四川省凉山彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川34民终63号
上诉人（原审被告）:会理县万旺锌业有限责任公司。住所地：四川省会理县云甸镇甸沙关村。
法定代表人：王青彪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王青奎，系该公司职工，代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：刘忠惠，四川十君律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）：成都军区房地产管理局雅安办事处。住所地：四川省雅安市雨城区双江路**号。
法定代表人：ＸＸ，该办事处主任。
委托诉讼代理人：杨晓原，四川海峡律师事务所律师，代理权限为一般代理。
委托诉讼代理人：万刚，四川海峡律师事务所律师，代理权限为一般代理。
上诉人会理县万旺锌业有限责任公司（以下简称万旺公司）因与被上诉人成都军区房地产管理局雅安办事处（以下简称雅安办事处）租赁合同纠纷一案，不服四川省会理县人民法院(2017)川3425民初910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人万旺公司的委托诉讼代理人王青奎、刘忠惠，被上诉人雅安办事处的委托诉讼代理人杨晓原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人万旺公司上诉请求：1、请求撤销原审判决，发回重审。2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院程序不合法，一审原告并非是租赁合同的签订主体，也不是国有土地使用权人，原告提交的仅仅是其单方说明，不能证明其主体资格。一审未查明2011年租赁合同属于无效的事实，该合同应属无效。一审未查明是场地租赁还是房地产租赁。原告无权单方解除双方场地使用法律关系，被告若继续生产则有长期使用场地的权利。原告收回场地应对被告损失进行赔偿。原告无权向被告收取土地使用费。本案不宜解除双方有偿使用土地关系，应当采取土地置换的方式。原告不与被告签订土地使用合同违约，应当承担赔偿被告经济损失90万元的法律责任。综上请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人雅安办事处司辩称，主体问题由于军队的特殊性，我单位的主体由我单位的上级单位进行说明。上诉人主张2002年签订合同，但是合同在2012年12月31日已经到期，到期后上诉人占用场地拒不归还我方。上诉人提出的损失问题不成立，一审已答复。综上，上诉人的上诉请求均不能成立，请求二审驳回上诉维持原判。
一审原告雅安办事处向一审法院起诉请求：一、请求人民法院依法判决被告归还占用原告的房地产；二、判令被告支付占用原告房地产期间的占用费至归还止（暂计至2016年12月，为v29892.00元）；3被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年1月1日原告成都军区联勤部农副业基地与被告万旺公司签订了《军队房地产租赁合同》，该合同约定成都军区联勤部农副业基地作为出租人将其所有的位于会理县云甸镇云雀村指定位置（内有2003年修建的一层砖混结构约200㎡的员工宿舍及约200㎡的厂房）的房地产出租给万旺公司作为加工矿业的场地使用，租期自2011年1月1日至2013年12月31日止。租金第一年为12000元，自第二年起，在上年的基础上按国家公布的上年度国民经济GDP率作相应增减。2013年12月31日书面合同期满后，双方未续签合同，但被告一直在使用案涉房地产，2014年被告向原告交纳了该年度的土地占用费14946元。之后，雅安办事处分别于2015年2月11日向万旺公司送达了《关于终止涉矿项目租赁合同的通知》，于2016年1月5日、2016年3月21日、2016年5月4日、2016年6月20日向万旺公司送达了收取2015年度场地占用费催款通知，于2016年8月31日向万旺公司送达了要求万旺公司搬离所占据的（原承租的）房地产、办理移交手续、交付拖欠房地产占用费的律师函。另查明，万旺公司直至现在仍然占用着案涉房地产，且2015年度、2016年度未向雅安办事处缴纳租金。在万旺公司承租和占用案涉房地产期间，万旺公司未添建、扩建建筑物、构筑物。
一审法院认为，本案争议焦点有三：1、本案原告是否是适格的诉讼主体；2、原告是否有权解除合同、被告是否应该归还原告案涉房地产；3、被告是否应该支付原告2015年度、2016年度的租金29892元。关于本案原告是否是适格的诉讼主体。本案庭审中，原告提交了证据对本案原告之诉讼主体雅安办事处与《军队房地产租赁合同》中出租人成都军区联勤部农副业基地及《国有土地使用权证》中的使用权人成都军区房管局雅安办事处副食品生产基地之间的关系作了说明，三者系同一机构，只是历史上称谓不同。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告抗辩称原告不是适格的诉讼主体，但未提交任何证据推翻原告的主张，故一审法院对其异议不予采纳，对原告诉讼主体资格适格予以确认。关于原告是否有权随时解除合同、被告是否应该归还原告案涉房地产。