山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民二商终字第1009号
上诉人（原审原告、反诉被告）青岛美到家餐饮管理服务有限公司。
法定代表人李文，董事长。
委托代理人俞文峰，山东道安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）青岛国货丽达购物中心有限公司。
法定代表人孙保华，经理。
被上诉人（原审被告）姜志忠。
两被上诉人共同委托代理人辛建华，陈臣，山东雅君律师事务所律师。
上诉人青岛美到家餐饮管理服务有限公司（以下简称美到家公司）因与被上诉人青岛国货丽达购物中心有限公司（以下简称国货公司）、姜志忠租赁合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2013）胶民初字第4418号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后由审判员盛新国担任审判长并主审本案，与代理审判员王晋、温燕共同组成合议庭，于2014年12月3日、12月11日进行了审理，上诉人委托代理人俞文峰，两被上诉人委托代理人辛建华、陈臣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
青岛美到家餐饮管理服务有限公司诉称，经与姜志忠多次协商，美到家公司与国货公司签订《合同》，约定由美到家公司承租国货公司的位于胶州购物中心第三层的营业场所（1000平方米），进行餐饮经营。姜志忠承诺该场所已经消防部门验收，并且能够提供消防验收证明。合同签订后，美到家公司按约履行合同，租金交给姜志忠，但国货公司提供的营业场所没有消防验收证明，导致美到家公司不能办理营业执照，工商和消防部门多次勒令停业，至今不能正常经营，美到家公司多次要求国货公司提供消防验收合格证明，但国货公司不能提供。国货公司的违约行为，导致美到家公司不能实现合同目的，为此，美到家公司要求解除与国货公司签订的合同，并要求国货公司赔偿装修损失、返还保证金，特具状起诉，请求法院依法判令解除美到家公司与国货公司签订的《合同》、姜志忠赔偿美到家公司损失1500000元、返还美到家公司保证金50000元，并承担本案的诉讼费用；庭审中，美到家公司变更诉讼请求“解除合同”为“确认合同无效”。
姜志忠、青岛国货丽达购物中心有限公司辩称，一、姜志忠作为国货公司的员工，美到家公司与国货公司之间履行合同的纠纷，与姜志忠没有任何关系，所以美到家公司对姜志忠的诉请请求应该依法驳回；二、国货公司认为，美到家公司所诉无事实根据和法律依据，对美到家公司的诉讼请求应当依法驳回。双方签订的合同合法有效，且已经实际履行，国货公司完全履行了合同义务，没有任何违约之处，现在是美到家公司在利用国货公司提供的场地经营收益的同时，违反合同约定逾期欠缴租金等相关费用，并且擅自停止对外营业，已经构成了根本违约，双方之间的合同应予解除，并且美到家公司应立即支付所欠费用承担相应的违约责任。
国货公司反诉称，2012年1月1日，国货公司与美到家公司签订《合同》，约定由美到家公司承租丽达购物中心第三层约1000平方米的场地及相应设施作为营业场地，租期60个月，自2012年1月1日起至2016年12月31日止，2012年3月21起开始计租。合同还约定了合同期内租金数额、缴纳时间、合同的解除及违约责任等。合同签订后，国货公司立即将场地交美到家公司进行经营，但美到家公司却单方违约，既利用国货公司的出租场地进行经营盈利，又不按约定时间向国货公司交纳租金等费用，截止2013年6月，美到家公司拖欠国货公司各项费用已达37万余元。国货公司曾多次催讨，美到家公司却以“亏损严重，已无力再继续经营下去”为由，向反诉人申请终止合同，并于2013年6月8日擅自停止对外营业至今。国货公司认为，美到家公司的上述违约行为严重影响了国货公司的正常经营秩序，且给国货公司造成了极大的经济和信誉损失。根据合同约定，美到家公司理应支付拖欠国货公司的场地租金、水电费、物业费等，支付国货公司自起诉日至合同解除日的场地租金，支付国货公司违约金，反诉人有权单方解除合同。现国货公司依法提起反诉程序，请求判令国货公司与美到家公司签订的《合同》予以解除、美到家公司支付国货公司场地租金、水电费、物业费、及逾期付款滞纳金等人民币583355元、支付国货公司自起诉之日起至《合同》解除日的场地租金、违约金54750元，并承担本案的反诉费用。
美到家公司针对反诉诉讼请求辩称，一、合同是否应当解除，首先应当确认合同的效力问题，因国货公司出租的营业场所未通过消防验收，违反法律的强制性规定，租赁标的违法，双方的租赁合同当然无效，应当按照无效合同的处理原则来处理，不存在合同的解除问题；二、因双方签订的合同应无效，且国货公司违约在先，国货公司无权按照合同的约定要求美到家公司支付租金及违约金。
原审法院查明的事实是，2012年1月1日，美到家公司与国货公司签订了《合同》一份，该合同主要约定以下事项：1、甲方：国货公司，乙方：美到家公司；2、甲方为乙方提供位于青岛丽达购物中心有限公司三层约1000平方米的面积及相应设施作为营业场地；3、合同期限为60个月，自2012年1月1日至2016年12月31日；4、场地使用费：自2012年3月21日起开始计算租金，第一年租金每平米每日1.5元，第二年租金每平米每日1.5元，第三年租金每平米每日2元，第四年租金每平米每日2.5元，第五年租金每平米每日2.5元；场地使用费按年度计算，分四次支付，乙方于合同签订后5日内付清一季度场地使用费，下季度场地使用费上季度第3个月15日内付清；5、乙方于本合同签订后支付甲方保证金50000元，如乙方违反本合同规定或违反甲方有关管理规定或出现产品质量问题，需承担赔偿责任时，甲方可从保证金中扣除所需的费用，不足部分从乙方销货款中补足；6、乙方在商场内使用的水费按商场统一标准收取，电费按商场统一标准收取，物业费按商场统一标准收取，垃圾费按商场统一收取；以上费用若逾期不交，甲方书面通知后三日内可停止提供服务，若因此造成的损失由乙方自行负责，乙方除补交逾期费用外，甲方每日加收年场地使用费3%的滞纳金，逾期两个月仍欠相关费用未补交的，视乙方为违约行为，甲方有权解除合同。