湖南省桃源县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桃民初字第29号
原告林静，居民。
委托代理人李志平。
被告杨睿，居民。
委托代理人何力均，湖南凌风律师事务所律师。
原告林静就与被告杨睿物权保护纠纷一案，于2014年1月13日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，分别于同年2月25日、3月6日公开开庭进行了审理，第一次开庭原告林静及其委托代理人李志平，被告杨睿及其委托代理人何力均到庭参加了诉讼，第二次开庭原告的委托代理人李志平，被告杨睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林静诉称，被告于2002年8月30日与湖南省桃源纺织印染厂破产还债清算组后勤组签订了《公有住房优惠出售合同书》，2002年12月16日取得桃房权证漳江字第××号《房屋所有权证》。后被告将该房一直交由被告姨父雷存喜看管，并将该房的所有产权证书及购房合同、发票、钥匙等全部交给雷存喜保管。雷存喜在看管该房的过程中根据被告的委托将房屋出售，后通过ＸＸＸ的介绍，雷存喜将该房出售给原告林静，于2006年8月7日双方签订《卖房协议》，原告于协议签订的当天将房款一次性付给雷存喜，雷存喜于当天将该房的所有产权证书及购房合同、发票、钥匙等全部交给原告林静。林静购买该房后一直用于出租，按季度收取租金。2013年8月，被告突然将租住该房的承租人赶走，原告才知道被告以房产证遗失为由补办了房产证。纠纷发生后，被告认为雷存喜不是该房的所有权人，无权出卖房屋，且被告并未委托雷存喜出卖该房，同时被告不同意出卖该房屋。原告认为雷存喜系被告的亲姨父，被告又将该房的所有相关证件及合同、钥匙等交雷存喜保管，又让其看管该房屋，原告��足够理由相信雷存喜的行为是代理被告出卖房屋的行为，且该房屋出租期间，被告2010年开始经常在该社区居住生活，但从未干涉该房的出租。综上所述，原告请求法院判决确认《卖房协议》合法有效，被告应当协助原告办理房屋过户手续，并承担本案诉讼费用。
为支持其诉讼主张，原告林静向本院提交了以下证据材料：
1、桃（直）房改国用（2003）字第3556号国有土地使用权证1份，桃房权证漳江字第××号房屋所有权证1份，职工优惠购买公房审批表（出售合同书）1份，欲证明原告将该房屋的所有权证、土地使用权证、出售合同书已经交给雷存喜保管，原告有足够的理由相信系被告委托雷存喜出卖讼争房屋的事实；
2、收款收据5份，欲证明原告有足够的理由相信系被告委托雷存喜出售讼争房屋的事实；
3、卖房协议、收条各1份，欲证明被告委托雷存喜卖房以及原告买房的事实；
4、证明1份，欲证明被告自2010年以来多次到社区申请困难补助，已知房屋出售，默认房屋买卖的事实；
5、注销残疾证的资料1份，欲证明被告系具完全民事行为能力的人的事实；
6、被告母亲伍振凤的调查笔录1份，欲证明被告将该房的所有相关证件交给了雷存喜的妻子伍振兰，也知道卖房的原因是雷存喜的妻子患病急需钱才出卖房屋的事实；
7、ＸＸＸ的调查笔录录1份，欲证明卖房协议上雷存喜的签字是其本人签名，原合同不是被告本人签名的事实；
8、邹松柏、张忠华的证明各1份，欲证明原告购买讼争房屋以后，一直将房屋出租，被告一直未对出租房屋进行干涉和主张所有权的事实。
被告杨睿辩称，一、争议的房屋为被告所有，产权始终没有发生改变，原告在起诉状中也已经表述，该争议的房屋是2002年8月30日由原桃纺的公有住房优惠���售给员工被告杨睿的，并办理房地产登记手续；二、被告只将该房屋钥匙交给雷存喜的妻子保管，并没有给雷存喜下达过任何委托手续；三、原告与被告的房屋买卖行为不构成表见代理。原告没有足够的理由确认雷存喜有权出售讼争的房屋，仅仅是代为看管房屋或仅仅是雷存喜与被告有亲戚关系就认为雷存喜有权出售，理由牵强，被告没有任何过错让原告产生合理信赖，原告也没有充分的理由相信雷存喜系有代理权，即雷存喜出售讼争房屋的行为无法归入表见代理中的任何一类。表见代理的构成要求相对人必须是善意的且无过失，但原告很明显具有下列过失：讼争房屋是限制流通物，原告是明知的；讼争房屋出售侵犯了原出售主的优先权；原告签订买卖合同时没有尽到谨慎的审查义务。综上所述，原告与雷存喜代理被告签订的买卖合同不构成表见代理，属《合同法》第48条规定的无权代理，对被告不产生法律效力，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
为支持其辩解主张，被告杨睿向本院提交了以下证据材料：
1、桃房权证字××号房屋所有权证1份，桃（直）房改国用（2003）字第3556号国有土地使用权证1份，欲证明讼争房屋属于被告所有的事实；
2、证明材料1份，欲证明被告外出将钥匙交给小姨伍振兰保管的事实；
