江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏09民终2618号
上诉人（原审被告）：吴彩霞，女，1976年5月16日出生，汉族，居民，住滨海县。
委托诉讼代理人：吴伟（系吴彩霞弟弟），男，住滨海县。
上诉人（原审被告）：王和平，女，1969年9月26日出生，汉族，居民，住滨海县。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：于国地，滨海县滨淮法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：盐城聚鑫置业有限公司，住所地滨海县滨淮镇东罾商业广场。
法定代表人：张子龙，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨红梅，江苏滨海县八巨法律服务所法律工作者。
上诉人吴彩霞、王和平因与被上诉人盐城聚鑫置业有限公司（以下简称聚鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省滨海县人民法院（2018）苏0922民初623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
吴彩霞、王和平共同上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回聚鑫公司的一审诉请；2.一、二审诉讼费由聚鑫公司承担。事实和理由：1.聚鑫公司实际交房的面积与合同约定不符，双方应当按实结算欠付房款；2.聚鑫公司自行将案涉房屋用途由商住改为商业，可能导致双方签订的房屋买卖合同无效，并可能导致吴彩霞、王和平已经办理的房产证被撤销，以及可能导致吴彩霞、王和平租赁案涉房屋所经营的宾馆无法继续经营；3.聚鑫公司主张的尾款90万元中有30万元应按归还房款协议书约定的时间即2018年12月30日前还清，故该30万元部分尚未至归还期限，一审法院判决偿还该30万元有误；4.本案双方当事人之间的法律关系为房屋买卖合同关系，不应当适用最高人民法院关于审理民间借贷纠纷的相关规定。
聚鑫公司辩称，1.聚鑫公司已经在一审中同意房屋面积按实际面积结算；2.案涉房屋在规划审批时为商业性质，聚鑫公司在一审中已经提交了有关部门出具的情况说明能够证明案涉3号楼为商业综合楼，其中一层、二层房屋用途为商住，三至五层房屋用途为办公，不影响案涉房屋买卖合同的效力，也不会导致吴彩霞、王和平所称的其他不利后果的出现；3.根据双方在归还房款协议书中的约定，如吴彩霞、王和平有一期不按时履行，则聚鑫公司有权就全部房款主张权利并按同期银行贷款利率的四倍主张利息，因此一审法院判令吴彩霞、王和平归还全部房款及相应利息并无不妥；4.一审法院参照最高人民法院关于审理民间借贷纠纷相关规定中关于利息保护范围的规定审理本案并非适用法律错误。
聚鑫公司向一审法院起诉请求：1.判令吴彩霞、王和平立即支付购房款90万元及利息（从2015年8月4日起计算至履行完毕之日止按照月息2分计算）；2.本案诉讼费、代理费、保全费、保全保险费等相关费用均由吴彩霞、王和平承担。
一审法院经审理查明：2015年3月19日，吴彩霞、王和平购买聚鑫公司位于滨海县滨淮镇东罾商业广场三号商业楼五楼及105、205、206室商品房。2015年6月13日，吴彩霞与聚鑫公司签订《商品房买卖合同》。2015年8月4日，吴彩霞、王和平与聚鑫公司达成还款协议并签订《归还房款协议书》一份，约定所欠房款180万元，2015年12月30日前归还30万元，2016年12月30日前归还60万元，2017年12月30日前归还60万元，2018年12月30日前还清所有欠款。2015年8月7日，吴彩霞、王和平办理了上述房屋的所有权证书。2017年2月15日，吴彩霞、王和平向聚鑫公司出具了欠条一份，约定归还房款协议书中2016年12月30日应归还的60万元延期于2017年5月30日还清。2018年1月1日，吴彩霞、王和平出具承诺书一份，载明吴彩霞、王和平于2017年12月30日前应付的60万元房款到期没有按时还款，经协商承诺在2018年1月20日前一次性还清60万元房款，2018年12月30日前付30万元房款按期履行。如到期再不还款，同意聚鑫公司执行原合同第四条向法院起诉的所有诉讼费用及律师代理费用均由吴彩霞、王和平承担，同时对所欠房款按中国人民银行同期贷款利息的四倍承担，计算方式从2015年8月4日起至全部履行完毕。本案中，聚鑫公司为实现该债权支付代理费3万元。
一审法院另查明，2014年6月10日，聚鑫公司获得东罾商业广场3号商办楼预售许可证。
一审法院还查明，2014年2月24日，关于东罾商业广场商住楼3号楼的建设工程规划许可证上第2页的“滨海县村镇规划管理办公室”章印以及2015年3月19日归档的关于东罾商业广场商住楼3号楼的房产档案卷宗第16页的“滨海县村镇规划管理办公室”章印系伪造。
一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则，依法成立的合同，受法律保护。当事人对自己提出的主张有责任提供证据证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。吴彩霞、王和平辩称开发商在办理房产证、消防验收合格证等相关手续时，提供了虚假材料，认为房屋买卖合同因违反法律强制性规定可能被视为无效。本案中，关于涉案房屋建设工程规划许可证上第2页的“滨海县村镇规划管理办公室”章印以及2015年3月19日归档的关于东罾商业广场商住楼3号楼的房产档案卷宗第16页的“滨海县村镇规划管理办公室”章印系伪造是否会导致该商品房买卖合同无效的问题。一审法院认为，该章印的伪造与否与本案吴彩霞、王和平应支付房款的义务无关联性，吴彩霞、王和平购买房产并未与聚鑫公司约定用于经营宾馆，如因聚鑫公司原因导致宾馆无法经营造成损失，吴彩霞、王和平可另行主张权利。现聚鑫公司已按约协助吴彩霞、王和平办理了涉案房屋的所有权证书，吴彩霞、王和平亦应按约向聚鑫公司支付剩余90万元房款。