浙江省嘉善县人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)浙0421执异15号
异议人(即案外人)上海玖昆投资合伙企业（有限合伙），住所地上海市青浦区练塘镇章练塘路588弄15号1幢2层G区***室。
执行事务合伙人徐培岳。
委托代理人桂云柯，上海市光大律师事务所律师。
委托代理人李晶晶，上海市光大律师事务所实习律师。
申请执行人(即权利请求相对人)阳华，男，1984年5月11日出生，汉族，户籍所在地湖南省衡阳县。
申请执行人(即权利请求相对人)任林伟，女，1983年12月14日出生，汉族，户籍所在地河南省许昌县。
被执行人浙江港龙置业有限公司，住所地嘉善县惠民街道东升路18号2幢318室。
法定代表人方晓冬。
被执行人上海闵行上银村镇银行股份有限公司，住所地上海市闵行区鑫都路2531号1-2层。
法定代表人张宏彪。
本院在执行申请执行人阳华、任林伟与被执行人浙江港龙置业有限公司(下简称港龙公司)、上海闵行上银村镇银行股份有限公司(下简称上银村镇银行)商品房销售合同一案中，异议人上海玖昆投资合伙企业（有限合伙）(下简称玖昆企业)提出案件中止执行申请异议。本院受理后依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。
异议人玖昆企业称：2014年7月9日，其及关联公司上海翌银玖德资产管理有限公司与港龙公司发生银行委托贷款法律关系，港龙公司以在建工程抵押取得了2亿元的借款。2014年8月12日，港龙公司与上银村镇银行签订《最高额抵押合同》，且办理了在建工程抵押登记(嘉善县房建善字第ZJ0000247号他项权证)。异议人玖昆公司结合委托贷款事实，才是在建工程抵押权实际权利人，法院执行通知书要求上银村镇银行办理注销在建工程抵押手续，实际是侵害了异议人玖昆公司的合法权益，故要求法院中止案件的执行。异议人玖昆公司提交了证据(复印件)如下：1、上海市第一中级人民法院(2016)沪01民初148号民事判决书一份；2、2014年7月9日港龙公司与异议人玖昆公司等签订的融资协议一份；3、2014年8月12日异议人玖昆公司与两被执行人签订的委托贷款借款合同补充协议一份；4、2014年8月12日两被执行人签订的最高额抵押合同一份及嘉善县房建善字第ZJ0000247号他项权证一份。
经审查查明：申请执行人阳华、任林伟因两被执行人未主动履行本院(2017)浙0421民初3953号民事判决书确定的义务，于2017年10月26日向本院申请强制执行。本院于同日立案受理后，即依法向两被执行人邮寄送达了限期执行通知书等材料。
本院(2017)浙0421民初3953号民事判决书载明：2015年5月7日，阳华、任林伟与港龙公司签订了《商品房买卖合同》一份，阳华、任林伟约定购买港龙公司开发建设的嘉善县东方星河湾小区33幢2单元601室商品房一套，房屋建设面积88.92平方米，房款总计516800元，付款方式为首付款216800元、贷款30万元。合同第十六条约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2016年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。”合同附件八第11条第四项约定：“出卖人承诺于完成综合验收合格后的300日内，取得前款规定的土地、房屋权属证书交付给买受人”。合同签订后，阳华、任林伟于2015年5月20日付清首付款216800元，于同年6月16日办妥了30万元的个人住房借款。涉案房屋于2016年10月28日通过竣工验收，港龙公司通知阳华、任林伟于2016年11月1日起交房，阳华、任林伟已接收房屋并缴清了契税、物业费、权证代办费等费用。但港龙公司至今尚未交付上述房屋土地权证。
另查明，港龙公司与上银村镇银行在2014年8月12日签订了《最高额抵押合同》，由港龙公司以包括阳华、任林伟购买的商品房在内的东方星河湾608套房屋的在建工程作为抵押，担保的主债权金额不超过肆亿元，债权发生期间自2014年8月14日起至2016年2月14日止，双方在嘉善县住建局办理了抵押登记，他项权证编号嘉善县房建善字第ZJ0000247号。2014年8月18日，上银村镇银行向嘉善县房地产管理处出具了《关于嘉善东方星河湾项目房屋销售逐笔释放的委托函》，同意授权玖昆企业代为办理该项目他项权证项目已售房产的逐笔释放，出具预售同意函。2015年4月20日，玖昆企业向嘉善县房管处出具同意函，载明：“因配合浙江港龙置业有限公司东方星河湾项目销售回笼资金，我司同意浙江港龙置业有限公司预售抵押于我司委托方上海闵行上银村镇银行的东方星河湾小区的33-2-601商品房”。《最高额抵押合同》抵押物清单中列明的其他房屋均以上述方式出售。债权发生期限届满后，上银村镇银行未注销他项权证，也未办理抵押变更手续。由于在建工程抵押登记未注销，无法办理不动产首次登记并转移至阳华、任林伟名下。
