广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终18694号
上诉人（原审被告、反诉原告）：吕东亮，男，汉族，1978年12月17日出生，住广州市天河区。
委托诉讼代理人：林塭丰，广东金桥百信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈送炜，广东金桥百信律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：关玄储，男，汉族，1972年7月11日出生，住广州市。
委托诉讼代理人：吴小勇，广东合众之源律师事务所律师。
上诉人吕东亮因与被上诉人关玄储房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初42367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吕东亮上诉请求：1.变更一审判决第二项，改判吕东亮向关玄储支付自2016年4月15日至2016年12月1日止的租金及装修补偿金205696.2元；2.撤销一审判决第三判、第四项；3.判令由关玄储承担一审和二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、吕东亮于2016年12月1日向关玄储实际退还了涉讼四间房屋，关玄储已收悉涉讼房屋，一审法院对此认定错误。双方曾于2016年9月口头协议解除合同，吕东亮的汽车美容店2016年10月10日停业清场。关玄储拒不接收涉讼四间房屋，吕东亮于2016年12月1日将涉讼四间房屋的两把电动卷帘门钥匙以EMS快递的方式退回关玄储。双方于2017年1月13日在涉讼四间房屋的现场对2016年12月1日已交接的事实进行了确认，吕东亮当场未再另行交付任何钥匙给关玄储，关玄储对房屋装修设施等也没有提出任何异议。二、吕东亮与关玄储的《商铺租赁合同》虽然约定了押金，但鉴于新旧出租人更替，原出租人未向吕东亮退还押金，故吕东亮未实际向关玄储支付押金，且吕东亮转账支付关玄储的款项均注明为“租金”而非“押金”。三、吕东亮与关玄储签订《商铺租赁合同》的真实时间为2016年4月15日，且约定自2016年4月15日起支付租金，《商铺租赁合同》中关于从2016年1月1日起支付租金的约定并非双方真实意思表示。关玄储提交的《商铺租赁合同》落款“2016年1月1日”是其擅自伪造涂改的。另外，关玄储与原出租人邹莉莉、黄明德之间的债权转让，直至2016年4月15日才通知吕东亮，此时吕东亮和关玄储才签订《商铺租赁合同》，故在此之前的债权转让对吕东亮（债务人）不发生效力，吕东亮在2016年4月15日之前无需向关玄储支付租金。四、吕东亮应向关玄储支付的租金总计765752.4元，已实际支付的租金总计560056.2元，故吕东亮欠付租金为205696.2元。五、关玄储无资格向吕东亮主张物业管理费，一审法院判令吕东亮向关玄储支付物业管理费及利息，适用法律错误。吕东亮2016年12月1日退还房屋，已缴清此前的物管费。依照《商铺租赁合同》第三条的约定，吕东亮的物业管理费应“直接交给逸海华庭物管处”，关玄储不具备物业管理资质，也没有约定的代收代缴的权利。六、一审法院判令吕东亮承担逾期支付租金的违约金，缺乏依据，且违约金标准过高。承租人向出租人交租均未严格按照约定的每月5日前支付租金的约定，新旧出租人在履行合同过程中均无异议，故不应判令逾期支付租金的违约金。即便判令逾期支付租金的违约金，一审法院的判决标准过高，应调整为中国人民银行同期类同存款利率标准。
关玄储辩称，我方同意一审判决，不同意吕东亮的上诉请求、事实和理由。事实和理由：一、本案租金起算日应当是2016年1月1日，该时间是双方在租赁合同中明确约定的日期，租金计算截止日应当是2017年1月13日，直至2017年1月13日吕东亮才将其承租的房屋交还给我方。吕东亮在长期拖欠租金构成违约的情况下以邮寄律师函以及向法官报告等方式并不构成其将租赁的房屋交还给我方，这是吕东亮的单方行为，并没有得到我方认可。二、原业主将房屋出卖给关玄储之后承担通知义务的是原业主，因为房屋买卖是物权，不是债权，所以依法我方并没有通知的义务。我方当时取得房屋的所有权之后曾经口头通知过吕东亮。三、吕东亮委托尊行公司向关玄储转账的款项中应当首先支付两个月的押金，超出的部分可以作为支付租金以及装修补偿金。四、关于物业费用的问题，租赁合同虽然约定了物业费是由吕东亮直接支付，但这只是内部的支付方式，对物业公司是没有约束力的，如果关玄储不支付应付的物业费，必然会导致损失的扩大，且会影响物业的使用，最终的物业费的承担者是我方，因此该物业费用理应由吕东亮承担。其他意见坚持一审的意见。
