广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终14891号
上诉人（原审被告）：卢树卿，女，1970年3月24日出生，汉族，身份证登记住址广东省中山市。
委托诉讼代理人：卢少斌，广东安永律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李歆恬，广东安永律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广东建工恒福物业有限公司，住所地广州市荔湾区流花路85号。
法定代表人：陈鹏，职务：总经理。
委托诉讼代理人：黄小珊，广东金轮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈婉婷，广东金轮律师事务所律师。
上诉人卢树卿因与被上诉人广东建工恒福物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初18286号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
卢树卿上诉请求：1.撤销一审判决，并驳回广东建工恒福物业有限公司全部的诉讼请求；2.本案的一审、二审诉讼费用由广东建工恒福物业有限公司承担。事实和理由：（一）一审法院以《商场物业管理委托合同》认定卢树卿拖欠差额，属于事实认定错误。《商场物业管理委托合同》关于综合物业管理费的约定损害了商业用房业主的合法权益，不应得到法律支持。根据《广东省物价局、省建设委员会关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价的通知》第三条的规定可知，商场部分的物业管理费明显比住宅地区的高且高出规定范围。且住宅面积占比及业主人数均超过商业用房，案涉合同签订前，业委会未曾就案涉物业的高标准收费取得商铺业主同意，是对少数商铺用房业主合法权益的侵害，该收费标准不应得到支持。（二）一审法院认定原《商场物业管理委托合同》仍对卢树卿具有约束力属于适用法律错误。卢树卿曾在2013年向法院起诉请求《商场物业管理委托合同》中关于综合管理服务费用的条款无效，并要求撤销《商场物业管理委托合同》中收取14.50元/平方米/月内容。虽被驳回诉请，但不能说明《商场物业管理委托合同》的合法性没有问题。本案争议的中央空调部分的综合管理服务费用是没有合同依据的，应当按照合同法的第五条公平原则和第六条的诚实信用原则处理。原《商场物业管理委托合同》已因期限届满而终止，终止后就应参照广东省物业管理法规处理并作出相应的调整，且广东建工恒福物业有限公司并未按合同原约定的标准提供物业服务，无权要求卢树卿按合同标准支付物业管理费。综上，恳请二审法院查清事实后依法改判。
广东建工恒福物业有限公司二审辩称，其不同意卢树卿的上诉请求、事实和理由，其同意一审正确的判决，请求维持原判。1.广东建工恒福物业有限公司的收费是根据广东省物业管理条例的规定，具有合法依据。且在原物管合同到期后，同意按照原物管合同继续在案涉小区进行物管服务，也得到街道主管部门的许可。2.关于商场1、3期的收费标准问题。在原《商场物业管理委托合同》中已经明确约定，1、3期是适用《商场物业管理委托合同》的，且卢树卿提出的中央空调费用的部分，根据中央空调运行费用以及不含中央空调费用有不同的收费标准的约定，卢树卿是中央空调房，其不适用不含中央空调的收费标准。3.嘉和苑小区与商铺以及卢树卿已经承租的商铺各业主及租户均按合同约定的收费标准按时缴纳物业管理费且不持有异议，这也证明案涉物业管理费用是符合合同约定并得到租户认可。
广东建工恒福物业有限公司向一审法院起诉请求：卢树卿立即向广东建工恒福物业有限公司支付自2015年1月至2017年7月的综合管理服务费差额共415184.59元及相应的滞纳金48603.11元（按每日应交综合管理服务费的0.021%计算，从逾期之日即2015年1月26日起计至实际支付之日止）。
一审法院认定事实：卢树卿是广州市越秀区东风西路xxx号之8，之9第8，9座首层及2楼房屋（首层建筑面积1611.82平方米，2楼建筑面积1915.37平方米，使用性质为非居住用房）的产权人。上述房屋所在小区为嘉和苑小区。
