云南省保山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)云05民终290号
上诉人（原审被告、反诉原告）:陈晓，男，1987年10月16日生，汉族,经商,住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：马怀宇，河北世纪方舟律师事务所律师，一般授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:杨敬源，男，1972年8月9日生，汉族，教师，住腾冲市。
被上诉人（原审原告）：钏有竹，女，1948年12月30日生，汉族，农民，住腾冲市。
共同委托诉讼代理人：濮应禄，云南腾大律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人陈晓因与被上诉人杨敬源、钏有竹房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省腾冲市人民法院(2017)云0581民初1645号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈晓上诉请求:1、撤销腾冲市人民法院（2017）云0581民初1645号民事判决，并依法改判；2、判决被上诉人按照《房屋租赁合同》第五条第2项的规定承担单方解除合同的违约责任200万元；3、判决被上诉人因不能履约（不能保障租赁物安全义务）按照《房屋租赁合同》第五条1项的规定承担违约金36万元；4、判决被上诉人按照《房屋租赁合同》第五条1、2项的规定双倍返还押金6万元；5、判决被上诉人严格按照鉴定报告数额进行赔付，保障上诉人根据《补充协议》第八条对于加建的建筑物和构筑物及室内装修改造的所有权。6、判决被上诉人承担《围墙主体结构及地面安全性检测报告》的检测费6500元；7、因被上诉人无法保障租赁物安全，致使不能达到正常经营的合同目的，上诉人不承担自2017年3月21日后的租金（因和顺镇电路改造，原合同顺延三个月）；8、依法驳回钏有竹的起诉；9、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院对于违约的事实认定不清，是非不分，适用法律错误。2、一审法院臆测上诉人提出反诉即表明解除合同的意思表示，这是没有任何事实和法律依据的。3、本案不适用合同法的“公平原则”，一审法院在自己认定和判决上互相矛盾，用“公平原则”制造实质上的不公平。4、一审法院判决的租赁标的与合同约定的租赁标的不符，存在漏判。5、一审法院在双方关键证据的事实认定上存在错误。6、一审法院裁判的逻辑混乱，前后矛盾，用“和稀泥”隐藏被上诉人违约问题。7、上诉人关于200万元和36万元的主张均以合同第五条为依据，并为被上诉人考虑适当减少，一审法院认定合同的真实有效性就应当支持上诉人的主张。8、一审法院错误的将合同约定的双倍返还押金理解为定金，其实质是在减轻被上诉人的责任。9、钏有竹的主体身份是否适格是程序问题，一审法院遗漏了该焦点问题的审查，没有做出裁定。
杨敬源、钏有竹辩称，一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、关于违约问题，是因为上诉人不支付租金，被上诉人才提起诉讼解除合同，所以不存在违约。2、钏有竹是土地登记的权属人，杨敬源是在得到钏有竹的同意后签订的租赁合同，因此钏有竹的主体资格适格。
杨敬源、钏有竹向一审法院起诉请求：1、请求判决解除原、被告于2012年12月22日签订的《房屋租赁合同》及2013年5月21日签订的《补充协议》；2、请求判令被告立即交回租赁房屋，支付自2016年12月22日至房屋交回之日的房租（每月租金为7500元，截止2017年6月21日的租金为45000元）；3、本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告将第2项诉讼请求中的租金变更为（计算至2017年10月21日）75000元。
陈晓向一审法院反诉请求：1、被反诉人承担单方解除合同的违约责任216万元。2、被反诉人赔偿反诉人因改造和装修所支出款项25万元。3、被反诉人双倍返还押金6万元。4、被反诉人赔偿修缮期间的可得利益损失20万元（根据腾冲市物价局收取卫生费按全年40%入住率核准计算）。5、被反诉人赔偿修缮期间损坏的反诉人个人财物3万元（装修期间损坏本人树化玉化石一块及石质花盆一个）。6、被反诉人支付房屋安全鉴定费用6500元。7、诉讼费由被反诉人承担。在诉讼过程中，反诉原告变更第1项反诉请求为：被反诉人承担不能履约的违约金36万元。变更第4项反诉请求为：被反诉人单方解除合同给反诉人造成的剩余合同期限的可得利益损失200万元。
