广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)深宝法民三初字第1168号
原告李小秋，女，汉族，1984年7月27日出生，住址江西省。
委托代理人易玉成，广东信荣律师事务所律师。
委托代理人张茂荣，广东信荣律师事务所律师。
被告沈毅，男，汉族，1982年5月6日出生，住址广东省深圳市宝安区。
被告余小琴，女，汉族，1979年5月23日出生，住址四川省宜宾市翠屏区。
委托代理人李世清，广东淳锋律师事务所律师。
委托代理人黄俊琳，广东淳锋律师事务所实习律师。
第三人深圳市至祥置业有限公司，住所地深圳市福田区。
委托代理人舒宏宇，男，汉族，1987年7月21日出生，住址江西省吉安市遂川县。
委托代理人袁利红，女，汉族，1984年10月6日出生，住址江西省赣州市全南县。
上述原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月15日受理后，依原告申请，追加深圳市至祥置业有限公司为本案第三人，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李小秋及其代理人易玉成，被告余小琴代理人李世清，第三人代理人舒宏宇、袁利红到庭参加了诉讼。被告沈毅经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年3月27日，原告通过第三人居间与被告沈毅的代理人即被告余小琴签订《房屋转让合同书》（编号0000041号），原告向被告购买深圳市宝安区民治大道潜龙花园惠宁阁8H单位，成交价196.8万元。合同约定，买方在签约当日支付定金3万元，4月20日前监管首期房款56万元并申请银行贷款。涉案房屋没有抵押，产权完整，卖方在合同签署同时将房产证原件托管于中介，双方在取得银行贷款承诺函之日起3个工作日内，签署《深圳市二手房买卖合同》并递件过户，卖方在收到除交楼押金外的楼款后3日内将房屋交付予买方。
合同签订后，2015年3月27日，原告向被告支付了定金3万元，其中5000元托管于第三人。4月24日，原告与被告余小琴在建设银行深圳龙华支行签订《房屋交易资金托管业务开户协议书》，监管首期款56.8万元。6月10日，原告取得贷款承诺函，获得137万元银行贷款承诺。至此，原告已经如约完成支付及支付楼款保证义务，但被告余小琴拒不配合办理递件过户手续，甚至强行从第三人处取走公证授权委托书、收据原件、房地产证原件，经原告委托律师函告后仍拒绝配合办理递件过户手续，并拒绝与原告沟通。被告余小琴现在居住在涉案房产中。为维护自己合法权益不受侵犯，原告请求法院判令：1、被告沈毅继续履行《房地产买卖合同》，被告余小琴协助将涉案房产过户至原告名下，并按合同约定交房；2、被告沈毅申请减免相关交易税费，拒不履行导致增加的税费由被告沈毅承担；3、被告沈毅支付从2015年5月17日起至过户且交楼之日止的迟延履行违约金（按成交价的日万分之五计算）；4、被告承担本案的诉讼费及保全费。
被告沈毅未到庭，亦未提交书面答辩意见。
被告余小琴答辩称：1、被告沈毅一房二卖，导致涉案合同无法履行，沈毅应当对原告承担违约责任。沈毅于2015年1月11日与余小琴签订《房地产买卖合同》，收取了余小琴的定金6万元及购房款176万元，在未办理过户且涉案房屋尚未交付的情况下，又于2015年3月27日与原告李小秋签订《房地产买卖合同》，属于典型的一房二卖，沈毅与余小琴签订的合同应当优先得到履行，原告可向沈毅主张违约责任。2、余小琴虽然向沈毅支付了全额房款，但未办理过户登记，余小琴尚未取得房屋所有权，对涉案房屋没有处分权，不是本案适格被告，应当以第三人的身份参加诉讼。3、原告在签订合同时，在深圳市已有一套住房，原告再购买第二套住房，违反了限购令的规定，涉案合同因违反法律强制性规定而无效。4、原告违约在先，沈毅有权解除合同。原告签订《房屋转让合同书》时，在深圳市已经有一套住房，房产证号码是50××19，原告对被告及第三人隐瞒了这一事实，无法向银行提供无房证明，无法取得银行的贷款承诺，致使双方签订合同的目的无法实现。余小琴得知原告不具备二套房购买资格后，要求解除合同，于是双方产生纠纷，余小琴于5月16日报警，从第三人处取回了房产证原件。原告为了诉讼，于5月26日转让了涉案房产，于6月才取得无房证明和贷款承诺书，原告的行为违反了诚信原则。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
