江苏省扬州市广陵区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)扬广民初字第548号
原告扬州市汤汪乡九龙村民委员会，住所地扬州市广陵区汤汪乡连运西路与渡江南路交汇处。
负责人谢驰，主任。
委托代理人冯海龙，扬州市广陵区东南法律服务所法律工作者。
被告梁宝宏。
第三人赵磊。
第三人谈恒。
原告扬州市汤汪乡九龙村民委员会（以下简称九龙村委会）与被告梁宝宏、第三人赵磊、谈恒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月28日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告九龙村委会的负责人谢驰及其委托代理人冯海龙，第三人赵磊到庭参加诉讼。被告梁宝宏、第三人谈恒经公告传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告九龙村委会诉称：原告九龙村委会与被告梁宝宏于2011年10月11日签订房屋租赁合同，约定原告将位于杉湾花园二期小区内房屋2间，共123平方米出租给被告经营花店。租赁期限2年，从2011年11月1日起至2013年10月31日止，年租金每年每间2万元，一年共计4万元，半年一付，提前半个月交付。合同第五条约定：租赁期满或因承租方责任导致合同提前解除的，承租方投入的装修归出租方所有，不得擅自拆除，出租方不支付承租方任何装修费用。合同第六条约定：承租方逾期未缴房租及各项费用，且拖欠累计达30天；未经出租方同意，承租方中途擅自转租的，出租方有权要求提前解除合同，并由承租方支付违约金。任何一方违反合同的规定，违约方必须支付违约金2万元。然而被告梁宝宏在合同约定的租赁期间内仅支付租金4万元，尚欠4万元租金。自2013年11月1日至2015年1月31日租金5万元未付。期间原告多次催要未果。此外，被告梁宝宏于2012年4月18日擅自将其中一间房屋转租给第三人谈恒从事房地产中介业务，每年收取谈恒租金1万元。2013年6月未经原告同意将另一间房屋以每年38000元的租金转租给第三人赵磊从事聿津奶茶生意。原告认为被告梁宝宏拖欠租金，构成违约，原告有权解除合同。第三人与本案存在利害关系，负有返还出租房屋的义务。现原告诉讼请求：1、依法解除原告与被告梁宝宏的不定期租赁关系，被告梁宝宏及第三人赵磊、谈恒将房屋交付给原告，被告梁宝宏支付拖欠的2011年11月1日至2015年1月31日的租金90000元；2、判令被告梁宝宏承担逾期付���违约金20000元。
原告当庭提供如下证据：
1、房产证、扬州市汤汪农工商有限责任公司2015年1月20日出具的授权说明，广陵区杉湾花园12幢103号建筑面积为121.86平方米房屋于2012年10月26日登记在扬州市汤汪农工商有限责任公司名下，授权九龙村委会经营管理，并对之前九龙村委会对外签约行为予以追认；
2、2011年10月11日原告与梁宝宏签订的房屋租赁合同，内容如原告诉状所述；
3、结算凭证、银行进帐单各两份，原告于2011年10月21日收取被告给付的租金20000元，2013年5月14日又收取被告给付的房屋20000元，合计40000元；
4、原告代理人向第三人谈恒的父亲谈家朝、赵磊的调查笔录，谈家朝陈述：梁宝宏于2012年4月18日将其承租的16平方米房屋租给谈恒做房产中介，每年收取10000元租金，已经承租3年，30000元租金已经交付给梁宝���；赵磊陈述：2013年6月承租了梁宝宏向九龙村承租的房屋，用于经营奶茶生意，年租金38000元，已支付两年租金给梁宝宏，合同期至2016年5月；
5、收条，证明被告向赵磊收取房租38000元，装璜补助费15000元，空调费4500元，合计57000元。
被告梁宝宏及第三人谈恒均未到庭，亦未提供答辩意见及证据。
第三人赵磊辩称：2013年我从梁宝宏手中租赁了其中一间涉讼房屋，与梁宝宏也签订了租赁合同，当时原告应该是同意转租的，因为我租房是为了经营，梁宝宏为配合我领取证照，还交给我有原告盖章的证明，证明我租赁的房屋就是涉讼房屋。我租到房后对房屋进行了装修，我同意让房，但原告在向他人出租房屋时，承租人会向原告缴纳租金，向我交纳过店费，我的理解过店费就是对我装修的补偿。
