苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)姑苏民五初字第00400号
原告苏州市姑苏区人民政府国有（集体）资产监督管理委员会，住所地苏州市姑苏区平川路510号。
法定代表人欧阳睿。
委托代理人施熠文，江苏益友天元律师事务所律师。
委托代理人曹斐，江苏益友天元律师事务所律师。
被告顾晓斌。
原告苏州市姑苏区人民政府国有（集体）资产监督管理委员会（以下简称“姑苏区国资委”）与被告顾晓斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月11日立案受理后，依法由审判员潘宇容独任审判。因被告顾晓斌下落不明，本院于2015年8月4日依法组成合议庭，于2015年12月9日公开开庭进行了审理。原告姑苏区国资委的委托代理人施熠文、曹斐到庭参加诉讼，被告顾晓斌经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告姑苏区国资委诉称：2012年11月12日，我单位与顾晓斌签订房屋租赁合同，约定将位于太监弄52号的房屋出租给顾晓斌，租期自2012年11月16日起至2015年11月15日止。根据合同约定的租金支付方式，顾晓斌应于2014年5月16日前支付租金118450元，2014年11月16和2015年5月16日前各支付租金122000元，其拖欠上述租金共计362450元至今未付。我单位多次催讨未果。请求法院判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、被告顾晓斌支付租金362450元、逾期付款违约金15068.44元（暂计算至2015年5月30日，最终计算至全部租金清偿之日止）；3、被告顾晓斌腾让太监弄52号房屋，逾期腾让的，按实际占用房屋时间每日支付房屋使用费1276元；3、被告顾晓斌承担本案诉讼费用。在审理过程中，因双方签订的租赁合同期限届满，原告姑苏区国资委表示不再主张解除合同，将诉讼请求变更为判令被告顾晓斌：1、支付租金362450元、逾期支付租金违约金15068.44元（暂计算至2015年5月30日，自2015年5月31日起至租金全部清偿之日止，以未付租金为基数，按每年7.8%计算）；3、腾让苏州市太监弄52号房屋并按每日1276元的标准支付自2015年11月16日起至实际腾让房屋之日止的房屋使用费）；4、承担本案诉讼费用。
被告顾晓斌未作答辩。
经审理查明，苏州市×××房屋（建筑面积约87.66平方米）系国有资产，原由原苏州市平江区人民政府国有资产监督管理局（以下简称“平江区国资局”）进行管理。2012年11月12日，平江区国资局（甲方）与被告顾晓斌（乙方）签订房屋租赁合同1份，约定将太监弄52号房屋出租给顾晓斌使用，租期自2012年11月16日起至2015年11月15日止；第一年租金为21.74万元，第二年租金为23.69万元，第三年租金为24.4万元，每半年支付一次，先付后用，租金支付的日期分别每年的11月16日和5月16日；乙方应支付履约保证金5万元，主要用于保障在合同期满或终止时，甲方对乙方在租期内发生的各项费用进行清算和赔偿。合同同时约定，乙方逾期支付租金的，自逾期之日起每日应按照应交租金的0.5%向甲方支付违约金；合同期满后，乙方应当向甲方交还房产，如乙方以留置物品或人员等手段导致甲方无法接受房产的，视同乙方与其迁让，乙方应当按照合同约定承担违约金；乙方逾期腾让，应按实际占用房产的时间，合同约定租金的双倍向甲方支付房屋实际使用费。合同签订后，被告顾晓斌向平江区国资局支付了首期租金及保证金5万元，平江区国资局即将房屋交付给被告顾晓斌，被告顾晓斌根据经营需要对房屋装修后用于经营。租赁经营期间，被告顾晓斌足额支付了截至2014年5月15日的租金，之后，其未再支付租金。自2014年6月起，被告顾晓斌停止在该房屋内的经营，但其未将房屋内的设施物品搬离，也未向出租人归还房屋。
另查明，因行政区划调整，原平江区国资局的职责划入原告姑苏区国资委。
