广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)粤13民终2974号
上诉人（原审被告）：黄文英，女，汉族，1975年2月13日出生，住所地：福建省南安市，
委托诉讼代理人：吕红飞，广东鹏鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：惠州大亚湾东圳房地产有限公司，住所地：惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城一期会所。
法定代表人：沈沛勇。
委托诉讼代理人：曾文涛、刘邦柠，该公司职工。
第三人：中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行，住所地：惠州市大亚湾澳头进港大道2号。
负责人：廖斌。
上诉人黄文英与被上诉人惠州大亚湾东圳房地产有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2017)粤1391民初103号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司诉称：2012年10月25日，原被告双方签订了《广东省商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的位于惠州××西区西南大道××单元××房，总价815192元，首期款245192元于2012年10月25日前付清，余款570000元办理银行按揭贷款。购房合同补充协议约定，被告采用按揭方式付款的，应按照贷款合同约定按时支付贷款本息，若被告未按时还款致使银行要求原告承担保证责任的，原告有权解除合同收回该房屋，原告因此解除合同的，被告应向原告支付总房价5%作为违约金并赔偿损失。2013年6月17日被告与第三人签订了《个人购房借款/担保合同》，被告向第三人借款570000元用于支付房款，原告作为担保人。第三人放款后，被告屡次没有按时还款，导致被告因承担保证责任而被第三人一次性从原告账户中扣划了576054.41元。综上，被告逾期还贷给原告造成了重大损失，为维护原告合法权益，请求法院判令：一、解除原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》并注销预告登记；二、被告向原告支付违约金40759.6元（按总房价5%计算）；三、被告承担注销预告登记的费用；四、本案诉讼费由被告承担。
原告向法庭提交被告身份证、广东省商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、中国工商银行扣款凭证、住房按揭代偿款催收通知书、EMS快递单及查询结果、工行网上银行电子回单、工行扣款凭证、还款信息等证据，拟证明其诉称事实。
被告黄文英辩称，商品房买卖合同签订后原被告均按合同约定履行义务，被告义务是支付购房款，原告义务是收到房款后交付房屋，本案中被告采取按揭贷款向原告支付了全部房款，履行了支付购房款的义务，原告也交付完毕，根据合同法规定，按照约定履行的合同权利义务终止，原告无权再主张解除合同，其向第三人垫付的按揭贷款原告可通过其他法律途径向被告主张。
被告未向法庭提交房产信息查询结果、委托书、收款收据等证据，拟证明其辩称事实。
第三人工行大亚湾支行未到庭，未提交答辩状及证据。
原审法院查明的事实
经审理查明，2012年10月25日原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：11D6556号）及合同补充协议，约定由被告购买原告开发建设的位于惠州××西区西南大道××单元××房，建筑面积145.57平方米，总价815192元，首期款245192元于2012年10月25日前付清，余款570000元办理银行按揭贷款。补充协议第三条约定被告逾期还贷的违约责任：被告采用按揭方式付款的，应按照贷款合同的约定按时支付贷款本息，若被告未按时还款致使银行要求原告承担保证责任的，原告有权解除合同，收回该商品房，被告应向原告支付购房总价款5%作为违约金并赔偿原告损失，原告有权在被告已付房款中扣除违约金或原告因承担保证责任而产生的费用、因解除合同发生的各项费用（原告因出卖该商品房已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所产生的各项费用）及其他全部应付未付款（包括但不限于物业服务费等）后，将剩余房款（不计利息）退回被告。
上述合同签订后，被告支付了首期款245192元，2013年6月17日被告向第三人借款570000元用于支付房款，并签订了《个人购房借款/担保合同》，原告作为保证人承担阶段性连带保证责任。第三人放款后，被告开始还贷，但是从2015年2月起被告未按时还贷，原告因承担保证责任向第三人偿还了13期借款本息并回购涉案房屋，共付款576054.41元。原告催促被告还款未果，遂向本院起诉。