7、有下列情形之一的，甲方有权解除合同：（1）、乙方销售之上品有侵犯他人商标权、专利权、著作权等情形的；（2）、乙方销售之商品在质量、价格、品类、数量上未能达到甲方要求的；（3）、未经甲方书面同意，乙方擅自停止营业的；（4）、未经甲方书面同意，乙方擅自将本合同之权利义务转让他人的；（5）、乙方违反本合同第四条之规定擅自收银的；（6）、乙方拖欠场地使用费满60天，虽经甲方书面催促仍不交的；（7）、乙方出现任何违法经营或违反本合同其他条款之情形的；（8）、乙方拖欠合同中注的各项费用，如水、电费、物业费、空调费、垃圾费等60天以上的；8、乙方未经甲方同意而擅自终止本合同的，须赔偿甲方自合同终止时至本合同有效期届满期间的场地使用费损失；有本合同第十一条情形之一的，甲方除有权解除本合同外，还可追究乙方的违约责任；乙方应支付相当于年场地使用费10%的违约金，如甲方因此遭受的损失大于违约金，乙方应按实际损失赔偿甲方；9、乙方须自行办理营业执照、税务登记等相关证件；10、乙方每年缴纳空调使用费用人民币贰万元；以及其他约定事项。
2013年6月3日，美到家公司给国货公司出具函1份，该函具体载明：“丽达购物中心领导、丽达招商领导，您好。自胶州丽达美食广场开业至今，我租赁贵商场的店铺因种种原因，一直在亏损，目前亏损已达到80多万元。加之前期投资，负毛利已达近400万元。如今，我公司与各档口签订的合同已于5月底到期，并各档口已不再与我公司续约。6月8日我们将暂停营业。至此，我公司实在无力再继续经营下去，特申请终止合同，请各领导批准为盼。商祺。青岛美到家餐饮管理服务有限公司，李文，2013-6-3”。
2013年6月8日，美到家公司停止经营，离开所租赁国货公司的场地。
2013年6月25日，美到家公司给国货公司发出《解约申请》1份，该《解约申请》具体载明：“丽达招商部、丽达购物中心：我公司租赁贵商场三楼，并斥资开发的美食广场，因其他原因，亏损严重，已无力在继续经营下去，特申请与贵司解除合同，并返还我公司保证金五万元。对于商场提供我司尚欠的费用明细中的1.租赁费247875.00；2.水电费94196.63；3.商场欠我司货款5800.00；4.商场欠我司保证金50000.00我方予以认可。对于上述欠款，我方申请用现有美食广场的装修及设备（已提供明细）进行冲抵我司欠款，请贵司领导批准为盼。商祺。青岛美到家餐饮管理服务有限公司，2013-6-25”。
2013年8月9日，美到家公司通过特快专递的方式向国货公司发函1份，该函具体载明：“关于提供消防验收合格证明的告知函，青岛国货丽达购物中心有限公司：我公司与贵公司于2012年1月1日签订合同，我公司承租贵公司商场三层，面积为1000平方米的场所从事餐饮业经营。因贵公司未能提供该餐饮场所有效的消防验收合格证明，导致我公司不能办理营业执照，至今无法正常经营，为此，我公司郑重函告贵公司，请贵公司于收到本函后十日内，向我公司提供消防验收合格证明，否则，我公司将依法解除合同，请贵公司领导尽快解决为盼。青岛美到家餐饮管理服务有限公司，2013年8月4日”。2013年8月11日，国货公司收到该函。
2013年8月13日，国货公司通过特快专递方式向美到家公司发出律师函1份，该律师函具体载明：“律师函，（2013）泰律函字第018号，致：青岛美到家餐饮管理服务有限公司，关于：通知贵司履行付清所欠费用的函：山东泰成律师事务所赵燕红律师作为青岛国货丽达购物中心有限公司（以下简称国货丽达公司）之常年法律顾问，现就要求贵司付清拖欠国货丽达公司费用事宜，特致函如下：根据贵司与国货丽达公司2012年1月1日签订的《场地租赁合同》约定，贵司租赁国货丽达公司商场三层约1000平方米的面积及相应设施作为营业场地，租期60个月，自2012年1月1日至2016年12月31日。截至2013年6月8日贵司已欠国货丽达公司场地租金、水电费等费用计人民币342071.63元。国货丽达公司曾多次通知贵司立即付清所欠费用，但贵司却以‘亏损严重，已无力再继续经营下去’为由，拒绝缴纳欠费，且于2013年6月8日擅自停止对外营业。根据《场地租赁合同》第十一条第三、六、八款约定：‘乙方未经甲方书面同意，擅自停止营业；乙方拖欠场地使用费满60天；乙方拖欠各项费用60天以上的，甲方有权终止本协议，乙方除交清所欠全部费用外，还应按本协议约定当年场地使用费总额的10%支付违约金。如违约金不足于弥补甲方因此遭受的实际经济损失，则乙方应按甲方实际经济损失赔偿。’贵司的拖欠行为侵犯了国货丽达公司的正当利益，严重影响了国货丽达公司的正常运行。为此，本律师经授权代表国货丽达公司向贵司声明如下：一、请贵司自接到本律师函之日起三日内，付清拖欠国货丽达公司的全部费用及违约金；二、若贵司未在上述时间内付清欠款，国货丽达公司将按照合同约定，解除《场地租赁合同》。届时，由此产生的一切法律后果均由贵司自行承担。望贵司三思而行，以免双方诉累！顺致，商祺！山东泰成律师事务所，律师：赵燕红；2013年8月12日”。美到家公司在庭审中确认收到该函。
2013年8月14日，美到家公司就本案起诉。
