浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭江民初字第1528号
原告郑庆根。
委托代理人舒宁。
被告浙江旅游东城房地产开发有限公司。
法定代表人叶健。
委托代理人马宏利、邹永闯。
原告郑庆根为与被告浙江旅游东城房地产开发有限公司（以下简称旅游公司）商品房预售合同纠纷一案，于2012年8月14日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员金长义独任审判，于2012年9月13日公开开庭进行了审理。原告郑庆根的委托代理人舒宁，被告旅游公司的委托代理人马宏利、邹永闯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑庆根诉称，2012年5月25日，原、被告签订《定金合同》一份，约定：原告预定被告座落于杭州市红苹果小区仁爱路24、26号商铺，预定期为30天；双方应于2012年6月24日签订《商品房买卖合同》或《杭州市房屋转让合同》；原告在购买该房屋时知晓并认可该房屋处于银行抵押状态，被告应在签订《商品房买卖合同》或《杭州市房屋转让合同》之日起30天注销该房屋的抵押登记。同时，该合同还约定：除《定金合同》第七条、第八条约定情形外，被告拒绝签订正式合同的，应双倍返还已收取的定金。同日，原告依约将定金50万元支付给被告。此后，被告却告知原告房屋抵押不能在约定期限内注销，需延长3个月，并在2012年6月24日双方应当签订《商品房买卖合同》时，拒不同意将30天注销抵押的内容写进合同条款，导致双方《商品房买卖合同》最终无法如期签订。被告构成违约，依约应双倍返还定金。故请求判令被告立即双倍返还原告定金100万元。
被告旅游公司辩称，1、被告一直愿意履行与原告签订的《商品房买卖合同》，愿意践行定金合同中30天注销抵押的约定。2012年6月24日，双方协商时，被告也是这样的意见。2、双方未能签订《商品房买卖合同》非被告所致，原因在于原告单方面变更双方约定的交易条件。2012年6月24日，双方商定2012年7月15日签订买卖合同，但2012年7月13日原告向被告发了催告函，认为必须被告先解除房屋的抵押状态后才可以签订正式的商品房买卖合同，如不解除抵押，原告将单方面终止合同。这与之前的定金合同条款相反，导致双方未能最终签订商品房买卖合同。原告请求双倍返还定金，缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
原告旅游公司为支持其诉请，向本院提交以下证据：
1、定金合同一份，以证明原、被告就购买商铺签订了定金合同，约定被告应在商品房买卖合同签订后30日内注销商铺抵押，被告拒不依约签订商品房买卖合同的，应当双倍返还定金的事实。
2、中国工商银行存根、收据各一份，以证明原告交付被告定金50万元的事实。
3、国内特快专递邮件详情单及回执共四份，以证明原告得知被告不能按约注销抵押后，催促被告依约签订商品房买卖合同的事实。
4、2012年6月24日双方协商谈话录音光盘及录音记录摘要各一份，以证明被告在定金合同签订后明确表示不能在约定期限注销抵押，拒不同意将30日注销抵押的内容写进商品房买卖合同，导致双方无法签约的事实。
5、房产记载信息查询记录一份，以证明被告所售商铺至今未注销抵押的事实。
以上证据经质证，被告对证据1的真实性无异议，对关联性和证明对象有异议，对证据2的真实性、合法性和关联性均无异议；本院认为，证据1、2能证明双方签订了定金合同及原告支付了50万元定金的事实，予以确认。被告对证据3的真实性无异议，对证明对象有异议，认为该证据不能证明被告不能按期注销抵押；本院认为，该证据能证明原告催促被告按时签约的事实，予以确认。被告对证据4的真实性无异议，对证明对象有异议，认为该证据恰好证明了导致合同不能签订的责任在于原告。本院对证据4的真实性予以确认。
被告旅游公司为支持其辩称，向本院提交以下证据：
1、国内特快专递邮件详情单、告知函、邮局回执单各一份，以证明2012年6月28日被告通知原告按定金合同约定条款签订正式房屋买卖合同，原告于6月29日收到函件后未按通知签约的事实。
