广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终77号
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市华富创新投资有限公司。
法定代表人：王兰娥。
委托代理人：王劲松，广东联建律师事务所律师。
委托代理人：宋姝琳，广东联建律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市好百年家具连锁股份有限公司福田分公司。
负责人：郑宋强。
委托代理人：于长兴，系该公司员工。
委托代理人：刘梦，广东晟典律师事务所律师。
上诉人深圳市华富创新投资有限公司（以下简称华富创投公司）因与被上诉人深圳市好百年家具连锁股份有限公司福田分公司（以下简称好百年福田公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第358号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：涉案XXXXXX第X层XXX、XXX、XXX、XXX、第X层、第X层、第X层的权利人为深圳市XXX投资发展有限公司（以下简称XXX投资公司）。2007年8月10日，好百年福田公司（原称深圳市好百年物流有限公司福田分公司）与出租方XXX投资公司签订《房地产租赁合同》，XXX投资公司将所有的位于XX路XXXXXXX-
X层房产共计建筑面积13016.73平方米租赁给好百年福田公司，租赁期限为2007年9月1日起至2017年8月31日止。好百年福田公司与XXX投资公司于2009年9月2日签订的《关于租赁合同的补充协议》约定XXX投资公司同意好百年福田公司根据经营需要将承租的房屋进行分租或转租。
2013年6月8日，好百年福田公司（合同甲方）、华富创投公司（合同乙方）签订《租赁合同书》，约定好百年福田公司将位于深圳市福田区XXXXXX-
X层（建筑面积约为13016.73平方米）的房屋及相关广告位及设施全部转租给华富创投公司，租赁合同并明确该租赁物业系好百年福田公司向他人承租，华富创投公司清楚了解租赁物业产权、现租赁关系以及租赁房屋物业现状，并承租租赁物业用于经营新福民文具、玩具、服装批发等专业市场。租赁合同第一条“租赁物业”中明确租赁房屋房地产权证载明建筑面积共13016.73平方米，其中第一层建筑面积2379.96平方米，第二层建筑面积3461.65平方米，第三层建筑面积3518.39平方米，第四层建筑面积3656.72平方米，租赁房屋的附属设施设备指双方在合同中约定，且最终实际交付的消防、空调、电梯、供电、供排水等租赁房屋附属的设备和设施。租赁合同第二条约定，好百年福田公司保证对租赁物业拥有合法的转租权利，好百年福田公司应将本合同向租赁房屋所在地的有关部门办理租赁登记备案手续；好百年福田公司保证华富创投公司可将租赁物业在租赁期内进行部分转租或分租，用于经营文具、玩具、服装批发项目，无需再行征得好百年福田公司及产权方的同意。第三条“租赁期限及免租期”约定，租赁期限自租赁物业交付之日起算至2017年8月31日止，自租赁房屋交付之日起3个月作为华富创投公司免租期，免租期限届满之次日为开始计租日。租赁房屋第1层因涉及分批交付问题，双方一致同意以该楼层每批交付之日为准分别计算免租期与开始计租日，好百年福田公司最迟应于2013年9月1日前将租赁物业全部交付给华富创投公司。第四条“租赁物业交付”约定，好百年福田公司向华富创投公司交付的租赁房屋附属设施、设备所有权归好百年福田公司，好百年福田公司交付的附属设备设施部分不能正常运行和使用，或租赁物业存在瑕疵但不影响租赁物业基本使用功能的，华富创投公司应予以接收，但好百年福田公司应当一个月内负责维修并承担维修费用。第五条“租金及其他费用”约定，租金为综合租金，包括租赁房屋租金、设备设施使用费、商场内外广告位的使用费、招牌位使用费等，但不包括华富创投公司应独立承担的费用，起租日开始第一年租金标准为120元/平方米，自第二个合同年度开始，每一合同年度的租金标准在上个合同年度租金标准的基础上逐年递增3%，即第二年租金标准为123.6元/平方米，第三年为127.31元/平方米，第四年为131.13元/平方米。华富创投公司应于每月5日前向好百年福田公司支付当月租金，逾期，则每逾期一天，按所欠租金的千分之一支付违约金。第六条“保证金”约定，保证金为320万元，如华富创投公司逾期未支付或未全部支付合同约定应承担所有费用，好百年福田公司有权从保证金中直接扣除相应金额，如华富创投公司行为符合合同第十三条第2款好百年福田公司有权解除合同的情形，则合同保证金不予返还。第八条“装修、改造”约定，合同期内，经政府相关部门审批（如须政府审批）同意后，在不改变房屋承重结构的情形下，华富创投公司可以对租赁房屋或租赁物业整体或外立面重新装修，华富创投公司应将装修方案、图纸等提交好百年福田公司备案，装修费用及风险责任均由华富创投公司承担，华富创投公司装修所涉及的施工报建、消防验收手续由华富创投公司负责办理，好百年福田公司提供协助，费用由华富创投公司承担。第十一条“乙方责任”第1条第3项约定“交付后租赁房屋内现有的中央空调系统、电梯系统（客梯、货梯、扶梯等）、供电系统、消防系统的设备设施由华富创投公司负责通知相关的设备设施厂家进行质量维护、维修、保养并承担所有费用”。第十三条约定，华富创投公司发生违约情形，包括欠交租金及其它费用或未按时补交保证金差额超过一个月的，经好百年福田公司书面催促仍不缴纳的，好百年福田公司可以解除合同，没收租赁保证金，收回租赁物业，并有权要求赔偿其他损失。