广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终17239号
上诉人(原审被告)：杨珠娣，住广州市芳村区。
委托代理人：田新亮，广东颐和律师事务所律师。
委托代理人：林锐滋，户籍地址：广州市芳村区。
被上诉人(原审原告)：广州市荔湾区茶滘街茶滘股份合作经济联合社，住所地：广州市荔湾区。
法定代表人：龙景彪，职务：社长。
委托代理人：李艳玲，广东法仪律师事务所律师。
委托代理人：杨柳青，广东法仪律师事务所实习人员。
原审被告：林敏兰，住广州市芳村区。
原审被告：梁志达，住广州市荔湾区。
原审第三人：广州市荔湾区住房和建设局（原广州市荔湾区建设和园林绿化局），住所地：广州市荔湾区。
法定代表人：朱志伟，局长。
委托代理人：陈杨佳，广州市荔湾区建设和园林绿化局工作人员。
原审第三人：何枚，住广东省湛江市市辖区。
原审第三人：覃炜，住广西。
原审第三人：梁志斌，1996年10月7日，住广东省罗定市。
上诉人杨珠娣因与被上诉人广州市荔湾区茶滘街茶滘股份合作经济联合社（以下简称茶滘经济联合社）、原审被告林敏兰、梁志达及原审第三人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾区建设局）、何枚、覃炜、梁志斌物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初1755号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
杨珠娣上诉请求：撤销一审判决，驳回茶滘经济联合社全部诉讼请求。事实与理由：（一）一审法院认定杨珠娣涉案原房屋已经全部获得补偿，不符合客观事实。1、现有证据证实涉案原房屋有商铺，且未有被补偿的记录。依据杨珠娣一审提供的芳村区芳珍服装店个体工商资料显示，该位置1992年即有商铺存在，而杨珠娣与荔湾区建设局签订的《房屋拆迁安置协议》为1994年，该协议征收补偿的范围，依据茶滘经济联合社一审提供的《复房建筑及有关情况调查登记表》显示，被补偿的房屋并不包括商铺。一审以杨珠娣不能证明芳村区芳珍服装店是否在马路边或是否在已补偿的114.03平方米范围内，即认定该商铺不存在不当。首先，芳村区芳珍服装店个体工商资料明确显示商铺存在；其次，《复房建筑及有关情况调查登记表》明确证实补偿范围内没有商铺，证明商铺不在补偿的114.03平方米范围内。2、现有证据显示涉案房屋中，有25平方米是在《房屋拆迁安置协议》签订后合法新建，不存在已经补偿之说。《房屋拆迁安置协议》第九条第4项约定，说明涉案房屋中有25平方米房屋的所有权，是荔湾区建设局同意在拆除杨珠娣的原房屋后，在旁边建25平方的简易房屋，作为拆迁安置内容之一，补偿给杨珠娣的。杨珠娣本来是有3间商铺，荔湾区建设局只是补偿了其中1间商铺给杨珠娣，另外两间没有补偿。该25平方米房屋建成后，没有任何一方重新征收补偿过。此25平方米是杨珠娣依据《房屋拆迁安置协议》获得的补偿，在已补偿的114.03平方米范围之外。（二）杨珠娣交还涉案已获补偿的73.55平方米房屋的条件尚未成就。根据《房屋拆迁安置协议》第九条第2项约定，甲方和村委会同意杨珠娣使用该73.55平方米房屋到该土地被另行征收之时。在涉案土地被另行征收前，甲方应保障乙方的使用权。一审将上述条款理解为“若继续使用是附条件的，即需征得茶滘经济联合社的同意”，该解释违背常理。（三）依据规划局的规划图显示，杨珠娣原宅基地面积明显超出114.03平方米，一审认定114.03平方米即为全部应补偿面积，与客观不符。（四）另，原大田南街xx号之73.455平方米房屋本不属于拆迁范围，是茶滘村某领导逼荔湾区建设局征收，杨珠娣逼于无奈同意拆迁并签订了拆迁协议。茶滘经济联合社早就损害了杨珠娣的权益，提高杨珠娣用电费用，违反了拆迁协议，后来杨珠娣提交了一份申诉书及拆迁协议给城管，茶滘村把杨珠娣商铺的电停了，导致其无法经营。目前涉案房屋所在地块并没有另行征用，如果另行征用，杨珠娣将无条件在一个月内搬出涉案房屋。一审违反两审终审规定，只开庭一次便草草结案，违反庭审纪律，因只能双方审核材料的合理性和真假，并没有时间进行辩论。
茶滘经济联合社二审答辩称：同意原审判决，不同意杨珠娣的上诉请求。理由如下：（一）《房屋拆迁安置协议》签订时，案涉建筑物情况已经过全部的实地核查及测量，且经双方确认在《复房建筑及有关情况摸查登记表》备注栏中载明了上述房屋占地面积及建筑面积的计算方式，并没有其他未计算建筑面积的部分，
杨珠娣对此亦签字确认。《房屋拆迁安置协议》与《东漖北路征地复建民房协议》均以杨珠娣确认的上述登记表为基础，已经由荔湾区建设局进行全额补偿，杨珠娣主张存在商铺等建筑未补偿，没有事实依据。（二）芳珍服装店工商查册资料，并不能证明涉案房屋拆迁前存在商铺未获补偿。1、工商查册资料只能证明当时有商铺的登记记录，并不能证明商铺是否在原地上真实存在，也无法反映其位于涉案建筑物的具体位置，况且一审中杨珠娣称商铺是靠近马路，按其所讲，1994年的拆迁协议只是为了道路扩建，才进行拆迁，如果存在商铺首先要拆除的肯定是靠马路边的建筑物，由此可推知，如果存在靠近马路边的商铺肯定应被列入摸查登记的范围，不可能没有反映在摸查登记表上。