云南省玉溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)云04民终245号
上诉人（原审被告）李志斌，男，1977年3月15日生，汉族，居民。
委托代理人王社文，云南联宇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）玉溪盛基物业服务有限公司。
法定代表人李俊，总经理。
委托代理人代大伟，云南滇兴律��事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人李志斌因与被上诉人玉溪盛基物业服务有限公司（以下简称盛基公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2015）玉红民一初字第2244号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年6月6日公开开庭进行了审理。上诉人李志斌的委托代理人王社文，被上诉人盛基公司的委托代理人代大伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，李志斌系“南城丽景”住宅区一期工程第T区第6幢2单元4层401室业主。李志斌与玉溪工业地产有限公司于2009年7月26日签订了《商品房购销合同》（合同编号：T—6—②—401），购买坐落于玉溪市红塔区研和镇昆洛公路旁玉溪研和“南城丽景”住宅区一期工程第T区第6幢2单元4层401室（带车库一个），房屋的参考套内建筑面积为98.5平方米，分摊面积为7.9m2，建筑面积为106.4m2。《商品房购销合同》的《合同补充协议》第四条约定“甲方（玉溪工业地产有限公司）将经建设单位组织验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给乙方（李志斌）后，由乙方自行成立业主委员会，决定选聘或解聘物业管理企业，并对物业管理区域进行维护、管理。”李志斌购买上述房屋后，于2010年年底开始装修并于2011年4月份入住。玉溪工业地产有限公司与玉溪北苑物业管理有限公司于2009年12月7日签订了《南城丽景小区委托物业管理服务合同书》，约定玉溪工业地产有限公司将南城丽景小区委托玉溪北苑物业管理有限公司实施前期管理。该合同第十五条约定委托管理期限为自2010年1月1日起至2011年12月31日止，如在2011年12月31日前本物业业主委员会与选聘物业管理公司签定新的《物业管理服务合同》即为本合同期满时��李志斌作为南城丽景小区业主之一于2010年7月18日与玉溪北苑物业管理有限公司就签订了《玉溪南城丽景前期物业服务协议》（含附件《玉溪南城丽景业主手册》、《玉溪南城丽景管理规约》、《玉溪南城丽景装修管理责任书》）。该协议第十五条约定“本协议自签字之日起生效。至物管委托合同终止日终止。”玉溪北苑物业管理有限公司于2011年底从“南城丽景”撤场。盛基公司于2011年10月27日登记注册成立。2011年11月5日，玉溪工业地产有限公司（甲方）与盛基公司（乙方）就南城丽景A—1区前期的物业管理协商达成协议，并签订《南城丽景A—1区前期委托物业管理服务合同书》约定甲方将南城丽景A—1区委托乙方实施前期物业管理，物业名称为“南城丽景”A—1区住宅区物业，坐落位置为红塔区研和镇老虎山至老昆洛路边，总建筑面积51630平方米，属于多层住宅，由29幢建筑组成，共68个单元，810套住宅，商铺58间，车库356间。合同第二条约定乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任和义务。合同第三条至第十四条约定了委托管理事项，包括房屋建筑共用部位、共用设施及其运行、附属建筑物构筑物、园林绿化、附属配套建筑和服务设施的维修、养护和管理；公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动等。合同第十五条约定了委托管理期限为自2012年1月1日起至2015年12月31日止，如在2015年12月31日前本物业业主委员会与选聘物业管理公司签订新的《物业管理服务合同》即为本合同期满时。合同第十六条至十七条约定了双方的权利义务。合同第十八条约定了物业管理服务质量及标准。合同第十九条约定物业管理服务费用：1、物业的管理服务费，按住宅房屋建设面积收取（面积按房产证登记的面积或购买合同面积）。计算标准为：1）住宅按实际建筑面积每平方米每月0.6元收取；2）商铺按实际面积，按每平方米每月0.5元收取；3）车库按60元/个/年收取；……2、物业管理服务费收缴办法：甲方在交房时由乙方向住户收缴第一年的物业管理费和垃圾清运费，以后年度费用于每年的1月收缴。3、住户的垃圾清运费由乙方代收代付，每年一次性收缴。收费标准为每户每月8元，每年96元。……合同第二十二条至二十五条约定了违约责任，第二十六条至第三十三条为合同附则部分。在合同落款处甲方有玉溪工业地产有限公司的印章，乙方有盛基公司的印章。《玉溪市住宅物业服务收费政府指导价标准》叁级收费标准为（元/平方���·月）：综合管理服务0.24，共用部位、共用设施设备日常运行维护0.12，保洁服务0.12，绿化养护0.10，公共秩序维护0.26，五项合计0.84。