江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏民再125号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张毅，男，1971年7月17日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。
委托诉讼代理人：徐红宇，江苏英特东华律师事务所律师。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：徐佳红，女，1969年10月30日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。
委托诉讼代理人：徐红宇，江苏英特东华律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陶太平，男，1976年4月10日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。
委托诉讼代理人：阮皓，江苏致邦（无锡）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：彭金兰，女，1967年12月11日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。
委托诉讼代理人：阮皓，江苏致邦（无锡）律师事务所律师。
再审申请人张毅、徐佳红因与被申请人陶太平、彭金兰商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省无锡市中级人民法院（2014）锡民终字第01770号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年2月27日作出（2015）苏审三民申字第01250号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人张毅、徐佳红的委托诉讼代理人徐红宇及张毅，被申请人陶太平、彭金兰的委托诉讼代理人阮皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张毅、徐佳红申请再审称，原审判决未正确认定事实和适用法律。1.申请人与被申请人双方虽于2011年4月因限购政策发生合同履行争议，但并不会导致被申请人无法归还房屋，其只需通知中介和申请人后将钥匙交与中介即可，而其出于个人利益将钥匙交与不相关的第三方中介，因此被申请人对此期间房屋闲置造成的损失具有过错，基于诚信与公平原则，应当承担责任。2.被申请人在2011年1月20日前已存在未按约定数额交付首期房款的违约行为，申请人本可以没收定金并另行出售涉案房屋，但在被申请人的恳求下签订了补充协议，继续履行合同，申请人因此丧失了出卖房屋的最佳时机。涉案合同解除后，被申请人交付的定金及购房款均被判令退还，其利益已得到了保护，而合同解除对卖房的申请人是不利的，申请人为此次交易付出了人力物力及机会成本，原审判决未综合考虑申请人的实际损失有失公允。另，无锡地区限购政策出台时，因被申请人当时名下并不存在房产，其完全可以履行涉案“万达”房屋买卖合同，并不受限购政策的影响，但其却拒绝履行涉案房屋买卖合同，直到一年多之后，被申请人取得“山语银城”房屋产权证后，才起诉要求解除涉案“万达”房屋买卖合同，被申请人对涉案房屋买卖合同的解除是存在过错的，而申请人对此不存在任何过错，被申请人应当就解除合同给申请人造成的损失承担责任，原审判决被申请人只承担2万元的损失，对申请人是不公平的，请求重审本案，支持申请人一审诉讼请求。
陶太平、彭金兰辩称，1.原审判决确定的补偿数额有据可依、合情合理，申请人依据公平原则诉请的补偿没有法律依据；2.申请人诉请的损失不存在，因涉案“万达”房屋价值截止2017年4月较双方签订合同时已上涨，申请人以2013年的《房地产抵押评估报告》作为证明其损失依据，与现实不符。申请法庭对涉案房屋现有价值进行司法评估，以确定申请人的损失情况。申请人因向银行贷款产生的利息损失与被申请人无关，所谓房屋闲置损失是因申请人不同意解除合同，要求继续履行合同而产生，该损失不应由被申请人承担。另，因限购政策出台后，虽然当时被申请人之前与案外人马飞签订的购买“山语银城”房屋的产权尚未过户给被申请人，但被申请人事实上只能购买一套房屋，且其已实际居住在“山语银城”房屋之中，所以其选择履行“山语银城”房屋买卖协议。“山语银城”房屋未能及时过户的原因在于开发商，不在于被申请人。案涉“万达”房屋买卖合同的解除系因限购政策而非双方当事人的原因，被申请人不应对申请人的损失承担责任。请求驳回申请人的诉讼请求。