2013年9月11日，国货公司通过特快专递方式向美到家公司发出第二份律师函，该律师函具体载明：“律师函，（2013）泰律函字第024号，致：青岛美到家餐饮管理服务有限公司，关于：通知贵司解除《场地租赁合同》、支付违约金的函：山东泰成律师事务所赵燕红律师作为青岛国货丽达购物中心有限公司（以下简称国货丽达公司）之常年法律顾问，现就通知贵司解除《场地租赁合同》、支付违约金事宜，特致函如下：贵司租赁国货丽达公司商场三层约1000平方米的面积及相应设施作为营业场地，租期60个月。因贵司自2013年6月8日起擅自停止对外营业，且至该日拖欠国货丽达公司场地租金、水电费等费用计人民币342071.63元不付，国货丽达公司经多次催讨未果后，本律师于2013年8月13日函告贵司：‘三日内付清所欠国货丽达公司费用及违约金，逾期，国货丽达公司将依约解除租赁合同，收回出租场地’。但遗憾的是，贵司至今未作出回应且继续违约。为此，本律师经授权代表国货丽达公司向贵司通知如下：一、解除双方2012年1月1日签订的《场地租赁合同》，收回租赁场地。二、请贵司自接到本律师函之日起7日内，将属于你方的商品和设施全部撤离租赁场地，逾期视为贵司自动放弃，国货丽达公司将自行处理。三、请贵司自接到本律师函之日起7日内，付清拖欠国货丽达公司的全部费用，并按年场地使用费的10%支付违约金。国货丽达公司并保留继续追索损失赔偿的权利。望贵司三思而行，以免双方诉累！顺致，商祺！山东泰成律师事务所，律师：赵燕红；2013年9月10日”。美到家公司在庭审中确认收到该函。
对于本诉，在庭审中，当事人就各自的主张，对以下证据进行了质证并就部分事实交换了意见：
（一）美到家公司提交了《合同》1份，证明美到家公司于2012年1月1日与国货公司签订合同，租赁国货公司位于国货三层1000平方米场地进餐饮经营，合同期限至2016年12月31日，从合同内容看，该合同是由国货公司提供的格式合同，合同第十一条合同解除条款，第十二条违约责任条款，双方的权利义务约定明显不对等，损害了美到家公司的权益。该合同国货公司出租的营业场所未经消防验收，租赁标的不合法。经质证，国货公司表示：对《合同》的真实性没有异议，但是对美到家公司予证明的内容有异议，从合同中看不出条款损害了美到家公司的权益，也看不出对美到家公司有什么不公平，并且国货公司并未按照该合同的违约条款追究对方的违约责任，该合同中也看不出美到家公司所予证明的没有通过消防验收不合法的内容；其他证明的内容在国货公司反诉时提交，予以证明国货公司的反诉请求。
（二）美到家公司提交了提供消防验收合格证明的告知函、EMS快递单、邮政专用发票、快递回执，证明美到家公司于2013年8月4日致函国货公司，要求国货公司提供消防验收合格证明，该告知函国货公司已签收，但国货公司至今也未提供有效的消防验收证明。经质证，国货公司表示：对真实性没有异议，国货公司也确实收到了该函，结合美到家公司提交的合同和本函的内容，该份证据也恰恰可以证明，在这个期间，即美到家公司在2012年1月1日至2013年8月4日这个经营期间，从未向国货公司要求过任何的消防验收证明。
（三）美到家公司提交了安防监控工程合同书及发票，拟证明美到家公司安装安防监控设备费用为50955元；提交了消防工程施工合同，拟证明美到家公司安装消防设备费用为50400元；提交了中央空调通风排烟销售安装合同，拟证明美到家公司安装空调系统及排烟排风系统费用为433200元；提交了电子显示屏购买安装合同，拟证明美到家公司安装电子显示屏费用为38880元；提交了施工合同、施工明细、设计方案，拟证明美到家公司对餐饮场所装修费用为1815540元；上述证据的装修费用共计2388975元。经质证，国货公司表示：与国货公司没有任何关系；美到家公司租赁国货公司场地之后，为了自己的经营所需，与谁签订了合同，如何进行装修等，均系美到家公司的自主经营行为，与国货公司无任何关系。
（四）美到家公司提交了保证金发票1份，证明美到家公司支付给国货公司保证金50000元。经质证，国货公司表示：对保证金50000元的真实性没有异议，根据合同约定，保证金是美到家公司履行合同的保证，在合同解除的时候，如果美到家公司没有违约，国货公司将无息返还，现在合同履行中，不具备返还的条件。
（五）美到家公司就其主张的合同无效表示：1、《消防法》第十一条、十三条规定，人员密集场所建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；第十五条又规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。上述诸多法律规范都属于强制性效力规范，出租方违反此类强制性规范属于《合同法》第五十二条第（五）项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”之情形，因此租赁合同应当无效，此其一；其二，涉案营业场所未办理相关消防验收合格证明，因此，标的物违法，合同无效；其三，从社会效果考虑，此类租赁合同如果判定其有效，则会潜在地鼓励类似的出租人不办理消防验收合格证而出租，从而增加重大安全事故发生的可能性，因此，应当判定无效。2、最高人民法院于2003年在函复云南省高院时指出：出租《消防法》第十条规定必须经过消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。本案中讼争的租赁场所是经营性商业用房，其消防设施是否完善，是否有重大火灾隐患等，关系到公共安全和社会利益，因此，消防验收问题与出租场所能否投入使用直接相关，也直接影响租赁合同效力问题，所以，按照最高法院的函复，讼争营业场所应属于“必须经过消防机构验收的房屋”，未办理消防验收手续的，应当认定租赁合同无效。对此，国货公司表示：美到家公司租赁国货公司的场地，系国货公司承租中启盛建置业有限公司原来世纪大酒店部分火锅城的区域，国货公司承租以后，又转租给美到家公司，美到家公司没有任何证据证明承租的区域没有消防验收证明，美到家公司因经营亏损擅自停业后，在国货公司向其追索租金的时候才向国货公司主张消防证明，假如美到家公司此时需要该消防验收证明，国货公司也没有提供的必要。因为该场地系国货公司承租中启盛建置业有限公司的场地，所以消防验收证明应由该置业公司提供。
