新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)新0102民初1797号
原告阿不里米提·马木提，男，1964年6月8日出生，维吾尔族，住新疆克拉玛依市克拉玛依。
被告：新疆海里行房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区。
法定代表人:范泽凯。
第三人：乌鲁木齐银行股份有限公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：杨黎。
原告阿不里米提·马木提与被告新疆海里行房地产开发有限公司（简称海里行公司）、第三人乌鲁木齐银行股份有限公司（简称乌鲁木齐银行）商品房预售合同纠纷、按揭贷款合同纠纷一案，本院于2017年02月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阿不里米提·马木提、被告海里行公司的委托代理人季红梅、第三人乌鲁木齐银行的委托代理人葛瑞科、张文轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阿不里米提·马木提向本院提出诉讼请求:1、依法解除原告与被告签订的《商品房预售合同》；2、依法解除原告与第三人签订的《个人住房借款合同》；3、判令被告退还原告已付首付款145806元、利息69861.82元（自2009年12月13日至2017年4月13日，共计88个月，月息5.445‰），维修基金5816.12元、登记费570元、公证费200元、印花税及契税8869.58元，预告登记费550元、已付银行贷款本金及利息142616.05元，合计374289.57；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2009年12月11日，原告与被告签订商品房预售合同，原告购买被告位于本市天山区中桥三巷136号物流中心综合楼1栋4层109号商铺。原告按约交纳了首付款，并办理了银行按揭。但被告逾期交付房屋，并且至今未能办理房产证。故原告诉至法院，请求如诉。
被告海里行公司辩称：2009年12月11日我公司与原告签订商品房预售合同，我公司于2011年9月开始交房，此房早已交接完毕，并且此房已经委托第三方公司经营，原告已经经营并受益，从2011年1月起也收到第三方支付的租金，原告已经于2014年9月29日将名下商铺委托给乌鲁木齐烨阳海宁皮草批发城有限公司经营10年（2015年4月1日-2025年3月31日），并收到该公司的定金、租金。该公司是独立的法人，与我公司无关。现在原告提出要退房，我公司不同意解除合同，合同是合法有效的，不能随意解除，也不承担任何费用。法院在计算利息时，将原告的租金收入和被告联系在一起进行核算，根本上是错误的。我公司与原告之间是房屋买卖合同关系，原告与乌鲁木齐烨阳海宁皮草批发城有限公司才是委托经营租赁合同关系。原告提出解除合同理由是没有办理房产证，该项目是按照政府规划审核要求批准建设的，并取得了建设工程竣工认可书，资料房产局已在审核过程中，此房屋已经委托第三人出租并收益，跟房产证无关。我公司不同意解除合同，也不承担任何的银行业务，原告的诉请不合理，请求依法驳回。
第三人乌鲁木齐银行述称：我方与原告签订的借款合同系双方真实意思表示。双方签订的合同合法有效并且已经实际履行，并办理抵押登记。房产公司作为担保人应当承担相应的担保责任，借款合同是当事人真实意思表示，合法有效。现原告诉至法院要求解除与被告商品房预售合同，我方有权要求原告继续履行借款合同，借款合同与商品房买卖合同是两个合同，不是一个法律关系。原告与被告解除商品房预售合同并不影响借款合同的效力。
第三人乌鲁木齐银行向本院提出诉讼请求：1、判令阿不里米提·马木提偿还乌鲁木齐银行股份有限公司借款本金51349.62元，利息4137.68元（利息计算期间自2017年2月20日至2019年12月28日），合计55487.3元；2、判令新疆海里行房地产开发有限公司对上述债务的偿还承担连带保证责任；3、判令海里行公司向乌鲁木齐银行返还尚余购房贷款55487.3元。4、判决确认乌鲁木齐银行与阿不里米提·马木提签订的《借款合同》中抵押条款有效，确认乌鲁木齐银行对抵押房产【位于天山区中桥三巷136号物流中心高层综合楼1栋4层商铺109（预购商品房抵押权预告登记编号为：乌房天山区预字第085354号）】享有优先受偿权；5、判令阿不里米提·马木提、海里行公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2009年12月16日，原告与第三人签订《个人住房借款合同》，第三人依约于2009年12月28日发放贷款145000元。上述合同约定被告对原告债务承担连带责任保证担保。现原告请求解除与被告之间的《商品房预售合同》及《借款合同》，原告以其行为表示其将不履行《借款合同》项下的义务，故第三人诉至法院，请求如诉。
原告阿不里米提·马木提针对第三人乌鲁木齐银行的诉讼请求答辩称：我方与被告签订的商品房预售合同是主合同，与第三人签订的借款合同是从合同。因为被告方的违约造成主合同的解除，从合同也应当一并解除。根据商品房买卖合同司法解释，我方要求解除商品房预售合同与借款合同依法有据。
被告海里行公司针对第三人乌鲁木齐银行的诉讼请求答辩称：原告与第三人签订借款合同就应当继续履行，不能因为与我方解除合同，就不履行与银行的借款合同。
本院经审理认定事实如下：2009年12月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定：买受人购买的商品房位于本市中桥三巷136号物流中心高层综合楼第一栋4层109号商铺，商品房总金额290806元；合同签订当日，买受人需向出卖人交付房款145806元，余款145000元以商业贷款方式支付十年；出卖人应当在2010年8月30日前将商品房验收合格交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用、规划验收合格后365个法定工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因非出卖人所能控制的事件不能备案，备案期限延至事件消除后，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如属银行按揭贷款购房产权已抵押按揭银行，待买受人交清全部房款，解除抵押后，直接到乌市房地产管理局领取产证。合同签订当日，原告向被告交付了首付款145806元。2009年12月16日，原告（借款人）与第三人（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定：借款人借款本金为145000元，贷款人将借款一次性划入借款人帐户后，转入新疆海里行房地产开发有限公司；借款期限自2009年12月16日至2019年12月16日；借款利率为5.445‰（月利率），借款利率执行浮动利率的，利率随中国人民银行基准利率而调整，贷款人无需另行通知借款人；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误，收执之日止；保证人在合同项下提供的保证为连带责任保证。合同由原告、被告、第三人签字盖章。合同签订后，第三人于2009年12月23日取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。之后，第三人发放贷款145000元，原告自2010年1月20日开始逐月向第三人归还贷款本息，至2017年2月20日，累计归还本金93650.38元、利息50597.59元、未还本金51349.62元、利息4137.68元。被告于2011年9月将房屋交付于原告使用，但至今未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告至今未能取得房屋权属证书，原告遂诉至本院，提出上述请求。另，原告在签订合同后，已缴纳契税及印花税8869.58元、维修基金5816.12元、产证工本费570元、借款合同公证费200元、预告登记费550元。被告于2011年12月15日向原告支付租金收益14784元。
