letter-spacing:1.0pt”>浙江省高级人民法院
letter-spacing:12.0pt”>民事判决
黑体”>书
font-family:宋体”>（2012）浙民再字第95号
font-family:宋体”>抗诉机关：浙江省人民检察院。
font-family:宋体”>申诉人（一审原告、二审上诉人）：李莉红（又名李理宏），女，1944年4月4日出生，汉族，退休教师，住宁波市鄞州区。
font-family:宋体”>委托代理人：应文元，男，1945年9月9日出生，汉族，退休干部，系李莉红丈夫，住宁波市鄞州区。
font-family:宋体”>被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：潘国满，男，1942年9月13日出生，汉族，农民，住宁海县。
font-family:宋体”>委托代理人：潘为成，男，1971年3月14日出生，汉族，系潘国满之子，住宁海县。 ****
font-family:宋体”>委托代理人：慕金付，浙江导司律师事务所律师。
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family:宋体”>李莉红因与潘国满房屋出典纠纷一案，不服宁波市中级人民法院（2009）浙甬民二终字第330号民事判决，向检察机关申诉。浙江省人民检察院于2012年8月27日作出（2012）浙检民行抗字第74号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2012年10月22日作出（2012）浙民抗字第84号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。浙江省人民检察院指派代理检察员郭雯、张剑锋出庭。申诉人李莉红的委托代理人应文元，被申诉人潘国满的委托代理人潘为成、慕金付到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2008
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family:宋体”>年1月9日，李莉红向宁海县人民法院诉称：1952年2月10日，李莉红及父母李浩明、吴阿彩（又名沈阿彩、沈阿翠、沈翠英，系李莉红继母）、叶月明（沈阿彩婆婆，系沈阿彩前夫的母亲）、哥哥王金林（阿兴）五人经土改确权，取得座落于原宁海县桥头胡区回浦乡胜利村前洋牛角店房屋两间、地基一段一三厘的土地房产所有权，由宁海县人民政府颁发土地房产所有证。1976年5月16日沈阿彩、李浩明将该房屋出典给潘国满使用，典契约定典期为25年，即至2001年5月16日。期间叶月明、李浩明、沈阿彩先后去世。李莉红从沈阿彩处取得上述土地房产所有证。2003年李莉红与王金林因典期届满，向潘国满提出赎回房屋，遭潘国满拒绝。经多次协商未果，由于王金林不愿参加诉讼，已书面表示放弃权利，一切由李莉红处置，故诉请法院判令：潘国满按双方典契约定将出典房屋回赎给李莉红（按2500斤谷赎回，约10000元人民币）；本案诉讼费由潘国满承担。
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family:宋体”>潘国满辩称：李莉红不具有原告主体资格；案涉房屋系潘国满于1976年6月15日向吴阿彩及李浩明购买所得，相关行政诉讼的判决文书也均确认了买卖事实。李莉红起诉理由不成立，请求驳回李莉红的起诉。
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family:宋体”>宁海县人民法院经审理后认定：1952年2月10日，李莉红及其父母李浩明、吴阿彩、奶奶叶月明、哥哥王金林（阿兴）经土改确权，取得座落于原宁海县桥头胡区回浦乡胜利村前洋牛角店房屋两间、地基一段一三厘的土地房产所有权，该土地权属经宁海县人民政府颁发土地房产所有权证。1976年5月16日李莉红父母沈阿彩、李浩明将该房屋出典给邻居潘国满使用，典契约定典期为25年。1976年6月15日李浩明将房屋出卖给潘国满．之后叶月明亡故，李浩明于1988年去世，吴阿彩也于2000年去世。1994年12月27日，潘国满以其本人与李莉红父亲李浩明于1976年6月15日所签订的出卖书为依据，向宁海县人民政府提出土地登记申请。1995年8月宁海县人民政府向潘国满颁发了宁集建（1995）字第8026267号集体土地建设用土使用证。2004年8月23日，李莉红与王金林向该院提出行政诉讼，请求撤销该土地使用权。2006年3月2日该院作出（2004）宁行初字第43号行政判决书，驳回了李莉红与王金林的诉请。李莉红和王金林向宁波市中级人民法院提出上诉，宁波市中级人民法院于2006年7月26日作出（2006）甬行终字第83号行政判决书，驳回上诉，维持原判。二审判决后，李莉红与王金林仍不服，向宁波市人民检察院提出申诉。宁波市人民检察院于2007年7月23日出具甬检民行提抗（2007）28号民事行政检察提请抗诉报告书，提请浙江省人民检察院提出抗诉。但浙江省人民检察院于2007年10月31日作出浙检民行不抗字第88号民事行政检察不抗诉决定书，决定不予抗诉。并建议李莉红与王金林另行提起民事诉讼。
