山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终5438号
上诉人（原审被告）：李曰民，男，1962年9月7日出生，汉族，户籍所在地山东省禹城市，现住济南市。
委托诉讼代理人：ＸＸ白雪，山东国熙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：济南上源鲁西南风味楼餐饮有限公司，住所地济南市。
法定代表人：许一栋，董事长。
委托诉讼代理人：李黎鹏，山东德衡（济南）律师事务所律师。
上诉人李曰民因与被上诉人济南上源鲁西南风味楼餐饮有限公司（简称上源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2016）鲁0105民初10号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
李曰民上诉请求：1、请求依法撤销(2016)鲁0105民初10号民事判决书，改判驳回被上诉人对上诉人的起诉或发回重审;2、诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院审判程序违法，未依法通知山东三义和酒店管理有限公司(原山东鲁西南风味楼酒店管理有限公司)参加诉讼，违反《合同主体变更协议》的约定，于法无据。首先，《合同主体变更协议》系《房屋租赁协议》项下权利义务概括转让之契约，一审判决已认定其合法有效性，该《合同主体变更协议》对于上诉人、被上诉人以及山东三义和酒店管理有限公司具有当然之法律约束力，三方合同当事人须严格遵守。该《合同主体变更协议》明确约定，山东三义和酒店管理有限公司基于保障上诉人的权益为前提，山东三义和酒店管理有限公司承诺，如发生合同履约纠纷，仍由山东三义和酒店管理有限公司承担《房屋租赁协议》约定的责任和义务。仅从字面表述理解，结合本案当事人情况，即使被上诉人是租赁房屋的实际使用人，也是基于遵守《合同主体变更协议》的约定，也是被上诉人在履行《合同主体变更协议》的客观事实。在《合同主体变更协议》合法有效的情况下，租赁房屋的返还应当是山东三义和酒店管理有限公司承担的责任和义务。另，上诉人起诉山东三义和酒店管理有限公司和被上诉人，要求山东三义和酒店管理有限公司和被上诉人支付拖欠房屋租金和违约金【(2016)鲁0105民初1221号】一案中，山东三义和酒店管理有限公司和被上诉人当庭同意支付拖欠的房屋租金，山东三义和酒店管理有限公司对于“如发生合同履约纠纷，仍由山东三义和酒店管理有限公司承担《房屋租赁协议》约定的责任和义务”之约定，依然是遵守的。并且被上诉人系山东三义和酒店管理有限公司出资设立的子公司，由山东三义和酒店管理有限公司承担返还租赁房屋的责任和义务，亦无客观阻碍。因此，一审法院的判决结果(上诉人协助被上诉人办理租赁房屋的交接手续)，与判决认定事实(《合同主体变更协议》合法有效)，自相矛盾，法理逻辑混乱。
其次，山东三义和酒店管理有限公司作为《合同主体变更协议》约定的合同当事人之一，并且其在履行《合同主体变更协议》的过程中的履约行为(包括其同意支付拖欠租金的当庭陈述)，也是承担合同权利义务的实际当事人之一，明显属于《民事诉讼法》所规定的必须参加诉讼的当事人。一审法院未通知其参加诉讼，于法无据。因此，一审法院判决上诉人协助被上诉人办理租赁房屋的交接手续，违反了《合同主体变更协议》的约定以及违反法律规定，程序违法，依据《民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项“(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”和《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第三百二十七条“必须参加诉讼的当事人或者有独立请求权的第二人，在第一审程序中未参加诉讼，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则予以调解;调解不成的，发回重审”之规定，本案应当裁定撤销原判，发回重审。