广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终6599号
上诉人（原审原告、反诉被告）：谢剑波，住广州市白云区。
委托诉讼代理人：彭金常、杨练飚，均系广东广大律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：周永林，住广州市增城区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：夏凤群，住址同上。
周永林、夏凤群共同委托诉讼代理人：麦静怡、刘欣欣，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人谢剑波因与上诉人周永林、夏凤群租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初11444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人谢剑波及其代理人彭金常、上诉人周永林、夏凤群及其代理人麦静怡、刘欣欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢剑波上诉请求：一、判决周永林、夏凤群向谢剑波支付2016年5月的租金38000元及全额支付2016年6月4日至7月20日止的占用费。二、撤销一审判决第五项内容；三、本案诉讼费用由周永林、夏凤群负担。一、一审认定谢剑波对周永林负有退还《合同》之前租赁双方就案涉商铺形成的租赁合同关系项下的押金52000元的债务是错误的。一审法院仅以周永林、夏凤群持有押金条为由认定谢剑波没有偿还押金是错误的。本案中，双方签订过三份合同，每份合同的押金是不同的，而最后一份合同签订后，周永林、夏凤群又向谢剑波支付了20000元的押金，而合同约定押金为36000元，足以证明一个事实，如果押金没有退还的话，谢剑波不可能将合同约定的押金减少，更不可能再支付新的押金。周永林、夏凤群手里还保留押金条，完全是谢剑波退还押金后没有收回。2013年7月签署的合同是在2010年的签订合同过期7个月后签订的。当时周永林、夏凤群一直强调经营困难，希望降低租金和减少押金，谢剑波是出于租赁双方长期以来情感，同意2013年签订的合同的租金和押金进行调整，其中押金调整为一个月的租金36000元，实际上周永林、夏凤群支付的只有2万元。也就是说无论2006年的合同还是2009年订立的合同都已经完全履行完毕，所以才有了2013年签订的合同重新交纳押金。一审法院以谢剑波没有证据证明谢剑波已经退还52000元押金，明显是加重了谢剑波的举证责任，从2009年合同履行完毕至2016年双方产生纠纷，时间已过去8年，要求谢剑波保留8年前退款的证明，明显是不恰当的。二、一审法院认定仅有2016年2月的租金38000元与上述52000元押金中的38000元发生了抵销显属错误。1、如上所述，52000元的押金已退还，不可能存在抵销的问题。2、双方合同中约定押金不能抵销租金，周永林、夏凤群所称的以押金抵销租金没有合同依据。3、周永林、夏凤群一审中未能提供证据证实其所称向谢剑波提出以押金抵销租金的请求。4、即使52000元未返还给周永林、夏凤群，该债权所涉的合同与本案租金所涉合同并非同一合同，属不同的法律关系，一审法院将不同合同项下的权利进行抵销违反合同相对性原则。5、依据租赁合同惯例，在拖欠多月租金的情况下，所支付的租金（未能全清偿）应从最早一期开始往后计算，也是谢剑波起诉要求支付2016年3月租金的原因。一审认定夏凤群已经支付了2016年5月的租金是错误的，从2015年5月开始夏凤群已经拖欠租金，2016年1月的租金在2016年2月17日才支付，2016年2月起已经开始拖欠租金，5月2日支付的租金应当认定是支付2016年2月的租金。二、一审法院酌情认定由周永林、夏凤群赔偿谢剑波案涉商铺2016年6月4日至2016年7月20日期间的占用费15200元错误。既然一审法院已认定周永林、夏凤群在此期间占据案涉商铺，而且是违约的情况下占据商铺，那么其应向谢剑波支付该占用期间的占用费。
周永林、夏凤群二审答辩称：1、周永林、夏凤群已经通知了谢剑波以押金抵租金的事情，并且被一审法院所认定。周永林、夏凤群认为押金抵租金124000元，一审法院认定的租金是114000元，但周永林、夏凤群在谢剑波手上的押金是124000元，签订2013年的合同时，之所以调整押金20000元，是因为周永林、夏凤群在谢剑波手上有104000元的押金，并没有退还，所以谢剑波同意只支付2万元的押金。因此周永林、夏凤群认为谢剑波没有单方解除合同的权利，其在上诉状中要就周永林、夏凤群支付租金及占用费的请求没有依据。2、2016年2月至4月的租金已经在押金中抵扣了，所以周永林、夏凤群认为2016年5月2日所以交纳的38000元是属于5月的租金。3、周永林、夏凤群认为不需要全额支付2016年6月4日至7月20日的占用费，因为周永林、夏凤群已经全额支付了所有的租金，因此谢剑波是没有单方解除合同的权利，其单方解除合同属于违约,故周永林、夏凤群不需要支付相应的占用费。谢剑波已于2016年6月16日断水断电，因此其要求周永林、夏凤群支付占用费至2016年7月20日无事实依据。
周永林、夏凤群上诉请求撤销一审判决，驳回谢剑波全部诉讼请求，改判谢剑波赔偿周永林、夏凤群经济损失655896.73元。该经济损失包括员工工资57910元、营业损失61094.2元、货物及设备损失395551元、装修损失113865元。事实与理由如下：1、从证据上看，谢剑波提交的南方电视台报道的录像，已经证明周永林、夏凤群有履行以押金抵扣租金的通知义务。二、周永林、夏凤群出具的两张押金收据不存在重复，分别是从上一手承租户受让过来的押金返还请求权，以及作为新租户所交的押金。三、周永林、夏凤群对谢剑波所拥有的债权为132520元，因此，周永林、夏凤群在发函时并不具备合法解除房屋租赁合同的权利。四、谢剑波应当为不恰当行使合同解除权对周永林、夏凤群承担赔偿义务。
谢剑波二审答辩称不同意周永林、夏凤群的上诉请求，要求法庭依照谢剑波的诉讼请求依法判决。关于周永林、夏凤群所说的损失，谢剑波认为一审认定的事实正确、理由充分，谢剑波同意一审关于员工工资损失、营业损失、货物及设备和装修损失的认定。
