广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终4325号
上诉人（原审被告）：佛山市高明富逸湾实业开发有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道沿江中路666号君御海城一期商铺，统一社会信用代码91440608757897585P。
法定代表人：梁赞文。
委托诉讼代理人：霍燕华，广东志高律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘俊斌，广东至高律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：吴学忠，男，1988年4月7日出生，汉族，住广东省汕头市金平区，
被上诉人（原审原告）：何嘉玲，女，1988年12月4日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，
被上诉人（原审原告）：黎杰华，男，1979年7月26日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，
被上诉人（原审原告）：冯莉莉，女，1981年6月6日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，
被上诉人（原审原告）：杜麒麟，男，1986年6月20日出生，汉族，住四川省仁寿县，
被上诉人（原审原告）：梁玉运，女，1991年5月18日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，
被上诉人（原审原告）：刘秀梅，女，1987年4月20日出生，汉族，住湖南省嘉禾县，
被上诉人（原审原告）：何志文，女，1972年5月1日出生，汉族，住湖北省大悟县，
被上诉人（原审原告）：廖添祥，男，1986年2月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
被上诉人（原审原告）：扶瑞芬，女，1987年4月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
被上诉人（原审原告）：区锦光，男，1984年6月27日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，
被上诉人（原审原告）：龙俊雯，女，1983年2月16日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，
被上诉人（原审原告）：刘志玲，女，1981年8月9日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，
被上诉人（原审原告）：张环，女，1987年10月11日出生，汉族，住广东省佛山市，
被上诉人（原审原告）：程国斌，男，1974年12月28日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，
被上诉人（原审原告）：冯小燕，女，1980年12月30日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，
被上诉人（原审原告）：黄伯雍，男，1943年10月8日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，
被上诉人（原审原告）：区凤德，女，1948年8月5日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，
被上诉人（原审原告）：区海银，女，1984年1月2日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，
被上诉人（原审原告）：赵文平，女，1975年11月1日出生，汉族，住重庆市大足县，
被上诉人（原审原告）：陈华英，女，1988年10月24日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，
被上诉人（原审原告）：严灿雄，男，1976年4月4日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，
被上诉人（原审原告）：杜少芬，女，1981年10月2日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，
被上诉人（原审原告）：梁家明，男，1994年7月8日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，
被上诉人（原审原告）：林永裕，男，1981年4月23日出生，汉族，住广东省德庆县，
被上诉人（原审原告）：梁垚铌，女，1987年3月13日出生，汉族，住广东省德庆县，
被上诉人（原审原告）：冯珍，女，1985年7月24日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，
