广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终738号
上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市万立五金塑胶制品有限公司。住所地广东省中山市火炬开发区沿江东五路**号第*幢*楼。
法定代表人：郭念民，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈经文，广东雅商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余伟杰，广东雅商律师事务所律师助理。
上诉人（原审被告、反诉原告）：程才用，男，1970年2月28日出生，汉族，身份证住址重庆市云阳县，现住广东省中山市东区。
委托诉讼代理人：陈甫书，广东中亿律师事务所律师。
上诉人中山市万立五金塑胶制品有限公司（以下简称万立公司）因与上诉人程才用合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第97号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人万立公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项，依法改判支持万立公司诉讼请求第2、3、4、5项；2.维持一审判决第一、五项。事实和理由：一、一审法院未支持万立公司关于程才用逾期缴纳租金的违约金没有事实和法律依据。程才用拖欠租金159921.83元，万立公司根据双方租赁合同的约定，请求程才用支付逾期支付租金的违约金24524.48元占未支付租金159921.83元的15%，未超过法律规定的30%。万立公司的该项诉讼请求应得到支持。二、程才用缴纳的20万元租赁保证金应归万立公司所有。租赁合同第5条约定，租赁期限届满，在承租方已向出租方交清了全部应付的租金及因租赁行为所产生的一切费用，并按合同规定承担向出租方交还承租的租赁物等合同约定的责任后十日内，出租方将向承租方无条件退还无息的租赁保证金。该条款表明，程才用缴纳的20万元租赁保证金属违约定金。2014年6月14日，双方的租赁合同期限届满，万立公司多次书面催告缴纳拖欠费用和搬迁撤离租赁场所，但程才用未按合同约定及时缴纳2014年6月14日前的租金及相关费用，程才用的行为属于违约，20万元租赁保证金应归万立公司所有。三、一审法院认定万立公司已经收取程才用在2014年5月至7月的污水处理费517980元没有事实依据。万立公司在2014年5月、6月、7月分别收取了程才用污水处理费65370元、56520元、68040元，三个月污水总量为6331吨，合计共收取189930元。一审法院多计算了328050元。四、程才用应按照每吨30元向万立公司缴纳污水处理费。双方在租赁协议中明确约定污水处理费每三个月核准一次，按照中山市三角高平化工区污水处理厂单价执行。2014年5月开始，万立公司与程才用协商将污水处理费标准变更为每吨30元，且在2014年5月-7月也实际按此收取污水处理费。一审法院按照每吨12元计算污水处理费与事实不符。五、万立公司已为程才用代缴的相关税金为39824.74元，程才用虽然只确认12853.92元，但剩余的27224.25元是万立公司已为程才用实际代缴的费用，此部分费用应得到支持。六、程才用拖欠水费、电费等相关费用的违约金40367.69元应得到法院支持。程才用拖欠水费、电费等相关费用共597114.48元，万立公司主张的违约金为40367.69元，占拖欠费用部分约6.8%，未超过法律规定的30%。
上诉人程才用亦不服一审判决，上诉请求：改判驳回万立公司的一审诉讼请求，支持程才用的一审反诉请求。事实和理由：一、万立公司提供的厂房不符合约定的五金电镀用途，万立公司构成根本违约。1.万立公司提供的厂房所有权属中山市金中标准件有限公司（以下简称金中公司），该厂房依法不能投入生产，更不能用于电镀用途。因金中公司的经营范围中不含电镀工序。2.一审法院（2014）中一法行非诉审字第464号案显示，位于中山市火炬开发区沿江××幢（即租赁厂房）五金配件、灯饰配件生产项目未向中山环境保护部门申请建设项目环境影响竣工验收，依法不得投入生产使用。2013年10月9日，中山市环境保护局火炬开发区分局发出《环境违法行为限期改正通知书》［中环限改字NO.0004126号］，责令金中公司即时停止违法行为，待通过环保验收合格后方可投入使用。2013年11月28日，中山市火炬开发区综合行政执法局和中山市环境保护局环境监察分局对金中公司开展联合现场执行。《环境监察调查询问笔录》显示“就你公司的污染物处理设施有否向中山市环境保护局申请竣工环境保护验收？若有，有无接到批复意见？”金中公司副总经理何建设（同为万立公司副总经理）回答并无通过竣工环境保护验收。中山市环境保护局于2014年1月22日向金中公司作出《行政处罚告知书》［中环罚告字（2014）021号］，于2014年3月31日作出《行政处罚决定书》［中环罚字（2014）036号］：责令改正违法行为，立即停止五金及灯饰配件生产搬迁扩建项目主体工程（线路板生产、含铜废液回收、电镀、电焊、冲压、注塑、上胶、螺丝加工等工艺）的生产使用，直至该项目需配套的废气处理设施等保护环境设施经市环境保护局验收合格后，方能将该项目主体工程恢复投入生产使用，并罚款60000元。2014年8月12日，中山市环境保护局向金中公司发出《行政处罚催告通知书》［中环罚催字（2014）068号］，催告其按处罚决定书履行义务。2014年9月11日，中山市环境保护局向一审法院申请执行中环罚字（2014）036号《行政处罚决定书》，该院于2014年9月26日作出（2014）中一法行非诉审字第464号行政裁定，准予强制执行。二、万立公司与程才用签订租赁合同是万立公司、金中公司有意规避法律监管的表现。万立公司以其名义将依法不能投入生产的金中公司厂房出租给程才用，不能产生合法生产的法律效果，万立公司、金中公司不应因此获得不法利益。