江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中商初字第00208号
原告浙商银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区翠薇街9号月亮湾国际商务中心。
诉讼代表人徐正方，该行行长。
委托代理人徐洋，该行员工。
委托代理人邹杏明，江苏苏合律师所律师。
被告苏州帝宝房产有限公司，住所地吴江市松陵镇交通北路三里桥堍（香江花园18幢110号）。
法定代表人濮学林，该公司执行董事。
委托代理人姚学中，吴江区震泽法律服务所。
被告濮学林。
被告沈根妹。
委托代理人姚学中，吴江区震泽法律服务所。
被告吴建华。
被告苏州金球地产有限公司，住所地吴江市松陵镇交通北路香江花园18幢110、210、310号。
法定代表人沈建祥。
被告苏州金达地产有限公司，住所地常熟市虞山镇联丰路58号。
法定代表人沈根珠。
委托代理人姚学中，吴江区震泽法律服务所。
原告浙商银行股份有限公司苏州分行（以下简称浙商银行苏州分行）因与被告苏州帝宝房产有限公司（以下简称帝宝公司）、濮学林、沈根妹、吴建华、苏州金球地产有限公司（以下简称金球公司）、苏州金达地产有限公司（以下简称金达公司）金融借款合同纠纷一案，向本院起诉。本院于2015年12月29日立案受理后，依法由审判员吴岚，代理审判员李晓琼、李诚组成合议庭。本院于2016年6月2日公开开庭审理了本案，原告浙商银行苏州分行委托代理人徐洋、邹杏明；被告帝宝公司、沈根妹、金达公司共同委托代理人姚学中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙商银行苏州分行诉称：其与帝宝公司于2013年8月23日签订编号为（320505）浙商银固借字（2013）第00001号《固定资产借款合同》，约定帝宝公司向其借款，并约定了金额、利率、违约责任等事项。合同签订后，原告分别于2013年8月30日、9月30日将借款资金汇入帝宝公司账户，借款金额分别为8000万元和4000万元，共计12000万元。
同日，浙商银行苏州分行与帝宝公司签订编号为（320505）浙商银抵字（2013）第00001号《抵押合同》，约定：帝宝公司以其名下坐落于××经济技术开发区××北、鲈××西，地号为28-22，土地面积为18597.4平方米的土地使用权为上述借款合同项下债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、抵押物处置费、过户费等抵押权人实现债权的一切费用提供抵押担保，已办理抵押登记。
2013年11月6日，浙商银行苏州分行与帝宝公司签订编号为（320505）浙商银抵字（2013）第00002号《抵押合同》，约定：帝宝公司以吴江经济技术开发区江兴西路北、鲈乡北路西的在建工程为上述借款合同项下债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、抵押物处置费、过户费等抵押权人实现债权的一切费用提供抵押担保，已办理抵押登记。
浙商银行苏州分行与濮学林、沈根妹于2013年8月23日签订编号为（320505）浙商银保字（2013）第00002号《保证合同》，约定：濮学林、沈根妹就上述借款合同项下债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、抵押物处置费、过户费等抵押权人实现债权的一切费用提供连带责任保证。
浙商银行苏州分行与濮学林、吴建华于2013年8月21日签订编号为（320505）浙商银权质字（2013）第00003号《权利质押合同》，约定：濮学林、吴建华分别以持有的苏州帝宝房产有限公司90%股权（4500万元）、10%（500万元）为上述借款合同项下债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、抵押物处置费、过户费等抵押权人实现债权的一切费用提供质押担保，已办理质押登记。
金球公司、金达公司于2013年8月23日分别向浙商银行苏州分行出具《担保函》，载明：金球公司、金达公司自愿为帝宝公司自2013年8月23日起至2015年8月22日止在浙商银行苏州分行处办理的各类业务实际形成的本金最高余额不超过人民币12000万元的债务提供不可撤销的连带责任保证担保。
2015年4月28日、2015年5月27日、2015年6月29日，帝宝公司分别归还为400万、500万、600万借款，共计偿还1500万元。
2015年8月21日，帝宝公司以无法到期足额归还贷款为由向浙商银行苏州分行就10500万元申请借款展期。同日，浙商银行苏州分行与帝宝公司、濮学林、沈根妹、吴建华签订编号为CZBD（2010）1006的《展期协议》，将期限展期至2016年1月8日，并约定帝宝公司分期还款，还款时间分别为2015年8月31日、2015年9月20日、2015年10月20日、2015年11月20日、2015年12月20日、2016年1月8日，除最后一期归还500万元，其他每期归还2000万元。吴建华在《展期协议》中作为保证人对《固定资产借款合同》承担连带责任保证担保。
