广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法民一初字第712号
原告（反诉被告）陈艳平，女，1974年11月14日出生，汉族，住佛山市顺德区。
委托代理人廖凯波,广东聚理律师事务所律师。
委托代理人史淑艳,广东聚理律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）佛山市金通达贸易有限公司，住所地佛山市顺德区乐从镇乐从社区居委会新桂路A2顺联新城花园15号商铺（二楼）B。
法定代表人何家允。
被告何家允，男，1988年9月18日出生，汉族，住佛山市顺德区。
被告张仕涛，男，1971年10月29日出生，香港居民，住佛山市顺德区。
三被告委托代理人陆骏飞，广东仲马律师事务所律师。
三被告委托代理人黎智江，广东仲马律师事务所实习律师。
第三人佛山招商新城高新技术有限公司，住所地佛山市顺德区乐从镇乐从居委会东平新城吉安道4号73号商铺。
法定代表人何飞。
委托代理人黄国潮，男，1986年8月4日出生，汉族，住佛山市南海区。系该司员工。
原告陈艳平与被告佛山市金通达贸易有限公司（以下简称：金通达公司）、何家允、张仕涛因房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理。本案于2016年1月11日第一次公开开庭进行了审理。被告金通达公司提出反诉。本院合并审理反诉原告佛山市金通达贸易有限公司与反诉被告陈艳平因房屋买卖合同纠纷一案。因佛山招商新城高新技术有限公司（以下简称:招商公司)与本案存在利害关系，故本院追加其为第三人参加诉讼。本案于2016年4月15日第二次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告委托代理人廖凯波、史淑艳，三被告委托代理人陆骏飞、黎智江到庭参加诉讼。第二次庭审，原告委托代理人廖凯波，三被告委托代理人陆骏飞，第三人的委托代理人黄国潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告金通达公司称其向招商地产预购了依云国际财富中心负一层至三层的商铺，可以对外进行转让。2013年11月23日原告与被告金通达公司签订“依云国际财富中心预购合同”，约定原告以42167232元的价格购买被告金通达公司购买的依云国际财富中心负一层0114号商铺。出于对被告金通达公司已经取得这些商铺产权的信任，所以原告才决定购买该商铺。合同签订后，原告如约支付了8433446.4元购房款给被告金通达公司。但是之后原告发现被告金通达公司并没有取得上述房产的所有权，原告还是直接向招商地产购买。为此原告要求解除合同并退回已支付的购房款，但被告金通达公司还有购房款3716723.2元拒不返还。
被告何家允作为被告金通达公司的唯一股东，根据公司法的规定，如不能证明其财产与被告金通达公司财产相互独立，应该对被告金通达公司的债务承担连带清偿责任。被告张仕涛作为担保人为被告金通达公司的合同义务承担担保责任。
据此，请求法院依法判决：一、解除原告与被告金通达公司签订的“依云国际财富中心预购合同”；二、被告金通达公司立即向原告返还原告购房款3716723.2元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年11月29日暂计至2015年11月9日，以后顺延至全部购房款清偿完毕之日）；三、被告何家允对被告金通达公司的上述债务承担连带清偿责任；四、被告张仕涛对被告金通达公司的上述债务承担连带清偿责任；五、本案诉讼费由三被告承担。
在诉讼过程中，原告对事实和理由中作出更正为，原告总共支付了10933446.40元给三被告。并变更第二项诉讼请求中的购房款金额为3708105.4元。
