江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民初字第4498号
原告林聪宝。
委托代理人叶伟，江苏周瑞昌律师事务所律师。
委托代理人周心慈，江苏周瑞昌律师事务所实习律师。
被告ＸＸ。
委托代理人赵巧全，江苏海联海律师事务所律师。
第三人俞昆民。
委托代理人吴蓉。
原告林聪宝诉被告ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2015年12月9日公开开庭进行了审理，第一次庭审后，依被告ＸＸ申请，依法追加俞昆民为本案第三人，后再次组成合议庭适用普通程序于2016年2月18日公开开庭进行了审理，原告林聪宝的委托代理人叶伟（参加两次庭审）、被告ＸＸ的委托代理人赵巧全（参加两次庭审）、第三人俞昆民委托代理人吴蓉（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林聪宝诉称：原被告于2014年5月20日签订租房协议两份，约定租用原告两间商业房，截至目前，被告结欠原告2015年7月、8月租金共计38022元，根据合同约定，被告逾期十天未支付房租的，原告可以解除合同，原告委托律师于2015年9月1日致函被告通知解除，现两份合同已经解除，被告应该腾空并搬离所租赁房屋，另原告代被告垫付2015年6月至8月电费19821元，为维护原告合法权益，故起诉至法院，请求判令：一、判决确认双方于2015年9月2日租赁合同解除。二、被告支付2015年7月至8月房屋租金38022元及违约金（2015年7月房租19011元的违约金，以19011元为基数，从2015年6月21日起计算；2015年8月房租19011元的违约金，以19011元为基数，从2015年7月22日起计算；以上两项违约金均按每月租金1%计算至判决确定给付之日）。三、被告支付2015年9月至2016年2月房屋占有使用费114066元（19011元/月×6个月）。四、被告支付拖欠的电费19281元。五、被告腾空房屋并搬离所租赁的房屋。六、本案诉讼费用由被告承担。
被告ＸＸ辩称：原告诉称租赁关系属实，合同约定的违约金过高，应按中国人民银行同期贷款基准利率计算。合同签订时，被告向原告缴纳了保证金47527元，房屋转租给了第三人使用，第三人自2015年7月开始便没有支付租金及水电费，故相关费用应当有第三人承担。
第三人俞昆民述称：2011年8月24日，第三人给被告转让费300000元，押金100000元，房租从2011年9月付至2015年6月，均付给了被告，从2015年7月便没有支付了，与被告联系希望调低房屋租金，想与被告终止租赁合同，因房屋用于酒吧经营，现酒吧处于关闭状态，设备都在出租房内，我们希望与原告继续租赁房屋，愿意承担房屋租金及水电费，但是违约金不负担，还要扣除100000元的押金。
经审理查明：2014年5月20日，林聪宝与ＸＸ签订《富庆企业集团房屋租赁制式合同》两份，约定，林聪宝将坐落于昆山市黄河北路XXX号XXX-
XXX（面积54.92平方米）、XXXX-
XXXX（面积301.35平方米）出租给ＸＸ使用（用途：酒吧），租赁期限6年，自2014年5月1日至2020年4月30日；其中昆山市黄河北路XXX号XXX-
XXX商铺的租金每2年递增8%，即：第1年至第2年月租金14130元，第3年至第4年月租金15260元，第5年至第6年月租金16481元；其中昆山市黄河北路XXX号XXXX-
XXXX（面积301.35平方米）商铺的租金每2年递增8%，即：第1年至第2年月租金4881元，第3年至第4年月租金5272元，第5年至第6年月租金5694元；租金支付以1月为一期，并于每月后10天支付下一期租金；两份协议签订时ＸＸ应分别向林聪宝支付75天的租金额计35325元、12202元作为租赁保证金，保证金在合同期满退房时，经确认房屋、配套设施等验收无误及租金、水、电等费用缴清后，如数无息返还；如果ＸＸ未按期交付租金，每逾期一天，应按月租金的1%向林聪宝支付违约金，若超过十天以上，林聪宝有权解除合同，ＸＸ除应承担延迟期间租金外，还需承担林聪宝因此所遭受的其他经济损失；在合同有效期内，未经林聪宝书面同意，ＸＸ不得自行改变房屋用途；ＸＸ未经林聪宝的书面许可，对所承租的房屋不得进行转让、转租、抵押或其他侵犯林聪宝房屋所有权行为；承租房屋的物业管理费、水电费、煤气费、卫生费、管道改善费等其他费用由ＸＸ承担。协议签订后，ＸＸ向林聪宝支付租赁保证金47527元，并按月支付租金19011元（14130元+4881元）至2015年6月。
另查明：ＸＸ将上述商铺转租给俞昆民用于经营酒吧，俞昆民自2015年7月起未向ＸＸ交纳过房租，ＸＸ自2015年7月起亦未向林聪宝支付过房租。上述商铺在2015年6月至8月间产生的电费19821元，由林聪宝代为缴纳。因ＸＸ结欠林聪宝租金超过20天，2015年9月1日，林聪宝委托律师江苏周瑞昌律师事务所向ＸＸ发函，解除与ＸＸ所签订的租赁合同，并希望ＸＸ尽快搬离，ＸＸ于2015年9月2日收到收到该份函件。
以上事实由房屋租赁制式合同、电费发票、解除函及回单、原被告及第三人在庭审中的陈述在卷予以证实。
