广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0605民初8515号
原告：佛山市鑫域机械制造有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥盐步河西溪头工业区土名“李桂十三亩”自编33号，统一社会信用代码9144060555918818X3。
法定代表人：左进森，执行董事。
委托诉讼代理人：林松，该公司员工。
委托诉讼代理人：崔建强，广东以泰律师事务所律师。
被告：徐灿金，男，1965年1月12日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，
委托诉讼代理人：杨立明，广东巨能律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范思舒，广东巨能律师事务所律师。
第三人：佛山保恒企业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道灯湖西路20号保利洲际酒店14楼1412室，统一社会信用代码91440605MA4W57KB7G。
法定代表人：周康。
委托诉讼代理人：梁红艳，广东华璟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李军，广东华璟律师事务所律师。
原告佛山市鑫域机械制造有限公司诉被告徐灿金、第三人佛山保恒企业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案后，依法适用简易程序于2018年7月3日公开开庭进行了审理，原告的法定代表人左进森及委托诉讼代理人林松、崔建强，被告的委托诉讼代理人杨立明，第三人的委托诉讼代理人梁红艳、李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的租赁合同于原告起诉之日即2018年5月22日解除；2.被告退还租赁合同押金12288元；3.被告赔偿由于违约造成的经济损失共220640.06元（搬迁费36500元、构筑物损失138381.55元、停产停业损失45758.51元）；4.本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2010年6月，原告与被告签署《厂房租赁合同》，约定原告租赁被告位于佛山市南海区盐步河西村溪头工业区1号厂房开展机械加工业务，厂房面积512平方米,租赁期限3年。2013年6月期满后，原、被告决定对《厂房租赁合同》延期并重新签署租赁合同。最近一期是2013年6月8日签署，期限3年，到期日2016年6月15日止,每月租金6144元。《厂房租赁合同》期限于2016年6月15日截止后，被告并未提出解除合同，也未要求原告搬离，原告继续使用该厂房，被告继续收取租金，即双方同意租赁合同按照之前的约定继续履行。之后，由于三旧改造的需要，涉案厂房所在的地块的业主方委托第三人佛山保恒企业管理有限公司负责该地块的整理工作,并委托广东宏江土地房地产与工程顾问有限公司开展对原告搬迁费、构筑物和毁损性生产设备的资产评估工作。同时，原告、被告、第三人在联合清点原告资产之后，商洽给予原告搬迁费和毁损性资产等的补偿方案。被告、第三人于2017年12月23日通知原告：一旦原告搬离，被告将给予原告赔偿。只是由于三方关于赔偿的具体金额一直无法达成一致意见。所以，涉案租赁合同在整个谈判期间持续有效。期间，被告曾多次威胁原告将会停电停水、封路、逼迫搬迁。在原告、被告、第三人关于合同协商终止效力和搬迁补偿等问题尚未协商一致的前提下，被告、第三人于2018年4月27日开始停电，而之前已经事先封路、停水，致使原告的工业生产被迫陷于停顿。被告的封路、停水、停电等“暴力逼迁”的行为给原告造成了巨大的经营损失。由于持续的封路、停水、停电致使原告无法开展生产经营，原告被迫另寻厂房搬迁新址。原告找了广州市鼎峰起重吊装搬运有限公司开展公司搬迁。搬迁造成原告数月无法正常安排生产经营。原、被告之间关于《厂房租赁合同》在合意解除之前均属有效持续，被告恣意封路、停水、停电，致使原告无法正常生产经营，实属违约。被告的违约行为给原告造成了搬迁费损失、构筑物毁损等实际损失和无法正常开展生产经营期间的经营利润损失，理应予以赔偿。为了维护原告的合法财产权益和正常的社会经济秩序，原告特依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》的规定提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。
