＼n浙江省义乌市人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）金义民再初字第4号＼n申请再审人（原审被告）：楼成来，农民。＼n委托代理人：丁志坚，浙江国权明达律师事务所律师。＼n委托代理人：金天奇，浙江国权明达律师事务所律师。＼n被申请人（原审原告）：卢某。＼n被申请人（原审原告）：吴某。＼n法定代理人：卢某。＼n两被申请人的共同委托代理人：吴雪忠，浙江申科律师事务所律师。＼n原审被告：吴宇航，农民。＼n申请再审人（原审被告）楼成来因与被申请人（原审原告）卢某、吴某、原审被告吴宇航确认合同无效纠纷一案，不服本院（2012）金义廿三里民初字第213号民事判决，向本院申请再审。案经本院审判委员会讨论决定，于2014年3月12日作出（2013）金义民申字第14号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2014年5月13日和11月27日公开开庭审理了本案。申请再审人楼成来的委托代理人丁志坚、金天奇、被申请人卢某及其委托代理人吴雪忠到庭参加诉讼，原审被告吴宇航经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。2014年9月30日，经本院院长批准本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。＼n2012年12月4日，原审原告卢某、吴某起诉至本院称，原告卢某与被告吴宇航在婚姻关系存续期间，因所在村进行旧城改造，义乌市人民政府2010年7月29日批准了原告卢某、被告吴宇航及女儿吴某在内一家三口108平方米的农村住宅建设用地。后来原告卢某与被告吴宇航因感情不和，在2010年12月20日双方达成离婚协议，并到义乌市民政局办理了离婚登记手续。原告卢某与被告吴宇航在离婚协议中明确约定“在村上旧城改造的地基108平方归卢某所有”，事后被告吴宇航对原告卢某谎称，其对外负有债务，怕债权人查封，先把土地假卖给楼成来，叫原告卢某在协议甲方处签名。原告卢某认为买卖108平方农村建房用地并非其真实意思表示，女儿吴某是一个未成年人，她拥有的份额任何人都无权处分，并且该买卖行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之强制性规定。现诉请依法确认2011年1月31日吴宇航与楼成来签订的转让位于后乐村骆宅占地108平方米集体土地使用权的转让协议无效。＼n原审被告吴宇航辩称，其认为这个建房用地转让协议是无效的。2010年7月其与两原告共同审批取得108平方米建房用地，2010年12月20日其与原告卢某达成离婚协议并且当天在义乌市婚姻登记处办理了离婚手续。离婚协议中约定本案所涉的建房用地是归原告卢某所有的。后来其和卢某与楼成来签订过建房用地转让协议，把本案所涉的108平方的建房用地转让给楼成来，当时约定转让款是320万元，楼成来实际支付了100万元，余款至今未付。＼n原审被告楼成来辩称，1、2011年1月31日两原告以及被告吴宇航与本案被告楼成来订立了一份转让协议书这是事实，两原告以及被告吴宇航将他们旧村改造而取得的108平方米的住宅用地的安置以及使用的权利转让给了被告楼成来，这是原、被告双方真实意思表示，不像原告诉状中所称的原告并非真实意思表示，原告亲笔在转让协议中签名，也知道转让协议的所有内容，没有提出过任何异议，而且被告楼成来也已经履行了转让协议书中的义务，按照约定支付了转让款，事后，也已经取得了转让协议书中约定的土地使用面积的抽签定位安置的权利，与义乌市廿三里街道后乐村居委会签订了中标定位的协议书，被告楼成来的权益已经得到了后乐村居民委员会的认可和同意。转让协议的内容已经正常地在履行当中。2、原告卢某和被告吴宇航作为原告吴某的监护人，也是法律规定的法定代理人，法定代理人有权代表被监护人行使有关的民事权利，处分被监护人的财产，至于法定代理人的处分行为或者说代理行为是否损害了被监护人的合法权益，根据民法通则第十八条第三款的规定，由本案原告卢某和被告吴宇航承担赔偿责任，对外不影响法定代理人代表被监护人吴某签订合同的效力，原告诉状称任何人无权处分原告吴某的财产这一说法没有法律依据。3、原、被告之间在2011年1月31日签订转让协议，这份协议的内容与性质，其认为是由双方都是同一经济组织成员之间订立的一份住宅用地安置权益的转让，这种安置权益实质上是一种债权，安置权益的转让并不违反国家法律的强制性规定，原告认为该份协议是一份无效协议，也没有法律依据。