＼n中华人民共和国＼n广东省珠海市斗门区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）珠斗法民三初字第223号＼n原告梁沛霖，男，汉族，1962年8月1日出生，住美国。＼n委托代理人黄素红，广东中晟律师事务所律师。＼n被告珠海市农业机械供应有限公司斗门分公司，住所地：珠海斗门区。＼n负责人潘苏强。＼n委托代理人崔凌峰，该公司员工。＼n委托代理人张范基，该公司员工。＼n被告珠海市农业机械供应有限公司，住所地：珠海市香洲。＼n法定代表人林魁。＼n第三人陈碧容，女，汉族，1970年9月26日出生，住珠海市斗门区。＼n原告梁沛霖诉被告珠海市农业机械供应有限公司斗门分公司（以下简称斗门分公司）、被告珠海市农业机械供应有限公司（以下简称珠海公司）、第三人陈碧容房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月21日立案受理后，依法由审判员吴坤年适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄素红，被告斗门分公司委托代理人崔凌峰、张范基，第三人陈碧容到庭参加诉讼。被告珠海公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告诉称，2011年3月10日，原告与黄宗阳签订《铺位出租合同书》，约定原告将其名下的位于珠海市斗门区井岸镇铺位出租给承租人黄宗阳使用，租期从2011年3月8日至2016年2月28日止共五年，前三年（即2011年3月8日至2014年2月28日）每月租金为4500元，第四年开始每年递增200元，承租人每月必须在5号前交纳当月租金，否则应承担违约责任：在租赁期内，承租人不得转让铺位给第三者，否则原告有权收回出租铺位等。合同签订后不久，原告发现黄宗阳弟弟黄宗杰在未经原告同意的情况下将上述铺位转租给第三人陈碧容使用，双方并签订了《铺位转租合同》，约定租赁期为2012年9月15日至2013年9月15日。由于黄宗阳一直按时交纳上述铺位的租金和水电费给原告，且原告不需要跟第三人陈碧容接触，故原告并没有在意。2013年6月11日，黄宗阳因经营不善，经原告、黄宗阳、被告斗门分公司三方协商，原告同意黄宗阳将上述两铺位转租给被告斗门分公司经营五金机电，并签订了《铺位出租补充协议书》，约定转租后被告斗门分公司必须履行《铺位出租合同书》的有关条款。被告斗门分公司亦对黄宗阳弟弟黄宗杰与第三人陈碧容所签订的《铺位转租合同》予以盖章确认，并同意按该合同执行。《铺位出租补充协议书》签订后，黄宗阳付清了所拖欠的租金、截止至2013年6月1日的水费和截止至2013年5月2日的电费，被告斗门分公司也按时向原告交纳了上述铺2013年8月至9月租金。然而，从2013年10月起，被告斗门分公司一直没有向原告支付上述铺的租金，也没有支付入场后所产生的水电费，经原告多次催告，被告斗门分公司仍拒不支付。被告斗门分公司拖欠租金和水电费的行为已构成违约，被告斗门分公司按约定应向原告支付2013年10月至2014年2月共5个月的租金22500元、2014年3月至实际搬离之日（暂计至起诉之日）租金9400元，以及租赁期间所使用的水费350.91元、电费998.47元，共计33249.38元。依据《铺位出租合同书》第4条和第6条的约定，被告斗门分公司和第三人陈碧容应将已拆除的上述铺之间的隔墙恢复原状，并立即搬离上述铺。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，公司可以设立分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。本案中，被告斗门分公司为被告珠海公司的分公司，被告斗门分公司的民事责任应由被告珠海公司承担，因此，被告珠海公司应对被告斗门分公司的责任承担连带责任。＼n综上所述，原告为保护自己的合法权益，遂向法院提起诉讼，请求判令：1、解除《铺位出租合同书》及《铺位出租补充协议书》；2、被告斗门分公司向原告支付2013年10月至2014年2月共5个月的租金22500元、2014年3月至实际搬离之日（暂计至起诉之日）租金9400元；3、被告斗门分公司向原告支付水费350.91元、电费998.47元；4、被告斗门分公司和第三人陈碧容将珠海市斗门区井岸镇渡江路铺之间的隔墙恢复原样，并立即搬离；5、被告珠海公司对被告斗门分公司的上述责任承担连带责任；6、被告斗门分公司、被告珠海公司承担本案的全部诉讼费用。