江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终1126号
上诉人（原审原告）：南昌迎宾家俱市场有限公司，住所地：江西省南昌市青云谱区。
法定代表人：谢罗家，董事长。
委托诉讼代理人：朱年根，男，1954年1月26日生，汉族，住江西省南昌市西湖区，系该公司员工。
委托诉讼代理人：李国荣，男，1961年10月6日生，汉族，住江西省南昌市东湖区，系该公司员工。
上诉人（原审被告）：张院华，男，1973年10月21日生，汉族，住江西省南昌市，
委托诉讼代理人：梁年萍，江西赣兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王奕聪，江西赣兴律师事务所实习律师。
上诉人南昌迎宾家俱市场有限公司因与上诉人张院华房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市青云谱区人民法院（2017）赣0104民初35号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人南昌迎宾家俱市场有限公司（下称迎宾家俱公司）的委托诉讼代理人朱年根、李国荣、上诉人张院华的委托诉讼代理人梁年萍、王奕聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
迎宾家俱公司的上诉请求为：1、请求依法改判被上诉人支付违约金20万元；2、撤销20万元押金应予返还的认定；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审既然查明被上诉人严重违约，判决解除合同，被上诉人退房，那么，被上诉人按合同约定支付违约金60万元是符合法律规定的，但原审以违约金过高为由调整为同期银行贷款利息支付违约金，明显过低；原审认定上诉人应返还20万元押金违反法定程序，这不属于本案的审理范围，上诉人与被上诉人均未提起押金的诉讼请求。
张院华的上诉请求为：1、撤销一审判决并予改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉及答辩的事实和理由：1、一审判决解除双方的租赁合同没有事实根据和法律依据，首先，上诉人虽部分迟延履行债务，但并没有拒绝履行，而是一直在履行债务；其次，根据双方的租赁合同，房屋漏水问题在一直没有得到解决的情况下，上诉人有权拒绝给付租金。2、一审判决上诉人腾退房屋并支付租金及房屋占用费缺乏法律依据，租赁合同第13条已明确约定了房屋漏水上诉人可拒绝给付租金，被上诉人不享有解除合同的权利，本案不存在腾退房屋的问题，即使是合同解除，但有关租赁房屋的装修及上诉人的巨额投入在本案中并没有得到解决，更何况本案尚还没有达到要解除合同的法律程度。
迎宾家俱公司辩称，张院华一直在拖欠租金，且张院华没有任何书面及口头形式告知我方房屋漏水，只是说因经营困难无法支付房租，其上诉理由不成立。
迎宾家俱公司向一审法院起诉请求：1、判令终止迎宾家俱公司与张院华2003年12月16日签订的《迎宾国际家具有限公司综合楼租赁合约》；2、判令张院华向迎宾家俱公司支付2016年12月前所欠租金193840元（并支付2016年12月后至其实际搬出房屋之日止的租金）；3、判决张院华向迎宾家俱公司支付违约金60万元；4、本案诉讼费用由张院华承担。
一审法院认定事实：2003年12月16日，以迎宾家俱公司为甲方，张院华为乙方，双方签订一份《迎宾国际家具有限公司综合楼租赁合约》约定：甲方将合资建筑的迎宾家具城南面一栋二层框架结构的综合楼租赁给乙方经营酒店；月租金为48000元，采取先交租金后使用的租赁方式，每月6号前乙方按时向甲方缴交租金；租赁年限从2004年5月1日至2020年2月28日止，从第三年开始以一万元每月为增减数（另外38000元租金不予递增），按每年国家公布的物价增减指数相应调整（参照八一麻纺织厂与迎宾家俱公司租金的增减数为准，合同有效期内递增总和不得超过一万元的20%）；自签订本合约起，甲方给乙方四个月的装修时间，如乙方在2004年5月1日未按时开业，甲方视同开业收取月租金；乙方在签订本合约的三天内，向甲方缴交五十万元的信誉保证金，该信誉保证金在乙方装修后期的二个月内，甲方分两次将三十万元返还给乙方，余下的二十万元信誉保证金自动转为给甲方的押金，该押金合约到期后退还乙方；甲方在合约年限内违约，赔偿乙方经济损失60万元，乙方在合约年限内违约，赔偿甲方经济损失60万元；甲方必须确保所出租房屋质量，如房屋出现倒塌，甲方必须承担一切责任，房屋楼顶如出现漏水，甲方在接到乙方报告后十天内必须维修完毕，如不维修乙方有权拒交房租，乙方在装修时不能破坏房屋的柱、梁，否则出现倒塌由乙方赔偿甲方一切损失。合同签订后，迎宾家俱公司按约将租赁物交付给张院华使用，张院华亦对租赁物进行了装修经营生泰酒店并支付租金给迎宾家俱公司。2006年，迎宾家俱公司因张院华拖欠租金诉至一审法院，经一审法院调解，张院华向迎宾家俱公司支付了232259元租金。2011年7月，张院华将租赁物重新装修经营好食汇大酒店。2012年，迎宾家俱公司又因张院华拖欠租金诉至一审法院，经一审法院判决，张院华向迎宾家俱公司支付了163060元租金。后张院华向迎宾家俱公司支付租金至2016年8月。2016年9月18日、2016年11月30日，迎宾家俱公司因张院华拖欠租金两次向其发函催缴租金。从2011月3月起租金调整为每月48460元，至迎宾家俱公司这次向一审法院起诉时租金仍为每月48460元。
另查明，迎宾家俱公司与案外人江西八一麻纺织厂签订《承包经营合同书》一份，约定由迎宾家俱公司承包江西八一麻纺织厂黄麻分厂的厂房和麻棉厂房总计18880平方米和相邻空地1860平方米、库房4728平方米和相邻空地2925平方米、江西八一麻纺织厂东侧现迎宾家俱广场的广场空地3154平方米，承包经营期限从2000年3月5日起至2020年3月5日止。
庭审中，张院华提出其租赁的房屋漏水并要求对漏水情况进行鉴定，但庭后其又放弃申请鉴定。
上述事实，有《迎宾国际家具有限公司综合楼租赁合约》、函告、网上银行电子回单、（2007）青民三初字第10号民事调解书、（2012）青民三初字第46号民事判决书、及迎宾家俱公司、张院华的当庭陈述在案佐证。
