＼n北京市第一中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）一中民终字第846号＼n上诉人（原审被告）杜军学，男，1973年8月18日出生。＼n被上诉人（原审原告）北京诚智慧中物业管理有限公司，住所地北京市海淀区杏石口路55号二层203室。＼n法定代表人梁建，董事长。＼n委托代理人付明浩，北京市君泰律师事务所律师。＼n上诉人杜军学因与被上诉人北京诚智慧中物业管理有限公司（以下简称诚智慧中物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第10217号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杜军学，被上诉人诚智慧中物业公司之委托代理人付明浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n诚智慧中物业公司在原审法院诉称：诚智慧中物业公司受北京东亚信鸿国际会展中心有限公司的委托，自上北创业中心项目之首位业主办理房屋交接手续之日起为该项目提供物业管理服务，并签订了《上北创业中心（东亚上北中心）前期物业服务合同》。合同约定物业服务费的价格为办公1.68元／平方米／月，业主逾期交纳物业服务费的，物业公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之三作为滞纳金。诚智慧中物业公司自入住小区后，履行了物业服务义务。杜军学居住于东亚上北中心某室，房屋面积为84.93平方米。自2010年7月10日起，杜军学未向诚智慧中物业公司交纳物业管理费和生活垃圾清运费，经诚智慧中物业公司多次催要未果。现诚智慧中物业公司为维护其合法权益，起诉至法院，请求判令杜军学给付：1、物业费5136.60元、生活垃圾清运费90元；2、2010年7月10日至2012年10月31日的滞纳金738元；3、承担本案诉讼费。＼n杜军学在原审法院辩称：1、诚智慧中物业公司的主体不适格，与杜军学签订物业服务合同并提供物业服务的公司是北京房修一物业管理有限公司，诚智慧中物业公司与杜军学之间不存在物业服务合同关系；2、诚智慧中物业公司提供的多项物业服务不达标。小区内存在绿化缺失，环境卫生不达标，大厦没有专人值守，进出车辆未进行有效的管理，消防设施损坏无人修理，也未组织过消防演习，电梯没有进行定期维修维护，保安服务不到位等情况；3、小区内的停车收费收益都被物业公司占用，没有返还给业主。＼n原审法院经审理查明：杜军学系东亚上北中心某室的业主，物业类型为办公，房屋建筑面积为84.93平方米。2007年7月31日，北京东亚信鸿国际会展中心有限公司（甲方）与北京房修一物业管理有限公司（乙方）签订《上北创业中心（东亚上北中心）前期物业服务合同》，合同约定，物业服务费价格为办公1.68元／平方米／月，商业1.98元／平方米／月，由乙方按年向业主收取。2009年7月10日，北京房修一物业管理有限公司（乙方）与杜军学（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定物业服务费由乙方按1.68元／建筑平方米／月向甲方收取，物业管理服务费总额为1712.20元／年。2009年4月6日，北京房修一物业管理有限公司（甲方）与北京房修一慧中物业管理有限责任公司（乙方）签订《公司整合协议》，约定甲方所属的第九分公司整体并入乙方，并入后九分公司所负责的东亚上北创业中心等项目物业管理业务管辖权划归乙方。此后，北京房修一物业管理有限公司向北京东亚信鸿国际会展中心有限公司发出《关于变更合同主体的函》，北京东亚信鸿国际会展中心有限公司复函要求在征询业主及建委等相关部门意见后，依照国家法律规定办理相关手续。2010年2月10日，北京房修一慧中物业管理有限责任公司开始管理东亚上北中心物业项目。杜军学未交纳2010年7月10日至2013年7月9日的物业服务费以及生活垃圾清运费。＼n另查，2010年3月31日，经北京市工商行政管理局海淀分局核准，北京房修一慧中物业管理有限责任公司名称变更为北京诚智慧中物业管理有限公司。＼n原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。诚智慧中物业公司虽未与杜军学签订书面物业服务合同，但诚智慧中物业公司实际为杜军学提供了物业服务，杜军学亦实际享受了诚智慧中物业公司提供的物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系。杜军学提出与其签订物业服务合同的是北京房修一物业管理有限公司，诚智慧中物业公司并非适格主体的辩解意见，法院认为，诚智慧中物业公司与北京房修一物业管理有限公司之间划拨东亚上北创业中心项目的物业管理权的行为违反相关法律规定，诚智慧中物业公司依据《上北创业中心（东亚上北中心）前期物业服务合同》以及《前期物业服务合同》要求杜军学支付相关费用缺乏依据，但诚智慧中物业公司已经提供了事实服务，杜军学作为小区内的业主，在接受了诚智慧中物业公司的事实服务之后，应当向诚智慧中物业公司交纳物业服务费和生活垃圾清运费，故对于杜军学的该项辩解意见法院不予采信。关于物业服务费的收费标准的确定，物业服务收费的标准一般为两种，即市场调节价和政府指导价。杜军学所居住的房屋不属于按政府指导价收取物业费的范围，故应当按照市场调节价确定物业费的收取标准，法院参照同类物业服务项目收费标准以及本案具体情况酌情予以确定。