万立公司构成根本违约，其取得的程才用已支付的租金收益及收取的违约金253884.6元应当返还给程才用，并赔偿程才用的损失。因万立公司提供的厂房依法不能投入生产，程才用承租后一直未能正常生产，仅设备、装修损失就达1325691.04元，万立公司不仅没有友好协商解决，反而查封程才用的设备，造成程才用损失不断扩大。三、从2014年1月起，万立公司排水表读数大于进水表读数，明显与客观实际不符，因此多计收程才用污水处理费3031吨共90930元，应返还给程才用。四、根据双方租赁合同的约定和现行有关财税政策的规定，程才用在承租期间缴交的水电费可相应退税，抵减经营成本共235493元，万立公司未有计付给程才用。综上，万立公司与金中公司恶意串通，利用万立公司的名义，将依法不得投入生产的厂房出租谋取不法利益，给程才用造成巨大的经济损失，万立公司的行为不应得到法律支持，并应赔偿程才用因此产生的全部损失。
万立公司于2014年12月25日向一审法院起诉请求：1.解除万立公司与程才用关于租赁万立公司位于广东省中山市火炬开发区沿江东路25号的G2号楼一楼厂房、仓库、宿舍及空地的租赁合同关系；2.程才用立即搬离租赁万立公司位于广东省中山市火炬开发区沿江东路25号的G2号楼一楼厂房、仓库、宿舍及空地；3.程才用立即向万立公司支付拖欠的租金112886元及逾期支付租金之违约金6095.84元（两项暂计至2014年11月14日，租金及违约金应计算至实际搬离之日止）；4.程才用在承租万立公司租赁物时交纳的租金保证金100000元归万立公司所有；5.程才用立即向万立公司支付租赁期间拖欠的水费、污水处理费、电费、程才用员工搭餐费495705.94元、滞纳金27228.2元（暂计至2014年11月14日，各项费用应计算至实际搬离之日止）。2015年3月23日，万立公司变更、增加诉讼请求为：1.解除万立公司与程才用关于租赁万立公司位于广东省中山市火炬开发区沿江东路25号的G2号楼一楼厂房、仓库、宿舍及空地的租赁合同关系；2.程才用立即向万立公司支付截至2014年12月25日拖欠的租金159921.83元及逾期支付租金之违约金24524.48元（自应缴之日起每日按欠缴数额的千分之三计算违约金）；3.程才用在承租万立公司租赁物时交纳的租金保证金200000元归万立公司所有；4.程才用立即向万立公司支付租赁期间拖欠的水费27227.24元、工业水污水处理费298728.73元、电费（含基本增容费）154295.95元、代缴员工社保费44309.6元、代缴税费金39824.74元、程才用员工食宿费31228.32元、车间生活垃圾处理费1500元，合计597114.48元；5.程才用向万立公司支付在租赁期间因拖欠租金以外的其他费用（597114.48元）截止2014年12月25日应支付的违约金40367.69元（自应缴之日起每日按欠缴数额的千分之三计算违约金）。诉讼中，万立公司明确代缴税费金的具体构成为：2014年8月税金1644.07元（开票金额406491.71元＊实际缴所得税69447.41元／总开票金额17170664.58元=1644.07元）；2014年9月税金13201.61元、2015年2月税金12125.14元为2013年××人保障金；2014年10月税金为一车间丢失增值税发票补票费用100元；2014年12月税金4857.58元、2015年1月税金7896.34元为一车间开具增值税发票应缴税款，以上税金合计39824.74元。
程才用向一审法院反诉请求：1.解除双方于2011年6月4日签订的位于广东省××火炬开发区××楼××楼的《厂房设备租赁协议书》及2012年9月10日签订的《厂房设备租赁补充协议书》；2.万立公司返还程才用租赁保证金200000元；3.万立公司赔偿程才用损失3933628.25元（租金1806025元、合同外污水费294534元、滞纳金253884.6元、水电费退税235493.61元、设备及安装费1325691.04元），以上2、3项合计4133628.25元。
一审法院认定事实：2011年6月4日，万立公司（出租方）与程才用（承租方）签订《厂房设备租赁协议书》，主要约定：1.出租方将位于万立公司的G2号楼一楼厂房一层共计2052㎡以及电镀设备租赁于承租方使用，租赁期限三年，即从2011年6月15日起至2014年6月14日止；2.在本出租合同生效之日起五日内，出租方将租赁物按现状交付承租方使用，且承租方同意按租赁物及设施的现状承租，承租方可自行购买新设备使用，新设备所有权归承租方；3.承租期内租金为每月100000元，承租方应于每月五日或该日以前向出租方支付当月租金，若承租方逾期支付租金应向出租方支付滞纳金，按拖欠天数乘以欠缴租金总额的3‰，租金交付从2011年7月15日起开始执行；4.出租方应在合同生效之日起供水（电）给承租方，每月所产生的水（电）费由承租方在供水（电）部门水费（电费）出单后5天内上缴给出租方，逾期未能上缴每日按费用的3‰计算滞纳金；5.污水处理费按中山市三角高平化工区污水处理厂单价执行，每三个月核实一次，在每月月底之前上缴给出租方上月的费用；6.宿舍一间每月180元；7.承租方应于本合同签订之前向出租方支付租赁保证金200000元，租赁期限届满前，在承租方已向出租方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向出租方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后十日内，出租方将向承租方无条件退还无息的租赁保证金；8.在租赁期限内如承租方须对租赁物内进行装修、改建，并经出租方同意，改建、装修费用由承租方承担，装修、改建增加的附属物产权属出租方所有；9.在租赁期限内，若遇承租方欠交租金或物业管理费超过2个月，出租方在书面通知承租方交纳欠款之日起5日内，承租方未支付有关款项，出租方有权停止承租方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失（包括但不限于承租方及受转租户的损失）由承租方全部承担；10.