辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)辽08民初9号
原告：大石桥市人民政府，住所地大石桥市人民大街5号。
法定代表人：韩文志，大石桥市人民政府市长。
委托诉讼代理人：张晓晶，辽宁圆明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张武先，辽宁百运律师事务所律师。
被告：大石桥市昌太地产有限公司，住所地大石桥市钢都管理区铁岭村。
法定代表人：罗起，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李柏林，辽宁元久律师事务所律师。
委托诉讼代理人：白金瑞，男，1971年11月8日出生，该公司员工，住大石桥市。
被告：大连市昌太地产有限公司，住所地大连市西岗区春都园2号1单元6层1号。
法定代表人：罗起，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴彬，男，1962年12月10日出生，该公司董事长，住大石桥市。
原告大石桥市人民政府（以下简称大石桥政府）与被告大石桥市昌太地产有限公司（以下简称大石桥昌太公司）、大连市昌太地产有限公司（以下简称大连昌太公司）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大石桥政府的委托诉讼代理人张晓晶、张武先与被告大石桥昌太公司的委托诉讼代理人李柏林、白金瑞，大连昌太公司的委托诉讼代理人吴彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
大石桥政府向本院提出诉讼请求：1.要求二被告向原告交付40㎡--50㎡16户、50㎡--60㎡33户、60㎡--70㎡54户、70㎡--80㎡61户、80㎡--90㎡106户、100㎡--110㎡23户，合计293户、面积23511.08㎡的房屋，供原告组织被征收人选房，剩余房屋在被征收人选房结束后退回二被告；2.依法判令二被告承担本案诉讼费用、保全费、保全担保的保险费。事实与理由：原、被告于2012年4月25日签订了《大石桥十字街西北角地块改造协议》（下称“协议书”），约定由被告负责大石桥市十字街西北角I地块改造建设工程。双方并就回购房屋位置、面积均做了约定。《协议书》签订后，原告履行了合同约定义务，将回购款支付给了被告。但被告却迟迟不交付房屋，并在未经原告允许的情况下，擅自将案涉回购房另售他人。原告认为，被告的行为已构成严重违约，特请求法院判令其立即履行合同，向原告交付293套回购房屋。
大石桥昌太公司辩称，原告第一项诉请与事实不符，根据双方签订的协议，明确约定对于动迁的13824㎡由原告以2000元/㎡回购，其余动迁1383㎡由被告以市场价卖给回迁户，这项约定明确了原告的动迁面积应为15207㎡。因此原告诉请要求交付23511.08㎡的房屋没有事实依据，请求法院依法驳回原告诉请。
大连昌太公司辩称，我公司在和原告签署协议书时明确了土地面积、动迁面积，占地面积10129㎡，回迁面积13824㎡，其余动迁1383㎡以市场价优先卖给回迁户，故原告诉请没有道理，被告已准备13824㎡，可以随时交付。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.原、被告双方均提供的原告大石桥政府与被告大连昌太公司于2012年4月25日签订的《大石桥市十字街西北角地块改造协议》（以下简称《改造协议》）一份和2012年5月4日签订的《补充协议》一份。