金球公司、金达公司于2015年8月21日分别向浙商银行苏州分行出具《担保函》，载明：金球公司、金达公司自愿为帝宝公司自2015年8月21日起至2016年1月8日止在浙商银行苏州分行办理的各类业务实际形成的本金最高余额不超过人民币10500万元的债务提供不可撤销的连带责任保证担保。
但帝宝公司仅于2015年9月1日归还200万元，未按《展期协议》的约定归还借款，构成违约。根据双方签订的《固定资产借款合同》第十二条第（二）款：借款人有按时清偿借款本金及利息的义务；第十三条第（六）款之约定：借款人出现包括但不限于本合同第十二条所列示的足以影响借款安全的不利行为或情形，贷款人可以停止发放借款或提前收回借款。
为维护自身合法权益，根据民事诉讼法有关规定，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：1、帝宝公司归还借款本金10300万元，自起诉之日起按年利率13.5%计算罚息，至实际支付之日止；2、帝宝公司承担浙商银行苏州分行律师费损失80万元；3、浙商银行苏州分行以拍卖、变卖帝宝公司所有的坐落于吴江经济技术开发区江兴西路北、鲈乡北路西、地号为28-22号，面积为18597.4平米的国有土地使用权以及在建工程所得的价款优先受偿；4、浙商银行苏州分行以拍卖、变卖濮学林持有苏州帝宝房产有限公司90%的股权（4500万元）以及吴建华持有的苏州帝宝房产有限公司的10%股权（500万元）所得的价款优先受偿；5、濮学林、沈根妹、吴建华、金球公司、金达公司对帝宝公司上述还款义务承担连带清偿责任；6、被告承担本案全部诉讼费用。
庭审中，浙商银行苏州分行明确诉讼请求的第一项利息为，合同约定的年利率为5.25%上浮50%，即7.875%，罚息利率在约定利率基础上上浮50%即11.8125%。自起诉时至2016年1月8日止，按照合同约定利率计息，自2016年1月9日起按罚息利率继续计算至实际履行之日止。
为支持其诉讼请求，浙商银行苏州分行向本院提交以下证据：
1、《固定资产借款合同》、借款凭证两张，证明帝宝公司分别于2013年8月30日、2013年9月30日向浙商银行苏州分行借款8000万元、4000万元；2、《抵押合同》[(320505)浙商银抵字（2013）第00001号]、他项权证（吴押他项（2013）第3642号），证明帝宝公司与浙商银行苏州分行签订抵押合同，约定帝宝公司以地号28-22的土地使用权为债务提供抵押担保，并办理抵押登记；3、《抵押合同》[(320505)浙商银抵字（2013）第00002号]、及相应他项权证，证明帝宝公司与浙商银行苏州分行签订抵押合同，约定以在建工程为债务提供抵押担保，并办理抵押登记；4、《保证合同》，证明濮学林、沈根妹为帝宝公司的债务向原告提供连带保证责任担保；5、《权利质押合同》、《股权处置准予设立登记通知书》，证明濮学林、吴建华签订质押合同，约定以持有帝宝公司的股权提供质押担保，并办理登记；6、金球公司、金达公司出具的担保函，证明金球公司、金达公司为帝宝公司的债务向浙商银行苏州分行提供连带保证责任担保；7、《展期协议》，证明因帝宝公司未按约还款，浙商银行苏州分行与帝宝公司约定分期还款；8、金球公司、金达公司出具的担保函，再次承诺承担连带保证责任；9、聘请律师合同及发票，证明浙商银行苏州分行已支付3万元律师费，余下的在执行结束之后全额支付。
被告均未提供相应证据，亦未答辩。
对于浙商银行苏州分行提供的证据，帝宝公司、沈根妹、金达公司对于真实性、合法性、关联性均无异议，对抵押清单也予以认可。
本院经审理查明：2013年8月23日，贷款人浙商银行苏州分行与借款人帝宝公司签订（320505）浙商银固借字（2013）第00001号《固定资产借款合同》，帝宝公司因金球广场建设需要向浙商银行苏州分行借款，合同约定：第15.11条，因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的律师费…；第22.7条，借款金额，人民币12000万元；第22.8条，借款期限24个月，自2013年8月23日起至2015年8月22日止；第22.9条，借款利率采用浮动利率，按照每笔借款提款日所对应的中国人民银行公布的同期同档次基准利率基础上上浮50%，利率调整以12个月为一个周期；第22.11条，按月结息，结息日为每月的20日；第22.26条，从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之50%计收罚息。
