广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤06民终7441号
上诉人（原审被告）：佛山市顺德区大良漕渔幼儿园，住所地广东省佛山市顺德区。
负责人：梁荣芬。
委托诉讼代理人：欧书云，广东群立弘律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：梁荣芬，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：欧书云，广东群立弘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广东省佛山市顺德区大良街南江股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。
负责人：林定国。
委托诉讼代理人：王轶，江苏文方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄建文，广东聚理律师事务所律师。
上诉人佛山市顺德区大良漕渔幼儿园（以下简称漕渔幼儿园）、梁荣芬因与被上诉人广东省佛山市顺德区大良街南江股份合作经济社（以下简称南江股份社）用益物权纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法民一初字第543号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
漕渔幼儿园、梁荣芬上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回南江股份社的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由南江股份社承担。事实和理由：一、一审法院认定梁荣芬与南江股份社签订的《漕渔新村幼儿园承包协议书》是无效的房屋租赁合同错误，承包关系与租赁关系是不同性质的法律关系。1.《承包漕渔新村幼儿园协议》证明梁荣芬与南江股份社存在承包关系而不是租赁关系，梁荣芬承包管理的是非盈利性组织，具有公益性，不能等同于无效的房屋租赁合同。根据合同约定，南江股份社是将漕渔幼儿园的管理权、经营权发包给梁荣芬，梁荣芬接受南江股份社的监督与管理，与此相对应的合同标的应为漕渔幼儿园的经营场所、资产、人员及经营许可文件等。《顺德区民办幼儿园收费备案表》证明漕渔幼儿园的收费项目接受大良教育局的监管，按实收费，不得盈利，进而证明梁荣芬承包管理的是非营利性组织。而房屋租赁合同的标的仅仅是房屋的使用权，两者不能等同。2.梁荣芬一直沿用原来的办园模式，现仍有老员工在园中工作。漕渔幼儿园原属漕渔村村办幼儿园，办园目的是为了解决村、组的幼儿就近教育。在2004年仅有41名幼儿入读，属无资金、少学员、公益性（主要为村民服务，本村村民学员减免部分收费）、收费低、开支大，无收益，无人愿意接管的状态，为了不让漕渔村的幼儿园出现停办状态，南江股份社与梁荣芬协商，希望幼教专业毕业的梁荣芬接手管理该园。3.梁荣芬与南江股份社签订的承包协议没有约定场地使用费，不违反法律规定，结合十年来南江股份社从未向梁荣芬主张过使用费的事实，充分证明梁荣芬在承包管理幼儿园时属无偿使用涉案场地。二、《租金价格评估报告书》将不盈利的公益性幼儿园，评估为有支付场地使用费能力，与事实不符，不能作为定案依据。漕渔幼儿园的审计报告证明2005年至2015年期间，漕渔幼儿园的收入与开支基本持平。但《租金价格评估报价书》却虚构收入、学生人数，得出的结论不能作为定案依据。
南江股份社辩称，一、《漕渔新村幼儿园承包协议书》包含承包关系和租赁关系双重法律关系。该承包协议一方面将幼儿园交由梁荣芬管理经营，另一方面对于房屋使用的收费和成本却没有约定也未排除，而该部分费用应当由所有权人作出决定。自2013年8月6日开始，漕渔幼儿园的性质实质上发生了根本性变化，即梁荣芬将幼儿园从集体开办单位转变为民办非企业单位，南江股份社和漕渔村民组并不知情，原集体经济组织在幼儿园的投资处于不明状态。在幼儿园的性质发生根本性变化，梁荣芬享有经营收益的情况下，主张不需要承担房屋使用费就毫无理由。二、漕渔幼儿园已经由集体开办单位转变为民办非企业单位，应当依法承担开办成本、场地使用费等相关民事责任。梁荣芬在民办非企业单位登记表的《场地使用证明》中认可地址为漕渔新村西一街1号，产权属于南江社区居委会漕渔组所有，未办理房地产权证，这就意味着漕渔幼儿园使用了非自己购买的房产，漕渔幼儿园必须取得明确的使用费豁免证明，否则应当承担使用费。三、南江股份社基于物上请求权请求漕渔幼儿园承担财产使用费。漕渔幼儿园使用的房产具有收益权，漕渔幼儿园拒付相当于租金的使用费，必然造成南江股份社及漕渔村民组的收益权利受到损害，南江股份社的请求权由此产生。而且《漕渔新村幼儿园承包协议书》并没有承诺给予梁荣芬无偿使用的权利，双方没有约定租金，并不表示可以免除，也不表示南江股份社放弃了该权利。四、《漕渔新村幼儿园承包协议书》是由前任居委会负责人与梁荣芬私下签订，漕渔组村民并不知情，待南江居委会换届选举后，新任居委会负责人查账才发现梁荣芬承包的幼儿园一直没有支付任何费用。《租金价格评估报告书》中引用的学生数量和收入情况，是梁荣芬提供的，故应当予以确认，梁荣芬上诉主张该报告结论虚假不能成立。五、教育具有公益性，但不等于受教育者可以免费获取，也不等于教育行业的教育资源和成本必须由各种社会主体免费提供。涉案场地使用费评估报告并没有按照市场原则，而是充分考虑到其公益性，具有公平和合理性。
