江苏省南京市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）宁民终字第464号＼n上诉人（原审被告）李生枝，男，汉族，南京市下关区李生枝西医诊所业主。＼n被上诉人（原审原告）南京江滨物业管理处。＼n法定代表人马万华，该管理处总经理。＼n委托代理人赵继林、顾志贤，江苏鼎原律师事务所律师。＼n上诉人李生枝因与被上诉人南京江滨物业管理处（以下简称江滨物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第5602号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李生枝、被上诉人江滨物业的委托代理人顾志贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n江滨物业原审诉称，坐落南京市鼓楼区上元里84号房屋系南京市下关区教育委员会（后更名为南京市下关区教育局）所有，委托江滨物业对外进行出租和管理。2011年3月31日，江滨物业与李生枝签订了房屋租赁合同，约定李生枝承租上元里84-8、9房屋，使用面积为57平方米；租赁期限为一年，自2011年4月1日起至2012年3月31日止；年租金为16800元，先缴租金后用房，租金每季度支付一次，每次支付4200元。租赁期限届满后，江滨物业与李生枝双方未再续订租赁合同，李生枝仍暂用上述租赁房屋。后因李生枝持有的南京市下关区李生枝西医诊所的个体工商户营业执照及医疗机构执业许可证等证照年审时需要提供房屋租赁合同，李生枝于2012年12月24日向江滨物业出具了书面说明一份，请求江滨物业管理处给李生枝签订房屋租赁合同，此合同仅用于这次医疗机构许可证年审使用，不作其他任何事情的用处。江滨物业从帮助李生枝通过年审角度考虑，出具了期限自2012年2月16日起至2013年2月15日止的房屋租赁合同，该合同不是江滨物业、李生枝双方真实意思的表示，不能作为有效的房屋租赁合同对待。李生枝支付了截至2013年3月31日的租金。2013年6月28日，江滨物业书面通知李生枝，要求其一个月内将租赁房屋腾空并移交给江滨物业，李生枝对此置之不理。2013年8月29日，江滨物业再次书面通知李生枝，要求其10日内将占用的房屋腾空，移交给江滨物业。李生枝仍拒绝腾房、迁让，继续占用租赁房屋至今。江滨物业诉至原审法院，请求判令：1、李生枝立即腾空并迁出逾期占用的租赁房屋；2、李生枝支付拖欠的房租4106.7元，并按月租金1400元的标准支付逾期占用期间的房屋使用费。＼n李生枝原审辩称，首先，江滨物业并非租赁房屋的所有权人，无权行使物上请求权，下关区教育局出具的说明，是向下关工商分局出具的，并非向法院出具，且下关区教育局也仅是委托江滨物业进行管理和出租，并未授权其行使物上请求权，故江滨物业不具备诉讼代理人的资格，主体不适格；其次，江滨物业、李生枝双方之间签订的租赁合同已于2013年4月24日终止，江滨物业已无权行使单方解除权，江滨物业2013年6月28日以发函的形式通知李生枝迁出承租房屋不能达到解除合同的目的。2013年4月24日，南京市下关区房屋征收管理办公室在上元里84号张贴了幕燕金属物流中心地块危旧房改造项目房屋征收补偿方案，确定上元里84号属于被征收范围。承租房屋在租赁期间内被拆除，承租人应当享有搬迁费、停业损失补偿等权利，江滨物业不得以行使解除权的方式来剥夺李生枝享有的权利。鉴于江滨物业已无单方解除权，故江滨物业不能依据租赁合同要求李生枝搬出租赁房屋；最后，对江滨物业主张拖欠的租金及逾期使用费标准没有异议，但李生枝多次要求江滨物业就征收搬迁补偿事宜进行谈判，江滨物业方均无回应。综上，江滨物业无权要求李生枝迁出承租房屋。＼n原审法院经审理查明，南京市鼓楼区上元里84号1幢1层房屋原登记在南京市下关区教育委员会（后更名为南京市下关区教育局，现为南京市鼓楼区教育局）名下，并领取了房屋所有权证，后因登记在同一房屋所有权证上的其他房屋售出，原房屋所有权证被产权登记机关收回，南京市鼓楼区教育局未就南京市鼓楼区上元里84号1幢1层房屋重新申领房屋所有权证。江滨物业受原南京市下关区教育局的委托，对该区教育系统对外经营房屋进行管理和出租。