上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三(民)初字第1639号
原告上海中星集团怡城实业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人陈鸿，执行董事。委托代理人杨洁，上海海华永泰律师事务所律师。委托代理人马子荀，上海海华永泰律师事务所律师。被告黄奎，男，1980年1月6日生，汉族，户籍地安徽省。原告上海中星集团怡城实业有限公司与被告黄奎房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海中星集团怡城实业有限公司的委托代理人马子荀到庭参加诉讼。被告黄奎经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告上海中星集团怡城实业有限公司诉称，2013年9月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将宝山区共江路XXX号底层房屋出租给被告，租期从2013年10月15日至2015年10月14日。合同签订后，被告严重拖欠租金，截至2015年6月30日，被告共欠租金74,321.33元。2015年6月23日，原告发出解除合同通知，要求解除合同，被告付清欠款，并于6月30日15时前返还房屋。现原告起诉要求确认《房屋租赁合同》于2015年6月30日解除，被告支付2014年1月15日起至2015年6月30日止的欠租74,321.33元及违约金(以每期应付租金为基数，按照日万分之五计算至实际付清为止)，还要求被告支付从2015年7月1日起至2015年11月30日止(该日已从实际使用人处收回房屋)的使用费(按每日262.72元计算)。原告已经收取的押金7,992元及消防保证金1,000元，可从被告的欠款中抵扣。被告黄奎未作答辩。经审理查明，宝山区共江路XXX号-
XXX号商铺的房地产权利人为上海中星(集团)有限公司。2013年9月25日，原告(甲方)与被告(乙方)签订了《房屋租赁合同》，约定，甲方将共江路XXX��底层房屋出租给乙方，建筑面积为82.10平方米；租期从2013年10月15日起至2015年10月14日止；合同总租金额为101,892元，具体付租及递增事宜在附件三中约定；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应承担违约责任：乙方擅自转租、转让房屋承租权；乙方逾期不支付租金超过1个月的；乙方逾期不支付房租，每逾期一日按欠费金额的万分之五支付违约金；未经甲方同意乙方逾期交还房屋的，每逾期一日，按照建筑面积每平方米3.2元支付房屋占用使用费。合同补充条款约定，如甲方需对房屋外墙面进行统一改建装潢，乙方表示无条件同意并配合，甲方承诺改建装潢不会对乙方经营产生影响，如因甲方改建装潢导致乙方标牌暂时予以拆除，乙方同意承担恢复标牌的相关费用。合同附件三《房屋租金明细表》载明，被告于2013年10月8日支付2013��10月15日至2014年1月14日的租金11,988元，2014年1月8日支付2014年1月15日至2014年4月14日的租金11,988元，2014年4月8日支付2014年4月15日至2014年7月14日的租金11,988元，2014年7月8日支付2014年7月15日至2014年10月14日的租金11,998元，2014年10月8日支付2014年10月15日至2015年1月14日的租金13,485元，2015年1月8日支付2015年1月15日至2015年4月14日的租金13,485元，2015年4月8日前支付2015年4月15日至2015年7月14日的租金13,485元，2015年7月8日支付2015年7月15日至2015年10月14日的租金13,485元。2015年6月23日，原告以EMS邮件向被告发出房屋租赁合同解除通知，主要内容为，被告拖欠租金远超过1个月，构成根本违约，原告要求房屋租赁合同于2015年6月30日解除，被告于6月30日15时前腾空并返还房屋，2015年6月30日前支付拖欠的租金、违约金、公用事业费等。2015年6月25日，邮件查询单显示由被告司签收。以上事实，以上事实，有原告提供的房地产权证，《房屋租赁合同》及附件、解除合同通知书、快递查询单、委托书，及当事人的陈述等证据为证，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及附件系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告作为承租人，对支付租金的情况负有举证义务。被告未提供支付租金的相应证据，原告主张被告拖欠2014年1月15日至2015年6月30日期间的租金74,196.20元，本院予以采信。被告未按《房屋租金明细表》约定支付租金，已经构成违约。合同约定，被告逾期不支付租金超过1个月的，原告有权解除合同，且有权要求每逾期一日按欠费金额的万分之五支付违约金。怡城公司要求被告支付租金及违约金，符合约定，本院予以准许。鉴于违约金标准较高，本院酌情调整为按每日万分之二点五计算。被告于2015年6月23日发出解除通知，要求于6月30日解除合同，该通知已于6月25日送达被告，原告主张合同于2015年6月30日解除，符合合同约定及法律规定，本院予以准许。合同解除后，被告即应当将系争房屋返还给原告。合同约定，被告逾期交还房屋的，每逾期一日，按照建筑面积每平方米3.2元支付房屋占用使用费。原告要求被告按照每日262.72元计算支付2015年7月1日起至2015年11月30日止的房屋使用费40,196.16元，符合约定，可以准许。原告同意从被告的欠款中抵扣押金及保证金共计8,992元，本院予以准许。抵扣后，被告还需支付原告使用费31,204.16元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海中星集团怡城实业有限公司与被告黄奎签订的《房屋租赁合同》于2015年6月30日解除���二、被告黄奎于本判决生效之日起十日内，支付原告上海中星集团怡城实业有限公司2014年1月15日至2015年6月30日期间的租金74,196.20元，并以11,988元为本金，分别支付从2014年1月9日、2014年4月9日、2014年7月9日起至实际付款之日止的违约金，以13,485元为本金，分别支付从2014年10月9日、2015年1月9日起至实际付款之日止的违约金，以11,262.20元为本金，支付从2015年4月9日起至实际付款之日止的违约金，上述违约金均按日万分之二点五计算；三、被告黄奎于本判决生效之日起十日内，按每日262.72元元计算，支付原告上海中星集团怡城实业有限公司从2015年7月1日起至2015年11月30日止的房屋使用费31,204.16元；四、原告上海中星集团怡城实业有限公司的其他诉讼请求，不予支持；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,590元、公告费560元，由被告黄奎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陶 芳
审 判 员 杨利民
人民陪审员 时金兰
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 朱 丹
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条……。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。