重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝05民终2621号
上诉人（原审被告）:重庆顺水鱼饮食文化有限公司，住所地重庆市渝中区学田湾正街3号负一层7#，统一社会信用代码91500103568746710H。
法定代表人：王顺海，总经理。
委托诉讼代理人：赵彩霞，女，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）:成都亿恒房地产营销策划有限公司重庆分公司，住所地重庆市北部新区星光大道62号海王星科技大厦B区3楼3号，统一社会信用代码91500000053245001D。
负责人：凌峰，董事长。
委托诉讼代理人：吴京洋，重庆海力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭平宜，重庆海力律师事务所律师。
上诉人重庆顺水鱼饮食文化有限公司（以下简称顺水鱼公司）因与被上诉人成都亿恒房地产营销策划有限公司重庆分公司（以下简称亿恒公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2017)渝0107民初20963号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
顺水鱼公司上诉请求：撤销原判，依法改判顺水鱼公司不承担滞纳金2816.5元以及2017年12月5日之后的滞纳金、租金89720.16元及诉讼费900元；本案上诉费由亿恒公司承担。事实及理由：1.一审法院认定事实不清，双方已达成口头协议并且用实际行动改变了租金标准即2016年9月1日后的租金标准均为175756元/季度，且被上诉人也开具了自2016年9月1日后的租金收据，被上诉人出具票据的行为是体现双方达成口头协议的现实行为，是对双方达成口头协议的追认。2.一审法院适用法律错误。因双方实质就2016年9月1日之后的租金达成一致，故顺水鱼公司不应承担违约责任。
亿恒公司答辩称，顺水鱼公司与亿恒公司之间从来不存在顺水鱼公司所声称的口头协议，且从未认可顺水鱼公司不适当交纳租金的行为。本案为租赁合同纠纷，租金条款为此合同主要的核心条款，对此条款的数额进行调整属于本合同重大的调整，通过口头协议减少亿恒公司每年约10万余元的租金收入，不符合交易习惯和正常理性的商业行为。开具收据的行为仅是亿恒公司收到某款项的事实，并不能证明双方达成过任何的口头协议，更不能说成是对双方口头协议的追认。一审法院认定事实清楚，请求二审驳回上诉，维持原判。
亿恒公司向一审法院起诉请求：1.判令顺水鱼公司立即向亿恒公司支付2015年12月-2016年2月及2016年3月-2016年5月两期租金所产生的滞纳金2816.50元；2.判令顺水鱼公司立即向亿恒公司支付2016年9月1日至2018年2月28日的欠付租金89720.16元以及逾期及欠付租金截至2017年12月4日的滞纳金13730.85元；3.判令顺水鱼公司立即向亿恒公司支付自2017年12月5日起至租金结算之日止的滞纳金（以每期欠付租金为基数，按每日千分之零点五计算）；4.判令顺水鱼公司承担亿恒公司因本案产生的律师费5000元；5.本案诉讼费由顺水鱼公司承担。
一审法院认定事实：2012年，重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司（甲方）与亿恒公司（乙方）签订了《重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市九龙坡区某房、总建筑面积为17515.97m2的房屋出租给乙方。租赁期限自2013年1月1日至2023年2月28日。2012年10月29日，亿恒公司与顺水鱼公司签订《重庆九龙坡区彩云坊商业街房屋租赁合同》，约定亿恒公司将位于重庆市九龙坡区某房某层的房屋出租给顺水鱼公司用于经营餐饮、休闲、娱乐业态，品牌为顺水鱼馆，租赁期限自2012年10月29日至2022年12月31日，其中2012年10月29日至2013年2月28日为免租期。租赁费按房屋建筑面积955.86m2计算，自2013年3月1日至2015年2月28日止，租赁费平均单价为70元/月/平米，每月租赁费为66910.2元。从第3个租赁年开始，即从2015年3月1日起至2022年12月31日，每年租金在上一个租赁年度租金基础上按5%递增。租赁费以转账的方式按季度支付，顺水鱼公司应于每个租赁周期结束前十五日将下个季度租金支付给亿恒公司，如遇周末或节假日则顺延，未按约定时间及额度支付租赁费时，每逾期一日，需按拖欠租赁费的0.5‰支付滞纳金。合同签订后，双方又签订了《面积实测补充协议》，共同确认涉案房屋最终建筑面积为797.08平方米，与原合同约定的建筑面积相差158.78平方米，双方协商一致就面积补差实施多退少补原则。2012年10月30日，亿恒公司将涉案房屋正式交付给顺水鱼公司用于经营。2017年12月12日，重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司出具情况说明一份，载明“我司于2013年1月1日将位于重庆市九龙坡区某房，整体出租给成都亿恒房地产营销策划有限公司重庆分公司进行对外招商、租赁等经营管理”。
