广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终2128号
上诉人（原审原告）：广州市海珠区国有土地上房屋征收办公室，住所地广州市海珠区东晓路*****号*楼。
法定代表人：刘彦霆，该办公室主任。
委托诉讼代理人：王泽，广东海云天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何文颖，广东海云天律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：广州益鹏房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区桂田东约六巷25号。
法定代表人：陈益廷，该公司董事长。
委托诉讼代理人：林建宁，该公司职员。
原审第三人：广州市国光置业有限公司，住所地广州市天河区庆亿街3号1701房自编之A（仅限办公用途）。
法定代表人：彭文财，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吕泉，该公司职员。
委托诉讼代理人：李靖飞，该公司职员。
上诉人广州市海珠区国有土地上房屋征收办公室（以下简称海珠区房屋征收办）因与被上诉人广州益鹏房地产开发有限公司（以下简称益鹏公司）、原审第三人广州市国光置业有限公司（以下简称国光公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
海珠区房屋征收办上诉请求：1.撤销一审判决，支持海珠区房屋征收办的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由益鹏公司承担。事实和理由：海珠区房屋征收办委托国光公司支付并经益鹏公司收讫的120934684元是按照原80套房屋认购书中载明的房价款的总额支付的，即按照19800元/平方米计算认购书中80套房屋的房屋建筑面积6056.8平方米（其中7套个人认购部分建筑面积569.58平方米），应付款项合计119924640元，该款项海珠区房屋征收办已足额支付。因益鹏公司擅自将上述80套房屋其中73套再次抵押给银行导致无法签订商品房买卖合同。经协商，海珠区房屋征收办同意益鹏公司提出的置换请求，将湖天景峰花园D1、D2、A1、A2栋未销售的50套房屋置换海珠区房屋征收办认购的73套房屋，置换后由海珠区房屋征收办直接办理商品房预售合同及商品房预告登记，国光公司已付款视为海珠区房屋征收办支付的购房款。置换后，双方同意仍然按照认购书约定房款单价结算。经双方核算，置换后建筑面积增加了119.94平方米，该部分面积差仍按照19800元/平方米进行结算，双方同意将增加面积归入D1栋2×1房。益鹏公司要求增加建筑面积需补交的购房款2374812元应当在D1栋2×1房收楼时支付。除D1栋2×1房外，剩余房屋继续按照19800元/平方米计算房款，合计应付款项119924640元，该款项海珠区房屋征收办均通过委托国光公司足额支付，依约履行了付款义务。一审法院认为海珠区房屋征收办已付房款属于哪一套房屋的房款不清楚，与事实不符。本案涉案房屋D2栋1××2房的房款已全部支付，益鹏公司逾期交付房屋，理应承担逾期交付的违约责任。一审未全面审查海珠区房屋征收办提供的证据材料及补充说明，认定的事实未能全面反映案件情况，与事实不符。
益鹏公司二审答辩称，海珠区房屋征收办起诉之后，益鹏公司要求与海珠区房屋征收办达成和解，海珠区房屋征收办上诉状陈述的内容基本属于事实，但益鹏公司现在仍希望能够与海珠区房屋征收办和解。现在公司经营困难，希望海珠区房屋征收办可以提供一点时间，让益鹏公司将楼盘盘活后以便顺利将房屋交付给海珠区房屋征收办以及其他小业主。
国光公司二审述称，同意一审判决，也同意海珠区房屋征收办的上诉请求。
