广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2004)惠中法民一终字第118号
上诉人（原审第三人）：邓卓辉，男，1959年10月6日出生，汉族。博罗县。
委托诉讼代理人：梁更新，广东标远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马瑞强，男，1964年10月10日出生，汉族。住惠州市。
委托诉讼代理人：吕粤信，广东广法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马荣光，男，1949年12月12日出生，汉族。惠州市龙丰上排新街。
委托诉讼代理人：郎孝敏，广东惠顺达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：博罗县人民政府办公室。住所地：博罗县罗阳镇博惠路**号。
法定代表人：杨建青，主任。
委托代理人：温金必，广东百德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：惠州市海志博罗县工程公司．
法定代表人：黄玉青，经理。
被上诉人（原审被告）：博罗县地产总公司房产开发公司。住所地：博罗县罗阳镇罗阳路富民巷*座*号。
法定代表人：邹升平，经理。
委托诉讼代理人:陈桂球，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：惠州海志物资供应公司。住所地：惠州市惠城区桥东东平惠汕路*号。
法定代表人：骆海坚，经理。
被上诉人（原审被告）：中国共产主义青年团惠州市委员会。住所地：惠州市惠城区江北行政中心。
法定代表人：刘巧慧，书记。
委托诉讼代理人：谢志坚，广东伟伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马静涛，广东伟伦律师事务所律师。
原审第三人：博罗县洲际建材有限公司，
法定代表人：何沛松，经理。
委托诉讼代理人：刘宗圣，男，该公司行政科员。
上诉人邓卓辉因与马瑞强、马荣光、惠州市海志博罗县工程公司（下称海志博罗公司）、博罗县人民政府办公室（下称博罗政府办）、博罗县地产总公司房产开发公司（下称博罗房产公司）、惠州市海志物资供应公司（下称惠州海志公司）、中国共产主义青年团惠州市委员会（下称团惠州市委），第三人博罗县洲际建材有限公司（下称博罗洲际公司）商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市博罗县人民法院(2003)博法民初字第71号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本院受理后依法组成合议庭审理了本案。后本案中止审理，且该案中止审期间较长，因工作变动原因，需要变更本案合议庭组成人员，本院于2016年12月28日，决定变更合议庭组织，由审判员郑杰担任审判长、与审判员寇倩、审判员黄宇乐组成合议庭进行审理，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告马瑞强诉称，1998年12月12日，我与被告海志博罗公司签订了一份《购房合同》，合同约定由该公司将其开发兴建的位于博罗县XX小区XX花园编号为2#X栋X号楼房（门店）的第一和第二层（建筑面积为105平方米）预售给我，价格为每平方米1800元，总价为189000元。合同签订后，我依约支付了116000元给该公司，余款按双方约定待楼房交付使用后分期付清。合同还约定，被告海志博罗公司应于1999年8月30日将订购的楼房交付给我使用，但是，该公司至今不但没有交付该楼房给我使用，还另与他人签订合同，又将该楼房卖给第三人邓卓辉，致使邓卓辉将该楼房加装铁门。现我特向法院起诉，请求法院判令解除被告海志博罗公司与第三人邓卓辉签订的购房合同，判令被告海志博罗公司拆除加装的铁门、将该楼房交付给我使用，并计付违约损失37800元给我及承担本案诉讼费。
被告马荣光辩称，我不是本案的被告，原告诉称的《购房合同》是其与被告海志博罗公司签订的，我只是代表公司签名的，请求法院判决驳回原告对我的诉讼请求。
被告博罗政府办辩称，虽然原告订购使用证登记的土地使用者是我单位，但我单位只是和海志博罗公司发生合作建房关系，原告与我单位从来没有发生买卖楼房关系。
