江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏09民再40号
上诉人（原审第三人）：盐城市绿茵物资有限公司。
法定代表人：徐如宏，总经理。
委托代理人：陈劲松，江苏理高律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：潘留咸，居民。
委托代理人：刘晓丽，盐城市盐都区司法局法律服务工作管理科工作人员。
原审被告：盐城市华良实业有限公司破产清算组。
负责人：储德亚，组长。
原审第三人：袁恒皋，居民。
上诉人盐城市绿茵物资有限公司（以下简称绿茵公司）因与被上诉人潘留咸、原审被告盐城市华良实业有限公司破产清算组（以下简称华良公司破产清算组）、原审第三人袁恒皋所有权确认纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（以下简称一审法院）2016年6月27日作出的（2015）都民再初字第0015号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人的委托代理人陈劲松与被上诉人潘留咸及其委托代理人刘晓丽到庭参加诉讼。原审被告华良公司破产清算组及原审第三人袁恒皋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
潘留咸原审时诉称：1996年2月28日，我与原煤石化公司签订了一份协议，确定将原工业经理部楼梯旁的半间门面（包括楼梯洞）与我在剧场的门市进行调整，调整后的所有权归各方所有。近年来，我到相关部门办理两证登记手续，被告知该房屋的土地权证己登记给绿茵公司，使我的两证一直无法登记，所以请求确认被告单位坐落在龙冈镇原工业经理部楼梯旁的半间门面（包括楼梯洞）属原告所有，并判决被告在一定的期限内提供相关手续给我办理房屋的所有权和土地使用权登记。
一审法院原审时查明，盐城市煤石化公司系盐城市华良实业有限公司下属企业。1996年2月28日，潘留咸与盐城市煤石化公司签订了一份协议，约定盐城市煤石化公司将原工业经理部楼梯旁的半间门面（包括楼梯洞）调给潘留咸使用，潘留咸则将原剧场门市让归盐城市煤石化公司，调整后的所有权归各方所有。合同签订后，双方进行了实际交换。但未办理房产证和土地使用权证过户手续。2003年7月30日，华良公司向该院申请破产，破产清算组委托中介机构将该企业坐落在盐都区龙冈镇盐兴中路74号房产（建筑面积1523.67平方米）进行拍卖。2004年8月18日，江苏省苏信拍卖有限公司出具拍卖成交确认书，确认华良公司破产财产（综合楼、加油站、五金厂、射阳办事处）成交价格203万元，买受人为袁恒皋，备注职工安置补偿费还需约60万元，由买受人另行负担。这六户职工为潘留咸房占地面积24㎡、许学娣38.5㎡、葛扣兵38.5㎡、纪中祥24㎡、胥保红39.75㎡、王孝勇13.87㎡。2005年6月7日，一审法院下发（2003）都破字第13-33号民事裁定书，裁定位于盐都区龙冈镇盐兴中路74号房屋建筑面积1523.67平方米以及房屋占用范围内的土地使用权（房产面积、土地使用面积以产权部门核定数为准）归袁恒皋所有和使用。后袁恒皋以此资产入股绿茵公司。绿茵公司在未与上述六户安置补偿全部到位的情况下，于2008年4月10日将案涉房屋的整幢楼房产登记在自己名下。2009年取得涉案房屋的土地使用权证书,使用权面积1670平方米。另查明，在实际操作当中，袁恒皋将203万元给清算组，另5户己由绿茵公司负责安置，潘留咸与绿茵公司未达成安置协议。
一审法院认为，潘留咸与盐城市煤石化公司签订的房屋调换协议，系双方的真实意思表示，其内容不违反国家法律和政策的禁止性规定，系有效合同，受法律保护。潘留咸要求确认盐都区龙冈镇盐兴中路74号原华良公司的工业经理部楼梯旁的半间门面（包括楼梯洞）归其，并要求被告提供手续供其产权登记，由于目前绿茵公司己取得该房的房产证和土地使用权证，潘留咸应通过其他渠道主张权利，故潘留咸该诉讼请求不予支持。遂判决驳回潘留咸的诉讼请求。判决后，双方均未上诉，该判决发生法律效力后，潘留咸不断至有关部门信访，又多次向该院和本院申请再审。
一审法院再审过程中，原审原告潘留咸诉称的内容与原审诉称的内容相同，原审被告华良公司破产清算组、原审第三人袁恒皋未作辩称和述称，原审第三人绿茵公司述称同原审述称的内容相同，另述称盐都法院拍卖的华良公司位于盐都区龙冈镇盐兴中74号的房产包括潘留咸等6户职工房屋在内，且袁恒皋除支付了203万元的拍卖款之外，另行支付了60万元的职工安置补偿费，合计已经支付263万元成交价，袁恒皋或绿茵公司在拍卖中已经取得了案涉房产的所有权，办理了物权登记，且是合法善意取得，并经过了行政诉讼程序，潘留咸的行政诉讼请求未得到法院支持。
