广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗番法民三初字第1065号
原告（反诉被告）：黄淡芝，住广东省汕头市潮阳区。
被告（反诉原告）：张铭贤，住广州市番禺区。
委托诉讼代理人：张灼卿，住广州市番禺区。
原告黄淡芝诉被告张铭贤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄淡芝以及被告张铭贤的委托诉讼代理人张灼卿均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
黄淡芝向本院提出诉讼请求：1.张铭贤返还黄淡芝所缴纳的房屋押金8,000元；2.本案诉讼费用由张铭贤承担。事实和理由：黄淡芝于2013年3月16日与张铭贤签订《房屋租赁协议》，所租赁房屋位于番禺区东环街龙美村清河大街30号，合同期自2013年3月16日起至2016年3月31日止。因该房屋属违规建筑，龙美村于近期通告要求该房屋自行拆除，致使黄淡芝所租赁经营的本店无法继续经营。黄淡芝于一个月前已跟张铭贤沟通退场，由张铭贤向黄淡芝退回押金8,000元，张铭贤当时也同意该项要求。黄淡芝于2015年8月15日自行清场完毕，但张铭贤却不退押金。黄淡芝为此提起诉讼。
张铭贤辩称，黄淡芝起诉的内容不符合客观事实，于法无据，完全是无理要求。事实不是张铭贤违约，而是黄淡芝由于经营亏损，自行搬离，擅自单方解除合同。第一，对于押金，租赁合同约定：租赁期限终止（即2016年3月3I日），出租方验收无误后，方退回押金。租赁合同约定于每月16日缴交房租和上月水电费，而黄淡芝于2015年8月16日没有缴交房租和上月水电费，只是通过电话告知张铭贤已经自行搬离该商铺，并要求退回押金。张铭贤回复由于是黄淡芝擅自搬离，单方解除合同属违约，张铭贤有权没收押金。黄淡芝不服气，令员工将该商铺内饰、电线等全部拆烂，其时也有人证在场目睹一切，还致电张铭贤。由于当时张铭贤在外，不能及时回来，造成严重的破坏，损失惨重，整个商铺内面目全非，故是黄淡芝完全违约。第二，黄淡芝提供的由村委会发出的《自行拆除通知书》，张铭贤当时也告知不用理会。该文件属无效认定，黄淡芝可以不执行。因为村委会不是行政机关，需要行政机关才有权就违建部分进行拆除，《自行拆除通知书》不属于行政行为，不具备强制执行力，而且该商铺的位置是从1958年就分配的，历史遗留下来的，整条街的建筑情况都是一样，没有任何文件证明存在违建，群众正在对村委出具的《自行拆除通知书》进行上访中，所以目前该商铺还没有任何行政机关责令拆除，也没有被拆除，不存在影响租赁协议履行的情形，不存在黄淡芝可以单方解除合同的情形。第三，黄淡芝自行搬离后，没有解除租赁协议。张铭贤要遵守合同约定（承租方拖欠租金60天后方可解除合同的约定），所以一直没有将该商铺出租。而黄淡芝没过几天报警了，当时双方当时人也到场，警察告知黄淡芝在没有影响你经营的情况下是不能解除合同的，单方违约搬走也不能将商铺内的东西拆烂，破坏财物使他人损失，劝说黄淡芝进行修复，尽快和解，但黄淡芝不同意。综上所述，张铭贤认为租赁期限未届满，不存在影响租赁协议履行的情形，而黄淡芝提前自行清场搬离，违约的不是张铭贤，而是黄淡芝，所以张铭贤有权没收押金8,000元。
另张铭贤提出反诉请求：1.黄淡芝赔偿张铭贤商铺内修复损失7,548元；2.黄淡芝赔偿拖欠张铭贤的租金和水电费9,135元（租金损失8,000元及水电费1,135元）。事实和理由：因黄淡芝经营亏损，租赁期限未到自行搬离，擅自单方解除合同，还令员工将该商铺内饰、电线全部拆烂，造成严重破坏，使张铭贤损失惨重。黄淡芝完全违反合同约定。且合同上约定承租方拖欠租金60天后方可解除合同，从而造成张铭贤损失60天的租金所得。
