重庆市第五中级人民法院
行 政 判 决 书
(2017)渝05行终461号
上诉人（一审被告）重庆市大渡口区房屋管理局。住所地：重庆市大渡口区松青路**号。
法定代表人杜位彬，局长。
委托代理人袁成，重庆渝敏律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）马春店，男，汉族，1962年11月5日出生。住址：重庆市渝中区。
被上诉人（一审原告）呙远秀，女，汉族，1943年11月15日出生。住址：重庆市渝中区。
上诉人重庆市大渡口区房屋管理局因马春店、呙远秀诉其履行行政协议一案，不服重庆市九龙坡区人民法院于2017年5月3日作出的（2016）渝0107行初239号《行政判决书》，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2012年11月20日，重庆市大渡口区房屋管理局发布了《工会及原证券营业部旧城改造项目国有土地上（非住宅）房屋征收补偿方案》征求意见情况及修改情况的公告及补偿方案，补偿方案明确了征收范围、房屋征收签约期限、征收实施单位、征收补偿的对象、补偿方式及其依据。2012年11月23日，重庆市大渡口区人民政府作出《重庆市大渡口区人民政府关于工会及原证券营业部旧城改造项目国有土地上房屋征收的决定》（大渡口府发[2012]77号），决定对包括马春店、呙远秀及案外人杨志红共有的位于大渡口区文体路X号附X号房屋在内的134户被征收人房屋实施征收。2012年11月26日，重庆市大渡口区人民政府发布了《工会及原证券营业部旧城改造项目国有土地上房屋征收公告》。
2013年6月7日，马春店、呙远秀及案外人杨志红作为乙方与作为甲方的重庆市大渡口区房屋管理局签订《重庆市大渡口区国有土地上房屋征收房屋产权调换协议》，载明：大渡口区人民政政府作出的工会及原证券营业部旧城改造项目房屋征收决定以及该项目征收补偿方案，应对乙方所有的文体路X号附X号房屋进行征收。按照乙方选择的房屋产权调换方式，经双方协商达成如下产权调换协议。约定：产权调换房屋的地点为文体路XX号附X号X-X；甲方应补偿乙方款项共计1014608.014元，乙方应交纳甲方房款共计1169889元；乙方在协议签订同时将被征收房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》等权属证明文件全部交与甲方，并在协议签订后15日内将被征收房屋及其水电设备交付甲方；甲方在协议签订后15日内，将产权调换房屋交付乙方，并在2014年6月31日前将产权调换房屋的房地产权证办理完毕并交付乙方，办证所发生的税、费等全部费用由甲方承担。违约责任约定：如甲方未能在约定的期限内将产权调换房屋房地产权证办理完毕并交付乙方，则应当以房款1169889元为基数，按每日万分之三向乙方支付逾期办证违约金，从逾期之日起至办证完毕并交付乙方之日止，累加计算；如甲方违约导致不能将房屋安置乙方，则构成根本性违约，甲方应按照确定根本性违约时房屋的市场价值以货币方式赔偿乙方，并支付房屋征收补偿总额20%的惩罚性违约金。同日，马春店、呙远秀及案外人杨志红与重庆市大渡口区房屋管理局签订《〈重庆市大渡口区国有土地上房屋征收房屋产权调换协议〉的补充协议》，约定：一、因甲方不能按照房屋产权调换协议约定的期限向乙方交房，甲方确认房屋交付时间延迟至2015年11月25日，房屋交付前按每月4792元支付乙方停产停业损失费，共计143760元（计算期限为2013年6月起至2015年11月止）；二、根据征收补偿协议约定，乙方还需支付甲方房屋差价165918元，此款用甲方应支付的停产停业损失费143760元进行冲抵，冲抵后乙方还需支付22158元，甲方予以减免；三、甲方如不能按补充协议约定的期限交付房屋构成违约，则甲方应从31-40个月起按每月9584元支付停产停业损失，从41-50个月起按每月14376元支付停产停业损失。如50个月后未交房，则构成根本性违约，按照房屋产权调换协议第六条第（一）款约定承担违约责任。协议签订后，马春店、呙远秀及案外人杨志红将被征收房屋及房屋权属证明文件全部交付重庆市大渡口区房屋管理局。
产权调换房屋由重庆海翔房地产开发有限公司开发建设。2015年4月22日，马春店、呙远秀、案外人杨志红和重庆海翔房地产开发有限公司向大渡口区土地房屋权属登记中心申请办理产权调换房屋的土地房屋权属转移登记，2015年6月11日，房地产权证办结，2016年1月15日，重庆市大渡口区房屋管理局在完善相关税费后领取了房地产权证，2016年1月20日，重庆市大渡口区房屋管理局将房地产权证交付马春店、呙远秀、案外人杨志红。因案外人杨志红将其所占房屋产权份额出售给杨志琳，2016年4月21日，马春店、呙远秀、杨志红与杨志琳申请办理了房屋土地权属转移登记，马春店、呙远秀、杨志琳现为房屋共有权人。因重庆海翔房地产开发有限公司未将产权调换房屋与相邻房屋隔断，相邻房屋产权人将其房屋出租，承租人将马春店、呙远秀的产权调换房屋占用，致使重庆市大渡口区房屋管理局至今未向马春店、呙远秀交房。
