广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终5705号
上诉人（原审原告）：广州城市职业学院，住所地广州市广园中路***号。
法定代表人：张连绪，院长。
委托代理人：欧阳达辉，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人：陈双云，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东花城工商技工学校（原名：广东中为工商技工学校），住所地：广州市花都区狮岭镇海布村光明路5号。
法定代表人：邵宝华。
委托代理人：林中佑，法律顾问。
被上诉人（原审被告）：贺新伟，男，汉族，住广州市天河区。
被上诉人（原审被告）：广州市一建房地产咨询有限公司，��所地广州市海珠区xxxx路181号513房。
法定代表人：贺新伟。
上诉人广州城市职业学院（下简称城市职业学院）因与被上诉人广东花城工商技工学校(下简称花城技工学校)、贺新伟、广州市一建房地产咨询有限公司（下简称一建公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初7989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人城市职业学院上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、改判花城技工学校向城市职业学院支付2015年9月15日至2016年12月31日期间的使用费4564651元;3、改判花城技工学校向城市职业学院支付2016年3月至2016年12月期间的水电费248679.92元；4、一、二审诉讼费用由花城技工学院承担；5、改判贺新伟与一建公司承担连带清偿责任。事实与理由如下：一、城市职业学院与花城技工学校签订的租赁合同期限届满后，花城技工学校并未按照合同约定及时将涉案场地返还给城市职业学院，在花城技工学校移交涉案场地之前，花城技工学校应为此承担相应的责任。原审判决迳行认定花城技工学校的相关权利义务已由一建公司承接，花城技工学校已非本案承责主体，明显依据不足。其一，涉案《房屋租赁合同》及补充合同的主体为城市职业学院与花城技工学校，而非城市职业学院与一建公司，城市职业学院与一建公司之间并不存在任何合同关系。根据涉案合同第二、四条约定，经营期间，未经甲方(即城市职业学院)书面同意，乙方(即花城技工学校)不得将场地部分或全部转租分租。乙方如无违约，甲方在租赁期届满或解除合同并办清一切移交手续后15个工作日将保证金不计利息退回乙方。城市职业学院与花城技工���校作为租赁合同的签订主体，本应严格按照合同约定履行合同义务。而花城技工学校在未经城市职业学院书面同意的情形下，擅自将涉案房屋租赁合同的全部责任与权利义务转让给一建公司，按照租赁合同的上述约定及《中华人民共和国合同法》第八十四、八十八条的规定，该转让并非是符合法定情形的合同权利义务的转让，不能对城市职业学院产生任何法律约束力。租赁合同期限届满后，花城技工学校亦未按照合同约定将涉案场地交还给城市职业学院，一直违法占有，导致城市职业学院迟迟未能收回涉案场地。花城技工学校的上述行为已构成严重违约和严重侵权，应属于本案承责主体。退一步讲，即使花城技工学校在租赁合同期限届满后并未实质占有使用场地，根据合同相对性原则，花城技工学校仍负有交还涉案场地的义务，在涉案场地未正式交还之前，仍应��为花城技工学校在占有使用场地。因此，花城技工学校应承担支付本案诉请的场地使用费4564651元及水电费248679.92元。其二，花城技工学校的名称、股东及法定代表人等事项的变更不影响其民事主体资格，也不影响其履行合同义务的民事责任能力。花城技工学校恶意隐瞒其主体名称、法定代表人及股东变更信息，并未按照合同约定履行相应的通知义务，也没有得到城市职业学院的同意，双方的合同并不因此丧失约束力，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，花城技工学校作为独立法人主体，其名称、股东及法定代表人等事项的变更并不是其独立承担责任的抗辩理由。其三，原审判决以花城技工学校、一建公司已向城市职业学院发函申请将涉案租赁合同中花城技工学校的租赁场地使用权及相关的责任、权利、义务完全一建公司承担，且一建公司已实际占有涉案场��并向城市职业学院支付了2014年10月至2016年2月期间水电费和2015年9月15日至2015年10月14日期间的部分租金为由，迳行认定涉案租赁合同中花城技工学校的相关权利义务已由一建公司承接，明显属于法律适用错误。就此，城市职业学院认为，花城技工学校、一建公司提出的上述申请均是其单方申请，并未经城市职业学院同意，城市职业学院从始至终并未同意由一建公司承接花城技工学校的涉案合同权利义务，而且花城技工学校、一建公司的实际控制人均为贺新伟，城市职业学院不可能知悉实际占有涉案场地的主体己变更为一建公司。基于花城技工学校并未告知其股东、法人变更事项，城市职业学院完全有理由相信仍由花城技工学校实际占有涉案场地。