谢剑波向一审法院起诉请求：1、确认谢剑波、周永林、夏凤群签订的《租赁房地产（房屋）租赁合同》于2016年6月3日解除；2、周永林、夏凤群共同向谢剑波支付2016年3月至2016年5月租金114000元和违约金（以当月租金为本金，按每日0.5%的标准计算，自当月16日起计至实际支付之日止）；3、周永林、夏凤群共同向谢剑波支付2016年6月至2016年11月8日止的占用费（按每月50000元的标准计算）；4、周永林、夏凤群禁止在谢剑波装修或使用期间，故意在门店门口以静坐、打闹等方式，阻挠谢剑波正常使用商铺；5、本案诉讼费由周永林、夏凤群承担。
周永林、夏凤群反诉请求：1、继续履行2013年7月1日谢剑波与周永林、夏凤群周永林签订的《房地产（房屋）租赁合同》〔具体所指为要求谢剑波恢复商铺供水供电、将商铺门口的混凝土门槛（高约60厘米、宽约50厘米、长约22米或23米）拆除并清运干净后、将商铺内部装修恢复至2016年5月中旬时的状态并将商铺交还周永林、夏凤群使用〕；2、谢剑波赔偿周永林、夏凤群2016年6月15日至2016年7月30日工人工资57910元；3、谢剑波赔偿周永林、夏凤群营业损失（每月营业损失61094.2元，自2016年6月15日计至谢剑波实际将商铺交还周永林、夏凤群之日止）；4、谢剑波赔偿周永林、夏凤群装修（商铺内形成附合的装修）损失113865元、货物及设备损失395551元；5、谢剑波赔偿周永林、夏凤群转手费630000元；6、本案的诉讼费、保全费、评估费用均由谢剑波承担。
一审法院认定事实：位于广州市天河区粤垦路108，110号首层的房地产（以下简称案涉商铺）的登记权属人为谢剑波，相应的房地产权证显示：案涉商铺用途为商业，面积为140.04平方米。
周永林与夏凤群于1993年2月9日登记结婚。
2013年7月1日，谢剑波（出租人，即甲方，下同）与周永林（承租人，即乙方，下同）签订《房地产（房屋）租赁合同》（以下简称《合同》）一份，约定：甲方同意将案涉商铺出租给乙方作汽车美容使用，房屋面积为140平方米，乙方愿意承租；甲乙双方议定案涉商铺的租赁期限自2013年7月1日至2017年6月30日止共肆年；月租金递增，自2013年7月起为36000元、自2014年7月起为37000元、自2015年7月起为38000元、自2016年7月起为40000元，出租人报税每月6700元正，承租人有不外传实际租金付出的责任；（第四条）租金每月结算一次，由乙方当月15日前缴交该期租金给甲方，并在签定此合约时，乙方应该向甲方交纳36000元作为押金，押金不能作租金使用，甲方应在租赁期满或解除合同（如乙方付清所有有关案涉商铺房屋之费用）时，将押金无息退回乙方；（第六条第七款）租赁期届满或提前解除合约之日乙方应将不属甲方的物品和设备清走，交还原承租物业和原有设备给甲方；（第七条第一款）任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家、省、市有关房地产租赁管理规定的，另一方有权提前解除合约，造成的损失由责任方承担；（第七条第二款）乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的5‰收取违约金，如超过30天乙方仍未缴付租金，甲方有权收回案涉商铺；（第九条）租赁期届满或解除本合约之日，乙方须将案涉商铺之完整钥匙交回甲方，并须维持案涉商铺原有整齐，如发现有损坏的，则在乙方押金扣除，不足部分由乙方负责赔偿；（第十一条）本合约履行中发生争议，双方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方可向房屋所在地区房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，或依法向有管辖权的人民法院起诉；等内容。同日，谢剑波（出租人，即甲方，下同）与周永林（承租人，即乙方，下同）另签订《房地产（房屋）租赁合同》一份，所约定的内容除了月租金金额为6700元、押金金额为6700元外，其他均与上述《合同》一致。谢剑波、周永林、夏凤群均称《合同》是租赁双方真实履行的合同。
2013年7月1日，周永林向谢剑波交纳了案涉商铺的租赁保证金20000元；谢剑波则向周永林出具了相应的《收据》。
此后，周永林就案涉商铺取得穗租备2015B0xxxxxx841号《租赁登记备案证明》（加盖有广州市国土资源和房屋管理局天河区分局租赁登记备案专用章，审核时间为2015年7月1日），显示租赁期限自2015年6月30日至2021年6月30日，月租金6700元等内容）。谢剑波、周永林、夏凤群均确认双方共同办理了上述租赁合同备案手续。且谢剑波称这并不表示双方延长了《合同》的租赁期，是因为周永林提出汽车维修行业的资格证较难办理要求其将备案租赁合同期限办理长一点，其出于同情和好意而同意协助；周永林、夏凤群则称这代表双方延长了《合同》的租赁期，当时双方出于比较好的合作关系，其认为案涉商铺的经营还可以所以提出租期延长。
2016年6月2日，谢剑波委托广东广大律师事务所律师通过EMS向周永林发出了【2016】粤广大律函字第（189）号《律师函》，主要内容为：案涉商铺月租金自2015年7月起为38000元、自2016年7月起为40000元；周永林自2016年1月开始频繁违约，2016年1月的租金于2016年2月17日才支付，2016年2月的租金于2016年5月2日才支付，2016年3月至2016年5月的租金虽经多次催告至今仍未支付；上述未依约支付租金的行为已明显构成违约，且至今逾期超过3个月，故谢剑波依法、依约享有合同解除权，要求周永林清偿租金并支付违约金；现通知周永林，1、从即日起立即解除《合同》，2、必须于2016年6月5日前向谢剑波清偿截至该函发出之日的租金或场地占用费120333元和相应的违约金，3、务必于2016年6月16日前将该案涉商铺交还给谢剑波，并按合同约定标准足额支付场地占用费，逾期交还则谢剑波将按市场价格（每月50000元）收取周永林场地占用费，并有权不予另行通知对案涉商铺采取断水、断电措施，4、如周永林未能在上述期限内付款并交还商铺，谢剑波将不再保留友好协商态度，将立即采取法律措施，查封、冻结周永林个人账户、房产、汽车等财产并向法院提出诉讼。周永林、夏凤群确认其于2016年6月3日收到该函件。
