江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)苏中民终字第05076号
上诉人（原审被告，反诉原告）沈子雄。
委托代理人顾洪，滨海县城中法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告，反诉被告）昆山小可楼美食城。
法定代表人杨成，该公司总经理。
委托代理人殷忠刚，上海普世（昆山）律师事务所律师。
原审被告程军。
上诉人沈子雄因房屋租赁及买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2014)昆张民初字第00389号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年9月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：昆山小可楼美食城（以下简称小可楼，甲方）与程军、沈子雄（乙方）于2013年9月10日签订《租赁协议》一份，约定：一、甲方自愿将其拥有的位于昆山市张浦镇长江路与机场路交叉处（张浦镇浦江南路778号）小可楼一、二层房屋及其附属配套设施工程租赁给乙方经营，乙方根据协议约定享有经营权和收益权。二、甲方承诺尽快办理好上述房产的土地使用证及房屋产权证；……四、甲乙双方约定小可楼二楼毛坯房屋由乙方自己负责装饰，装饰后的KTV、客房、棋牌室营业执照由乙方自行负责申领。……六、甲乙双方约定本租赁协议期限为拾年，自2013年9月15日至2022年12月31日。……七、甲乙双方约定自2013年9月15日至2015年12月31日甲方免除乙方租金；自2016年1月1日起计算租金，每年租金为150万元，前两期租金为两年一付，先交后租，最后一期付三年租金……。八、甲乙双方同意小可楼一楼餐厅的设备设施估价2826385元（详见清单附件），乙方于2014年1月15日之前支付50%（1413192.5元），2014年12月31日前支付30%（847915.5元），2015年12月31日前支付20%（565277元）。九、乙方必须按期支付上述每期租金，乙方在任何一期拖欠不支付租金的，视为乙方违约，甲方有权提前解除本协议。解约时上述乙方增加的固定装修无偿归甲方所有，乙方不得拆除。归还租赁资产时甲方不作任何补偿。……十一、甲方承诺如因自身债务问题或上述租赁房屋产权纠纷导致乙方停业在壹个月以内的，甲方应赔偿乙方包括停业期间的营业损失等全部经济损失，停业时间达壹个月以上的，视为甲方违约，甲方向乙方赔偿全部经济损失，包括但不限于二楼房屋装饰费用、停业期间的营业损失等，同时承担违约金。……十五、任何一方违约的，守约方有权解除本协议，要求违约方依约赔偿经济损失，并承担违约金10万元。……。
合同附件有：不锈钢厨房设备价格清单、厨房固定资产明细、厨房餐具盘点表、厨房餐具仓库进出明细、固定资产盘点表、前厅餐具仓库明细、石雕花瓶明细、辅助材料仓库等，以上附件均有双方工作人员的签字，落款日期9月26日至9月29日。对于备注中的编号，小可楼陈述该编号是会计账册中的编号，没有编号是当时账册没有，双方是按实物清点，合计金额2677595.17元与起诉的金额不符是小可楼计算误差。沈子雄认为实际接收的是有编号的，没有编号的没有移交。程军认可是按照清单进行交接的，设备总金额认可2677595.17元。
随后，沈子雄、程军在一楼以“广海大酒店”名义进行酒店经营，并添置门牌、霓虹灯和广告显示屏，购买了财神组合橱等，在二楼进行装修。沈子雄、程军共同管理了20天左右而发生矛盾，程军退出了酒店管理，程军自认其未向酒店投资。
另查明，昆山市张浦镇广海大酒店注册于2013年10月25日，经营场所昆山市张浦镇浦江南路778号，产权属性租赁使用权，郑红香系该个体工商户经营者，沈子雄是该酒店实际经营者。
庭审中，小可楼提供了沈子雄于2014年1月23日出具的承诺书复印件一份，载明“本人欠天鸿房租壹佰肆拾万，在本月25日凑齐肆拾万付给天鸿。”小可楼称，由于其实际管理人员都是天鸿公司员工兼任的，所以沈子雄在承诺书中将小可楼写成了天鸿，原件已遗失。程军对该证据予以认可，沈子雄对该证据不予认可。
2014年1月26日下午，二楼装修的施工人员到广海大酒店结算工程款，因未谈妥，案外人张磊将酒店电闸拉掉，与当时在酒店搞活动的恒源机械公司的员工发生口角、打架，随后报警。当日晚上7：30左右，程军至广海大酒店，要求沈子雄的弟弟沈子心支付房东欠款，如果不付，就把酒店钥匙交给房东，双方为此发生纠纷也报了警。