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family:宋体”>宁海县人民法院认为，1976年6月15日李浩明与潘国满之间签订的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，并已实际交付，其他共有权人对潘国满的管理使用一直未提出异议，视为对李浩明处分行为的认可，故李浩明与潘国满之间的房屋买卖协议合法有效，该协议变更了产权人与潘国满之间的出典协议，故李莉红要求按典契约定赎回房屋的诉请，没有事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回李莉红的诉讼请求。本案受理费50元，由李莉红负担。
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family:宋体”>李莉红不服，向宁波市中级人民法院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误，对潘国满以“祖传房屋”为由取得土地使用权登记的事实错误认定为“以房屋出卖书取得土地使用权登记”。二、一审判决适用法律错误。潘国满提交的所谓“出卖书”的真实性存在明显瑕疵。且即使“出卖书”属实，李浩明未经其他共有人同意出卖房屋的行为也属无效行为。请求撤销原判，改判支持李莉红的诉讼请求。
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family:宋体”>潘国满答辩称：一、房屋出卖系事实。之所以未要求李浩明，沈阿彩移交房产土地证及收回“典书”，是因为沈阿彩、李浩明当时称土地房产所有证已上交国家，继续持有“典书”以便向其他人说明房屋是出典的。二、“出卖书”是宁海县人民政府颁发潘国满集体建设用地使用权证的系列依据之一，一审判决认定“出卖书”为土地登记申请的依据，完全正确。李莉红上诉认为潘国满提出土地登记申请的依据是一份具结书，而没有“出卖书”，属于断章取义。三、“出卖书”所盖“李浩明”私章，与“典书”上所盖“李浩明”私章经鉴定系同一枚私章，真实性不容置疑。当时并无法律规定将权属证书的交付作为房产买卖的必要条件。李莉红诉称“房屋权属证书一直未交付，说明并不存在交付行为”，毫无根据。四、潘国满于1976年买入房产后，因房屋倒塌、灭失，经村委会同意，经过改造，实际居住至今有30多年。对此，李莉红及其当时在世的家人并没有提出过任何异议。一审判决认定“出卖书”有效，适用法律正确。五、李莉红主体不符，无上诉权利。请求驳回李莉红的上诉请求。
font-family:宋体”>宁波市中级人民法院经审理，对一审法院认定的事实予以确认。
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family:宋体”>宁波市中级人民法院认为：根据已生效的宁海县人民法院（2004）宁行初字第43号和宁波市中级人民法院（2006）甬行终字第83号行政判决书认定的事实，1976年6月15日李浩明将房屋出卖给潘国满。1994年12月27日，潘国满向宁海县人民政府提出土地登记申请，1995年8月宁海县人民政府向潘国满颁发了宁集建（1995）字第8026267号集体土地建设用地使用证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。据此，原审法院认定李浩明与潘国满签订的出卖书合法有效并无不当。李莉红认为出卖书并非真实，潘国满依据出卖书提出土地登记申请系原审法院事实认定错误的上诉理由，缺乏依据，不予支持。在李浩明与潘国满签订出卖书，并且李浩明将房屋实际交付给潘国满的情况下，讼争房屋的其他共有权人对此也并未提出异议，应认定其他共有权人对李浩明的民事行为予以认可。因此，签订在后的出卖书实际上已经变更了签订在前的典书的约定。现潘国满已经办理土地产权登记，取得讼争房屋占用的集体土地使用权，李莉红要求按典书的约定赎回房屋的上诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。潘国满提出李莉红并非本案适格主体的辩称，缺乏证据支持，不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，判决妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由李莉红负担。
