四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）川民终字第239号
上诉人（原审原告）刘文斌。
委托代理人袁春茂（一般授权），四川天府风律师事务所律师。
委托代理人向颖（一般授权），四川天府风律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）江油市精益商贸有限公司，住所地四川省江油市纪念碑街东段银鹰大厦一楼。
法定代表人李昌茂，公司董事长。
委托代理人罗尔男（特别授权），国浩律师（成都）事务所律师。
委托代理人邹海涛（一般授权），国浩律师（成都）事务所律师。
上诉人（原审被告）李小华。
委托代理人张晓君（一般授权），四川海峡律师事务所律师。
原审第三人江油市农村信用合作联社，住所地四川省江油市中坝镇太华路南段***号。
法定代表人颜勇，理事长。
委托代理人任斌（一般授权），四川天府风律师事务所律师。
委托代理人古晓芳（一般授权），四川天府风律师事务所实习律师。
上诉人（原审原告）刘文斌因与上诉人（原审被告）江油市精益商贸有限公司（以下简称精益公司）、上诉人（原审被告）李小华、原审第三人江油市农村信用合作联社（以下简称信用社）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市中级人民法院（2014）绵民再字第28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月30日受理，依法组成合议庭，于2015年4月20日公开开庭进行了审理。刘文斌的委托代理人袁春茂、向颖，精益公司的委托代理人邹海涛、罗尔男，李小华及其委托代理人张晓君，信用社的委托代理人任斌、古晓芳到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原审查明：信用社原名为“江油市农村信用合作社联合社”，2008年12月11日经江油市工商行政管理局核准，变更为“江油市农村信用合作联社”。2001年8月信用社取得十号楼的房屋产权共计16197.73㎡（地下室2635.16㎡、一层2190.57㎡、二至六层11372㎡）及相应面积的土地使用权。2001年4月1日起，精益公司按每年26万元租用十号楼临街门面三间，共计400㎡（54.17元／月／㎡）。2005年10月，信用社将十号楼对外招租，招租公告载明的房屋面积为：地下室面积约2600㎡，一楼约1900㎡，二至六楼分别约2270㎡。2005年11月1日，精益公司致函信用社，要求在同等条件下优先承租十号楼，并称：十号楼在十几年前是一座无人顾问、冷落不堪的破烂、凌乱的烂尾楼，在此情况下我公司投资一百多万元的资金进行装修、改造，至今形成一个繁华的商业地段。2005年12月8日精益公司向信用社支付保证金100万元。2005年12月28日，信用社（甲方）与精益公司（乙方）、李小华（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将十号楼的地下室2635.15㎡，一楼至六楼房产面积约15800㎡（该面积不包含已出租给江油市移动公司和鳄鱼恤服装专卖店的约400㎡一楼商业门面），出租给乙方用于商业经营；2.租赁期限10年，自2006年1月1日起至2015年12月31日止；3.租金每租赁年度80万元；4.乙方需在计算租金的起日前15日内向甲方支付六个月的租金40万元，租赁六个月期满前15日内向甲方支付后六个月的租金40万元，每年以此类推；6.该租赁物由于设施有待完善，乙方需对租赁物进行改造、装修及完善设施，甲方鉴于此情况为乙方考虑半年时间的免租期，乙方应缴纳的租金从2006年7月1日起计算；7.双方在租赁期起日（2006年1月1日）前5日内办好租赁物的交付手续，在租赁期起日后的五日内乙方未向甲方提出交付租赁物的要求，视为甲方已向乙方交付了合同约定的租赁物；8.乙方应向甲方交履约保证金100万元，此保证金为对租赁物设施完善及装修投入而设定的保证金，乙方可在不改变房屋建筑主体结构，符合国家相关规定的前提下进行装修改造，同时投入总价须符合该合同约定的最低投入标准，对租赁物进行设施完善、装饰装修须在合同约定的期限内完成，并经相关部门验收合格后方可退还保证金，否则作为违约金归甲方所有；9.乙方在甲方交付租赁物后的12个月内对租赁物进行设施完善、改造和装修，装修投入不得低于600万元，装修改造的方案需报甲方、建设主管和消防管理部门审定；10.乙方所投入的消防、电力、供水、卫生、环境等设施及附属设施的产权归甲方所有；15.租赁期内，租赁物的维修和保养由乙方负责并承担相应的费用；20.在乙方不按合同约定期限向甲方支付租金时，甲方有权选择提前终止合同。若提前终止合同，乙方应及时搬离并退还租赁物，租金照实计算；23.乙方未按期向甲方支付租金，应按每日5‰向甲方支付违约金。合同还约定由李小华在乙方不履行合同义务时承担连带保证责任。因信用社未按约定的时间交付租赁房屋，精益公司多次函告信用社，要求按照合同约定交付租赁房屋，2006年6月7日，四川鼎天律师事务所受信用社的委托，向精益公司发出《关于移交房屋事宜的函》，载明：因原租赁户江油市晶星物贸有限公司（以下简称晶星公司）与精益公司未就续租事宜达成一致，致租赁物未能交付，现已通知晶星公司在十日内清场，请精益公司作好接手准备。