江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣11民终910号
上诉人（原审被告）江西洪客隆鄱阳百货有限公司，住所地鄱阳县鄱阳镇芝阳路芝山时代广场，组织机构代码696097022。
法定代表人张华文，该公司总经理。
委托代理人赵元兵，该公司员工，特别授权。
被上诉人（原审原告）鄱阳县亮晶晶物业管理有限公司，住所地鄱阳县人民医院内，组织机构代码598892997。
法定代表人易松，该公司总经理。
委托代理人卢锋，江西湖城律师事务所律师，一般代理。
上诉人江西洪客隆鄱阳百货有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服鄱阳县人民法院（2015）鄱民二初字第1072号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年9月15日，原告亮晶晶物业公司与鄱阳县芝山时代广场业主委员会签订了一份《芝山时代广场物业服务合同》，合同约定由原告公司为芝山时代广场提供物业服务，物业类型为商住，建筑面积为65,000平方米。物业服务费为（1）住宅0.5元/月/平方米；（2）商业1.0元/月/平方米；（3）车库0.6元/月/平方米。物业服务费用或物业服务资金按年交纳，业主或物业使用人应在每年前30日内履行交纳的义务。合同还约定，芝山时代广场，业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费用的，应按照物业法的规定按每日千分之三的标准向乙方（原告公司）支付违约金。合同期限为一年，即自2014年9月16日至2015年9月15日止，合同还对双方其他权利义务、违约责任等做了约定。合同签订后原告亮晶晶物业公司于2014年9月16日进驻芝山时代广场提供物业服务履行合同义务。被告经营的华润万家鄱阳门店也一并接受了原告物业服务。其他业主或物业服务对象均按时交纳物业服务费，而被告洪客隆鄱阳百货公司作为物业服务对象却没有履行交费的义务。原告公司多次与被告公司交涉无果后，遂向本院提出上诉诉请，原告被告给付自2014年9月16日至2015年11月15日的物业费用154,000元及违约金（按每日千分之三计算）。另查明，2009年7月31日，江西洪客隆鄱阳百货有限公司（乙方）与浙江大洋房产集团有限公司（甲方）签订了一份租赁协议书，由洪客隆百货公司租赁时代广场2号楼与6号楼的一二层全部用于开发商场，面积为11,000平方米，并约定甲方同意承租房屋由乙方自行管理，不向乙方收取物业管理费。原告亮晶晶物业公司为三级物业服务企业，有效期至2017年9月25日，原告亮晶晶物业公司在与芝山时代广场履行完一年合同后于2015年10月1日续签了一年期的物业服务合同。庭审中，原告同意放弃违约金的诉讼请求。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供物业服务企业资质证书，物业服务合同、芝山时代广场业主委员会会议记录和原、被告提供的被告公司与浙江大洋房产集团有限公司签订的租赁协议书等证据证实，足以认定。
原审法院认为，原告鄱阳县亮晶晶物业管理有限公司与芝山时代广场业主委员会签订的物业服务合同是双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，合法有效，应依法保护。合同签订后，原告履行了合同约定的义务，被告公司作为芝山时代广场的物业使用人其实际接受了原告公司物业服务，双方已形成了事实上的物业服务合同关系，被告在原告提供了物业服务后拒不缴纳物业费的行为是违反了合同的行为，对此应承担相应的民事责任。原告要求被告给付物业费的诉讼请求本院予以支持。对于违约金的诉请，原告于庭审中表示放弃，本院予以尊重。被告公司辩称其租赁合同已明确约定租金包含物业费，大洋公司不得向被告公司收取物业费的意见，由于被告公司与大洋公司租赁合同中并未明确约定租金包含物业费，只是约定“甲方（大洋公司）同意承租房屋由洪客隆公司（乙方）自行管理，不向乙方（被告公司）收取物业管理费”。从这一约定可以看出大洋公司并未向被告公司收取物业管理费，结合当地房屋出租行业习惯，都是由物业使用者交纳物业管理费，故被告这一辩解意见不予采纳，被告公司辩称原告公司无物业服务资质的意见，由于原告公司已提供证据证明其为三级服务企业，故该辩解意见，本院亦不予采纳。综上依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告江西洪客隆鄱阳百货有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告鄱阳县亮晶晶物业管理有限公司物业管理费154,000元（从2014年9月16日起按1.00元/月/平方米*11,000平方米计算至2015年11月15日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,380元，由被告江西洪客隆鄱阳百货有限公司负担。
一审宣判后，上诉人江西洪客隆鄱阳百货有限公司不服一审判决，依法向本院提起上诉，上诉请求：一、请求依法撤销上饶县人民法院（2016）赣1121号民初1744号民事判决，改判上诉人无需向被上诉人给付物业管理费；二、一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：上诉人于2009年7月31日与浙江大洋房产集团有限公司签订了《江西鄱阳芝山时代广场租赁协议书》，协议明确约定大洋房产公司不得向上诉人收取物业费，而一审法院依据当地房屋出租行业习惯，认定物业管理费的交纳者应当为物业使用者。根据《物业管理条例》第四十二条之规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”该条文明确规定物业费的交纳主体为业主，只有当业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费时，物业费的交纳主体才是物业使用人。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人鄱阳县亮晶晶物业管理有限公司答辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。2015年7月31日，上诉人与浙江大洋房产集团有限公司于2009年7月31日签订的租赁协议中并未约定物业费的承担方式和承担主体。鄱阳县芝山时代广场业主委员会与被上诉人签订了《芝山时代广场物业服务合同》，上诉人在业主授权范围之内，应当受该合同约束。物业费应当由物业使用者承担，上诉人享受了物业公司提供的服务，理应履行相应的义务。
经审理查明，二审认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条之规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”该条文表明物业服务费用的交纳主体应当首先为业主，当业主与物业使用人明确约定由物业使用人交纳的，方从其约定。亮晶晶物业公司与鄱阳县芝山时代广场业主委员会签订的《芝山时代广场物业服务合同》中，并未明确约定物业服务费由业主还是物业使用人交纳，且根据合同相对性，该物业服务合同约束的是物业公司与对业主委员会进行授权的业主，该合同并不能约束物业使用人。浙江大洋房产集团有限公司与江西洪客隆百货投资有限公司签订的《江西鄱阳芝山时代广场租赁协议书》中，约定了“甲方同意承租房屋由乙方自行管理，不向乙方收取物业管理费”，该约定表明业主与物业使用人并未约定由物业使用人交纳物业服务费用。在没有任何约定表明物业使用人应当承担物业服务费用的前提下，按照《物业管理条例》的规定，物业服务费用应当由业主承担。本案中物业业主是浙江大洋房产集团有限公司，故物业服务费用应当由其承担，而非本案上诉人。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、撤销（2015）鄱民二初字第1072号民事判决即“被告江西洪客隆鄱阳百货有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告鄱阳县亮晶晶物业管理有限公司物业管理费154,000元（从2014年9月16日起按1.00元/月/平方米*11,000平方米计算至2015年11月15日止）。”
二、驳回被上诉人鄱阳县亮晶晶物业管理有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费3,380元，二审案件受理费3,380元，均由被上诉人鄱阳县亮晶晶物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖 晓
代理审判员 李少琴
代理审判员 杜依霖
二〇一六年八月二十六日
代书 记员 刘 欢