重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝民终239号
上诉人（原审被告、申请执行人）：李昕欣，男，1985年9月23日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：付国政，重庆海力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、执行案外人）：胡华，女，1977年3月22日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：李然，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴玲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：重庆同洲控股（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区龙山街道余松路450号同舟•佳居1栋1-1，统一社会信用代码91500112750066754K。
法定代表人：陈佳舜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王汉塘，男，该公司员工。
原审被告（被执行人）：重庆同洲龙马汽车销售有限公司，住所地重庆市渝北区龙山街道余松路501号佳居花园2幢2-3，统一社会信用代码915001125868528678。
法定代表人：胡国文，该公司经理。
委托诉讼代理人：陈飞，重庆静昇律师事务所律师。
原审第三人（被执行人）：任和斌，男，1964年7月29日出生，汉族，住重庆市渝北区。
原审第三人（被执行人）：王伟，女，1969年2月18日出生，汉族，住重庆市渝北区。
上诉人李昕欣因与被上诉人胡华、重庆同洲控股（集团）有限公司（以下简称同洲控股公司）、原审被告重庆同洲龙马汽车销售有限公司（以下简称龙马汽车销售公司）、原审第三人任和斌、王伟案外人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（2016）渝01民初977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李昕欣的委托诉讼代理人付国政，被上诉人胡华的委托诉讼代理人李然，被上诉人同洲控股公司的委托诉讼代理人王汉塘，原审被告龙马汽车销售公司的委托诉讼代理人陈飞到庭参加诉讼。原审第三人任和斌、王伟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
李昕欣上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回胡华的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，案涉房屋买卖交易事实不清，证据不足。2.胡华对案涉房屋未过户到其名下存在严重过错。依据胡华与同洲控股公司之间的合同约定，交易的商品房属于现房买卖，自合同签订之日起30日内，双方应向房管部门申请办理房屋产权登记手续，办理房屋产权证书，否则构成违约。如逾期超过90日，购房人可以解除合同。但从胡华与同洲控股公司双方签订案涉房屋买卖合同至案涉房屋被人民法院查封近六年的期间内，胡华从未向房管部门提交办理产权登记手续的申请，胡华也从未追究过同洲控股公司的违约责任，任凭同洲控股公司多次对案涉房屋设置抵押。可见，胡华对案涉房屋设定抵押权是明知并认可的。在本案审理过程中，胡华没有举示任何证据证明其在案涉房屋被抵押之前提出了要求办理房屋产权证的事实，一审法院将该举证责任分配给李昕欣不符合法律规定。因此，胡华对案涉房屋没有办理过户登记存在明显过错；3.一审判决适用法律错误。一审已经查明并认定了李昕欣对案涉房屋享有合法有效的抵押权，即使胡华与同洲控股公司之间的房屋买卖合同成立，胡华也仅仅是享有请求同洲控股公司就案涉房屋办理过户登记的权利，是一种物权请求权，而物权请求权实质上也是债权，因此，胡华的该权利显然不能对抗李昕欣就案涉房屋享有的抵押权。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，胡华提出的排除执行的理由不能成立。同时，一审法院未能查明同洲控股公司为房地产开发企业，本案应适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。因此，一审法院适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条属法律适用错误，二审法院应予纠正。