在好百年福田公司发生违约情形时，包括好百年福田公司违反合同第二条保证的、因好百年福田公司原因造成租赁物业在租赁期内不能正常使用超过30日的，华富创投公司有权要求解除合同，并要求好百年福田公司退还租赁保证金。任何一方擅自解除合同的，擅自解除合同一方当事人向对方当事人支付100万元款项作为违约金，并赔偿对方的其他损失。第十四条“合同解除或终止后善后事宜的处理”约定，“单方解除合同的，甲、乙双方按如下程序完成租赁房屋的交接手续：（1）合同解除日为一方的解除合同书面通知另一方之日；（2）乙方应自合同解除之日起15日内搬迁完毕并与甲方结清所有租金和水电费，所有权人及甲方出资安装的设备设施、装修改造物以及乙方投资形成的不可移动的设备设施、装修改造物不得搬迁和拆卸，在正常使用寿命内的且由乙方承担维修责任的乙方应保证能够正常运行和使用；乙方投资形成的可移动的装置、装修和设备，属乙方所有。上述15日搬迁期内乙方未搬迁完毕并交还场地的，乙方应自搬迁期届满之次日起，按合同约定的租金双倍标准，向甲方支付场地占用费，直至甲方收回租赁物业止”。
同日，好百年福田公司将租赁房屋的部分区域交付给华富创投公司，双方确认第一层已交付建筑面积为1429.67平方米，未交付建筑面积为950.3平方米，租赁房屋2-4层已交付建筑面积为10636.76平方米，并签署了《租赁物业交接确认书》，针对租赁物业交接情况，双方签署了《XXXXXXX-
X层租赁物业现状描述及交接清单》。2013年7月17日，双方又签署了《租赁物业交接确认书（补充）》，华富创投公司确认好百年福田公司已于2013年7月17日将XXXXXXXX层建筑面积为950.3平方米交付给华富创投公司。《XXXXXXX-
X层租赁物业现状描述及交接清单》确认交付的物业主体消防系统已按设计及国家规范的要求施工完毕，并通过消防主管部门验收合格。电梯、货运电梯及自动扶梯符合设计及规范要求，已通过验收，运行正常，可满足使用功能，其中自动扶梯注明“取得验收证明”，备注均注明为“现状交付”。消防系统注明“符合设计及规范要求，并通过当地消防主管部门验收”，交付为“现状交付”，附件二《XXXXX-
X租赁物业场地交接清单（机电设备部分）》中显示，XXXXXXXX-
X层裙楼共有12台扶手电梯、1台货梯、1台客梯，2013年6月8日场地交接当天，双方确认“1、序号第3#、4#扶手电梯供电有故障，维修后确认；2、序号第14#客梯已停用两年，检修运行正常后确认”。
场地移交后，华富创投公司即开始进行室内装修。2013年7月9日，华富创投公司书面通知好百年福田公司由于原建筑平面图F轴线交35轴线出口，跟14轴线交F轴线疏散出口，被好百年福田公司出租的商铺占用，使疏散楼梯出口不能直接对外，通知好百年福田公司在7月15日前让商铺搬离，恢复疏散楼梯出口，如因消防验收问题导致批发中心不能在9月10日开业，由此造成的损失由好百年福田公司承担，而且免租期从批发中心正式开业之时起算。好百年福田公司确认收函，但表示疏散出口并非好百年福田公司出租商铺占用，华富创投公司所称内容与事实不符。7月10日，华富创投公司再次就一楼消防疏散出口被占用，影响消防验收一事致函好百年福田公司，要求搬离占用消防通道位置的商铺。2013年7月31日，深圳市公安局福田分局消防监督管理大队对封闭疏散通道的商铺发出《责令立即改正通知书》，本案审理过程中，好百年福田公司、华富创投公司确认，占用消防疏散通道的店铺于2013年8月10日被拆除。其中被拆除的店铺业主庞烨群、陈俭、黄容、范淑平等人分别于2013年9月、10月以好百年福田公司及华富创投公司为被告诉至原审法院[案号为(2013)深福法民三初字第1991、1992、2087、2088号]，原审法院认定上述承租人系与好百年福田公司存在租赁合同关系，并认定租赁合同无效，判令好百年福田公司赔偿店铺业主的装修损失。上述案件尚在二审审理过程中。
2013年12月5日，深圳市公安局消防监督管理局出具《建设工程消防验收意见书》，对华富创投公司申报涉案租赁房屋室内装修工程经验收认定为现场存在未经消防验收擅自投入使用、未经消防安全检查擅自投入使用、营业，占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口的现象，“现场不具备验收条件”，要求进行整改。2013年12月31日，涉案租赁房屋室内装修工程通过深圳市公安局消防监督管理局的验收，并于2014年1月13日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。本案审理过程中，华富创投公司自认新福民文具玩具批发市场于2013年10月6日开始试营业。
关于双方争议的电梯交付问题，经查：2013年8月3日，华富创投公司致函好百年福田公司，称：1、两台电梯和12台扶手电梯没有移交相关资料，包括制造资料（产品出厂合格证等）、安装资料、安装验收检验（定期检验）报告书等，请好百年福田公司抓紧提供；2、编号为30104403002001062086的客梯自2010年6月3日年审检验不久后就报停，而且设备本身有故障不能运行检查，现重新启用申报检验时，要按新装梯申报及缴费，费用由好百年福田公司承担。该梯内配件基本已报废，重新申报检验须更换大量老式新的零配件，成本高，建议好百年福田公司与华富创投公司沟通维修此电梯的成本，若成本大（接近或超过10万元），华富创投公司建议好百年福田公司将此成本作为对华富创投公司的补贴，由华富创投公司将旧电梯报废，安装全新电梯，以保证商场人员的安全；3、从2012年9月份开始，深圳市按照国家法规对扶梯的检验增加了防止夹人和防止攀爬的新项目，商场12台扶手梯没有此等装置，必须加装方能符合检验法规。此法规属强制要求，应由好百年福田公司承担此加装费用，好百年福田公司理应于强制规定出台后三个月内加装完成，且此项设备亦属好百年福田公司之固定资产，须由好百年福田公司安排人员安装。
