＼n辽宁省大连市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）大民三终字第98号＼n上诉人（原审被告）：大连新星房地产开发集团有限公司。＼n法定代表人：孙迎霞，系该公司董事长。＼n委托代理人：陶玉松，系辽宁星海九鼎律师事务所律师。＼n委托代理人：潘东芹，系辽宁星海九鼎律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）：大连旭辉地产策划顾问有限公司。＼n法定代表人：刘大伟，系该公司董事长。＼n委托代理人：于环，系辽宁和轩律师事务所律师。＼n委托代理人：于国维，系辽宁和轩律师事务所律师。＼n上诉人大连新星房地产开发集团有限公司（以下简称新星公司）因与被上诉人大连旭辉地产策划顾问有限公司（以下简称旭辉公司）委托合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2013）甘民初字第1991号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人委托代理人陶玉松、潘东芹，被上诉人委托代理人于国维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原审法院审理查明，2012年1月20日，旭辉公司与新星公司签订《“新星绿城”项目策划和销售代理合同》（合同编号YXFW12001），双方约定新星公司委托旭辉公司策划及代理销售“新星绿城”项目的商品房，期限从2012年1月20日起至同年12月31日止，合同约定新星公司每月向旭辉公司支付推广服务费5万元，另按销售金额的1.2%支付销售代理费。2012年4月26日双方签订《解除协议书》，约定自当年4月25日起解除《“新星绿城”项目策划和销售代理合同》，双方互不承担违约责任，新星公司向旭辉公司支付推广服务费125000元，销售代理费中，全款到账共计18套，总房款额16458266元按照1.2％比例计收销售代理费197500元，已交首付款的为83套房屋，总房款额为71984770元，按照1.2％比例的50％计收销售代理费431908元，以上总计629408元，新星公司于2012年5月20日前一次性支付给旭辉公司。剩余旭辉公司代理销售的15套房屋因客户仅交定金未付全款，双方约定全款到账后再进行结算。该15套房屋价款总计14740269元，其中一名买受人换房后购房款由918576元变更为1037956元，有三套房屋买受人已退房，在该15套房屋中新星公司已收取购房款11087368元。另查明，2012年7月4日，旭辉公司向新星公司发送“工作联络函”一份，内容为“项目结款申请：现申请交纳定金部分为14套，总房款为13051999元，佣金金额为78312元”。其佣金计算标准为总房款的1.2％比例的50%。＼n原审法院认为，旭辉公司与新星公司签订的《“新星绿城”项目策划和销售代理合同》以及《解除协议书》是双方真实意表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定的内容全面履行。双方在《解除协议书》中对交纳定金部分房屋全款到账后再次进行结算的标准未进行约定。旭辉公司主张交纳定金部分按照新星公司已收房款总额的1.2％计算销售代理佣金，但在《解除协议书》中，除全款到账的18套房屋按照1.2％的标准收取销售代理佣金外，已交付首付的部分房屋是按照1.2％比例的50％收取的销售代理佣金，而且在旭辉公司向新星公司发送的“工作联络函”中，旭辉公司计算销售代理佣金的标准也是1.2%比例的50%，因此，对交纳定金部分房屋的销售代理佣金应以新星公司已收房款1.2％比例的50％计算。新星公司主张销售代理费应以旭辉公司收取的定金总额为基数进行计算，但双方签订的《解除协议书》中明确约定：交纳定金的15套房源，待客户全款到账后，再次进行结算。其约定的结算基数明显是全款而非定金，故对新星公司该主张不予支持。新星公司主张旭辉公司销售的交纳定金房屋的买受人已毁约并重新选购房屋，故无需再支付旭辉公司销售代理费。因交纳定金的房屋是旭辉公司在履行《“新星绿城”项目策划和销售代理合同》时推介、销售的，且买受人已实际购买新星公司房屋并交纳房屋全款，故新星公司的该主张不予支持，新星公司应按《解除协议书》的约定支付已收款房屋的销售代理费。