胡华辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。事实和理由：1.一审中，胡华举示了充分证据证明商品房买卖合同是真实合法的。2.案涉房屋未办理过户登记非因胡华自身原因。案涉房屋于2008年通过竣工验收，此后胡华签订商品房买卖合同，属现房买卖。根据交易习惯，办理过户登记应由房地产开发企业同洲控股公司完成，购房人只需提供身份证和缴纳房款，但因同洲控股公司的原因，案涉房屋直到2012年4月才办理初始登记，且在初始登记后即办理了抵押登记，为此，胡华曾多次要求同洲控股公司办理产权过户登记，并向相关房地产管理部门和信访办进行投诉，故案涉房屋至今未过户登记不可归责于胡华。3.关于法律适用问题。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条适用于住房，案涉房屋系商业门面，而非住房，故本案不应适用第二十九条，一审判决适用第二十八条正确。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，胡华对于案涉房屋享有物权期待权，可以排除强制执行。
同洲控股公司辩称，案涉房屋买卖合同真实有效，胡华已经支付了案涉全部购房款，并对案涉房屋行使了占用和收益的权利。且多次向同洲控股公司和任和斌主张了要求办理产权证的权利，二审法院应依法维护胡华作为买受人的合法权利，驳回李昕欣的上诉请求。
龙马汽车销售公司述称，同意李昕欣的上诉请求和理由。
任和斌、王伟未未作陈述。
胡华向一审法院起诉请求：1.判令停止对胡华购买的位于重庆市渝北区双龙湖街道睦邻路21号新都花园2幢239号门面房的强制执行程序并解除对该房屋的查封；2.由同洲控股公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：同洲控股公司原名重庆同舟实业（集团）有限公司、重庆同舟控股（集团）有限公司，该公司于2009年4月2日更名为同洲控股公司。
2014年7月14日，李昕欣与同洲控股公司、龙马汽车销售公司、任和斌、王伟签订《借款担保合同》：约定李昕欣向同洲控股公司出借人民币800万元，借款期限为2014年7月15日至2014年9月14日……。同洲控股公司以其自有的权证号为201房地证2012字第010538号、201房地证2014字第025764号房屋设定抵押，并办理了抵押登记。李昕欣与同洲控股公司、龙马汽车销售公司、任和斌、王伟借款合同纠纷一案，重庆仲裁委员会于2015年1月26日作出（2014）渝仲字第1036号裁决书，裁决：（一）同洲控股公司向李昕欣偿还借款本金800万元；（二）同洲控股公司向李昕欣支付迟延履行违约金（以800万元为基数，从2014年9月15日起至付清之日止，按每日万分之六的标准计算）；（三）同洲控股公司向李昕欣支付律师费30万元；（四）龙马汽车销售公司、任和斌、王伟对同洲控股公司应支付的上述（一）、（二）、（三）项裁决款项向李昕欣承担连带清偿责任；（五）同洲控股公司、龙马汽车销售公司、任和斌、王伟不履行上述（一）、（二）、（三）项裁决时，李昕欣可对同洲控股公司所有的权证号为201房地证2012字第010538号、201房地证2014字第025764号房屋折价或者以拍卖、变卖的价款在上述（一）、（二）、（三）项裁决范围内优先受偿；（六）驳回李昕欣的其他仲裁请求。
（2014）渝仲字第1036号裁决书生效后，李昕欣于2015年4月19日向重庆市第一中级人民法院申请强制执行，重庆市第一中级人民法院以（2015）渝一中法仲执字第374号立案执行。执行中，查封了同洲控股公司名下的“新都花园”2幢[房地产权证为201房地证2012字第010538号，实地查勘地址为腾芳大道209-255号（单号）]、同舟*佳居1幢1-4号（房地产权证号为201房地证2014字第025764号）等房屋。2015年3月13日，重庆市第一中级人民法院在执行被执行人为同洲控股公司的另案即（2015）渝一中法公执字第00219号案中，首轮查封了案涉上述房屋。
2016年1月7日，重庆嘉信拍卖有限公司受重庆市第一中级人民法院委托刊登公告：拟对重庆市渝北区龙山街道余松路450号同舟*佳居1幢1-4商服用房（房地产权证号为201房地证2014字第025764号）及渝北区双龙湖街道睦邻路21号新都花园2幢第1层1至24号商服用房[房地产权证号为201房地证2012字第0105**号，腾芳大道209-255号（单号）]进行拍卖。
胡华以法院拟拍卖的房屋中“重庆市渝北区腾芳大道239号门市”系其于2009年购买为由，向重庆市第一中级人民法院提起执行异议，请求中止对其房屋的查封和拍卖。重庆市第一中级人民法院经审查认为，涉案房屋被同洲控股公司用于借款而在房管部门办理了抵押登记，申请执行人李昕欣对抵押的担保房屋享有优先受偿权，故胡华不享有排除强制执行的权益，其异议理由不能成立。重庆市第一中级人民法院于2016年9月12日作出（2016）渝01执异1094号执行异议裁定书，裁定驳回案外人胡华的异议。胡华对该裁定不服，遂提起本案诉讼。