被告团惠州市委辩称，被告海志博罗志公司是被告惠州海志公司开办的，而被告惠州海志公司是我单位开办的，两公司均为企业法人。现在，虽然被告海志博罗公司被吊销了营业执照，但仍具有法人主体资格，可以以自己名义独自参加诉讼活动。而且，被告海志博罗公司与我单位并没有关系，该公司的清算责任应由被告惠州海志公司承担，而我单位只承担对被告惠州海志公司的清算责任，因此我单位不应成为本案的被告。
被告海志博罗公司、博罗房产公司、惠州海志公司在法定答辩期间未向本院提交书面答辩状，经本院合法传唤，亦无正当理由拒不到庭参加诉讼。
第三人邓卓辉述称，1998年6月23日，我与被告海志博罗公司签订了一份《购房合同》，合同约定由该公司将其开发兴建的位于博罗县XX小区XX花园编号为1#栋9号楼房（门店）的第一和第二层（面向水厂23米路、建筑面积为123平方米）预售给我，总价为202050元。2001年8月10日，我再次与与被告海志博罗公司签订了一份《购房合同》，合同约定将双方于1998年6月23日签订的《购房合同》约定预购的楼房变更为该小区编号为2#X栋X号楼房（门店）第一至第三层（建筑面积为165平方米），总价为250000元，交付使用期为2001年10月30日。自1998年6月23日以来，我分五次向该公司交付了购房款共232500元。该公司将楼房（门店）的钥匙交给我后，我已安装了价值3500元的拉闸铁门。我认为原告马瑞强与被告海志博罗公司签订的《购房合同》是无效的，理由是该楼房已由原所有权人海志博罗公司依法交付给我占有、使用，我是该楼房的唯一的合法使用权人。现我请求法院确认原告马瑞强与被告海志博罗公司签订的《购房合同》无效，XX小区XX花园编号为2#X栋X号楼房（门店）第一至第三层的所有权人是我。本案的诉讼费由原告和被告负担。
第三人博罗洲际公司述称，我公司认为第三人邓卓辉与被告海志博罗公司于2001年8月10日签订的《购房合同》部分无效，理由是我公司与被告海志博罗公司于2000年12月29日签订了一份《购房合同》，约定由被告海志博罗公司将博罗县XX小区XX花园编号为2#X栋6、7、8号楼房的第三层预售给我公司。如果被告海志博罗公司有权出售该楼房，则应继续履行该《购房合同》；如果被告海志博罗公司无权出售该楼房，则应支付拖欠我公司的水泥款17.85万元并从2000年12月29日开始按银行规定的利率计付利息。
原审法院查明的事实
经审理查明，1998年12月12日，原告与被告海志博罗公司（以被告马荣光为代表）签订了一份《购房合同》，合同约定由该公司将其开发兴建的位于博罗县XX小区XX花园编号为2#X栋X号楼房（门店）的第一和第二层（建筑面积为105平方米）预售给原告；价格为每平方米1800元，总价为189000元；楼房交付使用期在1999年8月30日；付款方式为交付楼房使用前支付81000元，余款在交付使用楼房后分期每月给付2000元，直至付清购房款为止。签订合同后，原告先后五次共支付了购房款116100元给被告海志博罗公司（其中于1998年12月3日给付了60000元，2000年1月3日给付了21000元，2000年3月26日给付了23200元，2000年4月15日给付了4900元，2000年6月3日给付了7000元).1998年6月23日，第三人邓卓辉（以姚永文的名义）与被告海志博罗公司（以被告马荣光为代表）签订了一份《购房合同》，合同约定由该公司将其开发兴建的位于博罗县XX小区XX花园编号为1#栋9号楼虏（门店）的第一和第二层（面向水厂23米路、建筑面积为123平方米）预售给第三人邓卓辉，总价为202050元。2001年8月10日，经协商后，第三人邓卓辉与被告海志博罗公司（以被告马荣光为代表）又签订了一份新的《购房合同》，合同约定将第三人邓卓辉原订购的楼房即双方于1998年6月23日签订的《购房合同》中约定订购的楼房变更为该小区XX花园编号为2#X栋X号楼房（门店）的第一至第三层（建筑面积为165平方米）；总价为250000元；交付使用期为2001年10月30曰。第三人邓卓辉自1998年6月23日与被告海志博罗公司签订《购房合同》以来，已先后五次支付了购房款共232500元给被告海志博罗公司（其中于1998年6月23日给付了20000元，1999年2月13日给付了12500元，1999年7月28日给付了20000元，1999年8月10日给付了100000元，2001年8月13日给付了80000元）。第三人邓卓辉取得该X号楼房（门店）的钥匙后，自己加装了拉闸铁门。第三人博罗洲际公司原为博罗县水泥二厂，1995年6月27日，经博罗县人民政府体制改革办公室批复同意成立了有限公司。