重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民终7467号
上诉人（原审原告）：重庆帝丰酒店有限公司，住所地重庆市渝中区长江二路177-1#。
法定代表人：田野，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曹丽，重庆华立万韬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆市地质矿产测试中心，住所地重庆市渝中区大坪长江二路*****号。
法定代表人：何光益，该中心主任。
委托诉讼代理人：ＸＸ，重庆兼善律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘磊，男，汉族，1964年7月28日出生，该单位员工，住重庆市渝中区煤建新村**号-6。
上诉人重庆帝丰酒店有限公司（以下简称帝丰酒店）因与被上诉人重庆市地质矿产测试中心（以下简称测试中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2015）中区法民初字第01730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人帝丰酒店的委托诉讼代理人曹丽，被上诉人测试中心的委托诉讼代理人ＸＸ、刘磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
帝丰酒店上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人返还多收取的固定资产折旧费474178.7元，补偿上诉人投入的设备、设施残值1915600元；2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。主要事实及理由：一审认定事实不清、理应改判。测试中心所提供的设施设备在交付时基本已损坏，不符合约定交付条件，因测试中心当时经济困难，要求上诉人出资进行整改和重新装修，故上诉人从2003年开始先后投入资金3500000元对酒店设施设备进行全面整改装修，测试中心从2006年起就不应再收取固定资产折旧费，鉴于诉讼时效，上诉人仅主张2012年至2014年期间的固定资产折旧费。本案实质是宾馆整体租赁，测试中心应当就上诉人新购置的设施设备予以补偿。因被上诉人擅自拆除评估物，致使鉴定机构无法出具准确的评估结论，其不利后果应由被上诉人承担。根据双方确认的固定资产抵押价值，补偿物价值至少应为638200元。一审法院认定的天然气管道、气表价值明显过低。
测试中心答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉、维持原判。上诉人诉请给付的固定资产折旧费无事实和法律依据，本案所涉及的消防、供电、供水、电梯锅炉等固定资产折旧200000元，是产权人应收租金的组成部分，包含在年租金之内，测试中心并未另行收取固定资产折旧费，不存在需退还的问题。房屋点交后，上诉人根据自己经营需要对房屋进行装修及设施设备更换，是其单方行为，与房屋出租方无关。上诉人所称测试中心因经济困难要求如何如何皆不属实。上诉人诉请补偿其投入的设施设备残值，也无事实及法律依据。本案系房屋租赁合同关系而非酒店宾馆租赁经营关系，测试中心是将房屋提供给上诉人进行酒店经营，而非将酒店经营权出租给上诉人，在后一种情况下，酒店方需要将包括全部软硬件及各种营业执照提供给承租人进行经营，而本案并非如此，是由上诉人自行投资装修酒店、支付房屋租金、自行办理营业证照，根据合同，上诉人没有符合约定的补偿物。
帝丰酒店公司向一审法院起诉请求，2003年4月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定将位于重庆市渝中区大坪长江二路177-1号房屋出租给原告，租赁期自2003年5月1日至2014年12月31日止。2004年起至2008年底每年租金六十万元，其中：包括消防、供电、供水、电梯、锅炉等固定资产折旧费为二十万元。2009年起，以上一年度租金为基数，租金每年按上年国家公布的重庆市的物价上涨指数递增（递减）。其中，固定资产折旧费按比例计提。但被告提供的设施设备绝大部分无法正常使用，酒店附属的设施设备大都是由原告自行购买。被告不应收取该笔折旧费，理应退还收取的折旧费。同时，合同还约定，对乙方投入和更换的、房屋所必须附属的设备设施，在租赁期满后，甲方可根据残值给予乙方一定补偿；如因乙方原因中途退租，不予补偿。原告投入和更换的房屋所必须附属的设施设备，在租赁期满后，被告应根据残值给予补偿。现原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告返还收取的2013年至2014年的固定资产折旧费共计474178.7元；2、被告补偿原告在租赁期内投入和更换设施设备的残值191.56万元；3、被告向原告支付从起诉之日起至付清之日止以判决金额为基数按照银行同期贷款利率四倍计算的资金占用损失。
