湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0105民初1016号
原告：益丰大药房连锁股份有限公司，住所地：湖南省常德市武陵区人民路2638号。
法定代表人：高毅，系该公司董事长。
诉讼委托代理人：肖君，女，汉族，1986年9月23日出生，住广西灵川县。该公司员工，一般授权代理。
诉讼委托代理人：彭政双，男，汉族，1967年11月14日出生，住湖南省临澧县。该公司员工，一般授权代理。
被告：邹建新，男，1972年6月15日出生，汉族，户籍地武汉市江夏区，
原告益丰大药房连锁股份有限公司（以下简称益丰公司）与邹建新房屋租赁合同纠纷一案，我院于2017年3月7日立案受理后，由审判员申晓东担任审判长，与人民陪审员王文杰、刘理娟组成合议庭，于2017年8月18日公开开庭进行审理。原告益丰公司及其委托诉讼代理人肖君、彭政双到庭参加诉讼。被告邹建新经本院送达传票，无正当理由未到庭参加审理，本院依法缺席审理。后因原告变更诉讼请求，以及人民陪审员王文杰因工作原因不再参加审理，本案合议庭依法变更为审判长申晓东与人民陪审员刘理娟、付北达，于2017年11月28日再次公开开庭进行审理。原告益丰公司及其委托诉讼代理人肖君、彭政双到庭参加诉讼。被告邹建新经本院依法公告送达，无正当理由未到庭参加审理，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告益丰公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告返还原告门面租赁款3.5万元；2、请求判决被告返还原告门面租赁押金2万元；3、请求判决被告返还门面转让费即装修补偿费15万元；4、请求判令由被告承担本案诉讼费。后原告诉讼请求变更为：1、请求判令解除原被告之间的房屋租赁合同；2、请求判决被告返还原告门面租赁款5.5万元；3、请求判决被告返还原告门面租赁押金2万元；4、请求判决被告返还门面转让费即装修补偿费15万元5、请求判令被告支付违约金144000元（180000*4*20%计算而来）；6、请求判令由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年10月24日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，由原告转租被告从房屋所有人袁某租赁的武汉市汉阳区拦江路193号鹦鹉花园47栋1层3室、4室商铺（租赁合同为虚假合同），面积为90平方米，租期从2014年11月20日至2018年11月19日，押金2万元，租金18万元/年，每半年支付一次，门面转让费（即装修补偿费）7万元。2014年11月26日原告与被告签订《补充协议》，变更租期为2015年1月1日至2018年12月31日，增加门面转让费（即装修补偿费）8万元。原告在合同签订后向被告支付门面租金18万元、押金2万元、转让费15万元。2015年8月1日，第一承租人宋某找到原告，称被告与房屋所有权人袁某签订的房屋租赁合同为虚假合同，被告是向第一承租人宋某租赁的房屋，被告实际为第二承租人。为保证原告门面经营，原告与第一承租人宋某与2015年8月1日重新签订《房屋租赁合同》，租期自2015年8月1日至2018年7月31日，原告自合同签订后立即支付了从2015年8月1日起的门面租赁款。被告采用欺诈方式诱导原告签订合同并缴纳一年的门面租赁费18万元、押金2万元、门面转让费15万元，而原告实际从被告处租赁期间为7个月，租金应为10.5万元，被告2015年7月和8月已退还4万元，剩余租金3.5万元、押金2万元、门面转让费15万元未退还，为维护原告利益，原告诉至法院。
被告邹建新未到庭答辩。
原告为支持其主张，向本院提交了下列证据：
证据一：原告与被告的房屋租赁合同、补充协议，证明原被告签订租赁合同，由原告租赁被告从房东袁某手中租赁的拦江路商铺，租期为2015年1月1日至2018年12月31日。
证据二：袁某与被告的房屋租赁合同，证明该合同为虚假合同，被告无转租权。
证据三：宋某与被告签订的房屋租赁合同，证明被告实际上是从宋某手中转租的案涉房屋。
证据四：房屋产权登记信息和房屋产权证复印件，证明袁某为房屋所有权人，有权出租该房屋。
证据五：原告与宋某的房屋租赁合同原件、袁某与宋某的房屋租赁合同复印件，证明宋某为合法房屋转租人，原告因被告伪造房东袁某的签章导致宋某收回案涉房屋，原告为保证经营，与转租方补充签订房屋租赁合同，租金计算期间自2015年8月1日起。
证据六：转让费转账凭证，证明被告收取原告转让费15万元。
证据七：租金转账凭证，证明被告收取原告租金18万元。
证据八：押金转账凭证，证明被告收取原告押金2万元。
证据九：承诺书，用以证明邹建新与原告签订的合同签字笔迹不一样，系被告邹建新同一人所写。其并未按承诺履行也存在违约行为，应当承担违约责任。
