广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终2768号
上诉人（原审原告）：雷丽娜，女，1973年4月27日出生，香港特别行政区居民，现住澳门特别行政区。
委托诉讼代理人：谭伟华，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韦思达，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告)：中山市益铨房地产发展有限公司。住所地广东省中山市坦洲镇金源路**号百花园**号商铺。
法定代表人：陈惠嫦，该公司经理。
委托诉讼代理人：占昌狮，广东亚太时代律师事务所律师。
委托诉讼代理人：缪亚峰，广东亚太时代律师事务所律师。
上诉人雷丽娜因与被上诉人中山市益铨房地产发展有限公司（以下简称益铨公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法坦民一初字第395号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
雷丽娜上诉请求：撤销一审判决，改判支持雷丽娜的诉讼请求。事实和理由：一、双方当事人的行为表明雷丽娜购买的商铺是中山市坦洲镇金源路33号百花园132卡（号）商铺。2013年9月30日，双方当事人签订了商品房认购书，约定益铨公司将位于中山市坦洲镇金源路33号百花园132卡（号）商铺出售给雷丽娜。2013年10月19日，双方签订了商品房买卖合同，雷丽娜如约付清了房款及税款。2013年10月31日，益铨公司将上述商铺交付雷丽娜。直至2015年3月，雷丽娜一直合法占有、出租上述商铺，并正常缴纳水电费及物业管理费。益铨公司在长达一年半的时间里并未对上述商铺的权属提出异议，双方的行为表明双方已对上述商铺的物权变动达成合意。商铺门牌号码的变更不能成为影响上述商铺已交付的事实。因益铨公司的原因致使商品房买卖合同上载明的商铺与实际交付商铺不一致，不能影响物权变动已形成合意的效力。二、一审法院直至2015年11月26日才进行现场调查，对雷丽娜不公平。
益铨公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回雷丽娜的上诉请求。
一审法院认定事实：2013年9月7日，雷丽娜与益铨公司的代理人张娅签订百花小镇商铺买卖意向书，该意向书以张娅为出让方（甲方），以雷丽娜为受让方（乙方），约定：乙方向甲方购买位于坦洲镇金源路33号百花小镇10栋132号地铺，建筑面积63.99㎡；成交价为216.8万元，其中首期款为60万元，第二期楼款为156.8万元；乙方知悉并同意在签署购房合同时合同价为1614531元，差价553469元须及时以现金或者银行转账的方式付清。9月26日，双方又签订了一份买卖意向书，该意向书的格式及与上一份意向书基本一致，首期款为40万元，第二期楼款为116.8万元，雷丽娜当日按意向书的约定支付了60万元作为定金。9月30日，雷丽娜与益铨公司签订了商品房认购书，该认购书载明物业为百花园10幢11卡132铺，建筑面积为63.99㎡，套内面积为62.95㎡，成交价为1614531元，雷丽娜于即日一次性付清了房款，益铨公司开具的收据上载明是百花园10幢11卡132号铺。10月19日，雷丽娜与益铨公司签订了中山市商品房买卖合同，该合同上载明买卖的商品房位于坦洲镇金源路33号百花园10幢11卡商铺，建筑面积为63.99㎡，套内面积为62.92㎡，双方还办理了合同的登记备案以及公证手续。12月6日，雷丽娜缴纳了百花园10幢11卡商铺的契税、商业、金融、信息等税费共计48435.93元。2014年7月15日，雷丽娜的委托人代领了百花园132卡商铺的钥匙，并将该商铺出租给余建华，租赁期限为5年，从2014年8月23日至2019年8月22日，双方签订的租赁合同上载明出租的商铺为百花园第10栋11卡132商铺，出租收费面积为63.99㎡。2014年12月3日，雷丽娜与涉案商铺的物业管理公司珠海葆力物业管理有限公司签订前期物业管理服务合同，约定提供物业服务事宜，该份前期物业管理服务合同上记载的房产位置为百花园10栋11单元132号，建筑面积63.99㎡。2015年3月31日及2015年5月12日，益铨公司向百花园132卡商铺的租户余建华发出通知，主要内容为该商铺至今尚未卖出，是雷丽娜错把商铺租出，要求余建华向益铨公司交租，否则于5月30日停水停电，余建华因此拒绝向雷丽娜交租金。雷丽娜遂诉至一审法院，请求判令：1.确认位于中山市坦洲镇金源路33号百花园132卡商铺归雷丽娜所有；2.益铨公司协助雷丽娜将中山市坦洲镇金源路33号百花园132卡商铺的物权转移登记办理至雷丽娜名下；3.益铨公司停止一切针对雷丽娜所有的位于中山市坦洲镇金源路33号百花园132卡商铺物权的妨害行为，包括但不限于发函给承租人，干扰雷丽娜收取租金、停止供水供电等。