如前所述，贺新伟同时作为花城技工学校、一建公司的实际控制人，就一建公司代交部分水电费及部分租金的行为，城市���业学院有理由认为系一建公司代花城技工学校履行部分合同义务(实践中关联企业代为支付费用的现象非常普遍)，而非已默认同意花城技工学校将涉案合同的权利义务概括转让一建公司。此外，花城技工学校、一建公司主张承接的关键义务是给付租金，这属于法律上的债务(义务)。依照合同法，债务转让是以得到债权人同意为前提的，而不是以通知为前提，故花城技工学校、一建公司的申请并没有产生债务转让的法律后果，相关合同义务仍应由花城技工学校承担。其四，根据合同相对性原则，合同原则上仅约束合同签订主体。城市职业学院作为国有事业单位，在对外出租涉案场地这一重大国有资产，城市职业学院一直严格按照正规的招投标程序进行招标，事实上城市职业学院与花城技工学校正是通过合法招投标程序才签订涉案租赁合同。按照市教育局及财政部门的���管要求，对于通过招投标签订的合同，在合同期限内，除非有法定情形，城市职业学院均应严格按照规定执行合同，城市职业学院并无权限且事实上也不可能擅自同意变更合同相对方，否则城市职业学院将因违反招投标法而遭受上级部门的行政处罚。另外，城市职业学院之所以与花城技工学校签订涉案租赁合同，是因其具有履行合同的能力，对于城市职业学院并不了解的一建公司，在未经合法程序的情况下，城市职业学院不可能同意由一建公司承接涉案合同的全部权利义务；二、贺新伟作为一建公司的实际控制人，一建公司收取的分租租金实质上由贺新伟占有，而且贺新伟事实上亦直接收取了涉案场地的部分分租租金。因此，贺新伟作为收益人和租金收取人，应对城市职业学院诉请的场地使用费及水电费承担连带清偿责任。原审判决仅以贺新伟履行一建公司的职��为由而简单认定贺新伟无须承担任何责任，但事实上原审判决的上述认定忽略了贺新伟作为实质收益人这一关键要点，在城市职业学院未同意由一建公司承接花城技工学校涉案合同全部权利义务的情形下，并不能以涉案场地是由一建公司名义对外分租为由而否定贺新伟实质受益人的事实；三、原审判决在本案诉请的场地使用费及水电费中直接抵扣租赁保证金及水电保证金的方式并不符合法定程序，缺乏事实和法律依据。其一，涉案租赁保证金700000元及水电保证金25000元系由花城技工学校交纳的，如前所述，城市职业学院从未同意涉案场地的承租人变更为一建公司，也未同意将上述租赁保证金及水电保证金直接退还给一建公司。退一步讲，即使该保证金属于应退还的情形，也应是退还给花城技工学校。其二，一建公司只是在诉讼过程中提出退还上述保证金的抗辩主张���但该主张并不能视为诉讼请求，也不能视为一建公司提出的反诉请求，而且保证金退还事项属于另外的民事纠纷，应作另案处理，因此，按照不告不理的原则，原审判决对于对方未提出的请求直接进行处理，已违反了民事诉讼法的程序规定，应予纠正。其三，花城技工学校在合同期间未经城市职业学院同意擅自变更合同履行主体，租赁合同期限届满后亦未按照合同约定将涉案场地及时交还给城市职业学院，花城技工学校已构成严重违约，按照涉案租赁合同约定，城市职业学院有权直接没收保证金。原审判决直接在本案诉请的场地使用费及水电费中直接抵扣租赁保证金及水电保证金，损害了城市职业学院的诉讼权利。
被上诉人花城技工学校答辩称：一、2009年至2011年，我校与城市职业学院先后签订《房屋租赁合同》、《补充合同一》及《补充合同二》，约定由我校向城市职业学院承租程控楼。2014年，贺新伟将其持有的我校股权全部转让，并不再参与我校任何经营管理工作，且程控楼的租赁权益不在转让范围之内。2014年10月7日，我校与一建公司向城市职业学院发出《关于程控楼租赁使用权转让的请示》，明确表明我校对程控楼的承租权利义务已经一并转让至一建公司。后一建公司就程控楼相关情况多次向城市学院发函告知。根据城市职业学院原审时提交的发票和相关票据显示，城市职业学院收取了一建公司自2014年10月至2016年2月期间的水电费及租金。该情况表明，城市职业学院已经事实上作出同意由一建公司受让程控楼的承租权利义务的意思表示。综上，按照《中华人民共和国合同法》第八十八条关于“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，经一建公司申请并得到城市职业学院同意，我校承租程控楼的权利义务已经于2014年10月转让给一建公司，之后因程控楼的租赁关系而产生的纠纷与我校无关。因此，原审法院基于以上事实和证据依法作出的判决完全正确。
