陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕01民终3687号
上诉人（原审原告）张利红，男，1971年9月5日出生，汉族，住西安市未央区。
委托代理人刘耀秀，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人郑艳玲，陕西仁和万国律师事务所律师。
上诉人（原审被告）陕西金源投资控股集团有限公司，住所地：西安市碑林区火炬路企图时代九层。
法定代表人马维强，该公司董事长。
委托代理人任敏，女，1983年3月29日出生，汉族，员工，住。
委托代理人王振玉，男，1962年12月12日出生，汉族，员工，住。
上诉人张利红因与被上诉人陕西金源投资控股集团有限公司��以下简称金源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第03233号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年10月24日张利红、金源公司签订合同，约定：1、张利红购买金源公司位于西安市未央区文景路东凤城九路北金源·御景华府第2幢1单元7层10703号房屋，房屋预售预测建筑面积89.32平方米，单价为每平方米4122.62元，购房总额368232元[89.32㎡×4122.62元/㎡]。2、张利红于双方签订合同当日支付总房款的40%即人民币148232元[约368232元×40%]，余款22万元整做银行按揭。3、2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，金源公司将经验收合格的房屋，并符合本合同约定的商品房交付张利红使用。若遭遇不可抗力，且金源公司在发生之日30日内告知张利红的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，金源公司可据实予以延期。除此特殊情况外，金源公司如未按合同规定的期限将该商品房交付张利红使用，按逾期时间，分别处理（不做累加）①逾期不超过30日，自上述规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，金源公司按日向张利红支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过30日后，张利红有权解除合同。张利红解除合同的，金源公司应当自张利红解除合同通知到达之日起30天内，退还全部已付款，并按张利红累计已付款的2%向张利红支付违约金。张利红要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，金源公司按日向张利红支付已交付房价款万分之二的违约金（该比率应不小于第①项的比率）。4、交接。商品房达到交付使用条件后，金源公��应当书面通知张利红办理交付手续。双方进行验收交接时，金源公司应当出示本合同约定的该商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，金源公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（简称两书）。金源公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，张利红有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由金源公司承担。由于张利红原因，未能按期交房的，双方同意，按以下方式处理：金源公司通知张利红三日起15天内，张利红未办理房屋交接手续，则视为张利红无异议接收所购房屋，由此产生的房屋毁损、灭失风险、相关物业管理费用均由张利红承担。合同签订前、后，张利红依约及惯例分三次向金源公司交纳了购房首付款148232元，继之按照合同约定通过银行按揭交足剩余房款22万元整(即张利红交付了全部价款)。张利红次年开始按月偿还贷款、现尚未有断供。
又查明，2012年5月14日，金源公司在华商报刊登“交房公告”，告知金源·御景华府一期业主：其开发的金源·御景华府一期房屋已达到交付使用条件，并于2012年5月1日（晚于合同约定的2011年6月30日）起开始办理房屋交付手续。其再次以报纸公告形式告知各位业主，携带购房合同、付款凭证、身份证原件等相关资料前来项目现场办理交房手续。其工作人员将在现场接待，协助业主办理相关手续。其将本着打造品牌房产和品牌服务的理念，恭候业主的光临并为业主提供热忱的服务。并公布现场服务热线029-86230000。金源公司称还用电话通知所有业主，并通知本案张利红。对此，张利红称未接到金源公司依约通知办理交接房屋手续的书面通知。且报纸公告是向不特定人发出，张利红提供的联系方式并无变更，实际送达并无障碍��对公告送达不认可。张利红至今未收取房屋。而对该延期交房的因素金源公司放弃免责抗辩。
