天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2013)和民二初字第0618号
原告(反诉被告)天津市港汇华钜时尚百货有限公司,住所地天津市和平区西康路72-74号云翔大厦1-3层。
法定代表人董建设,董事长。
委托代理人吴艳,天津冠达律师事务所律师。
被告(反诉原告)天津(华钜)集团有限公司,住所地天津市和平区西康路72-74号云翔大厦29层。
法定代表人王国祥,总经理。
委托代理人李承杰,天津益天律师事务所律师。
委托代理人王宁,天津益天律师事务所律师。
原告(反诉被告,以下直称“原告”)天津市港汇华钜时尚百货有限公司与被告(反诉原告,以下直称“被告”)天津(华钜)集团有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2013年8月22日受理后,依法由代理审判员卞志杰适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴艳,被告的委托代理人李承杰、王宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市港汇华钜时尚百货有限公司诉称,原、被告于2006年12月31日签订《租赁合同》,约定被告将其拥有所有权的位于天津市和平区西康路72-74号云翔大厦的一至三层租赁给原告,租期十年(自2006年12月31日至2016年11月30日)。2007年9月6日,双方又签订《租赁合同》,约定被告将其拥有所有权的位于天津市和平区西康路72-74号云翔大厦的负一层租赁给原告,租期十年(自2007年9月8日至2016年11月7日)。以上两份合同均详细约定了双方的权利义务。
合同签订后,双方合作愉快,均能按照合同约定履行义务。自2007年,原告租赁的一至三层及负一层中央空调由于长时间未清洗,再加上空调老化,导致该空调夏天不制冷,冬天不制热,就该问题原告多次找被告要求对中央空调进行清洗、维修,但被告拒不维修,导致顾客大量的投诉,给原告造成了经济损失。
2013年,原告的卫生许可证到期需要办理续期,主管部门要求提供中央空调的检测报告,原告要求被告协助提供,但被告拒不提供,致使原告至今未能办理完毕卫生许可证的续期手续,致使原告面临无照经营的风险。
2013年8月16日上午8时左右,被告未经原告同意,无故向原告停水、停电,造成原告及其商户无法正常营业,给原告及商户造成了不可估量的损失。双方的租赁合同正在履行期,按照法律规定,合同未终止,被告不能终止物业服务(包括通水、通电等)。另水、电为水利局、电力局提供,只有该两部门才有权决定是否停水停电(且原告一直按时足额缴纳水电费),被告无权向原告停水停电。综上,为维护当事人的合法权益,请贵院依法判令:1、被告履行双方签订的《租赁合同》中约定的义务,恢复物业服务(包括但不限于通电、通水等);2、被告赔偿原告私自拉闸停电、停水给原告造成的损失共计1500000元;3、被告为原告提供所租楼层的中央空调检测报告,以办理卫生许可证;4、被告为原告清洗、修理所租楼层负一层至三层的空调;5、本案诉讼费用由被告承担。后因被告于2013年8月23日恢复对原告租赁场地水、电的供应,原告将第一项诉讼请求予以撤销。
提交的证据有:1、租赁合同两份;2、商告函四份;3、卫生行政执法文书及现场笔录;4、协议;5、⑴、停业期间的总损失,⑵、商户要求损失赔付的申请,⑶、1-2层商户损失明细,⑷、负一层商户损失明细,⑸、原告的租金损失,⑹、原告员工停水、电期间的加班费,⑺、原告员工停水、电期间的考勤签到表,⑻、停水、电期间的费用,⑼、告知函,⑽、施工报告及发票二张。