海珠区房屋征收办于2017年8月21日向一审法院起诉请求：1.益鹏公司从2014年7月1日起计，每日按249.75元（房价2497547元的0.01%）向海珠区房屋征收办支付湖天景峰花园D2栋1××2房逾期交房违约金，计至益鹏公司依法交付房屋为止；2.益鹏公司向海珠区房屋征收办开具并交付金额的购房发票；3.益鹏公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年6月6日，海珠区房屋征收办（乙方、买方）与益鹏公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：（第二条）甲方以出让方式取得位于海珠区××三滘小学以东地段编号为2；58的地块的土地使用权；甲方经批准，在该地块上投资建设湖天景峰花园商品房；乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中湖天景峰花园（自编A1、A2、A3、B1、G-1、D1、D2、C1栋）住宅楼工程：自编D2栋15层1××2号房，房屋地址：海珠区南洲路景鹏一街3号（住宅楼工程：自编D2栋）1502房；该商品房合同约定建筑面积共117.72平方米，其中，套内建筑面积90.93平方米，共有分摊面积约26.79平方米；（第七条）该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米27466.70元，总金额为2497547元；（第八条）甲方同意乙方按分期付款方式支付房款，第一期：自本预售合同网上签订之日起5日内（不超过5日），支付全部房价款的0.4%，金额10000元；第二期：在2014年4月20日前，支付全部房价款的19.92%，金额497509元；第三期：在2014年7月20日前，支付全部房价款的39.84%，金额995019元；第四期：在2014年10月20日前，支付全部房价款的39.84%，金额995019元；（第十条）如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过7日仍未支付的，甲方有权解除合同；（第十二条）交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）甲方应当在2014年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书；(第十四条)甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过90日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日的，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金；由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.如乙方未付清应付款或违约金的，则交付使用日期顺延；合同附件七《本合同补充协议》：三、甲乙双方同意买卖合同第十二条修改和补充条款为：1.该商品房交付的前提条件：(1)乙方按买卖合同第八条的约定向甲方交清该商品房之全部房款及住宅专项维修资金；(2)如乙方违约，应按买卖合同的约定向甲方交清违约金；2.除非双方另有约定，否则无论乙方是否收到甲方的交付使用通知书，须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为乙方先履行；如乙方未履行付清房价款、逾期付款所产生的违约金等的义务，甲方没有任何责任将该商品房交付给乙方；四、甲乙双方同意买卖合同第十三条修改和补充条款为：1.由于该商品房的不动产性质，乙方须在双方约定的交付期限届满前，持个人身份证明及有关文件，亲临甲方指定的地点办理该商品房的交楼手续，而无论是否收到甲方发出的任何收楼通知书；2.如果出现不能预见、不可避免或者不能克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因，甲方可据实予以延期交房；五、甲乙双方同意买卖合同第十五条修改和补充条款为：2.如因乙方原因导致延期交付的，甲方无须另行书面告知乙方；等。广州市国土资源和房屋管理局出具《广东省房地产预告登记证明》显示涉案房屋于2013年6月14日预购商品房预告登记至海珠区房屋征收办名下并已办合同备案登记。
海珠区房屋征收办为证明其诉讼请求还提交了以下证据：
