江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0583民初4333号
原告：昆山鑫苑置业有限公司,住所地昆山花桥镇兆丰路8号,统一社会信用代码913205836720285244。
法定代表人：张立洲,该公司总经理。
委托代理人：王小青，江苏漫修（上海）律师事务所律师。
被告：上海中原物业代理有限公司,住所地上海市青浦区青浦工业园区B块外青松路5625号,统一社会信用代码913100006074002708。
法定代表人：姚志云,该公司总经理。
委托代理人：周佳佳，女，该公司员工。
委托代理人：周洪恩，男，该公司员工。
原告昆山鑫苑置业有限公司（以下简称鑫苑公司）与被告上海中原物业代理有限公司（以下简称中原公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案受理，依法由代理审判员何跃武适用简易程序独任审判，于2017年4月11日公开开庭进行了审理。原告鑫苑公司的委托代理人王小青，被告中原公司的委托代理人周佳佳、周洪恩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告昆山鑫苑置业有限公司提出诉讼请求：1、被告偿还原告债务636270.89元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年原、被告签订了《昆山鑫苑国际城市花园项目综合销售服务代理合同》，约定由被告代理销售原告开发的鑫苑国际城市花园住宅，并约定如被告未能按约督促购房者办理按揭、支付购房款的，原告有权按照相应比例扣除被告代理费结算基数。2014年5月30日，原、被告又签订了《购房款与销售佣金抵消协议书》，约定至2014年12月31日前，被告需通过自行购买或将目标房产全部出售给第三方的方式销售协议书附件二中的目标房产，如被告未能按期完成，则原告有权不予减免被告因违反代理合同而应支付的违约金636270.89元。现被告未能履行抵消协议书约定的义务，构成违约。
被告中原公司辩称，不同意原告诉讼请求。原告在本案立案起诉前并未向被告主张过该笔费用已超诉讼时效。被告未在2014年12月31日前与原告签订商品房购销合同是由于原告的原因造成，被告不应承担违约责任。并且在此后原、被告双方又通过协商于2015年10月以上海中原物业顾问有限公司的名义签署了商品房购销合同，但至今原告未与上海中原物业顾问有限公司办理四套商铺的交房和过户手续。
经审理查明，原告鑫苑公司（甲方）与被告中原公司（乙方）之间签订有多份《昆山鑫苑国际城市花园项目综合销售服务代理合同》，约定由中原公司代理销售原告开发的鑫苑国际城市花园住宅，甲方向乙方支付佣金，并约定如乙方未能按照约定日期督促客户办理按揭、支付款项的，甲方有权按照相应比例扣除乙方代理费结算基数。2014年5月30日，原告鑫苑公司与被告中原公司签订了一份《购房款与销售佣金抵消协议书》，内容为：鉴于甲、乙双方签订的一系列《昆山鑫苑国际城市花园项目综合销售服务代理合同》（简称《代理合同》），乙方负责承担甲方开发的鑫苑国际城市花园项目的销售代理业务，至2014年4月30日尚有部分房源未销售，其中包括五套未售商业用房（详见附件二，以下简称目标房产），经双方协商，乙方愿意购买目标房产，并以目标房产的购房款与甲方未支付的销售代理佣金相抵消，甲方同意以销售代理佣金抵消乙方应付购房款，为此，双方达成佣金购房款抵消协议如下。一、甲方同意将鑫苑国际城市花园项目的目标房产（详见附件二），以总价6556752元（以下称总房款）销售给乙方，双方签署《商品房认购协议》并根据销售情况另行签署《商品房购销合同》。甲、乙双方签订的《商品房购销协议》作为本协议附件。二、乙方同意甲方应支付的销售代理佣金、甲方同意减免的违约金及乙方2010年4月15日向甲方支付的200000元履约保证金，合计6556752元（以下合称代理佣金总额），与上述总房款进行抵消。