湖北省安陆市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂0982民初311号
原告：李有元，男，1969年7月13日出生，汉族，湖北省安陆市人，现任安陆市木梓乡黄冲村党支部书记，住湖北省安陆市。
被告：邓松明，男，1956年8月2日出生，汉族，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市。
委托诉讼代理人：王相春，湖北浩法律师事务所律师。
被告：安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司。住所地：安陆市海子桥***号。
法定代表人：陈益松，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈新强，该公司总经理。
第三人：叶胜，男1965年2月4日出生，汉族，湖北省安陆市人，个体经商。住安陆市。
委托诉讼代理人：侯平安，湖北维天律师事务所律师。
原告李有元与被告邓松明、安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司（以下简称鑫罡公司）、第三人叶胜房屋买卖合同纠纷一案，2016年12月16日孝感市中级人民法院以（2016）鄂09民终792号民事裁定发回本院重审。本院于2017年2月27日重新立案后，于2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告李有元、被告邓松明的委托诉讼代理人王相春、被告鑫罡公司的委托诉讼代理人陈新强、第三人叶胜及其委托诉讼代理人侯平安等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李有元向本院提出诉讼请求：1.确认原告李有元与被告邓松明之间的房屋买卖合同有效；2.被告依法为原告办理诉争房屋产权手续；3.由被告承担案件诉讼费。事实和理由：2010年8月30日，被告鑫罡公司与被告邓松明签订房屋买卖合同，约定将位于安陆市南城毓秀阁小区第10栋二楼东单元房屋一套作价12.63万元，其它费用0.88万元，以折抵工程款的形式卖给被告邓松明（时值该栋楼由被告邓松明施工，正在建中）。2010年9月19日，被告邓松明急需现金周转，将该房屋原价转让与原告，原告在向被告鑫罡公司售楼部核实合同后，向被告邓松明支付了相应价款，并由被告邓松明在该合同底部注明。今年原告为儿子成亲装修该房屋时与第三人叶胜发生纠纷（现原告装修材料均在该房屋，由原告父亲居住照看），第三人叶胜认为其与被告鑫罡公司签订了房屋买卖合同，该房屋应归其所有。原告为维护合法权益，特依据相关法律规定向法院起诉，请求判如所请。
被告邓松明辩称，1.2010年其欠原告李有元的借款本息12.6万元，其将从被告鑫罡公司处受抵偿的房屋抵押给原告李有元，后向第三人叶胜借款，重新授权被告鑫罡公司办理手续抵押给第三人叶胜；2013年其将自己的房子给原告李有元变卖，原告李有元扣留了房款10万元，如果原告要房屋，必须将扣留的10万元连本带息退还；本案与鑫罡公司无关。2.本案讼争房屋没有合法手续，依法不能进行买卖，被告邓松明与鑫罡公司之间的房屋买卖合同属于无效合同。3.李有元与邓松明之间没有签订房屋买卖合同，在鑫罡公司没有交付房屋的情况下，邓松明没有权利将房屋进行买卖。
被告鑫罡公司辩称，被告邓松明是建设房屋的项目经理，讼争房屋是我公司抵付工程款给邓松明的，具体时间是2011年1月4日。原告李有元手中的合同是我公司补开给邓松明的购房合同，购房日期是邓松明自己所填。邓松明将房屋转卖给叶胜是经过我公司与叶胜办理了相关合同手续的。
第三人叶胜述称，1.李有元所持有的商品房买卖合同书上注明的2010年9月19日的时间与客观事实不符，鑫罡公司将房屋抵偿给邓松明是2011年1月4日；其标注是“此房以抵押李有缘”。“李有缘”不是“李有元”，且注明是抵押而不是买卖，所以从文字涵义看，不能成立买卖合同。2.邓松明出具收条，其债权债务已经清偿，而且购房标的并未明确指向涉案房屋。邓松明向李有元借款仅5万元，收条中的12万元包含7万元利息；李有元采用胁迫手段，强行将邓松明在安陆市水利局机关宿舍的房屋通过其掌控的中介公司变卖了25万元（该房屋实际价值30万元余），并扣留了10万元房款清偿借款，余款15万元给了邓松明，由于邓松明法律意识及自我保护意识薄弱，没有及时索回收条。邓松明在鑫罡公司获得的工程抵押房多达7套，收条中并未将购房标的指向涉案房屋，李有元主张就涉案房屋与邓松明成立房屋买卖合同没有事实依据。3.鑫罡公司与叶胜于2012年7月22日签订的房屋买卖合同是唯一有效的合同。4.李有元非法恶意占有涉案房屋的行为，并不能成为其合法占有涉案房屋的依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：
