广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终7608号
上诉人（原审原告）：陈林青，女，汉族，1966年5月4日出生，住所地：广东省深圳市福田区，
委托诉讼代理人：谭小波，广东华商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王世前，男，汉族，1962年7月21日出生，系上诉人配偶。
被上诉人（原审被告）：深圳市天居基业投资有限公司，住所地：深圳市罗湖区红岗路1003号红岗大厦第五层508，组织机构代码：56853106-6。
法定代表人：马晓阳，董事长。
委托诉讼代理人：严俊涛，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邱凯琪，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。
上诉人陈林青因与被上诉人深圳市天居基业投资有限公司（以下简称天居基业）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初18661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈林青上诉请求：1、依法撤销原审判决；2、改判支持陈林青的全部诉讼请求，包括判令：（1）天居基业立即修缮XXX项目X栋X座X号房（以下简称“涉案房屋”），使之满足交付条件；（2）天居基业双倍返还陈林青房屋实际套内面积少于约定面积部分的房价款，共计人民币2917886.18元；（3）天居基业向陈林青赔偿房屋实际面积减少部分因房价上涨造成的价差损失885102.36元；（4）天居基业支付陈林青延期交房违约金485612.8元（暂计至2016年8月8日）；3、天居基业承担本案一审、二审受理费、保全费。
事实和理由：一、原审判决脱离了涉案房屋买卖合同的标的物就是样板房、开发商加建面积是合同标的物一部分这一特性，在争议焦点归纳、案件事实查明及法律适用上均偏离了本案争议的实质，导致错判。1、争议焦点归纳有误。原审判决归纳的争议焦点为“涉案样板房展示的现状及天居基业发布的相关样板房的宣传资料是否对涉案房屋买卖合同的订立以及房屋价格的确定造成重大影响？具体到本案中，双方主张的相关影响因素主要为涉案房产实际展示的建筑面积与合同约定的建筑面积的差异”。首先，涉案合同由《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》）与《XXX样板房买卖补充协议》（以下简称《样板房补充协议》）两部分构成，原审判决也认可了两份合同的法律效力。根据补充协议，双方约定购买的标的物为样板房本身，那么在签订补充协议当时样板房展示的面积就是合同约定的面积，因此“涉案房产实际展示的建筑面积与合同约定的建筑面积的差异”根本就不存在。其次，陈林青购买样板房的现状是客观存在的，价格也是一定的，因此陈林青不需要证明样板房展示的现状及宣传资料构成合同的内容，或是对合同订立构成重大影响。陈林青援引这些证据是为了帮助法庭查明样板房在合同订立时的原状。再次，原审法院已经查明了天居基业对样板房存在违法加建面积。因此，本案的争议焦点应当是天居基业在履行《样板房补充协议》时，《样板房补充协议》约定作为买卖标的物的样板房因存在违法加建部分面积被拆除后，天居基业违反标的物瑕疵担保义务和质量担保义务，天居基业应当承担的违约责任，以及应当如何承担违约责任。2、原审判决已经认定天居基业出售给陈林青的样板房包含违法加建面积，但却没有进一步查明样板房原状的房屋格局和面积这一关键事实，属于认定事实不清。3、原审判决在证据采信上存在重大错误，严重偏袒天居基业，导致其作出错误判决。（1）根据《样板房补充协议》的约定，样板房是“3张床位于每个卧室”、“5台空调”等房屋内设施设备就能印证样板房绝不是天居基业声称的两房。并且陈林青己极尽所能举证证明样板房当时的房屋格局和面积，陈林青提供的《改造后平面图》、《XXXF户型样板房设计图》、《户型图》等证据清晰的反映出样板房拓展成四房一厨两厅两卫的原状，并提交了测绘报告对样板房原状的面积进行进一步的证明。但原审判决仅凭天居基业的一句不予认可，就无视《样板房补充协议》中“3张床位于每个卧室”、“5台空调”的明确约定，全盘支持天居基业，在证据采信上严重偏袒天居基业。试问，如果样板房是两房两厅的房屋格局，天居基业怎么能够做到“3张床位于每个卧室”？怎么能够做到安装“5台空调”？（2）在陈林青已经提交证据证明样板房的房屋格局和面积的情况下，天居基业予以否认，则举证责任应转移至天居基业，天居基业对样板房的实际面积同样负有举证责任，其怠于举证应承担不利后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”，天居基业对于样板房的施工装修，必然依循图纸，在陈林青提交了其非常艰难收集到的上述图纸时，天居基业作为开发商既不予认可，那么法院应当责令天居基业提交其持有的装修施工图纸，否则应当推定陈林青的主张成立。（3）原审法院未依陈林青的申请进行现场勘验，审判程序违法。样板房虽已被拆除，但样板房现场对于拆除后的各墙体边界、搭板预埋件、内外墙的墙纸和瓷砖、拆除后的补建墙体等痕迹能够非常清晰的辨认。如果进行现场勘验，样板房的原状是完全可以查明的。但原审法院未予现场勘验，导致其在认定天居基业实施了违建后却没有进一步未查明样板房的原状，程序违法，请求二审法院予以纠正。4、原审判决对于样板房中加建面积的定性和处理适用法律错误，导致陈林青承担了违法面积被拆除后的全部后果，对陈林青严重不公。（1）陈林青购买当时无从知晓样板房存在违法加建，而是在行政机关对天居基业作出处罚决定，始知样板房被拆除原因为存在违法加建，原审判决认为陈林青应与天居基业均应对违建承担责任缺乏事实与法律依据。