山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终4066号
上诉人(原审被告)：原超。
委托诉讼代理人：管雯，山东太康律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宁岩。
委托诉讼代理人：李晶瞳，山东海达律师事务所律师。
上诉人原超因房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第11144号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人原超的委托诉讼代理人管雯，被上诉人宁岩及委托诉讼代理人李晶瞳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人原超上诉称：一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法撤销原审判决第二、三项的判决内容，驳回被上诉人的全部诉讼请求。其主要上诉理由是：1、根据双方租赁合同约定，该租赁合同并非上诉人擅自解除，且被上诉人已构成违约，因此上诉人无需退还被上诉人的剩余房租及押金。2、导致上诉人与被上诉人租赁合同无法继续履行的根本原因是被上诉人经多次催告后没有按时交纳2015年9月7日至2016年9月6日的房租，系被上诉人违约在先，上诉人不存在违约，不应支付违约金。一审认定系上诉人违约错误。3、上诉人与被上诉人合同中约定的违约金数额过高，一审未向上诉人释明是否违约金过高，且被上诉人也未提交证据证明其实际损失，仅以合同约定作为判决依据错误。
被上诉人宁岩答辩称：1、产权人解除租赁合同是因为上诉人未在2015年7月1日之前缴纳租金，依照上诉人与被上诉人的转租合同，租金的付款时限是2015年8月1日之前，2015年7月底被上诉人接到产权人的通知，因上诉人未在7月1日前缴纳租金解除了与其的租赁合同，因此被上诉人行使不安抗辩权，未在8月1日前缴纳租金符合法律规定。且上诉人已于8月23日搬离租赁房屋，涉案租赁合同未能得到完全履行是因上诉人的过错引起。因此，原审认定事实清楚。2、关于违约金，上诉人在一审中从未主张违约金约定数额过高，而且在一审中有律师代理，无需法院向其释明。依照法律规定，法院也没有义务向上诉人律师释明是否违约金约定过高，因此应当视为上诉人对违约金数额的认可。上诉人在二审中提出新主张，剥夺了被上诉人就生效判决进行上诉的权利，因此原审判决正确，而且依照司法解释的规定，违约金未超过实际损失的30%不属于过高。本案中因上诉人过错导致合同被解除，剩余一年半租赁期限无法得到履行，给被上诉人造成的损失远超过5万元。被上诉人重新选址签订新的租赁合同，变更工商手续及卫生许可证等证照，搬家装修重新经营面馆，需要的时间大概半年到一年左右，在此期间停业损失远超过涉案合同的5万元。被上诉人支付的6万元转让款，上诉人在一审中称该转让款包含装修费用，但被上诉人实际使用房屋期间仅为一年，剩余一年半并未使用，应当扣除房屋装修损失。被上诉人支付面馆的加盟费用也无法在剩余期限内经营，上述损失合计远超过3.8万元，因此原审判决正确、适用法律正确。
宁岩向一审法院起诉请求依法判令：1、解除宁岩、原超签订的《房屋租赁合同》；2、原超返还宁岩转让费6万元、押金5千元、剩余房租3452元、违约金5万元、装修费损失2万元；3、本案诉讼费用由原超承担。
一审法院认定的事实：2014年9月5日，宁岩、原超签订《房屋租赁合同》一份，约定：宁岩租赁青岛市市南区徐州路85号甲-4号房屋，建筑面积70平方米；房屋租赁期自2014年9月7日起至2017年3月19日止；双方约定，第一年（自2014年9月7日至2015年9月6日）租金为90000元；第二年（2015年9月7日至2016年9月6日）租金为94500元；宁岩应于2014年9月5日之前向原超支付第一年租金，并一次性支付原超转让费60000元，租金为年付，以后每年租金交纳期限为8月1日前（需提前一个月支付），逾期支付的，逾期一日，则宁岩需按日租金的三倍支付滞纳金；原超交付该房屋时，宁岩应向原超支付房屋租赁押金5000元；原超保证产权人同意将该房屋出租给宁岩使用，出租的房屋没有权属纠纷；原超交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的，或者在租赁期间房屋发生权属纠纷导致合同无法继续履行的，原超承担违约和赔偿责任，一方有权书面通知另一方解除本合同，违反本合同的一方，应向另一方支付5万元违约金；租赁期间，非本合同规定的情况原超擅自解除本合同，应退还宁岩剩余房款、押金及转让金;宁岩擅自解除本合同，原超收取宁岩的房租，押金及转让费不予退还给宁岩；提前收回该房屋或提前退租的，应提前90日书面通知对方，未提前书面通知对方的，违约方给守约方违约金50000元；宁岩未征得原超书面同意或者超出原超书面同意的范围和要求装修房屋或者增加附属设施的，原超可以要求宁岩恢复房屋原状。
