苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)相民初字第01794号
原告（反诉被告）:唐华。
委托诉讼代理人:沈凤英，北京市大成(苏州)律师事务所律师。
被告（反诉原告）:苏州至尊休闲浴场有限公司，住所地江苏省苏州市相城区黄埭镇埭南路26号。
法定代表人:卢洪明，总经理。
委托诉讼代理人:薄小明、侯肖枫，江苏德富信律师事务所律师。
原告唐华诉被告苏州至尊休闲浴场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月10日作出（2012）相民初字第1025号民事判决，原告唐华不服判决，向江苏省苏州市中级人民法院上诉，该院作出（2014）苏中民终字第02001号民事裁定，撤销本院判决并发回本院重审。本院于2014年9月10日受理后，依法组成合议庭，由审判员乔宁宁担任审判长，代理审判员魏丽玲主审,人民陪审员邱玉芳参加评议，于2014年11月4日公开开庭审理了本案。原告唐华及其委托代理人沈凤英、被告苏州至尊休闲浴场有限公司的委托代理人侯肖枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐华诉称，唐华与苏州至尊休闲浴场有限公司于2011年6月25日签订租赁合同，从2011年9月1日起，由唐华承租苏州至尊休闲浴场有限公司名下的KTV。事实上系2011年7月1日实际交付房屋。依合同约定，唐华支付给予苏州至尊休闲浴场有限公司转让费300000元、房租200000元，并对KTV重新进行了装修和添置设备花费了666305.02元。合同中另约定了违约解除合同的责任，如因苏州至尊休闲浴场有限公司与他方纠纷,致使唐华无法正常使用或不能使用租赁房屋进行经营活动的，属于重大违约,苏州至尊休闲浴场有限公司应承担违约责任。在租期内，苏州至尊休闲浴场有限公司分别于2011年10月、2012年3月因违法经营，被公安机关处理和停业整顿，致唐华无法经营，造成巨大损失。唐华为此诉至法院，请求判令：1、解除双方于2011年6月25日签订的租赁合同；2、苏州至尊休闲浴场有限公司立即归还唐华转让费300000元、房租200000元；3、苏州至尊休闲浴场有限公司赔偿唐华损失900000元；本案诉讼费由苏州至尊休闲浴场有限公司承担。
被告苏州至尊休闲浴场有限公司辩称，双方之间并不是承包经营关系，双方是租赁房屋的关系，而且在合同履行过程中，唐华违约在先，仅仅支付了3个月房租100000元，并不是如唐华所陈述的200000元；对于转让费是一个动产的转让费300000元，这一部分的物品已交付给对方，对方已经使用至今，因此要求退还转让费无事实和法律依据；在租赁合同履行中苏州至尊休闲浴场有限公司不存在违约的事实，要求其赔偿损失900000元无事实和法律依据。另反诉称，双方确于2011年6月25日签订了租赁合同，由唐华向苏州至尊休闲浴场有限公司承租位于苏州市相城区黄埭镇埭南路26号的房屋，面积1500平方米，由唐华经营KTV。签约后，其当天即向唐华交付了房屋，但唐华只向其支付了100000元租金，另余300000元未付。故其有权依合同约定解除合同，据此提起反诉，请求判令：1、解除双方于2011年6月25日签订的租赁合同；2、唐华支付苏州至尊休闲浴场有限公司自2011年9月1日至2012年8月31日的租金300000元；3、本案诉讼费由唐华负担。
反诉被告唐华对反诉辩称，对方所说的事实理由与事实不符合。其已经按照合同规定支付了租金200000元，对方发生合同约定可解除合同的违法行为，致使唐华无法正常经营，故提出解除合同，合同已解除，即不需要支付租金。
经审理查明，2011年6月25日，苏州至尊休闲浴场有限公司（甲方）与唐华（乙方）签订《租赁合同》1份，约定，经甲乙双方协商，就乙方租赁使用甲方投资的苏州至尊休闲浴场有限公司设立经营KTV项目事宜达成如下协议：租赁标的情况：1、标的及其附属设施；标的位于苏州市相城区黄埭黄埭南路26号，面积为1500平方米。2、附属设施为苏州至尊休闲浴场有限公司投资的KTV包厢14间，现有的装修、装饰、标的配套使用的现有照明系统、供水系统、空调系统、供电系统、停车场、通道。（具体清单为准）。二、租赁用途：租赁用于经营KTV项目不可用于其他项目，否则自行承担相应的法律责任。三、经营标的交付日期：1、甲方将现有的KTV包厢14间及相关附属设施于2011年9月1日前交付乙方使用。