广东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)粤执复63号
复议申请人（异议人、被执行人）：惠州市新银地实业发展有限公司。住所地：惠州市惠城区麦科特大道**号愉景大厦*楼。
法定代表人：陈志伟，总经理。
委托诉讼代理人：王继峰，副总经理。
委托诉讼代理人：王立平，广东惠天好律师事务所。
申请执行人：惠州市金濠源房地产开发有限公司。住所地：惠州市惠城区桥东黄家塘**号第*层A1。
法定代表人：邓振华，总经理。
惠州市新银地实业发展有限公司（以下简称新银地公司）不服惠州市中级人民法院（以下简称惠州中院）（2017）粤13执异112号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。
惠州中院在执行惠州市金濠源房地产开发有限公司（以下简称金濠源公司）与新银地公司民间借贷纠纷一案中，被执行人新银地公司提出书面异议。
新银地公司提出异议，请求：（一）依法撤销（2006）惠中法执字第55号《执行裁定书》、（2006）惠中法执字第55号之六、之七、之九《执行裁定书》；（二）依法对愉景大厦第二、三、四层重新进行摇珠选定评估机构，并以重新评估的价格为准，依法再予以拍卖；（三）依法解除对新银地公司名下位于惠州市××背街共4606.4平方米的土地的查封。事实与理由如下：
（一）因本案原申请执行人惠州市水电建筑工程有限公司（以下简称水电公司）转让债权给金濠源公司未通知新银地公司而无效，又因水电公司转让债权给金濠源公司未通过国资委的批准依法无效，所以（2006）惠中法执字第55号民事裁定书裁定将本案申请执行人由水电公司变更为金濠源公司错误，依法应予撤销。
（二）在（2006）惠中法执字第55号执行一案中，惠州中院无视新银地公司在2007年8月5日、2007年8月23日两次提出惠州市恒正房地产评估公司作出的恒正房地估字【2016】第025号《房地产评估报告》已过评估有效期，请求对新银地公司名下位于惠州市惠城区麦科特大道73号愉景大厦第二、三、四层整层房产重新进行评估、拍卖的请求，于2007年9月27日违法作出（2006）惠中法执字第55号之六民事裁定书，对愉景大厦第二、三、四层整层房产按第三次拍卖底价人民币1315.3万元委托惠州市宏诚拍卖有限公司重新拍卖给吴小明，违反了《国家国有资产管理局关于转发<资产评估操作规范意见（试行）>的通知》第一百二十条第十款“评估结果的有效期。写明评估结果的有效期，按现行规定，有效期为一年，即评估目的在评估基准日后的一年内实现时，要以评估结果作为底价或作价依据（还需结合评估基准日的期后事项的调整）。超过一年，需要重新进行资产评估”的规定，而且无视此时愉景大厦第二、三、四层整层房产价值已出现较大的变化，评估报告及相应拍卖底价已经不能准确反映愉景大厦第二、三、四层整层房产的实际市场价值
（三）吴小明未真实及足额向法院支付拍卖款13153280元，身为国营企业的水电公司也未实际足额收到执行款13153280元，惠州中院在执行中存在违反法律行为，依法应撤销（2006）惠中法执字第55号之七民事裁定书。
（四）根据（2006）惠中法委鉴字第27号《司法鉴定委托书》，惠州金城房地产评估有限公司接受委托于2006年6月22日作出惠金城估字【2016】第045《土地评估报告》黄家塘土地价值380.3万元以及上述评估报告过了有效期后，金城公司在2207年10月11日作出惠金城估字【2007】第012号《土地评估报告》黄家塘土地价值555.06万元，此后惠金城估字【2007】第012号《土地评估报告》再一次经过有效期，惠州中院于2010年9月10日向惠州市粤惠不动产评估咨询有限公司发出（2010）惠中法委鉴字第60号《司法鉴定委托书》，惠州市粤惠不动产评估咨询有限公司于2010年9月29日作出粤惠（评）字【2010】第571号《土地评估书》黄家塘土地价值766.5万元，上述土地评估报告可以证明土地价值逐年增长，可同比愉景大厦第二、三、四层整层房产评估价值应为37990