2014年1月27日（农历十二月廿七），广海大酒店放假，应程军的要求，小可楼将广海大酒店的大门用木板封闭，并派专人看守。2014年3月3日小可楼的委托代理人与沈子雄在电话中称，“公司本身已经决定，跟你们解除合同，把你清出去了”、“以后天为限，你不来的话，那我们这边清场了好吧？”。
原审法院另案受理的陈光明、赵亮与郑红香、沈子雄装饰装修合同纠纷一案，原审法院作出的（2014）昆张民初字第00575号民事判决书已发生法律效力，该案查明以下事实：赵亮、陈光明组织人员从2013年8月起开始在沈子雄、郑红香的酒店二楼进行KTV、客房、茶室工程施工。2013年9月28日，沈子雄（甲方）与赵亮（乙方）补签《广海大酒店KTV承包装修合同》一份，沈子雄在合同落款处的甲方签字：“广海大酒店、沈子雄”，赵亮在合同落款处的乙方签字。赵亮在自己的持有的合同文本的乙方处自己名字下方代陈光明签了字。由于沈子雄未按期支付工程款，赵亮、陈光明于2014年1月6日停止施工。该案审理中，原审法院依法委托苏州吉泰建设项目管理有限公司对广海大酒店二楼土建、空调、防水、吊顶等装修工程及附属设施进行造价鉴定，鉴定造价为1405645.06元，详见苏吉鉴【2014】002号工程造价司法鉴定报告书，具体组成如下：
（1）二楼土建及装修工程造价1229430.88元（包括砖墙、梁柱、钢筋、墙地砖、茶室吊顶、墙面木格栅。屋面防水52397.54元等）；
（2）二楼装修安装工程造价116697.44元（包括二楼新风系统57170.84元、一层音响设备59526.60元。由于该案原告未提供相关施工图纸及报价资料，故此造价鉴定不含水电预埋及布线和一层大厅音响布线）；
（3）室外附属设施造价59516.74元（包括室外监控设备、LED显示屏、外墙LED护栏管、屋面广告字）。
该案原告赵亮、陈光明确认造价（1）中的防水工程52397.54元是沈子雄和倪世虎单独签的；赵亮、陈光明自愿将造价（2）中的价值59526.60元的音响设备取回。
本案的原被告对该鉴定报告的真实性均无异议，但小可楼认为该鉴定报告与本案争议焦点没有关联性。
另查明，租赁房屋至今未领取房屋产权证书。
在广海大酒店经营期间，小可楼从沈子雄、程军的银行账户中划走60000元的营业款。由于沈子雄、程军未按租赁协议向小可楼支付设备设施费而引起本案诉讼，起诉状和应诉通知书送达沈子雄的日期为2014年6月9日、送达程军的日期为2014年5月28日。
2014年7月24日，在原审法院主持下，原审原被告双方对酒店一楼的沈子雄现存的酒水品种及数量进行了清点，并制作了酒水清单。沈子雄在2014年10月17日提供的《2013.9.15-2014.1.27酒水进销存报表》中，认为现存酒水157702元，与实际库存360247元相比少了202545元，该酒水损失应由小可楼赔偿。小可楼认为该报表系沈子雄单方制作，对其真实性不予认可，并认为在小可楼出租给沈子雄时也将价值234633元的调料、酒水一并交给了沈子雄，在此次诉讼中未主张。小可楼自认已收回了全部餐厅设备设施。
以上事实有租赁协议、设备设施盘点清单、建设用地许可证、建设工程规划验收合格证、情况说明、证明、通话录音记录、酒水盘点清单、询问笔录、治安调解协议书、申请书、报警记录、调查笔录、（2014）昆张民初字第00575号民事判决书及当事人陈述等证据予以证实。
原审本诉原告小可楼的诉讼请求为：一、判决解除本诉原被告签订的租赁协议，责令沈子雄、程军立即迁出租赁房屋；二、判令沈子雄、程军立即归还价值2826385元的餐厅设备设施；三、判令沈子雄、程军立即支付房屋使用费1125000元（2013年9月15日至2014年6月14日）及至归还房屋之日止的房屋使用费，按每年150万元的标准计算；四、判令沈子雄、程军支付违约金10万元；五、诉讼费由本诉被告承担。在案件审理过程中，小可楼将第一项诉讼请求变更为：判决解除本诉原被告签订的租赁协议，要求沈子雄、程军将租赁房屋的二楼恢复原状。小可楼确认已接收了所有的酒店设备设施，故撤回了第二项诉讼请求。
原审反诉原告沈子雄的诉讼请求为：一、判令小可楼支付二楼装饰装修费用（以评估价值为准）；二、判令小可楼赔偿损失1495920元；三、判令小可楼赔偿营业损失172732元；四、判令小可楼支付违约金10万元；五、判令小可楼承担反诉费。
原审法院认为，小可楼与沈子雄、程军签订的房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应当认定合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案的争议焦点是：一、租赁协议解除的责任认定及解除时间；二、小可楼、沈子雄主张的各项损失、违约金应如何认定及承担。
