浙江省平阳县人民法院
行 政 判 决 书
（2013）温平行初字第31号
原告杨克者。
委托代理人苏志宝。
被告平阳县住房和城乡规划建设局。
法定代表人林声强。
委托代理人池方景。
第三人杨小平。
第三人王花妹，现被羁押在温州市看守所，系杨小平的妻子。
第三人中国银行股份有限公司平阳县支行。
诉讼代表人蔡永志。
委托代理人刘世水。
原告杨克者诉被告平阳县住房和城乡规划建设局及第三人杨小平房屋行政登记一案，于2013年5月31日向本院提起诉讼。本院受理后，依法向被告送达了起诉状副本，并于2013年6月27日依职权追加王花妹、中国银行股份有限公司平阳县支行为第三人。2013年7月10日，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。2013年7月11日至2013年8月27日，本案经第三人杨小平申请启动痕迹及文字鉴定。2013年7月29日，本案第二次公开开庭审理。庭审中，被告提出初次鉴定存在遗漏，申请补充鉴定，本院予以准许。2013年12月17日，鉴定终结。2013年12月25日，本案第三次公开开庭审理。原告委托代理人苏志宝，被告委托代理人池方景、第三人杨小平、第三人中国银行股份有限公司平阳县支行委托代理人刘世水到庭诉讼。第三人王花妹因涉嫌犯罪被羁押在温州市看守所，本院在庭前向其询问质证、辩论等诉讼意见，并安排其通过远程视频参与第三次庭审。本案现已审理终结。
2000年1月25日，原平阳县房产管理局核准房屋所有权转移登记，确认平阳县昆阳镇大巷51号房屋的权属从原告杨克者转移至第三人杨小平，并颁发平昆字第002230号房屋所有权证。现，被告平阳县住房和城乡规划建设局继受原平阳县房产管理局的职权职责。
原告杨克者诉称，原告系平阳县昆阳镇大巷51号房屋的所有权人。第三人杨小平系原告长子。2013年5月24日，平阳县人民法院查封大巷51号房屋之时，原告才得知该房屋已被抵押登记。经调查，原告得知涉案房屋已转移登记到第三人杨小平名下，且系第三人杨小平伪造分家书骗取了房屋转移登记。原告从未写过分家书。原平阳县房产管理局未对分家书的真实性尽到审查职责，也未要求原产权人到场签字，即将涉案房屋转移登记给杨小平所有，已侵害了原告的合法权益。诉请撤销该登记行为。
被告平阳县住房和城乡规划建设局辩称，1998年12月28日，第三人杨小平夫妻持《分家书》、房屋原产权证原件、杨小平户籍证明、户口簿等材料向被告申请将昆阳镇大巷51号的房屋权属转移登记到杨小平名下。因第三人提供的登记材料符合《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》第八条的规定，被告准予登记，并于2000年1月25日颁发了平昆字第002230号房屋所有权证。被告认为，《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》及《城市房屋权属登记管理办法》未要求所有权转移登记的原权利人到场申请，也未要求登记机关对申请材料的真实性进行实质审查。被诉登记行为材料齐全，符合申请条件；被告准予登记合法有据。原告与杨小平同住，应早知涉案房屋转移登记给杨小平的事实。其提起本案诉讼已超过法定起诉期限。请求驳回原告起诉或驳回原告的诉讼请求。
第三人杨小平述称，原告杨克者系自己父亲。原告曾口头将涉案房屋分给自己，但未写分家书。自己也从未向被告或原平阳县房产管理局申请将涉案房屋转移登记到自己名下。该房屋转移登记应是妻子王花妹前去办理的。要求撤销被诉转移登记。
第三人王花妹述称，原告确将涉案房屋分给自己丈夫杨小平，但不知道该房屋已转移登记给杨小平。被诉转移登记系自己去平阳县房产管理局办理，杨克者和杨小平均未到场。因时间久远，第三人已记不清提供的分家书是否真实，也不确定自己有否在登记申请书中签字或捺印。同意撤销被诉转移登记。
第三人中国银行股份有限公司平阳县支行同意被告的答辩意见，并补充：2012年2月27日，第三人杨小平、王花妹将涉案房屋向中国银行股份有限公司平阳县支行提供抵押担保，并办理了抵押登记。现因债务逾期不能清偿，第三人已诉请确认对涉案房屋享有抵押权，并得到了人民法院生效判决的支持。被诉登记行为合法与否，都不应影响第三人的善意取得。请求驳回原告的诉讼请求。
被告平阳县住房和城乡规划建设局在法定举证期限内提供了以下证据、依据：1、平阳县城镇房屋所有权登记申请书，以证明被诉登记行为的申请、审核、丈量、核准登记、缮证、发证程序；2、收件收据，以证明杨小平申请登记时提供了《分家书》、房屋原所有权证原件、申请人身份证明、家庭成员户口登记信息等四份材料；3、房屋分层平面示意图，以证明涉案登记房屋的面积四至；4、平阳县房地产卡片及附图，以证明涉案登记行为的内容；5、杨小平身份证及户籍证明，系申请人提供，以证明登记申请人杨小平身份；6、常住人口登记表六份，系申请人提供，以证明申请人杨小平的家庭人员身份；7、《分家书》，系申请人提供，以证明被诉登记行为的事实证据；8、平字第017929号房屋所有权证，系申请人提供，以证明涉案房屋的产权原归属杨克者；9、平阳县房屋所有权验证申请更正审批表，以证明涉案房屋登记面积由156.96平方米更正为159.96平方米；10、《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》（1999年修正）及《城市房屋权属登记管理办法》（1997年），以作为涉案房屋登记的法律依据��
