广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终17714号
上诉人（原审原告）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区。
负责人：蓝晓寒。
委托代理人：麦雪群，系广东康浩律师事务所律师。
委托代理人：里曼，系广东瀛杜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州大优煤炭销售有限公司，住所地广东省广州市天河区。
负责人：陈忠。
被上诉人（原审被告）：珠水能源集团有限公司，住所地广东省广州市天河区。
负责人：陈忠。
上述两被上诉人共同委托代理人：喻晓明、朱灏，均系广东天诺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李晨，住山西省运城市盐湖区。
被上诉人（原审被告）：李冰洁，住址同上。
被上诉人（原审被告）:广东大华能源有限公司，住所地广东省东莞市。
法定代表人：李晨。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部，住所地广东省广州市天河区。
负责人：高铁兵。
委托代理人：黄芳，该行职员。
上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下称“信达资产广东公司”）与被上诉人广州大优煤炭销售有限公司（以下称“大优煤炭公司”）、珠水能源集团有限公司（下称“珠水能源公司”）、广东大华能源有限公司（下称“大华能源公司”）、李冰洁、李晨及原审第三人中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部（下称“农行省分行营业部”）借款合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法金民初字第1640号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
信达资产广东公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判确认其公司对位于广州市天河区黄埔大道西XXX、XXX号盛某大厦自编A、B栋共164套房产(以下简称“涉案房产”，详见《抵押财产清单》)拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。2.本案一、二审受理费、财产保全费、公告费均由各被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定涉案房产上尚未设立信达资产广东公司的抵押权，显属认定事实错误。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十九条的规定，对于办理了抵押权预告登记的财产，更加具备基于登记而产生的公示效力，法院应当认定债权人对该财产有优先受偿权。本案中，省农行营业部与大优煤炭公司及珠水能源公司之间的《最高额抵押合同》显然是双方基于以涉案房产作为抵押的意思表示而签订，双方并共同办理了抵押权预告登记手续。二、一审判决认定信达资产广东公司对涉案房产拍卖、变卖所得价款没有优先受偿权，属于适用法律错误。1.涉案房产属于合法报建及已取得商品房预售许可证的合法建筑物，且根据信达资产广东公司向房管部门了解，涉案房产已办理初始产权登记至开发商广州盛某房地产开发有限公司(以下简称“盛某公司”)名下，已符合进行不动产所有权登记和正式抵押登记的条件。大优煤炭公司、珠水能源公司拒不协助办理涉案房产的不动产所有权登记和正式抵押登记，导致其公司从客观上无法办理正式抵押登记。大优煤炭公司、珠水能源公司的行为已经违反合同中关于办理抵押登记的约定，也违背了诚实信用原则，本质上属于大优煤炭公司、珠水能源公司为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。故法院应当判决信达资产广东公司就涉案房产享有优先受偿权，以维护交易安全，遏制违约失信行为。2.涉案房产的抵押权预告登记事实上已产生物权公示效力，不存在需要考虑善意第三人利益保护的问题。3.信达资产广东公司在涉案房产上已进行的抵押权预告登记不存在消灭事由，其抵押权确定可以行使。本案中，信达资产广东公司的债权是金融借款债权，该债权不仅不存在消灭事由，反而一审判决对其公司的债权已全额支持，因此信达资产广东公司在涉案房产上已进行的抵押权预告登记不存在消灭的事由，而是确定可以主张。在涉案房产至今不存在其他善意第三人主张权利的情况下，一审判决纠缠于预告登记是否已转为正式登记，显然没有任何实质性意义。4.