本院(2017)浙0421民初3953号民事判决认为：当事人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。阳华、任林伟作为购房人已支付全部房款和其他相关费用，已履行其全部义务，港龙公司已将涉案房屋交付阳华、任林伟，但至今尚未办理房屋转移登记。办理房屋不动产权证是商品房买卖合同的附属义务，双方合同中对此也有明确约定。关于办理房屋权属证书时间的约定，无论是按合同主文第十六条约定的2016年12月30日，还是按附件八第11条约定的2017年8月28日（以2016年10月28日验收合格后300日计算），均已逾期，现阳华、任林伟要求港龙公司履行协助办理不动产权证的请求，本院予以支持。
根据《不动产登记暂行条例》的规定，新建房屋应先行办理首次登记，再办理转移登记，合同也对此作了约定。现因房屋存在抵押等，港龙公司无法办理首次登记，故无法为阳华、任林伟办理转移登记。根据《物权法》第一百九十一条的规定，经抵押权人同意方可转让抵押物，现上银村镇银行在书面同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务，丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。另外，案涉房屋抵押时为在建工程，抵押物现已竣工，且在当前房价持续上涨的情况下，抵押物本身和抵押物价值均已发生变化，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十七条的规定，有抵押权的在建建筑物竣工后不影响首次登记，当事人对债权仍需要抵押的可另行办理登记。因此，阳华、任林伟要求港龙公司及上银村镇银行协助办证之诉请的具体实现，应由港龙公司与上银村镇银行及时注销在建工程抵押权，以便港龙公司顺利办理不动产首次登记。
本院(2017)浙0421民初3953号民事判决主文如下：“一、被告浙江港龙置业有限公司和第三人上海闵行上银村镇银行股份有限公司在本判决生效后五日内办理注销他项权证编号为嘉善县房建善字第ZJ0000247号的在建工程抵押登记手续；二、被告浙江港龙置业有限公司应在本判决生效后十日内向不动产登记部门申请不动产首次登记，并在完成首次登记后十日内协助原告阳华、任林伟办理嘉善县东方星河湾33幢2单元601室房屋的不动产转移登记（办理转移登记的有关税收等费用由阳华、任林伟自负）。案件受理费80元，减半收取计40元（原告已预缴），由被告浙江港龙置业有限公司负担。”
异议人玖昆公司提交的上海市第一中级人民法院(2016)沪01民初148号民事判决主文第五项载明“被告浙江港龙置业有限公司不履行上述第一、二项债务时，原告上海翌银玖德资产管理有限公司、上海玖昆投资合伙企业(有限合伙)有权在第一、二项诉请范围内，以被告浙江港龙置业有限公司抵押予第三人上海闵行上银村镇银行股份有限公司名下，位于浙江省嘉善县罗星街道嵩山路北侧、善江公路东侧的在建工程(他项权证登记号为嘉善县房建善字第ZJ0000247号)折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。”
本院认为：两申请执行人所提出的强制执行申请，依据的是已经发生法律效力的民事判决，本院对该申请予以受理执行，符合法律的规定。异议人玖昆公司明知两申请执行人购买的房产属于抵押财产范围内，其曾受抵押权人上银村镇银行委托出具了同意销售书面函。根据《物权法》第一百九十一条的规定，抵押权人同意转让抵押物情况下，则不应由受让人代为清偿债务。另本案的执行依据中已明确上银村镇银行的抵押权效力及于抵押物的转让价金，即异议人玖昆公司可依据生效法律文书提出强制执行申请，向港龙公司追索抵押物转让价款等方式来维护其权益。故异议人玖昆公司现提出的执行异议，认为本案的执行将造成其利益受侵犯而申请执行中止，该主张于法无据，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百二十三条的规定，裁定如下：
驳回异议人上海玖昆投资合伙企业（有限合伙）的执行异议。
如不服本裁定，各方当事人可以自本裁定书送达之日起十五日内，向嘉善县人民法院提起诉讼。
本裁定送达即发生法律效力。
审 判 长 朱锡锋
审 判 员 徐本一
人民陪审员 丁金龙
二〇一七年十一月十日
书 记 员 倪引芳