上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四(民)初字第1487号
原告(反诉被告)上海星沪中文化礼品市场经营管理有限公司，住所地上海市。法定代表人沈绍松，职务总经理。委托代理人吴增义，上海市申中律师事务所律师。委托代理人潘公波，上海市权亚智博律师事务所律师。被告(反诉原告)上海工业品批发市场经营管理中心，住所地上海市。法定代表人吴仁炎，职务董事长。委托代理人孙亚军，上海市中广律师事务所律师。原告上海星沪中文化礼品市场经营管理有限公司与被告上海工业品批发市场经营管理中心及反诉原告上海工业品批发市场经营管理中心与反诉被告上海星沪中文化礼品市场经营管理有限公司其他合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)上海星沪中文化礼品市场经营管理有限公司的法定代表人沈绍松及其委托代理人吴增义、潘公波，被告(反诉原告)上海工业品批发市场经营管理中心的委托代理人孙亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海星沪中文化礼品市场经营管理有限公司诉称，2011年4月，原被告签订了一份《委托管理协议书》。该协议书约定自2011年6月1日起至2017年1月17日止，由被告对原告经营的星沪中文化用品市场进行经营管理。被告承诺于2011年6月底之前关闭“光复路XXX-
XXX号的上工批文化礼品市场”并将该市场内的优质客户迁至星沪中市场，同时承诺委托经营期间的年收入的金额。基于被告的“上工批”市场是在业内具有较高知名度的品牌，原告为配合被告的经营，投入巨资对原市场做了改扩建并申请用电扩容，且在他处另租赁仓库用于安置从“上工批”引入的客户。然，被告却未能如期关闭光复路市场，经原告多次催促，被告虽承诺尽快办理并确认已给原告带来重大经济损失，却未果。2012年11月23日，被告函告原告，通知自2012年12月1日起终止合同并撤出经营管理团队，当月26日，原告回函表示不同意被告撤场的要求并要求会谈。同年3月13日，被告再次发函并于3月30日单方撤出经营管理团队。之后，双方多次就善后补偿问题进行协商，被告虽表示应予补偿，却一拖再拖，毫无诚意。由于被告的违约行为，致使原告无法实现合同的目的，并造成巨大的经济损失，且被告的突然退场，又导致市场混乱，部分客户拒付租金，并要求退场。为维护原告的合法权益，提起诉讼，要求判令：1、被告偿付原告因被告单方终止合同而导致的客户租金损失人民币(以下币种均为人民币)XXXXXXX元；2、被告偿付南三楼2011年7月至2013年3月底的租金损失XXXXXXX元及中二仓库损失XXXXXXX.86元；3、被告偿付因其单方终止合同而导致的市场名称、广告、资料等更换损失费600000元；4、被告酌情补偿为双方合作而投入的改建及其终止合同而引起的客户退租等实际损失费XXXXXXX元；5、本案诉讼费由被告承担。被告上海工业品批发市场经营管理中心辩称，原告的诉讼请求无法律及合同依据。原被告是依据委托管理合同的约定而履行，双方之间不是租赁合同关系，是一种协作型的合作关系，该合同的性质决定经营风险并非由被告承担，况且合同中也未约定被告须对经营风险承担责任。原告的诉讼混淆了租赁合同及委托管理合同的概念，且损失的主张也无依据。双方是在达成提前解除合意后才解除了合同。关于违约责任，原告在原有的市场内进行违章搭建，并有1万平米左右的面积未通过消防验收，导致被告引进的客户提出质疑，致被告无法达到合同的目的。就合同的履行情况而言，被告在经营期间已基本完成合同约定的营业收入指标，即便未完成营业指标，根据约定的计算方法进行费用抵扣，原告仍欠被告钱款，即原告未按照合同约定支付管理费及管理人员的工资，构成违约，因此，双方解除合同的原因在于市场建筑物本身的瑕疵及原告的违约行为造成。