江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3821号
上诉人（原审第三人）南京朗筑建设工程有限公司，住所地南京市栖霞区和燕路365号。
法定代表人史来顺，该公司总经理。
委托代理人谷巍巍，江苏诺华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）中国移动通信集团江苏有限公司南京分公司，住所地南京市鼓楼区虎踞路51号。
负责人周隽，该分公司总经理。
委托代理人张晓蒙，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托代理人杨帆，江苏法德永衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）乔欢迎，男，1962年11月14日出生。
委托代理人张萍，江苏金陵律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）成蓉，女，1962年5月23日出生。
被上诉人（原审被告，反诉原告）乔梁，男，1987年6月6日出生。
上述两被上诉人共同委托代理人乔欢迎，自然情况同上。
上述两被上诉人共同委托代理人张萍，江苏金陵律师事务所律师。
上诉人南京朗筑建设工程有限公司（以下简称朗筑公司）与被上诉人中国移动通信集团江苏有限公司南京分公司（以下简称移动南京分公司）、乔欢迎、成蓉、乔梁房屋租赁合同纠纷一案，原审法院于2013年1月31日受理后，于2013年11月1日作出（2013）栖迈民初字第151号民事判决，移动南京分公司不服此判决向本院提起上诉，本院于2014年4月4日作出（2014）宁民终字第404号民事裁定，撤销原判、发回重审，原审法院重审后于2015年2月3日作出（2014）栖民初字第959号民事判决，朗筑公司不服本判决上诉至本院。本院于2015年7月2日立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月15日公开开庭审理了本案。上诉人朗筑公司的委托代理人谷巍巍，被上诉人移动南京分公司的委托代理人张晓蒙，被上诉人乔欢迎、成蓉、乔梁共同委托代理人张萍及乔欢迎本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
移动南京分公司原审诉称，移动南京分公司分别于2008年12月1日、2008年12月5日与朗筑公司签订《房屋租赁合同》、《新增房屋面积租赁合同》，合同约定朗筑公司将其所有的位于南京市栖霞区幕府东路233号田园美居综合楼底层第5号合计178平方米的经营用房出租给移动南京分公司作移动营业厅使用，租赁期限为20年，租金的付款日为每年10月1日前。2009年7月朗筑公司在未告知移动南京分公司的情况下将房屋转让给乔欢迎、成蓉、乔梁并办理了过户手续。乔欢迎、成蓉、乔梁成为产权人后，拒绝履行上述两份租赁合同，并于2012年8月10日前后强行占有房屋，且拒绝移动南京分公司工作人员进入。依据“买卖不破租赁”的规定，移动南京分公司与朗筑公司签订的租赁合同对乔欢迎、成蓉、乔梁继续有效，乔欢迎、成蓉、乔梁应受租赁合同的约束，继续履行租赁合同内容。乔欢迎、成蓉、乔梁的上述行为，已经严重侵害了移动南京分公司的合法权益，给移动南京分公司造成了包括营业收益在内的多项损失，是严重违约的行为。为此，移动南京分公司诉至原审法院，请求依法判令：1、乔欢迎、成蓉、乔梁立即交还房屋，继续履行房屋租赁合同；2、乔欢迎、成蓉、乔梁赔偿移动南京分公司停业损失暂定为780000元；3、乔欢迎、成蓉、乔梁承担本案诉讼费用。原审审理中，鉴于乔欢迎、成蓉、乔梁已将移动南京分公司承租的房屋另行出租，移动南京分公司自愿将诉讼请求变更为：1、因乔欢迎、成蓉、乔梁违约，请求解除《房屋租赁合同》及《新增房屋面积租赁合同》；2、乔欢迎、成蓉、乔梁赔偿移动南京分公司损失780000元（参照移动南京分公司去年半年同期的营业额）；3、乔欢迎、成蓉、乔梁承担本案诉讼费用。
本案原审审理中，移动南京分公司在2013年8月26日的庭审中表示：鉴于乔欢迎、成蓉、乔梁已经将房屋另行出租，移动南京分公司考虑到若坚持继续履行必将涉及到新承租人的利益，以及可能引起新的纠纷，故移动南京分公司变更诉讼请求为因乔欢迎、成蓉、乔梁违约解除房屋租赁合同；并主张乔欢迎、成蓉、乔梁赔偿营业损失确定为78万元，包括营业利润和人员工资，移动公司的营业收入主要是指话费和宽带等业务的充值收入以及手机销售收入，移动南京分公司所提供的只是自助充值机上的话费充值收入，并参照去年同期半年的营业额和周边其他营业厅同期营业额。在之后的原审庭审中，移动南京分公司又表示：移动南京分公司主张赔偿的包括营业损失和租金差价损失，所主张的78万元远低于实际损失，考虑到诉讼成本，移动南京分公司放弃部分权利，故仅主张78万元。后经原审法院释明，移动南京分公司再次对其主张的诉讼请求作出如下变更：移动南京分公司主张赔偿的损失由乔欢迎等和朗筑公司共同承担。
