北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京0107民初382号
原告：杜兴坤，男，1968年10月1日出生，住北京市海淀区。
（公民身份号码:×××）
委托诉讼代理人：张炳华（系杜兴坤之妻），女，1972年6月23日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：辛晓君，北京倡衡（深圳）律师事务所律师。
被告：王剑，男，1978年5月3日出生，住北京市东城区。
（公民身份号码:×××）
委托诉讼代理人：邵蹟，北京邵蹟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贾云芳，女，1980年8月11日出生，住公司宿舍。（单位推荐）
第三人:北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区光华路7号汉威大厦26A1-2。
（统一社会信用代码:91110000794052784T）
法定代表人:卢航，董事长。
委托诉讼代理人：王亚楠，女，1986年7月26日出生，北京安信瑞德房地产经纪有限公司法务，住公司宿舍。
原告杜兴坤与被告王剑、第三人北京安信瑞德房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜兴坤及委托诉讼代理人张炳华、辛晓君，被告王剑的委托诉讼代理人邵蹟、贾云芳，第三人北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称：安信瑞德公司）的委托诉讼代理人王亚楠到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告杜兴坤向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年12月28日签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议、补充协议（二）；2、判令被告返还定金40万元，赔偿定金损失40万元；3、判令被告返还原告购房款68万元及按照中国人民银行同期贷款利率给付自2017年1月20日起至判决生效时止的利息；4、判令被告赔偿原告中介费损失10000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告经安信瑞德公司居间于2016年12月28日签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议、补充协议（二）。合同约定房屋坐落于北京市石景山区政达路XX，建筑面积供55．73平方米，房屋总价款205万元，该房屋已设定抵押，出卖人应于2017年1月28日前办理抵押注销手续。补充协议约定，关于房屋交易具体事宜的约定该房屋成交价格为205万元，当日向卖方支付购房定金40万元，于2017年1月23日向卖方支付第2笔购房定金68万元（后协议最后确定于2016年12月28日交定金2万元，于2016年12月30日见到业主本人，补齐户口本材料，补齐38万元定金），于过户前将购房款97万元存入资金监管账户。卖方于2017年1月28日前（按约定时间或条件）办理房屋的抵押登记注销手续。自本合同签订之日起90日内过户，第三条违约责任：第2项卖方出现以下情形之一的构成根本违约，买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；第（3）：逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过10日的，卖方出现上述根本违约情形之一，应在违约行为发生之日起10日内，以相当于该房屋总价款的20%向买方支付违约金，中介收取买方的所有费用不予退还，由卖方直接赔付买方。合同签订后，原告按合同约定分别向被告于2016年12月28日支付定金2万元、2016年12月30日支付定金38万元，共计40万元；2017年1月18日支付250000元，2017年1月19日支付一笔300000元、一笔50200元、一笔9900元、一笔9900元、一笔10000元，2017年1月20日支付50000元，共计68万元。原告按合同约定全面履行了义务，根据合同第3条第2项约定，被告应在2017年1月28日办理房屋抵押登记注销手续，被告未在约定时间办理，被告是在2017年3月27日办理完抵押登记注销手续，被告构成根本违约。因被告违约行为，造成原告丧失购房资格，导致购房合同无法继续履行，被告应承担全部违约责任。
