广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤0306民初10514号
原告叶献和，女，汉族，1963年5月8日出生，身份证地址广东省深圳市罗湖区。
原告林春儒（曾用名林春如），男，汉族，1956年10月29日出生，身份证地址广东省深圳市罗湖区。
委托代理人黄志平，广东天地元律师事务所律师。
委托代理人魏绮雯，广东天地元律师事务所实习律师。
被告詹润棠，男，汉族，1984年3月12日出生，身份证地址广东省深圳市宝安区。
委托代理人詹声铭，广东坤龙律师事务所律师。
委托代理人邹麟，广东坤龙律师事务所实习律师。
被告深圳市中益名浩房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人林海滨。
委托代理人邓浪恩，系被告深圳市中益名浩房地产开发有限公司员工。
原告叶献和、林春儒诉被告詹润棠、深圳市中益名浩房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告叶献和、林春儒及其共同委托的代理人黄志平、魏绮雯，被告詹润棠的委托代理人詹声铭、邹麟，被告深圳市中益名浩房地产开发有限公司的委托代理人邓浪恩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2001年3月29日，原告叶献和的姐姐叶丽清与原告叶献和签订赠与协议《姐姐无偿赠送妹妹建筑永久性住宅协议书》，约定叶丽清无偿赠送一块面积为150平方米的建筑土地给原告叶献和兴建永久性住宅，并约定该地一切建筑费由原告叶献和负责，房屋建成后叶丽清不再干预原告叶献和对该地的使用权及土地房屋享有权（包括政府征收、私人买卖等）。原告叶献和与叶丽清及双方家人，包括原告林春儒、被告詹润棠都在该协议书上签了名。在得到该建筑土地后，原告叶献和、林春儒在2001年3月出资在该建筑土地上建房，并于2001年8月建成一座两层建筑。该房屋建成后，一直都由原告占有、使用、收益。2011年，该房屋纳入民治街道简上村旧改拆迁范围，在《房屋及附属构筑物分层平面图》上，测量编号为22#，永久性建筑面积为230.00平方米，权利人为被告詹润棠。2011年7月，被告詹润棠以该房屋权利人的身份，与被告深圳市中益名浩房地产开发有限公司签订了《拆迁安置补偿协议书》，确定产权置换面积为253.36平方米。此后，原告多次要求两被告进行变更登记被拒绝。现该房屋已被拆除。2016年1月，两原告发现被告詹润棠再次向原告隐瞒了可以对该房屋进行变更登记的事实，导致两原告错过了对房屋变更登记的机会。原告认为，两被告的行为严重损害了两原告的合法权益。为维护两原告的合法权益，请求法院判决：1、确认《姐姐无偿赠送妹妹建筑永久性住宅协议书》合法有效；2、确认被告詹润棠与被告深圳市中益名浩房地产开发有限公司签订的协议编号为22#号的《宝安区民治街道简上村（旧村）改造拆迁安置补偿协议书》无效；3、被告深圳市中益名浩房地产开发有限公司补偿原告面积为253.36平方米的原地回迁房屋(价值2533600元)，并补偿原告租金损失每月6000元，直至回迁完成；4、本案的诉讼费由两被告承担。
被告詹润棠辩称，《姐姐无偿赠送妹妹建筑永久性住宅协议书》无效。依据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。第十四条第二款“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。叶丽清显然无权处分涉案土地，其与原告签订的赠送协议书，将集体土地赠送给原告的行为违反了土地管理法的强制性规定，是无效的民事行为。另外叶丽清只是作出意思表示，况且该意思表示属于无权处分范畴，该意思表示也未实际履行。其并未收受被答辩人一方财务。赠送协议书无效是因为违反法律、行政法规的强制性规定。而非叶丽清或被告詹润棠过错所致，赠送协议书无效，被告詹润棠并无过错。被告詹润棠与被告深圳市中益名浩房地产开发有限公司签订的《宝安区民治街道简上村（旧村）改造拆迁安置补偿书》有效。被告詹润棠系被拆迁房屋22号权利人，该权利主体由村委、社区、街道办及区建设局四单位进行了确权。被告詹润棠与被告深圳市中益名浩房地产开发有限公司签订的协议书，合法有效，同时该协议书并不存在合同法第五十二条导致合同无效的情形。综上所述，原告的诉讼请求没有法律依据。请求法院在查明事实的基础上，依法审理，维护答辩人的合法权益，维护正常的经济秩序。
