江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏03民终2967号
上诉人(原审原告)：王静。
委托诉讼代理人：马洛阳，江苏苏沂律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙守玉。
委托代理人：王洪中，江苏鸿国律师事务所律师。
原审第三人：谢加强。
原审第三人：白永梅。
上诉人王静因与被上诉人孙守玉、原审第三人谢加强、白永梅案外人执行异议纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2015）新民初字第00730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月17日立案受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理。上诉人王静的委托诉讼年代理人马洛阳，被上诉人孙守玉及其委托诉讼代理人王洪中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王静上诉请求：撤销一审判决，依法改判不得执行涉案房屋，并确认涉案房屋归上诉人所有。事实和理由：1、上诉人已经合法占有涉案房屋。上诉人的证人杨某、巩某系涉案房屋周围邻居，都可以证明2007年或2008年谢加强、白永梅从涉案房屋中搬走，上诉人接着到房屋打扫卫生的事实，应当认定为接受房屋。被上诉人方的证人陈述涉案房屋于2012年存在装修，之前无人居住，装修问题无法否定涉案房屋交付的事实。一审法院以杨某与巩某的证言相互矛盾为由认定上诉人占有房屋的事实不成立，属于对上诉人的证明标准要求过高。2、一审法院认定上诉人对未办理房屋所有权转移登记存在过错，与事实不符。涉案房屋因缺少土地使用权证不具备办理所有权转移登记条件，不可归责于上诉人。且上诉人与房屋出卖人系亲属关系，在具备买卖合同及付款凭证的情况下，亲属之间不办理过户也符合常理。上诉人举证的证据足以证明涉案房屋买卖及房款付清的事实，也能证明对房屋进行了合法占有，对未办理登记过户不存在过错。上诉人享有对涉案房屋排除强制执行的民事权益。
被上诉人孙守玉辩称：上诉人二审上诉请求不符合《查封规定》第17条的规定。一审法院对该案房屋执行合法正当，程序无瑕疵。上诉人阻却执行没有事实和法律依据。1、根据上诉人2013年8月28日提交的执行异议书、2014年5月19日提交的异议申请书的内容，能够看出上诉人对涉案房屋不是善意取得人，也没有实际占有该房屋。事实是该房屋进入评估拍卖程序后，上诉人搬入涉案房屋居住。2、上诉人提供的证人杨某等出庭均不能证明上诉人购买涉案房屋和上诉人搬入居住房屋的事实。上诉人说从2007年买房后搬入居住无事实根据。3、上诉人没有支付涉案房屋购置款项。根据上诉人在案外人执行异议和执行异议之诉中陈述，上诉人没有实际占有房产，也没有支付房款。办理过户方面上诉人存在过错。上诉人称曾到土地、房产部门申请过户均无任何证据。虽然被上诉人对一审判决认定部分事实不认同，但由于一审法院是对于整体案件事实和法律依据作出判决，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人未到庭亦未发表意见。
王静向一审法院起诉请求：判令不得执行位于新沂市窑湾镇王楼街富康路的两层楼房。
一审法院认定事实：谢加强与白永梅系夫妻关系，王静的丈夫系白永梅的弟弟。孙守玉因与谢加强、白永梅民间借贷纠纷一案向一审法院提出申请，请求对谢加强、白永梅所有的位于新沂市窑湾镇王楼街富康路东侧混合结构三层房屋一套（房产证号：新沂房权证窑湾镇字第××号，面积158.42平方米，登记所有权人谢加强；与王静主张的为同一套房屋，但王静表述不准确；以下称涉案房屋）采取保全措施。一审法院经审查于2012年1月11日作出（2012）新民诉保字第0047号民事裁定，查封涉案房屋。2012年9月10日，一审法院对孙守玉与白永梅、谢加强民间借贷纠纷一案作出（2012）新窑民初字第0117号民事判决，判令谢加强、白永梅于该判决生效后十日内向孙守玉返还借款194259元并支付利息。判决生效后，因白永梅、谢加强未履行义务，一审法院根据孙守玉的申请立案执行。2013年8月20日，评估机构根据一审法院委托，对涉案房屋价值作出如下鉴定意见：房屋在估价时点2013年7月29日，满足各项假设条件下的总价值为20.8万元。2014年1月20日，一审法院作出（2013）新执字第2159号执行裁定，续行查封涉案房屋。王静在执行中向一审法院提出书面执行异议，以其已购买房屋，支付了全部价款并占有房屋为由，请求中止对涉案房屋的执行。一审法院经审查于2015年3月2日作出（2014）新执异字第00044号执行裁定，驳回王静的异议请求。王静不服，于法定期限内提起本案诉讼。
