南京铁路运输法院
行 政 判 决 书
（2018）苏8602行初416号
原告陈银，性别××年××月××日生，××族。
被告南京市国土资源局，住所地南京市鼓楼区中山路171号。
法定代表人许明，南京市国土资源局局长。
委托代理人秦瓅、南京市国土资源局工作人员。
委托代理人朱昊，江苏三法律师事务所律师。
被告南京市人民政府，住所地南京市玄武区北京东路41号。
法定代理人蓝某，南京市人民政府市长。
委托代理人裔林玲，南京市人民政府法制办公室工作人员。
原告陈银诉被告南京市国土资源局（以下简称市国土局）、南京市人民政府（以下简称市政府）土地登记及行政复议一案，于2018年3月14日向本院提起行政诉讼。本院于2018年3月19日立案后，于2018年3月21日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年5月25日公开开庭审理了本案。原告陈银，被告市国土局的委托代理人秦瓅、朱昊，被告市政府的委托代理人裔林玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
市国土局根据原告陈银、南京华威房地产开发有限公司（以下简称华威公司）的申请，将本市玄武区珠江路88号2幢1417号储藏室（以下简称涉案房屋）转移登记至陈银名下，并于2017年11月23日向原告核发了苏（2017）宁玄不动产权第0118155号不动产权证书（以下简称涉案不动产权证书）。原告对市国土局核发的涉案不动产权证书不服，向市政府申请行政复议。市政府于2018年3月1日作出[2018]宁行复第15号《行政复议决定书》（以下简称行政复议决定书），维持了市国土局核发涉案不动产权证书的行为。
原告陈银诉称，原告购买的涉案房屋的土地使用年限是自1993年5月31日起至2043年5月30日止，本市××路××号商业用地（地皮）面积11892.6平方米的土地使用期限是1993年5月31日起至2043年5月30日止，可确定该地块的商业属性。开发商按照商业属性建造了本市××路××号商业中心，均为商业性住宅。整个大厦的竣工和验收都没有居民生活必须的配套设施。分割转让证上记载涉案房屋分摊面积0.7平方米，终止日期为2063年5月30日。市国土局以此为依据办理的涉案不动产权证书，记载了70年的土地使用权。原告领取涉案不动产权证书时即向市国土局提出异议。2017年11月17日发证至今，市国土局及市政府都没有针对多给的20年土地使用权拿出相应的土地出让合同。分割转让证是附件，土地使用终止日期只能从属于国有土地使用证，在发生土地使用权登记矛盾时，理应按照国有土地使用证上的50年土地使用权认定。涉案房屋是单开门窗、独开户、有门牌号码，有一切独立自主的商务经营权，多年以来被工商局、市场监督管理局、国家税务局、地方税务局、国家质量监督检验检疫总局等部门认可。综上，诉至法院，请求法院判令:1、撤销涉案不动产权证书；2、撤销行政复议决定书。
原告陈银向本院提交了以下证据：
1、涉案不动产权证书；
2、宁房权证玄初字第××号房屋所有权证；
3、华威公司出具的证明、宁玄国用（96）字第1590号国有土地使用证；
4、《南京市商品房现售合同》；
5、南京嘉祺保健用品有限公司营业执照、南京嘉祺保健用品有限公司组织机构代码证；
6、分割转让证、变更登记申请书；
7、国有土地使用权出让合同、土地出让合同补充协议；
8、税收缴款书(税务收现专用)。
被告市国土局辩称，涉案房屋原登记在华威公司名下。2017年11月16日，原告向被告市国土局提出办理涉案房屋转移登记申请，并提交《南京市商品房现售合同》、房屋所有权证、分割转让证、房产分层分户平面图等材料。登记机构受理申请人登记申请，经审核后于2017年11月23日向原告发放涉案不动产权证书，符合相关法律规定，程序合法、事实清楚、并无不当。根据《不动产权证书（单一版）》的样式、使用和填写说明的规定，土地用途按《土地利用现状分类》填写二级分类，房屋、构筑物填写规划用途。本案中，涉案房屋对应宗地为综合用地，《土地利用现状分类》中并无此概念。《关于进一步明确国有土地出让中有关问题的处理意见》（宁国土资[2005]220号）规定：已签出让合同约定的用途为综合或商住，登记发证时可在原约定出让起算日基础上按实际用途法定最高年限核定出让年限；物管、车库等公共配套建筑用地，土地登记时，使用权期限以其配套的住宅或建筑主要用途的法定最高年限确定。因《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定居住用地法定最高年限为70年，且根据规划核准图、竣工图均显示，涉案不动产规划用途为住宅配套的储藏室，因此，被告市国土局根据规划用途认定涉案房屋的实际用途为住宅，并将用途登记为城镇单一住宅用地/储藏室，使用期限登记为70年，即自1993年5月31日至2063年5月30日，并无不妥。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。