2014年9月5日，原超向宁岩开具收条一份：今收到宁岩租金90000元，徐州路85号，2014年9月5日至2015年9月4日；2014年9月13日，宁岩向原超转账60000元转让费；2014年9月30日，原超向宁岩开具收条一份，内容为：今收到宁岩徐州路85号租房押金5000元，2014年9月30日将押金打入交通银行水清沟支行原超的账号，房租到期后将5000元退回。宁岩称，转让费60000元包括涉案房屋原有的空调、保险柜、桌椅。原超称，转让费包括涉案房屋的装修和设备。
2015年8月14日，青岛迷你岛便利有限公司（以下简称迷你岛公司）向宁岩发送通知函一份，内容为：宁岩先生，您经营的位于青岛市市南区徐州路85号甲-4号房屋的面馆，系我公司承租房屋产权人的房屋，我公司于2012年8月3日将房屋部分转租给原超，原超在未经我公司同意的情况下，擅自转租给您经营至今；另原超应于每年7月1日前支付给我公司房租，未能按时履约。以上两项内容构成严重违约，根据合同规定，我方已于2015年8月11日向原超寄发《解除房屋租赁合同通知书》，并于2015年8月24日收回房屋，现通知您于2015年8月24日前结清水电费等一切经营过程中产生的费用后搬离，如不搬离，店内一切设备、物品视为放弃，特此通知。
宁岩提交青岛鑫和嘉禾装饰工程有限公司出具的收款收据三份、2014年9月24日宁岩转账5000元给装修公司经理薛俊涛的汇款凭证一份、2014年9月24日装修公司经理薛俊涛确认收到装修款的短信一份，证明宁岩接收租赁房屋后进行装修，于2014年10月份装修完毕，共花费装修费20000元。原超质证称，对证据的真实性无法确认，该装修费用系收据且无正规发票，无法证明收款人与青岛鑫和嘉禾装饰工程有限公司的关系。
宁岩提交涉案房屋装修和使用的照片五张，证明涉案房屋装修后用于经营牛福记手工面馆的事实。原超质证称，对证据的真实性无异议，但合同约定宁岩在装修前应征得原超的同意，否则原超有权要求房屋恢复原状，由此造成的损失由宁岩自行承担。
宁岩提交营业额清单一宗，证明宁岩经营的面馆营业额情况，每天营业额约2300元。原超质证称，对证据的真实性无法确认，无法证明宁岩经营的营业额，且营业额并非实际利润。
原超提交照片一宗及涉案房屋产权人王福君同意转租声明一份，证明涉案房屋系迷你岛公司向王福君承租的房屋一部分，王福君同意涉案房屋转租给原超；涉案房屋转让给宁岩时，已经装修完毕，设施设备齐全，宁岩完全可以直接在其中进行经营。宁岩质证称，照片上的门头系日式牛肉饭，宁岩经营的是牛福记牛肉面馆，两者的经营方式及装修风格完全不同；声明系复印件不予质证，且不能证明王福君系实际产权人并同意将房屋转让。原审向原超邮寄送达的发诉材料，宁岩花费邮寄费60元。
宁岩称，双方签订房屋租赁合同时，宁岩知晓涉案房屋系转租，但并不知道原超无权转租；通知函是迷你岛公司现场送达给宁岩，后宁岩给原超打电话，但一直联系不到原超，宁岩于8月23日搬离涉案房屋，并将屋内物品一并搬离，房屋交付给迷你岛公司；租赁合同约定宁岩应于每年的8月1日缴纳房租，但在2015年7月底，迷你岛公司派人到宁岩处告知原超违约，迷你岛公司将有权解除合同，因此，宁岩不敢向原超缴纳租金；2015年7月份，原超就让宁岩缴纳房租，但按照合同约定应每年8月份缴纳房租，宁岩因此拒绝；宁岩对涉案房屋进行装修及经营，因原超的违约行为导致宁岩的租赁目的不能实现。
原超称，宁岩违约在先，按照合同约定，每年8月分缴纳房租，因宁岩未缴纳房租导致无法履行合同，原超有权收取并对已交纳的费用不予退还。合同明确约定应征得原超同意才可进行装修，所以宁岩的装修费用原超不予承担。宁岩将涉案房屋承租后已经实际使用原超原有的厨房设备等，且搬离涉案房屋时已将设备搬离，现要求原超退还转让费，无事实和法律依据；产权人出具同意转租声明，同意将该部分转租，因此房屋没有权属纠纷；通知函系2015年8月14日出具，已超过宁岩应缴纳房租的期限7日，系宁岩违约在先，合同无法继续履行系宁岩的违约行为所致；原超与迷你岛公司于2015年8月24日解除的房屋租赁合同。
宁岩明确剩余房租3452元，系2015年8月24日至9月6日期间的房租，以年租金9万元计算（9万元/365天*14天）。
原审认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定行使权力、履行义务。本案中，宁岩与原超之间存在房屋租赁合同法律关系，原超与迷你岛公司之间存在房屋租赁合同法律关系，原超在从迷你岛公司处承租涉案房屋后，转租给宁岩。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，从迷你岛公司发送给宁岩的通知函内容来看，迷你岛公司知道涉案房屋存在转租行为，且未在法定期限内提出异议，因此，宁岩、原超之间的《房屋租赁合同》系有效的。
