广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终1616号
上诉人（原审被告）：刘泽林，住广州市海珠区。
被上诉人（原审原告）：广州冶炼厂，住所地广州市黄埔区。
法定代表人：侯秉理，职务：总经理。
委托诉讼代理人：梁远川，北京邦辰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：代浩，系公司员工。
上诉人刘泽林因与被上诉人广州冶炼厂房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2016)粤0105民初6402号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
刘泽林上诉请求：1、撤销原审判决；2、一、二审诉讼费用均由广州冶炼厂承担。事实和理由：一、我方居住的房屋是60年代初建成的职工宿舍。房屋现今存在严重损伤，天花板、墙体、窗户等多处都有问题，严重影响我方的生活。我方多次向广州冶炼厂管理人员反应要求维修，其一直不予理会，我方只好自己出资修补。广州冶炼厂只管收租，从未履行维修房屋的义务。二、涉案房屋经省市级人民法院的调解协议案是依据穗国房字（2001）174号文和穗国房字（2010）1925号文，现广州冶炼厂上调租金与调解协议裁定的住房标准提升110%，违背了上述两号文。三、我方本应该享受房改房政策，由于广州冶炼厂法人代表不给于我方办理，导致我方没有享受房改房及货币分房等住房基金补贴。四、我方在国企工作38年之久，受高温粉尘重劳动力伤害。这栋楼房是职工福利楼，不是一般的租赁关系，不能按市场价收取租金。
广州冶炼厂二审答辩称：我方原计划是清理所有租户，把符合我方租赁条件的租户留下，把不满足租赁条件的租户清理后再进行维修。因为涉案房屋比较破旧，维护成本比较高，我方提出租金上调也是为了有资金对涉案房屋进行维护。
广州冶炼厂向一审法院起诉请求：1、刘泽林立即从广州市海珠区荔福一街三巷x号x室搬出；2、刘泽林补交2016年1月至10月的租金1173.1元即（220元-102.69元）×10；3、本案的诉讼费由刘泽林承担。
一审法院认定事实：1967年12月16日，广东省有色金属机械修配厂（下称广东机修厂）与广州冶炼厂签订《广东机修厂两栋楼房移交给广州冶炼厂有关原则条款》，其中订明：广东机修厂在广州市河南的两栋家属宿舍移交给广州冶炼厂管理，房屋财产权自1968年1月1日起由广东机修厂移交给广州冶炼厂，届时由广州冶炼厂统一调配管理；广东机修厂的职工现住在河南家属宿舍有二十九户，由广东机修厂负责在明年（即1968年）六月底前全部搬出，如过期不搬，其所占用房屋的房地产税、折旧费由广东机修厂负责付还广州冶炼厂。1990年2月14日广州市城市规划局向广州冶炼厂核发了《国家建设征用土地通知书》［（90）城地批字第38号］，同意该厂征用广州市河南荔福路一街二、三巷地段土地，核准面积共1815m2,兴建宿舍工程,要求即到房管部门办理征地手续,领取土地使用证.该通知书后注明此案属历史补办用地手续。1992年5月28日,广州市房地产管理局向广州冶炼厂发出《同意使用土地通知书》［(1992)房地字2**号］,同意该厂在广州市荔福路一街二、三巷使用土地作宿舍用途,核准用地面1879m2。
据2011年5月25日的《广州市房地产产权情况证明表》记载，广州市海珠区荔福路一街三巷x号x房、x号x房，x号x房暂无符合该查询条件的产权登记档案信息。
