江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)锡民终字第02265号
上诉人（原审被告）王玮。
被上诉人(原审原告)汤巧云。
委托代理人王建明，江苏金匮律师事务所律师。
委托代理人李昪君，江苏金匮律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)耿志跃。
上诉人王玮因与被上诉人汤巧云、耿志跃房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市崇安区人民法院(2015)崇民初字第0060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月25日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月14日公开开庭审理了本案。上诉人王玮，被上诉人汤巧云委托代理人李昪君到庭参加诉讼，被上诉人耿志跃经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
汤巧云一审诉称：其原系无锡市广益新村11号204室房屋（以下简称204室房屋）所有权人，后将该房屋出售。2009年，其委托儿子王玮以204室售房款购买无锡市广瑞三村65号402室房屋（以下简称涉诉房屋），但王玮未经其同意将涉诉房屋登记至王玮自己名下，其遂与王玮就涉诉房屋权属产生纠纷。后其与王玮签订租房协议，约定王玮将涉诉房屋出租给其至其去世时止，租金从王玮应向其支付的购房款中予以抵扣。2014年2月24日，王玮未经其同意擅自将涉诉房屋出卖给耿志跃，其亦被耿志跃赶出涉诉房屋。现其无处居住，故请求判令：1、其对涉诉房屋享有居住权；2、耿志跃立即向其交付涉诉房屋。
耿志跃一审辩称：涉诉房屋原所有人杨增强于2009年将涉诉房屋出卖给王玮，王玮在购买涉诉房屋时曾办理了15万元的抵押贷款，并非汤巧云所陈述的24万元购房款均系汤巧云本人出资；其于2014年4月20日从王玮处购得涉诉房屋，但王玮并未向其告知涉诉房屋由汤巧云租赁；2014年下半年，其欲使用涉诉房屋但遭到汤巧云的多次阻挠，在公安机关处理其与汤巧云纠纷时，汤巧云亦未向公安机关陈述涉诉房屋已由汤巧云承租的情况；2014年10月汤巧云向法院起诉时称其系涉诉房屋所有权人，与汤巧云在本案中称其委托王玮购买涉诉房屋的陈述相互矛盾；王玮与汤巧云签订的租赁协议系二人伪造。请求驳回汤巧云的诉讼请求。
王玮一审辩称：2009年，汤巧云委托其以出售204室房屋所得款项购买涉诉房屋，因汤巧云年纪较大无法取得购房贷款，其遂以自己名义办理购房贷款并将涉诉房屋登记至其本人名下。2011年许，汤巧云发现涉诉房屋登记至其名下后与其发生争吵，汤巧云要求其返还204室房屋售房款24万元或将涉诉房屋登记至汤巧云名下，其与汤巧云商议由汤巧云继续在涉诉房屋内居住直至去世，汤巧云表示同意。2013年许，汤巧云因担心被其赶出涉诉房屋，其遂与汤巧云签订租房协议，约定汤巧云向其租住涉诉房屋，以租金冲抵204室价款。2014年2月，其将涉诉房屋出卖给耿志跃。因耿志跃将汤巧云赶出涉诉房屋，汤巧云遂与耿志跃产生本案纠纷。
原审法院经审理查明：2009年12月15日，汤巧云出卖其名下的204室房屋，得售房款24.25万元。同年12月21日，王玮以22.07万元的价格向案外人杨增强购得涉诉房屋，并至江苏银行无锡蠡园支行办理了总额为15万元的个人住房消费贷款，该贷款于2014年2月20日全部还清。王玮于2009年12月25日取得涉诉房屋所有权证。2014年2月20日，王玮将涉诉房屋以23万元价格出售给耿志跃，同年2月25日，耿志跃取得涉诉房屋所有权证。2014年7月21日、同年7月31日、同年8月6日、同年8月12日，汤巧云多次以“耿志跃将涉诉房屋反锁致其无法进入涉诉房屋”、“涉诉房屋被耿志跃霸占”等为由向无锡市公安局崇安分局广瑞路派出所报警。2015年1月5日，汤巧云诉至法院。
另查明：王玮与汤巧云签订租房协议，该协议由王玮起草并载明：“王玮现将其享有合法所有权的房屋（位于无锡市崇安区广瑞三村65号402室）出租给母亲汤巧云使用，租赁期限20年（自2009年5月25日起至2029年12月25日止），因该房屋原系汤巧云所有，在2009年5月25日该房屋转让给王玮时，王玮未向汤巧云支付一分钱（双方曾口头约定支付购房款24万元），现双方同意以房款抵租金，双方两清。本协议自双方当事人签章后生效，租期到期之前双方均不得反悔”，协议落款时间为2013年10月20日。