另查明，2007年12月13日，胡华与修晓伟签订一份《协议》，约定：由修晓伟将其在同洲控股公司购买的坐落于重庆市渝北区腾芳大道1-9号的建筑面积为24.42平方米（最终以房地产权职能部门确定的建筑面积为准），尚未取得房地权证、未缴清房款的认购房（门市）按原价88000元转让与胡华；修晓伟将原购房收据抵作此次胡华付款收据；该房剩余房款及房地权证办理中涉及的有关税费由胡华承担完清。胡华与同洲控股公司签订了一份未标注签订时间的《重庆市商品房买卖合同》，约定：胡华购买同洲控股公司位于重庆市渝北区腾芳大道“同舟*新都花园”腾芳大道239号建筑面积为27.01平方米的门面房，房屋总价款为108040元。胡华于2009年8月25日向同洲控股公司缴纳购房款14638元。胡华向一审法院提供了同舟控股公司于2007年11月30日出具与修晓伟、李雪梅的专用收据，收到前述二人新都花园1-9门市款88000元。同洲控股公司于2009年12月将该房屋交付给胡华使用至今。
胡华在购房后多次与其他购房者一起要求同洲控股公司为其购买的房屋办理产权证。2015年5月7日，同洲控股公司向胡华等相关业主出具《承诺书》，载明：我司承诺于2015年6月30日前办理位于重庆市渝北区双龙湖街道睦邻路21号新都花园临街商业门市产权证。
胡华与同洲控股公司签订合同约定的商品房暂定名为“同舟*新都花园”，该商品房对应的工程竣工验收后定名为“新都花园”。其房地产权证号因同洲控股公司两次变更公司名称、重庆市渝北区法院强制执行分割土地、同洲控股公司申办栋证、重庆同洲控股公司办理新都花园2幢商业用房大证，而由最初的商品房买卖合同约定的“100房地证2007字第155号”几经变更颁证最终为201房地证2012字第010538号，胡华所购商品房为该房地产权证号下的腾芳大道239号商服用房。
一审法院认为，本案争议焦点为：案外人胡华对案涉的重庆市渝北区腾芳大道239号门市（产权证号为201房地证2012字第010538号）是否享有足以排除强制执行的民事权益。
胡华与同洲控股公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方应按照合同之约定适当履行合同义务。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，胡华在人民法院查封之前已与同洲控股公司签订合法有效书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，且已按照合同约定支付了购房价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。至于案涉房屋未办理过户登记手续导致房屋被同洲控股公司抵押给李昕欣，继而被人民法院查封的问题，胡华于同洲控股公司签订《重庆市商品房买卖合同》后，同洲控股公司作为开发商，具有办理案涉房屋过户登记的主要义务，胡华具有配合义务。本案中，李昕欣未举示证据证明胡华未履行案涉房屋过户登记的配合义务，胡华在购房后多次要求同洲控股公司办理产权证的行为足以表达其诉求，虽未向人民法院提起诉讼行使物权登记请求权，并通过法院强制执行来完成物权变动的使命，但胡华仅系普通的购房人，不可以法律专业人士的要求苛求于她。故案涉房屋未过户登记到胡华名下，不可归责于买受人胡华的自身原因。综上，胡华对案涉的重庆市渝北区腾芳大道239号门市享有足以排除强制执行的民事权益，符合《最高人民法院＜关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定＞》第二十八条之规定，胡华要求对案涉房屋停止执行的请求，应予支持。
至于胡华请求对案涉房屋解除查封的问题，该请求并非案外人执行异议之诉的审理范围，不予支持。
综上所述，一审法院判决：一、停止执行重庆市渝北区腾芳大道239号房屋；二、驳回胡华的其他诉讼请求。本案案件受理费2460.8元，由李昕欣、同洲控股公司、龙马汽车销售公司负担。重庆市第一中级人民法院（2016）01执异1093号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。
二审审理中，就案涉房屋是否办理过商品房预售许可手续等问题本院依法向渝北区不动产登记中心进行函询。2017年8月7日，重庆市渝北不动产登记中心出具《关于重庆市高级人民法院协助调查函的复函》，该复函载明：1.新都花园2幢1层的商业门面未办理商品房预售许可证；2.前述房屋在竣工至2012年4月5日办理初始登记期间，不能办理网签和预告登记手续；3.经调查，新都花园项目住宅部分用于空港农村非人员的安置，该项目于2008年竣工并通过规划、建设等相关手续，由于开发企业欠土地出让金等问题，直到2012年同洲控股公司才申请办理房屋初始登记。本院组织当事人对该复函进行了质证，各方当事人对该复函的真实性、合法性、关联性均无均无异议，本院予以确认。
