北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京03民终5729号
上诉人（原审原告）：北京五环董芳体育健身俱乐部，住所地北京市西城区白广路二条甲1号103室。
法定代表人：董芳，总经理。
委托诉讼代理人：祝伟，北京北斗鼎铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王楠，北京北斗鼎铭律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：北京永铭世纪物业管理有限公司，住所地北京市西城区西单横二条59号1幢高登大厦五层5212号。
法定代表人：高洋，执行董事。
委托诉讼代理人：周娜，北京市证信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁珊，北京市证信律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：北京澳达永铭商务服务有限公司，住所地北京市昌平区天通苑北街道天通中苑G-1a号楼F4-01。
法定代表人：郭建军，执行董事。
委托诉讼代理人：肖占勇，男，1972年12月17日出生。
上诉人北京五环董芳体育健身俱乐部（以下简称五环俱乐部）、北京永铭世纪物业管理有限公司（以下简称物业公司）因与被上诉人北京澳达永铭商务服务有限公司（以下简称商务公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初36851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
五环俱乐部上诉请求：请求撤销一审判决第五项，依法改判物业公司、商务公司连带赔偿五环俱乐部经济损失8955000元，退还15333元房租；一、二审诉讼费由物业公司和商务公司承担。事实和理由：物业公司和商务公司擅自将租给五环俱乐部的房屋收回构成根本违约，给五环俱乐部造成了严重的经济损失，一审法院认定的物业公司的违约金不足以弥补五环俱乐部的损失；按照合同法规定，应当支持五环俱乐部的预期利益，即转租所获得的租金和向物业公司支付租金的差价，《报价单》系上海金吉鸟企业投资管理有限公司进行实地考察，且与五环俱乐部商讨多次，具备租赁合同的核心条款，双方确定的租金数额应作为认定五环俱乐部应物业公司和商务公司违约所造成损失的依据。商务公司是涉案房屋产权人也是实际受益人，商务公司委托物业公司进行管理，因商务公司和物业公司共同的违约行为导致合同无法继续履行，商务公司和物业公司应当承担连带责任。2017年4月21日上午公司已经和新的承租方通天阳光公司体育文化发展（北京）有限公司（以下简称通天阳光公司）签订了《房屋租赁协议》，商务公司和物业公司阻止五环俱乐部人员出入，事实上造成了五环俱乐部无法正常经营，物业公司和商务公司应当退还2017年4月21日之后的房租。
物业公司辩称，五环俱乐部损失的计算方式错误，报价书仅是要约邀请并非合同，不能作为损失的计算依据；物业公司并不构成违约，即使违约按照法律规定也不应当承担超过合同约定的违约金数额，报价书中的价格也并非五环俱乐部应获得的纯收益，2017年5月5日发出解除通知，但因五环俱乐部拒不腾退，所以5月10日收回，从5月11日作为退还剩余租金的时间节点正确。商务公司不是合同向对方，不应当承担责任。
商务公司辩称，同意物业公司的意见。
物业公司上诉请求：请求撤销一审判决第一项，改判驳回五环俱乐部违约金的诉讼请求，撤销一审判决第四项，依法改判物业公司给付五环俱乐部装修残值补偿款31722元；一、二审诉讼费由五环俱乐部承担。事实和理由：五环俱乐部规避合同签订的真实目的，恶意转租场地已构成违约，物业公司解除合同的行为符合合同约定，并不构成违约，不应当承担违约责任；按照最高院的司法解释，因承租人五环俱乐部违约导致合同解除，法院不应当支持五环俱乐部剩余租赁期内装饰装修残值损失，即使双方不存在违约的情形，应按照公平的原则分担剩余租赁期内装饰装修残值，五环俱乐部提供的证据表明现场仅存的装饰装修物远少于五环俱乐部提供的清单范围，另根据五环俱乐部自认的折损比例计算，仅存的装饰装修物的残值仅为31000元，一审法院判决100000元缺乏依据；五环俱乐部所述装修台球厅支出的费用，仅提供装饰装修合同而无其他付款凭证证明存在真实装修行为，一审法院仅依据装修合同就支持五环俱乐部的装修主张，属事实认定错误。
