浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙01民终9000号
上诉人（原审原告）：严玲，女，1984年2月12日出生，汉族，住浙江省江山市。
委托诉讼代理人：周宁，男，汉族，1982年10月27日出生，住浙江省江山市，系严玲丈夫。
上诉人（原审原告）：周玲君，女，1987年3月24日出生，汉族，住浙江省江山市,
被上诉人（原审被告）：周桂香，女，1957年6月16日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。
委托诉讼代理人：祝伟伟，浙江汉朔律师事务所律师。
上诉人严玲、周玲君因与被上诉人周桂香房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2017）浙0108民初3769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年6月15日，严玲、周玲君与周桂香签订房屋租赁合同一份，约定周桂香将位于杭州滨江区，建筑面积为159平方米的房屋出租给严玲、周玲君使用。合同第二条约定“租赁期限从2015年7月20日至2018年7月20日”；第三条约定“月租金4500元，半年付”；第五条第6项约定“除房屋内已有装修及设施外，乙方如要求重新装修或变更原设施的，须事前征得甲方书面同意”；第六条约定“甲乙双方任何一方有违反本合同第二、三、四、五、九条款情况的，均被视为违约，守约方有权解除合同，违约方支付违约金100000元整……”；第七条第2项约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同并收回房屋……3）利用承租房屋进行违法活动的……”；第九条双方作了特别约定：“租期到后如甲方本人不自住此房屋，必须给乙方使用。价格市场价。甲方同意乙方加卫生间、厨房，并转租给第三方使用。租期内一切安全由乙方负责”。
合同签订当日，周桂香出具收条：“今收到严玲、周玲君租房定金4500元。”2017年5月13日，杭州市滨江区西兴街道共联社区居民委员会发出《关于对租赁过渡房进行整改的通知》，该通知内容为：“您户所住的租赁过渡房是区政府为帮助拆迁户解决过渡问题，而提供临时居住的。为维护广大拆迁户的正当合法权益，维护公平正义，按照《租赁合同》中‘不得将租赁房转租、转让、出借’的规定和已安置完毕需退还过渡房的相关要求，请在5月20日搬迁完毕。如逾期不整改的，根据《租赁合同》的相关规定，将对涉及的户采取以下措施：一是停水停电；二是收回您户过渡房；三是全额收取租赁费用并在拆迁过渡费和购房款中扣除。特此通知。”2017年5月25日，杭州市滨江区西兴街道共联社区居民委员会再次发出《通知》，内容为：“滨江区迎春小区20幢1单元1001室周桂香户：你户所在房屋为是本社区为拆迁户解决居住问题而提供，本社区在2017年5月13日向小区内所有过渡安置户发出了《关于对租赁过渡房进行整改的通知》，是因为近期我区出租房屋多次发生火灾，严重危及居民生命财产安全，为了警示各位承租户注意房屋居住安全。虽然本社区对一般承租房屋未采取断水断电措施，但在本社区本次巡查中发现，你所在户内分割成七户，正在实施群租。你户的行为已经严重违反了《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》中的相关规定，现为避免发生重大安全事故，根据上级相关部门要求，现通知如下：1、对你户实施停水、停电；2、立即收回你户该过渡房；3、如果发现有损害后果的，将对你户追究责任。特此通知！”
庭审中，严玲、周玲君以及周桂香双方均认可周桂香出具收条中所写“定金”即为押金4500元，严玲、周玲君已经支付周桂香租金至2017年7月20日，严玲、周玲君尚欠周桂香水电费5299.92元。
现严玲、周玲君向原审法院提出诉讼请求：1、判决解除双方签订的房屋租赁合同；2、判决周桂香赔偿严玲、周玲君违约金10万元；3、判决周桂香返还严玲、周玲君押金4500元及多支付的租金9000元；4、本案诉讼费用由周桂香负担。
