四川省武胜县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川1622民初3864号
原告：林树辉，男，1965年2月5日出生，汉族，住四川省武胜县。
被告:四川新苑建筑工程有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇临江街2号，统一社会信用代码9151162273340757X3。
法定代表人：任勇，董事长。
委托诉讼代理人：陈亦云，四川维尊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨天夏，四川维尊律师事务所实习律师。
原告林树辉与被告四川新苑建筑工程有限公司（以下简称新苑建筑公司）合同纠纷一案，本院于2017年6月16日作出（2017）川1622民初1110号民事判决书，判决驳回原告林树辉的诉讼请求。原告林树辉不服提出上诉。2017年10月11日，四川省广安市中级人民法院作出（2017）川16民终1164号民事裁定书，以一审未对胡红豫与林树辉签订的《房屋改建补充协议》进行评判不妥；一审亦未对林树辉的损失进行查明为由，裁定：一.撤销四川省武胜县人民法院（2017）川1622民初1110号民事判决书；二.本案发回四川省武胜县人民法院重审。本院于2017年11月16日重审立案后，依法组成合议庭，于2017年12月19日公开开庭进行了审理。原告林树辉、被告的委托诉讼代理人陈亦云、杨天夏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告林树辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失87.88万元；2.判令被告赔偿原告从2015年5月起至实际返还日止，每年按3000元计算的过渡费；3.解除原、被告双方签订的房屋改建承包合同。事实及理由：2011年3月1日，原、被告签订《房屋改建工程承包合同书》，双方约定，在建设工期届满后一周内，被告将协议中约定的改建房屋交付给原告。2013年5月5日，原、被告又签订了《房屋改建补充协议》，双方约定，原告于当天将旧房交付给被告，从被告拆除原告旧房之日起，3年内交付改建房。被告在2013年11月拆除原告旧房，应当在2016年11月交付改建房，后原告多次找被告协商交付所改建的房屋无果，经原告到建设局等部门了解被告系无资质开发房屋的企业，为此，原告为维护自己的合法权益，特依法起诉，请求法院支持原告的请求。
被告新苑建筑公司辩称，被告与原告签订的《房屋改建工程承包合同书》是建设工程承包合同，不是房屋拆迁合同，合同约定由原告办理改建手续，被告负责房屋建设，原告将改建房屋的一部分交与被告出售，折抵房屋修建款。因原告没有办理改建手续，导致合同无法履行，同意被告解除合同的请求。被告没有拆除原告的旧房，不应赔偿原告提出的房屋损失。请求法院驳回原告的诉讼请求。
本案原告林树辉围绕诉讼请求依法提交了证据：1.原告身份证复印件，拟证明原告身份信息及主体适格；2.四川新苑房地产开发有限公司（以下简称新苑开发公司）法人授权委托书，拟证明新苑开发公司委托胡红豫负责武胜县中心镇北街旧房改造项目改建有关事宜；3.武胜县中心镇人民政府关于中心镇北街社区衙门口
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巷子深区域宗地性质的公告及原告房屋产权证，拟证明该宗土地性质及原告房屋位于该区域；4.房屋改建工程承包合同书、补充协议、收条，拟证明签订合同的主体、签订时间、交房标的、交房时间、违约金和租房款等相关约定；5.蒋志琼、夏俊秀、雷秀玲的调查笔录各一份，拟证明合同的签订时间、旧房拆除时间、工程开工时间，目前改建房屋现状；6.被告法人授权委托书、公司营业执照、安全许可证、旧房拆除协议，拟证明被告委托胡红豫负责武胜县中心镇北街旧房改造项目挡土墙承建，将旧房拆除工程发包给谢辉；7.中心镇美景天城小区房屋买卖合同和证人赵某的说明，拟证明武胜县中心镇商品房价款和门市的房价；8.原告林树辉的户籍证明及居委会证明，拟证明原告不识字，是文盲或半文盲；9.照片一张，拟证明新苑开发公司“美景天城”售房部的情况；10.四川金瑞会计师事务所报告书一份，拟证明对武胜县中心镇人民政府组织，新苑开发公司负责实施的武胜县中心镇北街衙门口
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巷子深区域改造项目拆迁、安置等费用支出审计情况。被告新苑建筑公司质证认为，证据1无异议；证据2是新苑开发公司授权委托胡红豫联系旧房改建项目改建事宜，新苑建筑公司委托胡红豫的是联系“美景天城”项目挡土墙承建事宜，与本案无关联性；证据3、8的真实性和合法性无异议，与本案不具有关联性；证据4中房屋改建工程承包合同书无异议，合同约定由原告办理改建手续，原告没有办理，致使合同无法履行而无效，补充协议不是被告与原告签订的，与本案无关；收条上的钱不是被告给付的，与本案无关；证据5，因证人未出庭作证，建议不予采信；证据6，被告身份信息无异议，旧房拆除协议不是被告签订的，与本案无关；证据7，中心镇美景天城小区房屋买卖合同和赵某的说明，不能达到证明武胜县中心镇房价的目的。