张毅、徐佳红向无锡市滨湖区人民法院起诉请求：陶太平、彭金兰补偿房屋差价损失的一半153700元、贷款利息损失的一半44109.93元、房屋占有使用费68000元（2000元/月×34个月，自2011年1月起至2013年11月止）、违约金5000元，合计270809.93元。
一审法院认定事实：彭金兰与陶太平系夫妻关系。2010年11月25日，陶太平与马飞在无锡市滨湖区河埒百居源经济信息咨询服务部的居间介绍下签订《无锡市房屋转让协议》，约定马飞向陶太平出售位于山语银城43-101室的房屋。陶太平（××）与彭金兰（××）于2012年6月29日领取该房屋的产权证，现已在此居住。
徐佳红于2010年1月18日与中国农业银行股份有限公司无锡滨湖支行签订《个人购房担保借款合同》，徐佳红从农行滨湖支行贷款77万元，用于购买涉案房屋，贷款期限自2010年1月18日起至2030年1月17日止，该合同同时对违约责任承担等作出了明确的约定。
2011年1月7日，彭金兰与徐佳红、张毅夫妇在无锡房联不动产网络连锁有限公司（房美来湖滨店）的居间协商下签订《无锡市房屋转让合同》（编号：0000170），约定徐佳红、张毅向彭金兰出售无锡市万达5幢3单元1803室房屋，该房屋建筑面积124.37平方米，价格142.8万元；协议签订时，彭金兰支付徐佳红、张毅定金2万元，同时约定定金可冲抵购房款；彭金兰应于2011年1月20日前付徐佳红、张毅首期部分房款共计50万元；2011年4月10日之前，彭金兰付徐佳红、张毅50万元用于银行还贷款，剩余房款在银行放贷当天付清；双方于2011年4月20日之前开始办理该房屋的房屋所有权变更登记手续。合同签订当天，彭金兰向徐佳红交付购房定金2万元整。2011年1月20日，彭金兰以银行本票形式向徐佳红支付购房款18万元。同日，徐佳红、彭金兰签订《补充协议》，约定彭金兰于2011年1月20日付徐佳红部分首付房款包含定金2万元整，剩余部分首付房款30万元于2011年1月25日之前付清；同时约定，因彭金兰未及时按原合同约定向徐佳红支付首付房款原规定数额，彭金兰自愿拿出5000元支付徐佳红用以弥补损失。2011年1月25日，彭金兰以银行本票形式向徐佳红支付购房款30万元，徐佳红向彭金兰交付涉案房屋钥匙。
2011年1月26日，《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》发布，其中第六条规定：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨较快的城市，在一定时期内，从严制定和执行住房限购政策，原则上对已有一套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险纳税证明的非当地户籍居民家庭，限购一套住房；无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域向其售房。2011年2月20日，无锡市人民政府出台锡政办发（2011）38号文件进一步落实了上述规定，在该文件第五条中载明：“限定居民家庭购房套数。暂定对已有1套住房的本市户籍居民家庭，能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其售房。暂定对依据省、市有关人才政策引进的非本市户籍高层次人才，限购1套住房。对违反规定购房的，不予办理房地产登记。”该文件于发布次日执行。
2011年4月7日，陶太平、彭金兰向徐佳红、张毅、无锡房联不动产网络连锁有限公司发函，认为三方于2011年1月7日所签订的《无锡市房屋转让合同》因系争房屋未领取到相应的权属证书违反了法律禁止性规定，故合同无效；因两人已于2010年11月25日购买了“山语银城”房屋，根据无锡市“限购令”的规定，无法购买第二套住房，故要求徐佳红、张毅收到该函后三日内返还购房款50万元（含定金2万元）；要求无锡房联不动产网络连锁有限公司收到该函后立即返还居间费15000元。