杜军学提出诚智慧中物业公司提供的物业服务不到位的主张，法院认为，小区内绿化面积缺失等问题是由多种原因造成的，诚智慧中物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故此诚智慧中物业公司主张滞纳金的诉讼请求，法院不予支持；但没有证据证明，诚智慧中物业公司履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于杜军学拒绝交纳物业费的辩解意见，本院不予采信。杜军学可以在交纳物业费后要求诚智慧中物业公司履行相关义务，诚智慧中物业公司应就存在的问题予以改正，不断提高服务水平。杜军学提出的停车费收益的问题涉及全体业主的共同权益，应当另行解决。＼n另指出，物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动的向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。现诚智慧中物业公司起诉，要求杜军学支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，法院对其合理部分予以支持，过高部分不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、被告杜军学给付原告北京诚智慧中物业管理有限公司二〇一〇年七月十日至二〇一三年七月九日的物业服务费五千一百三十六元五角七分、生活垃圾清运费九十元，共计五千二百二十六元五角七分，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告北京诚智慧中物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n判决后，杜军学不服原审法院判决，向本院提起上诉称：杜军学与诚智慧中物业公司没有任何书面合同，北京房修一物业管理有限公司违法转包无效，杜军学不接受诚智慧中物业公司的物业服务，故法院依据合同法第109条判决杜军学缴纳物业费是错误的。其次，物业费支付标准缺乏法律依据。涉案小区物业费每月每平米1.68元，此标准系诚智慧中物业公司与北京房修一物业管理有限公司签订物业合同中约定的标准，故此标准并不能约束业主。诚智慧中物业公司物业服务存在严重的问题，具体包括：小区地下室出租，侵占地面停车费，北门未修复，部分公共设施损害，保安人数不够，绿化服务不合格，小区很多处有垃圾、楼道脏，采用冷暴力收取物业费，没有消防安全演练。综上，请求二审法院撤销原审法院判决，依法改判。＼n诚智慧中物业公司答辩称，同意原审法院判决，坚持原审审理中的相关陈述。＼n本院经开庭审理，核对相关证据后认为，原审法院认定事实正确。二审审理中，应法庭要求，诚智慧中物业公司提交了其持有的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，其上载明诚智慧中物业公司自2009年5月22日取得一级资质等级。诚智慧中物业公司为证明其已代交涉案小区的垃圾清运费，提交了下列证据：证据一、《垃圾托运协议》，证明诚智慧中物业公司将东亚上北1500户的生活垃圾托运委托给北京市昌平区回龙观市政管理所，时间为：2010年7月27日至2014年7月26日；证据二、垃圾清运费的发票凭证，证明诚智慧中物业公司在上述协议约定期间，向北京市昌平区回龙观市政管理所支付了涉案小区的垃圾清运费。杜军学对资质证书的真实性不持异议，但认为此资质证书不能证明诚智慧中物业公司2010年接管小区时具有资质；对《垃圾托运协议》的真实性认可，但认为此协议只委托了1500户业主，不能反映小区全体业主的垃圾清运费用缴纳情况。同时，杜军学表示没有其他公司或部门要求其缴纳垃圾清运费。对地下室违法出租问题，杜军学未提交相关证据证明出租主体。＼n上述事实，有双方当事人的当庭陈述、《上北创业中心（东亚上北中心）前期物业服务合同》、《前期物业服务合同》、名称变更通知、《关于变更合同主体的函》、《关于变更合同主题有关问题的回复函》、资质证书、《公司整合协议》、办理结果通知书、情况说明、照片、垃圾托运协议、资质证书、发票等证据材料在案佐证。＼n本院认为：物业管理企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，物业管理企业可以要求业主交纳相应的物业服务费用。根据本案查明的相关事实，诚智慧中物业公司实际为涉案小区提供了物业服务，业主杜军学以双方不存在书面合同关系为由拒交物业费，本院不予采纳。就物业费收费标准问题，因涉案小区为办公物业类型，应执行市场调节价，原审法院在考察涉案小区类型及本案具体情况后确定物业费的收费标准，并无不当。就物业服务质量问题，原审法院已指出存在一定瑕疵，但此瑕疵仍不足以构成根本违约，对杜军学以服务质量存在问题要求减免物业费的请求，本院不予支持。另，由于涉案小区系办公类型的物业，如创造一个人人满意的居住环境，既需要物业公司勤勉地履行物业管理服务，也需要全体业主遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，共同创造一个文明、有序的社区环境。＼n综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。杜军学的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审案件受理费二十五元，由杜军学负担（本判决生效后七日内交纳）。＼n二审案件受理费五十元，由杜军学负担（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长张永钢＼n代理审判员白云＼n代理审判员王玲芳＼n二〇一四年二月二十日＼n书记员刘佳