山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁02民终3708号
上诉人（原审被告）：张剑。
委托诉讼代理人：薛研，山东首辰律师事务所律师.
委托诉讼代理人：夏颖朋，山东首辰律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：胶南市棉毛机械辅机厂。
投资人：田清基，总经理。
委托诉讼代理人：况宗昕，山东康耀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张歌扬，山东康耀律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：田伟。
被上诉人（原审被告）：田野。
上诉人张剑因与被上诉人胶南市棉毛机械辅机厂（以下简称棉毛辅机厂）、田伟、田野租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院(2017)鲁0211民初6311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年5月17日公开开庭进行了审理。上诉人张剑及其委托诉讼代理人薛妍、夏颖朋，被上诉人棉毛辅机厂的委托诉讼代理人况宗昕、张歌扬到庭参加诉讼。被上诉人田伟、田野经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
张剑上诉请求:1、请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、根据《民法总则》第一百七十二条、《合同法》第四十九条之规定，表见代理中被代理人是否知情不能对抗善意无过失的第三人。被上诉人田伟代表被上诉人棉毛辅机厂先后与上诉人张剑签订《房屋租赁合同》和《胶南市华锦之星商务酒店合作协议》（以下简称《合作协议》），并口头约定在《合作协议》生效后《房屋租赁合同》终止。基于本案事实该代理行为应认定为表见代理。被上诉人棉毛机械辅机厂是田清基一人独资企业，被上诉人田伟系被上诉人法定代表人田清基之子，二人一直共同居住且田伟代理被上诉人事务，具备权利外观，上诉人善意且无过失，田清基声称对田伟的代理行为不知情与事实不符，且无论其知情与否并不能对抗该代理行为的效力。在协议签订后，双方已经按照《合作协议》履行，该《合作协议》合法有效，上诉人张剑的合理信赖应受到保护。故一审判决认定事实不清，法律适用错误。二、即便一审法院认为《房屋租赁合同》与《合作协议》至判决时仍均为有效，其只就《房屋租赁合同》进行判决亦不符合法律规定。根据最高人民法院(2011)民抗字第48号确定的裁判规则：“双方当事人在平等自愿基础上达成的前后两份协议，符合法律规定，合法有效，两份协议所约定的内容均应对当事人产生约束力。当两份合同(协议)均属有效合同(协议)，除当事人有特别约定外，如果前后两份合同(协议)对同一内容有不同约定产生冲突时，基于意思表示最新最近，且不违反合同(协议)目的，可根据合同(协议)成立的时间先后，确定以后一合同(协议)确定的内容为准。”被上诉人田伟代表被上诉人棉毛辅机厂与上诉人张剑于2011年9月7日签订《房屋租赁合同》约定涉案房屋租金每年一万元，后二人与被上诉人田野于2013年5月12日签订《合作协议》，约定以将酒店盈利金额的2%作为涉案房屋的每年租金。该《租赁合同》与《合作协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效。所以，涉案房屋租金已经基于双方合法有效的民事法律行为确定为《合作协议》中约定的支付标准。一审未对《合作协议》效力进行认定，仅做出解除《租赁合同》的判决于法无据。三、《房屋租赁合同》第四条租金中约定：“该房屋租金为10000.00元，租赁期间，每5年根据房屋租赁市场价格双方协商调整租赁价格。”一审判决认为第二个五年租赁期开始，双方就租赁价格未达成一致意见，则应按照市场评估价格支付房屋租赁费及房屋占用使用费，系适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”《房屋租赁合同》中已经明确约定房屋租赁价格为一万元，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同中关于每五年可进行价格调整并不表示原租赁价格条款在五年届至时当然失效，该条款既不存在无效事由，合同也未被解除或终止，若按照一审法院不采信合作协议的观点，则更不存在双方的补充或变更行为对该条款进行变更或废止。原租金条款已明确约定新租赁价格须基于双方协商一致方可进行调整，在新价格确定前，原条款当然合法有效，应当按照此价格履行各自义务，直至双方协商变更该条款，或至合同终止或解除。所以，即便一审法院认为双方应当按照《房屋租赁合同》履行各自义务，也不应在合同存在相关条款且合法有效的事实前提下，无视合同条款判令上诉人按照鉴定机构评估的价格支付2017年1月至2017年10月的涉案房屋租金。四，一审程序违法。根据民事诉讼法第一百一十九条规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，但在诉状中盖章人是与本案没有直接利害关系的胶南金华锦机械厂，且该厂现已经注销，这不符合案件受理的基本实质要件，属于程序违法，应当撤销原审判决，发回重审。