证据十：银行转账凭据，证明2015年8月14日，被告通过银行转账方式退还原告租金15000元。
原告还向法庭申请第一承租人宋某的丈夫吴某出庭作证，证据十一：证人吴某出庭作证笔录，证明原告证据二、三、四、五的真实性，原告与邹建新签订合同，因被告违法转租被宋某解除合同，原告无法继续履行合同，被告邹建新应根据合同约定返还租金、押金以及承担违约责任。
被告邹建新未到庭举证质证。
本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定。
本院经审理认定事实如下：武汉市汉阳区拦江路193号鹦鹉花园47栋1层3室及47栋1层4室房屋所有权人及国有土地使用权人为案外人袁某。2013年5月23日，案外人袁某与宋某签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方袁某，乙方宋某。合同约定房屋基本情况：“甲方出租房屋坐落于武汉市汉阳区拦江路193号鹦鹉花园47栋1层3室及47栋1层4室。”同时约定租赁期限及其租金支付等：“租赁期限自2013年8月1日至2018年7月31日止。”并约定“甲方同意在租赁期内乙方有权将该房屋承租权进行转让或转租该房屋。”2013年8月1日，案外人宋某与被告邹建新签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方宋某，乙方邹建新。“第三条，租赁期限自2013年8月1日起至2018年7月31日止。第四条，门面房月租金26000元，年租金310000元，租金按年支付，乙方于每年度6月30日内将租金支付给甲方，房屋内现有设施、设备转让费500000元一次性支付给甲方。第七条，租赁期内，乙方应当履行下列义务……4、在租赁期内，若乙方需转租时，须通知甲方，由甲方与新租户签订合同。”在合同落款处，案外人宋某与被告邹建新签名并捺印。
2014年10月24日，被告邹建新以其直接与案外人袁某签订《房屋租赁合同》取得承租权及转租权为由，与原告益丰公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定甲方邹建新，乙方益丰公司。合同约定：一、租赁房屋基本情况、租赁用途。“……2、房屋坐落于武汉市汉阳区拦江路193号鹦鹉花园47栋1层3室、4室商铺。”二、租期、交房期限。“1、房屋租期为4年，自2014年11月20日起至2018年11月19日止。2、甲方须于2014年11月5日起交付该房屋给乙方使用。”三、租金、水电费、押金、付款方式及期限。“1、房屋租金：2014年11月20日至2018年11月19日每年租金为人民币180000元整。以上租金为甲方所得纯值。2、付款方式：半年支付，每年的10月24日和4月24日为付款日期……4、租赁该房屋押金为20000元整，乙方在支付第一期租金时同时支付押金给甲方，押金在本合同租赁期满后在乙方结清所有费用后甲方在3个工作日内无息返还给乙方。5、乙方一次性补偿甲方装修费70000元整……6、租金支付方式为银行转账，甲方应指定固定账户，并且保证该账户的真实性与合法性，账户信息改变时甲方需书面告知乙方，否则因此导致的一切后果由甲方负责。出租人账户名邹建新，出租人开户行交通银行吉庆支行，出租人账号62×××59。”五、双方权利、义务。“……4、租赁期间，因甲方对外出租房屋的产权、出租权、房屋用途、房屋质量、安全隐患、债权债务等纠纷问题导致乙方经济损失的，由甲方全额赔偿乙方的经济损失。”六、违约责任。“……2、自合同签订之日起，甲方单方面解除合同或因甲方原因造成甲乙双方租赁关系无法履行，属于甲方违约，除应向乙方支付本合同标的总额20%的违约金外，还应当赔偿乙方门面装修损失的费用（原值）、营业收入损失、商品处理损失的费用。同时甲方还应将未履行完租期的租金和押金返还给乙方。”合同落款处，原告法人签字并盖章，被告邹建新签字并捺印。
2014年11月26日，原被告签订《补充协议》，协议对2014年10月24日《房屋租赁合同》作出补充：“1、交房时间2014年11月5日不变，房屋租期为4年，起止时间变更为2015年1月1日起至2018年12月31日止。2、甲方把现在大唐贵足的大堂转让给乙方，保证乙方的使用面积在85平方，层高在3米以上，乙方一次性补偿甲方80000元整装修补偿费，甲方不得再向乙方索取其他任何费用。……4、除以上约定外，《房屋租赁合同》中的其他约定不变。”协议落款处，原告法人签字并盖章，被告邹建新签字并捺印。