被告金通达公司辩称，一、原、被告签订的预购合同是应原告主动所签订，他对所购买商铺的当时现状完全知情，也是因为原告承诺认购依云财富中心负一层的所有商铺，被告才会向佛山招商新城高新技术有限公司签订认购负一层商铺的框架协议书，并非原告起诉状所述是出于对被告已经取得这些商铺产权的信任才向被告购买上述商品房。在签订合同时，原告对被告并没有取得房产的所有权，是知情的，被告与招商公司签订的框架协议书的内容，原告也是清楚的。二、在履行合同过程中，被告共代原告支付给招商公司7225341元购房款首期，以上为负一层0105号商铺的首期款。三、原告不愿意与招商公司签订剩下商铺买卖合同已构成违约，按合同约定，其所支付的保证金不予退回。四、原告不愿意履行合同的真正原因是房地产大跌价，其所认购的商铺的市价可能比他签订预购合同时低，出于利益的考虑，原告违背诚实信用原则，不愿意继续履行合同。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
另补充，由于原告不愿意继续履行合同，2016年1月29日被告与第三人签订了商品房买卖合同的解除协议，对于原告认购的商铺被告需支付违约金283621元给第三人。
被告何家允辩称，同意被告金通达公司的答辩意见。即使被告金通达公司需承担返还购房款的责任，被告何家允不应承担连带责任，被告金通达公司是具有独立法人资格的有限公司，应独立承担民事责任。原告要求被告何家允承担连带责任没有法律依据，请求驳回。
被告张仕涛辩称，同意被告金通达公司的答辩意见。
第三人述称,第三人在2014年已取得依云国际财富中心项目的预售许可证，第三人与被告签订的《依云国际财富中心大客户定制框架协议书》合法有效。第三人对于原告与被告之间签订及履行《依云国际财富中心预购合同》毫不知情，第三人并非该合同的当事人，原被告之间的法律纠纷应由其自行解决，与第三人无关，第三人对原被告之间的法律纠纷不应承担任何责任。
反诉原告金通达公司反诉诉称，2013年11月，陈艳平得知金通达公司有意整体认购招商公司开发的依云国际财富中心的部分商铺，主动提出可以认购所有负一层的商铺。2013年11月13日，金通达公司与招商公司签订《依云国际财富中心大客户定制框架协议书》，约定金通达公司向招商公司购买依云国际财富中心负一层至三层的所有商铺。合同约定金通达公司可以将商铺转让给第三方。2013年11月23日，金通达公司与陈艳平签订《依云国际财富中心预购合同》。该合同是应陈艳平要求所签，其目的在于确保陈艳平取得上述商铺产权。陈艳平对商铺的现状及金通达公司与招商公司签订的合同条款完全清楚。合同约定商铺均价为9600元每平方米，预购商铺总价款为42167232元。合同对商铺签约步骤、付款方式、违约责任都作了明确约定。合同签订后，陈艳平按合同约定支付合同保证金8433446.4元。但之后陈艳平没有按合同约定支付购房款，也没有按合同约定与招商公司签订商铺的《认购书》及《商品房买卖合同》，经过金通达公司多次催促，陈艳平只与招商公司签订负一层0105号商铺的《认购书》及网签了01、03、04号商铺《商品房买卖合同》，其余商铺以各种理由拒绝与招商公司签订认购书及《商品房买卖合同》，2015年8月10日，陈艳平向金通达公司发出律师函，要求解除《预购合同》，2015年9月26日，金通达公司向陈艳平发出《通知书》，要求陈艳平继续履行《预购合同》支付购房款，否则将解除合同。2015年11月陈艳平向法院提出诉讼，要求解除《预购合同》，金通达公司认为陈艳平不按《预购合同》履行以及要求解除合同的行为已构成违约。按照《预购合同》第四点第1项规定，陈艳平支付的保证金8433446.4元应归金通达公司所有。由金通达公司已在保证金中代陈艳平支付部分购房款，所以陈艳平应再支付4725341元给金通达公司已在保证金中代陈艳平支付部分购房款，所以陈艳平应再支付4725341元给金通达公司。如果法院认定双方签订的合同无效，按照第五条特别条款约定，陈艳平也应赔偿相当于保证金金额的损失给金通达公司，陈艳平同样应支付4725341元给金通达公司。
综上，反诉原告请求法院判令：一、反诉被告陈艳平支付4725341元给原告；二、本案诉讼费由反诉被告陈艳平承担。
