成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0107民初5508号
原告：李在勤
被告：成都恒佳房地产有限公司
被告：郑传贞
二被告共同委托诉讼代理人：董明万，四川银证律师事务所律师。
原告李在勤与被告成都恒佳房地产有限公司（以下简称恒佳公司）、郑传贞借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2016年7月28日、2016年12月23日公开开庭进行了审理。原告李在勤及其委托代理人邱辉，被告恒佳公司、郑传贞共同委托代理人董明万到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李在勤向本院提出诉讼请求：1.判令恒佳公司归还借款370万元并从2015年1月1日起按照月利率2%支付利息；2.判令郑传贞在提供担保的房产价值范围内承担清偿责任。事实与理由：2014年1月12日，原告与恒佳公司签订《关于共同开发崇州市四川文化传媒职业学院的合作备忘录》（以下简称《备忘录》），约定原告出借270万元给恒佳公司，由恒佳公司出具借条载明利息及用途，郑传贞作为担保人，合同还约定如该备忘录不能履行，恒佳公司应按月利率2%支付利息。2014年1月13日，恒佳公司向原告出具了借条，郑传贞作为担保人签字，表示愿意提供房产（房产位于成都市青羊区蜀源路1号3栋28层3号，面积111.2平方米）作为抵押担保，但未办理抵押登记。原告向恒佳公司支付了借款，此后备忘录未能履行。原告要求恒佳公司还款，恒佳公司法定代表人周明华2014年12月31日出具还款计划，约定借款本息共计370万元，2015年1月10日前归还270万元本金，2015年2月10日前归还100万元。如未按期归还，则从2015年1月1日起至还清时止按照月利率2%支付利息。借款到期后，二被告至今未归还借款。
被告恒佳公司辩称，原告将借款270万元支付给王平光，被告并未收到款，而且该款系依据《备忘录》支付的投资款并非借款。王平光系成都正方形资产管理有限公司（以下简称正方形公司）法定代表人之配偶，要求追加正方形公司及王平光作为本案第三人。恒佳公司已经归还李在勤现金40万元，请求法院查明后依法判决。
被告郑传贞答辩意见与恒佳公司一致。
本院经审理认定事实如下：2014年1月12日，原告与恒佳公司签订《备忘录》，约定双方共同投资开发四川文化传媒职业学院35亩教职工商品房宿舍楼及附属商业铺面，恒佳公司负责项目的报建报批、建设开发土地费的缴纳及各项手续的完善，恒佳公司以35亩土地作价2000万元入股，占30%股份；李在勤投资5000万元入股，占70%股份。备忘录第四条约定：恒佳公司急需使用一笔资金270万元，恒佳公司先向李在勤借款（恒佳公司向李在勤出具借条，载明利息及用途，郑传贞自愿以房产作担保）。在项目土地、规划许可证手续完善后，可作为恒佳公司向合作项目公司的借款。如果李在勤在2014年1月13日12点前不能出借270万元给恒佳公司，则此备忘录无效。如果本备忘录不能履行，恒佳公司应当将270万元返还给李在勤，并按照月利率2%支付利息。次日，恒佳公司向原告出具《借条》，载明：根据备忘录第四条的约定，借到李在勤270万元，并按约支付利息，本金及利息一并作为项目公司开发该项目开发成本，并且本金及利息优先在项目公司开发回收资金中偿还给李在勤。如备忘录不能履行，恒佳公司应当将270万元返还给李在勤，并按照月利率2%支付利息，该270万元付至王平光9558884402000815453工商银行账户。同时郑传贞在借条中签字表示其自愿以其所有的位于青羊区蜀源路1号3栋28层3号的房产（建筑面积111.2平方米）作为抵押担保。当日，李在勤向王平光9558884402000815453工商银行账户付款270万元。2014年12月31日，恒佳公司法定代表人周明华向李在勤出具《还款计划》载明：本人周明华系恒佳公司法定代表人，本人委托李在勤支付给王平光的270万本金，本人确认截止2014年12月31日本息共计370万元，用恒佳公司50%股权担保，2015年1月10日前归还270万元，2015年2月10日前归还100万元，如未在上述时间还款，从2015年1月1日起以370万元按照月利率2%计息到还清款项为止。
另查明，恒佳公司与正方形公司签订了《股权转让合同》。2014年1月19日双方又签订了《补充合同》，约定恒佳公司需在2014年1月13日前向正方形公司支付股权转让定金270万元，《股权转让合同》方发生法律效力。2014年1月13日，正方形公司向恒佳公司出具了收据，载明收到恒佳公司支付的270万元。郑传贞已于2015年12月1日将其为恒佳公司在原告处债务提供抵押担保的位于青羊区蜀源路1号3栋28层3号的房产出卖给他人。
庭审中，恒佳公司认可李在勤于2014年1月13日支付给王平光的270万元，即为2014年1月13日正方形公司出具的收据所载明270万元。李在勤认可截止2015年2月17日，已收到恒佳公司支付的30万元。李在勤庭审中同意恒佳公司应归还的本金为270万元，同时以270万元为本金从2014年1月13日起计算利息，不再按照《还款计划》主张本金370万元，也不再按照《还款计划》主张利息。