＼n原告对其诉称提交如下证据：＼n1、房地产权证，拟证明原告的主体资格，原告为本案铺位的所有权人；＼n2、委托书，拟证明原告委托黄海雄为其管理本案铺位，包括处理租赁铺位等事宜；＼n3、铺位出租合同书，拟证明2011年3月10日原告与黄宗阳签订了《铺位出租合同书》，约定原告将其名下的位于珠海市斗门区井岸镇渡江路铺位租给承租人即黄宗阳使用，租期为2011年3月8日至2016年2月28日止共五年，首三年（即2011年3月8日至2014年2月28日）每月租金为4500元，第四年开始每年递增200元，租期内每月5号前承租人必须交纳本月的租金给甲方，否则当承租人违约，以及租赁期间，承租人不得转让铺位给第三者，否则甲方有权收回出租铺位等内容；＼n4、铺位出租补充协议书，拟证明经原告、黄宗阳、被告斗门分公司三方协商，原告同意黄宗阳将上述两商铺转租给被告斗门分公司经营五金机电，并签订了《铺位出租补充协议书》，约定转租后被告斗门分公司必须履行《铺位出租合同书》的有关条款；＼n5、铺位转租合同，拟证明被告斗门分公司对黄宗阳弟弟黄宗杰与第三人陈碧容所签订的《铺位转租合同》予以盖章确认，并同意按该合同执行；＼n6、租金收据，拟证明《铺位出租补充协议书》签订后，被告斗门分公司向原告支付了本案商铺8月至9月的租金；＼n7、解约告知函及邮寄单，拟证明因被告斗门分公司拖欠本案39、41号商铺租金及水电费，原告通知被告斗门分公司解除合同，并做好交接手续；＼n8、水电费发票，拟证明商铺是共用一个水电表，被告斗门分公司租用该两个铺位，应支付拖欠原告2013年6月至2014年3月的水费总350.91元、2013年5月至2014年3月的电费总998.47元，合计1349.38元。＼n被告斗门分公司辨称，1、原告应承担违约责任。根据合同法第216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保证租赁物符合约定的用途。原告至今没有按照约定将涉案铺位交付我方使用，该铺位一直由第三人占有使用，因此原告应当承担违约责任。2、原告应当承担瑕疵担保责任。根据合同法第216条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。我方与原告签订的《铺位出租补充书》时，涉案铺位由第三人承租，租期尚有3个多月，存在我方到期不能使用的情况。由于第三人在合同到期后仍占有租赁物，在此情况下，我方多次与原告交涉未果，因此停止支付租金。3、原告提出解除合同，应当退还我方押金。我方是承租涉案的铺位发生的租金和水电费与我方无关，我方不同意承担铺位发生的费用。我方虽然在第三人与转租人黄宗杰签订的《铺位转租合同》上写上“同意按本转租合同执行”，也仅限于合同剩下的履行时间，合同到期后，原告有义务将铺位交付我方使用，否则应承担违约责任。此外，我方承租铺位时，铺位与铺位之间的隔墙已经不存在，因此我方不承担恢复原状的责任。＼n被告斗门分公司对其辨称提交如下证据：＼n租金，保证金收据、转账单、收条，证明原告收取被告2013年7月2014年4月的租金及押金共32800元；＼n被告斗门分公司当庭提交如下证据：＼n限时搬迁公告及邮寄单，证明原告违约，一直没有交付铺位，该铺位一直被第三人占有使用。＼n被告珠海公司缺席，没有提交答辩状和证据。＼n第三人述称，2012年9月11日，第三人与黄宗杰签订了《铺位转租合同》，由第三人承租铺位，租赁期限从2012年9月15日至2013年9月15日止（一年）。第三人使用铺位约半年时间，黄宗杰和原被告等人就要求第三人将铺位转租给被告斗门分公司，第三人不同意。后来他们就强行签订了转租合同，由被告斗门分公司租用铺位。被告斗门分公司租用铺位后安装的招牌位置占用了第三人的地方，影响了第三人的生意。2013年9月15日，被告斗门分公司还关停了第三人承租铺位的自来水直至现在。第三人同意退回承租的铺位给原告，但要求两被告赔偿经济损失6万元。＼n第三人对其述称没有提供证据。＼n上述证据，均在法庭上出示及经当事人质证，现本院认证如下：原告和被告斗门分公司提交的证据，来源合法、内容真实且与本案相关联，可以起到证明案件事实的作用，本院对其证明力予以确认。＼n经审理查明，2011年3月10日，原告代理人黄海雄与黄宗阳签订《铺位出租合同书》，约定：原告将其名下的位于珠海市斗门区井岸镇渡江路铺位出租给承租人黄宗阳使用，租赁期共五年，从2011年3月8日至2016年2月28日止，前三年（即2011年3月8日至2014年2月28日）每月租金为4500元，第四年开始每年递增200元，承租人每月必须在5号前交纳当月租金，否则应承担违约责任；承租人因装修需要拆除两铺位之间隔墙的，租赁合同期满，承租人应负责恢复原状；在租赁期内，承租人不得转让铺位给第三者，否则原告有权收回铺位；原告收取承租人9000元作为遵守合同保证金等。2012年9月11日，黄宗阳弟弟黄宗杰在未经原告同意的情况下与第三人签订了《铺位转租合同》，约定将铺位转租给第三人使用，租赁期为一年，从2012年9月15日至2013年9月15日止，每月租金1800元，租金在每月5号前交纳等。