马春店、呙远秀、杨志红作为被征收人与重庆市大渡口区房屋管理局签订了房屋产权调换协议及补充协议，现杨志红明确表示不参加本案诉讼，放弃其诉讼权利。
一审法院认为，公民、法人或者其他组织对行政机关不依法履行、未按照约定履行协议或者单方变更、解除协议有权提起行政诉讼。原告认为被告未按照约定履行协议提起行政诉讼，符合法律规定。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第二款规定：“市、县人民政府确定的房屋征收部门（以下简称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作”，重庆市大渡口区房屋管理局与马春店、呙远秀、杨志红签订房屋征收补偿协议符合法律规定。房屋征收补偿协议及补充协议是当事人双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。马春店、呙远秀、杨志红已按照协议约定将被征收房屋的权属证书及房屋交付重庆市大渡口区房屋管理局，重庆市大渡口区房屋管理局未按照协议约定办理产权调换房屋的房地产权证并交付房屋已构成违约，应当继续履行协议并承担迟延办证及延期交房违约责任。协议约定重庆市大渡口区房屋管理局于2014年6月31日前将产权调换房屋的房地产权证办理完毕并交付，办证所发生的税、费等全部费用均由重庆市大渡口区房屋管理局承担，虽然房屋权属登记部门于2015年4月22日受理了马春店、呙远秀、杨志红房屋权属转移登记申请，但因重庆市大渡口区房屋管理局未及时交纳税费延误了领证时间，重庆市大渡口区房屋管理局于2016年1月20日才将房地产权证交付，重庆市大渡口区房屋管理局应当支付从2014年7月1日起至2016年1月20日止的逾期办证违约金。
关于延期交房期间停产停业损失的计算标准问题。虽然补充协议约定交房时间延迟至2015年11月25日，但补充协议同时约定在门面交付前停产停业损失从2013年6月起按4792元/月开始计算，重庆市大渡口区房屋管理局以2013年6月至2015年11月期间30个月的停产停业损失冲抵了马春店、呙远秀、杨志红应当支付的房屋差价，应当认定重庆市大渡口区房屋管理局延期交房的停产停业损失从征收补偿协议约定的交房时间逾期之日起开始计算，重庆市大渡口区房屋管理局辩称停产停业损失从补充协议约定的交房时间逾期之日起计算缺乏事实依据。因补充协议约定如重庆市大渡口区房屋管理局逾期50个月后未交房，构成根本性违约，重庆市大渡口区房屋管理局应当按照确定根本性违约之时房屋的市场价值赔偿马春店、呙远秀，并支付征收房屋补偿总额20%的违约金，本案中，马春店、呙远秀对逾期超过50个月的停产停业损失选择按照逾期交房41-50个月的标准计算，因延期交房对马春店、呙远秀造成了实际损失，逾期超过50个月按照该标准计算停产停业损失并未加重重庆市大渡口区房屋管理局违约责任。马春店、呙远秀要求重庆市大渡口区房屋管理局履行房屋征收补偿协议，将重庆市大渡口区新山村街道文体路XX号附X号X-
X号房屋交付马春店、呙远秀，并支付2015年11月26日起至房屋交付之日止的逾期交房违约金、逾期办证违约金事实清楚、证据充分，依法应予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、重庆市大渡口区房屋管理局继续履行于2013年6月7日与马春店、呙远秀、杨志红签订的房屋征收补偿协议及补充协议，重庆市大渡口区房屋管理局于本判决生效后十日内将位于重庆市大渡口区新山村街道文体路XX号附X号X-
X房屋交付马春店、呙远秀；二、重庆市大渡口区房屋管理局于本判决生效后十日内支付马春店、呙远秀从2014年7月1日起至2016年1月20日止的逾期办证违约金（以房款1169889元为基数，按每日万分之三计算）；三、重庆市大渡口区房屋管理局于本判决生效后十日内支付马春店、呙远秀逾期交房的停产停业损失（从2015年11月26日起至2016年9月25日止按每月9584元计算；从2016年9月26日起至实行交房之日止，按每月14376元计算）。案件受理费6600元，由重庆市大渡口区房屋管理局承担（因马春店、呙远秀已预交，重庆市大渡口区房屋管理局将承担的受理费连同违约金一并支付马春店、呙远秀）。
