广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第3671号
上诉人(原审被告):吴文玲。
委托代理人：黄文睿，广东东方衡泰律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：刘宇。
委托代理人：唐文聪，广东博导聚佳律师事务所律师。
原审第三人：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司。
法定代表人：陈戎。
委托代理人：黄晓文、罗凯波。
上诉人吴文玲因与被上诉人刘宇、原审第三人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第627号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年3月13日，刘宇（买方）、吴文玲（卖方）与第三人（受托方）签订《满堂红（中国）置业有限公司广州分公司委托办理房屋交易手续合同》，约定买卖双方共同委托受托方办海珠区滨江东路193号2805房之房屋交易手续；交易价格为6900000元；任何争议纠纷提交广州仲裁委员会仲裁裁决；买方于2010年3月31日支付楼款2300000元给卖方，剩余部分楼款待办理完抵押登记后由贷款银行放款给卖方；卖方于2010年4月10日将上述物业交付给买方；如因买方原因导致不能成功贷款的话，则买方须于上述物业递件成功当天一次性支付给卖方剩余楼款4500000元；如因卖方问题导致不能在2010年12月31日前过户至买方名下，则卖方按已收之款项的1‰计滞纳金向买方缴纳到成功过户为止；等。2012年4月29日，刘宇（乙方、买方）与吴文玲（甲方、卖方）签订《房屋买卖补偿协议》，其中载明鉴于乙方于2010年3月31日向甲方支付了涉案房屋的首期购房款2400000元（含购房定金100000元），并经甲方同意对房屋进行了较大规模装修；该房屋在双方签订合同时甲方已将房屋抵押给银行，甲方承诺在2010年12月31日前还清贷款，涂销抵押，并将房屋过户至乙方名下；期间虽经乙方多次催促过户，但由于甲方未能依约偿还银行贷款，致使该房屋至今未能过户给乙方；现双方为进一步明确相关事宜，经双方协商一致，达成如下协议并共同遵守执行：一、甲方须在2013年9月30日前提前还清该房屋银行抵押贷款，涂销该房屋的抵押登记；二、甲方须在2013年10月30日前与乙方一起办理房屋过户登记的递件手续，并取得递件回执给予乙方；三、乙方须在2013年12月10日之前取得银行同意对其购买上述房屋提供按揭贷款的书面文件，如出现银行不同意对乙方进行按揭贷款或者银行同意贷款的金额不足以支付房款余额的情况，则乙方须一次性付清房款余额4500000元或者补足银行贷款不足的部分；……五、甲方应保证房屋的产权不存在任何权属争议或纠纷，确保房屋产权能顺利过户登记给乙方；如因甲方问题造成甲乙双方不能按约定日期完成以上约定，乙方有权解除本协议；甲方应在收到乙方解除通知之日起三日内将已收的首期房款2400000元；乙方对房屋进行装修的费用（约985000元，可经甲乙双方商议折旧）；乙方因未能成功购买上述房屋所造成的损失一次性支付给乙方；损失赔偿额按协议解除当时的房屋市场价值减去购房款全额所得的金额计算，即损失赔偿额=房屋市场价值-6900000元；……六、乙方应保证自身符合广州市的购房条件，不属于限购对象……八、在本协议履行期间，甲乙双方任意一方未能按合同约定履行相关责任，则对方均有权单方面解除合同，并有权获得本协议约定的相应赔偿；九、因本协议产生的纠纷应由甲乙双方协商解决，协商不成，任何一方均可向房屋所有地人民法院起诉解决；等。刘宇、吴文玲均确认“刘某一”向吴文玲支付了涉案房屋的订金100000元，刘宇向吴文玲支付了首期款2300000元；刘宇于2010年4月1日接收涉案房屋。刘宇表示“刘某一”是其在日常生活中使用及其名片上的名字，由于支付订金时其没有带身份证，所以吴文玲就用名片上的名字开具收据给其，故其已向吴文玲支付了房款2400000元。吴文玲对刘宇的陈述不予确认，只确认其收到刘宇的房款2300000元，但确认与其洽谈房屋交易的“刘某一”与刘宇是同一人。