陈林青作为一位善良的购房人，对开发商公开展示的样板房有理由进行信赖，在没有证据证明陈林青参与了违建的情况下，于法于理无须对违建承担责任。（2）天居基业是加建行为的唯一责任主体。深圳市福田区规划土地监察局作出的《行政处罚告知书》、《决定书》均认定违建行为的主体是天居基业，并未涉及到陈林青。虽然天居基业指定的福建省HJF建设工程有限公司深圳分公司（以下简称“HJF公司”）与陈林青签订了《装修工程委托协议》，但陈林青已经举证证明，该协议的签订纯粹是为了配合天居基业对整个小区整体实施搭建，没有任何证据证明该份协议得到了履行。事实上，行政处罚决定也未认定HJF公司在对陈林青的装修工程中实施了加建行为，加建主体由始至终只有天居基业一家。况且，陈林青在一审开庭后艰难的收集到天居基业的《XXX项目结构补板加建工程招标文件》原件，该文件清晰的表明HJF公司就是天居基业实施搭建行为的代理人。原审判决在没有任何证据证明陈林青实施了加建行为的情况下，竟然以“不排除原告在接收涉案房屋后另行加建得可能性”的理由认定陈林青也参与加建，可谓是以“莫须有”定案。（3）原审判决将样板房存在违建的全部恶果均判由陈林青承担，开发商作为始作俑者没有丝毫责任，适用法律不公。原审判决认为：“本院认定被告对涉案房产进行了加建、改建……目前该违法加建部分已被拆除……但原告在涉案房产展示时并未对样板房加建部分提出异议，原告应承担无效的法律后果”。“双方对涉案房产违法加建均应承担相应责任的情况下，原告要求被告承担相应的违约责任，无合同及法律依据。”，不分析违建产生的原因、责任归属、过错程度，囫囵吞枣的让购房者吞下所有苦果，是非常不公的。根据《合同法》第一百五十三条、第一百五十四条的约定，天居基业对于样板房负有瑕疵担保义务和法定质量担保义务，即使陈林青未予异议（更何况如前所述，陈林青根本不知道是违法加建而根本无法提出异议），但因天居基业出售给陈林青的样板房存在违法加建导致加建面积被拆除，天居基业也应当按照《合同法》第一百一十一条的规定承担相应的违约责任。（4）证据采信存在严重偏袒。对于陈林青提交的户型图、图纸、视频、宣传资料等证据，只要一经天居基业否认，原审判决即不予采信；而对于天居基业提交的购房风险提示、购房须知等证据，没有原件支撑，陈林青质证时也不予认可，原审判决却照单全收并将之作为定案的重要依据。双方当事人之间签订了《买卖合同》与《样板房补充协议》，并约定以补充协议的内容为准，原审判决对于《买卖合同》中有利于天居基业的内容反复强调，却对《补充协议》中展现交易真实情况并有利于陈林青的内容却视而不见。
二、原审判决认定天居基业已足额补偿陈林青因此无需修缮房产，缺乏事实根据，纯属主观臆断。天居基业向陈林青退回了472500元，原审判决认为“该款项相当于天居基业向陈林青退还了所有的装修款并额外补偿了陈林青225**元，涉案房产被部分拆除后，并未损坏全部的装修，天居基业向陈林青支付的款项足以弥补涉案房产被部分拆除给陈林青造成损失及另行修复所需的合理费用”。陈林青认为，相较于装修款45万元多退回的22500元系对占用资金利息的补偿，而非对房屋拆除的补偿。一方面，原审判决认为天居基业对于样板房被拆除应当进行补偿和修复，另一方面，在没有进行现场勘验、评估造价的情况下径直认为该22500元“足以弥补”陈林青的损失及修复费用，依据何在？事实上，如果到现场查看，涉案样板房用“断壁残垣”、“支离破碎”、“破败不堪”这一系列成语来形容都不为过。四房两厅被拆成了一房半两厅，搭建在外的厨房被拆除后室内目前没有厨房，自然就不会有厨房的上下水和烟管；卫生间的马桶之侧就是一面被拆除的墙，因而裸漏在风雨中；原有的装修不但丝毫不能用，将之铲除还比毛坯房多出很多工作量。涉案房屋如果没有开发商的修复，是无法入住和装修的。如果要修复，绝不是区区两万余元可以处理的。因此，涉案房屋至今未符合交房条件，陈林青要求开发商修缮房屋、消除影响具有充分依据。另外，天居基业主动退还装修费，一方面是由于拆除源于其违法加建，另一方面也印证了天居基业实施的拆除行为，进而表明涉案房屋一直在天居基业的掌握之中。
三、陈林青有权要求天居基业就样板房中最终未能交付的面积承担违约责任，包括返还减少面积的房屋价款及赔偿由于市场涨价导致的减少面积的差价损失。首先，天居基业作为开发商，对其出售房屋具有瑕疵担保义务和质量担保义务，应当按照约定向买受人交付合格的房屋。双方约定当《样板房买卖补充协议》与《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》）约定的内容有冲突时，以《补充协议》的约定为标准。《样板房补充协议》第一条约定：“该样板房的交楼装修标准以本协议签订之日销售现场该样板房实际展示的状态为准。”“现状包括房屋本体、装修、家私饰品及电器”。其中，“本体”就包含了样板房当时包含加建在内的所有地板、墙体和结构。由于天居基业出卖给陈林青的样板房存在违法面积，导致涉案房屋被拆除，应由天居基业向陈林青承担违约责任。其次，对于天居基业违反瑕疵担保义务和质量担保义务导致陈林青的损失，陈林青有权援引《买卖合同》第十七条第一款第二项关于面积差异处理的约定，要求天居基业双倍返还该不足部分的价金。价金的计算方法按照样板房拆除前后的面积差计算，公平合理，二审法院应予采信。再次，陈林青对于样板房拆除前的面积已尽举证责任进行证明，在没有更优证据的情况下，二审法院应予采信。根据深圳市AH勘测工程有限公司出具的《测绘报告》，该样板房套内实际面积为112.1平方米，即双方约定的交付面积应为112.1平方米。的面积达42.68平方米（含套内面积39.38平方米，另有3.3平方米拆除后归为外墙），实际套内面积只剩69.42平米。因此，天居基业应当返还给陈林青房款2917886.18元，计算公式为（112.1-69.42）/112.1×3855078×（1-0.6%）*2=2917886.18。另外，天居基业还应承担因房价上涨，面积减少部分给陈林青带来的损失。根据《合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”本案中，天居基业迟延交付的行为延误了陈林青及时解除合同止损的机会，更使得陈林青损失扩大。由于2016年房价大涨，天居基业的违约行为使得陈林青将承担面积不足部分因房价上升带来购房成本上涨的损失。如果陈林青如约履行，天居基业本是无需另行购买被拆住房面积且可坐享升值之利。根据国家统计局的数据：2016年5月70个大中城市住宅售价变动情况，与上年同月价格相比，深圳5月价格涨幅为54%。天居基业应当赔偿陈林青损失为885102.36元，计算公式为4305078/112.1×54%×(112.1-69.42)=885102.36。
