上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三(民)初字第1345号
原告上海市宝山区友谊工贸总公司。法定代表人浦建兴。委托代理人张一帆，上海政明律师事务所律师。委托代理人刘建平。被告黄振华。被告童武蓉。上列两被告共同委托代理人顾伟康，上海市亚太长城律师事务所律师。上列两被告共同委托代理人吴琼，上海市亚太长城律师事务所律师。被告上海鹤竹居酒屋。投资人黄振华。原告上海市宝山区友谊工贸总公司与被告黄振华、童武蓉、上海鹤竹居酒屋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员叶印洲独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海市宝山区友谊工贸总公司的委托代理人张一帆、刘建平，被告童武蓉及被告黄振华、童武蓉的共同委托代理人顾伟康到庭参加诉讼。被告上海鹤竹居酒屋经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告上海市宝山区友谊工贸总公司诉称，被告黄振华与童武蓉系夫妻。2012年底，黄振华向原告租赁上海市宝山区牡丹江路XXX号房屋(以下统称系争房屋)用于经营上海鹤竹居酒屋，租期从2013年1月1日至2013年12月31日。现租期已届满，然三被告至今未搬离系争房屋，也未缴纳任何租金及其他相关费用，故起诉要求：1、确认原告与黄振华签订的房屋租赁合同于2013年12月31日终止；2、判令三被告迁出系争房屋；3、判令三被告连带支付2013年度租金人民币43,200元，并支付2014年1月1日起至实际迁出系争房屋止的房屋使用费(使用费标准按年租金43,200元计算)，另支付43,200元租金的滞纳金(按每日千分之五计算，其中以21,600元为本金，从2013年1月1日起算至实际付清日止；以21,600元为本金，从2013年7月1日起算至实际付清日止)。被告黄振华、童武蓉辩称，首先，原先双方合同为五年一签，后为了应付上级领导改为一年一签。依照合同约定，被告有优先续租权，而现据被告了解，原告收回后要另行租给他人，故不同意终止合同。其次，关于租金，按照双方付款惯例，签下一年合同时将前一年的租金付掉，可是在签订2014年合同时，原告提出要终止合同，故未付2013年度的租金。被告是愿意支付该笔租金的。至于滞纳金，由于是原告要毁约，故不同意支付，如法院判决支持，则要求调整滞纳金标准。再次，原告未能提供产权登记等证据证明其为系争房屋的建造者或合法权利人，其主体资格不适格。又次，租赁合同系原告与黄振华签订，原告要求童武蓉、上海鹤竹居酒屋承担连带责任，缺乏法律依据。被告上海鹤竹居酒屋在审理中发表的意见同被告黄振华、童武蓉的辩称意见。经审理查明，2012年12月31日，原告(出租方，甲方)与黄振华(承租方，乙方)签订房屋租赁合同，主要约定，甲方将系争房屋(面积为80平方米)出租给乙方使用，租赁期限暂定为1年，即2013年1月1日至2013年12月31日止。租赁期满前三个月，甲乙双方应提前通知对方，表明本方以后的意向，如需续租，乙方有优先权。乙方每年缴纳租金43,200元。押金3,000元，合同签订当日一次性付清。缴纳日期：每半年支付一次，即每半年为21,600元，先付租金后用房。合同第四条约定，乙方在租赁期内的经营活动中发生的一切债权债务、资金投入、发生的一切费用涉及的有关法律事宜均由乙方自行承担解决，与甲方无关。合同第五条第2款约定，乙方对房屋租赁期满或租赁合同终止时，甲方不承担乙方租赁期内对房屋的装潢及经营投入损失，同时乙方不得对装潢等不动产部分进行人为破坏，属乙方自行购置增加的可动产部分，由乙方在一个月内搬出、处理，不得作为抵押租金和其他费用之用。否则乙方如在一个月内未将属于乙方所有的可动产搬出，甲方有权处置该部分资产，乙方无权干涉。合同第六条约定，乙方有下列情况之一，甲方有权解除合同，收回所租房屋：……(3)乙方不按时支付租金，逾期超过一个月，甲方有权收回乙方所租赁的房屋。合同第七条第2款约定，乙方未经甲方同意，延期缴纳租金，除仍应及时如数补交外，每逾期一天按应付租金的千分之五累计计算滞纳金。2013年11月14日，原告发出通知，告知黄振华双方租赁合同在2013年12月31日到期，根据友谊街道整体规划的要求及精神要将系争房屋收回另作他用，故通知不再续签，原告在2014年1月收回系争房屋。2013年11月21日，友谊路街道向原告发出《关于对宝钢八村“居酒屋”开展整治的督查通知》，主要内容为，居民多次反映“居酒屋”违法建筑和油烟扰民现象严重，故要求原告推进整改。2013年12月1日，黄振华向友谊街道出具《关于鹤竹居酒屋继续租赁的申请》，希望友谊街道及友谊街道管辖的原告考虑被告实际情况，能让黄振华租赁系争房屋至退休之日。2014年1月30日，童武蓉出具《承诺书》，作出如下承诺：1、原告须给予6个月的宽限期(2014年1月1日至2014年6月30日)；2、本人在6个月时间内尽一切办法重新租借到新的经营地；3、签约新的租赁合同后，再来同原告洽谈有关搬迁补偿及再适当放宽期限等事宜；4、如在6个月内仍无法租借到新的经营地，本人确实家庭困难，希望原告放宽到年底(2014年12月31日)。