广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤1971民初2866号
原告东莞市鸿泰物业管理有限公司，住所地：东莞市南城区会展北路6号鸿发大厦办公901。
法定代表人麦美娥。
委托代理人徐晓丽，女，汉族，1988年8月15日出生，住山东省泰安市泰山区，系原告东莞市鸿泰物业管理有限公司的员工。
委托代理人陈宏亮，系广东鸿中律师事务所律师。
被告余卫萍，女，汉族，1970年4月28日出生，住广东省东莞市莞城区，
本院受理原告东莞市鸿泰物业管理有限公司诉被告余卫萍物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员成瑶适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈宏亮、被告余卫萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年6月19日，被告购买了广东鼎峰地产集团有限公司开发的位于东莞市××路鼎峰尚境二区xx幢xxxx号房，别墅，建筑面积为254.56平方米。根据原告与被告签订的《鼎峰·尚境前期物业服务协议》，由原告向被告的物业提供物业管理服务，合同约定，物业服务费按别墅3.5元/月·平方米(建筑面积)计算。交费时间为每月15日之前，逾期缴费的，应当补交并从逾期之日起按每天1‰缴纳滞纳金。原告承接物业后，依约对被告居住的小区实行规范化管理。但被告自2014年1月至2015年11月，无故拖欠物业服务费及滞纳金总计人民币27061元。原告经多次催收未果。为了维护自己的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即支付自2014年1月至2015年11月的物业服务费20493元及滞纳金6568元，共计人民币27061
元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、原告主张被告支付自2014年1月至2015年11月的物业服务费20493元，与事实不符。被告于2013年6月19日同开发商广东鼎峰地产集团有限公司签订了东莞鼎峰尚境二期别墅xxxx的商品房买卖合同。被告按照合同约定，于2013年12月30日前去办理交房手续。但现场验房时却发现别墅存在很多质量问题，开发商答应整修完后，再通知验房收楼，可后来一直没通知被告房子问题是否已处理好。2014年6月15日被告才再次收到开发商催收楼的通知书，并按约于6月25日过去办理验房、收楼手续。但办理收楼手续的原告却要求被告先补交1-6月的物业管理费，否则就不给房子的钥匙及房屋的有关证书，导致收楼手续当天没有办成。被告再次就此事投诉到广东鼎峰地产集团有限公司，后来7月下旬才接到原告电话，要求再去办理收楼手续。最终被告于2014年7月28日办理了正式的交楼手续，并在7月29日拿到了房子钥匙及房屋相关证书。原告提交的前期物业服务协议是原告单方编纂的格式化合同，其中存在对业主利益侵权的霸王条款。其中第四条要求被告缴纳费用时间自入伙通知书上载明的入伙日期起计，应为无效条款。依据《物业管理条例》第四十二条及东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则第十八条：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。由于房屋质量问题及开发商广东鼎峰地产集团有限公司的拖延修复行为使得被告于2014年7月28日才办理了正式的交楼手续，并在7月29日拿到了房子钥匙及房屋相关证书。原告已要求广东鼎峰地产集团有限公司支付2014年1月至7月房屋未交付期间的物业管理费用。涉案房屋为寮步镇鼎峰尚境小区，原告提交的“关于对寮步镇鼎峰品筑小区物业服务收费标准备案的复函”与本案无关。二、原告要求的滞纳金6568元，无法律依据。被告并非无故拖欠物业服务费，而是要求按照法律规定，自办理了正式收楼手续后开始缴纳物业管理费。在2014年6月25日和7月28日办理收楼手续时，被告都要求先按收楼日期交以后的物业管理费，是由于原告坚持要被告先补交齐前面未收楼期间的物业服务费，才导致后期的物业服务费无法缴纳。综上所述，原告的诉讼请求违背事实真相，不符合法律规定，请法院在准确认定事实的基础上依法判决，切实维护被告的合法权益。