被上诉人一建公司答辩称：一、一建公司负责不定期租赁关系期间的租金水电费时间段是：合同到期日2015年9月14日至2016年9月13日(不定期租赁关系结束日)。其一，城市职业学院在《催收欠款通知书》中承认不定期租赁关系，而之后城市职业学院在2016年9月13日的《律师函》中否认不定期租赁关系，诬陷一建公司“非法占用”并接管所有分租户，一建公司自此日起对大楼完全没有管控权。其二，城市职业学院提供的租金水电发票证明于2016年10月起，明师、中大星城、广之旅、科普租金水电直接向城市职业学院交纳，这4家公司承租物业占大楼面积的74％，更证明城市职业学院实际接管分租户并控制大楼。其三，《停电停水通知函》证实水电的总分表事实上由城市职业学院完全控制，一建公司无权控制。其四，自2016年9月13日后城市职业学院直接召集各分租户开会包括提出给予免费搬迁期等，此后城市职业学院无法收取的租金和水电与一建公司无关。其五，《士多店退场》和《服装店退场》证明分租户直接向城市职业学院后勤处邓德昌、何宇洁交钥匙，再次说明城市职业学院完全实际控制了大楼和各分租户；二、合同到期日2015年9月14日至2016年9月13日期间，城市职业学院反悔且怠于管理，一建公司只对实际占用的部分场地负责交纳租金和水电费。其一，《关于退出程控楼经营的函》和《关于程控楼清空移交的调查和报告》(且由城市职业学院提供)证明，合同到期后一建公司提出续约、移交、搬离，且汇报有些分租户占用场地不交租��不续签合同的情况。城市职业学院不接管，不与一建公司续签合同，且未对不交租金水电的分租户停水电。其二，合同期内各分租户基本能按时向一建公司交纳租金水电费，合同期满后未交纳租金水电费的那些分租户拒不缴纳租金且不和一建公司续签租约，原因是认为一建公司没有和城市职业学院签订续租合同。友记美食店、臻津餐饮店、中大星城、鱼蛋粉、婕思嘉服装店共5家承租人(共计占大楼建筑面积的28.74％，其中中大星城占租赁物第5层整层，租赁物共5层)，既不和一建公司签约又不缴纳租金水电费，纯属违法占用，一建公司多次口头和书面通知城市职业学院，但城市职业学院担心这部分分租户集中闹事故怠于管理(不停水电不去接收房屋)，且在一审中城市职业学院竟然撤销了对所有分租户拖欠租金水单的追讨。其三，《开给一建公司的租金和水电发票》和《关于协助收取程控楼、儒苑小区仓库等租金的函》是关联证据，证明城市职业学院承诺向一建公司签订续租协议而又不签订，应视为城市职业学院与一建公司的租赁关系中面积等条款未定。其四，《开给一建公司的租金和水电发票》、《城市学院申请对程控楼继续为期三年的租赁权竞价招标》、《关于协助收取程控楼、儒苑小区仓库等租金的函》及《广州市财政局关于市一建房地产咨询有限公司信访问题的批复》等证据形成证据链，证明城市职业学院向一建公司承诺大楼继续招标出租但又反悔收回大楼，误导一建公司接受部分租赁物的不定期租赁关系；三、城市职业学院无理由收取滞纳金。租赁合同因到期而转化为不定期租赁合同，是一种新合同，合同内容应依据双方实际履行情况而定。由于滞纳金是一种明确、特殊的严格责任，故原合同关于滞纳金的条款不能适���于不定期租赁合同。其一，《开给一建公司的租金和水电发票》和《关于协助收取程控楼、儒苑小区仓库等租金的函》共同证明：城市职业学院承诺签约又没签，视为具体滞纳金条款没定。其二，《开给一建公司的租金和水电发票》、《城市学院申请对程控楼继续为期三年的租赁权竞价招标》、《关于协助收取程控楼、儒苑小区仓库等租金的函》及《广州市财政局关于市一建房地产咨询有限公司信访问题的批复》形成证据链，共同证明城市职业学院反悔，误导一建公司被动等待续约和等待招标重新签约。其三，城市职业学院和一建公司在租赁合同到期后就租期、减免、免费搬迁期等事项一直保持沟通且城市职业学院承诺系列的减免。其四，城市职业学院提供的租金和水电按月催款单上一直没有列明滞纳金；四、为减少诉累，一建公司要求：其一，城市职业学院支��电梯安装采购费。物业移交给一建公司后，由于电梯超过使用期限无法维修存在极大安全隐患，故一建公司对电梯做了报废拆除处理。电梯属于大楼的主体结构部分，没有电梯无法正常使用租赁物，按《城市房屋租赁管理办法》规定，建筑主体存在安全隐患的房屋不能出租，故城市职业学院必须对一建公司出资采购安装的37.3万元电梯费用做出赔偿。其二，租赁和水电押金，包括中为培训学校交纳的77748元和中为技校交纳的72.5万元，用于抵扣欠一建公司欠付的租金和水电；五、本案责任应由一建公司承担，与广东中为工商技工学校（下简称中为学校）和贺新伟无关。其一，贺新伟是原中为学校的小股东和法人，中为学校转让之后，贺新伟不是股东也不是法人。贺新伟是一建公司法人和股东，一建公司不是一人公司。中为学校和一建公司的实际控制人都不是贺新伟。��二，中为学校和一建公司是无关联的两个独立法人机构；六、一建公司自2015年9月14日至2016年9月13日期间和城市职业学院只存在大楼部分建筑物的不定期租赁关系(一建公司实际占用管理的面积占大楼总面积的71.26%)。其一，广东省广州市中级人民法院(2017)粤01民辖终410号民事裁定书认定，“经本院审查认为，本案中，双方当事人房屋租赁合同到期后未及时续签，视为不定期租赁，双方当事人仍属于房屋租赁合同关系，本案属房屋租赁合同纠纷”。其二，关于部分建筑物的不定期租赁期间。《开给一建公司的租金和水电发票》、《城市学院申请对程控楼继续为期三年的租赁权竞价招标》、《关于协助收取程控楼、儒苑小区仓库等租金的函》、《广州市财政局关于市一建房地产咨询有限公司信访问题的批复》及律师函(发给了所有分租户)形成证据链，充分证明在不定期租赁关系中，城市职业学院构成违约，应该承担对应的经济损失。
