重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝02民终964号
上诉人（原审原告）：重庆雷科置业有限公司，住所地重庆市南岸区南坪南路153号14-2，统一社会信用代码91500108784203366B。
法定代表人：雷鸣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杜明辉，男，该公司职工。
被上诉人（原审被告）：中铁十一局集团第五工程有限公司，住所地重庆市沙坪坝区新桥新村71号，统一社会信用代码91500000202805587B。
法定代表人：王胜祖，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈仲余，重庆佳昂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王昭，男，该公司职工。
上诉人重庆雷科置业有限公司因与被上诉人中铁十一局集团第五工程有限公司租赁合同纠纷一案，不服忠县人民法院（2016）渝0233民初4107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
重庆雷科置业有限公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法判令被上诉人支付租金到2016年11月10日；3、上诉人有权利没收租赁押金4万元；4、判令被上诉人赔付上诉人违约金1万元整；5、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由如下：1、一审认定租赁协议的解除时间错误，适用法律错误；2、被上诉人搬离租赁房屋的时间与事实不符；3、被上诉人在租赁合同期内违约，应承担违约责任，上诉人应当得到违约金和没收租赁保证金。
被上诉人答辩称：我方签订合同是预定两年，并不是已经签订两年，解除合同得到了上诉人工作人员的同意，我方向上诉人发了函，并且立即搬出了租赁房屋，只是双方因为租赁保证金的退还没有谈妥，我方不是违法解除合同，一审判决正确，请求维持。
上诉人在一审的诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2015年3月24日签订的关于租赁重庆市忠县X镇红星路36号附28号至46号（3号楼负2-1至19号）房屋的《租赁协议》；2、判令被告搬离上述租赁房屋；3、判令被告按每月7000元的标准向原告支付从2016年4月1日至2016年9月30日的租金42000元，实际金额计算至被告实际搬离之日止；4、判令原告有权没收租赁合同项下被告支付的押金40000元；5、判令被告支付违约金10000元；6、被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年3月24日，原告（合同甲方）和被告签订（合同乙方）《租赁协议》，协议约定：甲方将其所有的位于重庆市忠县X镇红星路36号附28号至46号（3号楼负2-1至19号）的商铺出租给乙方作为办公用房及生活住宿；合同预定租赁期限为两年，从2015年4月1日起至2017年3月31日止；租金为每月7000元，一年的租金为84000元，租赁押金为40000元，支付方式为签订协议当天乙方支付一年的租金及租赁押金，次年租金于2016年1月1日前支付；租赁押金在租赁期满或双方协商终止租赁合同后，乙方未拖欠费用和无违约行为的情况下，甲方于手续及款项结清之日起15个工作日内退还给乙方，或可用于抵扣乙方未按时支付的相关费用。合同第六条约定：顾及经营连续性和整体性，双方约定任何一方不得擅自、变更解除合同。合同第七条约定：租赁期间双方必须恪守诚信原则，任何一方违反本合同规定，给对方造成损失的，须向对方支付10000元的违约金。实际损失超过违约金部分的，应当据实赔偿。守约方还有权要求对方继续履行合同。合同第八条约定：在合同有效期内，乙方有拖欠房租、水电费、通讯费或其他应付款达两个月等情形，甲方可单方解除本合同并没收乙方交付的租赁保证金，同时由乙方赔偿因此给甲方造成的经济损失并收回租赁物业。合同还就其他事项进行了约定。在签订租赁协议之前，被告已于2015年3月9日向原告支付了租赁押金4万元。协议签订后，被告向原告支付了第一年的租金，即2016年3月31日前的租金84000元。
