上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三(民)初字第335号
原告(反诉被告)上海甲。法定代表人倪某某。委托代理人李某，远闻(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)上海乙。投资人王某某。委托代理人周某，上海大邦律师事务所律师。委托代理人郜某某，上海大邦律师事务所律师。原告(反诉被告)上海甲(以下简称甲公司)与被告(反诉原告)上海乙(以下简称乙公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，甲公司委托代理人李某，乙公司资人王某某及委托代理人郜某某、周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甲公司诉称，2012年6月8日甲公司与贺雅商行签订房屋租赁合同，甲公司将承租的嘉定区嘉松北路XXX号厂房部分出租给贺雅商行，租期自2012年7月15日至2018年7月15日，年租金60万元，租金以六个月支付一次，并提前15天进行支付。贺雅商行一直未支付第二年的租金，甲公司经多次催讨未果。现要求：一、判令解除双方之间的房屋租赁合同；二、判令贺雅商行支付拖欠的租金45万元，逾期利息2.1万元；三、判令贺雅商行立刻搬离承租的房屋。上海乙辩称，甲公司未经房屋所有人同意将房屋出租给贺雅商行，双方签订的租赁合同为无效，不存在解除的情况。因合同无效，不存在租金，当然也没有利息。至于搬离问题，待双方圆满解决纠纷后搬离。经审理查明，位于上海市嘉定区嘉松��路XXX号厂房建筑面积16324平方米(以下称系争房屋)原属上海XXXX**有限公司所有。后因黄渡镇与安亭镇合并，该厂房转为上海某某资产经营有限公司所有。2006年9月8日原上海XXXX**有限公司与甲公司签订一份《租赁协议书》，约定由原上海XXXX**有限公司将系争房屋出租给甲公司，租期自2007年1月1日至2014年12月31日，租赁年限8年。年租金240万元，每季度支付。2012年6月8日甲公司与贺雅商行签订一份《租赁合同》，约定由甲公司将系争房屋中的部分厂房(建筑面积约2000平方米)出租给上海乙作经营超市用，租期自2012年7月15日至2018年7月15日，租金每年60万元，以六个月付一次，并提前15天进行支付。实付金额为30万元。合同约定因上海乙需大面积进行房屋改建及改动，因此甲公司要求上海乙支付保证金5万元整。此保证金在合约停止后，应根据场地实地情况返还贺雅商行。合��签订后，上海乙对房屋进行了装修。同时上海乙支付上海甲2012年7月15日至2013年7月15日租金60万元，保证金5万元，办公室租金3万元，推墙费用5万元，共计人民币73万元。后贺雅商行为便于经营超市，在沿马路处敲墙开门，遭到上海某某资产经营有限公司阻止，该公司于2014年1月13日书面通知上海乙要求恢复原貌。为此甲公司与上海乙产生矛盾，上海乙停止支付租金，甲公司表示愿意协商敲墙开门事宜。因协调未果，甲公司于2014年3月向本院起诉。另查明：上海乙承租系争房屋后，已办出个体工商户营业执照，名称为：“上海市嘉定区安亭镇XX百货商店”，经营者汪振超。2012年9月15日甲公司与上海乙又签订一份《补充协议》，约定甲公司将同址小房间即办公室出租给贺雅商行，租期自2012年9月15日至主协议终止之日止，租金每年三万元，六个月支付一次。2015年2月15日甲公司与上海乙签订退房交接书，上海乙将承租的系争房屋交还甲公司。审理中，甲公司将诉讼请求中的租金数额调整为95万元，从2013年7月15日算至2015年2月15日，共19个月，增加办公室租金4.5万元，合计租金为人民币99.5万元；另将逾期利息调为6.3万元。审理中，上海乙提出反诉，要求甲公司返还已支付的各项费用73万元及利息74675元，赔偿各项经济损失共计XXXXXXX元，并提出对系争房屋内的装潢进行评估。针对上海乙的反诉，甲公司辩称租赁合同合法有效，是上海乙违约一年不支付租金，导致合同解除。不同意上海乙的诉请。