金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
〔2016〕浙07**民初05285号
原告：杭州龙福物业管理有限公司金华分公司，住所地金华市宾虹路西京大厦1幢1320室。
负责人：陈卫星，总经理。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：夏辉，公司员工。
被告：王丽。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：仇跃辉。
原告杭州龙福物业管理有限公司金华分公司（以下简称龙福物业公司）与被告王丽物业服务合同纠纷一案，于2016年5月18日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序由代理审判员黄小奕独任审判，于同年6月23日公开开庭进行了审理。原告龙福物业公司的委托诉讼代理人夏辉，被告王丽及其委托诉讼代理人仇跃辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙福物业公司起诉称：因2013年1月31日前物业公司退出香格里花园，加之该小区无业主委员会，在确保香格里花园小区稳定情况下，根据业主大会和业主委员会指导规则第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会人数不足总数二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业委会的职责。原告受金华市经济开发区建设局、三江街道、三江街道婺江新村社区居民委员会及香格里花园业主委员会筹备组的委托临时接管香格里花园，于2013年2月1日与三江街道婺江新村社区居民委员会及香格里花园业主委员会筹备组签订《香格里花园临时物业服务合同》。合同签订后，原告已按约履行相应职责。被告作为香格里花园小区2-B-1104业主（房屋面积85.2+67.87㎡），至今还欠原告物业费、能耗费、水费和滞纳金等共计4923元。为此，原告诉请法院判令：1.被告支付所拖欠香格里花园小区2-B-1104房屋2013年2月1日至2014年7月30日的物业费2206元，电梯能耗费460元，水费232.65元，并支付滞纳金2024元（滞纳金按合同约定的日2‰从2014年8月1日算到2015年9月30日），共计4923元；2.被告承担本案诉讼费。
为证明上述主张，原告向本院提交了下列证据：
1.临时物业服务合同一份，用以证明原告收取物业费的依据；
2.说明、三方联合公告各一份，用以证明原告的服务期限；
3.告香格里全体业主书一份，用以证明原告合法退出小区管理；
4.香格里花园物业费等费用催缴公告和香格里小区欠费清单复印件各一份，用以证明原告曾公告催缴。
5.香格里花园能耗费分摊公告及能耗费发票复印件各一份，用以证明能耗费产生依据；
6.终止协议一份，用以证明物业服务合同服务期限；
7.催费律师函一份，用以证明原告曾进行书面催缴。
被告答辩称：一、原告与婺江新村社区居委会签订的《香格里临时物业服务合同》未经法定程序，违反法律法规的强制性规定，侵犯了业主的合法权益，属无效合同。根据《物业管理条例》和《物权法》的相关规定，选聘物业服务企业由业主共同决定，由总面积过半数的业主委员会才能代表业主与物业管理企业签订物业服务合同。金华市婺江新村社区居委会（金华市香格里花园业主大会临时会议筹备组）和原告签订物业合同前，并未按照规定召开过业主大会，也未征得一半以上业主同意。二、原告未尽无因管理之义务。1.原告在管理期间从未履行按期向业主公布告知管理人员配备、费用支出等基本情况的义务。原告应承担证明其必要费用支出及服务水平的举证责任。原告在管理期间不顾业主的一再要求，拒绝提供完整的费用支出清单，为了隐瞒真实的费用支出情况故意不提供更有证明力的费用支出财务数据，却事后提供原告和居委会单方面的文字说明，无法证明真实的服务方式、水平和质量。2.原告未履行移交管理利益的义务。小区的经营性收益依法归业主所有，原告侵占了小区所有的营业房出租、停车费、广告等巨额收入，至今未移交给业主。3.因原告的重大过失甚至故意行为致业主重大损失。原告由于管理混乱，其一位项目经理私自收费捐款十几万逃走（派出所有案底），很多业主家中失窃。原告7月31日晚突然撤离，又有十多户业主失窃，给小区居民财产造成重大损失。原告撤离前破坏电梯，导致电梯停运、缺乏维护，公共设施大量毁坏破损，绿化大量死亡。三、原告收费缺乏事实和法律依据。1.原告提出的物业服务费和车位管理费收费标准依据不足。原告作为管理人对业主的请求权限于必要的管理费用支出的补偿而没有报酬请求权。原告没有提供经业主确认和第三方权威审计的必要的管理费用支出财务数据，收费标准显然缺乏事实依据。原告提供的多层0.8元/月/平方米，高层1.2元/月/平方米的收费标准，在2013年当时的物业服务市场已是很高的收费标准，按照金华市物价局建设局金价价管（2010）65号文件关于物业服务收费等级评定标准，此价格已达到最高标准，结合原告极其混乱的管理和低劣的服务质量、水平，该价格明显过高，严重违背公开公平原则。2.原告提出的支付滞纳金依据不足。因原告提供的合同未经法定程序，属无效合同；原告至今未提供其在管理期间管理人员配备、必要费用支出等基本情况，不能证明其服务质量和水平。被告拖欠的费用，当时已经和原告交涉过，让原告修理电梯等，但原告并未做到。原告是属于服务公司，但其服务未达到，故应降低收费标准。因此，答辩人认为原告在起诉状中所述的事实与理由不成立，请求查明事实，驳回原告诉请。
为证明上述主张，被告向本院提交证据：
