广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深龙法横民初字第968号
原告彭容，女，汉族，＊＊年＊月＊＊日生，户籍地址湖南省常德市＊组，身份证号：＊＊.
委托代理人黄毅，广东＊＊律师事务所律师。
被告李梅燕，女，汉族，＊年＊月＊日出生，户籍地址广东省化州市＊号，身份证号码＊。
被告梁明章，男，汉族，＊年＊月＊日出生，户籍地址广东省信宜市＊，身份证号码：＊＊。
原告彭容诉被告李梅燕、梁明章房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员喻潇潇适用简易程序，于2013年10月30日、11月1日公开开庭审理，原告委托代理人黄毅、被告梁明章到庭参加诉讼，被告李梅燕经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，被告李梅燕、梁明章等人是深圳市龙岗区横岗天汇美商城（以下简称商城）的股东，由被告李梅燕出面登记注册为个体经营，一起共同实际经营，商城于2012年5月开始装修，8月开始招商，于2013年1月1日正式开业，并于2013年8月6日被被告私自注销，注销前没有清算。商城在招商时对原告承诺：1、有大量的总体广告宣传活动，包括传单、电视、报纸、路牌、横幅等方式，并且还在合同中约定原告每季度交300元广告费给商城。2、有专车接送顾客来商城消费。3、一楼已经租给品牌大超市新一佳，到时会带动大量的客流到二楼消费（有关工作人员还告知已经交了部分押金，在准备要签订合同中）。4、商铺已经基本租完，仅剩下少量商铺热租中。5、交一年租金可使用二年铺位，租一年免一年。6、商城和石岩汇美、龙华汇美是连锁商城，实力雄厚。7、口头承诺一、二楼在2013年1月1日全部同时开业，还特别告知商户，商城是要经营中高档服装，装修不可太过简单。正是因为看中被告提供的条件和商城的实力，原告同商场很快地签订了《铺位租赁合同》，租下了二层的B039号铺位，出资15000元进行了装修，并按合同约定一次性交清了一年的铺位租金31838元，押金5000元，并花费20000元进货，同时交了1月份管理费625元。但原告开业营业后，商城在客流方面的承诺根本没有兑现，原告一直没有见到商城所作的传单、电视、报纸等媒体宣传，没有路牌、横幅，也没有专车接送顾客来消费，一楼没有任何品牌大超市进驻，并且一楼基本上都是空的，让人误解此商城是空的，没有开业营业，因而很少人会到二楼，导致原告订合约时估算的客流量与现实存在巨大差异。并且商城和石岩汇美、龙华汇美不是连锁商城。同时被告提供的商城购物环境，不但没有达到招商时所称的高雅时尚氛围，反而连一般商场最基本的条件也没有达到：1、商城与后面家禽菜市场没有有效隔离，使商城终日弥漫着各种奇臭难闻的气味，很多顾客都不愿意进来。2、二楼基本上是密封状态，空气不流通，虽然有换气设备，但是运行时间很短，时常让人感到胸闷憋气，进入3-4月份就感到又闷又热，但商城空调基本不开；3、商场有两个出入口各配一部电梯，平时只有一个出入口的电梯在运行。被告这些过错行为，严重危害原告的正常经营，原告多次要求被告改正，但被告置之不理，被告在5月初就撤掉全部的招商人员，停止了招商，撤掉三分之二的保安人员，安排剩下少数的工作人员全部在家放假。有关管理费事宜，因原告交了管理费，没有享受到应有的服务，曾经有与被告协商过，要求被告写下保证书，保证以后交了管理费可以享受到应有的服务，结果被被告拒绝了。更为恶劣的是被告在6月份就停止整个商场供电，造成根本无法经营的局面，并且在2013年8月份，未经协商和清算，就注销了商城的营业执照。经初步了解，商城所在的涉案房产是上世纪90年代中期由深圳市横岗投资股份有限公司（以下简称股份公司）所建，办理了房产证，是该房产的所有人，之后股份公司将部分房产转让给他人，目前由于调查权限原因暂时无法查清涉案房产转让的合法有效性、以及买卖合同的有关情况。大约在2009年，深圳市满意城贸易有限公司（目前尚未注销）将物业整体招租，经营类似本案的商城经营，经营亏损，在2012年结束营业。被告随之接受该物业，令人费解的是被告却依然做之前亏损的商城项目，并巧立名目把本该按月收取的房租诱使租户一次性将合同内两年房租全部交完，总计近280万元，并且很多款项按照被告要求汇入其私人账户。另外被告梁明章多次组织商户开会时宣称其装修大楼时花费1000多万，经初步了解此装修款大部分未付，此外被告还要向房东支付房租。