＼n杭州市下城区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2011）杭下民初字第1370号＼n原告：杭州和平家私博览中心有限公司。＼n法定代表人：魏志清。＼n委托代理人：郑承剑、翁晨伟。＼n被告：赵清国。＼n委托代理人：戴梦华、朱湘君。＼n原告杭州和平家私博览中心有限公司（以下简称和平家私公司）为与被告赵清国房屋租赁合同纠纷一案，于2011年9月8日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周菁晖独任审判，于2011年11月30日公开开庭进行了审理。后又依法转入普通程序，组成合议庭，于2011年12月20日公开开庭进行了审理。原告和平家私公司的委托代理人郑承剑、翁晨伟，被告赵清国的委托代理人朱湘君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告和平家私公司诉称：原告与被告签订了《杭州和平家私博览中心营业用房租赁协议》，该协议约定，被告租用原告位于杭州和平家私市场内1F层1－2号区面积为668平方米的营业用房用于经营，租赁期限从2008年12月16日至2009年12月15日止，租金包括场地租金每月84168元及配套设施、维修、宣传广告和水电费每月36072元，合计每月120240元。租金每隔两个月支付一次，于每两月末25日前交清下两月租金。该协议期满后，双方就1F层1号区面积为208平方米的营业用房续订了合同。协议中就租期、租金额及支付方式做了改变，约定租赁期限从2009年12月16日至2010年12月31日止，租金包括场地租金20384元及配套设施、维修、宣传广告和水电费每月8736元，合计每月29120元。租金每季支付一次，于每季末25日前交清下季租金。同时两份协议中均约定被告逾期5天不交的，原告有权终止协议并收回营业用房，被告承担违约责任，违约责任为一个月场租金。协议还约定，如被告没有如期退出，则应按本协议租金价格支付延期费用给原告。协议签订后，原告按约履行了合同义务，但被告一直拖欠租金，除2011年3月支付了60000元以抵扣2009年部分租金外仍拖欠租金927520元。且原告于2011年3月17日向被告发出《终止租赁关系并收回营业用房的通知》，告知被告租赁关系至2011年3月31日解除并要求被告于该日前付清所欠租金。后被告在2011年5月6日才撤场。被告无视原告合法利益，使原告遭受严重经济损失。故起诉至法院，请求：1．判令被告立即向原告支付租金欠款912960元，并按每日支付季租金总额0.1%的标准支付自延期支付租金之日起至租金付清日止的滞纳金（暂计算至2011年8月1日为449464元），支付2011年3月31日至2011年5月6日的场地占用费34944元，支付违约金104552元；2．本案诉讼费用由被告承担。＼n被告赵清国辩称：一、本案的被告主体不适格，原、被告之间没有任何关系，被告是杭州和平家私市场睡莲家具经营部（以下简称睡莲家具经营部）刘明超聘请的管理人员，原告应该向刘明超主张权利。二、关于租金的支付，没有相关事实和法律依据。三、关于滞纳金、违约金支付。被告不曾拖欠原告租金，不存在支付租金、滞纳金和违约金基础。滞纳金、违约金计算明显偏高，且重复计算。四、被告没有承租原告房屋，根据刘明超陈述，在接到通知后就清场、腾退完毕。原告主张的场地占用费也没有事实依据。＼n原告和平家私公司为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：＼n1．杭州和平家私博览中心营业用房租赁协议2份（编号2009-00143、2010-00150），欲证明原、被告租赁关系成立，并就租金、滞纳金、违约金等做出了约定，两份租赁合同的承租人均为赵清国；＼n2．终止租赁关系并收回营业用房的通知1份，欲证明被告欠原告租金及租赁关系自2011年3月31日解除的事实；＼n3．记账凭证及收款收据共11份，欲证明被告拖欠租金的事实及最后一次付租金的日期，2011年1月31日被告以自己的名义向原告支付租金的事实；＼n4．关于赵清国欠缴和平家私租赁费用的款项核实结果1份，欲证明形成于2010年12月21日，双方确认到2010年12月31日被告欠租金1260160元；＼n5．杭州和平家私博览中心营业用房租赁协议（编号2009-00129）1份，＼n6．结算票据9份。＼n证据5、6欲证明被告证据5第3-5页的款项是交付编号2009-00129合同项下的租金，与本案并无关联。＼n上述证据经庭审出示，被告发表质证意见如下：对证据1，真实性、合法性无异议，关联性有异议，该房屋系刘明超承租，被告只是刘明超聘请的管理人员，被告与原告无租赁关系。对证据2，三性均有异议，通知对象是美得丽，睡莲家具经营部在接到通知后已经清场并腾退完毕，签字人冯春霞与被告没有任何关系。对证据3，三性均有异议，为内部记账凭证，即使真实，也应该由睡莲家具经营部缴纳。对证据4，三性均有异议，款项计算被告认为没有任何依据。对证据5-6，已经过了举证期限，三性有异议，与本案无关。＼n本院审核后认定如下：证据1，被告认可其真实性，故确认原、被告签订租赁协议的事实。