618.6元，该评估价值不仅能全额清偿水电公司的债务14440814.18元及利息，并且还能清偿愉景大厦在建设中向中国农业银行股份有限公司惠州分行的借款800余万元，惠州中院直接裁定以1315.3万元的低价对愉景大厦第二、三、四层整层房产进行拍卖，使得拍卖所得的款项未能全额清偿水电公司的债务，导致惠州中院又下发（2006）惠中法执字第55号之九民事裁定书，查封了新银地公司名下位于惠州市××背街共4606.4平方米的土地，该行为实际造成了对新银地公司的超查封，给新银地公司带来了土地无法开发的巨大损失，进一步损害了新银地公司的合法权益。因此，依法应予以撤销该（2006）惠中法执字第55号之九民事裁定书，解除对新银地公司名下位于惠州市××背街共4606.4平方米的土地的查封。
惠州中院查明：申请执行人水电公司与被执行人新银地公司一案，执行依据为（2005）惠中法民一初字第13号、（2005）粤高法民一终字第401号民事判决，一审判决确定：（一）新银地公司应在本判决发生法律效力之日起30日内，支付“愉景大厦”工程余款14440814.28元给水电公司，并从2004年3月10日起至付清款日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计付利息给水电公司。（二）水电公司在14440814.28元范围内对所完成的“愉景大厦”工程享有建设工程价款优先受偿权，但在惠州中院采取财产保全措施之日（2004年12月3日）前已办理商品房预售登记、变更登记或消费者已交付超过50%购房款的房屋部分除外。（三）驳回水电公司的其他诉讼请求。（四）驳回新银地公司的反诉请求。水电公司预交的受理费及保全费，除其应担负的部分外，余款不予退回，抵作新银地公司应负担的费用，待执行本判决时再由新银地公司迳付给水电公司。二审判决原审判决认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。
2006年1月20日，水电公司向惠州中院申请强制执行，2月16日，惠州中院依法作出（2006）惠中法执字第55号之一裁定书，裁定查封被执行人新银地公司位于惠州市惠城区××东××背街、证号为惠府国用（2004）字第13020701131号、13020701132号、13020701133号、面积约4607平方米的土地（以下简称涉案土地）。
2006年12月14日，惠州市安泰电子科技有限公司（以下简称安泰公司）对上述查封的涉案土地提出异议。惠州中院经审查作出（2006）惠中法执异通字第55-1号裁定书认为，异议人安泰公司与被执行人新银地公司于2006年1月5日签订了《项目转让合同书》，由新银地公司将涉案土地以人民币600万元转让给安泰公司。上述《项目转让合同》签订后，安泰公司按合同的约定，于2006年1月5日至1月18日分四次付了该项目转让款600万元给新银地公司。新银地公司收款后出具了四张总额600万元的收据给异议人安泰公司。但异议人安泰公司始终未能提供作为土地使用权转让必备的文件即惠州市土地交易中心《土地使用权转让成交确认书》以及与被执行人新银地公司按规定进行公开交易及办理该土地使用权转让变更登记手续的相关资料；而异议人安泰公司提供的四张600万元转让金收据，又存在收据编号和日期的错乱，且异议人安泰公司又未能提供该交易完税证明及银行付款凭证等证据。该案涉及涉案土地项目转让和土地使用权的确权，安泰公司应通过确权之诉予以解决。
2006年3月10日，惠州中院通过摇珠确定评估机构为惠州市金城不动产评估有限公司，就上述涉案土地进行评估。惠州市金城不动产评估有限公司于2006年6月2日作出惠金城估字【2006】第045号土地估价报告，估价结果为土地面积共4607平方米，土地总价为380.30万元。