2006年9月28日，信用社向精益商贸公司交付十号楼一至六楼钥匙33把，李小华向信用社出具收条，载明：今收到十号楼壹至陆楼钥匙叁拾叁把，由我李小华代管。具体移交手续以后现场勘查、照相和双方认可协商补充为准。2007年6月27日，四川科大律师事务所受精益公司的委托，向信用社发出《律师函》，要求信用社完全交付合同约定的租赁标的，并提交主体工程的竣工验收合格证。2008年1月18日，精益公司向信用社申请退还保证金100万元。2008年4月14日，精益公司向信用社发出《关于房屋租赁合同在履行中有几个问题需要双方共同协商的函》，称信用社延期11个月交付租赁物，要求按合同支付违约金、对2006年10月19日要求赔偿损失的函件予以回复、对2008年1月24日通知精益公司“立即停止对该楼的装修”给精益公司造成的损失如何赔偿及承担违约责任予以答复、退还保证金、协商解决有关十号楼的设施设备和鉴定房屋费用的相关事宜；2008年4月19日，精益公司向信用社发出《关于﹤房屋租赁合同﹥有关问题的函》，称已于2008年3月28日通过消防验收，要求信用社及时退回履约保证金，以便精益公司支付消防工程款；同时告知信用社因《房屋租赁合同》条款中信用社未将房屋未经验收的事实告知精益公司，精益公司单方委托鉴定机构进行了鉴定，要求信用社承担鉴定费（15元／平方米）。2008年10月22日，精益公司向信用社发出《关于十号楼承租期间有关问题的函》，要求信用社退还履约保证金100万元，支付质量鉴定费24万元，承担迟延交房11个月的违约责任，支付要求停止装修、不许营业的损失，赔偿因出租屋漏水导致的货损35万元并要求信用社对因“5.12”地震对十号楼造成的损害进行加固。
合同签订后，精益公司分别于2007年6月1日交纳租金l0万元、2007年6月12日交纳租金l0万元、2007年7月10日交纳租金20万元、2007年ll月l9日交纳租金40万元、2008年3月20日交纳租金40万元，合计120万元。
2007年11月，信用社委托绵阳嘉信拍卖有限公司对十号楼进行拍卖，2007年11月27日，精益公司向信用社、拍卖公司、投标单位发出告知书，载明：精益公司已租用十号楼地下室至六楼，现精益公司已投资一千余万元对租赁物进行装饰、装修、设施安装完善及改造，其中一楼已投入使用，每月已盈利，二至三楼已装修完毕，正在进入营业使用，其余部分正在整改、装饰中，要求按《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”履行。2007年11月28日，信用社将该租赁房屋通过公开拍卖的方式转让给四川润森恒发实业有限公司（以下简称润森公司），2007年12月8日，信用社、润森公司、四川绵阳嘉信拍卖有限公司三方签订《资产转让合同》，合同约定：信用社将已租赁给精益公司的房屋转让给润森公司，转让价2950万元，合同还特别约定了该房屋已出租给精益公司，在《资产转让合同》签订之前出租方应承担的法律责任和经济责任由信用社承担。2007年12月4日信用社书面告知精益公司租赁房屋已处置的事实。2008年1月24日，信用社通知精益公司十号楼已拍卖，希精益公司停止装修。2008年8月1日信用社与润森公司签订《关于“十号楼”的补充协议》，2008年12月30日信用社与润森公司签订《“十号楼”资产转让补充协议》，协议约定，因在履行资产转让合同过程中发生了“5.12”特大自然灾害，转让资产受到地震因素损坏，需对转让标的物进行安全质量鉴定，由双方共同委托鉴定机构进行鉴定，费用由信用社承担，如鉴定结果为必须拆除的危房，资产转让合同终止，鉴定结果为可以使用或加固后使用，加固由双方认可的设计单位制定加固维修方案并预算工程造价由双方认可，费用由信用社承担。2009年12月1日，信用社、刘文斌、润森公司三方签订《资产转让合同的权利义务转让协议书》，协议约定，润森公司将与信用社签订的《资产转让合同》及系列补充协议的全部权利义务转让给刘文斌。刘文斌于2010年7月30日取得房屋产权证，2010年8月12日取得土地使用权证。2010年10月22日，刘文斌给精益公司和李小华邮寄送达了租赁房屋的房屋产权证和土地使用权证复印件及催缴租金的通知一份，告知精益公司和李小华租赁房屋产权变动的情况及要求精益公司和李小华截止2010年8月1日以后的租金应按照原租赁合同约定的支付方式支付给刘文斌，精益公司和李小华收到后未向刘文斌支付租金。2011年7月5日，刘文斌给精益公司和李小华送达《关于解除租赁合同的通知》一份，书面告知精益公司和李小华，三方于2005年12月28日签订的《房屋租赁合同》因承租人未按约定期限支付租金，出租人依照合同的约定提前终止，租赁合同解除，要求精益公司在2011年8月3日前迁离并向刘文斌退还房屋，同时要求精益公司付清2010年8月1日至2011年8月3日期间的房屋租金和合同约定的违约金。精益公司和李小华收到通知后未向刘文斌支付租金和违约金，也未返还所租赁的房屋。
