广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终9354号
上诉人（原审被告）：原财好，住广东省广州市南沙区。
上诉人（原审被告）：周永佳，住广东省广州市南沙区。
上诉人（原审被告）：周洁瑜，住广东省广州市南沙区。
上列三上诉人共同委托代理人：古锦昌，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：钟金水，住广东省英德市。
委托代理人：何火日、赖容伟，广东诚挚（广州）律师事务所律师。
原审被告：蓝宗鸡，住广东省英德市。
上诉人原财好、周永佳、周洁瑜因与被上诉人钟金水、原审被告蓝宗鸡房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院(2015)穗南法万民初字第135号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：现门牌号为广州市南沙区珠江街新广八路兆安街36号房屋【《房屋所有权证》（穗房证字第××号）记载，房屋座落：三区八冲上冲路顺安队，建筑结构及层数：混砖二层一座，建筑基地面积66.44平方米，总建筑面积：98.56平方米，发证机关：广州市珠江管理区，发证日期：1993年7月15日；《国有土地使用权证》（珠江管理区府国用总字第23-003987、珠江管理区府国用字1992第23-003164）记载，地址：广州市珠江管理区三分场顺安队，用地面积94平方米，地号：23-03-03-0032，用途：住宅，发证机关：广州市珠江管理区，发证时间：1993年1月4日】原为周某乙登记所有的房屋。根据广州市南沙区珠江街道办事处出具的《情况说明》：房产证（穗房证字第××号）上注记的姓名周适全的身份证号码为××，其房产档案内的身份证复印件记载的姓名为“周某甲”，身份证号码为××，房产证记载的身份证号码与房产档案内身份证复印件号码一致，房产证记载的“周某乙”与其身份证记载的“周某甲”应属同一人。周某甲于1999年1月18日死亡。原财好是周某甲的妻子。周永佳、周洁瑜是周某甲的子女。
1994年7月6日，周某甲将上述房屋转让给蓝宗鸡，并签署“周”的名义向蓝宗鸡出具《收据》，内容为：今收到蓝某房款10374元。同时交付该房屋的《房屋所有权证》（穗房证字第××号）、《国有土地使用权证》（珠江管理区府国用总字第23-003987、珠江管理区府国用字1992第23-003164）。双方没有签订书面房屋买卖合同，没有办理房屋产权过户手续。根据蓝宗鸡提供其住所地广东省英德市东华镇文南村民委员会出具的《证明》记载：本辖区东坝组村民蓝宗鸡（身份证号码××）曾用名蓝某，蓝宗鸡和蓝某同属一人。
2003年4月25日，蓝宗鸡又将该房屋以12000元的价格转让给钟金水，并交付该房屋的《房屋所有权证》（穗房证字第××号）、《国有土地使用权证》（珠江管理区府国用总字第23-003987、珠江管理区府国用字1992第23-003164）。双方也没有签订书面房屋买卖合同，没有办理房屋产权过户手续。随后钟金水入住该房屋至今。现因钟金水与原财好、周永佳、周洁瑜就房屋产权过户问题无法协商一致而引起本案纠纷。
2015年7月31日，钟金水向原审法院提起本案诉讼，请求判令：蓝宗鸡、原财好、周永佳协助钟金水办理涉案房屋的产权过户手续。
原审法院认为：虽然钟金水主张的涉案房屋发生的两次买卖均没有在交易双方之间签订书面的房屋买卖合同，但从钟金水已实际居住在涉案房屋10多年，且持有该房屋《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》原件的事实，并结合钟金水与蓝宗鸡的陈述及蓝宗鸡提供的证据进行判断，各证据间不存在矛盾和疑点，可以形成证明两次房屋买卖事实的证据链，因此，原审法院确认原房屋所有权人周某甲与蓝宗鸡、蓝宗鸡与钟金水之间形成口头房屋买卖合同关系。国土、房屋管理部门将房屋所有权人周某甲错误登记为“周某乙”的行为，不影响对上述房屋买卖事实的认定。周某甲作为房屋所有权人，有权对外签订房屋买卖合同。上述房屋买卖合同的内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规范，均为合法有效的合同。蓝宗鸡虽然没有办理房屋产权过户手续，但作为房屋的买受人，其享有要求出卖人办理房屋产权过户的权利，并有权将对该房屋享有的权利转让给钟金水。钟金水作为最终的房屋买受人，有权要求出卖人协助办理房屋产权过户手续，蓝宗鸡及作为原房屋出卖人周某甲法定继承人的原财好、周永佳、周洁瑜均有义务协助钟金水办理房屋产权过户手续。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百三十条的规定，于2015年11月20日作出如下判决：蓝宗鸡、原财好、周永佳、周洁瑜自本判决发生法律效力之日起15日内，协助钟金水办理现门牌为广州市南沙区珠江街新广八路兆安街36号房屋【《房屋所有权证》（穗房证字第××号）、《国有土地使用权证》（珠江管理区府国用总字第23-003987、珠江管理区府国用字1992第23-003164）】过户登记到钟金水名下的手续。一审案件受理费50元，由钟金水承担。