2006年3月10日，惠州中院通过摇珠确定评估机构为惠州市恒正不动产评估有限公司（下称恒正公司），就新银地公司位于惠州市惠城区××大道××大厦××、××、××及××、××、××、××、××、××、××房产（以下简称涉案房产）进行评估。2006年3月31日，恒正公司作出（惠州市）恒正房地估字【2006】第025号房地产估价报告，估价结果为涉案房产总面积4860.07平方米，评估总价为1429.88万元。2006年9月4日，惠州中院作出（2006）惠中法执字第55号之二裁定书，裁定拍卖新银地该涉案房产，拍卖保留价为1429.88万元。
在上述评估过程中，新银地公司曾于2006年8月3日对恒正房地产估字【2006】第025号《房地产评估报告书》提出异议，认为该报告对涉案房产第二层、第四层的定价标准不合理，愉景大厦十九层第A、C、D、E、F、G、H号房已于2003年销售完毕，不应处置。2006年11月7日，惠州中院依据恒正公司于2006年10月10日修正后的《房地产评估报告》作出（2006）惠中法执字第55号之三裁定书，裁定继续拍卖上述涉案房产，拍卖保留价调整为2311.35万元。
2006年9月25日，惠州中院依法委托拍卖愉景大厦第二、三、四层整层房产，以评估价人民币2055.11万元为底价进行公开拍卖，因无人竞买而未能成交。2006年12月15日，惠州中院以人民币1644.088万元为底价第二次委托拍卖上述房产，因无人竞买未能成交。2007年1月18日，惠州中院以人民币1315.3万元为底价第三次委托拍卖。2007年2月5日，安泰公司以人民币1315.3万元竞得愉景大厦第二、三、四层整层房产。
2007年3月22日，惠州中院依法作出（2006）惠中法执字第55号之四裁定书，裁定：（一）愉景大厦第二、三、四层房产归安泰公司所有。二、买受人安泰公司应在本裁定书生效之日起30日内到有关部门办理产权过户手续，过户的所有税费由安泰公司承担。
因惠州市房产管理局明确回函表示无法协助惠州中院办理愉景大厦第二、三、四层房产过户手续，2007年8月2日，惠州中院审查认为因客观原因不能办理产权登记过户手续，买受人据此要求退回购房款，依法应予准许，依法作出的（2006）惠中法执字第55号之五裁定书，裁定：（一）撤销惠州中院作出的（2006）惠中法执字第55号之四民事裁定书。（二）安泰公司竞买愉景大厦第二、三、四层整层房产的1315.3万元予以退回。
2007年8月6日，新银地公司向惠州中院提交重新评估、拍卖申请书，请求对愉景大厦第二、三、四层整层房产重新评估、拍卖。理由为恒正公司在2006年3月10日作出的（惠州市）恒正房地产估字【2006】第025号《房地产评估报告书》已超过一年有效期，不能再作为本案执行依据。2007年9月27日，惠州中院认为愉景大厦第二、三、四层整层房产已经进入拍卖程序，无需重新评估；将该房产按第三次拍卖底价人民币1315.3万元重新拍卖更有利于保护双方当事人的合法权益。依法作出（2006）惠中法执字第55号之六裁定书，裁定愉景大厦第二、三、四层整层房产按第三次拍卖底价人民币1315.3万元重新拍卖。重新委托拍卖时注明该房产所占土地已抵押、无房产证、未办理初始确权登记，如不能办理过户手续，风险由买受人自行承担。
2007年11月5日，惠州市宏诚拍卖有限公司举行拍卖会，吴小明以人民币1315.3万元竞得愉景大厦第二、三、四层整层房产。2008年1月3日，惠州中院依法作出在（2006）惠中法执字第55号之七裁定书，裁定：（一）愉景大厦第二、三、四层整层房产归吴小明所有。（二）买受人吴小明应在本裁定书生效之日起30日内到有关部门办理产权过户手续，过户的所有税费由吴小明承担。
在评估涉案土地中，2007年9月25日，惠州中院通过摇珠确定评估机构为惠州市金城不动产评估有限公司，依法作出（2007）惠中法委鉴字第112号司法鉴定委托书，就（2006）惠中法执字第55号一案中涉案土地予以重新评估。2007年10月11日，惠州市金城不动产评估有限公司作出土地估价报告，估价结果为土地面积共4607平方米，土地总价为555.06万元。2008年1月3日，惠州中院依法作出（2006）惠中法执字第55号之八裁定书，裁定对涉案土地进行公开挂牌出让，保留价为555.06万元人民币。
