＼n辽宁省沈阳市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）沈中民二终字第1045号＼n上诉人（原审被告、反诉原告）：孔德慧，女，1978年8月20日出生，汉族，辽宁鼎泰律师事务所律师，现住址沈阳市大东区。＼n被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨世友，男，1956年12月28日出生，汉族，沈阳黎明发动机集团有限公司工人，现住址沈阳市大东区。＼n委托代理人：杨其量，男，1987年9月10日出生，汉族，沈阳市贝卡尔特有限公司工作人员。＼n委托代理人：胡村鹏，辽宁爱心法律服务所法律工作者。＼n被上诉人（原审原告、反诉被告）：李翠梅，女，1957年11月13日出生，汉族，沈阳黎明发动机集团有限公司退休人员，现住址沈阳市大东区。＼n原审被告：许君华，男，1962年11月6日出生，汉族，沈阳航空职业技术学院教师，现住址沈阳市和平区。＼n委托代理人：孔德慧，女，1978年8月20日出生，汉族，辽宁鼎泰律师事务所律师。＼n原审第三人：赵月红，女，1978年11月15日出生，满族，现住址沈阳之大东区。＼n上诉人孔德慧与被上诉人杨世友、李翠梅及原审被告许君华、原审第三人赵月红房屋买合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2013）大东民二初字第3444号民事判决，依法向本院提起上诉。本院于2014年4月28日受理后，依法组成由代理审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙（主审）参与评议的合议庭，于2014年5月15日公开开庭对本案进行了审理。上诉人孔德慧、被上诉人杨世友委托代理人杨其量、被上诉人李翠梅、原审被告许君华委托代理人孔德慧、原审第三人赵月红均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。＼n原审法院经审理查明，2012年1月12日，杨世友与孔德慧签订房屋买卖协议，双方约定：孔德慧购买杨世友位于沈阳市大东区和睦路72号楼2单元1层2号，建筑面积31.23平方米房屋，房屋价款29.4万元。协议第五条约定，本协议一式三份，由甲（杨4世友）、乙（孔德慧）、中介方各执一份，经三方签字后法律生效。原告（反诉）被告不能按时腾房需赔偿被告（反诉原告）总房款的0.2％，按日计算；另约定，全款到甲方后，五天内腾房，到期后腾房日期为2012年3月20日。合同签订后杨世友共先后收到孔德慧交付购房款共计24.3万元，尚欠购房款5.1万元未向杨世友交付。沈阳市房产产权登记发证中心2012年2月24日核发涉案房屋的权属证书，由许君华和孔德慧按份共有。杨世友与孔德慧签订房屋买卖合同时，杨世友告知孔德慧其一与案外人郭闻签有租期为从2011年3月15日至2012年3月15日的租赁本案诉争房屋的合同，但并未告知其与郭闻签有2011年3月15日至2015年3月15目的租赁合同。在本院受理的本案被告（反诉原告）诉本案原告（反诉被告）腾出本案诉争房屋纠纷一案中，经本院大东区人民法院（2012）大东民二初字第2167号民事判决书确认，杨世友与郭闻签订的截止时间为2015年租赁协议有效，依据买卖不破租赁的原则，驳回了本案被告（反诉原告）请求腾房的诉讼请求，由郭闻向本案被告（反诉原告）按每月800元标准支付租金。宣判后，本案被告（反诉原告）不服向沈阳市中级人民法院提出了上诉，后撤诉。本案被告（反诉原告）与郭闻答成协议，郭闻于2013年7月17日将本案诉争房屋腾出。＼n原审原告杨世友、李翠梅诉讼请求为，请法院依法判决：1、请求法院判令被告给付房款51，000元人民币；2、诉讼费由被告承担。＼n原审反诉原告许君华、孔德慧诉讼请求为，1、请求依法判令被告赔偿原告房屋租金差额6，400元（按每月1，200元计算）；2、请求依法判令被告赔偿原告解约金6，000元（因郭闻一直占据房屋，不腾房，后双方协商给郭闻赔偿6，000元其才腾房）；3、请求依法判令被告赔偿原告误工费、交通费、立案费、材料费2，600元；4、请求依法判令被告及杨其量赔偿原告违约金35，000元（依据双方签订的买卖协议）。5、请求判令被告承担本案诉讼费，评估费。＼n原审法院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方签订的房屋买卖协议系双方在平等自愿基础上签订的，合法有效，双方均应遵照履行。本案诉争房屋已于2013年7月17日腾出，依据双方协议约定，被告（反诉原告）应将剩余房款51，000元给付原告（反诉被告）。依据《中华人民共和国合同法》第六条的规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原告（反诉）被告未将其签有2011年3月15日至2015年3月15日的租赁合同的事实告知被告（反诉原告），被告（反诉原告）不能在合同约定的日期2012年3月20日取得本案诉争房屋且时间相差3年之久，违背了被告（反诉原告）签订房屋买卖合同的初衷，且被告（反诉原告）于2013年7月17日才取得本案诉争房屋，给被告（反诉原告）造成了一定的损失，故原告（反诉被告）应承担相应的违约责任。根据双方合同约定，原告（反诉）被告不能按时腾房需赔偿被告（反诉原告）总房款的0.2％，按日计算，自双方约定的腾房日期2012年3月20日至实际腾出房屋的2013年7月17日，被告应赔偿原告28万余元，属约定过高，故本院酌定原告（反诉被告）给付被告（反诉原告）违约金1万元对于被告（反诉原告）提出请求依法判令被告（反诉原告）赔偿原告房屋租金差额6400元（按每月1200元计算）、解约金6000元的请求，因本院（2012）大东民二初字第2167号民事判决书确认，杨世友与郭闻签订的截止时间为2015年租赁协议有效，依据买卖不破租赁的原则，驳回了本案被告（反诉原告）请求腾房的诉讼请求，由郭闻向本案被告（反诉原告）按每月800元标准支付租金。