北京市第三中级人民法院
**民事判决书** ****
（2017）京03民终3478号
上诉人（原审被告）：商雪丽，女，1970年9月4日出生。
上诉人（原审被告）：北京东书房教育咨询有限公司，住所地北京市朝阳区五里桥一街1号院5号楼F-1型研发中心。
法定代表人：商雪丽，总经理。
被上诉人（原审原告）：乔阳，女，1955年12月15日出生。
委托诉讼代理人：邢娜，北京市法大律师事务所律师。
上诉人北京东书房教育咨询有限公司（以下简称东书房公司）、商雪丽因与被上诉人乔阳房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第66381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人兼另一上诉人东书房公司之法定代表人商雪丽，被上诉人乔阳之委托诉讼代理人邢娜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
东书房公司、商雪丽共同上诉请求：要求继续租赁位于北京市朝阳区五里桥一街1号院5号楼一层F-1型研发中心（以下简称涉案房屋），同意支付租金和物业费，不同意支付其他费用。事实与理由：涉案合同可以继续履行，不宜解除。
乔阳辩称：同意一审判决。
2015年12月，乔阳向一审法院起诉请求：1.东书房公司、商雪丽腾退涉案房屋；2.东书房公司、商雪丽支付乔阳拖欠的租金和物业费753
043元；3.东书房公司、商雪丽按照每月82
472元的标准支付2015年12月9日至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费及物业费；4.东书房公司、商雪丽支付迟延支付租金的违约金82
472元，并按照每日2749元的标准支付自2015年12月27日至实际腾退房屋之日的迟延腾退房屋违约金；5.东书房公司、商雪丽将东书房公司的企业注册地址从租赁房屋中迁出，并按照每日2749.6元支付自2016年1月1日至注册地址实际迁出之日的违约金；6.东书房公司、商雪丽支付律师费
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000元。事实和理由：2014年4月28日乔阳和东书房公司签订房屋租赁合同，将涉案房屋租给东书房公司使用。商雪丽是东书房公司的法定代表人。2015年2月1日至今，东书房公司、商雪丽一直不支付乔阳租金，故乔阳诉至法院。
东书房公司一审答辩称：东书房公司要求继续履行租赁合同，因为租赁合同尚未到期，东书房公司为履行租赁合同投入大量的财力。东书房公司一直未按期缴纳租金是因为东书房公司一直和乔阳协商以租入股的事情。东书房公司的经营性质具有公益性，东书房公司也一直在成长，不适宜搬迁。东书房公司也没有给乔阳造成损失，乔阳主张的违约金过高。
商雪丽一审答辩称：每次洽谈商雪丽都是以东书房公司法定代表人的身份和乔阳的代理人邱×洽谈，并不是以个人身份，而且保证责任商雪丽也是以东书房公司法定代表人的身份作出，故商雪丽不同意承担连带责任。
一审法院经审理查明：2014年4月28日，乔阳的委托代理人邱×以乔阳名义（甲方）和商雪丽（乙方）签订《非中心租赁合同》，约定甲方将乔阳所有的涉案房屋出租给乙方办公使用，房屋建筑面积为715.28平方米，租赁期间为2014年5月1日至2019年4月30日，自起租日起乙方享有三个月免租期，即2014年5月1日至2014年6月30日及2016年4月1日至2016年4月30日，免租期内甲方免收房屋租金，但乙方仍需缴纳物业管理费及其他费用，租期前三年租金按每日每建筑平方米3.6元的价格，第四、第五年租金按每日每建筑平方米3.96元的价格，上述租金不包括物业费和其他费用，乙方在合同签署之日起三个工作日内向甲方一次性支付一个月租金的租赁保证金。乔阳和东书房公司、商雪丽均认可上述《非中心租赁合同》系乔阳及东书房公司之间签订的租赁合同。
2015年2月9日，邱×以乔阳名义（甲方）和东书房公司（乙方）签订《租赁协议》，约定甲、乙双方原于2014年4月28日签订的合同因乙方违反合同约定，未能履行合同条款，双方友好协商一致，同意该合同于2015年2月1日解除，该合同解除后，双方就涉案房屋的租赁事宜达成如下协议：双方承租涉案房屋的租期为1个月，自2015年2月1日至2015年2月28日，租金按期（每一个月）预付，每期租金78