1.益鹏公司（出售方）与国光公司（认购方）于2012年6月25日签署的《[海珠湖景峰]认购书》复印件共73份，载明国光公司分别向益鹏公司认购海珠湖景峰（备案名湖天景峰花园）×3座2×1、2×2、3×1、3×2、4×1、4×2、5×01、5×2、6×1、6×2、7×2、9×1、9×2单位，×1座2×1、2×2、2×3、2×4、3×1、3×2、3×3、3×4、4×1、4×2、4×3、4×4、5×1、5×2、5×3、5×4、6×1、6×2、6×3、6×4、7×1、7×2、7×3、7×4、8×1、8×2、8×3、8×4、9×2、9×3、9×4、1××1、1××2、1××3、1××4、1××1、1××2、1××3、1××4、1××1、1××2、1××3、1××4、1××2、1××3、1××4、1××2、1××3、1××4、1××2、1××3、1××4、1××1、1××2、1××3、1××4、1××1、1××2、1××4、1××3单位（住宅）等。
2.编号分别为0××258、0×××59、0×××60、0×××61、00××62、日期均为2012年6月19日、发据单位盖章处均有“益鹏公司财务专用章”的《收据》共五张，其中前四张《收据》分别载明第三人交来湖天景峰B1-1××1、B1-1××1、A3-8×1、A3-7×1房款1352924元、1352924元、1721996元、1721996元，最后一张《收据》载明国光公司划入5480032元。
3.编号分别为03××5、0×××56、03××7、日期分别为2012年7月9日、8月10日、9月11日的《收据》共三张，该三张收据分别载明国光公司划入60785324元、12000000元、36119488元。
证据1-3拟证明国光公司接受海珠区房屋征收办委托，向益鹏公司认购湖天景峰花园80套商品房，并支付完全部房款。
4.益鹏公司于2013年4月16日向国光公司出具、并抄送给海珠区房屋征收办的《关于海珠湖景峰项目解决方案》，载明：国光公司向益鹏公司购买海珠湖景峰（备案名湖天景峰花园）Bl、A3座共计80套房屋，建筑面积6056.8平方米，并已支付房款120298720元；其中七套已按双方协议进行处置，剩下73套，建筑面积5487平方米；益鹏公司因资金周转需要，将上述73套房屋抵押给银行，对此给国光公司造成的困扰，益鹏公司深感歉意；经研究，益鹏公司提出以下解决方案：一、将益鹏公司未抵押、未销售的物业等面积置换国光公司购买的73套物业；益鹏公司开发的海珠湖景峰项目，Dl、D2栋及Al、A2栋目前未抵押、符合领取预售证条件且未销售的物业50套，建筑面积共计5607.16平方米，具体房号：×l栋4×1、5×1、7×1、9×1、2×2、3×2、4×2、5×2、7×2、8×2;×2栋2×1、3×1、2×2、7×2、8×2;×l栋2×1、2×2、3×1、3×2、4×1、4×2、5×1、5×2、6×1、6×2;×2栋1××2、1××1、1××2、1××1、1××2、1××1、1××2、1××1、1××2、1××1、l××2、1××1、1××2、2××1、2××2、2××1、2××2、2××1、2××2、2××1、2××2、2××1、2××2、2××1、2××2;益鹏公司建议将上述所列的未抵押、未销售物业与国光公司已购买的物业进行等面积置换，所置换的物业建筑面积相等的，双方不作差价结算，超出部分的建筑面积按原协议约定的购买单价进行结算……三、置换物业的交付；益鹏公司置换物业的交付时间不迟于2013年12月31日，房屋交付的装修条件与已签订协议的A3、Bl栋房屋一致，并符合相关的法律规定；等。拟证明海珠区房屋征收办和国光公司同意益鹏公司提出的将湖天景峰花园Dl栋、D2栋、A1栋和A2栋未销售的50套商品房等面积置换被抵押的73套商品房，同时直接置换后的50套商品房直接由海珠区房屋征收办办理商品房预售合同及商品房预告登记，国光公司已经支付的购房款视为海珠区房屋征收办支付的购房款。
