广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤0402民初5509号
原告：谌敏越，男，1982年11月3日出生，汉族，住珠海市香洲区，
原告：黎宇珍，女，1979年9月22日出生，汉族，住珠海市香洲区，
上述原告共同委托诉讼代理人：吴健，北京大成（珠海）律师事务所律师。
上述原告共同委托诉讼代理人：蔡佳玲，北京大成（珠海）律师事务所律师。
被告：黎丽，女，1976年3月5日出生，苗族，住珠海市斗门区，
委托诉讼代理人：李显文，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：涂正浩，北京市盈科（珠海）律师事务所实习律师。
原告谌敏越、黎宇珍诉被告黎丽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谌敏越及两原告委托诉讼代理人吴健、蔡佳玲，被告黎丽的委托诉讼代理人李显文、涂正浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谌敏越、黎宇珍诉称：原、被告及珠海高新区通发物业代理有限公司于2016年4月1日签订《房地产买卖合同》，约定：原告向被告购买位于珠海市××房，总价款人民币240万元。原告应于合同签订后3个工作日内支付定金20万元，签约之日起15个工作日内申请银行按揭贷款手续，在获得银行同意按揭贷款之金额通知后15个工作日办理过户登记手续（即2016年6月22日之前），在同贷书出具后5个工作日内支付首期款。被告需在办理过户手续前（即2016年6月22日之前）办结赎楼手续，注销抵押登记。合同签订后，原告依约在4月5日前支付定金人民币20万元，5月31日前支付首期款人民币30万元，在被告的配合下，原告于6月1日正式获得中国农业银行股份有限公司珠海前山支行的《个人住房贷款同意贷款意向书》，银行同意发放贷款190万元。但被告却以各种理由拖延、拒绝办理注销抵押登记手续，因此原、被告双方迟迟不能完成过户。原告多次联系被告，被告回避办证事宜。现被告诉讼缠身，涉案房屋已被人民法院依法查封，根据《广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第二十一条规定，原告请求解除房屋买卖合同，被告依法返还已收定金、首付款共计50万元、支付违约金并赔偿损失。根据房地产买卖合同第11条约定“卖方违约的违约责任，如买方未按本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可以解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十点违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金”。因此，被告依约应当支付48万元违约金（240万*20%）。本案签订的房屋买卖合同在2016年4月，自签订后珠海房价大涨导致房产的市场单价现为21800元，被告的上述违约行为导致涉案房产无法过户，原告想要重新购买相同地段相同面积的房子至少要多支付约210.3万元。该房屋为原告的自用房，原告收楼后还对涉案房屋进行了必要的装修，花费16990元。为了履约办理房屋贷款，原告聘请了评估师房屋进行评估；聘请了律师办理相关房贷手续，费用0.1万元。因被告的原因导致房地产买卖合同无法履行，合同目的无法实现，被告应当赔偿原告所支付的律师费合计0.1万元。综上所述，因被告的违约行为导致房地产买卖合同无法继续履行，原告依法请求判如所请。
原告谌敏越、黎宇珍的诉讼请求如下：1、解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》；2、请求被告返还房屋定金及首付款共50万元；3、请求被告支付违约金48万元；4、请求被告赔偿原告房屋溢价损失210.388万元；5、请求被告赔偿原告房屋装修费1.699万元；6、请求被告赔偿原告因办理银行按揭所支付的律师费1000元；7、判令被告承担本案全部诉讼费及保全费。
原告谌敏越、黎宇珍为其诉称提交证据如下：1、《房地产买卖合同》；2、《关于房地产买卖合同的补充协议》；3、收条及转账凭证；4、贷款审批通知书；5、个人住房贷款同意贷款意向书；6、不动产登记表；7、不动产抵押（按揭）登记表；8、原、被告双方的通话录音及通话录音文字整理稿；9、原、被告双方的短信、微信记录；10、个人住房贷款同意贷款意向书；11、贷款审批通知书；12、个人住房贷款同意贷款意向书；13、原告缴纳物业管理费、电费、水费、网费的票据；14、《房地产抵押评估报告》；15、购买空调的发票、更换门锁的收据、安装隐形防盗网的收据；16、律师费收据。
