上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第3578号
上诉人（原审被告）沈惠蓉，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地上海市XX路XX弄XX号XX室沈惠蓉，女，1983年2月2日生，汉族，户籍地上海市龙华西路285弄23号503室，目前居住加拿大。委托代理人仓舒珍（系上诉人之母），XX年XX月XX日1957年1月23日生，汉族，住上海市XX路XX弄XX号XX室龙华西路285弄23号503室。被上诉人（原审原告）陈月香，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市徐汇区XX村XX号XX室陈月香，女，1935年1月23日生，汉族，住上海市徐汇区罗秀二村22号203室。委托代理人沈育建（系被上诉人之子），XX年XX月XX日1959年10月10日生，汉族，住址同上。委托代理人陈荣福（系被上诉人之弟），XX年XX月XX日1945年2月18日生，汉族，住上海市黄浦区XX路XX弄XX号XX室打浦路457弄2号1303室。被上诉人（原审被告）上海龙华房地产有限公司，住所地上海市徐汇区XX路XX号XX号楼XX室上中路466号2号楼301室。法定代表人候军欣，总经理。委托代理人张瑜，上海龙华房地产有限公司职员张瑜，上海龙华房地产有限公司职员。被上诉人（原审被告）上海龙鑫物业有限公司，住所地上海市徐汇区XX村XX号XX层罗秀新村22-25号底层。法定代表人王民华，总经理。委托代理人张骥，上海市襄阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）徐振燕，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室徐振燕，女，1955年6月10日生，汉族，住上海市徐汇区百色路16弄3号402室。上诉人沈惠蓉因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第2329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月26日立案受理后依法组成合议庭，于同年12月8日公开开庭进行了审理。上诉人沈惠蓉的委托代理人仓舒珍，被上诉人陈月香的委托代理人沈育建、陈荣福，被上诉人上海龙华房地产有限公司（以下简称龙华公司）的委托代理人张瑜，被上诉人上海龙鑫物业有限公司（以下简称龙鑫公司）的委托代理人张骥，被上诉人徐振燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，陈月香与沈惠蓉系祖孙关系，沈惠蓉与徐振燕系继母女关系。陈月香、陈月香丈夫沈某甲沈永秩、沈某乙沈育新（陈月香长子）、沈育建(陈月香次子)户口原均在上海市XX路XX弄XX号建国西路279弄光裕里5号，沈某乙沈育新户口于1981年10月11日迁至XX路XX号肇嘉浜路254号，陈月香、沈某甲沈永秩户口于1995年10月14日迁入上海市XX村XX号XX室罗秀二村22号303室房屋（以下简称系争房屋）。沈某甲沈永秩于2012年3月16日报死亡。沈某乙沈育新户口于2007年1月14日从XX路XX弄XX号XX室龙华西路285弄23号503室迁至系争房屋，2013年6月9日报死亡。陈月香、沈惠蓉、徐振燕均为沈某乙沈育新的法定继承人。2000年6月20日，系争房屋承租人沈某甲沈永秩与同住人陈月香、沈某乙沈育新签订《职工家庭购买公有住房协议书》，确定产权人为沈某乙沈育新，该协议陈月香、沈某甲沈永秩、沈某乙沈育新签名均系沈某乙沈育新签，加盖陈月香、沈某甲沈永秩、沈某乙沈育新私章。本户人员情况表其他情况载明，“查：配入XX村XX号XX室罗秀二村22号303室为贰人，沈某乙沈育新自1996年9月迁至本处，产权人确定为沈某乙沈育新。当月29日，沈某乙沈育新出具户名更改申请报告给龙鑫公司，申请确定系争房屋的产权人更名为沈某乙沈育新。当天，龙鑫公司作为龙华公司的代理人与沈某乙沈育新签订《上海市公有住房出售合同》。陈月香户口2000年7月4日迁至XX路XX弄XX号XX室龙华西路285弄23号503室，于同年8月3日迁回系争房屋。2000年12月3日，沈某乙沈育新取得系争房屋的房地产权证。2015年7月，陈月香起诉至原审法院，要求确认沈某乙沈育新与上海龙华房地产有限公司、上海龙鑫物业有限公司签订的XX罗秀路XX村XX号XX室罗秀二村22号303室房屋公有住房买卖合同无效。原审另查明，2009年4月，沈某乙沈育新与沈惠蓉签订《上海市房地产买卖合同》，沈某乙沈育新将系争房屋一半的产权出卖给沈惠蓉，2013年3月6日，沈惠蓉取得系争房屋的房地产权证，权利人为沈惠蓉。原审认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。根据陈月香出示的证据，沈某乙沈育新户口于2007年1月迁入系争房屋，沈某乙沈育新于2000年6月购买系争房屋时，系争房屋的户口仅为陈月香、陈月香丈夫沈某甲沈永秩，又根据本户人员情况表反映，系争房屋的受配人为陈月香、陈月香丈夫沈某甲沈永秩，而根据《关于出售公有住房的暂行办法》第三条第二款规定，购买成本价公有住房的对象，应当具有上海市常住户口的公有住房承租人和其同住成年人和符合分配住房条件的职工。