2、暂不拆除的部分仅是临时安置的性质，涉案房屋及土地归茶滘经济联合社所有，茶滘经济联合社并未在《房屋拆迁安置协议》中授予杨珠娣涉案房屋的使用权，杨珠娣已复建安置入住、领取拆迁安置补偿，且其与茶滘经济联合社签订的已经到期租赁协议中，也确认涉案房屋、土地使用权均归茶滘经济联合社所有。杨珠娣应当在拆迁复建入住及获得安置补偿后将涉案房屋及附着土地交还茶滘经济联合社。（三）杨珠娣以《拆迁安置协议》第9条第2项的约定，主张茶滘经济联合社同意其在涉案房屋居住至该地块另行征用为止，并无事实和法律依据。该条款是荔湾区建设局与杨珠娣签订，茶滘经济联合社并没有在该协议中授权杨珠娣对涉案房屋即暂不拆除部分的使用权。即使荔湾区建设局同意杨珠娣取得暂不拆除部分的使用权，也应当经由茶滘经济联合社同意，而茶滘经济联合社并没有对此作出任何的承诺和确认，未经茶滘经济联合社认可的条款不应对该社产生约束力。（四）林敏兰代表杨珠娣与茶滘经济联合社签订的场地使用合同即租赁合同明确约定，在茶滘经济联合社对涉案场地进行改造重新规划场地用途、需要拆迁或者暂停使用的，杨珠娣要无条件服从，且双方租赁关系在2009年7月31日已经届满，杨珠娣至今占用涉案房屋及附着土地没有任何事实及法律依据。（五）房屋属于不动产，其权属以登记为准。在拆迁经双方核实确认涉案房屋建筑面积大小的情况下，杨珠娣提供的地形图房屋范围为其自行标注，其提出原宅基地面积超出114.03平方米，无事实和法律依据。荔湾区建设局已明确将涉案房屋及附着土地的所有权利移交给茶滘经济联合社，该社有权要求杨珠娣返还涉案房屋及附着土地。
荔湾区建设局陈述：同意一审判决，同意茶滘经济联合社的答辩意见。
林敏兰述称：同意杨珠娣的上诉意见。
覃炜、梁志达述称：对杨珠娣的上诉不发表意见。
何枚、梁志斌经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面意见。
茶滘经济联合社向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、杨珠娣、林敏兰、梁志达、何枚、覃炜、梁志斌立即腾空搬离广州市荔湾区大田南路xx号房屋，并将该房屋及所占的土地交还给茶滘经济联合社；二、本案的诉讼费用杨珠娣、林敏兰、梁志达承担。事实与理由：（一）原广州市荔湾区大田南路xx号房屋是杨珠娣1984年建设的宅基地房屋，所占土地属茶滘经济联合社集体所有。1994年，因东某北路某需要，经批准需拆除涉案房屋。1994年8月4日，经实地核查确认，涉案房屋实测面积为114.03平方米，同日荔湾区建设局（原广州市芳村区建设委员会）根据上述房屋实测结果签订《房屋拆迁安置协议》。之后，原大田南路xx号中的40.575平方米被拆除，根据1996年签订之《东教北路征地复建民房协议》，将复建方式改为由杨珠娣自行兴建，荔湾区建设局按原114.03平方米建筑面积支付复建费用。（二）1996年，杨珠娣在茶滘经济联合社提供的复建用地上建成复建安置房并入住，杨珠娣获得了全部安置补偿（包括暂不拆除的73.455平方米部分），办理了新的宅基地使用权登记，原大田南路xx号房屋的宅基地使用权证被注销。至此，杨珠娣对涉案房屋及土地已不享有任何权利，无权继续占用，但杨珠娣至今仍占用尚未拆除的原大田南路xx号73.455平方米房屋，并将涉案房屋交林敏兰实际管理，并由林敏兰分割出租给梁志达、何枚、覃炜、梁志斌使用。2009年，荔湾区茶滘村被列入广州市城中村改造的范围，并在2010年1月19日取得《建设用地规划许可证》，茶滘经济联合社为该项目的用地单位。2012年5月25日，广州市荔湾区政府发布《关于荔湾区茶滘村改造项目第二期拆迁工程建设的通告》，明确茶滘经济联合社为涉案房屋所在的“茶滘涌以东、东漖北路以西、百花路以南、茶滘新村以北”地段的拆迁工程实施单位。为此，茶滘经济联合社和荔湾区建设局多次要求杨珠娣搬离涉案房屋并交还茶滘经济联合社，均遭无理拒绝。茶滘经济联合社认为，杨珠娣在复建安置房竣工入住，并领取全部临迁安置和补偿费用后，其对涉案房屋及土地不再拥有所有权或使用权，杨珠娣仍长期占用未拆迁部分的房屋，并由林敏兰出租管理，梁志达、何枚、覃炜、梁志斌实际使用房屋，侵害了茶滘经济联合社的权益，严重妨碍城中村改造工程的顺利推进，依据《物权法》第三十四条等相关法律规定提起本案诉讼。
杨珠娣一审辩称：（一）杨珠娣是茶滘经济联合社村民，从1965年起就以社员身份居住在现荔湾区大田南路xx号房屋，该房屋自1965年后至1982年前陆续建成，房屋院子占地约300多平方米，房屋占地（包括厨房、柴房、猪舍、厕所、马路边的商铺等）合计约200多平方米。由于历史原因，当时是先有房子，后有宅基地证，宅基地证仅记载了主屋的面积，附楼及其它建筑物都没算在内，该房屋1984年才核发宅基地证。东漖北路扩宽拆迁前，杨珠娣已有铺位三间出租。1994年荔湾区建设局需拓宽东漖北路征用土地，杨珠娣的房屋本来不在拆迁红线范围内，但荔湾区建设局提出要拆除。为了配合荔湾区建设局的工作，杨珠娣同意拆除其部分房子（包括洗手间、杂房、猪舍、部分主屋），路边的商铺则拆除后往后移，在未拆的主屋旁边复建，同意杨珠娣使用至另行拆迁为止。在签订拆迁合同时，荔湾区建设局仅将已作补偿的房屋范围、面积、补偿方式写进合同，而对拆除后立即在主屋旁边复建、准许杨珠娣继续使用未作补偿的商铺则没有写入合同中。（二）杨珠娣与荔湾区建设局签订的《房屋拆迁安置协议》第九条明确载明：杨珠娣对未拆除部分房屋享有使用权，使用期限为该地块另行征用为止。