山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁13民终3747号
上诉人（原审被告）：李瑞晗，男，1971年6月8日出生，汉族，居民，住临沂市河东区汤头办事处东南村***号。
上诉人（原审第三人）：李瑞海，男，1975年1月16日出生，汉族，居民，住临沂市河东区汤头办事处东南村***号。
以上两上诉人共同委托代理人：李宝进，山东有序律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：临沂市河东区汤头街道东南村村民委员会。
代表人：李增军，书记。
委托代理人：于开祥，男，1964年12月27日出生，汉族，临沂河东元立法律服务所法律工作者，住临沂市河东区文化小区*号楼*单元***室。
上诉人李瑞晗、李瑞海因租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂市河东区人民法院（2015）河商重初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
临沂市河东区汤头街道东南村村民委员会（以下简称为：汤头东南村委）一审诉称，被告李瑞晗系我村村民，于2003年6月1日承包了我村委所有的二层楼房至今，承包费每年6万元。被告李瑞晗至今只向村委交纳承包费21万元，尚欠我村承包费45万元。被告李瑞晗不但欠下巨额承包费未交，还以高价私自将楼房转租给他人，每年收取租赁费高达20多万元，给我村委造成特别巨大的损失，严重损害了我村委的合法权益。综上，请求依法判决被告李瑞晗向我村委交付承包费45万元，并赔偿因迟延交付承包费造成的经济损失27.69万元；立即退还楼房；本案诉讼费用由被告李瑞晗负担。
李瑞晗及第三人李瑞海一审辩称，2003年，被告及第三人李瑞海租得原告沿街楼的使用权，期限自2003年6月1日至2023年6月1日。被告与第三人承包时，该处楼房因年久失修已破烂不堪，被告及第三人投入大量费用进行维修，原告只少量出资，现被告及第三人只欠原告租赁费19.7万元，但原告尚欠被告及第三人24万元补偿款未付，另外该房屋维修费用也未与被告及第三人结清，所以被告及第三人不存在拖欠承包费的问题。综上所述，原告同被告及第三人签订的租赁合同真实有效，且该合同未到期，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
原审法院查明，原告汤头东南村委在汤头温泉路东北角有综合服务楼一座，建筑面积240㎡，共计22间。2003年6月1日，通过公开招标承包，被告李瑞晗中标，原告汤头东南村委与被告李瑞晗在临沂市河东区汤头镇农村经营管理站的监督公证下签订《综合服务楼承包合同书》一份，合同约定：“1、承包期限5年，自2003年6月1日起至2008年6月1日止；2、承包费总额30万元，大写叁拾万元整；3、交款时间及办法，交款时间为自2003年6月1日交6万元，2004年6月1日交6万元，2005年6月1日交6万元，2006年6月1日交6万元，2007年6月1日交6万元，以交款单据为准…”该合同一式三份，原、被告各执一份，临沂市河东区汤头镇农村经营管理站存档一份。合同签订后，原告汤头东南村委向被告李瑞晗交付了综合服务楼，被告李瑞晗亦根据合同约定已交付自2003年6月1日至2008年6月1日期间的租赁费30万元。合同于2008年6月1日到期后，被告李瑞晗继续租赁使用综合服务楼，原告汤头东南村委继续收取被告李瑞晗交纳的租赁费。其中，被告李瑞晗已交纳2008年（2008年6月1日至2009年5月31日）、2009年（2009年6月1日至2010年5月31日）两年的租赁费12万元，2010年的租赁费6万元未交纳，2011年交租赁费1万元，尚欠5万元，2012年交租赁费2万元，尚欠4万元，2013年，被告李瑞晗将租赁费1.3万元交给原村书记李汉华。截至2014年6月1日止，被告李瑞晗共拖欠原告东南村委租赁费19.7万元。根据被告的答辩状及庭审调查，原告多次在村中广播要求被告李瑞晗偿付租赁费、退还楼房，双方未达成一致意见，原告遂于2013年11月18日诉讼至法院，请求法院依法支持其诉讼请求。