据中国银行股份有限公司广州海珠区支行于2013年6月6日向房管部门出具《涂销证明》记载，吴文玲已还清其在该行的个人抵押贷款，现该行同意办理涂销抵押登记手续；房产地址为海珠区滨江东路193号2805房；登记字号为12登记08000774；等。
据房管部门于2014年10月17日出具的《房地产登记簿查册表》记载，涉案房屋的产权人为吴文玲；2012年1月12日，吴文玲、中国银行股份有限公司广州海珠支行申请持房产证（含涂销再抵押），2010年12月24日吴文玲、中国银行股份有限公司广州海珠支行申请持房地产抵押（含涂销再抵押），2010登记字8125487号存案；2012年1月12日吴文玲、中国银行股份有限公司广州海珠支行申请持房地产抵押（含涂销再抵押），2012登记字8000774号存案；广州市中级人民法院依据（2012）穗中法执字第1541号协助执行通知书及执行裁定书查封该业，查封时效为2012年10月11日到2014年10月10日；该院于2014年10月9日以（2012）穗中法执字第1541号协助执行通知书及执行裁定书续封该业，查封时效为2014年10月11日到2015年10月10日；原审法院依据（2013）穗海法民三初字第627号协助执行通知书及民事裁定书、（2013）穗海法民三初字第627-1号协助执行通知书及民事裁定书轮候查封该业；广东省佛山市禅城区人民法院依据（2014）佛城法民二初字第628-3号协助执行通知书及民事裁定书轮候查封该业；他项权利摘要一栏记载涉案房屋的权利价值为11151575元；等。
原审诉讼中，刘宇表示其入住涉案房屋后对该房屋进行了大规模装修及支付了装修款1001753.38元，并提交了《广州市装饰工程施工合同》，预算表和装修工程款收据若干张等证据予以证实。吴文玲确认刘宇对涉案房屋有进行装修，但不完全确认刘宇主张的装修事项和装修金额，对刘宇提交的上述证据的真实性、合法性均不予确认。鉴于吴文玲对刘宇主张的装修事项和价格不予确认，刘宇申请对涉案房屋的装修的重置折余价进行评估。原审法院依法分别委托广东华联建设项目管理咨询有限公司（以下简称华联公司）对涉案房屋的的装修工程重置价（鉴定基准日为2010年6月8日）进行评估，以及委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司广州分公司（以下简称鹏信公司）对涉案房屋的装修工程市场价（评估基准日为2013年2月18日）进行评估。刘宇分别向华联公司交纳司法鉴定费价税合计13936元及向鹏信公司支付了资产评估费价税合计5273元。华联公司于2014年4月18日出具广东华联[2014]建鉴字第3号《工程造价司法鉴定意见书》，其中记载刘宇完成的广州市海珠区滨江东路193号2805房装修费用，其中吴文玲已确认的装修项目经鉴定造价为554243.92元；吴文玲不确认的装修项目经鉴定造价为46150.86元；等。鹏信公司于2014年7月21日出具《关于广州市海珠区人民法院委托的房屋装修市场价资产评估报告书》，其中记载吴文玲已确认的涉案房屋的装修项目的市场价为486760.67元，吴文玲未确认的涉案房屋的装修项目的市场价为40531.66元，上述两项合计527292.33元。经质证，刘宇对上述报告书的真实性、合法性和关联性均无异议。吴文玲对上述报告书的真实性、合法性均无异议，但认为该报告书与原公司诉讼请求不存在直接关系，但对该报告书中记载的已确认的装修价值没有异议。满堂红公司表示上述报告书与其无关，故不发表意见。
