陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终1570号
上诉人（原审被告）陕西天宇实业投资有限公司，住所地西安市航天基地神舟四路239号1幢1单元10301室。
法定代表人黄志平，该公司总经理。
委托代理人朱晨，陕西弘业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）康喆，女，1973年11月21日生，汉族，住西安市雁塔区。
委托代理人梁翼明，陕西尧普律师事务所律师。
上诉人陕西天宇实业投资有限公司（以下简称天宇公司）因与被上诉人康喆商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初4745号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人天宇公司的委托代理人朱晨，被上诉人康喆的委托代理人梁翼明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，天宇公司于2010年以出让方式取得位于西安市航天经济技术开发区的土地使用权后开发商品房对外出售，小区命名为“天赐颐府”。康喆、天宇公司于2011年6月10日签订商品房买卖合同一份，约定康喆购买天宇公司开发的上述小区2幢1单元7层10705号单元房一套，建筑面积124.07平方米，单价3543元。双方就付款方式及期限约定为买受人于2011年6月10日支付房款计（人民币）叁拾叁万玖仟伍佰捌拾元整（￥339580元）作为首付款，剩余房款（人民币）壹拾万元整办理公积金贷款。上述合同第十五条即关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。此后，康喆向天宇公司支付全额房款，天宇公司于2013年9月26日将房屋交付给康喆。2016年7月21日，天宇公司在“天赐颐府”小区大门口张贴告知函一份，说明近期有业主陆续反映关于“办证”、退还代缴款等事宜；公司将认真履行与各位业主的合同约定，有关办证延期事宜，待《不动产权证书》办理结束后，一并妥善处置；公司正在积极协调政府部门，力争把《不动产权证书》分户办理工作于2017年元月底办理完毕。时至康喆起诉前，天宇公司仍未将相关资料报产权登记机关备案。康喆遂诉至法院要求天宇公司为其办理房屋产权证书，支付迟延办证违约金4391.55元并承担本案诉讼费用。庭审中，康喆变更了部分诉讼请求，除要求天宇公司应承担迟延办证的违约金外，还要求天宇公司立即将办理产权登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，通知并帮助康喆办理房屋产权证书，如果在2017年1月31日前未完成以上义务，从次日起每日按房款万分之三追加违约金，并承担本案诉讼费。康喆为支持其诉请，当庭提交如下证据：1、商品房买卖合同一份，证明与天宇公司间有房屋买卖关系及交房日期、违约责任、合同总价款；2、销售不动产统一发票一张，证明其已按合同约定支付了房款；大修基金收据，证明其已履行了主要义务；3、物业费用交费票据，证明其已入住。经当庭质证，天宇公司对康喆提交的三组证据真实性均予以认可，认为按照合同约定其只应当给康喆赔偿房屋总价款1%的违约金。天宇公司当庭未提交证据，庭后提交商品房交接书一份，证明交房时间为2013年9月26日，经康喆质证对其真实性予以认可，就康喆、天宇公司提交的证据，经原审法院主持质证，双方均对对方提交的证据真实性予以认可，故原审法院予以认定，作为定案依据。庭审中，双方各持己见，本案未能调解。以上事实有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、大修基金收据、物业费交费票据、房屋交接表及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。
康喆于2016年8月15日起诉至西安市长安区人民法院称，2011年6月10日其与天宇公司签订商品房买卖合同，并向天宇公司支付全额房款439155元。合同约定在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2013年9月26日天宇公司向其交付房屋，但至今未办理产权登记。天宇公司的行为已造成严重违约，故诉于法院要求：1、天宇公司支付其迟延办证违约金4391.55元；2、天宇公司立即将办理产权登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，通知并帮助其办理房屋产权证书，如若在2017年1月31日前未完成以上义务，从次日起按房款的日万分之三（131.75元）追加违约金；3、本案诉讼费由天宇公司承担。