另查：2014年9月29日，原告与案外人乌鲁木齐烨阳海宁皮草批发城有限公司签订《大友国际商城委托经营管理协议》一份，约定原告将上述涉案商铺委托乌鲁木齐烨阳海宁皮草批发城有限公司代租并同意经营管理，委托期限10年，自2015年4月1日至2025年3月30日。乌鲁木齐烨阳海宁皮草批发城有限公司已向原告支付租金收益3688元。
本院认为：原告与被告签订的《商品房预售合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，系合法有效合同，双方均应严格按约履行。原告已履行了向被告交付房款之义务，被告除应向原告交付房屋外，还应保证及时将出卖的房屋所有权转移给原告。被告应按照《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。被告现已超过合同约定办证期限四年之久，仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，未协助原告办理房屋权属证书，其又未能举证证明系非出卖人的原因导致不能办证。故其行为严重影响了原告订立合同时所期望的经济利益，致使原告订立合同的目的不能实现，被告的行为已构成根本违约。对原告主张解除《商品房预售合同》之诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，导致商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，对原告主张解除与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》之诉讼请求，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房预售合同解除后，被告应向原告返还已付购房首付款145806元及原告已向第三人所还贷款本金93650.38元、利息50597.59元。另，被告应偿付原告已付购房首付款占用期间的利息损失44078.77元（2009年12月13日至2017年4月13日合计88个月，145806元×88个月×4.875‰-已付租金收益14784-已付租金收益3688=44078.77）。被告亦应向原告赔偿因履行商品房预售合同而支出的各项损失，即契税及印花税8869.58元、维修基金5816.12元、产证工本费570元、借款合同公证费200元、预告登记费550元。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。为了减少不必要的诉累，本案将商品房预售合同和按揭抵押贷款合同纠纷已合并审理。故应由被告直接向第三人返还剩余贷款本金51349.62元、利息4137.68元。对第三人主张原告返还购房贷款及利息之诉讼请求，本院不予支持。第三人与原告签订的《借款合同》均系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。第三人要求确认《借款合同》中抵押条款有效的诉讼请求成立，本院予以支持。关于第三人主张对诉争房屋享有优先受偿权的诉讼请求。本院认为，合同效力与物权的设立存在区别，合同效力系原因行为，物权设立系结果行为，原因行为有效不一定导致物权设立的结果，而物权未能设立亦不影响合同效力。本案第三人与原告签订的《借款合同》虽合法有效，但不导致第三人必然享有抵押房屋的优先受偿权。本案第三人虽对诉争房屋办理了抵押预告登记，但预告登记并不等同于物权登记。因原告的抵押房屋尚未取得产权证并完成现实物权的本登记，第三人作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对原告抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对原告抵押房屋的处分，并非对原告抵押房屋已享有现实的抵押权，抵押权并未设立，第三人以此主张优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十四条、第二十五条的规定，判决如下：
一、原告阿不里米提·马木提与被告海里行公司签订的《商品房预售合同》予以解除；
二、原告阿不里米提·马木提与第三人乌鲁木齐银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》予以解除；
三、被告海里行公司返还原告阿不里米提·马木提首付购房款145806元、利息44078.77元（2009年12月13日至2017年4月13日合计88个月，145806元×88个月×4.875‰-已付租金收益14784-已付租金收益3688=44078.77）；
四、被告海里行公司返还原告阿不里米提·马木提已还按揭贷款本金93650.38元、利息50597.59元；
五、被告海里行公司赔偿原告阿不里米提·马木提契税及印花税8869.58元、维修基金5816.12元、产证工本费570元、借款合同公证费200元、预告登记费550元；
六、被告海里行公司返还第三人乌鲁木齐银行未还本金51349.62元、利息4137.68元（如被告海里行公司提前还款，利息以实际还款日据实结算）；
七、第三人乌鲁木齐银行与原告阿不里米提·马木提签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中的抵押条款有效；
八、驳回第三人乌鲁木齐银行的其他诉讼请求。
以上被告海里行公司给付原告阿不里米提·马木提款项合计350138.44元，被告海里行公司给付第三人乌鲁木齐银行款项合计55487.3元，须于本判决生效后十日内付清，如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案原告请求标的374289.57元，核定给付金额350138.44元，案件受理费6914.26元（原告已预交）,减半收取3457.13元，由原告负担3234.15元，由被告负担222.98元，剩余案件受理费3457.13元由本院退还原告。本案第三人请求标的110974.6元，核定给付金额55487.3元，案件受理费1259.75元（第三人已预交），由第三人负担629.88元，由被告负担629.87元。邮寄送达费20元（原告已预交），由被告负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
审判员 蒋 欣
二〇一七年三月十六日
书记员 牛晨晨