2013年11月14日，广东省高级人民法院出具（2013）粤高法民提字第13号民事调解书，本案原、刘泽林达成如下调解协议：一、刘泽林承租的房屋标准由每平方米3.5元调整至4.5元；二、刘泽林于本协议签订之日起十五日内，按照每平方米4.5元的标准向广州冶炼厂支付自2008年3月至2013年10月止的租金，共计22.82平方米×4.5元/平方米/月×68月=6982.92元；三、刘泽林自2013年11月起每月20日之前逐月按照每平方米4.5元的标准向广州冶炼厂支付租金，继续承租广州市海珠区荔福路一街三巷x号x房，如果刘泽林连续3个月不缴纳租金，广州冶炼厂有权解除房屋租赁关系；四、本案一审受理费75元由广州冶炼厂负担，二审受理费150元由刘泽林负担；五、本协议自双方当事人签字之日起生效。
据日期为2016年8月30日的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载，刘泽林在广州市行政区域范围内查无房地产情况记录。
另查，刘泽林于2016年8月19日来一审法院应诉。
广州冶炼厂为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、广州冶炼厂于2015年11月16日出具的《告示》，载明：广州冶炼厂凤凰新村租户：请现有各租户于2015年11月16日-2015年12月31日内（7周），携带承租人身份证明及相关证明，到广州冶炼厂物业管理部签订《广州市房屋租赁合同》；逾期未签房屋承租合同者，视为放弃承租，请于2015年12月31日前腾房；不签租房合同且不腾房的，广州冶炼厂将采取相应的法律手段。附：《广州冶炼厂房屋租赁条件》，载明：1、租赁对象：(1)广州冶炼厂职工（含退休职工）；(2)历史原因在广州市无住房，并提交广州市房屋管理登记部门出具的“无房证明”的非广州冶炼厂职工；2、所有承租人必须是自己居住，并出具“不得转租的承诺函”；若发现转租者，广州冶炼厂将无条件收回房屋；3、租金价格：每月10元/㎡，每月10号前主动汇入指定账号；逾期按租金的1%/天，收取滞纳金；三个月未缴者，视为自动退租；（账号信息附在《租赁合同》内）；4、海珠区荔福一街三巷房屋出租规范化管理后，广州冶炼厂将对符合入住条件的租户的住房，进行房屋结构性修缮；5、新租户的租金自2016年1月1日开始执行，2015年5-12月的租金按原价格执行，并在签订合同时一次性付清。2、2014年11月3日的《房屋安全鉴定报告》，主要损坏情况为房屋地基基础局部稍有不均匀沉降的迹象，部分天花板底有裂缝及有渗水、发黄、发霉痕迹，部分墙体和墙体在窗洞角位处有较大开裂裂缝，部分墙体批荡有严重渗水、发霉、风化、脱落现象，鉴定结论为“严重损坏房”，对房屋有损坏的部位须作加固、维修处理。3、2016年7月8日广州冶炼厂发出的《施工告知书》；4、2016年8月4日广州冶炼厂发出的《关于暂停荔福路1街3巷楼顶维修告知书》。刘泽林的质证意见：不予确认，没有看到过广州冶炼厂张贴的告示及涨租的通知。
刘泽林为证明其抗辩意见，提供了如下证据：1、关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知；2、2010年9月28日关于广州市公有住房租金标准的通知；3、离婚协议书。广州冶炼厂的质证意见：真实性没有异议。
诉讼中，双方当事人确认：刘泽林缴纳租金至2016年10月份，每两个月转账一次，每月租金金额是102.7元；刘泽林是广州冶炼厂的退休员工；涉案房屋22平方米左右。刘泽林表示涉案房屋没有漏水，不影响其居住，其坚持居住在涉案房屋。广州冶炼厂表示不清楚涉案房屋是否漏水，不清楚刘泽林是否有维修过。
