＼n广西壮族自治区浦北县人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）浦民初字第601号＼n原告郑某某（反诉被告），男，1978年11月7日出生，汉族，广西浦北县人，居民，住浦北县。＼n被告刘某（反诉原告），男，1957年2月17日出生，汉族，广西浦北县人，居民，住浦北县。＼n委托代理人张某某，广西越洲律师事务所律师。＼n第三人谢某，男，1972年8月2日出生，汉族，广西浦北县人，个体户，住浦北县。＼n原告郑某某与被告刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月4日受理后，被告刘某也于同年3月15日提出反诉，本院依法由审判员张世柏适用简易程序于2013年4月10日公开开庭合并进行了审理。在审理过程中，本院依法追加第三人谢某参加诉讼，并将本案转让为普通程序，依法组成由审判员张世柏担任审判长，审判员冯志涛、人民陪审员余艳华参加的合议庭，于2013年6月13日公开开庭审理了本案。书记员叶东担任记录。原告郑某某、被告刘某及其委托代理人张某某、第三人谢某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告郑某某（反诉被告）诉称，原、被告于2010年11月2日签订了《房屋租赁合同》，由原告承租被告位于浦北县某某镇某某路57号铺面，租赁期限为2011年元月1日至2013年12月30日。合同签订后，原告一直经营，并依约在每年的年初支付全年租金给被告。由于家庭原因，2012年7月28日，原告将该铺面暂时转租给陆某某至2013年1月30日。2013年1月4日，原、被告因租金问题发生纠纷。大约在今年春节期间，被告未经原告同意，擅自将原告承租的铺面另转租给第三人谢某，并拆除了原告的货架及灯具等。原告提出异议，被告置之不理。为此，原告起诉请求法院判令确认原、被告于2010年11月2日签订的《房屋租赁合同》有效，并判令原告继续承租浦北县某某镇某某路57号铺面。如果被告不同意原告继续租，要求被告赔偿经济损失：1、按照承租人的租金减去原告的租金作为赔偿；2按广西区2012年度同行业平均收入作为计算依据进行赔偿。赔偿损失费用要1.2万元和赔偿货架及灯具等费用。＼n原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：＼n证据1，《房屋租赁合同》，证明原、被告于2010年11月2日签订了一份《房屋租赁合同》，租赁期限：2011年元月1日至2013年12月30日止，为期三年。＼n证据2，2007年10月5日立写的《收条》，证明被告收到原告交的租赁房屋定金10000元；＼n证据3，2010年11月2日立写的《收据》，证明原告多交租金10800元，并强收租金12000元共228000元后才承租铺面给原告；＼n证据4，2012年元月6日立写的《收据》，证明被告收到原告交的2012年元月1日至2012年12月31日租金42000元，比原合同租金多收6000元；＼n证据5，2010年元月6日立写的《收条》，证明被告收到原告交的2010年元月1日至2010年12月31日租金25200元；＼n证据6，2007年10月5日立写的《收条》，证明被告收到原告签订租屋合同定金10000元，租期为2008年元月1日至2012年12月31日止；＼n证据7，2013年1月6日立写的《收据》，证明被告收到范利军2013年元月1日至元月31日的租金为7000元；＼n证据8，《协议书》，证明原告由于家庭原因于2012年7月28日与陆某某签订了暂转租屋给陆某某使用的《协议》；＼n证据9，《出生证明》，证明原告由于家庭原因转租的事实。＼n被告刘某（反诉原告）辩称，原、被告于2010年11月2日签订的《房屋租赁合同》确定由原告承租被告位于浦北县某某镇某某路57号铺面，租期限到2013年12月30日，月租金3000元，第二年按市场上浮价格补差额，合同第六条约定未经被告同意，原告不得转租铺面。原告起诉称“合同签订后，原告一直经营”，不是事实。2013年的全年租金应当在元旦前支付给被告，但原告逾期履行交租金义务，产生纠纷后至今尚未给付。2012年7月28日，原告擅自与陆某某签订《协议书》，把上述铺面转租给陆某某，期限至2013年1月30日，总租金32500元。陆某某又转让给范开生用于经营皮鞋，原告直接收取范开生转租期间的租金26500元。被告认为，原告承租被告的铺面不经营，提高租金转租剑取非法收入，又不按期交付租金，已构成根本违约，其请求继续承租被告的铺面理由不成立，被告反诉，请求法院判决解除租赁合同。2012年10月11日至12月31日两个多月的租金上浮差额约8300多元，2013年2月被告的租金损失8000元，根据《房屋租赁合同》第五条约定，被告应当承担赔偿责任，赔偿被告损失16300元给被告，请求法院依法判决。＼n反诉被告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：＼n证据1，刘某《居民身份证》，证明答辩人、反诉原告基本情况；＼n证据2《房屋租赁合同》，证明合同第六条约定未经被告同意，原告不得转租铺面；＼n证据3，《协议书》、《收条》，证明被告2012年7月28日转租涉案铺面及铺面出租市场价上浮事实。