海南省第一中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）琼96行终41号
上诉人（原审第三人）王风和，男，1956年1月28日出生，汉族，海南保亭万宝生物技术有限公司职员，现住海口市。
委托代理人付志兵，男，1984年7月29日出生，汉族，海南保亭万宝生物技术有限公司职员，现住海口市。
上诉人（原审第三人）关闭海南发展银行清算组。住所地：海口市滨海大道**号富南大厦***室。
法定代表人贾晓峰，组长。
委托代理人王玮玲，海南信达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）五指山金手指房地产开发有限公司。住所地：五指山市度假第一村内。
法定代表人吴娟玲，总经理。
委托代理人李爱民，海南惠海律师事务所律师。
原审被告五指山市住房保障与房产管理局。住所地：五指山市海榆南路。
法定代表人王炬，局长。
委托代理人莫书能，海南万理（陵水）律师事务所律师。
上诉人王凤和、关闭海南××组）因被上诉人五指山金手指房地产开发有限公司（以下简称五指山金手指公司）诉原审被告五指山市住房保障与房产管理局（以下简称五指山房管局）为上诉人王凤和、海发行清算组办理的房屋产权登记行为，不服五指山市人民法院（2016）琼9001行初43号行政判决，于2017年1月4日通过一审法院向本院提出上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭，并于同年5月12日上午在五指山市人民法院公开开庭审理了本案。上诉人王凤和及其委托代理人付志兵，上诉人海发行清算组的委托代理人王玮玲，被上诉人五指山金手指公司的委托代理人李爱民，原审被告五指山房管局的委托代理人莫书能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本案被诉的行政行为为：五指山房管局于2015年1月26日为海发行清算组颁发”五指山市XXXX号、61781号《房屋所有权证》”（以下简称第61780号、61781号《房产证》）的行为以及于2016年2月26日为王凤和颁发”五指山市XXXX号、61796号《房屋所有权证》”（以下简称第61795号、61796号《房产证》）的行为。
一审法院查明，本案争议房产位于五指山市××路，又名海南第一村）内，原房产证号为房证字XX**号（大会议室）、20241号（洗衣房）（以下简称第XXXX号、20241号《房产证》）。2003年10月21日，五指山市人民法院（以下简称五指山法院）在执行（1998）通经初字第9号民事判决的过程中作出（2003）五法执字第19-1号《民事裁定书》（以下简称第19-1号《民事裁定》），将通什度假村位于五指山市牙蓄路”房证字第2-60145号、2-60147号《房屋所有权证》”（以下简称第2-60145号、2-60147号《房产证》）项下房产按第二次拍卖底价100.44万元抵偿给海发行清算组所有，并将该《民事裁定》送达给各方当事人。此后，因通什度假村尚欠海发行清算组51.28万元且无其他可供执行的财产，五指山法院因此于同年11月5日作出（2003）五法执字第19-2号《民事裁定书》，终结对（1998）通经初字第9号民事判决的执行。2010年2月4日，海发行清算组委托海南东方国际商品拍卖有限公司（以下简称东方拍卖公司）对位于五指山市牙蓄路的第2-60145号、2-60147号《房产证》项下房产进行整体拍卖，拍卖底价为187万元。同年2月11日，王凤和与东方拍卖公司签订竞买协议并于次日以187万元竞买成功。同年4月6日，海发行清算组以”通什度假村将其第2-60145号、2-60147号、20308号、20241号《房产证》项下四处房产抵押给海发行清算组的总面积为2421.36M2，且第19-1号《民事裁定》抵偿给海发行清算组的房产总面积也是2421.36M2，但第19-1号《民事裁定》却未载明第XXXX号、20241号《房产证》项下两处房产”为由，请求五指山法院对第19-1号《民事裁定》遗漏的第XXXX号、20241号《房产证》项下两处房产予以补正，同时请求针对更正后的民事裁定下发相应的协助执行通知书。五指山法院经审查，认为第19-1号《民事裁定》文字上确存在笔误应予补正，因此于同年5月27日作出（2003）五法执字第19-3号《民事裁定书》（以下简称第19-3号《民事裁定》），将通什度假村位于五指山市牙蓄路的第2-60145号、2-60147号、20308号、20241号《房产证》项下四处房产按第二次拍卖底价100.44万元抵偿给海发行清算组所有。同年7月12日，五指山法院作出（2003）五法执字19-2号《协助执行通知书》（以下简称第19-2号《协执》），要求被告将第2-60145号、2-60147号、20308号、20241号《房产证》项下四处房产登记过户到海发行清算组名下。同年8月18日，五指山法院作出（2003）五法执字第19-4号《协助执行通知书》（以下简称第19-4号《协执》），并于同年9月7日送达给被告，要求被告将第2-60145号、2-60147号《房产证》项下两处房产登记过户到海发行清算组名下，第XXXX号、20241号《房产证》项下两处房产待查明情况后再行通知。2015年1月26日，被告为海发行清算组办理第61780号、61781号《房产证》（该两《房产证》对应通什度假村第XXXX号、20308号《房产证》），并在”附记”栏处注明”根据第19-3号《民事裁定》所得”。同年12月23日，海发行清算组与王凤和签订两份房屋买卖合同，海发行清算组自愿将第61780号、61781号《房产证》项下322M2、237.9M2的房产分别以24.8584万元、18.3658万元出售给王凤和。2016年2月26日，被告为王凤和办理了第61795号、61796号《房产证》（该两《房产证》分别对应通什度假村第XXXX号、20308号《房产证》和海发行清算组第61780号、61781号《房产证》），并在”附记”栏处注明”拍卖所得”。