323元，租金不包含物业费及停车费等其他费用，乙方在签署合同之日起三个工作日内向甲方一次性支付相当于该房屋一个月租金的租赁保证金，每月物业费为4149元，乙方同意自起租日起按每1个月预付给甲方，由甲方支付至物业公司。之后，邱×以乔阳名义和东书房公司就涉案房屋的租赁事宜每月签订一次《租赁协议》。2015年10月21日，邱×以乔阳名义（甲方）和东书房公司（乙方）最后一次签订《租赁协议》，这次《租赁协议》商雪丽（丙方）作为担保人在合同尾部签名。
2015年12月9日，邱×代乔阳（甲方）、东书房公司（乙方）、商雪丽（丙方）签订《协议》：一、三方确认截止到2015年12月，共计拖欠租金和物业费753
043元整，乙方同意自签订合同之日起3日内支付，若不支付自愿承担一个月租金和物业费标准的违约金，即82
472元。二、若乙方未按本协议约定支付上述费用，则甲方有权解除合同，自通知到达之日合同解除，乙方应在合同解除后3日内腾退房屋，否则承担一个月的租金的违约金，并按日支付租金和物业费至实际腾退之日止。并乙方同意自合同解除之日22日内将企业注册地址迁出租赁房屋，否则自愿按日租金的标准承担违约金至迁出之日止。三、因乙方违约而导致仲裁、诉讼或者申请强制执行的，应当向甲方支付实现债权的费用，包括但不限于调查取证费、交通费、通讯费、误工费、公证费、律师费，及其他经济损失。四、丙方商雪丽同意就乙方所欠甲方的租金、物业费、违约金以及甲方实现债权的费用等所有欠款承担连带保证责任，其中租金、物业费、违约金不限于本协议中列明的数额，还包括以后产生的租金、物业费以及违约金。五、甲乙双方确认，合同解除时，乙方在甲方房屋内的任何内部装修、装饰以及附属物归甲方所有，甲方无需向乙方支付任何经济补偿。
2015年12月26日，邱×代乔阳（甲方）、东书房公司（乙方）、商雪丽（丙方）签订《租赁合同解除协议书》，内容为：甲、乙双方原于2015年10月21日签订租赁协议，经双方友好协商一致，同意上述协议于2015年12月9日予以解除，甲乙双方租赁关系终止。并就解除房屋租赁合同相关事宜，双方达成如下协议：一、双方签字生效后当日内，乙方将房屋腾退退回甲方。如乙方不按时腾退，除按日支付租金和物业费至实际腾退之日外，每逾一天，还需按每日2749元向甲方支付至实际腾退之日止的违约金。二、截止到本协议签署之日，乙方欠缴租金753
043元整，违约金82 472元整。乙方同意于2015年12月15日前付清，否则每逾期一日，按欠款金额753
043元的千分之三支付甲方至实际付清之日止的违约金。三、退租时乙方需交清水电费等一切费用。原有水、电等应该保持正常，乙方不得损坏铺内设施和原装修，损坏应照价赔偿。四、乙方承诺于2015年12月31日前将工商登记备案在租赁地址的企业住所从租赁地迁出，若未按约定时间迁出，则每逾一天，需按每日2749元向甲方支付至实际迁出之日止的违约金。五、因乙方违约而导致仲裁、诉讼或者申请强制执行的，应当向甲方支付实现债权的费用，包括但不限于调查取证费、交通费、通讯费、误工费、公证费、律师费，及其他经济损失。六、丙方商雪丽同意就乙方所欠甲方的租金、物业费、违约金以及甲方实现债权的费用等所有欠款承担连带保证责任，其中租金、物业费、违约金不限于本协议中列明的数额，还包括以后产生的租金、物业费以及违约金。七、甲乙丙三方确认，合同解除时，乙方在甲方房屋内的任何内部装修、装饰以及附属物归甲方所有，甲方无需向乙方支付任何经济补偿。八、本协议未尽事宜，由甲乙双方协商解决，本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，同具法律效力。
乔阳表示上述全部协议均系邱×受乔阳委托与东书房公司、商雪丽签署，由乔阳承担上述协议的后果，双方的租赁关系已经于2015年12月9日解除。乔阳还表示因东书房公司严重拖欠租金，双方才协商解除了《非中心租赁合同》，并约定重新签订的《租赁协议》一月一签，但是东书房公司还是不能按期缴纳租金，双方才协商解除租赁关系。东书房公司、商雪丽表示2014年4月28日签订的《非中心租赁合同》系邱×受乔阳委托和东书房公司签订，之后其他的协议均系邱×在东书房公司、商雪丽资金困难的情况下欺诈东书房公司、商雪丽签订，东书房公司、商雪丽并没有看这些协议的内容，且邱×并没有解除租赁合同的权限，故东书房公司、商雪丽仅认可《非中心租赁合同》，要求继续履行《非中心租赁合同》。东书房公司、商雪丽表示还签订《非中心租赁合同》后，因为是五年期的租赁合同，东书房公司、商雪丽投入70多万装修涉案房屋及购买设备，且其在涉案房屋经营的事业具有公益性，租赁合同不适合解除，其也不是恶意拖欠房租，而是一直在和乔阳协商以房入股的事宜。