被告天津(华钜)集团有限公司辩称,不同意原告的诉讼请求。原告所述停水、停电的事实存在,但原因是原告一直未按照合同约定的期限向被告足额支付租金、设备维修费及物业费用造成。依据合同约定,原告欠付租金十日被告可以采取停水、停电等相关措施,且被告在停水、停电之前已向原告及商户进行了告知,内容为因原告拖欠租金行为严重,被告将停止水、电的供给,由此造成的损失应该由原告承担。关于空调检测的问题,其实是由相关的卫生防疫部门认可的空调清洗公司对空调风机及管道进行清洗,清洗的费用双方曾找过清洗公司,大致费用是60000元,双方争议的实质是清洗费的负担问题。被告曾表示若原告能够将拖欠的租金一次性结清,可以考虑由被告支付该笔费用,但原告一直未能付清租金,造成被告无法按期收到相关的收益,进而无法聘请清洗公司。停水、停电后,被告基于稳定的考虑与原告方经协商达成《协议》,该协议中约定是因原告欠付租金被告才停止了水、电的供应,并且双方也同意涉及的争议问题请求法院依法解决,但原告未按协议履行支付租金的义务,且又发函给被告,以种种理由拒不支付9月份应付的相关费用。为此被告提起反诉,请求法院依法维护被告的相应权益,并保留进一步提起诉讼及包括解除合同的相关权利。提交给原告的“商告函”三份为证。
被告天津(华钜)集团有限公司反诉称,被告与原告系租赁关系,双方于2006年12月31日与2007年9月6日分别签订了《租赁合同》,约定原告承租被告所有的天津市和平区西康路云翔大厦一至三层及负一层。两份合同均约定租金、物业费等费用按月支付,每月28日前支付下月费用,每延期一日,按到期未付金额的百分之一支付滞纳金,逾期10日未支付的被告有权采取停水、停电等中止履行合同的措施。合同履行过程中,原告多次拖欠租金、物业费等相关费用,经被告多次催缴无效后,于2013年8月16日采取了停水、停电的措施。后经双方协商被告已于2013年8月23日恢复了供水、供电,但原告却一直未支付租金等相关费用。被告无奈提起反诉请求判令:1、原告支付被告截止2013年8月23日拖欠的租金、物业费及设备维护费等共计1280921.13元;2、原告支付被告自逾期之日至实际给付租金之日的滞纳金1254490.588元,3、反诉费由原告承担。
提交的反诉证据:1、《租赁合同》两份;2、被告2013年6、7、8月份欠款明细;3、2011年至2013年滞纳金(违约金)计算明细;4、商告函;5、《协议》。
原告针对被告的反诉辩称,不同意被告的反诉请求。程序方面,被告提出的诉讼请求与本诉不是同一个法律关系,因此,反诉请求不能成立,不应跟本诉一并审理。根据《民事诉讼法》关于诉讼时效的规定,原告的反诉请求超过了一年的诉讼时效。实体方面,双方于2013年8月23日签订的《协议》,明确约定了拖欠的费用为1123421.13元,而并非被告反诉请求中的金额。被告提交的证据能够证明,原告拖欠的费用应为协议中双方约定的1123421.13元,不仅包括2013年6月1日至2013年8月31日的费用,还包括2013年1月的物业费,而且原、被告于2013年8月23日签订的《协议》第一条约定,“待问题解决后多退少补,一次性了结”,但现在问题还未解决,原告可以根据双方的约定暂时不履行支付上述费用的义务。未提交反诉证据。
经审理查明,2006年12月31日,原告与被告签订了《租赁合同》,约定原告承租被告所有的天津市和平区西康路72-74号云翔大厦1-3层商场部分,承租期限为10年,自2006年12月1日起至2016年11月30日止。租金的交纳约定:2006年12月1日至2009年11月30日,每年租金及物业管理费等共计4000000元,其中租金每年2251680元,物业费(含空调冷暖费用)每年1468320元,设备维护费每年280000元。2009年12月1日至2012年11月30日,每年租金及物业管理费等共计4200000元,其中租金每年为2372776元,物业费(含空调冷暖费用)每年1547224元,设备维护费每年280000元。2012年12月1日至2016年11月30日,每年租金及物业管理费等共计4410000元,其中租金每年为2499900元,物业费(含空调冷暖费用)每年为1630100元,设备维护费每年280000元。租金及物业费等交纳按月支付,每月28日前支付下月费用。违约责任中约定:原告未能按期足额向被告支付合同约定的租金、物业费及其他相关费用,每延期一日,按到期未付金额的百分之一向被告支付滞纳金,逾期10日未支付租金、物业费、设备维护费、更衣室租金、滞纳金,被告有权采取停水、停电等中止履行合同的措施,如逾期30日仍未付被告上述费用,被告有权解除合同。合同签订后,原告按照合同约定进场经营“华钜百货商场”。
