广东省中山市第一人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n＼n（2013）中一法张民一初字第731号＼n＼n原告：甘智勇，男，1974年8月16日出生，汉族，住广东省中山市南朗镇。＼n委托代理人：黄俊鹄，系广东正鸿律师事务所律师。＼n委托代理人：缪观荣，系中山市南朗镇法律服务所法律工作者。＼n被告：郑月华，男，1960年9月10日出生，汉族，住广东省中山市南朗镇。＼n被告：郑小军，男，1985年9月17日出生，汉族，住广东省中山市南朗镇。＼n上述两名被告的委托代理人：匡腊光，系广东维纳律师事务所律师。＼n原告甘智勇诉被告郑月华、郑小军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月15日立案受理。本案原适用简易程序由代理审判员吴碧英独任审理，后转入普通程序，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告甘智勇及其委托代理人缪观荣、被告郑月华、郑小军及委托代理人匡腊光均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告甘智勇诉称：2013年3月18日，郑月华与郑小军是父子关系，郑月华是郑小军的父亲，交易的房产由郑月华和郑小军共有，原告与郑月华在家家顺公司签订房地产买卖合同，郑月华声称有郑小军的委托书，甘智勇于当天从银行转给郑月华40000元作为定金，但后来郑月华突然反悔，不愿意在甘智勇交付首期同时交付房产，而且在签订房地产买卖合同后，仍不提供郑小军的委托证明，且不愿意退还定金。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国婚姻法》以及其他相关法律法规的规定，起诉至法院，请求判令：1.两被告共同返还定金40000元；2.两被告共同向原告支付定额罚则40000元；3.两被告共同支付法律代理费5000元；4.两被告共同承担本案诉讼费。＼n诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：解除双方签订的房屋买卖合同，并变更第三项诉讼请求的“法律代理费”为“中介服务费”。＼n原告甘智勇为支持其主张，在诉讼中提交以下证据：1.原、被告身份资料；2.房地产买卖合同一份；3.物业资产明细表；4.土地使用权证；5.银行账单；6.催告函及EMS回执；7.中山市家家顺房地产经纪有限公司收款5000元收据。甘智勇在诉讼过程中，申请证人严某某出庭作证。＼n二名被告共同答辩称：一、涉案的房地产买卖合同约定了原、被告双方的权利义务，但原告在支付定金后没有履行其他义务，被告在签订合同之后，积极履行了申请提前还贷的义务，但由于原告迟迟不肯支付首期款，导致无法履行交付房地产的义务，因此被告对原告具有先履行抗辩权，即原告履行交付首期购房款178000元的义务在先，被告履行交付房地产的义务在后。导致合同无法履行的原因在于原告，被告不存在违约的行为，也不存在阻碍合同继续履行的事由。直到目前，被告仍要求与原告继续履行合同。二、原告诉求所依据的事实与理由有二：一是被告突然反悔，要求原告必须支付全额款项才交付房，关于这个理由，被告不予确认，被告从来没有说过这样的话，原告也没有相应的证据来证明；二是不提供被告二的委托证明，对于这个理由，被告不予确认，因为被告有证据证明已于2013年9月13日向中介公司的经理文某提供了郑小军签署的委托书原件，然后将委托书的影印件给了原告。涉案房屋买卖合同的效力是确定的。＼n两名被告为支持其主张，在诉讼中提交以下证据：1.房地产权证；2.郑小军于2013年3月10日签署的委托书；3.房地产买卖合同；4.物业资产明细表；5.中国工商银行个人贷款提前还款申请审批表；6.2013年9月13日出具的委托书。郑月华在诉讼过程中，申请证人文某出庭作证。＼n本院依据双方当事人的陈述、证人证言及相关证据，审理查明：被告郑月华、郑小军系父子关系，中山市南朗镇岭南路33号盈彩美地×幢×梯×房为两被告共有房产，各占二分之一产权。2013年3月18日，原告甘智勇与被告郑月华在中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）签订房地产买卖合同一份，约定由甘智勇购买上述房产，交易价款为418000元。合同主要约定：该房地产交易定金为40000元，买方签订合同时向卖方支付定金40000元；该房产处于抵押状态，卖方应于签署合同之日起80个工作日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续；买方须于2013年10月30日之前支付除定金之外的首期款178000元；买方须于2013年7月30日之前申请按揭，向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，卖方须配合买方提交申请按揭所需法律文书；卖方应当于收齐首期款将该房地产交付买方使用。