湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鄂06民终532号
上诉人（原审原告）：黄诗琪，女，汉族，1993年10月26日生，住湖北省老河口市。
委托诉讼代理人：王冰，老河口市酂阳法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：冯小飞，男，汉族，1982年10月10日生，户籍住址：湖北省老河口市，现住老河口市。
委托诉讼代理人：陈琳，湖北宏义律师事务所律师。
上诉人黄诗琪因与被上诉人冯小飞返还原物纠纷一案，不服湖北省老河口市人民法院(2017)鄂0682民初860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄诗琪的委托诉讼代理人王冰、被上诉人冯小飞及其委托诉讼代理人陈琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄诗琪上诉请求：依法撤销原判，发回重审或改判支持上诉人的原审诉请；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定事实错误。1、上诉人持有诉争房地产所有权证书，是该房屋的合法所有人。2、上诉人对其母亲李玉英是否与冯小飞签订房屋买卖协议不知情，一审未查明协议的真实性；2004年上诉人父母已离婚，李玉英无权处分上诉人的财产，其与冯小飞签订的房屋买卖协议无效；一审认定上诉人父亲黄海胜开发该处房屋，属主观臆断；房屋系被冯小飞侵占。二、原审程序违法。本案应当追加上诉人母亲李玉英作为第三人参加诉讼。
冯小飞辩称，一、被上诉人在诉争房屋内居住长达12年，不存在侵占上诉人房屋的事实。二、上诉人在该房屋出售时才12岁，李玉英作为其唯一的法定监护人，有权处理诉争房产。三、还有其他案外人也通过同样的方式取得了上诉人其他房屋，也没有办理房产证，也居住多年。四、上诉人认可李玉英是其母亲，一审法院的其他判决可以证明出售房屋的合法性，不需要追加李玉英，因为事实已经查清。
黄诗琪向一审法院起诉请求：1.判令被告冯小飞腾退侵占原告黄诗琪房屋一间两层，并支付房屋占用费20000元；2.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告黄诗琪母亲李玉英于2005年8月3日与被告冯小飞签订房屋买卖协议书，将黄诗琪父亲黄海胜（房屋买卖协议书签订时已故）开发的位于老河口市光××办事处××组啤酒厂门前其中一间两层房屋出售给被告冯小飞。协议约定：“1.双方协商位于啤酒厂门前门面一间（实为一间两层）价格为叁万玖仟元整（39000.00元），预付壹万元整（10000.00元），下欠贰万元整（20000.00元）（实际下欠金额29000.00元，因当时笔误写错，双方约定实际支付时以29000.00元为准。）；2.房产证办清，交付乙方（冯小飞），下欠金额全部付清；3.一式两份，一方变更，后果自负”。协议签订后，被告冯小飞支付了10000元并搬入该房屋居住至今。2006年，李玉英携女黄诗琪（时年12岁）离开老河口在外地居住，期间，李玉英没有履行办理房产证的义务，被告冯小飞也未履行交纳剩余29000元的义务。2013年7月23日，原告黄诗琪取得争议房屋（韩巷村二组啤酒厂门前住宅楼第36-40间）的房权证（第000423**号），2014年1月7日，原告黄诗琪取得争议房屋（韩巷村二组啤酒厂门前）的土地使用证。2016年夏天，李玉英从外地回来，要求被告冯小飞加钱办理房产证，但被告冯小飞未予同意。2017年7月24日，原告黄诗琪以其为所诉争房屋的合法权利人为由，向法院提起诉讼，要求被告冯小飞腾退侵占原告房屋一间两层，并支付房屋占用费20000元。
另查明，在2005年3月8日至2006年5月27日期间，李玉英将黄诗琪父亲黄海胜开发的位于老河口市光××办事处××组啤酒厂门前的部分房屋分别出售给了韩必海、李如军、韩海成，并签订房屋买卖协议，李玉英负责履行办证义务。三人同时证实，2016年夏天，李玉英从外地回来要求三人和本案被告冯小飞加一部分钱为他们分别办理房产证及土地使用证，但四人没有同意。
