＼n广东省东莞市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）东中法民一终字第174号＼n上诉人（原审原告）：刘斌斌，男。＼n委托代理人：李伟隽，男.＼n被上诉人（原审被告）：胡琼亮，男。＼n委托代理人：李应泉，广东联建律师事务所律师。＼n委托代理人：田兴都，广东联建律师事务所辅助人员。＼n原审第三人：深圳市创辉租售房地产顾问有限公司东莞市东城区东兴街分公司，住所地：广东省东莞市东城区主山大塘头东兴街22号。注册号为4419002356153。＼n负责人：罗松平，系该公司副总经理。＼n原审第三人：深圳市创辉租售房地产顾问有限公司，住所地：广东省深圳市福田区八卦二路五街543栋西座5层538房。注册号为440301102749912。＼n法定代表人：林凤辉，该公司总经理。＼n上诉人刘斌斌因与被上诉人胡琼亮、原审第三人深圳市创辉租售房地产顾问有限公司东莞市东城区东兴街分公司（以下简称创辉东兴街分公司）、深圳市创辉租售房地产顾问有限公司（以下简称创辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法民一初字第6772号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n2013年7月29日，刘斌斌向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、依法解除刘斌斌、胡琼亮双方关于“东莞宏远区活力康城8座6B”涉案房屋买卖签定编号为0000140的《房地产买卖合同》。二、赔偿因胡琼亮过错解除合同的定金赔偿金7万元，并赔偿刘斌斌租房居住租金损失102400元（按每月1600元自2008年3月份起，暂计付至2013年7月份止64个月，延计至房屋交付之日止）。＼n原审法院经审理查明：本案案涉的房屋位于东莞市南城区宏远金丰路金丰花园活力康城8座6B登记在刘斌斌名下。2007年6月5日，刘斌斌、胡琼亮签订了《房地产买卖合同》，刘斌斌作为卖方，胡琼亮作为买方，第三人创辉东兴街分公司作为经纪方，合同约定由刘斌斌将案涉房屋以转让成交价66万元出卖给胡琼亮，付款方式如下：1、定金7万元为第一部分楼款，买方须于签署本合同时交纳定金7万元，卖方须将房地产证原件等相关资料托管于经纪方或经纪方指定担保公司处，卖方以定金名义签收上述款项后须将定金托管于经纪方处，经纪方或经纪方指定担保公司查验该房地产产权清晰，无抵押或其它权利负担，并在卖方将房地产证原件托管于经纪方或经纪方指定担保公司处后，再将定金转给卖方；2、59万元为第二部分楼款，第二部分楼款中买方申请银行按揭贷款46万元支付给卖方，……买方须在2007年10月1日前付清首期款（除已付之定金外）13万元存入经纪方指定银行账户监管；3、买卖双方同意，上述一次性付款方式下的第二部分楼款或银行按揭付款方式下的首期款，买方必须存入下述经纪方指定银行账户监管，领取买方名下的新房产证后，经纪方或经纪方指定担保公司即将买卖合同、新房地产证复印件、买卖双方身份证复印件等资料提交给银行，在银行审核无误后将监管之楼款（33000元作为尾款）划到卖方账户。合同约定卖方须在买方付清所有楼款（尾款除外）时将该房地产交予买方使用。合同备注：为促成此交易，买方自愿为卖方支付全部佣金给经纪方，该房地产转让成交价为66万元，此价格包括了该物业的装修及屋内所有家电和物品，具体以物品清单为准，卖方同意在签署《东莞市房地产买卖合同》时加入买方张爱娇的名字。＼n胡琼亮辩称已支付了7万元定金和13万首期款，并提交刘斌斌于2007年6月6日出具的一张收据（内容为：今收到胡琼亮交来购买东莞市宏远区活力康城8座6B号房房款7万元）、两张由创辉东兴街分公司出具的收款收据佐证。胡琼亮于2007年7月18日通过个贷转账向刘斌斌的账户付款46万元。＼n2007年12月26日，刘斌斌、胡琼亮双方在南城房管所签订了编号为0071307的《房地产买卖合同》，甲方为刘斌斌，乙方为胡琼亮及张爱娇。该合同约定：甲方拟将位于东莞市南城区宏远金丰路金丰花园活力康城8座6B的房地产转让给乙方；甲、乙双方议定该房地产交易总金额为66万；双方同意于2008年1月20日由甲方将该房地产交付给乙方使用。东莞市房地产交易所于2008年1月31日的商品房转让监证记录中显示市交易所监证意见为同意交易过户。＼n刘斌斌、胡琼亮于2008年3月25日签订了《协议书》，甲方为刘斌斌，乙方为胡琼亮。