江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏04民终2239号
上诉人（原审原告）：刘秋兰，女，1981年7月13日出生，汉族，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：蒋华剑，江苏乐天律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：余伟，男，1977年12月24日出生，汉族，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：蒋华剑，江苏乐天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：白莹，女，1983年10月2日出生，汉族，住常州市新北区。
委托诉讼代理人：余爱霞，江苏尊法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹欣，江苏尊法律师事务所实习律师。
上诉人刘秋兰、余伟因与被上诉人白莹房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2016）苏0402民初5533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘秋兰、余伟上诉请求：撤销原判，依法改判白莹向我方支付违约金4万元；本案诉讼费用由白莹承担。事实与理由：一、房地产买卖居间合同是否属于效力待定，与本案并无直接关联。1.我方并未要求白莹之外的其他房屋共有人承担违约责任，也未要求继续履行合同，所以其他共有人是否追认与本案无关；2.相关司法解释规定，买卖合同中，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。现白莹以其他共有人未追认为由，主张合同无效，人民法院应不予支持；3.涉案合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效。二、白莹承担违约责任依法有据。法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。三、本案中双方已就违约责任的承担达成一致。
白莹答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。首先，该房屋所有权人共有六人，合同落款处仅有五人的签名，该合同是附条件生效的合同，故合同并未生效；其次，上诉人明知房屋为六人共有，其他房屋所有权人并不同意该买卖居间合同，故合同无效。上诉人要求我承担违约责任，是建立在房地产买卖居间合同有效的基础上，因该份买卖居间合同不生效，上诉人以无效的合同条款要求我承担违约责任，没有法律依据。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条相对人应为善意的，本案中，上诉人在明知房屋出售应取得房屋其他共有人的同意的情况下，仍签订合同，且要求我签订承诺书，主观上非善意。综上，请求驳回上诉，维持原判。
刘秋兰、余伟向一审法院诉请要求：1.判令白莹向刘秋兰、余伟支付违约金40000元；2.判令白莹承担刘秋兰、余伟支出的中介费17490元；3.本案诉讼费由白莹承担。一审中，刘秋兰、余伟放弃要求白莹承担中介费17490元的诉请。
一审法院认定事实：白莹、黄锦栋、白传坤、李亚芬、黄兆祥、徐钰芬系常州市新北区时代上院10幢甲单元401室房屋（以下简称401室房屋）的所有权人。2016年9月10日，刘秋兰、余伟与白莹、常州万科房产代理有限公司（以下简称万科房产公司）签订房地产买卖居间合同一份。合同约定（出售方）：白莹，（共有人）：黄锦栋、白传坤、李亚芬、黄兆祥、徐钰芬。乙方（购买方）：余伟，（共有人）：刘秋兰。丙方（居间方）：香树湾福园分公司。第一条房屋基本情况。（一）甲方自愿将坐落在401室房屋出售给乙方，房屋建筑面积137.08㎡，房屋所有权人白莹，共有权人，房屋所有权证号常房权证新字第××号，土地使用权证号常国用（2014）第14028号。第二条房屋成交价格、支付方式及期限。（一）甲乙双方议定上述房地产的成交价格为人民币（大写）壹佰壹拾陆万陆仟元，￥1166000元，（二）乙方在签订本合同时支付购房定金人民币20000元给甲方，购房定金在付款时冲抵购房款。收取乙方定金的同时甲方将房屋所有权证、土地使用权证原件留置于丙方，丙方也具收取凭证。甲乙双方办理资金监管手续时，乙方支付房款人民币（大写）肆拾柒万陆仟元（￥476000元）到资金监管专用账户。乙方向工商银行申请组合贷款人民币（大写）陆拾柒万元（￥670000元）。第五条佣金（中介费）及过户税费承担。（一）甲方和乙方通过丙方签订本合同当日内，向丙方支付房屋买卖的中介费（房屋成交价的2%）17490元，此款由乙方承担，贷款代办费1000元由乙方承担，房屋交易网上备案费200元由乙方承担。第六条违约责任。（六）甲乙双方必须严格履行本合同，若有毁约，由毁约方承担丙方的中介代理费，双方毁约的，双方共同承担。第九条保证和承诺。甲方保证上述房地产权属清楚，自本合同订立之日起，该房地产若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担相应的法律责任，因此给乙方和丙方造成损失的，由甲方负责赔偿。第十条特别约定。（三）签约人白莹承诺全权代理房屋所有权人及全部共有人签署本合同，若签约人无代理权或承诺不当造成合同失效或无效，签约人必须支付赔偿金40000元给乙方，并承担丙方的中介费17490元。