＼n浙江省义乌市人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）金义民初字第1273号＼n原告：朱肆钱。＼n委托代理人：陈继平。＼n被告：浙江万厦房地产开发有限公司。＼n法定代表人：虞云新。＼n委托代理人：沈建锋。＼n原告朱肆钱与被告浙江万厦房地产开发有限公司（以下简称万厦房产公司）商品房预售合同纠纷一案，于2012年5月16日向本院起诉，本院受理后依法组成合议庭，于2012年7月26日公开开庭进行了审理。原告朱肆钱的委托代理人陈继平，被告万厦房产公司的委托代理人沈建锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告朱肆钱起诉称：2003年9月中旬，被告前身义乌市万厦房地产开发有限公司多次在义乌日报上刊登大幅广告，称其开发的国际商贸城＊万厦商务楼为“集国际贸易、商务办公、产品展示、商业门店、网络信息于一体，商业价值不可估量！”是“打造世界一流的商务平台、迈向国际市场的黄金通道，造就亿万富翁的黄金宝地！”，广告中说明万厦商务楼就是国际商贸城1号楼、4号楼，被告还向原告展示了建筑设计有关图纸，工程名称为“义乌国际商贸城二期市场”。被告的宣传使原告误认为万厦商务楼是义乌国际商贸城二期市场的一部分，属于商铺。2003年9月29日，原、被告签订了一份《预订书》，由原告向被告交纳30万元的预订金认购房屋。《预订书》约定了签订购房合同的时间是2004年6月30日前。待被告开发的工程竣工后，原告发现被告的国际商贸城＊万厦商务楼并不属于二期市场，其与二期市场在一层至四层虽相接但不相通，为此原告自觉上当，拒绝与被告签订购房合同，多次要求被告返还认购预订金无果，原告遂以《预订书》无效为由向人民法院提起诉讼，2006年11月24日，义乌市人民法院认为原告诉请不当裁定驳回原告的起诉。原告上诉至金华市中级人民法院，2008年7月28日金华市中级人民法院裁定维持原裁定，原告又向金华市人民检察院申诉，2011年2月14日，金华市人民检察院决定不予提请抗诉。原告认为，原告向被告预订的是国际商贸城商铺，但被告交付的是国际商贸城边上不属于二期市场的写字楼，被告已构成违约；同时宣传也可以构成合同的内容，原告预订的房屋与国际商贸城二期市场连廊大门相通，但被告交付的连廊大门并不相通，被告也构成违约，故根据上述事实与相关法律规定，原告有权解除双方所签订的《预订书》，被告应向原告返还其收取的认购款并支付利息。原告因诉请不当被法院驳回起诉，可以变更诉请重新起诉。为此，原告诉请：1、解除原、被告双方签订的《义乌国际商贸城＊万厦商务楼预订书》；2、判令被告返还原告预付款人民币30万元整，支付原告利息16.92万元（自2004年6月30日以年利率7.05%计至2012年6月30日，此后利息按法律规定计算），共计人民币46.92万元；3、由被告承担本案的诉讼费。＼n被告万厦房产公司答辩称：一、原告在2006年已经起诉过被告，原告针对同一事实一再起诉被告，根据“一事不再理”的原则，应裁定驳回起诉。二、《预订书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，一、二审法院对《预订书》的效力问题已作出客观、明确的分析和确认，原告要求解除合同无法律依据。三、高房价的因素包括土地区域位置、土地成本、开发成本、开发商开发的房屋品质等，而绝不可能是连廊问题，最关键的还是地理位置，被告也正是以此为最主要的开发目的。四、原告作为投资人购买写字楼后，可能由于市场火爆，获得“反射性利益”而房价飙升，投资获利丰厚，也可能投资失败，楼价反跌。但获得“反射性利益”与否并非合同双方的权利义务。被告按照房地产开发的相关规定进行房产开发，双方按签订的《预订书》履约，被告不存在违约情形，被告认为原告并不享有法定的合同解除权。