安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖02民终1978号
上诉人（原审被告、反诉原告）：芜湖市鲁班房地产开发有限公司，住所地安徽省南陵县籍山镇原籍山二小院内。
法定代表人：汪锡文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：熊小平，安徽熊小平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张玉林，该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐介芳，女，1963年12月12日出生，汉族，住安徽省南陵县。
委托诉讼代理人：苏木林，系徐介芳丈夫。
上诉人芜湖市鲁班房地产开发有限公司（以下简称鲁班公司）因与被上诉人徐介芳房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省南陵县人民法院（2017）皖0223民初2257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鲁班公司的委托诉讼代理人熊小平、被上诉人徐介芳及其委托诉讼代理人苏木林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鲁班公司上诉请求：撤销南陵县人民法院（2017）皖0223民初2257号民事判决，改判徐介芳给付回迁房屋找价款72059元。事实和理由：1、徐介芳当时拒收房屋根本就不是以没有经过综合验收而拒收，只是认为安置的房屋与当时拆迁洽谈时描述的环境条件及图纸不一致而拒收房屋，所以一审法院以未提供综合验收证据材料而否认上诉人通知收房的效力显然是不当的。2、涉案房屋的渗漏不属于房屋的质量问题，而是楼上用户的泳池水渗漏造成，事实上渗漏痕迹也已修复。因此，一审法院以此存在质量问题作为徐介芳拒收房屋的理由，判令鲁班公司修复与事实不符。3、一审法院认为双方没有在协议中约定何时交房，徐介芳有权随时要求鲁班公司交房，这一认定不符合拆迁政策。4、拆迁协议明确约定鲁班公司交房前徐介芳交清找价款，但徐介芳一直未交房屋找价款，根据法律规定鲁班公司有权不交房，可一审法院却判令鲁班公司赔偿徐介芳损失显系错误的。
徐介芳辩称，1、鲁班公司没有证据证明涉案的回迁房通过了新建小区综合验收。2、不是徐介芳不收房，而是因为鲁班公司要交付的房屋存在质量问题，不符合交付条件。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
徐介芳向一审法院起诉请求：1.判决鲁班公司向徐介芳交付修缮合格的回迁房；2.判决鲁班公司赔偿徐介芳逾期交房损失183150元。
鲁班公司向一审法院反诉请求：1.判决徐介芳立即办理金色水岸9＃楼37、38、39＃回迁房屋交房手续；2.判决徐介芳支付鲁班公司房款115519元，扣除过渡费后实际欠付房款72059元，以及自2014年8月18日交房之日起的逾期利息19000.61元（计算至2017年6月23日，后续损失按实际追加）。
一审法院认定事实：2010年9月30日，徐介芳与鲁班公司签订了《南陵县2008011号地块房屋（营业、住宅）拆迁回迁安置补偿协议》（以下简称《回迁协议》），约定：1.鲁班公司拆除徐介芳米市内商业房98.04㎡、住宅房97.67㎡；2.徐介芳回迁营业房底层127.296㎡，二层127.296㎡（竣工后按房产登记发证机关登记面积计算，多退少补），两比底层超面积29.256㎡，二层127.296㎡（回迁房屋面积减拆迁房屋面积）；3.徐介芳应找给鲁班公司115519元；4.徐介芳找给鲁班公司的房款在鲁班公司交付回迁房前，由徐介芳一次性付清。《回迁协议》还约定了其它事项。《回迁协议》约定的被拆迁房屋已经由徐介芳交付给鲁班公司拆除，2014年8月8日，鲁班公司制作了《回迁协议》约定的营业房工程竣工验收报告，并组织相关部门进行验收，县住建委于2015年2月2日出具了同意备案意见。回迁房具体位于南陵县××山镇金色水岸A－9号楼由西往东数第六、七、八间。2014年11月11日，鲁班公司给徐介芳寄送了《金色水岸A8＃、A9＃楼交房通知》，徐介芳于2014年11月12日收到。该通知要求徐介芳在3日内到鲁班公司处办理房屋交付手续，并称因徐介芳的原因导致逾期交房的，鲁班公司按通知交付使用日结算过渡费。
一审法院在审理过程中组织双方到现场进行了察看，发现营业房二层靠西一间内墙面存在较为严重的渗漏现象（积水、长青苔、霉变）。