一审法院同时查明，2002年8月26日，中国信达资产管理公司海口办事处（以下简称信达资产海口办事处）通过海南省海南中级人民法院（后改称海南省第一中级人民法院，以下简称海南一中院）（2002）海南执字第15-1号《民事裁定书》取得位于五指山市××路，又名海南第一村）的资产（含第XXXX号、20241号《房产证》项下房产）。后信达资产海口办事处委托海南华信拍卖有限责任公司（以下简称华信拍卖公司）拍卖通什度假村的资产。2006年2月16日，海南金手指房地产开发有限公司（以下简称海南金手指公司）以1575万元竞得由海南一中院裁定抵债给信达资产海口办事处的全部抵债资产（含第XXXX号、20241号《房产证》项下房产）。同年6月6日，海南金手指公司就其竞得的资产向被告申请办理产权过户手续。同年6月12日，被告在《海南日报》上发布公告：”根据海南省海南中级人民法院（2002）海南执字第15号《协助执行通知书》的执行事项，通什度假村除贵宾楼（房产证6XX**号、6XX**号）和办公楼（房产证2XX**号）以外，其余的房产均已抵债给信达资产海口办事处，对以上产权有异议的，务必在公告之日起15日内到我局提出异议，否则我局将按有关规定给予办理产权变更登记手续”。同年8月10日，信达资产海口办事处向被告出具《办理房产过户证明》，请求被告为海南金手指公司办理产权过户手续。2007年9月20日，海南金手指公司请求被告将其竞得的上述资产以其全资子公司五指山金手指公司为权利人进行产权过户登记。同日，原告五指山金手指公司向被告提交《单位房屋产权登记申请表》。同年10月23日，被告为原告颁发了”五指山市XXXX号《房屋所有权证》”[以下简称第60807号《房产证》，原房产证号为第XX**号（洗衣房）]和”五指山市XXXX号《房屋所有权证》”[以下简称第60812号《房产证》，原房产证号为第XX**号（大会议室）]。经组织各方当事人查看现场，原告与王凤和、海发行清算组争议的房产属同一房产，且目前为原告使用。
一审法院还查明，原告曾于2016年8月9日向五指山法院提起诉讼，请求撤销被告给王凤和颁发的第61795号、61796号《房产证》。由于原告未请求撤销前证即被告为海发行清算组颁发的第61780号、61781号《房产证》，在审理过程中，经五指山法院释明，原告申请撤诉，五指山法院于2016年9月22日裁定准予撤诉。
一审法院又查明，2012年6月25日，海发行清算组（甲方）与王凤和（乙方）签订了一份《协议书》，双方约定：1.本协议生效之日起10个工作日内，甲方将拍卖成交款及利息共计205.9244万元直接支付到乙方的银行账户，该款项包含拍卖成交款187万元和利息18.9244万元；2.本协议生效之日，甲方、乙方之间就牙蓄路房产建立的拍卖合同关系立即解除，乙方将其所竞买的牙蓄路房产退还给甲方。2015年6月3日，王凤和作为原告将海发行清算组诉至五指山法院，请求：1.撤销双方于2012年6月25日签订的《协议书》；2.确认双方关于五指山市牙蓄路房屋的《拍卖成交确认书》和《竞买协议》合法有效，双方恢复履行《拍卖成交确认书》和《竞买协议》约定的全部事项。同年7月20日，五指山法院作出（2015）五民初字第188号民事判决：1.撤销王凤和与海发行清算组于2012年6月25日签订的《协议书》；2.王凤和与海发行清算组关于五指山市牙蓄路房屋的《拍卖成交确认书》和《竞买协议》合法有效；3.王凤和与海发行清算组恢复履行《拍卖成交确认书》和《竞买协议》约定的全部权利义务。
一审法院认为，本案争议的焦点是：原告的起诉是否超过了法定起诉期限、被告为海发行清算组颁发第61780号、61781号《房产证》是否合法、被告为王凤和颁发第61795、号61796号《房产证》是否应当撤销。关于原告的起诉是否超过了法定起诉期限的问题。王凤和认为其已于2016年3月1日告知原告”海发行清算组已将涉案房产变更登记至王凤和名下”，但原告直到2016年9月23日才提起诉讼，明显超过了6个月的起诉期限。经审查，原告曾于2016年8月9日诉请撤销被告为王凤和颁发的第61795号、61796号《房产证》，由于原告未请求撤销前证即被告为海发行清算组颁发的第61780号、61781号《房产证》，在审理过程中，经本院释明，原告申请撤诉，并在本院准许撤诉的次日再次起诉。由此可见，原告的起诉并未超过法定起诉期限。王凤和主张原告的起诉已超过法定起诉期限的理由不能成立。关于被告为海发行清算组颁发第61780号、61781号《房产证》是否合法的问题。根据《最高人民法院<关于审理房屋登记案件若干问题的规定>》第二条的规定，行政机关在执行法院法律文书或协助执行通知书时，应当在法律文书或协助执行通知书的范围内执行，若与协执范围不一致或违法采取措施造成他人损害，即便是按照法律文书或协助执行通知书实施的行政行为，亦不能认定为合法。在本案中，被告为海发行清算组颁发第61780号、61781号《房产证》是依据第19-3号《民事裁定》作出，但本院在作出第19-3号《民事裁定》后还向被告送达了第19-4号《协执》，这是本院向被告最后送达的协助执行通知书，第19-4号《协执》要求被告为海发行清算组办理登记过户的仅为通什度假村位于五指山市××路的第2-60145、2-60147号《房产证》项下房产，第20308、20241号《房产证》项下房产待查明情况后再行通知，被告应按照第19-4号《协执》的内容来执行。被告将第20308、20241号《房产证》项下房产为海发行清算组办理登记过户明显与第19-4号《协执》的执行范围不一致，且被告早在2007年10月23日即已就涉案房产为原告颁发了第60807号、60812号《房产证》。由此可见，被告为海发行清算组颁发第61780号、61781号《房产证》的行为违法，但鉴于被告为海发行清算组颁发的第61780号、61781号《房产证》已被注销，故被告为海发行清算组颁发的第61780号、61781号《房产证》依法应确认违法。关于被告为王凤和颁发的第61795号、61796号《房产证》是否应予撤销的问题。被告早在2007年10月23日即已将通什度假村第XXXX号、20241号《房产证》项下房产变更登记至原告名下，而被告在2015年1月26日与第19-4号《协执》的执行范围不一致的情况下，又将第XXXX号、20241号《房产证》项下房产变更登记至海发行清算组名下，且在未能查明第XXXX号、20241号《房产证》项下房产已于2007年10月23日变更登记至原告名下的情况下，又依据拍卖所得为王凤和颁发第61795号、61796号《房产证》。但根据本案查明的事实，海发行清算组委托拍卖的财产以及拍卖公司与王凤和签订的拍卖合同中并不包含第XXXX号、20241号《房产证》项下房产，故被告就第XXXX号、20241号《房产证》项下房产为王凤和颁发第61795号、61796号《房产证》，其认定事实不清，程序违法，第61795号、61796号《房产证》依法应予撤销。综上，一审法院依照《最高人民法院<关于审理房屋登记案件若干问题的规定>》第二条第一款、第五条和《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条、第七十四条之规定，判决如下：一、确认被告于2015年1月26日为海发行清算组办理第61780号、61781号《房产证》的行为违法；二、撤销被告于2016年2月26日为王凤和办理的第61795号、61796号《房产证》。