被告辩称，第一，被告与原告签订的《厂房租赁合同》系属无效合同。被告与原告于2013年6月8日签订《厂房租赁合同》，约定被告将位于南海区盐步河西村溪头工业区的厂房出租给原告使用，租赁期限从2013年6月16日起至2016年6月15日止。但在租赁期限内，被告就涉案厂房一直未取得建设工程规划许可证。在未取得建设工程规划许可证的前提下，与原告一直保持着租赁关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因此，被告与原告签订的《厂房租赁合同》系属自始绝对无效的合同。第二，本案《厂房租赁合同》签订前已有的地上建筑物(厂房)是由被告投资建筑，归被告所有。而合同签订后的建筑及所谓的装修，都是原告在未经被告同意的情况下擅自违约加建的，不应受合同约束及法律保护。而且参照第九条第2点合同约定，即使是原告投资加建的违章建筑及其内装修，从合同期满之日起（即2016年6月15日）已经归被告所有，属于被告资产，因此无论合同是否有效，被告无需就案涉厂房及其他地上建筑物问题向原告赔偿。再者，涉案房屋一直未取得建设工程规划许可证，产权归属并不明确，原告主张的构筑物损失的赔偿问题更无从谈起。在此前提下，由法院处理相关损失赔偿问题并不适宜。而是应该由有关政府部门先行处理，待涉案厂房明确了产权归属，再由法院作出判决更为合适。否则，如果先由法院对涉案厂房构筑物的损失赔偿问题作出处理，就变相的确认了涉案房屋的合法性，与司法解释的精神相违背。第三，搬迁费及停业损失是在合同有效的基础上才能有请求权的，合同自始无效不存在搬迁费支付及停业损失的赔偿问题。搬迁费以及停业损失是在合同有效的基础上，由违约方承担的。本案的涉案厂房，因未取得任何报建手续也未办理产权证书，导致《厂房租赁合同》无效，自始无效的合同不存在上述搬迁费的支付及停业损失的赔偿责任，被告无需承担。退一步讲，即使《厂房租赁合同》具有一定的参考意义，但被告与原告的合同早已在2016年6月15日到期，该合同也随之对双方失去约束力。合同期满后，被告从2017年9月开始就停止收取原告租金（使用费），并多次要求原告从厂房内搬离，原告一直拒签搬迁通知，直到2017年12月23日，被告通过手机短信的方式再次通知原告最迟需在2018年1月15日前搬离。因此，自2017年9月开始至2018年1月，被告已经给予原告4个月的搬迁期限，从原告自2017年9月开始停止交租的行为可见，原告在合同期满且无效的情况下应当能够对搬迁结果有足够的预期及准备并自行承担，且有充分时间进行搬迁工作。所谓的搬迁费以及停业损失完全是原告咎由自取，意图通过霸占租赁物拒不返还的方式达到其没有任何法律依据的赔偿目的。原、被告间的涉讼租赁合同已于2017年9月1日解除，被告同意退还押金12288元予原告。综上，请求法院驳回原告的所有诉请。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的确认书，因原、被告于庭审中均确认涉讼租赁合同的相对方为原告与被告，故本院对确认书予以采信；2.原告出示的收款收据（NO.7031561、NO.7031566），因出具人员的身份无法确认，且原告未提供相应的付款凭证予以印证，本院对其证明力不予确认；3.原告出示的鑫域机械公司固定建（构）筑物价值明细表，是原告自行制作，本院对其证明力不予确认；4.原告出示的企业所得税年度纳税申报表，由原告单方制作，未有证据显示该申报表经税务部门审核，本院对其证明力不予确认。
本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：
2013年6月8日，林松代表原告（乙方）和被告（甲方）签订《厂房租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将位于南海区盐步河西村溪头工业区面积512平方米的厂房使用权出租给乙方作厂房使用，甲方应于2013年6月16日移交厂房给乙方；租赁期限从2013年6月16日至2016年6月15日止，每月租金6144元；履约保证金12288元，合同期满或终止，乙方没有违约，甲方退还予乙方；甲方负责水电线路到厂，水电表报装费用及厂内水电设施由乙方负责；租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变厂房的结构或扩建；租赁期间，如甲方非法干预或阻碍乙方的合法经营活动或无故终止合同，则甲方应返还乙方的保证金，并赔偿给乙方因此造成的一切经济损失；遇政府征用出租厂房用地的，乙方无条件服从，如有搬迁费补偿则归乙方，厂房补偿归甲方所有；合同期满或终止时，属甲方的财产乙方不得搬走，乙方在租赁期间在厂内投入的所有建筑物不得拆除及毁坏归甲方所有，增设的水电设施，其他属乙方的设备、设施由乙方自行处理；等等。
2013年6月8日，被告出具收据确认收到林松交来租用厂房按金12288元，并注明“合同期2013.6.16至2016.6.15前一期合同期满按金已结清，以本期合同按金为准”。
涉讼合同期满后，原告继续使用涉讼厂房，被告出具收据确认收取2016年9月-2017年5月的厂房使用费。
2017年12月23日，被告向原告发送短信“接地主方通知，本工业区拆迁时间将到，你所租用的厂房于2016年6月15日已到期，在充分考虑实际情况下，经评估，你厂的搬迁费是人民币16788元，请你在2018年1月15日前将厂内货物及设备搬清交回厂房，经验收后即付搬迁费，到时地主方将采取断水断电拆除”。