3、2013年12月23日常德日报遗失公告1份，欲证明被告知道自己的房屋被出卖后，依法主张讼争房屋所有权的事实。
经庭审举证质证，对于原告提交的证据1、2，被告对其客观、真实性、合法性关联均无异议，本院予以采信；对于原告提交的证据3，被告对其客观真实性、合法性没有异议，对其关联性提出异议，经审查，该证据不能证明被告委托雷存喜卖房的事实，本院对该证据的真实性、合法性予以采信；对于原告提交的证据4，被告认为此证据与本案没有关联性，经审查，该证据能够证明被告到社区申请困难补助，从而知道了房屋买卖的事实，仅双方的证明目的不同，对此证据内容，本院予以采信；对于原告提交的证据5、6、7，被告对其证据的客观真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以采信；对于原告提交的证据8，被告对其客观真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告未提供证人身份资料证，又未按法律规定出庭作证，经审查，被告的质证意见理由成立，对此证据本院不予采信。对于被告提交的证据1、2、3，原告对其客观真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。
根据上述确认的证据和当事人的庭审陈述，本院认定以下事实：2002年8月30日被告杨睿以1429元的价格取得了桃纺破产清算组职工安置房屋一套，并签订了《公有住房优惠出售合同书》，合���约定：“购有房屋产权比例100%，使用5年后可以依法进入市场出售，在同等条件下，原售单位有优先购买权或租用权”。2002年12月16日办理了房屋产权过户手续，2003年8月5日办理了桃（直）房改国有（2003）字第3556号国有土地使用权过户手续，后被告外去深圳务工，将房屋钥匙交给雷存喜的妻子伍振兰（已故）保管。2006年8月，雷存喜妻子伍振兰病重急需花钱，于是雷存喜找到ＸＸＸ欲出售讼争房屋，ＸＸＸ又将讼争房屋介绍给原告购买。2006年8月7日，原告与雷存喜协商买卖房屋事宜，雷存喜将自己的妻子伍振兰病重急需钱花一事告知原告，便以姨父身份代理被告杨睿与原告签订《卖房协议》，协议约定：“原桃纺职工杨睿现将桃纺中区四栋108房间出售，现委托姨父雷存喜将桃纺中区四栋108号房间转让给新户主林静，房售价3620元，现金一次付清，从2006年8月7日房屋产权归林静所有”。ＸＸＸ、刘坤祥（已故）进行了见证，并将房产地产证、收据、出售合同书等资料交付给了原告。原告向雷存喜交付了3620元房款后，雷存喜以自己的名义收取了房款，并出具了收条。2008年雷存喜将讼争房屋买卖事宜告知了被告母亲伍振凤。2013年4月被告得知自己的房屋被卖，遂于同年6月进行登报公告申明房产证遗失，补办了桃房权证字第××号房屋产权证，2013年12月23日在常德日报申明土地使用权遗失，原、被告双方为此发生争议。原告于2014年1月13日向本院提起诉讼，要求确认雷存喜代理原告签订的《卖房协议》合法有效，并协助原告办理房屋过户手续。
本案争议的焦点，雷存喜代理被告与原告签订的《卖房协议》是否构成表见代理。
本院认为，是否构成表见代理有三个构成要件，即行为人没有获得本人的授权；行为人与相对人之间的民事行为具备民事法律行为的一般有效要件和代理行为的表面特征，即行为人具有代理权的客观表象；相对人主观上善意且无过失。本案中，首先，被告并未授权雷存喜出卖讼争房屋；其次，被告与雷存喜之间并非近亲关系，雷存喜出于其妻伍振兰病重，被迫将讼争房屋进行出卖，其卖房款归于自己，用于为妻子治病，且雷存喜将此事告知了原告，因此，雷存喜出卖讼争房屋的行为不符合表见代理的客观表象特征；再者，原告与雷存喜是经他人介绍认识的，在此之前从未与雷存喜订立过合同，且该讼争房屋受原合同限制流通条款的约束，同时，原告明知房屋所有权证登记的权利人为被告，亦未见到被告的授权文书、其支付的房款也由雷存喜占有而仍然与雷存喜进行交易，缺乏常人应当具有的安全意识，消极地认知，没有尽到审慎、勤勉和精细的注意义务���原告存在明显过错。综上所述，原告与雷存喜签订的《卖房协议》不符合表见代理的构成要件，不构成表见代理，对被告不产生法律效力，应属无效。故对原告的诉讼请求本院不予支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，判决如下：
驳回原告林静的诉讼请求；
案件受理费80元，减半缴纳40元，由原告林静负担。
如不服本判决可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审判员 曾 平
二〇一四年三月六日
书记员 揭国平
附：本案适用的法律法规
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。