四、天居基业至今未将涉案房屋修缮使之符合交付标准，应当承担延期交房的违约责任。首先，涉案房屋一直没有实际交付。涉案房屋在2015年4月25日签订《补充协议》时已经完成装修，根本不存在任何“局部改造”工程，更无“补板”需求。天居基业以方便其他业主实施搭建工程为名，利用其在本次房屋交易中的优势地位，强制要求陈林青在购房当天（2015年4月25日）与天居基业指定的HJF公司签订了装修款为5000元的虚假《装修工程委托协议》和《钥匙移交单》。实际上，陈林青与HJF公司之间未实际履行任何合同内容。2015年12月4日，深圳市福田区规划土地监察局（以下简称“福田区规土局”）向天居基业发出《立案通知书》(No:0000117)。2015年12月7日福田区规土局向天居基业发出《关于限制XXX房地产权利的决定》（深福规土监行限房决字[2015]05037号），并向深圳市不动产登记中心发出《协助限制房地产权利通知书》（深福规土监行限房决字[2015]05037号）。2015年12月31日，福田区规土局向天居基业发出《行政处罚告知书》（深福规土监行案字[2015]05037号）。2016年1月4日，福田区规土局向天居基业发出《行政处罚决定书》（深福规土监行案字[2015]05037号），认定XXX存在违法搭建事实，并限期拆除。2016年5月11日，承办XXX违建案的梅林街道规划土地监察中队向天居基业发出《关于XXX违法加建案的结案报告》，表明此案已了结。上述2015年12月7日至2016年5月11日期间行政机关的文件中，行政处罚和结案报告的对象均为天居基业。而天居基业递交给行政机关的文件中多次承认了自己对违建、加建行为承担主要责任。另外，陈林青提交的《XXX项目结构补板加建工程招标文件》原件清晰的表明，HJF公司就是天居基业为规避其实施搭建行为安排的一位代理人，掌握钥匙和为整个小区实施搭建行为的主体一直就是天居基业本身。其次，涉案房屋由于天居基业的违法行为被大面积拆除后，天居基业一直没有进行善后工作，导致陈林青无法收楼入住。详见上诉状第二点理由。基于此，天居基业应当根据《买卖合同》第十二条关于逾期交房违约金的约定，自约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，按日向陈林青支付购房总价款万分之四的违约金。从2015年11月1日至2016年8月8日共逾期了282天，应支付违约金为485612.8元，计算公式为4305078×0.0004×282=485612.8。
天居基业辩称，一、天居基业与陈林青之间就涉案房屋签署的买卖合同及合同性文件已经明确约定涉案房屋的建筑面积约为85平方米，陈林青仅依据其自行委托测绘的现状测绘报告为依据，认为天居基业应交付约112平方米的涉案房屋，无任何事实依据和合同依据。且，涉案房屋于2016年6月发现存在违法搭建情况，该测绘报告于当年8月作出，且9月的时候陈林青再次受到专项整治处罚，因此该测绘报告的现状是基于陈林青违法搭建的事实做出，不应当予以采纳。对于该测绘报告证据的真实性、合法性、关联性在一审中已经发表意见。二、陈林青所主张的四房为房间内部布局，而非涉案房屋的户型标准，涉案房屋的户型应以双方签署的买卖合同附件的平面图为准，有关房间的布局是由小业主在合法建筑面积内可自行进行改造，并非天居基业承诺的交付标准。双方所签署的《样板房买卖补充协议》仅是对涉案房屋的装修标准进行约定，并未约定涉案房屋的建筑面积及户型。同时，该补充协议的全部对价为45万元的装修费用，天居基业也予以全额退还。另外，在一审中，陈林青当庭承认案涉房屋在2015年10月24日交付时，涉案房屋与原来看的样板房一致，即无论是按照涉案房屋的装修标准，还是交付标准，天居基业均已完成了交付。就交付时间，天居基业已于2015年10月24日向陈林青交付了涉案房屋，且双方已签署了钥匙收条等相关交房文件，陈林青并未提出异议，应视为天居基业按约交付。
陈林青向一审法院起诉请求：1、天居基业立即修缮XXX项目X栋X座X号房，使之满足交付条件；2、天居基业双倍返还陈林青房屋实际套内面积少于约定面积部分的房价款，共计2917886.18元；3、天居基业向陈林青赔偿房屋实际面积减少部分因房价上涨造成的价差损失885102.36元；4、天居基业支付陈林青延期交房违约金485612.80元（暂计至2016年8月8日）。
一审法院认定事实：
一、涉案房产的基本情况。
位于深圳市福田区梅林街道XXX路的XXX项目的建设单位为天居基业，该项目于2013年7月11日取得《深圳市建设用地规划许可证》、于2014年1月13日取得《深圳市建筑工程规划许可证》、于2014年1月23日取得《建筑工程施工许可证》、于2014年9月19日取得《深圳市房地产预售许可证》、于2015年6月15日取得消防验收合格的《建设工程消防验收意见书》，该项目的燃气、电梯、建筑节能、防雷装置等验收均为合格。
2014年6月20日，深圳市地籍测绘大队就XXXX栋出具《深圳市房屋建筑面积测绘报告》（预售测绘）载明，XXXX栋X座住宅06-16偶数层的08号房的套内建筑面积为67.58平方米、分摊公用面积为17.78平方米、建筑面积为85.36平方米。该报告同时附有08号房的房屋建筑面积分户平面图。
