广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂05民终1123号
上诉人（一审被告暨反诉原告)：北海中怡置业有限公司，住所地广西壮族自治区北海市四川南路顺怡花园九区一巷5号。
法定代表人：杨惠然，董事长。
委托诉讼代理人：胥军芳，京园律师事务所北海分所律师。
委托诉讼代理人：任坤，京园律师事务所北海分所实习人员。
被上诉人（一审原告暨反诉被告)：陈英，女，1977年4月22日出生，汉族，住浙江省东阳市。
委托诉讼代理人：吴松周，广西海望律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈强，广西海望律师事务所实习人员。
一审第三人：陈智平，女，汉族，1978年5月28日出生，住广西壮族自治区北海市海城区。
委托诉讼代理人：荣远兰，广西金和泰律师事务所律师。
上诉人北海中怡置业有限公司（以下简称中怡公司）因与被上诉人陈英合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2016）桂0502民初2751号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年9月29日立案受理后依法组成合议庭审理了本案。上诉人中怡公司的委托诉讼代理人胥军芳，被上诉人陈英的委托诉讼代理人吴松周、陈强，一审第三人陈智平及其委托诉讼代理人荣远兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中怡公司上诉请求：撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院(2016)桂0502民初2751号民事判决，改判驳回被上诉人陈英对上诉人中怡公司的一审诉讼请求，支持上诉人中怡公司对被上诉人陈英的一审反诉请求。事实与理由：一、陈智平将涉案房屋出租给陈英的权利来源是基于其与中怡公司签订的《租赁合同》约定的转租权，而不是基于委托代理授权，一审法院认为陈智平与陈英签订《房屋出租合同》时的身份是中怡公司的代理人是错误的。2009年7月下旬，陈智平与中怡公司洽谈包括涉案商铺在内的北京路92号整栋大楼的出租事宜，2009年8月1日，应陈智平要求,为方便其对外转租包括涉案房屋在内的房屋，中怡公司向陈智平出具《授权书》，该《授权书》虽然具有形式上的真实性，但内容不是双方真实意思表示。陈智平出租涉案房屋的权利来源于其与中怡公司于2009年8月5日签订的《租赁合同》，该《租赁合同》第2-1条约定：乙方(陈智平)对该楼房整体或部分可自营或转租、分租给他人，无须征得甲方(中怡公司)同意，乙方和其他租户的经营范围合法。从时间上看，《授权书》在先，《租赁合同》时间在后，《租赁合同》中约定的转租权是双方真实意思表示。若如一审判决认定陈智平系中怡公司的代理人，则中怡公司要提前收回铺面，只需跟陈英提前解除《房屋租赁合同》即可，不需要另行签订《房屋反租合同》。对于陈智平享有的是转租权而不是代理权，陈英是明知的，在2016年3月22日，中怡公司和陈英签订《房屋反租合同》明确予以说明，从《房屋反租合同》第二条、第三条等条款也可以看出陈智平与中怡公司不是委托代理关系。陈智平自行享有与陈英签订的《房屋租赁合同》约定而产生的权利义务，该权利义务不应由中怡公司承担。二、一审法院认为陈智平作为代理人，没有与陈英解除租赁合同的权限，从而认为陈英没有丧失对涉案商铺的承租权，认为中怡公司与陈英之间签订的《房屋反租合同》应继续有效是错误的。2016年3月25日，中怡公司和陈英签订《房屋反租合同》，在合同签订后，2016年3月31日，中怡公司已通过法定代表人杨惠然账户支付43560元租金给陈英。