湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)湘06民终876号
上诉人（原审第三人）杨新，个体工商户。
委托代理人曾彪，湖南九野律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）熊某。
委托代理人周磊，湖南人和人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）湖南东湖房地产开发有限公司，住所地湘阴县文星镇湘阴宾馆3号楼。
法定代表人刘启海，该公司总经理。
上诉人杨新与被上诉人熊某及湖南东湖房地产开发有限公司（以下简称东湖公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘阴县人民法院(2015)湘民一初字第713号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨新及其委托代理人曾彪、被上诉人熊某的委托代理人周磊到庭参加诉讼。被上诉人东湖公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，熊某于2013年3月16日与东湖公司签订了一份“商品房买卖合同”，合同约定熊某购买东湖公司开发的“东湖商业中心”第J3栋11层1102号房一套，合同约定房屋价格为432003元，双方约定的付款方式为于2013年3月16日一次性付清，并约定出卖人应在2013年6月30日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记，需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。
熊某在合同签订的前一天向东湖公司支付了35万元的购房款（因熊某系在校学生，房款由其父亲支付），并由东湖公司的法定代表人刘启海向熊某出具了收条一张，收条加盖了东湖公司的公章。熊某表示35万元的房款系熊某与东湖公司协商后的折扣价。签订合同后的2013年3月18日，熊某向东湖公司交纳了产权证的办理费用17407元，东湖公司向熊某出具了加盖公司公章的收据。2013年4月1日，熊某向东湖商业中心的物业管理公司交纳了物业管理费，办理了房屋的交接手续。后熊某对房屋进行了装饰装修，并于2013年年底搬入该套房屋居住。熊某陈述，在她家搬新房时，第三人杨新还于搬家的当天来贺喜。
熊某入住该房屋后，东湖公司至今都没有依约为熊某办理房屋产权登记手续。2015年，杨新告知熊某，东湖公司已与杨新签订了房屋买卖合同，将1102号房卖给了杨新，要求熊某将房屋返还给杨新。熊某得知此情况后，到县房地产管理局进行询问，经查询发现，杨新与东湖公司签订了由杨新购买东湖公司开发的东湖商业中心3栋308号、5栋805号房等九套房屋的房屋买卖合同，其中包括了熊某所居住的J3栋1102号房在内，并且这些房屋买卖合同均已在湘阴县房地产管理局办理了合同备案登记。
杨新提供了从湘阴县房地产管理局调取的“商品房预（销）售合同登记备案卡”和“商品房买卖合同”。杨新提供的“商品房买卖合同”显示，2012年5月28日，杨新与东湖公司签订“商品房买卖合同”，合同约定出卖人为东湖公司，买受人为杨新，买受人购买东湖公司开发的东湖商业中心第J3栋11层1102号房，房屋总价款为289573元。“商品房预（销）售合同登记备案卡”显示，2012年5月28日，东湖公司与杨新共同在湘阴县房地产管理局的合同登记备案卡上签名盖章，为J3栋1102号房屋的买卖合同办理了合同备案登记。杨新未提供任何向东湖公司付房款的依据。杨新表示，因东湖公司欠了杨新的钱，所以东湖公司与杨新签订了以8套房屋抵债的合同。因杨新多次要求熊某交房给杨新，双方发生争议，熊某遂于2015年6月10日向原审法院提起诉讼。
原审法院于2015年11月27日对东湖公司的法定代表人刘启海就本案的事实进行了调查。刘启海陈述，东湖公司因向杨新借款500万元，以东湖公司开发的东湖商业中心的房屋和门面为该笔借款用签订房屋买卖合同的形式作担保，其中包括本案诉争的房屋在内。熊某支付35万元从东湖公司购买诉争房屋属实，该价格是东湖公司给予熊某折扣后的优惠价，房款东湖公司已收取。
原审法院认为，本案争议的焦点为东湖公司分别与熊某和杨新签订的两份房屋买卖合同的效力如何认定。
第一、杨新及东湖公司均认可因东湖公司向杨新借款，为确保东湖公司还款，东湖公司与杨新约定以签订房屋买卖合同的形式，将其开发的东湖商业中心的数套房屋抵债。杨新与东湖公司之间存在真实的借贷关系，杨新与东湖公司签订的房屋买卖合同，是为了确保东湖公司无力偿还借款时，杨新可以对买卖合同中约定的房屋取得财产权利，用以抵偿债务。杨新与东湖公司之间的基础法律关系为借款合同关系，杨新与东湖公司之间的房屋买卖合同是为借款作担保的抵押物让与合同，该合同有效。熊某因居住的需要与杨新签订房屋买卖合同，已经支付了合理的价款和办证费，熊某属于消费性购房，该合同是双方真实意思的表示，合同亦合法有效，且东湖公司已将房屋交付给熊某，熊某已于2013年底装修搬进该房屋居住至今。
