广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终3396号
上诉人（原审原告）：广州市第二建筑工程有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：姚明球，职务总经理。
委托诉讼代理人：李松涛、何瑞怡，均系广东正大联合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：万贵生，身份证住址广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：万贵程，身份证住址广州市荔湾区。
被上诉人（原审被告）：广州市中南药业有限公司，住所地广东省广州市白云区。
法定代表人：万贵根。
上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：岑永胜、黄增城，均系广东宏港律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佛山市南海区南融投资发展公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人：刘年校。
委托诉讼代理人：梁晓玲、许家杰，均系广东星宇律师事务所律师。
上诉人广州市第二建筑工程有限公司（以下简称市二建）因与被上诉人万贵生、万贵程、广州市中南药业有限公司（以下简称中南药业）、佛山市南海区南融投资发展公司（以下简称南融公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初8842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人市二建的代理人李松涛、何瑞怡与被上诉人万贵生、万贵程、中南药业的代理人黄增城及被上诉人南融公司的代理人梁晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
市二建上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持市二建一审的诉讼请求，要求确认房地产认购书无效；2、判令万贵生、万贵程、中南药业将涉案房屋返还给市二建。事实和理由：一、一审法院未查清《房地产订购书》的买受人保税区中南公司已法定清算注销，清算时审计报告已将保税区中南公司支付的20万元房款列入清算范围，是该公司对外应收债权，涉案房产不属于保税区中南公司的财产，万贵生、万贵程作为保税区中南公司的股东，不存在继承涉案房产的前提条件。根据万贵生、万贵程一审提交的资料及在2016年9月14日庭审过程中的陈述，可知清算审计报告已经对20万元购房款列为保税区中南公司的债权。既然清算报告确认该20万元为应收债权，则万贵生、万贵程可在清算时代表保税区中南公司起诉债务人归还欠款，即保税区中南公司应向合同相对方南融公司主张20万元债权，而不是在保税区中南公司注销后为取得房屋产权强行推断“保税区中南公司注销前未将涉案房屋纳入清算范围”。如按照一审法院的逻辑，清算审计报告已确定是20万元的债权可以通过诉讼就转为物权，严重违反相关法律规定。根据《公司法》第一百八十四条的规定，保税区中南公司在清算期内从未就《房地产订购书》向市二建提出涉案房产确权或继续履行合同的主张，所以保税区中南公司清算时审计报告才会把《房地产订购书》遗留的20万元列为其对外的应收债权，而非物权，由此也可看出保税区中南公司在清算注销时也确认其从未对涉案房屋拥有过物权。工商行政管理局已于2015年5月11日核准保税区中南公司注销登记，根据《公司法》第一百八十八条的规定，涉案房产的《房地产订购书》也因保税区中南公司经法定清算注销而终止。二、一审法院未查清保税区中南公司已经过法定清算程序，公司债权债务已清结完毕，且公司已办妥注销手续，即清算组已按照规定计算清楚可以向股东分配的剩余资产并进行了分配。对已完成法定清算程序而终结的公司，不可能还有权益存在。