第十二条声明。（二）本合同一式叁份，甲乙丙三方各执壹份，各方签字（盖章）后生效。合同落款甲方（签字）：白莹、白传坤、李亚芬、黄兆祥、徐钰芬。乙方（签字）：刘秋兰、余伟。丙方（签字）：签约经理：陈某置业顾问：王洪昙，并加盖万科房产公司印章。同日，白莹向刘秋兰、余伟出具承诺：就401室房地产交易一事，本人现同意出售该房地产，并代替其他未到场产权人在所有法律文书的签字均有法律效力，也是所有产权人的共同意愿。如其他未到场产权人有任何异议，本人愿意独自承担一切违约责任及所有法律后果。同日，白莹将401室房屋的所有权证、国有土地使用权证交付常州万科房产代理有限公司，常州万科房产代理有限公司向白莹出具收条。当日，余伟支付定金20000元，收款人白莹、付款人余伟、见证人陈某分别在收条上签名，万科房产公司加盖了印章。刘秋兰、余伟己支付万科房产公司中介费17490元。白莹与刘秋兰、余伟均认可签订房地产买卖居间合同时，白莹未出具该房屋其他所有权人的委托书，房地产买卖居间合同落款乙方（签字）：白传坤、李亚芬、黄兆祥、徐钰芬的签名均为白莹一人所写。上述合同签订之后，因401室房屋其他所有权人均不同意出卖房屋，未向白莹出具委托书。2016年9月23日，白莹将收取的20000元定金退还给刘秋兰，刘秋兰出具收条，载明：“收到401室房屋所有权人退回的购房定金20000元，合同约定的违约金40000元双方约定通过诉讼解决。”万科房产公司已将收到的中介费17490元退回给刘秋兰、余伟。因协商不成，2016年10月28日，刘秋兰、余伟诉至法院。
一审中，刘秋兰、余伟表示不要求黄锦栋、白传坤、李亚芬、黄兆祥、徐钰芬承担任何责任，只要求白莹承担违约责任。
一审法院认为，2016年9月10日签订的房地产买卖居间合同，虽然形式上甲方有白莹、白传坤、李亚芬、黄兆祥、徐钰芬签名，乙方有刘秋兰、余伟签名，丙方有万科房产公司工作人员签名及印章。但是白莹、刘秋兰、余伟、万科房产公司在签订该合同时，白莹已将401室房屋所有权证出示，并将房屋所有权证、国有土地使用权证交付给万科房产公司，万科房产公司因而向白莹出具收条。该房屋所有权人共有六人，在房地产买卖居间合同抬头甲方处填写白莹、黄锦栋、白传坤、李亚芬、黄兆祥、徐钰芬六人名字，载明出卖房屋的房屋所有权证编号、国有土地使用权证编号，而合同落款签名处只有五人的签名，白莹与刘秋兰、余伟也认可这五人签名均由白莹书写。白莹在签订该合同时，未持有并出示其他房屋所有权人同意出卖房屋的委托书，双方均清楚该事实，否则白莹不会出具承诺书。该房地产买卖居间合同系效力待定，需得到其他房屋所有权人的追认后，房地产买卖居间合同才生效。房地产买卖居间合同中，存在两个合同法律关系，即房屋买卖合同关系，出卖人、买受人与万科房产公司之间居间合同关系。上述合同订立后，由于401室房屋的所有权人系白莹、黄锦栋、白传坤、李亚芬、黄兆祥、徐钰芬，出卖该房屋，需得到全体所有权人的同意。因黄锦栋、白传坤、李亚芬、黄兆祥、徐钰芬不同意出卖房屋，故未向白莹出具委托书，白莹签订房地产买卖居间合同的行为，以及承诺内容未得到其他房屋所有权人的追认，白莹系无处分权人。因此，2016年9月10日签订的房地产买卖居间合同不生效。刘秋兰、余伟依据房地产买卖居间合同第十条第三项的约定，要求白莹承担违约责任而提出诉讼请求，是建立在房地产买卖居间合同有效的基础上，现该合同不生效，故刘秋兰、余伟提出的诉讼请求无法律依据，但是刘秋兰、余伟可追究白莹的缔约过失责任。综上，判决：驳回刘秋兰、余伟的诉讼请求。案件受理费1238元，由刘秋兰、余伟负担。
二审中，双方均未提交新证据。
二审查明的其他事实与一审相一致，本院依法予以确认。
本院认为，刘秋兰、余伟的上诉请求应予支持。
理由及依据为：
一、关于本案房屋买卖合同的效力。本案中，401室房屋产权人共有六人，白莹未经房屋其他××授权，擅自处分涉案房屋的行为属于无权处分行为。虽然白莹无权处分，但并不影响买卖合同的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。涉案房屋买卖合同也无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故涉案房屋买卖合同依法有效。
二、关于白莹是否应承担违约责任的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，白莹出卖房屋的行为未经房屋其他××的追认，标的物所有权不能转移，合同目的已不能实现，故刘秋兰、余伟有权要求白莹按约承担违约责任。按照合同中“若签约人无代理权或承诺不当造成合同失效或无效，签约人必须支付赔偿金40000元给乙方”的约定，以及“如其他未到场产权人有任何异议，本人愿意独立承担一切违约责任及所有法律后果”的承诺，刘秋兰、余伟要求白莹支付40000元违约金的诉请，有事实依据，且符合法律规定，依法应予支持。
综上，上诉人刘秋兰、余伟的上诉主张，合法有据，本院予以支持。一审判决适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销常州市天宁区人民法院（2016）苏0402民初5533号民事判决；
二、白莹于本判决生效之日起十日内支付刘秋兰、余伟40000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1238元、二审案件受理费800元，均由白莹负担（刘秋兰、余伟已经预交的诉讼费用，法院不再退还，一并由白莹于本判决生效之日起十日内支付给刘秋兰、余伟）。
本判决为终审判决。
审判长 裴国伟
审判员 袁海燕
审判员 孙海萍
二〇一七年八月三日
书记员 方 栋