北京市第三中级人民法院
**民事判决书** ****
（2017）京03民终2175号
上诉人（原审原告）：徐瑞旺，男，1953年2月1日出生。
委托诉讼代理人：于有志，北京市民博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京物美商业集团股份有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼8层8039房间。
法定代表人：蒙进暹，董事长。
被上诉人（原审被告）：北京通糖物美便利超市有限公司，住所地北京市通州区翠屏里218号。
法定代表人：许少川，董事长。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：张建伟，男，1984年10月16日出生。
上诉人徐瑞旺因与被上诉人北京物美商业集团股份有限公司（以下简称物美公司）、被上诉人北京通糖物美便利超市有限公司（以下简称便利超市）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第10914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐瑞旺及其委托诉讼代理人于有志，被上诉人物美公司及便利超市之共同委托诉讼代理人张建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐瑞旺的上诉请求为：1.请求将本案发回重审或依法改判，支持徐瑞旺一审起诉状中第2、3、4、5项诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由物美公司和便利超市承担。第一，“租赁合同是否应当解除”不是徐瑞旺的诉讼请求，不应当作为本案的争议焦点进行审理。第二，一审法院认为，2013年4月26日至6月18日，物美公司和便利超市晚交租金54天，徐瑞旺2015年5月5日发出解约通知，当月22日起诉，丧失了针对该违约行为主张解除合同的权利，没有法律依据。第三，一审法院认为，2015年4月26日至5月25日的租金，应当在当年5月1日缴纳，物美公司和便利超市5月12日缴纳未超过15天解约时限，完全违背事实，没有任何依据，依法应予纠正。第四，本案未组织双方当事人进行法庭辩论，违反法定程序，应当发回重审。另补充，物美公司和便利超市有三次晚交租金的情况，徐瑞旺认为这三次晚交租金的情况都符合合同解除的条件。2015年4月26日至5月12日，物美公司和便利超市晚交租金16天，一审法院认为这笔租金应当是在2015年5月1日前缴纳，但徐瑞旺认为2015年4月26日到5月25日的租金，应当是在2015年4月1日之前缴纳。徐瑞旺也提交了物美公司和便利超市正常缴纳租金的情况，其中有21个月都是在每月的25日之前缴纳的，也就是说承租人认可是在每月的25日之前缴纳，即便是合同约定不明确，也应当根据合同的相关条款和交易习惯。本案中，徐瑞旺是2015年5月5日向便利超市发出解除函，其应当在8月5日前请求法院确认合同解除的效力，但是便利超市至今也没有经过反诉。在第一次开庭时，便利超市提出了管辖权异议，对实体是否应当解除的问题并未提及，也就是说在3个月内便利超市并没有提出异议。是否应该解除不是本案的争议焦点，焦点是违约金是否准确。
物美公司和便利超市辩称：不同意徐瑞旺的上诉请求。1.租金的缴纳以及徐瑞旺是否违约是本案的焦点。一审法院归纳的焦点问题正确。2.徐瑞旺所称的租金计算方式不正确。一审法院查明，虽然物美公司和便利超市缴纳的时间确实晚于合同约定，但徐瑞旺在出现上述行为后继续履行合同，收取租金，在2年内没有行使合同解除权。且根据合同法维持合同稳定的宗旨，也不应当判令解除。通过徐瑞旺收取租金的事实行为和近两年没有要求解除合同的行为，可以判定徐瑞旺并不是要解除合同。3.关于2015年租金的缴纳，双方已经提交了租金的缴纳情况表，且已经查明租金缴纳的时间没有晚于合同约定，徐瑞旺以此为由要求解除合同，不能成立。4.关于发函的问题，以一审的意见为准。
徐瑞旺向一审法院起诉请求：1.要求法院判令便利超市于判决生效之日起十日内，向徐瑞旺支付房租滞纳金42
883元；2.判令便利超市于判决生效之日起十日内，向徐瑞旺支付自2015年5月13日至2016年7月30日的房屋占用费2 276 685元，并按照每日10
564元的标准，向徐瑞旺支付房屋占用费至实际腾退并向徐瑞旺交还租赁房屋之日；3.判令便利超市于判决生效之日起十日内，向徐瑞旺支付解除合同违约金900