上诉人王凤和上诉称：一、五指山房管局为海发行清算组颁发第61780号、61781号《房产证》以及为王凤和颁发第61795号、61796号《房产证》未违反《房屋登记办法》的相关规定，依法应认定该两次颁证行为合法有效。2003年10月21日，五指山法院作出第19-1号《民事裁定》，将通什度假村第2-60145号、2-60147号、20308号、20241号《房产证》项下四处房产（总面积2421.36M2）抵债给海发行清算组所有。海发行清算组于2010年2月将通过第19-1号《民事裁定》取得的上述四处房产公开拍卖处置给王凤和后，于同年4月发现第19-1号《民事裁定》中未载明第XXXX号、20241号《房产证》，遂以”包含第XXXX号、20241号《房产证》项下房产在内总面积为2421.36M2的四处房产早在1996年12月11日已抵押给海发行清算组，且五指山法院于2002年5月28日作出（2002）五法执字第19号《民事裁定书》，查封了原抵押给海发行清算组的第XXXX号、20241号、2-60145号、2-60147号《房产证》项下四处房产”为由，向五指山法院提出更正申请。五指山法院经审查，于同年5月27日作出第19-3号《民事裁定》，并于同年7月12日向五指山房管局送达第19-2号《协执》，要求五指山房管局将第XXXX号、20241号、2-60145号、2-60147号《房产证》项下四处房产登记过户至海发行清算组名下。五指山房管局基于已生效的第19-3号《民事裁定》，在海发行清算组依法缴纳了房产过户所需税费的情况下，将包含第XXXX号、20241号《房产证》项下房产在内的四处房产登记过户至海发行清算组名下，符合法律规定。王凤和于2010年2月12日通过公开拍卖方式取得包含第XXXX号、20241号《房产证》项下房产在内的四处房产，并在海发行清算组已依法向税务机关缴纳了相关税费且提交了房产过户所需的相关材料后，于2016年2月26日取得五指山房管局就该四处房产颁发的4份《房产证》，亦符合法律规定。五指山房管局为海发行清算组颁发第61780号、61781号《房产证》没有过错，第19-4号《协执》不能作为阻碍颁证的依据：1.第19-1号《民事裁定》、第19-3号《民事裁定》已将第XXXX号、20241号、2-60145号、2-60147号《房产证》项下四处房产抵债给海发行清算组，且五指山法院已向五指山房管局送达第19-2号《协执》，要求五指山房管局将第XXXX号、20241号、2-60145号、2-60147号《房产证》项下四处房产登记过户至海发行清算组名下。而第19-4号《协执》仅仅是告知五指山房管局”第XXXX号、20241号《房产证》项下房产待查明情况后再行通知”，并未通知五指山房管局禁止将第XXXX号、20241号《房产证》项下房产登记过户给海发行清算组。故依据法无禁止皆可行的一般原则，五指山房管局为海发行清算组颁发第61780号、61781号《房产证》并不违反法律规定；2.《民事诉讼法》第二百二十六条规定的执行期限一般为6个月，自第19-4号《协执》于2010年9月7日送达给五指山房管局至2015年1月26日五指山房管局为海发行清算组颁发第61780号、61781号《房产证》的近5年时间里，五指山法院都没有再就涉案房产向五指山房管局发送任何文书并终结案件的执行，五指山房管局在未收到五指山法院禁止将第XXXX号、20241号《房产证》项下房产登记过户给海发行清算组的相关文书的情况下，当然有权依据第19-1号《民事裁定》、第19-3号《民事裁定》和第19-2号《协执》，将第XXXX号、20241号《房产证》项下房产登记过户至海发行清算组名下。二、五指山金手指公司提起本案诉讼属重复起诉，一审法院依法不应当受理。五指山金手指公司曾于2016年8月9日对五指山房管局给王凤和颁发的第61795号、61796号《房产证》提起行政诉讼，后撤回起诉，但此后五指山金手指公司又于2016年9月23日以相同的事实和理由诉请撤销第61795号、61796号《房产证》。根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三十六条条第一款的规定，一审法院不应当受理五指山金手指公司的起诉。三、一审判决认定的部分事实特别是判决理由所陈述的事实和得出的结论要么没有相应的证据证明，要么没有法律依据。1.涉案房产是王凤和于2010年2月12日通过拍卖方式竞买所得,一审判决认定涉案房产是王凤和于2015年12月23日与海发行清算组协议转让取得，明显与事实不符。2.一审判决错误认定海发行清算组委托拍卖的财产中不包含涉案的第XXXX号、20241号《房产证》项下房产。海发行清算组依据第19-1号《民事裁定》取得第2-60145号、2-60147号、20308号、20241号《房产证》项下四处房产（总面积2421.36M2）后，于2010年2月委托东方拍卖公司公开拍卖，拍卖后海发行清算组发现第19-1号《民事裁定》未载明第XXXX号、20241号《房产证》，遂向五指山法院提出更正申请。五指山法院经审查，作出第19-3号《民事裁定》，将第2-60145号、2-60147号、20308号、20241号《房产证》项下四处房产裁定抵债给海发行清算组所有，并向五指山房管局送达第19-2号《协执》。海发行清算组在其委托拍卖的文件中注明了委托拍卖的是通什度假村抵押给其的2421.36M2房产，而这2421.36M2房产经五指山法院确认即为第2-60145号、2-60147号、20308号、20241号《房产证》项下四处房产。