宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁0502民初2099号
原告：宁夏温馨物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区中卫市城区文昌南路文化广场东侧水木兰亭小区。统一社会信用代码×××。
法定代表人：徐晓英，系公司总经理。
委托诉讼代理人：牛江波，男，生于1976年5月9日，汉族，宁夏盐池县人，大专文化，系该公司部门经理，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区华西小区38号楼2单元602室。代理权限为特别授权。
被告：万文跃，男，生于1977年9月15日，汉族，宁夏中卫市人，个体户，住宁夏回族自治区中卫市。
原告宁夏温馨物业服务有限公司与被告万文跃物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人牛江波到庭参加了诉讼。被告万文跃经本院依法送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付物业管理费10602元（2014年1月1日至2017年12月31日）；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告是依法成立的物业服务企业，其前为宁夏宝路通物业服务有限公司（以下简称宝路通物业），于2016年12月16日变更登记为现名称，为中卫市水木兰亭小区提供物业管理服务。2009年1月10日，原告与宁夏宝路通房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》约定由原告为水木兰亭小区全体业主及物业使用人提供物业服务，业主交纳物业服务费等费用。2012年6月，水木兰亭小区业主委员会成立并通过了《业主管理规约》，后原告与水木兰亭小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定业主支付物业服务费，按照中卫市物价局制定的物业服务收费标准文件规定将调整后的物业收费标准进行了公告。被告购买水木兰亭小区8号楼1单元402室房屋（建筑面积为131.53㎡）系该房屋业主。原告按照中卫市物价局制定的物业服务收费标准文件规定及《物业管理委托合同》约定收费标准计算，被告房屋的收费标准为0.8元/㎡.月，其拖欠自2014年1月1日使用房屋后至2017年12月31日期间的物业服务费共计5102元未付。后原告多次向被告催要，被告推托不付。
被告经合法传唤未到庭应诉，但在开庭前向本院提交书面答辩状辩称，被告于2014年1月1日至2016年12月1日之间在购买宁夏宝路通房地产开发有限公司开发的本小区8#楼142室房屋时，物业服务工作由宁夏宝路通房地产开发有限公司委托宝路通物业向所有业主提供；因涉案房屋存在严重裂缝等质量问题，经与宝路通物业多次沟通，宝路通物业同意被告不交物业费，直到质量问题解决后再交；但截止2016年12月1日，小区业委会与原告签订了《物业管理委托合同》后对质量问题仍未解决；因此，在该期间原告与被告不存在物业服务关系，被告不应向其交纳该期间的物业服务费。2016年12月1日之后的物业费用，应由原告解决被告所购房屋的质量问题后，再向其交纳。不论是之前提供服务的宝路通物业，还是现在原告提供服务的物业，均没有完全履行业主委员会与其签订的《物业管理委托合同》第九条第7款、第十条第4、5、6款等约定的义务；具体如下：1.绿化非常差，没有达到其规划建设效果及销售时向业主的承诺；2.小区配电箱常年处于开放状态，存在极大的安全隐患，但两届物业公司均放任不管；3.泔水车经常未采取任何措施在小区进出，导致小区环境脏乱差，但两届物业公司均放任不管；4.未经业主同意，在小区公共用地部位设置了停车位，且在小区北门口违规建设了库房，并出租使用，导致经常有货车在此卸货，车辆进出时拥堵及存在重大安全隐患；5.宁夏宝路通房地产开发有限公司在被告所在8号楼楼顶搭建了一整层违章建筑，改变了8号楼的设计与规划，致使包括被告在内的8号楼所有业主均处于危险之中，但两届物业公司均未能对此违法行为采取任何措施，损害了被告及所有业主的利益；如不限期拆除违章建筑，被告不应交纳物业费用。原告不是收取停车费的适格主体；根据《物权法》第73条规定小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；第74条规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有；由此可知，土地使用费收费的法律依据是《物权法》，收费主体是业主，业主可以因车辆占用土地而收取土地使用费。原告诉称车位号东路28号属于小区共有区域，在既未征得业主同意情况下，又没有向全体业主公示收取该费用的用途，原告不具备收取该费用的主体资格，且在小区公共用地上设置停车位擅自收取费用也没有任何法律依据。综上，原告在2014年1月1日至2016年12月1日期间没有向被告提供物业服务，无权要求被告向其交纳物业服务费；因其没有履行《物业管理委托合同》中第九条第7款、第十条第4、5、6款等先履行义务，不应向被告收取2016年之后的物业服务费用；因其无权在小区公共用地设置停车位并擅自收费，要求被告交纳停车费没有任何法律依据。