又查明：2014年9月25日，汤巧云向其代理人陈述：涉诉房屋原系其所有，其于2009年将涉诉房屋转让给其子王玮，王玮口头承诺向其支付转让款24万元，因其已在涉诉房屋居住习惯，其向王玮称由其按照1000元/月的标准向王玮支付租金，以租金冲抵王玮应向其支付的转让款；其于2009年5月25日起承租涉诉房屋，并于2013年10月20日与王玮签订书面租房协议。同年10月14日，汤巧云以房屋租赁合同纠纷为由将耿志跃诉至原审法院并委托江苏金匮律师事务所王建明、李昪君进行诉讼（以下简称1265号案件）。汤巧云在该案中诉称：涉诉房屋原系其所有，其于2009年5月25日将涉诉房屋以24万元价格转让给其子王玮，又与王玮签订合同约定由其向王玮承租涉诉房屋，租期20年，月租金1000元，该租金从王玮应当支付的房款中予以抵扣，双方的房款及租金两清；2014年2月24日王玮将涉诉房屋转让给耿志跃，其被耿志跃赶出涉诉房屋，请求确认其对涉诉房屋享有承租权，并要求耿志跃继续履行其与王玮签订的租房协议。2014年11月17日，原审法院裁定准许汤巧云撤回起诉。
以上事实，有商品房买卖合同、房屋登记簿、租房协议、接处警记录、谈话笔录、1265号案件卷宗及当事人陈述等在卷佐证。
原审中，法院分别向汤巧云、王玮了解双方签订租房协议的经过。
汤巧云作如下陈述：1、关于签订租房协议的原因：因王玮将涉诉房屋登记在己名下，其担心王玮将其从涉诉房屋中赶走，考虑到其年纪较大、过世后涉诉房屋亦会归王玮所有，故其未要求王玮将涉诉房屋登记至其本人名下，其与王玮签订租房协议，一方面可确定其对涉诉房屋享有的居住权，另一方面其亦可以涉诉房屋租金形式来对经济困难的王玮进行资助；“涉诉房屋确实登记在王玮名下，该房屋登记在王玮名下，是王玮的了，所以才会向他租”。2、关于涉诉房屋的产权归属：因涉诉房屋系其出资购买，故其均认为涉诉房屋自始系其所有；“签订协议时我认为涉诉房屋是我的”。3、关于其知晓涉诉房屋登记至王玮名下的时间：“是在签订协议前大概半年左右知道的，具体时间记不清楚了”、“耿志跃将涉诉房屋买下、要求我搬离时，我才知道涉诉房屋曾经登记在王玮名下”、“我和王玮签协议时，我还不知道涉诉房屋登记在王玮名下，我一直以为涉诉房屋登记在我的名下”、“我确定知晓的时间是我搬到涉诉房屋内2年后”。
王玮作如下陈述：2009年，汤巧云曾委托其出售204室并以售房款购买涉诉房屋，其未经汤巧云同意将涉诉房屋登记至自己名下。汤巧云约于2011年许发现上述情况并担心无处居住，其遂向汤巧云口头承诺汤巧云可在涉诉房屋中居住至去世。后其为使汤巧云放心，遂与汤巧云签订租房协议以确保汤巧云有权在涉诉房屋内居住。就签订租房协议的目的，王玮先后向法院陈述“只能用签订租赁协议的方式来确保她（汤巧云）在涉诉房屋内居住。假如没有租赁协议的话，我母亲会不放心，她一定要求我写张纸给她”、“我现在也不清楚这个租赁协议能不能确保汤巧云在涉诉房屋内居住。我和她签订租房协议的主要目的就是为了通过租金方式来冲抵我应向汤巧云支付的售房款”。
原审亦向汤巧云代理人李昪君了解1265号案件撤诉原因，李昪君陈述：1265号案件中，汤巧云向其陈述涉诉房屋系汤巧云出资购买，因此涉诉房屋应系汤巧云所有，基于汤巧云对涉诉房屋的权属认识上的偏差而草拟了诉状，但涉诉房屋在王玮购买前并非登记在汤巧云名下，1265号案件诉状与事实情况存在重大偏差；汤巧云提起1265号案件与本案均依据合同法中“买卖不破租赁”的原则，涉诉房屋的原始归属虽与1265号案件及本案没有关联性，但其考虑到汤巧云的陈述前后存在重大矛盾、法院将不会采信其其他陈述，因此放弃了变更事实与理由的权利，最终选择撤诉。
原审法院认为：耿志跃与王玮签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，法院予以确认，涉诉房屋已登记至耿志跃名下，耿志跃依法对涉诉房屋享有所有权。依据合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故本案所涉租赁协议不仅对王玮和汤巧云发生法律效力，对耿志跃实现物权亦有影响，王玮和汤巧云应当如实说明租赁协议的签订情况，否则应承担相应的法律责任。本案中，汤巧云和王玮均主张签订租赁协议的原因是王玮用属于汤巧云所有的购房款购买涉诉房屋后，未将涉诉房屋登记在汤巧云名下，汤巧云知悉此情后担心将来王玮不让其居住，遂以租赁协议的形式保障汤巧云的居住权。若双方该主张属实，则汤巧云在签订租赁协议前就应非常清楚地知道涉诉房屋并未登记在其名下，其对涉诉房屋不享有所有权和居住权，其不得已而只能采取签订租赁协议的方式保障其本人的居住权。