广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第206号
上诉人（原审原告）赵展锋，男，1984年10月25日出生，汉族。
委托代理人潘彩丽，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人陈秋遐，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州羊城水泥有限公司。
法定代表人李莲英。
被上诉人（原审被告）广州市新鸿益混凝土有限公司。
法定代表人冯树添。
上列被上诉人共同委托代理人谢海昆，广东合誉律师事务所律师。
上列被上诉人共同委托代理人陈志勇，广东合誉律师事务所律师。
上诉人赵展锋因与被上诉人广州羊城水泥有限公司（以下简称羊城水泥公司）、广州市新鸿益混凝土有限公司（以下简称新鸿益公司）返还原物纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2011）穗花法民三初字第825号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
经原审法院审理查明：广州市羊城水泥厂（以下简称羊城水泥厂）于1981年9月17日成立，原股东是广州房地产实业集团有限公司。2005年2月1日，广东鸿益实业有限公司、冯庆添作为受让方与出让方的广州市房地产实业集团有限公司签订《广州市羊城水泥厂产权交易合同》，广州市房地产实业有限公司将其持有的羊城水泥厂100%产权转让给予广东鸿益实业有限公司、冯庆添。随后，广州市房地产实业集团有限公司将羊城水泥厂移交给广东鸿益实业有限公司、冯庆添经营，并办理了企业国有资产注销产权手续。2011年3月29日，经广州市工商行政管理局批准，羊城水泥厂改制为有限责任公司，改制后名称为广州羊城水泥有限公司（即羊城水泥公司）。涉案土地位于广州市花都区炭步镇五和，土地使用权人原为羊城水泥厂。因羊城水泥厂未履行生效法律文书义务，申请执行人向广州市天河区人民法院申请强制执行。2002年4月23日，广州市天河区人民法院作出（2001）天法执字第3771号民事裁定查封羊城水泥厂位于广州市花都区新华镇五和城西四宗地块（土地证号：110181**）和巴江河边七宗地块（土地证号：110185**）的土地使用权。2002年6月8日，案外人广州市彩蝶科技发展有限公司（以下简称彩蝶公司）与羊城水泥厂签订合同，约定羊城水泥厂将部分闲置的低洼地、荒地和物业共约28亩出租给彩蝶公司使用，租期从2002年6月8日起至2017年6月8日止。2006年8月1日，彩蝶公司将上述合同约定的权利义务转让给广州进裕实业有限公司。2009年12月22日，广州进裕实业有限公司、羊城水泥厂与新鸿益公司签订合同，广州进裕实业有限公司将上述合同中的权利义务转让给新鸿益公司，由新鸿益公司继续承租上述土地和建筑物，转让价格为65万元。双方约定的租金标准是：2006年6月8日起，头5年每年租金为25000元，第6至第10年递增5%，第11年至第15年再递增5%，第16年至第20年再递增5%。2007年10月10日，羊城水泥厂与新鸿益公司签订《房屋、土地租赁合同》，约定羊城水泥厂将花都区五和该厂内的办公楼一楼北侧三间办公室共176平方米；三号家属宿舍楼一栋共930平方米；东北角空地25000平方米租赁给新鸿益公司使用，租期从2007年10月16日至2027年10月15日。其中2007年10月16日至2017年10月15日月租金合计为13606元，2017年10月16日至2027年10月15日月租金合计为20409元。
一审庭审中，羊城水泥公司及新鸿益公司陈述由于羊城水泥厂尚欠新鸿益公司投资款项，将租金与投资款相互抵消后，反而是羊城水泥公司仍需向新鸿益公司支付投资款，因此新鸿益公司没有也不需要另行向羊城水泥公司支付上述合同约定的租金。在（2001）天法执字第3771号案执行过程中，新鸿益公司对天河区人民法院查封广州市羊城水泥厂内的部分土地提出异议，理由是：新鸿益公司已向羊城水泥厂承租该厂办公楼一楼北侧三间办公室共176平方米，三号家属楼一栋共930平方米，东北角空地25000平方米，租期共20年；自2007年起，新鸿益公司已投入大量财力、物力、人力对租赁场地继续完善改造，并与被执行人进行了多项投资项目的合作，光合作项目每年年收益已达50多万元；如果要求新鸿益公司搬出上述场地，会严重影响公司的经营，造成工人失业；同时，广州市黄埔区世经建材购销部、广州进裕实业有限公司先后与羊城水泥厂签订合同，后经羊城水泥厂同意，将上述公司的权利义务一并转移给新鸿益公司。