2013年8月14日，华富创投公司就电梯问题再次致函好百年福田公司，反映如下问题：1、北区扶手梯零件损坏无法运转，好百年福田公司至今未修复，亦无明确时间表；2、重申编号为30104403002001062086客梯的问题；3、重申扶梯加装防夹人、防攀爬装置的问题。并再次指出，请好百年福田公司在8月15日安排人员检修恢复，对南区客梯问题进行沟通处理，若好百年福田公司无法安排人员处理，华富创投公司为保障按计划开业，将于8月16日自行联系相关电梯保养检测单位进行检修，所产生的费用将从租金中扣除。
2013年9月2日，XX集团（深圳）物业管理有限公司电梯分公司（以下简称深业物业电梯公司）就电梯的维修使用问题致函华富创投公司，指称租赁房产内12台扶梯在2012年5月年审检验后不久就报停，报停前的下一次检验期限是2013年6月20日，超过了正常的检验期限，如现在重新启用申报检验时，要按新装梯申报及缴费，对电梯维修预算报价为253413元（其中包括增加防夹、防攀爬装置）。2013年12月5日，华富创投公司致函好百年福田公司，提请好百年福田公司协助办理电梯的使用管理单位变更手续以便能在2014年12月25日前完成电梯的年审工作。2013年12月24日，深业物业电梯公司向华富创投公司出具《关于新福民商场电扶梯报检及整改的函》，提醒华富创投公司使用未经检验或检验不合格的特种设备，将会被责令停止使用，并受到罚款，表示“现十二台扶梯普遍存在扶手带鼓包、裂痕，大链链轮老化碎裂现象，两台客梯部分配件老化，不符合检验标准”，并提出维修整改报价为619633元。2014年1月4日，华富创投公司以EMS方式向好百年公司董事长韩XX、总经理任XX邮寄《关于租赁物业电梯事宜沟通函》，告知租赁物业的电梯由于存在长年累月没有进行有效维修保养及设施设备老化等问题，需要进行扶手带、大链链轮、梳齿板等项目的维修以及相关的维护，共需61万多的费用，好百年福田公司可以另寻电梯维保公司进行报价及修复，亦可由华富创投公司自行维修，若由华富创投公司自行维修，维修费用可折算为免租期，请好百年福田公司在收函后五日内与华富创投公司一同解决此重大安全隐患问题，若好百年福田公司不在约定期限内回复亦不对电梯进行维修，华富创投公司将视为好百年福田公司同意维修方案，自行维修，相关费用将在租金中予以抵扣。2014年1月14日，华富创投公司再次就电梯事宜向好百年公司董事长韩XX发出沟通函。2014年2月27日，深业物业公司致函华富创投公司，表示由于14台电（扶）梯未办理使用登记及检验手续，处在无证使用状态，违反了保养合同所依据的有关条例规定，致使该司不能正常履行合约，故解除与华富创投公司关于14台电（扶）梯的保养合同。2014年4月3日，深业物业电梯公司停止对涉案租赁房产内电（扶）梯的维护保养，并终止了《电梯保养合同》。2014年4月30日，深圳市市场监督管理局对深圳市XXX文具玩具服装批发市场有限公司（以下简称XXX公司）作出《实施行政强制措施决定书》，以XXX公司使用未经检验存在严重事故隐患的电梯为由，决定对涉案租赁房产内十三台电梯采取查封措施，自2014年4月30日至2014年5月30日止。2014年5月6日，华富创投公司再次以EMS方式向好百年福田公司发出《联络函》，指责好百年福田公司未对物业存在电梯问题进行及时维护，导致电梯维保单位解除电梯保养合同，更严重的是导致客户摔落受伤住院的事故，裙楼电梯全部被查封无法使用，并告知华富创投公司重新选定好易达电梯维修保养公司进行维修保养，维修费用达到58万余元，同时指称好百年福田公司无法解决承租商户的租赁登记问题，导致华富创投公司及租户存在行政处罚及违约的法律责任，好百年福田公司应当承担无法办理租赁登记所造成的一切责任与损失，华富创投公司为解决好百年福田公司隐瞒物业存在问题花费数百万元，要求好百年福田公司承担解决问题所产生的费用并折算免租期给华富创投公司，要求华富创投公司将免租期统一延长至2014年5月31日，并从2014年6月1日至2015年5月31日起租金打五折优惠。2014年6月10日，深圳市市场监督管理局作出深市监罚字[2014]福10337号行政处罚决定书，以华富创投公司于2014年4月27日擅自启动已报停且未经定期检验的电梯用于使用为由，对华富创投公司罚款3万元。
另查，好百年福田公司就其主张的电梯已通过定期检验的事实，向原审法院提交了12份《自动扶梯定期检验报告》，该12份报告的批准时间为2012年6月19日，检验结论为“合格”。2014年10月29日，深圳市场监督管理局福分局特种设备安全监察科出具的《查询证明》，就华富创投公司查询的位于XX路XXXX电梯报停情况回复如下：设备注册代码为30104403002001062086的曳引式客梯曾于2011年5月6日在我局办理停用手续，申报单位为：好百年福田公司；2、设备注册代码为30204403002001113472-3483的12台自动扶梯曾于2012年11月2日在我局办理停用手续，申报单位为好百年福田公司。华富创投公司主张，好百年福田公司在交付时未告知上述电梯已报停的情况，亦未将电梯的安装、检验资料移交华富创投公司。
