湖北省宜昌市伍家岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0503民初1080号
原告符振维，男，汉族，1985年11月21日出生，住宜昌市猇亭区。
被告宜昌仁恒置业有限公司，住所地宜昌市沿江大道特168-6号万达广场B座19楼。统一社会信用代码91420500780940078N。
法定代表人邹君红，该公司董事长。
委托代理人熊敏瑞，湖北七君律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人张兴明，湖北七君律师事务所律师。特别授权代理。
第三人中国农业银行股份有限公司三峡分行，住所地宜昌市云集路17号。统一社会信用代码91420500882518986L。
法定代表人刘明尧，该行行长。
委托代理人向晓冬，风险管理部经理。一般授权代理。
原告符振维与被告宜昌仁恒置业有限公司（以下简称仁恒置业公司）、第三人中国农业银行股份有限公司三峡分行（以下简称农行三峡分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员冯昊、审判员何芹、人民陪审员刘传明组成合议庭，冯昊担任审判长，于2016年8月15日公开开庭进行了审理。原告符振维、被告仁恒置业公司的委托代理人张兴明，有独立请求权第三人农行三峡分行的委托代理人向晓冬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2014年2月20日签订了《宜昌市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的春立方8号楼1单元4层房屋一套，房屋总价款为750000元，付款方式为贷款方式付款。房屋的交房时间为2015年12月28日前，并约定交付的房屋应当完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收并取得《商品房项目竣工交付使用备案证》。双方合同中第十条约定出卖人未按照合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日的，买受人有权解除合同。合同签订后原告在2014年2月20日向被告支付首付款350000元，随后在2014年3月12日与农行三峡分行签订了《个人购房担保借款合同》，贷款400000元用于支付房款。按揭贷款办理后原告从2014年7月9日在每月9号以等额本金方式开始偿还银行贷款，截至2016年8月9日原告共偿还本金74867.26元，支付利息共计43931.9元。因被告未按约定的期限交付房屋，原告向其发出通知要求退房，但被告均不予正面答复退房事宜。致使原告还需要继续偿还贷款。原告故诉至法院，要求判令：1、判令解除原、被告双方签订的《宜昌市商品房购买合同》。2、被告返还全额已付房款750000元，并从2014年2月20日起至购房款全部退还之日止，以首付款350000元为基数按照银行同期贷款利率向原告支付利息。（截止2016年8月15日开庭为52650.55元），从2016年8月16日起至购房款全部退还之日止，以首付款350000元为基数按照银行同期贷款利率向原告支付利息。3、被告赔偿原告因按揭贷款而支付的利息共43931.9元（截止到2016年8月9日），并从2016年8月10日起至购房款全部退还之日止按照原告签订的《个人担保借款合同》约定的利息标准向原告支付利息。4、依法解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》。5、判令被告向原告支付违约金7500元。6、判令被告向原告支付办证费300元。7、判令被告承担本案的诉讼费。
被告辩称，被告方认为该商品房买卖合同是双方真实意思的表达，该合同合法有效，为稳定房地产行业的情况，被告认为不应该解除合同。如果需要解除合同，则原告提出的利息损失较高，也没有相应的法律依据，我方不予认可。
第三人辩称，如合同解除，原告应当在判决生效后归还全部贷款和加收利息。
第三人诉称，符振维于2014年2月20日购买宜昌仁恒置业有限公司开发的春立方8号楼1单元24层012403号住房，购房合同总价款750000元。2014年3月12日，符振维与申请人签订《个人购房担保借款合同》，合同约定符振维向第三人申请个人购房担保借款，借款金额400000元，借款期限为120个月，利率为6.2225%；符振维用购买该处房产作抵押，并已在房产部门办理了与抵押登记。被告仁恒置业公司作为阶段性保证人与申请人共同签订该担保借款合同。合同签订后，第三人依约履行了付款义务。后因宜昌仁恒置业有限公司违约未交房，致使符振维行使合同解除权。截止2016年8月11日，符振维正常还款，为拖欠贷款本息。依据相关法律规定，担保权人有权作为有独立请求权第三人参加诉讼，并请求解除商品房担保贷款合同。另外，担保贷款合同解除后，出卖人应将收取的购房贷款和购房款的本金、利息分别返还担保权人和买受人。第三人故诉至法院，要求判令：1、解除第三人与原告的《个人购房担保借款合同》。2、被告直接向第三人返还《个人购房担保借款合同》中约定的贷款借款本金325132.82元（计算至2016年8月11日），以及自2016年8月11日至实际偿清全部贷款本息之日止的利息、罚息（根据实际天数另行计算）。3、判令原告和被告对清偿该笔贷款及利息承担连带责任。4、本案诉讼费由原、被告共同承担。
原告辩称，原告同意解除贷款合同，至于剩余贷款的本金要被告方将款还给原告之后才能把该笔款项还给银行。
被告对第三人的独立请求没有持异议。
经审理查明，2014年2月20日，原告与被告宜昌仁恒置业有限公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：0263228），合同第三条约定“原告购买被告投资建设的春立方8号楼1单元24层012403号房屋一套（产籍号为03-0037-0451-01××××），建筑面积116.59平方米”；第五条约定“按建设面积计算，该商品房单价为6432.8元，总金额750000元”；合同第六条约定“买受人按贷款方式按期付款”；第七条约定，“（1）买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第九条约定“出卖人应当在2015年12月28日前将商品房交付买受人使用”；第十条约定“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二（该比率应不小于第（1）项中比率）的违约金。
另查明，2014年2月20日，原告向被告支付了购房首付款350000元。2014年3月12日，原告符振维与中国农业银行股份有限公司三峡分行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定由原告向中国农业银行股份有限公司三峡分行贷款400000元用于支付房款，借款期限为120个月。后原告向被告支付余款400000元。2016年1月28日，原告向被告发出《退房通知函》，通知被告因其迟延交房，原告要求退房并要求被告退还全部已付款、支付违约金及赔偿损失。