2000年l2月29日，第三人博罗洲际公司与被告海志博罗公司（以被告马荣光为代表）签订了一份《购房合同》，约定由该公司将其开发兴建的位于博罗县XX小区XX花园编号为2#X栋第6、7.8号楼房的第三层（建筑面积为170平方米）预售给博罗洲际公司；总价为178500元。签订合同后，双方均同意以海志博罗公司拖欠的水泥款178500元抵作购房款。由此，被告海志博罗公司“一房三卖”，将其开发兴建的位于博罗县XX小区XX花园编号为2#X栋6楼房（门店）的第一和第二层（建筑面积为105平方米）售给原告；将相同的X号楼房（门店）的第一至第三层（建筑面积为165平方米）预售给第三人邓卓辉；将相同的X号楼房（门店）的第三层预售给第三人博罗洲际公司。现原告和第三人邓卓辉、博罗洲际公司均没有领取房地产权证书。后来，原告根据《购房合同》的履行情况，要求被告海志博罗公司交付楼房使用时，发现第三人邓卓辉将该重复预售的楼房加装了拉闸铁门，由此引起纠纷。
另查明，被告海志博罗公司开发兴建的位于博罗县XX小区XX花园工程的土地使用者是被告博罗政府办，土地使用权是以出让方式取得，已领取了国有土地使用证【博府国用(99)字第XXXXXXX号】。1996年5月15日，海志博罗公司与博罗政府办签订了一份《合同》，约定由双方合作建房，由博罗政府办提供用地，并协助海志博罗公司办理报建手续等；由海志博罗公司提供资金，负责整个建设工程建筑图纸的设计及其一切费用，负责报建、土建工程、装修工程等费用和缴纳建筑税等，组织工程队进场施工，负责施工过程中的管理和质量监督等工作；效益分成如下：所建楼房竣工后，萁中的1000平方米的门店和3600平方米的住房归博罗政府办所有，其余的所有楼房归海志博罗公司所有。1999年2月3日，该工程领取了建设许可证【(1999)博规建字第XXXX号】。1999年3月15日，海志博罗公司与博罗政府办签订了一份《交房合同》，明确约定了归博罗政府办所有的楼房，该楼房不合本案讼争的楼房。2000年8月30日，以被告海志博罗公司和被告博罗房产公司的名义领取了预售商品房许可证【博预许字(2000)第XXXX号】。2000年9月8日，被告海志博罗公司开发兴建的位于博罗县XX小区XX花园工程竣工。
又查明，被告海志博罗公司是由被告惠州海志公司开办的全民所有制企业，具备法人主体资格，成立于1993年2月20日，经营范围包括土石方工程，道路、桥梁工程，建筑装饰。而被告惠州海志公司是被告团惠州市委开办的企业法人，已于1996年9月26日被工商行政部门吊销了企业法人营业执照，但至今没有清算，也没有办理注销登记。1999年6月28日，被告海志博罗公司因违反《企业年度检验办法》第十九条的规定，被博罗县工商行政管理局吊销了企业法人营业执照，但至今没有清算，也没有办理注销登记。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：被告海志博罗公司与被告博罗政府办于1996年5月15日签订的《合同》，虽然约定双方的关系是合作建房，但是，从该合同的内容和双方于1999年3月15日签订的《交房合同》等情况来看，双方的关系实质是有偿转让国有土地使用权。2000年8月30日，被告海志博罗公司开兴建的位于博罗县XX小区XX花园工程以其和被博罗房产公司的名义领取了预售商品房许可证【博预许字(2000)第XXXX号】，因该工程是由被告海志博罗公司提供资金、组织工程队进场施工、负责销售楼房并收取购房款等等，因此，可认定被告海志博罗公司与被告博罗房产公司是挂靠关系。广东省高级人民法院《关于经济审判适用法律几个具体问题的意见（试行）》第35条规定，挂靠者在挂靠期间，以自己或他人的名义对外进行民事活动，产生债务被起诉时，被挂靠者不承担清偿责任。因此，在本案中，被告博罗房产公司不承担清偿责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告海志博罗公司开发兴建的位于博罗县XX小区XX花园的楼房包括讼争的编号为2#X栋X号楼房（门店）的第一至三层在起诉前已领取了商品房预售许可证，因此，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，被告海志博罗公司与买受人签订的商品房预售合同，是有效合同。原告与被告海志博罗公司于1998年12月12日签订的《购房合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，是有效合同，具有法律约束力。