鉴于双方是委托合同关系，原告依测算方式主张经济损失，无合同依据。另，根据合同约定，原告的投资是固定资产，风险责任应由原告承担，在履行合同中，固定资产投资在营业收入中进行抵扣，现原告的营业收入足以弥补原告的固定资产损失，故不同意原告诉讼请求。反诉原告上海工业品批发市场经营管理中心诉称，依据双方签订的委托管理合同，反诉被告支付的管理费和管理人员工资等约定内容如下：1、反诉被告支付反诉原告管理费每年XXXXXXX元，若反诉原告完不成年度指标，管理费减半支付；2、反诉被告支付反诉原告10个管理人员工资等总额每年XXXXXXX元；3、若反诉被告未按时支付反诉原告管理人员工资及管理费的，则另按每天千分之三支付滞纳金。反诉原告于2011年5月进场管理，由于反诉被告提供的市场建筑物存在无证违章搭建及消防不合格等瑕疵，以及未支付合同约定的管理人员工资及管理费等违约行为，导致反诉原告无法开展正常的经营，反诉原告遂于2013年4月底退出市场管理。现反诉被告仅支付了2011年双方约定的管理人员工资和管理费，至今尚欠管理人员工资和管理费XXXXXXX元(其中2012年全年管理人员工资XXXXXXX元和管理费人民币500000元；2013年4个月管理人员工资566700元和管理费166700元)。因反诉被告的违约行为，其应当承担违约责任，现反诉原告暂主张滞纳金500000元。反诉原告特提起反诉，请求判令：1、反诉被告支付人员工资及经营管理费用计XXXXXXX万元，滞纳金500000元；2、诉讼费由反诉被告承担。反诉被告上海星沪中文化礼品市场经营管理有限公司辩称，依据2011年会议纪要，双方已达成共识，即在关闭“光复路XXX-
XXX号的上工批文化礼品市场”及完成指标后再行支付费用，因反诉原告未按约定履行上述义务，故自2012年起未支付费用，不认可反诉原告提出的人工工资计算标准，同时对滞纳金计算标准有异议，不同意反诉原告全部诉讼请求。经审理查明，2010年8月9日、9月30日，原告与百联置业专业市场经营管理事业部就新的“上工批-
星沪中文化礼品市场”，双方的经营承包与合作事宜基本达成一致，经双方与案外人上海泰元置业有限公司协商后签署了一份《会议纪要》，即：为支持“上工批-
星沪中文化礼品市场”的合作，上海泰元置业有限公司决定对原在2008年5月6日与原告签订的房屋租赁合同规定的价格进行适当的调整，新的价格(略)；上工批与星沪中合作后，如为扩大经营需要在星沪中市场内进行投资，扩大经营面积或增加相关设施建设的，可报上海泰元置业有限公司批准同意后自主进行。其扩大和增加部分固定资产产生的权利和义务(包括责任风险)由投资方自行承担，其投资增加部分的固定资产折旧期为五年，五年后所有权归租赁方。在租赁合同期内由投资方免费使用；三方确认，对目前星沪中市场的经营及设施设备现状均已了解。在未来的经营中由上工批和星沪中自行解决物业管理和维修工作；此会议纪要经三方领导确认后正式生效。嗣后，由星沪中和上工批依据上述要约另行签订“上工批-
星沪中文化礼品市场”经营承包合作协议。2011年4月，原、被告根据上述三方《会议纪要》签订了《委托管理协议书》。该协议书约定：一、委托管理的目的与合作条件1、双方为优势互补，共同扩大文化礼品市场，提高社会效应和经济效益；2、原告的合作条件：⑴、原告经过数年的努力，使星沪中市场在上海的文化礼品市场拥有一定的知名度；⑵、原告意欲通过合作，借助被告的经营管理的经验，在规划的新业务发展中做大做强；⑶、按以下本协议约定给付被告管理费及支付被告进场管理人员工资。3、被告的合作条件：⑴、被告是百联集团旗下的公司，企业经营的“上工批”品牌在上海乃至全国有较高的知名度；⑵、被告在“上工批”品牌数十年的经营中积累一定的经营管理经验和丰富的客户资源；⑶、乙方于2011年6月底前关闭“光复路XXX-