被上诉人（原审原告）：陈俊鹏，男，1992年2月18日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，
被上诉人（原审原告）：杜婵珍，女，1957年12月3日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，
被上诉人（原审原告）：赵肖平，女，1969年5月24日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，
被上诉人（原审原告）：区结英，女，1970年7月8日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，
被上诉人（原审原告）：冯志东，男，1970年7月9日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，
被上诉人（原审原告）：杨桂红，女，1974年7月13日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，
被上诉人（原审原告）：邓俊锋，男，1985年7月14日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，
被上诉人（原审原告）：李建兴，男，1976年6月14日出生，壮族，住广西壮族自治区横县，
被上诉人（原审原告）：梁维红，女，1976年8月11日出生，壮族，住广西壮族自治区横县，
被上诉人（原审原告）：陈梦丽，女，1989年5月30日出生，汉族，住广西壮族自治区岑溪市，
被上诉人共同委托诉讼代理人：麦剑飞，广东晋元律师事务所律师。
上诉人佛山市高明富逸湾实业开发有限公司（以下简称富逸湾公司）因与被上诉人吴学忠、何嘉玲、黎杰华、冯莉莉、杜麒麟、梁玉运、刘秀梅、何志文、廖添祥、扶瑞芬、区锦光、龙俊雯、刘志玲、张环、程国斌、冯小燕、黄伯雍、区凤德、区海银、赵文平、陈华英、严灿雄、杜少芬、梁家明、林永裕、梁垚铌、冯珍、陈俊鹏、杜婵珍、赵肖平、区结英、冯志东、杨桂红、邓俊锋、李建兴、梁维红、陈梦丽（以下简称吴学忠等37位业主）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初3690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人富逸湾公司本案现已审理终结。
富逸湾公司上诉请求：1.撤销一审判决，判决驳回吴学忠等37位业主的全部一审诉讼请求；2.本案一审、二审全部诉讼费用由吴学忠等37位业主承担。事实和理由：（一）吴学忠等37位业主主张的违约金过高，已违反了民法的平等、等价有偿原则，请求二审法院予以降低，参照租金损失的1.3倍计算。1.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金的调整应以实际损失为基础，而吴学忠等37位业主的损失体现在使用同地段同条件房屋的代价上，因此房屋的租金水平即能充分反映吴学忠等37位业主的损失。2.在吴学忠等37位业主未就其损失有效举证的情况下，富逸湾公司一审提交的租金咨询报告是证明吴学忠等37位业主损失的有力证据。吴学忠等37位业主应承担举证不能的责任。3.一审判决以民间借贷的最高利率来对比逾期交房违约金标准，从而认定约定的逾期交房违约金并未过高错误。房屋逾期交付，吴学忠等37位业主产生的损失是逾期期间未能获取的房屋使用价值，因此，以租金评估作为损失的标准是正确的。4.一审判决认为富逸湾公司的租金咨询报告是针对估价对象在无装修、无家具及其他生活配套设施状态下的价值，从而不采纳该报告，不符合客观实际。（二）部分业主提前收楼的行为应属有效，富逸湾公司无需向提前收楼的业主支付逾期交房及逾期办理房产证的违约金。未通过竣工验收备案的房屋交付行为并未违反效力性强制性规定，房屋交付行为有效。富逸湾公司无需向提前收房的业主支付逾期交房及逾期办理房产证的违约金。
吴学忠等37位业主辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回富逸湾公司的上诉请求，维持原判。
吴学忠等37位业主向一审法院起诉请求：1.判令富逸湾公司向吴学忠等37位业主支付逾期交房违约金、逾期办证违约金；2.本案诉讼费用由富逸湾公司承担。