证据2，原告与被告签订的关于赵清国欠缴和平家私租赁费用的款项核实结果即载明美得丽展位也由被告使用，被告也认可美得丽收到通知的事实，予以确认。证据3，系原告自认被告曾向其支付部分租金，故确认该事实。证据4，核实结果写明系赵清国欠缴租金，赵清国也签字认可，予以确认。证据5、6，系原、被告之间另外签订的短期租赁协议，与本案缺乏关联，故不予确认。＼n被告赵清国为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：＼n1．说明1份，欲证明本案被告主体不适格，涉案房屋为刘明超以睡莲家具经营部名义承租，被告是刘明超聘请的管理人员，其受刘明超委托办理与原告有关事宜；＼n2．户名为刘明超的睡莲家具经营部划缴税款的结算账户1份，欲证明本案被告主体不适格，涉案房屋为刘明超以睡莲家具经营部名义承租，被告是刘明超聘请的管理人员，其受刘明超委托办理与原告有关事宜；＼n3．个体工商户情况1份，欲证明睡莲家具经营部的经营者为刘明超，经营地址为涉案房屋；＼n4．关于赵清国欠缴和平家私租赁费用的款项核实结果1份，欲证明本案被告主体不适格，涉案房屋为刘明超以睡莲家具经营部名义承租等；＼n5．付款凭证1组，欲证明除刘明超与原告确认交款明细外的付款情况，比确认单中多247487元。＼n上述证据经庭审出示，原告发表质证意见如下：对证据1，三性均有异议。如果属证人证言，那证人必须出庭。从内容上看，显然刘明超与原告存在利害关系，因此这份说明不具有任何的证明效力。对证据2，只能证明是刘明超的存折，至于是什么用途不清楚，而且即使是扣税存折，和本案也没有关联。对证据3，睡莲家具经营部经营期限是2009年10月22日至2009年12月15日，不到两个月。被告从2008年就开始租赁，并延续到2010年底。因此，即使存在睡莲家具经营部，也是赵清国作为一个商铺的承租人。睡莲家具经营部的登记经营者，不能对抗原、被告之间的租赁合同关系。对证据4，从形式上除了刘明超的签字不认可外，其他内容均认可。该证据的形成是在原告经过核对后得出赵清国欠缴租赁费的结果，文件的抬头就是赵清国欠，当时交给赵清国，让其回去核对后签字归还给原告，但赵清国拿到该文件后一直没有还给原告。至于刘明超的字是怎么签上的原告不清楚了。恰恰可以证明，这是赵清国的欠租，没有涉及刘明超，任何第三方在协议上签字不能对抗赵清国欠租，也不能成为合同的相对方。对证据5，第3-5页的付款凭证与本案是无关的，第6页的凭证原告已经计算了，对第7页的凭证有异议，没有任何签字和盖章。第8-10的凭证都是被告支付电费、空调费的支付凭证，电费、空调费与本案租金也没有关系。因此不存在被告另外支付租金的情况。＼n本院审核后认定如下：证据1，系证人证言，但证人未出庭接受质询，且租赁合同均系赵清国签订，故对该证据的证明力不予确认。证据2，仅能证明该证据系刘明超用于扣税的存折，不能证明与本案有关联，对该证据的证明力不予确认。证据3，仅能证明刘明超系睡莲家具经营部的经营者，不足以证明涉案房屋的实际承租人为刘明超，对其证明力不予确认。证据4，该证据的名称及内容均注明系赵清国所欠租赁费用，故仅能证明系原告要求与赵清国确认所欠租金费用，不足以证明涉案房屋系刘明超承租。证据5，该组证据中的租金均系2010年12月21日双方签订《关于赵清国欠缴和平家私租赁费用的款项核实结果》前支付，故与原告主张的租赁费用无关；其余系涉及电费、空调费等，与本案也缺乏关联，故对其证明效力不予确认。＼n根据上述认定证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：杭州和平家私博览中心（后更名杭州和平家私博览中心有限公司）与赵清国曾经签订《杭州和平家私博览中心营业用房租赁协议》，约定杭州和平家私博览中心将杭州和平家私市场内1F层1－2号、面积668平方米的营业用房出租给赵清国，租赁期限从2008年12月16日至2009年12月15日止，营业用房每月租金84168元，每月配套设施、维修、宣传广告及水电费36072元。租金每两个月支付一次，于每两个月末25日前交清下两月的租金。后双方又就1F层1号、面积208平方米的营业用房继续签订《杭州和平家私博览中心营业用房租赁协议》，约定租赁期限从2009年12月16日至2010年12月31日止，营业房租金每月20384元，每月配套设施、维修、宣传广告和水电费8736元。租金按季支付，于每季末25日前交清下季租金。上述两份协议中均约定赵清国未能按期缴纳租金，则属于违约。逾期每天按租金总额的0.5%收取滞纳金，逾5天不交，和平家私公司有权终止协议，收回营业房，赵清国承担违约责任。违约责任为一个月场租金。协议还约定，如赵清国没有如期退出，则应按本协议场租费的价格缴纳延期费用。＼n2010年12月21日，和平家私公司与赵清国签订《关于赵清国欠缴和平家私租赁费用的款项核实结果》，明确赵清国系和平家私商户，在经营期间欠缴租金款项经与本人核实为：（一）2009年5月1日至2009年12月15日欠缴租金1282560元，2010年1月27日至2010年10月29日陆续交款后，尚欠896160元。（二）现美得丽展位2009年12月16日至2010年12月31日经营期间欠缴租赁费364000元。