（六）国货公司对其通过消防验收的主张，提交了合作经营合同书1份，拟证明国货公司承租了中启盛建置业有限公司位于世纪大酒店三楼火锅城2-D轴以南部分，租赁期限为2011年12月1日至2021年11月30日止，国货公司租给美到家公司的区域就是该区域；提交胶州市公安消防大队给工商局出具的证明一份，用于中启盛建置业有限公司位于世纪大酒店的区域的消防验收情况，拟证明在2010年1月7日，中启盛建置业有限公司世纪大酒店从主楼地上一层至二十一层就符合消防要求；提交胶州市公安消防大队给工商局出具的函一份，用于中启盛建置业有限公司位于世纪大酒店的区域的消防验收情况，拟进一步证明该区域又通过了消防验收。上述证据证明标的物完全符合合同约定，并不违背法律规定，也证明美到家公司所诉不是事实。经质证，美到家公司表示：对合同，因为是复印件，现在还不确定真实性；对公安消防部门出具的证明和函，因是复印件，现在还不确定真实性；该2份证据都是出具给工商局的，并非是消防验收证明，出具的时间都是在2010年和2011年，不是在美到家公司租赁国货公司以后出具的。美到家公司申请法院到消防部门去核实该2份复印件是否消防部门出具、且其出具证明和函中所包含的区域是否包含了美到家公司所诉的区域。
对于国货公司提交的上述消防部门出具的1份证明和1份函，以及本案讼争的租赁场地是否通过消防验收，原审法院多次到胶州市公安消防大队进行调查取证，该消防大队未出具书面证明，但进行了口头说明，明确说明该2份证明材料是该部门出具，但仅靠该2份证明材料并不能作为本案所诉的区域（胶州世纪大酒店裙楼三楼火锅城）通过了消防验收，但该消防部门同时告知原审法院，胶州市世纪大酒店裙楼包含胶州世纪大酒店裙楼三楼火锅城（本案所诉的区域）通过了消防验收。对此，原审法院依法在庭审中向当事人进行了告知，美到家公司表示：有异议，对前几项说明无异议，但对消防部门所称的美到家公司所诉的裙楼通过消防验收有异议，不能仅凭工作人员的口头回答来确认已经通过了消防验收，而应当提交书面的消防验收合格证明。国货公司表示：对消防部门的答复没有异议，而且其答复完全是事实，国货公司出租给美到家公司的区域确实通过了消防验收。
就本案讼争的租赁场地是否通过消防验收，在第二次庭审中，国货公司提交了胶州市公安消防大队于2000年6月20日出具的建筑消防设计防火审核意见书和于2001年12月27日出具的建筑工程消防验收意见书，并表示：该2份意见书证明美到家公司所诉的区域在2001年12月27日经相关部门验收，认定美到家公司所诉的区域的建设建筑工程验收合格，同意投入使用；该2份意见书和公安消防部门的答复相互印证，进一步证明国货公司出租给美到家公司的房屋区域没有任何消防验收上的瑕疵，美到家公司所诉与事实不符。经质证，美到家公司表示：对于建筑消防设计防火审核意见书，该证据仅是工程图纸资料的审核，并不是建筑工程消防验收合格证；对于建筑工程消防验收意见书，该意见书也不是最终的建筑工程消防意见合格证明，从该意见书的内容来看，“但尚应满足下列要求……”，并且在意见书的末尾又标明“上述意见应及时落实”，因此该2份意见书仅仅是验收意见书，是申请消防验收应当提交的文件之一，最终还应当经消防部门验收，出具验收合格证明。
（七）对于美到家公司租赁国货公司该场地之后，有无向公安消防机构申报消防安全检查，经询问，美到家公司表示：申请消防验收安全检查的义务人应为建设单位或者使用单位，这里的使用单位应该为该场地的开办者，应为国货公司；美到家公司仅仅是租赁了国货公司部分场所进行餐饮服务，并不是开办单位，也不是建设单位，所以美到家公司没有义务向消防机构申报消防安全检查。
经询问，美到家公司对其主张的因国货公司提供的场所无消防验收证明而导致美到家公司不能办理营业执照、工商和消防部门多次勒令其停业的事实，没有书面证据予以证明。
经询问，美到家公司对其主张的姜志忠承诺该场所已经消防部门验收并且能够提供消防验收证明的事实，没有书面证据予以证明。美到家公司同时表示：当时姜志忠在美到家公司与国货公司签订合同后，提供给美到家公司一份消防验收证明，但美到家公司在到工商局办理营业执照时国货公司知不能作为有效的报告使用。之后美到家公司多次向姜志忠索要，但其至今未给，同时提交该证据。经质证，姜志忠表示：这份报告是其给过美到家公司的，但其要了做什么用其也不知道，之后再没向其个人或者公司要过。
经询问，当事人均确认姜志忠就是国货公司的职工。美到家公司无其他证据证明姜志忠应承担本案的责任。
（八）美到家公司就其主张的经济损失，表示：已经提交了证据三、四、五、六、七，证明美到家公司装修费用共计2388975元，除去折旧以及放弃的部分，美到家公司只主张1500000元；同时，美到家公司提交书面的鉴定申请，对该损失进行鉴定。对此，国货公司表示：是否鉴定是美到家公司的权利，国货公司对美到家公司申请鉴定没有异议；对美到家公司提交的证据三、四、五、六、七，是其自主行为，国货公司对真实性也无法确认，不认可。
美到家公司在第一次庭审中提出的对双方所讼争的胶州市世纪大酒店三楼火锅城区域面积1000平米的营业场所的装修进行作价评估，评估对象为美到家公司当时装修所花费的装修及设备、设施工程费用并扣除相应折旧后的价值。对此，原审法院依法委托了青岛广信资产评估事务所有限公司进行了鉴定，该鉴定机构出具了青广评鉴字（2014）第15号评估报告。经当庭质证，美到家公司表示：1、对该鉴定报告书有异议，该报告书明细表中相关设施的单价明显低于市场价格，其中收银台只有500元、25平米的线缆只按照10平米的来评估，严重偏离事实，还有LED灯箱，美到家公司是1700元每平米做的，也明显偏低，包括资产评估表1-15、22、23、24、25、26、30、31、33、40、41、51、64、65、66、67、69、70、71、72、73，严重偏离市场价格，全部都有异议。因此，美到家公司认为该报告书明显依据不足，申请鉴定人员作出补充说明，并保留重新鉴定的权利。2、报告书中的两位鉴定人员提供的注册资产评估证书中，发证日期是2007年1月份，该证书是否通过年检看不出来。所以，需要鉴定人员做出说明。3、该报告书的评估时间应当于30日内完成，但从鉴定委托书上来看，明显超出了该时间，程序上也不合法。国货公司表示：对报告书本身无异议，这是美到家公司自己申请的鉴定行为，国货公司并无违约行为，所以鉴定报告和国货公司无关，即便美到家公司有损失的话，也应当由美到家公司自行承担。同时说明一下，鉴定部门是原、国货公司到法院鉴定部门共同委托选定的鉴定机构，所以美到家公司所提的程序问题没有法律依据。
