北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第3778号
上诉人（原审原告）薛金芝，女，1961年3月3日出生。
委托代理人曹颖，北京市铭滔律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京西姆西姆餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区神路街39号院1号楼3层0391。
法定代表人刘新忠，董事长。
委托代理人周勇，北京市君合律师事务所律师。
委托代理人伊向明，君合律师事务所上海分所实习律师。
上诉人（原审被告）高小鹏（系北京日坛大笨象西餐厅业主），男，1961年7月13日出生。
委托代理人渠华刚，北京市荣德律师事务所律师。
委托代理人辛霞，北京市荣德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京日坛上街物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区日坛北路17号院2号楼1层1398室。
法定代表人李国栋，总经理。
委托代理人李黎，女，1983年2月2日出生，北京通商汇才物业管理有限公司职员。
委托代理人马名宇，北京市慧学律师事务所律师。
原审第三人北京通商汇才物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区南营房丙、丁、戊危改小区1号楼。
法定代表人朱洪策，总经理。
委托代理人李黎，女，1983年2月2日出生，北京通商汇才物业管理有限公司职员。
原审第三人航天海鹰安全技术工程有限公司，住所地海南省海口市龙昆南路6号龙泉大厦6层A、B座。
法定代表人荀大敏，董事长。
委托代理人李岩，女，1964年10月30日出生，航天海鹰安全技术工程有限公司职员。
委托代理人刘勇，北京市六合金证律师事务所律师。
上诉人薛金芝、高小鹏、北京西姆西姆餐饮有限公司（以下简称西姆公司）因与被上诉人北京日坛上街物业管理有限责任公司（以下简称日坛上街公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第6524号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人薛金芝的委托代理人曹颖，上诉人高小鹏的委托代理人渠华刚、辛霞，上诉人西姆公司的委托代理人周勇、伊向明，被上诉人日坛上街公司的委托代理人李黎、马名宇，原审第三人北京通商汇才物业管理有限公司（以下简称通商汇才公司）的委托代理人李黎，原审第三人航天海鹰安全技术工程有限公司（以下简称航天海鹰公司）的委托代理人李岩、刘勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2012年1月，薛金芝诉至原审法院称，2011年5月4日，北京市朝阳区神路街39号院1号楼一幢三层建筑发生火灾，其中一层二层由高小鹏经营使用，三层归我所有，火灾发生时由承租人西姆公司经营使用，此次火灾导致我的房屋遭受严重损害。经北京市朝阳区公安消防支队查明，本次火灾的起火时间为2011年5月4日2时20分许，最初起火部位北京日坛大笨象西餐厅二层西侧电梯前室东北角地面，火灾原因可排除前室内电气、电梯井内引发火灾因素。不排除外来火源引燃起火部位处可燃物的因素。火灾蔓延扩大的因素有：建筑过火区域消防设施在火灾初期未正常工作；起火部位及上方吊顶内放置了可燃杂物；三层外通廊进行可燃材料装修。我认为，结合本次火灾事故而言，首先，最初起火部位在北京日坛大笨象西餐厅二层西侧电梯前室东北角地面。因此，可以判断高小鹏与此次火灾事故的发生有直接的联系。虽然《火灾事故认定书》中有火灾原因可排除前室内电气、电梯井内引发火灾因素。不排除外来火源引燃起火部位处可燃物因素的描述，但这并不排除高小鹏对火灾的起因存在过错。另提请法庭注意的是：《火灾事故认定书》还认定了起火部位及上方吊顶内放置了可燃杂物是导致本次火灾蔓延的因素，因此可以推定高小鹏对此次火灾事故的发生和蔓延均存在过错。根据我国法律规定，如果高小鹏不能证明自己有免责情形，则其应承担侵权责任。其次，日坛上街公司作为物业服务提供者。根据《中华人民共和国消防法》、《北京市消防条例》的相关规定，其有义务对消防设施、设备器材进行检查和维护保养，使其始终处于完好有效状态。而《火灾事故认定书》曾认定建筑过火区域的消防设施在火灾初期未正常工作是导致火灾蔓延扩大的因素之一，因此日坛上街公司本身存在过错，应承担一定的侵权责任；第三，《火灾事故认定书》认定三层外通廊进行可燃材料装修是导致火灾蔓延扩大的因素之一，而0391商铺是我将房屋租赁给西姆公司后由西姆公司寻找相关单位对房屋进行装修，因此西姆公司对此次火灾的蔓延和扩大负有相应的责任，亦应承担相应的侵权责任。综上，西姆公司、高小鹏、日坛上街公司对此起火灾事故均负有相应的过错，应对我所遭受的损失进行赔偿。我多次找西姆公司、高小鹏、日坛上街公司协商事故的善后事宜以及赔偿问题，但没有得到任何回复。现我要求西姆公司、高小鹏、日坛上街公司赔偿2011年5月4日至2012年5月4日期间的租金损失1763081.6元，西姆公司、高小鹏、日坛上街公司承担连带责任。