＼n证据4，《商铺租赁合同》，证明被告已于2013年2月19日将铺面租赁给了第三人谢某。＼n第三人谢某述称，第三人已与被告刘某签订了商铺租赁合同，应当按合同履行，第三要租赁被告的商铺。＼n原、被告对对方提供的证据真实性、关联性无异议，本院予确认。＼n经审理查明，原、被告于2010年11月2日签订了《房屋租赁合同》，由原告承租被告位于浦北县某某镇某某路57号铺面，租赁期限为2011年元月1日至2013年12月30日，为期三年，月租金3000元，第二年之后按市场上浮价格补差额，也就是铺租金不定死。第二、第三年租金在当年元旦前一次性交清。合同签订后，原告依约承租经营。2012年元月6日，原告交付了2012年元月1日至2012年12月31日租金42000元给被告。2012年7月28日，原告由于家庭原因，将该铺面暂时转租给陆某某至2013年1月30日，总租金32500元。之后，陆某某又转让给范开生用于经营皮鞋，原告直接收取范开生转租期间的租金26500元。期间被告没有异议，2013年1月4日，被告要求原告交2013年租金80000元，原告认为租金过高于合同约定的租金，因而发生纠纷，原告曾向某某镇司法所申请调解未果。同年元月6日，被告收取了范利军的租金7000元。2013年2月19日，被告又擅自将铺面租赁给了第三人谢某经营。原告提出异议，被告置之不理。为此，原告遂于2013年3月4日向本院起诉，请求法院判令确认原、被告于2010年11月2日签订的《房屋租赁合同》有效，并判令原告继续承租浦北县某某镇某某路57号铺面。如果被告不同意原告继续租，要求被告赔偿经济损失：1、按照承租人的租金减去原告的租金作为赔偿；2按广西区2012年度同行业平均收入作为计算依据进行赔偿。赔偿损失费用要1.2万元和赔偿货架及灯具等费用。同年3月15日被告提出反诉，请求法院判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，并要求原告赔偿经济损失16300元（即2012年10月11日至12月31日两个多月的租金上浮差额约8300多元，2013年2月被告的租金损失8000元）。＼n本院认为，原、被告于2010年11月2日签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，且不违反有关法律规定，为有效协议，应受到法律的保护。双方应按照合同的约定行使权利，履行义务。在合同履行过程中，因合同中约定租期第二年之后的租金是不定额的，是由双方共同协商，按市场上浮价格补差额。因此，被告对于2013年的租金在未有协商好的情况下单方强行解除《房屋租赁合同》，已构成根本违约，依法应当承担违约责任。原告并没有拒绝交付租金给被告，而是因协商未果未交付，对此原告无过错，没有构成违约，原告有权请求继续履行合同。原告于2012年7月至2013年1月间将铺面转租他人经营，已达六个月以上，被告明知未提出异议，并且也于2013年1月6日收取了转租后的租金，应视为被告同意转租。被告反诉称原告擅自转租，构成违约，应承担违约责任的理由不成立，本院不予支持。被告请求原告补足2012年10月11日至12月31日两个多月的租金上浮差额约8300多元和2013年2月被告的租金损失8000元没有合法依据，本院不予支持。被告已将涉案商铺租赁给善意第三人，且正依约履行，已使原告请求继续履行合同成为事实上不能履行。因此，原告请求被告赔偿因不能履行合同的经济损失的请求合法，理由成立，本院应予以支持。在本案中只能参照《2012年广西壮族自治区道路交通事故人身损害赔偿项目计算标准》中城镇居民人均可支配收入予以计赔，现原告只请求赔偿损失12000元，并不超过按上述标准计算的数额，本院应予采纳和支持。原告请求被告赔偿货架及灯具等财物的损失，因无依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条的规定，判决如下：＼n一、驳回原告郑某某要求继续履行于2010年11月2日与被告刘某签订的《房屋租赁合同》以及请求被告刘某赔偿货架及灯具等财物损失的诉讼请求。＼n二、被告刘某赔偿原告郑某某不能继续履行合同造成的经济损失12000元。＼n三、解除被告刘某与原告郑某某于2010年11月2日签订的《房屋租赁合同》。＼n四、驳回反诉原告刘某请求反诉被告郑某某补足2012年10月11日至12月31日两个多月的租金上浮差额约8300多元和2013年2月反诉原告的租金损失8000元共16300元的反诉请求。＼n本案受理费700元，反诉费104元，合计804元，由被告刘某负担。＼n上述债务，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起2年内，向本院申请执行。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。并在上诉期届满后七日内预交上诉案件本案受理费700元，反诉费208元（款汇钦州市中级人民法院诉讼费汇缴专户，账号：733701040000520，开户行：农行钦州分行榕树分理处）。逾期不交，又不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。＼n审判长张世柏＼n审判员冯志涛＼n人民陪审员余艳华＼n二〇一三年十月二十八日＼n书记员叶东