被上诉人贺新伟答辩称：一、中为学校2009年12月参加由城市职业学院对外公开的竞价招标，取得“程控楼”的租赁使用权。其一，根据中为学校和城市职业学院签订的《房屋租赁合同》、《补充合同》，租赁期限为2010年1月1日至2015年9月14日。其二，2014年10月7日，中为学校向城市职业学院发出《关于程控楼租赁使用权转让的请示》，将程控楼的租赁主体转为一建公司并得到了学院的允许后，租金和水电费由一建公司缴纳。其三，贺新伟个人从未和城市职业学院签订任何协议，也从未和任何程控楼任何分租户签订任何协议。其四，各分租户直接向公司对公账户交纳租金和水电。其五，贺新伟是原中为学校和一建公司的法人。合同纠纷属于学校和公司的组织机构行为。综上，贺新伟的以上行为都属于职务行为，与贺新伟个人无关，应当由对应的公司和学校承担相应的责任。
城市职业学院于2016年9月29日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、花城技工学校向城市职业学院支付房屋占有使用费，从2015年9月14日起计算至2016年12月31日为止，合计为4572120元[从2015年9月14日至2016年12月31日，共15个月零18日，每月按385875元计算，总租金一共是6019650元,其中⑴、中大星城缴纳租金时间为2016年10月-12月，三个月租金为66228元；⑵、明师教育2016年10月-12月，每月按215634元，共646902元；⑶、科普教育是2016年10月-12月，每月按83834元，共251502元；⑷、广之旅2016年10月-12，每月按61966元，共185898元；（5）、另外花城技工学校在2016年1月7日、15日分别缴纳149000元及148000元，合计297000元，所以花城技工学校欠付的租金应为6019650元-中大星城支付66228元-明师教育支付646902元-科���教育支付251502元-广之旅支付185898元-花城技工学校已支付的297000元=4572120元]；2、花城技工学校向城市职业学院支付逾期支付上述房屋占有使用费的逾期利息（以4572120元为本金，从2017年1月1日起计至实际付清之日止，按日利率0.1%的标准计算）；3、花城技工学校向城市职业学院支付城市职业学院已垫付的2016年3月1日至2016年12月31日的电费213175元、水费35504.92元，合计248679.92元；4、花城技工学校向城市职业学院支付逾期偿还城市职业学院代垫付的上述水电费用的逾期利息（利息计算标准为248679.92元为本金，逾期利息利率按日利率0.1%的标准，从2017年2月1日起计至款项实际付清为止）；5、本案诉讼费全部由花城技工学校承担；6、贺新伟、一建公司对第1-5项诉讼请求承担连带清偿责任。
原审法院经审理查明：2009年12月30日，城市职业学院（甲方、出租人）���中为学校（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将海珠区xxxx路181号程控楼五层（约4975.36㎡）的房产出租给乙方经营除饮食、娱乐、网吧、影响正常教学等行业外的其他行业；经营期间，未经甲方书面同意，乙方不得将场地部分或全部转租分租；租赁期限自2010年1月1日至2014年12月31日共五年，其中2014年1月1日至2014年12月31日的月租金额为385875元；租金按月结算，乙方在每月15日前到甲方财务交付租金给甲方；乙方向甲方交纳2个月的租金70万元、水电费25000元作保证金，同时缴付第一个月租金给甲方；乙方如无违约，甲方在租赁期满或解除合同并办清一切移交手续后15个工作日将保证金不计利息退回乙方；（乙方的权利和义务）1、依时交纳租金；逾期交付租金和水电费的，每逾期一日，乙方须按当月租金和水电费金额的0.1%向甲方支付违约金；乙方应负���修缮责任：房屋主体结构性外的室内供电、防雷、给排水、消防、电梯、非房屋主体结构性保养维修，对室内外招牌（广告牌）负一切的经济和法律责任；等。城市职业学院确认中为学校向其交纳了租赁保证金70万元及水电保证金25000元。
2010年4月15日，城市职业学院（甲方）与中为学校（乙方）签订《补充合同（一）》，对涉案程控楼的消防维修等有关问题进行约定，并约定正式履行合同时间为2010年7月15日，房屋租赁合同顺延至2015年9月14日。
2010年4月30日，城市职业学院（甲方、出租人）与中为学校（乙方、承租人）签订《补充合同（二）》，就涉案程控楼的经营范围相关事宜进行约定。
2014年10月7日，中为学校、一建公司向城市职业学院发出《关于程控楼租赁使用权转让的请示》，其中记载，根据《广州城市职业学院同意广东中为��商技工学校分租（即转租）的证明》，广东中为工商技工学校现将该场地租赁使用权的责任、权力、义务完全转让到广州市一建房地产咨询有限公司（法定代表人：贺新伟）直至2015年9月14日合同期满，租赁期内由广州市一建房地产咨询有限公司向广州城市职业学院支付租金，期间发生的一切法律和经济纠纷，都由广州市一建房地产咨询有限公司承担，合同期满场地租赁水电押金退回到广州市一建房地产咨询有限公司；由于广东中为工商技工学校和广州市一建房地产咨询有限公司实控制人和法人都是贺新伟，现在大楼的分租及日常管理也是贺新伟负责，为了继续维系广州城市职业学院和已经分租出去的小租户权益到合同期满，特申请该租赁场地使用权及相关的责任、权利、义务完全由广州市一建房地产咨询有限公司承担。贺新伟作为中为公司及一建公司的法定代表��在该函件上签名。
