连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)港民初字第0840号
原告李传成，男，1956年9月28日生，，汉族，无业，住本市连云区。
委托代理人王佃华，连云港市新海法律事务所法律工作者。
被告连云区房屋征收局，住所地：本市连云区中华西路64-3号。
法定代表人陈孔祥，局长。
委托代理人李愔，江苏董运弟律师事务所律师。
委托代理人蒙丹梅，江苏董运弟律师事务所律师。
原告李传成与被告连云区房屋征收局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院2015年5月6日立案受理后，依法由代理审判员周鹤适用简易程序公开开庭进行了审理。因案件审理需要，依法由审判员徐威、代理审判员周鹤、人民陪审员孙道银组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李传成的委托代理人王佃华，被告连云区房屋征收局的委托代理人李愔、蒙丹梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李传成诉称，被告因徐圩新区中心河项目建设需要，在2012年6月8日与原告就房屋征收以产权调换方式进行补偿安置达成协议，确定原告的房屋面积88.27平方米及附属物等补偿价款总额为184407元。安置房位于张圩小区9号楼三单元302室。安置过渡期为6个月，原告自行解决过渡用房。被告在过渡期内将符合国家质量标准的上述房屋交于原告。超过过渡期交房，按连云港市规定发放过渡费用。原告按约履行了腾空住房交付拆除的交房义务。6个月过渡期内被告没有交付安置房屋。2013年3月28日，被告不再支付过渡费。被告另外安排不是协议中的房屋，原告未同意。按照双方协议约定，原告未在约定时间内搬迁并腾空住房交原告，自逾期之日至实际交房之日，每日按补偿总额的千分之一向被告支付违约金。但是被告未在双方约定过渡期内按约交房，亦应当承担6个月过渡期后，每逾期一日按补偿价款总额的千分之一向原告支付违约金。故诉至法院，请求判令：1、被告给付自2012年12月8日起至2015年10月11日的过渡费63554.4元。2、被告按照对等原则支付未按约交付拆迁安置房的违约金134617.11元，并交付拆迁安置房。3、案件受理费由被告承担。
被告连云区房屋征收局辩称，1、在原、被告签订的《房屋征收补偿安置协议书》约定的过渡期内，至原告诉状中自认的2013年3月28日，在涉案安置房因客观原因无法交付的情况下，被告一直积极交付涉案安置房同小区、同户型、同楼层、同面积的替代房屋，即张圩安置小区7号楼2单元301室，并多次通知原告办理交房手续。2、原告无正当理由拒绝接受符合双方《房屋征收补偿安置协议书》约定的同小区、同户型、同楼层、同面积的替代房屋，有违诚信原则，应自行承担损失，原告无权要求2013年3月以后的过渡费用。被告拟交付给原告的7-2-301室无论是在区位、结构等各方面都优于9-2-302室，原告无证据证明7-2-301室与9-2-302室有区位价格差别，因此原告的该项主张无任何法律依据。3、原、被告在安置协议书中对答辩人逾期交房责任（违约责任）进行了约定，即该协议的第六条第一款，若超过过渡期限，按市文件规定发放过渡费用。因此，原告要求按照对等原则支付逾期交房违约金无法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年6月8日，原告(乙方)与被告（甲方）签订《房屋征收补偿安置协议书》，该协议书约定，经连云区人民政府房屋征收决定批准，甲方负责对本项目用地红线范围内的房屋实施征收补偿。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定及该地段具体实施方案，达成如下协议：甲方征收乙方位于徐圩盐场严港工区丁三圩的房屋及附属物，总建筑面积88.27㎡。乙方自愿选择产权调换方式进行补偿安置：甲乙双方同意以张圩安置小区内9号楼三单元3层302室92.19㎡户型房屋，作为安置用房，与被征收房屋实行差额调换。被征收房屋费用为184407元，安置房费用为160004元，甲方付乙方24403元。乙方选择货币补偿的，过渡费按6个月计算，由甲方在结算时一次性发放给乙方。乙方选择产权调换的，过渡费暂发6个月，实际过渡费用按实际过渡时间计算。关于双方的责任及权利方面：协议签订生效后，甲方应在过渡期内将符合国家质量验收合格标准的房屋交于乙方。若超过过渡期限，则按市文件规定发放过渡费用。奖惩方面：乙方在2012年6月15日前签订征收安置协议，并在本协议规定时间内将被征收房屋、附属物完好交给甲方拆除的，甲方奖励乙方8000元。如乙方未在约定时间内搬迁并将空房移交甲方验收的，自逾期之日起至实际交房之日止，每日按补偿总额的万分之一向甲方支付违约金。
协议签订后，原告按照协议约定搬出了拟被征收的房屋。被告向原告发放了6个月的过渡费。6个月后，被告未向原告交付安置房。
2012年11月6日，案外人江苏方洋集团有限公司与案外人范永好签订《安置房认定协议书》，将张圩小区内9号楼3单元302室92.19㎡的房屋即原、被告签订《房屋征收补偿安置协议书》中确定拟交付给原告的房屋作为安置用房给付范永好，目前该房屋已经被他人所入住。2015年5月27日，被告以EMS方式通知原告于2015年6月10日，携带相关手续接收张圩安置小区7号楼二单元301室，建筑面积91.22㎡。该邮件中李传成的电话为138××××1488，地址在连云港市××路××期，顺安馨城。原告否认收到该邮件。
另查明，1、张圩小区内7号楼二单元301室（91.22㎡）与9号楼三单元3层302室（92.19㎡）楼层、户型相同。
