重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝0106民初3065号
原告：李卫，女，1990年11月28日出生，汉族，重庆凯世国际货物运输代理有限公司员工，住四川省雅安市名山区。
委托诉讼代理人：杨坤，重庆智圆律师事务所律师。
被告：重庆邻巢房地产经纪有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城中路3号附23号，统一社会信用代码91500106MA5UGTAJ9P。
法定代表人：吴先俊，公司董事长。
委托诉讼代理人：程佳男，男，公司员工，住重庆市巴南区。
委托诉讼代理人：熊露，男，公司员工，住重庆市巴南区。
第三人：陆晖，女，1969年4月24日出生，汉族，职业不祥，住重庆市江北区。
第三人：蒋德刚，男，1970年2月22日出生，汉族，职业不详，住重庆市江北区。
原告李卫与被告重庆邻巢房地产经纪有限公司（以下简称：邻巢公司）、第三人蒋德刚、陆晖合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案受理后，适用简易程序并于2018年3月28日、2018年4月19日、2018年5月2日公开开庭进行了审理。原告李卫及其委托诉讼代理人杨坤，被告邻巢公司的委托诉讼代理人程佳男、熊露到庭参加了诉讼。第三人蒋德刚、陆晖经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李卫向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告邻巢公司和第三人陆晖、蒋德刚之间的居间合同关系；2、请求判令被告向原告返还收取的居间费5000元，高评费8000元，按揭服务费18000元，定金30000元，合计61000元；3、请求判令诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告和第三人在2017年6月29日签订了《房屋买卖居间合同》和《补充协议》，合同及补充协议约定第三人将其共同所有的位于重庆市沙坪坝区某某路x号x幢x单元x的房屋（以下简称：涉案房屋）一套以148.80万的价格出售给原告，被告提供居间服务。该《房屋买卖居间合同》和《补充协议》关于房屋状况、付款方式、房屋的抵押及需解押的办理方式、各方的权利义务、违约责任等都做了详细约定。《房屋买卖居间合同》签订后，原告按照合同约定，在签约当天即2017年6月29日向第三人支付了定金30000元；2017年7月3日，原告向被告支付了26000元，包括高评费8000元、按揭服务费18000元。《房屋买卖居间合同》签订前，原告已于2017年6月27日向被告支付了居间费5000元。被告答应2017年7月14日必须办好贷款，办不好则由被告退还30000元定金。2017年9月初，被告通知原告按揭贷款不能按照约定时间和贷款数额办理完毕，同时告知原告说，第三人已经把涉案房屋另行售卖。因为被告过于自信的行为导致《房屋买卖居间合同》签违约，第三人已经把房屋另行出售，《房屋买卖居间合同》签无法继续履行，被告已经严重违约。综上所述，鉴于被告的违约，导致第三人已经出卖涉案房屋，《房屋买卖居间合同》签无法继续履行，合同目的不能实现，被告的行为已侵害了原告的合法权益，并造成了原告的财产损失，按照法律规定被告应该承担责任。为了维护自身的合法权益，故原告向人民法院提起本案诉讼，望判如所请。
被告邻巢公司辩称：关于原告的诉讼请求1，我方不同意解除居间合同关系，理由是原告和第三人违约在先，即三方签订《房屋买卖居间合同》当天，原告和第三人均应向我方支付居间服务报酬14880元，但原告和第三人均未向我方支付上述费用，这就导致了后面所产生的所有后果。关于原告陈述我方未能在2017年8月31日前将原告的按揭贷款办理下来、合同无法继续履行，我方认为，《房屋买卖居间合同》上并未约定该内容。合同没有约定第三人可以在2017年8月31日之后出售涉案房屋，第三人如果实施了上述行为，也应该是由我方起诉第三人，而不是原告起诉我方。如果登记在第三人名下的涉案房屋目前尚未出售，居间合同仍然是可以继续履行的，所以我方不同意解除合同。
