山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁1302民初4943号
原告：中国建设银行股份有限公司临沂分行，住所地临沂市兰山区银雀山路58-1号。
代表人：刘月余，行长。
委托诉讼代理人：周瑞资，山东超信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尚小伟，山东超信律师事务所律师。
被告：焦瑞，个体经营。
被告：王娜，个体经营。
被告：临沂三立置业有限公司，住所地临沂市兰山区金鼎国际1827室。
法定代表人：郁冰，经理。
原告中国建设银行股份有限公司临沂分行（以下简称建行临沂分行）与被告焦瑞、王娜、临沂三立置业有限公司（以下简称三立置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行临沂分行的委托代理人周瑞资到庭参加诉讼，被告焦瑞、王娜、三立置业公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行临沂分行向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决三被告偿还贷款本金309142.35元及相应利息和违约金；2.诉讼费、保全费及实现债权的相关费用由三被告承担。事实和理由：2011年3月11日，被告焦瑞在原告处办理个人住房贷款36万元，以其自有的房产提供抵押担保，被告王娜为共同借款人。根据被告三立置业公司与原告签订的《个人住房借款最高额保证合同》的约定，被告三立置业公司为贷款提供最高额阶段性保证担保。被告焦瑞借款后，还款意愿极差，多次拖欠分期款。截至2016年2月17日，被告焦瑞尚欠借款本金309142.35元及相应利息、违约金。根据合同约定，原告有权宣布债务全部到期，被告三立置业公司作为保证人负有连带清偿责任。为维护原告的合法权益，现依法起诉，请求支持原告的诉讼请求。
被告焦瑞、王娜、三立置业公司均未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，依据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月11日，原告建行临沂分行（贷款人）与被告焦瑞（借款人、抵押人）、王娜（借款人）签订编号为370828601－011－2011000021号《个人住房借款合同》。该借款合同约定，借款用途为购买三立置业公司出售的位于新东方花园3-A号楼2单元2-903室的房屋；借款本金为36万元；借款期限为240个月，即2011年3月11日至2031年3月11日，本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整；借款利率为年利率6.6%，在基准利率水平上依据利率调整日当日的基准利率，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；贷款人将款项一次划入借款人指定账户；还款日为放款日后每月的对应日，当月无放款对应日的，以最后一日为还款日；还款方法为等额本息还款；担保方式为抵押加阶段性保证，保证方式为连带责任保证，保证范围为借款本金、利息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，且无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，不论其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议，抵押财产为新东方花园3-A号楼2单元2-903室的商品房，抵押担保范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用；出现借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等任一情况，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用等。
同年3月10日，被告焦瑞（预告登记义务人）与原告建行临沂分行（预告登记权利人）在临沂市房产登记交易中心办理预购商品房抵押权预告登记，预告登记的房屋为河东区新东方花园3-A号楼2-2-903室的房屋，预告登记编号为临房预河东区字第100218号。
另查明：2007年12月1日，建行临沂市中支行（债权人）与被告三立置业公司（保证人）签订《个人住房借款最高额保证合同》。该保证合同约定，为保障债权人债权的实现，保证人愿意为债权人与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证；本合同所称“债务人”是指因购置新东方花园房产而与债权人发生借贷关系的全部债务人；被保证的债权是指自2007年12月1日至2017年12月1日期间因债权人向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为11000万元，如保证人根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减；尚未收回的债权余额包括借款本金、利息、违约金、赔偿金和债权人为实现债权而发生的一切费用；保证方式为连带责任保证，当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其它担保，债权人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任；保证期间按债权人对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同债权人与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利利证书交贷款人核对无误、收执之日等。