原告拟证明双方签订协议约定：由两被告为原告大石桥市人民政府提供回迁安置房屋应多余246户，房屋面积应大于15207㎡，由两被告实行兜底政策；其中约定13824㎡按2000元/㎡价格回购，但不影响原告诉请293户房屋、面积23511.08㎡的主张；《补充协议》是在后续工作中发现《改造协议》中涉及的房屋开发后可能影响北侧原有住宅，因此才签订的《补充协议》，此协议是被告履行合同义务的一个补充，其第一条约定：“对规划建设二栋高层商住楼涉及北侧原有住宅遮荫部分由被告出资负责处理”。被告大石桥昌太公司拟证明对于超过原告回购安置补偿面积13824㎡以外的动迁面积，由被告按市场价出售，但回迁户有优先购买权。被告大连昌太公司质证意见为双方约定的兜底和责任补偿是指占地面积10129㎡内，动迁占地的底，其余兜底范围被告不负责，而《补充协议》是对动迁范围以外的遮荫部分进行安置的协议，协议中明确约定超过13824㎡优先卖给回迁户。本院认为，依据《改造协议》第四条第5款对兜底有明确的约定，该6049万元之中包括2764万元的代建费用以及补偿费、奖励政策等相关费用，在动迁和回迁房安置以后，如果有剩余归被告所有，如果在动迁和回迁房建设过程中资金不足，由被告负责。而《补充协议》作为《改造协议》的一个补充，其第一条明确约定北侧原有住宅遮荫部分住户如果同意动迁的由被告出资负责安置在第一份《改造协议》的回迁安置用房中，不同意房屋补偿的给予货币补偿，对不同意房屋补偿及货币补偿的给予遮阴补偿。第二条则约定如果遮阴部分住户无论是房屋补偿还是货币补偿之后，原房屋不拆除，由被告另行出售。故本院对被告兜底和责任补偿部分的质证观点不予认可。
2.原告和被告大石桥昌太公司均提供的《丽景家园修建性详细规划图》（以下简称《规划图》）及原告提供的《什字街西北角改造工程回迁安置的说明》两份（以下简称《安置说明》）。原告拟用《安置说明》证明涉案地块在规划中已明确具体的回迁区域，并确认将被征收人安置在丽景家园1#-2，2#-1，3#-1，3#-2，4#楼，并写明其层高、单元数、建筑面积，及总建筑面积24538㎡，该《安置说明》中有大石桥昌太公司的印章；《规划图》用以证明规划用地面积为10129㎡，在该范围内建筑楼房后规划建筑面积为70996.2㎡，同时《规划图》注明规划2#、3#-2、4#楼作为小区回迁楼，不足在1#-2楼回迁。被告大石桥昌太公司拟证明其只在10129㎡范围内承担动迁和安置。二被告认为原告提供的安置说明与原告诉请无关联性，只能证明1号楼2单元，2号楼1单元，3号楼1、2单元，4号楼各单元的总面积是24538㎡，但被告只对13824㎡履行原告的回购义务，其余面积被告按市场价出售。该组证据符合真实性、合法性、关联性，《安置说明》系被告向原告出具，原告拟证事实在《安置说明》中均明确写明，故本院予以确认。对于被告拟证其只对13824㎡履行原告的回购义务的事实，该组证据不能证明。
3.原告提供的其下属大石桥市人民政府房屋征收办公室统计的《什字街西北角地段改造项目回迁用房统计表》一份、《什字街西北角回迁面积概算》一份。拟证明本征收区域签订协议263户的具体面积以及应当提供给被征收人选择回迁安置的40㎡--50㎡16户、50㎡--60㎡33户、60㎡--70㎡55户、70㎡--80㎡60户、80㎡--90㎡41户、90㎡--100㎡66户、100㎡--110㎡23户，合计293户、面积22045㎡的具体面积。被告大石桥昌太公司对该份证据证明内容有异议，认为按《改造协议》约定原告回购面积不管平数与户数，就是13824㎡，其余按市场价出售。被告大连昌太公司对该份证据证明内容有异议，认为原告把被告的动迁费1000万挪用了，动迁户要求回迁的面积发生变化，与被告无关。本院认为该组证据符合真实性、合法性、关联性，能够证明原告拟证已签订263户动迁协议的事实，但仅凭此证据不足以证明其要求被告提供293户、面积23511.08㎡房屋的事实。