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family:宋体”>浙江省人民检察院抗诉认为，原确认房屋买卖事实的生效行政判决已被撤销，已不能作为依据使用；潘国满对其主张的买卖事实负有举证责任。现无证据证明其他共有权人同意或事后追认李浩明的处分行为，房屋买卖行为应认定无效。原判以李浩明依“出卖书”将房屋交付潘国满，其他共有权人未提出异议为由，认定买卖合同成立生效依据不足。“典书”的约定未被变更，双方理应依此享受权利、履行义务。典期届满以后，李莉红有权备价回赎。
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family:宋体”>申诉人李莉红申诉认为，“出卖书”不具有真实性，是潘国满为应付房屋回赎和诉讼而在1995年之后伪造的，原判确认“出卖书”的真实性，并认定双方之间的房屋买卖协议成立生效错误。
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family:宋体”>被申诉人潘国满答辩认为，“出卖书”真实合法，虽未经部分共有人签字或盖印，但并不违反当时政策法律，应具有法律效力。李莉红早已丧失讼争房屋及土地的相关权益，且主张回赎房产也已超过诉讼时效期间。
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family:宋体”>再审期间，李莉红提供了以下新的证据材料：（1）证人戴云初的证言。证明沈阿彩不可能出卖房子；（2）证人赵瑞君的证言。证明1994年土地登记时使用“具结书”的情况。
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family:宋体”>潘国满质证认为，证据材料（1）不能采信，因为证人与李莉红父亲李浩明一直共事，不能证明房子出卖的事实。至于证据材料（2），土地登记时，潘国满在“具结书”上填写内容与实际情况有出入。
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family:宋体”>潘国满提供了以下几组新的证据材料：第一组，宁海县桃源街道冠庄社区胜利经济合作社管理委员会、党支部证明2份、1951年胜利村土地状况登记表1份，房屋照片3张。用以证明：1、1951年李浩明与沈阿彩再婚后落户胜利村，分得胜利村土地。李莉红当时并未落户胜利村，未参与胜利村土地分配。2、1952年李莉红家土改确权取得的两间房屋，1956年倒塌一间，1977年倒塌一间，两间房屋全部灭失。3、1952年土改后，李莉红一家多次迁移，1970年李莉红及其父母的户口迁到宁波市京剧团落户，李莉红已不是胜利村村民。4、1978年胜利村委会把李莉红家房屋倒塌后的宅基地作为自留地分配给潘国满作为建房用地，潘国满1988年重建两层楼房。第二组，宁海县桃源街道冠庄社区胜利经济合作社管理委员会、党支部证明1份，宁海县档案局胜利大队支部书记任免审批表2份。用以证明：潘为尧在1976年5月至1979年4月期间任胜利大队书记，曾在检察院作过笔录的潘仁恩、潘国光不是此任书记。1976年6月15日李浩明出卖房屋时，大队书记是潘为尧，因为潘国满家地主成分，他不便出面，他安排堂弟潘夫根出面作见证人。第三组，1981年胜利村《社员实物予支清单》3份，用以证明：三份清单上均有“潘夫根”私章，这枚私章与潘夫根在出卖书上所盖私章相同，佐证潘夫根是出卖书的见证人，出卖书是真实的。第四组，宁海县桃源街道胜利经济合作社及村民代表《关于李莉红家房屋宅基地归属的意见》1份。用以证明：宁海县桃源街道胜利经济合作社及村民代表对本案讼争房产土地权益归属的态度。
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family:宋体”>李莉红对此质证认为：对第一组证据材料当中村委会的证明有异议，该证明无效，内容也不真实。对土地状况登记表真实性不能肯定，与房地产所有权证的登记有矛盾。对于照片所反映的房屋现状本身没有异议；对第二组证据材料真实性以及证据材料上所表明的身份均没有异议；对第三组证据材料本身的真实性没有异议，但潘夫根怎么用印章不知道，关联性也不清楚；第四组证据材料与本案无关，宅基地归属应根据政策法规确定。