新星公司主张旭辉公司在解除《“新星绿城”项目策划和销售代理合同》后未再履行相关义务，所以新星公司无需再给付旭辉公司销售代理费。因双方签订的《解除协议书》中已明确解除了《“新星绿城”项目策划和销售代理合同》中双方的权利义务，并且《解除协议书》中对交纳定金部分房屋的销售代理费支付作出了结算约定，故对新星公司该主张不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、四百零五条之规定，判决如下：一、被告大连新星房地产开发集团有限公司在本判决生效后十日内给付原告大连旭辉地产策划顾问有限公司销售代理费66524元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。二、驳回原告大连旭辉地产策划顾问有限公司其他诉讼请求。案件受理费3430元、其他诉讼费50元，由原告承担2018元，被告承担1462元。＼n原审法院宣判后，上诉人新星公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。其提出的主要上诉理由是：1.原审法院事实错误，在双方解除《销售代理合同》时，案涉15套房屋仅收取了定金，且之后商品房买卖合同标的、价款、签约人均发生实质性变更，上诉人通过被上诉人的工作仅获得了案涉15套房屋的定金利益。故原审法院将全部房款视为销售业绩极大的损害了上诉人的权益。2.原审法院认定销售代理费以上诉人已收房款1.2%比例的50%计算，完全没有事实依据。双方在签订《解除协议书》时没有约定15套房屋销售代理费的计算标准。＼n被上诉人旭辉公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求，应驳回上诉，维持原判。具体理由为：上诉人所提出的相关问题均不成立。在解除协议之前，被上诉人与案涉房屋购房者所签订的是收取定金的合同。在协议解除之后，上诉人免除了被上诉人履行销售代理的义务，即免除了被上诉人案涉房屋销售的后续义务。原审法院按照销售房款1.2%比例的50%计收销售代理费用，虽然与被上诉人原审中的诉讼请求不一致，但是被上诉人表示接受。＼n经审理查明，原审法院所查明的事实属实，本院予以确认。＼n本院认为，本案的争议焦点问题是案涉由被上诉人收取定金的房屋在销售协议解除之后，上诉人是否应当按照其收取购房款1.2%比例的50%向被上诉人支付销售代理费。本案中，上诉人与被上诉人之间基于《销售代理合同》成立销售代理关系，在被上诉人履行销售房屋合同义务后，上诉人负有依约支付销售代理费的义务。在该法律关系存续期间，被上诉人为上诉人销售房屋收取了15套房屋的定金并签订了定金合同。在前述15套房屋未完成全部销售行为前，上诉人与被上诉人签订了《解除协议书》，上诉人解除了被上诉人的销售代理权，上诉人即同时丧失了请求被上诉人继续履行前述15套房屋后续销售行为的权利。此后，上诉人最终已收取其中11套房屋的购房款，视为该11套房屋实现了销售的目的；被上诉人对前述房屋的销售代理行为是房屋的成功销售全过程中的必要环节，并为上诉人最终成功销售房屋奠定了基础。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”在本案中，上诉人应当基于协议解除前被上诉人对前述成功销售的房屋所履行的义务，支付相应报酬。原审法院根据双方当事人的交易习惯酌定为“交纳定金部分房屋的销售代理佣金以上诉人已收房款1.2%比例的50%计算”并无不当，本院予以照准。关于上诉人主张被上诉人仅应获得定金佣金的问题，因被上诉人所收取定金行为给被上诉人带来的可得利益不仅限于定金，还最终促成上诉人实现了11套房屋的销售。故上诉人的该主张显失公平，本院不予支持。＼n综上所述，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费3430元，由上诉人大连新星房地产开发集团有限公司负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长任延光＼n审判员吕风波＼n代理审判员崔耀天＼n二〇一四年二月十一日＼n书记员黄月妍＼n