被告市国土局向本院提交如下证据：
1、南京市房屋权属登记申请书(转移类)；
2、申请人身份证明；
3、宁房权证玄初字第××号房屋所有权证；
4、《南京市商品房现售合同》；
5、分割转让证；
6、房产分层分户平面图；
7、税收缴款书(税务收现专用)；
8、南京市房产交易与不动产登记综合收件单（商品房）；
9、涉案不动产权证书；
10、南京市不动产权证书颁发记录；
证据1-10证明，2017年11月16日,原告向市国土局提出办理涉案不动产转移登记申请,并提交相关材料，市国土局依法受理该申请,经审核后作出了被诉不动产登记行为。
11、国有土地使用权出让合同两份、国有土地使用权转让合同、土地出让合同补充协议；
12、建设工程规划许可证；
13、规划核准图及竣工图；
证据11-13证明，涉案不动产所在地块为商住混合用地,规划用途为住宅配套的储藏室，被告登记载明的用途及使用期限符合相关的法律规定，并无不当。
14、行政复议决定书,证明原告提出行政复议申请,复议机关经审理后决定予以维持。
被告市国土局向本院提交如下法律依据：1、宁编字[2015]38号《关于整合不动产登记职责的通知》；2、《不动产登记暂行条例》；3、《不动产登记暂行条例实施细则》；4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；5、《土地利用现状分类》；6、宁国土资[2005]220号《关于进一步明确国有土地使用权出让中有关问题的处理意见》；7、《单一版不动产权证书使用和填写说明》。
被告市政府辩称，华威公司于1993年4月和1996年6月分别通过出让和转让方式取得了位于本市××路××号地块的土地使用权，土地出让总面积为11892.6平方米，出让年限为50年，土地出让用途为综合。2001年8月3日，经南京市规划局核准，华威公司领取了宁规建筑[1997]0184号《建设工程规划许可证》。2011年7月7日，原告与华威公司签订《南京市商品房现售合同》，购买了涉案房屋，该商品房国有土地使用证土地使用年限是自1993年5月31日起至2043年5月30日止。2017年11月16日，原告向市国土局提出涉案不动产的首次转移登记申请，市国土局进行依法审查，依法登记并核发涉案不动产权证书。市国土局在法定期限内完成审核后向原告颁发涉案不动产权证书，程序合法。原告房屋所在宗地的出让用途为综合，因其房屋为住宅配套的储藏室，故市国土局根据规划用途认定原告房屋实际用途为住宅，并依据《土地使用现状分类》登记为城镇单一住宅用途/储藏室，使用期限为70年，即自1993年5月31日起至2063年5月30日止，事实清楚、并无不当。原告认为涉案不动产权证书登记错误，于2018年1月5日向被告市政府申请行政复议。被告市政府于同日收到原告的行政复议申请书，依法立案受理，并书面通知市国土局答复，被告市政府核实了相关证据的合法性、真实性和关联性，根据相关法律规定，于2018年3月1日作出行政复议决定书，并邮寄送达给当事人。综上，市政府作出的行政复议决定书认定事实清楚，程序合法、内容适当，请求法院依法维持。
被告市政府向本院提交的证据如下：
1、行政复议申请书,证明原告陈述的行政复议请求及相应的事实和理由；
2、行政复议受理通知书,证明市政府于2018年1月5日依法受理原告行政复议申请,并告知原告；
3、行政复议提出答复通知书,证明市政府依法受理原告行政复议申请,并书面通知市国土局提出答复；
4、行政复议决定书及EMS快递单及网络截图,证明市政府依法对原告行政复议申请予以审查,在法定期限内作出复议决定并向原告送达,履行了行政复议职责,程序合法,内容适当。
经庭审质证,被告市国土局、市政府对原告提交的所有证据的真实性无异议，对其证明目的不予认可。
原告对被告市国土局提交的证据9涉案不动产权证书记载的内容不予认可，对证据13提出该竣工图没有双方盖章且建筑年代是2003年，对市国土局的其他证据无异议。被告市政府对被告市国土局提交的所有证据均不持异议。
原告及被告市国土局对被告市政府提交的所有证据均无异议。
本院对上述证据作认证如下：原告及两被告提交的所有证据均客观真实，来源合法且与本案存在关联，本院均予以采信。
经审理查明，2017年11月16日，华威公司与原告陈银共同向市国土局提出将涉案房屋从华威公司名下转移登记至陈银名下的申请，提交了原房屋所有权证、商品房现售合同、分割转让证、房产分层分户平面图、税收缴款书等材料。次日，市国土局向原告核发了涉案不动产权证书，该证书记载，涉案房屋坐落于本市××路××储藏室，权利性质“出让/市场化商品房”，用途“城镇单一住宅用地/储藏室”，使用期限2063年5月30日止。原告于2017年11月23日领取了涉案不动产权证书。
原告认为市国土局核发涉案不动产权证书登记错误，于2018年1月5日向市政府申请行政复议。市政府收到原告的复议申请后，当日立案受理。在书面审查了市国土局提交的答复材料后，市政府于2018年3月1日作出行政复议决定书并邮寄送达原告。
