山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁11民终1737号
上诉人（原审被告）：ＸＸ，男。
委托诉讼代理人：张加林，山东竞天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：山东省五莲县华源纺织有限公司，住所地五莲县叩官镇，组织机构代码754483117。
法定代表人：陆顺华，经理。
委托诉讼代理人：厉彦常，山东莲信律师事务所律师。
原审被告：五莲县华凯纺织有限公司，住所地五莲县叩官镇常林子村，组织机构代码588778074。
法定代表人：张荣伟，经理。
原审被告：张荣伟，男。
上列二原审被告委托诉讼代理人：刘兆志，五莲明辩法律服务所法律服务工作者。
上诉人ＸＸ因与被上诉人山东省五莲县华源纺织有限公司（以下简称华源公司）、原审被告五莲县华凯纺织有限公司（以下简称华凯公司）、张荣伟房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省五莲县人民法院（2016）鲁1121民初1034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，现已审理终结。
ＸＸ上诉请求：撤销一审判决发回重审或者依法改判ＸＸ不承担赔偿责任；一二审诉讼费用由华源公司承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。1、一审法院认定起火点位于租赁厂房范围内是错误的。火警事故认定书查明起火原因是线路老化，起火点位于厂房门口十米处，根据合同约定该地点不在租赁范围内，一审法院将起火点认定为在租赁范围内是错误的。2、华源公司以租赁合同纠纷提起诉讼，且一审法院以合同违约为由进行裁判是错误的。违约之诉的前提是合同生效，虽然华源公司向一审法院提交了书面合同，但是未提供其作为出租方有权处分涉案财产的证据，直至庭审结束华源公司也未能提交证据证实合同有效，并且也未出现涉案财产的合法产权人追认合同效力，ＸＸ在一审中已对合同效力提出异议，一审法院未予审查，径行以合同违约之诉进行判决，本案应由合法产权人提出侵权之诉。
华源公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，ＸＸ的上诉理由不能成立，应依法驳回ＸＸ的上诉请求。
华凯公司、张荣伟述称，1、协议书第13条约定协议书签字后生效，华源公司未签字，协议书没有生效。2、华源公司选择合同之诉，合同损害赔偿的原则仅具有补偿性，以惩罚性为例外，损害赔偿责任不能超��合同标的额的总值。3、华源公司应对涉案厂房享有物权承担举证责任。涉案厂房多次转让，产权不明，请求二审法院依法改判或者发回重审。
华源公司向一审法院起诉请求：判令华凯公司、张荣伟、ＸＸ赔偿华源公司损失129000元、承担财产损失评估费2500元及诉讼费、保全费。
一审认定事实：2011年4月27日，华源公司与张荣伟、ＸＸ签订租赁协议一份。双方约定，华源公司向张荣伟、ＸＸ出租主厂房和辅房各一栋，面积分别为800㎡和170㎡、办公室两间、职工宿舍一栋十间及食堂餐厅；租期四年，自2011年7月1日至2015年6月30日；年租金为44250元；承租方如需改造、装修，须确保安全并征得华源公司同意，承租期满，恢复原样，费用由承租方自理；承租方对房屋应精心维护，承租期满按原质原样归还，如有损坏必须恢复原样或照价赔偿。
2014��11月19日23时30分许，涉案房屋发生火灾，此时涉案房屋由华凯公司实际占有使用。经五莲县公安消防大队调查认定，过火面积1500平方米；起火点位于华凯公司生产车间西南角入口北侧5.2米处；起火原因为起火部位电器线路故障引燃可燃物引发火灾。
华源公司主张，经一审法院委托日照大华土地房地产估价有限公司评估，涉案财产损失为12.9万元，发生评估费2500元，并提交价格评估报告、评估费收据各一份。华凯公司、张荣伟、ＸＸ对发生评估费2500元无异议，认为评估数额过高，但不申请重新评估。