在涉案房产上存在信达资产广东公司的抵押权预告登记以及涉案房产已经符合物权登记条件的情况下，如果在审判阶段不支持其公司关于优先受偿权的主张，信达资产广东公司在对涉案房产的强制执行阶段，也可以排除法院的强制执行，事实上最终也可以取得对涉案房产的优先受偿权。一审判决对上述事实和司法解释未予审查，在审判阶段不支持信达资产广东公司的优先受偿权，属于片面理解法律规定及割裂审判和执行两个阶段的关联。5.一审判决不支持其公司对涉案房产享有优先受偿权的主张，与《物权法》设立预告登记制度的目的相悖。本案中，大优煤炭公司和珠水能源公司分别与信达资产广东公司签订多份《最高额抵押合同》，以尚未取得产权证的涉案房产进行抵押并办理抵押权预告登记。现信达资产广东公司的债权已届至，涉案房产已办理初始登记至开发商盛某公司名下，但由于大优煤炭公司和珠水能源公司的原因导致涉案房产至今未能转移登记至大优煤炭公司和珠水能源公司名下及为信达资产广东公司办理正式抵押登记，如果要求作为抵押权人的信达资产广东公司必须等待办理房屋产权证和正式抵押登记后才能行使抵押权，显然不符合《物权法》的立法本意。三、一审判决认定预告登记权利人对办理了预告抵押登记的房产没有优先受偿权，严重损害司法公信力，危及金融秩序稳定和交易安全。在《物权法》自2007年10月1日起施行至2012年期间，全国各地法院的司法判例中基本都支持债权人(特别是涉及金融机构贷款)对已办理抵押权预告登记的房产享有优先受偿权，是否办理正式抵押登记根本就不是争议焦点。
大优煤炭公司、珠水能源公司共同答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，信达资产广东公司的上诉请求应予以驳回。事实和理由：一、关于破产管理人及特别说明。答辩人作为广州市中级人民法院依法指定的大优煤炭公司管理人、珠水能源公司管理人，目前正在对大优煤炭公司、珠水能源公司进行破产接管，审计部门已经进场开展两企业的破产审计，审计工作正在进行，尚未出具任何书面的审计报告。需要特别说明的是，根据本案的审理需要，答辩人提交的《民事答辩状》均来源于大优煤炭公司法定代表人、珠水能源公司法定代表人李晨的陈述。答辩人至今尚未接收接管到本案相关的金融借款合同原件，但其尊重一审法院对本案基础证据的质证认定。二、涉案164套房屋只进行了预告登记，而未进行物权登记，其物权尚未正式设立，所以基于物权而产生的抵押权也未设立。抵押权作为担保物权，应当以物权的设立为前提。涉案房屋为不动产，至今未登记在大优煤炭公司、珠水能源公司名下，该不动产物权尚未正式设立，故涉案房产的抵押权亦没有设立。因此，虽然涉案房屋已经办理了预告登记，但农行省分行营业部作为预告登记权利登记人并没有取得合法有效的抵押权，不能对涉案房屋主张优先受偿权。三、涉案房屋的商品房抵押权预告登记不具有物权效力，因此其相应的抵押权并没有正式设立，将商品房抵押权预告登记等同于抵押权登记没有权利基础和法律依据。在本案中，由于客观原因，导致大优煤炭公司、珠水能源公司至今尚未对涉案房屋取得产权证并完成现实物权的登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故涉案房屋的抵押权并未设立，即农行省分行营业部并未依法取得涉案房屋的抵押权，也不能因此对涉案房屋主张优先受偿权。关于此点，广州中院已经在近期对答辩人与信达资产广东公司的其他与该案同性质的案件进行了判决支持。综上所述，信达资产广东公司要求对涉案房屋行拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的上诉请求，没有法律依据。
原审第三人农行省分行营业部述称，债权已转让给信达资产广东公司，同意信达资产广东公司的上诉意见，其他的请求法院依法判决。
信达资产广东公司向一审法院起诉请求：1.大优煤炭公司偿还信达资产广东公司借款本金2441万元整及利息【截止至2015年12月31日利息（包括罚息、复利）为4234529.81元；自2016年1月1日起至实际清偿之日止，罚息以借款本金2441万元为基数，按年利率7.08%再上浮50%计收；复利按年利率7.08%再上浮50%计收】。2.珠水能源公司、李晨、李冰洁、大华能源公司对大优煤炭公司上述债务承担连带清偿责任。3.信达资产广东公司对大优煤炭公司提供的抵押物【广州市天河区黄埔大道盛某大厦20层设计办公楼、37层设计住宅楼各1幢（自编A、B栋），一共164套房屋】享有优先受偿权。4.大优煤炭公司、珠水能源公司、大华能源公司、李冰洁、李晨承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明：2012年4月13日，农行省分行营业部（债权人）与珠水能源公司、李晨、李冰洁（保证人）签订《最高额保证合同》（编号44100520120005376），约定：珠水能源公司、李晨、李冰洁自愿为农行省分行营业部与大优煤炭公司形成的下列债权提供担保，担保的债权最高余额折合人民币5亿元。