2013年8月30日，浙商银行苏州分行向帝宝公司发放贷款8000万元，借款借据载明的年利率为9.225%；2013年9月30日，浙商银行苏州分行再次向帝宝公司发放贷款4000万元，借款借据载明的年利率为9.225%。
2013年8月23日，抵押权人浙商银行苏州分行与抵押人帝宝公司签订（320505）浙商银抵字（2013）第00001号《抵押合同》，约定帝宝公司以其名下坐落于××经济技术开发区××北、鲈××西，地号为28-22，证号为吴国用（2013）第2600062号国有土地使用权，为其与浙商银行苏州分行签订的（320505）浙商银固借字（2013）第00001号《固定资产借款合同》项下借款提供抵押担保。合同约定：第2条，被担保主债权种类为商品房开发贷款，本金数额为12000万元；第3条，抵押人担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费，律师费、抵押物处置费、过户费等抵押权人实现债权的一切费用；第10.1条，抵押权人与债务人协议变更主合同，无需经抵押人同意，抵押人仍然继续履行其在本合同项下的担保责任。
2013年8月28日，吴江区国土局出具他项权证，权证表明坐落于××经济技术开发区××北、鲈××西，地号为28-22，证号为吴国用（2013）第2600062号国有土地使用权抵押与浙商银行苏州分行，抵押金额为12000万元，期限自2013年8月23日至2014年8月22日。
2013年11月6日，抵押权人浙商银行苏州分行与抵押人帝宝公司签订（320505）浙商银抵字（2013）第00001号《抵押合同》，约定帝宝公司以其在建工程为其与浙商银行苏州分行签订的（320505）浙商银固借字（2013）第00001号《固定资产借款合同》项下借款提供抵押担保。合同约定：第2条，被担保主债权种类为商品房开发贷款，本金数额为12000万元；第3条，抵押人担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费，律师费、抵押物处置费、过户费等抵押权人实现债权的一切费用；第10.1条，抵押权人与债务人协议变更主合同，无需经抵押人同意，抵押人仍然继续履行其在本合同项下的担保责任。抵押物清单显示，初始办理抵押的房屋为498套，至浙商银行苏州分行起诉时，仍然未解除抵押的房产为464套，该464套房产登记的抵押物价值总计41706798元，债权数额总计20642000元。
2013年8月23日，债权人浙商银行苏州分行与保证人濮学林、沈根妹签订（320505）浙商银保字（2013）第00002号《保证合同》，约定濮学林、沈根妹为帝宝公司与浙商银行苏州分行签订的（320505）浙商银固借字（2013）第00001号《固定资产借款合同》项下借款提供保证担保。合同约定：第1.8条，债务人提供了物的担保的，保证人愿就所担保的全部债务先于物的担保履行保证责任；第2条，被担保主债权种类为商品房开发贷款，本金数额为12000万元；第3条，保证担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费，律师费、抵押物处置费、过户费等债权人实现债权的一切费用；第4条，保证方式为连带责任保证；第7.1条，债权人与债务人协议变更主合同，无需经保证人同意，保证人仍然继续履行其在本合同项下的担保责任。
2013年8月23日，金球公司、金达公司分别向浙商银行苏州分行出具担保函，两份担保函内容相同，金球公司、金达公司自愿为借款人帝宝公司自2013年8月23日起至2015年8月22日止在浙商银行苏州分行办理的各类业务实际形成的本金最高余额不超过人民币12000万元的债务提供不可撤销的连带责任保证担保。担保范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费，律师费、差旅费等债权人实现债权的一切费用
2013年8月26日，质权人浙商银行苏州分行与出质人濮学林、吴建华签订（320505）浙商银权质字（2013）第00003号《权利质押合同》，约定濮学林、吴建华以其所有的分别占帝宝公司4500万元和500万元的股权，为帝宝公司与浙商银行苏州分行签订的（320505）浙商银固借字（2013）第00001号《固定资产借款合同》项下借款提供质押担保。合同约定：第2条，被担保主债权种类为商品房开发贷款，本金数额为12000万元；第3条，质押担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费，律师费、抵押物处置费、过户费等质权人实现债权的一切费用；第5条，质权的效力及于出质权利的从权利和孳息；第9.1条，质权人与债务人协议变更主合同，无需经保证人同意，出质人仍然继续履行其在本合同项下的担保责任。质物清单显示有效期为2013年8月26日至2015年8月22日，上述质押股权于签约当日办理了质押登记。
