浙江省武义县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金武民初字第741号
原告：浙江绿升物业服务有限公司。
法定代表人：杨掌法。
委托代理人：朱淘佳。
委托代理人：许莉敏。
被告：浙江汇鑫房地产开发有限公司。
法定代表人：何祝平。
委托代理人：朱国明。
原告浙江绿升物业服务有限公司与被告浙江汇鑫房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，于2015年8月26日向本院起诉，本院于当日受理立案后，由审判员杜建跃适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱淘佳、许莉敏，被告法定代表人何祝平及其委托代理人朱国明到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告浙江绿升物业服务有限公司诉称：原、被告于2011年4月签订了《汇鑫·北岭府前期物业服务合同》，该合同对服务内容、服务费用及违约责任进行了约定，2014年1月1日原告正式进驻北岭府提供物业管理服务。2013年11月23日，原、被告又签订了《汇鑫·北岭府前期物业服务合同补充协议三》，约定物业服务费用由被告支付给原告，其中第二条约定，被告应于2015年1月10日前向原告一次性支付2015年前期物业服务费251.1597万元。但事实上，2015年的费用被告仅支付给原告60万元，为收回逾期款项，原告多次以函件的方式向被告催交，但被告未支付任何费用，原告无奈只得解除合同，并于2015年8月30日退出该项目的物业管理。原告认为，被告经原告多次催交但拒不交纳的行为已经构成严重违约，为此，诉请法院判令：1、要求被告支付原告物业服务费人民币96.9748万元；2、要求被告支付违约金人民币21.9163万元（自愿减按以96.9748万元为本金的每日千分之一计算，暂计至2015年8月25日，应计算至实际清偿之日止）；3、要求被告承担本案的诉讼费用。
被告浙江汇鑫房地产开发有限公司辩称：1、原告所诉的款项中应当减除68.7966万元，这款项就是绿升公司应当向业主收取的。2、时间节点应当是在原告实际的服务时间是到今年7月31日为止，故原告的计算有误。3、应当扣除3.51万元的垃圾清运费及0.5万元的罚款。综上，被告实际欠原告的物业费是13.7万元。加之原告服务质量没有达到事先约定，根据合同法的规定应当降低报酬，结论就是驳回原告方的诉请。
庭审中，原告为证明其所诉事实，出示了如下证据：1、《汇鑫·北岭府前期物业服务合同》，证明被告选聘原告为其开发建设的北岭府项目提供物业服务管理的事实；2、《汇鑫·北岭府前期物业服务合同补充协议三》，证明双方约定本小区的物业费用支付方式系由被告支付给原告，并约定支付的金额、支付时间及违约责任的事实；3、至《汇鑫北岭府开发商的函》，证明原告于2015年6月30日向被告邮寄函件，要求被告按约支付应付费用及被告已经签收的事实；4、回复函，证明6月30日函件被告已收到，但拒不履行支付合同费用的事实；5、关于《汇鑫房产公司复函的回函》及邮寄凭证、收件情况，证明原告重申被告应按照合同及协议的约定支付费用，否则将解除合同退出本项目物业管理事实；6、《关于汇鑫·北岭府物业服务退出的函》及收件情况，证明告知被告及相关部门原告无奈于2015年8月15日正式退出本小区物业管理的事实。
被告为证明其答辩的事实，出示了如下证据：1、《补充协议三》、《服务协议》、告知函，证明：1）、物业收取是原告的职责，原告已经收取物业费的事实。68.7万元的物业费是由原告直接收取的。2）、251.1597万元减去68.7万元是根据合同约定的；3）、原告于7.31日退出的事实，计算物业费的时间节点是7月31日；2、品质提升工作报告和计划书，证明服务没有到位，质量存在问题应当减少报酬的事实等。
上述证据，经庭审质证认证如下：对原告的证据1-6，被告对证据本身的真实性无异议，对待证事实有异议。本院对真实性予以确认。对被告的证据1、2，原告对证据本身的真实性无异议，对待证事实有异议。本院对真实性予以确认。
经审理，本院结合确认的证据和原告方的陈述，被告方的答辩，对案件事实认定如下：
2011年4月，浙江汇鑫房地产开发有限公司为甲方与浙江绿升物业服务有限公司为乙方签订了《汇鑫·北岭府前期物业服务合同》，该合同载明：第一条物业名称为北岭府；物业种类为小高层、商业用房；物业坐落位置武义北岭新区的核心位置；四至为东面临建设路、南靠芳华路，其他为规划道路；占地面积49925平方米，总建筑面积约114940平方米（地上建筑面积约79880平方米），其中住宅约72700平方米、商业用房约6363平方米，会所约817平方米，车位471个（地上27个，地下444个）。第二条前期物业服务是指在业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业服务与管理。第三条乙方为本物业服务管理区域内全体业主和使用人提供服务，本管理区域物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任。第四条在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理，但根据《商品房买卖合同》或其他合同的约定，相关业主对物业的共用部位或公共部位享有专有或独占使用权的，由相关业主负责该部位的维修、养护、管理及清洁卫生，并承担费用。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或合同约定乙方不需承担义务的设施设备或根据合同约定由专业单位维修、养护的设施设备（如电梯等）除外。3、物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。4、业主共有的公共绿化的养护和管理。5、车辆停放管理。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7、装饰装修管理服务。8、物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理。9、法律法规规定的其他内容。