陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终6377号
上诉人（原审被告）：张东海，男，汉族，1968年10月3日出生，住西安市新城区。
委托诉讼代理人：刘兵，陕西合恒律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王慧，女，满族，1964年7月18日出生，住西安市新城区。
委托诉讼代理人：刘兵，陕西合恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市金地物业管理有限公司西安分公司，住所地西安市曲江新区曲江池南路1599号。
法定代表人：张明，系该公司副总经理。
委托诉讼代理人：任莹，女，汉族，1988年10月21日出生，住西安市曲江新区，该公司员工。
委托诉讼代理人：邓小涛，男，汉族，1986年5月4日出生，住陕西省柞水县，该公司员工。
上诉人张东海、王慧因与被上诉人深圳市金地物业管理有限公司西安分公司（以下简称金地物业）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113民初2606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王慧及其与上诉人张东海共同委托诉讼代理人刘兵，被上诉人金地物业委托诉讼代理人任莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张东海、王慧上诉请求：撤销一审判决，改判为驳回金地物业一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由金地物业负担。事实和理由：2010年初，其房屋因外墙体及屋顶严重漏水引发火灾，给其造成巨大损失。之后，又因房屋采暖设施漏水给其造成巨大损失。其多次要求金地物业对漏水部位进行维修，但金地物业至今仍未有效解决房屋漏水问题。因该房屋存在火灾隐患，其才搬离在外居住。金地物业未依法履行物业管理职责以及严重违约行为，致使其无法使用其房屋，其不应承担为居住期间的物业费、车位服务费、暖气费。其与金地物业签订的《前期物业管理服务协议书》中未约定其应向金地物业按月支付车位服务费。仅在该协议第五条约定室内停车位场地使用费，该条约定与一审支持的车位服务费系两个不同的法律概念。其车位是购房时开发商赠送的，无需按约定支付场地使用费，一审认定其支付全部车位服务费与事实不符。且其因金地物业违约行为没有在此居住，也没有使用该车位，事实上该车位长期被他人使用，金地物业未予以制止。一审认为金地物业提供的物业服务存在一些疏漏和瑕疵，使其没有享受到相应的等值的物业服务，但判决其承担绝大部分物业管理费用和全部车位服务费、暖气费，明显不公。一审判决其支付全部暖气改造费无事实和法律依据。其与开发商签订的《商品房买卖合同》明确约定该房屋在出售时配备有采暖设施，故其已将该费用在购房时支付给开发商，其无义务再另行向金地物业支付暖气改造费。即便该费用需由小区业主承担，也应从住宅专项维修资金中支付。金地物业主张的物业费、车位服务费、暖气费、暖气改造费已超过诉讼时效。
金地物业辩称，张东海、王慧反映房屋漏水导致损失一事，因张东海、王慧无法举证证明房屋漏水与物业有关，亦无法举证损失的具体数额，张东海、王慧应当承担举证不能的责任。房屋漏水为房屋质量问题导致，防水质保期为5年，涉案小区系2008年交房，至今防水保质期已过。张东海、王慧应对其房屋内漏水问题自行维修，不应由物业公司承担维修责任。《金地尚林苑前期物业管理服务协议》第五条约定：“室内停车场场地使用费小车按每辆车每月150元计算（不含业主私家车库）”。张东海、王慧的车位类型为普通车位，应当按照该约定支付相应费用，该费用与是否拥有车位所有权无关，主要用于地下停车场保洁、监控设备维修保养、照明设备设施维修保养、停车场入口处道闸系统维修保养等及工人成本支出。因涉案小区建设时市政道路上还没有市政热力管网通过，所以涉案小区采用燃气供暖。随着小区入住人数不断增加，燃气供暖无法满足业主冬季生活需求，经大部分业主同意后对该小区供暖系统进行了升级改造，引入市政热力管网。整个升级改造征求业主意见过程均在小区张贴通知并进行了公示。王慧在一审中仅是同意其他业主答辩意见，并未明确提出诉讼时效问题，不应认为其提出了诉讼时效抗辩。并且，物业管理不同于其他服务，具有持续性特点，只要物业管理企业没有更换，物业管理服务就不可能停止或中断，诉讼时效不应从第一次欠费之日起算，而应从物业管理企业与小区业主终止物业管理服务之日起计算。
金地物业向一审法院起诉请求：⒈判令张东海、王慧支付其物业管理费、暖气费、车位服务费和生活垃圾清运费，总计人民币88047.53元；⒉判令张东海、王慧支付其未支付的物业管理费的滞纳金人民币13380.6元；⒊本案的诉讼费由张东海、王慧负担。
一审法院认定事实：金地物业系该西安市雁塔区雁南三路379号金地尚林苑小区的物业服务公司。张东海、王慧系该小区业主，购买了该小区第1幢5单元3层50301号房屋（建筑面积290.04㎡），张东海、王慧与金地物业签订了《前期物业管理服务协议》，约定由金地物业为该小区提供物业服务。双方在协议第四条约定：1、张东海、王慧交纳费用的时间为每月20日前；2、住宅物业按建筑面积每月每平方米计算，叠加上户（含电梯费）3.8元/㎡，叠加下户3.0元/㎡，联排3.0元/㎡，小高层（不含电梯费）1.60元/㎡。协议第五条约定，室内停车位场地使用费小车按每辆每月150元计算（不含业主私家车库）。双方在协议第九条关于违约责任进行了约定，张东海、王慧不按协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，金地物业有权要求张东海、王慧补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金。