反诉被告陈艳平辩称，金通达公司的反诉没有事实和法律依据，双方签订的预购合同属于无效合同，无效合同的法律后果是合同中有关违约的条款也是无效的，而合同无效的过错在于金通达公司，金通达公司没有取得权属商铺来进行买卖是合同无效的根本原因。且招商公司实际交付的商铺也不符合合同约定及商铺的基本实际要求。另，金通达公司也没有提供证据证明其因合同无效所遭受的损失。故请求法庭驳回反诉原告的反诉请求。
第三人述称，与本诉的书面答辩意见一致。
（原告及反诉被告陈艳平以下统称为原告，被告及反诉原告金通达公司以下统称为被告）。
原告在诉讼过程中就本诉部分提供的证据及三被告、第三人的质证意见：
1.原告身份证（复印件）、被告金通达公司工商基本信息（打印件）、被告何家允、张仕涛身份证（复印件）各一份，证明：（1）原、被告的诉讼主体资格。（2）被告何家允是被告金通达公司唯一的股东，被告金通达公司是一人有限公司，如被告金通达公司、何家允不能证明其各自财产是相独立的，被告何家允应对被告金通达公司的债务承担责任。
三被告质证认为，对真实性无异议，但我方认为被告何家允不应承担责任。
第三人质证认为，对真实性无异议。
2.预购合同一份（原件），证明原告与被告金通达公司在2013年11月23日签订该合同，约定原告向被告金通达公司购买招商公司开发的依云国际财富中心负一层商铺，在该合同中，被告金通达公司称其已向招商公司预购了依云国际财富中心负一层至三层的商铺，且有权将该商铺转让给原告，基于认为被告金通达公司已取得该商铺的所有权，原告才签订该合同。但至今为止，被告金通达公司都没有与招商公司签订任何的商铺房买卖合同，也没有办理房产证登记手续。根据城市房地产管理法第38条第6款的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。被告金通达公司在没有取得房产登记权属证书的情况下仅与开发商签订框架协议就进行房产的炒卖，违反了法律规定，因此，该合同无效。被告应返还收取的购房款，同时该合同中存中显失公平的条款。且在合同的附件图纸中标明有地铁通道贯通原告购买的负一层商铺，但实际上在建成后并没有地铁出口。这是原告被被告误解而产生对合同内容的重大误解。实际上，招商公司交付的商铺也不能达到合同约定的目的，不但没有地铁通道，且商铺路口在规划建设后，属于消防门，其高度只有2米，不符合商铺的一般要求。
三被告质证认为，对真实性无异议，对证明内容有异议，预购合同中第一段已明确甲方（被告金通达公司）与招商公司签订协议时，招商公司还未取得相关批文，被告也未取得上述商铺的产权。原告对以上事实是完全知情，现在只是事后反悔，且合同也明确约定，该合同是应原告要求所签订的，其目的在于确保原告取得合同项下的商铺，原告不得以被告未取得产权或该商铺未取得预售证等相关批文为由主张该合同无效。同时，在预购合同中，被告方已明确被告与招商公司签订的是框架协议书，原告对框架协议书的内容是清楚，原、被告签订的预购合同的内容与被告与招商公司签订的是框架协议书的内容大致相同，不存在被告欺骗原告。
第三人质证认为，不清楚。
3.收据一份（原件）、银行网银转帐凭证三份（打印件），证明原告向被告金通达公司支付10933446.4元。
三被告质证认为，对证据3的真实性予以确认，共收到原告10933446.4元。
第三人质证认为，不清楚。
4.照片四张（打印件），证明商铺路口在规划建设后，属于消防门，其高度只有2米，不符合商铺的一般要求。即使合同有效，也属于被告交付的标的货不对版，应由被告承担违约责任。
三被告质证认为，对真实性暂时不能确认，但在合同中约定的交付标准是以招商公司实际交付标准为准。
第三人质证认为，不知道是什么时候拍，对情况不确定。
三被告在诉讼过程中就本诉部分提供的证据及原告、第三人的质证意见：
1.框架协议书一份（原件），证明被告2013年10月13日与招商公司签订协议，约定：被告向招商公司购买依云国际财富中心负一层至三层的商铺。被告可以将商铺转让给第三方，第三方可直接与招商公司签订最后的商品房买卖合同。
