湖南省娄底市娄星区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1302民初373号
原告娄底市新世界商业管理有限公司，地址湖南省娄底市娄星区。
法定代表人彭保权，系该公司总经理。
委托代理人罗孝仁，湖南晨晖律师事务所律师。
被告袁秀茹，女，1984年1月22日，户籍地湖南省娄底市。
委托代理人谢岁炎，湖南广维律师事务所律师。
原告娄底市新世界商业管理有限公司与被告袁秀茹租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告娄底市新世界商业管理有限公司的委托代理人罗孝仁，被告袁秀茹及其委托代理人谢岁炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告娄底市新世界商业管理有限公司请求本院判令：1、解除原、被告于2015年4月20日签订的《新世界建材城商铺租赁协议》及两份《补充协议》；2、被告立即腾退租赁商铺并按约定条件归还租赁物；3、被告支付拖欠的租金189192元（租金暂计至2017年3月31日，要求计算至商铺实际归还之日止）,违约金61013元（违约金按2‰/日暂计至2017年3月31日，要求计算至实际付清之日止）；4、诉讼费用由被告承担。
被告袁秀茹辩称：1、原告租赁给被告使用的商铺是未经验收合格的，应当承担瑕疵赔偿义务；2、原告对商铺的业主违约，致使商铺的业主要求被告直接向其支付租金，被告行使不安抗辩权，采取缓交房租的措施；3、介于经济形势及新世界建材城的经营现状，当初签订的租赁合同违反了公平原则，请求法院依照情势变更原则对租金予以适当调整；4、合同约定的违约金过高，请求法院予以核减；5、被告按照合同约定已经支付租金至2016年7月31日，根据合同约定及新世界运营公司的招商政策，被告可以享受一年的免租优惠，在新世界建材城实际开业前装修的商铺享有60元/平方米的优惠，根据以上的优惠政策，被告应当已交清相应的租金，不存在违约。
查明的事实
经审理查明，本院确认如下法律事实：
2015年4月20日，原告（甲方）娄底市新世界商业管理有限公司与被告（乙方）袁秀茹签订了一份《新世界建材城商铺租赁协议》，合同约定：一、甲方将坐落于新世界建材城32幢32-101、102、103、104，32-201、202、203、204号,31-209号商铺，出租给乙方用于经营阳光家园家居生活体验馆。二、租赁期限7年，从2015年4月1日起至2022年9月30日止。三、1、合计月租金（大写）贰万肆仟零陆拾陆元，（小写）24066元，从租赁期的2017年10月1日开始，租金每年在前一年的基础上上浮10%；2、在签订本协议时，乙方一次性向甲方交纳4个月的租金共计人民币96264元，此后每年度租金按每6个月交纳一次，并在每6个月期满前30日内一次性进行交纳，免租期为6个月，分三年分次免租，每年免租每年度最后2个月；3、乙方在签约时一次性缴纳租赁经营保证金共计人民币61398元，在合同到期后30个工作日内经甲方确认没有任何遗留问题后无息退还。四、乙方必须依约交纳租金、使用期经营保证金、管理费和其他相关费用，如有拖欠，乙方愿意按照下列情形承担责任：每逾期一天应按每日承担逾期付款金额的千分之二的违约金，如果逾期超过30天，甲方有权收回乙方所租赁物业，且不予退还乙方的租赁经营保证金，不足部分，甲方有权另行追偿。后双方又签订一份补充协议，约定：1、租金标准：租赁期2015年4月1日至2017年9月30日内租金标准按月租金20243元计算；2、从租赁期的2017年10月1日开始，租金按月租金23109元计算并上浮10%，此后租金每年在前一年的基础上上浮10%；3、在签订本协议时，乙方一次性向甲方交纳3个月的租金共计人民币60729元，此后每年度租金按每3个月交纳一次，并在每3个月期满前5日内一次性进行交纳，免租期为6个月（2015年4月1日至2015年9月30日），在第一次全部免租；4、乙方在签约时一次性缴纳租赁经营保证金（1个月租金）共计人民币20243元，在合同到期后30个工作日内甲方确认没有任何遗留问题后无息退还。
同日，原、被告再签订一份《新世界建材城商铺租赁协议》，合同约定：一、甲方将坐落于新世界建材城31幢31-207、208号商铺，出租给乙方用于经营阳光家园家居生活体验馆。二、租赁期限7年，从2015年6月1日起至2022年9月30日止。三、1、合计月租金（大写）伍仟壹佰零捌元整，（小写）5108元，从租赁期的2017年10月1日开始，租金每年在前一年的基础上上浮10%；2、在签订本协议时，乙方一次性向甲方交纳4个月的租金共计人民币20432元，此后每年度租金按每6个月交纳一次，并在每6个月期满前30日内一次性进行交纳，免租期为4个月，分两年分次免租，每年免租每年度最后2个月；3、乙方在签约时一次性缴纳租赁经营保证金共计人民币15324元，在合同到期后30个工作日内经甲方确认没有任何遗留问题后无息退还。四、乙方必须依约交纳租金、使用期经营保证金、管理费和其他相关费用，如有拖欠，乙方愿意按照下列情形承担责任：每逾期一天应按每日承担逾期付款金额的千分之二的违约金，如果逾期超过30天，甲方有权收回乙方所租赁物业，且不予退还乙方的租赁经营保证金，不足部分，甲方有权另行追偿。