浙江省桐庐县人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)浙0122执异10号
案外人张汉生。
申请执行人邓慧娟。
被执行人毛金海。
被执行人伍梅仙。
本院在执行申请执行人邓慧娟与被执行人毛金海、伍梅仙民间借贷纠纷一案中，案外人张汉生对执行标的提出书面异议。本院于2016年5月18日受理后，依法组成合议庭于2016年6月7日公开进行了听证，案外人张汉生、被执行人伍梅仙出席参加听证，申请执行人邓慧娟、被执行人毛金海经本院合法传票传唤未出席听证。本案现已审查终结。
案外人张汉生异议称：2006年8月23日，其与伍梅仙签订《购房协议》，约定伍梅仙将坐落于桐庐县桐君街道分水移民安置点2幢206室及储藏室23号的房屋（即涉案房屋）出售给其，房价18万元其已按约分期至2009年8月18日全部付清，在签订协议的当天，其已现金支付首付款10万元后双方就办理了房屋交接，2006年9月15日其一家入住该房屋至今。该房屋于2005年7月13日办理了房屋所有权证，于2005年9月5日办理了土地使用权证，但由于该房屋系移民安置房，其契证需统一办理，伍梅仙的契证直到2014年12月23日才依法办理，事后其去办理过户登记时才知道该房屋已被法院查封。案外人张汉生认为涉案房屋在法院查封前已出售给其，且其也在法院查封前按约定付清全部房款和入住该房屋，该房屋实际已属其所有，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第19条的规定，法院不能对该房屋进行查封，故其向本院提出执行异议，请求法院立即解除对该房产的查封。
案外人张汉生为支持其异议主张，向本院提供了以下证据材料：1、《购房协议》、《购房付款协议》原件各一份，拟证明案外人张汉生于2006年8月23日向伍梅仙购得案涉房产，并已按约分期付清房款的事实。2、涉案房屋的《房屋所有权证》、《土地使用权证》和《契证》原件各一本，拟证明涉案房屋产权三证办理时间，其中伍梅仙的《契证》直到2014年12月23日才依法办理的事实。3、《离婚证》原件一本、建设银行《自动转帐付款（水费）授权书》原件一份、建设银行《业务收费凭证》原件二份、建设银行《明细帐查询表》原件一份（2张）、《水费核对通知单》原件八份，拟证明案外人一家在法院查封前已入住涉案房屋，并于2011年10月21日办理银行自动转帐水费付款手续和支付水费的事实。4、《证明》原件一份，拟证明案外人一家于2006年9月15日入住涉案房屋至今的事实。
申请执行人邓慧娟书面答辩称：1、对《购房协议》和《购房付款协议》的真实性存在异议。案外人仅向法院提供《购房协议》及《购房付款协议》，未提供每次付款的具体时间、方式等证据佐证，不能据此认定案外人已支付全部价款，且整个房款支付过程约定为分期付款，跨三年之久，双方却未约定支付利息，这不符合常理。2、案外人仅向法院提供居委会《证明》和建设银行《自动转帐付款（水费）授权书》，不足证明其实际占有房屋的事实。社区居委会不可能知晓辖区内居民房产转让的具体时间，也没有必要了解款项是否支付，除非相关协议的签订和履行有社区工作人员的全程见证。建设银行《自动转帐付款（水费）授权书》仅有孙桂红开户时的相关材料，亦不足以证明其实际占有房屋。3、对案外人未办理过户登记手续的理由存在合理怀疑。案外人称房屋在2006年就已交付，因三证不齐全一直未办理过户手续。为何房屋到2014年12月才办出契证，在伍梅仙办出契证之后，为何张汉生直到2015年11月才去办理过户事宜，从2006年购房到2015年才去办理过户登记将近拖了10年之久，可见张汉生至少存在怠于行使权利或行使权利不充分的过错，其不能对抗申请执行人。4、本案不存在《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第19条的规定情形。综上，案外人张汉生的执行异议理由不成立，其异议应当依法驳回。
被执行人伍梅仙、毛金海答辩称：案外人张汉生所诉情况是事实，事实上我们早已将涉案房屋转让给张汉生，房款18万元也已按约定付清，在支付首付款10万元后我们就将房屋交付给张汉生，该房屋应当归张汉生所有。
申请执行人邓慧娟、被执行人毛金海和伍梅仙未向本院提供证据。
对案外人张汉生提供的证据材料，被执行人伍梅仙质证没有异议。
经审查查明，邓慧娟与毛金海、伍梅仙民间借贷纠纷一案，本院经审理后于2013年9月26日作出（2013）杭桐商初字第787号民事判决，已经发生法律效力。因义务人毛金海、伍梅仙未按判决规定履行义务，权利人邓慧娟于2013年12月30日向本院申请执行，本院于当立案执行[执行案号为（2014）杭桐执民字第93号]，执行标的为借款13万元及利息等。