2011年4月19日，徐佳红（××）与张毅（××）领取到了无锡市万达广场D区3-1803号房屋的所有权证。同年4月20日，徐佳红将系争房屋的产权证及土地证交无锡房联不动产网络连锁有限公司用于办理相应的产权过户。同年4月26日，无锡房联不动产网络连锁有限公司向彭金兰、徐佳红、张毅发出书面通知，通知双方于2011年4月28日到无锡房联不动产网络连锁有限公司办理相关手续。2011年4月27日，张毅、徐佳红向彭金兰发出书面通知，要求其接到该通知后10日内办理涉案房屋所有权变更手续并按约支付余款，否则由其赔偿全部直接和间接经济损失。
2013年1月20日，陶太平、彭金兰对张毅、徐佳红向法院提起诉讼，要求：1、解除双方于2011年1月7日签订的《无锡市房屋转让合同》；2、判令张毅、徐佳红立即返还房款50万元及利息损失（从起诉之日起即2013年1月22日至判决生效之日止，依照银行同期同类存款利率计算）。经过审理，法院认为：涉案合同订立后，《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控有关问题的通知》及与之配套的无锡市[锡政办发（2011）38号]文件发布，因彭金兰、陶太平系外地户口，且家庭已经于2010年11月25日购买了山语银城房屋，属上述文件的限购对象，彭金兰购买的房屋，目前不能登记过户至其名下，其购买房屋的合同目的无法实现，因此其有权请求解除诉争合同；涉案《房屋买卖合同》的解除，是因国家政策的调整所导致，不可归责于双方当事人。出卖人应当将收受的购房款本金或定金以及银行同期存款利息返还买受人，法院遂于2013年5月2日作出（2013）锡滨民初字第0085号民事判决，判决：一、解除彭金兰与徐佳红、张毅双方签订的《无锡市房屋转让合同》；二、徐佳红、张毅于判决发生法律效力之日立即返还彭金兰购房款50万元及利息（以50万元为基数，依照中国人民银行同期存款利率，自2013年1月22日起计算至判决发生法律效力之日止）；三、驳回彭金兰、陶太平的其他诉讼请求。后张毅、徐佳红对该判决不服，提起上诉，要求撤销原审判决，继续履行合同。双方后于2013年9月22日达成调解：解除涉案《房屋转让合同》，张毅、徐佳红向彭金兰返还购房款50万元并支付利息(以未还购房款为基数，自2013年1月22日起至实际还款之日止，按中国人民银行同期存款利率计算，息随本清)。
另查明：2013年2月20日，张毅从全球不动产中介将涉案房屋钥匙取回。徐佳红于2013年5月12日委托江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司对涉案房屋的房地产价值进行评估，该公司于2013年5月13日出具《房地产抵押估价报告》，确定涉案房屋在2013年5月12日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币112.06万元，单价为9010元/平方米。
以上事实，有（2013）锡滨民初字第0085号民事判决书、（2013）锡民终字第0817号民事调解书、《房地产抵押估价报告》、银行还款明细、贷款合同、调查笔录、当事人陈述和原审庭审笔录等证据在卷佐证。
一审法院于2014年5月27日至无锡市梁青路上万达地块处的全球世家（中国）不动产中介有限公司、无锡龙创房地产投资顾问有限公司、无锡市锡城中山房产服务有限公司等房地产中介就系争房屋自2011年至今的租金状况调查，得出系争房屋租金一般在10元/平方米左右，且这个价格在2011年至今一直较为固定。但张毅、彭佳兰坚持认为该价格较低，不能反映真实情况，该房屋的出租价格应在2000元/月。
一审中，陶太平、彭金兰陈述之所以购买涉案房屋系基于为子女上学考虑。徐佳红向法院提供贷款明细（借款凭证编号320220108008617），证明其因合同解除导致贷款利息损失88219.85元，陶太平、彭金兰对该份证据的关联性及证明目的不予认可。
一审法院认为，彭金兰与张毅、徐佳红于2011年1月7日所签订的《无锡市房屋转让合同》的解除，是因国家政策的调整所导致，不可归责于双方当事人。
