＼n河北省石家庄中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）石民六终字第00097号＼n上诉人（原审原告）陈丽花，个体工商户。＼n委托代理人边剑峰，河北世纪联合律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）河北鑫泰房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华西路9号。＼n法定代表人安富有，该公司总经理。＼n委托代理人高晓峰，河北典范律师事务所律师。＼n上诉人因确认解除合同效力纠纷一案，不服桥西区人民法院（2013）西民二初字第00328号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。＼n原审法院经审理查明，2009年4月2日前，原、被告签订一份商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于石家庄市裕华西路42号的双鸽鑫泰苑办公楼1206、1207、1208号房，建筑面积261.01平米。按建筑面积，该商品房单价为每平米6000元，总额1566060元。2009年4月2日前，原告付房款826060元，余款740000元可办理银行按揭。2009年12月21日前，被告应将经综合验收合格的商品房交付原告使用。关于买受人逾期付款的违约责任，合同第七条约定，原告未按合同约定时间付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。合同补充协议约定，自签订合同之日起，之前所签订的关于本套房屋的一切合同条款均废止，以本合同为准；原告需在合同签订一周之内向被告提供银行所需全部按揭资料，如原告不满足按揭贷款条件，则此合同中所规定的按揭支付款项部分740000元，原告需于2009年8月31日前付清，否则按合同第七条相应条款执行。合同签订后，2009年4月2日，原告向被告支付房款821320元，7月21日支付房款4740元，合计826060元。2009年4月2日至同年8月31日前，原告向被告提交贷款资料，被告将包括原告在内的38名业主的贷款资料交中国工商银行石家庄建南支行办理按揭贷款手续。因陈丽花等七人不符合贷款条件，其贷款资料被退回。2009年9月11日、14日，原告又向被告提交石家庄润美华强玉丽化妆品商行出具的关于其及其夫杨玉强的收入证明各一份，被告将原告及谷崇德、齐志香等人的贷款材料转投中国工商银行石家庄中华支行申请贷款。原告在其个人信用基础数据库查询授权书上签字，授权该行查询其个人信用情况。2010年5月12日，中国工商银行石家庄中华支行向征信服务中心查询获悉，原告在中国工商银行河北省分行营业部存在一笔22万元的银行贷款，贷款期限2005年8月12日至2025年8月11日。2010年3月前的24个月，原告累计逾期14次、最高逾期1期的不良记录。中国工商银行石家庄中华支行未向原、被告出具书面材料。因原告存在不良信用记录，其贷款申请未获批准。之后，原、被告曾协商付款及交付房屋事宜，未达成协议。2011年9月14日，中国工商银行石家庄中华支行向被告出具关于陈丽花申请贷款情况的说明一份，载明：经对被告提交的陈丽花申请74万元个人商用房贷款的资料进行核实，该客户不符合我行贷款条件。＼n2011年6月18日，被告向原告发出解除合同通知函一份，载明：我公司与你签订的商品房买卖合同，你作为买受人购买我市开发的“金立方大厦”（签订合同时暂定名为“双鸽鑫泰苑”）办公楼12层1206、1207、1208三个房间，因你个人原因，不满足银行按揭贷款条件，无法办理银行按揭贷款。根据合同约定，如出现以上情况，买受人应在2009年8月31日前付清余款74万元。若因买受人逾期付款，逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金，据此，我公司正式解除与你签订的商品房买卖合同，并要求按照合同约定向我公司支付违约金1566元。同年7月1日，原告函复被告：该合同签订后，原告向被告支付了82.606万元房款，按合同约定余款74万元由被告负责为原告代为办理银行按揭贷款事宜，因被告在代办过程中，先后更换了几家银行也没有办成，且一直将这一申贷过程拖延到被告应当按期交房的日期之后，逾期交房一拖就是一年半时间。期间原告无数次催问，被告一再推拖，对余款的交付只字不提。在此情况下，原告仍理解和体谅被告的困难，没有追究被告的违约责任，对被告抱有希望，等待被告能在第一时间通知原告交纳74万元并办理交房入住事宜。