2013年9月11日，盛基公司获得玉溪市住房和城乡建设局颁发的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》（叁级）。盛基公司与玉溪工业地产有限公司签订合同后便入场南城丽景A—1区进行管理服务，并先后于2012年1月1日、2013年1月1日、2013年12月15日、2014年12月15日向南城丽景业主发出《“南城丽景”2012年物业管理费收费通知》、《“南城丽景”2013年物业管理费收费通知》、《“南城丽景”2014年物业管理费收费通知》、《“南城丽景”2015年物业管理费收费通知》。2015年6月10日玉溪市红塔区住房和城乡建设局作出《业主委员会备案核准通知书》（[2015]第5号），准予南城丽景小区业主委员会备案。业主委员会成立后，至2015年12月31日止未与盛基公司和其他物业公司签订过物业管理服务合同。李志斌向盛基公司缴付了2012年度的物业服务费，未缴付2013年1月1日起至2015年12月31日期间的物业服务费。盛基公司于2015年8月11日向李志斌发出了《缴费催款通知》、于2015年11月29日向李志斌发出了《律师函》，再次向其催缴未付的物业服务费2832.90元。
2015年12月17日，盛基公司诉至原审法院，请求判令李志斌支付拖欠的物业服务费2832.90元。
原审认为，前期物业合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位为小区选聘物业服务企业的合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大��依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中根据盛基公司与玉溪工业地产有限公司于2009年11月15日签订的《商品房购销合同》信息显示，“南城丽景”的建设单位为玉溪工业地产有限公司。虽然该《商品房购销合同》的《合同补充协议》第四条约定“甲方（玉溪工业地产有限公司）将经建设单位组织验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给乙方（李志斌）后，由乙方自行成立业主委员会，决定选聘或解聘物业管理企业，并对物业管理区域进行维护、管理。”，但因南城丽景业主委员会到2015年6月10日才成立，在业主委员会成立之前，由玉溪工业地产有限公司选聘盛基公司进行南城丽景A—1区前期物业管理并签订《南城丽景A—1区前期委托物业管理服务合同书》并未违反有��法律法规的规定。《物业管理条例》第二十一条规定在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。故《南城丽景A—1区前期委托物业管理服务合同书》对李志斌具有约束力。盛基公司在2013年9月11日前虽未取得物业服务管理资质，但从其举示的未交管理费明细原件、发票记账联、存根联、物业服务照片、物业管理费收费通知、缴费催款通知书、律师函、被盗情况说明、保安巡逻组巡查记录表等证据足以证明，盛基公司在其主张的2013年1月1日起至2015年12月31日对“南城丽景”A—1区进行了物业服务，而且在上述期间“南城丽景”A—1区并无其他物业服务企业，李志斌在事实上接受了盛基公司的物业服务，双方之间形成了事实上的物业管理服务合同关系。对李志斌关于“被告并没有与原告签订《玉溪南城丽景前期物业服务协议》，被告没有与原告建立合同关系，原告仅仅是玉溪工业地产有限公司建立了合同关系。根据《合同法》的规定，原告无权向被告收取物业管理费，应当驳回原告的起诉。”的抗辩主张，不予采信；李志斌提供的证据亦不能充分证明盛基公司没履行好职责、管理秩序混乱，达不到《南城丽景A—1区前期委托物业管理服务合同书》约定物业管理服务质量及标准。庭审中，李志斌当庭提起反诉，请求判决由盛基公司赔偿：1、因2012年9月15日家中被盗财产损失53200元、2015年5月5日电动车被盗财产损失3200元，共计56400元；2、精神损害抚慰金100000（壹拾万元整）。经审查，李志斌的反诉与本案并非同一法律关系，其反诉不成立，原审当庭予以驳回。《物业管理条例》第七条规定业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……因此，李志斌应当向盛基公司支付物业服务费。盛基公司在《南城丽景A—1区前期委托物业管理服务合同书》约定物业费0.6元/平方米/月、垃圾清运费8元/月、车库管理费为60元/年，据此全年合计922.08元（0.6元/平方米/月×106.4平方米×12月/年+车库管理费60元/年+垃圾清运费8元/月×12个月=766.08元+60元+96元），并未高于《玉溪市住宅物业服务收费政府指导价标准》叁级资质全年收费标准1072.51元（0.84元/平方米·月×106.4平方米×12个月）。李志斌自2013年1月1日起至2015年12月31日止应向盛基公司交纳的物业服务费为2766.24元（0.6元/平方米/月×106.4平方米×12月/年×3年+垃圾清运费8元/月×12月/年×3年+车库管理费60元/个/年×3年=2298.24元+288元+180元）。原告玉溪盛基物业服务有限公司在起诉前已向被告李志斌发《缴费催款通知》、《律师函》催收物业服务费，��盛基公司的此项诉讼请求应予予支持。因盛基公司请求的物业服务为2832.9元，高于2766.24元，按2766.24元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：“由被告李志斌于本判决生效后十日内支付原告玉溪盛基物业服务有限公司2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费2766.24元。”