一审诉讼期间，一审法院就位于中山市坦洲镇金源路33号百花园小区门牌编号变更的情况，发函到中山市坦洲公安分局进行咨询，该局回复：关于百花园小区于2014年4月11日在坦洲公安分局提交变更房屋号、商铺号、车房号的确认材料属实与分局存档材料一致，其中原地址百花园10幢11卡变更后地址为百花园130卡，原地址百花园10幢9卡变更后地址为百花园132卡。对于涉案百花园小区7幢与10幢的权属问题，一审法院发函向中山市国土资源局咨询，该局复函：2014年5月22日，涉案的百花园小区7幢和10幢办理了商品房初始登记，并核发了商品房产权权属证明书，权属证明书登记显示百花园130卡建筑面积为63.99㎡，买方姓名为雷丽娜，而百花园132卡建筑面积为111.31㎡，没有买方姓名。
一审法院于2015年11月26日组织双方当事人到现场查看商铺的外观以及水电表的情况，现场情况反映百花园132卡商铺的水电表仍在运作，目前该商铺做经营烤鱼用途。
一审法院再查明，截至2015年12月31日，位于中山市坦洲镇金源路33号10幢9卡（现权属座落：金源路33号百花园132卡）商铺尚未办理合同备案登记。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据上述规定可知，不动产物权变动需经登记才发生法律效力，尚未办理房屋登记的，买受人享有的仍是债权，而不是物权，房屋权属的认定与买受人是否支付全款、占有房屋、甚至是否存在过错无关。涉案房屋属一般性商品房，不属于不需要依法登记即可获得物权效力的例外规定，因此对于雷丽娜请求确认位于中山市坦洲镇金源路33号百花园132卡（号）商铺为其所有的诉讼请求，一审法院不予支持。
我国法律采取的是债权形式主义物权变动模式，基于法律行为产生的不动产物权变动效力是由合意和登记双重法律事实决定的。合意是依法律行为变动物权的基础，登记是完成物权变动的过程；合意是登记的前提和依据，登记是合意履行的程序和结果；没有有效合意的登记是错误登记，应当予以撤销或更正，没有登记的有效合意产生的只是债权，不能产生物权变动效果。本案争议的焦点为雷丽娜与益铨公司购买商铺的合意指向的标的物是百花园130卡商铺还是百花园132卡商铺。在本案中，无相关证据能直接证明双方在购买现场看的究竟是哪间商铺，只能通过客观审核现有证据，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力以及证明力大小进行判断。
首先，雷丽娜与益铨公司买卖商铺共签订了三份协议，先后分别为商铺买卖意向书、认购书以及中山市商品房买卖合同，该三份协议对买卖商铺的表述依次为：百花小镇10栋132号地铺、百花园10幢11卡132铺以及百花园10幢11卡商铺，虽然一直没有出现“130”的字样，但在最后签订的中山市商品房买卖合同中已经没有了“132”的字样，而“10幢11卡”的字样在后两份协议中是一直延续的，可以认定双方对于买卖10幢11卡商铺是达成了合意的。而根据日常生活经验分析，当事人前后签订的几份协议有出入的情况下，通常以最后签订的协议为当事人的最终意思表示。其次，商铺买卖意向书、认购书以及中山市商品房买卖合同以及各种书面证据均显示购买商铺的面积实际为63.99㎡，由此可推断购买60多方的商铺也是双方当事人的合意，况且在最后签订的中山市商品房买卖合同中附件一房屋平面图中亦准确标识了10幢11卡商铺的位置及结构，上面显示的10幢11卡商铺呈不规则的四边形，而10幢9卡商铺呈规则的四边形，在位置、结构以及面积均存在重大差异的情况下，雷丽娜一直强调其购买时观看的就是10幢9卡（即现百花园132卡）商铺于常理不合，亦缺乏事实依据。再者，益铨公司在2014年4月14日变更了门牌号的情况下，仍委托物管公司在2014年7月15日将百花园132卡商铺房屋钥匙交付雷丽娜占有使用，对该委托事务履行不当的后果益铨公司的确存在过失，但不能因此就得出双方就买卖百花园132卡商铺达成买卖合意的结论。综上，雷丽娜请求益铨公司将中山市坦洲镇金源路33号10幢9卡（现权属座落：金源路33号百花园132卡）商铺的产权转移登记至其名下的请求缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。
