陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)榆民初字第06975号
原告李某。
被告任某。
原告李某与被告任某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月2日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭于2015年11月23日公开开庭进行了审理，原告李某，被告任某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告李某诉称：2013年8月10日，被告与原告签订了房屋租赁合同，合同约定原告将权属自己使用的开光路美食广场3号楼一层29-31号房屋租赁给被告使用，租期为八年，即从2013年10月1日起到2021年9月30日止。房屋的租金为年租金441600元，前四年不变，后四年根据市场行情变化而变化，房租的支付方式为：签订合同时一次性支付第一年度的租赁费。以后每年提前三个月一次性支付下年度的租赁费。2013年8月10日被告一次性交清了2013年8月30日至2014年10月1日的房屋租金，原告依据合同约定将房产交付被告使用。2014年8月30日是依据双方所签合同第2条2款，约定被告向原告交付2014年房租的最后日期，在此之前和之后，原告多次向被告索要房租，被告以种种理由推诿，致原告诉至法院，请求为：1、依法判令被告支付原告2014年度房屋租金441600元。并判令被告支付至立案之日的违约金10万元，上述总计541600元；2、本案诉讼费由被告承担。
原告李某向本院提供以下证据：
房屋租赁合同、收款收据各一份，用以证明原、被告双方签订了房屋租赁合同，详细约定了房屋租赁的时间、价格以及违约处理方式，以及被告2013年8月19日向原告支付了第一年即2013年10月1日至2014年10月1日的租赁费441600元的事实。
被告任某辩称：向原告租赁房屋系事实，被告向原告支付了一年的房租后，因生意不景气，被告租赁的该商铺的另一股东高总与被告协商第二年开始如果被告不再续租，可以解除合同。被告在租房时还向原告支付了两万元的押金，当时协商该笔押金不予退还，双方解除合同，故现在被告不应当向原告支付租赁费和违约金。
被告任某未向法庭提供证据。
经庭审质证，被告对原告李某提供的证据均无异议。
本院对经庭审举证质证的证据作如下认证：
原告提供的证据，被告无异议，且来源合法，内容客观真实，能够证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系的事实，以及双方约定房屋租赁的时间、租金、违约处理方式等内容，以及被告2013年8月19日向原告支付了第一年即2013年10月1日至2014年10月1日的租赁费441600元的事实。与本案具有关联性，对本案具有证明力，本院依法予以采信。
本院根据当事人的陈述、举证质证及本院认证，查明以下事实：
2013年8月10日，原告李某与被告任某经协商一致签订了房屋租赁合同，合同约定：出租房（甲方）李某，承租方（乙方）任某，第一条、出租房屋概况：1、出租房屋名称：开光路美食广场。2、地址：榆林市上郡南路西、开光路北、南郊电厂南。3、房屋结构、面积：砖混结构、3号楼，1层29-31号房屋，总建筑面积为460㎡，二楼每平方米每月为60元整，一楼每平方米每月为80元整。第二条、1、房屋租赁期限从2013年10月1日起，到2021年9月30日止，租赁期共计八年（年租赁费前肆年不变，后肆年根据市场行情变化而变化）。第三条、房屋租金及支付方式（合同价款及支付方式）1、房屋租金：年租金总合计为人民币大写：肆拾肆万壹仟陆佰元整，（小写：441600.00元）。2、房屋租金支付方式：签订合同时一次性支付第一年度的租赁费。以后每年提前三个月一次性支付下年度的租赁费。3、甲方收到租赁费后向乙方出具收款收据。第四条、房屋的维护及使用1、合同签订后，甲方于2013年8月1日将房屋交给乙方，由乙方自主装修使用。7、租用期间的物业管理费由乙方自行负责，并承担全部费用。（在租赁期间每平方米每月收取物业管理费0.8元，来支付水暖电临时维护、打扫院内卫生等雇员的费用）。一年一次付清，合计4400.00元整。第六条、合同的解除与终止。一、甲方有下列行为之一者，乙方有权解除合同，交回房屋：1、不能按照约定提供房屋。2、无故干扰乙方正常经营。二、乙方有下列行为之一者，甲方有权解除合同，并收回房屋：3、逾期未缴纳按约定应当缴纳的各项费用的。