一审法院认定事实：渝中区长江二路177-1号所有权人系测试中心。2003年4月28日，测试中心（甲方）与熊远东、田野、帝丰酒店（筹备组）（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于重庆市渝中区大坪长江二路177-1号原紫薇宾馆。房屋为十层框架结构，建筑面积约5300㎡，其中顶层为夜总会，底层为餐厅（含非宾馆建筑的厨房）；客房标间64套，套间8套，写字间29间，200平方米会议室一间，公共厕所每层一间，附属停车场约500㎡。该房屋租赁期共十一年零八个月，自二00三年五月一日起至二0一四年十二月三十一日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为宾馆经营（含客房、写字间、餐饮、娱乐等）使用。该房屋租金按如下方式确定：合同签订日至二00三年十二月三十一日为壹拾柒万伍仟元整；二00四年起至二00八年底每年租金六十万元，其中：包括消防、供电、供水、电梯、锅炉等固定资产折旧费为二十万元；二00九年起，以上一年度租金为基数，租金每年按上年国家公布的重庆市的物价上涨指数递增（递减），其中，固定资产折旧费按比例计提。乙方承诺以投入宾馆经营的财产作为甲方出租的风险担保，担保价值不低于60万元，抵押的具体财产清单在乙方投入后双方另行确定，且每年对其折旧估价后予以增补，双方所形成的系列文书作本合同附件，与本合同具有同等效力。乙方自行承担与其经营相关的一切费用（包括：税收、卫生检查、治安、消防、环保、环卫、防灾、市政排水等），并对此负全部责任。对乙方投入和更换的、房屋所必须附属的设备设施，在租赁期满后，甲方可根据残值给予乙方一定补偿；如因乙方原因中途退租，不予补偿。该合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。同时，附件《出租房屋设备（物品）、设施一览表》中载明供电电路、给水管路、热水管路、排水管路、消防管路、消火栓、应急指示、消防报警系统、电子门锁系统、电梯等的状况均是完好，空调、洗衣机、开关等状态均为可用，熊远东、田野、帝丰酒店均签字确认。审理中，帝丰酒店和测试中心均确认，《房屋租赁合同》中熊远东、田野的签字均代表帝丰酒店，同时，测试中心举示了《房屋租赁合同》一份，该合同除了乙方为熊远东、田野，最后一页乙方处盖有帝丰酒店的印章外，其余内容均与前述合同一致。同日，测试中心（甲方）与熊远东（乙方）签订备忘录，约定一、由于乙方承租该房产用于开办宾馆，根据现行有关宾馆消防设施的要求，需对该房产的现有消防设施进行整改。二、甲方认可的整改费用为十六万元内的50%。三、乙方认可的整改费用为十六万元内的50%及十六万元以上部分的100%。四、对承担消防整改工程的第三方，甲乙双方为共同一方并在工程合同中给予体现。五、该消防设施所有权属甲方，在双方拟签的《房屋租赁合同》的租期内乙方拥有使用权，并承担该设施的维修维护和根据国家新行规范所需要的再行整改责任和费用。本备忘录经双方签字（盖章）和随双方拟签的《房屋租赁合同》的正式签订而生效，并作为该合同附件产生约束力。钟迎在甲方处签字，熊远东和田野在乙方处签字。合同签订后测试中心将房屋内的电器、家具、餐具等物品清点交付给帝丰酒店，后帝丰酒店陆续退还部分设施设备给测试中心。同时，在合同签订的当日，测试中心出具了发票两张，载明承租方为熊远东、田野，租赁项目为房租费，金额共计130万元。之后，测试中心又出具了多张发票，承租方或付款单位为帝丰酒店，租赁项目或品目为房租或房屋租赁。帝丰酒店向测试中心交纳2013年全年租金701761.88元、2014年全年租金720774.25元。