惠州中院根据申请执行人的申请，先后于2008年11月11日至2009年12月21日期间作出（2006）惠中法执字第55号之九、之十裁定书，对涉案土地以及被执行人新银地公司位于惠州市惠城区下埔小区环市路，面积2199.4平方米，证号：惠府国用（2000）字第13020500028号的土地使用权进行查封，并冻结了被执行人名下存款。
2010年4月23日，水电公司、金濠源向惠州中院提交了主体变更申请书、债权转让申请书、债权转让协议书和债权转让公告，请求将原申请执行人水电公司变更为金濠源公司。2010年5月18日，经审查，惠州中院认为申请人与第三人签订的《债权转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，是有效协议。申请人在申请执行过程中将债权依法转让给第三人符合法律规定，应予以准许，依法作出（2006）惠中法执字第55号裁定书，裁定变更金濠源公司为本案的申请执行人。
2010年9月10日，惠州中院通过摇珠确定惠州市粤惠不动产评估咨询有限公司为评估机构，并作出（2010）惠中法委鉴字第60号司法鉴定委托书，就（2006）惠中法执字第55号一案中涉案土地予以重新评估。9月29日，惠州市粤惠不动产评估咨询有限公司作出土地估价报告，估价结果为土地面积共4606.4平方米，土地总价为766.5万元。2010年10月26日，惠州中院依据申请执行人的申请依法作出（2006）惠中法执字第55号之十三、之十四裁定书，裁定继续查封涉案土地，且由于被执行人未完全履行生效法律文书确定的义务，依法将新银地公司名下的涉案土地按评估价766.5万元依法公开拍卖。2010年12月6日，惠州中院依法作出（2006）惠中法执字第55号之十五裁定，裁定将新银地公司名下的位于惠州市惠城区桥东学背街的土地使用权【土地证号：惠府国用（2004）字第13020701131号、13020701133号】按评估价151.3万元依法公开拍卖。
2013年9月16日至10月10日期间，惠州中院依据金濠源公司的申请，依法作出（2006）惠中法执字第55号之十八、十九裁定书，裁定继续查封涉案土地。
2016年12月22日，惠州中院认为在执行过程中，依法发出执行通知书和财产申报表，向银行、不动产登记中心、工商行政管理局、公安车辆管理所等单位调查被执行人的财产状况，经查，被执行人名下暂无财产可供处置。依法作出（2006）惠中法执字第55号之二十裁定，裁定本案终结本次执行程序。2017年8月28日，惠州市新银地实业发展有限公司向惠州中院提起本案执行异议。
本案中，惠州中院代管款（物）收据材料{案号为（2006）惠中法执字第55号}，详情如下：1、编号827576，交款时间2007年12月7日，交款人惠州市安泰电子科技有限公司，交款金额240000元；2、编号827577，交款时间2007年12月7日，交款人吴小伟，交款金额1400000元；3、编号827578，交款时间2007年12月7日，交款人吕敏婧，交款金额60000元；4、编号827579，交款时间2007年12月7日，交款人惠州市宏诚拍卖有限公司，交款金额1100000元；5、编号827580，交款时间2007年12月10日，交款人惠州市安泰电子科技有限公司，交款金额1650000元；6、编号827603，交款时间2007年12月21日，交款人吴小伟，交款金额1000000；7、编号827607，交款时间2007年12月26日，交款人惠州市江源工贸发展公司，交款金额2000000元；8、编号827603，交款时间2007年12月26日，交款人惠州市金凯实业发展有限公司，交款金额3500000元；9、编号827609，交款时间2007年12月28日，交款人惠州市安泰电子科技有限公司，交款金额1853000元；10、编号827608，交款时间2007年12月28日，交款人惠州市浩源贸易有限公司，交款金额350000。上述单据均在买受人吴小明竞拍后开具，均加盖广东省惠州市中级人民法院财务专用章，单据总金额为13153000元；另有惠州市中级人民法院执行案件申请划款通知书写明上述款项13153000元是拍卖被执行人“愉景大厦”第二、三、四层房产所得款，分别于2007年12月7日、8日、21日、26日以及28日缴至惠州中院执行专户，扣除执行费18122元，余款13134878元已支付给申请执行人。申请执行人水电公司提供的收款收据编号分别为0004873、0004872，收款金额分别为4134878元、9000000元，总金额为13134878元。
