安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0111民初8507号
原告：安徽中徽吉大房地产销售代理有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区濉溪路6号北苑广场1幢商业101室，统一社会信用代码91340100571766763X。
法定代表人：徐而勇，董事长。
委托代理人：查健，公司员工。
委托代理人：刘大军，安徽昊华律师事务所律师。
被告：袁春，男，汉族，1981年3月29日出生，住安徽省合肥市包河区，
被告：向燕，女，汉族，1981年11月6日出生，住安徽省合肥市包河区，
共同委托代理人：方华子，上海天衍禾律师事务所律师。
原告安徽中徽吉大房地产销售代理有限责任公司（下简称吉大公司）诉被告袁春、向燕居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员程大光独任审判，公开开庭进行了审理。原告吉大公司的委托代理人刘大军、查健、被告袁春、向燕及其共同委托代理人方华子均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告袁春、向燕辩称：一、案涉合同系由向燕签订，袁春没有签字且向燕也未征求袁春的意见，签订合同时，袁春在北京上班，合同属效力待定合同；二、原告签约时明知案涉房屋属于二被告夫妻共同所有，但未告知袁春，该合同是格式条款，只规定了违约方的单方责任，不符合中介机构的收费规定，合同内容显失公平；三、向燕收取定金，袁春毫不知情，且愿意返还定金；四、根据涉案协议的第三条，未规定系独家委托还是非独家委托；五、合同第五条规定了五种服务内容，但原告仅带看房人去现场看过房，并未提供其他服务，且9月12日、9月13日期间原告带看房人去看房时，对涉案房屋屋内电源都未关闭。
经审理查明：2016年8月29日，原告吉大公司与被告向燕签订《房屋出售委托协议》1份，协议约定被告袁春、向燕将其所有的位于合肥市滨湖区滨湖假日花园B16-305室房屋委托原告进行销售，委托期限为一个月，委托出售价格1850000元。其中，协议第五条约定，甲方（袁春、向燕）收取乙方（吉大公司）支付的委托保证金3000元，该保证金在甲方与房屋买受人签署了定金协议或房屋买卖合同时，应立即将上述保证金返还给乙方。合同签订后，原告支付向燕保证金3000元。2016年9月17日，袁春与案外人张珊妹就涉案房屋签订《存量房买卖合同》及补充协议各1份。当日，袁春收取张珊妹购房定金50000元。后原告以被告违反合同约定为由，诉讼来院，请求判如所请。
另查明：协议第八条约定：“甲方确认如下事项：1、甲方保证对所售房产拥有合法处置权；2、甲方应当提供所售房屋的有效证件及资料，作为乙方提供委托服务的依据；3、甲方不得在委托期限内擅自终止委托出售或交由第三方代理出售；4、甲方应积极配合乙方开展的正常经纪活动；五、甲方应保证及时按乙方通知与房屋买受人协商签署《合肥市存量房买卖合同》等协议。”
第十条约定：“甲方有下列行为之一的，均应按照本协议约定的房屋委托出售价格的2%向乙方支付违约金；（1）在委托期限内擅自终止本委托；（2）在委托期限内，甲方自行成交或在其他经纪公司成交的。”
又查明：2016年10月23日，被告袁春通过12345政府服务热线投诉吉大公司，来电内容显示：“来电人于2016年8月29日在滨湖新区长沙路和天山路交口东面400米处的吉大房产中介公司准备出售一套房产，当时与中介公司签订协议约定由该中介帮助售房，协议时间为一个月。现时间已到期，来电人不愿意再由该中介公司代售房产，但中介公司拒绝退还《房产证》和《土地证》，要求督促中介公司尽快退还《房产证》和《土地证》。
庭审过程中，袁春陈述其与向燕在2016年8月份曾协商出售案涉房屋，2016年8月期间，袁春本人在北京，向燕在合肥，但向燕虽告知其意欲委托吉大公司中介售房，但未说明签订案涉协议，亦未告知其协议内容；2016年9月，袁春接到吉大公司的电话，告知其双方签订案涉协议的事宜。
被告向燕在庭审中陈述，2016年8月29日，其与原告签订案涉协议时曾电话告知袁春委托吉大出售房屋，仅告知袁春签订协议，但未告知其代替袁春署名的事实，亦未告知协议内容；另其陈述其在签订协议时明确告知原告其与袁春系夫妻关系。
以上事实，由原、被告的当庭陈述以及原告吉大公司提供的协议、存量房买卖合同及补充协议、支付宝转账记录等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：本案争议焦点在于被告向燕代替袁春与原告签订《房屋出售委托协议》的行为是否有效。首先，根据庭审查明的事实，案涉房屋登记的权利人虽为袁春和向燕，但二被告在签订案涉协议之前就出售涉案房屋已经达成合意，且向燕已经明确告知袁春其与原告签订协议的事实，袁春在向燕签订协议后亦未提出异议，另结合袁春通过政府热线反映的内容，其对向燕与原告签订案涉协议，委托原告在一个月内帮助出售案涉房屋的事实系明确知情且认可，足以认定被告向燕委托原告出售案涉房屋的行为系二被告共同的意思表示；其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条之规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，本案中，被告向燕在签订案涉协议时将房屋产权证明交由原告吉大公司，并告知原告其与袁春之间的夫妻关系，原告有理由相信向燕代替袁春签订协议的行为系双方共同意思表示，故向燕代替袁春签订案涉协议的行为应为合法有效，其与原告于2015年12月13日签订的《房地产经纪合同》系原告与二被告的真实意思表示，合法有效，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行各自义务。现被告袁春在委托期限内就案涉房屋与案外人张珊妹签订买卖合同的行为违反合同约定，故对于原告诉请被告返还保证金3000元并承担协议约定的违约金37000元（1850000元×2%），本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告袁春、向燕于本判决生效之日三日内返还原告安徽中徽吉大房地产销售代理有限责任公司3000元；
二、被告袁春、向燕于本判决生效之日三日内支付原告安徽中徽吉大房地产销售代理有限责任公司37000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元，减半收取400元，由被告袁春、向燕负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 程大光
二〇一七年一月十日
书记员 阮继贤
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》
第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。