一审法院再审查明的事实与原审查明的事实相同。
一审法院再审另查明，该院在审理华良公司破产案件中，华良公司破产清算组对综合楼、加油站、五金厂、射阳办事处的房产及土地使用权进行拍卖，在委托拍卖标的明细表中注明房屋评估价合计为2328288元、土地评估价为1353500元，总计3681788元，拍卖底价为180万元，上述破产财产被袁恒皋以成交价203万元竞买所得，拍卖成交确认书中注明“备注：职工安置补偿费还需约60万元由买受人另行承担”。2005年6月7日，该院作出（2003）都破字第13-33号民事裁定书，裁定位于盐都区龙冈镇盐兴中路74号房屋建筑面积1523.67平方米以及房屋占用范围内的土地使用权（房产面积、土地使用面积以产权部门核定数为准）归袁恒皋（竞买人）所有和使用。2005年7月11日，该院作出（2003）都破字第13-34号民事裁定书，裁定位于盐都区龙冈镇工业开发区的原盐城市华良实业有限公司龙冈加油站的房地产，房产建筑面积375.51平方米以及房屋占用范围内的土地使用权（房产面积、土地使用面积以产权部门核定数为准）和该加油站的设备归袁恒皋（竞买人）所有及经营使用。2007年3月2日，一审法院作出（2003）都破字第13-35号民事裁定书，裁定位于盐都区龙冈镇新冈村一组原盐城市煤石化公司综合楼的房地产，房产建筑面积1122.33平方米以及房屋占用范围内的土地使用权（房产面积、土地使用面积以产权部门核定数为准）归袁恒皋（竞买人）所有和使用。2007年3月2日，一审法院作出（2003）都破字第13-36号民事裁定书，裁定位于射阳县开发区新城路12号原盐城市煤石化公司驻射阳办事处的房地产，房产建筑面积188.42平方米以及房屋占用范围内的土地使用权（房产面积、土地使用面积以产权部门核定数为准）归袁恒皋（竞买人）所有和使用。2007年12月11日，该院作出（2003）都破字第13-50号民事裁定书，对破产变现的财产予以分配，裁定第一项内容为：华良公司破产财产经公开拍卖、转让、清收合计为333.301万元,其中房、地产变卖221.07万元;债权清收112.231万元。该裁定分配的变现财产中没有买受人袁恒皋需另行支付的60万元职工安置补偿费。2007年12月12日，一审法院作出（2003）都破字第13-51号民事裁定书，裁定：一、宣告终结盐城市华良实业有限公司的破产程序；二、未得到清偿的债权不再清偿。因尚有善后事宜需要处理，该院一直未撤销华良公司清算组。
江苏绿茵物资有限公司于2006年3月24日登记成立，注册资本为500万元（实收资本100万元），原始股东为周文功、袁恒皋、高井定，周文功认缴出资额235万元、实缴100万元，袁恒皋认缴203万元、实缴0元，高井定认缴62万元、实缴0元。2008年7月9日，江苏绿茵物资有限公司更名为盐城市绿茵物资有限公司，注册资本为100万元，股东变为张寿琴、高井定、徐如宏、徐如秀，其中张寿琴实缴出资20万元、高井定实缴出资30万元、徐如宏实缴出资35万元、徐如秀实缴出资15万元。2008年7月30日，盐城市绿茵物资有限公司股东又变为周文功、袁恒皋、高井定，注册资本仍为100万元，其中周文功认缴出资额47万元、实缴47万元，袁恒皋认缴40.6万元、实缴40.6万元，高井定认缴12.4万元、实缴12.4万元。
2007年10月17日，袁恒皋与江苏绿茵物资有限公司联合向盐都区房产管理局签署申明，要求将袁恒皋通过拍卖取得的华良公司破产的房屋、设备（龙冈镇盐兴路74号房产、华良加油站、彩钢板厂和综合楼房产设备）作为其股东实体投资转投入到江苏绿茵物资有限公司。后华良公司破产清算组与江苏绿茵物资有限公司直接签订房产转移登记申请表，将原登记在华良公司下属企业盐城市煤石化公司名下的位于龙冈镇盐兴路74号建筑面积为1154.95㎡的1-3层房产转让给江苏绿茵物资有限公司。2008年3月31日，一审法院向盐都区房产管理局发出（2003）都破字第13-33、34、35号协助执行通知书，要求按（2003）都破字第13-33、34、35号民事裁定书将房产过户给江苏绿茵物资有限公司所有和使用。据此，2008年4月10日，盐都区房产管理局将袁恒皋拍卖取得的案涉龙冈镇盐兴路74号建筑面积为1154.95㎡的1-3层房产直接过户登记在江苏绿茵物资有限公司名下，后房产所有权人变更为盐城市绿茵物资有限公司，该登记房产中包含潘留咸讼争的24㎡的房屋面积和己由绿茵公司安置的其他5户的住房面积，绿茵公司或袁恒皋既未与潘留咸达成安置协议，也未向潘留咸支付补偿款。