一审法院认为：迎宾家俱公司、张院华签订《迎宾国际家具有限公司综合楼租赁合约》后，双方均应按照约定履行相应义务，迎宾家俱公司将租赁物交付张院华使用，张院华亦应按约支付租金。张院华支付租金至2016年8月，故迎宾家俱公司要求张院华支付2016年9月至12月的租金应予支持，张院华应向迎宾家俱公司支付2016年9月至12月的租金为193840元（48460元/月×4月）。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。现张院华经迎宾家俱公司两次发函催告后，仍未支付其拖欠的租金，故迎宾家俱公司要求解除合同的诉求一审法院予以支持。2017年1月至张院华实际腾退房屋之日止其仍占有使用该房屋，故其应当按房屋租金标准向迎宾家俱公司支付房屋占有使用费。张院华已向迎宾家俱公司支付了20万元押金，合同解除后迎宾家俱公司应将该20万元押金退还给张院华。至于迎宾家俱公司主张的60万元违约金，张院华提出其租赁的房屋漏水，其提供的照片未显示拍摄时间，不能证明是该次诉讼所拍摄还是以前诉讼所拍摄，但《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。该60万元违约金过高，应予以调整，张院华拖欠2016年9月至12月的租金，一审法院确定张院华应自2016年9月1日起至2016年12月31日以每月租金48460元为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算向迎宾家俱公司支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第一百一十四条第二款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、解除南昌迎宾家俱市场有限公司与张院华于2003年12月16日签订的《迎宾国际家具有限公司综合楼租赁合约》。二、张院华自本判决生效之日起六十日内将位于南昌市青云谱区迎宾家具城南面一栋二层框架结构的综合楼腾退给南昌迎宾家俱市场有限公司。三、张院华自本判决生效之日起七日内支付南昌迎宾家俱市场有限公司房屋租金共计人民币193840元及自2017年1月至张院华腾退房屋日止按房屋租金标准计算的房屋占有使用费。四、张院华自本判决生效之日起七日内支付南昌迎宾家俱市场有限公司自2016年9月1日起至2016年12月31日以每月租金48460元为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算的违约金。五、驳回南昌迎宾家俱市场有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11738元，由张院华负担3738元,由南昌迎宾家俱市场有限公司负担8000元。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张院华提交如下证据：1、租金的给付凭证九张，证明2016年每个月给付租金，直至2016年12月上诉人张院华还向迎宾家俱公司给付了一笔租金；2、照片打印件四张，证明涉案租赁房屋的漏水状况。迎宾家俱公司质证认为，对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，上诉人虽然有交纳租金，但是一直在拖欠租金，8月份的租金到12月份才交完；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，张院华在楼上建筑了300平方的储油缸，储水孔长期在震动的情况下发生的漏水我方不会去维修并且我方要去追究对方的责任。我方在催讨租金的过程中张院华从来没有提出过房屋存在漏水，一审法院开庭时张院华才说房屋漏水的情况。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提供的证据1的真实性予以确认，上述证据证明张院华于2016年3月15日、5月3日、6月6日、6月30日、8月25日、10月8日、11月2日、11月29日、12月6日分别向迎宾家俱公司转账支付租金48460元、48460元、48460元、48460元、20000元、28460元、20000元、18460元、10000元，至2016年12月张院华才交清2016年8月的租金。证据2照片没有时间，也无法看出拍摄地点，被上诉人对其真实性亦提出异议，对其真实性本院不予认可。本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为：上列双方当事人签订的《迎宾国际家具有限公司综合楼租赁合约》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。本案中，上诉人张院华2006年、2012年两次因拖欠租金被上诉人迎宾家俱公司诉至一审法院，2016年8月后又开始拖欠租金，经迎宾家俱公司两次发函催告后，仍未支付拖欠的租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”的规定，迎宾家俱公司诉请解除合同，支付租金，理由正当，应予支持。关于违约金的计算问题，考虑到至起诉时止，张院华拖欠的租金为4个月，共计193840元，一审判决认为租赁合约约定的60万元违约金过高，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条规定，将违约金调整为自2016年9月1日起至2016年12月31日以每月租金48460元为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算并无不当，应予维持。关于押金问题，一审判决并未作出处理，但一审认定合同解除后迎宾家俱公司应将20万元押金退还给张院华并无不当，对上诉人迎宾家俱公司主张撤销20万元押金应予返还的认定的诉讼请求，本院不予支持。上诉人张院华主张因租赁房屋漏水其有权拒绝交纳租金，但未提供充分的证据证实，对其该项诉讼主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人迎宾家俱公司、张院华的上诉请求均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11738元，由上诉人南昌迎宾家俱市场有限公司承担5869元（已预交7300元，应退回1431元），上诉人张院华承担5869元（已预交11738元，应退回5869元）。
本判决为终审判决。
审判长 汪西菲
审判员 刘卫平
审判员 陈大奎
二〇一七年十月十九日
书记员 王佳蕾