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family:宋体”>本院认为，李莉红提供的证据材料均系证人证言，依照证据规则的规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询。该二份证人证言，证人均未出庭作证，不能作为证据采信。潘国满提供的第一组证据材料，与本案争议焦点缺乏关联性，不予认定。李莉红对第二组证据材料无异议，且与本案争议事实存在关联性，可予以确认。李莉红对第三组证据材料本身真实性虽无异议，但因无相应证据证明该组证据材料上“潘夫根”的私章印文与案涉“出卖书”上“潘夫根”的私章印文为同一枚私章所盖，无法确认与本案的关联性。第四组材料不属于证据材料范畴，不予认定。
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family:宋体”>原判关于“1976年6月15日李浩明将房屋出卖给潘国满”的事实认定缺乏证据证明，本院不予认定。对于原审认定的其他事实，本院予以确认。再审中，双方当事人对于下列事实无异议，本院予以确认：（1）案涉“典书”中所涉出典物原物已不存在；（2）在宁波市中级人民法院（2006）甬行终字第83号行政判决书生效以后，李莉红不服，向本院申请再审。本院对该案进行了提审。在该案再审庭审中，宁海县人民政府承认，潘国满在1994年向宁海县人民政府提出土地登记申请时，未提交“房屋买卖契约”。宁海县人民政府系以潘国满提交的“具结书”作为权源依据颁发宁集建（1995）字第8026267号集体土地建设用地使用证。本院于2011年10月21日作出（2011）浙行再字第7号行政判决，撤销宁波市中级人民法院（2006）甬行终字第83号行政判决以及宁海县人民法院（2004）宁行初字第43号行政判决，并撤销宁海县人民政府宁集建（1995）字第8026267号集体土地建设用地使用权登记行为。该判决认为：“在当事人对案涉‘房屋买卖契约’的真实性及效力存在重大争议的情况下，原审法院直接在行政判决书中确认‘1976年6月15日李浩明将房屋出卖给了第三人潘国满’这一法律事实，超越审理范围。对案涉‘房屋买卖契约’的真实性及效力，本院不予审查确认，当事人可通过民事诉讼等法律途径寻求救济。”
font-family:宋体”>本案再审争议焦点为：房屋买卖关系是否真实存在？如果真实存在，则买卖行为的效力应如何认定？
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family:宋体”>本院认为，原判认定潘国满与李浩明之间存在房屋买卖关系的主要依据为宁波市中级人民法院（2006）甬行终字第83号行政判决，以及宁海县人民法院（2004）宁行初字第43号行政判决。但经本院再审，上述判决已被撤销，故潘国满对其主张的房屋买卖事实仍应负举证责任。诉讼中，潘国满就此主张仅仅提供了“出卖书”为证，而未提供其他有效证据予以佐证。尽管“出卖书”上李浩明的私章印文经鉴定与“典书”上李浩明的私章印文为同一枚私章所盖，但李莉红对“出卖书”的真实性存有异议，且从目前所查明的情况看，潘国满所主张的买卖行为本身存在以下诸多难以合理解释的疑点，因而无法单凭“出卖书”，确认房屋买卖关系真实存在：
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family:宋体”>（1）从“典书”和“出卖书”的落款时间看，二者相距不过29天，且典价与出卖价之间仅相差500斤谷。房子出典与出卖均系重大事项，在情形未发生重大变化情况下，李浩明在短时间之内又将房屋以与典价相差无几的价格绝卖给潘国满，不合常理。对此，潘国满在原一审庭审中称，当时李浩明家的房屋一间已倒塌，另一间也很破烂了，李浩明无力维修。叶月明为了自己的出路问题，才一定要将房屋卖给潘国满。但是由于“典书”已经明确约定房屋出典后由潘国满负责修缮，对于叶月明而言不存在非要通过出卖房屋来解决自己居住问题的必要性，因此潘国满的上述解释无法采信。
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family:宋体”>（2）本案涉“典书”将沈阿彩列为出典人，并由沈阿彩作为代表签字，李浩明在其中也加盖了印章。绝卖房屋是比出典更为重大的事项，相应手续至少应不逊于出典。按照潘国满主张，订立“出卖书”时，不仅李浩明在场，而且沈阿彩也在场。但是潘国满现提供的“出卖书”上只有李浩明签章，却没有沈阿彩签字或盖章，对此无法作出合理解释。