被告新苑建筑公司围绕诉讼请求依法提交了证据，1.被告营业执照及法定代表人身份证明，拟证明当事人身份及主体适格；2.房屋改建工程承包合同，拟证明该合同是工程承包合同；3.建设工程承包合同，拟证明涉案工程是胡红豫发包给四川省武胜天翊建设安装有限公司承建，不是被告承建的，与被告没有关系；4.技术、经济签证核定单，收款收据、领款单、费用报销单、收据、机械租赁签证单等。拟证明新苑建筑公司未承建原、被告签订的房屋改建工程，实际承建人是陆小兵和周尚平。原告林树辉质证认为，对证据1、2无异议；证据3不能达到被告的证明目的，反而证明了胡红豫代表被告进行发包工程的事实；证据4与本案没有关系。
本院对当事人的证据作如下分析认定，新苑建筑公司对原告提交的证据1和证据4中房屋改建工程承包合同书以及证据6中被告身份信息质证无异议，原告对新苑建筑公司提交的证据1、2质证无异议，本院对原、被告双方无异议的证据予以确认。原告提交的证据2，该授权委托书的委托人新苑开发公司与被告新苑建筑公司为不同的法人单位，原告没有其他证据证明该委托书系被告出具的，本院不予采信。原告提交的证据3，证明了原告房屋的土地性质为划拨土地性质，原告提交的证据8，证明了原告的文化程度，证据3、8均与原、被告签订协议具有关联性，本院予以采信。原告提交的证据4中的收条，胡红豫是以新苑建筑公司的名义向原告支付租房安置补贴费用，因新苑建筑公司与原告签订了房屋改建工程承包合同书，足以使原告相信胡红豫代表被告给付租房安置补贴费用，本院予以采信。原告提交的证据4中《房屋改建补充协议》，虽系原告与胡红豫签订，但因该协议在原告与被告签订的《房屋改建工程承包合同》之后，而胡红豫在改建合同中作为被告的委托代理人签字，也足以使原告相信胡红豫的行为是被告公司的代理行为，因此，补充协议是对《房屋改建工程承包合同》的补充约定，本院予以采信。原告提交的证据6中《旧房拆除协议》，系胡红豫与谢辉签订，协议是胡红豫以其本人名义所签订，不会使谢辉认为是与被告新苑建筑公司签订协议，但该证据证明了原告房屋拆除的事实，本院予以采信；原告提交的证据5，三位证人虽未出庭作证，均证明了合同的签订时间、旧房拆除时间、工程开工时间，目前改建房屋现状，本院予以采信；原告提交的证据7中心镇美景天城小区房屋买卖合同原告拟证明武胜县中心镇商品房的房价，因该合同仅反映房屋买卖双方达成的协议，其中的房价仅能证明该套房屋的价格，要衡量案涉中心镇区域一定时期的房价，应当是该时期内的最高房价和最低房价，或者平均价来计算，不是仅从一套住房来看房价，故对该证据本院不予采信；原告提交的证据7中赵某的说明，不符合证人证言的客观形式，本院不予采信。原告提交的证据2，该授权委托书的委托人新苑开发公司与被告新苑建筑公司为不同的法人单位，原告没有举证证明是被告出具的，本院不予采信。被告提交的证据3，证明了胡红豫与四川省武胜天翊建设安装有限公司陆小兵签订了建筑工程合同，合同与本案的事实具有关联性，本院予以采信。原、被告提交的上述证据均在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告林树辉在四川省武胜县中心镇无逸街拥有木结构的住房2层，建筑面积117.76平方米，土地面积71.6平方米，土地性质为国有划拨土地。房屋所有权证为武房权字第××号，土地使用权证为武胜国用（2007）第1543号。
2011年3月1日，原告林树辉与被告新苑建筑公司签订《房屋改建工程承包合同书》，胡红豫作为新苑建筑公司的委托代理人在合同上签名，并由被告新苑建筑公司加盖了印章。合同约定：原告将国有土地使用权证和房屋产权证交给被告保管，便于被告办理建设开工手续，原告有责任办理相关建房手续，原告改建房屋的产权证书由被告代办，办证费用由被告负责；被告负责房屋设计、施工、税费等。修建款支付方式是，改建后门市1个，面积约45平方米；住房2套，面积分别约为110平方米和80平方米归原告所有，超出约定面积正负3平方米，门市按1800元/平方米、住房按1000元/平方米互补；其余房屋由原告委托被告进行销售，所得款项作为房屋修建款全部归被告所有。并对工程质量和施工安全及其他事项进行了约定。但双方签订合同后，至今未办理房屋改建手续。
2013年5月1日，新苑开发公司向胡红豫出具了（2013）四川新苑授字第04号法人授权委托书，委托范围为“联系武胜县中心镇北街旧房改造项目改建有关事宜，由我单位负责履行，承担责任”，（限叁拾日内有效）。
2013年5月5日，原告林树辉与胡红豫签订《房屋改建补充协议》，协议约定：原告的房屋交给胡红豫进行改建，改建产生的搬迁和住房过渡费由胡红豫承担，胡红豫支付原告搬迁费1200元，房屋改建产生的房租费3000元/年；从拆除房屋之日起计算，交房时间为3年；如有违约，违约方应承担违约金10万元等。
