陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕01民终758号
上诉人（原审被告）：西安聚泰投资管理有限责任公司，住所地：西安市高新区高新二路西港国际大厦1幢1单元17层11703号。
法定代表人：辛星，该公司董事长。
委托代理人：雷静远，陕西泾渭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘再宗，男，1949年10月10日出生，汉族，住西安市莲湖区。
委托代理人：乔春怀，陕西洪振律师事务所律师。
委托代理人：李策，陕西洪振律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：阴惠芬，女，1953年10月23日出生，汉族，住西安市莲湖区。
委托代理人：乔春怀，陕西洪振律师事务所律师。
委托代理人：李策，陕西洪振律师事务所实习律师。
上诉人西安聚泰投资管理有限责任公司（以下简称聚泰公司）因与被上诉人刘再宗、阴惠芬买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2016)陕0104民初字429号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人聚泰公司之委托代理人雷静远，与被上诉人刘再宗、阴惠芬之共同委托代理人乔春怀、李策到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
聚泰公司上诉请求：请求依法撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。其公司虽然和被上诉人签订了《商品房内部预定书》、《车位认购书》，但被上诉人并未实际支付购房款，双方并非房屋买卖合同纠纷，而是第三人代履行纠纷。原审法院将双方的基础法律关系发生改变，所做判决不符合事实。二、原审判决适用法律错误。上诉人与被上诉人之间系第三人代履行法律关系，根据《合同法》第65条的规定，上诉人仅为履行主体而非义务主体，上诉人愿意作为第三人履行的前提是上诉人以自有的房产进行履行，被上诉人接受上诉人的履行仅能以接受房产的方式，否则应当向原债务人承担责任。三、原审法院程序违法。本案是基于原债务人与被上诉人民间借贷纠纷产生，原审法院遗漏必要诉讼参与人，程序违法。
刘再宗、阴惠芬辩称：1、一审判决认定事实清楚、证据充分。其同意上诉人承担原债务人履行付款义务，与原债务人签订《债务清偿协议》，与原债务人结清了法律关系，上诉人自愿用不动产抵偿债务，并于其签订了《商品房内部预定书》及《车位认购书》，并出具了商品房及车库的全部款项的收款凭证，亦证明其收到了全部款项。2、本案适用法律正确。一审认定双方是买卖合同关系，原债务人与本案无关，一审认定正确。3、本案一审程序正当。一审法院未将其他当事人列为本案主体是正确的。请求驳回上诉人的上诉维持原判。
刘再宗、阴惠芬向一审法院起诉请求：1、确认《商品房内部预定协议书》、《车位认购协议书》无效；2、聚泰公司返还购房款及车位款690000元及利息12828元（暂计算至2015年7月31日，之后的利息按中国人民银行同期贷款利率计算至给付之日）；3、诉讼费由聚泰公司承担。
一审法院认定事实：2015年3月12日债权人（甲方）阴惠芬与债务人（乙方）陕西省联谊贫困求助基金会签订《债务清偿协议》，甲方于2014年至2016年借款给乙方人民币39万元整，乙方为保值增值，将该笔资金投资于西安聚泰公司的“中闻传媒广场”项目，并以此项目的部分房产进行对应，以保障该笔资金的保值增值效果。由于市场及经营问题造成该笔资金不能及时归还，乙方与聚泰公司商议，特将聚泰公司的该项目中部分房产用于对甲方借款本金的清偿。经过甲乙双方友好协商达成如下债务清偿协议：（1）甲方同意将对乙方的借款人民币39万元转化成对应的“中闻传媒广场”的对应房产（具体房产信息详见房屋买卖协议）；（2）乙方负责聚泰投资与甲方签订房屋买卖协议，并将借款冲抵房款；（3）乙方负责聚泰投资将所对应房产按照房屋认购协议的要求将该处房产交付甲方。甲方可将该处房产委托给“中闻传媒广场”的销售公司进行销售，并与销售公司签订房屋委托销售合同，也可自行销售。在达成该谅解之后乙方至此不再要求甲方退还之前的借款收益。甲乙双方不再追究相互因借款产生的相关法律责任。2015年3月12日债权人（甲方）阴惠芬与债务人（乙方）西安融达资产投资管理有限公司双方签订《债务清偿协议》，除借款本金及利息金额为435416元外，其他事项内容相同。基于上述协议，2015年3月15日甲方聚泰公司与乙方阴惠芬签订《商品房内部预定协议书》两份，编号15080156的协议书约定，甲乙双方在自愿平等的基础上签订本商品房预定协议书，乙方认购商品房基本情况：所定商品房中闻传媒广场，房号为4号楼西单元11705号房，面积51.4平方米。