农行省分行营业部自2012年4月13日起至2015年4月13日止，与大优煤炭公司办理约定的各类业务所形成的债权。该期间为最高额担保债权的确定期间。保证担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，按《民事诉讼法》有关规定确定由大优煤炭公司和珠水能源公司、李晨、李冰洁承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及农行省分行营业部实现债权的一切费用。本合同保证方式为连带责任保证。珠水能源公司、李晨、李冰洁的保证期间为主合同约定的债务履行期限届满之日起二年。若发生法律法规规定或者主合同约定的事项，导致主合同债权被农行省分行营业部宣布提前到期的，保证期间自农行省分行营业部确定的主合同债权提前到期之日起二年。本合同所担保的债权同时存在物的担保（含大优煤炭公司或他人提供）和保证担保的，农行省分行营业部可以就物的担保实现债权，也可以要求珠水能源公司、李晨、李冰洁承担保证责任。大优煤炭公司提供了物的担保，农行省分行营业部放弃该担保物权、担保物权顺位或者变更担保物权的，珠水能源公司、李晨、李冰洁同意继续按本合同约定为主合同项下债权提供连带责任保证。
2013年4月25日，农行省分行营业部（抵押权人）与珠水能源公司（抵押人）签订《最高额抵押合同》（编号44100620130007438），约定：珠水能源公司自愿为农行省分行营业部与大优煤炭公司形成的下列债权提供担保，担保的债权最高余额折合人民币107130601元。农行省分行营业部自2013年4月25日起至2016年4月24日止，与大优煤炭公司办理约定的各类业务所形成的债权。该期间为最高额担保债权的确定期间。上述业务具体包括：人民币/外币贷款等。抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由大优煤炭公司和珠水能源公司承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及农行省分行营业部实现债权的一切费用。珠水能源公司同意以天河区黄埔大道西XXX、XXX号盛某大厦自编A栋1102、1408、1409、1501-1509、1601-1609、1701-1709、1801-1809、1903房设定抵押。上述抵押物暂作价人民币107130601元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物所得价款为准。本合同所担保的债权同时存在物的担保（含大优煤炭公司或他人提供）和保证担保的，农行省分行营业部可以就物的担保实现债权，也可以要求珠水能源公司承担保证责任。农行省分行营业部已经选择某一担保方式/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保物来实现全部或部分债权。珠水能源公司为大优煤炭公司以外的他人，且大优煤炭公司同时为本合同所担保的债权提供物的担保，农行省分行营业部放弃该担保物权、担保物权顺位或者变更担保物权的，珠水能源公司同意继续按本合同约定为主合同项下债权提供抵押担保。
2013年5月4日，农行省分行营业部与珠水能源公司前往广州市国土资源和房屋管理局将上述房屋办理预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为农行省分行营业部。
2013年6月5日，农行省分行营业部（抵押权人）与大优煤炭公司（抵押人）签订《最高额抵押合同》（编号44100620130010140），约定：大优煤炭公司自愿为农行省分行营业部与大优煤炭公司形成的下列债权提供担保，担保的债权最高余额折合人民币119838618元整。农行省分行营业部自2013年6月5日起至2016年6月4日止，与大优煤炭公司办理约定的各类业务所形成的债权。该期间为最高额担保债权的确定期间。大优煤炭公司同意以天河区黄埔大道西XXX、XXX号盛某大厦自编A、B栋裙楼101-103、201-209、254-265、2110-2113、301-309、355-365、3115-3117房设定抵押。上述抵押物暂作价人民币119838618元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物所得价款为准。其余合同内容与上一份《最高额抵押合同》一致。
2013年6月9日，农行省分行营业部与大优煤炭公司前往广州市国土资源和房屋管理局将上述房屋办理预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为农行省分行营业部。