另查明：十号楼工程未经竣工验收，江油市人民政府以未经消防验收为由，于2006年4月29日作出江府发（2006）29号决定，责令晶星公司晶星购物城二楼超市停产停业（晶星公司于2001年起租用十号楼一楼门面300平方米、仓库400平方米，二楼2000平方米作经营用，2003年租金为42万元），2006年11月22日，信用社向江油市公安消防大队出具《关于对金轮干道十号楼消防事宜的备案报告》，称十号楼已于2005年12月出租给精益公司，相关消防事宜由精益公司与消防大队联系。2007年6月19日，江油市公安消防大队向江油市委作出关于银鹰大厦等几处建筑物办理消防行政许可的情况汇报［江公消发（2007）14号］，称十号楼未经验收擅自投入使用，承诺在相关资料符合要求的情况下，一天以内办理好行政许可。2007年8月7日江油市人民政府召开市长办公会，听取了有关部门关于精益公司十号楼消防隐患整改的情况汇报，成立了十号楼消防隐患整改工作协调领导小组，领导小组成员包括江油市公安局、消防大队等有关部门负责人和精益公司负责人，明确首先确保精益公司租赁的一至六楼及时整改，在整改验收前所有商业用房不得使用和营业。2007年8月20日，江油市建设工程质量安全监督站向信用社发出《关于“十号楼”投入使用的函告》，载明：你单位的“江油市十号楼”工程项目至今未按基本建设程序要求组织竣工验收，房屋建筑必须在工程质量合格的基础上并经消防、环保、防雷中心等专业部门分别验收合格后方能投入使用。2007年8月23日，江油市建设工程质量安全监督站致函绵阳市消防支队，称其已接受业主委托对十号楼土建工程进行质量鉴定，请绵阳市消防支队对消防整改方案进行审核、批复、验收。2007年8月24日，江油市人民政府致函绵阳市消防支队，称为妥善解决好精益公司十号楼消防隐患问题，同意省消防总队意见，对整幢大楼进行统一设计、分步实施，首先确保精益公司租赁的一至六楼及时整改。在整改验收前，所有商业用房不得使用和营业。2007年9月29日，江油市公安消防大队出具江公消审（2007）第72号《关于同意江油市精益商贸有限公司金轮干道十号楼消防改造工程消防设计的审核意见》，同意精益公司所报消防改造设计方案。2008年3月28日，江油市公安消防大队出具江公消验（2008）第13号《建筑工程竣工消防验收意见书》，通过了十号楼一至三层的消防验收。
2008年6月30日，信用社张贴公告，称因受“5.12”地震的影响，十号楼可能存在安全隐患，需进行鉴定。2009年7月3日，信用社与绵阳市富阳建筑工程有限公司工程拆除分公司（以下简称富阳公司）签订《安全协议书》，将十号楼受损危房拆险及恢复工程发包给富阳公司实施。同日，信用社通知精益公司对富阳公司的排危工作提供方便。2010年7月27日，信用社的代理人贾道强在接受绵阳市中级人民法院民二庭审判员的询问时表示同意对十号楼进行震后加固处理。2010年8月9日，信用社不良资产部经理何聪、职工周昌光、委托的律师贾道强与李小华在绵阳市中级人民法院民二庭审判员的主持下对租赁房屋的加固事宜进行了协商，信用社同意在4个月内进场，加固工期8个月，保证金和房屋租金待维修加固好后双方再协商。2010年8月24日，信用社通知精益公司：因加固维修十号楼的需要，2010年8月24日，信用社周昌光及设计人员四人、公证处三人，共八人需到现场进行勘察设计，请贵公司给予配合。后因信用社委托的质量鉴定（2010年10月）认为不需加固，故信用社未对租赁房屋进行加固维修。精益公司2008年4月24日委托四川省建筑工程质量检测中心对十号楼进行房屋结构安全性鉴定，该中心于2008年7月30日出具《检测鉴定报告》，结论：1.该房屋的地基基础、框架柱的安全性满足要求；2.除六层J／12-13轴、六层12／J-H轴处楼盖悬挑梁安全性不满足要求，应进行加固处理外，其余钢筋混凝土梁的安全性基本满足要求；3.该房屋四层至十层钢筋混凝土剪力墙的安全性不满足要求，应进行加固处理。其余部位钢筋混凝土剪力墙暗柱箍筋直径满足6度抗震设防（房屋设计和建设时期，江油市系按6度抗震设防）的要求，不满足7度抗震设防（现行规范规定，江油市系按7度抗震设防）的要求；4.房屋钢筋混凝土板的安全性基本满足要求；5.应对地震后出现裂缝及倒塌的填充墙进行维修或拆除重砌。在对房屋上述部位进行加固或维修处理后，房屋安全性能方能满足正常使用要求。同时，该报告第4.2.4条载明：经现场检查表明，该房屋二层及以上楼层均未进行二次装修，除底层、六层投入使用外，其余楼层均未投入使用。
“5.12”地震后，信用社于2008年7月委托四川省建筑科学研究院对十号楼受地震影响的情况进行鉴定，该院于2008年8月22日出具《江油市金轮干道十号楼地下室至十四层（不含附楼公寓部分）房屋结构受震害损伤的技术鉴定》报告，鉴定结论为：根据现场检查、检测的情况，江油市金轮干道十号楼地下室至十四层（不含附楼公寓部分）房屋遭遇地震影响时，地基、基础完好，钢筋混凝土框架柱、梁、剪力墙未发现明显变形及受力裂缝，框架柱、梁节点未发现可见裂缝及破损。现浇钢筋混凝土楼（屋）盖板未发现明显变形及受力裂缝。部分填充墙出现斜裂缝及X形裂缝，出现局部酥碎、坍塌现象；部分吊顶出现轻微损坏；根据《地震灾后建筑鉴定与加固技术指南》﹤建标（2008）132号﹥，该房屋地震破坏等级评定为中等破坏。建议：对房屋受损部位进行维修处理后，可以继续投入使用。