2、2004年4月10日，《连云港市城市房屋拆迁管理规定》开始施行。该规定第二十七条规定：…(一)对被拆迁人或者房屋承租人自行解决过渡用房的，延长时间在12个月以内的，增付1倍临时安置补助费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付2倍临时安置补助费；…2011年5月15日港市政府下发《连云港市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，该办法第四章征收补偿第三十三条规定：。搬迁补助费、临时安置补助费及搬迁奖励按照《连云港市市区房屋征收补助和奖励暂行办法》执行。…第五十二条：本法自公布之日起施行。2002004年4月10日市政府公布的《连云港市城市房屋拆迁管理规定》（连政发[2004]85号）同时废止。《连云港市市区房屋征收补助和奖励暂行办法》（连政发[2011]5号）第四条临时安置补助费规定：被征收人选择房屋产权调换且自行过渡的，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置补助费。；临时安置补助费标准按被征收房屋合法建筑面积8元/平方米/月计算。月临时安置补助费不足600元的按600元计算。被征收房屋合法建筑面积等于或小于安置房屋建筑面积，按被征收房屋合法建筑面积计算；被征收房屋合法建筑面积大于安置房屋建筑面积，超出部分按选择货币补偿的标准执行。过渡期限一般不超过24个月（房屋征收部门可以与被征收人在补偿安置协议上协商暂定过渡期限，并先行按照暂定期限支付）。因房屋征收部门的责任延长过渡期的，房屋征收部门应当自逾期之月起，增付1倍临时安置补助费。第七条规定：本暂行办法自公布之日起施行。
以上事实，由原告提交的房屋征收补偿安置协议书、《连云港市房屋拆迁管理规定》、被告提供的现房交房通知书1份及邮寄凭单、《连云港市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》、《连云港市市区房屋征收补助和奖励暂行办法》、张圩安置小区9-3-302现业主范永好的安置房认定协议书及入住登记表、张圩安置小区7-2-301与9-3-302的室内户型图及当事人陈述予以证实。
本案在审理中，原告变更其诉讼请求为：1、被告给付自2012年12月8日起至2015年10月11日的过渡费114397.92元。2、原告接受被告为其安排的张圩安置小区7-2-301室，被告给付原告房屋价款153536元的30%的区位差价。被告按照对等原则支付未按约交付拆迁安置房的违约金134617.11元。3、案件受理费由被告承担。
本院认为，原、被告之间签订的房屋征收补偿安置协议是双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、法规的规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自义务。一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告已经就原告的被拆迁房屋达成协议，被告应当将拆迁协议中约定的房屋张圩小区9号楼三单元302室交付给原告。现被告将与张圩小区9号楼三单元302室的相同户型的同样位于张圩小区的7号楼二单元301室作为替换房屋，拟交付于原告，原告自愿表示接受。原告自愿接受替换房屋的行为系其自愿，且不违反法律及法规的强制性规定，本院依法予以确认。
本案的第一个争议焦点为被告应当按照何种标准给付原告过渡费以及给付过渡费的金额。原告认为按照其提供的2004年4月10日的《连云港市房屋拆迁管理规定》第27条第1款的规定，被告应当给付原告2012年12月8日至2013年12月7日的过渡费16947.84元（原告的房屋面积*8元/㎡*12个月，乘以2倍）；从2013年12月8日至2015年4月23日的过渡费46606.56元（双倍的逾期过渡费706.18元*16.5个月*2）；从2015年4月23日至2015年10月11日的过渡费50843.52元。被告认为根据现行有效的文件，过渡期在24个月内都应当按照被拆迁房屋的合法面积乘以8计算，每月过渡费706.18元（8乘以88.27㎡）。本院认为，根据原、被告签订的《房屋征收补偿安置协议书》，实际过渡费用按实际过渡时间计算，被告应当在过渡期内将符合国家质量验收合格标准的房屋交予原告，若超过过渡期限，则按市文件规定发放过渡费用。《连云港市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》于2011年5月15日起施行。自该办法施行之日起，2004年4月10日市政府公布的《连云港市城市房屋拆迁管理规定》（连政发[2004]85号）同时废止。原告主张过渡费的依据《连云港市城市房屋拆迁管理规定》已为《连云港市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》所废止，故不应当再按照《连云港市城市房屋拆迁管理规定》的标准计算过渡费，而应当按照《连云港市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的相关规定计算过渡费。该暂行办法又规定：搬迁补助费、临时安置补助费及搬迁奖励按照《连云港市市区房屋征收补助和奖励暂行办法》执行。根据《连云港市市区房屋征收补助和奖励暂行办法》（连政发[2011]5号）的规定，被征收人选择房屋产权调换且自行过渡的，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置补助费，标准按被征收房屋合法建筑面积8元/平方米/月计算，过渡期限一般不超过24个月，因房屋征收部门的责任延长过渡期的，房屋征收部门应当自逾期之月起，增付1倍临时安置补助费。