湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂10民终212号
上诉人（原审被告）：广东翔飞公路工程监理有限公司，住所地广州市天河区范屋路37号之一C栋。
法定代表人：田可耕，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭用喜，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：陈ＸＸ，广东大篆律师事务所律师。
卢元华（原审原告）：卢元华，男，1968年4月7日出生，汉族，住湖北省洪湖市茅江街道河岭*组*号附*号。
委托诉讼代理人：喻庆林，洪湖市城区法律服务所法律工作者。
上诉人广东翔飞公路工程监理有限公司（以下简称翔飞公司）因与被上诉人卢元华房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省洪湖市人民法院（2015）鄂洪湖民初字第01018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人翔飞公司的委托诉讼代理人郭用喜、陈ＸＸ，被上诉人卢元华及其委托诉讼代理人喻庆林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
翔飞公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回卢元华全部诉讼请求；2.判令卢元华向翔飞公司退还押金及预交租金共计人民币166,164元；3.判令卢元华向翔飞公司支付违约金70,000元；4.本案一、二审诉讼费由卢元华承担。二审庭审中，翔飞公司撤回上诉状中第2、3项上诉请求，变更上诉请求为：1.维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项、第三项；2.诉讼费由卢元华承担。事实和理由：1.因卢元华在租赁合同履行期间采取殴打、威胁、停电等手段阻挠翔飞公司工作人员使用租赁房屋，翔飞公司被迫于2014年10月29日搬离租赁房屋，并依据《合同法》第九十四条第四项之规定行使法定解除权，于2015年3月12日书面告知了卢元华，一审法院对翔飞公司提交的卢元华违约的证据不予采信，认为翔飞公司不具备法定解除权，明显偏袒卢元华。卢元华在收到通知后超过三个月才提出异议，并于2015年9月向一审法院起诉，一审法院以翔飞公司欠付租金为由判决解除合同，既不符合事实、也极不公平。翔飞公司以通知方式行使法定解除权，应认定租赁合同于2015年3月12日解除；2.卢元华诉请解除合同，一审法院既判决合同解除，又判令翔飞公司支付剩余租期的租金，完全自相矛盾。翔飞公司已书面告知卢元华要解除合同，即使卢元华无过错，也应采取措施防止损失扩大，翔飞公司对扩大的损失不应承担责任。案涉租赁合同约定了7万元违约金，即使有违约行为，造成的损失也应适用违约条款，且违约金过分高于实际损失的应进行调整。根据各地法院的判例，剩余租期超过3个月的赔偿额按3个月租金计付，不满3个月的按剩余租期计付。卢元华对合同的解除也有过错，一审法院判令翔飞公司承担2015年9月1日至2016年8月31日的租金完全错误。翔飞公司作为承租方，也不应对所租赁的房屋、家具及电器的自然损耗承担任何赔偿责任；3.卢元华要求翔飞公司对所租房屋恢复原状，鉴定机构仅对房屋的现状予以确认，无房屋原状证据，一审判令翔飞公司承担恢复原状的工程造价443,617.82元，缺乏证据支持。鉴定报告所列第1、3、8、9、10项共计115,866.88元，属于出租方卢元华应当承担的维修义务，所对应的鉴定费也应由卢元华承担。
卢元华答辩称，翔飞公司与卢元华签订的房屋租赁合同真实合法有效，翔飞公司单方终止合同未经卢元华同意，双方协商解决时立下了承诺书；对于财物的损害及移交的清单明细均通过双方认可的具有资质的公司进行评估，双方在一审中对于评估部门的鉴定结论没有提出任何异议。请求二审法院维持原判。
卢元华向一审法院起诉请求：1.判令解除卢元华、翔飞公司于2012年8月30日签订的《房屋租赁合同》；2.判令翔飞公司赔偿卢元华经济损失1,638,000元及2015年租金130,000元，共计1,768,000元；3、本案诉讼等费用由翔飞公司承担。
一审法院认定事实：2012年8月30日，卢元华与翔飞公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：“卢元华将位于洪湖市河岭村河岭二巷变电站北路30号（蓝天大酒店）1-5层所有房间和主楼紧连的新建框架楼1-2层所有房间及第3层已装修好的住房1套、右面住宅楼1-2层所有的房间，屋内部分家具和电器租赁给翔飞公司用于办公、实验和生活。外加主楼前面、右面院落、主楼与最后面住宅楼之间的院落由翔飞公司无偿使用。租赁期限自2012年9月1日起至2016年8月31日止。租金为每年13万元，押金7万元。前三年每年支付13万元，第四年支付租金9万元（押金4万抵租金，以后的押金减为3万元）。租赁期间，家用电器如有人为损坏，由翔飞公司负责修复；合同签订时房屋已经损坏的，由卢元华负责修复。”2012年租赁财产交付时，双方对租赁物品进行了清点，并附有《物品清单》一份。卢元华共收翔飞公司押金7万元、2012年9月1日至2015年8月31日的三年租金39万元。