被告海志博罗公司与第三人邓卓辉分别于1998年6月23日、2001年8月10日签订了两份《购房合同》，因两份《购房合同》约定的预购楼房的位置、建筑面积、总价款等均不相同，故双方于2001年8月10日签订的《购房合同》应视为双方重新协商后又重新签订的新的购房合同。被告海志博罗公司分别于2001年8月IO日与第三人邓卓辉签订“购房合同》、于2000年12月29日与第三人博罗洲际公司签订《购房合同》时，海志博罗公司已在1999年6月28日被博罗县工商行政管理局吊销了企业法人营业执照。根据最高人民法院经济庭《关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》的意见，企业法人被吊销营业执照后，其仍可以自己名义或清算组名义从事清算范围内的活动，起诉、应诉；仍应以自己的财产对外承担责任；上级主管部门对所开办的企业法人，如不存在投资不足或转移资产逃避债务的问题，只是承担清算责任。因此，被告海志博罗公司被吊销营业执照后，除了可以从事清算范围内的活动和诉讼活动外，不能再从事任何的经营活动，即是说已没有了从事经营活动的民事行为能力。因此，被告海志博罗公司与第三人邓卓辉于2001年8月10日签订的《购房合同》，违反了法律规定，是无效合同，自始没有法律约束力。同样，被告海志博罗公司与第三人博罗洲际公司于2000年12月29日签订的《购房合同》，违反了法律规定，是无效合同，自始没有法律约束力。因此，被告海志博罗公司收取的第三人邓卓辉给付的购房款共232500元应由其负责返还给邓卓辉，并应从收款之日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付利息。因第三人博罗洲际公司未提出独立请求，故其与被告海志博罗公司签订的《购房合同》无效后的购房款的返还等问题，本案不作处理。现原告要求被告海志博罗公司继续履行合同，将楼房交付给其使用，同时，原告表示同意将购房余款在楼房交付时一次性付清给被告海志博罗公司，符合法律规定，本院予以支持。至于原告主张的要求被告海志博罗公司赔偿经济损失37800元，没有事实依据，本院不予支持。被告海志博罗公司、博罗房产公司、惠州海志公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，并不影响本院对本案的正常审理。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第五十七条、第五十八条、第六十一条第一款及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条的规定，判决如下：
一、原告马瑞强与被告惠州市海志博罗县工程公司于1998年12月12日签订的《购房合同》有效，具有法律约束力，应继续履行。
二、第三人邓卓辉与被告惠州市海志博罗县工程公司于2001年8月10日签订的《购房合同》无效，自始没有法律约束力。
三、第三人博罗县洲际建材有限公司与被告惠州市海志博罗县工程公司于2000年12月29日签订的《购房合同》无效，自始没有法律约束力。
四、被告惠州市海志博罗县工程公司应在本判决发生法律效力后5日内将位于博罗县XX小区XX花园编号为2#X栋X号楼房（门店）第一和第二层（建筑面积为105平方米）交付给原告马瑞强使用；原告马瑞强应在被告惠州市海志博罗县工程公司交付使用上述楼房后5日内将购房余款72900元付清给被告惠州市海志博罗县工程公司。
五、第三人邓卓辉已给付的购房款共232500元，应由被告惠州市海志博罗县工程公司负责返还，并应从收款之日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付利息（其中20000元从1998年6月23日开始计算利息，12500元从1999年2月13日开始计算利息，20000元从1999年7月28日计算利息，100000元从1999年8月1O日计算利息，80000元从2001年8月13日计算利息）。上述购房款共232500元及利息，限被告惠州市海志博罗县工程公司在本判决发生法律效力后5日内付清给第三人邓卓辉。
案件受理费12000元（原告马瑞强预交6000元，第三人邓卓辉预交6000元），上诉费12000元（第三人邓卓辉预交），合计24000元，由被告惠州市海志博罗县工程公司负担。原告马瑞强预交案件受理费6000元，本院不予退回，在执行时可抵作应付的购房余款；第三人邓卓辉预交案件受理费和上诉费共18000元，本院不予退回，在执行时由被告惠州市海志博罗县工程公司迳行支付给第三人邓卓辉。