5.益鹏公司于2013年6月20日向海珠区房屋征收办出具的《报告》，载明：益鹏公司位于海珠区××三滘小学以东地段“湖天景峰花园”项目，根据益鹏公司与海珠区房屋征收办签署的[海珠湖景峰]预留房号担保协议，预留自编A3、Bl栋共计80套住宅（建筑面积6056.8㎡）给海珠区房屋征收办，并已收齐购房款合计120298720元；目前已与海珠区房屋征收办签订《广州市商品房买卖合同》，签订物业建筑面积共计6176.74㎡（分别为自编Al、A2、A3、B1栋其中22套住宅，建筑面积1976.48㎡，自编Dl、D2栋其中35套住宅4200.26㎡），并已完成合同预告登记备案；现益鹏公司特向海珠区房屋征收办申请将上述的自编Dl、D2栋35套与自编A3、Bl栋其中53套4064.53㎡进行物业置换手续，置换后合计建筑面积为6041.01㎡，按原来预留的建筑面积6056.8㎡，剩余建筑面积15.79㎡益鹏公司将按担保协议中双方约定的成交单价19800元/平方米给予补回面积款差价为312642元；等。拟证明2013年6月20日，益鹏公司致函给海珠区房屋征收办，再次确认上述商品房置换事宜（73套置换50套，同时提出新的置换要求，希望海珠区房屋征收办同意将已经办理商品房预告登记的Dl栋、D2栋35套商品房与其A3栋、Bl栋53套商品房进行物业置换，海珠区房屋征收办拒绝益鹏公司该物业置换要求）。
6.益鹏公司于2014年11月8日向海珠区房屋征收办发出的函件，载明：对于原计划益鹏公司于2014年6月30日前将海珠区房屋征收办所认购的57套（含7户拆迁户）房屋至今仍未能交付一事，益鹏公司深表歉意……由于益鹏公司在2012-2013年期间涉及遭人通过做局的方式……导致益鹏公司该楼盘项目原有的资金、专项资金以及资产、物业被全面冻结和超标查封……希望海珠区房屋征收办能一如既往地继续给予益鹏公司大力的支持和帮助，同意益鹏公司将上述的57套住房能顺延至2015年9月30日前交付……等。拟证明益鹏公司向海珠区房屋征收办解释逾期交付原因。
益鹏公司没有对上述证据提出质证意见。国光公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。
一审法院另查，广州市海珠区土地开发中心分别于2012年6月17日、2012年7月9日、2012年8月3日向国光公司账户汇入12029872元、60785324元、48119488元，合计120934684元。国光公司分别于2016年6月18日、2012年7月9日、2012年8月10日、2012年9月10日向益鹏公司建设银行账户汇入12029872元、60785324元、12000000元、36119488元，合计120934684元。
一审庭审中，海珠区房屋征收办表示涉案房屋的总价款为2497547元，海珠区房屋征收办已全额向益鹏公司支付，该款项涵括在国光公司向益鹏公司支付的款项中。
此外，除本案以外，海珠区房屋征收办一并向一审法院提起了49件案件诉讼【案号：（2017）粤0105民初7538-7566、7568-7587号】，诉请益鹏公司支付置换后的其余49套房屋的逾期交房违约金。经审查，按原80套房屋认购书中载明的每套房屋的总价款及建筑面积计算，大部分房屋的单价是1.98万元/平方米，但有个别房屋的单价是超过1.98万元/平方米的。按包括本案涉案房屋在内的50份买卖合同载明的每套房屋的总价款及套内面积计算，50套房屋的单价均在2.3万元/平方米以上。
一审庭审结束后，海珠区房屋征收办表示：1.海珠区房屋征收办委托国光公司支付的120934684元是按照原80套房屋认购书中载明的总价款的总额去支付的，即按照1.98万元/平方米计算认购书中的房屋面积；在将73套房屋置换成50套房屋以后，海珠区房屋征收办、益鹏公司协商仍按照认购书1.98万元/平方米来买卖50套房屋和原7套分给个人的房屋，并未按照买卖合同中载明的价款去履行，这是因为政府调控价格，一旦网签价格是1.98万元/平方米，那么涉案楼盘的销售价格就会低于2万元，楼盘就无法卖出高价；因此开发商要求按2.3万元/平方米签合同，但实际按双方约定的单价结算；2.按照海珠区房屋征收办主张的1.98万元/平方米来计算，现50套房屋及7套个人名下的房屋总价款已超过海珠区房屋征收办委托国光公司向益鹏公司支付的总价款120934684元；因为现50套房屋的总面积比原73套房屋总面积多120平方米，海珠区房屋征收办至今仍未支付该面积的补差；海珠区房屋征收办、益鹏公司没有约定该120平方米面积的补差何时支付，因为置换是益鹏公司提出的，海珠区房屋征收办认为是等房产证出具后才给付。
经一审法院多次发问海珠区房屋征收办与国光公司是何关系及为何委托国光公司去签署认购书并向益鹏公司付款，海珠区房屋征收办及国光公司均表示不清楚。