对于反诉，在庭审中，当事人就各自的主张，对以下证据进行了质证并就部分事实交换了意见：
（一）国货公司提交了合同一份，证明美到家公司承租国货公司的1000平方米的场地及设施作为营业场地，租期为60个月，自2012年1月1日至2016年12月31日，计算租金的时间为2012年3月21日起，合同并约定了租金按季缴纳，首次租金于签订合同5日内付清，之后每季租金，应在上季度第三个月15日内付清；同时，第七条第三项约定，水电费、物业费按照商场规定统一缴纳；第十一条第三项、第六项、第八项约定，没有经过国货公司书面同意，美到家公司不得擅自停止营业，拖欠租金及其他费用60日以上，经书面催讨仍不缴纳的，符合合同解除条件；第十二条违约责任的约定，有第十一条之一条件的，国货公司有权解除合同，承租方应支付年租金10%的违约金；合同附件第三条约定，美到家公司需自行办理营业执照、税务登记等相关证件，国货公司是没有代办义务的。经质证，美到家公司表示：对合同的真实性没有异议，因国货公司提供的租赁场所不符合法律规定，不具备出租的条件，因此不能按照合同的约定，由美到家公司承担违约责任；合同附件中第三条约定，由美到家公司自行办理营业执照和税务登记证，但并不能因此免除国货公司应提供租赁物相关合法证件的义务。
（二）国货公司提交了合作经营合同书一份，证明国货公司承租了中启盛建置业有限公司位于世纪大酒店三楼火锅城2-D轴以南部分，租赁期限为2011年12月1日至2021年11月30日止，国货公司租给美到家公司的区域就是该区域；提交胶州市公安消防大队给工商局出具的证明一份，用于中启盛建置业有限公司位于世纪大酒店的区域的消防验收情况，拟证明在2010年1月7日，中启盛建置业有限公司世纪大酒店从主楼地上一层至二十一层就符合消防要求；提交胶州市公安消防大队给工商局出具的函一份，用于中启盛建置业有限公司位于世纪大酒店的区域的消防验收情况，拟进一步证明该区域又通过了消防验收；上述证据证明标的物完全符合合同约定，并不违背法律规定，也证明美到家公司所诉不是事实，不存在被工商、消防勒令停业的可能。经质证，美到家公司表示：对合作经营合同书、2份公安消防机构出具的函，同本诉中的质证意见，这3份证明均不能证明国货公司提供租赁物合法的消防验收证明。
（三）国货公司提交了美到家公司于2013年6月3日给国货公司出具的函一份，证明美到家公司至2013年6月3日，一直利用国货公司出租给美到家公司的场地正常经营收益，并且证明了美到家公司自己认可，因为种种原因亏损，申请国货公司终止合同，并且声称其将于2013年6月8日暂停营业；提交了美到家公司于2013年6月25日给国货公司出具的函一份，其函是在收到国货公司催缴费用明细以后，再次提出了申请解约，而且提出要求用装修费用冲抵欠国货公司的租金等款项，理由同样是因为其他原因亏损严重，无力继续经营下去，并且对欠国货公司的水电费、租赁费等进行了确认。经质证，美到家公司表示：对美到家公司给国货公司出具的2份函，美到家公司认为，该函确实是美到家公司出具的，对真实性没有异议，但其中上面载明“因种种原因、其他原因亏损严重，无力经营下去”，这里的其他原因指的是国货公司不能提供消防验收证明，导致美到家公司不能办理营业执照，不能正常经营，从而出现亏损严重，美到家公司于2013年8月4日给国货公司出具的告知函里进一步明确了这一原因。关于解约申请中，以装修及设备冲抵欠款的内容，这是当时国货公司提出的方案，让美到家公司以书面形式向国货公司提出，方便国货公司向总公司来汇报的，但国货公司一直未给美到家公司回复，现在美到家公司也不同意该申请中的方案。
（四）国货公司提交了于2013年8月12日、2013年9月10日向美到家公司催缴费用的律师函2份，并说明：第一份是催缴费用，第二份是解除合同，证明国货公司完全按照合同约定履行了合同义务，美到家公司根本违约，所以合同应予解除。经质证，美到家公司表示：对2份律师函，美到家公司确已收到，但该律师函是在美到家公司向国货公司送达关于提供消防验收证明的函后，向美到家公司发出的；因国货公司出租的租赁场所违反了法律的强制性规定，国货公司违约在先，并且存在过错。
（五）国货公司提交了美到家公司所承租国货公司的场地内部分摊点窗口悬挂证件的照片，证明美到家公司在此之前一直正常经营，而且各个摊点都是在挂证经营，进一步证明美到家公司所诉完全不是事实。经质证，美到家公司表示：照片上的营业执照并非是美到家公司的营业执照，这些营业执照是美到家公司根据国家食品药品监督管理局的要求，对餐饮行业原材料的采购渠道必须提供供货商的营业执照，并且要在经营场所悬挂，所以这些营业执照都是供货商的营业执照。
（六）经询问，对于场地租金、水电费、物业费以及逾期滞纳金等共计583355元、违约金54750元，国货公司表示计算方式和计算明细为：1、对于场地租金，从租金计算开始截止到2013年9月30日，美到家公司共计应支付国货公司租金837000元，美到家公司已经支付国货公司租金410625元，欠缴426375元租金未支付；2、水电费经双方于2013年6月25日确认，水电费是94196元，该部分水电费美到家公司没有支付；3、物业费，每月每平米是0.5元，共计1000平方米，1000＊0.5＊18个月=9000元，美到家公司该9000元物业费未支付；4、空调费，每年2万元，共计18个月未缴纳，所以是20000元／12个月＊18个月=30000元；5、逾期滞纳金是23784元，详见国货公司提交的逾期滞纳金计算明细表；上述1-5款项共计583355元，美到家公司均未支付给国货公司；6、根据合同的第十二条第二项，应该支付年场地使用费10%的违约金，根据约定，年租金是547500元，所以违约金应为547500＊10%=54750元。对此，美到家公司表示：美到家公司支付租金410625元属实，水电费、物业费、空调费的数额也都认可；但是，因为合同无效，应按照无效合同的原则来处理，国货公司无权主张违约金和滞纳金。
