河北省石家庄市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2013）石执审字第00219号
案外人康书贞，女，汉族。
委托代理人任红威，河北三和时代律师事务所律师。
申请执行人南通市达欣工程股份有限公司。
法定代表人马和军，该公司董事长。
委托代理人张军，该公司法律顾问。
被执行人河北万佳房地产开发有限公司。
法定代表人赵文亭，该公司董事长。
委托代理人陈淑琴，河北冀华律师事务所律师。
委托代理人王艳芝，该公司员工。
本院在执行南通市达欣工程股份有限公司（以下简称南通达欣公司）与河北万佳房地产开发有限公司（以下简称万佳房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人康书贞对本院查封被执行人万佳房地产公司开发的位于正定县华安西路31号“万佳丽都”1幢7号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对该案进行审查，现已审查终结。
案外人康书贞向本院提出书面异议称，贵院查封的万佳丽都1幢7号房产（商铺）系康书贞于2009年8月17日从万佳房地产公司购买的，双方签订了《商品房买卖合同》，且康书贞支付了全部价款，房屋也已经交付使用，因此案外人对上述房屋享有所有权，该房产与万佳房地产公司无关。贵院在案外人康书贞不知情的的情况下对上述房屋采取了查封措施，已经损害了其合法权益。依据《民事诉讼法》以及最高院相关司法解释，特提出异议，恳请贵院立即中止对上述财产的执行，并依法解除查封，返还案外人康书贞的财产，以便其办理房产证。
为证明以上事实，康书贞向本院提交以下证据：
商品房买卖（预、销售）合同及补充协议复印件一份，拟证明其与万佳房地产公司就本案争议房产已于2009年8月30日签订了合法、有效的房屋买卖合同；
中国农业银行银行卡存款业务回单、帐户历史明细查询打印单各一份、光大银行特约商户签购单复印件一张，拟证明康书贞于2009年8月11日向万佳房地产公司支付28万元购房款，余款以现金支付；
万佳房地产公司出具的“收到康书贞商铺款（7号）1300000元”收据第二联（收据联）复印件一份，拟证明其已向万佳房地产公司交付全额购房款；
万佳丽都房屋接收确认单复印件一份，拟证明康书贞已实际占有本案争议房产；
万佳美物业服务有限公司出具《收入明细》及《业主收入明细说明》各一份，拟证明康书贞已实际占有该房产。
上述证据复印件与原件核对无异。
申请执行人南通达欣公司辩称，案外人康书贞所提异议不成立，理由如下：一、根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立，变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案争议房产因未办理房屋过户手续，因此所有权应属于被执行人万佳房地产公司，案外人康书贞无权对争议房产主张权利。二、被执行人万佳公司与案外人存在恶意串通签订虚假合同转移查封房产的行为。首先，案外人未根据相关规定在合法期限内办理商品房预售登记、权属登记；其次，案外人对履行合同付款义务的方式、凭证、资金来源未予以充分说明，且大额房款以现金方式支付不符合交易习惯；第三，案外人仅提交了被执行人出具的购房收据，而未提交购房发票，违背法律规定，也不符合商品房销售惯例。而且被执行人开发的房产项目共500余套，大多在2010年前办理了预售登记手续，而本案查封的42套房产至今未出具发票，其唯一合理解释是发票出具时间无法造假。三、假设案外人与被执行人的房产交易存在，根据相关法律规定，案外人未在法定期限内办理预售登记和权属登记，其自身也存在过错，其提出的解除查封的理由不能成立。综上，我公司认为贵院应当依据不动产登记的基本原则，结合通常购房交易习惯，推定被执行人与案外人恶意串通损害申请执行人的合法权益。请求法院依法驳回案外人康书贞的异议。
申请执行人南通达欣公司未向本院提交证据。
被执行人万佳房地产公司称，认可案外人康书贞所提异议事实、理由及相关证据。原因如下：一、我公司与康书贞之间签订的《商品房买卖（预、销售）合同》及补充协议合法有效；二、康书贞已经依合同向我公司全额支付购房款，我公司也已为其开具房款收据；三、该房屋已交付康书贞使用；四、康书贞多次要求我公司办理房产过户手续，但因我公司疏忽，未向购房人开具购房款发票，亦未办理房屋预售备案手续，致使该房屋被贵院查封，但未办理房屋预售登记及过户手续不影响房产交易的真实性；五、南通达欣公司主张我公司与案外人恶意串通损害该公司利益，但该公司没有提交证据予以证明，其主张不能成立。综上，本案争议房产已由我公司合法出卖给康书贞，康书贞已经支付全部价款并实际占有，且其对该房产未办理过户手续无过错，贵院应当依法解除对该房产的查封。