一审法院认为，一、关于本诉部分，（1）房屋符合法定的交付条件时，鲁班公司应及时通知徐介芳收房，徐介芳在收到通知后应在合理时间内到鲁班公司处办理收房手续。本案中，鲁班公司虽通知徐介芳办理交付房屋手续，但是，鲁班公司没有提供《安徽省新建住宅小区综合查验办法》规定的综合查验合格的相关证据材料，同时到起诉时该房屋仍然存在渗漏质量问题，故前述交付房屋通知不产生法律效力，徐介芳有权拒绝收房。交房是鲁班公司的义务，收房是徐介芳的权利，但双方没有在协议中约定何时交付房屋，徐介芳有权随时要求鲁班公司交房，但应给其合理的准备时间。徐介芳根据该小区房屋交付和实际使用情况起诉要求鲁班公司交付房屋不违反法律规定，也不损害鲁班公司利益，故对该诉讼请求予以支持。（2）《回迁协议》约定了拆迁安置过渡期为一年半，但对超过一年半过渡期鲁班公司仍没有将回迁房屋交付给徐介芳造成其营业损失如何处理双方没有约定。徐介芳在本案中主张鲁班公司赔偿其超期交房租金损失，超期时间段为2014年8月18日至2017年5月18日，损失标准为1850元/间/月×3间。徐介芳要求鲁班公司赔偿其超期交房租金损失符合房屋拆迁法律法规规定及相关政策精神，也符合民事活动中应遵循的公平原则。徐介芳主张租金损失时间段为2014年8月18日至2017年5月18日，该时间段的选择不损害鲁班公司的利益，予以许可。徐介芳主张租金损失计算标准为1850元/间/月×3间，房屋租金，在通常情况下考虑房屋面积和商业地段，而不是间数，因此，徐介芳按房屋间数计算租金不予支持。根据《回迁协议》约定的回迁房屋面积，确定可出租面积为254平方米；基于该房屋所在商业地段租金市场行情，故酌定14元/平方米/月。所以，本案租金损失为117348元（254平方米×14元/平方米/月×33月）。
二、关于反诉部分，（1）法律可以判决义务人履行义务，而不能判决权利人必须行使权利。如前所述，交房是鲁班公司的义务，收房是徐介芳的权利，因此，法律不能判决徐介芳必须行使收房的权利。同时，交房问题已在本诉中作出处理，在反诉中已无再行判决的必要。（2）双方在《回迁协议》中约定徐介芳应找给鲁班公司115519元，此次起诉鲁班公司要求在扣除过渡费43460元后徐介芳尚应支付其找价款72059元，徐介芳对此予以认可，故予以支持。对何时支付找价款，双方在《回迁协议》中约定：徐介芳找给鲁班公司的房款在鲁班公司交付回迁房前，由徐介芳一次性付清。据此可知，约定时间不明确。基于诚实信用原则，交付房屋和支付找价款应同时进行。（3）逾期支付找价款利息。本案中，双方没有在协议中约定逾期支付找价款利息，也不存在徐介芳逾期付款事实，故对逾期付利息的反诉请求不予支持。一审法院据此判决：一、芜湖市鲁班房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向徐介芳交付南陵县××山镇鲁班金色水岸A9号楼由西往东数第六、七、八间营业房（维修合格）；
二、芜湖市鲁班房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付徐介芳租金损失117348元；三、驳回徐介芳对芜湖市鲁班房地产开发有限公司的其它本诉请求；四、徐介芳于判决生效之日起十日内给付芜湖市鲁班房地产开发有限公司回迁房屋找价款72059元（已扣除过渡费）；五、上述第二、四项相抵扣，芜湖市鲁班房地产开发有限公司须实际给付徐介芳45289元；六、驳回芜湖市鲁班房地产开发有限公司对徐介芳的其它反诉请求。
本院二审期间，上诉人鲁班公司提交一组南陵县房地产开发项目竣工验收备案的相关资料，证明涉案回迁房通过了综合验收，被上诉人徐介芳质证认为是办理竣工验收的备案材料，不是综合验收的证明材料，不能达到其证明目的。鉴于双方当事人在二审庭审中对一审法院认定事实均表示无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人鲁班公司与被上诉人徐介芳签订的《南陵县2008011号地块房屋（营业、住宅）拆迁回迁安置补偿协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该拆迁协议合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。鲁班公司上诉认为涉案回迁房已通过综合验收，符合交房条件，并在二审提交了相关竣工验收备案资料。根据安徽省住建厅制定的于2013年10月1日起生效的《安徽省新建住宅小区综合查验办法》第十条明确规定：“新建住宅小区经综合查验合格后，方可交付使用。”交房一般须经过三项验收：专业验收、竣工验收和综合验收，而鲁班公司在二审提交的系竣工验收资料，并非综合验收资料，因此，一审法院以未提供综合验收证据材料而否认鲁班公司通知收房的效力并无不当；涉案回迁房在一审审理期间仍然存在较为严重的渗漏现象，徐介芳有权拒绝收房，故一审法院判令鲁班公司修缮房屋予以交付亦系正确的；徐介芳因涉案回迁房质量等问题不符合交房条件，而拒绝收房，给其造成的经济损失，鲁班公司理应赔偿。
综上所述，鲁班公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1601元，由上诉人芜湖市鲁班房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 智
审判员 王习芸
审判员 吴丽群
二〇一七年十一月八日
书记员 王 娟
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。