云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)云0428民初199号
原告：李建明，男，1989年生。
委托代理人：方艳（原告李建明之妻），1987年生。
委托代理人：陶正兴，云南澧江律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告：肖岗，男，1983年生。
委托代理人：倪波，鸿元法律服务所法律工作者。代理权限，特别授权代理。
第三人：杨发寿，男，1991年生。
原告李建明与被告肖岗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理后，依法由审判员吴世莉于同年5月11日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序审理，并依职权追加杨发寿作为本案第三人参加诉讼，于同年7月25日再次公开开庭审理了本案。原告李建明及其委托代理人方艳、陶正兴，被告肖岗的委托代理人倪波到庭参加诉讼，第三人杨发寿经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李建明诉称，我与被告肖岗经协商一致，于2013年1月12日签订了1份“门面出租合同”，合同主要内容为：我（甲方）将合法拥有的坐落于天宝路的门面（约46㎡）出租给被告（乙方）经营小吃，租赁期限为三年，自2013年1月12日至2016年1月12日，第一年租金为27000元，第二、三年租金每年30000元，三年租金合计87000元，租金于每年的第一月即1月12日付清当年租金，水电费由乙方向有关部门交纳，同时，合同还约定了转租和续租、违约责任及赔偿等条款。合同签订后，我将门面交给肖岗经营使用。肖岗在承租期内，向我交纳了第一、二年的租金，第三年租金却只交纳了10000元，尚欠20000元；同时，肖岗在承租的三年里，未交纳分文水费，租期满后，因水厂要断水和我要租给他人，不得已我只得补交了所欠的水费4920元。肖岗长期拖欠房屋租金，已构成违约，应承担违约责任。我曾十几次催要，但其以现无钱，等有钱时给为借口拖欠不付，故起诉要求判令：一、肖岗立即给付我租金20000元及垫付的水费4920元，合计24920元；二、由肖岗支付逾期付款违约金6000元；三、本案诉讼费用由肖岗承担。
原告李建明针对其诉讼请求提供了以下证据：1、原告身份证复印件，元江县红河街道凤凰社区居民委员会西门居民小组、元江县红河街道凤凰社区居委会出具的两份证明原件，欲证实原告诉讼主体资格及其身份信息；2、《门面出租合同》原件1份，欲证实原告与被告间存在租赁关系。3、元江自来水厂水费收费凭证原件8份，收费员杨雁的出具的证明原件1份，欲证实2013年11月至2016年1月8日，共计水费4920元，系原告交纳。
上述证据经质证，被告方除对水费收费凭证的证明目的提出异议外，对其他证据三性无异议。
被告肖岗辩称，原告陈述不是事实。2014年年中我已将门面无偿转让给了杨发寿，让他自己交租金和水电费，这个事我已打电话告知李建明，他当时已同意了。2016年1月12日租房到期，我带着杨发寿去找李建明，杨发寿写了张欠2万元租金的欠条给他，对付款问题已商量过，不属于违约责任的范畴；水费据杨发寿说已付清给李建明。本案与我没有关系，请求驳回原告的诉讼请求。
被告肖岗针对其抗辩主张提供了1份营业执照复印件，欲证明肖岗2014年12月起在玉溪开公司，店铺实际上是由杨发寿在经营。原告方对此份证据的三性不予认可，认为与本案没有关系。
第三人杨发寿未提供书面答辩，也未向法庭提供证据。在本院向其询问时，其陈述肖岗是其表哥，2014年肖岗上玉溪后说店留给其经营，后来其做不下去就关门了；肖岗经营期间是其替肖岗管理，交过2次房租，后来其自己做，房租也是其交的；房租还欠20000元，其以自己的名义出具了一张20000元的欠条给李建明，水费也欠着未付，所欠的债务应由其负担，有钱时会付给李建明。
因审理案件的需要，本院依法调取的证据有：封某某、李某某的证言，房屋出租合同、欠条复印件各1份，证实封某某与李某某系母女关系，肖岗曾向李某某家租赁天宝路（西门村组）40号门面，租期自2013年5月18日至2016年5月18日，第一年的租金是肖岗一次性付清的，第二年是小杨（指杨发寿）分几次付的，第三年的没有付；后来2016年1月份李建明家房子到期，交房子时说她家的也一起交回来，因为是提前交房，租金就只付10000元，小杨出具了内容为“杨发寿欠封某某（西门村房租费）10000元整（壹万元整）于2018年1月1号前付清。欠款人：杨发寿，2016年1月13日”的欠条给我家；交房前肖岗没有说过房子转给了小杨，2015年其去要第三年的租金时，小杨说店里苦来的钱都用在肖岗在玉溪开的店里了，没有钱付的事实。