当事人二审的意见
邓卓辉不服原审判决，向本院提出上诉。请求：一、撤销博罗县人民法院(2003)博法民初字第71号《民事判决书》所做判决第一、二、四、五项，维持第三判项；二、确认被上诉人马瑞强与被上诉人惠州市海志博罗县工程公司签订的《购房合同》无效；三、确认上诉人与马荣光以惠州市海志博罗县工程公司签订的《购房合同》合法有效，应继续履行；四、本案的诉讼费由被上诉人承担。
事实和理由是：一、原审人民法院在审理本案时，对部分诉讼参与人的民事主体资格认定错误，遗漏了部分诉讼参与人，在程序上严重违法，导致了判决的错误。
1、原审法院将被上诉人博罗县人民政府办公室列为本案诉讼参与人是错误的，应将博罗县人民政府列为本案的诉讼参与人。
博罗县人民政府办公室是博罗县人民政府的一个内部办事机构，不具备《民法通则》第三十七条、第五十条规定的机关法人的主体资格。博罗县人民政府办公室对外发生民事行为，应认定是博罗县人民政府的民事行为，由博罗县人民政府对外承担民事责任。原审法院将不具有民事主体资格的政府办事机构列为民事主体显然是错误的。
2，原审法院在审理本案时遗漏了应当参加诉讼的马玉容作为诉讼参与人。
根据原审法院查明的事实看：被上诉人惠州市海志博罗县工程公司（下简称海志博罗公司）于1999年6月28日被博罗县工商行政管理局吊销了营业执照，被吊销营业执照后企业的经营活动就依法终止，除进行清算外，不能对外进行经营行为，但是案外人马玉容在1999年7月28日、1999年8月10日仍以海志博罗公司的名义收取了上诉人12万元，其虽然原曾代理海志博罗公司收取了上诉人的款项，但在该公司被吊销营业执照后，代理权当然终止，根据《民法通则》第六十六条，《合同法》第四十八条之规定，应由马玉容承担该无权代理行为的后果，根据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，人民法院应当通知其参加诉讼，原审法院未通知马玉容参加诉讼显然是错误的。
二、一审法院对被上诉人马荣光、案外人马玉容与被上诉人海志博罗公司、被上诉人博罗县地产总公司房产开发公司之间的关系并未查明和认定，因而认定本案事实不清。
1.从一审人民法院查明的情况看：①、一审法院查明本案争议的土地是以博罗县人民政府办公室的名义办理土地使用证的，1996年5月15日博罗县政府办公室与海志博罗公司签订了一份《合同》，由博罗县政府办公室提供土地，海志博罗公司负责建设，建成后双方分成，当时海志博罗公司的代表人是马荣光。②、2001年4月27日马荣光以海志博罗公司的名义与博罗县政府办公室签订了一份合同，将其分成所得的6间门店面积1041.566平方米，以每平方米2300元，计240万元出售给海志博罗公司。而海志博罗公司已在两年前被吊销营业执照，很显然两次合同中博罗县政府办公室对马荣光的行为予以认可，说明本案争议的房产是由马荣光负责兴建的，马荣光是以海志博罗公司的名义对外签订合同的，其与海志博罗公司系挂靠关系，对此博罗县政府是非常清楚的。
2、一审中马荣光向人民法院出具的二〇〇一年六月十六日的《证明》已经说明“惠州市海志博罗工程公司取消，现由本人马荣光负责，县府商住楼工程，作为业主，即建设单位由本人投资建设县府商住楼工程”，此证据足以证明本案争议的房产是由马荣光挂靠海志博罗公司兴建的。对此事实，原审法院不予认定，不依此对案件处理是错误的。
3、博罗县地产总公司房产开发公司（下简称博罗房产公司）出具的《关于联合开发中国小区政府办综合楼的协议》证实：马荣光与该公司存在挂靠经营关系，对挂靠开发产生的债务，应由该双方共同承担，一审法院对此事实不予认定是错误的。
4、上诉人的两份合同，一份是马玉容以海志博罗公司的名义与上诉人签订的，一份是马荣光以海志博罗公司的名义与上诉人签订的。其中在签订第二份本案争议的房产《购房合同》时，海志博罗公司已经被吊销。在被吊销前有3.2万元由马玉容经手以海志博罗公司的名义收取，被吊销后有8万元被马荣光以海志博罗公司的名义收取，12万元被马玉容以海志博罗公司的名义收取，并且交付房产钥匙的也是由马玉容、马荣光参与决定代表开发商交给上诉人，因此可以证实：马玉容、马荣光与海志博罗公司、博罗县房地产公司之间存在挂靠关系，因此而产生的债务应由他们共同承担，一审法院对此事实不予查明和认定是错误的。
三、原审人民法院确认被上诉人马瑞强与马荣光以海志博罗公司签订的《购房合同》合法有效是错误的。
1、该合同有明显的双方当事人恶意串通，损害第三人利益的事实，表现为：
