签发：
拟搞单位：民庭
核稿：
拟稿人：
事由：法律文书上网
附件：
打字：校对：
发文（���字第号年月日封发
原告王淑清诉被告北海共富房地产代理有限公司（下简称共富公司）、北海东峰房地产开发有限公司（下简称东峰公司）商品房预约合同纠纷一案一审民事判决书
广西壮族自治区北海市银海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）银民初字第596号
原告：王淑清。
委托代理人：陈远胜，广西汉远律师事务所律师。
委托代理人：欧美玲，广西汉远律师事务所律师。
被告：北海共富房地产代理有限公司，住所地北海市。
法定代表人：杨腾，总经理。
委托代理人：林薇，广西现城律师事务所律师。
委托代理人：戴碧波，广西现城律师事务所实习人员。
被告：北海东峰房地产开发有限公司，住所地北海市。
法定代表人：何忠良，董事长。
委托代理人：李炳辉，广西海城律师事务所律师。
委托代理人：梁志鹏，广西海城律师事务所律师。
原告���淑清诉被告北海共富房地产代理有限公司（下简称共富公司）、北海东峰房地产开发有限公司（下简称东峰公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，2014年12月25日，经原告申请，本院追加北海东峰房地产开发有限公司作为本案被告参加诉讼。2015年2月13日，由于案情复杂，本院依法将本案转为普通程序。本院于2015年2月2日、2015年4月17日公开开庭进行了审理。原告王淑清的委托代理人陈远胜、欧美玲，被告共富公司的委托代理人林薇、戴碧波，被告东峰公司的委托代理人李炳辉、梁志鹏到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告王淑清诉称：2014年4月14日，原告与被告共富公司签订《东峰世纪公寓认购书》，并支付定金10000元。2014年4月19日，原告向被告共富公司支付购房款123194元，被告向原告出具133194元的购房款收据，并约定2014年4月21日签订正式的商品房买卖合同。但卖方并没有按约定履行通知义务，双方未能签订合同。被告共富公司答辩称与被告东峰公司市居间代理关系。被告东峰公司与本案的处理结果有利害关系，故申请追加其作为本案被告参加诉讼。为维护原告合法权益，遂诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告东峰公司签订的《东峰世纪公寓认购书》；2、被告东峰公司返还原告购房款123194元，双倍定金20000元。
被告共富公司辩称：1、东峰世纪公寓由被告东峰公司开发，被告共富公司是被告东峰公司代理人，不具备解除认购书的主体资格的权利，认购书上的公章是代理被告东峰公司盖章。2、被告共富公司代为办理相关购房手续，原告的购房款和定金由被告东峰公司收取。
被告东峰公司辩称：1、被告东峰具有出售资质，与原告签订的认购书合法有效，认购书已经确定签订合同的时间，未如期签订合同是原告违约；2、认购书对于解除合同并没有相关约定，也不存在解除合同的法定情形，且原告是要求解除和共富公司之间的认购书，被告二不需要承担责任。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
证据一、身份证，拟证明原告的诉讼主体资格；
证据二、企业基本信息，拟证明被告的诉讼主体资格；
证据三、东峰世纪公寓认购书，拟证明原、被告签订了商品房订购合同，并约定2014年4月21日签订正式的买卖合同；
证据四、收据，拟证明原告向被告支付了购房首付款123194元，被告向原告出具133194元购房首付款的收据（其中有10000元是定金）；
证据五、律师函，拟证明原告委托律师向被告发函，被告却置之不理。
经庭审质证，被告共富公司对原告提交的证据一、二、三、四没有异议，对证据五的证明内容有异议，被告并没有收到该律师函。被告东峰公司对证据���、二、三、四没有异议，对证据五的关联性有异议。
被告共富公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
证据1、兴业银行回执单、收据，拟证明原告委托高秀华将购房定金及首付款通过银行转账支付给开发商东峰公司。
证据2、认购书，拟证明东峰公司确认与原告之间的购房合同，并收取原告购房首付款。
证据3、证人陈某的证言，拟证明被告共富公司曾通知原告签订合同。
经庭审质证，原告对被告共富公司提交的证据1的无异议；对证据2的合法性有异议，该认购书不是原告本人签订，系高秀华代签的；对证据3不予认可，证人与被告共富公司有利害关系。被告东峰公司对被告共富公司提交的证据1、3没有异议，相关款项已收取；对证据2的合法性有异议，该认购书不是原告本人所签。
被告东峰公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
证据（一）、北海市商品房预售许可证，拟证明被告东峰公司具有出售东峰世纪公寓的资质；
证据（二）、《东峰世纪公寓认购书》《商品房买卖合同》，拟证明被告东峰公司完全有能力在约定时间内与买受人签订商品房买卖合同。
经庭审质证，原告对被告东峰公司提交的证据（一）没有异议，对证据（二）真实性、关联性、证明内容，该证据与本案无关及无法证明需要证明的内容。被告共富公司对被告东峰公司提交的证据无异议。