五、大楼的称谓上不存在欺诈。被告每个阶段对涉案大楼的称谓都是以政府部门确定的名号为依据，万厦商务楼坐落于国际商贸城是事实，被告在广告宣传时使用了“国际商贸城＊万厦商务楼”并无不当。国际商贸城规模庞大，万厦商务楼是后来建造的两幢高楼，二者无论在规模上、开发主体上、开发时间上、建筑外观上，都不是一体，当地对此众所周知。同时区域的商业氛围是互相带动、互相促进的。六、被告在义乌日报上的广告没有超出广告法的内容和范围。对财富大厦的宣传主要是对商业价值的介绍，商业行为在推介过程中使用一些华丽的词汇属于合理宣传，内容并没有构成确切的量化承诺。宣传财富大厦具体位置与实际相符，被告并不存在违约。该广告在法律上只能认定为要约邀请，不能视为要约，故依法不能视为商品房买卖合同的内容。七、关于房屋用途的问题。《预订书》没有商品房买卖合同约定的那么详细，但并没有约定房屋为商铺。在与其他的购房户签订商品房买卖合同时都明确约定用途为商务写字楼，事实上所涉土地用途为综合用地，实际购房户在开展经营活动中如何开展商业经营活动是购房户具体的经营方式问题，且关于办理营业执照也并非合同义务。2003年9月1日《义乌商报》刊登的义乌市国土资源局国有土地使用权出让公告、万厦公司与义乌市国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售证》、《建设工程竣工验收备案表》都明确载明了该楼性质就是写字楼。浙江省高级人民法院（2007）浙民一终字第131号民事判决书明确了被告在商品房用途上不构成欺诈，（2007）浙民一终字第160号判决书中也予以了确认。八、关于是否开通连廊的问题，被告从未向购房人承诺过，不存在违约的情形。开通连廊不属于双方约定的合同义务。销售平面图仅仅表明与国际商贸城市场相连接，但连接和相通完全是两个概念。况且，本案双方当事人签订预订书时间是2003年9月29日，万厦商务楼建筑图纸的形成时间约是2003年的11月，双方签订预订书的时候图纸尚未形成，被告利用图纸欺骗原告签订合同的说法与事实不符。浙江省高级人民法院（2007）浙民一终字第131号民事判决书明确了被告在连廊连通问题上不存在欺诈行为，（2007）浙民一终字第160号判决书中也予以了确认。九、关于原告提供的建设规划补充说明，可以肯定的是没有禁止开门，被告对连廊开通的问题没有主观上的恶意。况且，被告没有义务保证财富大厦与国际商贸城相通。没有开通连廊事实上也造成被告公司的巨额亏损。十、合同双方都是商人，商事交易的双方都应承受市场风险，不存在显失公平的说法，原告不应该因为没有获得“反射性利益”就请求法院解除合同。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。＼n原告朱肆钱为证明自己的诉讼主张，向本院提供如下证据：＼n证据1，《预订书》复印件一份，证明：（1）预订书明确约定签订购房合同的时间是2004年6月30日前，即预订书本身不是购房合同，原告与被告没有签订过购房合同；（2）被告承诺连廊1-3层相通，第4层暂时不能相通。＼n证据2，收款收据复印件一份，证明被告向原告收取30万元预付款的事实。＼n证据3，（2006）义民初字第2907号民事裁定书、（2007）金中民一终字第338-1号民事裁定书复印件各一份、金华市人民检察院民事行政检察受理通知书原件一份、民事行政案件立案通知书复印件一份、不提请抗诉决定书复印件一份，证明法院是驳回起诉，而不是驳回诉请，不违反一事不再审的原则，同时证明诉讼时效问题。＼n证据4，被告刊登的广告复印件两份，证明被告称其开发的楼盘万厦商务楼即为国际商贸城1号楼、4号楼，说明被告故意混淆其开发的楼盘与国际商贸城之间的关系，进行虚假宣传的事实。