鉴于吴文玲对刘宇主张的第4项诉讼请求的计算方法有异议，不同意刘宇主张以涉案房屋抵押时的价值计算损失，刘宇申请对涉案房屋的市场价值（以2013年2月18日为评估时点）进行评估。原审法院依法委托广东广信粤诚土地房地产评估咨询有限公司（以下简称广信粤诚公司）对涉案房屋的市场价值评估。广信粤诚公司于2014年12月5日出具了《房地产估价报告》，其中记载涉案房屋于估价时间2013年2月18日的市场价值为人民币10400000元，单价为人民币39783元/平方米。刘宇于2014年12月5日向某粤诚公司支付了评估费27450元。经质证，刘宇对该报告的真实性、合法性和关联性均无异议。吴文玲对该报告的真实性、合法性没有异议，但认为该报告所记载的估价目的、使用目的和假设条件与事实不相符，该报告也没有考虑到涉案房屋除了本案的查封外，还存在另外的查封，该房屋不具备在市场自由交易的条件的事实，故对该报告的评估结论不予确认、不予接受。满堂红公司对该报告的真实性、合法性没有异议，但认为该报告与其无关。鉴于吴文玲对上述报告的评估结论不予确认，原审法院询问吴文玲是否对涉案房屋的市场价值进行重新评估，吴文玲对此表示其不申请重新评估。
刘宇于2013年2月18日向原审法院提起诉讼称，刘宇、吴文玲就购买广州市海珠区滨江东路193号2805房达成一致意向，刘宇于2010年3月5日向吴文玲支付定金100000元。2010年3月13日，刘宇、吴文玲在第三人处签订了《满堂红（中国）置业有限公司广州分公司委托办理房屋交易手续合同》，约定：由刘宇、吴文玲委托第三人办理涉案房屋的房屋交易手续，刘宇应于2010年3月31日前支付楼款2300000元，吴文玲应于2010年4月10日将房屋交付给刘宇，如因吴文玲问题导致不能在2010年12月31日前过户至刘宇名下的，则吴文玲按已收房款的1‰向刘宇支付滞纳金，直至成功过户为止。2010年3月30日，刘宇向吴文玲支付首期购房款2300000元。吴文玲收取刘宇首期购房款后，将房屋交付给刘宇使用，并同意刘宇对房屋进行了较大规模装修，但吴文玲未依约于2010年12月31日前协助刘宇办理房屋过户登记手续，刘宇多次催促，但吴文玲均称贷款未还清无法过户为由未予履行，2012年4月29日，刘宇、吴文玲签订了《房屋买卖补充协议》，吴文玲在协议中确认涉案房屋在签订《满堂红（中国）置业有限公司广州分公司委托办理房屋交易手续合同》前已由吴文玲抵押给银行，但由于吴文玲未能依约偿还银行贷款，致使涉案房屋至今未能过户给刘宇。在吴文玲坚称贷款尚未到期还清情况下，双方约定吴文玲须在2013年9月30日前提前还清涉案房屋银行抵押贷款,涂销抵押登记，并保证在2013年12月30日前将房屋过户至刘宇名下。并约定吴文玲应保证房屋的产权不存在任何权属争议或纠纷，确保房屋产权能顺利过户登记给刘宇，如因吴文玲问题造成未能过户的，刘宇有权解除本协议，吴文玲应将已收的首期房款2400000元返还给刘宇，并赔偿刘宇房屋装修费及所造成的可得利益损失，可得利益损失按协议解除时房屋的市场价值减去购房款全额计算。