西姆公司辩称，首先，我公司对于本案的火灾无过错，不应承担侵权责任。根据法律规定，承担责任的前提是存在过错以及违法行为。但我公司对此均无过错。高小鹏答辩状第四条称，我公司使用场所应该经消防检查合格。我方提供的证据中，2009年11月26日消防部门出具了消防安全检查合格证。就是针对我公司的营业场所以及装修所出具的。我公司的装修工程，已经消防部门验收合格，所以我方既不存在过错也不存在违法行为。至于薛金芝证据二中消防部门所讲的外通廊使用可燃材料装修，只是消防部门对客观情况的描述，而不是对过错或责任的确定。我公司经营的是餐厅，在营业场所内外使用可燃材料是不可避免的，像地板、桌椅板凳等，都可能是可燃材料，但我公司并无过错，因为消防验收已经确认了装修是合格的。我公司认为自身与其他被告不成立连带责任，按照我国侵权法的规定，成立连带责任是共同实施侵权行为或一果多因，且任一原因均可造成全部后果。而本案不属于此类情形。因此我公司和其他被告不成立连带责任。综上，我公司既无过错，无违法行为，又不与其他被告成立连带责任，所以我公司不应向薛金芝承担侵权责任。另在本案火灾中，我公司是最大的受害者，所受的损失，已经超过了薛金芝所主张的损失，我公司也在朝阳法院提起了诉讼，且上周已经立案。
高小鹏辩称，薛金芝诉求案由为财产损害赔偿，即最高人民法院《民事案件案由规定》中的一级案由物权纠纷项下的二级案由，物权保护纠纷项下的三级案由财产损害赔偿纠纷，该案由的释义是指因财产受到损害，权利人请求赔偿损失的纠纷，处理财产损害赔偿纠纷的法律依据则是《中华人民共和国物权法》第37条的规定。物权法定，依据物权法第37条的规定，侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，而损害赔偿的方法，则指折价赔偿和实物赔偿，亦即是对物的直接损害而导致赔偿。现薛金芝诉求事项是对租金损失的赔偿，租金损失不是物，对此，我无责任。赔偿租金损失与债权债务。依据《中华人民共和国合同法》第十三章关于租赁合同的有关规定，租赁合同当事人为合同关系，而非物权关系，租金属于债权债务关系，现薛金芝诉求对租金损失的赔偿，是基于债权的请求权。我与薛金芝无债权债务关系，对租金损失的赔偿与我无关。火灾发生的原因与责任者。1、火灾发生的地点为共用部位。火灾起火部位发生在西餐厅二层西侧电梯前室东北角地面。依据陈永陆、金跃龙、林冬菊与北京大成房地产股份有限公司签订的《北京市商品房预售合同》附件二第三条和《物业管理临时公约》第一章第二条第四项关于“共用部位”的定义及第三条第2项关于共用部位准则的定义，电梯间为共用部位，亦即火灾发生在共用部位的范围内。2、共用部位的管理者。依据《北京市商品房预售合同》第二十一条第（一）项和《物业管理条例》第二十一条之规定，建设单位大成公司可选聘前期物业管理企业，而日坛上街公司正是大成公司选聘的前期物业管理企业。依据《物业管理临时公约》第一章第一条关于“物业管理区域内物业的基本情况”的确定，物业公司是整个日坛上街商业步行街的物业管理者，是各项物业管理的直接责任人，也是对公共部位电梯间的管理者。3、对电梯间管理者的责任范围。（1）电梯间装有监控装置，可监控人员往来与安全运行情况，但是本案所涉火灾发生时，监控装置不发生作用，不能监控谁为纵火者，以致于不能破案。（2）电梯控制室可控制与监控电梯的安全与正常运行，当火灾发生在电梯前室时，经控制室监控与控制电梯不再运行，亦即电梯控制者立即停止电梯运行，火势可控制在二层，不会蔓延至三层。（3）电梯前室为公用部位，二层、三层有电梯前室，就此，我有权使用电梯前室的共用部位，堆放与安置物品不当，不是发生火灾的直接原因。4、物业公司负有安全保障义务的责任能力与范围。（1）物业公司注册成立于2007年8月20日，注册资金300万元，其经营范围含物业管理。依据《物业管理条例》第三十条之规定，物业公司应依法取得相应的资质能力，现物业公司未取得资质证书，承接物业管理时，尚不具备主体资格。对物业管理与消防设施的管理，管理能力不足。（2）当火灾发生时，消防设施全部失效，包括消火栓、消防水道无水，自动报警装置失效，自动喷水灭火装置失效。（3）依据《中华人民共和国消防法》第十六条和《日坛上街消防安全协议书》第一条第4项之规定，物业公司是日坛上街步行商业街的消防安全管理者，有义务保障所有消防设施、消防设备的安全可靠，对消防安全负有第一位的安全保障义务。关于租金的支付者与赔偿者。1、2008年3月22日，薛金芝与西姆公司签订《商铺租赁合同》，形成债权债务关系，支付租金者为承租人，赔偿租金损失者当然也发生在出租人与承租人之间。就租金赔偿而言，与第三人无涉。2、依据北京市朝阳区公安消防支队出具的朝公消火认字（2011）第2109号《火灾事故认定书》中曾认定：三层外通廊进行可燃材料装修，导致火灾的蔓延扩大。就此，三层外通廊与三层电梯前室连接，如无可燃物，火灾不会蔓延扩大，电梯不运行，火势不会蔓延至三层。对此，火灾蔓延扩大造成的损失当自负。3、出租者与承租者的责任。出租者即房屋的所有权者，自当保证商铺内所有消防设施的齐全可靠，现在建筑过火区域内消防设施未能正常工作，应承担房屋不能保障使用的法律责任，承租人租赁的是商铺，其经营场所为西餐厅。依据《中华人民共和国消防法》第十二条之规定，在使用或者开业前，应当向公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用与开业经营。现经薛金芝与西姆公司共同设置与三层外通廊装修并使用可燃材料，对此，应负法律责任。综上，薛金芝的诉求事由无法律依据，应当判决驳回其对我的诉讼请求。
