湖北省宜城市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂0684民初1811号
原告：中国农业银行股份有限公司宜城市支行（以下简称农业银行宜城市支行），住所地：宜城市汉江路11号，统一社会信用代码91420684879671664X。
负责人覃明宏，农业银行宜城市支行行长。
委托诉讼代理人：杨红兵，农业银行宜城市支行员工，代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：余卫东，农业银行宜城市支行员工，代理权限为特别授权。
被告：李开成，男，生于1963年11月18日，汉族，身份证住址宜城市，现住宜城市，
被告：江本菊，女，生于1968年2月2日，汉族，身份证住址宜城市，
被告：郴州强龙房地产开发有限公司（以下简称郴州强龙公司)，住所地郴州市北湖区国庆北路44号，统一社会信用代码91431000738985870C。
法定代表人：李国祥，郴州强龙公司总经理。
委托诉讼代理人：李清兵，湖北长久律师事务所律师，代理权限为一般代理。
委托诉讼代理人：骆修锋，湖北长久律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告农业银行宜城市支行与被告李开成、江本菊、郴州强龙公司借款合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后，依法适用简易程序于2017年7月6日公开开庭进行了审理。原告农业银行宜城市支行的委托诉讼代理人杨红兵、余卫东，被告李开成及被告郴州强龙公司的委托诉讼代理人李清兵到庭参加了诉讼。被告江本菊经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。审理中，依原告申请，本院对被告李开成、郴州强龙公司的有关银行账户采取了诉讼财产保全措施。本案现已审理终结。
原告农业银行宜城市支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告李开成、江本菊偿还借款本金38577.31元，截止2017年4月9日利息2772.43元，实际利息按照合同约定以付款到帐日计算为准；2、判令原告对被告李开成、江本菊所有位于宜城市板桥店镇××大道××单元××房产在抵押的债权范围内享有优先受偿权；3、判令被告郴州强龙公司对上述一、二项诉请承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2009年6月25日，原告与被告李开成、江本菊、郴州强龙公司签订了《个人购房担保借款合同》，约定：原告向被告李开成发放借款8.4万元用于购房，还款方式为按月等额本息还款，借款期限为120个月。借款执行利率为浮动利率，在借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。被告李开成、江本菊以其所有位于宜城市板桥店镇××大道××单元××房产为该笔借款提供抵押担保，被告郴州强龙公司为该借款提供阶段性连带保证担保。上述合同签订后，原告于2009年7月9日向被告李开成发放贷款8.4万元，现因被告未按约偿还本息，原告决定按照合同约定提前收回贷款，特提起诉讼。
被告李开成在审理中口头答辩称：签订贷款合同时政府没有参与，最后协商的时候宜城市板桥店镇政府参与了调解，板桥店镇政府调解时承诺半年内办理相关证件并由政府负责。这件事应由宜城市板桥店镇政府负责处理好。
被告江本菊未提出书面答辩。
被告郴州强龙公司在审理中口头答辩称：1、原告没有请求解除担保合同的情况下，要求偿还全部本息无法律依据；2、原告实现抵押优先受偿权与我方公司无关，原告要求我方对第二项诉讼请求承担连带责任无法律依据；3、我方公司已为被告李开成、江本菊办理了房产证，并将房产证办理情况已向原告和被告李开成、江本菊进行了告知，他们怠于到房管部门办理抵押手续，原告已知晓房产证已办理，在此情况下应当视为已办理房产抵押手续。因此，被告的保证期限已届满，不应再承担担保责任，请求法庭驳回原告对我方的诉讼请求。
原告农业银行宜城市支行针对其诉讼请求和主张，向本院举证如下：
1、被告李开成、江本菊签名办理的个人信贷业务申请表一份（原件经质证后已退回给原告）。
2、农业银行宜城市支行与被告方于2009年6月25日签订的《个人购房担保借款合同》一份（原件经质证后已退回给原告）。
3、个人借款凭证第六联（原件经质证后已退回给原告），拟证明原告农业银行宜城市支行于2009年7月9日将借款8.4万元支付到被告郴州强龙公司的尾号为0361的银行账户，完成合同约定的借款交付义务。