若遇承租方欠交租金或物业管理费超过3个月，出租方有权提前解除本合同，在出租方以传真或信函等书面方式通知承租方之日起，本合同自动终止，出租方有权留置承租方租赁物内的财产，并在解除合同的书面通知发出之日起5日后，将申请拍卖留置的财产用于抵偿承租方应支付的因租赁行为所产生的全部费用；11.本合同提前终止或有效期届满，双方未达成续租协议的，承租方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还出租方；12.因承租方属于对外加工企业，必须由出租方开具对外增值税发票，税点率按照承租方有进项税票足额抵扣部分按2.5%收取，没有抵扣部分按8%收取；13.出租方财务部需为承租方另行设立一般账户并由承租方自行设立出纳人员管理，处理收入与支出，该账户由承担方独立管理，且使用承租方私人印鉴；14.出租方负责依法代缴承租方工作人员的社保和个人所得税，代缴费用由承租方全额支付；15.承租方聘请的工人委托出租方统一签订劳动合同，统一制作厂牌，统一登记工人入职表，统一购买社保，但工资及相关费用由承租方承担，承租方与工人发生的劳资纠纷费用（含工资、赔偿金、经济补偿金、社保费用）全部由承租方负责。《厂房设备租赁协议书》还对双方之间的其他权利义务作出了约定。2011年6月10日，程才用向万立公司支付了租赁保证金200000元。
2012年10月9日，万立公司（甲方）与程才用（乙方）签订《厂房设备租赁补充协议书》，约定：1.乙方应在2012年9月15日将所欠租金全部交齐；2.由于原合同与现状发生了变化，故将冲突部分补充修订，其他维持相应条款不变，如租赁期限；3.原租赁设备，乙方现放弃不再租赁，更改为租赁该处车间三分之二（南侧）计1400平方米作为乙方自投设备进行合法生产，单价40元／平方米，每月租金56000元，员工宿舍一间每月140元，当月随厂房租金一并缴纳，仓库按10元／平方米、空地按4元／平方米有偿使用；4.食堂搭餐按每人每月向甲方交纳60元基本搭餐金，其他餐费与甲方员工享有同等待遇；5.用水量按照水表读数等同其污水处理量，污水处理费按12元／吨计算，由乙方每月缴纳给甲方；6.甲方负责有偿提供乙方生产需要的车间、宿舍场地及水、电、废水处理等配套设施；7.在承包有效期内，乙方因经营不善或其他原因导致停产或结业，且停产或结业前未能处理好工人工资的发放、应缴付的承包金、宿舍租金、水电费等，甲方将有权终止本合同，并以乙方承包车间厂房内的所有设备、材料、产品折旧作价拍卖抵偿上述费用；8.乙方承租厂房车间、所涉设备（环保备案）、增添应符合环保局要求方能投入使用，否则产生的违规损失乙方自理，产生的行政处罚由由乙方承担；9.甲方只负责厂房的租赁及保障电镀证照的合法性，涉及清洁生产及烟气超标均由乙方自行承担责任和损失；10.甲方的联海污水处理厂负责承接乙方排出的污水；11.乙方经营所出现的经济损失或债务均由乙方自行处理承担。2014年4月25日，万立公司向程才用发出通知书，指出因万立公司需收回场地自己使用，通知程才用于2014年6月30日前搬迁撤离完毕。同日，中山市联海污水处理有限公司（以下简称联海公司）向万立公司发出通知，将一车间污水处理费由20元／吨调整为30元／吨。2014年9月23日，万立公司再次向程才用发出搬离通知书，载明双方之间的租赁关系已于2014年6月14日终止，要求程才用尽快结清欠款并撤离完毕。2014年9月30日，万立公司向程才用发出律师函，通知程才用缴清拖欠的租金、相关费用及违约金，并于2014年10月14日搬离租赁厂房。
庭审中，程才用确认万立公司主张的自来水水费的单价与使用量、电费的单价与实际使用量、社保费用、食宿费、垃圾处理费。就万立公司主张的税金39284.74元，程才用认为其仅需向万立公司支付开具增值税发票的税金，其他税种其没有义务支付，并确认万立公司主张支付的补开增值税发票所产生的费用100元。万立公司确认收到程才用支付的工伤保证金30000元，并同意在其主张款项中予以抵扣。就程才用提交的已付租金、水电费明细表（总表），除最后一页最后五行内容系程才用单方制作外，表中其余内容双方均一致确认，该内容显示：自2012年9月27日至2014年9月5日，万立公司收取了程才用截至2014年9月的租金1356696元，自2014年10月起程才用开始拖欠租金；自2013年7月31日至2014年9月5日，万立公司收取了按照每日3‰计算的滞纳金147870.39元。程才用认为万立公司非法收取该滞纳金253884.6元，没有依据不应发生，也明显过高应进行调整。双方一致确认的2014年5月至同年12月的电表水表数量汇总登记表显示：2014年5月至同年12月，一车间自来水用量分别为30吨、109吨、92吨、100.6吨、94吨、77.6吨、70.2吨、16吨，合计589.4吨，一车间工业水用量分别为4027吨、3571吨、4304吨、5364吨、5078吨、3337吨、4489吨、468吨，合计30638吨。2015年8月至同年12月，一车间实际电费分别为42580.17元、38805.77元、34427.72元、31582.19元、6900元，合计154295.85元。就污水处理费的计算，万立公司主张按照单价30元／吨、工业水用量计算；程才用认为应按单价12元／吨、进水量计算，因为《厂房设备租赁补充协议书》约定的“用水量按水表读数”中的“水表”是指进水表。
另查：万立公司的法定代表人与投资者均为郭念民，联海公司的法定代表人、自然人股东亦均为郭念民，金中公司的法定代表人、投资者之一为丁素瑛，郭念民与丁素瑛系夫妻关系。金中公司系位于中山市火炬开发区××村的厂房的房地产权利人。2010年10月25日，金中公司与万立公司签订《租赁合同》，约定由万立公司承租金中公司所有的坐落于火炬开发区茂生村G1栋第一、三层厂房以及G2栋第一层、第三层共计8249.05平方米厂房，租赁期限为2011年1月1日至2020年12月31日止。2011年12月26日，万立公司取得了广东省污染物排放许可证，排污种类为前处理、电镀清洗废水，有效期限至2016年12月21日。2015年3月23日，金中公司出具说明，载明同意万立公司将厂房转租。