2016年6月16日13时45分，周永林向广州市公安局天河区分局兴华派出所报警。对此，谢剑波、周永林、夏凤群均称2016年6月16日早上9点，谢剑波到案涉商铺拆了案涉商铺的水表及拉了电闸，该日13点谢剑波拆了案涉商铺的电表，周永林在谢剑波拆电表时进行了报警。
2016年6月20日，谢剑波再委托广东广大律师事务所律师通过EMS向周永林邮寄了【2016】粤广大律函字第（206）号《律师函》，主要内容为：周永林收到【2016】粤广大律函字第（189）号《律师函》后，仍置若罔闻，现其再次通知周永林务必于2016年6月23日前缴齐欠费并搬离案涉商铺。周永林、夏凤群确认其于2016年6月20日收到该函件。
2016年6月24日0时41分，周永林向广州市公安局天河区分局兴华派出所报警。对此，谢剑波、周永林、夏凤群均称在2016年6月23日晚23点，谢剑波带人（谢剑波称有15名人员；周永林、夏凤群称有三十几人）到案涉商铺门口浇铸混凝土门坎，周永林、夏凤群在24日凌晨左右赶到案涉商铺现场，周永林在现场进行了报警，有民警到现场处理，并且让谢剑波、周永林、夏凤群到派出所各自制作笔录。谢剑波并称其该日是对案涉商铺进行装修，在案涉商铺门口浇铸混凝土门坎，升高地台，因为想在案涉商铺开设西餐厅。
2016年6月28日，谢剑波向一审法院提起本案诉讼。
2016年7月1日，周永林委托了广东红棉律师事务所律师杨某、梁某向谢剑波发出（2016）粤红棉函字第335号《律师函》，主要内容为：案涉商铺月租金为6700元；谢剑波在未取得周永林的同意下于2016年6月16日对案涉商铺的水电表进行拆除，于2016年6月23日晚上凌晨11点50分左右用混凝土将案涉商铺门口连同卷闸门一起封住，上述行为已导致周永林商铺无法经营；谢剑波在未与周永林充分协商情况下作出上述行为已经严重违反合同约定及法律规定，给周永林造成巨大经济损失，现通知谢剑波于收到该函之日起3天内对案涉商铺重新安装水表、电表并恢复通水通电，对案涉商铺门口的混凝土设施进行拆除并运走，恢复至正常经营时的原状，赔偿周永林的员工工资损失、营业损失。谢剑波确认其于2016年7月2日收到该函件。
2016年7月4日，谢剑波向周永林的上述委托律师杨某、梁某发出《复函》，主要内容为：来函收悉；案件的真实情况是2013年7月1日周永林与谢剑波签署的《合同》约定每月租金2013年7月1日起为36000元、2014年7月1日起为37000元、2015年7月起为38000元、2016年7月起为40000元，还约定以6700元/月向有关部门报税；合同签署初期周永林还算守约，每月均依约缴纳租金36000元，2014年7月1日起开始恶意违约，至2015年6月30日每月只交36000元，欠租12000元，2015年7至9月也每月只交36000元欠租6000元，15个月合共欠租金18000元，经谢剑波多次交涉2015年10月开始才按合同38000元交付租金，且在谢剑波多次交涉下周永林才于2016年5月26日补交付2014―2015年所欠部分租金18000元；另，2016年1月的租金周永林于2016年2月17日才支付、2016年2月的租金于2016年5月2日方支付，截至该函发出之日2016年3-6月的租金仍拒不支付；另，案涉商铺所有的地板、天花、夹层、楼梯、卫生间均为谢剑波及之前的承租方完成，周永林接手后未作任何装修改动，更何况本次纠纷系因周永林拒交租金所致，是其违约导致谢剑波行使合同解除权，即使造成损失也应当由周永林承担；念及双方多年租赁关系存在，之前的交往还算和谐，在周永林欠租三个月后谢剑波才委托律师向其发出律师函，并预留足够长的时间给其搬迁或与谢剑波和谈，但周永林不但不交租金还强占案涉商铺；并要求律师转告周永林一家务必于2016年7月10日前将案涉商铺内物品搬离，否则其将自行清场，所产生的费用由周永林承担。周永林、夏凤群确认其于2016年7月5日收到该函件。
2016年7月8日，周永林再委托广东红棉律师事务所律师杨某、梁某向谢剑波发出《复函》，主要内容为：《合同》明确约定未尽之事，双方协商，协商不成，依法向有管辖权的法院起诉，然谢剑波罔顾约定，在未与周永林协商一致或向法院起诉的情况下，强行拆除案涉商铺水电表并用混凝土封住门口；本次纠纷的发生并不是因为周永林拖欠租金，而是谢剑波想夺取本属于周永林所有的63万元的顶手费，经与谢剑波反复磋商，周永林找到了合适的租客，月租金在4万以上，周永林与冀某某已经草拟了转租合同，相关的租金都是按照谢剑波的意见拟定的（2016年初，冀某某想承租案涉商铺经营化妆和美容，经谢剑波口头同意并按谢剑波的收租意向，周永林与冀某某已初步达成了转让承租权的协议）；鉴于周永林对商铺的装修和配套设施的投入（顶手费），而这些装修和配套设施也一并转让给冀某某使用，故冀某某同意支付63万顶手费给周永林，2016年5月17日，周永林与冀某某签订《转让合同》，之后冀某某已支付30万元给周永林，并约定冀某某与谢剑波签订正式的《租赁合同》后冀某某再另行支付32万元给周永林；按照原来的口头约定，商铺转租后，周永林所拖欠的租金从押金中扣减，余款退还，据此，根本不存在拖欠租金的争议问题；谢剑波开始本来同意将案涉商铺转租给冀某某，但后来得知周永林还收取了63万顶手费后，就不同意了，谢剑波想夺取本属于周永林所有的63万元的顶手费，并就顶手费的归属问题与周永林产生分歧，因此不愿意与周永林及冀某某签订三方协议，进而引起本次纷争；需要明确的是，相关的装修和配套设施均是周永林承租后投入的，故关于装修和配套设施的顶手费应当归属于周永林，本次争议的根本原因就是该笔63万元顶手费的归属问题；若通过暴力方式清理属于周永林的经营财物，必然会引发财产损害及人身损害事故，相关责任人要承担民事赔偿，甚至承担刑事责任，希望以协商方式解决问题。谢剑波确认其于2016年7月9日收到该函件。
2016年7月17日，谢剑波及证人邱某共同到案涉商铺找周永林、夏凤群想要清铺。对此，谢剑波称该日其没有进行报警，周永林、夏凤群及证人邱某进行了报警，民警到现场口头询问了双方情况，但没有给双方制作笔录。周永林、夏凤群共同称该日谢剑波、周永林、夏凤群双方都有各自进行报警，民警到现场口头询问了双方情况，但没有给双方制作笔录。