被告李瑞晗与第三人李瑞海系兄弟关系。庭审中，第三人李瑞海提供了其与原告汤头东南村委签订的《综合服务楼承包合同书》一份，该合同租赁期限自2003年6月1日至2023年6月1日止，经汤头东南村委盖章，时任村主任王恩福、村书记李汉华签字，并盖有临沂市河东区汤头镇农村经营管理站的印章。经法院调查核实该合同的经办人王恩福、李汉华，二人证实：“该合同系当时为帮助李瑞晗取得贷款方便而签订的假合同，当时约定获得贷款后就销毁该合同，东南村委没有该合同。”此外，临沂市河东区人民政府汤头街道办事处于2016年1月25日出具证明一份，其上载明“经查阅汤头街道办事处农经站档案，存有承包期为2003年6月1日至2008年6月1日东南村综合服务楼承包合同书一份，未有承包期为2003年6月1日至2023年6月1日的东南村综合服务楼承包合同书”。庭审中，经询问，被告李瑞晗主张该合同系因之前的承包合同到期而签订的，经时任村书记及村主任同意，在签订合同时没有公证机关派员到场，临沂市河东区汤头镇农村经营管理站的公章是汤头东南村委拿合同书去盖的；第三人李瑞海认可是与李瑞晗共同找村委签订的合同书，但对于在场人及盖章问题则表示记不清了。
此外，李瑞晗与第三人李瑞海主张双方系合伙承包东南村综合服务楼，李瑞晗虽主张双方签订了书面协议，但其所提交的合伙协议仅是李瑞海出具的合伙承包证明，且没有记载出具时间。为查明案情，法院在庭审中对李瑞晗、李瑞海分别进行了单独询问，二人对于2003年6月1日招投标的参与情况、签订合同时的参与人陈述均不一致，对于双方具体的合伙事项如出资数额、盈余分配、债务承担等并不明确，摘录庭审中对李瑞海的部分询问，“问：你与李瑞晗之间的合伙有书面协议吗？答：没有。问：出资是如何出的？答：李瑞晗出的多，我出的少。问：你一年出资多少？答：记不清了。问：你一年分多少利润？答：亲兄弟没算清帐。问：你和李瑞晗约定出资及利润如何分配，亏损如何承担？答：想不清了。”另一方面，李瑞晗认可在签订租赁期限为2003年6月1日至2008年6月1日的承包合同时并未告知村委是与李瑞海合伙承包，至于何时告知村委系二人合伙承包，李瑞晗及李瑞海均表示记不清了。汤头东南村委对于二人主张的合伙承包关系表示不知情也不予认可。
另查明，李瑞晗在租赁经营期间，为方便经营，在综合服务楼后面翻建二间平房，自建二层三小间楼房，共花费51638元。对于该自建楼房，东南村委同意以51638元的价格购买归村委。
还查明，李瑞晗在租赁经营期间，将承包楼房一楼部分房屋转租给其他人。自2014年6月1日起，汤头东南村委自行与次承租人签订综合服务大楼租赁合同书，收取承包费，但李瑞晗仍实际占有租赁楼房的其他房屋。
原审法院认为，原告东南村委与被告李瑞晗于2003年6月1日签订的《综合服务楼承包合同书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方已根据该合同履行义务，该合同合法有效。根据《综合服务楼承包合同书》的内容可以确认，原告东南村委与被告李瑞晗签订的合同实质为租赁合同，双方签订的租赁合同期限自2003年6月1日起至2008年6月1日止，合同于2008年6月1日到期后，双方未采用书面形式续订租赁合同，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，本案中，李瑞晗继续租赁使用综合服务楼，原告东南村委未明确反对并继续收取被告李瑞晗交纳的部分租赁费，从双方的行为可以推定双方合意续租，原租赁合同继续有效，不过此时的租赁期限为不定期。在不定期租赁期间，截至2014年6月1日，被告李瑞晗尚欠原告东南村委租赁费19.7万元，被告李瑞晗主张原告东南村委欠其24万元的赔偿款，与本案不是同一法律关系，其应另行提起诉讼主张权利，另外虽然合同中约定楼顶出现漏水由村委承担修理，但李瑞晗并未提供有效证据证实因为楼顶漏水而实际花费维修费，该两项抗辩均不能成为其拒付租赁费的正当理由，被告李瑞晗应当及时向原告东南村委交纳租赁费19.7万元及利息，利息自被告最后一次应交承包费即2013年6月1日起算。2013年，原告东南村委原村书记李汉华收取被告李瑞晗1.3万元租赁费的行为系表见代理行为，应当视为原告东南村委的行为。