一审法院未查清保税区中南公司在签订《房地产订购书》后，未按约定签订《房地产预售契约》及支付房款，认定《房地产订购书》有效并继续履行，必将助长保税区中南公司以清算注销形式逃避违约责任和偷逃国家税款的责任。根据《中华人民共和国企业所得税法》第五十五条第二款、《关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知》第一条、第四条的规定，涉案的20万元，企业在清算过程中的审计报告中列为应收债权，因此，因同一个交易行为发生的同一笔款项，不可能既作为应收债权登记，又作为可变现资产登记在册。保税区中南公司已清算注销，不可能还有权益存在，一审判决如生效形成判例，则是确立了已注销公司可通过诉讼形式将不属于已注销公司的物权变成股东物权，一审判决显然违反了《公司法》、《破产法》及相关税法的规定。三、一审法院遗漏查明涉案房产已有生效判决查明和认定了相关事实。一审法院作出的（2012）穗云法民四初字第1221号民事判决是驳回万贵生要求市二建为其办理涉案房屋产权证的诉讼请求，二审法院维持了该案一审判决。且在该案中，一、二审法院均认定“从合同的履行情况分析，无论卖方是个人还是公司，其合同主要义务并未履行完毕，故对于房屋过户登记的诉讼请求不予支持。而在（2015）穗云法民四初字第1100号案中，万贵生、万贵程依旧是提出房屋过户登记的诉求，在该案中除增加保税区中南公司清算注销的事实外，没有其他任何变化，即万贵生、万贵程再次提起诉讼并无新证据，只是一种恶意的重复诉讼，理应依法驳回。四、一审法院未查明《房地产订购书》履行的事实情况。如《房地产订购书》有效，按照订购书中的约定及实际履行情况，该订购书早已解除。第一、根据《房地产订购书》的约定，保税区中南公司是应从1998年8月开始每月支付房款10万元，且最迟应在1999年1月付清涉案房屋的所有房款，保税区中南公司以南融公司与市二建就涉案项目合作产生纠纷诉至法院、无法联系到南融公司为由，未履行合同，不符合常理。如保税区中南公司是善意买受人，即使在无法联系南融公司的情况下，其也应主动与市二建联系并主张相应权利，而不是在未签订预售契约。未付清房款的情况下无故占用房屋十多年。第二、如《房地产订购书》为有效，则《房地产订购书》也应保税区中南公司违约而解除，市二建是无需承担任何责任的。五、一审法院未查明涉案房屋是市二建的合法财产，其可以行使物权收回涉案房屋。第一、省高院作出的（2002）粤高法民终字第74号民事判决已经生效，且该判决认定市二建与方螺某村签订的《合建商业住宅楼合同书》合法有效，涉案房屋所处项目开发商为市二建，市二建对外承担发展商的法律责任。2009年12月8日，市二建办理了涉案房屋的初始确认手续。第二、根据万贵生、万贵程、中南药业在一审提交的证据《依申请信息公开答复书》，可知涉案房屋一直初始登记在市二建名下，万贵生、万贵程、中南药业均未取得涉案房屋合法有效的产权登记或备案。综上，市二建对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，万贵生、万贵程在保税区中南公司注销后，负有交还涉案房屋给市二建的义务。市二建二审庭询过程中补充上诉意见如下：第一、万贵生、万贵程提出要求市二建协助办理涉案房屋过户的案件并未生效，只是一审判决。而事实上通过该案查明保税区中南药业公司已在2015年5月11日经过清算注销，整个法人企业是死亡的，该事实在以往案件中没有出现过。根据查明的注销事实，保税区中南公司所谓为涉案房屋20万元款项已纳入清算的范围，作为该公司对外应收的债权，根本不存在涉案房屋属于保税区中南公司财产的事实，所以万贵生、万贵程在（2015）穗云法民四初字第1100号案中称作为股东的身份去承继该案的物权是没有事实依据的。基于上述理由万贵生、万贵程及所开设的中南药业占用市二建的房屋没有法律依据，所以市二建坚持第二项诉讼请求。第二、关于涉案房屋的大确权及其他事实，证明市二建拥有、开发涉案项目权利及大确权在市二建名下的事实不再重复叙述。第三、虽双方就涉案房屋纠缠了多年，万贵生提起的诉讼认为是合同买卖的相对人，该案判决已经驳回，法院查明的事实表明不是买卖合同的相对人，且没有履行付房款义务。万贵生、万贵程对于签订《房地产认购书》保税区中南公司进行清算，在清算过程中本来可以就物权、债权提起诉讼，但是其把保税区中南公司支付的20万元房款列入了应收债权，已经放弃了对涉案房屋可通过法律途径去解决的权利。市二建认为应收债权的相对人不是市二建而应为收款人南融公司，故希望二审法院把法律事实及新的情形充分的查明。