就张铭贤的反诉黄淡芝辩称，其不存在拖欠张铭贤租金的情形。2015年7月底黄淡芝收到东环街龙美村委员会《自行拆除通知书》后与张铭贤联系，张铭贤让黄淡芝在商铺内经营至商铺被拆卸时止，而此时黄淡芝提前将2015年8月15日前租金支付完毕了。由于涉案商铺有部分违建、加建，是必须要拆卸的，为了减少损失，黄淡芝提前将违建加建部分的装修、物品撤离，但张铭贤不答应，非要黄淡芝做到《自行拆除通知书》规定的拆除时间2015年8月26日止。黄淡芝向张铭贤提议既然租金是支付到8月15日的，8月16日至26日的租金就不再支付了。张铭贤先是拒绝但后来又答应了，条件是仅退还一半的押金。黄淡芝拒绝了张铭贤的要求，表示必须提前撤走，只能做到8月15日，其时张铭贤要退还全部押金。最终张铭贤同意了黄淡芝的要求，但双方没有签订书面协议。张铭贤反诉称黄淡芝单方搬走存在违约并不是事实。8月15日前黄淡芝就已清场，清场后张铭贤就以黄淡芝破坏装修为由拒绝退还租赁保证金。租赁合同没有约定黄淡芝退场后必须将装修物交付给张铭贤，商铺由黄淡芝出资进行装修，黄淡芝有权在搬离后把装修物拆走，且黄淡芝并未作出任何破坏房屋结构的行为。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院认定事实如下：2013年3月16日，张铭贤作为出租方（甲方），黄淡芝作为承租方（乙方），签订《房屋租赁协议》，约定：乙方向甲方承租位于广州市番禺区东环街街龙美村清河大街30号（以下简称涉讼房屋），面积约40平方米；租赁期三年，自2013年3月16日至2016年3月31日；租金按月支付，每月为4,000元；押金8,000元，租房终止，甲方验收无误后无息退还；租赁期内的水、电、煤气、电话、有线电视、卫生治安费由乙方支付；租赁期内，若乙方擅自将房屋转租、转让或转借，或利用承租房屋进行非法活动损害公共利益，或无故拖欠房屋租金达60天，或连续二个月不付所有费用的，甲方可终止合同，收回房屋，乙方需承担全部责任并赔偿甲方损失；租赁期内，甲、乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议；乙方不得擅自改变室内结构，并爱惜使用室内设施，若人为损坏的将给予甲方相应赔偿；等等。同日，张铭贤向黄淡芝交付了涉讼房屋。
黄淡芝已于2013年3月8日向张铭贤支付了押金8,000元及首月租金4,000元。
黄淡芝于接收涉讼房屋后，经张铭贤同意，对涉讼房屋重新进行了装修。其后，黄淡芝一直按《房屋租赁协议》的约定占有使用涉讼房屋及支付租金。
2015年7月27日，广州市番禺区东环街龙美村民委员会发出《自行拆除通知书》一份，载明：为解决龙美村清河大街北段消防和交通安全隐患，龙美村于7月21日召开的股东户代表会议中，表决通过了对清河大街以北路段进行扩路改造，拆除目前村民占据道路僭建部分，扩宽约2.5米。因涉讼房屋在整改范围内，现就有关事项正式通知，请涉讼房屋屋主于2015年8月26日前对涉讼商铺占据道路僭建部分进行自行拆除，逾期不拆除的，龙美村将在上级有关部门的指引和监督下，依法强制拆除，由此造成的一切损失由屋主自行承担。黄淡芝在收到上述《自行拆除通知书》后，口头告知了张铭贤，并表示要进行搬迁，提前解除《房屋租赁协议》。
2015年8月15日，黄淡芝搬离了涉讼房屋，同时拆除了涉讼房屋的天花及电线。
另查明：涉讼房屋的登记权属人为张铭贤。
庭审过程中张铭贤确认，涉讼房屋在1987年取得房屋所有权证后因安全问题已全部拆除重建，并称重建的房屋有进行报建，但未能提供涉讼房屋已进行报建的证明。另张铭贤与黄淡芝均确认：1.黄淡芝已于2015年8月16日搬离涉讼房屋，且已付清搬离之前的全部租金；2.黄淡芝拖欠2015年7月16日至2015年8月15日的水电费1,135元。
