广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初5264号
原告（反诉被告，下称原告）：刘畅，男，汉族，1980年5月1日出生，住湖北省公安县。
委托代理人：钟辉，广东君华律师事务所律师。
被告（反诉原告，下称被告）：黄永贵，男，汉族，1975年7月8日出生，住湖北省老河口市。
被告（反诉原告，下称被告）：袁玉红，女，汉族，1980年11月2日出生，住湖北省老河口市。
两被告共同委托代理人：吕勇，广东泰旭律师事务所律师。
第三人：广东鼎业按揭服务有限公司。住所地：广东省东莞市东城区火炼树东莞大道11号台商大厦2单元办公732号，统一社会信用代码为914419005591443206。
原告刘畅诉被告黄永贵、袁玉红及第三人广东鼎业按揭服务有限公司（第三人以下简称“鼎业按揭公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案受理后，依法由审判员李阳河适用简易程序独任审判，并于2016年8月10日公开开庭进行了审理。原告刘畅及委托代理人钟辉，被告黄永贵、袁玉红及二被告共同委托代理人吕勇到庭参加诉讼，第三人鼎业按揭公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘畅诉称：2015年12月20日，原、被告双方签订了《房屋转让合同书》，原告向被告购买位于东莞市厚街镇宝屯村汇景凯伦花园1幢商住楼XXX房，总房价款733000元。合同中约定：“违约方迟缓履行本合同约定的义务，经守约方催告后30个工作日内仍不履行义务的，即视为合同目的无法实现，守约方有权选择解除合同，并要求违约方承担总转让款20%的违约金”。签订合同后，原告依约支付了第一期转让款给被告，且也预支了第二期转让款到第三人处，以待履行合同义务。2016年3月14日，第三人告知原、被告双方因被告涉案房屋绑定多笔银行贷款债务，已超过本合同交易成交价，第三人对双方交易案件作出退件处理。现因被告违反诚实信用原则，造成没能办理涉案房屋还贷手续，导致本合同无法履行，被告的严重违约行为，造成了原告经济损失。为维护自身的合法权益，根据《合同法》和《民法通则》的相关规定以及双方合同约定，被告的行为已构成违约，原告有权解除合同，现特向法院起诉，请求判令：1.解除原告与被告于2015年12月20日签订的房屋转让合同书；2.被告退还原告已支付的购房款人民币20000元及其逾期退还购房款的利息170元（从2016年3月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止，暂计至起诉之日）；3.被告支付违约金146600元给原告（按总转让款733000元的20%计算）；共计人民币166770元；4.本案诉讼费由被告承担。
被告黄永贵、袁玉红答辩并反诉称：2015年12月20日，买卖双方在律师所签订《房屋转让合同书》，刘畅向黄永贵、袁玉红通过房屋中介购买位于东莞市厚街镇宝屯村汇景凯伦花园1栋商住楼XXX房，总价款733000元。合同第三条第3款约定余款510000元由买方通过担保公司贷款支付；合同第四条第5款约定：签订合同90个工作日内双方核实银行贷款审批情况，“若乙方无法获得足额审批的，又不能在一个月内筹集差额资金存放在甲乙双方认可的银行做资金托管的，甲方有权拒绝为乙方办理房屋过户登记手续”；合同第八条第2款和第九条第3款约定，违约方应承担总转让款20%的违约金。合同签订后，黄永贵、袁玉红积极履行合同义务，配合买家办理各种手续，没有任何违约行为；但是由于买方与其合作的第三人广东鼎业按揭服务有限公司就担保金、贷款金额和费用等发生争议，不能达成一致，一直不能按照合同约定在90个工作日内取得银行同意510000元贷款审批，又不能在一个月内筹集资金差额，所以买方没有按照合同履行其义务，已经严重违约。案涉房屋除合同注明的按揭贷款680000元外，并无设定其他任何抵押担保，也没有任何司法机关和政府部门查封，完全符合双方约定要求。现买方反而以所谓的案涉房屋“绑定”多笔债务为借口，长期拒不履行合同义务，并起诉明确要求解除合同，退还款项并要求黄永贵、袁玉红承担20%违约金共计160000多元，为维护被告的合法权益，起诉至法院，请求法院依法判令：1.原告刘畅支付违约金146600元；2.原告刘畅承担本案的反诉费。