经一审法院释明，海珠区房屋征收办表示撤回第二项诉讼请求并坚持其余诉讼请求。
一审法院认为：海珠区房屋征收办以益鹏公司逾期交房为由要求益鹏公司支付违约金，经审查，从海珠区房屋征收办提交的由益鹏公司出具的函件来看，海珠区房屋征收办、益鹏公司将原认购的80套房屋中的73套房屋置换成50套房屋属于统一置换，但置换前支付的购房款未明确具体属于哪一套房屋的购房款，置换后也未明确海珠区房屋征收办主张的57套房屋的购房款支付情况。按海珠区房屋征收办主张每平方米1.98万元计算总房款，海珠区房屋征收办主张的已支付的房价款仍不足包括涉案房屋在内的57套房屋的总房款。在海珠区房屋征收办未履行付清房价款义务的情况下，益鹏公司没有将该商品房交付给海珠区房屋征收办不可归责于益鹏公司。在海珠区房屋征收办没有证据证明已足额支付总房款，也未提交证据证明海珠区房屋征收办、益鹏公司对交楼条件的约定已作出变更的情况下，海珠区房屋征收办要求益鹏公司承担逾期交房的违约责任，依据不足，一审法院不予支持。海珠区房屋征收办撤回第二项诉讼请求属于其对权利的自由处分，一审法院予以准许。
一审法院根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释>》第九十条之规定，于2017年12月27日作出如下判决：驳回广州市海珠区国有土地上房屋征收办公室的全部诉讼请求。案件受理费4933.9元，由广州市海珠区国有土地上房屋征收办公室负担。
本院二审期间，海珠区房屋征收办为证明该办与益鹏公司就置换后面积差差额计算标准、差额金额、差额归属房屋、支付时间及条件作出了明确约定，提供了益鹏公司于2017年12月致该征收办的《关于补交湖天景峰D1栋2×1房购房款的函》，内容为“贵办（广州市海珠区土地开发中心）委托广州市国光置业有限公司向本公司购买湖天景峰项目80套商品房，本公司已经收到全部的房款。由于其中73套商品房抵押给银行，经协商双方同意将湖天景峰花园D1栋、D2栋、A1栋和A2栋未销售的50套商品房置换被抵押的73套商品房，置换后建筑面积差仍然按照每平方19800元进行结算。经我公司核算，73套商品房的建筑面积为5487.22平方米，而置换后50套房屋的建筑面积为5607.16平方米，置换后的房屋建筑面积增加119.94平方米。置换的房屋中，D1栋2×1房建筑面积为124.21平方米，为了方便核算，我公司要求将置换增加的建筑面积归入D1栋2×1房，即贵单位购买的D1栋2×1房需要向我公司补交119.94平方米的购房款2374812元（119.94平方米*198800元/平方）。考虑到贵单位财政审核流程较长的原因，我公司同意前述款项应当在收楼时补齐，否则，我公司将有权拒绝交付D1栋2×1房”，该函有益鹏公司法定代表人陈益廷的签名。益鹏公司确认该函是其公司出具给海珠区房屋征收办的文件。国光公司对该函的真实性、合法性、关联性均无异议。
经审理查明，一审法院已查明的事实部分基本无误，本院予以确认。
另查明，海珠区房屋征收办称已向益鹏公司支付了120934684元购房款，益鹏公司对此予以确认。
益鹏公司称涉案房屋还没有竣工验收，没有办理大确权以及房产证。海珠区房屋征收办、益鹏公司均确认：双方约定的交楼时间是在2014年6月30日，之后双方没有变更过交楼时间；除了单价金额之外，双方均应按照《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定履行。
二审庭询后，益鹏公司提交了《对法庭提问的答复函》，该函称“……3.关于《催款函》（《关于补交湖天景峰D1栋2×1房购房款的函》）的说明，该《催款函》是在本案一审判决后，益鹏公司代理人在跟海珠区房屋征收办协商调解的过程中写给其方的，后来调解方案没有最终确定，益鹏公司也没有最终盖章，该《催款函》不能作为本案二审判决的依据。而且，海珠区房屋征收办购房时间是2012年，而《催款函》是在2017年12月，即在本案一审判决之后签署的，因此在时间上来看，该《催款函》也不能作为海珠区房屋征收办主张违约金的依据。再者《催款函》里提到的将增加的面积和余款归入D1栋2×1房也只是在调解中的一个提议，并没有得到双方书面的确认。”
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：海珠区房屋征收办要求益鹏公司支付逾期交房违约金的主张是否成立。