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family:宋体”>（3）潘国满主张的出卖时间与出典时间间隔并不长，潘国满应当明确知道沈阿彩、李浩明手中持有“典书”，其也知道沈阿彩、李浩明手中持有房屋土地所有证。按理，订立“出卖书”以后，应当将沈阿彩、李浩明手中的“典书”收回，并交付房屋土地所有证，或者在“出卖书”当中明确写明“典书”及房屋土地所有证自“出卖书”订立之日起失效。但是“出卖书”当中并未注明相关内容，且沈阿彩手中仍持有“典书”及房屋土地所有证。潘国满对此亦无法作出合理解释。
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family:宋体”>（4）潘国满在1994年向有关部门申请土地登记时，包括了讼争房屋所占土地。尽管潘国满在之前的行政诉讼以及本案的诉讼当中，一直坚持主张申请土地登记时将“出卖书”作为依据之一，但是现生效的再审行政判决已经证明，潘国满所言与事实不符。潘国满本身对房屋权属来源不可能不清楚，如果当初其手中确实持有“出卖书”，完全可以直接以“出卖书”为据申请登记，但其却使用了“具结书”主张讼争房屋系“祖传”，令人有理由对“出卖书”的真实性产生合理怀疑。
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family:宋体”>本院认为，在房屋买卖关系真实性无法确认的情况下，本不涉及买卖行为效力之问题。但退一步而言，即使潘国满所主张的房屋买卖关系客观存在，该行为也应认定无效，因为：讼争房屋非李浩明个人独有财产，买卖当时的法律政策并未规定共有人可以在未经其他共有权人同意的情况下，擅自处分共有财产。“出卖书”当中仅有李浩明的印章，并无其他共有权人的签字、盖章或捺印。现无证据证明李浩明处分讼争房屋事先征得了其他共有权人的同意或事后取得了追认。因潘国满明知讼争房屋非李浩明个人所有，故潘国满自然不属于善意买受人。在潘国满主张的买卖行为发生之前，沈阿彩、李浩明已将房屋出典给潘国满，潘国满本身就可以依据“典书”的约定占有使用房屋，因此，房屋交付行为不能成为佐证买卖事实存在的依据，不能简单地以其他共有权人未对潘国满占有使用房屋行为提出异议为由，而认定是对李浩明出卖行为的认可。原判以“房屋已实际交付潘国满管业使用，且其他共有权人对此一直未提出异议，应视为对李浩明处分行为的认可”为由，认定买卖行为有效，有所不当。
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family:宋体”>综上，本院认为，仅凭本案现有证据，房屋买卖关系无法认定。且即使房屋买卖关系真实存在，因无证据证明李浩明处分共有房屋的行为事先征得了其他共有权人的同意或事后取得了其他共有权人的追认，该房屋买卖行为也应认定无效。双方理应按照“典书”的约定享受权利，履行义务。抗诉机关的抗诉理由及李莉红的申诉理由成立，本院予以支持。根据“典书”的约定，25年的典期届满以后，出典人有权要求赎回出典物。但回赎权的行使必须建立在出典物原物还存在的基础之上。由于案涉出典物原物已不存在，且无法恢复原状，李莉红要求回赎出典物的诉讼请求客观上已无法实现，因此对李莉红的诉请，本院无法予以支持。如李莉红认为潘国满对于典物灭失存在过错而造成其损失的，可通过其他途径寻求救济。原判认定事实和适用法律虽有误，但实体处理无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法（修订前）>审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，判决如下：
font-family:宋体”>维持宁波市中级人民法院（2009）浙甬民二终字第330号民事判决。
font-family:宋体”>本判决为终审判决。
审判长陈建勋
审判员李建宏
代理审判员骆苏英
font-family:宋体;mso-font-kerning:0pt”>
font-family:宋体;letter-spacing:2.1pt;mso-font-kerning:0pt”>二○一三年三月二十日
宋体”>
letter-spacing:7.9pt;mso-font-kerning:0pt”>书记员
font-family:宋体;mso-font-kerning:0pt”>黄佳伟
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