上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三(民)初字第2440号
原告（反诉被告）升谦（上海）新材料科技有限公司。法定代表人王勤华，经理。委托代理人王勤国，男，升谦（上海）新材料科技有限公司工作。委托代理人江丽，上海景昊律师事务所律师。被告（反诉原告）上海硕能实业有限公司。法定代表人浦福弟，经理。委托代理人戴云飞，男，上海硕能实业有限公司工作。委托代理人赵建平，上海市金石律师事务所律师。被告亚超特工业有限公司。法定代表人JACKYUENANPENG（彭跃南），董事长。委托代理人江伟，男，亚超特工业有限公司工作。委托代理人丁妹，上海敏御律师事务所律师。原告升谦（上海）新材料科技有限公司（以下简称“升谦公司”）诉被告上海硕能实业有限公司（以下简称“硕能公司”）、亚超特工业有限公司（以下简称“亚超特公司”）及反诉原告硕能公司、亚超特公司诉反诉被告升谦公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理后，因本案案情复杂，本案转为适用普通程序，于2015年11月13日公开开庭进行了审理，11月18日硕能公司、亚超特公司提起反诉，本院于2016年3月23日再次公开开庭进行了审理。升谦公司的委托代理人王勤国、江丽、硕能公司的委托代理人戴云飞、赵建平、亚超特公司的委托代理人江伟、丁妹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。升谦公司本诉诉称，2014年9月12日，升谦公司和硕能公司、亚超特公司签订《上海市房屋租赁合同》，硕能公司、亚超特公司承租升谦公司位于新杨公路XXX号土地及房屋，约定租期为五年，前三年租金为日租金人民币（以下币种同）16,423.71元，年租金为5,994,654元，后两年年租金总计为6,594,120元，租金按先付后用原则，每三个月支付一次，逾期支付超过20日的，每逾期一日，按日租金0.2倍承担违约金。现硕能公司、亚超特公司仅支付了首期三个月租金，第二期租金应于2015年1月12日前支付，第三期租金应于2015年4月12日前支付，但升谦公司多次催讨，仍未支付。升谦公司遂诉至法院，要求判令，硕能公司、亚超特公司：1、解除合同并返还房屋；2、支付租金（自2015年1月12日起计算至判决生效日止，按年租金5,994,654元）；3、支付迟延支付的违约金（按应付租金的20%计算）；4、支付解除合同违约金2,997,326元；5、支付租赁期间升谦公司垫付的水、电、工人工资等172,079.16元。诉讼过程中，升谦公司撤回了第4项诉请。升谦公司针对其本诉提供并当庭出示了下列证据：1、《上海市房屋租赁合同》1份，旨在证明升谦公司和硕能公司、亚超特公司租赁关系及约定双方权利义务和违约责任的事实；2、交接单1份，旨在证明系争厂房已经交接的事实；3、水费发票4份、电费发票8份、付款凭证18份，旨在证明升谦公司垫付水、电、工人工资费用的事实；4、照片4张，旨在证明硕能公司、亚超特公司实际使用系争房屋的事实；5、律师函2份，旨在证明升谦公司致函催讨房租的事实；6、电子邮件5份，旨在证明在海港开发区协调下，主要洽谈了延期支付租金的事实。硕能公司本诉辩称，针对诉请1，合同早已经解除，升谦公司发函，硕能公司回函，合同解除。至于房屋从未交付硕能公司，一直在升谦公司控制下，硕能公司从未入住。针对诉请2，硕能公司没有实际取得房屋，不应支付租金，已经支付的也应予以返还。针对诉请3，升谦公司没有按约提供硕能公司可以使用的房屋，违约的是升谦公司。针对诉请5，硕能公司从未委托升谦公司缴纳水电费，房屋由升谦公司控制，其为自己活动支付的水、电、工人工资费用与硕能公司无关。硕能公司针对本诉辩称提供并当庭出示了下列证据：1、2015年9月30日公函1份，旨在证明由于系争房屋无法实现合同目的，硕能公司向升谦公司发函要求解除合同的事实；2、无法租用厂房的原因1份，旨在证明升谦公司的系争房屋无法达到合同目的的事实；3、办理消防手续申报材料，旨在证明硕能公司改造厂房申请未被批准的事实；4、土地出让合同1份，旨在证明办公面积不能超过7%的事实。被告亚超特公司辩称：首先，升谦公司与硕能公司、亚超特公司签订的合同系无效合同，亚超特公司没有拿到系争房屋也没有入住使用。升谦公司诉请2均不成立。其次，如果法院认定合同有效，约定延迟支付的违约金过高。目前合同无法继续履行，系审批过程中，发现升谦公司与房地局有约定，办公面积不超过总面积7%，这致使亚超特公司签订合同的目的无法实现。升谦公司故意隐瞒限制条件，以欺诈手段与亚超特公司签订的合同无效。被告亚超特公司针对本诉提供并当庭出示了下列证据：1、2015年9月30日公函1份，旨在证明由于系争房屋无法实现合同目的，硕能公司向升谦公司发函要求解除合同的事实；2、无法租用厂房的原因1份，旨在证明升谦公司的系争房屋无法达到合同目的事实；3、办理消防手续申报材料，旨在证明硕能公司改造厂房申请未被批准的事实；4、海港开发区情况说明1份，旨在证明石碑不代表入住，而是升谦公司赠送的事实。硕能公司、亚超特公司共同反诉诉称：升谦公司与硕能公司签订的房屋租赁合同，但升谦公司存在欺诈和违约，造成硕能公司、亚超特公司重大经济损失。