上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民三(民)初字第4870号
原告黄佐云，女，1976年4月20日出生，汉族，户籍所在地重庆市。委托代理人牛勇，上海市天域律师事务所律师。被告黎旭东，男，1971年1月25日出生，汉族，户籍所在地安徽省巢湖市。委托代理人张慧，上海市方正律师事务所律师。第三人高赤，男，1968年7月13日出生，汉族，户籍所在地江苏省东台市。原告黄佐云诉被告黎旭东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月11日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。本院于2013年12月18日依法追加高赤为第三人参加诉讼。本院于2014年1月20日第一次公开开庭进行审理，原告黄佐云及委托代理人牛勇、被告黎旭东到庭参加诉讼，第三人高赤经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本院于2014年2月26日第二次公开开庭进行了审理，原告黄佐云及委托代理人牛勇、被告黎旭东及委托代理人张慧、第三人高赤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄佐云诉称：2009年10月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定，原告将其所有的青浦区华新镇华富街XXX-
XXX号门面房出租给被告，租期为6年，自2010年1月1日至2016年12月31日。被告未经原告同意，不得擅自将房屋转租、出售。原告因合理原因可收回出租房屋，违约方赔偿违约金人民币1万元。合同签订后，原告依约将房屋交付被告，被告用原告房屋和相邻房屋租赁合同办理了上海东恒制冷工程有限公司第一分公司的营业执照。被告在接收房屋后，未经原告同意，在装修过程中拆除原告房屋(华富街XXX、YYY号)与相邻房屋(华富街AAA、BBB号)之间的隔墙，将四个门面房合并成商场，用于经营空调业务。同时被告还拆除了原告房屋原有的不锈钢防盗门。2013年上半年，原告发现被告将系争房屋转租给高赤夫妇，用于经营床上用品，并且伪造原告签名，与高赤签订虚假的《房屋租赁合同》，为高赤办理《个体工商户营业执照》。被告行为严重违反合同约定，故原告诉至法院请求判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告赔偿原告违约金人民币1万元；3、被告腾退房屋，并将房屋恢复原状(恢复房屋隔离墙和不锈钢防盗门)；4、被告支付原告律师费7,000元；5、本案诉讼费由被告承担。被告黎旭东辩称：不同意原告的诉讼请求。1、系争房屋是被告承租的，被告没有将房屋进行转租，被告与第三人高赤是合作经营关系。被告承租系争房屋，开始是从事空调销售，高赤是销售人员。之后因为经营困难，转为经营床上用品，开始聘用高赤进行管理，每月支付高赤工资2,500元及奖金，之后双方协商合作经营，所得利润高赤得60%，被告得40%；2、高赤申请营业执照被告事先不清楚，被告发现后及时向工商部门反映，高赤承认是为了以自己名义申请pos机，提供虚假材料申请的，工商部门已经在处理中；3、被告未转租房屋，不存在违约行为；4、租赁合同中没有约定律师费的承担，按照法律规定原告无权要求被告承担律师费。第三人高赤辩称：1、被告将系争房屋改做床上用品，前期由被告进行装修和进货，被告雇佣第三人管理，每月支付工资和奖金。之后被告与第三人合作，由第三人负责进货和管理，利润分成，营业款由被告收取，目前第三人未将营业款支付给被告，由于没有盈利，所以也没有与被告结算。原、被告之间的租赁关系争议与第三人无关。2、第三人想做点外快，申请pos机，故依照原被告的租赁合同样本，伪造了假租赁合同申请了营业执照。后被告投诉，工商部门已经将营业执照原件收回。经开庭审理查明：2009年10月14日，原告(甲方，出租人)与被告(乙方，承租人)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于青浦区华新镇华富街XXX-
