重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝高法民终字第00473号
上诉人（原审原告）：重庆中兴贸易公司，住所地重庆市渝中区菜袁路22号。
法定代表人：刘晓东，该公司总经理。
委托代理人：金家杰。
委托代理人：张涌，中豪律师集团（重庆）事务所律师。
上诉人（原审原告）：重庆市渝中区利民畜牧场，住所地重庆市渝中区菜袁路**号。
法定代表人：刘晓东，该公司总经理。
委托代理人：林春。
委托代理人：任远，中豪律师集团（重庆）事务所律师。
上诉人（原审被告）：重庆西五物业发展有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路27号。
法定代表人：陈松，该公司执行董事。
上诉人（原审被告）：重庆世贸采博城经营管理有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路27号5-2号。
法定代表人：刘萍，该公司执行董事。
委托代理人：吴毅，重庆江州律师事务所律师。
委托代理人：黄灿，重庆江州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆城外城投资有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路27号名义层第5层。
法定代表人：周荣富，该公司董事长。
委托代理人：李伟，重庆广君律师事务所律师。
委托代理人：陈继红，重庆广君律师事务所律师。
上诉人重庆中兴贸易公司（以下简称中兴贸易公司）、重庆市渝中区利民畜牧场（以下简称利民畜牧场）、重庆西五物业发展有限公司（以下简称西五公司）、重庆世贸采博城经营管理有限公司（以下简称采博城公司）与被上诉人重庆城外城投资有限公司（以下简称城外城公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市第五中级人民法院于2015年9月16日作出（2014）渝五中法民初字第00742号民事判决，中兴贸易公司、利民畜牧场、西五公司、采博城公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月17日公开开庭审理了本案。中兴贸易公司的委托代理人金家杰、张涌，利民畜牧场的委托代理人林春、任远，西五公司的法定代表人陈松，采博城公司的委托代理人吴毅，城外城公司的委托代理人陈继红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：中兴贸易公司系重庆市渝中区商委下属企业，中兴贸易公司与利民畜牧场系两块牌子一套班子的企业。
1995年4月26日，利民畜牧场取得渝中区菜园坝正街73号《国有土地使用证》，载明土地性质为划拨，用地面积为22530平方米（其中建筑占地2254平方米）。1997年6月3日，利民畜牧场（中兴贸易公司，甲方）与西五公司（乙方）签订了《重庆菜园坝市场联合开发合同》，约定：第一条：1-2、项目地址：渝中区菜园坝正街73号，渝中区利民畜牧场国有土地使用证所列的用地范围。（不含甲方已建成的一号楼所占地面积）。第二条：2-1、建设规模：总占地约20276平方米（1号、2号地），合计约162000平方米，其中2号地面积约8818平方米，建设规模约61726平方米（按规划审定的规模为准）。第三条：3-1、投资方式：甲方以土地整治、征地费用和甲方在上述（1号、2号）地块中的建筑物及其他附属物的拆迁补偿作为项目的资本总投入，乙方以建房的全部资金作为投入。3-2、运作方式：以乙方名义实施该项目的全部建设。3-3、建设次序：该项目按总体规划，分段实施的原则进行，即先实施2号地块（西端），待建设到一定程度，双方认为适当时候再实施1号地块。若开工两年二号地群楼尚未完工，则甲方可将1号地作其它安排，乙方无异议。第四条：4-1、房屋分成比例：甲、乙双方按规划部门对该地块批准的建房面积，甲方占32%，乙方占68%。4-2、房屋分配方法：成房分配按比例垂直划分，同时兼顾经营管理。群房完工后，暂按上述比例分房，以相对集中互利互惠适当调整后，按比例分配的办法进行分配。若实际分配超出分配面积，超出部分作价，谁得，谁支付多得的建面款。第五条：建房标准……。第六条：甲方职责6-1、负责为乙方办理该项目的土地征用手续（手续费由乙方缴纳），不向乙方再收取土地征用费，但乙方实际所得商品房部分按有关规定办理土地使用权的出让手续，交纳土地的出让金。第七条：乙方职责7-1、负责申办整个项目计划和建设过程的全部手续，其中立项由双方共同上报立项。第八条：建设周期本项目的第一期工程自甲方交地之日起1997年11月1日计算工期，三年全部竣工，群楼两年完工。甲方应分的部分及时交甲方使用。乙方若不能按期交房，则每延长一天赔偿5000元给甲方。若延期1年后仍未交房，则按每天1万元赔偿给甲方。如遇人力不可抗拒的因素，造成不能按期完工，其延误的时间不在赔偿之列。第十一条：双方签约后，1997年8月31日乙方拨500万元作为建筑开工保证金给甲方。待乙方土石方工程完工桩基开始甲方应将开工保证金按进度返给乙方支付施工单位，付完为止。在上述前提下，甲方到时付不出施工进度款，影响施工进度的责任在甲方，同时应承担其经济损失，按开工保证金的2倍赔偿给乙方。第十三条：违约：双方签约后，按上述约定的条款履行自己的义务，凡未履行上述条款视同违约。违约方应负责赔偿另一方的经济损失，同时支付违约金500万元。双方还对其他权利义务进行了约定。