经审理查明，原告李建明之父李永昌系元江县红河街道西门小组，居民，对位于天宝路西门小组出租商铺享有使用权和经营管理权，因李永昌患病，商铺由李建明负责管理。2013年1月12日，李建明（甲方）与被告肖岗（乙方）签订了1份《门面出租合同》，约定甲方将天宝路的门面出租给乙方经营小吃，租赁期三年，自2013年1月12日至2016年1月12日，合同签订之日，付第一年租金27000元，2014年1月12日一次性付第二年租金30000元，2015年1月12日一次性付第三年租金30000元；水、电费由乙方每月向相关部门交纳；在租赁期间，乙方再转租房屋，必须事先通知甲方征得甲方同意；乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按当年租金的30%支付违约金……。合同签订后，李建明将门面交给肖岗经营使用，肖岗按约支付了第一、二年的租金，但第三年的租金仅支付了10000元，尚欠20000元未付，2013年11月至2016年1月的水费共计4920元也一直未交纳。2016年1月租赁期满，办理门面交接手续时，双方对所欠租金的给付进行了协商，当时李建明同意租金可以慢慢给付。后来因门面要另行出租，2016年4月12日原告方到元江县自来水厂收费处结清了所欠水费4920元，要求肖岗先支付该笔款时肖岗拒付，故李建明起诉来院要求解决。
另查明，肖岗除租赁李建明家的门面外，还租了封某某家的及其他的两间门面经营烧烤。杨发寿系肖岗的表弟，租赁期间，主要是杨发寿在经营管理店面。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，李建明与肖岗经协商一致自愿签订了《门面出租合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。李建明按约向肖岗交付了房屋，肖岗亦应按约向李建明交付租金及按期缴纳水费，但肖岗直至房屋租赁合同期满，尚欠李建明租金20000元及拖欠水费4920元，对李建明要求肖岗支付上述款项的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《门面出租合同》中违约责任及赔偿部分约定，肖岗在未经李建明同意逾期交付租金的情况下方按当年租金即30000元的30%支付违约金，而根据李建明在本院对其询问时陈述“当时办理交接时，因为与肖岗是朋友，想着让他把租金慢慢还我们”可看出，在肖岗已逾期给付租金的情况下，办理房屋移交手续时，双方对所欠20000元租金的给付时间进行过协商，当时李建明已同意肖岗可延迟支付租金，但协商后的具体给付时间无相应证据予以证实，现李建明以肖岗逾期交付租金为由要求其支付6000元违约金，不符合双方约定，且肖岗不予认可，故本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。”第八十四条规定“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”肖岗提出其已将门面无偿转让给了杨发寿，所欠租金杨发寿曾出具过欠条给李建明，水费已付清，本案与其没有关系的抗辩主张，因有关水费付清的陈述与杨发寿、李建明的陈述不符，有关门面转让陈述与李建明、李某某的陈述不符；且合同具有相对性，即使如肖岗所述其已将门面无偿转让给杨发寿，但二人的转让行为对李建明是否具有约束力，李建明是否已明确同意将肖岗应付租金义务转由杨发寿承担，对此肖岗、杨发寿未能提供相应证据予以证实，加之对杨发寿曾向李建明出具欠条一事李建明不予认可，故根据法律规定，履行给付租金的义务人仍是肖岗，肖岗提出的抗辩主张不成立，本院不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十四条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、由被告肖岗于判决生效之日起10日内支付尚欠原告李建明的房屋租金20000元及垫付的水费4920元，共计24920元。
二、驳回原告李建明的其他诉讼请求。
如果被告肖岗未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费573元，由原告李建明负担111元，被告肖岗负担462元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。
双方当事人均不上诉的，本判决发生法律效力后，负有义务的一方当事人不自动履行本判决，另一方当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 吴世莉
审 判 员 宗春明
人民陪审员 马树清
二〇一六年九月五日
书 记 员 倪 俊