收费收据二份，用以证明被告在2014年2月-2014年12月31日期间交了水费319.6元、小区维护费613元。
在审理过程中，本院依法组织到庭当事人及代理人对上述证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：
1.对原告提交的7组证据，被告均无异议。本院认为，龙福物业公司对小区业主提供服务的行为构成无因管理，对合理的物业服务费用业主应予支付；关于水费、电梯能耗费，原告提供了产生及计算方法，且已垫付，被告也已消耗，对以上费用本院酌情予以支持，其他费用不予支持。故对以上证据的证明力予以部分认定。
2.对被告提交的证据，原告质证认为319.6元的收据上是业委会的章不是原告的章，另一张和原告无关。经查，319.60元的收款收据载明为2014年2月至2014年12月31日期间的水费、收款人为“金华市婺城区香格里花园业主委员会发票专用章”、收款时间为2015年4月12日，被告将2014年2月至2014年12月31日的水费交付给金华市婺城区香格里花园业主委员会，而2013年2月1日至2014年7月31日的水费已由龙福物业公司代交，龙福物业公司有权向被告收取相应代交的费用，被告的损失可基于其他法律关系另行主张；另一张613元的收款收据无法辨认款项性质，亦无收款人签章。原告异议成立。本院不确认其证明力。
根据上述已确认证明力的证据以及到庭当事人及代理人的当庭陈述，本院认定如下案件事实：
2013年2月1日，原告龙福物业公司与金华市婺江新村社区居民委员会签订《香格里花园临时物业服务合同》，约定由原告提供香格里花园的物业服务，期限自2013年2月1日至本小区新一届业主委员会成立并选聘出新的物业服务公司止，物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积缴纳，没有建筑面积的按个数交纳，具体标准为多层住宅0.8元/月/平方、小高层住宅1.2元/月/平方、商业用房1元/月/平方、房车库车位15元/月/单个、阁楼0.3元/月/平方；物业服务费中未计入高能耗共用设施设备（如电梯等）运行所需的能耗费用，该能耗费用按建筑面积据实向业主分摊；开始征收物业服务费时间为2013年5月1日；业主及物业使用人逾期支付物业服务费及相关费用的，按应付金额每日千分之二支付违约金。另还约定了双方的其他权利和义务。合同签订后，原告进驻小区提供服务。2014年7月31日，经双方协商上述服务合同终止。
被告王丽系金华市婺城区三江街道香格里花园2-B-1104室业主，该房建筑面积为85.2+67.87㎡，被告至今未向原告缴纳2013年2月至2014年7月30日期间的电梯能耗费、物管费和水费。庭审中被告称其向原告交纳过部分电梯能耗费、物管费和水费。另，被告王丽于2015年4月12日向金华市婺城区香格里花园业委会交纳了2014年2月至2014年12月31日的水费319.60元。
本院认为：涉案的《香格里花园临时物业服务合同》系金华市婺江新村社区居委会、金华市香格里花园业主大会临时会议筹备组为“甲方”与龙福物业公司为“乙方”签订，现无证据证明该合同已获得之后成立的香格里花园业主大会追认，依现行法律规定，香格里花园业主与龙福物业公司之间未能建立有效的物业服务合同关系。然龙福物业公司进驻金华香格里花园提供物业管理服务，系因原物业管理公司撤离时无业主委员会和临近春节的情况下，所在街道社区出于对小区安全管理和业主的利益考虑，采取的临时过渡性解决方案，符合社会公共利益原则，龙福物业公司在2013年2月至2014年7月31日期间依据该合同对小区业主提供服务的行为构成无因管理，故对龙福物业公司提供服务期间合理的物业服务费用业主应予支付。被告关于龙福物业公司未尽无因管理义务的抗辩，因未提供证据证明，且与本院查明的事实不符，本院不予采信。对水费、电梯能耗费，考虑到已实际产生并有所垫付，故对原告该部分诉请，本院依法予以支持。庭审中被告关于其已向原告交纳过部分电梯能耗费、物管费和水费的抗辩，因未提供证据证明，本院不予采信。关于违约金是否应支付，龙福物业公司以未获香格里花园业主大会追认、对业主不具约束力的合同向被告主张违约金缺乏法律依据，本院不予支持。被告主张的支付给金华市婺城区香格里花园业委会的水费319.60元，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、由被告王丽于本判决生效之日起三日内支付原告杭州龙福物业管理有限公司金华分公司物业服务费2206元、电梯能耗费460元、水费232.65元，合计2898.65元。
二、驳回原告杭州龙福物业管理有限公司金华分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告王丽负担，限于本判决生效之日起三日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。上诉案件受理费应在递交上诉状时预交，款汇至：金华市财政局政府非税资金财政专户，开户银行：中国农业银行金华市分行，银行账号：196999010400040900000106003，或直接交浙江省金华市中级人民法院立案大厅收费室。上诉期满七日后仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 黄小奕
二〇一六年八月五日
代书 记员 吴昱媛
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第九十三条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。