湖南省益阳市赫山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）益赫民二初字第232号
原告益阳中奇房地产开发有限责任公司。
法定代表人肖官清。
委托代理人孙月明。
委托代理人肖佰安。
被告朱富贵。
委托代理人郭剑。
被告蔡礼辉。被告蔡友章。
原告益阳中奇房地产开发有限责任公司（以下简称原告）与被告朱富贵、蔡礼辉、蔡友章房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙月明、肖佰安和被告朱富贵及其委托代理人郭剑、被告蔡礼辉到庭参加诉讼，被告蔡友章经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年5月28日，原告与三被告签订《房屋租赁合同》，原告将益阳大道东一号的中奇家世界商业大楼的第一楼至第五楼整体租赁给三被告使用，面积为23500平方米，租赁期限为15年，原告给予7个月的免租金期，第一年租金为388万，以后每两年递增一次，递增幅度为每两年度基本租金递增3%，在合同签字之日，三被告向原告交付人民币100万元作为合同保证金，原告将房屋腾空交付之日，三被告一次性向原告支付第一年租金388万元，以后年度租金每半年交纳一次，每一租赁半年度开始前15天内三被告向原告支付下半年度的租金，三被告逾期支付租金，按欠交租金额每日处以千分之二的违约金，三被告逾期支付租金超过一个月，原告有权解除合同，三被告交纳的100万元保证金不予退还，造成原告其他经济损失的，三被告应当赔偿原告全部经济损失，租赁期间的租赁税、房产税、印花税及附加由三被告承担，合同约定一方有导致本合同终止、解除的重大违约行为，将向对方支付违约金150万元，造成对方其他经济损失的，还应当赔偿对方经济损失。合同签订后，原告履行了合同义务，被告违反合同约定拖欠缴纳租赁税，拖欠租金超过一个半月，没有按照约定办理租赁房屋保险，并擅自搭建违章建筑。原告诉至法院，请求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，被告支付违约金150万元，赔偿占用房屋的经济损失366444元（自2015年1月1日至2015年2月4日，以后计算至实际交付之日止）。
被告朱富贵辩称：1、被告没有违约，被告不欠原告的租金，是原告违约；2、原告交付的房屋没有消防许可证，且原告交付的房屋漏水；3、免租金期是12个月而不是7个月，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告蔡礼辉辩称：租赁合同签订后，三被告成立了银晨百货有限公司，法定代表人朱富贵。2013年8月12日，被告蔡礼辉要求退股，经股东决议，同意被告蔡礼辉退股，并将《股东决议》交工商注册机关进行了股东变更备案，被告蔡礼辉不是本案的适格被告，不应承担相应责任。
被告蔡友章没有答辩，也没有提交证据。
经审理查明，2013年5月28日，原告与三被告签订《房屋租赁合同》，原告将益阳大道东一号的中奇家世界商业大楼的第一楼至第五楼整体租赁给三被告，面积为23500平方米，租赁期限为15年（自2013年6月1日至2028年5月31日），原告给予7个月的免租金期。第一年租金为388万，以后每两年递增一次，递增幅度为每两年度基本租金递增3%，在合同签字之日，三被告向原告交付人民币100万元作为合同保证金，原告将房屋腾空交付之日，三被告一次性向原告支付第一年租金388万元，以后年度租金每半年交纳一次，每一租赁半年度开始前15天内三被告向原告支付下半年度的租金，三被告逾期支付租金，按欠交租金额每日处以千分之二的违约金，三被告逾期支付租金超过一个月，原告有权解除合同，三被告交纳的100万元保证金不予退还，造成原告其他经济损失的，三被告应当赔偿原告全部经济损失，关于违约责任，合同约定一方有导致本合同终止、解除的重大违约行为，将向对方支付违约金150万元，造成对方其他经济损失的，还应当赔偿对方经济损失。合同签订后，原告将租赁房屋交付给三被告使用。双方于2014年1月1日开始计算租金，被告朱富贵按照合同约定交付了第一年租金388万及保证金100万元（银行转账422万元，其余66万元是双方其他往来冲抵）。2014年12月15日，三被告应交付下一年度的半年租金，但至今，三被告一直未予交付租金给原告。另查明，被告朱富贵、蔡礼辉及蔡友章的女儿案外人蔡婷于2013年6月13日成立了益阳市银晨百货有限公司，2013年8月12日，通过益阳市银晨百货有限公司股东决议，被告蔡礼辉退出该公司股份，并办理了工商变更登记。