2、租赁标的物内的可移动的物品，甲方一次性转让给乙方，转让费为人民币叁拾万元（具体见附件清单）。租赁期满后，乙方将上述物撤离，也可以无偿赠送给甲方。四、租赁年限及费用、付款方式及相关约定：1、租赁期为三年（2011年9月1日至2014年8月31日止。2、租赁费用：A.三年租金即（2011年9月1日至2014年8月31日止）为人民币壹佰贰拾万元（不含税费）。B.租赁期间，乙方发生的水费由甲方承担，所发生的电费由乙方向甲方每月支付8000元，乙方每月壹号前向甲方支付。3、租金支付方式：租赁采用先付后用的方式，每半年支付一次，第一次支付租金的时间为2011年8月30日前，再此后每满六个月之前支付一次租金，每次支付租金为人民币贰拾万元，乙方如迟延支付租赁费的，应当支付迟延部分的10%作为滞纳金。租赁标的物内可移动的物品转让费叁拾万元于本协议签订之日乙方支付与甲方。五、租赁标的的使用：1、租赁期内，涉及房屋主体结构的修缮由甲方负责（乙方损坏的除外）。2、乙方应合理使用承租的房屋及方式的附属设施，如因使用不当造成房屋或附属设施损坏的，由乙方负责修缮，造成甲方损失的，由乙方赔偿损失。3、乙方不得擅自改变房屋结构，如乙方需装修、因装修或其他原因改建标的，须征得甲方同意，并经有关部门批准，办理手续，签订相关协议后方可动工装修，乙方因改建、装修等活动受到行政处罚的，由乙方自行承担，由此给甲方造成损失的，由乙方承担赔偿责任，乙方改建、装修的一切有关费用均由乙方自行承担，租赁期满后，或因乙方责任导致合同提前解除的，除双方另有约定外，附属与房屋的装修归甲方所有。4、乙方所租赁的标的及场地须用于KTV经营、自用，不得转租、不得移作他用，不得以标的与其他人合伙经营、抵押贷款。5、所有员工在工作期间不能任意使用公司设备、浪费资源，所有员工在下班后不能在经营场所内留宿。如违反上述规定，甲方有权无条件解除租赁合同，并收回房屋。六、双方责任：1、乙方在使用租赁物期间甲方原有的一切债权、债务均与乙方无关，若租赁物存在权属争议，甲方应当及时处理，以保障乙方的经营活动不受影响。因乙方原因引起的乙方与他方之前的矛盾，由乙方负责解决。2、乙方可以在经营场所悬挂甲方的各种证照，但不得对外宣称该场所归乙方所有，或以甲方名义从事任何经营活动。3、乙方应当按照有关批文、证照规定的项目及国家有关法律进行经营活动，如有违法行为由乙方负责。4、乙方用租赁标的进行经营期间，应当按时向租赁物所在地政府有关部门交纳相关费、税，实行自主经营，自负盈亏，因乙方经营活动发生的一切债权、债务有甲方无关。5、乙方在经营期间，如果需要使用甲方发票的，甲方收取开票金额的5%作为开票费用。6、乙方在经营期间，不得使用甲方名义采购任何物品和对外签订任何合同以及雇佣任何人员，否则造成甲方承担的任何的法律责任均由乙方负责赔偿。七、合同的解除、违约责任：1、甲方在租赁期间没有法定或约定的理由强行收回租赁房屋，或发生租赁房屋中的产权纠纷，又或发生甲方与他方之间的纠纷，以至影响乙方无法正常使用或不能使用租赁房屋进行经营活动，属重大违约，甲方除了应当退还壹年租金外，再赔偿人民币肆拾万元。2、乙方在租赁期间有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，收回房屋、设备等全部租赁房屋及全部用具，乙方除支付全部所欠租赁和违约金外，乙方应当赔偿甲方贰拾万元。a.没有法定或约定理由自行停业累计或连续达一个月；b.从事违法经营活动，c.拖欠甲方租金壹个月以上，d.擅自转租房屋，e.擅自改变标的用途，擅自破坏标的主体机构。3、乙方如逾期支付租金，则除应及时如数补交外，另按日承担逾期租金千分之五的违约金。4、租赁期届满或合同终止，乙方未及时交还标的及附属设施的，每逾期一天向甲方支付相当于日租金3倍的滞纳金。八、租赁合同的终止或延长：1、三年租赁期满后，可续签延长二年，如乙方需续签本合同，应在本合同期届满前一个月提出，双方应重新协商办理延期手续，续签租赁房屋租赁协议，并重新确定租赁费用。2、租赁期满，本租赁合同终止，乙方应将租赁的房屋、设备及相关附属设施交还甲方，交还的租赁房屋、设备及附属设施应符合正常使用状态，如有损坏，乙方应承担赔偿责任，并且乙方不得在甲方房屋内留存任何物品，否则，甲方有权处置。3、本合同约定的租赁期届满后，如租赁房屋被继续用于出租，在同等条件下，乙方享有优先承租权。九、不可抗力，如发生严重自然灾害、战争等不可抗力，致使本合同无法履行，双方互不负责。另合同约定了其他相关事宜。签约后，苏州至尊休闲浴场有限公司依约将租赁标的物交付唐华。唐华向苏州至尊休闲浴场有限公司支付了转让费300000元。
