中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
(2016)最高法民终763号
上诉人（一审被告）：中国信达资产管理股份有限公司陕西省分公司，住所地陕西省西安市碑林区南大街10号楼。
负责人：李小昭，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭香龙，国浩律师（北京）事务所律师。
委托诉讼代理人：黄兴超，国浩律师（西安）事务所律师。
被上诉人（一审原告）：陕西崇立实业发展有限公司，住所地陕西省西安市高新区紫薇花园19号楼3-1。
法定代表人：刘崇礼，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘聪，北京大成（西安）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于菲，北京大成（西安）律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：西安佳佳房地产综合开发有限责任公司，住所地陕西省西安市未央区北二环西段31号。
法定代表人：李世隆，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨建成，陕西静远新言律师事务所律师。
上诉人中国信达资产管理股份有限公司陕西省分公司（以下简称信达陕西分公司）因与被上诉人陕西崇立实业发展有限公司（以下简称崇立公司）、西安佳佳房地产综合开发有限责任公司（以下简称佳佳公司）案外人执行异议之诉一案，不服陕西省高级人民法院(2015)陕民一初字第00037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。信达陕西分公司的委托诉讼代理人郭香龙、黄兴超，崇立公司的委托诉讼代理人刘聪、于菲，佳佳公司的委托诉讼代理人杨建成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
信达陕西分公司上诉请求：（一）撤销（2015）陕民一初字第00037号民事判决；（二）驳回崇立公司诉讼请求；（三）本案诉讼费由崇立公司承担。事实与理由：（一）案涉房屋，尚未办理不动产登记，其国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证、商品房预售许可证等相关审批手续和建筑设计方案等均登记在佳佳公司名下。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件相关问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十五条第一款第一项规定，崇立公司提交证据材料不足以证明其为涉案房屋所有权人。崇立公司与佳佳公司的联合开发协议，是双方之间合同关系以及销售款项的分配（债的关系），属普通债权债务关系。崇立公司对执行法院依法查封的房屋不享有物权，也不享有物上请求权。不动产物权的设立、变更、转让经过登记发生效力，未经登记不发生物权效力。（二）原判认定事实不清、适用法律不当。依据协议，崇立公司作为投资商应出资并承担设计蓝图内所有建安费用。一审法院并未就崇立公司的投资行为及是否履行协议约定全部义务进行查明。案涉工程“建造人”应为五证登记的权利人佳佳公司，而非依据合同承担相应出资权利义务的崇立公司，崇立公司与佳佳公司协议约定房屋分配本身为合作开发中的一种收益分配，未经权属登记不应产生物权效力，未经依法登记的合作主体，不享有开发土地及其上房产的物权。仅凭一纸协议就主张不动产所有权并排除法院强制执行行为，违背了物权法定、物权公示基本原则。原判适用《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第三十条规定错误。原判决认定涉案房屋系佳佳公司与崇立公司共同共有关系，判决主文却判决涉案房屋的所有权归属崇立公司矛盾。
崇立公司辩称，（一）五证登记在佳佳公司名下，并不能否认崇立公司对涉案房屋所有权。《执行异议复议规定》第二十五条对权属判断，形式审查为主、实质审查为辅，仅适用于执行异议程序，仅是明确执行标的权属原则上根据登记和占有情况判断。原判根据崇立公司与佳佳公司相关协议确认崇立公司对涉案房屋所有权正确。（二）崇立公司与佳佳公司就涉案房屋建设、分配已签署协议，并实际履行。原判决依据《物权法》第三十条规定对涉案房屋所有权作出认定正确。（三）信达陕西分公司主张对涉案房屋执行，违背诚信公平原则。
佳佳公司辩称，原判决适用《物权法》第三十条规定，扩大解释不以登记作为取得房屋所有权要件，认定崇立公司与佳佳公司自房屋建成即共同享有对涉案房屋所有权错误。崇立公司对于案涉房屋，不享有法定所有权。