以上事实，由原告姑苏区国资委的当庭陈述及其提供的房屋租赁合同、情况说明、苏州市姑苏区党政办公司文件等证据证明，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的关于苏州市×××房屋的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效，双方均应当根据合同全面履行各自的义务。现租赁合同已经期满，被告顾晓斌应当将租赁房屋腾清后交还原告姑苏区国资委。虽其现已停止经营，但未将房屋内的设施、物品清空，也未与出租人办理房屋交接手续，结合双方在合同中关于房屋交还的约定，应当认为目前房屋仍由被告顾晓斌占用。关于原告姑苏区国资委要求被告顾晓斌腾让房屋的诉讼请求，本院予以支持。腾让房屋过程中，被告顾晓斌应当将房屋内可移动的设施、物品搬离，固定装修保持原状，不得破坏房屋的结构和安全。支付租金是承租人的基本义务，合同期内，被告顾晓斌尚结欠自2014年5月16日起至2015年11月15日止的租金362450元，关于原告姑苏区国资委要求被告顾晓斌支付租金362450元的诉讼请求，本院予以支持。被告顾晓斌先期交纳的履约保证金5万元，在合同到期的2015年11月14日与欠付的租金相抵，其还需支付的金额为312450元，原告姑苏区国资委已经收取的5万元保证金无需再向被告顾晓斌返还。被告顾晓斌逾期支付租金，应当承担违约责任。合同关于逾期支付租金所约定的违约金标准为每日按应付金额的0.5%支付，原告姑苏区国资委自愿调低，参照同期银行贷款利率的1.3倍，以拖欠金额为基数，按每年7.8%计算，低于合同约定，未违反相关法律规定，本院予以支持。根据合同约定，被告顾晓斌应于2014年5月16日前支付租金118450元，2014年11月16日前支付租金122000元，2015年月16日前支付租金122000元，其未能按期支付，该三笔款项分别自应支付日期的次日起算违约金，按照本院确定的每年7.8%的标准，计算至合同到期的2015年11月15日止，违约金金额应为28132.65元。自2015年11月16日起，被告顾晓斌结欠的租金与保证金相抵后还余312450元未支付，应当继续以未付租金为基数，按上述标准继续支付违约金直至租金清偿之日止。合同到期后，被告顾晓斌未按约腾让房屋，应当承担房屋使用费。原告姑苏区国资委按照合同租金标准的双倍（每日1276元）提出主张，本院审查后认为。合同约定按照原租金标准的双倍支付使用费应当认为是对承租方未按时腾让房屋的违约责任的约定。在原告姑苏区国资委未能举证证明除租金损失外的其他损失存在的情况下，该标准过高，可适当调低。考虑到该项费用的弥补和惩罚功能，结合本案合同期内租金的递增幅度等因素，本院酌情将该标准确定为合同第三年租金的1.3倍，即按每年317200元的标准支付房屋使用费，原告姑苏区国资委超出此范围的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告顾晓斌于本判决生效后十日内向原告苏州市姑苏区人民政府国有（集体）资产监督管理委员会支付租金312450元、逾期支付租金违约金28132.65元（违约金暂计算至2015年11月15日，自2015年11月16日起至付清上述租金之日止，以租金之未付部分为基数，按每年7.8%继续计算）；原告苏州市姑苏区人民政府国有（集体）资产监督管理委员已收取的保证金5万元，无需再向被告顾晓斌返还；
二、被告顾晓斌于本判决生效后十日内将苏州市×××房屋腾清后交还原告苏州市姑苏区人民政府国有（集体）资产监督管理委员会，并按每年317200元的标准向原告苏州市姑苏区人民政府国有（集体）资产监督管理委员会支付自2015年11月16日起至交还房屋之日止的房屋使用费。
以上款项，如采用转账方式支付，请汇入原告苏州市姑苏区人民政府国有（集体）资产监督管理委员指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6964元，公告费600元，合计7564元，由被告顾晓斌负担，于本判决生效后十日内直接向原告苏州市姑苏区人民政府国有（集体）资产监督管理委员支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。
审 判 长 潘宇容
审 判 员 李 尧
人民陪审员 郁 明
二〇一五年十二月十日
书 记 员 邓 琴