宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）甬仑榭民初字第38号
原告：王渊峰，男，1971年4月8日出生，汉族，居民，住宁波市北仑区。
委托代理人：张书达，浙江法校（宁波）律师事务所律师。
委托代理人：胡雪峰，女，1971年2月1日出生，汉族，居民，住宁波市北仑区，系原告妻子。
被告：冠泉置业（宁波）有限公司（组织机构代码：56704591-2），住所地：宁波市北仑区新碶渤海路655号4幢1号。
法定代表人：张一，总经理。
委托代理人：徐新源，浙江蓝泓律师事务所律师。
原告王渊峰诉被告冠泉置业（宁波）有限公司（以下简称冠泉置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年9月24日立案受理，依法由审判员陈建根适用简易程序于同年10月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张书达、胡雪峰，被告委托代理人徐新源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王渊峰起诉称：2012年6月21日，原告在被告开发的凯旋华庭楼盘售楼处查看楼盘，听从被告业务员介绍后，双方达成购房意向，原告当即支付购房意向金20000元。次日，原告经现场查看后，选定购买凯旋华庭24幢2101室商品房，约定总房价1680000元，原告又付款80000元，先后两次付款合计100000元作为购买凯旋华庭24幢2101室商品房的购房保证金，并由被告开具定金收据一份。因原告需办理购房按揭，而被告施工尚未达到办理条件，正式签订合同尚在商议之中。同年8月底，原告意外得知，原告订购的凯旋华庭24幢2101室商品房已出售给他人，经核实，被告明确表示该房已出售给他人，不可能与原告继续签订合同。为此，原告给被告发出律师函，限期被告双倍返还定金200000元给原告指定账户。但被告缺乏诚意，不愿双倍返还定金，协商未果。现要求法院判令被告双倍返还原告购房定金200000元。
原告为此向本院提交下列证据：
1、被告于2012年6月22日出具的定金100000元的《收据》一份，证明原告向被告交付购房定金100000元的事实；
2、《律师函》圆通快递寄单及查询记录各一份，证明原告向被告主张双倍返还定金200000元的事实。
被告冠泉置业公司答辩称：原告交付的100000元并非购房定金，属于立约保证金，因双方未签订书面的定金协议，也没有订立认购协议，不符定金的形式要件和合同要件，原告交付的款项在主合同订立之前，仅具有立约保证性质；原、被告未达成购房协议，原告存在过错，被告曾多次与原告协商沟通，但由于原告自身原因未能按期办理购房按揭，不能按正常购房流程与被告签订认购协议和商品房买卖合同，损害了被告的利益；故原告的证据不足以证明其交付的款项为定金，只能为立约保证金予以返还。
被告为此向本院提交下列证据：
1、被告与原告通讯记录单一份，证明被告曾电话通知原告签订认购协议的事实；
2、被告与其他客户签订的凯旋华庭《认购协议》一份，证明被告与购房人需签订认购协议，明确购房定金的事实；
3、《商品房预售许可证》一份，证明被告销售凯旋华庭楼盘已经审批许可。
经开庭审理，原、被告举证、质证，本院认定证据如下：
原告提交的证据1（被告于2012年6月22日出具的定金100000元的《收据》一份），证明原告向被告交付购房定金100000元的事实；证据2（《律师函》圆通快递寄单及查询记录各一份），证明原告向被告主张双倍返还定金200000元的事实。被告质证认为，原告交付的款项只是立约保证金，并非合同定金，《律师函》只是一个单方意见，缺少证据的合法性、关联性。本院认为，双方对证据的客观性无异议，予以认定，但至于证据的定性应结合法律和其他证据综合认定。
被告提交的证据1（被告与原告通讯记录单一份），证明被告曾电话通知原告签订认购协议的事实；证据2、被告与其他客户签订的凯旋华庭《认购协议》一份，证明被告与购房人需签订认购协议，明确购房定金的事实；证据3（《商品房预售许可证》一份），证明被告销售凯旋华庭楼盘已经审批许可。原告质证认为，证据1，只是双方有联系，但不能证明联系内容；证据2，原告不知情，与本案无关；证据3无异议。本院认为，证据3双方无异议予以认定，证据1、2，原告有异议，电话通讯清单只能证明有通话，但不能证实通话内容，被告与其他客户签订的《认购协议》与原、被告间约定内容可能不同，故应综合认定。
综上，本院认定事实如下：
2012年6月21日，原告王渊峰在被告冠泉置业公司开发的凯旋华庭楼盘售楼处查看楼盘后，双方达成购房意向，原告先支付被告20000元作为购房意向金。次日，原告经现场查看后，选定购买凯旋华庭24幢2101室商品房，原告又付款80000元，先后两次付款合计100000元，作为购买凯旋华庭24幢2101室商品房的预约定金，并由被告开具定金收据一份，收据中载明：“收款事由：凯旋华庭高层24-2101定金”。但双方就合同的其他条款正在协商中，未正式签订购房合同。同年8月底，原告得知，原告订购的凯旋华庭24幢2101室商品房已出售给他人，为此，原告给被告发出律师函，限期被告双倍返还定金200000元给原告指定账户。但被告不愿双倍返还定金，协商未果。现原告诉至本院要求判令被告双倍返还原告购房定金200000元。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，在商品房买卖合同中，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金的行为，在法律上为预约，预约是相对于本约而言的一种特殊合同，其目的指向本约的缔结，双方间预约行为经协商一致，成为预约合同，对双方当事人均有约束力，应当依此约定享有权利和履行义务。本案中，原、被告经协商后，原告预定购买凯旋华庭24-2101室商品房，被告收取原告定金100000元，鉴于被告对该楼盘已经领取《商品房预售许可证》，凯旋华庭24-2101室商品房的位置、面积、价位等均相对确定，商品房买卖合同的具体条款还需进一步协商确定，故原、被告间的预购和收取定金行为，已经形成预约合同，该预约合同对双方均有约束力。事后，双方虽就订立商品房买卖合同进行协商，但未及时达成一致意见。而被告单方决定将原告预定的房屋出售给他人，庭审中，被告未能举证证明在出售前通知原告限期签订合同，造成违约被告存在过错，被告因此应承担相应的法律责任，鉴于原告预定的商品房已被出售，继续履行合同已不可能，原告现要求被告双倍返还定金的请求符合法律规定，本院予以支持。被告辩称，立约保证金不能双倍退还的理由，难以成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
被告冠泉置业（宁波）有限公司应双倍返还原告王渊峰定金计人民币200000元，该款于本判决书发生法律效力后十日内付清。
本案受理费计人民币4300元，由被告冠泉置业（宁波）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件的案件受理费；如通过银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部；如通过邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。上诉案件的案件受理费未在上诉期限内预交的，应当在上诉期届满后七日内预交，逾期不交，作自动放弃上诉处理。
如本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。
审 判 员 陈建根
二〇一二年十月二十五日
代书记员 张哲盈