本案中，原告东南村委要求被告李瑞晗立即退还楼房，法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，原告作为出租人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知被告。原告在起诉前多次在村中广播要求被告支付租赁费、退还楼房，应视为原告已通知被告解除合同，至原告起诉之日即2013年11月18日，可以认定双方的租赁合同已解除，被告李瑞晗应返还原告汤头东南村委其实际占有使用的楼房、平房，因被告李瑞晗所建设的房屋与综合服务楼在功能上互补，原告汤头东南村委应适当补偿被告李瑞晗损失51638元。被告李瑞晗主张汤头东南村委擅自与其转租户签订租赁合同并收取租赁费侵犯了其权益，汤头东南村委收取的租赁费应折抵被告欠付的租赁费。法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条的规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，故原、被告的承包合同在2013年11月18日已解除，被告与次承租人的转租合同在2013年11月18日之后的部分无效，原告作为出租人在2014年6月1日之后与次承租人达成新的租赁合同并收取相应的承包费，并未侵犯被告的合法权益，被告的主张不能成立。第三人李瑞海提供其与原告委签订的《综合服务楼承包合同书》，主张与李瑞晗系合伙承包，李瑞晗与汤头东南村委之间的承包合同尚未到期。首先，该合同约定的承包期限与李瑞晗和汤头东南村委签订的承包合同约定的承包期限存在重合的部分，未经公开招投标程序，在汤头街道办事处农经站也没有存档，签订该合同时只有被告、第三人及时任村书记李汉华、村主任王恩福在场，而王恩福、李汉华证实“该合同为系当时为帮助李瑞晗取得贷款方便而签订的假合同，当时约定获得贷款后就销毁该合同，东南村委没有该合同”。对于该合同的真实性存疑。其次，被告李瑞晗与李瑞海系不同的民事权利义务主体，二人虽主张系合伙承包，但没有有效证据予以证实，在庭审中对于合伙事宜的陈述亦不一致、模糊不清，不符合常理，汤头东南村委对于双方系合伙承包表示不知情亦不予认可，因此，法院对于被告及第三人主张的合伙承包关系不予认可，对该证据亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十五条、第十六条之规定，判决：一、被告李瑞晗于生效后五日内支付原告临沂市河东区汤头街道办事处东南村村民委员会租赁费19.7万元及利息（利息按照同期银行贷款利率计算，自2013年6月1日起计算至生效判决确定的履行之日止）；二、被告李瑞晗于判决生效后九十日内搬离租赁楼房及自建二层三小间楼房；三、原告临沂市河东区汤头街道办事处东南村村民委员会在被告李瑞晗搬离租赁楼房及自建二层三小间楼房后三日内补偿其建设楼房款51638元；四、驳回原告临沂市河东区汤头街道办事处东南村村民委员会的其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11070元，由原告临沂市河东区汤头街道办事处东南村村民委员会与被告李瑞晗平均负担。
李瑞晗、李瑞海上诉称：一审判决认定事实错误。一审判决以“该合同约定的承包期限与李瑞晗和汤头东南村委签订的承包合同约定的承包期限存在重合的部分，未经公开招投标程序，在汤头街道办事处农经站也没有存档，签订该合同时只有被告、第三人及时任村书记李汉华、村主任王恩福在场，而王恩福、李汉华证实：该合同为系当时为帮助李瑞晗取得贷款方便而签订的假合同，当时约定获得贷款后就销毁该合同，东南村委没有该合同”，以此认定该合同的真实性存疑，并以上诉人与第三人系不同的民事权利义务主体的合伙承包行为不符合常理为由对上诉人及第三人主张的承包合同不予采信，实属认定事实错误。首先，通过一审庭审上诉人及第三人的答辩意见以及庭审过程中的法庭调查，上诉人有充分的证据证实李瑞晗、李瑞海同被上诉人之间签订的第二份房屋租赁合同有效。该合同经时任村主任王恩福及村书记李汉华签字，并经临沂市河东区汤头镇农村经营管理站加盖的公章予以确认。