2、国内特快专递邮件详情单、再次催促签约函、邮局回执单各一份，以证明2012年7月17日，被告再次催促通知原告按定金合同约定条款签订正式房屋买卖合同，原告于2012年7月18日收到函件后并未按通知签约的事实。
3、录音文字稿一份，以证明被告同意按照定金合同约定条款与原告签约，对本约的签订已尽善良谈判义务，致使正式房屋买卖合同未能签订的责任在于原告提出各种不合理的要求的事实。
4、要求积极履行合同义务的函一份，以证明原告单方违约，变更合同，提出先注销抵押，再签订合同的不合理要求，该要求与定金合同约定内容完全相悖，其实质是为寻求理由拒绝签订正式房屋买卖合同的事实。
以上证据经质证，原告对证据1、2的真实性无异议，但对关联性有异议，认为2012年6月28日被告发函时定金合同已自动失效；本院认为，证据1、2能证明被告发函给原告要求签订《杭州市房屋转让合同》的事实，予以确认。原告对证据3的真实性无异议，本院予以确认。原告认为证据4与案涉定金合同处理没有关系，能说明原告是诚心要购买案涉房屋的；本院认为，证据4与本案有关，予以确认。
根据证据的认定以及原、被告在庭审中的陈述，本院确认下列事实：
杭州市红苹果小区仁爱路24、26号商铺为旅游公司所有，该房屋于2011年11月16日登记了抵押权，债权数额为6937432元。
2012年5月25日，甲方（卖方）旅游公司与乙方（预购方）郑庆根签订《定金合同》一份，约定：乙方预订坐落于杭州市红苹果小区仁爱路24、26号商铺，该房屋建筑面积为273.58平方米；按建筑面积计算该商品房价款，单价为人民币35389.95元／平方米，总金额人民币9681982元整；乙方同意签订本合同时，支付定金人民币50万元，作为甲、乙方双方当事人订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，乙方支付的定金转为房价款；甲、乙双方商定，预定期为30天，乙方于2012年6月24日前到庆春路42号兴业银行大厦12楼与甲方签订《商品房买卖合同》或《杭州市房屋转让合同》（浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局联合监制）。该《商品房买卖合同》或《杭州市房屋转让合同》条款双方均已知悉并认可，合同文本作为本定金合同的附件。该合同第六条约定：本合同的第四条约定的预定期限内，除本合同第七条、第八条约定的情形外，甲方拒绝签订《商品房买卖合同》或《杭州市房屋转让合同》的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签订《商品房买卖合同》或《杭州市房屋转让合同》的，无权要求甲方返还已收取的定金。第七条约定：甲乙双方签订本合同后，签订《商品房买卖合同》或《杭州市房屋转让合同》前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利的，乙方拒绝签订《商品房买卖合同》或《杭州市房屋转让合同》的，甲方应全额返还乙方已支付的定金。第八条约定：若甲方申请到原房屋价格的9.1折，乙方必须购买此房屋，否则按第六条执行。若甲方未能申请到原房屋价格的9.1折，需向乙方协商，若乙方不接受甲方提出的价格，甲方需退还乙方购房定金人民币50万元整。第九条约定：乙方在购买该房屋时知晓并认可该房屋处于银行抵押状态，甲方需于签订《商品房买卖合同》或《杭州市房屋转让合同》之日起30天注销该房屋的抵押登记。该合同还约定：甲乙双方应当在约定的期限内签订《商品房买卖合同》或《杭州市房屋转让合同》。约定期限未签订的，本合同自动失效。合同签订当日，郑庆根支付了该商铺定金50万元。
在得到旅游公司可能不能按时注销郑庆根所预定的商铺上的抵押权后，郑庆根发函给旅游公司，要求其于2012年6月24日前与郑庆根签订杭州市红苹果小区仁爱路24、26号商铺的买卖合同。
