上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第1753号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海新通联包装股份有限公司。委托代理人王强文，上海市申达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海烨博实业有限公司。委托代理人洪小萍，上海永盈律师事务所律师。上诉人上海新通联包装股份有限公司（以下简称新通联公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第2108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月26日受理后，依法组成合议庭,于2015年7月14日公开开庭审理了本案。上诉人新通联公司之委托代理人王强文与被上诉人上海烨博实业有限公司（以下简称烨博公司）之委托代理人洪小萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2013年12月26日，烨博公司（作为出租方，签约甲方）与新通联公司（作为承租方，签约乙方）签订《厂房租赁合同》1份，约定甲方将位于闵行区***路***号C幢面积约3,800平方米的厂房出租给乙方用于仓储之用；租赁期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止；年租金为人民币（下同）1,109,600元，可分四期支付，即三个月支付一次，先付后用；该合同签订之日，乙方向甲方支付92,466元作为承租保证金，并于该合同签订后3日内向甲方支付首期租金及物业管理费294,500元，厂区物业管理费按每平方米1.5元/月（合计5,700元）计算，物业管理费付款方式与租金付款同步；该合同租赁期限届满后，乙方在结清所有应缴纳的费用（包括水费、电费、欠缴的租金、甲方或第三方代缴的费用以及承担违约责任产生的费用）后，甲方将保证金剩余部分无息归还乙方，如保证金不足以充抵相关费用，乙方应予以补足；乙方确认并同意，无论任何情形，甲方均无需承担保证金产生的任何费用（包括但不限于利息）；乙方应合理使用该厂房及附属设施，如因使用不当造成该厂房及附属设施或其他设施损坏的，乙方应及时自行修复或协商赔偿；租赁期间，乙方发现厂房及其附属设施存在安全隐患的，应及时通知甲方予以整改，消除隐患，恢复租赁物至正常可使用状态；若乙方对使用期间厂房及附属设施发生损毁不予修缮或及时更换配件，甲方认为可能导致危险或伤及行人的，甲方有权责令乙方限期修缮、更换或自行修缮、更换，产生的费用计入乙方承担；如乙方严重损坏该厂房及附属设施主体结构，在甲方提出的合理期限内仍未进行修复的，甲方有权解除合同，没收乙方缴纳的全额保证金，并有权要求乙方承担损害赔偿责任；若乙方擅自解除合同或提前退租的，甲方有权没收乙方缴纳的全额保证金，并有权要求乙方承担损害赔偿责任；并对合同履行中双方的其他权利义务进行了约定。2013年12月27日，新通联公司支付烨博公司租赁保证金92,466元，并支付首期租金及物业管理费294,500元。此后，新通联公司在进行仓储使用的过程中发现涉案厂房地坪及往来通道出现裂纹，并在进一步使用过程中转化成大面积裂缝，最终导致地坪表层混凝土全部碎裂。2014年2月10日，新通联公司与案外人上海***实业有限公司签订《走道钢板租赁合同》，租赁走道钢板铺设于涉案厂房用于平整路面。2014年4月12日，烨博公司向新通联公司发出《催款函》1份，载明：“贵、我双方于2013年12月26日签订厂房租赁合同，根据合同约定贵司2014年度第二期租金（2014年4月1日至2014年6月30日）已经逾期超过近半个月，本期租金277,400元、物业管理费17,100元，共计294,500元，请贵司收到本函后3天内汇至我司指定账户”。同日，烨博公司还向新通联公司发出《工作联系单》1份，载明：“贵、我双方于2013年12月26日签订厂房租赁合同，贵司承租我司***路***号厂房约3,800平方米用于仓储。春节前夕，发现贵司仓储物件不仅对其承租区域地坪造成大面积损坏，甚至通道、卸货区、厂房立柱均受到不同程度的损坏，为此，我司负责人与贵司郁总、顾总多次进行沟通协调，贵司均未提出有效处理方案，本着长期合作目标及诚信原则，我司坦诚致信贵司：一、为避免厂房损坏情况更加严重，我司愿意协助沟通园区内其他客户，安排贵司维修队伍尽早入驻维修。