张荣伟庭审中主张，签订协议后，涉案厂房一直由其与ＸＸ共同使用，并未转租给华凯公司。张荣伟还主张，起火点并不在其租赁的范围内，华凯公司也没有使用。华凯公司主张，其厂房是租赁华源公司的，以2011年4月27日租赁协议为准。ＸＸ主张，与���源公司签订租赁协议属实，但涉案财产一直由张荣伟实际使用，且其于2012年4月已经退出与张荣伟的合作，其与张荣伟并未进行结算或清算，张荣伟成立华凯公司也与其无关，提交录音资料一份。张荣伟代理人刘兆志经质证认为录音资料中是否为张荣伟本人的陈述不清楚。华源公司经质证认为，ＸＸ是否退出与张荣伟的合伙，并不影响其承担对租赁物的赔偿责任。
为查明案件事实，一审法院依职权对鲍某、鲍玉宽进行调查取证。鲍某陈述，他从2014年在华源公司看门；当天晚上11点半左右，他被张荣伟叫起来看到张荣伟公司上中班的职工正在抬着沙灭火，他也跟着一块救火，救了一个小时左右，消防就来了；他们平常组织生产的车间西南角有个进入车间的门，起火点就位于这个门口里面往北的墙根处。鲍玉宽陈述，他是华源公司的员工，从2006年就在华源公司工作；张荣伟和ＸＸ在2011年一起租赁的他们公司厂房，还签了租赁协议；但是后来华凯公司成立的事情他就不清楚了；生产车间西南角有个进入车间的门，起火点就位于这个门口里面往北的墙根处。
一审法院依华源公司申请到五莲县公安消防大队调查取证，调取刘某、厉彦云、董世叶、王某、张荣伟询问笔录各一份。刘某陈述，她在常林子织布厂工作，负责织布；她正在上中班时，火灾中发生在他们织布的屋。厉彦云陈述，她在华凯织布厂工作，负责在生产线上装梭子；火灾发生在华凯织布厂的车间里，起火点在第二道门内北侧。董世叶陈述，发生火灾时她正在车间北侧工作，后看到南侧车间着火了，她急忙跟车间老板汇报，然后老板就组织人员救火。王某陈述，他原来在华龙纺织公司干保全，后在华凯公司干保全；起火点位于厂房门口进去大约十来���，他们堆放废纱的地方。张荣伟陈述，他是华凯公司法定代表人，厂房是租赁华源公司的；厂房失火时他在现场，员工叫他说起火了，他过去时在车间西南角堆放的保温被处起火了，别的装废纱的袋子也起火了。
另查明，华凯公司于2012年1月6日成立，张荣伟系公司法定代表人。
一审法院认定上述事实的证据有华源公司提交的租赁协议、价格评估报告、火灾事故认定书、评估费收据、录音材料、一审法院调查笔录、现场勘验照片、一审法院调取的五莲县公安消防大队询问笔录及当事人的当庭陈述。
一审法院认为：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，华源公司与张荣伟、ＸＸ签订租赁协议，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方之间形成��赁合同关系。五莲县公安消防大队作出的火灾事故认定书认定起火部位位于华凯公司生产车间西南角入口北侧5.2米处。华凯公司庭审中陈述，其厂房是租赁华源公司的，以2011年4月27日租赁协议范围为准，结合一审法院现场勘验及调取的五莲县公安消防大队询问笔录，可以证实，火灾发生在华凯公司生产车间，即在涉案租赁物范围内。根据《中华人民共和国消防法》的有关规定，任何人都有维护消防安全、预防火灾的义务。张荣伟、ＸＸ作为承租人，租赁华源公司厂房，用于纺织物品的生产和销售，应当谨慎注意用电安全，因其未对承租厂房内的电器线路尽到相应的安全注意义务，导致本次火灾的发生并给华源公司造成损失，该损失应当由租赁合同相对人张荣伟、ＸＸ承担。对于华源公司损失价值，根据双方共同选定，一审法院技术部门委托价格评估公司所作的价��评估结论，华源公司因火灾损失价值12.9万元，并支出的评估费2500元，该损失共计131500元应由张荣伟、ＸＸ承担。华凯公司、张荣伟、ＸＸ主张评估数额过高，但未申请重新评估或提交相关证据，应当承担举证不能的法律后果。
