广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015）穗中法民五终字第5343号
上诉人（原审被告）广州市白蚁防治行业协会，住所地广州市白云区。
法定代表人胡伟权，职务会长。
委托代理人陈志忠、梁兰芳，均系广东踔厉律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）广州如心物业管理有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人王权，职务总经理。
上诉人（原审第三人）广州市兆丰建筑材料有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人周红，职务总经理。
上诉人（原审第三人）广州市白云区名媛女人美容养生馆，住所地广州市白云区。
负责人周红，女，1971年1月23日出生，汉族，身份证住址广州市白云区棠乐路汇港街**号****房。
上述三名上诉人共同委托代理人郑滨锐，广东踔厉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）广州市房屋安全管理所，住所地广州市越秀区。
法定代表人周春生，职务所长。
委托代理人韩宇烈、陈华键，分别系广东君厚律师事务所律师、实习人员。
上诉人广州市白蚁防治行业协会（以下简称白蚁防治协会）、广州如心物业管理有限公司（以下简称如心公司）、广州市兆丰建筑材料有限公司（以下简称兆丰公司）、广州市白云区名媛女人美容养生馆（以下简称名媛养生馆）因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初第307号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年9月1日，广州市房屋安全管理所市（下简称市房管所，出租人，甲方）与白蚁防治协会（承租人，乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，双方约定：甲方同意将坐落在白云区新市镇汇侨中路13-29号27号二楼部分（产别：公产）的房地产出租给乙方，作办公用途，建筑面积1273.86平方米。租赁期限：自2012年9月1日至2013年8月31日，租金为0元/月；自2013年9月1日至2017年8月31日，租金为12738.6元/月。租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方。乙方以转账形式缴交租金的，转账支票的收款人栏应填写“出租人（甲方）”。租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方。乙方不得将房屋转让或擅自调换使用。违反前款规定则视为乙方自动放弃房屋承租权，本合同自发生前款规定情形之日起解除。乙方已缴纳的租金和押金不予退还，未缴纳租金或占用费（比照租金）的应当缴纳，因此造成的一切损失由乙方负责。……乙方向甲方交纳12000元押金（非住宅用房押金，可以收取不超过三个月月租金数额）。租赁期满不再续租或终止解除本合同后，乙方必须缴清与房屋有关的水费、电费、物业管理费及其他费用。甲方应在乙方清缴相关费用之日起1个月内将押金不计利息退回。因乙方违约而终止或解除合同的，押金不予退回。在乙方承租期限内，如若乙方需要将房屋转租、分租、转借他人的，必须向甲方提出书面申请，且经过甲方书面同意后方可将房屋转租、分租、转借他人，租赁期限不得超出乙方承租期限，且需要按市场情况与甲方重新议定租金价格。乙方将房屋转租、分租、转借他人的，不影响乙方在本合同中的责任。前款所列转租、分租、转借他人的行为，指所有导致房屋实际经营人与本合同乙方不相符的行为，包括各种形式的合营、联营。任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担等等。
上述合同签订后，市房管所依约将涉案房屋交付白蚁防治协会使用。白蚁防治协会向市房管所支付了押金12000元，白蚁防治协会交租至2015年7月。市房管所同意在本案中以押金抵扣白蚁防治协会欠付租金。
白蚁防治协会承租涉案房屋后，于2013年1月18日，将其中的二楼部位1000平方米的面积转租给如心公司作为商业用途，白蚁防治协会自用237.86平方米。租期自2013年2月1日至2013年8月3日为0元/月；2013年9月1日至2017年8月31日，月租金一栏显示月租金为816000元。白蚁防治协会对此解释称，该笔款项为自2013年9月1日至2017年8月31日之间的总租金，月租金为17000元/月，如心公司对此予以确认。白蚁防治协会与如心公司、兆丰公司、名媛养生馆均确认：如心公司承租涉案房屋后，与兆丰公司共同开办名媛养生馆。兆丰公司、名媛养生馆实际占有使用涉案房屋。
