福建省长泰县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽0625民初1305号
原告：杨君明，男，1985年3月9日出生，汉族，住福建省长泰县。
原告：王彩虹，女，1989年3月26日出生，汉族，住福建省长泰县。
两原告的委托诉讼代理人：邓流邦，福建海信律师事务所律师。
被告：林英文：男，1979年5月20日出生，汉族，住福建省长泰县。
委托诉讼代理人：张坤明，福建法益律师事务所律师。
被告：陈庆基，男，1973年2月13日出生，汉族，住福建省长泰县。
被告：郑赛琴，女，1976年4月7日出生，汉族，住福建省长泰县。
第三人：漳州市龙文嘉隆食品贸易商行，住所地福建省漳州市龙文区浦东副食品综合市场南02幢11-12号，统一社会信用代码：91350603705215474G。
法定代表人：陈庆基，经理。
第三人：福建嘉佰德食品工贸有限公司，住所地福建省华安县华安经济开发区九龙工业园，统一社会信用代码：91350629591717491D。
法定代表人;陈庆基，经理。
第三人：陈庆龄，女，1983年2月28日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
原告杨君明、王彩虹与被告林英文、陈庆基、郑赛琴、第三人漳州市龙文嘉隆食品贸易商行、福建嘉佰德食品工贸有限公司、陈庆龄执行异议之诉一案，本院于2017年7月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨君明、王彩虹的委托诉讼代理人邓刘邦、被告林英文的委托诉讼代理人张坤明、被告陈庆基、郑赛琴及第三人漳州市龙文嘉隆食品贸易商行的法定代表人陈庆基、福建嘉佰德食品工贸有限公司的法定代表人陈庆基到庭参加诉讼，被告陈庆龄经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
杨君明、王彩虹向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告停止对漳州市龙文区产的强制执行，并解除上述房屋的查封；2、请求判令确认漳州市龙文区产归原告所有；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月23日，陈庆基与杨君明签订《房产买卖协议》，将登记在陈庆基名下的位于漳州市龙文区产出售给杨君明，房屋总面积229.6㎡，合同约定总价1492400元。同日，杨君明按约支付定金10万元，陈庆基出具收条。同年3月1日，陈庆基、郑赛琴将办理涉案房产出售的相关权限委托给案外人兰俊鹏办理。同年3月13日，杨君明、王彩虹向案外人兰俊鹏借款982400元，由案外人兰俊鹏支付给陈庆基，用于解除涉案房产向银行贷款的抵押，案外人兰俊鹏代陈庆基向杨君明、王彩虹出具收条，杨君明、王彩虹支付兰俊鹏资金占用利息6万元。同年3月16日，杨君明办理解除抵押和权属登记转移手续时，发现涉案房产被查封，后解除查封。同年3月28日，杨君明、王彩虹与案外人兰俊鹏在漳州市房产交易中心签署《存量房买卖合同》，并按相关规定缴纳税金，漳州市不动产登记中心出具《漳州市不动产登记受理回执单》。同年3月29日，杨君明按《房产买卖协议》的约定支付兰俊鹏购房款41万元，支付房产中介代办税费等费用52000元，至此，杨君明、王彩虹支付购房款1492400元。同年3月29日，陈庆基将涉案房产交予杨君明实际占用。同年4月1日，杨君明、王彩虹在办理涉案房产转移登记手续时，本院查封了该房产。杨君明、王彩虹认为：在本院查封涉案房产前，他们已支付全部购房款，并实际占有了该房产，在办理相关权属转移登记手续过程中未能完成过户登记并非其原因，为维护其合法权益，特向本院提起诉讼。
被告林英文辩称，1、2017年2月23日，陈庆基与杨君明签订《房产买卖协议》时，本案诉争房屋抵押于中国民生银行厦门支行尚未解除抵押，抵押权人民生银行厦门支行并未同意转让抵押房屋，受让人又没有代为清偿债务消灭抵押权，因此，陈庆基与杨君明签订《房产买卖协议》无效。2、原告起诉状确认：2017年3月16日原告去办理解除抵押和权属登记转移手续时，发现房屋被查封，说明2017年2月23日双方签订《房屋买卖协议》时房屋处于法院查封状态，因此，陈庆基与杨君明签订《房产买卖协议》无效。3、2015年2月15日，陈庆基，郑赛琴因经营资金周转需要，向林英文借款人民币130万元，双方签订借款合同，借款到期后，陈庆基、郑赛琴以经济困难为由未偿还借款本金130万元及利息。