＼n广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）钦南民初字第433号＼n原告苏兴，男，1952年6月10日出生，汉族，钦州市人，农民，住所地钦南区犀牛脚镇××脚××螃蟹××村××号。＼n被告苏陈养，男，1957年8月8日出生，汉族，钦州市人，农民，住所地钦南区犀牛脚镇××脚××螃蟹××村××号。＼n第三人苏旺，男，1957年3月16日出生，汉族，钦州市人，农民，住所地钦南区犀牛脚镇××脚××队。＼n委托代理人冯永富，广西海岸律师事务所律师。＼n原告苏兴诉被告苏陈养、第三人苏旺确认合同无效纠纷一案，本院于2010年7月7日作出（2010）钦南民初字第543号民事判决。苏陈养不服一审判决，向钦州市中级人民法院提出上诉，钦州市中级人民法院于2010年11月16日作出（2010）钦民三终字第144号民事判决，已经发生法律效力。苏兴不服，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审，广西壮族自治区高级人民法院于2013年4月15日作出（2013）桂民申字第39号民事裁定，指令钦州市中级人民法院再审本案，钦州市中级人民法院于2013年6月27日作出（2013）钦民再终字第12号民事裁定，裁定将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2013年11月11日公开开庭审理了本案。原告苏兴、第三人苏旺委托代理人冯永富到庭参加诉讼，被告苏陈养经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告苏兴诉称，原告的父母苏世德、庞英庭共生育二个儿子，长子是原告苏兴，次子是法院追加的第三人苏旺，1971年原告的父亲苏世德在本村建造砖瓦结构房屋共五间。原告的父亲于1989年9月22日向钦州市土地局申请办理了集体土地建设用地使用证，证号为钦集建（89）字第20-08-462号，建筑面积为64平米。1991年原告的父母相继去世，但该房屋一直由原告及兄弟第三人苏旺居住，对父母的遗产原告苏兴及第三人苏旺一直未分割。自从1994年起至今第三人苏旺一直在外面打工长达十多年未回过家。在2000年底时，原告苏兴在未经过第三人苏旺同意的情况下，擅自将父母遗产房屋共五间全部卖给被告苏陈养使用，但当时买卖时明确讲只卖房屋不卖宅基地。＼n原告认为，属于父母遗留的房地产，应由原告占一半的所有权和使用权，在未经过第三人苏旺同意的情况下，原告是无权处分第三人苏旺应得的遗产份额的。故原告利用第三人苏旺不在家之机，在未经过第三人苏旺同意的情况下，擅自将第三人苏旺的份额（房屋）在内一并转让给被告苏陈养，这属于一种无效的转让。第三人苏旺在2012年3月回家发现房屋被偷卖后多次要求原告被告归还属于原告的房屋，但被告均拒绝。更为严重的是被告苏陈养在2012年6月5日将属第三人苏旺的房屋拆除，准备另建新房，第三人苏旺去要求被告苏陈养暂不拆除待政府处理，但被告苏陈养当即打伤第三人苏旺。现第三人苏旺露宿村头，无房居住。因此原告诉至人民法院请求判令：一、确认原告与被告之间的房屋买卖合同无效（房屋的土地证号分别为：钦集建89字第20-08-462号、钦集建89字第20-08-463号）；二、被告苏陈养将上述房屋返还给原告苏兴及第三人苏旺，原告将收取被告的3200元返还给被告；三、本案一切诉讼费由被告负担。＼n原告苏兴在举证期限内提供以下证据：＼n1、身份证复印件一份，证明原告的身份情况；＼n2、<；；<；；集体土地建设用地使用证>；；>；；复印件一份，证明被告现在在原告房屋居住的事实。＼n被告苏陈养在举证期限内没有向法院提交书面答辩意见，也没有向法院提供证据。＼n第三人苏旺述称，第三人的父母苏世德、庞英庭共生育二个儿子，长子苏兴，次子是第三人，1971年第三人的父亲在本村建造砖瓦结构房屋四间。1991年第三人的父母相继去世，该房屋一直由我及兄弟原告苏兴居住，并未对房屋进行分割。由于从1994年起至今，我一直在外打工，所以在公安机关没有我的户口。我于2012年3月份回家后，公安机关才以错漏补报方式在挂靠苏兴的户口簿中给我补办户口及身份证。我回家后发现，原来父母居住的房屋被苏陈养侵占居住。现要求返还属于本人份额的房屋。＼n第三人苏旺在举证期限内提供以下证据：＼n1、户口本复印件一份，证明第三人苏旺的身份情况。＼n经开庭质证，第三人对原告提供的第1、2项证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。