第三人赵磊提供了如下证据：
1、证明，2013年8月8日九龙村委会出具的证明，大意：经产权人九龙村同意及赵磊请求，同意在杉湾花园12幢103室经营小吃店；
2、收条，2013年5月11日梁宝宏收到赵磊租金38000元，装潢补助费15000元，空调费4500元；2014年4月28日收到租金38000元。第三人陈述梁宝宏先前对房屋进行了装修，梁宝宏收取了装修费15000元，空调出售给赵磊；
3、梁宝宏与赵磊在2013年5月8日签订的房屋租赁合同，双方约定梁宝宏将属九龙村所有的杉湾花园二期小区内一间105平方米房屋出租给赵磊经营小吃店，租期3年，从2013年5月11日至2016年5月10日，房屋租金每年38000元。合同同时约定：“在租赁期间，如果赵磊想把房屋转让给第三方，需提前告知梁宝宏，同时应得到相应的转让费”。
针对第三人的答辩原告陈述：2013年10月份，原告到现场找被告索要2011年11月至2013���10月31日拖欠的40000元房租时，看到有其他人在经营，此时原告才知道被告转租了房屋。在得知被告转租后，就问被告为何没有通知原告就转租房屋。
经审理查明：原告九龙村委会与被告梁宝宏于2011年10月11日签订房屋租赁合同，约定原告将位于杉湾花园二期小区内房屋2间即扬州市广陵区杉湾花园12幢103室，共123平方米房屋出租给被告经营花店，租赁期限2年，从2011年11月1日起至2013年10月31日止，年租金每年每间2万元，一年共计4万元，半年一付，提前半个月交付。合同第五条约定：租赁期满或因承租方责任导致合同提前解除的，承租方投入的装修归出租方所有，不得擅自拆除，出租方不支付承租方任何装修费用。合同第六条约定：承租方逾期未缴房租及各项费用，且拖欠累计达30天；未经出租方同意，承租方中途擅自转租的，出租方有权要求提前解除合同��并由承租方支付违约金。任何一方违反合同的规定，违约方必须支付违约金2万元。2014年4月18日被告梁宝宏将其中一间房屋转租给第三人谈恒经营房屋中介。2013年5月8日，被告梁宝宏将另一间出租给第三人赵磊，经营小吃店，双方订立了房屋租赁合同，合同期限为3年，从2013年5月11日至2016年5月10日，年租金38000元，被告梁宝宏已经收取第三人赵磊两年租金76000元及梁宝宏的装修费15000元，双方在合同中还约定租赁期满或承租方责任导致合同提前解除的，承租方只能得到转让费。
以上事实，有房产证，扬州市汤汪农工商有限责任公司出具的授权说明，房屋租赁合同，结算凭证，银行进帐单，谈家朝的调查笔录，收条，当事人陈述等证据证实。
本院认为，原告与被告梁宝宏签订的租赁合同，是双方当事人真实意思的表示，不违反相关法律的规定，为合法有效合同。合同在2013年10月31日期满后，承租人继续使用租赁物，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。被告未按合同约定支付租金，原告可以行使合同解除权，并要求收回租赁房屋、支付违约金。至于第三人与被告签订的租赁合同，不影响出租人对租赁物返还的请求权。至于第三人与被告梁宝宏之间对转让费等事项的约定，不是本案的处理范围。第三人可以另行主张自己的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告扬州市汤汪乡九龙村民委员会与被告梁宝宏关于扬州市广陵区杉湾花园12幢103室的房屋租赁关系。被告梁宝宏于本判决生效后十日内支付原告拖欠的2011年11月1日至2015年1月31日租金90000元及违约金20000元；
二、被告梁宝宏，第三人谈恒、赵磊于本判决生效后十日内将讼争房屋交给原告执管。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费2500元，公告费600元，共计3100元，由被告梁宝宏承担（原告已交，被告应负担之款于本判决生效后十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费2500元，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。
审 判 长 任竞平
人民陪审员 吕龙琪
人民陪审员 宗学宝
二〇一六年六月二日
书 记 员 季��