关玄储向一审法院起诉请求：1.解除吕东亮与关玄储于2016年1月1日签订的《商铺租赁合同》；2.吕东亮自2016年3月15日起每月向关玄储支付租金51050.16元及装修补偿金51050.16元至2017年1月13日；3.吕东亮向关玄储支付三个月租金及装修补偿费的赔偿金（每月按102100.32元计算）；4.吕东亮向关玄储支付逾期给付租金及装修补偿金的违约金（从2016年3月15日起至付清款项之日止，以同期应付而未付的租金及装修补偿金为基数，按年利率的24%计算）；5.吕东亮向关玄储支付关玄储垫付的2016年11月至2017年1月的物业管理费共15558.03元及利息（以15558.03元为基数，按照银行同期贷款利率计算，从2017年1月13日计算至付款之日止）。
吕东亮反诉请求：关玄储一次性向吕东亮退还多收取的租金63168.2元。
一审法院认定事实：据关玄储提供的查册时间为2016年11月14日的房产登记号：2016登记字1466740号《广州市不动产登记查册表》记载：越秀区东沙角路37号101房产权人为关玄储；建筑面积74.6502平方米;登记时间为2016年7月5日;规划用途商业。
据关玄储提供的查册时间为2016年11月14日的房产登记号：2016登记字1466741号《广州市不动产登记查册表》记载：越秀区东沙角路37号102房产权人为关玄储；建筑面积47.6264平方米;登记时间为2016年7月5日;规划用途商业。
据关玄储提供的查册时间为2016年11月14日的房产登记号：2016登记字1466742号《广州市不动产登记查册表》记载：越秀区东沙角路37号103房产权人为关玄储；建筑面积63.0861平方米;登记时间为2016年7月5日;规划用途商业。
据关玄储提供的查册时间为2016年11月14日的房产登记号：2016登记字1466743号《广州市不动产登记查册表》记载：越秀区东沙角路37号107房产权人为关玄储；建筑面积462.888平方米;登记时间为2016年7月5日;规划用途商业。
据关玄储提供的查询时间为2017年1月18日的房产登记号：2015登记字1493424号《广州市不动产登记查册表》记载，越秀区东沙角路37号101房的产权人为关玄储；建筑面积74.6502平方米;登记时间为2015年9月10日;规划用途商业。
据关玄储提供的查询时间为2017年1月18日的房产登记号：2015登记字1491122号《广州市不动产登记查册表》记载，越秀区东沙角路37号102房的产权人为关玄储；建筑面积47.6264平方米;登记时间为2015年9月9日;规划用途商业。
据关玄储提供的查询时间为2017年1月18日的房产登记号：2015登记字1491145号《广州市不动产登记查册表》记载，越秀区东沙角路37号103房的产权人为关玄储；建筑面积63.0861平方米;登记时间为2015年9月9日;规划用途商业。
据关玄储提供的查询时间为2017年1月18日的房产登记号：2015登记字1540561号《广州市不动产登记查册表》记载，越秀区东沙角路37号107房的产权人为关玄储；建筑面积462.888平方米;登记时间为2015年10月29日;规划用途商业。
关玄储（出租方、甲方）与吕东亮（承租方、乙方）签订了《商铺租赁合同》，其中约定：经租赁双方友好协商，现就租赁位于广州市越秀区东沙角路37号之101号铺、102号铺、103号铺、107号铺物业，建筑面积约648.2561平方米，以双方现场确认或约定面积为准出租给乙方一事作出如下补充,第一条、甲方同意自2016年1月1日起至2020年12月31日止将商铺出租给乙方做汽车美容用途，租赁期为5年，从2016年1月1日开始计租。第二条、租金及押金，甲方向乙方出租商铺的租金为每月51050.16元，装修补偿金为每月51050.16元；除上述租金及装修补偿金外，乙方亦需在签订合同书之日内向甲方支付人民币204200.64元作为租赁及装修补偿金押金（其中租赁押金为102100.32元，装修补偿金押金为102100.32元，同时向甲方支付首月租金及装修补偿金，甲方应在租赁期满之日，待乙方缴清一切费用之后，将所交押金退还乙方，不计利息。上述租金不包括管理费及租赁税费，租赁税费由甲、乙方各付50%。