＼n浙江省金华市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2011）浙金民提字第10号＼n申请再审人（原审被告）：朱桂宝。＼n申请再审人（原审被告）：腾雪芳。＼n申请再审人（原审被告）：赵增荣。＼n申请再审人（原审被告）：赵大伟。＼n申请再审人（原审被告）：赵黎明。＼n五申请再审人共同委托代理人：骆忠红。＼n被申请人（原审原告）：金昌林。＼n委托代理人：金明智。＼n委托代理人：吴俊清。＼n申请再审人朱桂宝、滕雪芳、赵增荣、赵大伟、赵黎明因与被申请人金昌林房屋买卖合同纠纷一案，不服义乌市人民法院（2010）金义民初字第1040号民事判决，向本院申请再审。本院于2011年5月6日作出（2011）浙金民申字第12号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。朱桂宝、滕雪芳、赵增荣、赵大伟、赵黎明及共同委托代理人骆忠红，金昌林及委托代理人吴俊清、金明智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n2010年4月13日，原审原告金昌林起诉至义乌市人民法院称，1992年10月29日，金昌林与朱桂宝、赵洪恩签订绝卖房屋协议一份，将位于义乌市北苑街道小三里塘两间半木结构房屋出卖给朱桂宝、赵洪恩，价款为22000元。因绝卖协议中的房产土地系集体土地，朱桂宝、赵洪恩不是金昌林村集体经济组织成员，因此，双方签订的买卖合同违反法律禁止性规定，应当无效。请求确认金昌林与朱桂宝、赵洪恩于1992年10月29日签订绝卖房屋协议无效。原审被告朱桂宝、赵洪恩辩称，首先，1999年国务院办公厅才发布禁止城镇居民到农村买房的通知，之前并无农村房屋不准买卖的禁止性规定。其次，朱桂宝、赵洪恩是以义乌市城区基督教会三里塘安息日聚会点名义与金昌林签订合同，本案被告不适格。请求驳回原告诉请。＼n义乌市人民法院原审查明，本案讼争房屋系金昌林继承所得。朱桂宝、赵洪恩系义乌市基督教三里塘安息日聚会点的负责人，其户籍均不在义乌市北苑街道小三里塘村。1992年10月29日，朱桂宝、赵洪恩向金昌林购买了位于小三里塘村的两间半木结构房屋（现今门牌号等记为小三里塘56号），作价22000元。双方签订《绝卖房屋协议书》一份，约定房屋用于城区基督教会三里塘安息日聚会点日常聚会。朱桂宝、赵洪恩对该房屋一直使用至今。该房屋附着的土地归小三里塘股份经济合作社集体所有。2004年11月3日，金昌林办理了该房屋的房屋所有权证，土地使用权证尚未办理。＼n义乌市人民法院原审认为，本案讼争房屋系金昌林所有，且至今的土地性质仍为集体性质，我国法律规定农村集体所有的土地使用权不得出让、转让，违法出让、转让的，该行为无效。房屋买卖合同签订时，朱桂宝、赵洪恩户籍均不在小三里塘村，与金昌林非同一集体经济组织成员，因此，双方签订的房屋买卖合同，违反法律强制性规定，属于无效合同。朱桂宝、赵洪恩辩称房屋买受人系小三里塘安息日聚会点，但签订合同的是赵洪恩、朱桂宝，因此该辩解不成立。金昌林的诉请合法有理，应予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：原告金昌林与被告朱桂宝、赵洪恩于1992年10月29日签订的关于义乌市北苑街道小三里塘村两间半木结构房屋（现今门牌号等记为小三里塘56号）的绝卖房屋协议无效。案件受理费350元，由原告金昌林负担。＼n朱桂宝、滕雪芳、赵增荣、赵大伟、赵黎明申请再审称，1、《绝卖房屋协议》明确约定金昌林是为了基督教复临安息日会而出卖房屋，朱桂宝、赵洪恩是作为三里塘安息日聚会点的负责人和代表身份签订合同，因此买房主体为三里塘安息日聚会点。2、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条只规定农村集体所有的土地使用权不得出让、转让，相反，依照该法第六十二条之规定，并不禁止农村村民出卖住房。3、2003年，小三里塘村已经“撤村改居”，金昌林已转换为城镇居民，认定《绝卖房屋协议》无效的理由已不能成立。4、《绝卖房屋协议》签订后，买受人付清了购房款，已实际使用近二十年。综上，请求驳回金昌林的诉讼请求。＼n本院再审过程中，金昌林辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回申请再审人的再审请求，维持原审判决。＼n申请再审人再审中举证如下：＼n证据一、赵洪恩死亡证明复印件一份、证明复印件一份、身份证复印件五份，证明申请再审人主体资格。