2015年1月26日，市房管所向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、市房管所与白蚁防治协会于2012年9月1日就白云区新市镇汇侨中路13-29号27号二楼房屋签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》解除；2、请求白蚁防治协会及如心公司、兆丰公司、名媛养生馆立即向市房管所腾退白云区新市镇汇侨中路13-29号27号二楼房屋，并将房屋交还给市房管所；3、白蚁防治协会向市房管所支付自2015年2月起计至交还房屋之日止的房屋使用费，按照12738.6元/月计算；4、白蚁防治协会承担本案诉讼费。
白蚁防治协会原审辩称：我方不同意市房管所诉求，理由如下:1、我方将涉案房屋转租给如心公司、兆丰公司、名媛养生馆是经市房管所同意后进行的，我方与如心公司、兆丰公司、名媛养生馆之间转租合同合法有效，应当继续履行。市房管所无权提早解除与我方签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》。市房管所提供的会议纪要仅为涉案房屋会议纪要中的一份，完全有可能隐匿了对其不利的其他会议纪要。2、即使我方存在擅自转租涉案房屋事宜，则根据我国法律相关规定，市房管所行使解除权的前提条件已消灭，两租赁合同亦应继续履行。在我方迁入涉案房屋后，市房管所作为主管部门曾经多次到我方处检查、指导工作。期间，如心公司、兆丰公司、名媛养生馆对其使用部分面积进行了完全不同风格的装修，市房管所应当知道转租的事实。市房管所最迟在2013年度的公房检查中就知道或应当知道我方将涉案房屋转租给他人使用的事实。根据司法解释的规定，出租人知道或应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定租赁合同无效的，人民法院不予支持。3、根据公平原则以及合同法鼓励交易原则，应该继续履行租赁合同。如心公司、兆丰公司、名媛养生馆已经投入巨额装修，如果我方与市房管所的合同解除，将造成巨大的损失，引起连环诉讼案的产生，请求法院驳回市房管所全部的诉讼请求。
如心公司原审述称：我司不同意市房管所的全部诉讼请求。理由如下：1、市房管所知悉并同意我司、白蚁防治协会之间的转租事宜。市房管所清楚涉案房屋残破不堪，在白蚁防治协会无力承担涉案房屋巨额的装修改造费用的情况下，便同意让我司以出资装修白蚁防治协会办公室为前提条件，将涉案房屋一部分以稍低于市场租金的价格转租给我司。该过程市房管所完全知悉。并且白蚁防治协会与我司的转租合同上有白蚁防治协会理事会全部成员的签名，假如市房管所不同意该转租，这些人员也不敢冒如此大的风险签名同意该转租行为。同时，按照常理，我司是在清楚该转租是合法合约的情况下，才敢投入巨资资金进行装修改造经营。2、市房管所早就清楚该转租行为，但从未提出过异议。市房管所领导包括书记、所长、副所长等人曾在我司装修白蚁防治协会办公室时，到过现场视察并提醒我司要注意施工安全，还曾出席白蚁防治协会的开业仪式。并且在我司经营的过程中，每年还过来检查涉案房屋的安全工作。3、本案的合同解除权已消灭。市房管所早在2012年转租涉案房屋时就已知道该转租事实，但直到2015年1月才向法院提起诉讼，已超过行使合同解除权1年的除斥期间。综上，请法院驳回市房管所的全部诉讼请求。
兆丰公司、名媛养生馆原审共同述称：我们不同意市房管所的诉讼请求。我们与市房管所不存在任何合同关系，从未与市房管所发生权利义务关系，未产生任何的合同关系。市房管所要求我们腾退房屋没有事实与法律依据。退一步讲，我们腾退房屋，市房管所、白蚁防治协会及如心公司、兆丰公司、名媛养生馆如心公司都应当就我们的装修及设备投入共同承担赔偿责任。我们为涉案场地花费了200万元的装修，购置设备投入150余万元，共花费300万元。市房管所在我们为涉案场地装修初期，并未有阻止我们，在装修完成后，每年例行检查之时，对我们的存在从未提出异议，假如市房管所就涉案场地的装修行为存在异议，我们也不会因存在巨大的商业风险而继续投入装修。市房管所没有阻止的行为使得我们误以为市房管所是同意装修行为而继续进行投入，直接造成了我们的损失，并扩大了该损失。市房管所应当为该装修损失，至少为扩大的损失承担共同的赔偿责任。综上，请求法院驳回市房管所的全部诉讼请求。
