南宁市青秀区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）桂0103执异19号
异议人马平，女，1967年10月27日出生，汉族，住南宁市兴宁区。
异议人陈菲，女，1975年2月26日出生，壮族，住南宁市。
申请执行人中信银行股份有限公司南宁分行，住所地南宁市青秀区双拥路36-1号。
代表人董健，该行行长。
委托代理人李禄辉，广西桂通律师事务所律师。
被执行人刘妮卡，男，1983年10月28日出生，汉族，住南宁市江南区。
委托代理人阳华斌，北京市炜衡律师事务所广西分所律师。
被执行人广西时代常盛资产投资管理有限公司，住所地南宁市青秀区合作路9号文莱园区商业广场A段A2-108号。
法定代表人刘铎，执行董事。
本院在执行中信银行股份有限公司南宁分行（以下简称“中信银行”）与刘妮卡、广西时代常盛资产投资管理有限公司（以下简称“时代公司”）金融借款合同纠纷一案中，异议人马平、陈菲向本院提出书面异议，请求法院依法保护其作为文莱园区商业广场B段B2-105、B2-106、B2-107、B2-108、B2-215、B2-216号共6间商铺的承租人的合法权益，让其继续使用租赁物。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人马平、陈菲提出异议称：南宁汶中房地产开发有限公司（以下简称“汶中公司”）于2015年1月20日向马平、陈菲借款共计6420800元，期限6个月，于2015年8月20日到期，汶中公司逾期无法偿还本金，拖欠利息1926240元，到2015年11月30日合计本息共计8347040元，双方协商达成协议，汶中公司用租赁抵偿马平、陈菲的债务。2015年11月30日马平、陈菲与汶中公司签订一份《房屋租赁合同》约定由汶中公司将青秀区合作路9号的文莱园商业广场B段16间商铺（含涉案6间商铺）出租给马平、陈菲，合同签订当日，汶中公司即将商铺交付给马平、陈菲，租赁期限为20年。马平、陈菲承租的6间商铺是汶中公司于2014年3月6日向商铺所有人时代公司租赁而来，时代公司将商铺抵押给中信银行在后，因此汶中公司与时代公司所订立的租赁合同，以及汶中公司与马平、陈菲所订立的租赁合同均合法有效，根据买卖不破租赁的法律原则，恳请法院保护马平、陈菲的合法承租权。
为证明其异议请求异议人马平、陈菲向本院提交了六份证据：1、2015年1月20日汶中公司与马平签订的两份《借款合同》；2、2015年1月20日汶中公司与陈菲签订的《借款合同》；3、2015年11月30日汶中公司与马平、陈菲签订的《房屋租赁合同》；4、2014年3月6日时代公司与汶中公司签订的《房屋租赁合同》；5、马平、陈菲身份证复印件。
申请执行人中信银行辩称：一、汶中公司与抵押人时代公司签订的《房屋租赁合同》为虚假合同，双方并未存在真实有效的租赁关系，依法不能对抗拍卖执行。中信银行与时代公司于2014年7月10日签订《借款抵押合同》，并在2014年7月18日办理抵押登记，时代公司于2014年6月30日向答辩人做出的《未出租声明》中明确保证抵押物不存在租赁关系，如以后出租须经中信银行同意，若有阻碍抵押权实现的第三方租赁权由时代公司承担法律责任。即使存在汶中公司所谓的房屋租赁合同，但未办理相应的租赁合同备案手续，依法不得对抗善意第三人，同时经答辩人、法院工作人员、评估人员实地了解，也未有第三人实际占有使用的情况，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，第三人不得对抗答辩人的执行拍卖请求。再且，根据上述租赁合同租金支付方式可知该合同属于以房屋使用权抵债合同，不同于房屋租赁合同，不适用买卖不破租赁的情形。二、据前述所知，因第三人与时代公司签订的《房屋租赁合同》涉嫌伪造事实企图以非法手段妨碍执行，根据民事诉讼法第一百一十一条规定依法应当追加其刑事责任。综上，第三人汶中公司与时代公司涉嫌恶意串通，虚构租赁事实，侵害答辩人合法权益，妨碍执行，法院应当依法驳回其执行异议且追究其刑事责任。
被执行人刘妮卡、广西时代常盛资产投资管理有限公司经本院依法通知，但未提交答辩意见，亦未提交相关证据材料。