2011年6月18日，被告突然发来解除合同的函。原告认为自己没有违约之处；相反，被告的行为给原告造成巨大经济损失，被告解除合同的行为无效，要求被告主动收回解除函，赔偿原告违约金49718元，租费及出租房屋的经济损失40万元，去除26层以上违法加高构建的永久建筑，停止现有广告活动，恢复原貌；在满足上述全部或者部分条件后，及早办理交款、交房验收入住手续。原告要求被告7日内给予答复。被告未予答复，原告诉至本院。＼n另查明，原告称被告未能办成贷款后，被告表示因工期问题剩余房款可以往后拖一拖，被告否认曾做出该承诺。＼n原审法院认为，本案诉讼过程中，原告主张双方签订了三份合同，第一份落款时间为2009年4月2日，原告未提供合同原件，被告对该合同的真实性表示异议；第三份合同，原告仅提出主张未提供证据，被告亦不予认可，双方均认可原告提交的未签署签约日期的另一份合同，即原告提交的第二份合同，故应以此作为确定双方权利、义务的依据。该合同虽未签署签约时间，但合同约定原告应于2009年4月2日前交纳购房首付款，当日原告向被告交付大部分购房首付款，故应认定该合同签订于2009年4月2日或者2009年4月2日前。合同补充协议约定，如原告不能满足按揭贷款条件，则原告需于2009年8月31日前付清余款74万元。2009年9月11日、14日，原告向被告提交、被告接收原告及其丈夫的工资收入证明，说明双方当事人达成了原告可迟于2009年8月31日前付清购房余款，被告继续为原告办理购房按揭贷款的协议，从而变更了原合同的相应条款。合同关于原告最后付款期限、交房期限的约定除包含付款、交房日期的信息外，还包含了付款、交房顺序的内容，即原告付款义务在先，被告交房义务在后。双方付款、交房义务都因双方达成被告继续为原告办理按揭贷款合意而顺延。本案原告对其有多笔逾期还款、存在不良记录，无法办理贷款的情况应为明知，在上述情形下，其仍然让被告为其办理贷款，特别是贷款申请在中国工商银行石家庄建南支行被拒之后，应进一步确信不可能贷款，原告仍不告知被告，不及时支付购房余款，而是继续委托被告办理贷款手续。原告的上述行为显系非善意履行合同，故被告知道原告上述行为后，有权提前要求原告承担违约责任，即有权通知原告解除合同。同时，被告在知道原告因存有不良信用记录不能办理贷款后，双方曾协商付款问题，由此可见被告在知道原告存在信用不良记录不能办理贷款后，曾要求原告付款，原告在长时间内未向被告支付剩余房款，故被告亦有权解除合同。中国工商银行石家庄中华支行向征信中心查询获悉陈丽花存在多笔逾期还款的不良记录的时间为2010年5月12日，因系原告授权中国工商银行石家庄中华支行查询其信用情况，该行查询后，应当向原告反馈查询结果，庭审中，原告表示该行未向其反馈信用查询结果，在此情况下，确定该行查询原告信用后，即将原告信用情况反馈给被告，显然不符合常理。该行于2010年9月向除原告之外的谷崇德等十一人发放贷款，认定此时被告知道因原告存有信用不良记录不能办理按揭贷款，更符合常理及客观实际，被告享有的合同解除权自上述时间开始计算，被告于2011年6月18日向原告发出解除合同通知书也未超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的自解除权发生之日起一年之内行使的期限。故被告要求解除与原告的商品房买卖合同的行为不违反有关法律规定，对原告要求确认被告解除与原告签订的商品房买卖合同的行为无效的请求，本院不予支持。原审法院判决如下：＼n驳回原告陈丽花的诉讼请求。＼n一审法院判决后，陈丽花不服，向本院提起上诉。上诉人认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审判决对事实的认定没有任何证据支持，任凭法官的主观臆断，明显偏袒被上诉人。退一步讲，既使上诉人的个人贷款申请不被批准，根据双方的补充协议及合同第七条的规定，被上诉人应及时通知上诉人在一个月的延展期内自筹资金，交纳剩余房款。庭审已经查明：上诉人的贷款申请没有被批准的情况下，被上诉人未履行通知义务，直接解除双方签订的商品房买卖合同，故被上诉人的行为构成违约，应属无效。根据合同约定，被上诉人应于2009年12月21日前向上诉人交付房屋，但时至今日，被上诉人仍未交付，一审判决对此不予认定，反而支持被上诉人解除合同，于理不通，于法不容。请求二审法院查明事实，依法改判，支持上诉人的诉讼请求。＼n被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。