乔欢迎、成蓉、乔梁原审辩称：1、其作为涉案房屋的买受人暨现产权人，同意解除两份租赁合同，但是基于移动南京分公司至今未向其支付任何占有使用费。其已经在2012年8月22日及9月19日给移动南京分公司的函件中，均已明确表示移动南京分公司不支付租金其将房屋另行出租给他人，故其认为2012年8月28日为解除合同之日。2、移动南京分公司的营业损失根本不存在，移动南京分公司为了装修自行搬走且对涉案房屋造成了很大的损害，移动南京分公司提交的证据不足以证明其存在经营损失；关于移动南京分公司主张的租金差价损失，移动南京分公司长达3年之久没有向其或者朗筑公司支付任何租金，应该是移动南京分公司违约在先，故其主张的租金差价损失没有事实依据。
朗筑公司原审述称：1、关于涉案房屋买卖合同中的房屋交付时间，其认为在双方没有特别的约定情况下，应当以房屋产权登记转移的时间为参考。2、其认为移动南京分公司与其签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，并不违反国家法律的强制性规定，因此合法有效。因其与移动南京分公司签订租赁合同导致乔欢迎、成蓉、乔梁乔欢迎等不能完全行使所有权的瑕疵，其已经在购房款中给予相应的补偿，因此房屋租赁合同对乔欢迎等具有拘束力，应当适用买卖不破租赁的原则。3、据其所知，在涉案房屋登记变更后，乔欢迎等即向移动南京分公司主张市场价格标准的租金，但移动南京分公司只同意按租赁合同约定的租金标准支付，因此产生纠纷，移动南京分公司希望按照租赁合同的约定支付租金，乔欢迎等不予接受，所以移动南京分公司致函其要求租金支付给其，但其不是房屋所有权人，没有权利接受租金。4、移动南京分公司主张的营业损失与其无关，因为造成移动南京分公司营业损失的行为系乔欢迎等所为。5、其也不应赔偿移动南京分公司主张的租金差价损失。一是乔欢迎等与其签订涉案房屋买卖合同时就已经知道存在租赁的事实，且从涉案房屋的售价、购房款支付和已完成过户等事实来看，其应当是认可租赁合同的；二是乔欢迎等是新的出租人，租赁合同现已解除，且租赁合同的解除也是由乔欢迎等造成的，故移动南京分公司主张的租金差价损失应当由乔欢迎等承担。
乔欢迎、成蓉、乔梁原审反诉称，2009年7月其与朗筑公司签订《幕府东路233之1号》商品房现售合同，购买了位于南京市栖霞区幕府东路233之1号商品房并领取了产权证。自2009年10月1日起，其多次向移动南京分公司要求签订租赁合同并催要占有使用费，移动南京分公司在明知其是合法产权人的情况下，仍以各种理由拒绝签订合同，并长达3年未支付任何占有使用费，给其造成巨大的损失，使其的购房目的无法实现。移动南京分公司搬离时对房屋进行重大破坏，造成房屋墙体多处砸破、电路损坏，其为修复损坏房屋支付了20000元修复费用。朗筑公司实际交付涉案房屋的时间应当为其实际出租的时间，即2013年1月1日。鉴于移动南京分公司在明知房屋所有权人变更的情况下，对于其提出支付租金的请求一再不予理会、不予认可，且长达3年之久没有支付任何租金的事实，其认为其作为权利人有权从取得涉案房屋的合法权利开始主张租金，至2012年12月30日止。移动南京分公司与朗筑公司签订的租赁合同具有补偿性质，不是正常范围的租赁合同，租期奇长，租金极低，对其显失公平，违反了我国《民法通则》关于民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。因此，其认为其主张租金的标准不适用买卖不破租赁的原则，应当按照市场价格来认定。为此，其请求法院依法判令：1、移动南京分公司支付乔欢迎、成蓉、乔梁房屋占有使用费433250元（自2009年10月1日至2012年12月30日，按照同地段同类房屋的市场租赁价133000元／年计算）；2、移动南京分公司赔偿乔欢迎、成蓉、乔梁房屋维修费20000元；3、移动南京分公司承担本案诉讼费用。
移动南京分公司原审反诉辩称：1、双方往来的函件及乔欢迎、成蓉、乔梁的诉请，均主张按40万元支付租金，远远高于租赁合同约定的租金标准。故其并非不愿意支付租金，而是乔欢迎、成蓉、乔梁要求其支付过高的租金，双方无法达成协议。因此，乔欢迎、成蓉、乔梁主张的占有使用费应当按照其与朗筑公司签订的租赁合同约定的租金标准确定。2、买卖不破租赁原则，其本身就是保护承租人的权利，避免因产权的转让导致承租人权利受到侵害，与租金多少无关。其认为本案焦点在于乔欢迎、成蓉、乔梁在购买房屋时，明知其在承租，但乔欢迎、成蓉、乔梁疏于查阅租赁合同，导致乔欢迎、成蓉、乔梁权利受到限制；而朗筑公司已告知乔欢迎、成蓉、乔梁房屋出租的事实，且也以低价出卖房屋，通过该房屋销售的差价来弥补乔欢迎、成蓉、乔梁因租金较低产生的损失，乔欢迎、成蓉、乔梁既想低价买房又想调高租金，属于想两头占便宜的行为，有违诚实信用，不应当予以保护；乔欢迎、成蓉、乔梁在签订房屋买卖合同时，无论是否知晓其与朗筑公司的租赁事实，其对此不存在过错，其与朗筑公司签订的租赁合同合法有效。因此，其作为承租人的合法权益，应当适用买卖不破租赁的原则，应当依据其与朗筑公司的租赁合同执行。3、其认为以乔欢迎、成蓉、乔梁与朗筑公司交付房屋的时间开始计算租金，房屋交付时间系乔欢迎、成蓉、乔梁和朗筑公司之间的合同履行情况，其不太清楚；至于租金向谁支付，应由乔欢迎、成蓉、乔梁和朗筑公司商定，其根据他们商定的结果确定向谁支付，其向乔欢迎、成蓉、乔梁支付租金的时间应当截止到乔欢迎、成蓉、乔梁强占涉案房屋的那天。4、乔欢迎、成蓉、乔梁主张的房屋维修费没有任何事实依据。
原审法院经审理查明，应南京市栖霞区城乡建设开发有限公司（以下简称开发公司）的申请，工商行政管理机关于2012年7月3日准予将其企业名称变更为南京朗筑建设工程有限公司。坐落于南京市栖霞区幕府东路233号田园美居综合楼底层第5号房屋与南京市栖霞区幕府东路233之1号房屋系同一处房屋（以下均简称涉案房屋）。
