广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终17409号
上诉人（原审被告）：广州市盛臻如域汽车装饰用品有限公司，住所地广东省广州市番禺区。
法定代表人：何秦川，职务：总经理。
委托代理人：葛如华，系广东恒运律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州乐居商贸发展有限公司，住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人：韦巍，职务：总经理。
委���代理人：郑志铠，该司职员。
上诉人广州市盛臻如域汽车装饰用品有限公司（以下简称“盛臻公司”）因与被上诉人广州乐居商贸发展有限公司（以下简称“乐居公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初16203号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
盛臻公司向本院提起上诉称：一、上诉人已经付清被上诉人的所有租金，上诉人不存在欠租情况。二、根据上诉人提供的银行转账记录显示，上诉人已经付清了2016年3月至2016年8月的租金，一审判决上诉人欠付上述期间租金，没有事实和法律依据。三、原判决计算的租金少计算了9255元。押金根据合同的约定应该为20408元，而2014年10月12日支付的9255元不是第一个月的租金，因此原判决少计算了一个月的租金，应该从判决总数减��。四、双方的租赁合同不是因为被上诉人主动单方解除的，应当是双方协商一致解除的。（一）根据被上诉人一审提供的证据2以及单方解除合同的通知，解除方并非上诉人，而是某洲公司，上诉人和某洲公司没有任何合同关系，其无权解除与上诉人的租赁合同。（二）解除合同的原因并非上诉人连续两个月未足额缴纳租金，而是因为双方协商解除，上诉人至始至终都没有收到被上诉人要求解除租赁合同的任何通知，因此一审判决上诉人支付租金的足额55194元还应当减除押金20408元，加上第一大点少计算了9255元，减去该两项，上诉人应缴的租金应该为25531元。五、一审判决违约金计算错误，被上诉人在一审庭审中以及二审提交的答辩状，明确了租金的计算方式即如果前面的租金没有缴足，就用后面的租金抵足前面的租金，既然已经抵足了前面的租金，那么相应的违约���由也已经消失，但是被上诉人提交的租金计算方式是从没有足额缴纳租金之日起计算到起诉日，这种计算方式与事实不符。综上所述，请求二审法院：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
乐居公司答辩称：一、上诉人自2015年4月开始拖欠租金，后续虽然交纳了部分租金，但一直未交清拖欠的租金，经被上诉人多次催租无果，根据租赁合同，被上诉人有权解除合同，没收租赁保证金。而事实上，在被上诉人单方解除合同的情况下，上诉人还应当支付租赁期第一个月的免租期的租金，但被上诉人并未在诉讼中要求上诉人支付，被上诉人已经免除了上诉人一定的租金。上诉人仍拖欠被上诉人2016年3月至2016年8月期间的租金合计55194元。根据双方签订的合同第八条和第四十八条的约定，上诉人已产生违约金27497.51元（暂计至2017年9月27日，实际计算至上诉人清偿之日）。二、上诉人所称的2014年10月12日支付的9255元实际为第二个月的租金，并非第一个月的租金，因此不存在租金重复计算的问题。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
乐居公司于2016年9月9日向原审法院起诉请求：一、盛臻公司向乐居公司支付拖欠自2016年3月15日至2016年9月14日的租金合计55194元及违约金（以当月拖欠的租金为本金，自上月26日起计至付清之日止，按每日千分之一的标准，违约金总额以本金为限）；二、盛臻公司承担本案诉讼费用。
原审法院经审理查明：根据登记字号为06登记字XXX号的《广州市房地产权属证明书》显示，广州市天河区熙湖街XX（单号）的权属人为广州市新洲经济发展有限公司（下简称某洲公司），某洲公司出具《证明》同���将上述房产的租赁、收益、使用权全部交由乐居公司行使。
2014年7月7日，乐居公司（出租方/甲方）与盛臻公司（承租方/乙方）签订《物业租赁合同补充协议》，约定甲方将座落于天河区熙湖街XX号珠江熙苑会所XX铺（下简称案涉商铺）出租给乙方使用；案涉商铺的建筑面积为87.31平方米；甲方向乙方出租案涉商铺的期限为3年（含免租期），暂定自2014年7月15日起至2017年7月14日止；案涉商铺的月租金以建筑面积计算，2014年7月15日至2015年7月14日期间租金为每月9255元，2015年7月15日至2016年7月14日期间租金为每月9718元，2016年7月15日至2017年7月14日期间租金为每月10204元；乙方按月度支付租金，乙方应于签署本补充协议时即向甲方缴交第一个月度租金，以后每月25日前向甲方