重庆市高级人民法院
民 事 裁 定 书
(2016)渝民终614号
上诉人（原审原告）:綦江县三元经贸有限公司,住所地重庆市綦江区文龙街道大石路48号附7号。
法定代表人：张吉华，总经理。
委托诉讼代理人：霍永军，重庆永登律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周静，重庆永登律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆市綦江区亿德小额贷款股份有限公司,住所地重庆市綦江区文化街道双龙路14号附2-2号。
法定代表人：谢光强，董事长。
委托诉讼代理人：刘峨林，重庆百君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴勤勇，重庆百君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梅娜，女，1991年8月6日出生，汉族，住重庆市綦江区。
委托诉讼代理人：刘峨林，重庆百君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴勤勇，重庆百君律师事务所律师。
原审第三人：重庆市双阳食品有限公司,住所地重庆市綦江区赶水镇跃进村304号。
法定代表人:张友明，董事长。
原审第三人：重庆双德房地产开发有限公司,住所地重庆市綦江区文化街道龙角路。
法定代表人:马丽萍，董事长。
原审第三人：张友明,男,1968年2月12日出生，汉族,住重庆市九龙坡区。
原审第三人：张红阳,男,1987年11月12日出生，汉族,住重庆市九龙坡区。
原审第三人：张伟阳,男,1989年4月27日出生，汉族,住重庆市九龙坡区。
原审第三人：杨静,女1969年8月5日出生,汉族,住重庆市九龙坡区。
原审第三人：马丽萍,女,1987年2月6日出生，汉族,住四川省荣县。
上诉人綦江县三元经贸有限公司（以下简称三元经贸公司）因与被上诉人重庆市綦江区亿德小额贷款股份有限公司（以下简称亿德小贷公司）、梅娜，原审第三人重庆市双阳食品有限公司（以下简称双阳食品公司）、重庆双德房地产开发有限公司（以下简称双德房产公司）、张友明、张红阳、张伟阳、杨静、马丽萍等案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第五中级人民法院（以下简称五中法院）（2015）渝五中法民初字第01300号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭，公开进行了询问审理。三元经贸公司的委托诉讼代理人霍永军、周静，亿德小贷公司、梅娜的委托诉讼代理人刘峨林、戴勤勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三元经贸公司上诉请求：1.撤销一审裁定，支持其一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由亿德小贷公司、梅娜承担。主要事实及理由：1.三元经贸公司与双阳食品公司签订《厂房买卖合同》时该涉案厂房并未设立抵押，双方无恶意逃避债务的行为，故《厂房买卖合同》是双方真实意思表示，应属合法有效；2.亿德小贷公司、梅娜申请一审法院查封涉案厂房时，三元经贸公司已经合法占有并使用厂房；3.双阳食品公司享有的三元经贸公司未到期债权约330.5万元，三元经贸公司承诺会依法协助支付给亿德小贷公司、梅娜；4.五中法院在执行听证中，向三元经贸公司释明厂房买卖事由不能阻却执行，从而误导三元经贸公司违背意愿将执行异议请求变更为厂房租赁事由；5.一审法院通过两次开庭，对三元经贸公司与双阳食品公司签订的合同及三元经贸公司对厂房的占有使用情况进行了全面审查，应当能够认定三元经贸公司与双阳食品公司之间签订的《厂房买卖合同》合法有效，不应以三元经贸公司提起执行异议之诉的理由与执行环节提起执行异议的理由不一致而裁定驳回起诉。
亿德小贷公司和梅娜共同答辩称：请求维持一审裁定，依法驳回三元经贸公司的起诉。主要事实和理由：1.三元经贸公司与双阳食品公司签订的《厂房买卖合同》中可以看出双方是先签订的《厂房租赁合同》，后签订的《厂房买卖合同》。截至目前，双阳食品公司仍未将厂房和办公楼过户到三元经贸公司名下，双方实际履行的是《厂房租赁合同》。同时，双阳食品公司与三元经贸公司签订的两份《厂房买卖合同》上双阳食品公司加盖的公章不一致，故《厂房买卖合同》的真实性不明确。2.在人民法院查封涉案厂房时，三元经贸公司并未合法占有使用该房屋。首先三元经贸公司和双阳食品公司之间没有签订合法有效的厂房买卖合同，且涉案房屋没有取得竣工验收备案登记证，房屋质量不合格，依法不能交付使用，因此三元经贸公司对该房屋属于非法占有，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《办理执行异议和复议案件规定》）第二十八条第二款要求。