2014年10月15日、2014年11月12日，中为学校及一建公司共同向程控楼各租赁客户发出《关于程控楼各租赁客户租金和水电变更缴费银行账户的函》，要求各租赁客户的租金和水电费变更缴费至一建公司的账户，并告知中为学校已将涉案场地租赁使用权完全转让给一建公司直至合同期满，合同到期后，由一建公司负责清退保证金；等。
2015年9月18日，一建公司向城市职业学院发出《关于退出程控楼经营的函》，其中反映程控楼场地租赁的责任、权力、义务由广州市一建房地产咨询有限公司全权代为行使（法定代表人：贺新伟）直至2015年9月14日合同期满；现阶段的情况是：我方与学院租赁到期后无合法续租的租约，大部分租户已知我方与学院合租赁同到期，不配合按时交纳水电和租金，场地无法继续经营；因此请示：1、学院和我单位���订本招标前的租赁协议，便于我单位合法向各分租户收取租金和水电；2、或者请示学院给各分租户一定时间的免租搬迁期，到期关停大楼水电，我方愿意配合学院做好清场工作，将采取强制加锁、以及采取法律措施清场…并要求核算清偿剩下的租金和水电退还保证金；等。
2015年9月22日，一建公司向城市职业学院出具《关于程控楼清空移交的调查及报告》，反映了涉案程控楼的租户情况、是否同意搬迁、搬迁期限以及申请减免部分租金、愿意参与投标等。
2016年3月11日，一建公司向城市职业学院发出《关于程控楼租赁情况的现状及请示》，反映了涉案程控楼的租户情况、是否同意搬迁、部分租户不配合交纳水电和租金等问题，并请示减免租金并愿意配合学院做好清场工作等。
2016年4月12日，城市职业学院向中为学校发出《催收欠款通知书》，要求中为学校清缴租金和代垫水电费；等。
2016年9月，城市职业学院向中为学校发出《律师函》两份，认为中为学校自2015年9月14日起至今占用涉案程控楼，要求中为学校返还该物业并赔偿租金损失及支付欠缴代垫的水电费；等。
2016年9月，城市职业学院还分别向广东中大星城职业培训学院（下简称中大星城，使用场地为海珠区xxxx路181号程控楼5楼全层）、广州市海珠区科普教育培训中心（下简称科普教育，使用场地为海珠区xxxx路181号程控楼四楼全层）、广州市海珠区明师教育培训中心（下简称明师教育，使用场地为海珠区xxxx路181号程控楼二楼全层以及三楼北面）、广州市同湘会饮食有限公司十一分店（下简称同湘会，使用场地为海珠区xxxx路181号程控楼三层南面）、广东中原地产代理有限公司新港西三分公司（下简称中原地产，使用场地��海珠区xxxx路181号程控楼首层自西向东2号商铺）、广东南湖国际旅行社有限责任公司xxxx路营业部（下简称南湖国旅，使用场地为海珠区xxxx路181号程控楼首层04商铺）、广州市海珠区婕思嘉服装店（下简称婕思嘉服装店，使用场地为海珠区xxxx路181号程控楼首层自编3号商铺）、广东赛壹便利店有限公司第四十七分店（下简称赛壹便利店，使用场地为海珠区xxxx路181号程控楼首层自编1号商铺）、广州市海珠区其美潮州鱼旦粉美食店（下简称其美美食店，使用场地为海珠区xxxx路181号程控楼首层自编8号商铺）、广州市海珠区友记美食店（下简称友记美食，使用场地为海珠区xxxx路181号程控楼首层自编2号商铺之二）、广州市海珠区新港左转九十度服装店（下简称左转九十度服装店，使用场地为海珠区xxxx路181号程控楼首层自编6号商铺）、广州市海珠区臻津餐饮店（下简称臻津��食店，使用场地为海珠区xxxx路181号程控楼首层自编107号商铺）等发出《律师函》，认为中为学校违法占用城市职业学院场地，各分租户与城市职业学院不存在租赁合同关系，要求各租户在收到该函件后30天内搬离使用场地并归还场地给城市职业学院；等。
2016年12月14日，城市职业学院发出《关于广州城市职业学院海珠校区程控楼全面停电停水升级改造的告知函》，其中反映城市职业学院将于2016年底整体收回海珠校区程控楼（海珠区xxxx路181号），城市职业学院决定自2017年1月1日起对海珠校区程控阁楼电力系统、供水系统等设备设施进行整体维修、升级改造工作；届时将不再向海珠校区程控楼提供水电等后勤服务，直至整修改造供水全面完成为止。
另查，据城市职业学院于2016年1月4日、2016年5月3日出具的《广东省行政事业单位资金往来结算票》反���，付款单位均为一建公司，收款项目分别为代收2014年10月份~2015年10月份水电费、代收2015年11月水电费（部分）合计432925元，以及代收2015年11月份~2016年2月份水电费合计71747.76元。
据城市职业学院于2016年10月25日出具的《广东增值税普通发票》反映，一建公司支付了2015年9月15日至2015年10月14日期间的租金297000元。城市职业学院确认该款项中的149000元于2016年1月7日支付、148000元于2016年1月15日支付。