原审审理中，白蚁防治协会及如心公司、兆丰公司、名媛养生馆抗辩称市房管所对于白蚁防治协会转租的事实知情，白蚁防治协会向原审法院申请调取市房管所2012年领导层工作会议纪要。原审法院依白蚁防治协会申请，调取了与涉案租赁合同纠纷有关会议纪录，其中2012年7月9日的“行政办公会议”记录显示：“关于白蚁协会场地问题（侨鑫花园）约1000方左右（汇侨新城）决议：原则上租给协会，理由是地方较偏，便于统一管理，建立培训中心使用租金可比市场参考价低一些。”白蚁防治协会及如心公司、兆丰公司、名媛养生馆对上述会议记录的真实性无异议，但认为市房管所允许白蚁防治协会建立培训中心，应等于允许白蚁防治协会转租。市房管所则表示，其对白蚁防治协会转租的行为并不知情，上述会议记录中所指培训中心应为允许白蚁防治协会建立自己的培训中心，而非同意白蚁防治协会转租。
关于涉案房屋的装修，白蚁防治协会与如心公司、兆丰公司、名媛养生馆确认：白蚁防治协会办公室的装修由如心公司完成，如心公司承租范围由兆丰公司与名媛养生馆完成。如心公司向原审法院提交白蚁防治协会办公室装修项目清单、收条、收据、施工合同、日记账本等证据，拟证明装修投入的事实。白蚁防治协会表示未有对涉案房屋进行过装修。原审审理中，原审法院向如心公司、兆丰公司、名媛养生馆释明市房管所诉请解除租赁合同涉及如心公司、兆丰公司、名媛养生馆对涉案房屋的装修投入。如心公司、兆丰公司、名媛养生馆表示就装修投入协调不成，将另案提起诉讼。
白蚁防治协会向原审法院提交协议书、函件、合同、简介等证据，拟证明涉案房屋为市房管所将原调配给白蚁防治协会的大德路298号房屋交付广州市白蚁防治所，并提供涉案房屋给白蚁防治协会使用的事实。白蚁防治协会向原审法院提交图片及接管通知书，拟证明涉案房屋在交付时的原貌为毛坯房且间隔按医院设计，装修较差的情况。市房管所确认接管通知书的真实性，但认为白蚁防治协会提交的照片无法证明白蚁防治协会拟证事实。另市房管所确认对涉案房屋进行安全检查，但并未注意白蚁防治协会分租的情况，安全检查的问题与本案讼争问题无关。
原审另查：《广东省公有房产管理办法》第十六条规定，“单位和个人租用的公房，不需使用时，应退回给房管部门或产权单位另行安排，不得转让、转租、分租，不得擅自改变使用性质，不得私自调换。”
原审法院认为：市房管所与白蚁防治协会签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。
现白蚁防治协会在履行过程中，将涉案房屋其中1000平方米转租如心公司。白蚁防治协会与如心公司、兆丰公司、名媛养生馆抗辩市房管所对此知情或应当知情的意见，具体分析如下：
关于白蚁防治协会抗辩称市房管所在领导班子会议中集体讨论同意白蚁防治协会将涉案房屋转租的意见，原审法院依白蚁防治协会申请调取了有关会议记录，现有证据未显示存在市房管所同意白蚁防治协会转租的事实，故对白蚁防治协会的该项抗辩意见原审法院不予采纳。关于白蚁防治协会与如心公司、兆丰公司、名媛养生馆抗辩称市房管所定期对涉案房屋进行安全检查，故对白蚁防治协会转租的事实应当知情的意见，原审法院认为，白蚁防治协会派员对涉案房屋进行安全检查，检查人员并不负有承担除安全检查以外工作的责任义务，安全检查人员能否在安全检查过程中获知白蚁防治协会转租房屋的事实首先即存不确定性。进一步讲，市房管所亦不应当或必然从检查人员处获知涉案房屋存在转租情况或有除白蚁防治协会以外人员占有使用的事实。从上述分析可推定，市房管所派员对涉案房屋进行安全检查与市房管所知道或应知涉案房屋存在转租事实并不存在必然性因果关系，不具关联性。反之，白蚁防治协会作为承租人，根据《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定，在其转租时，应当取得市房管所的书面同意。但根据现有证据及当事人陈述，白蚁防治协会显然并未履行这一义务。白蚁防治协会怠于行使承租人转租应尽义务，却苛责要求作为出租人的市房管所应当在从事其他行政事务工作中对转租的事实知道或应当知道，有违契约精神，显为不妥。综合以上考量，原审法院对于白蚁防治协会与如心公司、兆丰公司、名媛养生馆抗辩市房管所对涉案房屋进行安全检查即知道或应当知道白蚁防治协会存在转租事实的意见不予采信。
《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定：“在乙方承租期限内，如若乙方需要将房屋转租、分租、转借他人的，必须向甲方提出书面申请，且经过甲方书面同意后方可将房屋转租、分租、转借他人，租赁期限不得超出乙方承租期限，且需要按市场情况与甲方重新议定租金价格。……前款所列转租、分租、转借他人的行为，指所有导致房屋实际经营人与本合同乙方不相符的行为，包括各种形式的合营、联营。”
