江苏省淮安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)苏08执异87号
异议人（被执行人）：淮安市诚誉置业有限公司，住所地淮安市清江浦区新新家园D5幢205室。
法定代表人：陈俊，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张琴，该公司员工。
利害关系人：陈学勤，女，1975年5月10日出生，汉族，住淮安市。
委托诉讼代理人：孙梦桃，江苏光剑律师事务所律师。
申请执行人：张忠尚，男，1956年12月8日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。
本院在执行张忠尚与淮安市诚誉置业有限公司（以下简称诚誉置业公司）建设工程施工合同纠纷一案中，作出拍卖成交确认裁定及以物抵债裁定，被执行人诚誉置业公司提出异议，要求撤销本院（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定和（2013）淮中执字第0065-3号执行裁定。本院于2018年7月31日立案受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
诚誉置业公司提出异议称，陈学勤是虚假参与拍卖，陈学勤于2014年6月27日将98万元拍卖款全部交到法院账户，而张忠尚却于2014年6月24日出具收条，张忠尚至今未收到该笔款项。被执行人诚誉置业公司部分房屋已经基本售出，杨金土系购房人的代表，向法院主张权利，被驳回异议且裁定已经生效，全体购房人无处伸冤，杨金土案异议裁定与（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定和（2013）淮中执字第0065-3号执行裁定相矛盾。（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定和（2013）淮中执字第0065-3号执行裁定所确定的房屋面积与事实严重不符，没有公摊面积。房地不可分离，（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定和（2013）淮中执字第0065-3号执行裁定生效之日，即侵犯了他人的土地使用权。淮安市清江浦区人民法院（2017）苏0812民初1107号民事判决系（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定衍生而来，依法应予撤销。请求撤销（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定和（2013）淮中执字第0065-3号执行裁定。
利害关系人陈学勤答辩称，对于（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定和（2013）淮中执字第0065-3号执行裁定是否应予撤销，江苏省高级人民法院（2017）苏执复225号执行裁定、（2018）苏执复48号执行裁定已经作出最终裁定，诚誉置业公司现针对同样的执行裁定提出同样的异议请求，违反“一事不再理”规则，应裁定不予受理，已经受理的，应裁定驳回。淮安市中级人民法院于2014年9月16日作出（2013）淮中执字第0065-4号执行裁定，终结本案执行，诚誉置业公司提出异议已经超过法定期限。依据相关规定，对于无证房产可以进行“现状处置”，在异议人诚誉置业公司欠付施工方工程款，又无其他财产执行的情况下，执行法院将异议人对外公开出售的房屋拍卖处置，符合法律规定。涉案房屋并非小产权房，是经淮安市清浦区武墩镇村镇建设服务站、淮安市清浦区武墩镇人民政府同意对外公开出售的房屋，涉案房屋是可以处置的，异议人诚誉置业公司已经将整个小区几百套房屋卖给了非武墩镇村民。请求驳回异议。
本院审查查明，张忠尚与陈俊、诚誉置业公司建设工程施工合同纠纷一案，淮安仲裁委员会于2013年1月31日作出（2011）淮仲受字035号裁决书，裁决书主文为：一、诚誉置业公司于本裁决书送达后十日内向张忠尚支付工程款2634959.92元以及退还保证金50万元。二、诚誉置业公司于本裁决书送达后十日内向张忠尚支付工程款利息损失30万元。三、驳回张忠尚要求陈俊承担支付工程款以及退还保证金的请求。
