成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新都民初字第3006号
原告左正英，女，汉族，1954年11月16日出生，住成都市新都区。
原告曾康银，男，汉族，1953年10月20日出生，住成都市新都区。
上述原告的委托代理人刘仕均，四川川商律师事务所律师，特别授权代理。
上述原告的委托代理人李勇，四川川商律师事务所律师，特别授权代理。
被告四川昌永房地产开发有限公司，住所地成都市新都区，组织机构代码55642932-0。
法定代表人周玉翘（已死亡），董事长。
代表人蔡萍萍，女，1977年12月31日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。
第三人李江，男，1965年7月25日出生，汉族，住成都市温江区。
委托代理人蔡达强，男，1970年6月29日出售，汉族，住成都市青羊区，，一般授权代理。
原告左正英、曾康银与被告四川昌永房地产开发有限公司（以下简称昌永公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月4日受理后，依法由审判员黄文利适用简易程序，由于昌永公司（系一人有限责任公司）的股东暨法定代表人周玉翘死亡，本院通知周玉翘的法定继承人蔡萍萍及周元佑限期内推选出公司的代表人，由于其二人未能推选出代表人，本院指定周玉翘的配偶蔡萍萍为公司代表人，在诉讼中本院依职权追加了李江为第三人，于2015年7月2日、2015年9月2日公开开庭进行了审理，原告左正英、曾康银及委托代理人刘仕均、李勇，被告昌永公司的代表人蔡萍萍，第三人李江的委托代理人蔡达强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告左正英、曾康银诉称，与昌永公司于2013年12月17日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定左正英、曾康银购买昌永公司开发的位于新繁镇滨江路的锦绣水岸2栋1单元1201号房屋，左正英、曾康银当日一次性向昌永公司支付完所有的购房款360720元。同时交纳了契税5410元、维修基金1967元及办理房屋权证的工本手续费280元。并且还与昌永公司指定的物业公司签订了《前期物业管理服务合同》。房屋交付后，左正英、曾康银装修了房屋，现已入住。2014年4月14日，昌永公司出具《告知书》，承诺按期为各业主办理房产证及土地证。2014年4月15日，双方再次达成《补充协议》，昌永公司承诺在2014年9月之内将左正英、曾康银购买的房屋在房管局备案。然而时至今日，昌永公司仍未办理房屋的备案手续。请求判令昌永公司立即为左正英、曾康银办理房屋备案及房屋产权的转移登记手续。
被告昌永公司辩称，左正英、曾康银所述属实，是由于公司资金缺乏未能办理产权转移。当初，公司融资借款，将左正英、曾康银的房屋备案登记在借款人李江名下，原想从银行申请贷款，归还了借款后，再将房屋备案登记在左正英、曾康银名下，但是贷款未获批准，之后，周玉翘过世，现在公司愿意履行与左正英、曾康银的合同，但因资金原因无法办理产权转移。
第三人李江陈述，李江购房在先，并且于2013年3月28日办理了房屋的备案登记，左正英、曾康银的诉讼请求没有依据，请求予以驳回。
经审理查明，2013年12月17日，左正英、曾康银与昌永公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定左正英、曾康银购买昌永公司开发的位于新繁镇滨江路的锦绣水岸2幢1单元1201号房屋，测绘建筑面积共109.31平方米，其中套内建筑面积90.45平方米，分摊建筑面积18.86平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米3300元，总价款360723元。左正英、曾康银采取一次性付款方式支付购房款。
该合同第十九条产权登记中关于转移登记载明“……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起并结清房款、交清全部资料、税、费后548日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得该套商品房转移登记权属之次日起至实际取得转移登记权属之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。”
签订合同当日，左正英、曾康银支付了购房款360723元。同日，左正英、曾康银交纳了契税5410元、维修基金1967元及工本手续费280元。昌永公司交付了房屋。同时，左正英、曾康银还与昌永公司指定的成都市和谐物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务合同》。现左正英、曾康银已装修房屋并入住。