被告深圳市中益名浩房地产开发有限公司答辩称，《拆迁安置补偿协议书》合法有效。简上旧（老）五村就该项目范围内的房屋绝大部分无政府颁发的房产证明，房屋的权属关系由简上股份公司、上塘社区工作站、深圳市龙华新区民治办事处三单位予以证明，上述三单位均证明协议编号22#房屋的权利人为詹润棠；深圳市龙华新区民治办事处简上旧屋村城市更新项目土地、建筑物权属汇总表已于2016年2月9日在深圳商报登报工时，公示期间原告未提出异议，据此，深圳市中益名浩房地产开发有限公司签订的《拆迁安置补偿协议书》合法有效。原告提交的证据《姐姐无偿赠送妹妹建筑永久性住宅协议书》属无效合同。《中华人民共和国土地管理法》第二条明确规定，土地的所有权归于国家或集体，该协议中的甲方（叶丽清）不可能是任何土地的所有人，所以根本不存在“甲方自愿无偿赠送菜地一块”的基础；且叶献和不属于叶丽清所属集体经济组织，即使是农村宅基地也不可能在他们之间流转。该协议无明确的界址坐标，无法确定具体的位置。被告深圳市中益名浩房地产开发有限公司与原告无任何关系，原告起诉深圳市中益名浩房地产开发有限公司无事实和法律依据。被告深圳市中益名浩房地产开发有限公司与22#房的权利人签署《拆迁安置补偿协议书》原告不是权利人；《姐姐无偿赠送妹妹建筑永久性住宅协议书》的当事人不是被告深圳市中益名浩房地产开发有限公司。综上请求法院驳回原告的诉讼请求并承担本案的诉讼费用。
经审理查明，2001年3月29日，原告（乙方）与被告詹润棠的母亲叶丽清（甲方）签订了《姐姐无偿赠送妹妹建筑永久性住宅协议书》，约定甲方自愿无偿赠送（原老屋背后）菜地一块，面积为150平方米建筑土地给乙方兴建永久性住宅（使用面积共300平方米）。该地一切建筑费用由乙方自己负责，房屋建成后甲方不再干预乙方对该地使用权以及土地房屋享有权（包括政府征收、私人买卖等）。该协议由被告詹润棠及案外人詹润群，原告林春儒、叶献和以及案外人林非凡共同签字确认，詹润棠代叶丽清签字确认。另有罗彩妹、叶某作为证明人签字。
2001年5月至7月，原告为建设房屋购买建筑材料若干。
2011年12月19日，被告詹润棠填写了房屋权属证明书，声明22#房屋，基地面积108.53平方米，建筑面积230.33平方米，房屋层数2层，系被告詹润棠所有，权属无异议，房屋产权无纠纷、无抵押、没有领取过任何权属证明文件。并承诺因与声明不符而产生的后果，被告詹润棠承担全部责任。
2016年元月6号，证人杨某出具《监工证明》，称在2001年3月至2001年8月帮叶献和监工她在深圳龙华简上老村内获赠的一块建筑地150平方米。该地位于叶献和亲姐姐叶丽清简上村内老祖屋背后，两者相隔一条滴水沟，大概一米左右。叶献和夫妇当时自己提供建筑材料，本人帮忙联系施工人员进行施工，由当时杂草丛生的草地围成两层建筑物，每层各分为5间房，每间面积15平方的单间，最终该建筑物按滴水面积330平方结数给施工工头并完工，结数款项由叶献和夫妇与施工工头交易，本人在场。本人对此建筑物进行全面建工质量与工程进度，直至工程结束，该房屋时叶献和夫妻的财产。
2016年2月3日，《深圳市龙华新区民治办事处简上老屋村城市更新项目实施主体公示》在报纸上予以刊登公告，附表中记载22#房的权利人为被告詹润棠。
2016年5月，证人罗某、叶某分别出具证言称，其在2001年见证叶献和一家人与叶丽清一家人签订赠与协议《姐姐无偿赠送妹妹建筑永久性住宅协议书》，当时大家在并无任何异议下，叶献和一家人与叶丽清一家人、证人罗某一家人共同见证下签完协议，签完后，叶献和夫妇联系表哥杨某进行施工，后来建成两层共三百三十平方建筑住宅。建完两层建筑住宅。
2016年6月27日，深圳市龙华简上股份合作公司出具了《情况说明函》，詹润棠与叶献和、林春儒因深圳市宝安区民治简上老屋村更新单元拆迁房屋22#权属问题产生争议。现深圳市龙华简上股份合作公司特针对以下具体情况作出说明：1、叶献和（身份证号：，非本集体组织成员；2、叶丽清与叶献和签订的《姐姐无偿赠送妹妹建筑永久性住宅协议书》，未经村名会议三分之二以上成员或者三分之二以上村名代表的同意，也未报民治街道批准；3、双方争议的被拆迁房屋22#，并非由叶献和、林春儒修建，系本村居民詹润棠（身份证号：）一家自行修建，叶丽清赠送行为并未实际履行。该说明函由深圳市龙华简上股份合作公司盖章并经深圳市龙华新区民治办事处新塘社区居民委员会盖章确认。
以上事实，有《姐姐无偿赠送妹妹建筑永久性住宅协议书》、建筑材料收据、证人证言、情况说明函、房屋权属证明书、《深圳市龙华新区民治办事处简上老屋村城市更新项目实施主体公示》等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，本案争议的焦点有二：一是涉案土地的使用权争议；二是涉案土地上已拆除的房屋所有权争议。
关于涉案土地的使用权争议。两原告与案外人叶丽清签订的《姐姐无偿赠送妹妹建筑永久性住宅协议书》系两原告与案外人叶丽清的真实意思表示。从协议内容看，系叶丽清赠予两原告土地使用权，而不是土地所有权。故被告提出的叶丽清非法转让土地，违反国家强制性法律规定，合同应当认定无效的抗辩，不能成立。本着谁主张谁举证的原则，原告请求法院确认《姐姐无偿赠送妹妹建筑永久性住宅协议书》合法有效，应当提交涉案土地的性质、用途、使用权归属等证据予以佐证其主张。现原告没有提交任何证据予以证实，应当承担举证不能的不利后果。因涉案《姐姐无偿赠送妹妹建筑永久性住宅协议书》中对涉案土地没有表明红线位置和四至坐标，本院依职权无法查明涉案土地的性质、用途和使用权归属。故对两原告提出的确认《姐姐无偿赠送妹妹建筑永久性住宅协议书》合法有效的请求本院不予支持。
