上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三(民)初字第1146号
原告上海嘉加(集团)有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人蒋丽敏。
委托诉讼代理人常盼，该司职员。
委托诉讼代理人邵万权，上海建纬律师事务所律师。
被告上海钱桥华勋投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人陈国良。
委托诉讼代理人朱惠峰，该司职员。
委托诉讼代理人汪瑞华，上海志道律师事务所律师。
原告上海嘉加(集团)有限公司诉被告上海钱桥华勋投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人常盼、邵万权，被告委托诉讼代理人朱惠峰、汪瑞华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上海嘉加(集团)有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告间房屋租赁合同已于2015年4月8日解除，被告承担解除合同违约金468936元。2、请求判令被告腾空、搬离嘉定区环城路XXX号房屋并立即返还租赁房屋。3、请求判令被告立即支付截止2015年4月7日拖欠的租金XXXXXXX元，使用费XXXXXXX元(自2015年4月13日起暂计至7月15日，并计算至实际返还房屋之日止)。4、请求判令被告承担逾期支付租金违约金XXXXXXX元(暂计算至2015年7月15日，请求计算至实际支付日止)。5、请求判令被告赔偿原告房屋损失966600元。事实和理由：原、被告于2004年就被告向原告租赁嘉定区环城路XXX号房屋签订厂房、土地使用权租赁合同。后于2006年9月21日重新签订房屋租赁合同。约定租期自2004年10月1日起至2014年9月30日止。租金自第二年起每年环比递增10%，每半年支付一次，先付后用。逾期支付的按日租金的100%支付违约金。逾期支付租金超过一个月的，原告可书面通知解除合同，违约方支付违约金。逾期返还房屋的，按日租金的2倍支付使用费。合同履行期间，被告拖欠租金，并在原告发出催缴租金通知后仍未付清欠缴租金，原告于2015年4月7日书面通知被告解除合同，并要求返还租赁物。但被告至今未支付欠缴租金并返还租赁物。此外，被告租赁期间拆除了原告的部分房屋，根据合同，被告应当补偿原告产权房屋损失966600元。
上海钱桥华勋投资管理有限公司辩称：原告出租的房屋承诺可以作为商业使用，所以被告与之签订合同，租金价格都是按照商业用地价格约定的。但是该土地系工业用地，原告擅自改变土地用途用于出租，合同应属无效。故原告主张的违约金等诉求不成立。原告主张的使用费是以商业用地标准来约定，应当以评估为准。被告确有欠付房租，但2014年后双方又补充协议，约定根据市场另行确定租金，但至今未协商一致，无法确定2014年10月后的租金。违约金和滞纳金明显过高。产权房损失应当等合同到期后解决。即使合同解除，原告也应根据评估结论对被告的装饰装修改建等损失予以补偿。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的合同、补充协议、产权证、催租通知、解除合同通知书等证据没有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并留卷佐证。本院认定如下事实：原、被告于2004年11月间签订厂房、土地使用权租赁合同，由被告租赁原告所有的位于嘉定区环城路XXX号的房屋及土地，用于餐饮娱乐等经营。其中房屋面积17755平方米(不包含原告同意被告拆除的1279平方米房屋)，土地面积约30亩。同意被告拆除的房屋按照拆一还一原则赔偿给原告。被告新建、改建的房屋，合同期满后无偿归原告所有。租期10年，自2004年10月1日起至2014年9月30日。租金第一年每平米每月10元，全年XXXXXXX元，以后每年环比递增10%，每半年支付一次。合同签订后，原告向被告交付了房屋。2006年9月18日，双方又签订房屋租赁合同，主要条款与2004年合同基本一致，租金先付后用，对被告逾期支付租金的违约金变更为按每日租金的100%支付违约金。变更被告应付押金700000为应当支付保证金XXXXXXX元。双方还签订补充协议，对被告拆除房屋的损失问题作了约定，约定原合同同意拆除的1279平方米房屋，被告应赔偿原告767400元。被告于2005年12月另拆除的1611平方米房屋应赔偿原告966600元，该款应于2014年9月底前支付。双方还对其他事项作了约定。2010年5月27日，双方再签订补充协议，约定合同其他事项不变，租期顺延5年，至2019年9月30日期满，延长期租金另行商定。2014年7月1日，原告结算认为被告欠付租金XXXXXXX元，向被告发出催缴租金通知，要求被告及时按合同约定支付租金。被告确认欠租金额属实，但此后并未付清所欠租金。原告遂于2015年4月3日向被告发出解除房屋租赁合同通知，通知被告解除合同，并在15日内迁离租赁物业。被告未予理会，也未再支付租金，原告提起诉讼。