2015年6月16日，深圳市地籍测绘大队就上述项目出具《深圳市房屋建筑面积测绘报告》（竣工测绘）载明，XXXX栋X座住宅06-16偶数层的08号房的套内建筑面积为67.51平方米、分摊公用面积为17.76平方米、建筑面积为85.27平方米。该报告附有08号房的房屋建筑面积分户平面图与预售测绘时的平面图一致。
二、涉案合同的签订及履行情况
2015年4月8日，陈林青（买方）与天居基业（卖方）签署《深圳市房地产认购书》约定，买方自愿认购卖方XXX项目的X栋X座X号房（下称涉案房产），建筑面积为85.36平方米，以上面积为预售测绘面积；房地产总价为4013624元；购房定金为20万元，已付10万元，于2015年4月9日前再支付10万元；此房为样板房出售，需另加45万元装修费（不包含房价内）；补充协议约定，卖方已向买方出示《购房须知》等购房相关信息及双方将签署的正式《深圳市房地产买卖合同（预售）》示范文本及合同附件、与买方认购楼宇相关的重要提示、《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》，买方已看到并理解上述文本、须知和协议，且无异议，买方同意在约定的期限内按照卖方出示的文本履行正式买卖合同的签约手续，买方不得以合同条款未无法达成一致为由拒绝签订正式买卖合同及其附件；买方须在《认购书》签订之日起7日内支付本房地产总房款的30%（含定金）即1213624元作为本房地产之首期款，并向银行借款支付剩余房款280万元。天居基业未在合同尾部卖方处加盖印章，买方处由陈林青签署，经纪人员处有两人署名。另，天居基业制作的《购房风险提示》记载，所有与本项目有关的楼书、广告、宣传资料（折页、生活手册、户型单页），现场展示的模型和样板房等所载的文字、图片内容和数据仅为要约邀请，并不构成买卖合同的组成部分，双方的权利义务均以买卖合同及其《买卖双方补充协议》为准；售楼处展示模型、样板房非最终交楼标准，仅供参考；本项目户型产品种类较多，户型图并不能体现所有户型局部的细微变化，部分户型结构存在一定差别，其中X栋B08户型有部分调整，与户型图存在一定细节的差异，其具体面积、尺寸、形状、通风、采光、环境条件可能会因位置不同而有所差异；所有样板房的设计与施工做法不作为交楼标准，请注意购买风险。《购房须知》载明，认购前，请仔细阅读在现场展示的《认购书》及其《补充协议》、《深圳市房地产买卖合同》及其《买卖双方补充协议》、《购房风险须知》、《购房须知》等明示文件、证书的示范文本，并对所认购的物业状况、交易条件、周边环境等内容进行充分的了解及确认。
2015年4月25日，陈林青（买方）与天居基业（卖方）签署《XXX样板房买卖补充协议》约定，买方于2015年4月25日就购买卖方开发的XXX项目X座X栋X号房，双方已签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》。该房为卖方的样板房展示单位，现状包括房屋本体、装修、家俬饰品及电器（其中样板房装修内容单独计价，家俬饰品及电器均为赠送），该样板房的交楼装修标准以本协议签订之日销售现场该样板房实际展示的状态为准，该样板房的总售价为4305078元，该样板房的毛坯房售价为3855078元，该样板房的装修售价总计为45万元；该样板房装修款项不计入买卖合同内购房总房价款中，卖方不再就装修款向买方另行开具发票只开具收据，同时该样板房的家俬、饰品、电器均为赠送，样板房的装修款需在签订买卖合同前一次性付清。该样板房的交楼装修标准以本协议签订之日销售现场该样板房实际展示的状态为准，买方在签署买卖合同及本协议前已到现场察看该样板房，知悉样板房之状态，并同意按现状购买该样板房，入伙时买方不得以装修、家俬饰品、电器的质量缺陷为由拒绝验收及入伙，否则，由此而产生的一切责任均由买方承担。由于卖方原因导致签订本补充协议时的家俬饰品、电器状况与入伙现场验收时不符，则卖方根据差异情况对本协议附件内容进行补充、调整，买方不得因此向卖方提出退房、拒绝验收及入伙和其他优惠要求。同日，天居基业向陈林青开具收取涉案房产装修费45万元的收款收据。
2015年5月6日，陈林青（买受人）与天居基业（出卖人）签署深（福）网预买字（2015）第2785号《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，陈林青购买天居基业建设的涉案房产，建筑面积（面积以所附测绘报告为准）85.36平方米，其中套内建筑面积67.58平方米；购房总价款为3855078元，该购房款不包括买卖行为产生的各类税费及费用；买受人一次性付清购房款；买受人支付购房款后，出卖人应开具发票；出卖人应当于2015年10月31日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建筑工程竣工验收备案（回执）》。出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等。买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人所交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据。出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收。如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内在《收楼意见书》中提出。买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产。