天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初24963号
原告:张丽娜,女,1981年6月16日出生,汉族,北京国美控股集团股票分析师,户籍地天津市滨海新区,现住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人:王宝珍(原告之母),1954年7月2日出生,汉族,天津市塘沽工会退休科员,户籍地天津市滨海新区,现住北京市朝阳区。
被告:王洪亮,男,1987年10月6日出生,汉族,天津爱家赢房地产信息咨询有限公司经理,户籍地黑龙江省五常市,现住天津市滨海新区。
第三人:天津兴业源房地产经纪有限公司,住所地天津自贸区(中心商务区)海安里15号。
法定代表人:张兴阁,经理。
原告张丽娜与被告王洪亮、第三人天津兴业源房地产经纪有限公司(以下简称兴业源公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年7月6日立案后,由代理审判员吕东辉适用简易程序,于2016年8月2日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人王宝珍、被告王洪亮、第三人兴业源公司法定代表人张兴阁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张丽娜向本院提出诉讼请求:1.要求法院依法判决合同定金人民币10000元不予退还给被告或抵扣房款;2.法院依法判决被告履行承诺书,支付赔偿金人民币100000元给原告;3.案件受理费由被告承担。事实和理由:原告与被告于2016年3月4日在见证方兴业源公司主持下签订了房屋买卖(置换)合同,原告出售其名下的私���住宅一套(天津市塘沽杭州道时代名居xxx室),合同约定被告于2016年5月31日前将全部房款支付给原告,被告在规定的付款日期未能支付全部房款给原告,原告经过多次追偿未果,且被告一拖再拖,已经构成对原告的合同违约,造成原告的经济损失。原告为维护自身合法权益,提起本案诉讼。
被告王洪亮辩称,双方于2016年3月4日签订的房屋买卖合同,2016年3月5日被告写的承诺书。签订合同之后,被告已经如期跟原告办手续,贷款批下来了。后来在交易过程中原告不卖了,系原告违约,定金应该退还。在签订合同之前,原告已经知道我是倒房子的,在买卖协议中也约定,房子直接卖给第三方,原告当时也是同意的。我联系的实际购房人李某,并由原告直接跟李某去房管局签订的买卖协议,房子才过户到李某名下。故原告违约,被告没有违约,不同意原告的诉讼请求。
第三人兴业源���司述称,2016年3月4日下午,原告代理人到我们店里,当时着急卖房子,着急用钱。因为时间比较紧,不能马上卖掉,我就跟她讲塘沽有投资的你是否可以同意,前提是房子将来要卖到第三方的,原告也同意。而且还需要原告本人的委托手续,当天晚上原告本人就过来签字了。双方于2016年3月4日签订合同之后,就开始履行合同内容。到后来贷款已经批下来了,但原告也不准备卖了,我们经过多次调解,原告跟我们讲如果给付全款就卖这个房子,否则就不卖了。后来不知道什么原因,原告又同意过户了,钱款已到资金监管账户,房屋已经过户。
本院经审理认定事实如下:2016年3月4日,原告张丽娜作为售房人(甲方),被告王洪亮作为购房人(乙方),通过见证方(丙方)兴业源公司签订《房屋买卖(置换)合同》,合同约定:甲方自愿将坐落在天津市塘沽区杭州道时代名居xxx号房屋出售给乙方,乙方对该���屋已作充分了解并实地看房,对该房屋现状无异议,愿意购买该房屋。房屋建筑面积56.19平方米,成交价格为570000元。甲方须向丙方交纳房屋信息服务费5700元,乙方须向丙方交纳房屋信息服务费5700元。甲方承诺于全款到账3日前腾空该房屋,并将该物业钥匙交于乙方。如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同,或发生违约责任,均由违约方向本合同的其他方(丙方除外)分别支付房屋实际成交价5%的违约金。实际损失超过违约金总额的,责任方应据实赔偿。经甲乙双方友好协商,乙方承诺于2016年5月31日之前将全部房款交付甲方,否则定金不退,签合同当日支付定金10000元,卖方同意过户第三方名下。各方当事人还约定了其他权利义务。各方当事人均陈述被告签订该买卖合同是为了转售他人,并非要购买原告名下的涉诉房屋。被告向原告支付定金10000元。后本案涉诉房屋原告卖予案外人李颖,并已办理过户手续。