两被告当庭补充如下：原告违反合同的第三条价款支付第二款，房屋第二笔款项办理担保还款手续，需要支付23000元，但是原告拒绝和担保公司完成手续，拒绝办理过户手续，导致第二笔款项没有向被告支付，虽然原告声称有预支该款项给担保公司，但是没有达成贷款的审批和过户，担保公司不肯为原告提供担保，导致原告一直不能履行第二笔款项支付。被告没有任何违约行为，是原告拒绝履行付款义务，拒绝按合同约定履行担保抵押义务。
原告刘畅对被告黄永贵、袁玉红的反诉答辩称：原告在2016年1月1日已按担保公司要求将233000元汇至担保公司账户，在1月18日中国建行东莞分行同意原告的贷款480000元，由于被告没有配合担保公司和中介公司办理手续，导致合同无法履行，原告是完全按照合同已经履行了支付应付房款给担保公司指定的银行账号，没有任何违约行为。被告的反诉没有事实依据，提出的反诉请求条件尚未完善，应当驳回被告的反诉请求。
第三人鼎业按揭公司未向本院提交任何答辩意见及证据。
经审理查明，2015年12月20日，原告与两被告签订《房屋转让合同书》（以下简称“合同”），原告作为合同乙方，即房屋买方；两被告为合同甲方，即房屋卖方。双方在合同中约定，甲方将位于东莞市厚街镇宝屯村汇景凯伦花园1幢商住楼404的一套房屋（房地产权证编号为粤房地权证莞字第XXXX**号，下称“案涉房屋”）转让给乙方。合同载明，案涉房屋目前属于按揭房，抵押给中国民生银行股份有限公司东莞分行，尚欠按揭贷款银行约680000元（人民币，下同），该欠款由担保公司担保还贷赎楼，担保公司垫付的款项从甲方的应收款项中扣减。合同约定，案涉房屋转让款为733000元，该转让款为扣除甲方法定的税赋和费用后的净收入，甲方不承担任何的过户税费，即使有关规定应由甲方缴交的营业税和个人所得税，双方约定由乙方承担并支付，乙方对此无异议。转让款在条件成就时，由乙方分期支付给甲方。合同对于转让款的支付条件及方式约定如下：1、在签订合同时，乙方支付第一期转让款20000元；2、双方办理完该套房屋担保还贷款手续后，乙方支付第二期转让款203000元，该转让款直接存入至担保公司指定的银行账户内，由银行作冻结监管，待甲方为乙方办理完全部的过户手续后，由监管银行解冻归甲方所有；3、转让款余款510000元，由乙方通过担保公司申请个人住房按揭贷款方式，由贷款银行放贷支付给甲方。担保公司从此笔款项中扣减代垫付的款项后，如有结余的，归甲方所有。若银行放贷的款项与转让余款存在差额的，如有不足的，不足部分由乙方到房管部门签署标准化的《房地产买卖合同》之当天支付给甲方，如有结余的，结余部分由甲方在银行放贷之当天退回给乙方。合同对于交易流程约定如下：1、签订合同后两个工作日内，甲乙双方共同到房管部门对案涉房屋申请权利是否受限的查档手续，经查档无权利限制时（按揭抵押除外），继续履行本合同约定的义务，如有权利限制的甲方应当在三天内将第一期转让款退回，逾期视为违约处理。2、在签订合同的30个工作日内，甲乙双方应分别到公证部门办理授权给担保公司工作人员的委托手续。如任一方不能按照本合同约定的时间办理相关房产手续的，由代理人直接代为办理，双方办理公证手续所产生的费用由乙方承担。3、合同签订后40个工作日内，甲方应提供《房地产权证》、《居民身份证》、《婚姻状况证明》、《户口簿》、《银行收款账户》等相关资料给乙方申请按揭贷款。4、乙方于签订合同后80个工作日内，负责联系贷款银行及提供相关证件办理申请贷款手续。5、签订合同90个工作日内，甲乙双方共同到乙方申请的贷款银行查核乙方申请贷款审批情况，如乙方的贷款申请足额被银行审批同意的，甲乙双方共同到房管部门签署标准化的《房地产买卖合同》，办理房地产过户登记手续。若乙方无法获得足额审批的，又不能在一个月内筹集差额资金存放在双方认可的银行作资金托管的，甲方有权拒绝为乙方办理房地产过户登记手续。6、双方到房管部门签署《房地产买卖合同》后的10个工作日内，乙方负责到税务部门缴交过户税费，甲方有协助乙方的义务。7、在乙方缴纳完毕过户税费之日起5个工作日内，双方到房产部门办理递交证件手续；8、甲方收齐乙方全部的转让款之当天，将房屋交付给乙方占有、使用和收益。合同还约定：甲方保证1、案涉房屋没有被司法机关、政府部门查封，没有转让给第三人。