＼n广东省东莞市第二人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）东二法朗民一初字第648号＼n原告：谢志勇，男，汉族，住广东省龙川县＼n委托代理人：吴家宝，广东可园律师事务所律师。＼n委托代理人：梁浩忠，广东可园律师事务所律师。＼n被告：东莞市食神餐饮策划管理有限公司。住所地：广东省东莞市。＼n法定代表人：叶友弟，该公司总经理。＼n委托代理人：季元斌，广东莞信律师事务所律师。＼n委托代理人：曾浩明，广东莞信律师事务所辅助人员。＼n原告谢志勇诉被告东莞市食神餐饮策划管理有限公司（以下简称食神公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月12日立案受理后，依法由代理审判员郑伟乐适用简易程序独任审判，于2013年9月17日公开开庭进行了审理。原告谢志勇的委托代理人梁浩忠，被告食神公司的委托代理人季元斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告谢志勇诉称：谢志勇与食神公司于2012年12月20日签订租赁合同，双方约定食神公司出租位于东莞市……108号商铺给谢志勇使用，租期为12年，若食神公司单方终止合同，需双倍返还押金及赔偿未履行租期总租金的10%。谢志勇按约定向食神公司交付押金及计租期第一个月租金，然食神公司违反约定，逾期不交付上述商铺。日前，食神公司致函告知谢志勇由于商铺所有权人拒不交付商铺，无法履行双方签订的租赁合同。为维护自身合法权益，谢志勇遂诉至法院，请求判令：1.解除谢志勇、食神公司签订的《租赁合同》；2.食神公司双倍返还押金48，708元及租金12，177元；3.食神公司赔偿谢志勇损失223，899元（按合同约定，赔偿标准为未履行租期总租金的10%）；4.本案诉讼费由食神公司承担。＼n被告食神公司辩称：对谢志勇陈述的事实，食神公司予以认可。如果案涉租赁物的产权人将租赁物交付给食神公司，食神公司是可以将租赁物交付给谢志勇的。该租赁物不能交付是因为租赁物的产权人故意违反约定造成的，谢志勇的损失应当由产权人承担。＼n经审理查明：2012年12月20日，以食神公司为甲方、以谢志勇为乙方，双方签订一份租赁合同，合同约定：1.食神公司将位于东莞市……108号商铺出租给谢志勇，商铺建筑面积为93.67平方米，租赁期限自2013年4月2日起至2025年4月1日止，免租装修期为2个月（即2013年4月2日至2013年6月1日）。2.食神公司应在2013年4月1日前将租赁物交付给谢志勇，租金起算日为2013年6月2日，租金标准分别为：2013年4月2日至2016年4月1日，每月每平方米130元；2016年4月2日至2017年4月1日，每月每平方米140元；2017年4月2日至2018年4月1日，每月每平方米150元；2018年4月2日至2020年4月1日，每月每平方米165元；2020年4月2日至2022年4月1日，每月每平方米181.5元；2022年4月2日至2024年4月1日，每月每平方米199.65元；2024年4月2日至2025年4月1日，每月每平方米219.61元。3.谢志勇在合同签订后三个工作日内向食神公司支付相当于二个月租金的押金24，354.2元及计租期第一个月即2013年6月2日至2013年7月1日的租金12，177.1元。4.食神公司须在合同约定的时间交付租赁物，如超过合同约定的交付时间30天，食神公司除双倍返还押金外，还需另外支付2个月的租金作为赔偿；如超过3个月无法交付，谢志勇有权终止合同，食神公司除双倍返还押金外，还需按租赁期内总租金的10%赔偿谢志勇的损失。合同还约定了双方的其他权利义务内容。同日，谢志勇向食神公司支付了押金24，354.2元及首月租金12，177.1元。2013年7月，食神公司向谢志勇发出通知，告知谢志勇案涉租赁物的原所有人东莞市碧水天源物业有限公司以“带租约”的方式出售给卢丽和，卢丽和违反“带租约”的约定，单方解除与食神公司的租赁关系，食神公司已提起诉讼维权，由于案件审理需要较长时间，故暂无法交付商铺给谢志勇使用。2013年8月12日，谢志勇诉至本院，请求判如所请。＼n庭审中，食神公司表示案涉租赁物所有权人没有将租赁物交付给食神公司，食神公司无法将租赁物交付给谢志勇，同意谢志勇提出的解除合同主张，并同意退回谢志勇预付的首月租金，对于谢志勇提出的双倍返还押金及赔偿损失，应由案涉租赁物所有权人承担。