沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
［2016］辽01**民初3746号
原告：杨清增。
委托代理人杨旭。
原告：王宝鑫。
委托代理人：杨旭。
被告：沈阳星辰房地产开发有限公司。
法定代表人：黄哲明。
委托代理人：王志睿，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
原告杨清增、王宝鑫与被告沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称沈阳星辰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员王萍担任审判长，审判员盛雯主审，人民陪审员张兰英参加评议审判，于2016年6月6日公开开庭进行了审理，原告杨清增、王宝鑫及其委托代理人杨旭，被告沈阳星辰公司委托代理人王志睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称：2013年5月20日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买“京城中心”XX号楼XX单元10楼6号房屋一套，建筑面积69.69平方米，购房款290778元（首付）。合同约定被告于2014年3月31日交房。合同签定后，原告依照约定履行了全部义务，但是，被告没有履行合同义务，没有依照合同约定按期交房。什么时候交房没有清晰时间。依照相关规定和合同约定，被告应于合同签订后30日内到沈阳市房屋登记中心为原告办理房屋登记，而后为原告办理房屋产权证书，这些事情也没有做。被告的行为违反了《合同法》、《房屋登记办法》的规定，因此应承担违约责任，向原告进行违约赔偿。一、被告不履行合同的约定义务，不按期交房是其主观故意作为所致，是其违法违规从事不法经营的结果。1、被告是房地产开发公司，依照国家相关规定，其进行房地产开发建设时，应“按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”。这样的硬性规定，被告没有执行。既没有向工程建设投入约2.5亿元最低限额的资金，也没有确定好工程建设施工进度，没有确定竣工交房日期。结果发生了工程施工过程中由于资金短缺，出现工程长时间停滞情况，出现工程竣工时间不断更改，不断变化的混乱局面和交房延迟情况。出现这么多问题是被告违法经营所致。2、依照相关规定，被告获得土地使用权、开发建设权之后，必须向有关管理部门交纳一定比例、一定数额的水、电、气、暖等配套建设资金进行抵押，否则，相关部门不会为其发放《房屋预售许可证》。原告及相关购房人到相关管理部门及几个相关施工单位进行了调查，结果是被告没有向主管部门交纳配套抵押金，没有向有关施工单位交过工程款。现在，配套工程无法进行施工导致竣工时间延误，完全由于第一被告故意拖延不交配套款所致。3、《城市商品房预售管理办法》规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。被告取得《商品房预售许可证》的时间是2012年11月13日，在此之前是不允许进行商品房预售的。但实际情况是，2010年被告已经开始非法向外售房，至2012年11月份已经售出房屋几百套。被告的行为完全无视法律。“京城中心”进行违法经营，必须为其非法行为担责。4、被告是以自然人黄哲明身份注册的房地产开发公司，是个小公司，充其量只具有三级房地产开发资质。但是，为了掩饰自己，为了掩人耳目，为了扩大社会影响，被告进行虚假宣传，千方百计地对自己进行包装，把自己吹嘘得很大很大，经济实力很强很强。在对外宣传时称自己是个子公司，母公司在北京，是个控股集团公司，实力很强，资金雄厚。还通过平面刊物、媒体、电子广告把自己吹得天花乱坠，仿佛沈阳市只有自己最棒，其它公司均无法与其相比。然而，事实并非如此，所谓子公司、母公司，其实都是黄哲明一人注册的自然人公司，宣传内容掺杂着不少虚假成分。如果真象第一被告自己吹嘘的那么强那么大，怎么可能让“京城中心”项目停工一年多时间呢？怎么可能交不起工程配套抵押金，致使楼盘水、电、气、暖等3000万元的配套工程不能进行呢？怎么会发生拖欠施工单位1.2亿元工程款，致使工程建设单位不愿进驻而停止施工呢？怎么可能一再违约不能按期交房呢？被告极力伪装自己，美化自己，其意图很明显，就是在为自己不断坑、蒙、骗行径做铺垫。作为房地产开发公司不向工程投入，采用空手套白狼把戏为自己谋利，其行为不仅卑劣，而且十分龌龊。现在看，被告运用虚假宣传手段迷惑原告、迷惑购房人的目的达到了。500多户购房人在“京城中心”购买了房子，从而遭受到坑害。5、被告进行“京城中心”项目开发建设过程中，资金主要来源于三个方面：一是违规售房吸纳购房人购房款3亿余元；二是以欺诈行为向中国信达资产股份有限公司辽宁省分公司（以下简称信达公司）融资3.2亿元；三是利用工程外包方式迫使施工单位垫资约1.2亿元，总共实际获取资金约7.5亿元。按说有这7.5亿元资金支撑，即使被告应投入的约2.5亿元工程款不到位，“京城中心”项目施工建设资金也没有问题，不应该发生资金短缺而停工的情况，不应该出现工程不能按期竣工乃至延迟交房而违约的情况。那么为什么发生了停工和延迟交房的事情呢？第一个原因是被告挪用了工程建设资金，把应该使用在“京城中心”项目上的专用款挪走了，挪到其它地方干了别的盈利性事情。第二个原因是第一被告应投入的约2.5亿元资金没有投入。第一被告挪用专用资金的行为和不投入资金的行为违反了“商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设”的规定，违反了相关法律。6、被告与原告签订了《商品房买卖合同》时，没有向原告说明房屋实行抵押的事情，故意隐瞒了该房已经抵押给信达公司的事情，导致原告购买的房子不能登记备案，商品房买卖合同目的不能实现。