白蚁防治协会违反合同约定，未经市房管所同意，将涉案房屋中的1000平方米面积转租给如心公司，其行为违反了双方关于不得转租的约定，同时亦违反了《广东省公有房产管理办法》第十六条的相关规定。根据双方约定的“任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担。”之内容，市房管所有权行使合同解除权。原审法院对于市房管所要求解除与白蚁防治协会于2012年9月1日就涉案房屋签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》以及要求白蚁防治协会腾退、交还涉案房屋的诉讼请求予以支持。白蚁防治协会未经市房管所同意转租，其与如心公司签订的租赁合同对市房管所没有约束力，现市房管所与白蚁防治协会之间履行的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》解除，如心公司继续占有使用涉案房屋相应承租范围已无事实与法律依据；兆丰公司、名媛养生馆作为涉案房屋的实际占有使用人，与市房管所无合同关系，继续占有使用涉案房屋亦属无据，市房管所诉请要求如心公司、兆丰公司、名媛养生馆配合腾退并交还涉案房屋给市房管所的诉求合理合法，原审法院予以支持。白蚁防治协会表示其对涉案房屋并无装修，故本案不涉及处理市房管所与白蚁防治协会之间装修损失赔偿的问题。关于如心公司、兆丰公司、名媛养生馆的装修损失，应向合同相对人和义务人主张权利。如心公司、兆丰公司、名媛养生馆表示将另案提起诉讼解决装修赔偿问题，原审法院予以准许。
关于市房管所诉请要求白蚁防治协会支付房屋使用费的问题，因白蚁防治协会已交租至2015年7月，至今尚不存在欠付房屋使用费的事实，故白蚁防治协会应支付的房屋使用费应自2015年8月1日起计至实际将涉案房屋腾退并交还市房管所之日止，按照12738.6元/月的标准计算。市房管所同意将白蚁防治协会收取的押金12000元抵扣白蚁防治协会房屋使用费，但白蚁防治协会至今为止并不存在欠付事实，不存在需要抵扣的款项。鉴于白蚁防治协会对该笔押金并未提出反诉请求，故在本案中对押金12000元暂不处理。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年8月3日作出如下判决：一、广州市房屋安全管理所与广州市白蚁防治行业协会于2012年9月1日就广州市白云区新市镇汇桥中路13-29号27号二楼房屋签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》予以解除；二、广州如心物业管理有限公司、广州市兆丰建筑材料有限公司、广州市白云区名媛女人美容养生馆协助配合广州市白蚁防治行业协会将广州市白云区新市镇汇桥中路13-29号27号二楼房屋腾空并交还广州市房屋安全管理所；三、本判决生效之日起十日内，广州市白蚁防治行业协会支付广州市房屋安全管理所自2015年8月1日至实际将白云区新市镇汇桥中路13-29号27号二楼房屋返还广州市房屋安全管理所之日止的房屋使用费，按照12738.6元/月计算；四、驳回广州市房屋安全管理所其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费318元，由广州市房屋安全管理所负担118元，由广州市白蚁防治行业协会负担200元。
判后，白蚁防治协会、如心公司、兆丰公司、名媛养生馆均不服原审判决，向本院提起上诉。
白蚁防治协会上诉称：1、白蚁防治协会将涉案房屋转租给如心公司是经市房管所知道以及同意后进行的，白蚁防治协会与如心公司之间转租合同合法有效。2、市房管所早已知道白蚁防治协会把涉案房屋转租如心公司却从未提出过任何异议。3、市房管所是全市直管公房的管理单位，每年都例行对涉案房屋进行安全检查维修，早就知道白蚁防治协会转租事实。二、原审法院适用法律错误，判决解除租赁合同没有法律依据。1、本案所涉转租合同是在市房管所同意的情况下进行的，根据我国《合同法》第224条规定以及合同相对性原则，本案所涉两租赁合同均合法有效，应当继续履行原合同。2、退一万步讲，就算白蚁防治协会转租但是市房管所早就知道却没有从知道或者应当知道之日起一年内行使解除权，其解除权已消灭。3、根据《广东省高级人民法院民二庭关于民商事审判实践中有关疑难法律问题的解答意见》第(十一)点指导意见，解除合同条件成就后，享有解除权一方继续履约，视为放弃解除权。三、原审法院在调取证据时存在程序瑕疵，显失公证。白蚁防治协会向法院调取市房管所相关会议纪要，但原审法院在调取证据时并没有告知市房管所如若隐匿证据的责任和后果，存在程序瑕疵，白蚁防治协会合理怀疑市房管所隐藏对其自身不利之证据，导致判决有失公正。四、原审法院未审理白蚁防治协会与如心公司之间的《转租合同》而直接判决如心公司配合腾空涉案房屋显然违反法律程序。综上，上诉请求：1、撤销原审判决，将本案发回原审法院重审；2、白蚁防治协会承担本案全部诉讼费用。