一审法院经审理查明：吴学忠等37位业主向富逸湾公司购买位于佛山市高明区荷城街道沿江中路666号君御海城二期第10座的商品房，吴学忠等37位业主与富逸湾公司签订了《广东省商品房买卖合同》，双方约定（具体签约时间、房号、购房款金额、逾期交房违约金等约定在下面表格中列明）：商品房属于预售，按套出售；吴学忠等37位业主逾期付款的，逾期在30日内，按日向富逸湾公司支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，吴学忠等37位业主愿意继续履行合同的，按日向富逸湾公司支付逾期应付款万分之十的违约金；富逸湾公司应在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的商品房交付给吴学忠等37位业主，由于吴学忠等37位业主未按合同约定时间支付房款，富逸湾公司可据实予以延期；富逸湾公司逾期交房的，按《商品房买卖合同补充协议》第五条约定处理；商品房达到交付使用条件后，富逸湾公司应当书面通知吴学忠等37位业主办理交付手续，双方进行验收交接时，富逸湾公司应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，富逸湾公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，富逸湾公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，吴学忠等37位业主有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由富逸湾公司承担；富逸湾公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由富逸湾公司提供的资料报产权登记机关备案，如因富逸湾公司的责任，吴学忠等37位业主不能在规定期限内取得房地产权属证书的，吴学忠等37位业主不退房的，富逸湾公司按已付房价款的0.1%向吴学忠等37位业主支付违约金（其余约定详见各合同）。双方在《商品房买卖合同》补充协议约定：若吴学忠等37位业主选择银行按揭付款的，吴学忠等37位业主可自愿选择富逸湾公司指定银行办理按揭，吴学忠等37位业主应在签订商品房买卖合同后5个工作日内与银行签订抵押贷款协议，并提供银行按揭所需的全部资料，办理银行按揭手续过程中的所有相关费用由吴学忠等37位业主自行支付，按揭年限和贷款额度以银行最终批复为准，无论银行核准吴学忠等37位业主贷款额度足额与否，吴学忠等37位业主需保证于签署《商品房买卖合同》之日起60日内付清全部购房款，否则，吴学忠等37位业主应按照本《合同》的约定承担逾期付款的违约责任；若商品房符合《合同》约定的交付条件的，经吴学忠等37位业主申请，富逸湾公司可提前交付商品房给吴学忠等37位业主使用，吴学忠等37位业主自行承担提前收楼使用商品房的一切责任和后果，并愿意自提前收楼之日起向物业管理公司缴纳物业管理费，商品房的保修期从吴学忠等37位业主提前收楼之日开始计算；商品房符合约定交付条件后，吴学忠等37位业主必须按照富逸湾公司通知的收楼期限内参加房屋的验收及办理房屋交接手续，若吴学忠等37位业主于收楼期限届满前不参加房屋验收及办理收楼手续的，视为吴学忠等37位业主放弃验收房屋的权利，并认可房屋质量符合合同约定的交付标准并同意收楼；吴学忠等37位业主必须按照合同约定期限支付购房款给富逸湾公司，否则，富逸湾公司有权顺延交房和顺延申请办理房地产权证的手续；第五条，《合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定如下，商品房交付期限届满富逸湾公司仍未能交付的，吴学忠等37位业主同意继续履行合同，自商品房交付期限届满次日起至实际交付之日止，富逸湾公司按日向吴学忠等37位业主支付已交付房款万分之五（部分按万分之一，具体违约金的约定详见下面表格）的违约金；由于吴学忠等37位业主的原因，未能按期交付商品房的，双方同意按以下方式处理，富逸湾公司按吴学忠等37位业主于本协议申报的联系地址邮寄收楼通知书，吴学忠等37位业主必须在收楼通知书规定期限内向富逸湾公司办理收楼手续，若吴学忠等37位业主于收楼期限届满不办理收楼手续的，则以富逸湾公司发出收楼通知书邮戳日视为吴学忠等37位业主已收楼（其余约定详见该补充协议）。
另查明，位于佛山市高明区荷城街道沿江中路666号的国有建设用地使用权属于富逸湾公司。位于佛山市高明区荷城街道沿江中路666号的君御海城二期第10座商品房和地下室已于2016年9月28日竣工验收合格。吴学忠等37位业主均依约按时向富逸湾公司支付了购房款。富逸湾公司分别于2016年9月29日、30日向吴学忠等37位业主邮寄了《收楼通知书》，其上载明：富逸湾公司定于2016年9月29日对吴学忠等37位业主所购住宅进行交接，在收到本通知书后按照以下通知时间亲临佛山市高明区荷城街道沿江中路666号的君御海城凯信物业服务中心办理收楼手续，如逾期未办理收楼手续，则视为富逸湾公司已按规定将符合约定的商品房交付给吴学忠等37位业主；收楼接待时间为上午9点至下午17点（其余约定详见该通知书）。在诉讼过程中，富逸湾公司单方委托佛山市盈正房地产土地评估有限公司（2016年12月14日）对佛山市高明区荷城街道沿江中路666号的君御海城二期第10号楼在无装修、无家具及其他生活配套设施状态下2016年的租赁市场平均单价进行评估，评估价值为12元/平方米。2016年6月14日，杜麒麟、梁玉运提前收楼；2016年6月19日，刘志玲提前收楼；2016年6月26日，程国斌、冯小燕提前收楼；2016年7月21日，原告陈华英收楼；2016年7月31日，冯珍收楼；2016年8月1日，陈梦丽收楼；2016年8月7日，林永裕、梁垚铌收楼，并于2016年8月16日申请入场装修施工，至2016年11月16日退场；2016年9月1日，赵文平收楼。