后信用社又委托绵阳创艺建筑设计研究有限公司对十号楼进行安全性鉴定，该公司于2010年9月5日出具鉴定报告，检测结论为：1.该房屋结构布置与原设计基本相符；2.房屋整体无不均匀沉降，倾斜率满足相关规范要求；3.抽测的混凝土强度满足设计要求；4.抽测的构件尺寸满足设计要求；5.原设计按6度抗震设防，不满足现规范规定的7度设防要求；6.该鉴定单元安全性评级为Bsu级，根据（1990）建抗字第377号文件，属于轻微损坏。相关建议为：1.对于非承重墙开裂破坏部位，拆除后按原设计图纸恢复重建；2.对于楼面板裂缝部位采用环氧树脂水泥浆压力灌缝处理；3.对于屋面防水层破坏，应拆除原屋面防水层，对于楼面板裂缝部位采用环氧树脂水泥浆压力灌缝处理后，按西南03J201-1第18页2206重新铺设屋面防水和防护措施；4.对外墙面抹灰层剥落严重的，应铲除外墙装饰，铺贴外墙面砖；5.对于外墙及窗户未按设计施工完成的应及时完善。
刘文斌向一审法院起诉，请求：1.确认信用社与精益公司、李小华于2005年12月28日签订的《房屋租赁合同》已于2011年7月4日解除；2.判令精益公司立即返还刘文斌租赁房屋；3.判令精益公司支付刘文斌2010年8月1日至2011年8月3日期间的房屋租金80万元及违约金（其中40万元从2010年8月1日起，另40万元从2011年2月1日起，至付清之日止，按日5‰计算）；4.判令精益公司从2011年8月4日起至返还房屋之日止，按江油市同质房屋的租赁市场价每月50万元支付给刘文斌房屋占用费；5.由李小华承担连带清偿责任；6.本案诉讼费由精益公司、李小华承担。
原审法院认为，本案各方当事人对案涉《房屋租赁合同》合同无异议，原审法院予以确认，各方当事人应当严格按照合同的约定履行各自的义务。针对当事人争议的焦点，分述如下：
1.关于房屋质量的争议及地震后是否需要加固、维修的问题。
精益公司2008年4月委托四川省建筑工程质量检测中心对十号楼进行房屋结构安全性鉴定，该中心于2008年7月30日出具检测鉴定报告，该鉴定报告存在的以下问题：1.载明的“该房屋二层及以上楼层均未进行二次装修，除底层、六层投入使用外，其余楼层均未投入使用”与本案查明的事实明显不符；2.鉴定负责人陈华所作六层挑梁未作检测的陈述；3.对刘文斌关于四川省建筑工程质量检测中心不具备鉴定资质的主张未举证；4.属单方委托鉴定且对方当事人不予认可；
“5.12”地震后信用社于2008年7月委托四川省建筑科学研究院所作鉴定为震后应急鉴定，鉴定负责人陈华与四川省建筑工程质量检测中心所作鉴定主检人陈华为同一人，两份鉴定结论意见相左，陈华对此未作出合理解释；
2010年9月，信用社委托绵阳创艺建筑设计研究有限公司对十号楼进行安全性鉴定，创艺公司本身不具备鉴定资质，依据四川省《汶川地震灾区城镇受损房屋建筑安全鉴定及修复加固拆除实施意见》其可以参与灾后应急鉴定，但2010年其是否仍可依据该实施意见进行鉴定无相关依据。
上述鉴定均为当事人单方委托，相互对对方委托的鉴定均不认可，因各方均不能证实己方鉴定结论的合法性，故对上述鉴定结论均不认定。十号楼作为已取得房屋产权的房屋，虽因历史原因未经竣工验收，但行政管理部门对其颁发房屋产权证的行为表明对其合法性的认可，从江油市人民政府江府发（2006）29号决定、2007年8月10日江油市人民政府第34期市长办公会纪要、2007年8月24日江油市人民政府向绵阳市消防支队致函的内容以及十号楼一至三层在通过消防验收后即可使用的事实看，十号楼启用的前提条件是完善消防设施，通过消防验收，事实亦是十号楼在通过消防验收后即投入正常使用。据此，原审法院认定十号楼属保留使用权的房屋，在没有证据证明其存在质量问题前可以使用。
2.关于租赁物交付、使用时间的争议。
2006年9月28日信用社将十号楼一至六层叁拾叁把钥匙交予精益公司李小华。2008年4月l4日精益公司出具的《关于房屋租赁合同在履行中有几个问题需要双方共同协商的函》称“延期交房近ll个月”，2008年10月22日精益公司出具的《关于十号楼承租期间有关问题的函》载明“请求贵社承担对延迟11个月交房的违约责任进行赔付”，119号案中精益公司起诉请求之一为赔偿迟延交房（2006年1月1日至11月30日）租金利润损失365万元。精益公司自认信用社迟延交房的时间为11个月，原审法院予以确认。
3.因未经消防验收被要求停止使用和信用社以出租房已出售为由，要求精益公司停止装修是否需顺延租期的问题。
（1）《房屋租赁合同》第六条约定“该租赁物由于设施有待完善，乙方需对租赁物进行改造、装修及设施完善。甲方鉴于此情况为乙方考虑半年时间的免租期”；第九条约定“乙方在承租该合同项下的租赁物后，必须在甲方将租赁物交付乙方后12个月内，对租赁物进行设施完善、改造和装修，方案必须报甲方、建设主管和消防管理部门审定后方可实施。投入不得低于人民币陆佰万元正，小写6000000元，且投入情况需报中介审计机构认定。若对租赁物的设施完善、改造和装修投入低于人民币大写陆佰万元正，小写6000000元，乙方所交纳的履约保证金中的人民币大写伍拾万元正作为违约金悉归甲方所有，同时甲方有权解除该合同并收回租赁物”；第十条约定“乙方根据用途须对租赁物进行消防、电力、供水、卫生、环境等设施的完善和改造所产生的费用概由乙方承担，并保证符合政府的要求和标准。水电增容的所有权为甲方。水电增容的费用由乙方支付。所投入的消防、电力、供水、卫生、环境等设施及其附属设施的产权归甲方所有，因甲方在房屋租金中已考虑了该项费用，乙方租赁期满后不得将其拆除或损坏，应保证完整地交付甲方，甲方不予任何补偿；乙方所投入的中央空调和电梯（附属于租赁物其它所有的设施除外）在租赁期满后，乙方可选择拆除，但甲方不予任何补偿，亦可选择与甲方协商作价后交于甲方使用，甲乙双方协商不成，乙方须自行拆除，拆除时不得毁坏租赁物的原状，否则造成的经济损失由乙方承担”。合同约定精益公司需对消防设施进行完善并达到相关标准，费用由其承担，通过消防验收的时间应为2006年1月1日（约定交房时间）＋11个月（迟延交房时间）＋12个月（完成消防改造时间）即2007年11月，实际是至此精益公司未启动四至六楼的消防改造，因消防未经改造、验收导致的房屋无法使用，责任在精益公司；