一审法院认定事实：2012年12月22日，原告（反诉被告）杨敬源与被告（反诉原告）陈晓、案外人董浩签订《房屋租赁合同》一份，原告将产权登记为其岳母钏有竹的位于腾冲市和顺镇水碓村水一社31号附1号的房屋及庭院出租给陈晓、董浩经营客栈。合同约定：租赁期限十年（自2012年12月22日起至2022年12月21日止），前四年的租金（2012年12月22日起至2016年12月22日止）每年70000元，四年租金合计280000元，后六年的租金（2016年12月22日至2022年12月21日）每年90000元，六年租金合计540000元；前四年的租金于签订合同之日一次性付清，后六年的租金于2016年9月21日前一次性付清；双方还对权利、义务及违约责任进行了约定。2013年5月21日，原告杨敬源与被告陈晓又签订了《补充协议》一份，对室内装修、室外加建卫生间及化粪池的改造、装修和改造的费用由被告自行承担；租期延长2年，至2025年3月8日止；后六年的租金变更为2016年11月21日前支付等权利义务进行了约定。2013年5月27日，原告杨敬源与被告陈晓协商同意董浩退出租赁，并签订《合同当事人变更说明》，被告陈晓承接了董浩在合同约定的相关权利义务。《房屋租赁合同》签订后，原告将房屋交由被告陈晓管理使用。被告陈晓按约定支付了前四年的（即2016年12月21日之前）租金280000元，支付押金30000元，并按《补充协议》的约定对房屋进行了装修和改造。在合同履行过程中，涉案房屋的院落一角出现下沉、围墙及院心出现裂缝。原告电话通知陈晓支付后六年租金时，被告提出对院心及围墙进行修缮并经验收合格，方能支付租金。2017年2月，原告杨敬源与被告电话协商，同意由原告方对院落及围墙进行修缮，开工时间为2017年2月16日。2017年6月14日原告杨敬源电话告知被告修缮结束，被告以修缮的院落、围墙未经检验合格及施工方没有加固施工资质为由，拒绝支付租金，为此，原告诉讼来院。另查明，2014年12月至2015年6月期间，腾冲市和顺镇进行电路改造，原、被告双方已确认电路改造期间各承担3个月（一半）的租金；被告陈晓在经营过程中其改建的卫生间有一间出现漏水现象。本案在审理过程中，法院根据反诉原告陈晓的申请，经双方当事人同意，委托云南华云工程造价司法鉴定所，对其装修及改建的房屋进行价值评估，评估鉴定价为208951.53元，支出鉴定费10000元。
一审法院认为：原告（反诉被告）杨敬源与被告（反诉原告）陈晓签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》是双方的真实意思表示，未违反法律规定，该合同真实有效，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。但在履行合同的过程中，由于原告出租房屋的围墙及院落出现裂缝，被告未按约定支付后六年的租金，导至双方发生纠纷，原告诉至法院，要求解除合同，在诉讼中，被告提出的反诉请求，已表明其解除合同的意思表示，故原告要求解除与被告于2012年12月22日签订的《房屋租赁合同》及2013年5月21日签订的《补充协议》并交回租赁房屋的诉讼请求，法院予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，本案原告修缮院落及围墙期间的租金应予以扣除，扣除期间为119天（2017年2月16日至2017年6月14日），扣除金额为29750元（90000元÷12÷30×119天=29750元）。同时应扣除前四年租赁期间因电路改造的租金17500元（70000÷12÷30×90≈17500元），故原告要求被告支付至2017年10月21日止的租金75000元的诉讼请求，法院予以支持27750元（75000元-29750元-17500元=27750元）。原告钏有竹系租赁房屋的产权所有人，与本案具有利害关系，其作为原告参加诉讼，主体适格，故被告提出驳回原告钏有竹起诉的答辩请求，不予采纳。反诉原告提出反诉被告出租给其的房屋有安全隐患，危及承租人人身和财产安全，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条的规定，承租人可以随时解除合同。