关于原告的诉讼请求2，我方认为，高评费8000元，金额属实。现评估公司已经退到我方账上。退还的原因是，原告起诉了我方，评估就没有继续进行，评估公司就把钱退给我方。如果合同到时候解除了，我方愿意退还评估费。现在合同尚未解除，我方不能退款；按揭服务费18000元，金额属实，该费用是向担保公司支付的费用，我方向原告代为收取后，已经实际支出，其用途是办理按揭，因为银行办理房屋按揭贷款不针对贷款人个人，必需中间有个担保公司，担保公司为贷款人提供推荐函作为担保，这种情况下，银行才接件；居间费5000元，因原告和第三人都没有向我方交居间费，所以现在不存在向原告退还的问题；定金30000元，金额属实，我方已经直接支付给第三人了。我方认为，目前《房屋买卖居间合同》并未解除，尚处于履行期间，我方也实际为原告提供了居间服务，所以我方不同意向原告退还本项请求所涉的全部费用。
综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人陆晖、蒋德刚未到庭应诉亦未答辩。
本院经审理认定事实如下：2017年6月29日，第三人陆晖、蒋德刚（卖方）与原告李卫（买方）及被告邻巢公司（居间方）签订《房屋买卖居间合同》，合同第1条约定，买方通过经纪方购入卖方所有的位于重庆市沙坪坝区某某路x号x幢x单元x的房屋，房屋证载建筑面积218.23平方米，套内面积192.34平方米；合同第2条约定，卖方同意转让该物业，卖方保证拥有该物业合法产权证明及享有完整所有权及相关有效法律文件，本合同签订之日，卖方须将该物业之房产证原件及与该物业有关的一切文件原件放于经纪方处作为转让过户之用；合同第3条约定，该物业转让成交价为1488000元，该房屋全款包含大修基金。买方支付房款步骤为，在签署本合同时向卖方支付定金30000元整，该定金在买方支付最后一笔房款时自动冲抵房款。第二部分房款258000元，在相关部门申请办理产权变更手续时支付。银行按揭1200000元，由买方做完新证抵押回证银行后，银行放款，如银行贷款审批不足此款，则买方应以现金或银行转账的方式补齐该笔款项；合同第4条约定，居间方必需提前3个工作日通知买卖双方办理产权过户手续；合同第5条约定，买卖双方须支付的各项税费，包括营业税，个人收入所得税，土地出让金，印花税，交易手续费等税费，由买方支付；合同第6条约定，卖方收到卖方付清该物业全部房款后次日将该物业交予买方，物业交接之前，由卖方付清本次转让之前与该物业有关的杂费；合同第7条约定，如买方未能履行本合同条款以致合同不能顺利完成，则已付定金卖方不予退还，卖方有权再将该物业转让予任何人，卖方也不可再为此而向买方追究责任或要求赔偿损失；合同第8条约定，如卖方在收取定金后不依照合同条款将该物业出售给买方，则卖方须向买方双倍返还定金，买方也不可再为此要求进一步赔偿或要求卖方履行此合约；合同第9.1条约定，基于居间方促成本合同成立，居间方有权向买卖双方收取居间服务报酬，买方同意支付经纪方14880元作为居间服务报酬，卖方同意支付经纪方14880元作为居间服务报酬，买卖双方的该笔服务费须于签订完本合同当日支付；合同第9.2条约定，该物业转让所产生的的按揭服务费为18000元，权证代办费为8000元，过户费为300元，均由买方承担，该费用在签订本合同当日或办理以上手续前支付，由居间方代收，居间方需开具相关收据或发票；合同第13条约定，如对本合同格式条款存有分歧，买卖双方可就买卖内容另行协商签订补充协议或条款，履行中则按补充协议或补充条款执行。
《房屋买卖居间合同》签订当日，原告（买方）与被告（居间方）、第三人（卖方）签订补充协议，协议第1条约定，过户时间：买卖双方须于2017年8月31日前办理完毕，买卖双方应互相配合完成过户手续，双方提前准备好过户所需的资料，合理安排时间，如因自己的原因导致过户延误，则应赔偿对方损失；协议第2条约定，卖方保证产权清晰，无司法查封，无租赁关系，未附有户籍，共有产权人夫妻双方同意以1488000出售上述房屋；协议第3条约定，中介方保证买方的首付款、税费、中介费、按揭费、高评费和购买该房屋的所有费用控制在350000元以内，若超出该费用，合同作废，卖方退还买房定金30000元，但超过7月14日则卖方已收定金不退，由中介方退还买方定金30000元；协议第4条约定，买方保证征信良好，能找到符合银行贷款流水的共同借款人；协议第5条约定，上述房屋带车位一期出售，车位价格包含在总房价内；协议第6条约定，由中介方垫资70000元给卖方解押，卖方收到银行按揭款当日还给中介方。原告李卫、第三人陆晖、被告邻巢公司在《房屋买卖居间合同》及补充协议上签名或盖章。
2017年6月29日，第三人陆晖向原告出具定金收条一份，载明：本人陆晖今收到李卫定金30000元，用于购买重庆市沙坪坝区某某路x号x幢x单元x的物业。总房款为1488000元，自过户后自动充当房款一部分。