原告质证认为，对真实性、合法性、关联性不予确认，是被告金通达公司与房产开发商签订的合同，原告不清楚，据原告了解，被告金通达公司与招商公司解除了该份合同，退回了除负一层之外的商铺。另，该协议书如果是真实的，恰恰证明了该商铺的一手交易主体是招商公司与被告金通达公司，合同第三条付款方式约定被告金通达公司应在2015年12月31日前将所有购房款全部支付给招商公司，也就是该合同付款义务主体是被告金通达公司，而不是原告，该合同只允许被告金通达公司同意的第三人与招商公司签订商品房买卖合同，但这行为本身是违法、违规的，且至今被告金通达公司没有履行与招商公司的合同约定，没有支付购房款，也没有签订任何商品房买卖合同，因此，也没有取得商铺的所有权。
第三人质证认为，对真实性无异议。
2.依云国际财富中心预购合同一份（复印件），证明合同约定被告向招商公司购买依云国际财富中心负一层至三层的商铺。该合同是应原告要求所签订。目的是原告取得合同项下的商铺，原告对商铺完全了解，对框架协议书的内容也是清楚的。预购合同约定如原告不履行合同义务或要求撤销合同的，其所交付的保证金不予返还。
原告质证认为，对真实性，合法性没有异议，对证明内容有异议，合同是否有效是基于法律的规定，而非当事人的规定，被告金通达公司没有权力对外签订预购合同，商品房的法律法规只有房地产开发商才可以对外签署认购书及预售协议等，作为被告金通达公司的二手房转让主体没有权力对外签署预售协议。无论预售合同中原告是否有权主张合同无效，被告违反法律强制性的行为同样让该合同无效，且该合同的条款也剥脱了原告在正式商品房买卖合同的权利。例如交付标准、交付时间、逾期交楼的违约责任等。
第三人质证认为，不清楚。
3.商品房买卖合同三份、商品房认购书二份（均为复印件），是原告与招商公司网签依云国际财富中心负一层01、03、04商铺及原告与招商公司签订的依云国际财富中心负一层02、05商铺。证明原告只与招商公司签订五间商铺的合同，剩下的商铺，其不愿意签订。
原告质证认为，对真实性，合法性没有异议，该证据证明房屋买卖的合同主体至今还是招商公司和原告，被告没有出售房屋的权利。
第三人质证认为，对真实性无异议。
4.收据五份（原件），是招商公司开具给原告，在收据的复印件上原告确认被告代其支付0105号商铺的首期款7225341元。
原告质证认为，对真实性无异议，该部分款项是支付给招商公司的，证明也只有招商公司收取购房款的权利，被告金通达公司无权收取。
第三人质证认为，对真实性无异议。
5.律师函一份（原件），证明原告向被告发出律师函要求解除合同，该律师函解除合同的理由与起诉状的内容不一样。
原告质证认为，对真实性无异议，原告要求解除合同的理由并不受律师函的限制，原告要求解除合同也不能使合同无效变成有效。
第三人质证认为，不清楚。
6.通知书、EMS详情单、投递证明各一份（均为原件），证明被告于2015年9月26日向原告发出通知书，要求原告履行合同，否则，将解除合同。
原告质证认为，对真实性不予确认，没有收到该通知书。
第三人质证认为，不清楚。
7.2016年1月29日商品房买卖合同解除协议一份（原件），证明由于原告在被告发出继续履行合同后，仍不继续履行预购合同，被告只有与第三人解除依云国际财富中心项目地下室615号商铺的商品房买卖合同，为此，被告需支付违约金2836521元。由于该解除协议包括原告认购的615号商铺，同时也包括被告认购的其他商铺，故其违约金总额就是协议书所列的4535364元。被告应承担的615号商铺违约金计算方法是按615号商铺总成交价10%计算。615号商铺所有的商品房买卖合同都已交回给第三人。
原告质证认为，是被告与第三人间达成的，原告并不清楚。原告认为被告与第三人的合同如果是合法有效的，被告应依法履行合同义务购买第三人的房地产，被告自己违约导致损失应由其自行承担。被告与第三人签订合同在先，原、被告签订合同在后，表明即使没有原告先购买意愿，被告已与第三人间达成合法有效的合同，被告支付购房款是被告的合同义务，与原告无关。解除协议中的4535364元正如被告所说是其与第三人就第三人开发的依云国际财富中心负一层、一层、二层、三层总共四层的违约金。根据被告与第三人签订的协议，总共购买房地产的价值是342355074元，如果按10%计算违约金，是3000多万元，但实际上被告只支付了400多万元，也就是1%左右，因此，被告主张的200多万元违约金对应的是原告与被告交易的房地产是没有事实依据的。