同时，在办理产权过户至王凤和名下的过程中，应五指山房管局要求，海发行清算组联合东方拍卖公司于2016年1月25日向五指山房管局出具《证明函》称：”我组委托东方拍卖公司于2010年2月12日拍卖给王凤和的五指山市牙蓄路2421.36M2房产包含第2-60145、2-60147、20308、20241号《房产证》项下四处房产”。据此，可以非常明确地确认海发行清算组委托拍卖给王凤和的房产为第2-60145号、2-60147号、20308号、20241号《房产证》项下四处房产。3.一审判决认定五指山房管局颁证行为与协助执行范围不一致，属认定事实错误。第19-1号《民事裁定》、第19-3号《民事裁定》已将第2-60145号、2-60147号、20308号、20241号《房产证》项下四处房产抵债给海发行清算组，第19-2号《协执》已要求五指山房管局将该四处房产登记过户至海发行清算组名下。虽然第19-4号《协执》告知五指山房管局”第XXXX号、20241号《房产证》项下房产待查明情况后再行通知”，但并未通知五指山房管局禁止将第XXXX号、20241号《房产证》项下房产登记过户给海发行清算组。而且，五指山房管局就第XXXX号、20241号《房产证》项下房产为海发行清算组颁发第61781号、61780号《房产证》距离五指山法院下发查明情况再行通知的时间已近5年，远超过法律规定的6个月的执行期限，五指山房管局有理由认为第XXXX号、20241号《房产证》项下房产不存在法院禁止过户的行为，否则法院肯定会在执行期限内要求五指山房管局不要将第XXXX号、20241号《房产证》项下房产登记过户给海发行清算组。既然法院经查明没有问题，五指山房管局就第XXXX号、20241号《房产证》项下房产为海发行清算组办理第61781号、61780号《房产证》当然合法。4.一审法院肆意曲解《最高人民法院<关于审理房屋登记案件若干问题的规定>》第二条的规定，所作出的判决依法应予撤销。5.一审判决以五指山房管局未能查明第XXXX号、20241号《房产证》项下房产已于2007年10月23日变更登记至五指山金手指公司名下为由，认定五指山房管局给海发行清算组颁证错误，其认定事实不清，适用法律错误。（1）五指山金手指公司就涉案房产持有的第60807号、60812号《房产证》属无效证件，其无权以此主张涉案房产的相关权利。五指山金手指公司就涉案房产持有的第60807号、60812号《房产证》在五指山房管局的房屋登记档案中根本查询不到底档，档案中留存的均是由原产权单位通什度假村变更至海发行清算组名下的资料，且五指山金手指公司持有的第60807号、60812号《房产证》项下房产面积也与房屋登记档案中的面积相去甚远，因此对于根本查询不到底档的《房产证》，王凤和有理由认为该两份《房产证》是虚假的或者是非法取得的。（2）即便五指山金手指公司持有的第60807号、60812号《房产证》是由五指山房管局颁发，但五指山房管局在2007年10月23日给五指山金手指公司颁发第60807号、60812号《房产证》时，该两处房产仍处于抵押、查封状态，因此该两份《房产证》的颁发违法，属无效证件。此外，五指山金手指公司在涉案房屋产权由通什度假村登记过户至海南金手指公司名下，再由海南金手指公司登记过户至五指山金手指公司名下时，根本没有缴纳相关税费。由此可见，第60807号、60812号《房产证》亦属违法证件。（3）在第XXXX号、20241号《房产证》项下房产已于1996年12月11日抵押给海发行清算组的情况下，海南一中院又于2002年8月26日作出（2002）海南执字第15-1号《民事裁定书》，将该两处房产裁定抵债给信达资产海口办事处，程序违法，应予纠正。王凤和作为该两处房产的合法产权人已向海南省高级人民法院提出执行申诉，在执行申诉案件未作出结论前，尚无法确定五指山金手指公司持有的第60807号、60812号《房产证》的有效性，一审法院不应作出判决。（4）解决本案一房两证的问题应当综合全局，并从出现问题的根源予以纠正。王凤和曾于2016年3月10日向五指山法院提起诉讼，请求撤销五指山金手指公司持有的第60807号、60812号《房产证》，并请求五指山法院将两个案件合并审理。但因五指山法院错误引导，导致王凤和作出错误决定于2016年12月19日向五指山法院撤回了起诉。因此，要解决涉案房产一房两证的问题，应当恢复审理王凤和诉请撤销五指山房管局为五指山金手指公司颁发第60807号、60812号《房产证》一案，并从错误的（2002）海南执字第15-1号《民事裁定书》予以核查。6.一审法院判决撤销王凤和持有的第61795号、61796号《房产证》明显错误。涉案的两处房产是王凤和通过拍卖程序竞买取得，房屋权属来源合法，并经过了物权登记，该物权登记具有公示的法律效力。在一审中，王凤和、五指山房管局和海发行清算组已提供充分证据证明五指山房管局就涉案的两处房产为王凤和办理第61795号、61796号《房产证》符合法律规定，但一审法院对此视而不见，反而以海发行清算组未将第XXXX号、20241号《房产证》项下房产拍卖给王凤和为由，判决撤销了王凤和持有的第61795号、61796号《房产证》。四、一审判决对民事诉讼范畴内的事项擅自加以确认，属越权审理，一审判决应予撤销。王凤和与海发行清算组就涉案房屋之间的拍卖关系属于民事诉讼审理的范畴，王凤和通过公开拍卖方式取得海发行清算组处置的总面积为2421.36M2的四处房产[第2-60145号、2-60147号、20308号、20241号《房产证》项下四处房产]后，在办理产权过户手续的过程中，海发行清算组已明确处置的为四处房产，并缴纳了产权过户的相关税费，五指山房管局亦将该四处房产登记过户至王凤和名下。五指山金手指公司以海发行清算组未取得第XXXX号、20241号《房产证》项下两处房产且委托拍卖给王凤和的房产中也不包含该两处房产为由，诉请撤销五指山房管局为王凤和颁发的第61795号、61796号《房产证》，其应根据《最高人民法院<关于审理房屋登记案件若干问题的规定>》第八条的规定，先行通过民事诉讼确认海发行清算组委托拍卖的房产中是否包含第XXXX号、20241号《房产证》项下两处房产，而不是通过本案行政诉讼来确认。一审法院认定海发行清算组委托拍卖的房产中不包含第XXXX号、20241号《房产证》项下两处房产，属越权审理，其所作的行政判决应予撤销。