而在本案中，反诉被告提出解除合同，是基于反诉原告以其租赁物未经鉴定合格、或聘请没有资质的部门进行修缮等理由拒付租金的情况下，按双方签订的《房屋租赁合同》约定的内容，主张解除合同，且租赁物的院落及围墙出现裂缝并不是反诉被告的主观原因导致的，故反诉原告要求反诉被告承担单方解除合同的违约责任并支付违约金360000元的反诉请求，无事实和法律依据，不予支持；关于装修和改造费用的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若班干问题的解释》第十一条之规定，本案反诉原告对房屋进行了装修和改造，经鉴定，装修和改造费用为208951.53元，根据公平原则，结合本案实际及剩余租赁期限，应由反诉被告返还反诉原告装修损失款120000元；对于反诉原告提出的要求反诉被告单方解除合同给其造成的损失200万元，因反诉原告提交的证据不能证明其主张，不予支持；反诉原告要求反诉被告赔偿修缮期间造成的树化玉等物品损失30000元，因反诉原告未提交证据证明损害的事实系反诉被告的行为所致，不予支持；反诉原告要求反诉被告支付检测费6500元，反诉原告提交的证据系一般收据，且该鉴定行为系反诉原告个人行为，不予支持；押金不具有定金的性质，故反诉原告要求双倍返还押金60000元的反诉请求，不予支持；反诉原告垫付的鉴定费10000元，应由双方共同承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十一条、第二百二十三条、第二百三十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）杨敬源与被告（反诉原告）陈晓于2012年12月22日签订的《房屋租赁合同》、于2013年5月21日签订的《补充协议》。二、由被告（反诉原告）陈晓于本判决生效之日起三十日内，将承租的房屋归还原告钏有竹和原告（反诉被告）杨敬源。三、由被告（反诉原告）陈晓于本判决生效之日起三十日内给付原告（反诉被告）杨敬源2017年10月21日前的租金27750元（已扣除修缮及电路改造期间的租金）。并支付自2017年10月22日起至租赁房屋归还之日止，按每天246元计算的租金。四、由原告（反诉被告）杨敬源于本判决生效之日起三十日内赔偿被告（反诉原告）陈晓装修损失120000元，并退还押金30000元，合计150000元。房屋改造及装修应维持原状，被告（反诉原告）陈晓不得拆除和毁坏。五、由原告（反诉被告）杨敬源于本判决生效之日起三十日内给付被告（反诉原告）陈晓垫付的鉴定费5000元。六、驳回原告的其他诉讼请求，驳回被告的其他反诉请求。
二审中，上诉人陈晓申请证人罗某和高某出庭作证。欲证实由于罗某、高某家紧邻杨敬源、钏有竹家，杨敬源、钏有竹家在坡上，罗某、高某家在坡下，杨敬源、钏有竹家房屋前面的挡土墙对证人家庭的生命财产安全构成了极大的威胁。经质证,被上诉人对二证人的证言不予认可,认为证人家是在被上诉人家的侧前方,而不是正前方,且挡土墙的安全性没有问题。本院认为，二证人仅口述认为杨敬源、钏有竹家的挡土墙对其构成了威胁，没有其他证据来印证，故本院不予采信。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方争议的焦点是谁违约及违约责任的承担问题。上诉人陈晓与被上诉人杨敬源签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，属于依法成立的合同，受法律保护，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，上诉人陈晓以承租房屋的院落及围墙出现裂缝为由，拒付后六年的租金，并要求被上诉人杨敬源进行修缮，被上诉人杨敬源修缮完毕后，上诉人陈晓又以修缮的院落、围墙未经检验合格及施工方没有加固施工资质为由，拒绝支付租金。本院认为，由于被上诉人出租的房屋属于农村集体自建住宅，国家对该类型房屋的修建应当采用何种标准没有明确的规定，双方在合同中并未约定房屋交付时需要对房屋进行专业的安全等级鉴定,且上诉人在接受该租赁房屋时并未就房屋安全及建造质量提出过异议。故上诉人陈晓以房屋未经专业资质的专业机构进行修缮及修缮结果未经专业鉴定为由拒付租金的行为，违反了双方签订的《房屋租赁合同》第五条第一款规定，视为其自动解约，其认为被上诉人违约及要求被上诉人承担一切违约责任的请求，本院不予支持。关于上诉人对租赁房屋的装修和改造费用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十一条第二款的规定，一审法院根据公平原则，判决被上诉人返还上诉人装修损失款120000元的处理并无不当。
综上所述，陈晓的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14200元，由上诉人陈晓负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈继鹏
审判员 王晓敏
审判员 张乾勋
二〇一八年六月二十日
书记员 杨 敏