1.原告身份证复印件，拟证明原告主体资格。被告及第三人对该证据没有异议，本院予以采信。
2.购房合同及收据，拟证明被告邓松明已经将该房子转让给原告。被告邓松明质证认为，对买卖合同的真实性无异议，但不具备合法性。买卖合同是邓松明与鑫罡公司所签，与本案原告的诉求没有直接关联性。对收条真实性无异议，不能证明买卖合同的存在。被告鑫罡公司质证认为，我公司没有关于原告的购房信息，购房合同是我公司与邓松明签的，与原告无关。邓松明收原告的收条与我公司无关。第三人叶胜质证认为，对原告的买卖合同真实性有异议，鑫罡公司将房屋抵给邓松明的时间是2011年1月4日，说明邓松明和原告恶意串通，侵害第三人的利益。不能达到确认合同有效的证明目的。收条与本案没有关联性。本院认为，原告提供的该组证据可以证明被告邓松明于2010年9月10日将其与被告安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司就涉案的安陆市南城毓秀阁小区第10栋东单元二楼东侧房屋所签商品房买卖合同书交付给原告，并在合同上签字注明“此房以抵押李友缘”。当日，邓松明向李有元出具收条一张，写明“今收到李有缘购房款壹拾贰万元整（下欠壹万元交房产证付款）”。该组证据互相印证，可以证明被告邓松明将涉案房屋以13万元价格出售给原告李友元，并已经收取李友元购房款12万元的事实。虽然邓松明在买卖合同上的签字注明是抵押，但其收取李友元购房款的行为明显证明双方的交易实质是房屋买卖。至于第三人叶胜认为，鑫罡公司将房屋抵偿给邓松明的实际时间是2011年1月4日，没有合法有效的证据证明，其质证意见不能成立。
3.95918部队政治处函件，拟证明原告的买卖房屋的事实属实。被告及第三人质证认为，该证据材料不具备证据的形式性要件，不能达到证明目的。本院认为，该函件是李友元儿子所在部队在本案诉讼发生后向安陆市双拥办所发函件，目的是维护军属的合法权益，其对案件事实的描述没经过法定调查程序，该部队也并非案件的参与者或知情者，因此该函件不能证明案件事实，本院不能作为证据采信。
4.购房后原告父亲入住的照片，拟证明该房屋是原告所有。被告邓松明质证认为，该证据不具有合法性和关联性。被告鑫罡公司质证认为，我公司和物业公司可以证明是原告自己换的锁，强行入住。第三人叶胜质证认为，照片与本案没有关联性，不能达到证明目的。本院认为，该照片可以证明目前涉案房屋被原告李友元占有、使用，但李友元的占有是否合法，需要结合其他证据确定。
5.邓松明委托中介卖房交纳中介费收据、邓松明收卖房款15万元的收据、邓松明自愿承担2万元违约金的承诺书、邓松明收原告3万元车库款的收条以及原告从有缘房产中介领取35000元的收条、法院协助执行通知书（2016年7月12日法院执行邓松明4万元的调解书），拟证明邓松明位于水利局机务队房屋出售的其余10万元的去向；李友元在毓秀阁购房同时购买车库的事实。被告邓松明质证认为，2010年12月30日收车库款的收条，车库买卖与本案的房屋买卖没有关联性；邓松明收到自己的卖房款与本案没有关联性；承诺书的内容与本案没有直接关联性；原告的收条不能作为证据出示，与本案没有直接关联性；安陆市法院协助执行通知书的真实性、合法性没有异议，与本案没有关联性。被告鑫罡公司质证认为，这组证据与我公司所售房屋无关。第三人叶胜质证认为，收中介费收据5000元没有当事人签名，对其真实性有异议，与本案没有关联性，不能达到证明目的；2010年12月的收条和2013年1月5日的收条和承诺书，对真实性无从认定，与本案没有关联性，不能达到证明目的；原告的收条，对其真实性不予认可，与本案无关，不能达到其证明目的；法院的执行文书与本案没有关联性。本院认为，邓松明收到购房款15万元的收条可以证明邓松明委托有缘中介以25万元价格出售其房屋，并收取15万元售房款的事实。原告李友元提供的中介费条据，没有邓松明签字，且邓松明与有缘中介没有签订合同，因此，具体中介费用是多少，无法确定。李友元向有缘中介出具的3.5万元收条，没有邓松明的签字认可，没有法律效力。法院执行的4万元，有相关法律文书为证，本院予以确认。邓松明收到李友元购车库款3万元的收条，可以证明邓松明收取李友元购买毓秀阁小区车库款的事实，本院予以确认。从上述证明材料可以看出邓松明委托李友元所有的有缘中介代为出售其房屋的事实属实，但该售房行为发生于2013年。