其认为2011年1月31日订立的协议书是一份有效的转让协议，为了保护合法的交易，鼓励公民诚实守信，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。＼n原审原告卢某、吴某为证明自己的主张，提供以下证据：＼n证据一、义乌市农村住宅用地审批表复印件一份［原件存于（2012）金义廿三里民初字第167号案卷］，证明在2010年7月份，两原告与被告吴宇航一家三口共取得108平方米住宅用地的事实。＼n证据二、离婚协议复印件［原件存于（2012）金义廿三里民初字第167号案卷］、离婚证复印件各一份，证明2010年12月20日原告卢某与被告吴宇航离婚并约定被告吴宇航将自己的份额以及两原告自己所有的份额全部归属于原告卢某所有。＼n证据三、转让协议书复印件一份［原件存于（2012）金义廿三里民初字第167号案卷］，证明签订转让协议并非原告卢某的真实意思表示。＼n原审被告吴宇航质证认为：1、对义乌市农村住宅用地审批表没有异议。2、对离婚协议、离婚证没有异议。3、对转让协议的真实性没有异议，签这份协议当中其向楼成来借了50万元借款，之后楼成来要求签订这份协议，卢某是其叫来签的，当时其告诉卢某转让款是320万元，而且一次性付清，卢某知道这个内容之后才来签字的，当天除了借款50万元之外没有支付过转让款。＼n原审被告楼成来质证认为：1、对义乌市农村住宅用地审批表真实性没有异议，对证明目的有异议，2010年7月份只是取得了108平方米的农村住宅用地的权利或者资格，当时没有实际取得土地。2、对离婚协议、离婚证真实性没有异议，但对离婚协议的证明目的有异议，被告楼成来当时签订本案所涉转让协议时并不知道原告卢某与吴宇航已经离婚，更不知道他们离婚协议中约定的内容。3、对转让协议的真实性、关联性、合法性均没有异议，但对原告的证明目的有异议，该协议卢某是亲笔签名的，是真实意思表示，该协议的真实性已经为生效的法律文书所认定。＼n原审被告楼成来为证明自己的主张，提供以下证据：＼n证据一、转让协议书复印件一份［原件存于（2012）金义廿三里民初字第167号案卷］，证明原、被告之间达成了一份关于转让108平方米土地使用权安置权益以及被告楼成来已经履行支付协议书中约定的转让款的事实。＼n证据二、收条复印件一份，证明楼成来已经履行协议中约定的转让款，由吴宇航亲笔出具收条。说明一点：协议中约定的转让款为320万元，真实交易是210万元，另外的110万元是为了防止对方反悔而加上去的，其在2011年1月31日当天支付的也是210万元。2012年1月12日吴宇航以楼成来没有支付转让协议中的320万元为由去阻止楼成来投标，双方发生争吵并且经过派出所调解，双方达成协议楼成来同意再支付110万元，然后叫吴宇航补写了这份收条。＼n证据三、中标定位协议书一份，证明：1、楼成来受让的108平方米的土地安置权已经得到村委会的认可；2、楼成来受让的108平方米的土地安置权与楼成来自己的108平方土地安置权作为楼成来一户参加投标并且中标了a类户型29幢6间安置面积的权利。＼n证据四、后乐村建房安排协议书一份，证明原告与被告吴宇航已经将自己转让给楼成来的108平方米的安置权同意与楼成来户合并安置，说明原告与被告吴宇航履行了转让协议中的内容。＼n证据五、人民调解协议书一份、收条三份，证明：1、转让协议达成之后，双方为履行转让协议书的内容，再次进行协商并达成由楼成来再支付出让方原告以及吴宇航110万元，并且约定了110万元的支付方式和时间；2、楼成来已经按调解协议书的约定分三次共支付80万元。＼n证据六、公证书一份，证明吴宇航为了保证履行转让协议书的内容，按照双方达成的调解协议约定到公证处公证，将本案讼争的108平方米土地使用权权益转让之后，需要办理相关的登记过户手续已经由他指定给楼成来认可的孙飞腾办理，进一步证明吴宇航是同意按照转让协议书履行自己的义务的。＼n证据七、（2012）金义廿三里民初字第167号民事判决书一份，证明2011年1月31日原、被告达成的转让协议书是两原告及被告吴宇航的真实意思表示，这份转让协议书的真实性被生效的法律文书所认定。判决书第五页倒数第七行到第十行、第七页十二行到十四行这两段内容可以证明上述事实的。＼n证据八、当庭提供2012年12月23日义乌市廿三里街道后乐居民委员会出具的证明一份，证明本案中108平方米安置权在本村集体经济组织成员之间进行调剂，作为土地所有者的村民委员会是认可的，并不违反法律规定。