本人愿意同原告洽谈有关搬迁补偿等事宜。2014年7月1日，原告向黄振华、童武蓉发出《律师函》，告知于7月4日前搬离系争房屋并付清所有拖欠的租金及滞纳金、水电费等。否则，由此产生的损失由黄振华、童武蓉负责。黄振华等收函后未搬离系争房屋，故涉讼。另查明，1998年，黄振华从案外人逸致酒家(坐落于宝山区宝钢八村XXX号乙)处买断经营使用权，并与逸致酒家的发包方即本案原告签订《企业承包经营合同》。嗣后，黄振华(或代表上海鹤竹居酒屋)以五年一签、三年一签等方式与原告签订房屋租赁合同，向原告承租系争房屋。上述合同签订后，黄振华向原告支付押金3,000元，原告则向黄振华交付系争房屋。还查明，2000年9月，被告上海鹤竹居酒屋取得《企业法人营业执照》，该执照登记的住所为上海市宝山区宝钢八村XXX号乙。后上海鹤竹居酒屋注册登记为个人独资企业，投资人为黄振华。原告为集体所有制企业，其主管部门(出资人)为友谊街道办事处。审理中，为证明系争房屋建造等情况，原告提交1992年出具的《友谊路街道办事处关于同意锦江烟杂门市部占用门前部分绿地的批复》、《关于同意锦江烟杂门市部变更店名同时增加经营项目的批复》(该批复载明锦江烟杂门市部的地址为宝钢八村六十三号乙)、《关于改建锦江烟杂门市部房屋的申请》及《关于锦江烟杂门市部占用门前部分绿地的报告》，以证明系争房屋为友谊路街道办事处下属的友谊街联社所开办的锦江烟杂门市部营业用房在1992年改扩建而成(当时门牌号为宝钢八村六十三号乙)，后友谊街联社管理的集体资产全部转给友谊路街道办事处出资设立的集体所有制企业即本案原告管理。经质证，黄振华、童武蓉认为，原告提供的证据不符合证据要求，无法看出友谊街联社与原告之间的关系，而友谊路街道办事处无权在建造房屋上作出行政决定。同时，系争房屋位于牡丹江路XXX号，而锦江烟杂门市部地址在宝钢八村六十三号乙，是否为同一房屋，并无相关证明。综上等可反映，系争房屋的建造和持有人并非原告，原告主体不适格。审理中，黄振华、童武蓉表示，1998年从逸致酒家受让经营权支付30万元，装修投入40万元，另在后续经营中又陆续装修花费10多万元，装修原本打算经营20年，现装修残值要求补偿10万元，员工工资要求补偿4.5万元，另要求赔偿30万元转让费。原告表示，不同意赔偿或补偿。原告另表示，撤回诉请中有关滞纳金的全部主张。以上事实，有房屋租赁合同、通知、《承诺书》、转让协议、《企业承包经营合同》、律师函、《企业法人营业执照》、档案机读材料及当事人陈述等证据为证，已经庭审质证，可以认定。本院认为，从上海鹤竹居酒屋原先注册的住所及黄振华所受让经营权的逸致酒家的地址来看，均可印证宝钢八村六十三号乙与牡丹江路XXX号为同一地址，结合原告所提供的批复等证据，可认定黄振华所承租的系争房屋系友谊路街道办事处下属单位取得相关手续后改扩建而成。另结合友谊街道办事处为原告的主管单位(出资人)及友谊路街道办事处对原告出租系争房屋未提出异议且督促原告对上海鹤竹居酒屋进行整改等情况看，亦足以认定原告已取得系争房屋租赁的权利。而黄振华与原告就系争房屋签订租赁合同，嗣后多年向原告支付租金并未提出异议，现其辩称原告主体不适格，与事实不符，本院不予采信。原告与黄振华签订的房屋租赁合同已于2013年12月31日到期，鉴于该合同已经到期终止，黄振华理应迁出系争房屋并据实结算租金、使用费，原告则应退还已收取的押金。原告诉请黄振华支付2013年度租金，于法有据，本院予以支持。至于2014年1月1日后的使用费，可按原年租金标准计算。同时，合同到期后，依照合同约定，原告不承担租赁期内对房屋的装潢及经营投入损失，故黄振华、童武蓉要求原告进行赔偿或补偿装修费、转让费等，缺乏依据，本院不予支持。另外，鉴于童武蓉、上海鹤竹居酒屋并非租赁合同相对方，原告要求童武蓉、上海鹤竹居酒屋承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，判决如下：一、原告上海市宝山区友谊工贸总公司与被告黄振华就上海市宝山区牡丹江路XXX号房屋所签订的房屋租赁合同于2013年12月31日终止；二、被告黄振华于本判决生效之日起二十日内，迁出上海市宝山区牡丹江路XXX号房屋；三、被告黄振华于本判决生效之日起二十日内，向原告上海市宝山区友谊工贸总公司支付租金43,200元；四、被告黄振华于本判决生效之日起二十日内，向原告上海市宝山区友谊工贸总公司支付自2014年1月1日起至实际迁出上海市宝山区牡丹江路XXX号房屋之日止的使用费(使用费标准按每年43,200元计算)；五、原告上海市宝山区友谊工贸总公司于本判决生效之日起二十日内，向被告黄振华返还押金3,000元；六、原告上海市宝山区友谊工贸总公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取为440元，由被告黄振华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 叶印洲
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 刘劭阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。