2016年7月20日，证人邱某到案涉商铺进行清铺。对此，谢剑波称谢剑波、周永林、夏凤群及证人邱某都在案涉商铺现场（而且周永林从一开始就已经在案涉商铺，并不是后来才赶到案涉商铺，在邱某开门进入案涉商铺的同时，夏凤群带着两个儿子已经赶到现场，并不是后来才到案涉商铺的），周永林、夏凤群进行了报警，其及证人邱某该日都没有进行报警，报警后，民警到了案涉商铺现场，然后周永林与证人邱某到派出所制作笔录。周永林、夏凤群共同称2016年7月20日其是后来才去到现场，而谢剑波当日并不在现场，是证人邱某在现场并强行撬门进入案涉商铺，撬门时其不在现场，其当日有报警，谢剑波及证人邱某没有报警，报警后，民警到了案涉商铺现场，然后周永林与证人邱某到派出所制作笔录。
2016年7月20日晚，珠江电视台播放了一则关于案涉商铺的新闻节目（名称为《广州：合同纠纷，数十壮汉上门拆档》），新闻报道称“今天一早，粤垦路的这间汽修店，突然间被一群民工围着撬门拆屋，到中午时分，店铺差不多被清空，人行道上反而堆满家具，店主周女士说，她们经营这家汽修店快十年了，目前月租6700元，但这两个月不断遭到骚扰，生意都没法做了”；在该新闻中，夏凤群在接受记者采访时称“签好合同一直都有按时交租，5月16号早上9点多，（业主）来停我水电，23号晚上就找泥头车来，载了二三十人过来，倒了这些（水泥封门）”；新闻报道称“周女士说，事件起因是业主想将店铺租给其他人，但合同未到期，赔偿双方也一直协商不成；在该新闻中，夏凤群在接受记者采访时还称“他说别人加了50%租金给他，还有是给30万入场费，所以想赶我们走，意思是想赔我们12万，我们不肯”；在该新闻中证人邱某在接受记者采访时称“（这帮人是你找来的吗？）是啊。搬东西，明天就装修。他违约了五个月没有交租了，月租是三万八，如果他们有交租我们也不会堵他……”；该新闻中有镜头显示在案涉商铺门口人行道上胡乱堆放着物件若干。
2016年7月21日，谢剑波向周永林的上述委托律师杨某、梁某再发出《复函》，主要内容为：要求转告周永林尽快缴清所欠的3-7月租金及滞纳金。周永林、夏凤群确认其于2016年7月22日或23日日收到该函件。
2016年7月21日，案涉商铺门口被张贴了《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》（加盖有广州市城市管理综合执法局天河分局行政处罚专用章），主要内容为：金燕汽车美容中心于2016年7月21日在案涉商铺进行乱堆物品行为，违反了《广州市市容环境卫生条例》的规定，故根据《中华人民共和国行政处罚法》等规定责令其立即停止违法行为、于2016年7月22日15时前对占道乱堆物品清理完毕。
2016年7月22日，周永林收到谢剑波向其发送的关于案涉商铺门口张贴有上述《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》的手机彩信。
2016年7月28日，南方电视台播放了一则新闻节目（名称为《档口被拆搬，热心人拍照取证被人打》），新闻报道称“周生说，之前双方讲得好好的，虽然合同期未满，只要店铺按照房东开的租金转出去就行，但之后就一直没有下文”；在该新闻中，一名身着灰色短袖T恤、肩背黑色肩带斜挎包的短发年轻男子周某在接受记者采访时称“想自己转租出去，就不想顶手费落到我们这，就和我们说，给十二万，叫我们走，房东一直不肯出面，联系他也一直联系不到……当时我们店经营不善，流动资金比较少，如果能用押金扣着先，留着一些资金做生意也好啊，所以跟房东说了，他也明白，当时是口头答应了的”；新闻报道还称“周生都承认，期间的确也都存在欠租的行为，但费用已经从押金中扣除了，并得到了房东的允许”；在该新闻中，谢剑波在接受记者电话采访时称“到五月十五号已经欠我三个月租金了，这些不能作为押金扣，这是她单方面支持而已，你欠人费用说不过去啊，你也得先交租啊，不给我们就要解除合约”。谢剑波、周永林、夏凤群均称上述被采访的年轻男子是夏凤群的儿子周某。
2016年8月9日，一审法院向周永林、夏凤群送达了本案民事起诉状副本、证据副本等诉讼材料。
本案中，周永林、夏凤群为证明谢剑波收取周永林押金合计298999元，且周永林、夏凤群与谢剑波就押金冲抵租金达成口头协议，提交了以下证据：1、谢剑波与周永林于2006年9月1日就案涉商铺签订的《房地产（房屋）租赁合同》（显示租赁期自2006年9月1日至2009年12月30日，月租金为5600元；周永林在签订此合约时应向谢剑波交纳52000元作为押金，押金不能作租金使用，谢剑波应在租赁期满或解除合同时将押金无息退还周永林等内容）。2、谢剑波与周永林于2010年1月1日就案涉商铺签订的《房地产（房屋）租赁合同》（显示租赁期自2010年1月1日至2012年12月30日，月租金为4200元；周永林在签订此合约时应向谢剑波交纳4200元作为押金，押金不能作租金使用，谢剑波应在租赁期满或解除合同时将押金无息退还周永林等内容）。3、谢剑波于2006年9月1日出具的两张《收据》（第一张《收据》中收款人一栏除了谢剑波签名外还加盖有一枚指印，其主要内容为今收到周永林租铺押金共伍万贰仟元；第二张《收据》中收款人一栏仅有谢剑波签名，其主要内容为今收到周永林108-110号铺租押金共伍万贰仟元），周永林、夏凤群称第二张《收据》是谢剑波收取周永林押金后出具的，第一张《收据》中的押金原是前手租户郭某胜押金由周永林享有，谢剑波没有将押金退还给前手的租户，而是由周永林向前手租户郭某胜退还了应当由谢剑波退还的押金，结果谢剑波才向周永林出具了加盖有指印的该张收据，所以两张《收据》并非重复书写，之所以这样操作是谢剑波、周永林、夏凤群及前手租户郭某胜一致协商确定的，只有周永林既向郭某胜代谢剑波退还押金又向谢剑波同时再交纳一次押金后，才可以承租案涉商铺，所以实际上周永林交纳给谢剑波的押金相当于两个52000元；双方的租赁关系自2006年开始，阶段性租金上涨了才重新签订租赁合同，2006年的装修及押金是可以延续使用的，所以本案租赁合同只是双方租赁合同中的一段，是以前的租赁合同的延续。