重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0103民初16218号
原告中国建设银行股份有限公司重庆市分行，住所地重庆市渝中区民族路123号，组织机构代码90281973-6。
负责人王晓永，该行行长。
委托诉讼代理人周厚林，重庆伟豪律师事务所律师。
委托诉讼代理人沈春宇，重庆伟豪律师事务所律师。
被告胡雄莹，男，1989年6月22日出生，汉族，住重庆市南岸区。
被告张琳，女，1987年9月29日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。
被告重庆蓝实置业有限公司，住所地重庆市南岸区涂山所腾龙大道42号附32号，统一社会信用代码9150010805985350X7。
法定代表人蒋道伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人吴光成，该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司重庆市分行（以下简称“建设银行重庆分行”）与被告胡雄莹、张琳、重庆蓝实置业有限公司（以下简称“蓝实公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李家骥担任审判长，与人民陪审员柳明光、韩旭组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员徐婉馨担任法庭记录。原告建设银行重庆分行的委托代理人沈春宇、被告蓝实公司的委托代理人吴光成到庭参加了诉讼，被告胡雄莹、张琳经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建设银行重庆分行诉称，2013年8月25日，原告建设银行重庆分行与被告胡雄莹、张琳、蓝实公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定胡雄莹向原告借款280000元，期限120个月，若胡雄莹逾期偿还贷款，原告有权宣布贷款立即到期，并要求胡雄莹立即清偿借款本息及相关费用。另约定胡雄莹、张琳以其位于重庆市南岸区腾龙大道**号**幢**-**号房屋向原告提供抵押担保，蓝实公司提供连带保证。2014年3月14日，原告按约向胡雄莹发放贷款280000元，但胡雄莹并未严格按期履行还款义务，除支付部分借款本息外，截至2016年6月12日拖欠原告借款本金272251.81元、利息17651.79元、罚息1271.42元，共计291175.02元。建设银行重庆分行认为，原被告签订的合同合法有效，胡雄莹逾期偿还原告贷款本息的行为已违反合同约定，原告要求胡雄莹立即偿还全部贷款本息并承担相关费用，对胡雄莹、张琳提供的抵押物享有抵押权和优先受偿权，蓝实公司对胡雄莹的全部债务承担连带清偿责任。建设银行重庆分行起诉来院，请求判令：1、被告胡雄莹立即偿还借款本金272251.81元，并支付截至2016年6月12日的借款利息17651.79元及罚息1271.42元，共计291175.02元；2、被告胡雄莹支付自2016年6月13日起至贷款本息结清之日止的罚息和复利（罚息以被告未偿还的贷款本金272251.81元为基数，在中国人民银行基准利率水平上上浮50%计收，复利以借款利息17651.79元为基数，在中国人民银行基准利率水平上上浮50%计收）；3、本案律师费12251元、诉讼费用全部由被告承担；4、胡雄莹在不清偿上述债务时，原告对胡雄莹、张琳提供的抵押物即重庆市南岸区腾龙大道**号**幢**-**号房屋享有抵押权，有权以该抵押物折价或者以拍卖、变卖的价款在上述第1至3项范围内优先受偿；5、蓝实公司就胡雄莹所欠的上述全部债务承担连带清偿责任。
被告胡雄莹未答辩。
被告张琳未答辩。
被告蓝实公司辩称，蓝实公司对胡雄莹的借款承担阶段性担保责任，因建设银行重庆分行与胡雄莹已签订抵押协议并办理手续，抵押权优先于保证，故建设银行重庆分行执行抵押权后蓝实公司才对不能清偿部分承担保证责任。对于债务本金、利息、罚息、复利等金额由法院依法认定。
经审理查明，2013年8月25日，借款人胡雄莹、抵押人胡雄莹、张琳、保证人蓝实公司与贷款人建设银行重庆分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定胡雄莹借款本金为人民币280000元，借款期限为240个月，即从2013年8月25日起至2033年8月25日止。借款用途为胡雄莹向蓝实公司购置重庆市南岸区腾龙大道**号**幢**-**号房屋。贷款利率为月利率，执行浮动利率，以中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率为基准利率，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率，在借款合同约定的每个利��调整日调整一次。该合同项下借款逾期的，罚息利率为该合同执行贷款利率水平上上浮50%，借款人未在该合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息即构成借款逾期。还款方法为等额本息还款法。借款人不按合同约定时间足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，同时自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定计收罚息和复利。费用承担约定：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。因该合同引起的争议，可以通过协商解决，协商不成，向贷款人住所地人民法院起诉。
合同同时约定，担保方式为抵押加阶段性保证��抵押人胡雄莹、张琳以重庆市南岸区腾龙大道**号**幢**-**号房屋向建设银行重庆分行设定抵押，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。
保证人蓝实公司向建设银行重庆分行提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等），保证期间为合同保证条款生效之���起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。无论贷款人对该合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担该合同项下的全部或部分债务，保证人在该合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照合同约定在保证范围内承担保证责任。
