云南省楚雄市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云2301民初2857号
原告：谭红梅，女，1968年6月4日生，苗族。
委托诉讼代理人杨舒雅，女，1991年8月4日生，苗族，大学文化，云南省楚雄市人，公务员，住址同上，系原告谭红梅的之女，代理权限为特别授权。
被告：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司。
法定代表人永志强，职务：董事长。
委托诉讼代理人张涛，男，1982年10月18日生，汉族，云南省楚雄市人，大专文化，该公司法务主管，住云南省楚雄市，代理权限为特别授权。
原告谭红梅与被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司（以下简称：兆顺公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月6日受理后，依法由审判员郑云山适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭红梅及委托诉讼代理人杨舒雅，被告兆顺公司的委托诉讼代理人张涛到庭参加诉讼。因案情需要，本院延长审理期限。本案现已审理终结。
原告谭红梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理楚雄兆顺第一城B幢第一单元1035号房办理产权登记；2、由被告支付原告逾期交房违约金，2014年4月1日至2014年4月30日为600元，2014年5月1日至2016年8月3日为80600元，诉讼之日起至房产证交原告之日止按每天100元计算；3、包含案件受理费的一切费用由被告承担。事实和理由：2012年10月17日，原告在兆顺公司售楼部与被告签订了关于兆顺第一城第一组团B幢第一单元1035号房的《商品房购销合同》，原告于次日交付了购房首付款185528元，2012年12月18日交付了剩余的购房款180000元，这18万元人民币由原告向工商银行以年利率7.5325%按揭贷款，至此，甲方已经在约定时间内履行完毕相应的义务。双方在《商品房购销合同》第七条约定，被告应于2013年12月31日起90日内将位于西北侧的兆顺第一城第一组团B幢第一单元1035号房交付给原告。约定交房时间2013年12月31日起90日后既2014年4月1日至今，被告均以各种借口拖延，没有向原告交付房屋，办理产权证。按照约定，被告至今未交房视为违约，被告应向原告交付房屋并按照《商品房购销合同》第九条第一款之约定向原告支付违约金。(按照购房合同第九条第一款之约定，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，违约金为20天，逾期30天后，违约金100元/天。即由2014年4月1日至2014年4月30日止，违约金为20天×30天=600元；2014年5月1日至2016年6月12日止，违约金为772天×100元/天=77200元，由本案提起诉讼之日起至判决生效日止，违约金为时间天数×100元/天)。原告购买本房屋时向工商银行贷款18万元，每月承担本息金额较高，被告两年多来迟迟不履行房屋交付义务已给原告造成诸多经济损失，请求法庭判决被告按照合同履行义务，将房屋交付给原告，办理房屋产权证，并赔偿原告合同约定的违约金。以维护原告的合法权益。
被告兆顺公司辩称，针对原告的第一项诉讼请求，我方同意协助原告办理房屋产权证，但具体办理时间现在我方没有办法答复；针对原告的第二项诉讼请求，我方认为在原告与第三人志善物业公司签订的委托经营合同中，已经约定了该房屋的交接是由原告委托第三人代为接房，因此请求法庭驳回原告的第二、三项诉讼请求。2012年10月17日，原告与被告签订商品房购销合同，同时也与志善物业公司签订了委托经营合同，将该套房屋委托志善物业公司代为经营管理及接房，2012年11月，志善物业公司开始向原告支付委托管理合同期限内的收益金。因此，我方认为该套房屋，是被告与志善物业公司交接，与原告无关。针对该房屋，被告于2014年4月25日在楚雄日报刊登了房屋接房公告，已完成了双方合同约定的房屋交接。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审，本院确认本案法律事实如下：被告兆顺公司于2011年5月25日、2013年3月12日取得国有土地使用权证、于2011年4月7日取得《建设用地规划许可证》、于2011年4月26日取得《建设工程规划许可证》、于2011年4月29日取得《建筑工程施工许可证》、于2011年5月26日、2014年8月14日取得《商品房预售许可证明》。2012年10月17日，被告兆顺公司（甲方）与原告谭红梅（乙方）签订《商品房购销合同》，约定：“乙方向甲方购买楚雄市环城西路与鹿城××交叉口西北侧兆顺第一城B幢第1层1035号房，套内参考建筑面积为39.93平方米，总房款为365528元。第七条：甲方应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方。第九条：甲方未按合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行。第十条：该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应以电话形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。”原告谭红梅已向被告兆顺公司缴纳购房款365528元。并与楚雄志善物业管理有限公司签订《委托经营管理合同》，约定：“原告将位于楚雄市鹿城南路兆顺第一城B幢1层1035号商品房委托楚雄志善物业管理有限公司进行经营和管理，由楚雄志善物业管理有限公司自2014年4月1日起向原告支付固定租金收益。委托经营期限自2014年4月1日起至2019年3月31日止。原告购买该商品房的《商品房购销合同》中关于接房的权利，甲方授权给楚雄志善物业管理有限公司行使，由其代为接房。”被告兆顺公司于2014年4月25日在楚雄日报登报公告，告知业主兆顺第一城项目B、C、D幢住宅和商铺已建设完工，于2014年4月25日开始交房。兆顺第一城项目至今未通过竣工验收。
根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点包括：一、被告兆顺公司是否构成违约；二、被告兆顺公司对逾期交房违约金、办理房产证的责任承担。
针对争议焦点一，本院认为，虽然兆顺第一城项目工程建设已经完工，但未通过竣工验收。根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》相关规定：……房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《云南省建设工程竣工验收管理办法》对建设工程竣工验收作了统一和规范，第十二条规定：建设工程投入使用前，建设单位应取得建设行政主管部门竣工验收备案机关出具的建设工程竣工验收备案表。综上，本案商品房应在综合验收后，取得“建设工程竣工验收备案表”方视为完成竣工验收，具备交付使用的条件。被告兆顺公司在庭审过程中当庭认可兆顺第一城项目尚未通过竣工验收，也未提交证据证明兆顺第一城项目具备交付使用条件。被告兆顺公司关于原告与楚雄志善物业管理有限公司签订《委托经营管理合同》，由其代为接房，被告已将房屋交付楚雄丰盛商业管理公司的辩解，因兆顺第一城项目尚未具备交付使用条件，且被告未提交已交付房屋的相关证据，本院不予采信。原、被告签订《商品房购销合同》约定交付房屋时间为2013年12月31日，被告兆顺公司至今尚未竣工验收，已构成违约。
针对争议焦点二，被告兆顺公司具备交房条件的时间应为竣工验收合格之日，应在竣工验收合格后的合理期限30日内交付房屋。根据双方签订的《商品房购销合同》第九条逾期交房违约责任，被告兆顺公司应承担约定交房次日至完成竣工之日的逾期交房违约金。原告谭红梅主张被告兆顺公司支付2014年4月1日至2016年8月3日的逾期交房违约金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持；2016年9月6日起的逾期交房违约金按每天100元计算至竣工验收合格之日止。关于原告谭红梅要求被告兆顺公司办理房屋产权证的诉讼请求，兆顺第一城项目至法庭辩论终结尚未进行综合竣工验收，不具备办理房屋产权证的条件，本案不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：
一、由被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司于本判决生效后30日内支付原告谭红梅自2015年4月1日起至2016年8月3日的逾期交房违约金81200元，2016年9月6日起按每天100元计算逾期交房违约金至竣工验收合格之日止;
二、驳回原告谭红梅的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取908元，由被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司负担（未交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。
审判员 郑云山
二〇一七年三月三日
书记员 普亚梅