万贵生、万贵程二审共同答辩称：1、万贵生、万贵程不同意市二建的上诉请求，其认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回市二建的上诉请求。市二建诉讼请求确认合同无效，但是市二建并未对认购书违反合同法规定的存在合同无效的情形进行举证。市二建一审诉请合同无效的理由也不成立，且一审法院也予以驳回。2、关于市二建本案诉讼与444号案存在重复诉讼的问题。上述两案均是以涉案房屋办理了物权登记，其司享有物权及认购书无效为理由，要求万贵生、万贵程腾退房屋，该诉讼在444号案件及二审案件中被驳回，因此市二建的诉请存在重复诉讼。3、就涉案房屋万贵生、万贵程作为应收债权人已经放弃了购房权利的主张与事实不符。因为市二建不配合办证，也不配合申报债权等，保税区中南公司在清算时是未取得房屋的产权的，故清算时也没有把涉案房屋纳入物权范围。保税区中南公司就只能将涉案房屋购房合同及已经支付购房款20万元的相关权利义务分配给其股东，在公司注销后由股东作为权利义务的承受人去主张，并且无论是在清算过程还是清算后保税区中南公司及其股东万贵生、万贵程均有向市二建发出通知函，催促其申报债权，要求受领万贵生、万贵程的房款，并协助万贵生、万贵程办理房屋产权证，并不存在如市二建所说的万贵生、万贵程放弃了购房合同的买房的权利，其他的相关事实和理由在1100号案件中也有叙述。涉案房屋至1998年，万贵生、万贵程购买并已交付给中南药业公司使用，该买房的事实是清楚的，市二建作为开发商享有的物权不能对抗房屋的买受人，所以保税区中南药业公司及其股东万贵生、万贵程占有、使用涉案房屋有合法的依据，因此市二建的上诉理由是不成立的。从维护安全交易的角度讲，万贵生、万贵程的权利也应当予以保护。在之前的会议协商中，市二建也明确同意确认购房事实，愿意协助办理房产证。市二建是因为市场房价等原因，现在反悔拒不承认我方买房的事实也不协助办理产权证，违背了交易的诚实信用。故，请求二审驳回其上诉，维持一审判决。
南融公司二审答辩称：1、一审法院认为房地产订购书合法有效，事实清楚，涉案房屋是南融公司于1995年与市二建合作开发的，南融公司负责建设和房屋销售，市二建负责房屋过户的有关手续，南融公司签订《房屋产订购书》时与市二建尚未发生合作纠纷，南融公司是涉案房屋的实际权属人，出售涉案房屋的事实清楚，因此，《房地产订购书》合法有效。2、广东省高级人民法院74号民事判决书生效后，市二建成为涉案楼盘的合法开发商，南融公司在房地产订购书中的权利义务由市二建承接，涉案房屋的买受人未按照约定支付购房款，市二建有权追究其违约责任。
中南药业二审答辩称：中南药业认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。市二建与南融公司合作开发，南融公司负责对外销售，与保税区中南公司及万贵生签订的订购书事实是清楚的，并且市二建也最终是承认了该事实的。买房的事实也由一系列的案件判决认定了，因此保税区中南公司享有买受人占有、使用房屋的权利，其将涉案房屋出租给中南公司作为经营场所有合法的依据，因此中南药业也有权且合法占有使用涉案房屋。市二建的物权只是房产开发的初始登记对外有公信力，但不能对抗内部的买受人及合法的承租人。
市二建向一审法院起诉请求：l、确认原广州保税区中南药业有限公司（最后登记股东为万贵生、万贵程）与佛山市南海区南融投资发展公司（原名为：南海市南融投资发展公司）在1998年7月22日签订的关于广州市白云区增槎路439号松北上街一号“致荔楼”第B幢（座）第二层D号（现登记地址为：广州市白云区增槎路439号201房）的《房地产订购书》为无效合同；2、万贵生、万贵程、中南药业立即返还其占用的广州市白云区增槎路439号松北上村街一号“致荔楼”第B幢（座）第二层D号房屋（现登记地址为：广州市白云区增槎路439号201房）给市二建：3、万贵生、万贵程、中南药业、南融公司承担本案的案件诉讼费。