一审法院于2015年11月26日组织双方当事人到现场查看商铺的外观以及水电表的情况，现场情况反映百花园132卡商铺的水电表仍在运作，目前妨害的事实并不存在，故对雷丽娜主张排除妨害的诉讼请求以及先予执行的申请均不予支持。因房屋交付错误而引起的其他纠纷，双方可在分清过错的基础上另行解决，本案不作一并处理。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决：驳回雷丽娜的诉讼请求。案件受理费19331元（雷丽娜已预交），由雷丽娜负担。
本院二审期间，雷丽娜围绕上诉请求依法提交了证据：照片。本院组织当事人进行了质证，益铨公司对照片的真实性、合法性均确认，但对其关联性不予确认。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：雷丽娜二审提交的大多数照片与双方当事人在一审期间提交照片的内容一致，不属于新证据。同时，雷丽娜提交的电表照片可见132卡商铺的电表仍在正常使用，130卡商铺电表则被拆除。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。双方签订的涉案合同为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。双方均应按合同约定履行各自所负义务。本案二审主要争议焦点是双方当事人达成交易合意的标的物究竟是××号商铺还是132号商铺。
雷丽娜主张双方达成交易合意的标的物为百花园132卡商铺，理由是双方签订的认购书载明其认购的商铺为百花园132卡（号）商铺。因涉案小区商铺及住宅的门牌号码曾发生变动，故可能存在初始登记门牌号码与嗣后正式登记的门牌号码不一致的情况。因此，要探究双方当事人交易的商铺究竟是现在登记的××卡商铺还是百花园132卡商铺，需考量双方交易的过程及交易形成的资料所载明的相关内容。从双方交易的过程可知，雷丽娜在购买涉案商铺前曾数次前往益铨公司签订意向书、认购书及商品房买卖合同。而涉案商铺的交易价格达一百六十多万元，雷丽娜作为购房者，其在多次前往益铨公司洽购涉案商铺时应已对涉案商铺的情况有较为全面和详细的了解。根据双方签订的意向书、认购书、商品房买卖合同载明的内容可知，双方一直明确约定交易的商铺的建筑面积为63.99㎡。同时，双方签订的商品房买卖合同所附房屋平面图显示双方交易的商铺呈不规则的四边形。而百花园现登记的132卡商铺的建筑面积为111.31㎡，平面呈规则的四边形。若双方交易的商铺确为现百花园132卡商铺，雷丽娜作为购房者，其不可能不知晓其拟购买商铺的实际情况与双方订立合同载明的商铺信息所存在的巨大差异。因百花园10幢130卡商铺的实际情况与双方合同约定的情况相吻合，同时结合双方最终签订的商品房买卖合同明确约定双方交易的商铺为百花园10幢11卡商铺，而百花园10幢11卡商铺在2014年4月14日已变更门牌号码为××卡商铺的事实，可以认定双方交易的标的物即百花园10幢11卡商铺（即现××卡商铺）。因涉案的百花园小区商铺门牌号码在双方当事人签订房屋买卖合同后发生变更，且益铨公司系委托物管公司向购房者交付该商铺的钥匙，故益铨公司所称其因物管公司的工作失误而错误交付商铺亦符合常理。益铨公司虽然对其错误向雷丽娜交付商铺存在过错，但不能因益铨公司的错误交付行为反推双方当事人已就错误交付的商铺达成交易的合意。故雷丽娜上诉主张双方交易的商铺为现百花园132卡商铺，理据不足，本院不予支持。
此外，雷丽娜提供的电表照片显示132卡商铺的电表仍在正常使用，被拆除的电表为130卡商铺的电表。雷丽娜二审提供的水表照片虽然显示132卡商铺水表被拆除，但该照片与雷丽娜一审期间提供的照片为同一照片，且雷丽娜向一审法院提供该照片后，一审法院经现场勘验，发现百花园132卡商铺的水电表仍在正常运作，故雷丽娜二审提供的证据不足以证明益铨公司存在妨害其使用132卡商铺的情况。故一审法院对雷丽娜关于排除妨害的诉讼请求及现予执行的申请不予支持，并无不妥。
综上，雷丽娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19331元（雷丽娜已预交），由雷丽娜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 刘 通
代理审判员 马燕清
二〇一六年九月十八日
书 记 员 易嘉璇