租赁合同签订后，卢元华与翔飞公司另签订《湖北洪利高速总监办办公室、实验室装修合同》一份，约定翔飞公司将该租赁房屋的部分室内装修工程由卢元华承包，工程总价168,160元。工程项目包括：1.贴瓷砖；2.粉刷涂料；3.安门窗；4.实验室操作台、水池；5.封阳台、安全网；6.办公室吊顶；7.一楼实验室拆墙、拆除二楼墙壁；8.移树、修复地面；9.水电安装；10.杂工。2013年1月1日，卢元华与翔飞公司武汉至监利高速公路洪湖至监利段总监理工程师办公室签订《协议书》一份，约定翔飞公司在租赁期间所有登记或没有登记的物件和电器，在第四年交房前应将全部丢失的补齐，坏了的修好，修不好的赔偿；翔飞公司在租赁期满后把所有在租赁期间做的一切东西复原（如水、电、热水器、建筑等）。2014年12月4日，卢元华与翔飞公司洪利总监办负责人林宜豪签订《承诺书》一份，约定：1.目前总监办与卢元华的合同关系存在，总监办搬东西卢元华不得阻止；2.在合同期间，卢元华的所有财产安全由总监办负责；3.合同到期后，如总监办不租，按原来的合同协议，负责清理卢元华的财产。如有损失，按合同办理。
2015年3月12日，翔飞公司以卢元华多次滋扰其工作人员办公、构成根本性违约为由，向卢元华下达了《解除合同通知书》，并要求卢元华退还押金7万元、剩余租金96,164元，合计166,164元。卢元华收到该通知后，于2015年7月10日向翔飞公司发出《通知函》，对翔飞公司单方解除合同的行为提出了异议，并要求翔飞公司交出钥匙，恢复原状和赔偿损失。
经卢元华申请，受一审法院依法委托，湖北五环宏达建设工程项目管理有限公司于2016年8月22日作出鄂宏价鉴（2016）第82号《司法鉴定报告书》，评估所涉租赁房屋需拆除修复的工程造价为443,617.82元；湖北五环资产评估有限公司于2016年8月26日作出鄂五环资评字（2016）093号《资产评估报告书》，评估卢元华财产损失的市场价值为26,810元。卢元华支付鉴定费共计3万元。
一审法院认为，本案争议焦点如下：
1.关于《协议书》和《承诺书》性质认定问题。《协议书》系卢元华与广东翔飞公路工程监理有限公司武汉至监利高速公路洪湖至监利段总监理工程师办公室签订。因该项目办公室系翔飞公司内设机构，不具备法人资格，其民事责任应由翔飞公司承担。《协议书》对2012年8月30日《房屋租赁合同》约定的权利义务进一步明确，系《房屋租赁合同》的补充合同，对双方当事人均具有约束力。《承诺书》系卢元华与翔飞公司洪利总监办负责人签订，因林宜豪对外代表翔飞公司，其作出的民事行为的民事责任由翔飞公司承担。《承诺书》内容亦系双方对2012年8月30日签订的《房屋租赁合同》的补充，对卢元华和翔飞公司均具有约束力。
2.关于解除租赁合同问题。根据《合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，翔飞公司以卢元华多次滋扰其工作人员办公，构成根本性违约为由，向其发出《解除合同通知书》。经审查，翔飞公司提供的证明不足以证明卢元华多次滋扰其工作人员办公的事实，且卢元华因私事与翔飞公司负责人之间有一定矛盾，并不构成翔飞公司解除合同的理由。翔飞公司主张解除合同，因无约定及法定的解除事由出现，故翔飞公司《解除合同通知书》对租赁合同双方不发生解除的效力。因翔飞公司未支付2015年9月1日至2016年8月31日的租金，卢元华以翔飞公司迟延履行主要债务、在催告后的合理期限仍未履行为由，诉请解除双方于2012年8月30日签订的《房屋租赁合同》，卢元华的主张符合《合同法》关于法定解除的情形，故对其该项诉讼请求依法予以支持。
3.关于合同解除后的法律后果。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。本案中，双方合同解除后，对已经履行的部分，根据履行情况和合同性质，卢元华有权要求翔飞公司按合同约定赔偿损失，翔飞公司有权要求卢元华退还押金。
