上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五(民)初字第709号
原告李忠堂。委托代理人周运柱，上海明伦律师事务所律师。委托代理人苏峰琴，上海明伦律师事务所律师。被告刘安芳。被告毛剑萍。被告黄晓佳。原告李忠堂与被告刘安芳、毛剑萍、黄晓佳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理，本院受理后依法适用简易程序审理。因被告刘安芳、毛剑萍、黄晓佳下落不明，本院依法组成合议庭适用普通程序于2016年3月28日公开开庭予以审理。原告李忠堂其委托代理人周运柱到庭参加诉讼。被告刘安芳、毛剑萍、黄晓佳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李忠堂诉称，被告刘安芳为黄某某的妻子，被告毛剑萍系黄某某的继女，被告黄晓佳为黄某某与前妻俞某某所生女儿。黄某某于2013年4月23日死亡，其父黄炳根于2009年1月6日报死亡，母亲王某某于1980年5月11日报死亡。原告经朋友介绍和黄某某认识，黄某某经过动迁安置获得上海市闵行区××路××弄62号1001室房屋。原告和黄某某签订《动迁房买卖协议》，约定黄某某将上述动迁安置房以人民币（币种下同）68万元的价格卖给原告，原告在2010年至2012年以现金和汇款的方式付清了全部的房款，黄某某也出具了收条并对付清全部款项的事实多次表示认可。2011年，原告对上述房产进行了装修和搬迁入住。此外，双方还约定了在3年的交易限制期满后，双方共同到闵行区房地产交易中心办理过户。现在过户条件已经完全满足，黄某某死亡，原告要求其第一顺序继承人，被告继续履行过户手续，遭到拒绝。原告认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，原告付清房款后家人入住至今，系争房屋已满足过户之条件。故原告起诉至本院，请求判令三被告将上海市闵行区××路××弄62号1001室房屋过户至原告名下。原告向本院提供以下证据支持自己的诉讼请求：1、上海市房地产权证，证明系争房屋现登记在黄某某名下，该产证系由原告陪同黄某某办理的，办完以后产证原件放在原告处；2、《动迁房买卖协议》，证明双方房屋买卖合同关系；3、收条及银行转账凭条，证明房款支付情况；4、《字据》、《承诺书》三份及《关于房子的遗嘱安排》，证明被告一家均知道房屋买卖情况；5、被告户籍摘抄，证明三被告系黄某某的继承人。被告刘安芳、毛剑萍、黄晓佳未答辩，也未向本院提交证据。经庭审质证，本院对于原告提交的证据效力予以确认，并结合当事人的庭审陈述，认定事实如下：经审理查明，被告刘安芳于2003年11月6日与黄某某结婚，被告毛剑敏系被告刘安芳之女，案外人俞某某系黄某某前妻，被告黄晓佳系俞某某与黄某某之女。黄某某的父母均先于黄某某死亡。黄某某的户籍于2013年4月23日因死亡注销。黄某某于2011年12月13日取得上海市闵行区××路××弄62号1001室房屋产权。2010年7月7日，黄某某收到李忠堂20万元，并出具收条；2010年9月14日，黄某某收到李忠堂28万元，并出具收条。2010年9月14日，黄某某与被告刘安芳出具《承诺书》，载明：今本人黄某某、刘安芳与李忠堂夫妇，经协商后本人黄某某将座落在××路××弄62号1001室出售给李忠堂夫妇，房价定为68万元，李忠堂夫妇已经两次通过银行和现金形式向本人黄某某支付了人民币48万元，余下20万元定于本人交房时支付，本人承诺尽最大努力帮助李忠堂做过户手续，如未能过户本人将××路××弄62号1001室房产作手续作抵押登记手续给李忠堂，因李忠堂支付的48万元向亲属借款所来，所以本人黄某某、刘安芳若违背卖房协议，将一次性赔偿李忠堂50万元。2011年1月21日，黄某某收到李忠堂5万元，并出具收条；2011年1月22日，黄某某收到李忠堂6万元，并出具收条。