福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)闽0582民初8997号
原告:中国农业银行股份有限公司晋江市支行，住所地晋江市青阳曾井小区银星大厦，统一社会信用代码913505828562603791。
主要负责人：陈金挺，该支行行长。
委托代理人：施文执，男。中国农业银行股份有限公司晋江市支行安海支行行长。
委托代理人：张金途，男，中国农业银行股份有限公司晋江市支行安海支行员工。
被告：林瑞珠，女，1982年1月31日出生，汉族，住晋江市。
被告：林向阳，男，1981年9月22日出生，汉族，住晋江市。
被告：泉州幸福地产有限公司，住所地晋江市安海镇鸿江西路捷宏盛宴1#-A302，组织机构代码56337493-8。
法定代表人：许清水，该公司董事长。
委托代理人：黄娉，女，该公司职员。
委托代理人：范曦文，女，该公司职员。
原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行与被告林瑞珠、林向阳、泉州幸福地产有限公司（下称幸福公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张金途及被告幸福公司的委托诉讼代理人范曦文到庭参加诉讼，被告林瑞珠、林向阳经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.林瑞珠、林向阳偿还原告借款本金498661.48元及利息10208.81元、罚息34.78元、复利39.29元，并支付自2016年7月20日起至实际还款之日止按贷款合同约定计算的利息、罚息、复利；2.原告对林瑞珠提供的抵押房产，即址于晋江市桥头片区鸿江中路与恒安路交汇处安海上悦城3幢501（晋江市房屋预告登记证：晋房预2014字第7003号、晋房预2014字第6971号）房产折价或者以该财产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3.幸福公司对林瑞珠、林向阳上述债务承担阶段性连带保证担保责任。事实和理由：原告与林瑞珠、林向阳、幸福公司签订《个人购房担保借款合同》，约定原告向林瑞珠提供贷款57万元用于购买址在晋江市桥头片区上悦城3幢501号房屋，贷款期限自2014年5月18日至2024年5月17日止；林瑞珠以上述房产提供抵押担保，并办理预告登记；幸福公司对林瑞珠上述债务提供阶段性连带责任保证，即自借款人办妥贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在合同项下不再发生新的保证义务和责任。林向阳出具《共同还款责任书》，自愿对上述合同项下贷款承担共同还款责任。合同签订后，原告依约发放贷款，但林瑞珠、林向阳自2016年4月20日起未能按期还本付息。
幸福公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为原告应当先就林瑞珠提供的抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿，在所得价款不足以清偿全部债务时，幸福公司才应承担保证责任。
本院认为，林瑞珠、林向阳未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。幸福公司承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。原告与林瑞珠、林向阳之间的借贷关系、与幸福公司之间的担保关系合法有效，依法应予保护。原告依约提供借款，林瑞珠未能按照合同约定还本付息，原告有权按照双方约定要求林瑞珠、林向阳归还全部借款本息并承担相应的违约责任。原告主张对林瑞珠提供的抵押物即址在晋江市桥头片区鸿江中路与恒安路交汇处安海上悦城3幢501号房产享有优先受偿权，但根据《中华人民共和国担保法》相关规定，以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，涉案抵押物至今未办理抵押登记手续，原告作为该房屋抵押权登记预告的权利人，享有的是当抵押登记条件成就时对该房屋办理抵押权登记的请求权，并非对该房屋已享有现实的抵押权，故本院对原告请求在抵押权登记完成前享有对抵押物的优先受偿权不予支持。双方约定幸福公司对本案借款保证期间至借款人办妥贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日，但涉案抵押物至今尚未办理抵押登记，原告并未收到他项权证。因此，幸福公司仍应对林瑞珠、林向阳的上述债务承担连带清偿责任。幸福公司承担保证责任后，有权向林瑞珠、林向阳追偿。
依照《中华人民共和国合同法》第一百九十八条、第二百零五条、《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告林瑞珠、林向阳应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行借款本金498661.48元及利息、罚息、复利10282.88元，并支付自2016年7月20日起至实际还款之日止按双方合同约定计算的利息、罚息、复利；
二、被告泉州幸福地产有限公司对前述债务承担连带清偿责任，被告泉州幸福地产有限公司承担保证责任后有权向被告林瑞珠、林向阳追偿；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司晋江市支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（本院账号：40×××50；开户行：中国银行晋江市支行；账户名：晋江市人民法院）。
案件受理费8889元，因适用简易程序减半收取计4444.5元，由被告林瑞珠、林向阳、泉州幸福地产有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 寿华杰
二〇一六年十月二十四日
书记员 吕雅君
附件：本案所适用的法律及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。
第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。
第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。