广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤18民终2416号
上诉人（原审原告）：赖钦，男，1991年2月8日出生，汉族，住福建省长汀县。
委托代理人：杨晓月，广东天穗律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：清远市威鹏房地产有限公司。住所地：广东省清远市清城区洲心街富景天下1区**号楼*楼。
法定代表人：薛锡洪。
委托代理人：林瑞文，广东盈辉律师事务所律师。
委托代理人：黄艾琳，广东盈辉律师事务所律师。
上诉人赖钦因与被上诉人清远市威鹏房地产有限公司（以下简称威鹏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初1375号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2012年12月27日，赖钦（买受人）与威鹏公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买位于清远市清城区北江一路三十九号×区六号楼×层01号房屋，建筑面积为105.77平方米（第三条）；总金额为464203元（第四条）；买受人采取银行按揭贷款方式支付购房款，买受人于2013年3月4日签订本合同时支付首付款144203元，余款人民币320000元于2013年1月11日与银行签署《按揭贷款合同》并办理相关手续（第六条）；出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经建设局工程竣工验收备案”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（第八条）；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金（第九条）；合同还约定了其他的权利和义务。合同签订后，威鹏公司称赖钦于2013年2月5日全部支付了购房款557163元，赖钦称威鹏公司于2014年12月1日才与赖钦办理交房手续，存在违约行为。2016年3月21日，赖钦向原审法院提起诉讼并提出上述诉讼请求。
另查明，涉案房屋于2014年7月23日通过竣工验收备案。2014年12月1日，赖钦兄弟代赖钦在收楼文件中签名，赖钦予以确认，涉案房屋现由赖钦管理使用。
诉讼中，威鹏公司提供了收楼手续书，收楼文件物品签收单、住户承诺、房屋交付使用确认书，拟证明赖钦已于2014年12月1日实际收楼。在收楼手续书中的备注栏载明：“我司在您办理收楼手续后，自2014年9月1日至2015年8月31日减免您壹年的物业管理费作为延期交楼的补偿，本人（业主）知悉并达成谅解。”威鹏公司认为双方就延期交楼达成了谅解方案，赖钦再要求支付逾期交楼违约金于法无据，赖钦认为补偿不能取代赔偿，谅解不等于放弃赔偿的权利，该谅解属于精神层面的谅解。
原审法院认为：赖钦提交的《商品房买卖合同》，形式、来源合法，有赖钦签名、威鹏公司盖章确认，是双方真实意思表示，双方应按合同约定履行各自的义务。赖钦依约将购房款支付给威鹏公司后，威鹏公司应在约定的期限（2013年6月30日）前将涉案房屋交付给赖钦。威鹏公司称赖钦没有依约定将购房款按时支付，根据《商品房买卖合同》第六条的约定，双方并没有约定除首期款外的购房款具体的交付时间，只是约定了与银行签订《按揭贷款合同》的时间，威鹏公司也确认赖钦于2013年2月5日已全部支付了购房款项，故威鹏公司认为赖钦支付购房款存在违约行为的辩解意见，本院不予采纳。威鹏公司在2014年12月1日才将房屋交付给赖钦，存在违约行为，但赖钦确认收楼事实，并对收楼手续书中的备注内容没有提出异议，同意减免一年的物业管理费作为延期交楼的补偿，对威鹏公司的违约行为达成了赔偿方案，其行为没有违反法律规定，是对自己权利的处分，威鹏公司也依约减免了赖钦一年的物业管理费，赖钦起诉要求威鹏公司再支付延期交楼违约金的诉请，缺乏依据，原审法院不予支持。赖钦认为该备注内容不等于放弃赔偿的权利，谅解属于精神层面的谅解，其理解与该内容的行文意思不相符，对该主张原审法院不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：驳回赖钦的诉讼请求。案件受理费1355元，由赖钦负担。
宣判后，赖钦不服原审判决，向本院提起上诉，请求:1、威鹏公司向赖钦支付延期交房的违约金共计120460元人民币。2、由威鹏公司承担一审及二审的诉讼费用。主要事实和理由如下：一、涉案的收楼行为是赖钦委托其兄作出，但是赖钦仅授权其处理交楼事宜，并不涉及处理威鹏公司延期交楼违约责任事项。受托人对超出交楼事项作出的任何行为均是无权代理，不是赖钦真实的意思表示。交楼当日，受托人到交楼地收楼时，主动告知威鹏公司方工作人员是受赖钦之托来收楼的情况，威鹏公司方工作人员在得知是委托收楼后，未要求受托人出示授权书、身份证明等材料，也未及时通过电话等方式联系赖钦本人核实受托人的受托权限，未尽应有的审核注意义务，且丝毫未告知受托人收楼手续中有处理延期交房违约责任的情况，威鹏公司工作人员同时要求受托人在相关收楼材料签署赖钦的名字。二、上诉人签署收楼手续书时根本没有看到“减除一年物业管理费作为延迟交房的补偿”的条款。因为收楼手续书中该条款没有加粗加黑，字体也比别的内容更小，且位置处于非常不显眼的地方。交楼工作人员也没有提示有该条内容。