陈英并没有如约于2016年3月25日将反租房屋实际交付给中怡公司，而是一直经营到2016年7月16日，后因陈英拖欠陈智平租金超过l5天，并于2016年7月17日腾退涉案房屋，陈智平于2016年8月3日与陈英解除租赁合同收回涉案商铺。陈智平通知陈英解除租赁合同并不是基于授权委托书的授权，而是基于合同约定的转租权从而与陈英之间签订的房屋租赁合同约定享有的权利，在陈智平已通知陈英解除租赁合同，陈英没有提出异议主张权利的情况下，陈英已丧失了涉案房屋的承租权。因陈英丧失了涉案房屋的承租权，导致其与中怡公司签订的《房屋反租合同》不能实际履行应予解除。三、一审法院认定陈英已于2016年3月30日将涉案商铺交回中怡公司是错误的。陈英在一审中向法院提交的2016年4月20日中怡公司出具证明，是因另案章婷婷为向梦洁家纺总部索要保证金而要求中怡公司出具的，该证明也是不实的。一审法院认定中怡公司出具载有“兹有广西北海市海城区北京路92号楼l03号中港电讯店商铺已于2016年3月30日收回”是错误的。四、即使一审法院认定中怡公司与陈英之间签订的《房屋反租合同》应继续有效，该合同约定的赔偿金550000元也明显过高，不应全部得到支持，一审法院没有据实予以调减是错误的。陈英租赁期限是自2013年3月16日至2018年3月15日止共5年，到陈英与中怡公司签订反租合同时，剩余租期仅剩2年，陈英要求550000元的赔偿，明显过高，不应全部得到支持，应予以据实调减。
被上诉人陈英辩称，中怡公司的上诉请求及事实没有法律依据，一审认定事实基本清楚，判决适用法律正确，请求二审法院驳回中怡公司的上诉，维持原判。理由如下：一、《房屋出租合同》的出租方是中怡公司，陈智平仅是代表中怡公司与承租人陈英签订合同的授权委托代理人，《房屋出租合同》只对中怡公司及陈英具有法律约束力。陈智平拥有的是代理权，根本没有转租权，更没有合同解除权。二、中怡公司与陈英作为同受案涉《房屋租赁合同》约束的出租方和承租方，在签订《房屋反租合同》时，双方再次明确中怡公司是原出租方，该《房屋反租合同》是双方之间的真实意思表示，且该合同并未损害任何第三方的权利和利益，无须经过委托代理人陈智平的同意即合法有效，对合法的双方均有法律约束力。该房屋反租合同的本质是作为房屋产权人的中怡公司为解除与陈英之间的租赁合同、收回铺面以转让，对陈英进行一次性赔偿的协议。三、作为《房屋租赁合同》授权代理人的陈智平，根本没有得到解除合同的授权，根本无权解除或处置《房屋租赁合同》。因为《房屋租赁合同》的产权人和出租人均是中怡公司，而中怡公司与陈英签订的《房屋反租合同》，显然是中怡公司对原《房屋租赁合同》的一种合法有效处置，而收回铺面，不再对外租赁，将铺面转让给广西农村信用合作联社。因此，中怡公司不可能再对外出租，更不可能出租给作为中怡公司的授权代理人的陈智平。因此，作为中怡公司授权代理人的陈智平无权解除案涉《房屋租赁合同》。四、中怡公司已经完全实现了签订《房屋反租合同》收回商铺的目的，但其却严重违反了《房屋反租合同》有关对陈英一次性赔偿相应款项和支付租金的核心约定。陈英没有任何违约之处，而中怡公司显然构成重大违约并涉嫌民事欺诈。双方约定的赔偿金也不存在过高的问题。
一审第三人陈智平述称，本案诉涉的《房屋反租合同》，陈智平并不是该合同的当事人，一审判决也未判令陈智平承担民事责任，因此陈智平不应当作为本案第三人参加诉讼。
陈英向一审法院起诉请求：判令中怡公司向陈英赔偿550000元。
中怡公司一审反诉请求：一、判决解除陈英与中怡公司之间于2016年3月25日签订的《房屋反租合同》；二、陈英返还中怡公司已经支付的租金43560元。