据城市职业学院提交的《广东增值税普通发票》发票反映，明师教育按每月215634元的标准向城市职业学院支付占用费；广之旅按每月61966元的标准向城市职业学院支付占用费；中大星城按每月22076元的标准向城市职业学院支付占用费；科普教育按每月83834元的标准向城市职业学院支付占用费。
据城市职业学院提交的支付凭证若干张（日期为2016年3月至2017年1月期间），反映城市职业学院已支付了上述期间的水费、电费。城市职业学院还提交了部分月份的缴交水电费通知单、《已发生（未缴纳）水费一览表》、《已发生（未缴纳）电费一览表》，其中反映每月产生的水费、电费。
原审诉讼中，城市职业学院表示其没有与一建公司签订过租赁合同，也没有承诺减免租金和水电费；至于中为学校支付的租赁保证金70万元及水电保证金25000元由法院依法处理。贺新伟及一建公司陈述，2014年10月前，涉案场地是由中为学校与各分租户签订租赁合同，2014年10月中为学校变更为花城技工学校后，均是由一建公司与分租户签订租赁合同。
城市职业学院确认及提交的《各分租户搬离时间表》、增值税普通发票等证据反映了中大星城缴纳了2016年10月至2017年2月期间的租金并于2017年4月30日撤场，明师教育、广之旅于2017年4月30日撤场并已向城市职业学院支付了2016年10月至2017年4月的租金，科普教育是在2017年6月29日撤场并支付了2016年10月至2017年4月的租金；其他租户没有向城市职业学院缴纳费用，其中友记美食店、左转九十度服装店、赛壹便利店于2017年1月初交还使用场地给城市职业学院并办理了交接手续；中原地产、其美美食店、臻津美食店于2017年1月初自行搬离使用场地，没有办理场地交接手续；同湘会、南湖国旅、婕思嘉于2017年6月自行搬离使用场地，没有办理场地交接手续。明师教育、广之旅、科普教育确认上述交付场地及支付费用的情况，中大星城于2017年6月13日确认其已撤场并同意由城市职业学院自行收场；左转九十度服装店、赛壹便利店均确认于2017年1月初向城市职业学院交付的场地，均是向一建公司交纳费用的；南湖国旅表示其于2016年12月31日自行撤场的，其是��一建公司交纳租金和水电费。中原地产、婕思嘉服装店、友记美食店、臻津美食店均确认其已撤场。另外，部分租户陈述，其与一建公司约定的租赁期限至2016年12月31日，明师教育提交的租赁合同反映其租约至2018年5月。
再查,中为学校于2016年1月18日变更校名为花城技工学校。
原审法院认为：城市职业学院与中为学校签订的《房屋租赁合同》、《补充合同一》、《补充合同二》是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。上述合同约定中为学校承租涉案场地的期限至2015年9月14日，而中为学校与一建公司在2014年10月已向城市职业学院发函申请将上述合同中中为学校的租赁场地使用权及相关的责任、权利、义务完全由广一建承担，之后一建公司实际占有出租涉案场地并向城市职业学院支付了2014年10月至2016年2月期间水电费和2015年9月15日至2015年10月14日期间的部分租金，因此，上述合同中中为学校的相关权利义务已由一建公司承接。城市职业学院认为承责主体为中为学校（即现花城技工学校）的意见，依据不足，不予采纳。贺新伟是一建公司的法定代表人，现有证据及查明的事实反映，涉案场地是一建公司出租给分租户，即使贺新伟在此期间负责涉案场地的日常管理，其行为应视为其履行一建公司的职务，故城市职业学院要求贺新伟承担责任的请求，缺乏依据，不予支持。上述合同履行期限届满后，一建公司继续占有经营涉案场地，城市职业学院与一建公司形成不定期租赁关系，一建公司应向城市职业学院支付使用费及使用场地期间的水电费。
关于使用费，城市职业学院确认中大星城、明师教育、广之旅于2017年4月30日撤场并已向城市职业学院支付了2016年10月至2017年4月的租金，科普教育是在2017年6月29日撤场并支付了2016年10月至2017年4月的租金；其他租户没有向城市职业学院缴纳费用，其中友记美食店、左转九十度服装店、赛壹便利店于2017年1月初交还使用场地给城市职业学院并办理了交接手续；中原地产、其美美食店、臻津美食店于2017年1月初自行搬离使用场地，没有办理场地交接手续；同湘会、南湖国旅、婕思嘉于2017年6月自行搬离使用场地，没有办理场地交接手续，上述情况与原审法院查明的事实以及部分租户陈述的情况基本相符，已查明的事实反映一建公司已支付了2015年9月15日至2015年10月14日期间的部分租金，故城市职业学院要求一建公司向其支付从2015年9月15日起至2016年12月31日期间尚欠的使用费的请求合理。