管理费由乙方支付，为人民币8元每平方，每月管理费总数为人民币5186.05元。第三条、租金及装修补偿金的支付，乙方应于每月5日前，乙方将当月租金及装修补偿费以现金或支票或转账方式支付给甲方（户名：关玄储；账户：62×××78；开户行：农行广州新塘支行），管理费直接交给“逸海华庭”管理处，不得拖延。逾期支付的，乙方每天应按当月租金及装修补偿费的总额2%向甲方支付违约金，超过三十天不完全支付租金及装修补偿费的，作违约处理，出租方有权收回该商铺及没收全部押金。出租方在收到当月租金之时应立即给予承租方开具正式收据。第五条、商铺租金及装修补偿金的计算，第一年，租金为每月51050.16元，装修补偿金额为每月51050.16元，即第一年乙方应付总额为1225204.00元；第二年租金每月53602.68元，装修补偿金额为每月53602.68元，即第二年乙方应支付总额为1286464.23元。第十条、双方责任，租赁期内，在未征得对方书面同意的情况下，双方不得以任何借口终止本协议书，如甲方违约，应无息退还押金及赔偿等同于押金数额的租金给乙方；在租赁期内，乙方的责任，包括一切债权债务均与甲方无关。如是乙方原因提前解约，在乙方缴清所有费用之余，甲方还应扣除乙方全额的押金作补偿。第十二条、放弃优先购买权，租赁期间甲方转让该物业时，甲方提前3个月书面通知乙方，乙方必须放弃其物业的优先购买权。双方协商解决后，乙方可以选择解除该租赁合同和本协议，甲方无息退还乙方全部押金，但甲方对乙方不作任何的赔偿或补偿；且乙方必须按本协议第十五条执行。第十六条、违约责任，甲方签署本合同后，悔约不租的情况下，视为违约，应双倍退还押金。乙方签署本合同后，悔约而不租的，视为违约，甲方有权没收押金及另行出租商铺。如乙方违反本协议的约定，甲方有权按本协议的约定及法律规定解除本协议和租赁合同，并追究乙方违约的法律和经济责任等。关玄储手持的上述《商铺租赁合同》的落款时间为2016年1月1日；吕东亮手持的上述《商铺租赁合同》没有落款时间。
2016年12月1日吕东亮向关玄储邮寄了《关于退还越秀区东沙角路37号之101房、102房、103房、107房租赁物业的律师函》，记载：该汽车美容店于2016年10月10日关门停业，并在此前已将相关人员与可移动物品全部撤离租赁物业，租赁合同根本目的已无法实现。对此，双方已于2016年9月中旬口头达成关于解除《商铺租赁合同》并退回租赁物业的约定，但经吕东亮以及物业公司的反复催促，阁下一直未接受租赁物业。……为避免损失进一步扩大，吕东亮授权本律师将租赁物业的两把电动卷帘门钥匙退回关玄储，即上述租赁物业自2016年10月10日全部退还关玄储等。关玄储于2016年12月2日收到上述邮件，但表示不清楚吕东亮退还的钥匙是否是涉案商铺的钥匙。
2017年1月13日，关玄储与吕东亮对涉案商铺办理了现场交接手续。同日，关玄储向广东广新物业管理有限公司支付了涉案房屋2016年11月至2017年1月的物业服务费15558.03元。
吕东亮为证明2016年1月至4月中旬关玄储、吕东亮签订《商铺租赁合同》前,关玄储委托邹莉莉向吕东亮实际收取租金355112.18元，提供了1、《平安银行流水清单》，其中记载：2016年1月25日吕东亮向邹莉莉转账194475.26元，备注租金两个月；2016年2月5日吕东亮向邹莉莉转账55608.82元，备注德哥租金；2016年4月5日吕东亮向邹莉莉转账105028.10元，共计355112.18元。2、邹莉莉出具的《本人邹莉莉关于租赁房屋相关事实的证明》，其中内容为：2014年12月31日，邹莉莉与吕东亮签订《商铺租赁补充协议书》，将位于越秀区东沙角路37号107房租赁物业出租给吕东亮；同时，我朋友黄明德将位于越秀区东沙角路37号101、102、103房租赁物业出租给吕东亮。其后，吕东亮以银行转账支付等方式向本人支付了自2015年4月1日起至2015年12月31日的全部租金（租金包括房屋租金和装修补偿金）。2015年12月，本人和黄明德将上述四套房屋转让给关玄储，关先生未及时告知吕东亮，鉴于新旧房东交接，所以自2016年1月1日起至2016年4月中旬吕东亮和关玄储就上述四套房屋于2016年4月签订新租赁合同的期间，还是由本人收取了上述四套房屋的租金（黄明德应收的租金委托本人收取）。吕东亮在上述期间共计向本人支付了上述四套房屋的租金355112.18元。关玄储对上述证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性异议，该款项是吕东亮与原业主发生的事情，与关玄储没有关系；对证据2的的真实性、合法性、关联性不予确认。
