江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏04民终3272号
上诉人{原审被告（反诉原告）}：陆国强，男，1961年7月3日生，汉族，住常州市武进区。
委托诉讼代理人：林鸿真，江苏常誉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈兆青，江苏常誉律师事务所律师。
被上诉人{原审原告（反诉被告）}：钱春艳，女，1976年3月31日生，汉族，住常州市天宁区。
委托诉讼代理人：陈强，江苏怀德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王嘉辉，江苏怀德律师事务所实习律师。
原审被告：陆鹏飞，男，1991年7月14日生，汉族，住常州市武进区。
原审第三人：闻红星，男，1976年1月11日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。
委托诉讼代理人：钱技平，江苏常仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘泽江，江苏常仁律师事务所实习律师。
上诉人陆国强因与被上诉人钱春艳、原审被告陆鹏飞、原审第三人闻红星房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2016）苏0412民初3856号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陆国强上诉请求：撤销一审判决，依法改判钱春艳返还13万元，并承担全部诉讼费。事实和理由：双方对13万元已实际交付并无争议，仅是其认为该款是保证金，而钱春艳认为是转让费。第一次房屋租赁合同期满，出租人应退还13万元押金或转化为新合同的押金。闻红星擅自将该款修改为“转让款”，但并不影响该款已实际给付的事实。目前，双方对该13万元的性质存在争议。原审判决并未查明相关事实。2006年房屋租赁合同明确13万元是保证金。经过5年，设施设备已老旧，其不可能同意受让设施设备。租赁合同中多处提及出租的是房屋和设备。这些约定显然与设备已转让是矛盾的。更何况，合同中对转让标的并未明确。其享有同时履行抗辩权，钱春艳在未返还13万元的前提下无权要求其交还房屋。
钱春艳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。陆国强没有提供支付13万元的凭证，其也没有实际收到该笔款项。陆国强认为13万元是转让费，不是保证金。对2006年房屋租赁合同，其不知情，陆国强也没提交该合同。2011年的房屋租赁合同约定出租的是房屋和房屋内固有设备，转让的则是经营所需要的设施物品，二者不矛盾。租赁合同约定到期，陆国强应当返还房屋。
原审被告陆鹏飞未作答辩。
原审第三人闻红星述称，陆国强要求返还13万元，但没有提供支付凭证。即使确认已支付该13万元，根据2011年的房屋租赁合同，该款也是作为转让费支付的，不存在返还的理由。
钱春艳向一审法院起诉请求：1、陆国强、陆鹏飞将位于湖塘镇人民中路117-119号楼上楼下各四间房屋予以返还；2、判令陆国强、陆鹏飞支付逾期归还房屋的滞纳金（要求按767元/日，从2016年5月17日计算至实际返还房屋之日止）；3、陆国强、陆鹏飞承担诉讼费用。陆国强则向一审法院反诉请求：1、请求责令钱春艳立即返还13万元；2、钱春艳承担相关诉讼费用。
一审法院认定事实：案涉房屋现登记的坐落地址位于常州市武进区湖塘镇花东五村520幢113-116室.丙单元201.202室。钱春艳与闻红星原系夫妻关系,于2012年7月2日登记离婚。按照离婚协议，该房屋归钱春艳所有。2012年9月20日，该房屋变更登记为钱春艳一人所有，建筑面积为337.5平方米。陆国强与沈惠近系夫妻关系，双方婚后生育一子陆鹏飞。沈惠近于2014年10月23日病故。2011年5月1日，闻红星作为出租方（甲方），沈惠近作为承租方（乙方），双方签订了《房屋租赁合同》一份，合同载明：第一条甲方保证所出租的房屋系甲方自有，并征得了其他所有权人的同意和授权。第二条房屋的坐落、面积、装修、设配情况。1、甲方出租给乙方的房屋位于江苏省常州市湖塘人民中路117-119号楼上楼下各四间的房产及附属设施、设备……。第三条合同的租赁期限为5年，自2011年5月1日至2016年5月1日止。第四条乙方应在合同期满前6个月向甲方提出续租要求，甲方应在收到乙方书面通知起1个月内答复，条件由双方通过友好协商商定，并另行签订合同。合同到期如乙方不再续租，应如期交还……。第七条年租金为：壹拾肆万元。第八条付款方式：本租金采先付年租金后使用的原则……。第十五条甲方同意将原自己经营的旅馆的装饰和相关设施按现状转让给乙方使用（附设备清单），为此，乙方向甲方支付壹拾叁万元转让费，此费用在本合同签订时一次性付清。第十六条移交验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，过后视作无异议。第十七条乙方应于房屋租赁期满后15日内，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方，恢复原状。第十八条乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置……。第二十六条在合同约定的租赁期限届满后，双方如不再续签合同或双方无法就续签合同内容达成一致时，乙方应于租赁期满后十五日内将房屋交还给甲方。租赁期满前一个月乙方可以自行处置转让属于自己扩增的设施、设备和其他实物，但不得拆除除此以外的房屋墙面和地面的结构性装饰（含门、窗），以保证房屋及附属设施的安全，甲方不作任何补偿……。第三十一条租赁期满合同自然终止……。第三十六条租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失……。
