湖南省岳阳县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)湘0621民初131号
原告唐亚雄，男，1964年1月15日出生，汉族，岳阳县人，住岳阳县。
原告蒋淑芝，女，1965年6月15日出生，汉族，岳阳县人，住岳阳县。
委托代理人方豪，岳阳县忠信法律服务所法律工作者。
被告岳阳县农村信用合作联社，住所地岳阳县荣家湾镇东方路**号。
法定代表人陈幼兵，理事长。
委托代理人陈亚楠，湖南微水律师事务所律师。
被告李大海，男，1966年6月22日出生，汉族，岳阳县人，住岳阳县。
被告陈小宜，女，1967年5月28日出生，汉族，岳阳县人，住岳阳县。
委托代理人刘光格，湖南湘北律师事务所律师。
原告唐亚雄、蒋淑芝因要求确认被告岳阳县房地产管理局（以下简称房产局）房地产登记行政行为违法一案，本院已以（2015）岳行初字第102号立案。该案原告唐亚雄、蒋淑芝依据行政诉讼法第六十一条第一款规定，向本院申请一并解决其与岳阳县农村信用合作联社（以下简称信用社）、李大海、陈小宜之间的财产损害赔偿纠纷。本院立案后依法组成合议庭，分别于2016年7月12日、2016年8月30日、2016年9月5日三次公开开庭审理了本案。原告蒋淑芝及其委托代理人方豪、被告信用社的委托代理人陈亚楠、被告李大海及其委托代理人刘光格到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告唐亚雄、蒋淑芝诉称，两原告系夫妻关系，因家庭经济周转困难将其房产证放在信用社下属的岳阳县柏祥镇农村信用合作社（以下简称柏祥信用社）处进行借款，未办理抵押登记。事后，原告将贷款偿还并外出经商。2015年7月17日原告无故接到柏祥信用社的贷款催收通知书，遂回家了解情况时得知自己的房屋被第三人李大海、陈小宜占用并办理了房产转移登记手续。同年9月24日原告在房产局处查实，柏祥信用社于2010年8月16日擅自将原告房屋卖予被告李大海、陈小宜。被告李大海、陈小宜在明知房屋系原告所有，柏祥信用社无权处分，且未征得原告同意的前提下，仍与柏祥信用社签订房屋买卖契约受让该房屋。同日房产局违反房地产转让登记程序，在明知房屋产权所有权人未与柏祥信用社签订转让协议等情况下，依据柏祥信用社和被告李大海、陈小宜签订的违法协议违法为被告李大海、陈小宜办理了房产证，原告对此并不知情。由于被告信用社无权处分和被告李大海、陈小宜恶意受让，致使原告房屋灭失无法收回，造成损失巨大。原告为维护自身合法权益特依法具状起诉，请求人民法院依法判决由三被告赔偿原告损失30万元，由三被告承担本案全部诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下四组证据：第一组证据共三份：1、2015年7月17日蒋淑芝催收通知书，2、2015年7月10日唐亚雄催收通知书，3、房产局调阅材料8份。拟证明原告自2015年9月20日才了解房屋被拍卖的情况，原告的起诉没有超过诉讼时效；第二组证据共一份：办理03××94号房屋产权证的相关材料：审批表、身份证复印件、房屋平面图、房地产买卖契约、原告唐亚雄的房产证。拟证明被告李大海、陈小宜是在原告唐亚雄原房屋原宗土地上办理的初始登记，并擅自将原告的原房产手续进行了注销，被告作出的行政行为违法。第三组证据共两份：1、房屋产权查询信息，2、买卖契约。拟证明原告房产已灭失的事实。第四组证据共三份：1、岳三权评字[2016]023号价格评估结论书，2、岳三权答字[2016]003号价格评估异议答复书，3、岳三权答字[2016]004号价格评估异议答复书。拟证明被告信用社无权处分，被告李大海、陈小宜恶意受让及房产局违法登记，给原告造成损失269490元。
被告信用社辩称，原告用自己的房屋抵偿所欠信用社贷款，事实清楚，房产局所办理的034947号房屋产权登记合法有效。原告的起诉已超过起诉期限，法院应当驳回起诉。1999年9月5日，柏祥信用社将原告抵偿所欠借款的房屋以23000元的价格转让给被告李大海，并在房产局办理了产权变更登记，被告李大海、陈小宜当即在该房屋中居住，至今已有17年时间，尤其在2010年8月李大海、陈小宜将该房屋拆除后重建了一栋建筑面积为220.32平方米的三层楼房，原房屋已不复存在，两原告在诉状中称对房屋转让不知情的理由不能成立，两原告的起诉超过了《民事诉讼法》规定的起诉期限，法院应当予以驳回起诉。综上，房产局所办理的034947号房屋产权登记合法有效，原告的起诉已过起诉期限，法院应当驳回起诉或者驳回诉讼请求。