2011年12月28日，嘉和苑业委会（甲方）与广东建工恒福物业有限公司（乙方）签订《商场物业管理委托合同》，其中约定：在甲、乙双方签订的广州市东风西路xxx号嘉和苑《物业管理委托合同》（2011年12月28日签订）基础上，甲、乙双方根据嘉和苑一期商场（建筑面积3527.19平方米）、三期商场（建筑面积2501.93平方米）物业管理的特殊性，甲方与乙方另行订立本合同，本合同与上述《物业管理委托合同》有关内容不一致的，以本合同为准；乙方负责对商场提供的物业管理服务为内容对商场共用部位、共用设施设备免费的日常运行、维护、修理和管理等等；综合管理服务费是指乙方向业主方或租户收取的包括物业管理服务费、公共水电分摊费、中央空调运行维护费在内的综合收费，该费用未包括商场户内的水、电费，乙方收取的综合管理服务费为包干形式收费，乙方的盈余或亏损与甲方及租户无关；物业管理服务费除包含本合同第一条乙方负责对商场提供的物业管理服务内容的费用外，还包括物业共用部位，共用设施、设备及公众责任保险费用等国家有关法律法规规定的其他物业管理服务费成本内容；中央空调运行维护费包括中央空调运行电费，冷水系统维护保养费等费用；根据相关规定，有中央空调的商铺按设计规划24.5元/平方米/月（含中央空调运行电费，公共水电分摊费），无中央空调的商铺按设计规划10元/平方米/月（含公共水电分摊费）；商场用户自收到乙方的收费通知书之日起20日内向乙方支付当月的综合管理服务费，每逾期一日向乙方支付应付金额万分之二点一的违约金；本合同自2012年1月1日起生效至2014年12月31日终止等。
2015年1月14日，广州市越秀区六榕街嘉和苑社区居民委员会向嘉和苑小区全体业主发出《关于小区物业管理相关工作的公告》，主要内容为：根据《广东省物业管理条例》第五十条之规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止（广东建工恒福物业有限公司已向社区居委会递交了自愿按照原合同约定继续提供服务的函）等。
没有证据显示自2015年1月1日后，涉案嘉和苑小区业主大会作出选聘其他物业服务管理公司的决定。广东建工恒福物业有限公司依据上述合同，为嘉和苑小区提供物业管理服务至今。卢树卿从2015年1月起，按10元/平方米/月的标准向广东建工恒福物业有限公司交纳其物业自用及空置部分的综合管理服务费。至2017年7月31日止，卢树卿共欠付综合管理服务费415184.59元。
在本案审理过程中，广东建工恒福物业有限公司述称其于每月1日上门张贴收费通知书，要求卢树卿于当月25日前缴纳综合管理服务费，但未提供书面证据予以证实，卢树卿亦不予确认。
另查明，卢树卿曾向一审法院起诉要求确认上述《商场物业管理委托合同》中综合管理服务费24.5元/平方米/月的中央空调运行维护费为14.5元/平方米/月的条款无效等。一审法院经审理后，于2012年12月19日作出（2012）穗越法民三初字第1297号民事判决书，判决驳回卢树卿的诉讼请求。
2013年，卢树卿再次提起诉讼，提出：1.确认广东建工恒福物业有限公司与嘉和苑业委会于2011年12月28日签订的《商场物业管理委托合同》中关于综合管理服务费24.50元/平方米/月的条款无效；2.撤销广东建工恒福物业有限公司与嘉和苑业委会2011年12月28日所签订的《商场物业管理委托合同》中收取14.50元/平方米/月的内容。在该案中，卢树卿表示：其所有的涉讼商铺大部分已出租，剩余部分空置。出租的部分由实际使用人支付物业管理费，空置的部分由其承担物业管理费。就卢树卿已出租部分，广东建工恒福物业有限公司表示承租人均按照24.50元/平方米的标准向其交纳了综合管理费。一审法院于2013年4月18日作出（2013）穗越法民三初字第649号民事判决，判决：驳回卢树卿的诉讼请求。卢树卿不服该判决，提起上诉。广东省广州市中级人民法院以（2013）穗中法民五终字第1997号民事判决驳回上诉，维持原判。卢树卿不服该判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2015年6月9日作出（2014）粤高法申字第1925号民事裁定，指令广州市中级人民法院再审该案。广州市中级人民法院于2016年4月27日作出（2015）穗中法审监民再字第73号民事判决书，判决维持该院（2013）穗中法民五终字第1997号民事判决。