经审理查明，被告于2013年6月19日与广东鼎峰地产集团有限公司（以下简称鼎峰公司）签订商品房买卖合同，购买东莞市××路鼎峰尚境二区xx幢xxxx号房，房屋建筑面积共254.56平方米，交付期限为2013年12月30日前。2014年6月25日，原告与被告签订《鼎峰·尚境前期物业管理协议》，约定原告为被告的涉案房屋提供物业管理服务，物业管理服务费为每月每平方米3.5元，缴纳费用时间为每月15日前，自入伙通知书上载明的入伙日期起计，逾期未交纳按每日千分之一计算滞纳金。原告主张，被告已于2013年12月30日收楼，但未按约缴纳自2014年1月起的物业费。
被告则主张，鼎峰公司把入伙通知书送给被告，通知书上载明的入伙时间为2013年12月30日，但在2013年12月30日被告去收楼时，发现案涉楼房存在质量问题，故2013年12月30日不能视为收楼时间，被告并提交了验房记录登记表、房屋验收交接表、入伙物品签收单证明。验房记录登记表的底部有被告的签名，时间显示为2013年12月30日，登记表对房屋具体存在的质量问题进行了登记，备注处显示，双方于2014年6月25日确认，2013年12月30日验收的工程问题已全部处理完毕。房屋验收交接表显示的时间为2014年7月28日，入伙物品签收单显示的时间为2014年7月29日。被告因此主张，物业费的起算时间应从2014年7月28日开始。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、鼎峰尚境前期物业管理协议，被告提交的验房记录登记表、房屋验收交接表、入伙物品签收单及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案为物业服务合同，案涉鼎峰尚境前期物业服务协议是当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的相关强制性规定，应认定为合法有效，合同当事人应根据合同约定履行各自的权利义务。本案的争议焦点为被告缴纳物业费的起算时间。
根据案涉前期物业管理协议约定，被告缴纳费用时间应自入伙通知书上载明的入伙日期起计，从本案查明的事实可知，被告收到的入伙通知书上载明的入伙日期为2013年12月30日，故原告主张物业费的起算时间应从2014年1月起计。被告则以案涉房屋存在质量问题作为抗辩理由，主张应从房屋漏水问题解决之后起缴交，但房屋漏水问题属于被告与鼎峰公司的商品房买卖合同关系的范畴，与本案属于不同的法律关系，被告以该抗辩理由拒交物业管理费，本院不予支持。此外，被告主张案涉合同中关于约定物业服务费用的条款无效，本院认为，物业服务费用属于案涉合同中的重要条款，该条款的内容并未违反法律的规定，被告作为完全民事行为能力人，在签订合同前理应尽到谨慎的审查义务，被告以签字之前未仔细看清为由即主张该条款无效，没有依据，本院对此意见不予采纳。原告的主张，符合合同的约定，本院予以采信，并据此认定案涉物业费的起算时间应从2014年1月起计。
被告主张原告拒绝收取2014年7月28日后的物业费，原告否认，且被告未提供证据予以证明，本院对此不予采信。因此，被告无正当理由拒付物业管理费的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，对原告诉请被告支付2014年1月至2015年11月的物业费及滞纳金，本院予以支持。2014年1月至2015年11月的物业费为每月890.96元（254.56平方米×3.5元/平方米），共计20492元（890.96元×23个月）。关于滞纳金，按照案涉协议的约定，物业费的交纳时间为每月15日前，逾期未交纳按每日千分之一计算滞纳金。原告主张当月物业费的滞纳金从次月15日开始计算属于对自身权利的处分，本院予以确认。2014年1月至2015年11月的物业费滞纳金，按原告主张的计算方式计算至2015年11月30日应为6567元，对原告要求被告支付该滞纳金，本院予以支持，超出部份，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：
一、限被告余卫萍于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市鸿泰物业管理有限公司2014年1月至2015年11月的物业服务费20492元及滞纳金6567元；
二、驳回原告东莞市鸿泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费238.26元，原告已预交，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 成 瑶
二〇一六年四月十九日
书 记 员 尹彩华
附相关法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。