＼n证据5，2005年10月26日《浙中新报》刊登的文章和被告关于财富大厦的简介复印件各一份，证明被告对全社会宣称财富大厦为珠宝饰品大厦，拥有553间标准商位，被告一直称其开发的楼盘为商铺的事实。＼n证据6，设计图纸复印件四份，证明被告在骑楼处设计上大门的事实。＼n证据7，义乌市发展计划局义计办（2003）320号文件复印件一份，证明被告竞拍取得的地块被批准为开发写字楼而不是开发商铺的事实。＼n证据8，规划建设补充说明复印件一份，证明万厦商务楼与市场之间的骑楼在规划中不得开门的事实，被告隐瞒了这个事实。＼n证据9，现场照片复印件四张，证明通道大门被封堵的事实。＼n上述证据均证明了被告违约，原告可以根据合同法第九十四条的规定，解除预订书。＼n被告万厦房产公司对上述证据质证如下：＼n证据1、2，被告对真实性予以认可，该两份证据证明了签订《预订书》是双方真实意思的表示。＼n证据3，2907号裁定书、338-1号裁定书，被告也收到过，予以认可。对金华市人民检察院的受理通知书的真实性予以认可，关于立案通知书、不提请抗诉决定书，因原告提供的系复印件，被告无法核实其真实性，假设这两份证据是真实的，恰恰说明了原告的诉请得不到法律的支持。＼n证据4、5，这几份广告是被告做的合法宣传。＼n证据6，原告提供的4号楼总平面图是复印件，对其真实性无法认定，但被告还是发表一下意见。本案原告购买的房屋不在二、三、四层，故该证据与本案无关。原告一味强调连廊开通与否对其影响并不客观。＼n证据7，因原告提供的是复印件，无法核实其真实性。该证据与本案无关。＼n证据8，说明上提到“连接体（骑楼）与市场之间不得开门，若要开门，需双方协商解决。”这句话不能确定该门是开还是不开，有待后面的协商，但可以确定的是没有禁止开门，当然后面因为事情的发展，该门还没有向财富大厦开通，但被告从未向原告作出承诺该门是可以开通的，也不是预订书约定的义务。该材料被告方也只有复印件。＼n证据9，被告代理人曾于2012年6月底去现场看过，该门现在确实尚处于封堵状态。＼n被告万厦房产公司为证明自己的抗辩，向本院提供如下证据：＼n证据1，企业法人营业执照、企业变更登记、房地产开发企业资质证书复印件各一份，证明被告的主体资格及房地产开发资质。＼n证据2，建设工程规划许可证复印件一份、规划说明复印件一份、义乌日报广告插图来源资料复印件两份，证明标的物财富大厦由政府规划确定的座落、功能与名称。＼n证据3，建设工程竣工验收备案表、“钱江杯”获奖证书、房地产测绘报告书复印件各一份，证明标的物的质量情况，房屋经验收通过可以交付使用。＼n证据4，照片复印件五组、营业执照复印件三份及财富大厦已办理营业执照商户清单复印件一份，证明标的物内外形象及正常经营状态。＼n证据5，房屋交付公告复印件一份，证明标的物可交付使用情况，财产大厦验收通过后通过交付公告向购房户交付。朱肆钱是有房屋委托代办招租合同签订过的。＼n证据6，商品房预售证复印件一份，证明被告取得商品房预售资格及时间。＼n证据7，原告与被告涉及该房纠纷一审时的庭审笔录核对件一份、义乌市人民法院通知书核对件一份，证明证据1-5已经双方质证及预订书的效力已认定，现在原告起诉违反一事不再理的原则，法院应依法裁定驳回起诉。＼n证据8，（2007）浙民一终字第131号民事判决书复印件一份。＼n证据9，（2007）浙民一终字第160号民事判决书复印件一份。＼n证据8、9，判决书中对涉案商品房的用途问题作出了认定，被告在用途上对其他的涉案当事人不构成欺诈行为，关于连廊连通问题，被告对涉案买受人不构成欺诈。＼n原告朱肆钱对上述证据质证如下：＼n证据1，无异议。＼n证据2，真实性无异议，但原告认为恰恰证明了被告违约的事实，被告在做虚假广告。建设工程规划许可证里面的建设项目名称是二期1号写字楼，而不是商铺，但被告从未对外公开过是写字楼。原告提供广告插图的目的是为了说明里面的文字说明构成欺诈，现在被告提供的把文字说明给截掉了，仅提供了房子形状的照片，没有任何意义。