（七）经询问，双方确认了租期的实际起算日期和租金的单价为：2012年3月21日起开始计算租金；单价根据合同约定，第一年也就是从2012年3月21日至2013年3月20日，每平米每日1.5元；第二年也就是从2013年3月21日至2014年3月20日，每平米每日1.5元；第三年也就是从2014年3月21日至2015年3月20日，每平米每日2元；第四年也就是从2015年3月21日至2016年3月20日，每平米每日2.5元；第五年也就是从2016年3月21日至2017年3月20日，每平米每日2.5元。
原审法院认为，本案争议的焦点是美到家公司、国货公司签订的合同当属无效还是应当予以解除。
对于本案争议的焦点，原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。具体到本案中，美到家公司与国货公司签订的租赁合同，系双方的真实意思表示，美到家公司未能举证证明双方在合同签订中存在上述导致合同无效的约定或行为，美到家公司与国货公司双方签订的合同也未有违反法律、行政法规的强制性规定的情形。因此，原审法院认为，该合同签订中并无导致合同无效的情形存在，应依法成立并生效。对于美到家公司所诉称的国货公司所出租的场所未通过消防验收主张，经原审法院多次到消防部门进行调查取证核实，该消防部门已明确答复，美到家公司、国货公司所讼争区域通过了消防验收，且有国货公司提交的胶州市公安消防大队出具的建筑消防设计防火审核意见书和建筑工程消防验收意见书予以佐证，美到家公司也未能提供相关证据证明因缺乏消防验收合格证明而导致其不能办理营业执照并被工商和消防部门多次勒令停业。原审法院认为，美到家公司主张租赁场所未通过消防验收而导致该合同当属无效，无事实和法律依据，对此不予支持。
姜志忠系国货公司的职工，其在美到家公司与国货公司之间的租赁合同关系中的行为应是职务行为，因此姜志忠个人不应承担本案的法律责任。
对于该合同是否应予解除，原审法院认为，美到家公司、国货公司签订了租赁合同，对租赁费（场地使用费）等各项费用及交纳时间均进行了明确约定，美到家公司拖欠了国货公司的租赁费、水电费等费用未付，虽然其提出用装修及设备冲抵租赁费、水电费等欠款，但未能与国货公司形成合意，美到家公司违约的事实存在，根据合同约定，国货公司有权解除合同，并有权请求美到家公司支付场地使用费、水电费、空调使用费等费用并支付违约金。而且美到家公司也曾于2013年6月3日和2013年6月8日向国货公司致函以无力经营为由要求解除合同，并已实际停止经营，因此对国货公司要求解除双方签订的租赁合同的反诉诉讼请求，予以支持。
对美到家公司诉称的国货公司未能及时提供给美到家公司有效的消防验收证明致使美到家公司不能办理营业执照并被工商和消防部门多次勒令停业主张，虽然美到家公司对此未能提交有效证据予以证明，但美到家公司在庭审中提交了其主张的不能用于到工商局办理营业执照的消防验收证明，庭审中，该证据已经国货公司方工作人员姜志忠确认是在美到家公司向他索要时其提供给美到家公司的，因此应当认定美到家公司对消防验收手续是有过索要事实的。美到家公司从国货公司处租赁场所进行经营，国货公司有协助为美到家公司提供真实有效的相关材料办理经营手续的义务，虽然美到家公司无证据证实其于2013年6月3日和2013年6月8日向国货公司致函中所称的“……因种种原因，……亏损严重，……无力经营”等原因系国货公司未能及时提供给美到家公司有效的消防验收证明造成的，美到家公司也没能举证证实其曾多次向国货公司索要过有效的消防验收证明，但按照诚信及公平原则，在向美到家公司提供有效的消防验收证明方面，国货公司的确未尽到及时、有效的协助义务，综合考量，可在美到家公司承担违约责任时适当予以减轻，并对美到家公司装修装饰物的损失予以相应的赔偿。
对美到家公司主张的装修装饰损失，原审法院认为，美到家公司在庭审中申请鉴定，且与国货公司共同到法院鉴定中心共同委托选定的鉴定机构，鉴定部门已出具鉴定结论为：“本次评估涉及的资产在评估基准日2013年8月14日的公开市场价值为628582元，大写：人民币陆拾贰万捌仟伍佰捌拾贰元整”，美到家公司并无证据证明鉴定程序存在违法性，原审法院对该鉴定意见予以认定。因国货公司的确未尽到及时、有效的协助义务，原审法院认为，国货公司应当对此承担30%的责任，即628582元＊30%=188574.6元。
对国货公司主张的自2012年3月21日起至2013年9月30日租赁费（场地使用费）426375元，根据双方合同约定，每天每平方米1.5元，自2012年3月21日起至2013年9月30日共计558天，租赁费应为1.5元＊1000平方米＊558天=837000元，因双方一致确认已支付租赁费410625元，故该期间剩余的租赁费应为426375元，该部分租赁费应由美到家公司支付国货公司。
对国货公司主张的水电费94196元、物业费9000元、空调费30000元，因双方已在庭审中一致确认无误，予以认定。
对国货公司主张的逾期滞纳金23784元，因国货公司所计算逾期滞纳金的本金是所逾期的租赁费，而双方在合同中并未对租赁费的逾期滞纳金进行明确约定，同时考虑到美到家公司有较长时间并未进行经营，且双方同时有违约金的明确约定，对国货公司主张的逾期滞纳金不再予以支持。
对国货公司主张的违约金54750元，因双方在合同中已明确约定“拖欠场地使用费满60天，虽经甲方催促仍不交的，甲方有权解除合同，乙方应支付相当于年场地使用费10%的违约金。美到家公司主张违约金为年场地使用费的10%，即547500元＊10%=54750元，符合合同约定，原审法院予以支持。同时因国货公司未尽到及时、有效的协助义务，可在美到家公司承担违约责任时适当予以减轻。原审法院认为，该违约金应由美到家公司承担70%为宜，即54750元＊70%=38325元。
