＼n广东省广州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）穗中法民五终字第3826号＼n上诉人（原审原告）：梅振顺，男，满族，1984年8月28出生。＼n上诉人（原审原告）：刘锦珠，女，汉族，1984年5月11出生。＼n委托代理人：欧成伟，广东众帮律师事务所律师。＼n上诉人（原审被告）：吴国强，男，汉族，1970年10月25日出生。＼n上诉人梅振顺、刘锦珠和吴国强因房屋买卖合同纠纷一案，均不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法石民初字第868号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院经审理查明：2013年2月2日，梅振顺、刘锦珠与吴国强及居间方广州市中联房地产中介服务有限公司签订存量房买卖合同，梅振顺、刘锦珠以715000元的价格购买吴国强名下的位于广东省广州市番禺区大石镇海滨花园海兴阁B座803号的房屋一间。双方在合同中约定在合同签订后由梅振顺、刘锦珠向吴国强交付定金20000元，首期购房屋款191500元在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接交付。楼价余款500000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给吴国强。违约责任的处分标准为交易价格的10%。合同签订后，梅振顺、刘锦珠交付定金20000元给吴国强，并向房地产中介服务公司支付了佣金7000元，向广州市房贷通按揭代理服务公司支付了服务费及保险费9500元。其后，梅振顺、刘锦珠办理了网签手续。2013年3月18日，中国工商银行股份有限公司广州黄埔支行向梅振顺、刘锦珠出具《中国工商银行个人二手房贷款初审结果通知书》，该行同意向梅振顺、刘锦珠发放公积金住房贷款500000元。梅振顺、刘锦珠完成房屋买卖的前期手续后，要求吴国强协助办理房屋的产权变更手续。双方在拟办理产权变更手续过程中，吴国强发现梅振顺、刘锦珠以500000元的交易价格进行纳税，为此提出质疑，要求梅振顺、刘锦珠以原约定的交易价格715000元进行纳税，或由梅振顺、刘锦珠向其先行支付款项215000元，方再进行房屋的买卖交易，梅振顺、刘锦珠不同意吴国强的处理方案，双方的房屋买卖遂搁置。2013年3月18日，梅振顺、刘锦珠获得银行同意个人二手房贷款初审结果通知书。2013年4月2日，梅振顺、刘锦珠通过广州市中联房地产中介服务有限公司向吴国强发出《履约催促函》，要求吴国强履行合同，吴国强在2013年4月6日收到该函后，没有履行合同。梅振顺、刘锦珠再分别于2013年4月22日、及2013年5月5日两次向吴国强发出办理房屋买卖的相应通知书，但吴国强仍然没有履行。于2013年5月17日，梅振顺、刘锦珠向吴国强发出解除存量房买卖合同的通知，依法解除双方签订的存量房买卖合同。吴国强收到该通知，但没有回应。＼n2013年6月24日，梅振顺、刘锦珠以吴国强构成违约为由向原审法院提起本案诉讼，请求：1、由吴国强支付违约金71500元；2、由吴国强赔偿及返还已支付的中介佣金7000元、按揭服务费和保险费9500元及购房款20000元，并由吴国强承担案件诉讼费。吴国强答辩不同意梅振顺、刘锦珠的诉讼请求。＼n原审法院认为，通过庭审查明的事实及质证确认的证据显示，梅振顺、刘锦珠与吴国强签订的存量房买卖合同主体适格，内容没有违反法律规定，为有效合同，对双方均具有法律上的约束力。