合同签订后，沈惠近以常州市武进区湖塘天天旅馆的名称对外经营，该旅馆系个体户性质，登记的经营者为白琴珍（系闻红星之母）。沈惠近在租赁经营期间病故后由陆国强继续租赁经营，租赁期限内的房屋租金陆国强已全部付清。合同约定的13万元转让费在合同签订后并未实际支付，双方也未按合同约定办理相关设备清单，陆国强也未能就该13万元系保证金提供相应证据。合同期满后，陆国强与钱春艳就该13万元的退还事宜协商未果，至今未将房屋返还给钱春艳。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。闻红星与沈惠近签订的租赁合同合法有效，对合同双方具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。在合同履行过程中，因沈惠近死亡后系由陆国强继续租赁经营，钱春艳并无证据证明陆鹏飞也参与了经营，且陆鹏飞当庭已明确表示既未参与经营，也放弃对沈惠近死亡后遗产的继承，故陆国强继承了合同的权利义务，与陆鹏飞无涉。由于案涉出租房屋的所有权经登记已属钱春艳所有，故合同期限届满后，陆国强应当将房屋返还钱春艳。对陆国强反诉所称的保证金13万元的事实，由于双方均认可2011年5月1日房屋租赁合同签订后陆国强并未实际支付13万元，且陆国强也未就该争议的13万元属保证金的事实提供相应证据，结合现有租赁合同及当事人的相应陈述，应认定该13万元系相关装饰和设施的转让款，不属履行合同的保证金，故陆国强认为该13万元属保证金应当退还的请求缺乏事实和法律依据。对钱春艳请求按约以日租金2倍的标准支付滞纳金的请求，该约定系合同双方对违约责任所作出的约定，违约金应以补偿性为主，兼具惩罚性。人民法院在认定违约金是否过高时，应以违约造成的损失为基础，兼顾双方合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行衡平。由于钱春艳未就其损失提供证据，故可确认钱春艳的损失是因未能按约于合同期满后15日内交还房屋所致的租金损失。从双方合同约定的违约金来看，该违约金的约定明显过高。陆国强也明确请求对违约金进行调整，故应当予以调整。综合钱春艳的损失情况，调整违约金以合同约定日租金的1.3倍计算租金较为公平、合理。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陆国强于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于常州市武进区湖塘镇花东五村520幢113-116室.丙单元201.202室房屋腾空后返还给钱春艳；二、陆国强于本判决发生法律效力之日起十日内给付钱春艳违约金（以年租金14万元的1.3倍自2016年5月16日起至实际返还房屋之日止）；三、驳回钱春艳的其余诉讼请求；四、驳回陆国强的反诉请求。本诉案件受理费减半收取40元，由陆国强负担；反诉案件受理费减半收取1450元，由陆国强负担。
基于二审中各方当事人对原审判决确认的事实均未提出异议，本院依法对原审查明的事实予以确认。
二审中，陆国强陈述：实际是2006年4月起就承租了涉案房屋的。当时交付了13万元，双方约定是保证金。2011年签订新合同时，闻红星母亲私自修改了合同。经营过程中，已重新装修过，设施也换过。换下来的设施没用了，扔了。
钱春艳则表示：确是2006年开始租赁的。当时是闻红星母亲经办的，关于如何约定、付款等不清楚。据经办人讲，当时把电视机、床铺等转让给了承租人。2006年的合同找不到了，但确实存在一笔13万元的款项，所以履行2011年合同时直接抵扣了该13万元。该13万元究竟是转让费还是保证金，不清楚。
本院认为，陆国强、钱春艳均对承租人在履行2006年房屋租赁合同时交付了13万元不存异议，予以认定。现在，双方争议的焦点是：该13万元是否在2011年房屋租赁合同中转化为转让费。2011年房屋租赁合同就租赁标的表述为“房产及附属设施、设备……出租给乙方的房屋包含房屋内的供电设施、供水设施及其他附属设施”，就转让标的的表述为“甲方同意将原自己经营的旅馆的装饰和相关设施按现状转让给乙方使用（附设备清单）”。显然，房屋的附属设施和经营旅馆的装饰、相关设施是有所有区别的。另外，如仅是租赁相关设施，就只能享有相关设施的使用权，绝对不享有相关设施的处分权。本案中，陆国强自认已将换下来没用的设施扔了，即行使了处分权，无疑印证了转让事实的存在。目前，各方当事人确不能提供合同上提及的所附设备清单，但基于2011年房屋租赁合同是在2006年房屋租赁合同基础上续签而来，承租人早就实际占有、使用相关设施、设备，故并不会因此影响转让合意的实际履行。
综上所述，上诉人陆国强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2900元，由上诉人陆国强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱正生
审 判 员 丁 飞
代理审判员 张 玺
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 陆晨浩