根据《中华人民共和国合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”的规定，原、被告之间所签订《军队房地产租赁合同》并不违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法、有效，本院予以确认；根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十二条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定及双方签订的《军队房地产租赁合同》第十一条“乙方在租赁期届满时，应当将所承租的房地产交还给甲方”的约定，本案庭审中查明，在被告承租原告房地产期间，被告并未添建、扩建建筑物、构筑物，案涉房地产上200㎡的员工宿舍及200㎡的厂房在被告承租该房地产之前就已存在。2013年12月31日双方书面合同期满后，原告按照原合同的约定向被告收取了2014年度的租金14646元，故原、被告之间的原租赁合同继续有效，只是租赁期限为不定期，作为不定期租赁，出租人在合理期限之前通知承租人后，有权随时解除合同。2015年、2016年雅安办事处多次书面通知了被告交纳土地占用费（租金）并要求被告搬离所承租的房地产，已履行法律规定的在合理期限之前通知被告万旺公司的法定义务，故雅安办事处有权随时解除合同；根据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，合同自由是合同法的基本原则，合同期满后被告万旺公司单方面要求原告雅安办事处续签合同，违背了合同自由的基本原则，于法无据，故双方的合同权利义务终止后，被告万旺公司应当按照法律规定及双方的约定向原告返还租赁物即所承租的原告的房地产，因此一审法院对原告要求被告归还其所承租的原告的房地产的诉讼请求予以支持。关于被告是否应该支付原告2015年度、2016年度的租金29892元。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定及双方所签订的《军队房地产租赁合同》第二条“年租金为12000元”、第十八条“年租金自第二年起，在上年的基础上按国家公布的上年度国民经济GDP率作相应增减”的约定，万旺公司在2015年度、2016年度继续使用租赁物，应当按照合同约定支付租金；合同自由是合同法的基本原则，庭审中，被告以原告拒不续签合同导致被告未能办理相关手续为由拒绝向原告支付其占用租赁物期间的租金，其抗辩理由不成立，故一审法院对原告雅安办事处要求被告万旺公司支付2015年度、2016年度租金29892元的请求予以支。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第七条、第九十八条、第一百零九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条等法律的规定，判决：一、解除原告雅安办事处与被告万旺公司之间的租赁合同；二、被告万旺公司于本判决生效之日起三十日内将其租赁原告的位于四川省会理县云甸镇云雀村的房地产（包括原有的厂房及员工宿舍）归还给原告雅安办事处，被告所有的机器设备由被告在此期限内自行搬离；三、被告万旺公司于本判决生效之日起三十日内支付原告雅安办事处租金29892元。案件受理费547元，由被告万旺公司负担。
本院二审中，双方当事人均无新证据提交，对一审查明的事实均无异议，本院对双方无争议的事实予以确认。
本院认为，二审中双方当事人争议的焦点为，1、一审原告的主体是否适格。2、案涉租赁合同的效力以及是否应当解除。3、上诉人主张的损失是否成立，及是否属于本案的审理范围。
对于上诉人主张一审原告雅安办事处的主体是否适格的问题，一审中被上诉人雅安办事处提交了成都军区房地产管理局出具的情况说明，证明成都军区米易农场和成都军区联勤部农副业基地是储备房地产之前的称谓，是军队内部调整问题。该说明系成都军区专门负责房地产管理的房地产管理局所出具，其证明效力本院予以采信，上诉人虽提出异议但未提供任何证据予以反驳，故其主张一审原告主体不适格的理由不能成立，本院不予支持。
对于双方所签订合同的效力及是否应当解除的问题，该合同是双方平等协商的真实意思表示，也并未违反法律、行政法规的禁止性规定，并无合同规定无效的情形，应属合法有效。上诉人主张该合同无效的理由不能成立。根据查明事实2013年12月31日合同期满后，雅安办事处虽然收取了上诉人万旺公司2014年度的租金14,646.00元，但双方并未重新签订租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，雅安办事处与万旺公司之间的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此出租人雅安办事处根据合同法第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十二条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，在合理期限通知承租人后，有权随时解除合同。故一审判决解除双方签订的租赁合同，并由上诉人万旺公司支付实际使用的租赁费符合法律规定。
对于上诉人主张的损失是否成立，及是否属于本案的审理范围的问题。对于上诉人主张的损失问题。上诉人主张一审原告雅安办事处应承担不与上诉人签订土地使用合同的违约行为，如前所述，雅安办事处要求解除合同符合法律规定，是否与上诉人继续签订土地使用合同，应由是否平等自愿协商。上诉人主张的损失并无事实依据和法律依据，且一审也未明确对损失提起反诉，故其理由不能成立。
综上所述，上诉人万旺公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费547.00元，由上诉人会理县万旺锌业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 舒 涛
审判员 杨发蓉
审判员 刘 莉
二〇一八年四月二日
书记员 杨 波