沈阳市铁西区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)辽0106民初1070号
原告董明（反诉被告），男，1986年12月29日出生，汉族，住址沈阳市于洪区，公民身份证号码：32082119861229019X。
被告符显赫（反诉原告），男，1989年4月22日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区，身份证号：210105198904221934。
原告董明与被告符显赫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月14日做出（2016）辽0106民初7151号民事判决，被告符显赫提出上诉，沈阳市中级人民法院于2016年12月7日做出（2016）辽01民终12658号民事裁定书发回本院重审，本院于2017年2月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董明与被告符显赫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董明诉称，原告委托符静与被告于2014年2月15日签订房屋租赁合同，约定将原告位于沈阳市铁西区齐贤北街4号（1-27-2）的一处房屋出租给被告，被告于每年2月15日预付本年房租。2016年2月15日后，原告多次催告，要求被告支付2016年2月至2017年2月的房租，后因原告有卖房想法，双方协议免三个月房租，不算违约，被告在2016年5月1日前搬离，在被告未履行协议的情况下，5月1日前也未搬离视为口头协议未成立，应不予免除三个月房租。被告拒不支付房租，拖欠至今。后原告通知被告要求解除合同搬离房屋，被告也拒绝履行，故原告诉至法院请求，一、判令被告支付房屋租金从2016年2月15日至2016年12月4日止，按每月xx元，共计xx元；二、依法判令被告支付水费xx元，电费xx元，电梯费欠xx元（从2015年9月起至2016年12月，即12元每月×15月）；三、依法判令被告支付原告违约金xxx元；四、判令被告支付交接房屋时的房屋清理费xx元；五、本案诉讼费由被告承担。
被告符显赫辩称，原告应该在2016年1月份向我要房租，但是我当时本人在外地，我和被告协商2月份交付房租，当时原告承诺让我白住到5月份，并没有提出违约的事，也没有提出装修费用的赔偿问题。快到5月时我向原告提出赔偿装修费用，原告不同意支付。装修费共计xx万元，按照每年20%折旧。在原告卖房期间，本人多次按原告要求带人看房，根据合同法规定此行为已经构成解除协议的表示。原告5月份左右又不想卖房了，所有要求我继续租用，并支付房租。但在此期间我为了妥善安置租赁房屋内的人员，又在其他小区租了房子，并且支付了定金xx元。但是由于原告又要求我继续租用居住，并且没有赔偿我装修款，所以我没有搬出，且有xx元另行租房定金损失，该房主也可以随时出庭作证。2015年11月6日我发现租赁房屋暖气不热，我对暖气表拍照发现原告没有交纳采暖费，根据合同约定此行为构成违约。2016年4月底本人就将房屋内人员清空，家具大部分清空，多次向原告要求赔偿装修款，没有得到解决，于是一直没有给原告钥匙，2016年10月25日我将钥匙放到物业处，又再次通知原告。
反诉原告符显赫诉称，反诉人于2014年2月15日向被反诉人租赁位于：沈阳市铁西区齐贤北街4号1-27-2（金地名京小区11号楼1单元27楼2号）房屋一处，租期为三年，租赁期间，被反诉人想要出售该处房屋，通知反诉人要求反诉人住到2016年5月1日搬出，反诉人当即表示同意，期间多次应被反诉人要求带客户看房子，反诉人均给予配合，并于4月底即将房屋内自己公司的员工、家具及办公用品搬出，并在附近小区租得一处房屋，于4月底时，反诉人电话要求被反诉人按照原房屋租赁合同补充条款第二条之规定：“乙方装修费大概为壹万伍仟元，如果甲方出现违约，装修款按照每年20%折旧，赔偿给乙方”赔偿给反诉人装修款时，遭到被反诉人拒绝，并要求继续履行原协议，缴纳房租并继续居住，但被反诉人之前想出卖房子的要求，使反诉人不得不搬出，遭受了经济损失，所以拒绝被反诉人无理要求。故请求法院判令一、被反诉人赔偿反诉人合同违约金和房屋押金共计xx元；二、被反诉人承担本案诉讼费用。
反诉董明辩称，不同意给付反诉人违约金及押金xx元，反诉人先违约，协议中约定房租以年打租，每年的1月15日至2月15日之间支付全年房租，反诉人未曾按协议支付我房租，协议中约定超过2月15日未付房租视为违约。
经审理查明，原告董明委托符静与被告符显赫签订了房屋租赁合同，合同约定原告将其名下的位于沈阳市铁西区齐贤北街4号1-27-2号房屋出租给被告符显赫，租赁期限为三年，2014年2月15日至2017年2月15日止，租金每月xx元。租赁期间，该房屋的物业费、采暖费由原告承担，水、电、煤气、电视、电话、电梯、宽带等费用由被告承担。租金的结算时间和方式为年付。其中合同第十二条中附加条款约定2014年1月5日到2014年2月15日为原告赠送租期，被告装修费大约为15000元，如果原告出现违约，装修款按照每年20%折旧赔偿给乙方，原告同意被告转租此房。双方合同签订后，被告实际交付房屋租金至2016年2月15日，此后，未再交付房屋租金，被告一直未直接向原告交房，原告自认于2016年12月4日知道被告将钥匙放在物业并从物业取走。被告自认装修费用xx元中有xx元部分可以搬走，且租赁期间未支付过电梯费。
另查明，原告自认其曾于2016年2月因为5月份可能要卖房子就没有着急向被告要房租，并承诺免除被告2016年2月至2016年5月期间的房租，要求被告2016年5月1日搬出。2016年5月1日被告未搬出，原告要求被告继续支付租金，双方就解除租赁合同一事多次电话沟通，对解除合同的具体方案并未达成一致。在本次庭审中双方均认可合同已解除。