五、不动产的善意取得阻却撤销登记。包含第XXXX号、20241号《房产证》项下两处房产在内的2421.36M2四处房产在拍卖给王凤和之前，已由五指山法院第19-1号《民事裁定》抵债归海发行清算组所有，且该四处房产在登记过户至王凤和名下之前，五指山房管局也已就该四处房产为海发行清算组办理了房屋产权过户登记。王凤和通过公开拍卖方式以拍卖成交价187万元竟得第XXXX号、20241号、2-60145号、2-60147号《房产证》项下四处房产（总面积为2421.36M2）后，五指山房管局也已就该四处房产分别为王凤和颁发了《房产证》。根据《物权法》第一百零六条的规定，即使第XXXX号、20241号《房产证》项下两处房产登记过户至海发行清算组名下有错，王凤和亦完全具备善意取得第XXXX号、20241号《房产证》项下两处房产所有权的条件。根据《最高人民法院<关于审理房屋登记案件若干问题的规定>》第十一条第三款”房屋已为第三人善意取得的，不撤销登记行为”之规定，五指山法院不应判决撤销五指山房管局为王凤和颁发的第61795号、61796号《房产证》的行为。综上所述，一审判决错误，请求二审法院查明案件事实，依法判决撤销一审判决，驳回五指山金手指公司的起诉或驳回其诉讼请求。
上诉人海发行清算组上诉称：一、五指山房管局为海发行清算组颁发第61780号、61781号《房产证》的行为合法有效，一审判决确认该颁证行为违法，没有事实根据和法律依据。因通什度假村不履行（1998）通经初字第9号民事判决确定的还款义务，五指山法院于2002年5月28日查封了包括第XXXX号、20241号《房产证》项下两处房产在内的四处房产，并陆续作出第19-1号《民事裁定》、第19-3号《民事裁定》，将包括第XXXX号、20241号《房产证》项下两处房产在内的2421.36M2房产裁定抵债给海发行清算组。根据《物权法》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款的规定，第XXXX号、20241号《房产证》项下两处房产已经属于海发行清算组所有。五指山法院于2010年8月18日作出第19-4号《协执》所依据的（2003）五法执字第19-4号《民事裁定书》根本不存在，该《协执》没有否定或撤销第19-3号《民事裁定》，之后也没有生效裁判文书撤销该《民事裁定》，因此第19-3号《民事裁定》仍然合法有效。五指山房管局根据海发行清算组的申请和第19-3号《民事裁定》的内容，于2015年1月26日将属于海发行清算组所有的该两处房产登记过户到海发行清算组名下，并给海发行清算组颁发第61780号、61781号《房产证》，符合《房屋登记办法》第十二条第二款的规定。一审判决确认该颁证行为违法，没有事实根据和法律依据。二、王凤和已通过公开拍卖方式善意取得包括第XXXX号、20241号《房产证》项下两处房产在内的四处房产（总面积2421.36M2），五指山房管局据此将第XXXX号、20241号《房产证》项下两处房产登记过户至王凤和名下，并给王凤和颁发第61796号、61795号《房产证》合法有效，一审法院判决撤销第61796号、61795号《房产证》，没有事实根据和法律依据。通什度假村抵押给海发行清算组的2421.36M2房产包含第XXXX号、20241号、2-60145号、2-60147号《房产证》项下四处房产，五指山法院已委托评估机构对该2421.36M2房产进行评估，经评估，2421.36M2房产的总价为125.4957万元，在经过降价拍卖仍未能成交的情况下，五指山法院将该2421.36M2房产裁定抵债给海发行清算组。海发行清算组于2010年2月12日委托东方拍卖公司将该2421.36M2房产拍卖给了王凤和，该2421.36M2房产面积包含第XXXX号、20241号《房产证》项下两处房产。根据《物权法》第一百零六条的规定，王凤和已善意取得第XXXX号、20241号《房产证》项下房产所有权。五指山房管局依据王凤和与海发行清算组之间的委托拍卖合同、竞买协议等申请资料，将第XXXX号、20241号《房产证》项下房产登记过户至王凤和名下，并给王凤和颁发第61796号、61795号《房产证》，符合法律规定。一审法院判决撤销第61795号、61796号《房产证》，违反了《最高人民法院<关于审理房屋登记案件若干问题的规定>》第十一条第三款关于”房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”的规定。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，故请求二审法院撤销一审判决，驳回五指山金手指公司的全部诉讼请求。
被上诉人五指山金手指公司述称：一、五指山房管局违法扩大协助执行范围，导致其为海发行清算组办理的第61780号、61781号《房产证》违法。第19-1号《民事裁定》已明确通什度假村用于抵债的只是第2-60145号、2-60147号《房产证》项下房产，且五指山法院于2003年11月4日举行听证会时以及于次日作出（2003）五法执字第19-2号《民事裁定书》时，也已告知海发行清算组用于抵偿100.44万元债务的财产仅限于五指山市牙蓄路第2-60145、2-60147号《房产证》项下房产，通什度假村的其他固定资产已全部抵债归信达资产海口办事处所有。五指山法院在五指山房管局为海发行清算组办理第61780号、61781号《房产证》之前，还以第19-4号《协执》通知该局”将通什度假村位于五指山市牙蓄路的第2-60145、2-60147号《房产证》项下房产登记过户至海发行清算组名下，第20308、20241号《房产证》项下房产待查明情况后再行通知”，但五指山房管局仍然于2015年1月26日违法扩大协助执行范围，就第20308、20241号《房产证》项下房产为海发行清算组违法办理了第61780号、61781号《房产证》。王凤和认为”第19-4号《协执》并未禁止五指山房管局将第XXXX号、20241号《房产证》项下房产登记过户至海发行清算组名下，依据法无禁止皆可行的原则，五指山房管局为海发行清算组办理第61781号、61780号《房产证》并未违反法律规定”，这是王凤和认识上的错误，不应支持。