五环俱乐部辩称，合同中并没有约定不允许与第三人合作，五环俱乐部并没有整体转租，没有违法合同约定。2010年通天阳光公司就在此经营，物业公司和商务公司是知情的，水电费及取暖费大部分是通天阳光公司承担，物业公司和商务公司从交费凭证上应当是知道转租的事实，并未提出异议；一审中五环俱乐部提交的证据证明了五环俱乐部的装修损失，对物业公司和商务公司的残值计算方式不认可，涉案厂地有3000平米的面积，不可能仅用150000元装修，五环俱乐部提供了部分发票证明了部分装修损失，不存在台球厅无法使用的问题。
商务公司辩称，同意物业公司的上诉意见。
五环俱乐部向一审法院起诉请求：1.判令物业公司、商务公司给付原告违约金50000元；2.判令物业公司、商务公司退还原告自2017年4月1日至2017年6月30日期间的租金69000元；3.判令物业公司、商务公司退还原告履约保证金80000元；4.判令物业公司、商务公司赔偿原告装修费用（折损剩余价值）100000元，以及台球室装修及设计费72792元；5.判令物业公司、商务公司赔偿原告经济损失8955000元；6.诉讼费用由物业公司、商务公司负担。
一审法院认定事实：商务公司系北京市通州区杨庄北里13号楼-1层01号房屋的产权人，该房屋由商务公司委托物业公司经营管理。2010年2月11日，五环俱乐部与物业公司签订《天时名苑会所（地下部分）租赁协议》，约定：物业公司将北京市通州区×地下一层指定区域（建筑面积约为2720平方米）出租给五环俱乐部，用于经营健身休闲会所及相关业务；租赁期间为11年零6个月，承租起始日待双方以书面方式确定，并作为该协议之补充，自承租起始日起，物业公司给予五环俱乐部共计18个月的免租期；租金数额及付款日期在协议附件中详细约定；五环俱乐部未经物业公司书面认可，不得将上述房屋整体转租或整体出借给任何第三方经营，特别不得擅自取消羽毛球与游泳业务，否则物业公司有权终止租赁协议，五环俱乐部应当向物业公司承担违约责任；本协议自签署之日起生效，任何一方如违反协议之规定的行为，均将以50000元作为违约补偿金赔偿给另一方；租赁协议生效后，五环俱乐部如发生违反租赁协议之规定的行为，且拒不履行赔偿义务的，将视为五环俱乐部违约，并承担上述50000元违约赔偿金；租赁协议生效后，物业公司如单方违约终止本协议的，须赔偿五环俱乐部因装修已发生的费用及已售会员卡退卡的费用，并承担上述50000元违约赔偿金；五环俱乐部应当于该协议签订之日起7个工作日内交纳80000元作为履约保证金，经物业公司向五环俱乐部发出书面通知，五环俱乐部可将本保证金用于抵扣租金或任何应付费用。
后五环俱乐部与物业公司签订《天时名苑会所（地下部分）租赁协议补充协议》，对原租赁协议作出如下补充约定：涉案房屋起租日为2010年7月1日，且自该起租日起算18个月免租期，免租期于2011年12月31日截止，并于2012年1月1日开始起算租金；现五环俱乐部已经于涉案房屋中正常营业，视为物业公司已经依约将房屋交付至五环俱乐部。该补充协议另以附件形式，对涉案房屋自2012年1月1日起至2021年12月31日期间的租金数额及支付时间进行了约定。
上述协议签订后，物业公司依约将涉案房屋交付给五环俱乐部，五环俱乐部对涉案房屋部分面积进行装修后，自行经营羽毛球馆及台球厅。并与案外人尚体力动体育文化发展（北京）有限公司（以下简称尚体力动公司）签订《天时名苑会所（泳池及健身区域）租赁协议》及《补充协议》，约定：五环俱乐部将北京市通州区×地下一层指定区域（泳池及健身区域）租予尚体力动公司使用，用于经营游泳及健身相关业务，该场所总共建筑面积约为1900平方米；承租期间为五年零六个月，承租起始日为2011年10月1日。上述协议签订后，协议约定的场地被用于经营英派斯健身。后五环俱乐部于2013年9月30日与通天阳光公司体育文化发展（北京）有限公司（以下简称通天阳光公司）签订《〈天时名苑会所（泳池及健身区域）租赁协议〉之补充协议（2）》，对五环俱乐部与尚体力动公司签订的《天时名苑会所（泳池及健身区域）租赁协议》进行了补充约定。经审核双方提供的证据及庭审过程中当事人所陈述内容，英派斯健身实际由通天阳光公司经营。
2016年4月28日，五环俱乐部与物业公司签订《补充协议》，约定：经双方协商，自2016年7月1日起，涉案房屋租金标准上涨，具体租金金额及支付时间以附件明细表为准；将原合同约定的“物业公司应保证五环俱乐部正常经营环境不受干扰”修改为“物业公司应保证五环俱乐部正常经营环境不受干扰，但因重大、紧急危害公共安全事件或政府行为除外”；将原合同约定的违约条款增加一条“该罚金与本合同其他约定违约金同时适用”。该《补充协议》另以附件形式，对涉案房屋自2016年7月1日起至2021年12月31日期间的租金数额及支付时间重新进行了约定。
