广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)粤13民终3152号
上诉人(原审被告、反诉原告）：刘小燕，女，汉族，1991年9月12日出生，住址：湖南省桃江县。
委托诉讼代理人：李晓平，广东金智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ，广东金智律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告）：钟娟娟，女，汉族，1987年6月22日出生，住址：广东省紫金县。
委托诉讼代理人：夏英明，广东惠泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄晓文，广东惠泰律师事务所律师。
原审第三人:惠州市世荣房地产有限公司，地址：广东省惠州市惠城区旭日一路1号中信水岸城花园第59栋1层06房。
法定代表人：杜文锋。
上诉人刘小燕与被上诉人钟娟娟、原审第三人惠州市世荣房地产有限公司（下称世荣公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初11448号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2016年12月20日，原审原告钟娟娟向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告刘小燕履行《二手房买卖合同》，配合原告钟娟娟办理房屋过户手续及贷款手续；2、诉讼费用由被告刘小燕承担。
主要事实和理由是：
2016年2月17日，经第三人居间服务，原告与被告刘小燕签订《二手房买卖合同》，并于当日给付定金人民币5万元整。约定刘小燕将位于惠州市惠城区旭日一路1号中信水岸城还原四期第50栋二单元12层03号房以人民币83万元卖给原告。原、被告签订的二手房屋买卖合同系双方真实意思表示，原告依约支付了定金，合同成立并生效。近期发现被告不履行合同义务，为保障原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如诉请。
被告刘小燕辩称：钟娟娟诉称刘小燕不履行合同义务，没有任何事实依据。原、被告及第三人三方签订的《二手房买卖合同》第四条约定，买方支付定金后，必须于2017年2月16日前将购房首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中，根据惠州市二手房的交易习惯及房产局的政策，为保障资金安全，必须将资金存入房产局指定的监管账号；刘小燕多次主动约钟娟娟及中介公司到房产局，要求钟娟娟将首付款存入惠州市房产交易登记中心指定的监管账号，是合情合理合法的，这完全符合惠州市二手房的交易习惯及房产局的政策，钟娟娟却一直以各种理由拒绝支付首期款，办理资金监管手续。钟娟娟一直不履行自己的合同义务却反过来要求刘小燕配合办理银行贷款手续，完全是本末倒置，颠倒是非。钟娟娟没有任何证据证明刘小燕存在不履行合同义务的行为。
被告刘小燕反诉称：合同签订后直至合同履约期满，被反诉人一直没有遵守三方中介合同的约定，按照办理二手房交易的流程将购房首期款汇至惠州市不动产登记中心指定的监管账号“交易结算资金专用账户”进行资金代管，也没有取得合同约定的银行贷款承诺函，被反诉人已经以拒绝在房产局办理二手房过户手续及首期款资金监管手续的行为，表明其不愿意履行双方中介合同的约定，不履行合同义务，导致双方一直未能签订正式的《惠州市二手房买卖合同》。根据三方中介合同第十条的约定，反诉请求法院判令：1、解除反诉人、被反诉人、第三人于2016年2月17日签订的《二手房买卖合同》（编号0000829）；2、被反诉人向反诉人支付违约金人民币166000元；3、诉讼费用由被反诉人承担。
原告钟娟娟辩称：反诉人的反诉的事实不是事实，作为反诉被告在履行合同过程，没有半点诚意，首先在本案起诉前是反诉原告不履行合同，本案起诉后，本案交付首期款区间，交付共管资金，可以是第三方，在2017年2月14日这一天作为反诉被告将20万元交到光大银行，也通知被告15日去共同办理共管手续，被告不到，再次约定16日办理，被告还是不到，导致合同无法履行，是反诉原告违约，在合同履行之前不履行了，听说房子被卖给别人，好像房子卖了几手，我们准备在光大银行贷款，银行建议我方将首期款交到银行便于审查，因此我方告知了反诉原告，但反诉原未提反对意见，又不来银行办理手续，不是反诉被告违约，是反诉原告违约，因此要求贵院驳回反诉原告的诉讼请求。