(1)、按合同约定马瑞强一期应支付陆万元，在进度二层楼面完成前付柒万元；四期在住宅交付时付壹万肆仟元，但是从马瑞强出示的付款证据来看：未签订该合同前就已支付了陆万元，此后所支付的均没有按合同约定的方式、时间支付，这明显是不合常理的。
(2)、马荣光、海志博罗公司并未出示其持有的此份合同，双方的合同是否一致不得而知。
(3)、马荣光在原二审中承认本案争议房产是其个人开发的，而马荣光与马瑞强又系叔侄关系，因此双方恶意串通打假官司，假打官司真逃债才是真正目的。
2、马瑞强与马荣光签订《购房合同》的时间是1998年12月12日，但此时约定出售的房产根本不存在，根本不具备商品房预售的条件，因此他们签订的合同是无效的。
根据《城市商品房预售管理办法》第五条的规定“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；另外销售商品房须领取《商品房预售许可证》。而从争议房产实际兴建、办证的过程看：博罗县人民政府办公室领取建设许可证的时间是1999年2月3日；领取国土证的时间是1999年12月12日；争议房产取得《商品房预售许可证》的时间是2000年8月30日；该房开工建设的时间是1999年2月10日，竣工的时间是2000年9月8日。从以上事实可以看出：马瑞强与马荣光签订《购房合同》时没有国土证、报建证、《商品房预售许可证》。房产根本不存在，根本不符合商品房预售的条件，双方签订的合同当然是无效的。
3、马荣光与马瑞强签订的《购房合同》将一套三层楼房拆零销售，将一、二层卖给马瑞强也违反了法律的禁止性规定，该合同也是无效的。
根据《商品房销售管理办法》第十二条规定“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”，马荣光将一套房分割拆零销售显然因违反了法律的禁止性规定是无效的。
4、该房产马荣光并来实际交付给马瑞强。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”马荣光并未将该房的钥匙交给马瑞强，而是交给了本人邓卓辉，由本人占有、使用。即使其与马荣光签订的买卖合同有效，也仅能认定海志博罗公司有违约行为，且在该公司被吊销无清算小组的情况下，只能终止履行，将债权、债务纳入清算的对象。
因此原审人民法院确认马瑞强与海志博罗公司签订的《购房合同》合法有效，应继续履行是错误的，是违背法律和事实的。
四、原审人民法院确认上诉人与马荣光以海志博罗公司的名义签订的《购房合同》无效是错误的，该合同合法有效，应继续履行。
l、上诉人在签订合同之时并不知道马荣光、马玉容与海志博罗公司、博罗县房产开发公司为挂靠关系，不知道马荣光所代表的海志博罗公司与马瑞强之间的合同关系。上诉人与马荣光代表的海志博罗公司签订合同是因本案争议房产在销售时有《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》具备商品房预售的条件可以合法出售，基于此才签订了合同，合同的标的为本案诉争房产全部套内面积，因而上诉人与开发商签订的合同是合法有效的。
2、由于本案争议的房产是上诉人善意地在付款后取得的，无论马荣光、马玉容与海志博罗公司、博罗房产开发公司、博罗县政府办之间是何种关系，上诉人取得该房产均不违反法律的禁止性规定。根据《合同法》第四十九条、第五十条的规定，马玉容、马荣光的行为对上诉人而言都是有效的民事行为。
3、上诉人与马荣光以海志博罗公司的名义签订《购房合同》后，马荣光、马玉容代表开发商向上诉人已交付了房产，并且上诉人已对该房产进行了装修。
4、博罗法院认为：虽然马瑞强与马荣光签合同时该房未领取《商品房预售许可证》，但是起诉前已领取，因此该买卖有效；本人签订合同时海志博罗工程公司的营业执照已被吊销，停止了经营仅可以“自己的名义或清算组的名义从事清算范围内的活动”，因此《购房合同》无效，是对一个事实适用了双重标准。
从博罗法院主办法官衡量合同有效与无效的标准看有以下三方面：第一：合同签订时海志博罗工程公司是否被吊销营业执照；第二：是否领取《商品房预售许可证》；第三：在被吊销营业执照后，海志博罗工程公司可以从事清理债权债务活动。
用上述标准衡量本案的事实可从看出：
(1)、海志博罗工程公司被博罗工商局吊销时间是1999年6月28日，该房取得《商品房预售许可证》的时间是：2000年8月30日。可以看出：领取《商品房预售许可证》时海志博罗工程公司已被吊销，若以该许可证是否具备作为衡量合同是否有效的条件，要么两份合同都有效，要么均无效，而博罗法院认定马瑞强的合同有效，本人的合同无效，显然是错误的。