出卖人逾期交房的，自约定交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。本合同中的实际套内建筑面积是指深圳市地籍测绘大队出具的竣工面积测绘报告确定的套内建筑面积，套内建筑面积在300平方米以下的，差异值在±0.6%以内（含本数）的，买卖双方互相不退、不补，差异值在±0.6%以上（不含本数）至±3%以下（含本数）的，面积超出的，超出的面积视为出卖人无偿赠与，面积不足的，出卖人应当双倍返还该不足部分的价金予买受人（扣除0.6%的误差后）。差异值在±3%（不含本数）的，面积差异处理的约定列于附件五；出卖人应当对样板房的装修装饰材料及其价格，规格、人工费等以书面形式详细说明，并逐项列明是否与销售商品房一致，置于样板房入口等显要位置。出卖人未提供样板房说明，该样板房即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺；样板房说明中未予以明确的项目，该样板房内容即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺，交付的本房地产的装修部分达不到本合同附件三约定的主要装修标准的，买受人有权要求出卖人就未达标准部分进行重新装修因重新装修而推迟交付使用日期的，按本合同第十二条的约定处理。本合同中的通知应采取书面形式以邮寄特快专递通知，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信后，在邮件发出之日起第六日视为送达。若采取上述方式后，通知仍未送达，可以选择非书面通知方式报纸送达，送达日为报纸公告刊登之日。合同附件一为房屋建筑面积分平面图，该图与深圳市地籍测绘大队作出的预售测绘报告上的平面图一致。附件二为公用设施附属配套项目及其建成并验收合格时间。附件三为装置、装修、装饰标准。附件五买卖双方补充约定，买卖双方经协商一致，订立如下条款，作为对《深圳市房地产买卖合同（预售）》的修改和补充，买受人确认，出卖人在签订本合同及补充协议、相关附件前，已应所有条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人完全理解并同意其全部内容。本合同正文的内容与本补充约定的内容不相符的，以本补充协议约定为准。出卖人已在销售现场公示《深圳市房地产买卖合同（预售）》及附件、《购房风险提示》、《购房须知》等文件，买受人确认已认真查阅并理解、知悉、认可上述文件内容，并承诺于本协议签订后不再提出任何异议主张。出卖人在销售现场展示的样板房在户内间隔、格局设置和装修用料等方面经特殊处理，样板房功能仅为空间布局向导，装修装饰和家具摆放指引，不能理解为最终交楼装修标准或者本合同组成部分，交楼标准以本合同附件三为准，同一户型在不同楼层或不同朝向、结构存在一定差异，须参阅本合同附图或现场施工图，并以政府部门竣工测量验收为准。出卖人的所有销售广告、宣传资料、模型及样板房等仅供参考，不作为合同组成部分。相关数据、资料、图片等内容以买卖双方所签订合同为准。
2015年7月27日，天居基业向陈林青开具涉案房产的购房款3855078元的发票，发票记载的面积为85.36平方米，单价为45162.58元/平方米。
2015年10月10日，天居基业通过邮政EMS向陈林青邮寄XXX入伙通知书，通知书载明，涉案房产（竣工套内建筑面积67.51平方米）符合交付使用条件，要求陈林青于2015年10月23日至24日办理入伙手续。该邮件于次日由陈林青签收。
2015年10月24日，陈林青签署《XXX入伙资料签收表》、《承诺书》、《收楼意见书》、《收条》，其中资料签收表载明陈林青对表格载明的验收、签约、钥匙交收、委托咨询、领取发票、礼品事宜进行了确认。收楼意见书确认天居基业在交付房产时已向陈林青提供了测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告等文件，如陈林青有异议，应在验收期限届满之日前一次性在本意见书下空白处提出，意见书的业主意见一栏为空白。收条载明陈林青确认收到涉案房产的钥匙一套。
同日，陈林青（委托人、甲方）与福建省JF建设工程有限公司深圳分公司（受托人、乙方，下称JF公司深圳分公司）签署《装修工程委托协议》约定，甲方委托乙方对涉案房产进行装修，甲方知悉装修需要对房屋结构、平面、立面、设备设施、阳台、百叶、窗户、门、栏杆、管线、烟道、插座等进行局部变动（包括但不限于对装修前房屋的规划和设计变动及针对装修标准的局部变动），其中部分窗户及部分门会被移位、拆除、新增，其开启方式、型材、玻璃、构造等由此改变；并同意在装修时对房屋进行相关的局部变动，承诺在装修交付时不要求按照买卖合同及附图、本协议及附图予以恢复，并不以之作为向乙方追索赔偿的依据。装修工程款为5000元，此款需甲方在签署本合同时支付。因装修可能会造成装修后使用面积与竣工面积出现差异，由此造成的面积差异，甲方承诺不提出任何异议或权利主张。同日，JF公司深圳分公司向陈林青开具收取补板款5000元的《收款收据》、涉案房产钥匙的《收条》。
2015年10月28日，涉案房产的物业管理公司就涉案房产的装修发放《装修施工许可证》，许可证载明施工时间为2015年10月29日至2016年6月30日。
2016年2月26日，天居基业通过XX速运向陈林青寄发《办理不动产证及契税减征的通知》，通知要求陈林青收到通知后10日内办理完成相关手续。该邮件于次日妥投。
2016年3月8日，涉案房产登记至陈林青名下，房产证号为00××34号，面积为85.27平方米，登记价为3855078元。
2016年5月20日，JF公司深圳分公司在报纸上刊登公告并在XXX内张贴《领取房屋钥匙的公告》，通知各XXX业主于2016年5月23日至25日在XXX领取。
2016年5月30日，JF公司深圳分公司向深圳市ZD物业管理有限公司XXX管理处移交了涉案房产的钥匙，双方签署了相应的《钥匙移交单》。