2007年9月6日,原告与被告又签订《租赁合同》,约定原告承租被告所有的天津市和平区西康路72-74号云翔大厦负一层,承租期限自2007年11月8日起至2016年11月7日止。租金、物业管理费、设备维护费的交纳约定:2007年11月8日至2009年11月7日,每年租金及物业管理费及设备维护费费用共计550000元,其中租金每年275000元,物业费(含空调冷暖费用)每年165000元,设备维护费每年110000元。2009年11月8日至2011年11月7日,每年租金及物业管理费及设备维护费等费用共计560000元,其中租金每年为285000元,物业费(含空调冷暖费用)每年165000元,设备维护费每年110000元。2011年11月8日至2013年11月7日,每年租金及物业管理费及设备维护费费用共计580000元,其中租金每年为305000元,物业费(含空调冷暖费用)每年为165000元,设备维护费每年110000元。2013年11月8日至2016年11月7日,每年租金及物业管理费及设备维护费费用共计600000元,其中租金每年为325000元,物业费(含空调冷暖费用)每年为165000元,设备维护费每年110000元。租金的支付方式及违约责任的约定与前述合同的约定一致。
合同履行过程中,原告在办理其经营商场的卫生许可证时,卫生防疫部门要求原告提供商场中央空调检测报告,原告遂于2012年4月27日给被告发函,要求被告尽快提供中央空调检测报告。后因双方就清洗空调费用负担等问题协商未果,被告未给原告提供清洗空调的检测报告。2013年7月16日,原告再次向被告发出“商告函”,内容为希望被告尽快对空调出风口进行清洗,如被告在收到函件7个工作日内仍然不对此进行清洗,原告将代替被告进行清洗,费用将从租金中扣除。2013年7月26日,天津市和平区卫生局向原告送达“卫生监督意见书”,监督意见为:你单位在未依法取得公共场所卫生许可证之前不得擅自营业。同日,原告给被告发“商告函”,再次要求被告将使用空调通风系统的卫生检测报告提供给原告,对于商场无证经营,上级部门给予的相应处罚,由被告承担,原告不承担任何责任。此后被告仍未能向原告提供空调检测报告。
在合同履行过程中,原告拖欠被告租金等费用,为此被告于2013年7月31日给原告发“告知函”,内容为要求原告在2013年8月5日17时之前交纳拖欠的租金、物业费等费用,如未交,被告于2013年8月6日上午8:30份停止对原告的一切服务,并不再另行通知。但过后未停止对原告的服务,原告于2013年8月12日给被告“商告函”,对于拖欠被告的一切费用,表示每周向被告交纳3-5万元费用,待商场有所好转,将加大力度付清一切费用。后原告于2013年8月15日又向被告发“商告函”,要求被告在一周内解决提供空调检测报告及空调设备老化问题,否则原告自行解决,发生的费用从租金中扣除。2013年8月16日,被告对原告承租的负一层及一至三层采取停止供应水电的措施,并发“告知函”,就原告拖欠费用采取告知义务,请各商户谅解。此后经原、被告协商于2013年8月23日达成《协议》,约定原告于达成协议当日支付被告拖欠租金100000元,被告于协议当日恢复水电的供应,拖欠费用共计1123421.13元,待问题解决后多退少补,一次性了结。