＼n浙江省杭州市余杭区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2011）杭余民初字第2200号＼n原告：孔万松。＼n原告：孙国富。＼n原告孔万松、孙国富共同委托代理人（特别授权）：陈腊英，杭州市良渚法律服务所法律工作者。＼n被告：叶旭华。＼n委托代理人（特别授权）：陈汶强。＼n被告：郑向群。＼n被告：朱燕。＼n被告郑向群、朱燕共同委托代理人（特别授权）：宋广华，杭州市华达法律服务所法律工作者。＼n本院于2011年10月18日立案受理了原告孔万松、孙国富诉被告叶旭华、郑向群、朱燕房屋租赁合同纠纷一案，依法由代理审判员秦海龙适用简易程序于2011年11月18日、2011年12月7日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院将本案依法转为普通程序组成合议庭并于2012年3月1日公开开庭进行了审理。本院于2012年3月7日依法变更合议庭组成人员，于2012年3月12日再次依法公开开庭审理了本案。四次庭审中，原告孔万松、孙国富的共同委托代理人陈腊英，被告叶旭华的委托代理人陈汶强，被告郑向群、朱燕的共同委托代理人宋广华均到庭参加诉讼；被告叶旭华到庭参加第一、三、四次庭审。本案现已审理终结。＼n原告孔万松、孙国富起诉称：原告孔万松、孙国富系坐落在余杭区临平街道朝阳新苑5幢水车河弄7-17号房屋（以下称7-17号房屋）的所有权人，于2008年12月30日将7-17号房屋出租给被告叶旭华。原告孔万松、孙国富与被告叶旭华于当日签订租赁协议，该协议第5条约定，承租期间被告叶旭华不得将房屋转租给第三人，否则原告孔万松、孙国富有权提前收回出租房屋，并没收被告叶旭华已支付原告孔万松、孙国富的所有费用，如被告叶旭华要转租则需经原告孔万松、孙国富同意。协议签订后，原告孔万松、孙国富按约将房屋交付被告叶旭华使用。2011年7月初，原告孔万松、孙国富发现7-17号房屋已经由被告郑向群、朱燕在经营使用。原告孔万松、孙国富经了解得知，被告叶旭华在原告孔万松、孙国富不知情的情况下已将该房屋转租给被告郑向群、朱燕，被告叶旭华收取了大额转让费。后原告孔万松、孙国富与被告叶旭华、郑向群、朱燕多次协商未果。原告孔万松、孙国富认为被告叶旭华、郑向群、朱燕的行为严重侵害了原告孔万松、孙国富的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1.确认被告叶旭华与被告郑向群、朱燕签订的房屋转租合同无效；2.被告叶旭华、郑向群、朱燕立即腾空并返还7-17号房屋。第一次庭审中，原告孔万松、孙国富变更第1项诉讼请求为：解除原告孔万松、孙国富与被告叶旭华于2008年12月30日签订的《营业房租赁协议》。第三次庭审中，原告孔万松、孙国富再次变更第1项诉讼请求为：确认被告叶旭华与被告郑向群、朱燕签订的房屋转租合同无效。＼n原告孔万松、孙国富为支持其诉请，提供并陈述了下列证据：＼n1.国有土地使用证、房屋所有权证各一份，共同用以证明坐落于余杭区临平街道朝阳新苑5幢水车河弄7-17、7-18号营业房所有权人系原告孔万松、孙国富的事实。＼n2.《营业房租赁协议》一份，用以证明原告孔万松、孙国富于2008年12月30日将坐落于余杭区临平街道朝阳新苑5幢水车河弄7-17、7-18号营业房出租给被告叶旭华，以及该协议明确约定房屋租期为三年，承租期间被告叶旭华不得将房屋转租给第三人使用的事实。＼n3.《营业房租赁协议》（被告叶旭华与被告郑向群、朱燕于2010年9月4日签订，复印件）一份，用以证明被告叶旭华已将7-17号房屋转租给被告郑向群、朱燕的事实。＼n被告叶旭华答辩称：原告孔万松、孙国富的起诉无事实及法律依据。原告孔万松、孙国富只是房屋的所有权人，不是转租合同的当事人，因此原告孔万松、孙国富无权要求确认三被告之间的转租合同无效。