北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初25482号
原告：赵岩龙（二级精神残疾），男，1944年2月26日出生，住北京市朝阳区。
法定代理人：白玉兰（赵岩龙之妻），无业。
原告：赵艳芬，女，1958年11月3日出生，住北京市西城区。
原告：赵艳玲，女，1955年10月27日出生，住北京市西城区。
被告：赵艳文，女，1956年8月7日出生，住北京市大兴区。
被告：周倩倩，女，1988年5月17日出生，住湖南省衡阳市石鼓区。
委托代理人：王德怡，北京寻真律师事务所律师。
第三人：左太明（周倩倩之夫），男，1988年10月21日出生，住湖南省衡南县洲市。
委托代理人：王德怡，北京寻真律师事务所律师。
原告赵岩龙、赵艳芬、赵艳玲与被告赵艳文、周倩倩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理。本院受理后，于2015年11月4日依法作出（2015）西民初字第13554号民事判决书。原告赵岩龙、赵艳玲、赵艳芬不服该判决，提出上诉，北京市第二中级人民法院于2016年4月21日依法作出(2016)京02民终1056号民事裁定书，认定原审判决认定事实不清，裁定：一、撤销北京市西城区人民法院(2015)西民初字第13554号民事判决；二、发回北京市西城区人民法院重审。本院重新受理后，追加左太明作为第三人参加诉讼，并依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。重审后本院2016年10月31日做出（2016）京0102民初14493号民事判决书。原告赵岩龙、赵艳芬、赵艳玲不服该判决，再次提出上诉。北京市第二中级人民法院于2017年4月17日做出（2017）京02民终460号民事裁定书，裁定：一、撤销北京市西城区人民法院(2016)京0102民初14493号民事判决；二、发回北京市西城区人民法院重审，即本案诉讼。本院重新受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵岩龙之法定代理人白玉兰、原告赵艳玲、赵艳芬到庭参加了诉讼。被告赵艳文、被告周倩倩经本院依法送达开庭传票，无正当理由均未按时到庭，本院依法对其缺席审理。第三人左太明经本院依法送达开庭传票，无正当理由未按时到庭，不影响本案审理。本案现已审理终结。
赵岩龙、赵艳芬、赵艳玲向本院提出诉讼请求：1．依法确认二被告2014年11月15日所签房屋租赁合同无效；2．责令二被告将北京市西城区杨梅竹斜街XXX号北房一间、南房一间腾退并恢复原状；3．本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告赵艳文、案外人赵艳霞、赵艳云共六人系同胞兄弟姐妹关系，本案诉争房屋北京市西城区杨梅竹斜街XXX号北房一间，南房一间系六人之母李淑琴（2003年3月14日去世）的私产。各子女因诉争房屋继承一事诉至北京市宣武区人民法院（现北京市西城区人民法院），经审理于2003年11月7日出具（2003）宣民初字第5363号民事调解书，诉争房屋由各子女共同继承，每人享有六分之一的房屋产权。原告均据此取得了涉案房屋的权属证书，后房屋一直由被告赵艳文居住使用，期间从未向其他继承人支付过任何费用。2015年4月，原告经了解得知，被告赵艳文在未经原告同意的情况下，擅自将诉争房屋出租给被告周倩倩用于经营，并且私自改变房屋构造，极大地侵犯了原告的合法权益。二被告未经原告同意擅自签订房屋租赁合同，侵害了原告的合法权益，依法应属无效合同。被告私自改变房屋构造，应当依法将房屋恢复原状。故诉至法院，请求判如所请。
本院经审理认定事实如下：
北京市西城区（原宣武区）杨梅竹斜街XXX号北房一间、南房一间（以下简称诉争房屋）系赵艳玲、赵艳霞、赵岩龙、赵艳云、赵艳文、赵艳芬按份共有的房屋，每人各占六分之一产权份额。