4.关于卢元华经济损失的认定问题。关于租赁房屋及其附属物品的损失，《合同法》第二百一十九条规定“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”。第二百二十条规定“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物损毁、灭失的，应当承担损害赔偿责任”。经鉴定和评估，案涉房屋需拆除修复的工程造价为443,617.82元，卢元华财产损失的市场价值为26,810元。鉴定及评估程序合法，意见合理，该鉴定及评估结论依法应予采纳。对卢元华主张的其他物品损失，因其未提供相应合法有效的证据，致使鉴定评估机构无法认定，应由其自行承担举证不能的法律后果；关于租金损失，卢元华主张2015年9月1日至2016年8月31日的租金13万元应由翔飞公司支付，翔飞公司辩称已于2014年10月29日搬出租赁房屋，租赁合同已解除。因翔飞公司无解除合同的法定或约定事由，其单方解除合同不发生法律效力。虽然翔飞公司于2014年10月29日搬出了租赁房屋，但卢元华并未获得租赁财产的交付，双方的租赁合同继续有效。翔飞公司之后未使用租赁房屋，不影响卢元华向其主张租金。翔飞公司认为其未交付房屋是因卢元华不肯接收所致。本案中翔飞公司擅自解除合同，且存在损害租赁财产的情形，导致双方无法达成一致协商意见，才出现卢元华不予接收租赁财产的事由，卢元华主张的13万元租金损失系因翔飞公司违约产生，依法应予支持；卢元华为查明损失情况所支付的鉴定费3万元合理且必要，应由翔飞公司承担。综上，确定卢元华的经济损失为630,427.82元（443,617.82元+26,810元+130,000元+30,000元）。
一审法院认为，卢元华与翔飞公司之间签订的租赁合同合法有效，双方应按合同约定严格遵守和履行。卢元华依约向翔飞公司交付了租赁房屋及附属财产，翔飞公司理应按照约定全面履行自己的义务。翔飞公司至今未给付最后一年的租金，已构成违约。卢元华主张解除双方于2012年8月30日签订的《房屋租赁合同》，符合法定解除事由，对其该项诉讼请求予以支持。因翔飞公司违约造成卢元华经济损失630,427.82元，扣除卢元华先前收到的押金7万元，翔飞公司还应赔偿卢元华损失560,427.82元。对卢元华超出该部分的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十九条、第二百二十二条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除卢元华与广东翔飞公路工程监理有限公司于2012年8月30日签订的《房屋租赁合同》；二、广东翔飞公路工程监理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向卢元华支付560,427.82元；三、驳回卢元华的其他诉讼请求。案件受理费20,712元，由广东翔飞公路工程监理有限公司负担6565元，由卢元华负担14,147元。
本院二审期间，当事人未提交新证据。
本院二审查明，一审法院受理卢元华的起诉后，翔飞公司于2015年11月7日收到一审法院邮寄送达的起诉状副本。一审法院委托湖北五环宏达建设工程项目管理有限公司对案涉房屋需拆除修复的工程造价进行司法鉴定，鉴定的工程造价为：1.主楼房间修补9,846.42元、2.二屋房间拆除修复183,791.34元、3.楼顶渗水13,131.29元、4.门面招牌拆除及恢复6,735.86元、5.拆除实验室基础和工作台1,671.23元、6.拆除板房7,224.7元、7.室外地坪79,596.61元、8.大门整修2,707.88元、9.外墙受损85,900.19元、10.卫生间渗水及修复4,281.1元、11.二层房间拆除恢复水电安装工程48,731.2元，合计443,617.82元。在一审诉讼期间，卢元华与翔飞公司的工作人员于2016年5月11日完成租赁房屋的清点和交接。
本院二审查明的其他事实与一审法院认定的一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，双方当事人争议的焦点是：一.本案《房屋租赁合同》解除的时间；二.卢元华的各项损失如何认定。
关于第一个焦点。双方当事人对《房屋租赁合同》解除不持异议，本案应按照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款和第九十四条规定审查合同解除的事由，从而确定合同解除的时间。本案中，双方在《房屋租赁合同》及其他相关协议中均未对解除合同的事项进行约定，故翔飞公司不享有约定解除权；根据翔飞公司提供的视听资料及报案材料，卢元华到翔飞公司的工作场所是因双方产生纠纷后而进行交涉，不能证明卢元华有违约行为致使翔飞公司不能实现合同目的，本案亦不存在不可抗力致使不能实现合同目的之情形，故翔飞公司亦不享有法定解除权。根据《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照《合同法》第九十三条第二款、第九十四条之规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”一方以通知方式解除合同，其前提条件须有约定和法定解除权，否则无论对方是否提出异议，均不发生合同解除的效力。在翔飞公司不享有约定及法定解除权的情形下，其认为卢元华收到其解除合同的通知后三个月内未提出异议，合同已于2015年3月12日解除的主张不能成立。
