＼n北京市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）二中民终字第06480号＼n上诉人（原审原告）张爱军，女，1978年1月19日出生。＼n委托代理人全中胜，北京市中政律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）游志锋，男，1978年10月26日出生。＼n委托代理人陈学奎，北京市君致律师事务所律师。＼n原审第三人张超，男，1973年8月13日出生。＼n上诉人张爱军因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第03830号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n2014年2月，张爱军起诉至原审法院称：我和张超原系夫妻，共同购买了房山区×602号房屋。2012年9月22日，我和张超将房屋卖与游志锋，约定在2014年5月31日房屋产权变更前，须每季度向我支付1500元租金，并约定游志锋须在2012年10月31日前支付首付款尾款19万元，逾期视为违约，应支付万分之五的违约金。合同签订后，我方如约将房屋交付游志锋，但游志锋于2012年11月15日交付首付款尾款19万元，并自2012年12月23日至今，房租未付。我与张超因感情不和于2014年2月17日离婚，本案涉诉房产已经于2014年2月18日转移至我一人名下。游志锋不具有购房资格，双方签订的协议不应履行，游志锋拖延支付房款，长期不交租金，构成重大违约，故起诉要求解除2012年9月22日签订的《房产认购合同》，游志锋支付租金18000元，支付逾期付款违约金3500元，支付违约金14万元。＼n游志锋辩称：合同签订后，我交付首付款尾款19万元时，张超未提出异议，应当视为其认可，不应视为违约行为。合同约定的租金支付了三个月，后因张超一方原因未给付，但租金给付与否不构成房屋买卖合同违约，我现已经取得在京购买商品房资格，应当继续履行房屋买卖合同，故不同意张爱军的诉讼请求。＼n第三人张超述称：同意张爱军的主张。＼n原审法院经审理确认：张爱军、张超将房屋出售给游志锋并签订了房产认购合同，是双方意思表示，均应按照合同履行，该合同签订之时，游志锋在京交纳社会保险未满五年而不具有购买商品房资质，现游志锋已经符合在京购买商品房资质，双方签订房屋买卖合同已无履行障碍，该房产认购合同法律效力应当予以确认。游志锋在约定的期限届满后第15日支付首付款之尾款，不符合合同违约条款约定超过15日视为违约的情形，因此不适用房产认购协议第八条第二款之约定，张爱军认为游志锋违约要求解除房产认购合同、支付合同协议价款20%违约金即14万元的请求，法院不予支持。但游志锋应当按照房产认购协议第八条第一款的约定向张爱军、张超支付违约金，故张爱军要求支付逾期付款违约金3500元的请求，法院应予支持。游志锋居住房屋起至房产过户之日期间，双方约定游志锋按季度向出售方支付租金，但并未约定租金具体给付时间，并且该租金约定并非房屋买卖合同主要条款，游志锋未给付不构成房屋买卖合同之根本违约，张爱军以此要求解除房产认购合同，法院不予支持。但游志锋应当按照约定给付租金，故张爱军要求给付租金的请求应当支持。房产认购合同签订时，张超、张爱军作为出售一方，均在相关协议签字认可，因此均负有履行房屋认购合同的义务，本案审理中，张超表示房产认购合同之权利转移给张爱军，法院不持异议。据此，原审法院于2014年4月判决：一、游志锋于判决生效之日起十日内给付张爱军违约金三千五百元；二、游志锋于判决生效之日起十日内给付张爱军房屋租金一万八千元；三、驳回张爱军其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n判决后，张爱军不服上诉至本院，仍坚持原审意见，要求撤销原判，支持其全部诉讼请求。游志锋同意原判。张超对原判有异议。＼n经审理查明：张爱军、张超于2009年2月5日结婚，婚后购买了位于房山区×602号房屋（下称涉诉房屋），房屋建筑面积56.78平方米。2012年9月22日，经北京华熙房地产经纪有限公司介绍，张爱军、张超以70万元价格将上述房产出售与游志锋，并以张超为甲方与游志锋签订了房屋认购合同，合同约定游志锋于2012年10月1日前支付首付款15万元，2012年10月31日前支付首付款尾款19万元，因合同签订之时游志锋尚未获得购房资质，双方于2014年5月31日前办理该房屋房贷手续及后续手续，自房屋交付之日起至房屋产权变更之日期间，游志锋以每月租金1500元按季度支付甲方（张超），游志锋首付款34万元，申请商业贷款36万元等主要约定。