2013年1月，刘宇经查询得知，吴文玲的房屋于2012年10月1日已被广州市中级人民法院查封，并获知吴文玲于签订《满堂红（中国）置业有限公司广州分公司委托办理房屋交易手续合同》前的银行抵押贷款早已于2010年12月31日还清，吴文玲完全可以办理房屋过户登记手续，但吴文玲却恶意隐瞒该事实，一直坚称该抵押贷款尚未到期，不予协助刘宇办理房屋交易过户登记手续，并分别于2010年12月24日、2012年1月12日再以涉案房屋向银行办理了抵押贷款，甚至在与刘宇签订《房屋买卖补充协议》时仍恶意隐瞒贷款事实，坚称签订《满堂红（中国）置业有限公司广州分公司委托办理房屋交易手续合同》前的贷款尚未还清，致使刘宇在《房屋买卖补充协议》中同意吴文玲延长履行过户义务的时间。刘宇认为，刘宇、吴文玲就房屋买卖事实达成了合意，刘宇已依约向吴文玲支付了首期购房款，吴文玲应履行出卖方的义务协助刘宇办理房屋过户登记手续，但吴文玲却在房屋具备过户条件时不予履行过户登记义务，对刘宇恶意隐瞒房屋被多次抵押贷款的事实，吴文玲无意履行房屋买卖合同的意思表示非常明显，而由于吴文玲恶意拖延办理房屋过户登记手续，导致房屋现在被法院查封，合同已无法履行。另外刘宇已于2010年3月31日向吴文玲支付了2400000元购房款，并约定2010年12月31日前办理过户手续，但至今已达两年多时间，刘宇原本的合同目的由于吴文玲的违约行为已无法实现，故起诉要求判令：1、解除刘宇、吴文玲之间于2012年4月29签订的《房屋买卖补充协议》及刘宇、吴文玲之间关于买卖位于广州市海珠区滨江东路193号2805房的房屋买卖合同关系；2、吴文玲向刘宇返还购房款2400000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计，自2010年3月31日起计至还清之日止，暂计至起诉之日止为416156元）；3、吴文玲赔偿刘宇房屋装修费用886500元（按双方签订的房屋买卖补充协议第五条约定的装修费用985000元×90%的标准计算）；4、吴文玲赔偿刘宇的损失4251575元【根据双方签订的补充协议第五条约定的损失赔偿额，按协议解除当时的房屋市场价（根据刘宇证据5房地产登记簿查册表显示，涉案房屋在办理抵押时的权利价值为11151575元）-购房款全额所得的金额6900000元计算】；5、判令吴文玲承担本案诉讼费。
吴文玲原审辩称:1.刘宇、吴文玲双方签订的《满堂红（中国）置业有限公司广州分公司委托办理房屋交易手续合同》中有约定“任何争议纠纷提交广州仲裁委员会以仲裁裁决”，而刘宇为了让本案由贵院管辖将合同此条款的后选项表示选择的“√”改成了表示不选的“×”，这是刘宇伪造民事证据的行为，请法院查清并依法采取相应措施。2.房地产买卖由于涉及房管部门登记管理及各种税费问题，必须以要式合同即书面形式订立。刘宇、吴文玲及满堂红公司于2010年3月13日签订了《满堂红（中国）置业有限公司广州分公司委托办理房屋交易手续合同》。2012年4月29日,吴文玲在刘宇的哄骗下又与刘宇签订了《房屋买卖补充协议》。该补充协议存在诸多有意歪曲三方合同的地方，包括三方合同中的“如因卖方问题导致不能在2010年12月31日前过户至买方名下，则卖方按己收之款项的1‰计滞纳金向乙方缴纳到成功过户为至止”歪曲为“2010年12月31日前如不能将房产过户到乙方名下，甲方就要承担违约责任”；三方协议是按定额（己收款项的1‰）计滞纳金，而两方协议却歪曲成按日累计（己收款项l‰／日）计违约金；吴文玲收到刘宇的款项是230万元，而收到“刘某一”的10万元是“订金”不是“定金”，而两方合同却说乙方于2010年3月31日向甲方支付了240万元；三方合同并没有约定“甲方承诺2010年12月31日前还清贷款，涂销抵押”；两方合同所说的“由于甲方未能依约偿还银行贷款，致使该房屋至今未能过户给乙方”，该情况根本不是事实。所以后一合同中与前一合同有冲突的条款应属无效。3、吴文玲最初是与“刘某一”洽商买卖房屋并向“刘某一”收取10万元订金，但是在签订三方合同时却是刘宇的名字，不清楚“刘某一”和刘宇是什么关系。