XXX号门面房出租给乙方作商业使用。租赁期限为6年，自2010年1月1日起至2016年12月31日止。租金为每月3,000元，乙方于签订合同之日支付首期租金36,000元，后期租金乙方应提前10天缴纳，支付方式为12个月/期。甲乙双方不得借故解除合同，如甲方因合理原因确需收回房屋，或乙方因特殊情况需要退房，需提前15天通知乙方，并承担违约责任，违约方赔偿违约金10,000元。乙方未经甲方同意，不得擅自将房屋转租、出售。如违反约定，甲方有权解除合同。乙方在租赁期满时，应将租赁房屋原状交还甲方。乙方不得转让该房屋，如转让甲方有权收回该房屋，如租赁期满，甲方收回房屋，不承担任何费用。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用，开始用于经营电器，2013年3月左右转为经营床上用品。被告为了经营需要，将系争房屋中间的隔墙打通，拆除了防盗门，并且对房屋进行了装修。被告已经缴纳了2014年6月29日之前的租金。另查明，2009年10月23日，上海东恒制冷工程有限公司第一分公司申请办理了营业执照，营业场所为青浦区华新镇华富街AAA、BBB、XXX、YYY号，负责人黄世聪。上海东恒制冷工程有限公司的法定代表人为被告。2013年4月20日，第三人高赤伪造了《房屋租赁合同》，向工商部门申请办理了《个体工商户营业执照》，经营者姓名为高赤，经营场所为青浦区华新镇华富街394、396号，经营范围为床上用品零售兼批发。为此被告向工商部门举报，2014年2月17日，工商部门出具《上海市工商行政管理局青浦分局举报处理结果告知书》，表示经初步调查，被举报人高赤涉嫌在办理工商登记时提供虚假登记材料，工商部门已经立案查处，该案件正在进一步调查过程中。又查明，系争房屋登记在原告名下，坐落青浦区华新镇华富街XXX、YYY号，类型为商铺。2013年8月12日，上海市天域律师事务所向原告出具律师费发票，金额为7,000元。以上事实，由原、被告及第三人的陈述、原告提供的房屋租赁合同、营业执照、上海市房地产权证、个体工商户营业执照、发票，被告提供的营业执照、银行电子回单、上海市工商行政管理局青浦分局举报处理结果告知书、照片，本院的调查笔录及照片等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：1、被告与第三人之间是转租关系。首先，第三人为了自己经营需要，冒充原告签名伪造了房屋租赁合同并办理了营业执照。其次，第三人妻子一直在店铺负责经营，原告与第三人妻子谈话过程中，第三人妻子表示向被告缴纳了6万元店铺转让费。再次，店铺目前实际由第三人经营，第三人与被告之间不符合合作关系的特征，且被告在几次庭审中对原、被告之间的关系陈述均不一致。为此原告提供了录音一份，被告对该份录音真实性不予认可。第三人认可录音中是其妻子的声音，但是认为其妻子不清楚原、被告之间的约定，所以陈述的不是事实。2、被告对系争房屋仅进行了简单装修，合同解除后要求被告腾退并予以拆除，被告违约导致合同解除，原告不同意赔偿被告装修等损失。为此原告提供了室内装饰装修协议书范本及装修管理办法，被告和第三人对此不予认可。3、被告违约，应依照合同约定的标准支付原告违约金。4、原告支出的律师费也应当由被告承担。被告表示：1、被告不存在转租行为。在第一次庭审中被告表示，系争房屋一直由被告经营，所有产品进货都由被告公司出资，第三人是被告公司的员工，仅负责管理和收账，营业收入部分上交公司，部分用于采购货物。第三人制作报表，被告隔几个月派人盘点。被告与第三人签订了劳动合同，开始被告给第三人发放2,000元左右的固定工资，之后变更为基本工资加提成，提成比例为利润的15%-20%。5月之后没有什么利润，第三人依旧领取2,000元左右的固定工资，没有提成。在第二次庭审中表示，被告与第三人之间系合作经营关系。2013年3月左右，被告转做床上用品，并且对店铺进行了装修，店铺于4月18日开始营业，前期进货都是被告出资的，被告聘用第三人管理，当时答应支付第三人工资2,500元每月及奖金。2013年4月底，被告与第三人协商合作，被告以店铺装修、房屋租金及前期进货作为投入，第三人以管理及5月之后的进货作为投入，货物出售的货款由第三人收取，满一年后进行结算，所得利润被告得60%，原告得40%。5月前的工资被告没有支付，店铺账目均由第三人负责，被告仅查看店铺经营状况，没有查看具体账目。