第八条前期物业服务期限自物业交付之日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。第十四条本物业管理区域前期物业服务费采用包干制方式，乙方按照本合同约定的标准收取前期物业服务费，并按本合同约定的服务内容及合同附件约定的质量标准提供服务。合同还对其他相关内容作了约定。2013年10月30日，浙江汇鑫房地产开发有限公司为甲方与浙江绿升物业服务有限公司为乙方签订了《汇鑫·北岭府前期物业服务合同补充协议三》，该补充协议三载明：第一条本补充协议三，经双方签字生效日，之前的“补充协议一”和“补充协议二”同时作废，终止执行。第二条关于补贴及补足差额：1、考虑到汇鑫·北岭府项目规模及收费标准因素，收支难以平衡，为了弥补费用不足，确保物业管理工作正常运转，自房屋交付之日起两年内成立业主委员会，前期物业管理服务期间，甲方同意自2014年1月1日到2015年12月31日止，汇鑫·北岭府项目前期物业服务费收费标准按照审批价格为：小高层住宅每月1.26元／平方米；商铺每月2.90元／平方米，地下车位每月50元／个。2、根据乙方提供的测算，汇鑫·北岭府项目物业服务费251.1597万元／年，因甲方提前一个月交付，故首期物业服务费为251.1597万元÷12×13＝272.0897万元，甲方同意该笔首期物业服务费（13个月）在楼盘交付前一个月内以6个月的银行承兑汇票形式一次性支付给乙方。第二年的服务费于2015年1月10日前支付给乙方。3、全年的服务费甲方一次性支付后，小区业主应缴纳的各项费用仍由乙方按审批价格每月1.26元／平方米向业主收取，乙方向业主收取的物业费按季度／按月向甲方返还。4、两年补贴期内，甲方代表小区业主按乙方提交的《汇鑫·北岭府物业服务方案》和《绿升物业服务标准》按季度进行检查、考核。如业主不满意、考核不合格，甲方向乙方提交书面《整改通知》限期整改，如乙方拒绝整改或整改不到位，甲方有权视情节轻重按双方确认的《处罚细则》进行处罚。《处罚细则》详见附件1。第九条甲方违反本协议约定，逾期支付服务费的，乙方有权要求甲方支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金，如甲方逾期支付时间超过一个月的，乙方有权单方面解除《汇鑫·北岭府前期物业服务合同》，并由甲方承担由此产生的一切损失。补充协议三签订后，浙江绿升物业服务有限公司于2014年1月1日正式进驻北岭府提供物业管理服务。浙江汇鑫房地产开发有限公司交纳了2014年12月31日前的物业服务费，但2015年的物业服务费用浙江汇鑫房地产开发有限公司仅支付给浙江绿升物业服务有限公司60万元。浙江绿升物业服务有限公司分别于2015年5月31日、6月1日向浙江汇鑫房地产开发有限公司提出品质提升工作报告和服务品质提升计划书。2015年6月30日、7月1日、13日、8月12日，浙江绿升物业服务有限公司向浙江汇鑫房地产开发有限公司发函，要求浙江汇鑫房地产开发有限公司支付拖欠的物业费等。其中7月13日的函中言明拟于2015年7月31日中午12时退出北岭府项目的物业服务工作，要求做好物业管理的移交工作。8月12日的函中讲到由于浙江汇鑫房地产开发有限公司一直未前去办理移交手续，考虑到小区业主实际生活秩序的平稳过渡，浙江绿升物业又言明延迟到当月16日撤离。由于浙江汇鑫房地产开发有限公司一直未能支付浙江绿升物业服务有限公司2015年度尚欠的物业服务费191.1597万元，浙江绿升物业服务有限公司于2015年8月16日撤离北岭府项目物业服务工作。浙江汇鑫房地产开发有限公司于2014年9月2日至2015年5月25日支付清运建筑装修垃圾费3.51万元。
本院认为：原、被告所签订的汇鑫·北岭府前期物业服务合同及其补充协议三，不违反法律的规定，确认有效，受法律保护。由于被告逾期拒付拖欠2015年度的物业服务费191.1597万元，导致合同无法继续履行，原告无奈通知被告解除合同，并于2015年8月16日撤出服务的项目。合同的解除是由于被告的根本性违约行为所造成，因此被告应承担相应的违约责任。2015年原告已实际提供7.5个月的物业管理服务，被告应当按实际提供的物业管理服务时间向原告支付物业服务费156.9748万元，扣除被告已支付60万元，尚欠96.9748万元。被告主张由原告承担其已付的建筑装修清运费3.51万元和罚款0.5万元，因双方约定只是清洁垃圾清运费，而建筑装修垃圾清运费不在原告提出的测算表中；另外双方虽然在补充协议三中讲到被告有权进行处罚，其《处罚细则》详见附件1，但被告并未提供该附件1的证据。因此被告该两项抗辩不予采纳。被告主张原告直接向业主收取物业费68.7966万元，应抵销其应付的物业服务费，但原告不予认可，原告只承认实际收取19万元，并对应收取业主的物业费也不是被告所讲的68.7966万元。本院认为被告的此项主张因双方对此存在争议，且被告未提出反诉，故不能与本案合并解决，被告应另行起诉。综上，原告要求被告支付物业服务费96.9748万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，原告主张的违约金过高，本院依法调整按中国人民银行同期同档次贷款基准利率四倍计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、被告浙江汇鑫房地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付原告浙江绿升物业服务有限公司物业服务费96.9748万元，并支付从2015年1月11日起至判决确定支付之日止按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率四倍计算的违约金。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告浙江绿升物业服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费7750元，由被告浙江汇鑫房地产开发有限公司负担，限于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 杜建跃
二〇一五年十一月十六日
代书记员 朱孟莉