合同签订后，原告益丰公司装修并实际营业。2014年10月30日，原告向被告62×××59账户转账汇款5笔共计18万元，分别为20000元、回单载明用途“拦江路押金”；30000元、回单载明用途“拦江路转让1”；40000元、回单载明用途“拦江路转让2”；50000元、回单载明用途“拦江路首期租金2014.11.20-2015.5.19”；40000元、回单载明用途“拦江路首期租金2014.11.20-2015.5.19第二笔”。2014年11月27日，原告向被告同一账户转账汇款2笔共计8万元，分别为50000元、回单载明用途“拦江路店转让费”；30000元、回单载明用途“拦江路店转让费二”。2015年5月29日，原告向被告同一账户转账汇款90000元回单载明用途“拦江路店房租150701-151231”。
另查明，被告邹建新于2015年7月15日，向案外人宋某出具租房退租承诺，载明：“本人邹建新，从宋某名下所租门面汉阳拦江路193#，因本人无法继续履行剩余租期，现自愿提出退租并解除合同。”落款处被告邹建新签字。
2015年8月1日，被告邹建新向原告益丰公司出具承诺书，载明：“本人邹建新郑重承诺返还益丰大药房拦江路分店租金、押金、物业费共计81200元，今天已付15000元，余下款项分别于2015年8月3日付3万，2015年8月15日付36200元。”落款处被告邹建新签字。
还查明，2015年8月1日，原告与案外人宋某签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方宋某，乙方益丰公司。一、租赁房屋基本情况、租赁用途。“……2、房屋坐落于武汉市汉阳区拦江路193号鹦鹉花园47栋1层3室商铺。”二、租期、交房期限。“1、房屋租期为3年，自2015年8月1日起至2018年7月31日止。2、甲方须于2015年8月1日起交付该房屋给乙方使用。”三、租金、水电费、押金、付款方式及期限。“1、房屋租金：2015年8月1日至2018年7月31日每年租金为人民币180000元整。以上租金为甲方所得纯值。2、付款方式：每年支付，每年的8月1日为付款日期……4、租赁该房屋押金为20000元整，乙方在支付第一期租金时同时支付押金给甲方，押金在本合同租赁期满后在乙方结清所有费用后甲方在3个工作日内无息返还给乙方……租金支付方式为银行转账，甲方应指定固定账户，并且保证该账户的真实性与合法性，账户信息改变时甲方需书面告知乙方，否则因此导致的一切后果由甲方负责。出租人账户名宋某，出租人开户行建设银行永清支行，出租人账号62×××86。”合同落款处，原告法人签字并盖章，案外人宋某签字并捺印。2015年8月19日，原告向案外人宋某62×××86账户转账汇款4笔共计18万元，分别为50000元、回单载明用途“拦江路房租150801-160731”；50000元、回单载明用途“拦江路房租150801-160731二”；50000元、回单载明用途“拦江路房租150801-160731三”；30000元、回单载明用途“拦江路房租150801-160731四”。
还查明，原告与被告合同约定的房屋坐落拦江路193号鹦鹉花园47栋1层3室、4室商铺，其同原告与案外人宋某合同约定的房屋坐落拦江路193号鹦鹉花园47栋1层3室商铺实际上为同一处门面。
以上查明事实，有房屋租赁合同、房屋产权登记信息、银行转账凭证、证人出庭作证笔录及当事人陈述等证据证实，可作如上认定。
本院认为：本案系因被告邹建新向原告益丰公司转租租赁房屋使用权引起。本案的主要争议焦点为：原被告租赁合同及补充协议是否有效；被告邹建新向原告益丰公司出具承诺书能否视为双方对解除《房屋租赁合同》的结算以及被告是否应当退还装修补偿金并承担违约责任。
一、原被告租赁合同及补充协议是否有效。《合同法》第五十四条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案中，被告邹建新实系案涉房屋的次承租人，被告与第一承租人、案外人宋某的房屋租赁合同中约定被告邹建新转租必须经其许可，并与案外人宋某签订租赁合同。但被告邹建新以其直接与案外人袁某签订《房屋租赁合同》取得承租权及转租权为由，于2014月10月与原告益丰公司签订了《房屋租赁合同》及补充协议，显然属于以欺诈手段，与原告益丰公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》。然原告益丰公司自知道原告益丰公司获知邹建新无转租权后，即要求邹建新返还押金租金并与案外人就案涉房屋重新签订房屋租赁合同，其自知道撤销事由之日起一年内没有请求人民法院或仲裁机构撤销合同，撤销权已消灭。其要求返还押金租金等行为可以视为其以实际行动要求解除原被告《房屋租赁合同》及补充协议。被告邹建新出具《承诺书》承诺返还租金、押金、物业费等费用，可以视为已以实际行为表明接受原告益丰公司解除《房屋租赁合同》（2014年10月21日）、《补充协议》的意愿。故，对原告益丰公司解除原被告之间的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以准许。
