江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)苏执复109号
复议申请人（被执行人）：江苏东义汽车服务有限公司,住所地在扬州市扬子江中路617号崇文国际大厦5-201室。
法定代表人：周本浩，该公司总经理。
复议申请人（利害关系人）：孟慷，男，1977年8月20日生，汉族，住山东省淄博市周村区。
申请执行人：华夏银行股份有限公司扬州分行，住所地在扬州市邗江中路301号。
负责人：陆文胜，该行负责人。
委托诉讼代理人：王云根，江苏擎天柱律师事务所律师。
委托诉讼代理人：顾奚竹，江苏擎天柱律师事务所律师。
被执行人：周新玉，女，1966年2月2日生，汉族，住扬州市广陵区。
复议申请人江苏东义汽车服务有限公司（以下简称东义公司）、孟慷不服江苏省扬州市中级人民法院（以下简称扬州中院）（2017）苏10执异20号执行裁定，向本院申请复议。本院于2017年5月23日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
华夏银行股份有限公司扬州分行（以下简称华厦银行）与周新玉、东义公司金融借款合同纠纷案，扬州中院于2015年11月16日作出（2015）扬商初字第00003号民事判决书，判决：一、周新玉与华夏银行于2014年5月20日、2014年5月26日签订的两份《个人借款合同》自2015年3月21日起解除。二、周新玉于判决生效之日起十日内向华夏银行偿还贷款本金900万元及利息（自2015年3月21日起至实际给付之日止，按年利率11.07％计算）。三、周新玉于判决生效之日起十日内向华夏银行支付律师服务费85300元。四、如周新玉不履行付款义务，华夏银行有权就东义公司提供抵押的位于扬子江中路617号（崇文国际大厦）5-202的房产优先受偿。五、东义公司对判决第二项、第三项确定的周新玉的给付义务承担连带清偿责任。六、东义公司承担担保责任后，依法有权向周新玉追偿。判决生效后，2016年5月4日，华夏银行向扬州中院申请执行，要求东义公司履行给付义务，扬州中院立（2016）苏10执159号案件执行。2014年12月29日，扬州中院以（2015）扬商初字第00003-1号民事裁定书，财产保全了扬州市扬子江中路617号崇文国际大厦5-202房产。执行过程中，扬州中院拟评估拍卖东义公司抵押房地产，东义公司向该院递交房屋租赁合同，该院据此裁定带租拍卖东义公司位于扬州市扬子江中路617号崇文国际大厦5幢202房地产。
华夏银行提出异议称，其与周新玉、东义公司金融借款纠纷执行案中，请求对东义公司名下位于扬州市扬子江中路617号崇文国际大厦5-202房产进行评估拍卖，东义公司称房屋已租给孟慷使用，提供了租赁合同及租金支付凭证作为“证据”，贵院据此裁定带租拍卖。因东义公司提供的证据系单方提供，且证据系复印件，东义公司向异议人申请贷款时已经提供抵押房产自用说明，并未将房屋出租，故证据的真实性、关联性、合法性有疑义；此外，孟慷一直未出现，租金支付凭证的收款人也不是东义公司，不能证明形成房屋租赁的事实。故请求撤销带租拍卖裁定。
被执行人东义公司、利害关系人孟慷共同答辩称，扬州市扬子江中路617号（崇文国际大厦5幢201/202室）已于2014年2月20日出租给孟慷使用，东义公司当日收取租金400万元，当时孟慷是扬州久顺汽车服务中心负责人，其余租金以东义公司在孟慷汽车服务中心修车、保养费用及欠款冲抵房屋租金。2015年6月13日孟慷将上述房屋出租给钰诚融泰（北京）商务咨询有限公司使用。买卖不破租赁，法院带租拍卖符合法律规定，东义公司欠华夏银行贷款正在积极筹资偿还，恳请银行予以理解。
扬州中院另查明，2014年5月20日，东义公司向华夏银行出具声明一份，内容为：“本单位自愿以本单位名下位于扬州市扬子江中路617号（崇文国际大厦）5-202的商品房为周新玉向贵行贷款提供抵押担保。目前该房由本单位自用，未对外出租。本单位愿意承担因声明不实而起到一切法律后果。”
东义公司、孟慷提供的房屋租赁合同记载：1、东义公司将扬州市扬子江中路617号（崇文国际大厦5幢201/202室）出租给孟慷，2、租赁期自2014年2月20日起至2024年2月19日止，3、10年租赁费用共计1200万元，合同签订之日给付400万元，剩余部分因双方存在借贷关系，以东义公司欠孟慷的债务冲抵房屋租金。东义公司、孟慷提供的交通银行两张消费单据显示：1、商户名称：扬州久顺汽车服务中心，2、交易类型：消费，3、金额：2000000.00，4、卡号分别为：62×××27/622208***4913。东义公司、孟慷提供的银行单记载：周雅丽账户2014年2月20日先后转入各200万元。
上述事实，有（2015）扬商初字第00003号民事判决书、（2016）苏10执159号执行裁定书，以及华夏银行提供的说明，东义公司、孟慷提供的房屋租赁合同、写字楼租赁合同、银行卡消费单据、银行单据等证据在卷证实。