3.三元经贸公司在提起执行异议时，确定以租赁为由提出阻却交付的请求，而在本案执行异议之诉中其以已经购买为由要求停止执行，其根本改变了异议理由。一审法院在执行异议裁定中，只审查了租赁关系是否成立，是否能阻却交付的事项，未审查买卖关系是否成立，因此，三元经贸公司提起本案执行异议之诉在根本上违反了执行异议之诉的前置程序，不符合执行异议之诉的条件，其起诉应当被驳回。4.三元经贸公司已经支付的170万元款项是履行《厂房租赁合同》的租金，不属于购房款。5.三元经贸公司在和双阳食品公司签订合同时，没有认真核实厂房的办公楼的合格证件，且在涉案厂房被人民法院查封之后三元经贸公司仍支付了20万元的租金，其主观上存在故意或者重大过失的过错。因此不满足《办理执行异议和复议案件规定》第二十八条第四款要求。
三元经贸公司向一审法院起诉请求：1.确认三元经贸公司与双阳食品公司签订的《厂房买卖合同》有效，三元经贸公司享有该房屋的所有权；2.请求裁决对涉案房屋不予执行；3.本案诉讼费用由亿德小贷公司、梅娜负担。
一审法院认定事实：亿德小贷公司与双阳食品公司、双德房产公司、张友明、张红阳、杨静、马丽萍、张伟阳借款合同纠纷，重庆市大渡口区公证处于2014年12月8日出具公证书，后分别于2015年4月3日和2015年4月7日作出（2015）渝渡证字第2456号、2457号、2458号执行证书，其中2456号申请执行标的为：1、本金800万元；2、2014年12月26日起至债务清偿之日止的利息，利息计算标准为银行同期利率的4倍；3、因申请执行人实现债权而支付的费用（包括但不限于强制执行费、财产保全费、案件受理费、诉讼费用、律师费、差旅费、评估费、拍卖费、公告费及其他合理费用等）；2457号申请执行标的为：1、本金700万元及利息等；2458号申请执行标的为：本金500万元及利息等。梅娜与双阳食品公司、双德房产公司、张友明、张红阳、杨静、马丽萍、张伟阳借款合同纠纷，重庆市大渡口公证处于2014年12月8日出具“具强制执行效力的债权文书公证书，2015年4月3日出具（2015）渝渡证字第2459号执行证书，申请执行标的为：本金1500万元及利息等。
一审另查明，2014年12月19日，双阳食品公司(甲方)与三元经贸公司（乙方）签订重庆市綦江区东部新城食品园区E04-1/01-D地块内的2栋厂房平街1层的《厂房租赁合同》，约定甲方将该房屋出租给乙方，租赁面积约1850平方米，租期30年，从2014年12月28日至2044年12月28日止，每年租金人民币5万元，30年合计租金150万元。同日，双方就出租的上述房屋签订《厂房买卖合同》，主要约定：甲方将厂房产权证过户到乙方名下时（现厂房产权证正在办理过程中），乙方按《厂房租赁合同》所缴纳的租金全部转为购房款，原租赁合同废除。
2014年12月20日，双阳食品公司（出租方，甲方）与三元经贸公司（承租方，乙方）又签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将自有的坐落于重庆市綦江区东部新城食品园区E04-1/01-D地块内的办公楼平街2层出租给乙方使用，租赁面积约500平方米（最终以产权证载明的面积为准），租赁期限30年，即从2014年12月20日至2044年12月20日，甲方于2014年12月20日将租赁物交付乙方；每年租金0.66万元，30年合计租金20万元。同日，双方就同一标的物又签订《厂房买卖合同》，约定：本合同签订前双方就上述办公楼平街2层签订了《厂房租赁合同》，现甲方提出出售该办公楼，乙方同意购买。产权证正在办理过程中，甲方将办公楼产权证过户到乙方名下时，乙方按《厂房租赁合同》所缴纳的租金全部转为购房款，原租赁合同废除。
双阳食品公司在上述两份租赁合同上加盖的公章不一致，其中2014年12月20日合同加盖的公章上有“（1）”的字样。
2014年12月22日，三元经贸公司向双阳食品公司付款50万元。同月26日，付款100万元。2015年5月5日，三元经贸公司向双阳食品公司的法定代表人张友明账户分别支付10万元。上述4笔款项的交易用途均载明：购房款租房款。
三元经贸公司在2015年春节前后，已接收上述租赁房屋，并进场装修后使用。
一审法院再查明，五中法院在执行梅娜申请执行双阳食品公司、双德房产公司、张友明、张红阳、杨静、马丽萍、张伟阳借款合同纠纷一案中和亿德小贷公司与双阳食品公司、双德房产公司、张友明、张红阳、杨静、马丽萍、张伟阳借款合同纠纷三案中，于2015年4月13日分别作出（2015）渝五中法民执字第361号和（2015）渝五中法民执字第358、359、362号执行裁定书，两份裁定书第五条均载明：五、将重庆市双阳食品有限责任公司所有的位于重庆市綦江区文龙街道通惠工业园区（食品园）的面积为30279平方米的土地使用权（证号：207房地证2011字第12453号、207房地证2011字第12454号）以及地上面积为43905.43平方米全部的厂房、办公房予以查封。