关于租金及其他费用的支付情况，乔阳表示东书房公司欠付的租金及其他费用双方在《租赁合同解除协议书》中已经明确，东书房公司、商雪丽未履行《租赁合同解除协议书》约定的任何义务，至今仍然占用涉案房屋，且也未支付房屋占有使用费。东书房公司、商雪丽称对于目前欠付的租金及其他费用情况不清楚。乔阳提交代理协议和发票，称其本次起诉东书房公司、商雪丽聘请律师支出律师费18
000元，东书房公司、商雪丽对代理协议和发票的真实性予以认可，但认为邱×没有权利为乔阳委托律师，乔阳表示本次诉讼系其授权邱×委托的律师。
一审法院认为：依法成立的合同对双方具有法律约束力，双方均应按照约定履行合同义务。当事人协商一致，可以解除合同。根据乔阳提交的《租赁合同解除协议书》，乔阳认可该协议书系邱×受其委托与东书房公司、商雪丽签订，乔阳和东书房公司、商雪丽在该协议书中已经一致确认乔阳和东书房公司之间的租赁合同于2015年12月9日解除，法院对此不持异议，东书房公司、商雪丽称《租赁合同解除协议书》系邱×欺诈东书房公司、商雪丽签订，但东书房公司、商雪丽未能就此提交相关证据，故法院对东书房公司、商雪丽的抗辩意见不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。乔阳要求东书房公司腾退涉案房屋、将企业注册地址从涉案房屋迁出、支付拖欠的租金、房屋占有使用费及物业费、律师费合法有据，法院予以支持。乔阳主张的违约金，东书房公司、商雪丽表示数额过高，法院酌情予以调整。商雪丽作为保证人，应当对东书房公司欠付乔阳的全部费用承担连带保证责任。
据此，一审法院于2016年12月判决：一、北京东书房教育咨询有限公司于判决生效之日起十五日内搬离位于北京市朝阳区五里桥一街1号院5号楼一层F-1型研发中心的房屋；二、北京东书房教育咨询有限公司于判决生效之日起十五日内支付乔阳租金和物业费七十五万三千零四十三元；三、北京东书房教育咨询有限公司于判决生效之日起十五日内按照每月八万二千四百七十二元的标准支付乔阳自二零一五年十二月九日至实际腾房之日的房屋占有使用费及物业费；四、北京东书房教育咨询有限公司于判决生效之日起十五日内支付乔阳迟延支付租金的违约金八万二千四百七十二元；五、北京东书房教育咨询有限公司于判决生效之日起十五日内按照每日一百元的标准支付乔阳自二零一五年十二月二十七日至实际腾房之日的迟延腾房违约金；六、北京东书房教育咨询有限公司于判决生效之日起十五日内将企业注册地址从位于北京市朝阳区五里桥一街1号院5号楼一层F-1型研发中心的房屋中迁出，并按照每日一百元标准支付自2016年1月1日至实际迁出之日的违约金；七、北京东书房教育咨询有限公司于判决生效之日起十五日内支付乔阳律师费损失一万八千元；八、商雪丽对北京东书房教育咨询有限公司的上述债务承担连带给付责任；九、驳回乔阳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
在本院审理过程中，乔阳提交确认书一份，认可邱×的签字效力，东书房公司和商雪丽认可确认书的真实性。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人当庭陈述、《租赁合同解除协议书》等证据在案证明。
本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。双方当事人履行合同应遵循诚实信用原则。
双方当事人签订了《租赁合同解除协议书》，应当予以遵守。现乔阳据此要求东书房公司履行合同内容，商雪丽承担保证责任并无不当。上诉人东书房公司、商雪丽要求继续租赁涉案房屋，不同意赔偿相应损失的请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，东书房公司、商雪丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12 335元，由北京东书房教育咨询有限公司、商雪丽共同负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
审 判 员 宫 淼
代理审判员 张 帆
二○一七年三月十七日
法 官 助 理 冯 妍
书 记 员 刘 欣