二、如有需要，我司也可帮助贵司询价第三方施工单位，以取得最佳施工方案。三、根据双方合同精神，第三条及第四条约定履行损坏修复义务。收到本联系单后，如贵司仍怠于履行损坏修复义务的，为避免引发更大的损坏后果，那么将由我司安排修复，产生的责任及费用（包括但不限于人工费、材料费等）将由贵司承担”。原审又认定，2014年4月30日，新通联公司向烨博公司支付了自2014年4月1日起至同年6月30日止的租金及物业管理费294,500元。2014年5月12日，烨博公司向新通联公司发出《工作联系单》1份，载明：“贵、我双方于2013年12月26日签订厂房租赁合同，贵司承租我司***路***号厂房约3,800平方米用于仓储。在春节前夕，贵司与我司商议，有一、两台机器暂时借放在我司厂区东北面大棚（约3,000平方米）几天，我司考虑仅临时借放几天，就同意了。不曾想这一放就是数月，直至整个大棚全面被贵司机器堆全，在这过程中，我司相关负责人员多次与贵司交涉搬离，后贵司于2014年4月底将机器搬离大棚，由于贵司机器过重，加上大型叉车作业，造成我司厂区东北面大棚以及周边通道的地坪大面积损坏。为此，请贵司收到本函后，及时安排修复大棚及通道地坪的受损部位。”2014年5月13日，新通联公司委托案外人上海***物流运输有限公司以总承包方式将货物从***路***号运输至***路***号，货物大约240件，总重量约1,300吨，约定调配三部17.5平板半挂车辆，作业时间为2014年5月23日至同年5月25日，提供装卸叉车并确保货物装卸及时，并约定了运输费用。2014年6月3日，烨博公司向新通联公司发出《通告函》1份，载明：“经我司多次催告，贵司仍迟迟未就对造成我司厂房地坪大面积损坏一事进行整改也不曾安排修复，贵司怠于履行合同义务的行为，给我司造成了严重的损害，特通告如下：请贵司收到本函后5天之内，安排对造成我司厂房地坪受损范围进行修复（包括但不限贵司承租范围内的，通道以及占用过的厂区东北面大棚）。如贵司仍置之不理的，我司将不排除启动司法程序，届时通过查封资产或冻结账户等措施以维护自身的合法权益。”2014年6月5日，新通联公司向烨博公司发送《公函》1份，载明：“鉴于贵我双方就***路***号C幢厂房签署租赁合同时，贵司负责人承诺租赁厂房的地坪厚度为20公分，足以承载叉车作业以及库存货物，故贵我双方订立了以仓储为目的的租赁合同。然而我司入住后一周内，就发现区域内的地坪表面出现裂纹，一个月后地面出现大面积的裂缝，二个月后地面表层的混凝土全部碎裂（根据碎裂的混凝土测量地面表层的混凝土厚度只有10公分，而非贵司描述的20公分厚度），以至于我司无法继续正常使用该租赁厂房，合同目的不能实现。在要求贵司修缮未果的情况下，我公司于5月30日向贵司发出了工作联系单，通知贵司于该日起解除租赁合同，并将该厂房的钥匙移交给了贵司（以上内容，均有谈话录音为证）。为此，请贵司在收到本公函后的5个工作日内退还我公司预付的6月份租金以及租赁押金共计190,632.67元。同时，我司仍坚持一贯的工作作风，期望协商解决以上纷争。”2014年6月17日，烨博公司的代理律师代瑞向新通联公司发出《律师函》1份，载明：“本律师受烨博公司委托，郑重向贵司致函：委托人于2013年12月26日与贵司签订《厂房租赁合同》，租赁场地位于***路***号，面积为3,800平方米。鉴于委托人多次与贵司交涉并就贵司因承租期间不当使用，致委托人厂房地坪及厂房内立柱、通道、卸货区以及东北面大棚等约2,000平方米面积损坏的事实，发函贵司要求贵司按约及时安排维修事宜，贵司一直怠于处理，这不仅危及整个厂房的安全更危及园区内其他几十户客户的安全，为此，委托人拟询价第三方施工单位入住维修，请贵司在收到本函后，三天内与委托人联系，并参与委托人甄选施工单位。若贵司届时仍不依上述要求履行，本律师将代表委托人提起诉讼，维护委托人的合法权益。诉讼中，本律师将代表委托人采取财产保全措施（包括但不限于查封账户、扣押财产等），可能会给贵司带来诸多不便，望请贵司慎思而速决。”此后，烨博公司与案外人上海***建筑工程有限公司（以下简称***公司）签订《厂房维修工程施工合同》1份，约定由***公司以总价包干的形式为烨博公司位于***路***号面积约3,800平方米的厂房损坏的地坪、立柱、通道、卸货区域设施以及东北面大棚损坏的地坪等设施的建筑进行维修，开工日期为2014年6月25日，完工日期根据进度要求执行，并约定了维修费用为闭口价350,000元。