茶滘经济联合社提供的《建设用地规划许可证》（已经失效），区政府发布了相关房屋拆迁工程实施通告（已过期），但相关文件均非法定的征地文件，因此尚不满足《房屋拆迁安置协议》约定的搬迁条件。茶滘经济联合社的请求因此不能成立。从2002年7月起，茶滘经济联合社就不断骚扰，无理要求杨珠娣无条件搬离该地，拱手让出没拆的主屋和商铺。杨珠娣年事已高，据理力争不成，茶滘经济联合社就以剪断电源、派遣民兵来封铺捣乱、不予工商备案等手段，令杨珠娣屈服，造成租户退租和减租。为此，杨珠娣曾经上访芳村区政府。僵持之下，杨珠娣被迫与茶滘经济联合社签订了一系列的租赁合同，茶滘经济联合社是出租方，向杨珠娣收取不合理的租金。（三）茶滘经济联合社没有强制要求搬迁或拆迁的其他法定依据，无权要求杨珠娣腾空搬离涉案房屋。茶滘经济联合社不是拆迁主体，其以杨珠娣未履行《房屋拆迁安置协议》为由要求腾空搬离涉案房屋，没有事实和法律依据。（四）退一步讲，即便茶滘经济联合社起诉有理，从1994年达成《房屋拆迁安置协议》至今，已逾20年，早已超过诉讼时效，依法也应当驳回其诉讼请求。
梁志达一审辩称：梁志达自2008年起向杨珠娣租赁涉案房屋大田南街xx号之x，用来经营鲜花商店至今。梁志达是向房东杨珠娣租赁的，若房东要求其搬走其才会搬走，茶滘经济联合社无权要求其搬迁。
荔湾区建设局一审述称：1994年该局因征用拆迁需拆除杨珠娣的房屋，在拆迁前对被拆迁房屋进行了实地测量，现场仅有主屋、猪舍、洗手间、杂房，并没有商铺。根据杨珠娣提供的图纸及陈述，杨珠娣称原商铺位于东漖北路边。若杨珠娣陈述的属实，在拓宽马路的时候，首先要拆除的建筑物就是商铺，然后才是里面的主屋。若是该局拆除了杨珠娣的商铺，双方却不将拆除商铺的面积和补偿方式写入拆除合同，杨珠娣是不可能同意与该局签订合同的。根据该局的档案资料《复房建筑及有关情况摸查登记表》显示，拆迁时房屋只有围墙、厨房、猪舍、洗手间、主屋，并无商铺。可见，拆迁前涉案房屋并不存在所谓的商铺。现有的商铺是该局拆迁后由杨珠娣在未拆主屋旁边加建的，非该局出资为杨珠娣迁移位置复建。拆迁前杨珠娣房屋的实测建筑面积为114.03平方米，该局在茶滘经济联合社另外提供的土地上，出资为杨珠娣复建了房屋，复建房的面积为274.9平方米（其中有114.03平方米由该局出资），复建房已经交付使用，因此该局对杨珠娣被拆迁房屋的补偿已经全部履行完毕。由于未拆房屋只是给杨珠娣临迁居住使用，在复建房已经建好且入住使用的情况下，杨珠娣应将未拆房屋交还。鉴于复建房的土地是茶滘经济联合社另行提供的，该局同意将未拆房屋和土地的权利转让给茶滘经济联合社，同意由茶滘经济联合社起诉，将土地和未拆房屋交还给茶滘经济联合社。
何枚、覃炜、梁志斌一审述称：其是向房东杨珠娣租赁的，若房东要求其搬走其才会搬走，茶滘经济联合社无权要求其搬迁。
一审法院查明事实：广州市荔湾区大田南路xx号房屋（原宅基地使用证号为穗郊第××号）是杨珠娣名下的宅基地房屋。杨珠娣于1984年8月15日领取《农村（墟镇）宅基地使用证》，该使用证载明的宅基地面积为82.06平方米、房屋建筑面积为82.06平方米，该使用证上没有房屋的四至图。
1994年8月4日，广州市芳村区建设委员会（广州市荔湾区建设和园林绿化局前称，现为荔湾区建设局，甲方）与杨珠娣（乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，主要内容为：荔湾区建设局以（94）房拆许字025号房屋拆迁许可证批准，拆除大田南路xx号房屋，杨珠娣是房屋业权人，契证建筑面积114.03平方米，双方同意：（第一条临迁办法）杨珠娣于1994年8月8日前迁出原址房屋，自行解决临时搬迁，荔湾区建设局每月向杨珠娣支付临迁费608.6元。（第三条回迁办法）荔湾区建设局应于1995年8月8日前在茶滘村花地湾路复建房小区水田，根据茶滘村委会所安排的宅基地基底面积64平方米，按照杨珠娣原址宅基地建筑面积，复建安置房114.03平方米补偿给杨珠娣。（第七条）本协议复建宅基地的基底面积，由村委会加具意见后，甲乙双方承认村委会安排的基底数字。（第九条其它事项）1、村委会对乙方复建用地基底面积的安排意见：我村委会同意杨珠娣一户在水田一片紧接花地湾复建地安排64平方米占地面积的房屋一间。2、暂不拆除部分73.455平方米建筑面积作乙方临迁安置点，留乙方安置居住一年。一年期满后甲方会同村委会同意乙方居住到该地块另行征用为止。若村委会有异议，由甲方负责解决，保证乙方对不拆部分的使用权。3、暂不拆部分73.455平方米已由甲方作复建补偿。4、甲方同意在大田南xx号红线外小院子内的空地建25平方米内的杂房。5、外梯、围墙、猪舍、洗手间、杂房已作补偿。
1996年，荔湾区建设局（甲方）与杨珠娣（乙方）签订了《东教北路征地复建民房协议》约定：由于东漖北路扩路的需要乙方大田南街xx号114.03平方米房屋由甲方进行复建，复建房标准为三层加梯间框架结构，基底占地面积为64平方米，其中甲方承担114.03平方米旧房面积建造费用，乙方承担超出旧房面积98.1平方米的建造费用等。
上述《房屋拆迁安置协议》和《东教北路征地复建民房协议》签订后，荔湾区建设局拆除了原大田南路xx号房屋的一部分，并按《东教北路征地复建民房协议》支付了复建房114.03平方米的房款。杨珠娣的复建房在1996年建成，并领取了《村镇宅基地使用证》，该使用证载明复建房的地址是东漖镇茶滘村万兴街97号，宅基地面积为64平方米，层数4层，建筑面积为274.90平方米。
