广东省茂名市电白区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0904民初2957号
原告：林观林，男，1957年3月25日出生，汉族，住广东省茂名市电白区。
委托诉讼代理人：李玉贤，广东泽森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈晓荣，广东泽森律师事务所实习律师。
被告：蔡瑞烁，男，1956年10月23日出生，汉族，住广东省茂名市电白区。
第三人：阮子隆，男，成年，汉族，住广东省茂名市电白区。
原告林观林与被告蔡瑞烁、第三人阮子隆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林观林及其委托诉讼代理人陈晓荣到庭参加诉讼，被告蔡瑞烁到庭参加诉讼，第三人阮子隆经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
林观林向本院提出诉讼请求：1、判决解除林观林与蔡瑞烁于2013年3月15日签订的《租赁协议书》；2、判决蔡瑞烁支付林观林租金2500元（从2016年5月23日计到2016年6月22日止）；3、判决蔡瑞烁停止改装林观林房屋行为，恢复租赁房屋原状；4、本案的诉讼费由蔡瑞烁负担。诉讼过程中，林观林增加诉讼请求：1、判决蔡瑞烁支付转租租金77000元(自2016年3月17日计至2018年1月17日止,每月租金3500元)；2、判决另一间间隔商铺按同价计算租金,租金77000元(自2016年3月17日计至2018年1月17日止,每月租金3500元)。事实与理由：2013年3月15日,林观林与蔡瑞烁签订《租赁协议书》,林观林将其所有的位于茂港鞋业城铺29号5间铺面租给蔡瑞烁作饮食使用,双方约定每个月租金为2500元,每三个月支付一次租金,先付租金后使用,租赁期限为六年,并约定乙方(即蔡瑞烁)不得在房屋设立灶房。但蔡瑞烁在协议签订后,自2016年5月份开始,不按协议约定支付租金,经林观林多次催讨,蔡瑞烁均以各种理由拖欠,至今仍未支付。另经林观林了解到，蔡瑞烁未经林观林同意，擅自对商铺进行改造,并改变双方约定的租赁用途,经营与饮食性质不相关的门业。并在未经林观林同意的情况下,于2016年3月17日将其租赁林观林5间商铺中的2间商铺转租给阮子隆。蔡瑞烁的行为已经违反了《中华人民共和国合同法》第百二十三条、第二百二十四条及其他相关规定,现原告为维护自己的合法权益,现特向人民法院起提诉讼,请人民法院依法支持原告诉讼请求,以维护法律尊严,维护社会公平和正义。
林观林为证明其主张向本院提供了如下证据：
1、林观林的身份证复印件，证明林观林的身份；
2、《租赁协议书》、《转让使用协议书》复印件，证明林观林将位于茂港鞋业城铺29号5间铺面租给蔡瑞烁作饮食使用,蔡瑞烁未经出租人林观林同意，擅自将承租的2间铺面转租给阮子隆的事实；
3、照片复印件，证明蔡瑞烁未经出租人林观林同意，擅自将承租的2间铺面转租给阮子隆及擅自改造房屋的事实。
蔡瑞烁辩称：林观林颠倒黑白,故意隐瞒事实真相,提出诸多不合理、不合法的诉讼请求。1、请求判决蔡瑞烁支付原告租金2500元(从2016年5月23日计至2016年6月22日止)为非份要求,因为这段时间的租金己交清,这里附有林观林填写给蔡瑞烁的收据复印件(证据:1-1)；2、诉讼称“拖欠租金”纯属捏造。每次的收租日是20号,有时不来收租,我即拨电话和发信息催收;有时没到收租日来借钱,都是有问即借,有时甚至未过十天就来借钱了。附蔡瑞烁催林观林收取租金信息截图、借款凭证等材料复印件(证据2-1、2-2、2-3)；3、诉讼称“未经同意租铺他人使用”是出尔反尔、制造矛盾!2013年3月与林观林签订合同时,就将部分铺面分租给廖玲凤经营,林观林是同意的,并提供《准建证》给廖玲凤办理《风姐早餐店》营业执照、餐饮服务许可证。店名《凤姐早餐店》,由于茂港区政府搬迁,《凤姐早餐店》随之结业二租许文威、谢良辉、陈金萍,他们室内装修、厨房装修、添置养生猛设备,厨房设备,冷藏保鲜设备,安装空调等。店铺改名《家常菜馆》。半年就退回铺面,留下设备委托我代为处理。第三次与阮子隆,签订《转让使用协议书》,2016年4月开业,9月歇业。