2017年2月28日，北京市工商行政管理局通州分局永顺工商所向通天阳光公司发出《行政提示书》，载明：因通天阳光公司承租的涉案房屋场地将于2017年3月31日到期，故提示该公司及时通过多种途径告知会员办理退卡退费等相关手续，以免造成群诉群访事件的发生。
2017年3月20日，物业公司向涉案房屋所在地的属地派出所出具《承诺函》，载明：因近期在天时名苑会所内发生多名会员聚集并报警事件，故向公安机关承诺积极努力配合公安机关工作，尽最大努力协调各方关系，维护会所内正常经营秩序。
2017年3月，五环俱乐部与案外人北京晟悦琪天建筑装饰工程设计有限公司签订《装饰工程施工合同》，约定由该公司对涉案房屋内的办公区、办公室及台球厅等部位进行装修，并对部分电气工程进行改造。该工程于2017年4月2日竣工，五环俱乐部共计支出装修改造费用47792元。
2017年3月15日，五环俱乐部与案外人北京尚东广告有限公司签订《董芳运动VI项目设计合同》，约定由该公司对五环俱乐部进行VI整体策划、平面设计，并支付设计费25000元。
2017年4月5日，物业公司作出《关于依法解除〈天时名苑会所（地下部分）租赁协议〉的通知》，并送达给五环俱乐部。该通知载明：五环俱乐部在未告知并获得物业公司同意的前提下，擅自将涉案房屋中1900余平方米的面积转租给尚体力动公司经营英派斯品牌，后经物业公司了解，英派斯品牌的实际经营主体为通天阳光公司；2017年3月，全国两会期间，因五环俱乐部与尚体力动公司就涉案房屋转租问题产生争议，致使在全国两会期间发生多次群体聚集维权事件，造成了严重恶劣的社会影响；通天阳光公司于涉案房屋经营期间，发生游泳池顾客溺水死亡的严重安全事件，故基于上述事实，五环俱乐部的行为已经严重违反了双方合同约定，构成根本违约，故决定自即日起解除其与五环俱乐部签订的《天时名苑会所（地下部分）租赁协议》，限定五环俱乐部在七日内将全部物品搬离，并腾退涉案房屋。
2017年4月21日，商务公司与通天阳光公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋重新出租给通天阳光公司。通天阳光公司对涉案房屋部分部位进行了重新装修，并继续用于经营英派斯健身。经庭后核实，五环俱乐部使用涉案房屋期间的部分装修以及设备、设施现仍由通天阳光公司实际使用，五环俱乐部于2017年4月装修的台球厅现已被拆除。
2017年5月5日，物业公司作出《关于依法解除〈天时名苑会所（地下部分）租赁协议〉后续处理问题的通知》，并送达给五环俱乐部。该通知载明：物业公司已于2017年4月1日与五环俱乐部解除了《天时名苑会所（地下部分）租赁协议》，并于2017年4月5日通知五环俱乐部，因五环俱乐部仍未腾退涉案房屋，故告知五环俱乐部应于2017年5月8日前自行搬离并与物业公司交接，逾期不搬离，视为五环俱乐部放弃相应权利。
2017年5月10日，物业公司自行将涉案房屋收回。
2017年6月15日，物业公司再次作出《关于依法解除〈天时名苑会所（地下部分）租赁协议〉后续处理问题的通知》，载明：因五环俱乐部拒不腾退涉案房屋，故物业公司已经将五环俱乐部于涉案房屋内的物品进行清理并妥善存放，并要求五环俱乐部与物业公司联系，自行搬离相关物品，领取五环俱乐部已经交纳的剩余租金69000元、押金80000元以及结算其他费用。
另查，五环俱乐部已经向物业公司支付涉案房屋自2017年4月1日至2017年6月30日期间的租金69000元，并已经向物业公司支付履约保证金80000元。庭审过程中，物业公司同意退还五环俱乐部未实际使用涉案房屋期间的租金。同时，物业公司主张五环俱乐部支付的80000元履约保证金已经抵扣合同履行过程中，五环俱乐部应当支付的部分费用，故不同意退还该履约保证金，但物业公司并未就其该项主张提供相应的证据。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，五环俱乐部与物业公司签订的《天时名苑会所（地下部分）租赁协议》及相应的补充协议系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，系属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。根据上述合同约定，五环俱乐部未经物业公司书面认可，不得将上述房屋整体转租或整体出借给任何第三方经营。因五环俱乐部转租给尚体力动公司的部分涉案房屋建筑面积约为1900平方米，并非合同约定的将涉案房屋整体转租或整体出借，故物业公司据此要求解除合同的理由不成立，物业公司于2017年5月10日自行将涉案房屋收回系其单方终止合同的行为，应属违约。