以上事实有原告提供的《房屋租赁合同》原件、设备及资料交接清单、房屋交接函、证人证言及原、被告当庭陈述予以证实。
本院认为，本案中有如下几个争议焦点：
1、免租期是7个月还是12个月？被告朱富贵辩称双方对免租期的长短存在分歧，被告朱富贵主张12个月。根据合同，双方书面约定7个月。根据证人证言和庭审情况，双方就免租期有协商和交涉，但没有证据证明双方最后达成了12个月免租期的合意，因此，本院仍应按照合同约定确定免租期为7个月。
2、是否应支持原告行使合同解除权。综合本案实际情况，本院对原告要求解除合同的诉讼请求不予支持，理由如下：第一，本案中，被告应于2014年12月15日交付第二年房租，但于2015年2月6日原告起诉时，三被告超过1个多月没有支付租金，按照合同，原告有权解除合同。但合同约定租赁的年限为15年（自2013年6月1日至2028年5月31日），延迟1个月即解除合同的条件相对严苛，对被告来说，为15年的租期进行了较大的投资，解除合同的约定条款有失公平；第二，从该案的租赁门面经营情况来看，第一年被告进行宣传、招商等前期工作，投入较多，收益较小，目前被告将租赁门面已分租给多名经营户经营，解除原告与三被告的租赁合同将不利于解决矛盾纠纷；第三，关于原告权益保护的问题，原告要求解除合同是因为被告未按时缴纳租金，在被告缴纳租金并赔偿相应损失后，原告权益仍可以得到有效补偿。据此，对原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。
3、被告蔡礼辉是否应履行合同义务。被告蔡礼辉辩称，租赁合同签订后，三被告成立了益阳市银晨百货有限公司运营本案中的租赁门面，法定代表人被告朱富贵。2013年8月12日，被告蔡礼辉要求退股，经股东决议，同意被告蔡礼辉退股，被告蔡礼辉不是本案的被告，不应承担相应责任。本院认为，被告蔡礼辉是本案房屋租赁合同的一方当事人之一，是本案适格被告，原告起诉要求解除与三被告的房屋租赁合同并无不当。但被告蔡礼辉在2013年8月12日后未参与租赁门面经营及盈利分配，在2013年8月12日之前的租金已支付给原告，根据本案实际情况，被告蔡礼辉已实际退出租赁关系，不享受合同权利，也不应承担义务，被告蔡礼辉在本案中不承担给付租金及违约金的责任。
4、被告朱富贵、蔡友章应承担的责任。原告要求被告赔偿占用房屋的经济损失，即支付租金，根据双方合同约定，每一租赁半年度开始前15天内被告向原告支付下半年度的租金，被告逾期支付租金，按欠交租金额每日处以千分之二的违约金。被告应于2015年1月1日，6月1日分别缴纳194万元，由于被告没有按时缴纳，应赔偿违约金，每日千分之二的违约金标准过高，本院酌情调整为按月利率2%计算，即以194万为基数，自2015年1月1日起按月利率2%计算至2015年5月31日，以388万为基数，自2015年6月1日起按月利率2%计算至几被告实际支付之日止。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于<中华人民共和国诉讼法>的解释》第九十条、第一百零五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告朱富贵、蔡友章于本判决生效之日起十日内向原告益阳中奇房地产开发有限责任公司支付租金388万元及违约金（以194万为基数，自2015年1月1日按月利率2%计算至2015年5月31日，以388万为基数，自2015年6月1日按月利率2%计算至被告朱富贵、蔡友章实际支付之日止）；
二、驳回原告益阳中奇房地产开发有限责任公司对被告蔡礼辉的诉讼请求；
三、驳回原告益阳中奇房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费26600元及财产保全费5000元，共计31600元，由被告朱富贵、蔡友章负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。
审 判 长 李 杏
审 判 员 旷 杰
人民陪审员 昌杜敖
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 张 舞
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于<中华人民共和国诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。