吕东亮为证明已向关玄储支付租金及装修补偿金210056.2元，提供了1、尊行公司向关玄储转账的《支付业务回单》5张，记载尊行公司于2016年5月11日分别向关玄储转账10056.2元、50000元、50000元、50000元、50000元，客户附言：其他合法款项租金。2、2016年12月12日，尊行公司出具的《关于本公司代吕东亮先生向关玄储支付房屋租赁的证明》，内容为：本公司为广州尊行汽车服务有限公司，2016年5月11日，受吕东亮的委托，以民生银行银行转账的方式，代吕东亮向关玄储支付房屋租金，当日共计支付五笔，累计金额为210056.2元。关玄储对上述证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该款项只是押金，并不是租金。
吕东亮为证明已向关玄储支付租金及装修补偿金350000元，提供了吕东亮个人账户的《平安银行流水清单》，记载2016年6月22日吕东亮向关玄储转账50000元、2016年9月19日向关玄储转账100000元、2016年10月21日向关玄储转账100000元、2016年11月1日向关玄储转账100000元。关玄储确认收到上述租金及装修补偿金350000元。
另外，吕东亮提供了1、2014年12月31日，吕东亮（承租方、乙方）与案外人邹莉莉（出租方、甲方）签订的《商铺租赁补充协议书》，其中约定：经租赁双方友好协商，现就租赁位于广州市越秀区东沙角路37号107号铺物业，建筑面积约462.888平方米出租给乙方一事作如下补充：第一条、甲方同意自2015年1月1日起至2021年12月31日止将商铺出租给乙方作汽车美容用途，租赁期为6年，免租装修期90天，从2015年4月1日开始计租。第二条、租金及押金，甲方向乙方出租商铺的租金为每月人民币37031.04元，装修补偿金为每月人民币32402.16元；除上述租金及装修补偿金外，乙方亦需在签订合同书之日内向甲方支付人民币138866.4元作为租金及装修补偿金押金（其中租赁押金为74062.08元，装修补偿金押金为64804.32元），同时向甲方支付首月租金及装修补偿金，甲方应在租赁期满之日，待乙方缴清一切费用之后，将所有交押金退还乙方，不计利息。上述租金不包括管理费及租赁税费，租赁税费由甲、乙方共同支付（在免租期内，乙方需要甲方协助办理租赁登记的，相关的税费由乙方支付，免租期后，租赁税费甲、乙双方共同支付）。管理费为人民币8元每平方，每月管理费总数为人民币3703.1元。第三条、租金及装修补偿金的支付，乙方应于每月5日前，乙方将当月租金及装修补偿费以现金或支票或转账方式支付给甲方（户名：邹莉莉；账户：52×××99；开户行：招行广州分行锦城大厦支行），管理费直接交给“逸海华庭”管理处，不得拖延。逾期支付的，乙方每天应按当月租金及装修补偿费的总额2%向甲方支付违约金，超过三十天不完全支付租金及装修补偿费的，作违约处理，出租方有权收回该商铺及没收全部押金。出租方在收到当月租金之时应立即给予承租方开具正式收据。第五条、商铺租金及装修补偿金的计算，第一年，租金每月37031.04元，装修补偿金额为每月32402.16元，即第一年乙方应付总额为833198.40元；第二年租金每月38882.59元，装修补偿金额为每月34022.27元，即第二年乙方应支付总额为874858.32元。第十条、双方责任，租赁期内，在未征得对方书面同意的情况下，双方不得以任何借口终止本协议书，如甲方违约，应无息退还押金及赔偿等同于押金数额的租金给乙方；在租赁期内，乙方的责任，包括一切债权债务均与甲方无关。如是乙方原因提前解约，在乙方缴清所有费用之余，甲方还应扣除乙方全额的押金作补偿。第十二条、放弃优先购买权，租赁期间甲方转让该物业时，甲方提前3个月书面通知乙方，乙方必须放弃其物业的优先购买权。双方协商解决后，乙方可以选择解除该租赁合同和本协议，甲方无息退还乙方全部押金，但甲方对乙方不作任何的赔偿或补偿；且乙方必须按本协议第十五条执行。第十六条、违约责任，甲方签署本合同后，悔约不租的情况下，视为违约，应双倍退还押金并退还所有已收款项；乙方签署本合同后，悔约而不租的，视为违约，甲方有权没收押金及另行出租该商铺。如乙方违反本协议的约定，甲方有权按本协议的约定及法律规定解除本协议和租赁合同，并追究乙方违约的法律和经济责任等。