2012年4月5日，重庆市国土资源和房屋管理局为同洲控股公司办理了201房地证2012字第010538号房地产权，案涉房屋为该证项下商服用房之一，2012年4月18日同洲控股公司为案外人在该证项下设立抵押权，2014年5月12日该抵押权被注销。2014年5月30日，同洲控股公司为其他案外人在该证项下设立抵押权，同年7月11日该抵押权被注销，2014年7月15日，同洲控股公司在该证项下为李昕欣设立抵押权至今。
二审中,胡华举示了与修晓伟签订《协议》的当月，胡华母亲王凤智取款9万元的取款凭条，以证明取款向修晓伟付房屋转让款。李昕欣、龙马汽车销售公司对胡华母亲取款的事实无异议，但不认可胡华缴纳房款的事实。同洲控股公司认可胡华缴纳房款的事实。二审中，胡华向重庆市第一中级人民法院补交了剩余房款5402元。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本案的争议焦点为：胡华对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
本院认为,最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，胡华与同洲控股公司在案涉房屋被查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，且在人民法院查封之前已合法占有了该房屋。关于李昕欣在二审中提出因同洲控股公司在签订商品房买卖合同尚欠土地出让金未缴纳，案涉房屋不得转让的问题。本院认为，根据本案查明的事实，同洲控股公司与胡华签订商品房买卖合同时，已经取得案涉项目的房地权证，并在案涉房屋查封之前办理了案涉房屋的初始登记，即使其签订商品房买卖合同时存在瑕疵，也得以补正，并不影响该商品房买卖合同的效力。其次，诉讼中胡华举示的证据证实其已支付购房款102638元，同洲控股公司对该事实予以认可，二审中胡华将剩余房款5402元按照人民法院的要求交付执行，故李昕欣主张胡华未实际支付购房款的上诉理由不能成立。最后，案涉房屋未办理过户登记手续并非基于胡华自身原因。虽然在案涉房屋被查封前，同洲控股公司与胡华签订了《重庆市商品房买卖合同》，但因开发企业未足额缴纳土地出让金，直至2012年4月5日案涉房屋才办理初始登记，在此之前案涉房屋处于办证不能的状态，案涉房屋处于办证不能的状态并非基于胡华的原因。且重庆市渝北不动产登记中心《关于重庆市高级人民法院协助调查函的复函》证实，同洲控股公司在建设过程中未曾办理过商品房预售许可手续，因此，重庆市渝北不动产登记中心并无相关房屋的信息。初始登记前案涉房屋无法办理网签、预告登记或其他公示手续，胡华无法通过办理网签预告登记或者其他公示的方式限制同洲控股公司对案涉房屋行使处分权。案涉房屋办理初始登记后，同洲控股公司并未通知胡华办理产权过户登记，且仅过十余天同洲控股公司即将包括案涉房屋在内的该证项下的所有房屋土地办理了抵押，期间虽然有短暂解押，但是同洲控股公司并未就该情形通知胡华，本案亦无证据证明胡华知晓该事实，在此情形下，案涉房屋未办理产权过户登记手续的原因不能归责于胡华。此外，胡华作为非法律专业的普通民事主体，对其主张物权请求权的方式不能过于苛求，事实上胡华曾多次向同洲控股公司提出过办理过户登记手续的要求，同洲控股公司亦向胡华等相关业主承诺限期办理过户登记手续，应视为胡华尽到了必要的注意义务，李昕欣主张案涉房屋未办理过户登记手续系胡华自身原因的上诉理由不能成立。故本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，胡华对案涉房屋享有物权期待权，该权利可以排除强制执行。
关于李昕欣上诉提出本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条的问题。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条既规定了申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持的一般情形，同时也规定了法律、司法解释另有规定的除外的例外情形，本案涉及无过错不动产买受人物权期待权问题，属该司法解释规定的例外情形，因此，第二十七条规定与本案的法律适用并无冲突。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，适用于用于生活居住的商品房，而非经营用房，本案所涉房屋系门面用房，不应适用该条规定。
综上，李昕欣的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2460.8元，由李昕欣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 宾
代理审判员 李 震
代理审判员 周 倩
二〇一七年九月十四日
书 记 员 文婷婷