2003年6月23日，帝丰酒店和测试中心共同作为甲方与中国十八冶工业设备安装工程公司现代消防分公司（乙方）签订《消防维改工程合同书》，约定工程名称为重庆地质矿产测试中心消防维改工程，工程地点为渝中区大坪长江二路177-1号（现重庆帝丰酒店，原紫薇宾馆内），工程价款为工程造价按重庆市二000安装定额计算（已含全部税费），并经双方商定下浮5.68%确定总造价为壹拾伍万贰仟元正。
2003年8月18日，熊远东、田野作为申请人向测试中心提出申请，载明：“我们与贵方于2003年4月28日所签订的《房屋租赁合同》，租赁方系熊远东（以下简称乙一方）和田野（以下简称乙二方）共同承租……本着对经营事业的需要和对业主单位负责的态度，为明确此后的责任和义务，经乙一方与乙二方协议一致后，现特向贵方提出：1、熊远东退出承租，此后不再作为承租人身份进行活动并免除其作为承租人的一切责任和义务。2、田野作为唯一承租人承担《房屋租赁合同》中所规定的一切权利、责任和义务。3、本申请经贵方同意后即成为原合同变更条款，与原合同具有同等法律效力。”熊远东、田野分别在申请人乙一方、申请人乙二方签字，测试中心在上面签字“同意”，并盖章。
2004年2月19日，测试中心（甲方）与帝丰酒店（乙方）签订《关于转供电费收取标准的补充协议》，约定，由于甲方用电形式为自备变压器，供电部门在正常收费标准外，每年都要对自备变压器要进行加油、防雷、例行检修、强制性更换设备工具等工作，由此会产生一笔费用。双方经协商同意上述费用由双方分摊，分摊形式为在甲方向乙方收取标准电费上微量调增，现确定目前收取标准为每度捌角正（0.80元/度）。今后如遇供电部门电费调增调减，甲方收费标准相应调增调减，但变压器费用分摊部分不再进行增减。甲方今后不再因变压器维护、更换等原因收取乙方费用，并自行做好变压器的维护工作以保证顺利向乙方转供电。后双方又约定，“变压器、高压线收维护、维修费9000元整，中心与帝丰酒店协商：中心承担60%费用，帝丰酒店承担40%费用”。
2005年6月14日，测试中心发函给帝丰酒店，载明“你酒店十楼锅炉房及供水水池的保温层水层，已由天虹锅炉厂作价出售给酒店。现锅炉房及供水的保温热水层属你酒店财产”。
2006年3月11日，帝丰酒店与重庆迈高电梯有限公司签订《电梯保养合同》，保养执行日期为2006年3月11日至2008年3月11日，双方对型号为YKVF-800/1.0的电梯的保养、维护、费用等内容进行了约定。后帝丰酒店与重庆迈高电梯有限公司工程分公司又签订6份《电/扶梯维保服务合同》，保养执行日期从2008年3月11日到2014年3月10日。测试中心与重庆迈高电梯有限公司工程分公司分别于2012年3月27日、2013年2月17日、2014年1月21日各签订《电/扶梯维保服务合同》，双方对型号为YKVF-800/1.0的电梯的保养、维护、费用等内容进行了约定，合同有效期从2012年3月10日到2014年12月31日。
2015年1月8日，帝丰酒店委托重庆市公证处对位于重庆市渝中区长江二路177-1号的重庆帝丰商务酒店、房间及外墙设施现状进行保全证据公证。2015年1月13日，重庆市公证处出具（2015）渝证字第1658号公证书，对帝丰酒店的委托事项进行了拍摄公证。
重庆中资资产评估土地房地产估价有限公司受帝丰酒店委托对重庆市渝中区长江二路177-1号帝丰酒店的装修价值及酒店所有在用物品的市场价值进行评估。2014年12月29日，重庆中资资产评估土地房地产估价有限公司出具《报告书》一份，载明咨询对象于价值时点（2014年12月16日）的评估咨询结果为191.56万元，其中天然气（含安装）评估咨询价值为16800元。审理中，测试中心不认可该评估结果，帝丰酒店申请对酒店的装修、所有物品的现值进行重新评估。本院依法委托重庆勤业五联房地产土地资产评估有限公司进行评估。2015年7月15日，本院组织双方当事人及重庆勤业五联房地产土地资产评估有限公司工作人员到帝丰酒店进行现场勘查，发现测试中心已将帝丰酒店里绝大部分物品搬离，放置在附近的房屋里，而顶楼的锅炉及保温层和管道、卫生间设施、三张大床、发电机、大门电动门、厨房里的设备等物品仍留在帝丰酒店里。2015年8月21日，重庆勤业五联房地产土地资产评估有限公司作出《关于重庆市渝中区人民法院关于（2015）中区司法鉴定第017号退回情况说明》，载明“经评估人员现场勘查：原酒店房间内的相关物品已经由被告转移（空调已经被拆除），经评估人员现场询问申请方重庆帝丰酒店有限公司相关工作人员已经不能提供关于室内装修材质、室外管道、锅炉相关型号及材质及规格和票据。