XXX号的上工批文化礼品市场”，承诺在光复路XXX-
XXX号不再有任何团体或个人经营与文化礼品市场相关的同类业态，同时退出“北市场”的管理、不再授权他人使用“上工批”名称、品牌(含LOGO)。4、……。5、双方同意在“星沪中市场”用“上工批”名称、品牌(含LOGO)对外宣传经营活动。双方鉴于各自经营发展的需要，同意以委托经营管理的方式共图发展。二、委托管理方式、内容：1、原告委托被告经营管理，由被告在合同约定的范围及期限内负责星沪中市场的经营管理；2、被告委派10个员工设立经营管理小组负责星沪中市场的经营管理。经营管理小组对原告负责，以原告的名义进行包括招商、招租、订立租赁合同等各项经营活动；3、经营管理小组在经营管理过程中涉及到以下事项的可提出建议，但最终由原告作出书面决定，管理小组方可实施：⑴、……。三、委托管理场所的座落、面积：1、原告将其承租的本合同列明的二处房屋委托被告经营管理，房屋的建筑面积约为26007.63平方米，具体为：沪太路XXX号内，计22134.14平方米，其中一号楼1121.2平方米；二号楼1714.46平方米；三号楼5323.56平方米；四号楼712.27平方米；六号楼1775.73平方米；七号楼325平方米；南楼11161.92平方米；中山北路XXX号内，计1266平方米，其中二号楼自搭建办公室396平方米；三号楼自搭建540平方米；八号楼自搭建330平方米。中山北路XXX号，原告向精工游丝公司借的仓库2407.49平方米。2、双方约定，双方于2011年6月1日，原告将委托经营管理场所交付给被告经营管理。四、合同期限及委托经营管理期限：2011年6月1日起至2017年1月17日止。五、委托管理经营收入指标、管理费用、进场人员工资及支付方式：1、委托管理经营收入指标，双方约定在委托经营管理范围及经营期间内：第一个经营年度七个月内(即2011年6月1日起至2011年12月30日止)经营收入不低于1460万元，第二个经营年度内全年收入不低于2700万元，第三个经营年度内全年经营收入不低于2900万元，第四年经营年度全年收入不低于3100万元，并从第五个年度开始每个经营年度内全年收入不低于前一个年度；2、管理费用委托管理范围及经营期间内，被告完成年度经营指标按以下标准支付管理费用和奖励费用。若被告完不成年度经营指标，管理费减半支付。⑴、管理费：每年支付管理费100万元，分二次支付。每年七月底前支付50万元，年底经原告审核完成年度经营指标后的次年第一个月内支付余款。被告应在每次结算管理费的当月前十天内开具管理费发票，原告收到发票之日起五天内支付给被告；⑵、奖励费：当委托管理范围内年营业收入超过2500万元的，原告支付被告的奖励费为超过2500万元年营业收入以上部分的10%；……；⑶、当年的奖励费于次年的第一个月内结清，由被告开具发票，原告收到发票之日起五天内付清；⑷、广告费、停车费及……。3、原告支付被告进场10个管理人员工资(含四金)交通费等各项补贴全部费用总额锁定为每年170万元，按月平均支付141667元给被告(每月10号前按时发放)。若原告未按时支付被告工资及管理费，则另按每天3‰支付滞纳金。4、2011年管理费按七个月计算为58万元整，被告进场10个管理人员工资(含四金)交通费等各项补贴从6月1日开始计算。六、变更和解除本合同的条件合同期内，出现下列情况之一的，可以变更或者解除本合同外，双方可不承担违约责任：1、经双方协商一致，同意提前解除合同的；2因不可抗力的因素致使本合同不能继续履行的；3、合同期间，经营场所经政府有关部门批准动迁的。合同中双方对其余各自的权利与义务等作了约定。