否则，乙方有权追究甲方欺诈的法律责任（包括刑事责任、民事责任），并要求支付违约金；2、合同签订后，如遇司法机关、政府部门查封房屋的，应在45个工作日内用代替财产申请置换解封。逾期，即视为甲方违约，乙方有权选择继续履行，造成乙方损失的应当赔偿；乙方选择解除合同的，并有权要求甲方支付违约金。3、签订合同时，没有给付义务的被诉案件或者虽有但不影响合同的履行。否则，乙方有权追究甲方的欺诈的法律责任，并要求支付违约金。4、甲方保证对房屋享有完全的处分权利，保证该房屋没有其他共有人，保证没有第三人主张权利，否则，乙方有权追究甲方的欺诈的法律责任，并要求支付违约金。乙方保证有足够的付款能力，能履行合同义务，将甲方催告30个工作日内，乙方应当筹集资金将转让款支付给甲方，否则视为乙方违约。合同对于税收和费用负担和支付约定如下：1、签订合同后，不管日后的过户税费政策有何变动，因该宗交易所产生税赋和费用，由乙方负责支付，代缴后不要求甲方返还。2、该房屋交付前的物业管理费、水费、电费等费用和开支由甲方承担，交付后由乙方承担。3、该房屋的住宅专项维修资金由甲方承担，费用已经由甲方缴交完毕，待房屋交付后，该房屋的住宅专项维修资金权益归乙方享有。4、因担保公司介入该宗交易所产生的担保费、服务费用等全部由乙方承担。合同还约定，甲方应提供《房地产权证》、《契税完税证》、《不动产销售发票》、《住宅专项维修资金专用收据》、《居民身份证》、《婚姻状况证明》、《户口簿》、《银行收款账户》等相关资料配合乙方办理银行按揭贷款及房地产权证过户登记手续，并对真实性、合法性负责。在履行本合同过程中，如需甲方配合的，乙方有通知的义务。合同对于违约责任约定如下：1、合同签订后，任何一方无故迟缓履行合同约定义务的，守约方有权要求违约方承担应付或已收转让款5%的迟缓履行违约金；2、违约方迟缓履行合同约定的义务，经守约方催告后30个工作日内仍不履行义务的，即视为合同目的无法实现，守约方有权选择解除合同，并要求违约方承担总转让款20%的违约金。3、守约方因违约方的行为致使合同目的无法实现，守约方有权选择解除本合同，造成经济损失的有权获得赔偿，并有权要求违约方支付违约金。合同还约定了甲方的联系地址，载明电话为XXXXX****XXX；乙方的联系电话为XXXXX****XXX。
合同签订后当日，原告刘畅向两被告支付了合同约定的第一期转让款20000元。原、被告双方在庭审中一致确认双方均办理了公证委托第三人办理合同约定的房屋贷款手续。后刘畅于2016年1月向中国建设银行股份有限公司东莞市分行申请期限20年的个人再交易住房贷款480000元，用于购买案涉房屋。中国建设银行股份有限公司东莞市分行于2016年1月18日对刘畅的申请贷款通过内部有条件贷款审批。后刘畅主动向中国建设银行股份有限公司东莞市分行申请终止贷款，并取回其贷款申请材料。刘畅称贷款手续是第三人办理的，终止贷款手续也是第三人办理的。因为第三人认为两被告还有一笔200000元左右的信用贷款，风险太大，不愿意继续办理贷款手续。被告黄永贵确认自己有一笔200000元左右的信用贷款，但主张与案涉房屋无关。经查，案涉房屋确实只有合同约定的抵押给中国民生银行股份有限公司东莞分行680000元的按揭贷款。根据刘畅提交的银行卡客户交易查询记录，刘畅于2016年1月8日向中国建设银行股份有限公司东莞市分行的XXXXXXXXXXXX账户汇入233000元。刘畅称该笔款项是自己按照房屋转让合同约定将第二期房屋转让款存入担保公司指定的银行账户。刘畅还提交了一份盖有第三人公章，日期为2016年3月29日的《情况说明》，主要内容如下：本公司受理的购房人刘畅向售房人黄永贵购买案涉房产的二手房交易贷款案件，经本公司工作人员向售房人黄永贵原还贷银行查询得知，售房人黄永贵本次房产出售房产项下绑定多笔银行贷款债务，如交易房产须结清所有已绑定债务。由于绑定的多笔银行贷款债务金额合计超出本次房产交易成交价，交易楼款无法覆盖，故本公司已于2016年3月14日将此案件作退件处理，并如实通知买卖双方。黄永贵称其并未受到第三人的该通知。刘畅称在办理案涉房屋贷款过程中，担保公司觉得风险太大，提出追加费用，要求被告再支付40000元，被告不愿意支付，后来是由刘畅支付了30000元，介绍案涉房屋的中介公司支付了10000元。黄永贵称担保公司有提出要增加费用，但依据合同约定，其他费用全部应由原告承担。刘畅向本院出示了一条日期为2016年4月14日的手机短信，显示对方为“黄生鹿港小镇”，主要内容为“黄永贵、袁玉红：经鼎业按揭公司向你原还贷银行查询得知，交易房产项下绑定多笔银行贷款债务，已超过双方本次房屋交易成交价，该公司已将此事实告知我们双方。现我催告你们尽快履行房屋转让合同，以实现我购房的合同目的”。被告称其未收到该短信。
