广西壮族自治区南丹县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丹民初字第582号
原告周正文。
原告覃玉艳，系原告周正文妻子。
特别授权委托代理人韦铁民，广西维日律师事务所律师。
委托代理人韦津津，广西维日律师事务所实习律师。
被告南丹县小场油脂厂，住所地：南丹县城关镇小场路***号。
法定代表人杨国藩，该厂厂长。
第三人南丹县腾祥油脂有限责任公司，住所地：南丹县城关镇小场路20号。
法定代表人钟国林，该公司经理。
特别授权委托代理人钟梅林，南丹县腾详油脂有限责任公司职工。
特别授权委托代理人石水木，广西助力律师事务所律师。
原告周正文、覃玉艳与被告南丹县小场油脂厂、第三人南丹县腾详油脂有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月2日受理后，依法组成合议庭，并于2014年
9月22日第三次公开开庭进行了审理。原告周正文、覃玉艳及其特别授权委托代理人韦铁民、委托代理人韦津津，被告南丹县小场油脂厂、第三人南丹县腾详油脂有限责任公司及其
特别授权委托代理人钟梅林、石水木到庭参加诉讼。本案由于案情复杂，案件审限经本院院长批准及河池市中级人民法院批准延长9个月。现本案现已审理终结。
原告周正文、覃玉艳诉称，原告原系南丹县小场油脂厂职工，1998年12月1日南丹县小场油脂厂因拖欠职工款及房改等原因，与职工签订《南丹县小场油脂厂住房转让协议
书》，将职工原住的住房转让给本厂职工，协议约定，房屋所有权归职工所有，由被告负责办理房屋所有权证给原告。同时签订《协议书》将原拖欠的职工款项与购房款相抵，不足部
分由职工补齐，原告交齐购房款并住居了十多年，但被告一直未替原告办理房屋所有权证。2008年9月16日，被告把其房屋产权证变更登记为第三人南丹县腾详油脂有限责任公
司。该公司在2008年8月4日及8月18日（关于要求更名国有土地使用证的报告）声称，原油脂厂的债权债务均由我公司承担，南丹县人民政府丹政函（2008）179号文
《关于同意变更土地使用证使用名称的批复》内批示：原南丹县小场油脂厂的所有债权债务均由你公司承担。原告与南丹县小场油脂厂1998年12月1日签订的住房转让协议，在
协议书中提出的，该房屋至交款之日起属乙方所有，房屋产权及费用由甲方办理。南丹县腾详油脂有限责任公司即已承担了南丹县小场油脂厂的债权债务，就有义务为我们办理房屋所
有权证。原告认为，原、被告双方签订的《南丹县小场油脂厂住房转让协议书》符合法律规定，是双方真实意思表示，并且该房屋已经交付原告使用住居十余年之久。现被告违背了
1998年12月1日与原告签订的协议书，一直未为原告办理房屋产权所有证，严重侵害了原告的合法权益。现请求人民法院确认原告与被告南丹县小场油脂厂于1998年12月
1日签订的《南丹县小场油脂厂住房转让协议书》合法有效。并判令被告南丹县小场油脂厂及第三人南丹县腾详油脂有限责任公司把原告所购买房屋的房产权证登记在原告名下。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原、被告于1998年签订的《南丹县小场油脂厂住房转让协议书》以及欠款抵扣购房款《协议书》复印件各一份，证明原、被
告签订购房合同，原告已经交付购房款并实际居住使用至今，说明房屋在购买时已经交付。2、南丹县小场油脂厂的《营业执照》、《电脑咨询单》复印件一份，证明被告的主体资
格，企业性质是集体所有制。3、丹房权证南丹字第××号《房屋产权证》复印件一份，证明被告把原告房屋产权登记在第三人南丹县腾祥油脂有限责任公司名下。登记的
时间是2008年9月16日。4、南丹县腾祥油脂有限责任公司《关于要求更名国有土地使用证的报告》复印件二份，证明第三人南丹县腾祥油脂有限责任公司在报告中承诺原油脂
