上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三(民)初字第1813号
原告龚洋芸，女，1979年11月12日出生，汉族，住上海市。委托代理人ＸＸ，上海敏诚善律师事务所律师。委托代理人柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。被告杨银妹，女，1954年3月22日出生，汉族，户籍所在地上海市。被告项利，男，1979年2月23日出生，汉族，户籍所在地上海市。上列两被告共同委托代理人侯毅，上海市申房律师事务所律师。第三人上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市。法定代表人陆成，董事长。委托代理人何金成。原告龚洋芸诉被告杨银妹、项利房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法通知上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原物业)作为第三人参加诉讼，依法由代理审判员周虹君独任审判，公开开庭进行了审理。原告龚洋芸的委托代理人ＸＸ、柴小森，被告杨银妹、项利及其委托代理人侯毅，第三人中原物业的委托代理人何金成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚洋芸诉称，2015年4月27日，原告通过中原物业居间，购买被告杨银妹名下的上海市天通庵路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，被告项利表示其为杨银妹之子，杨银妹在国外委托其出售系争房屋，项利同时出具《承诺书》保证就系争房屋的出售承担一切法律责任。在此情况下，原告与项利签订了系争房屋买卖居间协议和买卖合同，前述两份协议上，均由项利代替杨银妹签名。协议签订后，原告立即按约向被告项利支付定金人民币(以下币种均为人民币)10万元，按买卖合同约定在4个月内出售了自有房屋积极筹措购房款。同年8月13日，原告准备向被告方付款签订网签示范合同时，项利却一直无法取得联系，后中原物业经查询告知两被告已将系争房屋另行出售他人。两被告行为构成严重违约，造成原告重大损失，故原告起诉要求判令：1、于2015年9月17日解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告项利返还原告购房定金10万元；3、被告项利向原告支付违约金64万元。被告杨银妹、项利辩称，杨银妹为系争房屋唯一权利人，与项利系母子关系。但杨银妹从未授权项利出售系争房屋，项利无权签署任何协议，故项利代杨银妹与原告签署的居间协议、买卖合同并非杨银妹真实意思表示，均属无效合同。原告方在买卖合同签署时明知系争房屋权利人并非项利，仍与项利签约，原告对买卖合同的签订亦存在过错。且原告就系争房屋买卖支付的10万元定金，目前仍在中原物业处，并未支付至两被告。故两被告认为，原告与项利就系争房屋签订的居间协议、买卖合同均为无效合同，原告以买卖合同为依据按总房价20%主张违约金并无依据。即使合同有效，该违约金也属约定过高，应予酌情降低。2015年7月15日，被告杨银妹已将系争房屋出售案外人毛某某，故如合同有效，同意原告要求解除买卖合同的诉讼请求，对原告其余诉请，两被告均不同意。第三人中原物业述称，系争房屋权利人为杨银妹，当时项利带着系争房屋产证及杨银妹身份证至第三人处，称母亲杨银妹授权其出售系争房屋，杨银妹在国外无法出具书面委托书，故项利向第三人出具承诺书表示如若违约，所有责任均由项利承担。在此情况下，第三人居间原告与项利签署了关于系争房屋的居间协议、买卖合同，合同签订后，原告支付被告项利10万元定金，项利签署了定金保管书，将定金暂交第三人处保管，至今两被告未来领取。2015年8月，原告准备继续履行合同时，两被告不予配合，经第三人查询发现被告方已将系争房屋以高于原买卖合同的价格出售他人。第三人认为本案涉及的居间协议、买卖合同均系当事人真实意思表示，现被告方违约导致交易无法进行，第三人不同意原、被告解除买卖合同。若法院判定原、被告买卖合同解除，第三人同意返还代为保管的定金10万元。经审理查明，杨银妹与项利系母子关系，杨银妹原为系争房屋产权人。2015年4月27日，出卖方(甲方)署名为杨银妹，买受方(乙方)为龚洋芸，居间方(丙方)为中原物业，三方签订《房地产买卖居间协议》，约定：“系争房屋总价款320万元；乙方为表示对系争房屋购买之诚意，向丙方支付意向金10万元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。”同日，甲方署名为杨银妹，乙方为龚洋芸，双方签订《房屋买卖合同》，约定，1.甲乙双方通过中原物业居间，由乙方受让甲方系争房屋，房屋权利人杨银妹，建筑面积99.29平方米；2.房屋总价320万元；3.为办理过户交易手续之需，甲乙双方同意于本合同签署后140天内前往居间方签订示范文本的上海市房地产买卖合同(以下简称示范合同)。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范合同日期；4.