成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)锦江民初字第6799号
原告朱昊歆，男，1985年5月8日出生，汉族，住成都市锦江区。
委托代理人蔡利平，四川拓泰律师事务所律师。
被告成都融创置地有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人韩放，成都融创置地有限公司总经理。
委托代理人周江荣，泰和泰律师事务所律师。
原告朱昊歆与被告成都融创置地有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月10日受理后，依法由代理审判员徐俊杰适用简易程序独任审判，于2015年11月5日公开开庭进行审理。原告朱昊歆及其委托代理人蔡利平、被告成都融创置地有限公司的委托代理人周江荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱昊歆诉称，2009年10月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于成都市锦江区水杉街166号“蓝谷地五期”小区10幢2单元5层502号房屋，建筑面积为90.35平方米，合同总价为504109.40元。合同签订后，原告依照合同约定支付了相应的购房款，并委托被告代办所有权登记的相关手续并支付了办理所有权登记所需费用。根据合同第十九条第一款约定：被告应于2012年12月31日前取得该房屋所在楼栋的权属证明，但该楼栋所有权的实际取得日期为2014年6月10日，逾期534天，按照合同约定，被告应按已付房款每日万分之一支付原告违约金。另外，合同第十九条第二款约定：被告应于商品房交付之日起450日内（即2013年3月25日前）为买受人办理房屋所有权证书，但实际办理时间为2014年9月1日，逾期520天，按照合同约定，被告应按原告已付房款每日万分之一支付原告违约金。为维护原告合法权益，起诉至法院，请求:1、判令被告支付原告逾期办理成都市锦江区“蓝谷地五期”小区10幢楼栋产权的违约金26919.44元（庭审中原告明确该违约金从2012年12月31日计算至2014年6月10日）；2、判令被告支付原告逾期办理成都市锦江区“蓝谷地五期”小区10栋1单元406号房屋所有权证的违约金26213.69元（庭审中原告明确该违约金从2013年3月25日计算至2014年9月1日）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告成都融创置地有限公司辩称，案涉房屋在2014年6月24日办理了房屋初始产权登记，并于2014年7月18日具备办理房屋所有权转移登记的条件。被告逾期办理房屋所有权初始登记和转移登记是同一的违约行为，不应累计计算违约金。初始登记的违约金的起算日期应自合同约定的房屋初始产权登记取得期限届满之次日即2013年1月1起至2014年6月24日止，房屋所有权转移登记违约金应自初始产权登记实际取得之次日即2014年6月25日计算至2014年7月18日。同时违约金应以原告遭受的实际损失为基础，原告并无任何证据证明其遭受的实际损失，故依法请求法院予以调低。
经审理查明，2009年10月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》附件，约定：原告购买被告开发的位于成都市锦江区三圣乡大观村一、二组“蓝谷地·天域”10幢2单元5层02号房屋，其房价款501649元；房屋交付时间为2011年12月31日前；被告应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证书的，原告选择不退房的，合同继续履行，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内向原告支付。房屋交付使用后，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因被告的责任，原告未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，原告有权退房，原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率给付利息。原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内由被告支付。
2012年8月2日，被告向原告开具《销售不动产统一发票》一张，记载的不动产项目名称和楼牌号为：蓝谷地B区10-2-502，建筑面积90.35平方米，金额为504109.40元。2014年7月18日，被告向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的所有权转移登记。原告于2014年9月1日取得案涉房屋所有权转移登记。
庭审中，原、被告对案涉房屋实际交房时间为2012年12月31日，并于2014年6月24日取得房屋所有权初始登记，陈述一致。2015年10月10日，原告提起本案诉讼。
以上事实的认定，有原、被告双方的庭审陈述以及原告提交的《商品房买卖合同》及其附件、房屋所有权证、销售不动产统一发票，被告提交的成都市城乡房产管理局房屋所有权转移登记申请书等在案为证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》及附件，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，其合法有效，原、被告双方应全面履行合同约定的义务。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在房屋买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告未按约办理案涉房屋所有权初始登记和转移登记，应当向原告支付违约金。
1、关于房屋所有权初始登记违约金。根据双方合同约定，被告应于2012年12月31日前取得房屋所有权初始登记，自期限届满之次日至实际取得之日止，应按日以购房款的万分之一支付违约金，并于被告实际取得房屋所有权初始登记之日起30日内支付。逾期办理房屋所有权初始登记的违约金的期间应自2013年1月1日起开始计算，至被告实际取得房屋所有权初始登记之日即2014年6月24日止，共计540天。原告主张从2012年12月31日至2014年6月10日计算房屋所有权初始登记违约金，与事实不符，对其多主张的违约时间，本院不予认定，对其未主张的违约时间，是对其诉讼权利的自由处分，本院予以确认。庭审中，被告请求减免该违约金。本院认为，我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，综合衡量。鉴于被告明确请求对违约金予以减免，并且原告也未举证证明其实际损失，故根据原、被告履约的实际情况、违约程度等因素，本院酌情确定逾期办理房屋所有权初始登记的违约金为9600元。
2、关于房屋所有权转移登记违约金。双方合同约定，房屋交付后，原告委托被告申请办理房屋所有权转移登记，如因被告的责任，原告未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，自原告应取得的期限届满之次日起至实际取得之日止，被告按房价款的日万分之一支付违约金，并于原告实际取得之日起30日内由被告支付。被告于2014年7月18日向成都市城乡房产管理局递交房屋所有权转移登记申请后，因行政审批等履行正常手续所导致的登记时间延后，并非出卖人即本案被告的原因所造成。因此，本案违约金的计算截止时间应以2014年7月18日为准。因办理案涉房屋所有权初始登记是办理转移登记的前提条件。在同一时间段内，原告既主张逾期办理案涉房屋所有权初始登记违约金，又主张逾期办理房屋所有权转移登记的违约金，属重复主张，本院不予支持。因本院已支持原告主张的2013年1月1日至2014年6月24日期间逾期办理案涉房屋所有权初始登记的违约金，故逾期办理房屋所有权转移登记的违约金应当从2014年6月25日计算至2014年7月18日，因被告亦以相同理由请求减少该项违约金。本院综合考虑本案违约情形后酌情确定，被告支付原告逾期取得房屋所有权转移登记的违约金为500元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告成都融创置地有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱昊歆支付逾期办理房屋所有权初始登记的违约金9600元。
二、被告成都融创置地有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱昊歆支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金500元。
三、驳回原告朱昊歆的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费564元，由被告成都融创置地有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 徐俊杰
二〇一五年十一月九日
书 记 员 冯婷婷
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。