＼n证据二、绝卖房屋协议一份，证明买房人系三里塘安息日聚会点，朱桂宝、赵洪恩是聚会点代表。＼n证据三、三里塘安息日聚会点说明一份，证明买房人系三里塘安息日聚会点，朱桂宝、赵洪恩是聚会点代表。＼n证据四、义乌市民族宗教事务局证明一份，证明三里塘安息日聚会点是经政府批准的合法宗教活动场所，通过朱桂宝、赵洪恩于1992年向金昌林购买。＼n证据五、义乌市基督教两会证明一份、证明涉案房屋于1992年由朱桂宝、赵洪恩代表教会买下，一直由教会使用至今。＼n证据六、原义乌县人民政府宗教事务科文件（义政宗（1993）14号），证明涉案房产已于1993年登记为三里塘安息日聚会点的团体房产。＼n证据七、义乌市人民政府文件（义政（2003）32号），证明小三里塘村已于2003年3月17日撤销村委会建制，并入迎宾社区居委会。＼n证据八、土地使用权登记查询证明，证明小三里塘村土地性质已变更为国有划拨土地。＼n证据九、宗教活动场所登记证一份，证明涉案房产已作为三里塘安息日聚会点登记为宗教活动场所。＼n被申请人金昌林质证认为：＼n对证据一，没有异议。＼n对证据二，对证明内容有异议，承卖人是朱桂宝和赵洪恩，是以个人名义买卖人，聚会点本身也没有经过相关部门的批准。＼n对证据三有异议，对房屋是谁买的不是基督教会可以证明。＼n对证据四，应提供相关批准的文件，房产是谁买卖所得不是聚会点能够证明，要房管和土地部门证明，所以对真实性、关联性、合法性都有异议。＼n对证据五，对房屋由聚会点使用无异议，但使用并不等于所有，不是基督教会可以证明。＼n对证据六，房产土地权证要有房管证明和土地部门证明，只能证明宗教对聚会点的证明。＼n对证据七，没有异议。＼n对证据八，对证据真实性没有异议，被申请人另外一处房子的土地性质是国有划拨土地，但不能证明双方诉争房屋所属土地性质是国有的。＼n对证据九，真实性没有异议。＼n被申请人金昌林在再审中举证如下：＼n证据一、国有土地使用权证一份，证明讼争房屋土地性质是集体土地。＼n证据二、义乌市人民政府北苑街道情况说明一份，证明讼争房屋土地性质是集体土地。＼n申请再审人质证如下：＼n对证据一，真实性没有异议，关联性有异议，虽然集体所有的土地，随着撤村改居文件下达的土地改变为国有，目前诉争土地所有权实际已是国有。＼n对证据二、真实性没有异议，关联性有异议，对小三里塘村不是街道办理处批复同意，是由政府决定，实际性质为国有土地。＼n本院对上述证据综合认证如下，对双方当事人提供的证据的真实性予以认定。但申请再审人提供的证据，对证明讼争房屋买受人为三里塘安息日聚会点，因与绝卖房屋协议相悖，无证明力。＼n本院经再审查明，朱桂宝、赵洪恩不是小三里塘村村民。1992年10月29日，朱桂宝、赵洪恩与金昌林签订房屋买卖合同，合同标的物是金昌林所有的农村房屋，合同约定房屋用途为三里塘安息日聚会点所用。房屋买卖合同签订后，买受人付清了房款，并将房屋一直用于三里塘安息日聚会点。1993年，该房屋作为宗教活动场所，登记为宗教团体财产。2003年小三里塘村“撤村改居”，并入迎宾社区居民委员会。2004年11月3日，金昌林办理了讼争房屋的房屋所有权证；讼争房屋土地性质仍为集体土地。＼n另查明，赵洪恩于2010年9月14日死亡，继承人为滕雪芳（配偶）、赵增荣（女儿）、赵大伟（儿子）、赵黎明（女儿）。＼n本院认为，签订《绝卖房屋协议》的双方当事人是朱桂宝、赵洪恩与金昌林，朱桂宝、赵洪恩买下房屋后用于三里塘安息日聚会点，不能证明合同相对方就是三里塘安息日聚会点。朱桂宝等申请再审称买房主体为三里塘安息日聚会点，与事实不符，本院不予支持。本案讼争房屋原系农村宅基地上的建筑，朱桂宝、赵洪恩与金昌林虽非同一集体经济组织成员，但朱桂宝、赵洪恩于1992年购买该房屋后，一直将该房屋作为三里塘安息日聚会点使用至今，在金昌林提起诉讼时，小三里塘村委会已完成“撤村改居”，金昌林的身份已经变更，金昌林以此理由要求确认合同无效，本院不予支持。原判适用法律不当，应予纠正。但房屋产权能否变动应根据国家法律与政策决定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第一百八十六条的规定，判决如下：＼n一、撤销义乌市人民法院（2010）金义民初字第1040号民事判决；＼n二、驳回金昌林的诉讼请求。＼n原审案件受理费350元，由金昌林负担；再审案件受理费350元，由申请再审人朱桂宝、滕雪芳、赵增荣、赵大伟、赵黎明负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长金峰＼n代理审判员马美华＼n代理审判员赵燕＼n二〇一一年十一月十六日＼n代书记员蒋丹