（2）2008年1月24日，信用社通知精益公司十号楼已拍卖，希精益公司停止装修。2007年11月27日精益公司向拍卖部门及各投标单位发出的《告知书》载明：其中一楼已投入使用，每月已盈利，二至三楼已装修完毕，正在进入营业使用，其余部分正在整改、装饰中。信用社发出该通知时，一至三楼的装修已经完成，四至六楼的装修未动工，精益公司关于该通知延误其经营的请求证据不足，不予支持。
4.关于面积的争议。
信用社所有的十号楼的房屋产权共计16197.73㎡（地下室2635.16㎡、一层2190.57㎡、二至六层11372㎡），《房屋租赁合同》约定信用社将10号楼的地下室2635.15㎡，一楼至六楼房产面积约15800㎡（该面积不包含已出租给江油市移动公司和鳄鱼恤服装专卖店的约400㎡一楼商业门面）出租给精益公司，合同约定面积（15800㎡＋2635.15㎡＝18435.15㎡）超过了信用社实际所能交付的面积（16197.73㎡－400㎡＝15797.73㎡），信用社已将除双方明确约定不在出租范围内的面积之外的部分全部交付，不存在还有未交付的面积，合同约定面积中一至六楼“约15800㎡”，系大概数，不是准确数，实际是以整个出租范围打包，精益公司认为信用社未完成交付义务的理由不成立，原审法院不予支持。
5.关于履约保证金。
《房屋租赁合同》第八条约定“履约保证金：乙方需向甲方交纳履约保证金大写人民币壹佰万元正，小写1000000元。此保证金为对租赁物设施完善及装修投入而设定的保证金，乙方可在不改变租赁房屋建筑主体结构，符合国家相关规定的前提下进行装修改造，装饰装修。同时，投入总价须符合该合同所约定的最低投入标准，及对租赁物进行设施完善、装饰装修也须在此合同所约定的期限内完成，并经相关部门验收合格后方可退还保证金，否则作为违约金归甲方所有”。精益公司至今未对四至六楼进行消防改造，构成违约，应承担违约责任。
6.关于刘文斌主张的房屋租金和占用费。
刘文斌主张房屋租金和占用费的理由成立，合同解除前的租金应按约定的标准计算，即80万元÷15800㎡×15696.32㎡=794750元；刘文斌主张房屋占用费按50万元／月计算过高，考虑本案出租房需由承租人进行改造、装修并投入较高的改造、装修费用后才能使用，原审法院酌定调整按每平方米20元／月计算房屋占用费，为15800㎡－103.68=15696.32㎡×20=313926.4元／每月。
7.关于解除通知的送达。
虽然公证书载明的收件人和邮寄单载明的收件人不一致，但精益公司对李昌茂收到通知未予否认，李昌茂系精益公司法人代表，应认定解除通知已送达对方。
8.关于违约责任和担保责任。
李小华答辩称日5‰的违约责任过高及其已超过担保期限。原审法院认为日5‰的违约责任过高，调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；精益公司未交租金的违约行为持续至今，李小华的担保未过期。
综上，合同约定起租时间为2006年1月1日，信用社实际交房时间为2006年11月底，信用社应当承担违约责任；按照合同约定，精益公司应在出租方交付租赁物后的12个月内对租赁物进行设施完善、改造和装修。从交付之日（2006年11月底）至约定的完成装修、改造之日（2007年11月底），精益公司仅启动了一至三楼的装修、改造并于2008年3月取得了一至三楼的消防验收，未启动对四至六楼的装修、改造，而2007年9月29日通过的消防设计审核意见书是整个十号楼的消防改造工程设计方案。在2007年11月底之前，并不存在信用社通知精益公司停止装修的情形（2008年1月通知），亦不存在租赁物存在质量问题的证据（精益公司主张存在质量问题的鉴定于2008年4月委托），精益公司未启动对四至六楼的装修、改造的原因显然不是其主张的信用社要求停止装修的通知和租赁物存在质量问题，结合2008年3月1-3楼通过消防验收后即可使用的事实看，十号楼未经竣工验收并不影响其使用，而真正影响使用的是消防验收，即一定要通过消防验收，江油市政府2007年8月10日的市长办公会纪要（第34期）亦明确在消防竣工验收前，所有商业用房不得使用和营业，故不存在精益公司所称未经竣工验收导致其无法使用的问题。精益公司未按约定对四至六楼进行装修、改造，其行为构成违约，且该行为与其在2007年11月27日的告知书中所称“一楼已投入使用，每月已盈利，二至三楼已装修完毕，正在进入营业使用，其余部分正在整改、装饰中”相矛盾。因信用社和精益公司均存在违约行为，违约责任相互抵消。因信用社迟延交房，租期应顺延，精益公司应按约支付租金。