广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终17918号
上诉人（原审被告）：广州市共青河贸易有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：吴吉喆，职务：总经理。
委托代理人：邵林枫，广东金桥百信律师事务所律师。
委托代理人：刘浩根，广东金桥百信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴裔泓，身份证登记住址广州市荔湾区。
委托代理人：王银杰，广东富荣律师事务所律师。
上诉人广州市共青河贸易有限公司（以下简称“共青河公司”）因与被上诉人吴裔泓商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2544号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人共青河公司向本院提起上诉称：一、上诉人在涉案楼宇办证过程中，出现了行政主管部门变更管理系统，和政策变更要求缴交地库土地出让金的两种情形，是行政管理机关延误造成的。这是上诉人无法预见的，并非上诉人作为出卖方的责任。依据双方补充协议第八条的约定，非出卖方原因造成逾期办证的，应当免责。l、2010年10月12日国土局发给交易中心的《关于御江苑项目楼盘明细表相关问题的函》中可以看出，涉案楼盘在上诉人依法拍卖取得后，申请重启预售，重启预售沿用原预售证号。并指出：“御江苑项目一原第13层为避难层，原预售时计做一层自然层，后预测算也计为一层自然层，但层数编为14层。根据房地产交易登记中心核实情况，涉案项目已售房屋均位于原第14层以上，基于上述原因，已售房屋中原14层以上(含14层)的房屋因预测层数增加了一层，但实际交易部位不变(如原签约的交易房号为1xx，则预测房号改编为1xx)。为避免混乱，当次纳入“房屋管理系统”的项目概况楼盘明细表按原测绘层数录入，待实测、确权时再理顺楼层数。”这一函件表明，房管部门需等到确权(初始登记)时，再调整其房屋管理系统的楼层数据。非出卖方不依时进行变更。2、涉案楼宇验收合格后，上诉人立即递交了大确权申请，及时办理了涉案楼宇1-13层的初始登记手续。但就涉案楼宇14楼以上的确权，因为登记部门需要变更管理系统，才未能办理。从2012年6月25日开始，上诉人曾共三次递交了申请(每次申请递交的材料均一致)，但主管部门却于2014年4月24日才办妥变更管理系统。3、2014年5月9日，上诉人获知房管部门办妥变更管理登记系统时，立即重新向房管局递交涉案楼宇14楼以上的初始登记申请。但由于2014年3月14日，广州市政府公共厅出台《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》。受该政策变动影响，涉案楼宇地库部份土地出让金由原约定缓交，变更为按50％缴交。而且主管部门因政策执行原因，需明确地库面积及进行评估等手续，一直未能同意交纳，直至2015年5月11目才通知共青河公司缴纳该土地出让金，共青河公司也按通知要求依时缴纳了款项。直至2015年9月28口，在涉案楼宇缴交变动的土地出让金后，主管部门才发具《广州市房地产初始登记告知书》，准予办理14楼以上房屋的初始登记手续。以上事实，均在登记部门有据可查。管理系统变更及政策调整土地出让金均并非上诉人能预见及控制的情形，涉案房屋未能办证也是由于涉案楼宇因行政机关和政策变更原因造成的，是上诉人无法预见及无法控制的。该情形应当适用双方补充协议中第八条第5点中“非因甲方原因造成乙方不能按期办理《房地产权证》的，甲方不承担任何责任”，对于2015年9月28日《广州市房地产初始登记告知书》出具之前的逾期办证时间，上诉人不应当承担责任。二、在行政主管部门变更管理系统过程中，主管部门除申请书未要求上诉人交纳任何材料：而缴交地库土地出让金过程中，上诉人也均在合理期限内积极配合办理，并不存在一审判决认定的出卖方怠于履行义务的情形。原审判决酬情判令扣减300天逾期时间，没有事实和法律依据。上诉人早在2012年4月就对涉案楼宇的全部房产递交了确权办证材料，其中13楼以下的房屋在2012年9月lO日顺利出证，而14楼以上(包括14楼)的房屋因房管部门需要进行“更改房屋管理系统数据”业务而无法确权。上诉人多次提起申请，每次递交的材料均一致并未增加，事实上，房管部门就该三次非标受理案均未要求上诉人提交其他材料。但却直到2014年5月9日才通知上诉人，办理完毕。