福建省邵武市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邵民初字第951号
原告林本华。
委托代理人朱立斌，福建齐欣律师事务所律师。
被告郑耕。
被告张桂华。
被告郑耕、张桂华的共同委托代理人李子辉。
原告林本华与被告郑耕、张桂华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林本华及其委托代理人朱立斌、被告郑耕及二被告的共同委托代理人李子辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林本华诉称：2007年9月4日，原告与黄洪星、苏益法共同出资1312500元竞拍得邵武市跃进路蔬菜批发市场二层房产，其中原告出资328125元，占有25%份额。但因存在阻碍办证的事由，致使房产无法办证。2010年10月，两被告以1150000元购买原告持有的上述房产份额，原、被告经协商于2010年10月15日签订了店面买卖协议，约定：被告购买原告持有的邵武市跃进路蔬菜批发市场二层的房产25%的份额（建筑面积205.45平方米），成交金额为1150000元。被告在签订协议之日支付原告定金100000元，于2010年10月20日支付500000元，余款550000元在原告办好房产证和土地证过户给被告后，被告一次性付清。如被告未付款，则按土地证的证书日期之日起支付原告日3%的利息。过户时间原则上不超过2011年12月31日。协议还约定了其他权利义务。协议签订后，被告按约支付了原告600000元购房款。但因客观事由，阻碍了办理房屋过户手续。2013年11月，原告得知房屋可以办理过户手续后，便多次通知被告办理过户手续，且还于2013年11月11日通过邮政特快专递发给被告通知，要求被告在接到通知之日起7日内办理房屋产权证和土地使用权证。被告于2013年自行办理了房屋过户手续，于2013年8月22日取得房屋产权证。原告得知后，多次向被告催讨购房余款，但被告均以没钱为由拒绝付款。被告却于2014年1月，将上述房产又出售给黄洪星。在原告催讨下，被告分别于2014年1月30日、2014年2月21日支付原告房款各20000元。请求人民法院判令：被告郑耕、张桂华立即支付购房款510000元，及自2013年9月21日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算的利息。本案诉讼费用由被告郑耕、张桂华承担。
被告郑耕、张桂华辩称：根据本案原、被告双方于2010年10月15日签订的店面买卖协议第四条、第五条约定，原告应在2010年12月31日前先履行办理房产证和土地证手续，并履行过户给郑耕后，才有权取得答辩人一次性给付550000元的权利。原告至今仍未办理土地证手续，未履行将房产证和土地证过户到答辩人名下的约定义务，无权要求答辩人履行一次性给付剩余房款的义务。答辩人并未违约，实际违约方系原告。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
原告林本华为支持自己的诉讼主张，向本院提供以下证据：
证1、结婚登记审查处理表、申请补办结婚登记声明书，用以证明被告郑耕、张桂华于1981年2月27日起以夫妻名义同居生活，并于2006年5月16日在邵武市民政局补办结婚登记，两人系夫妻关系。
证2、福建省拍卖成交确认书、共同购买（二建）南关房产协议书，用以证明原告与黄洪星、苏益法共同出资1312500元竞拍得邵武市跃进路蔬菜批发市场二层房产，原告出资328125元，占有25%的份额。
证3、店面买卖协议，用以证明原、被告于2010年10月15日签订了店面买卖协议。
证4、通知、国内特快专递邮件详情单、发票，用以证明原告于2013年11月11日通过邮政特快专递通知被告办理房屋产权证和土地使用权证。
证5、邵武市蔬菜公司关于邵政备（2013）12号文件中所指蔬菜批发市场二楼其实是三楼的说明，用以证明原告与黄洪星、苏益法购买的邵武市跃进路蔬菜批发市场二楼系邵武市跃进路2号A、B幢3层。
证6、所有权登记查询结果，用以证明邵武市跃进路2号A、B幢3层于2013年8月登记在二被告及共有人黄洪星、苏益法名下，所有权证号为20134308。
证7、房屋买卖合同、房屋所有权转移登记申请书、房屋登记簿证明，用以证明二被告于2014年1月21日，将邵武市跃进路2号A、B幢3层出售给黄洪星，并办理了房屋登记手续。现房屋登记在黄洪星和苏益法名下，所有权证号为20140199－1。
对原告提供证1、2、3、5，被告方无异议，本院予以采信。对原告提供的证4，被告方认为原告未取得房屋的原始产权证件，无法通知被告办理两证。本院认为，该组证据中的国内特快专递邮件详情单系第③联“寄件人存”，不能证明是否已送达被告郑耕，故不予采信。对原告提供的证6、7，被告方对其真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联性。本院认为，原告提供的证6、7，均涉及本案原、被告双方买卖协议的标的物，与本案具有关联性，本院予以采信。
被告方提供有收条4份，用以证明原告收到被告郑耕购房款670000元。原告对上述证据未提出异议，但认为2011年11月17日收取的30000元是垫付的用于变更手续、房屋装修。本院认为，原告对被告方提供的证据无异议，予以采信。原告主张2011年11月17日收取的30000元是垫付的用于变更手续、房屋装修，无相关证据印证，且4份收条均写明系购房款，故该主张不予采信。