另合同备注条款约定：买卖双方协商一致，交易过程中相关房款双方自行交换，买方同意当卖方收到银行还款通知书后3个工作日内支付首期款人民币178000元于卖方用作注销银行抵押，上述转让总价款包含该房地产内的固定装修及房内家私电器，详见物业资产明细表。合同还约定了其它事实。上述合同除了有郑月华、甘智勇的签名外，还有家家顺公司的经纪方代表严某某、经理文某签名确认，而郑小军的签名则为郑月华代签。合同签订当天，甘智勇即支付了定金40000元给郑月华，后双方因交房问题发生纠纷。2013年8月20日、2013年8月28日，甘智勇委托家家顺公司向郑月华、郑小军发出催告函，要求郑小军最迟于2013年9月1日前到居间方进行补签或追加认可委托手续。2013年10月15日，甘智勇起诉至法院，主张上述实体权利。＼n诉讼中，甘智勇申请证人严某某出庭作证，郑月华申请证人文某出庭作证。严某某的证言为：“合同约定交首期款即交房，但郑月华担心把房子交给甘智勇后收不到全额款项，要求甘智勇交齐全额房款后再交房，后双方因交房时间问题发生纠纷。甘智勇说要协商解决，只要被告退还定金就不起诉。其一直有催促郑月华补交郑小军的委托书，但郑月华一直未交，其有发过催告函给被告。”；文某的证言为：“双方因家私的赠送及交房时间的问题发生纠纷。合同约定交首期款当日交房，甘智勇说他准备好首期款了，但郑月华要求延期交房，后双方协商未果。其从2013年3月份始一直催促郑月华补交郑小军的委托书，但郑月华一直没有交委托书。直到2013年9月13日，郑月华称有委托书，其去了他家，因郑月华不肯交出委托书原件，其只好用手机拍照，用彩信方式发给甘智勇。在2013年8月，其曾发过催告函给两名被告要求其出具书面委托书。”＼n本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，因讼争的房产为郑月华、郑小军共有，而郑月华与甘智勇签订房地产买卖合同时，未得到郑小军的授权，因此本案合同效力待定。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”的规定，甘智勇于2013年8月20日和2013年8月28日委托家家顺公司向郑月华、郑小军发出催告函，虽然郑月华于2013年9月13日向证人文某出示过郑小军的书面委托书，但证人文某证实因郑月华拒绝交付委托书原件，其才将委托书拍照发给甘智勇。而另一证人严某某亦印证了文某的这一说法，到目前为止，该委托书原件仍在郑月华手上。郑月华拒不交委托书，郑小军亦没有在法定催告期内作出追认的意思表示，视为其拒绝追认。另，依据上述法律规定，在合同被追认之前，甘智勇享有撤销权，甘智勇已在催告函内表示，若郑小军逾期追认的，应返还定金及承担相应的法律后果。综上，本院认为，本案的房地产买卖合同为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”的规定，由于郑月华的行为未经郑小军追认，因此郑月华收取定金的行为对郑小军不发生效力，应由郑月华承担相应的法律责任，郑月华应将其收取的定金40000元返还给甘智勇。又据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”的规定，甘智勇要求二被告双倍返还定金、支付中介服务费5000元以及解除合同的诉讼请求，因缺乏法律依据，本院不予支持。＼n综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：＼n一、被告郑月华于本判决发生法律效力之日起七日内返还原告甘智勇定金40000元；＼n二、驳回原告甘智勇的其他诉讼请求。＼n如果被告郑月华未按本判决指定的期间履行上述还款义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。＼n案件受理费1925元、诉讼保全费820元（原告甘智勇已预交），由原告甘智勇负担1455元，被告郑月华负担1290元（被告郑月华于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳）。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。＼n＼n审判长周逵＼n代理审判员吴碧英＼n人民陪审员邬瑾瑾＼n＼n＼n＼n二○一四年二月十二日＼n＼n书记员朱瑞＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n第2页共8页＼n＼n＼n＼n