2014年4月14日，昌永公司向锦绣水岸的业主发出《告知书》，内容为“昌永公司承诺在合同约定时间内未能给业主办理房产证及土地证，昌永公司将如数退还房款并承担相应的损失。”2014年4月15日，昌永公司与左正英、曾康银签订《补充协议》，昌永公司承诺“在2014年9月之内将左正英、曾康银购买的房屋在房管局备案，如不能在约定时间内备案，将如数退还房款及装修费用。”由于昌永公司未按承诺履行备案及办理房屋产权证，遂引发纠纷。
另查明以下事实：
一、就该案诉争房屋，李江与昌永公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定李江以总价250000元购买该房屋，合同的签订时间没有填写。2013年3月28日，该房屋备案登记在李江名下。
二、2013年3月28日，李江（甲方）与昌永公司（乙方）、周玉翘（丙方）签订了《借款（担保）合同》，约定昌永公司向李江借款400万元，周玉翘作为担保人。合同第六条载明：“如乙方没有按约定日期和方式归还借款和违约金，则超过日期在15日内，乙方应按本合同约定的违约责任承担双倍的违约金；如超过日期达25天后，甲方有权行使担保抵押资产处置权利和追究丙方的担保责任的权利。”
三、2012年8月13日至2013年11月8日，昌永公司以周玉翘、蔡萍萍的账户向李江的账户汇款，但双方一直未进行对账。
上述事实有左正英、曾康银提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、房款收据、契税费用收据、物管费收据、《前期物业管理服务合同》、《告知书》、《补充协议》；有李江提交的《商品房买卖合同》、房屋备案登记情况；有昌永公司提交的《借款（担保）合同》、借据、银行转款凭条以及当事人的陈述在卷予以佐证。
本院认为，本案的争议焦点为1.房屋备案登记的性质，是否影响合同效力；2.昌永公司与李江之间的商品房买卖合同是否应履行。针对争议的焦点论述如下：
1.商品房预售合同的登记备案对开发商而言是一项行政意义上的义务，如果开发商未履行该义务，其所承担的不利后果也只是行政处罚。登记备案与否对合同的效力没有影响，商品房预售合同的登记备案仅具有债权公示效力，因此，李江的《商品房买卖合同》并不因为办理了登记备案，其合同效力就具有优先性。2.对比左正英、曾康银与李江的《商品房买卖合同》，可以看出，左正英、曾康银的房屋购买价款360720元，高于李江的合同价250000元；从合同履行情况看，左正英、曾康银履行了房款的交付义务，还交纳了契税、维修基金及工本手续费，并且现已装修入住，而李江没有提交购房款收据。结合李江与昌永公司提交的证据，可以看出李江与昌永公司之间存在借款合同关系，双方在签订《借款（担保）合同》的当天，将房屋进行了备案登记。因此，可以认定“昌永公司是为了保证李江债权的实现而签订的房屋买卖合同，并将房屋进行了备案登记”这一事实。目前，昌永公司与李江对借款的归还情况未进行对账。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，……”根据该规定，李江与昌永公司之间《商品房买卖合同》不应履行。对于借款，李江可另案提起诉讼。
左正英、曾康银与昌永公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。合同及补充协议签订后，左正英、曾康银按约向昌永公司支付了全部购房款，也交纳了契税、维修基金及工本手续费，履行了合同约定的全部义务，昌永公司向左正英、曾康银交付了房屋，但昌永公司却未按其承诺为左正英、曾康银办理房屋的备案登记手续和房产证，违约事实清楚明确。
关于左正英、曾康银要求昌永公司办理备案登记手续的诉讼请求，前面本院已论述了备案登记的性质，因案涉房屋左正英、曾康银已入住使用至今，已实际占用了案涉房屋，故对其要求办理备案登记手续的诉讼请求，本院不予支持。关于左正英、曾康银要求办理房屋产权证的诉讼请求，双方在合同中约定“结清房款、交清全部资料、税、费后548日内取得房屋所有权证书”，左正英、曾康银于2013年12月17日结清了房款，同日交纳了税费，现已达到合同约定的取得房产证的期限。而昌永公司却至今未为左正英、曾康银办理房屋产权证，因此左正英、曾康银要求昌永公司办理房屋产权证，其诉讼请求符合双方合同的约定和法律的规定，本院予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告四川昌永房地产开发有限公司于判决生效后三十日内为原告左正英、曾康银办理位于新繁镇滨江路锦绣水岸2幢1单元1201号房屋的产权证；
二、驳回原告左正英、曾康银的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由原告左正英、曾康银负担50元，由被告四川昌永房地产开发有限公司负担50元（此款原告左正英、曾康银已预交，被告四川昌永房地产开发有限公司在判决生效后三日内支付给原告左正英、曾康银）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 黄文利
二〇一五年十一月三日
书记员 张 娟
霍萍