一审法院认为，广州市海珠区荔福路一街三巷x号x房在六十年代由广东省有色金属机械修配厂连同该厂在河南的两幢家属宿舍楼一并移交给广州冶炼厂统一调配管理，而且国土房管部门已经批准上述房屋所属地块为广州冶炼厂的合法用地，故广州冶炼厂对上述房屋有管理、使用的权利。鉴于刘泽林没有搬迁去向，广州冶炼厂要求刘泽林搬迁暂不具备条件，故广州冶炼厂要求刘泽林搬迁的诉讼请求不予支持。现双方确认刘泽林按102.7元每月的标准缴纳租金至2016年10月份。虽然广州冶炼厂主张已贴出《告示》通知刘泽林涨租金和签租赁合同的具体事宜，但广州冶炼厂的证据不足以证明刘泽林已知悉相关事宜，刘泽林于2016年8月19日来一审法院应诉，届时才知悉广州冶炼厂要求涨租的具体标准及相关的事宜。故此，广州冶炼厂要求刘泽林补交2016年1月1日至2016年8月18日期间的租金不予支持。因广州冶炼厂、刘泽林之间暂不能解除租赁关系，随着物价上涨，广州冶炼厂要求涨租金至10元/平方米的标准在合理的范围之内。广州冶炼厂要求刘泽林补交2016年8月19日至2016年10月31日止的租金（每月按220元-102.7元的标准计算）的诉讼请求合情合理，予以支持。刘泽林虽然于2013年11月14日与广州冶炼厂达成了和解协议，但是该和解协议并无约定租赁期限，刘泽林以此抗辩拒绝涨租依据不足，不予采纳。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百十二条之规定，于2016年11月29日作出如下判决：
一、刘泽林在本判决生效之日起15日内向广州冶炼厂补交从2016年8月19日起至2016年10月31日止的租金（每月按220元-102.7元的标准计算）；二、驳回广州冶炼厂的其他诉讼请求。本案受理费50元，由广州冶炼厂负担43元，刘泽林负担7元。上述受理费已经由广州冶炼厂预交，广州冶炼厂同意由刘泽林在履行本判决时将其应承担部分直接支付给广州冶炼厂。
经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。
本院二审期间，广州冶炼厂提交一份从房管局网站打印的广州市公共租赁房租金标准复印件，拟证明租赁标准合情合理，其已经全力配合刘泽林申请广州公租房，改善刘泽林的居住条件。刘泽林认为该份证据与本案没有关联性，不予认可。
本院认为，本案二审当事人争议的焦点是广州冶炼厂是否有权要求刘泽林按照其2015年11月16日所主张的新租金标准补交2016年1月到10月期间的租金差额。对此，本院分析如下：
由于本案中刘泽林是基于二十世纪六十年代作为原广东机修厂职工分配入住涉案房屋，属于公房租赁，故广州冶炼厂与刘泽林之间所形成的租赁关系带有福利性质，且刘泽林除涉案房屋外并无搬迁去向，广州冶炼厂要求刘泽林搬出涉案房屋，依据不足。由于涉案房屋属于公房租赁，租金标准也应参照广州市公房租赁的相关规定，而广州市国土局、房地产管理局、物价局自发布《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》[穗国房字（2001）174号]文件，确定公房租金标准每平方米使用面积平均月租金调整为3.5元之后，迄今尚未对此标准予以调整。而广州冶炼厂此前一直按照每月102.69元的标准向刘泽林收取涉案房屋租金，刘泽林对此亦无异议。现广州冶炼厂单方面提高租金标准，未取得当事人同意，双方未能就新的租金标准达成一致意见，现冶炼厂要求刘泽林补交租金差价，没有合理依据，本院对此不予支持。原审法院以《中华人民共和国合同法》的相关规定来调整和确认双方租赁关系及租金标准处理欠妥，本院予以纠正。
关于广州冶炼厂二审期间提交的证据，与本案并无直接关系，故本院对此不予采纳。
综上所述，原审查明事实清楚，但处理不当，本院依法予以纠正。刘泽林的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初6402号民事判决；
二、改判驳回广州冶炼厂全部诉请。
一审案件受理费50元，由广州市冶炼厂负担；二审案件受理费50元，由广州市冶炼厂负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁淑敏
审判员 陈珊彬
审判员 李 焕
二〇一七年五月三日
书记员 眭 翘
冯镇辉