双方产生纷争的原因是吴国强不同意梅振顺、刘锦珠降低纳税基准价格，且双方未能妥善处理所致。按双方签订的合同约定，梅振顺、刘锦珠为纳税义务人，负足额纳税的义务。涉讼房屋的交易价格为715000元，纳税的基准应为该价格。梅振顺、刘锦珠却以500000元为交易基准价格交纳税款，当中的原因梅振顺、刘锦珠虽然有所回避，但未足额纳税的事实是确定的。依法纳税是纳税义务人的基本义务。梅振顺、刘锦珠身为纳税义务人，不按房屋交易价格纳税，已违反了法律规定，同时也丧失了应有的诚信。吴国强就此向梅振顺、刘锦珠提出先行支付现纳税价格与约定交易价格之间差额要求，就其内容而言，一方面是监督纳税义务人足额纳税，另一方面是发现自身的权益可能受到侵害时进行自我保护。吴国强此要求符合常理，于法亦相吻合，该要求为合理要求。相对于梅振顺、刘锦珠而言，应当负有先行处理吴国强所提出合理要求的义务，但梅振顺、刘锦珠却没有履行。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。依此法律规定，结合梅振顺、刘锦珠没有处理吴国强提出的合理要求，应当确定梅振顺、刘锦珠在合同履行过程中先违约，需要承担违约责任。诚然，吴国强的合理要求在未得到妥善处置之时，应当致函梅振顺、刘锦珠，要求梅振顺、刘锦珠先予履行，但吴国强没有致函梅振顺、刘锦珠，为此，吴国强在合同履行过程中也违约。从房屋买卖合同的履行进程而言，双方需承担的违约责任大致相当。因双方均存有违约责任，故梅振顺、刘锦珠要求吴国强支付违约金的诉讼请求，于法不合，不予支持。由于双方已丧失继续履行合同的诚信基础，双方所签订的存量房买卖合同不应继续履行，因梅振顺、刘锦珠在诉讼中未要求解除双方签订的存量房买卖合同，故本案不作处理。梅振顺、刘锦珠向居间人支付的费用的返还问题，存量房买卖合同不能履行的原因为梅振顺、刘锦珠没有先履行义务所致，该费用支出为其自行承担责任的范围，由此，梅振顺、刘锦珠要求吴国强赔偿居间费用支出的诉讼请求，予以支持。由于双方的合同不再履行，吴国强丧失继续占有梅振顺、刘锦珠支付的购房款20000元的依据，应予以返还，由此，梅振顺、刘锦珠要求吴国强返还购房款20000元的诉讼请求，予以支持。原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十一条第七款、第一百二十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，于2013年9月16日作出如下判决：一、吴国强在本判决发生法律效力之日起五日内返还购房款20000元给梅振顺、刘锦珠；二、驳回梅振顺、刘锦珠的其他诉讼请求。诉讼费1230元，由梅振顺、刘锦珠负担630元，由吴国强负担600元。＼n判后，上诉人梅振顺、刘锦珠和吴国强均不服原审判决，向本院提起上诉。梅振顺、刘锦珠的上诉理由如下：＼n一、一审认定事实不清。一审认为梅振顺、刘锦珠与吴国强产生纷争的原因是吴国强不同意梅振顺、刘锦珠降低纳税基准价格，且双方未能妥善处理所致。吴国强就此向梅振顺、刘锦珠提出先行支付现纳税价格与约定价格之间差额要求，就其内容而言，一方面是监督纳税义务人足额纳税，另一方面是发现自身的权益可能受到侵害时进行自我保护，吴国强此要求符合常理，于法亦相吻合。一审判决该观点是错误的。（一）吴国强不卖房给梅振顺、刘锦珠的真实原因是签订合同后，广州房价高涨，吴国强反悔，无意卖房给梅振顺、刘锦珠。