＼n原审原告卢某、吴某质证认为：1、对转让协议书的真实性没有异议，该转让协议并不能证明被告楼成来的证明目的，特别是被告楼成来所讲到的已经支付转让款的事实，其对该协议的合法性有异议，该协议违反了国家土地管理法第六十三条的强制性规定，处理了未成年人也就是本案原告吴某的份额，该协议并非原告卢某的真实意思表示。2、对收款收条，如果没有原件其方不同意质证。假如有原件的前提下，这个收条是不真实的，因为在（2012）金义廿三里民初字第167号案件开庭时楼成来本人讲到当天支付了320万元并且以现金支付，今天又讲到320万元是补写的，特别代理人在今天的庭审中讲到实际的转让款是210万元，这里面结合起来看，对这张收条的真实性有异议，是假的，结合前面的协议书，原告举证时，楼成来对真实性、合法性、关联性均没有异议。结合调解书、上一个案件的庭审，当时签订协议的时候支付320万元不事实。本案是要求确认转让协议无效，该收条与本案没有关联性。3、中标定位协议书结合后乐村建房安排协议书，从安排协议书中很清楚地表明三间垂直房属于吴宇航只不过是与楼成来合并安排，既然是合并安排，可以楼成来出面也可以是吴宇航出面投标，定位协议书只能证明是一起安排，并不能证明已经得到村委会的同意，即使同意也是对合并安排同意，并不是对买卖行为表示同意，被告不能证明其要证明的目的，相反，从两份协议结合起来看，这个108平方还是属于吴宇航的。这两份协议书与本案没有关联性，如果合同是无效的，即使房子造上去也是无效的。4、对人民调解协议书的真实性没有异议，但对被告的证明目的有异议，被告所讲到这是派出所的调解，其认为是人民调解，并不是派出所的调解，被告认为需要再支付110万元，其认为楼成来结合这些收条，正好证明他没有履行自己的义务，对于人民调解协议书的合法性有异议，至于建房用地转让款多少，再付多少，作为吴宇航都无权处分，这份调解协议书不能约束两原告，对于三份收条的真实性由吴宇航来确定，但与本案没有任何的关联性。5、公证书与本案没有任何关联性，上面的受托人是孙飞腾并非是被告楼成来，被告楼成来虽然作了解释，但这解释是不客观的，从这个公证书看也是吴宇航委托他人办一些事情，并非是吴宇航土地的转让，结合上一次开庭，是不是被告以合法的形式掩盖非法目的，以本村人的名义转让给外村人，希望法庭进一步查明。6、对（2012）金义廿三里民初字第167号民事判决书的真实性没有异议，但对被告的证明目的有异议，被告不能证明协议是原告卢某、吴某的真实意思表示，签名是真实的，但并非真实意思表示，吴某是未成年人，卢某是受吴宇航的欺骗签字的。7、对于2012年12月23日的证明，是超过举证期限的，原告方有权不同意质证，但为了查明案件的客观事实作如下质证：该证明并非原始的书证，属于证人证言，应当由知情人出庭作证，而且从这份证据的内容看，里面讲到有部分集体经济组织成员之间进行相互调剂，其认为是不包括吴宇航与楼成来的，面积进行互换是可以的，如果是拿来转让，那是两回事，从内容看，与本案没有关联性。从它的真实性来看，是村委会的意思还是村委会某个干部的意思，如果是本村的房屋转让给外村人的，需要征得三分之二村民代表的同意的。＼n原审被告吴宇航质证认为：1、对转让协议书真实性没有异议，当时是为了借款50万元的事情签的。2、对收条的真实性有异议，其记忆中没有写过这张收条，没有在这张收条上签名捺印的情况，就算签过也不排除签名的时候上面是空白的，从字迹上看，签名应该是其签的，如果按被告楼成来一方所说是事后补的，落款时间应该是跟调解协议一致，而不是与转让协议一致。3、对中标定位协议书真实性没有意见。4、建房安排协议书只有其一人签名，不能代表两原告，其不知道其在签字的时候被告楼成来有没有征求两原告的意见。5、关于人民调解协议书和三份收条，对人民调解协议书没有异议，对于三份收条中2012年3月30日金额为30万元的收条有异议，这份收条实际是在签订调解协议书之前写的，落款时间往后推迟了，这个30万元并不是人民调解协议第三条中约定的30万元，对于另外的二份收条没有异议，其总共收到100万元，其中包括其向楼成来借款50万元，还有双方签订人民调解协议后支付的50万元，对于30万的收条当时楼成来是作为借款50万元的利息要求其出具的。6、对公证书没有异议，当时是为了人民调解协议书载明的第一笔款50万元才去办理公证书的。7、对（2012）金义廿三里民初字第167号民事判决书没有异议。8、对2012年12月23日的证明，其当时在签订建房安排协议书的时候，村里面也把其和楼成来之间造在一起，具体哪三间是其的哪三间是他的我们自己去交涉，当时村里没有叫我们之间进行买卖的意思。＼n原审被告吴宇航未提供证据。＼n原审对原、被告提供的证据认证如下：＼n一、关于原告提供的证据。