还查明，2014年9月25日，张利红依合同申请西安仲裁委员会（简称仲裁委）仲裁，仲裁委审理后于同年12月17日作出西仲裁字（2014）第1087号裁决书。张利红以仲裁委指定仲裁员、金源公司主体有误等程序违法为由，不服该裁决，先后两次申请西安市中级人民法院撤销该裁决。西安市中级人民法院第二次审理后，于2015年6月23日作出（2015）西中民四仲字第00052号民事裁定书，裁定：撤销上述裁决。
关于房屋质量问题，金源公司欲交付给张利红的房屋，具备2011年6月30日（系手工填写时间）由建设、设计、勘察、监理、施工五家单位参加验收通过的合格证明、相关部门审核备案的商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书（验收在前，经相关部门审核备案二证��后，属质量合格）。张利红对手工填制的形成时间质疑，认为“两书”日期空白，什么时候具备使用条件不清楚。合格证明系对工程质量的评价书，不是通常所说的竣工验收报告，且该评价书没有经过主管机关的备案和监督，真实性无法核实。该工程评价书即便是真实的，也仅能证明2号住宅楼施工符合设计规范，但交付使用的商品房，除了施工还有消防、环保等专项验收合格，才能交付使用。金源公司认为依建设工程惯例条例，工程经五方验收就能交付使用。
张利红在原审中诉称，2009年10月24日，其与金源公司房地产公司签订1876944号《商品房买卖合同》（简称合同），约定：张利红购买金源公司位于西安市未央区文景路东凤城九路北金源·御景华府第2幢1单元7层10703号房屋，房屋预售预测建筑面积89.32平方米，单价为每平方米4122.62元，购房总金额368232元��合同签订后，张利红向金源公司支付了约定的购房款，但金源公司至今仍未依约书面通知向其交付经验收合格、配套设施齐备、登记备案的房屋。故诉至法院，请求：一、金源公司向张利红立即交付经验收合格的房屋；二、金源公司向张利红依购房款总额计算支付至仲裁前2014年9月30日已产生的逾期交房违约金87418.28元人民币；三、本案仲裁费和诉讼费由金源公司承担。
金源公司辩称，其与张利红签订合同属实，但依约系张利红未办理合格房屋交接手续，由此产生的违约金及对应的诉讼费不应由其承担。与同类同期房屋租金比对，张利红请求违约金过高，请求法院予以降低，以公平解决纠纷，且应依其首付房款+月供作为计算违约金的基数。依2014年9月25日张利红申请仲裁时间起算，张利红起诉已超过诉讼时效。故不同意张利红诉讼请求一、诉讼请求二过高部分，其只承担2011年7月1日至2012年5月14日之间的违约金。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，张利红、金源公司签订的合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依法全面履行合同义务。张利红已依约履行交付房屋价款的义务，金源公司对其逾期交房的违约金行为也已经放弃免责抗辩，2012年5月1日，金源公司对涉诉房屋以登报公告、电话通知业主交接。故此可以认定金源公司逾期交付张利红房屋，应依合同约定按日依交付房价款万分之2的违约金向张利红支付2011年7月1日至2012年5月14日违约金23493元【（房屋总价款368232元×每日0.0002）×319天】。金源公司辩称只承担该时间段的违约金符合约定、于法有据，依法予以采信。张利红称未接到金源公司办理房屋交接通知，因对本案所涉房屋、金源��司在华商报刊登交房公告，张利红作为直接利害关系人也应是随时关注、明知的，现张利红称未接到电话通知有违生活常理，故对张利红该诉称依法不予采信。张利红应依协议及时办理回迁手续，以免扩大损失。
房屋质量系国家大计，张利红所交付房屋未经有关行政管理部门严格备案为由对房屋质量质疑，不能否定房屋验收合格证据。故张利红对金源公司欲交付房屋质量质疑于法无据，依法不予支持。张利红请求金源公司承担仲裁费仍于法无据，也不予支持。
金源公司辩称张利红起诉已超过诉讼时效。又同意参照同期对其他业主赔偿标准给张利红支付违约金，依法属于金源公司同意履行义务而诉讼时效中断的情形，故对金源公司该辩称依法不予采信。
金源公司辩称应依首付款及月供之和作为计算违约金的基数，该辩称与张利红已全额交付购房款事实不符，金源公司也未提供支持其辩称、否定张利红实际交款额的证据。又依与同类同期房屋租金比对辩称应调低违约金额度，不能否定约定的违约金额度并不高于张利红按揭月供额、损失额、同期贷款利率。故对金源公司该辩称，依法不予采信。