单价4180元/㎡，总计214852元。付款方式为一次性付款，乙方于2015年3月15日前付清全部房款即214852元。编号为15050157的协议书约定内容除房号为4号楼西单元11805号房外，其余均与上述内容相同。同日，甲方聚泰公司与乙方阴惠芬签订《车位认购协议书》三份，约定，甲乙双方在自愿平等的基础上签订本车位预定协议书，乙方所认购车位基本情况：所定车位位于西安市草××生态××尚稷路路南中闻传媒广场项目地下停车场，车位号为空。车位单价为人民币10万元一个，付款方式为一次性付款，除编号为15060031号《车位认购协议书》中约定首付款60296元，其余《车位认购协议书》中约定首付款为10万元，乙方于2015年3月15日前付清全部车位款即10万元。乙方预定上述车位的车位号、面积均以相关政府部门认定、测量为准。签署《车位买卖合同》时面积如有差异，多退少补。乙方签署《车位买卖合同》后，此《车位认购协议书》自行失效。本《车位认购协议书》以签订《车位买卖合同》为目的而签订。同日，聚泰公司向阴惠芬出具五份《收款收据》共计收到阴惠芬中闻传媒广场购房款429704元及车位款260296元整。2015年12月8日陕西省联谊贫困救助基金会因涉嫌非法吸收公众存款罪被西安市公安局碑林分局立案侦查。审理中，聚泰公司称西安市草××生态××尚稷路路南中闻传媒广场尚未取得预售许可证。
一审法院认为，阴惠芬与聚泰公司签订的《商品房内部预定协议书》及《车位认购协议书》，聚泰公司未取得预售许可证明，与阴惠芬订立的认购协议书，应当认定无效。故阴惠芬与聚泰公司签订的《商品房内部预定协议书》及《车位认购协议书》因违反法律强制性规定，系属无效合同，聚泰公司应返还阴惠芬购房款429704元及车位款260296元整。关于聚泰公司辩称，其与阴惠芬之间并无实际买卖关系一节，审理中双方均认可，《商品房内部预定协议书》及《车位认购协议书》是基于《债务清偿协议》所签订，即聚泰公司代债务人陕西省联谊贫困救助基金会、西安融达资产投资管理有限公司清偿债务，至于聚泰公司与该公司的关系，与本案无关。聚泰公司因无效合同占用阴惠芬资金，应向阴惠芬承担占用期间中国人民银行同期贷款利息。阴惠芬与刘再宗系夫妻关系，故应由聚泰公司向二人共同返还。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告阴惠芬与被告西安聚泰投资管理有限责任公司签订的编号为15080156、15080157的《商品房内部预定协议书》及编号为15060029、15060030、15060031的《车位认购协议书》无效；二、本判决生效后十日内，被告西安聚泰投资管理有限责任公司返还原告阴惠芬、刘再宗购房款及车位款69万元整并赔偿原告损失（损失计算按照人民银行同期贷款利率自2015年3月15日起以69万元为基数计算至本判决确定的给付之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10828元、公告费300元（原告刘再宗、阴惠芬已预交），由被告西安聚泰投资管理有限责任公司承担。
二审审理中，双方当事人均未提供新证据。关于本案涉案土地性质，本院要求聚泰公司提供相应证据。聚泰公司遂依据法院要求提供涉案土地的土地使用权证，该证表明涉案土地为工业用地。经本院审理查明，原审判决查明事实属实。关于聚泰公司所开发的“中闻传媒广场”项目办理五证情况，聚泰公司表示除土地使用证外其他手续均未办理。
本院认为，阴惠芬与聚泰公司签订的《商品房内部预定协议书》及《车位认购协议书》，从性质上属于预约合同性质，但是聚泰公司涉案房地产项目在工业用地上建设，且至今尚未取得规划许可证、建设工程施工许可证等，故《商品房内部预定协议书》及《车位认购协议书》缺少合法成立的条件，应为无效合同。虽然一审对《商品房内部预定协议书》及《车位认购协议书》的性质未予准确定性，但认定合同无效正确。聚泰公司虽未实际收取阴惠芬的购房款以及车位款，但是根据阴惠芬与原债务人陕西省联谊贫困求助基金会、西安融达资产投资管理有限公司签订的《债务清偿协议》约定，将借款转化为相应房产，聚泰公司根据两份《债务清偿协议》与阴惠芬签订了《商品房内部预定协议书》及《车位认购协议书》，且出具了购房款及车位款的收款收据，故其认可将借款转化为购房款以及车位款，在《商品房内部预定协议书》及《车位认购协议书》被认定无效后，聚泰公司应当将该款返还刘再宗、阴惠芬，故一审判决其予以返还并无不妥。据此聚泰公司上诉其不应返还购房款以及车位款之理由不能成立，一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10828元（西安聚泰投资管理有限责任公司已预交），由西安聚泰投资管理有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹守鸣
审 判 员 杨晓昱
代理审判员 张 楠
二〇一七年三月十五日
书 记 员 郑 瑜