6.有缘房产中介公司邓松明卖房的账目明细，拟证明邓松明所卖住房的25万元的去向。被告邓松明质证认为，对真实性和合法性不予认可，与本案没有直接关联性。被告鑫罡公司质证认为，与我方无关。第三人叶胜质证认为，不符合证据的形式要件。本院认为，该证明材料属于有缘中介公司自己的记账明细，没有其他人的签字认可，不符合民事诉讼证据的形式要件要求，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月19日，被告邓松明需现金周转，向原告李有元出具内容为“今收到李有元购房款壹拾贰万元整（下欠壹万元交房产证付款），邓松明，2010.9.19”的收条，并将其与被告鑫罡公司签订的安陆市南城毓秀阁第10栋东单元二层东户商品房买卖合同书交给原告李有元，并在合同尾部注明“此房已抵押李有元，邓松明，2010年.9.19”。2012年初，被告邓松明将该诉争房屋的钥匙交付给原告李有元，该房屋现由原告李有元占有。
2011年1月4日，被告鑫罡公司给被告邓松明开出了购买安陆市南城毓秀阁第10栋东单元二层东户房屋款的收款收据二张，收款金额共计135100元。
2011年11月6日，被告邓松明向第三人叶胜借款21.8万元，约定2012年2月6日还清，并书面承诺以安陆市南城毓秀阁第10栋东单元二层东、西二户房屋作借款抵押给第三人叶胜。2012年6月12日，被告邓松明出具授权书给被告鑫罡公司，内容为“本人因无法按期偿还叶胜先生218000元借款，因此按照当初承诺将两处房产过户给叶胜先生，双方两不相找。现特授权鑫罡公司将我购买的贵公司开发的毓秀阁安置小区住房楼10栋东单元第二层屋编号10121和10栋西单元第二层屋编号10122两处房产过户给叶胜先生。”2012年7月22日，被告鑫罡公司以被告邓松明的上述交款收据、借条、承诺书、授权书等为依据向第三人叶胜出具了位于安陆市南城毓秀阁第10栋东单元二层东户房屋的商品房买卖合同书。
同时查明，2013年被告邓松明委托有缘中介公司代其出售位于安陆市水利局机务队三楼的住房一套，其售房款25万元邓松明收到15万元，其余10万元没有支付给邓松明。该10万元中，有缘中介收取中介费5000元，邓松明自愿承担售房违约金2万元，法院于2016年7月12日要求有缘中介公司协助提取4万元，李友元扣留了邓松明收取其购买毓秀阁车库的3万元（邓松明无法交付车库）。
还查明，第三人鑫罡公司开发的毓秀阁小区占用的土地在安陆市××办事处石桥村××组范围内，属于集体建设用地，至今尚未办理相关的用地、规划、建设审批手续。
本院认为，本案争议的焦点是：1.原告李有元与被告邓松明之间是否就本案诉争房屋形成买卖关系；2.本案诉争房屋买卖合同效力问题。
依据本案查明认定的事实，本院认为：1.本案诉争房屋由被告鑫罡公司开发建设，被告鑫罡公司与被告邓松明签订房屋买卖合同将房屋出卖给被告邓松明，虽然被告邓松明将其与被告鑫罡公司签订的商品房买卖合同书交给原告李有元时，在合同尾部注明的是此房抵押给原告李有元，但被告邓松明在向原告李有元出具的收条上明确了是购房款的性质，并注明下欠款交房产证付款，显然原告李有元与被告邓松明之间就本案诉争房屋形成的是房屋买卖关系，双方之间虽未签订书面的房屋买卖合同，但形成事实上的房屋买卖合同关系。
2．房屋的买卖必然涉及相应的土地使用权的转让，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中也明确指出，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”涉案房屋占用的土地属于农村集体所有的土地，而原告李友元和被告邓松明均非该土地所在的村集体经济组织的成员，故其对涉案房屋的买卖即使成立，也因违反了法律、法规的强制性规定而无效，其不能取得该房屋产权。故原告要求确认房屋买卖有效并办理产权证书的诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告李友元的诉讼请求。
案件受理费2826元，由原告李有元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。
审 判 长 杨 静
审 判 员 孙小波
人民陪审员 周晓东
二〇一七年八月二十四日
书 记 员 杨金瑜