2011年1月12日，荔湾区建设局向杨珠娣发出《关于移交大田南路xx号房屋的通知》，内容为：根据1994年8月4日签订的《房屋拆迁安置协议》及1996年签订的《东漖北路征地复建民房协议》，我局已对大田南路xx号房屋进行补偿安置，复建房已经建成入住。现茶滘经济联合社根据穗规地证（2010）29号《建设用地规划许可证》征用该址土地及拆迁房屋，请你方履行《房屋拆迁安置协议》，在2011年2月底前移交上址房屋，否则后果自负。
一审庭审中，双方当事人对荔湾区建设局的征用拆迁是否已经补偿完毕有争议。杨珠娣认为拆迁时荔湾区建设局对原房屋靠近马路边的商铺拆除后平移到未拆的主屋旁边复建，对拆除商铺双方没有签订补偿协议，现存的房屋除了未拆的房屋主屋外，旁边的商铺就是荔湾区建设局复建的商铺，该商铺当时没有纳入拆迁补偿范围。荔湾区建设局认为，原大田南路xx号房屋不存在商铺，不存在拆除原商铺后在未拆主屋旁复建的情形。按照杨珠娣的说法，原商铺是靠马路边的，那么在扩建马路时，首先要拆除的建筑物是商铺，拆除商铺后没有签订补偿协议或没有在《房屋拆迁安置协议》中注明该情况和进行补偿，杨珠娣多年来却不提出异议，这是不符合常理的，杨珠娣的主张毫无依据。
针对上述争议事实，茶滘经济联合社、杨珠娣分别进行了举证。
茶滘经济联合社的证据为：1、2002年8月1日茶滘经济联合社与林敏兰签订的《场地使用合同》，2004年8月1日、2005年8月1日茶滘经济联合社与林敏兰签订的《经营场地租赁合同》，2006年8月1日、2007年、2008年茶滘经济联合社与林敏兰签订的《广州市房屋租赁合同》，上述合同内容均是茶滘经济联合社将涉案房屋出租给林敏兰使用。其中2002年的《场地使用合同》第七条约定，场地的房产权、土地使用权属茶滘经济联合社所有等。2、《关于移交大田南路xx号房屋的通知》，该通知是2011年1月12日发给杨珠娣的，通知说明对杨珠娣的房屋已经补偿完毕，要求杨珠娣移交房屋。
茶滘经济联合社认为，上述证据证明涉案房屋在被拆迁后，因茶滘经济联合社已另行提供土地给杨珠娣复建房屋，且荔湾区建设局对杨珠娣的房屋已经补偿完毕，故未拆除的房屋的土地及上盖的使用权均属于茶滘经济联合社。为了明确未拆房屋的权属，茶滘经济联合社与杨珠娣的代理人林敏兰签订了《场地使用合同》，双方明确了未拆房屋的权属归茶滘经济联合社所有，茶滘经济联合社之后将房屋出租给杨珠娣使用，杨珠娣也一直交纳租金，2009年之后因改造城中村的需要，茶滘经济联合社不再出租涉案房屋，要求杨珠娣搬迁，但杨珠娣拒绝搬迁。
杨珠娣、林敏兰认为：《场地使用合同》、《经营场地租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》是林敏兰代杨珠娣签署，当时茶滘经济联合社采取剪电线停电、派民兵上门阻挠杨珠娣的租户经营等手段胁迫杨珠娣，杨珠娣在租户经营受到影响的情况下才被迫与茶滘经济联合社签订了上述一系列合同。
杨珠娣的证据为：1、讼争房屋原地形图（广州市城市规划勘测设计研究院制作），杨珠娣自己用笔划出来的原房屋范围包括：临近旧东漖北路南北走向的3个标注为C和1个标注为D的建筑物（大部分位于围墙外），茶滘经济联合社认为这是原房屋原有的商铺；北面1个标注为C和1个标注为D的建筑物，茶滘经济联合社认为这是原房屋原有的猪舍、卫生间；西面1个标注为B2和1个标注为C、1个标注为B的建筑物，茶滘经济联合社认为这是原房屋原有的主屋。2、讼争房屋的现地形图，现房屋只剩下1个标注为B2和1个标注为C的建筑物。杨珠娣认为标注为C的建筑物是荔湾区建设局为杨珠娣复建的商铺。3、《复房建筑及有关情况摸查登记表》，该登记表有杨珠娣的签名。该登记表记载补偿的面积包括主屋114.03平方米和杂房37.94平方米、猪舍14.51平方米。杨珠娣认为此登记表说明荔湾区建设局对原商铺没有进行补偿。4、芳村区芳珍服装店的个体工商户注销基本资料，该个体工商户的登记地址是大田南10号，开业时间是1992年2月21日。5、吴润珍的证词：本人证明大田南路xx号自1994年扩路拆迁前有临街商铺3间，1间为缝纫店，1间为单车、摩托车修理店、1间为香烛店。
茶滘经济联合社、荔湾区建设局认为：原地形图上原房屋的范围和用途是杨珠娣自己标注的，有部分不属实，其中临近旧东漖北路南北走向的3个标注为C和1个标注为D的建筑物不是商铺，而是猪舍、洗手间、杂房；北面1个标注为C和1个标注为D的建筑物不属于原房屋的范围。现地形图中标注为B2的建筑物是未拆的主屋，标注为C的建筑物有部分是荔湾区建设局为杨珠娣复建的杂房，部分是杨珠娣在拆迁后自建的临时建筑。杨珠娣提交的证据3是真实的，说明荔湾区建设局对杨珠娣的补偿已经全部完成。正因为原房屋靠马路边没有商铺的存在，所以该登记表没有显示商铺的情况。对杨珠娣提交的证据4，认可其真实性，但原房屋由几部分的建筑物组成，该营业执照无法反映商铺在房屋的具体位置。证据5，证人没有到庭作证，对证词的真实性不予认可。
一审庭审中，因涉案房屋由杨珠娣出租，且杨珠娣没有向一审法院提供房屋的租赁合同，一审法院到房屋现场勘验核查实际使用人。房屋靠马路边从南到北依次是鲜花店（由梁志达经营）、猪肉店（由何枚经营）、驾校、床垫店（由梁志斌经营）、锁店（由覃炜经营）；商铺的中后部是主屋（二楼空置，没有人居住使用）。一审法院在驾校门口张贴了通知，限期要求实际经营人到院申报权利，但期限届满后没有权利人到庭申报。