2016年6月29日，天居基业向陈林青转账支付了472500元。
三、XXX项目违法加建、改建及处罚的情况。
2015年12月2日，深圳市福田区规划土地监察局（下称土地监管局）对XXX项目下发《停止违法行为通知书》称，XXX在进行违法加建，要求立即停止违法行为。
2015年12月4日，土地监管局向天居基业下发《立案通知书》称，天居基业未办理建设工程规划许可证在XXX违法加建，在进行搭板施工加建钢筋砖混结构房的行为，涉嫌违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，已于2015年12月4日立案查处。
2015年12月7日，土地监管局向天居基业作出《关于限制XXX房地产权利的决定》，决定称陈林青擅自在XXX1、2栋改建，该局决定在上述违法状态消除或履行有关行政处罚决定前，对XXX1、2栋房地产实施权利限制，在限制权利期间，上述房产不得办理初始登记或转移、抵押登记。同日，该局即向深圳市不动产登记中心下发《协助限制房地产权利通知书》。
2015年12月29日，天居基业向土地监管局递交《关于XXX房地产权限制解除的紧急请示》称，公司已开展拆除工作，目前已拆除违法加建近1/2。该项目虽是公司开发建设，对违法加建部分负主要责任，但涉及全体业主权益，目前有很多业主前往公司咨询，公司工作人员只能回答产权正在办理中，可能引发社会不稳定因素，特紧急请求对两栋楼的产权予以解封，公司保证完成违法加建部分的拆除工作。
2015年12月31日、2016年1月4日，土地监管局分别向天居基业下发《行政处罚告知书》、《行政处罚决定书》，限天居基业于2016年1月20日前自行拆除违法加建。
2016年2月3日，土地监管局向天居基业下发《解除限制房地产权决定书》称，天居基业于已2016年2月1日消除违法状态，该局决定解除对XXX1、2栋房地产作出解除限制房地产权利登记的决定。该局同时亦向深圳市不动产权登记中心下发了《解除限制房地产权登记通知书》。
2016年3月20日，深圳市SY建设监管有限公司就XXX项目违法加建扩建项目拆除现状作出核查报告（汇总）称，公司于2016年3月16日受深圳市福田区梅林街道办执法大队委托，对XXX项目的加建改建等进行了核查，X栋B座的3至17层均存在违法加建情况。截止2016年3月29日，所有加建的钢筋砼楼板已经全部拆除，所有加建的钢筋砼梁绝大部分未拆除。
2016年6月24日，土地监管局向XXX各业主下发《敬告通知书》，要求各业主停止相关加建、改建、扩建行为。
2016年7月19日，福田区城市综合管理行政执法局向各XXX业主下发《敬告通知书》，要求改建、加建、扩建的业主停止相关违法行为，在违法建设状态未完全消除之前，将对小区采取管控政策。
另查，陈林青为证实其购买涉案房产时房产的现状、实际建筑面积、拆除后的现状等事实向原审法院提交了在样板房拍摄的视频、加盖天居基业XXX项目部印章的XXXX栋X座2层、28至32层改造后的平面图、加盖深圳市MKHJ艺术设计有限公司工程设计出图专用章的天居XXXF户型标样板房设计项目的原始平面图、平面布置图、拆墙图、建墙图、加建楼板平面图平面定位图、XXX相关销售宣传材料和陈林青委托公证处对网站上对XXX的宣传材料的公证文书、房屋被拆的照片及公共区域照片、陈林青于2016年8月自行委托深圳AH勘测工程有限公司在涉案房产拆除后按陈林青在现场指认的边界对涉案房产进行现场测绘作出的涉案房产套内面积为112.10平方米（含已拆除部分套内面积39.38平方米，现实际套内面积69.42平方米，拆除现状后其中有3.30平方米归为半外墙面积）的《深圳市建、构筑物测绘报告》、国家统计局在网上发布的2016年5月70个大中城市住宅销售价格变更情况表、载明XXXX栋X房产的购房单价为30241.35元/平方米、S单价为29300元/平方米、Z单价为29900元/平方米、F单价为2313272元/平方米、H为336568.95元/平方米的购房款发票予以佐证。天居基业对上述证据均不予认可。
天居基业为证实涉案房产的销售单价并未超出同期其他房产的价格，向原审法院提交了中原地产在网上发布的《2015年上半年福田区在售住宅项目销售情况报告》予以佐证。该报告记载2015年上半年福田区新房整体成交均价为50307元/平方米。
庭审时，双方确认天居基业于2015年10月24日向陈林青交付的涉案房产与签署合同时涉案房产的现状一致。关于天居基业向陈林青支付的472500元，陈林青称该款项实为装修款及利息，天居基业称因涉案房产被查违后，陈林青多次信访、上访，天居基业迫于无奈为解除纠纷才向陈林青支付补偿款。陈林青称涉案房产为样板房，不存在另行委托JF公司深圳分公司搭板，陈林青与该公司签署的装修协议的同时签署购房补充协议，天居基业当天要求陈林青支付装修款5000元。陈林青在2015年10月24日并没有收到钥匙，因天居基业称如果陈林青不签署收条，其他业主无法搭建，会影响交房，因此该收条是在天居基业的要求才签署。因涉案房产拆除了部分墙体，存在安全隐患，陈林青遂要求天居基业恢复原状。
一审法院认为，陈林青与天居基业签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《XXX样板房买卖补充协议》主体适格、意思表示真实、内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。
涉案房产为样板房，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。天居基业制作的购房风险提示、购房须知均明确所有与XXX项目有关的楼书、广告、宣传资料、现场展示和样板房所载的文件，图片内容和数据仅为要约邀请，并不构成买卖合同的组成部分，双方的权利义务以买卖合同及补充协议为约定为准，样板房非最终交楼标准。本案的争议焦点为涉案样板房展示的现状及天居基业发布的相关样板房的宣传资料是否对涉案房屋买卖合同的订立以及房屋价格的确定造成重大影响？具体到本案中，双方主张的相关影响因素主要为涉案房产的实际展示的建筑面积与合同约定的建筑面积的差异。