两项总计欠款1260160元。和平家私公司认可赵清国此后又向其支付了420000元租金。＼n2011年3月17日，和平家私公司向美得丽商户发出《终止租赁关系并收回营业用房的通知》，告知双方租赁关系至2011年3月31日解除，并要求美得丽商户于同年5月12日前撤场完毕并腾退所有物品，于2011年3月31日前付清所欠租金，租赁关系解除后至实际撤场完毕之日的场地使用费按原合同约定标准支付。＼n本院认为：和平家私公司与赵清国签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵照履行。一、关于被告的主体资格。赵清国称其系睡莲家具经营部刘明超聘请的管理人员，营业房的实际由睡莲家具经营部使用，故其不应承担责任；但两份租赁合同均写明承租人为赵清国并由赵清国签字，赵清国也在拖欠租金的核实结果上签字认可，故应当认定赵清国系合同相对方。另外，因赵清国系以自己的名义与和平家私公司签订合同，即便其是受刘明超委托与和平家私公司签订合同，因其未能提交证据证明其已向和平家私公司批露委托人，和平家私公司也仍可向赵清国主张权利。故赵清国应承担合同责任。二、关于和平家私公司主张的租金。截止2010年12月31日拖欠的租金1260160元，赵清国已经签字认可，故本院对该部分租金予以确认。扣除和平家私公司认可的此后支付的420000元，赵清国还欠840160元。2011年1月1日至3月31日，赵清国认可仍在占用营业房，故应支付租金。和平家私公司自愿扣除2月份半个月的租金，并自愿按每月27040元（低于合同约定）计算，故按该标准计算，该段时间的租金为67600元。赵清国主张其在欠缴租赁费用的款项核实结果之外，还支付了部分租金，但其主张的租金均为核实结果之前支付，且赵清国未能提交全部支付租金凭证来证明其实际支付的租金超过核实结果的数额，而双方又存在除涉案合同之外的其他租赁合同，故对其意见不予采信。综上，赵清国还应支付租金907760元。三、关于迟延支付租金的滞纳金。合同约定赵清国迟延支付租金，应支付滞纳金，故和平家私公司主张滞纳金有依据。和平家私公司主张的每日按租金总额0.1%计收滞纳金，虽然已经低于合同约定的0.5%，但仍然过分高于其因赵清国迟延支付租金产生的损失，故本院酌情调整为每日按应付租金的0.06%计算滞纳金，其中拖欠2009年12月15日之前的租金476160元，自2010年1月1日计算至2012年2月29日，滞纳金为225414.14元；拖欠的2010年一至四季度的每季度租金87360元，分别自2010年1月1日、3月26日、6月26日、9月26日起计算滞纳金，至2012年2月29日合计为137749.25元。和平家私公司主张的其他滞纳金缺乏依据，本院不予支持。四、关于占用费。双方签订的租赁合同期限至2010年12月31日止，此后双方未签订书面合同，故此后应为不定期租赁。2011年3月18日，和平家私公司向赵清国发送终止合同通知，要求于3月31日解除租赁合同，赵清国对此未提出异议，应认定租赁合同已于2011年3月31日解除。现和平家私公司以赵清国实际占用营业房至2011年5月6日为由，要求赵清国支付占用费，赵清国称其已于3月31日搬离。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。赵清国应当对合同终止后其已履行返还营业房的义务承担举证责任，现其未能提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。故应认定赵清国在合同解除后仍未归还房屋，应按和平家私公司认可的每月27040元的标准支付占用费32273.55元。其余部分缺乏依据，本院不予支持。五、关于违约金。违约金的目的是为弥补守约方的损失，和平家私公司的损失主要是赵清国迟延支付租金造成的款项占用损失，现和平家私公司已主张了滞纳金，该滞纳金能够弥补相应损失，故其再要求赵清国支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下：＼n一、被告赵清国于本判决生效之日起十日内支付原告杭州和平家私博览中心有限公司租金907760元；＼n二、被告赵清国于本判决生效之日起十日内支付原告杭州和平家私博览中心有限公司滞纳金363163.39元；＼n三、被告赵清国于本判决生效之日起十日内支付原告杭州和平家私博览中心有限公司场地占用费32273.55元；＼n四、驳回原告杭州和平家私博览中心有限公司的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费18317元，保全措施申请费5000元，合计23317元，由原告杭州和平家私博览中心有限公司负担3085元，被告赵清国负担20232元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费18317元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。＼n审判长张炜＼n审判员周菁晖＼n人民陪审员陈国义＼n二〇一二年二月二十九日＼n书记员陈伟