第三人质证认为，对真实性无异议。
第三人在诉讼过程中就本诉部分提供的证据及原告、被告的质证意见：
1.依云国际财富中心预售许可证一份（原件），证明第三人与被告金通达公司签订的依云国际财富中心大客户定制框架协议书合法有效。
原告质证认为，对三性无异议，证明了被告与第三人间的合同是合法有效，被告应按合同的约定履行义务。被告违约导致的损失应由其自行承担。
三被告质证认为，对真实性无异议。
第三人在诉讼过程中就反诉部分提供的证据及原告、被告金通达公司的质证意见：
1.商品房买卖合同十份（原件），证明第三人曾与被告签订了依云国际财富中心0615号商铺的商品房买卖合同。
被告金通达公司质证认为，对真实性无异议，按被告金通达公司与第三人签订的框架协议，签订合同后，第三人允许在网签前可以将买方更名到原告名下，原告原认购的0105号商铺也是按该程序签约的。这十份合同总成交金额是28365206元，按所有的合同的补充协议第九条第四款的约定，解除合同需支付10%的违约金，在原告和第三人网签的三间商铺的商品房买卖合同的条款是一致的。由于原告不愿意继续履行0615商铺的签约手续，导致被告支付违约金。
原告质证认为，对签订情况不清楚，如果合同是真实有效的，也应由被告履行相应的义务。被告购买了商铺并不影响其与第三人的协议约定的向其他方转让的权利，即使原告购买，被告也可以向任一方出手，故原告不购买与被告是否与第三人解除合同没有必然的关系，故导致的损失与原告无关。
被告金通达公司在诉讼过程中就反诉部分提供的证据与本诉提供的证据相同。
原告在诉讼过程中就反诉部分提供的证据与本诉提供的证据相同。
经庭审质证，本院对原、被告提供的上述证据作如下认证：
一、原告提供的证据。
上述证据的当事人对证据1、2、3真实性没有异议，本院予以采纳。
证据4照片，经比对与实际情况相符，本院予以采纳。
二、被告提供的证据。
上述证据的当事人对证据1、2、3、4、5、7真实性没有异议，本院予以采纳。
证据6为原件，且有投递部门证明，该证据本院予以确认。
三、第三人提供的证据。
本诉证据1及反诉证据1相关当事人对其真实性没有异议，本院予以采纳。
审理查明，2013年11月13日招商公司作为甲方与金通达公司作为乙方签订《依云国际财富中心大客户定制框架协议书》，约定协议签订之目的在于确保乙方购买甲方项目用地内的商铺，协议订立时甲方并未取得销售该商铺的相关政府批文。甲方同意乙方在项目用地（地号206030006）范围内购买商铺四层，负一层0115等。商铺整体预售单价21733元/平方米，其中负一层均价为9200元/平方米。乙方分六批次签署所购买的商铺物业的正式《认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议等相关文件。经由甲乙双方签订协议并且依照条款内容约定支付首笔款项之日起，直至乙方与甲方依照条款约定签订《认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议前，可由经乙方书面确认的第三方持有效证件与甲方签订《认购书》《商品房买卖合同》及补充协议，并交付购买物业款项，甲方依照本协议约定销售价格开据相应金额购房票据。
2013年11月23日金通达公司作为甲方与陈艳平作为乙方和张仕涛作为丙方签订《依云国际财富中心预购合同》一份，约定金通达公司与招商公司《依云国际财富中心大客户定制框架协议书》，向招商公司预购了依云国际财富中心负一层至三层商铺。该商铺位于佛山新城汾江南路以西、新吉路以北。金通达公司与招商公司签订协议时，招商公司并未取得销售该商铺的相关政府批文，金通达公司也未取得上述商铺的产权。陈艳平不得以金通达公司未取得产权或该商铺无预售证等相关批文为由主张该合同无效。