虽然五指山法院在作出第19-1号《民事裁定》后，又于2010年5月27日作出第19-3号《民事裁定》，将第2-60145号、2-60147号、20308、20241号《房产证》项下四处房产抵债给海发行清算组，但因第19-3号《民事裁定》以笔误为由作实体处理明显违法，已被撤销，故五指山房管局依据第19-3号《民事裁定》就第20308、20241号《房产证》项下房产为海发行清算组违法办理第61780号、61781号《房产证》，缺乏事实根据和法律依据。二、王凤和与海发行清算组主张王凤和善意取得第XXXX号、20241号《房产证》项下房产的理由不成立。第XXXX号、20241号《房产证》项下房产早在2007年10月23日由五指山房管局登记过户至我公司名下，且王凤和参与海发行清算组委托拍卖资产时，明知第19-1号《民事裁定》、海发行清算组与东方拍卖公司签订的《委托拍卖合同》以及东方拍卖公司发布的《拍卖公告》中并不包含第XXXX号、20241号《房产证》项下房产，但事后（2015年12月23日）王凤和又就该两处房产与海发行清算组签订2份《房屋买卖合同》并以”拍卖取得”申请房产过户登记，明显存在恶意，不符合善意取得的条件。王凤和曾就第XXXX号、20241号《房产证》项下房产申请办理房屋产权登记过户，但因第19-1号《民事裁定》记载的房产面积与其购买的标的物实际面积不一致而被五指山房管局拒绝，王凤和与海发行清算组因此于2012年6月25日签订《协议书》，解除拍卖合同关系。后因第19-3号《民事裁定》违法将第XXXX号、20241号《房产证》项下房产抵债给海发行清算组，王凤和得知后又到法院起诉请求撤销上述解除拍卖合同关系协议书。由此可见，王凤和对海发行清算组委托拍卖的资产中不包含第XXXX号、20241号《房产证》项下房产是了如指掌的，其对该两处房产不构成善意取得。三、我公司曾于2016年8月9日向五指山法院提起诉讼，请求撤销五指山房管局给王凤和颁发的第61795号、61796号《房产证》，未请求撤销前证即五指山房管局为海发行清算组颁发的第61780号、61781号《房产证》。一审中，经五指山法院释明，我公司申请撤诉并得到五指山法院准许。撤诉后，我公司立即于2016年9月23日提起诉讼，请求确认五指山房管局为海发行清算组颁发第61780号、61781号《房产证》的行为违法，并请求撤销五指山房管局给王凤和颁发的第61795号、61796号《房产证》。由此可见，我公司提起本次诉讼有正当理由，王凤和称我公司提起本次诉讼属重复起诉，其理由不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，请求二审法院驳回王凤和、海发行清算组的上诉，维持一审判决。
原审被告五指山房管局二审中未作书面答辩，其在二审庭审中请求二审法院维持一审判决。
本院二审经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院二审同时查明，讼争的第20308、20241号《房产证》项下房产位于五指山市甘工路，与位于五指山市牙蓄路的第2-60145号、2-60147号《房产证》项下房产（该两处房产面积分别为623.85M2、1238.46M2）相距有几公里远。五指山房管局于2015年1月26日依据第19-3号《民事裁定》就第20308、20241号《房产证》项下房产给海发行清算组颁发第61781号、61780号《房产证》的同时，就第2-60145号、2-60147号《房产证》项下房产给海发行清算组颁发了”五指山市房权证五字第五转第XX**号《房屋所有权证》”、”五指山市房权证五字第五转第XX**号《房屋所有权证》”（以下简称第61779号、61778号《房产证》）。2016年2月26日，五指山房管局就第61781号、61780号《房产证》项下房产给王凤和颁发第61796号、61795号《房产证》的同时，亦就第61779号、61778号《房产证》项下房产给王凤和颁发了”五指山市房权证五字第五转第XX**号《房屋所有权证》”、”五指山市房权证五字第五转第XX**号《房屋所有权证》”。
本院二审另查明，五指山法院院长于2016年11月发现该院在执行（1998）通经初字第9号民事判决的过程中存在执行错误，经五指山法院审判委员会讨论，决定提起执行监督程序。在执行监督程序中，五指山法院经审查，认为第19-3号《民事裁定》以笔误为由，以补正方式将第20308、20241号《房产证》项下房产抵偿给海发行清算组，属对案件的实体处理，违反了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十五条的规定，同时在执行过程中，第20308、20241号《房产证》项下房产未经评估、拍卖，第19-3号《民事裁定》直接将第20308、20241号《房产证》项下房产抵偿给海发行清算组，违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二条和第四条第一款的规定，五指山法院因此于同年12月26日作出（2016）琼9001执监2号《执行裁定书》：1.撤销第19-3号《民事裁定》中以第20308、20241号《房产证》项下房产抵偿债务的内容；2.撤销第19-2《协执》中将第20308、20241号《房产证》项下房产过户到海发行清算组名下的内容。海发行清算组对（2016）琼9001执监2号《执行裁定书》不服，向本院申请复议。本院经审查，于2017年2月24日作出（2017）琼96执复7号《执行裁定书》：驳回海发行清算组的复议申请，维持五指山法院作出的（2016）琼9001执监2号《执行裁定书》。
本院二审还查明，王凤和于2016年3月10日向五指山法院提起行政诉讼，诉请判决撤销五指山房管局给五指山金手指公司颁发的第60807号、60812号《房产证》。在五指山法院审理期间，王凤和于同年12月19日申请撤回起诉。同年12月20日，五指山法院作出（2016）琼9001行初9号之二《行政裁定书》，裁定准许王凤和撤回起诉。2017年2月6日，王凤和以其申请撤诉是因该案审判长诱骗、威胁所致而非出自其真实意思表示为由，向本院提出再审申请，请求本院撤销（2016）琼9001行初9号之二《行政裁定书》，并指令五指山法院继续审理。本院经审查，认为五指山法院作出的（2016）琼9001行初9号之二《行政裁定书》并无不当，于2017年5月3日作出（2017）琼96行申1号《行政裁定书》，驳回了王凤和的再审申请。