因精益公司未按期交纳租金，刘文斌可依据《房屋租赁合同》第20条“在乙方不按合同约定期限向甲方支付租金时，甲方有权选择提前终止合同。若提前终止合同，乙方应及时搬离并退还租赁物，租金照实计算”和《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同”，第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，因精益公司未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，合同自解除通知到达对方时解除。合同解除后，因精益公司未返还租赁物，应当至返还之日止支付占用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条之规定，判决如下：一、江油市农村信用合作联社与江油市精益商贸有限公司、李小华于2005年12月28日签订的《房屋租赁合同》（除一楼面积103.68平方米的所有权仍为江油市农村信用合作联社外）已于2011年7月5日解除；二、江油市精益商贸有限公司在本判决生效后三十日内返还刘文斌租赁房屋（除一楼面积103.68平方米的所有权仍为江油市农村信用合作联社外）；三、江油市精益商贸有限公司在本判决生效后三十日内支付刘文斌2010年8月1日至2011年8月3日期间的房屋租金794750元及违约金（其中397375元从2010年8月1日起，另397375元从2011年2月1日起，至本判决确定之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；四、江油市精益商贸有限公司在本判决生效后三十日内支付给刘文斌房屋占用费（从2011年8月4日起至返还房屋之日止，按313926元／每月计算）；五、由李小华承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，刘文斌不服，向本院上诉称：信用社与精益公司签订的《房屋租赁合同》关于违约金进行了约定，一审判决对违约责任的承担进行调整，没有事实依据，没有完全弥补刘文斌的经济损失，也没有对精益公司起到有效的制裁作用。因精益公司需对租赁物进行改造、装修及完善设施，才能以低廉的租金承租，精益公司未履行其合同义务，又对外进行招商，获取巨额利益。刘文斌主张按每月50万元计算房屋占用费低于江油市同地段租金，一审判决对房屋占用费的调整有失公允。双方租赁关系在2011年7月5日就已解除，经过长时间的诉讼，精益公司仍占据租赁房屋非法获利。一审判决在生效后三十日内返还租赁房屋欠妥，应改判精益公司在判决生效后立即返还租赁房屋。请求撤销一审判决第三项，改判：1.精益公司支付2010年8月1日至2011年8月3日期间的房屋租金794750元及违约金（其中397375元从2010年8月1日起，另397375元从2011年2月1日起，至本判决确定之日止，按每日5‰的标准计算；2.撤销一审判决第四项，改判精益公司支付房屋占用费（从2011年8月4日起至返还房屋之日止，按每月50万元计算）；3.撤销一审判决第二项改判精益公司在判决生效后立即返还租赁房屋。本案诉讼费由精益公司、李小华承担。
精益公司答辩称，一审判决认定违约责任错误，违约方是信用社和刘文斌。一审判决没有证据证明未经竣工验收合格的房屋租金应是多少，本案的租赁物不合法，不存在占用费的问题。关于返还房屋的问题，精益公司主张顺延租赁期限，应予支持。请求驳回刘文斌的上诉请求。
李小华答辩称，关于租金起算点，一审判决认定错误。我方认为应从通知之日起计算。对于解除合同没有法律明确规定收取房屋占用费。本案的违约方是信用社和刘文斌，不应由我方承担违约责任。
信用社辩称，刘文斌的上诉请求符合法律规定。信用社与精益公司签订的《房屋租赁合同》已经解除，精益公司应返还租赁房屋并承担违约金及2011年7月4日起至返还房屋止按同地段房屋租赁市场价支付房屋占用费。
精益公司、李小华不服，向本院上诉称：一、一审判决认定事实错误。1.本案争议的核心事实是房屋主体未经竣工验收、结构存在质量的加固维修完善义务问题；2.一审判决认定房屋可以使用存在错误，与江油市人民政府的决定完全背离。四川省建筑工程质量检测中心也有明确结论，房屋结构安全不满足要求；3.对4至6楼未通过消防验收的原因认定错误。消防验收未能顺利进行的原因是没有主体竣工验收合格资料，这应属出租人的义务；4.关于房屋交付的时间认定错误，由于出租物缺乏竣工验收合格资料被政府部门禁止使用，故不能认定信用社完成了符合约定的法律意义上的交付；5.消防验收未通过导致房屋无法使用的责任方不应是精益公司；6.一审判决认定租赁面积错误；7.精益公司收到刘文斌解约通知后不到三个月，就提起了否定其解约的本案之诉和否定其出租人身份的优先权之诉，其解约通知已丧失效力；8.一审认定的房屋占用费标准，缺乏合同依据和法律依据；9.李小华保证责任期间已超过，一审认定错误。二、一审判决适用法律错误。1.本案涉及三份鉴定报告，绵阳创艺设计公司无鉴定资质和能力，不能采信。但未采信四川省建筑科学研究院和四川省建筑工程质量检测中心的鉴定报告属适用法律错误；2.本案是房屋租赁纠纷，房屋主体结构中存在的安全质量问题应由出租人加固完善，在未加固前该房屋不具体消防审批的基本条件。刘文斌作为新的房屋出租人，也同样负有修复、加固的义务；3.一审判决认定精益公司在收到解除通知后未起诉请求确认解除合同的效力，并认定合同自通知到达解除错误。三、一审判决违反法律程序。关于履行保证金事项，本案中未涉及，刘文斌也未主张，一审判决作出评判超出本案审理范围；一审法院并非建设行政主管部门或行政机关，无权以民事判决变更江油市人民政府及其相关行政主管部门对十号楼未经竣工验收不得使用的具体行政行为。本案诉讼费未进行裁决属漏判。请求撤销一审判决，改判驳回刘文斌的全部诉讼请求，案件受理费由刘文斌承担。