原告姓名
房号
签约时间
购房款金额（元）
逾期交房违约金比例（按房款）
吴学忠、何嘉玲
2305
二〇一四年十二月十八日
534541
日万分之五
黎杰华、冯莉莉
705
2014年7月31日
603732
日万分之五
杜麒麟、梁玉运
504
2015年4月9日
530378
日万分之五
刘秀梅
2402
2014年12月18日
685664
日万分之五
何志文
2103
2014年7月7日
731302
日万分之五
廖添祥、扶瑞芬
401
2015年3月4日
538145
日万分之五
区锦光、龙俊雯
1601
2014年6月7日
680810
日万分之五
刘志玲
1801
2014年12月19日
575929
日万分之五
张环
605
2014年10月18日
597695
日万分之五
程国斌、冯小燕
3005
2015年6月22日
538467
日万分之五
黄伯雍、区凤德
2105
2014年6月28日
637165
日万分之五
区海银
2202
2014年7月13日
760939
日万分之五
赵文平
2803
2015年4月28日
679910
日万分之五
陈华英
1205
2015年3月6日
694115
日万分之五
严灿雄、杜少芬
2603
2014年12月24日
654223
日万分之五
梁家明
1503
2014年8月1日
709342
日万分之五
林永裕、梁垚铌
801
2014年12月19日
575929
日万分之五
冯珍
2304
2014年12月19日
588298
日万分之五
陈俊鹏
1403
2014年6月14日
703691
日万分之五
杜婵珍
2201
2014年10月24日
693188
日万分之五
赵肖平
901
2014年12月16日
584259
日万分之五
区结英
1401
2014年10月13日
695773
日万分之五
冯志东、杨桂红
1602
2014年6月8日
746582
日万分之五
邓俊锋
201
2016年4月21日
486536
日万分之一
李建兴、梁维红
204
2016年3月8日
491970
日万分之一
陈梦丽
2703
2015年9月1日
688117
日万分之一
一审法院认为，吴学忠等37位业主与富逸湾公司签订的《广东省商品房买卖合同》及其补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方应依约享有各自的权利、履行各自的义务。按照上述合同的约定，富逸湾公司应在2016年6月30日前将竣工验收合格的商品房交付给吴学忠等37位业主，但富逸湾公司所开发的佛山市高明区荷城街道沿江中路666号君御海城二期第10座商品房和地下室直到2016年9月28日才竣工验收合格，富逸湾公司直至2016年9月29日、30日才向吴学忠等37位业主邮寄了《收楼通知书》，富逸湾公司明显存在违约行为，应依约承担相应的违约责任。
关于吴学忠等37位业主与富逸湾公司所约定的逾期交房违约金日万分之五是否过高的问题。富逸湾公司要求依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，按照涉案商品房同地段租金的1.3倍对违约金进行调整。一审法院认为，该司法解释第十七条规定的是商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的情形，而吴学忠等37位业主与富逸湾公司已明确约定了违约金，因此，本案并不适用上述司法解释第十七条的规定。根据上述司法解释第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由要求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。据此，应以双方约定的违约金是否超过吴学忠等37位业主损失的30%作为判断是否减少违约金的标准。按照富逸湾公司的观点，吴学忠等37位业主的损失仅为所购买商品房的租金损失，这明显不合理，也有违公平、诚实信用原则，理由如下：1.逾期交房违约金按日万分之五的标准计算，是富逸湾公司在补充协议中作为签约格式自行确定的，而且，针对吴学忠等37位业主逾期付款设定了高至日万分之十的违约金，这说明，双方约定的违约金带有惩罚性，不仅仅只是补偿性的，这样约定是为了保证双方忠实地履行合同；2.富逸湾公司针对吴学忠等37位业主逾期付款行为设定了高达日万分之十的违约金，而其在诉讼过程中却声称逾期交房违约金过高，明显有违诚实信用的原则，如果支持富逸湾公司的这种行为，将使购房者处于不利的地位，有违公平原则，对商品房交易市场将产生不良的导向作用，也违反了社会主义核心价值观；3.