河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)汴民终字第2113号
上诉人(一审被告)开封光利房地产开发有限责任公司，地址：开封市禹王台区五福路30号。组织机构代码：78806847-2。
法定代表人秦保才，公司经理。
委托代理人王夏元，公司办公室主任。
被上诉人(一审原告)侯喜林，男，1974年2月19日出生，汉族，住址：开封市顺河回族区。
上诉人开封光利房地产开发有限责任公司（下称：光利房产公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服开封市龙亭区人民法院(2015)龙法民初字第891号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年8月22日，侯喜林作为买受人与作为出卖人的光利房产公司签订一份商品房买卖合同，合同主要约定:侯喜林购买光利房产公司开发的利居家苑二期9号楼1单元11层东户住宅商品房一套，总价款220371元；出卖人应当在2013年8月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，但遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期；出卖人逾期交房的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，但因市政、供水、供电、通信、燃气供应等单位原因致使房屋逾期交付的，出卖人不承担违约责任；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，同时规定出卖人在市级报刊公告交房具体事项，视为对买受人送达的书面通知；买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为合同的附件，出卖人自商品住宅房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。合同签订后，侯喜林依约缴纳了房款220371元和契税。光利房产公司于2013年12月25日在《汴梁晚报》上刊登了回楼通知，通知写明9号楼回楼时间为2014年1月16日至19日。2014年1月17日，9号楼经设计单位、施工单位、监理单位、建设单位四方验收竣工。2014年3月28日，侯喜林在光利房产公司通知物业交房的通知书上签字，领取房屋钥匙。侯喜林看房后，发现房屋存在屋顶及卫生间漏水，随登记报修，光利房产公司于2014年4月份进行了维修。之后，侯喜林又报修了卫生间水管漏水、墙湿，水表不用水有水量等问题。
一审法院认为，侯喜林与光利房产公司签订的商品房买卖合同真实有效，双方当事人均应按合同约定内容严格履行。光利房产公司违反合同约定逾期交房是不争之事，对此应承担相应责任。双方争议的焦点在于，一是光利房产公司逾期交房的违约时间如何计算，二是对侯喜林主张的房租损失是否支持。
关于逾期交房时间计算的问题，首先，依据双方之间的商品房买卖合同相关约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出卖人在市级报刊公告交房具体事项，视为对买受人送达的书面通知。光利房产公司虽于2013年12月25日在报刊上登出回楼通知，但光利房产公司实际取得涉案9号楼的验收合格文件是2014年1月17日，所以光利房产公司在刊登交房通知时尚未达到合同约定的交付使用条件，违反了合同规定，故其辩解9号楼验收合格日期为交房日期的意见，因履行交房通知手续不符合合同规定，不予采纳。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。侯喜林在2014年3月28日在交房通知书上签字并领取钥匙，是对房屋的占有，该日期可视为房屋交付日期。故侯喜林以房屋质量存在问题主张违约期间的意见，因不符合前述法律规定，不予采纳。第三，尽管双方商品房买卖合同规定因供水、供电等单位原因致使房屋逾期交付的，出卖人不承担违约责任、以及遭遇不可抗力事件出卖人可据实予以延期交房，但是光利房产公司提供的供电部门开封供电公司、开封光利高科实业有限责任公司关于超过交房日期供电的证明和施工单位河南华北建筑工程有限公司因不可抗力而逾期完工的“工期索赔报告书”，因两份证明材料上均无单位负责人以及制作证明材料人员签字，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百五十五条“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章”的规定，因此该两份证明材料不符合证据的形式要件，加之逾期供电证明上缺少证明单位开封供电公司的单位印章、施工单位关于恶劣天气属于不可抗力事项的理由不充分，其证明内容又无其他证据印证，故对该两份证明材料不予采纳，光利房产公司辩解扣除违约期限的意见不能成立。综上，光利房产公司逾期交房时间应从合同规定的交付日期之次日即2013年8月31日起至侯喜林在交房通知书上签字之日即2014年3月28日止。
关于侯喜林主张的房租损失是否支持的问题，首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行修复或者委托他人修复；修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人负担。”的规定内容，侯喜林在2014年3月底领取房屋钥匙之后，发现存在房屋漏水质量问题并报修，光利房产公司于2014年4月份及时进行了维修，不存在拒绝修复或拖延修复的情况，且侯喜林提交的2015年9月初与光利房产公司工作人员的录音内容，其内容是侯喜林和光利房产公司工作人员就房屋维修时的问题进行沟通的情况，也不能证明光利房产公司拒绝修复或拖延修复的事实，与本案待证事实没有关联性，不予采纳；其次，侯喜林就具体损失数额提供了与出租方田丽萍签订的房屋租赁合同，合同约定租赁期限为2013年9月1日至2015年7月31日，但签订时间为2015年7月31日，该合同在形成时间上是事后补签，具有瑕疵，又没有其他证据印证租房之事实，故对该租房合同不予采纳。综上，侯喜林主张房租损失的请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、开封光利房地产开发有限责任公司在判决书生效后十日内支付侯喜林违约金4627.79元。二、驳回侯喜林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费446元，减半收取223元，由开封光利房地产开发有限责任公司负担50元；侯喜林负担173元。
光利房产公司不服一审判决，上诉称：1、光利房产公司于2013年12月25日在汴梁晚报上发布《回楼通知》，侯喜林未按上诉人通知的时间办理回楼手续，对逾期的期间，上诉人不应承担违约责任。故一审法院自逾期交房之次日起至上诉人办理回楼手续止支付违约金，属认定事实错误。2、《商品房买卖合同补充协议》明确约定，因供水、供电等原因导致延期交房的，出卖人（即上诉人）不承担违约责任。上诉人提交了电力施工单位开封光利高科实业有限责任公司出具的其延期供电书证，以及楼房主体施工单位河南华北建筑工程有限公司出具的施工期间遭受了不可抗力书证，足以证明上诉人对此期间不应承担违约责任。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，改判由上诉人向被上诉人支付违约金2438.67元，并由被上诉人承担诉讼费用。
二审经审理查明的事实与一审判决认定的基本事实相同。
本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，一审法院以2014年3月28日侯喜林在交房通知书上签字并领取钥匙，视为其对房屋的占有即光利房产公司交付房屋日期无误。由于光利房产公司实际取得涉案9号楼的验收合格文件是2014年1月17日，光利房产公司2013年12月25日在报刊刊登《回楼通知》时尚未达到合同约定的房屋交付使用条件，违反了合同规定，故光利房产公司上诉称应以其在报刊上发布《回楼通知》中9号楼交房回楼时间即2014年1月16日-2014年1月19日为交房日期的理由不能成立。虽然双方当事人签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条约定“因市政、供水、供电、通信、燃气供应等单位原因致使房屋逾期交付的，出卖人不承担违约责任”，但光利房产公司在一审期间提交的相关证据，不符合法律规定的证据的形式要件，不能证明光利房产公司上诉主张的应扣除供电等原因导致延期交房期限的事实，一审判决光利房产公司逾期交房时间从合同约定的交付日期之次日即2013年8月31日起至侯喜林在交房通知书上签字之日即2014年3月28日止正确。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人光利房产公司负担，一审案件受理费的负担按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓 强
审 判 员 郑建红
代理审判员 申和平
二〇一六年二月五日
书 记 员 陈艳艳