关于焦点一，租赁协议解除的责任认定及解除时间的问题。小可楼认为沈子雄、程军违反合同约定，拖欠设备款，故主张解除合同；沈子雄抗辩认为小可楼交付的设备设施不足，构成违约。原审法院认为，双方在租赁协议中对设备设施的总价进行了确认，同时将双方签字的物品清单作为附件，说明双方已对设备设施品种、数量、价格等进行了确认。如果实物确与清单相差过大，沈子雄应该与小可楼协商减少应付设备款或要求补足相应设备，而不应拒付设备款，但截止目前沈子雄也未提供曾经提出异议的书面证据。故沈子雄的辩称不予采信，沈子雄、程军未按合同约定支付设备设施款的行为已构成根本违约。程军和沈子雄作为该房屋的共同承租人，共同享有对租赁物的占有、使用、收益的权利，程军考虑到临近春节放假，为保证酒店内财产安全而要求小可楼用木板封闭了酒店大门。沈子雄在大门被封后，未能积极与小可楼协调并支付拖欠的设备款，导致酒店一直未能再次营业。由于沈子雄以自己的行为表明不履行付款义务，小可楼据此提出解除租赁协议，符合法律规定，应予准许。因此，租赁协议自法院将起诉状送达沈子雄、程军的最后日期即2014年6月9日解除。
关于焦点二，沈子雄、程军是否应支付房屋使用费，如要支付，应按什么标准支付的问题。原审法院认为，小可楼免除沈子雄、程军自2013年9月15日至2015年12月31日租金的前提是双方签订了十年的租赁合同，期待其持续经营并依法履行合同，小可楼免租金的目的一是转让价值2826385元的餐厅设备，目的二是期待剩余七年的房租收益，现由于沈子雄、程军未按约定支付设备转让款致使租赁合同解除，小可楼的目的无法实现。现小可楼已自认全部收回了餐厅设备设施。在封门之前，沈子雄、程军已使用了小可楼的房屋及餐厅设备设施，现小可楼仅要求按2016年的房租标准，即每年150万元支付房屋使用费，从公平角度出发，原审法院予以支持。故从2013年9月15日起至封门之日2014年1月27日止共134天的房屋使用费为550684.93元（1500000元/365天×134天）。关于封门期间的房屋使用费，根据原审法院向原酒店服务员胡二龙的调查可知，在封门前一天，即2014年1月26日广海大酒店仍在正常营业并计划第二天放假，春节后仍要继续开业，但由于酒店资金问题一直未开业，在正常经营期间也未看到有人抢酒店的东西，昆山市张浦派出所也未有供应商到广海大酒店抢东西的报警记录。原审法院认为，尽管沈子雄有拖欠设备款的违约行为，小可楼应该通过催告、诉讼等方式进行解决，而不应介入沈子雄与程军之间矛盾，应程军的要求进行封门，该行为已属不当。封门使小可楼客观上已收回了房屋及餐厅设备，这从小可楼的代理人与沈子雄的电话录音中也可以看出小可楼收回的意思表示，此后，沈子雄既未使用房屋，也未使用餐厅设备，故此期间沈子雄、程军不需支付房屋使用费。
关于沈子雄、程军是否要向小可楼支付10万元违约金的问题，虽然沈子雄、程军未按协议支付设备设施款，在封门后也未积极同小可楼协商付款，造成租赁协议解除，但小可楼采取封门的行为也属不当，故原审法院对原告该诉请不予支持。由于沈子雄的装修是经过小可楼同意而为，不构成对小可楼的侵权，故小可楼要求沈子雄恢复原状的诉请，无事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上，扣除小可楼已收取的60000元营业款，沈子雄、程军还需支付房屋使用费490684.93元。
关于沈子雄的反诉请求，具体分析如下：
1、对于沈子雄添置的门牌、霓虹灯和广告显示屏及二楼装饰装修费用的补偿问题，因沈子雄、程军违约导致租赁合同解除，未能按照协议约定的履行期限使用租赁房屋，也就不能享用附合的装修装饰价值，这也是沈子雄、程军自身违约行为造成的，并且封门是在装修停工之后进行的，小可楼作为守约方，没有义务对其损失负责。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，小可楼虽然不同意利用，要求拆除并恢复原状，但考虑到小可楼二楼原来是毛坯房，鉴定造价中：（1）二楼土建及装修工程造价1229430.88元、（3）室外附属设施造价59516.74元系沈子雄将装潢添附在了小可楼的房产上，为了充分实现物的使用价值和经济价值，可由小可楼取得该添附物的所有权，因为该物部分尚有利用价值，原审法院酌定由小可楼适当补偿20%共258000元，即（1229430.88+59516.74）×20%，鉴定造价（2）中的一层价值59526.60元的音响设备是在原审法院（2014）昆张民初字第00575号民事判决书中已查明系该案的原告购买安装并自愿取回，故不予补偿；另外价值57170.84元的新风系统对小可楼无利用价值，也不予补偿，沈子雄可在不损害小可楼合法权益的前提下拆除取回。