原审法院认为：严玲、周玲君与周桂香双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思之表示，合同自成立时即生效，对双方具有约束力。然而涉案房屋是拆迁过渡安置房，周桂香不具有将房屋转租于他人的权利。从2017年5月13日杭州市滨江区西兴街道共联社区居民委员会发出的《关于对租赁过渡房进行整改的通知》可以明确，将房屋转租的拆迁户和已安置完毕的拆迁户是被要求整改、搬迁的对象。虽然2017年5月25日杭州市滨江区西兴街道共联社区居民委员会再次发出的《通知》中，强调了滨江区迎春小区20幢1单元1001室被分割成七户的事实，但是涉案房屋实施群租仅仅是社区发现周桂香转租的线索之一，社区最终有权收回涉案房屋是根据拆迁过渡安置房的性质及周桂香与相关政府部门签订的租赁合同。如果周桂香对房屋拥有转租权，严玲、周玲君实施群租的行为并不必然导致房屋租赁合同不能继续履行，房屋租赁合同不能继续履行的根本原因在于周桂香的权利瑕疵。另，合同双方当事人在行使权利、履行义务时都应当遵循诚实信用原则，严玲、周玲君作为涉案房屋承租方，有义务在签订房屋租赁合同前了解房屋产权等信息。严玲、周玲君抗辩周桂香不主动告知涉案房屋是拆迁过渡安置房并不能免除严玲、周玲君的审查义务，故严玲、周玲君对于房屋租赁合同不能继续履行也有一定的过错。
基于严玲、周玲君与周桂香之间的房屋租赁合同已无法继续履行，该院对严玲、周玲君解除合同的诉请予以支持。严玲、周玲君已在本案立案前腾退了房屋，故租金应按实际使用时间计算。双方对实际腾房之日各有主张，但均无证据予以证明，该院确认租金计算至周桂香自认的严玲、周玲君最后一位租户搬离之日即2017年6月10日，周桂香应返还严玲、周玲君多付的租金6000元。严玲、周玲君拖欠周桂香的水电费5299.92元该院于押金4500元、多付租金6000元中予以扣除。房屋租赁合同第六条对于违反合同第二、三、四、五、九条款之约定的情形均视为违约，需支付违约金，其中就包括了租赁期限和保证该房能够正常使用等约定，现合同提前解除，周桂香应承担违约责任。鉴于严玲、周玲君在履行合同过程中也存在过错，应当承担相应的责任，且违约金也存在过高情形，故该院对违约金调整为12000元。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（四）项、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决：一、严玲、周玲与周桂香之间的房屋租赁合同自判决生效之日解除；二、周桂香于判决生效之日起七日内支付严玲、周玲君违约金12000元；三、周桂香于判决生效之日起七日内返还严玲、周玲君5200.08元；四、驳回严玲、周玲君的其他诉讼请求。案件受理费2570元，减半收取1285元，由严玲和周玲君负担1090元，周桂香负担195元。
宣判后，严玲、周玲君不服，向本院提起上诉称：一、严玲、周玲君作为承租人在房屋租赁合同签订前没有法定义务去了解房屋产权等信息。即便有此审查义务，存在过失，亦不属于合同违约行为，本案不适用合同法第一百二十条之规定。（一）案涉租赁房屋位于滨江区，周桂香一家居住于同幢楼上单元，两房同电表、水表结算。鉴于周桂香一家也是直接居住于同一幢楼的特殊情况，严玲、周玲君善意地相信周桂香的出租房屋是其拆迁安置房中的一间。作为承租人，在与出租人签订租赁合同时应当就自身情况，如租赁用途、资金非不法来源等，依照诚实信用原则予以披露；而作为出租人，应当就租赁物条件尽到披露义务。就本案而言，周桂香与当地相关政府部门签订的租赁合同即属于合同法第四十二条第（二）项规定的与订立合同有关的重要事实，应当披露于严玲、周玲君。为此，披露租赁房屋性质属于出租人的法定义务，而非承租人的审查义务。因此原审法院在该点问题上存在认识性错误。（二）即便在合同订立前承租人负有这样的审查义务，这也至多属于缔约过失责任，而非合同履行之过错，更不能称之为合同违约。合同的违约行为要么基于法律规定，要么基于双方在合同条款中的意思自治。严玲、周玲君不认为自己存在任何的违约行为，原审判决中亦没有提及严玲、周玲君在合同履行过程中有什么具体的违约行为，所提及的只是严玲、周玲君在合同签订以前应尽审查而未审查。为此，原审法院基于合同签订以前的所谓“审查义务”，来认定严玲、周玲君在合同履行期间的过错，是没有事实基础的。而合同法第一百二十条的规定内容位于合同法第七章，在严玲、周玲君没有违约行为事实的前提下，不可能适用该法律法规。二、基于严玲、周玲君不存在违约行为，原审法院行使自由裁量权力过当。根据合同法第一百一十四条规定，双方当事人可以就一方违约时约定一定数额的违约金。双方正是基于该法律规定设定了十万元的违约金数额，这也在一定程度上反映了双方对于毛坯房装修的预估费用。虽然，我国违约金条款的法律设定系采用填平损失为主、适当惩戒为辅的原则，该条法律规定也赋予了法院在一方当事人提出违约金过高申请时，有自由裁量的权力，但该权力的行使是受限的。依照我们的司法实践，违约金的调整一般是参照最高院关于房屋买卖合同司法解释第十六条的规定裁量。关于严玲、周玲君的实际损失，严玲、周玲君也提供了若干房屋现状的照片予以证明。虽然这些照片对于证明具体的损失金额存在证明力的效力瑕疵，但对于总投入十余万的装修来说，通过高额的司法鉴定程序来确定装修残余价值也是不现实的。而且，提前结束合同，也直接减少了严玲、周玲君的房租收入。为此，严玲、周玲君认为，基于上述的事实情况以及法律规定，原审法院作出减幅88%的裁量，属于自由裁量权的行使过当，请求予以调整。综上，原审法院认定事实基本清楚，但使用法律错误，导致自由裁量权行使过当，符合民事诉讼法第170条第（二）项的规定。请求：撤销原审判决第二项，改判周桂香向严玲、周玲君支付违约金100000元。