潘留咸于2014年6月3日向一审法院起诉，要求确认案涉24㎡的房屋归其所有，并要求协助办理权属变更登记，该院经审理于2014年12月1日作出（2014）都民初字第1310号民事判决。2015年1月20日，潘留咸、刘毓红向一审法院提起行政诉讼，要求撤销原盐都县政府颁发给绿茵公司位于盐都区龙冈镇原工业经理部楼梯旁半间门面（包括楼梯洞）房产证，2015年3月30日，潘留咸撤回对盐城市盐都区住房和城乡建设局的起诉。该行政案件的被告为盐城市住房保障和房产管理局，第三人为盐城市绿茵物资有限公司，一审法院经审理于2015年6月16日作出（2015）都行初字第00012号行政裁定，认为行政机关根据人民法院协助执行通知为绿茵公司办理房屋产权变更手续，是行政机关必须履行的法定协助义务，不属于人民法院行政诉讼受案范围，据此，裁定驳回潘留咸、刘毓红的起诉。潘留咸、刘毓红不服提起上诉，本院于2015年9月29日作出（2015）盐行终字第00238号行政裁定，驳回上诉，维持原裁定，但释明对其提出的盐都区人民法院民事裁定书及协助执行通知书错误，对其房屋未作具体列明的问题，可依法提起申诉，另案主张权益。潘留咸在向一审法院申请再审的同时亦向本院申请再审，一审法院裁定再审后，本院于2015年11月13日作出（2015）盐民申字第00078号民事裁定，终结再审审查。
一审法院再审后认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案所涉房屋是合同双方通过互相调换而取得，虽然潘留咸在签订房屋互换协议后未办理产权变更登记手续，但合同的效力不能根据是否办理物权登记来认定，合同是否履行不能决定合同的效力，合同的效力是独立存在的，合同是否有效，从签订之日就已经确定。本案潘留咸与盐城市煤石化公司签订的房产互换协议书，是双方的合意，双方均愿意调换，且调换的标的均是房屋，故应当认定潘留咸与盐城市煤石化公司签订的房屋互换协议有效。潘留咸是调换后案涉房屋的真实权利人，无论物权是否登记，均不影响其实体权利，潘留咸是物权真实所有人的身份是既成事实。而确认物的所有权要看本质，应当从房屋的建设、出资、管理、占有、使用、收益、处分等方面来确定房屋的实际所有人。潘留咸从1996年调换至今一直对案涉房屋进行实际占有、使用、收益，故其要求确认案涉争议房屋权属归其所有的诉讼请求，应予支持。潘留咸要求协助其办理案涉房屋的权属变更登记手续，因案涉房屋已经登记在原审第三人绿茵公司名下，故协助办理房屋权属变更登记的义务应当由原审第三人绿茵公司履行，故潘留咸要求协助办理过户登记的诉讼请求，应予支持。绿茵公司在办理房屋所有权变更登记时，明知案涉房屋属于潘留咸所有，故办理相关变更登记手续所需的费用应当由绿茵公司承担。原审第三人绿茵公司述称其竞买华良公司位于盐都区龙冈镇盐兴中路74号的房产包括潘留咸等6户职工房屋在内的住房，且袁恒皋除支付了203万元的拍卖款之外，另行支付了60万元的职工安置补偿费，且是合法善意取得。根据拍卖成交确认书，袁恒皋支付的203万元成交价款不包含潘留咸等6户住房，该6户住房不包含在华良公司破产财产拍卖的范围内，绿茵公司或袁恒皋也没有证据证明其向华良公司破产清算组另行支付了60万元，事实上，潘留咸对案涉房屋至今未得到任何补偿。故绿茵公司述称其是有偿善意取得案涉房屋，理由不成立，不予采信。至于绿茵公司与除潘留咸之外的5户达成安置协议，非买受人袁恒皋所为，并不能证明该5户住房包含在拍卖财产范围之内。绿茵公司还述称其为华良公司破产清算组代缴了房产过户的税费，应当抵算其另行支付的60万元安置补偿费的问题，该税费发生在华良公司破产清算组与绿茵公司房产过户登记过程中，该费用究竟是谁缴纳的、应当由谁缴纳、能不能抵算袁恒皋应当另行支付的60万元安置补偿费，不能确定，与本案亦无关联，本案不予理涉。遂判决：一、撤销该院（2014）都民初字第1310号民事判决。二、位于盐城市盐都区龙冈镇盐兴中路74号龙冈镇原工业经理部楼一层、从龙冈镇荣昌路由东向西第六间的门面房屋（半间、包括楼梯洞，约24平方米）的所有权及相应附着的土地使用权（房产面积、土地使用面积以不动产登记部门测绘核定数为准）归潘留咸所有。三、原审第三人盐城市绿茵物资有限公司于该判决生效后六十日内将上列第二项确定的房屋分割变更登记到原审原告潘留咸名下，相关费用由盐城市绿茵物资有限公司承担。案件受理费80元，由潘留咸负担。