2011年4月16日，原被告向上海泰元置业有限公司共同提出书面申请，《申请报告》内容：根据2010年8月9日三方的《会议纪要》的约定，为更好配合“苏河湾”的改造工程安置“上工批”动迁客户，“上工批”和“星沪中”达成重新包装和改建“星沪中”市场的共识：1、在南广场沪太路重新改建上海上工批星沪中文化礼品市场的门头；2、在2号、5号楼旁及南楼的北侧重建一排门面；3、南三楼仓库改成铺位；4、在南楼西面建立立体停车库；5、电从1600千瓦扩容到2050千瓦。以上的改造工程由“星沪中”投资，营业收入先由“星沪中”收回成本后，再按《委托管理协议》约定超过营业收入指标分成。望同意为盼。2011年4月21日，原被告签署了一份《会议纪要》，称，为更好地配合“苏河湾”的工程安置“上工批”的动迁客户及共同把“星沪中”市场建成上海乃至华东地区的“旗舰”市场，双方达成如下共识：1、被告“上海工业品批发市场经营管理中心”于2011年5月1日进入原告“星沪中”市场为期一个月的磨合期；在这一个月期间原告只供管理人员午餐，不提供任何的管理费、工资、奖金、交通费、交金等费用；2、原告在5月1号把经营权交给被告，被告进入原告“星沪中”市场进行结构调整，把星沪中市场小型企业调整出去，安置被告为配合“苏河湾”工程关闭“上工批”市场动迁的优质名牌客户；3、重新包装和改建星沪中市场按向泰元置业有限公司的申请方案执行，风险双方共同承担；4、按被告要求安置“上工批”的商户承租宜川仪表厂作为仓库，由原告投资租借、改造，被告承诺三年回收成本给原告，盈利再按《委托管理协议》约定的比例分成。2011年5月1日，被告管理团队入驻市场，进行为期一个月的磨合期。自2011年6月1日开始，双方按协议约定履行各自权利和义务。2011年12月12日，原告函告被告称，为安置动迁商户，对原市场进行改扩建及租赁仓库，已投入改建及配套费用约1000万元，因被告未按承诺关闭“上工批”市场，造成已改建的商铺无商户入驻、仓库出租率甚低，甚至南三楼还没有签约起租，到目前为止，原告已损失约150万元租金及其它费用，要求被告采取有效措施及时关闭“上工批”市场减少损失，并加以弥补。2011年12月26日，双方再次签署了《会议纪要》称，鉴于“上工批”未按《委托管理协议》约定关闭“光复路XXX-
XXX号上工批文化礼品市场”及未能完成营收指标，达成共识如下：1、根据《委托管理协议》的规定2011年6月-12月在完成营收指标下“星沪中”应付“上工批”管理费583300元及人员工资991700元，因“上工批”未履行对客户的承诺“上工批市场至少经营五年”及集团没有项目立项开发本市场，促使“上工批”市场的客户群体上访，造成“上工批”无法按《委托管理协议》约定关闭“光复路XXX-
XXX号上工批文化礼品市场”及未能完成营收指标，给星沪中造成重大经济损失，“上工批”同意从2011年的管理费和人员工资中扣除300000元作为“星沪中”经营损失的补偿，其它另议；2、《委托管理协议》中约定2012年的“星沪中”应支付给“上工批”的管理费及人员工资，“星沪中”明确要贵司首先履行《委托管理协议》关闭“光复路XXX-
XXX号文化礼品市场”及完成营收指标再议。2012年1月5日，原告再次函告被告，要求被告尽快落实协议书中的承诺及主要条款，函中提出三个要求：1、明确“上工批”市场关闭的时间；2、如何补偿原告的损失；3、未关闭“上工批”前，市场如何经营管理。2012年11月12日，由于上工批的歇业关门事宜发生重大变化，相对于原有星沪中委托管理小组的上工批文化礼品市场也相应发生变化，上海工业品批发市场经营管理中心出具书面《业务情况说明》，称自委托管理以来对星沪中经营事实状况给予说明。该情况说明中阐明了1、2011年进入市场以来的经营收入为XXXXXXXX元、出租率为93.75%，预计2012年全年收入为XXXXXXXX元，出租率为89%；2、安置上工批客户93家，……；3、改建南三楼和中二仓库情况。2012年11月23日，被告以市场管理区域内的建筑物审批文件不齐全及缺少应有的消防验收合格证等原因，并以原告未按约定足额向被告支付管理费、人工费为由，提出自2012年12月1日起，终止委托经营管理的合同关系，同时撤出经营管理团队。2012年11月26日，原告函复被告，重申了制约市场发展的主要原因是被告未在合同约定日期内关闭光复路XXX-