2、2014年12月31日，案外人黄明德（出租方、甲方）与吕东亮（承租方、乙方）签订的《商铺租赁补充协议》，其中约定：经租赁双方友好协商，现就租赁位于广州市越秀区东沙角路37号101号铺物业，建筑面积约74.6502平方米出租给乙方一事作如下补充：第一条、甲方同意自2015年1月1日起至2021年12月31日止将商铺出租给乙方作汽车美容用途，租赁期为6年，免租装修期90天，从2015年4月1日开始计租。第二条、租金及押金，甲方向乙方出租商铺的租金为每月人民币5972.02元，装修补偿金为每月人民币5225.51元；除上述租金及装修补偿金外，乙方亦需在签订合同书之日内向甲方支付人民币22395.06元作为租赁及装修补偿金押金（其中租赁押金为11944.04元，装修补偿金押金为10451.02元），管理费为人民币8元每平方，每月管理费总数为人民币597.20元。第三条、租金及装修补偿金的支付，乙方应于每月5日前，乙方将当月租金及装修补偿费以现金或支票或转账方式支付给甲方（户名：黄明德；账户：33×××45；开户行：建行广州中山大学支行），管理费直接交给“逸海华庭”管理处，不得拖延。逾期支付的，乙方每天应按当月租金及装修补偿费的总额2%向甲方支付违约金，超过三十天不完全支付租金及装修补偿费的，作违约处理，出租方有权收回该商铺及没收全部押金。出租方在收到当月租金之时应立即给予承租方开具正式收据。第五条、商铺租金及装修补偿金的计算，第一年：租金为每月5972.02元，装修补偿金额为每月5225.51元，即第一年乙方应付总额为134370.36元；第二年：租金每月6270.62元，装修补偿金额为每月5486.79元，即第二年乙方应支付总额为141088.92元。第十条、双方责任，租赁期内，在未征得对方书面同意的情况下，双方不得以任何借口终止本协议书，如甲方违约，应无息退还押金及赔偿等同于押金数额的租金给乙方；在租赁期内，乙方的责任，包括一切债权债务均与甲方无关。如是乙方原因提前解约，在乙方缴清所有费用之余，甲方还应扣除乙方全额的押金作补偿。第十二条、放弃优先购买权，租赁期间甲方转让该物业时，甲方提前3个月书面通知乙方，乙方必须放弃其物业的优先购买权。双方协商解决后，乙方可以选择解除该租赁合同和本协议，甲方无息退还乙方全部押金，但甲方对乙方不作任何的赔偿或补偿；且乙方必须按本协议第十五条执行。第十六条、违约责任，甲方签署本合同后，毁约不租的情况下，视为违约，应双倍退还押金并退还所有已收款项；乙方签署本合同后，悔约而不租的，视为违约，甲方有权没收押金及另行出租该商铺。如乙方违反本协议的约定，甲方有权按本协议的约定及法律规定解除本协议和租赁合同，并追究乙方违约的法律和经济责任等。3、2014年12月31日，案外人黄明德（出租方、甲方）与吕东亮（承租方、乙方）签订的《商铺租赁补充协议》，其中约定：经租赁双方友好协商，现就租赁位于广州市越秀区东沙角路37号102号铺物业，建筑面积约47.6264平方米出租给乙方一事作如下补充：第一条、甲方同意自2015年1月1日起至2021年12月31日止将商铺出租给乙方作汽车美容用途，租赁期为6年，免租装修期90天，从2015年4月1日开始计租。第二条、租金及押金，甲方向乙方出租商铺的租金为每月人民币3810.11元，装修补偿金为每月人民币3333.85元；除上述租金及装修补偿金外，乙方亦需在签订合同书之日内向甲方支付人民币14287.92元作为租赁及装修补偿金押金（其中租赁押金为7620.22元，装修补偿金押金为6667.70元），管理费为人民币8元每平方，每月管理费总数为人民币381.01元。第三条、租金及装修补偿金的支付，乙方应于每月5日前，乙方将当月租金及装修补偿费以现金或支票或转账方式支付给甲方（户名：黄明德；账户：33×××45；开户行：建行广州中山大学支行），管理费直接交给“逸海华庭”管理处，不得拖延。逾期支付的，乙方每天应按当月租金及装修补偿费的总额2%向甲方支付违约金，超过三十天不完全支付租金及装修补偿费的，作违约处理，出租方有权收回该商铺及没收全部押金。出租方在收到当月租金之时应立即给予承租方开具正式收据。第五条、商铺租金及装修补偿金的计算，第一年：租金为每月3810.11元，装修补偿金额为每月3333.85元，即第一年乙方应付总额为85727.52元；第二年：租金为每月4000.62元，装修补偿金额为每月3500.54元，即第二年乙方应支付总额为90013.92元。第十条、双方责任，租赁期内，在未征得对方书面同意的情况下，双方不得以任何借口终止本协议书，如甲方违约，应无息退还押金及赔偿等同于押金数额的租金给乙方；在租赁期内，乙方的责任，包括一切债权债务均与甲方无关。