一审法院认定事实：1998年7月22日，卖方（甲方）南融公司（原名称：南海市南融投资发展公司）与订购方（乙方）保税区中南公司、万贵生签订《房地产订购书》，该合同抬头署乙方为“万贵生”；签章处有保税区中南公司的盖章及万贵生签名。该合同约定：一、乙方现向甲方订购由甲方兴建并经广州市国土局房地产管理局批准出售的、位置座落于广州市白云区增槎路439号松北上村街一号致荔楼第B幢第二层D号的房地产（以下简称涉案房屋）。《广州市商品房预售许可证》编号：穗房预字第960130号；二、甲、乙双方同意并确认，该房地产的定价为人民币553000元，自1998年8月1日起，每个月1号乙方付10万给甲方，直至付清；三、甲、乙双方同意并确认，乙方向甲方支付该房地产定价2%作为乙方履行本《房地产订购书》的定金；五、甲、乙双方同意并确认，在签署本《房地产订购书》后天内乙方向甲方缴付首期房价款，并双方即签署《房地产预售契约》，在签约前，乙方必须提交本《房地产订购书》及有关文件给甲方。甲方必须在签约后三十天内向广州市房地产交易所办理《房地产预售契约》的审核、登记手续……；六、甲、乙双方必须严格遵守本《房地产订购书》所定的规定，如乙方未能在本《房地产订购书》规定的期限内向甲方提交有关文件并与甲方签署《房地产预售契约》，或未能依时缴付首期房价款，即视为乙方自行终止本《房地订购书》及放弃乙方在本《房地产订购书》规定的所有权益，甲方有权不予退回乙方已缴付的定金，并有权将该房地产另行出售，无须知会乙方。如甲方未能在本《房地产订购书》规定的期限内与乙方签署《房地产预售契约》，或甲方中途悔约不向乙方出售本《房地产订购书》第一条规定的房地产，即视为甲方违约，甲方必须在违约之日起十五天内双倍返还定金给乙方，本《房地产顶购书》则随之作废；七、该房地产的用途为商业；十一、该房地产将按《房地产预售契约》规定的日期内交付使用等等。之后，双方无签订《房地产预售契约》。万贵生、万贵程解释没有签订《房地产预售契约》是因为南融公司与市二建于1998年已经发生纠纷，是南融公司的原因造成。
一审诉讼中，万贵生、万贵程提供盖有中国工商银行股份有限公司广州西华路支行公章的支票头遗失证明（以下简称遗失证明）、报警回执，拟证明涉案房屋是保税区中南公司购买，保税区中南公司以支票形式分次向南融公司指定的收款人支付购房款共200000元。其中遗失证明是由保税区中南公司出具，内容为保税区中南公司遗失4张支票情况，每笔金额为5万元，支票日期为1998年8月6日、1998年8月28日，收票人均为广州市南穗房地产开发有限公司，1998年9月7日、1998年9月15日，收票人均为南海市南融投资发展公司广州办。市二建对上述证据真实性无异议，对关联性有异议，认为不能证明保税区中南公司已付房款200000元。另，万贵生、万贵程提供2008年纳税人为万贵生对涉案房屋租赁费用发票及保税区中南公司支付管理费、水电费的收据等，拟证明南融公司已实际交付涉案房屋给万贵生，万贵生又出租给保税区中南公司使用，由万贵生缴纳租赁税费，保税区中南公司缴纳水电费、管理费。市二建对上述证据不予确认。
市二建曾于2011年11月11日向保税区中南公司发出书面通知，主要内容是告知该司于2009年12月办妥致荔楼项目B栋房屋的大确权手续后，已采取上门张贴、寄挂号信、登报等方式多次联系保税区中南公司通知提交办证资料，故再次通知保税区中南公司于2011年12月31日前携带涉案房屋的购房资料原件等前往市二建公司办理购房资料、购房身份确认和办理房产证手续等等。诉讼中，万贵生、万贵程表示如果法院判决市二建为其办理涉案房屋产权过户手续，则愿意向市二建支付剩余购房款353000元。对此，市二建坚持认为《房地产订购书》无效，不同意收取购房款。市二建表示如果法院认定涉案《房地产顶购书》有效，市二建不会变更诉讼请求，法院无需再释明合同效力，请直接判决。