刘宇在签订三方合同时已明知涉案房屋是有抵押的，并在合同中约定刘宇在递件成功当天一次性支付450万元给吴文玲，但刘宇根本就没有能力筹集该笔款项才一直拖延不去办理过户手续的，如果刘宇有能力向吴文玲支付该450万元的话，吴文玲也不用去贷款了。涉案房屋在2010年12月31日前办理过户手续的话根本不存在归因于吴文玲的障碍，而随着限购政策相继出台，刘宇不具备在本市购房的资格。综上意见，涉案房屋存在抵押权不是构成房屋不能过户的原因，刘宇才是造成涉案房屋未能过户到其名下的根本原因。而刘宇由于担心诉讼时效问题及担心吴文玲要求其退房和支付房屋使用费，以及为拖延至2013年底观察政策的变化才哄骗吴文玲与其签订补充协议。另外，满堂红公司是刘宇找来的，中介费用也是刘宇支付的，刘宇与满堂红公司的经办人也很熟，所以吴文玲高度怀疑刘宇与满堂红公司故意串通拖延不办过户手续的。4、2012年7月，吴文玲无端被追加为仲裁案件的当事人，并被裁决承担500多万元的债务，吴文玲担心涉案房屋会被查封，再三催促刘宇办理过户手续及付款，但刘宇不以为是，以没到补充协议约定的时间、贷不到款为由，拖延不理，故而造成涉案房屋被广州市中级人民法院以执行仲裁裁决的名义查封。吴文玲在收到广州市中级人民法院的执行通知书时，已向该院申请撤销仲裁裁决及申请中止执行，尽力争取不妨碍与刘宇之间房屋交易。而即使涉案房屋被查封，吴文玲仍在2013年2月还清了贷款，随时可以涂销房屋抵押登记，但刘宇却在合同履行期限未届满的情况下提起本案诉讼，属于滥用诉权的行为。刘宇应提供证据证实其具有在本市购房的资格，否则的话，刘宇属于预期违约，吴文玲保留依照补充协议的约定追究其自2010年4月2日至今使用该房屋的使用费的权利。综上所述，刘宇的行为已表示其不履行主要债务，故吴文玲同意刘宇的第1项诉讼请求；鉴于解除合同应分别返还的基本原则，吴文玲同意返还230万元给刘宇，但刘宇同时将涉案房屋保持现状交还给吴文玲，若刘宇能提交证据证实其与“刘某一”的有效法律关系，并作出吴文玲不会被“刘某一”追索的有效保证，吴文玲可以考虑将该款项支付给刘宇；刘宇根本没有对涉案房屋进行装修，只是购买了部分家具，刘宇按原状交还房屋时可以将其购买的家具带走，但不得拆除固定的及拆卸将损害其自身价值和破坏房屋环境的装修装饰物；若刘宇能提供充分有效的证据证实哪些部分是由其装修的，吴文玲可在双方协商、确定的基础上给予一些补偿；吴文玲不存在任何违约之处，且刘宇的行为是属于滥用诉权，其也不同意刘宇主张的按涉案房屋抵押时的价值来计算损失赔偿额，故不同意刘宇的第4、5项诉请。
满堂红公司原审述称：刘宇的诉讼请求是基于刘宇、吴文玲之间的房屋买卖合同关系提出的，而且诉讼请求没有涉及满堂红公司，与满堂红公司无关，满堂红公司对刘宇的诉讼请求不发表意见。
原审法院认为：刘宇、吴文玲与满堂红公司签订《满堂红（中国）置业有限公司广州分公司委托办理房屋交易手续合同》以及刘宇、吴文玲签订的《房屋买卖补充协议》均是合同当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。吴文玲认为其是在刘宇的欺骗下才签订的《房屋买卖补充协议》的抗辩意见，依据不足，原审法院不予采纳。
根据刘宇、吴文玲签订的《房屋买卖补充协议》约定，乙方经甲方同意对房屋进行了较大规模装修；甲方须在2013年9月30日前提前还清该房屋银行抵押贷款，涂销该房屋的抵押登记；甲方应保证房屋的产权不存在任何权属争议或纠纷，确保房屋产权能顺利过户登记给乙方；如因甲方问题造成甲乙双方不能按约定日期完成以上约定，乙方有权解除本协议；甲方应在收到乙方解除通知之日起三日内将已收的首期房款2400000元；乙方对房屋进行装修的费用（约985000元，可经甲乙双方商议折旧）；乙方因未能成功购买上述房屋所造成的损失一次性支付给乙方；损失赔偿额按协议解除当时的房屋市场价值减去购房款全额所得的金额计算，即损失赔偿额=房屋市场价值-6900000元;等。