包括：名义上交接系争房屋后，实际上系争房屋仍由其控制，合同约定的改建、新建车间和仓库无法通过政府审批，升谦公司明知硕能公司、亚超特公司需要改造办公楼，故意隐瞒其与土地部门签订的办公面积不能超过7%的限制，致使改建计划无法通过消防验收。硕能公司、亚超特公司遂反诉，要求判令升谦公司：1、返还3个月租金及房屋押金1,998,217.50元；2、赔偿硕能公司、亚超特公司经济损失790,000元。硕能公司、亚超特公司针对反诉诉请提供并当庭出示了上海市技术服务合同、委托设计协议、工程咨询合同、技术咨询合同、厂房生产安全工程设计、付款清单一组，旨在证明硕能公司、亚超特公司经济损失790,000元的事实。升谦公司反诉辩称：合同合法有效且升谦公司已经交付。升谦公司不存在欺诈和违法行为，硕能公司和亚超特公司迟延支付租金系其自身导致，由其承担违约责任，升谦公司不承担任何经济赔偿义务。升谦公司针对反诉辩称没有提供任何证据。经庭审质证，针对本诉，升谦公司提供的证据：硕能公司对证据1真实性无异议，但升谦公司隐瞒了办公面积不能超过7%的限制条件，构成欺诈，证据2真实性无异议，签订只是为了拿到图纸，实际系争房屋并未交付，证据3水电费真实性无异议，工人工资不予确认，证据4真实性无法确认，证据5确实收到，但对内容不认可，证据6不予认可。亚超特公司对证据1真实性无异议，但合同无效，证据2为了办理审批手续而签订，不能证明系争房屋交接的事实，证据3水电费真实性无异议，但系争房屋仍在升谦公司掌控中，系升谦公司使用，工人工资不认可，证据4不认可，证据5虽然收到，但对内容不认可，证据6不认可。硕能公司提供的证据：升谦公司对证据1真实性无异议，但无法证明待证事实，证据2真实性不认可，证据3、4真实性无异议，但对关联性不认可。亚超特公司对所有证据不持异议。亚超特公司提供的证据：升谦公司证据1真实性无异议，但无法证明待证事实，证据2、4真实性不认可，证据3真实性无异议，但对关联性不认可。硕能公司对所有证据不持异议。针对反诉，升谦公司对硕能公司、亚超特公司提供的证据真实性无异议。对上述证据，本院认证如下：对本诉部分，升谦公司提供的证据1、2、3中水电费发票、5，硕能公司提供的证据1、3、4，亚超特公司提供的证据1、3，反诉部分硕能公司、亚超特公司提供的证据，本院予以采纳。本诉部分，升谦公司提供的证据4、6不予采纳，硕能公司提供的证据2、亚超特公司提供的证据2、4系相关部门出具，本院确认其真实性。基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：2014年9月12日，升谦公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）硕能公司、亚超特公司签订《上海市房屋租赁合同》约定，乙方租赁升谦公司坐落于上海市奉贤区海港工业区新杨公路XXX号房屋，建筑面积27,372.85平方米，由车间一、二、三及门卫室组成，钢结构房屋；其中车间二二层建筑面积为7,357平方米，车间三二层建筑面积为3,105平方米，二层楼面建筑面积合计10,462平方米。双方约定，合同生效后7个工作日内甲方交付房屋。租赁期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止，租赁期为五年。关于租金，前三年每日每平方米0.60元，即日租金16,423.71元，年租金5,994,654元。租金先付后租，每三个月支付一次，押金为一个月租金。首期3个月租金1,498,663元在本合同生效后7个工作日给付甲方，之后各期租金应于到期日前10日向甲方支付。逾期支付超过20天，除双方同意延期支付租金外，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.2倍支付违约金。合同生效后30天为甲方给予乙方前期改建和装修免租金期。还约定，押金为499,554.50元。关于解除合同条件，双方约定由于非人为因素，如乙类建筑政府有关部门不同意改建或新建、或厂房内地基承载力无法满足安装设备要求等，合同终止，双方互不承担责任。合同还约定，甲方同意乙方按生产工艺要求改造现有厂房、增建辅助房屋、增建办公和研发用房。双方还就可能购买承租房屋签订了《补充协议》。2014年9月25日，升谦公司与亚超特公司、硕能公司签订了《交接单》，整体厂房进行交接。亚超特公司、硕能公司支付了三个月租金1,498,663元和押金499,554.50元。2015年9月30日，亚超特公司、硕能公司致函升谦公司，认为自己虽然名义上接收了厂房，但仅仅为了消防设计临时措施。现将经过升谦公司认可的办公用房和厂房改造设计方案交给消防部门审批，被告因系争厂房不能有超过厂房面积7%的办公用房而未被受理。由于升谦公司知道亚超特公司、硕能公司需要增加办公面积但未告知7%的限制，鉴于亚超特公司、硕能公司未实际使用控制厂房，同意自升谦公司起诉之日起解除租赁合同。庭审中，升谦公司认为签订《交接单》后，厂房交付给亚超特公司、硕能公司，钥匙就在门卫，门卫虽然是升谦公司聘用的，但亚超特公司、硕能公司口头委托继续聘用门卫。亚超特公司、硕能公司进行了装修，主要是大门公司名称进行变更。曾经搬进来东西，现在已经拉走。