4.原告提供的其下属大石桥市人民政府房屋征收办公室给被告大石桥昌太公司下达的《督促函》一份，用以证明原告要求被告提供40㎡--50㎡16户、50㎡--60㎡33户、60㎡--70㎡55户、70㎡--80㎡60户、80㎡--90㎡41户、90㎡--100㎡66户、100㎡--110㎡23户，合计294户、面积22780㎡房屋供被征收人回迁，被告大石桥昌太公司收到督促函后加盖公章，并称供被征收人回迁房屋被其抵押，被告抵押及不交付房屋的行为违反了双方签订的协议，构成严重违约。被告大石桥昌太公司对该份证据证明内容有异议，认为原告虽然督促，但要求和协议不符合，被告无法提供2万余平动迁房。被告大连昌太公司对该份证据证明内容有异议，认为是有一部分房屋抵押了，但抵押房屋系被告自己的，不是动迁房。本院对该证据真实性予以确认，《督促函》上有被告大石桥昌太公司的回复并加盖公章，故对原告拟证向被告主张要求其交付上述房屋的事实，本院予以确认。
5.原告提供的其下属大石桥市人民政府房屋征收办公室向原告大石桥政府提交的《什字街西北角地块征收补偿测算报告》，拟证明大石桥市人民政府房屋征收办公室在合同签订前对涉案地块征收补偿费进行测算，总计6048万元。被告大石桥昌太公司对该份证据中测算数额无异议，但认为此款不是支付被告的补偿款，因动迁补偿是由被告出资安置的，原告称已给付6049万元回购款不是事实。被告大石桥昌太公司对该份证据证明内容有异议，认为原告称已给付6049万元回购款不是事实，钱是原告测算预计的，被告实行兜底，被告承担13824㎡房屋，规划占地内超支由被告自己负责。本院认为该证据符合真实性、合法性、关联性，能够证明原告拟证事实，本院予以确认。
6.原告提供的大石桥市财政局依照大石桥市人民政府与两被告签订的《改造协议》拨付大石桥市昌太地产有限公司71045403.68元的相关票据一组。拟证明大石桥市人民政府全部履行了合同义务，与证据5对应，该款项中包括6049万元。二被告均对该份证据证明内容有异议，认为是被告交付原告7170万元土地出让金，因动迁系被告兜底，所以返还被告71045403.68元，是根据协议书第四条第五项的约定。本院认为该证据符合真实性、合法性、关联性，能够证明原告向被告拨付71045403.68元的事实，本院予以确认。
7.被告大石桥昌太公司提供的2014年12月3日，大石桥市城市开发办公室与被告大石桥昌太公司签订的《原中街小学地块棚户区改造框架协议》一份，拟证明此协议第二条第四款的规定涉及到《补充协议》中遮荫部分的补偿规定，即原告按2000元/㎡价格回购安置房。原告认为该证据与本案无关联性。本院认为该证据中规定内容与本案无关联性，不予采信。
8.被告大石桥昌太公司提供的2015年7月2日《关于胜利大街西路段改造建设涉及动迁安置解决办法》一份、《安置明细表》一份。拟证明在10129㎡之外的动迁不是被告承担，都是原告承担。原告认为该证据仅代表对涉及人员的特殊性予以解决的办法，不能以该证据中的处理方式来推论本案争议合同的解决方法，二者无因果关系。本院认为该组证据不足以证明被告拟证事实，不予采信。
9.被告大石桥昌太公司提供的《十字街西北角（粉楼）征收支出情况说明》一份、《粉楼住宅征收及需安置住户名单》一份。拟证明双方签订的《补充协议》是对10129㎡之外的补充，粉楼征收是在什字街西北角征收之外，说明原告把项目外的粉楼安置面积也在本次向被告起诉了。原告质证认为不能证明被告观点，《改造协议》签订后，原告就预计到会对后面粉楼遮荫，因此双方才签订的《补充协议》，对粉楼遮荫住户，同意补偿的就不予动迁，不同意的就在293户回迁内，补偿也是由被告补偿。本院认为双方签订的《补充协议》中已对此有明确约定，由被告出资解决遮阴部分（粉楼）的回迁，且在补充协议第二条也明确约定，无论是货币补偿还是安置住房之后，原有住房不予拆除，由被告另行出售，故本院对被告拟证内容，本院不予采信。