2、对于春节后预订的250桌酒席，损失10万元及从2014年1月27日被迫停业至今的停业利润损失84万元。由于宴会联络单系沈子雄单方制作，小可楼不予认可，且沈子雄明知酒店封门的事实，仍未积极同小可楼协商付款，放任损失的扩大，故对沈子雄要求该项赔偿的诉请原审法院不予支持。
3、对于酒水及待摊费用等损失，由于相关财务账册、酒水明细账册均系沈子雄单方制作，小可楼不予认可，沈子雄亦未提供充足的证据，故对沈子雄要求该项赔偿的诉请不予支持，关于小可楼辩称在出租时将价值234633元的调料、酒水一并交给了沈子雄，因未提供证据且沈子雄也不认可，故对该辩称原审法院不予采信，沈子雄留在酒店内的酒水、财神组合橱等可自行取回；
4、关于要求小可楼支付垫付天然气押金11000元及违约金的反诉请求，因无事实和法律依据，原审法院不予支持。
5、对于拖欠的餐饮费属于另一法律关系，本案不予理涉。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉原告昆山小可楼美食城与本诉被告沈子雄、程军签订的《租赁协议》于2014年6月9日解除。二、本诉被告沈子雄、程军向本诉原告昆山小可楼美食城支付房屋使用费490684.93元。三、反诉被告昆山小可楼美食城向反诉原告沈子雄支付装修补偿款285000元。四、以上第二、三项相抵后，沈子雄、程军支付昆山小可楼美食城205684.93元，于本判决生效之日起十日内履行；五、驳回本诉原告昆山小可楼美食城的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告沈子雄的其他诉讼请求。本诉案件受理费46638元，由昆山小可楼美食城负担24638元、沈子雄、程军共同负担22000元；反诉案件受理费22475元，由沈子雄负担19675元，由昆山小可楼美食城负担2800元。
上诉人沈子雄不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判令上诉人支付房屋使用费不符合当事人的约定，既显失公平也无法律依据。上诉人实际使用房屋134天，属于免收租金的期限内，按10年的租金总额算，平均每年的租金也只有105万元，故原审判决按每年150万元的标准，判令上诉人支付房屋使用费不当，而上诉人反诉要求被上诉人赔偿停业损失原判却不支持，显失公平。二、原判仅判被上诉人补偿装修费用20%，并对装修费用中的新风系统不予补偿，更是显失公平，原判虽认定被上诉人封门不当，却又以承租人违约导致合同解除为由，酌定被上诉人仅补偿20%的费用，形成被上诉人无偿占有80%的装修物价值。此外，对价值57170.84元的新风系统不补偿，附条件才能拆除取回，实际上就是允许被上诉人无偿占有。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人小可楼答辩称：请求驳回上诉，维持原判。
原审被告程军未作答辩。
本院查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。小可楼与沈子雄、程军签订的房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。上诉人实际使用涉案房屋虽在合同约定的免租期内，但小可楼给予上诉人2013年9月15日至2015年12月31日免租期，是基于上诉人在免租期内购买小可楼价值2826385元的餐厅设备，以及期待剩余七年的房租收益。因沈子雄、程军未能按约支付设备转让款致小可楼的合同目的无法实现导致合同解除，沈子雄、程军的行为构成根本违约。现小可楼要求沈子雄、程军按2016年的房租标准，即每年150万元支付实际使用期间的房屋使用费，应予准许。至于上诉人认为的停业损失，因本案合同的解除系上诉人根本违约行为，故其主张不予支持。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，小可楼对于装修附合部分不同意利用，要求拆除并恢复原状，但原审法院酌定小可楼对沈子雄、程军装修部分补偿20%，已考虑到了上诉人方的利益，且小可楼亦未提起上诉，本院予以认定。对于新风系统，原审法院认定可由沈子雄、程军拆除，并未损害到上诉人方的利益，并无不当。
综上，沈子雄的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16195元，由上诉人沈子雄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 闻 艺