由于黄宗阳按时交纳铺位的租金和水电费给原告，原告知道第三人使用铺位也没有提出异议。2013年5月，原告代理人黄海雄与黄宗阳要求第三人将承租的铺位交回，第三人以其租赁的时间尚未到期为由不同意提前交回铺位。2013年6月11日，原告代理人黄海雄与黄宗阳、被告斗门分公司签订《铺位出租补充协议书》，约定：因黄宗阳经营不善拖欠原告三个月的租金及水电费，现经三方协商，原告同意黄宗阳将上述两铺位转租给被告斗门分公司经营五金机电，被告斗门分公司租赁后必须履行原合同的有关条款。同日，被告斗门分公司在黄宗阳弟弟黄宗杰与第三人所签订的《铺位转租合同》上加盖公章并写上“同意按本转租合同执行”。当日，黄宗阳收取了被告斗门分公司保证金9000元，同时将原告原收取其保证金9000元的收据交给被告斗门分公司作为租赁合同期满后向原告收回保证金的依据。协议书签订后，黄宗阳付清了所拖欠的租金和截止至2013年6月1日的水费和截止至2013年5月2日的电费。因第三人不肯提前交回铺位给原告，导致被告斗门分公司实际不能承租铺位。2013年7月11日、8月10日和9月10日，被告斗门分公司先后向原告支付了铺位2013年7、8、9三个月的租金共13500元（4500元／月），但没有向原告支付水电费。同年9月11日，被告斗门分公司向第三人邮寄“限时搬迁公告”，载明第三人租用的铺位于2013年9月15日到期，要求第三人于2013年9月15日搬离铺位并交清拖欠2013年7月、8月租金共3600元。同时，被告斗门分公司还将上述“限时搬迁公告”张贴在铺位的卷闸门上。第三人认为被告斗门分公司租赁铺位后所悬挂的招牌过大，影响了其生意，要求被告斗门分公司赔偿其经济损失后才同意搬离铺位，造成被告斗门分公司实际不能使用铺位。因此被告斗门分公司不再向原告支付铺位的租金。＼n2014年4月13日，原告以被告斗门分公司拖欠号铺位租金和水电费已构成违约为由，以邮寄快递的形式向被告斗门分公司送达“解约告知函”，要求解除《铺位出租补充协议书》和《铺位转租合同》；被告斗门分公司在3天内付清拖欠租金和水电费，并立即搬离39号、41号铺位。被告斗门分公司收到“解约告知函”后，并没有按照原告要求付清租金和水电费以及搬离铺位，故原告于同年4月21日提起诉讼。同年4月28日，被告斗门分公司向原告支付39号铺位租金10300元，但没有支付水电费。在开庭审理时，被告斗门分公司表示其承租的39号铺位没有拖欠原告租金和水电费，同意解除合同。＼n另查明，涉案的39号、41号铺位共用同一个电表和水表，供电、供水部门出具的收费发票均载明收费地址为41号铺位。第三人从2013年7月起就没有交纳41号铺位的租金和水电费。＼n本院认为，综合本案当事人的诉辩意见，本院归纳当事人主要的争议焦点为：一、原告主张解除租赁合同的条件是否成就；二、原告主张被告支付39号、41号铺位租金和水电费是否予以支持；三、原告主张恢复39号、41号两铺位之间隔墙问题。＼n一、关于原告主张解除《铺位出租合同书》和《铺位出租补充协议》的条件是否成就的问题。＼n原告与黄宗阳签订的《铺位出租合同书》，系双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定行使权利和履行自己的义务。在合同履行期间，黄宗阳因经营不善拖欠原告租金及水电费，原告与黄宗阳、被告斗门分公司经协商后签订《铺位出租补充协议书》，约定原告同意黄宗阳将涉案的39号、41号铺位转租给被告斗门分公司使用，被告斗门分公司租赁后必须履行原合同的有关条款。该转租协议系三方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同约定行使权利和履行自己的义务。之后，由于被告斗门分公司并没有取得41号铺位使用权，故被告斗门分公司从2013年10月起就没有向原告支付41号的租金。2014年4月13日，原告以被告斗门分公司拖欠39号、41号铺位租金和水电费已构成违约为由，以邮寄快递的形式向被告斗门分公司送达“解约告知函”，要求解除《铺位出租合同书》和《铺位出租补充协议书》。被告斗门分公司收到该“解约告知函”，没有提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因此原告主张解除《铺位出租合同书》和《铺位出租补充协议书》的条件已成就，本院予以支持。综述，本院确认《铺位出租合同书》和《铺位出租补充协议书》于2014年4月予以解除。合同解除后，被告斗门分公司应当将39号铺位交回原告。＼n二、原告主张被告支付39号、41号铺位租金和水电费是否予以支持的问题。＼n首先，原告与黄宗阳签订《铺位出租合同书》后，在租赁期限内，黄宗阳擅自允许其弟将其租赁的41号铺位转租给第三人使用，并与第三人签订《铺位转租合同》，违反了“在租赁期内，承租人不得转让铺位”的约定，但原告事后知道第三人使用41号铺位也没有提出异议，可视为原告追认黄宗阳的转租行为。