2006年10月11日，开发公司（合同甲方）与移动南京分公司（合同乙方）签订《补充协议》1份，载明：甲方开发建设的田园美居项目一期工程已交付使用1年有余，二期工程为地下车库及局部商住用房，该项目位于010幢移动通信机房楼以南规划范围内。因该项目施工场地上方原有一条3.5万伏高压线，故该项目迟迟未能施工，现经与供电部门协调，将高压线迁移，目前已具备了施工条件。现就田园美居010幢移动通信机房的买卖协议未尽事宜签订此补充协议。经双方友好协商，甲方同意将新建商住房的底层东侧部分门面房提供给乙方使用，建筑面积不少于150平方米（具体面积以实测为准），使用年限为20年，其中前12年的房租为1500元／年，后8年的房租为30元／平方米／月，超出150平方米部分按市场价出租，其他具体事宜待房屋交付使用时另定。原审庭审中，就该补充协议中的“移动通信机房的买卖协议”，移动南京分公司及朗筑公司均表示，双方从未签订该买卖协议，该买卖协议实际不存在。
2008年12月1日，移动南京分公司（合同乙方）与开发公司（合同甲方）签订《房屋租赁合同》1份，约定：甲方将属于甲方产权的涉案房屋租赁给乙方经营移动营业厅使用，建筑面积为150平方米，租赁期自2008年10月1日至2028年9月30日；150平方米经营用房前12年房租1500元／年，后8年房租54000元／年（30元／平方米／月）；乙方在10月1日之前，一次性付清租房款给甲方；若乙方未在规定时间内付清租房款，自应付租金截止日后逾期15日且收到甲方书面通知后仍未支付的，甲方有权书面通知乙方，逾期15日视为违约，逾期违约金200元／天；如甲或乙方违约，应按违约当年年租金的2倍赔偿对方，租金以当年实际天数测算，退还后面承租年限的租金。该合同约定150平方米经营用房前12年房租1500元／年，租金价格仅为每月每平方米0.83元，租金价格明显奇低。关于该合同约定的租金价格明显奇低原因，原审庭审中，移动南京分公司和朗筑公司一致陈述：在涉案房屋所在的房地产开发项目过程中，因涉及拆除移动南京分公司方所有的移动通信机房，移动南京分公司方与开发公司达成协议，约定将日后建成的门面房给予移动南京分公司方使用，并且面积不得少于150平方米；移动南京分公司认为，该合同中的租金过低是因为其与开发公司之间曾因纠纷达成的一种约定，是开发公司给予其的一种补偿，这种补偿以让度租金的方式处理；朗筑公司认为，该合同约定的租金只是一种象征意义的租金，其真正的原因是其将门面房给予移动南京分公司方使用，作为给移动南京分公司方拆除移动通信机房的一种补偿；乔欢迎等认为，对他们签订如此低廉租金的原因不清楚，但从租金的形式来看，这是一种具有补偿性质的租赁关系，与正常意义的租赁关系不同。
2008年12月5日，移动南京分公司（合同乙方）与开发公司（合同甲方）签订《新增房屋面积房屋租赁合同》1份，约定：甲方向乙方提供属于甲方产权的涉案房屋150平方米面积基础上新增的经营用房租赁给乙方经营移动营业厅使用，甲方提供的新增门面房建筑面积为28平方米；租赁期自2008年10月1日至2009年9月30日，租赁期届满时甲乙方协商续租至2028年9月30日；2028年后乙方如续租应提前3个月通知甲方，同等条件下乙方有优先租用的权利，如乙方不再续租，必须在租赁期限届满前3个月告知甲方，并在租赁期满后半个月内退出承租房；年租赁费用参照周围同等房屋租赁价格，新增的28平方米经营用房暂定租金为16800元／年（50元／平方米／月），等下一年度付款前再根据周围同等房屋租赁价格最后确定；乙方每个年度的租金在起租日10月1日之前，一次性付清给甲方；若乙方未在规定时间内付清租金，甲方有权书面通知乙方，逾期15日视为违约，逾期违约金200元／天；如甲或乙方违约，应按违约当年年租金的2倍赔偿对方，租金以当年实际天数测算，退还后面承租年限的租金。
上述两份房屋租赁合同签订后，移动南京分公司向开发公司支付了第一个租赁年度的租金，此后的租金未再支付。
2009年7月6日，开发公司（合同甲方）与乔欢迎、成蓉、乔梁（合同乙方）签订《南京市商品房现售合同》，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，建筑面积为170.6平方米，单价为10000元／平方米，总价款计1706000元，乙方于签订本合同之日前一次性付清，甲方应于2009年12月31日前向乙方交付该商品房。2009年7月13日，涉案房屋变更登记至乔欢迎、成蓉、乔梁名下，登记的建筑面积为为170.6平方米。该合同签订后，朗筑公司一直没有将涉案房屋实际交付给乔欢迎、成蓉、乔梁，双方也没有办理过交付手续。对此，朗筑公司认为，因为涉案房屋系由移动南京分公司方承租，在变更至乔欢迎等人名下后，其应履行的房屋交付手续为形式上的交付，即其告知移动南京分公司房屋所有人已经变更为乔欢迎等人、相应的权利义务由他们承担，即为完成了交付义务。乔欢迎等认为，因为朗筑公司在其购买涉案房屋时隐瞒房屋出租给移动南京分公司的事实，致使朗筑公司在买卖合同约定的房屋交付时间内无法交付房屋。移动南京分公司认为，乔欢迎等和朗筑公司至今没有办理涉案房屋的交付手续，也没有通知其租金支付给哪一方，房屋买卖双方很可能在房屋交付前约定了租金如何支付，但其并不知晓。