支付下一月度租金；乙方在签订本补充协议时，应向甲方一次性交付租赁保证金，租赁保证���为租赁年限最后一年2个月的租金总额，缴纳金额为20408元；租赁保证金由甲方保管直至租约期满，在乙方无违约和无赔偿的前提下如数（不计利息）退还乙方；如乙方违反本补充协议的相关约定或因乙方的经营行为对甲方造成损失的，甲方有权从租赁保证金中直接扣除乙方逾期支付的租金、违约金、赔偿金等费用；甲方给予乙方租赁案涉商铺的免租期为1个月，自案涉商铺实际交付日起算（即2014年7月15日至2014年8月14日），免租期计入租赁期限，若在租赁期间内因乙方原因解除本补充协议，免租期按每月每平方米106元补缴租金；乙方须按时缴交租金、租赁保证金、物业管理（服务）费及其它应缴之费用；如乙方迟延缴交租金、租赁保证金及其它应缴之费用，须向甲方支付违约金，每迟延一天，应按所欠缴金额的0.1%支付违约金，如连续两个月未能缴足租金或物业��务费或其它应缴之费用（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权单方解除本补充协议，收回物业，乙方的租赁保证金不予退还；在本补充协议解除或终止时，乙方须于解除或终止之日起5日内将案涉商铺全部腾空，保证案涉商铺大门及所有的钥匙、设立的固定装置设备在完好无缺，可供使用的情况下交还给甲方等。
2016年9月7日，乐居公司要求某洲公司以其名义向盛臻公司发出《关于【珠江熙园会所001铺】租赁合同解除的清场通知》，表示由于盛臻公司拖欠租金严重，自2016年9月15日起解除与盛臻公司的租赁合同关系，并要求盛臻公司于2016年9月15日前搬离案涉商铺。
现乐居公司提起诉讼，要求盛臻公司支付拖欠的租金及违约金等。
原审诉讼过程中，乐居公司主张在《关于【珠江熙园会所001铺】租赁合同解除的清场通知》限定的期限届满后，乐居公司到案涉商铺查看，发现盛臻公司已搬离案涉商铺，因此乐居公司自行收回案涉商铺。
乐居公司主张盛臻公司自2015年4月起开始拖欠租金，直至2015年9月期间的租金一直存在拖欠的问题；在2015年10月之后，盛臻公司又开始交租，但个别月份所交租金金额与合同约定的每月应缴租金数额并不相符。因此，乐居公司对盛臻公司所交租金对原来所拖欠的2015年4月至2015年9月期间所欠的租金进行抵扣后，在本案中主张盛臻公司拖欠2016年3月至2016年8月期间的租金合计55194元。为予证明，乐居公司提供了其自行制作的欠租明细表，该欠租明细表显示抵扣后盛臻公司拖欠2016年3月（即2016年3月15日至2016年4月14日期间）的租金5632元、拖欠2016年4月（即2016年4月15日至2016年5月14日期间）的租金9718元、拖欠2016年5月（即2016年5月15日至2016年6月14日期间）的租金9718元、拖欠2016年6月（即2016年6月15日至2016年7月14日期间）的租金9718元、拖欠2016年7月（即2016年7月15日至2016年8月14日期间）的租金10204元、拖欠2016年8月（即2016年8月15日至2016年9月14日期间）的租金10204元，上述拖欠租金金额合计55194元。对于上述拖欠租金的违约金，乐居公司称盛臻公司应于上月25日前交付当月15日至下月14日的租金，所以迟延交租的违约金自上月26日起算。另，乐居公司认为其与盛臻公司之间的租赁合同在2016年9月15日已解除，而且盛臻公司在2016年9月15日前已搬离，故其主张租金计至2016年9月14日。
盛臻公司对于乐居公司所陈述的盛臻公司自2015年4月起欠租以及盛臻公司在2016年9月15日前已搬离案涉商铺的事实不予确认。盛臻公司为了证明其交付租金的情况，提供了《中国民生银行个人账户对账单》19张作为证据予以证明。其中2张对账单的客户姓名为陈某��，卡号为62×××64，显示该账户于2014年7月22日通过手机银行转账给乐居公司29663元、于2014年10月12日通过手机银行转账给乐居公司9255元；另外17张对账单的客户姓名均为何秦川，卡号为62×××15，显示该账户分别于2014年11月17日、2015年1月4日、2015年3月13日、2015年3月26日、2015年4月16日、2015年5月18日均通过手机银行转账给乐居公司9255元，于2015年8月18日通过手机银行转账给乐居公司1851元，分别于2015年10月22日、2015年11月2日、2015年12月14日、2016年2月24日、2016年3月11日均通过手机银行转账给某洲公司9255元，于2016年3月15日通过手机银行转账给某洲公司3704元，于2016年3月19日通过手机银行转账给某洲公司10000元，分别于2016年4月27日、2016年6月7日、2016年7月19日均通过手机银行转账给某洲公司9255元，于2016年7月27日通过手机银行转账给某洲公司20000元。乐居公司确认上述对账单的真���性，并认为除了客户姓名为陈某玉的对账单所显示的2014年7月22日支付的29663元为租赁押金、2014年10月12日支付的9255元为第一个月的租金外，其余各笔款项与乐居公司制作的欠租明细表所统计的租金支付情况一致。另，盛臻公司提交了上述对账单作为证据，但经原审法院合法传唤其未到庭进行质证、庭询。