又查：金中公司的五金及灯饰配件生产搬迁扩建项目环境影响评价文件于2004年11月经批复同意，但该五金及灯饰配件生产搬迁扩建项目需配套的废气处理设施等保护环境设施未经中山市环境保护局验收合格，却已将项目主体工程投入生产，从事五金及灯饰配件生产。2014年3月31日，中山市环境保护局作出中环罚字（2014）036号行政处罚决定，责令金中公司改正违法行为，立即停止五金及灯饰配件生产搬迁扩建项目主体工程（线路板生产、含铜废液回收、电镀、电焊、冲压、注塑、上胶、螺丝加工等工艺）的生产使用。2014年9月26日，中山市第一人民法院作出（2014）中一法行非诉审字第464号行政裁定书，强制执行中环罚字（2014）036号行政处罚决定，并于2014年12月9日查封了金中公司，程才用因此停止经营。但程才用尚未将租赁物返还万立公司。
诉讼中，万立公司与程才用向本院申请庭外和解，期限两个月，期满双方未达成调解协议。上述期间，未计入审理期间。
一审法院认为，万立公司与程才用签订的《厂房设备租赁协议书》及《厂房设备租赁补充协议书》系双方的真实意思表示，明确约定了租赁标的物、租赁期限、租金、租赁物维修等具体内容，且万立公司交付了租赁物后，程才用也支付了部分租金，故双方之间系租赁合同关系。本案的争议焦点主要有：一、万立公司与程才用之间的房屋租赁合同关系是否解除；二、程才用应否向万立公司支付拖欠的租金及违约金；三、程才用应向万立公司支付拖欠的水电费、污水处理费、社保费等费用的具体数额；四、万立公司应否退还程才用租赁保证金200000元；五、万立公司应否赔偿程才用损失。
关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。万立公司与程才用之间的租赁合同于2014年6月14日到期，到期之前虽然万立公司向程才用发出通知合同到期终止，但是期满后程才用仍租赁涉案厂房并支付了2014年7月至同年9月的租金，万立公司也收取了该租金，双方均以实际行为表示了租赁关系继续，故一审法院认定自2014年6月15日起双方之间的租赁关系系不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，万立公司与程才用同时请求解除双方之间的租赁合同，足见双方就租赁合同解除的意思表示一致，一审法院予以认定，判令解除双方之间的租赁合同关系。
关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，程才用自2014年10月起开始拖欠万立公司租金，构成违约行为，应承担相应的违约责任，向万立公司支付租金并赔偿损失。故万立公司诉请判令程才用支付2014年10月至同年12月25日的租金159921.83元，理据充分，一审法院予以支持。
关于焦点三。诉讼中，程才用确认了万立公司主张的水费27227.24元、电费154295.85元、社保费44309.6元、食宿费32728.32元、垃圾处理费1500元，合计260061.01元，系程才用对自己诉讼权利的处分，一审法院予以认定。关于污水处理费的计算，万立公司与程才用在租赁合同中约定按照12元／吨计算，那么2014年5月至12月程才用应支付的污水处理费为367656元（30638吨×12元／吨），其中2014年8月至同年12月的污水处理费为160464元（13372吨×12元／吨）。万立公司主张污水处理费应按照30元／吨计算，并提供联海公司出具的《调整污水处理费执行方案》予以佐证，但是万立公司与联海公司的法定代表人与投资人均为同一人，《厂房设备租赁补充协议书》也规定“甲方的联海污水处理厂负责承接乙方排出的污水”，且程才用主张污水处理费按照12元／吨计算，因此万立公司提供的证据并未能证明双方之间关于污水处理费作出调整已达成合意，其依法应承担举证不能的不利后果，一审法院认定涉案污水处理费应按照12元／吨计算。诉讼中，程才用提出了“工业用水出水表多余进水表，应按照进水表计算污水处理费”的抗辩，但又确认了万立公司提交的2014年5月至同年12月的电表水表数量汇总登记表中的工业用水量，其陈述前后不一致，一审法院不予采信该抗辩。根据万立公司的诉求可知，程才用已支付了2014年5月至7月的污水处理费517980元（17266吨×30元／吨），冲抵2014年5月至12月程才用应支付的污水处理费为367656元后，万立公司应向程才用返还150324元（517980元-367656元），抵扣前述260061.01元后，程才用仍应向万立公司支付费用109737元（260061.01元-150324元）。另，万立公司确认已收取的程才用的工伤保证金30000元从其诉求款项中予以抵扣，故程才用应向万立公司支付费用79737元（109737元-30000元）。
关于焦点四。《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条规定：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”本案中，万立公司占有的程才用交付的200000元保证金，从双方约定内容来看应属于履约保证金，现程才用拖欠租金的行为已构成违约，故该200000元应折抵程才用拖欠的等额部分租金，万立公司应向程才用返还保证金40078.17元（200000元-159921.83元）。程才用提起反诉请求万立公司返还200000元保证金，于法无据，一审法院不予支持。《厂房设备租赁协议书》明确约定由出租方开具增值税发票，并约定了具体税点率。针对万立公司主张的代缴税金39824.74元，程才用提出其仅需向万立公司支付开具增值税发票的税金的抗辩，符合双方约定，一审法院予以采信，故程才用应向万立公司支付代缴税金12853.92元（100元＋4857.58元＋7896.34元），就万立公司主张的代缴税金超出部分一审法院不予支持，前述款项从万立公司需返还给程才用的保证金中抵扣后，万立公司仍需向程才用返还保证金27224.25元（40078.17元-12853.92元）。
