北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京民再29号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：北京宝龙蓝德房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区。
法定代表人：谢海龙，董事长。
委托诉讼代理人：蔡笑，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：赵海涛，男，该公司职员。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张炬，女，住北京市西城区。
再审申请人北京宝龙蓝德房地产开发有限公司（以下简称宝龙蓝德公司）因与被申请人张炬商品房预售合同纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院(2015)二中民终字第09719号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年9月30日作出（2016）京民申1186号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人宝龙蓝德公司的委托诉讼代理人赵海涛、被申请人张炬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宝龙蓝德公司申请再审称，1、宝龙蓝德公司收取张炬专项维修基金是依据《商品房预售合同》第三十条。既然原审法院认为宝龙蓝德公司收取专项维修基金没有相应的法律依据，那么就应该依据《商品房预售合同》关于专项维修基金的约定执行。2、原审法院在基本事实缺乏证据证明的情况下，判决宝龙蓝德公司返还被申请人专项维修基金14438元，并支付该款项的利息，既违反了《商品房预售合同》的约定，也没有相应的法律依据。综上，宝龙蓝德公司请求撤销北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第00074号民事判决第四项。
张炬辩称，不同意宝龙蓝德公司的再审请求。合同约定的是宝龙蓝德公司代政府部门向张炬收取专项维修基金，并交由建设（房地产）主管部门保管。但针对张炬购买的办公、商业用房，政府部门并不需要收取专项维修基金，而且宝龙蓝德公司���没有将已收取的专项维修基金交由相关政府部门保管。宝龙蓝德公司称已使用过专项维修基金，但张炬均不知情也不认可，所以宝龙蓝德公司在使用专项维修基金时处于无人监管的状态。
张炬向北京市丰台区人民法院起诉称：2009年，我与宝龙蓝德公司签订《商品房预售合同》，我购买宝龙蓝德公司开发的位于丰台区花乡南三环西路万柳桥西北侧商业及行政办公综合楼11层2-1205号房屋（现行政地址为丰台区南三环西路91号院1号楼11层2单元1205号）。合同第二十一条约定宝龙蓝德公司应在2010年12月31日前，取得诉争楼栋的楼栋权属证明，如因出卖人原因未能在上述期限内取得权属证明的，双方同意按照下列方式处理：“买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。合同签订后，我依约支付了购房款，但宝龙蓝德公司却迟至2014年11月5日才取得诉争房屋的楼栋权属证明，且至今未协助我办理所购房屋的房屋所有权证书。现我诉至法院，要求宝龙蓝德公司：1、支付逾期取得楼栋权属证明的违约金98925.84元；2、协助张炬办理丰台区南三环西路91号院1号楼11层2单元1205号房屋的房屋所有权证书；3、解除我与宝龙蓝德公司的委托代办关系；4、宝龙蓝德公司退还代收的契税21137元、公共维修基金14438元、印花税346元、代办费1000元及利息。
北京市丰台区人民法院一审查明：2009年3月20日，张炬（买受人）与宝龙蓝德公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定张炬购买宝龙蓝德公司开发的位于丰台区花乡南三环西路万柳桥西北侧商业及行政办公综合楼11层2-1205号（现行政地址���丰台区南三环西路91号院1号楼11层2单元1205号）房屋，预测建筑面积70.9平方米，总价款691984元。合同约定：第十一条交付条件，（一）出卖人应当在2010年6月30日前向买受人交付该商品房。……第二十一条产权登记，（一）初始登记。