四川省宜宾市翠屏区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川1502民初4382号
原告：何瑞睿，男，汉族，1984年4月28日出生，住四川省宜宾市翠屏区。
原告：胡冬梅，女，汉族，1985年12月5日出生，住四川省宜宾市翠屏区。
二原告共同委托诉讼代理人：许剑，宜宾市翠屏区大众法律服务所法律服务工作者，证号：32312081100064。
被告：宜宾华泓置业有限公司，住所地：宜宾市翠屏区象鼻街道金穗路86号，统一社会信用代码：915115003233612491。
法定代表人：魏基练，经理。
委托诉讼代理人：许丽，四川富绅律师事务所律师，执业证号：15115201311754150。
原告何瑞睿、胡冬梅诉被告宜宾华泓置业有限公司确认合同有效纠纷一案，本院于2018年6月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何瑞睿、胡冬梅的委托诉讼代理人许剑、被告宜宾华泓置业有限公司的委托诉讼代理人许丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何瑞睿、胡冬梅向本院提出如下诉讼请求：一、请求确认原、被告双方于2017年10月21日签订的《“华彩城”住宅商品房认购预定协议书》有效；二、请求判令被告继续履行《“华彩城”住宅商品房认购预定协议书》，并且按约与原告签订正式的《商品房买卖合同》；三、请求判令被告承担原告的律师代理费20000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由，2017年10月21日，被告与原告签订《“华彩城”住宅商品房认购预定协议书》（简称“协议”〕，约定原告购买被告开发的“华彩城”项目2栋1单元34楼2号住宅（简称“房屋”〉一套。该房屋预测建筑面积90,58平方米，原建筑单价6544元平方米，原总价592785元，优惠后建筑单价5923元，平方米，优惠后总价536546元。协议还约定“签订本协议后，乙方同意按照本协议约定在甲方向乙方发出通知后7日内，按照甲方通知的时间、地点，与甲方签订正式《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》。协议签订后，原告迟迟未接到被告关于签订正式《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》的通知，经原告多次催促无果。2018年4月27日，原告收到被告发来的告知函，告知原告由于航空限高原因被告无法签订正式的《商品房买卖合同》。原告认为，原、被告双方签订的协议是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，应当得到法律保护，航空限高并不能成为合同无效、被撤销或终止的法定事由。综上所述，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，为维护其合法权益，原告特依据《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。
被告宜宾华泓置业有限公司辩称：1、我公司在无预售许可证的情况下销售案涉房屋，所签订的《“华彩城”住宅商品房认购预定协议书》无效，无法据此签订《商品房买卖合同》；2、原告主张的律师费在协议书中无约定，且本案的诉讼系原告造成的，律师代理费并不是必然产生的费用，也不属于我公司应当承担的法律责任。
原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、二原告的身份证及结婚证复印件、被告公司营业执照复印件；2、商品房认购预定协议书；3、收据、支付凭证；4、告知函。被告提供以下证据证明自己的主张：1、营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人公民身份证；2、宜宾市城乡规划局翠屏区分局文件-
翠规函（2016）296号、2号楼建设工程规划许可证、2号楼建设工程施工许可证；3、四川省商品房预售许可证申请审批表及办理预售许可证相关资料；4、“华彩城”住宅商品房认购预定协议书；5、关于退还2号楼认购预定金的告知函、中通快递单及签收查询；6、宜宾五粮液机场基本信息、宜宾市城乡规划局规划设计条件通知书；7、责令（期限）改正通知书。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告华泓公司系经宜宾市工商行政管理局登记取得房地产开发经营营业执照的房地产开发企业。