之后，胡雄莹、张琳、蓝实公司与建设银行重庆分行签订《重庆市预购（现购）商品房抵押合同》，约定胡雄莹向建设银行重庆分行贷款280000元，胡雄莹、张琳以重庆市南岸区腾龙大道**号**幢**-**号房屋向建设银行重庆分行提供抵押，在领取《房地产权证》之前，如胡雄莹不按期清偿债务，蓝实公司保证代胡雄莹履行该项义务。若蓝实公司履行该项义务后，蓝实公司可按有关规定处分抵押物。胡雄莹到期不清偿债务，蓝实公司又未履行代胡雄莹还款义务时，建设银行重庆分行有权向蓝实公司追偿胡雄莹所欠全部债务的权利并可申请处分抵押物。因该房屋尚未取得房地产权证，未办理抵押登记手续。
合同签订后，建设银行重庆分行将贷款280000元发放至胡雄莹指定账户。但胡雄莹未严格按期履行还款义务，除支付部分借款本息外，截至2016年6月12日，胡雄莹尚欠建设银行重庆分行借款本金272251.81元、利息17651.79元、罚息1271.42元。
2016年5月31日，建设银行重庆分行与重庆伟豪律师事务所签订《律师代理工作任务书》，建设银行重庆分行委托重庆伟豪律师事务所律师代理本案诉讼事宜，并支付���律师费12251元。2016年6月2日，重庆伟豪律师事务所向胡雄莹发出律师函，宣布贷款立即到期并要求立即结清全部借款本息，同时承担建设银行重庆分行实现该笔债权支付的全部费用。
另查明，胡雄莹购买的重庆市南岸区腾龙大道**号**幢**-**号房屋目前尚未取得房地产权证。
上述事实，有《个人住房（商业用房）借款合同》、《重庆市预购（现购）商品房抵押合同》、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息、《律师代理工作任务书》、律师代理费发票、《关于宣布立即到期并要求立即结清全部借款本息的函》、快递回执等证据以及当事人的陈述载卷为凭，足以认定。
本院认为，建设银行重庆分行与胡雄莹、张琳、蓝实公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。建设银行重庆分行在按约发放了贷款后，胡雄莹未按照合同约定偿还借款本息，其行为已构成违约，应承担违约责任。建设银行重庆分行有权宣布所有已贷出的贷款立即到期，胡雄莹应当按照合同约定偿还尚欠建设银行重庆分行借款本息及实现债权产生的律师费。
关于贷款利率、罚息利率、复利的计收标准。胡雄莹与建设银行重庆分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中，约定贷款利率执行浮动利率，以中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率为贷款执行利率。贷款逾期的罚息利率为在贷款执行利率水平上上浮50%，并计收复利。该约定属于双方合意的结果，是当事人的真实意思表示，对双方当事人具有约束力。
关于建设银行重庆分行对涉案房屋是否享有优先受偿权的问题，根据���中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案中胡雄莹、张琳虽以其所购房屋向建设银行重庆分行设定了抵押，并与建设银行重庆分行和蓝实公司共同签订了《重庆市预购（现购）商品房抵押合同》，但胡雄莹、张琳目前既未取得房地产权证，也未完成抵押登记。不动产抵押不登记不发生物权效力，涉案房屋抵押权并未设立。故建设银行重庆分行对该房屋不享有实际的抵押权，其要求行使抵押权和优先受偿权的诉讼请求，没有法律依据。据此，在涉案房屋抵押登记完成前，对于建设银行重庆分行要求对位于重庆市南岸区腾龙大道**号**幢**-**号房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。
关于建设银行重庆分行要求蓝实公司对胡雄莹的债务承担连带清偿责任的问题，蓝实公司作为保证人自愿为胡雄莹的全部债务向光大银行重庆分行提供阶段性连带责任保证。现胡雄莹未按合同约定偿还贷款本息，构成违约，且涉案房屋目前尚未取得房地产权证，亦未办理抵押登记，故蓝实公司应当按照合同约定对合同项下贷款本金、利息、罚息、复利和已经产生的律师费向建设银行重庆分行承担保证责任。建设银行重庆分行要求蓝实公司对胡雄莹的债务承担连带清偿责任，本院予以支持。
被告胡雄莹、张琳经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第��百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告胡雄莹在本判决生效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司重庆市分行借款本金272251.81元、截至2016年6月12日的利息17651.79元、罚息1271.42元；并支付原告中国建设银行股份有限公司重庆市分行自2016年6月13日起至贷款本息付清之日止，以未偿还的借款本金272251.81元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%标准计收的罚息，以欠付利息17651.79元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%标准计收的复利；
二、被告胡雄莹在本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司重庆市分行支付律师费12251元；
三、被告重庆蓝实置业有限公司对被告胡雄莹的上述债务承担连带清偿责任。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司重庆市分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5668元，由被告胡雄莹负担，被告重庆蓝实置业有限公司承担连带给付责任。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 李家骥
人民陪审员 柳明光
人民陪审员 韩 旭
二〇一七年三月七日
书 记 员 徐婉馨