但汤巧云在本案中，却做过“耿志跃将涉诉房屋买下、要求我搬离时，我才知道涉诉房屋曾经登记在王玮名下”的陈述；且在1265号案件中，汤巧云主张其将涉诉房屋以24万元卖给王玮，因王玮不能支付购房款，遂与王玮签订租房协议，以租金抵偿王玮应支付的房款，即签订租赁协议的原因与其在本案中的主张并不一致，王玮在本案中陈述签订租房协议的原因亦出现两种不同的解释。综上，因王玮、汤巧云对签订租赁协议的原因陈述不一致，故法院对汤巧云、王玮主张上述原因均不予采信，同时因为签订租赁协议的原因不成立，汤巧云和王玮就丧失了在2013年10月20日签订租赁协议的基础，故法院对租赁协议签订于2013年10月20日亦不予采信。因汤巧云、王玮不能证明双方间存在的租赁关系早于2014年2月耿志跃向王玮买房的时间，故汤巧云不能以其与王玮间存在房屋租赁关系而要求耿志跃给予其房屋使用权。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，该院判决：驳回汤巧云的诉讼请求。诉讼费25元，由汤巧云负担。
原审判决后，王玮不服，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，适用法律错误。一、王玮与汤巧云签订的租赁协议系双方真实意思表示，真实有效。2009年汤巧云委托其办理购买广瑞三村65号402室房屋的手续，后其将房屋登记到自己名下，双方就此产生房屋权属纠纷，为解决纠纷，双方达成一致，由其向汤巧云出租该房屋，并承诺汤巧云享有长期租赁权，直至汤巧云去世为止，汤巧云并不需要另外再向其支付租金，在汤巧云所出的购房款中相应抵扣，而原审却简单以汤巧云前后陈述有矛盾等理由，否定租赁关系，明显不当。二、其作为汤巧云的儿子，且汤巧云年事已高，在只有该一套房产的情况下，不可能置汤巧云的居住问题不顾，承诺汤巧云的居住权得到保障是客观存在的，也符合常理。本案租赁关系设立在前，即使涉案房屋物权变动，也不得妨碍汤巧云对涉案房屋享有的居住权。请求二审撤销原判，依法改判，支持汤巧云原审的诉讼请求。
汤巧云答辩称：其与王玮签订的房屋租赁协议真实有效，应依法保障汤巧云的居住权，至于耿志跃是否居住该房屋与其无关，请求二审依法判决。
耿志跃未作答辩。
一审查明的事实，二审予以确认。
二审中，王玮陈述租赁协议成因是，2012年和2013时，其开办的公司关闭，债权人上门讨债，汤巧云怕把房子卖掉还债，要求看房产证，其如实告知房子在其名下，汤巧云与其吵，其讲现在房子的贷款尚未还清，不能更改房产证名字，在此基础上书写了租赁协议。
本案的争议焦点是汤巧云对涉诉房屋是否享有使用权。
本院认为：王玮与耿志跃之间就本案涉诉房屋的买卖关系合法有效。耿志跃支付购房款后取得该房屋所有权证，依法享有对该房屋的所有权。汤巧云和王玮分别于原审和二审中依据双方签订的租赁协议主张汤巧云对本案涉诉房屋享有居住权，但从现有证据看，一、双方对租赁协议的成因说法不一，汤巧云、王玮均陈述“王玮将出售204室的房款购买涉诉房屋后，未登记在汤巧云名下，汤巧云知悉后担心将来王玮不让居住，遂以租赁协议的形式保障汤巧云的居住权”，汤巧云还陈述“耿志跃将涉诉房屋买下，要求我搬离时，才知道涉诉房屋曾登记在王玮名下”，汤巧云曾诉称“涉诉房屋以24万元出卖给王玮，王玮不能支付购房款，遂与王玮签订租房协议”，王玮二审中又陈述，因其开办公司关闭，债权人上门讨债，汤巧云担心将房子卖掉还债，得知房产证登记在王玮名下，该房贷款未还清，不能过户，才写了租赁协议，等。由此，缺少签订租赁协议的基础。二、租赁协议的内容也不真实。落款2013年10月20日的租赁协议载明，涉诉房屋出租给汤巧云使用，租赁期限20年，从2009年5月25日至2029年12月25日止等，涉诉房屋2009年5月25日尚未发生转让的事实，租赁使用不存在。故对王玮与汤巧云于2013年10月20日签订的租赁协议及其效力不予采信，不能适用“买卖不破租赁”的原则要求耿志跃给予汤巧云对涉诉房屋享有使用权。
综上，王玮的上诉诉称及其理由不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，原审所作判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，公告费600元，由王玮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡利娜
审 判 员 费益君
代理审判员 包梦丹
二〇一六年二月十四日
书 记 员 卢志鹄