原告孔万松、孙国富作为合同的第三人，最多只有权利撤销这个合同。水车河弄7-17号房屋的转租在先，余杭区临平街道朝阳新苑5幢水车河弄7-18号营业房（以下称水车河弄7-18号房屋）的转租在后，在此期间，原告孔万松、孙国富多次到被告叶旭华租赁的房屋内收取房租，原告孔万松、孙国富对被告叶旭华将房屋转租他人的事项是知情的，且没有提出任何异议。既然原告孔万松、孙国富承认水车河弄7-18号房屋的转租是经其同意的，我们有理由认为原告孔万松、孙国富对被告叶旭华将水车河弄7-17号房屋转租的行为也是同意的。原告孔万松、孙国富诉称是在2011年7月初偶然发现转租行为的，与事实不符。实际情况是，原告孔万松、孙国富得知被告叶旭华在转租房屋时收取了转让费，就要求被告叶旭华将部分转让费分给原告孔万松、孙国富。原告孔万松、孙国富也因彼此怀疑对方已收取了被告叶旭华给与的转让费而产生矛盾，导致在2011年7月份的时候在租赁房屋内吵架。后经协调，水车河弄7-17号房屋的相关问题在当时已经解决了。＼n原告孔万松、孙国富与被告叶旭华之间签订的租赁协议的时间是从2008年到2011年12月30日。合同到期后，被告叶旭华已经将租赁房屋收回交给了原告孔万松、孙国富，原告孔万松、孙国富也出具了相关手续。原告孔万松、孙国富实际上现在已经收回了租赁房屋，而且由被告郑向群、朱燕继续租赁。被告叶旭华认为，原告孔万松、孙国富的诉请事实上不存在，请求驳回原告孔万松、孙国富的诉讼请求。＼n被告叶旭华为支持其答辩意见，提供并陈述了下列证据：＼n1.浙江省农村信用社（合作银行）客户回单联一份，用以证明被告叶旭华于2011年4月17日向户名为沈凤娟的账号支付15×××00元，该款是被告叶旭华给原告孔万松、孙国富的好处费，也即原告孔万松、孙国富对被告叶旭华与被告郑向群、朱燕之间的转租行为是知情的事实。＼n2.收条一份，用以证明被告叶旭华将水车河弄7-18号房屋于2011年4月9日转租给案外人鲁莹、云彩霞，该转租赁行为发生在7-17号房屋转租之后的事实。＼n3.《营业房租赁协议》一份，用以证明被告叶旭华于2010年9月4日将水车河弄7-17号房屋转租给被告郑向群、朱燕的事实。＼n4.退房证明一份，用以证明被告叶旭华在合同到期后，已将水车河弄7-17号、7-18号房屋退还原告孔万松、孙国富的事实。＼n本院依据被告叶旭华的申请，准许证人沈某（男，汉族，1964年9月15日出生，住杭州市余杭区东湖街道梅堰小区1幢2单元104室）、黄某（男，汉族，1972年12月19日出生，住杭州市余杭区临平街道水车埠头朝阳新苑8幢1单元101室）出庭作证。＼n证人沈某在庭审中陈述：证人是被告叶旭华的朋友。2011年夏天，被告叶旭华让证人参与协调原告孔万松、孙国富与被告叶旭华、郑向群、朱燕之间的转租事宜。原告孔万松、孙国富及被告叶旭华、郑向群、朱燕均在场的，原告孔万松、孙国富起初是不同意的。后经协调，假如被告郑向群、朱燕就水车河弄7-17号房屋再行转租时，要将转让费的20%给原告孔万松、孙国富，原告孔万松、孙国富这才同意。＼n被告叶旭华申请证人沈某到庭，用以证明原告孔万松、孙国富知情并同意被告叶旭华将水车河弄7-17号房屋转租给被告郑向群、朱燕的事实。＼n证人黄某在庭审中陈述：证人在被告叶旭华租赁房屋旁边上班，所以认识被告叶旭华。2011年6月份的时候，被告叶旭华叫证人一起去协调原告孔万松、孙国富与被告郑向群、朱燕续签合同的相关事宜。原告孔万松、孙国富当天就和水车河弄7-18号房屋的承租人签了合同，没有和水车河弄7-17号房屋的承租人签合同，当时说是第二天再签。从当时情况看，原告孔万松、孙国富早就知道被告叶旭华把水车河弄7-17号房屋转租给被告郑向群、朱燕的事实。＼n被告叶旭华申请证人黄某到庭，用以证明原告孔万松、孙国富与被告郑向群、朱燕及水车河弄7-18号房屋的承租人就2012年租赁合同续签事宜，双方曾叫被告叶旭华前来一起协调，经协商双方同意续签合同；同时原告孔万松、孙国富认可被告叶旭华将水车河弄7-17号、7-18号房屋转租的事实。