成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0108民初2341号
原告（反诉被告）何萍。
委托代理人邓小兵，四川新开元律师事务所律师，特别授权。
被告（反诉原告）刘瑜。
委托代理人兰军，北京尚衡（成都）律师事务所律师，特别授权。
委托代理人周昊，北京尚衡（成都）律师事务所律师，一般授权。
第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家房地产”）。
法定代表人徐万刚，总经理。
委托代理人ＸＸ。
委托代理人曾春丽。
原告（反诉被告）何萍与被告（反诉原告）刘瑜、第三人四川链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告何萍、委托代理人邓小兵，被告刘瑜、委托代理人兰军、周昊，第三人四川链家房地产经纪有限公司委托代理人ＸＸ、曾春丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）何萍诉称，原告与被告通过房产中介于2016年2月25日签订了一份《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等相关合同，约定由原告购买被告出售位于成都市XX二手房一套，房屋总价为112万元。合同约定被告交房时间为2016年4月5日，被告应于此期限前结按并注销抵押登记。合同签订当日，原告向被告支付购房定金5万元，并支付了中介佣金11200元。合同签订后，被告未按照合同约定履行交房和结按等相应手续，已严重违反了合同约定，经原告多次催告，被告仍拒不交房。请求判令：1、解除原、被告之间签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、被告立即退还原告支付的购房定金50000元；3、被告赔偿原告支付的中介佣金11200元；4、被告向原告支付违约金112000元；5、由被告承担本案的全部诉讼费用。
被告（反诉原告）刘瑜辩称，被告按照合同约定与本案第三人按时向原告交房，交房过程中原告明确告诉被告无法缴纳房款并拒绝收房，构成根本违约，是导致本案纠纷的根本原因，对此被告已经依法提起反诉。
被告（反诉原告）刘瑜反诉称，2016年2月25日，被告与原告经第三人四川链家房地产经纪有限公司提供居间服务签订了《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等相关合同，约定由原告购买被告位于成华区XX住宅一套，成交总价为112万元。合同签订当日，原告向被告支付购房定金5万元，并约定原告应在2016年3月底与四川链家房地产经纪有限公司工作人员一同将房屋交付给何萍，但何萍拒绝收房，并明确表示无法依约支付被告房款，拒绝买房。请求被告扣除5600元作为损失，退还其余购房定金。被告认为合同签订后，按照合同约定履行交房和结按等相应手续，诚心卖房。经被告及四川链家房地产经纪有限公司多次催告，原告仍拒不收房，也明确表示无法按时支付购房款，拒绝购买房屋导致合同目的无法实现。原告的行为已经严重违反《成都市存量房屋买卖合同》和《补充协议》第四条的约定，构成根本违约。反诉人刘瑜为维护自身合法权益，根据合同约定及民事诉讼法等相关规定，请求判令：1、解除反诉人与被反诉人签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、被反诉人向反诉人支付违约金112000元，其所付定金不予退还；3、被反诉人赔偿反诉人佣金损失11200元；4、被反诉人承担本诉及反诉全部诉讼费用。
原告（本诉被告）何萍辩称，本案中原告没有任何违约行为，而是被告没有按时交房、按时结按，违反合同约定。反诉人的请求没有事实依据，应当驳回。反诉人在反诉请求第一点有错误，既是反诉请求，就应当与本诉相反，第一条的诉讼请求要求解除房屋买卖合同及补充协议与本诉诉请相同。反诉人要求支付112000元的违约金及定金不予退还，违约金和定金同时存在的情况下，只能选择一个。
第三人链家房地产述称，何萍、刘瑜于2016年2月25日签订《成都市存量房屋买卖合同》，当时约定了付款时间和交房时间，交房时间是4月。原告的拆迁赔付款到了之后就可以支付购房款，有约定大概5月付房款，是口头约定的。3月底、4月初交房的时候是另外一个同事去的，可能是拆迁款会晚到，被告提出如果拆迁款晚到，就需要按照租金的方式先付，在5月10日左右被告接到法院的通知，问了原告之后，就是租金没有协商好。
为查明案件事实及核实熊磊书写的情况说明相关证据，本院依法通知熊磊出庭作证。证人熊磊当庭证实：我是链家地产的中介，通过买卖房屋认识原、被告当事人。被告是委托方，我帮委托方找客户，做居间的时候，由我、张育恒、熊盛林接洽双方。原、被告是2016年2月25日签订的合同，签合同的时候原告给了被告5万元定金。因为原告是拆迁户，所以案涉房屋要入住后，才能把拆迁的房屋交了拿到拆迁款，因为当时原、被告双方谈得很开心，就口头约定2016年5月下旬把钱付了再过户，没有在合同中书面明确。2016年3月28日交房，交房的时候原、被告双方都去了。原告说钱会晚到，被告就说你反租我的房子，被告说在签合同的时候说拆迁款在5月中旬、5月底的时候到，现在拆迁款晚到就先付租金。后面就没有交房了。
经审理查明，原、被告通过第三人链家房地产提供居间服务达成了房屋买卖的合意。原告为购买方，被告为出卖方。主要负责接洽原、被告双方的是链家房地产的中介张育恒、熊磊。在中介工作人员介入下，原、被告在签订书面合同之前曾口头协商购房款大约于2016年5月中、下旬原告拆迁款发放后支付。