上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局《关于出售公有住房的实施细则》第四条规定，按成本价购买公有职工住房的对象为获得新分配住房的职工和在住所地具有上海市常住户口的公有住房承租人和年满18足岁的同住成年人。凡承租户内有多人的，应协商确定购房人。同住人是指本处有常住户口且实际居住三年以上（除特殊情况外），他处无住房和他处虽有住房而居住困难的。对于新分配住房居住不到三年的租赁户，则以住房调配单和户口簿上的同住人为准。故沈某乙沈育新不具有购买系争房屋的资格，因此，沈某乙沈育新与龙华公司的代理人龙鑫公司办理购买公有住房的手续不符合本市有关公有住房的出售政策的，龙鑫公司是龙华公司的代理人，相应的民事责任由龙华公司承担，故陈月香要求确认沈某乙沈育新与上海龙华房地产有限公司、上海龙鑫物业有限公司签订的罗秀路XX村XX号XX室罗秀二村22号303室房屋公有住房买卖合同无效之诉讼请求，理由正当，法院予以支持。鉴于系争房屋现产权人为沈惠蓉，沈惠蓉与沈某乙沈育新间买卖合同纠纷不属于本案处理范围，故本案无效后果不予处理。原审法院审理后于2015年10月28日作出判决：沈某乙沈育新（已亡）与被告上海龙华房地产有限公司于2000年6月29日签订的上海市XX村XX号XX室罗秀二村22号303室公有住房出售合同无效。案件受理费人民币62.70元（由原告预付），由被告沈惠蓉、徐振燕共同负担31.35元，被告上海龙华房地产有限公司负担31.35元。判决后，沈惠蓉不服，上诉至本院称，被上诉人陈月香及其丈夫委托儿子沈某乙沈育新购买系争房屋有相关的合法委托手续，同时协商一致房屋产权人为沈某乙沈育新，上述事实为当事人真实意思的表现。产权人为沈某乙沈育新的公房买卖合同根本不存在合同无效的任何一种情形。陈月香在系争房屋的购买行为发生后的十五年才提起诉讼，否定当时的意思表示，明显有违公序良俗。故请求二审撤销原判，依法改判为驳回被上诉人的原审诉请。被上诉人陈月香辩称，其不同意上诉人沈惠蓉的上诉请求。2000年购买系争房屋时，陈月香不知道产证做到沈某乙沈育新名下，即使沈某乙沈育新出资，根据当时的规定，产证也不能做到其名下。故请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人龙华公司辩称，其服从原审判决，请求二审依法判决。被上诉人龙鑫公司辩称，其服从原审判决，请求二审依法判决。被上诉人徐振燕辩称，其服从原审判决，请求二审依法判决。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。对此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。又，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，虽然根据上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局《关于出售公有住房的实施细则》第四条规定，沈某乙沈育新不具有购买系争房屋的资格，但上述实施细则既不属于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，又不属于效力性强制性规定，故沈某乙沈育新与龙华公司签订的《上海市公有住房出售合同》并不因违反《关于出售公有住房的实施细则》而无效。更何况，根据《职工家庭购买公有住房协议书》的记载，沈某乙沈育新购买系争房屋系得到其父母沈某甲沈永秩、被上诉人陈月香的认可，沈某乙沈育新亦于2000年取得系争房屋的房地产权证。嗣后，在长达十几年的时间里，沈某甲沈永秩、陈月香均未提出异议。而现陈月香在沈某甲沈永秩与沈某乙沈育新先后于2012年与2013年去世后以不知道沈某乙沈育新购下系争房屋产权为由提起本案诉讼，要求确认系争房屋的公有住房出售合同无效，其行为有违诚实信用原则，本院难以采信。并且，陈月香长期居住系争房屋，其主张对房屋的产权状况不知情，亦不符合常理。因此，本院有充分理由可以认定陈月香对沈某乙沈育新购买系争房屋知情且同意，《上海市公有住房出售合同》合法有效。原审以沈某乙沈育新违反相关规定而不具备购房资格为由确认《上海市公有住房出售合同》无效，致所作判决错误，本院依法予以纠正。上诉人沈惠蓉的上诉请求，合法有据，本院予以支持。据此，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第2329号民事判决；二、驳回陈月香的全部诉讼请求。一审案件受理费人民币62.70元，由陈月香负担；二审案件受理费人民币125.40元，由陈月香负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年二月十四日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……