山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁1302民初7926号
原告：中国建设银行股份有限公司临沂分行，住所地临沂市兰山区银雀山路581号，统一社会信用代码9137130086825729X6。
主要负责人：刘月余，行长。
委托诉讼代理人：李媛，山东超信律师事务所律师。
被告：平家启，男，1980年8月20日出生，汉族，个体经营，住临沂市兰山区。
被告：沈子超，男，1984年2月1日出生，汉族，个体经营，住临沂市河东区。
原告中国建设银行股份有限公司临沂分行（以下简称建行临沂分行）与被告平家启、沈子超金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行临沂分行的委托诉讼代理人李媛到庭参加诉讼，被告平家启、沈子超经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建行临沂分行向本院提出诉讼请求：1.调解或判令二被告偿还借款本金252534.1元及利息、罚息、实现债权的相关费用；2.诉讼费用由二被告承担。事实和理由：被告平家启为购买位于泰亨花园××室的商品房，于2010年2月24日与原告签订《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定，被告平家启向原告借款284000元，借款期限为360个月，自2010年2月24日起至2040年2月24日止，借款利率为月利率3.465‰，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调30%，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率水平上上浮50%，并约定以所购商品房作为偿还贷款抵押，被告沈子超为保证人。2015年3月28日至今，被告平家启未能按照合同约定按时履行还款义务，被告沈子超亦未承担保证责任，被告的行为明显违背了合同约定，为维护原告的合法权益，特依法起诉。
平家启、沈子超均未作答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：《个人住房借款合同》、抵押权预告登记证书、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单等。被告未提交证据。依据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年2月24日，原告建行临沂分行（贷款人）与被告平家启（借款人、抵押人）、沈子超（保证人）签订编号为370828201－011－2010000019号《个人住房（商业用房）借款合同》。该借款合同约定，借款用途为购买位于泰亨花园的房屋；借款本金为28.4万元；借款期限为360个月，即2010年2月24日至2040年2月24日，本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整；借款利率为月利率3.465‰，浮动利率，即在基准利率水平上下调30%，依据利率调整日当日的基准利率及幅度，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；贷款人将款项一次划入借款人指定账户；还款方法为等额本息还款；担保方式为抵押加保证，保证方式为连带责任保证，保证范围为借款本金、利息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用，保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止，且无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，不论其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议；抵押财产为泰亨花园××室的商品房，抵押担保范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用；出现借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等任一情况，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用等。
另查明，同年2月5日，被告平家启（××）与原告建行临沂分行（××）在临沂市房产登记交易中心办理预购商品房抵押权预告登记，预告登记的房屋为兰山区银雀山路213号3号楼××的房屋，预告登记编号为临房预兰山区字第××号。
借款合同签订后，原告建行临沂分行依约于2010年2月24日发放借款28.4万元，并按照约定将该贷款划拨至借款人指定账户。被告平家启在个人贷款支付凭证上签字确认。借款借出后，被告平家启自2015年3月起出现逾期，未按约定履行还款义务，保证人亦未承担保证责任。原告依据合同约定要求二被告提前偿还借款本息未果，引起诉讼。
庭审中，原告建行临沂分行主张，截至2016年12月5日，被告仍欠借款本金252534.1元未偿还，已支付借款利息至2015年3月28日。
本院认为，原告建行临沂分行与被告平家启、沈子超签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，本院予以确认，各方应当按约全面及时履行。合同签订后，原告依约履行了合同义务，支付借款28.4万元。《个人住房（商业用房）借款合同》约定，出现借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等任一情况，贷款人有权宣布贷款立即到期。被告平家启作为借款人未按约定偿还借款本息，系违约行为，应承担合同约定的违约责任。被告平家启以其所购房屋为借款设立抵押权，并进行了预告登记，尚未依约定办理抵押登记，根据有关司法解释的精神应当理解为办理抵押物登记只是对抗要件，而非生效要件，原告建行临沂分行据此在不对抗善意第三人的情况下可以对抵押物享有优先受偿权，只是登记的抵押权人有优先于未登记的抵押权人进行受偿的权利。被告沈子超作为借款人平家启的保证人，亦未履行合同约定的保证义务，应在保证范围内承担相应的民事责任。
《中华人民共和国物权法》第176条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”《个人住房（商业用房）借款合同》约定，“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，不论其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议”。该案涉案的债务既有保证人沈子超的保证担保，又有债务人平家启所提供的物的抵押担保。根据上述物权法第176条的规定和《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，原告可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，原告就实现债权的方式享有选择权。被告平家启、沈子超经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，应视为其对答辩权、质证权等一审诉讼权利的放弃，不影响本案事实的认定。
综上所述，原告请求判令二被告偿还贷款本金252534.1元及利息、罚息，理由正当，证据充分，本院予以支持；原告要求二被告支付实现债权的相关费用，因其未提交实现债权的相关费用的证据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告平家启于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司临沂分行剩余借款本金252534.1元，并支付利息、罚息（自2015年3月29日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按双方订立的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准执行）；
二、被告平家启如果在本判决第一项确定的期限内不履行还款义务，原告中国建设银行股份有限公司临沂分行有权对被告平家启抵押的位于兰山区银雀山路213号3号楼××的房产（抵押权预告登记编号为临房预兰山区字第××号）在不对抗善意第三人的情况下行使优先受偿权，对该房产进行拍卖、变卖，从所得的价款中优先受偿本案所确定的债权；
三、被告沈子超对本判决第一项所确定的给付义务和案件受理费的负担承担连带清偿责任；
四、被告沈子超承担保证责任后，享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的向被告平家启追偿的权利；
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司临沂分行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5088元，由被告平家启负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 李新广
人民陪审员 张传会
人民陪审员 陈建营
二〇一六年十二月八日
代书 记员 陈 辉