汉中市汉台区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)汉台民初字第00168号
原告汉中市农业技术推广中心，组织机构代码43594102-9。
住所地：汉中市汉台区西环南路1号
法定代表人葛红心，主任。
委托代理人简红忠，男，该中心副主任。
委托代理人叶亚坤，汉中市司法局148法律服务所法律工作者。
被告汉中香江缘大酒店（非公司私营企业）。
法定代表人刘家美，经理。
委托代理人丁春燕，女，生于1974年4月28日。
原告汉中市农业技术推广中心诉被告汉中香江缘大酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汉中市农业技术推广中心委托代理人简红忠、叶亚坤，被告汉中香江缘大酒店委托代理人丁春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汉中市农业技术推广中心诉称，2005年3月20日原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其培训楼大门北侧2间门面及二、三、四、五、六楼房间49间整体租赁给被告，租期10年，即2005年4月20日至2015年4月19日，年租金12.3万元并约定了违约责任。2005年11月24日双方又签订了另一份《房屋租赁合同》，约定原告将中心南楼西侧第二间门面房承租给被告，期限3年，自2005年11月1日至2008年11月1日，年租金4000元，但该份合同房屋租金自2012年11月起未交至今。10年租期合同自2012年4月起拖欠租金至今。原告于2014年7月1日、7月2日、7月16日、9月26日书面通知被告限期交纳所欠费用，截止2014年9月28日，被告拖欠原告大楼租金、库房租金、垃圾清运费、楼顶租用费319833元以及大楼租金滞纳金188190元，水电费137911.9元（原欠158931.9元，酒店于2014年9月18日交欠费20000元，中心租用酒店会议室挂账1020元，计21020元）。原告多次书面通知被告尽快清欠欠费，否则将终止合同，停水停电。至此被告才勉强交水电费2万元，但其他费用仍未交。诉讼请求：终止原告与被告2005年3月20日、2005年11月24日签订的两份《房屋租赁合同》。被告立即交付租赁原告房屋及附属设施，并恢复原状；二、请求依法判决被告按合同约定支付原告房屋租金、滞纳金、水电费至实际交付房屋时止；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告汉中香江缘大酒店辩称，被答辩人诉答辩人欠房租金319833元、租金滞纳金188190元、水电费137911.9元不属实，理由如下：
一、2005年3月20日签订房屋租赁合同，期限10年，经营5年就应装修改造，当时被答辩人不同意，说要拆迁，当时法人代表及办公室主任都知道，加上2011年8月3日发通知要拆迁，导致生意惨淡，年年亏损，无能力交租金，更谈不上滞纳金。
二、水电费137911.9元是由于被答辩人积累几年才抄一次表，收取水电费未按水电主管部门的价格收取，也未出具发票，加之无能力交纳。
三、根据房屋租赁合同第五条约定，我方愿以装修及设备冲抵所欠费用。
经审理查明，2005年3月20日，原告汉中市农业技术推广中心与被告汉中香江缘大酒店签订了《房屋租赁合同》，该合同载明：……第二条：租赁期限租赁期共10年，即2005年4月20日至2015年4月19日。乙方如在租期内退租，应提前二月通知甲方，租金不退。第三条：租金标准及付款方式：1、租金标准：培训楼共49间、门面2间，年租金12.3万元（税后租金壹拾贰万叁千元）。2、付款方式：……（2）从协议生效的次年起，每年4月20日乙方必须一次交清房屋租金12.3万元。……第五条：违约责任乙方如不按时交纳或拖欠甲方房租、水电费及应上交税费，需承担每月3%滞纳金，造成的一切责任均由乙方负责。三个月后，甲方有权采取封门、停租变卖设备等必要措施，冲抵欠交费用并终止合同，另行转租。第六条：……3、甲方允许乙方及乙方客户在院内停车，但应按有关规定向甲方交纳停车费。4、水电费由乙方按有关规定按时按表计量交纳甲方，如不按时交纳按违约承担相关责任。……5、乙方不得损坏房屋结构和设施，不得以屋内装修等向甲方冲抵租金。乙方临建设施必须征得甲方同意，到期拆除并恢复原貌。……
2005年11月24日，原告汉中市农业技术推广中心与被告汉中香江缘大酒店就原告所有南楼西侧第二间门面房签订《租赁合同》。该合同载明：一、甲方同意将中心南楼西侧第二间门面房（原中心食堂改造成门面房）承租给乙方使用。二、使用期限从2005年11月1日至2008年11月1日，租期叁年。三、租金：在不能做门面房用时，此房每年租金肆仟元（税金甲方承担），一次交清；四、乙方所用水电费，应按实际使用数，按时足额交纳甲方，不得拖欠。
以上两份合同签订后，原被告双方均依约履行各自义务，但自2012年4月开始，被告汉中香江缘大酒店开始拖欠10年租期房屋租金，至2015年4月19日房屋租赁期满累计拖欠租金369000元。第二份合同，在2008年11月1日租期届满后，原被告以原合同继续履行，但自2012年12月开始，拖欠租金，至2015年4月19日，累计拖欠租金9665元。其他拖欠的费用计：水费91011.6元（2008年11月至2014年9月止）、电费67920.3元（2008年11月至2014年9月止）、拖欠2009年9月至2014年9月垃圾清运费6000元、2011年9月至2014年9月楼顶租金9250元。
另查明，原告汉中市农业技术推广中心2013年11月、2014年2月租用被告汉中香江缘大酒店会议室，挂账1020元，被告汉中香江缘大酒店2014年9月18日向原告汉中市农业技术推广中心支付欠费20000元，庭审后，被告汉中香江缘大酒店对酒店物品处理后，向原告汉中市农业技术推广中心支付现金10000元，现房屋空置。
上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同两份、催告欠费通知6份、水电费清单一份、公司登记资料一份在卷佐证，并经质证，足以认定。
本院认为，原被告签订的房屋租赁合同合法有效，现合同期限已届满，该房屋现属拆迁房屋，未形成附合的装饰装修，被告汉中香江缘大酒店可自行拆除，已形成附合的装饰装修移交原告汉中市农业技术推广中心。至于被告汉中香江缘大酒店拖欠房屋租金违约产生的滞纳金问题，依据双方约定，拖欠房屋租赁费3个月后，赋予原告汉中市农业技术推广中心终止合同的权利，但原告汉中市农业技术推广中心未依法行使权利，致使房屋租赁费拖欠达3年，故3个月之后的拖欠，视为原告汉中市农业技术推广中心同意，不应再计算滞纳金。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条的规定，判决如下：
一、原告汉中市农业技术推广中心和被告汉中香江缘大酒店之间签订的两份房屋租赁合同期限已届满，其效力终止，被告汉中香江缘大酒店应于判决生效后10日内腾空租赁房屋并向原告汉中市农业技术推广中心返还；
二、被告汉中香江缘大酒店于判决生效后90日内向原告汉中市农业技术推广中心清偿房屋租金387915元、水费91011.6元、电费67920.3元、垃圾清运费6000元、滞纳金11070元，以上共计563916.9元（扣除原告汉中市农业技术推广中心使用会议室租用费1020元和被告汉中香江缘大酒店2014年9月18日给付的20000元以及庭审后处理物品后给付的10000元，实际被告汉中香江缘大酒店应清偿给付原告汉中市农业技术推广中心532896.9元）。
如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10260元，由被告汉中香江缘大酒店负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 王 敏
人民陪审员 赵艳华
代理审判员 徐 熠
二〇一六年五月六日
书 记 员 刘 璐