关于焦点五。1.设备及安装费1325691.04元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。《厂房设备租赁协议书》明确约定了经出租方同意的装修、改建，装修、改建费用由承租方承担。故程才用诉请判令万立公司赔偿其设备及安装费1325691.04元，理据不充分，一审法院不予支持。另，万立公司的法定代表人与金中公司的法定代表人系夫妻，对于金中公司的经营现状，万立公司应该是知晓却仍与程才用签订厂房租赁合同，存在一定过错，但是自2014年4月25日起万立公司已多次通知程才用终止租赁关系并返还租赁物，直至2014年12月9日法院因金中公司的五金及灯饰配件生产搬迁扩建项目需配套的废气处理设施等保护环境设施未经环保验收合格查封了金中公司而最终导致程才用停止经营，对于租赁期届满后的租金损失、经营亏损等损失，程才用存在过错。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故程才用反诉称因万立公司根本违约造成其租金、经营亏损等损失，缺乏事实依据，一审法院不予支持。2.水电费退税。程才用诉请判令万立公司支付水电费退税235493.61元，但并未向一审法院提供证据予以佐证，故一审法院不予支持。3.滞纳金253884.60元。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，程才用逾期付款给万立公司造成的损失实际是利息损失，而万立公司按照《厂房设备租赁协议书》的约定的每日3‰向程才用收取了违约金147870.39元，明显高于其损失的百分之三十。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。程才用辩称双方约定的违约金过高，故一审法院依法认定按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算违约金。程才用辩称万立公司收取的滞纳金数额为253884.60元，但并未向一审法院提供充分有效证据予以证实，依法应承担举证不能的不利后果，故一审法院不予支持。
综上，万立公司诉求合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除万立公司与程才用于2011年6月4日签订的《厂房设备租赁协议书》以及于2012年10月9日签订的《厂房设备租赁补充协议书》；二、程才用于一审判决生效之日起七日内向万立公司支付人民币79737元，并支付违约金（违约金计算方式：以79737元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍自2014年12月25日起计至清偿之日止）；三、万立公司于一审判决生效之日起七日内向程才用返还保证金27224.25元；四、驳回万立公司的其他诉讼请求；五、驳回程才用的其他反诉请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13997元，诉保费4220元，合计18217元（万立公司已预交），由万立公司负担17104元，程才用负担1113元；反诉费19935元（程才用已预交）由程才用负担。
本院二审期间，上诉人万立公司提交了如下证据：1.中山市环境保护局向郭念民作出的《关于中山市万立五金塑胶制品有限公司项目环境影响报告表审批意见的函》；2.中山市环境保护局向金中公司作出的《建设项目试生产（运行）通知书》；3.中山市环境保护局向金中公司作出行政处罚的相关调查笔录及现场检查情况卷宗材料；4.万立公司排污许可证副本页；5.金中公司搬迁扩建项目的建设项目环境影响报告。拟证明万立公司开展生产活动的有关环评情况。上诉人程才用对万立公司提交的上述证据真实性予以确认，认为环保部门对万立公司的每日排污量、生产设备都有规定。上诉人程才用提交了一审法院对中山市环境保护局申请执行金中公司中环罚字（2014）036号行政处罚决定的审查与执行卷宗材料。上诉人万立公司对此没有异议。
本院对于一审查明事实中的“双方一致确认的2014年5月至同年12月的电表水表数量汇总登记显示：2014年5月至同年12月，一车间自来水用量分别为30吨、109吨、92吨、100.6吨、94吨、77.6吨、70.2吨、16吨，合计589.4吨，一车间工业水用量分别为4027吨、3571吨、4304吨、5364吨、5078吨、3337吨、4489吨、468吨，合计30638吨。2015年8月至同年12月，一车间实际电费分别为42580.17元、38805.77元、34427.72元、31582.19元、6900元，合计154295.85元。”更正为“万立公司提交的2014年5月至同年12月的电表水表数量汇总登记及费用通知单显示：2014年5月至同年12月，一车间自来水用量分别为30吨、109吨、92吨、100.6吨、94吨、77.6吨、70.2吨、16吨，合计598.4吨。一车间工业水用量分别为2179吨、1884吨、2268吨、2801吨、2647吨、1740吨、2844吨、301吨，合计16664吨。2014年8月至同年12月，一车间实际电费分别为42580.17元、38805.77元、34427.72元、31582.19元、6900元，合计154295.85元。”除2014年12月的电表水表数量汇总登记表没有相关人员签名外，抄表见证人（车间授权负责人）处均记载有程才用聘请的员工叶小艳等人签名。对于一审查明的其他事实予以确认。
