＼n北京市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）二中民终字第15489号＼n上诉人（原审被告）军安投资集团有限公司，住所地北京市东城区朝阳门北大街1号新保利大厦5层C区。＼n法定代表人黄栋，董事长。＼n委托代理人张军，北京市大地律师事务所律师。＼n委托代理人郎笑童，北京市大地律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）北京市瑞祥丰顺农贸市场有限公司，住所地北京市丰台区程庄路16号。＼n法定代表人李玉坤，董事长。＼n委托代理人陈楠，北京市惠诚律师事务所律师。＼n上诉人军安投资集团有限公司（以下简称军安公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2012）丰民初字第15976号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n2012年6月，北京市瑞祥丰顺农贸市场有限公司（以下简称瑞祥丰顺公司）起诉至原审法院称：2007年2月，我公司与军安公司签订《房屋租赁合同》，我公司承租位于北京市丰台区开阳里六区15号楼负一层及地上一层、二层，用于经营宾馆，租期自2007年3月至2017年2月28日，合同约定，在合同有效期内，军安公司在我公司办理营业执照等手续时应提供配合和帮助。合同履行期间，双方因租金给付及协助办理营业执照等问题发生争议。经（2011）二中民终字第6472号判决书确认军安公司未就办理手续尽协助义务，使得合同目的不能实现。综上，我公司要求军安公司赔偿经济损失8775624元。＼n军安公司辩称：1、我公司与瑞祥丰顺公司就《房屋租赁合同》多次诉至法院，瑞祥丰顺公司多次提出违约赔偿的请求，该案属于一事不再理；2、（2011）二中民终字第6472号判决并未认定合同解除系由于我公司违约造成；3、宾馆未能开业并非我公司原因所致，而是由于瑞祥丰顺公司自身原因无法经营；4、瑞祥丰顺公司主张的损失没有事实及法律依据。综上，我公司不同意瑞祥丰顺公司诉讼请求。＼n原审法院经审理认为：《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同，双方均应依约履行。依据（2011）二中民终字第6472号判决书可以认定，军安公司从签订合同之时直至2010年1月才取得诉争房屋产权证，即2010年1月前不能提供合法产权证书，亦未提供其他合法产权证明，使瑞祥丰顺公司无法正常经营宾馆，故军安公司在履行合同过程中存在违约行为，应当承担违约责任。因此，法院对瑞祥丰顺公司要求军安公司赔偿损失，予以支持。因瑞祥丰顺公司在之前的诉讼并未要求过赔偿损失，故对军安公司主张此次诉讼属于一事不再理，法院不予采信。军安公司承担责任的前提系其存在违约行为，而非合同解除，故（2011）二中民终字第6472号判决书如何认定合同解除原因，与军安公司是否承担责任并无直接关联。因军安公司未提交足以推翻（2011）二中民终字第6472号判决书的证据，亦未提交证据充分证明瑞祥丰顺公司无法经营宾馆系自身原因所致，故对军安公司主张瑞祥丰顺公司无法正常经营与军安公司无关，法院不予采信。因瑞祥丰顺公司未提交充分证据证明损失情况，故具体损失数额由法院参考瑞祥丰顺公司已投入情况、军安公司违约持续时间、经营风险等情况酌情确定。据此，原审法院于2013年7月判决：一、军安投资集团有限公司于判决书生效之日起十日内赔偿北京市瑞祥丰顺农贸市场有限公司经济损失三百二十五万元；二、驳回北京市瑞祥丰顺农贸市场有限公司其他诉讼请求。＼n判决后，军安公司不服，持原审答辩意见，并以迟延完成办理该租赁房屋产权证是属于该房屋开发商的过错为由，上诉至本院，要求撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。瑞祥丰顺公司同意原判。＼n经审理查明：2007年2月12日，军安公司与瑞祥丰顺公司签订了一份《房屋租赁合同》。该合同约定军安公司将位于北京市丰台区开阳里六区15号楼负一层及地上一层、二层出租给瑞祥丰顺公司用于经营二星级宾馆。租赁期限10年，自2007年3月1日起至2017年2月28日止。该合同第九条约定“在合同有效期内，军安公司在瑞祥丰顺公司办理通讯、营业执照、防火、特行、税务登记、城管、市容、治安、银行开户以及其他必办的手续时，军安公司提供相应的配合、协助手续”。＼n合同签订后，瑞祥丰顺公司按约定向军安公司支付了租金1084050元及租赁保证金415950元。军安公司向瑞祥丰顺公司交付了出租房屋。＼n2008年8月31日，军安公司诉至原审法院，要求解除《房屋租赁合同》，瑞祥丰顺公司向其支付拖欠的租金等费用共计1923332.60元，支付违约金542025元。