湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴民一终字第544号
上诉人（原审原告）祝华。
委托代理人周崇高，郴州市蓝剑法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）郴州市安康房地产开发有限责任公司。
法定代表人张万生，该公司董事长。
委托代理人冯源，湖南民浩律师事务所律师。
委托代理人李建雄，湖南民浩律师事务所律师。
上诉人祝华因与被上诉人郴州市安康房地产开发有限责任公司（以下简称安康公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第112号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月13日公开开庭审理了本案。上诉人祝华及其委托代理人周崇高，被上诉人安康公司的委托代理人冯源、李建雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：一、2007年12月18日，祝华与安康公司签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：1、祝华购买安康公司开发的位于郴州市同心路29号“丰景佳园”13栋105号房屋，该房屋建筑面积为99.8平方米（含封闭阳台面积5.62平方米），每平方米1646元，总金额为164271元；2、合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，面积差异部分以合同单价按实结算，多退少补；3、2007年12月18日前交清首付84271元，余款80000元向银行申请按揭；4、出卖人应当在商品房交付使用后且该项目整体开发完之日起480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则，出卖人按已交房价款的0.5%向买受人支付违约金。双方签订合同后，祝华按约定将全部购房款缴纳给安康公司。
二、2008年9月，安康公司向祝华交付房屋。2008年11月3日，郴州市房产局测绘队对祝华购买的房屋进行测绘得知，祝华购买的房屋实际建筑面积为93.58平方米，阳台面积为5.62平方米。2012年12月3日，安康公司将祝华的购房合同原件、购房发票等收回，并向祝华出具一份收条，其中注明：今收到祝华业主交来房屋产权分户证办理资料如下：1、房款收据壹张，金额为155021元；2、维修资金收据一张，金额为3285元；3、合同原件一张，合同金额164271元（含封闭阳台费），身份证复印件壹份，预告登记本无，结婚证复印件无。业主祝华，2012年12月3日。2013年10月14日，双方对祝华购买的房屋就价格、面积等事项进行再次确认，祝华在安康公司出具的确认单签字确认，确认单注明：姓名：祝华；预售面积94.18平方米；封闭阳台面积5.62平方米，竣工测绘面积93.58平方米，实测封闭阳台面积5.62平方米，房屋单价1646元每平方米，预交房款155021元，预交阳台费9250元，实测房款154033元，实交阳台费9251元，维修基金预交3285元，实交3080.7元，面积差实际退补房款1191.82元。同日，祝华向安康公司出具一份领条，其中注明：今领到安康房地产开发公司不动产发票原件两张，金额154033元，房屋维修基金两张，金额3080元，房屋产权证原件一本，购房合同原件两份。
三、为办理房屋产权，双方再次签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：房屋建筑面积为93.58平方米，每平方米1646元，总金额为154033元；时间为2007年12月18日。凭借此合同安康公司到房产登记部门办理房屋产权登记手续，并于2013年10月24日办理房屋产权登记手续。祝华认为安康公司未在法律规定的时间内办理房产证，应承担相应的违约责任，故诉至法院请求判令：1、由安康公司支付延期办理房产证件违约金68679元；2、由安康公司承担本案诉讼费。
原审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。双方当事人争议的焦点为：一、双方当事人用于办理房屋产权登记手续而签订的《商品房买卖合同》签订的具体时间；二、安康公司是否应承担违约责任。
关于争议焦点一。双方当事人对署有2007年12月18日的两份内容不同的商品房买卖合同无异议，一份用于商品房预售备案所用，一份用于办理产权登记时所用。从证据可以证实：用于办理产权登记所签订的商品房买卖合同，是在双方当事人对合同的内容协商一致时才签订的，该合同对祝华购买房屋的建筑面积、总价格进行了准确的表述，说明该合同是在房屋测绘后才签订的，而房屋测绘是在2008年11月3日才完成。结合2013年10月14日，双方当事人对祝华的房屋价格进行了最后确认为154033元，而办理产权登记所签订的商品房买卖合同中确认的房屋价格也为154033元，故该合同签订的时间也应在2013年10月14日。综上，双方当事人用于办理产权登记时所签订的《商品房买卖合同》签订的时间应为2013年10月14日后或者当日，而不是合同中注明的2007年12月18日。
关于争议焦点二。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋产权证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”结合本案，祝华购买的房屋为已竣工房屋，同时，双方当事人签订合同是在2013年10月14日之后或者当日，而祝华领取房屋产权证书是在2013年10月24日，故安康公司的行为没有违反法律规定，祝华要求安康公司承担违约责任的诉讼请求，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：“驳回原告祝华的诉讼请求。本案受理费1517元，由原告祝华负担。”
