广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)粤01执复192号
申请复议人（异议人）：赵清华，身份证住址黑龙江省勃利县，现住广东省广州市天河区。
申请执行人：渤海银行股份有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区。
负责人：黄邦华。
委托代理人：王德虎，广东太平洋联合律师事务所律师。
委托代理人：李翠燕，广东太平洋联合律师事务所律师。
被执行人：广东振海能源投资有限公司，住所地广东省广州市。
法定代表人：俞西林。
被执行人：俞西林，住广东省广州市天河区。
被执行人：广州大航进出口贸易有限公司，住所地广东省广州市。
法定代表人：俞天广。
被执行人：广州保税区诚欣宏国际贸易有限公司，住所地广东省广州市广州保税区。
法定代表人：俞天广。
被执行人：上海宏盛石油化工有限公司，住所地上海市。
法定代表人：俞燕清。
被执行人：广州正海物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：李吉伟。
申请复议人赵清华不服广东省广州市天河区人民法院(2016)粤0106执异字第2号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。
广东省广州市天河区人民法院在执行（2014）穗天法民二初字第1089号民事判决一案过程中于2015年12月1日发出《除去租赁通知书》，通知除去案外人赵清华对位于广州市天河区体育西路X号B塔3401-3424房（以下简称涉案房屋）的租赁等。赵清华对此提出异议，请求终止执行对涉案房屋的除去租赁通知。
执行法院经审查认为：被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定义务，执行法院依法裁定拍卖涉案房屋符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定。申请执行人对涉案房屋享有抵押权，抵押权成立的时间为2013年6月，而异议人于2014年11月19日承租涉案房屋。如在依法处置涉案房屋后不移交占有，除去租赁，则在房屋拍卖过程中，可能存在降价拍卖的情形，上述被执行人的房产若降价两次，拍卖价仅为14213.728万元，低于上述三执行案标的本金共180654352.5元，将严重影响申请执行人在先的抵押权的实现，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，拍卖财产原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。涉案房屋的承租权继续存在于涉案房屋之上，将有可能需降价拍卖或变卖涉案房屋，严重影响申请执行人在先的抵押权的实现，依法应将其剔除。异议人赵清华请求法院停止除去租赁的异议不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：驳回赵清华的异议。
赵清华向本院申请复议称：其与广州保税区诚欣宏国际贸易有限公司（以下简称诚欣宏公司）于2014年11月19日签订房屋租赁合同，租赁期限从2014年12月起至2016年12月止，承租涉案房屋。在签订前其并不知晓涉案房屋存在抵押权，且该租赁合同是双方真实意思表示，根据合同法和最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释中买卖不破租赁原则，其应享有继续承租的权利，直至租赁合同期满。而且，其拥有持续经营的公司，公司地址为涉案房屋，执行法院发出的《除去租赁通知书》将严重影响其公司经营，造成重大经济损失，损害其合法权益。承租期限即将届满，其承诺在租赁期限届满前不影响法院拍卖程序，不损毁房屋内部结构。综上，复议请求：撤销(2016)粤0106执异字第2号执行裁定，支持其异议请求。
本院查明，关于渤海银行股份有限公司广州分行（以下简称渤海银行广州分行）诉广东振海能源投资有限公司（以下简称振海公司）、俞西林、广州大航进出口贸易有限公司、上海宏盛石油化工有限公司、诚欣宏公司、广州正海物业管理有限公司借款合同纠纷一案，执行法院于2014年7月4日作出（2014）穗天法民二初字第1089号民事判决，判令：振海公司向渤海银行广州分行偿还借款本金51992920元及逾期利息、承兑手续费37625元、赔偿律师费损失60万元；俞西林、广州大航进出口贸易有限公司、上海宏盛石油化工有限公司、诚欣宏公司对上述振海公司债务承担连带清偿责任；渤海银行广州分行对处分俞西林、诚欣宏公司、广州正海物业管理有限公司提供的抵押物（包括涉案房屋）具有优先受偿权。上述判决生效后，根据渤海银行广州分行的申请，执行法院于2014年10月21日以（2014）穗天法执字第7997号立案执行。
另查明，涉案房屋位于广州市天河区体育西路X号B塔3401-3424房，登记权属人为诚欣宏公司。2013年6月前，渤海银行广州分行对涉案房屋设定了抵押登记手续。2014年2月10日，执行法院以（2014）穗天法民二初字第1089号案诉讼保全轮候查封涉案房屋，后该案进入执行程序查封，现为首位有效查封。2015年3月12日，执行法院作出（2014）穗天法执字第7997号执行裁定，裁定拍卖涉案房屋。2015年12月1日，执行法院发出《除去租赁通知书》，通知除去案外人赵清华对涉案房屋的租赁等。赵清华遂提出本案异议。
异议期间，赵清华向执行法院提供了其与诚欣宏公司签订的落款日期为2014年11月19日的《广州市房屋租赁合同》及招商银行户口交易明细表等，拟证实诚欣宏公司将涉案房屋出租给赵清华，约定租赁期限二年，按每平方米每月55元，月租金98046元等。渤海银行广州分行对上述事实不予确认。振海公司、俞西林、广州大航进出口贸易有限公司、诚欣宏公司对上述事实予以确认。
此外，除上述（2014）穗天法执字第7997号执行案外，执行法院依据已生效的（2014）穗天法民二初字第1090号、1091号民事判决以（2014）穗天法执字第7998号、7999号立案执行，上述三件执行案标的本金共180654352.5元。深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司于2015年7月7日对被执行人的97套办公、商业用途的房产予以评估，市场价值共为22208.95万元。
本院认为：首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消失，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，执行法院早在诉讼期间已对涉案房屋实施了保全查封，该查封行为延续至今。在此期间，被执行人诚欣宏公司与赵清华未经执行法院准许擅自在涉案房屋上设定租赁关系，且未得到申请执行人渤海银行广州分行的认可，依法不得对抗申请执行人。况且，渤海银行广州分行在涉案房屋设定抵押权在先，并经生效判决确定对处置涉案房屋所得价款享有优先受偿权。诚欣宏公司与赵清华擅自在该房屋上设立租赁关系，将可能降低涉案房屋拍卖、变卖的价格，影响渤海银行广州分行在先的抵押权的实现。因此，执行法院向相关当事人发出《除去租赁通知书》，符合法律规定。审查赵清华的复议理由不成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回赵清华的复议申请，维持广东省广州市天河区人民法院(2016)粤0106执异字第2号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审判长 赵建文
审判员 陈 雯
审判员 刘 皓
二〇一六年十月二十五日
书记员 叶 迪