2015年8月21日，浙商银行苏州分行与帝宝公司、濮学林、沈根妹、吴建华签订《展期协议》一份。借款人帝宝公司不能按期偿还（320505）浙商银固借字（2013）第00001号《固定资产借款合同》项下的借款，向浙商银行苏州分行提出展期申请。各担保人同意就借款人借款展期继续按照其与贷款人浙商银行苏州分行签订的（320505）浙商银保字（2013）第00002号、（320505）浙商银抵保字（2013）第00001号、（320505）浙商银抵保字（2013）第00002号、（320505）浙商银抵保字（2013）第00003号的担保合同的约定提供担保。合同约定：第1条，原借款合同项下借款12000万元，已偿还1500万元，展期金额10500万元；第2条，借款期限展期至2016年1月8日；第3.1条，借款利息采取浮动利率，在中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率上向上浮动50%，执行年利率7.875%。利率调整以12个月为一个周期，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整的下一个周期首月的借款对应日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和上述计算方式确定新的借款执行利率，不另行通知借款人；第5条，借款人未按照本协议的约定按期偿还展期借款本息的，贷款人有权对逾期借款从逾期之日起在本协议约定的展期利率基础上上浮50%计收罚息，并对未按时支付的利息计收复利；第6条，担保人承诺按照原担保合同的约定继续对借款人在原借款合同和本展期协议项下的全部义务承担担保责任；第7条，除本协议另有约定外，原借款合同和原担保合同仍然有效。
2015年8月21日，金达公司、金球公司再次向浙商银行苏州分行出具担保函，保证担保的本金最高余额不超过人民币10500万元，其他内容与2013年8月23日担保函一致。
浙商银行苏州分行承认帝宝公司于2015年9月1日归还本金200万元。
2015年12月20日，浙商银行苏州分行与江苏苏合律师事务所签订《聘请律师合同》一份，约定由该所指派律师代理浙商银行苏州分行参与本案活动，律师费80万元，先行支付3万元，后续费用于案件执行终结后支付。2016年1月18日，江苏苏合律师事务所向浙商银行苏州分行开具三万元增值税发票，事项为律师费。
上述事实，由原告提供的证据及当事人的陈述等予以证实。
本院认为：案涉《固定资产借款合同》、《抵押合同》两份、《保证合同》、《权利质押合同》、担保函以及《展期协议》和与之对应的担保函均反映了各方当事人的真实意思表示，内容合法有效，合同各方均应忠实的按约履行。
浙商银行苏州分行在案涉借款合同项下，向帝宝公司发放两笔贷款共计12000万元，并应帝宝公司申请对金额为10500万元的贷款进行展期，但展期期间，帝宝公司仅归还借款本金200万元，展期后的贷款于2016年1月8日到期后，帝宝公司并未按约归还剩余本金及利息，已构成违约。按借款合同约定，浙商银行苏州分行有权自违约之日起按照约定利率上浮50%的罚息利率计收利息。浙商银行苏州分行要求帝宝公司归还贷款本金10300万元的诉讼请求，应于支持。浙商银行苏州分行确认在展期协议约定的合同期内仍按照约定利率计算利息，自展期协议期满后按照罚息利率计算利息，本院予以支持。之后产生的利息应按合同约定的罚息利率继续计算至借款人实际履行之日止。
浙商银行苏州分行为实现债权，在本案中聘请律师代为参与诉讼活动，经本院审查双方约定的律师费80万元元低于江苏省相关律师收费标准的最低线，是贷款人浙商银行苏州分行为实现债权产生的合理费用，根据主借款合同的约定，帝宝公司应当予以赔偿，对此本院予以支持。
帝宝公司以其所有的国有土地使用权和在建工程所有权向浙商银行苏州分行设定抵押，并办理了他项权证，土地使用权的他项权证记载的抵押债权数额为12000万元，在建工程中各房产的他项权证所记载的抵押债权数额总计为20642000元，浙商银行苏州分行可在抵押债权限额内实现抵押权，根据合同约定，抵押担保的债权包括本金、利息、罚息、复利以及律师费。
根据《权利质押合同》，濮学林、吴建华以其所有的帝宝公司股权，向浙商银行苏州分行设定质权，浙商银行苏州分行有权对帝宝公司的债权就濮学林、吴建华的股权，在各自质押金额范围内优先受偿，根据合同约定，质押担保的债权包括本金、利息、罚息、复利以及律师费。
根据《保证合同》和担保函，濮学林、沈根妹、金球公司、金达公司对于帝宝公司上述债务承担连带保证责任，保证范围包括本金、利息、罚息、复利以及律师费损失、诉讼费用等。保证人在承担保证责任后，可向债务人进行追偿。