＼n证据3，备案表、证书、报告书与本案均无关联性，原告并没有否认被告造的房屋的质量问题，原告只是认为房屋明明是写字楼却宣传成商铺，明明在设计中房屋与国际商贸城是相通的，但现在事实上不相通，这些与房屋的质量无关。＼n证据4，照片真实性无异议，营业执照真实性无异议，清单的真实性有异议，原告不清楚，且与本案无关。该组证据均不能否认被告把写字楼当商铺卖的事实及现在连廊不相通的事实。＼n证据5，交付公告，与本案无关，因为原告从未买到过双方预订的房屋，双方现在只是预订关系，不存在买卖关系，交付与否与原告无关。朱肆钱的委托招租合同，因为年数比较久了，原告记不清有无签订过，在没有原件的情况下，对真实性有异议，就算是当时受被告欺骗签订了这个合同，也不能由此来主张房屋已经卖给原告了，原告连所有权都没有，何来招租之说。＼n证据6，与本案无关，原告并没有主张此房不能卖，但不能把写字楼当作商铺卖。如果被告说过这是写字楼，无论价格高与否，原告都没话说。但被告没有对外宣传这个是写字楼，而是宣传为商铺。＼n证据7，恰恰证明原告目前的诉请是符合法律程序的，原告变更诉请后并没有主张预订书无效，被告认为预订书有效原告就不能起诉，这个理由是不成立的，正因为预订书有效，所以原告现在主张解除。＼n证据8、9，原告主张的是违约，因违约解除合同，且该两份判决书现在是否维持还是个问题，现在浙江省人民检察院已经向省高院关于这十个案子发出重审的检察建议，且最高人民法院已经致函省高院要重新审理这十个案子。＼n根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：＼n原告提供的证据1、2，被告对真实性无异议，且已被法院生效的法律文书确认有效，故本院对其真实性、合法性与关联性均予认定，确认其证明力；证据3，被告对（2006）义民初字第2907号民事裁定书、（2007）金中民一终字第338-1号民事裁定书、受理通知书的真实性无异议，本院确认其真实性；关于立案通知书、不提请抗诉决定书，原告提供的虽系复印件，但结合涉案纠纷其余原告提供的类同原件，本院对真实性亦予认定；证据4、5，被告对真实性未提出异议，本院对其真实性予以确认；证据6，虽系复印件，但原告的待证事实与建筑物现场构造相符，本院确认其真实性；证据7，虽系复印件，但该事实在被告提供的（2007）浙民一终字第131号、第160号民事判决书中均已确认，故本院对该证据的真实性予以认定；证据8，被告对真实性未提出异议，本院确认其真实性；证据9，被告无异议，本院对其真实性予以认定。＼n被告提供的证据1，原告无异议，关于被告的主体资格及被告具有房地产开发资质的证明力予以确认；证据2，原告对真实性无异议，本院确认其真实性，至于被告是否存在违约行为，应结合本案其他有效证据进行综合判断；证据3，原告对真实性无异议，但本案原告主张的争议并非房屋的质量问题，故该证据与本案缺乏关联，原告的质证意见成立，本院不予采纳；证据4，照片及三份营业执照的真实性原告认可，本院确认其真实性；审核发放营业执照的职能部门系工商部门，而被告提供的财富大厦已办理营业执照商户清单未能显示该证据来源，故其真实性难以确认，本院不予采纳；证据5，系在公开发行的《小商品世界报》上刊登，应客观存在，本院确认其真实性；证据6，原告对真实性无异议，本院确认其真实性与合法性；证据7，该证据系法院制作的诉讼材料，并已加盖法院核对章，故其真实性予以确认，但对被告的证明目的不予采纳；证据8、9，系法院生效的终审裁判文书，本院对其证明力予以采纳。＼n根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：＼n2003年9月10日，义乌市万厦房地产开发有限公司（2004年11月1日变更为浙江万厦房地产开发有限公司）竞拍得座落于义乌市国际商贸城二期市场边的1号楼、4号楼地块用以开发房地产。