日坛上街公司辩称，我公司认为薛金芝要求承租人以外的人承担租金没有法律依据，薛金芝是1月16日起诉，起诉后还有5个月的租金没有到期，不应作为债务主张。合同法关于毁损灭失的风险有明确规定，是随着标的物的交付而转移，现在是在承租人使用的过程中发生的失火，造成了房屋的损害，毁损灭失的风险已经产生，法律规定这种风险应由买受人承担。法律对其他有偿合同没有规定的参照买卖合同，所以这个风险应该由承租人来承担。北京高院的指导意见，标的物由买受人负担的，不能免除支付价款的义务。所以按照合同法和北京高院的规定，如果发生风险买受人仍应支付租金。所以薛金芝的诉讼请求以租金作为支付的标的是违反法律规定的。我们考虑到这个房屋，出租人实际是作为毛坯房出租，对于房屋火灾后造成什么样的损失，主要是内部装修，对于出租人的损失不大，他们可以继续使用房屋。薛金芝主张的租金的要求是违反了合同法和高院指导意见的规定。薛金芝要求物业公司承担连带责任没有法律依据，侵权责任法第12条，对一果多因的情况规定了两种，主要是按照确定责任大小来确定损失，我们认为法院应驳回薛金芝的请求。高小鹏是引起失火的主要责任人，着火是在他们专有的位置发生的，从消防部门的认定看，在着火的位置上端使用了易燃物，高小鹏是有过错的，西姆公司使用可燃材料，使火灾蔓延扩大，也应承担责任。我公司认为薛金芝也有过错，消防协议书规定，如果发生消防设施有故障，应及时履行通知的义务，在火灾蔓延的初期，这个设备有没有正常工作，我公司是有异议的。按照规定，如果不能正常的工作，应当及时通知我公司，但是并没有通知我们。根据侵权法第26条规定，被侵权人也有过错的，应减轻侵权人的责任，故薛金芝也应承担相应的损失。上级物业公司，把消防设施的保养维修这项工作已经通过承揽合同的方式交由航天海鹰公司，公安部在97年曾经有维修保养制度的通知，规定必须委托中介机构进行维修和保养，如果维修保养不到位，中介机构应承担法律责任。另外，消防设施维护管理的国家标准，明确规定，维护管理单位应当与有维修管理能力的单位签订维修保养合同。不是一个物业公司就可以去做这项工作，必须委托中介机构，基于以上的规定，我们就与航天海鹰公司签订了合同。所以我们认为航天海鹰公司应该承担责任，这个归责原则符合侵权法第28条规定。综上，我公司认为，首先应该认定物业公司没有过错，应该驳回薛金芝对我公司的起诉。从实体看，他的损失目前来说是举证不能。在法律关系的确认上，没有根据的要求我们承担连带责任。请求法院驳回薛金芝的请求。
通商汇才公司辩称，一、我公司与本案审理结果无利害关系，不应列为第三人。日坛上街公司是建设项目初期由建设单位依法选聘的物业管理公司，日坛上街公司根据国务院《物业管理条例》第四十条关于“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”的规定，将消防设施的维修保养工作以协议的形式交由航天海鹰公司承担。建筑物消防设备设施的消防设施保养是具有专业性质的工作，为此公安部曾于1996年3月18日发布《关于抓紧建立和认真落实建筑消防设施检查维修保养管理制度的通知》强制要求各单位必须委托消防技术公司对消防设施进行维修保养。鉴于此，日坛上街公司委托航天海鹰公司承揽消防设施的保养修理具有合法性。按照通常情况，日坛上街公司应当与航天海鹰公司直接签订合同，但由于诸多不便，故日坛上街公司委托我公司以自己名义与航天海鹰公司签订了承揽消防设备设施保养修理的合同。根据《中华人民共和国合同法》第402条关于“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”的规定，应当认定日坛上街公司与航天海鹰公司具有直接的法律关系，完全排除了我公司与其他当事人及案件审理结果有直接利害关系的可能性，法院援引《民诉法》关于第三人与案件审理结果有利害关系的规定追加我公司显然是错误的，请求法院撤回追加我公司为本案第三人的决定。
航天海鹰公司述称，据目前核实，我公司没有和通商汇才公司签过任何合同。