被告王剑辩称，同意原告解除房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求，同意返还定金，但不同意双倍返还，同意返还购房款本金及在被告账户上的存款利息，不同意其他诉讼请求。理由如下：双方签订买卖合同中约定2017年1月28日前办抵押注销手续，原告曲解了合同约定文字含义，原告认为2017年1月28日完成抵押注销手续。买方同意并认可实际抵押注销所需时间长度。原、被告在2016年12月28日签订买卖合同后，被告就着手办理涉案房屋抵押注销登记手续，并且在2017年1月25日完成了第1次抵押注销手续；这期间，被告及时跟原告沟通了办理抵押注销登记手续情况，向买方介绍了还有两个抵押注销登记手续需要办理，买方同意继续办理抵押注销手续，原告清楚办理一个抵押注销手续的时间长度，并不是合同里约定的情况。北京市出台商业办公类房屋及限购政策，属于不可抗力，并非是卖方主观上不卖，并非是卖方恶意违约不卖，且出台限购政策是众所周知的事实。根据限购政策，涉案房屋属于商业办公类房屋，属于限购房屋，对房屋购买人即原告有了更加严格限制，原告不具备买房的资格，不是被告所能左右的。双方均同意解除合同，但就是否给予买方贷款利息补偿以及利息补偿的金额存在分歧。被告得知不能办理过户后，与原告进行沟通协商解除买卖合同事宜，并给原告发过律师函，要求解除合同，原告同意解除合同，并就补偿贷款利息的金额问题进行了多协商，但未能形成一致意见。综上所述，不同意原告的全部诉讼请求。
第三人安信瑞德公司述称，不同意退还中介费，原告其他诉求与第三人无关。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年12月28日，出卖方（甲方）王剑（委托代理人贾云芳）、买受人（乙方）杜兴坤经居间人安信瑞德公司居间介绍签订北京市存量房屋买卖合同、补充协议及补充协议（二），约定甲方将其名下的坐落于北京市石景山区政达路2号3层1单元314号房屋（涉案房屋）、建筑面积供55．73平方米、总成交价205万元出售给乙方，房屋的抵押情况为已设定抵押，抵押登记日期为2012年11月12日。其中，补充协议第一条约定：乙方于合同签订当日支付甲方购房定金40万元，于2017年1月23日向甲方支付第二笔购房定金68万元，乙方于过户前将购房款97万元存入资金监管账户；甲方应于2017年1月28日前办理该房屋的抵押登记注销手续；自合同签订之日起90日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续；双方在过户当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。另补充协议第三条违约责任约定：双方任何一方逾期履行补充协议第一条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日向守约方支付房屋总价万分之五的违约金；甲方出现以下情形之一的构成根本违约，乙方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供房产证、购房合同不等相关产权证明手续不真实、不完整或无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）履行本补充协议第一条约定义务超过10日的。甲方出现上述根本违约情形之一，应在违约行为发生之日起10日内，以相当于房屋总价款20%向乙方支付违约金，乙方收取的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。补充协议尾部标准：2016年12月28日，交定金2万元，于2016年12月30日见到业主本人，补齐户口本材料，补齐38万元定金。双方签订的补充协议（二）中约定，房屋总成交价205万元，双方同意亦房屋净价97万元办理房屋的缴税、过户手续。该协议生效后，如遇国家政策变动原因，造成无法按照房屋净价办理缴税、过户手续的，双方一致同意按照国家新政策执行。此外，涉案房屋房产证号为X京房权证石字第XX**号，房屋所有权人为王剑，共有情况为单独所有。
上述合同签订后，杜兴坤于2016年12月28日支付王剑定金2万元、2016年12月30日支付定金38万元、于2017年1月18日支付25万元、2017年1月19日支付合计63万元，于2017年1月20日支付5万元，以上杜兴坤向王剑支付房款合计108万元。杜兴坤另向安信瑞德公司支付中介费1万元。
因涉案房屋被设定了三次抵押权登记，王剑分别于2017年1月25日办理完毕第一次抵押注销登记、于2017年2月17日办理完毕第二次抵押注销登记、于2017年3月27日办理完毕第三次抵押注销登记手续。对此，杜兴坤述称，合同约定仅有一次抵押登记，不知道房屋是否存在其他抵押权登记状况。王剑认可房屋只有在办理完毕所有抵押登记注销手续后才可办理网签手续，出售涉案房屋时因房产证原件抵押在银行，对房屋上抵押登记状况并不清楚，认为依据合同约定，2017年1月28日应是其开始办理抵押登记注销手续的时间，而非办理完毕时间。安信瑞德公司认为，该时间为双方约定的办理完毕全部房屋注销登记的时间。
