广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中一法民一初字第1941号
原告：中山市昌生物业管理有限公司，住所地中山市东区。
法定代表人：梁卓灵，董事长。
委托代理人：周维坤、刘佩琪，分别系广东卓正律师事务所律师、实习律师。
被告：黄建伟，男，1971年12月26日出生，汉族，住中山市东区。
第三人：中山市昌生花园房地产开发有限公司，住所地中山市东区。
法定代表人：冯文晖，董事长。
委托代理人：段丽萍，公司总经办主办。
原告中山市昌生物业管理有限公司（以下简称昌生物业公司）诉被告黄建伟物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月18日立案受理后，依职权追加中山市昌生花园房地产开发有限公司（以下简称昌生房地产公司）为无独立请求权第三人，并依法组成合议庭于2014年1月13日公开开庭进行了审理。原告昌生物业公司及其委托代理人周维坤，被告黄建伟，第三人昌生房地产公司委托代理人段丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昌生物业公司诉称：被告于2007年9月19日与昌生房地产公司签订中山市商品房买卖合同，购买了昌生房地产公司所开发建设的帝璟东方。合同约定交楼日期为2007年12月30日前，该房屋具备交付条件后，昌生房地产公司于2007年12月21日向被告发出书面收楼通知。后被告以地下室安放发电机等各种理由拒绝收楼并与昌生房地产公司发生诉讼。2007年6月25日，昌生房地产公司与原告签订《中山市前期物业服务合同》，采用协议方式选聘原告作为帝璟东方小区的前期物业服务单位，合同约定高层住宅（带电梯）物业服务费用标准为每月每平方米建筑面积为2.3元，业主应在每月5日前支付当月物业服务费用，业主逾期支付物业服务费的，还应从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五支付滞纳金（违约金）。该物业服务费用标准取得了物价主管部门的审批。被告所购买的帝璟东方聚福居×幢×房为带电梯高层住宅，建筑面积为97.79平方米，每月物业服务费为224.92元。截止于2013年9月，被告拖欠的物业服务费本金为15519.48元，由此产生的逾期物业服务费为47405.96元。此外，被告还应分摊的梯间电费为387.04元。前述款项经原告多次催收未果，特依法向法院提起诉讼，请求判令：1.被告立即向原告支付物业服务费、梯间电费及逾期付款滞纳金等合共人民币63312.48元（暂计至2013年9月）；2.被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告变更其诉讼请求为：1.被告向原告支付2008年1月至2014年1月（共73个月）的物业服务费16419元、分摊梯间电费为387.04元及逾期付款滞纳金63312.48元（按每日千分之三自2008年1月计至2013年9月）。
原告为支持其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.商品房买卖合同；2.中山市前期物业服务合同；3.关于帝璟东方园商住小区物业服务收费的复函；4.帝璟东方园房屋验收表。
被告黄建伟辩称：一、原告至今未与被告签订物业服务合同，也未通知被告去验收房屋。故原告主张的物业服务费、滞纳金及梯间电费等费用无法律依据。自从第三人与被告发生纠纷，长达六年以来第三人和原告一直刁难和阻挠被告正常收房。自2008年以来，在被告多次主动要求收房过程中，先后遭遇第三人欺诈售楼、第三人所售物业未符合收房条件、第三人恶意阻碍司法鉴定、第三人所售物业未经过被告验收、原告借故刁难被告收房等原因而使被告至今无法正常收房。1.经被告起诉，（2009）中一法民一初字第275号民事判决判决，第三人被迫拆迁发电机后，被告立刻主动缴纳契税，曾多次主动上门找原告要求收房，却被原告以不合理的、含糊的理由拒绝交房，有录音记录为证。2.被告再次向法院起诉后，被告被迫在2013年3月15日将房屋钥匙交付被告，但对于被告提出的例如：车位的电动闸门变形、轮轨错位无法使用及保修、车位地面塌陷、房屋大门号码缺失、大门把手及门锁生锈不能开启等问题不予理睬，导致被告至今未能进入自己的房屋，有图片为证。更有甚者，被告的私人车位长期被其它车辆停放、半地下室长期被原告占用来堆放杂物垃圾，有图片和验收表为证。二、因原告从未向被告主张催收所收相关费用，依法对超过2年诉讼时效的费用不予保护。三、原告收取物业服务费的权利需要依合同待被告验收楼房并与原告签订物业服务合同时才享有。且物业管理合同约定的滞纳金过高，不予认可。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。
被告黄建伟就其辩解在举证期限内提交的证据有：1.书面录音资料；2.验收表一张；3.照片12张。
第三人昌生房地产公司述称：第三人在2007年12月21日向被告发出书面收楼通知，要求被告在2007年12月30日收楼。而被告陈述的问题也得到解决，但是被告仍然没有缴纳物业服务费。经过法院调解后第三人也已经将房屋钥匙交给被告了，中山市中级人民法院生效的判决书中确定交楼时间为2011年3月15日，也即第三人向被告交付钥匙的时间，第三人已经履行了该生效判决。综上，第三人履行了交楼义务，涉诉物业的物业服务费应由被告承担。
第三人未向本院提交证据。