上诉人认为，该合同系双方的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，并有上级主管部门的确认，应属于有效合同。其次，对于该合同是否在汤头办事处农经站存档的问题，上诉人认为这属于农经站的内部管理事务，其在加盖公章确认合同时，必有相应的备份合同用于备案，至于因其工作管理上的失误可能造成合同丢失、损毁的事实，不应该成为抗辩合同真实存在并合法有效的理由。对于时任村主任王恩福及村书记李汉华的证言，上诉人认为系虚假陈述，其二位村委负责人所做的证言和行为更加证实了对该合同的认可，从签定合同的2008年到新班子组成长达5年的时间段内，二人用实际行动证明了该合同的有效性、合法性，并认真的做出了履行。再次，对于李瑞晗、李瑞海的合伙问题。上诉人系亲兄弟，对于合伙事宜虽然没有具体约定，但对于合伙行为均予认可，至于出资及盈余分配问题，系二人的内部事务。一审判决在没有任何证据予以反证的情况下作出不符合常理的认定，对上诉人与第三人的合伙承包关系不予认可，该结论的作出没有任何事实依托，显然属于主观臆断，十分草率，明显偏袒被上诉人。综上，请求二审法院查清事实，改判上诉人与被上诉人继续履行租赁合同，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
二审审理期间，上诉人又补充事实理由如下：一、上诉人李瑞海、李瑞晗与被上诉人签订的承包合同客观真实，并且已经实际履行，应予采信。该合同有双方当事人的签字、盖章确认，条款明确，有镇经管站加盖公章予以确认。合同签订后，被上诉人按照合同约定将房屋交付给上诉人使用。上诉人按照合同约定交付承包费，双方已经实际履行。村委对外承包房屋合同不需审批，是否招投标不是必要要件，不影响合同效力。二、上诉人与被上诉人共签订两份承办合同，两份合同内容基本一样，仅是承包期限不同，承包主体由李瑞晗变更为李瑞海。李瑞晗与李瑞海是亲兄弟，一起合伙承包房屋开饭店。以谁的名义签合同，不影响与被上诉人的合同履行。从两份合同上可以看出，承包期为20年的合同是对承包期为5年的合同的修正。从实际履行上看，也是这样的。2008年5年期的合同到期后，双方继续履行承包合同，没有争议。双方实际是按照20年承包期的合同履行的。被上诉人诉求的承包费的计算方式也是按照合同约定计算的，不存在签订虚假合同的问题。被上诉人在合同上签字的原书记、主任的陈述不属实，没有任何证据证明双方签订的合同是虚假的。二人的陈述不是证人证言，系属一方当事人的陈述，没有其他任何有效证据证明，不应予以采信。原审判决不采信上诉人与被上诉人签订的合同是错误的，应予纠正。三、本案纠纷起因是承包费的支付问题，或者说是被上诉人主张的拖欠承包费的问题。根据合同第8条的约定：楼顶出现漏水，由甲方承担修理。也就是被上诉人应保障承包物的使用，在承包期间上诉人对承包物投入大量费用进行维修，维修费用应由被上诉人支付，被上诉人未与上诉人结算。另被上诉人尚欠上诉人24万元补偿款未予支付。双方互有欠款未结算，不能认定拖欠承包费用。综上，上诉人与被上诉人签订的承包合同合法有效，上诉人不存在违约行为，因继续履行合同，原审判决错误，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人汤头东南村委答辩称：上诉人的上诉请求依法不能成立。一、上诉人请求二审法院改判为上诉人与被上诉人继续履行合同，这完全是无理要求。本案已经一、二审法院多次开庭审理，一审法院在审理本案时，分别进行了多次开庭调查和庭外调查，调查的结果是第三人李瑞海手中持有的所谓《综合服务楼承包合同书》是为借款而伪造的假合同，该合同未发生法律效力，与上诉人的房屋租赁无关。二、上诉人是兄弟，称二人是合伙关系完全是虚构事实。本案在一审、原二审开庭期间，上诉人李瑞晗自称本人与李瑞海是楼房租赁关系，被上诉人均予以否认。一审法院在2016年1月29日再次开庭时，就上诉人二人之间是否存在合伙关系等分别与上诉人进行了分离式的发问调查，发问期间二上诉人就发问的有关问题一问三不知，这更一步证明上诉人自称二人合伙租赁房屋是虚构事实。依据上述事实，上诉人的上诉请求于理不顺，于法相悖，该请求依法不能成立。