***公司嗣后编制的修复工程概况中载明的修复建筑面积为1,909平方米，工程造价为352,484元，并备注该地坪修复项目分为两个阶段完工，2014年7月8日完成厂房内部约966.80平方米的地坪修复工程，经建设单位烨博公司验收完成交付，2014年8月7日完成厂房外部通道942.20平方米的地坪修复工程，经建设单位烨博公司验收完成交付。原审还认定，2014年6月25日，新通联公司向上海永盈律师事务所发出《公函》1份，载明：“我公司收到你所发来的律师函，现回复如下：1、律师函称你所受烨博公司委托，但未见相关授权委托书，不知是否能够证明你们之间存在委托关系。2、在律师函中称烨博公司拟询价第三方施工单位入驻维修，要求我公司参与甄选施工单位。但经我公司相关人员至现场查看，烨博公司已于6月20日让第三方入驻维修，所谓甄选施工单位纯属子虚乌有。3、我公司始终愿意与烨博公司就相关事宜进行协商解决，并一直在积极沟通中，对此也请烨博公司与我公司相向而行。4、如果烨博公司坚持通过诉讼解决，我公司认为烨博公司在合同的履行过程中存在诸多过错，如地坪质量本身存在问题，短短数月便致我公司无法正常使用。据此，我公司要求烨博公司退还预付的6月份租金以及租赁押金共计190,632.67元，并保留追究其违约责任的权利。5、本回函不代表我公司同意烨博公司所谓的拟询价第三方的行为，也不代表我公司同意承担修复地坪的责任。”该函件同时抄送烨博公司。2014年8月6日，新通联公司向烨博公司发出《公函》1份，载明：“2013年12月26日，我公司与贵司签署了《厂房租赁合同》，向贵司承租闵行区***路***号C幢厂房作为仓储使用，租赁期限2年，从2014年1月1日起至2015年12月31日止。我公司入住后一周内，发现区域内的地坪表面出现裂纹，一个月后地面出现大面积的裂缝，二个月地面表层的混凝土全部碎裂，导致我公司无法正常使用。我公司通知贵司要求履行修缮义务，以保障该厂房处于正常可使用状态，贵司未予置理。为减少贵我双方的损失，我公司于5月25日将储存物品搬离该厂房，并于5月30日将该厂房钥匙归还给贵司，且书面通知贵司租赁合同自5月30日解除，要求贵司退还预付的6月份租金以及租赁押金共计190,632.67元。2014年6月，我公司收到律师函称贵司拟询价第三方施工单位入驻维修，要求我公司参与甄选施工单位。但经我公司相关人员至现场查看，贵司已于6月20日让第三方入驻维修，所谓甄选施工单位纯属子虚乌有。此后，我公司多次与贵司相关人员联系要求协商解决上述事宜，但贵司一直未予理会。为此，请贵司在收到本函后5个工作日内就我公司的相关要求给予回复，否则我公司将会采取进一步的法律行动，以维护自身的合法权益。”嗣后，烨博公司与新通联公司仍未就上述争议协商一致，遂成讼。烨博公司要求法院判令：（一）新通联公司赔偿租金损失154,500元（即以年租金1,109,600元为标准，以3,800平方米厂房计，自2014年7月1日起至同年7月10日止的租金损失30,400元，及以1,700平方米厂房计，自2014年7月11日起至同年10月10日止的租金损失124,100元）；（二）新通联公司支付维修费350,000元；（三）新通联公司支付律师费20,000元。原审诉讼中，烨博公司增加诉请要求确认双方签订的《厂房租赁合同》于2014年9月30日即新通联公司收到本案诉状副本之日解除，同时将上述第（一）项诉请中1,700平方米厂房的租金损失计算的截止日期变更为2014年9月30日，将上述第（二）项诉请中维修费金额变更为332,500元，将上述第（三）项诉请中律师费金额变更为15,000元。新通联公司则提出反诉，要求判令：（一）确认双方签订的《厂房租赁合同》于2014年5月30日解除；（二）烨博公司返还新通联公司预付的2014年6月租金、承租保证金合计184,932.67元及以上述金额为本金自2014年6月1日起至判决生效之日止按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；（三）烨博公司返还新通联公司预付的2014年6月物业管理费5,700元及以上述金额为本金自2014年6月1日起至判决生效之日止按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；（四）烨博公司赔偿搬迁损失21,090元；（五）在10%-30%范围内酌定降低租赁合同的月租金标准；（六）烨博公司赔偿租赁钢板的费用21,575元。