吴彩霞、王和平承诺在2018年1月20日前一次性还清60万元房款，2018年12月30日前付30万元房款。其中30万元房款虽未到归还日期，但因吴彩霞、王和平已迟延履行主要债务，在聚鑫公司经催告后的合理期限内仍未履行。因此对聚鑫公司要求吴彩霞、王和平归还剩余房款90万元的诉讼请求予以支持。案涉承诺书中，吴彩霞、王和平承诺对所欠房款按中国人民银行同期贷款利率的四倍承担利息，计算方式从2015年8月4日起至全部履行完毕之日。故聚鑫公司上诉请求中要求吴彩霞、王和平从2015年8月4日起至全部履行完毕之日止按照年利率24%计算利息，不违反相关法律规定，一审法院予以支持。案涉承诺书还约定，如到期再不还款，聚鑫公司向法院起诉的所有诉讼费用及律师代理费用均由吴彩霞、王和平承担，故聚鑫公司要求吴彩霞、王和平承担代理费3万元不违反国家相关规定，一审法院予以支持。聚鑫公司所主张的诉讼保全保险费虽不属于诉讼费用，但该费用是因吴彩霞、王和平违约引起本案诉讼，而致聚鑫公司为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费，该保全担保保险费是聚鑫公司支出的合理必要费用，属聚鑫公司的损失部分，故对该诉请一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条之规定，一审判决：一、吴彩霞、王和平于判决生效后十日内归还聚鑫公司房款90万元及利息（从2015年8月4日起至履行完毕之日止按照年利率24%计算）；二、吴彩霞、王和平于判决生效后十日内偿付聚鑫公司代理费3万元，并承担因诉讼保全担保而交纳的保险费3510元。案件受理费17436元，减半收取8718元，保全费5000元，合计13718元，由吴彩霞、王和平承担。
二审中，吴彩霞、王和平为证明其主张提交了自滨海县住建局档案馆调取的案涉3号楼建设工程竣工验收备案表复印件一份，该表记载的工程用途为商住，证明聚鑫公司私刻印章、篡改规划许可，可能导致相关部门吊销吴彩霞、王和平的房产证及消防验合格收证明。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，聚鑫公司对吴彩霞、王和平所举证据质证意见为，对真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，聚鑫公司认为该表上工程用途“商住”是针对聚鑫公司开发的商业广场2-5号楼的总述，并不只是3号楼，3号楼是纯商业，并没有住宅用房。本院对吴彩霞、王和平所举证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但对证明目的不予确认。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审中，吴彩霞、王和平与聚鑫公司达成一致意见，同意对案涉房屋的面积差价按照2060元/平方米×4平方米=8240元计算，聚鑫公司对此同意在主张的欠付房款中对该8240元差价予以放弃，并承诺同意该8240元在执行中予以扣减。另，聚鑫公司在二审中还同意放弃主张一审判决主文中明确的诉讼保全保险费3510元，并同意此款在执行中予以扣减。
本院认为，聚鑫公司与吴彩霞、王和平签订的商品房买卖合同均系双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同。聚鑫公司按约向吴彩霞、王和平交付了房屋，吴彩霞、王和平亦应按照双方签订的归还房款协议书及承诺书的内容支付相应购房款。现吴彩霞、王和平未能按约按期支付房款，聚鑫公司要求吴彩霞、王和平偿还所欠房款及利息的主张符合双方的约定和法律的规定。
关于吴彩霞、王和平提出聚鑫公司将案涉3号楼规划许可证上房屋用途私自由商住改为商业可能导致合同无效及一系列不利后果的上诉理由。经查，案涉3号楼在设计图纸上注明的性质为商业综合楼，至于聚鑫公司篡改工程规划许可证上房屋用途并不导致房屋用途的实际改变，亦不影响双方之间签订的商品房买卖合同的效力，且滨海县不动产登记中心已经在二审期间要求吴彩霞、王和平对案涉房屋产权证登记用途错误的问题办理更正登记，加之吴彩霞、王和平所称的可能导致消防验收合格证明被撤销以及无法继续经营等一系列不利后果尚未实际发生，故吴彩霞、王和平提出的该上诉理由不能成立，本院不予支持。吴彩霞、王和平可在相应不利后果客观真实发生后再行主张权利。
关于吴彩霞、王和平提出30万元尾款尚未至偿还期限的上诉理由。经查，案涉归还房款协议书约定，如吴彩霞、王和平有一期未按期履行，则聚鑫公司可对吴彩霞、王和平所欠全部房款主张权利，并自2015年8月4日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍主张利息。后吴彩霞、王和平在2018年1月1日出具的承诺书中又承诺如到期不还，聚鑫公司可按原协议第四条，即上述约定执行。据此，聚鑫公司在本案中向吴彩霞、王和平主张全部房款和相应利息符合双方的约定，故吴彩霞、王和平提出的该上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于吴彩霞、王和平提出一审法院引用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》与本案双方之间的房屋买卖合同关系无关的上诉理由，本院认为，因双方在归还房款协议书中约定了逾期支付购房款的利息，一审法院参照最高人民法院关于审理民间借贷案件中利息保护范围的规定审查案涉约定利息标准问题并无不妥。
另，聚鑫公司在二审中同意对案涉房屋面积差价按8240元计算，该公司自愿放弃主张面积差价8240元及诉讼保全保险费3510元，合计11750元，聚鑫公司的意思表示真实，本院予以准许，该11750元可在执行中予以扣减。
综上，吴彩霞、王和平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17436元，由上诉人吴彩霞、王和平负担。
本判决为终审判决。
审判长 樊丽萍
审判员 孙曙光
审判员 周 陇
二〇一八年八月十三日
书记员 周亚梅