2015年12月中旬，被告告知原告的工作人员，其将在2016年春节后提前终止租赁合同并搬离租赁房屋的事实。2016年3月，被告搬离租赁房屋。之后，被告的工作人员电话通知原告的工作人员梁庆新，要求解除租赁合同并返还被告已支付的租赁押金4万元。但双方未能就原告是否应当返还租赁押金4万元达成一致意见。被告也未向原告支付第二年的租金84000元。
2016年4月15日，被告向原告发函，告知原告其已于2016年3月2日正式搬离租赁房屋，并已结清相关费用；被告系因原告的原因而单方解除合同，且原告的工作人员也已口头答应和同意；现要求原告返还租赁押金4万元。原告于2016年4月19日签收该函。
2016年8月5日，原告向被告发函，针对被告在2016年4月15日的函中提出的问题进行了回复，认为被告的陈述与客观事实不符；现原告并未同意被告提前解除租赁合同，要求被告继续履行合同，否则，将依照租赁合同的约定，没收租赁保证金并要求被告支付违约金1万元。该函于2016年9月18日寄出，被告于2016年9月19日拒收。之后，双方仍未能就租赁事宜达成一致意见，原告遂诉至法院。
诉讼中，被告于2016年11月10日将租赁房屋的钥匙交付给原告，双方办理了房屋交接手续。
一审法院认为，原告和被告签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，故该协议合法有效。双方应当依据诚实信用原则，全面履行自己的义务。
关于租赁协议是否解除的问题。虽然合同约定的租赁期限届满时间为2017年3月31日，但被告已于2016年3月搬离租赁房屋，且未依照合同约定时间在2016年1月1日前支付2016年3月31日之后的租金，以自己的行为明确表示其不再履行合同义务；并且，被告在搬离租赁房屋后，以电话通知和书面发函的方式向原告作出解除合同的意思表示。依照相关法律规定，解除合同的通知自到达对方时解除，如对方对解除合同的通知有异议的，应当自解除合同的通知到达之日起三个月内向人民法院起诉。因被告的最后一次书面通知于2016年4月19日到达原告，因此，原告最迟应于2016年7月19日前提出异议并向人民法院起诉，但原告于2016年9月19日才向被告提出了书面异议，且原告也未能提供证据证实其在2016年7月19日前已提出异议，根据上述法律规定，应认定原告和被告签订的《租赁协议》已经解除。因租赁协议已于2016年3月解除，故被告不应再支付2016年3月31日之后的租金。
被告如何承担违约责任的问题。原告和被告应当恪守诚信原则，严格履行合同义务。被告违反合同约定，擅自单方解除合同，已违反合同约定，应当承担违约责任。依照合同约定，一方违约，应向守约方支付违约金1万元，实际损失超过违约金的，应据实赔偿。因被告解除合同，造成租赁房屋空置数月，其损失数额远远超过1万元，因此，被告承担的违约金应以原告的实际损失为限。原告作为出租人，已经知道被告搬离出租房屋提前终止合同，应该及时采取措施向被告收回房屋、主张租金或另行出租房屋，避免损失的扩大，但原告在被告搬离后却未采取积极的措施，导致房屋长期空置，因此原告导致损失扩大的部分，不予支持。虽然原告主张违约金10000元，但原告的该请求是基于合同继续履行，被告仍应支付租金而提出的，因合同已解除，原告的其他诉讼请求将得不到支持，故对于原告的损失，本院酌情确定为三个月的租金损失，即7000元/月×3月=21000元。
关于原告能否没收租赁押金4万元的问题。房屋租赁合同中押金的设定是因为出租人把自己的房子和相关附属物品交给承租人使用，为确保承租人在使用过程中给租赁物造成的损害能得到赔偿；如租赁物没有收到损害，在租赁关系终止时，押金应当予以返还。本案中，原告和被告在合同中约定如被告出现拖欠租金达两月以上等情形时，原告可单方解除合同并没收租赁押金。因双方的租赁协议已于2016年3月解除，被告无需再支付2016年3月之后的租金，且被告在诉讼中已将租赁房屋返还给原告，租赁物并未受到损害，故原告不能依照该条约定收取被告支付的租赁押金。
