上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四(民)初字第411号
原告(反诉被告)上海关港科技发展有限公司。法定代表人张永林。委托代理人陆志鸿。委托代理人江中杰，上海康天律师事务所律师。被告(反诉原告)上海森首科技股份有限公司。法定代表人曹春耕。委托代理人戴清清。委托代理人邬晓青，上海丰兆律师事务所律师。原告上海关港科技发展有限公司与被告上海森首科技股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2015年4月13日公开开庭进行审理，后被告上海森首科技股份有限公司提出反诉，本院于6月15日再次公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年9月，原、被告双方达成租赁合同，合同明确由被告承租原告在徐汇区银都路XXX号关港科技园区内房屋XXX幢第五层(以下简称系争房屋)，面积1009.8平方米，约定租期第三年租费为479,150元，先付后用，每3个月支付一次，由被告在租金发生十日前支付当期租金，年物业费39,984年，水电费按实际发生用量计费，合同有效期为3年，至2014年12月31日止，如租费逾期支付，按租费总额万分之二每天计算支付滞纳金；合同生效后被告使用至今未办理房屋交还手续，2014年度欠租390,300元，滞纳金20,206元，物业及水电费14525.29元。被告承租后经常拖欠租费、物业、水电等费用，几经原告催讨被告一再承诺2014年12月31日前余款全部付清，之后始终未见兑现，双方合同期满后，被告不辞而别，至今未交还承租房屋，致使原告无法对外出租，暂计至2015年3月31日实际发生继续占用费用119,787.56元(按原租费计算)。期间原、被告多次交涉，被告无端提出扣除理由，拒不交付欠费和办理退还房屋手续，被告行为与合同约定和法律规定明显不合。故诉至法院，要求判令：一、双方租赁合同于2014年12月31日终止；二、被告支付2014年1月1日至2014年12月31日的租金390,300元及2015年1月1日起至实际迁出之日的占用费，暂算至2015年3月31日为119,787.50元；三、被告支付滞纳金20,206元；四、被告支付物业费、水电费14,525.29元；五、诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回第一项诉请，增加诉请：要求被告于判决生效之日迁出系争房屋。并调整第二项诉请中租金的金额为390,296元。被告辩称，同意支付2014年1月至2014年11月20日的租金，2014年11月21日至2014年12月31日的租金不同意支付。因为原告在2014年11月20日锁住电梯，导致被告无法进入系争房屋。2014年1月1日至2014年12月31日所欠房租为390,296元，但被告认为租金只要支付到2014年11月20日。占用费不同意支付，虽然被告未交付房屋，但因为原告在2014年11月20日锁住电梯，被告无法交付房屋，被告生产设备在系争房屋内，根据合同约定，原告可以自行处置该生产设备。虽然系争房屋可以从消防通道内进入，但是锁住的，自2014年11月20日以后，被告就再也没有进入过系争房屋。被告愿意按照合同约定支付滞纳金，但对金额有异议，被告计算出的是15,738元。被告是先付前面的租金，再付后面的租金。所有物业费、水电费都是直接转账给物业公司，原告无权主张，但认可欠付物业费、水电费总额是14,525.29元。被告反诉称现双方的租赁合同已于2014年12月31日到期自然终止，故被告提出反诉，要求原告返还租房保证金33,700元。原告反诉辩称，不同意返还保证金，房屋要恢复原状，交还原告房屋且无其他争议的情况下才能退还保证金。经审理查明，原告系上海市银都路XXX号XXX幢全幢的产权人。被告上海森首科技股份有限公司原企业名称为上海森首光电科技有限公司，于2014年4月25日变更登记为现名称。2011年9月26日，被告前身上海森首光电科技有限公司(乙方)与原告上海关港科技发展有限公司(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方租赁位于上海市徐汇区银都路XXX号关港工业园区二期XXX幢第5层，建筑面积为1009.8平方米的房屋，租赁期从2012年1月1日至2014年12月31日止，租赁期限为叁年。本合同签订后七个工作日内，乙方需向甲方支付该房屋的租房保证金。此保证金按壹个月的房屋租金(人民币叁万叁仟柒佰元整)支付给甲方。甲方收到该保证金后出具收款凭证，并将房屋交付给乙方使用。此保证金到本合同届满，乙方退还房屋给甲方并无其他争议，甲方再退还保证金给乙方(不包括利息)。