另茶滘经济联合社、荔湾区建设局确认：杨珠娣对暂不拆除的73.455平方米房屋及其建构筑物仅在复建房建成前享有临时使用权，在复建房建成后应移交给茶滘经济联合社。现茶滘经济联合社正在实施城中村改造，荔湾区建设局同意将上述大田南路xx号房屋、构建筑物及所占土地的全部权利义务转让给茶滘经济联合社，由该社作为原告起诉要求将房屋、构建筑物及所占土地搬迁交还给茶滘经济联合社。
一审法院认为，本案争议焦点为：一、杨珠娣原房屋是否存在临街商铺，荔湾区建设局对原房屋的拆迁是否补偿完毕。二、现房屋的土地及上盖使用权归属。三、茶滘经济联合社是否可按物权法要求杨珠娣及实际使用人搬迁。四、林敏兰及其他房屋实际使用人是否需要承担相应的民事责任。
对于焦点一，杨珠娣在与荔湾区建设局签订的《房屋拆迁安置协议》、《复房建筑及有关情况摸查登记表》、《东教北路征地复建民房协议》中，均确认被拆房屋的建筑面积为114.03平方米（杂房、猪舍、卫生间等另外补偿），这些协议或登记表的数据均是在拆迁时由拆迁人和被拆迁人根据现场状况和得到双方的认可才写进协议书里面，是拆迁人荔湾区建设局和被拆迁人杨珠娣的真实意思表示，予以认定。现杨珠娣认为原房屋除了114.03平方米外，还有商铺面积尚未列入补偿范围，但根据原《农村（墟镇）宅基地使用证》登记涉案房屋建筑面积仅为82.06平方米，该使用证上没有房屋的四至图，且杨珠娣提供的原地形图中原房屋的范围是杨珠娣自己标注的，非政府房屋管理部门所登记认可的范围，故无法推导得出原涉案房屋的面积实际多于114.03平方米的结论。对于杨珠娣提供的芳珍服装店工商登记资料，因原房屋由多个建筑物组成，该工商登记资料无反映出商铺所在位置是否位于马路边，或者是否已经包含在114.03平方米的补偿范围内，故该证据无法证明马路边3个标注为C和1个标注为D的建筑物属于杨珠娣房屋的范围。综上，杨珠娣的主张缺乏充分的事实依据，不予采信。荔湾区建设局已经对114.03平方米出资复建，故对原房屋的拆迁补偿已经全部补偿完毕。补偿完毕后在未拆主屋旁边加建的建筑物（现有商铺）不属于征用拆迁补偿的范围。
对于焦点二，由于荔湾区建设局对原房屋的拆迁补偿已经全部补偿完毕，故尚未拆除部分的房屋的土地使用权及房屋上盖的权属依合同转移给荔湾区建设局，荔湾区建设局可依法管理。荔湾区建设局在茶滘经济联合社另外提供了土地给杨珠娣复建房屋的情况下，将取得的原房屋土地使用权和房屋使用权移交给茶滘经济联合社统一调配并无违反法律规定。《房屋拆迁安置协议》第九条第2点仅约定暂不拆除部分的使用权问题，并没有约定未拆除部分的权属仍归杨珠娣所有。对于一年后房屋的使用权，合同文意应理解为若继续使用是附有条件的，即需征得茶滘经济联合社的同意，否则杨珠娣不继续享有使用权。现实中，杨珠娣的代理人林敏兰在2002年至2008年期间与茶滘经济联合社签订了一系列的《场地使用合同》、《经营场地租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》，双方不仅明确了未拆房屋的土地使用权及房屋权属归茶滘经济联合社所有，且明确了各时段的使用期限，可见杨珠娣也认可茶滘经济联合社对未拆房屋享有权利。综上，一审法院认定茶滘经济联合社对涉案房屋土地使用权和房屋上盖的权属享有权利。
对焦点三，因杨珠娣签订了合同确认茶滘经济联合社对未拆房屋场地的房产权、土地使用权属茶滘经济联合社所有，故在合同的使用期届满后，茶滘经济联合社要求杨珠娣交还房屋有法律依据，予以支持。杨珠娣称该协议是受胁迫签订，没有提供证据证实，不予采信。
对焦点四，林敏兰是杨珠娣的签约代理人，其代杨珠娣签订的《场地使用合同》、《经营场地租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》的法律后果依法应由杨珠娣承担。林敏兰没有实际使用未拆房屋，故茶滘经济联合社要求林敏兰搬迁缺乏事实依据，不予支持。梁志达、何枚、覃炜、梁志斌是房屋的实际使用人，在茶滘经济联合社不同意其继续使用的情况下，应搬出涉案房屋，把房屋交还给茶滘经济联合社。至于实际使用人与杨珠娣之间的租赁合同纠纷，可另寻途径解决。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告杨珠娣、被告梁志达、第三人何枚、覃炜、梁志斌搬出广州市荔湾区大田南路xx号房屋（含主屋和商铺），将上述房屋交还给原告广州市荔湾区茶滘街茶滘股份合作经济联合社管业使用；二、驳回原告广州市荔湾区茶滘街茶滘股份合作经济联合社要求被告林敏兰搬迁的诉讼请求。案件受理费50元，由被告杨珠娣负担。
经查，上述一审法院查明的“杨珠娣的证据为：1、涉案房屋原地形图……，茶滘经济联合社认为这是原房屋原有的商铺；北面一个标注为C和一个标注为D的建筑物，茶滘经济联合社认为这是原房屋原有的猪舍、卫生间；西面一个标注为B2和一个标注为C、一个标注为B的建筑物，茶滘经济联合社认为这是原房屋原有的主屋。”中，三处“茶滘经济联合社认为”均有误，均应为“杨珠娣认为”，对此本院予以纠正。一审法院查明的其他事实基本无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。
二审另查明：
上述杨珠娣一审中提交的《复房建筑及有关情况摸查登记表》显示，杨珠娣在该登记表上签名的落款日期为1994年4月2日。一审中，杨珠娣、荔湾区建设局均表示：双方是先摸查确认《复房建筑及有关情况摸查登记表》后，再签订《房屋拆迁安置协议》。