XXX号的上工批文化礼品市场。如果被告近期关闭光复路XXX-
XXX号的上工批文化礼品市场，则完全能够达成合作的预期目标。被告终止协议并撤出经营管理团队，不但无法扭亏为盈且将导致原告前期投入血本无归和市场经营客户不稳定。请求被告慎重考虑终止协议带来的严重后果。2013年3月11日双方又签署一份《会谈纪要》，该纪要中被告的意见：第一，双方终止委托经营管理的合同关系，上工批不再行使受托经营管理权，3月份撤出经营管理团队；第二、上工批退出后双方继续协商，一揽子解决终止委托经营管理的合同关系后的补偿事宜。原告意见：第一、希望上工批继续履约，尽快关闭光复路XXX-
XXX号上工批市场，减少星沪中损失；第二、先解决2012年度的指标补差约80-90万，在此前提下上工批退出；第三、商议上工批退出后的补差事宜，希望有个补偿时间表。如果一定要按照上工批的意见先退出再谈补偿，则上工批发函给星沪中，星沪中收到函后再予以回复。2013年3月13日，被告再次函告原告，根据3月11日的会议纪要内容，重申自2012年12月1日起双方终止委托经营管理的合同关系，并于2013年3月31日撤回经营管理团队。2013年3月30日，被告撤出经营管理团队。原告就被告上述行为，于2013年4月9日、26日发函与被告交涉并请求赔偿无果。同年4月23日，双方共同办理完成移交手续，又于2013年4月30日办理了撤回经营管理团队的撤场手续。2013年5月9日，被告函复原告，进一步确定撤场缘由系市场区域的建筑物瑕疵造成，不同意原告关于被告单方面撤出经营管理团队之说。2013年5月15日，被告函告原告自2013年5月31日前将“上工批”市场店招撤下予以更换，不得使用。本案诉讼期间，根据原告申请，本院依法委托上海中世建设咨询有限公司对“涉案房屋工程、装修等”进行工程造价司法鉴定。根据该公司出具的司法鉴定意见书，结论为工程造价为XXXXXXX元(其中含争议项目金额349000元)。折旧标准：确认部分、争议部分按照5年，残值率按照10%计算；设计费、监理费不计折旧。核定涉案房屋工程、装修等项目折旧后的现值为XXXXXXX元(其中确认部分折旧后现值为XXXXXXX元，争议部分折旧后现值为165775元)。审价费126000元，已由原告预付。原、被告对上述工程造价司法鉴定意见：原告称，对意见书中部分改建项目及原沪太路的门卫拆除等的费用认定无异议，该部分费用应属于无争议部分；电力扩容费用270000元及工程施工管理费XXXXXXX元由原告实际付出，评估报告中均未列入。对其他结论不持异议。针对原告的质疑部分，经评估单位出庭进行释明后，原告表示无异议。被告称，不同意进行司法鉴定，由于原告提供的场地现状中，有一部分属于违章搭建，评估报告中未作划分，在整体不认可的情况下，作出的评估不尽合理。对于双方签订的《委托管理协议》的性质认定，原告认为，因被告的上工批市场根据国家政策需动迁，被告为解决动迁困难，而原告也想做大做强市场，双方才进行合作经营，虽名为《委托管理协议》，但实为合作关系。在合作前，被告对场地情况进行了了解，双方协议中对此已作了确认，原告投入巨资，对原有市场进行改扩建后，将市场交付与被告使用，被告于退场才提出市场条件，存在瑕疵，有悖常理。依双方合作协议约定，被告关闭“上工批”是合作的前提，但被告未按规定的期限关闭市场，致使双方协议无法履行，原告无法收取租金，且商户要求退租，造成损失，被告违反协议约定，属于违约行为，造成原告的损失应当赔偿。被告认为，因为建筑物存有瑕疵，双方的合作历经了从共同投资合作到租赁合作，最后形成委托管理合作。