综上，帝宝公司未按约履行还款义务，浙商银行苏州分行有权要求其归还本金，支付相应利息，保证人应为上述债务承担连带保证责任，浙商银行苏州分行可依合同就抵押物和质物优先受偿。濮学林、吴建华、金球公司无正当理由拒不到庭参与诉讼，视为放弃答辩、举质证等诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第二百零三条，《中华人民共和国担保法》第七条、第十二条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第三十四条、第五十九条、第七十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十二条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百五十三条之规定，缺席判决如下：
一、被告苏州帝宝房产有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告浙商银行股份有限公司苏州分行借款本金10300万元及相应利息（以10300万元为本金，按年利率7.875%，自2015年12月29日计算至2016年1月8日；其后的利息以10300万元为本金，按合同约定的罚息利率自2016年1月9日起继续计算至实际履行之日止）；
二、被告苏州帝宝房产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙商银行股份有限公司苏州分行律师费损失80万元；
三、被告苏州帝宝房产有限公司如到期未履行上述第一、二项债务，原告浙商银行股份有限公司苏州分行有权以被告苏州帝宝房产有限公司所有的坐落于吴江经济技术开发区江兴西路北、鲈乡北路西，地号为28-22，证号为吴国用（2013）第2600062号国有土地使用权折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高抵押额度12000万元的范围内优先受偿；原告浙商银行股份有限公司苏州分行有权以被告苏州帝宝房产有限公司的在建工程（详见后附抵押物清单）折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高抵押额度20642000元的范围内优先受偿；
四、被告苏州帝宝房产有限公司如到期未履行上述第一、二项债务，原告浙商银行股份有限公司苏州分行有权对于被告濮学林所有的，用于质押担保的苏州帝宝房产有限公司的4500万股股权，以折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿；原告浙商银行股份有限公司苏州分行有权对于被告吴建华所有的，用于质押担保的苏州帝宝房产有限公司的500万股股权，以折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿；
五、被告濮学林、沈根妹、苏州金球地产有限公司、苏州金达地产有限公司对被告苏州帝宝房产有限公司在上述一、二项中的付款义务承担连带清偿责任。被告濮学林、沈根妹、苏州金球地产有限公司、苏州金达地产有限公司承担保证责任后，有权向被告苏州帝宝房产有限公司追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费560800元，财产保全费5000元，共计565800元，由被告苏州帝宝房产有限公司、濮学林、沈根妹、吴建华、苏州金球地产有限公司、苏州金达地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行帐号：10×××75）。
审 判 长 吴 岚
代理审判员 李晓琼
代理审判员 李 诚
二〇一六年六月十七日
书 记 员 殷 姿
附：抵押物清单
序号
房产坐落
房屋编号
建筑面积
抵押物价值（元）
债权数额（元）
松陵镇鲈乡北路555号商铺01
-1F001
109080
松陵镇鲈乡北路555号商铺02
-1F002
松陵镇鲈乡北路555号商铺03
-1F003
松陵镇鲈乡北路555号商铺04
-1F004
松陵镇鲈乡北路555号商铺05
-1F005
松陵镇鲈乡北路555号商铺06
-1F006
松陵镇鲈乡北路555号商铺07
-1F007
127110
松陵镇鲈乡北路555号商铺08
-1F008
松陵镇鲈乡北路555号商铺09
-1F009
松陵镇鲈乡北路555号商铺097
-1F097
松陵镇鲈乡北路555号商铺098
-1F098
松陵镇鲈乡北路555号商铺099
-1F099
松陵镇鲈乡北路555号商铺10
-1F010
松陵镇鲈乡北路555号商铺100
-1F100
松陵镇鲈乡北路555号商铺101
-1F101
松陵镇鲈乡北路555号商铺102
-1F102
松陵镇鲈乡北路555号商铺103
-1F103
松陵镇鲈乡北路555号商铺104
-1F104
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