第三人惠州市世荣房地产有限公司述称，本案合同是在公平公正情况下签订，真实有效，在2016年10月份中旬，我方接到被告的电话，被告称可能不想卖房子了，我方有短信通知可以证明，10月10日到15日，我方在水口与双方沟通，被告还是不想卖，我方和原、被告约定时间到银行办理相关手续，但被告没有到场，合同无法正常履行。
原审法院查明的事实
原审法院审理查明：2016年2月17日，原告钟娟娟和被告刘小燕签署《二手房买卖合同》，合同约定：被告将位于惠州市××城区××水岸城花园××单元××房卖给原告，转让成交价人民币83万元(不含税费)，合同生效之日买方须向卖方支付定金人民币5万元，买方须于2017年2月16日前（含当日）将除定金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中；买方须于2017年2月16日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。一方未按照合同约定的期限履行义务，另一方有权要求对方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。此外合同备注，合同标的物业是卖方离异后出售的，卖方须无条件配合买方办理相关手续，否则视卖方违约。合同签订当日，原告钟娟娟向被告刘小燕支付购房定金人民币5万元，被告向原告出具购房定金收据一份。
另查一，合同所涉房产惠州市××城区××水岸城花园××单元××房系被告刘小燕单独所有，于2016年6月27日取得房屋所有权（房产证号：粤房地权证惠州字第××号）。
另查二，经原告申请并提供担保，本院于2016年11月28日作出（2016）粤1302财保1079号民事裁定书，裁定：查封登记在被申请人刘小燕名下位于惠州市××城区××水岸城花园××单元××房（房产证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积：130.41平方米）（查封期限为三年），查封价值以人民币20万元为限。
以上事实有当事人主体身份信息、《二手房买卖合同》、《收据》、转账记录、《惠州市房屋权属档案信息查询结果》、《民事裁定书》及庭审笔录为据，可以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，合法有效的合同关系应当受到法律保护。本案中，原、被告双方签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的义务。本案合同履行过程中是否存在根本违约行为是双方争议所在。首先，对于履行交付首期款的方式，双方在买卖合同第四条中约定可将首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，条款的目的在于对资金设立监管，保障资金安全，促成交易达成，买卖双方可以选择有利于实现合同目的的方式履行而非必须将资金存入房产局指定的资金监管账号，对履行交付首期款方式选择的分歧并不构成违约，被告刘小燕也未提供证据证明双方有约定将购房首期款汇至惠州市不动产登记中心指定监管账号，法律也无此强制性规定。因此，原告钟娟娟未按被告刘小燕主张的将购房首期款汇至惠州市不动产登记中心指定监管账号“交易结算资金专用账号”进行资金代管的行为，不构成根本违约。其次，原被告双方签订合同的目的在于促成房屋买卖，原告交付购房款获得房屋所有权，被告转移房屋所有权获得购房款。相应地，被告应当履行协助原告办理银行贷款手续的义务，原告也应履行协助被告办理过户登记手续的义务。协助合同相对方履行义务的行为属于双方的合同之债，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，合同当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。因此，原告要求被告配合履行办理房屋过户手续和贷款手续的诉讼请求，本院予以支持。本案中没有证据证明双方存在丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，也不存在一方当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的行为，因此，原告请求被告继续履行《二手房买卖合同》的请求，本院予以支持。反诉原告请求解除反诉原告、反诉被告、第三人签订的《二手房买卖合同》及要求被反诉人支付违约金的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，第一百一十条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘小燕在本判决生效之日起继续履行2016年2月17日与原告（反诉被告）钟娟娟签订的《二手房买卖合同》并于三十日内协助原告（反诉被告）钟娟娟办理房屋过户手续及银行贷款手续；
