广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗南法民三初字第1184号
原告：广州市南沙区裕洲制冷空调设备厂,住所地广东省广州市南沙区黄阁镇乌洲村，组织机构代码72484285-2。
负责人：蔡剑峰。
委托代理人：方加德，广东星凯律师事务所律师。
被告：林燕，女，1984年7月16日出生，汉族，住江苏省泰兴市，
委托代理人：林少华，广东恒博律师事务所律师。
委托代理人：郭有亮，广东恒博律师事务所实习律师。
原告广州市南沙区裕洲制冷空调设备厂（以下简称裕洲设备厂）与被告林燕租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月21日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员何炎辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人方加德，被告委托代理人林少华、郭有亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告裕洲设备厂诉称：2011年10月1日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于广州市南沙区黄阁镇乌洲村乌洲大道艳阳街xxx号内厂房。合同约定：2011年9月23日至2014年9月30日每月租金25000元；2014年10月1日至2017年9月30日每月租金27000元，总租赁期限为2011年9月23日至2020年9月30日止。合同第四条约定每月5日前支付当月租金；合同第六条约定逾期支付租金，每天按租金的1%收取滞纳金；合同第八条约定承租方违约，出租方没收承租方保证金。合同签订后，原告依约交付厂房给被告使用，被告的租金只交付至2014年4月30日止，自2014年5月1日起，被告没有再支付租金给付原告。被告租赁原告上述厂房的使用期限至2015年11月2日被广州南沙开发区土地开发中心征收之日止，被告欠付的租金从2014年5月1日起至2015年11月2日止共计472000元。鉴于被告没有按照合同约定支付租金给原告，故依法提起诉讼，请求判令：一、确认原告与被告签订的《租赁合同》无效；二、被告向原告支付厂房占有使用费472000元及滞纳金（占有使用费从2014年5月1日起计至2015年10月31日止，2014年5、6、7、8、9月按照每月25000元计算，2014年10月1日起至2015年10月31日按照每月27000元计算；滞纳金从起诉之日起计至实际给付之日止，以欠付租金为本金，按每日0.1%计算）；三、被告承担本案诉讼费用。
被告林燕辩称：被告不同意原告的全部诉讼请求。一、原告不是涉案租赁物的权属人，无权向被告主张厂房占有使用费，原告主体不适格；二、原告主张自2014年5月1日起至2015年10月31日的厂房占有使用费没有事实和法律依据。被告积极配合政府征收工作已于2014年2月份就搬离涉案厂房，原告存在重大过错，其不配合国家征收工作，在政府部门强制清场时才同意签订《征收补充协议书》，原告以最终签署上述协议书的最后时间作为计算厂房使用费日期，明显有失公允，违背常理。另从涉案厂房征收开始，被告就无法正常使用厂房，同时承担新旧两个厂房的使用费、租金，基于案涉合同无效，根据公平原则，应按涉案租赁物实际使用价值的大小计算使用费。三、根据民法通则第一百三十六条规定，原告起诉要求支付占有使用费已经超过一年诉讼时效，请法院依法驳回。四、原告主张延期给付占有使用费的滞纳金没有事实及法律依据。
经审理查明：2011年10月1日，广州市南沙区裕洲制冷空调设备厂（出租方，甲方）与林燕（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：第一条物业基本情况：甲方将坐落在广州市南沙区黄阁镇乌洲村艳阳街xxx号内厂房出租给乙方使用，该厂房为工业用途，该厂房简易建筑物面积为1915平方米，空地面积为500平方米。第二条租赁期、租金：租赁期限2011年9月23日至2014年9月30日，每月租金为25000元；2014年10月1日至2017年9月30日，每月租金为27000元；2017年10月1日至2020年9月30日，每月租金为29160元；租期为9年，其中自2011年9月23日至2011年10月31日为免租装修期。第三条保证金：乙方在签订本合同的当天向甲方支付人民币70000元作为保证金，该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收建筑物后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起三天内由甲方不计利息返还给乙方。