该合同签订后，中兴贸易公司（利民畜牧场）与西五公司共同向重庆市计委、重庆市规划局申请立项并获批准。1997年10月2日，重庆市计委作出重计委固【1997】841号《关于渝中区菜园坝市场项目建议书的批复》，同意西五公司与中兴贸易公司联合开发建设渝中区菜园坝市场，并予立项。同时，重庆市规划局以重规建审【1997】建中字第051号、重庆市建委以渝建设【1998】20号批复西五公司，同意了规划和工程初步设计。此后，西五公司按合同约定以自己的名义实施了该项目的全部建设，2006年底，第一期联建房全部竣工。2007年5月9日，中兴贸易公司（利民畜牧场）、西五公司共同签订了《菜园坝市场（西五市场）一期工程竣工分配协议书》，该协议书确认了中兴贸易公司（利民畜牧场）应分配房屋的总面积为15998.6平方米，并确定了各楼层的轴线和面积，并有附图。2007年7月，西五公司办理了上述一期房屋的新建登记。
2006年4月19日，西五公司（甲方）与采博城公司（乙方）签订《租赁经营合同》，约定甲方将其投资开发的“重庆西五市场”交给乙方全面经营管理30年，即从2004年11月29日至2034年11月28日止，由乙方对“重庆西五市场”进行全面包装、统一定位、规划、招商、营运、宣传，并使用“重庆世贸采博城”的专属定位品牌。其费用由甲方承担，乙方垫付，在今后乙方支付给甲方的场地占用费中扣除，“重庆世贸采博城”品牌使用费为每年270万元。甲方交给乙方所使用的“重庆西五市场”面积58000平方米，乙方向甲方缴付每平方米12元的场地占用费，每月合计696000元，全年合计8352000元。场地占用费的支付从开业之日起计算，每年年底结算。该《租赁经营合同》经重庆市渝中区公证处公证。上述合同签订后，西五公司即将房屋交付给采博城公司管理经营，但西五公司与采博城公司之间一直未对租金进行结算。
2007年7月23日，西五公司办理了重庆市渝中区菜袁路27号名义层负2层、负1层、第1层、第2层、第3层、第5层、第6层部分、6-14层房屋的《房地产权证》。
2009年11月12日，采博城公司（甲方）与陈一新、周荣富、粟兴旺（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将重庆市渝中区菜袁路27号世贸采博城商用部分根据房屋产权证核准房建筑面积：即负二楼8217平方米，负一楼7221.46平方米（扣除配电室、中央空调室共计面积1000平方米），配电中央空调等设备间双方共同管理使用，一楼6562.4平方米，二楼6631.7平方米，三楼6863.49平方米，四楼6863.49平方米，五楼7289.57平方米，（其中应扣除甲方保留面积暂计1643.32平方米，交付时以双方确认后的面积为准，位置图附后），合计47005.32平方米，按现状租赁给乙方，开办批零市场，乙方可以自营、联营、转租、出租柜台或门面等方式经营使用租赁房屋；租赁期为16年，其中优惠免租期一年，甲方将全部房屋交付给乙方开始计算租赁期（以双方办理相关书面交房手续为准）；负一楼、一楼、二楼、三楼、四楼第一年至第三年租金为建筑面积每月27元/平方米，第四年至第六年为建筑面积每月32元/平方米，第七年至第九年为建筑面积每月37元/平方米，第十年至第十五年为建筑面积每月47元/平方米；负二楼、五楼租金为建筑面积每月27元/平方米，15年租赁期间内不递增。双方还对其他权利义务进行了约定。2010年4月26日，采博城公司（甲方）与陈一新、周荣富、粟兴旺（乙方）、城外城公司（丙方）签订《补充协议》，约定乙方在上述《租赁合同》中所有的权利义务全部由丙方承继，乙方自本补充协议签订之日起不再承担《租赁合同》项下的权利义务。上述合同签订后，城外城公司一直按合同约定向采博城公司履行给付租金的义务。目前，涉案房屋已分租给其他经营户，形成了灯饰灯具市场。
2008年10月，中兴贸易公司、利民畜牧场向重庆市第五中级人民法院起诉西五公司，要求确认按双方分配协议及附图中中兴贸易公司、利民畜牧场应分得的渝中区菜袁路27号重庆西五市场一期工程15998.6平方米的房屋产权归中兴贸易公司、利民畜牧场所有；判令西五公司立即将上述房屋交付中兴贸易公司、利民畜牧场经营使用；要求西五公司为中兴贸易公司、利民畜牧场办理产权证；判令西五公司支付违约金500万元。重庆市第五中级人民法院于2009年4月作出（2008）渝五中民初字第427号民事判决书，判决：1、西五公司在判决生效后60日内按双方于2007年5月9日签订的《菜园坝市场（西五市场）一期竣工分配协议书》及附图的约定将座落于重庆市渝中区菜袁路27号房屋15998.6平方米交付中兴贸易公司、利民畜牧场。2、西五公司支付违约金500万元。3、驳回中兴贸易公司、利民畜牧场其它诉讼请求。随后，中兴贸易公司申请执行，在执行过程中，重庆市第五中级人民法院经审委会研究，决定该案进入再审。2011年1月，重庆市第五中级人民法院作出（2010）渝五中法民再初字第1号民事判决书，判决：1.撤销（2008）渝五中民初字第427号民事判决第一、三项。2.维持（2008）渝五中民初字第427号民事判决第二项。3.中兴贸易公司、利民畜牧场与西五公司签订的《重庆菜园坝市场联合开发合同》及《菜园坝市场（西五市场）一期竣工分配协议书》及附图合法有效。4.西五公司在本判决生效之日起60日内向中兴贸易公司、利民畜牧场交付座落于重庆市渝中区菜袁路27号菜园坝市场（西五市场）一期工程内的如下房屋（建筑面积以产权登记部门确定为准）：名义层第一层T01至T03号房屋，建设面积共计128.06平方米；名义层第二层B77、B81至B88号房屋，建筑面积共计580.22平方米；名义层第五层14-2号、15号至34号房屋，中会议室、建筑面积为2238.74平方米（已交付）；名义层第负一层B46至B62、B74至B77号房屋，建筑面积共计1093.29平方米；名义层第负二层1-5、1-6、1-7、1-19、1-20、1-21号房屋，建筑面积共计2216.69平方米；名义层第负三层《菜园坝市场（西五市场）一期竣工分配协议书》附图确定轴线内全部房屋，建筑面积共计2246.28平方米。