判断吴学忠等37位业主的损失，不能仅仅根据同地段商品房（毛坯）的平均租金来判断，因为富逸湾公司逾期交房不但导致原告产生了租金损失，还会产生诸如装修费用提高、生活计划被打乱等导致的损失，而且，富逸湾公司逾期交房的行为也相当于富逸湾公司预借吴学忠等37位业主支付的购房款进行开发建设，即使按民间借贷的法定最高利率来判断，双方约定的日万分之五的违约金也没有高于法定保护的最高借款年利率24%，如果富逸湾公司在存在逾期交房过错行为的情况下还可以随意要求调低违约金的话，将导致商品房购销双方权利义务的严重失衡，不利于商品房交易市场的健康发展；4.富逸湾公司单方委托的评估公司所出具的价格报告中所确定的租金价值并未明确是何种期间的单价，而且，该评估是针对估价对象在无装修、无家具及其他生活配套设施状态下的价值，这种评估方式明显不符合生活常理，据此，富逸湾公司仅凭该评估结论作为判断涉案违约金是否过高的依据明显不合理，一审法院对该租金评估价值不予确认。综上，吴学忠等37位业主与富逸湾公司约定的违约金属于双方意思自治的表现，并没有过高，一审法院对富逸湾公司要求调低违约金的抗辩意见不予采纳。富逸湾公司应按照逾期交房的实际天数依约按吴学忠等37位业主已付购房款的日万分之五或万分之一（具体见事实认定部分吴学忠等37位业主所约定的违约金）向吴学忠等37位业主支付违约金。
截至2016年9月30日，富逸湾公司只是向吴学忠等37位业主发出了《收楼通知书》，涉案商品房（除已实际收楼的部分原告外）并没有进行实际交付，富逸湾公司已逾期交房92天，该部分业主依约可获得的逾期交房违约金如下：吴学忠、何嘉玲24588.89元；黎杰华、冯莉莉27771.67元；刘秀梅31540.54元；何志文33639.89元；廖添祥、扶瑞芬24754.67元；区锦光、龙俊雯31317.26元；张环27493.97元；黄伯雍、区凤德29309.59元；区海银35003.19元；严灿雄、杜少芬30094.26元；梁家明32629.73元；陈俊鹏32369.79元；杜婵珍31886.65元；赵肖平26875.91元；区结英32005.56元；冯志东、杨桂红34342.77元；邓俊锋4476.13元；李建兴、梁维红4526.12元。虽然杜麒麟、梁玉运、刘志玲、程国斌、冯小燕、陈华英、冯珍、陈梦丽、林永裕、梁垚铌、赵文平在涉案商品房竣工验收前已收楼，但由于涉案商品房尚未竣工验收合格，该房屋交付及收楼行为违法，属无效行为。直至涉案商品房竣工验收合格之日，该部分业主的收楼行为方才有效，该部分业主的逾期交房违约金应计算至2016年9月28日，共计90天。该部分业主依约可获得的逾期交房违约金如下：杜麒麟、梁玉运23867.01元；刘志玲25916.81元；程国斌、冯小燕24231.02元；赵文平30595.95元；陈华英31235.18元；林永裕、梁垚铌25916.81元；冯珍26473.41元；陈梦丽6193.05元。
关于吴学忠等37位业主主张的逾期办证违约金问题。富逸湾公司抗辩称吴学忠等37位业主的该项诉求没有事实依据且属重复主张，经一审法院核查，在富逸湾公司逾期交房的情况下，富逸湾公司无法向吴学忠等37位业主及时提供办证所需的材料，这必然导致吴学忠等37位业主的办证时间拖延，而逾期办证违约金的约定是独立于逾期交房违约金的约定，双方应遵守合同有关逾期办证的约定。在富逸湾公司逾期交房的情况下，富逸湾公司无法在商品房约定交付时间后60天内将办理权属登记需由富逸湾公司提供的资料报产权登记机关备案。这说明，吴学忠等37位业主向富逸湾公司主张逾期办证违约金有事实依据，富逸湾公司应依约向吴学忠等37位业主支付逾期办证违约金。吴学忠等37位业主依约可获得的逾期办证违约金如下：吴学忠、何嘉玲534.54元；黎杰华、冯莉莉603.73元；刘秀梅685.66元；何志文731.30元；廖添祥、扶瑞芬538.15元；区锦光、龙俊雯680.81元；张环597.70元；黄伯雍、区凤德637.17元；区海银760.94元；严灿雄、杜少芬654.22元；梁家明709.34元；陈俊鹏703.69元；杜婵珍693.19元；赵肖平584.26元；区结英695.77元；冯志东、杨桂红746.58元；邓俊锋486.54元；李建兴、梁维红491.97元；杜麒麟、梁玉运530.38元；刘志玲575.93元；程国斌、冯小燕538.47元；赵文平679.91元；陈华英694.16元；林永裕、梁垚铌575.93元；冯珍588.30元；陈梦丽688.12元。
业主所主张的金额少于其实际可主张的数额，这是业主对自己权利的自行处分，一审法院按业主所主张的数额予以支持；对于业主的过高诉求，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条规定，判决：一、富逸湾公司于判决发生法律效力之日起十日内按以下金额支付逾期交房违约金：吴学忠、何嘉玲24588.89元，黎杰华、冯莉莉27771.67元，刘秀梅31501元，何志文33639.89元，廖添祥、扶瑞芬24754.67元，区锦光、龙俊雯31317元，张环27493.97元，黄伯雍、区凤德29309.59元，区海银32519元，严灿雄、杜少芬30094元，梁家明32629.73元，陈俊鹏32369.79元，杜婵珍31886.65元，赵肖平26875.91元，区结英32005.56元，