二、驳回反诉原告（被告）刘小燕的诉讼请求。
本案本诉受理费6050元（原告已预交）、反诉费1810元（反诉原告已预交）、保全费1520元，由被告（反诉原告）刘小燕承担。
当事人二审的意见
上诉人刘小燕不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判解除上诉人、被上诉人、第三人于2016年2月17日签订的《二手房买卖合同》;2、判令被上诉人向上诉人支付合同违约金人民币166000元;3、本案诉讼费用由被上诉人承担。
主要事实和理由：
一审判决认定事实错误，适用法律错误9判决内容严重违反当事人的合同的约定并且严重损害上诉人的合法财产，依法应当撤销。
一、当事人三方签订的《二手房买卖合同》第四条明确约定:被上诉人“支付定金后，必须于2017年2月16日前将购房苜期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中”而不是一审判决认定的，买方只要有钱放在自己的私人银行账户就算完成资金监管义务。
二、由于被上诉人在履行合同过程中出尔反尔，一直办不到银行贷款承诺函，也不肯支付一分钱购房款和按照合同约定办理资金监管，且还在合同正常的履行期间内，无故查封了交易房产，导致交易双方出现争执后，无法继续履行合同。上诉人根据惠州市房产局的交易指引，要求被上诉人到房产交易中心依法办理资金监管手续和二手房交易手续，完全依照法律规定办事，―审判决罔顾银行不能做本案资金监管业务的事实，片面认定上诉人要求被上诉人将购房首期款存入惠州市房产交易中心法定的监管账号监管不合法，反而认为上诉人不将购房首期款存入监管账号，仅需要证明自己私人账户中有相关款项即视为已完成合同义务，是没有任何法律依据的违法裁判。
三、当事入三方签订的《二手房买卖合同》第四条明文约定:被上诉人“支付定金后，必须于2017年2月16日前将购房首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中”在本案中被上诉人至今未履行上述合同义务。合同各方在房产局的录音证据清楚记录着，被上诉人多次明确表态相关款项她还要拿出来使用，所谓资金监管只是过下账而已，坚决不会将这些资金用于监管或支付给上诉人。因此上诉人在被上诉人既不支付购房款，又办不到银行按揭，还查封了交易房产的情况下，根据《二手房买卖合同》第十条“买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同。并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方己支付的定金”的约定，在合同约定的解除条件成就之后依法提出反诉，要求解除合同，判决被上诉人承担违约责任符合合同约定和法律规定，依法应当支持;一审判决违反交易双方关于合同解除条件的约定和《合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同9自条件成就时失效。”的明文规定，违法认定卖方虽然没有按照合同约定，办理首期购房款资金监管手续，和未办出银行贷款承诺函等贷款手续，但是也不构成根本违约，判决上诉人不得要求解除合同，严重违背当事人三方签订的《二手房买卖合同》的约定和《合同法》关于附条件解除合同的法律规定，依法应当撤销。
四、一审判决违背最起码的买东西要付钱的基本交易法则，在买方未支付一分钱购房款并且事实上根本办理不了银行按揭履行付款义务的情况下，直接判决卖方将自己的合法房产无条件过户给买方，无异于白抢，明显偏袒被上诉人，并且严重侵害上诉人的合法财产权，不撤销改正天理难容。
为维护自身的合法权益，上诉人特提出上诉，恳请上级人民法院依法公正处理。
被上诉人钟娟娟答辩称:本案一审判决符合法律规定。双方争议的焦点问题是首期款交付时是否应该交到银行还是房管部门监管。我方认为交到银行便于银行审查，贷款发放后一并支付也较为方便。在合同约定期间到来之前，我方多次约对方及世荣公司一并到银行缴款，对方当时并未反对。但是我方与世荣公司在银行等了两天，对方就是不去银行，原因是因为房价上涨了不愿意将房子卖给我方。请求二审维持一审正确的判决。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院除查明一审查明的事实外，还查明：在本案一审中，刘小燕提交了一套其在房管部门所取得的二手房交易流程资料，其中有一份以惠州市房地产中介管理协会发布的《告示》，内容主要为：因惠州市房管局为规范二手房交易资金监管，于2007年4月9日批复同意由该协会开展二手房交易结算资金监管业务。刘小燕据此认为，应当将本案合同项下的交易资金在惠州市房产中介管理协会指定的账户进行监管，并提交了在2017年2月13日下午在惠州市房产交易登记所与钟娟娟及其家人谈话的录音，内容为：刘小燕提出应当将交易资金交到房管局指定的资金监管账号，如果钟娟娟不同意就“这件事没法进行了”；钟娟娟及丈夫、中介人员未表态。