被上诉人棉毛辅机厂辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人虽然在起诉时盖章错误，但是庭审中一直以被上诉人名义主张权利，并且被上诉人给代理人的授权中对盖章也予以更正。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回起上诉人的上诉请求。
被上诉人田伟、田野未到庭、未答辩。
棉毛辅机厂向一审法院起诉请求：1、依法判令终止原、被告签订的《房屋租赁协议》；2、依法判令三被告立即支付自2017年1月1日至2017年12月15日期间占用房屋使用费96350元；3、依法判令三被告按照评估报告标准支付自2017年12月15日始，至三被告实际返还房屋之日止的房屋占用使用费；4、诉讼费、鉴定费全部由三被告承担。
一审法院认定的事实：关于涉案房屋租赁合同的合同主体问题。棉毛辅机厂主张涉案房屋并非张剑独自租赁，租赁房屋用途是用于张剑、田伟、田野三人合伙经营商务酒店，故，涉案房屋租赁合同的主体应为棉毛辅机厂与张剑、田伟、田野。张剑认为，后期签订的合伙协议已经废止了涉案房屋租赁合同，房租是用三被告合伙经营的商务酒店的盈利来支付。田伟、田野认为，涉案房屋是用于三被告共同经营商务酒店，但合伙协议与租赁合同并不冲突。法院认为，参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。张剑与棉毛辅机厂签订房屋租赁合同的目的系与田伟、田野共同经营商务酒店，后期亦与田伟、田野签订了胶南市华锦之星商务酒店合作协议书且实际经营至今，故，本案房屋租赁合同的主体应为棉毛辅机厂与张剑、田伟、田野。二、关于涉案房屋租赁合同的签订及履行情况。棉毛辅机厂主张，2011年9月7日，在棉毛辅机厂实际经营者田清基生病住院期间，田清基之子田伟与张剑以棉毛辅机厂的名义签订了房屋租赁合同，田清基考虑到与田伟系父子关系，对该房屋租赁合同予以追认。该房屋租赁合同约定，自2012年1月1日至2032年1月1日期间，张剑租赁棉毛辅机厂面积约为960平方米的房屋，作为经营商务宾馆使用，房屋租金每年一万元，支付方式为每年1月1日付款，租金价格每五年根据房屋租赁市场价格进行调整，如承租方拖欠房租累计一个月，出租方可终止合同并收回房屋，造成的损失由承租方负担。2017年1月1日棉毛辅机厂按照合同约定每五年市场价格调整约定，向张剑主张每年租金应调整为12万元，张剑拒绝协商，至今亦未支付租金，故，涉案房屋租赁合同已于2017年1月1日解除。三被告之间的合作协议如何约定，棉毛辅机厂并不知情，棉毛辅机厂未授权也未追认田伟与田野、张剑签订的三方合伙协议，况且该合伙协议对棉毛辅机厂造成严重侵害。为证明自己的主张，棉毛辅机厂向法院提交了营业执照、房屋产权证书、房屋租赁合同等证据。张剑质证后认为，2013年5月12日，田伟代表棉毛辅机厂与我和田野共同签订了胶南市华锦之星商务酒店合作协议书，该协议书废止了2011年9月7日张剑与棉毛辅机厂签订的房屋租赁合同，该协议第四条约定，由于三方是在位于田伟所有的楼房内经营，三方协定将每年盈利金额的2%作为使用田伟楼房的房租费用，2017年酒店的经营收入尚未确定，故，张剑不存在违约行为。为证明自己的主张，张剑向法院提交了胶南市华锦之星商务酒店合作协议书一份。田伟、田野质证后认为，房屋租赁合同已经履行了五年，五年之后，应按照市场价格支付房屋租赁费。法院审查后认为，涉案房屋房地产证号为青房地权市字第××号，房地产权利人为胶南市棉毛辅机厂，房地坐落于黄岛区王台镇巨洋路248号，棉毛辅机厂为个人独资企业，投资人为田清基。2011年9月7日，田伟与张剑签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给张剑从事酒店经营，棉毛辅机厂事后对该房屋租赁合同予以追认，该房屋租赁合同不违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效合同，法院予以确认。该合同履行至2017年1月1日，双方就房租问题产生分歧，未达成一致意见。
一审法院认为，案件争议焦点问题为：一、涉案房屋租赁合同是否应于解除；二、若涉案房屋租赁合同解除，双方权利义务如何确定。关于争议焦点一，棉毛辅机厂认为，根据合同约定，2017年1月1日，双方应根据房屋租赁市场价格协商调整租赁价格，但张剑拒绝协商，亦未支付租赁费，故，2017年1月1日涉案房屋租赁合同已经解除。张剑认为，2013年5月12日，田伟代表棉毛机械厂与其和田野共同签订了胶南市华锦之星商务酒店合作协议书，该协议书废止了2011年9月7日张剑与棉毛机械厂签订的房屋租赁合同，双方应按照合作协议的方式继续承租该房屋。田伟、田野认可棉毛辅机厂的主张。法院认为，田伟虽系田清基之子，但田伟与田野、张剑签订合作协议的行为与棉毛机械厂具有重大利害关系，该合作协议未取得棉毛辅机厂的授权，事后棉毛辅机厂亦不予追认，故，该合作协议不能当然的对棉毛辅机厂产生法律约束力。