黑龙江省克山县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)黑0229民再1号
原审原告高xx。
委托代理人张xx（系高XX表姐）。
原审被告张XX。
原审被告张XX。
委托代理人关维君，黑龙江省飞跃律师事务所律师。
原审原告高XX与原审被告张XX、张XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月27日作出（2015）克民初字第675号民事判决，已发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2015年12月23日作出〔2016〕黑02**民监1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告高XX的委托代理人张伟玲，原审被告张XX、委托代理人关维君到庭参加诉讼，原审原告高XX、原审被告张XX经合法未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告高XX诉称，2014年10月21日，原告与被告张XX签订了房屋租赁协议，协议约定被告张XX将位于东二道街路东（原大理石厂）房屋租赁给原告，该房屋为张XX哥哥的产权，协议约定租赁期限为长期，从2014年10月20日至房屋动迁时止，每年租金2,600.00元，双方约定被告方不得随意终止合同，如被告在合同履行期间违约，应返还原告双倍年租金。在双方履行期间的2015年10月23日、24日被告张XX带领他人强行抢走门钥匙，对原告家人及工人辱骂，强行终止合同，强行撵原告搬家，并将租赁的房屋换锁。被告的行为即违约又违法，给原告造成极其严重的损失，损失额度达20,000.00元。综上，被告无故终止合同，应属违约，约定的违约金远不能弥补原告所造成的损失，为此，请求法院判令二被告继续履行双方签订的房屋租赁协议，判令二被告共同给付违约金5,200.00元，判令二被告共同赔偿损失14,800.00元，诉讼费由二被告承担。
为证明其主张事实成立，原告提交证据如下：
证据1、房屋租赁协议。内容为出租方张XX，承租方高XX，1、甲方将60平方米房屋出租给乙方从事经营活动。
2、租赁期限2014年10月20日至房屋动迁止。3、乙方不得利用房屋进行非法活动，不得擅自转租、转借、转让，不得擅自改动房屋结构。4、租期为长期，一年租金为2，600.00元。5、房屋一切设施及安全由乙方负责保管使用，如有损坏照价赔偿。6、如动迁，甲方提前一个月通知乙方搬出，甲方只退回剩余部分租金，其他事项与乙方无关。7、甲方不得随意终止合同，如甲方在合同履行期间违约，返还乙方双倍年租金。甲方张XX，乙方高XX，2014年10月21日。原告证明我租的是门市可以从事经营活动，证明被告终止合同要负违约金是合同条款里约定的，要求被告支付违约金5，200.00元。
证据2、（1）创意广告用工合同，证明我没生产给员工正常开资损失2，176.00元。（2）临时租用的库房合同，证明被告把我的房子锁上了，导致我临时租的库房而生产的损失每月3，500.00元。（3）11月2日到11月7日黑龙江国家税务局通用手工发票，这个发票是在地税局拿的。证明被告赔偿我2015年11月23日-26日不能营业产生的损失14，000.00元，是按这个发票计算的。这三项损失合计19，676.00元。
证据3、照片4张。证明有2张照片被告把库门锁了，无法经营，还有两张是新租的库房的照片。
证据4、解除房屋租赁合同通知书。内容，高XX，你承租的房屋租期是一年，由于你在租赁期间从事生产、经营活动，给周围邻居的生活造成干扰，影响了其他居民的正常生活，派出所多次找到我方，你已违反了租赁合同的有关约定，鉴于你的租期到2015年10月20日，为此我方提前通知你在合同到期日即2015年10月20日将房屋交付我方，我方与你合同终止。通知人张XX。原告证明被告确实是通知我要求解除合同了，但是她的内容写的不对，我们签订的合同就是生产经营合同，我没扰民，派出所没找我。
原审被告张XX经传票传唤未到庭，也未向法庭提交证据。