陈艳平向金通达公司购买的为依云国际财富中心负一层0114的商铺。均价为9600元/平方米；总价款为42167232元。该项目现在需要按照相关法律规定进行申报、审批，尚待取得相应的行政许可后方可实施。
按照金通达公司与招商公司签订的《协议书》约定，金通达公司在招商公司签订《认购书》、《商品房买卖合同》之前，可以书面指定第三方与招商公司签订《认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议，并交付购买物业款项，即可以转名给第三方。本合同的商铺买卖属于转名情形。陈艳平在签订本合同后，按照金通达公司的指示分四批次与招商公司签署所购买的商铺正式《认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议等相关文件。一批次时间为2014年10月1日前，二批次时间为2014年12月1日前，三批次时间为2015年6月1日前，四批次时间为2015年9月1日前，陈艳平逾期办理签约手续的，需按照所购买商铺总金额千分三/天的标准向金通达公司支付延期违约金，如超过十日，金通达公司有权没收陈艳平所支付保证金款项，并终止合同。
双方签订合同时陈艳平支付金通达公司预估价款20%作为保证金，即8433446.4元，该价款有4216723.2元，陈艳平不需金通达公司开具发票，如开具发票，由此产生的税费由陈艳平承担。由于金通达公司已收取陈艳平20%的保证金，金通达公司应将保证金的一半即4216723.2元转支付给招商公司作为陈艳平支付给招商公司的购房款。
若因陈艳平原因单方面撤销本合同或不履行本合同义务的，陈艳平所支付的保证金金通达公司不予退还。陈艳平不得以任何理由主张该合同无效，如陈艳平以上述理由主张无效不愿意履行合同的，并且法院最终确认本合同无效的，陈艳平需赔偿金通达公司因合同无效而造成的损失，双方同意损失的金额以本合同的保证金金额为准，金通达公司无须再举证证明其实际损失。
张仕涛对金通达公司在本合同中对陈艳平应承担的债务承担连带保证清偿责任。
合同签订后，陈艳平于2013年11月29日向金通达公司支付了第一期保证金8433446.4元，并向金通达公司支付购房款2500000元。金通达公司把其中7225341元转交给招商公司。现金通达公司尚有保证金3708105.4元（8433446.4元+2500000元7225341元）没有退还原告。
2014年12月5日佛山市顺德区国土城建和水利局就依云国际财富中心地下室商铺发出《商品房预售许可证》。
2014年12月28日原告与被告金通达公司签订《商品房买卖合同》，购买依云国际财富中心地下1层6号至15号10间商铺。
2014年12月29日原告与第三人签订《商品房买卖合同》，购买依云国际财富中心地下1层1号、3号、4号。另双方不就依云国际财富中心地下1层02号、05号商铺签订《认购书》。
另查明，何家允是金通达公司唯一股东，金通达公司是一人公司。
本院认为,被告张仕涛为香港居民，故本案属涉港民事纠纷。本院属于在本辖区内对涉外民事案件有管辖权的人民法院，且符合级别管辖的规定，且本案案涉房屋位于广东省佛山市顺德区，故本案应由本院管辖，并适用中华人民共和国法律审理。
本案争议的焦点是，一、案涉合同的效力；二、各当事人的责任。围绕上述争议焦点，本院分析如下：
一、案涉合同的效力。
1.金通达公司对案涉商品房并未取得所有权，其转让没有法律依据。
原告与金通达公司签订《依云国际财富中心预购合同》时，招商公司并未取得销售案涉商铺的相关政府批文，金通达公司也未取得上述商铺的产权。《商品房销售管理办法》第六条规定，商品房预售实行预售许可制度。被告金通达公司对案涉商铺并未取得处分权，仅以其与招商公司签订的《依云国际财富中心大客户定制框架协议书》即进行转让，并从中获取收益。该行为无视《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》等相关法律法规对商品房预售的规定，挠乱了商品房销售的秩序。