天宇公司辩称中承认其公司与康喆签订了商品房买卖合同、康喆交纳全额房款，其逾期为康喆办理房屋产权登记且未取得房产证之事实。同时认为，其已按照合同约定如期交付了房屋，履行了合同的主要义务，按照双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定同意一次性赔付康喆已付房价款1%的违约金，不同意康喆的第二项诉讼请求。其承诺在2017年1月31日前就可以办理房屋产权登记并取得房产证。庭后，天宇公司提交诉讼代理词一份，代理词中辩称双方签订的购房合同第十五条约定的“在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指办理房屋产权“大证”，合同中天宇公司未向康喆承诺为康喆办理房屋所有权证书即“小证”。天宇公司作为房地产开发企业对康喆办理产权登记等事宜仅有协助义务，康喆未能取得产权证不能完全归责于天宇公司。再之，依据相关法律规定，康喆自收房之日起90日内未取得权属证书时就应当知道自身权益受到侵害，故现已过诉讼时效。康喆系按揭购买房屋，按照合同第十五条之约定，即使赔付1%的违约金也应当以康喆首付房款加已还利息总额的1%计算，故不同意康喆的诉讼请求。
原审法院认为，依法成立的合同,自成立时生效。康喆、天宇公司于2011年6月10日签订的商品房买卖合同系康喆、天宇公司真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应确认合法有效，对康喆、天宇公司均具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，按照合同第十五条之约定，康喆于2013年9月26日收房，天宇公司应在2015年3月底前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现天宇公司未能按照合同约定及时办理相关备案手续，更无法谈及给康喆办理房屋产权证书，对此天宇公司确属违约。康喆依据合同约定要求天宇公司承担总房款1%的违约金之请求事实清楚、证据确凿、依法予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，康喆与天宇公司双方合同第十五条对因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任定为“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”但就出卖人的商品房交付使用后365个工作日内，逾期将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的违约责任承担未进行约定。加之，合同第十五条约定“出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，该条款为一次性支付，即无论天宇公司何时将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，都只需要向康喆赔偿已付房价款1%的违约金，其违约责任不随违约事件的长短而发生变化，该条款并未起到督促天宇公司尽快履行将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案以办理涉案项目房屋所有权大证的义务，从而增加了康喆长期无法取得房屋产权证的风险，亦未能体现出违约行为与违约责任承担的对等性，未能体现对无过错方的补偿性及对违约方的惩罚性。由于天宇公司的违约行为，致使康喆无法及时对其所购房屋行使处分权，故遵循公平原则，天宇公司除应向康喆赔偿上述房价款1%的违约金外，还应继续承担违约责任。康喆依据天宇公司承诺的时间，要求天宇公司承担自2017年2月1日起的逾期违约金，属于康喆给天宇公司留出的合理期限，原审法院予以准许。现康喆要求天宇公司立即将需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，通知并帮助康喆办理房屋产权证书，如若在2017年1月31日前未完成以上义务，从次日起按日支付违约金的诉讼请求，亦应予支持。康喆自2017年2月1日起要求以房款万分之三/日计算违约金之标准，远高于双方合同中对逾期交房“按日支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定。在商品房买卖合同中，出卖人交付房屋和买受人支付房款属于主要义务，逾期办理产权证权属证书的违约金高于逾期交付房屋的违约金显属不妥。结合本案实际情况以及天宇公司违约程度，就该部分违约责任，参照合同对“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的约定，酌定为日违约金按照已付房价款的万分之零点五的标准计算为宜。天宇公司认为依据相关法律规定，康喆起诉已过诉讼时效一节，因双方就“就出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”，是康喆、天宇公司的真实意思自治，且约定明确，不符合双方无约定或约定不明的情形，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项的规定，故对其理由不予采纳。天宇公司认为合同第十五条约定的“已付房价款”应理解为首付房款与实际月供之和之理由，因天宇公司已实际收取康喆全额房款，天宇公司理由无事实及法律依据，原审法院亦不予采纳。对于天宇公司其余诉讼请求，因与事实不符、依法无据，故原审法院不予采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及相关民事法律之规定，判决如下：一、被告陕西天宇实业投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告康喆违约金人民币4391.55元。二、被告陕西天宇实业投资有限公司于2017年1月31日前将需要由其提供的资料报产权登记机关备案并于涉案不动产权属大证办理后通知原告办理房屋分户产权证书，逾期未履行上述义务的，自2017年2月1日起以房价款万分之零点五的标准按日赔偿原告康喆违约金至其将涉案不动产权属大证办理完毕并告知原告办理房屋分户产权证书之日止。本案受理费50元，原告已预交，由被告承担，与上述案件款一并支付原告。
