北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终5354号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京中兴达包装制品有限公司，住所地北京市朝阳区管庄乡重兴寺村村南。
法定代表人：周铁生，总经理。
委托诉讼代理人：吕西锋，北京市华泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毕洪珍，北京市华泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市朝阳区管庄乡重兴寺村经济合作社，住所地北京市朝阳区管庄乡重兴寺村。
法定代表人：皮红喜，社长。
委托诉讼代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵进忠，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人北京中兴达包装制品有限公司（以下简称中兴达公司）因与被上诉人北京市朝阳区管庄乡重兴寺村经济合作社（以下简称重兴寺合作社）土地租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第64342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中兴达公司之法定代表人周铁生，委托诉讼代理人吕西锋、毕洪珍，被上诉人重兴寺合作社之委托诉讼代理人杨伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中兴达公司上诉请求：1.撤销原判，改判支持中兴达公司一审反诉请求；2.由重兴寺合作社承担一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院超期审理，程序违法。发回重审后历时一年多才作出判决；二、一审判决认定事实错误。1.一审判决对于赔偿数额认定错误。根据原审法院依法委托两份评估结论，证明拆迁给中兴达公司造成地上物6007806元。一审仅酌定200万元赔偿，不当且无法律依据。2.一审认为中兴达公司不需支付租赁费错误。一审认为双方租赁协议约定不得对外转租且租赁不属于经营行为是错误的。中兴达公司仅仅部分出租，非整体转租。不属于合同约定转租情形，且中兴达公司对外出租时重兴寺合作社明知，并积极配合。因此约定不能成为不予赔偿理由。中兴达公司经重兴寺合作社同意才将小部分厂房出租北京京起鼎力起重设备有限公司和北京功顺达仿生机械有限公司并协助办理营业执照。说明中兴达公司转租厂房合法性，对原协议条款变更。另外，出租收入是中兴达公司合法收入。法律没有规定经营收入以外其他收入不能赔偿。3.一审判决认为，中兴达公司占有使用涉案土地已经届满，不需要支付搬迁费错误。2011年10月8日重兴寺合作社向中兴达公司发出腾退通知，一直不给补偿，之后采取种种手段逼迫中兴达公司停产停业，因此之后没有正常经营。重兴寺合作社违约和侵权发生在合同期间。之后，中兴达公司虽占有土地，但无法正常生产，中兴达公司行为属于自力救济。且合同如果无效，不存在届满问题，二者矛盾。主要责任在重兴寺合作社，由此产生搬迁费也应由重兴寺合作社承担。4.租赁协议2012年5月16日解除，且无法正常经营，占用仅因未得补偿，合同解除之后租金中兴达公司不应支付。三、重兴寺合作社应按评估数额赔偿中兴达公司实物损失。重兴寺合作社为村招商引资于2002年3月1日与中兴达公司签订租赁协议，租期到2015年3月1日。重兴寺村垫资20万元并找施工队为中兴达公司建设5658平米砖混正规厂房，承诺办理一切手续。后重兴寺合作社及管庄乡政府于2002年3月8日向朝阳区工商局提供公司住所证明，办理期限20年营业执照。中兴达公司定期交纳房产税、土地使用税，说明中兴达公司合法使用土地和地上房屋。2015年7月15日，重兴寺合作社和管庄乡政府村镇规划办公室出具证明为该公司安装变压器证明中兴达公司用地行为合法。中兴达公司租赁土地时明确表示是为建厂只用，在此经营十余年，区乡村均明知，无任何单位要求中兴达公司办理手续。即便合同无效，责任也在重兴寺合作社，其属于过错方，应赔偿中兴达公司损失。且中兴达公司要求补偿系基于土地上建筑物及营业损失，而非土地。重兴寺合作社解除合同原因是管庄乡政府拆迁决定。