本院另查明：万立公司与程才用于2011年6月4日签订的《厂房设备租赁协议书》中还约定以下内容：1.为鼓励承租方今后扩大发展电镀业务，承租方可自行购买新设备使用，新设备所有权归承租方；2.出租方财务部需为承租方另行设立一般账户并由承租方自行设立出纳人员管理，处理收入与支出。该账户由承租方独立管理，且使用承租方私人印鉴。承租方保证该账户合法使用。出租方财务随时监督此账户，出租方财务部需无条件配合承租方处理相关现金提取、转账、开票、报税等业务；3.在承租方承包之前，出租方厂内所有（含电镀车间）债权债务与承租方无关，承租方只对承租后所发生的电镀车间业务债权债务负责；4.承租方在承包使用的生产车间、宿舍等承包区域内禁止存放易燃、易爆、放射性物品，若违反管理守则，存放上述违禁品，除受到出租方的制裁处罚外，由此所引发的一切法律、经济责任和损失均由乙方负责承担；5.承租方以出租方的名义对外加工产品，为保证出租方的利益不受损失（承租方可能因出现债务和其他不良行为给出租方造成损失），承租方愿意用自购电镀流水线抵押；6.出租方负责提供承租方生产需要的厂房、宿舍场地及水、电、废水处理等配套设施，水、电和废水处理的管线安装至承租方厂房边。出租方负责提供厂房、宿舍公共场所的消防设施。出租方应维护承租方的正常生产秩序，聘请保安维护工厂区的治安秩序，负责厂区大门的安全保卫工作；7.承租方生产工业废水按环保规定要求分流分管（管道分色）接驳到出租方铺设的废水分流收集管道（管道分色），统一收集至废水处理站处理排放。承租方需保证自行铺设的管道质量，不得有破裂、渗漏。承租方不得混合废水，一经发现，出租方将会以废水处理收费标准的三倍作为收取承租方当月全部用水量的收费标准；8.在承包有效期内，若因经营不善或其它原因导致停产或结业，且停产或结业前未能处理好工人工资的发放、应缴付的承包金、宿舍租金、水电费等，出租方将有权终止本合同，并以承租方承包车间厂房内的所有设备、材料、产品折旧作价拍卖抵偿上述费用。当资不抵债时，乙方须承担剩余债务款项，甲方概不承担乙方在承包期的一切债务等。
万立公司与程才用于2012年10月9日签订的《厂房设备租赁补充协议书》中还约定以下内容：1.甲方负有有偿提供乙方生产需要的车间、宿舍场地及水、电、废水处理等配套设施，水、电和废水处理的管线安装至乙方生产车间厂房外墙指定点，在市政水电供应正常的情况下，确保乙方生产水电供应；2.乙方所涉设备废气排放应接受环境保护监测并做好营运记录，所产生的费用由乙方支付；3.在承包有效期内，若因甲方在经营之中出现转让，直接影响到乙方，则赔偿乙方设备拆迁、破损、运输、安装等经济责任或设备投资款全额责任；4.由于乙方所加工生产的产品涉及到环境保护及公安管制的化学品，一切化学品均有甲方根据乙方所涉化学品预先申请原则，由甲方采购保管，按管控要求领取，乙方一旦领取出仓后化学品出现伤亡事故，均由乙方承担。乙方每月应向甲方申请所需量，同时向甲方缴交化学品材料费。甲方方可采购，否则产生供应化学品原料未及时均由乙方自行承担等。
本院再查明：2004年5月20日，金中公司向中山市环境保护局作出金中公司搬迁扩建项目环境影响报告表，其中载明搬迁扩建于中山火炬开发区沿江路，该项目约定员1000人，厂区设食堂、宿舍，员工均在公司内食宿。公司日用水量为806吨／日，其中生产用水556吨／日，产生生产废水500吨／日，生活用水量250吨／日，产生生活污水约225吨／日。项目废水总产生量约为725吨／日，废水经联海污水处理厂处理后排入横门水道。并载明主要生产设备包括：自动电镀生产线3条、半自动电镀生产线1条，注塑机2台、过滤机3台、抛光机4台、硫酸槽车罐1台、冷冻机4台等生产设备的具体数量。2004年11月22日，中山市环境保护局向金中公司作出《关于落实污染防治设施的通知》，载明金中公司报来的金中公司建设项目环境影响文件（登记表／报告表）及其他资料收悉，经审批，该项目已获我局批准建设。根据《建设项目环境保护管理条例》、该项目环境影响文件及我局批复的要求，金中公司在建设该项目时，必须同时委托具有相应资质的环保工程设计单位设计及落实酸雾、铬雾废气治理污染防治设施，并应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。2005年5月20日，中山市环境保护局向郭念民作出中环建（2005）38号《关于中山市万立五金塑胶制品有限公司项目环境影响报告表审批意见的函》，审批意见中载明：同意在中山市中山火炬开发区沿江路民族工业园五金工业小区内建设五金工业城项目，该项目从事生产五金、塑料制品、金属冲压成型件、金属件线材，占地面积45084平方米，同意设立环评报告表中所确定的主要生产设备和准许使用环评报告表中所确定的主要原材料。其中电镀设备2套（一套为70米×1米×1.2米共设60个滚桶，一套为8米×1米×1.2米共2个槽12个滚桶）、热处理设备2套、磷化螺丝设备1套）；该项目准许排放生活污水22.5吨／日，合共2875吨／年，排放去向为市政下水道，水污染物排放浓度执行广东省地方标准《水污染物排放限值》第二时段一级标准，污水排放口必须按规范设置。该项目运行期准许产生428吨／天的各类前处理、电镀清洗废水，所有废水必须按照民族工业园的规划送往园内配套的联海污水处理厂进行处理及排放（其中含总铬、六价铬等属第一类污染物的重金属废水必须独立收集和输送），不得另设排放口。排放口的设置应规范化在联海污水处理厂未能投产运行前该项目不得投产运行。该项目废水收集排放管必须明渠设置，不得设立暗管；该项目需配套建设的环境保护设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。项目建成后，应向中山市环境保护局申请验收，验收合格后才准许正式投产；该项目必须按《环境影响报告表》及中山市环境保护局本批复意见所确定的内容、规模及要求进行建设和生产，落实各项污染防治措施，如有违反，将是严重的违法行为，建设单位必须承担由此产生的一切责任和后果。该文件还载明了其他审批意见。2011年12月26日，中山市环境保护局向万立公司核发广东省污染物排放许可证，允许排污种类为前处理、电镀清洗废水。2012年3月22日，中山市环境保护局向金中公司发出建设项目试生产（运行）通知书，载明经现场检查，金中公司项目已按要求建成配套环境保护设施，并落实了相关环保措施，具备试生产（运行）条件，同意该项目配套建设的环境保护设施与主体工程同时投入试生产（运行）。试生产（运行）期间，应委托经环保部门批准有相应资质的环境监测站或环境放射性监测站对现场进行验收监测，编制环境保护验收监测（调查）报告（表）；投入试生产（运行）之日起三个月内向中山市环境保护局提出竣工环境保护验收申请，同时提供项目竣工环境保护验收监测（调查）报告或环境保护验收监测（调查）表，等等。