2015年全国民事审判工作的会议纪要中“关于一房数卖的合同履行问题”第27项规定，审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。虽然杨新与熊某签订的房屋买卖合同在先，但因该合同是为借款作担保的合同，并非真正的购房合同，杨新可依借款的基础法律关系向东湖公司主张权利，不能直接依该房屋买卖合同取得诉争房屋的所有权。熊某与东湖公司签订的房屋买卖合同在后，但系因居住需要的消费性购房，东湖公司已经将房屋交付给熊某居住使用，从保障公民的基本生存权利出发，应当保护熊某的消费性购房合同的效力。故原审法院依法优先保护熊某与东湖公司签订的房屋买卖合同的效力，认定熊某有权依据与东湖公司签订的房屋买卖合同取得房屋所有权。
第二、关于杨新与东湖公司之间的房屋买卖合同已经办理了合同备案，是否优于未办理合同备案的合同效力的问题。《物权法》第一百七十条规定，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。根据上述法律规定，如果东湖公司对抵债的房屋办理了抵押权登记手续，在东湖公司不履行到期债务时，杨新对东湖公司抵押的房屋享有优先受偿的权利。《物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。依此规定，经预告登记的不动产买卖合同买受人的债权已经添附了预期物权，办理了买卖合同预告登记的买受人享有更充分的权利保障。
杨新与东湖公司就抵押的房屋并未办理抵押登记手续，也未办理合同预告登记，仅办理了合同备案登记。我国《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”则商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为。故合同备案登记不能等同于抵押物权登记或合同预告登记，杨新与东湖公司之间的合同效力并不因办理了备案登记而优于熊某与东湖公司之间的合同效力。
第三、关于杨新提出房屋没有竣工验收，熊某私自占房的行为违法，是否影响合同效力的问题。我国《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《商品房销售管理办法》第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”而《建设工程质量管理条例》第五十八条规定：“违反本规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款2％以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；（二）验收不合格，擅自交付使用的；（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。”从上述法律法规规定的关于商品房交付使用条件的规定可以看出，我国法律法规禁止房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付使用。东湖公司将未经综合验收的房屋交付给熊某使用违反了法律的禁止性规定。但禁止性规定又分为效力性的禁止性规定和管理性的禁止性规定，只有违反了效力性禁止性规定的行为才无效。因此在本案中要判断东湖公司的交房行为是否有效，应先识别我国法律法规关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的规定到底是属于效力性禁止性规定还是管理性禁止性规定。原审法院认为，效力性的禁止性规定禁止的是特定交易行为的发生，管理性的禁止性规定并不指向特定交易行为本身，禁止的是未取得相应资格而进行该交易行为。从该类规定设立的目的上看，其禁止的不是房屋交付使用行为本身，禁止的是将未经竣工验收合格的商品房交付使用。从行为后果上看，房地产公司如果违反了该规定，应承担相应的行政责任。所以该类关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的禁止性规定应为管理性的禁止性规定。在本案中，东湖公司将未经竣工验收合格的商品房交付熊某使用的行为虽然违反了法律的禁止性规定，但由于违反的是管理性的禁止性规定，因此东湖公司的交付应视为有效的交付。东湖公司自愿交付房屋，熊某自愿接收房屋，故熊某对房屋的占有属于合法的占有。根据熊某、东湖公司双方签订的买卖合同第八条约定，出卖人应当将验收合格的商品房交付买受人使用。如果东湖公司将未竣工验收的房屋交付给熊某使用，给熊某造成了损失，熊某可依据合同的约定，向东湖公司主张损害赔偿。