2016年3月5日,被告向原告出具承诺书,内容为:王洪亮承诺在2016年5月31日前将购买时代名居xxx房款全部结清,如未结清,本人将给予张丽娜100000元作为赔偿。但被告并未按照上述承诺书如期履行付款义务。对于各方当事人上述没有争议的事实,本院予以确认。
各方当事人对如下事实存在争议:被告主张并非被告不愿付款,而是原告不愿出卖涉诉房屋而不收钱,原告违约,但未能向本院提交证据予以证实,且原告向李颖出售房屋的价格也并未过分高于本案原告与被告约定的购房价格,故对于被告的上述抗辩理由,本院不予支持。原告主张因被告逾期付款造成原告的实际损失情况,提交了另案的民事起诉状、传票、信用卡柜面账单查询回单、房屋租赁合同等,但被告及第三人均不予认可,本院认为,另案的民事起诉状、传票能证实原告另有诉讼,���不能证实另案的处理结果及与本案相关联,信用卡还款情况亦不能证实与本案相关联,至于原告另租房的问题,因出租人未能到庭接受质询,本院无法核实房屋租赁合同及租金的真实性,故本院对原告的上述主张,不予支持。
本院认为,本案的争议焦点为:1、哪方当事人违约造成房款没有及时履行。2、原告主张定金及赔偿金相关的事实及法律依据。因三方签订的《房屋买卖(置换)合同》系当事人真实意思表示,且不违反相关法律禁止性规定,合法有效,当事人应依照约定全面履行己方义务。被告应当于2016年5月31日前给付原告购房款,但被告未能如约付款,确系被告方违约。根据买卖合同约定,卖方不退定金,还约定按照房屋实际成交价5%支付违约金,后在承诺书中又约定给付原告10万元作为赔偿金,本院认为,根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定,在违约的情况下,原告不应当同时主张定金和违约金,因双方约定的违约金数额要大于定金数额,故本院支持原告关于违约金的主张,不支持原告的第一项诉讼请求。至于违约金的数额,被告提出违约金约定过高的抗辩,要求适当降低,按照法律规定,应当考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院认为,因被告签订该买卖合同的目的是为了转售他人,并非要购买原告名下的涉诉房屋,其先占原告房屋的购买机会,同时另寻买主的行为,既会造成实际买卖双方互不了解,影响实际买卖双方的缔约选择权,也会造成房屋交易的环节增多而增加实际买卖双方的交易成本和违约风险,实际上已经影响了实际买卖双方当事人的合法权益。从各方当事人陈述的缔约过程看,被告与第三人之间存在关联,被告利用其较原告具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势,在房屋交易过程中有违诚实信用原则,干扰了正常的市场交易秩序。鉴于上述原因,造成买卖合同无法正常履行,同时考虑被告在签订合同之外,又向原告出具承诺书,即对于10万元赔偿金的约定,被告已有充分预见,故对于违约赔偿金10万元,本院不予调整。
综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下:
一、被告王洪亮于本判决生效之日起十日内给付原告张丽娜赔偿金100000元;
二、驳回原告张丽娜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2500元,减半收取计1250元(原告已交纳),由原告负担50元,由被告负担1200元,于本判决生效之日起十日内给付原告。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院(递交上诉状后,应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费,上诉期限届满后七日内仍未交纳的,视为放弃上诉)。
代理审判员 吕东辉
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 李海娟
附:法律释明
1、《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。”
2、《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。”
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。”