出卖人应当在2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……买受人同意委托开发���指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用个人买受人不超过人民币八百元，公司买受人不超过人民币二千元，增加一个买受人另行支付人民币二百元。合同附件中的《北京宝隆大厦业主临时公约》约定：第五章专项维修基金，第三十条专项维修基金的交存：1、专项维修基金的交纳：业主按照所拥有物业的建筑面积向开发商交存专项维修基金，每平方米建筑面积交存首期专项维修基金的数额为本物业售房款总价的2%。2、专项维修基金的保存：业主大会成立前，专项维修基金由开发商代替相关政府部门向单个业主收取，然后交由物业所在地人民政府建设（房地产）主管部门，由其代为保管。业主大会成立后……
同日，张炬向宝龙蓝德公司支付印花税346元。双方当事人均认可印花税粘贴在涉案的商品房预售合同上。
���同签订后，张炬向宝龙蓝德公司支付了合同约定的购房款691984元。此后，宝龙蓝德公司向张炬交付了涉案房屋。
2010年9月26日，张炬与宝龙蓝德公司签订《房屋面积与价款补充协议》，约定因涉案房屋实际建筑面积变更为72.19平方米，总价款变更为704574元。同日，张炬向宝龙蓝德公司补齐了购房款，并支付了代办费1000元、契税21137元、公共维修基金14438元。庭审中，当事人双方均认可以变更后的总价款作为计算违约金的标准。
2014年11月5日，宝龙蓝德公司取得涉案房屋所在楼栋的权属证明。张炬至今未取得涉案房屋的所有权证书。
一审庭审中，宝龙蓝德公司认为虽然确实存在迟延取得楼栋权属证明的情况，但张炬主张的违约金应当减免，理由如下：1、宝龙蓝德公司对迟延取得楼栋权属没有主观过错，迟延取得楼栋权属证明系由于市国土局交付土地未达到3通1平、北京锦绣通商汽车贸易有限公司超期违法占地影响规划验收、奥运会及残奥会期间停工、市国土局违反办事流程延迟签订补充协议等原因造成；2、迟延取得楼栋权属证明对张炬未造成任何损失，楼栋权属证明的所有权人是宝龙蓝德公司，是否延迟取得对张炬没有影响，如果张炬认为迟延取得楼栋权属证明会造成其取得房屋所有权证书延迟，可以通过延迟取得房屋所有权证书的违约金进行主张，而且张炬所购房屋市场价格一直在上涨，张炬没有实际损失。宝龙蓝德公司并就此提供相关证据予以佐证。
一审庭审中，宝龙蓝德公司认可其尚未就办理房屋所有权证事宜委托代办公司，故同意退还张炬所付的代办费和契税，但拒绝退还公共维修基金，认为：1、其收取公共维修基金有合同依据；2、涉案房产收取公共维修基金不违反法律法规的强制性规定；3、涉案房屋所在楼栋确实需要维修和维护，如果退还张炬的公共维修基金将产生极大影响（剩余户业主均可能要求退还公共维修基金），可能无法保证楼栋的正常维修和维护；4、其同意按业主委员会的要求与业主委员会共同管理全体业主的公共维修基金。
案件审理中，法院就该类办公、商业用房是否需要收取公共维修基金的问题询问了北京市物业服务指导中心，该中心告知法院现有的法律、法规未规定该类办公、商业用房需要交纳专项维修基金（公共维修基金），相关政府部门仅依据《住宅专项维修资金管理办法》收取住宅用房的专项维修基金，所以也不会收取该类办公、商业用房的专项维修基金。
北京市丰台区人民法院一审认为：张炬与宝龙蓝德公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法���强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行。宝龙蓝德公司迟至2014年11月5日才取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，显已违反了双方合同第二十一条关于初始登记的约定，属于违约行为，理应承担相应的违约责任。
关于宝龙蓝德公司所提迟延办理楼栋权属证明的违约金是否应当减免的问题，首先，根据双方合同的约定，宝龙蓝德公司对于迟延办理楼栋权属系承担无过错责任，因此宝龙蓝德公司对迟延办理楼栋权属是否存在主观过错均不影响其违约责任的承担；其次，宝龙蓝德公司主张由于市国土局的行政行为导致其延迟办理了楼栋权属证明，但宝龙蓝德公司就此向法院提供的证据不足以证明由于行政行为造成了宝龙蓝德公司办理楼栋权属证明延期，故法院对于宝龙蓝德公司的该项抗辩主张不予采信；再次，宝龙蓝德公司主张北京锦绣通商汽车贸��有限公司超期违法占地影响规划验收，但通过仲裁裁决内容可以发现造成北京锦绣通商汽车贸易有限公司长期占用场地系由于宝龙蓝德公司自身的经营行为所致，因此宝龙蓝德公司的该项抗辩主张，法院不予采信；再次，宝龙蓝德公司主张奥运会及残奥会期间停工影响施工进度，但本案涉案合同签订时间晚于奥运会及残奥会期间，即宝龙蓝德公司在签订合同时已经知悉奥运会及残奥会期间停工的影响，但张炬与宝龙蓝德公司依旧作出了关于楼栋权属证明办理期限的约定，应视为宝龙蓝德公司认可其具备在该时限前取得楼栋权属证明的能力，因此宝龙蓝德公司再以此为由进行抗辩，法院不予支持；最后，宝龙蓝德公司主张张炬没有实际损失的问题，考虑到双方合同约定违约金支付标准为每日万分之一，该违约金标准适当，法院不予调整，另张炬选择通过延迟取得楼栋所有权证书违约金还是延迟取得房屋所有权证书违约金主张其损失系张炬的权利。