如心公司、兆丰公司、名媛养生馆上诉均称：一、一审法院认定事实不清。（一）事实上，在市房管所同意的情况下，白蚁防治协会与如心公司达成协议，由如心公司承担整个涉案房屋的全部装修费用和消防装备设施的安装为前提条件，将涉案房屋的一部分以稍低于市场租金的优惠价格出租给如心公司使用，作为对如心公司装修涉案房屋而作出的补偿。这是本案讼争的根源，也是认定是否合法转租的最关键因素。对于上述事实，白蚁防治协会在一审期间提供有协议书、函件、合同、简介、涉案房屋交付时原貌图片等予以证明。但一审法院对该重大事实却未予置评，故意回避该影响本案判决的关键事实，属事实不清。(二)本案中，市房管所作为行政机关占据强势的主导地位，完全有可能在法院调取与涉案租赁合同纠纷有关的会议记录时，隐匿对其不利的其他会议纪要；其次，若未经市房管所同意，在获取利润不高、存在转租无效、合同解除、涉案房屋被收回的巨大风险的情况下，白蚁防治协会将涉案房屋租予如心公司，实属不合理。一审法院却苛责白蚁防治协会应恪守合同义务，实属有违诚实信用原则，显为不妥。二、一审法院适用法律错误。本案属合同纠纷，市房管所与如心公司等一审第三人之间的纠纷为物权纠纷，不属于在合同纠纷处理的范围内，依法应另行起诉，一审法院在本案中一并处理属于适用法律错误。三、一审法院违反法定程序。本案不宜追加次承租人和实际占有使用人为第三人，而应当要求市房管所另行诉讼解决。综上，上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、本案二审诉讼费用由市房管所承担。
被上诉人市房管所二审答辩认为：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、1、市房管所对涉案房屋进行安全检查，检查人员并不负有对安全检查以外的工作责任义务。涉案房屋的实际使用人情况，不属于安全检查范围，安全检查也不必然会获知房屋转租的事实。即使涉案房屋内部装修风格不同，也无法必然推断出市房管所知悉并同意该房屋已经转租。根据“谁主张谁举证”原则，白蚁防治协会应当提供证明市房管所知悉并书面同意白蚁防治协会转租涉案房屋的相应证据，其无法提供相应证据证明自己的主张，依法应当承担举证不能的法律后果。2、根据原审审理情况、各方当事人提交的证据及陈述可知，白蚁防治协会擅自转租了涉案房屋的部分面积给如心公司。3、根据《广东省公有房产管理办法》第十六条规定，租赁合同约定白蚁防治协会若需转租涉案房屋须事先取得市房管所的书面同意；白蚁防治协会违反合同约定的，市房管所有权提前解除合同。二、原审法院已依照民诉法规定依法调取了相关证据，不存在程序瑕疵的问题。三、白蚁防治协会等关于原审判决超出本案的审理范围或违反程序的上诉理由缺乏法律依据。原审法院围绕争议焦点依法审理，程序正当，不存在超越审理范围或违反程序的情形。白蚁防治协会违反合同约定，未经市房管所同意，擅自将涉案房屋中的1000平方米面积转租给如心公司。如心公司、兆丰公司又于涉案房屋共同开办名嫒养生馆。如此，市房管所要求退还涉案房屋的请求必然涉及如心公司、兆丰公司与名媛养生馆。根据合同相对性原则，白蚁防治协会与如心公司之间、如心公司与兆丰公司、名媛养生馆之间的合同，对市房管所并无约束力，在白蚁防治协会交还涉案房屋的同时，如心公司、兆丰公司与名媛养生馆同样负有配合义务。据此，由于本案的处理与如心公司、兆丰公司与名媛养生馆均具有法律上的利害关系，其经追加成为原审第三人，法院在查明其无权占有涉案房屋的情形下，判令其协助配合第一答辩人返还涉案房屋，并无不妥。
经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。
另查明，1、市房管所向原审法院提起本案诉讼时提交的《民事起诉状》载明市房管所于2014年7月检查发现白蚁防治协会将涉案房屋部分转租给第三方。3、白蚁防治协会表示其将涉案房屋部分转租给兆丰公司与名媛养生馆，兆丰公司与名媛养生馆开始使用的时间是2014年6月17日。