目前没有什么利润，也没有分成。第三人妻子在2013年5月后开始负责店铺经营。2、被告对系争房屋进行了装修，包括地板，吊顶、电子显示屏、空调、展示柜、门头铝合金包边、监控设备、电脑等，共计花费15万元。为此被告提供了销货单、收款收据和照片，原告对照片无异议，对销货单和收款收据不予认可，第三人表示均无异议。3、合同约定在甲方因合理原因需收回房屋或乙方特殊情况需要退房的情况下，违约方赔偿违约金1万元，而本案不符合该条款适用条件。4、合同中没有对律师费进行约定，原告要求被告承担律师费没有法律依据。第三人表示：原、被告之间的租赁关系争议与第三人无关。被告将系争房屋改做床上用品后，前期由被告进行装修和进货，被告雇佣第三人管理。2013年5月后被告与第三人合作，由第三人负责进货和管理，利润分成，营业款由第三人收取，目前第三人未将营业款支付给被告，由于没有盈利，所以也没有与被告结算。第三人为了赚点外快欲申请pos机，故依照原、被告的租赁合同样本，伪造了租赁合同申请了营业执照。后经被告投诉，工商部门已经将营业执照原件收回。第三人妻子对店铺的经营状况是清楚的，水电等费用均是第三人妻子支付的。在案件审理过程中，原告表示，合同解除后，要求第三人一并腾退。被告表示，隔墙和防盗门，合同期满后被告同意恢复原状，被告为经营床上用品店，投入15万元装修款，24万元进货款(被告和第三人各12万元)和36,000元租金，如果法院认定合同解除，被告在本案中不提起反诉，被告的损失以后另行主张。第三人表示，如果法院认定合同解除，没有要求法院处理的后果。根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。被告在合同履行期间内，将店铺交由第三人经营，日常经营均由第三人负责，由第三人出资进货，销售钱款由第三人收取，被告未查看营业账目，也没有实际结算分成，故被告与第三人之间不具备合作经营的基本特征。被告对其与第三人之间的关系、进货资金来源、销售钱款收取、利润分成比例、工资支付情况等数次陈述均不一致。第三人妻子负责店铺经营，清楚店铺营业状况，原告提供的录音中第三人妻子明确表示支付被告6万元转让款，且第三人为了自身经营需要申请办理营业执照和pos机，故被告与第三人实系转租关系。被告认为第三人是员工，双方系合作经营关系的抗辩意见本院不予采信。被告未经原告同意擅自转租，原告有权解除合同。由于原告未书面通知被告解除合同即向法院起诉，故在2013年10月20日被告收到原告起诉状副本之日起视为解除合同通知到达之日，合同自该日解除。合同解除后，被告应当腾退并交还系争房屋，并且按照原合同约定的租金标准支付实际腾退前的房屋使用费，第三人作为实际使用人也有协助腾退系争房屋的义务。被告拆除的隔墙和防盗门应当予以恢复。租赁合同中约定违约金条款不适用于本案转租行为，故对原告要求被告赔偿1万元违约金的请求本院不予支持。租赁合同中未对律师费的承担进行约定，故原告要求被告支付律师费的请求本院不予支持。被告对其损失表示不提起反诉，以后另行主张，系其对自己权利的处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、原告黄佐云与被告黎旭东在2009年10月14日签订的《房屋租赁合同》于2013年10月20日解除；二、被告黎旭东应于本判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区华新镇华富街XXX、YYY号房屋，并且恢复房屋内的隔墙和防盗门；三、第三人高赤应于本判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区华新镇华富街XXX、YYY号房屋；四、原告黄佐云的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币385元，减半收取计人民币192.50元，由原告负担112.50元，被告负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金 艳
二〇一四年三月十八日
书 记 员 赵晖晖
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。