原审诉讼中，新通联公司撤回了上述第（五）项反诉诉请。原审认为，讼争双方就涉案地坪的损坏发生于新通联公司承租使用期间这一事实没有争议，现本案的争议焦点在于该损坏的责任应由何方承担。首先，从合同约定的角度来看，《厂房租赁合同》仅约定用途为仓储，新通联公司作为承租使用方，其对于自身的仓储需求最为清楚，如其对于承租厂房的地坪厚度确有特殊要求，其应在缔结合同时与作为出租方的烨博公司对此作出明确约定，而新通联公司主张的地坪厚度应达到20厘米的特殊要求未能在双方签订的合同中予以体现，新通联公司于诉讼中亦承认其在接收厂房时因为疏忽而未进行现场测量，故新通联公司就不能认为烨博公司提供的涉案厂房不符合合同约定的用途，且即便新通联公司对地坪厚度确有特殊要求，其也应对合同的约定不明承担相应责任。其次，从合同履行的角度来看，新通联公司承认其在使用涉案厂房一周后发现区域内的地坪表面出现裂纹，一个月后地面出现大面积的裂缝，两个月后地面表层的混凝土全部碎裂。而根据讼争双方的合同约定，租赁期间，承租方发现厂房及其附属设施存在安全隐患的，应及时通知出租方予以整改，消除隐患，恢复租赁物至正常可使用状态。因此，即便新通联公司认为地坪损坏的责任不在己方，其也应立即停止使用并向烨博公司提出修复要求，而在此期间却是烨博公司多次发函要求新通联公司对受损地坪进行修复。新通联公司未能提供证据证明其就地坪受损问题向烨博公司提出异议并要求修复，相反其采取了继续使用并致地坪全部碎裂的行为，故新通联公司对涉案地坪损失的扩大负有不可推卸的责任。再次，对于烨博公司催讨租金的请求，新通联公司也未提出履行抗辩，其仅在搬离涉案厂房后才提出要求返还租金及保证金的要求。综合上述几点，法院认为新通联公司应对涉案地坪的损坏承担责任，其擅自搬离并解除合同的行为缺乏依据，故对其要求确认《厂房租赁合同》于2014年5月30日解除之反诉诉请，法院不予支持。烨博公司于诉讼中承认其于2014年6月25日对受损地坪进行修复，并于同年7月11日即将2,100平方米的厂房再行对外出租，故即便其不承认于2014年5月30日收到新通联公司发出的解除合同函件，截至2014年6月25日其对于新通联公司已事实上搬离涉案厂房的情况客观上是知晓的，故烨博公司在2014年7月11日已将部分厂房对外出租的情况下仍坚持认为讼争双方的合同仍处于继续履行状态并要求确认合同于2014年9月30日才予以解除之主张难以成立。鉴于涉案厂房地坪已被损坏，合同在客观上已无法继续履行，且讼争双方均要求解除合同，故法院认为《厂房租赁合同》于2014年6月25日已经事实上解除。根据合同约定，如承租方严重损坏厂房及附属设施主体结构，或擅自解除合同提前退租的，出租方有权没收承租方缴纳的全额保证金，并有权要求承租方承担损害赔偿责任。对于烨博公司主张的租金损失，新通联公司支付的2014年6月租金及物业管理费合计98,166.67元已能够弥补烨博公司该月的损失，自7月起烨博公司即又将涉案厂房对外出租，而烨博公司有权依据合同约定没收新通联公司的租赁保证金92,466元。法院认为，鉴于上述租金、物业管理费及租赁保证金合计190,632.67元已能够弥补烨博公司的租金损失，故对于烨博公司要求新通联公司赔偿的其他租金损失，法院难以支持。对于新通联公司要求烨博公司返还租金、物业管理费、租赁保证金及相应利息之反诉请求，法院不予支持。对于遭受损坏的涉案地坪，应由新通联公司对修复费用进行赔偿，但烨博公司的单方修复行为导致其不能对修复前涉案地坪的状态和修复费用发生的合理性进行举证证明，其应对此后果承担相应的责任，故法院酌定由新通联公司赔偿烨博公司维修费100,000元。对于烨博公司主张的律师费赔偿之诉请，因缺乏依据，法院不予支持。因新通联公司自身需对涉案地坪的损坏承担责任，故对于其主张的赔偿搬迁损失及钢板租赁费用之反诉诉请，法院均不予支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十二条之规定，于二○一五年四月二十三日作出判决:一、烨博公司与新通联公司就位于闵行区***路***号C幢厂房签订的《厂房租赁合同》于2014年6月25日已经解除；二、新通联公司于判决生效之日起十日内赔偿烨博公司修复费100,000元；三、驳回烨博公司的其余本诉诉讼请求；四、驳回新通联公司要求返还租赁保证金的反诉诉讼请求；五、驳回新通联公司的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,045元，财产保全费3,142.50元，合计12,187.50元，由烨博公司负担5,434.24元，由新通联公司负担6,753.26元（于判决生效之日起十日内向烨博公司直接支付）。