对国货公司主张的自2013年10月1日起至《合同》解除日的场地租赁费，因本案租赁期间尚未届满，且美到家公司撤离场地时并未与国货公司进行交接，该期间的租赁费应当予以支付国货公司，根据合同约定，自2013年10月1日起至2014年8月20日的按照合同约定的租金，经计算，应为559000元=［（170天＊1.5元＊1000平方米）＋（152天＊2元＊1000平方米）］。原审法院对国货公司主张的该期间的租赁费559000元予以支持。
对美到家公司所交纳的保证金50000元，因双方在合同中已约定了保证金扣除的条件为“乙方违反本合同规定或违反甲方有关管理规定或出现产品质量问题，需承担赔偿责任时，甲方可从保证金中扣除所需的费用”，原审法院认为，本案美到家公司的违约行为并非该扣除保证金条件的范围，现双方合同应予解除，保证金50000元应予返还美到家公司。
因国货公司应当赔偿美到家公司的装修装饰损失188574.6元、应返还美到家公司的保证金50000元与租赁费（自2012年3月21日起至2013年9月30日期间）同属金钱给付义务，可在该部分租赁费中予以折抵，二者折抵后，美到家公司应支付国货公司的租赁费应为426375元-188574.6元-50000元=187800.4元；折抵后，国货公司无需再行支付美到家公司装修装饰损失，也无需再返还美到家公司保证金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，原审法院判决：
一、青岛美到家餐饮管理服务有限公司与青岛国货丽达购物中心有限公司签订的《合同》于2014年8月20日予以解除。
二、青岛美到家餐饮管理服务有限公司支付青岛国货丽达购物中心有限公司自2012年3月21日起至2013年9月30日止的租赁费187800.4元，于判决生效之日起十日内付清。
三、青岛美到家餐饮管理服务有限公司支付青岛国货丽达购物中心有限公司水电费94196元、物业费9000元、空调费30000元，共计133196元，于判决生效之日起十日内付清。
四、青岛美到家餐饮管理服务有限公司支付青岛国货丽达购物中心有限公司自2013年10月1日起至2014年8月20日止的租赁费559000元，于判决生效后十日内付清。
五、青岛美到家餐饮管理服务有限公司支付青岛国货丽达购物中心有限公司违约金38325元，于判决生效之日起十日内付清。
六、青岛美到家餐饮管理服务有限公司的其他诉讼请求。
七、青岛国货丽达购物中心有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18750元，由美到家公司负担15864元，国货公司负担2886元；反诉案件受理费7882元，由美到家公司负担7486元，由国货公司负担396元。
宣判后，美到家公司不服，上诉至本院。
上诉人美到家公司上诉称，一、被上诉人出租营业场地属于按照国家工程建设消防标准需要进行消防设计的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格禁止投入使用，被上诉人出租柜台违反《消防法》的强制规定。原审认定诉争区域通过消防验收无事实和证据支持。二、原审对于被上诉人未尽及时、有效协助义务，承担30%责任认定错误，被上诉人除提供消防验收证明，还应向胶州公安消防大队申报消防安全检查，被上诉人未向上诉人提供上述材料造成上诉人无法进行工商登记，及时工商机关未查处也不应进行经营，由此造成损失应由被上诉人承担。三、青岛广信资产评估事务所有限公司出具的评估报告严重偏离事实，明显依据不足应予重新鉴定。原审上诉人申请鉴定人员作出补充说明，但鉴定人员未作出补充说明也未出庭接受询问，鉴定报告不应采信，同时收取鉴定费远高于收费标准，原审对鉴定费损失分摊错误。四、原审判决上诉人支付2012年3月21日至2014年8月20日租赁费用及违约金错误，双方合同无效，2012年3月至2013年6月3日上诉人不应支付租金，2013年6月3日期间上诉人全部人员已撤出涉案经营场所，不实际占用，该场地仍为开放场地，被上诉人随时可进入，上诉人不应承担租赁费。要求被上诉人赔偿上诉人损失150万元并返还保证金5万元，驳回被上诉人反诉请求，并承担诉讼费。
被上诉人答辩意见是，一、双方租赁合同有效，上诉人主张合同无效没有依据，且与解除合同主张矛盾，印证了其2013年6月25日同答辩人的发函中所述的”经营不善、认可相关租金等损失”等情况，而之后上诉人为了逃避履行合同义务又以合同无效作为抗辩理由。其次，上诉人早于2009年8月6日成立，在全国企业信用信息公示官网上并没有显示关于其的任何处罚记录，上诉人主张工商和消防部门多次勒令停业并非事实，也不能提供证据。营业执照由被答辩人自行办理，被上诉人无权也没有义务干涉。第三，上诉人提交的《消防法》规定，载明办理消防验收及备案登记的应为建设单位，涉案房屋的所有权人及建设单位均非被上诉人，被上诉人没有权利也没有义务办理相关材料，且根据被上诉人提供的胶州市公安局及消防大队等出具的材料都可以明显看出涉案房屋早于2001年12月27日就已通过消防验收，上诉人据此主张权利没有依据。另外结合上诉人向被上诉人2013年6月25日的发函内容也可以看出双方不存在因消防验收有争议进而存在合同无效，该函中明确说明上诉人因自己的亏损事宜而希望解除已订立的合同，二、关于上诉人提及的被上诉人未及时有效的协助义务、承担30%责任的问题，被上诉人对此不予认可。但为节省诉讼成本就责任比例事宜没有提出上诉。三、关于评估报告，一审认定无误。该评估是上诉人在一审中向法院提出申请的，就该评估机构的选定及评估结果，被上诉人没有异议。原审上诉人未提出书面的重新评估申请，应当自己承担不利的法律后果。一审法院有权就评估费进行认定。四、关于租赁费用，被上诉人根据租赁合同履行了义务，上诉人也在合同约定的涉案房屋中实际进行经营，应交纳租赁费，上诉人单方撤出经营场所，并未与被上诉','2018-09-26
08:37:01',0,'web',NULL),(20066873,'c94b8c2d-9d28-4b7c-a9ba-89f7f2d0bec6','$(function(){$(\"#con_llcs\").html(\"浏览：41次\")});$(function(){var