上诉人重庆市大渡口区房屋管理局不服一审判决，认为：1、一审认定延期办证违约时间以及违约金的计算错误，补充协议已改变了原协议约定的交房时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，本案调换房屋在签订合同时是在建房屋，其产权证办理时间应为交房之日起90日内，从变更后的交房时间2015年11月25日起算，延期办证违约时间就应该从2016年2月25日起算，而本案房屋产权证在2015年6月11日即已办到被上诉人名下，故上诉人不应承担延期办证违约责任。2、一审法院计算延期交房停产停业损失错误，补充协议改变了交房时间，即从2015年11月25日起至2018年5月25日应计算为1-30年月4792元/月的违约金。3、关于交付房屋的义务，因调换房屋所有权已办在被上诉人名下，上诉人从法律上无法收回房屋交付被上诉人。现请求撤销一审判决，并依法改判。
被上诉人马春店、呙远秀未向本院提交书面答辩状。
各方当事人在一审中提供并经质证的证据已随案移送本院。二审期间，各方当事人均未提交新的证据材料。经审查，一审法院对各方当事人所举证据的认证正确，一审法院据此认定的事实本院予以确认。
本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第二款规定：“市、县人民政府确定的房屋征收部门（以下简称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作”，重庆市大渡口区房屋管理局是与马春店、呙远秀、杨志红签订房屋征收补偿协议的合法行政主体。本案所涉房屋征收补偿协议及补充协议是当事人双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。马春店、呙远秀、杨志红已按照协议约定将被征收房屋的权属证书及房屋交付重庆市大渡口区房屋管理局，而重庆市大渡口区房屋管理局未按照协议约定期限办理产权调换房屋的房地产权证并交付房屋，马春店、呙远秀、杨志红有权要求重庆市大渡口区房屋管理局继续履行协议交房并承担相应的违约责任。因杨志红自愿放弃其在上述协议中作为被征收人享有的全部权利，其权利由本案的被上诉人马春店、呙远秀所有，杨志红不作为当事人参加诉讼，符合法律规定。
关于延期办证的违约金计算问题。协议约定重庆市大渡口区房屋管理局应当在2014年6月31日前将产权调换房屋的房地产权证办理完毕并交付马春店、呙远秀、杨志红，而重庆市大渡口区房屋管理局于2016年1月20日才将房地产权证交付，重庆市大渡口区房屋管理局应当按约支付从2014年7月1日起至2016年1月20日止，以房款1169889元为基数，按每日万分之三计算的逾期办证违约金。
关于逾期交房停产停业损失的计算问题。当事人双方签订的补充协议第一条约定了2015年11月25日交房，交房前按4792元/月支付停产停业损失费，计算期间为2013年6月起至2015年11月止的30个月。第三条约定不能按期交房则构成违约，则应当从31-40个月起按4792元/月的两倍即9584元/月支付停产停业损失，从41-50个月起按照4792元/月的三倍即14376元/月支付停产停业损失，50个月后未交房的，构成根本性违约，按照确定根本性违约之时房屋的市场价值赔偿，并支付征收房屋补偿总额20%的违约金。本案中，上诉人重庆市大渡口区房屋管理局至今未交房，虽已经构成根本性违约，但在上诉人还有履行交房义务的可能性的情况下，被上诉人可以选择要求上诉人继续履行交房义务，而不主张要求其承担根本性违约责任，且被上诉人要求逾期超过50个月的停产停业损失，仍按41-50个月的标准计算，并未加重上诉人的违约责任，也不违反相关禁止性规定。故本案逾期交房停产停业损失应从2015年11月26日起至2016年9月25日止按9584元/月计算，从2016年9月26日起至实际交房之日止按14376元/月计算。
综上，一审法院判决上诉人重庆市大渡口区房屋管理局于本判决生效后十日内按约向被上诉人马春店、呙远秀交付位于重庆市大渡口区新山村街道文体路XX号附X号X-
X房屋，支付从2014年7月1日起至2016年1月20日止的逾期办证违约金（以房款1169889元为基数，按每日万分之三计算），支付逾期交房的停产停业损失（从2015年11月26日起至2016年9月25日止按每月9584元计算；从2016年9月26日起至实行交房之日止，按每月14376元计算）并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案案件受理费6600元，由上诉人重庆市大渡口区房屋管理局负担。
本判决为终审判决。
审判长 周琦
审判员 应禧
审判员 乐巍
二〇一七年九月二十五日
书记员 刘怡