上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初69197号
原告：孙同宝，男，1975年3月3日生，汉族，户籍地安徽省。
委托诉讼代理人：吴迪，上海瀛泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑培，上海瀛泰律师事务所律师。
被告：ＸＸ达，女，1943年8月5日生，汉族，户籍地上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：沈亮，上海繁锦律师事务所律师。
原告孙同宝诉被告ＸＸ达房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月14日公开开庭进行了审理。原告孙同宝及其委托诉讼代理人吴迪，被告ＸＸ达的委托诉讼代理人沈亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙同宝向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)、《补充协议书》，即将本市浦东新区民生路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户至原告名下；2、判令被告迁出系争房屋并将房屋交付原告；3、判令被告支付逾期交房违约金(按总房价305万，每日万分之一的标准，自2016年11月1日开始计算至实际交付房屋之日)。事实与理由：2016年4月8日，原、被告签订《买卖合同》、《补充协议书》，约定系争房屋以305万元价格出售给原告，2016年10月22日之前共同向房地产交易中心办理过户手续。如未按期交接房地产的，每逾期一日，被告应向原告支付总房款的万分之一作为违约金。合同签订后，原告按约支付了房款225万元，但被告于2016年9月22日明确告知原告其不履行房屋买卖合同。为维护原告的合法权益，诉至法院要求判如所请。
被告ＸＸ达辩称：系争房屋居间协议并非原告本人所签，被告因迫于承担违约责任即双倍返还定金而签署了《买卖合同》；双方《买卖合同》中做低了房价，违反法律规定；补充协议第三条，买方处于不确定中；原告签订《买卖合同》时不具备购房资格。综上被告认为《买卖合同》无效。但如果法院认为合同有效，被告则认为原告未在2016年10月22日前支付房款70万元，至今已超过15天，属于原告违约，被告根据约定当庭提出解除合同。综上，不同意原告的诉讼请求。
本院经审理确认事实如下：2016年4月8日，原告与被告在上海慰蔚房地产经纪事务所(以下简称中介)的居间介绍下签订了《买卖合同》，约定由原告购买系争房屋，房屋总价200万元。在2016年10月22日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。原告未按期付款的，每逾期一日，应向被告支付总房款的万分之一作为违约金，逾期超过15个工作日，被告可单方面解除本合同，被告应向原告支付总房款的50%作为违约金，但被告应于解除合同后七个工作日内退还原告除违约金外已支付的房款。被告未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，应向原告支付总房款的万分之一作为违约金，逾期超过15个工作日，原告可单方面解除合同，被告应在接到书面通知之日起七个工作日内退还原告已支付的房款，并向原告支付总房款的50%作为违约金。补充条款(一)，双方应至浦东新区房地产交易中心办理审核买卖税费完毕后且在2016年10月22日前至上海市浦东新区房地产交易中心办理房屋过户手续。被告于2016年10月31日前将系争房屋交付原告。被告于双方办理产权过户前迁出户口。本合同各方在本合同填写的地址为各方同意的通讯地址，任何书面通知只要发往以上地址，均视为已送达，通讯地址如有变动，应于十日内通知签约各方及中介方。被告居住地址为系争房屋地址。附件三：原告于签订本合同当日支付被告房款120万元(含已付定金)；原告于双方至房地产交易中心办理房产过户前支付被告房款70万元；原告于双方交房、户口迁出当日付清尾款10万元。同日，双方又签订《补充协议书》，约定房屋实际总价为305万元，税费、交易费用及中介费由原告承担。其中房价为200万元，装修补偿及搬迁费用为105万元。双方付款方式变更为：原告于签订本合同当日支付被告房款及补偿款225万元，过户之前支付被告房款70万元，于交房及户口迁出当日付清尾款10万元。原告在至房产交易中心审税当日若需要变更买卖合同为公司名义购买，则将第二笔房款70万元提前到变更合同当日支付给原告。协议书所列内容与双方《买卖合同》不一致之处，以本协议为准。其余事项仍按《买卖合同》约定履行。原告于2016年3月28日向被告支付了10万元定金，2016年4月8日向被告支付了房屋装修及搬迁补偿款、购房款共计215万元。2016年9月4日，中介发函至被告，主要内容：《买卖合同》约定于2016年10月22日前至浦东新区交易中心办理房产过户手续。由于审税时间需要21天，加上国庆假日7天，近几日多次联系被告至房地产交易中心办理审税事宜，被告多次推脱并不愿意到浦东新区房地产交易中心办理审税手续，为了交易流程能正常进行，双方不要造成不必要的损失，为了能妥善解决好双方的问题，现中介只能以书面形式通知并发此份正式信函，希望双方收到信后能于9月20日之前务必到中介处协商具体事宜为盼。2016年9月28日，中介再次发函给被告，通知被告于2016年10月8日上午九点至交易中心协助原告办理审税义务。