惠州中院认为，本案的争议焦点为（2006）惠中法执字第55号、之六、之七、之九裁定书是否合理的问题。
《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第三十条规定：“被申请人、申请人或其他执行当事人对执行法院作出的变更、追加裁定或驳回申请裁定不服的，可以自裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议，但依据本规定第三十二条的规定应当提起诉讼的除外。”本案中，新银地公司对变更申请执行人为金濠源公司的裁定不服，应向上一级人民法院申请复议，不属于本次执行异议审查的内容。
关于异议人对评估报告提出异议的问题。评估报告是由评估机构作出的专业技术报告，并不是执行法院的执行行为；当事人或利害关系人对评估报告有异议，可以向执行法院提出，但应由执行法院移交评估机构进行复核，因此，对评估报告提出的异议不属于执行异议。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条“拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十”的规定，再行拍卖的保留价是根据前次保留价确定，而非根据评估价确定。评估报告仅是启动拍卖时确定保留价的参考，再行拍卖时根据前次拍卖的竞价情况决定保留价，并不受评估报告有效期的影响。除非有证据表明在首次拍卖流拍后市场行情发生重大变化，对拍卖标的物的价值产生重大影响，否则即使原评估报告已超过有效期，也可以不再重新评估，直接再行拍卖。本案中，因涉案房产已进入拍卖程序，异议人并未有证据证明首次拍卖流拍后市场行情发生重大变化，可不再重新评估。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十条规定：“对于被执行人名下的房产可以采取查封措施，并可以根据债权人的申请进行拍卖、变卖或以物抵债。”被执行人新银地公司尚未完全履行支付义务，惠州中院作出（2006）惠中法执字第55号之九裁定书查封被执行人位于惠州市××背街共4606.4平方米土地并无不当。
关于异议人提出买受人吴小明未足额支付拍卖款，水电公司未足额收到执行款的问题。经查惠州中院代管款（物）收据材料，单据总金额为13153000元；上述单据总金额与申请执行人水电公司提供的收据金额完全一致。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，惠州中院于2017年10月27日作出（2017）粤13执异112号执行裁定，驳回新银地公司的异议请求。
新银地公司不服上述异议裁定，向本院申请复议，请求：依法撤销（2017）粤13执异112号执行裁定、（2006）惠中法执字第55号之六、之七、之九民事裁定；对愉景大厦第二、三、四层重新进行摇珠选定评估机构，并以重新评估的价格为准，依法再予以拍卖。事实与理由如下：
（一）水电公司转让债权给金濠源公司未经国资委批准且未通知新银地公司而无效，（2006）惠中法执字第55号民事裁定书裁定将本案申请执行人由水电公司变更为金濠源公司违反法律规定应予撤销。
（二）异议裁定认为评估报告不受评估有效期影响违反法律规定，损害了新银地公司的利益，应予撤销。应对愉景大厦第二、三、四层整层房产重新进行评估、拍卖。
（三）惠州中院（2006）惠中法执字第55号之九民事裁定实际造成了对新银地公司的超标的查封，依法应予以撤销。