因此，新鸿益公司请求法院停止拍卖。天河区人民法院作出（2010）天法执异字第64号执行裁定，认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”新鸿益公司与羊城水泥厂之间的租赁行为发生在法院查封之后，新鸿益公司的租赁行为不能对抗申请执行人，也不能对抗法院对标的物的拍卖，故新鸿益公司的异议理由不成立。至于新鸿益公司与羊城水泥厂之间的合作项目，与法院本次拍卖的执行标的无关，法院不予处理。裁定驳回新鸿益公司的异议。2009年10月15日，广州市天河区人民法院委托广东博晟拍卖行有限公司对包括涉案土地在内的位于广州市花都区炭步镇五和路和新华镇巴江河边的土地（面积：170877.08平方米）及地上建筑物作交吉整体拍卖，拍卖结论（价值）及拍卖保留价均为72201900元，并注明该院不承担标的产权转移产生的风险。2010年6月21日，广东博晟拍卖行有限公司发布拍卖公告，内容为对上述土地使用权及地上建筑物按现状、整体拍卖，参考价为5254万元。2010年7月8日，赵展锋以5254万元竞拍买得上述两宗土地使用权及地上建筑物。同年8月20日，广州市天河区人民法院作出（2001）天法执字第3771号、（2008）天法执字第2825号民事裁定，裁定羊城水泥厂所有的位于广州市花都区新华镇巴江河边，权证号为：花国用（94）11018535、花国用（94）11018113号的土地使用权和地上建筑物，权证号为：粤房证字第1989668、1989609、1989691、1989608、1989555、1989554、1989601、1989611、1989667、1989683、1989684、1989686、1989614、1989696、1989689、1989603、1989687、1989615、1989666、1989699、1989610、1989670、1989694、199669、1989695、1989552、1989690、1989564、1989685号房产归赵展锋所有。
一审庭审中，原审法院询问赵展锋在竞拍涉案的土地及地上建筑物之前，是否知道羊城水泥公司、新鸿益公司之间存在租赁关系时，赵展锋请求庭后核实后答复法院。庭后，赵展锋以书面方式作出《情况说明》，内容为：由于拍卖会资料写明“按现状（含瑕疵）拍卖”，即“不交吉”，故赵展锋于竞拍前曾向委托拍卖的天河区法院了解情况，得知本案的两位被告羊城水泥厂及新鸿益公司为两块牌子一套人马，实际控制人为同一人。羊城水泥厂原为国有企业，原股东为广州房地产实业集团有限公司，该司于2005年对羊城水泥厂进行改制，将水泥厂100%股份转让予冯庆添及广东鸿益实业有限公司，此时羊城水泥厂已经负债累累，土地及厂房已被法院查封并进入执行……解决羊城水泥厂股权过户问题后，新鸿益公司于2007年4月18日成立，法定代表人冯树添，并于2007年10月10日与冯庆添控制的羊城水泥厂签订租赁合同，租用涉案场地。对于被告羊城水泥厂的土地及厂房已经被查封并进入执行的情况，新鸿益公司完全清楚知情。2010年新鸿益公司以承租人身份提出执行异议阻挠执行，天河区法院审理查明其租赁行为发生在法院查封之后，依法不能对抗执行、拍卖，最终驳回了新鸿益公司所提出的异议。以上为赵展锋在竞拍前了解到的情况，特此说明。由于羊城水泥公司、新鸿益公司至今不同意向赵展锋移交涉案土地，赵展锋遂诉至原审法院，请求法院判令：1、羊城水泥公司、新鸿益公司立即停止侵占并迁出赵展锋所有的位于广州市花都区炭步镇五和的土地［权证证号：粤房证字第1989687号］，并将上述场地交还给赵展锋；2、羊城水泥公司、新鸿益公司承担本系列案的诉讼费用。