厂的债权债务由其公司承担，报告的时间是2008年8月18日。5、南丹县人民政府丹政函（2008）179号《关于同意变更土地使用证使用者名称的批复》复印件一份，证
明南丹县人民政府批复称原小场油脂厂的一切债权债务由第三人承担，批复的时间是2008年11月18日。6、南丹县小场乡人民政府小政发（1995）1号《小场乡人民政府
关于周世清等同志任免职的通知》复印件一份，证明1995任命周世清同志为南丹县小场油脂厂厂长。7、南丹县小场乡人民政府小政发（1995）9号《小场乡人民政府关于黄
成勇等同志任职的通知》复印件一份，证明任命黄成勇为小场油脂厂副厂长，任命温庆儒为小场油脂厂副厂长。8、《关于要求落实油脂厂股权的报告》及县人民政府批示复印件各一
份，证明1995年3月31日，小场油脂厂17名职工关于要求落实股权的报告及县政府韦绍璠县长助理的阅示。9、《南丹县人民法院收条》复印件一份，证明退给何应恩等
18人本金18万元，利息64800元共计223600元。10、1995年1月21日《南丹县小场油脂厂财务移交清单》复印件四份，证明其中第一份第三条第4项职工投资
41万元，也就是41个职工，每人1万元。11、1998年9月7日《南丹县小场油脂厂移交会计账》复印件三份，证明第七条，向职工借款317532.47元，其中包括未
退还给23人投资款每人1万元共23万元（41万元-18万元=23万元）和利息在内127350元及后期利息。12、《根据河池地区中级人民法院判决书未起诉人员投资款
支付利息计算表》复印件三份，证明经请示乡长书记宁秉德和龙副书记同意给予未起诉职工的股金利息按法院判决利息计算。13、（1996）河地经终字第13号《广西河池地区
中级人民法院民事判决书》复印件一份，证明退还18人的股金及利息。
被告南丹县小场油脂厂辩称，一、原告起诉买房子的前提是油脂厂欠原告的钱，但是这个事实是不存在的。二、油脂厂卖房给原告时，房屋存在抵押期间，卖房行为应为无效。三、卖
房时没有经过职工大会的讨论，违反法律规定。四、钟桐生买小场油脂厂时，原告同意将房子退还给钟桐生（钟桐生是第三人法定代表人钟国林的父亲）。
被告对其辩解在举证期限内提供的证据有：1、《承包小场油脂厂合同书》复印件一份，证明周世清代表22名职工承包南丹县小场油脂厂，约定承包期限为1995年1月8日至
1998年1月8日。2、《南丹县小场油脂厂移交会计账》复印件一份，证明其中“向职工借款317532.47元”和“向职工借款明细”是周世清等人承包期间遗留的债务。
3、《人民币资金借款合同》及《抵押合同》复印件各一份，证明1995年12月14日，周世清以小场油脂厂的名义用厂里的全部房产向南丹县农行抵押贷款。4、《房屋所有权
证存根》（桂房证字第6000601号-6000607号）复印件7份，证明1995年12月6日，周世清办理了小场油脂厂全部房产的房产证共7本，并抵押给南丹县农行。
第三人南丹县腾详油脂有限责任公司陈述称，一、第三人同意被告的答辩观点，退一步讲即使原告与小场油脂厂在1998年签订的协议合法有效，也被在2008年5月全体职工
包括本案的所有原告在内与第三人所签订的《股权整体转让协议书》内容所取代了，也就是说协议书中全体原告同意放弃房屋产权，同意将房屋产权受让给第三人，所以就不存在着履
行原、被告之间签订《房屋转让协议》。二、现在该房产已经被合法登记在第三人的名下，这是受法律保护的，因此要求驳回原告的第二项法律请求。三、第三人已经支付了180万
元购买小场油脂厂的股权以及所有的资产，这是等价有偿的行为，因此原告的起诉没有事实及法律依据。
第三人对其主张在举证期限内提供的证据有：1、《南丹县小场油脂厂股权整体转让协议书》复印件一份，证明南丹县小场油脂厂38名职工决定将厂里的全部固定资产（含职工宿
舍）转让给钟桐生。2、《收条》复印件一份，证明2008年5月27日，陈福德代表38名职工收取了钟桐生支付的股权转让款150万元。3，《现金流水账》复印件一份，证
