江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏02民终2831号
上诉人（原审原告）：无锡市德虹商贸有限公司，住所地江苏省无锡市马山振兴街乐山路6号。
法定代表人：姚维椿，该公司经理。
委托诉讼代理人：吴文俊，江苏太湖律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：许世军，女，1970年8月1日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。
委托诉讼代理人：吴栋，江苏汇方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：惠佳敏，江苏汇方律师事务所实习律师。
上诉人无锡市德虹商贸有限公司（以下简称德虹公司）因与上诉人许世军房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2017）苏0213民初667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
德虹公司上诉请求：撤销原判，改判：1、许世军立即支付租金39万元（2015年3月1日至2016年8月30日），并按照26万元/年标准支付从2016年9月1日至实际返还之日的房屋占用费；2、许世军支付违约金6.5万元；3、许世军承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、德虹公司在租赁合同到期后多次积极与许世军沟通，要求许世军支付租金，返还房屋。但许世军不予配合。德虹公司从未疏于对自有物业的管理，也未怠于行使权力。2、房屋租赁合同到期后，许世军有义务将房屋返还给德虹公司。许世军称曾多次打电话给德虹公司工作人员，要求返还房屋，但许世军未能举证证明这一事实，应承担不利后果。房屋租赁合同到期后，不管许世军是否实际利用了租赁房屋，租赁房屋均实际在许世军控制之下，因此，许世军有义务支付2013年2月28日至今的租金、房屋使用费。
针对德虹公司的上诉，许世军辩称：1、租赁合同无效。2、2015年3月许世军已搬离涉案房屋，也没有使用涉案房屋的意思表示，且2015年6月底至9月20日县前街封闭施工，涉案房屋也没有使用价值。请求二审法院驳回德虹公司上诉的诉讼请求。
许世军上诉请求：撤销原判，改判驳回德虹公司的诉讼请求。事实和理由：一、就事实而言。1、许世军致电德虹公司员工蒋某，告知其不再续租，之后许世军还拨打了德虹公司办公室电话，其员工电话称涉案房屋无人管理。2、德虹公司早已搬离涉案房屋租赁合同中的地址，许世军无法与德虹公司取得任何有效联系。3、县前西街在2015年7月至8月两个月道路封闭施工。二、在法律适用上。1、德虹公司不是适格的原告。德虹公司在市场监督局公示的经营状况异常，处于被注销（被吊销）的状态。诉讼主体应该由清算组织履行。德虹公司不具合法的经营权，不享有违法经营收益的利益期待。2、对于不可抗力造成的损失不应该由许世军全额承担。即使如一审判决认定的2015年3月至11月双方为不定期租赁关系。2015年7-8月，县前西街整条街在封闭施工，属于合同履行期内出现的不可抗力，在合同没有约定不可抗力所造成的损失时，不应由许世军全额承担。3、判令许世军支付2015年3月-11月租金适用法律错误。租赁期届满，许世军在到期后一个月内搬离，并对德虹公司提出的证据做出了合理的解释，德虹公司未进行充分的举证证明许世军本人还在使用或实际控制涉案房屋，进而直接认定租赁合同期限延长，有失妥当。综上，许世军在租房期满后，积极联系德虹公司负责相关事宜的员工蒋某，其已离职，后又拨电德虹公司办公室电话，被告知无人接管。另外，德虹公司已搬离租赁合同中的地址，导致许世军无法向德虹公司履行交房义务。
针对许世军的上诉，德虹公司辩称：1、关于诉讼资格，虽然被吊销了营业执照，但企业作为诉讼主体资格还是存在的。2、许世军作为承租人，在租赁合同到期后，有义务将房屋返还给出租方，因许世军没有返还，其应当承担合同到期后的租金。3、许世军方提到的无权经营包括没收违法所得，这是行政机关的行政处罚与本案无关。4、关于合同效力，合同是有效的，只有违反了效力性规定，才是无效的，因此本案租赁合同是有效的。租赁合同到期后，许世军声称给公司蒋某打电话，但是其没有证据。根据合同法规定，租赁合同到期后，许世军继续使用租赁房屋，许世军有义务按照原来合同的规定继续支付租金。在2016年6月德虹公司委托代理人给许世军发律师函，要求其返还房屋，支付租金，并在2016年8月提起诉讼。所以要求驳回许世军的全部上诉请求并且按照其公司上诉请求予以改判。
