陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民初1320号
原告：西安德道儿童广场有限公司，住所西安市曲江新区雁塔南路518号新乐汇A7座3层。
法定代表人：王尉东，该公司经理。
委托诉讼代理人：马瑞，北京盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：纵建平，男，1957年4月7日出生，汉族，该公司员工，住西安市碑林区。
被告：西安华城置业有限公司，住所西安曲江新区雁塔南路518号22栋。
法定代表人：张俊孝，该公司总经理。
委托诉讼代理人：姚宗峰，陕西永嘉信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙剑，陕西永嘉信律师事务所实习律师。
原告西安德道儿童广场有限公司（以下简称德道公司）与被告西安华城置业有限公司（以下简称华城置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德道公司委托诉讼代理人马瑞、纵建平，被告华城置业公司公司委托诉讼代理人姚宗峰、孙剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告德道公司向本院提出诉讼请求：1、判令华城置业公司返还其代收营业款1407903.5元；2、判令华城置业公司向其退还装修期间七个月租金及物业费1120958.13元；3、判令华城置业公司返还其押金30万元；4、判令华城置业公司返还其空调费326062.38元；5、判令华城置业公司赔偿其儿童乐园建造损失812万元。以上共计11274924元。事实和理由：2009年7月8日，其与华城置业公司签订《西安新乐汇商铺租赁合同》及《租赁合同补充协议》，约定：华城置业公司将西安市曲江新区雁南路480号新乐汇项目中的A7区三层、面积约5186.74平方米的场地租赁给其经营使用；租赁期限为2009年7月8日至2020年7月7日；用途为用于其经营儿童主题乐园。经营范围包括儿童游乐、娱乐、教育培训、儿童服装、食品等项目；其以每平方米6000元(预算)为投资标准，投资面积3500平方米，预计投资总额约人民币2100万元；出租人为更有利经营有权对建筑物（包括承租场所）及公共区域的任何部分进行改建、扩建、拆除或装修，就此出租人应予其六个月的相关书面通知并作出相应补偿。合同签订后，其如约支付华城置业公司保证金30万元，按合同约定标准对乐园设施投资2100万元，并得到华城置业公司对投资的确认，按时交纳了各项费用。2013年4月，华城置业公司在没有按合同约定提前通知其的情况下，开始对其承租场所所在的整栋大楼进行装修，大楼整体装修时间共6个多月。华城置业公司的装修使其经营遭受重创，造成退卡及会员严重流失，乐园人气直线下降，客流急剧流失。其多次与华城置业公司协商损失赔偿问题，华城置业公司均借故推托。并于2015年4月30日通知其解除合同，阻止其继续经营。华城置业公司的违约行为，给其造成了巨大损失，故请求依法支持其诉讼请求。
被告华城置业公司辩称，1、其在履行《西安新乐汇商铺租赁合同》及《租赁合同补充协议》期间，没有任何违约行为。根据《西安新乐汇商铺租赁合同》约定其作为出租人有权对门店硬件环境，设施设备进行升级改造，其依据该约定行使该权利不构成违约。该约定并未要求其需提前6个月向德道公司书面通知，且其在升级改造前已书面向德道公司通知，德道公司亦书面回函明确表示支持和配合，证明德道公司对其升级改造及通知的时间表示认可。改造升级前，其已做好相应预案及电梯、广告位问题调整补偿方案，是否提前6个月通知，并未对德道公司产生实质影响。2、其对建筑物（包括承租场所）及公共区域进行改建、扩建是为了提升门店的购物环境、增加客流，对德道公司及门店的其他商户有利，并未损害德道公司的利益。如德道公司销售业绩下滑，也应是德道公司自身经营问题所致。