首先，陈林青为证实涉案房产的实际建筑面积大于合同约定的建筑面积85.36平方米而对房屋价格造成了影响，向原审法院提交了公证书、图纸、样板房的视频、涉案房产拆除后的照片，其中公证书的委托人、操作员等内容被涂划，相关图纸中加盖的天居基业的工程部的印章并非天居基业备案的印章且并非由天居基业交付给陈林青，其他图纸亦非天居基业交付约陈林青，原审法院对公证书及图纸均不予采信。陈林青提交的相关视频天居基业不予认可，且该视频亦不能证实涉案房产的实际现状及建筑面积。陈林青提交的上述证据材料并不能证实其主张的相关事实；其次，根据土地监管局向天居基业下发的各处罚决定书、天居基业向土地监管局递交的申请、深圳市SY建设监理有限公司对XXX违法加建项目拆除现状的核查报告，原审法院认定天居基业对涉案房产进行了加建、改建，该加建行为违反了《中华人民共同国城乡规划法》的相关规定，目前该违法加建部分已被拆除，若天居基业对样板房加建部分视为天居基业的承诺，那么该约定亦是违法的，应认定为无效。陈林青在签署涉案合同时即知晓涉案房产的建筑面积为85.36平方米，但陈林青在涉案房产展示时并未对样板房加建部分提出异议，陈林青亦应承担无效的法律后果。再者，陈林青于2015年10月24日签署了钥匙收条及其他交楼文件后，其另行委托JF公司深圳分公司对涉案房产进行装修并签署《装修工程委托协议》，协议约定装修需对房屋结构、平面、立面等进行局部变动（包括但不限于对装修前房屋的规划和设计变更及针对装修标准的局部动），协议同时载明陈林青同意在装修时对房屋进行相关的局部变动。如陈林青所述，涉案房产为样板房不可能另行装修，但陈林青仍与JF公司深圳分公司签署相应的装修委托协议，陈林青签署该协议不排除陈林青在接收涉案房产后另行加建的可能性，亦即涉案房产被拆除的部分亦有可能包含了陈林青在接收房产后自行加建的部分，即陈林青单方委托深圳AH勘测工程有限公司在涉案房产拆除后按陈林青指认的边界对涉案房产进行的现状测绘得出涉案房产的建筑面积亦不能认定为该测绘面积即为涉案房产交付时的现状，陈林青以涉案房产拆除后的边界对涉案房产的面积进行测绘并以此为由主张实际建筑面积大于合同约定的建筑面积而对涉案房产买卖合同的签署及定价产生影响，依据不足，原审法院不予采信。再次，涉案房产的定价包含了毛坯房售价3855078元及装修款45万元，购房发票载明的计价面积为85.36平方米，单价为45162.58元/平方米，即双方就样板房的售价是按85.36平方米计算，而装修部分是单独定价的，相应的家俬、饰品、电器均为赠送。陈林青提交的XXXX栋B座各楼层房产的销售发票记载的单价均不相同，但房产的销售定价并不同于一般商品的销售定价，房产的销售价格与房产所处的楼层、销售时间、房地产市场因素的变化等息息相关，其他楼层的房产的销售单价低于涉案房产的销售单价并不能证实涉案房产的销售单价高于其他楼层销售单价的原因在于样板房的实际建筑面积大于合同约定的建筑面积；最后，涉案合同签署于2015年4月，2015年3月30日国家公布相应房产调控政策后，深圳市的房价大幅上涨，涉案房产周边的一手商品房在同期的成交均价亦高于涉案房产的销售单价，亦即样板房展示的现状对涉案房产的定价并不必然产生影响。综上，在天居基业展示的涉案房产的现状不能对涉案买卖合同的订立及房产价格的确定有重大影响，且双方对涉案房产违法加建均应承担相应责任的情况下，陈林青要求天居基业承担相应的违约责任，无合同及法律依据。
关于修缮房产。如上所述，陈林青提交的证据并不能证实涉案房产被拆除的部分均为天居基业向陈林青交付房产前加建的部分，天居基业因涉案纠纷已向陈林青支付了472500元，该款项相当于天居基业向陈林青退还了所有的装修款并额外补偿了陈林青225**元，涉案房产被部分拆除后，并未损坏全部的装修，天居基业向陈林青支付的款项足以弥补涉案房产被部分拆除给陈林青造成损失及另行修复所需的合理费用，对陈林青的该项请求，原审法院不予支持。
关于返还面积差对应部分的房价款。涉案房产的不动产权证书记载涉案房产的建筑面积为85.27平方米。陈林青与天居基业签署的买卖合同约定的涉案房产的建筑面积为85.36平方米，套内建筑面积为67.58平方米，面积以所附测绘报告为准同，合同同时附有涉案房产的平面图。而深圳市地籍测绘大队对涉案房产测绘出具的竣工测绘报告记载涉案房产建筑面积为85.27平方米，套内建筑面积为67.51平方米，测绘报告所载的平面图与买卖合同附件所附的平面图一致。虽然竣工测绘的建筑面积少于合同约定的建筑面积，但该面积的差异值在±0.6%以下，按合同约定天居基业不补偿。陈林青委托深圳AH勘测工程有限公司在涉案房产拆除后按陈林青指认的边界对涉案房产进行的现状测绘并作出测绘报告，但该测绘为陈林青单方委托，且是在涉案房产的加建部分被拆除后按现状测绘，陈林青委托其测绘时亦未提交相应的建设工程规划许可证、房产分割协议等与涉案房产相关的资料，原审法院对该测绘报告不予认可。陈林青据此测绘报告为依据要求天居基业返还面积差对应的房价款，亦无事实和合同依据，原审法院不予支持。