本院认为,本案争议的焦点是：第XXXX号、20241号《房产证》项下房产是否应属五指山法院裁定抵债给海发行清算组的房产、五指山房管局将第XXXX号、20241号《房产证》项下房产登记过户到海发行清算组名下并给海发行清算组颁发第61781号、61780号《房产证》以及给王凤和颁发第61796号、61795号《房产证》是否合法、王凤和对第XXXX号、20241号《房产证》项下房产是否构成善意取得、五指山金手指公司提起本案诉讼是否有正当理由以及五指山金手指公司是否应先通过民事诉讼确认王凤和竞买的房产不包括第XXXX号、20241号《房产证》项下房产后方可提起行政诉讼诉请撤销王凤和持有的第61796号、61795号《房产证》。
关于第XXXX号、20241号《房产证》项下房产是否应属五指山法院裁定抵债给海发行清算组的房产的问题。王凤和和海发行清算组依据五指山法院作出的第19-1号《民事裁定》、第19-3号《民事裁定》和第19-2《协执》，主张第XXXX号、20241号《房产证》项下房产已由五指山法院裁定抵债给海发行清算组。但经审查，第19-1号《民事裁定》抵债给海发行清算组的仅是被执行人通什度假村位于五指山市××路的第2-60145号、2-60147号《房产证》项下房产，其中并不包含通什度假村位于五指山市甘工路的第XXXX号、20241号《房产证》项下房产。虽然此后五指山法院根据海发行清算组的更正申请，作出第19-3号《民事裁定》，将第XXXX号、20241号《房产证》项下房产与第2-60145号、2-60147号《房产证》项下房产一并抵债给海发行清算组，并以第19-2号《协执》通知五指山房管局将该四处房产登记过户到海发行清算组名下，但五指山法院于2016年11月对五指山房管局给海发行清算组办理第61780号、61781号《房产证》所依据的第19-3号《民事裁定》和第19-2《协执》启动了执行监督程序，并于同年12月26日作出（2016）琼9001执监2号《执行裁定书》，撤销了第19-3号《民事裁定》和第19-2《协执》中关于以第XXXX号、20241号《房产证》项下房产抵偿债务并将该两处房产登记过户到海发行清算组名下的内容，且该《执行裁定书》亦得到本院终审的（2016）琼96执复7号《执行裁定书》支持。由此可见，王凤和和海发行清算组主张五指山法院裁定抵债给海发行清算组的房产包含第XXXX号、20241号《房产证》项下房产的理由不能成立。
关于五指山房管局将第XXXX号、20241号《房产证》项下房产登记过户到海发行清算组名下并给海发行清算组颁发第61781号、61780号《房产证》是否合法的问题。虽然五指山法院于2003年10月21日以第19-1号《民事裁定》将被执行人通什度假村位于五指山市牙蓄路的第2-60145号、2-60147号《房产证》项下房产抵债给海发行清算组后，又于2010年5月27日根据海发行清算组的更正申请，作出第19-3号《民事裁定》，将通什度假村第XXXX号、20241号《房产证》项下房产与第2-60145号、2-60147号《房产证》项下房产一并抵债给海发行清算组，并于2010年7月12日以第19-2号《协执》通知五指山房管局将第2-60145号、2-60147号、20308号、20241号《房产证》项下房产登记过户到海发行清算组名下。但在五指山房管局于2015年1月26日将该四处房产登记过户到海发行清算组名下前，五指山法院已于2010年9月7日向五指山房管局送达第19-4号《协执》，要求”五指山房管局将第2-60145号、2-60147号《房产证》项下房产登记过户至海发行清算组名下，第XXXX号、20241号《房产证》项下房产待查明情况后再行通知”。第XXXX号、20241号《房产证》项下房产能否登记过户、何时可登记过户至海发行清算组名下，五指山房管局应当根据法发[2004]5号《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第一条”人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理执行事项”的规定并按照第19-4号《协执》的内容，等待五指山法院另行通知。但五指山房管局却在未收到五指山法院要求其将第XXXX号、20241号《房产证》项下房产登记过户到海发行清算组名下的通知且明知该两处房产早在2007年10月23日已由其登记过户到五指山金手指公司名下的情况下，擅自将第XXXX号、20241号《房产证》项下房产登记过户至海发行清算组名下，并给海发行清算组颁发第60781号、60780号《房产证》，从而造成就同一处房产存在不同的权利人，属重复登记发证。五指山房管局为海发行清算组办理第61781号、61780号《房产证》的行为，不仅违反了法发[2004]5号《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第一条的规定和第19-4号《协执》的要求，还侵犯了五指山金手指公司的权益，故第61781号、61780号《房产证》依法应予撤销。由于五指山房管局为王凤和颁发第61796号、61795号《房产证》后，第61781号、61780号《房产证》已被注销，该两《房产证》已不具有可撤销的内容，故五指山房管局为海发行清算组颁发第61781号、61780号《房产证》的行为依法应判决确认为违法。王凤和上诉主张”五指山房管局收到第19-4号《协执》的近5年时间里，五指山法院未通知五指山房管局禁止将第XXXX号、20241号《房产证》项下房产登记过户给海发行清算组，五指山房管局有权依据第19-3号《民事裁定》和第19-2号《协执》将第XXXX号、20241号《房产证》项下房产登记过户至海发行清算组名下”，其该项上诉主张缺乏法律依据，本院不予支持。
