江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)赣04民终1624号
上诉人（原审原告）：黄木旺，男，1966年11月4日出生，汉族，九江盛达机制瓦厂业主，户籍住址：福建省长乐市。
委托诉讼代理人：张毅，男，江西支点律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江西塑料制品厂，住所地：九江市南山路388号，组织机构代码：15832449-4。
法定代表人：孔亮，该厂厂长。
委托诉讼代理人：张子川，该厂副厂长。
委托诉讼代理人：周时进，江西浔阳律师事务所律师。
上诉人黄木旺因与被上诉人江西塑料制品厂（以下简称江塑厂）土地租赁合同纠纷一案，不服九江市庐山区人民法院（2015）庐二初字第613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄木旺及其委托诉讼代理人张毅、被上诉人江塑厂的委托诉讼代理人张子川、周时进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄木旺上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；二、本案受理费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审未正确认定本案争议的合同关系，本案是因被上诉人违法提前解除双方于2012年9月21日签订的租赁合同纠纷提起的诉讼；2、被上诉人存在单方提前解除租赁合同的违约行为；3、被上诉人在租赁合同未到期就自行将场地协议租赁给其他方，侵犯了上诉人的优先续租权；4、被上诉人擅自损毁上诉人资产，应承担违约责任，并向上诉人赔偿相应损失。
江塑厂辩称，1、黄木旺的上诉理由不能成立；2、一审认定事实清楚，适用法律正确。（1）答辩人通知解除租赁合同的时间虽在租赁期内，但实际解除合同的时间是在租赁期满后；（2）黄木旺主张赔偿的简易房屋系2011年至2012年租赁合同期间搭建，按照合同约定，被拆除的搭建房屋属于答辩人所有，故无需对黄木旺赔偿；（3）答辩人将场地整体出租给他人，不侵犯黄木旺的优先承租权；（4）一审没有支持黄木旺提出的以评估价作为补偿金完全正确。同意评估和同意赔偿是两个不同的概念，答辩人同意评估是为确定和谐处理问题的上限标准。
黄木旺向一审法院起诉请求：1、判令被告补偿厂房和办公室建筑损失339880元；2、补偿原告场地回填和硬化、下水管道、水沟、围墙、门垛、铁大门各项损失137685元；3、补偿原告搬迁损失35000元，退还租赁保证金3000元；4、支付合同未到期违约金3000元；5、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告黄木旺自2011年9月16日起与被告签订《租赁合同》，约定乙方（原告）租用甲方（被告）原印花车间北面东向场地（1200M2）由乙方自建厂房用于建筑材料生产和经营，租期壹年，从2011年10月1日起至2012年9月30日止，租赁费每月1000元，按季度结算，还约定乙方对所租项目的维修保养、水电安装费用由乙方自理。租赁期间未经甲方允许，不得擅自改造和扩建。经双方协商后改建的项目的建筑设施等将归甲方所有，即租赁期满不得拆除。乙方租赁前需对租赁区域地面及自用范围围墙进行修建，甲方将优惠减免10至12月份（三个月）租金。甲方若遇企业合资、拍卖、重组、土地征用、企业改制、破产等，本合同自然终止，不视甲方违约，甲方将不给予乙方任何经济补偿。乙方在甲方场地上所投资的固定资产归乙方所有。其他相关事宜双方协商解决。合同签订后原告便在租赁场地用钢管搭建厂房及办公室。同年10月28日原告还与被告签订了一份《房屋租赁合同》，原告租赁被告建筑面积约370平方米厂房用于建筑材料加工生产经营，租赁期至2012年9月30日,与场地租赁期限一致。合同到期前，双方又于2012年9月21日续签《租赁合同》及《房屋租赁合同》，租期仍为壹年，从2012年10月1日起至2013年9月30日止。合同条款除电费从每度1.08元调整为每度1.15元及第四条相关事宜第3项删除“经双方协商后改建的项目的建筑设施等归甲方所有，即租赁期满不得拆除”的表述外，其他条款均与原合同一致。