已租到第三任了,合同期已到四年了,现在来挑事,实属非理!附准建证复印件、凤姐早餐店营业执照、餐饮服务证复印件(证据:3-1、3-2、3-3)；4、林观林为提高铺租,抓住做生意人没时间打官司的心理,公然狮子开大口,五月十二日下午,当着法官的面把每月铺面租金由原来的人民币2500元提高到人民币7000元。合同期内,所定的铺租是不能改变的:否则还是合同吗?并且合同已约定“前三年九万元”、“后三年十万元”,已为后三年按规定提高了百分之十的租金。试问林观林:合同、法律、法官,在你眼中是否无物，附《房屋租赁合同书》复印件(证据:4-1)；5、对于林观林增加的诉讼请求，该请求不合理，蔡瑞烁有权利转租给他人经营生意，根据有关法律规定，蔡瑞烁转租给廖玲凤等人，林观林是同意的，并且多次配合租赁者的请求，帮忙办理相关证件。2016年3月17日转租给阮子隆，租期3年，林观林知道承租人转租6个月内没有提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者转租合同无效的，人民法院应该不予支持。林观林又在合同期内提高租金，这是不合法的。综上所述,林观林为谋取非法利益,罔顾法律,不遵守合同,捏造事实,搞来一纸失实诉讼,牵动多少人的心,浪费了多少人的宝贵时间,给当事人造成较大的经济损失。为此,作出如下请求：1.驳回林观林全部诉讼请求,租赁协议书继续有效至期满；2.象征性赔偿答辩人精神损失费10元人民币;3.本案诉讼费由林观林负责。
蔡瑞烁为证明其主张向本院提供了如下证据：
1、交租收据，证明没有欠2500租金（从2016年5月23日计至2016年6月22日止）；
2、《寄催收租金通知书》凭证、催收租金信息截图、借款借据，证明没有拖欠租金，反而经常被借款；
3、《准建证》、《凤姐早餐店营业执照》、《餐饮服务许可证》，证明林观林同意分租给廖玲凤，并提供准建证办理了凤姐早餐店营业执照及餐饮服务许可证；
4、《租赁协议书》，证明合同“前三年九万”“后三年十万”，已为后三年提高了10%的租金；
5、身份证，证明蔡瑞烁的身份；
6、交款单据，证明蔡瑞烁无欠林观林租金；
7、谢良辉、廖玲凤、许文威证言，证明蔡瑞烁经林观林同意将部分铺面转租给谢良辉、廖玲凤、许文威的事实。
阮子隆未作陈述，也没有向本院提供证据。
经审理查明：2013年3月15日,林观林与蔡瑞烁签订《租赁协议书》,《租赁协议书》约定：1、林观林将其所有的位于茂港鞋业城铺29号5间铺面租给蔡瑞烁作饮食使用；2、双方约定每个月租金为2500元,每三个月支付一次租金,先付租金后使用,否则林观林有权终止合同，租赁期限为六年,期满后蔡瑞烁同等条件有优先续签权，前三年租金九万元，后三年租金十万元；3、蔡瑞烁不得在房屋设立灶房；4、在使用过程中如损坏门窗、水电，由蔡瑞烁负责修好，蔡瑞烁不得在租赁房屋搞非法活动，协议有未尽事宜，双方协商解决；5、蔡瑞烁要先交押金20000元，期满不再经营交清水电费退回押金。蔡瑞烁承租后将其中2间铺面经营门业生意，3间铺面转租给廖玲凤经营《凤姐早餐店》,廖玲凤结业后转租给许文威、谢良辉、经营《家常菜馆》，许文威、谢良辉经营半年退回铺面。2016年3月17日将2间铺面转租给阮子隆，租期3年，每月租金3500元。蔡瑞烁承租后折合支付了押金20000元，租赁期间已将租金交至2016年8月，最后一次交租金是在2016年8月26日，按10万元三年收取3个月租金8300元。2016年7月14日林观林以蔡瑞烁拖欠租金、未经林观林同意改造铺面及转租铺面为由诉至本院，请求解除其与蔡瑞烁签订的租赁协议及支付拖欠的租金，因未预交受理费被本院裁定按撤诉处理，2016年9月13日林观林再次诉至本院，请求：1、判决解除林观林与蔡瑞烁于2013年3月15日签订的《租赁协议书》；2、判决蔡瑞烁支付林观林租金2500元（从2016年5月23日计到2016年6月22日止）；3、判决蔡瑞烁停止改装林观林房屋行为，恢复租赁房屋原状；4、本案的诉讼费由蔡瑞烁负担。诉讼过程中，林观林增加诉讼请求：1、判决蔡瑞烁支付转租租金77000元(自2016年3月17日计至2018年1月17日止,每月租金3500元)；2、判决另一间间隔商铺按同价计算租金,租金77000元(自2016年3月17日计至2018年1月17日止,每月租金3500元)。