崇立公司向一审法院起诉请求：（一）确认崇立公司对位于西安市经济技术开发区北二环和文景路交汇处佳家SPORT第10幢、第11幢的10套房屋(10-11105、10-11205、10-10906、10-21110、10-21310、10-21410、10-21710、11-20803、11-20105、11-20106，总价值约450万元）享有所有权；（二）判令不得执行上述房屋，并解除对上述房屋的查封；（三）判令信达陕西分公司与佳佳公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2004年9月3日、9月6日，佳佳公司与中国工商银行股份有限公司西安朱雀大街支行（以下简称工行朱雀支行）分别签订了陕工银营朱雀经字002号、003号《房地产业借款合同》及陕工银营朱雀抵字004号、005号《抵押合同》。佳佳公司共计向工行朱雀支行借款8000万元整，借款期限30个月，佳佳公司以坐落于西安市经济技术开发区文景路以西的文景花园3、4、5号楼在建工程提供抵押担保。2004年9月10日，陕西省西安市汉唐公证处（原陕西省公证处）对上述合同予以公证，分别作出(2004)陕证经字第6526号、第6527号赋予强制执行效力公证书。2007年1月10日，陕西省西安市汉唐公证处作出(2007)陕证执字第1号和第2号执行证书，对佳佳公司所欠本金利息合计8559.23666万元赋予强制执行效力。
2007年2月6日，工行朱雀支行向一审法院申请强制执行。同年2月14日，一审法院立案执行，案号分别为(2007)陕执二公字第58号、第59号。一审法院执行中查明贷款抵押物文景花园3、4、5号楼除46套房产未予销售，且被西安中院查封外，其余房产均已销售完毕。一审法院依据工行朱雀支行的申请，对上述46套房产进行轮候查封，并对位于西安市未央区北二环北侧，面积为9589.1平方米土地使用权及在建工程（地上建筑面积为佳家时代广场A、D座）和面积为16497平方米的土地使用权及在建工程（地上建筑物为佳家时代广场B、C座）予以查封，对位于文景花园内面积为12295.18平方米的428套地下车库予以查封。后经工行朱雀支行申请，一审法院解除了对面积为16497平方米的土地使用权及在建工程的查封。一审法院执行过程中，因将上述428套地下车库过户至工行朱雀支行名下以抵偿佳佳公司所欠债务，并依法拍卖了轮候查封的46套房产中的1套，上述第59号案件还剩余债权本金1274万元及相应利息未执行。2009年3月16日，一审法院裁定将上述第59号案件的剩余债权本金1274万元及相应利息与上述第58号案件合并执行，上述第59号案件终结执行。同年4月20日，一审法院因查封的佳佳公司所有的面积为9589.1平方米土地使用权及在建工程不具备执行条件，经征求申请执行人工行朱雀支行的意见，裁定终结执行。
后因工行内部撤并，工行朱雀支行的业务归由工行西安南大街支行负责。本案债权其后又调整由工行东大街支行负责。2011年3月23日，工行东大街支行申请恢复执行。一审法院于2011年4月6日立案恢复执行，执行过程中将已查封的佳家时代广场A座1层和2层房屋以9138.043万元抵偿给工行东大街支行，用以清偿借款本金及迟延履行期间双倍债务利息共计9131.6014万元，对多抵偿的6.441万元由工行东大街支行在交接房产时退还给佳佳公司。2012年12月27日，一审法院裁定解除对佳家时代广场A座4层和D座l层房产和相应土地使用权的查封措施，终结执行。
2013年10月16日，工行东大街支行称计算错误向一审法院申请恢复执行。同年12月13日，一审法院立案恢复执行。2014年3月3日，一审法院对位于西安市经济技术开发区北二环西段31号佳家时代广场B、C座的房号为10-11105、10-11205、10-10906、10-21110、10-21310、10-21410、10-21710、11-12302、11-10104、11-10706、11-10408、11-20803、11-20105、1120106、11-20107的房屋予以查封。
另查明，2015年1月13日，信达陕西分公司向一审法院递交申请称其与工行东大街支行于2014年12月8日签订债权转让协议，将工行东大街支行申请恢复执行的贷款债权依法转让，请求变更其为申请执行人。后一审法院裁定变更信达陕西分公司为申请执行人。
2015年6月15日，崇立公司向一审法院提出案外人执行异议。同年9月17日，一审法院作出(2015)陕执异字第00002号执行裁定认为，崇立公司没有相关房屋权属登记手续和房屋权属证书等权属证明文件。执行异议所涉房屋尚未办理不动产登记，其国有土地使用证、建设工程规划许可证等相关审批手续和建筑设计方案等均登记在被执行人佳佳公司名下。根据《执行异议复议规定》，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人；已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可证、施工许可证等相关证据判断。崇立公司所提供的证据材料不足以证明其是涉案房屋的所有权人，故驳回了崇立公司的异议请求。崇立公司不服，向一审法院起诉，遂形成本案。