因诚誉置业公司未按裁决确定的期限履行义务，张忠尚申请强制执行，本院于2013年2月22日立案执行，案号为（2013）淮中执字第0065号。同年4月8日，本院查封诚誉置业公司开发的位于原××区××人民政府对面××小区××楼××楼整层（四套）、2号楼西头圆弧部位一至五层、4号楼西头圆弧部位一至六层、4号楼B座502室、4号楼C座502室、4号楼A座从东向西第3、4、5、6、7号房屋，并张贴了查封公告。9月6日，江苏同方土地房地产评估有限公司向本院出具《房产估价报告》，该报告显示：上述房屋建筑面积为3237.42平方米，2013年8月8日时的房屋价格为335.2万元（不包含土地价值）。该报告还显示：“估价对象所在土地为清浦区武墩村集体所有，土地利用以住宅用地为主。”该报告于2013年9月20日送达被执行人诚誉置业公司。因诚誉置业公司认为评估价偏低，评估单位于同年10月15日向本院出具《评估价格说明》，该说明主要内容为：“1.估价对象仅为房屋，因其所占用的土地为集体土地，涉案方未提供占用的集体土地的相关手续，所以评估结果不包含土地价格。2.估价对象为俗称的‘小产权房屋’，相关手续、材料不全，基本无任何合法有效的证明且流通的范围有限，所以其价格组成因素基本就是其建安成本。”
2013年11月26日，本院裁定拍卖诚誉置业公司上述已查封的房屋。同年12月30日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布拍卖公告，决定于2014年1月15日10时至1月16日10时公开拍卖已查封的房产。因第一次拍卖流拍，本院于2014年6月5日发布第二次拍卖公告，决定于2014年6月20日10时至6月21日10时公开拍卖已查封的房产。“项目公告”第二条规定：“竞买人条件：凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买。因不符合条件参加竞买的，由竞买人自行承担相应的法律责任。”第七条规定：“本标的物为小产权房，不办理过户登记手续，如遇国家清理所涉及的一切税、费及其有可能产生的一切法律后果均由买受人承担。”在第二次拍卖中，陈学勤于2014年6月20日以98万元的价格竞得浦南小区2号楼西头圆弧部位一至五层房屋，该部分房屋建筑面积为958.80平方米。6月30日，本院向陈学勤出具收到购房款98万元的票据。同日，本院将98万元拍卖款拨付到申请执行人张忠尚在中国银行淮安城中支行的账户。同年7月2日，本院作出（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定书，裁定将陈学勤竞得的958.80平方米房屋归陈学勤所有。该裁定主文还明确：“上述房屋为小产权房，无房屋所有权证和土地使用权证，本院不负责办理过户登记。”该裁定书于2014年7月3日送达买受人陈学勤。7月7日，陈学勤向本院出具收到竞得房屋的收条。因剩余房屋经三次拍卖无人竞买，申请执行人张忠尚同意接受房屋抵债，本院于2014年9月16日作出（2013）淮中执字第0065-3号执行裁定书，裁定将拍卖的剩余房屋作价221万元交付给张忠尚抵偿部分义务。该裁定书主文亦明确：“上述房屋为小产权房，无房屋所有权证和土地使用权证，本院不负责办理过户登记。”该裁定书于同日送达申请执行人张忠尚。裁定送达当日，本院裁定终结本案本次执行程序。
另查明，案外人杨金土于2016年12月27日对本院已执行的浦南小区4号楼B座502室房屋提出异议，要求撤销对该房屋的执行。本院于2017年2月24日作出（2016）苏08执异147号执行裁定书，驳回杨金土的异议请求。
再查明，清江浦法院于2017年立案受理陈学勤诉祖广高排除妨碍纠纷案，并于8月8日作出（2017）苏0812民初1107号民事判决书，判决祖广高于判决生效之日起十五日内搬出淮安市清浦区武墩镇人民政府对面浦南丽景小区（浦南商业街）2号楼西头圆弧部位的房屋。
该判决确认：诚誉置业公司授权张琴出售清江浦区武墩镇浦南商业街2号楼108室。祖广高与张琴于2016年12月签订房屋买卖合同，以33万元价格购买了上述房屋，已经付清了购房款，并占有使用了该房屋。淮安市清浦区武墩镇建设服务站、淮安市清浦区武墩镇人民政府证明称，目前武墩镇浦南商业街二期工程主体已圆满封顶，该项目由诚誉置业公司全权投资建设、销售，由武墩镇人民政府及武墩镇村镇建设服务站作为鉴证方。