关于赵艳文、周倩倩之间租赁合同问题。原告提交了2014年11月15日签有赵艳文、周倩倩签字字样的北京市房屋租赁合同（照片打印件），该合同约定：赵艳文将诉争房屋出租给周倩倩经营餐饮使用，2014年11月15日至12月15日为装修期，租赁期限自2014年12月15日至2016年12月15日。赵艳文应于2014年11月17日前将房屋按约定条件交付给周倩倩，经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及营业执照、餐饮许可证、其他业务专用章后视为交付完成。租金每半年支付一次，半年租金为55000元，各期租金支付日期分别为：2015年5月15日、2015年12月15日、2016年5月15日、2016年12月15日。针对该合同，（2016）京0102民初14493号民事判决书审理查明部分显示有如下内容：赵艳文认可上述租赁合同系其与周倩倩签订，但主张该合同只是一个草稿，其要求周倩倩签订承包协议，但周倩倩没有签订，也没有支付定金，故该合同并未实际履行。周倩倩亦认可上述租赁合同系其本人签订，但主张该租赁合同只是草稿，其并未履行该合同。
诉讼中，原告还强调，赵艳文、周倩倩之间是租赁关系，赵艳文不参与餐厅经营。为此，原告还提交了网上报道的文章及照片打印件、2017年4月13日到涉案房屋处拍摄的照片、微信截屏打印件、微信朋友圈截屏打印件、微博截屏打印件、左太名参加节目的截屏打印件。
关于诉争房屋状况。原告表示，诉争房屋已被改造，2015年4月其去现场时正在经营。2017年3月21日餐厅已从诉争房屋腾空，仍由赵艳文控制。为此，原告提交了照片打印件。
诉讼中，原告还强调如下意见：被告签订的是租赁合同，我去诉争房屋，见到的是左太明。房屋究竟是租赁合同还是承包合同，我认为我提交的证据均可以证明是租赁合同。我要求对方拆除诉争房屋的违建，我方提出的诉讼请求符合法律依据。民法总则第二条、物权法第四条、第七条、第九十七条、第七十七条、第二十九条、第三十五条、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条均可以证明我的请求。
本院认为，被告经本院依法送达开庭传票，无正当理由未按时到庭参与诉讼，应视为其放弃相关答辩的权利，本院依法对其缺席审理。第三人经本院依法送达开庭传票，无正当理由未按时到庭参与诉讼，不影响本案的审理。
关于被告赵艳文、周倩倩2014年11月15日所签房屋租赁合同是否无效的问题。原告提供的租赁合同照片，结合（2016）京0102民初14493号民事判决书审理查明部分显示的赵艳文、周倩倩对该份合同陈述意见可以认定，赵艳文、周倩倩签署了该租赁合同，该合同已成立。
根据上述查明的事实，赵岩龙、赵艳玲、赵艳芬、赵艳文等六人均系诉争房屋的按份共有人，对涉案房屋分别享有六分之一的产权份额。根据相关法律规定，处分按份共有的不动产以及对共有的不动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。赵艳文虽系涉案房屋的按份共有人，但其仅享有六分之一的产权份额，因此赵艳文对涉案房屋的处分权应受到上述法律规定的限制。赵岩龙、赵艳玲、赵艳芬三人（占二分之一产权份额）明确表示不同意赵艳文处分诉争房屋的行为，使得赵艳文、周倩倩所签《北京市房屋租赁合同》违反了上述强制性规定，应属无效，原告该项诉讼请求，本院予以支持。需要特别说明，合同效力与合同履行系两个不同的法律问题，原告强调赵艳文与周倩倩之间系租赁关系、非承包关系的意见，与本案缺乏关联性，本院不予采纳。
关于房屋腾退、恢复原状的问题。根据上述查明的事实，原告自述诉争房屋已腾退交还赵艳文，且原告并非本案审理房屋租赁合同关系的主体，其无权依据房屋租赁合同关系提出房屋腾退、恢复原状的诉讼请求，对原告该部分诉讼请求，本院不予支持。原告可另行主张相关权利。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十三条之规定，本院判决如下：
一、确认被告赵艳文与被告周倩倩二零一四年十一月十五日所签北京市房屋租赁合同无效。
二、驳回原告赵岩龙、赵艳芬、赵艳玲的其他诉讼请求。
案件受理费七十元，由原告赵岩龙、赵艳芬、赵艳玲负担三十五元（已交纳），由被告赵艳文、被告周倩倩负担三十五元（本判决生效后三日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审 判 长 杨成龙
人民陪审员 赵晓霞
人民陪审员 李丹萍
二〇一八年二月二日
书 记 员 高 雅