第三人称，对原告的起诉没有异议。1、李小秋与余小琴签订合同时，李小秋已经告知第三人和余小琴，其名下房产已经出售，其符合限购政策。2、按照2015年4月的银行政策，当时建设银行的贷款利率为9.5折，其他几家银行为9.2折，因余小琴不能提供其他银行帐号，双方协商未果，李小秋不得不选择贷款利率较高的建设银行办理资金监管及申请贷款，双方于2015年4月24日签署资金监管协议。3、第三人多次和余小琴电话沟通，余小琴称房子不卖了，即使赔双倍定金，房子升值她还是赚了。2015年5月16日，余小琴报警后从第三人处拿回房产证原件及公证委托书原件，此后再没有跟第三人联系，也不接第三人的电话。李小秋和第三人经理李锋5月份多次上门到涉案房产找余小琴协商，余小琴称就是不卖了，李小秋无奈发出律师函。
经审理查明，2015年1月11日，被告沈毅作为卖方，被告余小琴作为买方，就位于深圳市宝安区民治街道民治路西侧的潜龙花园惠宁阁8H房产签订了《房地产买卖合同》，约定转让成交价182万元，签订合同时付定金2万元，次日付4万元，剩余176万元房款于签订合同之日起9日内一次性付清，买方承担过户产生的全部税费。余小琴如约支付了定金6万元。2015年1月23日，余小琴向沈毅转账支付176万元。当天，沈毅和余小琴在深圳市福田公证处办理了委托书的公证手续，沈毅委托余小琴为其代理人，代理期限自2015年1月23日至2018年1月22日，授权内容包括出售涉案房产，签署涉案房产的买卖合同，办理过户、缴纳税费，办理减免税费申请手续，有权就上述事项转委托等。
2015年3月27日，被告沈毅作为卖方，被告余小琴作为卖方代理人，原告李小秋作为买方，通过第三人的居间服务，签订了《房屋转让合同书》，被告余小琴作为沈毅的代理人签字捺印。合同约定，卖方将位于深圳市宝安区民治街道民治路西侧的潜龙花园惠宁阁8H房产转让给买方；转让价196.8万元；买方在签订合同当天支付定金3万元，剩余房款通过按揭付款方式支付，买方在2015年4月20日前支付首期款56万元至监管帐号，对于除定金及首期款之外的房款，买方于2015年4月20日前提交公积金贷款或商业贷款申请资料，卖方须予配合；涉案房屋没有抵押，产权完整，卖方在合同签署同时将房产证原件托管于第三人；双方在取得银行贷款承诺函之日起3个工作日内，签署《深圳市二手房买卖合同》并递件过户；买卖产生的税费由买方承担；卖方在收到除交楼押金5000元外的楼款后3日内将房屋交付予买方；如涉案房产为卖方家庭在深圳市的唯一住宅，符合办理免个人所得税的条件，卖方须配合办理免个人所得税的手续，否则，交易产生的个人所得税由卖方承担。当天，买卖双方还签订了《价格确认书》，约定在办理过户手续时，按照政府部门依核定价所确定的计税价格（即评估价）来填写涉案房产的转让总价。合同签订当天，李小秋如约支付了定金3万元，其中5000元由第三人监管，2.5万元由余小琴收取。当天，李小秋向第三人支付了按揭手续费2000元。2015年4月24日，买卖双方办理了首期款托管手续，李小秋支付首期款56.8万元至托管账户，托管期间3个月。
2015年5月16日，余小琴从第三人处取回涉案房产证原件。5月26日，李小秋将其所有的潜龙花园三栋403房转让给他人，并于6月2日办理了过户手续。
2015年6月10日，建设银行龙华支行作出《二手楼购房贷款承诺书》，承诺向李小秋发放贷款137万元。当天，李小秋委托律师向沈毅发出《律师函》，催促沈毅履行办理递件过户手续等合同义务。
另查，李小秋家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，家庭可购一套。
