重庆市荣昌区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0153民初377号
原告：许守兰，女，1973年2月13日出生，汉族，户籍地重庆市荣昌区。
委托诉讼代理人：曾天寿（系许守兰的丈夫），男，1974年12月15日出生，汉族，住重庆市荣昌区,特别授权。
委托诉讼代理人：马礼芳，重庆森达律师事务所律师，特别授权。
被告：范延川，男，1965年10月25日出生，汉族，住重庆市荣昌区。
委托诉讼代理人：范延华（系范延川之姐），女，1958年5月3日出生，汉族，住重庆市荣昌区。
委托诉讼代理人：蓝一川，重庆川伟律师事务所律师，一般代理。
原告许守兰诉被告范延川房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月11日受理受理后，依法适用简易程序于2017年3月14日公开开庭进行了审理。原告许守兰委托诉讼代理人曾天寿、马礼芳，被告委托诉讼代理人范延华、蓝一川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许守兰向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即退还原告房屋租金55000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年12月10日，原告与被告签订“合作协议”，实际为“租房协议”，协议约定：被告将自已所有并经营的荣昌佳达电器商场2楼部分约270平方米房屋出租给原告，租期从2011年1月1日至2013年12月31日止，每月租金9000元，租金每年付一次等内容。2012年12月12日、16日，原告分两次通过手机银行转款9万元给被告作为2013年度的房屋租金，被告向原告出具了收据。2013年2月20日7时许，荣昌佳达电器商场（位于昌元街道广场路102号）隔壁门面房即荣昌区昌元街道广场路104号西苑蛋糕店发生火灾事故，造成原告租赁被告门面房内的婴幼儿用品、装修等损失，导致原告无法经营。原告与被告协商解除租房协议并要求被告退还剩余租期的房租，同时原告将商铺钥匙退还给了被告，就剩余租期的房租退还问题，被告坚持要求原告起诉火灾事故责任人赔偿后再对差额部分给予退还。2015年1月14日，原告以荣昌县昌元镇圣婴用品店名义向荣昌区人民法院起诉火灾事故责任人赔偿原告各项损失，法院于2015年12月2日作出（2015）荣法民初字第00646号民事判决书，判决火灾责任人赔偿原告3个月租金损失22500元及其他损失，其余7个月零10天的租金损失55000元法院没有支持。上述判决生效后，原告多次要求被告退还剩余租期的租金，被告见损失大了就不同意退还了。由于火灾事故导致原告无法继续租用被告商铺经营，原告在火灾事故后不久就将商铺钥匙退还给了被告，未再使用被告商铺，故剩余7个月零10天的房屋租金被告应当退还。为维护原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
被告范延川辩称：原告的起诉已超过诉讼时效；原告的陈述与事实不符，原、被告没有达成解除合同的一致意见，原告没有将钥匙退还给被告，租赁期限届满前，租赁房屋是原告在占有。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2010年12月10日，原、被告签订《合作协议》，该协议载明：“一、甲方（范延川）将荣昌佳达电器商场（莲花广场102号）2楼约270平方米，给乙方（许守兰）使用，经营孕产妇及婴幼儿产品，乙方不得经营其他的商品。二、从2011年1月1日起至2013年12月31日止。三、每月租金9000元，每年付一次，提前1月付款。第二年递增10%，每月电费、水费等费用按实计算。四、在公共进出乙方必须遵守佳达电器商场上下班等各项管理制度，乙方展示及存放的所有货物，均由乙方自行保管，发生损坏及丢失与甲方无关。五、乙方必须在1月内办理工商营业执照，税务登记证，乙方经营产生的一切税费由乙方自行负责。六、乙方向甲方缴纳水电等综合保证金1000元，乙方经营过程中，如被工商、质监、税务等部门检查产生的一切费用由乙方自行负责。经营过程中发生的争议产生的一切费用由乙方自行负责。乙方停租后，无欠费，如数退还保证金1000元。七、协议期内，乙方不得在该租用区域内进行违法活动，不得存放易燃、易爆及危险物品、否则造成的后果由乙方负责。八、双方签字，收款后生效，未尽事宜，双方协商解决”。之后，原告许守兰用上述租赁房屋以荣昌县昌元镇圣婴用品店的名义进行个体经营，经营范围是预包装食品、乳制品、百货零售。原告按双方约定向被告支付了2011年1月1日至2012年12月31日期间房屋租金，2012年12月12日、12月14日，原告分两次向被告支付了2013年1月1日至2013年12月31日全年租金90000元。经查，被告范延川是上述租赁房屋的所有权人。
2013年2月20日上午7时43分左右，位于荣昌县昌元街道广场路104号的重庆西苑食品有限公司荣昌分公司西苑蛋糕店发生火灾，造成与该蛋糕店相邻的包括许守兰等经营业主门面房内货品、设备和房屋装修损失。2013年4月16日，荣昌县公安局消防大队作出荣公消火认字（2013）第0002号《火灾事故认定书》认定：起火点位于西苑（西苑公司荣昌分公司）蛋糕店左侧排气扇上侧、距排气扇40厘米处，起火原因系重庆西苑食品有限公司荣昌分公司西苑蛋糕店空调外机电源线路短路，引燃可燃物导致的火灾发生。2013年3月10日，荣昌县公安局消防大队委托荣昌县价格认证中心对本次火灾损失进行鉴定。该中心于2013年4月7日作出荣价认字[2013]60号火灾损失鉴定结论书，结论书载明，许守兰经营的荣昌县昌元镇圣婴用品店的婴幼儿用品、装修损失等金额为426987元。火灾发生后，原告未再使用租赁房屋进行经营，原、被告均未对房屋进行火灾后修复。
