重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0119民初2914号
原告唐淑容，女，1952年1月5日出生，汉族，住重庆市南川区。
委托代理人韦遂，重庆市南���区万通法律服务所法律工作者。
被告重庆市优尚诚物业管理有限公司，住所地重庆市南川区东城街道办事处灌坝居委新兴路88号，统一社会信用代码91500119073692896R。
法定代表人刘思佳，该公司总经理。
委托代理人王仲然，该公司总经理助理。
委托代理人文化，重庆市南川区蓝天法律服务所法律工作者。
原告唐淑容与被告重庆市优尚诚物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告唐淑容委托代理人韦遂，被告重庆市优尚诚物业管理有限公司委托代理人王仲然、文化到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐淑容诉称，原告系重庆市南川区XX镇龙川村7组居民。为支持重庆市中医药科技产业园建设，原告房屋被XX镇人民政府依法拆迁，并将XX镇XXXX中的房屋作为安置还房。2017年4月5日，XX镇人民政府与原告签订《XX镇XXXX统建安置交接房协议书》。原告依照约定依法接房，但被告却非要以交9个月的物业费用才允许接房，态度蛮横，并要求先交钱，后签合同。原告迫于被告淫威，不得已只得交钱。接房后，原告查看物业服务合同才发现很多钱不应该交。为此，原告请求法院判决：1.被告偿还多收取的水电公摊费270元、物业服务费1047.67元；2.依法撤销《前期物业服务合同》第九条第三款；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告重庆市优尚诚物业管理有限公司辨称，被告在南川区国土管理部门中标后于2014年12月3日完全严格依照国家的法律法规，即根据我国《物业管理条例》第三章，前期物业管理第21条、第22条之规定，依法与重庆虹湖房地产开发有限公司签订的重庆市物业服务合同。原告在接房��我公司又根据《物业管理条例》第三章，前期物业管理第23条之规定向原告履行了交接义务，实属双方真实意思表示，根本不存在什么迫于淫威之下所签。《重庆市物业服务收费管理办法》第20条明确规定，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用，原告不得拒交物业服务费。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，重庆虹湖房地产开发有限公司系XXXXXX小区开发商。2014年12月3日，被告与重庆虹湖房地产开发有限公司签订《重庆市物业服务合同》，合同期限为2014年12月1日至2017年11月30日。双方在该合同第六条约定“出售物业交付之后发生的物业服务费由业主承担，纳入物业管理范围，已竣工但尚未出售或交付的物业，从前期物业服务合同生效之日至出售物业交付之日发生的物业服务费，由甲方（重庆虹湖房地产开发有限公司）��额承担。业主（房屋未出售或售出后未接房，物业服务费由甲方按上述标准缴纳）向乙方（被告）交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担”；在第七条约定“共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收”；在第八条约定“业主应于房屋交付之日起交纳月/季度物业服务费用或物业服务资金。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每季度月前5日内履行交纳义务”。2017年4月5日，原告与重庆市南川区XX镇人民政府和重庆市联航投资开发有限公司签订《XX镇XXXX统建安置交接房协议书》，三方约定原告选择的XXXXXX小区X栋X层X号住房经原告现场验收，并同意接房。同日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，双方约定原告所购XXXXXX栋X层X号房屋建筑面积为79.06㎡���还在该合同第四条第二项约定“住宅物业管理服务费用收费标准：0.9/㎡/月（不含电梯运行费，按甲方〈原告〉拥有物业的建筑面积计算）”；在第四条第六项约定“甲方首次缴费时间为收楼之日。甲方首次缴费须向乙方（被告）预交三个月物业管理服务费。在此之后，甲方按月向乙方支付。甲方应在每月的10日之前向乙方缴付当期物业管理服务费用”；在第五条约定“公共能源分摊属乙方代收代缴费用，收费标准执行政府规定。公共能源分摊的缴费时间及缴费原则均与上述物业管理费用一致”；在第九条违约责任第三项约定“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方（业主）补交并从逾期之日起每天按应交费用的3‰交纳违约金”。
另查明，经重庆市南川区XX镇人民政府与被告协商，被告同意对原告等拆迁安��户的物业服务费用标准优惠为合同约定价格的50%（即0.45元/㎡/月）收取。2017年4月5日，原告按照被告要求预付了2017年3月1日至2017年11月30日的物业管理服务费533元、水电公摊费90元后，被告才配合原告交接了房屋。庭审中，被告明确表示愿意按照0.45元/㎡/月的标准收取物业服务费；原告明确表示同意按此标准收费到2017年11月30日，但应退还强行收取未接房前时间（即2017年3月）的物业服务费。
上述事实，有原告举示的《XX镇XXXX统建安置交接房协议书》、《前期物业服务协议》、发票、收据，被告举示的《重庆市物业服务合同》及双方当事人的陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据
本院认为，本案争议焦点有四方面：一是被告收取物业服务费用的起点，二是收取物业服务费用的标���，三是原告预交水、电公摊费用是否应当退还。四是是否应当撤销《前期物业服务合同》第九条第三款。关于被告收取物业服务费用的起点问题。双方在签订的《前期物业服务协议》第四条第六项中明确约定“甲方（原告）首次缴费时间为收楼之日。甲方首次缴费须向乙方（被告）预交三个月物业管理服务费。在此之后，甲方按月向乙方支付。甲方应在每月的10日之前向乙方缴付当期物业管理服务费用”，且被告与该小区开发商签订的《重庆市物业服务合同》亦约定“出售物业交付之后发生的物业服务费由业主承担，纳入物业管理范围，已竣工但尚未出售或交付的物业，从前期物业服务合同生效之日至出售物业交付之日发生的物业服务费，由甲方（重庆虹湖房地产开发有限公司）全额承担”。因此，被告收取原告物业服务费用的起点应为原告接房之日（即2017年4月5日）。关于物业服务费用的标准问题。经重庆市南川区XX镇人民政府与被告协商，被告自愿对原告的物业服务费用标准优惠为0.45元/㎡收取，原告对此予以认可，且愿意按此标准支付至2017年11月30日。因此，本院确认2017年4月-2017年11月双方的物业服务费标准为0.45元/㎡。综上，原告应向被告支付2017年4月-2017年11月物业服务费为284.62元（0.45元/㎡×79.06㎡×8个月）；被告多收取的248.38元（533元-284.62元），因无合法依据应当退还原告。关于原告预交水、电公摊费用是否应当退还问题。双方虽在《前期物业服务协议》中约定该部分费用由被告“代收代缴”，但该协议及被告与开发商签订的《重庆市物业服务合同》对“代收代缴”的方式均无约定，且原告也未提交任何证据证明其向被告支付水、电公摊费用的行为系因被告胁迫所致。此外，结合小区物业服务的行业特点和收费一���习惯，本院认为不退还该部分费用更有利于实现合同目的。故，本院不支持原告要求被告退还水、电公摊费90元的诉求。关于是否应当撤销《前期物业服务合同》第九条第三款问题。原告未举示任何证据证明《前期物业服务合同》系被告强迫签署，且该条文也未违反法律法规的强制性规定，故本院不支持原告该项诉求。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第（五）项之规定，判决如下：
一、被告重庆市优尚诚物业管理有限公司于本判决生效后立即返还原告唐淑容物业服务费248.38元；
二、驳回原告唐淑容的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定���加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半交纳25元，由被告重庆市优尚诚物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 李银波
二〇一七年六月二十日
书 记 员 韩 玲