4、中国银行存款凭条（复印件，显示周永林于2006年9月12日向谢剑波转账25000元）、中国工商银行个人业务凭证（复印件，显示周永林于2006年9月11日向谢剑波转账支付149999元）、RBS流水查询（显示2006年9月12日有一笔金额25000元的支取），周永林、夏凤群称这是周永林以转账方式代上一手租户向谢剑波支付租金。5、《铺位转让协议》[显示郭某胜与周永林于2006年9月1日签订，双方约定郭某胜以250000元将案涉商铺原广州市天河五山中粤汽车美容护理部转让给周永林（包括其所有资产、铺位内所有物资，但债务纠纷除外），郭某胜将案涉商铺原注册登记牌照注销并协助周永林办理牌照变更事项等]，周永林、夏凤群称2006年9月1日，在谢剑波的同意并见证下，郭某胜与周永林签订《铺位转让协议》，郭某胜将案涉商铺内原来的所有物资以250000元转让给周永林（该250000元即为所谓的顶手费），因当时郭某胜欠谢剑波175000元租金，故周永林将顶手费250000元中的175000元通过银行转账直接交给谢剑波；因1999年郭某胜承租谢剑波的商铺时属于押4付1，因此谢剑波要求周永林也按照该标准向谢剑波支付4个月押金合计104000元；当日，周永林向谢剑波支付现金52000元，谢剑波当日出具押金收据，之后，周永林按照谢剑波要求支付剩余押金52000元，谢剑波再次出具押金收据，但因双方合同签订时间为2006年9月1日，故押金收据统一写日期为2006年9月1日；故谢剑波实质收取周永林104000元的押金，并出具两张数额相同的押金单。经质证，谢剑波对上述证据1、2的真实性、合法性均予以认可，关联性不予认可，认为该两份合同是双方用于办理商铺备案登记使用的，双方并不实际履行该两份合同，双方有关商铺的履行有另行签订协议且已履行完毕，故与本案无关。对证据3的真实性无异议，但合法性、关联性均不予认可，这两张收据对应的租赁合同已履行完毕，与本案无关，2006年9月1日交纳的押金已于2009年12月30日合同履行完毕时退回给周永林，不存在继续退费的问题，退一步来说，即使谢剑波收到了上述押金，且未退回该押金，但双方执行是2006年9月1日签署的《房地产（房屋）租赁合同》，该合同已于2009年12月30日履行完毕，即使未退回该押金也过了诉讼时效，周永林要求退还不应得到支持；且谢剑波在2006年9月1日仅出租一个物业给周永林，约定的按金只有52000元，双方不存在其他租赁合同关系，所以这两张收据只能解释为谢剑波重复出具收据（针对同一事件），但实际并无收到两笔押金，这是周永林以第二张《收据》没有加盖指印为由欺骗谢剑波重新出具一张加盖指印的《收据》，周永林、夏凤群称谢剑波共收取104000元押金（共4个月租金），这违反一般的商业惯例，周永林、夏凤群所述的谢剑波、周永林、夏凤群及前手租户郭某胜一致达成协商意见的陈述不属实，但其确认前手租户确实是郭某胜，周永林是从郭某胜处承接案涉商铺，当时郭某胜仍欠谢剑波的租金（具体金额不记得），在三方达成一致协商后同意由周永林代郭某胜向谢剑波支付拖欠的租金，于是才有后来周永林向谢剑波支付十多万元款项的事情，谢剑波与郭某胜的合同到期后，理应是由谢剑波退还押金给郭某胜，有何理由让周永林继续向谢剑波支付押金，故这说法是不成立的。对证据4中的中国银行存款凭条以复印件为由不确认真实性，对中国工商银行个人业务凭证、RBS流水查询真实性予以认可，但认为该付款与本案无关，该款项并非押金，而是在履行2006年9月1日签署的《房地产（房屋）租赁合同》，而且支付的是租金及周永林上手租客拖欠谢剑波的费用，原因是周永林上手租客将商铺转给周永林时还拖欠谢剑波款项，周永林自愿帮其代还，该转帐记录与押金无关；退一步来说，即使谢剑波收到了上述款项，且该款项为2006年9月1日签署的《房地产（房屋）租赁合同》押金，则该合同已于2009年12月30日履行完毕，即使未退回现也过了诉讼时效，不应得到支持。对证据5以谢剑波无法考证该合同的真实性为由不认可其真实性、合法性、关联性，认为即使真实也与本案无关。
周永林、夏凤群称其已经与案外人翼某满就案涉商铺签订转让合同，案外人翼某满向其支付了30万元转让费，其将案涉商铺转手的行为已经得到谢剑波的同意，后因谢剑波反悔，导致其将30万元退回给翼某满，并提交了以下证据：1、转让合同[显示夏凤群与“翼某满”于2016年5月17日就案涉商铺店面（空铺）转让进行约定，所约定的转让费金额为63万元]，2、加盖有中国银行股份有限公司广州粤垦路支行业务专用章的新线存款历史交易明细清单、中国银行跨行人民币汇款凭证（显示夏凤群于2016年5月25日向翼某满转账汇款30万元），3、两段视频（周永林、夏凤群称拍摄时间为2016年6月5日，视频中谈话者为夏凤群和谢剑波；反映出谢剑波表示其现在一样是承认给夏凤群转手，其需要与夏凤群谈妥利益分配问题）。经质证，谢剑波对上述证据1、2的真实性予以认可，合法性，关联性不予认可，认为该转让合同不合法，依《合同》第六条第三款约定，未经谢剑波书面同意，不得将房屋转租、转让、分租或与第三人合作，此转让合同从未知会谢剑波，更没有得到谢剑波的书面同意，故该合同不合法，他们之间的财务流转与谢剑波无关。对上述证据3认为己过举证期限，不应当予以质证，认为该证据的形成不合法，属于偷听偷录，且只是断章取义，虽然视频显示谢剑波本人曾说过同意周永林、夏凤群转租，但转租是有前提的，需周永林、夏凤群将拖欠的租金先付清；同时，视频也显示谢剑波、周永林、夏凤群对于转手费如何分配并没达成一致，是否同意他转租要在双方谈妥的情况下才可能进行，故单凭该两段视频不能得出谢剑波同意周永林、夏凤群转让的事实。
