南京市建邺区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)建商初字第601号
原告交通银行股份有限公司江苏省分行。
负责人顾生，该行行长。
委托代理人张杰，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
委托代理人蔡安明，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
被告董太松，男，1980年7月16日生，汉族。
原告交通银行股份有限公司江苏省分行（以下简称交通银行）诉被告董太松金融借款合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员倪湖滨、人民陪审员宋捷、周敬青依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告交通银行委托代理人张杰到庭参加诉讼，被告董太松经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交通银行诉称：2008年1月29日，交通银行股份有限公司南京浦口支行（以下简称交通银行浦口支行）与董太松签订《个人住房抵押贷款合同》一份，南京市浦口区谒民城镇建设综合开发公司（以下简称谒民公司）作为保证人。该合同约定董太松因购房向交通银行浦口支行申请抵押贷款，贷款金额为23万元，贷款期限为30年，贷款利率为年利率8.613%，该利率随中国人民银行基准利率调整而调整，还款方式为等额本息法，谒民公司为董太松向交通银行浦口支行的借款承担连带保证责任，该保证责任在交通银行浦口支行取得他项权证后解除。合同同时约定债务提前到期情形和争议解决的管辖法院。2008年1月25日，交通银行浦口支行与董太松签订《南京市房地产抵押合同》（预购商品房贷款抵押）一份，谒民公司为该房地产抵押合同的担保人。该合同约定了被告董太松将其所有的坐落于浦口区江浦街道珠泉西路10号新理想佳园XX幢2单元403室的房屋（以下简称新理想佳园房屋）抵押给交通银行浦口支行，也约定了谒民公司承担阶段性保证担保责任。该抵押合同签订后，交通银行浦口支行、董太松即向南京市浦口区房产局申请了预售商品房贷款抵押预告登记，交通银行浦口支行于2012年6月19日取得涉案房屋的房屋他项权证。交通银行浦口支行向董太松履行了发放23万元贷款的义务。至原告起诉之日，被告董太松已有多期贷款逾期未还，其行为已经构成违约，交通银行浦口支行经催要未果，故诉至法院请求判令被告董太松立即偿还借款本金200675.6元，并承担该款自年11月29日起至被告董太松实际归还日止，按照《个人住房抵押贷款合同》约定计算的利息、罚息、复利；原告交通银行对被告董太松所有的新理想佳园房屋折价或以拍卖、变卖方式所得价款享有优先受偿权；由被告董太松承担本案全部诉讼费用及600元公告费。
被告董太松经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2008年1月29日，交通银行下属的浦口支行与董太松签订编号为2008320590001100082的《个人住房抵押贷款合同》，案外人谒民公司承担阶段性保证责任。该合同约定被告董太松因购买谒民公司开发的房产向交通银行浦口支行申请抵押贷款，贷款金额为23万元，贷款期限自2008年1月29日至2038年1月29日止，贷款利率为年利率8.613%，该利率随中国人民银行基准利率调整而调整，还款方式为等额本息法，借款合同约定由谒民公司承担连带保证责任，该保证责任在交通银行浦口支行取得房屋他项权证后解除。合同第十七条约定董太松未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按约定用途使用贷款的，交通银行有权按逾期利率或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。逾期贷款的罚息=罚息利率×逾期本金金额×逾期天数，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%，逾期天数从应还款日当日计算至实际还款日前一日。合同同时约定了债务提前到期的情形和诉讼管辖方式。2008年1月25日，交通银行浦口支行与董太松签订《南京市房地产抵押合同》（预购商品房贷款抵押）一份，并于2008年1月29日在南京市浦口区房地产交易登记中心办理了房屋抵押预告登记。该合同约定由被告董太松以其向谒民公司购买的新理想佳园房屋承担抵押担保责任，由谒民公司承担阶段性保证责任，谒民公司的保证期间自《南京市房地产抵押合同》生效之日至交通银行浦口支行取得所购房屋他项权利证书之日。2012年6月19日，交通银行浦口支行取得涉案房屋的宁房他证浦字第2565**号房屋他项权证。交通银行提供的借款凭证显示原告已向被告履行了发放23万元贷款的义务。2008年2月29日至2013年10月29日期间，被告董太松正常偿还每期应还款项，但从2013年11月起至原告起诉之日，被告董太松未按合同约定按时归还贷款，经交通银行催要未果。
另查明，交通银行浦口支行出具说明一份，载明“交通银行浦口支行与董太松签订的《个人住房抵押贷款合同》与《南京市房地产抵押合同》，合同约定的贷款人为交通银行股份有限公司江苏省分行，且实际放款的贷款人也为交通银行股份有限公司江苏省分行，交通银行浦口支行在上述合同签章的行为属代理行为，即上述合同系受上级行的委托代为签订。上述合同项下的合同权利及诉讼权利均由交通银行股份有限公司江苏省分行享有”。
上述事实有编号为2008320590001100082的《个人住房抵押贷款合同》，《南京市房地产抵押合同》，宁房他证浦字第2565**号房屋他项权证，贷款对账单，借款凭证，还款太平洋卡（存折）复印件，董太松身份证复印件和常住人口登记卡，交通银行浦口支行出具的说明，本案的庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，交通银行与董太松签订的《个人住房抵押贷款合同》和《南京市房地产抵押合同》，双方意思表示真实，合同内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，本院依法确认有效。根据《南京市房地产抵押合同》的约定，交通银行于2012年6月19日取得涉案房屋的房屋他项权证后谒民公司无需承担保证责任。原告交通银行按合同约定向被告董太松履行发放23万元贷款的义务，董太松违反借款合同约定未向交通银行及时归还贷款本金及利息，其行为已构成根本违约，交通银行有权按照逾期贷款的罚息利率计收利息和提前收回全部未还本金，并由被告董太松承担相应的违约责任。交通银行有权对董太松名下已设定抵押的新理想佳园房屋折价或拍卖、变卖后所得的价款，在债权数额23万元金额范围内行使优先受偿权。原告向被告主张的利息、罚息、复利损失符合法律与合同约定，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告董太松于本判决生效之日起十日内，向原告交通银行股份有限公司江苏省分行偿还借款本金200675.6元，并以欠款200675.6元为基数，承担该款自2013年11月29日起至实际归还日止，按照借款合同的约定计算产生的利息、罚息及复利。
二、原告交通银行股份有限公司江苏省分行对被告董太松设定抵押的位于南京市浦口区江浦街道珠泉西路10号新理想佳园XX幢2单元403室的房屋折价或者拍卖、变卖后的价款，在债权数额23万元金额范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4455元，公告费600元，合计5055元，由被告董太松承担（该款原告已向本院预缴，本院不再退还原告，由被告在本判决生效日起十日内向原告给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(南京市中级人民法院的银行帐号：10×××76，开户银行是农业银行鼓楼分理处)。
审 判 长 倪湖滨
人民陪审员 宋 捷
人民陪审员 周敬青
二〇一五年五月二十一日
书 记 员 陈 慧