原审法院经审理查明如下事实：北京市朝阳区朝外南营房丙、丁、戊危改小区系北京大成房地产股份有限公司（以下简称大成公司）开发的项目，所在小区物业名称为日坛上街商业步行街。该小区《物业管理临时公约》第二章第四条第4款规定：在不抵触本公约的情形下，制定一切必要的管理规定，采取有效的管理措施，使本物业得到妥善的管理和维护。防止任何人未按本公约的规定占用、变更、损害或使用公共服务设施。管理者有权限令违规者对其违章安装进行限时拆除并恢复原状，违规者不能按时拆除时，管理者有权在超过限时后继续拆除并恢复原状，其费用由违规者承担，其中包括（但不限于）在物业内外加设、增建、安装、更改、设置的建筑物、构筑物、设施、广告、招牌、障碍物、天线、花架、檐蓬、防盗网、铁门、大门、旗杆、遮阳伞、木棚、灯饰、铁笼、围墙、围栏等。5.管理者有权选聘或指定符合专业标准的人士、企业为本物业及其配套设施设备提供修缮、养护和相关服务。包括本物业的废、污水处理、生活垃圾、装修垃圾的清运；有毒有害废旧物资的回收、处理。6.管理者有义务维护、保持共用部位、共用设施的正常使用，包括：本物业的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、外墙面、屋顶、大堂、公共门厅、走廊、走道、垃圾通道、邮政信箱、避雷装置、照明灯具、楼梯间、电梯系统、化粪池、自来水分户水表以外计费水表以内的上水管道、楼内下水立管及通向污水井的水管道、雨落管等；物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、变配电系统、市政排水设施、物业管理区域的外围护栏及围墙等。维护道路交通、停车场秩序，制止违章停车等行为。第三章第四条第3款规定，管理者将遵循“以防为主，防消结合”的工作方针采取一切必要和可行的措施，确保本物业消防安全。各业主、承租人应遵从管理者就消防工作所制定的一切规章制度和要求。
大成公司委托日坛上街公司负责对朝阳区神路街39号物业区域进行物业管理。
2007年7月9日，北京市公安局消防局出具《北京市公安局消防局建筑工程消防验收意见书》（京消验字（2007）第0010706203053号），内容为“北京大成房地产股份有限公司：你单位报验的朝阳区南营房丙、丁、戊危改小区位于朝阳区南营房，总建筑面积52275平方米，包括K栋、L栋、N栋商业楼，建筑高度12米，地上3层，地下2层。该工程由北京中安长城消防科技有限公司检测，检测文号为消检字（2007）CY06112。2007年6月22日，我局派员对该工程进行消防抽查验收，情况如下：1、建筑物总平面布置及建筑内部平面布置符合规范要求；2、建筑物防火、防烟分区划分符合规范要求；3、安全疏散符合规范要求；4、消防供水及室外消火栓系统符合规范要求；5、建筑室内消火栓系统符合规范要求；6、自动喷水灭火系统符合规范要求；7、火灾自动报警及联动系统符合规范要求；8、排烟系统符合规范要求；验收结论：合格……。
朝阳区神路街39号10幢3层1段91号房屋系薛金芝所有的房屋，建筑面积424.88平方米。
2008年3月22日，西姆公司（作为承租方、乙方）与薛金芝（作为出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定由甲方将朝阳区神路街39号院1号楼3层0391号商铺出租给乙方，乙方承租区域内的建筑面积为424.88平方米，承租区域作为商业用途，同时乙方有权免费使用属甲方所有的第三层0391露台约68平方米，对露台墙面上东、西、南方向的广告位置，应由甲方到物业管理部门全力争取乙方免费试用。免费租用期（给付乙方的装修期），上述商铺免费租用期为107天，此免费租用期在2008年3月26日至2008年7月10日。自2008年3月6日起租至2016年3月25日止，租期为8年。第一年年租金为1581828.24元、第二年年租金为1581828.24元、第三年年租金为1660919.65元；第四年年租金为1743965.63元……。免租条件：10.1在合同履行中，如发生地震、火灾、政策等不可抗力事件致使合同无法正常履行，双方均不承担违约责任。10.2如不可抗力事件过后可续租的应在延续本合同，不能续租的双方已发生费用按当时结算，多退少补。
西姆公司承租上述房屋后在此开办餐厅，已于2009年11月26日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。
西姆公司所承租房屋楼下1-2层为陈永陆、金跃龙、林冬菊所有的房屋，登记的房号为朝阳区神路街39号10幢1至2层1段27号（以下简称27号商铺）。陈永陆、金跃龙、林冬菊与日坛上街公司签订《日坛上街消防安全协议书》，在该协议书中，规定日坛上街公司要经常对消防设施、设备器材等进行检查和维护保养，使其始终处于完好有效状态，发现问题及时处理。组建义务消防队，成立消防安全领导小组。
2008年7月28日，陈永陆、金跃龙、林冬菊出具《经营场所证明》，同意北京日坛大笨象西餐厅使用27号商铺，北京日坛大笨象西餐厅系个体工商户，业主为高小鹏。营业执照上登记的经营场所为北京市朝阳区神路街39号院1号楼1-27号。
2008年7月21日，日坛上街公司出具证明，内称“北京日坛大笨象西餐厅，现租用朝阳区南营房丙、丁、戊危改小区，戊区1-27，为神路街39号院1号楼”。高小鹏所经营的北京日坛大笨象西餐厅在27号商铺经营至今。