被告于2013年9月30日前就原告承租的负一层及一至三层中央空调进行清洗维修并向原告出具空调通风系统卫生检测报告或评估报告,清洗费用由原告垫付,从9月份租金扣除。自2013年8月16日至恢复水电期间由于停水停电造成的损失,双方另行协商解决,协商不成由法院诉讼解决。自2013年9月份起,原告按时交纳租金及水电费,不以任何形式拖欠,否则被告有权对原告停止一切服务。被告于签订协议当日恢复向原告商场恢复了水电的供应。但因停水停电给原告造成损失,双方未能协商解决。原告除在签订《协议》当日支付被告租金100000元以外,未支付《协议》中确认的拖欠被告2013年6月至8月的费用1123421.13元。
另庭审结束后,被告对原告承租的负一层及一至三层中央空调进行清洗并向原告出具空调通风系统卫生检测报告。
上述事实,有原、被告的当庭陈述及提交的相关证据予以证实,经当庭质证,对原告提交的本诉证据1、2、3、4,证据5中的⑸及⑽中发票二张,被告提交的本诉证据,被告提交的反诉证据1、2、4、5,本院予以确认。
原告提交的本诉证据5中的⑴、⑵、⑶、⑷、⑹、⑺、⑻、⑼及⑽,对其客观真实性,本院不予确认。被告提交的反诉证据3即滞纳金计算明细,未能提供原告延期支付租金时间的相关证据与之相互印证,故对其客观真实性,本院亦不予确认。
本院认为,原告与被告签订二份《租赁合同》,系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应依法成立、有效。当事人应按合同的约定全面履行自己义务。
原告要求被告履行双方签订的《租赁合同》中约定的义务,恢复物业服务(包括但不限于通电、通水等)的诉讼请求,原告在起诉后与被告就恢复物业服务的问题达成协议,被告已经恢复了对原告租赁场地水、电的供应,原告在庭审中申请撤销该项诉讼请求,本院予以照准。
依照法律规定,承租人应当按照约定的期限支付租金。原告拖欠被告租金、设备维护费及物业管理费等费用的行为,违反法律和合同的约定,在被告催要后仍未支付,构成违约。被告依照合同约定,对租赁场地采取了停水、停电的措施。依照法律规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此,因被告停水、停电所造成的损失,因原告存在违约行为,应承担赔偿相应损失的违约责任。同时,依照双方合同的约定,被告负责对租赁物的设施、设备进行维护、维修、管理,原告依照合同约定交付被告设备维护费、空调冷暖费用,被告对租赁物的中央空调应负有维护、维修、管理的义务。合同中虽未约定被告有为原告提供“空调检测报告”的义务,但合同约定了被告应为原告办理营业执照提供相应协助,而原告要求被告提供的“空调检测报告”是为了办理商场的卫生许可证所用,应属于办理营业所需的相关证照,被告应负有协助义务。而被告在原告多次催告后仍不履行其应尽的义务,亦构成违约。据此,被告采取的停水、停电措施虽然符合合同约定,但因其自身也存在违约行为,对因停水、停电造成的损失,亦应承担赔偿相应损失的违约责任。因原、被告都存在违约行为,对因停水、停电所造成的损失,双方均应承担相应的赔偿责任。原告向被告支付租金等费用的义务应为合同履行的主要义务,但原告拒付租金主要是因被告也存在违约行为导致,鉴于被告现已经履行了清洗空调及协助提供“空调检测报”的义务,而原告仍存在拖欠租金等费用的情形,故本院判定原告承担70%的损失赔偿责任,被告承担30%的赔偿责任。综上,原告要求被告赔偿损失的诉讼请求中,依据原告提交的损失的相关证据,对于已经发生的原告停业8天的租金损失105506.22元,原告为三层比格烤肉消毒、除异费用3900元及垃圾清运费2000元,共计111406.22元,被告应承担赔偿该损失的30%即33421.87元。原告要求被告赔偿商场自身的工资、利润、补偿款、装修期费用的损失中,工资损失中的员工工资,为商场经营必要的支出,不应列入损失范围,加班工资未能提供相关证据证实加班是因停水、停电造成,且亦未提供已经实际发放工资的相关证据,本院不予支持。装修期费用损失,原告仅提交了施工报告及告知函,未能提交其他相关证据相互印证施工事实的存在及已经支付劳务费的相关证据,本院无法支持。利润及补偿款的损失,原告未能提供相关证据证实该损失的存在,本院不予支持。原告要求被告赔偿商场一至三层及负一层商户的租金、工资、利润、食物、退卡及补偿款的损失,因商户是与原告存在租赁关系,与被告无法律关系,原告可与商户之间在损失确认后另行解决。