明南丹县小场油脂厂38名职工收取150万元的开支情况。4、《会议记录本》及《会议签到薄》复印件各一份，证明①，南丹县小场油脂厂的38名职工（包括11户原告）均同
意将其购买居住的房屋转让给钟桐生。②、南丹县小场油脂厂的38名职工决定终止《南丹县小场油脂厂股权整体转让协议书》与钟桐生成立南丹县腾祥油脂有限公司。5、《房屋租
赁协议》复印件一份，证明2008年6月10日，原告与钟桐生签订《房屋租赁协议》并交纳部分租金，证实本案的原告已经认可了第三人享有房屋的产权。6、《股权转让协议
书》及《腾祥公司股权转让协议书》复印件各38份，证明2008年9月1日，2009年3月3日，南丹县小场油脂厂的38名职工分别与钟桐生等股东签订股权转让协议书。
被告南丹县小场油脂厂于2013年8月23日向本院申请要求对该厂1995年1月至1998年8月30日会计账本和会计凭证进行审计鉴定。本院委托广西华信会计师事务所鉴
证，内容为：。二、鉴证情况。（一）职工交款情况：乙方（指原告等人）承包经营南丹县小场油脂厂期间，向该厂职工筹集资金共917900.00元。（二）职工
领款、退款情况：截止1998年8月30日，职工个人领、退的资金款项共947509.57元。其中：未领、退人员余额19418.51元，多领、退人员金额
49028.08元，两者相抵为-29609.57元。三、鉴证中的有关事项说明：。8、由于送审的会计资料，均未规范编制总账和明细分类帐，总账与明细分类
帐互不对应，对职工的交款及领款均未建帐立户，填制的记账凭证、使用的会计科目、运用的会计记账方法不够恰当和规范。送审资料的真实性、合法性及完整性均可能影响到上述鉴
证意见的恰当性。
本院依职权向有关部门调取四份证据：1、南丹县腾祥油脂有限责任公司《电脑咨询单》一份；2、《南丹县腾祥油脂有限责任公司章程》一份；3、南丹县腾祥油脂有限责任公司
《公司变更登记申请书》一份；4、中国长城资产管理公司南宁办事处与南丹县供销合作社联合社签订的《债权转移协议》《债务回购协议》各一份。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1有异议，认为这个协议书是后来才懂得存在的，在2009年处理小场油脂厂移交第三人的时候都没有看到过。对证据11有异议，认为计算
方法有误，利息清单倒数第三张，有个股金“已领回”，但是原告的情况说明并没有领回，这41万是投股不是投资；其他证据无异议。对第三人所提供的证据三性无异议。对《广西
华信会计师事务所报告书》的鉴证结果无异议。法院调取的四份证据，对其真实性、合法性、关联性均无异议。
原告对被告提供的证据1有异议，认为与本案无关，本案是住房转让协议；对证据2有异议，认为与本案无关，油脂厂内部发生的问题与本案无关，同时认为本案不必要审理小场油脂
厂内部的债务及移交的问题；对证据3、4有异议，认为这二份合同已经履行完毕。对第三人提供的证据证据1真实性无异议，但是内容是虚假的，证明的内容上面写的是转让给钟桐
生，不是第三人，那么既然转让给钟桐生，而小场油脂厂的房产证则登记为第三人，与协议的内容不相符，在内容上是不真实的，且根据证据4的证明内容第二点确定了小场油脂厂的
38名职工终止协议书，那么这份协议书既然已经终止了，已无意义；对证据2有异议，认为与本案无关，这在油脂厂在转让过程中，是油脂厂与钟桐生的关系，不是与原告、第三人
的关系；对证据3的真实性有异议，认为如果是小场油脂厂作出的，为何出现在第三人手中；对证据4真实性关联性均有异议。会议签到与会议记录本，是谁掌握的，是否当时的真实
记录，我们无法判断，内容与本案也没有关联性；对证据5的真实性无异议，但是认为租赁协议书是依附于被告的第一份证据而产生的，第一份证据已经被终止，那这份证据也不存在