二、被上诉人诉讼主体不适合，一审法院认定事实错误，没有认定被上诉人的违约行为。1、根据《房屋租赁协议》和《合同主体变更协议》的约定，被上诉人无权起诉上诉人，即被上诉人诉讼主体不适格。第一，2010年7月6日，被上诉人、山东三义和酒店管理有限公司以及上诉人三方签订了，该《合同主体变更协议》所约定的内容，名为承租人变更，其实质为山东三义和酒店管理有限公司将《房屋租赁协议》项下的承租人的权利义务概括转让给被上诉人。对此事实，一审法院予以认定。第二，《合同主体变更协议》还明确约定:山东三义和酒店管理有限公司基于保障上诉人的权益为前提，山东三义和酒店管理有限公司承诺，如发生合同履约纠纷，仍由山东三义和酒店管理有限公司承担《房屋租赁协议》约定的责任和义务。该约定内容与“自本协议生效之日起，丙方基于《原协议》中乙方对甲方所负的一切责任和义务，同时享有《原协议》中约定的乙方原享有的权利”是同属《合同主体变更协议》的第二条，虽然没有表述为“权利和义务”仍由山东三义和酒店管理有限公司承担，但实质上都是对于《房屋租赁协议》权利和义务转让的约定。因为租赁合同系双务合同，租赁合同双方的权利义务是相互的，对等的，己方之合同权利即为对方之合同义务，反之，对方之合同权利即为己方之合同义务。依据《合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，无论是体系解释原则，历史解释原则，符合合同目的原则，诚实信用原则等，都是对合同采用文义解释。有鉴于此，《合同主体变更协议》更准确地讲，应定性为附条件的权利义务概括转让协议，所附条件为是否发生履约纠纷。因此，当发生履约纠纷时，山东三义和酒店管理有限公司仍是租赁合同约定的权利享有者和义务承担者。第三，被上诉人的诉请涉及两个方面，解除租赁合同和腾退移交租赁房屋。对于是否解除租赁合同，首先需要确认租赁合同的合法有效，无效之合同，自始无效，则无需解除。本案诉争之租赁协议和变更协议是合同当事人真实意思表示，且没有违反法律法规强制性规定，应属合法有效之合同，对于上诉人、被上诉人及山东三义和酒店管理有限公司具有法律约束力。从解除租赁合同纠纷的裁判结果讲，租赁合同解除的法律结果必然是租赁房屋的腾退移交，而租赁房屋腾退移交既是责任和义务，也是权利。在租赁协议和变更协议合法有效的前提下，生效之法律文书裁判结果必然不能与租赁协议、变更协议相冲突。2、上诉人完全按照约定履行了各项义务，但自2016年1月28日起至今，被上诉人将租赁房屋钥匙交付至法院的事实，完全是被上诉人恶意违约造成的，但一审判决并未认定。上诉人出租的房屋符合法律法规强制性规定，并且经一审法院依法向环保主管部门调查取证(一审判决书第4页第五行至第18行)，更加足以证实因被上诉人未及时按照环保局的要求补充修改环评报告表，严重迟延申报环评的违约行为，导致了环保主管部门要求另行选址从事餐饮经营。对于被上诉人的上述恶意违约行为，一审判决并未予以认定。另，自2010年4月19日签订《房屋租赁协议》起，被上诉人于2010年6月申报环评，至2015年11月期间，被上诉人均可以一直使用该房屋从事餐饮经营，更加可以证实是否通过环评，不影响合同目的实现。3、一审法院判决解除《房屋租赁协议》，缺乏事实依据。《房屋租赁协议》第一条明确约定“承租房屋仅用于餐饮及与酒店相适应的其他合法经营项目使用”，合同的目的是经营餐饮和与酒店相适应的其他合法经营项目，并且山东三义和酒店管理有限公司和被上诉人的《营业执照》载明的经营范围都不仅仅是餐饮，还有酒店管理咨询、会议服务、文化艺术交流服务等数项经营事项。《房屋租赁协议》未限制被上诉人只能将租赁房屋用于经营餐饮，况且现实中，在相同位置，尚有其他餐饮酒店一直正常经营。一审判决认定被上诉人承租房屋只是为了经营餐饮，因租赁房屋位置原因，致使环境影响报告表未被受理，从事餐饮行业选址不符合《济南市大气污染防治条例》第三十八条的规定，认定上源公司不能实现合同目的，明显与《房屋租赁协议》约定不符，缺乏事实依据。