乙方应于签订示范合同当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房款(含甲方已实际收到的定金)117万元。乙方于签订示范合同后七日内向贷款银行申请贷款，支付第二期房款200万元。甲乙双方应于乙方贷款划入甲方账户后10天内，对系争房屋验看、清点，由甲方交付乙方，乙方支付尾款3万元……；11.本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将房地产权证原件交由居间方保管，则可以从居间方处取回保管的定金；12.甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过20日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，需书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。前述《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》落款处甲方杨银妹签名均由项利代为签署。同日，项利出具《承诺书》称：“本人项利承诺现代杨银妹签订系争房屋的房地产买卖居间协议及相关协议均作为有效法律之用，若因出售方出现违约情况均由本人承担法律责任。项利同时代杨银妹签署《定金保管书》表示，龚洋芸因购买系争房屋支付的定金10万元，杨银妹已收到此定金，并交由中原物业代为保管。另查明，2015年7月15日，杨银妹将系争房屋出售给案外人毛某某，转让价格332万元。本案起诉状副本送达时间为2015年9月17日。审理中，本院委托上海信衡房地产估价有限公司就原告起诉立案后系争房屋的市场价格进行评估，估价结果为：“系争房屋于价值时点2015年9月17日，估价对象在全部假设和限制条件下的市场价值为389万元。”评估人员表示在房地产政策无大变化前提下，系争房屋鉴定价值二、三个月内并无较大差距。原告对鉴定报告无异议，两被告认为鉴定报告对系争房屋房价鉴定过高。审理中，项利表示出售系争房屋并未得到杨银妹授权，当时知道杨银妹有出售系争房屋的打算，就自行去中原物业挂牌出售。杨银妹知道其与龚洋芸签订买卖合同后，即表示不同意出售。其立即口头通知了中原物业和龚洋芸系争房屋不能按约出售。原告龚洋芸、第三人中原物业均表示前述情况项利从未进行告知，是中原物业自行查询后才得知被告方将系争房屋出售他人。以上事实，由原、被告提供的居间协议、买卖合同、承诺书、付款凭证、定金保管书、询价单、合同备案信息查询情况、房地产权证、房屋出售发票、税收价格书等证据及当事人庭审陈述为证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。杨银妹与项利系母子关系，项利持杨银妹身份证、房产证等材料在中原物业居间下，与原告签订《房屋买卖合同》，原告作为相对人有理由相信项利具有代理权而与其进行交易。项利的前述行为构成表见代理，其以未取得代理权为由主张合同无效，本院不予支持。系争房屋杨银妹现已出售他人，原告合同目的无法实现，现原告要求以起诉状副本送达之日解除买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。买卖合同解除后，第三人表示同意将其代为保管的定金直接返还原告，与法不悖，本院予以准许。《房屋买卖合同》中约定违约金为总房价款的20%即64万元，两被告主张违约金约定过高，要求调整。根据房屋评估报告，系争房屋于2015年9月时的价格与买卖合同中双方约定价格相差69万元，两被告对鉴定报告提出异议，但并无证据证明鉴定结论有误。此差价系买卖合同不能履行给原告造成的可得利益损失，现原告主张的违约金金额未高于损失金额，故对被告违约金约定过高的意见，本院不予采纳。被告项利在承诺书中表示由其对违约情况承担法律责任，其应按所作承诺就合同无法履行产生的违约后果承担合同责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告项利以被告杨银妹的名义与原告龚洋芸签订的《房屋买卖合同》于2015年9月17日解除；二、被告项利应于本判决生效之日起十日内支付原告龚洋芸违约金64万元；三、第三人上海中原物业顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告龚洋芸定金10万元；四、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11,200元，减半收取5,600元,评估费11,000元，合计16,600元,由被告项利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 周虹君
二〇一六年二月二十四日
书 记 员 吴 燕
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第四十九条第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……