原告杨克者在法定举证期限内提供了以下证据：1、原告身份证，以证明原告身份；2、原告及杨小平常住人口登记卡，以证明第三人杨小平与原告的父子关系；3、房屋权属登记信息（编号009380818），以证明昆阳镇大巷51号房屋原系原告所有（证号0100179290）；4、房屋权属登记信息（编号009380813），以证明昆阳镇大巷51号房屋从杨克健名下转移至第三人名下（证号01a0022300）；5、《分家书》，以证明作为转移登记的事实证据系伪造；6、证明一份，以证明原告曾用名杨克健。
第三人王花妹未提供证据。
第三人中国银行股份有限公司平阳县支行及杨小平未出示证据。
审理中形成的证据如下：
1、浙汉博（2013）文鉴字第523号司法鉴定意见书及精诚（2013）文鉴字199号司法鉴定意见书，鉴定意见为：收件号码为“平昆阳镇字008194号”的《浙江省私有房屋所有权登记申请书��中第一页申请人（盖章）栏“杨小平”签名字迹、第二页第一栏申请人盖章部位“杨小平”签名字迹不能判断为杨小平或王花妹书写；编号为“昆字第00177号”的《平阳县房屋所友权验证申请更正审批表》第二页首行申请人栏“杨小平”签名字迹、要求更正理由栏申请部位“杨小平”签名字迹无法判断为杨小平或王花妹书写。
2、浙汉博（2013）痕鉴字第105号司法鉴定意见书及精诚（2013）痕鉴字199号司法鉴定意见书，鉴定意见为：收件号码为“平昆阳镇字008194号”的《浙江省私有房屋所有权登记申请书》中第一页申请人（盖章）栏“杨小平”签名字迹外红色指印、第二页第一栏申请人盖章部位“杨小平”签名字迹外红色指印、权利申请人盖章处红色指印是王花妹左手食指捺印。
3、本院于2013年7月1日、2013年8月27日及2013年10月24日向王花妹所作的询问笔录。
4、本院��职权调取的（2012）温平鳌商初字第620民事判决书。
经庭审质证，各方当事人对上述证据质证如下：
原告杨克者对被告提供的证据1真实性有异议，称原告和杨小平未在登记申请书中签名或捺印；对证据2的真实性不作确认，称不清楚杨小平是否向被告提供了四份申请材料；对证据3无异议；对证据4的真实性有异议，称自己未写过分家书；对证据5－6的真实性不作确认，称不清楚杨小平是否向被告提供了这几组证据；对证据7的真实性提出异议，称原告未立分家书，私章系他人伪造；对证据8的真实性无异议，但称自己未将产权证原件交由第三人；对证据9的合法性有异议，认为验换证应由原告及杨小平提出申请，居委会意见书空白；对四份鉴定意见及民事判决书无异议；对王花妹的第一份询问笔录有异议，认为原告没有写过分家书，第三人杨小平也未亲自去办理转移登记；对其余两份询问笔录没有异议。
被告平阳县住房和城乡规划建设局对原告提供的证据的真实性均无异议，并认为《分家书》是真实的；对四份鉴定意见及民事判决书无异议；对王花妹的第一份询问笔录无异议，但认为王花妹其余两份询问笔录与第一份询问笔录中矛盾之处，应以第一份笔录为准。
第三人杨小平对被告提供的证据1有异议，认为自己未去登记现场，也未在登记申请书中签字按指纹；对证据3、5、6无异议；对证据7的真实性提出异议，称自己和弟弟杨小文都未按过指纹；对证据9有异议，认为自己未申请验换证，也未在申请书上签字；对被告提供的其余证据、依据未作确认。杨小平对原告提供的证据及待证事实均无异议，对四份鉴定意见及民事判决书无异议；杨小平对王花妹的第一份询问笔录的其他内容有异议，认为自己没有去申请房屋转移登记，原告也未写过分家书；对王花妹其余两份询问笔录没有异议。
第三人王花妹对被告提供的证据均无异议；对原告杨克者提供证据及待证事实均无异议；四份鉴定意见及民事判决书无异议。
第三人中国银行股份有限公司平阳县支行对被告提供的证据均无异议；对原告提供的证据1－6均无异议，认为《分家书》是真实的；对四份鉴定意见及民事判决书无异议；对王花妹的第一份询问笔录无异议，但认其余两份询问笔录与第一份询问笔录中矛盾之处，应以第一份笔录为准。