由于专业限制，以上鉴定事项应该是由专业的造价师事务所进行鉴定，重庆勤业五联房地产土地资产评估有限公司秉着认真、负责的态度建议贵院重新安排相关专业机构进行鉴定，特此情况说明”。后帝丰酒店坚持申请评估，本院又依法委托重庆同诚房地产土地资产评估有限公司进行评估，2016年5月20日，该公司作出《关于申请退件的情况说明》，载明“因现在评估对象已拆除，其室内装修及设备已破坏，其评估项目无法与《初步评估咨询意见书》中所记载的项目一一对应，难以出具准确的评估结论。故我公司申请退回该司法委托”。后帝丰酒店撤回要求对其装修和所有物品进行评估的申请。2016年7月12日，本院再次组织双方当事人到帝丰酒店进行现场勘查，发现该房屋已由被告出租给案外人，且除了厨房里的天然气表及管道、放置在天井里的发电机和顶楼的天然气管道和停车场入口处的天然气表外，其余的物品已被拆除或安置在他处。测试中心确认顶楼的天然气管道和停车场入口处的天然气表现由被告出租的案外人使用，并表示近期会拆除留在厨房内的天然表和管道。
一审庭审中，帝丰酒店举示了2005年5月18日的发票一张，拟证明原告出资购买锅炉，但测试中心对该发票的真实性不予认可，该发票载明锅炉款金额为35000元；举示了2004年6月25日签订的《城市天然气供用合同》和2004年6月25日、2004年6月28日重庆燃气有限责任公司发票2张，拟证明帝丰酒店支付了4万元的通气费用，且天然气管道改造工程花费近30万元。该合同约定，供气人重庆燃气集团有限责任公司营业所，用气人帝丰酒店，用气地点长江路177-1号，用气人用气性质为营业，用气设备型号及台数为双眼组合灶2台、蒸锅1台，供气人通过管道输送方式向用气人24小时连续供气，供用天然气的计量器具为（品牌和型号）：G16表1块等内容。2张发票载明帝丰酒店花费注册费225元、安装款31500元、其他2977元。但测试中心虽无法确认该合同的真实性，确认存在天然气管道。同时，帝丰酒店还举示了2013年8月签订的《天然气供用合同》，拟证明帝丰酒店安装管道的情况，该合同约定，供气方重庆燃气集团有限责任公司渝中分公司，用气方帝丰酒店，地址长江二路177-1号，天然气器具及类别猛火灶5台，安装位置厨房，计划用气量300m3/月，用气性质商业，天然气计量器具规格型号G16，编号1205，使用年限10年。测试中心对该合同的真实性无异议。同时，帝丰酒店申请证人田其发出庭作证，拟证明测试中心未按照租赁合同约定提供固定资产，而又收取了固定资产折旧费。且酒店的大部分设施设备均由帝丰酒店出资购买，合同到期后，测试中心应对设施设备进行残值补偿。测试中心认为证人对合同关于残值补偿约定的内容理解有误，且认为证人证言不真实，应不予采信。同时，帝丰酒店陈述使用测试中心提供的冷水设备；顶楼的天然气管道在承租时虽已存在，但因经营所需帝丰酒店对该管道和表进行了改造和更换。帝丰酒店还陈述在签订合同的当年对酒店进行了装修，其中包括供电路线，并通知了测试中心，之后每隔两三年翻修一次。测试中心陈述厨房内的天然气管道及表均系帝丰酒店所有，顶楼的天然气管道及停车场入口的表属测试中心所有，并陈述不清楚帝丰酒店装修的情况。
一审法院认为：熊远东、田野、帝丰酒店（筹备组）与测试中心签订的《房屋租赁合同》，经测试中心和帝丰酒店确定，熊远东、田野均系代表帝丰酒店，且之后也是帝丰酒店向测试中心交纳房屋租金，故该合同系帝丰酒店与测试中心的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，双方均应按约行使权利、履行义务。
关于帝丰酒店要求测试中心返还已收取的固定资产折旧费的问题，合同附件《出租房屋设备（物品）、设施一览表》中明确供电电路、给水管路、热水管路、排水管路、消防管路、消火栓应急指示、消防报警系统、电子门锁系统等均是完好。后期测试中心和帝丰酒店对消防进行维改，投入了资金，但双方在《备忘录》明确约定消防设施所有权属于测试中心。帝丰酒店使用的电梯也由测试中心提供，且测试中心也按合同约定对电梯进行了维护。帝丰酒店在庭审中确认使用了测试中心提供的冷水设备；天然气管道在承租时存在，但因不够经营需求而由帝丰酒店在厨房增添了一套天然气管道。故虽然在房屋租赁合同签订之后帝丰酒店将测试中心移交的电器、座椅、餐具、空调、锅炉、发电机等部分物品予以退还，但与房屋不可分割的如供水、消防、电梯等设备仍由测试中心提供给帝丰酒店使用。测试中心按照合同约定向帝丰酒店收取包含固定资产折旧费在内的租金符合合同约定，故一审法院对帝丰酒店要求返还固定资产折旧费的诉求不予支持。