其次，黄宗阳因经营不善拖欠原告租金及水电费，原告与黄宗阳、被告斗门分公司签订《铺位出租补充协议书》，约定原告同意黄宗阳将39号、41号铺位转租给被告斗门分公司经营，被告斗门分公司租赁后必须履行原合同的有关条款。但实际上被告斗门分公司没有取得41号铺位的使用权，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”原告应当按照约定将41号铺位交付被告斗门分公司使用，但原告没有履行义务，应当承担违约责任。据此原告主张被告斗门分公司支付第三人实际占有使用的41号铺位的租金和水电费，无法律依据，本院不予支持。鉴于被告斗门分公司自愿承担支付41号铺位2013年7、8、9月三个月的租金共5400元（1800元／月），根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”据此本院予以准许。＼n被告斗门分公司承租了39号铺位，应当向原告支付从2013年7月至2014年4月期间的租金和水电费。由于原告与黄宗阳签订的租赁合同约定39号、41号铺位的租金合计为4500元，不能区分哪间铺位具体需支付多少租金，本院认为，可按照合同约定的租金和参照第三人承租41号铺位每月支付租金1800元计算。因此被告斗门分公司承租39号铺位应支付租金的计算方法如下：从2013年7月至2014年2月每月按2700元（4500元-1800元）计算为21600元（2700元×8个月）；从2014年3月至同年4月每月按2900元（4700元-1800元）计算为5800元，上述合计为27400元。扣除被告斗门分公司已经向原告支付租金18400元及保证金9000元，合计为27400元，对比被告斗门分公司没有欠付原告租金。因此原告主张被告支付拖欠的租金，无证据佐证，本院不予支持。＼n关于水电费问题，由于39号、41号两个铺位是共用一个水表和电表，同样不能区分哪间铺位具体需支付多少水电费，本院认为，根据本案被告斗门分公司和第三人实际使用39号、41号铺位的具体情况，本院酌定由被告斗门分公司承担从2013年6月至2014年3月的水费350.91元和2013年5月至2014年3月的电费998.47元，两项合计1349.38元的70%，即为944.57元。＼n三、关于原告主张恢复39号、41号两铺位之间隔墙问题。＼n黄宗阳承租原告39号、41号铺位期间已将两铺位之间的隔墙拆除，按照约定租赁合同期满后黄宗阳负责修复两铺位之间的隔墙。但在租赁期间，黄宗阳经原告同意将39号、41号铺位转租给被告斗门分公司，并约定被告斗门分公司有《租赁合同书》约定的权利和承担的义务，即由被告斗门分公司在租赁合同期满后负责修复两铺位之间的隔墙，由于原告只交付39号铺位给被告斗门分公司使用，41号铺位至今仍由第三人实际占有使用，被告斗门分公司合同目的没有实现，原告应当承担相应责任。因此原告主张由被告斗门分公司和第三人将39号、41号铺位之间隔墙恢复原状，理由不充分，本院不予支持。＼n被告斗门分公司是被告珠海公司的分支机构，其没有法人资格，不能独立承担民事责任。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”因此，被告珠海公司对被告斗门分公司承担的民事责任应承担连带责任。＼n第三人认为被告斗门分公司的行为造成其经济损失，要求其赔偿损失，属于另一法律关系，本案不作处理，第三人可另循途径解决。＼n综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、二百一十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：＼n一、确认原告梁沛霖与黄宗阳签订的《铺位出租合同书》和原告梁沛霖与黄宗阳及被告珠海市农业机械供应有限公司斗门分公司签订的《铺位出租补充协议书》于2014年4月予以解除；＼n二、被告珠海市农业机械供应有限公司斗门分公司于本判决生效之日起五日内交回位于珠海市斗门区井岸镇渡江路39号铺位给原告梁沛霖；＼n三、被告珠海市农业机械供应有限公司斗门分公司于本判决生效之日起五日内，向原告梁沛霖支付的拖欠铺位水电费944.57元，被告珠海市农业机械供应有限公司承担连带清偿责任；＼n四、驳回原告梁沛霖的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案受理费832元，减半收取416元，由原告梁沛霖负担200元，被告珠海市农业机械供应有限公司负担216元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。＼n审判员吴坤年＼n二〇一四年七月三十日＼n书记员周豪斌