关于张毅、徐佳红所主张要求陶太平依照公平原则补偿其房屋差价损失的一半即153700元的诉请，法院认为，虽张毅、徐佳红向法院出具对涉案房屋价值的评估报告，但该报告并非系涉案房屋出卖后的最终成交价，无法达到证明其房屋差价损失的目的。退一步讲，即使存在房屋差价，是在国家限购政策出台后，陶太平、彭金兰因客观原因无法办理房产证，导致其购房目的无法实现，陶太平、彭金兰亦在第一时间向张毅、徐佳红进行了通知，要求返还，但系因张毅、徐佳红坚持要求履行合同，而导致交付不能，该原因无法归责于陶太平，故对张毅、徐佳红该项诉请，法院不予支持。关于张毅、徐佳红所主张的要求陶太平、彭金兰依照公平原则补偿其贷款利息损失的一半即44109.93元的诉请，法院认为，虽双方在《无锡市房屋转让合同》中作出2011年4月10日之前，彭金兰付徐佳红、张毅50万元用于银行还贷款，剩余房款以银行放贷当天付清的约定。但在该合同签订之后，国家限购政策出台，彭金兰已无法实现其购房目的，且陶太平、彭金兰亦于还款到期日前即2011年4月7日，向徐佳红、张毅要求确认合同无效，返还购房款，已经以书面方式表明了其不再履行该合同。此时，张毅、徐佳红应当根据其与银行所签订的贷款合同的约定及时向银行归还贷款，对于其后所产生的利息损失并非系陶太平、彭金兰的过错，而系张毅、徐佳红未能按照其与银行之间的约定归还贷款而产生，该原因无法归责于陶太平、彭金兰，亦无法使用公平原则进行补充，故对张毅、徐佳红所主张的该项损失的诉请，法院不予支持。陶太平、彭金兰购买涉案房屋及结合其购买“山语银城”房屋的事实可以认定，其所购涉案房屋并非系改善性住房，而系投资性住房，综合本案事实，法院认为，张毅、徐佳红在本案中确有一定的损失存在，虽该损失系国家政策调整所导致，并非归责于双方，依据公平原则，法院酌定陶太平、彭金兰须向张毅、徐佳红补偿2万元，用以弥补其损失。
关于张毅、徐佳红所主张的要求陶太平、彭金兰依照每月2000元，支付自2011年1月起至2013年11月止的房屋使用租金68000元的诉请，法院认为，陶太平、彭金兰对房屋的占有系基于买卖关系，并按约向张毅、徐佳红支付合理对价而产生的合法占有，该占有系双方基于房屋买卖目的的实现而进行的交付和占有，系合法占有，不应存在租金损失。后因政策调整，导致张毅、徐佳红购房目的不能实现，但陶太平已及时进行了通知，但张毅、徐佳红却坚持要求履行合同，导致陶太平无法归还房屋，从张毅、徐佳红处退回购房款，从而导致涉案房屋闲置。因在钥匙交付后，张毅于2013年2月20日从全球不动产领回涉案房屋钥匙前，双方之间的《房屋转让合同》并未解除，陶太平、彭金兰依旧基于买卖关系而合法占有涉案房屋，故对张毅、徐佳红要求支付该期间租金的诉请，不予支持。因张毅领取钥匙后，涉案房屋已归其控制，故其要求陶太平、彭金兰支付此后的租金损失于法无据，法院不予支持。关于张毅、徐佳红所主张要求支付违约金5000元的诉请，法院认为，对于该项诉请，双方已在《补充协议》中作出了明确约定，故法院予以支持。
一审法院作出（2013）锡滨民初字第1856号民事判决：一、陶太平、彭金兰于判决发生法律效力之日起十日内立即补偿张毅、徐佳红2万元；二、陶太平、彭金兰于判决发生法律效力之日起十日内立即向张毅、徐佳红支付违约金5000元；三、驳回张毅、徐佳红的其他诉讼请求。案件受理费5364元，由彭金兰、陶太平负担300元，徐佳红、张毅负担5064元。
张毅、徐佳红不服一审判决，向江苏省无锡市中级人民法院提起上诉，其上诉请求：要求改判支持其一审全部诉讼请求。
二审法院对一审判决认定的事实予以确认。
二审法院认为，楼市限购令为国家政策，非当事人所能预见、避免和克服，属于不可抗力，导致合同无法履行时，当事人可以解除合同；当事人一方因不可抗力解除合同的，应当及时通知对方，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案中，张毅、徐佳红与陶太平、彭金兰在2011年1月签订房屋转让合同，约定于2011年4月20日之前办理过户，无锡市的限购政策在2011年2月20日即合同履行过程中出台，且不存在当事人迟延履行后发生不可抗力的情形，故由此导致房屋转让合同的目的不能实现而解除合同，不可归责于双方当事人。而且陶太平、彭金兰于2011年4月7日即向张毅、徐佳红发函，告知了因政策原因合同无法履行，并要求返还购房款等事项，因此陶太平、彭金兰根据相关政策主动、及时地对合同履行情况提出意见，不存在故意拖延的情况，主观上无过错。