合同履行过程中，顺水鱼公司应于2015年11月16日前支付2015年12月1日-2016年2月28日的季度租金175756元，但实际于2015年12月18日支付，逾期31天。同时应于2016年2月15日前支付2016年3月-2016年5月的季度租金184555.90元，但实际于2016年2月17日支付，逾期1天。此外，顺水鱼公司均按照175756元/季度的标准向亿恒公司支付了2016年9月1日至2018年2月28日期间共计6期的租金，且均未按时支付。2017年6月7日，亿恒公司委托四川蜀都律师事务所向顺水鱼公司邮寄发出律师函，告知顺水鱼公司根据双方合同约定从2015年3月1日起每年租金在上一个租赁年度租金基础上按5%递增，而顺水鱼公司未按照合同约定递增支付租赁费用，未足额支付2016年9月至2017年5月期间的租金，该期间共欠付租金35628元，催促其在接到律师函5日内补足差额租金。2017年6月8日，顺水鱼公司收到律师函，但至今未补足差额。
一审审理中，亿恒公司主张因顺水鱼公司逾期31天支付2015年12月1日-2016年2月28日的季度租金175756元、逾期1天支付2016年3月1日-2016年5月31日的季度租金184555.90元，要求顺水鱼公司支付滞纳金共计2816.5元（175756元×31天×0.0005+184555.90元×1天×0.0005）。顺水鱼公司对于滞纳金的计算方式无异议，但认为合同约定的滞纳金标准过高，要求调整。
另，亿恒公司主张，双方合同约定自2015年3月1日起至2022年12月31日每年租金较上年递增5%，故2016年9月1日至2017年2月28日期间的租金标准为184555.90元/季度，2017年3月1日至2018年2月28日期间的租金标准为193786.09元/季度，但顺水鱼公司却一直按照175756元/季度的标准缴纳2016年9月1日至2018年2月28日期间的租金，且每期租金均未按时支付，导致顺水鱼公司共计欠付该期间租金89720.16元，截至2017年12月4日，逾期支付租金和欠付租金共产生滞纳金13730.85元。顺水鱼公司对此滞纳金的计算方式及计算结果无异议，但认为合同履行过程中双方已口头协议自2016年9月1日起按照175756元/季度的标准缴纳租金，故顺水鱼公司欠付租金的事实不成立，不同意补交租金，亦不同意支付滞纳金，且滞纳金标准过高。一审庭审中，顺水鱼公司举示了亿恒公司分别于2016年12月1日、2017年3月6日、2017年5月22日向其开具的租金收据共三张，分别记载“收到重庆顺水鱼饮食文化有限公司（2016年9月至2016年11月）房屋租金”、“收到重庆顺水鱼饮食文化有限公司（2016年12月至2017年2月）房屋租金”、“收到重庆顺水鱼饮食文化有限公司2017.3-5月房屋租金”，记载金额均为175756元，拟证明双方以实际行为对合同约定的租金标准变更为从2016年9月1日起按照175756元/季度缴纳。亿恒公司对三张收据的真实性无异议，但认为收据仅仅是作为收付款的凭证，目的为记载收款的主体及数额，并不能证明合同内容因此调整，并且亿恒公司多次口头催促，并通过律师函的形式对顺水鱼公司的欠付行为进行了告知及催收。
一审法院认为，亿恒公司与顺水鱼公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，具有法律拘束力，合同双方应严格按照约定全面履行各自义务。本案的争议焦点为：一、顺水鱼公司是否应当按照合同约定的滞纳金标准向亿恒公司支付2015年12月1日-2016年2月28日及2016年3月1日-2016年5月31日两期租金逾期支付所产生的滞纳金；二、顺水鱼公司是否应当向亿恒公司补交2016年9月1日至2018年2月28日期间的差额租金并支付逾期付款及欠付租金的滞纳金；三、顺水鱼公司是否应当承担亿恒公司因本案产生的律师费。
对于第一个争议焦点，根据合同约定，顺水鱼公司应于每个租赁周期结束前十五日将下个季度租金支付给亿恒公司，顺水鱼公司在合同履行中未按时向亿恒公司缴纳2015年12月1日—2016年2月28日及2016年3月1日-2016年5月31日两个季度的租金，应当支付滞纳金。双方合同约定每逾期一日按拖欠租赁费的0.5‰支付滞纳金，该标准不违反法律规定，予以支持，顺水鱼公司对亿恒公司关于此笔滞纳金的计算方式无异议，予以确认，故顺水鱼公司应当支付亿恒公司因逾期支付2015年12月1日—2016年2月28日及2016年3月1日-2016年5月31日两期租金所产生的滞纳金2816.5元。
对于第二个争议焦点，顺水鱼公司抗辩合同履行过程中双方已口头约定自2016年9月1日起按照175756元/季度的标准支付租金，但顺水鱼公司仅提供了2016年9月1日至2017年5月31日期间的租金收据，未提供2017年6月1日至2018年2月28日期间的收据，现有证据缺乏完整性，且收据作为付款时间、付款金额、款项内容的记载凭证，仅能说明2016年9月1日-2017年5月31日期间双方的租金收支情况，同时亿恒公司已从2017年6月通过发送律师函的形式对顺水鱼公司按照175756元/季度支付租金的行为提出异议，并催促顺水鱼公司尽快补足租金。综上，顺水鱼公司仅凭部分租期内的三张收据不足以证明双方对合同的约定内容进行了变更，顺水鱼公司的抗辩理由不成立，故顺水鱼公司应按照合同约定的租金递增标准向亿恒公司补交租金并支付滞纳金。