关于免租期的延长，经查，2013年7月22日，华富创投公司向好百年福田公司书面申请延长免租期。2013年8月30日，好百年福田公司对华富创投公司2013年7月22日《延长免租申请书》回函称：1、有关场地交接和免租期事宜，双方以合同约定、交接清单及日期为准，华富创投公司不应持异议；2、华富创投公司提及因消防问题导致装修和消防工期延误等事宜，好百年福田公司认为：（1）好百年福田公司已于2002年取得该物业二次消防验收合格意见书，是基于好百年福田公司原经营业态、项目和商场规划和布局，现华富创投公司经营项目发生变化，商场规划和布局均已进行了重新设置和调整，且内部已进行改建和装修，按消防法规要求，华富创投公司理应向公安消防机构重新申报审核，华富创投公司认为物业不具备好百年福田公司经营项目的消防功能，影响到工期进度的观点明显缺乏对消防法规的了解；（2）疏散出口物业现状与原图纸不符，存在被占用的现象，好百年福田公司重申：此部分经营商铺非好百年福田公司签约的出租商铺，且不含在好百年福田公司出租给华富创投公司的租赁面积内，物业现状均为长期遗留问题，好百年福田公司对此部分物业存在的历史根源和具体成因并不知情，需华富创投公司自行协调有关涉及主体，并依据国家相关法律法规处理；（3）消防报批和装修施工进度无直接关联，华富创投公司可通过合理统筹和科学组织进行交叉施工，可完全保证施工进度。基于双方长期合作的考虑，好百年福田公司同意给予华富创投公司XXXXX-
X层免租期统一延长至2013年9月30日。
2013年9月2日，华富创投公司再次以消防、电梯存在的问题再次要求好百年福田公司延长免租期。2013年9月4日，好百年福田公司就华富创投公司2013年9月2日的《报告书》复函称：1、依据双方6月8日签订的《租赁物业现状描述及交接单》及照片等影音记录，交接日商场内所有扶手梯运转正常，不存在华富创投公司所称的“扶梯零件损坏无法运转”的情况。经现场核查，华富创投公司在施工过程中，未能对所有扶梯进行妥善保护，且利用扶梯进行施工材料的搬运，属于违规操作，望华富创投公司加强施工现场管理，停止违规操作并采取必要的防护措施，自行核查损坏原因并给予修复，如对好百年福田公司设备造成损失，华富创投公司必须给予赔偿；2、为符合国家法规新要求，好百年福田公司同意增加扶手梯防夹和防攀装置，相关费用在合理范围内并须经好百年福田公司核准，请华富创投公司自行安排维修，费用双方协商处理；3、华富创投公司未经好百年福田公司同意，未履行现场三方共同检查和验证的必要程序，即单方面安排其他单位检查客梯内部设备，现已无法查明、核实缺失和损坏的具体情况，好百年福田公司对华富创投公司的主张不予认同。基于对双方长期合作的考虑，结合华富创投公司项目启动初期存在的困难，好百年福田公司同意给予华富创投公司1-4层免租期限统一延长至2013年9月30日。
2013年10月11日，好百年福田公司再次以《工作联系函》方式同意将免租期统一延长至2013年10月10日，并将租金支付期限调整至每月十五日前。
本案审理过程中，华富创投公司主张，好百年福田公司已同意将免租期统一延长至2013年11月15日，华富创投公司就其主张，向原审法院提交了华富创投公司委托代理人马XX与好百年福田公司上级公司深圳市好百年家具连锁股份有限公司董事长韩XX、好百年福田分公司负责人任XX的短信记录为证，该通信记录显示，马XX于2013年12月18日前发短信给韩XX，其内容有“我与股东商量后接受你免租期延长至11月15日止”的文字，但无韩XX的回复。与任XX的短信内容显示，2013年12月7日，马XX询问“关于免租至11月15日的事协议几时发来”，任回复“下周一下午要开股东大会，可能股东要对此事形成一致意见，同意继续履行合同，则会以协议方式确定，不同意，再协商后续法律事宜”，2013年12月23日，任在短信中催促“12月份的租金打算几时支付，如果确定是从11月16日起租，12月的租金也必须支付了”。好百年福田公司对上述短信的真实性不予认可，对短信号码表示不清楚，否认已同意免租期延长至2013年11月15日。
2013年10月19日、10月26日，华富创投公司再次就租赁房产存在的消防排烟系统、消防疏散通道占用问题、电梯维修问题、承租户租赁登记备案问题对华富创投公司招商、经营存在的问题以《报告书》、《联络函》形式向华富创投公司提出，要求将免租期统一延长至2013年11月30日。2013年11月14日，华富创投公司致函好百年福田公司，表示在好百年福田公司未妥善解决各项问题前，华富创投公司将暂缓支付租金等各项费用。
华富创投公司除依合同支付了租赁保证金320万元外，仅于2013年12月9日支付了半个月租金计781003.80元，电子银行交易回单注明支付的是“2013年11月15日-11月30日租金”。2013年10月22日、11月4日、11月6日、11月20日，好百年福田公司以律师函、催款通知书、催告函等形式向华富创投公司多次催索租金。
2014年3月5日，好百年福田公司在深圳市公证处公证下向华富创投公司邮寄了一份《通知》，其内容为催促华富创投公司在2014年3月8日前提供租赁合同备案所需的材料，办理租赁合同备案事宜。
又查，2013年10月15日，中国XX资产管理股份有限公司深圳市分公司（以下简称XX公司）在报纸上刊登《关于深圳市好百年投资发展有限公司名下XXXX房产承租风险的提示公告》，公告称XXX投资公司因向中国银行股份有限公司深圳市分行借款，于2010年将其名下XXXXXXX、XXX、XXX、XXX、X层、X层房产向中国银行提供抵押，现上述借款及抵押权已转让至XX公司。目前，上述房产已在法院拍卖程序中，上述房产原承租方好百年福田公司已于2012年6月20日向房产所有人XXX投资公司发出《解除租赁合同通知》，声称解除了XXXXXX-
X层区域及1层部分区域（建筑面积736.78平方米）的租赁合同，并从2012年2月起不再缴纳租金，XX公司提示有意承租该房产的承租方谨慎对待该房产的承租风险。
2014年1月2日，华富创投公司致函好百年福田公司，函中提及好百年福田公司承诺将1-4楼免租期统一延长至2013年11月15日，要求好百年福田公司落实此项承诺，并就租赁物业存在的出租商户租赁合同备案、电梯问题要求好百年福田公司与华富创投公司协商解决，并对XX公司在晶报上公告事宜，表示由于对好百年福田公司租赁物业之合法承租权及转租权存在巨大风险，华富创投公司要求好百年福田公司给予华富创投公司及华富创投公司出租商户之一切经营投资以有效的保证及方案，排除华富创投公司因好百年福田公司原因存在之一切法律及民事赔偿责任。
