＼n广州市花都区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）穗花法民三初字第1443号＼n原告：李慧泽，男，1976年11月27日出生，汉族。＼n原告：刘文丽，女，1978年9月29日出生，汉族。＼n两原告共同委托代理人：何冰洋，广东法盛律师事务所律师。＼n被告：广州市花都碧桂园物业发展有限公司。＼n法定代表人：杨文杰，该公司总经理。＼n委托代理人：韦润明，男，1987年10月31日出生，汉族，系该公司员工。＼n委托代理人：余松蔚，男，1975年10月29日出生，汉族，系该公司员工。＼n原告李慧泽、刘文丽诉被告广州市花都碧桂园物业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年9月26日立案受理后，依法由代理审判员白一帆适用简易程序于2013年11月6日公开开庭进行了审理，原告李慧泽、刘文丽的共同委托代理人何冰洋，被告广州市花都碧桂园物业发展有限公司的委托代理人韦润明、余松蔚到庭参加诉讼。诉讼中，各方当事人均申请30天的庭外调解期进行协商。调解期届满，双方当事人未达成一致意见。本案现已审理终结。＼n原告诉称：2011年5月6日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同》，原告以914992元的价格购买被告开发的广州市花都区赤坭镇假日半岛映翠苑二十街21号101房。原告依约付清购房款，按照合同第十三条的约定，被告应当在2012年4月30日前将房屋交付给原告。但是，被告一直未通知原告收楼。原告打电话催促，被告借故推诿，时至今日仍未交房。由此可见，被告应当承担延期交房违约责任。按照双方所签《广州市商品房买卖合同》第十三条、第十四条以及该合同附件七第九条的约定，被告应当自2012年5月1日起至将符合交付使用条件的房屋交付给原告止、以总房价款914992元为本金、按每日万分之三的标准计算，向原告支付延期交房违约金。＼n2013年10月25日，原告收到被告的交楼通知书，并于2013年10月27日按照被告交楼通知书指引前往验收房屋，但被告不能按照合同第15条约定出示有关交房文件原件并提供加盖被告公章复印件，因此原告当天没有收楼，被告答复在一周内备妥收楼文件原件再通知原告收楼，但时至今日，被告仍未通知原告收楼。据此，请求法院判令：1、被告向原告支付自2012年5月1日起至将符合法定和约定交付条件房屋之日的逾期交房违约金，违约金以总房价款914992元为本金，按每日万分之三的标准计算，暂计至2013年9月25日的逾期交房违约金为140817元；2、本案诉讼费由被告承担。＼n被告辩称：不同意原告的诉讼请求。原告提出没有收到我方的收楼通知书，这与事实不符，原因是原告提交地址有误不能送达。被告交付的商品房已符合合同约定，达到交房条件。＼n经审理查明：被告是位于广州市花都区赤坭镇三坑水库假日半岛H区五期的开发商，并已取得广州市国土资源和房屋管理局核发的编号为穗房预（网）字第20100245号-4的商品房预售许可证。＼n2011年5月6日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件一到附件七、附录一到附录三），《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，甲方（卖方）：广州市花都碧桂园物业发展有限公司，通讯地址：广州市花都区赤坭镇假日半岛碧桂园；乙方（买方）：李慧泽、刘文丽，通讯地址：广东省广州市天河区旭景东街11号402房。乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的假日半岛H区五期第三部分映翠苑二十街21号幢1层101号房，房屋地址：花都区赤坭镇假日半岛（映翠苑二十街21号）101房，该商品房建筑面积为153.69平方米，总金额914992元，乙方以按揭贷款方式支付房款。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2012年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2、详见本合同附件七《商品房买卖合同补充协议》第九条的约定。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为甲方已按期交房。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。（九）X。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存住宅专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第十六条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十九条关于通知的约定：本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。＼n附件一《房地产平面层图》载明：平面图为假日半岛H5第三部分N39-4。