硕能公司、亚超特公司认为，门卫是升谦公司的，厂房实际由升谦公司控制，没有实际使用厂房，除了对门牌进行了更换。还查明，升谦公司与上海市奉贤区规划和土地管理局签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定，受让宗地范围内用于企业内部行政办公及生活服务设施的占地面积不超过受让宗地面积的7%即不超过2,156平方米。亚超特公司、硕能公司确认，改造设计的办公面积达到4,000多平方米才能达到其使用的合同目的。2016年3月23日，本案庭审时，本院与升谦公司、亚超特公司、硕能公司进行谈话，要求无论法庭如何认定，自谈话日起，系争厂房由升谦公司接收控制。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。升谦公司与硕能公司、亚超特公司签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。硕能公司、亚超特公司辩称升谦公司存在欺诈，合同无效。但升谦公司虽然未告知7%的限制，硕能公司、亚超特公司也未明示升谦公司欲改扩建办公面积，故对硕能公司、亚超特公司合同无效的辩解，本院不予采信。现合同目的无法实现，升谦公司与硕能公司、亚超特公司协商一致，解除租赁合同，于法无悖，本院予以确认。关于合同解除时间，升谦公司起诉要求解除合同，亚超特公司与硕能公司于2015年9月30日回函，同意合同于起诉之日解除。本院确认合同自2015年9月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现系争房屋已经由升谦公司控制，升谦公司理应返还硕能公司、亚超特公司房屋押金。硕能公司、亚超特公司辩称，系争房屋名义上交付，实际未交付，故不应支付租金。本院认为，双方签订合同后，签订了《交接书》，自签订之日起，房屋使用权转移。系争房屋视为交接，硕能公司、亚超特公司应按合同约定支付租金，故对其反诉要求返还已付租金的诉请本院不予支持。但本院也注意到，系争房屋交接后，钥匙放在升谦公司聘用的门卫处，由于硕能公司、亚超特公司需要改建房屋后入住使用，其由于未获批准未能实际入住使用。故在2015年9月30日，硕能公司、亚超特公司通知同意解除合同后，升谦公司也有防止损失扩大义务，故对其要求硕能公司、亚超特公司支付2015年9月30日后租金的诉讼请求，本院难以支持，对于2015年1月12日至2015年9月30日的租金4,286,588.31元，本院予以支持。双方合同约定，非人为因素造成合同终止，双方互不负责，本院认为造成目前合同无法履行原因主要在于行政审批未获批准，故对于升谦公司主张违约金及硕能公司、亚超特公司反诉主张赔偿损失的诉讼请求，本院均不予支持。关于垫付水电费、工人工资问题。本院认为，门卫系升谦公司聘用，其诉请要求硕能公司、亚超特公司支付垫付工人工资，于法无据，本院不予支持。关于水电费，本院按照票据进行计算。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）升谦（上海）新材料科技有限公司与被告（反诉原告）上海硕能实业有限公司、亚超特工业有限公司于2014年9月12日签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年9月30日解除；二、被告（反诉原告）上海硕能实业有限公司、亚超特工业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）升谦（上海）新材料科技有限公司拖欠的租金人民币4,286,588.31元；三、被告（反诉原告）上海硕能实业有限公司、亚超特工业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）升谦（上海）新材料科技有限公司水电费人民币106,969.49元；四、原告（反诉被告）升谦（上海）新材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）上海硕能实业有限公司、亚超特工业有限公司押金人民币499,554.50元；五、驳回原告（反诉被告）升谦（上海）新材料科技有限公司其余本诉诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）上海硕能实业有限公司、亚超特工业有限公司其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币54,512元，诉讼保全费5,000元，由原告（反诉被告）升谦（上海）新材料科技有限公司负担18,716元，由被告（反诉原告）上海硕能实业有限公司、亚超特工业有限公司负担40,796元；反诉案件受理费人民币14,552元，由原告（反诉被告）升谦（上海）新材料科技有限公司负担2,607元，由被告（反诉原告）上海硕能实业有限公司、亚超特工业有限公司负担11,945元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 慧
审 判 员 苏 姝
人民陪审员 顾秀英
二〇一六年五月三日
书 记 员 陈 艳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。