2011年8月，重庆市第五中级人民法院再次作出（2010）渝五中法民再初字第1-1号民事判决书，判决：重庆西五物业发展有限公司于本判决生效后10日内给付重庆中兴贸易公司、重庆市渝中区利民畜牧场房屋交付不能的损失赔偿款97013200元。上述两份判决均已发生法律效力。
由于西五公司未履行（2010）渝五中法民再初字第1号民事判决书所确定的义务，中兴贸易公司、利民畜牧场申请执行，重庆市第五中级人民法院于2011年7月7日作出（2011）渝五中法民执字第313号执行裁定书，裁定将名义层第一层T01至T03号房屋，建设面积共计128.06平方米；名义层第二层B77、B81至B88号房屋，建筑面积共计580.22平方米；名义层第负一层B46至B62、B74至B77号房屋，建筑面积共计1093.29平方米；名义层第负二层1-5、1-6、1-7、1-19、1-20、1-21号房屋，建筑面积共计2216.69平方米过户给中兴贸易公司、利民畜牧场所有。重庆市第五中级人民法院又于2011年12月20日作出（2011）渝五中法民执字第313-1号执行裁定书，将名义层负三层车库2（超预售登记，建筑面积2247.91平方米）过户给中兴贸易公司、利民畜牧场所有。
2012年8月，重庆市第五中级人民法院向采博城公司、城外城公司发出协助执行通知书，要求采博城公司将名义层第一层T01至T03号房屋，建设面积共计128.06平方米；名义层第二层B77、B81至B88号房屋，建筑面积共计580.22平方米；名义层第五层14-2号、15号至34号房屋，中会议室、建筑面积为2238.74平方米（已交付）；名义层第负一层B46至B62、B74至B77号房屋，建筑面积共计1093.29平方米；名义层第负二层1-5、1-6、1-7、1-19、1-20、1-21号房屋、名义层负三层车库2（超预售登记，建筑面积2247.91平方米）交付给中兴贸易公司、利民畜牧场。但两公司至今未交付。
由于西五公司未履行（2010）渝五中法民再初字第1-1号民事判决书所确定的义务，中兴贸易公司、利民畜牧场申请执行，重庆市第五中级人民法院于2012年11月22日作出（2012）渝五中法民执字第67号执行裁定书，裁定将菜园坝市场（西五市场）一期工程内的名义层第一层：A01-A05、A08-A11、A14、A15、A21、A22、A30、A42、A43、A50、A51、A57、A58、T04-T06；名义层第二层：A3-A11、A13、A14、A18-A23、A33-A69、B01-B04、B06-B10、B22-B24、B28-B39；名义层负一层：A04、A05、A07-A32、A34-A47、A49-A60、A63-A65、A72-A80、B06、B07、B09-B45；名义层负二层：1-4、1-8、1-17、1-18；名义层负三层（车库1号区域）房屋，以流拍价82299588元过户给中兴贸易公司、利民畜牧场所有。同时，重庆市第五中级人民法院亦向采博城公司、城外城公司发出协助执行通知书，要求两公司将上述房屋交付给中兴贸易公司、利民畜牧场。但两公司至今未交付。中兴贸易公司、利民畜牧场的权利未得到实现。
中兴贸易公司、利民畜牧场总应办证面积为24231.53平方米。
另查明，西五公司与采博城公司签订《租赁经营合同》时，侯斌拥有西五公司81%的股份，拥有采博城公司85%的股份。侯斌于2009年退出采博城公司，于2013年退出西五公司。
一审审理过程中，经中兴贸易公司和利民畜牧场请求，一审法院调取了重庆市渝中区公安分局经济犯罪侦查支队对刘萍、田墅、陈松等人的询问笔录共计15份。拟证明采博城公司与西五公司签订租赁合同之前，已知中兴贸易公司是联建方，对该房屋享有32%的权利。侯斌作为两家公司的大股东实际操控了整个租赁合同的签订过程。加上明显低于市场价格的租赁标准以及长达30年的租期，均可表明西五公司与采博城公司恶意串通签订了租赁合同，该合同是无效的。另外，西五公司与采博城公司之间租赁合同是2004年西五公司与世贸中心会采博城分公司之间租赁合同的延续，是因为世贸中心会采博城分公司没有法人资格，才另行成立采博城公司，承继世贸中心会采博城分公司的权利义务，通过时间顺序也可证明上述观点。西五公司法定代表人陈松陈述：“侯斌退股前一直是西五公司的实际控制人，采博城项目的修建以及出租等重大事项均由项定西和侯斌决定。2004年，在侯斌的授意下，我拟定了委托租赁经营合同，加盖了西五公司公章和我的私章后，交给侯斌。2006年，我按侯斌的要求，拟定了西五公司与世贸中心采博城公司、采博城公司签订三方协议，加盖西五公司公章和我的私章后，将协议交给侯斌。上述两个协议的签订是侯斌决定的。”