2013年7月26日被告以该厂区内承租户的生产经营方式对周边环境及居民造成不良影响，媒体及监管部门干预，经上级主管部门轻化集团同意厂区内各承租户集中动迁为由，公示《告承租户书》要求厂区内31户承租户须于2013年10月31日前全部动迁完成。2013年9月12日，原告黄木旺响应被告动迁奖励政策完成租赁厂房的搬迁工作，领取奖励结算款18300元。同时原告对搭建厂房内的设备也进行了搬离，但因与被告就搭建厂房赔偿问题未达成一致意见，搭建厂房未进行拆除，并在白天派人看守厂房。2013年11月19日，被告再次发出《通告》，通知各承租户加快搬迁工作，对各承租户遗留在厂区的任何物品将于2013年11月30日后被视为遗弃物处置。2014年3月22日被告将原告搭建的厂房进行了拆除，并通知原告进行现场清理。原告以被告擅自拆除其搭建厂房为由要求被告赔偿，双方于2014年4月17日制作“备忘录”，将原告建设的厂房办公室面积进行登记记录，作为日后谈判依据。之后双方共同委托九江市科艺房地产评估公司对已拆除的生产车间和办公室进行价值评估。2014年6月5日九江市科艺房地产价格评估有限公司作出《房地产估价报告》，评估目的为委托双方就被拆除房屋进行补偿而评估其房屋的价格。价值定义为建筑物重置价值。经评估，确定委托评估房产在评估基准日2014年6月5日建筑物价值为人民币：叁拾叁万玖仟捌百捌拾元整。原告要求被告以该评估价格给予补偿，被告以评估价格过高且评估目的出现误解为由，拒绝补偿，故原告诉来法院请求依法判令支持其上述诉请。
一审法院认为，厘清原告诉请被告补偿的各项损失应否依法予以支持，必须查明以下几个法律关系：第一，原、被告双方签订的《租赁合同》权利义务终止是因合同履行期限届满还是被告提前解除租赁合同所致;从2013年7月26日合同到期前，被告向原告在内的31家承租户张贴《告承租户书》的内容分析：虽然被告通知各承租户须于2013年10月31日前全部动迁完成，该期限在租赁合同到期后一个月内，给予了各承租户合理的搬迁时间，但动迁方案和时间载明2013年8月15日被告将限制原材料进入生产区，自2013年9月1日起厂区将全面停产、停电、停水，进行线路拆除和变压器改造，自2013年9月1日起各承租户自行清理、拆除设备，进行搬迁工作。并告知各承租户自收到通知书之日起，如有意见，请以书面形式反馈到厂部进行沟通协商。从上述时间节点均在合同期限内，可证实被告已有提前解除合同的明确意思表示并将采取相应措施，同时还告知提出异议的方式。因此《告承租户书》实质是提前解除合同通知书。故《租赁合同》是由被告提出提前解除。第二，被告提出提前解除《租赁合同》是否存在违约行为，是否损害了原告的优先承租权；《租赁合同》第四条第9项约定甲方（被告）若遇企业合资、拍卖、重组、土地征用、企业改制、破产等，本合同自然终止，不视甲方违约，甲方将不给予乙方任何经济补偿。乙方在甲方场地上所投资的固定资产归乙方所有。其它相关事宜双方协商解决。被告提前解除合同的原因系该厂区出租场地污染严重，影响周边群众生活，为改变现状盘活企业资产，被告以整体出租方式与九江市九鼎物流有限公司签订《合作建设物流园意向书》。虽然“整体出租”未在合同自然终止条款列举的情形范围内，但亦未排除该情形。根据庭审查明的事实，原告作为承租户已于2013年9月12日完成租赁厂房的搬迁工作并领取了奖励结算款，虽然原告庭审中陈述其系被迫搬迁，但未提供证据予以证明，故应认定原告对被告提前解除租赁合同行为的认可，且原告未在解除合同通知到达后合理期限内提出异议，故原告陈述被告提出整体出租，损害其优先承租权无事实和法律依据，一审法院依法不予采纳。因被告提前解除合同无违约事实，故原告要求补偿搬迁损失35000元无事实依据，一审法院依法不予支持。第三，《房地产估价报告》效力的认定能否必然导致其评估价格成为补偿损失的认定依据；虽然该评估报告系原、被告共同委托所得，原告也提供了《委托评估备忘录》据此认定双方均认可同意评估结果，但该复印件内评估价值栏内容空白，而双方签字的“备忘录”也仅提到“以上面积记录下来作为日后谈判依据（只能按照以上面积内谈判）”，原告以此证明被告同意按评估价格给予补偿，证据不足。该评估价格只是双方协商补偿款时参考依据之一，并未成为双方确定补偿金额的依据。