四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川07民终2027号
上诉人（原审原告）：张海基，男，汉族，生于1950年10月20日，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。
上诉人（原审原告）：周秀兰，女，汉族，生于1954年6月25日，住四川省绵阳市高新技术产业开发区，系张海基之妻。
上诉人（原审原告）：张伟，男，汉族，生于1979年12月20日，住四川省绵阳市高新技术产业开发区，系张海基、周秀兰之子。
上诉人（原审原告）：税红霞，女，汉族，生于1979年4月1日，住四川省绵阳市高新技术产业开发区，系张伟前妻。
上述四上诉人之共同委托诉讼代理人：毛振华，绵阳市涪城区城郊法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：王贤君（曾用名王贤军），男，汉族，生于1960年10月16日，住四川省盐亭县。
被上诉人（原审被告）：刘素华，女，汉族，生于1960年2月7日，住四川省盐亭县，系王贤君之妻。
委托诉讼代理人：王贤君（曾用名王贤军），男，汉族，生于1960年10月16日，住四川省盐亭县。
被上诉人（原审被告）：王虹霖（曾用名王子一），男，汉族，生于1987年12月4日，住绵阳市游仙区，系王贤君、刘素华之子。
委托诉讼代理人：王贤君（曾用名王贤军），男，汉族，生于1960年10月16日，住四川省盐亭县。
委托诉讼代理人：王昭喜，男，汉族，生于1965年10月16日，住绵阳市涪城区，系王虹霖叔父。
上诉人张海基、周秀兰、张伟、税红霞因与被上诉人王贤军、刘素华、王虹霖房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院(2017)川0792民初1606号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法由审判长刘立冬、审判员谭红与审判员马翰霖组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张海基、周秀兰、张伟、税红霞的上诉请求为：撤销原判第二项及案件受理费、房产评估费负担的判项，依法改判被上诉人立即将位于绵阳高新区半楼房返还给上诉人，上诉人同时将购房款15万元退还被上诉人，案件受理费各承担一半，房产评估费由被上诉人承担。其主要理由为：原审法院委托评估机构对不能交易的诉争房屋市场价值进行评估程序违法，与诉争房屋不能转让的法律事实相悖。诉争房屋所在的宅基地依法不能转让，地上房屋当然亦不能转让，故案涉房屋没有市场交易价值，仅有成本价值。国家征地对于农房的拆迁补偿也只是房屋重置价。案涉评估报告载明其将评估对象用地性质视为国有出让住宅用地，与事实不符。依照绵阳市人民政府相关补偿规定，拆迁赔偿标准为750元每平方米。故评估机构对诉争房屋进行市场价值评估缺乏法律依据及事实基础，该评估报告结论不应采信。合同法关于损失规定仅指直接损失，而非间接损失。故被上诉人的实际损失只有其所付房款的资金利息。被上诉人在之前对房屋的占有使用收益远大于其损失。一审法院错误适用法律，凭空放大被上诉人的损失，而不提上诉人的损失，显失公平。
被上诉人王贤军、刘素华、王虹霖答辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。原审法院程序合法，案涉房屋不能公开交易不等于没有价值，其仅是交易对象受限于农村村民范围内。双方交易时为2004年，当年的15万元于现在的15万元价值相差很大。
上诉人张海基、周秀兰、张伟、税红霞的一审诉讼请求为：1、确认原被告双方于2004年8月5日签订的《房屋买卖协议》无效；2、判令被告限期返还所购买的原告房屋；3、案件受理费由被告负担。