谢剑波为证明2016年7月17日其到案涉商铺时的情况、2016年7月20日清理案涉商铺内物品的情况，分别提供了6段视频（2016年7月17日）、107段（2016年7月20日）视频并申请了证人邱某出庭作证。谢剑波对于上述视频作出相应《关于清场视频的说明》，描述了周永林、夏凤群及其家属在视频中出现的时间点及相应的言行。经质证，周永林、夏凤群对于上述视频的真实性无异议，确认证人邱某在2016年7月17日、2016年7月20日对案涉商铺的拆除行为进行摄影，确认谢剑波在《关于清场视频的说明》中所述的人物确实是周永林、夏凤群及其家属，但对视频证明内容的关联性不予认可，认为拍摄过程没有进行公证，无法知悉拍摄的角度和内容是否全面、是否选择性进行拍摄，故意选择一些价值较低的货物进行拍摄。上述6段视频（2016年7月17日）主要反映：周永林、夏凤群及其儿子、证人邱某在案涉商铺现场，案涉商铺内放置有汽修设施设备及货物、用品，邱某的随行人员将案涉商铺内诸如机油瓶等少部分货物搬至门口，后被周永林一方人员阻止，之后邱某等人离开案涉商铺。上述和107段视频（2016年7月20日）主要反映：邱某敲案涉商铺卷帘门但无人应答，谢剑波在现场，周永林也在案涉商铺现场对面不远处，之后案涉商铺卷帘门被邱某打开，案涉商铺内放置有汽修设施设备及货物、用品，邱某的随行人员开始将案涉商铺内的上述设施设备及货物、用品陆续搬到案涉商铺门外堆放，周永林后到案涉商铺门口拍摄，此后陆续有周永林的儿子、夏凤群到案涉商铺拍摄，之后民警介入调处并要求邱某和周永林去派出所作笔录，此后案涉商铺内设施设备及货物、用品继续被邱某随行人员搬出，夏凤群及其儿子仍在案涉商铺现场，最后，邱某将案涉商铺门锁更换并上锁后离开，案涉商铺门口人行道上堆满从案涉商铺内搬出的设施设备及货物、用品。
证人邱某出庭作证称：我与谢剑波已认识十年。我听谢剑波的配偶的亲戚说谢剑波要放租案涉商铺，我自2016年7月10日左右开始与谢剑波协商承租案涉商铺的事宜。我是2016年7月15日与谢剑波就承租案涉商铺签订租赁合同。谢剑波告知过我原承租人仍在案涉商铺内，合同约定谢剑波按现状交付案涉商铺给我，所以意思就是由我负责将承租人清场。我没有见过谢剑波、周永林、夏凤群签订的解除租赁合同的协议，但谢剑波出示过谢剑波、周永林、夏凤群签订的租赁合同、谢剑波发出的律师函等资料给我看，所以我相信合同已解除。签订合同后需要进行装修，7月15日上午，我到案涉商铺察看后看到案涉商铺很多关于洗车的零碎物品，我全程进行了录像。我通知周永林、夏凤群在三天内自动把物品清走，我说我要进行装修。到了7月17日，我叫了两三个员工一起再次到案涉商铺准备进行清场，我们从案涉商铺搬了少量的货物到门口，周永林、夏凤群进行了阻挠，而且周永林、夏凤群表示其与谢剑波有合同纠纷，当时谢剑波都在场，而且谢剑波、周永林、夏凤群还在现场吵架，我在7月17日上午9点多报警，报警的原因是因为我承租了案涉商铺，而周永林、夏凤群又不肯搬走，导致我无法进场装修，所以我报警，让警察来处理，警察到现场出警，给我出具了报警回执，但让我们自行处理，所以我当天就没有再搬东西，我就跟周永林说再给周永林、夏凤群两天的清理时间，然后我离开了现场，没有处理搬到门口的物品，我离开时，谢剑波也刚离开不久。7月20日，我叫了十多个工人到案涉商铺，我到现场时大概上午9点，案涉商铺还没有开铺，周永林在现场，我自行打开了案涉商铺的门，案涉商铺的门的钥匙锁不住，我往上一推就打开了，我的工人将案涉商铺内的物品（除了一个龙门架是被我拆除下来，其他都是可移动物品）全部清到案涉商铺门口，然后就换锁锁门走人。7月20日，我打开案涉商铺的大门看到案涉商铺的物品是很零零碎碎的，很多物品是生锈的，要用电钻才能弄开。我方搬离物品的过程中，周永林、夏凤群及其两个儿子都在现场，他们想阻止我们，但我们表示已承租了案涉商铺，需要交付租金，所以将他们的物品清到门口，至于物品是否要处置由他们自行处置，他们表示这些物品不处置、不要了。我就说，他们要与谢剑波打官司是他们自己的事。谢剑波7月20日也在场，我与谢剑波是一同前往案涉商铺，因为周永林、夏凤群阻挠我方清理案涉商铺内的物品，所以我当天进行报警，民警也有出警，民警就带我与周永林到派出所制作笔录，后来就不了了之。我在派出所做笔录结束之后有新闻记者来采访，我接受了采访。被我清出来的物品都一直放在商铺的门口。7月23日左右，谢剑波致电通知我表示环卫局给他打电话表示案涉商铺门口存放了很多物品，导致纸张乱飞，谢剑波要求我去察看原因并进行清理。谢剑波没有具体告知我如何清理这些物品，本身是我自己承租案涉商铺，就应该是我自己处理，我没有必要听谢剑波的。案涉商铺门口张贴了环卫局的通知，而且在7月23日左右环卫局的人员将案涉商铺门口的东西进行了打包，环卫局只是打包了案涉商铺门口的纸盒、垃圾，所打包的范围不是案涉商铺门口全部物品，案涉商铺门前很多好的东西都已被他人拿走。7月26日，我让儿子将环卫局打包好的小部分物品清走。到了7月26日，我让我儿子将这些打包好的物品清运走送到垃圾场。因为环卫局发了书面通知，不清理就需要罚款，案涉商铺是门前三包的，所以我进行了这样的处理。7月26日晚上在清运垃圾的时候，周永林的儿子和我的儿子（双方各有三人）在案涉商铺门口打架，目前我儿子已被刑事拘留（因为有一个人被打至二级轻伤）。我是7月27日才去到现场，看到龙门架的一堆铁、凳子、椅子仍在案涉商铺门前，没有其他物品。8月1日、2日，我对案涉商铺的门口的混凝土门坎准备进行清理以便进行装修，周永林、夏凤群及其两儿子就过来阻挠，所以我方无法清理就走了。后来到了8月十几号，我向谢剑波协商解除租赁合同，因为出现这样的事情，弄得我也没有心情再继续做生意了。合同解除后，谢剑波将我所交的押金及一个月的租金退还给我，但没有给我做任何的补偿。
周永林、夏凤群为证明其因谢剑波拆除水电表、浇筑混凝土门槛导致其无法正常使用案涉商铺而遭受的损失，提供了《转让合同》、银行流水、员工工资表、员工劳动合同、税票（复印件）《评估报告》、《进货单》等证据。
关于《合同》约定的租赁期内的租金支付情况，谢剑波、周永林、夏凤群均确认：1、2013年7月至2014年6月期间的租金，周永林、夏凤群均按照36000元/月标准于当月内付清了，2、2014年8月的租金于当月内实际支付了35300元，另有700元租金是以谢剑波的配偶在案涉商铺进行汽车美容的消费款700元进行冲抵的方式支付了，3、2014年7月、2014年9月至2015年9月期间的租金，周永林、夏凤群是按照36000元/月的金额于当月内付给谢剑波，4、2015年10月至2015年12月期间的租金，周永林、夏凤群是按照38000元/月的金额于当月内付清了，5、2016年1月1日至2016年5月26日期间，周永林、夏凤群共向谢剑波付过三次款，分别是2016年2月17日付款38000元（该38000元为2016年1月的租金）、2016年5月2日付款38000元，2016年5月26日付款18000元（该18000元为补交2014年7月至2015年9月的租金差额），6、自2016年5月26日之后周永林、夏凤群未再向谢剑波支付过租金。另，谢剑波还称周永林、夏凤群从2015年5月起开始延期支付租金，2016年1月的租金于2016年2月17日才支付，2016年2月的租金于2016年5月2日才支付，2016年3月至2016年6月的租金至今仍未支付。周永林、夏凤群还称2016年1月的租金于2016年2月17日支付，2016年2月至4月的租金是以押金抵扣了租金。