第四条建筑物移交、租金支付时间：1、在签订本合同的当天乙方预付第一个月的租金，以后每月5日前支付当月租金和上一月的水、电费。2、甲方在2011年9月23日前将该建筑物交付给乙方使用。在交付之前（含当天），与该建筑物相关之费用由甲方承担，在交付之后由乙方承担。……。第六条乙方责任及权利：1、租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按租金的1%收取滞纳金；逾期支付租金达15天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金。2、租赁期内，该建筑物每月的水、电、及因使用而产生的一切费用由乙方每月结清，拖欠达30天的视作乙方违约处理。……。第八条乙方违约责任：租赁期内，乙方为按本合同规定履行责任造成违约，甲方有权解除本合同，收回厂房，没收保证金，并依法追收乙方拖欠款项及滞纳金。……。第十条免责解除合同：租赁期内，如遇国家征用土地或者拆迁等政府行为，甲、乙双方应服从，合同解除，不作任何一方违约。乙方无条件按时迁出，甲方退回乙方所交的保证金；国家赔偿项中的搬迁费归乙方所有，土地及建筑费归甲方等等。合同签订后，原告依约向被告交付了涉案厂房。被告依约向原告交纳了70000元保证金。被告已向原告交纳2014年4月30日前的厂房使用费。
为证明涉案厂房于2015年11月2日被广州南沙开发区土地开发中心征收，原告提交由广州南沙开发区土地开发中心（甲方）、林燕（乙方）、裕洲设备厂（丙方）、广州市南沙区黄阁镇土地征收与补偿工作办公室（丁方）共同签订的《征收补偿协议书》，该协议书约定：“丙方将南沙区黄阁镇乌洲村乌洲山以南乌洲大道艳阳街xxx号的部分场地出租给乙方使用，现因国家开发建设需要，甲方对乙方位于广州市南沙区黄阁镇乌洲村乌洲山以南乌洲大道艳阳街xxx号场地范围内的机器设备、存货物资等进行征收补偿。现甲、乙、丙、丁四方经协商一致，达成征收补偿协议如下：第一条基本情况：乙方位于广州市南沙区黄阁镇乌洲村乌洲山以南乌洲大道艳阳街xxx号的机器设备、存货物资等的具体数量、种类、规格等详见《资产评估报告》附表。该《资产评估报告》所涉及清点清单已经乙方确认，所涉全部物资属乙方所有，丙方对此无异议。第二条合同各方同意按以下方式办理乙方机器设备、存货物资等征收补偿：甲、乙、丙、丁四方同意对乙方位于黄阁镇乌洲村乌洲山以南乌洲大道艳街2号的机器设备、存货物资等进行弃产补偿，根据《评估报告》，乙方机器设备、存货物资等的评估价值确定为人民币745,032.00元，具体见《资产评估报告》所列清单。乙方同意甲方按该评估价对其进行补偿。第三条经协商一致，甲方分两期将本协议所涉补偿款支付给丁方，丁方收款后转付乙方，具体如下：（一）第一期补偿款40%，即298012.80元，甲方在签订合同后30个工作日内支付给丁方，丁方收款后转付乙方。（二）第二期补偿款60%，即447019.20元，甲方在乙方完成本合同所涉物质全部移交后15个工作日内将该款项支付给丁方，丁方收款后转付乙方等。第四条乙方收到第一期补偿款后15日内应将《评估报告》清单所列机械设备、存货物质等全部物品移交，如乙方最终移交项目存在毁损（自然损坏除外）或缺失的，甲方按照相应评估价从补偿总额中扣除相应补偿款，乙方对此无异议。林燕签名的时间为2015年9月18日，裕洲设备厂签名盖章的时间为2015年9月30日，广州南沙开发区土地开发中心盖章的时间为2015年11月2日。协议书后附有《评估结果汇总表》、《机械设备评估明细表（弃产）》及《机械设备明细表（弃产）》两张”。经质证，被告对《征收补偿协议书》的真实性、合法性没有异议，关联性有异议。对该协议书后附《评估结果汇总表》的真实性予以确认，关联性不予确认，该汇总表明确标注评估时间及弃产时间是2014年6月18日，证明被告已在此时间对厂房内的机械设备进行弃产。对《机械设备评估明细表（弃产）》及两张《机械设备明细表（弃产）》的质证意见与《评估结果汇总表》的意见一致。通过上述补偿协议书及附件表格，证明了被告早已将厂房及设备交付给政府征收部门进行评估，办理征收手续，但由于原告的故意拖延，导致一直未能及时签署《征收补偿协议书》。也证明了从2014年6月18日以后，被告不能正常使用涉案厂房和机械设备，现原告还继续主张厂房使用费是显失公平的。另被告确认其在《征收补偿协议书》上签名的时间是2015年9月18日。
另查明，广州市南沙区裕洲制冷空调设备厂系由合伙人蔡某某、蔡剑峰经登记成立的合伙企业（普通合伙），执行事务合伙人蔡剑峰。案外人蔡某楠与蔡某某、蔡剑峰是父子关系。涉案厂房所在的土地是蔡某楠向广州市南沙区（原番禺市）黄阁镇乌洲村经济合作社租赁而来。之后，蔡某楠在该土地上建了厂房并同意以原告名义出租。蔡某楠及原告均确认涉案厂房未取得产权证，亦未办理相关报建手续。