如是乙方原因提前解约，在乙方缴清所有费用之余，甲方还应扣除乙方全额的押金作补偿。第十二条、放弃优先购买权，租赁期间甲方转让该物业时，甲方提前3个月书面通知乙方，乙方必须放弃其物业的优先购买权。双方协商解决后，乙方可以选择解除该租赁合同和本协议，甲方无息退还乙方全部押金，但甲方对乙方不作任何的赔偿或补偿；且乙方必须按本协议第十五条执行。第十六条、违约责任，甲方签署本合同后，毁约不租的情况下，视为违约，应双倍退还押金并退还所有已收款项；乙方签署本合同后，悔约而不租的，视为违约，甲方有权没收押金及另行出租该商铺。如乙方违反本协议的约定，甲方有权按本协议的约定及法律规定解除本协议和租赁合同，并追究乙方违约的法律和经济责任等。4、2014年12月31日，案外人黄明德（出租方、甲方）与吕东亮（承租方、乙方）签订的《商铺租赁补充协议》，其中约定：经租赁双方友好协商，现就租赁位于广州市越秀区东沙角路37号103号铺物业，建筑面积约63.0861平方米出租给乙方一事作如下补充：第一条、甲方同意自2015年1月1日起至2021年12月31日止将商铺出租给乙方作汽车美容用途，租赁期为6年，免租装修期90天，从2015年4月1日开始计租。第二条、租金及押金，甲方向乙方出租商铺的租金为每月人民币5046.89元，装修补偿金为每月人民币4416.03元；除上述租金及装修补偿金外，乙方亦需在签订合同书之日内向甲方支付人民币18925.84元作为租赁及装修补偿金押金（其中租赁押金为10093.79元，装修补偿金押金为8832.06元），管理费为人民币8元每平方，每月管理费总数为人民币504.69元。第三条、租金及装修补偿金的支付，乙方应于每月5日前，乙方将当月租金及装修补偿费以现金或支票或转账方式支付给甲方（户名：黄明德；账户：33×××45；开户行：建行广州中山大学支行），管理费直接交给“逸海华庭”管理处，不得拖延。逾期支付的，乙方每天应按当月租金及装修补偿费的总额2%向甲方支付违约金，超过三十天不完全支付租金及装修补偿费的，作违约处理，出租方有权收回该商铺及没收全部押金。出租方在收到当月租金之时应立即给予承租方开具正式收据。第五条、商铺租金及装修补偿金的计算，第一年：租金为每月5046.89元，装修补偿金额为每月4416.03元，即第一年乙方应付总额为113555.04元；第二年：租金为每月5299.23元，装修补偿金额为每月4636.83元，即第二年乙方应支付总额为119232.72元。第十条、双方责任，租赁期内，在未征得对方书面同意的情况下，双方不得以任何借口终止本协议书，如甲方违约，应无息退还押金及赔偿等同于押金数额的租金给乙方；在租赁期内，乙方的责任，包括一切债权债务均与甲方无关。如是乙方原因提前解约，在乙方缴清所有费用之余，甲方还应扣除乙方全额的押金作补偿。第十二条、放弃优先购买权，租赁期间甲方转让该物业时，甲方提前3个月书面通知乙方，乙方必须放弃其物业的优先购买权。双方协商解决后，乙方可以选择解除该租赁合同和本协议，甲方无息退还乙方全部押金，但甲方对乙方不作任何的赔偿或补偿；且乙方必须按本协议第十五条执行。第十六条、违约责任，甲方签署本合同后，毁约不租的情况下，视为违约，应双倍退还押金并退还所有已收款项；乙方签署本合同后，悔约而不租的，视为违约，甲方有权没收押金及另行出租该商铺。如乙方违反本协议的约定，甲方有权按本协议的约定及法律规定解除本协议和租赁合同，并追究乙方违约的法律和经济责任等。5、2015年1月13日，案外人邹莉莉向吕东亮开具的《收据》，记载收到吕东亮交来承租东沙角路37号107房押金138866.44元。6、2015年1月13日，案外人黄明德向吕东亮开具的《收据》，记载收到吕东亮交来承租东沙角路37号101、102、103房押金55608.82元。关玄储对上述证据的真实性、合法性不予确认，这些是吕东亮与案外人发生的事情，与本案没有关联性。黄明德的签名与租赁合同上的签名完全不一致，有伪造的可能。
一审法院认为，关玄储与吕东亮签订的《商铺租赁合同》是双方真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方应依约自觉履行。吕东亮未按合同约定期限支付租金及装修补偿金的行为已构成违约，应承担违约责任。关玄储据此请求解除合同、要求吕东亮支付租金和装修补偿金，及逾期支付租金和装修补偿金的违约金的合法合理，予以支持。逾期支付租金和装修补偿金的违约金根据公平合理的原则，宜按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计。因关玄储与吕东亮实际上是在2017年1月13日进行交接商铺，故吕东亮应支付租金和装修补偿金给关玄储的时间至2017年1月13日。吕东亮以把商铺钥匙邮寄给关玄储就认为已将商铺交还给关玄储不符合交接的手续，吕东亮请求租金和装修补偿金计算至2016年12月2日理由不成立，不予采纳。
