广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第1042号
上诉人（原审原告）:何彩英，身份证住址广州市白云区。
委托代理人：刘莹，广东卓信律师事务所律师。
委托代理人：翁俊永，广东卓信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市康建房地产开发有限公司，住所地广州市东山区。
法定代表人：姜维涛。
被上诉人（原审被告）：广州市泰湖房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：谢树锋。
被上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，住所地广州市白云区。
负责人：王洪波，行长。
委托代理人：钟兰香，系中国建设银行股份有限公司广东省分行职员。
委托代理人：林锐敏，系中国建设银行股份有限公司广东省分行职员。
上诉人何彩英因与被上诉人广州市康建房地产开发有限公司（以下简称“康建公司”）、广州市泰湖房地产开发有限公司（以下简称“泰湖公司”）、中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称“建行白云支行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第252号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：何彩英提供《广州市房地产买卖合同》，合同载明买卖双方为何彩英、康某公司，签约日期为打印的“二000年八月二十日”，该合同约定：何彩英向康建公司购买座落于广州市白云区白云堡道松涛东街雍涛居听涛阁10栋108房，测绘面积为106.8823平方米，交易单价为￥2380元/m2,总价为￥254380元，付款方式及期限：一次性付款，于2000年9月1日前缴付。合同附件约定：一次性付款赠送六年管理费，日期由2000年9月至2006年9月止，凭合同办理收楼手续。上述合同无办理预售合同登记，对办理房产证事项未作约定。
康某公司至今无协助何彩英办理涉案房屋的产权过户和登记手续。
何彩英向原审法院提起本案诉讼，请求：1、康建公司、泰湖公司及建行白云支行办理广州市白云区白云堡道松涛东街雍涛居倚涛阁10栋108房的涂销抵押手续；2、康建公司、泰湖公司协助何彩英办理广州市白云区白云堡道松涛东街雍涛居倚涛阁10栋108房的产权过户手续；3、本案的诉讼费由康某公司、泰湖公司承担。
康某公司、泰湖公司原审没有答辩。
建行白云支行原审答辩称：不同意何彩英的诉讼请求。1、何彩英提供的《广州市房屋买卖合同》有可能伪造，应是后来补签的。物业管理公司也是建行白云支行的债务人的下属单位，有可能物业管理公司为协助债务人逃避债务而制作虚假证据。何彩英提供的房款收据很新，字迹清晰，不像是2000年的收据。2、2001年前，涉案房屋是空置，无人居住。涉案抵押贷款时间是2003年，借款人是泰湖公司，办理抵押时建行白云支行曾到涉案房屋看过是无人居住的。建行白云支行是合法的抵押权人，应受法律保护，坚决不同意涂销抵押。
本案一审中，何彩英为证明其购房、付款、交楼均属实，向原审法院提交了物业管理费等的收款收据、发票、购房款收据等证据。建行白云支行对上述证据有异议。建行白云支行为证明涉案房屋抵押情况且因债务未清偿已申请法院强制执行的情况，向原审法院提交了以下证据：建行白云支行于2002年4月12日经公证分别与案外人广州市泰湖发展有限公司签订的《人民币资金借款合同》及《抵押合同》（抵押物清单：位于广州市白云区白云堡道的商铺、住宅）、与康建公司签订的《抵押合同》（抵押物清单：位于广州白云区白云堡大道松涛北苑的综合房）及与泰湖公司签订的《保证合同》。
原审法院另查明，根据房管部门出具的房地产登记簿查册表及复函载明：广州市白云区白云堡道松涛东街雍涛居听涛阁10栋108房，现地址为：松涛东街3号108房，预售地址为：广州市白云区同和镇永泰村白云堡大道北侧松涛北苑10幢211号首层01-08房，曾用门牌为：白云堡大道松涛北苑211号，产权地址为：白云堡道松涛东街3号108房，已核发房地产证，登记产权人为泰湖公司，所有权来历：购买，已办理抵押，他项权利人为建行白云支行，全部抵押。
康某公司已于2007年1月24日被吊销工商登记。原审法院向广州市工商行政管理局调取康某公司的工商登记档案，经折角对比何彩英提供的《广州市房地产买卖合同》上卖方处印鉴“广州市康建房地产开发有限公司”，与康建公司存档备案的公章印鉴式样“广州市康建房地产开发有限公司”，对比结果是前者印鉴大于后者印鉴式样；另在广州市工商行政管理局查询到康建公司财务公章印鉴式样为圆形的“广州市康建房地产开发有限公司财务专用章”，在该局无查询到何彩英提供的购房款收款收据上所盖的方形的“广州市康建房地产开发有限公司财务专用章（1）”备案。
一审中，经原审法院释明在上述产权登记及抵押情况下，何彩英诉求将难以实现，何彩英仍表示坚持诉讼请求不作变更。
以上事实，有合同、收款收据、发票、工商登记资料、房地产登记簿查册表、复函及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：现有证据已证明涉案房屋是泰湖公司通过预购方式购得，其预售合同已在房管部门办理备案登记，现已取得房地产证，产权登记在泰湖公司名下。另涉案房屋已办理抵押登记，建行白云支行作为抵押权人，已明确表示不同意涂销抵押。由于涉案房屋并非登记在康某公司名下，在现产权人泰湖公司未到庭参加诉讼明确表示同意何彩英诉讼请求且建行白云支行不同意涂销抵押的情况下，何彩英请求判决涂销抵押并办理房屋产权过户手续的诉请显然缺乏法律依据，客观上亦无法实现，故对何彩英的诉讼请求，不予支持，依法予以驳回。但此结果之责任在于康某公司，故案件受理费应由康某公司负担。康某公司、泰湖公司经该院公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，依法缺席判决。