依据《民事诉讼法》第一百七十条“(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判”和《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第三百三十五条“民事诉讼法第一百七十条第一款第三项规定的基本事实，是指用以确定当事人主体资格、案件性质、民事权利义务等对原判决、裁定的结果有实质性影响的事实”之规定，本案应当裁定撤销原判，发回重审或依法改判。三、一审法院判决解除《房屋租赁协议》，适用法律错误。从一审查明的案件事实，导致自2016年1月28日起至今，被上诉人将租赁房屋钥匙交付至法院的事实，完全是被上诉人的恶意违约行为，而绝非合同目的不能实现。一审法院支持被上诉人的起诉理由，将《合同法》第九十四条作为合同目的不能实现的法律依据，并判决解除《房屋租赁协议》，适用法律错误。综上，一审判决程序违法，认定事实错误，适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益，上诉人提起上诉，恳请二审人民法院查明事实，依法改判驳回被上诉人对上诉人的起诉或发回重审。
上源公司辩称请求维持原判。
上源公司向一审法院起诉请求：上源公司、李曰民在2010年4月19日签订《房屋租赁协议》，协议约定，“第一条租赁面积、地址及用途1、房屋及院落座落于济南市天桥区东工商河路17号泉星小区三区7号楼。…3、乙方承租房屋仅用于餐饮及与酒店相适应的其他合法经营项目使用。”现李曰民提供的房屋已经达不到协议约定目的，上源公司依据《合同法》有关规定依法解除《房屋租赁协议》，并于2015年11月10日通过邮寄方式将解除通知送达给李曰民，但李曰民拒绝接受，故上源公司诉至法院，请求判令：1、依法确认2015年11月10日的解除合同通知书有效，自2015年11月10日起双方租赁合同解除；2、依法向李曰民移交济南市天桥区东工商河路17号泉星小区三区7号楼；3、诉讼费由李曰民承担。
一审法院认定事实：2010年4月19日，李曰民（甲方）和案外人原山东鲁西南风味楼酒店管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，协议主要约定：“第一条：租赁面积、地址及用途1、房屋及院落座落于济南市天桥区东工商河路17号泉星小区7号楼。2、甲方将房屋租赁给乙方经营使用（见房产证平面图），租赁总建筑面积920.21平方米，其中公摊66.13平米、实际854.08平米。3、乙方承租房屋仅用于餐饮及与酒店相适应的其他合法经营项目使用。第二条：1、合同期自2010年4月21日起至2020年4月20日止，合同期为10年。2、免租装修期为3个月，起租日期于2010年7月21日起开始计算。…第三条：租金及相关费用交纳与方式1、租金按季度交纳。本合同签订后，乙方须在7个工作日内向甲方预付第一期租金222518元。2、乙方应于前一期届满前10天支付下一期租金（先交钱后使用房子）。3、租期内房屋租金按2.65元/天·㎡，年租金(按365天计，下同)为890073元。4、递增：租金每年增加2元。……第五条：甲方有权解除合同的条件在租赁期内，除乙方有下列行为之一，甲方不得解除合同。（1）利用该房屋进行违法活动的（不得利用所承租的房屋从事黄、赌、毒以及走私、贩私制假、售假等违法活动）。（2）拖欠房屋租金且未经甲方同意一个月以上的。（3）在租赁期内，乙方逾期交纳水、电等相关使用费用，逾期达两个月以上的。（4）因国家政策、法律法规的原因致使本合同不能正常履行的。第六条：在租赁期内，甲方因非本合同第五条、第九条规定的情况致使合同终止的，甲方应赔偿乙方装修及设施设备等直接损失150万元；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，付给甲方150万元作为违约金。……第九条：免责条件有下列情节之一的，甲乙双方变更或解除本合同互不承担责任：1、甲乙双方协商一致变更或解除的。2、不可抗力（如地震、洪水等）致使本合同不能继续履行而解除的。3、依照国家房屋租赁政策或法律规定必须变更或终止合同的。4、依照政府房屋拆迁公告规定时间需要拆除房屋而解除的。……”双方还约定了其他权利义务。合同签订后，李曰民将房屋交付给原山东鲁西南风味楼酒店管理有限公司使用。