了；对证据6有异议，认为与本案没有关联性。对《广西华信会计师事务所报告书》的鉴证结果有异议，认为该送审材料不具备真实性、完整性。同时，认为报告与原告诉请不具有关
联性。对法院调取的证据1，其真实性无异议的，但是对关联性有异议，说明被告与第三人是不同的法人，是不同主体。证据2的真实性无异议，但是这份证据只是说明当时职工回购
供销社的债权于2008年成立了腾祥公司，这部分债权中没有包含1998年油脂厂已经和职工签订房屋转让协议的本案诉争的住房。证据3的真实性无异议，但是对合法性和关联
性有异议，职工在股东会决议上签字将股份转让给钟国林等人，当时的签字是原告是受到了胁迫的情况下签的。而且这个所谓的股权转让是没有实际履行的，原告并没有收到这个钱。
而且这个是职工向第三人的股权转让，不是被告小场油脂厂的转让，与本案房屋所有权的问题无关联性。证据4的这个债权转移协议及回购协议的真实性合法性无异议，但是与本案诉
争的事实没有关联性，这个所谓债权的转移是在2005年进行的，但是本案房屋的转让是在1998年。
第三人对原告提供的证据证据1有异议，认为该证据不真实，也不能证实所陈述的证明内容，不能证明原告交付购房款；对证据4真实性无异议，但是认为不能证明原告所提出的第三
人承诺的内容；对证据5的真实性无异议，但是认为不能证实原告的证明内容；对证据6，7，8真实性无异议，但是认为与本案无关；对证据9、10、11、12、13有异议，
认为与本案没有关联性；对证据2、3无异议。对被告提供的证据没有异议。对《广西华信会计师事务所报告书》的鉴证结果无异议。法院调取的四份证据，对其真实性、合法性、关
联性均无异议。
本院认为，对原告提供的证据1，证明被告因拖欠原告的集资款无法偿还而与原告签订的合同，反映了当时的签订协议过程，可作为认定本案的事实依据。对原告提供的证据2，证明
被告的主体适格，因被告只是被告吊销营业执照，并未丧失诉讼主体地位，因此，对该证据本院予以采信。对原告提供的证据3，证明原告现居住的房屋已经登记在第三人南丹县腾祥
油脂有限责任公司名下，该证据所形成的事实及所产生的法律后果，与本案具有关联性，本院予以采信。对原告提供的证据4，证明第三人南丹县腾祥油脂有限责任公司在报告中承诺
原油脂厂的债权债务由其公司承担，证据5，证明南丹县人民政府批复称原小场油脂厂的一切债权债务由第三人承担，其证明目的属另一法律关系，本院不予采信。对原告提供的证据
6、7及被告提供的证据1，证明原告等人承包期限及在承包期间的相关任命文件，反映原告等人承包经营油脂厂的事实，本院予以确认。原告提供的证据8、9、13证明原告在承
包期间，南丹县小场油脂厂部分职工要求确认股权及退还股金并经法院判决给付及履行情况的事实，本院予以确认。对原告提供的证据10，证明在原告承包前财务账务移交情况，其
中包括该厂41名职工投股资金，对该事实本院予以确认。对原告提供的证据11、12与被告提供的证据2，证明被告欠原告等人的集资款及利息，该证据与本案具有关联性，本院
予以采信。对被告提供的证据3、4证明被告在经营期间以财产抵押方式向银行贷款事实，本院予以确认。第三人提供的证据1、2、3、4、5、6，证明原告等人参加股东大会讨
论及签订股权转让协议，与本案事实具有关联性，本院予以采信。对被告申请本院委托广西华信会计师事务所作出的鉴证报告，是对被告南丹县小场油脂厂是否欠原告等人的投、集资
款，由于被告所提供的财务账目的规范性和完整性，有可能存在瑕疵，导致其结果缺乏客观性，本院不予采信。对于本院依职权调取的四份证据，涉及到南丹县腾祥油脂有限责任公司
的设立、变更、企业性质及被告从债权人处回购债权的事实，其真实性、合法性、关联性本院予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告南丹县小场油脂厂属于南丹县小场乡政府的乡办集体企业。1994年10月，被告南丹县小场油脂厂根据上级有关文件精神，要把该厂