被告信用社在法定期限内向本院提交了二组证据:第一组证据：借款合同书。拟证明原告在信用社借款是27800元，利息是21.6‰，原告借款是用房屋作抵押，房产证交由信用社，原告没有按约定偿还借款本息，在1998年唐亚雄签字同意将房屋过户给信用社，用于偿还贷款本息；第二组证据：拍卖协议。拟证明原告不能偿还信用社的本息，并同意信用社将该房屋抵偿所借贷款。转卖的价格是23000元，也就是说作为信用社需说将该房屋转让，信用社还亏了钱。
被告李大海、陈小宜辩称，1、被告李大海、陈小宜取得原告原来所有的房屋系善意取得，支付了合理对价。2、在与信用社签订的协议上第六条有约定，如有争议，由信用社负责，就算有责任也与被告李大海、陈小宜无关。3、从《民事诉讼法》的角度来讲，原告的起诉期限已超过两年的起诉期限。
被告李大海、陈小宜在法定期限内向本院提交了一组证据共三份：1、现有房产登记。拟证明该房屋与原告所诉的房屋是非同一房屋，被告李大海建造的房屋与原告并无关系。2、2010年新建房屋的规划费和税费，拟证明被告李大海拿到的房产证合法有效。3、房屋拍卖协议。拟证明被告李大海对于原告原来所有的位于柏祥镇刘明居委会的房屋是善意取得，即使有纠纷也是由第三人信用社负责，与李大海本人无关。
经庭审质证，被告信用社、李大海、陈小宜对原告所提交的第一组证据的质证意见一致，对该组证据的证明目的有异议，其认为原告起诉的是房产证的办理，房产证办理的基础是房产。原告的房屋被拆了七年才起诉，诉权应当保护，但是不能随意滥用，按照法律规定的诉讼时效，这个证据不能证明原告没有超诉讼时效。被告信用社和被告李大海、陈小宜对原告提交的第二组份证据的质证意见一致，其认为该组证据不能证明房产局违法登记，房产局办理房屋登记是合法的，因为原房屋不复存在，办理注销登记手续并没有错。被告李大海、陈小宜所办理的新的房产证，是基础初始登记，并有规划部门的相关手续。被告信用社对原告提交的第三组证据表示不知情；被告李大海、陈小宜对原告提交的第三组证据的证明目的有异议，原告房屋不是灭失，而是被告李大海、陈小宜通过买卖的方式善意取得，拆除重建。被告李大海、陈小宜认为原告提交的第四组证据不能作为证据使用，其认为房屋灭失了不能估算价格，报告是2015年6月23日出具的，原告所占用土地是集体土地，不能估算在里面，是无效的，该份报告没有意义。被告信用社对于原告提交的第四组证据，其认为岳阳三权评估价格有限公司没有鉴定房地产的资质，且该房产已经灭失，不能做出评估价格；原告的房屋所占用的是集体土地，不属于原告所有；被告李大海连续使用该土地超过十七年，该宗土地的土地使用权应当属于李大海、陈小宜，而不属于原告；评估机构在第一次评估报告书上评估的是房屋价格，但在岳三权答字[2016]003号价格评估异议答复书中把门面价格提高了，预算了土地价值是非常高的，系明显错误，重复评估，因为买门面的时候包含了土地价值。原告对被告信用社所提交的第一组证据的真实性有异议，原告唐亚雄未在该借款合同书上签字；原、被告并没有就房产办理抵押手续，将房产证放在信用社不能证明该房产就是信用社的。被告李大海、陈小宜对被告所提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。原告对于被告信用社所提交的第二组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，其认为被告信用社提供的第一组证据和第二组证据是相互矛盾的，证明三被告是在恶意串通损害原告的利益。被告李大海、陈小宜对被告信用社所提交的第二组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。原告认为被告李大海、陈小宜所提交的第一组证据中的证据1不能证明李大海、陈小宜是善意取得，恰恰能证明其实恶意取得，同时该协议也能证明被告李大海、陈小宜已预料到会对原告所有的房屋会产生纠纷；原告认为该组证据中的现有房产证登记所述的四至和原告的原房屋的四至是一致的，该份证据能证明原告房屋被被告违法拆除，造成原告房屋灭失的事实存在。原告对被告李大海、陈小宜所提交的第一组证据中证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，该份证据并不能证明第三人李大海、陈小宜是拆除这栋房屋所交纳的税纲，也不是本案所涉房屋的手续费用，其缴纳的规划服务费如被告证实为本案所涉建房的费用，那么充分证明被告建房是在办理房产手续之后重建房屋。被告信用社对于被告李大海、陈小宜所提交的第一组证据中证据1的真实性、合法性没有异议；对该组证据中的缴款证明书的真实性、合法性、关联性均无异议；对该组证据中证据3的真实性没有异议，拍卖协议是在原告同意且信用社已经取得了该房屋的产权情况下签订的，不存在与第三人李大海、陈小宜去串通损害原告利益的行为。
