＼n徐州市泉山区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）泉民初字第126号＼n原告徐州康居物业管理有限公司。＼n法定代表人李世忠，董事长。＼n委托代理人刘守新，江苏恒毅律师事务所律师。＼n被告韩志峰，男，1970年1月5日生，汉族，徐州市委农工办干部。＼n委托代理人杨梅，女，1972年9月2日生，汉族，徐州市农委干部。＼n原告徐州康居物业管理有限公司诉被告韩志峰物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月26日受理后，依法由审判员崔平独任审判，于2014年2月21日公开开庭进行了审理。原告徐州康居物业管理有限公司的委托代理人刘守新、被告韩志峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告徐州康居物业管理有限公司诉称，原告于2000年2月12日与徐州润发房地产有限公司签订凤凰山康居家园前期物业管理服务委托合同，双方约定，徐州润发房地产有限公司将其开发的凤凰山康居家园委托给原告实行物业管理，原告向各业主收取物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每平方每月0.3元收取，逾期按每日千分之三支付违约金，双方还约定了其他权利义务。随后，原告进驻康居家园按约定对其进行物业管理服务。2007年5月，原告与康居家园业主委员会签订临时物业服务合同，同年11月6日，原告与康居家园业主委员会签订徐州市康居小区物业服务合同。2010年9月27日，原告与康居家园业主委员会又续签了物业服务合同。双方约定原告对物业管理服务的内容和方式及物业服务费的收取标准，普通住宅按建筑面积每平方每月0.48元、小高层每平方每月0.98元，逾期按每日万分之五支付违约金。被告入住康居家园X-
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X室（建筑面积92.93平方米）后，自2008年1月至2013年6月30日拖欠物业服务费2942元及违约金（滞纳金）1162元。被告长期拖欠物业服务费，造成原告资金周转困难，难以维持下去。为维护原告合法权益，保障康居家园的正常管理服务，原告向被告书面催交，被告在催告的合理期限内仍未交纳拖欠的物业服务费。特提出起诉，请求依法判令被告支付截至2013年6月30日拖欠的物业服务费2942元、违约金（滞纳金）1162元及计算至付款之日的违约金（滞纳金）。＼n被告韩志峰辩称，原告诉称被告自2008年起拖欠物业费与事实不符，事实是2008年1月上旬被告去正常缴费被告拒收。原告所称的三次签订物业服务合同，此三次合同均为原告单方所为，属非法无效合同，被告无任何过错。原告违约在先，重收费、轻服务，管理每况愈下，给被告造成重大经济损失和生活极大不便，目前的局面是被告直接造成的，被告应负全部责任。原告擅自停供热水，造成被告毁掉原装潢，损失3000多元。原告未尽到管理义务，对擅自占用、改建物业共用部分行为放纵，放纵违建行为，漠视私自侵占绿地行为，影响被告的正常生活。被告所在单元一业主，擅自占用七楼平台搭建鸽舍养鸽，严重影响被告家庭成员学习、休息，由于被告不管不问，被告被迫另外租房居住。被告自2006年以来只提收费不讲服务，对广大住户的合法建议置之不理，管理混乱，盗窃案件频发，业主安全感下降，小区已成为泉山区脏乱差的小区之一，令人痛心，被告负有不可推卸的责任。请求法院查明真相，依法公正判决。＼n经审理查明，本市凤凰山康居家园（也称康居小区）的开发商为徐州润发房地产有限公司。被告韩志峰系本市凤凰山康居家园X号楼X单元X室的业主，其房产的建筑面积为92.93平方米。2000年2月12日，徐州润发房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《凤凰山康居家园前期物业管理服务委托合同》一份，其内容包括：甲方将凤凰山康居家园委托给乙方实行物业管理；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同；委托合同期暂定为2000年2月12日起至2007年2月12日止，合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止；住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.3元收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元收取。业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。上述合同签订后，原告即开始在凤凰山康居家园从事物业管理服务并一直提供物业服务至2007年4月底，从凤凰山康居家园撤出。2007年5月9日，康居家园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理合同》一份，其内容包括：甲方委托乙方对徐州市泉山区康居家园实行专业化、一体化的物业管理；合同期限自2007年5月10日起至2007年11月9日止；本物业的管理服务费按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积0.48元；乙方在接管本物业中前四个月发生的物业管理费用按每平方米0.3元（一个月免收），由甲方协助乙方做好宣传收缴工作。上述《物业管理合同》签订后，原告又回到本市凤凰山康居家园继续为业主提供物业服务。＼n2007年11月6日，康居家园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《徐州市康居小区物业服务合同》一份，其内容包括：甲方经过全市招标程序，决定以议标方式选聘乙方为凤凰山康居家园小区进行物业服务；本合同的效力及于本物业服务区域的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应责任，物业使用人违反本合同约定的，有关物业应当承担连带责任；乙方承担的物业服务期限自2007年11月6日起至2010年9月30日止。经双方协商确定本小区物业服务费按以下标准收取：普通住宅建面每月每平方米0.48元，小高层每月每平方米0.98元，业主或物业使用人不得无故拖欠物业服务费。逾期未交纳物业服务费的，乙方从逾期之日起每日按应交服务费的万分之五另外收取滞纳金。2009年6月2日，徐州泉山区康居家园业主委员会出具《关于康居小区小高层电梯相关费用收取的意见》，确定D区小高层的具体收费标准为：1、小高层一楼电梯费用收取按全额的50%；2、小高层二楼以上（含二楼）电梯费用全额收取。＼n2010年9月27日，徐州泉山区康居家园业主委员会与原告徐州康居物业管理有限公司续签《徐州市康居小区物业服务合同》，期限为2010年10月1日至2013年9月30日，约定的物业服务费收取标准仍为普通住宅每月每平方米建筑面积0.48元、小高层每月每平方米建筑面积0.98元。＼n被告入住徐州市泉山区凤鸣路凤凰山康居家园X-
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X室房屋后，曾交纳了2007年2月-12月的物业管理服务费439元（按房屋建筑面积92.93平方米，以每平方米0.3元、0.48元缴纳），但对于后续的物业服务费用至今未交纳。2013年6月1日，原告向被告邮寄催费通知一份，请被告见到通知后一周内到原告处交纳2008年1月1日至2013年6月30日的物业费2942元、滞纳金1162元。被告接到通知后，未缴纳。2013年12月26日，原告以诉称理由诉至本院，被告以辩称理由答辩。＼n本院认为，业主委员会有权代表业主与依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同。业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。本案中，原告与被告所在的本市凤凰山康居家园（也称康居小区）的业主委员会之间签订有物业服务合同，且实际为本市凤凰山康居家园的业主提供物业服务，被告即应按照物业服务合同的约定向原告按时交纳物业服务费。原告要求被告支付2008年1月至2013年6月30日期间未交纳的物业服务费2942元，计算标准符合物业服务合同的约定，本院予以支持。关于原告主张的违约金，虽有合同约定，但考虑被告未付物业费的原因在于原告的物业服务存在瑕疵，与被告沟通不足，故对原告该诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第一百一十一条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项、第三十五条、第四十二条之规定，判决如下：＼n一、本判决生效后十日内，被告韩志峰给付原告徐州康居物业管理有限公司物业服务费2942元。＼n二、驳回原告徐州康居物业管理有限公司的其他诉讼请求。＼n案件受理费100元减半收取50元，由原告徐州康居物业管理有限公司负担25元，由被告韩志峰负担25元（原告已预交，被告负担部分随案款一并支付给原告）。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。＼n审判员崔平＼n二〇一四年二月二十八日＼n见习书记员尤丹