根据相关规定，拆迁非住宅房屋和其他建筑物、构筑物，按重置成新价予以补偿。拆迁经营性用房造成停产停业损失，应按照规定给与一次性停产停业补助费。其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物及林木和其他经济作物。该损失应按照征收法定标准予以赔偿。就是按重置价格也仅是有形财产损失，不包括工资、预期可得收益、违约赔偿、无形资产及公司信誉声誉。中兴达公司损失远大于实际损失，按一审法院委托评估产生两份评估结果，中兴达公司地上建筑物价值6007806元、搬迁费320000元，少收租金108万元，合计8407806元。重兴寺合作社应赔偿。重兴寺合作社应按重置成新价赔偿中兴达公司，不能考虑折旧问题。重置成新价在本案中是鉴定和评估机构作出鉴定和评估价格。
重兴寺合作社辩称，同意一审判决，不同意中兴达公司上诉请求。
重兴寺合作社向一审法院院提出诉讼请求：判令中兴达公司将涉案土地上的房屋拆除腾空后交还；按照月3150元的标准支付自2011年1月至实际腾空交还土地之日止的占有使用费。
中兴达公司向一审法院提出反诉请求：判令重兴寺合作社赔偿地上建筑物损失6007806元、搬迁费32万元、两份租赁合同解除导致租金收入损失108万元。
一审法院认定事实：2002年3月1日，重兴寺合作社与中兴达公司签订《租赁协议书》，约定：中兴达公司租用重兴寺合作社土地7亩，用于经营包装制品；土地年租金5000元/亩；租赁期限自2002年3月1日起至2015年3月1日止；中兴达公司在租赁期内，未经重兴寺合作社同意不得将土地、房屋转租或转让给第三人使用，如擅自转租、转让，中兴达公司应加倍向重兴寺合作社交付租金，同时重兴寺合作社有权解除合同，所造成损失由中兴达公司负责；如有自建房屋者，协议终止后自行拆除；由于国家或上级机关征用土地时，双方必须无条件服从，重兴寺合作社须在3个月前通知中兴达公司，终止合同，损失自负；3年后年租按基数递增8%。
合同签订后，重兴寺合作社向中兴达公司交付了租赁土地，中兴达公司在租赁土地上建设房屋、厂房并封闭了院落。中兴达公司主张建设行为均经过重兴寺合作社同意，并且办理营业执照需要重兴寺村出具房产证明，说明重兴寺合作社对此是知情和认可的，为此提交了2002年和2008年向重兴寺村委会申报的建房报告。重兴寺合作社称未收到，不认可证据的真实性。
2011年6月28日，管庄乡政府向重兴寺村委会发出《关于尽快启动“靓丽朝阳东大门”建设项目的通知》，要求重兴寺村委会尽快启动拆违、拆迁等工作，确保重兴寺公园项目顺利实施。7月6日，重兴寺村委会向中兴达公司发出《通知》，称按照相关指示精神，须腾退本村出租土地实施绿化建设，根据租赁协议书中第六条规定，请你单位必须于2011年8月16日前腾空场地，并交回村委会统一处置。7月15日，重兴寺村委会出具《重兴寺村集体土地回收补助标准》，本村村民补助标准：砖混结构：500元/平方米，钢结构：200元/平方米，棚子：100元/平方米；其他租户补助标准：1.5万元/亩。9月27日，重兴寺村委会向中兴达公司发出《北京市朝阳区管庄乡重兴寺村关于对租赁户限期收回土地通知书》，称你户到目前为止一直没交回土地，为使重兴寺村收回土地工作顺利进行，现通知如下：限周铁生在2011年10月8日前将场地腾空并交回村委会，到期仍未腾空的，根据双方租赁协议中相关内容，村委会将自行处置场地内所有建筑物和构筑物，由此造成一切后果由你户自行承担。
2012年5月16日，重兴寺合作社向中兴达公司邮寄送达《通知》，称鉴于贵公司自2011年1月起无正当理由拖欠租金的事实，依据双方签订的租赁协议书的2、5条之规定，我社决定自即日起解除双方于2002年3月1日签订的土地租赁协议书，限贵公司于2012年6月1日前将所租土地腾空，并交还重兴寺村委会统一处置。5月18日，中兴达公司向重兴寺合作社发出《复函》，称不同意单方强执意见，要求补齐租金继续履行双方合同。11月30日，管庄乡政府向中兴达公司发出《北京市朝阳区管庄乡人民政府限期拆除违法建设通知书》，称你未取得乡村建设规划手续，在北京市朝阳区管庄乡重兴寺村北京中兴达包装制品有限公司院内建设共13处总建筑面积为5658平方米的砖混结构房屋及简易棚子……本行政机关责令你于2012年12月9日24时前自行拆除上述建设，清理现场，接受复查……。