＼n2010年3月31日，江滨物业与李生枝签订了房屋租赁合同，约定江滨物业将坐落于南京市上元里84号-8的房屋出租给李生枝，房屋使用面积59.3平方米，租赁期限为一年，自2010年4月1日起至2011年3月31日止；租金为1.2万元，实行先缴款后用房，付款方式为每季度支付一次，每次支付3000元；该房屋如因不可抗力的原因导致损毁和造成承租方损失的双方互不承担责任，如遇国家建设需要拆迁征用和教育布局调整以及教育资源重新整合时出租方应该提前通知承租方，承租方须无条件搬出，拆迁补偿款由产权人所有。＼n2011年3月31日，江滨物业、李生枝双方再次签订了房屋租赁合同，约定江滨物业将南京市上元里84号-8、-9号房屋出租各李生枝使用，使用面积为57平方米；租赁期限为一年，自2011年4月1日起至2012年3月31日止；租金为全年1.68万元，实行先缴款后用房，付款方式为每季度支付一次，每次支付4200元；该房屋如因不可抗力的原因导致损毁和造成承租方损失的双方互不承担责任，如遇国家建设需要拆迁征用和教育布局调整以及教育资源重新整合时出租方应该提前通知承租方，承租方须无条件搬出，拆迁补偿款由产权人所有。该租赁合同期满后，双方未再签订书面的房屋租赁合同，李生枝继续占有使用该房屋，并按月租金1400元标准向江滨物业支付租金至2013年3月31日。＼n2012年12月24日，李生枝向江滨物业出具说明一份，载明：其承租的上元里84-8、9号门面房多年，房屋租赁合同于2012年3月31日到期，现无租赁合同，由于李生枝经营的个体诊所医疗机构卫生许可证现急需年审，年审资料必须有房屋租赁合同，特请求江滨物业管理处领导给李生枝签约房屋租赁合同，此合同仅用于这次医疗机构许可证年审使用，不作其它任何事情的用处。据此，江滨物业、李生枝双方签订了一份注明签署日期为2012年2月13日的房屋租赁合同，约定江滨物业将南京市上元里84号-8的房屋出租给李生枝，租赁期限为一年，自2012年2月16日起至2013年2月15日止；租金全年1.68万元，实行先缴款后用房，付款方式每季度支付一次，每次支付4200元。＼n2013年4月24日，南京市下关区房屋征收管理办公室就幕燕金属物流中心地块危旧房改造项目房屋征收补偿方案公告征求意见，南京市鼓楼区上元里84号房屋在该项目范围内。2013年9月30日，南京市鼓楼区人民政府发布包括南京市鼓楼区上元里84号房屋在内的房屋征收决定。＼n2013年6月28日，江滨物业向李生枝发出通知，称房屋租赁合同已到期，要求李生枝在接到通知后1个月内将房屋腾空交还江滨物业。2013年8月29日，江滨物业再次向李生枝发出通知，要求李生枝接到通知后10日内腾空并交还房屋。＼n原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。南京市鼓楼区上元里84号1幢1层房屋现虽未登记产权，但原南京市下关区教育委员会曾领取过包含该房屋在内的房屋产权证，后虽未就1幢1层另行登记产权，但南京市鼓楼区教育局对南京市鼓楼区上元里84号1幢1层房屋依法享有使用、收益的权利。江滨物业经原南京市下关区教育局授权，对涉案房屋进行经营、管理。江滨物业与李生枝2011年3月31日签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。江滨物业与李生枝2012年2月13日签订的房屋租赁合同，是为了李生枝证照年审所签，并非双方真实意思表示，该合同未成立。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，江滨物业与李生枝之间的租赁合同期满后，李生枝继续使用租赁房屋，江滨物业未提出异议，应认定双方之间的租赁期限为不定期。江滨物业在2013年6月28日向李生枝送达的通知书中，明确了合同解除的时间，即自李生枝接到通知后1个月内腾空并交还房屋。江滨物业给予李生枝1个月的腾房时间，可视为已尽到给予合理通知期限的义务，双方的不定期租赁关系应于江滨物业给予的合理期限届满之日解除，即2013年7月28日。李生枝应支付2013年4月1日至2013年7月28日期间的房屋租金。租赁合同关系解除后，李生枝继续使用租赁房屋，应支付使用期间的房屋使用费，支付标准参照原租金标准。因涉案房屋已于2013年9月30日纳入征收范围，故对于江滨物业主张的房屋使用费，原审法院宜依法支持江滨物业与李生枝合同解除之日起至征收决定作出之日期间的房屋使用费，上述租金和使用费合计8400元。