山西省忻州市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
(2017)晋09民终661号
上诉人(原审被告)忻府区新建路办事处匡村村民委员会。
法定代表人李进文，该村村委主任。
委托代理人韩艾生，山西天秀律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)王文杰，男，1973年3月5日生，汉族，住忻州市。
被上诉人(原审被告)宿利民，男，1967年6月29日生，汉族，住忻州市。
被上诉人(原审被告)王建平，男，1966年8月18日生，汉族。
上诉人忻府区新建路办事处匡村村民委员会因与被上诉人王文杰、宿利民、王建平房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省忻州市忻府区人民法院(2016)晋0902民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人忻府区新建路办事处匡村村民委员会的法定代表人李进文、委托代理人韩艾生，被上诉人王文杰、王建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
忻府区人民法院查明，2012年5月11日，以宿利民为发起人联合匡村其他15户居民向忻府区新建路办事处匡村村民委员会及”匡村城中村改造领导小组”递交了《城中村（棚户房、危旧房）改造申请书》。该申请书主要内容为：宿利民对忻府区匡村光明西街（匡村深口沟和前沟巷）的世居住户进行了实地考察，发现居住环境相当恶劣危险，居住人口以老年人和儿童居多，居住户共16户，占地约20余亩。经征求大多数住户意见，达成一致共识。决定自主改造、联合开发光明小区建设，请村委和匡村城中村改造领导组尽快批复。同年6月29日，该申请书获忻府区新建路办事处匡村村民委员会同意，忻府区新建路办事处匡村村民委员会在该委托书上加盖公章并加注”同意”字样。
6月29日当日，忻府区新建路办事处匡村村民委员会出具委托书一份，该委托书载明：”根据忻州市、忻府区城中村（棚户区、危旧房）改造政策的指示精神，特别是依据”村民自愿、村委主导、市场运作、一村一策”的具体实施办法，在新建路办事处的指导和匡村村委的主导下，对本村光明西街及深口沟前巷的十六户村民的住宅情况、生活条件、占地面积、地形地貌等进行了实地考察，民意调研，现场拍摄，土地丈量，得到了广大村民的支持和拥护。现委托匡村村民、匡村城中村改造领导组副组长宿利民（属匡村深口沟世居户）负责此项目的市场运作，在××村的指导下，联合组织周边村民，协商改造方案，制定补偿安置条款，依据村民意愿，结合实地情况，按照国家法规，符合政府规划，自筹资金，联合开发，实施改造，为我村的城中村(棚户房、危旧房)改造，带头探索开发作出榜样和贡献！特此委托匡村村委匡村城中村改造领导组（加盖忻府区新建路办事处匡村村民委员会公章）”。
2012年7月，宿利民与上述各住户签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，对被拆迁房屋的补偿金额、所调换安置房屋的有关情况、奖惩措施等相关内容均作了详细约定。
2012年8月6日，宿利民（作为甲方）与王文杰（作为乙方）签订了”购房协议”，协议约定，一、甲方将开工建设的楼层层高为6层的砖混结构房一套面积不小于95平米不大于105平米的房屋提前出售给乙方;二、价格每套22万元，在签订合同时，乙方一次性交给甲方;三、甲方保证在2012年底前楼房主体完工，如有延误，乙方有权收回预付房款，并按月利率3分收取甲方利息;四、甲方提供给乙方匡村”《城中村(棚户房、危旧房)改造申请书”批件与”委托书”批件;五、2012年8月15日以前出楼房建筑平面图，为(3单元6层)砖混结构，任由乙方选择楼层房屋。王文杰于签订协议之日，已按照购房协议约定，将全部房款220000元一次性通过银行转账支付宿利民雇佣的财务人员王建平。此后宿利民接到新建路办事处及新建路土地所的”停工通知书”后便一直停工至今。
截至庭审时，宿利民未办理上述工程项目的相关建设施工、规划资质，也未取得商品房预售许可证。
2016年1月4日，王文杰诉至忻府区人民法院，请求：1、依法判令解除原、被告双方之间的购房合同，判令被告返还原告购房款人民币220000元及利息，并按购房合同约定的月息3分利息支付原告相应的违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。