西五公司前法定代表人项定西陈述：“西五公司的经营决策是由侯斌实际负责，陈松只负责日常工作。”西五公司副总田墅陈述：“我受侯斌安排为采博城公司办理了工商执照等手续。”采博城公司法定代表人刘萍陈述：“2006年下半年之前采博城公司公章和王春乐法人章都在侯斌那里，公司的重大事务由侯斌做主，王春乐不管公司经营。合同上的章应该是侯斌盖的。合同签订后，侯斌告诉我，西五市场还有部分房屋是中兴贸易公司的，他是西五公司的大股东，他会把采博城公司收取的租金交给西五公司分配。”采博城公司前法定代表人王春乐陈述：“侯斌安排我担任世贸中心采博城公司法定代表人，我并未实际出资也未拿工资，也没有刻过法人章。侯斌曾告诉我，他是西五公司和世贸中心采博城公司的实际控制人。我转股给刘萍以及与陈松一起为委托租赁经营合同做公证都是侯斌安排的，我未收取转股金。”
中兴贸易公司、利民畜牧场起诉请求：1.确认西五公司与采博城公司签订的租赁经营合同无效；2.城外城公司返还中兴贸易公司和利民畜牧场房屋16052.82平方米；3.城外城公司按照采博城公司与城外城公司之间租赁合同约定的租金标准、租期向中兴贸易公司和利民畜牧场履行给付租金的义务；4.本案诉讼费由西五公司、采博城公司共同承担。
一审审理过程中，中兴贸易公司、利民畜牧场于2015年3月16日向提交了变更诉讼请求申请书，将诉讼请求变更为：1.判决确认西五公司与采博城公司签订的租赁经营合同无效；2.判决城外城公司返还中兴贸易公司和利民畜牧场房屋16052.82平方米；3.城外城公司按照采博城公司与城外城公司之间租赁合同约定的租金标准、租期向中兴贸易公司和利民畜牧场履行给付租金的义务；4.本案诉讼费由西五公司、采博城公司共同承担。一审法院于2015年4月21日再次开庭进行了审理，西五公司、采博城公司、城外城公司对中兴贸易公司和利民畜牧场变更后的诉讼请求均不予认可。
一审法院认为，关于中兴贸易公司、利民畜牧场提起本次诉讼是否超过诉讼时效的问题。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩……”本案中，中兴贸易公司、利民畜牧场要求确认合同无效的诉讼请求，属于确认之诉。在确认之诉中，法院判决只对当事人之间是否存在某一法律关系进行确认，不含给付内容，不具有可执行性。因此，确认之诉不受诉讼时效制度的限制。西五公司、采博城公司、城外城公司提出的中兴贸易公司、利民畜牧场提起本次诉讼超过诉讼时效的抗辩理由，不予采纳。
关于西五公司与采博城公司之间签订的《租赁经营合同》是否有效的问题。本案中，中兴贸易公司、利民畜牧场取得涉案房屋产权是基于以下生效法律文书，一是（2010）渝五中法民再初字第1号民事判决书第四项：“重庆西五物业发展有限公司在本判决生效之日起60日内向重庆中兴贸易公司、重庆市渝中区利民畜牧场交付座落于重庆市渝中区菜袁路27号菜园坝市场（西五市场）一期工程内的如下房屋（建筑面积以产权登记部门确定为准）：名义层第一层T01至T03号房屋，建设面积共计128.06平方米；名义层第二层B77、B81至B88号房屋，建筑面积共计580.22平方米；名义层第五层14-2号、15号至34号房屋，中会议室、建筑面积为2238.74平方米（已交付）；名义层第负一层B46至B62、B74至B77号房屋，建筑面积共计1093.29平方米；名义层第负二层1-5、1-6、1-7、1-19、1-20、1-21号房屋，建筑面积共计2216.69平方米；名义层第负三层《菜园坝市场（西五市场）一期竣工分配协议书》附图确定轴线内全部房屋，建筑面积共计2246.28平方米。”二是（2011）渝五中法民执字第313号执行裁定书第二项：“将被执行人重庆西五物业发展有限公司坐落于重庆市渝中区菜袁路27号菜园坝市场（西五市场）的名义层第一层T01至T03号房屋，建设面积共计128.06平方米；名义层第二层B77、B81至B88号房屋，建筑面积共计580.22平方米；名义层第负一层B46至B62、B74至B77号房屋，建筑面积共计1093.29平方米；名义层第负二层1-5、1-6、1-7、1-19、1-20、1-21号房屋，建筑面积共计2216.69平方米过户给重庆中兴贸易公司、重庆市渝中区利民畜牧场所有。”三是（2011）渝五中法民执字第67号执行裁定书：“将被执行人重庆西五物业发展有限公司坐落于重庆市渝中区菜袁路27号菜园坝市场（西五市场）一期工程内的名义层第一层：A01-A05、A08-A11、A14、A15、A21、A22、A30、A42、A43、A50、A51、A57、A58、T04-T06；名义层第二层：A3-A11、A13、A14、A18-A23、A33-A69、B01-B04、B06-B10、B22-B24、B28-B39；名义层负一层：A04、A05、A07-A32、A34-A47、A49-A60、A63-A65、A72-A80、B06、B07、B09-B45；名义层负二层：1-4、1-8、1-17、1-18；名义层负三层（车库1号区域）房屋，以流拍价82299588元过户给重庆市中兴贸易公司、重庆市渝中区利民畜牧场所有。”即中兴贸易公司、利民畜牧场取得产权的24231.53平方米房屋中，仅有8503.28平方米房屋处于分配协议约定的轴线范围内，是其依据分配协议约定应当分配的。剩下的15728.25平方米房屋是在执行过程中通过以物抵债的方式取得产权，房屋所处的位置不在分配协议约定的中兴贸易公司、利民畜牧场应当分配的轴线范围内。