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，故江滨物业要求李生枝腾空并迁出租赁房屋的诉讼请求予以支持。＼n李生枝辩称，承租房屋所在区域于2013年4月24日已发出房屋征收补偿方案公告，故该合同应于2013年4月24日终止，此后双方进入房屋拆迁补偿法律关系，江滨物业应按相关规定支付李生枝拆迁补偿费用。因租赁房屋征收决定做出之日为2013年9月30日，并非2013年4月24日，而江滨物业与李生枝的房屋租赁合同关系已于2013年7月28日解除，且李生枝主张的房屋拆迁补偿费用缺乏合同和法律依据，对李生枝的上述辩解意见不予采信。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款之规定，判决：一、李生枝于判决生效之日起十五日内腾空并迁出南京市鼓楼区上元里84号租赁房屋；二、李生枝向南京江滨物业管理处支付房屋租金8400元。一审案件受理费130元，减半收取65元，由李生枝负担。＼n李生枝不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、上诉人与被上诉人江滨物业的房屋租赁合同于2013年4月24日终止，江滨物业自此不享有合同权利，被上诉人不具有原告主体资格。其无权要求李生枝腾空房屋，该物上请求权的行使主体应当是作为所有权人的南京市下关区教育委员会。2、2013年4月24日，南京市下关区房屋征收管理办公室就幕燕金属物流危旧房改造项目房屋征收补偿方案征求意见，李生枝承租的涉案房屋在征收范围内，李生枝与江滨物业的租赁合同于2013年4月24日终止，之后进入征收补偿法律关系阶段，江滨物业无权要求李生枝腾空房屋。3、李生枝与江滨物管处之间的不定期房屋租赁合同已有数年，江滨物管处从未表示过要解除合同，但是2013年4月24日征收方案发布后，却立刻要求解除合同。江滨物管处行使合同权利应当以不损害合同对方的利益为前提，其恶意行使单方解除权，侵害其合法权益的行为无效。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的起诉，并由被上诉人承担本案诉讼费用。＼n被上诉人江滨物业答辩称：1、上诉人称被上诉人不具有原告主体资格的观点不成立，本案租赁合同的当事人为上诉人与被上诉人，根据合同相对性原则，被上诉人作为合同的一方当事人享有及行使诉权是无可厚非的，是本案适格的诉讼主体。2、上诉人认为租赁合同于2013年4月24日终止不能成立，此时公告的并非房屋征收决定，上诉人此观点没有依据。3、上诉人所谓的恶意行使单方解除权，侵害其合法权益是无稽之谈，不定期租赁合同当事人享有的任意解除权是法律明确规定的，被上诉人作为出租人，依据法律规定行使单方解除权是法律赋予的权利。请求二审法院驳回上诉，维持原判。＼n本院经审理查明，原审查明的案件事实正确，本院予以确认。＼n本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明。涉案房屋由江滨物业接受南京市教育局委托进行管理和出租，并由江滨物业与李生枝签订房屋租赁合同，江滨物业是涉案房屋租赁合同的当事人，故其为本案合法的诉讼主体，李生枝主张江滨物业不具有原告主体资格的上诉理由不符合法律规定，本院不予采纳。李生枝与江滨物业公司签订的租赁合同于2012年3月31日到期后，双方未再签订有效的房屋租赁合同，之后双方的租赁关系为不定期租赁关系。江滨物业在给予李生枝合理的搬迁期限后要求解除双方的租赁合同并迁出，不违反法律规定。涉案房屋在2013年9月30日由南京市鼓楼区人民政府发布征收决定，而江滨物业在此之前已经解除了与李生枝的不定期租赁关系，故李生枝主张其为征收补偿主体，认为江滨物业侵害其合法权益的主张没有法律依据。原审法院判决的8400元中包含了租金和使用费，李生枝对此数额没有异议。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判决。＼n二审案件受理费130元，由上诉人李生枝负担。＼n本判决为终审判决。＼n?＼n审判长汤雷＼n审判员孙伟＼n审判员邹小戈＼n二〇一四年三月二十日＼n书记员金丽丽＼n