上述广州市芳村区建设委员会（即荔湾区建设局，甲方）与杨珠娣（乙方）1994年8月4日签订的《房屋拆迁安置协议》第九条第4项约定：“甲方同意在大田南xx号红线外小园子内的空地建25平方米内的杂房。标准按红砖、青水墙、石棉瓦顶，水泥地板，门自己解决的标准建造。”
一审中，杨珠娣委托其女儿林敏兰作为其诉讼代理人。在一审法院2016年6月30日上午的开庭审理中，林敏兰要求荔湾区建设局解释“为何要补偿25平方米简易房屋”给杨珠娣，对此，荔湾区建设局表示：“25平方米在协议中有明确，为当时房屋配套，并没有说是商铺。”
在一审法院2016年5月10日上午及下午的开庭审理中，杨珠娣表示：1、1994年东漖北路扩宽拆迁时，为配合荔湾区建设局的工作，以不拆除部分73.455平方米房屋和未作补偿的61.3平方米商铺（包括拆后复建的25平方米在内）留杨珠娣使用为提前，杨珠娣同意拆掉了部分房子。2、宅基地证上登记的82.**平方米仅为主屋占地面积，主屋首层及二层建筑面积为114平方米。实际杨珠娣房屋用围墙围起来，围墙内外有商铺3件、洗手间1件、杂房1片、猪舍1片、围墙、主屋梯间、厨房，占地为300多平方米。荔湾区建设局有测量洗手间1间、杂房1片、猪舍1片，这些部分是按照很便宜的价格另外货币补偿的。主屋已经复建114平方米给杨珠娣，《复房建筑及有关情况摸查登记表》上也有反映。剩下的3间商铺是没有测量的，也没有纳入征用拆迁合同范围内。有广州市规划勘测设计院的地形图反映该3间商铺在勘测前已经存在。现未拆剩余部分为主屋拆剩的73.45平方米、梯间1部分及61.3平方米的3间商铺，该61.3平方米包含了荔湾区建设局另外复建的25平方米。3、关于《复房建筑及有关情况摸查登记表》没有其所描述的商铺的问题。因荔湾区建设局表示不需要拆掉可留杨珠娣使用，因此没有实际测量商铺，商铺并不在拆迁征地范围内，不征用则不丈量。而补偿给杨珠娣的面积，是道路占用的。当时杨珠娣的房屋围墙内外都有建房子。61.3平方米的商铺分布在围墙内、外，围墙外拆了的则复建了25平方米1间给杨珠娣，围墙内的则拆了重建，合计61.3平方米商铺没有补偿，该61.3平方米商铺使用至今。4、原来未拆之前一共有3间商铺，2间在围墙之外，1间在围墙之内。围墙外是3间房分成2间商铺，围墙内的1间商铺跟主屋连在一起。荔湾区建设局扩建道路时，把围墙之外的商铺拆掉，围墙之内的商铺拆掉了大部分，拆完后在路边线之外重新盖了4间商铺（除了25平方米之外），是荔湾区建设局负责盖的，杨珠娣拆迁后没有增建过任何房屋。5、茶滘经济联合社以剪电线、派民兵上门封铺、停电等方式阻扰，不予同意杨珠娣对房屋进行商铺备案，无法进行工商登记，杨珠娣才不得已与茶滘经济联合社签订了租赁合同，是林敏兰代杨珠娣签的名，合同涉及的是大田南街xx号跟主屋连在一起的花店、猪肉档、驾校、床垫铺、锁店等5个商铺。
上述杨珠娣一审中提交的证据1“讼争房屋原地形图”，杨珠娣自己用笔划出来的原房屋范围内，临近旧东漖北路南北走向的3个标注为C和1个标注为D的建筑物，即杨珠娣认为“这是原房屋原有的商铺”的位置，其中3个标注为C的建筑物的全部及1个标注为D的建筑物的大部分均位于杨珠娣标注的“征地红线”范围内。而杨珠娣一审中提交的证据2“讼争房屋的现地形图”的内容显示，上述“讼争房屋原地形图”中杨珠娣认为的“原房屋原有的商铺”位置“个标注为C和1个标注为D的建筑物”已经不复存在。
二审中，杨珠娣表示：本案中除了73.455平方米之外，茶滘经济联合社所述在该73.455平方米的旁边建的5个商铺即是杨珠娣将荔湾区建设局安置补偿的25平方米杂房间隔为5个商铺。
茶滘经济联合社表示：根据《房屋拆迁安置协议》第九条第4项，荔湾区建设局当时是同意建25平方米杂房，并未反映该25平方米作为对杨珠娣的复建补偿，该杂房只是作为临迁安置的配套设施，不属于杨珠娣所称的对原有拆迁房屋范围的补偿，拆迁时双方已对杨珠娣房屋范围进行了确认，并明确了拆迁补偿的方案，当时确认根本不存在商铺。《房屋拆迁安置协议》第九条第1、2、3项明确约定了包括暂不拆除部分都已经给了杨珠娣复建补偿。本案一审卷宗第2册第28页即2016年5月10日上午的开庭笔录第12页被告杨珠娣陈述“现未拆剩余部分为主屋拆剩的73.45方、梯间一部及61.3方的三间商铺。61.3方包含了建委（即荔湾区建设局）另外复建的25平方。”该开庭笔录第15页（卷宗第31页）被告杨珠娣陈述“我方所称的61.3平米的商铺位置便是原告所称的我方加建商铺。”该开庭笔录第15页第二段中被告杨珠娣陈述“因第三人荔湾区建设局表示不需要拆掉可留我使用，因此没有实际测量商铺。商铺并不在拆迁征地范围内，不征用则不丈量。”说明杨珠娣的陈述前后矛盾，在这里提及有商铺，但商铺不在拆迁范围内，因为不征用所以没有丈量。一审2016年5月10日下午的开庭笔录第8页第一段最后一句（卷宗第40页）林敏兰陈述“本案第三人荔湾区建设局同意复建25平方米的杂房是作为商铺，挪位复建的也是留给我作商铺使用的。”该开庭笔录第6页（卷宗第38页）倒数第4行被告方陈述“协议当中第九点第4点约定杂房实际是第三人荔湾区建设局帮我方复建的商铺”，也证明了杨珠娣的说法前后矛盾。根据杨珠娣一审中的上述陈述，杨珠娣是认为该25平方米是作为其拆迁时原有商铺的补偿，而二审中对该25平方米却只表述为杂房，并没有提及该杂房是对其拆迁时原有商铺的补偿。