4、编号为宜房预抵板桥字第00000868号的宜城市预购商品房抵押登记证明复印件，记载反映抵押权人为农业银行宜城市支行，抵押人为李开成。拟证明被告李开成将其购买的位于宜××板桥店镇喜山大道锦绣嘉苑房号A-B-401号房屋办理了预购商品房抵押登记。
被告李开成向本院提供证据如下：
5、反映甲方郴州强龙房地产开发有限公司、乙方李开成、
见证人崔某于2016年1月28日共同签订的《协议书》复印件1份。协议中反映各方为房贷及办理房产证事务达成了协议内容，并写明内容有“自签订本协议之日起陆个月内，甲方将乙方的房产证办好，如房产证、土地证不如期办，双方退乙方购房款，由政府负责”。
6、收据复印件1份，内容反映由有关人员于2016年1月28日收到银行按揭款23000元与房产证件8××0元。
被告江本菊、郴州强龙公司未提供证据。
对原告农业银行宜城市支行所举证据1-4，被告李开成、郴州强龙公司经质证无异议，被告江本菊未到庭视其放弃质证权利，本院对证据1-4的真实性、关联性、合法性予以采信。被告郴州强龙公司对证据5、6认为系复印件，对真实性持有异议。原告对证据5、6认为银行没有参与协议，证据5、6与原告没有任何关系。经审查，因证据5、6系复印件，且各方当人均不认可，故不具有证据的证明效力，再者证据4、5并无原告方参与，对原告不具有约定效力，与本案争议的借款合同法律关系不具有关联性，故本院对证据5、6不予采信。
根据当事人的举证、质证及本院认证，结合当事人对案件事实的陈述，本院确认如下法律事实：
被告郴州强龙房地产开发有限公司在宜××板桥店镇开发建设了锦绣嘉苑住宅区，被告李开成、江本菊向被告郴州强龙公司购买了锦绣嘉苑住宅区的A栋B单元401号房屋。在购买房屋过程中，为用于购房，由被告李开成于2009年6月5日向原告农业银行宜城市支行提出个人信贷业务申请，申请贷款8.4万元，被告江本菊当时与被告李开成系夫妻关系，被告江本菊在申请中签名表示同意抵押。2009年6月25日，原告农业银行宜城市支行作为贷款人，被告李开成作为借款人，被告郴州强龙公司作为保证人，同时被告李开成、江本菊作为抵押人以所购房产为预抵押物，共同签订了《个人购房担保借款合同》，之后办理了预购商品房抵押登记证明。《个人购房担保借款合同》中的约定有：借款人因房屋买卖合同与售房人之间发生的任何纠纷，均不影响借款人、保证人或抵押人履行其在本同项下的承诺、保证、义务和责任；借款8.4万元；借款期限共120个月；借款利率采用浮动利率（自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、保证人或抵押人，借款利率的方式确定：浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮30%，执行年利率4.158%）；借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人即郴州强龙公司的账户，借款人承诺：贷款将借款资金划入上述账户（被告郴州强龙公司尾号为0361的银行账户），即视同贷款人已依据约定向借款人发放借款，且借款人收妥借款资金，借款人了解并自愿承担与借款资金划入上述账户相关的所有风险；借款人以每壹个月为一个还款周期，共120期，自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日，没有借款对应日的，以该还款周期末月的最后一日为还款日，商定采用等额本息还款法；借款人应于每期还款日前在开立的尾号为9785的结算账户内存入足以偿还当期借款本息的款项，贷款人可直接从该账户中划收借款本息；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金……；郴州强龙公司作为阶段性保证担保保证人，自合同签订之日起为借款人的债务承担连带保证责任，直至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。《个人购房担保借款合同》的通用条款与特别条款中关于违约责任的约定有：借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮一定比例计收罚息，具体比例见特别条款，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，……借款期内产生的应付未付利息,在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利,自借款到期之日起,按逾期借款利率计算复利;逾期借款的应付未付利息,按逾期借款利率计算复利；借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息。2009年7月9日，原告农业银行宜城市支行发放贷款8.4万元至合同约定的被告郴州强龙公司的银行账户，借款到期日确定为2019年7月8日，当时的执行利率为4.158%。