以上事实有林观林与蔡瑞烁提供的证据及在庭审调查中陈述等为证，已记录在卷为凭。
本院认为:林观林与蔡瑞烁签订的《租赁协议书》是当事人双方平等自愿协商一致的结果，系双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方应共同遵守。林观林主张未经其同意，蔡瑞烁擅自对商铺进行改造,并改变双方约定的租赁用途,经营与饮食性质不相关的门业，《租赁协议书》虽然约定租给蔡瑞烁作饮食使用，但蔡瑞烁将2间铺面用于经营门业及对商铺进行改造，林观林知道并没有提出异议，应视为默认，该主张无理，本院不予认定。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”本案中，林观林主张蔡瑞烁未经其同意于2016年3月17日将2间铺面转租给阮子隆，蔡瑞烁对转租事实予以认可，但主张前2次转租是经林观林同意的，转租给阮子隆，林观林知道并同意，林观林知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持，本院认为林观林对前2次转租同意并不必然导致同意转租给阮子隆，蔡瑞烁未能举证证明林观林同意转租给阮子隆，且未能举证证明林观林是何时知道或应当知道，林观林于2016年9月13日再次诉至本院，并没有超出六个月，因此对蔡瑞烁该主张本院不予支持，蔡瑞烁未经林观林同意将2间铺面转租给阮子隆，林观林请求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。蔡瑞烁提供收据证明最后一次交租金是在2016年8月26日，按10万元一年收取3个月租金8300元,并主张租金已交至2016年8月，林观林对此亦无异议，本院对该事实予以确认，因此，林观林请求蔡瑞烁支付2016年8月前的租金，本院不予支持，2016年9月1日至合同解除前的租金蔡瑞烁应按合同约定3年10万元履行，林观林请求蔡瑞烁支付转租租金77000元(自2016年3月17日计至2018年1月17日止,每月租金3500元)，因该时间段合同尚未解除，租金是蔡瑞烁对租赁的商铺使用的收入，不属于不当得利，本院对该请求不予支持，林观林请求蔡瑞烁支付另一间间隔商铺按同价计算租金,租金77000元(自2016年3月17日计至2018年1月17日止,每月租金3500元)，因蔡瑞烁已支付租金至2016年8月，综合林观林对租金的请求蔡瑞烁应自2016年9月1日起至2018年1月17日支付租金给林观林，林观林主张每月租金3500元没有事实依据也不符合合同约定，应按三年10万元标准支付租金。因林观林未主张2018年1月18日至合同解除前的租金及合同解除后至腾退铺面的占用费用，本案不作处理，林观林可另行主张。林观林请求判决蔡瑞烁停止改装林观林房屋行为，恢复租赁房屋原状，因蔡瑞烁改装林观林房屋行为已完成，且经林观林默认，蔡瑞烁无需恢复租赁房屋原状，但应在合同解除后将承租房屋腾空并交回给林观林。关于林观林已收取的押金20000元，因双方均没有提出主张，本案不作处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、林观林与蔡瑞烁于2013年3月15日签订的《租赁协议书》自本判决生效之日解除；
二、蔡瑞烁在本判决生效之日起十日内支付租金26018.6元（自2016年9月1日起至2018年1月17日止按3年10万元标准计算，扣除蔡瑞烁已支付的押金20000元）给林观林；
三、蔡瑞烁在本判决生效之日起十日内将承租房屋腾空并交回给林观林；
四、驳回林观林的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3380发元，由蔡瑞烁负担450元，林观林负担2930元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 长 戴登球
审 判 员 谢铺成
人民陪审员 刘 苏
二〇一八年二月五日
书 记 员 唐劲柏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。