根据买卖不破租赁的原则，西五公司出租在前，中兴贸易公司、利民畜牧场取得15728.25平方米房屋产权在后，因此，西五公司与采博城公司签订的租赁经营合同中涉及中兴贸易公司、利民畜牧场通过以物抵债的方式取得产权的15728.25平方米房屋部分仍有效。因西五公司与采博城公司签订租赁合同时，侯斌分别持有二公司81%和85%的股份，二公司具有一定的关联性。根据重庆市渝中区公安分局经济犯罪侦查支队的询问笔录可知，西五公司与采博城公司签订租赁合同确是侯斌一手促成的，结合双方租赁合同约定的每月12元/平方米租金标准明显低于采博城公司与城外城公司约定的每月27元/平方米租金标准，以及采博城公司从未向西五公司实际支付租金等客观事实，认定西五公司与采博城公司签订的租赁合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定的合同无效情形，即：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。故西五公司与采博城公司签订的租赁经营合同中涉及中兴贸易公司、利民畜牧场因联建应分配的8503.28平方米房屋部分无效。
关于城外城公司是否应当返还涉案房屋的问题。本案中，中兴贸易公司、利民畜牧场取得涉案房屋产权的时间晚于采博城公司与城外城公司签订租赁合同的时间，且城外城公司签订租赁合同时属善意第三人，故根据买卖不破租赁的原则，城外城公司在租赁合同中享有的合法权益应受保护。因此，对中兴贸易公司、利民畜牧场提出的要求城外城公司返还涉案房屋的诉讼请求不予支持。
关于中兴贸易公司、利民畜牧场要求城外城公司向其履行采博城公司与城外城公司之间的租赁合同义务的问题。如上所述，西五公司与采博城公司所签《租赁经营合同》中涉及中兴公司、利民畜牧场因联建应分配的8503.28平方米房屋部分无效后，采博城公司已无权收取租金。涉案房屋产权人由西五公司变更为中兴贸易公司和利民畜牧场后，理应由新的产权人行使租赁合同权利。另根据采博城公司与城外城公司的《租赁合同》第十六条第1项约定：本合同期内，不论何种原因甲方（采博城公司）与西五公司解除租赁合同，甲方及西五公司均同意乙方丙方按本合同约定继续履行，本合同的出租方变更为西五公司，由西五公司承受本合同出租方的权利义务。按照上述约定，当西五公司与采博城公司租赁合同因故解除时，西五公司可取代采博城公司出租人地位，与城外城公司继续履行租赁合同。本案中，涉案房屋的产权人由西五公司变更为中兴贸易公司、利民畜牧场，中兴贸易公司、利民畜牧场亦可参照上述约定取代采博城公司出租人地位，在涉案房屋范围内与城外城公司继续履行租赁合同。因此，中兴贸易公司、利民畜牧场要求城外城公司按照采博城公司与城外城公司之间租赁合同约定的租金标准、租期向其履行给付租金的义务的诉讼请求予以支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决:一、西五公司与采博城公司于2006年4月19日签订的《租赁经营合同》中涉及出租中兴贸易公司、利民畜牧场因联建应分配的8503.28平方米房屋部分无效，即名义层第一层T01至T03号房屋，名义层第二层B77、B81至B88号房屋，名义层第五层14-2号、15号至34号房屋和中会议室，名义层负一层B46至B62、B74至B77号房屋，名义层负二层1-5、1-6、1-7、1-19、1-20、1-21号号房屋，名义层负三层《菜园坝市场（西五市场）一期竣工分配协议书》附图确定轴线内全部房屋；二、城外城公司于本判决生效之日起按照其与采博城公司之间的《租赁合同》（2010年4月26日签订）约定的租金标准、租期，向中兴贸易公司、利民畜牧场给付上述房屋应付的租金；三、驳回中兴贸易公司、利民畜牧场其他诉讼请求。案件受理费226398元，由西五公司负担113199元，由采博城公司负担113199元。
中兴贸易公司、利民畜牧场、西五公司、采博城公司均不服一审判决，向本院提起上诉。
中兴贸易公司和利民畜牧场上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认西五公司与采博城公司于2006年4月19日签订的《租赁经营合同》无效，或者至少确认该《租赁经营合同》中涉及中兴贸易公司的24231.53平方米房屋部分无效；3.改判城外城公司按照其与采博城公司之间的租赁合同约定的租金标准和租期向中兴贸易公司、利民畜牧场给付16052.82平方米房屋的租金；4.一、二审诉讼费由西五公司和采博城公司承担。主要事实和理由：1.西五公司与采博城公司于2006年4月19日签订的《租赁经营合同》是无效的。西五公司与采博城公司属两块牌子一套班子的关联公司，大股东侯斌是这两个公司的实际控制人，西五公司与采博城公司于2006年4月19日签订的租赁经营合同是侯斌一手操控下进行的，是在明知中兴贸易公司享有联建房屋32%产权的情况下，恶意串通，以明显不合理且违背市场价值的低价，在工程竣工前签订的，以达到非法占有他人财产的目的，故该《租赁经营合同》无效。2.西五公司与采博城公司于2006年4月19日签订的《租赁经营合同》中涉及中兴贸易公司的24231.53平方米房屋部分是无效的。一审判决对该部分合同效力认定采用两个标准，两个法律依据来认定是错误的。一审判决既认定《租赁经营合同》中涉及中兴贸易公司、利民畜牧场因联建分配的8503.28平方米房屋部分无效，又根据买卖不破租赁的原则，以西五公司出租在前，中兴贸易公司和利民畜牧场取得15728.25平方米房屋在后为由，认定该部分合同有效是错误的。按照《联建合同》约定，中兴贸易公司和利民畜牧场应分得的房屋应当在联建房建成时即交付中兴贸易公司和利民畜牧场。由于西五公司的一系列侵权行为以及西五公司与采博城公司恶意串通签订《租赁经营合同》的非法行为，使重庆市第五中级人民法院的生效判决无法执行，进入再审，致使中兴贸易公司和利民畜牧场不能得到应当分得的房屋，中兴贸易公司取得的24231.53平方米房屋是联建权益的最终体现，《租赁经营合同》中涉及该部分的约定均是无效的。