另，2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等五部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》规定：本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，个人购买应当符合下列条件：名下在京无住房和商办类房产记录的；在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税；商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。上述公告发布后，因涉案房屋不具备办理网签过户的条件，双方合同履行、违约责任等问题虽经多次协商沟通，但最终未能达成一致意见。
本院认为，结合当事人诉辩意见及查明的事实，本案争议的焦点，在于对王剑是否存在迟延办理房屋抵押注销登记而构成违约以及违约赔偿责任的认定。
本案中，杜兴坤与王剑签订的房屋买卖合同及相应补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，属合法有效，双方应按约定及时全面履行各自的义务。本案中，原告请求解除双方之间的房屋买卖合同及补充协议，对此被告表示同意，本院不持异议。但合同解除后并不影响双方之间合同的清算条款及违约责任的负担。
根据《合同法》相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行状况及合同性质，当事人可以要求恢复原状并要求赔偿损失。因此，合同解除后，王剑丧失占有并继续基于合同收取房款的依据，故应将所收取的全部房款退还给杜兴坤。
依据房屋买卖合同及补充协议约定，涉案房屋在出售时已被设定抵押，王剑应于2017年1月28日前办理房屋抵押登记注销手续。结合合同文本所使用文字的含义、交易习惯、订立合同的目的及各方陈述意见，应当认定王剑须于2017年1月28日前办理完毕房屋的全部抵押登记注销手续，而并非开始办理抵押登记注销手续。根据现查明的事实，王剑于2017年1月25日已办理完成一次抵押注销登记，但涉案房屋仍存在其余抵押登记，且自认订立合同时不了解房屋的抵押登记状况，故王剑关于2017年1月28日系开始办理房屋抵押注销登记的主张，与社会常理、交易习惯及查明的事实不符，本院不予采纳。鉴于王剑未能按照约定期限及时办理房屋抵押注销登记手续，且办理完毕房屋抵押注销登记是办理房屋网签手续并以确保合同能够顺利继续履行的前提，王剑理应依约定及时办理完毕房屋抵押注销登记，以保证房屋买卖合同存在实际履行之可能，但王剑于2017年3月27日才办理完毕涉案房屋全部抵押注销登记的行为，违反了合同约定而构成违约；同时，在此期间，由于2016年3月26日北京市的限购政策的实施导致合同必然无法继续履行。因此，王剑的迟延履约行为是合同无法继续履行以致合同解除的主要原因，对此存在重大过错，应承担相应违约赔偿责任。
杜兴坤主张王剑赔偿定金损失及中介费损失，王剑认为杜兴坤主张的数额过高。故关于杜兴坤请求王剑承担赔偿违约损失的合理主张，根据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同的履行状况、当事人的过错程度以及杜兴坤的实际损失等因素，本院酌情确定王剑承担违约赔偿责任的数额。鉴于以上已考虑到杜兴坤的实际损失，故对请求王剑赔偿中国人民银行同期贷款利息损失的主张，本院不再支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除杜兴坤、王剑及北京安信瑞德房地产经纪有限公司于2016年12月28日签订的北京市存量房屋买卖合同、补充协议以及杜兴坤、王剑签订的补充协议（二）；
二、王剑于本判决生效后七日内退还杜兴坤房款共计1080000元；
三、王剑于本判决生效后七日内赔偿杜兴坤违约损失及中介费损失共计280000元；
四、驳回杜兴坤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18210元，由王剑负担（杜兴坤已预交9105元，王剑于本判决生效后七日内直接给付原告杜兴坤，其余9105元于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 张英周
人民陪审员 李长征
人民陪审员 梁毅梅
二〇一八年八月二十日
书 记 员 车玉龙