关于上述《南京市商品房现售合同》约定的涉案房屋买卖价格和购房款问题。移动南京分公司认为，2008年8月15日乔欢迎从朗筑公司处购买的与涉案房屋位于同一处的房屋售价是每平方米13748元，而涉案房屋的售价为每平方米10000元，是因为涉案房屋存在租赁行为，故低价销售给乔欢迎等，其目的是为了让乔欢迎等继续履行租赁合同。乔欢迎等认为，朗筑公司在销售涉案房屋所在的本市幕府东路233号田园美居综合楼时，卖给其他人的房屋单价都是在7000-10000元之间，购房人既有其公司的股东或员工，也有不是其公司的员工或股东，上述购买人与朗筑公司就办理房屋土地证形成纠纷的诉讼案件正在栖霞区法院审理中。因此出售给其的涉案房屋单价不仅不低反而高，其当时对租赁合同情况并不了解；涉案房屋当时约定的单价每平方米10000元，是因为涉案房屋有瑕疵，作为门面房，其门面的四分之一被其他设施占用，同时房内有3个大柱子也算在面积内，而且开发商当时面临解体，其经理主动联系乔欢迎购买此房，并表示老客户有优惠。朗筑公司认为，当时涉案房屋的市场价为13000元到14000元，同地段出售给其他人的房屋价格低于10000元，是因为房屋的权利存在瑕疵；涉案房屋出售给乔欢迎等的单价为每平方米10000元，是因为涉案房屋存在长期租赁合同，其作为房屋所有权人不能完整行使占有、使用、处分、收益的权利，每平方米10000元的较低单价是其对乔欢迎等不能享有完全所有权的补偿；涉案房屋土地证目前尚没有办理，但已经具备办理条件，因乔欢迎等没有支付大部分购房款，故没有协助其办理土地证。
关于购买涉案房屋时乔欢迎等是否知道存在长期出租问题。乔欢迎当庭陈述，如果开发商在售房时告知了涉案房屋低价出租给移动公司的情形，应当在合同中有所反映，但合同根本没有反映，开发商当时没有告知，其也的确不知。签订涉案房屋买卖合同时其没有去实地看房，但在2008年8月看过房子的，当时也有意向购买，因为开发商讲要自用，所以就买了同一幢其它的门面房；2009年7月开发商的销售经理打电话通知其涉案房屋及同一处其它房屋可以出售，并告知因为开发商企业要解体、处理资产，在此情况下其与开发商签订了涉案房屋买卖协议；合同约定2009年底交房，当时开发商的销售经理口头承诺在2009年8月交房，且提出只要支付50万元购房款就可开发票，可以办理房产证和土地证，其当时认为既然房子能过户到自己名下就没有什么可以担心的了，于是双方签订了房屋买卖合同；到目前为止，其只向开发商支付了50万元房款，到了2009年9月份开发商要求支付房屋尾款时，其要求开发商交房但开发商交不出来，其才到现场去看，才知道有人在里面租赁，人家也没有搬走的意思，其找到移动公司才看到上述两份租赁合同。朗筑公司当庭陈述，乔欢迎等的陈述严重失实，其在签订房屋买卖合同时已向乔欢迎等告知涉案房屋存在长期租赁及租金低的情况；根据常理，其花费100多万购买房屋，显然应当对房屋的现状、内部结构、使用状况等进行了解，且移动公司在2008年签订房屋租赁合同后即开始经营，乔欢迎等不可能不知道房屋由移动公司承租的事实；当时签订合同和办理房屋过户是按照乔欢迎等的要求尽快办理，并不存在其隐瞒任何相关情况，就乔欢迎等拒绝支付剩余房款问题，其已经向栖霞区法院起诉，该案仍在审理中。
2012年8月，移动南京分公司从涉案房屋中搬出，对涉案房屋进行装修。8月10日乔欢迎带人进入涉案房屋，与装修人员发生纠纷，双方均报警，南京市公安局栖霞分局燕子矶派出所出警处理，其出警的处警经过载明：“移动营业厅与乔欢迎有房产合同纠纷，移动营业厅负责人不愿来处理，民警劝报警人保持现状，等待处理。”乔欢迎于当日控制了涉案房屋。2013年1月1日，成蓉与案外人孙伟就涉案房屋签订房屋租赁合同，约定租期4年，出租方已收取当年租金140000元，涉案房屋出租用于南京龙兴伟业轮胎有限公司经营使用，该公司已将其登记的经营地址变更为涉案房屋的地址。
后移动南京分公司以乔欢迎等不继续履行上述两份租赁合同给其造成损失为由，诉至法院；乔欢迎等以移动南京分公司不支付涉案房屋的占有使用费并损坏涉案房屋为由提起反诉。在本案审理过程中，移动南京分公司于2013年8月26日的原审庭审中，明确变更诉讼请求为解除其与开发公司签订的涉案房屋租赁合同，乔欢迎等当庭表示同意。
原审另查明，乔欢迎、成蓉、乔梁等取得涉案房屋所有权后，本案三方当事人就涉案房屋的租金支付标准和租金的收取人及租金催交等问题多次协商，且三方当事人相互发出多份函件，具体是：
2009年9月23日，移动南京分公司向开发公司发出《关于尽快办理租金支付事宜的函》，载明：“贵我双方签订了《房屋租赁合同》及《新增房屋面积租赁合同》。首期租金（2008年10月1日至2009年9月30日）由贵方开出发票，其据此支付了房屋租赁费及发票税金。现《房屋租赁协议》第二期租金的付款日（2009年10月1日）临近，希望贵司尽快开具发票，发票税金仍由我司承担。另《新增房屋面积租赁合同》的2009年10月1日至2010年9月30日期间的房屋租赁价格，请贵司参照周围同等房屋的租赁费用标准向我公司报价，经贵我双方协商确定后，我公司将尽快付款。”就此函产生的背景情况，朗筑公司在原审庭审中陈述，移动公司南京分公司要求继续按原租赁合同约定的租金标准，向乔欢迎等支付租金，乔欢迎等嫌租金过低不愿意接受，在合同约定的付款期限到期时，其仍然不愿意按原租赁合同约定的标准收取租金，于是移动南京分公司向开发公司发函，要求向开发公司支付租金，由于涉案房屋已经出售，开发公司表示应当直接向乔欢迎等支付租金；于是他们双方产生矛盾，请开发公司的法定代表人史总出面协调，协调多次都没有结果，当时史总甚至为了解决他们之间的矛盾，愿意给移动公司一些补偿，但双方的矛盾仍没有解决。移动南京分公司表示，同意朗筑公司的上述陈述，开发公司多次协调无果后，给移动公司发函，要求解除合同并给予补偿；当时移动公司认为开发公司已经不是产权人，无权解除合同，之后开发公司和乔欢迎等均同意共同补偿移动公司，但后来还是没谈成。
