辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终7316号
上诉人（原审被告）：高运璐。
委托诉讼代理人：曹娜，北京市隆安（大连）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：葛成林。
委托诉讼代理人：王战，辽宁双护律师事务所律师。
上诉人高运璐因与被上诉人葛成林房屋租赁合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2016）辽0291民初2835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月30日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
高运璐上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、2016年4月，高运璐多次以电话的方式联系葛成林，准备支付下一年度的租金问题，但葛成林拒接电话，导致高运璐一直无法支付租金，故有此产生的法律责任应由葛成林承担。2、案涉房屋已经进入司法拍卖程序，严重影响高运璐的正常经营，造成了较大的经济损失。3、大连市沙河口区人民法院法官多次前往案涉房屋，多次告知高运璐案涉房屋已进入司法拍卖程序，并且案涉房屋已评估完毕，目前正在该院进行拍卖。基于上述情形，高运璐有权行使不安抗辩权，暂不支付租金，无需承担法律责任。
葛成林辩称，不同意高运璐的上诉请求。1、葛成林多次要求高运璐支付租金其均予以拒绝，高运璐称无法联系到葛成林不是事实；即使无法联系，高运璐也可以将租金提存。2、案涉房屋虽被查封但并未进入拍卖程序，查封限制的是所有权，并非使用权。且根据买卖不破租赁原则，即使拍卖也影响不到承租人的权利。3、案涉房屋早已交给高运璐使用，高运璐享有权利的同时即应履行相应的义务，其并未提交证据证明合同无法履行，故其主张不安抗辩权缺乏法律依据。执行依据已被提起再审，不存在执行影响经营的情况。
葛成林向一审法院起诉请求：1、被告支付租金180，000元；2、被告支付自2016年1月18日起至实际付款之日止以180,000元为基数按照年利率24%标准计算违约金，暂计算至2016年4月18日约为10,800元；3、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告系大连经济技术开发区房屋产权所有人。2013年1月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同（非住宅）》，约定原告将其所有的上述房屋租赁给被告，用于汽车销售，租赁期限为五年，原告于2013年2月28日前将房屋交予被告，装修期为40天免租金。第4.1条约定，原、被告双方商定房屋的租金标准为第一年租金150,000元，第二年租金为160,000元，第三年租金为170,000元，第四年租金为180,000元，第五年租金为190,000元。第4.3条约定，原告在交房的同时，被告一次性支付原告第一年租金，第二年租金在第一年租期到期的前一个月支付（以此类推），如不按时支付租金，属被告违约，原告有收回房屋的权利。第6.1条约定，被告应按时向原告缴付租金。每逾期一日，被告需按年租金的1%作为违约金；无故拖延支付下一期租金并在双方无任何协议的情况下，租金付款逾期7日后，原告有权收回该房屋并向被告追偿半年租金的经济损失，并无需给予被告任何赔偿、补偿，同时履行保证金不予退还，对于被告遗留在该房屋内的任何财产、物品、文件、资料、设备等，原告有权将上述物品独立处理。同年3月18日，双方达成《补充协议》，在原《房屋租赁合同（非住宅）》基础上，给承租方50天装修期（2013年3月18日至5月8日），第二年房租2014年5月7日前（支付）。被告支付了前三年的租金，第四年的租金尚未支付。
一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同（非住宅）》系双方当事人真实意思表示，原、被告均应依据该合同约定享有权利并履行义务。根据双方租赁合同及补充协议约定，被告装修期间50日内，原告免于收取被告租金，案涉房屋于每年5月8日租赁期间届满，被告应于租期到期前一个月即每年4月8日前向原告支付租金。被告未于2016年4月8日前向原告支付租金，应承担继续向原告支付租金的民事责任。关于被告辩称案涉房屋已经进入拍卖流程，影响被告正常营业而不支付租金的抗辩理由，因未举证加以证明而不予采纳。即使案涉房屋存在查封、拍卖的情形，租赁关系存续期间，所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系亦不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。因此，被告的抗辩意见，不予采纳。关于原告主张的违约金，被告对原告主张违约金的计算方法没有异议，因被告未按时支付租金，故被告应自2016年4月9日开始计算违约金，计算至2016年4月18日止的违约金为118元（180,000元÷365天×9天×24%）。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条之规定，判决：一、自判决生效之日起十日内，被告高运璐向原告葛成林支付2016年租金180,000元及违约金118元（2016年4月9日至4月18日）；二、驳回原告葛成林的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2058元，由原告葛成林负担115元，由被告高运璐负担1943元。