反诉案件受理费2,237.92元（已减半收取），由新通联公司负担。判决后，新通联公司不服，上诉于本院，诉称:被上诉人没有任何证据证明地坪系上诉人使用不当造成；合同客观上无法继续履行，被上诉人的起诉状中确认上诉人于2014年5月30日提出解除合同；被上诉人在明知有争议的情况下自行修复损坏的地坪，致使无法对损坏原因进行鉴定，应由其自行承担不利后果；被上诉人修复的范围除了涉讼租赁场所，还有东北面大棚损坏地坪及设施、建筑，对于租赁合同范围外的修复费用，不应在本案中处理；合同解除后，被上诉人理应返还上诉人预付的租金、物业管理费及承租保证金，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、四、五项，改判双方签订的《厂房租赁合同》于2014年5月30日解除，被上诉人返还2014年6月租金92,466.67元、2014年6月物业管理费5,700元、承租保证金92,466元。被上诉人烨博公司辩称:上诉人多次考察厂房后才确定承租，其充分了解厂房是否适租，涉讼厂房符合上诉人的仓储条件；地坪损坏系上诉人的不当使用造成，其应自行承担责任，上诉人无单方解约权；上诉人擅自搬离，被上诉人不认可2014年5月30日为合同解除日；被上诉人直至2014年7月11日才对外招租，损失很大；原审酌定的修复费远低于被上诉人的实际损失，故不同意上诉请求。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方签订的《厂房租赁合同》，于法无悖，双方均应属恪守。本案双方对于地坪损坏原因各执一词，对此本院评述如下：合同对于地坪厚度并无约定，新通联公司作为承租人，应对地坪是否适用于其仓储用途有相应的预见与判断；二审中，新通联公司陈述其接收房屋时地坪并无损坏，在使用期间发生损坏；双方的往来函件反映出合同履行期间，烨博公司数次以《工作联系单》方式向新通联公司提出地坪损坏问题，而新通联公司则于其搬离后才向烨博公司提出该问题。综上而言，原审确定地坪损坏的责任在于新通联公司符合常理，并无不妥。由于地坏损坏责任不在于出租人一方，承租人新通联公司自然不享有单方解约权，其要求以2014年5月30日为合同解除日的上诉请求，不予支持。合同约定：如因使用不当造成厂房及附属设施或其它设施损坏的，承租人应及时自行修复或协商赔偿。因此，在承租人不予修复并自行搬离的情形下，出租人修复地坪恢复其适用状态应属合理。本院注意到，烨博公司出示的厂房维修工程施工合同的工程范围包括***路***号面积约3,800平方米厂房损坏的地坪、立柱、通道、卸货区域设施以及东北面大棚损坏的地坪等设施的建筑维修工程。该工程范围客观上不限于新通联公司承租范围，然烨博公司关于新通联公司出入公共区域造成地坪等损坏的辩解亦有一定的合理性，参考烨博公司已支付的修复费用，原审酌定之金额，并未超逾合理范围，可予维持。鉴于新通联公司始终未与烨博公司办理房屋返还手续，故其关于返还租金、物业管理费的上诉请求，难以成立。合同约定：若承租人擅自解除合同或提前退租的，出租人有权没收承租人交纳的全额保证金，并有权要求承租人承担损害赔偿责任。鉴于本案合同未能继续履行系新通联公司提前退租所致，故原审判决没收承租保证金，符合合同约定，可予维持。综上而言，新通联公司关于撤销原审判决主文第一、二、四、五项，改判双方签订的《厂房租赁合同》于2014年5月30日解除，烨博公司返还2014年6月租金92,466.67元、2014年6月物业管理费5,700元、承租保证金92,466元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币4,112.64元，由上诉人上海新通联包装股份有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年九月六日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……