根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，根据五环俱乐部与物业公司签订的《天时名苑会所（地下部分）租赁协议》及相应补充协议的约定，租赁协议生效后，物业公司如单方违约终止该协议的，须承担50000元违约赔偿金。因物业公司于2017年5月10日自行将涉案房屋收回系属于单方终止合同的违约行为，故对于五环俱乐部要求物业公司赔偿其违约金的诉讼请求，法院予以支持。
一审庭审过程中，物业公司同意退还五环俱乐部未实际使用涉案房屋期间的租金，法院对此不持异议。
根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案庭审过程中，物业公司主张五环俱乐部支付的80000元履约保证金已经抵扣合同履行过程中，五环俱乐部应当支付的部分费用，故不同意退还该履约保证金，但物业公司并未就其该项主张提供相应的证据，相应不利后果应当由物业公司承担，其应当将履约保证金退还五环俱乐部。故对于五环俱乐部要求物业公司退还其履约保证金的诉讼请求，法院予以支持。
根据五环俱乐部与物业公司签订的《天时名苑会所（地下部分）租赁协议》及相应补充协议的约定，租赁协议生效后，物业公司如单方违约终止该协议的，须赔偿五环俱乐部因装修已发生的费用。因物业公司单方违约终止上述协议，故应当向五环俱乐部赔偿其因装修涉案房屋发生的费用。经核查五环俱乐部提供的装修支出明细以及被告庭后提交的涉案房屋装修现状，法院认为，五环俱乐部与物业公司签订的《天时名苑会所（地下部分）租赁协议》约定的租赁期限为11年6个月，双方合同实际履行期限为7年3个月，故对于五环俱乐部因装修涉案房屋支出的费用，应当按照双方合同约定的履行期间予以摊销，对于合同尚未实际履行期间的应摊销部分，应当由物业公司赔偿五环俱乐部。经核算，五环俱乐部要求物业公司赔偿的装修费用数额100000元不超过双方合同尚未实际履行期间装修费用的应摊销部分，故对其该项诉讼请求，法院予以支持。此外，因涉案房屋内的台球厅系五环俱乐部于2017年4月重新装修，该房屋于2017年5月10日即被物业公司自行收回，故对于五环俱乐部因装修台球厅支出的费用47792元，法院予以支持。对于五环俱乐部主张的VI项目设计费，经法院核查《董芳运动VI项目设计合同》内容，该VI项目设计并非与涉案房屋直接相关，故对于其该项诉讼请求，法院不予支持。
根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。庭审过程中，五环俱乐部提供北京金吉鸟健身服务有限公司（以下简称金吉鸟公司）于2017年4月10日出具的《报价书》以及涉案房屋附近地区房屋租赁市场价格等证据，以证明其主张的经济损失数额为8955000元。其中，该《报价书》载明：金吉鸟公司愿以每年2200000元的租金标准承租涉案房屋羽毛球馆以外的部分，该报价一个月内有效。对此，法院认为：上述《报价书》载明的内容系金吉鸟公司表示愿意以每年2200000元的租金标准承租涉案房屋，但该《报价书》并非其与五环俱乐部之间签订的合同，金吉鸟公司最终能否承租涉案房屋以及租金标准、租赁期间等核心条款仍存在不确定性，且截止五环俱乐部提起本案诉讼时，该《报价书》载明的报价已经失效；经济损失应当在经营收入扣除相关经营成本后才可视为五环俱乐部可以获得的利益，但本案中，五环俱乐部主张的经济损失计算方式为其以每年2200000元的租金标准转租涉案房屋取得的租金总额与其应当向物业公司支付的租金总额之间的差价，未扣除固定资产投入等相关经营成本，明显有悖常理；五环俱乐部要求的经济损失系其转租涉案房屋的利益，该利益明显属于超过物业公司在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。综上，对于五环俱乐部主张的经济损失，法院难以支持。
对于五环俱乐部要求商务公司承担相应责任的诉讼请求，法院认为，合同具有相对性，合同内容应仅对合同当事人发生效力，因商务公司与五环俱乐部之间不存在合同关系，故其该项诉讼请求，于法无据，法院不予支持。
