山东省商河县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁0126民初874号
原告:白志林，男，1967年7月26日出生，回族，住山东省济南市。
委托诉讼代理人：苑晓敏，商河明润法律服务所法律工作者。
被告：济南昌润置业有限公司，住所地：山东省商河县。
法定代表人：唐艳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵岩，山东鲁祯律师事务所律师。
原告白志林与被告济南昌润置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月13日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白志林的委托诉讼代理人苑晓敏，被告济南昌润置业有限公司的委托诉讼代理人赵岩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
白志林向本院提出诉讼请求：1.依法确认白志林与济南昌润置业有限公司于2009年6月25日签订的编号为：QM-0119和QM0027《济南市商品房买卖合同》有效，并判令济南昌润置业有限公司继续履行该合同；2.本案涉诉费用由济南昌润置业有限公司承担。庭审过程中，白志林主张其所述的继续履行合同是指请求确认合同效力。事实和理由：白志林与济南昌润置业有限公司于2009年6月25日签订的编号为QM-0119和QM0027的《济南市商品房买卖合同》两份，白志林已与济南昌润置业有限公司结清购房款，济南昌润置业有限公司只是向白志林交付了涉案房屋，但至今未按合同约定为白志林提供供暖、天然气入户等入住保障条件，也一直未为原告提供正式的购房发票及办理房产证，白志林多次找济南昌润置业有限公司提出以上问题，但济南昌润置业有限公司一直未解决，故诉至法院，望判如所请。
济南昌润置业有限公司辩称，一、白志林与济南昌润置业有限公司之间实际系建筑工程施工合同法律关系，济南昌润置业有限公司的确欠付白志林工程款，且白志林已经向济南昌润置业有限公司破产管理人申报了债权；二、涉案的两套房屋为双方就工程款事项进行商谈时济南昌润置业有限公司拟用该两套房屋抵付工程款，但是对于具体数额及抵付的款项内容双方未达成一致意见也没有就涉案的两套房屋达成抵付工程款协议。因此就白志林的诉讼请求济南昌润置业有限公司不予认可。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：白志林借用商河县第三建筑公司有限公司资质于2006年11月27日与济南昌润置业有限公司签订编号为GF-1999-0201的《建设工程施工合同》一份，约定工程名称为商河齐鲁水郡项目一期住宅梅园七区1、2、3、5、6号；沁园八区1、2、3、5号；承包范围：工程图纸范围内的建筑、结构、安装（不包括门窗、栏杆、外墙保温、直饮水系统、屋面保温、卫生洁具）全部内容的施工。所有灯具均按普通白炽灯座、灯口施工、水嘴、配电箱（柜）、只计安装费；弱电部分只负责线槽、线管的敷设，室内管道的出水管口、供水管线的进水管口及其他管道线管均通至墙外1.5米处；室内装修标准详见《招标文件》中的附表1；合同工期240天；合同价款8878775.97元。
因济南昌润置业有限公司未按期支付工程款，白志林与济南昌润置业有限公司于2009年6月25日签订了《抵房协议》一份，与本案有关的内容为：“甲方：济南昌润置业有限公司乙方：商河县第三建筑公司有限公司（白志林）鉴于：1、乙方给甲方施工建设了齐鲁水郡H标段工程2、甲方同意以房抵债的方式支付乙方工程款。现经甲乙双方友好协商，达成如下补充协议：一、乙方同意甲方以房款的方式向乙方支付527806元的工程款。二、抵款商品房位于济南市商河县的齐鲁水郡玫瑰园小区2-1-401、6-3-501（商品房情况以甲乙双方签订的《商品房买卖合同》为准），上述两套房屋作价527806元。三、本补充协议签订后，乙方指定白志林（.....甲方：济南昌润置业有限公司（盖章）乙方：白志林（摁印）时间：2009.06.25”