对此，杨珠娣表示：杨珠娣对于茶滘经济联合社所述一审开庭笔录杨珠娣方陈述内容予以确认，但其一审的陈述与其二审的陈述是没有矛盾的。不管杨珠娣心目中认为该25平方米是基于商铺的补偿或者是基于其他方面的补偿，依据杨珠娣与荔湾区建设局签订的《房屋拆迁安置协议》的约定，该25平方米是荔湾区建设局给予杨珠娣拆迁补偿之一，杨珠娣对该25平方米享有永久的使用权，并非被上诉人所称的临时使用。杨珠娣现在所使用的5个商铺是由荔湾区建设局建好交给杨珠娣使用的，该5个商铺包括了25平方米的杂房在内，该5个商铺的总面积约62.5平方米，此商铺面积不包括未拆除的73.455平方米。《房屋拆迁安置协议》虽约定荔湾区建设局同意建25平方米杂房，但是荔湾区建设局在实际建设的时候建了62.5平方米一并交给杨珠娣使用，所以涉案商铺均是对原来房屋拆迁的补偿，现在茶滘经济联合社要求杨珠娣搬出商铺，应当重新作出补偿。
荔湾区建设局表示：1、《房屋拆迁安置协议》第九条第4项关于同意建25平方米杂房，该杂房是作为暂不拆除部分73.455平方米的配套设施，供杨珠娣使用至该地块另行征用时止。荔湾区建设局建的杂房只有25平方米，并非如杨珠娣所说62.5平方米。2、2011年1月12日，荔湾区建设局向杨珠娣发出《关于移交大田南路xx号房屋的通知》，要求其于2011年2月底前移交涉案房屋，只是杨珠娣没有履行该移交义务。
对于“包括杂房25平方米在内的现在作为5个商铺使用的面积共62.5平方米，均为荔湾区建设局建设并交付其使用”的主张，杨珠娣没有提供证据证实。
关于涉案房屋地块“另行征用”问题。茶滘经济联合社认为：该社一审中提交的“证据9-11”，其中“证据9”广州市规划局发布的《修建性详细规划公示》【该公示载明：项目立案号为20110000003259、文件批准号为穗规批（2009）513号、建设单位名称为广州市荔湾区茶滘街茶滘股份合作经济联合社、建设项目名称为茶滘“城中村”改造修建性规划建设位置为荔湾区茶滘路】；“证据10”广州市规划局2010年1月19日核发的穗规地证（2010）29号《建设用地规划许可证》及附图（该许可证载明：用地单位为广州市荔湾区茶滘街茶滘股份合作经济联合社、用地项目名称为广州市茶滘城中村改造项目，用地位置为荔湾区东漖北路、茶滘路路段）；“证据11”广州市荔湾区人民政府2012年5月25日发布的荔府（2012）9号《关于荔湾区茶滘村改造项目第27拆迁工程建设的通告》（该通告载明的拆迁工程期限为:2012年5月25日至2014年5月25日）；以上三项证据证明涉案房屋及土地已经被纳入茶滘村城中村改造的范围，并通过规划部门的规划许可，茶滘经济联合社作为用地单位及拆迁工程实施单位有权要求杨珠娣返还涉案房屋及土地。对此，荔湾区建设局表示同意茶滘经济联合社的意见。杨珠娣则表示：对茶滘经济联合社一审提交的上述“证据9-11”的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，上述证据均不是国家法定的土地征收文件，城中村改造也并非土地征收程序或方式之一，无法证实涉案土地被征收的事实发生，另上述“证据10、11”已经超过了有效期限，而本案纠纷是发生在“证据10、11”的文件过期之后，故不应受上述文件的约束。本案为茶滘经济联合社行使集体土地及房屋所有权的物权保护之诉，不涉及房屋征用及拆迁。
对于杨珠娣提出的“证据10、11”有效期限的问题，茶滘经济联合社表示：1、根据“证据10”规划许可证所载的“附加说明”“2、建设单位必须在取得本证一年内，向土地行政主管部门申请用地，逾期未申请的，本证及其附件自行失效”的内容，说明只要在有效期内申请办理用地手续的，就符合规划用地的要求，不存在失效问题。2、对“证据11”的拆迁通告，茶滘经济联合社没有办理延期手续，但期限问题不影响茶滘经济联合社行使物权的主张，该通告的有效期限是针对拆迁的工程期限，由于杨珠娣的拒绝腾空房屋，导致茶滘经济联合社拆迁通告的迟延。3、从实际履行来看，茶滘经济联合社一直有进行拆迁工程工作，且涉案房屋及土地周边的建筑已经陆续开拆。对此，杨珠娣表示：涉案房屋及土地周边的建筑只拆了一小部分，大部分都还没有拆，目前只拆了三户人的房屋。
杨珠娣在二审庭询后，向本院提交落款时间为2017年4月24日《调查申请书》，申请本院调查涉案土地是否在1994年8月后被再次征用以及该土地是否已由集体土地变更为国有土地。
本院认为，本案二审的争议焦点在于：一、涉案大田南街xx号原房屋是否存在荔湾区建设局拆迁时未予补偿的“临街商铺”。二、涉案大田南街xx号现房屋的土地及上盖使用权归属，茶滘经济联合社可否要求杨珠娣迁出该房屋。