协议书内容为：基于出现创辉公司逃责事件，导致甲方无法收到乙方已支付购买东莞宏远区活力康城8座6B房的房款13万元，由于创辉公司逃责事件属于不可抗力，甲乙双方对房地产买卖合同的履行无过错，现为了妥善解决问题，经协商协议如下“一、乙方自愿支付6.5万元给甲方作为补偿；二、甲方自收到该笔款之日起当日内搬出东莞市宏远区活力康城8座6B房；三、如甲方从创辉公司收回任何款甲乙双方各占一半，甲方应在四日内退回所收款一半给乙方；……”。＼n胡琼亮辩称一共就案涉房屋支付了72.5万元。刘斌斌当庭确认收到19.5万元房款及交房补偿金6.5万元，胡琼亮转账了46万元的银行卡于2008年1月11日交付给刘斌斌。＼n刘斌斌称胡琼亮在2008年3月25日支付了6.5万元补偿款后，刘斌斌当日搬离案涉房屋，刘斌斌需要租房产生租金损失102400元。刘斌斌于庭后2013年9月28日向原审法院提交申请书，请求就原审法院向东莞市公证处核查胡琼亮当庭提交《公证书》的真实性和向东莞市房管局核查涉案房屋现状，经审查，刘斌斌上述申请并未在举证期间内提出，刘斌斌的申请不符合相关法律规定，原审法院不予准许。＼n第三人创辉东兴街分公司、创辉公司称创辉东兴街分公司是创辉公司的分公司，该两公司现处于吊销状态。刘斌斌、胡琼亮签订案涉合同后，系第三人经营状况发生问题时，合同台账发生遗失，无法查询到相关记录。＼n另查，刘斌斌于2012年11月9日向法院提起与胡琼亮以房屋买卖合同纠纷为案由的起诉，后法院作出（2012）东一法民一初字第10938号民事裁定书之二。该裁定书认为刘斌斌无正当理由逾期未缴交诉讼费，裁定按撤诉处理。＼n以上事实：有房地产买卖合同、产权证明收据、补充协议、流水查询、二手楼转按揭担保服务协议、收款收据、兴业银行理财卡账户交易明细、产权证明收据、备案合同摘录、承诺书、商品房转让鉴证记录、房产证摘录页、协议书、告知书、编号0000140的《房地产买卖合同》、编号0071307的《房地产买卖合同》、首期款《收款收据》、2007年6月29日《补充协议》、《二手楼转按揭担保服务协议（买卖赎楼）》、《润信担保二手楼转按揭担保业务审批表》、定金《收据》及按揭款《转账凭证》、《结清证明》、《放款承诺书》、《补充协议（不留尾款）》、2008年3月25日《协议书》、佣金《收款收据》、《转账收款收据》、登记到胡琼亮名下的房产证、《公证书》（2012）东一法民一初字第10938号民事裁定书之二以及一审庭审笔录等附卷为证。＼n原审法院认为：本案双方签订的房地产买卖合同，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对双方具有法律约束力。＼n关于刘斌斌的第一项诉请。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规范，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予以支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，案涉合同于2007年6月5日签订，刘斌斌要求解除案涉合同应在2007年6月6日起一年之内（即2008年6月5日之前），但刘斌斌并无证据证明其在该期间有提出相关主张。而且根据刘斌斌、胡琼亮的举证情况和庭审辩论意见，以及第三人的陈述，刘斌斌、胡琼亮约定的案涉房屋交易总价格为66万元，刘斌斌亦当庭确认收到胡琼亮为案涉房屋支付的现金26万元及银行转账46万元共计为72万元，即从2008年3月25日胡琼亮最后支付了刘斌斌6.5万元起，胡琼亮已经足额支付案涉房屋的购房款，刘斌斌也将案涉房屋过户并实际交付给胡琼亮，双方均已按合同约定履行义务完毕，未发生交易不成功的情况。故对刘斌斌的第一项主张，原审法院予以驳回。＼n对于刘斌斌的第二项诉请。首先，刘斌斌要求胡琼亮赔偿定金7万元的问题。胡琼亮辩称刘斌斌的诉讼请求已过诉讼时效。根据前述理由，胡琼亮已依照合同约定足额支付房款，不存在余款问题；而且从案涉合同订立时间2007年6月5日截至刘斌斌就案涉合同第一次起诉时即2012年11月9日，亦已超过2年的诉讼时效，刘斌斌没有提交存在诉讼时效中止或中断情形的证据材料，因此，本院对胡琼亮的答辩意见予以采纳，刘斌斌的主张没有事实依据，原审法院不予采信。对于刘斌斌该诉请，原审法院予以驳回。＼n再者，刘斌斌要求胡琼亮赔偿刘斌斌租房居住租金102400元，并无提交相关证据佐证，且刘斌斌、胡琼亮之间是房屋买卖合同关系，并不是租赁合同关系，刘斌斌的主张与本案没有关联性。