一审法院认定事实：中怡公司系本案涉案房屋的所有权人。2009年8月1日,中怡公司向第三人陈智平出具加盖有公司公章的授权书，载明“兹授权陈智平女士（身份证号）处理北海市怡沁园酒店（地下停车场除外）的招商招租、合同签订及租金收取工作。权限为全权，期限从2009年8月1日起至2025年1月31日止”。2009年8月5日，中怡公司（甲方）与第三人陈智平（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方的楼房坐落在北海市整栋大楼，既附件一中一楼至五楼全部五层，地下停车场除外；乙方对该楼房整体或部分可自营或者转租、分租给他人，无需征得甲方同意，乙方和其他租户的经营范围合法；租赁期限为15年，自2010年2月1日至2025年2月1日止等内容。2013年1月30日，陈英（乙方）与第三人陈智平（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落于北海市铺，面积162.5平方米；该房屋的房地产权利人为中怡公司，该权利人已授权委托甲方对该房屋进行统一的招商和签订合同。甲方有法定的权利和能力签订本合同，享受和承担本租赁合同所保证的权利和义务；租赁期限为5年，从2013年3月16日起至2018年3月15日止；该房屋的租金采取固定租金的方法，按19800元／月计算；双方在合同签订当日,乙方应向甲方支付2个月租金为押金；租金每2个月支付一次,每次提前10天内交清下2个月租金；至2014年12月14日租金价格不变,从2014年12月15日起，月租金价格在原租金价格上上幅10%等内容。涉案商铺于2016年1月出售给广西农村信用合作联社作为营业厅，不再对外租赁。2016年3月25日，陈英（甲方）与中怡公司（乙方）签订《房屋反租合同》，约定甲方同意该合同期内的本案案涉房屋使用权反租给乙方；反租期和月租金、租金支付方式按甲方与陈智平原约定条款执行；甲方交给陈智平的押金转给乙方，由乙方与陈智平结算；甲方对租赁房屋的装修、装饰和投入转给乙方所有，由乙方一次性赔偿被甲方人民币550000元；甲方于2016年3月25日将反租的房屋交付给乙方，交付当日乙方将补偿款转付给甲方（甲方要求：款到甲方账号三天内将房屋交付给乙方）等内容。2016年3月31日,中怡公司通过法定代表人杨惠然的账号向陈英支付了4356元租金。陈英按合同约定将案涉铺面交回中怡公司,2016年4月20日,中怡公司出具加盖有公司公章的证明，载有“兹有广西北海市海城区北京路92号1楼103号中港电讯店商铺已于2016年3月30日收回”。陈英以中怡公司至今未履行《房屋反租合同》赔偿陈英装修补偿款为由，诉至一审法院。
关于本诉部分，该院认为第三人陈智平的身份应是代理人。由《授权书》及陈英与陈智平签订的《房屋出租合同》可知，在签订合同时作为善意第三人的陈英有足够的理由认为陈智平是中怡公司的代理人，负责案涉房屋的招商招租、合同签订和租金的收取工作。为此中怡公司及第三人称对“授权”法律意识不高,第三人实为转租人的抗辩该院不予采纳。又因为陈英与第三人陈智平签订的《房屋出租合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有效。根据陈英提交的《授权书》及中怡公司提交的《租赁合同》可知，本案第三人陈智平对案涉房屋具有合法的管理权限，其中即包括出租的权利。为此第三人与陈英作为《房屋租赁合同》的当事人，陈英当然享有承租权。又因为陈英与中怡公司签订的《房屋反租合同》系在陈英享有合法承租权的前提下所签订，是陈英与中怡公司的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性禁止性规定，亦合法有效。故陈英、中怡公司双方应当按照《房屋反租合同》的约定全面履行自身的义务，陈英已按合同的约定于2016年3月30日将案涉商铺交回中怡公司，中怡公司亦已履行了部分合同义务，即中怡公司按照《房屋反租合同》约定向陈英交付了43560元租金，现中怡公司以陈英与第三人解除了《房屋租赁合同》，陈英不再享有承租权为由不再履行其与陈英签订的《房屋反租合同》，对于中怡公司的抗辩该院不予采纳，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，中怡公司应继续履行《房屋反租合同》，故陈英请求中怡公司向陈英赔偿550000元的诉请具有事实和法律依据，该院予以支持。
