西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碑民初字第02515号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安市南广济街38号。
负责人：杨新丰，行长。
委托代理人：樊徐立，陕西至正律师事务所律师。
委托代理人：谢艳，陕西至正律师事务所律师。
被告：白永丰，男，1962年11月3日出生，汉族，无业。
被告：杨菁山（曾用名杨金山），女，1965年7月23日出生，汉族，无业。
被告：西安万同房地产开发有限公司，住所地：西安经济技术开发区凤城二路29号。
法定代表人：武强，总经理。
委托代理人：梁欧，女，该公司职员。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西省分行）与被告白永丰、杨菁山、西安万同房地产开发有限公司（以下简称万同房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行陕西省分行委托代理人谢艳，被告万同房地产公司委托代理人梁欧到庭参加诉讼。被告白永丰、杨菁山经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现己审理终结。
原告建行陕西省分行诉称，被告白永丰、杨菁山向原告借款570000元用于购买位于西安市经济技术开发区凤城九路以北文景路以东城市星钻第2幢1单元12层11204号房屋。被告白永丰、杨菁山承诺以购买的房屋对上述借款承担抵押担保责任。原告按约给被告白永丰、杨菁山发放了贷款，但被告白永丰、杨菁山未按约偿还借款本息。现起诉要求：1、宣布贷款立即到期，判令被告白永丰、杨菁山偿还原告截止到2015年4月11日借款本金480755.83元、利息2463.88元、罚息63.47元、复利79.59元，共计483362.77元，及2015年4月11日后至清偿之日止所产生的利息、罚息、复利按照相关规定计算；2、原告对依法处置位于西安市经济技术开发区凤城九路以北文景路以东城市星钻第2幢1单元12层11204号抵押房产所得价款享有优先受偿权；3、被告万同房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；4、诉讼费由二被告承担。
被告白永丰、杨菁山未答辩。
被告万同房地产公司辩称，被告白永丰、杨菁山与原告签订《借款合同》及《抵押合同》。其与原告间签订了《最高额保证合同》。被告白永丰、杨菁山将其所购房屋抵押给原告，作为偿还借款的担保。原告请求其对全部债务承担连带保证责任，不符合法律规定。《最高额保证合同》中对人保与物保实现顺序没有约定。原告应首先就主债务人白永丰提供的抵押物实现其债权，被告万同公司作为保证人，仅对物的担保以外的债务承担保证责任。被告万同公司对抵押物不足清偿的债务承担补充责任，原告对被告万同公司的请求违反法律法规相关规定，不能成立，人民法院应予驳回。
经审理查明，2010年7月21日，原告建行陕西省分行与被告万同房地产公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：因购置坐落于西安市经济技术开发区凤城九路以北文景路以东城市星钻项目所属之房产而与原告建行陕西省分行发生借贷关系的全部债务人。最高额保证所担保的债权自2010年7月21日至2013年7月21日。最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币贰亿元整；合同项下提供的保证为连带责任保证。无论原告建行陕西省分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保，原告建行陕西省分行均可直接要求被告万同房地产公司在其保证责任范围内承担连带保证责任，被告万同房地产公司不提出任何异议。
2011年3月9日，原告建行陕西省分行与白永丰签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告白永丰为购买位于西安市经济技术开发区凤城九路以北文景路以东城市星钻第2幢1单元12层11204号房屋，向原告建行陕西省分行借款570000元；借款采用等额本息还款法，每月归还本息4814.58元；借款期限为2011年3月9日至2027年3月9日，共壹佰玖拾贰个月；如果被告白永丰不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则原告建行陕西省分行有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求白永丰立即清偿借款本息及相关费用，解除与被告白永丰的借贷关系。同日，原告建行陕西省分行与被告白永丰、杨菁山签订了《西安市房地产抵押合同》一份，被告白永丰、杨菁山将上述房屋抵押给原告建行陕西省分行，为上述借款提供抵押担保。2011年5月18日，西安市房产管理部门为上述抵押房产办理了《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》。2011年4月11日，原告建行陕西省分行将570000元转入被告白永丰的建行个人银行账户内。被告白永丰多次未按约偿还借款本息，截止2015年10月11日共拖欠原告建行陕西省分行借款本金467121.39元、利息2393.99元、罚息34.93元、复利39.26元，共计469589.58元未偿还。
另查明，被告白永丰与杨菁山系夫妻关系，该笔借款发生在夫妻关系存续期间。万同房地产公司已代被告白永丰、偿还原告借款87687.62元。
以上事实，有《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、《抵押登记备案证明》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、贷款支付凭证、个人贷款对账单、《结婚证》、原、被告当庭陈述及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告建行陕西省分行与被告白永丰、杨菁山及万同房地产公司分别签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规规定，应属有效合同，双方均应按约履行各自的义务。原告按约履行了发放贷款义务，被告白永丰未按约履行还款义务，己构成违约，应承担向原告偿付全部借款本息的违约责任。被告白永丰与杨菁山系夫妻关系，该笔借款发生在夫妻关系存续期间，应为夫妻共同债务。现原告要求被告白永丰、杨菁山偿还借款本金467121.39元、利息2393.99元、罚息34.93元、复利39.26元，共计469589.58元，及2015年10月11日至贷款实际清偿之日的利息、罚息、复利之诉讼请求，本院依法予以支持。被告白永丰、杨菁山以所购房屋为上述借款提供抵押担保，已办理抵押登记备案，原告要求对被告白永丰、杨菁山抵押房产变现所得价款优先受偿，符合法律规定，依法应予支持。根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》明确约定，无论原告建行陕西省分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保，原告均可直接要求被告万同房地产公司在其保证责任范围内承担连带保证责任。因此，原告要求被告万同房地产公司对被告白永丰、杨菁山的上述债务承担连带保证责任的请求，依法予以支持。被告万同房地产公司承担保证责任后，有权向被告白永丰、杨菁山追偿。关于被告万同房地产公司辩称一节，因与双方签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定不符，其辩称依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条之规定，判决如下：
一、被告白永丰、杨菁山于本判决生效后十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行本金467121.39元，利息2393.99元、罚息34.93元、复利39.26元，共计469589.58元，2015年10月11日至贷款实际清偿之日所产生的利息、罚息、复利按合同约定计算支付。
二、被告白永丰、杨菁山未按上述期限履行还款义务，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对被告白永丰、杨菁山位于位于西安市经济技术开发区凤城九路以北文景路以东城市星钻第2幢1单元12层11204号抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
三、被告西安万同房地产开发有限公司对被告白永丰、杨菁山上述债务承担连带清偿责任。在承担保证责任后，有权向被告白永丰、杨菁山追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费9240.44元（案件受理费8550.44元，公告费690元）由被告白永丰、杨菁山负担（此款原告己预交，被告白永丰、杨菁山在支付上述款项时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 马利群
代理审判员 朱 璘
人民陪审员 闫 玲
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 霍晓川