原审法院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。因此，如拍卖财产上原有的租赁权不影响在先的担保物权或其他权利的实现，法院可以不除去租赁权进行拍卖，在未除去租赁权拍卖的情况下，租赁权不因拍卖而消灭。赵展锋经拍卖取得讼争土地使用权及地上建筑物，拍卖公司在拍卖公告中已披露对拍卖标的是“按现状、整体拍卖”，赵展锋在诉讼期间亦表示其在竞拍前已清楚讼争标的物是“‘按现状（含瑕疵）拍卖’，即‘不交吉’”；且赵展锋亦是按照“含瑕疵（不交吉）”的价格拍得了讼争标的物，因此存在于拍卖财产上租赁关系的权利和义务赵展锋亦应承受，在涉案土地、建筑物租赁合同期限尚未届满的情况下，赵展锋以侵权为由诉请羊城水泥公司、新鸿益公司停止侵占并迁出讼争土地、建筑物，并将讼争场地交还给赵展锋，依据不足，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，原审法院作出如下判决：驳回赵展锋的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由赵展锋负担。
上诉人赵展锋不服原审判决，向本院提起上诉称：请求二审撤销原审判决，支持上诉人提出的原审诉讼请求。一审判决适用法律错误，曲解拍卖“不交吉”含义，违反了相关法律规定，导致法院查封制度形同虚设。具体理由如下：一、本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《租赁司法解释》），而非《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（下称《拍卖司法解释》）。《租赁司法解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除处：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”该规定是对“买卖不破租赁”的否定，同时也说明当债务人出租被查封房屋时，承租人不得要求受让人继续履行原合同，虽然在债务人和承租人之间合同仍然具备履行的条件，但该合同不得对抗债权人和受让人。因本案的关键事实是：租赁行为发生在法院查封之后。上述条文很明确对症规定了：法院查封之后签订的租赁合同对受让人不具有约束力。而《拍卖司法解释》第三十一条规定中的“拍卖财产上原有的租赁权”，指的是合法设立的租赁权。那么在法院查封后的租赁权是否为合法设立的租赁权答案当然是否定的，因为法院查封的目的及法律效力本就是限制被查封人擅自处分财产的权利。在未经法院及债权人同意的情况下，擅自设立的租赁权是不合法的，故本案不应适用《拍卖司法解释》第三十一条。从另一角度说，《拍卖司法解释》于2005年1月1日实施，为旧法；《租赁司法解释》于2009年9月1日，为新法。即使认为二者规定存在矛盾，按照旧法从新法的法理，也应适用《租赁司法解释》。二、结合其他相关法条，更加证明“法院查封之后签订的租赁合同对受让人不具有约束力”。《城市房屋租赁管理办法》（1995年6月1日实施）第六条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的”。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》（2000年12月13日起施行）第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2005年1月1日起施行）第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”从上述法律条文可知，在设立租赁权之前，财产已被设立权利限制的（如抵押、查封等），则该租赁权均不得对抗受让人及查封申请人。而如果承租人已明知权利限制情况的，应自行承担损失。本案中，法院查封涉案土地，已在相关国土房管部门作查封登记，对外具体公示效力。承租人（即被上诉人）依然承租涉案土地及房屋，其租赁行为不仅不能对抗受让人（即上诉人），且应自行承担相应损失。三、从法理来说，如果法院查封后仍可租赁且可对抗受让人，则查封制度将形同虚设，完全背离立法初衷。民事诉讼中的查封，是人民法院为限制债务人处分其财产而采用的一种强制措施。采取查封措施，目的在于维护债务人的财产现状，保障经过审判程序或其它程序确认的债权尽可能得到清偿。实施查封，债务人即丧失对被查封物的处分权，即查封有禁止债务人处分查封物的效力。四、广州中院已有生效判例认定：在法院对讼争房屋查封后所签订的《租赁合同》，对买受人不具有约束力。广州市中级人民法院（2006）穗中法民五终字第3114号民事判决书（以下简称“3114号判决”）载明：李某承租涉案第三人的房屋进行经营，租期至2000年6月17日，到期后，李某又与第三人签订了租期为2000年6月18日至2011年6月17日的租赁合同。