关于反诉部分，中怡公司以陈英与第三人解除了《房屋租赁合同》，陈英不再享有承租权为由要求陈英退还已支付的租金43560元，根据上文所述，中怡公司与陈英签订的《房屋反租合同》是合法有效的，该院认为陈英、中怡公司双方应当按照《房屋反租合同》的约定全面履行自身的义务。陈英已向中怡公司交回了涉案商铺，虽然中怡公司辩称其出具的《证明》非其真实意思表示，但该《证明》上加盖有中怡公司的公章，应视为陈英已向中怡公司交回案涉商铺，对于中怡公司的该项反诉事由，该院不予采信。又因为第三人作为中怡公司的代理人，根据《授权书》的授权权限，第三人没有权限解除其与陈英签订的《房屋租赁合同》，即中怡公司与陈英签订的《房屋反租合同》应继续有效，中怡公司、陈英双方应当按照《房屋反租合同》的约定全面履行自身的义务。故此，中怡公司的诉请没有事实和法律依据，该院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、本诉被告北海中怡置业有限公司向本诉原告陈英赔偿装修补偿款550000元；二、驳回反诉原告北海中怡置业有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费9300元，反诉案件受理费444.5元，合计9744.5元，由北海中怡置业有限公司。
上诉人中怡公司与被上诉人陈英在本院二审指定的举证期间，未向本院提交任何证据。
一审第三人陈智平向本院提交如下证据：1.租赁合同及补充合同二，证明陈智平与中怡公司存在租赁合同关系，并约定租金为26万元/月。2.收款收据、银行转帐回单、中怡公司出具的指定收款帐户证明共5页，证明陈智平向中怡公司以及经中怡公司指定转给杨惠然及会计人员邹智慧的部分租金凭证。中怡公司质证认为，对这些证据的真实性、合法性、关联性均无异议。证明中怡公司与陈智平确实是存在租赁合同关系，并且已经实际履约，陈智平实际上已经支付包括涉案房屋在内的租金(2009年至2017年),陈智平将涉案的商铺转租给了陈英是基于租赁合同所约定的转租权。陈英质证认为，对三份转帐凭证的真实性无异议，但对租赁合同及补充合同二、授权证明、收款收据的真实性有异议，认为并不属于租金，是事后中怡公司与陈智平串通写的。三份委托存入杨惠然帐户的证明也是事后补的，银行转帐凭证上面没有写用途，印证陈英所提出的陈智平与中怡公司之间的关系并不是租赁关系而是其他的资金往来关系。本院认证认为，对陈智平提供证据的真实性、合法性予以确认，是否作为本案认定事实的依据在裁判说理部分予以阐述。
本院经二审审理，对一审判决认定的事实予以确认。
本院经审查，一审法院查明“中怡公司通过法定代表人杨惠然的帐号向陈英支付了4356元租金”为笔误，应更正为43560元。
本案二审争议焦点为：一、陈智平在本案合同关系中身份如何确定；二、陈英与陈智平签订的《房屋出租合同》的效力能否及于中怡公司；三、陈英诉请中怡公司赔偿商铺装修费用有无事实及法律依据。