2010年6月11日，开发公司向移动南京分公司发函，称：移动公司所承租的涉案房屋，因为开发公司正在办理企业解散，已于2009年7月份将此房屋卖给乔欢迎等，产权已过户，租赁合同现已无法继续履行下去，请予以谅解；关于终止租赁合同事宜，双方协商解决为盼。
2010年7月23日，移动南京分公司向开发公司回函称：开发公司的要求系单方违法解除合同，不予认可；由于开发公司在前一次函件中明确表明出租的房屋已于2009年7月出售并办理了过户手续，依据“买卖不破租赁”的法理，开发公司已非该租赁合同的主体，目前该租赁合同的出租方应为新产权人，所以开发公司无权终止租赁合同。
2010年8月12日，开发公司再次向移动南京分公司复函称：其仍然坚持已表明的观点，望移动公司能客观面对实际情况，尽快地解决租赁方面的问题。
2012年8月22日，乔欢迎向移动南京分公司发出催款通知，要求移动南京分公司尽快支付40万元的租金。2012年9月19日，乔欢迎再次向移动南京分公司发出催款通知，要求移动南京分公司于2012年9月30日前支付40万元租金并告知逾期不支付的后果，包括将房屋另行出租等。对此函表述的逾期不支付租金的后果，庭审中，乔欢迎等认为，此函就是表明其通知移动南京分公司支付租金，若不支付其要求解除上述租赁合同。移动南京分公司认为，这是乔欢迎等想恶意违约，且所主张的40万元租金根本不符合两份租赁合同的约定。
2012年9月26日，移动南京分公司向乔欢迎发出《关于要求立即停止违约行为的函》，载明：“依据买卖不破租赁的原则，我司仍享有房屋的承租权……贵方一直未向我司提出要求支付租金的主张，而是坚持要按贵方单方认为的租金标准与我司重新约定租赁合同……在今年8月10日，贵方趁我司对营业厅重新装修之际，派人强行占有了该房屋，且不再让其人员及装修单位进入该营业厅，贵方的行为已构成重大违约，……已给我司造成了重大损失，包括但不限于我司对装修单位要承担的违约责任、该行为给我司造成的营业收益损失等……现我司郑重函告贵方：1、自收到本函件后3日内，将租赁房屋交还我司；2、停止将房屋另行出租的违约行为；3、若贵方要求我司付款，仅能主张法律规定及合同约定范围内的付款金额。但因贵方强行占有房屋的违约行为存在，我司有权将贵方应承担的违约责任予以冲抵；……”
移动南京分公司在原审庭审中表示，其于2010年上半年确认乔欢迎等为涉案房屋的新产权人，但乔欢迎等一直不提供收取租金的账号，导致其无法支付租金；因听说开发公司与乔欢迎等未办理房屋交接手续，故不知该向谁支付租金。乔欢迎等认为，移动南京分公司在明知其为房屋所有权人的情况下，仍然向开发公司发函，要求向开发公司支付租金，故未向移动南京分公司提供账号。
乔欢迎等为证明移动公司知晓其系涉案房屋的新产权人，当庭举证下列证据：1、移动公司与开发公司就涉案房屋签订的上述两份租赁合同复印件，该两份合同复印件首页页眉处载明：“此复印件由南京移动公司余厚雄提供余厚雄0992”。乔欢迎等陈述，此两份合同复印件系移动南京分公司部门经理余厚雄在2009年9月2日向其提供的，提供的缘由是：到了2009年9月份开发商要求支付房屋尾款时，其要求开发商交房但开发商交不出来，其到现场才知道有人在租赁，其找到移动南京分公司才看到上述两份租赁合同；此证据不仅证明其直到2009年9月2日才知晓移动南京分公司与开发公司之间订立的租赁合同，且当时移动南京分公司已经知道其系涉案房屋的新产权人。2、南京市房屋产权监理处档案馆提供的涉案房屋档案查询资料，该档案馆在该资料中注明“此件由法德律师”于2009年9月10日查询。经质证，就证据1：移动南京分公司表示，对合同的真实性予以认可，但对余厚雄的签名和所写文字的真实性不予认可，对举证目的不予认可。朗筑公司表示，对合同的真实性予以认可，但对余厚雄的签名和所写文字的真实性不予认可，乔欢迎等取得两份租赁合同的时间与知道存在租赁事实的时间是两码事。就证据2：移动公司南京分公司表示对证据的真实性予以认可，是其代理律师到档案馆查询调取的，但公司相关部门仍然按照正常程序发函。
移动南京分公司为证明其主张的营业损失，举证了其自制的幕府东路营业厅2011年8月至2012年8月的营业收入列表及和燕路指定专营店自2012年8月至2013年3月的收入列表（内容为每月营业的笔数和金额），以及其自制的幕府东路营业厅2009年3月至2012年9月期间部分月份的工资发放列表。经质证，乔欢迎等表示，上述证据均为移动南京分公司单方制作，其内容真实性无从核查，不能证明移动南京分公司的实际损失，且移动南京分公司系因装修自行搬离，不存在营业损失。朗筑公司表示，移动南京分公司主张的此项损失与其无关，故不发表质证意见。