2012年6月24日星期日，郑庆根到杭州市庆春路42号兴业银行大厦12楼要求旅游公司按约签订商品房买卖合同。在此过程中，双方协商的大致内容：旅游公司工作人员表示注销抵押权需要3个月，郑庆根表示同意延长至3个月，但要求旅游公司给予赔偿或给予房价优惠。旅游公司工作人员不同意双倍返还定金，同意于当日签订合同，但不能将《定金合同》第九条内容写入商品房买卖合同，可以加入补充协议中。后来，旅游公司工作人员表示可以承诺按定金合同约定在30天内注销抵押权，但要求郑庆根先支付首付款或在签订商品房买卖合同当日支付首付款。郑庆根认为先付首付款风险太大，提出30天内注销抵押权后再支付首付款。旅游公司工作人员表示可以等到2012年7月15日郑庆根方理财产品到期，双方再签订合同。……。双方未能协商一致而未签订商品房买卖合同。
2012年6月28日，旅游公司发函给郑庆根，要求郑庆根在收到告知函3天内来杭州市庆春路42号兴业银行大厦12楼签订《杭州市房屋转让合同》，并要求届时携带身份证、结婚证、《定金合同》等资料，并准备商铺首付款不低于总房价的50%即人民币4404625元整。郑庆根于2012年6月29日收到了该函件，但未按函件要求去签订《杭州市房屋转让合同》。
2012年7月13日，郑庆根发函给旅游公司，载明：旅游公司应按诚实信用原则在本函件发出之日起15日内注销该房屋（指郑庆根预定的杭州市红苹果小区仁爱路24、26号商铺）抵押登记，双方可继续签订《商品房买卖合同》或《杭州市房屋转让合同》；若旅游公司在上述期限内仍无法注销该房屋抵押登记，郑庆根将中止《定金合同》，旅游公司应当双倍返还定金，即人民币100万元。旅游公司收到函件后并未注销该房屋上的抵押权。
2012年7月17日，旅游公司再次发函给郑庆根，要求其在收到告知函3天内来杭州市庆春路42号兴业银行大厦12楼签订《商品房买卖合同》，并要求届时准备商铺首付款不低于总房价的50%即人民币4404625元整及携带身份证、结婚证、《定金合同》等有关资料。郑庆根于同日收到了该函件，但未按函件要求去签订合同，其于2012年8月14日向本院起诉。
本院认为，原、被告签订的《定金合同》合法有效，双方均应履行各自义务。该合同约定的50万元定金性质应为立约定金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。根据双方2012年6月24日签订商品房买卖合同的协商情况，因被告后来同意在30天内注销抵押权，双方未能签订商品房买卖合同的原因为双方未能就首付款支付时间达成一致。购房款的支付时间为商品房买卖合同的重要条款，案涉定金合同并未就此作出约定，原、被告双方在根据定金合同签订商品房买卖合同时可以就此进行诚信协商。被告提出在签订商品房买卖合同时原告应支付首付款符合交易习惯，原告提出在被告注销抵押权后或在30天内支付首付款也可理解，因此，双方未能就首付款支付时间协商一致进而未能签订商品房买卖合同不可归责于双方当事人，被告应依法将收取的定金50万元返还给原告，故对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。被告主张2012年6月24日双方商定于2012年7月15日签订买卖合同，但无证据加以证明，本院不予采信。该《定金合同》约定：约定期限未签订（《商品房买卖合同》或《杭州市房屋转让合同》）的，本合同自动失效。而双方未能在约定的2012年6月24日前签订合同，故该定金合同已失效。被告主张双方未能按定金合同签订商品房买卖合同系原告于2012年7月13日变更交易条件造成的，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、被告浙江旅游东城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告郑庆根购房定金人民币50万元。
二、驳回原告郑庆根的其他诉讼请求。
案件受理费人民币13800元，减半收取人民币6900元，由原告郑庆根和被告浙江旅游东城房地产开发有限公司各负担人民币3450元（于本判决生效后三日内支付至本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币13800元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 金长义
二〇一二年十一月二日
代书 记员 蒋敏芝