西五公司答辩称：1.中兴贸易公司、利民畜牧场未按合同约定履行相关义务，有违约行为，不存在原始取得，中兴贸易公司取得房屋的时间应当以办理房屋产权证的时间为准。2.案涉项目西五市场是以西五公司名义进行全面开发建设，西五公司将商业物业出租给专门进行商业管理的经营管理公司并无不当，西五公司签订《租赁经营合同》时没有任何债务，不存在恶意串通逃避债务，西五公司低价出租给采博城是为了渡过资金紧缺难关。西五公司低价出租，受损害最大的是西五公司，而非中兴贸易公司和利民畜牧场，侯斌本人是西五公司的股东，并未获取任何经济利益；3.西五公司与采博城公司的关联问题，已有生效判决作出否定性认定。
采博城公司答辩称：1.《租赁经营合同》是在西五公司资金链即将断裂的情况下签订的，是西五公司和采博城公司的真实意思表示，双方没有恶意串通，该合同符合法律规定；2.《租赁经营合同》签订在前，分配协议书签订在后。在分配协议书签订之前，《租赁经营合同》已经存在并且实际在履行，不存在中兴贸易公司和利民畜牧场原始取得问题，根据相关法律规定，物权取得应当以产权登记为准，并非有联建协议就享有物权。
城外城公司答辩称：1.西五公司与采博城公司签订的《租赁经营合同》经过公证机关公证，并经生效判决确认其有效性，该合同依法有效。2.城外城公司与采博城公司签订租赁合同时，承租房屋的产权在西五公司名下，采博城公司享有房屋出租权，城外城公司在签订租赁合同后依约向合同相对方采博城公司履行合同义务支付租金，城外城公司属于善意第三人，其使用房屋的权利及收益依法应受法律保护。
西五公司上诉请求：撤销一审判决，驳回中兴贸易公司和利民畜牧场的诉讼请求。主要事实和理由：1.一审判决混淆法律概念。法律并不禁止自然人向多个公司的出资行为，不能以侯斌分别是西五公司和采博城公司的大股东作为认定恶意串通的依据。西五公司为防止资金链断裂，因情势所逼才引入采博城公司以维持项目运作和市场稳定，没有牟取不法利益的故意。2.一审法院以渝中区公安分局经侦支队的询问笔录作为判决依据是错误的。该询问笔录是以西五公司、采博城公司涉嫌偷税漏税开展调查而制作的，是在经侦支队对当事人发出威胁的情形下形成的，存在违法收集证据的情形，并且缺乏侯斌本人的陈述，当事人已当庭对上述证据的真实性和关联性予以驳斥。3.已有生效判决对西五公司和采博城公司的关联性问题作出了否定性认定。4.采博城公司2006年接手案涉房产后，投入巨资装修完善，将一个濒临烂尾的楼盘精心打造成现有批发市场，其取得15元/平方米的利润空间是应该的。5.一审判决认定采博城公司从未向西五公司实际支付租金是错误的。6.侯斌2013年退出西五公司，西五公司低价出租损害的正是他作为大股东的利益。7.中兴贸易公司和利民畜牧场未按《联建合同》约定承担土地整治、征地费用，违约在先。
中兴贸易公司和利民畜牧场答辩称：1.西五公司和采博城公司属于关联公司，西五公司与采博城公司签订《租赁经营合同》属于关联交易行为。2.经侦支队的询问笔录作为书证，可以作为证明案件事实的证据。3.采博城公司是否投入资金并不影响其与西五公司的关联关系及恶意串通的认定。4.生效民事判决并未对西五公司和采博城公司之间的关联关系做出否定性认定。5.侯斌的利益并不会因低价出租受到损失。侯斌作为西五公司和采博城公司的大股东，其利益不仅存在于西五公司，也存在于采博城公司，西五公司和采博城公司之间属于典型的关联公司之间利益输送行为，侯斌的利益并不会因此受到损失，因《经营租赁合同》受到损失的，还是中兴贸易公司和利民畜牧场。西五公司的上诉请求、事实及理由缺乏法律和事实依据，不能成立。
采博城公司、城外城公司发表意见：同意西五公司的上诉请求、事实及理由。
采博城公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由中兴贸易公司和利民畜牧场承担。主要事实和理由：1.一审判决认定西五公司与采博城公司一直未对租金进行结算是错误的。首先，西五公司与采博城公司签订的《租赁经营合同》约定：采博城公司对重庆西五市场进行全面包装、统一定位、规划、招商、营运、宣传，并使用重庆世贸采博城的专属定位品牌，其费用由西五公司承担，采博城公司垫付，在今后的场地占用费中扣除，重庆世贸采博城品牌使用费每年270万元。以上约定说明采博城公司垫付的资金要在租金中扣除，实际履行过程中，西五公司和采博城公司的财务人员多次核对，由双方法定代表人签字后入账。其次，西五公司与采博城公司签订《租赁经营合同》后，西五公司被法院判决支付工程款，由于西五公司未能支付，法院向采博城公司发出协助执行通知书，采博城公司在收取城外城公司租金中代为支付。2.一审判决认定西五公司与采博城公司具有一定的关联性是错误的。首先，一审判决将侦查机关收集的证据作为本案判决依据是不客观真实、不公正的。其次，西五公司与采博城公司是两个不同的法人主体，各自承担义务，享有各自权利。法律并不禁止自然人投资多家公司。侯斌2009年退出采博城公司，2013年退出西五公司，没有得到任何利益。再次，采博城公司承租西五公司房屋时投入了数千万元，根据当时的情况，经双方平等协商，自愿签订《租赁经营合同》，约定租赁价格为12元/平方米，并非恶意串通，不能以此作为认定西五公司和采博城公司存在关联性的依据。3.一审违反法定程序，导致实体判决不公。中兴贸易公司和利民畜牧场在庭审后变更诉讼请求不符合法律规定，应当撤销一审判决，发回重审。4.中兴贸易公司和采博城公司的诉讼请求并未得到全部支持，一审判决西五公司和采博城公司承担全部诉讼费不当。