庭审中，原告确认70000元租赁保证金尚未返还给被告。原、被告均确认被告没有支付2014年5月1日之后的厂房使用费给原告。原告认为被告未向其交还涉案厂房，涉案厂房是由被告直接向征收单位交付，被告认为其于2014年9月1日前已经从涉案厂房撤场，但被告未能提交证据证明其已向原告或征收单位交付涉案厂房。被告确认在2015年12月18日收到《征收补偿协议书》约定的第一期补偿款298012.80元。
以上事实，有原、被告举证材料、法院调查笔录、询问笔录及双方当事人陈述证实。以上证据经过庭审质证，本院予以采信。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。关于涉案合同效力问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，原告自认涉案厂房未向相关行政部门办理报建手续，违反了上述法律规定，故原告与被告签订的《租赁合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。”原告应将收取的租赁保证金70000元返还给被告。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，被告承租原告出租的涉案厂房后已经实际使用了该厂房，现原告要求被告按合同约定的租金标准支付厂房使用费符合上述法律规定，本院予以支持。关于支付厂房占有使用费的起止时间问题。被告自认2014年5月1日之后没有再支付过厂房使用费给原告，故支付厂房占有使用费应从该日起算。被告抗辩原告起诉要求支付租金已经超过法定一年诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，故对被告的上述抗辩意见，本院予以采纳。本院于2015年12月21日收到原告的起诉状并于当天立案，依据上述法律规定，从2015年12月21日倒推一年的时间即2014年12月21日之前的租金因超过诉讼时效原告无权再追讨。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”故被告与原告、广州南沙开发区土地开发中心、广州市南沙区黄阁镇土地征收与补偿工作办公室签订的《征收补偿协议书》在2015年11月2日生效，该协议书约定，被告在收到第一期补偿款后15日内应将《评估报告》清单所列机械设备、存货物质等全部物品移交广州南沙开发区土地开发中心，另被告自认在2015年12月18日收到第一期补偿款，根据本院查明的事实和上述约定，本院认为被告在2015年12月18日后才将涉案厂房及《评估报告》清单所列机械设备、存货物质等全部物品移交广州南沙开发区土地开发中心，现原告要求被告支付至2015年10月31日止的厂房使用费，合法有据，本院予以支持。被告辩称其在2014年9月1日前已经将涉案厂房交付给原告，所以不同意支付厂房占有使用费，但被告未能提供任何证据证明其已经向原告或广州南沙开发区土地开发中心交付涉案厂房，故被告的上述抗辩意见，与合同约定和查明事实不符，本院不予采纳。原告将未办理报建手续的厂房出租给被告而导致合同无效，原告方存在过错行为，合同无效后，原告仍要求被告依据《租赁合同》的约定支付滞纳金没有依据，本院不予支持。本案系因被告未能及时支付厂房占有使用费而导致产生纠纷，故原告申请诉讼保全的费用应由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十八条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告广州市南沙区裕洲制冷空调设备厂与被告林燕签订的《租赁合同》无效；
二、被告林燕应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市南沙区裕洲制冷空调设备厂支付自2014年12月22日起至2015年10月31日止的厂房占有使用费（占有使用费参照合同约定的租金标准计算：2014年10月1日至2017年9月30日期间，每月租金为27000元）；
三、原告广州市南沙区裕洲制冷空调设备厂应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告林燕返还保证金70000元；
四、驳回原告广州市南沙区裕洲制冷空调设备厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4018元，由原告广州市南沙区裕洲制冷空调设备厂负担1527元，被告林燕负担2491元;诉讼保全费2520元，由被告林燕承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
代理审判员 何炎辉
二〇一六年三月十五日
书 记 员 张大会