2013年2月2日梅振顺、刘锦珠与吴国强双方签定《存量房买卖合同》，梅振顺、刘锦珠支付吴国强两万元定金后，双方约定尽快准备各方履行合同所需的材料，但两个星期后，吴国强通知梅振顺、刘锦珠，称其房屋严重漏水，希望梅振顺、刘锦珠放弃购买意愿。而在签订合同前，梅振顺、刘锦珠明确多次询问其房屋是否漏水，吴国强却信誓旦旦说绝对没有漏水。之后因梅振顺、刘锦珠怀有身孕，希望尽快给宝宝一个安定的环境，梅振顺、刘锦珠无奈接受此事实。之后吴国强又多次以中介改动过合同、合同无效等各种理由，说不会卖房，但却又在梅振顺、刘锦珠决心起诉时发短信来说卖房，等双方准备去办理过户的关键时刻却反悔说不卖。2013年3月29曰吴国强借一起去办理手续为名，骗梅振顺、刘锦珠和房屋中介去广州市番禺区税局办理交税手续，梅振顺、刘锦珠随即请了一天假，希望尽快完成手续，当梅振顺、刘锦珠到达税局之后，吴国强不但没有到场，反而发来短信说：其实我想找你们谈退压金而已，不是去卖房，房子不能卖，对不起。梅振顺、刘锦珠随即明确表示，如果吴国强不卖房，请将定金返回，并支付《房屋存量合同》规定的违约金。吴国强亦表明无异议。2013年3月30日，吴国强发短信告诉梅振顺、刘锦珠：现在有人81万买我的房子，你说我卖来干吗，短短不到两个月，吴国强之房屋已上升14％。而今依市场价格，吴国强之房屋已升至92万之上。在之后梅振顺的电话询问下，吴国强亦明确表示不想卖房及其愿意承担违约责任。在梅振顺、刘锦珠办好贷款申请、查册等所有必需手续后，吴国强亦以各种借口不配合房屋中介及梅振顺、刘锦珠去办理手续。中介及梅振顺、刘锦珠都多次发函催促吴国强，吴国强却反复拖延。由此可见，吴国强在交税之前就以实际行动明确表明不想继续履行合同，不配合梅振顺、刘锦珠继续办理房产过户手续，真实原因是因房价上涨觉得卖亏了，而非是因为如吴国强所说的纳税基准变成50万元后才表示不卖房。（二）我方提交的证据足以形成完整的证据链予以证实吴国强不愿卖房给梅振顺、刘锦珠的事实。一审庭审中，虽然吴国强否认上述证据的三性，但是吴国强并未提供相反的证据予以反驳，且未对录音光盘和录音内容要求进行鉴定，因此其应承担不利后果，而“短信内容和中国移动通讯清单”，短信内容全部存储于梅振顺、刘锦珠手机中，梅振顺、刘锦珠已带入法庭而吴国强表示不用查看，该证据为原始证据，另结合中国移动扣短信费用清单这客观证据，可以佐证梅振顺、刘锦珠短信的真实性，吴国强并末提供相反证据予以反驳以及不提供其短信扣费证据，吴国强对此应承担举证不能的法律后果。上述足以证实吴国强不依法依约履行合同主要义务导致梅振顺、刘锦珠依法依约解除与吴国强签订的《存量房买卖合同》。梅振顺、刘锦珠与吴国强在房产中介办理个税缴纳时，是由吴国强主动申请以50万元作为房产纳税基准的，其是明知的，所以税务机关开具了以50万房产交易纳税基准，也就是说，是吴国强主动以50万元为基准价交税的，因此，一审认为双方产生纷争的原因是吴国强不同意梅振顺、刘锦珠降低房产交易基准价的观点是错误的。也就是说，梅振顺、刘锦珠与吴国强纷争的真实原因不是纳税基准价位50万元还是71.5万元，而是房价上涨，有人出更高价格购卖吴国强之房屋导致吴国强反悔，不卖房给梅振顺、刘锦珠。吴国强没有提供任何理由和证据证明其可以不配合梅振顺、刘锦珠办理过户，其应承担不办理房产过户的全部责任。（三）、一审法院以调低纳税基准价格作为判决依据并裁决所有法律责任由梅振顺、刘锦珠承担是不妥当的。1、将纳税基准调低是由吴国强提出申请，如有任何法律责任，应由吴国强承担过错责任。办理个税手续是房产中介、梅振顺、刘锦珠和吴国强一起到税务机关办理，先由吴国强吴国强提出申请，将房产价格以50万元进行报税，然后再由梅振顺、刘锦珠提供自身资料予以配合，由房产中介提交相关资料，从而办理了个税手续为50万元的交税基准。