此后，黄某某（出卖人、签约甲方）与原告李忠堂（买受人、签约乙方）签订《动迁房买卖协议》一份，约定：甲方将其动拆迁补偿安置配购的位于上海市闵行区××路××弄（浦江宝邸C区）62号1001室的动拆迁安置房一套出售给乙方，房屋总价为68万元，该房屋建筑面积为98.90平方米，建筑类型为公寓，权属为产权房；本合同签订之日前，乙方已分别于2010年7月7日、2010年9月14日、2010年12月28日、2011年1月21日和2011年1月22日借款60万元给甲方，甲乙双方同意并确认，该60万元借款转为乙方支付的购房款，甲方将该房屋物业维修基金赠送给乙方，尚有8万元的尾款乙方将在收到甲方交付的该房屋产权证原件后支付，交易限制期满后，双方共同到闵行区房地产交易中心办理产权转移登记（过户）手续；经买卖双方在平等自愿的情况下充分协商确定，该房屋出卖（转让）总价款为68万元，该总价款包括房屋及其室内装修、生活配套设备、附属设施、甲方已缴纳的进户费、物业维修基金、物业管理费、公用事业费等费用和该房屋占用范围内土地的土地使用权出让金；本合同自买卖双方签字之后即发生法律效力，任何一方不得以任何理由、任何方式要求增加或者减少双方约定的房屋总价款；甲方不得在过户给乙方之前的任何时间提出增加该房屋的总价款，若甲方要求提高房屋总价、增加购房价款，构成重大违约，除该要求不得成立之外，并须赔偿40万元给乙方；甲方需在该房屋交易限制期满后的五日内配合乙方完成该房屋的过户手续，并且不得再向乙方收取任何费用；本合同签订后两日内，甲方将房屋交付给乙方使用，甲方应交付的包括但不限于该房屋所有钥匙、门卡、动拆迁补偿安置协议、收房相关资料、房屋面积测量资料、房屋交接书、新建住宅质量保证书、新建住宅使用说明书、业主手册（物业服务手册）、房屋维修合同、甲方已缴纳的进户费、物业维修基金、物业管理费和公用事业票据等文件资料；甲方保证该房屋申办房地产权证时，甲方为唯一的产权人，如果由其他任何第三方主张该房屋产权的，甲方将作为重大过错方价格承担全部的违约责任，如果导致该房屋产权无法在本合同约定的时间内顺利过户给乙方，则甲方构成根本违约，须根据本合同第十二条的约定承担违约责任；甲方的继承人不得对该房屋进行包括但不限于转让、出租等任何形式的处分，继承问题发生后，继承该房屋产权的继承人需履行本合同中甲方的义务，本合同对其继续有效，若甲方的继承人对该房屋作出转让、出租等任何形式的处分，导致不能过户给乙方，构成根本违约的，须按本合同约定赔偿给乙方；若甲方意外身故后，在该房屋交易限制期限届满后30日内甲方的继承人或者继承人的法定代理人没有依照本合同约定协助配合乙方办理过户手续，则每逾期一日，按照本合同第三条约定的房屋总价款的千分之一计算逾期违约金给乙方；若甲方的继承人或继承人的法定代理人在该房屋交易限制期届满90日后仍未履行协助配合乙方过户的义务，则构成根本违约，须按照本合同约定赔偿给乙方，在过渡期内，若乙方不幸身故，该房屋将过户给刘立君、李利国；房地产管理部门办法该房屋房地产权证后，甲方须在五日内与乙方一起到房地产交易中将房产交付给乙方后，在过户给乙方之前的任何时间内，除非经乙方书面要求，不得以任何理由、任何方式进行补办房产证，若甲方补办房产证的，除应将房产证交给甲方外，须在违约行为被乙方发现并告知甲方之日起30日内向乙方支付二十万元违约金，逾期支付，每逾期一日，按照千分之一的标准计算逾期违约金给乙方；因甲方或甲方法定继承人导致该房屋交易限制期届满该房屋未能过户给乙方而由甲方收回或这做其他处分的，甲方构成根本违约，按照本合同第十二条的规定承担根本违约责任，甲方违约行为没有导致未能过户给乙方，该房屋最后有效过户给乙方了，但是给乙方造成了其他损失，甲方构成重大违约，按照本合同第十七条的规定承担重大违约责任，逾期支付违约金的，按照本合同第十七条的规定承担迟延履行违约责任；甲方构成根本违约时的违约金标准，退还及赔偿所有乙方已支付的费用（包括但不限于乙方支付的房屋总价款、契税等），同时需支付40万元的违约金给乙方；甲方构成重大违约时的位于今标准，甲方需支付40万元的违约金给乙方，甲方迟延履行合同义务时的迟延履行违约金标准，甲方迟延履行的，每迟延一日，向乙方支付应履行部分千分之一的逾期违约金；该房屋过户时需要交纳的交易税费，由乙方承担，交易限制期届满后，该房屋过户到乙方或乙方指定的人（如乙方的配偶、子女、父母或者兄弟姊妹）名下，属于乙方自家内部事务，甲方不得干涉，若乙方要求过户到自己指定的人名下，则甲方解释配合过户给乙方指定的受让人，若甲方拒绝配合过户，构成重大违约，须赔偿乙方40万元；如地方政府的政策发生变动，调整动迁安置房的商事交易限制期限，则按照调整后的时间处理，双方其他约定不变；如果过户时关于动迁安置房交易管理的实施办法或实施细则已经颁布施行，地方政府主管部门要求补缴动迁安置房转让收益，按照地方征得实施办法的规定执行；因一方的客观不能导致延期过户的，从交易限制期届满的第32日起每日赔偿300元给对方，该房屋交易限制期届满可以过户时，甲乙双方共同到房地产交易中心办理过户手续，需另行签订上海市房地局的《上海市房地产买卖合同》示范文本，双方为办理过户手续所需签订的房地产管理部门之网上备案合同与本合同约定不一致的，以本合同为准等。