关于吕东亮主张2016年1月至4月的租金及装修补偿金已向涉案商铺的原产权人邹莉莉和黄明德支付，拒绝再向关玄储支付的问题。因关玄储已于2015年9月9日取得了涉案房屋的产权。另外，关玄储与吕东亮签订的《商铺租赁合同》已明确约定从2016年1月1日开始计租。故吕东亮应从2016年1月1日开始向关玄储交纳租金及装修补偿金。吕东亮以2016年1月至4月的租金及装修补偿金已向涉案商铺的原产权人邹莉莉和黄明德支付为由而拒绝向关玄储支付理由不成立，不予支持。
关于吕东亮向关玄储支付押金和租金的数额问题。吕东亮在2016年6月至2016年11月期间分别四次向吕东亮转账，共计350000元、于2016年5月11日委托尊行公司向吕东亮转账，共计210056.2元。至此，吕东亮向关玄储共转账560056.2元。虽然吕东亮向关玄储交纳的上述款项注明是交纳租金，但根据合同约定吕东亮应于合同签订之日向关玄储支付204200.64元作为租金及装修补偿金押金，因此，一审法院认定上述2016年5月11日吕东亮委托尊行公司向关玄储转账的210056.2元其中204200.64元是租金及装修补偿金押金。因此，吕东亮实际上共向关玄储支付租金及装修补偿金为355855.56元，吕东亮反诉要求关玄储退还多收取的租金及装修补偿金63168.2元理由不成立，不予支持。
关于关玄储要求吕东亮支付三个月租金及装修补偿费的赔偿金的问题。违约损害赔偿，是指违约方因不履行或不完全履行合同义务而给对方造成损失，依法或依据合同约定所应承担的损害赔偿责任。上述《商铺租赁合同》未约定在吕东亮违约的情况下吕东亮应按该标准承担违约责任，且关玄储未能证明吕东亮违约对其造成该损失，故关玄储要求吕东亮支付赔偿金，不予支持。
关于关玄储要求吕东亮支付代垫的2016年11月至2017年1月的物业管理费共15558.03元及利息的问题。上述《商铺租赁合同》已明确约定物业管理费由吕东亮支付，现关玄储代吕东亮支付，关玄储据此要求吕东亮返还代垫的物业管理费及利息合法有理，予以支持。因吕东亮在2017年1月13日已将涉案房屋交还给关玄储，故吕东亮实际上支付给关玄储的物业管理费应为12546.90元。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，作出如下判决：一、关玄储与吕东亮签订的关于租赁广州市越秀区东沙角路37号之101号铺、102号铺、103号铺、107号铺的《商铺租赁合同》于判决发生法律效力之日解除；二、吕东亮应于判决发生法律效力之日起十日内，向关玄储支付2016年1月1日起至2017年1月13日止的租金及装修补偿金（其中2016年1月1日至2016年12月31日止每月按102100.32元计算；2017年1月1日至2017年1月13日止为44957.09元，扣除吕东亮已支付的355855.56元）；三、吕东亮应于判决生效之日起十日内，将逾期支付租金及装修补偿金的违约金（以同期应付而未付的租金及装修补偿金为本金，从逾期之日起按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计至付款之日止，违约金不能超过同期应付而未付的租金及装修补偿金总额）；四、吕东亮应于本判决生效之日起十日内，向关玄储支付由关玄储垫付的2016年11月1日起至2017年1月13日止的物业管理费12546.90元及利息（以12546.90元为基数，按照银行同期同类贷款利率的标准，从2017年1月13日计算至付款之日止）五、驳回关玄储的其他诉讼请求；六、驳回吕东亮的反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16249元，一审反诉受理费1666.5元，由关玄储负担4513元，吕东亮负担13402.5元。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，当事人没有提交新证据。二审中，吕东亮表示：同意一审判决第一、五项。双方当事人对于以下事实存有争议：1.