＼n附件七本合同补充协议约定：……七、甲乙双方一致同意将《商品房买卖合同》第十二条关于“交房条件”的全部约定变更为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了本补充协议第十条约定的由相关政府行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件和公共服务单位出具的证明文件……。九、甲方如未按《商品房买卖合同》中约定的时间交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同。乙方解除合同的，甲方应当在乙方解除合同的通知到达之日起10天内退还全部已付款（但属甲方代收代付且甲方已代付的款项，则甲方无须退还），并按乙方累计已付款的20%向乙方支付违约金。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自《商品房买卖合同》第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款万分之三的违约金……。十、甲乙双方一致同意将《商品房买卖合同》第十五条关于“房屋交付时的有关资料”的全部约定变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设部门出具的《建设工程竣工验收备案表》。（三）公安部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电的永久使用证明材料。（五）环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》……。十一、甲乙双方一致同意：《商品房买卖合同》第十六条约定的“乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议”是指：甲方在《商品房买卖合同》第十三条约定的交付日期交付该商品房给乙方，不符合本补充协议第七条、第十条约定的以及商品房买卖合同附件一和附件六的约定的，乙方应一次性提出异议，由甲方按《商品房买卖合同》第十六条第二款的约定处理。除此之外，乙方在交付验收时提出的其它任何异议不适用《商品房买卖合同》第十六条第二款的约定，均由甲方依法律法规的相关规定处理。该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，乙方有权要求补修，甲方按约定承担保修责任，乙方不得藉词拒绝收楼。乙方以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由乙方自行承担……。十八、不包含在《商品房买卖合同》及本补充协议约定的该商品房总房价款中的，乙方应另支付给甲方的税费详见本补充协议附录二《税费及其他应付款项明细》。乙方应按约定支付本补充协议附录二所列明的所有费用给甲方，否则，视为乙方违约，由此产生的后果由乙方自行承担。但本补充协议另有约定的除外……。三十六、甲乙双方同意《商品房买卖合同》第二十九条的内容变更为：买卖双方相互送达与《商品房买卖合同》有关的通知书，须以挂号邮寄或者专差送达。买受人自愿同意：出卖人的通知在到达《商品房买卖合同》记载的买受人地址之日视为出卖人已送达，且买受人清楚了解出卖人的通知内容。买受人与出卖人双方确认同意，买受人的通讯地址以合同双方当事人中约定的买受人的地址为准……。买受人如有变更地址的应及时书面通知出卖人，并登记备案。因买受人未及时书面通知，导致出卖人的通知无法到达或无法顺利、及时到达买受人，由此产生的后果由买受人自负。三十八、本补充协议及附录均为《商品房买卖合同》的有效组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，随《商品房买卖合同》生效而生效。若本补充协议及附录的约定与《商品房买卖合同》的约定有不一致、矛盾、甚至表述、理解不同的，均以本补充协议及附录为准……。＼n附录二《税费及其他应付款项明细》备注约定：单体／联体住宅税费及其它应付款项明细：一、签署《商品房买卖合同》时需缴交费用：（一）合同预告登记费：住宅：个人登记50元／宗，单位登记80元／宗。二、于《商品房买卖合同》约定的交楼日期需缴交费用：（一）物业服务费：预收三个月物业服务费（按建筑面积2元／㎡／月计收，花园面积0.5元／㎡／月计收）。（二）住宅专项维修资金（业主自行缴交）：按建筑面积77元／㎡计收。（三）办理《房地产权证》及《房地产他项权证》时政府征收款项（委托本公司办理时，按政府规定收取单位：元）……备注：1、《商品房买卖合同》约定的房价款均不包含上述的税、费。乙方委托甲方将上述的税、费代收代缴付给相关的收费单位。2、由于广州市国土资源和房屋管理局穗国房字（2007）480号文件规定“专项维修资金应作为业主收楼的必备条件之一，在收楼之前由业主自行到政府指定银行缴交。”因此《商品房买卖合同》约定的房价款中不包含上述物业专项维修资金，物业专项维修资金由乙方根据上述规定在收楼前自行到政府指定银行缴交，若乙方不按照规定缴交或逾期缴交，则甲方可不交付该商品房给乙方而不承担任何违约责任……。4、若乙方对甲方代收代缴税费有任何异议，乙方自愿同意乙方向甲方缴付才自行与相关收费单位联系，乙方对此的异议与甲方无关，甲方也不因此而承担任何责任。若乙方违约不缴付或延期缴付的，则甲方可不交付该商品房给乙方而不承担任何违约责任。