再者原告与被告签订的2011年及2012年《租赁合同》应具有连续性，2011年租赁合同对改建项目的建筑设施约定归甲方（被告）所有，租赁期满不得拆除，当年原告便在租赁场地上搭建了厂房及办公室，按照合同约定，该建筑设施已归被告所有，原告无权享有。2012年租赁合同虽删除了该款，在第9项合同自然终止的情形下，却约定乙方在甲方场地上所投资的固定资产归乙方所有，但所争搭建厂房系2011年所建已在原租赁合同中确定归属权，2012年租赁期间原告并未投资固定资产。故原告已无所有权的搭建物，本无要求被告补偿损失之说，但被告同意与原告协商谈判，愿意给予合理补偿，此系被告自由处分其权利，一审法院充分尊重。但原告依照评估价格339880元要求被告予以补偿，明显超出被告出租该场地所获得的租金收入24000元，显失公正，一审法院依法不予支持。原告可根据其实际损失适当向被告主张补偿金额。第四，原告主张补偿场地回填和硬化、下水管道、水沟、围墙、门垛、铁大门等各项经济损失计137685元有无事实和法律依据；因租赁合同第四条第4项约定乙方租赁前需对租赁区域地面及自用范围围墙进行修建，甲方将优惠减免10至12月份（三个月）租金。由此可见，合同对原告租赁场地前期投入已经通过免除租金的形式给予了补偿，故原告再次提出补偿无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。但原告主张退回租赁押金3000元，因租赁合同已经解除，押金应当返还，故一审法院依法应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告江西塑料制品厂于本判决生效之日起三日内返还原告租赁保证金3000元；二、驳回原告黄木旺其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8956元，减半收取4478元，由原告黄木旺负担4428元，被告江西塑料制品厂负担50元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院查明的事实与一审法院查明的相关事实一致，应予确认。
本院认为，围绕当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、江塑厂解除合同是否违约，是否侵犯黄木旺的优先承租权；2、如违约，违约损失如何认定。本院分别作如下论述：
关于江塑厂解除合同是否违约。双方于2012年9月21日签订的《租赁合同》载明，租赁期一年，从2012年10月1日起至2013年9月30日止。江塑厂于2013年7月26日张贴的《告承租户书》反映：2013年8月15日该厂将限制租户原材料进入生产区，厂区自2013年9月1日起将全面停产、停电、停水、进行线路拆除和变压器改造，并要求承租户集中动迁。以上内容表明，江塑厂在租赁期届满前两个月通知解除租赁合同，并将采取措施限制租户继续生产经营。该解除租赁合同的行为是否违约，江塑厂认为其解除合同将厂区整体出租给案外人九江市九鼎物流有限公司的行为，符合双方2012年《租赁合同》第四条第九项即“甲方若遇到企业合资、拍卖、重组、土地征用、企业改制、破产等，本合同自然终止，不视甲方违约，甲方将不给予乙方任何经济补偿……”。本院认为，双方约定的合同权利义务终止事项未载明整体出租，从该条款列举事项反映的是出租人的主体身份发生变化（如企业合资、重组、改制、破产）或者租赁物发生变化（如拍卖、土地征用）等不能实现合同目的情形，而整体租赁不涉及上述内容，不应作扩大解释，否则即与该条款应有之义相悖。故整体租赁不适用该条款，江塑厂提前解除租赁合同并采取限制经营措施的行为，不符合合同约定的出租人义务，已构成违约。
关于黄木旺主张的优先承租权。本案中，《租赁合同》期满前，江塑厂公示的《告承租户书》及相关证据表明，因该厂区出租场地小作坊污染严重，阻塞消防通道，妨害了周围居民正常生活，为解决相关部门多次责令整改及群众信访等问题，江塑厂决定解除《租赁合同》，合同到期后不再续租。黄木旺称江塑厂整体租赁侵犯其优先承租权，应在收到解除租赁合同通知的合理期限内主张优先承租权，且优先承租权的行使应当具备同等条件，即该租赁条件与出租人和第三人达成的租赁条件相同，包含租金、租赁期限、支付方式、租赁物及租赁用途等。因黄木旺未能提供解除合同通知到达后合理期限内主张优先承租权以及续租符合同等条件的相关证据，对黄木旺主张损害优先承租权的诉请，本院不予采纳。