虽然宣判后，本案被告（反诉原告）不服向沈阳市中级人民法院提出了上诉，但其后撤诉，故该判决发生法律效力，当事人应按该判决履行各自的义务。被告（反诉原告）与郭闻因腾房而双方做出的约定不能对抗本案原告（反诉被告），故本院不予支持。对被告（反诉原告）误工费、交通费、立案费、材料费2600元的请求，因无相关法律依据，故本院不予支持。综上所述，故依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，原审判决：一、被告（反诉原告）孔德慧、被告（反诉原告）许君华于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）杨世友、原告（反诉被告）李翠梅购房款51000元；二、原告（反诉被告）杨世友、原告（反诉被告）李翠梅于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）孔德慧、被告（反诉原告）许君华违约金1万元；三、驳回原、被告其它诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1075元，由原告（反诉被告）杨世友、李翠梅承担50元，被告（反诉原告）孔德慧、许君华承担1025元；反诉费525元，由被告（反诉原告）孔德慧、许君华承担475元，原告（反诉被告）杨世友、李翠梅承担50元。＼n宣判后，孔德慧不服，上诉至本院。上诉请求：请求撤销原审判决主文第二项，支持我原审诉讼请求中除了第三项，即误工费、交通费、立案费、材料费2，600元之外的诉讼请求，第三项诉讼请求我不再要求了。上诉理由：在本次上诉中，我只要求35000元和6000元两项诉讼请求，6000元是我与郭闻解除租赁合同时被迫减少收取郭闻的租金，作为郭闻提前腾房的损失。35000元则是诉争房屋被郭闻占用的16个月期间，如果由我来经营使用诉争房屋而不是对外出租，我的收益超过租金部分总计应当有35000元，因二被上诉人原因导致郭闻占用了本应交付我的房屋，这部分经营损失应当由二被上诉人承担。另外，我原审反诉的被告包括了杨世友儿子杨其量，原审没有处理，程序违法。＼n被上诉人杨世友辩称，同意一审判决，不同意孔德慧的上诉请求。按照双方房屋买卖协议的约定，孔德慧应当在完成更名过户时，将全部房款支付我方完毕，但她没有履行给付义务，无权要求我方赔付经济损失。我方在卖房之前将房子租给了郭闻，约定租期到2012年3月15日，郭闻提供的4年租期的租赁合同是虚假的，在另案起诉郭闻腾房的案件中，我也并未在郭闻的4年租赁合同上签字，且上诉时，由于听说孔德慧上诉，我方就没有上诉，后来孔德慧自己放弃权利，且我方也不知道孔德慧是否真的补偿郭闻6000元，不能据此要求我赔偿损失。原审现在判我赔偿1万元，我方已经够冤屈了，不同意继续增加赔偿金额。＼n被上诉人李翠梅辩称，同意杨世友的答辩意见。＼n原审被告赵月红辩称，我是此次交易的中介，所谓郭闻与杨世友签订的4年期租赁合同，我并不知情，杨世友没有告知我和孔德慧。＼n本院经审理查明的事实与原审基本一致。另查明，据孔德慧陈述，案外人郭闻已经给付孔德慧诉争房屋自2012年3月至2013年7月的租金，应给付人民币12，800元，扣除对郭闻提前腾房的补偿，郭闻实际给付孔德慧房租6，800元。＼n以上事实有房屋买卖合同协议书、收条、欠条、（2012）大东民二初字第2172号判决原审经庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。＼n本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。孔德慧上诉的主要请求之一为主张35000元的预期经营损失，其解释为如果孔德慧占有使用诉争房屋，在郭闻实际占有期间内，会比单纯出租房屋多获得约为35000元的收益，此部分收益属于合同法规定的“合同履行后可以获得的利益”，但孔德慧与杨世友签订合同时，并未告知杨世友其会将该房屋用作教学，也未告知杨世友其开办教学会获得的收益的大概数额，因此，孔德慧即使因此受到经营损失，也并不属于合同法规定的杨世友应当预见到的损失，此外，作为经营损失而言，其数额受到实际参加教育的学生数量等多方面经营状况因素的影响，孔德慧提出35000元的主张，也缺乏事实依据，故对其35000元的主张不予支持。因此原审判决所判定的要求杨世友赔偿孔德慧1万元经济损失的数额已经超过了孔德慧剩余的诉讼主张，即补偿郭闻腾房造成的6000元经济损失，由于杨世友和李翠梅没有上诉，本院也不再对1万元的违约金数额进行调整。对于孔德慧在原审反诉中要求追加杨其量的主张，由于反诉必须是针对本诉而提起的，反诉当事人应当限于本诉当事人范围，故孔德慧在原审中不能增加杨其量作为反诉当事人。关于诉讼费问题，原审中存在反诉，且合并审理，应当分别减半收取诉讼费，原审判决有误，本院予以纠正。综上，原审判决事实清楚，处理结果与本院符合，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审本诉案件受理费1075元，减半收取537.5元，由杨世友、李翠梅承担25元，孔德慧、许君华承担512.5元；反诉费525元，减半收取262.5元，由孔德慧、许君华承担237.5元，杨世友、李翠梅承担25元；二审案件受理费537.5元，由孔德慧承担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长刘冬＼n代理审判员郑竹玉＼n代理审判员相蒙＼n二〇一四年六月十一日＼n书记员那萌萌＼n本判决所依据的相关法律规定＼n《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；