2014年3月13日，深圳市中级人民法院出具（2013）深中法执恢字第216号《执行裁定书》，将被执行人XXX投资公司所有的位于XXXXX层（房产证号30001092**）以51488000元的价格强制转让给买受人深圳市XX实业有限公司所有。
2014年12月15日，深圳市中级人民法院发出（2014）深中法执恢字第280号《公告》，拟评估、拍卖被执行人XXX投资公司位于XXXX第X层XXX、XXX、XXX、XXX、第X层、第X层的房产以清偿债务。
2014年12月19日，原审法院就深圳市XX实业有限公司诉好百年福田公司、深圳市好百年家具连锁股份有限公司要求两公司向XX公司支付XXXX第X层自2014年3月17日始的租金一案作出（2014）深福法民三初字第631号民事判决书，XX公司在该案诉讼过程中变更诉讼请求要求解除与好百年福田公司的租赁合同，好百年福田公司在该案审理过程中，请求法院确认好百年福田公司与XX公司的租赁合同于2014年11月12日解除，原审法院认为好百年福田公司请求法院确认合同解除的意思与XX公司诉请解除合同的主张形成合意，双方合同关系自该日解除，并判决：案外人XXX投资公司与好百年福田公司于2007年8月10日签订的《房地产租赁合同》、2009年9月2日签订的《关于租赁合同的补充协议》有关XXXXX层的部分于2014年12月17日解除。
关于华富创投公司反诉主张的损失：1、华富创投公司在诉讼过程中自己委托深圳市XXX土地房地产估价顾问有限公司对涉案租赁场地XXXXX-
X层商场二次装修及改造市场价值进行评估，深圳市XXX土地房地产估价顾问有限公司于2015年4月9日出具深同诚评字（2015A）03YQC第021号《房地产咨询报告》，评定结果为XXXXXXX-
X层的室内二次装修工程在评估价值时点（2015年3月13日）的重置成新价为7151810元（重置价8413641元，成新率85%）、电梯改造工程重置成新价为408133元（重置价475850元，成新率85%）、空调改造工程重置成新价为308652元（重置价363110元，成新率85%）、水电安装工程重置成新价为1866800元（重置价2196235元，成新率85%）、消防安装工程重置成新价为1526024元（重置价1795322元，成新率85%）、无线WIFI覆盖工程重置成新价为28900元（重置价34000元，成新率28900元）、监控安装工程重置成新价为136597元（重置价160702元，成新率85%）、楼面加建工程重置成新价为120279元（重置价141505元，成新率85%），合计价值为11547195元（重置价13580365元）。好百年福田公司对上述评估结果不予认可，申请重新鉴定，本案审理过程中，好百年福田公司又撤回了鉴定申请。2、华富创投公司主张，依照《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十六条第二款“受转租人不得将租赁房屋再行转租”规定，华富创投公司无法为再转租的小商户办理租赁合同备案登记，华富创投公司多次致函好百年福田公司，请求好百年福田公司就承租户租赁登记备案问题予以协调解决，但好百年福田公司不履行合同义务，致使从事餐饮类的小商户无法取得卫生许可证而不得不终止合同，该项造成华富创投公司损失租金733138元、管理费45935元，合计779073元。3、华富创投公司主张，因承租的4楼被拍卖强制转让给深圳市XX实业有限公司所有，新业主提出收回场地，小租户提出租赁关系存在风险，华富创投公司被迫于2015年1月作出对4楼租户免收租金及管理费一个月的优惠，由此造成租金损失295071元、管理费损失45216元，合计340287元。4、华富创投公司主张，因好百年福田公司派单干扰市场，华富创投公司为安抚小租户被迫于2014年5月作出对所有租户免收管理费一个月、4楼租户额外免收租金一个月的优惠，造成华富创投公司损失租金286022元、管理费损失186801元，合计472823元。5、华富创投公司主张，1-4楼因好百年福田公司多次到市场发传单、微信散布谣言，致商户恐慌终止合同造成损失13805611元、管理费损失1178924元。华富创投公司就其该项损失，向原审法院提交了一些租户发出的《终止合同通知》及租赁合同、收款收据等证据为证。6、华富创投公司主张，1-4楼因好百年福田公司问题造成商户起诉华富创投公司造成损失589966元。7、华富创投公司主张，收定金后受影响未签合同、已签合同要求退租的租金损失1132658元。好百年福田公司对华富创投公司的上述各项损失主张均不予认可，对华富创投公司提交的免租免管理费通知、收退定金收据、租赁合同等证据质证称，真实性不予认可，好百年福田公司没有捣乱市场的行为，不存在给华富创投公司造成损失，所谓的损失是华富创投公司自行统计的结果，收据不是合法的收款凭证，不能作为证据使用，对合同是否真实存在，是否得到实际履行，解除合同的原因均不能证明，无法核实。
好百年福田公司的一审诉讼请求：1、好百年福田公司、华富创投公司之间的《租赁合同书》于华富创投公司收到本案起诉状之日起解除；2、华富创投公司向好百年福田公司支付2013年10月11日至法院判决解除《租赁合同书》之日止的租金，共计17182083.6元（暂计至2014年9月11日止）；3、华富创投公司向好百年福田公司按照每日千分之一标准支付逾期付款违约金547937.15元（自2013年10月16日暂计至2014年3月15日，实际违约金金额计算至合同解除之日止)；4、好百年福田公司不予退还华富创投公司缴纳的保证金；5、华富创投公司于法院判决解除《租赁合同书》之日起15日内迁离租赁物业，恢复租赁物原状并向好百年福田公司交付租赁物；6、本案的诉讼费及保全费由华富创投公司承担。