由于2015年9月15日至2016年12月31日期间共15个月零17日，每月按385875元计算，该期间总租金一共是6012181元，其中1、中大星城支付2016年10月-12月期间的租金66228元（每月按22076元）；2、明师教育支付了2016年10月-12月期间的租金646902元（每月按215634元）；3、科普教育支付了2016年10月-12月期间的租金251502元（每月按83834元）；4、广之旅支付了2016年10月-12月期间的租金共185898元（每月按61966元）；5、一建公司已付的2015年9月15日至2015年10月14日期间的部分租金297000元，所以一建公司欠付的租金应为6012181元-中大星城支付66228元-明师教育支付646902元-科普教育支付251502元-广之旅支付185898元-一建公司已支付的297000元=4564651元），一建公司确认上述费用的计算方式，故对城市职业学院的上述欠费的请求予以支持。城市职业学院主张的超过该部分的使用费的请求，依据不足，予以驳回。一建公司认为城市职业学院已承诺其减免租金但没有提交证据证实，城市职业学院对此也不予确认，故对该抗辩意见不予采纳。
关于水电费，城市职业学院提交的支付凭证若干张、部分月份的缴交水电费通知单、《已发生（未缴纳）水费一览表》、《已发生（未缴纳）电费一览表》等证据证实，城市职业学院已代垫了涉案场地的水费、电费以及每月产生的相关费用，据已查明的事实反映，各分租户是向一建公司支付水费、电费的，因此，城市职业学院要求一建公司向其支付已垫付的2016年3月1日至2016年12月31日的电费213175元、水费35504.92元，合计248679.92元的请求合理合法，予以支持。同前所述，一建公司要求减免水电费的意见，缺乏依据，不予支持。
关于使用费、水电费的逾期利息，从本案查明的事实及当事人的陈述，一建公司在上述合同履行期限届满后，多次发函与城市职业学院协商涉案场地后续的承租使用、签订续租合同或者清场交还场地��事宜，而在该期间学院并未明确答复相关事宜，另结合城市职业学院在本案诉讼期间提交交纳水电费的相关明细等实际情况综合考虑，城市职业学院要求一建公司支付使用费、水电费的逾期利息的请求，依据不足，不予支持。
关于租赁保证金及水电保证金，根据合同约定，乙方如无违约，甲方在合同期满或解除合同并办清一切移交手续后将保证金无息退回给乙方，鉴于城市职业学院已收回涉案场地且已主张相应的使用费及水电费，该租赁保证金及水电保证金应退还给承租人，为减少双方当事人的诉累，故对一建公司要求在使用费及水电费抵扣应退还的租赁保证金和水电办证金的意见予以采纳。鉴此，一建公司应支付的使用费为4564651元-700000元=3864651元，应支付的水电费为248679.92元-25000元=223679.92元。一建公司主张还要扣减合同履约保证金77748元及电梯采购安装费用，城市职业学院对此不予确认，一建公司提交的证据也不足以证实上述费用的产生以及与本案的关系，故对该意见不予采纳。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四第一款、第六十条第一款、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，于2017年12月12日作出判决如下：一、广州市一建房地产咨询有限公司在本判决生效之日起10日内，向广州城市职业学院支付2015年9月15日至2016年12月31日期间的使用费3864651元；二、广州市一建房地产咨询有限公司在本判决生效之日起10日内，向广州城市职业学院支付2016年3月至2016年12月期间的水电费223679.92元；三、驳回广州城市职业学院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费45093元，由广州市一建房地产咨询有限公司负担。上述受理费已经由广州城市职业学院预交，原告同意由广州市一建房地产咨询有限公司在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给广州城市职业学院。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审过程中，一建公司与贺新伟向本院共同提交以下证据：1、
电梯采购安装费,以证明电梯采购安装费是用于抵扣欠款的一部分；2、银行流水，以证明各分租户直接向一建公司账户交纳租金水电，与贺新伟个人没关系；3、穗政务公开函【2017】24号、25号、26号，以证明：中为学校、一建公司一直被告知城市职业学院要搬到增城职教园区，合同到期后涉案大楼打算向一建公司长期出租，一建公司也有意承租；4、中原地产退场，以证明：一建公司无需缴纳退场后直至2016年12月31日的租金，且一建公司对涉案大楼无控制权；5、（2017）粤0105民初10989号民事判决书，以证明：一建公司承接了程控楼的租赁关系，与贺新伟无关；6、（2017）粤0105民初10558号民事调解书，以证明：一建公司承接了程控楼的租赁关系，与贺新伟无关；7、（2017）粤01民辖终410号民事裁定书，以证明：一建公司和城市职业学院合同到期后是不定期租赁关系，各分租户和一建公司是不定期租赁关系；8、《证明》，以证明：中为学校的前身是广州中为职业技能培训学校；9、《证明》，以证明部分租户拖欠租金的面积和水电情况；10、联合办学协议书，以证明中为学校有77748元租赁保证金和水电押金在城市职业学院。