三、威鹏公司提供的收楼手续书为格式文书，手续书附加“减除一年物业管理费作为延迟交房的补偿”的内容为恶意隐藏免除违约责任的条款，交楼工作人员也未尽合理的告知及解释义务。涉案收楼书的抬头明确载明“收楼手续书”，并未提及处理违约责任任何信息，就是为了恶意误导收房人忽略以物业费免除威鹏公司违约责任的条款。其中，免除物业管理费的时间“2014年9月1日至2015年8月31日”中用笔书写的内容也是交楼工作人员事先写好，不是收楼方人员书写。再次证明，交楼工作人恶意引导买方人忽略对其不利的关键信息和内容。四、“减除一年物业管理费作为延迟交房的补偿”的条款附着于“收楼手续书”属于霸王条款，迫使赖钦处于两难的境地，不接受此霸王条款就无法收楼。使赖钦签也不利，不签也不利。五、物业关系与购房关系为两个不同的合同关系。且涉案“收楼手续书”仅盖有富景天下管理处公章，没有盖威鹏公司的公章。而延期交楼违约责任是赖钦与威鹏公司之间的法律关系，两者属于不同的合同关系，因此前述“减收一年物业费免除延迟交楼违约责任”的条款缺乏适格约定方，当然无效。六、威鹏公司应当支付的违约金金额远远大于一年物业费的金额，违约金是一年物业费的六十倍之多，如果仅以一年物业费则免除威鹏公司违约责任，则明显违背民法公平原则。因此，依据民法公平原则，前述“减收一年物业费免除延迟交楼违约责任”的条款也当然无效。
威鹏公司答辩称：1、涉案条款不属于合同法规定的格式条款。上诉人已经明确知道存在逾期交楼的情况，条款中，以物业管理费作为延期交楼的补偿，是双方协商一致的结果，该条款并没有违反法律禁止性规定，上诉人同意以物业管理费作为适当补偿，是其对自身权利的处分。2、涉案的收楼行为是上诉人委托其兄长作出的，已经构成表见代理，代理人的行为所产生的法律后果由委托人承担。3、上诉人主张的违约损失明显高于实际损失，按照法律规定，应当予以调整。
经本院审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人赖钦上诉请求的范围进行审理。根据双方的上诉和答辩意见，本案争议的焦点可归纳为：赖钦主张威鹏公司支付逾期交房违约金的请求是否成立。
涉案《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的情况下签订，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院确认该合同有效正确。按照涉案合同第八条、第九条的约定，出卖人威鹏公司应当在2013年6月30日前将竣工验收合格的房屋交付给买受人赖钦，逾期超过三十日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。涉案的房屋是在2014年12月1日交付给赖钦，双方对此并无争议，威鹏公司迟于合同约定的期限交房，其行为已经构成违约。
威鹏公司抗辩其无需承担合同约定的违约责任的主要理由是认为双方在《收楼手续书》上的约定已经构成双方对违约责任承担方式的变更，在减免物业费后，赖钦无权再要求其承担逾期交房的违约责任。对此，本院分析如下，在《收楼手续书》上签名的并非赖钦本人，而是赖钦的兄长赖俊。赖钦仅委托赖俊代为收楼，并未委托其代为处理逾期交房违约金的事宜，因此，其作出的超出收楼范围的行为均属无权代理。况且，《收楼手续书》由威鹏公司持有，在没有证据证明赖钦也持有《收楼手续书》的情况下，威鹏公司无法证实赖钦知晓赖俊代理其处理逾期交房违约责任的事宜，因此，本案不符合《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定的被代理人追认的情形。
对于威鹏公司抗辩赖俊的行为构成表见代理一节，根据相关法律规定，表见代理要求相对人在善意的情况下，有足以相信代理人有代理权的理由。具体到本案而言，首先，威鹏公司通知赖钦办理的事项为收楼，其并无证据证明已一并通知赖钦处理逾期交房违约责任的事宜。其次，判断威鹏公司是否构成善意，至少应当在代理人赖俊明知《收楼手续书》中的物业费抵偿违约金条款后，仍表示其可以代理赖钦的情况下，作为相对人的威鹏公司才有理由相信其有代理权。但威鹏公司并未提交相应的证据，故对其辩解赖俊构成表见代理一节，本院不予采纳。据此，《收楼手续书》中的物业费抵偿违约金条款对赖钦没有约束力，威鹏公司应当按照合同约定向赖钦支付逾期交房违约金。违约金从2013年7月1日起计算至2014年12月1日共计519天，数额为464203元×0.0005×519=120460元。
对于威鹏公司抗辩认为合同约定的违约金过高一节，本院在处理威鹏公司系列案中已有生效判决对该问题进行了论述，并确定按照合同约定的违约金标准计算违约金，本院在此不再赘述。
综上所述，原判认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初1375号民事判决。
二、被上诉人清远市威鹏房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人赖钦支付逾期交房违约金120460元。
一审案件受理费1355元，二审案件受理费2710元，由被上诉人清远市威鹏房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 巢忠文
审判员 何 燕
审判员 何昭敏
二〇一七年一月二十四日
书记员 张丽萍
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
-10-
-9-