3、其并未单方终止合同，系德道公司明确且以自己的行为表示不再履行租赁合同，致使《西安新乐汇商铺租赁合同》及《租赁合同补充协议》解除。2015年4月7日，德道公司向其发函称将合同废除，并以各种理由表示拒缴拖欠租赁物业费等。基于德道公司的违约行为，其曾于2015年4月12日给德道公司发送解除合同函告，但并未采取阻碍或影响德道公司经营的手段或行为，德道公司仍正常经营，直至2014年11月4日，德道公司开始陆续搬离部分设备物品，再次以自己的行为表示不再履行合同。德道公司未按《西安新乐汇商铺租赁合同》附录1，1.2（ii）约定向其提供月营业销售报表，也构成根本违约。故双方之间的《西安新乐汇商铺租赁合同》及《租赁合同补充协议》系由于德道公司的根本违约行为而解除。4、《西安新乐汇商铺租赁合同》第2.11条约定，租赁合同终止或提前终止时，承租人应将承租场所恢复到出组人向承租人交付承租场所所依据的附录四规定的交付标准，并向出租人交还承租场所连同当中所固定的附着物、装置以及附加设备，承租人无权就其于承租场所所加装的任何固定附着物、装置和附加设备向出租人提出补偿或赔偿的要求。若出租人要求，承租人必须在租赁合同提前终止时搬走其个人物品，固定附着物、装置或附加设备，并承担搬运费用。且其在履行《西安新乐汇商铺租赁合同》期间没有导致合同解除的违约行为。德道公司所提供“建造”清单均属于未形成附和的装饰装修和设备，属于“除非双方有约定时，应由承租人拆除”的范围。该装饰装修和设备已部分转让给案外人王姝怡，只有部分属于德道公司。5、德道公司的诉讼请求已经超过二年诉讼时效，应予驳回。
经审理查明：2009年7月8日，出租人华平公司与承租人北京沃野公司签订《西安新乐汇商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及《租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。《租赁合同》约定，承租场所为西安市曲江新区雁塔南路482号西安新乐汇A7三层，面积约5186.74平方米；租赁期限11年，自2009年7月8日至2020年7月7日；履约保证金为人民币30万元。《租赁合同》第2.11承租场所交还约定：“在本租赁合同终止或提前终止时，除出租人另行同意，承租人须根据本条所载之规定，将承租场所恢复到出租人向承租人交付承租场所依据的附录四规定的交付标准，并向出租人交还承租场所连同当中所有固定附着物、装置以及附加设备（包括附录四所列全部固定附着物、装置以及附加设备），其状况必须为良好、清洁、适租及经妥善维修的状祝。承租人无权就其于承租场所加装的任何固定附着物、装置或附加设备，向出租人提出补偿或赔偿的要求。……”《租赁合同》第2.18条重建约定：“出租人为更有利经营有权对建筑物（包括承租场所）及公共区域的任何部分进行改建、扩建、拆除或装修，就此出租人应给予承租人六（6）个月的相关书面通知并作出相应补偿。”《租赁合同》第7.1条约定：“……出租人可在任何上述情况下，在承租人违反、不遵守或不履行本租赁合同至任何协议、规定或条件时选择立即从履约保证金中扣减因该违反、不遵守或不履行而对出租人欠付的租金、物业服务费、水电费等款项以及对出租人造成之任何金钱损失的数额及将相关数额直接转付物业管理公司（如适用者），无论是否给予承租人预先通知……”。除此，《租赁合同》还对违约责任等其他内容作出约定。《补充协议》是双方就承租人经营内容及出租人向承租人提供贷款数额、方式，装饰装修等内容作出的相关约定。
