江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏07民终1086号
上诉人(原审被告):刘友君，男，1962年2月13日生，汉族，住连云港市海州区。
上诉人(原审被告):陈琼，女，1965年7月1日生，汉族，住连云港市海州区。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：赵士开，江苏华德律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):张月芹，女，1959年8月27日生，汉族，住连云港市开发区。
委托诉讼代理人：王敏、严学荣，江苏田湾律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):连云港鼎升房地产开发有限公司，住连云港市海州区人民路129号,机构代码：91320700778007561U。
法定代表人：陈琼，该公司执行董事兼总经理。
上诉人刘友君、陈琼因与被上诉人张月芹、连云港鼎升房地产开发有限公司（以下简称:鼎升公司）民间借贷纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初5337号民事判决向本院提出上诉，本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
刘友君、陈琼不服一审判决上诉称，一审法院认定事实不清，证据采用错误，判决结果错误。1、上诉人2010年6月9日向被上诉人借款500万元，但只收到455万元，被上诉人按月息3分扣除了3个月的利息45万元。之后，上诉人两次归还本息305万元（2010年9月10日至2011年4月10日），经过按3分利息计算至2011年4月10日，605万减305万剩余300万元，2011年4月10日至2012年3月13日期间又以月息计算本息390万元。其中本息均包括不受法律保护的部分。2、上诉人和被上诉人于2012年313日对欠款进行了处理，以公司所有的4套房（优惠价450万）冲抵所欠被上诉人本息390万元，并且在房产部门进行了网签，登记在被上诉人名下，同时约定被上诉人向上诉人所在公司支付60万元差价款再办理房产证，房产证没有办理是被上诉人没有补交60万差价造成的，责任在被上诉人。3、上诉人与被上诉人之间借贷关系与刘友君及陈琼个人无关，上诉人不应承担法律责任。上诉人认为不欠被上诉人本息，而是被上诉人欠鼎升公司60万房产差价款。请求二审法院查清事实，依法改判或发回重审。
张月芹答辩称，1、一审法院判两上诉人和鼎升公司偿还张月芹285万元及利息，而上诉人仅缴纳了60万元部分的上诉费，但是，上诉人主诉请求不仅针对60万部分不服，因此，应按285万元标的缴纳上诉费。2、上诉人上诉请求不能成立。首先，双方一审中一致认可如下事实：2010年6月9日两上诉人与鼎升公司借款500万元，约定月息三分，实际出借本金455万元，2011年4月7日上诉人还款305万元。根据《合同法解释二》第21、31条规定，还款先冲息再冲本，债务人已经支付的利息36%以内的部分不予返还。经冲抵后，尚欠2853900元本金。2011年4月8日调整为年利率24%。因此，上诉人第一点上诉理由不成立。其次，2012年3月13日析《房屋买卖合同》第三条明确约定“在办理产遒劲证前，390万元借款关系依然存在”，至一审起诉时，仍未为被上诉人办理产权证，因此，双方借贷关系仍然存在。第三，上诉人称其借款是职务行为不成立。两上诉人、鼎升公司在借款合同落款处签字盖章，三人为共同借款人，应对债务负连带责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
鼎升公司二审期间经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未作答辩。