合同还对其他内容进行了约定。2011年11月17日，黄某某出具《关于房子的遗嘱安排》一份，载明：本人黄某某，身份证号310108195706223233，本人已将登记在本人名下的动迁安置房（位于上海市闵行区××路××弄62号1001室）卖给李忠堂，并与李忠堂之间签订了《动迁房买卖协议》，本人在此做出安排，如本人在该房屋交易限制期满前不幸身故，则该房屋的产权过户到夫人刘安芳名下，且刘安芳将全面履行本人与李忠堂之间签订的《动迁房买卖协议》，配合李忠堂或其指定的人选完成该房屋的产权过户手续。如有其他意外事件发生，无论是谁继承了该房屋的产权，均必须全面履行本人与李忠堂之间签订的《动迁房买卖协议》，配合李忠堂或其指定的人选完成该房屋的产权过户手续；如有其他意外时间发生，无论是谁继承了该房屋的产权，均必须全面履行本人与李忠堂之间签订的《动迁房买卖协议》，配合李忠堂或其指定的人选完成该房屋的产权过户手续。2012年2月15日，原告李忠堂向黄某某支付了剩余房款8万元，黄某某出具收条。同日，黄某某出具《字据》一份，载明：今本人黄某某和李忠堂之间关于座落在闵行区××路××弄62号1001室（浦江宝邸）房屋买卖尾款8万元已全部收到，全部结清。并且本人承诺在该房屋限制期满后无条件配合李忠堂房屋的产权过户一切相关手续。同日，被告刘安芳还出具《承诺书》一份，载明：本人刘安芳，系黄某某的妻子，身份证号××××××××××。本人对黄某某将登记在他名下的动拆迁安置房闵行区××路××弄（浦江宝邸）62号1001室卖给李忠堂一事无任何异议，对黄某某与李忠堂之间签订的《动迁房买卖协议》内容完全接受，并且本人承诺，如黄某某在该房屋交易限制期满前不幸身故，本人将履行黄某某与李忠堂之间签订的《动迁房买卖协议》，配合李忠堂后其指定的人选完成该房屋的产权过户手续。2012年2月16日，被告毛剑敏出具《承诺书》一份，载明：本人毛剑敏，系黄某某与刘安芳之女，身份证号××××××××××，本人对黄某某将登记在他名下的动拆迁安置房闵行区××路××弄（浦江宝邸）62号1001室卖给李忠堂一事无任何异议，对黄某某与李忠堂之间签订的《动迁房买卖协议》内容完全接受，并且本人承诺，如黄某某在该房屋交易限制期满前不幸身故，本人将履行黄某某与李忠堂之间签订的《动迁房买卖协议》，配合李忠堂后其指定的人选完成该房屋的产权过户手续。另查明，系争房屋上现有四个案件的司法查封：一是（2013）浦执预字第3213号民间借贷纠纷案；二是（2014）闵民五（民）初字第369号房屋买卖合同纠纷案；三是（2014）闸执字第886号被继承人债务清偿纠纷案；四是（2014）闸执字第901号被继承人债务清偿纠纷案。本院认为，就系争房屋的买卖事宜，原告李忠堂与黄某某及被告刘安芳多次协商，确认将该房屋出售给原告，该《动迁房买卖协议》协议系双方当事人真实意思表述，于法不悖，属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自权利义务。现原告已经按照合同约定支付了全部购房款68万元，而黄某某就系争房屋于2012年5月10日取得上海市房地产权证，现该房屋的限制交易期已届满，黄某某应按约配合办理过户手续。现因黄某某已故，告刘安芳、毛剑萍出具《承诺书》表示于黄某某过世后愿意配合原告办理房屋交易过户手续，又被告刘安芳、毛剑萍、黄晓佳作为其法定继承人，并未放弃对于黄某某遗产之继承，在房屋买卖合同履行中应于程序上尽协助办理过户手续的配合义务。但本案中，系争房屋存在多处司法查封，在未能解封的情况下，房屋无法过户登记至原告名下，原告现起诉要求过户不适时，其诉讼请求本院难以支持。被告刘安芳、毛剑萍、黄晓佳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百三十五条之规定，判决如下：驳回原告李忠堂的诉讼请求。案件受理费80元，由被告刘安芳、毛剑萍、黄晓佳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 蒋鸣良
审 判 员 殷 雪
人民陪审员 盛建华
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 龚 漾
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。