中兴达公司在收到上述通知后尚未予腾退，主张遭到放火、堵门、断水断电等影响正常生产经营的行为，为此提交了电话录音、调派出动单、照片、视频等予以佐证。重兴寺合作社不认可证据的真实性和证明目的。
庭审中，重兴寺合作社称收回租赁土地后交给管庄乡政府用于绿化建设。重兴寺合作社主张中兴达公司自2011年1月起拒绝交纳租金，中兴达公司不予认可，称系重兴寺合作社拒绝收取租金，并提交了谈话录音。重兴寺合作社不认可证据的真实性。重兴寺合作社主张在诉讼中才得知中兴达公司未经同意转租房屋，中兴达公司认可将租赁土地上部分自建房屋转租给案外人北京京起鼎力起重设备有限公司（以下简称京起公司）和北京功顺达仿生机械有限公司（以下简称功顺达公司），但主张重兴寺合作社对此知情并协助办理营业执照。中兴达公司就此提供了上述两公司的营业执照，显示京起公司住所地为北京市朝阳区管庄乡重兴寺村南，功顺达公司住所地为北京市朝阳区豆各庄乡西马各村101号。中兴达公司主张因租赁土地收回，无法继续履行与两公司的合同并在2011年10月16日解除，产生停产停业损失108万元，提交了与该两公司分别签订的《租赁协议》及终止协议。重兴寺合作社不予认可。
另,在一审审理过程中，依中兴达公司的申请，法院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司对租赁土地上所建建筑物造价及搬迁费进行评估，评估意见为：地上建筑物造价为6007806元、搬迁费为32万元。中兴达公司支付评估费88888元。依中兴达公司的申请，法院依法委托北京高商万达会计师事务所有限公司对停产停业损失进行评估，鉴证意见：由于中兴达公司账务存在不完整性，停产停业损失不能进行完整性确认，仅根据查验账册账面确认中兴达公司账面年平均收入2273782.94元，账面年平均总成本2191069.61元，账面年平均经营利润5877.7元、账面年平均人员成本165468.67元，因政府拆迁致使两项租赁合同无法继续履行，每年租金合计108万元。中兴达公司支付审计费5万元。
关于《租赁协议书》效力问题。重兴寺合作社主张案涉土地为集体土地，规划为绿地，不能出租用于建设经营使用，之前为荒废的鱼塘，中兴达公司承租后用于建设经营，违反了法律规定，《租赁协议书》无效；中兴达公司主张系通过重兴寺合作社招商承租的案涉土地，之前土地就用于养殖鸡鸭鱼，有鱼塘鸡鸭舍，其公司对土地为农用地不知情，且在租赁期间，重兴寺村给予支持，即使合同无效，主要原因也在重兴寺合作社。为此，重兴寺合作社提交了管庄乡规划科《证明》、北京市城市规划设计研究院《会议纪要》及规划图予以佐证。中兴达公司认可《证明》的真实性，称签订合同时并未出示过，不认可《会议纪要》及规划图的真实性，称即使真实，之前也未见到过。
一审法院经审理后认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。重兴寺合作社与中兴达公司签订《租赁协议书》将土地租赁给中兴达公司用于包装制品生产经营之用。按照有关法律规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，案涉土地属于非建设用地，根据证据显示规划用途为绿地，重兴寺合作社和中兴达公司均未提交证据证明取得建设用地审批手续，而将土地用于非农业建设，双方签订的《租赁协议书》应属无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故，中兴达公司应将案涉土地和房屋腾空后交付重兴寺合作社。根据查明的事实，自2011年7月起，重兴寺村委会、重兴寺合作社和管庄乡政府先后向中兴达公司发出腾退的通知，法院参照原租金标准及中兴达公司实际经营情况酌情确定自2011年7月起的占有使用费；2011年1月至2011年6月的占有使用费按照月3150元的标准支付。
关于合同无效后的损失赔偿问题。重兴寺合作社作为出租方，对案涉土地性质的知晓程度应当高于中兴达公司，其在出租时未充分知晓或者告知中兴达公司，导致合同无效，具有过错；中兴达公司在明知土地原为养殖场所的情况下，仍与重兴寺合作社签订合同租赁土地用于生产经营，对合同无效亦有过错。中兴达公司基于在与重兴寺合作社签订的《租赁协议书》的基础上翻建新建房屋，现重兴寺合作社主张腾退，且其对合同无效亦存在过错，故法院根据双方对于合同无效的过错责任大小，建设折旧情况，中兴达公司至今仍在占有使用案涉土地，而租赁合同期限早已届满的事实，酌情确定重兴寺合作社赔偿中兴达公司建筑物损失200万元。