后双方又签订一份补充协议，约定：1、租金标准：租赁期2015年6月1日至2017年9月30日内租金标准按月租金3406元计算；2、从租赁期的2017年10月1日开始，租金按月租金4683元计算并上浮10%，此后租金每年在前一年的基础上上浮10%；3、在签订本协议时，乙方一次性向甲方交纳3个月（2015年10月1日至2015年12月31日）的租金共计人民币10218元，此后每年度租金按每3个月交纳一次，并在每3个月期满前5日内一次性进行交纳，免租期为4个月（2015年6月1日至2015年9月30日），在第一次全部免租；4、乙方在签约时一次性缴纳租赁经营保证金（1个月租金）共计人民币3406元，在合同到期后30个工作日内甲方确认没有任何遗留问题后无息退还。
原告于2016年9月20日、2017年1月5日、2017年2月17日以公告、短信的方式向被告追缴租金，被告未予交纳，故原告向本院提起诉讼。
判决的理由与结果
本院认为，原告娄底市新世界商业管理有限公司与被告袁秀茹签订的《新世界建材城商铺租赁协议》及补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按合同约定履行。因合同明确约定逾期超过30天，原告有权收回被告所租赁物业，且原告两次催告要求被告支付租金，被告一直未予履行，被告逾期缴纳租金的行为违反了合同约定，当属违约，应承担违约责任，故原告要求解除与被告签订的合同及补充协议并要求被告归还租赁商铺的诉请，本院予以支持。
本案中，被告认可交纳租金至2016年7月31日，以后的租金未再交纳，被告认可的事实，本院予以确认。从2016年8月1日至2017年3月31日止，共8个月，租金为189192元（计算方式：20243元/月*8+3406元/月*8=189192元），故原告要求被告支付拖欠租金189192元的诉请，本院予以支持。对2017年4月1日以后至实际交还商铺之日止的租金按照双方合同约定继续计算。关于违约金，被告辩称过高要求予以核减的问题，根据《〈中华人民共和国合同法〉司法解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，合同违约金上限是不超过实际损失的30%，但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的，双方约定每逾期一天应按每日承担逾期付款金额的千分之二的违约金，该约定过高，本院对违约金诉请，按照未付租金的30%予以支持，对超出部分，本院不予支持。
关于被告辩称原告租赁给被告使用的商铺是未经验收合格的，应当承担瑕疵赔偿义务的意见，因本案是房屋租赁合同关系，如被告认为原告租赁的商铺有瑕疵，造成了被告的损失，被告可另行主张权利。被告辩称商铺的业主要求被告不要向原告支付租金，被告行使不安抗辩权才没有向原告付租，因被告未提交相关证据证明，且本案中，商铺的业主与原告签订合同，委托原告出租商铺，原告与被告签订商铺租赁合同，原告要求被告支付租金是基于双方签订的租赁合同，故被告的该项辩称，本院不予支持。
关于被告辩称介于经济形势及新世界建材城的经营现状，请求法院依照情势变更的原则，对合同予以修改的意见和辩称根据优惠政策和招商政策，被告已交清相应的房租不存在违约情况的意见，因合同是双方当事人的真实意思表示，双方均受合同约束，如若变更合同约定，只能由合同签订的双方自由协商，故本院对被告的这两项辩称意见，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三项，第一百一十四条第二款，《〈中华人民共和国合同法〉司法解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告娄底市新世界商业管理有限公司与被告袁秀茹于2015年4月20日签订的《新世界建材城商铺租赁协议》及《补充协议》；
二、被告袁秀茹于本判决生效后十五日内向原告娄底市新世界商业管理有限公司交还租赁商铺；
三、被告袁秀茹于本判决生效后十五日内向原告娄底市新世界商业管理有限公司支付欠付的租金189192元（暂计算至2017年3月31日，自2017年4月1日起按照合同约定支付至实际交付商铺之日止），并支付违约金（违约金为欠付租金的30%）；
四、驳回原告娄底市新世界商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5053元，保全费1771元，共计6824元，由原告娄底市新世界商业管理有限公司负担1365元，被告袁秀茹负担5459元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 长 曹勤武
人民陪审员 张银花
人民陪审员 谢祥兴
二〇一八年二月一日
书 记 员 罗雨侬
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《〈中华人民共和国合同法〉司法解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。