本案中，原告被征收房屋的合法建筑面积为88.27㎡，过渡费为706.16元/月。在协议书签订（2012年6月8日）后24个月内，被告应当按照706.16元/月给付原告过渡费。被告已经先行给付原告6个月的过渡费，故该6个月应当予以扣除，被告还应当给付原告18个月的过渡费12710.88元（18个月*706.16元/月）。根据《连云港市市区房屋征收补助和奖励暂行办法》规定：因房屋征收部门的责任延长过渡期的，房屋征收部门应当自逾期之月起，增付1倍临时安置补助费。原、被告并未约定过渡期限，直至原告提起诉讼时，被告也未向原告交付安置房屋。被告辩称因安置案外人范永好的房屋出现其他客观原因无法交付，将原告等数人的房屋先用于安置范永好等几人的理由，无法律依据，本院不予支持。2015年5月27日，被告向原告发送邮件，通知原告接收替换房屋。因被告通知原告接收的房屋并非安置协议中确定的产权调换的房屋，原告有理由拒绝接收该房屋，故对被告的该项辩解，本院亦不予采纳。因被告的原因导致协议签订24个月后，原告仍未接收安置房屋，原告主张的过渡费的期限为2012年12月8日至2015年10月11日，故自协议签订后第25个月起即2014年7月开始直至2015年10月11日，被告应当增付1倍的过渡费，该段期间的过渡费为22597.12元（706.16元/月*16个月*2），故被告共应当给付原告自2012年12月8日起至2015年10月11日期间的过渡费共计35308元。
本案的第二个争议焦点为原告要求被告支付房屋价款153536元的30%的区位差价有无依据及被告是否应当按照对等原则支付未按约交付拆迁安置房的违约金134617.11元。原告称已经看过被告给原告安排的房屋，楼前有一个柱子影响出行，靠近盐田夏天蒸发的潮气对住户产生影响等其他因素，被告应当支付区位差价，参照违约金的限额支付房屋价款的30%的区位价。本院认为，张圩小区7号楼二单元301室与9号楼三单元302室的楼层、户型相同，同在一个小区，原告主张的因柱子影响出行、盐田蒸汽等因素，要求被告按照违约金最高标准30%计算区位差并无证据证明，本院不予支持。安置协议书中被征收房屋合法面积为88.27㎡，安置房张圩小区9号楼三单元302室的总面积为92.19㎡，超出88.27㎡的面积3.92㎡，超出面积的单价为1650元，金额为6468元，安置房的总价为160004元。该总价抵充原告的被征收房屋、附属物、搬家补助费、临时安置费、奖励共计184407元后，被告再支付给原告24403元。现被告为原告调换的房屋7号楼二单元301室，面积为91.22平方米，与原安置房的面积相差0.97㎡，就该相差面积的价款，被告应当给付原告。替换房屋的面积超出被征收房屋面积2.95平方米，超出面积单价为1650元，金额为4867.5元。原安置房超出面积优惠部分金额为6468元，相抵充后，被告应当给付原告征收补偿费用1600.5元。
关于被告是否应当按照对等原则支付未按约交付拆迁安置房的违约金134617.11元的问题。本院认为，违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约，应向另一方支付的金钱。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。安置协议书仅约定原告的违约责任，并未约定被告未按照协议约定履行时的违约责任。且根据《连云港市市区房屋征收补助和奖励暂行办法》规定：因房屋征收部门的责任延长过渡期的，房屋征收部门应当自逾期之月起，增付1倍临时安置补助费。该1倍临时安置补助费即具有惩罚房屋征收部门延长过渡期及补偿被征收人的双重效果，即具有违约金的性质，故对原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同》第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告连云区房屋征收局于本判决生效之日起十日内给付原告李传成自2012年12月8日起至2015年10月11日期间的过渡费35308元。
二、被告连云区房屋征收局于本判决生效之日起十日内给付原告李传成征收补偿款1600.5元并向原告李传成交付位于张圩安置小区7号楼二单元301室房屋。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费5653元，由被告连云区房屋征收局承担（因原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5653元。连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行，账号：44×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交与本院）。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 徐 威
代理审判员 周 鹤
人民陪审员 孙道银
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 厉嘉雯
法律条文及上诉须知
法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于<诉讼费用交纳办法>的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。