2014年12月5日案涉商铺取得《商品房预售许可证》，金通达公司与第三人就依云国际财富中心地下1层6号至15号10间商铺签订了《商品房买卖合同》。但双方并没有就上述商铺上网备案。依约定，原告需与第三人另行签订《商品房买卖合同》。若被告对案涉商铺已取得产权，应由金通达公司与原告签订转让协议，转让相关权利义务。第三人在出售商铺后，即失去商铺的处分权，此为物权的一物一权原则。但在第三人已出售商铺后，再与原告签订《商品房买卖合同》即构成无权处分，或一房多卖的情况。金通达公司认为原告与第三人签约的行为仅为转名，但若依此推论，谁是商铺的出让人，金通达公司与第三人不能同时成为商铺的出让人。由此可见，虽然金通达公司与第三人签订了《商品房买卖合同》，但上述合同并没有进行网签，金通达公司并没有实际取得案涉商铺的所有权，故第三人与原告签订的《商品房买卖合同》才为有效。由此可见，金通达公司并未取得案涉商品房的所有权，其与原告签订《依云国际财富中心预购合同》转让案涉商铺没有法律依据。
2.金通达公司强令原告与第三人签订合同的约定违反法律规定。
《依云国际财富中心预购合同》中虽称“本合同的商铺买卖属于转名情形”，但又约定“陈艳平在签订本合同后，按照金通达公司的指示分四批次与招商公司签署所购买的商铺正式《认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议等相关文件”。由此可见，金通达公司实际上并未取得案涉商铺的所有权。金通达公司并不是把已取得处分权的商铺转名给原告，而是要原告重新与第三人签订购销协议，原告才是真实的第一手购买人。
《中华人民共和国合同法》第三条规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。原告是否与第三人签订购销合同，原告依法享有自由选择的权利，原告也有权对合同条款提出意见，《依云国际财富中心预购合同》不应对此加以约束和限制。依据合同相对性的原则，合同中为第三人创设的权利义务，依法均不对原告产生约束力。
3.合同条款依法无效。
《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
《依云国际财富中心预购合同》中规定，“陈艳平不得以金通达公司未取得产权或该商铺无预售证等相关批文为由主张该合同无效”；“陈艳平逾期办理签约手续的，需按照所购买商铺总金额千分三/天的标准向金通达公司支付延期违约金，如超过十日，金通达公司有权没收陈艳平所支付保证金款项，并终止合同”；“若因陈艳平原因单方面撤销本合同或不履行本合同义务的，陈艳平所支付的保证金金通达公司不予退还。陈艳平不得以任何理由主张该合同无效，如陈艳平以上述理由主张无效不愿意履行合同的，并且法院最终确认本合同无效的，陈艳平需赔偿金通达公司因合同无效而造成的损失，双方同意损失的金额以本合同的保证金金额为准，金通达公司无须再举证证明其实际损失”。
如前所述，案涉合同若违反法律、法规，法律赋予当事人主张无效的权利，但上述合同不允许原告主张合同无效。上述合同也强制原告必需与第三人签订购买合同，不允许原告对将要签订的购买合同条款提出异议或再行协商，也剥夺了原告自由选择的权利。对上明显有失公平条款，合同还约定原告若有违反即没收保证金。综上可见，上述合同条款加重了原告的责任、排除了原告的主要权利，依法应属无效。
另，虽然原告曾与第三人签订部分商铺的《商品房买卖合同》，但并不能由此推定原告必需接受此后相同的合同条款。只要没有签订合同，依法律规定，原告仍有权选择是否签订合同，也有权就合同条款进行商定，亦有权变更合同条款。
综上所述，《依云国际财富中心预购合同》中关于原告需与第三人签订购买商铺的正式文件及没收原告保证金的条款因加重了原告的责任、排除了原告的主要权利，依法应认定为无效条款。合同条款无效，自始不具约束力，原告要求解除合同依法不予支持。
二、各当事人的责任。
1.原告的责任。