2013年8月30日，农行省分行营业部（抵押权人）与珠水能源公司（抵押人）签订《最高额抵押合同》（编号44100620130015918），约定：珠水能源公司自愿为农行省分行营业部与大优煤炭公司形成的下列债权提供担保，担保的债权最高余额折合人民币77241680元。农行省分行营业部自2013年9月2日起至2016年9月1日止，与大优煤炭公司办理约定的各类业务所形成的债权。该期间为最高额担保债权的确定期间。珠水能源公司同意以天河区黄埔大道西XXX、XXX号盛某大厦自编A栋801-809、901-909、1001-1004、1006-1009、1101、1103、1104房设定抵押。上述抵押物暂作价人民币77241680元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物所得价款为准。其余合同内容与上一份《最高额抵押合同》一致。
2013年9月9日，农行省分行营业部与珠水能源公司前往广州市国土资源和房屋管理局将上述房屋办理预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为农行省分行营业部。
2013年8月30日，农行省分行营业部（抵押权人）与珠水能源公司（抵押人）签订《最高额抵押合同》（编号44100620130015925），约定：珠水能源公司自愿为农行省分行营业部与大优煤炭公司形成的下列债权提供担保，担保的债权最高余额折合人民币92672093元。农行省分行营业部自2013年9月2日起至2016年9月1日止，与大优煤炭公司办理约定的各类业务所形成的债权。该期间为最高额担保债权的确定期间。珠水能源公司同意以天河区黄埔大道西XXX、XXX号盛某大厦自编A栋1105-1109、1201-1209、1301-1309、1401-1407房设定抵押。上述抵押物暂作价人民币92672093元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物所得价款为准。其余合同内容与上一份《最高额抵押合同》一致。
2013年9月9日，农行省分行营业部与珠水能源公司前往广州市国土资源和房屋管理局将上述房屋办理预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为农行省分行营业部。
2013年8月30日，农行省分行营业部（抵押权人）与珠水能源公司（抵押人）签订《最高额抵押合同》（编号44100620130015928），约定：珠水能源公司自愿为农行省分行营业部与大优煤炭公司形成的下列债权提供担保，担保的债权最高余额折合人民币451006017元。农行省分行营业部自2013年9月2日起至2016年9月1日止，与大优煤炭公司办理约定的各类业务所形成的债权。该期间为最高额担保债权的确定期间。珠水能源公司同意以天河区黄埔大道西XXX、XXX号盛某大厦自编A栋1901、1902、1904-1907、2001-2007、1005房设定抵押。上述抵押物暂作价人民币45106017元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物所得价款为准。其余合同内容与上一份《最高额抵押合同》一致。
2013年9月9日，农行省分行营业部与珠水能源公司前往广州市国土资源和房屋管理局将上述房屋办理预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为农行省分行营业部。
2014年4月29日，农行省分行营业部（贷款人）与大优煤炭公司（借款人）签订《流动资金借款合同》（编号44010120140004291），约定：农行省分行营业部按一般流动资金借款方式向大优煤炭公司发放贷款2441万元，总借款期限一年。借款用于资金周转。利率为固定利率，按照每笔借款提款日单笔借款期限所对应的人民银行公布的同期同档次基准利率基础上浮18%，直至借款到期日。借款按月结息，结息日为每月的20日。大优煤炭公司须于每一结息日当日付息。如借款本金最后一次偿还日不在结息日，则未付利息应利随本清。实行固定利率的借款，按约定的利率计算利息。大优煤炭公司未按合同约定的借款期限归还借款本金的，农行省分行营业部对逾期的借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率的基础上，按照逾期期限分段计收罚息：从逾期之日起30天内（含30天）上浮50%计收罚息；30天以上至60天（含60天）上浮50%计收罚息；60天以上上浮50%计收罚息。逾期期间，采用固定利率计息的人民币借款，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调的，罚息利率自基准利率调整之日起相应调整。