宣判后，天宇公司不服，向本院提起上诉称，原审判决对案件事实认定基本清楚，但适用法律错误。一、双方在《商品房买卖合同》中未就何时办理房产证进行具体约定。双方仅在合同中约定其公司在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由其公司提供的资料报产权登记机关备案，也就是办理房屋的初始登记，即俗称的大证。其公司从未向被上诉人承诺为被上诉人办理房屋所有权证书，即俗称的小证。因此，被上诉人起诉要求其公司为被上诉人办理房屋产权证无事实依据。庭审中，被上诉人也提交证据证明其公司有为其办理房产证的义务，未提交其公司延期办理房产证的证据。且根据相关法律规定，其公司作为房屋出卖人没有为被上诉人办理房产证的义务，只负有协助义务，且合同并未约定办理房产证的具体时间，因此不存在迟延办证的问题。二、双方在《商品房买卖合同》中对逾期办理大证的违约责任已进行了明确约定，原审判决不应在合同约定之外要求其公司自2017年2月1日起以房价款万分之零点五的标准按日赔偿被上诉人违约金，直至其公司将涉案房产证办理完毕之日止。三、如被上诉人要追究其公司逾期办理大证的违约责任，应另行起诉。同时，因被上诉人是通过按揭方式购买涉案房屋的，这里的“已付房价款”应理解为被上诉人支付的首付款与实际履行过程中的月供之和，不包括银行已经向其公司支付的价款。因为被上诉人与银行之间没有形成真正抵押关系，银行的付款是以其公司的担保为前提的。被上诉人不应以总房价款的1%来计算逾期办证违约金。上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
康喆辩称，一审法院判决公平合理，适用法律正确，请求维持。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，康喆与天宇公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，康喆用公积金贷款的付款方式支付了首付购房款339580元，剩余房款办理了公积金贷款手续。天宇公司也向康喆交付了房屋。现康喆以房屋至今未办房产证为由起诉要求天宇公司办理房产证并支付逾期办证违约金。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“…如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。天宇公司至今未在上述合同约定的期限内办理涉案房屋的产权手续，该行为构成违约，应按合同约定承担已付购房款1%的违约金。被上诉人已经向天宇公司支付了全部购房款439155元，现原审判决天宇公司按照已付房价款的1%承担4391.55元的逾期办证违约金正确，予以确认。对于被上诉人起诉要求天宇公司赔偿合同约定的已付购房款1%的违约金外，还应继续承担自2017年2月1日起至实际履行上述义务之日止的逾期违约金的理由，因双方在合同中明确对逾期办证违约金进行了约定，双方也选择了一次性的违约金支付方式，且双方在履行过程中未就逾期办证违约金的计算方式进行协商变更，现康喆起诉要求天宇公司支付自2017年2月1日起按房价款的日万分之三追加违约金，无合同约定，也无法律依据，该请求依法不予支持。原审判决对此认定不妥，应予纠正。天宇公司上诉要求驳回康喆的该项诉讼请求理由正当，应予采信。鉴于康喆已按照双方购房款的支付方式交纳了首付购房款及通过银行向天宇公司支付了按揭剩余款，原审判决对逾期办证违约金的计算方式按照已付购房款439155元认定并无不妥。天宇公司上诉认为其公司仅应办理涉案房屋产权大证的备案手续义务及已付购房款为首付款和已付月供之和的理由，证据不足，不予支持。综上，维持原审判决第一项，变更原审判决第二项。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初4745号民事判决第一项。
二、变更西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初4745号民事判决第二项为：陕西天宇实业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内协助康喆办理西安市航天经济技术开发区神舟三路239号天赐颐府第2幢1单元7层10705号房屋的所有权登记手续。
三、驳回康喆其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，康喆已预交，由陕西天宇实业投资有限公司承担。
二审案件受理费50元，陕西天宇实业投资有限公司已预交，由陕西天宇实业投资有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 徐琳茹
审判员 张秦生
审判员 王慧芳
二〇一七年四月十三日
书记员 孙静文