本院对上述证据认证如下：原告提供的第一、二、三、四组证据，本院全部予以采信。对被告信用社提交的第一组证据，本院予以采信。对被告信用社提交的第二组证据的真实性、关联性予以采信，由于该拍卖协议的签订违反拍卖程序规定，对其合法性不予采信。对被告李大海、陈小宜的第一组证据中证据1、2本院予以采信，对于被告李大海、陈小宜所提交的该组证据中的证据3的真实性、关联性予以采信，但由于该拍卖协议的签订违反拍卖程序规定，对其合法性不予采信。
经审理查明，孟冲信用站系中村信用社下属机构，后中村信用社与柏祥信用社合并为柏祥信用社，因柏祥信用社后被取消法人资格，所以由岳阳县农村信用合作联社作为本案诉讼被告。原告唐亚雄、蒋淑芝系夫妻关系，原告唐亚雄于1998年1月因经济周转困难向信用社贷款28700元，双方签订借款合同，约定利率为21.6‰，还款期限为1998年4月27日。原告将自己位于岳阳县柏祥镇刘明居委会的房屋的房产证放在信用社作抵，但未办理抵押登记。原告借款后外出经商，到期未能偿还贷款。1999年1月13日，信用社和被告李大海签订了一份契约，将原告位于柏祥镇刘明居委会的门面房一栋卖给李大海。1999年9月5日，信用社又与李大海签订了《房屋拍卖协议》，将原告所有位于岳阳县柏祥镇刘明居委会的房屋卖给了李大海。在签订上述契约和《房屋拍卖协议》时，原告均对此不知情。被告李大海、陈小宜系夫妻关系，1999年1月13日李大海从信用社购买了原告所有的房屋后一直居住在该房屋，但未办理房屋过户登记，直至2010年李大海将上述房屋拆除后重新在原房屋所占有的土地上新建房屋时依然没有办理过户登记。2010年8月16日，信用社和李大海补签了一份《房地产买卖契约》，约定双方同意于1999年1月13日由信用社将原告位于柏祥镇刘明居委会的房屋以23000元的价格卖给李大海，在1999年1月13日正式交付该房屋。2010年8月16日，信用社与李大海一同在房产局通过提供乙方身份证、房地产买卖申请审批书一份、房地产买卖契约一份、唐亚雄旧房产证一本、契约一份、房地产抵押证明书一份等材料办理转移登记，将原告位于柏祥镇刘明居委会的房屋转移登记至李大海的名下。同日，李大海、陈小宜通过提供夫妻双方的身份证、结婚证、规划收据在被告处为其新建的房屋办理了权证号为034947的房产初始登记。两原告自1998年借款后就外出躲债很少回家，直至2015年7月17日原告接到信用社的贷款催收通知书，遂回家了解情况时得知自己的房屋已被信用社出卖给李大海。两原告认为被告信用社无权处分和被告李大海、陈小宜恶意受让，致使原告房屋灭失无法收回，造成损失巨大，为维护自身合法权益向本院提起诉讼。在本案中，关于两原告与被告信用社之间的借款纠纷，双方当事人均未提供证据证明其借款明细，亦未要求一并解决借款纠纷。
另查明，根据原告唐亚雄、蒋淑芝的申请，本院于2016年3月23日委托岳阳三权价格评估咨询有限公司对其位于岳阳县柏祥镇刘明居委会的房屋的现有市场价格进行了鉴定，本院司法技术室依程序通知双方参与对争议房屋的评估工作，被告李大海、陈小宜拒绝参加。2016年4月20日，岳阳三权价格评估咨询有限公司出具了岳三权评字[2016]023号价格评估结论书，认定原告唐亚雄房屋现值68280元，其房屋所占用的土地使用权价值150000元，共计218280元。原告对该评估结论不服，在鉴定异议期限内向岳阳三权价格评估咨询有限公司提出鉴定异议。2016年5月23日，岳阳三权价格评估咨询有限公司出具了岳三权答字[2016]003号价格评估异议答复书，认定原告唐亚雄第二层住宅现值34140元，第一层门面现值85350元，其房屋所占用的土地使用权价值150000元，共计269490元。被告信用社对该价格评估异议答复书作出的评估结果不服，在鉴定异议期限内向岳阳三权价格评估咨询有限公司提出鉴定异议。2016年6月20日，岳阳三权价格评估咨询有限公司出具了岳三权答字[2016]004号价格评估异议答复书，该评估异议答复书维持了岳三权答字[2016]003号价格评估异议答复书的评估结果。