谢剑波、周永林、夏凤群均确认：1、夏凤群与周永林基于夫妻关系而共同享有《合同》项下权利及承担义务；2、周永林承租案涉商铺后一直在案涉商铺经营“金燕汽车美容中心”。
本案中，谢剑波还发表如下意见：1、双方的租赁合同于2006年开始履行，在这过程中双方一直关系比较好，在第三次签署租赁合同时，周永林、夏凤群对谢剑波称现生意不好做，想留点流动资金，谢剑波认为与周永林、夏凤群比较熟，所以就将押金调整为36000元，但事实上周永林、夏凤群只支付2万元，谢剑波出于对周永林、夏凤群的支持，就同意暂时收取2万元押金。2、租赁双方之间从未达成2013年租赁合同以外的任何协议，周永林、夏凤群关于口头约定变更月租金标准的陈述不属实，在2016年5月28日周永林、夏凤群向谢剑波补交18000元租金，该18000元租金正好是自2014年7月至2015年9月期间的周永林、夏凤群拖欠的每月少交纳1千元（2014年7月至2015年6月）或2千元（2015年7月至2015年9月）。3、其是不同意利用案涉商铺在《合同》租赁期内存在的形成附合的装饰装修，因为案涉商铺已不存在装饰装修；周永林、夏凤群从上一手顶手的是上一手承租人的设备和剩余两年的租期，上一手承租人是经营过装修（已经其同意），周永林、夏凤群在租赁期间并没有对案涉商铺再进过装修。4、其2016年7月20日已经把案涉商铺的门锁换了，钥匙在其手上，但其想对案涉商铺进行装修周永林、夏凤群就来阻挠，所以其根本无法进入案涉商铺内，故其并未实际收回案涉商铺。5、证人邱某证言中涉及的邱某与谢剑波协商案涉商铺租赁及向周永林收回案涉商铺的情况均属实。6、周永林、夏凤群没有通知过谢剑波用2006年租赁合同中的押金冲抵2013年《合同》中的租金，2006年的合同早已履行完毕，不存在该合同的押金在谢剑波手中的事实。7、谢剑波于2016年7月19日下午直接到案涉商铺通知周永林、夏凤群将于2016年7月20日对案涉商铺进行清铺；证人邱某在2016年7月16日曾到案涉商铺通知过周永林、夏凤群要求其在3日内搬离案涉商铺，若不搬离，则邱某将清理案涉商铺。8、谢剑波从未口头或书面要求周永林、夏凤群支付4押1租，双方历史租赁合同从来就是两押，如是4押肯定会在合同中体现。
周永林、夏凤群还发表如下意见：1、2014年7月至2015年6月期间的月租金37000元在合同履行过程中经双方口头协商已变更为36000元/月。2、谢剑波在案涉商铺门口用水泥封住门口（2016年6月23日），对案涉商铺断水、断电（2016年6月16日），2016年7月20日其货物也被谢剑波强行搬走，之后谢剑波换锁，但其不清楚具体换锁时间，所以2016年6月16日谢剑波已经实际控制并强行收回案涉商铺，周永林、夏凤群也实际撤场。3、其从上一手顶手的时候是顶手上一手承租人的设备和案涉商铺内的固定装修及剩余两年的租期，而上一手承租人是进行过装修（已经谢剑波同意），其在租赁期间自己已经对案涉商铺进行装修，装修的范围包括除了阁楼和卫生间外，其他地方都进行了重新装修，且装修是经过谢剑波的同意，谢剑波还给予了七天的免租期。4、周永林儿子在南方电视台采访新闻中明确表示周永林之前就已经告知谢剑波要以押金抵扣租金，只是谢剑波不同意，认为这种单方面的通知不能成立；而周永林所说的押金并不仅仅是2013年签订的合同押金，而是包含了之前签订的两份合同已经履行完毕的应退押金，只不过是谢剑波错误理解为只是2013年签订合同时交付的20000元押金而已；谢剑波拖欠周永林、夏凤群押金104000元未曾退还，以押金抵消租金并不需要谢剑波同意，只需要周永林、夏凤群通知即可，谢剑波根本无权单方面解除合同收回商铺。5、大概是2016年3月5日前，周永林、夏凤群与谢剑波说，用2006年周永林、夏凤群交给谢剑波的押金（104000元）及2013年时《合同》中的押金（20000元）一起抵扣从2016年2月开始（包含2月）的租金；谢剑波即向周永林、夏凤群表示，周永林、夏凤群要抵扣租金只要不超过合计124000元的押金是可以的，若超出则需及时补交租金；因为双方达成这一协议，所以周永林、夏凤群在2016年5月2日时才交纳了2016年5月的租金，此前2016年2、3、4月的租金以从上述124000元的押金中抵扣的方式交纳。6、谢剑波及证人邱某均没有通知过周永林、夏凤群将于2016年7月20日清铺。7、因1999年案外人郭某胜承租案涉商铺时属于押4付1，因此谢剑波要求周永林、夏凤群也按照该标准支付4个月押金合计104000元，当日，周永林、夏凤群向谢剑波支付现金52000元，谢剑波当日出具押金收据，之后，周永林、夏凤群按照谢剑波要求支付剩余押金52000元，谢剑波再次出具押金收据，但因双方合同签订时间为2006年9月1日，故押金收据统一写日期为2006年9月1日。
一审法院认为：谢剑波与周永林于2013年7月1日签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。上述《合同》是在周永林与夏凤群夫妻关系存续期间签订及履行的，一审法院对于谢剑波及周永林、夏凤群关于夏凤群与周永林基于夫妻关系而共同享有《合同》项下权利及承担义务的共同确认予以尊重，因此，本案中，上述《合同》中承租人一方的权利和义务应周永林与夏凤群共同享有和履行。
