广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终11768号
上诉人（原审原告）：朱英，住广州市从化区。
委托代理人：潘春燕，广东映日律师事务所律师。
委托代理人：钟小蔚，广东映日律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：潘记云，住广州市从化区。
委托代理人：李煜林，住广州市从化区。
原审第三人：戚志森，住广州市从化区。
上诉人朱英因与被上诉人潘记云、原审第三人戚志森房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2016）粤0184民初255号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人朱英上诉称：原审法院认定事实不清，潘记云与戚志森签订《房屋买卖合同》的实际意思系将位于从化市鳌头镇鳌北路横一巷3号对面楼房的房地产权一并转让给戚志森。涉案房屋所处位置并非商业地段，系从化区鳌头镇鳌北路相对落后的村镇地方，土地面积约30平方左右，房屋系1993年时所建，已经十分残旧，甚至漏水严重。按照该地段的房屋价值约为5000元，土地价值约为2万多元，故戚志森以三万多的价钱实际购买的系房地产权，并非单纯的房屋。从房屋的使用价值和使用合理性考虑，可以知道房屋和土地实际是一体的，只转让房屋而没有转让土地不符合实际使用和处理的合理性。潘记云与戚志森签订的《房屋买卖合同》中第三条、第四条已经明确约定潘记云需协助戚志森办理房屋所有权证的过户后续，并将有关房屋所有权证、国有土地使用权证等交给戚志森保管，以便办理过户手续。合同已经明确约定将房屋所有权、土地使用权证交给戚志森以便办理过户手续，且国土部门对于房产的过户要求为房地产权一并过户，现潘记云拒不履行办理过户手续的行为已经侵害了朱英的权益。朱英现年事已高，没有劳动能力，每月只靠200元政府保障费过日子，身体病痛繁多(高血压、糖尿病、冠心病、脚有痛风等)，朱英购买该处房产的意愿就是用以居住及养老，必要时转让给他人作为治病的保障，现购买房地产权的费用均已付清，房产却无法过户。综上，朱英上诉请求：1、撤销原审判决，改判位于从化市鳌头镇鳌北路横一巷3号对面楼房的房屋土地使用权归朱英享有，潘记云协助朱英办理土地使用权过户手续；2、本案一审、二审诉讼费由潘记云承担。
被上诉人潘记云答辩称：潘记云与戚志森之间是熟人，因戚志森没有地方居住才将涉案房屋出售给戚志森。涉案房屋所附土地在国有土地使用证上记载的面积是31平方米，但涉案房屋的建筑面积是68平方米，潘记云将涉案房屋出售给戚志森时并不包括土地，所以合同中注明转让的只有房屋，也只标注了房屋的证号，并不包括土地证号。如果当时将68平方米的房屋及土地一并转让的话，价款肯定不止3万元。《房屋转让合同书》第三条也清楚约定是房产证的过户手续，并不包含土地。因潘记云与戚志森是同乡，戚志森担心潘记云不配合办理过户，故第四条才约定潘记云将土地证交给戚志森保管。朱英所称房屋与土地不可分割符合一般的情况，但对本案来说并不适用，因为土地证和房屋的用地面积是有差异的。因此，朱英主张出售包括土地的说法是与事实不符的。至于朱英上诉状第二项中提及的朱英年事已高，没有劳动能力等意见与本案无关。而朱英与戚志森之间是母子关系，潘记云并没有将涉案房屋出卖给朱英，故朱英要求原审法院将涉案房屋判决给朱英是有瑕疵的。综上，不同意朱英的上诉请求，请求二审法院依法予以驳回。
原审第三人戚志森述称：同意潘记云的意见。
朱英向原审法院起诉请求判令：1、确认从化市鳌头镇鳌北路横一巷3号对面楼房的房屋土地使用权归朱英享有，潘记云协助朱英办理土地使用权过户手续，2、潘记云承担本案的受理费。
原审法院认为：首先，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故土地使用权的权属是以登记为要件的，在本案中，现在涉案土地仍登记在潘记云名下，潘记云仍是该土地的使用权人，朱英要求确认该土地使用权归朱英享有没有事实和法律依据，予以驳回。其次，潘记云和戚志森签订的《房屋转让合同书》以及戚志森和朱英签订的《协议》均是房屋的转让、协助过户合同，并没有约定涉案土地的使用权过户问题，房屋过户和土地使用权过户是不同性质的法律关系，合同双方仅约定房屋的过户，朱英没有权利以此要求潘记云协助办理土地使用权的过户手续。因此，朱英要求潘记云协助办理土地使用权过户手续没有事实和法律依据，予以驳回。
综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年3月30日作出判决：驳回朱英的诉讼请求。本案受理费100元，由朱英承担。
本院经审理查明：位于广东省从化市鳌头镇鳌北路横一巷3号对面的房屋（证号为：粤房证字第××号）的房屋所有权证、国有土地使用证[证号为从府国用总字第0005126号、字（1990第）01220600326号]登记在潘记云名下。