对于谢志勇提出按合同约定计算的损失，食神公司提出以客观公平合理的原则予以确定。谢志勇主张按合同约定，赔偿标准为未履行租期（即2013年4月至2025年4月）总租金的10%，为2，238，987元×10%＝223，899元，并提供了租金计算表予以佐证。食神公司质证认为，谢志勇计算的租金标准与合同吻合，但合同约定了免租期，故总租金不应计算该两个月租金，应从实际计租日期起计算。＼n另查明，谢志勇主张案涉合同约定的双倍返还押金与按租赁期内总租金的10%赔偿损失之间存在定金条款与违约金条款竞合的情形，但谢志勇认为其可以选择适用违约金条款。食神公司亦主张存在竞合的情形，并认为由法院依法判决。＼n上述事实，有谢志勇提供的租赁合同、收据、租金计算表以及本院庭审笔录等附卷为证。＼n本院认为：本案系租赁合同纠纷。谢志勇与食神公司签订的案涉《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同依法有效，双方当事人均应依合同约定全面履行各自的权利义务。谢志勇主张食神公司逾期交付案涉租赁物并主张解除案涉《租赁合同》，食神公司对谢志勇主张的事实没有异议并同意解除合同，本院对案涉《租赁合同》解除的事实予以确认。食神公司对谢志勇主张返还首月租金12，177元没有异议，本院予以确认。本案争议的焦点是：一、食神公司是否应向谢志勇承担违约责任；二、若食神公司应承担违约责任，其责任如何。＼n关于焦点一。食神公司主张系由于案涉租赁物所有权人的原因导致其无法向谢志勇交付租赁物，故应由案涉租赁物所有权人承担谢志勇主张的双倍返还押金及赔偿损失的责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，食神公司未能依合同约定向谢志勇交付案涉租赁，已构成违约，故其应向谢志勇承担违约责任。＼n关于焦点二。至谢志勇起诉时，食神公司已超过三个月仍未能交付案涉租赁物，根据合同约定，食神公司应向谢志勇承担双倍返还押金及按租赁期内10%总租金标准赔偿损失的违约责任。谢志勇、食神公司均认为上述约定存在定金条款与违约金条款竞合的情形，本院予以确认。谢志勇作为守约方，选择适用违约金条款，符合法律规定，本院予以认定。谢志勇已支付的押金为24，354.2元，由于案涉合同已经解除，故食神公司应向谢志勇返还该押金24，354.2元，谢志勇主张48，708元，超过部分本院不予支持。关于谢志勇主张的损失问题，首先，食神公司确认谢志勇主张的2013年4月至2025年4月的总租金为2，238，987元，本院予以确认。其次，由于案涉合同约定的租金起算日为2013年6月2日，故案涉合同所约定的租赁期内总租金应理解从租金起算日起开始计算的租金，谢志勇主张从2013年4月2日起计算，依据不足，本院不予采信。再次，食神公司主张以客观公平合理的原则确定谢志勇的损失，但其未能提供任何证据证明谢志勇的实际损失，对食神公司的主张，本院亦不予采信。因此，食神公司应赔偿谢志勇的损失为：（2，238，987元－93.67平方米×130元／平方米×2个月）×10%＝221，463.28元。谢志勇超过该金额的请求，本院不予支持。＼n综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十六条、第一百二十一条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：＼n一、确认原告谢志勇与被告东莞市食神餐饮策划管理有限公司于2012年12月20日签订的《租赁合同》已解除。＼n二、限被告东莞市食神餐饮策划管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内返还押金24，354.2元及首月租金12，177元给原告谢志勇。＼n三、限被告东莞市食神餐饮策划管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿损失221，463.28元给原告谢志勇。＼n四、驳回原告谢志勇的其他诉讼请求。＼n如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案受理费2，786元，由原告谢志勇负担201元，被告东莞市食神餐饮策划管理有限公司负担2，585元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。＼n代理审判员郑伟乐＼n二〇一三年十月十四日＼n书记员谢妙芳