关于争议焦点一。（一）根据本案查明的事实，杨珠娣于1994年4月2日签署了《复房建筑及有关情况摸查登记表》，杨珠娣、荔湾区建设局双方均确认“先摸查确认《复房建筑及有关情况摸查登记表》、后签订《房屋拆迁安置协议》”。杨珠娣在其签署的《复房建筑及有关情况摸查登记表》、《房屋拆迁安置协议》、《东教北路征地复建民房协议》中，均确认被拆房屋的建筑面积为114.03平方米，荔湾区建设局补偿的复建房屋建筑面积亦为114.03平方米（杂房、猪舍、卫生间等另作补偿），一审法院对上述登记表、协议的数据予以认定，并无不当，本院予以确认，不再赘述。（二）杨珠娣虽主张原房屋除了114.03平方米外，另有商铺面积尚未列入补偿范围，但原房屋《农村（墟镇）宅基地使用证》登记的房屋建筑面积仅为82.06平方米，该使用证上没有房屋的四至图，杨珠娣提供的原地形图中原房屋的范围为其自行标注，并非政府房屋管理部门登记认可的范围，一审法院认定该原地形图无法推导出涉案原房屋面积实际多于114.03平方米的结论，并无不当。（三）一审中，杨珠娣陈述“因第三人荔湾区建设局表示不需要拆掉可留我使用，因此没有实际测量商铺。商铺并不在拆迁征地范围内，不征用则不丈量。”但根据杨珠娣提交的原地形图内容显示，临马路边的3个标注为C的建筑物的全部及1个标注为D的建筑物的大部分均位于其标注的“征地红线”范围内，其主张该“3个标注为C和一个标注为D”的建筑物为“原房屋原有的商铺”，而其提交的现地形图的内容显示，该“原房屋原有的商铺”位置即原地形图中“3个标注为C和一个标注为D”的建筑物已经被拆除。杨珠娣主张“本来有3间商铺，荔湾区建设局只补偿了其中1间商铺，另外两间没有补偿”，“现地形图中标注为C的建筑物（包括荔湾区建设局所建25平方米杂房在内的现分别用作花店、猪肉档、驾校、床垫铺、锁店等共62.5平方米的5个商铺），均是荔湾区建设局为其复建的商铺、均是对原来房屋拆迁的补偿”，缺乏依据，本院不予采信。（四）《拆迁安置协议》第三条“回迁办法”已明确拆迁补偿给杨珠娣的复建安置房为114.03平方米，该协议第九条“其它事项”第4项关于“甲方同意建25平方米内杂房”的约定，并没有明确该25平方米属回迁或复建补偿的一部分，杨珠娣上诉虽主张对该25平方米杂房享有所有权或永久使用权，但荔湾区建设局对此不予认可，杨珠娣又未能就此举证证实，本院对其该项主张不予采信。（五）原房屋由多个建筑物组成，杨珠娣虽提供芳珍服装店工商登记资料，但该工商登记资料并不能反映该商铺所在具体位置是否位于原房屋临马路边或是否包含在114.03平方米的补偿范围内，一审法院认定该证据无法证明杨珠娣关于马路边“3个标注为C和1个标注为D”的建筑物为未予拆迁补偿的商铺的主张，亦无不当。综上，杨珠娣主张涉案大田南街xx号原房屋存在荔湾区建设局拆迁时未予补偿的“临街商铺”，本院不予认定。一审法院认定荔湾区建设局对杨珠娣原房屋的拆迁补偿已经全部补偿完毕，补偿完毕后在未拆主屋旁边加建的建筑物（现有商铺）不属于征用拆迁补偿的范围，并无不当。
关于争议焦点二。（一）如上所述，荔湾区建设局对原房屋的拆迁补偿已经全部补偿完毕，尚未拆除部分的房屋的土地使用权及房屋上盖的权属依合同转移给荔湾区建设局。茶滘经济联合社另行提供土地给杨珠娣复建房屋，荔湾区建设局将取得的原房屋土地使用权和房屋使用权移交给茶滘经济联合社统一调配并无违反法律规定。根据《房屋拆迁安置协议》第九条第2项的约定，杨珠娣对暂不拆除部分的房屋一年使用期满后，如继续使用，需征得茶滘经济联合社的同意，否则，杨珠娣不享有继续使用权。（二）杨珠娣的代理人林敏兰在2002年至2008年期间与茶滘经济联合社签订一系列《场地使用合同》、《经营场地租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》，表明杨珠娣、茶滘经济联合社双方均确认涉案房屋的土地使用权及房屋权属归茶滘经济联合社所有，且明确了各时段的使用期限。杨珠娣主张上述合同是受胁迫签订，缺乏证据证实，一审法院不予采信，并无不当。综上，一审法院认定茶滘经济联合社对涉案房屋土地使用权和房屋上盖的权属享有权利，在合同约定的使用期限届满后，该社要求杨珠娣交还房屋有法律依据，判决杨珠娣及实际使用人将涉案房屋交还给茶滘经济联合社管业使用，并无不当。
关于杨珠娣二审庭询后向本院提出的调查取证申请。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条规定：“符合下列条件之一的，当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集证据：（一）申请调查收集的证据属于国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料；（二）涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料；（三）当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料”。杨珠娣的该项申请并不符合上述法律规定，根据民事诉讼“谁主张谁举证”的原则，该举证责任应当由当事人自行承担。且根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条的规定，当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，不得迟于举证期限届满前七日，杨珠娣在本案二审庭询后提出该项申请，显然已经超过举证期限。故对其该项申请，本院不予准许。
至于杨珠娣提出有关一审程序异议问题，经审查，一审法院经开庭审理，作出判决，并未剥夺当事人合法辩论权利。
综上所述，杨珠娣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。何枚、梁志斌经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
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