在异议审查中，一审法院依职权到工商部门的档案信息服务中心进行了查询，双阳食品公司留存在工商部门的营业执照上加盖的公章上没有“（1）”的字样。
以上房产被查封后，案外人三元经贸公司提出执行异议称，五中法院在梅娜申请执行双阳食品公司等借款合同纠纷案件执行中，查封了双阳食品公司所有的位于重庆市綦江区文龙街道通惠园区（食品园区）面积30279平方米的土地使用权（证号：207房地证2011字第12453号、207房地证2011字第12454号）以及地上面积43905.43平方米的全部厂房、办公房。本公司已与双阳食品公司在2014年12月19日和2014年12月20日签订了对上述房屋中的第2栋厂房平街一层，面积约1850平方米，办公楼平街二层，面积约500平方米房屋的租赁和买卖合同，本公司已按合同要求支付房屋租金和购房款，双阳食品公司已于2014年12月20日和2014年12月28日将本公司租赁购买房产移交给本公司，本公司已于2015年3月1日投入使用。请求贵院对上述查封房屋中的第2栋厂房平街一层（面积约1850平方米）和办公楼平街二层（面积约500平方米）在租赁期内不得向受让人移交占有（在听证中案外人明确表示以租赁权作为异议事由）。
2015年9月14日，五中法院作出(2015)渝五中法执异字第00699号执行裁定书，以印章不一致，租金明显偏离市场价格等为由，裁定驳回三元经贸公司的异议。三元经贸公司提起本案案外人执行异议之诉，其诉由明确改为其在查封前已经购买诉争房屋，支付房款并装修入驻使用。诉讼请求为要求确认其享有该房屋所有权，停止执行该房屋。
一审法院认为，人民法院执行登记在被执行人名下的房地产，案外人提出异议，认为其已经购买或已经合法租赁，要求停止执行或停止交付的，应当先由人民法院作出执行裁定。案外人对该裁定不服的，可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，提起案外人执行异议之诉，由人民法院审判部门按照民事诉讼普通程序进一步进行实体审查，作出判决。可见，案外人执行异议之诉是执行裁定作出后当事人的法律救济渠道，是执行裁定审查后通过诉讼程序的再审查行为。案外人提起执行异议之诉的诉讼理由必须与其在执行环节提出的执行异议的理由一致。案外人执行异议之诉的诉讼理由必须先经过执行裁决处理。执行裁决是执行异议之诉的前置程序。案外人不得以未经执行裁决的事由提起执行异议之诉，案外人不能在执行异议之诉中根本改变其提出执行异议的理由。
本案三元经贸公司在执行异议时，确定以租赁为由提出阻却交付的请求，在本案执行异议之诉中其以已经购买为由要求停止执行，其根本改变了异议理由。本院在执行裁定中，只审查了租赁关系是否成立，是否能阻却交付的事项，未审查买卖关系是否成立，是否能达到阻却执行的条件。因此，三元经贸公司提起本案执行异议诉讼违反执行异议前置程序，不符合执行异议之诉的条件，其起诉应当被驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条之规定，遂裁定：驳回三元经贸公司的起诉。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七的规定，人民法院在执行过程中，对案外人针对执行标的提出的书面异议进行审查后，认为理由不成立的，裁定驳回。案外人对裁定不服，认为其异议事由与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。由此可见，执行异议是提起案外人执行异议之诉的前置程序，执行异议之诉是案外人不服执行异议裁定的一种法律救济途径。案外人提起执行异议之诉的诉讼理由应与其在执行异议程序中提出的异议事由一致。本案中三元经贸公司先以其与双阳食品公司签订的租赁合同为由提起执行异议阻却交付，被一审法院裁定驳回异议之后，又以其与双阳食品公司签订的买卖合同为由提起案外人执行异议之诉阻却执行，系在执行异议程序和案外人执行异议之诉程序中提出不同阻却事由。因买卖合同关系是否能阻却执行在一审法院执行异议程序中并未审查，故三元经贸公司以此为由提起执行异议之诉不符合法律规定，一审法院驳回其起诉并无不当。三元经贸公司的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 张小波
审 判 员 黄 勇
代理审判员 陈青青
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 周 琪