由于当事人双方产生纠纷，丧失合作基础，翔飞公司明确表示不继续承租案涉房屋。依据《合同法》第九十四条第二项之规定，卢元华可行使法定解除权。卢元华诉请法院解除租赁合同，其起诉状副本送达翔飞公司时，双方《房屋租赁合同》即解除。翔飞公司于2015年11月7日收到起诉状副本，故本案《房屋租赁合同》于2015年11月7日解除。
关于第二个焦点。翔飞公司明确表示不继续承租案涉房屋，并于2015年8月通知卢元华办理交接，卢元华于2015年11月诉请法院解除合同，并没有故意延迟而造成房屋长期空置，不存在故意造成损失扩大之情形，故翔飞公司仍应支付合同解除前的租金24,219.18元（按年租金13万元标准，从2015年9月1日计算至2015年11月7日）。
依据双方《协议书》约定，翔飞公司应在租赁期满后将水、电、热水器、建筑等修复还原，而事实上合同解除或到期后案涉房屋也需要修复后才能经营。因翔飞公司未进行修复，双方亦未就修复事宜协商一致，且诉讼中调查取证和鉴定机构的现场勘验需要房屋保持现有状态。因此，案涉合同解除后，房屋处于空置状态并非卢元华恶意让损失扩大。因翔飞公司未按协议履行修复义务，也未与卢元华达成补偿协议，故自合同解除之日至鉴定机构做出最后鉴定意见之日，因案涉房屋空置给卢元华造成的损失应由翔飞公司承担。空置费应参照年租金13万元标准，计算数额为104,356.16元（自2015年11月8日计算至2016年8月26日）。
翔飞公司认为鉴定报告关于租赁房屋拆除修复的工程项目总造价表中所列第1、3、8、9、10项费用共计115,866.88元，上列事项属于卢元华应自行承担的维修项目，所对应的鉴定费也应由卢元华承担。本院认为，工程项目总造价表第1项主楼房间修补费9,846.42元、第8项大门整修费2,707.88元、第10项卫生间渗水及修复费4,281.1元，共计16,835.4元，属于租赁期间的自然损耗，卢元华已通过收取租金得到补偿，不应重复计算。第3项楼顶渗水修复费13,131.29元、第9项外墙受损修复费85,900.19元，卢元华认为因翔飞公司在租赁房屋内建有实验室，实验震动造成房屋开裂受损，翔飞公司应当修复。本院认为，翔飞公司在租赁期间因工程监理需对钢材等建筑材料进行物理实验，设备的震动与房屋开裂受损有必然的因果联系，故翔飞公司应承担该两项费用。因翔飞公司未按协议履行修复义务，本案也不宜强制翔飞公司履行该义务，故应由翔飞公司补偿修复费用，由卢元华对案涉房屋自行处理。根据本院对修复项目的认定，翔飞公司应补偿卢元华房屋修复费用426,782.42元。鉴定费30,000元系因翔飞公司未履行义务，一审法院为确定合理的修复费用而产生，应全部由翔飞公司承担。
二审庭审中，翔飞公司对卢元华随租赁房屋移交的财产损失经评估的市场价值26,810元予以认可，并表示自愿承担。
翔飞公司认为应适用合同违约金条款承担违约责任，案涉《房屋租赁合同》约定“任何一方违反本合同规定，向对方支付违约金7万元作为违约补偿”。本案合同约定的违约金远远低于卢元华的实际损失，《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”依照上述规定，翔飞公司应按卢元华的实际损失承担违约责任。
因此，翔飞公司应赔偿卢元华房屋空置费104,356.16元、财产损失26,810元、预付鉴定费30,000元，支付租金24,219.18元，补偿房屋修复费426,782.42元，合计612,167.76元，扣除卢元华收取的翔飞公司押金70,000元，翔飞公司还应向卢元华支付542,167.76元。
综上所述，翔飞公司的上诉请求部分成立，一审认定事实部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十九条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖北省洪湖市人民法院（2015）鄂洪湖民初字第01018号民事判决第三项（驳回原告卢元华的其他诉讼请求）；
二、变更湖北省洪湖市人民法院（2015）鄂洪湖民初字第01018号民事判决第一项为：确认2012年8月30日卢元华与广东翔飞公路工程监理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2015年11月7日解除；
三、变更湖北省洪湖市人民法院（2015）鄂洪湖民初字第01018号民事判决第二项为：广东翔飞公路工程监理有限公司于本判决生效之日起十五日内向卢元华支付人民币542,167.76元；
四、驳回卢元华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费20,712元，由卢元华负担14,361元，由广东翔飞公路工程监理有限公司负担6351元。二审案件受理费9404元，由广东翔飞公路工程监理有限公司负担9098元，由卢元华负担306元。
本判决为终审判决。
审判长 郭 莉
审判员 李慧敏
审判员 王同军
二〇一七年五月十二日
书记员 唐君玲