关于涉案土地上已拆除的房屋所有权的争议。两原告主张涉案土地上已拆除的房屋系两原告出资建设，并提交了建筑材料购买收据和证人证言予以证实其主张。被告詹润棠主张涉案土地上已拆除的房屋系其出资建造的，并提交了由深圳市龙华简上股份合作公司盖章并经深圳市龙华新区民治办事处新塘社区居民委员会盖章确认的《情况说明函》以证实其主张。被告深圳市中益名浩房地产开发有限公司主张涉案土地上已被拆除的房产系由被告詹润棠所有，并提交了由被告詹润棠填写，由简上股份合作公司、新塘社区居委会和民治街道办盖章确认的《房屋权属证明书》以证实其主张。本院认为，被告詹润棠提交的《情况说明函》和被告深圳市中益名浩房地产开发有限公司提交的《房屋权属证明书》均系历史遗留建筑申报过程中对所有权的初步申报，不能真实反映涉案土地上已拆除房产的出资建设情况。上述两份证据的出具单位均不是法定的房屋产权登记机关，其证明不具有证明房屋所有权权属的法定效力。依据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。故詹润棠提交的《情况说明函》和被告深圳市中益名浩房地产开发有限公司提交的《房屋权属证明书》均不足以证明被告詹润棠对22#房产有所有权。原告提交的《姐姐无偿赠送妹妹建筑永久性住宅协议书》、建筑材料购买收据和证人证言能够相互印证，构成了初步的证据链条，两被告要推翻两原告的主张应当提交相反的证据证实被告詹润棠出资建设的涉案土地上已拆除的房产。现两被告提交的证据不足以证明其自身的主张，应当承担举证不能的不利后果。本院依照原告的陈述认定涉案土地上已经拆除的房屋系原告出资建设。
有关被告詹润棠与被告深圳市中益名浩房地产开发有限公司签订的《宝安区民治街道简上村（旧村）改造拆迁安置补偿协议书》的合同效力。该合同系被告詹润棠与被告深圳市中益名浩房地产开发有限公司真实意思表示，且没有违反国家强制性规定，应当认定为合法有效。尽管被告詹润棠不能证明其对涉案土地上已拆除的22#房屋享有所有权，但无权处分并不必然导致合同无效，仅对合同的履行产生影响。另一方面，原告主张被告詹润棠与被告深圳市中益名浩房地产开发有限公司签订的安置补偿协议书损害了原告的合法权益，但没有提供证据证实两被告有恶意串通损害原告权益的事实，故原告请求确认被告詹润棠与被告深圳市中益名浩房地产开发有限公司签订的《宝安区民治街道简上村（旧村）改造拆迁安置补偿协议书》的合同无效的诉讼请求，本院不予支持。
关于两原告请求法院判令被告深圳市中益名浩房地产开发有限公司补偿原告面积为253.36平方米的原地回迁房屋，并补偿原告租金损失每月人民币6000元，直至回迁完成的诉讼请求。原告为证实其主张，提交了被告深圳市中益名浩房地产开发有限公司提供的拟于被告詹润棠签订的拆迁安置补偿协议书，该协议书中约定被告深圳市中益名浩房地产开发有限公司以253.36平方米的房屋建筑面积，以相似面积的户型予以置换，并以确定的房屋建筑面积230.33平方米按10元/月平方米的标准支付租金补偿，直至回迁完成。本院认为，上述拆迁安置补偿协议书系空白合同，没有两被告的签名盖章，不能认定为两被告最终达成的拆迁安置补偿协议。且两原告作为涉案土地上已拆除房屋的出资建设者，在相关拆迁安置补偿尚未发放的情况下，直接要求被告深圳市中益名浩房地产开发有限公司参照向被告詹润棠承诺的置换标准向原告置换房产，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于原告主张的每月租金损失6000元，原告在庭审过程中确认该6000元为拆迁补偿款，而非租金损失，但原告并没有提交相应的证据予以证实，因缺乏事实和法律依据，对其该项请求，本院亦不予支持。
综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告叶献和、林春儒的全部诉讼请求。
本案案件受理费27069元，由原告叶献和、林春儒负担，上述费用原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 范 藜
人民陪审员 张 能 汉
人民陪审员 朱 纯 禄
二〇一六年十一月七日
书 记 员 江 伟 娣
书 记 员 银海莹（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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