江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
(2017)苏民申2965号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）:刘照瑞，男，汉族，退休教师，户籍地邳州市，现住邳州市。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：马龙飞，男，汉族，个体户，住新沂市。
再审申请人刘照瑞因与被申请人马龙飞案外人执行异议之诉一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（以下简称徐州中院）（2015）徐民终字第5070号民事判决和新沂市人民法院（以下简称新沂法院）（2015）新民初字第00973号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
刘照瑞一审诉求：依法判决确认邳州市运河人家8号楼2单元601室房屋归原告所有，停止对上述房屋的强制执行，解除保全措施；诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2011年9月13日，刘照瑞与郭小同签订房屋买卖合同一份，由郭小同将自己所有的位于邳州市运河人家8-2-601室住房（房产证号为邳房权证运河字第商0935**号）以40万元的价格卖于刘照瑞，双方约定付款方式为现金交付24.6万元，余款15.4万元，由刘照瑞向中国建设银行分期交纳。同日，刘照瑞向郭小同支付24.6万元，由郭小同向刘照瑞出具收到24.6万元购房款的收到条一张。双方达成协议后，刘照瑞即对涉案房屋进行简单装修并搬入居住至今，并自2011年10月起向中国建设银行偿还按揭贷款至今。
2011年11月14日，因郭小同欠马龙飞借款，新沂法院作出（2011）新瓦民初字第0472号民事判决，确定郭小同返还马龙飞借款10万元及相应逾期利息。因郭小同未按该判决指定的期间履行付款义务，马龙飞于2013年7月6日申请强制执行，新沂法院于2014年4月21日作出（2013）新瓦执字第0156-1号执行裁定，将涉案房屋查封。刘照瑞以涉案房屋属其所有为由提出执行异议，要求停止对涉案执行。2015年3月27日，新沂法院作出（2015）新执异字第0070号执行裁定，驳回了刘照瑞的异议。刘照瑞不服该裁定，向新沂法院提起涉案执行异议之诉。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”刘照瑞虽然购买了郭小同的涉案房屋并实际占有居住至今，但双方一直没有办理过户登记手续，故刘照瑞不能仅仅依据买卖及占有房屋的事实取得涉案房屋的所有权。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据该规定，在涉案房产未过户至刘照瑞的情况下，刘照瑞欲阻却马龙飞对涉案房产的执行，必须同时满足三个条件：足额支付房款、实际占有房产、未办理过户手续不存在过错。而郭小同将尚在按揭贷款期内的房屋转让给买受人即刘照瑞，且刘照瑞与郭小同约定以代偿按揭的方式转让按揭房屋，在未经银行同意办理转按揭贷款手续的情况下，不能认定刘照瑞已经付清全部购房款，故其要求停止执行涉案房屋的请求不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，法院不予支持。遂判决：驳回原告刘照瑞的诉讼请求。
刘照瑞不服上述民事判决，向徐州中院提起上诉称：1、上诉人于2011年9月13日与郭小同签订涉案房屋买卖协议，购买郭小同所有的位于邳州市运河人家8-2-601室住房一套，上诉人支付24.6万元，并约定该房屋在银行的按揭贷款由上诉人按期偿还，上诉人在按时还贷4年后一次性付清全部银行贷款，且自2011年9月15日入住该房屋至今。2、虽然涉案房屋的登记人为郭小同，但上诉人依据合同法和善意取得原则对涉案房屋享有所有权，一审法院认定该房屋所有人系郭小同的事实有误，适用法律亦有错误，请求二审法院判决停止对涉案房屋的执行并解除对涉案房屋的查封。
被上诉人马龙飞答辩称：1、涉案房屋购房款上诉人并没有全款付清，房屋产权仍然为郭小同的。2、房屋买卖合同上写明了甲方因涉案房屋产生的经济纠纷，乙方概不负责，如需过户产生的费用由乙方承担，甲方必须随叫随到办理过户手续，说明上诉人购买房屋时已预想到纠纷的产生。3、上诉人签订房屋买卖合同的时间为2011年9月13日，被上诉人查封涉案房屋的时间为9月下旬，在此期间上诉人可以过户却没有过户，可能系上诉人购买房屋时已预想到会产生一定风险。4、根据《物权法》的有关规定，房屋因未全额支付房款故所有权人仍是郭小同。综上，请求法院支持被上诉人执行涉案房产的请求。
二审期间，上诉人刘照瑞向法院提交：邳州市房产抵押登记注销申请表，个人贷款还款凭证，银行卡客户交易查询明细各一张，用以证明上诉人刘照瑞在一审结束后已于2015年12月11日将涉案房屋的按揭贷款全部还清。被上诉人马龙飞质证认为：1、上诉人是在被上诉人申请执行之后还清贷款的，与申请执行涉案房屋并无关系，上诉人申请查封的时候房屋的产权人系郭小同。2、对证据的真实性无异议，但显示的还款人还是郭小同，完全可以由郭小同将钱存入上诉人账户，再由上诉人账户转入银行，故无法证明款项是上诉人的。
二审查明事实与一审查明事实一致，二审法院予以确认。
二审法院认为，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。上诉人刘照瑞购买郭小同的房屋尚处按揭贷款期内，上诉人刘照瑞虽诉称由其代为偿还剩余贷款本息，但银行按揭部分的法定还款义务人仍为出卖人郭小同，上诉人刘照瑞偿还贷款系基于双方之间的房屋买卖合同关系而分期支付给郭小同相应对价，在贷款清偿完毕之前，不能视为其已经付清了涉案房屋的全部价款。二审期间，上诉人刘照瑞举证证明涉案房屋按揭贷款已于2015年12月11日还清，但该按揭贷款的清偿系在法院对涉案房屋采取查封等强制执行措施开始之后，故上诉人刘照瑞据此要求停止执行涉案房屋的请求依法不应予以支持。综上，上诉人刘照瑞的上诉请求无事实与法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决驳回上诉，维持原判。
刘照瑞申诉称：再审申请人虽然在一审终结前没有完全支付房款，但已经明确承诺且实际履行着还款义务，在二审结束前也已经全额还清了银行贷款。因此，再审申请人的行为符合最高院相关司法解释中不予执行的条件。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》加大了对物权期待权的保护，再审申请人的物权期待权应得到支持。
本院归纳本案争议焦点为刘照瑞主张涉案房屋归其所有，并请求排除执行，是否有事实和法律依据。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，人民法院对登记在被执行人郭小同名下的邳州市运河人家8-2-601室房屋采取执行措施，案外人刘照瑞提出异议的，应同时满足上述四个条件才能得到支持。首先，根据本案查明的事实，执行法院在对涉案房屋采取查封措施时，刘照瑞尚未支付全部价款。在法院查封后，其也未将剩余价款交付法院执行，而是继续代替郭小同向银行清偿贷款，故其主张不符合上述司法解释所规定的第（三）项法定要件。其次，再审申请人刘照瑞在购买涉案房屋时明知房屋上设有抵押，因抵押贷款未能全部清偿导致涉案房屋不能办理过户登记，系刘照瑞自身原因所致，故其主张不符合上述司法解释所规定的第（四）项法定要件。再审申请人请求确认涉案房屋归其所有并停止执行，没有法律依据，本院依法不予支持。
综上所述，再审申请人刘照瑞的再审申请理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回刘照瑞的再审申请。
审判长 唐志容
审判员 赵建华
审判员 苏 峰
二〇一七年十一月三日
书记员 杜 涛