辩人都是一次性缴纳一年的租金，双方都从未有过异议。就在2015年10月份后，答辩人曾多次致电王淼，要求过去缴纳2015年度的租金，当时王淼的明确回复是其正在休假过程中，具体事宜到时候公司的工作人员会主动和答辩人联系。然而，并未有公司的工作人员和答辩人联系，要求缴纳房租。还是说，基于双方长期合作的这种关系，答辩人确实未将此事放在心上。后来，答辩人还主动去过原告的办公地点，目的就是去缴纳房租，但是，原告的办公地点已经变更，原告从未告知过答辩人，直到2016年3月28日，原告向答辩人发放《就菜园街及枣林南里棚户区改造需求给予房屋腾退的通知》时，答辩人才知道原告变更后的地址，也是在那时候，原告才要求答辩人在腾房之日前给予交纳房租，现在却又提起诉讼称答辩人违约，答辩人对此不能认同，完全是因为事出有因。第二，正如上文所说的事出有因，就是因为政府对菜园街及枣林南里进行棚户改造，本案涉案的承租房屋面临拆迁，可根据我国《物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律规定，对于用于经营的承租房屋，应当对承租人进行相应的补偿，答辩人提出根据法律规定，应当包括搬迁补偿、提前搬迁奖励、临时安置补助、停产、停业损失补偿、装修损失补偿等，仅仅是因为双方未能就补偿标准达成一致，原告就强行将答辩人起诉至法院，并以答辩人违约为借口，要求解除合同并腾退房屋，这让答辩人无法接受，也不符和公平、平等、公正的原则。第三、答辩人在此明确自己的态度：①应支付的房屋租金，答辩人立即便可交纳，但是对于原告提出的违约金和其他损失，答辩人不同意，因为原告不存在任何违约行为；②答辩人也积极配合政府的工作，但有一个前提，原告或者拆迁人必须根据答辩人的实际情况进行补偿，只有双方对补偿事宜达成一致，答辩人才能同意腾退房屋。第四、答辩人认为，从公平、平等的法律原则出发，以及从法律关系上看，房屋拆迁补偿的争议是基于房屋租赁这一基本事实关系而发生的，应当是本案的审理范围或者本案审理的依据。综合以上答辩意见，答辩人请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告六合居餐厅辩称，同意陈向红的意见，我单位也要求补偿。
反诉原告陈向红诉称，根据本案查明的基本事实，反诉人承租的西城区xx号楼临街商业用房面临拆迁，该房屋已经由反诉人承租近20年，最后一次的租赁合同签订于2013年11月12日，租赁期限自2014年1月1日至2018年12月31日止，现租赁合同履行期限尚未届满。根据我国法律的相关规定，对于用于经营的承租房屋，应当对承租人进行相应的补偿，反诉人认为补偿应当包括搬迁补偿、提前搬迁奖励、临时安置补助、停产、停业损失补偿、装饰、装修损失补偿等。关于补偿标准，反诉人同意按照相关政策规定进行补偿，但是反诉人需要提出的一点是，在2011年时反诉人申请天然气管道改造，被反诉人也予以了配合，向北京市燃气集团第一分公司进行了申请并进行了改造，当时仅这一部分，反诉人就出资了20多万元，反诉人认为就该部分应当给予反诉人进行补偿，另外就是房屋其他部分的装饰装修补偿，以及房屋的实际面积要远远超过70平方米，反诉人要求总计补偿60万元，完全是合理的。现反诉人提起反诉，请求：1、判令被反诉人向反诉人支付房屋拆迁搬迁补偿、提前搬迁奖励、临时安置补助、停产、停业损失补偿、装修损失补偿共计60万元；2、本案诉讼费由被反诉人承担。
反诉被告京都公司辩称，京都公司与区政府尚未正式签订安置补偿协议，区政府也没有给予京都公司任何补偿款，在此之前，被告反诉没有事实和法律依据，请求法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明：北京市西城区xx号楼西建筑面积147.8平方米的平房系京都公司名下的房屋。2013年11月12日，京都公司（出租方、甲方）与陈向红（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其中建筑面积约70平方米房屋（本院现场勘验为南数第一间，从南至北长约10.84米）出租给乙方经营使用。租赁期限为5年，自2014年1月1日至2018年12月31日。租金为48000元/年，每半年交纳24000元，具体付款时间为：自本合同双方签字之日起，乙方于每年1月1日及7月1日前分两次向甲方交清本次租金。乙方出现下列情况之一时，甲方有权终止《房屋租赁合同》，书面通知乙方10日内撤出该承租房屋，限期一过，甲方收回所出租的房屋。（1）擅自将承租房屋转租、转包、抵押、抵偿的；（2）利用承租房进行非法活动或违法经营，损坏公共利益的；（3）未能按期交纳租金的；（4）擅自改变房屋主体设施或承重结构图而造成大的损坏的。该地区如遇危改、开发、扩路、政府征用等不可抗事情时，乙方无条件腾出所租房屋，甲方按日核算退给乙方未履行合同期间租金，双方各不向对方承担经济补偿，此租赁合同随之解除。乙方应按期交纳房屋使用租金，每延期一日需向甲方交纳1‰的滞纳金，以此类推，如延期三个月不交租金，甲方有权收回房屋，并追究其经济赔偿责任。