2016年12月2日经法院调解，陈庆基，郑赛琴应于2017年3月30日前偿还借款本金130万元及利息，可陈庆基，郑赛琴故意将址在漳州市龙文区产出售，且出售的收入没有用于偿还生效调解书确定的还款义务，属于转移财产、逃避债务，应认定陈庆基与杨君明签订《房产买卖协议》无效。同时，涉案房产的转让价格每平方米均价6500元，现该地段房屋的转让价格每平方米均价在12000元至15000元以上，明显低于市场价格30%以上，因此，债权人可以撤销债务人买卖房屋的行为。4、对于原告提供的两张收条真实性有异议。原告起诉说向出卖人陈庆基的代理人兰俊鹏借款982400元用于支付购房款，说明2017年3月13日收款982400元的收条等于是在没有支付购房款的情形下出具给原告。2017年3月29日兰俊鹏出具410000元收条给原告，没有证据证明兰俊鹏有将410000元交给出卖人陈庆基，至今出卖人陈庆基没有收到上述房屋买卖的任何房款。因此，《房产买卖协议》并没有实际履行，法院有权查封、冻结房屋，请求驳回原告的诉讼请求。
被告陈庆基，郑赛琴辩称，1、欠林英文130万元是事实，双方调解的时候明确说过，这个债务要通过出售华安的土地和厂房作为解决途径，因为土地和厂房还没处理，因此在约定的时间内无法归还130万元的欠款。2、我们有足够的资产偿还该笔债务，只是在近期的时间内没有办法变现，无法归还。我转卖涉案房产的目的是为了偿还民生银行的贷款98万元和向兰俊鹏的借款35万元。其他事实与原告陈述的相符。
第三人漳州市龙文嘉隆食品贸易商行、福建嘉佰德食品工贸有限公司辩称，本案与公司无关。
第三人陈庆龄未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审过程进行了质证，当事人对于《公证书》、（2017）闽0625执异10号执行裁定书、《漳州市存量房买卖合同》、涉税证明、完税证明、漳州市不动产登记受理回执单、民事起诉状、（2016）闽0625民初1722号民事调解书、执行申请书、（2017）闽0625执265号受理执行案件通知书的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、杨君明、王彩虹提交《房屋买卖协议书》、购房定金收据的真实性可以认定，《房屋买卖协议书》证明陈庆基与杨君明于2017年2月23日签订房屋买卖协议，同日陈庆基亲自出具购房定金收据证明杨君明按协议约定支付定金10万元的事实。2、杨君明、王彩虹提交收条两张、收款收据、转账凭证两张的真实性可以认定，本院认为《公证书》证明陈庆基、郑赛琴将出售涉案房产的相关权限委托给兰俊鹏办理；收条等证明原告支付购房款1392400元由兰俊鹏代收的事实；转账凭证及收款收据证明原告支付给中介服务机构代缴税费等费用5.2万元及资金占用利息6万元的事实。3、杨君明、王彩虹提交物业交接确认书、东城物业收款收据的真实性可以认定，可以证明原告已实际占有该不动产的事实。4、杨君明、王彩虹提交一份转款凭证的真实性可以认定，证明原告向案外人兰俊鹏借款982400元，由兰俊鹏转账支付给陈庆基是为了解除涉案房产在中国民生银行厦门分行贷款的抵押，陈庆基偿还了在中国民生银行厦门分行贷款所欠的本金及利息，兰俊鹏代陈庆基和郑赛琴向原告出具收条的事实。
经审理查明，2017年2月23日，杨君明与陈庆基签订《房产买卖协议书》一份，约定：陈庆基同意将址在漳州市龙文区产出售给杨君明；房产建筑面积229.6㎡，房产成交价为1492400元，杨君明应于协议书签订当日支付购房定金10万元。当日杨君明支付购房定金10万元，陈庆基出具一张购房定金专用收款收据。同年3月1日，陈庆基、郑赛琴将该房产出售的相关权限委托案外人兰俊鹏办理，双方对还清银行贷款与解除抵押登记手续、收取全部售房款、协助买受人办理按揭贷款与办理权属转移登记手续等等委托权限范围作了明确，同日，漳州市佳信公证处对该委托进行公证。同年3月13日，兰俊鹏代陈庆基、郑赛琴向杨君明、王彩虹出具一张收到购房款982400元用于解除涉案房产抵押的收条。同年3月28日，杨君明、王彩虹与案外人兰俊鹏在漳州市房产交易中心签署《存量房买卖合同》，并按相关规定缴纳税金，漳州市不动产登记中心出具《漳州市不动产登记受理回执单》。同年3月29日，杨君明按《房产买卖协议》的约定支付兰俊鹏购房款41万元，支付房产中介代办税费等费用52000元，至此，杨君明、王彩虹支付购房款1492400元。同年3月29日，陈庆基将涉案房产及配套设施项目交予杨君明，双方办理了《物业交接确认书》。同年4月1日，杨君明向涉案房产的物业管理公司支付2017年4月至2017年12月的物业费和水电公摊费用。同年4月1日，杨君明、王彩虹在办理涉案房产转移登记手续时，本院查封了该房产。