现刘宇、吴文玲均确认“刘某一”向吴文玲支付了100000元以及刘宇向吴文玲支付首期购房款2300000元，吴文玲也确认“刘某一”与刘宇是同一人，故原审法院对刘宇主张的其已向吴文玲支付了购房款2400000元的事实予以认定。鉴于补充协议已载明刘宇经吴文玲同意对涉案房屋进行了较大规模的装修，且刘宇对该房屋的装修费用约为985000元，故对刘宇主张其已对该房屋进行了大规模装修的事实，原审法院予以采信。吴文玲对刘宇主张的部分装修项目不予确认，但未能提供反证予以证明，应承担不利的后果，故对吴文玲该抗辩意见，原审法院不予采纳。鉴此，涉案房屋的装修项目应包括吴文玲确认和不确认的部分。据《关于广州市海珠区人民法院委托的房屋装修市场价资产评估报告书》记载，吴文玲已确认的涉案房屋的装修项目的市场价为486760.67元，吴文玲未确认的涉案房屋的装修项目的市场价为40531.66元，上述两项合计527292.33元。刘宇、吴文玲对该报告书的真实性、合法性均无异议，故原审法院对该报告书予以采纳。据《房地产估价报告》记载，涉案房屋于估价时间2013年2月18日的市场价值为人民币10400000元。刘宇和第三人对该报告均没有异议，吴文玲对该报告的真实性、合法性没有异议，但不认可该报告的评估结论，也不申请对涉案房屋的市场价值进行重新评估，故原审法院对该报告的评估结论予以采纳。
鉴于涉案房屋现处于被查封状态，致使涉案合同的合同目的无法实现，该责任在于吴文玲，对此吴文玲应承担违约责任。刘宇据此要求解除其与吴文玲签订的《房屋买卖补充协议》及其与吴文玲关于涉案房屋的房屋买卖合同关系，以及要求吴文玲返还其已支付的款项2400000元和要求吴文玲向其赔偿装修费用和房屋差价损失的请求符合合同的约定，原审法院予以支持。由于补充协议中约定刘宇已装修费用可经双方商议折旧，故涉案房屋的装修费用应按《关于广州市海珠区人民法院委托的房屋装修市场价资产评估报告书》所确定的该房屋的装修项目市场价527292.33元为宜。对于房屋差价损失，补充协议已约定损失赔偿额按协议解除当时的房屋市场价值减去购房款全额所得的金额，即损失赔偿额=房屋市场价值-6900000元计算，现《房地产估价报告》记载涉案房屋于本案起诉时的市场价值为10400000元，故刘宇的房屋差价损失应按3500000元（10400000元-6900000元）计算为妥。刘宇主张的超过原审法院支持的装修费用及房屋差价损失部分的请求，依据不足，原审法院不予支持。至于房款利息，刘宇已就装修费用和房屋差价损失进行主张赔偿，该部分赔偿费用已足以弥补刘宇的房款利息损失，故刘宇的该项利息请求，依据不足，原审法院也不予支持。吴文玲以其没有违约为由拒不同意向刘宇赔偿损失所作的抗辩意见，缺乏依据，原审法院不予采纳。
因本案纠纷是吴文玲违约导致的，故司法鉴定费、资产评估费、评估费应由吴文玲承担。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，2015年1月30日判决如下：一、解除刘宇与吴文玲于2012年4月29日签订的《房屋买卖补充协议》及刘宇、吴文玲关于海珠区滨江东路193号2805房的房屋买卖合同关系；二、吴文玲在本判决生效之日起10日内向刘宇返还购房款2400000元；三、吴文玲在本判决生效之日起10日内向刘宇赔偿装修费用527292.33元；四、吴文玲在本判决生效之日起10日内向刘宇赔偿房屋差价损失3500000元；五、驳回刘宇的其他诉讼请求。
