北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终1680号
上诉人（原审原告）北京裕发弘瑞物业管理有限公司，住所地北京市平谷区东高村镇门楼庄村北街1号。
法定代表人田志波，总经理。
委托代理人林鹤，北京市亿达律师事务所律师。
委托代理人张琛，北京市亿达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）包德祥，男，1961年3月23日出生。
委托代理人包鑫（包德祥之女），1988年1月10日出生。
上诉人北京裕发弘瑞物业管理有限公司（以下简称裕发物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第10796号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
裕发物业公司在原审法院诉称：包德祥系北京市昌平区佳运园小区X号楼X单元X号房屋的业主，房屋建筑面积78.56平方米。2001年12月26日，我公司与包德祥签订《物业委托管理合同》（以下称“合同”）。合同第二条约定我公司为包德祥提供房屋建筑公用部位的维修、养护、运行和管理等物业管理服务。第六条约定了物业管理服务的质量、管理目标。第四条约定包德祥应按规定交纳物业管理费、供暖费及由物业部代收代缴的水、电、燃气费。合同第七条第1款约定我公司有权按照政府有关规定的收费标准向包德祥收取物业管理费用，包德祥应当主动按时交纳。本条第3款约定包德祥应于每年的9月1日至10月30日交纳下一年度的物业管理费及本年度的供暖费。同时，本条第2款约定，甲方无故拖欠物业管理费、供暖费和水、电、燃气费一个月以上的，拖欠款按每日0.3%加收滞纳金，拖欠供暖费按每日1%加收滞纳金。此外，合同第九条约定本合同有效期为2年。合同到期后，包德祥拒不与我公司续签合同。但我公司按照合同约定的标准继续提供物业服务，包德祥继续享受我公司提供的物业服务。双方之间形成无固定期限的物业服务合同，双方均应按原合同的约定继续享有权利并承担义务。甲方根据相关标准制定了《佳运园物业管理服务收费明细》，乙方应每年向甲方支付物业管理费用人民币902.64元。《合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，另据《物业管理条例》第四十二条的规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。我公司始终依照约定履行提供物业管理服务的义务，但包德祥至今未履行缴纳物业管理费的义务。虽经我公司多次催促，包德祥仍拒绝履行。根据《合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。因此，包德祥拒不支付物业管理费的行为已构成违约，我公司有权要求包德祥承担继续履行、赔偿损失等违约责任，即我公司有权要求包德祥支付2010年1月1日至2015年12月31日的物业管理服务费4513.2元，同时按照应交费用的0.3%按日支付滞纳金至包德祥实际给付之日止（暂计至2015年6月11日为1865.75元）。现我公司为维护自身合法权益，特提起诉讼，要求判令：1、包德祥向我公司一次性支付2010年1月1日至2015年12月31日期间应缴纳的物业费共计4513.2元；2、包德祥向我公司支付2014年、2015年滞纳金1865.75元（暂计至2015年6月11日，计算至包德祥实际给付之日止）；3、全部诉讼费用由包德祥承担。
包德祥在原审法院辩称：对裕发物业公司主张的物业费计算方法没有意见，但是对裕发物业公司主张的滞纳金不同意。裕发物业公司没有按约定履行合同在先。答辩人所居住的小区楼体外观破损、脱落严重；小区内垃圾没有及时清理，建筑垃圾也是随处可见，小区地面杂草丛生，致使小区蚊蝇多，气味难闻。答辩人所在的5单元楼道墙体上粘贴有许多纸质小广告和喷漆广告，被答辩人长期不派人清理，楼道中各种电线随处穿插，凌乱不堪。小区中的地面、砖面残破不堪，凹凸不平，老人小孩非常容易摔倒，雨天路面积水，冬天积雪非常危险，而被答辩人长期不作为，无人问津。路口处的减速带现已不具备减速带的功能，成了摆设。小区的防护栏有破损、倒塌、倾斜的现象，只用几块木板零散堆积在那儿，明显不能起到保护的作用。答辩人所在1号楼区域内没有路灯，两处灯管全部不亮，天黑后1号楼区域内漆黑一片。公共绿地杂草丛生，还伴有生活垃圾，并可以看出已经长时间无人清理养护。小区中随处可见车辆停放在公共区域中而非专门的停车位中。小区的保安除收取停车费用并没有履行其它职责，且小区保安没有统一的着装，从未进行过巡逻。几年前小区出口安装了安全门，只有小区业主持卡才能进入，在物业的要求下业主办了门禁卡，然而门禁并没有执行多长时间，安全门就成了摆设，现今小区大门人员进出没有登记，社会人员随意进出。1号楼区域的摄像头长期处于“低头”状态，致使小区业主长期处于不安全状态。作为双务合同的物业委托管理合同，答辩人不是只有交纳物业费的义务，还有享受物业服务的权利。不谈优质服务，起码合同中规定的服务，答辩人都没有享受到；物业也不是只有收费的权利，同时也有按合同履行服务的义务。合同到期后，被答辩人从未找到过答辩人协商相关合同续签的事宜，而不是答辩人拒不与被答辩人续签合同。另外，根据一中院的判决书，法院已认定2014年3月26日为前期物业服务合同权利义务终止的时间。因此，被答辩人要求答辩人交纳2014年3月26日至2015年12月31日的物业费以及2014年、2015年的滞纳金均无法律依据，请求法院驳回裕发物业公司的诉讼请求。