另庭审过程中，张铭贤主张其向黄淡芝交付时涉讼房屋有天花、电线，可以正常经营，但黄淡芝搬迁时却将天花及电线均损坏，因此要求黄淡芝赔偿涉讼房屋的修复费用7,540元。为此，张铭贤向本院提交了照片12张，以及打价单1张、送货单2张，并明确送货单实为其找案外人对修复涉讼房屋进行打价的结果，用以证明涉讼房屋的现状、受损程度以及修复所需费用。但就张铭贤向黄淡芝交付时涉讼房屋的状态，张铭贤未能提供证据予以证明。黄淡芝一开始确认涉讼房屋在交付时有天花、电线，但其后又推翻其之前的陈述，称不能确定交付时是否有天花。对张铭贤提交的证据，黄淡芝确认照片的真实性，但称其拆卸的是其自行安装的天花及电线；对打价单及送货单则不予确认。
本院认为：张铭贤于庭审中确认涉讼房屋在1987年取得房屋所有权证后因安全问题已全部拆除重建，并称重建的房屋有进行报建，但未能提供涉讼房屋已进行报建的证明，故应当认定涉讼房屋未进行报建。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，张铭贤与黄淡芝签订的《房屋租赁协议》无效。而《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，因此，对黄淡芝要求张铭贤返还押金8,000元的诉请，本院予以支持。另黄淡芝于庭审中已确认其拖欠张铭贤2015年7月16日至2015年8月15日的水电费1,135元，该费用为黄淡芝在使用涉讼房屋期间产生，黄淡芝应向张铭贤返还，故对张铭贤要求黄淡芝支付水电费1,135元的诉请，本院予以支持。庭审中张铭贤主张因黄淡芝违约，要求黄淡芝赔偿60天的租金损失8,000元，现《房屋租赁协议》无效，故对该诉请，本院不予支持。另对张铭贤要求黄淡芝赔偿装修损失7,548元的诉请。张铭贤主张其向黄淡芝交付涉讼房屋时有天花及电线，可正常经营，对此张铭贤虽未提供证据予以证明，但黄淡芝一开始对张铭贤的上述主张予以了确认，只是其后反言，称不能确定交付时是否有天花，因黄淡芝对事实的陈述前后不一，故本院采信张铭贤的主张，确认张铭贤向黄淡芝交付涉讼房屋时有天花及电线。鉴于张铭贤向黄淡芝交付时涉讼房屋有天花及电线，具正常使用功能，故黄淡芝向张铭贤返还涉讼房屋时，亦应保证涉讼房屋的正常使用功能，现黄淡芝拆除了涉讼房屋的天花和电线，张铭贤要求黄淡芝赔偿装修的损失合法有理，应当予以支持。但就赔偿的金额问题，一方面，因张铭贤提供的打价单及送货单并不能证明其实际装修损失，而其又未就装修损失提出评估申请；另一方面，在庭审调解过程中，黄淡芝曾作出同意张铭贤向其退还5,000元保证金的意思表示，故综合本案的事实，本院酌情判令黄淡芝应向张铭贤赔偿装修损失3,000元。
综上所述，本院的黄淡芝的诉讼请求予以支持，对张铭贤的反诉请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款的规定，判决如下：
一、张铭贤应于本判决发生法律效力之日起五日内向黄淡芝返还租赁押金8,000元；
二、黄淡芝应于本判决发生法律效力之日起五日内向张铭贤赔偿装修损失3,000元；
三、黄淡芝应于本判决发生法律效力之日起五日内向张铭贤支付2015年7月16日至2015年8月15日的电水费1,135元；
四、驳回张铭贤的其余反诉请求。
如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费50元、反诉受理费109元，由黄淡芝负担反诉受理费25元，由张铭贤负担本诉受理费50元、反诉受理费84元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李杏仪
人民陪审员 梁焕君
人民陪审员 区洁芳
二〇一六年九月五日
书 记 员 李嘉怡