以上事实，有当事人身份证明、《备忘录》、银行转账凭证、借条、还款计划、《补充合同》、收据、房屋信息摘要及当事人陈述笔录在案佐证。
本院认为，原告与恒佳公司之间通过《备忘录》约定了借款相关内容，原告按照恒佳公司在《借条》中的指示将借款支付给案外人王平光，已经履行了出借款项的义务，原告与恒佳公司之间的借款合同关系、原告与郑传贞之间的抵押合同关系系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。本案借款事实清楚、证据充分，恒佳公司、郑传贞要求追加案外人王平光、正方形公司为本案第三人的请求，本院不予准许。恒佳公司辩称该270万元为投资款而非借款，该辩解与合同约定、借条内容不符，且恒佳公司未能举证证明原告与恒佳公司已经履行了《备忘录》，故该款项性质并未转化为投资款，仍为借款。恒佳公司与郑传贞要求对《借条》中郑传贞签字时间进行鉴定，鉴定目的是证明郑传贞系受胁迫而在借条上签字。本院认为，一、《备忘录》的真实性双方均予以认可，《备忘录》明确载明：恒佳公司急需使用一笔资金270万元，恒佳公司先向李在勤借款（恒佳公司向李在勤出具借条，载明利息及用途，郑传贞自愿以房产作担保）。该内容与借条中郑传贞以房产担保的内容完全能够印证，结合李在勤已履行支付借款义务的事实，郑传贞受胁迫在《借条》上签字可能性较小；二、仅鉴定郑传贞在《借条》上的签字时间无法达到证明郑传贞受胁迫签字的证明目的；三、经本院向相关鉴定机构询问，因笔迹形成时间鉴定难度大、鉴定条件要求高、鉴定意见确定性差，鉴定机构均不接受笔迹形成时间鉴定的委托；故本院对恒佳公司、郑传贞要求对《借条》中郑传贞签字时间进行鉴定的申请不予准许。
恒佳公司辩称已经归还本金40万元，原告仅认可恒佳公司归还利息30万元。恒佳公司为证明其归还本金40万元，出示了30万元银行付款凭证以及唐宇的证人证言，证言内容为李在勤扣留郑传贞在茶楼，唐宇受恒佳公司法定代表人周明华的委派去茶楼送钱取郑传贞，唐宇将10万元交付给对方，但李在勤未出具收条。原告认可已经收到恒佳公司支付的30万元，但不认可周明华委托唐宇归还了10万元。本院认为，证人唐宇未出庭作证，且原告对证人证言予以否认，在没有其它证据对唐宇证人证言予以佐证的情况下，该证人证言的证明力较弱，不能单独作为认定恒佳公司已归还10万元的依据，故本院认定恒佳公司向原告归还的金额为30万元。原告主张该30万元系利息，恒佳公司主张该30万元为归还本金。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条之规定，债务人给付不足以清偿全部债务时，且当事人未约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：……（二）利息；（三）主债务，故恒佳公司给付的30万元应当先抵充利息再抵扣本金。截止恒佳公司支付30万元的2015年2月17日，恒佳公司应当付息709200元，故恒佳公司支付的30万应当全额抵充利息。经计算，恒佳公司支付的30万元已经付息至2014年6月30日。恒佳公司应当向原告归还借款本金270万元并从2014年7月1日起按照年利率24%支付利息。
郑传贞提供担保的房屋因未办理抵押登记，抵押权不成立。但抵押权成立与否不影响抵押合同的效力，郑传贞应当承担抵押合同的担保义务。郑传贞为恒佳公司在原告处的债务提供房产作为抵押担保，其本意是在恒佳公司不能还款时，用抵押财产清偿债务。原告要求郑传贞承担在房产价值范围内承担清偿责任，并未加重郑传贞负担。本院确定郑传贞应当按照诚实信用原则在恒佳公司不能清偿范围内，以抵押房产之价值为限向原告承担补充清偿责任。原告对郑传贞的债权为一般债权，无优先受偿权。
综上，原告要求恒佳公司归还借款370万元并从2015年1月1日起支付利息的诉讼请求，本院部分予以支持。原告要求郑传贞在房产价值范围内承担清偿责任的诉讼请求，本院在承担补充清偿责任范围内予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告成都恒佳房地产有限公司自本判决生效之日起十日内向原告李在勤归还借款本金270万元，并从2014年7月1日起至本息付清之日止，以未归还本金为基数按照年利率24%支付利息；
二、如被告成都恒佳房地产有限公司不能全部清偿以上债务，被告郑传贞应对被告成都恒佳房地产有限公司不能清偿部分在抵押房产价值限额内承担补充清偿责任；
三、驳回原告李在勤其它诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费46464元，因适用简易程序减半收取23232元，由原告李在勤负担7232元，被告成都恒佳房地产有限公司、郑传贞共同负担16000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 杜 伟
二〇一六年十二月二十九日
书记员 张晓霜