963元（徐瑞旺不退还便利超市交纳的租赁保证金50万元）；4.物美公司对上述三项诉求承担连带责任；5.便利超市于判决生效之日起三日内腾退，并向徐瑞旺交付“通州区京洲园320号楼1层03号、-1层04号、-1层05号及附属房屋”；6.案件受理费由物美公司和便利超市共同承担。
一审法院认定事实：2010年8月11日，北京龙湖中佰置业有限公司（甲方）与物美公司（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将位于北京市通州区半壁店大街25号花盛香醍项目房屋及设施出租给乙方经营使用，该房屋租用面积约为3445平方米，租期自2010年9月15日至2022年12月14日。2010年12月15日至2013年12月14日期间保底租金标准为44元/月/平方米，月租金合计为151
580元，2013年12月15日至2016年12月14日期间保底租金标准为46元/月/平方米，月租金合计158
470元，2016年12月15日至2019年12月14日期间保底租金标准为49元/月/平方米，月租金合计168
805元，2019年12月15日至2022年12月14日的保底租金标准为51元/月/平方米，月租金合计175
695元，租金应按月缴纳，租金应于每月一日之前缴纳，以现金方式缴纳或将租金支付到甲方账户。乙方在本合同签署当日向甲方一次性缴清租赁保证金50万元。在房屋交付后，非根据本合同约定或者法律规定，因甲方原因导致本合同无法继续履行而提前收回房屋的，甲方应向乙方无息退还保证金及尚未到期的租金、物管费，乙方有权向甲方按未履行租赁期的租金总额的20%收取违约金，违约金不足以补偿乙方损失的，赔偿乙方的直接损失，若乙方违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳费用，甲方有权每日向乙方按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，双方另有约定除外。在租赁期限内，若乙方拖欠甲方租金、保证金、物业管理费、水电气等费用及其滞纳金，以及因乙方违约或由于乙方的过失给甲方造成损失，甲方可以在无须预先通知乙方的情况下从保证金中扣除相关费用，并要求乙方在七天内补足所扣部分，若乙方拖欠租金及各项费用或未按期补足保证金超过十五天时，甲方除向乙方追缴应交租金等相关费用，并征收滞纳金外，甲方有权解除合同。乙方明确表示不续租的情况下应于租赁期满日交还房屋，或乙方原因提前解除本合同之日5日内向甲方交还房屋，乙方逾期不交还房屋，乙方按合同解除之日前日租金标准的二倍的标准缴纳房屋占用费。合同还就其他事项作出约定。
2010年12月8日，北京龙湖中佰置业有限公司（甲方）、北京物美商业集团股份有限公司（乙方）、北京通糖物美便利超市有限公司（丙方）签订《合同主体变更协议》，约定：由丙方替代乙方履行与甲方签订的《房屋租赁合同》，丙方作为乙方的全资子公司，乙方对丙方履行《房屋租赁合同》的义务承担连带责任。
2013年，北京龙湖中佰置业有限公司（甲方）、便利超市（乙方），徐瑞旺（丙方）签订《“租赁合同”权利义务转移协议》，约定：甲乙丙三方一致同意，自《北京市商品房现房买卖合同》签署之日（即2012年12月7日）起，甲方在原《租赁合同》项下的权利义务全部转移给丙方，丙方自该日起即作为原《租赁合同》一方当事人，享有出租权利义务，合同还就其他事项作出约定。
2013年6月19日，便利超市支付徐瑞旺租金303
160元，该笔租金对应的租赁期限自2013年4月26日至2013年6月25日，后便利超市每月支付徐瑞旺租金至今。
庭审中，徐瑞旺主张2013年6月19日支付租金的时间以及2015年5月12日支付租金的时间均超过合同约定的支付租金时间，便利超市存在违约行为。
一审法院认为，本案争议焦点是便利超市在交纳租金问题上是否存在违约行为并足以导致合同解除。便利超市在2013年6月19日交纳租金的时间确实晚于合同约定交纳租金的时间，根据《租赁合同》的约定徐瑞旺享有合同的约定解除权，但徐瑞旺在出现上述行为之后，继续收取便利超市的租金，继续在履行合同的相关权利和义务，在上述行为出现的近二年的时间内未行使合同的解除权，虽然我国现有法律没有明确规定当事人行使解除权的具体期限，但在司法实践中，解除权的行使期间应根据案件的具体情况确定，当事人不能无限期享有，无限期享有合同解除权不利于合同的平稳履行，结合本案合同履行的具体情况，徐瑞旺在近二年的时间内未提出过异议，法院认为徐瑞旺的行为已经视为其放弃行使合同解除权，故徐瑞旺以此为由要求解除合同的理由不能成立。便利超市在2015年5月12日交纳租金所对应的租期为2015年4月26日至2015年5月25日，根据合同约定，便利超市的租金“应按月缴纳，租金应于每月一日之前缴纳”，法院认为该笔租金交纳的时间应在2015年5月1日前，便利超市交纳租金的时间晚于约定的时间，但合同约定晚交租金超过十五天，徐瑞旺有权解除合同，便利超市晚交租金的时间并未超过十五天，故徐瑞旺以此要求解除合同的理由不能成立。
