新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
(2016)新2301民初5462号
原告：曾建和，男，汉族，1937年4月5日出生，住昌吉市。
委托诉讼代理人：曾丹，女，汉族，1975年3月19日出生，系原告女儿。
委托诉讼代理人：孙立霞，新疆同创律师事务所律师。
被告：张鸿，男，汉族，1964年3月21日出生，住昌吉市。
原告曾建和与被告张鸿财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年9月28日立案受理。依法由审判员邵立忠适用简易程序于2016年11月7日公开开庭进行了审理。原告曾建和的委托诉讼代理人曾丹、孙立霞，被告张鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曾建和向本院提出诉讼请求：1、被告承担修缮费用2000元；2、被告支付房租费4000元，物业管理费240元；3、被告支付自立案之日起至房屋修缮完毕期间的房租费及物业费；4、被告支付搬家费400元；5、被告支付违约金10000元。事实和理由：2015年5月，被告购买了位于昌吉市延安南路森林大地小区原农机厂二号楼一单元302室。被告在对其房屋装修时造成楼下原告的房屋房间屋顶不同程度的损坏，严重影响了原告的居住生活，且对房屋质量造成安全隐患，后被告针对原告房屋损坏部分达成房屋维修补偿协议，由被告负责修缮原告的房屋，并保证原有装修不损坏，如有损害应当照价赔偿，并且承担修缮期间原告所产生的房租费、物业费、搬迁费等相关费用，后原告对房屋进行了修缮，但在修缮期间损坏了原有的电路及窗户部分的装修，且也未对修缮后的房屋进行清扫，经原告多次找被告协商未果，故诉至法院，请求判如所请。
张鸿辩称：被告已经将原告的房屋全部修缮并已经交付使用。被告在社区工作人员组织下与原告达成协议后，已经当场支付了1600元房租，不存在再支付的问题。房屋物业权属以及物业受益方非被告，被告没有为其承担物业费的理由和依据。被告完全履行了双方的约定，已经完成修复并已经交付使用，不存在违约行为，不应承担违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。如认定被告违约，原告主张的违约金过高，请求调整。
原告举证、被告质证及本院认证如下：
1、房产证、照片。证实本案涉案房屋系原告所有，被告装修房屋造成原告房屋屋顶损坏及修缮房屋时造成原告房屋原有装修损坏。经质证，被告对此组证据的真实性认可，但是窗台台面是原告自己取掉的，不是装修公司取掉的。本院对此组证据的真实性予以确认。
2、房屋维修补偿协议、基层人民调解组织的调解民间纠纷终结报告。证实被告在维修原告房屋过程中需承担房屋维修费、搬家费、清扫费，如损坏原有装修部分应照价赔偿，如果不履行本协议，应赔偿违约金10000元；被告张鸿在履行房屋装修协议过程中，未能履行房屋维修协议。经质证，被告对维修协议真实性认可，没有见过终结报告。本院对此组的真实性予以确认。
3、房屋租赁合同、收据。证实被告在修复原告房屋期间，原告在外租赁房屋，支出房租费及物业费共计4210元，其中1600元在签订维修协议时被告已经支付。经质证，被告对此组证据的真实性认可。本院对此组证据的真实性予以确认。
4、收据2张。证实原告支出搬家费400元。经质证，被告对此证据的真实性认可。本院对此组证据的真实性予以确认。
被告举证、原告质证及本院认证如下：
1、房屋装修补偿协议书一份、昌吉市福雅装饰装修合同两份、验收单一份。证实被告按照原协议书将原告的房屋装修完并验收交付使用。经质证，原告对房屋装修补偿协议书认可，202室预算结算书并没有原告签字，不认可，这只是被告与其找的装修工人之间的结算书，被告提交的自己房屋的装修书与本案无关，不做质证。本院对此组证据的真实性予以确认。
2、证人叶某出庭作证，其陈述的主要内容为：当时被告找我装修房屋，因为是老房子，要重新装修,砸地板砖时，造成房屋震动产生裂缝，这是正常的，经被告与原告协商，我给二楼原告房屋装修，我与被告进行结算不与原告交涉。法庭出示的楼房屋装修合同是我签的。当时我在现场指挥干活，客厅的灯没动过，没打开过，也没检查过灯是否完好，线路应当是在墙中间穿管子，老房子的线路都容易出问题，每天装修都是二楼的阿姨开门，我们装修完后她再把门锁上，我们没有拿过房屋钥匙。不清楚窗台台面板子是怎么掉的，不是我们损坏的。
经质证，原告对此证人的证言不认可，证人与被告之间有利害关系，证人并未实际在现场装修，对装修时间的前后描述不一致。本院对此证人证言结合其他证据综合认定。