改制为股份制合作企业，在改制过程中，该厂通过职工代表大会决定，该厂41名职工每人投股一万元作为享有该厂的部分产权。同年11月，该厂职工共投入股金41万元。
1995年1月8日，原告等人经过招标，获取南丹县小场油脂厂的承包经营权。由于种种原因，南丹县小场油脂厂未能改制成股份合作企业。1995年5月，该厂原职工何应恩等
21人向本院起诉，要求南丹县小场油脂厂退回投入的股金及利息。该案经河池地区中级人民法院审理作出了终审判决［（1996）河地终字第13号］（被告已经履行完毕）。同
年9月，未起诉但要求退股金的原告等人也领回了投入该厂的股金并将该股金作为投资款继续投入该厂经营。承包期满后，1998年12月1日，原告周正文、覃玉艳等人要求领回
在南丹县小场油脂厂的投资款及要求房改，由于该厂无钱退给原告，即与原告等12户签订《南丹县小场油脂厂住房转让协议书》。《南丹县小场油脂厂住房转让协议书》约定：一、
乙方自愿购买甲方内部转让的厂前楼住房。面积78.5385平方米，每平方米按贰佰贰拾元作价拍卖给乙方，总价值17278.47元。该房屋属乙方所
有。九、该房屋至交款之日起属乙方（原告）所有，房屋产权及费用由甲方（被告）办理。该协议还对其他事项进行了约定。另外，由于油脂厂尚欠原告的余款无法偿
还，另案原告李秀珍已将其在油脂厂的集资款领回，但其一家人都住居在厂职工宿舍，经与厂方商量，李秀珍出资购买其居住的房屋，直接将款交给本案原告周正文、覃玉艳，从而油
脂厂与原告周正文、覃玉艳的欠款结清。2005年6月30日，被告南丹县小场油脂厂的营业执照因未年检而被南丹县工商行政管理局吊销。2008年5月5日，被告南丹县小场
油脂厂38名职工每人出资0.66万元，共出资25万元回购南丹县供销社联合社的债权。同年7月7日，38名职工出资回购的债权折算为股权，与钟桐生、磨长满等5人组建成
立南丹县腾祥油脂有限责任公司，法定代表人杨国藩，公司注册资本87万元，钟桐生、磨长满等5人出资62.00万元，股份占71.16%，38名职工以25万元回购债权折
算股权占该公司股份28.84%。其中，原告周正文、覃玉艳合计占有股份1.52%。同年9月2日，第三人南丹县腾祥有限责任公司向南丹县房屋管理所提交《关于要求更名房
产证的报告》，并填写《南丹县房屋所有权变更登记申请表》及提交相关材料，要求为其办理原属于南丹县小场油脂厂的厂房及住房的更名手续。南丹县房屋管理所经法定程序公告
后，南丹县人民政府于同年9月16日向第三人南丹县腾祥有限责任公司颁发了丹房权证南丹字第××号《房屋所有权证》，将被告南丹县小场油脂厂厂区内的厂房、职工
住宿楼的所有权人登记为第三人南丹县腾祥有限责任公司。2008年5月间，油脂厂全体职工作为甲方与乙方钟桐生签订《南丹县小场油脂厂股权整体转让协议书》，该协议约定油
脂厂全体职工将在油脂厂拥有的股份额整体转让给钟桐生，钟桐生同意出资180万元给全体职工用于受让油脂厂的股权及为全体职工购买养老保险并买断全体职工工龄。同年5月
27日，钟桐生支付了转让费150万元。同年8月29日，油脂厂召开“股东大会”，会议决议，终止《南丹县小场油脂厂股权整体转让协议书》，由腾祥公司帮38名职工在社保
所办理交费手续后，38名职工分别与腾祥公司签订退股及买断工龄协议。同年9月1日，周正文、覃玉艳等38名职工分别与腾祥公司签订《股权转让协议书》约定：“甲方受让乙
方股权、产权、及所有权之前，原南丹县小场油脂厂的所有股权、债权、债务与甲方无关，由乙方38名职工共同处置，乙方保证不因履行债务问题而影响甲方行使所有权和经营管理
权。”2009年3月3日，周正文、覃玉艳作为出让方与受让方钟桐生、钟国林签订《南丹县腾祥油脂有限责任公司股权转让协议书》，原告周正文、覃玉艳把在南丹县腾祥油脂有
限责任公司1.52%的股权出让给钟桐生、钟国林。《股权转让协议书》的主要内容为：一、甲方（南丹县腾祥油脂有限责任公司）一次性帮乙方（原告周正文、覃玉艳）购买企业