1、对义乌市农村住宅用地审批表的真实性予以确认，根据其中记载的内容，本院确认原告卢某、吴某与被告吴宇航经审批共同取得108平方米建房用地使用权。2、对离婚协议、离婚证的真实性予以确认。3、对转让协议书的真实性予以确认。根据该协议书中的签名和当事人陈述，本院认定该协议的双方当事人为原告卢某、被告吴宇航与被告楼成来。＼n二、关于被告楼成来提供的证据。1、对转让协议书的真实性予以确认。2、对于收条复印件，经庭后核实，本院对其本身形式上的真实性予以确认。至于被告吴宇航是否实际收到了收条中载明的款项，本案不予审查处理。3、对中标定位协议书、后乐村建房安排协议书的真实性予以确认。4、对人民调解协议书的真实性予以确认。对于三份收条，被告吴宇航承认系其所出具，本院对其形式上的真实性予以确认。至于被告吴宇航是否实际收到了收条中载明的款项，本案不予审查处理。5、对公证书的真实性予以确认。6、对（2012）金义廿三里民初字第167号民事判决书的真实性予以确认。7、对2012年12月23日证明本身形式上的真实性予以确认。＼n本院原审查明，2007年5月8日，原告卢某与被告吴宇航登记结婚。2010年7月，以被告吴宇航为申请户主经审批获得108平方米建房用地使用权，当时报批人口包括原告卢某、吴某及被告吴宇航三人。2010年12月20日，原告卢某与被告吴宇航登记离婚，并为此签订《离婚协议》一份，其中载明：“在村上旧城改造的地基108个平方归卢某所有”。2011年1月31日，原告卢某、被告吴宇航与被告楼成来签订《转让协议书》一份，约定将本案所涉108平方米建房用地使用权转让给楼成来，转让款为320万元。＼n本院原审认为：农民取得宅基地使用权，应当具备一定的条件并经过土地管理部门的审批。即使村集体经济组织同意本村村民之间对宅基地进行转让，在未取得土地管理部门的同意的情况下，仍属无效。根据法律规定，农村宅基地并不可以自由流通转让。原告卢某、被告吴宇航与被告楼成来于2011年1月31日签订的《转让协议书》，因违反了国家法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。无效的合同自始没有法律约束力，因此本案所涉《转让协议书》的履行情况不影响合同效力的认定，本案对该《转让协议书》的履行内容不作审查处理，当事人可依法另行处理。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条之规定，判决确认原告卢某、被告吴宇航与被告楼成来于2011年1月31日签订的《转让协议书》无效。案件受理费16200元（原告申请缓交），由原告卢某、被告吴宇航、楼成来各负担5400元。＼n本院再审过程中，申请再审人楼成来称，一、2011年1月31日，申请再审人与被申请人、原审被告之间订立的《转让协议书》系双方的真实意思表示。二、双方订立的《转让协议书》没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，原审认定无效是没有法律依据的。综上，依据我国《民事诉讼法》第200条第六款的规定，请求撤销（2012）金义廿三里民初字第213号民事判决，改判驳回被申请人的诉讼请求。＼n被申请人卢某、吴某辩称，一、吴某是未成年人，不能侵害未成年人的权益。二、一户一宅，《土地管理法》第六十二条规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不能超过省、自治区、直辖市标准。第63条规定农民集体所有的土地不得出让、转让。《确定土地所有权与使用权规定》第一百六十九条，宅基地使用权不得转让，建造在该宅基地上的房屋所有权转让，该宅基地使用权同时转让。申请再审人不具备农村宅基地受让的条件。且卢某是受原审被告吴宇航的蒙骗才在协议上签字，被申请人吴某更是未成年人，属无民事行为能力人，自己没有处分权，作为母亲的卢某也未以吴某的名义作出过处分，因此《转让协议书》不是两被申请人的真实意思表示。《土地管理法》第六十三条、第七十三条、第八十一条这些条款都是针对所有对象之间作出的禁止性规定，《物权法》第一百五十三条也规定要适用《土地管理法》的有关规定，原审以此作为判决依据是相当正确的。三、在原审时被申请人也提供了金华市中级人民法院作出的判决书作为参考依据，与本案讼争的事实、标的一摸一样，可见法院对土地的买卖行为早有定论。请求维持原判。＼n原审被告吴宇航未作答辩。＼n除原审提供的三份证据外，再审中被申请人卢某、吴某新举证：＼n金华市中级人民法院（2012）浙金民终字第951号民事判决复印件一份，证明同样的情况，其他法院也是判买卖协议无效。