本院认为，被告提供的证据1－9系被告在被诉登记行为作出过程中获取或制作的材料，符合证据的真实性、合法性，可证明本案登记事实及程序，予以采信；被告提供的依据10系被诉登记行为作出时实施生效的规范性文件，可作为房屋权属转移登记的依据，予以确认；原告提供的证据1－4、6内容真实，形���合法，可证明本案关联事实，予以采信；原告提供的证据5系登记材料之一，可作为证据采信，但不能自证其真实与否，本院不仅凭此证据采信原告主张的待证事实；四份鉴定意见的形成符合法定鉴定程序，且未有重大明显违法之处，可证明本案关联事实，予以采信；民事判决书经质证无异议，本院予以采信；王花妹的三份询问笔录形成合法，但其中关于杨小平和王花妹是否亲临登记现场、是否在申请书中签字捺印、分家书是否真实的表述存在不一致，需结合其他证据、当事人陈述进行认定，对于笔录中除此之外的其他陈述内容，予以采信。
根据各方当事人的陈述及上述采信的证据，本院对本案事实认定如下：
第三人杨小平与王花妹系夫妻，原告杨克者系杨小平的父亲。涉案登记房屋坐落在平阳县昆阳镇大巷51号，系三层砖木混合楼房。该房屋于1992年3月25日登记在原告杨克健（杨克者）名下，登记面积为156.96平方米。1998年12月28日，第三人王花妹持《分家书》、房屋原所有权证、杨小平户籍证明、户口簿等材料，以第三人杨小平名义向原平阳县房产管理局申请将涉案房屋的所有权转移登记至杨小平名下。审查中，原平阳县房产管理局于1999年4月7将该房屋的登记面积更正为159.96平方米。2000年1月25日，原平阳县房产管理局核准所有权转移登记，并颁发平昆字第002230号房屋所有权证，确认涉案房屋的所有权人为第三人杨小平。2011年12月13日，被告平阳县住房和城乡规划建设局继受原平阳县房产管理局的职权职责。2012年2月24日，第三人杨小平夫妻以涉案房屋为陈夫买、王美利的债务向中国银行股份有限公司平阳县支行提供抵押担保，并于同月27日办理了抵押登记。2012年11月30日，平阳县人民法院判决确认中国银行股份有限公司平阳县支行对涉案房屋折价、拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。2013年5月31日，原告提起行政诉讼，要求撤销平昆字第002230号房屋所有权证附载的权属转移登记。
本院认为，原平阳县房产管理局对平阳县辖区内的房屋有权属登记的法定职权。被告平阳县住房和城乡规划建设局继受了该局的职权职责，系本案适格被告。被诉转移登记行为作出时，《城市房屋权属登记管理办法》（1997年）及《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》（1999年修正）虽没有明确规定申请房屋权属登记需由原权利人和现权利人双方提出申请，但《城市房屋权属登记管理办法》（1997年版）第三条第二款、第三款对权属转移双方在概念上作出了区分。即房屋原权利人称为房屋权利人，而从原权利人手中获得了房屋但尚未取得房屋所有权证的主体称为房屋权利申请人。《办法》第十一条第一款规定：房���权属登记由权利人（申请人）申请，明显隐含了房屋权属转移登记应由权利人和申请人共同提出申请的意思。《办法》第二十七条规定：登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查；且审查需做到“权属清楚、产权来源资料齐全”。涉案转移登记产权来源清楚，有房屋所有权证原件为证，但其产权归属申请人杨小平的事实仅有一份权利人杨克者未签名捺印的《分家书》，尚不能证明涉案房屋“权属清楚”；审查过程中权利人杨克者和申请人杨小平均未签字捺印，杨小平在后续的抵押登记中虽默认了王花妹的行为，但不能免除登记机关的审查职责。登记程序设置的最终目的是为了确保登记结果的正确性，保护权利人的合法权益。被告虽以申请时相关立法未明确设定双方申请的程序进行抗辩，但其获取的登记材料也未能充分证明涉案房屋的产权已转移至杨小平��其审查未达到“权属清楚”的标准。综上，被诉登记行为事实证据不足，且未履行足以确保登记结果正确的法定程序，依法应予撤销。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。因第三人中国银行股份有限公司平阳县支行善意取得了涉案房屋的抵押权，被诉房屋登记行为虽违法，本院不予以撤销。据此，本院依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决如下：
确认原平阳县房产管理局于2000年1月25日以平昆字第002230号房屋所有权证作出的房屋登记行为违法。
本案诉讼费50元，由平阳县住房和城乡规划建设局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院（上诉受理费50元，至迟在上诉期届满后的七日内预交到温州市中级人民法院，户名：温州市财政局非税收入结处户，开户行：中国农业股份有限公司银行温州市分行，帐号：192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 谢夏芬
审 判 员 谢海清
人民陪审员 黄纪安
二〇一四年一月十九日
代书 记员 张荷荷