一审法院认为，《查扣冻规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此，王静主张的房屋买卖事实在人民法院查封涉案房屋前必须同时具备以下四个条件，其对房屋才能享有排除强制执行的民事权益：1.其与第三人之间存在合法、有效的房屋买卖合同关系；2.支付全部价款；3.已合法占有房屋；4.对未办理房屋所有权转移登记，没有过错。
为证明其已向第三人购买涉案房屋，并已支付全部价款及已占有房屋，且对未办理房屋所有权转移登记没有过错；王静提供以下证据：1.谢加强与王静在2007年3月15日签订的房屋买卖协议书一份，主要内容为：谢加强将涉案房屋出卖给王静，价款13万元，于两年内付清，过户费用由王静负担。2.白永梅于2007年3月15日出具的8万元收条、于2009年1月2日出具的5万元收条各一张。3.南京东南司法鉴定中心（以下简称东南鉴定中心）司法鉴定意见书一份，主要内容是：一审法院在对王静提出的书面执行异议进行审查过程中，根据孙守玉的申请，委托东南鉴定中心对房屋买卖协议书及收条的形成时间进行鉴定；该中心以其收集的形成于2009年12月的样本，与检材进行溶解率比对，得出倾向认定房屋买卖协议书及收条均系2009年12月之前较长一段时间形成的鉴定意见。4.证人杨某、巩某在执行异议审查中的证言。杨某称，2007年第三人从涉案房屋搬离后，王静打扫房屋，第三人说房屋出卖给白永梅的弟弟；2012年，王静入住房屋。巩某称，2007年其回到王楼街，听说谢加强要出卖涉案房屋；2008年其再次回到王楼街，发现谢加强已不在房屋内居住，听别人说房屋卖给了他的妻弟，房屋是否有人居住不知道，但有人打扫卫生，具体是谁不清楚。
孙守玉对王静主张的事实及其提供的证据，均不予认可。
为证明其反驳主张，孙守玉申请证人柳某出庭作证。证人称白永梅从涉案房屋搬离后，房门一直锁着，直到2012年农历八月十五日左右王静对房屋进行装修。
王静质证认为，证人柳某系孙守玉的亲属，与本案有利害关系，其所述的房屋装修时间不属实，且装修与本案没有关联性。
一、王静与第三人之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系。
一审法院认为，王静提供房屋买卖协议书证明其与第三人之间存在房屋买卖关系，已经完成举证责任。孙守玉反驳并申请对协议书的形成时间进行鉴定，经一审法院委托，东南鉴定中心作出的鉴定意见，并不能否定协议书的真实性。因此，应当认定王静与白永梅、之间存在房屋买卖合同关系。双方订立的房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，自双方在协议书上签名时成立、生效。
二、在一审法院查封前，王静是否支付了全部价款。
一审法院认为，买受人支付价款，出卖人出具收条作为付款凭证，符合交易习惯；王静提供白永梅出具的收条证明其支付价款，已经完成举证责任。孙守玉反驳并申请对收条的形成时间进行鉴定，经一审法院委托，东南鉴定中心作出的鉴定意见，并不能否定收条的真实性。因此，应当认定王静已付清价款。
三、在一审法院查封前，有无合法占有房屋。
王静与谢加强订立的房屋买卖协议中未约定房屋交付时间，证人巩某的证言没有关于房屋交付的内容。证人杨某称，2007年第三人从涉案房屋中搬离后，王静打扫房屋；而孙守玉申请出庭作证的证人柳某却称，在第三人搬离后至王静于2012年农历八月十五日左右装修前，涉案房屋一直锁着，无人居住。王静虽主张证人与孙守玉有亲属关系，但未举证证明，故对该事实不予认定。杨某证言与柳某证言的内容相互矛盾且证明力相当；故仅凭杨某的证言，不足以证明在一审法院查封前，王静占有涉案房屋，对该事实亦不予认定。
四、王静对未办理房屋所有权转移登记是否有过错。
《查扣冻规定》第十七条规定中的“没有过错”是指买受人履行了应尽到的义务，未能办理所有权转移登记，是因为不可归责于买受人的原因。买受人订立房屋买卖合同的目的是取得房屋所有权，故在具备办理条件的情况下，其应当在合理期限内申请办理房屋所有权转移登记。