因被告对租赁物的中央空调负有维护、维修、管理及负有协助提供“空调检测报告”的义务,原告要求被告清洗中央空调及提供所租楼层“空调检测报告”的诉讼请求,本院应予以支持。现因被告已经对原告所租楼层的中央空调进行了清洗并已向原告提供了中央空调的检测报告,原告亦予以认可,故对原告的该项诉讼请求,因被告已经实际履行完毕,本院不再予以判定。
对于被告的反诉请求,本院认为,原告拖欠被告2013年6月至8月的租金、物业管理费及设备维护费的事实存在。依照法律规定,承租人应当按照约定的期限支付租金。被告反诉要求原告支付上述费用的反诉请求,符合法律规定和合同约定,本院应依法予以支持。
原告延期支付被告租金,应按照合同的约定向被告支付滞纳金,但被告提交的关于支付滞纳金的证据3中,仅提供了滞纳金的计算明细,而未能提供原告实际支付租金等费用时间的相关证据,本院对延期支付租金等费用的天数无法确认,进而无法认定计算明细的真实性,被告应承担举证不能的后果,故被告要求原告支付滞纳金(违约金)的反诉请求,本院无法支持。
原告从程序上抗辩,被告的反诉请求不应跟本诉一并审理及反诉请求超过诉讼时效。本院认为,原告的本诉与被告的反诉均是基于双方签订的《租赁合同》而产生的诉讼,故被告有权提起反诉。另,依照法律规定,延迟或者拒付租金的诉讼时效期间为1年,而被告反诉要求原告支付的租金、物业管理费及设备维护费未超过1年的期限。据此,原告的上述抗辩理由不能成立,本院不予采信。
原告从实体上抗辩,双方签订的《协议》明确约定原告拖欠的费用应为1123421.13元,而且该费用是“待问题解决后多退少补,一次性了结”。现问题还未解决,原告可以依照约定暂不支付上述费用。本院认为,被告反诉要求原告支付的租金、物业管理费及设备维护费,除了有《协议》中约定的原告拖欠费用1123421.13元以外,还包括了《租赁合同》中约定的原告租赁大厦1-3层应自2012年12月1日开始递增的租金、物业管理费及设备维护费等费用157500元(每月17500元),虽被告在《协议》中未主张递增的费用,但其并未有放弃要求原告支付递增费用的明确意思表示,故现被告主递增的费用不无不当。关于《协议》约定的“待问题解决后多退少补,一次性了结”中“问题”没有具体指向,应属于约定不明,不具有可操作性。据此,原告的上述抗辩理由亦不能成立,本院不予采信。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下:
一、本判决生效后十五日内,被告赔偿原告损失33421.87元;
二、本判决生效后十五日内,原告支付被告租金、物业管理费及设备维护费等共计1280921.13元;
三、原、被告其他的诉讼请求均予以驳回。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费18300元,减半收取9150元,由原告负担8650元,被告负担500元。(被告负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告)
本案反诉受理费27083元,减半收取13541.5元,由原告7000负担元,被告负担6541.5元。(原告负担部分于本判决生效后十五日内直接给付被告)
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 卞志杰
二〇一四年二月二十日
书 记 员 刘 义