根据双方的合同性质，原告的诉讼请求无依据。事实证明，原告提供的经营场所存在超过三分之一的建筑物为违章搭建及近一半的建筑物消防未验收(二次验收)通过等瑕疵，而被告依约定委派了经营团队入驻管理，且达到了预期的营收增加目标。由于建筑物的瑕疵，及未能提供二次消防验收的合格证明，被告在将光复路市场客户推荐、动员到原告经营场所时遭拒，并导致无法关闭光复路市场。在协议中约定的违约赔偿责任仅限于原告未付款项和被告在环线内设立同类市场两种情形。对于双方提供的合作条件并未有违约及赔偿责任的约定。原告向被告提出违约及赔偿的诉求无依据，而被告的反诉具有法律及合同依据。2011年12月26日的会议纪要仅对2011年委托管理事项的处理，未涉及2011年以后的事项。针对市场建筑物是否存在瑕疵以及是否通过消防验收合格事宜，原告提供了部分证据，其中包括沪太路XXX号建筑物(南区)的临时建设工程规划许可证、竣工规划验收合格证及建筑工程消防验收合格的意见书，涉及建筑面积约10000平方米；沪太路XXX号北区建筑物的消防验收合格意见书，涉及面积约7350平方米，另有中山北路XXX号建筑物产权证一本，涉及面积约为6000平方米，原告自认自行搭建面积约为3000平方米。审理中，原告对其提出的诉讼请求，表述如下：第一条诉请的租金损失指市场各业主应付金额扣除已付租金数的差额，业主未付的原因在于被告向业主承诺因其无法按期关闭“上工批”市场所给予业主的免租；第二条诉请中的南三楼因履行双方的协议进行改建，空置2011年7月至2013年4月计21个月，取改建前南三楼的月租金(平均数)计算所得，又因需要安置“上工批”的搬迁客户，原告租赁中二仓库并改建产生的损失；诉请第三条是因被告发函要求原告停止使用其相应的品牌导致原告进行更换物品产生的损失；诉请第四条为估算的改建装修投入及客户索赔的费用。根据审理情况，本案中可按评估结论主张改建装修投入，客户索赔部分难以精确统计，暂保留诉权，另案主张。被告认为，不应担承担赔偿责任，因为所有的损失原告均实际享有且双方约定的是以“约定的营业收入”冲抵固定资产投资，原告2011-2013年的营业收入已经超过原告所谓的投资。本案反诉部分查明的事实同本诉部分。本院认为，关于本诉，1、对双方所签协议的性质认定。虽然双方签订的协议名为委托管理，但从2010年的三方《会议纪要》以及2011年4月原被告签订本案系争协议的过程、内容分析，双方存有合作关系，即原告提供“星沪中”市场、享用被告品牌、支付被告工作人员的相关费用等，被告除派员至该市场进行各项经营活动外，还附有关闭“上工批”市场义务，因此，仅以被告提供管理来定义双方的关系不够全面，双方之间应视为存在合作关系，故本院将案件的案由作相应调整。2、对协议无法履行的责任认定。既然协议是双方真实意思表示，内容无违反法律规定之处，当属有效，双方应当自觉履行。从履约情况分析，被告于2013年4月退出“星沪中”市场，理由是原告提供的市场建筑物存在瑕疵，部分建筑物未通过消防验收，但被告自认在签约时对市场进行过实地考察，协议中也明确被告知晓市场的状况，自被告2011年6月进场，没有证据表明被告就此提出过异议，直至2012年11月双方产生纠纷，故被告之说有悖交易习惯，退一步讲，如被告所述是事实，存有瑕疵的建筑物占所有建筑物面积的比例也较小，不构成根本性违约，相反，从双方所签的第一份协议及以后的往来信函分析，被告已自认因其未按约定及时关闭“上工批”市场致原告利益受损的事实，因此，对协议最终的无法履行，被告应当承担责任。3、对于赔偿范围的确认：因原告提供的“星沪中”市场系其向案外人所某某，根据双方约定，原告对租赁期间的改建，扩大面积、投资设施只享有使用权，租赁期满后所有权归案外人。