大优煤炭公司未按期支付利息的，农行省分行营业部从未按期支付之日起按月计收复利。借款到期之日前未按期支付利息的，按合同约定的借款利率计收复利；借款到期之日后，按合同约定的逾期罚息利率计收复利。大优煤炭公司的还款不足以清偿应付借款的，农行省分行营业部可以选择将还款用于清偿本金、利息、罚息、复利或实现债权的费用。借款凭证为本合同的组成部分。本合同未记载，或者记载的借款金额、提款金额、还款金额、借款发放日期与到期日期、借款期限、借款利率、借款用途与借款凭证记载不一致时，以借款凭证的记载为准。本合同项下借款的担保方式为信用追加保证及抵押，担保合同编号为：最高额抵押：44100620130007438、44100620130010140、44100620130015918、44100620130015925、44100620130015928；最高额保证：44100520120005376。大优煤炭公司的下列行为，均构成违约：违反合同约定的义务等。发生上述情形的，农行省分行营业部可以采取以下救济措施：……对大优煤炭公司未按约定使用、归还贷款或未按约定支付应付利息的，按合同约定计收罚息和复利，直至本息清偿为止；调减、撤销借款人借款额度，停止发放借款，提前收回已发放借款，宣布大优煤炭公司与农行省分行营业部签订的其他借款合同项下借款到期。
2014年4月29日，农行省分行营业部向大优煤炭公司发放借款2441万元。借款凭证注明：到期日期2015年4月28日，执行利率7.08%。
2014年5月16日，农行省分行营业部（债权人）与大华能源公司（保证人）签订《最高额保证合同》（编号：44100520140002858），约定：大华能源公司自愿为农行省分行营业部与大优煤炭公司形成的下列债权提供担保，担保的债权最高余额折合人民币5亿元。农行省分行营业部自2014年5月16日起至2017年5月16日止，与大优煤炭公司办理约定的各类业务所形成的债权。该期间为最高额担保债权的确定期间。上述业务具体包括：人民币/外币贷款等。大优煤炭公司与农行省分行营业部已形成的主合同项下尚未受偿的债权本金及相应的利息、罚息、复利、费用等按相应的主合同约定计算至实际受偿之日止：流动贷款合同（编号4010120140004291），尚未受偿本金2441万元。保证担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由大优煤炭公司和大华能源公司承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及贷款人实现债权的一切费用。本合同保证方式为连带责任保证。大华能源公司的保证期间为主合同约定的债务履行期限届满之日起二年。若发生法律法规规定或者主合同约定的事项，导致主合同债权被农行省分行营业部宣布提前到期的，保证期间自农行省分行营业部确定的主合同债权提前到期之日起二年。本合同所担保的债权同时存在物的担保（含大优煤炭公司或他人提供）和保证担保的，农行省分行营业部可以就物的担保实现债权，也可以要求大华能源公司承担保证责任。农行省分行营业部已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权。大优煤炭公司提供了物的担保，农行省分行营业部放弃该担保物权、担保物权顺位或者变更担保物权的，大华能源公司同意继续按本合同约定为主合同项下债权提供连带责任保证。
2014年8月11日，农行省分行营业部向大优煤炭公司珠水能源公司、李晨、李冰洁、大华能源公司邮寄《贷款提前到期通知书》，主要内容为：致大优煤炭公司，根据2014年4月29日签订的编号44010120140004291的合同，农行省分行营业部已按约向大优煤炭公司提供贷款，鉴于大优煤炭公司违反合同第三条第10项，现根据合同约定，农行省分行营业部宣布合同项下贷款于2014年8月11日提前到期，请立即归还该合同项下全部结欠本金2441万元，利息294292.58元（计至2014年7月31日）。
一审庭审中，信达资产广东公司和农行省分行营业部提交大优煤炭公司流动贷款明细表，证明截止2014年7月21日大优煤炭公司拖欠农行省分行营业部本金2441万元，利息292838元、复利1453.95元。
另查明，2014年9月23日，中国农业银行股份有限公司广州花城支行与信达资产广东公司签订了《分户债权转让协议》，将涉案债权及相关担保债权全部转让给信达资产广东公司。