2010年7月6日，李曰民作为甲方、原山东鲁西南风味楼酒店管理有限公司作为乙方，上源公司作为丙方，三方签订《合同主体变更协议》一份，主要约定：“一、甲乙丙三方经过协商，同意将甲乙双方签订的《房屋租赁协议》（以下简称《原协议》，见附件一）之乙方变更为本协议丙方，除本协议约定情形外，原协议其他内容不变。二、自本协议生效之日起，丙方基于履行《原协议》中乙方对甲方所负的一切责任和义务，同时享有《原协议》中约定的乙方原享有的权利。乙方基于保障甲方的权益为前提，乙方承诺，如发生合同履约纠纷，仍由乙方承担《原协议》约定的责任和义务。本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，自签订之日起生效。”
合同履行期间，上源公司于2010年6月向济南市天桥区环境保护局（简称天桥区环保局）申请报批项目环境影响报告表，经初步审查，该报告表存在11处问题，天桥区环保局出具了《关于济南上源鲁西南风味楼餐饮有限公司项目环境影响报告表初审意见》，不予通过该报告表审批，要求对此环评报告表补充修改后重新报批。2015年11月，上源公司又向天桥区环保局报批泉星小区店建设项目环境影响报告表，因项目选址不符合2012年11月1日起施行的《济南市大气污染防治条例》第三十八条之规定，天桥区环保局决定不予受理该项目报告表，并于2015年11月12日出具《天桥区环境保护局关于济南上源鲁西南风味楼餐饮有限公司泉星小区店建设项目环境影响报告表不予受理的通知》，载明：“你单位报送的《济南上源鲁西南风味楼餐饮有限公司泉星小区店餐饮项目环境影响报告表》（以下简称报告表）收悉。经现场踏勘，你单位报送的济南上源鲁西南风味楼餐饮有限公司泉星小区店餐饮项目选址不合理，按照《济南市大气污染防治条例》第三十八条之规定，我局决定不予受理你单位该项目报告表文件，请你单位另行选址后，重新向我局报批环境影响评价文件。”
上源公司收到上述通知后认为其所租赁标的物位于居民小区内，此处从事餐饮经营不能获得环评许可，其无法达到合法、合规经营的合同目的，故其于2015年11月10日通过EMS全球邮政特快专递向李曰民邮寄《解除合同通知书》一份，载明：“我单位与你签订了《房屋租赁协议》，租赁了你位于济南市天桥区东工商河路17号泉星小区三区7号楼房产，因为单位租赁该房产系用于酒店经营，因该房屋的位置因素，环评不达标，致使我单位经营期间被有关部门要求停业整改。依据《房屋租赁协议》的约定，你方应负责协助办理与经营有关的卫生、消防、环评等手续，我单位也曾多次找你协商解决此事，至今未能妥善解决。因该租赁房产无法正常用于酒店的经营，现我单位郑重函告如下：1、解除你与我单位签订的《房屋租赁协议》，不再租赁你方的房屋。2、你方务必于收到本通知后三日内到我单位处理合同解除后相关事宜。3、你方务必于收到本通知后5日内与我单位办理房屋交接手续，否则由此产生的一切损失，均由你方承担。”上源公司将该通知邮寄至李曰民身份证上的住址即禹城市城区市中路164号，但该邮件后被拒收退回。庭审中李曰民认可邮单上的电话是其本人电话号码，地址是其身份证上的住址，但称其未在禹城居住，一直在济南居住，其亦未收到过上述《解除合同通知书》。
另查明，《济南市大气污染防治条例》第三十八条规定，城市餐饮服务业的经营者应当安装油烟净化设施，实现油烟达标排放，防止对附近居民的正常生活造成干扰。禁止在下列场所新建从事产生油烟、恶臭或者其他异味的餐饮服务项目：（一）不含商业裙楼的住宅楼；（二）未设立专用烟道的商住综合楼；（三）商住综合楼内与居住层相邻的楼层；（四）与居民住宅楼等环境敏感目标水平间距小于九米的场所。本条例实施前，在前款规定的场所内建成的餐饮服务项目，其经营许可到期后，环境保护、卫生、食品药品监督、消防等管理部门不再核发相关证照，工商行政管理部门不予办理登记。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