陈向红承租房屋后，在租赁房屋以王进的名义注册成立了个体工商户六合居餐厅，该餐厅由陈向红夫妇实际经营。陈向红按时交纳房屋租金至2014年12月31日。2015年1月1日之后的租金，陈向红未再交纳。2015年，菜园街及枣林南里棚户区改造项目启动，诉争房屋所在地区被列入征收范围。2016年3月28日，京都公司向陈向红发出《就菜园街及枣林南里棚户区改造需求给予房屋腾退的通知》，内容为：“您承租的位于北京市西城区xx号楼底商的房屋涉及在菜园街及枣林南里棚户区改造项目的征收范围内。且该项目于2016年2月18日启动预签约，并于2016年3月16日整体签约比例已达到87%，西城区政府将依法作出征收决定。我单位根据政府相关要求对此次棚改征收事宜给予配合。就此根据你我双方于2014年1月1日签订的房屋租赁合同第四条，第5款之约定‘该地区如遇危改、开发、扩路、政府征用等不可抗事情时，乙方无条件腾出所租房屋’。故请您根据上述情况于2016年4月30日前履行腾房义务，如有异议，请于2016年4月8日前到我单位协商（公司地址：西城区天桥南大街1号天桥艺术大厦B座4层402）。另截止至2016年4月30日您所欠应缴纳的房屋租金共计64000.00元（大写：陆万肆仟元）请于腾房之日前给予交纳。”
庭审中，京都公司主张陈向红未按时交纳房屋租金已构成根本违约。陈向红对此不予认可，陈向红主张其承租诉争房屋已近20年，从未拖欠过房租，此次未按时交纳租金并非其本人原因，而是因为此前收租金的人员休病假且京都公司办公地址变更，导致其无法交纳房租。京都公司对陈向红的主张不予认可。审理中，陈向红针对其此项主张，未向本院提供证据予以证明。陈向红、六合居餐厅主张由于诉争房屋位于政府征用范围，其也同意配合，但京都公司必须给予相应的补偿。京都公司主张由于陈向红、六合居餐厅不腾退房屋，该公司无法交房，故该公司与政府部门签订的安置协议并未生效，政府部门尚未给予该公司相关补偿，如此后政府部门给予该公司补偿，属于陈向红应得的部分，该公司同意给予陈向红。
现京都公司诉至本院，要求解除其与陈向红签订的房屋租赁合同、要求六合居餐厅腾空房屋、要求陈向红支付拖欠的房屋租金并支付违约金及赔偿迟延腾房的损失、要求陈向红及六合居餐厅承担律师费。陈向红、六合居餐厅以其答辩理由不同意京都公司的诉讼请求。陈向红同时提出反诉，要求京都公司支付房屋拆迁搬迁补偿、提前搬迁奖励、临时安置补助、停产、停业损失补偿、装修损失补偿共计60万元。京都公司以其答辩理由，不同意陈向红的反诉请求。
上述事实，有双方当事人陈述、宣国资发[2005]79号文件、房屋租赁合同、《就菜园街及枣林南里棚户区改造需求给予房屋腾退的通知》、房屋产权证书、用气申请、设计委托意向书等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，京都公司与陈向红签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照协议约定履行自己的义务。由于陈向红未按时支付房屋租金，京都公司发出通知后，陈向红仍未支付，故陈向红已构成根本违约。陈向红主张未按时交纳租金并非其本人原因，但并未提供证据予以证明，本院不予采纳。由于陈向红构成根本违约，且诉争房屋现属于政府征用范围，故对京都公司要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。六合居餐厅实际使用诉争房屋，京都公司要求六合居餐厅腾空诉争房屋的诉讼请求，本院予以支持。京都公司要求陈向红支付拖欠房屋租金的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。京都公司要求陈向红支付违约金的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。京都公司要求陈向红赔偿延迟腾房的损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。京都公司要求陈向红、六合居餐厅承担律师费的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。陈向红要求京都公司支付房屋拆迁搬迁补偿、提前搬迁奖励、临时安置补助、停产、停业损失补偿、装修损失补偿，因京都公司尚未取得该部分补偿，故对陈向红的此项反诉请求，本院暂不予支持，陈向红可待京都公司实际取得相关补偿后再行主张权利。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除北京京都文化投资管理公司与陈向红于二〇一三年十一月十二日签订的关于北京市西城区xx号楼西平房（建筑面积约七十平方米）的《房屋租赁合同》。
二、自本判决生效之日起二十日内，北京市宣武区白纸坊六合居餐厅将北京市西城区xx号楼西平房（建筑面积约七十平方米）的房屋腾空，交北京京都文化投资管理公司收回。
三、自本判决生效之日起七日内，陈向红向北京京都文化投资管理公司支付房屋租金（自二〇一五年一月一日起至实际腾房之日止，按照年租金四万八千元标准计算）。
四、自本判决生效之日起七日内，陈向红向北京京都文化投资管理公司支付逾期支付租金的违约金二万六千二百零八元。
五、驳回北京京都文化投资管理公司的其他诉讼请求。
六、驳回陈向红的反诉请求。
如果陈向红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千五百九十元、反诉费四千九百元，均由陈向红负担，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李 俊
二〇一六年九月十三日
书记员 王德林