判后，吴文玲不服原审判决，向本院提起上诉称，吴文玲与刘宇于2010年3月13日由刘宇所请的中介达成房屋买卖协议，当即下了l00000元订金，并约定首期支付款2400000元，余款待刘宇从银行贷款支付。刘宇知道该交易标的是在押状态，刘宇无资金将房契赎回，只能让吴文玲等。当时的房屋市场交易总价在6900000元，吴文玲支付所有过户费、税费等费用。由于刘宇没有做出银行贷款，自己又没有支付余款能力，同时强烈要求入住，自愿承担交易不成的风险，于2010年4月lO日入住。自2010年3月13日至2012年1月12日共22个月刘宇都没有从银行贷到款，等到本人在银行贷款到期，还不能支付余款。因为本人在银行贷款到期会造成违约，他也无法筹到余款和银行贷款。本人征求了刘宇的同意，并配合我的贷款银行和评估公司上门到现场测评。在刘宇的全力支持和配合下，吴文玲完成了银行于2012年1月12日的第二笔贷款，值得注意的是刘宇之所以配合是因为：l、自己所支付余款的能力；2、同时广州2011年2月24日出了“限购令”他没有买房资格(吴文玲也是后知)。由于房屋交易合同始终无法全部履行，刘宇有使用各种伎俩，利用吴文玲有意卖房的决心，于2012年4月29日签订了《房屋买卖补充协议》。该房于2012年10月11日因家族经济纠纷受牵连被广州市中级人民法院查封。刘宇要求退回己交的2400000元预付款，经双方多次协商未果。原因是刘宇要求全额赔偿装修费用而未达成协议，直至刘宇向原审法院起诉。综上所述，吴文玲认为卖房的诚意充分：1、卖房款没有收齐和过户就同意给刘宇入住；2、默许他将本人装修仅两年的房屋由他自主装修；3、没有谈过没交易成功要收取租金等相关事宜。从每次发生的时间节点可以看出刘宇在一步一步地实施他的掠夺计划，根本没有去筹集资金履行合同付清余款；《房屋买卖补充协议》是在刘宇无购房资格时签订的，房屋交易是以办理完过户手续为全部完成，在本房屋没有查封前，共31个月，刘宇完全可以支付完余款完成交易，是因为他根本就没有想全额支付房款，只想用首付款达到永久性侵占。吴文玲于2013年1月17日将银行贷款还清，刘宇又利用法律武器查封了该房屋，刘宇没有真实交易的诚意。原审法院判令吴文玲承担赔偿损失的数额明显大于刘宇的实际损失，吴文玲认为应当予以调整，刘宇的实际损失是购房款和装修款总共加起来290万元，应当调整为290万元上浮百分之三十。另外，购房人应当提交购房资格的证明。综上，吴文玲请求本院：l、确认2012年4月29日签订的《房屋买卖补充协议》无效；2、撤销原审判决第四项，改判吴文玲无需向刘宇赔偿房屋差价损失3500000元；2、判令刘宇向吴文玲支付自2010年4月lO日至2013年3月13日共计35个月的房屋租金，按市价月均25000元计，共计875000元。
刘宇二审答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的《房屋买卖补充协议》合法有效，吴文玲认为赔偿数额过高没有依据。关于使用费冲抵赔偿款的问题，一审时吴文玲没有提起反诉，且根据补充协议第5条的约定，刘宇无需向吴文玲支付使用费。关于购房资格的问题，刘宇在购买案涉房屋时广州市没有出台限购政策。吴文玲所出售的房屋从签合同直到2013年6月6日均处于抵押状态，但是涉案房屋在2012年初就给广州中院查封了，到目前仍然处于查封状态，买卖合同不能履行责任在吴文玲，应由吴文玲承担违约责任。