承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。合同签订后，宁岩对涉案房屋进行装修并经营牛福记面馆，依据合同约定，宁岩的装修应经过原超的书面同意，但宁岩未提交证据证明，因此，宁岩要求原超赔偿装修损失2万元的请求，原审不予支持。
宁岩要求原超返还宁岩转让费6万元的请求，原审认为，宁岩自认转让费是指涉案房屋的空调、保险柜、桌椅物品的费用，宁岩于2015年8月23日搬离涉案房屋时，已经将上述物品均搬离并将房屋腾空，宁岩仍继续占有使用上述物品，因此，宁岩要求原超返还转让费的请求，原审不予支持。
宁岩于2015年8月23日搬离涉案房屋，系由于迷你岛公司通知宁岩原超未按时交纳涉案房屋的房租且将涉案房屋转租所致，而原超理应履行及时向迷你岛公司支付租金及确保其向宁岩转租涉案房屋的行为获得迷你岛公司认可的合同义务，但原超怠于履行合同义务，致使房屋租赁合同无法继续履行，宁岩无奈搬离涉案房屋，双方之间的房屋租赁合同于2015年8月23日解除，原超应向宁岩承担违约责任，依据合同约定，原超应向宁岩支付违约金5万元。
宁岩于2015年8月23日搬离涉案房屋，而第一年租期至2015年9月6日，因此，原超应向宁岩返还2015年8月24日至9月6日期间的剩余租金3452元。
宁岩、原超之间的房屋租赁合同已经终止，原超应将宁岩支付的押金5000元返还宁岩。
当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。本案中，依据合同约定，宁岩应于每年8月1日缴纳下一年度租金，但宁岩在获知原超承租的涉案房屋即将被收回的情况下，原超亦未提供相应担保，宁岩因此中止合同履行，暂停支付下一年度租金，符合常理及法律规定。原超称宁岩存在违约行为的答辩意见，原审不予采信。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、宁岩、原超签订的《房屋租赁合同》于2015年8月23日解除；二、原超于判决生效之日起十日内返还宁岩房租3452元、押金5000元；三、原超于判决生效之日起十日内给付宁岩违约金5万元；四、驳回宁岩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2969元，邮寄送达费60元，由宁岩负担1716元，原超负担1313元。因原超负担部分，宁岩已经预交，原超于判决生效之日起十日内给付宁岩。
本院二审期间，当事人未提交新证据。
经审理查明，本院查明的事实与一审一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》明确约定，上诉人保证产权人同意将该房屋出租给被上诉人使用，出租的房屋没有权属纠纷。因出租人原超交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的，或者在租赁期间房屋发生权属纠纷导致合同无法继续履行的，原超承担违约和赔偿责任，一方有权书面通知另一方解除本合同，违反本合同的一方，应向另一方支付5万元违约金。本案合同履行过程中，青岛迷你岛便利有限公司以上诉人未按期支付房租及擅自转租为由，通知被上诉人搬离房屋，造成上诉人与被上诉人的租赁合同无法继续履行，被上诉人的合同目的无法实现，故上诉人依法应向被上诉人承担违约责任。原审认定双方合同解除，并判令上诉人向被上诉人承担违约金5万元，符合合同约定及法律规定，本院予以维持。上诉人主张其不存在违约行为，不应支付违约金，理由不成立，本院不予支持。
关于上诉人主张的系被上诉人迟延交付下一年度租金构成违约的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。上诉人与青岛迷你岛便利有限公司因交付租金等问题产生纠纷，致使上诉人与被上诉人的房屋租赁合同无法正常履行，被上诉人暂停支付下一年度房租，属合理抗辩。上诉人以此主张系被上诉人违约造成合同解除，理由不成立，本院不予采信。原审对此认定正确，本院予以维持。
综上，上诉人原超的上诉请求不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1261元，由上诉人原超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 娜
代理审判员 迟金铜
代理审判员 齐 新
二〇一六年九月二十一日
书 记 员 王 晶
书 记 员 吴苗苗