2003年9月12日、9月17日，义乌市万厦房地产开发有限公司分别在《义乌日报》上刊登广告，广告载明：“万厦房产中标开发国际商贸城＊万厦商务楼1号楼、4号楼，万厦商务楼集国际贸易、商务办公、产品展示、商业门店、网络信息于一体，商业价值不可估量！打造世界一流的商务平台、迈向国际市场的黄金通道，造就亿万富翁的黄金宝地！”4号楼总平面图及二层、三层、四层平面图标明，该楼与义乌国际商贸城二期市场之间有连廊通道且连接处有大门设计。＼n2003年9月29日，原告朱肆钱与义乌市万厦房地产开发有限公司签订《义乌国际商贸城·万厦商务楼1﹟预订书》，载明地理位置为义乌市稠州北路东、商城大道北（国际商贸城二期市场），地块号为1号楼第6层33号（1间），套内建筑面积28.1平方米，房价（按间计价）97万元，付款方式为签订预订书时原告向被告交纳订金30万元，2004年1月10日前交总房款的40％（含订金），2004年6月30日前交足总房款的95％，余款在房屋交付使用时付清，如需按揭贷款的，2004年6月30日前办理。《预订书》还约定了签订购房合同的日期为2004年6月30日前，房屋交付使用日期为2005年9月30日。《预订书》从四个方面对房屋建筑与设施和装修标准进行说明。备注栏注明，四层今后如增加与市场之间的通道，则该层房价按本预订房价上浮20%。同日，原告向被告交纳购房订金30万元。原、被告未签订商品房买卖合同。＼n2003年10月28日，义乌市建设局向义乌市万厦房地产开发有限公司颁发《建设工程规划许可证》，建设项目名称为“国际商贸城二期1号写字楼”。2004年1月9日，义乌市建设局向义乌市万厦房地产开发有限公司颁发国际商贸城1号楼《商品房预售证》。2005年1月15日《义乌市房地产测绘报告书》的涉案房屋地址为财富大厦A座633号，2005年3月1日的义乌市建设工程竣工验收备案表的工程名称为“义乌市国际商贸城1#写字楼（财富大厦A座）”。2005年9月28日，万厦房产公司通过《小商品世界报》向购房户发布财富大厦（即万厦商务楼）房屋交付公告：财富大厦A座、B座（即万厦商务楼1#、4#楼）工程已经竣工验收合格，并被评为浙江省“钱江杯”优质工程，达到房屋交付条件。特通知各购房户前来办理房屋交付手续。办理时间为2005年9月28日至2005年9月30日每日8时-17时。公告还明确了办理地点、联系电话。＼n现该楼第二、三、四层连廊通道被相邻方封堵，目前尚未开门相通。＼n2005年12月，义乌市工商行政管理局为财富大厦A座的部分经营者颁发了个体工商户营业执照。＼n2006年原告向本院提起诉讼，要求确认原、被告双方于2003年9月29日签订的《义乌国际商贸城·万厦商务楼1﹟预订书》无效，并要求被告返还购房订金人民币30万元及利息损失。本院于2006年11月24日作出（2006）义民初字第2907号民事裁定，驳回原告的起诉。原告不服该裁定提起上诉，金华市中级人民法院于2008年7月28日作出（2007）金中民一终字第338-1号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。2009年10月28日，金华市人民检察院受理了原告的申诉，并于2009年11月20日立案审查，2011年2月14日，金华市人民检察院作出不提请抗诉决定书，决定对（2007）金中民一终字第338-1号民事裁定不予提请抗诉。＼n另查明，2003年9月10日义乌市国土资源局拍卖国际商贸城1号、4号地块时，万厦房产公司已经知道中国义乌国际商贸城建设指挥部办公室2003年7月22日出具的规划建设补充说明。该规划建设补充说明的内容为：1、主楼与市场之间连接体（骑楼）部分归主楼所有。2、连接体（骑楼）与市场之间不得开门，若要开门，需双方协商解决。