张月芹向一审法院提出诉讼请求：1、判令三被告偿还借款本金300万元及利息（2011年4月10日至2012年3月13日的利息90万元；2012年3月14日之后的利息，按年利率24%计算至实际付款之日，暂计至起诉之日的利息为385万元。本息暂计775万元）；2、判令三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年6月9日，三被告向张月芹借款500万元，双方口头约定按照月息3分计算，借期半年，后三被告没有按时归还全部本息，只偿还了部分款项。原、被告2011年4月10日进行结算，确认三被告还欠张月芹300万元，并向张月芹出具借条一张，利息还按3分计算。2012年3月13日，双方确认2011年4月10日至2012年3月13日期间的借款利息为90万元。因三被告无力偿还借款，鼎升公司与张月芹于2012年3月23日签订《房屋买卖合同》以作为借款的清偿方式，约定将鼎升公司名下的位于金鼎海云湾小区A-109号、A-203号、B-209号、B-210号四套商铺抵给张月芹，冲抵未还的390万元借款，并约定签约之日起一年时间内办理完房屋产权登记手续。张月芹与被告鼎升公司为了履行2012年3月13日签订的《房屋买卖合同》，于2012年4月12日到房管局办理了网签，但鼎升公司并没有按照约定在一年内办理完房屋产权登记手续。鉴于三被告尚未给张月芹办理完房屋产权登记手续且上述四套房屋至今不具备办证条件，在客观上2012年3月13日签订的《房屋买卖合同》目的无法实现，根据2012年3月13日签订的《房屋买卖合同》第3条的约定，“在办理产权证前，甲、乙双方390万元的借款关系依然存在”，现张月芹要求三被告还本付息，故诉至法院。
鼎升公司、刘友君、陈琼辩称，1、2010年6月9日，双方商定借款500万元，但只收到张月芹455万元，张月芹按月息3分扣除了3个月的利息（2010年6月9日-2010年9月10日）共45万元。从2010年9月10日至2011年4月10日，被告向张月芹归还利息105万元以及借款本金200万元。经过以上计算，至2011年4月10日，也就是说，按利息3分进行推算，605万元减去305万元所得300万元。以上借款月息3分利息远远高于国家法律规定的利息计算标准，同时2011年4月10日，300万元也应该减去过高的利息部分。张月芹因为2011年4月10日借款300万元不属实，在此之后，2011年4月10日至2012年3月13日期间，又以月息3分的计算标准计算了本息390万元（其中本金包括利息均具有不符合法律规定的部分）；
2、双方之间为390万元借款所冲抵的四套房屋属于无效部分，三被告认为起初由于借款3个月（2010年6月9日）之后，虽然归还了部分。由于单位经营状况以及内部的合伙纠纷导致部分本息没有归还，在2012年3月13日，双方达成一致协议：三被告用四套商铺（折价450万元的优惠价）冲抵所欠的390万元。但是，根据双方约定，张月芹还应该向鼎升公司支付60万元的余款。况且已在房产部分办理了网签并且这四套商铺已经在张月芹名下；
3、张月芹认为三被告没有办理相关房产证的责任在被告方是不正确的，根据2013年3月13日协议第7条中约定：是由张月芹办理房产证，被告负责协助。同时协议第5条明确规定由张月芹补齐60万元余款之后再办理相关房产证。由于张月芹没有履行支付60万元余款的义务，同时张月芹也没有要求被告进行协助。所以，房产证没有办理的责任是在张月芹方；
4、关于法律适用问题，张月芹认为根据江苏省以及最高院的相关规定，认为是无效。三被告认为，本案是在借款期限3个月之后况且在履行一段时间后，双方之间为了解决欠债问题达成的一致抵债协议。双方之间的协议并无违反法律规定。况且已经作了网签手续。关于房产证虽然没有办理完毕，但是那不是主要问题，可以双方再继续履行协议；
5、在本案当中，陈琼与刘友君均属于职务行为，其个人不应在本案中承担责任。如果有法律后果应由鼎升公司来承担。
综上，张月芹所述借款问题在2012年3月13日已经不存在了，双方之间只是存在履行买卖合同之间的权利义务问题。所以张月芹的诉讼请求不应得到支持。为此，请求依法驳回张月芹的诉讼请求。
一审法院经审理认定事实如下：2010年6月9日，三被告共同向张月芹借款500万元，期限半年，月息3分。张月芹于同日交付255万元，2010年6月10日交付200万元，预扣3个月的利息45万元。2011年4月7日，三被告向张月芹归还借款本息305万元。2011年4月10日三被告重新向张月芹出具一张300万元借条。2012年3月13日，双方之间签订一份房屋买卖合同。合同约定，鼎升公司将其名下的位于金鼎海云湾小区A楼一楼商铺109号、203号门面房、B楼二楼商铺209号、210号四套商铺作价450万元出售给张月芹，其中390万元冲抵所欠张月芹借款，并约定签约之日起一年时间内办理完毕房屋产权登记手续，产权证办理完毕后，双方借款关系消灭，在办理产权证前，双方390万元的借款关系依然存在。合同签订后，被告至今未办理产权登记手续，也未归还借款本息，致使张月芹诉至法院。