忻府区人民法院认为，被告宿利民与原告签订商品房预售合同，涉及建设用地位于忻州市××区，系被告宿利民与另外十五户在匡村的宅基地。虽然宅基地的使用主体是特定住户，但所有权属匡村集体。被告匡村村委在未对上述集体土地办理建设用地规划许可和建设工程规划许可的情况下，便委托被告宿利民擅自开发，现已被土地管理部门责令停工。被告匡村村委城中村项目开发和预售，明显违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定的”城市规划区内的集体所有土地，依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可的，应当认定有效。据此，被告匡村村委委托被告宿利民关于城中村项目的开发、预售行为无效。被告宿利民作为项目负责人和被告匡村村委作为项目委托人，均应承担主要过错责任，返还已收取原告的购房款并赔偿相应利息损失。原告签约购房时，应当预见到该项目具有一定风险，也有一定责任。被告王建平系受雇工作人员，在本案中不承担责任。故原告要求被告宿利民、匡村村委返还其购房款的诉讼请求，该院予以支持。
忻府区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决：（一）、被告宿利民在本判决生效后十日内返还原告王文杰购房款220000元并按中国人民银行同期一年期贷款基准利率支付从付款之日起至执行完毕止的利息；（二）、被告忻府区新建路办事处匡村村民委员会对上述被告宿利民返还原告王文杰购房款及利息损失连带清偿；（三）、驳回原告的其他诉讼请求。如被告忻府区新建路办事处匡村村民委员会、宿利民未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，由被告宿利民、忻府区新建路办事处匡村村民委员会承担。
忻府区新建路办事处匡村村民委员会不服一审判决，向本院上诉称，一、一审法院认定:被告匡村村委在未对城中村改造土地办理建设用地规划许可的情况下，便委托宿利民擅自开发建设并予以预售,应承担主要的过错责任，属于认定事实错误。一审法院己经查明：2012年5月11日，以宿利民为发起人的匡村16户居民向被告匡村村委递交《城中村(棚户房、危旧房)改造申请书》，申请”自主改造联合开发建设光明小区”，村委表示同意。同日村委给16户居民代表宿利民出具的委托书的权限是:”协商改造方案、制定补偿安置条款、按照国家法律法规办理符合政府规划，自筹资金、联合开发”。从申请书可以看出进行城中村改造的主体是匡村16户居民，宿利民仅是16户居民的代表。从委托书的内容可以看出，委托的事项是让宿利民按照国家的法律、法规办理相关的规划许可、建设许可等相关行政审批手续，并没有委托宿利民违法开发、违法预售、违法收取他人款项。因此，委托事项并没有什么过错，更不能作为承担责任的理由。更何况，被上诉人收取原告等人的购房款与上诉人的委托不存在法律上的因果关系。二、一审判决上诉人承担连带清偿责任错误。一审法院将本案以房屋买卖合同纠纷确立为由并进行审理，审理结果为认定房屋买卖合同无效判令当事人进行返还。返还是在房屋买卖合同双方当事人之间进行的。上诉人不是合同的当事人，依法不存在返还。一审判令上诉人承担连带返还责任，是对合同之诉与侵权之诉的错乱适用。三、一审判令上诉人承担连带返还责任缺乏法律依据。一审判决依据《中华人民共和国合同法》第52条、第58条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条之规定判令上诉人承担连带清偿责任。上诉人认为:《合同法》第52条是无效合同的认定;58条是合同无效的法律后果，即当事人相互返还或过错方赔偿对方之规定;最高院的司法解释第2条是关于商品房预售之规定。上述规定均不能成为判令上诉人承担连带返还责任的法律依据。上诉请求：1、撤销一审错误判决，改判上诉人不承担连带清偿责任;2、诉讼费用由被上诉人承担。
本院二审查明事实与一审查明事实基本一致。