原审审理中，瑞祥丰顺公司向军安公司提起反诉，请求判令继续履行双方签订的房屋租赁合同。军安公司向其提供办理证照所需的《房屋所有权证》，其已交纳的2007年5月1日至2007年10月31日房屋租金1084050元从军安公司提交房屋产权证明之日起开始启动。军安公司支付违约金831900元。原审法院于2008年12月17日做出（2008）丰民初字第18630号民事判决书，判决：一、军安投资集团有限公司与北京市瑞祥丰顺农贸市场有限公司继续履行双方签订的房屋租赁合同；二、北京市瑞祥丰顺农贸市场有限公司于判决生效后七日内给付军安投资集团有限公司拖欠租金一百八十万六千七百五十元；三、军安投资集团有限公司于判决生效后七日内向北京市瑞祥丰顺农贸市场有限公司提供涉案房屋的产权证明；四、驳回军安投资集团有限公司其他诉讼请求；五、驳回北京市瑞祥丰顺农贸市场有限公司其他反诉请求。判决后，瑞祥丰顺公司与军安公司均未上诉，上述判决已于2009年1月20日发生法律效力。后，军安公司向原审法院提出执行申请。＼n2009年2月11日，瑞祥丰顺公司诉至原审法院，要求解除《房屋租赁合同》。原审法院于2009年3月13日做出（2009）丰民初字第6359号民事判决书，判决：驳回北京市瑞祥丰顺农贸市场有限公司的诉讼请求。2009年7月21日，瑞祥丰顺公司原审法院（2009）丰民初字第6359号民事判决向本院申请再审。＼n2009年7月23日，军安公司诉至原审法院，要求瑞祥丰顺公司给付拖欠的房屋租金2168100元（自2008年9月1日起暂计算至2009年8月31日）、违约金542025元、取暖费、水电费、物业费共计190177.40元。原审审理中，瑞祥丰顺公司提起反诉，要求判令解除《房屋租赁合同》，军安公司返还房屋租金1084000元，赔偿房屋装修、改造费用1140000元，双倍返还租赁保证金831900元。原审法院于2010年11月16日做出（2009）丰民初字第18927号民事判决书，判决：一、解除军安投资集团有限公司与北京市瑞祥丰顺农贸市场有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、北京市瑞祥丰顺农贸市场有限公司于判决生效后七日内将其承租的位于北京市丰台区开阳里六区十五号楼三层即负一层及地上一层、二层房屋全部腾退给军安投资集团有限公司；三、北京市瑞祥丰顺农贸市场有限公司于判决生效后七日内给付军安投资集团有限公司房屋租金二百一十六万八千一百元；四、军安投资集团有限公司于判决生效后七日内赔偿北京市瑞祥丰顺农贸市场有限公司房屋装修改造费用一百一十四万元；五、军安投资集团有限公司于判决生效后七日内返还北京市瑞祥丰顺农贸市场有限公司租赁保证金四十一万五千九百五十元；六、驳回军安投资集团有限公司其他诉讼请求；七、驳回北京市瑞祥丰顺农贸市场有限公司其他反诉请求。判决后，瑞祥丰顺公司不服提出上诉。＼n2009年12月18日，本院就瑞祥丰顺公司申请再审的上述案件以（2009）二中民申字第14663号民事裁定书裁定：一、该案由北京市第二中级人民法院提审；二、再审期间，中止原判决的执行。＼n2010年1月13日，军安公司取得了北京市丰台区开阳里六区15号楼的房屋所有权证。＼n本院再审后，于2010年11月8日作出（2010）二中民提字第21950号民事判决书，判决：维持北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第6359号民事判决。＼n2011年6月9日，本院就（2009）丰民初字第18927号案件作出（2011）二中民终字第6472号判决书，判决书认定，军安公司与瑞祥丰顺公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同履行自己的权利和义务。因双方租赁合同明确约定“军安公司在瑞祥丰顺公司办理通讯、营业执照、防火、特行、税务登记、城管、市容、治安、银行开户以及其他必办的手续时，军安公司提供相应的配合、协助手续”，瑞祥丰顺公司要想达到租赁房屋的目的即经营宾馆，就必须办理上述手续，而军安公司从签订租赁合同之时直至2010年1月才取得涉案房屋所在15号楼的产权证，即其2010年1月前不能提供其对涉案房屋的合法产权证，亦未提供其他合法产权证明，致使瑞祥丰顺公司不能正常开业经营，故对军安公司要求瑞祥丰顺公司交纳2008年9月1日至2009年8月31日的租金的请求，瑞祥丰顺公司有权予以拒绝，军安公司此项诉讼请求，法院不予支持。判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第18972号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第18972号民事判决第三、六、七项；三、驳回军安投资集团有限公司其他诉讼请求；四、驳回北京市瑞祥丰顺农贸市场有限公司其他反诉请求。