＼n被告郑向群、朱燕共同答辩称：原告孔万松、孙国富系水车河弄7-17号房屋所有权人，于2008年12月30日将该房屋出租给被告叶旭华，后被告叶旭华转租给被告郑向群、朱燕。但被告郑向群、朱燕不知道被告叶旭华的转租没有经过原告孔万松、孙国富同意，当时被告叶旭华说是经过原告孔万松、孙国富同意。由此造成后果应由被告叶旭华负责，与被告郑向群、朱燕无关。被告郑向群、朱燕与原告孔万松、孙国富没有继续维持原来的租赁关系，双方没有签订租赁协议。被告郑向群、朱燕仍占有使用水车河弄7-17号房屋，但没有与原告孔万松、孙国富成立租赁关系。＼n被告郑向群、朱燕为支持其答辩意见，提供并陈述了下列证据：＼n通知二份，用以证明原告孔万松、孙国富曾通知被告郑向群、朱燕不要将剩余43000元转让款支付给被告叶旭华，及原告孔万松、孙国富未同意被告叶旭华对水车河弄7-17号房屋转租行为的事实。＼n对原告孔万松、孙国富提供的证据，经被告叶旭华、郑向群、朱燕当庭质证后，本院认证如下：＼n证据1、2、3，被告叶旭华、郑向群、朱燕对其均无异议。本院经审查后认为，上述证据符合证据的采信规则，故确认其分别作为认定本案相关事实的依据。＼n对被告叶旭华提供的证据，经原告孔万松、孙国富及被告郑向群、朱燕当庭质证后，本院认证如下：＼n证据1，原告孔万松、孙国富对其真实性没有异议，但对其待证事实有异议。被告郑向群、朱燕对其真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。本院经审查后认为，被告叶旭华未提供其他证据进一步证明该证据与本案的关联性，本院对该证据不予认定。证据2，原告孔万松、孙国富对其真实性、合法性及关联性均有异议。被告郑向群、朱燕对真实性有异议，且认为与本案没有关联性。本院经审查后认为，根据该证据可以认定被告叶旭华于2011年4月9日将7-18号房屋转租给案外人鲁莹、云彩霞的事实。证据3，原告孔万松、孙国富对其真实性、合法性及关联性均无异议。被告郑向群、朱燕＼n对其真实性没有异议，但对待证事实有异议。本院经审查后认为，其符合证据的采信规则，故确认其作为认定本案相关事实的依据。证据4，原告孔万松、孙国富对其真实性及合法性无异议，但对待证事实有异议。同时认为，水车河弄7-17号房屋仍由被告郑向群、朱燕占有，原告孔万松、孙国富实际上没有收到房屋。被告郑向群、朱燕真实性没有异议，但对其合法性及待证事实有异议；并认为，在被告叶旭华强行将水车河弄7-17号房屋锁门后，原告孔万松、孙国富经被告郑向群、朱燕再三请求，出具了退房证明，被告叶旭华才肯把门打开。水车河弄7-17号房屋仍由被告郑向群、朱燕占有使用。对此，被告叶旭华则认为，被告郑向群、朱燕在租赁期满后仍占有使用水车河弄7-17号房屋，已没有法律依据，被告叶旭华锁门收回房屋符合法律规定。原告孔万松、孙国富实际上已经同意被告郑向群、朱燕使用水车河弄7-17号房屋，所以才出具了相关手续给被告叶旭华，表明其已收到房屋。本院经审查后认为，其符合证据的采信规则，故确认其作为认定本案相关事实的依据。＼n证人沈某的证言，原告孔万松、孙国富及被告郑向群、朱燕对其真实性、关联性均有异议。证人黄某的证言，原告孔万松、孙国富对其真实性、关联性有异议。被告郑向群、朱燕对其真实性有异议，同时认为证人与被告叶旭华之间有利害关系，证人所述与事实不符。本院经审查后认为，上述证人证言的内容与本案确认的其他证据相印证的部分，可作为认定本案相关事实的依据。＼n对被告郑向群、朱燕提供的证据，经原告孔万松、孙国富及被告叶旭华当庭质证后，本院认证如下：＼n原告孔万松、孙国富对其真实性没有异议。被告叶旭华对其真实性有异议，同时认为这二份通知是被告郑向群、朱燕自己发出的，只是让原告孔万松、孙国富签字。