2018年4月9日，第三人佛山保恒企业管理有限公司及佛山市南海区大沥镇河西村溪一股份经济合作社作出《停电通知》，通知河西溪一工业区内全体用户，“因该工业区为三旧改造项目，现工业区内一台630**专用变电箱因投资商仅存用电的一手租户佛山保恒企业管理有限公司要求申请停用并委托佛山市南海区大沥镇河西村一股份经济合作社办理注销手续，故从2018年4月27日起暂停供电，现受原来专变电箱供电的用户请自行考虑相应的用电需求”。
广东宏江土地房地产评估与工程顾问有限公司受佛山市南海区大沥镇河西村（颜边、大基尾、溪一、溪二、岳二、岳三）股份合作经济社、佛山市南海区大沥镇河西经济联合社委托，对佛山市南海区大沥镇河西聚豪片区改造项目进行评估，估价目的为配合委托方征地拆迁涉及货币补偿金额提供价格参考依据，出具租户林松（C22-1内）生产设备及货物搬迁费用明细一览表，载明搬迁费用合计16788元；出具租户林松（C22-1内）建（构）筑物征询意见明细一览表，载明办公室、铁梯的折旧评估价值合计32945元；出具租户林松（C22-1内）损毁性生产设备设施拆迁补偿表，载明生产电力设施评估价值为2182元。
诉讼中，原、被告确认原告自2010年6月开始使用涉讼租赁物，使用至2018年4月27日，原告已付清2017年8月31日前的使用费，原告已搬离大部分物品，剩余一小部分没有搬离。被告陈述涉讼租赁物未办理规划报建或竣工验收手续，亦未取得产权证书。
本院认为，原、被告签订的厂房租赁合同约定租赁的标的物为房屋，原、被告未能提供涉讼房屋已取得规划许可证和经行政主管部门批准建设的证据材料，涉讼房屋未经批准建设，原告与被告签订的厂房租赁合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效，自始无效，原告的解除请求，本院不予支持。合同无效，因合同收受的财产应予返还。原告诉请被告返还押金12288元，被告亦同意，本院予以支持。
关于被告是否需赔偿原告的经济损失，本院分析如下：搬迁费，《厂房租赁合同》载明的租赁期限届满后，原告继续占有使用涉讼厂房，被告亦予以同意并收取相应的占用费，广东宏江土地房地产评估与工程顾问有限公司为配合委托方征地拆迁涉及货币补偿金额提供价格参考依据而进行相应评估时，原告亦实际尚在使用涉讼厂房，现广东宏江土地房地产评估与工程顾问有限公司出具的评估意见认定原告搬迁需发生的搬迁费为16788元，被告在向原告发送的短信中确认搬迁费为16788元并承诺向其全额支付，且原告亦实际进行了搬迁，故被告应向原告支付搬迁费16788元；原告诉请超出核定部分，本院不予支持；构筑物损失，原告清楚知道其与被告就涉讼厂房租赁期限的约定，故原告在对涉讼厂房进行建设时对其投入在合同载明的使用期限内摊销完毕应当有充分合理的预期。现原、被告均确认原告自2010年6月起占有使用涉讼厂房，而原、被告签订的《厂房租赁合同》载明的租赁期限至2016年6月15日，原告在合同载明的租赁期限届满后仍继续占有使用涉讼厂房经营至2018年4月27日，故原告对涉讼厂房的构筑物及装修投入在其占有使用涉讼厂房期间已摊销完毕，本院对原告要求被告赔偿构筑物损失135800元的诉讼请求不予支持；停产停业损失；一方面，《厂房租赁合同》载明的租赁期限为2013年6月16日至2016年6月15日，在合同载明的租赁期限届满、双方未另行签订合同，被告亦不同意将涉讼厂房继续出租的情况下，原告负有搬迁并交还涉讼厂房的义务，因搬迁所造成的停产停业应在原告合理预见范围内，不存在损失发生的问题；另一方面，被告已于2017年12月23日通知原告拆迁时间将到，要求原告于2018年1月15日前搬离，到时业主方将采取断水断电拆除，而原告未进行相应的搬迁，并继续使用至2018年4月27日，故原告对涉讼厂房断水断电所致停产停业损失亦应已有预见，且被告对该损失不存在过错；综上，本院对原告请求被告赔偿停产停业损失45758.51元的诉讼请依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告徐灿金应于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金12288元予原告佛山市鑫域机械制造有限公司；
二、被告徐灿金应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿搬迁费16788元予原告佛山市鑫域机械制造有限公司；
三、驳回原告佛山市鑫域机械制造有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案以简易程序结案，案件受理费4793.92元，减半收取计2396.96元（原告已预交），由原告负担2133.51元，由被告负担263.45元。原告多预交的诉讼费263.45元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。被告负担的诉讼费263.45元应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。
原、被告如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 胡方平
二〇一八年八月十三日
书记员 云凯欣