重庆市武隆县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0232民初2804号
原告：曾维菊，女，1963年9月19日出生，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：孙世林，重庆瀚林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程婷婷，重庆瀚林律师事务所实习律师。
被告：重庆隆鑫花漾山地产有限公司，住所地重庆市武隆县仙女山镇银杏大道148号，统一社会信用代码915002326710351168。
法定代表人：林茂，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李光泓，重庆剑直律师事务所律师。
原告曾维菊与被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司（以下简称隆鑫地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案受理后，依法由审判员安昌荣独任审判，于2016年11月13日公开开庭进行了审理。原告曾维菊的委托诉讼代理人孙世林、程婷婷，被告隆鑫地产公司的委托诉讼代理人李光泓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾维菊向本院提出诉讼请求：1.判令隆鑫地产公司支付迟延办理产权登记的违约金25496元；2.本案案件受理费由隆鑫地产公司承担。事实和理由：曾维菊与隆鑫地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，双方在合同中对房屋位置、面积、单价、交房时间、产权证办理等事宜及违约责任等进行了约定。合同签订后，曾维菊按照约定履行了义务，但隆鑫地产公司却违反约定迟延办理产权登记。根据合同约定，隆鑫地产公司应当支付迟延办理产权登记的违约金。
被告隆鑫地产公司辩称，对双方签订商品房买卖合同以及曾维菊按照约定履行了付款义务等事实无异议。但曾维菊起诉时已超过了二年诉讼时效，曾维菊的诉讼请求不应得到支持；曾维菊主张的违约金过高，请求依法调减，因为隆鑫地产公司已经将房屋实际交付曾维菊使用，现在也已经为其办理了产权登记，因此迟延办理产权登记并未对曾维菊造成实际损失。
经审理查明，2012年8月10日，曾维菊（乙方）与隆鑫地产公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同）及《补充协议》，曾维菊出资298896元购买了隆鑫地产公司开发的位于重庆市武隆县仙女山镇银杏大道X号X－X－X的预售商品房一套。合同约定房屋交付使用的时间为2013年6月30日前。
合同第十三条约定：……2、预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按迟延时间，分别处理（不作累加）：（1）迟延在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）迟延超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。
《补充协议》（附件五）第六条约定：……2、甲乙双方一致同意对合同十三条作如下补充、变更约定（1）乙方同意委托甲方代办权属登记手续。乙方应按合同约定或甲方要求向甲方递交办理权属登记所需的资料；缴清房款、税款、手续费等；并完善相关手续。否则，引起的迟延办证的责任由乙方自行承担。如乙方因故不能按期履行上述义务超过6个月的，甲方解除为乙方代办权证的义务，由乙方自行向产权办理机构申请办理该房屋权证。……（3）预售商品房的，如甲方按约交房，则在本商品房实际交付使用之日起360日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务。
合同签订后，曾维菊交纳了房价款298896元及相应契税、大修基金等费用。曾维菊于2013年7月13日接受了案涉房屋。隆鑫地产公司于2015年12月23日取得了武隆县国土资源和房屋管理局《业务受理通知书》。武隆县国土资源和房屋管理局于2016年1月12日颁发案涉房屋的《不动产权证书》。
本院确认的以上事实，有原、被告的当庭陈述、重庆市商品房买卖合同及《补充协议》、销售不动产统一发票（自开）、重庆市契税缴税证明、《收楼书》、《重庆市新建商品房质量保证书》、重庆市物业专项维修资金专用收据、《武隆县国土资源和房屋管理局业务受理通知书》、《不动产权证书》等证据在案为凭。上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
本院认为，曾维菊与隆鑫地产公司之间签订的《合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行合同义务。在曾维菊履行完毕约定义务后，隆鑫地产公司应当在约定期限内为其办理产权登记。
本案争议的焦点：一、本案是否超过诉讼时效；二、如隆鑫地产公司应承担违约责任，则迟延办理产权登记的违约金应当如何计算；三、隆鑫地产公司对违约金进行调减的理由应否成立。
关于本案是否超过诉讼时效的问题。本院认为，本案的诉讼时效期间为2年，但隆鑫地产公司迟延办证的违约行为处于持续状态，其诉讼时效应当从曾维菊知道或应当知道隆鑫地产公司的违约行为终结之日起计算。本案中，隆鑫地产公司于2015年12月23日取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，此时为隆鑫地产公司的违约行为终结之日，故曾维菊于2016年10月9日提起诉讼，并未超过2年的诉讼时效。
关于隆鑫地产公司应承担迟延办理产权登记的违约金如何计算的问题。本院认为，曾维菊与隆鑫地产公司签订的《商品房买卖合同》中关于办理产权登记的合同约定共有两处，其中合同正文第十三条第二款的约定为“预售商品房的，本商品房交付使用之日起60内，……”而《补充协议》（附件五）第六条第二款第三项的约定为“预售商品房的，如隆鑫地产公司按约交房，则在本商品房实际交付使用之日起360日内，……”本案办理产权登记的期限究竟是适用合同正文还是《补充协议》附件五的约定，取决于隆鑫地产公司是否按约交房。本案中，约定交付房屋的时间为2013年6月30日前，而实际交付的时间是2013年7月13日，属未按约交房，故办理产权登记的期限应适用合同主文的约定，即隆鑫地产公司应在2013年9月11日（2013年7月13日起60日内）前为曾维菊办理产权登记，但隆鑫地产公司却在2015年12月23日才取得武隆县国土资源和房屋管理局《业务受理通知书》（即约定的办理产权登记受理单），超过了约定的办理产权登记期限，应当承担违约责任。具体来讲，隆鑫地产公司应当承担迟延办理产权登记的违约金计算方式为：按照已付房价款298896元每日万分之一，从2013年9月12日起计算至2015年12月22日止，共831天，违约金额为24838.26元。
关于隆鑫地产公司对违约金进行调减的辩称理由应否支持的问题。本院认为，隆鑫地产公司提出的房屋已实际交由曾维菊使用，现在也已经为曾维菊办理了产权登记的理由，与本院查明的事实一致，本院予以采信。因此，对隆鑫地产公司请求对违约金进行调减的理由本院予以采纳，本院酌定将上述违约金依法调整为12419.13元。
综上，对曾维菊诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告曾维菊支付迟延办理产权登记的违约金共计12419.13元；
二、驳回原告曾维菊的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费438元，减半收取219元（原告已预交），由被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 安昌荣
二〇一六年十二月十日
书记员 胡陶燕