华富创投公司的一审反诉请求：1、确认好百年福田公司与华富创投公司之间的租赁合同继续履行；2、好百年福田公司赔偿华富创投公司损失25486778元；3、好百年福田公司承担本案的全部诉讼费用。本案审理过程中，华富创投公司于2015年3月10日变更其诉讼请求为：1、请求判决解除好百年福田公司、华富创投公司签订的《租赁合同书》；2、好百年福田公司双倍返还华富创投公司合同保证金640万元；3、好百年福田公司赔偿华富创投公司各项损失共计25486778元；4、好百年福田公司承担本案保全费、评估费、案件受理费等全部诉讼费用。华富创投公司明确其反诉请求第3项“各项损失包括”：（1）装修损失：室内二次装修715.181万元、电梯改造工程47.585万元、空调改造工程30.8652万元、水电安装工程186.68万元、消防安装工程179.5322万元、无线WIFI覆盖工程2.89万元、监控安装工程13.6597万元、楼面加建工程12.0279万元；（2）因无法办理卫生许可证等证照而终止合同造成的损失77.9073万元；（3）4楼权利人变更造成的损失34.0287万元；（4）好百年福田公司多次到市场发放传单、微信散布谣言等扰乱市场行为造成的损失：①华富创投公司被迫减免1-4楼一个月管理费、4楼减免1个月租金47.2823万元；②商户终止合同造成的租金损失910.8827万元；③商户终止合同造成的管理费损失117.8924万元；④商户起诉华富创投公司造成的损失58.9966万元；⑤收定金后受影响未签合同并退回已收定金的损失113.2658万元。
原审法院认为：好百年福田公司、华富创投公司之间签订的《租赁合同书》为双方的真实意思表示，其内容未违反我国法律、法规强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。本案争议焦点在于双方在合同履行过程中是否存在违约行为，华富创投公司拒付租金是否具有合法的抗辩；《租赁合同书》是否应当解除，以及合同解除后的后果、责任分担问题。
一、关于好百年福田公司在履行《租赁合同书》中是否存在违约行为，华富创投公司拒交租金是否具有合法的抗辩事由。
（一）好百年福田公司在签订合同后已向华富创投公司交付了租赁物业，履行了合同出租方的主要义务，华富创投公司主张租赁物业存在严重瑕疵，该种瑕疵是否构成华富创投公司拒付租金的合法抗辩。原审法院认为，根据双方签订的《租赁合同书》第一条，好百年福田公司、华富创投公司约定交付的“消防、空调、电梯、供电、供排水等租赁房屋附属设备和设施”以“最终实际交付”为交付标准，华富创投公司签署的《租赁物业现状描述及交接清单》亦明确交付状况为“现状交付”，说明双方明确约定租赁物系以“现状交付”，华富创投公司在注明了乙方（即华富创投公司）已清楚了解物业产权、现租赁关系以及租赁房屋物业现状的《租赁合同书》上签字盖章，并签署了《租赁物业现状描述及交接清单》，说明华富创投公司对租赁物交付时的现状是清楚、了解，并同意接收的。在好百年福田公司交付租赁物业时，除两台扶手电梯、一台客梯存在故障，需维修外，其余交付的租赁物业附属设施、设备，华富创投公司并未提出异议，并确认为“现状交付”。故原审法院对华富创投公司关于好百年福田公司交付的租赁物业不符合合同约定，存在严重瑕疵的主张，不予采信。
在好百年福田公司交付租赁物业时，华富创投公司确认交付的物业主体消防系统已按设计及国家规范的要求施工完毕，并通过消防主管部门验收合格。依照双方《租赁合同书》的约定，华富创投公司承租租赁物业后用于经营文具、玩具、服装批发市场，华富创投公司重新装修后依据现行消防安全管理法规，华富创投公司必须重新申报消防验收，批发市场方能投入经营，所涉及的施工报建、消防验收手续由华富创投公司负责办理，好百年福田公司作为房屋出租方，负有协助华富创投公司办理相关手续的合同附随义务。涉案房屋在出租华富创投公司时存在消防疏散通道被占用的情形，好百年福田公司作为物业出租人及原物业利用人，负有协助华富创投公司清理占用商铺恢复消防通道原状的义务，以协助华富创投公司通过二次装修消防验收，好百年福田公司虽在华富创投公司多次通知协助的情况下，未尽协助义务，未履行出租人的合同附随义务，但该占用消防疏散通道的情形早于2013年8月10日被消除，其对好百年福田公司、华富创投公司租赁合同履行的影响较小。华富创投公司虽迟至2013年12月31日才通过消防验收，但华富创投公司在2013年10月6日即已开始试营业，说明消防验收延误对华富创投公司对租赁物业的利用、经营影响并不大，未严重妨碍好百年福田公司、华富创投公司合同的履行，且好百年福田公司亦已通过延长免租期的方式对华富创投公司进行了补偿，故好百年福田公司对华富创投公司未尽消防验收配合义务的轻微违约行为，不能成为华富创投公司拒付租金的合法抗辩。