＼n经审理，本院认定以下事实：2009年4月2日前，上诉人、被上诉人签订一份商品房买卖合同，约定上诉人购买被上诉人开发的位于石家庄市裕华西路42号的双鸽鑫泰苑办公楼1206、1207、1208号房，建筑面积261.01平米。按建筑面积，该商品房单价为每平米6000元，总额1566060元。2009年4月2日前，上诉人付房款826060元，余款740000元可办理银行按揭。2009年12月21日前，被上诉人应将经综合验收合格的商品房交付上诉人使用。关于买受人逾期付款的违约责任，合同第七条约定，买受人未按合同约定时间付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。合同补充协议约定，自签订合同之日起，之前所签订的关于本套房屋的一切合同条款均废止，以本合同为准；买受人需在合同签订一周之内向出卖人提供银行所需全部按揭资料，如买受人不满足按揭贷款条件，则此合同中所规定的按揭支付款项部分740000元，买受人需于2009年8月31日前付清，否则按合同第七条相应条款执行。合同签订后，2009年4月2日，上诉人向被上诉人支付房款821320元，7月21日支付房款4740元，合计826060元。2009年4月2日至同年8月31日前，上诉人向被上诉人提交贷款资料，被上诉人将包括上诉人在内的38名业主的贷款资料交中国工商银行石家庄建南支行办理按揭贷款手续。后因陈丽花等七人不符合贷款条件，其贷款资料被退回。2009年9月11日、14日，上诉人又向被上诉人提交石家庄润美华强玉丽化妆品商行出具的关于其及其夫杨玉强的收入证明各一份，被上诉人将上诉人及谷崇德、齐志香等人的贷款材料转投中国工商银行石家庄中华支行申请贷款。2010年5月12日，中国工商银行石家庄中华支行向征信服务中心查询获悉：上诉人存在不良信用记录，其贷款申请未获批准。2011年6月18日，被上诉人向上诉人发出解除合同通知函一份，上诉人回函要求被上诉人主动收回解除函，承担迟延交房的违约金并赔偿房屋租金损失，由此导致诉讼。＼n另庭审查明，被上诉人为上诉人办理的按揭贷款为抵押贷款，双方无异议。上诉人诉称，抵押物为诉争房产，被上诉人辩称抵押物由上诉人提交，但上诉人未提交抵押物。诉争房屋的峻工验收时间，被上诉人称不清楚。被上诉人称，第二次贷款未办理下来后，工商行中华支行向我方做了说明，与陈丽花也进行了口头沟通，我方曾要求上诉人在延展期内支付剩余房款，但被上诉人未提交相关证据，上诉人亦不予认可。＼n本院认为，上诉人与被上诉人签订一份《商品房买卖合同》，该合同虽未签署签约时间，但双方均认可，故应以此作为确定双方权利义务的依据。合同约定上诉人应于2009年4月2日前交纳购房首付款，当日上诉人向被上诉人交付大部分购房首付款，故应认定该合同签订于2009年4月2日或者2009年4月2日前。合同补充协议约定，如上诉人不能满足按揭贷款条件，则上诉人需于2009年8月31日前付清余款74万元。2009年9月11日、14日，上诉人向被上诉人提交、被告接收上诉人及其丈夫的工资收入证明，说明双方当事人达成了上诉人可迟于2009年8月31日付清购房余款，被上诉人继续为上诉人办理购房按揭贷款的协议，从而变更了原合同的相应条款。双方当事人均认可上诉人的贷款为抵押贷款，但对抵押物双方陈述不一，上诉人认为抵押物为诉争房屋，被上诉人辩称抵押物由上诉人提供。被上诉人系房地产开发企业，其作为代办人在诉争房屋不具备抵押条件或者上诉人未提供抵押物的情况下，仍然向工商银行提出贷款申请存在过失。一审判决认为上诉人的信用贷款未获批准系上诉人恶意履行合同的观点有失妥当。上诉人的二次贷款申请被退回，被上诉人作为代办人应当及时通知上诉人在一个月的延展期内自行支付购房剩余款项。虽然被上诉人辩称其与上诉人就支付剩余房款事宜进行了协商，但其未提交相关证据予以证明，上诉人又不予认可，故对其主张本院不予采信。被上诉人在未履行通知义务的前提下，直接解除与上诉人的商品房买卖合同，违反了双方签订合同的第七条及补充协议的规定，其解除合同的行为无效。＼n综上，原判决认定基本事实不清，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款第（三）项判决如下：＼n一、撤销石家庄市桥西区人民法院（2013）西民二初字第00328号民事判决。＼n二、依法确认被上诉人河北鑫泰房地产开发有限公司单方解除与上诉人陈丽花签订的《商品房买卖合同》的行为无效。＼n一、二审案件受理费共计160元，由被上诉人河北鑫泰房地产开发有限公司负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长郭广平＼n审判员张国俊＼n审判员赵增志＼n二〇一四年四月十六日＼n书记员赵丽红