海口市龙华区人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)琼0106执异100号
案外人：张绍池。
申请执行人：招商银行股份有限公司海口分行。
负责人：赵启柱，该行行长。
委托代理人：王会钧，该行职员。
委托代理人：邓秀香，该行职员。
被执行人：斯兴元。
被执行人：钟艳。
本院在执行申请执行人招商银行股份有限公司海口分行（以下简称招行海口分行）与被执行人斯兴元、钟艳金融借款合同纠纷两案[执行案号为（2016）琼0106执370、371号]中，案外人张绍池对本院查封被执行人斯兴元名下位于海口市国贸大道北侧（AX-X)九都别墅H座及海口市金贸区百金城X＃楼第五X幢XXX房的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2016年8月30日举行了听证。案外人张绍池。
案外人张绍池称，其为被本院查封的海口市国贸大道北侧（AX-X)九都别墅H座及海口市金贸区百金城X＃楼第五X幢XXX房的所有权人。其于2010年8月31日与斯兴元签订了《购房协议书》，以595万元的价格购买了上述房产。其按协议约定支付完购房款后，斯兴元于2014年2月11日将房产交付给其。其接收房产后一直入住，因斯兴元未履行协议约定，导致房产一直未过户。综上，其为房产的实际所有权人，故申请法院解除上述两套房产的查封和停止拍卖，中止（2015）龙民二初字第1016、1040号民事判决书的执行。
申请执行人招行海口分行称，一、涉案房产登记在斯兴元名下，按物权法规定斯兴元为房产合法产权人，所以法院的执行行为合法；二、张绍池与斯兴元签订《购房协议书》非双方真实意表示，协议缺少房屋单价、房产证号、支付方式等要件，且只有斯兴元。
被执行人斯兴元称，其与张绍池签订的《购房协议书》是真实有效的。涉案房产价格不能低于595元出售，如果低于的话，其不同意出售。
本院查明，招行海口分行与斯兴元、钟艳金融借款合同纠纷两案，本院于2015年12月3日作出（2015）龙民二初字第1016、1040号民事判决书。（2015）龙民二初字第1016号民事判决书判决：一、解除原告招商银行股份有限公司海口分行与被告斯兴元于2013年9月2日签订的授信协议编号为10058XXXXX的《个人授信及担保协议》以及解除原告招商银行股份有限公司海口分行与被告斯兴元签订的借款合同编号为10058XXXXX-1的《个人贷款借款合同》；二、限被告斯兴元于本判决发生法律效力之日起十日内向原告招商银行股份有限公司海口分行偿还借款本金3243394.19元、截至2015年12月1日利息205820.16元、罚息34411.84元、复息10484.76元以及2015年12月2日至本判决限定履行之日止的利息、罚息、复息（利息、罚息、复息均按上述《个人贷款借款合同》的约定计算）；三、限被告斯兴元于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告招商银行股份有限公司海口分行为实现债权所支付的公证送达费824元、公告费3820元；四、原告招商银行股份有限公司海口分行对被告斯兴元所有的位于海口市国贸大道北侧（AX-X）九都别墅H座房产（房产证号：海口市房权证海房字第HK077XXX**号）享有优先受偿权；五、被告钟艳对被告斯兴元的上述债务承担连带清偿责任。本案件受理费33721元、保全费5000元，由被告斯兴元、钟艳负担。（2015）龙民二初字第1040号民事判决书判决：一、解除原告招商银行股份有限公司海口分行与被告斯兴元于2013年4月18日签订的授信协议编号为10058XXXXX的《个人授信及担保协议》以及解除原告招商银行股份有限公司海口分行与被告斯兴元于2013年4月26日签订的借款合同编号为10058XXXXX-01的《个人贷款借款合同》；二、限被告斯兴元于本判决发生法律效力之日起十日内向原告招商银行股份有限公司海口分行偿还借款本金534519.72元、截至2015年12月1日利息30275.29元、罚息5467.03元、复息1385.7元以及2015年12月2日至本判决限定履行之日止的利息、罚息、复息（利息、罚息、复息均按上述《个人贷款借款合同》的约定计算）；三、限被告斯兴元于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告招商银行股份有限公司海口分行为实现债权所支付的公告费3820元；四、原告招商银行股份有限公司海口分行对被告斯兴元所有的位于海口市金贸区百金城X#楼第X幢XXX房（房产证号：海口市房权证海房字第2XX**号）享有优先受偿权；五、被告钟艳对被告斯兴元的上述债务承担连带清偿责任。本案件受理费9406元、保全费5000元，由被告斯兴元、钟艳负担。