经查，原审法院查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，关于案涉房屋未能过户至刘宇名下的归责问题。吴文玲与刘宇、满堂红公司于2010年3月13日签订《满堂红（中国）置业有限公司广州分公司委托办理房屋交易手续合同》，合同约定案涉房屋交易价格为6900000元，如因卖方原因导致案涉房屋不能在2010年12月31日前过户至买方名下，则卖方按已收之款项的1‰计滞纳金向买方缴纳到成功过户为止。双方签订上述合同时，案涉房屋处于抵押状态，吴文玲需涂销抵押后方能将案涉房屋成功过户至刘宇名下。经查，吴文玲分别于2010年12月24日、2012年1月12日将案涉房屋涂销后再抵押。吴文玲并未在案涉房屋涂销抵押后，依其与刘宇之间的合同约定将案涉房屋过户至刘宇名下，而是将案涉房屋再进行抵押。2012年4月29日，吴文玲与刘宇就案涉房屋签订《房屋买卖补充协议》。该协议记载，卖方承诺在2010年12月31日还清贷款，涂销抵押，并将房屋过户至乙方名下。期间虽经买方多次催促，但由于卖方未能依约偿还银行贷款，致使该房屋至今未能过户给买方。该补充协议是买卖双方真实意思的表示，协议内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。吴文玲上诉请求判令《房屋买卖补充协议》无效，其未提供证据证实补偿协议存在法定无效情形，该请求缺乏理据，本院不予支持。由上述补充协议所记载的内容可知，买卖双方在签订《满堂红（中国）置业有限公司广州分公司委托办理房屋交易手续合同》之后，案涉房屋并未依约定于2010年12月31日前过户至买方名下，未能过户的原因在于吴文玲未能依约偿还银行贷款，涂销抵押。在此情形下，吴文玲与刘宇签订《房屋买卖补充协议》，再次对案涉房屋买卖的相关事宜进行约定。协议约定吴文玲须在2013年9月30日前提前还清案涉房屋银行抵押贷款，涂销案涉房屋的抵押登记。买方必须在2013年10月30日前与买方一起办理房屋过户登记递件手续。吴文玲保证房屋的产权不存在任何权属争议或纠纷，确保房屋产权能顺利过户登记给刘宇。2012年，本院依据（2012）穗中法执字第1541号协助执行通知书及执行裁定查封案涉房屋，查封时效为2012年10月11日至2014年10月10日，之后进行续封，查封时效为2014年10月11日至2015年10月10日，且原审法院及广东省佛山市禅城区人民法院依据相关裁定轮候查封案涉房屋。案涉房屋现处于查封及轮候查封的状态，在此情形下，案涉房屋存在过户障碍。综上，案涉房屋未能过户至刘宇名下应归责于吴文玲，吴文玲应承担相应的违约责任。案涉合同目的已无法实现，原审法院判决解除吴文玲与刘宇之间签订的《房屋买卖补充协议》及双方就案涉房屋所形成的房屋买卖合同关系，吴文玲返还刘宇已支付的购房款，并且依合同约定向刘宇赔偿装修费，并无不当。
关于赔偿房屋差价损失的问题，《房屋买卖补充协议》明确约定合同解除时，损失赔偿额按解除当时的房屋市场价值减去购房款全额所得的金额计算。原审法院依《房地产估价报告》记载案涉房屋于本案起诉时的市场价减去购房款全额判决认定吴文玲需承担的损失赔偿额，并无不当。吴文玲上诉称应对该损失赔偿额过高，应予以调整，理据不足，本院不予支持。
关于刘宇是否应向吴文玲支付房屋租金的问题。首先，《房屋买卖补充协议》第五条约定，合同解除后，刘宇收取吴文玲应退还及支付的相关赔偿款项后的30天内搬出房屋，并将房屋交还给吴文玲，刘宇不需向吴文玲支付任何房屋使用费。其次，吴文玲在原审诉讼中未就房屋租金问题提起反诉，且刘宇在二审诉讼中不愿就该问题进行调解，在此情形下，本院对吴文玲的该项请求不予调处。
综上，吴文玲上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费41800元，由上诉人吴文玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 陈慧芳
代理审判员 黄春成
二〇一五年八月十七日
书 记 员 杨仁义