原告对第三人提供的第1项证据的真实性、合法性、关联性没有异议。＼n本院结合原告与第三人的举证、质证，认证如下：一、对原告提供的第1、2项证据予以确认；二、对第三人提供的第1项证据予以确认。＼n经审理查明，原告的父母苏世德、庞英庭共生育二个儿子，长子苏兴，次子苏旺。1971年原告的父亲苏世德在本村建造砖瓦结构房屋四间，后来原告苏兴在旁边续建砖瓦结构房屋一间，总共有五间房屋。1989年9月22日原告苏兴及其父亲苏世德就同一块宅基地，分别向原钦州市土地管理局申请并办理了集体土地建设用地使用证，原告苏兴的集体土地建设用地使用证证号为钦集建（89）字第20-08-463号，苏世德的集体土地建设用地使用证证号为钦集建（89）字第20-08-462号。由于未经过分家析产，五间房屋没有区分所有权人，一直处于家庭共有财产状态。1991年原告苏兴的父母相继去世，因第三人苏旺下落不明，五间房屋由原告苏兴管理使用。2000年底原告苏兴与被告苏陈养协商，将位于钦州市钦南区犀牛脚镇岭脚村委会螃蟹档村的五间砖瓦结构房屋（未经过分家析产，含原告父母的遗产在内）转让给被告苏陈养，转让价4000元，被告苏陈养遂搬进该五间房屋，居住至今。＼n另查明，钦州市钦南区犀牛脚镇岭脚村委会螃蟹档村41号、138号实际上是同一住宅。原、被告至今未办理该房屋的土地使用权相关变更过户手续。＼n本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，这条规定表明，农民是可以出卖住房的，而按照我国现行的房地产制度，出卖房屋的，宅基地使用权也应当一并转移。该法第一百五十五条也规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”，这条规定表明，宅基地使用权也是可以转让的。由于宅基地的所有权是本集体经济组织的，宅基地在本集体经济组织成员之间转让时没有改变宅基地的所有权，原告苏兴与被告苏陈养均是同一集体经济组织的成员，他们之间是可以进行宅基地和住房转让的。＼n原告苏兴在2000年底将位于钦州市钦南区犀牛脚镇岭脚村委会螃蟹档村的五间砖瓦结构房屋转让给被告苏陈养，实际上原告苏兴处分了其无权处分的财产。五间房屋未经过分家析产，始终处于家庭共有财产的状态，其中即包括原告苏兴、第三人苏旺的家庭共有财产，也包括作为原告苏兴、第三人苏旺父母的遗产，在没有明确家庭共有财产个人的具体份额以及没有经过遗产继承分割程序之前，原告苏兴无权进行处分。被告苏陈养作为同一集体经济组织的成员、同村村民，对这一情况应当知晓。本案没有任何证据证明第三人苏旺授权原告苏兴转让自己享有所有权和继承权的房屋，事后也没有对原告苏兴的转让房屋行为进行追认。故原告苏兴与被告苏陈养的买卖行为直接损害了第三人苏旺的合法权益。＼n该诉争房现为原告苏兴与第三人苏旺的共同财产。原告苏兴、第三人苏旺均拥有该房屋的部分所有权，另有部分所有权为二人父母的遗产。由于作为遗产的这部分所有权在二人父母亲去世后并未作处理，因此，苏兴和苏旺对该遗产部分亦形成共有关系。苏兴只是该房的部分产权人和遗产继承人，其无权对该房进行整体处分，其将该房整体出卖的行为属于无权处分，侵害了其他共有人的权利。依据《合同法》第五十一条的规定，无权处分的合同须经权利人追认才有效。苏旺作为争议房的权利人之一，未予追认，则该买卖合同无效。＼n苏陈养购买该房不是善意取得。苏陈养作为同一集体经济组织的成员、同村村民，明知集体土地建设用地使用证上的权利人是苏世德，明知权利人与卖房人不是同一人，而苏兴作为财产共有人和遗产继承人，是否拥有该房的全部产权尚不明确。同时，苏陈养也没有证据证明其曾要求过苏兴明示是否还有其他财产共有人和遗产继承人。因此，本院认定，苏陈养没有尽到必要注意义务，买房行为不是善意取得，双方的房屋买卖合同应为无效合同。＼n综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第八十九条的规定，判决如下：＼n一、确认原告苏兴与被告苏陈养之间的买卖合同无效；＼n二、被告苏陈养将位于钦州市钦南区犀牛脚镇岭脚村委会螃蟹档村的五间砖瓦结构房屋返还给原告苏兴及第三人苏旺，原告苏兴将收取的购房款返还给被告苏陈养。＼n案件受理费50元，由原告苏兴负担。＼n上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕。权利人可在本案发生法律效力规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。＼n审判长杨程＼n代理审判员苏德海＼n代理审判员陈姗姗＼n二〇一三年十二月二十日＼n书记员李肇艺