关于海珠区房屋征收办有无付清涉案房屋全部购房款的问题。根据本案查明的事实，海珠区房屋征收办已付清该办委托国光公司向益鹏公司购买湖天景峰项目80套商品房的房款，在益鹏公司以包括涉案房屋在内的50套商品房置换被益鹏公司抵押给银行的73套商品房后，出现了置换面积大于购买面积的情况。根据海珠区房屋征收办二审期间提供的《关于补交湖天景峰D1栋2×1房购房款的函》所载明的内容来看，益鹏公司要求将置换增加的建筑面积归入D1栋2×1房，并同意该增加的119.94平方米的购房款2374812元（119.94平方米*198800元/平方米）在收楼时补齐，海珠区房屋征收办在本案中亦主张将置换增加的建筑面积归入D1栋2×1房，即双方就增加的119.94平方米的面积及购房款归入D1栋2×1房已达成合意，益鹏公司在二审庭询后认为《关于补交湖天景峰D1栋2×1房购房款的函》并未得到双方确认，该主张依据不足，本院不予支持。海珠区房屋征收办主张已其已付清涉案房屋的购房款的主张成立，本院予以采纳。
涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：“甲方（即益鹏公司，下同）应在2014年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付给乙方（即海珠区房屋征收办，下同）使用”、“甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过90日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日的，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金”。海珠区房屋征收办已付清涉案房屋的购房款，涉案房屋至今尚不具备交付条件，益鹏公司逾期交楼已构成违约，海珠区房屋征收办要求益鹏公司承担逾期交楼的违约责任的上诉理由成立，本院予以支持。
海珠区房屋征收办、益鹏公司均确认除了单价金额外，其余约定均按照《广州市商品房买卖合同（预售）》履行。海珠区房屋征收办主张涉案房屋单价应按1.98万元/平方米计算，结合原80套房屋认购书中大部分房屋的单价为1.98万元/平方米以及益鹏公司先后出具的《关于海珠湖景峰项目解决方案》、《报告》、《关于补交湖天景峰D1栋2×1房购房款的函》等函件所载明的内容来看，益鹏公司亦是按照1.98万元/平方米的单价计算面积差异款的，故本院认定应按照1.98万元/平方米的单价计算涉案房屋的总价款并作为计算逾期交楼违约金的基数为宜。海珠区房屋征收办要求以《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的总房价款作为逾期交楼违约金的计算基数，不符合双方真实意思表示，本院不予支持。因涉案房屋至今不具备交付条件，故益鹏公司应支付的逾期交楼违约金应暂计至起诉之日止为宜。据上，益鹏公司应自2014年7月1日起，以总房价款2330856元为本金，按照每日0.01%的标准向海珠区房屋征收办支付计至起诉之日止的逾期交楼违约金，违约金的总额以不超过总房价款2330856元为限。
综上所述，海珠区房屋征收办关于该办已付清涉案房屋购房款，益鹏公司应承担逾期交楼违约责任的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7567号民事判决；
二、广州益鹏房地产开发有限公司于本判决送达之日起十日内向广州市海珠区国有土地上房屋征收办公室支付逾期交楼违约金（逾期交楼违约金自2014年7月1日起，以总房价款2330856元为本金，按照每日0.01%的标准计至起诉之日止，逾期交楼违约金的总额以不超过总房价款2330856元为限）；
三、驳回广州市海珠区国有土地上房屋征收办公室的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各5310元,由广州益鹏房地产开发有限公司负担各4956元，由广州市海珠区国有土地上房屋征收办公室负担各354元。
本判决为终审判决。
审判长 李静
审判员 张怡
审判员 余盾
二〇一八年五月二日
书记员 贾妍
游瑞娜