同日，白志林与济南昌润置业有限公司又签订了两份《济南市商品房买卖合同》。编号为QM-0027的《济南市商品房买卖合同》约定，白志林购买济南昌润置业有限公司开发的位于商河县齐鲁水郡玫瑰园小区2号楼1单元401室房屋一套，房屋建筑面积为152.56平方米，房屋价款按建筑面积计算，每平方米1830元，金额为279185元；合同第六条约定付款方式为顶工程款。2014年1月10日济南昌润置业有限公司为白志林出具收据一张，记载：收款279185元，收款事由：（齐鲁水郡H标段）抵顶工程款2-1-401（盖章）。编号为QM-0119的《济南市商品房买卖合同》约定，白志林购买济南昌润置业有限公司开发的位于商河县齐鲁水郡玫瑰园小区6号楼3单元501室房屋一套，房屋建筑面积为132.58平方米，房屋价款按建筑面积计算，每平方米1830元，金额为242621元；合同第六条约定付款方式为顶工程款。2014年1月10日济南昌润置业有限公司为白志林出具收据一张，记载：收款242621元，收款事由：抵顶工程款（齐鲁水郡H标段工程）6#-3-501（盖章）。
经查，涉案两套房屋销售登记备案在案外人于高洁名下。济南昌润置业有限公司提交（2014）历商初字第121号原告周桂华、张波、张国栋、祁洪超诉被告济南昌润置业有限公司、唐艳、王锐民间借贷纠纷的庭审笔录，在该案中案外人于高洁作为证人出庭作证时陈述“......借款方把330万元同等价值提供了七处房产，就是同等市场价值房产，约定的就是为方便起见正在我一个名下，在现场我们就把购房协议也签署完毕，签署完毕后立即到商河县房管局进行了销售备案登记......”。
本院认为，本案争议的焦点是：一、济南昌润置业有限公司与案外人于高洁之间签订的《商品房买卖合同》的性质及应否继续履行；二、白志林与济南昌润置业有限公司之间签订的两份《济南市商品房买卖合同》的效力。
关于焦点问题一、即济南昌润置业有限公司与案外人于高洁之间签订的《商品房买卖合同》的性质及应否继续履行。本院认为，济南昌润置业有限公司与于高洁双方订立《商品房买卖合同》系作为济南昌润置业有限公司向周桂华、张波、张国栋、祁洪超等人借款的担保。虽济南昌润置业有限公司与于高洁签订的《商品房买卖合同》已经商河县住房和城乡建设管理委员会进行房屋销售登记备案，但是房屋销售登记备案不能等同于预告登记。商品房销售登记备案仅具有债权性质，只能起到备案作用，在行政上对预购人具有保护功能，有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场的健康发展，不具有预告登记的法定效力。鉴于济南昌润置业有限公司与周桂华、张波、张国栋、祁洪超等人之间系民间借贷法律关系，而非房屋买卖法律关系，周桂华、张波、张国栋、祁洪超等人可以依据民间借贷法律关系要求济南昌润置业有限公司承担偿还借款的民事责任。
关于焦点问题二、即白志林与济南昌润置业有限公司之间签订的两份《济南市商品房买卖合同》的效力。本案中，白志林提交了其与济南昌润置业有限公司签订的两份《济南市商品房买卖合同》及济南昌润置业有限公司为其出具的《收据》，虽然济南昌润置业有限公司不认可上述两份合同效力，并认为双方真实意思表示为拟抵顶工程款，并非真实购买商品房且双方就抵顶工程款事项未达成一致意见。但从白志林提交的证据可以看出白志林与济南昌润置业有限公司已就济南昌润置业有限公司开发的位于齐鲁水郡玫瑰园小区2号楼1单元401室、6号楼3单元501室房屋两套抵顶齐鲁水郡H标段工程工程款521806元达成一致，并签订了两份《济南市商品房买卖合同》，济南昌润置业有限公司亦为白志林出具的两份《收据》，且商河第三建筑公司有限公司出具证明也认可白志林是编号GF-1999-0201《建设工程施工合同》的实际施工人，工程款由白志林与济南昌润置业有限公司自行结算，其不再主张涉案工程款。白志林与济南昌润置业有限公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且该合同未约定将办理登记备案手续作为合同的生效要件，未登记备案不影响合同效力，故白志林与济南昌润置业有限公司双方签订的《济南市商品房买卖合同》系有效合同。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款之规定，判决如下：
确认原告白志林与被告济南昌润置业有限公司之间签订的QM-0027号、QM-0119号《济南市商品房买卖合同》有效。
案件受理费100元，由被告济南昌润置业有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 倩
人民陪审员 王福喜
人民陪审员 庞志春
二〇一七年七月十二日
书 记 员 吕永波