一审法院认为：物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。2005年8月3日，原告黄诗琪母亲李玉英与被告冯小飞签订房屋买卖协议书，已经将本案争议标的即位于啤酒厂门前门面一间（实为一间两层）以价格39000.00元卖给了被告冯小飞，冯小飞交付10000元购房款，下欠29000元待房产证办理交付冯小飞后，冯小飞全部付清，被告冯小飞在协议签订以后就入住本案争议房屋内至今。经一审法院核实李玉英与其他购房户签订的房屋买卖协议，可以认定李玉英与被告之间的房屋买卖协议属双方当事人真实意思表示，在没有其他证据证明该房屋买卖协议存有瑕疵的情况下，应当视为有效合同，虽未履行完毕，但双方应当共同遵守，依约履行。原告黄诗琪诉称其继承取得其父黄海胜的房屋，并于2013年7月23日办理了房屋产权证，要求被告腾退侵占的诉诤房屋一间两层，并支付房屋占用费20000元，因原告黄诗琪取得房屋的法律行为与其母李玉英与被告冯小飞签订的房屋买卖协议的法律行为发生矛盾冲突，被告冯小飞依据与李玉英之间的房屋买卖协议实际占有该房屋达12年之久，在被告冯小飞与李玉英之间的房屋买卖协议纠纷未得到解决之前，原告黄诗琪要求被告冯小飞腾退所占有的房屋，显然损害了被告冯小飞的合法权益，故对原告黄诗琪的上述诉讼请求，不予支持。被告冯小飞申请人民法院追加李玉英作为第三人参与诉讼，因已经查清该案事实，故对被告的该项请求一审法院不予同意。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十二条第一款，《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：驳回原告黄诗琪诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告黄诗琪负担。
二审双方当事人均未提交新证据。
经二审审理查明，一审判决所认定的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是被上诉人冯小飞是否有权占有本案诉争房屋。对于2005年8月3日，上诉人黄诗琪的母亲李玉英与被上诉人冯小飞签订的房屋买卖协议。上诉人黄诗琪上诉称其对李玉英是否与冯小飞签订房屋买卖协议不知情，一审法院没有查明协议的真实性；2004年上诉人父母已离婚，李玉英无权处分上诉人的财产，其与冯小飞签订的房屋买卖协议无效。因上诉人一方面称其对李玉英与冯小飞是否签订房屋买卖协议不知情，一方面又称李玉英与冯小飞签订的房屋买卖协议无效。首先，即使不知情也不能推论出李玉英没有与冯小飞签订房屋买卖协议。其次，上诉人只是认为该协议无效，并没有否认协议的真实性。而本案二审庭审时，上诉人也认可协议的真实性。加之，一审法院在审理过程中，对同冯小飞一样从李玉英处购买房屋的案外人进行了调查，也能佐证本案协议的真实性。综合上述情况，在上诉人没有有效证据推翻房屋买卖协议的情况下，本院认定，2005年8月3日上诉人黄诗琪的母亲李玉英与冯小飞签订的房屋买卖协议书是真实的。第二，关于房屋买卖协议的效力。根据《中华人民共和国民法通则》第十二条的规定，限制民事行为能力人，只能进行与他的年龄、智力相适应的民事活动，其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。因为房屋买卖协议签订之时，黄诗琪未满12周岁，属限制民事行为能力人，房产属于重要财产，当时处分房产显然超出黄诗琪的行为能力范围，应由其法定代理人代理或者征得她的法定代理人同意。当时，上诉人的父亲已经去世，其母亲李玉英是其唯一的法定代理人，由李玉英与冯小飞签订房屋买卖协议处分本案诉争房屋，符合法律规定，也符合日常的行事规则。黄诗琪上诉称，当时其父母已离婚，但其未提交证据证明，二审庭审中也称没有证据证明2013年、2014年前李玉英对诉争房屋没有处分权，故上诉人黄诗琪称李玉英与冯小飞签订的房屋买卖协议因李玉英没有处分权而无效，因无证据证明，本院不予采信。二审庭审中，上诉人认可诉争房屋是黄海胜开发的，故其上诉称一审法院认定黄海胜开发该处房屋属主观臆断，不能成立。综上所述，本院认定上诉人黄诗琪的母亲李玉英与冯小飞签订的房屋买卖协议真实有效。协议约定将诉争房屋出售给被上诉人冯小飞，故冯小飞占有诉争房屋有合法依据。因此，上诉人黄诗琪上诉称冯小飞侵占上诉人的房屋，不能成立。在李玉英与冯小飞之间的房屋买卖协议存在的前提下，上诉人仅以持有诉争房屋的房地产权属证书为由，要求被上诉人冯小飞腾退房屋，依据不足，本院不予支持。因已查明房屋买卖协议系李玉英与冯小飞签订，是否追加李玉英不影响本案审理，故上诉人称一审程序违法不能成立，本院不予采信。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人黄诗琪负担。
本判决为终审判决。
审判长 张耀明
审判员 杨 文
审判员 陈瑞芳
二０一八年三月二十六日
书记员 刘秋华