宣判后，李志斌不服，上诉至本院，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并赔偿其经济损失54600元。理由如下：上诉人2010年7月18日与玉溪北苑物业管理有限公司签订了《玉溪南城丽景前期物业服务协议》，该协议并没有解除，又出现了被上诉人与玉溪工业地产有限公司签订的《玉溪南城丽景前期物业服务协议��。该协议于2011年11月5日签署，当时被上诉人还未取得物业管理资质证书。玉溪工业地产公司违反《物业管理条例》的规定，将南城丽景小区的前期物业服务包给了没有取得资质的被上诉人，该《服务协议》因违法应属无效。被上诉人尽管是违法入驻，但如果服务到位也不会造成业主抵制不交物业管理费。他们工作不负责，到处脏乱差，占用业主的公共通道为自己牟利，防火防盗和治安更是一塌糊涂，像上诉人家一样财产被盗的现象比比皆是。被上诉人在合同上约定的一天24小时值班、昼夜每2小时有人巡逻，实际上根本没有做到。根据《物业管理条例》第六十条之规定，对给业主造成的损失，依法应承担赔偿责任。
盛基公司答辩同意原判。
二审中，双方均未提交新证据。就盛基公司取得物业管理资质的时间，本院向玉溪市房地产管理局进行了调���，制作了调查笔录，并调取了盛基公司有效期自2011年12月21日至2012年12月20日的资质证书复印件。该局物业维修基金办公室工作人员张某陈述：一审卷宗里盛基公司提交的2012年、2013年的资质证书复印件是真实的，证书原件在换证时已交到其部门。盛基公司最早取得物业管理资质的时间是2011年12月21日，当时是暂定资质，有效期一年，到期后换成2012年的证书。经质证，盛基公司对上述证据无异议，李志斌认为，物业管理资质证书是玉溪市住建局颁发，玉溪市房地产管理局无权对资质证书的有效和无效作认证，故对调查笔录不予认可。盛基公司取得资质证书的时间是2011年12月21日，与南城丽景小区签合同的时间是2011年10月5日，故当时还未取得资质证书。另，2011年取得的资质证书是暂时的，只有取得正式的资质证书才能接管物业。本院认为，盛基公司的物业管理资质证书虽是由玉溪市住房和城乡建设局颁发，但换证时到期的证书原件系交至玉溪市房地产管理局保存，现经该局工作人员核对原件，对本案盛基公司一审提交的两份资质证书的真实性予以确认并无不当。本院调取的有效期自2011年12月21日至2012年12月20日的资质证书复印件亦是从该局保存的原件复制得来，故本院对于上述证据均予采信。
经审理，二审查明的案件事实与原审查明相一致，本院依法予以确认。另查明，2012年1月4日，玉溪市住房和城乡建设局向盛基公司颁发了《物业服务企业资质证书》，载明准予从事物业管理活动的时间为2011年12月21日。
本院认为，《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会���法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，玉溪工业地产有限公司与盛基公司所签《南城丽景A—1区前期委托物业管理服务合同书》系项目建成初期，业主入住人数较少尚未成立业主大会及业主委员会阶段，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的前期物业服务合同。盛基公司具有独立的法人资格，在《南城丽景A—1区前期委托物业管理服务合同书》约定的委托管理期限内具备从事物业管理的资质，符合《物业管理条例》对于物业服务企业的要求，本院对该合同的效力予以确认。李志斌虽非该合同形式上的当事人，但系合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已构成合同的实质当事人，应受合同约束。李志斌主张盛基公司不具备物业管理资质违法入驻等上诉理���，无事实及法律依据，本院不予采纳。《南城丽景A—1区前期委托物业管理服务合同书》对盛基公司的管理服务质量及标准有明确约定，李志斌主张物业服务质量不达标未提供充分证据证明，依照《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，李志斌应向盛基公司支付2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费。原审认定欠付金额共计2766.24元，双方均无异议，二审予以确认。关于李志斌要求盛基公司赔偿经济损失的主张，���本案属不同的法律关系，本院不作处理。综上，李志斌的上诉主张不能成立，本院不予支持。原判处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费50元，由李志斌负担。
本判决为终审判决。
本判决生效后申请执行的期间为二年。
审 判 长 吴析咛
代理审判员 戴龙飞
代理审判员 吴佳黛
二〇一六年七月八日
书 记 员 李福爱