二审中，白蚁防治协会向本院提交8张照片（白蚁防治协会表示该照片反映的现状从2013年5、6月份形成，照片拍摄于2015年11月10日），拟证明照片白蚁防治协会的办公用途与转租后使用人的办公用途完全不一致，市房管所可以从表面的使用情况准确判断涉案房屋已经不是由白蚁防治协会实际使用，市房管所从每年对涉案房屋例行安全检查的时候已知道白蚁防治协会转租的客观事实。房屋安全管理所质证认为：1、对照片拍摄现状的真实性无异议；2、检查人员并不负有承担除安全检查以外工作的责任义务，具体意见与一审意见一致。3、白蚁防治协会提交的照片不能证明我方应当知道并同意白蚁防治协会将涉案房屋转租。如心公司、兆丰公司、名媛养生馆质证认为：对该照片的三性予以确认，同意白蚁防治协会的观点。
本院认为：本案的争议焦点为白蚁防治协会将涉案房屋转租给如心公司是否已取得市房管所的同意。根据市房管所与白蚁防治协会签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》的约定，白蚁防治协会如若需要将涉案房屋转租，应经过市房管所的书面同意后方可。现市房管所否认其同意白蚁防治协会转租，且白蚁防治协会亦无证据证明其将涉案房屋转租给如心公司已经过市房管所的书面同意，故白蚁防治协会的转租行为构成违约。关于白蚁防治协会以及如心公司、兆丰公司、名媛养生馆称市房管所对转租事实是知情并同意的主张，本院对原审法院作出的分析予以认可，不再赘述。白蚁防治协会以及如心公司、兆丰公司、名媛养生馆无新的事实与理由，亦无证据证明予以证明，故对该上诉主张，本院不予采信。
白蚁防治协会未经市房管所书面同意将涉案房屋转租，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，以及《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第二十一条第一点“任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担”的约定，市房管所有权解除《广州市直管房（非住宅）租赁合同》。关于白蚁防治协会上诉主张市房管所已丧失合同解除权一节，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《广州市直管房（非住宅）租赁合同》没有约定合同解除权的行使期限，且白蚁防治协会在原审自认兆丰公司与名媛养生馆开始使用涉案房屋的时间是2014年6月17日，而市房管所亦主张其在2014年7月发现白蚁防治协会将涉案房屋部分转租给第三方，故可合理相信市房管所应当在2014年7月才知道白蚁防治协会转租涉案房屋的事实，据此白蚁防治协会称市房管所未在知道或应当知道转租事实之日起一年内行使合同解除权，该权利已丧失，法律依据和合同依据均不足，本院不予支持。
白蚁防治协会上诉称原审法院调取证据存在程序瑕疵以及其怀疑市房管所隐匿证据，因其并无证据证实该主张，本院不予采信。
白蚁防治协会认为原审法院判令如心公司、兆丰公司、名媛养生馆腾空涉案房屋违反程序，以及如心公司、兆丰公司、名媛养生馆认为其与市房管所的纠纷不属于本案处理范围，一审法院不宜追加次承租人和实际占有使用人为第三人。对此本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款的规定：“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”。白蚁防治协会作为承租人，在出租人要求解除合同并腾空交还房屋的情况下，白蚁防治协会应将房屋返还给出租人，而如心公司作为次承租人，兆丰公司、名媛养生馆作为涉案房屋的实际占用使用人，负有腾房义务，故原审法院判令如心公司、兆丰公司、名媛养生馆协会协助配合白蚁防治协会将涉案房屋腾空交还给市房管所，并无不妥，本院予以维持。
关于白蚁防治协会二审提交的证据，因该证据白蚁防治协会可在一审期间提交而未提交，其在二审期间提交，不属于二审新证据的范畴，且不影响本案的处理结果，本院不予接纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。上诉人白蚁防治协会、如心公司、兆丰公司、名媛养生馆的上诉主张均缺乏充分依据，本院予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费618元，由广州市白蚁防治行业协会负担318元，广州如心物业管理有限公司、广州市兆丰建筑材料有限公司、广州市白云区名媛女人美容养生馆各负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一六年三月八日
书 记 员 郝 烨