河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)豫0105民初27562号
原告兴业银行股份有限公司郑州分行，营业场所郑州市。
负责人康鹏，行长。
委托代理人高行健，男，该分行工作人员。
委托代理人李亚明，男，该分行工作人员。
被告李姣姣，女，1989年10月5日出生，汉族，住河南省安阳市汤阴县。
被告河南恒基实业有限公司，住所地新郑市孟庄镇。
法定代表人刘强，董事长。
委托代理人王俊强、卜松涛，河南见地律师事务所律师。
原告兴业银行股份有限公司郑州分行（以下简称兴业银行）诉被告李姣姣、河南恒基实业有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兴业银行的委托代理人李亚明、被告河南恒基实业有限公司的委托代理人卜松涛到庭参加诉讼，被告李姣姣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴业银行诉称：2015年8月17日，原告与被告李姣姣、河南恒基实业有限公司（作为保证人）签订了一份《个人购房抵押（保证）借款合同》。合同约定，借款金额为人民币31万元，借款期限为360个月，自2015年8月17日起至2045年8月17日止，按月还本付息。贷款利率为人民银行同期同档次利率，按年浮动。如借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%。被告河南恒基实业有限公司对上述借款提供连带保证。被告李姣姣以其名下位于孟庄镇XXX路东、XX公司南水榭华城XX号楼X单元XX层XXX1房屋为该借款提供抵押担保，并办理了相应的抵押登记手续。合同签订后，原告于2015年8月28日向被告李姣姣发放了贷款人民币31万元整。但被告李姣姣违反合同约定未按时偿还每月到期借款本息。截止到2016年8月1日，被告李姣姣尚欠原告借款本金300527.79元及利息（含罚息）1227.16元。原告诉至本院，要求判令：1、被告李姣姣立即偿还原告借款本金300527.79元及利息（含罚息）1227.16元，本息共计301754.95元（利息暂计算至2016年8月1日，以后依合同约定连续计算至本息全部清偿完毕为止）；2、被告河南恒基实业有限公司在保证责任范围内对上述借款承担连带保证责任；3、原告有权对被告���姣姣名下位于孟庄镇XXX路东、XX公司南水榭华城XX号楼X单元XX层XXX1房屋折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；4、本案诉讼费及其他实现债权的费用由被告承担。
原告所举证有：1、《个人购房抵押（保证）借款合同》；2、《新郑市预购商品房抵押登记证明》；3、借款借据；4、被告李姣姣个人贷款还款明细查询、零贷贷款账户信息查询。
被告李姣姣未答辩，亦未举证。
被告河南恒基实业有限公司辩称：一、河南恒基实业有限公司仅对李姣姣房屋折价或者拍卖、变卖的价款之外的借款本息承担保证责任。依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自���提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”本案中被告李姣姣作为债务人以自己位于孟庄镇XXX路东、XX公司南水榭华城XX号楼X单元XX层XXX1号房屋抵押给原告兴业银行，因此根据上述法律规定，原告兴业银行应以被告李姣姣的上述房产的，房屋折价或者拍卖、变卖的价款优先实现债权，不足的部分才应由河南恒基实业有限公司承担保证责任。二、退一步讲，河南恒基实业有限公司对被告李姣姣的上述债务承担保证责任后有权向被告李姣姣进行追偿。
被告河南恒基实业有限公司未举证。
经审理查明：
2015年8月17日，原告（作为债权人）与被告李姣姣(作为债务人)、河南恒基实业有限公司（作为保证人）签订了一份《个人购房抵押（保证）借款合同》。合同主要约定，借款金额为人民币31万元，借款期限为360个月，自2015年8月17日起至2045年8月17日止，如果约定的借款期限起止日与借款借据所记载的借款期限起止日不一致的，则以借款借据中的记载为准。按月还本付息借款利率为中国人民银行同期同档次贷款利率，按年浮动。如借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%。如果被告李姣姣未按本合同约定按时偿还借款本息，原告有权解除借款合同，要求被告李姣姣清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。被告河南恒基实业有限公司对被告李姣姣的上述借款承担阶段性连带保证责任，即即如果债务人已办妥房屋所有权证和以原告为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将房屋的抵押权利凭证正本等交由原告收执之日起，被告河南���基实业有限公司的保证责任解除，但对于在该日之前已到期的债务人债务，以及该日之前发生保证人或债务人的而违约引起的本合同项下债务的，保证人仍应承担保证责任和相关的违约责任。保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等。本合同中既有抵押担保又有保证担保的，原告有权在行使担保权时进行选择，既可以先行行使抵押担保，也可以先行使保证担保，还可以同时行使抵押担保和保证担保以清偿合同项下的债权债务。被告李姣姣以其名下位于孟庄镇XXX路东、XX公司南水榭华城XX号楼X单元XX层XXX1房屋为该借款提供抵押担保。
2015年8月28日，原告向被告李姣姣发放了贷款人民币31万元整。
2015年8月26日，新郑市房管局出具的《新郑市预购商品房抵押登记证明》显示本案涉案房屋的���押人为被告李姣姣，抵押权人为原告兴业银行。
原告提交的《零贷贷款账户信息查询》显示：截止2016年8月1日，被告李姣姣尚欠原告借款本金300527.79元及利息（含罚息）1227.16元。
本院认为：原告兴业银行与被告李姣姣、河南恒基实业有限公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，不违反法律、法规的相关规定，本院确认其合法有效。原告如约履行了发放贷款的义务，被告李姣姣未按时履行还款义务。故原告请求被告李姣姣偿还借款本息有据、合法，应予支持。被告李姣姣以其名下的房产设定抵押并办理了抵押登记，抵押权已设立，原告作为抵押权人请求就该抵押物行使优先受偿权，并无不当，故对于原告该项请求，本院予以支持。被告河南恒基实业有限公司为被告李姣姣的借款承担阶段性连带保证责任，由于本案涉案房屋的房产证尚未办理，故被告河南恒基实业有限公司仍承担连带保证责任。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：被担保的债权既有物的担保又有人的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。原、被告签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》约定既有抵押担保又有保证担保的，原告有权在行使担保权时进行选择，既可以先行行使抵押担保，也可以先行使保证担保，还可以同时行使抵押担保和保证担保以清偿合同项下的债权债务。被告河南恒基实业有限公司辩称仅对李姣姣房屋折价或者拍卖、变卖的价款之外的借款本息承担保证责任，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、���三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李姣姣于判决生效后10日内偿还原告兴业银行股份有限公司郑州分行借款本金300527.79元及利息（含罚息）1227.16元（利息暂计算至2016年8月1日，自2016年8月2日起，按照原、被告双方签订的借款合同的约定计算至实际清偿之日止）；
二、被告李姣姣不履行本判决第一项确定的债务时，原告兴业银行股份有限公司郑州分行有权依法对被告李姣姣名下的位于孟庄镇XXX路东、XX公司南、水榭华城XX号楼X单元X4层XXX1号房屋行使优先受偿权；
三、被告河南恒基实业有限公司对判决第一项内容承担连带保证责任，被告河南恒基实业有限公司承担保证责任后，有权向被告李姣姣进行追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民���和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5826元，保全费2029元，由被告李姣姣、河南恒基实业有限公司负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 张 岩
审 判 员 李楠楠
人民陪审员 赵景仲
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 马 睿