据此，原审法院依照《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，于2013年12月26日作出判决如下：驳回原告何彩英的诉讼请求。案件受理费200元，由被告广州市康建房地产开发有限公司负担。
判后，上诉人何彩英不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院未经司法鉴定程序便认定何彩英与康建公司签署的《广州市房地产买卖合同》上的印鉴和对应购房款《收据》之印章真实性存在争议，违反法定程序，属于认定事实不清。该《广州市房地产买卖合同》及购房款《收据》，均为双方真实意思表示，并且没有违反法律强制性规定，理应认定为依法真实有效，如对其印章真实性有异议，应通过司法鉴定程序进行查证，否则不得简单认定相关印章真实性存在争议。原审法院未进行司法鉴定，仅仅通过肉眼进行“折角对比”便认定相关印章真实性存在争议，该认定违反法定程序，属于认定事实不清。（二）康某公司与泰湖公司之间实际存在挂靠关系，应依法对外承担连带责任，原审法院忽略了这一关键事实，错误认定何彩英的诉讼请求缺乏相关依据。根据何彩英提交的广东省高级人民法院（2004）粤高法民一终字第395号《民事判决书》、广州市白云区人民法院（2011）穗云法民四初字第1056号《民事判决书》显示，康某公司、泰湖公司之间存在挂靠关系，涉案房屋所属建设项目是由泰湖公司全资开发、自负盈亏，但是以康某公司的名义进行开发建设、对外销售。因此，康某公司和泰湖公司应就涉案房屋相关事宜（包括但不限于办理产权过户手续）对外承担连带责任。但是，原审法院并未对上述事实作出认定，而是简单地认定康某公司和泰湖公司分属两个法律主体，从而错误认定何彩英的诉讼请求缺乏相关依据。（三）原审法院错误认定建行白云支行的抵押行为有效，严重损害了何彩英作为合法产权人的权益。根据现有资料显示，建行白云支行是在2002年期间与康某公司签订《抵押合同》、于2003年办理抵押登记手续的。按照建行白云支行的陈述，其当时已对涉案房屋进行了实地考察，当时涉案房屋仍属“在建工程”。但是，早在2000年期间，何彩英已经依法购买并实际使用涉案房屋。因此，建行白云支行在考察涉案房屋时已知道或应当知道前述情况。即使建行白云支行无法确认涉案房屋是否已由他人购买或使用，但至少可确定涉案房屋并非“在建工程”，而应是“竣工工程”。由此可见，建行白云支行的陈述并不属实，其明显是在知道或应当知道何彩英已经依法购买并实际使用涉案房屋的情况下，仍恶意串通康某公司、泰湖公司，就涉案房屋设定抵押。根据法律规定，前述抵押行为应依法被认定无效，何彩英有权要求康某公司、泰湖公司、建行白云支行办理涉案房产的抵押涂销手续。上诉请求：1、撤销原审判决；2、康建公司、泰湖公司、建行白云支行办理广州市白云区白云堡道松涛东街3号108房的抵押涂销手续；3、康建公司、泰湖公司协助何彩英办理广州市白云区白云堡道松涛东街3号108房的产权过户手续；4、康某公司、泰湖公司、建行白云支行承担本案一、二审的全部诉讼费用。
被上诉人建行白云支行答辩同意原审判决，不同意何彩英的上诉请求。
康某公司、泰湖公司经本院公告送达传票没有到庭，也没有向本院提交答辩意见。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，何彩英向原审法院提起本案诉讼的时间为2011年12月28日。
本院认为，现有证据证明泰湖公司通过预购方式购得涉案房屋，其预售合同已在房管部门登记备案，现涉案房屋产权已登记在泰湖公司名下。何彩英上诉虽提出其早在2000年已经购买并实际使用涉案房屋，但其提供的其与康建公司签订的《广州市房地产买卖合同》并没有办理预售合同登记备案手续，不具有对抗第三人的效力。而建行白云支行于2002年签订《抵押合同》后已办理了抵押登记，其抵押权具有对抗第三人的效力。何彩英上诉主张“建行白云支行恶意串通康某公司、泰湖公司，就涉案房屋设定抵押”，依据不足，本院不予认定。何彩英上诉虽提出康某公司与泰湖公司之间“存在挂靠关系应对外承担连带责任”，但现抵押权人建行白云支行已明确表示不同意涂销抵押，何彩英请求涂销抵押并办理涉案房屋产权过户手续存在事实上的障碍，原审判决驳回何彩英的诉讼请求，并无不当。
原审法院在查明事实中关于对何彩英提供的《广州市房地产买卖合同》上卖方处印鉴及康某公司的工商登记档案中存档备案的公章印鉴式样以“折角对比”的方式进行比对，及工商登记档案中康建公司财务公章印鉴式样为圆形的“广州市康建房地产开发有限公司财务专用章”，在广州市工商行政管理局无查询到何彩英提供的购房款收款收据上所盖的方形的“广州市康建房地产开发有限公司财务专用章（1）”备案的内容，只是对印章式样的客观描述，且对于印章比对结果的尺寸大小、形状方圆，属能够凭日常生活经验直观认识和判断的常识性问题，并非需要进行鉴定的专门性问题。故何彩英上诉主张“原审法院未进行司法鉴定，仅仅通过肉眼进行‘折角对比’便认定相关印章真实性存在争议，该认定违反法定程序，属于认定事实不清”，缺乏依据，本院不予认定。
综上所述，审查何彩英上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审判决应予维持。康某公司、泰湖公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费200元，由上诉人何彩英负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 蔡粤海
审判员 李 静
二〇一五年九月八日
书记员 邹凌青
张旭燕