依法成立的合同对当事人具有约束力。徐瑞旺与便利超市之间的租赁合同系双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，应属合法有效的合同，根据本案查明的事实，便利超市并没有导致合同解除的违约行为，徐瑞旺无权单方行使合同解除权，双方的合同处于正常履行的过程中，现徐瑞旺主张便利超市支付房屋占地费2
276 685元，并按照每日10 564元的标准，向其支付房屋占用费至实际腾退并向徐瑞旺交还租赁房屋之日，便利超市向其支付解除合同违约金900
963元（徐瑞旺不退还便利超市交纳的租赁保证金50万元），物美公司对上述三项诉求承担连带责任，便利超市将位于“通州区京洲园320号楼1层03号、-1层04号、-1层05号及附属房屋腾退并交付的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。关于徐瑞旺主张滞纳金的诉讼请求，根据合同约定，其有权主张延迟交纳租金所产生的滞纳金，根据法院核算的滞纳金数额为45
749.6元，现徐瑞旺主张42
883元，法院不持异议。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、北京通糖物美便利超市有限公司支付徐瑞旺滞纳金四万二千八百八十三元，于判决书生效后十日内执行清，北京物美商业集团股份有限公司承担连带赔偿责任；二、驳回徐瑞旺的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人未向法庭提交新证据。上诉人徐瑞旺对一审判决审理查明部分提出异议称，北京龙湖中佰置业有限公司（甲方）、便利超市（乙方）、徐瑞旺（丙方）签订《“租赁合同”权利义务转移协议》的时间为2013年4月28日，一审判决中记载不明确；庭审中徐瑞旺从未表述过要求解除合同。徐瑞旺在二审庭审中陈述认为双方合同早已解除。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，根据本案的具体案情及双方诉辩称，本案的争议焦点为：一、便利超市是否存在延期缴纳租金的违约行为及该行为是否足以导致合同解除；二、便利超市支付给徐瑞旺的滞纳金数额是否正确。
关于焦点问题一，便利超市在2013年6月19日缴纳租金的时间晚于合同约定的应交付时间，但徐瑞旺在之后长达两年的时间里继续收取租金，在事实上继续履行了合同，客观上已放弃行使了合同解除权。另，根据合同约定，便利超市的租金“应按月缴纳，租金应于每月一日之前缴纳”。便利超市在2015年5月12日缴纳了2015年4月26日至5月25日期间的租金，该缴纳的时间晚于合同约定的时间，但晚交的时间并未超过十五天，不符合合同约定的解除该合同的条件，故便利超市并未有导致合同解除的违约行为。当事人对自己提出的主张有责任提供证据，没有证据或证据不足，由负有举证责任的当事人承担不利后果。徐瑞旺主张其在便利超市于2013年6月19日迟延缴纳租金后继续收取租金的行为并不妨碍其保留合同的解除权，无事实和法律依据，本院不予采纳。徐瑞旺上诉主张便利超市应在2015年4月1日前缴纳2015年4月26日至5月25日期间的租金，便利超市于2015年5月12日缴纳该笔租金符合合同解除的条件，但其提供的现有证据尚不足以证明其上述上诉主张，故对该主张本院不予支持。
关于焦点问题二，因便利超市在客观上具有迟延缴纳租金的行为，徐瑞旺有权主张因此而产生的滞纳金。对于该滞纳金的数额问题，徐瑞旺表示认可该数额，便利超市亦对该数额未提出上诉，故对一审法院判决的便利超市给付徐瑞旺的滞纳金四万二千八百八十三元，本院亦不持异议。另，一审法院在庭审中组织双方当事人进行了法庭辩论，并未违反法定程序。
综上所述，徐瑞旺的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32 564元，由徐瑞旺负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 全奕颖
审 判 员 何灵灵
审 判 员 李 淼
二○一七年三月十七日
法官助理 王海宁
法官助理 薛俣潇
书 记 员 田亚男