＼n申请再审人楼成来质证：对原审证据1的真实性没有异议，对证明目的有异议，2010年7月份只是取得了108平方米的农村住宅用地的权利或者资格，当时没有实际中标安置。对证据2的真实性没有异议，签协议时我方不知道他们是否离婚。对证据3的真实性没有异议，我方不知道该协议的约定，他们在转让108平米时他们是共同处分，是真实意思表示。对再审提交的判决书，没有原件，真实性无法核对，不同意质证。＼n除原审提供的八份证据外，申请再审人楼成来新举证：＼n1、现金交款单三份，证明楼成来支付土地招投标款，补平方款，真实反映出土地买受人系楼成来。2、协议书一份、授权委托书一份，证明申请再审人与被申请人、原审被告之间签订转让协议的实际情况及各方履行情况及房屋买受人为楼成来一人的事实。＼n被申请人卢某、吴某质证：对原审中证据1的真实性没有异议，合法性、关联性有异议。该协议并非卢某的真实意思表示，我是被吴宇航欺骗的，且没有吴某的签字，不代表吴某的权益可以转让。对证据2的三性有异议，收条和转让协议的落款时间是相同的。对证据3的三性都有异议，上面没有吴宇航、卢某的签字，看不出什么东西。对证据4的三性都有异议，只是合并安置并没有卖给楼成来的意思。对证据5的三性都有异议，调解书可以看出前面的收条是假的，调解书上没有我的签名。这里的收条可以证明前面的收条是假的，吴宇航出具的收条真实性我不知道。从调解书和收条可以看出卢某没有收到过一分钱。对证据6的三性有异议，孙飞腾是外村人，他为什么接受委托？公证书结合转让协议书第5条，我可以得出楼成来不是买主，孙飞腾才是真正的买主。对证据7的真实性没有异议，关联性有异议，跟本案无关。对证据8的三性都有异议，只是对面积进行调剂，并没有说房子可以买卖。对新证据1，只能说明楼成来交过款，但看不出交的是什么款，不能达到证明目的，与本案没有关联性。2、对吴宇航与楼成来两人所签的协议的真实性有异议。＼n原审被告吴宇航未有提供证据。＼n再审中申请再审人楼成来、被申请人卢某、吴某提供的原审证据，本院确认原审的认定意见。对申请再审人楼成来、被申请人卢某、吴某再审中提供新的证据，因与本案协议书效力认定不具关联性，本院不予确认。＼n本院再审对原审认定的事实予以确认。另查明，2012年8月27日，卢某、吴某作为原告就离婚后财产纠纷起诉吴宇航，请求判令以吴宇航为户主申请获得的108平方米住宅用地归两原告建房使用，并由吴宇航承担建房过程中的协助义务。本院经审理，于2012年10月25日作出（2012）金义廿三里民初字第167号民事判决，以“原告卢某（同时为原告吴某的法定代理人）在起诉前明知本案所涉108平方米建房用地使用权已约定转让给第三人楼成来，在对转让是否有效的问题尚未处理前即提起本案诉讼，属起诉不适时”为由，判决驳回卢某、吴某的诉讼请求。嗣后，卢某、吴某提起本案确认合同无效之诉。＼n本院再审认为，原审原告卢某、原审被告吴宇航、楼成来于2011年1月31日签订的《转让协议书》系双方真实意思表示，又系同一集体经济组织成员之间的宅基地使用权转让，该转让并不违反法律法规禁止性规定，应认定有效。原审原告卢某提出协议书不是其真实意思表示，要求确认2011年1月31日其与吴宇航、楼成来签订的转让协议书无效的诉讼请求与本院查明的事实不符，本院不予采信。原审原告卢某提出吴某系未成年人、其作为监护人无权处分吴某财产的观点与法不符，不予采信。原审被告吴宇航经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、第一百五十五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条的规定，判决如下：＼n一、撤销本院（2012）金义廿三里民初字第213号民事判决。＼n二、驳回原审原告卢某、吴某的诉讼请求。＼n原审案件受理费16200元（原告申请缓交），再审案件受理费16200元，均由原审原告卢某、吴某负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费16200元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：196999010400040900000106003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。＼n审判长叶迪龙＼n审判员徐翠英＼n人民陪审员石剑利＼n二〇一五年三月二十七日＼n书记员杨巧珍