关于帝丰酒店要求测试中心补偿设施设备残值191.56万元的问题，根据测试中心和帝丰酒店在《房屋租赁合同》中的约定，租赁期满后，对于帝丰酒店投入和更换的房屋所必须附属的设施设备，测试中心可根据残值给予一定补偿。一审法院认为，该补偿要遵循添附理论和利益平衡原则。对于属于必须附属的设施设备的范围的问题，从通常认知看，未与房屋完全结合、可以分离的如空调、沙发、电脑、锅、发电机等物品不属于该范围之内；与房屋结合不能分离的如墙壁粉刷漆、吊顶等属于该范围。本案中遗留在顶楼的天然气管道和停车场入口的天然气表，帝丰酒店提供了天然气供气合同和相关发票证明了其对原测试中心提供的天然气管道进行了改造，且该管道和天然气表由现在的承租人使用，在一定程度上给测试中心带来一定的价值，故该天然气管道和天然气表属于测试中心应予补偿的对象。对于帝丰酒店陈述的对酒店进行装修和翻修后的装修残值问题，首先，帝丰酒店未举示充分证据证明其对酒店进行装修和翻修；其次，帝丰酒店与测试中心签订的房屋租赁合同属于到期终止，即使存在装修、翻修的情形，从日常生活经验及行业惯例可知，装修费用已在租赁期内消耗殆尽，故该装修费用应由帝丰酒店自行承担；再者，从客观情况看，根据现场勘验结果，帝丰酒店的装修并未由现在的承租人使用，没有给测试中心带来价值。故本案中补偿对象仅为顶楼的天然气管道和停车场入口的天然气表。对其价值问题，根据2004年6月25日重庆燃气有限责任公司出具的发票载明的安装款31500元，再结合天然气管道的使用年限及现场天然气管道和天然气表的情况等因素，一审法院酌情认定测试中心补偿帝丰酒店10000元。帝丰酒店要求测试中心支付资金占用损失，于法无据，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、被告重庆市地质矿产测试中心于本判决生效之日起十五日内补偿原告重庆帝丰酒店有限公司10000元；二、驳回原告重庆帝丰酒店有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取12959元，由被告重庆市地质矿产测试中心负担25元，由原告重庆帝丰酒店有限公司负担12934元。
二审中当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：关于上诉人所称测试中心应当退还固定资产折旧费的问题，上诉人认为测试中心所提供的设施设备在交付时基本已损坏，不符合约定交付条件，故由上诉人出资进行更换，但其意见与双方在2003年4月28日所签字确认的《出租房屋设备、设施一览表》中对于相关设施设备状况为完好或可用的记载相矛盾，故本院对其上诉理由不予采纳。而根据合同约定，固定资产折旧费系经双方合意商定的房屋租金的组成部分，其后在合同履行期限内上诉人也一直按约缴纳包括折旧费在内的房屋租金，并未对此提出异议，上诉人在合同履行期满之后再提出返还请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
至于上诉人所提出本案系宾馆整体租赁，测试中心应当就上诉人新购置的设施设备残值予以补偿的问题，因涉案合同对象系重庆市渝中区长江二路177-1号房屋及附属设施设备的租赁，而非宾馆经营权的整体租赁，加之上诉人在一审起诉时也自认被上诉人是将重庆市渝中区长江二路177-1号房屋出租给帝丰酒店，故本院对上诉人的相关意见不予采纳。上诉人投入的设施设备残值是否应当得到补偿需依据双方合同约定进行判断，由于合同中明确约定房屋所必须附属的设备设施才在补偿范围之内，而根据一审法院多次现场勘查结果，目前除顶楼天然气管道及停车场入口天然气表外，其他并无不可移动且有利用价值的添附设施设备，故上诉人主张其在房屋租赁期间内所添置的酒店经营设施设备皆应由被上诉人予以补偿的请求缺乏法律依据，本院不予支持。而一审法院根据使用年限、现场勘查情况以及2004年安装费用酌情所确定的天然气表、管道补偿数额符合本案实际，应予维持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费25918元，由重庆帝丰酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏致礼
代理审判员 陈 华
代理审判员 潘建兴
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 陈园媛