2017年7月3日，被告向原告出具收据一份，载明交款人为原告李卫，交款方式为现金，金额为26000元，收款事由为按揭服务费18000元，高评费8000元。
2017年7月16日，第三人陆晖向原告出具收条一份，载明：本人陆晖今收到李卫定金30000元，用于购买重庆市沙坪坝区某某路x号x幢x单元x的物业。总房款为1488000元。
2017年11月2日，原告向本院提起诉讼，请求判令第三人陆晖、蒋德刚向原告双倍返还定金60000元，并判令被告邻巢公司向其退还收取的居间费5000元、高评费8000元、按揭服务费18000元、定金30000元。2018年1月26日，原告向本院申请撤回起诉，本院予以了准许。
另查明，本案的涉案房屋坐落于重庆市沙坪坝区某某路x号x幢x单元x，房屋建筑面积218.23平方米，套内面积192.34平方米，房屋的原权利人为第三人陆晖、蒋德刚，产权人各占有50%产权。房屋原设定有抵押权，抵押权人为中国建设银行股份有限公司重庆市分行。2017年12月8日，第三人陆晖、蒋德刚办理了涉案房屋的预购商品房抵押权注销。2017年12月13日，第三人陆晖、蒋德刚将涉案房屋的权利人变更登记为管红梅。
还查明，2017年6月22日，原告向被告出具《买卖承诺书》，载明原告是坐落于重庆市沙坪坝区大学城某某小区x幢元x号房屋的意向购买人，确认被告作为卖方的代理人于2017年6月27日代本人发出要约，拟购买该物业。现原告确认同意购买该物业，承诺的内容包括，购买楼价1420000元。付款方式为于2017年6月27日支付定金5000元。交易日期为2017年7月31日之前。该承诺书还约定买方的首付款控制在340000元以内，其中包含中介费、税费、按揭服务费等所有费用，如超出该费用，退还诚意金5000元。原告和被告均在该承诺书上签名、捺印、盖章。当日，被告向原告出具收据一份，载明交款人为原告，交款方式为现金，交款金额为5000元，收款事由为诚意金。
审理中，原告确认诉讼请求1是解除原告与被告之间就涉案房屋买卖发生的全部合同关系。
由于双方分歧较大，本院调解未成。
上述事实，有原告李卫提供的《房屋买卖居间合同》及补充协议，定金收条，收据，（2017）渝0106民初16640号民事裁定书，涉案房屋的房地产权证，第三人陆晖和蒋德刚的结婚证、身份证、户口本，律师函；有被告举示的《买卖承诺书》；有本院根据原告申请和依职权调取的涉案房屋户室详细情况，（2017）渝0106民初16640号案件的询问笔录、起诉状、送达地址确认书，以及双方当事人的陈述等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，其证明力可以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。本案原、被告和第三人订立《房屋买卖居间合同》及补充协议，三方当事人均具有订立合同应当具有的相应民事权利能力和民事行为能力，三方均应当按照合同的约定全面履行。本院现对原告李卫的诉讼请求分项评述如下：
关于原告要求解除合同的诉讼请求。
本案中的《房屋买卖居间合同》及补充协议由原、被告和第三人三方签订，其内容包括原告与第三人之间的房屋买卖合同关系，原、被告和第三人之间的居间合同关系，以及原、被告之间的提供按揭服务、代办权证的服务合同关系等法律关系。原告李卫按照合同的约定已经支付了定金和按揭服务费等费用，但因《房屋买卖居间合同》及补充协议约定原告支付涉案房屋的购房款采取首付加按揭贷款的方式，而房屋的银行按揭贷款一直未能办理成功，超出原告的履行能力。根据补充协议第3条之约定，被告保证原告的首付款、税费、中介费、按揭费、高评费和购买该房屋的所有费用控制在350000元以内，若超出该费用，合同作废，即解除原、被告和第三人之间签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议。根据原、被告双方的陈述，为涉案房屋办理按揭贷款的银行已告知双方，只能为原告提供按揭贷款108万元，而房款总额为1488000元，则原告需自行提供40余万元作为首付款、中介费等费用，显然超出了补充协议第3条约定的金额，符合“三方解约”的条件。又因为第三人陆晖、蒋德刚已经于2017年12月13日将涉案房屋权利人变更登记为管红梅，房屋买卖的合同目的已无法实现，导致原、被告之间就涉案房屋买卖相关的合同关系亦无法继续履行。综上所述，原告有权要求解除与被告之间的合同关系。本案中，原告起诉要求解除与被告之间的全部合同关系，被告经本院口头传唤，于2018年3月28日到庭参加诉讼，原告要求解除合同的意思表示到达被告，故本院确认原、被告签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议中涉及原、被告之间的权利义务部分于2018年3月8日解除。