被告黎丽辩称：1、被告一直愿意出售案涉的房屋，但是因为商业上的原因导致当时无法解除商业抵押，后来因多宗债务纠纷，使得案涉房屋被多重查封，因资金原因一直无法解除相关纠纷事项，被告没有不卖案涉房屋的主观因素，仅因其他客观情况导致交易不能继续进行，被告同意原告解除双方签订的合同；2、被告同意返还原告支付的款项50万；3、原告主张的违约金过高，请求法庭根据被告的过错程度及履行合同是否存在故意不卖的事实，适当减少违约金的承担金额，被告认为应当以担保房产双倍返还定金的金额相一致；4、原告请求赔偿房屋溢价损失2103880元没有事实及法律依据，原告已请求支付违约金，根据法律规定，违约金实际是双方签订合同时预判一方违约，可能给另一方造成损失的赔偿，本案中双方约定被告违约，原告有权选择双倍返还定金，或者承担房屋总价20%的违约责任，这实际上是原告签订合同时依据被告一旦违约，有权主张的赔偿范围，相反，被告签订合同时，预判的违约责任范围也仅是在该条款范围内，因此原告主张溢价款不能成立；5、原告主张房屋装修款不能成立，原被告之间虽签订房屋买卖合同，但双方房屋交易并未完成，原告未取得案涉房屋所有权，自行对房屋进行任何装修，其损失应当自行承担，原告提出解除合同，若曾经对案涉房屋安装相关的设施设备，解除合同后，可以自行拆除，被告不持异议，但请求赔偿被告不予同意；6、被告同意承担已经支付的按揭律师费。
被告黎丽对其辩称未提交证据材料。
经审理查明，2016年4月1日，原告（买方）与被告（卖方）、经纪方珠海市高新区通发物业代理有限公司签订了房地产买卖合同（N01600064），该合同主要内容为：“1、买卖双方通过经纪方出售/购入位于珠海市××房，房产权证号为01××91，建筑面积为206.6平方米。2、该物业之转让成交价为贰佰肆拾万元整（小写￥2400000），买方须按下述方式付款：2.1定金贰拾万元，买方在卖方签署本合同后3个工作日内给付定金之余款人民贰拾万元整（小写￥200000）。2.2第二部分楼款为人民币贰佰贰拾万元整（小写￥2200000），付款方式银行按揭付款。2.4买方须在双方约定的办理房地产权登记过户手续当天，向珠海市不动产登记中心递件前支付首期款，买方首期款为上述第二部分楼款中非由银行以贷款形式支付之金额。2.6在银行同意按揭贷款之金额通知后15个工作日内，买卖双方须办理该物业房地产登记过户手续…9、卖方须保证对该物业享有完整所有权或处分权，能完全支配及处理。有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押事宜，卖方应在转让完成前清理完毕，并保证转让后买方无须负责，否则卖方应赔偿由此引起的买方一切损失。11、卖方违约的违约责任。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。12、基于经纪方已提供之服务，卖方须向经纪方支付5000元，买方须向经纪方支付48000元作为佣金，该笔佣金在买卖双方于办理该物业房地产权登记过户手续前付清，逾期未交每天须按应付佣金的千分之五交纳滞纳金。13、卖方或买方任何一方未能履行本合同之条款，导致交易不能完成，则违约方须向经纪方支付买卖双方应付的佣金。买卖双方之一或双方违反本条及第12条约定拒绝支付或未足额支付佣金导致诉讼，还应承担经纪方因诉讼产生的律师费、诉讼费、资料查询费等损失。14、签署本合同后，如买卖双方未得经纪方同意自行取消本合同，需连带承担经纪方全部佣金及诉讼产生的律师费、诉讼费、资料查询费等损失。19、备注：1.买方在签定本合同之时，向卖方支付定金人民币壹拾万元整，剩余定金壹拾万元整在2016年4月6日前补足。2.在同贷书处理之后五个工作日之内，买方交付卖方首期款，卖方出具收据给买方。3.买方须在办理过户手续前办理完赎楼手续，注销抵押。4.附家私家电清单壹份。”
2016年4月1日，原告向被告转账支付了定金100000元，2016年4月5日，原告又向被告转账支付了定金100000元，被告向原告出具了200000元的定金收条。
2016年5月31日，原告向被告转账300000元。同日，被告向原告出具了收条，内容为：今收到谌敏越购买本人位于珠海市××房的房产购房部分首期款叁拾万元整。该套房产首期款合计人民币伍拾万元整，剩余贰拾万元已经作为定金另行支付。
2016年6月1日，原告取得中国农业银行股份有限公司珠海前山支行的个人住房贷款同意贷款意向书，主要内容为该行为原告购买案涉房屋同意发放商业贷款145万元，公积金贷款45万元，该意向书有效期1个月。