南江股份社向一审法院起诉请求：1.漕渔幼儿园支付2014年度至2015年度使用南江股份社管理的漕渔新村西某房屋（占地面积2614.42平方米、建筑面积2158.94平方米）的使用费暂计20万元（相当于市场租金价格，等评估后再作调整），该款由南江股份社开设的漕渔居民小组集体账户保管；2.梁荣芬对漕渔幼儿园的付款义务承担连带赔偿责任；3.漕渔幼儿园、梁荣芬承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2004年8月31日南江股份社作为发包方（甲方），与梁荣芬作为承包方（乙方）签订《漕渔新村幼儿园承包协议书》，约定：就位于漕××××新村幼儿园（占地面积2614.42平方米，建筑面积约2158.94平方米，楼层结构高度19.3米）的承包事宜，双方同意由梁荣芬承包，承包期限为二十年，从2004年8月31日至2024年8月31日。双方未约定承包费用或场地使用费用、租金等。其后梁荣芬在该地址上办立佛山市顺德区大良漕渔幼儿园，梁荣芬任法定代表人及董事长。
1999年12月22日顺德市德胜土地发展有限公司（以下简称德胜区土地发展公司）与德胜区南江股份社签订《南江股份社漕渔组土地征用补充协议》，约定：鉴于目前漕渔幼儿园存在许多具体问题，德胜区土地发展公司承诺负责在国土部门规划下拟建能容纳100至150人左右的校舍及活动区。2017年1月9日佛山市顺德区大良街道国土城建和水利局出具《关于漕渔幼儿园权属问题的情况说明》，确定漕渔幼儿园由南江居委会使用。涉案房产一直未办理权属登记。
根据南江股份社申请，一审法院经摇珠确定广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对涉案房产的租金进行评估。2016年11月25日广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司出具信评咨字第161203009号《租金价格评价报告书》，评价结论为：1.以现行市场标准为基础，评估对象在2014年度至2016年度的预期租金价格参考值为：2014年度至2015年度为15万元/年，2016年度为15.2万元/年。2.但是幼儿园学年已经结束，在办学条件、办学规模和保教费收费标准等既成事实的情况下，2014年度和2015年度实际可以承受的租金能力为7.98万元/年左右，2016年度租金水平在2014年度和2015年度基础上以不超过20%为限适当提高。南江股份社垫付评估费10000元。
一审法院认为，关于合同的效力问题。南江股份社与梁荣芬虽然签订的协议名称为承包协议，但双方所约定使用的土地并非是用于从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的集体用地，而是在土地征用补偿时建设的专门幼儿园校舍及活动区，故南江股份社与梁荣芬所签订的《承包协议》实质应为租赁合同。对于涉案房产，虽然南江股份社提供了土地征用补充协议以证明其对涉案房产拥有合法的权属，但经一审法院释明，南江股份社仍未能提供涉案房产已依法办理建设工程规划许可证并合法建成的相关依据，亦未能提供房地产权证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案承包合同应为无效。
关于漕渔幼儿园、梁荣芬是否应支付租金的问题。虽然合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此即使合同无效，当事人仍可要求按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。但本案中南江股份社与梁荣芬签订的合同中并未就租金等问题进行约定，则梁荣芬是否可据此免于支付租金？一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”即租赁合同的形式要件中应当包括租金及支付等内容。但合同形式要件的缺失，并不意味着合同相对方即由此免于其应尽的义务，《中华人民共和国合同法》第六十二条、第六十三条亦针对当事人在合同中约定不明导致发生争议时的解决方法进行了详细的说明，并将此作为原则以确定当事人应尽的权利和义务。由此推及本案，虽然南江股份社与梁荣芬于2004年签订协议书时并未就租金进行约定，但协议书亦未明确约定梁荣芬可无偿使用涉案房产，故南江股份社与梁荣芬签订的协议书仅属于约定不明的情形，梁荣芬仍应按照市场价格、行业标准等标准支付租金，梁荣芬认为其可据此免于支付租金的主张不应予采纳。而根据广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司出具的信评咨字第16XXXXX09号《租金价格评价报告书》，在办学条件、办学规模和保教费收费标准等既成事实的情况下，2014年度和2015年度实际可以承受的租金能力为7.98万元/年左右，故梁荣芬应向南江股份社支付2014年度、2015年度的涉案房产的占有使用费共计15.96万元（7.98万元/年×2年）。由于涉案房产是由漕渔幼儿园实际使用，故漕渔幼儿园应对上述场地使用费承担连带清偿责任。