同时查明，截止2016年8月10日，原告已还本金74867.18元，已支付利息43931.92元，未还贷款为325132.82元。
最后查明，被告宜昌仁恒置业有限公司至今未向原告符振维交付其所购房屋。
上述事实，有原告《身份证》、原、被告于2014年2月20日签订的《宜昌市商品房买卖合同》和两张《售房款发票》、《退房通知函》、原、被告与中国农业银行股份有限公司三峡分行签订的《个人购房担保借款合同》、《账户明细查询》、《延期交房公告》以及本案的庭审笔录等在卷佐证，足以认定。
本院认为，1、原、被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，故合法有效，双方均应按合同约定享有权利和履行义务。根据合同约定，被告应在2015年12月28日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用，逾期交房超过30日，原告有权解除合同。而案涉房屋直到开庭之日仍未交房，原告亦于2016年1月28日向被告发出《退房通知函》，并提供现场照片予以佐证，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，该《宜昌市商品房买卖合同》已于2016年1月28日解除。第三人与原、被告签订的《个人购房担保借款合同》系用于原告向被告支付购房贷款，现第三人提出解除《个人购房担保借款合同》，因《宜昌市商品房买卖合同》已被解除，该《个人购房担保借款合同》目的已不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，该《个人购房担保借款合同》应当予以解除。
2、原告于2016年1月28日向被告送达《退房通知函》，按照合同约定，被告应当于2016年2月27日前向原告退还首付款350000元。因合同解除导致原告支付350000元首付款的目的不能实现，故被告占用该350000元首付款所产生的资金占用损失即为原告损失。合同虽约定了被告退还该房款的期限，但该350000元首付款系原告自有资金，因该350000元首付款于2014年2月20日支付后被被告长期占用，被告亦未能提供房屋实现该350000元首付款的价值，故依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应当于2014年2月20日起以350000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付资金占用损失至被告向原告及第三人返还全部购房款本金及贷款之日为止。对于原告所借400000元贷款，截止2016年8月10日，原告已还本金74867.18元，已支付利息43931.92元，未还贷款为325132.82元。因《个人购房担保借款合同》被解除，原告作为借款人，被告作为保证人应向第三人连带偿还剩余贷款325132.82元及利息，被告系购房合同的违约方，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，原、被告之间的连带责任系不真正连带责任，该偿还剩余贷款本金、利息及罚息的义务最终应当由被告负担，原告已经负担的部分其有权要求被告向其支付。原告已偿还本金74867.18元，对于该笔已支付本金被告应向原告支付。原告虽主张剩余借款本金也应向其支付，但因第三人已经提出独立请求，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，剩余贷款本金应由被告直接支付给第三人。因该贷款未能实现购房的目的，故该贷款所产生的利息即为原告损失，被告应当向原告支付截止2016年8月10日的利息损失43931.92元，并向原告支付自2016年7月14日起至该325132.82元购房款全部还清之日止原告实际承担的利息损失。对于原告所主张的办证费300元，被告在庭审中予以认可，本院予以支持。对于因提前还款而产生的利息损失（即第三人所主张的罚息），该提前还款是因为被告未能按约交付房屋导致的，故该利息损失亦应由被告负担，原告作为借款合同的相对人对于该提前还款利息承担不真正连带责任。对于原告所主张的7500元违约金，合同约定如因被告未按时交房导致合同解除，被告应向原告支付已付房价款1%的违约金，该违约金未高于实际损失的30%，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，判决如下：
一、原告符振维与被告宜昌仁恒置业有限公司于2014年2月20日签订的《宜昌市商品房买卖合同》已于2016年1月28日解除。
二、被告宜昌仁恒置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告符振维首付款350000元。
三、被告宜昌仁恒置业有限公司于本判决生效之日起十日内以350000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向原告符振维支付自2014年2月20日起至被告宜昌仁恒置业有限公司向原告符振维返还该350000元购房款之日止所产生的利息损失。
四、被告宜昌仁恒置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告符振维支付截止2016年8月10日原告符振维已偿还的贷款本金74867.18元及利息43931.92元，并向原告符振维支付自2016年8月11日起原告符振维实际偿还的借款本金及利息。
五、解除原告符振维、被告宜昌仁恒置业有限公司与第三人中国农业银行股份有限公司三峡分行签订的《个人担保借款合同》。
七、被告宜昌仁恒置业有限公司于本判决书生效之日起十日内向第三人中国农业银行股份有限公司偿还贷款本金325132.82元、自2016年8月11日起至被告宜昌仁恒置业有限公司实际清偿全部贷款本息之日止的利息以及因提前清偿借款而应加收的一个月的贷款利息，原告符振维对上述债务承担连带清偿责任，上述债务最终应由被告宜昌仁恒置业有限公司负担。
八、被告宜昌仁恒置业有限公司向原告符振维于本判决生效之日起五日内支付办证费300元及违约金7500元。
九、驳回原告符振维其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费11819元，第三人独立请求诉讼费6176.99元，由被告宜昌仁恒置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 长 冯 昊
审 判 员 何 芹
人民陪审员 刘传明
二〇一六年八月二十一日
书 记 员 吴 鹏