借款合同签订后，原告建行临沂分行依约于2011年3月11日发放借款36万元，并按照约定将该贷款划拨至借款人指定账户。被告焦瑞、王娜在个人贷款支付凭证上签字确认。借款借出后，因被告焦瑞、王娜未按期履行还款义务，自2014年7月11日起出现逾期，原告依据贷款合同的约定要求三被告提前偿还借款本息未果，引起诉讼。诉讼过程中，原告扣收被告三立置业公司保证金5837.67元用于偿还借款本金。
诉讼过程中，原告建行临沂分行向本院出具《说明》一份，载明建行临沂市中支行系其下属分支机构，建行临沂市中支行签订的涉案《个人住房借款最高额保证合同》的权利义务由其享有。庭审中，原告建行临沂分行主张，截至2016年7月26日，被告仍欠借款本金303304.68元未偿还，已支付借款利息至2016年7月11日。
上述事实，根据下列证据证实：
1、原告陈述；
2、原、被告签订的《个人住房借款合同》，《个人住房借款最高额保证合同》；
3、个人贷款支付凭证；
4、预告登记证书；
5、被告焦瑞、王娜的身份证明，被告三立置业公司的营业执照等。
以上证据已收集并记录在卷。
本院认为，原告建行临沂分行与被告焦瑞、王娜签订的《个人住房借款合同》，及建行临沂市中支行与被告三立置业公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，本院予以确认，各方应当按约全面及时履行。合同签订后，原告依约履行了合同义务，支付借款36万元。被告焦瑞、王娜作为借款人未按约定偿还借款本息，系违约行为，应承担合同约定的违约责任。被告焦瑞以其所购房屋为借款设立抵押权，并进行了预告登记，尚未依约定办理抵押登记，根据有关司法解释的精神应当理解为办理抵押物登记只是对抗要件，而非生效要件，原告建行临沂分行据此在不对抗善意第三人的情况下可以对抵押物享有优先受偿权，只是登记的抵押权人有优先于未登记的抵押权人进行受偿的权利。建行临沂市中支行作为原告建行临沂分行的下设机构，其签订的涉案《个人住房借款最高额保证合同》中的权利义务可由原告享有。被告三立置业公司作为借款人焦瑞、王娜的保证人，亦未履行合同约定的保证义务，应在保证范围内承担相应的民事责任。
《中华人民共和国物权法》第176条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”《个人住房借款最高额保证合同》约定，“当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其它担保，债权人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任”。该案涉案的债务既有保证人三立置业公司的保证担保，又有债务人焦瑞所提供的物的抵押担保。根据上述物权法第176条的规定和《个人住房借款最高额保证合同》的约定，原告可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，原告就实现债权的方式享有选择权。被告焦瑞、王娜、三立置业公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其对答辩权、质证权等一审诉讼权利的放弃，不影响本案事实的认定。
综上所述，原告请求判令三被告偿还贷款本金309142.35元及相应利息，理由正当，证据充分，本院予以支持，诉讼过程中，原告扣收被告三立置业公司的保证金5837.67元应从中予以扣减；原告要求三被告支付违约金并负担实现债权的相关费用，因合同中没有关于违约金的约定，且原告未提交实现债权的相关费用的证据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告焦瑞、王娜于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司临沂分行剩余借款本金303304.68元（诉讼过程中，原告扣收被告三立置业公司的保证金5837.67元已予扣减），并支付利息（自2016年7月12日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按双方订立的《个人住房借款合同》约定的标准执行）。
二、被告焦瑞、王娜如果在本判决第一项确定的期限内不履行还款义务，原告中国建设银行股份有限公司临沂分行有权对被告焦瑞抵押的位于临沂市河东区新东方花园3-A号楼2-2-903房产（抵押权预告登记编号为临房预河东区字第××号）在不对抗善意第三人的情况下行使优先受偿权，对该房产进行拍卖、变卖，从所得的价款中优先受偿本案所确定的债权。
三、被告临沂三立置业有限公司对本判决第一项承担连带清偿责任。
四、被告临沂三立置业有限公司承担保证责任后，享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的向被告焦瑞、王娜追偿的权利。
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司临沂分行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5937元，由被告焦瑞、王娜、临沂三立置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 李新广
人民陪审员 邢开连
人民陪审员 陈建营
二〇一六年九月五日
书 记 员 丰丙增