刘畅另提交了两份收据，该收据载明刘畅支付了案涉房屋服务费12000元及购买案涉房屋诚意金5000元。
原、被告双方在庭审中均表示同意解除合同。
以上事实有房屋转让合同书、房产证、抵押物权证签收表、第三人出具的收（退）款收据、被告出具的收据、东莞市和信房地产中介有限公司出具的收据、第三人出具的情况说明、银行同意贷款信息表、银行卡、借蓄对账单、银行卡交易明细清单、银行卡客户交易查询打印、手机短信、中国建设银行股份有限公司东莞市分行出具的情况说明及本案庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告双方在庭审中均同意解除合同，本院视为双方在庭审中协商一致解除合同。本案的争议焦点为：一、导致案涉合同无法继续履行的原因在于哪一方？二、原被告各自诉请的违约金应否支持？三、原告诉请退还的房款及利息是否应当支持？
焦点一，从本案的查明事实可知，本案房屋转让合同无法继续履行的原因在于第三人鼎业按揭公司不愿意继续为双方办理案涉贷款的手续，第三人出具的情况说明载明其不愿意继续办理的理由为售房人黄永贵本次出售房产项下绑定多笔银行贷款债务，而经查，案涉房屋确只有合同约定的金额为680000元按揭贷款。至于黄永贵另外一笔的200000元的信用贷款，并未用案涉房屋抵押或者质押。因此，被告黄永贵对第三人鼎业按揭公司不愿意继续办理贷款不需承担任何责任。至于原告刘畅，刘畅依约委托第三人鼎业按揭公司办理贷款手续，也依约支付了首期款及费用，第三人鼎业按揭公司最终以售房人黄永贵本次出售房产项下绑定多笔银行贷款债务为由，拒绝继续办理案涉贷款超出刘畅的预见范围，因此，刘畅对于第三人鼎业按揭公司拒绝继续办理贷款也无需承担任何责任。另因，双方合同是约定通过按揭贷款的付款方式支付案涉房屋的大部分价款，在第三人鼎业按揭公司拒绝办理按揭贷款情形下，导致原告刘畅无法以合同约定的方式支付合同价款，该责任归责于原告刘畅也于法无据。因此，本院认定导致合同无法继续履行的原因在于第三人鼎业按揭公司拒绝继续为双方办理贷款，原、被告双方对此都无需承担责任。
焦点二，首先，如焦点一论述，案涉合同无法继续履行的原因在于第三人鼎业按揭公司拒绝继续为双方办理贷款，原、被告双方对此都无需承担责任，也就是说，原、被告双方均对合同解除无需承担责任；其次，原、被告双方均未能举证对方存在需按合同约定向对方支付合同总价20%的违约金情形。因此，原、被告诉请对方支付违约金，均无事实和法律依据，本院对原、被告诉求对方支付违约金的请求，均予以驳回。
焦点三，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，原告请求被告退回已支付的购房款人民币20000元，本院予以支持。至于利息，原告请求的利息，属于损失的一部分，但如上论述，被告无需对本案合同的解除承担责任，亦不存在违约行为，故原告请求被告承担该部分损失没有事实依据，因此，本院对于原告要求被告支付购房款的利息请求，不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告刘畅与被告黄永贵、袁玉红于2015年12月20日签订的《房屋转让合同书》已解除；
二、限被告黄永贵、袁玉红于本判决生效之日起三日内向原告刘畅退还购房款20000元；
三、驳回原告刘畅的其他诉讼请求；
四、驳回被告黄永贵、袁玉红的全部诉讼请求。
如两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1818元（原告已预交），反诉受理费1616元（被告已预交），合计3434元，由原告刘畅承担1702元，被告黄永贵、袁玉红承担1732元。
如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 李阳河
二〇一六年八月二十二日
书记员 方嘉琪
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