2010年7月1日，华平公司与北京沃野公司及华城置业公司签订《租赁合同转让协议书》，约定由华城置业公司继续作为出租人履行华平公司与北京沃野公司签订的《租赁合同》、《补充协议》及《贷款协议书》，同时确认截止于该协议书签订之日，华平公司已经将场地设施设备于2010年1月15日交付北京沃野公司，北京沃野公司已收到华平公司支付的补贴款人民币96万元、贷款人民币343万元；北京沃野公司已交付华平公司履约保证金人民币30万元、2010年5月至2010年7月期间的物业服务费91069.5元及其他费用159316.95元；各方同意本协议签订后即日内：华平公司与华城置业公司自行结算北京沃野公司已支付华平公司的款项，北京沃野公司不得要求华平公司办理退款手续。2010年7月8日，华城置业公司与北京沃野公司及西安爱儿玛儿童主题乐园有限公司（以下简称爱儿玛公司）签订《租赁合同转让协议书》，约定，北京沃野公司同意将其于2009年7月8日与华平公司签订的《租赁合同》及《补充协议》项下的全部权利义务无偿转让给爱儿玛公司，由爱儿玛公司作为合同中的承租人享有权利、并履行义务，北京沃野公司不再基于合同向华城置业公司主张任何权利；北京沃野公司认可华城置业公司已按上述全部合同的约定履行相关义务，本协议签订后，华城置业公司与北京沃野公司合同法律关系终结；爱儿玛公司同意完全接受《租赁合同》及《补充协议》中出租人与承租人权利、义务等全部合同内容，继续作为承租人履行合同，爱儿玛公司认可合同已经履行的内容。2011年8月10日，华城置业公司与爱儿玛公司及王姝怡签订《租赁合同补充协议》，约定，经三方一致确认自2011年8月10日起，爱儿玛公司及王姝怡营业收入由华城置业公司统一收银；华城置业公司收银为代收款性质，结算时爱儿玛公司、王姝怡只需提供收款收据，不需提供发票给华城置业公司。2013年4月17日，西安市工商行政管理局向爱儿玛公司下发通知书，准许爱儿玛公司进行名称变更登记，变更后名称为西安德道儿童广场有限公司。2013年9月10日，德道公司向华城置业公司致函，表示其将原公司名称“西安爱儿玛儿童主题乐园有限公司”更名为“西安德道儿童广场有限公司”。
2015年4月30日，华城置业公司向德道公司出具《解除合同函告》，表示因其已于2015年1月16日向德道公司发送催款函告，要求德道公司按照合同约定向其支付截止2014年12月15日欠缴的租金、物业费、空调费等费用，截止2015年4月10日德道公司仍未支付所欠费用，德道公司行为已构成违约，故根据约定，解除与德道公司的《租赁合同》。2016年8月德道公司提起本案诉讼，请求如前所述。
庭审中，华城置业公司称其实际装修改造期间为2013年5月底至2013年9月初，其提交的2013、2014年度审计报告及2012、2013、2014年度涉案商场一楼门店及二楼店面销售统计显示，装修改造后商场销售业绩有明显提升；其向德道公司发出解除函告后，并未采取任何行为阻碍或影响德道公司经营，德道公司仍正常经营至2015年底；其向本院提交出门证及2015年12月7日的出门物品明细表，可以证明自2015年11月4日起德道公司陆续将其部分设施设备搬离租赁场地，以实际行为表示不再履行涉案租赁合同。德道公司对华城置业公司提交的审计报告及销售统计不予认可，并称因由华城置业公司代收其营业款，故其不掌握其具体销售数据。德道公司对华城置业公司提交的出门证及出门物品明细表真实性表示认可，但称其于2015年4月30日收到华城置业公司出具的解除合同的函告后停止经营。另，华城置业公司向本院提交2014年8月至2015年12月德道公司账务明细。该明细显示，扣除华城置业公司代收德道公司款项，截至2015年12月德道公司累计欠付华城置业公司租金、物业费、空调水电费等费用1786165.28元。德道公司称，自2011年8月10日起德道公司营业收入由华城置业公司统一收银，其系依据上述明细中记载的2014年8月至2015年4月华城置业公司代收的货款数额主张华城置业公司返还营业款1407903.5元。另，德道儿童公司向本院提交鉴定申请书，请求对涉案租赁场地已经形成附合的装修及设施现有残值进行鉴定。