caseinfo=JSON.stringify({\"文书ID\":\"c94b8c2d-9d28-4b7c-a9ba-89f7f2d0bec6\",\"案件名称\":\"深圳市交通运输委员会与罗忠平处罚类案裁定书\",\"案号\":\"（2015）深罗法行非诉审字第527号\",\"审判程序\":\"非诉执行审查\",\"上传日期\":\"\\\/Date(1451308796000)\\\/\",\"案件类型\":\"3\",\"补正文书\":\"2\",\"法院名称\":\"深圳市罗湖区人民法院\",\"法院ID\":\"2152\",\"法院省份\":\"广东\",\"法院地市\":\"深圳市\",\"法院区县\":\"罗湖区\",\"法院区域\":\"\",\"文书类型\":null,\"文书全文类型\":null,\"裁判日期\":null,\"结案方式\":null,\"效力层级\":null,\"不公开理由\":null,\"DocContent\":\"\",\"文本首部段落原文\":\"\",\"诉讼参与人信息部分原文\":\"\",\"诉讼记录段原文\":\"申请执行人因被执行人逾期拒不履行行政处罚又不起诉，向深圳市中级人民法院申请强制执行深交罚决字第Ｚ0029345号《深圳市交通运输行政处罚决定书》。深圳市中级人民法院于2014年11月19日裁定移送本院执行。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审查\",\"案件基本情况段原文\":\"\",\"裁判要旨段原文\":\"\",\"判决结果段原文\":\"\",\"附加原文\":\"\",\"文本尾部原文\":\"\"});$(document).attr(\"title\",\"深圳市交通运输委员会与罗忠平处罚类案裁定书\");$(\"#tdSource\").html(\"深圳市交通运输委员会与罗忠平处罚类案裁定书
（2015）深罗法行非诉审字第527号\");$(\"#hidDocID\").val(\"c94b8c2d-9d28-4b7c-a9ba-89f7f2d0bec6\");$(\"#hidCaseName\").val(\"深圳市交通运输委员会与罗忠平处罚类案裁定书\");$(\"#hidCaseNumber\").val(\"（2015）深罗法行非诉审字第527号\");$(\"#hidCaseInfo\").val(caseinfo);$(\"#hidCourt\").val(\"深圳市罗湖区人民法院\");$(\"#hidCaseType\").val(\"3\");$(\"#HidCourtID\").val(\"2152\");$(\"#hidRequireLogin\").val(\"0\");});$(function(){var
dirData = {Elements: [\"RelateInfo\", \"LegalBase\"],RelateInfo: [{ name:
\"审理法院\", key: \"court\", value: \"深圳市罗湖区人民法院\" },{ name: \"案件类型\", key:
\"caseType\", value: \"行政案件\" },{ name: \"行政管理范围\", key: \"reason\", value:
\"\" },{ name: \"行政行为种类\", key: \"reason\", value: \"\" },{ name: \"审理程序\",
key: \"trialRound\", value: \"非诉执行审查\" },{ name: \"裁判日期\", key: \"trialDate\",
value: \"2015-08-10\" },{ name: \"当事人\", key: \"appellor\", value:
\"深圳市交通运输委员会,罗忠平\" }],LegalBase:
[{法规名称:\'最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释\',Items:[{法条名称:\'第六十三条第一款\',法条内容:\'
第六十三条 裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）驳回起诉；
（三）管辖异议；
（四）终结诉讼；
（五）中止诉讼；
（六）移送或者指定管辖；
（七）诉讼期间停止具体行政行为的执行或者驳回停止执行的申请；
（八）财产保全；
（九）先予执行；
（十）准许或者不准许撤诉；
（十一）补正裁判文书中的笔误；
（十二）中止或者终结执行；
（十三）提审、指令再审或者发回重审；
（十四）准许或者不准许执行行政机关的具体行政行为；
（十五）其他需要裁定的事项。
对第（一）、（二）、（三）项裁定，当事人可以上诉。
\'},{法条名称:\'第九十三条\',法条内容:\'
第九十三条
人民法院受理行政机关申请执行其具体行政行为的案件后，应当在30日内由行政审判庭组成合议庭对具体行政行为的合法性进行审查，并就是否准予强制执行作出裁定；需要采取强制执行措施的，由本院负责强制执行非诉行政行为的机构执行。
\'}]}]};if
($(\"#divTool_Summary\").length > 0) {$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({
data: dirData });}});$(function() {\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"深圳市交通运输委员会与罗忠平处罚类案裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2015-12-28\\\\\",\\\\\