＼n附录三委托办理权属登记协议书约定：乙方向甲方购买位于广东省广州市花都区赤坭镇三坑水库边的碧桂园映翠苑二十街21号N39-4型商品房。＼n合同签订当日，原告向被告支付首期购房款554992元。合同签订后，原告依约办理银行按揭手续，通过按揭方式向被告支付购房款360000元。＼n原告收到收楼通知书后分别于2013年10月25日和2013年10月27日前往被告处收楼，但认为涉案房屋不符合交楼条件拒绝收楼，因此双方产生纠纷成讼。＼n庭审中，被告称其于2012年4月26日通过挂号信的方式向原告的通讯地址发送《收楼通知书》，但该挂号信作退件退回，为此，被告当庭提交未拆封的挂号信及退还此件的改退批条拟证明其上述主张。本院于庭审中当庭拆封上述挂号信，该挂号信上的地址及收件人为：广东省广州市天河区旭景东街11号402房刘文丽；李慧泽先生／小姐（收），信封背面的邮戳为2012年4月26日，信封正面贴有改退批条2张，第1张改退批条上记载：不属本区投递，第2张改退批条记载：逾期无人领取。挂号信内有：1、2012年4月26日被告向原告发出的收楼通知书；2、花都假日半岛收楼应缴其他款项明细；3、收楼手续程序指引；4、花都单位缴交物业单位维修基金路线图。原告对该挂号信及退还此件的改退批条的真实性不予确认，认为：“从改退批条各自内容看存在相互矛盾之处，第一张批条不属本区投递，第二张批条显示逾期无人领取，这两份内容是相互矛盾的。2013年10月27日，当时被告一位姓黄的工作人员拿出一份已经给我方投递挂号信发出收楼通知书的函件，我方要求其签名确认，该员工拒绝在该挂号信上签字确认。我方在2012年4月30日到2013年10月被告一直没有通知我方收楼。另外，涉案房屋所在的碧桂园QQ群里有业主根据被告提供的收楼通知书的挂号信到邮局进行核证，邮局表示该挂号信不是真实的。”原告承认其未缴交《商品房买卖合同》附件七附录二第二项所列之物业服务费等费用。＼n诉讼中，被告为证明涉案房屋符合双方约定的交付条件，提交日期为2011年12月27日的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表载明了工程名称为住宅楼（自编假日半岛H区五期第三部分B片N39-4……）；《商品房预售许可证》；广州市规划局于2011年12月22日核发的编号为穗规验证（2011）1359号《建设工程规划验收合格证》，该证载明了建设项目名称为自编假日半岛H区五期第三部分B片N39-4……；广东电网公司广州花都供电局与被告于2011年8月在广州花都供电局营业厅签订的《供用电合同》；清远市自来水工程有限责任公司于2011年9月14日出具的《清远市锦诚水质检测有限公司检测报告》；竣工日期为2011年7月30日的《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》，载明工程名称为假日半岛H5区第三部分B片燃气管道工程；广州市公安局花都区分局出具的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，载明名称为自编假日半岛H区五期第三部分B片；广州市花都区环境保护局于2011年11月25日出具的《广州市花都区房屋建筑工程环保验收申报表》，载明的工程名称为自编假日半岛H区五期第三部分B片N39-4……；清远市自来水有限责任公司于2009年6月10日出具的《供水证明》，载明：……由我公司通过市政供水管网及相关供水设施向清远、花都碧桂园假日半岛供水，并安装了计量装置计量水费。今后，将与清远、花都区碧桂园办理园区永久设施移交手续……；花都碧桂园假日半岛前期物业服务协议》；《住宅使用说明书》；《住宅质量保证书》；《花都碧桂园假日半岛业主临时公约》；《H区五期第三部分建筑外围尺寸标识图》，其上记载的项目名称为假日半岛H区五期映翠苑（三）-B，图上载有二十街21号，该区域注明为N39-4；广州市番禺煤气有限公司2011年7月30日出具的《证明》一份，记载花都碧桂园假日半岛H区五期第三部分A片及B片燃气管道工程已完成施工具备通气条件，并已通气；映翠苑H5第三部分规划图广告；《假日半岛H区五期第三部分竖向设计图》，其上载明的地址为二十街21号且标注为N39-4的房屋只有一栋。对上述证据原告认为，《建设工程规划验收合格证》、《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《广州市花都区房屋建筑工程环保验收申报表》记载的项目地址为H区第五期第三部分B片与双方签订的合同附件一平面图记载的名称H区第五期第三部分不一致，根据我方向花都区质监站电话咨询了解，H区除了B片外，还有A片，A片包括G11-C、G10-C等；对《供水证明》真实性予以确认，但对关联性不予确认，因供水证明没有载明供水具体地址；对《假日半岛H区五期映翠苑（三）-B建筑外围尺寸标识图》的真实性、关联性均不确认，因为盖章单位均没有出庭接受原告的质询，根据该图项目名称：假日半岛H区五期映翠苑（三）-B，这个与规划验收合格证及竣工验收备案表名称：假日半岛H区五期第三部分不一致，商品房买卖合同附件一记载名称也有差别，经向花都质监站电话了解假日半岛H区第五期B片存在N39-9A，而A片也存在N39-9A，因此对该证据的关联性不予确认，该证据只能证明假日半岛H区五期映翠苑（三）-B有映翠苑20街N39-4楼栋的住宅，并不能证明涉案房屋就在该图纸上；对广州市番禺煤气有限公司的证明的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为时间是倒签的；对假日半岛H区五期第三部分竖向设计图复印件的真实性、合法性、关联性均不予确认。