2016年11月2日，林英文起诉陈庆基、郑赛琴、漳州市龙文嘉隆食品贸易商行、福建嘉佰德食品工贸有限公司、陈庆龄民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月2日作出的（2016）闽0625民初字第1722号民事调解书已经发生法律效力。林英文根据该调解书申请强制执行130万元及利息。2017年3月31日，本院作出（2017）闽0625执265号执行裁定书，查封了涉案房产。2017年6月15日，杨君明、王彩虹作为案外人对执行标的向本院提出书面异议。2017年6月27日，本院作出（2017）闽0625执异10号执行裁定书，认定杨君明、王彩虹提出的异议理由不能成立，裁定“驳回案外人杨君明、王彩虹提出的异议”。杨君明、王彩虹不服该裁定，于2017年7月27日向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为，《中华人民法院共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案即是杨君明、王彩虹作为林英文与陈庆基、郑赛琴、漳州市龙文嘉隆食品贸易商行、福建嘉佰德食品工贸有限公司、陈庆龄民间借贷纠纷一案的案外人，对林英文在申请执行债务人陈庆基、郑赛琴的涉案房产时提出的案外人执行异议之诉，案外人执行异议之诉中，对执行标的是否停止执行是必须审查的范围。因此，在本案中一方面要处理杨君明、王彩虹是否拥有涉案房产的所有权；另一方面应处理涉案房产是否应当停止执行。
关于杨君明、王彩虹是否拥有本案涉案房产的所有权，首先需理清如下两个问题。第一个问题是，2017年2月23日，杨君明与陈庆基签订《房产买卖协议书》是否合法有效。本院认为双方签订的房屋买卖协议是合法有效的，理由如下：（一）杨君明与陈庆基签订买卖协议、支付价款并由杨君明实际占有涉案房产的行为说明协议的签订是基于合同双方的真实意思表示。（二）《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的'强制性规定'，是指效力性强制性规定。”涉案协议内容并未违反法律的强制性效力性规定。因此，《房屋买卖协议书》的内容并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形。2017年2月23日双方签订的《房屋买卖协议》合法有效，本院予以维持。第二个问题是，原告是否取得了涉案房产的所有权。根据《中华人民共和国物权法》关于合同效力与物权变动的效力相分离的规定，房屋买卖合同有效并不意味着房屋物权即发生变动。也就是说，不动产物权的变更须经依法登记才发生物权变动的效力。本案中，双方签订了《房屋买卖协议书》之后，未完成办理登记过户手续，故不发生物权转让的效力。综上，原告起诉请求确认其对涉案房产享有所有权应不予支持。
关于涉案房屋是否应当停止强制执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定。原告在庭审中提交的协议书、公证书、有关税费证明、物业交接确认书、收款收据、付款凭证等证据证实其已支付全部价款并实际占有涉案房屋。陈庆基对双方间房屋买卖不持异议，而林英文未提供相反证据推翻该主张。关于原告在涉案房屋买卖中是否存在过错的问题。本院作如下分析：首先，2017年2月23日签订的《房产买卖协议书》中约定的房屋价格为1492400元，原告已按约履行。其次，涉案买卖协议合法有效，原告对未办理过户登记手续的状态并非其原因，所以不存在过错。林英文认为陈庆基、郑赛琴低价出售涉案房产存在转移财产、逃避债务的行为，未提供足够证据予以证实。综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条规定，判决如下：
一、停止对漳州市龙文区产的强制执行，并解除上述房屋的查封。
二、驳回杨君明、王彩虹的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由林英文、陈庆基、郑赛琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审 判 长 黄丽新
审 判 员 杨居团
人民陪审员 傅宝英
二〇一七年十一月十三日
书 记 员 杨耀昕
附注：引用的主要法律条文及执行申请提示
1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。