关于五指山房管局将第XXXX号、20241号《房产证》项下房产登记过户至王凤和名下并给王凤和颁发第61796号、61795号《房产证》是否合法的问题。根据已查明的事实，海发行清算组与东方拍卖公司签订的《委托拍卖合同》以及东方拍卖公司在《海南日报》发布的《拍卖公告》中记载的拍卖标的物为位于五指山市牙蓄路的第2-60145号、2-60147号《房产证》项下房产，其中并不包含位于五指山市甘工路的第XXXX号、20241号《房产证》项下房产。王凤和在二审庭审中主张”通什度假村位于牙蓄路的两处房产与位于甘工路的两处房产，五指山房管局只为通什度假村颁发了第2-60145号、2-60147号两份《房产证》，《拍卖公告》记载的房产面积2421.36M2包含了甘工路的两处房产”。经审查，位于牙蓄路的第2-60145号、2-60147号《房产证》项下两处房产与位于甘工路的第XXXX号、20241号《房产证》项下两处房产相距有几公里远，且第2-60145号、2-60147号《房产证》项下两处房产面积总计为1862.31M2，明显与《拍卖公告》载明的房产面积2421.36M2不一致。根据《房屋登记办法》第十条第一款”房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间”的规定，位于牙蓄路的两处房产与位于甘工路的两处房产均应按照房屋基本单元分别登记发证，该四处房产不可能只颁发两份《房产证》。由此可见，王凤和未能提交证据证明《拍卖公告》所载的房产面积2421.36M2包含甘工路的两处房产，其上诉主张不能成立。因此，王凤和就位于甘工路的第XXXX号、20241号《房产证》项下房产申请房屋产权转移登记，缺乏事实根据。五指山房管局以王凤和通过拍卖方式竞买取得第XXXX号、20241号《房产证》项下房产为由，为王凤和办理第61796号、61795号《房产证》，亦缺乏事实根据和法律依据。而且如前所述，第XXXX号、20241号《房产证》项下房产早在2007年10月23日已由五指山房管局登记过户到五指山金手指公司名下，但五指山房管局又于2016年2月26日就同一房产为王凤和颁发第61796号、61795号《房产证》，明显属重复登记发证。故五指山房管局为王凤和办理的第61796号、61795号《房产证》违法，依法应予撤销。
关于王凤和对第XXXX号、20241号《房产证》项下房产是否构成善意取得的问题。王凤和和海发行清算组主张王凤和已通过公开拍卖方式善意取得第XXXX号、20241号《房产证》项下房产。经审查，第19-1号《民事裁定》仅是将被执行人通什度假村位于五指山市牙蓄路的第2-60145号、2-60147号《房产证》项下房产抵债给海发行清算组，其中并未载明通什度假村位于五指山市甘工路的第XXXX号、20241号《房产证》项下房产也作为抵债财产。海发行清算组收到第19-1号《民事裁定》后，即于2010年2月着手委托东方拍卖公司实施拍卖，且海发行清算组与东方拍卖公司签订的《委托拍卖合同》以及东方拍卖公司在《海南日报》发布的《拍卖公告》中记载的拍卖标的物仅为位于五指山市牙蓄路的第2-60145号、2-60147号《房产证》项下房产，其中并未载明位于五指山市甘工路的第XXXX号、20241号《房产证》项下房产。王凤和参与竞买时，明知第19-1号《民事裁定》、海发行清算组与东方拍卖公司签订的《委托拍卖合同》以及东方拍卖公司发布的《拍卖公告》中并不包含第XXXX号、20241号《房产证》项下房产，故王凤和和海发行清算组认为王凤和对第XXXX号、20241号《房产证》项下房产构成善意取得，其理由不能成立。
关于五指山金手指公司提起本案诉讼是否有正当理由的问题。王凤和上诉称，五指山金手指公司曾于2016年9月撤回对五指山房管局为王凤和颁发第61795号、61796号《房产证》的起诉，但该公司撤诉后，又于2016年9月23日以相同的事实和理由诉请撤销第61795号、61796号《房产证》，根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三十六条第一款的规定，人民法院应不予受理该公司的起诉。经审查，王凤和持有的第61795号、61796号《房产证》是由海发行清算组的第61780号、61781号《房产证》变更登记而来，五指山金手指公司于2016年8月9日诉请撤销五指山房管局为王凤和颁发的第61795号、61796号《房产证》时，并未请求撤销前证即五指山房管局为海发行清算组颁发的第61780号、61781号《房产证》。经五指山法院依据《最高人民法院<关于审理房屋登记案件若干问题的规定>》第五条第三款”原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理”的规定对该公司给予释明，该公司撤回了起诉。五指山金手指公司撤回起诉后，于2016年9月23日重新提起诉讼，请求确认五指山房管局为海发行清算组颁发第61780号、61781号《房产证》的行为违法，并请求撤销五指山房管局给王凤和颁发的第61795号、61796号《房产证》。由此可见，五指山金手指公司提起本次诉讼与其于2016年8月9日提起诉讼的请求、事实和理由并不相同。一审法院依照《最高人民法院<关于审理房屋登记案件若干问题的规定>》第五条第二款”原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理”的规定，受理五指山金手指公司于2016年9月23日提起的诉讼，并无不当。上诉人王凤和主张五指山金手指公司提起本次诉讼属重复起诉，其理由不能成立，本院不予支持。
关于五指山金手指公司是否应先通过民事诉讼确认王凤和竞买的房产不包括第XXXX号、20241号《房产证》项下房产后方可提起行政诉讼诉请撤销王凤和持有的第61796号、61795号《房产证》的问题。如前所述，海发行清算组与东方拍卖公司于2010年2月签订的《委托拍卖合同》以及东方拍卖公司在《海南日报》发布的《拍卖公告》中记载的拍卖标的物为位于五指山市牙蓄路的第2-60145号、2-60147号《房产证》项下房产，其中并不包含位于五指山市甘工路的第XXXX号、20241号《房产证》项下房产。由此可见，王凤和通过拍卖方式竞买取得的仅是第2-60145号、2-60147号《房产证》项下房产，并不包括第XXXX号、20241号《房产证》项下房产，也就是说，王凤和没有通过拍卖方式竞买取得第XXXX号、20241号《房产证》项下房产所有权。且根据查明的事实，第XXXX号、20241号《房产证》项下房产早在2002年8月26日由本院裁','2018-09-23
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