对刘斌斌该项主张，原审法院不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决驳回刘斌斌的全部诉讼请求。＼n本案诉讼费为1874元，已由刘斌斌预交，由刘斌斌承担。＼n刘斌斌不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院仅对胡琼亮付款72万元的基本事实进行审查认定，根本没有审查认定刘斌斌只收到42万元的基本事实，属于认定事实不清。一审没有审查刘斌斌提交的《兴业银行账户流水》证据，可以清晰证实2008年1月11日刘斌斌拿到涉案卡时，卡内的购房资金只有195000元。二、刘斌斌在提出解除合同的同时行使解除权，只要符合法定解除的条件，本案就不受法律上的有效诉讼时效制度的制约，只要达到法定解除的条件即可，但行使合同解除的权利，自合同解除的次日，才受到除斥期间一年的效力性影响。三、本案在采信证据方面存在错误。1、刘斌斌在2007年6月6日虽出具《收据》属实，但实际存在定金并未收到的客观事实。但除了收据之外，胡琼亮应当进一步提交其支付定金7万的证据予以佐证，胡琼亮并未提交。相反，从双方提交的证据即2007年6月29日签订的《补充协议》可以看出，双方对定金的交付重新做了补充约定，如果胡琼亮已经支付了定金7万元，那么就无需再次签订《补充协议》对定金的交付重新作出约定。2、针对首期款13万元，胡琼亮提交了两份第三人出具的收据证明其已支付13万元给第三人，但是根据合同约定，该笔首期款应当通过转账方式一次性存入第三方指定的专用账户，并约定如果未按照该约定方式履行付款义务的话，产生资金损失第三方概不承担，胡琼亮分两次（一次6万元、一次7万元）交付首期款给第三人，有违合同约定，造成的损失应当由胡琼亮自行承担。3、胡琼亮提交的《公证书》按常理不应由其持有，因此胡琼亮与创辉公司职员存在造假和通谋的嫌疑，一审法院采信该证据错误。四、根据《合同法》相关法律规定，刘斌斌主张解除案涉合同理由如下：1、刘斌斌并没有收到首期款和定金的客观事实，并且胡琼亮通过欺诈的方式未履行完毕合同。2、因创辉公司和创辉东兴街分公司的倒闭导致合同无法继续履行。3、胡琼亮支付房款的行为不符合约定而存在根本性违约。4、合同履行存在欺诈性。因此，刘斌斌主张解除涉案合同于法有据。据此，刘斌斌请求法院：1、撤销原审判决，解除2007年6月6日双方签订的案涉房屋买卖合同；2、改判胡琼亮承担租房损失102400元。后于二审法庭调查中，刘斌斌变更其上诉请求为：1、撤销原审判决，改判确认2008年3月28日交楼补签的《协议书》无效；2、判令胡琼亮赔偿购买房屋未支付的定金房款7万元及房屋首期房款13万元，合计未付房款金额20万元并承担利息（自中国人民银行同期贷款年利率6.39%，自2007年6月29日起暂计付止起诉之日）；3、改判胡琼亮依定金罚则赔偿合同违约金7万元；4、请求解除双方于2007年6月5日签订的案涉房屋买卖合同；5、请求胡琼亮赔偿房屋租金损失102400元。＼n被上诉人胡琼亮、原审第三人创辉东兴街分公司、创辉公司均未在答辩期限内向本院提交书面答辩意见。＼n本院经审理查明，一审中刘斌斌与胡琼亮分别向原审法院提交了双方于2007年6月29日签订的《补充协议》，该协议约定：“按买卖合同约定，经经纪方（创辉公司）确认，胡琼亮可在2007年6月前将托管于经纪方的部分楼款（定金）人民币柒万元整委托经纪方支付给刘斌斌，刘斌斌提供以下账户作为收款账户……”，其中刘斌斌提交的该份《补充协议》写明了刘斌斌的收款账户、开户行以及账号，但胡琼亮提交的《补充协议》收款账户处注明支付方式“现金”，并摁有指模。对于两份《补充协议》中刘斌斌与胡琼亮的落款签名，双方均确认其真实性，但刘斌斌主张胡琼亮持有的《补充协议》是其在空白协议上签名之后由胡琼亮自行填写的内容，故其对该份《补充协议》的支付方式填写为“现金”不予认可。＼n还查明，刘斌斌在庭审中表示其于2008年1月11日收到胡琼亮交付的存有46万元按揭贷款的兴业银行卡，该卡扣除其本身欠银行的26.5元贷款后，剩余19.5万元，因此刘斌斌共收到房款46万元及交房补偿金6.5万元。＼n对原审查明的其他事实，本院予以确认。＼n本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对刘斌斌上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。