根据甲乙双方签订的《代理合同》，在乙方完全依约履行的前提下，截至2014年4月30日，甲乙双方尚未结算的代理佣金总额如下：1、乙方为甲方销售的房屋，实现回款并完成交付手续的部分，扣除相应的违约金后，该部分甲方应支付的销售代理佣金金额为4494908.08元：2、乙方为甲方销售的房屋，未实现全额回款的部分，在该部分所有回款全部完成后，甲方应支付的销售代理佣金金额为1010778.65元；3、乙方为甲方销售的房屋，已实现回款但尚未完成交付手续的部分，在完成交付手续后，甲方应支付的销售代理佣金金额为18091.82元；4、乙方购买上述五套商业用房，本协议签订完成并完成交付手续后，甲方应向乙方支付销售代理佣金金额为196702.56元；5、依据双方签订的《代理合同》，因乙方需承担逾期回款违约责任，故甲方已扣除乙方部分销售代理佣金作为违约金。在乙方自愿购买目标房产的前提下，甲方同意减免和退还甲方已扣违约金636270.89元（下称“减免退还金额”）。6、乙方于2010年4月15日向甲方支付的、并应于2014年4月30日前由甲方退还乙方的履约保证金金额为200000元。上述1-6项款项共计6556752元，乙方愿意以上述代理佣金总额与应付甲方的购房款相抵消。三、甲乙双方共同确认，本合同生效之日起，甲方对乙方的基于《代理合同》的全部销售代理佣金（包括履约保证金）全部结清，乙方对甲方应支付的总房款亦全部结清。四、乙方须在2014年5月31日前向甲方出具收到6356752元销售佣金的正规足额发票和200000元履约保证金收款收据原件。同时，甲方将根据《商品房认购协议》办理收款手续，并向乙方开具收据。五、甲方同意乙方自行销售目标房产。若乙方将目标房产全部出售给第三方（以下称“乙方客户”），甲方同意配合乙方及乙方客户签订《商品房购销合同》、开具发票、办理产证及交付事宜；目标房产《商品房购销合同》签署同时，乙方对应《商品房认购协议》自动终止。该情况下甲方以抵消代理佣金总额形式收取的总房款，应视为乙方订金；甲方收取乙方客户缴纳足额购房款后退还乙方订金，甲乙双方之间商品房买卖合同关系应视为未生效。甲方同意在乙方客户依据《商品房购销合同》向甲方支付购房款后向乙方付款。六、若乙方采取第五条约定方式处理目标房产，则乙方应在2014年12月31日前，完成目标房产的销售、回款及交付手续办理等工作。否则，超出限期、仍未能完成销售的商铺，乙方应与甲方签订《商品房购销合同》，代理佣金总额中相应金额实际实付对应购房款；双方应妥善办理目标房产销售的全部手续，并完成交付手续的办理工作。七、违约责任：如乙方未能按期完成目标房产的销售，或未能在2014年12月31日前完成目标房产的全部《商品房购销合同》的签订工作，则本协议第二条第5项中规定的甲方奖励乙方的减免违约金636270.89元将不予减免，乙方应于2015年1月31日前全额向甲方支付上述款项。3、若乙方未能依约履行本协议义务，向甲方另行追偿销售佣金或存在其他严重违约情形的，甲方有权拒绝，且有权要求乙方限期执行本协议约定安排，并承担支付违约金100万元。该抵消协议后附有五套商业用房明细表，五套房屋分别为XX房屋，房屋价款1183211元；XX房屋，房屋价款1383532元；XX房屋，房屋价款1191983元；XX房屋，房屋价款1519940元；XX房屋，房屋价款1278086元，总金额为6556752元。
另查明，原告另提交了其与被告上海中原物业代理有限公司的关联公司上海中原物业顾问有限公司签订的四份《昆山市商品房购销合同》，合同签订日期为2015年10月12日，所涉房屋分别为XX、XX、XX、XX四套房屋，房款分别与抵消协议中所载的1383532元、1191983元、1519940元、1278086元相一致，合同中约定交房时间为2015年9月30日前。审理中被告称其员工在2014年12月31日前已到原告公司催促要求签订合同，双方未能在此日期之前签订商品房购销合同是因原告造成，被告不应承担违约责任。原告对此不予认可，原告称系被告无法将涉案房屋出售，经过双方沟通后，被告才不得已与原告签订了上述购销合同。被告为证明其积极履行签订合同的义务，向本院提交了委托估价协议书及商业当地产估价报告书，称其为了签订购销合同，在2014年10月就涉案五套房屋进行了相关评估。