本案中，案外人原山东鲁西南风味楼酒店管理有限公司与李曰民签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。后原承租人和上源公司、李曰民三方又签订了《合同主体变更协议》，将该房屋租赁协议的权利义务概括转让给了上源公司，该《合同主体变更协议》系三方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效；上源公司承继了原房屋租赁协议的全部权利义务，故其作为上源公司提起诉讼，诉讼主体适格；李曰民关于上源公司诉讼主体不适格的抗辩于法无据，法院不予采信。
上源公司承租涉案房屋为了经营餐饮，因涉案房屋位置原因，致使上源公司的环境影响报表未被天桥区环保局受理，天桥环保局要求上源公司另行选址后，重新申报环境影响评价文件，致使上源公司不能实现合同目的，上源公司要求解除涉案房屋租赁协议，合法有据。关于合同解除时间，上源公司主张其于2015年11月10日向李曰民邮寄了解除合同通知书，故请求确认上述解除合同通知书有效、并认定双方的合同自2015年11月10日解除，法院认为，李曰民主张其并未在身份证上的地址居住，并未收到上述通知；上源公司的证据显示该邮件被拒收退回，未显示是否系李曰民本人拒收，故法院无法认定上述通知已经到达李曰民处；上源公司于2016年1月4日诉至法院要求解除涉案房屋租赁协议、移交涉案房屋，李曰民于2016年1月13日收到诉状副本，故应认定为上源公司解除合同的通知于2016年1月13日到达李曰民，双方的房屋租赁协议于2016年1月13日解除。合同解除后，当事人可以要求恢复原状，现上源公司同意移交涉案房屋，于法有据，法院予以准许，李曰民应当协助上源公司办理房屋交接手续。
综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定之规定，判决：一、济南上源鲁西南风味楼餐饮有限公司与李曰民于2016年1月13日解除双方的《房屋租赁协议》。二、李曰民于判决生效后30内协助济南上源鲁西南风味楼餐饮有限公司办理济南市天桥区东工商河路17号泉星小区三区7号楼的房屋交接手续。案件受理费100元，由李曰民负担。
本院经审理认定，原审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，案外人原山东鲁西南风味楼酒店管理有限公司与李曰民签订的《房屋租赁协议》，以及后来，原承租人山东鲁西南风味楼酒店管理有限公司和上源公司、李曰民三方签订的《合同主体变更协议》，将该房屋租赁协议的权利义务概括转让给了上源公司，上述两份合同均为有效合同，应受法律保护。上源公司承继了原房屋租赁协议的全部权利义务，故上源公司提起诉讼，诉讼主体适格；李曰民关于上源公司诉讼主体不适格的抗辩不成立，上诉主张一审未通知案外人原山东鲁西南风味楼酒店管理有限公司参加诉讼属于程序违法是没有法律依据的，本院对此上诉依法不予支持。上源公司承租涉案房屋为了经营餐饮，因涉案房屋位置原因，致使上源公司的环境影响报表未被天桥区环保局受理，天桥环保局要求上源公司另行选址后，重新申报环境影响评价文件，致使上源公司不能实现合同目的，上源公司要求解除涉案房屋租赁协议，合法有据。一审法院适用合同法第九十三条、第九十四、第九十六条的规定，判决支持了被上诉人解除合同的请求是符合法律规定的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由均不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李曰民负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐冷卓
审判员 诸葛艳
审判员 王云春
二〇一七年一月三日
书记员 李姗姗