请求法庭依法驳回其诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对原告提交的证据，被告虽然未到庭质证，但本院依法可以认证如下，前期物业管理委托合同1份系原告与房产开发公司签订的合同、2012年-2017年物业管理委托合同各1份系原告与业主委员会签订的合同、入住合约及物业服务协议系原被告签字的合同，能够证明原告负责被告所在该小区的前期及期满后的物业管理，双方形成物业服务合同关系，原被告对物业服务权利义务履行情况的事实，与本案有关联性，对其证明效力予以确认；卫住建发[2014]87号文件、中卫市物价局服务价格登记备案证1份系中卫市政府相关主管部门发布的文件，住房和城乡建设局关于组织成立水木兰亭业主大会的函、公告、业主管理规约各1份、企业信息公示报告1份、物业费欠费明细表1份、物业费催收通知1份系书证，能够证明原告依据相关规定，对被告所在该小区物业管理，并按规定的有关标准收取物业费，被告欠付物业费的事实，与本案有关联性，对其证明效力予以确认。对被告辩称涉案房屋因存在严重裂缝等质量问题，经与宝路通物业多次沟通，宝路通物业同意被告不交物业费的事实，经核：因原告不认可，而被告负有举证责任，但未提交证据证明，依法承担举证不利后果，对此本院不予认定。
经审理查明，原告是依法成立的物业服务企业，其前为宝路通物业公司，于2016年12月16日变更登记为现名称，为中卫市水木兰亭小区提供物业管理服务。2009年1月10日，原告以宝路通物业名义与宁夏宝路通房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》约定由原告为水木兰亭小区全体业主及物业使用人提供物业服务，业主交纳物业服务费等费用。2012年6月，水木兰亭小区业主委员会成立并通过了《业主管理规约》，后原告以宝路通物业名义与水木兰亭小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定业主支付物业服务费，按照中卫市物价局制定的物业服务收费标准文件规定将调整后的物业收费标准进行了公告。被告系购买水木兰亭小区8号楼1单元402室房屋（建筑面积为131.53㎡）的业主。原告按照中卫市物价局制定的物业服务收费标准文件规定及《物业管理委托合同》约定收费标准计算，原告物业服务的等级为一级，被告房屋的收费标准为0.8元/㎡.月，占用固定车位（东路28号）收费标准为120元/月，其拖欠自2014年1月1日至2017年12月31日期间房屋物业服务费共计5102元和自2014年3月5日至2017年12月31日期间车位管理费共计5500元未付。后原告向被告催要，被告推托不付。为此，原告诉至本院。
本院认为，被告万文跃是中卫市水木兰亭小区8号楼1单元402室房屋业主，原告宁夏温馨物业服务有限公司对中卫市水木兰亭小区物业管理服务经营，向包括被告在内的业主提供基本的物业服务，双方形成物业服务合同法律关系，应受到法律保护。原告提供了合同约定的物业服务项目，依法有从业主处获得相应的服务报酬的权利，被告拖欠原告享有的物业服务费，依法应当承担相应的民事责任。对原告要求被告向原告支付物业管理费10602元的诉讼请求，经核：房屋物业服务费共计5102元及车位管理费共计5500元符合物业管理委托合同约定，该请求有相应的事实及法律依据，本院依法予以支持。被告辩称房屋因存在严重裂缝等质量问题，经与宝路通物业多次沟通，宝路通物业同意被告不交物业费的意见，经核：被告购买原告管理服务小区的房屋，作为业主应承担交纳物业服务费的义务，被告提出房屋因存在严重裂缝等质量问题，但没有证据证明原告同意被告不予交纳物业服务费，依法应承担举证不利后果，故该意见本院不予采纳。被告辩称原告在2014年1月1日至2016年12月1日期间没有向被告提供物业服务，无权要求被告向其交纳物业服务费的意见，经核：宝路通物业在2014年1月1日至2016年12月1日期间向被告提供物业服务，后宝路通物业变更登记为原告的，原告依法承继了宝路通物业的债权债务，享有对被告所欠宝路通物业服务费主张清偿的权利，因此被告辩称原告无权要求被告向其交纳物业服务费的理由不能成立，本院依法不予采纳。被告辩称原告无权在小区公共用地设置停车位并擅自收费，其要求被告交纳停车费没有任何法律依据的意见，经核：原告与水木兰亭小区业主委员会签订《物业管理委托合同》约定车辆占用车位的收费标准，被告的车辆车位虽属小区公共用地，但系占用小区固定长期使用的车位，原告依据合同约定有权对停车位进行管理并收费，且并不违反物业管理条例及中卫市物价局制定的物业服务收费标准文件规定，因此被告的该辩解意见其依据不足，本院不予采纳。被告万文跃经本院依法传唤未到庭参加诉讼，不影响本院在查明事实的基础上依法做出缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告万文跃于本判决生效后五日内向原告宁夏温馨物业服务有限公司支付房屋物业服务费5102元；
二、被告万文跃于本判决生效后五日内向原告宁夏温馨物业服务有限公司支付车辆物业管理费5500元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费66元，减半收取计33元（原告已预交），由被告万文跃负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。
审判员宋建喜
二○一八年八月九日
书记员钟天敏
本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。