经审理查明：2007年9月19日，黄建伟与昌生房地产公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定黄建伟向昌生房地产公司购买其所开发的位于中山市东区新村帝璟东方，该商品房属预售，按套出售，建筑面积为97.46平方米，套内面积为82.47平方米，购房价款为750000元。合同第八条约定交付期限及条件为昌生房地产公司应在2007年12月30日前将具备下列第4种条件即“该栋楼宇的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》取得工程编号”，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府有关部门验收程序改变；3、买受人未履行付款或合同所约定的各种手续；……”；第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为“（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、自合同约定的交付期限届满之日起，视为商品房已交付，商品房毁损、灭失的风险及物业服务费等相关费用由买受人承担。2、如买受人未履行付清应付款（应付房价款、专项维修基金、物业管理费按金等），而未能如期交付的，买受人尚欠房款、专项维修基金按应付未付款的每日万分之二，物业管理费按每日百分之一缴纳滞纳金。上述费用以及办契证税费未缴清时，出卖人有权拒绝交楼给买受人而不承担延期交楼的责任。该合同亦约定：“在业主大会选聘物业管理公司之前，该商品房所在的小区物业管理服务由出卖人选聘有合法资质的物业管理公司提供物业管理。出卖人与选聘的物业管理公司签订书面的《前期物业服务合同》。出卖人在销售该商品房前，应向买受人明示出卖人制定的《业主临时公约》并予以说明，买受人在签订本合同时，应对遵守《业主临时公约》作出书面承诺。买受人同意该商品房由出卖人所指定的物业管理公司负责管理，并确认出卖人与物管公司签订的物管协议，并按有关规定缴纳相关费用。”合同还约定了双方其他权利义务。
涉案房屋于2007年10月31日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》工程编号。2007年12月21日，昌生房地产公司向黄建伟发出书面的收楼通知。黄建伟于2008年4月11日付清全部购房款。此后，黄建伟前往准备收楼时，发现涉案商品房楼下的地下室印着“危险”警告语，得知该地下室原来是发电机房后，多次与昌生房地产公司交涉，同年10月，黄建伟再次交涉察看现场时，发现发电机房放着箱装的柴油、油漆等易燃物。2008年10月28日至12月22日期间，黄建伟与昌生物业公司对房屋进行四次验收，均提出发电机房可能存在安全隐患的问题，这也是第四次验收时黄建伟提出的唯一问题。黄建伟遂要求该公司提出解决方案及提供安装、验收资料。因交涉及多方投诉无果，黄建伟于2009年1月21日向本院提起对昌生房地产公司的诉讼，要求退房，自此引发了双方之间的第一次诉讼。该案中，黄建伟申请对其房屋卧室下面地下室内的柴油发电机运转时产生的噪音、废气等进行鉴定，本院委托的鉴定机构于2009年9月24日对现场勘验时，因昌生房地产公司在诉讼中将发电机的部分配件拆除，并表示柴油发电机已不再使用，没有修复的必要，不同意再装机进行鉴定。本院在该案中以黄建伟未能提供证据证明昌生房地产公司的发电机有开机发电，亦未提供充分证据证明昌生房地产公司以欺诈手段使其违背真实意思签订商品房买卖合同为由驳回黄建伟的诉讼请求。黄建伟在该案一审判决作出后，没有提起上诉，该案判决于2010年5月26日发生法律效力。黄建伟于该案生效后主动交纳契税，并前往昌生房地产公司办理收楼，但昌生物业公司以黄建伟未缴清此前的物业服务费为由拒绝交付钥匙，从而引发了黄建伟与昌生房地产公司之间的第二次诉讼。在该次诉讼期间，经本院主持调解，昌生房地产公司于2011年3月15日交付钥匙给黄建伟，黄建伟办理收楼手续，于2011年3月22日撤回该案起诉。2011年5月6日，黄建伟第三次将昌生房地产公司诉至本院，主张昌生房地产公司支付2010年5月26日至2011年3月15日期间的逾期交楼违约金，经两级法院审理，中山市中级人民法院2013年8月30日作出的生效判决判令昌生房地产公司支付黄建伟自2010年5月26日至2011年3月15日逾期交楼违约金（以750000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准计算）。2013年9月18日，昌生物业公司以黄建伟拖欠物业费为由，将黄建伟诉至本院，主张前述实体权利。
又查：涉案房产所在小区由昌生房地产公司委托昌生物业公司管理服务，至今未成立业主委员会。2007年6月25日，昌生房地产公司（甲方）与昌生物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》约定：甲方依法采用协议方式选聘乙方对本物业实施前期物业管理；本物业竣工验收交付使用后，乙方向业主和非业主使用人提供以下日常服务：房屋建筑共用部位的维修养护和管理，共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，生活服务设施、绿化与建筑小品的维修养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，安全防范工作等。第十二条约定本物业竣工验收交付使用后，乙方按以下标准向业主、非业主使用人收取物业服务费：1.