原审法院认定事实：1、绵阳高新区因十号公路建设，将被拆迁的永兴镇张家营村4组村民划拨宅基地集中安置，2003年4月，原告在划拨的宅基地上修建四层半楼房。2、2004年8月5日，四原告与三被告签订了《房屋买卖协议》，约定：（1）甲方（原告）自愿将自建的四层半楼房以人民币15万元的价格卖给乙方（被告）；（2）甲方负责协调好乙方与当地村、社的关系，并负责办理房地产的过户手续，所产生的费用由乙方承担，但如发生有土地出让金应由甲方承担；因甲方原因导致房地产不能过户，甲方应退还乙方全部房款，并按房款总额的20%给予乙方经济补偿；（3）该房屋的水、气、电视、网络等的安装或电力改装应交纳的费用由乙方承担；（4）该房屋所涉及的宅基地及房屋的附属设施设备（包括自制饮用井）一并转让给乙方，乙方所付房款已含土地及房屋设施设备价款；（5）甲方交房后，乙方应享受国家规定的长期居住权和宅基地使用权等权益。3、2004年8月10日，原被告双方在绵阳市游仙区公证处对《房屋买卖协议》进行了公证，被告支付了原告首付款13万元，原告将房屋交付被告。4、2004年4月20日，高新区永兴镇城建办出具了《建房许可证》，证上载明户主为被告王虹霖，全家三人因划拨宅基地，建筑面积318.67㎡；2005年10月21日张家营村村委会及永兴镇政府办公室出具《证明》：证实王虹霖在规划划拨的宅基地60.5㎡��修建了330㎡楼房。5、被告于2005年12月9日在绵阳市房管局高新区分局办理了《房屋所有权证》（编号：绵权高私字第2736号），该证载明的所有权人为王虹霖，共有人刘素华、王贤君，建筑面积318.67㎡。办理产权证后，被告付清了余款。6、同为本案所涉房屋，2012年7月2日，永兴镇城建办向张海基出具《居民建房许可证》，证明张海基一家三人（成员：张伟、周秀兰）划拨宅基地64.86㎡，修建房屋316.6㎡；张家营村村委会及永兴镇政府出具《证明》：证实张海基在政府规划的宅基地上修建了316.6㎡楼房，宅基地性质为集体土地；张海基、张伟、周秀兰于2012年7月13日在绵阳市房管局高新区分局办理了《房屋所有权证》（编号：绵房权证高字第201205492-1、-2、-3号），该证载明房屋建筑面积316.6㎡。7、2018年4月11日，绵阳长诚房地产评估事务所对本案所涉房屋现有市场价值作出评估结果，结论为：房屋单价为3804.89元/㎡，按“绵房权证高字第201205492-1、-2、-3号“房产证载明建筑面积316.6㎡计算，总价为1204628元，按“绵权高私字第2736号“房产证载明建筑面积318.67㎡计算，总价为1212504元。
另查明：1、本案诉争房屋的宅基地为集体土地。房屋在城市规划区内。2、被告王贤君、刘素华、王虹霖非永兴镇张家营村村民。3、房屋评估产生评估费用11900元，由被告方先行垫付。
原审法院认为，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、第六十二条第三款“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”的规定，说明我国土地所有权性质和管理制度，即只有本集体经济组织的村民才有权使用本村农民集体所有的土地。案涉房屋的宅基地为永兴镇张家营村集体土地，被告非张家营村居民，无权享有划拨的宅基地，相应无权享有该宅基地上房屋所有权。虽然原被告签订的是房屋买卖合同，但由于房屋所在的宅基地不能转让，房屋当然不能转让。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）���反法律、行政法律的强制性规定”的规定，原被告所签订的《房屋买卖协议》违背了法律的强制性规定，属于无效合同。依照《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告应将取得的房屋返还原告，原告则应将房款返还被告。因经济发展市场行情变化房价上涨等因素，房屋现在的市场价格远高于当初买卖时的价格，如原告仅将购房款返还被告，对被告有失公允，超过原买卖价格15万元以上的部分应当视为所造成的损失，鉴于导致合同无效原被告双方均有过错，在损失赔偿上双方应承担同等责任，故损失部分应当由原被告各承担50%。因案涉房屋有两个不同的房屋产权证且面积不一致，但均为同一房屋产权管理部门所办理，本院认为应当以后办理的房产证面积为准，故该院采纳以“绵房权证高字第201205492-1、-2、-3号“房产证载明建筑面积316.6㎡而评估的总价，原告应向被告支付人民币677314元〔（1204628元－150000元）÷2+150000〕。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条第三款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条规定，遂判决：