关于张毅、徐佳红主张的房屋差价，首先，陶太平、彭金兰解除合同是基于政策原因导致合同目的无法实现，不构成违约；其次，张毅、徐佳红未实际出售涉案房屋，差价损失也未实际发生，因此，张毅、徐佳红的该项主张缺乏依据，不予支持。关于贷款利息损失，该项贷款是张毅、徐佳红购买涉案房屋时发生，系其与银行之间的法律关系，即使陶太平、彭金兰与张毅、徐佳红对是否继续履行房屋转让合同发生了争议，张毅、徐佳红仍应主动履行与银行间的约定，其将自身怠于向银行履行还款之责转嫁于不属同一法律关系相对方的陶太平、彭金兰缺乏法律依据，因此，对张毅、徐佳红的该项请求不予支持。关于房屋占有使用费，法院经审查认为，陶太平、彭金兰在无锡市限购政策出台后即向张毅、徐佳红发函，要求解除合同返还购房款，因张毅、徐佳红要求继续履行合同才导致争议产生，由此可推定陶太平、彭金兰主观上没有拖延交还房屋的故意，而是因张毅、徐佳红不愿接收才致使房屋钥匙未能及时正常交还，因此房屋闲置的租金损失不应由陶太平、彭金兰承担。关于违约金5000元，一审对此已作认定，陶太平、彭金兰也未就此提起上诉，二审法院予以确认。一审法院考虑张毅、徐佳红因房屋转让合同解除确实造成了一定损失，故基于公平原则，酌定由陶太平、彭金兰补偿20000元属合理的自由裁量，并无不当，予以确认。据此，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5364元，由上诉人张毅、徐佳红负担。
本院经再审审理，对一、二审判决已经审理查明的事实予以确认。
本院再审另查明：2013年9月25日，申请人与案外人陆威、王志坚签订房屋买卖合同，将其另一套建筑面积为149.60平方米的住房，以85万元的价格转让给案外人。后申请人分别于2013年10月21日、12月20日分两次支付给被申请人彭金兰共计20万元。
申请人张毅陈述，在前案被申请人陶太平、彭金兰诉申请人张毅、徐佳红解除涉案“万达”房屋买卖合同一案二审调解结案后，申请人为了及时偿还被申请人已付的50万元购房款，不得已将其上述住房出售，所售房款用以偿还被申请人。
以上事实，有无锡市存量房买卖合同、销售不动产统一发票、银行转帐明细查询、当事人陈述等证据在卷佐证。
关于被申请人在再审中申请对涉案“万达”房屋现有价值进行评估，以确认申请人主张的房屋差价损失是否存在的问题。本院认为，因申请人主张的房屋差价损失是指2013年5月即无锡市滨湖区法院一审判决解除涉案房屋买卖合同时，涉案“万达”房屋的市场评估价值与合同约定的成交价之差，而不是涉案房屋现有价值与合同成交价之差，故对被申请人的评估申请不予准许。
本案再审的争议焦点是：1、涉案“万达”房屋买卖合同解除的原因；2、申请人主张涉案“万达”房屋买卖合同解除给其造成的房屋差价损失、银行贷款利息损失、房屋占用费损失等是否存在及该损失是否应当由被申请人承担。
本院再审认为：
（一）关于涉案“万达”房屋买卖合同解除的原因
申请人主张涉案“万达”房屋买卖合同解除是由于被申请人的过错造成的，被申请人应当对合同解除给申请人造成的损失承担责任。被申请人则辩称涉案合同的解除是由于限购政策导致，被申请人不存在过错，其不应当对申请人的损失承担责任。
本院认为，虽然无锡地区限购政策的出台系在涉案“万达”房屋买卖合同履行过程中，但是限购政策只是规定已经拥有一套住房的外地户籍家庭不能再买房，若违反规定买房，不予办理房地产登记。本案的情况是，在合同约定的办理房产过户期间内，被申请人作为买受方，其家庭名下当时并不存在住房，其只是先前签订了另外一份买卖“山语银城”房屋的协议而已，但该房屋在本案“万达”合同约定的履行期内尚未过户至被申请人名下，亦不具备过户的条件，而涉案“万达”房屋当时已具备过户条件，被申请人当时完全有条件履行本案合同而不受限购政策的影响，但被申请人在申请人按约通知其办理涉案房屋过户手续时，却拒绝履行涉案合同。换句话说，在涉案“万达”合同约定的履行期内，虽然限购政策已经出台，但是当时被申请人家庭名下并不存在房产，并不属于限购政策规制的对象，不影响被申请人对涉案合同的实际履行，亦不构成涉案合同实际履行的客观障碍。