综上所述，原告要求被告支付违约损失的诉讼请求成立，予以支持。因双方的租赁合同已经于2016年3月解除，因此，被告不应再支付该期限之后的租金，且被告已于2016年11月将租赁房屋返还给原告，故原告要求解除租赁合同、返还租赁物、支付租金等诉讼请求不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，遂判决：一、被告中铁十一局集团第五工程有限公司在本判决生效之日后十日内向原告重庆雷科置业有限公司支付违约损失21000元；二、驳回原告重庆雷科置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1137.50元（已减半收取），由被告中铁十一局集团第五工程有限公司负担。
二审中上诉人提供了缴纳租赁房屋2016年3月至10月的电费单子17张，总金额775元，其中3月份的单子有7张，金额为736元，其他月份电费有39元，证明被上诉人到交还钥匙之前一直在使用该房，并一直产生电费，租金应当计算到交还钥匙即2016年11月。被上诉人质证后称，3月后就已经搬出去了，由于租住房屋的电源和楼道公用电源公用一个电表，3月后产生的电费不是租住房屋产生的，而是公用电源产生的，电费跟被上诉人无关。双方均没有其他证据向本院提供，对一审查明事实本院予以确认。
本案的焦点的是：1、被上诉人是否违法解除合同；2、解除合同的时间；3、违约金和违约损失的认定；4、能否没收租赁保证金4万元。
针对以上焦点，本院综合认定如下：
一、被上诉人是否违法解除合同
上诉人和被上诉人签订了《租赁协议》，双方在合同第四条第一项中约定：预定商铺的租赁期限为两年。自2015年4月1日至2017年3月31日止。明确了租赁期限。被上诉人称合同并没有确定为2年的答辩理由并不成立。合同签订后，双方应当依照合同履行。被上诉人在合同并未到期，也没有出现合同中约定的解除条件，也没有法定的解除条件的情况下，要求解除合同，属于违法解除。
二、解除合同的时间
被上诉人称在2016年3月2日正式搬迁，缴清了所有的费用，并告知了上诉人的工作人员，也得到该工作人员的同意，并在4月发函给上诉人，上诉人是知道其3月就解除合同和搬离房屋的。上诉人二审中提交了3月到10月上诉人缴纳的该租赁房屋的电费单子，主要是产生在3月份的电费，而3月份的单费是并不是当月缴清，是在4月才缴，其他7个月一共才39元的电费，从被上诉人的解除函中也可以看出该租赁房屋的确有公共用电分摊电费。因此，上诉人提交的电费单子不能证明被上诉人在4月后还一直在该房屋居住。一审法院认定租赁合同解除时间在2016年3月31日并无不当。上诉人要求认定解除时间在2016年11月上诉理由不能成立。
三、违约金和违约损失的认定
被上诉人违法解除租赁合同，应当支付违约金或者承担违约损失。一审法院酌情考虑了3个月的租金损失，大于双方约定的1万元的违约金，一审法院判决给付3个月租金作为违约损失并无不当。
四、能否没收租赁保证金4万元
上诉人称根据《租赁协议》第八条第一款第（四）项约定了上诉人可以解除本合同并没收被上诉人交付的租赁保证金的情形。但该条款是在上诉人主动解除合同的情况下才赋予的没收租赁保证金的权利。本案中是被上诉人违法解除《租赁合同》，并不适用该条约定。上诉人要求按照该条款应予没收租赁保证金的上诉请求本院不予支持。但一审法院认为该保证金是保证租赁物是否收到损害而设定的押金，如租赁物没有受到损害，在租赁关系终止时，押金应当予以返还。双方当事人均没有要求退还，一审的审理超越了当事人的诉讼请求，双方在《租赁协议》中对保证金的性质，退还的条件有明确约定，是否退还，退还多少，双方当事人均可以另案处理。
综上，上诉人的上诉请求和理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2275元，由上诉人重庆雷科置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘丽苹
审 判 员 夏 川
代理审判员 熊德才
二〇一七年五月十六日
书 记 员 蒋大威