经查明，中信银行与刘妮卡于2014年6月30日签订《中信银行个人借款合同》（编号为（2014）桂银个贷字第141155号），合同约定中信银行向刘妮卡发放贷款肆佰万元，由抵押人时代公司以其位于青秀区合作路××园区商业广场××、××、××、××、××、××号共6间商铺为刘妮卡的该项贷款提供抵押担保，并于2014年7月17日就上述房产办理了抵押登记。时代公司于2014年6月30日出具一份《未出租声明》承诺目前上述抵押物不存在租赁关系，如以后出租须经中信银行事先书面同意，若有阻碍抵押权实现的第三方租赁权，由时代公司承担一切法律责任。时代公司于2014年3月6日与汶中公司签订一份房屋租赁合同，合同约定：时代公司作为出租方将其名下的B段商铺16间（面积共约583.91平方米，具体房屋编号为商业广场B段一层B2-105至B2-110号、B2-119至B2-121号、二层B2-215至B2-221号）（以下简称“B段16间商铺”）按现状租予汶中公司，汶中公司可在法律所允许范围内用于转租、经营等使用或者自用，租期自2014年3月6日至2034年3月6日止，租金合计为9809688元，由于甲方时代公司仍欠乙方汶中公司购房款及未予偿还的借款，乙方按约定应向甲方支付的租金暂不支付，待甲方对乙方清偿购房款债务和借款债务时再相互冲抵，或者在乙方正式提出使用出租房屋的当日即相互冲抵。
又查明，马平、陈菲于2015年1月20日分别与汶中公司签订借款合同，合同分别约定汶中公司向马平借款1387850元、3660000元，向陈菲借款1372950元。后马平、陈菲与汶中公司于2015年11月30日签订一份房屋租赁合同，合同约定：汶中公司作为出租方B段16间商铺转租给马平、陈菲，租期自2015年12月1日至2035年11月30日止，租金合计7006920元，由于甲方汶中公司仍欠乙方马平、陈菲借款，乙方暂不向甲方支付租金，用甲方对乙方所欠借款相互冲抵。
再查明，中信银行与刘妮卡、时代公司金融借款合同纠纷一案中，本院以（2015）青民二初字第1324-1号民事裁定书于2015年7月1日查封了被执行人时代公司名下所有的位南宁市××合作路××园区商业广场××、××、××、××、××、××号共66间商铺；2015年8月6日，本院作出（2015）青民二初字第1324号民事调解书，双方当事人达成以下协议：“……五、为实现对被告刘妮卡的上述第二、三、四、项债权，原告中信银行对权属被告时代公司名下位于南宁市青秀区合作路9号文莱园区商业广场B段B2-216、B2-106、B2-107、B2-108、B2-215、B2-105号，房屋所有权证号为邕房权证字第02415546、02××55、02××54、02××53、02××47、02××56号，房屋他项权证号为邕房他证字第3878**、387820、387821、387822、387823、387819号房屋，有权以上述财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；……”。依据上述民事调解书，本院于2015年9月10日向被执行人发出执行通知书；2015年10月14日，本院又作出（2015）青执字第1847号执行裁定书，依法裁定拍卖被执行人时代公司名下所有的位于南宁市××合作路××园区商业广场××、××、××、××、××、××号共××套商铺。
本院认为，转租是发生在原承租人与次承租人之间的一个新的租赁合同关系，可以按合同约定承受原租赁关系涉及的合同权利义务，但原租赁设立的时间显然无法继承，而应当以转租合同设立的时间为该转租租赁关系的设立时间。本案异议人马平、陈菲作为次承租人与原承租方汶中公司签订租赁合同的时间为2015年11月30日，发生在中信公司对涉案房产设立抵押权之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定，异议人所主张的对涉案房产的租赁权不能对抗申请执行人中信银行设立在先的抵押权。
综上所述，异议人马平、陈菲的执行异议请求不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，裁定如下：
驳回异议人马平、陈菲的执行异议。
当事人、案外人对本裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 刘昌吴
审判员 莫沙子
审判员 胡 杏
二〇一七年三月十日
书记员 凌文俊