关于赔偿面积差的价差损失。如上所述，涉案房产的实际建筑面积并未少于合同约定的建筑面积，陈林青请求天居基业赔偿面积差的价差损失亦无事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于延期交房违约金。涉案合同约定天居基业应于2015年10月31日前向陈林青交付涉案房产，交付前应发出《入伙通知书》，陈林青对天居基业交付的房地产无异议的，应对天居基业交付的房地产的钥匙出具收条，该收条视为涉案房产实际交付的凭据。天居基业于2015年10月24日实际办理入伙手续并签署了钥匙的收条，应视为天居基业已于该日向陈林青交付了涉案房产。陈林青主张涉案房产为样板房，不需另行搭板，其签署钥匙收条及与JF公司深圳分公司签署协议是在天居基业的要求下为了其他业主顺利接收房产才签署的，但陈林青作为完全民事行为能力人，其理应清楚签署该收条及相关装修协议的法律后果，且从常理上讲，陈林青签署钥匙收条及相关装修协议与其他业主办理房产交接亦无关系，对陈林青的该抗辩理由，原审法院不予采信。JF公司深圳分公司在接受陈林青及其他业主的委托对房产进行装修后，陈林青及其他业主并未按JF公司深圳分公司的通知要求取回钥匙，相应的责任应由陈林青自行承担。综上，天居基业已按合同约定按期向陈林青交付了涉案房产，陈林青主张的延期交房违约金，无事实依据，原审法院不予支持。
一审法院判决：驳回陈林青的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，陈林青与天居基业签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《XXX样板房买卖补充协议》均系双方的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制规定，合法有效。根据陈林青上诉请求及事实理由，本案二审争议焦点：一、天居基业是否应当退还陈林青已拆除加建面积对应的购房价款；二、天居基业是否应当履行修缮义务；三、天居基业是否应当支付迟延交房违约金。
关于争议焦点一，买卖双方在2015年4月25日签订的《XXX样板房买卖补充协议》中对样板房的销售总价进行明确说明，其中毛坯房对应售价为3855078元，装修部分售价总计为45万元。其后双方在2015年5月6日签署正式《深圳市房地产买卖合同（预售）》，对购房总价约定为3855078元，该约定与《XXX样板房买卖补充协议》中约定毛坯房价款一致。同时，《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定房屋建筑面积为85.36平方米，合同附件所附涉案房屋的平面图与深圳市地籍测绘大队对涉案房产测绘出具的竣工测绘报告所载的平面图一致。综合上述合同条款，本院认为陈林青在购买涉案样板房时即便存在拓展加建部分，但该部分面积并未包含在正式买卖合同约定的毛坯房面积之中，也未作为购房总价3855078元所对应的面积，陈林青在明知上述事实的情况下仍然自愿签署正式的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，应当受到该合同条款约束，即涉案房产的交楼面积标准应当以正式买卖合同的约定为准。上诉人陈林青要求退还已拆除加建部分面积对应购房价款，没有合同依据，原审判决不予支持，处理正确，本院予以维持。
关于争议焦点二，虽然天居基业交付房产面积符合买卖合同约定，但涉案楼盘项目因拆除违法加建导致天居基业未按样板房装修标准交付，对此天居基业已向陈林青支付补偿款共计472500元。因《XXX样板房买卖补充协议》中约定的除毛坯房售价3855078元外，装修部分价款45万元，陈林青主张因毛坯房内部装修无法使用而产生修复损失，但对损失数额陈林青未能提交充分证据予以证明，在天居基业已全额退还装修价款并额外支付补偿款22500的事实基础上，陈林青再行主张修缮，缺乏事实依据，本院不予支持。
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故意伤害他人身体的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制。
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第六十七条 犯罪以后自动投案，如实供述自己的罪行的，是自首。对于自首的犯罪分子，可以从轻或者减轻处罚。其中，犯罪较轻的，可以免除处罚。
被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯，如实供述司法机关还未掌握的本人其他罪行的，以自首论。
犯罪嫌疑人虽不具有前两款规定的自首情节，但是如实供述自己罪行的，可以从轻处罚；因其如实供述自己罪行，避免特别严重后果发生的，可以减轻处罚。
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第六十七条 犯罪以后自动投案，如实供述自己的罪行的，是自首。对于自首的犯罪分子，可以从轻或者减轻处罚。其中，犯罪较轻的，可以免除处罚。
被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯，如实供述司法机关还未掌握的本人其他罪行的，以自首论。
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第七十二条
对于被判处拘役、三年以下有期徒刑的犯罪分子，同时符合下列条件的，可以宣告缓刑，对其中不满十八周岁的人、怀孕的妇女和已满七十五周岁的人，应当宣告缓刑：
（一）犯罪情节较轻；
（二）有悔罪表现；
（三）没有再犯罪的危险；
（四）宣告缓刑对所居住社区没有重大不良影响。
宣告缓刑，可以根据犯罪情况，同时禁止犯罪分子在缓刑考验期限内从事特定活动，进入特定区域、场所，接触特定的人。
被宣告缓刑的犯罪分子，如果被判处附加刑，附加刑仍须执行。
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被宣告缓刑的犯罪分子，如果被判处附加刑，附加刑仍须执行。
\'},{法条名称:\'第七十三条第一款\',法条内容:\' 第七十三条
拘役的缓刑考验期限为原判刑期以上一年以下，但是不能少于二个月。
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