被上诉人周桂香答辩称：一、一审法院认定导致案涉租赁合同无法继续履行的根本原因是周桂香的权利瑕疵，属于事实认定错误。滨江区西兴街道共联社区居民委员会先后出具了两份通知，其中第一份通知是针对迎春小区内的全体拆迁安置户，第二份通知是具体针对周桂香户。后面的通知对前一份通知进行了具体说明，并且也确认了社区没有对一般出租户真正实施断水断电的事实，明确了对周桂香户实施断水断电的真正原因是因为该户内分割成了7户，严重违反了《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》，产生了严重安全隐患。从两份通知的通知对象、通知时间和具体内容均可知，造成本案租赁合同无法继续履行的真正原因是严玲、周玲君在履行合同过程中将案涉房屋分割成7户，严重违反了地方政府规章的强制性规定。二、案涉《房屋租赁合同》第七条合同变更与终止中第一大点第三小点约定“因国家政策或法律规定必须终止的，甲乙双方可以变更或者终止合同；”第二大点第三小点约定“乙方擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途；利用承租房屋进行违法活动的，甲方有权收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿”。另外，严玲、周玲君在履行合同过程中也存在多次拖延支付租金的行为。故严玲、周玲君存在违约行为，有权追究对方违约责任的权利人应是周桂香。三、根据严玲、周玲君上诉状所述，其在签约时未对案涉房屋性质进行审查属缔约过失责任，不应归类为违约责任。同样，周桂香对案涉房屋的权利瑕疵未披露的行为也不应当承担违约责任。严玲、周玲君当庭陈述其要求周桂香承担违约责任的事实依据是其对案涉房屋装修投入了12万元，严玲、周玲君对案涉房屋进行装修的时候明知出租房屋是不能用于群租的，还将房屋装修成七间用于出租，其装修行为本身也是一个违法行为，基于违法行为产生的损失不应该得到赔偿。综上，请求驳回上诉请求，依法裁判。
二审中，严玲、周玲君向本院提交了装饰装修合同和转账记录，预证明其为案涉房屋装修实际支出12万元的事实。周桂香对该证据的三性均不予认可，本院经审查认为该组证据对其证明对象不具有证明力。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。
本院认为：首先，缔约过失责任是指当事人在订立合同过程中，因过错违反依诚实信用原则负有的先合同义务，导致合同不成立，或者合同虽然成立，但不符合法定的生效条件而被确认无效、被变更或被撤销，给对方造成损失时所应承担的民事责任。案涉《房屋租赁合同》属合法有效，仅是在履行期限届满前被迫终止，故严玲、周玲君关于其至多应该承担缔约过失责任的上诉主张不成立。其次，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。而承租人应当按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物。本案中，因租赁物属于拆迁过渡安置房，出租人依据合同无权转租，导致租赁期间未满租赁物便被收回，出租人违反了其法定义务。而承租人违反政府相关管理性规章将租赁物进行改装分隔成七间进行群租，必然带来一定安全隐患，也违反了承租人的法定义务，同时也是造成案涉房屋被收回的直接原因。故原审法院适用合同法第一百二十条，认为双方当事人均存在违约，并无不当。再次，在双方当事人均存在违约事实的情况下，原审法院综合考虑双方当事人具体过错，合同履行情况以及具体损失，酌情判决出租人向承租人支付违约金12000元，并无不当。
综上，严玲、周玲君的上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚，法律适用正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2000元，由严玲、周玲君负担。
本判决为终审判决。
审判长 金瑞芳
审判员 胡 宇
审判员 张一文
二〇一八年五月十四日
书记员 赖雪珂
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