2008年5月5日，北京市朝阳区公安消防支队出具《北京市公安局消防局建筑工程消防验收意见书》（京（朝）消验（2008）第941号），内容为“关于大笨象雅宝路店、阿米拉风情餐吧、红酒雪茄日坛上街吧、天天粥棚装修工程消防验收的意见北京日坛上街物业管理有限责任公司：你单位报验的大笨象雅宝路店、阿米拉风情餐吧、红酒雪茄日坛上街吧、天天粥棚，装修改造工程位于北京市朝阳区南营房。大笨象雅宝路店装修面积553.8平方米，地上第1、2层；该工程由北京军洪波电气消防安全检测有限公司检测，检测文号为8D006CY。阿米拉风情餐吧装修面积192平方米，地上第3层，该工程由北京军洪波电气消防安全检测有限公司检测，检测文号8D007CY。红酒雪茄日坛上街吧装修面积249.21平方米，地上第1、2层；该工程由北京军洪波电气消防安全检测有限公司检测，检测文号为8D008CY。天天粥棚装修面积195平方米，地上第1、2层；该工程由北京军洪波电气消防安全检测有限公司检测，检测文号为8D005CY。2008年5月4日，我支队派员对该工程进行消防抽查验收，情况如下：1、建筑物总平面图布置及建筑物内部平面布置符合规范要求；2、建筑物防火、防烟分区划分符合规范要求；3、建筑室内装修材料符合规范要求；4、安全疏散符合规范要求；5、建筑室内消火栓系统符合规范要求；6、防烟、排烟系统符合规范要求；7、自动喷水灭火系统符合规范要求；8、火灾自动报警及联动系统符合规范要求；9、灭火器配置符合规范要求。验收结论：合格……。
2011年5月4日，朝阳区神路街39号院1号楼发生火灾。2011年8月4日，北京市朝阳区公安消防支队出具朝公消火认字（2011）第2109号《火灾事故认定书》：火灾基本情况，2011年5月4日2时29分（接警时间），朝阳区神路街39号院1号楼发生火灾，火灾中北京日坛大笨象西餐厅、北京西姆西姆餐饮有限公司、北京国鼎餐饮有限公司、北京龙顶火锅店4家商户店内财物、房屋、装修及建筑局部公共区域装修不同程度受火烧、烟熏、水渍损失，无人员伤亡。现查明，起火原因为经分析推断火灾起火时间在当日2时20分许，认定最初起火部位在北京日坛大笨象西餐厅二层西侧电梯前室东北角地面。火灾原因可排除前室内电气、电梯井内电气引发火灾的因素。不排除外来火源引燃起火部位可燃物的因素。以上事实有询问笔录；火灾现场勘验笔录；火灾现场照片；火灾现场示意图；技术鉴定报告等证据证实。经分析，灾害成因为此起火灾是北京西姆西姆餐饮有限公司员工报警，北京日坛大笨象西餐厅员工对初期火灾进行了扑救，消防队到场后将火扑灭。调查中发现建筑过火区域消防设施在火灾初期未正常工作；起火部位及上方吊顶内放置了可燃杂物；三层外通廊进行可燃材料装修。以上因素导致火灾的蔓延扩大。以上事实有询问笔录；火灾现场勘验笔录；火灾现场照片；火灾现场示意图；技术鉴定报告等证据证实。
2011年11月10日，北京市朝阳区公安消防支队作出关于朝公消火认字（2011）第2109号《火灾事故认定书》的说明，内称，该《认定书》所指的“不排除外来火源引燃起火部位处可燃物的因素”，包括两个含义：一是不排除人为故意的因素，二是不排除遗留火种的因素。后经刑侦部门侦查，认为根据目前掌握的证据，此起火灾没有明显的放火嫌疑，基本可以排除人为故意的因素。因此，该《认定书》中“不排除外来火源”的含义为不排除遗留火种。
北京市朝阳区公安消防支队对火灾现场勘验情况：环境勘验，北京市朝阳区神路街39号院又名“日坛上街”，建筑由两列南北走向的三层建筑组成。火灾发生在东侧一列建筑的南端一至三层，建筑西侧设置一部电梯，可通向二层北京日坛大笨象西餐厅和三层北京西姆西姆餐饮有限公司西侧的外通廊。此起火灾主要涉及四家商铺。北京日坛大笨象西餐厅，位于建筑最南端的一、二层，店门位于一层东南角，火灾中店铺内一层受水渍，二层包房受烟熏水渍，二层西部的财物室、更衣室、通向西侧电梯间前室的通道等部位局部过火。店铺二层西侧的电梯间前室全部过火。北京西姆西姆餐饮有限公司位于建筑物南端三层，店铺内及局部夹层全部过火，店铺西侧外通廊，通廊南端的电梯前室全部装饰过火。北京国鼎餐饮有限公司位于北京日坛大笨象西餐厅北侧，建筑的一、二层，店门朝西。火灾中店内装修受烟熏。北京龙顶火锅店位于北京国鼎餐饮有限公司北侧，建筑的一至三层，店门位于建筑东侧，配电箱受水渍。勘查中发生此起火灾的主要过火区域集中在建筑物西侧电梯及前室的二至三层；三层外通廊的南端；北京西姆西姆餐饮有限公司店铺内。从建筑外侧看，仅西侧面有明显的过火和烟熏迹象，其它侧面无明显过火痕迹。西侧面外通廊南端一、二立柱顶部横向的金属方管过火变色，且向下弯折；外通廊一至四柱之间外侧面下方的木制装饰材料过火炭化，变为黑色，北侧未过火。外通廊底部，靠近二层前室窗户附近的底面过火，烟熏被烧脱落，远离窗户的部位仅受烟熏。二层电梯前室北侧面玻璃完全破损，电梯井二、三层玻璃被烧炸裂后破损。初步勘验：北京日坛大笨象西餐厅一层为散座和吧台，西北角处有一双跑楼梯通向二层，火灾中一层装修等物品受水渍。从楼梯上二层有一条南北向的通道，通道东侧是厨房，通道南端为两间包房。通道西侧开设一条向西过道，通往西侧的电梯前室。过道与前室之间用向外开启的双扇平开门分隔。过道南侧由东向西依次是包房和更衣室，北侧是卫生间和财务室。勘查中发现，南北向通道东侧及南端的包房受烟熏、水渍，没有明显过火痕迹。