安徽省合肥市庐阳区人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)皖0103执异57号
案外人：张振，男，1987年8月4日出生，汉族，住安徽省泾县。
委托诉讼代理人：张少辉，安徽权祯律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何泽，安徽权祯律师事务所律师。
申请执行人：戴胜，女，1968年2月4日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
被执行人：黄笑牧，男，1968年8月12日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
被执行人：陈昀，女，1976年10月3日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：黄笑牧，系陈昀之夫。
被执行人：合肥纸老虎纸品有限公司,住所地安徽省合肥市庐江县台湾农民创业园（同大镇）。
法定代表人：黄笑牧，总经理。
在本院执行申请执行人戴胜与被执行人黄笑牧、陈昀、合肥纸老虎纸品有限公司（以下简称纸老虎公司）民间借贷纠纷一案中，案外人张振于2016年12月19日对本院查封被执行人陈昀名下房产（合肥市庐阳区清源路88号中铁广园）的强制执行措施提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
张振称，涉案房屋系汤俊（占有1%产权）与被执行人陈昀（占有99%产权）按份共有。自2016年7月1日一直出租给其居住。2016年7月22日，其通过合肥市金屋不动产经营有限公司（以下简称金屋公司）与被执行人陈昀、房屋按份共有人汤俊的共同委托代理人朱雪梅签订了一份存量房买卖合同，约定由其购买合肥市庐阳区清源路88号房屋，总价款183万元。合同签订当日，其支付了10万元定金。2016年8月8日，其向合肥市地税局缴纳了房产契税和个税37500元。2016年8月18日，其支付了50万元归还涉案房屋的银行贷款。因该房被合肥市高新技术产业开发区人民法院（以下简称高新区法院）查封，经协商，案外人将购房款23万元支付到高新区法院账户，高新区法院于2016年9月2日解除了对该房的查封。同日，其向合肥市存量房资金托管账户转入25万元，以上合计支付购房款108万元，剩余75万元拟申请银行按揭贷款。在办理该房屋过户手续时，其发现该房屋又被贵院查封。其在涉案房屋被查封前，已与被执行人签订了房屋买卖合同，并支付了大部分房款，且已实际居住，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条之规定和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，贵院对涉案房屋采取的查封措施不当，应予以解除。其愿在75万元按揭贷款办理完毕后，配合将托管账户资金转入法院账户。请求解除对涉案房屋的查封措施，维护案外人的合法权益。
张振向本院提交了身份证、房屋租赁合同、房产证复印件、存量房买卖合同及补充协议、房产经纪合同、公证书、定金收条、转款证明、银行转款明细、房款收条、存量房资金托管协议、资金托管凭证、税收缴款书、安徽省增值税普通发票等（均系复印件）。
申请执行人戴胜称，其同意解封涉案房屋的前提是必须取得房屋销售款。
被执行人黄笑牧、陈昀及纸老虎公司称，涉案房屋确实出售给张振，其认可张振的异议请求，但剩余房款必须交付给其债权人。
本院查明，2016年7月6日，本院受理原告戴胜与被告黄笑牧、陈昀及纸老虎公司民间借贷纠纷一案，后经本院主持调解，双方达成调解协议，本院于2016年8月16日作出(2016)皖0103民初字第4715号民事调解书：一、被告黄笑牧、陈昀、纸老虎公司确认尚欠原告戴胜借款本金600000元、利息252000元（按月息2%自2014年11月8日算至2016年8月16日，之后顺延至款清之日止），合计852000元；二、上述款项由被告纸老虎公司于本调解书生效之日起两日内直接支付给原告戴胜852000元；三、被告黄笑牧、陈昀对上述还款责任承担连带清偿责任；四、如被告纸老虎公司未能按期足额还款，则原告戴胜可就上述第一条款项申请法院强制执行，并对纸老虎公司持有的金轮转六色凸版商标印刷机拍卖、变卖或折价后所得价款在前述还款责任范围内优先受偿；五、案件受理费减半收取即6650元，由被告黄笑牧、陈昀、纸老虎公司负担。因各被告未履行生效民事调解书，2016年8月24日，戴胜申请本院强制执行。2016年9月2日，本院作出（2016）皖0103执2060号执行裁定：查封被执行人陈昀名下位于合肥市清源路88号中铁广园两套房产。查封期限三年。2016年9月2日，本院至合肥市国土资源局不动产登记中心庐阳分中心送达了执行裁定书和协助执行通知书，查封了合庐1300房屋、轮候查封了合庐13006号房屋。同日，本院在（2016）皖0103执2061号执行案件中，又将陈昀名下上述两套房屋轮候查封。
另查明，高新区法院于2016年月日作出（2015）合高新执字第01630号执行裁定，将陈昀名下位于合肥市清源路88号中铁广园房屋予以查封。2016年9月2日，因张振将购买该房屋款项23万元转至高新区法院账户，高新区法院于当日对该房产予以解封。
还查明，涉案房屋系汤俊（占有1%产权）与被执行人陈昀（占有99%产权）按份共有。2016年7月1日，黄笑牧代理陈昀通过金屋公司与张振签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋出租给张振，租赁期限20年，租金0元。2016年7月22日，陈昀、汤俊通过金屋公司与张振签订了存量房买卖合同及补充协议等，约定将合肥市庐阳区清源路88号中铁广园房屋出售给张振，总价款183万元。当日，张振支付了10万元定金。至2016年9月2日，张振合计支付购房款108万元，尚余75万元未支付。
本院认为，本案争议焦点为本院应否对被执行人陈昀名下已被查封的位于合肥市清源路88号中铁广园房屋予以解封。经查，该被查封房产仍在被执行人陈昀、按份共有人汤俊名下，案外人张振虽然提交了存量房买卖合同、一系列交纳定金、购房款的转账凭证等证据，证明其已支付108万元购房款，但其与陈昀、汤俊签订存量房买卖合同前，高新区法院已将涉案房屋查封，在房屋买卖合同签订、履行过程中，该房屋一直处于被查封状态。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，张振并未支付房屋全部价款，亦不能将剩余价款按照人民法院要求交付执行，其权利不能排除执行。案外人张振要求解除对涉案房屋的查封，于法无据，其提出执行异议申请的理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条、第十七条第一项之规定，裁定如下：
驳回案外人张振的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 于 璞
审 判 员 胡世中
人民陪审员 贾 荣
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 桂 静
附本裁定适用的相关法律依据：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第十七条第一项人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。