本院委托上海某某监理有限公司对上海乙在系争房屋内的装修进行鉴定，结论为：装修工程鉴定造价原值为719935元，水电安装工程原值为104759元。根据上述现值金额计算：装修工程现值金额为489956元，水电安装工程现��金额为71294元，合计561250元。对此鉴定报告双方均无异议。上述事实，有系争房屋所有人的证明，上海甲与上海乙签订的《租赁合同》、补充协议，上海甲与房屋所有人签订的《租赁协议书》，司法鉴定报告及双方当事人庭审笔录为证。事实清楚，证据充分。本院认为：甲公司与贺雅商行签订的《租赁合同》及《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效。在合同履行过程中，为方便经营，贺雅商行在沿街处敲墙开门，遭到系争房屋的所有人上海某某资产经营有限公司的阻止，为此双方产生矛盾，上海乙停付租金。按照合同约定，上海乙租房目的是开设经营超市，贺雅商行承租后明确需要大面积对系争房屋进行房屋改建，而且甲公司也收取了贺雅商行的推墙费用5万元，因此可以认定上海甲是同意上海乙敲墙开门。现因业主不同意及甲公司亦未能协调取得业主同意，上海乙无法开门设立超市，导致被告合同目的无法实现，对此上海甲负有责任。鉴于双方的租赁合同已无法继续履行，且双方均同意解除合同，故甲公司提出解除合同的诉讼请求应予支持。合同解除的时间以贺雅商行收到本院送达的大天公司起诉状副本之日即2014年5月8日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。关于甲公司主张的自2013年7月15日至2015年2月15日贺雅商行搬离之日止的租金99.5万元(含办公室租金4.5万元)，因上海甲对该期间贺雅商行未能依约使用房屋实现合同目的负有责任，本院酌情确定此段时间的租金按50%收取为49.75万元，由上海乙给付甲公司。因甲公司负有过错，故甲公司要求贺雅商行支付逾期租金利息的诉讼请求，本院不予支持。审理中，因贺雅商行已搬离系争房屋并将该房屋交还甲公司，故甲公司要求上海乙搬离系争房屋的诉请，本案中不再处理。对上海乙提出的反诉诉请要求返还已付费用73万元，由于上海乙应返还上海乙。鉴于上海乙使用的系争房屋时间较短，而且上海乙对系争房屋进行了装修，花费了一定费用。根据合同及证据证明，上海甲在合同中及事后均同意上海乙敲墙另开大门，但未事先取得业主同意，故大天公司对贺雅商行无法实现合同目的负有主要过错，对上海乙装修损失应承担主要责任。故上海甲对系争房屋的装修费用应作赔偿。赔偿的费用应根据司法鉴定报告的结论，结合上海甲及上海乙各自的过错责任，本院确定上海甲承担装修费用为336750元，由上海甲赔偿给上海乙。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告上海甲与被告上海乙签订的《租赁合同》及《补充协议》于2014年5月8日解除；二、被告上海乙应于本判决生效后十日内给付原告上海甲2013年7月15日至2015年2月15日止的租金人民币49.75万元；三、原告上海甲应于本判决生效后十日内返还被告上海乙保证金人民币5万元；四、原告上海甲应于本判决生效后十日内返还被告上海乙推墙费人民币5万元；五、原告上海甲应于本判决生效后十日内赔偿被告上海乙装修损失人民币336750元；六、原告上海甲其余诉讼请求不予支持；七、被告上海乙其余反诉诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14322元(已预收80元)，反诉受理费27068.12元(已预收26470元)，保全申请费3770元，鉴定费37555元，合计82715.12元，由原告上海甲负担30000元，被告上海乙负担52715.12元(原、被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 岳 华
审 判 员 张开红
人民陪审员 秦铨安
二〇一五年四月十七日
书 记 员 邵文菁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。