福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)闽0104民初5292号
原告：江宾男，1975年5月23日出生，汉族，住福州市仓山区。
委托诉讼代理人：杨锴，福建海坛律师事务所律师。
被告：福建中庚置业有限公司，住所地福州市仓山区建新大道西侧金山街道办事处四楼。
法定代表人：梁衍锋，董事长。
委托诉讼代理人：陈祥云，公司员工。
原告江宾与被告福建中庚置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨锴，被告委托诉讼代理人陈祥云到庭参加诉讼，本院现已审理终结。
原告江宾向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付迟延办理房产证和土地使用权证的违约金14256元（违约金每日按已付购房款1440000元×0.005%计算，从2014年9月6日计至被告为原告办妥土地证之日止）；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2012年8月23日，原被告双方签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告所开发的福州市仓山区金山街道金康路158号（建新大道东侧）中庚城第×楼[幢]×单元号房，该商品房总价款为1440000元；如因被告的原因，原告不能在商品房交付使用后365日内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.005%向原告支付违约金。原告依约履行了合同义务，于2013年9月6日接收了不符合交房条件的房屋。被告至今未通知原告去办理房产证事宜，已构成违约。
被告辩称，1.被告已按合同约定履行协助原告办证的义务。在涉案房屋具备办理产权证条件后，被告分别于2015年2月16日、2015年3月20日交寄邮件通知原告办理权属证书；被告已经按合同约定履行协助原告办证的义务。协助产权证办理对于被告而言是一种被动的协助义务非主动的义务，被告无法强迫原告办理过户手续。根据《合同法》第119条规定以及《商品房买卖合同》第十四条的约定，因原告原因导致过户时间延后的时间不应由被告承担。2.无法给原告办证系不可归责于被告的原因导致。被告对涉案房屋不能按期办证不存在主观过错，而是因为中庚城A地块内的村道未拆除，旧市场仍在营业，大量的苗木未移植，渣土未清理，政府无法交地，导致无法办理整幅地块的土地核验手续，并最终影响了涉案房屋产权证及土地证的办理。但被告仍积极通过各种方式促成办证，在具备办证条件后第一时间邮寄通知办证人办证。3.根据合同约定，被告无需承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，因被告原因不能办证的，被告需要承担违约责任。但本案中不能办证的原因不可归责于被告，因此被告无需向原告承担违约责任。4.退一步说，即使被告需要向原告支付违约金，原告诉求的违约金数额也过高。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人不能在商品房交付使用后365天内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人应自逾期之日起每日按照买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。根据合同约定，交房时间为2013年9月30日，故违约金的起算时间为2014年9月29日，而非2014年9月6日。其次，原告的部分违约金请求超过诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”从原告起诉状可知起诉时间为2016年11月4日，则从2014年9月6日至2014年11月3日的违约金诉求也已经过诉讼时效，不应被支持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.被告对原告提交的销售不动产统一发票、综合服务管理费票据等证据真实性无异议，原告有提交完整的《商品房买卖合同》，对上述证据的真实性本院予以采信。2.原告对被告提交的福州市房地产交易登记中心初始登记通知书及福州市仓山区国土资源局仓山分局土地分割通知、关于商品房房屋权属证书办理的通知、交寄清单、福州市国土资源局退件通知书、关于金山城市广场项目城市公共绿地用地交地情况的函真实性无异议，上述证据来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年8月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于福州市仓山区中庚城第×#楼×单元，总价款为1440000元。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：“出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用……”。第十四条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。合同签订之后，原告依约支付合同约定的全部购房款。被告于2013年9月6日将该房屋交付原告。
另查，2014年9月1日，被告向福州市国土资源局提交中庚城×#、×#、×#、公厕B、C及C地下室办理建设项目开竣工申报及土地检查核验手续。同月3日，福州市国土资源局向被告发出退件通知书，内容为：被告提交的中庚城×#、×#、×#、公厕B、C及C地下室申请，由于其他的原因，根据榕地合[2006]64号约定，受让人必须建设、管理A地块的城市公共绿地并承担所需费用，其绿地建设方案和管理、养护方案等需经有关部门审查后执行。据此，项目中A地块尚未交地，无法办理整幅地块的土地核验手续，予以退件处理。
2015年2月15日，福州市房地产交易登记中心审核通过中庚城×#、×#、×#、公厕B、C房屋产权初始登记。同月16日，被告交寄邮件通知原告办理房屋权属证书。
2015年3月20日，福州市国土资源局仓山分局通知被告，其申请办理位于仓山区“中庚城”项目×#楼、×#楼、×#楼及其连接体地下室，公厕的土地分割总登记手续，已通过审核，现可以办理该项目的子证分割登记手续。同日，被告再次交寄邮件，通知原告办理房屋土地证书。
本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。
本案涉及的土地使用权交付的迟延不属于法定不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力情形。现有证据不能证实A地块的交付与否与本案讼争房屋权属证书的办理之间存在因果关系。故被告有关逾期办证系政府无法将A地块及时交付属不可抗力，其可免除该部分违约责任的主张不能成立。
《商品房买卖合同》第十四条系被告为重复使用而预先拟定的格式条款，现有证据无法证明在订立合同时，被告有与原告协商过。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，该第十四条属于格式条款。《商品房买卖合同》第十四条约定逾期办证时，被告承担违约责任的前提为可归责于被告的原因。根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十六条的规定，《商品房买卖合同》第十四条中免除被告责任的部分无效，但不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。此外，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。无论无法办理土地权属证书是否可以归责于被告，被告均应向原告承担违约责任。故被告以《商品房买卖合同》第十四条约定为依据，主张其无需承担违约责任，本院不予采纳。
讼争房屋于2013年9月6日交付原告使用。按照《商品房买卖合同》第十四条有效部分的约定，买受人（原告）不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人（原告）不退房，出卖人（被告）应自逾期之日即2014年9月6日起每日按照买受人已付款的0.005%向买受人（原告）支付违约金。被告于2015年3月20日以邮件方式通知原告讼争房屋可以办理房屋土地证书，通知邮件从寄出至送达原告本院予以确定为3日的合理期限，故该邮件送达原告的日期确定为2015年3月23日，被告应自2014年9月6日起至2015年3月23日，按照《商品房买卖合同》第十四条的约定承担逾期办证违约责任。关于被告辩称的诉讼时效问题，对此，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定,本案原告于2016年11月4日向法院起诉,其有权向人民法院起诉请求被告支付2014年11月5日至2015年3月23日的违约金。原告诉请的2014年9月6日至2014年11月4日的违约金已超过法律保护的诉讼时效,不予支持，故被告应当向原告支付2014年11月5日至2015年3月23日的逾期办证违约金。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条第一款、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条的规定，判决如下：
一、被告福建中庚置业有限公司于本判决生效之日起十日内按已付购房款1440000元的每日0.005%标准向原告江宾支付自2014年11月5日起至2015年3月23日止的逾期办理房屋权属证书违约金；
二、驳回原告江宾的其他诉讼请求。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费160元，由原告江宾负担48元，被告福建中庚置业有限公司负担112元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 陈曜辉
审 判 员 陈家挺
代理审判员 吴灵婧
二〇一七年九月二十三日
书 记 员 林雪玉
附注一：本判决书引用的主要法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
附注二∶执行申请提示
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。