同时，基于被告合作的内容包括关闭“上工批”市场，因其未及时关闭上述市场，使原告基于信赖双方协议能够得到履行而扩大支出的费用，均可以作为被告承担赔偿责任的范围，故对原告提出的市场业主未按约全额支付租金的欠租部分，系被告未能及时关闭“上工批”市场而对93户客户的免租造成，其应承担责任，对该项请求可予支持。原告对南三楼的改扩建以及承租中二仓库等行为均符合双方的协议及会议纪要的约定，故对原告第二条请求也予以支持，同时，因被告的行为导致协议无法履行，原告对市场广告、资料进行更换符合事实，该请求可一并支持。对于原告提出的其余建筑物的改扩建装修一节，本院根据原告申请，进行了造价评估，原告虽提出部分异议，但在评估部门说明后已不表异议，被告明确表示不同意评估，其对报告的主要异议在于其是否应当承担责任，故上述报告的结论本院依法予以采纳。由于原告的改扩建是为履行协议而进行的扩大投入，也应当列入赔偿范围，金额可参照评估报告的结论，并结合确有部分手续不全的建筑物以及原告目前自用等因素综合考虑。关于反诉，根据协议约定，反诉被告应支付每年100万元的管理费，若完不成年度经营指标，则管理费减半，但在2011年12月的会议纪要中双方又对2011年的管理费人工工资的结算以及2012年的费用支付条件达成一致，即2012年的人工工资与管理费费用支付的前提是关闭“上工批”市场及完成营业收入指标后再议，现有证据表明“上工批”市场于2014年之后才关闭，但双方已于2013年4月解除了协议，因此，反诉原告主张相关费用与约定不符，反诉请求本院不予支持，但考虑到反诉原告实际已对市场进行了管理，至2013年4月退场，故本院对2012年至2013年4月的人工工资等费用予以酌判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告上海工业品批发市场经营管理中心应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海星沪中文化礼品市场经营管理有限公司租金损失人民币XXXXXXX元；二、被告上海工业品批发市场经营管理中心应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海星沪中文化礼品市场经营管理有限公司南三楼、中二仓库损失费共计人民币XXXXXXX.86元；三、被告上海工业品批发市场经营管理中心应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海星沪中文化礼品市场经营管理有限公司市场名称、广告、资料等更换损失费人民币600000元；四、被告上海工业品批发市场经营管理中心应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海星沪中文化礼品市场经营管理有限公司改扩建损失费计人民币XXXXXXX.20元(XXXXXXX×70%)；五、反诉被告上海星沪中文化礼品市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付反诉原告上海工业品批发市场经营管理中心人员工资及经营管理费用计人民币800000元；六、对反诉原告上海工业品批发市场经营管理中心其余反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案评估费人民币126000元，由被告负担。本案本诉受理费人民币115181元，由原告负担人民币15181元，由被告负担人民币100000元。本案反诉受理费人民币17133元，由反诉原告负担人民币5133元，反诉被告负担人民币12000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王飞1
审 判 员 汤国荣
人民陪审员 王敏莹
二〇一六年二月十五日
书 记 员 沈 南
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。