关于上诉人在上诉补充意见中提及的支出维修费用由被上诉人承担的问题，上诉人与被上诉人在合同中已经明确约定在上诉人李瑞晗租赁房屋期间支出的费用应当由李瑞晗自行承担，上诉人无任何证据能够证明支出了什么费用，被上诉人也不知道上诉人李瑞晗支出了什么费用，因此该费用与本案不能相提并论，被上诉人也不应当承担该费用。在多次庭审调查中，一审法院就上诉人李瑞海持有的合同进行了多方面的调查，诸多证据均能证明这份合同是假的，因此上诉人在上诉补充意见中自称合同真实有效完全是自欺欺人之谈。综上，上诉人的上诉请求及上诉补充意见提出的要求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合法，请求驳回上诉，维持原判。
二审中查明，2008年6月28日，李瑞晗向汤头东南村委交纳租金6万元，村委为其出具收据；2009年6月1日，李瑞晗向汤头东南村委交纳租金6万元，村委为其出具收据；2011年1月30日交租赁费1万元，村委为其出具收据载明收“李瑞含门头承包费”，2011年8月24日，李瑞晗交纳赁费2万元，村委为其出具收据载明收“李瑞含门头承包费”。一、二审审理过程中，李瑞海均未提交其向汤头东南村委交纳房产租金的收据。一审中，李瑞海提交《合伙承包证明》，载明“合伙承包证明我叫李瑞海，家住汤头镇东南村，现证明以我名义签署的与东南村房屋承包合同是和我兄李瑞晗合伙承包，一切事务由我们二人共同承担”，李瑞海在之上签字，该证明亦未载明该证明的出具时间。
二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，李瑞海一审中提交的《合伙承包证明》载明的内容为“合伙承包证明我叫李瑞海，家住汤头镇东南村，现证明以我名义签署的与东南村房屋承包合同是和我兄李瑞晗合伙承包，一切事务由我们二人共同承担”，李瑞海在之上签字，之上未载明该《证明》的出具时间。从内容看，该《证明》内容并非李瑞海与李瑞晗关于合伙事务权利义务的具体约定，仅系李瑞海对其与李瑞晗关系的单方陈述，且因上诉人系兄弟关系，故该陈述系利害关系人李瑞海出具的单方陈述。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”，本案审理过程中，被上诉人对上诉人之间系合伙关系的主张不予认可，李瑞晗虽认可李瑞海所称的合伙关系，但亦未提交双方之间就租赁涉案房产在投资、管理、利润分配等方面存在合伙的其他证据，故对上诉人李瑞晗、李瑞海称合伙租赁被上诉人房产的陈述，因证据不足本院不予采信。
依据本院查明的事实，2008年6月1日之前的房屋租金均系李瑞晗交纳，之后的房屋租金收据亦载明交款人是李瑞晗或租金用途为李瑞晗门头承包费，故上述租金实为李瑞晗交纳，该租金的交纳系基于李瑞晗与被上诉人签订的房屋租赁合同，并非基于李瑞海与被上诉人签订的租赁合同。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，上诉人李瑞海虽持有其与被上诉人签署的房屋租赁合同，但未提交该合同是对李瑞晗与被上诉人订立合同变更的相关证据，且李瑞海亦未提交其已按照该合同交纳租金、被上诉人向其交付房产、并由其占有使用涉案房产的相关证据，即李瑞海未提交其与被上诉人汤头东南村委签订的房屋租赁合同已实际履行的相关证据。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，故对上诉人称李瑞海与被上诉人订立的租赁合同系对李瑞晗与被上诉人订立合同的变更、双方应继续履行该合同的上诉请求，因证据不足本院不予支持。
上诉人未提交证明涉案楼房存在漏水的相关证据，故对其称因此所致的维修费用应由被上诉人承担的上诉请求，本院不予支持。上诉人称被上诉人尚欠其24万元补偿款未予支付，本院认为该争议与本案无直接关联性，上诉人未主张抵销，其可持有关证据另案主张，对于上诉人以此作为不应支付租赁费的抗辩事由，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11070元，由上诉人李瑞晗、李瑞海负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 骏
审判员 李言涛
审判员 张念国
二〇一六年八月八日
书记员 孙 壹