另查，苏州至尊休闲浴场有限公司经营范围为休闲浴服务、歌舞娱乐、娱乐场所（KTV包厢壹拾陆间）。2012年5月16日，苏州市公安局相城分局作出相公（埭）行决字[2012]第728号公安行政处罚决定书，查明：2012年1月10日至2012年3月19日期间，位于苏州市相城区黄埭镇埭南26号的苏州至尊休闲浴场有限公司，疏于管理，落实治安责任不到位，对发生在本单位的卖淫、嫖娼活动放任不管，不采取适当措施制止，决定责令苏州至尊休闲浴场有限公司停业整顿一个月，并处罚款两万元。2012年1月底，原告撤离租赁物。本案中唐华所租赁的标的物即为苏州至尊休闲浴场有限公司的原经营KTV的场所，KTV与浴室是同一栋楼并共用一大门出入。当时苏州至尊休闲浴场的管理人为臧萍，其与该浴场场所多名员工因此分别犯容留卖淫罪、介绍卖淫罪而获刑。
以上事实，由原告提供的身份证明、工商材料查询表、营业执照、《租赁合同》、收据3份、公安行政处罚决定书、（2012）相刑初字第0175号刑事判决书及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。
审理中，唐华称双方虽签订了《租赁合同》，实际其即在原苏州至尊休闲浴场有限公司的KTV内重新装修后经营KTV，与浴场共用大门，浴场在2011年10月即被公安检查、2012年3月19日被发现有卖淫情况，后至5月时，苏州至尊休闲浴场有限公司被停业整顿，其经营的KTV只经营了1个月左右，后即无法经营，事实上，在2011年6月底其即接手KTV，进行装修，故其投入了设备，无法经营造成损失。实际是其承包KTV，而非租赁关系。现系对方的违法行为致其经营的KTV无法经营，符合合同中约定违约责任的情况，故对方应赔偿其损失：1、300000元的转让费，包括转让KTV经营权及相关设备（无清单）的费用。2、租金损失200000元，原告通过银行向苏州至尊休闲浴场有限公司当时的管理人臧萍转账190000元，另支付了10000元现金。3、装修损失，提供2011年6月26日唐华与苏州工业园区斜塘莲葑建材综合商店签订的装饰工程合同1份、2011年8月18日唐华与苏州市东盛电子科技有限公司签订的产品销售合同1份、购买相关材料的票据44份，证明其为经营KTV进行装修及添置设备共花费666305.02元，其中装修费370000元（合同约定包工包料）。原告现根据估算主张装修损失400000元。4、营业损失500000元，因苏州至尊休闲浴场有限公司原因造成原告自2011年11月1日至2012年3月底不能正常经营，按每月100000元共计500000元。上述装修损失及营业损失原告均未提供相关证据证实，且明确金额系原告估算。以上总计损失1400000元，要求苏州至尊休闲浴场有限公司全部赔偿。
经质证，苏州至尊休闲浴场有限公司对收到转让费300000元及原告转账给臧萍的190000元无异议，但认为190000元是原告与臧萍之间的事情，臧萍系被告公司的管理人员，我方只认可收到原告租金100000元（收到的时间方式现无法核实），对于原告主张另通过10000元现金支付租金的事实不予认可。原告提供的其他证据真实性不认可，建材商店无资质进行装饰施工，票据中的开票单位与装饰工程合同中的甲方即装饰方不相符合，同时大量票据均没有印章，收据非正式发票，销售合同意见同上，原告无法证明购买的物品用于涉案KTV中。因原告承租的房屋其原经营KTV，在内也有相关的设施，故对原告主张的装修、添置设施的费用不认可。另认为根据双方合同约定，原告如需要装修应征得被告同意报有关部门批准。原告有无装修及主张自行添置的物品是否存在于KTV被告不能确认。被告已将房屋及合同约定的房屋内设施、物品交付原告，房屋内的所有物品都由原告自行保管，被告从未动过，原告也没交付给被告。原告认为被告浴场违法，被停业整顿，但并不影响原告经营。原、被告间只是租赁房屋的关系，合同对双方关系也作了明确约定，故不存在承包KTV的关系，唐华应另行办理相关经营所需手续，在未办前可以先试营业，其也不同意对方在经营场所挂苏州至尊休闲浴场有限公司的执照，被告并无合同约定的违约行为。原告主张的装修损失400000元及营业损失500000元均没有依据，不认可。