2013年11月，有案外人向环保部门投诉火炬开发区民族工业园内违法生产事宜。2013年11月28日，中山火炬高技术产业开发区综合行政执法局对金中公司作出环境监察调查。2014年1月22日，中山市环境保护局向金中公司发出中环罚告字（2014）021号行政处罚告知书，认为经调查，金中公司实施了以下环境违法行为：金中公司五金及灯饰配件生产搬迁扩建项目环境影响评价文件于2004年11月经批复同意，该五金及灯饰配件生产搬迁扩建项目需配套的废气处理设施等环境保护设施未经中山市环境保护局验收合格，金中公司已将该项目主体工程投入生产，从事五金及灯饰配件生产。金中公司的以上行为违反了《中华人民共和国环境保护法》第二十六条第一款和《建设项目环境保护管理条例》第二十三条关于建设项目环境保护设施“三同时”验收的规定。依据《建设项目环境保护管理条例》第二十八条的规定，拟责令金中公司立即改正违法行为，立即停止五金及灯饰配件生产搬迁扩建项目主体工程（线路板生产、含铜废液回收、电镀、电焊、冲压、注塑、上胶、螺丝加工等工艺）的生产使用，直至该项目需配套的废气处理设施等环境保护设施经中山市环境保护局验收合格后，金中公司方能将该项目主体工程恢复投入生产使用。并拟对金中公司处罚款人民币60000元。2014年2月18日，金中公司收取了上述行政处罚告知书。
本院认为，本案为合同纠纷。虽然万立公司与程才用签订的合同名为厂房设备租赁协议和厂房设备租赁补充协议，但程才用并非只是租赁万立公司的厂房对外以自己的名义独立经营，而是对外以万立公司名义生产经营，开具万立公司的发票，并由万立公司与程才用聘请的员工签订劳动合同、统一登记管理、购买社保等等。因此，万立公司与程才用之间名为厂房租赁合同关系，实为承包经营合同关系。一审法院将本案定性为房屋租赁合同纠纷不当，本院对此予以变更。
电镀是涉污排放生产行业，依照《中华人民共和国环境保护法》的规定，涉污排放生产需要配套建设的环境保护设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用，且最终必须在经过环保部门对环境保护设施进行验收合格后才能正式投入生产。然而涉案五金工业厂房属金中公司，从中山市环境保护局向金中公司作出的环境项目审批文件可知，中山市环境保护局于2005年同意金中公司建设的主要生产设备即主体工程范围为电镀设备2套、热处理设备2套、磷化螺丝设备1套。之后，中山市环境保护局经现场检查，于2012年3月22日向金中公司发出建设项目试生产（运行）通知书，认为金中公司项目已按要求建成配套环境保护设施，具体试生产（运行）条件，并要求配套建设的环境保护设施与主体工程同时投入试生产（运行），并要求在试生产（运行）之日起三个月内提出竣工环境保护验收申请。金中公司与万立公司均是一人有限公司，投资人均是郭念民，万立公司应是清楚知晓涉案五金工业厂房的相关环保行政审批情况。然而，万立公司在只获批电镀设备2套、热处理设备2套、磷化螺丝设备1套与配套的环境保护设施合法试生产（运行）条件的情况下，却约定由程才用自行购买电镀设备进行生产，此为万立公司超出中山市环境保护局的行政审批许可范畴，擅自扩大主体生产工程范围。况且，从中山市环境保护局向金中公司作出的行政处罚可知，金中公司的环境保护设施只能试运行三个月，并未经中山市环境保护局验收合格。因此，万立公司不仅在金中公司建设的环境保护设施未经验收合格的情况下，即将厂房交给程才用承包经营进行正式生产，而且万立公司允许程才用增添超出金中公司获批主体工程项目范围的电镀设备，万立公司与程才用的行为显然违反了环境保护法的上述“三同时”规定。因电镀生产会产生废水、废气等污染物，危害社会公共环境，万立公司与程才用违反环境保护法的规定对电镀生产进行约定的行为损害了社会公共环境，有损于社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定，损害社会公共利益的合同无效。万立公司与程才用签订的协议依法无效。原审法院认定双方签订的厂房设备租赁协议及补充协议有效，并判令解除双方签订的协议不当，本院对此不予支持。
因万立公司与程才用签订的协议为无效合同，万立公司约定的没收保证金及逾期付款等违约金条款对双方均无约束力。故万立公司上诉主张程才用交纳的200000元租赁保证金归其公司所有，以及要求程才用支付逾期违约金理据不足，本院对其该上诉主张不予支持。本案主要争议的焦点有三：一是程才用已向万立公司交纳的厂房“租金”（占有使用费）、污水处理费、滞纳金等费用，万立公司是否应予退还；二是万立公司是否仍有权要求程才用支付2014年12月前产生的相关费用；三是万立公司是否应赔偿程才用投入的装修、设备损失。