这是房管部门的内部管理系统数据调整问题，上诉人虽事先知道涉案楼宇需要调整数据，但上诉人根本无法预料和控制超长的办理时间。在房管部门理顺了“更改房屋管理系统”的期间，又由于广州市政府在2014年3月出台了新的土地出让金政策，对在建项目地下车库征收土地出让金的方案进行调整，涉案项目需要重新评测增加土地出让金的缴纳，所以这是政策调整变化额外增加的确权要求，并非是原规定的土地出让金未交足导致的土地出让金补交，两者是有区别的，这一政策调整并非上诉人能预见及控制的原因：另外，本案中也并未出现因上诉人未交齐资料而被房管部门退案的问题。事实上，上诉人一直积极办理的重新测绘手续，并及时缴交了土地出让金。对于新政策调整后：土地出让金的交纳，房管部门需进行测绘等工作，在走完内部流程才能通知上诉人进行土地出让合同的变更，确定具体需交纳的土地出让金。本案中，房管部门直至2014年12月30日才完成对涉案房屋的测绘工作。并在内部流程走完后于2015年5月11日才正式通知上诉人可以签订相关协议。双方于2015年5月26日正式签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》从上述事实可以看出，土地出让金缴纳的政策调整也并非上诉人所能控制的原因造成的，上诉人因此额外增加了土地出让金的缴纳，属于新政策调整后不可控制的原因，并非补充协议第八条第3点所约定的“补交土地出让金”原因，原审判决认定，上诉人将该情形适用补充协议第3点是错误的。综上，以上情形均是行政机关的审查许可工作导致的，并非出卖方的责任。原审判决认定了该事实，却酬情判令扣减300天逾期时间，是错误的。双方合同中并未约定可扣减300天的适用情形，也没有法律规定。事实上，上述两情形造成逾期办证的时间远远超出300天。三、双方合同约定的办证期限是房屋交付之日起180个工作日向房地产登记机构申请办理，应当以双方到房地产登记机构的递件申请时间作为履约的期限，原审判决以被上诉人取得房产证的日期作截止期限的认定是错误的。依据双方合同第二十一条约定：“甲乙双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内(不超过180个工作日)向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。”，原审以被上诉人取得产权证的时间作为履约办证时间，是违反双方意思自治的，应当以双方共同到房地产登记机构的递件申请时间作为履约时间。四、被上诉人未依约补齐全部房款，亦系造成涉案房屋迟延办证的原因之一，依照双方合同约定，应当承担过错责任。根据双方合同附件七第八条约定：“如合同约定计价面积与实测计价面积存在差异需进行房款退补，而乙方不按甲方发出的“房款退补通知书”中要求的时间按期办理房款退补手续，则甲方有权顺延办理《房地产权证》的期限。”上诉人在知悉涉案楼宇取得初始登记后，依约向被上诉人发具了《房款退补通知书》，要求被上诉人依约支付超出面积的房款，至今仍未向上诉人支付差额房款。综上所述，请求二审法院：1、请求撤销(2015)穗越法民三初字第2544号民事判决第二项内容，判决上诉人不承担逾期办证违约金；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人吴裔泓答辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。对方所陈述的第一个理由，不是理由，对方作为开发商应该考虑到这个问题，而且一审也因此扣除了300天的违约时间，我方认为一审已经偏帮了对方。2、对方提出的几个上诉理由都不是理由，这些因素作为房地产开发商都应该预判到。
吴裔泓于2015年11月18日向原审法院起诉请求：1、共青河公司立即为吴裔泓办妥位于广州市越秀区南堤二马路xx号xx房的房地产产权证或不动产产权证；2、共青河公司向吴裔泓支付因延迟办理房地产产权证的违约金（以总房价2469000元为基数计，按每日万分之五从2013年9月1日起计至办证之日止）。