委托估价协议书载明上海中原物业顾问有限公司于2014年10月17日委托上海立信中诚房地产土地估价有限公司对鑫苑国际城市花园房屋进行评估。2014年11月13日上海立信中诚房地产土地估价有限公司出具了XX花园XX号楼X室等五套商业当地产估价报告书，所涉五套房屋为抵消协议中所载的XX、XX、XX、XX以及XX号楼X室，评估总价为652万元。原告认为双方已在抵消协议中约定了五套房屋的总价，并无评估必要。被告另提供了XX房屋的购销合同草稿，但其中并无原、被告签字盖章。
再查明，除原、被告之间签订了商品房购销合同的四套房屋外，抵消协议附件中所载的另一套房屋即XX房屋，审理中原、被告确认该房屋在2015年由被告出售给了第三方，房款由第三方直接支付给被告，原、被告之间关于涉案的五套房屋的价款仍根据抵消协议中约定的价款进行结算。原告为了证明其起诉并未超过诉讼时效，提交了本案诉讼费交纳凭证，交纳时间为2016年12月8日。
上述事实有昆山鑫苑国际城市花园项目综合销售服务代理合同、购房款与销售佣金抵消协议书、昆山市商品房购销合同、委托估价协议书、房地产估价报告书、昆山市商品房购销合同草稿、诉讼费交款凭证及当事人陈述予以证实。
本院认为，原、被告之间存在商品房代理销售服务合同关系，被告为其代理销售房屋，原告按约支付代理销售佣金。在该合同履行过程中，原、被告双方对于五套未售商业用房的后续销售处理达成了抵消协议书，该抵消协议书系原、被告双方真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规规定，故该抵消协议依法成立有效，双方均应按照抵消协议约定履行。抵消协议书中，原、被告双方约定以原告应付的销售代理佣金、被告支付的履约保证金以及原告同意减免的违约金等共计6556752元，与协议中约定的五套未售房屋的总房款进行抵消。协议中明确约定了如被告未能在2014年12月31日前完成目标房产的销售，或未能在此日期前完成目标房产的全部《商品房购销合同》的签订工作，则协议中约定的原告同意减免的违约金636270.89元将不予减免。而根据原告提交的四份签订时间为2015年10月12日的《商品房购销合同》，以及原、被告共同确认的另一套销售时间为2015年的目标房屋的陈述，被告中原公司未能在抵消协议约定时间内完成目标房屋销售或全部《商品房购销合同》的签订工作。对于被告所称其在约定时间2014年12月31日前已为签订合同作了相应准备，未能签订合同系原告原因造成的抗辩理由，本院认为，目标房屋价款在抵消协议中已有明确约定，被告为目标房屋再作价款评估与其准备签订商品房购销合同之前并无必然联系，被告提供的无原、被告签字盖章的商品房购销合同草稿亦无法证明其为签订目标房屋的商品房购销合同作了相应准备，故本院对于被告的抗辩主张不予支持。对于被告辩称原告诉讼已超诉讼时效，本院认为，根据原告交纳诉讼费用的时间2016年12月8日，原告起诉并未超过诉讼时效。故综上所述，被告未能在抵消协议约定时间内完成目标房屋销售或全部《商品房购销合同》的签订工作，协议中约定的原告同意减免的违约金636270.89元将不予减免，被告应支付原告该笔违约金636270.89元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告上海中原物业代理有限公司支付原告昆山鑫苑置业有限公司违约金636270.89元，于本判决生效后十五日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10162元，减半收取5081元，由被告上海中原物业代理有限公司负担，此款原告已经交纳本院，被告于履行该判决时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
代理审判员 何跃武
二〇一七年五月三十一日
书 记 员 颜晓龙
附：《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。