关于焦点一。虽然程才用与万立公司之间实为承包经营合同关系，双方签订的协议无效，但程才用确实占有使用了万立公司的厂房，参照相类似的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准许支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”程才用实际占有使用了万立公司提供的厂房以及宿舍、程才用亦需对其使用厂房、宿舍行为支付相应的对价，程才用反诉要求万立公司返还其已交纳的“租金”即厂房使用费无理，原审法院对程才用的该反诉诉求不予支持无不当。而对于水费、电费，因程才用在生产经营过程中对此进行了消耗使用，程才用亦应对此支付使用费。至于污水处理费，程才用使用了万立公司提供的污水排放处理设施，程才用认为万立公司多收了污水处理费，本院对此认为，程才用实际已向万立公司交付的相应污水处理费是其双方一致认可的结算结果，本院对程才用要求返还已支付的污水处理费的反诉诉求不予支持。至于程才用已经向万立公司交纳的相关“租金”、水电费用等的滞纳金，因合同无效，双方在合同中约定的迟延支付“租金”、水电费用的滞纳金自始不成立，万立公司据此而向程才用收取的滞纳金应返还给程才用。程才用主张万立公司已收取的滞纳金为253884.6元，万立公司认为已收取程才用的滞纳金为147870.39元，双方均是自行列表而主张，程才用并没有具体的支付证据予以证明，应依法承担不利法律后果，万立公司的主张是其自认行为，本院认定万立公司收取程才用滞纳金为147870.39元，该款万立公司应予返还给程才用。
关于焦点二。程才用向万立公司交付了2014年9月份之前的厂房使用费。在万立公司要求程才用发出搬离通知后，程才用未予以搬离涉案工业厂房，仍使用涉案工业厂房进行电镀生产，直至一审法院查封了金中公司，程才用才停止经营。故虽然万立公司与程才用签订的协议无效，但如上所述，程才用在占有使用涉案厂房进行电镀生产后亦应支付占有使用的对价，故程才用应向万立公司支付2014年10月至同年12月25日的厂房、宿舍、仓库占有使用费159921.83元（56443×2＋56443÷30×25）。程才用在生产过程中产生的水费、电费、员工社保费、食宿费、垃圾处理费，程才用亦应支付对价，程才用对一审法院认定的水费27227.24元、电费154295.85元、社保费44309.6元、食宿费32728.32元、垃圾处理费1500元，合计260061.01元并未提出异议，本院对此数额亦予以认定，程才用应向万立公司支付上述相关费用260061.01元。
对于万立公司主张程才用应支付的2014年8月至2014年12月的污水处理费。首先，关于具体吨数，程才用主张排水表读数大于进水表读数，对万立公司主张的污水处理费吨数持有异议，但万立公司举证的相关电表水表数量汇总登记表除2014年12月未有程才用聘请的相关人员签名外，其余均有程才用聘请的人员作为了万立公司抄表的见证人，即双方已实际对污水排放量吨数进行了一致确认。况且，程才用并未举证在万立公司已计收污水处理费时曾就污水排放量吨数不符合客观实际向万立公司提出过异议，故本院对程才用上诉主张万立公司多计了污水排放量吨数不予采纳。而程才用在2014年12月确实有经营几日，万立公司举证的该月电表水表数量汇总登记表所列污水处理费亦非明显不合理。因此，本院对万立公司主张的2014年8月至12月期间污水处理费吨数予以确认。其中8月为2801吨、9月为2647吨、10月为1740吨、11月为2844吨、12月为301吨，合计为10333吨。其次，对于单价，因万立公司没有充分证据证明已明确通知程才用为30元／吨，即使万立公司曾有按30元／吨收取，如本院在焦点一中所论述，此是双方对之前污水处理费一致结算的结果，本院对万立公司主张按30元／吨收取不予支持。双方签订的合同无效，但因程才用使用了万立公司提供的污水排放处理设施，参照双方约定的12元／吨，程才用应向万立公司支付2014年8月至12月的污水处理费123996元（10333吨×12元／吨），但因万立公司为详细说明其诉求而所列的电镀一车间应收未收费用明细表中已自认已收取程才用污水处理费11261.27元，本院认定程才用尚应向万立公司支付2014年8月至12月的污水处理费112734.73元（123996-11261.27）。一审法院对程才用在2014年5月至12月期间排放的污水处理量分别认定为4027吨、3571吨、4304吨、5364吨、5078吨、3337吨、4489吨、468吨，合计为30638吨有误，且即使依一审法院的上述认定，2014年5月至7月程才用的污水处理费应11902吨（4027＋3571＋4304），而非一审法院核算的为17266吨。一审法院依上述错误的污水处理量而核算万立公司尚应向程才用返还污水处理费150324元不当，本院对此予以纠正。
对于万立公司所诉求的代交相关税费金39824.74元，程才用在电镀生产中由万立公司代开具了增值税发票，程才用应向万立公司因增值税发票而产生的税费，万立公司主张2014年12月开具增值税发票应缴税款为4857.58元，2015年1月开具增值税发票应缴税款为7896.34元，程才用对此并未提出异议，本院对万立公司主张的此两项税款予以支持，另外程才用认可因遗失发票而产生补票费用100元，程才用共应向万立公司支付因增值税发票而产生的税金合计为12853.92元（4857.58＋7896.34＋100）。至于万立公司主张的其他税金，万立公司未有任何证据予以证明，本院对此不予支持。
关于焦点三。程才用明知自身所从事的为电镀生产，在环境保护法已对涉污生产行业进行了明确规定的情形下，程才用擅自增添电镀设备进行生产具有过错，其应对自身投入的装修、购买电镀设备而造成的损失自行承担相应责任。况且，程才用购买的电镀设备为动产，程才用可搬离相应设备，程才用要求万立公司赔偿其购买设备的全部价款亦属不当。本院对程才用要求万立公司赔偿装修、设备损失不予支持
综合以上论述，万立公司应向程才用退还租赁保证金200000元及已收取的滞纳金147870.39元，合计万立公司应向程才用退还347870.39元。程才用应向万立公司支付厂房等占有使用费159921.83元，水费、电费、社保费、食宿费、垃圾处理费共260061.01元，污水处理费112734.73元、代开增值税发票税费12853.92元，合计545571.49元。另外，万立公司确认已收取程才用交纳工伤保证金30000元，并同意在其公司诉求的款项中予以抵扣，故程才用应向万立公司支付515571.49元（545571.49－30000）。两者相抵销，程才用应向万立公司支付167701.1元。
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