本案的争议焦点为谢剑波在发出解除《合同》的通知时是否具有合同约定的解除权。根据《合同》第七条第二款的内容，结合常识来看，如果周永林、夏凤群存在拖欠案涉商铺租金超过30日的行为，谢剑波则有权解除《合同》。周永林、夏凤群关于2014年7月至2015年6月期间的月租金在合同履行过程中经双方口头协商已由37000元变更为36000元的陈述，并未提供充分证据予以证实，且遭到谢剑波否认，周永林、夏凤群亦承认其在2016年5月26日付给谢剑波的18000元款项为补交2014年7月至2015年9月的租金差额，故一审法院依法对其该项陈述不予采纳。一审法院认为，在无特别约定的情况下，当收付款双方当事人对于租金所属期间存有争议时，首先应当结合其他佐证的证据来判断其所属期间，若没有可以佐证的证据，则应当采信付款一方对于款项所属期间的陈述意见。本案中，周永林、夏凤群与谢剑波均未提供证据证明周永林、夏凤群于2016年5月2日支付给谢剑波的38000元属于2016年2月还是5月的租金，因此，一审法院依法采信作为付款一方的周永林、夏凤群关于该款项是案涉商铺2016年5月租金的陈述。关于2016年2月至5月的租金，周永林、夏凤群先是以其与谢剑波达成以之前周永林所交付给谢剑波的押金及《合同》押金之和中相应金额款项冲抵案涉商铺自2016年2月起租金的口头约定故不存在拖欠租金行为为由进行抗辩，后又以谢剑波未退还其在《合同》之前所形成的104000元押金故其依照法律规定通知了谢剑波以上述押金抵偿案涉商铺自2016年2月起租金为由抗辩其并未拖欠租金。对此，谢剑波明确否认与周永林、夏凤群达成过两人所称上述口头约定或周永林、夏凤群通知过其以之前的押金冲抵租金，并称在《合同》之前其所收取的押金是52000元且已经退还周永林。一审法院认为，其一，周永林、夏凤群未能提交充分证据证明其关于曾与谢剑波达成用押金与租金冲抵的口头约定的陈述，在谢剑波对此明确予以否认的情况下，一审法院根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条第（二）项的规定，对周永林、夏凤群该项陈述依法不予采信。其二，关于谢剑波对周永林、夏凤群是否负有退还《合同》之前租赁双方就案涉商铺形成的租赁合同关系项下的押金的债务问题，周永林、夏凤群持有两张由谢剑波签名的押金《收据》（显示金额各为52000元的，出具时间均为2006年9月1日，两者主要区别在于落款处除谢剑波签名外有无加盖指印），周永林、夏凤群一方与谢剑波一方对上述两张《收据》的产生经过陈述相异，根据谢剑波与周永林于2006年9月1日就案涉商铺签订的《房地产（房屋）租赁合同》约定的押金仅为52000元的事实，结合生活常识来看，周永林、夏凤群关于其从上一手承租人郭某胜处接手案涉商铺的租赁合同是“四押一付”的陈述，明显与上述《房地产（房屋）租赁合同》关于押金金额的约定不符，且缺乏证据予以佐证，其可信度不高；而谢剑波的相应解释与上述《房地产（房屋）租赁合同》约定的押金内容吻合，符合日常交易习惯，其可信度相较于周永林、夏凤群上述陈述要高。因此，在没有其他证据佐证的情况下，一审法院采信谢剑波关于上述两张《收据》的产生经过的陈述，并据此认定周永林、夏凤群就上述《房地产（房屋）租赁合同》支付给谢剑波的案涉房屋押金金额为52000元。谢剑波虽称已经偿还周永林、夏凤群上述52000元押金，但未能提供任何证据予以证明，周永林、夏凤群也明确表示否认，故一审法院对于谢剑波该项陈述不予采信。上述《房地产（房屋）租赁合同》约定的租赁期限早已经届满，按照该合同的约定，上述52000元押金本应于租赁期满即2009年12月30日退还周永林，由此可见，谢剑波上述未退还的押金52000元此后相对于周永林而言属于一项到期债权，因此，谢剑波对周永林负有退还《合同》之前租赁双方就案涉商铺形成的租赁合同关系项下的押金52000元的债务。关于上述52000元债务是否与周永林所欠谢剑波的案涉房屋自2016年2月起的租金抵销的问题，《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的','2018-09-23
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被判处管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑的犯罪分子，在执行期间，如果认真遵守监规，接受教育改造，确有悔改表现的，或者有立功表现的，可以减刑；有下列重大立功表现之一的，应当减刑：
（一）阻止他人重大犯罪活动的；
（二）检举监狱内外重大犯罪活动，经查证属实的；
（三）有发明创造或者重大技术革新的；
（四）在日常生产、生活中舍己救人的；
（五）在抗御自然灾害或者排除重大事故中，有突出表现的；
（六）对国家和社会有其他重大贡献的。
减刑以后实际执行的刑期不能少于下列期限：
（一）判处管制、拘役、有期徒刑的，不能少于原判刑期的二分之一；
（二）判处无期徒刑的，不能少于十三年；
（三）人民法院依照本法第五十条第二款规定限制减刑的死刑缓期执行的犯罪分子，缓期执行期满后依法减为无期徒刑的，不能少于二十五年，缓期执行期满后依法减为二十五年有期徒刑的，不能少于二十年。
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第七十八条
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（五）在抗御自然灾害或者排除重大事故中，有突出表现的；
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第七十九条
对于犯罪分子的减刑，由执行机关向中级以上人民法院提出减刑建议书。人民法院应当组成合议庭进行审理，对确有悔改或者立功事实的，裁定予以减刑。非经法定程序不得减刑。
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第二百六十二条罪犯在服刑期间又犯罪的，或者发现了判决的时候所没有发现的罪行，由执行机关移送人民检察院处理。
被判处管制、拘役、有期徒刑或者无期徒刑的罪犯，在执行期间确有悔改或者立功表现，应当依法予以减刑、假释的时候，由执行机关提出建议书，报请人民法院审核裁定，并将建议书副本抄送人民检察院。人民检察院可以向人民法院提出书面意见。
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