本院认为，根据《民法通则》第一百三十七条之规定：”诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案中被告信用社将原告所有的房屋并出卖办理转移登记的时间是2010年8月16日，原告对其位于柏祥镇刘明居委会的房屋所有权此时才丧失。根据《民法通则》第一百三十五条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定除外。两原告多年来一直在外躲债，从2015年7月才知道自己的房屋已被被告信用社出卖，于2015年12月2日向本院提起诉讼，是在诉讼时效期间内向本院请求保护其民事权利。所以对于三被告认为原告起诉已超过诉讼时效的辩称，本院对此不予认可。
原告于1998年1月27日与信用社签订了借款合同，并将其位于岳阳县柏祥镇刘明居委会的房屋的房产证放在信用社作抵,但本案诉争房屋的所有权仍然属于原告。2010年8月16日，信用社与李大海补签《房屋买卖契约》，并于同日在房产局办理了转移登记，将原告的房屋的所有权转移至李大海的名下，侵害了原告对于该房屋的所有权。根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条之规定，侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。所以信用社应当对原告房屋损害承担侵权责任。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条之规定：”侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”在本案中，因房地产市场波动较大，原告的房屋从丧失所有权之时到起诉之时明显具有较大的增值空间，信用社若按原告的房屋损失发生时的市场价格进行损害赔偿，明显有损原告的合法权益，违背公平原则。因原告直至2015年7月才知晓自己房屋已被信用社处分给其他人，从维护公平正义的角度来看，对房屋损害应根据原告起诉之时的市场价值来进行赔偿。李大海、陈小宜在1999年从信用社购买原告所有的房屋时并不知道信用社没有取得该房屋的所有权，在当时不动产登记制度较不完善的情况下，根据原告与信用社的借款合同有理由相信信用社是房屋所有权人，且李大海、陈小宜从1999年一直居住到2010年才将该房屋拆除后新建房屋与信用社前往房产局办理转移登记。由此可见李大海、陈小宜在房屋买卖中属于善意第三人，且在购买房屋时支付了23000元对价，按照1999年柏祥镇房产市场行情该对价应当属于合理对价。所以根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款之规定，从办理转移登记之时，李大海、陈小宜已经善意取得原告的房屋所有权，对原告的房屋损害不承担赔偿责任。
原告在庭审中陈述其房屋被处分时房屋内仍有财产未处置，房屋内财产已和房屋一同灭失，要求被告赔偿其房屋内财产损失。但原告并没有针对财产损失提交详细清单，亦未提供相关证据。所以对其在庭审中提出要求被告赔偿房屋内损失的要求本院不予支持。对于本案中原告与被告信用社之间存在的借贷纠纷，双方当事人未提出一并解决，本案不作处理，当事人可以就该借贷纠纷另案处理。
三被告认为岳阳三权评估咨询有限公司没有资质评估房产，且该房产已经灭失，不能评估出价格。被告信用社认为岳阳三权评估咨询有限公司在岳三权答字[2016]003号价格评估异议答复书中将门面价格评估过高，预算了土地价值系重复评估，因为门面价值应当包含了土地价值，该评估结论不能作为证据使用。对此，本院认为岳阳三权评估咨询有限公司是经湖南省物价局行政许可的丙级综合涉诉讼类的评估机构，对于本案中的涉案房产具有评估资质。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条第二款规定：”房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”本案中，原告所有的房屋虽然已经灭失，但其房屋产权证还存在，评估机构可以参照原告的房产证和周边同类房产按照相关评估依据予以评估。岳三权答字[2016]003号价格评估异议答复书在其评估计算过程中已明确门面价值与土地使用权价值分开计算，所以该份价格评估异议答复书并没有重复评估土地价值。综上，该评估结论可以作为定案依据。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条之规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。原告在丧失其房屋的所有权同时对于其房屋所占有的土地使用权也一并丧失，所以被告信用社除赔偿原告的灭失房屋价值外，应当一并赔偿该房屋的土地使用权价值。