判后，原财好、周永佳、周洁瑜不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院严重违反法定程序。1、本案不宜适用简易程序。根据我国《民诉法》第一百五十七条规定，“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件”可以适用简易程序。本案在事实不清、权利义务均未明确，争议非常大的情况下，适用简易程序是违反法定程序的。另外，根据我国《民诉法》第一百六十三条规定，人民法院在审理过程中，发现案件不宜适用简易程序的，应裁定转为普通程序。原审法院没有作出相应裁定，也是违反法定程序的。2、本案判决超出了法定审限。我国《民诉法》第一百六十一条规定人民法院适用简易程序审理案件应当在立案之日起三个月内审结。本案立案时间为2015年7月31日，原审法院判决送达时间为2016年3月30日，远远超出法律规定的审判期限。二、根据我国《民诉法》第五十八条规定，当事人可以委托一至二人作为诉讼代理人。钟金水在原审中共委托了3名诉讼代理人，违反法律规定。三、钟金水的诉讼请求为请求判令蓝宗鸡、原财好、周永佳三人协助其办好涉案房屋的过户手续。而原审法院却判决蓝宗鸡、原财好、周永佳、周洁瑜四人协助其办好涉案房屋的过户手续，超出钟金水的诉讼请求。四、在原审中，既没有诉讼当事人的申请，也没有周洁瑜本人的主动申请，原审法院主动将周洁瑜列为被告是错误的。五、钟金水提供的广州市公安局南沙区分局珠江派出所出具的《门牌证明》以及广州市南沙区珠江街道办事处出具的《情况说明》的来源不合法。根据现有的行政办事程序，上述两份证明的开具必须由房屋产权证登记人本人或由其近亲属办理，其他人均无此权限。六、原审查明事实不清。l、未查明蓝宗鸡与周某乙是否存在合同关系以及房屋交易价款。原审法院仅凭蓝宗鸡一人片面的口述，在并没有任何其他证据支持的情况下，认定存在房屋买卖合同，没有事实依据。2、周某乙的买卖合同是否真实存在，无法考究。涉案房屋是周某乙与其配偶共同建造的。因为工作原因，涉案房屋一直只有周某乙居住。在周某乙生前，从未听其提及房屋买卖的事情，无法考究房屋处分的真实性。钟金水唯一一份关键证据也无法考究是否为周某乙本人的真实签字，且交易价款与蓝宗鸡的口述大有出入。另外，如果涉案房屋被买卖，原财好作为房屋的共有人是绝对不同意的，处分行为也是无效的。且在原审庭审中，蓝宗鸡承认在交易时已知道周某乙有配偶的事实。3、我们与钟金水并不存在任何的法律关系，原审法院支持钟金水的诉求毫无法律依据。退一万步说，即便蓝宗鸡与周某乙的房屋买卖合同存在。钟金水的原告主体也是不适格的，因为根据合同的相对性，钟金水与周某乙不存在任何合同法律关系。七、原审法院适用法律错误。原审判决违反了合同相对性原则。只有合同关系当事人之间才能相互提出请求。故原审法院应依法驳回钟金水的诉讼请求。综上，我们上诉请求判令撤销原审判决，驳回钟金水的全部诉讼请求，并由钟金水承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人钟金水答辩称：我不同意原财好、周永佳、周洁瑜的上诉请求。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。我在原审时已经举证证明是向蓝宗鸡购买涉案房屋，而蓝宗鸡是向周某甲购买房屋。蓝宗鸡与周某甲的买卖发生在1994年7月份，周某乙向蓝宗鸡出具了收据并且将涉案房屋的产权证和国土证交给蓝宗鸡保管。蓝宗鸡将涉案房屋转让给我之后已将房屋的产权证和国土证交给我。我实际居住涉案房屋长达10年多，原财好、周永佳、周洁瑜在周某甲将涉案房屋卖给蓝宗鸡之后没有向蓝宗鸡提出过异议，也没有向钟金水提出异议，因此涉案房屋产权已经由我实际拥有，我要求原财好、周永佳、周洁瑜协助办理过户手续符合法律规定。由于涉案房屋仍然登记在周某甲的名下，周某甲去世是由原财好、周永佳、周洁瑜继承，故我要求他们协助办理过户符合法律规定，原审主动追加周洁瑜为被告亦符合法律规定。
原审被告蓝宗鸡述称：我同意钟金水的答辩意见。
二审庭询中，原财好、周永佳、周洁瑜表示蓝宗鸡在原审中陈述其购买涉案房屋的金额为13000元，与收据记载的金额不一致。对此，钟金水认为应以收据上的金额为准；蓝宗鸡确认其是以10374元购买涉案房屋，因年代久远，其记错了，才在原审中表述为13000元。各方当事人对原审其余查明事实均无异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。
本院认为，根据钟金水的主张，其是向蓝宗鸡购得涉案房屋，而蓝宗鸡是向周某乙购得涉案房屋，以上两次买卖均无书面合同。虽然蓝宗鸡对此予以确认，钟金水有权要求蓝宗鸡协助其办理涉案房屋的过户手续，但涉案房屋至今仍登记在周某乙名下，蓝宗鸡目前并无协助钟金水办理房屋过户手续的能力，故对钟金水要求蓝宗鸡协助其办理涉案房屋过户手续的请求，尚不具备履行条件，不应得到支持，钟金水可待条件具备后另行主张权利。因原财好、周永佳、周洁瑜不是与钟金水发生有关涉案房屋买卖关系的合同相对方，亦未办理涉案房屋相关继承手续，故钟金水要求原财好、周永佳协助其办理涉案房屋产权过户手续的请求不符合合同相对性原则，本院亦不予支持。原审对此处理不当，本院依法予以纠正。
综上所述，上诉人的上诉请求成立，本院依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市南沙区人民法院（2015）穗南法万民初字第135号民事判决；
二、驳回钟金水的诉讼请求。
本案一审案件受理费50元、二审案件受理费300元，均由被上诉人钟金水负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一六年九月六日
书 记 员 冯冠豪