上诉人绿茵公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1.潘留咸不是涉案房屋的所有权人。（1）调换协议取得的是使用权，不是所有权；（2）调换取得的是债权，非物权。2.案涉房屋明确包含在破产财产拍卖范围内。（1）拍卖标的明细表备注该处房产包括案涉房屋。（2）（2003）都破字第13-33号民事裁定书将含案涉房屋的房产所有权及土地使用权裁定给原审第三人袁恒皋。3.上诉人取得该处房屋合法，是善意取得。请求撤销一审法院(2015)都民再初字第0015号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人潘留咸辩称：1.涉案房屋系被其所有，有调换协议、破产财产拍卖明细表为证，华良公司破产清算组也认可系其所有且房屋自1996年起一直由其本人占有、使用。2.案涉房屋不包括在破产财产拍卖范围内，潘留咸未收到任何有关房屋的款项。3.行政诉讼仅是确认房管部门登记无过错,并未确定案涉房屋为上诉人所有,上诉人取得产权不合法。请求驳回上诉，维持再审判决。
原审被告华良公司破产清算组、原审第三人袁恒皋未出庭亦未答辩和陈述。
本院对一审法院再审查明的事实予以确认。另查明，绿茵公司已将案涉房屋在内的位于龙冈镇盐兴中路74号房予以抵押，抵押值320万元，抵押期限至2017年11月10日。
根据双方诉辩意见,本案二审中争议的主要焦点为：1.潘留咸基于与盐城市煤石化公司签订的调换协议（以下简称调换协议），取得的是诉争房屋的使用权还是所有权；2.诉争房屋是否包含在破产财产的拍卖范围内；3.上诉人绿茵公司是否合法、善意取得了诉争房屋。
一、关于潘留咸基于调换协议，取得的是诉争房屋的使用权还是所有权?
本院认为，调换协议内容真实、合法，具有约束力。根据调换协议签订的历史背景、目的、条款的内容、协议双方的陈述和实际履行情况综合分析，潘留咸是诉争房屋的实际权利人，一审法院对此事实认定清楚、说理充分，上诉人绿茵公司的上诉理由无事实依据，本院不予采纳
二、关于诉争房屋是否包含在破产财产的拍卖范围内？
本院认为，根据拍卖标的明细表、拍卖成交确认书和一审法院关于拍卖财产的转移裁定书上载明的内容，并不能清晰、无误得出诉争房屋包含在拍卖财产范围内的结论，相反，上诉人绿茵公司对于潘留咸在内的6名住户占有、使用房屋和需另行安置补偿的事实是明知的，除潘留咸外，其亦与另5户多次磋商并达成搬迁、安置事宜。因此，绿茵公司主张诉争房屋包含在破产财产的拍卖范围内，缺乏充分、有力的证据支撑，本院不予支持。
三、关于上诉人绿茵公司是否合法、善意取得了诉争房屋？
根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于不动产物权善意取得的规定，善意取得的构成要素之一是“受让人受让该财产时是善意”，即财产的善意取得以受让人的善意为条件。本案中，有证据证明，上诉人绿茵公司知道诉争房屋由潘留咸在占有、使用、管理，对6户职工住房需另行订立安置协议的条件也很清楚。在未与潘留咸达成协议，潘留咸也未收到补偿款且已与另5户达成协议的前提下，推定绿茵公司的行为是“善意”，实难成立，对上诉人的合法善意取得诉争房屋的理由，本院不予采纳。另外，需明确的是，有关本案的行政诉讼并未处理诉争房屋的权属问题，该诉所解决的是登记机关协助执行时的行为是否属于行政诉讼范围及登记机关在办理该起权属登记过程中有无过错，应否承担责任问题，上诉人绿茵公司认为其已通过行政诉讼确认取得诉争房屋的观点错误，不符合事实，本院不予采信。
综上所述，上诉人绿茵公司的上诉理由及主张均不能成立，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，裁判结果得当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持盐城市盐都区人民法院（2015）都民再初字第0015号民事判决。
二审案件受理费80元由上诉人盐城市绿茵物资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林洪全
审 判 员 江 琴
代理审判员 潘 虹
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 王玉兰
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审人民法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审人民法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。