贵州省遵义市播州区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黔0321民初980号
原告（申请执行人）：遵义市荣欣房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市汇川区澳门路***号澳港商贸城（3-3-1）号。统一社会信用代码：915203017309781314。
法定代表人：王小会，该公司总经理。
委托诉讼代理人：梁康，贵州舸林律师事务所律师（特别授权）。
委托诉讼代理人：周菁菁，贵州舸林律师事务所律师。
被告（案外人）：赵康，男，汉族，1973年11月25日出生，住贵州省遵义市播州区。
被告（被执行人）：刘湧，男，汉族，1971年9月19日出生，住贵州省遵义市红花岗区。
委托诉讼代理人：曾建军，遵义市红花岗区中山路法律服务所法律工作者（特别授权）。
被告（被执行人）：遵义南方广达建设工程有限责任公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区大兴路回龙公寓*楼**楼。统一社会信用代码：91520300730953145F。
法定代表人：周春，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘晓盛，贵州名城（道真）律师事务所律师（特别授权）。
委托诉讼代理人：田伟，贵州名城（道真）律师事务所实习律师。
原告遵义市荣欣房地产开发有限公司（以下简称荣欣公司）与被告赵康、刘湧、遵义南方广达建设工程有限责任公司（以下简称广达公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告荣欣公司之委托诉讼代理人梁康、周菁菁、被告赵康、被告刘湧之委托诉讼代理人曾建军、被告广达公司之委托诉讼代理人刘晓盛、田伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告荣欣公司向本院提出诉讼请求：1、判令撤销遵义市播州区人民法院（2017）黔0321执异2号执行裁定书，并准许执行贵州省遵义市播州区桂花桥街道办事处桂花社区盛世豪庭10栋10-3-3号房屋；2、请求确认2011年1月18日被告赵康与广达公司盛世豪庭项目部、刘湧签订的涉案房屋买卖合同无效；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月21日，遵义市中级人民法院（2014）遵市法民二终字第146号民事判决书对原告与广达公司、刘湧建设工程施工合同纠纷一案作出判决，确定款项共4380164.12元，限刘湧在判决生效后十日内支付给荣欣公司。判决生效后，刘湧和广达公司未履行法律文书确定的义务，荣欣公司于2015年3月向遵义县人民法院申请执行，2015年4月28日，遵义县人民法院作出（2015）遵县法执字第4-1号执行裁定书，对荣欣公司以房抵偿刘湧工程款的6套住房（位于龙坑镇××南中对面盛世豪庭10号楼，房号为10-3-1、10-3-2、10-3-3、10-3-4、10-3-6、10-3-7）予以查封，查封期限为三年。2017年10月20日，赵康对执行标的中的10-3-3号房提出书面异议，遵义市播州区人民法院于2018年1月9日作出（2017）黔0321执异2号执行裁定：中止对贵州省遵义市播州区桂花桥街道办事处桂花社区盛世豪庭10栋10-3-3号房屋的执行。依据原告与广达公司的《商住房抵工程款协议书》，原告将该套房屋在内的共35套房屋抵偿给广达公司盛世豪庭项目部（刘湧与广达公司实为挂靠关系，不是该公司员工，房屋实际抵偿给刘湧），赵康向项目部刘湧购买该套房屋，并支付了购房款307638.8元，但未办理产权手续，因刘湧或广达公司对出卖给赵康的房屋不具有所有权，原告也不知道该买卖行为，赵康的买卖行为不能对抗原告申请执行涉案房屋，故赵康申请的执行异议不能成立，播州区人民法院（2017）黔0321执异2号执行裁定书错误，应予撤销。
被告赵康辩称：涉案房屋是我向广达公司购买所得，支付了全部购房款，买卖房屋的行为有效，广达公司依约定向我交付了房屋，没有办理房屋转移登记不是我的原因造成，我接收房屋后，多次催促广达公司办理产权转移登记，但广达公司告知我，原告不配合，原告与广达公司之间的债务争议不能改变涉案房屋的权利归属，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告广达公司、刘湧辩称：刘湧是广达公司承建原告项目的实际施工人，2010年12月6日，原告将本案房屋以2290元/平方米的价格抵付被告刘湧工程款（见《商住房抵工程款协议书》），2011年1月8日，刘湧将涉案房屋根据《商住房抵工程款协议书》的约定出卖给赵康，同时刘湧项目部向原告出具了委托，要求原告为其出售给赵康的房屋办理相关手续。