招行海口分行在诉讼前，向本院申请诉前财产保全，本院于2015年6月3日作出（2015）龙民保字第98-1号民事裁定书，裁定：查封被申请人斯兴元名下位于海口市国贸大道北侧（AX-X)九都别墅H座；本院于2015年6月10日作出（2015）龙民保字第100-1号民事裁定书，裁定：查封被申请人斯兴元名下位于海口市金贸区百金城X＃楼第五X幢XXX房。判决发生法律效力后，因斯兴元、钟艳不履行生效判决所确定的义务，招行海口分行于2016年1月27日向本院申请强制执行，本院同日立案，案号为（2016）琼0106执370、371号。2016年5月4日，本院作出（2016）琼0106执370、371号公告，并于2016年5月5日张贴，公告内容为拟将被执行人斯兴元名下位于海口市国贸大道北侧（AX-X)九都别墅H座（产权证号：HK077XXXXX号）及海口市金贸区百金城X＃楼第五X幢XXX房（产权证号：HKXX**）进行评估拍卖，责令被执行人斯兴元及上述房屋的住户自动迁出。2016年7月28日，案外人张绍池以被查封房产为其所有，请求对查封房产予以解封停止执行，中止（2015）龙民二初字第1016、1040号民事判决书的执行。
另查明，位于海口市国贸大道北侧（AX-X)九都别墅H座（产权证号：HK077XXXXX号）登记在斯兴元名下，建筑面积509.40平方米，登记时间2013年8月8日；位于海口市金贸区百金城X＃楼第五X幢XXX房（产权证号：HKXX**）登记在斯兴元名下，建筑面积134.18平方米，登记时间2013年1月15日。
案外人张绍池为证其是涉案房屋所有权人，向本院提供了购房协议、个人电子转账凭证、委托支付令等证据。购房协议所载主要内容为：斯兴元与张绍池于2010年8月31日达成如下协议：一、斯兴元将其拥有的九都别墅H座和百金城小区XXX房分别以515万元和80万元的价格出售给张绍池；张绍池分期付款，当其付款超过500万元时，斯兴元向张绍池办理过户手续；抵押手续办理后支付余款，在张绍池未支付完购房款前，房产使用权在斯兴元，包括出租权；三、上述两套房产房产证在斯兴元亲戚名下，2013年底前，斯兴元必须将房产过户至其名下，待张绍池付完余款后办理过户。个人电子转账凭证载明：2010年8月31日至2013年7月25日间，张绍池通过银行向斯兴元转账5笔，共计495万元，其中2013年7月25日中信银行个人电子转账凭证摘要中载明：借款；2014年2月11日，张绍池通过银行向吉银昌转账100万元，招商银行转账汇款电子回单备注中载明：借款。委托支付令载明：2014年2月11日，斯兴元委托张绍池支付吉银昌酒款100万元。
以上事实有（2015）龙民二初字第1016、1040号民事判决书、（2015）龙民保字第98-1、100－1号民事裁定书、购房协议、个人电子转账凭证、委托支付令、房屋产权证、听证笔录等证据证明。
本院认为，本案的争议焦点为案外人提出的异议能否排除执行。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条第一款规定：“已登记的不动产，按照不动产登记簿来判断。”根据执行异议的形式审查原则，涉案房屋所有权已进行权属登记，在本院（2015）龙民二初字第1016、1040号民事判决书已发生法律效力，被执行人斯兴元未自动履行民事判决书所确定义务的情形下，本院据此对被执行人斯兴元名下的房屋采取相关执行措施，符合法律规定，并无不当。另，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复印案件若干问题的规定》第二十条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买受合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人张绍池主张其向斯兴元支付了购房款并已入住涉案房产，但其提供的个人电子转账凭证摘要中载明为借款，且未提交证据证明其已合法占有该不动产，故对该主张本院不予支持。而案外人申请中止（2015）龙民二初字第1016、1040号民事判决书执行的异议请求，不属于执行异议的审查范围。案外人张绍池如认为执行依据即（2015）龙民二初字第1016、1040号民事判决书认定事实错误，应当依法申请再审或者通过其他程序解决。在该执行依据发生法律效力的情况下，法院应按照该执行依据的内容进行执行。综上，案外人的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：
驳回案外人张绍池的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 韦庆忠
审判员 张琳琳
审判员 林宏业
二〇一六年八月三十一日
书记员 陈家芬