湖南省长沙市望城区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)湘0112执异41号
案外人：杨静媛，女，汉族。
委托诉讼代理人：ＸＸ，陕西炎城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马文飞，陕西炎城律师事务所律师。
申请执行人：长沙靖港建筑工程有限公司。
法定代表人：阳建国，董事长。
委托诉讼代理人：朱鹭，湖南华湘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程树帆，湖南华湘律师事务所律师。
被执行人：西安华浙置业有限公司。
法定代表人：蔡挺群。
本院在执行申请执行人长沙靖港建筑工程有限公司（以下简称“靖港公司”）与被执行人西安华浙置业有限公司（以下简称“西安华浙公司”）合同纠纷一案中，案外人杨静媛于2018年5月16日对本院查封华浙公司名下位于西安市雁塔区红专南路X号长庆坊二期X号楼X层XXX、XXX房的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年5月29日举行了听证。案外人杨静媛的委托诉讼代理人ＸＸ、马文飞、申请执行人靖港公司的委托诉讼代理人朱鹭参加了听证，并提交了书面意见。现已审查终结。
案外人杨静媛向本院提出异议请求：终止依据（2016）湘0112执1482号、（2017）湘0112执846号执行裁定书对位于西安市雁塔区红专南路X号长庆坊二期X号楼X层XXX、XXX房的查封等执行措施。事实与理由：法院于2016年5月5日查封了西安华浙公司名下位于西安市雁塔区红专南路X号长庆坊二期X号楼X层XXX、XXX房，但是在法院查封以前2015年6月19日案外人已经与华浙公司签订了合法有效的书面合同，购买了长庆坊二期X号楼位于第三层铺位编号为XX-
XX号的商铺，且支付了全部购房款，由西安华浙公司出具了收款收据。在购买该商铺以后案外人又与西安华浙公司签订《商铺委托经营合同》，将所购商铺经营权委托给西安华浙公司，委托期限为4年，从2015年6月1日至2019年5月31日，案外人收取租金，案外人已经合法占有了该不动产。合同约定办理产权证书的期限至今未届满，西安华浙公司也未通知案外人办理登记手续，这并非案外人的过错，而是由于西安华浙公司自身原因导致未办理过户登记。综上，根据相关法律规定，案外人的权利能够排除申请执行人靖港公司的执行，故提出异议。
申请执行人靖港公司称，案外人提出的执行异议没有法律依据，案外人与西安华浙公司签订的《商铺内部认购合同》所涉标的物没有在本案查封的商铺范围内，案外人购买的商铺系西安华浙公司私自分割出售，而没有经过规划、建设等相关部门的审查批准，该标的物在法律意义上是不存在的。被执行人西安华浙公司已将X号楼XXX、XXX登记在其名下，人民法院的查封并无错误，而案外人所称购买的商铺即使现实上属于X号楼XXX、XXX的范围，因其没有在房产部门进行登记，没有取得物权，也不能排除执行，执行异议不能成立。
被执行人西安华浙公司未予答辩。
本院查明，靖港公司于2016年4月28日向本院申请对西安华浙公司、湖南华浙投资管理有限公司的诉前财产保全，本院于2016年4月28日作出（2016）湘0112财保12号民事裁定书，裁定冻结西安华浙公司、湖南华浙投资管理有限公司的银行存款1140万元，或查封、扣押其价值相当的其他财产。保全过程中，本院于2016年5月5日查封了西安华浙公司所有的座落在西安市雁塔区红专南路X号（预售证号为XXXXX）长庆坊二期X号楼XXX、XXX、XXX、XXX、XXX共计五套房屋，查封期限为三年，从2016年5月5日起至2019年5月4日止。
2016年5月26日，本院立案受理了靖港公司诉西安华浙公司、湖南华浙投资管理有限公司合同纠纷一案，本院于2016年12月5日作出（2016）湘0112民初1408号民事判决，判决湖南华浙投资管理有限公司退还靖港公司保证金1000万元，并支付利息损失95万元、违约金6666.67元、律师费18万元，西安华浙公司对上述债务承担连带清偿责任。湖南华浙投资管理有限公司提起上诉，长沙市中级人民法院于2017年5月11日作出（2017）湘01民终1693号之二民事判决书，维持了上述判决。2017年6月14日，靖港公司申请对该案进行执行，财产保全措施自动转为执行中的查封措施。
另查明，2015年6月19日，案外人杨静媛与被执行人西安华浙公司签订编号XSHZS026《商铺内部认购合同》一份，约定杨静媛购买西安华浙公司开发的位于西安市雁塔区红专南路X号长庆坊二期X号楼第三层XX-
XX号商铺，商铺单价为15010元/平方米，面积为7.89平方米，总房款为118428元。合同签订当日，杨静媛一次性支付了全部购房款，同时还与西安华浙公司签订《商铺委托经营合同》一份，约定杨静媛将其拥有的长庆坊二期X号楼XX-
XX号商铺的经营权委托于西安华浙公司，西安华浙公司每年按一定比例向杨静媛支付租金用作经营收益，委托期限四年，从2016年1月4日至2020年1月3日止。2016年8月25日，西安华浙公司面向各商铺业主出具了《关于长庆坊二期地上一层、地上三层商铺租金支付的通知》，主要内容为西安华浙公司因资金紧张，对于各位业主的租金未能按时支付，承诺2016年6月1日所有到期应付租金在2016年11月30日前完成，同时对于延期支付的租金自愿按照合同约定承担相应的违约责任，并将违约金与应付租金届时一起支付到客户账户。但到目前为止，西安华浙公司未向杨静媛支付任何租金和违约金。
本院认为，靖港公司与湖南华浙投资管理有限公司、西安华浙公司合同纠纷一案，经过二审判决，现法律文书已经生效，靖港公司申请执行，本院裁定强制执行被执行人西安华浙公司的财产，符合法律规定。案外人杨静媛认为在法院查封西安市雁塔区红专南路X号长庆坊二期X号楼第三层XXX、XXX商铺前，已经与被执行人西安华浙公司签订了买卖合同，购买了由该商铺分割而来编号为XX-
XX号区域，并已支付全部价款，案外人且已合法占有了该不动产，案外人对该不动产的权利能够排除法院执行，故向法院提出执行异议。本院经审查认为，案外人所依据的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是基于买受人在将来一定会获得该不动产所有权的前提下，其对该不动产的权利才具有排除法院执行的效果，而根据案外人提供的证据来看，由于西安华浙公司违规将商铺分割成若干小块进行出售，案外人能否依据买卖合同取得商铺的所有权处于不确定状态，即案外人对该商铺能否具有所有权依赖于房产管理部门或其他权利部门的确权，故案外人提出异议的依据不足。此外，本案在执行西安华浙公司的财产时，仅对其名下的财产进行查封，尚未对被执行人的财产进行实体处置，在案外人提供其对涉案不动产具有排除执行效果的证据前，本院的上述执行措施并无不当。综上，案外人杨静媛的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十五条第一款第一项、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人杨静媛的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 周 丹
审 判 员 王高瞻
人民陪审员 凌小阳
二〇一八年六月八日
代理书记员 赵钰姣
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;
(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。