关于应补交的租金金额，根据双方签订的房屋租赁合同及面积实测补充协议，房屋建筑面积797.08平方米，2013年3月1日至2015年2月28日期间租赁单价为70元/月/平方米，从2015年3月1日起至2022年12月31日每年租金较上年递增5%。以此计算，2016年9月1日至2017年2月28日期间的季度租金为184555.9元,2017年3月1日至2018年2月28日期间的季度租金为193786.09元，故顺水鱼公司应缴纳2016年9月1日至2018年2月28日期间的租金为1144256.16元，而顺水鱼公司按照175756元/季度的标准实际缴纳租金1054536元，应补交租金89720.16元。关于滞纳金的问题，2016年9月1日至2017年2月28日期间的租金，顺水鱼公司均存在逾期支付的行为，且未足额支付，亿恒公司主张顺水鱼公司因逾期支付租金及欠付租金所产生的滞纳金截至2017年12月4日共计13730.85元，顺水鱼公司对此计算方式和金额无异议，但认为滞纳金标准过高，要求调整。对此，一审法院认为，双方合同约定逾期一日按0.5‰计算滞纳金，不存在标准过高的情形，未违反法律规定，予以支持。故顺水鱼公司应当向亿恒公司支付2016年9月1日至2017年2月28日期间逾期支付及欠付租金所产生的滞纳金共计13730.85元，并以欠付租金89720.16元为基数，按照每日万分之五的标准向亿恒公司支付自2017年12月5日起至租金支付完毕之日止的滞纳金。
对于第三个争议焦点，鉴于关于律师费的负担双方在合同中无约定，且亿恒公司聘请律师产生的费用，并非在双方发生争议后必然产生，由此，亿恒公司要求顺水鱼公司承担律师费的请求，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：“一、被告重庆顺水鱼饮食文化有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都亿恒房地产营销策划有限公司重庆分公司支付因逾期支付2015年12月1日-2016年2月28日及2016年3月1日-2016年5月31日两期租金所产生的滞纳金2816.5元；二、被告重庆顺水鱼饮食文化有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都亿恒房地产营销策划有限公司重庆分公司补交2016年9月1日至2018年2月28日期间的租金89720.16元；三、被告重庆顺水鱼饮食文化有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都亿恒房地产营销策划有限公司重庆分公司支付因逾期支付及欠付2016年9月1日至2018年2月28日期间租金所产生的滞纳金共计13730.85元（截至2017年12月4日），并以欠付租金89720.16元为基数，按照每日万分之五的标准向原告成都亿恒房地产营销策划有限公司重庆分公司支付自2017年12月5日起至租金付清之日止的滞纳金；四、驳回原告成都亿恒房地产营销策划有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。案件受理费收取956元，由原告成都亿恒房地产营销策划有限公司重庆分公司负担56元，被告重庆顺水鱼饮食文化有限公司负担900元（此款原告已预交，被告应于本判决生效之日起十日内直接支付原告900元）。”
本院二审审理中，各方均未提交新证据。本院二审审理认定的事实与一审审理认定的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点是：1.顺水鱼公司与亿恒公司是否已经达成口头协议且用实际行动改变了租金标准。2.顺水鱼公司是否应承担违约责任。
对于第一个争议焦点，顺水鱼公司称与亿恒公司就租金标准变更达成了口头协议，亿恒公司对此予以否认。顺水鱼公司提供了2016年9月1日至2017年5月31日期间的租金收据佐证其观点，但并未能提供2017年6月至诉讼时止的租金收取凭证，相反，亿恒公司却在2017年6月通过发送律师函的形式对顺水鱼公司此前按照175756元/季度支付租金的行为提出异议，并催促顺水鱼公司尽快补足租金，可见亿恒公司对于顺水鱼公司所认为的租金标准不予认可，双方并未对此达成一致。顺水鱼公司提交的部分租期内的三张收据并不能充分证明合同约定的租金标准已变更的事实，故对该辩称，本院不予采信。
对于第二个争议焦点，既然顺水鱼公司与亿恒公司在合同中约定的租金标准并未变更，那么在合同期限内双方均应按合同约定履行相应义务，对于顺水鱼公司来讲则应当按照合同约定的租金标准按时交纳租金，现顺水鱼公司确实存在逾期支付的行为，且未足额支付，故顺水鱼公司应按约承担相应的违约责任，一审认定正确。
综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，顺水鱼公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1912元，由重庆顺水鱼饮食文化有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 倪洪杰
审 判 员 秦 敏
审 判 员 周海燕
二〇一八年五月十一日
法官助理 宋 扬
书 记 员 黄献丽