原审法院审理查明：包德祥系北京市昌平区佳运园小区X号楼X单元X号的业主，房屋建筑面积78.56米。2001年12月25日，包德祥（甲方）与裕发物业公司（乙方）签订《物业委托管理合同》约定：委托管理事项：1、房屋建筑共用部位的维修、养护、运行和管理，2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，4、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业岗点、文化体育娱乐场所等，5、小区公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的卫生清洁、垃圾收集、清运等，6、公共绿地、花木、建筑园林小品等的养护与管理，7、小区交通秩序与车辆停放秩序的管理，8、维护小区公共秩序，协助地方公安机关及消防机关的工作，9、管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料，10、组织开展社区文化娱乐活动，11、负责向产权人和物业使用人收取各项物业管理费。物业管理费用收缴：1、乙方将按政府有关规定的收费标准，依法按时向甲方收取，甲方应主动按时交纳；2、甲方无故拖欠物业管理费、供暖费和水、电、燃气费一个月以上的，拖欠款按每日0.3%加收滞纳金，拖欠供暖费按每日1%加收滞纳金；3、自每年的9月1日至10月30日收取下一年度的物业管理费及本年度的供暖费。本合同有效期为三年，合同委托期限自2001年12月25日起至2004年12月25日。合同签订后，裕发物业公司为包德祥提供物业服务，包德祥支付了2010年1月1日之前的物业费。庭审中，裕发物业公司提交《佳运园物业收费明细》，证明包德祥每年应交物业费752.23元，包德祥对物业费计算标准无异议。
另查，针对北京市昌平区天通苑南佳运园小区业主委员会起诉裕发物业公司及北京裕发房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，法院作出的（2014）昌民初字第6431号民事判决书，确认物业服务合同终止时间为2014年3月26日，判决该案双方当事人于该判决生效之日起15日内就佳运园小区物业共用部分进行查验交接。该案经上诉后，北京市第一中级人民法院于2015年8月26日作出（2015）一中民终字第05047号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。裕发物业公司于2015年9月初开始与佳运园小区业主委员会办理交接。
原审法院认定上述事实的证据有：物业委托管理合同、佳运园小区收费明细、照片、发票、（2015）一中民终字第05047
号民事判决书及当事人陈述等。
原审法院判决认为：裕发物业公司与包德祥签订的《物业委托管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。裕发物业公司提供了物业管理服务，包德祥应当支付相应的物业服务费用。包德祥提供的证据可以证明裕发物业公司在小区内的管理方式以及物业服务存在一定的瑕疵，但不能证明裕发物业公司在2010年1月1日至2014年3月26日期间的物业管理服务过程中存在重大违约行为导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于包德祥拒绝交纳物业费的辩解意见，法院不予采信，包德祥应按合同约定的752.23元／年的标准支付此期间的物业费。双方物业服务合同经（2015）一中民终字第05047号生效民事判决书判决于2014年3月26日终止，考虑到裕发物业公司此后仍实际提供了物业服务，结合裕发物业公司后期服务的质量和物业费收费标准，法院酌情确定包德祥按合同约定物业费标准的60%向裕发物业公司交纳2014年3月27日至2015年8月31日期间的物业费。鉴于包德祥系因对裕发物业公司的服务质量不满意从而未交纳物业费，其主观并无违反约定的故意，故裕发物业公司要求包德祥支付滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、包德祥给付北京裕发弘瑞物业管理有限公司二〇一〇年一月一日至二〇一五年八月三十一日期间的物业费三千八百三十元八角一分，于判决生效后十日内履行。二、驳回北京裕发弘瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。
裕发物业公司不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：请求撤销原审法院判决，依法改判支持我公司在原审中的全部诉讼请求。上诉理由是：原审法院酌情按照60%的标准计算2014年3月27日至2015年8月31日期间的物业费没有事实和法律依据。包德祥没有证据证明我公司在2014年3月26日之后降低了服务标准，包德祥应承担举证不能的法律后果。原审法院对滞纳金不予支持没有事实和法律依据。
包德祥答辩称：不同意向裕发物业公司交纳2013后以后的物业费，不同意裕发物业公司的上诉请求和理由。
本院经审理查明：原审法院判决认定的证据真实有效，据此认定的事实无误，本院予以确认。
以上事实还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：裕发物业公司作为佳运园小区物业管理单位，收取相应的物业管理费于法有据，但前提是，其必须提供质价相符的物业服务内容。根据已经生效的法院判决，佳运园小区业委会与裕发物业公司就小区物业管理服务存在持续纠纷，最终判决认定，物业服务合同于2014年3月26日终止并撤出小区。本案诉讼中，包德祥对裕发物业公司服务质量存在异议，认为差距较大并提供了照片予以佐证。鉴于以上事实，本院认为，对裕发物业公司是否提供质价相符的物业服务事实的认定应从证据以及小区物业纠纷的状况以符合常理的方法综合判断。根据包德祥提供照片显示，佳运园小区在环境卫生、公共设施设备维护、小区综合秩序管理等各个方面均存在缺陷，因此应该减免部分的物业费用。原审法院仅对2014年3月27日至2015年8月31日期间的费用按照60%的比例予以支持，即考虑到了裕发物业公司与佳运园小区业委会之间的诉讼状态，也考虑到裕发物业公司履行物业服务的事实，较为公平，本院予以维持。关于滞纳金的问题，由于裕发物业公司履行服务存在瑕疵，业主并无拒绝交纳物业费的主观恶意，故裕发物业公司要求支付滞纳金的上诉意见，本院亦不予考虑。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费五十元，由北京裕发弘瑞物业管理有限公司负担二十元（已交纳），由包德祥负担三十元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五十元，由北京裕发弘瑞物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈立新
审 判 员 汤 平
代理审判员 王玲芳
二〇一六年三月三十日
法官 助理 李 程
书 记 员 苏 杭