原审法院经审理查明：2011年12月29日，吴裔泓（乙方、买方）与共青河公司（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》，约定：乙方所购商品房为甲方以出让方式取得位于越秀区南堤二马路36-40号地段投资建设的御江苑第23层xx房，房屋地址：越秀区南堤二马路xx号xx房；该商品房合同约定建筑面积共90.92平方米，其中套内建筑面积67.9平方米；该商品房以整幢出售，按建筑面积计算房价，单价为每平方米27155.74元，总金额2469000元，甲方同意乙方按揭付款方式支付房款，其中首期款自本预售合同网上签订之日起2日内（不超过5日）支付全部房价款的30.38%，金额750000元。2012年1月25日前，支付全部房价款的20.25%，金额500000元；第三期在……甲方应当在2012年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲乙双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记；如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期时间达到120日的，乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同；等。该合同的附件七为《本合同的补充协议》，其中约定：乙方应在办理该商品房的收楼手续时，按甲方的要求办理产权登记的相关手续，包括应向甲方提交办理上述手续需要的证明文件及签署一切必须之文件，如乙方委托代理人与甲方共同办理《房地产权证》，乙方应向代理人交齐一切应由乙方提供的文件，乙方或乙方的代理人应按甲方书面通知的期限与甲方共同前往房管部门办理《房地产权证》，如因乙方或房管部门的原因造成甲方无法按合同约定与乙方共同办理《房地产权证》，甲方不承担任何责任；如甲方在办理产权登记时出现补交土地出让金、房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，导致甲方确实无法按本合同约定的时间与乙方一起办理房地产转移登记，乙方同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，乙方不追究甲方的违约责任，超过宽限期后，甲方仍不能与乙方一起办理房地产转移登记的，甲方按本合同的约定承担违约责任；本补充协议与买卖合同具有同等法律效力，买卖合同条款与本补充协议条款有冲突的，以本补充协议条款为准等。
合同签订后，吴裔泓依约向共青河公司支付了全部购房款，并由共青河公司出具发票收取。2013年1月10日，吴裔泓向税务部门办理了涉案房屋交易过户的契税申报，并于当日向税务管理机关支付了契税款74070元。吴裔泓于2012年12月15日办理收楼手续。
2015年9月1日，吴裔泓通过委托代理人向共青河公司发出《律师函》，载明：请共青河公司于收到本函之日10天内，依约定向委托人办妥房地产权证并通知委托人收取，同时付清应付的违约金，如逾期的，委托人可能采取进一步行动。因共青河公司迟延办理房地产权证及支付违约金，吴裔泓遂于2015年11月18日提起本案诉讼。
根据12预登0131xx《广东省房地产预告登记证明》记载：御江苑zz层xx房，预购商品房预告登记；已办合同备案登记；购房人的占有份额，吴裔泓，全部；等。此外，根据广州市国土资源和规划委员会于2016年1月11日出具粤（2016）广州市不动产权第0000xx号不动产权证书记载：权利人吴裔泓；广州市越秀区南堤二马路xx号xx房单独所有；房屋（建筑面积）：94平方米。
原审另查明：2010年10月12日，广州市国土资源和房屋管理局向市房地产交易登记中心发出穗国房市函【2010】66号《关于御江苑项目楼盘明细表相关问题的函》，写明：御江苑项目原第7层和第8层之间有一层结构转换层，当时预售时未计入一层自然层，未编层数，本次预测算计为一层自然层，层数编为第8层；原第13层为避难层，当时预售时计做一层自然层，本次预测算也计为一层自然层，但层数编为第14层，根据贵中心核实情况，本项目已售房屋均位于原第14层以上，基于上述原因，已售房屋中原14层以上（含14层）的房屋现预测层数均增加了一层，但实际交易部位不变等。
另据共青河公司出具的证据显示，共青河公司曾在2012年6月25日、8月16日及2013年6月26日三次向广州市国土资源和房屋管理局申请办理更改房屋管理系统的相关业务，并由该局出具收件凭证收取共青河公司提交的资料。2015年5月11日，广州市国土资源和房屋管理局向共青河公司发出《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同（含变更协议）的告知函》，通知共青河公司在2015年6月9日前将已签字盖章的《广州市国有建设用地使用权出让合同》送回该局等。
原审庭审中，共青河公司确认其已收齐吴裔泓支付的购房款，吴裔泓、共青河公司双方就合同约定的最后办证时间点为2014年2月1日均无异议。