原建设部《城市房屋权属登记管理办法》（2001年8月15日起施行，2008年7月1日起废止）第十一条第一款规定，房屋权属登记由权利人申请；第十三条第一款规定，权利人申请登记时，应当向登记机关交验有效证件；第十七条规定，因房屋买卖等原因致使权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记，并应提交房屋权属证书以及合同等文件。原建设部《房屋登记办法》（2008年7月1日起施行）第三十二条规定，发生买卖等情形的，当事人应当在事实发生后申请房屋所有权转移登记；第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书或房地产权证书、证明房屋所有权发生转移的材料（买卖合同等）、其他必要材料。按照上述规定，涉案房屋买卖具备办理所有权转移登记条件。但王静却在订立买卖合同后至一审法院查封涉案房屋前，近五年时间一直未申请办理房屋所有权转移登记。主观上明显具有怠于履行义务的过错。因此，王静关于其对涉案房屋未办理所有权转移登记没有过错的理由不能成立，不予采纳。综上，王静向第三人购买涉案房屋的事实，不具备《查扣冻规定》第十七条规定的排除强制执行条件，王静对涉案房屋不享有排除强制执行的民事权益。因此对王静要求不得执行涉案房屋的诉讼请求，不予支持。遂判决：驳回原告王静的诉讼请求。
二审期间，上诉人申请到新沂市粮食局调查涉案房屋没有土地使用权证的原因及房屋建设时的土地性质。二审期间上诉人提交了一份2016年9月7日窑湾自来水厂的证明，用于证明从2009年9月至今谢加强房子的水费由上诉人交付。被上诉人发表质证意见，认为该份证明没有证明力，根据民事诉讼法解释的规定，该证明没有单位负责人签字或者经办人员签字。上诉人如果交纳了水费，应当提供票据，而不是证明。
本院二审认定事实和一审法院认定的事实相一致。
本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，案外人主张房屋买卖的事实在人民法院查封房屋之前必须同时满足四个条件才能排除对房屋的强制执行，四个条件即合法有效且真实的房屋买卖合同关系，支付全部价款，实际占有房屋和对未能办理房屋所有权转移登记没有过错，四个条件缺一不可。本案所涉房屋在2012年1月11日被一审法院查封。上诉人应当举证证明其在房屋被查封前已经实际占有了房屋。上诉人二审提供的证明，根据民事诉讼法司法解释第115条的规定，单位向法院提交的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，并加盖单位印章。该证明加盖的是新沂市窑湾镇自来水厂的财务专用章，没有单位负责人及制作人员的签名，并且证明尾部“王楼自来水厂”几个字是写在新沂市窑湾镇自来水厂的财务专用章之上，从形式上看不符合民事诉讼法司法解释的规定。从内容看，证明陈述原谢加强房水费自2009年9月至今由王静交付，涉案房屋至今仍登记载谢加强名下，自来水厂虽然负责收纳房屋水费，但其在证明中没有陈述清楚如何认定水费具体由何人来交。因此本院对上诉人提供的该份证明不予采信，上诉人举证的证人证言亦无法证实上诉人实际占有房屋的具体时间。因此，本院认为上诉人未能举证证明其在涉案房屋被一审法院查封之前已经实际占有了房屋，不具备《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的要件，其享有的民事权利不足以排除被上诉人对涉案房屋的强制执行。上诉人二审提出调查涉案房屋没有土地证的原因及房屋的土地性质，目的在于证明自己对未办理涉案房屋所有权转移登记没有过错，从而说明自己享有对涉案房屋排除强制执行的权利。但如上所述，根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，上诉人没有具备在法院查封前实际占有房屋的条件，其享有的权利不能排除对涉案房屋的强制执行，因此上诉人二审提出的申请不影响本案的处理结果，对此申请不予准许。
综上，上诉人王静的上诉理由和请求均不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元，由上诉人王静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 祝 杰
审 判 员 陈 颖
代理审判员 崔金城
二〇一六年十一月一日
书 记 员 许 丽