一、原告张海基、周秀兰、张伟、税红霞与被告王贤君、刘素华、王虹霖于2004年8月5日签订的《房屋买卖协议》无效。二、原告张海基、周秀兰、张伟在本判决生效后十日内支付被告王贤��、刘素华、王虹霖返还房屋的赔偿款人民币677314元；在张海基、周秀兰、张伟支付赔偿款后十日内，被告王贤君、刘素华、王虹霖将位于绵阳高新区半楼房返还给原告张海基、周秀兰、张伟。案件受理费15642元，由原被告各负担7821元；房产评估费11900元，由原被告各负担5950元。
二审诉讼中，上诉人向本院提交绵阳市人民政府绵府函[2012]200号文件，拟证明与诉争房屋类似的政府拆迁补偿价标准为每平方米750元。被上诉人认为该文件与本案无关联性。二审审理过程中，本院要求绵阳市长诚房地产评估事务所有限公司针对上诉人对评估报告所提异议作出回复。绵阳市长诚房地产评估事务所有限公司于2018年8月22日向本院出具《关于绵长房评（2018）司法鉴定字第0346号评估报告的说明》一份，载明：虽案涉房屋所在土地系集体建设用地，权属不能流转，但仍有其客观价值存在。其业态、使用价值与周边可交易商品房无异，同样享受了因城市发展的带来的增值利益。根据绵阳市人民政府2018年公布的相关辖区的基准地价本院查明事实与一审一致。因业内对于集体土地评估缺少统一、权威的指导思想，较难操作。该机构采用了倒扣方式进行评估，先估算出假设估价对象能交易的价格，扣除未来可进行交易需补足的土地价款，即剥离了所占土地的市场价值得出估价对象现有价值。本次估价所采用的基准地价是政府为规范土地市场的一种法定价格，评估对象坐落在本地区基准地价覆盖范围内，可以采用基准地价修正法进行评估。按照《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》相关精神，一定条件下，农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股实行与国有土地同等入市、同权同价。在当前市场条件下，仅以几百元一平米的拆迁补偿价格确认评估对象价值有失公允，不利于社会和谐稳定。故该次评估尊重事实，同时考虑了股价对象坐落位置的实际价值，结论正确合理。上诉人对于上述《说明》质证后认为其与评估报告部分内容相矛盾，评估机构采取的评估方法缺乏法律依据，属任意行为，且评估报告不能反映扣除土地出让金的情况。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》的相关要求未涉及农村宅基地，不适用本案。该评估报告计价方式与政府拆迁补偿相关文件补偿标准不一致，不应采信。被上诉人则认为，评估系经双方同意进行的，评估报告及补充说明均应采信。
本院认为，一审判决后，双方对于房屋买卖合同被确认无效以及双方过错认定均无异议。现上诉人仅针对案涉评估报告所确认的诉争房屋价值提出异议。���先，诉争房屋所在土地系农村集体土地属实，不具备在市场上自由交易的前提条件，但并不是完全不能交易，如交易对象限于本集体经济组织成员则可以实现其交换价值，即案涉房屋存在有一定程度上的市场价值。
其次，就上诉人针对评估报告所提出的异议，二审诉讼中，本院已要求评估机构作出相应补充说明。评估机构已对于其所采取的评估方法、所依据的相关政府制定价格及政策精神进行了详细阐述，可以反映案涉房屋在评估过程中，评估机构已充分了解其所在土地性质为集体土地的情况，并综合考虑后采用倒扣方法进行对象估价，其所得出的评估结论较周边商品房价值明显偏低。本案不涉及政府征收补偿的事实，故上诉人认为应当依据绵阳市政府关于征地补偿相关文件确认案涉房屋价值缺乏合理性。因此，上诉人认为案��房屋不存在市场价值，案涉评估报告缺乏事实及法律依据的主张不能成立。
第三，上诉人将案涉房屋出卖给被上诉人至今已逾十余年，虽双方交易违反法律强制性规定应属无效，但上诉人在交易后十余年反悔仍属不诚信行为。同时，该期间内其地区内的房屋、土地价值发生大幅增值属基本社会认知。现买卖合同确认无效后，如仅要求上诉人返还其2004年所收取的15万元购房款则属显示公平，上诉人因自己不诚信的行为获取较大利益违背了基本的法律原则。
综上，上诉人张海基、周秀兰、张伟、税红霞的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9073元，由上诉人张海基、周秀兰、张伟、税红霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘立冬
审判员 谭 红
审判员 马翰霖
二〇一八年八月三十一日
书记员 唐梓菡