根据公安机关的地址证明显示，广州市白云区增槎路439号松北上街致荔楼B幢第二层D号，现地址为广州市白云区增槎路439号201房。根据2016年8月17日作出的广州市不动产登记查册表载明：白云区增槎路435，437,439,441,443号（初443号401、601、605房外），已核发权属证明书，登记单位名为市二建、广州市白云区松洲街松北村经济联合社，登记附注：广州市白云区松洲街松北村经济联合社所占份额为首层435号（1355.2666平方米），市二建所占份额为首层435号之一（23.362平方米）、第2-9层（439、437、441、443号共10499.866平方米）。根据2016年8月29日出具的《依申请信息公开答复书》载明：致荔楼由广州市第二建筑工程公司申报预售，领有预售证960130，该预售项目无地址为“致荔楼B幢第二层D房”或“白云区增槎路439号201房”的备案登记情况，信息核查时间为2016年8月24日。根据一审法院（2010）云法民四初字第581号民事判决查明致荔楼项目于1997年5月被广东省佛山市中级人民法院查封，该院于2006年9月7日对该房屋解除查封。
另根据工商登记资料查明：保税区中南公司的法定代表人是万贵生，股东是万贵生、万贵程，后该司因不按照规定接受年度检验于2007年12月24日被广州市工商行政管理局吊销营业执照。2015年1月5日，万贵生、万贵程签订股东会议决议，内容为决定解散保税区中南公司，成立清算小组，万贵生为清算小组负责人，成员有万贵程组成，清算小组负责对公司现有债权债务进行清理，公司清算结束后，清算小组应当制作清算报告，报股东会确定并报送公司登记机关，申请注销公司登记。2015年1月7日，万贵生、万贵程在报纸上刊登保税区中南公司的清算公告。2015年3月12日，保税区中南公司以清算组名义向市二建发函，通知市二建其司已成立清算组，限期市二建申报债权。该邮件已于2015年3月15日妥投。2015年5月3日，万贵生、万贵程签订公司注销决议，决议同意注销保税区中南公司，同意清算组出具的清算报告，并由清算组向公司登记机关申请注销登记，经确定清算报告真实有效无任何争议。万贵生、万贵程签订的保税区中南公司注销清算报告载明清算结果为公司债务已全部清偿，公司财产已处置完毕。2015年5月11日，广州市工商行政管理局罗岗分局核准注销保税区中南公司的工商登记。南融公司是南穗公司的股东之一，南穗公司已于2002年12月30日被工商部门吊销营业执照，吊销原因是不按照规定接受年度检验。
一审法院再查明：关于二建诉南融公司及螺某村关于“致荔楼”项目合作开发房地产纠纷一案，经本院于1999年12月30日作出一审（1999）穗中法房初字第23号民事判决书（以下简称一审判决）、广东省高级人民法院于2000年作出二审（2000）粤高法民终字第74号民事判决书（以下简称二审判决）。其中一审判决：“一、南融公司与第三人螺某村1992年10月10日签订的《合建商业住宅楼合同书》、市二建与南融公司于1994年11月11日签订的《合作开发房地产工程及管理业务协议书》、1995年12月11日签订的《合作开发房地产协议书》无效；二、市二建在判决发生法律效力之日起一个月内将投资款31194094.67元及利息返还给南融公司，同时南融公司将售房款13282763.01元及利息（按……）返还给市二建；三、驳回市二建的其他诉讼请求。”市二建不服判决提起上诉，二审判决：“维持一审判决第一、三项，变更一审判决第二项为：市二建在判决发生法律效力之日起一个月内将投资款1742.5万元返还给南融公司。”上述判决已发生法律效力。该二审判决查明有关事实如下：“广州市规划局于1991年1月31日发出(90)城地批字第403号文给螺某村，同意该村征用松洲街螺溪松南5.5亩土地兴建社员住宅楼。1992年10月10日，螺某村与南融公司签订《合建商业住宅楼合同书》约定，由螺某村提供建设用地和一切建设批文手续，南融公提供该项目的全部建设投资资金；商业住宅楼建成后，螺某村占总建筑面积的50%产权（含首层全部归螺某村所有），南融公司占总建筑面积的50%产权，由南融公司自主经营或出售；为便于管理，螺某村占有建筑面积50%部分，除首层外，按每平方米1250元转让给南融公司作商品房出售，其费用和税费由南融公司负责。