向西的过道西半部顶部装修材料过火，表面炭化，通向前室的门内顶部有一喷淋头，周围顶部墙面的烟熏痕上没有明显的喷洒痕迹。过道南墙下摆放的更衣柜朝西的侧面表面炭化，东半部表面材料保留本色表面炭化。财物室外间门外侧面炭化，上半部有局部缺失，底部保存完好。财务室外间西南角玻璃被烧炸裂。过道南侧更衣室房门破损，上半部分被烧缺失，房门内靠墙放置的更衣柜，表面炭化，部分柜门破损内局部过火，顶部设置的喷淋头周边未见喷洒的水渍痕。细项勘验：楼西侧的电梯井及前室为钢架结构，外侧安装的钢化玻璃，二、三层商户分别对本层的前室进行了装修。火灾后，电梯停靠在一层半的位置，电梯轿厢内有局部烟熏。轿厢顶部的塑料灯罩饰板掉落到轿厢地板上，边缘有过火痕迹，变形卷曲。轿厢顶面经过清理后，线路未见熔断痕迹。电梯井内北墙面二层以上的装饰材料表面过火炭化，二层上半部有明显的烧白痕迹。沿井壁及框架安装的线路未见熔断痕迹。二层电梯前室内原有布局及物品摆放如下，东墙处为通向北京日坛大笨象西餐厅的门；北墙下由东向西依次放置有杂物、小推车、铁梯子；中间地面有一个塑料墩布桶；西墙下摆放一排衣柜；顶部在原有吊顶下方又加装了一个加层，加层内放有餐厨用品的杂物。南墙处为电梯门。5月8日对中心现场进行了挖掘，由于中心区域场地狭小且照明条件不足，调查人员将前室地面散落的烧残物清理至楼下并进行分检，对前室的木门进行了拼接。发现木门上半部被烧缺失，下半部相对完整。门板外表面材料被烧毁，内部材料炭化龟裂，门里侧面下半部漆皮尚存在；北门扇外侧下边缘中部有明显的火烧缺失。并提取了地面散落的残线及前室吊顶南部下垂的线路（通向开关的线路）。前室东北角地面清理出一包杂物，用黑色的塑料袋包装，塑料袋底部完好，袋内下层装有折叠状绿色苫布，苫布上粘连有塑料烧残物和排风扇电机及残存的部分线路。专项勘验：前室东北角立柱上半部局部受烧弯曲变形，前室门框上方北侧的木装修被烧缺失，形成孔洞，南侧的仅表面炭化。夹层下表面的装修材料被烧缺失，铁架上的木板下表面炭化龟裂，上表面仅表面炭化变色。东北角地面放置的杂物西侧的行李车靠近杂物侧的车轮轮胎被烧失，另一侧轮胎受烧迹形但有残存。杂物上方对应的加层木板被烧成不规则的孔洞。前室北门框下部有明显的向室内蔓火的斜茬，斜茬下边缘与前室地面相接，南侧门框无此痕迹。前室西墙下的更衣框朝东的侧面过火炭化龟裂，但整体相对完整。前室内电气线路布置如下，从更衣室西墙的配电箱引出两路电源，沿门框上方的缝隙进入加层，一路穿金属管向西至加层边缘处向下至更衣柜后方接一墙壁插座。另一路进入加层后通过分线盒向北至1.4米处的另一个分线盒分别供加层内照明灯，加层下方三盏照明灯和一个排风扇供电。电器开关设置在电梯门东侧墙面。勘验中发现电器残骸散落在下方地面，吊顶上方残存的线路负荷侧存在熔痕，熔痕分别被提取送检。其它：调查人员在勘验过程中于5月8日提取了前室地面清理出的残线（编号为1），前室南部加层下垂的线路（编号为2）灯口（编号为3）等，5月9日提取了前室北侧附着烟尘的窗玻璃（编号为4），6月20日再次提取了前室北侧附着烟尘的玻璃及加层内带熔痕的线路（编号为5），6月29日提取了前室地砖，东南侧墙砖，排风扇及线路残骸（编号为7），其中1号样品送北京市火灾痕迹物证技术鉴定中心检验，其它样品均送往公安部消防局天津火灾物证鉴定中心检验。
消防部门还对物业公司的人员进行了询问，针对保安部负责人，问“日坛上街南侧3-9091发生火灾时，消防设施在正常运转吗”，答“存在问题，所以不能正常运转”；问“存在什么问题”，答“主板坏了”；问“什么时候坏的”，答“大约是4月初的时候，当时就打报告给公司领导，之后陆续进行了更换，还没有全部换完就发生火灾了”；问“主板坏了，消防设施里面是否存在无法使用的情况”，答“喷淋管线里有水，消防栓管线里也有水，但是压力可能未能达到。5月3日，设施厂家和消防维保单位及物业组织对上街消防设施进行检查，对发现的问题进行逐步整改”；问“着火时，喷淋设施是否启动”，答“喷淋作用了，因为当日我就在着火现场进行扑救”；问“消防栓里当日有水吗”，答“有，但压力不足，消防中控室里能控制启泵”；问“当时是否起泵”，答“当时可能未起泵，但后来起泵了，手动起泵的”。针对工程部负责人询问“你到场后做了什么工作”，答“到场后先带消防官兵找通西姆餐厅楼顶的通道，安排值班电工盯住值班室，水工去水泵房”；问“大约几点起的泵，起的什么泵”，答“几点起的泵不太清楚，我当时要求起的是消火栓泵”；问“餐饮区的消防设施近期有报修吗”，答“近期没有报修过”；问“近期接到过保安部给你们的报修单吗”，答“没有报过”；问“你平时要求水泵房是自动起泵，还是手动起泵”，答“平时要求手动起泵”；问“你平时多长时间检查一次消防设施”，答“没有检查过”；问“你要求你部门多长时间检查一次消防设施”，答“每半月检查一次水泵房”。
经询，高小鹏认可电梯前室内的杂物及上方的易燃物是北京日坛大笨象西餐厅所放。西姆公司装修时，在三层外通廊上安装了的木结构构筑物，但无合法的规划审批手续。