刘文斌答辩称：一、一审判决认定事实清楚。2001年8月13日信用社已取得十号楼的房屋产权证，信用社依法拥有十号楼的所有权并行使占有、管理、使用和处分的权利。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》的规定，取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的房屋出租人即可对外租赁，法律并未规定必须竣工验收合格的房屋才能对外租赁。江油市人民政府并未因十号楼未竣工验收禁止使用，而是基于十号楼存在消防隐患需要整改而限制房屋的使用。十号楼不存在结构质量问题，无需加固（包括震后加固）；十号楼虽未竣工验收，但不影响精益公司完成消防验收，消防验收未通过的责任方是精益公司。信用社已按合同约定向精益公司交付租赁房屋。一审认定的交付时间、租赁面积正确。一审认定的房屋占用费标准有失公允。李小华作为担保人，应对精益公司的违约行为及给出租人造成的损失承担连带赔偿责任；二、一审法院适用法律正确。因四川省建筑工程质量检测中心无鉴定资质，对房屋情况的描述与事实不符，未进行实地检测，无检测数据，且与四川省建筑科学研究院的结论是矛盾的，一审判决不采信四川省建筑工程质量检测中心作出的鉴定报告是正确的。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，认定信用社与精益公司签订的《房屋租赁合同》已于2011年7月5日解除是正确的；三、一审法院程序合法。一审判决未违反“不告不理”原则，未判决履行保证金事项。一审判决正确认定了信用社取得房屋所有权证即是政府对信用社合法使用、租赁十号楼的认可。在政府部门未明令禁止使用和没有证据证明存在质量问题的情况下，一审法院无权确认十号楼无法使用及存在质量问题；四、精益公司不享有对刘文斌不交租金的抗辩权，精益公司与信用社履行合同期间发生的纠纷与刘文斌无关。请求驳回精益公司的上诉。
信用社答辩称：一、信用社与本案的处理结果不存在法律上的利害关系，不应当承担任何法律责任。二、精益公司、李小华的上诉请求无事实和法律依据。十号楼依法可以使用且一直在使用。精益公司主张房屋存在质量问题的证据不能成立。李小华应承担连带责任。请求驳回精益公司、李小华的上诉请求。
经二审审理查明，对一审判决查明的事实部分，精益公司提出2007年6月27日律师函、2007年12月8日《资产转让合同》内容未引述完整，对2011年7月5日刘文斌送达《关于解除租赁合同的通知》表示不认可，对一审判决查明的其余事实无异议。李小华同意精益公司意见，并提出对4至6楼未进行消防施工的事实不认可。刘文斌、信用社提出2008年4月19日精益公司《关于﹤房屋租赁合同﹥有关问题的函》及陈华在一审的出庭陈述引述不完整，对一审判决查明的其余事实无异议。对各方当事人无异议的事实，本院予以确认。
二审中，刘文斌提供以下证据：1.2007年7月1日精益公司致江油市人民政府《关于对晶星购物城消防隐患报批“整改方案”的报告》，拟证明十号楼仅存在消防问题；2.精益公司2010年7月21日《起诉状》，拟证明精益公司另案起诉不能否定解除合同通知的效力。3.（2011）江油民初字第1671号案件庭审笔录及精益公司代理词，拟证明精益公司自认2006年收到租赁物。
精益公司质证认为，报告的真实性无法确认，不能达到对方的证明目的。《起诉状》是真实的，但不能达到对方的证明目的。对庭审笔录、代理词真实性无法确认，不能证明所交付的租赁物合法。
李小华质证认为，报告的真实性有异议，与刘文斌是否有解除权没有关联性。《起诉状》不能达到对方的证明目的。庭审笔录真实性无法确认，代理词与本案争议焦点无关。
信用社对刘文斌提供的上述证据无异议。
李小华提供2013年12月19日拍摄的现场勘验光碟，拟证明精益公司履行了四至六楼的消防整改义务。
本院认为，刘文斌于2010年7月30日取得案涉房屋的产权证，信用社与精益公司签订的《房屋租赁合同》因未到期，根据“买卖不破租赁”的原则，刘文斌应继续履行《房屋租赁合同》，精益公司应按《房屋租赁合同》的约定，向刘文斌支付约定的租金。经刘文斌向精益公司发函要求精益公司支付租金后，精益公司拒绝交纳，已构成违约。一审诉讼中刘文斌提供了其向精益公司送达《关于解除租赁合同的通知》的《公证书》及特快专递邮寄凭证等证据，证明2011年7月5日刘文斌已向精益公司送达了《关于解除租赁合同的通知》。精益公司未提供证据否认已签收的事实。2010年7月21日精益公司诉状载明其诉讼请求为：“1.判决信用社与润森公司签订的资产转让合同及其后签订的一系列资产转让合同无效；2.判决精益公司以同等条件取得优先购买权；3.信用社、润森公司赔偿精益公司损失2000万元；4.诉讼费信用社、润森公司承担”，2011年8月16日精益公司起诉，经管辖异议申请审理结束后，绵阳市中级人民法院以（2013）绵民初字第119号立案。上述两案中，精益公司均未对刘文斌解除通知效力问题提出相应的诉讼请求。精益公司关于其已按法律规定的三个月期限内向人民法院起诉，刘文斌的解除通知已丧失效力的上诉主张不能成立。