第一年租金按建筑面积每平方米每天1.10元计算，年租金405,435元；第二年租金按建筑面积每平方米每天1.20元计算，年租金为442,292元；第三年租金按建筑面积每平方米每天1.30元计算，年租金为479,150元，租金按365天计算。租金每三个月支付一次，按先支付后使用的原则。乙方应在租金发生十日前向甲方支付当期租金，以此类推直至租赁期满。甲方收到租金同时向乙方出具具名“上海龙华仓储公司”财务专用发票。如逾期支付则按每月租赁费总额的万分之二每天支付滞纳金。租金逾期超过一个月，甲方即有权终止合同。物业管理费每平方米每月3.3元，乙方每月支付物业管理费3,332元，年物业管理费39,984元。本合同签订后一周内完成与甲方物业公司物业管理合同的签订工作。租赁期间，乙方使用区域内所发生的水、电费用由乙方承担，乙方按照实际发生的用水、用电量，每月将水费、电费交甲方或物业管理公司，具体在物业管理合同中反映。本合同期满或依法终止后，乙方必须在本合同终止前30天内，将全部乙方可移动的财产物品搬走，完成交房工作。超过合同终止日后，乙方需向甲方支付双倍的房屋租金。如超过合同终止日后30天，甲方有权处理乙方未搬走的财物，并不予退还保证金。甲方在乙方交还房屋并无其他争议后，五个工作日内退还房屋保证金给乙方等条款。案外人上海龙华仓储公司在落款鉴证单位处盖章。2011年12月31日，被告前身上海森首光电科技有限公司(乙方)与案外人上海绿茗物业管理有限公司(以下简称绿茗物业)(甲方)签订《物业管理服务合同》，就甲方为乙方提供二期XXX幢第5层建筑面积1,009.8平方米物业的管理服务内容及服务收费等事项作出约定。其中物业服务费由甲方向承租企业按建筑面积(1,009.8平方米)3.30元/平方米/月收取，合计3,332元/月。在甲方的权利义务中还约定向乙方收取物业服务费及相关的水、电等费用。收取的费用由甲方开具收费凭证。在10天内由乙方向甲方财务缴纳。在乙方的权利义务中约定按合同的约定按时缴纳物业服务费及相关的费用。合同自2012年1月1日起至2014年12月31日止。物业合同有效期与签订的房屋租赁合同时间一致。2012年9月4日，被告前身上海森首光电科技有限公司向案外人绿茗物业出具《承诺书》，主要内容为：因上海森首光电科技有限公司，由于2012年在全国各地的工程完工后，应收账款迟迟未到账，造成资金运作困难，拖欠贵司租金及物业管理费234,072.51元。9月份森首已向银行贷款，并已得到银行批准，贷款一到，即付贵公司欠款。2013年5月21日，原告向被告前身上海森首光电科技有限公司发送《付款通知》，主要内容为：物业方位银都路XXX号二期XXX幢第5层，付款期间2013年4月1日至2013年6月30日，付款项目房租，付款金额110,573元。根据房屋租赁合同先付后用的原则，贵公司已经违约。请贵公司在2013年5月31日之前将所欠房租付清，逾期将按每月租赁费用的总额的万分之二每天支付滞纳金；否则我公司即有权终止合同。被告前身上海森首光电科技有限公司在付款通知上盖章，并写明目前资金很困难，6月份我们进行增资扩股，5月31日不能付清所欠租金，请谅解。2013年6月7日，原告向被告前身上海森首光电科技有限公司发送《催款通知书》，主要内容为：现贵公司共拖欠我公司2013年4月1日至2013年6月30日租金110,573元。5月21日我公司已发出付款通知，至今贵公司未有答复，故再次发出此催款通知书，望贵公司收到催款通知书后一周内及时付清上述所欠款项。被告前身上海森首光电科技有限公司于2013年6月9日在催款通知书回执处盖章确认已收到催款通知书并确认上述欠款金额。2014年5月5日，案外人绿茗物业向被告前身上海森首光电科技有限公司发送《付款通知》，主要内容为：应付2013年10月1日至2014年6月30日房租320,721元，应付2014年2月物业、水电费22,113.62元。根据房屋租赁合同先付后用的原则，贵公司已经违约，请贵公司在收到该通知后10日内将所欠房租及水电费付清，逾期将按房屋租赁合同规定支付滞纳金，或停电、停水处理。2014年7月11日，案外人绿茗物业向被告发送《付款通知》，主要内容为：应付2013年10月1日至2014年9月30日房租469,935.5元，应付至2014年7月物业费、水电费11,429.3元。根据房屋租赁合同先付后用的原则，贵公司已经违约，请贵公司在收到该通知后7日内将所欠房租付清，逾期将按房屋租赁合同规定支付滞纳金，或停电、停水处理。被告前身上海森首光电科技有限公司在该付款通知上盖章。