由于2011年8月原告未经刘湧同意，将涉案房屋抵押给重庆银行，原告未按《商住房抵工程款协议书》约定给赵康办理房屋的产权手续，未办理房屋产权登记是原告的行为所导致，刘湧与赵康之间的房屋买卖行为，未违反法律禁止性规定，合法有效，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：刘湧挂靠广达公司，以广达公司的名义与荣欣公司签订了《盛世豪庭工程建设施工协议》，承建遵义市播州区（原遵义县）龙坑镇桂花桥盛世豪庭9、10、11号号商住楼。2010年12月6日，刘湧以广达公司盛世豪庭项目部（以下简称项目部）的名义与荣欣公司签订《商住房抵工程款协议书》，约定：荣欣公司将在建的盛世豪庭10号楼标准层住宅部分的1-5层抵价给项目部作为工程款，住宅部分为五层，每层七套，共计35套，房价按每平方米2290元计算，总计房价为9879174.5元，作为荣欣公司支付给项目部的9-11号楼工程款，同时还约定：以上35套住房由项目部通过销售公司按程序和规定办理相关手续后并自行处置。2011年1月18日，赵康向项目部支付了购房款307638.8元，购买了项目部所有的盛世豪庭10-3-3号房（房屋面积129.26平方米，单价为每平方米2380元），项目部已将房屋交付给赵康。2011年9月13日，项目部向荣欣公司出具委托书，委托荣欣公司为包括赵康、涂国强在内的10号楼住房一层七户购房者办理合同及相关手续。涂国强所购买的10号楼10-3-1号房屋已办理了房屋买卖合同备案登记。现赵康已实际占有了盛世豪庭10号楼10-3-3号房屋。
荣欣公司与广达公司、刘湧建设施工合同纠纷一案，2014年8月21日，遵义市中级人民法院作出（2014）遵市法民二终字第146号民事判决书，因刘湧未履行该判决书确定的支付义务，荣欣公司向本院申请强制执行，2015年4月28日，本院作出（2015）遵县法执字第4-1号执行裁定书，对荣欣公司以房抵偿刘湧工程款的6套住房（位于龙坑镇××南中对面盛世豪庭10号楼，房号为10-3-1、10-3-2、10-3-3、10-3-4、10-3-6、10-3-7）予以查封，查封期为三年。赵康提出执行异议后，本院于2018年1月9日作出（2017）黔0321执异2号执行裁定书，裁定：中止对贵州省遵义市播州区桂花桥街道办事处桂花社区盛世豪庭10栋10-3-3号房屋的执行。
上述事实，有当事人的陈述、《商住房抵工程款协议书》、委托书、收条、本院（2012）遵县法民初字第131号民事判决书、遵义市中级人民法院（2014）遵市法民二终字第146号民事判决书、本院（2015）遵县法执字第4-1号执行裁定书、本院（2017）黔0321执异2号执行裁定书等经庭审举证质证的证据证明，足以认定。
本院认为，刘湧以广达公司盛世豪庭项目部名义与荣欣公司签订的《商住房抵工程款协议书》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，合法有效，刘湧依据该协议取得了涉案房屋的处分权，且协议也约定刘湧可以自行处置，刘湧将盛世豪庭10号楼10-3-3号出售给赵康，双方虽未签订书面的房屋买卖合同，因赵康已经将购房款全额支付给了刘湧，刘湧已将房屋交付予赵康，双方房屋买卖合同关系成立，且不违法法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖行为合法有效。刘湧已于2011年9月13日书面委托荣欣公司为赵康等人办理合同及房屋过户的相关手续，至今荣欣公司未办理，涉案房屋未办理过户登记，赵康对此没有过错。荣欣公司将已经抵偿并交由刘勇自行处置的房屋，在明知刘湧已将房屋出卖给赵康的情况下，仍然申请对涉案房屋进行查封，有违诚实信用的原则，故赵康提出的执行异议，能够产生足以排除强制执行的效力，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本院作出的（2017）黔0321执异2号执行裁定书，事实清楚、证据充分、适用法律正确，本院予以确认。据此，为保护交易安全和当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：
驳回原告遵义市荣欣房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费60元，由原告遵义市荣欣房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。
审 判 长 何秀林
人民陪审员 冯光其
人民陪审员 王章辉
二〇一八年四月十六日
法官 助理 赵辛竹
书 记 员 吴 颖