审理中，唐华主张双方间的《租赁合同》自2012年3月，苏州至尊休闲浴场有限公司有违约行为后即解除，现其也无法进入，租赁物可以返还对方，但对方应赔偿损失。目前租赁物还在，但经营人换了，看到有重新装修及使用的情况。苏州至尊休闲浴场有限公司主张原告起诉前除被查封期间均是正常经营的，双方间的《租赁合同》自2012年8月2日其反诉后才解除。涉案房屋被告是从苏州市相城区碧波休闲娱乐有限公司租赁过来的，现在房东已另外出租给他人经营使用了。唐华另称我方撤离时只是人员撤离，并未搬东西，仓库及监控室里因有原告方的东西，所以仓库及监控室的钥匙没有归还被告。原告曾派人在KTV内留守了约一个月，一个月后就没人了。原审时我们想去搬东西，但锁被公司换了，搬不了。苏州至尊休闲浴场有限公司称其将房屋交付对方后，即由对方掌管，并未动过唐华的东西。
本案主要争议焦点：唐华损失的认定及双方各自应承担的责任。
唐华主张，因苏州至尊休闲浴场有限公司的违约行为致其无法正常经营，其损失包括已交付的租金200000元、转让费300000元、装修及添置物损失400000元、自2011年11月1日起至2012年3月底期间的营业损失500000元，合计1400000元均应由苏州至尊休闲浴场有限公司承担。
苏州至尊休闲浴场有限公司则认为原告一直租住使用房屋，至起诉日仍占有该房屋，2011年9月1日至2012年8月31日期间的租金为400000元，扣除我方认可收到的租金100000元，唐华尚应支付租金300000元。我方已按约将转让的可移动物品交付唐华，唐华也已履行了付款义务，双方买卖关系履行完毕，不存在返还转让费300000元的事实。装修损失及营业损失合计900000元，原告没有依据，均不认可。
本院认为，1、关于转让费，双方一致确认苏州至尊休闲浴场有限公司收到唐华因经营KTV交付的转让费人民币300000元，本院予以确认。但根据租赁合同，300000元转让费系租赁标的物内的可移动物品，双方庭审中一致确认物品无书面清单，也无法明确明细，但物品已实际交付，转让费也已支付，故本院认为双方关于300000元转让费实质为可移动设备的买卖价款，故该部分财产归唐华所有，双方就该部分的买卖关系已履行完毕，唐华要求苏州至尊休闲浴场有限公司返还300000元转让费于法无据，不予支持。
2、装修及添置物损失，合同中就未到期单方解除合同情况下，承租方在租赁房屋内的装修、装饰及添置物品的处理未作约定。唐华主张装修及添置设备的损失合计400000元，但唐华称其撤离后自行派人留守一个月看管相关物品，后因门被锁无法进入，但苏州至尊休闲浴场有限公司否认其锁门，在双方均未提供证据的情形下，本院认定此后唐华仍掌管其所租赁房屋。唐华庭审中确认未将保管物品仓库及监控室钥匙交还苏州至尊休闲浴场有限公司，其对于物品不知去向的后果理应自行承担，该部分损失不应由苏州至尊休闲浴场有限公司承担。原告提供的装饰工程合同、销售合同及相应票据虽不足以证明其实际损失金额，但基于装修投入成本的事实，且无法还原租赁物现场，本院在综合考虑租赁面积、人员、KTV经营需要等因素前提下，扣除可移动物品价值后结合唐华主张，本院酌情认定已形成附合的装饰装修物价值计250000元。根据租赁合同，租赁期满房屋的装修归出租方所有，故上述装修物价值为三年费用。因停业整顿一个月期间，唐华无法经营，该期间的装修损失应由苏州至尊休闲浴场有限公司承担即6944元。自2011年9月1日起至2012年8月2止，扣除1个月停业整顿期间，即10个月2天，唐华应承担已使用期间的装修物损失计69903元，剩余装修物损失180097元应由苏州至尊休闲浴场有限公司承担。
3、营业损失，原告唐华虽未提供相关证据证实,但依据双方签订的租赁合同第七条关于违约损失约定退还一年租金,另赔偿400000元,共计800000元,系双方当事人的真实意思表示,系双方在签约时对出租方违约造成承租方可预见的所有损失的确认,故本院以三年800000元作为基数计算唐华的营业损失。因停业整顿一个月期间，唐华无法经营，该期间的全部营业损失应由苏州至尊休闲浴场有限公司承担即22222元。又因自2011年11月23日起发生在浴场内的多次违法活动被公安机关查获并致行政处罚，苏州至尊休闲浴场有限公司存在影响唐华经营的重大违约行为，故自2011年11月23日至2012年8月2日期间扣除上述停业整顿1个月后其余时间的营业损失共计162221元中，根据双方过错，本院认定苏州至尊休闲浴场有限公司承担50%即81110.50元。上述两项合计苏州至尊休闲浴场有限公司应赔偿唐华营业损失103332.50元。