好百年福田公司、华富创投公司在交付时即明确有两台扶手电梯有故障、一台客梯已停用，需维修，依照好百年福田公司、华富创投公司《租赁合同书》第四条的约定，好百年福田公司交付的附属设备设施部分不能正常运行和使用的，华富创投公司仍应予以接收，但好百年福田公司应在一个月内负责维修并承担维修费用。无证据显示好百年福田公司按合同约定在交付后一个月内履行了维修义务，亦无证据证明好百年福田公司在交付时将电梯的安装、检验资料移交给了华富创投公司，在华富创投公司多次致函好百年福田公司要求好百年福田公司履行电梯维修义务时，好百年福田公司仍未积极履行，其行为违反了合同约定。但租赁房屋共有12台扶手电梯、1台货梯、1台客梯，好百年福田公司、华富创投公司在交接时确认存在故障和被停用的仅为其中的两台扶手电梯、1台客梯，好百年福田公司未尽合同约定的出租方维修义务，并不会根本严重影响华富创投公司对租赁物业的经营、利用，且华富创投公司亦可以通过自己的积极行为，以减少损失的扩大，对电梯问题给华富创投公司造成的影响，好百年福田公司亦已通过延长免租期的方式进行了补偿。拒付租金是对合同主要义务的不履行，其结果将导致出租方的合同目的完全不能实现，而好百年福田公司未尽合同约定的出租方维修义务，只是对合同附随义务的违反，其行为并不会使华富创投公司作为承租人对租赁物利用的合同目的完全不能实现，华富创投公司对好百年福田公司未尽维修义务造成的损失，完全可以通过追偿或请求调减租金等方式进行弥补，故好百年福田公司的上述违约行为，不能成为华富创投公司拒付租金的合法抗辩理由。
（二）关于华富创投公司主张好百年福田公司未尽出租人协助义务，保障华富创投公司转租权利的实现，导致华富创投公司与小商户的租赁合同无法进行租赁备案登记，构成违约的主张。原审法院认为，好百年福田公司在出租涉案物业给华富创投公司时并未隐瞒租赁物业的权利人为XXX投资公司，好百年福田公司系从XXX投资公司承租取得涉案物业使用权的事实，华富创投公司作为专业的批发市场经营者，应当知晓《深圳经济特区房屋租赁条例》的管理性规定，在清楚了解租赁物业的产权、租赁关系、现状的情况下仍承租租赁物业，应当视为华富创投公司自甘风险。好百年福田公司与XXX投资公司于2009年9月2日签订的《关于租赁合同的补充协议》明确约定XXX投资公司同意好百年福田公司根据经营需要将承租房屋进行分租或转租，在合同履行过程中，租赁物业权利人亦未干扰、阻碍华富创投公司转租权的实现，好百年福田公司已全面适当地履行了合同第二条约定的保证华富创投公司转租权利实现的义务。好百年福田公司并非华富创投公司与小商户租赁合同关系中的当事人，并不负有为小商户办理租赁合同备案登记的合同义务。且好百年福田公司、华富创投公司明确租赁物业的用途为“文具、玩具、服装批发等专业市场”，不能办理小商户租赁合同备案登记，并不影响批发市场小商户经营执照的取得，不影响华富创投公司转租目的的实现，华富创投公司在批发市场内开展餐饮经营，已经超出了合同约定的租赁物业使用用途，故餐饮类小商户无法办理租赁合同备案登记、进而无法取得卫生许可证而终止与华富创投公司间的租赁合同所造成的损失，理应由华富创投公司自行负担，华富创投公司关于好百年福田公司未尽出租人协助义务，导致华富创投公司与小商户的租赁合同无法进行租赁备案登记，构成违约的主张，理由不成立，原审法院不予采信。
（三）关于华富创投公司不安抗辩权是否成立的问题。
合同法第六十八条规定，“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）、转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”从上述规定可见，因先履行一方行使不安抗辩权将使自己免除了不能实现自己债权的危险，但与此同时，合同相对方的利益造成极大损害，故此法律要求行使不安抗辩权必须有确切证据方可行使。本案中，华富创投公司主张XX公司于2013年10月15日在报纸上刊登的《关于深圳市好百年投资发展有限公司名下XXXX房产承租风险的提示公告》提及好百年福田公司于2012年6月20日已经向房产所有人XXX投资公司提出解除租赁合同，并从2012年2月起不再缴纳租金，若上述事实属实，则好百年福田公司无权将租赁物业转租给华富创投公司，华富创投公司租赁涉案物业将承担巨大风险，故此，华富创投公司有权行使不安抗辩权，不交纳租金。原审法院认为，XX公司系与XXX投资公司具有利益关系冲突的债权人，其在报纸上刊登的《提示公告》确实会对华富创投公司对租赁合同的正常履行产生一定不安，但基于XX公司与XXX投资公司间的利益冲突关系，不能以此即确定公告所称的内容属实，华富创投公司虽然向好百年福田公司求证公告内容的真实性未获好百年福田公司的回应，但华富创投公司作为承租人，在行使不安抗辩权前，亦负有主动核实该公告内容真实性的义务，无证据证明华富创投公司除采取向好百年福田公司求证外，采取了其他适当的措施核实公告内容的真实性。且从事实情况看，至本案庭审结束前，尚无确切证据证明好百年福田公司与房屋权利人XXX投资公司在好百年福田公司转租涉案物业给华富创投公司前即已解除了一至三层的租赁合同，XXX投资公司在华富创投公司承租使用期间亦未采取任何措施、手段干扰、阻碍华富创投公司租赁权利的实现，涉案物业四层直至原审法院（2014）深福法民三初字第631号判决书生效后才确认于2014年12月17日解除。故此，仅《提示公告》一文，不足以满足华富创投公司行使不安抗辩权的“确切证据”条件，华富创投公司在无完全确切证据证明好百年福田公司存在不能对待给付的危险情况下，中止履行合同，拒付租金，属过当行使其抗辩权利，其行为构成违约。
二、关于租赁合同的解除及合同解除后的责任承担问题。
关于合同解除的问题，合同签署后，好百年福田公司依约向华富创投公司交付了涉案房屋，已经履行了《租赁合同书》的主要义务，但华富创投公司未依约向好百年福田公司支付房租，依前文所述，华富创投公司拒付租金系过当行使抗辩权，其拒付租金不具有合法事由，据此，好百年福田公司主张依据《租赁合同书》之约定单方解除合同，符合《租赁合同书》的约定，好百年福田公司、华富创投公司的租赁合同至好百年福田公司起诉状到达华富创投公司之日即2014年5月13日解除。依照双方《租赁合同书》的约定，好百年福田公司有权不予退还华富创投公司缴纳的保证金，华富创投公司请求双倍返还保证金，原审法院不予支持。