中兴贸易公司和利民畜牧场答辩称：1.一审认定西五公司与采博城公司未就案涉经营租赁合同支付租金并无不当。西五公司和采博城公司并未在一审中提供支付租金的证据，支付租金与否并不影响恶意串通的认定。2.一审判决认定西五公司和采博城公司之间具有关联关系符合事实。首先，《中华人民共和国公司法》规定的关联关系是指公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或者间接控制的企业之间的关系，以及可能导致公司利益转移的其他关系。西五公司与采博城公司签订租赁合同时，侯斌一人持有两公司80%以上的股份，符合上述规定。其次，一审采信的询问笔录是公安机关按照合法程序向被询问人询问取得的，所载内容能够证明相关事实，一审法院对询问笔录予以采信并无错误。再次，即使采博城公司对西五市场投入资金，也不能否认西五公司与采博城之间的关联关系。3.一审未违反法定程序。中兴贸易公司、利民畜牧场在一审法庭辩论终结前增加诉讼请求，不违反法律规定，且一审还重新指定了答辩期限和举证期限，不存在程序错误。
西五公司发表意见：同意采博城公司的上诉意见。
城外城公司发表意见：同意采博城公司的上诉请求、事实及理由。
二审另查明：2013年1月，中兴贸易公司相继取得重庆市渝中区菜袁路27号第五层14-2#、15#至34#、中会议室（建筑面积2238.74平方米）；第二层A3#至A11#、A13#、A14#、A18#至A23#、A33#至A69#、B01#至B04#、B06#至B10#、B22#至B24#、B28#至B39#、B77#、B81#至B88#（建筑面积3522.04平方米）；第一层T01#至T06#、A01#至A05#、A08#至A11#、A14#、A15#、A21#、A22#、A30#、A42#、A43#、A50#、A51#、A57#、A58#（建筑面积1014.68平方米）；负一层A04#、A05#、A07#至A32#、A34#至A47#、A49#至A60#、A63#至A65#、A72#至A80#、B06#、B07#、B09#至B62#、B74#至B77#（建筑面积5303.92平方米）;负二层2#（原1-4、1-5、1-6、1-7、1-8、1-17、1-18、1-19、1-20、1-21，建筑面积3974.44平方米）;负三层车库1#、2#（建筑面积8178.71平方米）的房地产权证，以上房屋建筑面积共计24231.53平方米。
采博城公司未将上述房屋中的负三层车库1#、2#（8178.71平方米）出租给城外城公司。
二审中，西五公司与采博城公司均陈述双方之间已进行了租金结算。为此，采博城公司举示了《重庆世贸采博城经营管理有限公司2004-2012年为重庆西五物业发展有限公司垫付款项对账确认清单》，拟证明西五公司与采博城公司就租金进行了结算。
中兴贸易公司和利民畜牧场质证认为：首先，上述证据载明采博城公司和西五公司于2004年12月、2005年12月即已进行对账盖章，而采博城公司于2006年4月13日才登记设立，其真实性存疑；其次，清单所有文字叙述和格式都完全一样，应属事后制作；再次，无支付凭据。对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。
西五公司和城外城公司对上述证据的真实性、合法性及关联性均予以认可。
西五公司举示以下证据：
1.渝中地税结字（2005）第009号税务稽查结论。拟证明西五公司从2003年到2004年没有租赁收入；
2.渝中地税结字（2007）第0094号税务稽查结论。拟证明虚无公司从2005年到2006年没有租赁收入；
3.中地税【2003】4号税务处理决定书；
4.中地税【2003】4号税收行政处罚决定书；
5.渝地税三稽保冻【2014】3号税收保全措施决定书。
证据3、4、5拟证明西五公司与采博城公司采取以租抵债方式进行了对账结算。
中兴贸易公司和利民畜牧场质证认为，证据1、2、5有原件，真实性予以认可；证据3、4无原件，真实性不予认可。以上证据均与本案无关联性，不能达到西五公司的证明目的。
采博城公司和城外城公司对以上证据的真实性、合法性、关联性予以认可。
二审中，中兴贸易公司和利民畜牧场向本院提交书面补充说明确认:对于本案可能判决的包括但不限于房屋产权，收取租金等全部权利与责任均由中兴贸易公司享有，同时明确其第二项上诉请求是确认西五公司与采博城之间签订的《租赁经营合同》中涉及出租中兴贸易公司的24231.53平方米房屋部分无效。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点是：一、西五公司与采博城公司签订的《租赁经营合同》中涉及出租中兴贸易公司的24231.53平方米房屋部分合同的效力；二、城外城公司是否应当按照采博城公司与城外城公司之间的租赁合同约定的租金标准、租期向中兴贸易公司和利民畜牧场履行给付租金的义务，以及应付租金所对应的房屋面积、范围；三、一审是否违反法定程序。本院针对以上争议焦点作如下评判。