本院经审查后认为，落款日期为2011年7月25日的通知，符合证据的采信规则，本院予以确认；落款日期为2011年8月24日的通知，因其为复印件，且被告郑向群、朱燕未提供其他证据进一步证明其真实性，本院不予认定。＼n本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实：＼n原告孔万松、孙国富系坐落于杭州市余杭区临平街道朝阳新苑5幢水车河弄7-17号、7-18号房屋所有权人。2008年12月30日，原告孔万松、孙国富与被告叶旭华签订《营业房租赁协议》一份。该协议约定，原告孔万松、孙国富将水车河弄7-17号、7-18号房屋租赁给被告叶旭华。租期为三年，从2008年12月30日开始。租金每年叁拾壹万元，一年一付。协议同时约定，承租期间被告叶旭华不得将房屋转租第三人使用，如被告叶旭华要转租则需经原告孔万松、孙国富同意。协议还对双方的其他权利义务进行了约定。协议签订后，被告叶旭华对水车河弄7-17号、7-18号房屋实际占有使用。＼n2010年9月4日，被告叶旭华未经原告孔万松、孙国富同意，擅自与被告郑向群、朱燕签订《营业房租赁协议》，将水车河弄7-17号房屋转租给被告郑向群、朱燕。租赁时间为2010年9月4日至2011年12月31日。双方对转让费、租金等权利义务进行了约定。2011年7月初，原告孔万松、孙国富得知被告叶旭华将水车河弄7-17号房屋转租给被告郑向群、朱燕的事后，于2011年7月25日向被告郑向群、朱燕发出通知一份，明确告知水车河弄7-17号房屋转租给被告郑向群、朱燕，并未经原告孔万松、孙国富同意，转租是无效的。因原、被告协商未果，原告孔万松、孙国富于2011年10月18日诉至法院，请求确认被告叶旭华与被告郑向群、朱燕签订的房屋转租合同无效；被告叶旭华、郑向群、朱燕立即腾空并返还水车河弄7-17号房屋。＼n在本案的诉讼过程中，原告孔万松、孙国富与被告叶旭华、郑向群、朱燕又就水车河弄7-17号房屋的腾退发生纠纷。后原告孔万松、孙国富于2012年1月7日向被告叶旭华出具“退房证明”一份，该证明载明：“叶旭华在水车河弄7-17至18营业房租房合同至2011年12月31日到期，现在合同终止，归还房东。”但水车河弄7-17号房屋一直未实际退还原告孔万松、孙国富，仍由被告郑向群、朱燕占有使用。＼n本院认为：原告孔万松、孙国富与被告叶旭华签订的《营业房租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效。双方应当按照协议约定的内容，全面履行各自的权利义务。在租赁期间，被告叶旭华未经原告孔万松、孙国富同意将水车河弄7-17号房屋转租给被告郑向群、朱燕，应认定被告叶旭华的转租行为无效。故对原告孔万松、孙国富请求确认转租合同无效的诉讼请求，本院予以支持。对被告叶旭华的相关辩解不予采纳。虽然原告孔万松、孙国富向被告叶旭华出具了退房证明，但当事人对退房证明待证事实有不同理解，且水车河弄7-17号房屋仍由被告郑向群、朱燕占有，并没有实际腾空返还原告孔万松、孙国富，且原告孔万松、孙国富也未撤回该项诉请。因此，对原告孔万松、孙国富要求作为转租人的叶旭华及实际占有人的被告郑向群、朱燕腾空并返还水车河弄7-17号房屋的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定判决如下：＼n一、被告叶旭华与被告郑向群、朱燕于2010年9月4日签订的《营业房租赁协议》无效；＼n二、被告叶旭华、郑向群、朱燕于本判决生效后二十日内将坐落于杭州市余杭区临平朝阳新苑5幢水车河弄7-17号房屋腾空并返还给原告孔万松、孙国富。＼n本案案件受理费80元，由被告叶旭华、郑向群、朱燕负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。＼n审判长蔡国伟＼n代理审判员秦海龙＼n人民陪审员朱菊娣＼n二〇一二年四月十三日＼n书记员孙孝平