4、租金，根据租赁合同，双方约定三年租金为1200000元，即每年租金为400000元，现租赁合同已解除，则自2011年9月1日起至2012年8月2止，扣除1个月停业整顿期间，唐华应承担租金为335525元。苏州至尊休闲浴场有限公司虽否认唐华已付租金200000元，但又承认已收到唐华租金100000元，而依唐华提供的证据，可认定其向苏州至尊休闲浴场当时管理人臧萍支付了190000元，故本院认定唐华向苏州至尊休闲浴场有限公司支付了租金190000元。唐华另主张以现金方式支付租金10000元，但未提供相关证据证实，且苏州至尊休闲浴场有限公司否认，本院认为唐华主张另付10000元租金，依据不足，不予认定。故扣除唐华已支付的租金190000元,唐华尚应支付租金145525元。
经本院组织双方就返还租赁物事宜进行调解，但未能达成一致。苏州至尊休闲浴场有限公司主张因涉案房屋已由房屋所有人出租给他人，所以不要求唐华返还租赁。
本院认为，苏州至尊休闲浴场有限公司与唐华于2011年6月25日签订的《租赁合同》，系双方真实意思的表示，合法有效，本院予以确认。双方均应按约全面履行。唐华认为双方实际系承包KTV的承包关系，但未提供相关证据证实，对此不予认定。2012年5月16日，苏州至尊休闲浴场有限公司被公安机关责令停业整顿一个月，唐华所租赁房屋经营的KTV在苏州至尊休闲浴场有限公司原经营的KTV系同一处，与苏州至尊休闲浴场在同一幢房屋内，共用一大门，且唐华未另行办理经营KTV的相关手续，苏州至尊休闲浴场有限公司被停业整顿，必然导致唐华在停业整顿期间无法经营KTV，上述情况并不符合双方签订的《租赁合同》第七条第一款、第二款中约定唐华有权解除合同的约定。且在一个月的停业整顿期届满后，双方均可继续经营，故唐华认为苏州至尊休闲浴场有限公司违反合同，结合合同约定解除条件，合同即于2012年3月解除的主张依据不足，本院不予支持。在唐华起诉要求解除合同后，现苏州至尊休闲浴场有限公司在2012年8月2日时也反诉主张解除合同，故本院认为合同当事人双方均同意解除合同，应为合意解除，据此认定双方租赁合同于2012年8月2日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。根据前文阐述，对于已形成附合的装饰装修物损失，苏州至尊休闲浴场有限公司应赔偿唐华人民币180097元。苏州至尊休闲浴场有限公司应赔偿唐华营业损失103332.50元。唐华尚应支付苏州至尊休闲浴场有限公司租金145525元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决如下：
一、唐华与苏州至尊休闲浴场有限公司于2011年6月25日签订的《租赁协议》自2012年8月2日解除。
二、苏州至尊休闲浴场有限公司应赔偿唐华装修物损失180097元、营业损失103332.50元，合计人民币283429.50元。
三、唐华应支付苏州至尊休闲浴场有限公司租金人民币145525元。
综合上述第二、第三项，苏州至尊休闲浴场有限公司应给付唐华人民币137904.50元，此款于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）
四、驳回唐华的其他本诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费收取为17400元，反诉案件受理费减半收取为2940元，合计人民币20340元，由唐华负担12720元，苏州至尊休闲浴场有限公司负担4680元（本诉案件受理费17400元已由唐华预交，反诉案件受理费2940元已由苏州至尊休闲浴场有限公司预交，本院不再退还，经结算，苏州至尊休闲浴场有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付唐华1740元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
审 判 长 乔宁宁
代理审判员 魏丽玲
人民陪审员 邱玉芳
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 沈 琳