2005年12月1日，戚志森与潘记云签订《房屋转让合同书》，约定：一、转让项目：鳌头镇鳌北路横一巷3号对面的楼房一层，房屋所有权证号为粤房字第××号；二、转让价格：人民币叁万元正，签订本合同时一次性付清款项；三、潘记云要协助戚志森办理房屋所有权证的过户手续，所需费用全部由戚志森负责；四、戚志森付清款项后，潘记云要将房屋所有权证、国有土地使用证[证号为从府国用总字（1990）字第0005126号、第01220600326号]、建设用地规划许可证[编号为92-101号（鳌头）]和建设工程规划许可证交给戚志森保管，以便办理过户手续。
2008年，朱英与戚志森在从化市鳌头镇山心村人民调解委员会的主持下达成《协议》，约定：由朱英给戚志森15000元作为装修补偿，付款日期最迟不能超过2009年3月30日。待付清款项后由戚志森到鳌头镇法律服务所办齐所有手续，以后房屋一切所有权归朱英拥有，与戚志森无关，不得以任何理由干涉朱英。后朱英未按协议于2009年3月30日前付款给戚志森，戚志森也未办理相关手续。经山心村委多次调解，双方协商未果。2012年3月，朱英通知戚志森到鳌头镇司法所领取15000元，但戚志森并未领取。2012年8月30日，从化市鳌头镇山心村人民调解委员会出具证明，证明了前面的有关事实。
2012年7月16日，朱英向原审法院提起（2012）穗从法房初字第141号民事诉讼，请求判令：1、确认朱英与戚志森于2008年签订的协议合法有效；2、位于从化市鳌头镇鳌北路横一巷3号对面的楼房（产权证号为：粤房证字第××号）归朱英所有；3、戚志森协助朱英办理房屋变更登记手续；4、戚志森承担本案的受理费。原审法院经审理后作出（2012）穗从法房初字第141号民事判决书，判令：一、位于从化市鳌头镇鳌北路横一巷3号对面的房屋一层（房屋所有权证号为：粤房证字第××号）归朱英所有；二、戚志森及潘记云应于本判决生效之日起十日内协助朱英办理房产过户手续。该判决已经本院作出（2013）穗中法民五终字第369号民事判决维持。
本案二审庭询中，潘记云陈述：不同意朱英的上诉请求的主要理由是因为仅出售了涉案房屋。鉴于朱英与戚志森是母子关系，房屋卖给谁都可以，但土地是没有出售的。
二审过程中，朱英向本院提交涉案房屋现场照片，以证明涉案房屋的面积只有一层，价值不大，朱英当时支付的3万元对应的是房和地的价格。潘记云与戚志森对此共同发表如下意见：对真实性予以认可。关于关联性，该照片恰恰证明了房屋和地的价值不止3万元。
本院认为：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》第二十四条规定，“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”；《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条规定，“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。本案中，本院已作出（2013）穗中法民五终字第369号生效民事判决判令潘记云协助朱英办理广州市从化区鳌头镇鳌北路横一巷3号对面房屋（证号：粤房证字第××号）的过户手续，而登记在潘记云名下的证号为从府国用总字第0005126号、字（1990）第01220600326号的土地使用权证项下的土地属于该房屋所附土地范围，故朱英诉请潘记云协助其办理该土地使用权的过户手续合法有据，应予支持，原审判决驳回朱英的诉请有失妥当，应予纠正。潘记云上诉认为其仅出售了房屋而未出售土地使用权，但依据其与戚志森签订的《房屋转让合同书》，潘记云应当将房屋所有权证、国有土地使用证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证等证件交由戚志森保管，该项约定显然与潘记云所述仅出售房屋而不包括用地使用权不相符，故本院对潘记云的该项上诉意见不予采纳。
综上，上诉人朱英的上诉请求于法有据，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》第二十四条，《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市从化区人民法院（2016）粤0184民初255号民事判决；
二、潘记云于本判决生效之日起十日内，协助朱英办理广东省广州市从化区鳌头镇鳌北路横一巷3号对面房屋所附土地的国有土地使用权[证号从府国用总字第0005126号、字(1990)第01220600326号]转移登记至朱英名下的手续。
本案一审案件受理费100元、二审案件受理费200元，均由潘记云负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一六年十月二十二日
书记员 彭诗敏