重兴寺合作社主张按照《租赁协议书》自行拆除自建房屋的约定，其无需赔偿房屋损失。根据合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力的规定，《租赁协议书》已被确认无效，重兴寺合作社所提及《租赁协议书》的相关约定非解决争议方法的条款，其据此抗辩，法院不予采纳。关于搬迁费，因即使合同有效，合同期限届满后中兴达公司也涉及搬迁问题，且中兴达公司实际占有使用土地期限已超出原合同期限，因此对于中兴达公司主张的搬迁费，法院不予支持。关于租金收入损失，双方《租赁协议书》明确约定不得对外转租，中兴达公司对外转租并非《租赁协议书》约定的土地租赁目的，也非经核准的经营行为，且中兴达公司至今仍在占有使用案涉土地。故，法院对于中兴达公司的该项请求不予支持。一审法院判决：一、被告（反诉原告）北京中兴达包装制品有限公司于判决生效后三十日内将在北京市朝阳区管庄乡重兴寺村南案涉七亩土地及地上建筑物腾空后，交付原告（反诉被告）北京市朝阳区管庄乡重兴寺村经济合作社；二、被告（反诉原告）北京中兴达包装制品有限公司于判决生效后三十日内支付原告（反诉被告）北京市朝阳区管庄乡重兴寺村经济合作社2011年1月至2011年6月土地占有使用费一万八千九百元；三、被告（反诉原告）北京中兴达包装制品有限公司于判决生效后三十日内按照月二千元的标准向原告（反诉被告）北京市朝阳区管庄乡重兴寺村经济合作社支付自2011年7月至实际腾退之日止的使用费；四、原告（反诉被告）北京市朝阳区管庄乡重兴寺村经济合作社于判决生效后三十日内支付被告（反诉原告）北京中兴达包装制品有限公司房屋损失二百万元；五、驳回原告（反诉被告）北京市朝阳区管庄乡重兴寺村经济合作社的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京中兴达包装制品有限公司的其他反诉请求。
本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。双方当事人对于一审法院审理查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，根据中兴达公司上诉请求与重兴寺合作社答辩意见，本案上诉争议焦点有二：1.重兴寺合作社应赔偿中兴达公司损失的具体数额；2.中兴达公司应给付重兴寺合作社土地占有使用费具体数额。
对于争议焦点一，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。本案双方当事人签订的《租赁协议书》未经相关部门批准，擅自改变土地用途，所签合同应属无效，本院予以确认。根据相关法律规定，合同无效之后，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。对于中兴达公司主张应依据相关评估结论认定损失赔偿数额的上诉意见，本院认为，中兴达公司与重兴寺合作社签订《租赁协议书》时曾约定“如有自建房屋者，协议终止后自行拆除”，现中兴达实际占有使用其所建房屋的期限已超出该《租赁协议书》约定期限，其对所建房屋的财产利益已获得补偿，一审法院结合双方对于合同无效过错责任比例，建设折旧情况等因素确定重兴寺合作社赔偿中兴达公司建筑物损失200万元并无不当，且重兴寺合作社未提出上诉，本院予以维持。对于中兴达公司主张转租收入损失的上诉意见，本院认为，合同无效情况下的损害赔偿仅为固有利益损失，不包括因合同履行可以获得的利益，中兴达公司无权主张转租收入损失，故本院不予支持。对于中兴达公司主张搬迁费32万元的上诉意见，本院认为，中兴达占有使用涉案房屋土地时间已超出原合同期限，故搬迁费并非合同无效导致的损失，故本院对其上诉意见不予支持。
对于争议焦点二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。中兴达公司虽主张占有使用费不合理，但其在此期间一直占有使用涉诉房屋、土地，故本院对其上诉意见不予支持。
综上所述，中兴达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4608元，由北京中兴达包装制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 丹
审 判 员 付 辉
代理审判员 薛 源
二〇一七年五月四日
法官 助理 云 凝
书 记 员 刘怡然