另查明，涉案房屋的原房屋所有权证记载：房屋坐落于本市××路××储藏室，建筑面积17.46平方米，套内建筑面积13.38平方米，房屋性质“有限责任公司”，规划用途“储藏室”。分割转让证记载：珠江路88号宗地土地使用者华威公司，宗地用途“综合”，终止日期2043年5月30日，分割土地坐落珠江路88号2幢1417室，实际用途“住宅”，终止日期2063年5月30日。
再查明，1993年4月21日，华威公司与原南京市土地管理局签订国有土地使用权出让合同，华威公司受让地块位于本市××路、洪武北路，土地使用权出让年限为50年，出让地块总体规划是建设综合楼项目。1993年5月13日，南京市玄武区城镇开发公司与原南京市土地管理局签订的国有土地使用权出让合同记载，附图所涉本市珠江路、估衣廊、长江路地块出让给该公司，土地使用权出让年限为50年，自1993年5月13日起算，使用范围内的土地为综合楼用地，应按国家确定的用途及城市规划的建设要求使用土地。1996年5月17日，南京市玄武区城镇开发公司与华威公司签订国有土地使用权转让合同，将上述地块转让给华威公司，合同约定华威公司应严格遵守出让合同中所规定的土地使用规则，不得改变原土地用途和规划要求。2004年11月19日，华威公司与市国土局签订土地出让合同补充协议，该协议记载，华威公司分别于1993年4月和1996年6月通过出让和转让方式取得了位于玄武区珠江路88号地块的土地使用权，该地块原出让面积为11219.4平方米，用途为商住，出让年限为50年，该地块实际用地超出原出让范围，超出部分用地面积673.2平方米，用途为住宅。南京市规划局于2001年8月3日向华威公司核发宁规建筑【1997】0184号建设工程规划许可证，该证记载，建设单位华威公司，项目名称新世界中心，建筑用途“其他综合楼”，“其中：1-6层，其它服务设施，面积32840平方米；7-44层，商办综合楼，面积75687平方米；7-43层，商住综合楼，面积69325平方米。”涉案房屋在建设工程规划许可证的附图及竣工图上均标注为“储藏”。南京市玄武区市场监督管理局核发的营业执照反映，涉案房屋现为南京嘉祺保健用品有限公司的住所地，经营范围为活性油、保健用品的研发和销售。
本院认为，根据中共南京市委、南京市人民政府宁委发[2015]4号《关于印发＜南京市人民政府职能转变和机构改革的实施意见＞的通知》规定，按照统一不动产登记职责的要求，将土地登记、房屋登记、林地登记等不动产登记职责整合到市国土局。根据上述规定，被告市国土局具有对其辖区范围内房屋权属登记管理的法定职权。
一、关于原告对涉案不动产权证书上记载用途为“城镇单一住宅用地/储藏室”提出的异议。
本院认为，首先，原房屋所有权证上房屋性质登记为“有限责任公司”，该填写方式不符合相关规定。根据《房屋权属证书、登记证明填写说明》（建办住房【2008】36号）的规定，房屋性质应当填写经济适用房、廉租住房、集资合作建房等由政府提供相关政策支持建设，对购买、租赁对象以及转让有限制的房屋。涉案房屋的原房屋所有权证上登记房屋性质为“有限责任公司”，该登记事项不属于房屋性质，该种登记方式不符合相关规定。
其次，根据《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发【2015】25号）的附件《单一版不动产权证书样式及使用填写说明》第（十一）项“用途”的填写说明，土地按《土地利用现状分类》填写二级分类，房屋、构筑物填写规划用途，涉及两种的，用“/”分开。南京市规划局于2001年8月3日向华威公司核发的建设工程规划许可证附图以及该项目的竣工图均显示，涉案房屋所在位置的功能被标注为“储藏”，这与涉案房屋原所有权证上规划用途登记的“储藏室”相一致。故涉案不动产权证书上用途一栏在房屋用途部分填写为“储藏室”具有事实依据。
根据《土地利用现状分类》的规定，土地利用现状分类主要依据土地的用途、经营特点、利用方式和覆盖特征等因素，对土地利用类型进行归纳、划分，反映土地利用的基本现状。该标准适用于土地调查、规划、评价、统计、登记及信息化管理等工作。其中，“住宅用地”是指主要用于人们生活居住的房基地及其附属设施的土地；住宅用地的二级分类之一“城镇住宅用地”是指城镇用于生活居住的各类房屋用地及其附属设施用地。本案中，涉案房屋之前并未办理过土地使用证，被告在庭审中表示分割转让证的法律地位相当于原土地使用证，分割转让证记载，该处宗地的用途为“综合”，这与最初土地出让合同中约定的土地用途并不矛盾。具体到涉案房屋所在分割的部分土地，原告对涉案不动产权证书上记载用途为“城镇单一住宅用地”提出异议，对此，本院认为，《中华人民共和国城市规划法》（1990年4月1日起施行，现已失效）第二十九条规定，“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定，“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”南京市规划局于2001年8月3日向华威公司核发的建设工程规划许可证记载，新世界中心的建筑用途为“其他综合楼”，该许可证的附图上将涉案房屋空间标注为“储藏”，其周围空间标注有“起居室”、“卧室”、“厨房”等，竣工图上亦显示涉案房屋空间为“储藏”。