(2)、本人于2001年8月10日与马荣光以海志博罗工程公司的名义签订现争议楼房《购房合同》的是基于双方于1998年6月23日签订了一份《购房合同》，此后又签订了一份《购房合同》，我已依合同约定向海志博罗工程公司交付了全部购房款，但海志博罗工程公司未能履行交付房产的义务，因此双方于2001年8月10日另行签订《购房合同》将原两份合同的权利义务变更为新合同的权利义务。前两份合同签订时海志博罗工程公司并未被吊销营业执照，因此这两份合同是依法成立的。2001年8月10日签订合同时虽然海志博罗工程公司已被吊销营业执照，但其对以前的债权债务仍可以清理，双方于2001年8月10日的合同行为，就是对原债务的清理行为，因此该清理并无违法之处。
因此，上诉人认为：上诉人与马荣光以海志博罗公司的名义签订的《购房合同》合法有效，且已经实际履行，应继续履行完毕。
四、由于下列被上诉人及案外人在签订《购房合同》时有缔约过失，因此应对本案负缔约过错责任和违约赔偿责任。
1、本案争议的房产实际是由马荣光、马玉容投资兴建的，马荣光、马玉容分别收取了上诉人及他人的工程款，因此对于本案的一房三卖他们有缔约过错，应负违约赔偿责任。
2、本案争议房产是由博罗县人民政府与马荣光以海志博罗公司的名义联合兴建的，由此而引起的房产讼争，博罗县人民政府负有不可推卸的民事责任。
3、海志博罗公司、博罗县房产开发公司同意马玉容、马荣光挂靠其经营房地产，上诉人因看到本案房地产有合法手续而购买，因此，上述二公司均有过错，应承担过错赔偿责任。
4、中国共产主义青年团惠州市委开办的海志博罗公司在本案纠纷中有过错，现该公司被吊销，中国共产主义青年团惠州市委应负清算责任及在注册资金不实的范围内承担民事赔偿责任。
综合以上所有陈述，上诉人认为：原审人民法院审理本案程序错误，对本案事实未予查明，认定事实及适用法律错误，做出了错误的判决。特请二审人民法院在依法查明案件事实的基础上，依法改判并支持上诉人的上诉请求，保护上诉人的合法权益。
被上诉人马瑞强答辩称：一、答辩人与被上诉人惠州市海志博罗县工程公司订立购房合同合法有效应受法律保护。
答辩人与惠州市海志博罗县工程公司（下称海志博罗公司）于1998年12月12日在平等自愿、协商一致的情况下订立《购房合同》，约定答辩人购买海志博罗公司、博罗县地产总公司房产开发公司、博罗县人民政府办公室合作开发兴建的位于罗阳镇中园小区XX花园编号为2#X栋6号门店1一2层楼房。订立合同双方具备缔约主体资格。海志博罗公司与博罗县政府办1996年5月15日签订实质内容为有偿转让国有土地使用权的合同，取得了博府国用(99)字第XXXXXXX号国有土地使用证规定的土地使用权（出让地）。领取了证号为(1997)博规建字第XXXX号的工程建设许可证。又以博罗县地产总公司房产开发公词共同名义领取了证号为博预许字(2000)第XXXX号的预售商品房许可证，售房单位为海志博罗公司。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条的规定可以认定答辩人与海志博罗公司订立的购房合同是有效合同应受法律保护。答辩人履行了合同规定的支付购房款的主要义务，并且交纳了水电入尸费、线路改造费等配套费用，该合同应继续履行。
二、上诉人邓卓辉与惠州市海志博罗县工程公司2001年8月10日订立的合同系无效合同。
（一）被告海志博罗公司2001年8月10日与邓卓辉订立购房合同时已被工商部门吊销营业执照达两年之久，其订立合同的行为不具备民事法律行为应当具备的实质要件（行为主体不适格）属无效的民事行为。
《中华人民共和国民法通则》第54条规定“民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为”第55条第一款规定“行为人应具有相应的民事行为能力”第58条第一款规定无民事行为能力人实施的民事行为属无效民事行为。
《中华人民共和国民法通则》第36条二款规定“法人的民事权利能力和民事行为能力，以法人成立时产生到法人终止时消灭”。法人领取《企业法人营业执照》后方取得企业法人资格得以法人名义在营业执照许可范围内从事经营活动。