关于违约损失的认定。黄木旺上诉请求的补偿厂房和办公室建筑损失339880元、补偿场地回填和硬化等各项损失137685元、补偿搬迁损失35000元以及要求支付合同未到期违约金3000元，其性质均属于主张违约损失。因此，有必要对黄木旺上述请求是否属于江塑厂因违约造成的损失逐一作出认定：
（1）厂房和办公室损失339880元。江塑厂认为，双方诉争的厂房和办公室系2011年《租赁合同》期间搭建，根据合同第四条第三项“乙方（即盛达机制瓦厂经营者黄木旺，下同）对所租项目的维修保养、水电安装费用由乙方自理。租赁期间未经甲方（即江塑厂，下同）允许，不得擅自改造和扩建。经双方协商后改建的项目的建筑设施等将归甲方所有，即租赁期满不得拆除”的约定属于江塑厂所有，故无需对黄木旺赔偿。对于双方共同委托对厂房、办公室的评估目的为拆除后的建筑材料残值，并非房屋的重置价值。黄木旺认为，2011年《租赁合同》第四条第九项约定“……乙方在甲方场地上所投资的固定资产归乙方所有。”本院认为，合同第四条第三项和第四条第九项分别约定“建筑设施等归甲方所有”、“固定资产归乙方所有”，根据通常理解，固定资产的含义包括建筑物、机器设备、运输工具等与经营活动有关的生产资料，即涵盖厂房和办公室等建筑设施。两项条款之间是否冲突，应当从合同条款具体内容和实际履行情况予以确定。厂房和办公室是经双方协商后于2011年合同租赁期间建造，该合同第四条第九项关于固定资产归乙方所有的前提条件为发生合同自然终止的列举情形，但本案的合同解除情形与此不符。因固定资产归乙方所有的前提条件未发生，故该条款不适用于本案。按照2011年《租赁合同》第四条第三项约定，厂房和办公室应当归江塑厂所有。黄木旺亦已搬离建筑物内的有关设施、设备，其无权就上述建筑设施要求所有权人江塑厂补偿。但此后，江塑厂同意与黄木旺就已拆除的厂房和办公室给予合理补偿，双方为此委托评估公司作出价值评估，系江塑厂对己方权利的自由处分。根据双方共同出具的《备忘录》、《委托评估备忘录》以及《委托书》所载，江塑厂并无明确其同意根据评估结果作为补偿金额的意思表示，《备忘录》反映是按照测量的面积内谈判，黄木旺在（2014）庐民一初字第907号案件笔录中亦称当时是说以评估结果为依据进行协商。本院考虑江塑厂对厂房和办公室有合理补偿的意愿且共同委托价值评估，结合本案合同性质、租赁期限、承租人对投资成本和产出比值的风险预估、出租人的租金收益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定由江塑厂补偿黄木旺50000元。黄木旺主张按重置评估价值339880元补偿，因缺乏事实基础和法律根据，本院不予采纳。
（二）场地回填和硬化等各项损失137685元。因2011年《租赁合同》第四条第四项约定，对黄木旺的上述前期投入以免除三个月租金的方式予以补偿，双方已依约履行各自义务。故对黄木旺的该项诉请，本院不予支持。
（三）关于搬迁损失35000元及违约金3000元。本院认为，违约金应当以实际损失为基础，黄木旺为此负有举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。因黄木旺未能提供充分证据证明因江塑厂的违约行为造成其实际损失金额，故本院不予采信。另外，因租赁合同已解除，对黄木旺主张返还租赁押金3000元的诉请，应予支持。
综上所述，黄木旺的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持九江市庐山区人民法院（2015）庐二初字第613号民事判决第一项，即“江西塑料制品厂于判决生效之日起三日内返还黄木旺租赁保证金3000元”；
二、撤销九江市庐山区人民法院（2015）庐二初字第613号民事判决第二项；
三、被上诉人江西塑料制品厂于本判决生效之日起十五日内补偿上诉人黄木旺50000元；
四、驳回上诉人黄木旺的其他诉讼请求。
本案一审受理费4478元，二审案件受理费8956元，合计13434元，由上诉人黄木旺负担12064元，由被上诉人江西塑料制品厂负担1370元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈景华
审 判 员 熊 涛
代理审判员 敬鸿林
二〇一七年五月二十四日
书记 员代 泠