还查明，诚誉置业公司于2017年8月7日向本院提起执行异议，请求撤销本院（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定书、（2013）淮中执字第0065-3号执行裁定书。事实与理由为：陈学勤于2014年6月27日将房屋拍卖款98万元全部交到执行法院账户，而张忠尚却于同年6月24日出具收条收到该款项，不符合情理。执行法院将该98万元拍卖款转到张忠尚账户，该账户经调查不是张忠尚的账户。张忠尚本人亦称从未收到该拍卖款。贵院（2016）苏08执异147号执行裁定书认为集体土地不得转让，案外人杨金土并未取得房屋所有权，并驳回其异议请求。本案申请执行人张忠尚亦为浙江人，按照集体土地不得转让的规定，其也不能取得该集体土地及房屋的所有权。（2013）淮中执字第0065-3号执行裁定书将诚誉公司位于武墩村集体土地上的房屋裁定给张忠尚亦于法无据，且与贵院（2016）苏08执异147号执行裁定自相矛盾。本院于2017年9月22日作出（2017）苏08执异152号执行裁定：诚誉置业公司异议请求成立，撤销本院（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定和（2013）淮中执字第0065-3号执行裁定。张忠尚、陈学勤不服本院异议裁定，向江苏省高级人民法院申请复议，江苏省高级人民法院于2018年3月20日作出（2017）苏执复225号、（2018）苏执复48号执行裁定，该裁定认为：“淮安中院（2017）苏08执异152号执行裁定撤销该院（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定和（2013）淮中执字第0065-3号执行裁定不当，应予撤销”。
又查明，2018年6月15日，江苏同方土地房地产评估有限公司再次向本院作出《司法评估说明》，载明：贵院于2013年7月5日委托我司对张忠尚与诚誉置业公司建设工程施工合同纠纷一案中涉及的浦南丽景小区（浦南商业街）2号楼、4号楼部分房屋价格进行评估。根据贵院2018年6月13日提出的被执行人对房产面积异议等问题，我司逐条答复如下：1.我司出具的苏同方【2013】（淮房）（鉴）字第001号报告（以下简称报告）中评估依据的建筑面积来源于贵院提供的2号楼、4号楼平面图纸直接测算得出，未包含公摊面积。报告中已明确说明，“房屋面积如与国家有关测绘部门最终确认的面积有差异，本报告结果应作相应调整”。所以公摊面积的数量我司无法认定，由于公摊面积属于房屋建筑面积的一部分，其价值依附于房屋本身，再者报告的设定是评估估价对象现行重置价格，故其价值可以通过参照本报告的评估单价乘以测绘部门认可的面积得出。2.2号楼六楼整层（四套）、4号楼B座502室、4号楼C座502室，按照2018年6月7日在现场查看的情况结合平面图纸图载，倾向于认定带有阁楼。是否为复式房屋，应由设计、住建部门根据有关规范认定。报告中受当时现场条件限制，无法进入内部勘查，我司无法判定2018年6月7日倾向于认定的阁楼与委估对象为一个整体，结合贵院委托评估范围，评估时未将阁楼计入。目前根据平面图纸无法直接得出阁楼楼层的建筑面积，其价值可以通过参照其对应房屋的评估单价乘以测绘部门认可的面积得出。3.依据平面图纸，2号楼建筑面积为4296.16平方米，4号楼建筑面积为9627.21平方米，共计13923.37平方米。土地补偿款168万元、前期投入费用64.67万元，若分摊到建筑面积上，分别应为120.66元/平方米、46.45元/平方米。因被执行人开发浦南丽景小区二期使用的6亩土地在报告估价时点尚未取得合法土地使用手续，“土地补偿款”、“前期投入费用”我司无法认定其合法性，也无任何证明资料，故报告中未纳入开发成本。上述测算，仅供贵院参考。
本院认为，本案执行实施过程中，评估机构分别于2013年10月15日、2018年6月15日出具的情况说明，足以证实评估价值中遗漏土地使用权取得费用、拍卖标的面积中未包括分摊面积部分的价值等情形，故评估价格未能真实反映标的物客观价值，评估结果严重失实，这也直接导致了本院后续拍卖涉案标的物的相关执行行为失去合法基础，故本院作出的（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定（拍卖成交确认）和（2013）淮中执字第0065-3号执行裁定（以物抵债）应予以撤销，异议人诚誉置业公司的异议请求成立，应予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项之规定，裁定如下：
一、撤销本院于2014年7月2日作出的（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定；
二、撤销本院于2014年9月16日作出的（2013）淮中执字第0065-3号执行裁定。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。
审判长 董国华
审判员 孙亚平
审判员 庞海涛
二〇一八年八月十四日
书记员 王 霄