本院认为，2012年6月29日上诉人忻府区新建路办事处匡村村民委员会给被上诉人宿利民出具的委托书第一段明确载明”根据忻州市、忻府区城中村（棚户区、危旧房）改造政策的指示精神，特别是依据”村民自愿、村委主导、市场运作、一村一策”的具体实施办法，在新建路办事处的指导和匡村村委的主导下，对本村光明西街及深口沟前巷的十六户村民的住宅情况、生活条件、占地面积、地形地貌等进行了实地考察，民意调研，现场拍摄，土地丈量，得到了广大村民的支持和拥护。”说明上诉人忻府区新建路办事处匡村村民委员会根据相关指示精神及实施办法，对本村光明西街及深口沟前巷的十六户村民的住宅情况进行了相应的考察、调研、拍摄、丈量工作，由上诉人村委主导对本村十六户村民进行城中村改造并得到了广大村民的支持和拥护。
上诉人忻府区新建路办事处匡村村民委员会给被上诉人宿利民出具的委托书第二段载明”现委托匡村村民、匡村城中村改造领导组副组长宿利民（属匡村深口沟世居户）负责此项目的市场运作，在××村的指导下，联合组织周边村民，协商改造方案，制定补偿安置条款，依据村民意愿，结合实地情况，按照国家法规，符合政府规划，自筹资金，联合开发，实施改造。”说明上诉人忻府区新建路办事处匡村村民委员会就相关城中村改造工作成立了匡村城中村改造领导组并委托匡村城中村改造领导组副组长宿利民负责匡村城中村改造的市场运作，且该委托书落款处上诉人忻府区新建路办事处匡村村民委员会对匡村村委匡村城中村改造领导组的委托人身份盖章予以确认。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：”公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。......”，第六十四条规定”代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，法定代理人依照法律的规定行使代理权，指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。”《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定”受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”被上诉人宿利民以自己的名义与被上诉人王文杰签订《购房协议》时向王文杰出示了上诉人给其出具的委托书，根据上述法律规定，宿利民作为上诉人的委托代理人，其代理行为产生的权利义务均应由委托人即上诉人承担，王文杰作为第三人明知上诉人与宿利民的委托代理关系，该《购房协议》依法直接约束上诉人和王文杰，宿利民收取的购房款也应视为上诉人收取。至于宿利民收取购房款后是否交予上诉人，系宿利民与上诉人之间委托代理法律关系范畴，与本案非属同一法律关系，本案依法不予审查。
上诉人上诉称从委托书的内容可以看出，委托的事项是让宿利民按照国家的法律、法规办理相关的规划许可、建设许可等相关行政审批手续，并没有委托宿利民违法开发、违法预售、违法收取他人款项，因此，委托事项并没有什么过错，更不能作为承担责任的理由。本院认为，首先，宿利民在从事上诉人委托事务中是否违法关系到上诉人与被上诉人王文杰合同效力或者合同违约问题，并不影响作为委托人的上诉人承担相应的民事责任；上诉人与宿利民之间委托合同的约定对第三人王文杰并没有法律约束力，如上诉人认为其代理人宿利民从事的代理行为违反了委托合同约定或者代理行为违法，应根据委托合同约定或法律规定另行向宿利民主张权利；其次，《中华人民共和国民法通则》第六十七条规定：”代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。”上诉人作为主导城中村改造的主体，应当对其委托代理人的代理行为进行必要的监督，且上诉人给宿利民出具的委托书中也明确载明宿利民负责城中村改造项目的市场运作系在××村的指导下进行，故上诉人不能免除其未尽到合理的审慎义务或者放任代理人进行违法行为的民事责任。
综上，宿利民作为上诉人忻府区新建路办事处匡村村民委员会的委托代理人，其代理行为产生的权利义务均应由委托人即上诉人承担，由于宿利民从事的代理行为导致上诉人与被上诉人王文杰的《购房协议》因违反法律规定而无效，上诉人应承担相应的法律责任。上诉人之上诉请求证据不足，依法不予支持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费4600元由上诉人忻府区新建路办事处匡村村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长樊永生
审判员付俊春
审判员李小荣
二○一七年九月二十日
书记员王尉榕