上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第196号
原告上海长江口商城股份有限公司。
法定代表人刘健。
委托代理人徐丽君。
委托代理人李瑞芬。
被告赵文阳。
被告朱丽琴。
原告上海长江口商城股份有限公司与被告赵文阳、朱丽琴房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶芳独任审判，并公开开庭进行了审理。原告上海长江口商城股份有限公司的委托代理人徐丽君、李瑞芬、被告朱丽琴到庭参加诉讼。被告赵文阳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告上海长江口商城股份有限公司诉称，2010年11月1日，原告与被告赵文阳就宝山区龙镇路XXX号（临3）、建筑面积为83平方米的房屋签订《房屋租赁合同》，约定，原告将该房屋出租给赵文阳做杂货店，租赁期限自2010年11月8日起至2013年10月31日止，合同约定，期满双方未达成续约，赵文阳不交还房屋的，构成违约，应以最后一个月月租金的三倍计承担超过合同期限的房屋使用费。被告朱丽琴对被告赵文阳的义务承担连带保证责任。合同到期前，原告发函通知被告赵文阳到期后不再续约，但赵文阳置之不理，至今仍继续占用系争房屋不归还，且自2013年11月1日起就拒付使用费。原告故起诉要求：1、被告赵文阳立即从承租房屋内腾退并返还给原告；2、并根据每月65，001元计算，向原告支付自2013年11月1日起至实际返还房屋日止的房屋使用费；3、在交还房屋同时按实结算水电费用；4、被告朱丽琴就上述第2、3项义务承担连带保证责任。
被告朱丽琴辩称，朱丽琴与赵文阳系亲戚关系，朱丽琴作为保证人的身份在合同上签字，朱丽琴了解到赵文阳还想继续租赁系争商铺，如果原告一定要被告腾退，希望双方协商解决。
被告赵文阳未作答辩。
经审理查明，2010年11月1日，原告（甲方）与被告赵文阳（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方出租给乙方的房屋位于宝山区龙镇路XXX号临3，房屋建筑面积为89平方米，乙方承租甲方房屋后用于开设杂货店，租赁期限自2010年11月1日起至2013年10月31日止，甲方于2010年11月8日将房屋按本合同约定的条件交付乙方。自2010年11月8日起至2012年11月7日止，月租金为20，833元；2012年11月8日起至2013年10月31日止，月租金为21，667元。保证金为43，334元，乙方应在支付首期房租时候一并支付保证金，本合同期满或提前解除合同，乙方完成归还房屋的一切手续，且付清所有房屋租赁的相关应付款后，甲方将保证金全额无息退还乙方，如乙方未付清相关应付款（含违约金），则甲方有权在保证金中予以扣除。本合同期满，双方未达成续租约定的，乙方又不交还房屋的，乙方构成违约，乙方应承担超出本合同期限内的房屋使用费（月房屋使用费以最后一个月租金的三倍计算），如支付的房屋使用费不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止，在此期间，甲方有权停止提供水电、燃气等设备，由此引发的一切损失均由乙方负责。本合同有保证人，保证人朱丽琴为乙方履行本合同提供担保，保证期限为本合同履行期间及履行期满之日起二年内，在保证期内，若乙方未履行本合同约定的付租义务或者其他义务，甲方有权要求保证人履行。2013年10月14日，原告向被告赵文阳发函，表示双方的租赁合同即将届满，原告特告知赵文阳房屋租赁合同到期后不再续约，要求赵文阳于2013年11月10日前至原告处办理房屋移交手续、结清相关费用，并将房屋按现状交还原告。同年11月18日，原告委托律师向被告赵文阳及被告朱丽琴发出律师函，表明原告与被告赵文阳的租赁合同于2013年10月31日到期，期满后不再续约、要求被告赵文阳在收到律师函后三日内办理房屋移交手续，若被告赵文阳逾期不交还房屋，则原告有权要求保证人朱丽琴履行，并保留进一步要求被告承担违约责任的权利。被告向原告付清了2013年10月31日前的租金。因被告至今占用房屋拒不返还，故涉讼。
另查明，2011年1月7日，上海宝房（集团）有限公司出具证明，表示，宝山区龙镇路89、89临1-6号营业用房，房屋产权为国有，现由上海宝房（集团）有限公司经营管理，承租对象为原告，并同意其进行转租。
审理中，原告表示，已经收取被告支付的保证金43，334元，要求在本案中抵扣被告赵文阳应承担的房屋使用费。被告朱丽琴表示，关于原告主张的逾期迁出的违约金标准过高，要求法院进行调整。
以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、证明、通知、律师函，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，根据原告与被告赵文阳于2010年11月1日签订的租赁合同，双方就宝山区龙镇路XXX号临3房屋所建立的租赁合同关系至2013年10月31日终止。实际履行过程中，原告在上述期限届满之前也发函正式通知被告赵文阳合同到期后不再续签，赵文阳也实际收到该通知。故原告要求被告赵文阳从承租的房屋中迁出并返还给原告、并据实结清水电费用的诉讼请求，合法有据，本院予以准许。被告赵文阳已付清2013年10月31日前的租金。根据合同约定，本合同期满，双方未达成续租约定的，被告又不交还房屋的，被告构成违约，被告应承担超出本合同期限内的房屋使用费（月房屋使用费以最后一个月租金的三倍计算）。上述条款系双方就被告在合同期满后逾期不迁出系争房屋所应承担的违约责任的约定，该约定符合双方真实意思表示，本院予以确认。现被告朱丽琴就违约金的标准提出异议，认为该标准过高要求法院予以调整，该意见于法不悖，本院予以准许。故从公平原则确定各方的权利义务，结合本案实际，本院酌情确定由被告依照月租金的1.5倍计算，向原告支付2013年11月1日起至实际返还房屋日止的使用费。原告要求被告朱丽琴对被告赵文阳的付款义务承担连带保证责任，具有合同依据，本院也予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告赵文阳于本判决生效之日起十日内，从承租的宝山区龙镇路XXX号（临3）房屋内迁出并返还给原告上海长江口商城股份有限公司；
二、被告赵文阳于实际交还房屋同时按实结算水电费用；
三、被告赵文阳于本判决生效之日起十日内，根据每月32，500.50元计算，向原告上海长江口商城股份有限公司支付自2013年11月1日起至实际返还房屋日止的房屋使用费；
三、被告朱丽琴就上述第二、三条承担连带保证责任；
四、原告上海长江口商城股份有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决制定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案受理费减半收取为2，100元，由被告赵文阳负担1，800元，原告上海长江口商城股份有限公司负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶芳
二〇一四年二月二十四日
书记员 黄莺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
债务已经按照约定履行；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，后者未
经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。