合同还约定，螺某村负责提供有关征地资料及协助南融公司各项开发项目的报批文件中，加上南融公司投资合建单位的名称等；南融公司负责该项目建商住楼的一切资金，负责交纳与本工程有关的各种税费，向螺某村补偿150万元人民币等。1994年11月11日，市二建与南融公司签订《合作开发房地产工程及管理业务协议书》，约定南融公司提供一切建设用地及其规划许可证、征用土地通知书、用地红线图，负责全部开发建设租金及其一切有关税费，房屋建成后产权及使用权均归南融公司所有，市二建提供房地产经营资质、出项指标，并负责办理有关手续；九层以下（含九层）项目，市二建向南融公司收取每平方米楼面建筑面积60元人民币开发工程管理费。1994年11月28日，螺某村与市二建签订《合建商业住宅楼合同书》，约定螺某村提供一切建设用地和一切批文和手续，市二建提供该项目全部建设资金；商业住宅楼建成后，螺某村占总建筑面积的50%产权，市二建占有总筑面积的50%产权，由市二建自主经营或出售；螺某村占有建筑面积50%部分．除首层外，按每平方米1250元转让给市二建作商品房出售，其费用或税项由市二建负责；市二建负责该项合建商住楼所需的一切资金，负责三通一平；负责交纳与本工程有关的各种税费，向螺某村补偿150万元人民币。次日，南融公司出具《委托书》给螺某村，表示双方于1992年10月10日签订了《合建商业住宅楼合同书》合作开发松岗东侧东段商住楼，由于商业住宅楼建成后需要作为商品房出售和办理产权手续，现其司委托螺某村与市二建签订《合建商业住宅楼合同书》原则与双方的合同不变，用于办理房产出售和产权手续，有关该合同的经济负担与法律关系均由其司负责。1995年12月11日，市二建与南融公司签订《合作开发房地产协议书》，约定由南融公司委托并提供有关文件料，由市二建与螺某村签订合建商品房住宅合同，由市二建提供房地产开发经营资质，出具有关证明，由南融公司及螺某村负责在有关用地批文用地单位一栏上加上市二建的名字及向房管部门办理确权、测绘、产权证等手续；南融公司负责全部开发建设资金及其一切税费；该项目建成房屋部分作为解放中路项目拆迁安置使用，市二建按剩余部分实际出售面积计算每平方米60元向南融公司收取开发工程管理费。1996年3月27日，广州市国土局与市二建、螺某村签订《国有土地使用权出让合同》，由国土局将松岗村东侧面积为9577平方米地块出让给市二建、螺某村建设商业、办公厂房、宿舍等。出让金总额为6199185元。1996年6月17日，市二建领取了松岗东侧地段致荔楼的（自编A栋、B栋）《商品房预售许可证》。根据上述合同的约定，致荔楼项目全部由南融公司投资操作。现致荔楼B栋已建成，A栋已封顶并完成了外墙的装饰而其余责尚未完成。致荔楼B栋已由南融公司销售了大部分。本院二审期间，本院委托广东省地价评估事务所对致荔楼的投入和市场价值及盈亏情况进行评估审计，其结果为：……。市二建、南融公司及螺某村均对该审计报告没有异议。……”该二审判决认为：“南融公司没有在广州市进行房地产开发经营的资格，其与螺某村签订《合建商业住宅楼合同书》后又未到有关部门办理合建的审批手续和土地使用权的变更登记手续，故原审认定无效是正确的，应予维持。市二建与南融公司签订的《合作开发房地产工程及管理业务协议书》、《合作开发房地产协议书》，实质是南融公司挂靠市二建开发致荔楼，市二建出让房地产资质给南融公司，市二建收取管理费，违反房地产管理法的有关规定，原审认定无效是正确的，应予维持。因在该项目的开发过程中，国土局与螺某村、市二建签订了该项目用地的土地使用权出让手续，后又以市二建之名领取了该项目的《预售商品房许可证》，融公司将致荔楼的房屋出售给购房客户也是以市二建名义。对外，市二建是致荔楼的开发商。因此原审确认螺某村与市二建签订的《合建商业住宅楼合同书》有效是正确的，应予维持。市二建上诉认为该合同无效缺乏法律依据，本院不予支持。市二建对外应承担发展商的法律责任，故致荔楼项目应由市二建承受，市二建应返还投资款给南融公司。因致荔楼项目由南融公司投资操作．故该项目的亏损也应由南融公司承担……”。