综上，张利红、金源公司对房屋质量、交房书面通知等方面的理解产生认识分歧，应通过沟通互相理解，早日及时积极办理房屋交接，以免损失延续。故此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定判决如下：一、本判决生效后十日内，张利红、金源公司办理房屋交接手续。二、本判决生效后十日内，金源公司支付张利红2011年7月1日至2012年5月14日逾期交房违约金人民币23493元。三、驳回张利红要求��源公司支付其余违约金等之请求。案件受理费8135元，由金源公司负担（张利红已预交，金源公司于支付上述款额时一并支付张利红）。
宣判后，张利红不服原审判决向本院提起上诉称，1、金源公司并未在达到交付使用条件后履行合同约定的书面通知交房义务，且至今未能实际交房，行为构成违约，2、金源公司的登报公告行为不能免除其根据合同约定应承担的单向通知义务，也不能代表金源公司已经满足交房条件，且履行通知义务不等于履行交房义务，因此，逾期交房违约金不应仅计算至公告之日。3、按照双方合同约定，逾期交房违约金应计算至实际交房之日止（其同意仅追究至2014年9月30日）。故请求二审法院：1、变更原审判决第二项，依法改判金源公司支付其逾期交房违约金87418.28元；2、本案上诉费由金源公司承担。
金源公司辩称，1、根���合同约定，其公司应当在2011年6月30日前将经验收合格的房屋交付张利红，涉案房屋在2011年6月30日已经建设、设计、勘察、监理、施工五方验收合格。2、张利红的诉请最晚应当于2013年7月1日前向其公司主张，但张利红直至2014年9月26日才向仲裁委员会申请仲裁，张利红的请求权已经超过2年的诉讼时效。3、于2012年5月14日在报纸公告交房，按照双方合同约定，自其公司公告之日起15日内，张利红未办理房屋交接手续，视为张利红无条件接收该房屋。4、双方合同约定的违约金过高，请求法院予以降低。故请求二审法院依法驳回张利红的全部上诉请求。
二审经审理查明，涉案房屋已于2009年9月25日取得商品房预售许可证。但涉案房屋至今未办理竣工验收合格登记备案手续。
本院认为，根据工程竣工验收备案的有关规定，在备案过程中，如建设行政主管��门或其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责任停止使用，重新组织竣工验收。可见，建设行政主管部门是在对开发商的申报资料及其他文件进行审查后才决定同意备案或者重新组织竣工验收。这说明对建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门，其颁发的《商品房竣工验收备案表》才是证明商品房经验收合格的依据。本案中，金源公司所开发建设的涉案房屋至今未取得《商品房竣工验收备案表》，不符合房屋的交付条件，故张利红拒绝收房并不违反合同约定。金源公司逾期向张利红交付涉案房屋，构成违约，应按照合同的约定向张利红承担违约责任，故张利红上诉要求金源公司支付2011年7月1日至2014年9月30日期间的违约金87418.28元的请求成立，本院予以支持。
金源公司原���中辩称张利红的诉讼请求已过诉讼时效，但原审判决并未采纳金源公司关于诉讼时效的抗辩，原审宣判后，金源公司未上诉，且金源公司开发建设的涉案房屋至今不具备交付条件，故金源公司在二审中辩称张利红的上诉请求已过诉讼时效的理由不成立，本院不予采信。
综上，原审关于涉案房屋逾期交付的责任认定及违约金的判决错误，应予更正。其余判决正确，予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下:
一、维持西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第03233号民事判决第一项、第三项；
二、变更西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第03233号民事判决第二项为本判决生效后十日内，陕西金源投资控股集团有限公司支付张利红2011年7月1日至2014年9月30日逾期交房违约金人民币87418.28元。
一审案件受理费8135元，张利红已预交，由陕西金源投资控股集团有限公司承担；二审案件受理费1985元，张利红已预交，由陕西金源投资控股集团有限公司承担。陕西金源投资控股集团有限公司连同判决款项一并向张利红支付。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宏
审 判 员 董凡
代理审判员 张伟
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 高柱