第四、杨新提出，熊某、东湖公司之间签订的合同是熊某为与东湖公司之间的借贷关系所作的担保。对此杨新未提供证据证明，且东湖公司认可熊某系购房居住。同时杨新称，熊某所签合同约定的房屋价款与实际付款不一致,合同真实性有问题。因东湖公司的法定代表人表示熊某付35万元房款是他公司对熊某购房进行了折扣后的优惠价，出具的收条上加盖了公司的公章，公司已收到房款。故熊某付款购房属实，而非对借款进行担保签订的合同，对杨新的上述抗辩意见，原审法院不予采纳。
综上，熊某、东湖公司于2013年3月16日签订的房屋买卖合同合法有效。东湖公司应当为熊某办理诉争房屋的产权登记手续。因该房屋至今没有综合验收，暂无法办理产权登记手续，原审法院向熊某释明后，熊某表示愿意由东湖公司在房屋综合验收后七日内为他办理产权登记手续。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、熊某与湖南东湖房地产开发有限公司于2013年3月16日签订的“商品房买卖合同”合法有效；二、由湖南东湖房地产开发有限公司在东湖商业中心J3栋房屋综合验收合格后七日内，为熊某办理东湖商业中心J3栋1102号房的产权登记。如果东湖公司未按照判决书指定的期间履行权属登记义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。案件受理费人民币6550元，由东湖公司承担。
杨新不服一审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院预设问题误导东湖公司法定代表人刘启海进行调查，该调查笔录也未进行质证。上诉人与东湖公司签订的房屋买卖合同并非为借款做担保的抵押让与合同，而是因东湖公司不能偿还到期债务，双方以部分到期债务达成以购房款抵债的协议，从而签订房屋买卖合同。2、本案诉争的房屋没有竣工验收，被上诉人熊某私自占有该房屋的行为违法、无效。3、上诉人与被上诉人东湖公司签订的房屋买卖合同在先，该房屋买卖合同进行了备案登记，并已经完全履行了合同付款义务。且熊某系未成年人购房，也没有履行全部付款义务。故上诉人的合法权益应当得到保护与支持。综上，请求二审法院予以改判。
被上诉人熊某答辩称：1、原审法院认定上诉人与被上诉人东湖公司签订房屋买卖合同有效。2、被上诉人熊某基于房屋买卖合同占有房屋系合法占有。3、物权法对于占有与登记的保护并没有区分优先效力。房屋未竣工验收不代表被上诉人系非法占有，竣工验收系东湖公司的义务，该义务并不决定交付行为的合法或非法。4、对于消费性购房合同应优先予以保护，其占有合法。请求二审法院维持原判。
二审期间，上诉人与被上诉人均未向本院提交新的证据。
经审理查明，本院二审查明的事实与原审法院查明的一致。
本院认为，本案争议的焦点为：一、上诉人杨新与被上诉人东湖公司之间系何种法律关系的问题。二、关于本案因东湖公司一房二卖之后，在上诉人杨新、被上诉人熊某分别与被上诉人东湖公司所签订的《商品房买卖合同》均有效的情形下，合同如何履行即如何确定履行合同的买受人的问题。
一、关于焦点一，本案中，上诉人杨新与被上诉人东湖公司既有借款的行为，又有签订商品房买卖合同的行为。对此，应当甄别杨新与东湖公司之间签订商品房买卖合同是否具有担保的意思，即考察双方签订商品房买卖合同的真实意思是为借款行为提供担保，还是通过支付对价获得房屋的所有权。
当事人之间签订了民间借贷合同之前或之后，为了保证民间借贷合同的履行又签订了包括商品房在内的买卖合同的，双方约定当作为债务人的借款人不能清偿债务时，需将担保标的物即商品房或者其他标的物的所有权转让给作为债权人的出借人的，签订买卖合同的真实目的是为了给民间借贷合同提供担保，而非真正实现买卖合同的目的，双方之间所形成的是让与担保。从本案审理查明的事实来看，上诉人杨新与被上诉人东湖公司存在借款及签订商品房买卖合同的事实，但仅凭东湖公司法定代表人刘启海的陈述不能充分证明双方有在借款之前或之后约定了当东湖公司不能清偿债务时，需将涉案商品房的所有权转让给杨新作为给双方之间的借款提供担保的事实，即没有证据表明双方系签订商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保，双方签订的商品房买卖合同并非保证借款的偿还。且双方签订的商品房买卖合同也未体现双方的借款意思，系独立之房屋买卖合同，故杨新与东湖公司在2012年5月28日签订的商品房买卖合同并非让与担保合同，双方的真实意思应当认定为将前期的部分到期借款转为购房款以获得房屋所有权的商品房买卖合同关系，该购房合同合法有效。原审法院认定双方签订的商品房买卖合同是为借款作担保的抵押物让与合同没有事实依据，本院依法予以纠正。