关于租金的计付。好百年福田公司明确同意延长免租期至2013年10月10日，其后好百年福田公司、华富创投公司双方虽然就免租期延长有过磋商，但华富创投公司提交的马XX与好百年家具连锁股份有限公司董事长韩XX、好百年福田公司负责人任XX的短信记录仅能反映双方的磋商过程，不能证明好百年福田公司已经明确同意将免租期延长至2013年11月15日，故华富创投公司主张双方已协商同意免租期延长至2013年11月15日，因证据不足，原审法院不予采信。华富创投公司已支付半个月租金，则华富创投公司尚应支付2013年10月26日至2014年5月13日合同解除期间的租金为10309250.16元（120元×13016.73平方米×6个月+120元×13016.73平方米÷30天×18天）。2014年5月13日合同解除后，华富创投公司应当依照双方合同约定，在约定十五天搬迁期满之次日起，按双倍租金标准支付场地占用费，但鉴于好百年福田公司并无请求华富创投公司按双倍租金支付场地占用费的诉讼请求，故原审法院按好百年福田公司、华富创投公司租赁合同约定的租金标准，计算华富创投公司应付的2014年5月14日至2014年9月11日期间的场地占用费，计为6091829.64元（120元×13016.73平方米×3个月+120元×13016.73平方米÷30天×27天）。2014年9月12日后的场地占用费，因好百年福田公司未缴纳诉讼费，且华富创投公司最终搬迁日不确定，金额无法确切计算，故本案暂不予处理，好百年福田公司可另循法律途径解决。好百年福田公司、华富创投公司合同约定华富创投公司应于每月5日前（后好百年福田公司同意调整至每月15日前）支付当月租金，否则每逾期一天，按所欠租金的千分之一支付违约金，该约定系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故好百年福田公司主张华富创投公司按合同约定支付逾期付款违约金，原审法院予以支持，好百年福田公司起算日不当，原审法院予以纠正。
关于华富创投公司反诉请求的各项损失。1、关于华富创投公司提出的要求好百年福田公司赔偿其二次装修及添附物所支出的费用。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”。依上述规定，对合同解除后形成附合的装饰装修物，双方当事人有约定的，按约定处理，无约定的，按上述法律法规规定处理。好百年福田公司、华富创投公司《租赁合同书》第十四条第2款对单方解除合同后装饰装修的处理进行了明确约定，约定“所有权人及甲方（即好百年福田公司）出资安装的设备设施、装修改造物以及乙方（即华富创投公司）投资形成的不可移动的设备设施、装修改造物不得搬迁和拆卸；乙方投资形成的可移动的装置、装修和设备，属乙方所有。”但双方并未对华富创投公司不得搬迁和拆卸的不可移动的设备设施、装修改造物的补偿进行明确约定。考虑到虽系因华富创投公司根本违约导致好百年福田公司、华富创投公司租赁合同解除，但好百年福田公司在合同履行过程中确实存在未尽出租人协助义务、未尽出租人维修义务等违约行为，在华富创投公司对合同的履行产生一定不安时，亦未尽说明解释义务，好百年福田公司的行为确实给华富创投公司的经营造成了一定的影响，对合同的解除亦有一定过错，故根据公平原则，对华富创投公司进行二次装修及添加添附物所形成的损失，好百年福田公司应予以适当补偿。华富创投公司提交了深圳市XXX土地房地产估价顾问有限公司就案涉房屋二次装修及改造市场价值咨询做出的《房地产咨询报告》，该咨询报告虽系华富创投公司单方委托作出，但好百年福田公司在申请了重新鉴定申请后又撤回鉴定申请，则视为好百年福田公司认可该报告。对于《房地产咨询报告》中列出的各项费用，应当根据不同情况进行区分处理。其中，电梯改造工程费用475850元（按评定重置价计算），根据双方合同约定，好百年福田公司负有对移交租赁物业给华富创投公司时已明确有故障的、被停用的两台扶手电梯、一台客梯的维修责任，另根据双方的函件往来，好百年福田公司已书面同意扶手电梯增加防夹和防攀装置，由华富创投公司先行整改后支付费用，故上述维修及增加装置产生的费用，应由好百年福田公司承担。而依据双方《租赁合同书》的约定，电梯移交后的维护、维修、保养责任由华富创投公司负担，由于上述电梯改造费用无法具体区分好百年福田公司、华富创投公司应负担的费用，故原审法院酌情确认好百年福田公司、华富创投公司各负担50%，即好百年福田公司应支付华富创投公司电梯改造费用237925元，对华富创投公司请求过高部分，原审法院不予支持。对于该《报告》中的其他支出，应考虑折旧率和使用年限及双方对合同解除的过错程度等因素确定好百年福田公司对华富创投公司的补偿。综合本案情况，原审法院认为，该《报告》总评估重置价13580365元，除电梯外的装修价13104515元应为华富创投公司实际支出的费用。如以合同期四年为依据折旧，截至判决作出之日止残值应约为6006236元（13104515÷48×22）。对此，好百年福田公司应当承担20%的补偿责任，即为1201247元，加上电梯改造费用237925元，总额为1439172元。对华富创投公司反诉请求过高部分，原审法院不予支持。2、关于华富创投公司反诉请求的因无法办理卫生许可证等证照而终止合同造成的损失77.9073万元，依前文所述理由，该请求缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。3、关于华富创投公司反诉的因4楼权利人变更造成的损失、好百年福田公司扰乱市场给华富创投公司造成的租金、管理费、合同终止、小商户起诉、退还小商户定金等产生的损失请求，原审法院认为，好百年福田公司于2014年3月26日即因华富创投公司拒付租金起诉要求解除与','2018-10-09
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