一审法院还查明，2006年7月19日，崇立公司与佳佳公司签订《佳家时代广场B、C座项目联合开发合同书》约定，双方联建项目为B、C座住宅楼及B座以北的地下车库工程，联建面积85000平方米。佳佳公司提供建设项目用地、项目的规划审批手续和建筑设计方案及施工图纸，崇立公司以人民币出资，承担项目设计蓝图内所有的建安费用。双方共同投资至本项目总价的25%-30%时，佳佳公司应无条件的将该项目过户给崇立公司，由崇立公司独自建设、经营、销售，收益归崇立公司所有。佳佳公司应收回投资和收益为总建筑面积每平方米700元，B座一至三层裙房每平方米1250元。其余投资、楼盘的销售、产权（同土地证年限）及收入全部归崇立公司所有。
2007年6月19日，佳佳公司作出授权书载明：“经佳佳公司研究决定，将佳家时代广场B、C座销售全权委托崇立公司。B、C座的个人住户贷款和保证金直接转入崇立公司的账户”。
2008年12月2日，佳佳公司与崇立公司向西安市住房公积金管理中心作出《情况说明》称：“我公司开发的佳家时代广场项目是与投资商崇立公司联合开发，前期报建手续全部以佳佳公司名义报建，后期销售我公司委托崇立公司负责第10号楼、第11号楼的销售和收款工作。因此，这两座楼的买受人首付款收据均由崇立公司出具，买受人办理的公积金贷款同样转入崇立公司账户。”
2009年9月7日，崇立公司与佳佳公司签订《有关<佳家时代广场B、C座项目联合开发合同书>相关问题的协议》载明，工程已经验收竣工。双方一致认可崇立公司已经按照合同约定向佳佳公司付清了全部投资收益，双方就合同收益分配问题再无任何争议。双方一致认可崇立公司已经依据合同合法且无争议的拥有佳家时代广场B、C座及协议约定的地下车库全部产权以及产权转让后的全部销售收益。
佳佳公司与崇立公司合同约定的佳家时代广场B、C座即为佳家SPORT第10幢、第11幢房屋。佳家时代广场项目已办理的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等手续均在佳佳公司名下。
一审法院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不得对该标的实施执行的诉讼。本案系崇立公司提起的案外人执行异议之诉，其诉讼请求为确认其对涉案十套房屋享有所有权，判令不得执行该房屋，并解除对该房屋的查封。诉讼请求能否成立，应判断其是否依法享有涉案十套房屋的所有权或其他足以排除强制执行的民事权益，并进而决定是否停止执行。
《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”依法建造房屋属于取得权利的事实行为，房屋建好后即在事实上产生了房屋的所有权，建造人亦因此取得该房屋的所有权，该种取得属于物权法第三十条规定的原始取得方式，不以登记作为取得房屋所有权的要件。佳佳公司与崇立公司系联建关系，共同出资开发建设涉案房屋，故佳佳公司与崇立公司均为房屋建造人，自房屋建成，即应共同享有对涉案房屋的所有权。2009年9月7日，佳佳公司与崇立公司签订的《有关<佳家时代广场B、C座项目联合开发合同书>相关问题的协议》载明，双方确认崇立公司已经向佳佳公司付清全部投资收益，崇立公司拥有佳家时代广场B、C座及协议约定的地下车库全部产权以及产权转让后的全部销售收益。佳佳公司与崇立公司之间的上述约定对合作开发的共有财产进行了分割，该约定系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案争议的十套房屋属于崇立公司所有，崇立公司请求确认其为该十套房屋的所有权人合法有据，应予支持。信达陕西分公司认为国有土地使用权证、建设工程规划许可证等证书均在佳佳公司名下，根据《执行异议复议规定》第二十五条之规定，佳佳公司应为权利人。但该司法解释适用于执行程序，就本案所涉房屋所有权归属的审查认定在执行异议中仅仅是一种初步审查，一审法院在诉讼程序中依据查明的基础交易事实认定崇立公司为涉案房产的所有权人与上述司法解释并不矛盾。信达陕西分公司的该项抗辩理由不能成立。信达陕西分公司对佳佳公司仅享有一般的金钱债权，该普通债权不能对抗崇立公司对涉案房屋所享有的物的所有权。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条的规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，崇立公司依法享有涉案十套房屋的所有权，足以排除强制执行，故依照上述规定，应不得执行该十套房屋。至于崇立公司请求解除对涉案十套房屋的查封，应在执行程序中申请，本案不予涉及。
综上，一审法院依照《物权法》第三十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决：（一）崇立公司对位于西安市经济技术开发区北二环和文景路交汇处佳家时代广场第10幢、第11幢的10套房屋（10-11105、10-11205、10-10906、10-21110、10-21310、10-21410、10-2171011-20803、11-20105、11-20106）享有所有权。（二）在信达陕西分公司申请执行佳佳公司一案中不得执行上述10套房屋。案件受理费42800元，由信达陕西分公司、佳佳公司共同负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陕西信达分公司提交一审法院（2014）陕技委字第4—2号评估委托书和陕西金达房地产评估有限公司《房地产估价报告》，以证明佳佳公司用其中一套房屋抵债，为涉案房屋物权人；房地产评估报告明确涉案房屋中8套为空置，毛墙毛地，2套出租，崇立公司并未实际占有房屋。崇立公司对该证据真实性认可，证明目的不予认可；佳佳公司质证认为，真实性认可，证明目的由法院认定。本院对该两份证据真实性确认，但一审法院委托事项为十五套房屋现值评估，房屋抵债及占有情况为事实问题，既非一审法院委托范围，亦不属于委托鉴定内容，与待证事实无关联性，对于该证据本院不予采信。