另查明，涉案房产于2013年3月29日办理了商品房预告登记，预告登记权利人为黄文英，预告登记证号为：3300065361号。
以上事实，有原告提交的广东省商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、中国工商银行扣款凭证、住房按揭代偿款催收通知书、EMS快递单及查询结果、工行网上银行电子回单、工行扣款凭证、还款信息、被告提交的房产信息查询结果、委托书、收款收据以及当事人庭审陈述等证据在卷佐证，足以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》及合同补充协议是双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，该合同真实、合法、有效，当事人应当按合同约定诚实信用履行。根据预售合同补充协议第三条的约定，被告逾期还贷致使银行要求原告承担保证责任的，原告有权解除合同、收回该商品房，同时被告应支付购房总价款的5%作为违约金并赔偿原告损失以及因解除合同发生的各项费用。本案中，被告多次逾期还贷，致使原告代被告向第三人偿还了剩余的贷款本息等合计576054.41元，故原告要求解除《商品房买卖合同》、注销涉案房屋的预告登记、被告支付违约金40759.6元（815192元×5%）、被告承担注销预告登记的费用，有事实和法律依据，本院予以支持。
被告已向原告支付的购房款815192元，扣除原告因承担保证责任而向第三人支付的576054.41元及违约金40759.6元，原告应当向被告退还购房款198377.99元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、之规定，判决如下：
一、解除原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司与被告黄文英于2012年10月25日签订的关于惠州××西区西南大道××单元××房的《广东省商品房买卖合同》;
二、黄文英自本判决生效之日起十日内注销上述房产的预告登记（合同编号：11D6556号、预告登记证号为：3300065361号）；
三、黄文英自本判决生效之日起十日内向惠州大亚湾东圳房地产有限公司支付违约金40759.6元；
四、驳回原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费819元，由被告黄文英负担，此款已由原告预交不予退还，被告自本判决生效后径付给原告。
当事人二审的意见
上诉人黄文英不服原审判决，向本院提出上诉。请求：1、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2017）粤1391民初103号民事判决，将本案发回重审或依法改判；2、涉诉费用由被上诉人承担。
主要事实和理由：一、被上诉人无权解除房屋买卖合同。本案所涉各方主体主要包括银行（第三人）、开发商（被上诉人）、购房人（上诉人亦即借款申请人）三方。上述主体在从事按揭贷款购房活动中包括了商品房买卖、借款、抵押、保证等一系列民事法律行为。各方主体之间的法律关系分别为：1、银行与购房人之间的借贷关系。2、购房人与开发商之间的商品房买卖关系。3、购房人与银行之间的抵押关系。4、开发商与银行、购房人之间的担保关系。因此，基于商品房买卖关系，第三人（银行）在将上诉人购房所需的全部贷款支付给被上诉人后，上诉人即已履行了支付购房款的合同义务，被上诉人亦交付了商品房，双方均对《房品房买卖合同》履行完毕。根据《合同法》第九十一条的规定“债务已经按照约定履行的，合同权利义务终止。”又，根据《担保法》第四十九条的规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”所以，被上诉人与上诉人在商品房买卖合同里约定上诉人逾期不偿还银行到期贷款本金及利息的，被上诉人可以“收回”所出售商品房应当无效，也无权单方“收回”所出售商品房。综上，本案双方均已按照约定履行了各自交房、付款的义务，且被上诉人可以“收回”所出售商品房的条款为无效的情况下，被上诉人没有权利再主张解除《商品房买卖合同》并收回案涉房产。
二、被上诉人解除房屋买卖合同的行为不符合双方的目的，上诉人是为了获得房屋，现合同已经履行完毕的情形下，被上诉人要解除合同的行为是不符合合同法的相关规定的，也违背了双方的目的。众所周知，目前案涉的房产价值已经远远高于当初上诉人购买时的价值。本案从表面上看，被上诉人起诉上诉人的目的在于弥补因自身承担了保证责任而产生的损失。但在上诉人也愿意积极承担因被上诉人损失款项的情况下，被上诉人仍执意解除《商品房买卖合同》的行为。反映了其本意在夺取房产升值而应属于上诉人的利益。因此，在被上诉人的主张没有合法依据的情况下，如果支持其主张，明显违背民事法律的公平原则和背离了民事法律的价值取向，将业已履行完毕的合同解除的行为，也扰乱了正常的经济秩序。