2015年8月28日华泓公司获得了翠屏区岷江新区起步区南步片区A07-1地块的土地使用权后于2017年8月取得华彩城（北地块）三期2#楼的《建设工程规划许可证》，于2017年10月取得该地块的《建设工程施工许可证》后，与重庆市万州建筑工程总公司签订《建设工程施工合同》，将华彩城2#楼商品房建设工程交由该公司修建，预计2020年完工。华泓公司于2017年10月向宜宾市房地产管理局翠屏分局提交办理华彩城2#楼预售许可证的所有资料，申请办理商品房预售许可证。2017年10月21日，何瑞睿、胡冬梅（乙方）与宜宾华泓置业有限公司（甲方）签订《“华彩城”住宅商品房认购预定协议书》（以下简称：协议书），协议书约定：1、乙方认购甲方建设开发的“华彩城”2栋2单元34楼2号房屋，建筑面积90.58㎡，原总价592785元，优惠后总价536546元；2、乙方按揭付款，并在与甲方签订《商品房买卖合同》后向甲方支付购房价款；3、乙方同意将已缴纳的款项￥20000元（大写：人民币贰万元整）作为乙方认购预定甲方“华彩城”房屋和甲方签订正式《商品房买卖合同》的定金；4、乙方定金在按本认购书约定签订正式《商品房买卖合同》后转为购房款；5、签订本认购协议后，乙方同意按照本协议约定在甲方向乙方发出通知后7日内，按照甲方通知的时间、地点，与甲方签订正式《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》；乙方未按照合同约定时间内与甲方签订正式《商品房买卖合同》的，属于乙方的违约行为，乙方缴纳的定金甲方不予退还，且甲方有权将本协议中涉及到的乙方认购预定的房屋另行对外销售。何瑞睿、胡冬梅按照协议书约定向宜宾华泓置业有限公司缴纳了20000元的认购预定定金。2018年4月26日，宜宾华泓置业有限公司通过快递向何瑞睿、胡冬梅邮寄《关于退还2号楼认购预定定金的告知函》，内容为我公司非常抱歉的通知您，关于您认购预定的“华彩城”2-2-34-2房屋，因为相关主管部门无法确定何时取消航空限高的原因，导致我公司在签订正式的《商品房买卖合同》、竣工验收、交付使用等各环节时间均无法确定，也会导致您实际接收使用认购预订的房屋的时间无限延长。现我公司将按照与您签订的协议书的约定，双倍退还您已缴纳的认购预定定金，退还金额￥40000元（大写金额：肆万圆整）。请您于收到本函件通知之日起3日内，向我公司提供您的收款银行账户信息，如您未在3日内提供，我公司将按照您缴纳认购预定定金的银行账户退款。如您是以现金缴纳认购预定定金的，请于收到本函件通知之日起5日内到我公司办理现金退款。何瑞睿、胡冬梅于2018年4月27日签收该告知函。2018年5月15日宜宾市房地产管理局翠屏区分局向宜宾华泓置业有限公司发出《责令（限期）改正通知书》，表示本机关在对你单位进行华彩城项目2号楼违规向买受人收取预定款的违法行为调查过程中，发现你公司位于翠屏区岷江新区彩城项目2号楼违规收受买受人预定款，涉及117户，共计231万元。现责令你单位在2018年5月29日前对以上问题进行改正。逾期不改正，本机关将依法予以查处。
本院认为，《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条，确定了我国房地产销售实行商品房预售许可制度，房地产开发企业只有在取得商品房预售许可证的前提条件下才能进行商品房的预售。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被告华泓公司在未取得商品房预售许可证的情况下与原告订立约定时间签订商品房买卖合同的《协议书》，该《协议书》虽然不是商品房买卖合同，但华泓公司通过订立该《协议书》而进行商品房预售活动违反了上述法律、司法解释和《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，且在原告起诉前被告华泓公司仍未取得商品房预售许可证，故本院认定原、被告签订的《协议书》无效,原告诉请确认《协议书》有效，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六的规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”因《协议书》无效，故《协议书》中在约定时间内双方签订正式《商品房买卖合同》的条款亦无效，且至今原告未取得商品房预售许可证，不具备预售商品房的法定条件，原告诉请被告按照协议书的约定签订正式的《商品房买卖合同》，本院不予支持。原告诉请被告承担律师代理费20000元，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
驳回原告何瑞睿、胡冬梅的诉讼请求。
案件受理费400元,减半收取计200元，由原告何瑞睿、胡冬梅负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审 判 员 张 涛
二〇一八年八月二日
法官助理 陈利萍
书 记 员 郑媛元