二审庭审，佳佳公司述称，本案一审判决后，涉案房屋的大产权证已经办理在佳佳公司名下，因为特殊原因，佳佳公司法定代表人还没有拿到房产证，大的房产证给了佳佳公司的一个小股东。
二审庭审，合议庭询问崇立公司“一审期间，崇立公司是否提交对B、C座投入的证据材料”，崇立公司回答“没有提交，因为根据双方签订协议，一审提交的证据，佳佳公司认可我们投资建设，我们认为足以证明合同已经履行”。合议庭询问“二审阶段，能否提交投资建设的证据”，崇立公司回答“因为已经很久远了，我们庭后会找一下相关证据”。但至此尚未提交。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，围绕当事人上诉请求、事实理由与答辩意见，本案争议焦点为：原判决认定崇立公司享有案涉十套房屋所有权并可排除执行是否正确。
第一，不动产物权变动一般应以登记为生效要件。依照《物权法》规定的物权法定原则，物权的种类和内容，由法律规定，当事人之间不能创设。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。根据查明事实，案涉房屋并未登记于崇立公司名下，崇立公司不能依据登记取得案涉房屋所有权。
第二，崇立公司能否基于合法建造取得案涉房屋所有权。本院认为，首先，《物权法》第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。即建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权一般属于建设用地使用权人。就本案而言，建设用地使用权证载明的权利人为佳佳公司并非崇立公司。其次，虽然《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。但合法建造取得物权，应当包括两个前提条件，一是必须有合法的建房手续，完成特定审批，取得合法土地权利，符合规划要求；二是房屋应当建成。根据查明事实，案涉房屋的国有土地使用权证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证等记载的权利人均为佳佳公司。即在案涉房屋开发的立项、规划、建设过程中，佳佳公司是相关行政审批机关确定的建设方，崇立公司仅依据其与佳佳公司的联建协议，并不能直接认定其为《物权法》第三十条规定的合法建造人，并因事实行为而当然取得物权。结合《佳家时代广场B、C座项目联合开发合同书》约定内容分析，双方联建的佳家时代广场B、C座楼位及B座以北的地下车库项目，双方共同投资至本项目总价的25%—30%时，佳佳公司应无条件的将该项目转让，过户给崇立公司，由崇立公司独自建设、经营、销售，收益归崇立公司所有，转让过户的税费由崇立公司承担。即崇立公司、佳佳公司双方亦明知，双方合作开发，崇立公司仅能依据联建协议参与建成房屋分配，项目转让仍需履行相关审批手续。
第三，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。崇立公司主张其基于合法建造事实享有案涉房屋所有权，应当承担举证证明责任。现其既未提交证据足以证明对于案涉项目投资事实，亦未提交证据证明其对涉案房屋占有的权利外观，更未提交证据证明案涉房屋已经登记至其名下，应当承担举证不能不利后果。
第四，《物权法》规定物权公示原则，即物权的变动必须将其变动的事实通过一定方法向社会公开，其目的在于使第三人知道物权变动情况，以免第三人遭受损害并保障交易安全。本案中崇立公司与佳佳公司之间存在合作开发房地产合同关系，崇立公司有权另案向佳佳公司主张基于合作开发合同产生的相关权利。但在其提交证据不足以证明其为相关审批手续载明的合法建造主体、投资事实、占有权利外观情况下，仅依据其与佳佳公司合作开发合同关系，不属于《物权法》第三十条规定的合法建造人，原判决认定崇立公司基于合法建造取得案涉房屋所有权属，适用法律不当，本院予以纠正。
综上所述，信达陕西分公司的上诉请求成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销陕西省高级人民法院(2015)陕民一初字第00037号民事判决；
二、驳回陕西崇立实业发展有限公司的诉讼请求。
一审、二审案件受理费各42800元，共计85600元，由陕西崇立实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 琪
代理审判员 谢爱梅
代理审判员 赵风暴
二〇一七年八月四日
书 记 员 王楠楠