综上所述，故五环俱乐部要求物业公司给付其违约金、退还租金及履约保证金并赔偿其装修费损失的诉讼请求合理，证据充分，对其合理部分，法院予以支持；过高部分，法院不予支持；五环俱乐部要求物业公司给付其经济损失的诉讼请求，依据不足，法院不予支持；五环俱乐部要求商务公司承担相应责任的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。
据此，一审法院于2018年2月28日判决：一、物业公司给付五环俱乐部违约金五万元，于判决生效之日起七日内执行清；二、物业公司退还五环俱乐部北京市通州区杨庄北里13号楼-1层01号房屋自二〇一七年五月十一日起至二〇一七年六月三十日止的租金三万八千三百三十三元，于判决生效之日起七日内执行清；三、物业公司退还五环俱乐部履约保证金八万元，于判决生效之日起七日内执行清；四、物业公司赔偿五环俱乐部北京市通州区杨庄北里13号楼-1层01号房屋装修损失费十四万七千七百九十二元，于判决生效之日起七日内执行清；五、驳回五环俱乐部的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，五环俱乐部与物业公司签订的《天时名苑会所（地下部分）租赁协议》及天时名苑会所（地下部分）租赁协议补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。协议约定，五环俱乐部未经物业公司书面认可，不得将上述房屋整体转租或整体出借给任何第三方经营，特别是不得擅自取消羽毛球与游泳业务，否则物业公司有权终止租赁协议，五环俱乐部应当向物业公司承担违约责任。物业公司主张因五环俱乐部擅自转租构成违约，故向五环俱乐部发出解除通知并收回房屋合法，对此本院认为，五环俱乐部并未将租赁房屋整体转租或者整体出借，依据本院查明的事实，五环俱乐部自行经营羽毛球馆及台球厅，次承租人尚体力动公司经营游泳和健身相关业务，故五环俱乐部并未构成违约。物业公司在五环俱乐部未构成违约的情况下，下达的解除通知，并不具有合同解除的效力，物业公司单方要求解除合同及收回涉案房屋的行为构成违约应当承担违约责任。
对于五环俱乐部主张依据《报价书》计算损失的问题，报价单仅系通天阳光公司就租赁涉案房屋向五环俱乐部出具的单方租赁意向，并非其与五环俱乐部之间签订的合同，金吉鸟公司最终能否承租涉案房屋以及租金标准、租赁期间等核心条款仍存在不确定性，且截止五环俱乐部提起本案诉讼时，该《报价书》载明的报价已经失效。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，守约方可以请求赔偿的损失包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。五环俱乐部要求的经济损失系其转租涉案房屋的利益，该利益明显属于超过物业公司在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故五环俱乐部的该项主张，本院不予支持。
关于五环俱乐部主张的装修损失的问题，因物业公司单方违约终止上述协议应当承担剩余租赁期的装饰装修的损失，一审法院经核实五环俱乐部提供的装修支出明细以及物业公司庭后提交的涉案房屋装修现状，认定五环俱乐部主张赔偿的装修费用100000元并未超过物业公司应当赔偿的装饰装修的损失，故对于五环俱乐部的该部分装饰装修的损失，本院予以支持，对于台球厅的装修，五环俱乐部于2017年4月重新装修，于2017年5月10日被物业公司收回，故对于五环俱乐部就装修台球厅支付的费用47792元，本院予以支持。
关于五环俱乐部要求商务公司和物业公司承担连带责任的主张，五环俱乐部和物业公司签订的租赁合同明确约定了权利义务，亦明确了违约责任，该内容仅能约束该合同主体，故五环俱乐部该项主张缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，五环俱乐部、物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80634元，由北京五环董芳体育俱乐部负担74592元（已交纳），北京永铭世纪物业管理有限公司负担6042元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
审 判 员 张玉娜
审 判 员 石 煜
二〇一八年四月二十六日
法官助理 孟 磊
法官助理 温 迪
书 记 员 左 爽