冯志东、杨桂红34342.77元，邓俊锋4476元，李建兴、梁维红4526元，杜麒麟、梁玉运23867.01元，刘志玲25916.81元，程国斌、冯小燕24231.02元，赵文平30595.95元，陈华英31235.18元，林永裕、梁垚铌25916.81元，冯珍26473.41元，陈梦丽6193.05元；二、富逸湾公司于判决发生法律效力之日起十日内按以下金额支付逾期办证违约金：吴学忠、何嘉玲534.54元，黎杰华、冯莉莉603.73元，刘秀梅685.66元，何志文731元，廖添祥、扶瑞芬538元，区锦光、龙俊雯680.81元，张环597.70元，黄伯雍、区凤德637元，区海银707元，严灿雄、杜少芬654元，梁家明709元，陈俊鹏703.69元，杜婵珍693元，赵肖平584元，区结英695.77元，冯志东、杨桂红746.58元，邓俊锋486.54元，李建兴、梁维红491.97元，杜麒麟、梁玉运530元，刘志玲575.93元，程国斌、冯小燕538.47元，赵文平679.91元，陈华英694元，林永裕、梁垚铌575.93元，冯珍588元，陈梦丽688元；三、驳回吴学忠、何嘉玲、黎杰华、冯莉莉、何志文、廖添祥、扶瑞芬、张环、黄伯雍、区凤德、梁家明、陈俊鹏、杜婵珍、赵肖平、区结英、冯志东、杨桂红、杜麒麟、梁玉运、刘志玲、程国斌、冯小燕、赵文平、陈华英、林永裕、梁垚铌、冯珍、陈梦丽、刘秀梅、区锦光、龙俊雯、邓俊锋、李建兴、梁维红的其他诉讼请求。一审案件受理费12841元，减半收取6420.5元，由富逸湾公司负担。
本院二审期间，富逸湾公司向本院提交房地产价格咨询报告一份，拟证明与涉案房屋同等条件并带高档装修的房屋租金水平是18元每月每平方米，涉案《广东省商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金远高于吴学忠等37位业主可能产生的损失。吴学忠等37位业主未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，富逸湾公司提交的证据不足以证明其主张的证明内容，本院对上述证据不予采信。
经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
另查明，富逸湾公司于2016年11月28日办理君御海城7座及地下室、9座及地下室、10座的确权。同年11月30日，富逸湾公司取得位于佛山市高明区荷城街道沿江中路666号的不动产权证。
本院认为，根据富逸湾公司的上诉及吴学忠等37名业主的答辩意见，本案二审的争议焦点为：富逸湾公司应否向吴学忠等37位业主的部分业主支付逾期交房违约金；富逸湾公司应否向吴学忠等37位业主的部分业主支付逾期办证违约金；富逸湾公司与各业主约定的逾期交房违约金计付标准是否过高。
关于富逸湾公司应否向吴学忠等37位业主的部分业主支付逾期交房违约金的问题。首先，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”该条规定为法律强制性规定，即交付商品房的最低法定标准为该商品房经竣工验收合格。即使双方当事人之间合同约定的交房条件，亦不得低于上述法定最低标准。本案中，富逸湾公司与各业主之间签订的商品房买卖合同关于交房条件的约定为“竣工验收合格”，符合上述法律之规定。富逸湾公司作为开发商，应依约于合同约定的交付日期前向各业主履行交付已经竣工验收合格商品房的合同义务，但根据一审法院查明的事实，虽然部分业主确于该日期前已实际接收了案涉房屋，但此时案涉房屋并未经竣工验收合格，富逸湾公司的交付行为并不符合合同约定及法律规定，故富逸湾公司向该部分业主交付商品房行为的完成应以案涉房屋经竣工验收合格之日即2016年9月28日为准。由此可见，富逸湾公司关于部分业主已提前收楼故不应当向该部分业主支付逾期交房违约金的上诉意见，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，对于没有提前收房的其他业主。由于富逸湾公司未在合同约定的时间内向其交付经竣工验收的房屋，其行为构成违约，一审法院认定富逸湾公司向该部分业主支付逾期交房违约金正确，本院予以维持。
关于富逸湾公司应否向吴学忠等37位业主支付逾期办证违约金的问题。涉案商品房买卖合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”根据该项条款的约定，富逸湾公司应在案涉房屋实际交付使用后60日内向相关行政部分提交办理案涉房屋权属证书所需资料进行备案，否则其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。本案中，因富逸湾公司迟至2016年11月28日才办理君御海城10座的确权，同年11月30日才取得不动产权证，即富逸湾公司未能提供证据证明其在商品房交付使用后60日内将各业主办理权属登记需由富逸湾公司提供的资料报产权登记机','2018-10-10
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