乔欢迎等为证明其所主张的房屋租金计算依据，举证了由乔欢迎与江苏力好工程机械有限公司于2012年1月14日签订的《租赁合同》，该合同载明乔欢迎将其向开发公司购买的、与涉案房屋位于同一幢楼的房屋对外出租，租期3年，第一年租金135000元，以后每年在上一年的基础上递增5%。乔欢迎表示，该合同证明了同地段同时期的房屋租赁价格，2010年、2011年的租赁也是同样价格，但合同未保存，该合同中所租房屋的总面积与涉案房屋总面积差不多。经质证，移动南京分公司表示，对该合同真实性予以认可，并作为其主张租金差价损失的计算方法依据（租金计算方法3种，另两种为按照其与开发公司约定的新增面积28平方米租赁价格和成蓉与案外人孙伟就租赁涉案房屋约定的每年140000元租赁价格）。朗筑公司表示，两处房屋的面积的确差不多，对该合同的形式真实性予以认可，对合同内容的真实性无法确认。
桥欢迎等为证明其主张的房屋维修费20000元，举证了1张收据和照片。其表示，因移动南京分公司在对涉案房屋装修时，损坏了房屋的墙体和供电线路，为将房屋租给他人，其于2013年1月1日至1月5日对涉案房屋进行了维修；该收据载明：出具时间为2013年1月5日，交款单位为幕府东路233之1号房主，金额为人民币20000元，收款事由为新接外部供电线路、室内修复电路和墙体工料费。经质证，移动南京分公司表示，对该收据的真实性、关联性均不予认可，且收据日期是1月5日，而租赁合同是1月1日，该费用产生的原因不能确定是因为出租人维修还是现在的承租人装修，且也没有提供具体的清单。朗筑公司表示对该组证据的真实性无法确认。
原审法院认为，针对本案各方当事人的陈述意见，原审法院围绕如下争议焦点问题进行分析和认定：
一、关于朗筑公司有无向乔欢迎、成蓉、乔梁交付房屋、交付房屋的时间及乔欢迎、成蓉、乔梁主张租金的开始时间的认定
在乔欢迎、成蓉、乔梁与朗筑公司签订房屋买卖合同时，涉案房屋已出租给移动南京分公司，由移动南京分公司实际占有使用，朗筑公司无法向乔欢迎、成蓉、乔梁实际交付房屋，朗筑公司与乔欢迎、成蓉、乔梁只能进行形式上的交付。朗筑公司实际未将涉案房屋交付给乔欢迎、成蓉、乔梁，乔欢迎、成蓉、乔梁和朗筑公司也一直未办理房屋交付手续。房屋买卖合同约定朗筑公司于2009年12月31日前交付房屋，系约定交付，故应当认定乔欢迎、成蓉、乔梁和朗筑公司的房屋交付方式为约定交付，房屋交付时间为2009年12月31日前。因此，从2010年1月1日起涉案房屋的租金收益权应当归属乔欢迎、成蓉、乔梁，移动南京分公司应当从2010年1月1日起向乔欢迎、成蓉、乔梁支付租金。
二、关于涉案房屋租赁合同的解除时间及乔欢迎、成蓉、乔梁主张租金的截止时间的认定
乔欢迎、成蓉、乔梁于2012年8月10日实际控制了涉案房屋，故涉案房屋租赁合同解除的时间为2012年8月10日，移动南京分公司支付乔欢迎、成蓉、乔梁的租金应当截止到2012年8月10日。理由如下：1、朗筑公司因开发拆除了移动南京分公司的房屋，故其与移动南京分公司签订的房屋租赁合同约定了奇低的租金作为给予移动南京分公司的补偿，该租赁合同系附条件合同。2、涉案房屋出卖给乔欢迎、成蓉、乔梁时，现有证据不能证明乔欢迎、成蓉、乔梁知道并认可租赁合同所附的条件。3、乔欢迎、成蓉、乔梁与朗筑公司签订的房屋买卖合同约定房屋交付时间为2009年12月31日前，之后三方当事人多次协商，乔欢迎、成蓉、乔梁一直未追认租赁合同所附的条件，要求按市场价格支付租金；移动南京分公司按租赁合同约定的租金价格抗辩，合理有据。故乔欢迎、成蓉、乔梁有正当理由解除合同，其于2012年8月10日作出的占房行为不构成违约，租赁合同的解除时间为2012年8月10日，移动南京分公司对租赁合同的解除也不构成违约，乔欢迎、成蓉、乔梁向移动南京分公司主张的租金应截止到2012年8月10日。
三、关于乔欢迎、成蓉、乔梁主张的租金计算所依据的租金价格认定
根据“买卖不破租赁”原则，移动南京分公司与朗筑公司签订的租赁合同对乔欢迎、成蓉、乔梁具有约束力。移动南京分公司与朗筑公司签订租赁合同时，合同双方不存在恶意串通、损害他人利益，租赁合同约定的租金奇低原因系朗筑公司对移动南京分公司的补偿。故移动南京分公司向乔欢迎、成蓉、乔梁支付2010年1月1日至2012年8月10日期间的租金，应当按移动南京分公司与朗筑公司签订的租赁合同约定的租金价格计算。
关于移动南京分公司与朗筑公司签订的新增房屋面积部分的租赁合同，该合同中的租赁价格的认定问题。该合同约定新增面积的租金价格参照周围同等房屋租赁价格，在2008年12月签订租赁合同时按50元／平方米／月计算，下年度根据周围同等房屋租赁价格确定，可见对新增面积的房屋租金价格合同双方约定按市场价格确定。根据本案中相关租赁合同的约定，房屋租金的价格正常情况下逐年增长，结合相关租赁合同的约定，原审法院酌定租金价格每年增长5%。移动南京分公司和朗筑公司的新增房屋面积租赁合同约定涉案房屋2008年12月的租金价格为每月每平方米50元，按每年增长5%计算，至2009年12月租金价格为每月每平方米52.5元，至2010年12月租金价格为每月每平方米55元，至2011年12月租金价格为每月每平方米58元，至2012年12月租金价格为每月每平方米61元。因此，移动南京分公司应当支付给乔欢迎、成蓉、乔梁的租金自2010年1月1日至2012年8月10日，建筑面积为170.6平方米，按照上述标准计算，其中150平方米房屋的租金为1500元×（2年＋8.33个月÷12个月）=4035元；新增面积为20.6平方米，该部分的租金为20.6×55×12＋20.6×58×12＋20.6×61×8.33=38401.1元。