一、关于西五公司与采博城公司签订的《租赁经营合同》中涉及出租中兴贸易公司的24231.53平方米房屋部分的合同效力问题
本院认为，西五公司与采博城公司签订《租赁经营合同》时存在恶意串通，损害了中兴贸易公司和利民畜牧场的利益，西五公司与采博城公司签订的《租赁经营合同》中涉及出租中兴贸易公司的24231.53平方米房屋部分无效。理由如下：
案涉项目系经政府立项批准，由西五公司和中兴贸易公司（利民畜牧场）联合开发，即《租赁经营合同》所涉及的租赁房屋，系基于西五公司和中兴贸易公司、利民畜牧场的联建行为而形成的。在西五公司和采博城公司签订《租赁经营合同》时，案涉房屋尚未办理房屋初始产权登记。根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。故此时案涉房屋应属西五公司和中兴贸易公司、利民畜牧场基于联建产生的共有财产。西五公司作为联建一方，在签订《租赁经营合同》时，明知《租赁经营合同》所出租的房屋存在其他的权利人中兴贸易公司、利民畜牧场，且其租赁行为并未征得中兴贸易公司、利民畜牧场的同意，其签订《租赁经营合同》之行为显然并非善意。而采博城公司在《租赁经营合同》签订时，其股东侯斌既持有采博城公司85%的股份，又同时持有西五公司81%的股份，根据《中华人民共和国公司法》第二百一十六条规定，出资额占有限责任公司资本总额百分之五十以上或者持有的股份占股份有限公司股本总额百分之五十以上的股东为控股股东。侯斌当时作为西五公司和采博城公司的控股股东，一手操控了《租赁经营合同》的签订，采博城公司在签订《租赁经营合同》时，对该《租赁经营合同》所涉及的租赁房屋存在其他权利人以及该租赁行为并未征得其他权利人同意的事实亦是明知的，一审调取的重庆市渝中区公安分局经济犯罪侦查支队的询问笔录可以证实上述事实。虽然西五公司和采博城公司对上述询问笔录提出质疑，但其提供的证据尚不足以推翻上述询问笔录的真实性。另从《租赁经营合同》约定的租金标准来看，亦明显低于采博城公司与城外城公司所约定的租金标准。据此，可以认定西五公司和采博城公司签订《租赁经营合同》均非善意，存在恶意串通。西五公司和采博城公司关于恶意串通不成立的上诉理由本院不予采纳。
《租赁经营合同》签订时，西五公司所出租的房屋系西五公司和中兴贸易公司、利民畜牧场基于联建形成的共有财产。在未征得共有人同意的情况下，西五公司和采博城公司恶意串通，签订《租赁经营合同》，擅自出租共有财产，损害了中兴贸易公司、利民畜牧场作为共有人的利益。关于中兴贸易公司、利民畜牧场基于联建产生的权益，虽然西五公司和中兴贸易公司、利民畜牧场的联建开发合同有相关约定，双方亦签订了分配协议书予以明确划分，但西五公司在办理了房屋初始登记之后，并未实际履行上述约定，中兴贸易公司、利民畜牧场为了实现其联建权益，诉至重庆市第五中级人民法院，经该院判决、执行，中兴贸易公司、利民畜牧场基于联建所获的权益最终得以明确，中兴贸易公司取得了该项目中以下房屋的产权：重庆市渝中区菜袁路27号第五层14-2#、15#至34#、中会议室；第二层A3#至A11#、A13#、A14#、A18#至A23#、A33#至A69#、B01#至B04#、B06#至B10#、B22#至B24#、B28#至B39#、B77#、B81#至B88#；第一层T01#至T06#、A01#至A05#、A08#至A11#、A14#、A15#、A21#、A22#、A30#、A42#、A43#、A50#、A51#、A57#、A58#；负一层A04#、A05#、A07#至A32#、A34#至A47#、A49#至A60#、A63#至A65#、A72#至A80#、B06#、B07#、B09#至B62#、B74#至B77#;负二层2#;负三层车库1#、2#（以上房屋建筑面积共计24231.53平方米）。这实质上是中兴贸易公司、利民畜牧场基于联建所应享有的权益体现。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。现中兴贸易公司、利民畜牧场以西五公司和采博城公司恶意串通，损害其利益为由，上诉请求确认《租赁经营合同》中涉及出租该部分房屋的合同部分无效，其上诉理由成立，本院予以支持。由于西五公司和采博城公司签订《租赁经营合同》非善意，一审适用买卖不破租赁认定《租赁经营合同》效力不当，本院予以纠正。
关于《租赁经营合同》其他部分的效力问题。本院认为，本案系合同外第三人请求确认合同无效，当以第三人所受损害之利益为限，加之《租赁经营合同》所涉及的其他房屋，可能存在其他的权利人，而本案中兴贸易公司和利民畜牧场对其所受损害的利益是明确的，即中兴贸易公司取得产权的24231.53平方米房屋，其上诉亦明确请求确认《租赁经营合同》涉及该部分房屋的合同无效，故本院对《租赁经营合同》涉及该部分房屋的合同效力作出上述评判，对《租赁经营合同》其他部分的合同效力本案不予评判。
关于中兴贸易公司和采博城公司提出其他生效判决对《租赁经营合同》效力作出有效认定的问题。经查，目','2018-09-20
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