2014年10月8日被告出具《还款计划》，内容为：“关于房租还款计划如下：1、2014年10月8日当天，还款人民币5万元；2、2014年10月31日前，还款人民币5万元；3、2014年11月20日前，还款人民币10万元；4、2014年12月10日前，还款人民币10万元；5、2014年12月31日前，将余款全部还清。如上述时间期限内未及时还款，将给与停电处理。”2014年10月11日，被告支付房租5万元，2014年11月20日，被告支付房租10万元。其中，2014年10月11日支付的5万元系支付2014年之前的欠付房租，2014年11月20日支付的10万元房租包括了支付2014年之前的欠付房租11,146元，以及2014年度的第一季度部分房租88,854元，剩余的2014年年度应付房租被告均未支付，现被告尚欠原告2014年全年租金共计390,296元。2014年12月17日，被告(甲方)与案外人上海久业搬场有限公司(乙方)签订《叉车赔偿协议》，主要内容为：2014年11月19日乙方为甲方提供搬家服务，搬家服务过程中使用乙方提供的2吨的液压叉车一辆，由于当天没有完成全部搬家工作，甲、乙双方现场工作人员一致同意将该叉车留在关港科技园1号楼5楼用于后续搬家作业，但是由于2014年11月20日起关港科技园1号楼5楼电梯被锁住停用，导致乙方多次前往该现场无法收回该叉车，并影响乙方其他客户的搬家服务工作。甲乙双方一致同意，甲方赔偿乙方叉车误工费用、叉车残值4,000元。赔偿款于协议签订后5个工作日支付到乙方指定账户。甲方支付赔偿款后，滞留在现场的该叉车归甲方所有。同月18日，被告转账支付上海久业搬场有限公司4,000元，用途为搬场其他费用。2015年3月13日，被告法定代表人曹春耕报警称在银都路XXX号A栋楼下与物业有纠纷，请民警到场处理，处理结果为经济纠纷，告知通过有关部门解决。同月17日，被告法定代表人曹春耕报警称在银都路XXX号关港科技园A座门口，近龙吴路租赁纠纷，称警察不处理就撬门，请民警到场处理，巡逻民警接报后，及时赶往现场，经了解系其与物业发生债务纠纷，调解处理。2015年3月16日，被告委托律师发送《律师函》给原告，《律师函》主要内容为：原告因租金问题于2014年11月20日，授意物业锁住电梯，致使电梯无法正常运行至5楼，导致自2014年11月20日起至今日，被告一直无法进入租赁房屋，更无法在租赁合同到期时及时搬离租赁房屋内的物品。期间，被告一直与原告协商此问题，但原告却一直执意锁住电梯，不允许被告搬离物品。因原告的行为，致使被告在租赁合同到期前无法正常使用租赁房屋，导致无法正常经营，更因原告突然锁电梯行为，致使被告无法将因搬家而暂时停放在租赁房屋内的叉车及时归还搬场公司，导致向搬场公司赔偿叉车费用。希望原告收到此函后，能尽快协助被告将租赁房屋内的物品搬离，以免损失扩大。后，原告发送《回函》给被告，《回函》主要内容为：被告转来授权律师的函件收悉，函中内容不合事实及法律规定。第一，2014年11月19日被告在未付清租费、水电、物业等费用即擅自搬离承租场所，与被告承诺及法律规定明显不合。2014年10月8日，被告在还款计划中同意“未及时还款将给予停电处理”，被告自己都已同意停电处理，何需另行再授意？第二，法律规定，权利人为保证自己的合法权益，可行使留置权，无需授意。本案关键所涉电梯断电，是被告胡乱搬迁造成的故障，还是原告为保证权利而行使的留置权？因案件已发生诉讼，建议双方在诉讼中一并解决为好。原告已内查无人故意断电。第三，被告要求搬离尚未搬完的物品，这也是原告避免持续损失的合理要求，但前提是被告应付清已发生的租费、物业、水电及继续占用行为而发生的使用费用。另查明，被告在租赁系争房屋期间产生的物业费、水费、电费均是向绿茗物业支付，由绿茗物业开具发票给被告。再查明，系争房屋楼内到5楼的电梯因停电现无法使用。系争房屋除通过电梯进出外，还可通过楼梯进出。审理中，原、被告双方一致确认，被告曾支付原告保证金33,700元，现该保证金仍在原告处。以上事实，除原、被告当庭陈述外，另有房屋租赁合同、承诺书、付款通知、催款通知书、还款计划、上海市房地产权证、水电费发票、物业管理服务合同、视频资料、上海市公安局案(事)件接报回执单、律师函、回函、租金明细、物业管理费明细、水电费明细及相应支付凭证、发票、叉车赔偿协议、银行业务回单、准予变更登记通知书等证据证实，经庭审质证，本院依法予以确认。审理中，原告确认系争房屋5楼电梯确实停电，但停电原因查不出。审理中，被告确认系争房屋有两个通道，一个电梯，一个消防通道，消防通道因发生过盗窃，由被告将消防通道反锁。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据查明事实，被告欠付原告2014年度房租390,296元，故对于原告要求被告支付2014年1月1日起至2014年12月31日止的欠付租金390,296元的诉请予以支持。