广东建工恒福物业有限公司曾于2014年向一审法院起诉要求卢树卿支付拖欠的2012年1月至2013年12月期间的综合管理服务费差额及逾期付款违约金，一审法院于2015年8月6日作出（2014）穗越法民三初字第2834号民事判决书，判决：自判决发生法律效力之日起十日内，卢树卿向广东建工恒福物业有限公司支付广州市越秀区东风西路xxx号之8，之9第8，9座首层及2楼房屋从2012年1月起至2013年12月止的综合管理服务费差额159599.76元及逾期付款违约金（从逾期之日起至实际付清上述费用之日止，每日按同期欠付的综合管理服务费的万分之二点一计付，该违约金数额以不超过卢树卿所欠综合管理服务费总额为限）。卢树卿不服该判决，提起上诉，广州市中级人民法院于2016年5月11日作出（2015）穗中法民五终字第5478号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
广东建工恒福物业有限公司又曾于2015年向一审法院起诉要求卢树卿支付拖欠的从2014年1月至2014年12月期间的综合管理服务费差额及逾期付款违约金，一审法院于2016年5月30日作出（2015）穗越法民三初字第1799号民事判决书，判决：自判决发生法律效力之日起十日内，卢树卿向广东建工恒福物业有限公司支付广州市越秀区东风西路xxx号之8，之9第8，9座首层及2楼房屋从2014年1月起至2014年12月止的综合管理服务费差额175534.68元及逾期付款违约金（从逾期之日起至实际付清上述费用之日止，每日按同期欠付的综合管理服务费的万分之二点一计付，该违约金数额以不超过卢树卿所欠综合管理服务费总额为限）。
一审法院认为，已有生效法律文书确认嘉和苑业委会与广东建工恒福物业有限公司签订的《商场物业管理委托合同》对卢树卿具有约束力，卢树卿所有的房屋处于广东建工恒福物业有限公司提供物业服务的区域内，卢树卿应受上述《商场物业管理委托合同》的约束。《商场物业管理委托合同》约定的期限届满后，在涉讼小区业主大会未作出选聘其他物业服务企业的决定之前，广东建工恒福物业有限公司自愿继续按上述合同约定提供物业管理服务，且已取得涉讼小区居民委员会的同意，故卢树卿应按上述合同约定的标准足额向广东建工恒福物业有限公司支付相应的物业管理服务费。广东建工恒福物业有限公司要求卢树卿支付拖欠的2015年1月至2017年7月期间的综合管理服务费差额的诉讼请求合法，一审法院予以支持。至于广东建工恒福物业有限公司主张的逾期付款违约金的诉讼请求，因广东建工恒福物业有限公司未提供证据证明其已向卢树卿发出收费通知书，故该违约金应从广东建工恒福物业有限公司提起本案诉讼之日起计。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款的规定，于2018年3月20日作出如下判决：自本判决发生法律效力之日起十日内，卢树卿向广东建工恒福物业有限公司支付广州市越秀区东风西路xxx号之8，之9第8，9座首层及2楼房屋从2015年1月起至2017年7月止的综合管理服务费差额415184.59元及逾期付款违约金（从2017年8月16日起至实际付清上述费用之日止，每日按415184.59元的万分之二点一计付，该违约金数额以不超过415184.59元为限）。一审案件受理费7852.8元，由广东建工恒福物业有限公司负担645元，卢树卿负担7207.8元。
卢树卿与广东建工恒福物业有限公司对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
二审中，各方当事人均无提交新证据。
二审中,双方当事人共同确认以下事实:争议的房屋是属于中央空调范围内的房屋。
本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：卢树卿应否支付争议期间的综合管理费差额。
根据案件查明事实，广东建工恒福物业有限公司依据与嘉和苑的业主委员会签订的《商场物业管理委托合同》对于案涉房屋所在区域提供物业服务，虽然上述物业服务合同约定的期限已经届满，但是上述合同到期后小区的业主大会并未选聘新的物业服务企业，广东建工恒福物业有限公司仍按原物业服务合同进行服务，卢树卿也继续接受服务，因此，广东建工恒福物业有限公司和卢树卿均以自身行为继续履行了《商场物业管理委托合同》，故应当认定双方之间形成了事实上的物业合同关系，一审法院依据《商场物业管理委托合同》，判令卢树卿支付争议期间的综合管理费差额并无不当，本院予以维持。卢树卿上诉提出不应适用《商场物业管理委托合同》缺乏理据，本院不予采信。
综上所述，卢树卿的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7852.8元，由卢树卿负担。
本判决为终审判决。
审判长 张怡
审判员 余盾
审判员 李静
二〇一八年十月二十三日
书记员 杨希
胡秀红