四、关于移动南京分公司主张乔欢迎、成蓉、乔梁和朗筑公司共同赔偿损失的认定
本案原审审理中，移动南京分公司就其主张的诉讼请求进行了多次变更，移动南京分公司就赔偿损失的请求最后确定为：移动南京分公司主张赔偿的损失为78万元，包括营业损失和租金差价损失，由乔欢迎、成蓉、乔梁和朗筑公司共同赔偿。
移动南京分公司主张的营业损失，是基于认为乔欢迎、成蓉、乔梁于2012年8月10日单方强行占有涉案房屋，但此系乔欢迎、成蓉、乔梁的行为所致，其营业损失非朗筑公司行为所致，故移动南京分公司主张朗筑公司赔偿其营业损失的请求缺乏依据，原审法院不予支持。如前所述，原审法院已认定乔欢迎、成蓉、乔梁于2012年8月10日作出的占房行为不构成违约，故乔欢迎、成蓉、乔梁因此行为不应当向移动南京分公司承担营业损失的赔偿责任。且移动南京分公司针对所主张的营业损失，仅举证了其自制的收入表格和人员工资清单，乔欢迎、成蓉、乔梁对其真实性不予认可，移动南京分公司对其所主张的营业损失未能提供充分证据证明。因此，移动南京分公司主张乔欢迎、成蓉、乔梁和朗筑公司赔偿营业损失的请求，缺乏依据，原审法院不予支持。
关于移动南京分公司主张乔欢迎、成蓉、乔梁和朗筑公司共同赔偿租金差价损失的请求。移动南京分公司所主张的租金差价损失，是指涉案房屋的市场租金价格与移动南京分公司和朗筑公司签订的150平方米部分的房屋租赁合同约定的租金差价。1、根据移动南京分公司和朗筑公司签订的150平方米部分的房屋租赁合同的约定，移动南京分公司的承租期为20年，自2008年10月1日至2028年9月30日，前12年租金为1500元／年，后8年租金为54000元／年，而移动南京分公司自2012年8月10日后即失去了对涉案房屋的承租权，其另行承租房屋应当按照市场价格支付租金。故移动南京分公司自2012年8月11日至2028年9月30日期间的租金差价损失客观存在。2、此租金差价损失应当由朗筑公司赔偿。理由是：朗筑公司进行开发房地产时，拆除了移动南京分公司所有的移动通信机房，为此移动南京分公司与朗筑公司达成协议，约定将朗筑公司以后建成的门面房给予移动南京分公司使用，面积不得少于150平方米，并因此约定奇低的租金价格，作为拆除移动南京分公司移动通信机房的补偿。可见，租金差价产生的原因系朗筑公司因开发房地产从移动南京分公司处获得利益的事实，故造成移动南京分公司租金差价的损失应当由作为获利人的朗筑公司承担。3、此租金差价损失不应当由乔欢迎、成蓉、乔梁赔偿。理由是：如前所述，原审法院已认定乔欢迎、成蓉、乔梁于2012年8月10日作出的占房行为不构成违约，乔欢迎、成蓉、乔梁因此行为不应当向移动南京分公司承担赔偿责任；移动南京分公司和朗筑公司主张乔欢迎、成蓉、乔梁购买涉案房屋的价格较低，已弥补了乔欢迎、成蓉、乔梁的租金损失，但未能提供充分证据证明；乔欢迎、成蓉、乔梁和朗筑公司的房屋买卖合同没有载明涉案房屋存在租赁及奇低租金价格和长期租赁的相关事实，也没有载明因存在这些租赁情况故房屋转让价格予以优惠，以弥补乔欢迎、成蓉、乔梁的租金损失。4、关于移动南京分公司主张的租金差价损失的认定。移动南京分公司主张营业损失和租金差价损失合计为78万元，并表示所主张的78万元远低于实际损失，考虑到诉讼成本，移动南京分公司放弃部分权利，仅主张78万元。故可以认定移动南京分公司主张的租金差价损失请求为78万元。移动南京分公司自2012年8月11日至2028年9月30日期间的租金差价损失，为该期间的市场价格租金减去原租赁合同约定的前12年租金价格为1500元／年和后8年租金价格为54000元／年的租金。结合前述的新增面积部分的市场租金价格，此期间的租金差价远远超过移动南京分公司所主张的78万元。移动南京分公司明确表示只主张78万元，系其在法律权利范围内的自愿处分，原审法院予以确认，故朗筑公司应当赔偿移动南京分公司租金差价损失78万元。另，乔欢迎、成蓉、乔梁产生的相应租金差价损失可另行向朗筑公司主张。
另，关于乔欢迎、成蓉、乔梁主张移动南京分公司赔偿维修费2万元的请求。乔欢迎、成蓉、乔梁仅举证了收据和照片，移动南京分公司对该收据的真实性、关联性均不予认可，该费用的产生不能确定系乔欢迎、成蓉、乔梁维修还是承租人维修。因乔欢迎、成蓉、乔梁对此请求未能提供充分证据予以证明，移动南京分公司又不予认可，故原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、中国移动通信集团江苏有限公司南京分公司与南京朗筑建设工程有限公司签订的《房屋租赁合同》、《新增房屋面积房屋租赁合同》于2012年8月10日解除；二、南京朗筑建设工程有限公司于判决生效之日起十日内赔偿中国移动通信集团江苏有限公司南京分公司租金差价损失780000元；二、中国移动通信集团江苏有限公司南京分公司于判决生效之日起十日内支付乔欢迎、成蓉、乔梁房屋租金38401.1元；三、驳回中国移动通信集团江苏有限公司南京分公司主张的其它诉讼请求；四、驳回乔欢迎、成蓉、乔梁主张的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费11600元，由南京朗筑建设工程有限公司负担；反诉案件受理费4049元，由乔欢迎、成蓉、乔梁负担3289元，中国移动通信集团江苏有限公司南京分公司负担760元。