2016年7月15日，原告（买方）与被告（卖方）签订了一份房地产买卖合同（N01600064）补充协议，该协议约定：1、卖方同意从2016年7月15日开始，将登记在黎丽名下的位于珠海市唐家湾镇金唐路333号3栋1601号房产转交买方，同意买方自住、出租、对房屋进行装修、换锁、维护等。该套房产如果按照原协议顺利过户，则上述一切费用（含装修、换锁、维护费等）由谌敏越、黎宇珍共同支付；若卖方不按合同将该套房产过户给买方，则上述费用由卖方支出，支出费用按实际票据核算。2、买卖双方约定，从2016年7月15日开始，居住该套房产发生的物业管理费、水电费、煤气费、网络费等由买方承担。买方如未缴纳该套房产2016年7月15日以后产生物业管理费、水电费、煤气费等，产生的费用本金及滞纳金由买方承担。2016年7月15日起，此套物业装修等引起的一切纠纷由买方承担。3、本补充协议未尽事宜，以原房地产买卖合同的规定为准。
2016年8月8日，原告又取得了中国农业银行股份有限公司珠海前山支行的个人住房贷款同意贷款意向书，该意向书贷款金额共计190万元，有效期仍为1个月。
2017年5月24日，原告再次取得了中国农业银行股份有限公司珠海前山支行的个人住房贷款同意贷款意向书，该意向书贷款金额共计175万元，有效期仍为1个月。
另查明，被告系珠海市××房的产权人。2016年7月7日，该房屋设定抵押，抵押人为被告，抵押权人为珠海农村商业银行股份有限公司高新支行，债权数额为100万元。2017年6月14日，该房屋被本院（2017）粤0402民初4901号文书首次查封，此后被其他九个案件轮候查封。
2016年7月15日，原、被告签订补充协议后，被告将案涉房屋交付给原告，原告称其居住至今，更换门锁支付了800元、安装纱窗支出了4290元，并按被告要求购买了5台空调支出了11900元，原告提供了相关的收据、发票。原告称其为购买该房屋办理按揭支付了律师费1000元，并提供了发票，庭审中被告对该费用未提出异议。
庭审后，原告撤回了其第四项诉讼请求：请求被告赔偿原告房屋溢价损失210.388万元
以上事实，有以上证据及当事人的陈述在案佐证。
本院认为，原告、被告，经纪方签订的房地产买卖合同以及原、被告签订的补充协议是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。根据房地产买卖合同第9条约定：卖方须保证对该物业享有完整所有权或处分权，能完全支配及处理，有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押事宜，卖方应在转让完成前清理完毕。现原告已经按照合同约定履行了支付定金、交付首期款的义务，并且多次取得银行的住房贷款同意贷款意向书，被告理应按合同约定的时间完成将案涉房屋交付原告并办理产权过户的义务，但因被告自身的原因导致案涉房屋的抵押至今未注销，并有多个查封，案涉房屋无法办理产权过户手续，显属被告违约。原告请求解除双方的买卖合同关系，并依据房地买卖合同以及补充协议的约定请求赔偿损失，理据充分，本院予以支持。对原告的具体诉讼请求，认定如下：1、解除原、被告房地产买卖合同关系；2、被告返还房屋定金20万元、首付款30万元；3、违约金。房地产买卖合同第11条约定卖方违约的违约责任，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。原告请求被告支付违约金48万元，符合该条约定。4、房屋装修费。补充协议约定：该套房产如果按照原协议顺利过户，则上述一切费用（含装修、换锁、维护费等）由谌敏越、黎宇珍共同支付；若卖方不按合同将该套房产过户给买方，则上述费用由卖方支出，支出费用按实际票据核算。更换门锁800元、安装纱窗4290元，购买空调11900元，原告提供了相关的收据、发票，被告应予支付。5、律师费。原、被告签订房地产买卖合同时已经明确约定原告通过银行按揭方式支付剩余房款，现因被告原因导致无法过户，故原告为办理银行按揭支出的律师费1000元，被告应予支付。庭审后原告申请了撤回了房屋溢价损失的诉讼请求，是其自行处分诉讼权利的行为，本院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2016年4月1日签订《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系；
二、被告黎丽于本判决发生法律效力之日起10日内向原告谌敏越返还定金200000元、首期款300000元，合计500000元；
三、被告黎丽于本判决发生法律效力之日起10日内向原告谌敏越支付违约金480000元；
四、被告黎丽于本判决发生法律效力之日起10日内向原告谌敏越支付房屋装修费用16990元；
五、被告黎丽于本判决发生法律效力之日起10日内向原告谌敏越支付律师费1000元。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25880元，保全费5000元，合计元30880元，由被告谌敏越负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 杨 凡
人民陪审员 黄建华
人民陪审员 郝亚彬
二〇一八年五月十四日
书 记 员 郑漫莹
陈少如