合同解除的责任，吕东亮确认合同解除之前实际欠付了租金，但认为双方是口头合意解除合同，对此没有证据证明；关玄储则认为合同解除系吕东亮欠付租金违约解除，双方之间不存在口头协议。2.租金即押金的交付，吕东亮认为虽然合同约定的起租时间是2016年1月1日,但实际起租时间是2016年4月15日,吕东亮将2016年4月15日前的租金交付给了原出租人，由于原租赁合同没有再继续履行，而是直接通过和关玄储签订租赁合同变更履行主体，因双方合同实际解除，故无需再支付押金；关玄储则表示：合同约定了起租时间为2016年1月1日，吕东亮在2016年5月11日通过尊行公司支付了几次款项，均未足额交纳租金，吕东亮最后一次交纳租金的时间为2016年11月1日，吕东亮向其支付的210056.2元中应扣除押金才能作为支付的租金。3.案涉房屋的交还时间，吕东亮表示其在2016年12月1日以邮寄钥匙的方式交还了案涉房屋，但对于腾空交还房屋没有证据证明；关玄储则表示确认收到吕东亮寄出的钥匙，但认为吕东亮手中仍还有钥匙,且因案件已经进入诉讼，故没有去现场查看，房屋的交还时间是一审法院组织双方交接的时间。
本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）争议房屋交还时间的认定；（二）欠付租金数额及违约金标准的认定；（三）争议物业管理费及利息的给付。
关于争议房屋的交还时间的认定问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”本案中，吕东亮作为承租人理应对于合同不能继续履行情况下实际交还房屋的行为承担举证责任，在关玄储于2016年11月24日提起本案诉讼后，吕东亮主张其通过交还钥匙的行为表明已实际交还房屋，对此，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态”之规定，吕东亮还负有证明交还之房屋是保持正常使用、收益后的自然状态之原物的举证责任，现吕东亮表示对于腾空交还房屋没有证据证明，因此，依据上述法律规定，吕东亮仅提供交还钥匙的证据尚不足以证实其履行了法定交还房屋的义务。一审法院以双方办理现场交接手续的时间认定案涉房屋的实际交还时间为2017年1月13日，处理正确，本院予以确认。吕东亮上诉提出交钥匙即视为交还房屋，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
关于欠付租金数额及违约金的认定问题。第一，对于起租时间的审查，双方签订的《商铺租赁合同》约定，关玄储同意自2016年1月1日起至2020年12月31日止将商铺出租给吕东亮，从2016年1月1日开始计租。依据该约定内容，案涉合同项下吕东亮的租金给付义务应当从2016年1月1日起算。现吕东亮上诉提出因关玄储与原出租人之间的债权转让在2016年4月15日才通知其，该上诉理由显然与案涉合同的起租及签约时间所不符，因此，吕东亮以其向原出租人交租为由抗辩不予支付案涉合同项下的租金给付义务，缺乏理据，本院不予采信。第二，对于欠付租金及押金的审查，双方签订的《商铺租赁合同》约定吕东亮需向关玄储支付204200.64元作为租赁及装修补偿押金，该内容为双方对于押金的明确约定，因此，一审法院认定吕东亮转账支付的款项中应扣减上述约定的押金，并据此判令吕东亮支付欠付的租金及装修补偿金，上述处理并无不当，本院予以维持。吕东亮上诉提出无需支付押金的理由缺乏合同依据，本院不予采信。第三，对于违约金标准的审查，根据案件已经查明事实，合同履行过程中，吕东亮存在逾期交付租金及装修补偿金的违约事实，因此，一审法院在考量双方的过错程度并结合公平合理原则，判令吕东亮按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准支付违约金，该处理并无不妥，本院予以维持。吕东亮上诉提出不应支付违约金缺乏事实依据，本院亦不予采信。
关于争议物业管理费及利息的给付问题。双方合同约定，吕东亮租赁和使用商铺所产生的管理费由吕东亮支付，现争议期间的物业管理费实际由关玄储代为支付，因此，一审法院判令吕东亮向关玄储支付上述费用及利息正确，本院予以维持。吕东亮上诉提出不应给付代垫费用显属无理。本院不予支持。
综上所述，吕东亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12402.5元，由上诉人吕东亮负担。
本判决为终审判决。
审判长 张怡
审判员 李静
审判员 余盾
二〇一七年十一月二十日
书记员 袁蕾
游瑞娜