上诉人祝华不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判支持祝华的诉讼请求，由安康公司承担本案一、二审诉讼费用。理由为：一、原审法院认定最后一份合同签订的真实时间与合同书上所列时间不符没有事实和法律依据，仅凭推理，属事实认定不清；二、不管签订几份合同，合同标的物是一个，所有的合同组成一个共同的合同关系，即使最后一份合同签订的真实时间不是合同书上所列时间，那么也应以双方当事人签订的第一份合同时间为整个合同系列的签订时间；三、系列合同如果内容不一致，一般以最后双方认可的内容为准，本案所涉及条款内容应以最后一份合同内容为准，最后一份合同没有对延期办证有关事项进行约定。安康公司应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定承担违约责任；四、本案无论是从交房之日起算还是签订合同之日起算，都应当支持祝华的诉讼请求。
被上诉人安康公司辩称：一、本案祝华起诉所依据的事实错误。祝华起诉凭借的后面签订的《商品房买卖合同》为不真实合同，该合同是安康公司与祝华为到郴州市房产管理局申请房屋所有权转移登记手续（办分证）而签订的。该合同虽书面记载的签订时间为2007年12月18日，但实际签订时间为2013年10月14日。因双方曾在2007年12月18日签订了预售商品房买卖合同，安康公司的工作人员在填写该合同的日期时错误认为应该延续预售合同时间，所以照抄了预售合同的签订时间。2013年10月14日，祝华到安康公司确认房屋的最终面积和实际购房款，并在办证房款计算表上签字，上述事项确认后双方才能签订《商品房买卖合同》。因此，祝华据以提起诉讼请求的《商品房买卖合同》的签订时间为2013年10月14日，此时合同标的房屋已竣工，并已经达到办理房屋产权分证的条件。二、本案祝华起诉所适用的法律错误。因安康公司与祝华签订《商品房买卖合同》的时间是2013年10月14日，标的物为已竣工房屋，故不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项“合同标的物为尚未建成房屋”的规定，而应适用该解释第十八条第一款第（三）项“合同标的物为已竣工房屋”的规定。祝华取得房产证的时间为2013年10月24日，自合同订立之日起没有超过90日，故安康公司没有违约，不应承担违约责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，祝华的上诉请求和理由没有事实依据，不符合法律规定，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：（一）双方用于商品房预售备案的《商品房买卖合同》中第二条“商品房销售依据”中“买受人购买的商品房为预售商品房”一栏进行了勾选，同时，该份合同第十五条内容为：“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后且该项目整体开发完之日起480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”双方用于办理产权登记的合同中该两条均为空白；（二）祝华购买的商品房为安康丰景佳园第13栋105号房。丰景佳园第13栋竣工验收日期为2008年6月27日，丰景佳园整体项目共分三期，第三期竣工验收日期为2012年8月29日。其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案二审争议的焦点为安康公司是否延迟办理祝华的房屋产权证，应否承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，祝华与安康公司签订了两份《商品房买卖合同》，两份合同都是双方真实意思表示，均为合法有效的合同。虽然两份合同的落款日期同为2007年12月18日，但两份合同用途不同，一份是用于商品房预售备案，另一份是用于办理产权登记。双方签订的用于商品房预售备案的《商品房买卖合同》第十五条对产权登记约定为安康公司应当在商品房交付使用后且该项目整体开发完之日起480日内，将办理权属登记需由安康公司提供的资料报产权登记机关备案。因安康公司的责任，祝华不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如果祝华不退房，安康公司按已付房价款的1%向祝华支付违约金。之后，双方为办理房屋产权证签订的《商品房买卖合同》对房屋面积和购房总款等事项进行了变更，但未对产权登记事项进行约定，故本案应按双方签订的用于商品房预售备案的《商品房买卖合同》约定处理。祝华的房屋于2008年9月交付，而丰景佳园整体项目开发完之日即第三期竣工验收日期为2012年8月29日，故安康公司应当在从2012年8月29日起480天内即2013年12月21日之前办证，而祝华已于2013年10月24日领取了房屋产权证书，故安康公司未延迟办理祝华的房屋产权证，祝华要求安康公司承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。
本案双方在用于商品房预售备案的《商品房买卖合同》对办理房屋产权登记的期限进行了约定，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定处理，原审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项处理本案不当，本院予以纠正。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，本院依法予以维持。上诉人祝华的上诉理由不能成立，其上诉请求本院依法予以驳回。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1517元，由上诉人祝华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡桐辉
审 判 员 蒋向京
代理审判员 何伦康
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 郝 敏
附相关法律条文：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。