二、关于原告要求被告返还收取的居间费5000元，高评费8000元，按揭服务费18000元，定金30000元的诉讼请求。
原告主张的居间费。经其明确为2017年6月22日原告购买坐落于重庆市沙坪坝区某某路x号x幢x单元x号房屋的诚意金5000元。因该房屋交易最终未能完成，原告要求将诚意金5000元转为本案涉案房屋的居间费，未提供证据予以证明，且被告未予认可。故该诚意金5000元不必然应转为居间费予以处理。在被告事实上未收到涉案房屋居间费的情况下，原告要求退还居间费，无事实依据，本院不予支持。
原告主张的高评费。被告向原告告知过高评费8000元是向评估公司支付，用于对涉案房房屋的评估，以便向银行进行贷款。原告也承认此费用已实际支出。银行告知可以提供108万元贷款，说明涉案房屋确实已经经过评估。但被告表示在解除合同的情况下，愿意退还评估费，且高评费已由评估公司退至被告账户。现原、被告之间关于涉案房屋买卖产生的合同关系已经解除，退还高评费已符合条件。综上，对于原告的本项诉讼请求，本院予以支持。
原告主张的按揭服务费。原告自述不清楚款项用途、收取方，被告称其用途是办理按揭。结合被告陆续为原告联系了两家银行办理按揭贷款、配合原告和第三人前往银行办理抵押按揭手续等事实，可以证明被告收取按揭服务费后提供了服务的事实。故对原告的本案诉讼请求，本院不予支持。
原告主张的定金。在本案中，被告未能按照补充协议的约定，将原告需提供的首付款、中介费、按揭费等费用控制在35万元之内，构成违约，原告有权选择使用定金条款。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”在本案中，为了约束被告和第三人，原、被告和第三人自愿约定在2017年7月14日之前的退还定金责任归第三人，此后则由被告向原告退还定金。该约定的性质应为被告为第三人向原告所负债务承担担保责任，故第三人作为合同相对方不履行约定债务的情况下，应当由被告向原告履行返还定金的责任。
《中华人民共和国担保法》第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”。第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”。因补充协议对保证方式及保证期间未作约定，被告应当按照连带责任保证承担保证责任，保证期间则为主债务履行期届满之日起六个月。依照补充协议，被告应在2017年7月14日之后承担向原告退还定金的责任，故在此之后六个月内，原告应当要求被告承担保证责任。原告已于2017年11月2日通过向本院提起诉讼的方式，向被告作出要求其承担退还定金责任的意思表示，此时保证期间尚未届满，作为保证人的被告不免除保证责任。故对原告要求被告退还定金30000元的诉讼请求，本院予以支持。
第三人陆晖、蒋德刚经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法可以缺席审理并作出判决。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告李卫、被告重庆邻巢房地产经纪有限公司与第三人陆晖于2017年6月29日签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议中关于原、被告之部分于2017年11月2日解除。
二、被告重庆邻巢房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告李卫返还高评费8000元、定金30000元。
三、驳回原告李卫的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1326元，减半交纳663元（原告李卫已预交），由原告李卫负担200元，由被告重庆邻巢房地产经纪有限公司负担463元，应由被告重庆邻巢房地产经纪有限公司负担之部分，限被告重庆邻巢房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力后十日内迳付原告李卫。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 刘畅
二〇一八年五月四日
书记员 朱勇