有细心的商户认为，被告营运此项目成本是1000多万的装修费加上2年付给房东的房租，而收入仅为280万元，被告明显巨亏，被告在之前满意城经营亏损的案例下还继续经营商场项目，并且在开业前一次性把合同内租金全部收走，这完全是诈骗，这也正是商城仅仅开业数月就不能经营、并且被告擅自将商城营业执照注销的真正原因，为此有的商户向公安报案，而更多的商户从4月份起多次向街道办、区政府、市政府游行信访。被告上述的违约行为，给原告造成了巨大的经济损失，其中原告购进的￥20000元货物中，主要卖点在于季节性和流行性，现已经很难处理。为维护自身合法权益，特提起诉讼，请法院依法判令：1、解除原告与深圳市龙岗区横岗天汇美商城签订的《商铺租赁合同》；2、被告连带赔偿原告直接损失56507元（租金26838元、押金5000元、管理费625元、装修费15000元、存货积压损失20000元，员工工资9044元）；3、被告连带赔偿原告间接损失43493元（经营利润损失）；4、被告连带承担本案的诉讼费用。本案审理过程中，原告自愿撤回了关于装修费15000元的诉讼请求。
被告李梅燕未到庭参加诉讼与答辩。
被告梁明章辩称，被告没有违约行为，而是原告严重违约。按照双方依法签订的合同，原告拖欠各种应缴款项合计大于一个月租金的金额，被告有权单方面解除合同，并不予退还原告缴纳的保证金。之前商场一直在正常经营，但因为小租户们拒交管理费，经常不开门营业，还到处上访、闹事、挂横幅，对被告进行人身攻击，影响了商场的信誉，对后续招商有极大的影响，导致商场无法继续经营下去，很多商铺没有按照约定时间经营，这才是导致客流量稀少的直接原因，这都是原告等人违约造成的，应由原告承担相应的违约责任。原告主张管理不到位，空调、照明、人员配备没有到位，以及主张商场方曾有什么承诺等，均无证据证明，商场3、4月份还陆续有商户入驻，如果没有正常的经营环境，怎么还有人入驻。商场有提供了正常的环境，广告也都做了，但因为原告等人的违约行为而导致现在的结果，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告李梅燕、梁明章系夫妻关系。2012年4月，被告梁明章承租了龙岗区横岗街道茂盛路华侨新村商住楼（已取得建设工程规划许可证）一、二层商铺用作商场经营，并以被告李梅燕的名义登记注册成立深圳市龙岗区横岗天汇美商城（个体经营，以下或简称天汇美商城）。经过装修之后，天汇美商城于2012年8月开始对外招商。2012年10月27日，原告彭容作为乙方与作为甲方的天汇美商城签订了《铺位租赁合同》，约定：乙方承租天汇美商城二层B039号铺位经营服装，租赁期限为2013年1月1日至2014年12月31日，共两年；乙方于2012年11月15日前提出装修方案并报甲方批准，接到甲方通知后方可进场装修；乙方须于每月5日前向甲方交清当月的各项应缴费用：管理费533元／月（包含空调、公共照明、公共用水用电、安保人员、清洁费用），广告费300元／季；租金为2237元／月；乙方在签订合同时须向甲方一次性交纳保证金人民币4473元，同时预交十二个月的租金，第二年免租。合同有效期满，乙方无违约行为并缴清租金及各项应缴费用，完好无损撤出后，甲方所收保证金不计息退还乙方。合同第十五条规定：“如乙方违反下列任何一项约定者，甲方有权单方面解除合同，乙方不得要求甲方退还缴纳的保证金……2、乙方所拖欠的各种应缴款项合计相等于一个月租金的金额……”。双方还在合同中约定了合同解除条款及增补条款。同日，原告向天汇美商城交纳了2013年1月1日至2013年12月31日的租金共计26838元、押金4473元、2013年1月份的管理费。从2013年2月始，原告未再向被告缴纳管理费。2013年6月25日，被告将天汇美商城断电，同年8月初，被告因经营不善，经核准登记注销天汇美商城。
另查，自2013年5月始，天汇美商城的众多租户向政府有关部门投诉，指责天汇美商城没有做到招商时承诺的条件，没有提供高档商城的购物环境；物业管理混乱，商场一楼的菜市场有异味，通风、照明、空调设备数量不足并且基本不开；没有依约进行广告宣传，导致客流量稀少，众多租户亏本经营……为证明以上主张，原告提交了被告招商时的宣传单、招商时的录音光碟、原告还提请了三名证人出庭作证，证人身份均为天汇美商场的顾客，证言内容均为商城购物环境恶劣，铺位入驻率较低，有异味，照明、空调、电梯时有时停。被告认为，原告提供的录音光碟，无法证明说话的人是被告的招商人员；证人也存在做伪证的嫌疑；在2013年3、4月份还有不少商户入驻，说明商城一直在正常经营。