本案一审中，钟娟娟提交其与刘小燕之间自2016年9月27日至2017年2月16日之间的多次微信聊天记录，内容为双方就资金监管问题进行交流，其中在2017年2月10日、11日、13日、14日、15日，有钟娟娟告知刘小燕其已经刚准备首期款、已经将资金20万元存入光大银行、要求刘小燕一并办理资金监管手续，以及刘小燕回复钟娟娟回复资金将必须在房管局的专用账号、申请银行贷款必须取得房管局相关文件、钟娟娟拒绝办理等内容。
本案在二审中，经本院提议调解未果。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。根据本案一审宣判后的上诉意见与答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：涉案房屋交易的资金监管应当如何进行、双方当事人是否存在违约问题。
根据三方签署的《二手房买卖合同》第四条第（2）项第A款约定，“买方须于2017年2月16日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款人民币（以银行评估为准）元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中”。这一约定由多处不确定性需要在合同的实际履行中由当事人协商或者第三方介入才能解决。一是应当存入监管账户的资金数额，还需要银行评估才能确定。而银行启动评估程序的前提条件是，买卖双方向其提交申请办理按揭贷款的资料且资料齐备符合银行的放贷要求。二是买卖双方何时能够备齐向银行申请按揭贷款所需的资料，也不能确保在2017年2月16日前完成；不能完成的，也不能简单认定是出卖人或者买受人的责任。三是银行启动评估程序后，能否在2017年2月16日前给出一个明确的金额也不是买卖双方或者中介机构能够保证的。四是关于监管机构的选择上，并没有明确选定监管单位，并最终导致在是应当由房管部门监管下的中介协会还是由买受人钟娟娟选定的光大银行这一关键点上，买卖双方争执不下。在本案纠纷中，双方能够确认的是，应当到监管账户存入首期款这一事实。但是存入多少、存到哪一个账户，在《二手房买卖合同》中没有明确的情形下，都还有待于双方的进一步确认。作为反诉原告的刘小燕并未举证银行已经出具了评估结果并据此确定了应当存入监管账户的首期款金额，即钟娟娟应当存入监管账户的首期款是多少金额这一前提条件尚未得到双方的确认。
在本案诉讼中，刘小燕以钟娟娟未按照其要求到房产局监管的账号进行资金监管而对方违约的理由，主要依据是其一审中提交的以惠州市房地产中介管理协会发布的《告示》。本院认为该《公示》是以中介管理协会的名义发布，并非有权部门颁发的有强制执行力的行政法规或者地方法规。因此，作为二手房交易的当事人之一的钟娟娟，有自主选择是否接受按照《告示》指引进行资金监管的权利。刘小燕在事先未与钟娟娟达成一致应当在房管局指定监管账户进行资金监管的情形下，而单方要求必须按照其要求到房管局指定账户进行资金监管的，一方面缺乏合同的约定，一方面也没有法律法规的强制性规定。此外，也并无任何证据证明在钟娟娟所要求的在银行进行资金监管不足以保障刘小燕作为买受人的合法权利。因此，一审法院认为钟娟娟的行为不属于根本违约并无不当，本院予以支持。
关于刘小燕上诉的一审判决违背公平交易基本原则的问题，是对一审判决主文理解错误。一审并非“无条件过户给买方”，其裁判结果是限令刘小燕与钟娟娟继续履行《二手房买卖合同》，在刘小燕按约履行合同义务的情况下其当然有按约要求对方支付房款的权利，一审法院并未免除钟娟娟的付款义务，只是在刘小燕未提出关于按约付款的请求情形下而未对相应事项作出裁判而已。
综上所述，上诉人刘小燕的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币3620元，由上诉人刘小燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 寇 倩
审 判 员 黄宇乐
二〇一七年十一月二十日
法官助理 赵 铎
书 记 员 彭科梅
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。