2013年10月17日，胡红豫与谢辉签订《旧房拆除协议》，双方约定，胡红豫将中心镇北街（衙门口至巷子深）旧房拆除工程交由谢辉全权施工，工期28天，下雨天顺延。
2014年1月23日，武胜县中心镇人民政府、新苑开发公司共同委托四川金瑞会计师事务所对“中心镇北街衙门口--
巷子深旧房拆迁项目财务收支”进行审计，送审金额3166085元，审计金额为2424082元，核减金额742003元。
2014年2月15日，武胜县中心镇人民政府作出《关于中心镇北街社区衙门口--
巷子深区域宗地土地性质的公告》，拟将案涉宗地3593平方米土地性质统一确为国有土地。
2014年9月23日，原告林树辉领到胡红豫以被告新苑建筑公司名义发放的第二年的租房安置补贴费用3000元。
2015年2月6日，被告新苑建筑公司向胡红豫（职务：项目负责人）出具法人授权委托书，委托范围为“联系武胜县中心镇美景天城项目挡土墙承建事宜，由我单位负责履行，承担责任。”，（限叁拾日内有效）。
2015年7月23日，胡红豫与四川省武胜县天翊建设安装有限公司（以下简称天翊建设公司）签订了《建筑工程合同》，将案涉“美景天城”工程项目约18000平方米的建房工程发包给天翊建设公司。后该工程修建至二层楼后，一直处于停工状态。
审理中，2018年2月2日，本院向原告释明其主张的房屋损失必须经过鉴定机构鉴定确定，并通知其在一周内递交书面鉴定申请，原告以房屋已拆除，现已成空坝，无法鉴定为由，拒绝申请鉴定。
本院认为，原、被告签订的《房屋改建工程承包合同》，从合同内容来评判，属于建设工程施工承包合同范围，不是房屋拆迁合同。合同约定原告在协助被告办理好相关改建开工手续后，旧房的拆除主体是原告自行拆除旧房。胡红豫作为新苑建筑公司的代理人在《房屋改建工程承包合同》签名后，再以其个人名义与原告签订了《房屋改建补充协议》，从协议内容看是对房屋改建工程承包合同的补充约定，也足以使原告林树辉相信在与被告新苑建筑公司签订协议。综上，《房屋改建工程承包合同》与《房屋改建补充协议》均属于被告新苑建筑公司的合同行为，本院予以认定。
胡红豫与谢辉签订《旧房拆除合同》，对原告林树辉的房屋进行了拆除，以及与四川省武胜天翊建设安装有限公司签订《建筑工程承包合同》，超出了《房屋改建工程承包合同》与《房屋改建补充协议》合同约定范围，也超过了新苑建筑公司和新苑开发公司法人授权联系工作范围和期限，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”的规定，原告作为《房屋改建工程承包合同》与《房屋改建补充协议》的善意相对人，虽然没有催告新苑公司予以追认存在一定过错，但有理由相信胡红豫是代表新苑公司在实施上述行为。胡红豫的行为构成表见代理，导致原告原房屋的土地上又修建了二层房屋后停工，本院予以认定。
本案争议的焦点问题是：一.《房屋改建工程承包合同》以及《房屋改建补充协议》的合同效力；二.原告损失的确定及赔偿问题。
关于《房屋改建工程承包合同》以及《房屋改建补充协议》的合同效力问题。根据[2005]5号《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释第十六条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”的规定，原告土地使用权性质是划拨土地性质，至今未经过有批准权的人民政府批准改变土地性质，因此，《房屋改建工程承包合同》以及《房屋改建补充协议》均属于无效合同，本院予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。
二.原告损失的确定以及赔偿问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告的损失因证据不能证明，需要对损失进行鉴定才能确定。审理中，经本院向原告释明须对其损失进行鉴定，原告以房屋已拆除为由未在指定的鉴定期限内申请鉴定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”和第二十五条第二款“对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。”的规定，原告的损失因证据不足无法认定，导致赔偿的问题就无法进一步审查。故原告要求被告新苑建筑公司赔偿损失87.88万元和2015年5月以来按每年3000元计算的过渡费诉讼请求，证据不足，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九条、第三十二条、第四十八条、第四十九条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条第二款之规定，判决如下：
驳回原告林树辉的诉讼请求。
案件受理费12588元，由原告林树辉负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。
审 判 长 李 毅
人民陪审员 陈俊辉
人民陪审员 李冬梅
二〇一八年三月二十一日
书 记 员 谭 攀