城市职业学院对此发表如下质证意见：1、电梯安装采购证明是一建公司单方出具的文���，且不属于二审新证据，不能证明一建公司所称的可以扣减的费用，且城市职业学院与一建公司之间在相关的合同中并没有协商该费用的处理，故该费用不应当由城市职业学院承担；2、银行流水有原件，但不属于二审新证据；该流水并未包含全部的租金回单，一建公司故意隐匿了部分回单。据城市职业学院了解，有部分承租人直接将租金交给贺新伟。其中一张汇款单可以反映，2016年6月3日是由一建公司直接付款给贺新伟，2015年10月12日一建公司直接汇款到贺新伟的账户，证明贺新伟有从涉案房产的租金中直接获得收益；3、对税政公开函的真实性予以确认，但与本案无关，城市职业学院办学地点的变更与租赁合同没有关系，城市职业学院的办学地点变更不代表城市职业学院同意将涉案场所继续出租给一建公司，双方的租赁关系应以书面的租赁合同的约定为准；4、中原地产退场文件，因为没有原件故不确认其真实性，且涉及一建公司与案外人之间的关系，与本案无关；5、对两份民事裁判文书的真实性无异议，但是属于广州市海珠区人民法院就一建公司、南湖国旅公司、同湘会公司之间的租赁合同关系作出的判决，其中只涉及一建公司与南湖公司、同湘会公司之间合同权利义务的处理，并不等于城市职业学院已经通过法定的形式同意一建公司承接了“程控楼”的租赁关系；6、对民事裁定书的真实性予以确认，但该证据不能证明一建公司是不定期租赁关系的相对方，花城技工学校仍是不定期租赁关系的相对方；7、两份证明与本案无关。联合办学协议书不是新证据；8、当事人之间的协议书也与本案无关，不能证明本案的事实。花城技工学校对此发表如下质证意见：贺新伟及一建公司所提交的证据与我方无关，我方不发表意见。
本院认为：本案的争议焦点有二：其一是使用费及水电费的支付主体；其二是花城技工学校交纳的租赁保证金和水电保证金是否可用于抵扣使用费及水电费。
关于使用费及水电费的支付主体问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。依此规定，在租赁期间届满之后，只有在承租人继续使用租赁物且出租人没有提出异议的情况下，原租赁合同关系才得以延续。本案中，依据已查明的事实，城市职业学院与花城技工学校之间约定的租赁期限已于2015年9月14日届满。在租赁期限届满之前，一建公司与花城技工学校曾向城市职业学院发函要求变更承租主体，一建公司在此之后也曾向城市职业学院书面告知租赁情况，城市职��学院均未明确回复。前述租赁期限届满之后，城市职业学院与花城技工学校之间并未续签租赁合同，且涉案租赁物由一建公司实际使用并支付租金，城市职业学院也已接受一建公司支付的租金，故城市职业学院与花城技工学校之间的租赁关系已因合同期满而自然终止，城市职业学院与一建公司之间则成立事实租赁关系。因此，城市职业学院诉请花城技工学校与一建公司连带支付租赁合同期满后的使用费和水电费缺乏法律依据，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。另，贺新伟系一建公司的法定代表人，其代表一建公司收取租金的行为属于履行法定代表人职务的行为，在城市职业学院未举证证明存在贺新伟应当承担连带责任的法定事由的情况下，城市职业学院仅依据贺新伟收取部分租金的事实主张贺新伟与一建公司连带承担支付使用费及水电费的义务，亦缺乏法律依据，原审判决对此予以驳回亦无不当，应予维持。
关于花城技工学校交纳的租赁保证金和水电保证金是否可用于抵扣使用费及水电费的问题。如前所述，城市职业学院与花城技工学校之间的租赁关系已自然终止，城市职业学院并未举证证明本案存在其可以没收花城技工学校交纳的租赁保证金和水电保证金的情形，故城市职业学院应向花城技工学校退还该两项费用。城市职业学院认为花城技工学校未经其同意擅自变更合同履行主体，对此，本院认为，即使花城技工学校与一建公司向城市职业学院发函要求变更承租人的行为未征得城市职业学院的同意，也仅因此而产生不变更承租人的法律后果，即花城技工学校向城市职业学院作出的变更承租主体的意思表示不发生法律效力，但据此不足以认定花城技工学校构成违约，故城市职业学院以花城技工学校违��为由，主张其有权没收花城技工学校交纳的租赁保证金和水电保证金，缺乏合同依据和法律依据。收取租赁保证金和水电保证金属于花城技工学校的权利，花城技工学校自愿将该项权利转让给一建公司，并已通知城市职业学院，该转让行为应合法有效。因此，一建公司主张用前述租赁保证金及水电保证金抵扣其应付城市职业学院的部分使用费和水电费，合理合法，也符合诉讼经济原则，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。
综上所述，上诉人城市职业学院的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理45306.6元，由上诉人广州城市职业学院负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭红玉
审判员 张燕宁
审判员 郑怀勇
二〇一八年五月二十二日
书记员 彭文悦