日坛上街公司提交了一份《消防系统维修保养合同》，该合同显示，系通商汇才公司（作为甲方）与“航天海鹰公司”（作为乙方）于2010年12月1日签订，合同期限自2010年12月1日起至2011年11月30日止。双方约定维护服务消防工程地址为日坛贸易中心（1#、2#楼及上街），维护服务消防工程范围：1、火灾自动报警系统及联动控制系统；2、卷帘门系统。乙方进行维修保养工作时，严格遵守甲方制定的各项规章制度，并派4人24小时驻场，在合同执行期间，如发生火情，乙方有义务配合甲方对火情进行紧急处理。因乙方对本合同所规定的各类设备、功能维保不当、不及时导致控制动作失灵，使火情影响扩大而产生经济损失及法律责任应由乙方负责。如属维保范围以外的问题或人力不可抗拒因素，乙方不承担责任。
日坛上街公司、通商汇才公司称该合同系日坛上街公司委托通商汇才公司与航天海鹰公司签订，由日坛上街公司实际履行，日坛上街公司以此证明应由航天海鹰公司承担责任。通商汇才公司亦提交了《消防系统维修保养合同》，通商汇才公司还提交了2份《委托书》，内容分别为“航天海鹰安全技术工程有限公司委托北京东方海鹰建筑工程有限公司办理开票及结算业务，由此引发的一切经济纠纷及法律责任，本公司全部承担”；“航天海鹰安全技术工程有限公司，现委托北京东方海鹰建筑工程有限公司办理与（日坛国际贸易中心及日坛上街）的项目开票及结算业务。由此产生的经济纠纷问题由我公司全部负责”，《消防系统维修保养合同》、《委托书》上加盖了“航天海鹰安全技术工程有限公司”印章。
航天海鹰公司否认签订《消防系统维修保养合同》，亦否认曾出具过《委托书》，申请进行文检鉴定，法院调取了航天海鹰公司的工商档案作为样本。经北京市高级人民法院随机选定，法院委托北京民生物证司法鉴定所进行鉴定。北京民生物证司法鉴定所作出京民司鉴（2012）文鉴字第116号司法鉴定意见书，鉴定意见为：检材1至检材3上盖印的“航天海鹰安全技术工程有限公司”印文与样本上盖印的“航天海鹰安全技术工程有限公司”印文不是同一枚印章盖印。
本案审理过程中，法院还调取了房屋权属档案及房屋土地测绘技术报告书。房屋权属档案显示，朝阳区神路街39号10幢1至2层1段27号房屋档案所附的房地平面图上，没有标注电梯前室。房屋土地测绘技术报告书内显示，朝阳区南营房丙、丁、戊10幢2层1#电梯、2#电梯、8#电梯及前室、10#电梯及前室、9#电梯及前室、12#电梯及前室、3#电梯及前室、11#电梯及前室属于不分摊范围。
日坛上街公司表示，火灾发生前对起火部位的电梯及电梯前室进行管理和维护。消防卷宗显示，现场监控设备主机损坏，无法提供视频记录。经询，日坛上街公司称电梯内有监控摄像头，电梯前室没有，电梯内发生火灾时，监控录像有，但是没有保存，过了15天就被覆盖了。
据此，原审法院经审理认为，本案争议的焦点有二，一是对于此起火灾，各方当事人是否应承担责任，如何承担责任，二是薛金芝的租金损失是否应由火灾责任人承担。
根据房屋权属档案及房屋土地测绘技术报告书，可以认定起火部位的电梯前室并非朝阳区神路街39号10幢1至2层1段27号的专属部位，而是朝阳区神路街39号10幢公共使用部位。引起燃烧的三要素为可燃物、火种、氧气，2011年5月4日发生的火灾，最初起火部位在北京日坛大笨象西餐厅二层西侧电梯前室东北角地面。《火灾事故认定书》认为火灾原因可排除前室内电气、电梯井内电气引发火灾的因素。不排除外来火源（不排除遗留火种）引燃起火部位可燃物的因素。
高小鹏经营的北京日坛大笨象西餐厅私自占用作为公共通道的电梯前室，在此存放杂物等可燃物品，导致可燃物被引燃而起火，故高小鹏对火灾发生、蔓延存在过错。
如电梯监控系统正常运行并储存图像，可以通过监控录像了解起火部位的火种情况，消防卷宗显示，现场监控设备主机损坏，无法提供视频记录，日坛上街公司辩称相关录像未及时保存被覆盖，日坛上街公司作为监控系统的维护者对系统的正常运行负有管理责任，无论是因为监控主机损坏，无法提供视频记录，还是因为日坛上街公司未及时保存图像导致录像被覆盖，导致消防部门无法详细核实起火情况，日坛上街公司均存在过错。电梯前室系公共部位，日坛上街公司称在火灾发生前对电梯前室进行管理和维护，但北京日坛大笨象西餐厅在此放置杂物等可燃物品，并无证据证明日坛上街公司进行阻止、清理，且日坛上街公司作为物业管理单位，应对楼宇的消防系统进行妥善管理和维护，日坛上街公司提交了通商汇才公司与航天海鹰公司签订的《消防系统维修保养合同》以证明其已尽到管理义务，航天海鹰公司否认曾签订此合同，经鉴定，《消防系统维修保养合同》上的印章并非航天海鹰公司的印章，因日坛上街公司提交的《消防系统维修保养合同》的印章是虚假的，且物业公司管理人员在调查时亦承认消防系统存在问题，火灾后的现场勘查时发现通向前室的门内顶部有一喷淋头，周围顶部墙面的烟熏痕上没有明显的喷洒痕迹，可以佐证由于消防系统管理维护不善，导致消防系统未能正常工作，致使火势蔓延、扩大，作为房屋的物业管理者，未尽到安全保障义务，应承担相应的责任。西姆公司装修时，在三层外通廊上安装了的木结构构筑物，但无合法的规划审批手续，西姆公司对三层外通廊所进行的可燃材料装修也是火灾的蔓延扩大的因素，故西姆公司对火势在三层区域内蔓延扩大存在过错，根据本案现有证据和实际情况，法院对高小鹏、日坛上街公司、西姆公司承担责任的比例酌情予以确定。