总之，双方在履行完《商品房买卖合同》义务，合同权利义务终止的情况下，上诉人逾期交付按揭款及利息仅违反了担保合同的约定，被上诉人在承担了保证责任后，可依法向上诉人追偿，但因与本案属不同法律关系，被上诉人完全可另循其他途径来维护自己的权益。上诉人认为一审法院在本案事实认定和法律适用方面存在严重错误，为维护上诉人的合法权利。特向贵院提起上诉，请求贵院支持上诉人的请求。
被上诉人答辩称：第一，被上诉人作为出卖人，主要的合同义务是交付房屋并办理房产证，因为涉案房屋的产权证尚未办理，合同约定的义务未完成。另外，因上诉人未履行还款的义务，导致被上诉人承担担保责任，被上诉人按合同约定有权解除合同。第二，根据合同法的相关规定，双方签订的合同内容中是有备注因上诉人未履行还款义务后的处理方式的，这符合被上诉人解除合同的请求，所以被上诉人是可以解除合同的。根据双方合同附件四第三条第二项的约定，上诉人应当按照合同约定，如果上诉人未按时向银行还款，导致被上诉人承担担保责任的，被上诉人有权解除合同，并按照合同约定有权要求上诉人向我方支付购房总价款5%作为违约金。在银行放款后，上诉人未按时偿还贷款本息，导致被上诉人承担担保责任，并且被上诉人也已经履行了担保责任的义务的，解除合同的行为是符合合同法相关规定的。第三，被上诉人承担担保责任后，银行从被上诉人的银行账户中划扣了被上诉人因承担担保责任需要赔偿给银行的款项，致使被上诉人取得合同价款的合同目的无法实现。
第三人中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行未到庭，未作答辩。
上诉人与被上诉人二审均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：《商品房买卖合同》是否应当解除及违约责任应由谁承担。
关于《商品房买卖合同》是否应当解除及违约责任应由谁承担的问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》是在平等、自愿、协商一致基础上签订的，合法有效，受法律保护，双方当事人均应当按照合同约定全面履行义务。上诉人黄文英与被上诉人惠州大亚湾东圳房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议系商品房买卖合同组成部分，该合同系双方自愿协商签订，且未加重上诉人一方的义务，减轻被上诉人一方责任，不属于格式合同，上诉人黄文英在该协议上签字，视为认可该协议中约定的内容。在合同的履行过程中，上诉人黄文英未按照合同约定向按揭银行履行还款义务，导致被上诉人惠州大亚湾东圳房地产有限公司承担了担保责任，向第三人支付了余下的全部购房按揭贷款及违约金。该部分金额超过了总房款的50%以上，上诉人黄文英实际所支付的购房款金额未超过总价款的五成，其行为应当认定为构成根本性违约。被上诉人惠州大亚湾东圳房地产有限公司有权按照合同约定要求解除合同，并要求上诉人黄文英承担违约责任。黄文英主张第三人（银行）在将上诉人购房所需的全部贷款支付给被上诉人后，上诉人即已履行了支付购房款的合同义务没有事实和法律依据，本院不予采信。原审法院认定涉案《商品房买卖合同》应予解除，黄文英应当按照合同约定支付违约金，处理并无不当，本院予以支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。由于一审仅对购房款的返还作出相应的说理，未作出判项。双方当事人向本院申请对购房款的返还在二审判项中予以处理，从减轻当事人的诉累出发，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
一、维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2017)粤1391民初103号民事判决书；
二、增加以下内容为惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2017)粤1391民初103号民事判决书第五项为：惠州大亚湾东圳房地产有限公司在注销涉案商品房预告登记后15天内返还黄文英购房款239137.59元（815192元-576054.41元）。
二审受理费用819元，由上诉人黄文英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 寇 倩
审 判 员 黄宇乐
二〇一七年十月十七日
法官助理 李苗苗
书 记 员 黄春婷
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；