根据上述采信的证据以及原、被告在法庭上的陈述，对本案事实认定如下：2007年9月4日，原告林本华和黄洪星、苏益法以1250000元竞拍得邵武市跃进路蔬菜批发市场二层房产（建筑面积821.79平方米），佣金62500元，合计1312500元。次日，原告与黄洪星、苏益法三人签订共同购买（二建）南关房产协议书，约定：黄洪星占50%产权，出资656250元；苏益法、原告各占25%产权，各出资328125元。由黄洪星作为房产持证人，苏益法、原告为共有人。在尚未办理房屋产权登记的情况下，2010年10月15日，原告与被告郑耕签订店面买卖协议，约定：原告将其南关市场二层（建筑面积821.79平方米）的产权（25%，即205.45平方米）转让给被告郑耕，实际面积以过户后的房产证为准。交易金额为1150000元，签订协议之日付定金100000元，2010年10月20日付500000元，余款550000元等原告办好房产证和土地证过户给被告郑耕后，被告郑耕一次性付清。如余款未付，则按土地证的证书日期之日起付给原告日3%的利息。协议第五条约定，过户时间原则上不超过2011年12月31日。协议第六条约定，所有费用一切由原告承担（含过户费、其他费用），被告郑耕不承担任何费用。协议第七条约定，店面租金从2010年11月1日起归被告郑耕所有。协议签订后，从2010年11月1日起，店面租金由被告郑耕收取。被告郑耕于2010年10月20日向原告支付购房款600000元，于2011年11月17日支付购房款30000元，于2014年1月30日支付购房款20000元，于2014年2月21日支付购房款20000元，以上共计670000元，尚余房款480000元。协议签订后，至今未办理由原告作为共有人的房产证和土地使用权证，但在2013年办理了以二被告作为共有人的房产证，所有权证号为20134308，权利人为黄洪星、苏益法、郑耕、张桂华（郑耕、张桂华系夫妻），登记的建筑面积为856.97平方米，房屋坐落邵武市跃进路2号A、B幢。2014年1月21日，被告郑耕、张桂华与黄洪星签订房屋买卖合同，约定：被告郑耕、张桂华将其所占有的邵武市跃进路2号A、B幢3层房产（所有权证号20134308）25%份额的产权（建筑面积约214.243）全部转让给黄洪星，并办理了房屋登记，所有权人为黄洪星、苏益法。
同时查明，上述“邵武市跃进路蔬菜批发市场二层房产”、“南关市场二层”、“邵武市跃进路2号A、B幢3层房产”，系同一房产。该房产截止本案庭审辩论终结前尚未办理土地使用权证。
本案原、被告双方争议的焦点主要是：根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”被告郑耕、张桂华是否可以根据上述规定，在原告林本华未依照店面买卖协议第四条的约定办好房产证和土地证过户给被告郑耕的情况下，有权拒绝支付余款。
本院认为：第一，原、被告双方未按照协议的约定先由原告办好房产证和土地证后再过户给被告郑耕，而是改变协议约定的履行方式，直接将房产证登记在被告郑耕、张桂华名下，且被告郑耕、张桂华又已将房产出卖给了他人，导致原告先履行办好房产证和土地证的约定义务已成为不可能。所以，根据原、被告双方实际履行的情况，被告提出原告负有先行履行义务，有权拒绝支付余款的主张，不予支持。第二，店面买卖协议第六条约定，办理房产证、土地证的费用，应由原告林本华承担。在实际履行中，原告未承担办理房产证、土地证的费用，因此，被告在支付给原告的余款中应扣除办理房产证、土地证的费用。原、被告双方均未能提供办理房产证、土地证所支出的费用的相关证据，且双方未就该费用的具体数额达成一致意见，可根据被告在本案审理期间提出办理房产证费用20000元、办理土地证费用170000元的意见处理。扣除后，余款290000元应由被告支付给原告。所扣除的190000元，由原、被告双方在实际办理产权证之后另行主张。被告提出的装修维护费35000元，不属本案审理范围。
关于原告林本华以被告郑耕、张桂华迟延支付购房款为由要求被告支付利息的诉讼请求，因原、被告双方在办证过程中实际履行的情况与协议约定的履行方式不一致，且原告不能提供证据证明被告存在过错，故该诉讼请求不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告郑耕、张桂华应于本判决生效后十日内支付原告林本华购房款290000元。
二、驳回原告林本华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8900元，由原告林本华负担3840元，被告郑耕、张桂华负担5060元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 张绳远
代理审判员 葛 亮
人民陪审员 蔡宗兴
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 詹雅文
本案依据的主要法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百五十九条：买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。