在这种情况下，被申请人基于对自身利益的考量和政策的误读，选择履行前一份尚不具备过户条件的房屋买卖合同，而置申请人的利益于不顾，拒绝履行约定的履行期限已届至且具备履行条件的涉案合同。时隔一年多之后，其在取得前一份合同购买的“山语银城”房屋产权证的情况下，才导致涉案“万达”房屋合同因受限购政策影响无法继续履行而解除。由于在涉案合同约定的履行期内，限购政策并不构成合同履行的障碍，限购政策真正影响涉案合同继续履行是在被申请人迟延履行涉案合同之后才产生的，因此，根据合同法第一百一十七条关于当事人迟延履行后发生不可抗力，不能免除当事人责任的规定精神，被申请人应当对涉案合同解除给申请人造成的损失承担责任。
（二）关于合同解除给申请人造成的损失及损失的承担
申请人主张涉案合同解除给其造成的损失主要是三部分：房屋贬值的损失、银行贷款利息损失和房屋被占用使用的损失。1.关于房屋贬值的损失，申请人原审中提供了其在前案（2013）锡滨民初字第0085号案件一审判决涉案合同解除后，委托江苏天圣房地产造价咨询评估有限公司对涉案房屋价值所作的评估报告，评估报告显示涉案房屋当时的市场价值为112.06万元，与合同约定的成交价相差307400元，每平方贬值2000元左右。本院认为，该差价损失应当视为申请人的可得利益损失。但是考虑到被申请人并非故意不想履行涉案“万达”合同，而是受限购政策的影响事实上只能选择购买一套房。因此，在计算申请人的可得利益损失时，可以考虑该情节，同时考虑申请人诉请亦只主张由被申请人承担差价损失的一半，本院酌情确定被申请人承担房屋差价损失的数额为10万元。2.关于银行贷款利息损失（申请人主张自被申请人发函提出解除合同之日至涉案合同解除之日止，因迟延还贷产生的利息损失）。尽管涉案“万达”房屋买卖合同中约定，被申请人于2011年4月10日前付申请人50万元用于还银行贷款，但在约定的付款日期届满前即2011年4月7日，被申请人就以书面方式向申请人明确表明不再履行涉案合同，此时，申请人理应根据其与银行签订的贷款合同的约定及时偿还贷款，之后其因未及时偿还银行贷款所产生的利息损失，属于合同法第一百一十九条规定的当事人一方违约后，对方未采取适当措施导致的扩大损失，依法不予支持。3.关于房屋占用损失。申请人主张被申请人支付涉案“万达”房屋买卖合同签订后至合同实际解除期间的租金，因在涉案“万达”房屋买卖合同解除前，申请人系基于买卖合同关系而合法占有涉案房屋，故对申请人要求被申请人支付该期间租金损失，不予支持。
综上，尽管导致涉案“万达”房屋买卖合同最终无法继续履行而解除，是由于受限购政策的影响，但是在涉案合同约定的履行期限内，限购政策并不影响被申请人对涉案合同的履行，被申请人能够履行涉案合同而不履行，已构成违约，故对涉案合同解除给申请人造成的损失应当承担责任。原审法院认定涉案房屋买卖合同的解除完全系房屋限购政策的出台所导致，不可归责于双方当事人，被申请人不构成违约，主观上亦无过错不当，应予纠正。考虑到申请人对涉案合同的解除不存在任何过错，以及被申请人的过错程度、限购政策对涉案合同履行的客观影响、申请人的诉请等因素，本院酌定被申请人承担申请人房屋差价损失10万元。申请人的再审请求部分成立，应予支持。原审判决被申请人只补偿申请人2万元，处理结果有失公允，应予纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下：
一、撤销江苏省无锡市中级人民法院（2014）锡民终字第01770号民事判决；
二、维持江苏省无锡市滨湖区人民法院（2013）锡滨民初字第1856号民事判决第二项；
三、陶太平、彭金兰于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿张毅、徐佳红10万元；
四、驳回张毅、徐佳红的其他诉讼请求。
一审案件受理费5364元，二审案件受理费5364元，由申请人各负担3364元，被申请人各负担2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕 娜
代理审判员 宋大振
代理审判员 孙烁犇
二〇一七年五月二十二日
书 记 员 褚茜茜