该合同甲方为张超签字，张爱军在共有人一栏签字确认。2012年9月22日，北京华熙房地产经纪有限公司就房屋买卖事宜告知买卖双方后，张爱军、张超、游志锋均在客户告知书上签字，附件客户承诺书出卖人一栏由张超、张爱军署名签字，买受人一栏由游志锋署名签字。房产认购合同签订后，游志锋支付了第一笔首付款15万元、一季度房租4500元、房租押金1500元。2012年9月22日，张爱军、张超将涉诉房屋交付给游志锋。2012年11月15日，游志锋给付张超房款首付款尾款19万元。游志锋未交付2012年12月23日以后的租金。＼n游志锋、张超、张爱军签订的《房产认购合同》第八条违约责任约定：1、自合同签订之日起至甲乙双方办理过户手续前，甲乙双方任何一方未按照本合同约定的内容办理相关手续，出现违约行为之日起十五日内，每逾期一日，违约方向守约方支付本合同成交价格万分之五的违约金（自继续履行合同之日起三日内支付），合同继续履行；若违约行为超过十五日的，按本合同违约责任第2款执行。2、自合同签订之日起至甲乙双方办理过户手续前，甲乙双方任何一方未按照本合同约定的内容办理相关手续（出现违约行为超过十五日），均视为违约。如甲方违约，除应退还乙方已支付款项外，还应向乙方支付相当于本合同议定成交价20%的违约金，乙方对该房进行的装修装饰以票面金额为准由甲方承担，而后该房的装修和装饰归属甲方；如乙方违约，乙方在向甲方支付了本合同议定成交价20%的违约金后，有权要求甲方将其已付款原数退还，乙方对房屋进行的装饰装修归甲方所有。同时，违约方还应向丙方支付本合同中议定成交价2.2%的居间服务费。＼n张爱军、张超因感情不和于2014年2月17日协议离婚，本案涉诉房屋已经于2014年2月18日转移至张爱军一人名下，房产证号：X京房权证房字第×号。＼n本案审理中，游志锋提供了北京市社会保险基金管理中心出具的北京市社会保险权益记录，该记录载明游志锋自2006年起连续在京交纳社会保险至今。游志锋另提供了北京市方圆公证处出具的公证书，公证内容为：游志锋于2014年3月18日登录北京市住房和建设委员会网站进行购房资格核验结果查询，其结果为“初步核验通过“。＼n上述事实，有各方当事人陈述、张爱军提供的结婚证、离婚证、X京房权证房字第×号房产证、游志锋提供的《房产认购合同》、付款收条、北京华熙房地产经纪有限公司客户告知书、公证书、北京市社会保险个人权益记录等证据在案佐证。＼n本院认为：张爱军、张超与游志锋签订的《房产认购合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。现张爱军与张超离婚，涉诉房屋由张爱军一人所有，并登记在张爱军名下，张超认可《房产认购合同》的权利义务转移给张爱军，本院对此不持异议。合同签订后，游志锋未按照合同约定的期限给付首付款尾款，且未依约支付2012年12月23日后的租金，游志锋对此应承担延迟给付首付款尾款的违约金及支付相应的租金。张爱军上诉主张因游志锋存在违约行为要求解除房屋买卖合同并要求游志锋支付解除合同的违约金14万元，因游志锋延迟给付首付款尾款并未超过15日，故不符合合同约定的适用合同第八条第二款的违约责任的情形，且对于租金的约定并非房屋买卖合同的主要条款，游志锋拖欠租金的行为并不构成对房屋买卖合同的根本违约，故张爱军以此为由要求解除房屋买卖合同及要求游志锋给付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。游志锋提交了公证书证明其购房资格核验结果，现张爱军不认可游志锋的购房资格，缺乏依据，本院不予采信。张爱军的上诉请求，依据不足，本院不予支持。综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审案件受理费2446元，由张爱军负担2400元（已交纳），由游志锋负担46元（于本判决生效之日起10日内交至原审法院）；二审案件受理费70元，由张爱军负担（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长李珊＼n代理审判员陈雨菡＼n代理审判员马兴芳＼n二〇一四年六月十九日＼n书记员胡月