综上所述，南江股份社诉请中合理部分，一审法院予以支持；不合理部分，一审法院予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第六十三条、第二百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决：一、梁荣芬于判决生效之日起三日内向南江股份社支付2014年度和2015年度的场地使用费15.96万元；二、漕渔幼儿园对梁荣芬上述付款责任承担连带清偿责任；三、驳回南江股份社其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计收2150元，评估费10000元，合计12150元，由南江股份社负担2430元，漕渔幼儿园、梁荣芬负担9720元。
本院二审期间，漕渔幼儿园、梁荣芬提交了顺德区民办幼儿园收费备案表一份、吴凤开和黄周娣出具的证明各一份、审计报告九份。南江股份社没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
经审查，顺德区民办幼儿园收费备案表在佛山市顺德区大良街道教育局存档备案，审计报告有原件予以核对，故本院对其真实性予以确认，对其证明内容的认证意见则在“本院认为”部分一并论述；吴凤开、黄周娣未出庭接受质询，且其证明内容与本案纠纷没有直接关联，故本院对其证明内容不予采纳。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案是用益物权纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，针对漕渔幼儿园、梁荣芬的上诉，本案二审的争议焦点在于：漕渔幼儿园、梁荣芬是否应支付2014年、2015年的场地使用费。
《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”经审查，从梁荣芬与南江股份社签订的《漕渔新村幼儿园承包协议书》内容来看，既包含梁荣芬承包漕渔幼儿园的承包经营合同关系，亦包含梁荣芬对漕渔幼儿园所在场地的租用关系，只是对于场地租用费用未作出约定。梁荣芬主张南江股份社在签订协议书时承诺在承包期间梁荣芬可无偿使用涉案场地，南江股份社对此则不予确认。根据前述法律规定，在双方就租赁合同关系中的价款未作约定且无法达成补充协议的情况下，应当按照合同有关条款或者交易习惯确定。据此，一审法院根据南江股份社的申请，委托有资质的鉴定机构对涉案场地的租赁市场价值进行评估，作为确定涉案场地使用费的依据，符合前述法律规定。至于广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司作出的信评咨字第161203009号《租金价格评价报告书》是否能够作为定案依据的问题。经审查，该评估报告具备《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十九条规定的内容，程序符合法律规定,其作出的评价意见能够较为客观的反映涉案场地的使用价值，且在一审期间广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司针对漕渔幼儿园、梁荣芬提出的异议作出了详细的解释说明。漕渔幼儿园、梁荣芬在二审期间提供顺德区民办幼儿园收费备案表、审计报告等证据，拟推翻前述评估结论，经审查，顺德区民办幼儿园收费备案表是2014年的，不能全面反映漕渔幼儿园在2014年、2015年两年的收支情况，而审计报告是漕渔幼儿园、梁荣芬单方制作，在其未提供审计报告对应的财务原始收支凭证的情况下，均无法推翻广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司作出的评价意见。因此，在漕渔幼儿园、梁荣芬未提供充分证据反驳广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司作出的信评咨字第16XXXXX09号《租金价格评价报告书》，且申请重新鉴定的情况下，一审法院采信该份评价报告书的意见，判令漕渔幼儿园、梁荣芬支付2014年、2015年度的场地使用费15.96万元，并无不当，本院予以维持。
综上所述，漕渔幼儿园、梁荣芬的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人佛山市顺德区大良漕渔幼儿园、梁荣芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
审 判 员 钱 伟
代理审判员 安 静
二〇一七年十月十六日
书 记 员 钟勉力