华源公司主张华凯公司作为实际使用人，在租赁厂房生产经营期间发生火灾，应当与张荣伟、ＸＸ承担连带赔偿责任。华源公司未向一审法院提交法律依据，一审法院认为，本案存在合同之诉和侵权之诉的竞合，华源公司有权选择其一适用。经一审法院释明，华源公司明确选择合同之诉。而合同是特定当事人之间设立、变更、终止特定权利义务的协议，其效力仅及于特定的当事人，不能及于第三人。因此，合同的当事人只能向合同相对人主张合同权利。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，即使由于第三人的原因导致合同一方违约，违约方仍应承担违约责任，守约方不能直接向第三方主张权利。同时，在本案房屋租赁合同法律关系中，华源公司作为租赁合同的一方，是本案适格的主体，且已经将涉案租赁物交付使用，故对华凯公司、张荣伟、ＸＸ提出的华源公司非法定权利主体的辩解意见一审法院不予采纳。华凯公司、张荣伟、ＸＸ主张涉案厂房存在消防隐患，未向一审法院提交证据，且根据华源公司与张荣伟、ＸＸ租赁协议第五条约定，张荣伟、ＸＸ明确同意按租赁物的现状承租，故本次火灾事故的发生并不能证明是出租方的厂房本身存在消防安全隐患，对华凯公司、张荣伟、ＸＸ主张的该项抗辩意见一审法院不予采纳。
华凯公司、张荣伟、ＸＸ还主张，华源公司对出租物有管理修缮的义务，但根据华源公司与张荣伟、ＸＸ租赁协议第八条约定，张荣伟、ＸＸ��涉案房屋应精心维护，承租期满按原质原样返还，一审法院认为，该约定符合《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，张荣伟、ＸＸ应对涉案房屋承担维修义务。一审法院对华凯公司、张荣伟、ＸＸ的该项抗辩主张不予采信。ＸＸ主张其于2014年4月左右就已经退出与张荣伟的合伙，一审法院认为，二人共同与华源公司签订租赁协议并交纳了相应的租赁费，故ＸＸ是否退出合伙与本案并无关联性，并不影响其二人作为合同相对人承担违约赔偿责任。故一审法院对ＸＸ的该项抗辩意见不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十二条，《中华人民共和国消防法》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规��，一审法院判决：一、张荣伟、ＸＸ赔偿华源公司损失131500元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回华源公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2930元，由张荣伟、ＸＸ负担。
二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为:2011年4月27日，华源公司与张荣伟、ＸＸ签订租赁协议约定，华源公司向张荣伟、ＸＸ出租主厂房和辅房各一栋，承租期满承租方原质原样归还，如有损坏必须恢复原样或照价赔偿。2014年11月19日23时30分许，涉案房屋发生火灾。上述事实清楚，本院予以确认。
关于涉案房屋起火点是否位于租赁范围内。依据五莲县公安消防大队火灾事故��定书，起火点位于华凯公司生产车间西南角入口北侧5.2米处，火灾事故认定书是证明火灾起火点的基本证据，证明力较强，在没有充分证据反驳的情况下，应当根据事故认定书来认定起火点，且在一审法院依职权对证人鲍某、鲍玉宽调查时，两证人均证实起火点在车间西南角门口里面往北的墙根处，证人刘某、厉彦云、王某、在五莲县公安消防大队的调查笔录中亦证实起火点位于车间内，一审法院认定起火点位于租赁范围内并无不当，本院予以维持。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2011年4月27日，华源公司与张荣伟、ＸＸ签订租赁协议是双方的真实意思表示，且无《中华人民共和国合同法》第52条规定的情形，因此双方签订的租赁合同合法有效。租赁协议明确约定承租期满承租方原质原样归还租赁物，如有损坏必须恢复原样或照价赔偿。现涉案房屋遭受损坏，华源公司作为出租人提起诉讼，经一审法院释明，华源公司明确选择合同之诉，张荣伟、ＸＸ作为合同相对人，应当承担赔偿责任。一审法院认定张荣伟、ＸＸ违反合同约定，并判决张荣伟、ＸＸ承担赔偿责任并无不当，本院予以维持。
综上，ＸＸ的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2930元，由上诉人王���负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 琳
代理审判员 李 云
代理审判员 汤 阳
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 王建秀