在该案执行过程中，因被执行人毛金海、伍梅仙未按执行通知书履行义务，本院于2014年4月21日将登记在被执行人伍梅仙名下的位于桐庐县桐君街道洋塘路（分水移民安置点）2幢206室住宅房及其储23号附房的房产及土地使用权（即涉案房屋）予以查封。现案外人张汉生向本院提出书面执行异议，请求本院立即解除对上述房产及其土地使用权的查封，并向本院提供了前述四组证据：证据1、《购房协议》、《购房付款协议》原件各一份，以证明伍梅仙与张汉生于2006年8月23日签订《购房协议》一份，约定伍梅仙将座落在桐庐桐君街道分水移民安置点2幢206室及储藏室23号（住宅面积103.6平方米、储藏室16.89平方米）以房价共计18万元转让给张汉生，约定房款分期付清（不计利息），于协议签订之日付10万元，定于2007年8月23日付30000元，2008年8月23日付25000元，2009年8月23日付25000元。房屋交付时间为2006年8月23日（即收到首付款后房屋交付使用），并对违约责任等作了约定。《购房付款协议》载明，“2006年8月23日经双方协商，甲方同意乙方分期付款，2006年8月23日首付10万元、2007年8月23日付30000元，2008年8月23日付25000元2009年8月23日付25000元。截止2009年8月18日全部付清，特写此据。甲方伍梅仙，乙方张汉生，落款时间为2009年8月18日”（据张汉生、伍梅仙陈述，当初每笔付款时都出具一份收条的，到2009年8月18日房款全部付清后汇总出具该份《购房付款协议》，原单笔收条就撕掉了）。2、涉案房屋的《房屋所有权证》、《土地使用权证》和《契证》原件各一本，证明涉案房屋位于桐庐县桐君街道洋塘路（分水移民安置点）2幢206室住宅房（混合结构，建筑面积为103.6平方米，所在层数3F／7F）及储23号附房（混合结构，建筑面积为16.89平方米，所在层数1F／7F），于2005年7月13日登记办理桐房权证城字第××号《房屋所有权证》，所有权人为伍梅仙；于2005年9月5日登记办理桐土国用（2005）第01－1737号《国有土地使用证》，土地使用权人伍梅仙，地号为0－01－000－1602－2，地类（用途）住宅和附房，使用权类型为划拨，共有使用权面积为812.16平方米（其中分摊面积为17.09平方米）；于2014年12月23日办理3301222014007071号《契证》（据张汉生、伍梅仙陈述，因涉案房屋为移民安置房，其契证需由社区统一办理），承受人为伍梅仙。3、《离婚证》原件一本、建设银行《自动转帐付款（水费）授权书》原件一份、建设银行《业务收费凭证》原件二份、建设银行《明细帐查询表》原件一份（2张）、《水费核对通知单》原件八份，其中《离婚证》证明张汉生与孙桂红于2012年6月13日登记离婚。建设银行《自动转帐付款（水费）授权书》、《业务收费凭证》、《明细帐查询表》载明孙桂红于2011年10月21日在建设银行桐庐支行开户（帐号为62×××72）办理自动转帐支付涉案房屋水费业务和从2011年起在该帐户自动转帐支付水费的事实。桐庐富春供水有限公司《水费核对通知单》八份（打印时间分别为2013年8月1日，2014年2月4日、4月2日，2015年4月1日、6月9日、8月5日、12月7日，2016年3月15日），载明用户名称为孙桂红，用户地址为移民区2幢3单元206室（即涉案房屋）。4、桐庐县桐君街道洋塘移民点经济合作社和桐君街道洋塘社区居民委员会于2016年3月共同出具的《证明》一份，载明伍梅仙位于桐庐县桐君街道洋塘移民小区2幢3单元206室的房产（即涉案房屋），经双方协商同意，于2006年8月23日转卖给张汉生，当日张汉生把首付10万元付清后，一家三口于2006年9月15日搬入该房屋居住至今，情况属实，特此证明。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院于2014年4月21日依法查封涉案房屋，而案外人张汉生与被执行人伍梅仙在本院查封前的2006年8月23日就涉案房屋签订《购房协议》，约定伍梅仙将其所有的案涉房产以18万元的价款转让给张汉生所有，且双方在本院查封案涉房屋前已付清全部房款和交付房屋，案外人张汉生也在当年就已占有和使用该房屋。事后，案外人张汉生虽在本院查封前未办理产权过户登记，但其原因是因为涉案房屋三证不全，即非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，案外人张汉生所提执行异议的理由成立，其主张本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
案外人张汉生的异议成立，解除对登记在被执行人伍梅仙名下的位于桐庐县桐君街道洋塘路（分水移民安置点）2幢206室和储23号附房的房产及其土地使用权【房产证号为桐房权证城字第××号，土地使用权证号为桐土国用（2005）第01－1737号】的查封。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 陆如有
审 判 员 姚平生
代理审判员 金 辉
二〇一六年七月五日
书 记 员 郑燕华