本院认为，本案双方争议的焦点：1、合同效率问题。被告认为涉讼房屋为工业用地，合同应属无效，并提交变更商业用地请示、情况说明、房产信息等证据予以证明。原告除对情况说明不确认真实性外，对其他证据予以确认。本院认为，涉案房屋土地虽系工业用地，但法律并未规定工业厂房禁止用于商业活动，且讼争房屋经营企业已获工商登记并获得经营许可多年，房屋土地又具有合法产权登记，合同当属有效。被告该抗辩不成立，本院不予采信。2、欠付租金的金额确定。庭审后，被告提交辩论意见认为根据合同约定，后拆除的1611平方米房屋也不得计算租金，而原告一直要求被告支付，被告也实际予以支付，存在超付租金的事实。经审查，双方合同约定，原告同意拆除的房屋应按照拆一还一的方式予以现金赔偿，拆除面积不计算在租金面积范围内。虽然被告曾在原告的催缴租金通知书上确认原告诉称欠款金额，包含了该部分租金。但依照合同诚信履行原则及合同约定，后拆除的1611平方米房屋，依合同原则应予以赔偿，不应再计算租金，已经支付的应当在欠缴租金中予以扣除。自2006年至2015年，该部分租金总额等比求和计算得XXXXXXX元。因被告应当赔偿原告的该房屋损失966600元，也一直未予支付，故被告仍构成违约。3、被告认为2014年10月1日后延长期租金未约定，是否应当予以评估后确定租金。根据合同法规定，价款未约定的，可以补充协议约定，不能达成补充协议的，按照合同条款或交易习惯确定。故无需评估，理应按照双方原合同约定的租金标准予以确定。4、逾期支付租金的违约金是否过高。合同约定逾期支付租金的违约金为每日租金的一倍计算，违约金确实过高，已显失公平，虽然原告诉讼时已自行作了调低至每日千分之一，但本院认为仍属过高，酌情调整至每日万分之五为妥。5、原告是否应对被告改扩建及装饰装修等予以补偿，补偿金额如何确定。双方在合同中明确约定，合同终止后，新建、改建的房屋无偿归原告所有。根据法律规定，经出租人同意的扩建费用，有约定的按约定处理。现合同因被告违约提前解除，故剩余租期部分的改扩建及装饰装修相应剩余残值原告应予补偿被告。根据司法鉴定审价报告确定，被告签订合同后投入改扩建时的土建总造价为XXXXXXXX元，合同期15年，至2019年9月30日届满，每年分摊约XXXXXXX元。酌情按余三年计为XXXXXXXX元。至于装饰装修，按常理及相关证据证明被告存在后续装饰装修适时更新，故应采纳审价鉴定单位审价时点，即2015年12月为计价时点，按15年分摊予以核算为妥。该时点鉴定造价为XXXXXXXX元，每年分摊XXXXXXX元，也酌情按余三年计算为XXXXXXXX元。原告应予补偿被告。
本院认为，原、被告双方间的房屋租赁关系合法有效，双方均应依约履行，现被告不履行合同主要义务，长期拖欠租金不付，显系违约，致使原告合同目的不能实现，原告因此依约解除合同，符合法律规定和合同约定，本院予以确认。因导致合同解除的违约责任在被告方，故被告应当承担解除合同的违约责任，支付违约金。合同解除后，被告应当依约搬离租赁房屋和场地返还原告租赁物。被告在原告明确解除合同后，既没与原告诚信协商积极履行义务，也未依约搬离和返还租赁物，无视原告的合法权益，应当依合同约定和法律规定承担合同解除后继续占用租赁物的使用费。被告还应当继续支付拖欠的租金并承担逾期付款的违约责任，但原告已同意被告拆除的房屋租金不应再予以计算，已经支付的应予扣除。合同期尚未届满部分的被告改扩建房屋及装饰装修价值残值损失，本院确定原告应依约定予以补偿。被告则应当支付约定的原告房屋损失。综上，原告诉请有事实依据和法律依据，本院应予以支持。对租金及使用费面积标准，本院依据合同约定予以按实确定。逾期支付租金违约金过高，本院依法亦予以酌情调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十四条之规定，判决如下：
一、确认原告上海嘉加(集团)有限公司与被告上海钱桥华勋投资管理有限公司间的房屋租赁合同于2015年4月8日解除。被告上海钱桥华勋投资管理有限公司应于本判决书生效之日起十日内支付原告上海嘉加(集团)有限公司合同解除违约金468936元。
二、被告上海钱桥华勋投资管理有限公司应于本判决书生效之日起10日内携财产搬离上海市嘉定区环城路XXX号房屋及场地，返还租赁物给原告上海嘉加(集团)有限公司。
三、被告上海钱桥华勋投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海嘉加(集团)有限公司至2015年4月7日止的租金XXXXXXX元。
四、被告上海钱桥华勋投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海嘉加(集团)有限公司至2015年7月15日止的逾期支付租金违约金609953元(并以XXXXXXX为基数按照每日万分之五的标准继续计算自2015年7月16日起至本判决生效之日止)。
五、被告上海钱桥华勋投资管理有限公司应于本判决书生效之日起十日内给付原告上海嘉加(集团)有限公司自2015年4月19日起至实际返还之日止的逾期搬离期间使用费(按照2015年4月18日日租金标准的2倍，即每平方米每日1.70元标准，按16144平方米计算)。
六、被告上海钱桥华勋投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海嘉加(集团)有限公司房屋损失966600元。
七、原告上海嘉加(集团)有限公司应于被告上海钱桥华勋投资管理有限公司返还租赁物起十日内补偿被告上海钱桥华勋投资管理有限公司房屋改扩建费用残值XXXXXXXX元。
八、原告上海嘉加(集团)有限公司应于被告上海钱桥华勋投资管理有限公司返还租赁物起十日内补偿被告上海钱桥华勋投资管理有限公司房屋装饰装修费用残值XXXXXXXX元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费90705元，由原告上海嘉加(集团)有限公司负担27800.74元，被告上海钱桥华勋投资管理有限公司负担62904.26元。鉴定费654000元，由双方各半负担(原告已预付鉴定单位274000元，被告已预付鉴定单位380000元)。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 岳 华
审 判 员 史建颖
人民陪审员 方慈方
二〇一七年五月十一日
书 记 员 张学禹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
1611平方米面积租金等比之和计算式
租金之和=起始租金（193320）x（1-递增比利（1.1）的9次方）/1-1.1
193320*（1-2.3579）/-0.1=2625092
逾期支付租金违约金609953=2651970x万分之五x460天