住宅按建筑面积每月每平方高层住宅（有电梯）2.3元、多层住宅（无电梯）1.5元收取；商铺按建筑面积每月每平方米3元收取；2.已竣工验收（以建设部门签发房屋建筑工程竣工验收备案表的时间为准）但仍未售出或交付使用的物业，由乙方按本条本款第1点约定的标准向建设单位（业主）收取物业服务费。第十三条约定：“业主从甲方通知收楼之日起开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每个月5日前……”第十四条约定：“甲方逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交滞纳金；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金。”第十七条规定：“物业竣工验收交付使用后，其共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用按以下方式承担：1.保修期内由甲方承担；2.保修期后由全体业主承担，或用专项维修资金支付。”以上收费标准得到中山市物价局的收费许可。
再查：黄建伟已取得涉讼房屋的房地产权证，房地产登记的建筑面积为97.79平方米。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。被告房产所涉小区未成立业主委员会，该物业属于前期物业管理阶段。根据《物业管理条例》的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，昌生物业公司与昌生房地产公司签订了前期物业服务合同，黄建伟与昌生房地产公司签订的商品房买卖合同已约定买受人同意该商品房由出卖人所指定的物业管理公司负责管理，并确认出卖人与物管公司签订的物管协议，并按有关规定缴纳相关费用。因此原告与第三人签订的前期物业服务合同对被告具有约束力。《物业管理条例》第四十二条规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《广东省物业管理条例》第四十一条规定：“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。……”以上规定明确了买受人支付物业服务费的时间界点。本案中，第三人交付被告房屋的时间为2011年3月15日，依照前述规定，被告应当自2011年3月15日起支付物业费，在此之前的物业服务费应由第三人承担。原告于2013年9月18日起诉，没有证据证明原告2011年9月18日前向被告追讨过物业服务费，故对于2011年9月18日前的物业费的主张，因超过两年的诉讼时效，本院不予支持。被告应按每月224.92元（2.3元／月／平方米×97.79平方米）的标准支付自2011年9月18日起至2014年1月31日共28.43个月的物业服务费6394.48元。
关于被告抗辩的车位电动闸门变形、轮轨错位无法使用及保修、车位地面塌陷、房屋大门号码缺失、大门把手及门锁生锈不能开启等问题，上述问题在其2008年最后一次验收时并未提出，没有证据显示这些瑕疵在2011年3月15日交房时即客观存在，年久不用客观上也容易导致生锈等问题；且这些瑕疵不属于涉及房屋主体结构或直接关系居住安全的严重质量问题，买受人可通过要求出卖人承担修复责任或请求赔偿损失来救济，不能据此拒绝收楼；且被告实际上已收楼。故被告黄建伟以上述问题抗辩拒绝交纳物业服务费的理由不成立，本院不予采信。关于昌生物业公司主张的2011年3月15日前的物业服务费，从黄建伟与昌生房地产公司的三次诉讼过程看，没有证据证明系归结于黄建伟本人的原因拒绝收楼，因而不能视为黄建伟已收楼（关于交付时间，在第三次诉讼中已经过两级法院生效判决书的充分论证，本案中不再展开论述）。故对原告及第三人陈述的被告应从第三人通知收楼时起支付物业服务费的理由，理据不足，本院不予采纳。
关于原告诉请的梯灯费，因合同中未约定，原告亦未举证证实产生的依据，故本院不予支持。
关于原告主张的滞纳金，其性质实为逾期付款违约金。被告逾期支付物业服务费已构成违约，原告有权要求被告支付违约金。鉴于合同约定的日千分之三标准过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。
综上，原告诉请的合理部分，本院予以支持；被告辩解的合理之处，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条、第六十七条，《广东省物业管理条例》第三十七条、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告黄建伟于本判决生效之日起七日内，向原告中山市昌生物业管理有限公司支付2011年9月18日至2014年1月的物业服务费6394.48元及逾期付款违约金（计算方法：2011年9月物业服务费以96.72元为本金、自2011年10月至2014年1月期间物业服务费以每月224.92元为本金，均从每月的次月1日起，按中国人民银行同类同期贷款利率计至本判决确定的给付之日止）；
二、驳回原告中山市昌生物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1383元（原告已预交），由原告中山市昌生物业管理有限公司负担1243元，被告黄建伟负担140元（被告于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审判长 钟劲松
审判员 黄凤坤
审判员 董诗婷
二〇一四年二月十二日
书记员 李绮湘