以上事实有《租赁合同》，《补充协议》、《租赁合同转让协议书》、《借款合同》、变更函、《解除合同函告》、德道公司账务明细、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，出租人华平公司与承租人北京沃野公司签订的《租赁合同》及《补充协议》系华平公司与北京沃野公司真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。后华平公司及北京沃野公司将两合同项下相应权利义务分别转移给华城置业公司与德道公司，故华城置业公司与德道公司应按照《租赁合同》及《补充协议》的约定全面履行各自义务。本案中，出租人已向承租人交付租赁场地，承租人应按照合同约定向出租人支付租金。双方于2011年8月10日签订的《租赁合同补充协议》约定自2011年8月10日起德道公司营业收入由华城置业公司统一收银，德道公司认可其系依据华城置业公司提交的德道公司账务明细中记载的2014年8月至2015年4月期间华城置业公司代收的货款数额主张华城置业公司返还营业款1407903.5元，但由于该明细显示，扣除华城置业公司代收款项后，2014年8月至2015年4月期间，德道公司仍欠付华城置业公司租金、物业费、空调水电费等费用，故对德道公司主张华城置业公司返还营业款1407903.5元，本院不予支持。德道公司主张华城置业公司退还装修期间七个月的租金、物业费1120958.13万元及空调费326062.38元，因德道公司在华城置业公司对涉案租赁大楼进行整体装修改造期间并未停止经营，且德道公司对其主张的华城置业对涉案大楼进行整体装修改造期间所提供空调温度不达标，未提供充分有效证据予以证明，华城置业公司对此亦不予认可，故德道公司要求华城置业公司退还装修期间的租金、物业费及空调费的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。《租赁合同》附录一第7.1条约定：“在承租人违反、不遵守或不履行本租赁合同之任何协议、规定或条件时出租人可以选择立即从履约保证金中扣减因该违反、不遵守或不履行而对出租人欠付的租金、物业服务费、水电费等款项。”因截止2015年12月，德道公司将其部分物品搬离涉案租赁场所时，德道公司实际欠付华城置业公司租金、物业付费、水电费等费用已超过30万元，故德道公司主张华城置业公司退还履约保证金（押金）30万元，不符合上述合同约定，本院亦不予支持。《租赁合同》附录一第2.11条承租场所交还约定：“在本租赁合同终止或提前终止时，除出租人另行同意，承租人须根据本条所载之规定，将承租场所恢复到出租人向承租人交付承租场所依据的附录四规定的交付标准，并向出租人交还承租场所连同当中所有固定附着物、装置以及附加设备（包括附录四所列全部固定附着物、装置以及附加设备），其状况必须为良好、清洁、适租及经妥善维修的状祝。承租人无权就其于承租场所加装的任何固定附着物、装置或附加设备，向出租人提出补偿或赔偿的要求。”以上内容可看出，对合同提前终止时，有关固定附着物、装置以及附加设备的处理已明确约定承租人无权向出租人提出补偿或赔偿的要求，且德道公司提交证据亦无法证明系因华城置业公司存在根本违约行为导致涉案合同提前终止履行。故本院对德道公司主张华城置业公司承担其儿童乐园建造损失即装修损失812万元的诉讼请求不予支持。关于德道公司申请就涉案场地已经形成附合的装修及设施现有残值进行鉴定问题，因本院对德道公司主张华城置业公司承担其装修损失的请求依法不予支持，故本案已无鉴定必要，进而对德道公司提出的鉴定申请，本院依法不予准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
驳回原告西安德道儿童广场有限公司的诉讼请求。
案件受理费89450元，由原告西安德道儿童广场有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。
审 判 长 姜亦君
代理审判员 卫婉莹
代理审判员 林 瀚
二〇一七年六月十三日
书 记 员 张小赛