2015年1月14日，许守兰以荣昌县昌元镇圣婴用品店名义向本院起诉重庆西苑食品有限责任公司、荣昌县荣东电器有限公司财产损害赔偿纠纷案，要求二被告赔偿因火灾遭受的直接财物损失426987元及火灾发生后至2013年12月31日期间的房屋租金损失77424元，本院于2015年12月2日对该案作出（2015）荣法民初字第00646号民事判决书，判决被告重庆西苑食品有限责任公司、荣昌县荣东电器有限公司各赔偿荣昌县昌元镇圣婴用品店财物损失426987元及3个月的租金损失22500元共计449487元的50%，该判决已发生法律效力。由于原、被告就2013年租金退还问题发生争议，原告遂于2017年1月11日诉至本院，要求在扣除2013年1月至2月20日火灾发生前的房屋租金及火灾发生后火灾责任人赔偿的3个月租金后，判决被告退还原告2013年剩余7个月零10天未使用房屋期间的房屋租金55000元。
在本案审理中，原告主张，2013年2月20日发生火灾后，原告损失大，无法继续经营，原告便口头向被告提出解除《合作协议》，并于2013年3月将房屋钥匙交给了被告，故双方的《合作协议》在发生火灾后已经解除；即便《合作协议》未解除，因原告不是火灾责任人，火灾发生后导致原告无法继续经营，被告也应当退还租金。被告主张，发生火灾后，原、被告双方在租赁期间未达成解除《合作协议》的一致意见，原告也没有将房屋钥匙交给被告，原告在租赁期间的损失是原告自已不作为造成的，且原告的起诉已超过诉讼时效，故被告不应该承担退还租金的责任。
以上事实有原、被告陈述，《火灾事故认定书》，《合作协议》，《收据》，银行转账明细表，（2015）荣法民初字第00646号民事判决书等证据证实。
本院认为：关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。依照法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案原告向被告租赁房屋，在房屋租赁期限内，因2013年2月20日发生火灾，导致租赁房屋内货物及房屋装修受损，原告未能继续使用租赁房屋进行经营活动。原告于2015年1月14日以荣昌县昌元镇圣婴用品店名义向本院起诉火灾责任人，要求赔偿因火灾遭受的直接财物损失及火灾发生后至2013年12月31日期间的房屋租金损失77424元，本院于2015年12月2日作出（2015）荣法民初字第00646号民事判决书，判决火灾责任人赔偿原告财物损失426987元及3个月的租金损失22500元共计449487元，由于本案原告的诉讼请求是主张扣除2013年1月至2月20日火灾发生前的房屋租金及火灾发生后火灾责任人赔偿的3个月租金后，由被告退还原告2013年原告未使用租赁房屋期间的房屋租金55000元，故原告在本院（2015）荣法民初字第00646号案件判决书生效后才能确定其租金损失，即该案判决书生效后，原告才知道自己的权利被侵害。按原告2015年12月2日收到本院民事判决书，原告于2017年1月11日向本院起诉明显未超过二年的诉讼时效，故对被告关于原告起诉已超过诉讼时效的主张，本院不予支持。
关于原告要求被告退还房屋租金的请求，本院认为，原、被告签订的《合作协议》实际是房屋租赁合同，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方具有法律约束力。被告将其所有的房屋出租给原告用于经营，负有在租赁期间保持房屋符合约定用途的义务，在房屋发生火灾存在毁损的情况下，被告作为出租人，应当履行维修义务。原告作为承租人，在被告违约时，也负有采取适当措施防止损失扩大的义务。原告向被告支付了2013年全年房屋租金90000元，房屋在租赁期限内于2013年2月20日发生火灾，原告2013年实际正常使用租赁房屋仅1个月零19天，按年租金90000元计算，该期间租金为12082元，扣除火灾责任人赔偿的3个月房屋租金22500元，原告主张其有55000元租金损失，本院予以确认。依照法律规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。原告称其在火灾发生后向被告提出了解除合同的要求，并将房屋钥匙交给了被告，但原告未向法庭提供相关证据证实，故对原告关于双方《合作协议》在合同期限内已解除的主张，本院不予支持。被告租赁给原告的房屋在合同租赁期限内发生火灾，虽然原、被告对火灾的发生均没有过错，但双方均负有避免损失扩大的义务。由于双方未及时解除合同，也无未履行房屋维修义务，故对原告主张的55000元租金损失，本院认为由原、被告各承担50%为宜。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告范延川于本判决生效后十日内退还原告许守兰房屋租金27500元；
二、驳回原告许守兰的其他诉讼请求。
如果被告范延川未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1176元，减半收取计588元，由被告范延川负担。原告已预交，由被告于本判决生效后十日内连同上述款项一并支付原告许守兰。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
审判员 钟家玉
二〇一七年四月一日
书记员 陈 霞