上述事实，有原、被告的陈述，房屋租赁合同、电话通话记录、自来水用户购水通知、微信支付截屏等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系合法有效的合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告于2016年2月向被告提出解除租赁合同，双方并未就解除事宜达成一致，原告已于2016年12月4日取得租赁房屋钥匙，并清理了房屋，因此，双方房屋租赁合同客观上已无法继续履行，合同已解除。因被告符显赫无法证明其搬出的具体时间，故应认定为原告自认取得房屋时间即2016年12月4日。依据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告董明主张被告符显赫支付自2016年2月15日至2016年12月3日止房屋租金xx元，及截至2016年11月17日租赁房屋尚欠水费xx元，2015年9月至2016年12月共计15个月的电梯费xx元，本院予以支持。
关于原告要求被告支付电费xx元的主张，因原告提供的支付记录显示的时间是2016年12月27日，在原告收回房屋之后，不能证明是被告使用期间发生的电费，故原告的此项主张，本院不予支持。
关于原告要求被告支付房屋清理费xx元的主张，因房屋租赁合同中对房屋清理费并无约定，且导致合同解除的主要原因系原告想要在租赁期间出卖租赁房屋，要求被告提前搬出，其应对合同解除承担主要责任，故其要求被告支付房屋清理费的主张没有法律依据，本院不予支持。
关于原告要求被告支付xx元违约金的主张，亦因导致合同解除的主要责任在原告，要求被告支付违约金没有法律依据，故本院不予支持。
关于被告辩称原告自愿免除其2016年2月至2016年5月房租的意见，因原告提出免除3个月租金的前提是被告配合原告卖房并与2016年5月1日搬出租赁房屋，被告虽配合原告卖房看房。但未于2016年5月1日搬出，而是继续占有使用租赁房屋，且向原告主张装修折旧款的违约责任，应视为双方就合同解除并未达成一致意见，原告就解除合同提出的免除租金的条件亦不生效，故被告的此项答辩意见，本院不予采纳。
关于被告辩称其早已将租赁房屋清空并于2016年10月25日已将房屋钥匙放至物业的意见，因被告没有证据证明其所辩称的事由，且在物业公司处存放钥匙亦非合理的交接房屋的形式，故被告此项答辩意见，本院不予采纳。
关于反诉原告主张反诉被告支付违约金xx元的诉讼请求，虽然双方就解除合同未达成一致意见，但因导致合同解除的主要原因在于反诉被告提出想出卖租赁房屋，要求提前解除租赁合同，其应对合同解除承担主要责任，故反诉原告的主张反诉被告支付违约金的请求，本院予以支持。违约金的数额根据双方合同约定如反诉被告违约应支付反诉原告装修折旧费，即按被告自认不能搬走的装修费为xx元每年折旧20%，最后一年计算自2015年2月15日至2016年12月3日，xx元（xxx元-2600元-xxx元-
xxx元）。
关于反诉原告主张反诉被告返还房屋押金xx元的诉讼请求，因双方租赁合同于2016年12月4日已经解除，作为保证作用的房屋押金的应返还给承租方即反诉原告，故反诉原告的此项主张，本院予以支持。
关于反诉原告主张反诉被告支付其他违约金及损失的诉求，因反诉原告提供的另行租房的定金，系其与案外人订立新的租赁合同正常支出，不能证明是由于本案中租赁合同解除造成的损失，故其此项主张，本院不予支持。
关于反诉被告辩称反诉原告在2016年2月15日前未支付房租应视为违约，因反诉被告为提前解除合同，向反诉原告提出免除三个月租金的意思表示，故反诉原告未在此时支付房租不能视为违约，故反诉被告此项答辩意见，本院不予采纳。
关于反诉被告辩称装修费xx元中40%部分可以拆卸搬走，但并未提供证据证明，且租赁合同中载明装修费大约xx元，并未对能拆卸搬走部分做出说明，故反诉被告此项答辩意见，本院不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告符显赫于本判决发生法律效力后十日内向原告董明交付房屋租金xx元（从2016年2月15日计算至2016年12月3日止）；
二、被告符显赫于本判决发生法律效力后十日内向原告董明交付水费xx元；
三、被告符显赫于本判决发生法律效力后十日内向原告董明交付电梯房xx元；
四、反诉被告董明于本判决发生法律效力后十日内支付反诉原告装修损失xx元；
五、反诉被告董明于本判决发生法律效力后十日内支付反诉原告房屋押金xx元
二、驳回原告董明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费xx元，由被告符显赫承担。
反诉案件受理费xx元，由反诉被告董明承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费50元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判长 李治
审判员 张淼
![](01lydyh01/CreateContentJS/CreateImage.aspx?action=img&docId=a2363a22-5a90-4483-b64f-a79300eec33b&imgId=YTIzNjNhMjItNWE5MC00NDgzLWI2NGYtYTc5MzAwZWVjMzNiMC5qcGVn01lydyh01)
人民陪审员曹丽娜
二〇一七年五月九日
书记员 丛琳
![](01lydyh01/CreateContentJS/CreateImage.aspx?action=img&docId=a2363a22-5a90-4483-b64f-a79300eec33b&imgId=YTIzNjNhMjItNWE5MC00NDgzLWI2NGYtYTc5MzAwZWVjMzNiMS5qcGVn01lydyh01)
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。