2014年11月11日，中国农业银行股份有限公司广东省分行与信达资产广东公司在《南方日报》刊登《中国农业银行股份有限公司广东省分行资产转让通知暨与中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司债权催收联合公告》，主要内容为：根据中国农业银行股份有限公司广东省分行与信达资产广东公司达成的资产转让合同，中国农业银行股份有限公司广东省分行将其对下列公告清单所列借款人及其担保人享有的主债权及担保合同项下的全部权利依法转让给信达资产广东公司，现以公告方式通知各借款人及担保人，请借款人及其担保人立即向信达资产广东公司履行还本付息义务或相应的担保责任。公告资产清单中包括：债务人大优煤炭公司、借款合同号44010120140005196、担保合同号44100620130007438、44100620130010140、44100620130015925、44100620130015928、44100620130015918、44100520120005376、44100520140002858，担保人大优煤炭公司、珠水能源公司、李晨、李冰洁、大华能源公司。
2014年12月19日，信达资产广东公司申请变更本案原告，一审法院依法变更本案原告为信达资产广东公司。
一审法院认为：中国农业银行股份有限公司广州花城支行与信达资产广东公司签订了《分户债权转让协议》，将涉案债权及相关担保债权全部转让给信达资产广东公司。2014年11月11日，中国农业银行股份有限公司广东省分行与信达资产广东公司在《南方日报》刊登《中国农业银行股份有限公司广东省分行资产转让通知暨与信达资产广东公司债权催收联合公告》，且农行省分行营业部到庭确认已将涉案债权以及从权利转让给信达资产广东公司。依据《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第六条，农行省分行营业部履行了《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定的通知义务，农行省分行营业部已向信达资产广东公司转让涉案债权及相关的从权利，信达资产广东公司可取代农行省分行营业部的法律地位向大优煤炭公司及相关被告主张权利，故信达资产广东公司是本案的适格主体。
农行省分行营业部与大优煤炭公司签订的《流动资金借款合同》、农行省分行营业部与珠水能源公司、李晨、李冰洁、大华能源公司签订的《最高额保证合同》、农行省分行营业部与大优煤炭公司、珠水能源公司签订的《最高额抵押合同》，均是各方当事人在协商一致的基础上形成的合意，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应遵守。依照合同约定，农行省分行营业部已向大优煤炭公司发放借款2441万元，大优煤炭公司应按时、足额归还借款本息。截止2014年7月21日，大优煤炭公司尚拖欠农行省分行营业部本金2441万元、利息292838元、复利1453.95元，故大优煤炭公司已构成违约。依据合同的约定，农行省分行营业部有权宣布涉案借款于2014年8月11日提前到期，要求大优煤炭公司偿还全部借款本金并支付利息（含罚息、复利）。大优煤炭公司拖欠的上述债务，属于农行省分行营业部与珠水能源公司、李晨、李冰洁、大华能源公司签订的《最高额保证合同》担保的债权，且未超出最高额保证的限额，珠水能源公司、李晨、李冰洁、大华能源公司作为连带责任保证人，应承担连带清偿责任。
现信达资产广东公司已经取代农行省分行营业部的法律地位，故大优煤炭公司应向信达资产广东公司偿还借款本金2441万元及其利息（含罚息、复利）。依据《中华人民共和国担保法》第二十二条的规定，珠水能源公司、李晨、李冰洁、大华能源公司应向信达资产广东公司承担连带清偿责任。珠水能源公司、李晨、李冰洁、大华能源公司承责后，有权向大优煤炭公司追偿。
关于本案利息的计算问题。因《借款凭证》注明执行利率为7.08%，涉案借款于2014年8月11日提前到期，而大优煤炭公司自借款后未支付利息，依《流动资金借款合同》的约定，利息应按年利率7.08%，自2014年4月29日起计算至2014年8月11日。依《流动资金借款合同》约定，从逾期之日起在合同约定的借款执行利率的基础上浮50%计收罚息，故自2014年8月12日起到款项清偿之日止，大优煤炭公司应按年利率10.62%支付罚息。依《流动资金借款合同》约定，从借款到期之日后，按合同约定的逾期罚息计收复利，故自2014年8月12日起到款项清偿之日止，大优煤炭公司应按年利率10.62%支付复利，复利应以未还利息为基数。
关于信达资产广东公司是否对涉案164套房屋拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”抵押权作为担保物权，应当以物权的设立为前提。涉案房屋为不动产，至今未登记在农行省分行营业部名下，该不动产物权尚未正式设立，故涉案房产的抵押权亦未设立。因此，涉案房屋办理的预告登记虽然具有一定的物权性质，但农行省分行营业部作为预告登记权利登记人并没有取得抵押权。现信达资产广东公司依据涉案房屋的预告登记主张优先受偿权，缺乏法律依据，不予支持。