根据涉案房屋租赁合同第四条的约定，该房屋租金为1万元，租赁期间，每5年根据房屋租赁市场价格由双方协商调整租赁价格,2017年1月1日即为第二个5年租赁期开始，但双方就房屋租赁价格不能达成一致意见，涉案房屋租赁合同已无法继续履行应予解除。关于争议焦点二，现三被告合伙经营的商务酒店仍正常经营，涉案房屋仍在三被告的控制之下，涉案房屋租赁合同约定每5年根据房屋租赁市场价格由双方协商调整租赁价格，2017年1月1日即为第二个5年租赁期开始，但双方就房屋租赁价格未达成一致意见，棉毛辅机厂要求三被告按照市场评估价格支付房屋租赁费及房屋占用使用费，于法有据，法院予以支持。经棉毛辅机厂申请，法院委托有相关资质的鉴定部门出具的鉴定报告载明，涉案房屋于2017年1月至2017年10月的租金总价为83927元（月租金8392.70元）。三被告应按照鉴定报告的标准支付自2017年1月1日起至判决生效之日止的房屋租赁费并按照该标准支付自判决生效之日起至三被告实际返还房屋之日止的房屋占用使用费。经法院释明，张剑主张房屋的装修等费用损失另案向棉毛机械厂主张，田伟、田野明确表示不向棉毛辅机厂主张任何损失。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、解除胶南市棉毛机械辅机厂与张剑签订的涉案房屋租赁合同，张剑、田伟、田野于判决生效之日起十日内将涉案房屋交付胶南市棉毛机械辅机厂；二、张剑、田伟、田野于判决生效之日起十日内按评估鉴定标准（月租金8392.70元）支付胶南市棉毛机械辅机厂自2017年1月1日至判决生效之日止的房屋租赁费并按该标准（月租金8392.70元）支付胶南市棉毛机械辅机厂自判决生效之日起至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费；三、驳回胶南市棉毛机械辅机厂的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2209元，减半收取1105元，鉴定费6000元，共计7105元，由胶南市棉毛机械辅机厂承担3552.50元，由张剑、田伟、田野承担3552.50元。
二审中，上诉人张剑围绕上诉请求提交如下新证据：2012年6月25日签订的合作协议书一份，以及2014年1月8日上诉人张剑、被上诉人田伟、田野签订的分红记帐一份。证明2013年合作协议已经实际履行以及2013年的合作协议是基于2012年的合作协议基础上对房租进行的定价。2012年协议证明田野、田伟出资50%，后因二人出资不到位，所以签订了2013年合作协议，将合伙比例定为张剑70%、田伟20%、田野10%，并约定将每年盈利金额2%作为租金。
被上诉人棉毛辅机厂质证称：上诉人与被上诉人田野、田伟的约定与我方无关，其内部约定与本案无关，我方不知情,我方与上诉人履行的是租赁协议。
被上诉人田伟、田野未到庭，未质证。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明一致。
本院认为，本案争议的主要焦点是：一、上诉人张剑与被上诉人田野、田伟签订的《合作协议》能否约束被上诉人棉毛辅机厂；二、租赁期限届满后，以评估价格确定房屋租金是否合理；三、一审程序是否存在违法。
关于焦点一，上诉人主张被上诉人田伟、田野与其签订《合作协议》，约定以将酒店盈利金额的2%作为涉案房屋每年租金的行为构成表见代理，该行为的法律后果应由被上诉人棉毛辅机厂承担。关于表见代理，我国合同法第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”依据以上法律规定，构成表见代理，首先在合同的外观上，要以被代理人的名义订立合同，而本案所涉的2013年合作协议，系上诉人张剑与被上诉人田伟、田野所订立，被上诉人棉毛辅机厂并非合同一方当事人。即田伟是以自己的名义签订该协议，并未以棉毛辅机厂的名义签订该协议。该合伙协议处分了被上诉人棉毛辅机厂的房租利益，而被上诉人田伟虽然与被上诉人棉毛辅机厂的投资人田清基系父子关系，但田伟并无权利处分棉毛辅机厂的财产权益。且田伟在签订该协议时无被上诉人棉毛辅机厂书面授权，事后也未获得被上诉人棉毛辅机厂对该行为的追认。因此，田伟的行为仅构成无权处分，不具有表见代理的外观和实质，该协议约定对棉毛辅机厂无约束力。
关于焦点二，本院认为，本案诉争的房屋租赁合同履行期已经届满。按照租赁合同约定，双方应当协商调整租金。因对租金的数额双方协商未果，租金数额无法确定，导致租赁合同继续履行不能。为确认后续租金数额，一审法院委托相关部门对涉案房屋的租金进行评估符合法律规定。
关于焦点三，上诉人张剑称在一审诉状中盖章人是与本案没有直接利害关系的胶南金华锦机械厂，且该厂现已经注销，因此不符合的案件受理的基本实质要件，属于程序违法。对此本院认为，被上诉人棉毛辅机厂在一审起诉时是以自己的名义，只是后面落款处盖章有误，但是在一审庭审中一直是以被上诉人棉毛辅机厂名义主张权利，上诉人正常应诉答辩，一直未对此提出异议。因此，对上诉人称一审程序违法的主张本院不予支持。
综上所述，上诉人张剑的上诉请求不成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2209元，由上诉人张剑负担。
本判决为终审判决。
审判长 王晓琼
审判员 解 鲁
审判员 王颖颖
二〇一八年六月二十六日
书记员 赵 帅