因被告欠付租金，根据合同约定，已构成违约，故原告主张根据合同约定要求被告支付违约金的诉请有合同依据，本院予以支持，至于违约金的金额，原告主张的金额并未超过被告实际欠付租金所应支付的违约金金额，故对原告要求被告支付违约金20,206元的诉请予以支持。关于被告提出的因原告在2014年11月20日锁住电梯，导致被告无法进入系争房屋，故租金只要支付到2014年11月20日的意见，本院认为，虽然原告否认系争房屋5楼电梯停电是其所为，但从现有证据以及常理可以推断，原告作为系争房屋所有者及出租人，因被告未付房租而停电则具有高度的盖然性，故本院认定系争房屋5楼内的电梯停电系原告所为。但虽然系争房屋到达5楼的电梯无法使用，但系争房屋并非只有一个出入口，还有楼梯可以进出系争房屋，且被告出具的《还款计划》明确承诺如上述时间期限内未及时还款，将给与停电处理。现被告并未根据《还款计划》中的约定履行还款义务，故即使原告给予停电处理，合同亦未因停电因素而终止履行，房屋租赁合同约定的合同期限至2014年12月31日止，原告有权要求被告支付房租到2014年12月31日止。对于被告的该项意见，本院不予采纳。关于原告提出的使用费诉请，本院认为根据房屋租赁合同约定租赁期限至2014年12月31日止，被告必须在合同终止前30天内，将全部可移动的财产物品搬走，完成交房工作。但现有证据并未显示合同到期后，被告主动将系争房屋交还原告，故被告继续使用系争房屋无法律依据，应支付相应使用费给原告。根据查明事实，被告于2015年3月16日发函给原告，要求原告协助将系争房屋的物品搬离。故原告在收函后，应采取适当措施防止损失扩大，恢复用电，积极配合交接房屋，而现有证据无法证明原告曾在收函后曾恢复用电，积极配合交接房屋，故对于原告收到被告发函之后其自行扩大的损失，原告应自行承担，对于原告主张房屋使用费的诉请，本院认定被告应按照年租金(按365天计算)479,150元标准，支付原告自2015年1月1日起至2015年3月16日止的房屋使用费98,455.5元。关于原告提出的要求被告支付物业费、水电费的诉请，被告辩称所有物业费、水电费都是直接转账给物业公司，原告无权主张。本院认为，根据被告与绿茗物业签订《物业管理服务合同》约定，绿茗物业向乙方收取物业服务费及相关的水、电等费用，而在被告实际履行租赁合同过程中，就系争房屋产生的物业费、水费、电费均是向绿茗物业支付，由绿茗物业开具发票给被告。故本院采纳被告的辩称意见，原告无权向被告主张物业费、水费、电费，对于原告的该项诉请，本院不予支持。关于被告提出的反诉请求，现原告不同意返还保证金，根据房屋租赁合同约定，如超过合同终止日后30天，未完成交房工作，则不予退还保证金。如上所述，合同期满终止后，被告未主动将系争房屋交还原告已超30天，故原告不予退还保证金有合同依据，对被告提出要求返还保证金的反诉请求，本院不予支持。另外，关于原告要求被告搬离诉请，现被告同意搬离，且该诉请于法不悖，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条之规定，判决如下：???一、被告(反诉原告)上海森首科技股份有限公司于判决生效之日起10日内从上海市徐汇区银都路XXX号关港工业园区二期XXX幢第5层搬离；???二、被告(反诉原告)上海森首科技股份有限公司于判决生效之日起10日内支付原告(反诉被告)上海关港科技发展有限公司自2014年1月1日起至2014年12月31日止的欠付房屋租金390,296元；???三、被告(反诉原告)上海森首科技股份有限公司于判决生效之日起10日内支付原告(反诉被告)上海关港科技发展有限公司逾期支付2014年欠付房屋租金的违约金20,206元；???四、被告(反诉原告)上海森首科技股份有限公司于判决生效之日起10日内按照年租金(按365天计算)479,150元标准，支付原告(反诉被告)上海关港科技发展有限公司自2015年1月1日起至2015年3月16日止的房屋使用费98,455.50元；???五、驳回原告(反诉被告)上海关港科技发展有限公司的其余诉讼请求；???六、驳回被告(反诉原告)上海森首科技股份有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币9,250元，减半收取计人民币4,625元，由被告(反诉原告)上海森首科技股份有限公司负担；反诉受理费人民币321元，由被告(反诉原告)上海森首科技股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李成栋
二〇一五年七月二日
书记员 顾 郁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。