沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)辽0102民初3081号
原告：王研，男，1978年2月21日出生，满族，住沈阳市和平区。
被告：张静，女，1980年10月5日出生，汉族，住辽宁省法库县。
委托诉讼代理人：李成加，男，1973年12月26日出生，汉族，住黑龙江省伊春市金山屯区团结街红旗委*号楼*单元***室。系被告丈夫。
被告：李成加，男，1973年12月26日出生，汉族，住黑龙江省伊春市金山屯区。
原告王研与被告张静、李成加房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王研，被告李成加及被告张静诉讼委托代理人李成加均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金（依据协议20000元）；3、请求法院判令被告承担本案诉讼及相关费用；4、请求法院判令对被告的财产进行财产保全处理、限制其出境、将其列入诚信黑名单。庭审中，原告撤回第4项诉讼请求。并明确诉讼请求1及2要求二被告共同履行义务。事实和理由：2016年11月4日，原告接到沈阳市铁西区讯扬不动产咨询服务中心工作人员刘岩通知，沈阳市和平区同泽南街37号1-12A-3室房屋出售，并于2016年11月5日与原告妻子孔畅一同去该房屋去看，认可后双方约定房屋买卖合同，并与2016年11月14日双方签署房屋买卖合同书（合同编号：0000455），三方口头约定原告将380000元房屋先行支付给被告后立即办理房屋抵押贷款的解压手续，期间被告说出各种理由推托，解释，并于2017年1月24日签署协议书（附证据），2017年2月8日，原告与被告约定在辽宁5**不动产凯悦名都加盟店进行协调解决，被告承认一直没有办理解压手续并将此笔房款动用（有银行流水证明）并告知原告现没钱，（当天中午13：06报110处理）待被告近期筹集资金解压该房产并办理后续手续。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告方应当在合同订立之日起90日内按约定办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》，第33条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第十八条定，被告应当立即办理房屋产权证并支付违约金。
被告张静：同意第1、3项诉讼请求，不同意第2项诉讼请求。
被告李成加：同意第1、2、3项诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告系夫妻关系。2016年11月14日，原告（买受方、乙方）与被告（出卖方、甲方）在沈阳市铁西区讯扬不动产咨询服务中心中介处签订《商品房买卖合同书》一份，约定原告以650000元购买被告位于沈阳市和平区同泽南街37号1单元12A楼3室，建筑面积为60.46平方米的房屋。其中第五条约定，经甲乙双方商定，共分2次过款。2.甲乙双方约定乙方为公积金贷款购买此房屋，贷款金额为人民币贰拾万元整，具体金额按照公积金为准。3、甲方此房屋有招商银行抵押贷款，乙方同意帮助甲方偿还叄拾捌万元整，4、甲方承诺此房屋只有招商银行抵押贷款，无其他抵押，如有其他抵押甲方赔偿乙方违约金人民币伍万元整。5、甲乙双方约定，乙方拿到全款3日内进行房屋交接手续，甲方需结清用水、电、采暖等费用，均无赊欠，双方交易完毕。第十条其他约定：甲乙双方约定如有一方那个违约需赔偿违约金人民币贰万元整。甲方：张静，乙方：王研，丙方：沈阳市铁西区讯扬不动产咨询服务中心。合同签订后，同日原告通过转账的方式向被告张静转账380000元，被告张静向原告出具收条一份。
2017年1月24日，原告（乙方）与二被告（甲方）签订协议书一份，约定如下：双方即房屋买卖合同编号：0000455合同条款项目以外另行约定其他事宜条款，因房主个人原因导致自原签订之日（2016年11月14日）至2017年1月24日一直没有将房屋坐落于沈阳市和平区同泽南路（街）37号1单元12A楼3室的房屋办理撤押手续，甲方（张静、李加成）同意补偿乙方（王研）人民币：贰万元整。在办理资金监管当日直接抵扣首付款，另甲方（张静、李加成）承诺在2017年2月6日之前到银行办理撤抵押手续，并与2017年2月16日之前到房产局办理过户手续，甲乙双方协商交房时间定于2017年2月28日之前，甲方需结清此房屋所有费用均无陈欠，如有一方未能按照约定时间办理以上事项须赔偿违约金人民币：贰万元整。截至原告提起诉讼之日止，被告未向原告交付诉争房屋，亦未与原告办理诉争房屋产权更名过户手续。
另查明：经本院依法至沈阳市房产大厦查询，本案诉争房屋所有权人为二被告共同共有，但该房屋现存在抵押，抵押权利人为：招商银行股份有限公司沈阳分行。债务履行期限为2015年7月22日至2025年7月22日。
本院认为：原告与二被告签订的《商品房买卖合同书》及《协议书》均系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按合同约定履行义务，否则应承担违约责任。本案中，原、被告双方签订房屋买卖合同及协议后，原告按约定向二被告支付了购房款叄拾捌万元，根据当事人签订的合同约定，二被告应履行协助原告办理涉案房屋所有仅变更义务，现二被告未履行该义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，二被告应承担合同约定的违约责任，故对原告要求二被告支付违约金20000元的诉讼请求，符合上述法律规定，本院予以支持。关于被告张静提出违约金过高的抗辩，因当事人在上述协议中约定了办理涉案房屋所有权变更手续的时间节点，并明确约定了违约金数额，即原告主张的违约金20000元，二被告做为涉案房屋的出让人，其应对协议约定的上述违约条款及由此产生的法律责任具有可预见性，其未按约定履行义务，应承担协议约定的违约责任，法律不宜做出调整，否则有违诚实信用原则，故对二被告该抗辩，本院不予采信。
关于原告要求二被告协助办理涉案房屋所有权变更手续的诉讼请求。现因涉案房屋存有他项权利，暂不具备办理产权变更登记的条件，故对原告该项诉讼请求，本院暂不予支持，待条件具备时，原告可另行主张权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定判决如下：
一、被告张静、李成加于本判决生效之日起十日内给付原告王研违约金20000元；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费5025元（原告已预交、已减半），由被告张静、李成加承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 盛 雯
二〇一七年三月二十九日
书记员 程麟越
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条之规定：
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。