另，万贵生、万贵程就涉案房屋向一审法院另案起诉市二建等，诉讼请求为确认涉案《房地产订购书》合法有效，市二建协助万贵生、万贵程办理涉案房屋的产权过户登记至万贵生、万贵程名下的手续、市二建向万贵生、万贵程支付逾期办证违约金39383元，案号为：（2015）穗云法民四初字第1100号，该案正在处理中。
以上事实，有工商登记资料、民事判决书、《房地产顶购书》、地址证明、银行证明、公司证明、报警回执、装修申请表、管理费收据、水电费收据、不动产登记簿查册表、依申请信息公开复函及当事人陈述等证据证明。
一审法院认为：本案双方的争议焦点，一是万贵生、保税区中南公司与南融公司签订的《房地产订购书》是否合法有效；二是涉案房屋应否返还给市二建。
关于第一个争议焦点。第一，生效民事判决书已查明涉案房屋是由市二建与南融公司合作开发建设，该项目是由南融公司负责出资、建设、销售，市二建收取部分管理费，且双方诉讼时致荔楼B栋已由南融公司销售了大部分房屋。由此证明在《房地产订购书》签订时，南融公司是有权出售涉案房屋，且涉案房屋已实际交付使用多年，期间南融公司对此并无异议。该合同亦写明《广州市商品房预售许可证》情况，反映出保税区中南公司是知悉房屋的预售开发建设情况，故该合同应为合同双方的真实意思表示。第二，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条并非效力性的强制性规定，涉案房屋当时未取得办妥房地产权属证书不影响《房地产订购书》的效力。故市二建主张《房地产订购书》因违反上述法律规定而无效的意见无法律依据，一审法院不予采纳。因市二建是涉案楼盘的开发商，故对外应对南融公司所签订的涉案《房地产订购书》的行为后果负责。至于其与南融公司的合作纠纷，即使最终生效民事判决合作协议无效，亦属于其内部关系，对外不能对抗善意购房人保税区中南公司。第三，涉案《房地产订购书》仅是约定了订购房屋的房号、价格及付款期限，明确约定双方需要另行签订《房地产预售契约》及如果双方未能签订预售契约的违约责任；对于房屋的交付标准、办理产权登记、交楼时间、产权过户时间及相应的违约责任等交易主要内容确未作约定，也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的情形。因此，涉案《房地产订购书》应是预约合同，并非本约合同。综上,一审法院认为，《房地产订购书》是合同双方的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合法有效。市二建要求确认《房地产订购书》无效的诉讼请求缺乏法律依据，一审法院不予支持，依法予以驳回。
关于第二个争议焦点。万贵生、万贵程已明确表示愿意支付剩余购房款以取得涉案房屋产权，明确不同意交还房屋。如前所述，涉案《房地产订购书》合法有效，市二建坚持认为合同无效，不变更诉讼请求是其对自己诉讼权利的处分，故市二建现以合同无效为由要求万贵生、万贵程、中南药业公司交还涉案房屋的诉讼请求无法律依据，一审法院不予支持，依法予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条的规定，一审法院作出如下判决：驳回市二建广州市第二建筑工程有限公司全部的诉讼请求。本案受理费9330元、公告费300元（已由市二建预交），由市二建广州市第二建筑工程有限公司负担。
经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对市二建的上诉请求与万贵生、万贵程、南融公司、中南公司的答辩意见，分析如下：
一审法院归纳本案双方争议的焦点，一是万贵生、保税区中南公司与南融公司签订的《房地产订购书》是否合法有效；二是涉案房屋应否返还给市二建无误，本院予以确认。
关于《房地产订购书》是否合法有效问题。
首先，从本案证据及当事人陈述可知，涉案房屋是由市二建与南融公司合作开发建设的，该项目由南融公司负责出资、建设、销售，市二建收取部分管理费，而双方诉讼时致荔楼B栋已由南融公司销售了大部分房屋。由此证明在《房地产订购书》签订时，南融公司是有权出售涉案房屋的。至于市二建与南融公司的合作纠纷，即使最终生效民事判决合作协议无效，属于其内部关系，对外并不能对抗善意购房人保税区中南公司。根据生效判决认定，现市二建是涉案楼盘的开发商，故该司对外应对南融公司所签订的涉案《房地产订购书》的行为后果负责。