二、关于被告邹建新向原告益丰公司出具承诺书能否视为双方对解除《房屋租赁合同》的结算。原告依据与被告签订《房屋租赁合同》，向被告共计支付了房屋押金2万元、2015年1月1日起至2015年12月31日止的一年期租金18万元，以及装修补偿费15万元。被告邹建新收取原告益丰公司押金、租金、装修补偿金等费用，且并未告知案外人宋某，其自行转租的行为违反了案外人宋某的房屋租赁合同的约定，由此产生的法律后果应由被告邹建新承担。原被告《房屋租赁合同》约定，被告邹建新违约“除应向乙方支付本合同标的总额20%的违约金外，还应当赔偿乙方门面装修损失的费用（原值）、营业收入损失、商品处理损失的费用。同时甲方还应将未履行完租期的租金和押金返还给乙方”。截止2015年8月1日，原告与案外人宋某签订《房屋租赁合同》以及被告向原告出具承诺书时，尚有应当退还押金2万元、应退租金180000/12*5=75000元，共计95000元。被告邹建新于2015年8月1日向原告益丰公司出具承诺书，载明承诺向原告益丰公司返还租金、押金、物业费等共计81200元，且当场支付1.5万元，原告益丰公司当庭自述，被告邹建新在与案外人解除合同后，在与原告益丰公司协商返还租金、押金时，其当场付部分费用后，经与原告益丰公司核对剩余金额后出具。但该《承诺书》并未涉及装修补偿金及违约金。可以认为原告益丰公司与被告邹建新就解除合同并就截止《承诺书》出具时，应当返还的租金、押金、物业费达成一致。原告当庭自述承诺书出具后，邹建新又分三次支付4万元（含首次支付1.5万元），结合本案实际，可以认为被告邹建新尚余租金、押金共计41200元未支付。
三、被告是否应当退还装修补偿金并承担违约责任。关于装修补偿金，合同并未载明该装修补偿金性质为门面转让金，且合同违约条款中并未约定被告邹建新违约时如何处理装修补偿金。被告向原告出具《承诺书》亦未涉及装修补偿金。本院认为，装修补偿金是后续承租人为了取得门面租赁机会（或含相应财产）而向原承租人自愿支付的对价。装修补偿金是独立于租金之外的一种费用，装修补偿法律关系也是独立于租赁关系之外的一种法律关系。本案中，原、被告双方在签订租赁合同时，被告邹建新实际租赁使用，双方就装修补偿达成了协议后，原告实际占有使用案涉租赁房屋，其在邹建新与案外人宋某解除合同后，又与宋某签订了《房屋租赁合同》，可以认为其支付装修补偿金的目的已实现。故，对原告要求被告邹建新返还装修补偿金15万元的诉讼请求，本院不予支持。
关于违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”同时，《合同法》第一百七十四条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十五条亦规定买卖合同规定准用于其他有偿合同。本案属房屋租赁合同纠纷，显然属于有偿合同，准用于该规定。本案中，原告依约支付租金、押金、装修补偿金等义务，为合同守约方，被告邹建新实际并无独立转租权，以欺诈手段与原告益丰公司订立合同，且不能实现合同目的，属违约方，理应按合同约定承担违约责任。原被告《房屋租赁合同》约定，被告邹建新违约“应向乙方支付本合同标的总额20%的违约金”，原告要求被告按合同总额18万×4×20%=144000元承担违约责任。本院认为，合同虽未约定合同总额的数额，依合同文义解释“年租金18万元”“房屋租期为4年”，可以得知合同总额以18万×4年较为符合合同原义。且被告邹建新并未到庭要求调整违约金。故，对原告要求被告按合同总额18万×4×20%=144000元承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十四条第二款、第五十五条第一款、第六十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百六十三条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、解除原告益丰大药房连锁股份有限公司与被告邹建新的房屋租赁合同；
二、被告邹建新返还原告益丰大药房连锁股份有限公司门面租赁款、押金41200元，此款项被告邹建新应于判决生效后10日内付清；
三、被告邹建新支付原告益丰大药房连锁股份有限公司违约金144000元，此款项被告邹建新应于判决生效后10日内付清；
四、驳回原告益丰大药房连锁股份有限公司其他诉讼请求。
如果被告邹建新未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费用6835元、公告费560元（原告益丰大药房连锁股份有限公司均已预交），由被告邹建新承担。被告邹建新应于本判决发生法律效力之日起十日内将上述费用直接给付原告益丰大药房连锁股份有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 申晓东
人民陪审员 刘理娟
人民陪审员 付北达
二〇一八年二月五日
法官 助理 张 娟
书 记 员 牛腾州