日坛上街公司与通商汇才公司明确表示，通商汇才公司仅系代日坛上街公司签订合同，合同都是日坛上街公司在履行，故通商汇才公司无需承担连带责任。根据本案现有证据，可以认定航天海鹰公司并未与日坛上街公司、通商汇才公司存在合同关系，未曾对消防系统进行维护，航天海鹰公司对此次火灾没有责任，无需承担责任。
西姆公司承租的房屋区域过火，需要进行现场清理、重新装修，此期间西姆公司不能正常经营，影响薛金芝收取租金，此期间的租金损失系薛金芝的合理损失。应当明确的是，火灾发生后，西姆公司对承租房屋的重新装修应在一个合理的期间内完成，结合本案情况，法院确定此期间为3.5个月，此期间的年租金标准为1743965.63元，薛金芝有权主张火灾发生后3.5个月内的租金损失508656.6元，西姆公司应负担其中的50865.66元，高小鹏应负担其中的228895.47元，日坛上街公司应负担其中228895.47元。对薛金芝所主张的其他期间的租金，其可另行依据租赁合同约定向承租人西姆公司主张，本案不予处理。薛金芝的其他诉讼请求于法无据，法院不予支持。
综上，原审法院判决：一、西姆公司于判决生效后十日内支付薛金芝租金损失五万零八百六十五元六角六分；二、高小鹏于本判决生效后十日内支付薛金芝租金损失二十二万八千八百九十五元四角七分；三、日坛上街公司于判决生效后十日内支付薛金芝租金损失二十二万八千八百九十五元四角七分；四、驳回薛金芝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，薛金芝、高小鹏、西姆西姆公司、日坛上街公司均不服，上诉至本院。
其中薛金芝上诉请求撤销原审判决，改判支持其原诉请求。其理由如下：1、原审判决确定的3.5个月的重新装修期与事实不符；2、其对3.5个月之外的租金损失，仍有权提起违约之诉，现违约与侵权竞合，权利人可以主张侵权之诉，要求本案一并解决。
西姆公司上诉请求撤销原审判决第一项。其理由如下：1、合同约定发生火灾可免付租金；2、我公司对此次火灾无过错，虽然使用了可燃材料进行装修，但符合国家相关规范。
高小鹏上诉主张撤销原审判决第二项。其理由如下：1、租金是发生在承租关系中的债权债务，出租人不得向承租人之外的第三人主张；2、西姆公司私自加盖面积扩大损失，使用易燃材料装修未经消防验收，应当承担损失。
日坛上街公司亦提出上诉，但未在法定期限内交纳上诉费。
航天海鹰公司和通商汇才公司表示同意原审判决，请求维持。
本院经审理查明事实与原审判决一致。
上述事实，有各方当事人提交的《消防系统维修保养合同》、京民司鉴（2012）文鉴字第116号司法鉴定意见书、《火灾事故认定书》、消防卷宗及当事人庭审陈述等在案证明。
本院认为，综合各方当事人诉辩意见，本案争议焦点为薛金芝是否有权向原审被告请求租金损失，以及各方当事人对此次火灾承担责任的比例分配。
关于薛金芝是否有权向本案诸原审被告请求租金损失。薛金芝与西姆公司签订的《商铺租赁合同》约定，如发生火灾等不可抗力事件致使合同无法正常履行，双方均不承担违约责任。因此，发生火灾会导致薛金芝基于租赁合同而收取租金的债权受到损害，本案系因火灾引起的财产损害赔偿纠纷，薛金芝作为被侵权人，有权向火灾的各责任主体主张债权。根据《商品租赁合同》约定，火灾发生后承租人可获得一定的免租期，原审法院结合已查明的案件事实确定此期间为3.5个月并无不当。免租期后的租金，薛金芝可依据《商铺租赁合同》的约定，向承租人主张。
关于各方当事人对此次火灾承担责任的比例分配，本院认为，原审法院在查明事实的基础上确定西姆公司、高小鹏、日坛上街公司各自承担的责任比例并无不当，理由如下：
根据已查明的事实，最初起火部位在北京日坛大笨象西餐厅二层西侧电梯前室东北角地面，而高小鹏亦认可其所经营的北京日坛大笨象西餐厅在此处堆放杂物等可燃物，因此在不能确定火灾起因的情况下，本院有理由推定高小鹏对火灾的发生、蔓延存在过错。
日坛上街公司作为物业管理单位，对楼宇消防系统进行必要管理和维护是其义务。根据查明，火灾发生时消防设备未能正常运转，其又不能证明其对消防设备进行了有效管理和维护，导致火灾蔓延直接造成租赁人财产损害，日坛上街公司不作为、消极懈怠行为亦有过错。另，因日坛上街公司不能提供涉案现场监控录像，致火灾原因不明。依照法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
西姆公司使用可燃材料进行装修是导致火势在三楼蔓延扩大的因素，故确定西姆公司的行为对火势扩大亦存在过错。
原审法院在查明事实的基础上，依据各方过错与损失的因果联系，确定上述三方当事人对此次火灾造成薛金芝租金损失应承担的责任比例是恰当的，本院应予维持。
日坛上街公司虽提出上诉，但未交纳上诉案件受理费，依照法律规定，该公司上诉不成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院应予维持。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第','2018-09-27
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