本院认为，对各方均无异议的原告提交的证据一、二、三、四，被告共富公司提交的证据1，被告东峰公司提交的证据（一），本院予以确认。原告提供的证据四并未实际送达被告共富公司；被告共富公司提供的证据2中的签名不是原告本人所签，被告共富公司亦承认该事实，原告对签字不予认可，在高秀华尚无授权的情况下签订的该份认购书不具��合法性；被告共富公司提交的证据3，由于该证人系涉案商品房的销售人员，其与本案存在利害关系，故证人的证言不足以证明被告履行了通知义务；被告东峰公司提供的证据（二）是案外人与被告东峰公司签订的合同，与本案无关；以上四份证据本院不予采纳。对于上述采信的证据能够作为本案认定事实的依据，但能否证明原告所主张的证明目的，应结合各方所提供的证据综合认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
被告东峰公司与被告共富公司系委托关系，被告东峰公司委托被告共富公司销售其开发的东峰世纪公寓。2014年4月14日，原告与被告共富公司签订《东峰世纪公寓认购书》，约定：原告认购被告东峰公司开发的东峰世纪公寓项目的10-3-1401号物业，建筑面积89.17平方米，单价4959元，总价442194元，采用银行借款方式付款；签订认购书时原告向被告东峰公司支付定金10000元，原告接到被告东峰公司通知签订认购书之日起2014年4月21日内，双方签订正式的买卖合同等。同日，原告向被告东峰公司交纳定金10000元；2014年4月19日，原告向被告东峰公司交纳购房款123194元，共计133194元。原告与被告东峰公司至今未签订正式的《商品房买卖合同》。
本案争议的焦点是：1、《东峰世纪公寓认购书》的权利义务主体；2、哪一方存在违约行为。
关于本案争议的第一个焦点：《东峰世纪公寓认购书》的权利义务主体。
本院认为，原告与被告共富公司签订的《东峰世纪公寓认购书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效合同。被告东峰公司委托被告共富公司代理销售东峰世纪公寓，在原告与被告共富公司签订的《东峰世纪公寓认购书》明确卖方为被告东峰公司，故原告在订立该合同知道受托人和委托��之间的代理关系。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”及《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，《东峰世纪公寓认购书》的权利主体应为原告与被告东峰公司。
关于本案争议的第二个焦点：哪一方存在违约行为。
本院认为，双方在《东峰世纪公寓认购书》中的第五条约定在2014年4月21日内签订正式的买卖合同。原告主张被告共富公司未履行通知义务导致合同未能签订，而两被告均主张《东峰世纪公寓认购书》���确签订商品房买卖合同的时间，原告在规定时间内不与被告东峰公司签订合同，属原告违约。本院认为，双方已经在《东峰世纪公寓认购书》明确签订商品房买卖合同的时间，而原告亦未在约定的时间内与被告东峰公司磋商签订商品房买卖合同事宜，故原告违约。
综上，本院认为，原告与被告东峰公司订立的《东峰世纪公寓认购书》的目的是为了签订商品房买卖合同，原告在规定期限内未与二被告签订《商品房买卖合同》，现原告表示不愿意继续履行，并请求解除《东峰世纪公寓认购书》，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（二）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”的规定，本院依法予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”由于原告违约，其要求双倍返还定金10000元，没有法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原告请求被告东峰公司返还购房款123194元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条第（二）项、第九十七条、第一百一十五条、第四百零二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、解除原告王淑清与被告北海东峰房地产开发有限公司在2014年4月14日签订的《东峰世纪公寓认购书》；
二、被告北海东峰房地产开发有限公司返还原告王淑清交纳的购房款123194元；
三、驳回原告王淑清的其他诉讼请求。
本案受理费3164元，由原告王淑清负担1582元，被告北海东峰房地产开发有限公司负担1582元。
上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费3164元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 钱 芳
人民陪审员 宁子茗
人民陪审员 杨 文
二〇一五年五月二十一日
书 记 员 冯 志
本判决书适用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第六十三条
公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的���方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国合同法》第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。