德虹公司向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的《房屋租赁合同》，并返还房屋；2.许世军立即支付租金39万元（2015年3月1日至2016年8月30日），并按照26万元/年标准支付从2016年9月1日至实际返还之日的房屋占用费；3.许世军支付违约金6.5万元；4.许世军承担本案诉讼费。事实与理由：2008年3月1日，双方签订了《房屋租赁合同》，许世军向其承租了无锡市县前西街14号的房屋，租赁期5年。租赁期满后，许世军继续租赁该房屋并支付租金至2015年2月底。自2015年3月至今，许世军未归还房屋，也未支付租金，其经催讨无效，于2016年6月委托律师向许世军发出律师函，要求立即解除合同，并返还房屋，交纳拖欠的租金。许世军仍未履行上述义务，故其起诉至法院。
许世军一审辩称，其对其曾经与德虹公司签订租赁合同以及租金交纳至2015年2月底的事实无异议，但对以下事实和德虹公司的诉讼请求有异议：1.双方租赁关系早已结束，租赁合同期满后，德虹公司有义务来催问其是否续租，但德虹公司非但未催问，反而在其通知不再续租后，不主动积极来收取房屋；2.合同期满后，其已于2015年3月搬离房屋。合同法对于不定期租赁，双方均可以随时解除合同，一般出租人解除合同要给承租人必要的合理时间，需要提前通知，但法律没有规定承租人解除合同需要提前通知，承租人可以随时撤离；3.德虹公司现在主张已经超出了诉讼时效；4.其在2015年3月份搬离后，其要求其雇工也离开，但其雇工是否离开其不知道，但是因德虹公司管理混乱，故电费的产生系他人偷电或原雇工使用。其在2015年底接到过德虹公司催缴半年租金的电话，其当即告知其已经不再租用了，其为了避免麻烦故去交纳了2015年10月份和11月份的电费；5.若其欠租，德虹公司完全可以报警将其赶走，德虹公司在明知房屋空置的情况下，直至现在才起诉，属于恶意。综上，请求法院驳回德虹公司的全部诉讼请求。
一审法院认定事实：2008年3月1日，德虹公司与许世军签订《房屋租赁合同》，将其所有的县前西街14号房屋出租给许世军，租赁期限自2008年3月1日起算5年，合同签订日即视为德虹公司已将房屋交付给许世军；租金每满6个月结算一次，且在每6个月的第一个月的前10日内支付，第一次应交付租金于合同签订的当日支付；前三年租金为每年25万元，后两年的租金为每年26万元；租赁期满，许世军应完好地将房屋交还德虹公司；租赁期满或合同解除后，如许世军继续占用或德虹公司无法实际收回房屋的，每延误一日须向德虹公司支付一日的租金，租金金额为当期租金的200%。租赁期满后，双方未重新签订合同，许世军按照合同约定的标准支付租金至2015年2月底。2015年3月至2015年11月，案涉房屋均有用电及缴费记录。自2015年12月起，案涉房屋再无用电记录。2016年6月14日，德虹公司委托江苏太湖律师事务所向许世军寄发了《律师函》，要求立即解除双方之间的《房屋租赁合同》、许世军立即返还租赁房屋并支付2015年3月1日以来拖欠的房屋租金。许世军接到律师函后，曾与律师进行沟通。
一审法院认为：双方当事人在2008年3月1日签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约定行使权利、履行义务。在合同约定的履行期限届满后，许世军继续使用租赁房屋并支付房租，德虹公司亦未提出异议，原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期，双方均可随时解除合同。承租人解除合同的，应当将房屋返还给出租人。本案中，双方在本案诉讼之前均已表明解除合同，故双方的租赁合同关系业已解除，现德虹公司要求解除双方之间的租赁合同，已无事实基础。许世军已经反复确认其不再控制房屋，房屋客观上也处于无人使用状态，故德虹公司要求许世军返还房屋也无事实基础。双方在合同中约定了许世军应在租赁期满后将房屋交给德虹公司，对于如何交付并未约定。许世军辩称其在2015年3月即搬离了案涉房屋并通知了德虹公司收房，但未提交相应证据，且其陈述与案涉房屋的用电情况相悖，即使如其所述，2015年3月之后的用电系其此前雇工继续居住产生，也是因其未能妥善归还房屋所致，故法院对其辩称意见不予采信，对于2015年3月至11月的租金，许世军应当支付。