朗筑公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审判决存在程序违法。1、本案原审庭审结束的时间为2014年10月28日，而被上诉人移动南京分公司于2015年1月30日变更诉讼请求，不符合法律规定；2、上诉人在本案中是否承担责任不适用人民法院释明的范围。二、原审判决认定事实及适用法律错误。1、根据买卖不破租赁的原则，朗筑公司与移动南京分公司签订的租赁合同对乔欢迎、成蓉、乔梁具有拘束力，移动南京分公司与乔欢迎等对于该租赁合同的解除应承担违约责任，原审法院已认定移动南京分公司与乔欢迎等应履行租赁合同的情况下，却又认定双方对合同解除不承担违约责任，显然无法律依据；2、原审法院认定78万元均为租金差价损失没有依据。三、移动南京分公司在2013年4月28日申请追加朗筑公司为第三人，系为查明本案事实，从未向朗筑公司主张任何权利，而原审判令朗筑公司承担巨额赔偿责任，难以接受。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回移动南京分公司对朗筑公司的诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人乔欢迎、成蓉、乔梁共同答辩称，原审法院除了遗漏150平方米房屋的租金4035元，未判决由移动南京分公司向其支付外，对原审其他判决及事实认定均无异议，要求二审法院依法维持原判。
被上诉人移动南京分公司答辩称，其在原审中已经提供了损失的计算依据，根据计算内容来看，仅合同租金差价损失就达144万余元，每月营业利润损失不低于10万元，其在原审主张78万元租金差价损失远大于其实际损失，原审法院对于78万元租金差价损失认定，符合现实情况。朗筑公司当初就是本案第三人，如果法院认定第三人需承担责任的话，即使其不变更诉请，法院也应依法直接判决第三人承担责任。请求二审法院维持原审判决。
二审庭审中，上诉人朗筑公司申请证人徐某出庭作证，拟证明乔欢迎购买诉争房屋时已知道存在租赁的情况。徐某陈述，乔欢迎经常到其办公室来玩，房屋出售由其经办，移动南京分公司租赁房屋情况已向乔欢迎说过，要不然也不会这么便宜卖给他（乔欢迎），其把租赁合同也都交给他（乔欢迎）；另陈述，其和朗筑公司没有关系，其已退休了，是从朗筑公司退休的。当乔欢迎询问徐某有几份租赁合同时，徐某答复记不清楚；当本院询问徐某关于朗筑公司与乔欢迎等签订商品房现售合同时，为何未将移动南京分公司租赁事实写入合同之中，徐某解释双方当时都没提出这个问题。2015年9月26日，乔欢迎向本院提供朗筑公司工商登记资料一组（打印件），以证明徐某系朗筑公司的股东、董事、经理，徐某在之前庭审中关于“其与朗筑公司没有关系”的陈述是虚假的；朗筑公司认为该组工商登记资料无工商部门盖章，真实性不予认可，徐某是朗筑公司的股东，但不是朗筑公司的董事和经理，不能因徐某身份而影响证人证言的证明力，且乔欢迎也认可其与徐某洽谈、签订商品房现售合同。
本院另查明，1、移动南京分公司于2013年1月31日以乔欢迎、成蓉、乔梁为被告向原审法院起诉，后原审法院依移动南京分公司的申请，于2013年4月28日追加朗筑公司为本案第三人。2、本案原审法院重审后，于2014年10月28日组织最后一次开庭。3、2015年1月29日，移动南京分公司向原审法院提出变更朗筑公司为被告的申请，要求朗筑公司与乔欢迎等向其承担共同赔偿责任；对此，原审法院于2015年2月2日以谈话的方式征询朗筑公司的意见，朗筑公司表示其无新的证据、不需要答辩期和举证期限，并答辩称：①移动南京分公司主张的停业损失与其无关，造成停业损失行为人是乔欢迎等；②乔欢迎等与其签订房屋买卖合同时已知道房屋租赁事实，且从房屋售价、购房款的支付和已完成过户等行为来看，乔欢迎等是认可原租赁合同的；③原房屋租赁合同现已经解除，乔欢迎等是新的出租人，故移动南京分公司主张的租金差价损失均由乔欢迎等承担；④原房屋租赁合同的解除也是乔欢迎等造成的。基于朗筑公司的上述答辩意见，原审法院将本案不再开庭审理和即将依法作出判决的意见向朗筑公司进行了明确，而朗筑公司答复“听清楚了”，并未提出其他异议。
本院二审查明的其他事实与原审认定一致。
本院认为，依照法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的，相对方可以行使合同解除权，并有权要求对方承担赔偿损失等违约责任。本案中，朗筑公司与乔欢迎等签订商品房现售合同时，朗筑公司在此之前已将涉案房屋出租给移动南京分公司，现乔欢迎等在商品房现售合同约定交付之日（即2009年12月31日）后，不同意按原租赁协议约定内容履行原出租人朗筑公司的权利义务，引发本起争议，直至2012年8月10乔欢迎等占有涉案房屋，导致移动南京分公司当初签订租赁合同的目的无法实现。
关于移动南京分公司提起损失赔偿责任承担的主体如何认定问题。首先，移动南京分公司与朗筑公司当初签订租赁合同时，因朗筑公司拆除了移动南京分公司的房屋，故双方在租赁合同中对于租金约定了较低的价格作为对移动南京分公司的补偿，移动南京分公司与朗筑公司之间不存在恶意串通、损害他人利益行为，且移动南京分公司在乔欢迎买房后也愿意支付租金，移动南','2018-09-18
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