合同条款无效自始不发生法律效力，对双方均不具约束力。被告依据无效条款要求原告给付保证金，于法无据，本院不予支持。
合同中虽对金通达公司没有取得商铺所有权等情况进行了陈述，但这不能改变合同条款无效的事实。合同条款是否有效，并不能由合同当事人自行约定，即使进行约定，也不能成为法院判决的依据。
2.被告金通达公司的责任。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
（1）保证金。如前所述，案涉合同条款无效，被告依据合同约定收取的保证金依法应当退还原告。原告要求被告退还保证金3708105.4元，合法有理，本院予以支持。
（2）利息。陈艳平于2013年11月29日向金通达公司支付了第一期保证金8433446.4元，其中3708105.4元金通达公司一直占用，没有返还原告。原告因资金被占用，损失合理收益，金通达公司也因占用原告上述资金，获得了非合同约定的利益。故原告要求被告金通达公司给付利息损失，合法有理，本院予以支持。利息计算应从2013年11月30日（给付的第二天起计算）至清还完毕之止按中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。
3.何家允的责任。
《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。
何家允是金通达公司唯一股东，金通达公司是一人有限责任公司。何家允在本案的诉讼过程中并没有提供证据证明金通达公司财产独立于其自己的财产，依法何家允应对金通达公司于本案中的债务承担连带责任。
4.张仕涛的责任。
《依云国际财富中心预购合同》约定，张仕涛对金通达公司在本合同中对陈艳平应承担的债务承担连带保证清偿责任。《依云国际财富中心预购合同》并没有约定债务履行期限，原告可随时要求被告金通达公司承担责任及要求被告张仕涛对案涉债务承担保证担保责任。原告在保证期间届满前要求保证人张仕涛对金通达公司于本案中的债务承担连带保证责任，合法有理，应予支持。
原被告主张合法有理部分，本院予以支持。原被告主张超出法律规定部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第四十条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告陈艳平与被告佛山市金通达贸易有限公司于2013年11月23日签订的《依云国际财富中心预购合同》中关于原告陈艳平需与第三人佛山招商新城高新技术有限公司签订购买商铺的正式文件及没收原告陈艳平保证金的条款无效；
二、被告佛山市金通达贸易有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告陈艳平保证金3708105.4元及利息（计算方式：从2013年11月30日起至清还完毕之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
三、被告何家允、张仕涛对被告佛山市金通达贸易有限公司的上述债务承担连带清偿责任。
四、驳回原告陈艳平的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告佛山市金通达贸易有限公司的诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费20298.12元（已减半收费），由原告陈艳平负担298.12元；由被告佛山市金通达贸易有限公司、何家允、张仕涛负担20000；反诉受理费22301.36元（已减半收费），由反诉原告佛山市金通达贸易有限公司负担。
如不服本判决，被告张仕涛可在判决书送达之日起三十日内，原告陈艳平及被告佛山市金通达贸易有限公司、何家允及第三人佛山招商新城高新技术有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
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