二、关于焦点二，东湖公司就诉争房屋分别与杨新和熊某签订了房屋买卖合同，在上诉人杨新和被上诉人熊某分别与被上诉人东湖公司所签订的《商品房买卖合同》均有效的情形下，合同如何履行即如何确定履行合同的买受人的问题。本院比照以下原则，处理本案。出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上按照以下顺序确定合同的买受人：已经办理房屋产权过户登记的优先于未办理过户登记的；均未办理产权过户登记，办理了预告登记的优先；既未办理产权过户登记，又未办理预告登记的，先占有的优于后占有的；均未占有的，应综合考虑买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。
首先，经审理查明，本案被上诉人熊某已经实际占有使用了诉争该房屋，上诉人杨新在二审庭审时也承认熊某搬入该房屋时前去贺了喜，可见杨新对熊某现已实际占有使用该房屋的事实没有异议。可以认定被上诉人熊某已经先占有了涉案房屋。
其次，虽然案涉房屋尚未完成竣工验收，但是本案被上诉人熊某系基于与东湖公司之间订立的合法有效商品房买卖合同，在东湖公司自愿交付，熊某自愿接收房屋的情况下，通过交纳产权证的办理费用、向房屋所在小区物业管理公司交纳物业管理费、办理房屋交接手续的方式实际占有使用了该房屋，其占有使用该房屋有正常的交接手续，而非自行通过撬门换锁等方式强行占有，杨新也未提交证据证明熊某系非法占有该房屋，该占有行为法律并不反对。且涉案房屋现虽未办理竣工验收手续但并不必然表明该房屋将来不能竣工验收合格，即使将来竣工验收不合格也仅仅是由东湖公司承担相应的责任，而不能以该房屋未经竣工验收为由否认熊某实际合法占有该房屋的事实。
最后，关于上诉人杨新主张其与被上诉人东湖公司签订的商品房买卖合同时间先于被上诉人熊某，且已经登记备案，故其效力应当优先保护的问题。因本案商品房买卖合同的当事人签订了商品房买卖合同后，均未办理产权登记也未办理预告登记。虽然根据我国物权法的规定，商品房的所有权转移以办理产权登记过户为标准，但是因房屋的转移占有与使用仍然具有明显的公示与公信的现实作用，故先行合法占有争议房屋的买受人的房屋权属要求应当得到支持。因被上诉人熊某已实际合法占有涉案房屋，故本案中商品房买卖合同签订的时间先后并非确定买受人所考虑之因素。至于备案登记是否优先的问题，我国物权法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”可见，物权法对不动产买卖设立了预告登记，一经登记就具有了准物权效力。备案登记所依据的是城市房地产管理法，申请的主体是开发商；而物权法没有规定备案登记。根据物权法定的原则，备案登记不具有准物权的效力，应当认定其为行政管理的范围。登记备案并不是一种物权意义上的登记备案，它的法律价值只在于通过行政管理的手段，来保护商品房交易的安全，故虽然合同已经备案登记，但其并无优先之效力。至于被上诉人熊某是否支付了全部购房款及其购房时为未成年人的问题，因被上诉人熊某提交了收条，该收条加盖了东湖公司的印章，且原审法院向东湖公司法定代表人进行了调查核实，可以证明付款购房行为属实。另熊某作为未成年人订立合同，因对该合同的订立及付款熊某的法定代理人（即其父亲）知情，且该房款由其父亲支付，显然熊某的购房行为得到了其法定代理人的认可，故该合同合法有效。
综上，本案上诉人杨新、被上诉人熊某与被上诉人东湖公司分别所签订的商品房买卖合同均为有效，均未办理房屋所有权转移登记及预告登记，因被上诉人熊某已实际合法占有涉案房屋，故被上诉人东湖公司应当向被上诉人熊某继续履行商品房买卖合同。
另关于原审法院对东湖公司法定代表人刘启海的调查笔录问题，因东湖公司系本案诉讼当事人，该调查笔录并非证人证言，系当事人的陈述，而当事人之陈述需结合其他证据予以证明后才能根据证据规则是否予以采信，本院也未采信刘启海所做的“与杨新签订的这些房屋买卖合同，确实是因为借款所做的担保”陈述。故在该当事人未出庭应诉的情形下，原审法院为查明相关事实向其主动调查核实相应情况并无不当，原审法院虽未质证具有瑕疵，但之后上诉人也知晓了该笔录情况并就此提出了上诉，故其诉讼权利得到了保证，且该调查笔录并不影响本案的最终处理。
综上，上诉人杨新的上诉理由不能成立，其上诉请求不能支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6650元，由上诉人杨新负担。
本判决为终审判决。
审判长 田光辉
审判员 程 鹏
审判员 乔宝全
二〇一六年七月十五日
书记员 邓振宇