原审被告张XX辩称，当时原告租房子说是做仓库，没说做生产车间，后期原告就做车间了，给邻居造成影响、扰民，派出所多次找我，原告已经违背当时签订合同的约定。原告占道经营，城管局也多次找，半夜生产，扰民。原告还窃电，我怕引起火灾。另外，原告偷别人家电达4，000.00多元，我家还欠电费2，000.00多元。我是提前3个月提出的解除合同，有派出所的罗警官和我一起去的。合同到期我通知原告搬走，他不搬走，而且半夜干活起火星子，在老城区非常危险。我们的合同已经到期了，签订的不是长期合同。2015年10月23日、24日我和原告说你已经到期了，原告不搬走，我说我是提前3个月通知你的，派出所和城管局都去了，有录像，23日城管局正好来了，说多次告诉原告了，但是他还占道经营，电业局也在，电业局说原告偷电、窃电，是他先违法的，我怕发生火灾，才换的锁。我不同意原告的诉讼请求是他先违约的，我不同意再把房子租给他，他提出的损失不认可。经被告张XX申请法庭调查，出示法庭调查的克山县公安局为民派出所说明一份。记载高XX2014年10月21日租张XX（张XX二哥）位于星光路一段路东的门市房，为创意广告公司制作广告牌匾，在2015年4月至2015年10月期间我所多次接到110指挥中心指令，称该广告公司制作广告牌匾时占道经营，影响交通，我所出警后也找了该创意广告公司负责人高XX，对其占道制作牌匾的行为进行了口头劝告，并劝导他三次以上，以上情况有110出警记录为证。以上情况属实，特此证明。克山县公安局为民派出所加盖公章。
出示经被告申请法庭调查的克山县电业局马海波调查笔录。陈述有人举报到电力部门热线，局里指派我们稽查大队去的，高XX所租房屋电表用户叫周广平，高XX要是用电他应该用周广平电表的电，但是高荣的电表是他私接的，我们到现场发现这一情况，发现用户高XX违约用电，周广平这块表他用于经营也是不可以的，高XX应使用商业用电，周广平的电表是居民用电，并且他又私接到高荣的电表，所以我们根据电力条例，当场把两块表都给断电了，按照电力法的规定，高XX应对周广平及高荣两块电表补差额电费，并且高XX还没有补交，我们这事还没处理完，当时处理时房主和租户都在场，派出所的人也在。
法庭出示追记笔录，与克山县城管局城管稽查队长王涛的通话记录。陈述高XX在租赁张XX房屋期间确实因占道经营被大队处理过，并强行将设备拉回稽查大队，但由于高XX表现好、承诺以后不再占道经营，后将设备退回，经过就是这样。
对双方提交的证据，原、被告分别发表如下质证意见：被告对原告提供的证据1质证意见是合同是我们俩个签订的，原告扰民给我造成极大损失，派出所、电业局、城管都多次找我，是原告违约的，我不同意支付违约金。我当时租给原告的是库房，不是生产车间；对证据2质证意见是（1）原告说他没搬走，但我是提前3个月通知的原告，原告已经扰民、邻居多次报警，这不是我违约造成的，是原告违约造成的。（2）我锁门是因为原告偷电、窃电，我怕产生火灾。在这阶段，原告把门橇开了，门别坏了，东西拿走了。我还得向原告要赔偿费。所以原告的主张我不认可，我不同意赔偿；对证据3质证意见是门确实是我家的，锁是原告橇开的，原告后租的房子与我无关，我们的合同已经到期了，我提前3个月通知他的。当时说是当仓库，如果当时说是生产经营，我不可能2，600.00元租给他，我没想到给邻居造成这么大的损失，现在派出所、城管、电业局都找我，给我造成了极大的损失；对证据4的质证意见是确实是我给原告的，我交给原告的员工了，派出所罗警官一同去的，我是提前通知原告解除合同的。
原告对被告提供的证据1的质证意见对克山县为民派出所说明有异议，我认为口头训告无效，房屋终止那天还有送解除合同通知那天派出所去过，再就没去过。派出所在房屋终止前没去过，我认为这是假的；对证据2克山县电业局马海波调查笔录有异议，说我私自接电需有证据，口头说我不认可，我用电是商业电还是居民电应由房东去改，这与我无关；对证据3王涛通话追记笔录无异议。
本院对当事人提交的上述证据进行综合审核后，认定结果如下：
对原告提供的证据1可证明原、被告间租赁房屋事实存在，本院予以确认；对证据2、3不能证明原告欲证的事实，本院不予认定；对证据4可证明被告已通知原告解除租赁合同的事实存在，本院予以认定。对被告申请法院调查的证据可证明案件事实真实情况，依法应予认定。
原审查明，原告高XX于2014年10月21日与被告张XX签订房屋租赁协议，将被告张XX所有的坐落克山县克山镇星光路一段路东的房屋租赁给原告使用，约定租赁期限为2014年10月20日至房屋动迁时止，乙方不得利用房屋进行非法活动，租金每年2,600.00元，如动迁，甲方提前一个月通知乙方搬家，甲方不得随意终止合同，如甲方在合同履行期间违约，返还乙方双倍年租金。但在合同履行过程中，原告交付给被告一年租金，由于原告制作牌匾占道，影响交通，被告张XX于2015年7月29日书面通知原告2015年10月20日终止租赁房屋并终止合同。后由于原告违法用电，被告张XX于2015年10月23日将租赁房屋换锁，原告搬出该租赁房屋。现原告以被告存在违约，要求被告给付违约金并赔偿损失。
原审认为，被告张XX私自与原告签订房屋租赁协议，并未经房屋所有权人张XX同意，该合同系无效合同。原告在使用租赁房屋期间，因制作牌匾占道经营，影响交通，经派出所劝导未果，及私接电力设施，并经电业部门查处，原告存在违约行为，且被告张XX已于2015年7月提前通知原告，要求原告在2015年10月20日搬出该出租房屋并终止租赁合同，被告并不存在违约行为，被告终止合同并无不当，故原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十九条之规定，判决如下:驳回原告高XX的诉讼请求。