2016年2月25日，原、被告签订了《房屋交易文件》包括《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《交易方留存信息表》、《房屋附属设施清单》。《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定：由乙方何萍购买甲方刘瑜位于成华区XX房屋一套。甲方负责在2016年4月5日之前将该房屋交付给乙方，并甲方负责在2016年4月5日之前到其贷款银行办理完成结按（即将足额钱款存入银行还款账户）手续、承担相关费用，负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）。乙方在产权过户之前将房款1070000元支付给甲方。乙方未按照约定时间付款的，逾期超过15日的，甲方有权单方面解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照成交价的10%向甲方支付违约金；甲方未按照条件将该房屋交付乙方的，逾期超过15日的，乙方有权单方面解除合同。合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照成交价的10%向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款。合同签订当日，原告向被告支付购房定金5万元。
2016年3月3日，被告为了履行合同规定的交房义务，通过链家房地产另外签订《房屋租赁合同》，被告租赁马性平的房屋居住，月租金2300元，每6个月支付一次。2016年3月底，原、被告与第三人链家房地产对案涉房屋附属设施进行清点并准备交房时，原告提出因不能确定拆迁款何时发放，因此不能确定何时向被告付款，被告则提出如期不能付款，则在交房后至付款前支付房屋租金，双方发生分歧。后经中介多次与原、被告双方磋商，双方对交房后延迟付款是否给付租金、给付多少租金也未能达成一致意见，被告也未能在2016年4月5日前按期交房。原告遂于2016年4月28日诉讼来院。
2016年5月19日，被告结清了涉案房屋全部贷款。随后解除了房屋抵押登记。
上述事实，有以下经过庭审质证的证据证实：1.《房屋交易文件》，包括《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《交易方存留信息表》、《房屋附属设施清单》。2.定金收款收据。3.佣金收款收据。4.微信聊天记录。5.《房屋租赁合同》。6.个人贷款结清证明。7.结婚证。8.证人证言及情况说明。
本院认为，虽然原、被告在中介方参与下在签订书面合同前，曾口头协商原告在5月中、下旬拿到拆迁款后支付房款，但在签订书面合同时，却约定的是在产权过户之前，该协议经双方签字认可，对买卖双方均具有法律约束力，双方应按书面合同约定全面履行各自的义务。
按书面合同约定，履行合同顺序为被告应当先行履行交房义务，在按揭贷款结清后，过户登记前，原告可随时支付房款并要求被告履行过户义务，被告也可在过户条件成就前随时向原告主张购房款。一方未按上述顺序履行合同，则构成违约。
合同履行中，在被告腾退房屋并准备交房前，原告向被告提出因拆迁款发放不确定，不能确定何时支付房款。双方由此产生争议，被告刘瑜因此未能按期交付房屋。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（三）丧失商业信誉……。当原告何萍明确告知被告刘瑜不能确定何时支付房款时，被告有理由相信原告可能丧失商业信誉，基于自身权利保护，并在已腾退房屋并实际产生租金损失的情况下，提出何萍如逾期付款入住房屋期间应当支付付款前的房屋租金，在原告不同意上述条件时，刘瑜按照上述法律规定行使先履行抗辩权，中止房屋交付，并不存在过错。
合同法第六十九条规定，当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应该恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。按照该条规定，被告刘瑜中止履行合同应当及时通知对方，原告何萍接到通知后，有选择提供一定担保或接受被告提出的合理条件继续履行合同、或以预期违约为代价明确表示不继续履行合同的权利。由于被告怠于行使通知义务，导致原告认为付款条件未成就前，被告拒绝履行先合同义务构成违约，致使其合同目的不能实现，因此向本院提起解除合同之诉，也不存在过错。
原、被告双方均向本院请求解除合同，表明双方均无继续履行合同的意愿，故对原告、被告分别提出解除双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。但双方均要求对方承担违约责任并赔偿损失的诉讼请求，本院不予以支持。由于双方对解除合同均不存在过错，合同解除后，一方从对方取得的财产应当予以返还。本案中，被告为履行合同，腾退房屋并另行租房居住，产生了一定的租金损失，双方解除合同后，由被告一人承担该部分损失，明显显失公正，故基于公平原则，酌情考虑被告6个月的租金损失由双方均担，即原告承担被告6900元的租金损失。被告扣除该损失后，返还原告43100元定金。
审理中，第三人链家房地产表明没有过户导致解约的中介佣金可以退还。原、被告可自行向第三人链家房地产协商处理。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）何萍与被告（反诉原告）刘瑜签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；
二、被告（反诉原告）刘瑜在本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）何萍的购房定金43100元；
三、驳回原告何萍，反诉原告刘瑜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1932元，由原告（反诉被告）何萍承担；反诉案件受理费1382元，由被告（反诉原告）刘瑜承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向中院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 刘宗华
二〇一六年八月三日
书记员 杨 岚