以上事实，有沈毅与余小琴签订的房地产买卖合同、沈毅出具的收到余小琴购房款的收据、余小琴向沈毅转账176万元的银行回单、沈毅授权余小琴的公证委托书、余小琴与李小秋签订的房屋转让合同书、价格确认书、房地产权证、李小秋支付定金3万元的收据、按揭手续费确认书、首期款资金监管协议书及银行到账回单、二手楼购房贷款承诺书、律师函及快递单、产权资料电脑查询结果表、购房资格证明及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，余小琴代理沈毅与李小秋签订涉案房屋买卖合同时，具有代理权，且涉案房产仍然登记在沈毅名下，李小秋作为善意第三人，有理由相信房产所有权人是沈毅。因此，该买卖合同的卖方是沈毅，该合同合法有效，沈毅和李小秋均应当按照约定全面履行自己的义务。余小琴答辩称沈毅一房二卖，余小琴无权处分涉案房产，不能成立。
关于李小秋是否违反限购令的问题，本院认为，合同并未约定买方在签订合同时就必须符合购房政策，同时根据合同约定和深圳市房产交易惯例，买方具备购房资格是合同履行到递件过户阶段才需要满足的条件，而李小秋已经在2015年6月2日将其所有的房产通过转让的方式变更登记至他人名下，在6月10日取得贷款承诺函。李小秋在本应办理递件过户的时间之前就已经符合深圳市的购房政策，不存在违约，该答辩意见不予采纳。
关于李小秋逾期支付首期款的问题，余小琴没有证据证明首期款监管时间逾期4天的原因在于李小秋不具有购房资格。同时，根据合同约定，逾期4天并不构成根本违约，沈毅无权解除合同，相关答辩意见不予采纳。第三人证实，因余小琴不能提供其他银行帐号，李小秋不得不选择贷款利率较高的建设银行办理资金监管及申请贷款。本院认为，合同对如何选择首期款监管银行未作明确约定，李小秋选择贷款利率较低的银行没有损害卖方的利益，行为合理，对逾期4天支付首期款没有过错。
综上，被告沈毅拒不履行合同义务，构成违约，原告李小秋主张继续履行合同，由沈毅将涉案房产过户至李小秋名下，本院予以支持。余小琴为涉案房屋的实际使用人，对交付房产应当协助、配合。合同关于减免税费的约定仅限于个人所得税，买卖双方均应当遵守此约定，沈毅应当依据税务部门的相关规定申请减免转让涉案房产而产生的个人所得税，能否减免、减税数额则属于税务部门依法审查的行政管理职权范畴，本院不宜直接干涉。关于迟延履行违约金，成交价每日万分之五的金额过高，本院予以调整，按成交价日万分之三计算，自余小琴从第三人处取回房产证原件次日即2015年5月17日起算。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告沈毅于本判决生效之日起十日内一次性向原告李小秋支付违约金（以196.8万元为基数，按照每日万分之三的标准，自2015年5月17日起计至判决生效之日止）；
二、原告李小秋于本判决生效之日起三十日内一次性向被告沈毅支付位于深圳市宝安区民治街道民治路西侧的潜龙花园惠宁阁8H房产（深房地字第××号）的转让价款193.3万元；
三、被告沈毅于原告李小秋付清上述房屋转让款193.3万元之日起二十日内将房屋过户登记至李小秋名下，并将上述房屋交付李小秋，被告余小琴予以配合，过户登记税费按李小秋与余小琴2015年3月27日签订的编号0000041《房屋转让合同书》第8条执行，沈毅应当向税务部门提交减免个人所得税的申请，提供相应资料，沈毅同时应将涉案房产的物业服务、水、电、燃气过户登记至李小秋名下；
四、原告李小秋应于收到被告沈毅交付的上述房产后三日内向沈毅支付剩余购房款5000元；
五、驳回原告李小秋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费22512元，财产保全申请费5000元，公告费450元，原告李小秋已预交，均由被告沈毅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 龙倩虹
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 郭映舜
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 张晶晶
书 记 员 黄 静
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
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