＼n瑞祥丰顺公司主张依据（2011）二中民终字第6472号判决书，因军安公司未依合同约定提供产权证明致使无法经营宾馆，合同目的不能实现，故要求军安公司赔偿经济损失，该损失中包括给付的租金等实际损失，也包括自2007年2月12日至2011年6月9日的预期利益损失。瑞祥丰顺公司对上述主张提交《星级宾馆统计公报》予以佐证。军安公司表示瑞祥丰顺公司在之前的诉讼中多次主张违约金及赔偿，故本案的诉求属于一事不再理。另外，军安公司主张瑞祥丰顺公司依据的（2011）二中民终字第6472号判决书并未认定因军安公司违约造成合同解除，合同解除是双方在该案件审理过程中协商一致的结果。此外，军安公司还主张宾馆无法开业是由于瑞祥丰顺公司自身原因所致，其尚未装修完毕根本无法经营。最后，军安公司表示瑞祥丰顺公司主张的损失无相应依据支持。瑞祥丰顺公司认可未装修完毕，但原因是在无产权证明的情况下，有关部门不同意装修，且即使装修完毕亦无法经营，装修会造成更大损失。＼n在原审庭审中，经原审法院释明，瑞祥丰顺公司不就预期利益损失进行评估鉴定。＼n上述事实，有瑞祥丰顺公司、军安公司当庭陈述以及相应证据在案佐证。＼n本院认为：瑞祥丰顺公司与军安公司于2007年2月12日签订的《房屋租赁合同》为有效合同；双方当事人均应按照该合同约定履行相应义务。因瑞祥丰顺公司在之前的诉讼中并未要求过赔偿损失，原审法院对军安公司主张的本次诉讼属于一事不再理不予采信，并无不妥。军安公司承担责任的前提系其存在违约行为，而非合同解除，故（2011）二中民终字第6472号判决书如何认定合同解除原因，与军安公司是否承担责任并无直接关联。虽然军安公司称不能经营宾馆系瑞祥丰顺公司自身原因所致，但并未提交证据予以证明。原审法院依据本院已生效的（2011）二中民终字第6472号判决书中“军安公司从签订合同之时直至2010年1月才取得诉争房屋产权证，即2010年1月前不能提供合法产权证书，亦未提供其他合法产权证明，使瑞祥丰顺公司无法正常经营宾馆，故军安公司在履行合同过程中存在违约行为，应当承担违约责任”的认定，判决军安公司向瑞祥丰顺公司赔偿相应损失亦无不当。因军安公司的违约行为导致瑞祥丰顺公司无法实现合同目的，且瑞祥丰顺公司对于上述情况并无过错，故军安公司应当承担全部的违约责任，对瑞祥丰顺公司的损失承担全部赔偿责任。因瑞祥丰顺公司未提交充分证据证明损失情况，法院参考瑞祥丰顺公司已投入情况、军安公司违约持续时间、经营风险等情况酌情确定。原审法院酌定的计算过程为：1、损失包括实际发生的损失和可预期利益损失。实际发生的损失包括已经给付的租金和装修损失，装修损失已经在其他案件中处理完毕，本案不再处理。已经给付的租金包括签订合同初期瑞祥丰顺公司给付的1084050元和（2008）丰民初字第18630号判决书确认应当给付的1806750元。可预期利益损失主要是指如果军安公司不存在违约行为，正常履行合同时，瑞祥丰顺公司可能获得的收益。期间自2007年3月至2010年1月，酌情确定为359200元，上述两部分损失相加大致为3250000元。2、在本案中瑞祥丰顺公司对于已经给付的租金可以选择要求返还，或按照损失主张权利，之所以在本案中按照损失处理，主要是考虑到第二笔租金是通过裁判文书予以确认的，已经无法通过另诉的方式要求返还，且该文书已经超过了再审的期限，当事人无法申请再审。3、本案中酌情确定了可预期利益损失，主要是兼顾违约责任和公平原则。军安公司赔偿实际损失后，双方实际上回到了合同签订前的状态，即军安公司未收取租金，瑞祥丰顺公司亦未支付租金，双方均未获利。但双方均明确知晓瑞祥丰顺公司签订合同的目的在于经营宾馆营利而非居住等非营利用途，如果合同正常履行，瑞祥丰顺公司可能会获得经营收益。但因军安公司的违约行为，造成合同无法继续履行，合同目的不能实现，故军安公司应当适当赔偿可预期利益损失。瑞祥丰顺公司提交的统计数据不能充分证明损失的具体数额，原审法院予以酌情确定亦无不当。综上，原审法院所作判决正确，本院予以维持；军安公司的上诉请求，无相应证据支持，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n一审受理费73230元，由北京市瑞祥丰顺农贸市场有限公司负担46110元（已交纳），由军安投资集团有限公司负担27120元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费32800元，由军安投资集团有限公司负担（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长顾国增＼n代理审判员罗丛九＼n代理审判员赵振＼n二〇一三年十二月十九日＼n书记员何海云＼n雷洋