本院二审期间，高运璐提交了大连市沙河口区人民法院（2015）沙执恢1字第495号执行裁定书、（2014）沙民初字第2769号民事调解书、照片以及2016年5月12日短信截屏，拟证明案涉房屋已经执行拍卖，其有权行使不安抗辩权；葛成林提交了大连市沙河口区人民法院（2016）辽0204民监4号民事裁定书，拟证明执行依据已被提起再审，原执行依据已中止执行，不存在拍卖的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证，因双方当事人对大连市沙河口区人民法院（2015）沙执恢1字第495号执行裁定书、（2014）沙民初字第2769号民事调解书、（2016）辽0204民监4号民事裁定书的真实性没有异议，内容与本案相关，本院予以采信。因高运璐未能提交照片以及2016年5月12日短信截屏的原始载体，对其真实性无法核实，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2014年7月21日，大连市沙河口区人民法院就原告上海浦东发展银行股份有限公司大连分行诉被告大连昌兴新材料科技开发有限公司、葛成林、张小雨金融借款合同纠纷一案，作出（2014）沙民初字第2769号民事调解书，对双方当事人自愿达成如下协议予以确认：一、被告大连昌兴新材料科技开发有限公司于2014年9月20日前偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司大连分行借款本金2,796,735.5元，及截至到2014年7月9日的利息和罚息53,198.56元，并自2014年7月10日起按照合同约定的利率计算利息和罚息及由此产生的复利至借款偿还之日止；二、被告大连昌兴新材料科技开发有限公司于2014年8月1日前给付原告上海浦东发展银行股份有限公司大连分行律师费99,748元；三、被告葛成林、张小雨对上述第一、二项债务承担连带责任；四、如被告大连昌兴新材料科技开发有限公司未履行上述还款义务，原告上海浦东发展银行股份有限公司大连分行有权对被告葛成林名下的位于大连市经济技术开发区金马路247号－1的房屋享有优先受偿权。五、案件受理费30,400元、保全费5000元（原告均已预交），退回原告152,000元，剩余17,200元由被告大连昌兴新材料科技开发有限公司负担，被告葛成林、张小雨负担连带责任，并于2014年8月1日前给付。2016年3月11日，大连市沙河口区人民法院作出（2015）沙执恢1字第495号执行裁定书，认定：申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司大连分行与被执行人大连昌兴新材料科技开发有限公司、葛成林、张小雨金融借款合同纠纷一案，业经该院审理终结，2015年9月10日申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司大连分行向该院申请执行，要求被执行人履行判决书所确定的义务。在执行过程中，已对被执行人名下的银行存款进行查询，未发现其有可供执行存款余额，并做出拍卖被执行人葛成林名下的大连市经济技术开发区金马路247号－1房屋的执行裁定书，该裁定正在公告送达中，故暂行终结本次执行程序。本案执行标的本金2,726,735元及利息，执行费32,080元均未执行。裁定：“终结本案（2015）沙执恢1字第495号案的本次执行程序。”2016年11月9日，大连市沙河口区人民法院作出（2016）辽0204民监4号民事裁定书，以该院作出的（2014）沙民初字第2769号民事调解书经该院院长提交审委会讨论认为确有错误为由，裁定：“一、本案由本院再审；二、再审期间，中止原调解书的执行。”
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，高运璐与葛成林签订的《房屋租赁合同（非住宅）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。提供租赁物是出租人的主要义务，支付租金是承租人的义务。高运璐认可其现在仍占有使用案涉租赁物，故高运璐应按照合同约定向葛成林支付租金。根据合同约定，高运璐应于2016年4月8日前向葛成林支付第四年租金18万元，其未按时支付，已构成违约。高运璐在一审期间明确表示对葛成林以18万元为基数按照年利率24%的标准计算违约金并无异议，故高运璐应向葛成林支付第四年租金18万元及2016年4月9日至4月18日期间违约金1184元（180,000元×24%÷365天×10天）。一审法院将违约金的数额错误计算为118元，葛成林并未对此提出上诉，应视为对其民事权益的自由处分，本院予以尊重。
关于高运璐主张未能交付租金的原因是其无法联系到葛成林。本院认为，首先，高运璐在二审期间提交了一份短信截屏，其自认该短信接发时间是2016年5月12日，双方为葛成林与高运璐，从时间上看，正是合同约定的交付租金期限到期后不久，高运璐主张无法联系到葛成林与其自己提交的证据相互矛盾。其次，高运璐自认前三年的租金均是通过银行转账的形式支付,故即使存在着无法联系葛成林的情况，第四年的租金仍然可以通过以往的银行账号进行转账支付，更何况，法律还规定了提存等不需要债权人配合的债务履行方式。故高运璐的该项主张并不能构成债务不履行的合理抗辩。
关于高运璐主张案涉标的物已进入执行拍卖程序，影响了其经营活动。本院认为，根据大连市沙河口区人民法院（2015）沙执恢1字第495号执行裁定，案涉租赁物虽被执行法院裁定拍卖，但因需要对拍卖裁定予以公告送达，故执行法院已经做出了暂行终结本次执行程序的裁定。高运璐也未提交进一步证据证明拍卖的后续情况。另外，高运璐提交的现场照片并不能反映经营受到影响的状况，且未提交原始载体予以核对，故本院认为高运璐提交的证据不足以证明案涉租赁物存在着因拍卖影响经营的状况，对其主张，本院不予支持。
关于高运璐主张其不支付租金的行为是行使不安抗辩权。本院认为，作为执行依据的大连市沙河口区人民法院（2014）沙民初字第2769号民事调解书已被该院提起再审，并裁定中止执行，故目前并不存在高运璐所担心的因拍卖程序影响其对案涉租赁物使用的状况。高运璐在本案并未提交确切的证据证明葛成林存在丧失履行能力的情形，其不支付租金的行为，并非合法行使不安抗辩权的行为，高云璐的该项主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，高运璐的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2058元，由上诉人高运璐承担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 刘丽媛
审判员 陈 伟
二〇一六年十二月十六日
书记员 杜玉洁