3、连接体（骑楼）与市场之间的双柱子按规划设计要求由国际商贸城建设办公室负责统一施工，相关费用由主楼负担。4、骑楼下立柱的设置不得影响道路的畅通。5、平、立面严格按规划设计方案要求实施，其内部功能可按实际需要作适当调整。6、未尽事宜由国际商贸城建设指挥部统一负责解释。万厦房产公司与购房人签订房屋预订书、商品房买卖合同时，未将该规划建设补充说明的内容告知购房人。＼n本院认为，原、被告双方于2003年9月29日签订的《义乌国际商贸城·万厦商务楼1﹟预订书》应当认定为有效的商品房买卖合同，已被法院生效判决所确认，该预订书从签订时起即具有法律约束力，非依法律规定或者取得对方同意，原、被告均不得擅自变更或解除。本案争议的焦点在于原告是否享有合同的法定解除权，即在商品房用途和连廊连通问题上被告是否构成根本性违约。＼n一、关于本案商品房用途问题。1、根据义乌市建设局颁发的建设工程规划许可证来看，本案1号楼地块系按写字楼项目予以批准，1号楼商品房预售证也明确房屋用途性质为写字楼。因此，本案1号楼经批准的房屋用途性质为写字楼。2、根据本案双方签订的《义乌国际商贸城·万厦商务楼1#预订书》，并未约定预订的房屋系商铺。3、涉案广告对万厦商务楼1号楼、4号楼所做的宣传介绍，与该楼宇的真实位置一致，与该地块规划用途为综合用地相符。虽然该广告将万厦商务楼的商业价值形容得很高，但并未宣称整座万厦商务楼为商铺。4、被告万厦房产公司作为依法成立的房地产开发企业，具有自主经营权，可以制定房屋销售价格。至于其所定的房屋价格能否成为商品房买卖合同的房屋价格，则取决于其与购房人协商的结果，从商品房价格上无法认定万厦房产公司宣称该商品房为商铺。5、房屋内部结构与房屋用途性质并无必然关系。6、从义乌市工商行政管理局为财富大厦A座的部分经营者颁发个体工商户营业执照的事实分析，利用本案房屋从事商业经营没有障碍。综上，被告万厦房产公司在商品房用途上并未构成违约，亦不会导致原告的合同目的无法实现。＼n二、关于连廊连通问题。1、双方签订的《义乌国际商贸城·万厦商务楼1#预订书》没有约定第二（或三层）连廊与义乌国际商贸城二期市场连通。2、根据2003年7月22日中国义乌国际商贸城建设指挥部办公室建设规划补充说明规定，“连接体（骑楼）与市场之间不得开门，若要开门，需双方协商解决”，从该记载的内容分析，在能与市场协商解决的前提下市场与连接体存在开门的可能性，且本案房屋规划设计平面图显示第二、三、四层连廊有门，在这种情况下，万厦房产公司未将2003年7月22日中国义乌国际商贸城建设指挥部办公室建设规划补充说明告诉购房人，难以认定万厦房产公司在主观上存有恶意。3、本案连廊相通问题，系由建设规划部门决定，不是由被告万厦房产公司决定。本案连廊通道为相邻方封堵，非万厦房产公司力所能为。故原告提供的现有证据尚不能证明被告万厦房产公司向原告明确承诺本案1号楼第二（或三层）连廊与义乌国际商贸城二期市场连通，由此万厦房产公司不存在根本性违约，原告并不享有合同的法定解除权，原告要求被告返还预付款30万元及支付利息的诉请亦缺乏依据。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：＼n驳回原告朱肆钱的诉讼请求。＼n案件受理费8338元，由原告朱肆钱负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币8338元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入账号：19699901040008737，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）＼n审判长陈成建＼n审判员骆巧梅＼n人民陪审员朱翠玉＼n二〇一三年四月七日＼n书记员鲍丽萍