本院再审过程中，原审原告高XX与原审诉称一致。
原审原告除在原审中提供的证据外，再审中无新证据。
原审被告张XX经传票传唤未到庭，也未向法庭提交证据。
原审被告张XX答辩称，第一点，本案诉争的房屋是张XX委托张XX进行管理的，对外租赁事先虽未经张XX同意，但是在其授权以内的，与高XX的房屋租赁合同是合法有效的，但从合同内容看，绝不是对方所称的长期租赁，长期是意向，是一年一续的不定期的合同，被告方享有到期解除权利；第二点，该合同被告方是依法提前三个月告之原告解除合同的，原告已超过法定的期限，是不应该支持的；第三点，按合同约定，原告不能利用房屋进行非法经营活动，但事实上原告已占道经营，非法使用电，这些已经违反合同中的关于合法经营的目的，同时原告还进行广告牌匾的加工活动，基于以上理由，解除合同，被告方不存在违约的行为；第四点，原告诉求的各项损失是合同解除后产生的，与被告无关，不应支持，请求法院依法判决。
再审中，原审被告张XX向法庭提交张XX的房屋所有权证（编号为克房权证克字第S20110030**号）证据1份，证明原告租赁的房屋是被告张XX所有，该房产证由张XX管理。
再审中，法庭分别对高XX、张XX做了调查笔录。
再审中，原审被告张XX对原审原告在原审时提供的证据4无异议，证据1、3真实性无异议，证据1证明的对象有异议，认为合同的第四项体现是一年一续租的租赁形式，第一条是租给原告进行经营活动，不包括加工活动，第三条不能进行非法活动，证据2的真实性无法确认，是合同解除后发生的，与被告无关。原审原告高XX对再审时原审被告张XX提供的证据和原审时被告申请法院调查的证据无异议。
本院对证据确认如下：原审原告提供的证据1因原审被告张XX对真实性无异议，本院予以采信；对证据2、3，因其真实性无法确认，原审被告张XX又有异议，本院不予采信；对证据4，原审被告张XX无异议，本院予以采信。对原审被告张XX在原审时申请法院调查的证据和再审时提供的证据及法院对高XX、张XX的调查笔录，因双方无异议，本院予以确认。
本院再审查明的事实与原审已查明的事实相一致。另查明，原审被告张XX的租赁房屋是经其授权给其妹妹张XX负责租给原审原告高XX。
本院再审认为，原审认定的被告张XX与原告高XX签订房屋租赁合同无效是有瑕疵的，因双方签订的房屋租赁合同虽未有房屋所有权人张XX签字，但是经其授权的，且在再审时，被告方认可该合同有效，原告也无异议，同时双方签订的房屋租赁合同是符合《中华人民共和国合同法》相关规定，故房屋租赁合同是合法、有效合同。原、被告虽在合同中第二项约定租赁期限为2014年10月20日至房屋动迁时止，但第四项约定是租赁为长期一年租金为人民币2600元（签协议时一次缴清），原告只交付了一年租金，而《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定最长租赁期限为二十年，所以双方约定的房屋租赁终止期限不明确，应按《中华人民共和国合同法》第二百三十二条解决;又由于原告在使用租赁房屋期间，因占道制作牌匾，影响交通，超出了合同约定的第一项经营范围，又因私接电力设施，并经电业部门查处，违反了合同的第三项约定即不得利用房屋进行非法活动。原审原告高XX在房屋租赁期间存在违约行为，原审被告张XX已于2015年7月提前通知原审原告，要求高XX在2015年10月20日搬出该出租房屋并终止租赁合同。原审被告由于原审原告的违约行为，在合理的期限内通知解除房屋租赁合同，到期收回租赁房屋，不存在违约行为，而且原审被告在一年租赁期届满后已经实际收回租赁房屋，终止了合同，故原审原告高XX的诉讼请求不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：
维持克山县人民法院〔2015〕克山民初字第675号民事判决。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。
审 判 长 孟令志
代理审判员 赵 军
代理审判员 李首君
二〇一六年六月六日
书 记 员 崔晓丹
相关法律法规：
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持;原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。
原判决、裁定认定事实清楚、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效和。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。