原审法院认为：乐居公司与盛臻公司签订的《物业租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。
根据上述合同约定，乐居公司作为出租人应将案涉商铺交付给盛臻公司使用，盛臻公司作为承租人应向乐居公司支付租金等费用。现乐居公司主张盛臻公司自2015年4月起已拖欠租金，并主张在抵扣了盛臻公司后续支付的租金外，盛臻公司尚拖欠2016年3月15日至2016年9��14日期间的租金共计55194元。盛臻公司虽然提交了对账单以证明其支付租金情况，但该证据所显示的各笔款项在乐居公司统计的欠租明细表中均已抵扣；除此以外，盛臻公司经原审法院两次合法传唤均没有到庭对欠租情况进行反驳，亦未提供证据证明其已足额支付了乐居公司所主张的上述期间所欠租金情况。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因此，盛臻公司应自行承担举证不能的法律责任，原审法院对乐居公司主张的上述欠租事实予以采信。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，现乐居公司要求盛臻公司支付拖欠2016年3月的租金5632元，拖欠2016年4月、5月、6月的租金均为9718元，拖欠2016年7月、8月的租金均为10204元，合计55194元，该诉讼请求有事实及法律依据，原审法院予以支持。另，盛臻公司拖欠租金的行为构成违约，现乐居公司要求盛臻公司支付迟延支付租金的违约金的诉讼请求合法有据，原审法院予以支持，根据合同约定，该违约金应以各月所欠租金金额为本金，自上月26日起计至清偿之日止，按照每日千分之一的标准计算，但违约金以不超过本金为限。
盛臻公司经原审法院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法作缺席判决。
综上��原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，于2017年7月11日作出如下判决：一、被告广州市盛臻如域汽车装饰用品有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州乐居商贸发展有限公司支付拖欠的2016年3月至2016年8月（即2016年3月15日至2016年9月14日期间）的租金合计55194元；二、被告广州市盛臻如域汽车装饰用品有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州乐居商贸发展有限公司支付拖欠上述期间租金的违约金（以各月所欠租金为本金，按照每日千分之一的标准，自上月26日起计至清偿之日止，违约金总额以本金为限）。如果未按本判决指定��期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1740元，由被告广州市盛臻如域汽车装饰用品有限公司负担。
二审审理期间，双方均没有向本院提交新证据。本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
本案二审争议的焦点主要在于上诉人是否依约交付租金，双方当事人是否协议解除，最终上诉人是否应承担违约责任以及违约金的计算方式。首先，双方当事人签订涉案合同合法有效，应予切实履行。对此，双方当事人均无异议。在此基础上，交付及时依约交付租金是上诉人主要的合同义务，故此，对于是否足额依约交付租金，应由上诉人承担举证责任。虽然原审诉讼中上诉人坚持其已经足额交付租金，但并未就每笔租金及时足额交付充分举证，二审中认为原审漏计租金，但在法庭审理过程中亦无法对应提供充足证据。故此，针对上诉人关于已经足额交付租金的抗辩理由本院不予采信。其次，从整个诉讼过程中的陈述，上诉人对于迟延交租的行为只是以事后补交的陈述进行抗辩，并未充分证据证实及时依约履行。对于双方协议解除的陈述，同样未充分举证。故此，原审依据现有证据认定上诉人违约并无不当，本院予以维持。至于上诉人上诉称其从未收到对方解除函的抗辩，与双方实际履行行为及涉案物业业主关联性的事实不符，本院亦不予采信。最后，原审对于违约金的计算认定并无明显不当，上诉人对于违约计付方式的上诉理由无合同及法律���据，本院亦不予采纳。
综上，上诉人上诉理据不足，本院予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1740元，由上诉人广州市盛臻如域汽车装饰用品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭东升
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一七年十一月三十日
书记员 冯冠豪