综上，张炬要求宝龙蓝德公司支付逾期办理楼栋权属证明违约金98925.84元的请求，并无不当，法院应予支持。
关于协助办理房屋产权过户手续的问题，宝龙蓝德公司作为房屋出卖人理应协助张炬办理所购房屋的房屋产权过户手续。故张炬要求宝龙蓝德公司协助其办理丰台区南三环西路91号院1号楼11层2单元1205号房屋的产权过户手续的请求，并无不当，法院应予支持。
关于解除委托代办关系及退还契税、代办费的问题，鉴于合同约定张炬应委托宝龙蓝德公司指定的代办机构办理房屋所有权证书，而非委托宝龙蓝德公司代为办理房屋所有权证书，即张炬与宝龙蓝德公司之间不存在委托代办关系，故张炬要求解除与宝龙蓝德公司委托代办关系的请求，无事实及法律依据，法院不予支持。庭审中，宝龙蓝德公司认可其尚未就办理房屋所有权证事宜委托代办公司，且同意退还所代收的代办费、契税，法院对此不持异议。另，张炬要求支付代办费、契税利息的请求，无事实及法律依据，法院不予支持。
关于公共维修基金的问题，虽然按照《商品房预售合同》的约定宝龙蓝德公司有权代收张炬的公共维修基金，但需要注意的是该行为的性质为代收，即宝龙蓝德公司在收取公共维修基金后需要将该款项转交公共维修基金的专管部门。而根据北京市物业服务指导中心对法院的答复，可知宝龙蓝德公司收取公共维修基金的行为没有相应的法律依据，同时宝龙蓝德公司亦无法按照合同约定向相关部门交存。因此，张炬要求宝龙蓝德公司退还公共维修基金及支付利息的请求，并无不当，法院应予支持。
关于退还印花税的问题，因印花税已向相关政府部门交纳，故张炬要求宝龙蓝德公司退还该款项的请求，无事实和法律依据，法院不予支持。
北京市丰台区人民法院于2015年6月18日作出（2015）丰民初字第00074号判决：一、北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付张炬逾期办理楼栋权属证明的违约金九万八千九百二十五元八角四分。二、北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助张炬办理丰台区南三环西路91号院1号楼11层2单元1205号房屋的产权过户手续。三、北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还张炬代办费一千元、契税二万一千一百三十七元。四、北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还张炬公共维修基金一万四千四百三十八元，并支付该款项的利息，自二〇一〇年九月二十六日起至实际付清上述款项之日止，按中国人民银行同期存款利率计算。五、驳回张炬的其他诉讼请求。
宝龙蓝德公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第四项；2、依法改判减免违约金。宝龙蓝德公司的主要上诉理由为：1、一审判决关于延期办理楼栋产权的责任，存在认定事实不清；2、一审判决关于违约金的认定标准，存在法律适用错误。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高的请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案张炬未提供任何有关实际损失的证据，宝龙蓝德公司已如约实际交付了房屋，未影响张炬实际占有、使用房屋的合法权利，另宝龙蓝德公司对延迟办理楼宇权属登记并无主观恶意，且诉争房产至今均已大幅度升值，迟延办证并未对其造成任何实际损失。一审法院应以张炬的实际损失作为基础，兼顾合同履行情况，以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。另有北京市朝阳区人民法院已生效判决案情与本案基本相同，判决时大幅减少了违约金，故请法院考虑在适用标准时应予以统一；3、宝龙蓝德公司收取公共维修基金合法、合情、合理。宝龙蓝德公司收取公共维修基金未违反现行法律法规的禁止性规定，宝龙蓝德公司收取公共维修基金具有合法的合同依据，若退还公共维修基金可能无法保证楼栋的正常维修和维护。宝龙蓝德公司在一审庭审中明确表示将会妥善保管该笔资金，并同意按照业主委员会的要求与业主委员会共同管理全体业主的公共维修基金。