房产过户的个人所得税是由吴国强缴纳，故降低纳税基准办理个税是为吴国强节省税款，其是明知的，因此，其提供的《发票联》正是证明这一事实的重要证据。该手续由卖房人即吴国强申请房产交易价格，申请价格的多少，由吴国强决定，非梅振顺、刘锦珠可以左右。另外，少交税款在税法上可以补缴，税法与合同法是两个不同领域的法律，这根本就不影响合同的继续履行，一审混淆了不同法律之间的关系。在办理该个税之前，梅振顺、刘锦珠与吴国强已将《存量房买卖合同》已进行网签手续，在房管交易部门已有备案，《存量房买卖合同》是生效的，房产总价还是71.5万元，如果梅振顺、刘锦珠不给足吴国强购房款71.5万元，其完全可以通过法律程序予以追讨，且也能及时阻止房产过户。因此，以纳税基准降低作为理由只是吴国强不继续履行合同的借口而已。2、梅振顺、刘锦珠与吴国强并没有签订任何《存量房买卖合同补偿协议》或类似的规定将房产交易总价款从71.5万变更为50万，吴国强无理由以纳税基准调低认定房屋交易价格亦相应改变。吴国强所提供的之证据《发票联》不能证明梅振顺、刘锦珠与吴国强双方将《存量房买卖合同》的总价款71.5万元已变更为50万元即对《存量房买卖合同》的购房总价款作出实质性变更，梅振顺、刘锦珠与吴国强亦未签订任何《存量房买卖合同》的补充协议说明将购房款总价予以变更，因此，梅振顺、刘锦珠与吴国强双方应按该合同履行各自的义务，吴国强应依约配合办理房产过户手续。3、调低纳税基准是二手房交易行业的普遍做法与规则。办理房产过户手续由房产中介操办，纳税基准为50万元，这只是房产中介按行业惯例和方法为梅振顺、刘锦珠和吴国强办理房产过户手续，而且几乎市场上所有买卖二手房的人都是以这种方法操作的，一审法院却片面只以这一普遍在社会上被认可并执行已久的规则判决梅振顺、刘锦珠承担所有不利责任，这一作法是欠妥的。4、吴国强在房产中介的《履约催促函》通知下仍无任何反应的情况下，梅振顺、刘锦珠只好于2013年4月22曰向吴国强发出《关于要求吴国强7日内配合办理房产过户手续的通知》，吴国强收到该通知后，配合办理了个税手续，在办理个税手续中，是其申请以50万元房价报税的，所以报税才成功，但未配合办理契税和递件手续，故吴国强有过错，其应对此承担过错责任即承担房产交易不成的不利后果。如果吴国强认为不应按50万元作为纳税基准，其应告知梅振顺、刘锦珠一起到税务机关补缴税款，然其却没有提出该请求，其应当对此承担过错责任。缴纳个税后，吴国强不再配合办理房产过户的其他手续，无奈，梅振顺、刘锦珠于2013年5月4日向吴国强发出《关于要求吴国强在五个工作日内配合办理房产过户手续的再次通知》，吴国强收到该通知后无任何反应。可见其对纳税基准50万元的事实是没有任何异议的。（四）、梅振顺、刘锦珠解除《存量房买卖合同》有事实和法律依据，为合法解除。由前所述，正是由于吴国强不愿卖房给梅振顺、刘锦珠，不依法依约履行合同主要义务即配合办理房产过户手续，才导致梅振顺、刘锦珠依据《合同法》第九十四条的规定依法解除《存量房买卖合同》。＼n二、一审适用法律错误。一审歪曲理解合同履行先后问题，错误适用《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，即认为梅振顺、刘锦珠应先处理吴国强提出的合理要求即梅振顺、刘锦珠应先支付21.5万元给吴国强，然后吴国强才可配合办理房产过户手续，这种观点错误。