张东海、王慧从2011年4月至2015年10月拖欠物业管理费共计36811.5元，从2008年5月至2015年6月拖欠车位服务费共计11100元，从2008年至2014年拖欠暖气费22347.2元，同时拖欠暖气改造费17788.83元。同时查明，2015年3月25日金地物业向张东海、王慧邮寄了《法律顾问函》，告知张东海、王慧截止2015年1月27日已累计拖欠物业管理等有关费用65134.23元（含滞纳金4700.50元），要求张东海、王慧在收到函件后的十五日内向金地物业交清前述欠费。张东海、王慧于2015年3月26日收到了上述催费通知单。后张东海、王慧未交纳上述费用，故金地物业现诉至法院，请求张东海、王慧支付拖欠的相关费用。另查明，该小区物业公司在管理过程中，存在以下问题：1、联排别墅区中央景观带脏乱差；2、安保监控没有达标，小区内有业主家被盗。3、小区西门没有安排安保人员；4、对于小区的违章搭建，金地物业尽到管理职责；5、物业对于小区违章搭建管理力度不够，未能及时制止搭建行为。
一审法院认为，金地物业与张东海、王慧之间签订的物业服务协议是双方意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。金地物业与张东海、王慧之间形成了物业服务合同关系，金地物业提供了符合合同约定的物业服务，张东海、王慧就应按照合同约定支付物业服务费。但经查实，金地物业在提供物业服务的过程中，存在一些疏漏和瑕疵，使张东海、王慧未享受到相应的等值的物业服务，金地物业自身存在违约行为，故金地物业要求张东海、王慧交纳全额物业费的诉讼请求，依法予以部分支持为宜。对于金地物业要求张东海、王慧支付暖气改造费的请求，由于供暖管道的改造系为了全体业主采暖需要的考虑，是为了包括张东海、王慧在内的全体业主利益。因此，张东海、王慧应当支付该项费用，故对于金地物业的此项请求，依法应予支持。对于金地物业要求张东海、王慧支付滞纳金的请求，因张东海、王慧未及时交纳物业费，是对金地物业不按合同履行作出的一种同时履行抗辩权行为，不应当视为违约行为，故对金地物业的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条规定，判决：一、被告张东海、王慧于本判决生效之日起十五日内向原告深圳市金地物业管理有限公司西安分公司支付拖欠的2011年4月至2015年10月的物业管理费23927.48元、2008年5月至2015年6月的车位服务费11100元、2008年至2014年的暖气费22347.2元以及暖气改造费17788.83元，共计75163.51元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司西安分公司其余的诉讼请求。本案案件受理费2329元，由深圳市金地物业管理有限公司西安分公司负担606元，张东海、王慧负担1723元。因深圳市金地物业管理有限公司西安分公司已预交，张东海、王慧在向深圳市金地物业管理有限公司西安分公司支付上述款项时一并付清。
一审认定事实属实，本院予以确认。二审中，张东海、王慧主张其车位被金地物业指令他人使用，其房屋存在严重漏水，并提交照片予以证明。金地物业对上述证据的真实性及证明目的均不予认可。金地公司主张涉案小区暖气改造真实存在，并提交尚林苑供暖改造公示文件、《尚林苑换热站改造工程施工合同》、供暖工程照片、尚林苑业主关于供暖改造费诉讼请求的民事调解书、历年小区业主缴纳供暖改造费的财物票据及票据清单予以证明。张东海、王慧认为尚林苑业主关于供暖改造费诉讼请求的民事调解书与本案无关，对上述其他证据的真实性及证明目的均不予认可。
本院认为，金地物业与张东海、王慧签订的物业服务协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。双方当事人均应按照协议履行自己的义务。现金地物业在提供物业服务的过程中，存在一些疏漏和瑕疵，使张东海、王慧未享受到相应等值的物业服务，故一审对金地物业要求张东海、王慧交纳全额物业费的诉讼请求予以部分支持，并无不妥。二审中，张东海、王慧提交证据，证明其车位由金地物业指令他人使用，金地物业虽不予认可，但未提交相反证据予以证明，故金地物业要求张东海、王慧支付2008年5月至2015年6月的车位服务费11100元的诉讼请求，本院依法不予支持。鉴于金地物业对小区的供暖管道改造行为系为了包括张东海、王慧在内的全体小区业主的采暖需求，且金地物业亦提供了相关证据予以证明，故张东海、王慧应当支付该项费用，对于金地物业的此项请求，本院依法应予支持。因金地物业并未按合同约全面履行自己的义务，故对于金地物业要求张东海、王慧支付滞纳金的请求，本院不予支持。张东海、王慧上诉称其房屋存在漏水等问题给其造成损失，因与本案不属同一法律关系，故不予处理。
综上所述，张东海、王慧的上诉请求部分成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113民初2606号民事判决第二项；
二、变更西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113民初2606号民事判决第一项为，本判决生效之日起十五日内，张东海、王慧向深圳市金地物业管理有限公司西安分公司支付拖欠的2011年4月至2015年10月的物业管理费23927.48元、2008年至2014年的暖气费22347.2元以及暖气改造费17788.83元，共计64063.51元；
三、驳回深圳市金地物业管理有限公司西安分公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2329元，由深圳市金地物业管理有限公司西安分公司负担606元，张东海、王慧负担1723元；二审案件受理费1680元，由深圳市金地物业管理有限公司西安分公司负担680元，张东海、王慧负担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
代理审判员 林 瀚
代理审判员 赵羽嘉
二〇一七年六月十四日
书 记 员 侯力萌