职工养老保险，按国家政策规定购买，并买断乙方工龄。二、乙方一次性把南丹县腾祥油脂有限责任公司的全部股权、产权、以及所有权转让给甲方，其身份不再是该公司的员工，乙
方不能以任何借口干涉甲方行使对南丹县腾祥油脂有限责任公司的所有权、经营权等。《南丹县腾祥油脂有限责任公司股权转让协议书》的主要内容为：1、出让方
（原告周正文、覃玉艳）出让其在南丹县腾祥油脂有限责任公司的出资人民币1.32万元占总注册资本1.52%的股权出让给受让方。2、受让方受让出让方南丹县腾祥油脂有限
责任公司的出资人民币1.32万元占总注册资本1.52%的股权。2009年6月17日第三人向工商部门递交《公司变更登记申请书》，同年6月26日，南丹县工商行政管理
局颁发给南丹县腾祥油脂有限责任公司××号《企业法人营业执照》，载明：企业类型为有限责任公司，注册资本87万元，法定代表人为钟国林，股东
为磨长满、钟国林、钟国斌、钟桐生、钟梅林。2013年6月27日原告向本院起诉，请求判决确认1998年12月1日与被告南丹县小场油脂厂签订的《南丹县小场油脂厂住房
转让协议书》合法有效；并由被告及第三人南丹县腾详油脂有限责任公司负责办理产权证书给原告。
另查明，2008年8月18日，腾祥公司向南丹县人民政府作出《关于要求更名国有土地使用证的报告》，该报告中载明原油脂厂的债权债务有腾祥公司承担。同年11月18日，
南丹县人民政府以丹政函（2008）179号文批复同意腾祥公司变更国有土地使用证使用者名称，同时该文载明原油脂厂的债权债务由腾祥公司承担。讼争房屋的土地使用权类型
属于行政划拨，至今该土地未办理行政划拨土地补办出让手续。油脂厂与周正文、覃玉艳签订房屋转让协议时，未经当地人民政府审批，周正文、覃玉艳亦没有交纳土地出让金。
2012年间，周正文、覃玉艳等21人作为原告，以南丹县人民政府为被告，以油脂厂、腾祥公司为第三人，向本院提起行政诉讼，请求撤销南丹县人民政府2008年9月16日
颁发给腾祥公司的丹房权证南丹字第××号《房屋所有权证书》。该案判决后，南丹县人民政府、腾祥公司不服，向河池市中级人民法院提出上诉。经河池市中级人民法院
审理后认为，周正文、覃玉艳等21人的起诉已超过起诉期限，于2012年10月16日裁定驳回周正文、覃玉艳等21人的起诉。
再查明，被告南丹县小场油脂厂在经营期间以流动资金不足为由，将该厂所有的房屋产权作为抵押，于1995年12月14日向中国农业银行南丹县支行借贷140万元。贷款到期
后，被告无法偿还。2000年3月14日，中国农业银行南丹县支行将该贷款作为不良资产剥离给中国长城资产管理公司南宁办事处。2005年7月20日，中国长城资产管理公
司南宁办事处将南丹县境内24家企业债权委托广西三利拍卖有限公司进行拍卖，南丹县供销合作社联合社通过竞拍获得包括被告南丹县小场油脂厂在内的24家企业债权。
2008年5月5日，南丹县小场油脂厂与南丹县供销合作社联合社签订《债务回购协议》，南丹县小场油脂厂以25万元回购该债权。
本案审理期间，经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。
根据诉、辩各方的意见，归纳本案争议焦点为：1、原告与被告于1998年12月1日签订的《住房转让协议书》是否存在协议无效的情形；2、原告要求被告和第三人办理房屋产
权登记过户手续是否有理由及依据；3、已经被吊销营业执照的被告是否具有诉讼主体资格；
本院认为，一、原告与被告于1998年12月1日签订的《住房转让协议书》是否存在协议无效的情形。原告与被告签订的《南丹县小场油脂厂住房转让协议书》是双方当事人的真
实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为有效协议。首先，本案讼争的房屋土地属于行政划拨，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款规定：“以划拨方