扬州中院认为，第一，华夏银行的合法债权已经生效法律文书确认，应依法予以保护。第二，东义公司以争议房产向华夏银行提供抵押担保时，已书面声明抵押房产由本单位自用、未对外出租。现又提出房屋抵押前已出租给利害关系人孟慷使用。无论声明作假，还是租赁合同作假，都足以证明东义公司不诚信。第三，东义公司提供的租赁合同虽有形式要件，但租金给付方式有违常理，从租赁合同内容看，似乎东义公司欠孟慷借款，但借款时间、数额、依据等均无法判断真伪，如果东义公司欠款属实，在此情形下，孟慷未先以借款抵冲租金，而是一次性给付租金400万元（10年租金总计才1200万元），无法令人信服。因而，从合同内容，不能证明该合同的真实性。第四，两份交通银行消费卡单据只能证明卡号分别为62×××27/622208***4913银行卡在扬州久顺汽车服务中心消费支出合计400万元，并不能证明孟慷当日向东义公司支付租金400万元。账户名为周雅丽的银行单据无法证明与本案的关系性。因而，租赁合同是否实际履行亦不足以认定。异议人所提异议，有事实和法律依据，依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项的规定，裁定撤销该院作出的（2016）苏10执159号裁定以及带租拍卖行为。
东义公司向本院申请复议称：1、涉案房屋已于2014年2月20日租赁给孟慷使用，东义公司在2014年2月20日当日收取孟慷房屋租金400万元，有打款记录及收款记录证实。当时孟慷是扬州久顺汽车服务中心负责人，其余租金以东义公司在孟慷经营的汽车服务中心修车、保养费用及欠款冲抵。2015年6月13日孟慷将上述房屋出租给钰诚融泰（北京）商务咨询有限公司使用。上述两份租赁合同均有原件予以证实。2、周雅丽是东义公司股东之一，孟慷是应东义公司要求将款打入周雅丽账户，周雅丽收到该款后用于东义公司经营需要。3、东义公司与华夏银行签订抵押担保合同时，是由华夏银行提供格式条款，当时东义公司已告知华夏银行该房屋已出租给孟慷使用，华夏银行未提异议，同时华夏银行负责人也到该房屋内核实，当时孟慷在该房屋内经营。4、“买卖不破租赁”是法律规定，法院作出“带租拍卖”民事裁定符合法律规定。
孟慷申请复议称：1、因东义公司欠其车辆修理费、保养费及部分欠款，故东义公司将涉案房屋租予其抵偿债务。租赁合同签订后，其已付给东义公司400万元租金。租用10年合计1200万元租金的剩余部分用所欠车辆修理费、保养费及部分欠款抵偿，共计1200万元已经结清。2015年6月13日，其将涉案房屋出租给钰诚融泰（北京）商务咨询有限公司使用。2、东义公司将涉案房屋抵押给华夏银行与其无关，其并不知情且租赁在先，法律应保护其合法权益。3、其作为承租人，享有优先购买权，在扣除已付1200万元之后，其愿意以市场价购买。
华夏银行辩称：异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，复议申请人所称租赁关系不存在：第一，租赁关系中有两处不符合常理，一是孟慷支付400万租金的行为是支付给扬州久顺汽车服务中心，东义公司申请复议书中却陈述了孟慷是扬州久顺汽车服务中心负责人，也就是孟慷将400万给了自己，且400万注明的是“消费”用途；二是租金1200万不先冲抵欠款，而是先付400万元租金，剩余用于冲抵欠款，且对于债务数额没有提供证据证明，是否属实待定。第二，贷款之初东义公司向华夏银行声明没有出租，且评估报告日期是2014.5月份，当时的现场照片没有承租。
复议审查质证过程中，孟慷陈述其并非扬州久顺汽车服务中心负责人，扬州久顺汽车服务中心与东义公司实为一家公司，法定代表人均为周本浩。该陈述与其和东义公司在异议审查中的答辩内容以及东义公司在本案申请复议书中的陈述内容相矛盾，本院对该项陈述的内容不予采信。
本院归纳本案的争议焦点为：孟慷与东义公司之间是否存在真实有效的租赁关系，其主张带租拍卖是否有事实和法律依据。
本院认为，孟慷与东义公司之间并不存在真实有效的租赁关系。理由如下：第一，根据孟慷与东义公司自述，双方签订《房屋租赁合同》系以租金抵偿东义公司对孟慷的欠款。故孟慷与东义公司的《房屋租赁合同》实为东义公司以其房屋使用权抵偿债务的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，其与东义公司之间并未成立真实有效的租赁关系。第二，从《房屋租赁合同》内容看，双方对于东义公司所欠孟慷的款项数额、借款时间、欠款依据、冲抵租金的数额等均未明确，孟慷与东义公司也未能充分举证证明双方之间存在真实的债务关系。第三，两份交通银行消费卡单据只能证明卡号分别为62×××27/622208***4913银行卡在扬州久顺汽车服务中心消费支出合计400万元，并不能证明孟慷当日向东义公司支付租金400万元。账户名为周雅丽的银行单据无法证明与本案的关系性。东义公司主张周雅丽系该公司股东，孟慷应该公司要求将款项打入周雅丽账户，但亦未充分举证证明此点。此外，在东义公司尚欠孟慷高额车辆修理保养费及欠款的情况下，不先以租金抵偿欠债，却由孟慷再次支付400万元作为租金的行为亦有违交易习惯。第四，东义公司以涉案房产向华夏银行提供抵押担保时，已书面声明抵押房产由本单位自用、未对外出租。就算其在复议程序中主张此为格式条款，该公司当时已经告知华夏银行涉案房屋已经出租等情形，但其既未充分举证证明上述事实，亦未在该格式条款上另行作出专门声明，则应视为该格式条款对其发生法律效力。华夏银行基于东义公司的书面声明而产生的信赖利益应予保护，东义公司应对此承担不利后果。
综上，复议申请人孟慷和东义公司主张其已经在涉案房产抵押之前形成了租赁关系并据此主张带租拍卖和优先购买权，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回复议申请人孟慷、江苏东义汽车服务有限公司的复议申请，维持江苏省扬州市中级人民法院（2017）苏10执异20号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 唐 志 容
审判员 苏峰审判员赵建华
二〇一七年八月三十一日
书记员 杜 涛