原审另查明，广州市中级人民法院在审理相关案件过程中，分别向广州市住房和城乡建设委员会、广州市国土资源和规划委员会发函调查涉讼房屋办理更改房屋管理系统的相关情况。
广州市住房和城乡建设委员会于2016年6月14日向广州市中级人民法院出具了编号为穗建房产函[2016]1960号的《关于御江苑相关问题的复函》，其中载明：一、《关于御江苑项目楼盘明细表相关问题的函》中“待实测、确权时再理顺楼层”的“确权”是指“大确权”，即产权初始登记；二、非标准化案件是依公民、法人以及组织申请立案的。原广州市国土资源和房屋管理局（以下简称原市国土房管局）为畅通公民、法人以及组织反映问题的渠道，将不能纳入标准化业务管理的案件过非标准化方式立案办理，以解决行政相对人的实际问题。2012年6月25日、2012年8月20日、2013年6月26日，共青河公司向原市国土房管局提交非标准化案件申请，并办理了立案，案号分别为FB2012026、FB20120360、FB20130869；三、FB20130869号非标准案件的受理时间为2013年6月26日，共青河公司提交该非标准案件要求按照实测成果修改御江苑项目在房屋管理系统中的楼盘明细表楼层编号数据。由于楼层编号数据变更涉及已售、已查封、已预留回迁安置等多种状态的房屋，且御江苑为烂尾楼盘活、纳入房屋管理系统重启销售的案件，案情复杂，涉及利益主体较多，该案处理过程中，市房地产交易登记中心等数据核对部门根据交易登记数据安全需求，请开发企业补充提交了资料，并反复核对数据，2014年4月24日最终完成系统数据修改。该标准化案件的处理时间超出一般案件；四、FB20130869号非标准案件所依据的实测成果为测字110112009号测绘成果。因规划调整，共青河公司于2014年10月20日委托广州市房地产测绘院调整测绘，并于2014年12月30日取得测绘成果。
广州市国土资源和规划委员会于2016年6月8日向原审法院出具了编号为穗国土规划协查[2016]229号的《关于（2016）粤01民终字第1589、1595、2898-2900、2904-2905号<调查函>的复函》，其中载明：一、2012年6月25日，共青河公司向原市国土房管局申请办理更改房屋管理系统事宜，预收件编号为FB20120268，经查该案未正式立案。2012年8月16日，该公司再次向市国土房管局申请更改房屋管理系统事宜，预收件编号为FB20120360，于2012年8月20日立案受理，立案编号为FB120820675864。2013年6月26日，该公司向国土局申请实测数据变更事宜，预收件编号为FB20130869，于2013年6月27日立案受理，立案号为FB130627770036；二、在楼盘表数据与实测数据一致的情况下，开发商可按相关法律规定，备齐相关资料申请办理涉案房屋的所有权初始登记；等。
原审法院认为：吴裔泓与共青河公司自愿签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。因上述《本合同的补充协议》是作为《商品房预售合同》附件七内容，因此，该补充协议的内容应视为该合同的组成部分。
根据前述《商品房预售合同》的约定“甲乙双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记；如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金”以及《补充协议》关于“如甲方在办理产权登记时出现补交土地出让金、房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，导致甲方确实无法按本合同约定的时间与乙方一起办理房地产转移登记，乙方同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，乙方不追究甲方的违约责任，超过宽限期后，甲方仍不能与乙方一起办理房地产转移登记的，甲方按本合同的约定承担违约责任”的约定可见，吴裔泓、共青河公司双方在签订合同时即已充分预见到共青河公司在办理涉案房屋的房地产权证时可能面临需补交土地出让金等事项，因而由吴裔泓再给予90个工作日的宽限期。现吴裔泓已依约向共青河公司支付了全部购房款，共青河公司将上述房屋交付给吴裔泓后，共青河公司未能在上述《商品房预售合同》约定的180个工作日内及补充协议约定的90个工作日的宽限期内为吴裔泓办理房地产权证，显已构成违约，应当承担迟延办证的违约责任。