10.被告大石桥昌太公司提供的《大石桥市昌太地产有限公司宗地平面界址图》一份、《什字街西北角地块控制性详细规划图》一份。拟证明原告把征收范围外的铁西地道桥工程征收户算在原告诉请的293户、面积23511.08㎡内。原告质证认为该份证据是建造案涉地段楼房的占地面积，与拆迁范围是两个概念。本院认为该证据不能证明被告拟证事实。
11.原告为证明其对证据10的质证意见提供《十字街西北角、东北角地征收范围图》一份。拟证明图上征收范围写明位于胜利大街北侧，振兴路西侧和东侧，西市小区和西市街南侧，也是《改造协议》第二条约定的四至，此区域内的被征收人均是案涉地块的回迁安置户。被告质证认为该证据是原告动迁范围图，被告开发的就是10129㎡，双方协议只是十字街西北角动迁，多的范围与被告无关。本院认为该证据与《改造协议》、《十字街西北角地块征收补偿测算报告》相互佐证，能够证明原告拟证事实。
12.被告大连昌太公司提供的2017年5月27日大石桥市人民政府房屋征收办公室《情况说明》，拟证明政府征收办公室挪用1000万用于大石桥市大陆网建设指挥。原告认为被告证明主张与本案没有关联性，双方签订的《改造协议》第四条第6款约定乙方支付甲方1000万元用于地道桥的工程建设，不存在政府挪用款项的问题，是拆迁办履行涉案协议行为，符合法律规定。本院认为《改造协议》中已明确约定此款性质，系原告合理使用，且被告已自认收到政府按照《改造协议》第四条第6款返还的1000万元，故对被告拟证事实不予采信。
本院经审查认定事实如下：2012年4月19日，大石桥市人民政府征收管理办公室向原告大石桥政府提交《什字街西北角地块征收补偿测算报告》，测算出该地段总占地面积：18493㎡，总征收户：222户，征收补偿费总计6048万元。
2012年4月25日，原告大石桥政府为甲方与被告大连昌太公司为乙方，共同签订《大石桥市十字街西北角地块改造协议》，主要约定：“一、合同标的：大石桥市十字街西北角I地块改造建设工程。二、坐落四至位于大石桥市胜利大街北侧、振兴路西侧、西市小区南侧。三、占地面积及规定指标：占地面积：10129㎡；用地性质：商业及居住用地区；容积率≤5.0；总建筑面积:按控详规的要求指标执行。建设标准及公共设施按控详规的相关规定执行。四、拆迁及回迁安置问题：1、拆迁时间：乙方提供该项目修建性详细规划图开始，六个月内甲方负责拆迁亮地。2、回迁安置户数、面积及结算标准：乙方提供回迁安置房屋的户数应多余246户，房屋面积应大于15207㎡，其中的13824㎡由甲方以2000/㎡的价格回购（包括建安、土地等费用），共计2764万元，此款作为乙方的代建费用，可以抵顶土地出让金，其余的1383㎡乙方按市场价格优先卖给回迁户。3、回迁安置房的位置由规划部门确定。……5、该项目的征收补偿费用测算总额为6049万元，实行乙方兜底的政策，剩余的资金及回迁房屋归乙方所有，超支部分由乙方承担。6、合同签订后，乙方支付给甲方1000万元，用于地道桥的工程建设，摘牌时抵顶土地出让金。五、土地出让金支付方式：该项目土地出让金额约6077.4万元，摘牌时乙方支付20%的竞买保证金，剩余部分在一年内结清。……八、乙方的责任：1、按相关的法律法规及政府的相关规定开发建设。2、合同签定后，乙方在大石桥市注册一家房地产开发公司以便于各项工作的实施。……”该合同尾页甲、乙双方均签字盖章，在乙方处被告大石桥昌太公司也加盖公章。
2012年5月4日，双方依据上述协议内容，又达成《补充协议》，约定：“一、为保证改造地块规划布局合理性，对规划建设二栋高层商住楼涉及北侧原有住宅遮荫部分由乙方出资负责按以下办法处理：1产权调换，按现行征收政策回迁安置在该项目回迁安置用房中，并在征收时按要求提供所需安置房屋。2、按现行政策标准给予货币补偿。3、对不同意征收的其房屋可以保留，产权不变更，并给予遮荫补偿按150元-200元/㎡。二、对该部分征收的产权房屋，不予拆除。由乙方另行出售，交易之时享受免征契税及行政规费政策。……”。