由于被告信用社对岳三权答字[2016]003号价格评估异议答复书提出了鉴定异议，要求鉴定人出庭接受质询。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十八条之规定：”当事人对鉴定意见有异议或者人民法院认为鉴定人有必要出庭的，鉴定人应当出庭作证。经人民法院通知，鉴定人拒不出庭作证的，鉴定意见不得作为认定事实的根据；支付鉴定费用的当事人可以要求返还鉴定费用。”2016年9月5日，岳三权答字[2016]003号价格评估异议答复书的鉴定师王友祥出庭就该评估结论接受质询。鉴定师因出庭接受质询产生了相关费用，包括交通费、误工费等费用。根据《诉讼费用交纳办法》第六条第（三）项之规定：”当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：（三）证人、鉴定人、翻译人员、理算人员在人民法院指定日期出庭发生的交通费、住宿费、生活费和误工补贴。”以及《诉讼费用交纳办法》第十一条第一款之规定：”证人、鉴定人、翻译人员、理算人员在人民法院指定日期出庭发生的交通费、住宿费、生活费和误工补贴，由人民法院按照国家规定标准代为收取”。申请鉴定人出庭作证的被告信用社已先行垫付了出庭费2000元，该费用最终由败诉一方承担。由于岳阳三权评估咨询价格有限公司并未提交其出庭费用的计算标准与依据，本院参照《中央和国家机关差旅费管理办法》的相关规定，酌情认定鉴定人出庭所产生的交通费80元、伙食费100元，酌情认定误工费300元，共计480元。
综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十九条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：
判决被告岳阳县农村信用合作联社赔偿原告财产损失269490元；
二、驳回原告其他诉讼请求；
三、上述款项限被告在本判决生效后十日内向原告支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5800元，由原告承担457.6元，被告岳阳县农村信用合作联社承担5342.4元。鉴定费4000元和鉴定人出庭费用480元，由被告岳阳县农村信用合作联社承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 徐大兵
审 判 员 郭林梅
人民陪审员 杨建萍
二〇一六年九月十六日
书 记 员 张 萍
附相关法律条文：
《民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十九条
第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。
本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。
第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条
第三十一条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
《中华人民共和国民事诉讼法》第七十八条、第二百五十三条
第七十八条当事人对鉴定意见有异议或者人民法院认为鉴定人有必要出庭的，鉴定人应当出庭作证。经人民法院通知，鉴定人拒不出庭作证的，鉴定意见不得作为认定事实的根据；支付鉴定费用的当事人可以要求返还鉴定费用。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《诉讼费用交纳办法》第六条、第十一条
第六条当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：
（一）案件受理费；
（二）申请费；
（三）证人、鉴定人、翻译人员、理算人员在人民法院指定日期出庭发生的交通费、住宿费、生活费和误工补贴。
第十一条证人、鉴定人、翻译人员、理算人员在人民法院指定日期出庭发生的交通费、住宿费、生活费和误工补贴，由人民法院按照国家规定标准代为收取。
当事人复制案件卷宗材料和法律文书应当按实际成本向人民法院交纳工本费。