张炬同意一审判决。
北京市第二中级人民法院二审查明的事实除与一审法院查明的事实一致外，另查明：针对张炬因宝龙蓝德公司延迟取得楼栋权属证明所受损失一节，张炬称因不能办理过户手续而无法办理营业执照且影响出租、出售，但对此未提交证据予以证明。
北京市第二中级人民法院二审认为：张炬与宝龙蓝德公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人均应依约享有相关权利，履行各自义务。
关于宝龙蓝德公司要求减少逾期办理“楼栋权属证明”违约金数额的上诉主张，双方在合同中约定，“出卖人应于2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理为，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”。因宝龙蓝德公司未按合同约定的时间取得楼栋权属证书，已构成违约，张炬要求该公司承担违约责任，应予支持。张炬请求按合同约定的标准结合逾期时间计付违约金。宝龙蓝德公司认为张炬没有实际损失，若按合同约定标准计付违约金数额过高，要求法院予以酌减。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际��失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。法院在衡量是否应当减少违约金时，以迟延取得楼栋权属证书对买受人所造成的实际损失为基础。张炬应当对宝龙蓝德公司的违约行为给其造成的具体损失及相应数额承担举证责任。因张炬不能提供充分的证据证实宝龙蓝德公司给其造成的具体损失，其要求宝龙蓝德公司按合同约定的标准向其支付迟延取得楼栋权属证书的违约金，宝龙蓝德公司对此持有异议，故对张炬的该项主张法院难以支持。但鉴于宝龙蓝德公司未能按合同约定的时间取得楼栋权属证书，客观上对张炬使用、处分该房屋产生一定的影响，法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益，并结合本案实际情况，对宝龙蓝德公司应支付给张炬的迟延取得楼栋权属证书的违约金数额酌情予以调整。宝龙蓝德公司的该项上诉请求成立，法院予以支持。
关于本案公共维修基金是否应当退还的问题。宝龙蓝德公司与张炬签订的《北京市商品房预售合同》约定该公司代收张炬的公共维修基金，而根据北京市物业服务指导中心对法院的答复内容，宝龙蓝德公司收取公共维修基金的行为目前没有相应的法律依据，且宝龙蓝德公司亦无法按照合同约定向相关部门交存，故张炬要求宝龙蓝德公司退还公共维修基金及支付利息的请求，一审法院予以支持并无不当。宝龙蓝德公司上诉请求撤销一审判决第四项的理由不充分，法院不予支持。
综上，宝龙蓝德公司部分上诉理由成立，法院对其诉讼请求中的合理部分予以支持。一审法院部分事实认定及处理欠妥，法院依法予以纠正。一审法院对其余事实的认定及处理恰当，法院予以维持。
北京市第二中级人民法院于2015年9月18日作出（2015）二中民终字第09719号民事判决：一、维持北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第00074号民事判决第二、三、四项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第00074号民事判决第五项；三、变更北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第00074号民事判决第一项为：北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付张炬逾期办理楼栋权属证明的违约金五万九千三百五十五元零五分；四、驳回张炬其他诉讼请求。
本院再审查明的事实除与原审查明的事实一致外，另再审庭审中，宝龙蓝德公司提交了电梯安装工程费、防水工程劳务费、外力面修整喷涂费等票据作为新证据，证明涉案大厦已发生共用部位、共用设施维修，应当收取业主的专项维修基金。张炬对证据的真��性、关联性提出异议，并认为大厦的维护一直由物业公司管理，而不是宝龙蓝德公司。本院认为宝龙蓝德公司提交的票据，不能证明所花费用与涉案房屋有关，进而与是否收取专项维修资金无关联性，故本院不予采信。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《房屋面积与价款补充协议》、购房发票、北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见、（2013）中国贸仲京裁字第0651号裁决书、北京市国土资源局办事流程、补正材料告知书、补充协议、调查笔录及当事人陈述等证据在案佐证。