根据梅振顺、刘锦珠与吴国强签订的《存量房买卖合同》“附件B、房产无抵押银行按揭付款…”的规定，在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付首期款给吴国强。因此，吴国强在未办妥递件成功的情况下，其无权要求梅振顺、刘锦珠先支付首期款，这才是合同先后履行的问题。＼n三、一审处理该案不当。一审对梅振顺、刘锦珠支付的保全费并未列明在一审判决书中，属于遗漏必要事项，应依法予以纠正。一审在该判决书第七页第二至第三行明确写明支持梅振顺、刘锦珠支出的居间费用，然在判项中却未写明，明显错误，也应纠正。还有，该判决书第六页倒数第三行写梅振顺、刘锦珠在诉讼中未要求解除双方确定的存量房买卖合同，故本案不作处理是错误的。梅振顺、刘锦珠在一审的诉状里已写明梅振顺、刘锦珠已依法依约解除存量房买卖合同，因此要求吴国强支付违约金，返还梅振顺、刘锦珠支付的房产中介费等。如果一审认为梅振顺、刘锦珠解除存量房买卖合同有法律依据和合同依据，应支持梅振顺、刘锦珠的诉讼请求，如果一审认为梅振顺、刘锦珠解除存量房买卖合同无法，依据或无合同依据，则其可驳回梅振顺、刘锦珠的诉讼请求，使存量房买卖合同继续履行，而不是不处理，因此，一审该错误应依法予以纠正。故梅振顺、刘锦珠特此提出上诉，请二审法院依法撤销一审法院的判决，发回重审，或者改判为：吴国强支付梅振顺、刘锦珠违约金7.15万元，退回梅振顺、刘锦珠已支付的中介佣金7000元，按揭服务费和保险费9500元，楼款2万元；由吴国强承担案件受理费和保全费。＼n针对梅振顺、刘锦珠的上诉请求，吴国强答辩认为：一、对方提供的短信和录音内容严重失实，是假的。我发过短信给对方，但认为短信内容是经过剪接的，短信内容加一段减一段，内容都不相同，有时电话，有时短信。二、对方明示毁约，违反了《合同法》第九十四条。三、对方称我叫其写50万元交税，这是荒谬的，合同约定我不需要交纳任何税，我没有必要帮别人免税。四、定金的问题，买房给定金是一定要的，不履行约定的债务无权要求返还定金，不买我的房子还要返还定金没有依据。＼n上诉人吴国强上诉认为：一、一审法院认定事实错误。梅振顺、刘锦珠于2013年5月15日在吴国强没有作出表示任何不履行《存量房买卖合同》情况下发出《解除﹤存量房买卖合同﹥通知书》。《存量房买卖合同》和《合同法》没有任何条款约定吴国强不致函梅振顺、刘锦珠就是违约，原审据此判令吴国强违约和违反合同，适用法律错误。一审法院同时还认为梅振顺、刘锦珠并未主张解除涉案合同亦是错误的，梅振顺、刘锦珠的起诉状中已经写明其依法解除了涉案合同。梅振顺、刘锦珠所谓的依法，就是说吴国强明确表示不卖房子给他，如果真是如此，按《存量房买卖合同》第十六条：争议的解决方式，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交物业所在地方法院管辖。又何必去解除合同，再和我打官司。要解除合同而且不违约必须吴国强同意或者在法院的主持下。《存量房买卖合同》是有效合同，如果吴国强有什么违约的地方，按照《存量房买卖合同》第十六条规定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交物业所在地方法院管辖。故梅振顺、刘锦珠可以通过法院解决争议与纠纷，不应当去解除《存量房买卖合同》，此举违反了《合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。既然梅振顺、刘锦珠单方面解除《存量房买卖合同》，也意味着不按约定遵守《商品房买卖合同》买入涉案房屋，按照合同约定，梅振顺、刘锦珠应当向吴国强支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%即71500元，并且无权要求返还定金。