上述事实，由《建设工程规划许可证》、《铺位租赁合同》、收款收据、招商宣传单、庭审笔录等证据证实，足以认定。
本院认为，原被告之间签订了《铺位租赁合同》，该合同符合合法与自愿原则，为有效合同。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照约定履行各自的契约义务。本案中，争议的焦点在于谁存在违约行为及违约责任如何承担问题。原告主张被告没有提供承诺的商场经营环境，经审查，双方没有在租赁合同中就被告应提供怎样的经营环境进行约定，即使是被告的宣传资料上，也没有相关的承诺保证；原告认为被告在物业管理方面存在瑕疵，提交了电费单及证人证言，商城的电费会因为季节性及客流量等因素发生变化，电费单无法直接说明被告关闭了电梯及照明。而证人证言，三名证人以顾客身份反映了对商城的定位，认为天汇美商城并不是一个高档商城。本院认为，天汇美商城本就是一个批发与零售相结合的个体服装商城，结合其位置及先天条件，其投入及设施原告在签订租赁合同时就应该有一个直观的认识，以高档品牌商城的标准来衡量天汇美商城有失偏颇，天汇美商城在客流量不足及部分铺位空置的情况下对商城未经营部分进行停电和对电梯进行调整性使用以节约成本的做法并无不妥，原告不能将经营风险全部归责于天汇美的管理瑕疵，故原告主张被告没有提供约定的商城环境证据不足，其以此为由不缴纳管理费理由不足，已违反双方合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任，拖欠的管理费被告可另循法律途径解决；而原告未缴纳2-6月的管理费共计2665元，已经超过一个月租金的数额，达到双方约定的合同解除条件。按照双方合同约定，被告有权解除劳动合同，并且原告无权要求被告返还所缴纳的保证金。被告在2013年6月25日将商城商铺全部停电，导致众多租户无法继续经营，租赁合同无法继续履行，甚至于2013年8月初将天汇美商城注销，其行为已构成根本违约，亦应承担相应的违约责任，原告请求解除租赁合同的诉讼请求本院予以支持。因天汇美商城于2013年6月25日停电，导致已无法实际经营，故原告只须交纳截止2013年6月25日的租金，对于预交一年租金的剩余部分，被告应予退还。故原告只须交纳截止2013年6月25日的租金13049元（2237元×6个月-2237元÷30天×5天），原告已经预缴租金26838元，剩余租金13789元被告应予退还；原告要求被告退还管理费及赔偿员工工资的诉讼请求于法无据，本院不予支持；关于装修费，原告自愿撤回对装修费的诉讼请求，属对自身权利的处分，本院予以准许，在此不做处理；原告主张的存货积压损失，因没有提供存货计算的依据，且被告并没有对存货进行占有和控制，故其要求被告赔偿证据不足，本院不予支持；而原告主张的间接损失，即经营利润，亦没有提供证据证明损失计算的依据，应承担举证不能的不利后果，该主张本院不予支持。被告李梅燕系天汇美商城的个体经营者，天汇美商城已于2013年8月3日核准登记注销，李梅燕应承担以上法律责任，被告梁明章与李梅燕系夫妻关系，且直接参与商城的管理经营，应对夫妻关系存续期间的共同债务承担连带责任。被告李梅燕经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利，本院依法进行缺席审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第一百二十条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条的规定判决如下：
一、解除原告彭容与深圳市龙岗区横岗天汇美商城签订的《商铺租赁合同》；
二、被告李梅燕、梁明章应当于本判决生效之日起五日内退还原告彭容剩余租金13789元；
三、驳回原告彭容的其他诉讼请求。
上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1150元（原告已预缴）、由被告李梅燕、梁明章负担158元，由原告彭容负担992元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 喻潇潇
二〇一三年十二月二日
书记员 卢 好