2012年7月17日，被告大石桥昌太公司成立，经营范围：房地产开发。2013年11月，大石桥市财政局依照原告大石桥人民政府要求按合同分多次共拨付被告大石桥昌太公司71045403.68元（其中包括合同约定的13824㎡以2000元/㎡价格回购款2764万元）。2014年5月21日，原告大石桥政府完成案涉地块拆迁，共签订263户房屋回迁协议，总面积概算为19835㎡。2014年10月，案涉改造工程开工，2017年11月15日，该工程竣工。2017年6月-2017年7月期间，大石桥市财政局依照原告大石桥政府要求按合同分多次拨付被告大石桥昌太公司共计1000万元，至此原告大石桥政府已按合同约定履行全部给付义务，共拨付被告大石桥昌太公司81045403.68元。2017年7月14日，原告下属大石桥市人民政府房屋征收办公室给被告大石桥昌太公司下达《督促函》，要求被告大石桥昌太公司10日内提供40㎡--50㎡16户、50㎡--60㎡33户、60㎡--70㎡55户、70㎡--80㎡60户、80㎡--90㎡41户、90㎡--100㎡66户、100㎡--110㎡23户，合计294户、面积22780㎡房屋供被征收人回迁，被告大石桥昌太公司收到督促函并加盖公章，回复写明：“此函已收到，现告知政府此房全部被我公司抵押，原因动迁晚二年半，再加上政府欠我1000万元，利息都是三分钱抬的款，利息高达近2000万元，有大石桥法院判决为证，解决办法请政府把我提出的小事尽快解决，减少损失，早日回迁”。合同履行期间，被告大石桥昌太公司向原告大石桥政府下属动迁办提交《什字街西北角改造工程回迁安置的说明》，写明将被征收人安置在新建项目“丽景家园”1号楼2单元，2号楼1单元，3号楼1、2单元，4号楼全部单元，并注明具体层高、单元数、建筑面积，及总建筑面积24538㎡。被告至今未按合同交付案涉房屋。
在本次诉讼过程中，原告大石桥政府向本院提出财产保全申请，要求查封被告大石桥昌太公司、大连昌太公司价值4556万元房产，并由中国太平洋财产保险股份有限公司营口中心支公司提供了诉讼财产保全责任保险保函担保。后我院依法作出（2017）辽08民初9号民事裁定书，裁定查封被告大石桥昌太公司、大连昌太公司价值4556万元房产，并实际查封了293户，面积23511.08㎡房产。本次财产保全，原告花费5万元用于购买上述保函担保。
本院认为：原、被告签订的《改造协议》、《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规禁止性规定，合法有效。当事人应按合同约定全面履行自己的义务。原告大石桥政府按合同约定拨付被告大石桥昌太公司81045403.68元，已履行完其义务。被告亦应按合同约定交付案涉房屋。
本案争议焦点：一、征收回迁安置具体范围；二、被告应交付房屋具体户数、面积；三、被告是否应承担诉讼保全担保保险费。
关于焦点一：征收回迁安置具体范围。本院认为，被告虽依据《改造协议》、《丽景家园修建性详细规划图》、《十字街西北角地块控制性详细规划图》主张只在10129㎡范围内征收回迁安置、履行兜底条款，但《改造协议》中的10129㎡标注为占地面积，《丽景家园修建性详细规划图》中的10129㎡标注为规划用地面积，而《十字街西北角地块控制性详细规划图》中的I地块图例显示为用地范围，均非实际征收回迁安置范围。依据原告提供的《十字街西北角、东北角地征收范围图》可以看出，地块I征收面积为18493㎡，此与原告提供的《十字街西北角地块征收补偿测算报告》中的总占地面积18493㎡相符，同时，《十字街西北角、东北角地征收范围图》中的I地块也即双方《改造协议》中合同标的“大石桥市十字街西北角I地块改造建设工程”，《十字街西北角、东北角地征收范围图》中I地块的四至也与《改造协议》中的坐落四至基本相符，说明被告应履行兜底条款的范围应为《十字街西北角、东北角地征收范围图》中的I地块，即胜利大街北侧、振兴路西侧、西市街南侧区域。而10129㎡应为规划建设回迁楼的用地面积，此与征收回迁安置范围系两个概念，故对于被告主张本院不予采信。