被执行人万佳房地产公司为支持其上述主张，向本院提交如下证据：
商品房买卖（预、销售）合同及补充协议复印件；
房款收据第三联（记帐联）复印件；
房屋接收确认单复印件；
上述证据复印件与原件核对无异。
本院查明，南通达欣公司与万佳房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，审理过程中，依原告南通达欣公司之申请，本院作出（2010）石民三初字第00062号民事裁定，查封被告万佳房地产公司开发的“万佳丽都”住宅楼共42套。2011年6月13日，本院作出（2010）石民三初字第00062号民事判决。被告万佳房地产公司不服，上诉于河北省高级人民法院，该院经审理作出的（2011）冀民一终字第128号民事判决，变更本院（2010）石民三初字第00062号民事判决为：在扣除5%质量保证金后，河北万佳房地产公司在本判决生效后十日内支付南通达欣公司工程款19702632.99元，并自2009年9月5日起至本判决生效之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息。一审案件受理费、保全费及鉴定费的负担不变（案件受理费18.7666万元、保全费5000元由被告万佳房地产公司负担。鉴定费90万元由原告南通达欣公司、被告万佳房地产公司分别承担45万元。）；二审案件受理费187666元由万佳房地产公司负担。判决生效后，南通达欣公司向本院申请强制执行。2013年2月5日，本院在《人民法院报》刊登公告，向被执行人万佳房地产公司公告送达了（2013）石执字第00001-1号执行通知书。2013年3月22日，本院作出（2013）石执字第00001-2号执行裁定，继续查封被执行人万佳房地产公司开发的位于正定县华安西路31号“万佳丽都”住宅、商铺共42套，其中包括本案争议房产。以上事实由执行卷宗内相关材料予以证实。
另查明，案外人康书贞与万佳房地产公司于2009年8月30日签订了《商品房买卖（预、销售）合同》及补充协议，该合同（协议）约定，康书贞购买万佳房地产公司开发的位于正定县华安西路“万佳丽都”1幢7号房产，该房屋用途为商业，总价款为人民币1300000元。2009年8月17日，万佳房地产公司为康书贞出具了票号为“0340489”、金额为“1300000元”的房款（7号）收款收据第二联（收据联），该收据联与万佳房地产公司提交收据第三联（记帐联）票号相同、内容一致。2009年9月8日起，康书贞陆续向物业公司交纳了上述房屋的装修押金、物业费、水电费等费用。以上事实有案外人康书贞、被执行人万佳房地产公司的提交证据及万佳美物业服务有限公司出具的“收入明细和说明”及本院调取康书贞初次向物业公司交纳相关费用凭证等证据证实。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，正定县华安西路31号“万佳丽都”1幢7号房产系被执行人万佳房地产公司开发，该房产在本院查封前未办理商品房预售合同登记备案及产权过户登记手续，故，本院对该房产采取查封措施并无不当。现案外人康书贞提交证据证明其已于本案查封前依《商品房买卖（预、销售）合同》约定支付全部价款购买并实际占有了该房产。该房产因万佳公司未能在法定期限内办理商品房预售合同登记备案手续而未能办理过户登记手续，其自身并无过错，因而请求法院依法解除对该房产的查封。被执行人万佳房地产公司认可案外人上述主张之事由，并提交证据予以佐证。申请执行人南通达欣公司对上述事实不予认可，主张案外人与被执行人恶意串通损害该公司的合法权益，但因该公司未向本院提交证据，且现有证据亦不能证明案外人与被执行人恶意串通、或案外人对此有过错，其主张本院不予支持。综上，案外人康书贞所提异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止本院查封被执行人河北万佳房地产开发有限公司开发的位于正定县华安西路31号“万佳丽都”1幢7号房产的执行。
本裁定送达后立即生效。
审判长 何 东 华
审判员 侯 丽 萍
审判员 高 福 兴
二〇一三年十一月十九日
书记员 陈爽（兼）
提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。