本院认为：林聪宝与ＸＸ签订的《富庆企业集团房屋租赁制式合同》合法有效，受法律保护，双方当事人均应恪守。
一、关于林聪宝要求确认解除房屋租赁合同的诉讼请求。
根据合同约定，“如果ＸＸ未按期交付租金，每逾期一天，应按月租金的1%向林聪宝支付违约金，若超过十天以上，林聪宝有权解除合同。”现ＸＸ自2015年7月起逾期不支付租金累计超过十天以上，林聪宝委托律师于2015年9月1日向ＸＸ发出律师函，提出解除与被告之间的房屋租赁协议，被告于2015年9月2日收到该函件，并未提出异议，故本院确认双方签订的两份《富庆企业集团房屋租赁制式合同》于2015年9月2日解除。
二、关于林聪宝要求ＸＸ支付租金、电费的诉讼请求。
因自2015年7月起ＸＸ未向林聪宝支付过租金，故林聪宝主张ＸＸ支付2015年7月、8月租金38022元，符合双方合同的约定，且不违反法律规定，本院依法予以支持。另涉案商铺在2015年6月份至8月份产生的电费共计19281元，根据合同约定，该笔费用应由ＸＸ交纳，故本院对林聪宝要求ＸＸ支付电费的诉讼请求亦予以支持。
三、关于林聪宝要求ＸＸ承担违约金的诉讼请求。
根据合同约定，“如果ＸＸ未按期交付租金，每逾期一天，应按月租金的1%向林聪宝支付违约金”，“租金支付以1月为一期，并于每月后10天支付下一期租金”，双方约定过高，本院以中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算违约金数额。故按照约定，2015年7月的租金违约金，以19011元为基数，从2015年6月21日起按中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍计算至判决确定给付租金之日止；2015年8月的租金违约金应以19011元为基数，从2015年7月21起按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算至判决确定给付租金之日止。
四、关于林聪宝要求ＸＸ迁出房屋及支付房屋占有使用费的诉讼请求。
因双方签订的房屋租赁合同于2015年9月2日予以解除，故ＸＸ应从租赁的房屋内（昆山市黄河北路XXX号XXX-XXX、XXXX-
XXXX）予以迁出，并支付房屋占有使用费。林聪宝主张2015年9月至2016年2月间的房屋占有使用费114066元（19011元/月×6个月），不违反法律规定，本院依法予以支持。鉴于林聪宝与ＸＸ之间的租赁合同关系已解除，第三人俞昆民无权占有林聪宝的上述商铺，故应配合ＸＸ腾空房屋并从租赁的房屋内迁出。关于ＸＸ抗辩称相关费用应由第三人承担，本院认为根据合同相对性，ＸＸ作为与林聪宝签订租赁合同的一方，应由ＸＸ承担相关费用。至于ＸＸ与第三人俞昆民之间的租赁合同关系可另行主张。对于ＸＸ已交纳的租赁保证金47527元，根据林聪宝与ＸＸ间的约定，一方面该笔租赁保证金返还以确认房屋、配套设施等验收无误及租金、水、电等费用缴清为前提，另一方面因俞昆民配合ＸＸ腾空房屋并迁出前尚会有房屋占有使用费产生，林聪宝也未放弃该项权利主张，故对于该笔租赁保证金，本院暂不作处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、本院确认原告林聪宝与被告ＸＸ签订的两份《富庆企业集团房屋租赁制式合同》于2015年9月2日解除。
二、被告ＸＸ于本判决生效后十日内支付原告林聪宝2015年7月、8月的租金38022元及违约金（2015年7月的租金违约金，以19011元为基数，从2015年6月21日起按中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍计算至判决确定给付租金之日止；2015年8月的租金违约金，以19011元为基数，从2015年7月21起按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算至判决确定给付租金之日止）。
三、被告ＸＸ于本判决生效后十日内支付原告林聪宝2015年9月至2016年2月间房屋使用费114066元。
四、被告ＸＸ于判决生效后十日内支付原告林聪宝电费19281元。
五、被告ＸＸ及第三人俞昆民于本判决生效后十日内腾空房屋并从原租赁房屋内（昆山市黄河北路XXX号XXX-XXX、XXXX-XXXX）迁出。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果被告及第三人未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费17119元，由被告ＸＸ负担，原告林聪宝已交纳，被告ＸＸ在判决生效后十日内支付给原告林聪宝。
如不服本判决，原告林聪宝可在判决书送达之日起三十日内，被告ＸＸ及第三人俞昆民可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，农业银行苏州工业园区支行营业部；账号，10-550101040009599。
审 判 长 柴敏娟
人民陪审员 吴伟萍
人民陪审员 邵玉芳
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 陈 翩