此后按约定由原告通过被告李开成的银行账户扣收偿还款项，2014年12月29日被告李开成将2014年12月8日以往的各期应还本金、利息、罚息、复利偿还付清，此后被告李开成连续未还款，2016年2月13日，被告李开成再次偿还往期应还的部分款项，当天由原告累计扣收结清自2014年12月9日以后的共六期的应还本金、利息、罚息、复利，当天对于自2014年12月9日之后的第七期（第72期的还款对应周期，即自2015年6月9日至2015年7月9日期间）应还款项扣收本金326.81元、利息139.57元、罚息27.45元。截止2016年2月13日，原告以此种方式共取得被告李开成偿还款项62703.12元，其中偿还贷款本金45422.79元、利息16748.14元、罚息435.13元、复利97.06元。自2016年2月13日以后被告李开成未再通过任何方式向原告偿还贷款资金，被告李开成所约定的还款账户也无充裕资金可供原告扣款，截止2017年4月9日被告李开成共欠利息累计至2772.43元，为此原告向本院提起本案诉讼。
本院认为：原告农业银行宜城市支行与被告李开成、江本菊、郴州强龙公司签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。原告在合同签订后履行了出借义务，被告李开成应依合同约定按期偿还借款本息，自2016年2月14日起，被告李开成未足额偿还借款本息已出现连续超过90天的情况，原告有权依合同约定要求提前偿还贷款，故原告主张要求提前偿还所欠借款本金及利息，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持，其所欠逾期罚息、复利应依约定予以核定计算。原告农业银行宜城市支行、被告李开成对拟抵押的房屋在房管部门只办理了预购商品房抵押登记证明，并未实际办理抵押登记，双方抵押合同的条款依法尚未生效，原告不享有抵押权人的资格，故对原告农业银行宜城市支行提出的要求对位于宜城市板桥店镇××大道××单元××房产在抵押的债权范围内享有优先受偿权的诉讼主张以及要求被告郴州强龙公司在此请求基础上承担连带清偿责任的诉讼主张，本院依法不予支持。合同约定被告郴州强龙公司作为阶段性保证担保的保证人，其连带保证责任期间约定为“至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续”完成之日止，因未实际办妥抵押登记手续，因此被告郴州强龙公司仍在连带保证责任期间之内，被告郴州强龙公司对被告李开成所贷款项的本金、利息、罚息、复利应依法承担连带偿还责任，对被告郴州强龙公司关于“双方怠于办理抵押登记，应视为双方已办妥抵押”的答辩意见，本院不予采纳。《个人购房担保借款合同》中约定有“借款人因房屋买卖合同与售房人之间发生的任何纠纷，均不影响借款人、保证人或抵押人履行其在本同项下的承诺、保证、义务和责任”，被告李开成提出至今未办理好房产证的事务，被告李开成作为拒不还款理由与《个人购房担保借款合同》约定不符，故本院对被告李开成有关的答辩意见依法不予采纳。贷款时期，被告李开成、江本菊系夫妻关系，所欠款项系夫妻共同债务，被告江本菊依法应对所欠借款款项的本金、利息、罚息、复利承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李开成向原告中国农业银行股份有限公司宜城市支行提前偿还所欠借款本金38577.31元（截止2016年2月13日的未偿还本金总数）及利息、罚息、复利（截止2017年4月9日的利息累计2772.43元，2017年4月9日之后的利息按合同约定确定的中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上下浮30%执行年利率计算至借款偿还付清之日止，自2014年6月9日以后拖欠的罚息、复利按合同的约定计算至借款偿还付清之日止），被告江本菊、郴州强龙房地产开发有限公司对上述借款本息、罚息、复利承担连带清偿责任，限被告李开成、江本菊、郴州强龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告偿还付清。
二、驳回原告中国农业银行股份有限公司宜城市支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取415元（已由原告交纳），由被告李开成、江本菊、郴州强龙房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按当事人人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
审判员 罗俊辉
二〇一七年八月二十一日
书记员 熊 乾