本院再审认为：张炬与宝龙蓝德公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
本案争议的焦点是宝龙蓝德公司有无权利收取业主的专项维修资金（公共维修基金）。
首先审��有无法律依据。根据国务院《物业管理条例》第54条规定“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”涉案宝隆大厦是商业用房，性质为办公，法律、行政法规没有强制规定必须缴纳专项维修资金，并且政府也没有相关部门代管该项资金。因此宝龙蓝德公司收取业主专项维修资金没有法律依据。
其次审查有无合同依据。双方签署的《商品房预售合同》第十五条第（五）项约定，“买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。”第二十五条约定，“买受人委托出卖人代交专项维修资金的，出卖人应当自受托之日起270日内，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证。”《北京宝隆大厦业主临时公约》第27条、第29条及第五章专项维修基金均涉及到开发商代收专项维修资金，在业主大会成立前交由政府指定机构代管，业主大会成立后，专项维修资金交由业主大会管理。另，宝隆大厦物业费中也不包含共用部位的大修费用。因此宝龙蓝德公司收取专项维修资金是有合同依据的。
《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”合同是因当事人之间的合意产生的，双方约定的内容只要不违反法律、行政法规的强制性规定即受法律保护，只有在当事人没有约定的情况下，再参照法律规定。宝龙蓝德公司与业主对专项维修资金的约定没有扰乱社会��济秩序和损害社会公共利益，该约定对双方都具有约束力，应当依约履行。
根据法院查明的情况可知，目前宝隆大厦业主委员会尚未成立，该项资金一直由宝龙蓝德公司代管。宝隆大厦交付使用已经七年，相继会产生共用部位、共用设施保修期满后的维修、维护等大修费用，需要使用专项维修资金。涉案宝隆大厦不同于一般的商业办公用房，开发商取得预售许可证，向社会公开销售，业主购买后，取得房屋所有权，不是一般商业办公用房所有人与租户的承租关系，单独的业主无法申请启动专项维修资金对共用部位、共用设施进行大修。出于整栋大楼正常运转及维护全体业主利益的需要，宝龙蓝德公司可以不退还专项维修资金，由其代管。但是业主大会一旦成立，宝龙蓝德公司应按合同约定无条件的将专项维修资金交由业主大会管理。
综上，原��法院对专项维修基金的处理适用法律错误，本院再审予以纠正。宝龙蓝德公司再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销北京市第二中级人民法院（2015）二中民终字第09719号民事判决及北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第00074号民事判决；
二、北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助张炬办理丰台区南三环西路91号院1号楼11层2单元1205号房屋的产权过户手续;
三、北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还张炬代办费1000元、契税21137元;
四、北京宝龙蓝德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付张炬逾期办理楼栋权属证明的违约金59355.05元；
五、驳回张炬的其他诉讼请求。
如北京宝龙蓝德房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1508元，由北京宝龙蓝德房地产开发有限公司负担1065元（于本判决生效后七日内交纳），由张炬负担443元（已交纳）；二审案件受理费2567元，由北京宝龙蓝德房地产开发有限公司负担1671元（已交纳）,由张炬负担896元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王培
审判员 张然
审判员 任颂
二〇一七年六月二十九日
书记员 王玮