《中华人民共和国企业法人登记条例》第33条规定“企业法人被吊销《企业法人营业执照》，登记机关应当收缴其公章，并将注销登记情况通知其开户银行，其债权债务由主管部门或清算组织负责清理”。1999年6月28日被告海志博罗公司被博罗工商局吊销企业法人营业执照，但至今未组织清算也未办理注销登记。对此种情况，京高法发【2001】284号文《北京市高级人民法院关于企业下落不明、歇业、撤销、被吊销营业执照、注销后诉讼主体及民事责任承担若干问题的处理意见》第15条规定“吊销企业法人营业执照是工商行政管理部门依照国家工商行政管理法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚。企业法人在被吊销营业执照后未注销前，虽然丧失经营资格，但其法人资格仍然存续”。第40条更明确规定“企业被吊销营业执照后其权利能力、行为能力受到限制，应停止清算以外的经营活动”。
（二）2001年8月10日被告海志博罗公司与邓卓辉订立购房合同因违反法律、法规的强制性规定而导致合同无效。
《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》法发【1996】第2号文指出在房地产管理法施行前不具备房地产开发经营资格的企业与他人鉴订的以房地产开发经营为内容的合同一般认定为无效但在一审期间取得资格的可认定有效。
强制性规范包括禁止性规范和义务性规范，分别规定了不作为义务和积极作为的义务。合同当事人违反强制性规范的规定订立的合同是无效合同。《城市房地产开发经营管理条例》第5、7条《城市商品房预售管理办法》第7条和法发(1996)2号文规定均认为商品房出卖人在订立售房合同时必须具有企业法人条件、经工商部门登记发给营业执照且有房地产开发资质，否则不具有缔约能力。
此外《商品房销售管理办法》2001年4月4日建设部88号令第10条规定。房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”。
三、诉争的中园小区XX花园2#X栋6号门店楼房并未交付，
上诉人邓卓辉强行加装铁门的行为系私自占有行为，所谓的“善意取得”并不适用不动产的买卖转让。
《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后方可使用；未经验收或验收不合格的不得交付使用。交付使用时出卖人应当发出书面交房通知，并向买受人提供住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。邓卓辉在该房尚未具备交付条件情况下私自向包工头索取钥匙后私自加装铁门是导致本案诉讼的原因。
四、上诉人邓卓辉对答辩人与海志博罗公司恶串通损害其利益的指责无任何事实依据且不符合逻辑。
答辩人是与海志博罗公司而非马荣光订立购房合同，是向该公司缴款并收到加盖该公司公章的收据。答辩人订立合同在前而上诉人订立合同在后且答辩人已实际履行了合同规定的主要义务。答辩人对上诉人订立合同并不知情，也无法串通。至于根据付款方式有一定变化及合同有手写内容就断定这就是恶意串通的事实，如此主观武断的断定令人哑然失笑。相反上诉人与海志博罗公司串通强占了已售给答辩人的商品房却存在可能性。
五、诉争XX花园2#X栋6号门店是两层为一套还是叁层为一套并无定论也不存在分拆销售问题，且该问题是可以纠正的并不必然导致合同无效。
XX花园2#X栋的大部分门店是两层一套，作商铺用。部分相连的门店第三层贯通后从后面上楼成为住宅。该小区的大部分门店都是这样销售并得到业主和相关部门认可。从建筑上讲2层为一套更合理。答辩人在订立合同时也被告知两层为一套。本案的实际情况是博罗县洲际建材有限公司购买相邻的7、8号门店的第3层并与6号门店第3层相连构成独立一套住宅。这样处理并不影响房屋整体结构和使用功能，监理和规划部门并无异议。如洲际建材公司同意答辩人也可以购买该门店第3层。
基于以上事实和理由，答辩人认为上诉人的上诉没有足够事实和法律依据。一审判决认定事实清楚和适用法律准确，请求法庭驳回上诉维持原判。
被上诉人博罗县人民政府办公室答辩称：一、博罗县人民政府与博罗县人民政府办公室是两个不同的机关法人。根据《民法通则》第50条规定，有独立经费的机关从成立之日起，具有法人资格。博罗县人民政府与政府办公室领取的法人代码证书及党政机构设置的相关文件，可以确认博罗县人民政府与政府办公室是各自有独立经费的两个不同的机关法人，两者之间不能等同。
二、答辩人与海志博罗公司不属于联营兴建商品房的合作。
1、从合作《合同》的主体看，答辩人是机关法人单位，海志公司虽是','2018-09-26
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