经当事人举证、质证及本院认证，查明如下事实：
被告张鸿装修其房屋时，致位于其房屋下方的原告曾建和房屋顶部受损。2016年5月30日，原告曾建和与被告张鸿达成如下协议：1、甲方承诺对乙方的房屋进行全面维修。铲去乙方所有屋顶水泥覆盖物，检查是否有影响房屋质量结构的裂缝，若无，甲方方可进行地面防水抹灰施工，在甲方恢复好地面后，应立即对楼下202室顶棚和墙面粉刷材料应使用乳胶漆，且甲方应使用符合国家标准的建筑施工材料，避免出现施工质量不达标，室内环境污染等不宜居住的问题。2、甲方在施工期间，因造成乙方不能正常的生活起居，故须另租赁房屋腾挪乙方的所有生活设施。在此协议签订生效后，甲方应立即先支付两个月的房屋租赁费1600元整（后期如因施工工期正常延误，租赁费按800元/月计算天数再补偿于乙方）。3、甲方在对乙方房屋维修施工期间，应保持房屋原有装修及屋内设施物品的完好无损，如有损坏，应照价赔偿。4、甲方应承担乙方搬运家具和维修完毕后房屋的清扫费用。5、甲方在处理其房屋地面防水抹灰期间，应严格要求施工方按国家相关标准施工，如后期再次出现漏水渗渍裂缝等质量问题，乙方保留追索权利。6、如甲方违反本协议1.2.3.4条款内容，需赔偿违约金一万元整。该协议订立后，被告即给付原告房屋租金1600元。
2016年6月3日，被告张鸿即与给其装修房屋的叶某签订装饰预算结算书，约定由叶某为原告的房屋进行装修，内容为粉刷、铲除墙顶抹灰、石膏线，人工费为8600元。后双方又于6月25日约定工程变动：1、原屋顶抹灰水泥沙浆更改为抹沾结沙浆外加粉刷石膏泥材料更换产生新增材料费、人工费、搬驼费计2600元；2、石膏线由6公分加宽为12公分产生材料费、人工费、搬运费计800元；3、卫生间拆除10多年前旧PVC扣板换成集成吊顶产生的费用200元；4、3间房屋更换罗马杆产生材料费、人工费、搬运费计500元,以上合计共4100元。
诉讼中，原、被告均认可：客厅的灯不亮，灯是好的，线路没电；餐厅窗台台面材质是刨花板贴了刷漆三合板面子，是表面的三合板掉了。原告主张上述两处问题均是被告造成，被告对此不认可。被告认可修复客厅的线路及餐厅窗台的费用1000元，但认为其与原告应各负担一半，其只应承担500元。
本院认为：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。被告张鸿因装修其房屋时致原告房屋受损后，双方达成的房屋维修补偿协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力。关于客厅顶部灯的线路无电的问题，原告房屋受损后，原、被告就修复原告房屋所签订的协议中未约定修复客厅灯或线路，且被告在维修原告房屋时亦未检查客厅灯及线路是否存在问题，故应认定此问题系被告造成。关于餐厅窗台的问题，被告无证据证实系原告造成，也应认定系被告造成。对上述客厅灯的线路及窗台两处问题，被告认可1000元即修复，本院根据日常生活经验认定1000元足可修复，故本院确定被告应给付原告修缮费用1000元。依据协议约定，被告应承担原告搬运家具费用，本院对搬运费酌情确定为200元。因被告存在上述违反协议约定的情形，按照协议的约定，其应承担给付违约金的责任。但违约金应以实际损失为准，在原告未举证证实其实际损失的情况下，本院对违约金酌情确定为100元。原、被告均认可该房屋目前遗留的问题为客厅顶灯线路无电、餐厅窗台存在问题，上述两处问题对居住已无大碍，本院综合原、被告订立协议中约定的修复内容、被告的陈述及证人陈述的情况，本院认定原告房屋于7月底前即可居住，被告在对原告房屋修复期间均由原告方开门、锁门，原告方对该房屋的状况应属明知，被告张鸿已按照协议约定给付原告两个月的房屋租金，原告再主张此后的租金没有相应的事实及法律依据，本院不予支持。双方在协议中对被告应承担的责任进行了约定，原告主张物业费没有相应的依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告张鸿给付原告曾建和修缮费用1000元、搬运费用200元、违约金100元；
二、驳回原告曾建和的其他诉讼请求。
上述款项应于本判决生效后十五日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费51元（已减半收取）,由原告负担26元,被告负担25元(本案受理费原告已预交,预交费用在本案执行时按本法律文书确定的数额由被告一并向原告支付)。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。
审判员邵立忠
二〇一六年十一月三十日
书记员胡晓雯