式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权转让出让手续，并依照国家
规定缴纳土地使用权出让金。”该规定转让房地产时应报有批准权的人民政府审批属于管理性强制性规定，本案周正文、覃玉艳与油脂厂签订房屋转让协议时，虽未经有批准权的人民
政府审批，但不影响合同的效力。其次，根据《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合
同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，原、被告所签订的《南丹县小场油脂厂住房转让协议书》并没有《合同法》第五十二条所列的五种合同无效的情形，该协
议有效。
二、原告要求被告和第三人办理房屋产权登记过户手续是否有理由及依据。首先，本案无充分证据证明周正文、覃玉艳与油脂厂、腾祥公司解除房屋转让协议，油脂厂与周正文、覃玉
艳仍存在房屋转让关系。其次，根据双方签订房屋转让协议约定“房屋产权及费用由甲方办理”，油脂厂应当办理讼争房屋的产权登记。另外，根据南丹县人民政府《关于同意变更国
有土地使用证使用者名称的批复》，原油脂厂的所有债权债务由腾祥公司承担，腾祥公司亦应当办理讼争房屋的产权登记。但是，中华人民共和国建设部《房屋登记办法》第八条规
定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权与房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”本案周正文、覃玉艳与油脂厂、腾祥公司未就土地出让金支付协商一致，也未经有
批准权的人民政府批准讼争房屋转让和办理土地变更登记的前提下，要求油脂厂、腾祥公司办理讼争房屋变更登记，于法无据，本院不予支持。
三、关于已经被吊销营业执照的被告是否具有诉讼主体资格问题。被告南丹县小场油脂厂虽然已于2005年6月30日因营业执照未年检而被工商部门吊销，企业未被注销，其只是
丧失经营资格，但还享有独立的法人地位，因此，其诉讼主体是适格的。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条和《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，经本院审判委
员会讨论决定，判决如下：
一、原告周正文、覃玉艳与被告南丹县小场油脂厂1998年12月1日签订的《南丹县小场油脂厂住房转让协议书》有效；
二、驳回原告周正文、覃玉艳其他诉讼请求。
本案委托鉴定费15000元（被告已预交）由被告承担。本案案件受理费100元，由原告周正文、覃玉艳承担50元，被告南丹县小场油脂厂及第三人南丹县腾详油脂有限责任公
司承担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于河池市中级人民法院。
审判长 陆耀立
审判员 陈龙祯
审判员 黄曾珍
二〇一五年八月十一日
书记员 谭道航
本判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合
法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十九条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权转
让出让手续，并依照国家规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中
的土地收益上缴国家或者作其他处理。
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