本院认为，一、关于中怡公司上诉主张陈智平并非其公司的代理人，而应是陈智平从中怡公司承租涉案房屋后，再行转租给陈英的问题。从陈智平与陈英签订的《房屋出租合同》第一条1-2款约定“该房屋的房地产权利人为北海中怡置业有限公司，该权利人已授权委托甲方（陈智平）对该房屋进行统一招商和签订合同。甲方（陈智平）有法定的权利和能力签署本合同，享受和承担本租赁合同所保证的权利和义务。附件二：该房屋的产权凭证，附件三：授权委托书”，陈英在与陈智平订立《房屋出租合同》时，中怡公司及陈智平并无证据表明陈英知晓陈智平与中怡公司存在房屋租赁关系，而陈英提交的证据《授权书》，陈英作为善意第三人足以相信在订立《房屋出租合同》时，陈智平是代表中怡公司签订房屋出租合同，陈智平与中怡公司之间是委托代理关系。至于陈智平在二审阶段补充提交的其与中怡公司落款时间2009年8月5日的《租赁合同》及落款时间2009年11月16日《补充合同（二）》，因并未有证据证明在订立《房屋出租合同》时已出示给陈英，在本案中，对陈英而言应以订立《房屋出租合同》时的真实意思表示为依据确定陈智平在本案中的身份。中怡公司与陈英签订的《房屋反租合同》约定：“位于北海市是反租方即乙方（中怡公司）的房产，2009年7月28日乙方出租给陈智平，陈智平于2013年3月16日将其中的103号商铺转租给甲方，现因乙方需转让整栋房产，甲方同意该合同期内的房屋使用权反租给乙方”，尽管在订立该《房屋反租合同》时，中怡公司与陈英之间就房屋租赁的过程的表述不同于《房屋出租合同》，即中怡公司主张系由陈智平转租给陈英，也不影响其先前基于善意第三人认为陈智平是中怡公司的代理人的认识，陈英在订立《房屋反租合同》时，所解决的问题是搬离所租赁商铺的经济补偿问题，对于陈英而言，获得适当的经济赔偿是其搬离商铺的前提条件，而中怡公司作为拟将出售商铺的所有权人，亦有提前请求租户搬离商铺以便腾空售卖的需求，该《房屋反租合同》是陈英与中怡公司双方真实意思的表示，亦不违反法律强制性法律法规的规定，属合法有效的合同，尽管从合同名称上约定为反租，实际上从合同条款及补偿内容来看，具备了中怡公司请求陈英提前清场从而解除租赁关系的合同目的。现陈英已清场，对此中怡公司亦出具相应的证明，本院对一审法院查明的该事实予以确认，中怡公司应履行《房屋反租合同》约定的补偿义务。
二、关于中怡公司上诉主张基于陈智平已解除与陈英之间的商铺租赁合同，陈英即丧失商铺的承租权，中怡公司因此不应再履行反租合同的相应义务，并反诉主张陈英应退还已收到的反租租金的问题。本院认为，中怡公司与陈英签订的《房屋反租合同》并未约定以陈英丧失商铺承租权为合同解除要件，且作为商铺所有权人的中怡公司签订合同目的即在于陈英搬离未到期的商铺，以便其实现商铺转让的价值最大化，并未违背合同的等价、有偿、公平原则，现中怡公司的该上诉主张违背诚信原则，本院不予支持。至于陈英与陈智平订立的《房屋租赁合同》是否已经解除的问题，本院认为，陈智平在《授权书》上没有解除合同的权利，合同解除权应由被代理人中怡公司依法行使，中怡公司与陈英签订《房屋反租合同》，双方实际腾退商铺日，陈智平作为中怡公司代理人与陈英签订的《房屋租赁合同》即解除。中怡公司主张对于陈英晚于其出具证明的时间腾退商铺，本院认为，该事实仅影响房屋租赁合同的解除时间，不影响陈英已实际搬离商铺的事实，也不影响陈英基于搬离商铺产生合同解除的法律效果。一审法院认定《房屋出租合同》尚未解除而继续有效，属事实认定不当，本院予以纠正，但一审法院对中怡公司的反诉请求不予支持的实体判决并无不当，本院予以维持。
综上所述，中怡公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院虽认定部分事实不清，但适用法律、实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审本诉案件受理费9300元，反诉案件受理费444.5元，合计9744.5元，由北海中怡置业有限公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 丘富圣
审 判 员 何能媛
审 判 员 叶 萍
二〇一八年一月二十六日
法官助理 明 智
书 记 员 龚安珍