上述事实，有双方当事人的陈述以及张月芹举证的借条、房屋买卖合同，被告举证的银行交易清单等证据在案佐证，一审法院予以确认。
一审法院认为，合法的借贷关系受法律保护。双方之间形成的借贷关系合法有效。三被告未能及时归还借款，应承担相应违约责任，故对张月芹要求其归还借款本息的诉讼请求予以支持。关于借款本金，因张月芹在借款时预扣3个月45万元利息，根据法律规定，应当按实际交付的金额认定本金，故实际借款本金为455万元；2011年4月7日，被告归还借款本息305万元，冲抵后，尚欠借款本金为2853900元（455万元+按3分计算的利息1353900元-305万元）。自2011年4月8日起利息，张月芹已调整按年利率24%计算，符合法律规定，一审法院予以准许。关于三被告辩称，张月芹所述借款问题在2012年3月13日已经不存在了，双方之间只是存在履行买卖合同之间的权利义务问题。所以张月芹的诉讼请求不应得到支持；因双方在合同中明确约定，在办理产权证前，双方390万元的借款关系依然存在，现双方至今没有履行合同，办理产权登记手续，故张月芹依约向三被告主张借款并无不当，对三被告的抗辩理由，一审法院不予采信。一审法院遂判决：
连云港鼎升房地产开发有限公司、刘友君、陈琼应于判决发生法律效力之日起十日内向张月芹张月芹支付借款本金2853900元及利息（自2011年4月8日起至实际还款之日止，按年利率24%计算）。
案件受理费66050元，保全费5000元，合计71050元（张月芹已预交），由张月芹负担2050元，鼎升公司、刘友君、陈琼负担69000元，于给付上述款项时一并给付张月芹。
二审期间，各方当事人均未向法庭提交新证据。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，对于刘友君、陈琼上诉称两人在借款合同上的签字行为是职务行为问题。由于刘友君、陈琼和鼎升公司分别在借条下方的借款人处签名、盖章，并未注明刘友君、陈琼在鼎升公司的身份，因此，一审法院认定为共同借款行为并无不当。2012年3月13日，双方当事人就以房抵债问题，张月芹与鼎升公司签订《房屋买卖合同》，刘友君、陈琼和鼎升公司再次在合同的乙方签名盖章，该《房屋买卖合同》确认了双方的债务数额为390万。合同第三条约定：在办理产权证前，甲、乙双方390万元的借款关系依然存在。合同签订后，因各种原因，合同未能履行，未能办理产权证。张月芹依据《房屋买卖合同》约定主张390万元债权，即不违反法律规定，也符合双方合同约定，理应得到支持。至于《房屋买卖合同》未能履行的责任问题，与本案民间借贷不属同一法律关系，本案不予理涉。上诉人可另行主张。关于上诉人主张借款预扣三个月利息问题，一审法院已经依据相关法律规定，将借款时预扣的利息从借款本金中扣除。对于上诉人称，前期按月息3分支付的利息过高，应予扣减问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，民间借贷双方约定利率超过年利率36%，超过部分利息约定无效，借款人请求出借人返还已偿还的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。本案双方当事人借款时约定的月息3分年利率未超过36%，不违反法律规定，并且前期利息已经偿还。因此，本院对上诉人主张对多还的利息扣减本息的主张不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理9800元，由上诉人刘友君、陈琼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安述峰
审 判 员 谭晓春
审 判 员 王 霞
二〇一八年五月三十一日
法官助理 戚文静
书 记 员 李 静
法律条文附录
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
(三)原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。