后被告补充出示假日半岛H区五期第三部分竖向设计图的原件，原告书面说明表示放弃对该设计图的质证。针对原告的质证意见，被告认为《假日半岛H区五期映翠苑（三）-B建筑外围尺寸标识图》与竣工验收备案表等记载的名称虽然有不同，但实质是同一个地方，映翠苑（三）实质是指H区五期第三部分，而且标识图名称就是H区第五期第三部分的名称，在图纸上可以找到涉案房屋N39-4的地址，可以与竣工验收备案表等其他证据相互印证。＼n本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合同成立有效，双方当事人均应恪守合同约定。＼n本案的焦点问题是：一、涉案房屋是否满足交楼条件。原告认为《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《建设工程规划验收合格证》、《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《广州市花都区房屋建筑工程环保验收申报表》上记载的地址与涉案房屋不存在对应关系，双方签订的合同约定涉案房屋的地址为花都区赤坭镇假日半岛（映翠苑二十街21号）101房，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《建设工程规划验收合格证》、《广州市花都区房屋建筑工程环保验收申报表》上载明的地址为自编假日半岛H区五期第三部分B片N39-4，《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》上载明的地址为假日半岛H5区第三部分B片，《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》上载明的地址为H区五期第三部分B片，《假日半岛H区第三部分建筑外围尺寸标识图》记载的项目名称为假日半岛H区五期映翠苑（三）-B，该标识图上载明有二十街21号房，该片区域注明为N39-4，原告认为上述标识图的编制单位未到庭接受原告的询问，认为涉案房屋未满足交楼条件。被告则认为从其提交的证据可证明涉案房屋位于假日半岛H区五期第三部分B片，涉案房屋所在的区域编号为N39-4，涉案房屋为N39-4型的101号房。从被告提交的《假日半岛H区五期第三部分竖向设计图》显示路址为映翠苑二十街21号且标注是N39-4的房屋只有一栋，与被告提交的《假日半岛H区第三部分建筑外围尺寸标识图》相互印证，被告主张涉案房屋位于假日半岛H区五期第三部分B片，理据充分，本院予以采信。另外，《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》上记载的名称为“假日半岛H5区第三部分B片燃气管道工程”，广州市番禺煤气有限公司出具的“证明”可证明假日半岛H区五期第三部分B片已具备通气条件。原告认为该证据的落款日期可能是倒签但并未提出证据予以证明，为此，本院对原告的上述陈述不予采信。原告认为《供水证明》没有载明供水具体地址，但该证明上载明了自来水公司向花都碧桂园假日半岛供水，按照日常生活经验理解，上述证明是指向花都碧桂园假日半岛整个小区供水。被告提交的证据证明涉案房屋已经满足双方合同中约定的交房条件，本院认定原告购买的假日半岛H区五期第三部分映翠苑二十街21号101号房为N39-4型101号房，N39-4型房屋已满足交楼条件。＼n二、被告是否应承担逾期交楼的违约责任。根据被告提供的证据显示，被告已经按照双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》上载明的原告通信地址于2012年4月26日向原告发送挂号信送达收楼通知书等，该挂号信未投递成功作退件处理，第一张改退批条上显示“逾期无人领取”，为此，原告未能收到收楼通知书的原因不可归责于被告，原告对挂号信表示异议但并未提供相反证据予以证明，被告主张其于2012年4月26日向原告发出收楼通知书，本院予以采信。按照合同约定，在《商品房买卖合同》约定的交楼日期即2012年4月30日应当预交三个月物业管理费、住宅专项维修资金等费用，若原告逾期缴交，被告可不交付商品房给原告而不承担任何违约责任。原告承认未缴交上述费用，原告未按合同约定的日期缴交上述费用，被告按照合同约定可以不交付商品房给原告而不承担任何违约责任。因此，原告请求被告支付逾期交楼的违约金，理据不足，本院不予支持。＼n综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：＼n驳回原告李慧泽、刘文丽的全部诉讼请求。＼n案件受理费1558元，由原告李慧泽、刘文丽负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递＼n交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。＼n（本页无正文）＼n代理审判员白一帆＼n二〇一四年一月××日＼n书记员吴海萍