（四）新银地公司自2007年8月6日后没有实际收到过惠州中院任何裁定书，此后作出的（2006）惠中法执字第55号之六、之七、之九民事裁定对新银地公司未发生法律效力。
本院补充查明：2016年12月22日，惠州中院作出（2006）惠中法执字第55号之二十裁定，裁定本案终结本次执行程序。该裁定于2017年9月19日向金濠源公司送达，未向其他当事人送达。
本院审查认为，针对复议申请人对惠州中院裁定变更金濠源公司为本案申请执行人不服的异议，惠州中院审查认为，《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第三十条规定：“被申请人、申请人或其他执行当事人对执行法院作出的变更、追加裁定或驳回申请裁定不服的，可以自裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议，但依据本规定第三十二条的规定应当提起诉讼的除外。”本案中，新银地公司对变更申请执行人为金濠源公司的裁定不服，应向上一级人民法院申请复议，不属于本次执行异议审查的内容。对此本院认为，本案惠州中院裁定变更金濠源公司为申请执行人的事实发生在2010年5月18日，而《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》自2016年12月1日起施行，惠州中院认为不服该变更申请执行人的裁定应当向上一级法院申请复议、不属本次执行异议审查内容不当，应当按照该裁定作出时的规定进行审查。且，惠州中院（2006）惠中法执字第55号之六、之七裁定分别于2007年9月27日、2008年1月3日作出，根据《最高人民法院关于执行工作中正确适用修改后〈民事诉讼法〉第202条、第204条规定的通知》的规定，当事人、利害关系人根据《民事诉讼法》第202条的规定，提出异议或申请复议，只适用于发生在2008年4月1日后作出的执行行为；对于2008年4月1日前发生的执行行为，当事人、利害关系人可以依法提出申诉，按监督案件处理。因此新银地公司对惠州中院（2006）惠中法执字第55号之六、之七裁定提出异议不符合执行异议案件的受理条件，惠州中院立案受理并进行审查不符合上述规定。
另，复议申请人提出超标的查封的异议，惠州中院以“被执行人新银地公司尚未完全履行支付义务”为由，认为（2006）惠中法执字第55号之九裁定书查封被执行人位于惠州市××背街共4606.4平方米土地并无不当。对此本院认为，惠州中院（2006）惠中法执字第55号之九民事裁定内容为：“查封被执行人惠州市新银地实业发展有限公司位于惠州市惠城区××东××背街、证号惠府国用（2004）字第13020701131号、13020701132号、13020701133号、面积共约4607平方米的土地。”同时该院还查明：“2008年11月11日至2009年12月21日期间作出（2006）惠中法执字第55号之九、之十裁定书，对涉案土地以及被执行人新银地公司位于惠州市惠城区下埔小区环市路，面积2199.4平方米，证号：惠府国用（2000）字第13020500028号的土地使用权进行查封，并冻结了被执行人名下存款。”从惠州中院上述查明事实看，惠州中院现查封、冻结了被执行人多处土地使用权和银行存款，但惠州中院并没有根据超标的查封的一般审查原则，对本案查封、冻结的多项财产价值、土地使用权能否分割控制和处分，以及本案未履行完毕的债务数额等事实进行核查，仅以本案被执行人尚未履行完毕为由驳回其超标的查封的申请不当。且惠州中院对（2006）惠中法执字第55号之九裁定书查封的土地使用权所述不一致，该事实可能存在错误。
综上所述，惠州中院（2017）粤13执异112号执行裁定适用法律不当，认定事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项、第三项的规定，裁定如下：
一、撤销惠州市中级人民法院（2017）粤13执异112号执行裁定：
二、本案发回惠州市中级人民法院重新审查。
本裁定为终审裁定。
审判长 杨明哲
审判员 蒋先华
审判员 李焱辉
二〇一八年六月十五日
书记员 杨玉敏