重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民终6022号
上诉人（原审原告）：成都万科物业服务有限公司，住所地成都市锦江区静安路1号。
法定代表人：冯霞，执行董事。
委托诉讼代理人：蔡雨，女，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：叶艳，女。
委托诉讼代理人：郑理（系叶艳的丈夫）。
委托诉讼代理人：李伟伟，男。
上诉人成都万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）因与被上诉人叶艳物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2016)渝0103民初4427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人万科物业公司的委托诉讼代理人蔡雨、被上诉人叶艳的委托诉讼代理人郑理和李伟伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
万科物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判叶艳向万科物业公司支付物业管理费1911元及违约金94.02元，公摊的水、电费180.55元，合计2185.57元，诉讼费用由叶艳承担。事实及理由：1.一审认定事实不清。叶艳交纳物业费的时间应该根据其与万科（重庆）房地产开发有限公司合同约定从叶艳收到交房通知之日起开始缴纳物业费，而非一审认定的2014年12月。2.一审适用法律错误。一审法院适用《物业服务收费管理办法》第十六条规定系错误，因为本案无任何证据证明涉案房屋系质量原因或开发建设单位原因导致叶艳未能接房。3.一审法院混淆了“接房”和“交付”的法律概念，万科物业公司向叶艳主张违约金具有法律依据。在双方签订的物业服务合同中的第十四条第4款约定了违约金的相关事项。4.一审存在程序问题，本案涉及案外人即涉案房屋的开发商的权利和义务，其参加本案诉讼有助于查明本案事实，一审法院应当依职权通知开发商作为第三人参加诉讼。
叶艳辩称，一审判决理由充分，结果正确，应予以维持。本案中，万科物业公司与叶艳之间是依据前期物业服务合同形成的物业服务合同关系，依照《重庆市物业管理条例》第42条第2款规定，交付与接收应为共同行为，不是单纯的交付而是交给；《重庆市物业管理条例》第42条也同样规定了前期物业服务合同生效之日至出售物业交付之日发生的物业服务费由建设单位承担，另外《重庆市物业服务收费管理办法》也同样是这样规定；对于交付叶艳认为是一个事实概念，应该是转移占有，而不是开发商简单的通知就完成交付。虽然叶艳与开发商签订的合同约定的房屋表面上看是清水房，但是从合同整个体系上理解，叶艳向开发商购买的是精装房。在开发商通知叶艳接房的时候，叶艳发现房屋内有很多装修方面的质量问题，且还堆放建筑材料，不适宜居住，叶艳认为当时拒绝接房符合约定和法律规定。同时，前期物业服务费的交付应当以叶艳享受了物业服务为前提的，在叶艳接房之前，并未享受物业服务，而是开发商享受了物业服务，所以万科物业公司向叶艳要求支付该期间的物业费没有法律和事实依据。总之，叶艳认为一审事实清楚，法律适用正确，应予维持。
万科物业公司向一审法院起诉请求：1.判令叶艳立即向万科物业公司支付物管费1911元及其违约金94.02元（从2014年7月暂计至2015年9月）；2.叶艳立即向万科物业公司支付公摊的水、电费180.55元；3、本案诉讼费由叶艳承担。
一审法院认定事实：2010年8月31日，万科（重庆）房地产有限公司（甲方）与万科物业公司（乙方）签订《万科·锦程前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对万科·锦程提供前期物业管理服务，并约定高层电梯住宅的物业费标准是1.96元每月每平方米（不含电梯费和水电等公摊），还约定物业已交付或视为交付的，自物业交付或视为交付之日起开始计收物业服务费，由业主或物业买受人交纳，业主在物业交付时应预先交纳3个月的物业服务费。2012年8月28日，万科（重庆）房地产有限公司（甲方）与叶艳（乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将重庆市渝中区大坪正街160号XX幢XX-
X房屋(建筑面积为130.39平3方米)出售给乙方，并约定房屋交付时间为2013年12月30日前。后因房屋质量问题，未能按期办理房屋交付手续。2014年12月10日，万科（重庆）房地产有限公司与叶艳签订《重庆市新建商品房质量保证卡》，明确确认上述商品房交付日期为2014年12月10日。2015年7月29日，万科物业公司向叶艳发出《律师函》催收物业服务费等费用。
一审法院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。国家发展和改革委员会、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第十六条规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。本案中，根据《物业服务收费管理办法》第十六条规定以及《万科·锦程前期物业服务合同》的约定，业主应自房屋交付时起交纳物业服务费，而本案房屋的交付日期为2014年12月10日，故叶艳应从2014年12月10日起交纳物业服务费及公摊水电费。现万科物业公司按物业服务费的一半标准计算物业费，一审法院予以支持，2014年12月10日至2015年9月30日的物业服务费计算为1231.53元，公摊水电费为116.26元，扣除叶艳已支付的764.4元物业服务费，叶艳还欠物业服务费467.13元、公摊水电费116.26元。至于违约金，叶艳拖欠物业服务费系因双方对收费的起算时间有争议，并非故意违约，且万科物业公司未举示证据证明违约金收取依据及收取标准，故一审法院对违约金不予支持。综上所述，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，遂判决：“被告叶艳在本判决生效之日起三日内支付原告成都万科物业服务有限公司物业服务费467.13元、公摊水电费116.26元。本案受理费减半收取25元，由被告叶艳负担。”
本院二审审理中，各方均未提交新证据。本院二审经审理查明，本案系因叶艳与万科（重庆）房地产有限公司就涉案重庆市渝中区大坪正街160号XX幢XX-
X房屋是否存在质量问题发生纠纷，而未能按期办理房屋交付手续所致。本院审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。
针对双方争议的焦点，本院评述如下：
关于叶艳欠付物业管理服务费的时间如何起算的问题。本院认为，根据《物业服务收费管理办法》的规定以及《万科·锦程前期物业服务合同》的约定，业主应自房屋交付时起交纳物业服务费。但结合本案所涉重庆市新建商品房屋使用说明书和新建商品房屋质量保证书、双方陈述及其他证据可综合认定本案房屋的交付日期应为2014年12月10日，万科物业公司仅以叶艳曾与万科（重庆）房地产有限公司签订的商品房买卖合同中有关于交房的相关约定为由，要求从2013年12月开始计算欠付物业服务费理由并不充分，本院不予支持，一审法院关于欠付物业服务费和公摊水电费的金额认定正确，本院予以确认。
至于违约金，叶艳拖欠物业服务费系因双方对收费的起算时间有争议，并非故意违约，且万科物业公司未举示证据证明违约金收取依据及收取标准，一审法院对违约金不予支持认定正确，本院予以确认。
至于是否应追加万科（重庆）房地产有限公司为本案当事人的问题，双方当事人在一审审理中均未要求追加当事人，且本案现有证据以及双方陈述已足以认定叶艳与万科（重庆）房地产有限公司之间对于涉案房屋的接房问题确实存在争议，也足以认定本案房屋的交付日期应为2014年12月10日，在此情形下，不追加万科（重庆）房地产有限公司为本案当事人并不影响本案的事实认定及审理结果，故对于万科物业公司的该项辩称，本院不予采信。
综上所述，万科物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由成都万科物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 倪洪杰
审 判 员 秦 敏
代理审判员 宋 扬
二〇一六年九月十二日
书 记 员 吴晓亮