大优煤炭公司、珠水能源公司、李晨、李冰洁、广东大华能源公司经合法传唤，逾期未到庭，一审法院依法作缺席判决。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十四条、第十八条、第二十一条、第二十二条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第六条，《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第二条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年6月2日作出如下判决：一、大优煤炭公司自判决发生法律效力之日起五日内，向信达资产广东公司偿还借款本金2441万元及其利息【（含罚息、复利），利息以2441万元为本金，按年利率7.08%，自2014年4月29日起计算至2014年8月11日；罚息以2441万元为本金，按年利率10.62%，自2014年8月12日起计至款项实际清偿之日止；复利以未按时支付的利息为基数，自2014年8月12日起至款项付清之日止按年利率10.62%计算】。二、珠水能源公司、李晨、李冰洁、大华能源公司对大优煤炭公司的上述债务承担连带清偿责任。珠水能源公司、李晨、李冰洁、大华能源公司承责后，有权向大优煤炭公司追偿。三、驳回信达资产广东公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费165320元、保全费5000元，合计170320元，由大优煤炭公司、珠水能源公司、李晨、李冰洁、大华能源公司共同负担。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
另，信达资产广东公司已另案提起诉讼，请求法院判令大优煤炭公司、珠水能源公司申请办理涉案房屋的预购商品房抵押权预告登记转为商品房抵押权首次登记至农行省分行营业部名下。信达资产广东公司以另案尚在诉讼为由，申请本案中止审理。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对上诉人上诉主张，分析如下：
本案二审争议焦点在于信达资产广东公司是否对涉案的位于广州市天河区黄埔大道西XXX、XXX号盛某大厦164套房屋拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。本院认为，上述房产已办理预购商品房抵押权预告登记，但与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。依照《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预购商品房抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他的效力。因此，信达资产广东公司在受让涉案债权后，作为上述房屋预购商品房抵押权预告登记的权利人，在未办理上述房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对上述房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对上述房屋的处分；但依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自登记时设立，信达资产广东公司对上述房屋不享有现实抵押权。据此，信达资产广东公司主张对上述房屋拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，本院不予支持。无论涉案房产是否已经符合进行不动产所有权登记和正式抵押登记的条件，大优煤炭公司、珠水能源公司拒不协助办理涉案房产的不动产所有权登记和正式抵押登记是否构成违约，均没有改变各方当事人至今仍未办理正式的抵押登记这一事实。至于信达资产广东公司已另案主张大优煤炭公司、珠水能源公司申请办理涉案房屋的预购商品房抵押权预告登记转为商品房抵押权首次登记至农行省分行营业部名下，本院认为，另案尚在诉讼中，即使此后发生了大优煤炭公司、珠水能源公司完成了将涉案房屋的预购商品房抵押权预告登记转为商品房抵押权首次登记至农行省分行营业部名下相关手续这一新的事实，信达资产广东公司也可以依法再次提起诉讼。故信达资产广东公司申请中止本案的审理，本院不予采纳。
综上所述，经审查一审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费165320元，由上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁淑敏
审判员 陈珊彬
审判员 李 焕
二〇一七年四月二十八日
书记员 袁 蕾
林飘云