而早在1999年，第三人因欠款而致使该房屋被广州中院查封。第三人并没有将与李某第二次签订租赁合同的事由告知广州中院。2005年，山西驻穗办通过司法拍卖取得该房屋的所有权，并要求李某限期搬出。李某认为其与第三人签订的租赁合同有效，山西驻穗办应认可其续租行为。终审法院经审理认为，李某与第三人之间的房屋租赁合同是在法院对讼争房屋查封后签订，因此，该租赁合同对买受人山西驻穗办不具约束力。五、“拍卖不交吉”仅指：执行拍卖法院不协助办理产权及清场，对于可能存在的问题竟拍人应另循途径解决。这绝不代表“不合法的权利负担”因此可转变为“合法”。本案中，（《拍卖须知》写明：“三、拍卖标的按其现状（含瑕疵）拍卖，该标的物土地和上盖建筑物可能存在（包括但不限于如用地规划、消防……等）问题，由此引起的拆除、罚款（含滞纳金）或房管部门不给予办理产权权属确认手续等全部由买受人自行协调解决，涉及的全部税、费、金由买受人自理。”由上可知，“拍卖不交吉”仅指遇到相关阻挠权利实现的问题，由买受人自行另循途径解决。而上诉人提起本案诉讼，就是另循法律途径解决问题的表现，也是承担“不交吉”后果的表现。否则如果“拍卖交吉”的话，上诉人无须再大费周章提起诉讼，直接向执行拍卖的天河法院提出申请即可。综上，两被上诉人租赁行为发生在执行法院查封之后，不能以租赁期未满为由占用被拍卖物、对抗上诉人。一审判决适用法律错误，应予纠正。恳请贵院支持上诉人上诉请求，维护上诉人的合法权益。
被上诉人广州羊城水泥有限公司、广州市新鸿益混凝土有限公司辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。一、本案中，上诉人经拍卖取得的仅是带不终止履行租约的土地使用权及土地部分建筑物的物权。天河区人民法院依据执行相关法律明确拍卖标的物为带不终止履行租约的土地使用权及地上建筑，内容详见拍卖公告及拍卖资料说明“按现状（含瑕疵）拍卖，即不交吉”。上诉人在竞买时完全清楚知道其竟买标的物是带租约且租约是不可终止履行的，执行法院不承担标的产权转移产生的风险。正因为标的物是不交吉拍卖，上诉人也因此以少付出1000多万元的代价（以不交吉价5254万元）竞拍得标的物，上诉人对此完全清楚知道且无异议。因此，上诉人经拍卖得到的仅是带不终止履行租约的土地使用权及土地上盖部分建筑物的物权，这就是上诉人经拍卖取得的权利。二、一审法院认定“原告在竟买前已确知拍卖财产存有权利负担”是完全正确的，且得到上诉人书面回复确认。根据上诉人书面回复一审法院的《情况说明》清楚证明，上诉人在竞买前经向天河区人民法院了解情况，明确知道标的物存有权利负担，即被上诉人广州羊城水泥有限公司与广州市新鸿益有限公司混凝土有限公司之间存在租赁关系，本次拍卖为带不可终止履行租约，不交吉拍卖。因此，上诉人称竟买前确知拍卖财产并不存有权利负担与事实不符的，并且前后矛盾。三、本案争议不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定。本案并非被上诉人要求继续履行原租赁合同的诉讼，而上诉人无理要求被上诉人搬迁诉讼，因此该规定不适用本案。正由于拍卖标的物本身是带不可终止履行租约的，故上诉人不能通过司法程序诉讼改变原依法拍卖成交的内容。综合上述，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，上诉人赵展锋通过司法拍卖竞得涉案房地产，相关权益应依法保护。执行法院通过公告等方式，已明确该次拍卖为按现状拍卖，且上诉人赵展锋以不交吉价竞得涉案房地产，实质上是对拍卖标的物存在租赁事实及交付瑕疵事实的确认。在执行法院未将该租赁关系予以解除，涉案房地产租赁合同效力亦未依法确认无效的情况下，上诉人仅以实现充分物权为由向法院诉请交付的主张依据不足，原审法院不予支持，并无不当。虽然，上诉人上诉理由中涉及租赁合同效力问题但并未就此提出具体诉讼请求，故此连同对执行程序问题的意见均不属本案审理范围，本院不予采纳，对其上诉依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人赵展锋承担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年二月十一日
书记员 阮志雄