其次，从一审法院查明的事实可知，上述《房地产订购书》亦写明《广州市商品房预售许可证》情况，反映出保税区中南公司是知悉房屋的预售开发建设情况，而涉案房屋已实际交付使用多年，期间南融公司对此并无异议，现并确认保税区中南公司已向该司支付部分购房款，故，该合同应为合同双方的真实意思表示。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条并非效力性的强制性规定，涉案房屋当时未取得办妥房地产权属证书不影响《房地产订购书》的效力。故市二建主张《房地产订购书》因违反上述法律规定而无效的意见无法律依据，一审法院不予采纳并无不妥。
再次，根据涉案《房地产订购书》的内容可知，该协议仅是约定了订购房屋的房号、价格及付款期限，明确约定双方需要另行签订《房地产预售契约》及如果双方未能签订预售契约的违约责任；对于房屋的交付标准、办理产权登记、交楼时间、产权过户时间及相应的违约责任等交易主要内容确未作约定，也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的情形。因此，一审认定涉案《房地产订购书》应是预约合同，并非本约合同正确，本院予以确认。
最后，市二建二审提出保税区中南公司清算过程中，将其已付20万元列为应收债权，而该司清算报告写明财产已处置完毕，不存在涉案房屋属于保税区中南公司财产的主张，对此，本院认为：1、保税区中南公司与南融公司签订《房地产订购书》的目的是为了取得涉案房屋的产权。2、从合同履行情况来看，保税区中南公司已付20万元购房款、房屋已实际交付使用多年、后因南融公司原因双方无签订《房地产预售契约》属实，保税区中南公司对此并无过错。3、从本案证据可知，保税区中南公司注销前未将涉案房屋纳入清算范围，而将已付房款纳入应收债权范围符合上述协议未履行完毕的事实，但本案未有证据显示该司放弃继续履行《房地产订购书》实现其债权而获得涉案房屋的权利。为此，现市二建以保税区中南公司未将涉案房屋列入保税区中南公司财产，该司清算的报告显示公司财产已处置完毕为由，主张保税区中南公司不能取得涉案房屋物权权利于法无据，本院不予采纳。至于市二建提出保税区中南公司清算过程中是否存在偷逃税款问题，并不属于本院本案调处范围。
综上,一审法院认为，《房地产订购书》是合同双方的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合法有效并无不当，本院予以维持。市二建要求确认《房地产订购书》无效的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。
关于涉案房屋应否返还给市二建问题。根据一审查明事实，实际上保税区中南公司清算时对涉案合同及房屋并未处理。从法律规定看，保税区中南公司注销前未将涉案房屋纳入清算范围，现万贵生、万贵程作为该司原股东要求承继该司对涉案房屋的权利并愿意承担剩余房款的支付义务，现行法律对此并无明文禁止，且股东不继承该权利及义务显然不符合公平合理原则。本案因保税区中南公司原股东万贵生、万贵程已明确表示愿意支付剩余购房款以取得涉案房屋产权，明确不同意交还房屋，故从维护交易安全出发，涉案合同应继续履行。如前所述，因涉案《房地产订购书》合法有效，而市二建一审仍坚持认为合同无效，不变更诉讼请求是其对自己诉讼权利的处分，故市二建以合同无效为由要求万贵生、万贵程、中南药业公司交还涉案房屋的诉讼请求无法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人市二建上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9330元，由广州市第二建筑工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑怀勇
审判员 张燕宁
审判员 万力平
二〇一七年四月二十八日
书记员 杨仁义
王心怡