关于焦点二：被告应交付房屋具体户数、面积。本院认为，原告要求被告交付房屋合计293户、面积23511.08㎡，符合双方签订的《改造协议》中第四条第2款中被告提供的回迁安置房屋的户数应多余246户、房屋面积应大于15207㎡的约定。考虑到回迁安置工作的不确定性，在政府与回迁户签署安置协议之前无法预测到回迁户在具体安置过程中需要的户数及面积，因此在《改造协议》中约定”双大于”也符合回迁安置工作的实际，同时，从《补充协议》可以看出，因需解决原有住宅遮荫问题，必然会有比预期多的动迁户将被安置到案涉回迁房中，且原告已实际签订263户房屋动迁协议，概算面积为19835平方米，在此基础上上浮10%，诉请被告交付293户，面积23511.08㎡（实际查封）房屋以供回迁户进行选择，也系情理之中。在原告依据《改造协议》约定给付全部额度款项后，对原告该项主张，本院予以支持。同时，在回迁安置工作结束后，如有剩余房屋，原告应返还给二被告。被告抗辩称其只提供13824㎡的房屋，其余房屋由被告按市场价格优先出售，违反双方签订《改造协议》中房屋面积应大于15207㎡的约定。其中，对于13824㎡房屋原告支付代建费用后，被告理应交付，其余房屋在《补充协议》已经明确约定了遮阴部分（粉楼）由被告出资回迁安置在案涉回迁房中，被征收的房屋不予拆除，由被告另行出售，即便还有1383㎡房屋由被告按市场价格优先出售，但依据《改造协议》约定也是优先出售给回迁户。同时，在原告向其下达的《督促函》中，被告并未对房屋数量和面积提出异议，并在《督促函》中加盖了公章，二被告应依据《改造协议》约定履行交付房屋义务。另外，对于二被告提出原告未如期拆迁导致房屋未如期完工以及原告应给付粉楼征收款问题，因并未提出反诉或提供有效证据证明，故本院不予采信。
关于焦点三：被告是否应承担诉讼保全担保保险费。财产保全责任险是在发生保全错误时，财产保全申请人依据财产保全责任险约定，要求保险公司在保险限额内予以赔偿，保证被保险人所遭受到的损失得以赔偿，继而实现诉讼财产保全担保的目的。本案中，双方签订的《改造协议》、《补充协议》并未对财产保全责任险费或实现债权费用作出约定。保全申请人为实现诉讼财产保全的目的，基于诉讼风险的不确定性而为自己购买的财产保全责任保险，支付了保险费用，不属于违约后所必然发生的损失，故保全保险责任险费用不应由被告承担。对原告主张由被告承担诉讼保全担保保险费5万元，本院不予支持。
综上所述，原告大石桥市人民政府部分诉讼请求成立，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第二百六十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告大石桥市昌太地产有限公司、大连市昌太地产有限公司于判决生效之日起10日内，向原告大石桥市人民政府交付合同约定的293户、面积23511.08㎡房屋；
二、原告大石桥市人民政府在回迁安置工作结束后十日内，将上浮10%中的剩余房屋返还给被告大石桥市昌太地产有限公司、大连市昌太地产有限公司；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费269600.00元，保全费5000.00元，合计274600.00元，由被告大石桥市昌太地产有限公司、大连市昌太地产有限公司共同负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 盖世非
审 判 员 姚 望
审 判 员 赵 群
二〇一八年六月四日
法官助理 宫 剑
书 记 员 高 洋