2015年12月起，案涉房屋客观上无人使用，尚不论许世军反复强调其多次致电德虹公司工作人员，表明其不再继续租赁，许世军实际自2015年3月以来即未再支付租金的行为也能表明其不再租赁，而德虹公司疏于对自有物业的管理又怠于行使权利，故对于其主张2015年12月以后的租金及违约金，法院不予支持。许世军自认其在2015年10月、11月份曾接到过德虹公司工作人员催讨租金的电话，而2016年6月德虹公司又曾发过律师函催讨，故其辩称德虹公司现主张租金已经超出了诉讼时效，法院不予采信。综上，许世军应当向德虹公司支付2015年3月至11月的租金19.5万元（26*9/12）。据此，一审法院判决如下：一、许世军于判决生效之日起十日内向德虹公司支付房租19.5万元。二、驳回德虹公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8125元，减半收取为4062.5元，由德虹公司负担2031.25元，由许世军负担2031.25元。
二审中，德虹公司没有提交新证据。许世军向本院提交：1、无锡市滨湖区市场监督管理局企业吊销后未注销资料查询表，证明德虹公司于2004年1月被吊销营业执照；2、江南晚报新闻一则，证明2015年7-8月，涉案房屋所在的唯一交通要道县前西街进行了全封闭施工，涉案房屋不具有临街商铺的使用价值。德虹公司对许世军提交的证据质证意见是：1、是否吊销营业执照不影响本案其诉讼主体资格；2、县前西街施工与本案无关。
二审查明事实与一审查明事实相同，本院对一审认定的事实予以确认。
本案的争议焦点是：一、德虹公司进否具备诉讼主体资格。二、租赁合同是否有效。三、许世军是否应向德虹公司支付房屋租金及应付的租金应为多少。四、许世军是否应向德虹公司支付违约金。
本院认为：
一、关于德虹公司进否具备诉讼主体资格问题。吊销企业法人营业执照，是工商行政管理局对实施违法行为的企业法人给予的一种行政处罚。企业法人营业执照被吊销后，应当由其开办单位（包括股东）或者企业组织清算组依法进行清算，清算期间，企业民事诉讼主体资格依然存在。本案中，德虹公司虽然被吊销营业执照后至今未组织清算组依法进行清算，但德虹公司并未丧失民事诉讼主体资格，其享有的合法债权仍受法律保护。因此，许世军“德虹公司不是适格的原告”的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
二、关于租赁合同是否有效问题。合同法第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，尽管德虹公司被吊销了营业执照，但德虹公司仍然有权将自有房屋出租给他人，德虹公司与许世军签订的房屋租赁合同并不违反法律禁止性规定，应认定为有效合同。上诉人许世军认为租赁合同无效，没有法律依据，本院不予支持。
三、关于许世军是否应向德虹公司支付房屋租金及应付租金应为多少问题。房屋租赁合同所约定的租赁期间届满后，承租人应当返还租赁房屋，承租人如不返还租赁房屋而继续使用的，则承租人应当按原合同约定的租金标准支付房租。本案中，德虹公司与许世军签订的房屋租赁合同在合同约定的履行期届满后，许世军没有返还租赁房屋而是继续使用租赁房屋，但双方并未重新签订合同，许世军则按照原合同约定的标准支付租金至2015年2月底。现根据现有证据，可以认定在2015年3月至11月许世军并未将租赁房屋返还给德虹公司，而是在继续使用所承租的房屋，因此，一审判决许世军按原合同约定的标准，支付该时间段的租金，并无不当，本院予以支持。
四、关于许世军是否应向德虹公司支付违约金的问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，德虹公司与许世军签订的房屋租赁合同在租赁期届满后，双方未重新签订合同，由此，双方并未约定违约责任的承担。因属不定期租赁，双方均可随时解除合同，又因并无约定租金支付期限。故并无证据证明，许世军违约解除合同或逾期支付租金而应承担违约责任，因此，德虹公司要求许世军支付违约金6.5万元的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，德虹公司和许世军的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8125元，由上诉人德虹公司和许世军各负担一半。
本判决为终审判决。
审判长 谢 伟
审判员 潘晓峰
审判员 李 飒
二〇一七年十一月二十日
书记员 华茜渝