4、逾期未缴纳房租。第七条、房屋交付及收回：1、租用期满时或合同解除时，乙方必须保证房屋正常使用，否则应维修或更换正常才能交回甲方，同时必须按时搬出除附属于房屋外的其他全部物品。甲方收取乙方的租房押金（大写：贰万）元整、小写：（20000.00）元，合同中止后房屋及一切设施正常完好，同时在不欠任何费用的情况下甲方如数退还本押金，如房屋有损坏、设施有破坏的乙方必须修补完好，否则甲方从押金里扣除相关费用，合同终止或解除五日后，房屋内如仍有余物，视为乙方自动放弃所有权，甲方自行处理，由此造成的经济、法律责任由乙方全部承担，给甲方造成损失的，赔偿甲方损失。第八条、违约责任：1、如甲方违反合同约定，确需提前收回房屋的，必须提前两个月并书面通知乙方解除合同，甲方支付乙方违约金壹拾万元。2、如乙方违反合同约定，确需提前交回房屋的，必须提前两个月书面通知甲方，乙方支付甲方违约金壹拾万元。3、如乙方未按约定使用房屋或支付费用，造成合同终止的，乙方支付甲方违约金壹拾万元。4、租赁期内，乙方逾期缴纳（支付）合同预定应由乙方负担相关费用，每延期一日，则应按照上述费用总额的10%支付违约金给甲方，同时补缴相关费用，造成经济、法律责任的由乙方全部承担。5、乙方如逾期支付租金（在10日内），每逾期一天，乙方按日租赁费的双倍支付违约金给甲方。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告向原告支付了第一年即2013年10月1日至2014年9月30日的租金441600元及押金20000元。经被告同意，原告将该房屋于2015年10月1日转租给第三人使用。后原告向被告多次催要2014年房租无果，致原告提起诉讼并提出上述诉讼请求。
本院认为，原告李某与被告任某签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。双方均应恪守并严格履行。合同签订后，原告将房屋交付被告任某使用，被告支付第一年租赁费后，现已延迟交付2014年租赁费441600元，经原告多次催促尚未支付，被告已经构成违约。被告抗辩与另一股东高总协商如果不再续约，可以解除合同。因其所述高总不是合同的当事人，故该抗辩理由，本院依法不予采纳，被告同时还抗辩与原告协商双方已解除合同押金亦不予退还的理由，经审查，原、被告在签订合同时，被告向原告支付押金20000元，但被告未提供相应的证据支持其抗辩理由的成立，本院依法亦不予采纳。原告诉请被告支付其2014年度房屋租金441600元的请求。经审查，根据双方合同约定：乙方未缴纳房租，甲方有权解除合同，且被告也认可原告将房屋转租的事实。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。故原、被告双方签订的房屋租赁合同于转租之日即2015年10月1日起终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故原告主张被告任某支付2014年度房屋租金441600元的请求，本院依法予以支持。被告收取原告的押金20000元，应当抵作租赁费予以扣除，故被告应当付给原告租赁费421600元。原告同时主张由被告支付至立案之日的违约金10万元的请求，应当根据原告的实际损失，兼顾合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，应当按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息作为违约金赔偿，时间从合同约定的缴纳租赁费之日即2014年8月30日起计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：
本判决生效后十五日内，由被告任某支付原告李某租赁费421600元，并支付违约金。违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息支付，时间从2014年8月30日起计算至租赁费付清之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9210元，由原告李某负担1710元，由被告任某负担7500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 刘建军
审 判 员 刘 晶
人民陪审员 常四娃
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 李晓莺