审理中，原告申请证人出庭作证。证人杨某某到庭陈述其系负责原告与被告买卖系争房屋的中介方具体操办人员。签订合同当日，被告表示以后有什么事，与被告儿子周先生联系，并留了周先生联系方式。期间，被告儿子周先生打来电话，表示不再出售系争房屋了。后证人联系了双方，并寄送了一份函件至被告在《买卖合同》上填写居住地址，安排9月20日协商，后应周先生要求改为9月22日。当日，原告坚持继续履行合同，被告本人未到，被告儿子称由于家里原因不再出售，即使原告加价也不愿意出售。双方未能协商成功。证人9月28日再次发函通知被告于2016年10月8日至交易中心审税，但被告仍未前往。原告对证人证言无异议，被告不予认可。
庭审中，原告表示为了保证合同继续履行，愿意将剩余房款80万元缴纳至本院代管款账户上(本院于2016年12月2日收到该笔款项)。如法院判令过户，则同意法院将该笔款项支付给被告。
对上述事实，由上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、补充协议、定金收据、补偿款及房款收据、转账凭证、函件、视频、证人证言、短信、邮寄回执及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，原、被告间就系争房屋的买卖签订的《买卖合同》及《补充协议书》均系当事人真实意思表示，双方就系争房屋建立的买卖关系合同成立。结合双方当事人的陈述，系争房屋的转让价实际为305万元，双方在《买卖合同》以及《补充协议书》中对于房价款的约定，可以证实双方合意做低房价以规避交易税费，该行为违反了法律法规的效力性规定，故买卖合同中有关价格的条款无效，但该无效条款不影响双方合同的其余条款的效力。故对于合同其他条款，双方均应恪守履行，不得擅自变更或者解除合同。同理，即使如被告所抗辩《补充协议书》第三条无效，亦不影响其他条款的效力。关于被告抗辩原告并未在居间协议上签字，欺骗了被告，后被告因为害怕承担违约责任才在买卖合同上签字，本院认为被告抗辩理由均不构成法律上的胁迫及欺骗。故本院对被告认为《买卖合同》无效的意见不予采纳；被告又提出如果法院认为合同有效，则被告因原告逾期付款而具有单方解除合同权利的意见。虽合同约定过户前付70万元，但根据证人证言，结合被告年龄特点及常理，本院有理由相信被告将系争房屋买卖事宜委托给了其家人处理，应由被告对其家人的代理行为承担民事责任。双方协商的时候，原告在没有与被告方就何时过户达成一致意见，被告方反而明确表示不再履行合同的情况下，未支付剩余房款系行使同时履行抗辩权，并无不当。故被告主张自己具有单方解除权，本院对此不予采纳。显然被告明确表示不再履行合同的行为违反了合同约定，理应承担相应的违约责任。原告虽为外地户籍，但已经提供证据证明其在合同约定的过户日已经具备购房资格，现原告要求继续履行合同，并将剩余房款80万元以现金形式交纳至本院代管款账户以保证合同履行，故原告诉请要求继续履行合同，即被告将系争房屋的产权过户至原告名下及将系争房屋交付于原告，本院均予以支持，交易过程中产生的税费由原告承担。被告又提出系争房屋现已列入政府拆迁范围无法过户的意见，被告并未提供相关法律法规或政策证明被征收房屋不得转让，故本院对此意见亦不予采信。关于原告主张的逾期交房违约金，符合合同约定，被告认为约定的标准过高，结合违约方的过错程度、合同的履行情况及原告方实际损失等因素，本院认为原告主张并无不当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百十四条之规定，判决如下：
一、被告ＸＸ达于本判决生效之日起十日内协助原告孙同宝办理将上海市浦东新区民生路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告孙同宝名下的手续(办理过户过程中所要交纳的税费由原告孙同宝承担)；过户同时，原告孙同宝支付被告ＸＸ达剩余房款80万元；
二、被告ＸＸ达于上海市浦东新区民生路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记至原告孙同宝名下之日起十日内，将该房屋交付给原告孙同宝；
三、被告ＸＸ达于本判决生效之日起十日内向原告孙同宝支付自2016年11月1日起至实际交房之日止按总房价款305万元、每日万分之一的标准计算的逾期交房违约金。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费31,200元，减半收取计15,600元，财产保全费5,000元，合计20,600元，由被告ＸＸ达负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 金 剑
二〇一六年十二月五日
书记员 刘月娥
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。