二、一审判决错误。由于一审法院认定事实错误，帮梅振顺、刘锦珠圆谎，判决理由完全错误，使用法律明显错误。据此上诉请求：撤销原审判决，依法改判或者发回重审；案件受理费由梅振顺、刘锦珠负担。＼n针对吴国强的上诉理由，梅振顺、刘锦珠答辩认为：一审认定事实不清，适用法律错误。我方解除《存量房买卖合同》是有事实依据和法律依据。吴国强如果可以卖房给我方，也不会导致本案发生。＼n经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。＼n二审另查明：原审中，梅振顺、刘锦珠提出财产保全申请，并支付了920元财产保全费，后又申请撤销该财产保全。＼n二审中，梅振顺、刘锦珠提交如下新证据：1、2013年5月6日番禺公证处作出的刘锦珠委托梅振顺全权处理购买涉案房屋事宜的委托书；2、2013年6月29日的《出生医学证明》，该证明记载新生儿的父母亲为梅振顺、刘锦珠；3、手写的短信内容。梅振顺、刘锦珠提交证据1、2证据拟证明因刘锦珠要生孩子，故委托梅振顺办受手续，故其两人是很有诚意购买涉案房屋。证据3拟证明办理交税手续是吴国强和梅振顺、刘锦珠，还有中介公司一起办理，由吴国强申请按照房价50万元交税。吴国强对梅振顺、刘锦珠提交的短信内容真实性表示无法核对，同时认为对方如果有心买房，就不应该发出解除合同通知书，明示毁约。＼n二审中，吴国强表示其对于涉案房屋的发票载明房价是50万是知情的，对方要减税，其也同意，但要求对方先支付首期房款，其再办理递件过户手续。＼n二审中，梅振顺、刘锦珠表示愿意按照71.5万元办理涉案房屋的交易过户手续，但是吴国强表示对方已经明示解除合同，合同就解除了，不能履行。梅振顺、刘锦珠回应称因为对方有言辞上的不愿意卖房，也有行为上的不愿意卖房，故其是被迫发函解除合同。＼n本院认为：本案争议的焦点是何方应对涉案房屋买卖合同的解除承担责任。＼n根据一、二审查明的事实可知，梅振顺、刘锦珠于2013年3月18日取得涉案房屋的同贷书后，双方已按照合同约定办理了涉案房屋的购房款发票，只是因该发票上载明涉案房屋的总价是50万元，与双方合同真实约定的房价71.5万元不相吻合，故吴国强要求梅振顺、刘锦珠或者是在涉案房屋过户前先支付首期款给吴国强，或者是按照原来的71.5万元的成交价缴纳税费，由此导致双方未能履行合同，引发本案诉讼。综观上述事实，涉案房屋交易不能的原因系由于涉案房屋的购房款发票载明的房款与实际成交的房款不一致，改变了原买卖合同约定的条件，在合同内容改变的情况下，双方对后续如何履行合同进行过协商，而最终未能协商一致，导致涉案房屋买卖合同解除，该合同解除不可归责于双方，故双方对合同的解除均不存在违约，均无需承担违约责任。上诉人梅振顺、刘锦珠和吴国强的上诉请求理据不足，本院不予支持。原审对本案财产保全费900元遗漏处理，本院予以纠正。＼n综上，原审查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案一审案件受理费1230元，由梅振顺、刘锦珠负担630元，由吴国强负担600元；一审财产保全费920元，由梅振顺、刘锦珠负担。本案二审案件受理费1230元，由梅振顺、刘锦珠负担630元，由吴国强负担600元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长吴国庆＼n代理审判员李民＼n代理审判员姚伟华＼n二〇一四年四月××日＼n书记员李焕