此外，根据广州市中级人民法院在相关案件二审查明事实以及相关行政部门的复函内容显示，共青河公司在办理大确权时确实存在因更改房屋管理系统业务的办理，而导致其无法递交资料申请办理涉案楼盘项目14层及以上房屋的初始登记的情形。从该业务办理的立案受理至办结期间来看，又明显超出了行政机关办理正常案件的合理工作时间，因此，共青河公司主张存在行政管理机关的工作因素的理由成立，原审法院予以采信。但是，由于在此项业务的办理过程中，除房管局原因外，亦包含了共青河公司的相互配合，以及共青河公司补充提交资料、对于多项数据需进行变更和核对等其他多种因素；而且，共青河公司作为案涉烂尾楼盘的竞买人，在重新预售涉案房屋时已经清楚知道房屋存在调整楼层等情形，其作为提供买卖合同的开发商，理应对可能预见的风险预留合理的办证时间，因此，共青河公司对于由此所造成的迟延办证亦负有一定过错责任。综上，结合吴裔泓的实际损失，兼顾非因共青河公司的特殊因素，以及共青河公司自身存在的过错责任，根据公平合理原则，原审法院酌情判令扣减共青河公司逾期办证违约责任300天。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条第一款、第三款的规定，于2016年9月29日作出如下判决：一、被告广州市共青河贸易有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内协助原告吴裔泓办理广州市越秀区南堤二马路xx号xx房的不动产权证登记在原告吴裔泓名下的手续。二、被告广州市共青河贸易有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告吴裔泓支付自2014年2月2日起至2016年1月10日止（以2469000元为基数，按每日万分之五的标准，上述期间总天数扣减300天计付；逾期办证违约金的总额以购房款本金2469000元为限）。三、驳回原告吴裔泓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13159元，由原告吴裔泓负担2612元，被告广州市共青河贸易有限公司负担10547元。
二审审理期间，上诉人共青河公司向本院提交以下材料作为新证据：证据1、2016年11月23日的广州市国土资源和规划委员会关于御江苑楼盘办理初始登记事项若干问题的复函。拟证明根据旧政策，地库土地出让金为缓交，不影响楼盘初始登记，但根据新政策，需要重新计缴土地出让金才能办理初始登记。重新计缴的土地出让金，包括一期涉案楼盘的地库部分和二期未开发楼盘的部分。需要缴交未开发二期楼盘土地出让金才能办理一期涉案楼盘的初始登记，是上诉人不能预见的。证据2、2014年9月17日建设工程规划许可证（穗规建证【2014】1728号）。拟证明上诉人于2014年9月17日才获得二期楼盘的规划许可证，才能根据规划确定的数据，计缴土地出让金。被上诉人吴裔泓质证称：双方的《买卖合同》第4页约定，我们买的规划许可是穗规建证【2009】122号和穗规建证【2009】3387号，上诉人提交的证据是调换概念，上诉人提交的证据是另外一个工程的规划许可。2、广州市国土规划局的复函要补交土地出让金是上诉人内部问题，土地出让金上诉人没有交清就开发，责任在于上诉人，我们作为小业主，上诉人是否缴纳土地出让金与我方无关。一审扣除300多天的判决，已经算是偏帮了上诉人的了，但是我方也没有对此上诉。我方认为一审的查明已经事实清楚，虽然有偏袒对方，但是我们还是服判的。上诉人所提供的证据都不是新证据，他们的关联系是与本案无关的。本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
本案二审争议的焦点在于，上诉人对于逾期办证是否应予承责。该争议又集中体现在逾期办证的事实成因是否在上诉人可预知并已预见性地以合同约定承责的范围，以及上诉人在此情形下是否存在履行过错。涉及上述事实的认定以及上诉人相应的陈述理由，属于上诉人在其所开发楼盘的整体统一行为，并非个案矛盾。对此相关事实，本院已经有生效判决予以认定，本案不再赘述。原审判决依据已生效判决认定事实予以处理，在上诉人并无超出该事实认定之外作出个案陈述及主张的情况下，本院依法予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10547元，由上诉人广州市共青河贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩志军
审判员 郭东升
审判员 刘 卉
二〇一七年三月二日
书记员 冯冠豪