被告的行为严重损害原告的利益，侵害原告知情权、财产权。因此，应依法进行严惩性赔偿。7、被告不讲诚信，言行不一，说一套做一套，向原告及购房人讲假话、说大话，不断传递不实信息，甚至假信息。被告与原告及500多购房人签订的合同分别载明交房日期为2012年末、2013年6月、2013年10月、2014年3月、2014年6月，结果一个都没有兑现，全部违约，这是大不诚信。之后，又向原告及购房人承诺2014年8月、2014年10月、2014年12月末交房，结果也没有兑现。在此期间，被告还向政府承诺“于2014年6月30日前让工程达到国家规定的合格竣工标准并且交房”，承诺“2014年10月31日前，1#楼、2#楼、3#楼交付业主使用”，结果也一一落空。2014年7月22日，被告法定代表人黄哲明当着政府工作人员及上百名购房人的面信誓旦旦地表示“如果上述承诺不能兑现，我就爬上工地33层楼楼顶，从上面跳下去。请大家相信我。”在这次会议上，黄哲明还言之凿凿地告诉政府人员和准业主们，他们已经从某银行办理了贷款，贷给5亿元人民币。这批贷款的相关批准手续已经办妥，正在履行相关程序放款，几天内此笔贷款可到账。这5亿贷款到账后首先还信达公司3.2亿元融资，其余1.8亿元款项全部用于“京城中心”项目建设。黄哲明对此事讲得有鼻子有眼，规划安排的井井有条。被告法定代表人真是很任性。一次次地承诺，一次次地毁约，承诺成了敷衍购房人、欺骗购房人的谎言。这证明什么？证明被告及其法定代表人黄哲明完全没有诚信。综上所述，可以见得被告在“京城中心”项目建设过程中许多依法依规该干的事都没有干，很多法律法规禁止乃至违法的事都干了。所以被告的违约不是简单违约，不是一般性违约，而是违法性违约，精心策划性违约，是故意违约、恶意违约，而且情节严重，社会影响十分恶劣。诉讼请求：1、请求判定原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律支持和保护；2、请求判定被告为原告购买的“京城中心”XX号楼XX单元10楼6号房屋按照《商品房买卖合同》约定30日内向沈阳市房产局申请并完成商品房登记备案、办理房屋产权证书；3、请求判定被告10日内为原告开具商品房买卖发票；4、被告应继续履行合同和有关协议，马上开工，尽快达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，尽早交房。
被告沈阳星辰公司辩称：原、被告签订的合同合法有效，是双方真实意思表示。同时，逾期交房属于不可抗力，不应要求被告承担相应的违约责任。现在不具备备案条件，无法办理登记备案。现在无法开具发票，待条件具备时开具正式的发票。
经审理查明，2013年5月20日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定二原告以580778元购买被告开发建设的位于沈阳市和平区文兴路X号3栋1-10-6号房屋，即本案诉争房屋，建筑面积为69.69平方米。其中第六条约定，买受人于2013年5月20日前支付购房首付款290778元整，并在七日内办理完毕商贷相关手续，剩余房款29万元整于2013年6月30日前支付给出卖人；第八条约定，出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：１、（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……。合同签订后，二原告依约将首付款290778元支付给被告，被告为原告出具了收款收据，余款因被告原因无法办理贷款而至今没有给付。诉争房屋所在楼宇未竣工，亦未交付原告。
另查，诉争房屋存在在建工程抵押。
上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、本院调取的抵押物清单以及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。对二原告要求确认《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。对于二原告要求被告办理备案登记及房屋产权证书的诉请，因涉案房屋被抵押，不具备办理备案登记，亦更不具备办理房屋产权证书的条件，故对二原告该项诉讼请求，本院不予处理。待条件具备时，二原告可另行主张。对于二原告诉请被告给二原告开具正规发票的诉讼请求，因二原告已向被告沈阳星辰公司支付了首付房款，被告沈阳星辰公司作为房屋的出售方有义务为二原告出具正式发票，故对二原告该项诉请，本院予以支持。对于二原告要求被告马上开工，尽快交房的诉讼请求，虽被告存在违约行为，但原告该项诉求所涉标的不适于强制履行，故对二原告该诉讼请求，本院不予支持。二原告可在房屋具备交付条件时，另行主张权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条之规定判决如下：
一、确认原告杨清增、王宝鑫与被告沈阳星辰房地产开发有限公司于2013年5月20日就位于沈阳市和平区文兴路X号3栋1-10-6号房屋签订的《商品房买卖合同》有效；
二、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给原告杨清增、王宝鑫开具290778元辽宁省商品房销售统一发票；
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费100元（原告已预交），由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 王 萍
审 判 员 盛 雯
人民陪审员 张兰英
二〇一六年六月七日
书 记 员 陈荟茹
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。