可见，涉案房屋经批准以及建设的规划用途是作为住宅的配套储藏室，由于《土地利用现状分类》中并无相应的类别，被告结合规划用途将涉案房屋所在土地用途认定为“住宅用地”的二级分类即城镇住宅用地，并对照市国土局制作的《土地利用现状分类与规划用地分类衔接对照表（2014）》，将土地用途细化为“城镇住宅单一用地”，具有事实和法律依据，并无不当。本案审理过程中，本院曾组织原、被告双方对涉案房屋进行现场勘查，虽然发现涉案房屋内并无生活设施而是摆放了一些办公设备以及公司营业执照，但原告如何实际使用涉案房屋并不能否认其经审批核准的规划用途，被告根据权利人实际使用不动产的用途进行不动产登记也缺乏法律依据。
二、关于原告对涉案不动产权证书上记载使用期限为“2063年5月30日止”提出的异议。
本院认为，根据《单一版不动产权证书样式及使用填写说明》第（十三）项“使用期限”的填写说明，使用期限应填写具体不动产权利的使用起止时间，涉及地上房屋的，填写土地使用权的起止日期。本案中，分割转让证是国有土地使用权分割转让的书面凭证，也是涉案房屋转移登记过程中被告审查的申请材料之一，该证记载，华威公司因将涉案房屋出售给原告，华威公司从其享有土地使用权的11892.6平方米的宗地面积中分割出0.7平方米的土地使用权给原告，华威公司的原宗地用途为“综合”，终止日期为2043年5月30日，分割转让的土地使用权实际用途为“住宅”，终止日期却为2063年5月30日。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十条规定，“土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施”；第十七条第一款规定，“土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地”；第十九条第二款规定，“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让”；第二十二条规定，“土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。”本案中，华威公司在取得珠江路88号地块土地使用权所依据的国有土地使用权出让合同、国有土地使用权转让合同、土地出让合同补充协议中均明确记载，土地出让年限为50年，而原告受让华威公司的部分土地使用权后，被告按照使用年限为70年计算土地使用权的终止日期，实质上是在登记环节对最初土地出让合同的重要条款即土地使用年限进行了变更。根据《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记是将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为，即登记行为本身不创设权利，登记事项均应当依据其法定的基础材料。本案中，在原土地出让合同仍有效以及没有履行其他法定审批程序的情况下，被告在登记环节对不动产使用年限作出与土地出让合同约定的使用年限不同的登记，缺少法律和事实依据。
被告市政府依法受理原告的复议申请后，审查了相关材料并在法定期限内作出复议决定，复议的程序符合法律规定。但由于市国土局关于涉案不动产的使用期限登记缺少法律和事实依据，市政府对涉案不动产权证予以维持，故市政府作出的复议决定法律适用错误，亦依法应予撤销。
综上，被告市国土局因对涉案房屋的使用期限审核错误，致市国土局将涉案不动产权证的使用期限登记为2063年5月30日依据不足，依法应予撤销。被告市政府作出的行政复议决定书依法亦予撤销。但因原告陈银与华威公司已共同向市国土局提出涉案房屋的转移登记申请并提交了相关申请材料，故市国土局仍应对该申请重新作出相应行政行为。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定，判决如下：
一、撤销被告南京市国土资源局作出的苏（2017）宁玄不动产权第0118155号不动产权证书；
二、撤销被告南京市人民政府作出的[2018]宁行复第15号《行政复议决定书》；
被告南京市国土资源局对原告陈银、南京华威房地产开发有限公司将本市玄武区珠江路88号2幢1417号储藏室转移登记至原告陈银名下的申请重新作出行政行为。
案件受理费50元，由被告南京市国土资源局、南京市人民政府共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 洪 彦
审 判 员 程 媛
人民陪审员 叶 燕
二〇一八年八月十四日
书 记 员 马若艳