刘斌斌在二审法庭调查中申请变更上诉请求，但其变更后的上诉请求中关于“确认2008年3月28日双方补签的《协议书》无效、判令胡琼亮赔偿房屋首期房款13万元及利息（自中国人民银行同期贷款年利率6.39%，自2007年6月29日起暂计付止起诉之日）、改判胡琼亮依定金罚则赔偿合同违约金7万元”的3项诉请在一审中并未提出，系二审新增加的诉请，不属于本院二审的审理范围，故本院对其该3项诉请不予审理。＼n双方签订的案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。根据刘斌斌的上诉意见及理由，本案二审的争议焦点为：一、对于2007年6月5日双方签订的案涉房屋买卖合同，刘斌斌是否享有合同解除权；二、胡琼亮是否应当向刘斌斌赔偿定金70000元及租房损失102400元。＼n关于焦点一。刘斌斌主张双方在2007年6月5日签订的房屋买卖合同中并未对合同解除的条件作出约定，因此其诉请解除案涉房屋买卖合同系依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，认为其并未收到定金7万元和首期款13万元，胡琼亮构成根本违约，导致合同目的已不能实现。对此，本院具体分析如下：1、根据案涉买卖合同的约定，胡琼亮应当于签订合同的当天向刘斌斌支付定金7万元，刘斌斌以定金名义签收定金后再将定金托管于经纪方（创辉东兴街分公司）处。胡琼亮主张其于2007年6月6日已向刘斌斌支付定金7万元，并提交刘斌斌出具的收据为证。刘斌斌对该收据的真实性予以确认，但其主张并未收到定金，并称从双方于2007年6月29日签订的《补充协议》中可以证明，双方对定金的交付重新做了变更约定。本院认为，该收据系刘斌斌签收出具，显示刘斌斌已收到胡琼亮交付的定金7万元。根据案涉房屋买卖合同的约定，刘斌斌收到上述定金款项后需将该款项托管于经纪方创辉东兴街分公司处，待经纪方确认房产产权清晰无其他任何问题后将定金转回给刘斌斌。后双方于2007年6月29日签订的《补充协议》约定经经纪方确认，胡琼亮同意将托管于经纪方处的定金7万元支付给刘斌斌。因此，该《补充协议》并非双方对定金7万元支付方式的补充变更，而是三方协商之后同意由经纪方将该款项支付给刘斌斌。因款项已托管于经纪方，履行付款义务的主体亦只能是经纪方，即使最后经纪方没有支付款项给刘斌斌，亦不可归责于胡琼亮。2、关于首期款13万元。胡琼亮主张其于2007年6月29日以现金方式支付首期款13万元给经纪方创辉东兴街分公司，并提交创辉东兴街分公司出具的两张收据为证。刘斌斌主张根据合同约定，胡琼亮须在2007年10月1日前将13万元一次性存入经纪方指定银行账户，胡琼亮以现金方式并且分两部分支付违反了合同约定。对此本院认为，虽然胡琼亮的支付方式与合同约定的不符，但可确认经纪方创辉东兴街公司已收到胡琼亮支付的首期款共13万元，胡琼亮已在合同约定的期限内履行完毕首期款支付义务，并不存在违约行为。3、刘斌斌亦确认其已收到胡琼亮交付的按揭贷款46万元，至此，胡琼亮已依约全部履行完毕房屋价款66万元的支付义务。4、因创辉公司出现的逃责事件，双方于2008年3月25日签订了《协议书》，约定创辉公司的逃责事件属于不可抗力，刘斌斌、胡琼亮对此均无过错，并对价款补偿事宜做了进一步约定，胡琼亮亦依约支付了6.5万元给刘斌斌。刘斌斌主张该《协议书》因刘斌斌受到欺诈而签订，但并未提供证据予以证明，本院对其该主张不予采信。综上，胡琼亮均以善意履行完毕合同义务，其并未存在刘斌斌主张的违约情形。双方对于创辉公司的逃责事件亦约定为属于不可归责于双方的不可抗力，胡琼亮对此并不存在任何过错。由此，刘斌斌主张胡琼亮未依约支付购房款构成根本违约诉请解除合同，缺乏事实依据，本院不予支持。＼n关于焦点二。如上分析，胡琼亮已依约支付定金7万元，并不存在违约，故刘斌斌诉请胡琼亮赔偿其定金7万元，缺乏依据，本院不予支持。至于租金损失102400元，刘斌斌并未提交证据证明与本案有关联，故对其该诉请本院亦不予支持。＼n综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费3748元，由刘斌斌负担（已预交）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长黎淑娴＼n代理审判员钟雯＼n代理审判员钟满福＼n二〇一四年四月十七日＼n书记员刘嘉星＼n附相关法律条文（节选）＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；