案涉十号楼修建于1994年，2001年信用社以抵债方式取得
十号楼地下室及一至四层产权，并办理房屋产权证。案涉十号楼因历史原因未进行竣工验收，但实际一直在使用。2006年江油市人民政府责令部分房屋停产停业，原因是存在消防隐患。精益公司在签订本案《房屋屋租赁合同》前，已租赁一层400㎡门面。根据精益公司要求整体承租的函件及《房屋屋租赁合同》的约定，精益公司承诺进行改造、完善，由此以较为低廉的价格进行承租，应明知该房屋未竣工验收的实际状况。结合精益公司取得了一至三层的消防验收的合同履行情况，说明租赁房屋未进行竣工验收并未影响精益公司完成其合同义务。精益公司关于信用社交付的租赁物未经竣工验收构成违约的主张不能成立。
十号楼虽未取得竣工验收的相关手续，但已经办理房屋产权证。不能以未进行竣工验收，而认定房屋主体质量不合格。精益公司主张房屋主体质量不合格，依据其单方委托四川省建筑工程质量检测中心对十号楼进行房屋结构安全性作出的鉴定，因该鉴定报告载明的“该房屋二层及以上楼层均未进行二次装修，除底层、六层投入使用外，其余楼层均未投入使用”与本案查明的事实明显不符，鉴定负责人陈华在一审诉讼中出庭陈述六层挑梁未作检测，一审判决未予采信并无不当。精益公司在一审诉讼中明确表示不申请对房屋是否存在质量问题进行鉴定。在没有相关证据及行政主管部门的结论下，精益公司关于十号楼存在质量问题的主张不能成立。精益公司以信用社交付的租赁物存在质量问题为由构成违约的主张不能成立。“5.12”地震后，因可能存在的安全隐患，信用社公告称需进行鉴定，2009年精益公司向绵阳市中级人民法院起诉后撤诉，双方分别委托进行鉴定，但并无证据证明，精益公司在地震后，因信用社未进行房屋加固维修，造成其停止经营的事实。精益公司主张信用社未进行震后房屋加固构成违约的主张，亦不能成立。
关于租赁面积问题，信用社的产权面积为16197.73㎡（地下室2635.16㎡、一层2190.57㎡、2-6层11372㎡），《房屋租赁合同》约定信用社将10号楼的地下室2635.15㎡，一楼至六楼房产面积约15800㎡（该面积不包含已出租给江油市移动公司和鳄鱼恤服装专卖店的约400㎡一楼商业门面）出租给精益公司，精益公司据此主张租赁合同约定面积应为18000㎡的理由不能成立，其主张信用社交付房屋面积违约不能成立。
综上所述，精益公司关于信用社在履行《房屋租赁合同》中存在未适格交付租赁物的行为，已构成违约的主张不能成立。且在案涉房屋产权发生变动的情况下，精益公司与原产权人之间的纠纷，应由信用社处理。精益公司以其与原产权人之间存在纠纷，主张原产权人违约，据此主张变更后的产权人刘文斌也存在违约行为，无权解除合同的主张，既无事实依据，也无法律依据。一审判决认定信用社与精益公司、李小华于2005年12月28日签订的《房屋租赁合同》已于2011年7月5日，刘文斌解除合同通知到达时解除，符合法律规定，应予维持。
2010年7月30日刘文斌取得案涉房屋产权证，精益公司应
从2010年8月1日起向刘文斌交纳《房屋租赁合同》约定的租金。刘文斌解除通知中，要求精益公司于2011年8月3日前迁出并返还租赁房屋，故原判租赁合同关于租金的约定计算2010年8月1日至2011年8月3日的租金，符合合同约定。在合同解除通知生效及一个月的迁离时间后，双方当事人之间已无房屋租赁关系，但因精益公司至今仍占用案涉租赁房屋，应支付房屋占用费。鉴于本案中《房屋租赁合同》约定由精益公司完成设施改造义务，并承担相关费用，合同提前终止、解除或届满后，出租人按租赁物的实际状态收回租赁物的约定，结合本案合同履行的实际情况，综合平衡双方当事人之间的利益，本院确定该期间的房屋占用费以每月125000元计算。
李小华作为保证人，在《房屋租赁合同》约定当精益公司不能履行合同约定的责任和义务，由保证方承担连带保证责任，精益公司欠付租金的事实持续至今，李小华关于保证责任已过期限的上诉主张不能成立。对其上诉请求，本院不予支持。
一审判决确定精益公司在判决生效后三十日内返还租赁房屋，主要考虑《房屋租赁合同》中关于相关设施精益公司作为承租人可以撤除的约定。刘文斌上诉请求判令精益公司立即返还的理由不能成立。对其该项上诉主张，本院不予支持。
综上所述，刘文斌、精益公司和李小华的上诉请求，均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确。关于《房屋租赁合同》解除后的房屋占用费本院予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持四川省绵阳市中级人民法院（2014）绵民再字第28号民事判决第一项“江油市农村信用合作','2018-09-27
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