辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
[2015]沈中民二终字第3000号
上诉人（原审被告）：张清，女，1936年12月7日出生，朝鲜族，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：高仁实（张清女儿），女，1969年1月1日，韩国籍，沈阳燕喜堂餐饮服务有限公司经理。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军93033部队，住所地沈阳市于洪区东平湖街226-2号。
负责人：张柏书，该部队司令员。
委托代理人：杨柳，辽宁万嘉律师事务所律师。
委托代理人：王崴，男，1971年5月13日出生，汉族，该部队营房助理干部。
原审被告：沈阳燕喜堂餐饮服务有限公司，住所地沈阳市皇姑区黄河南大街59号。
法定代表人：高仁实，该公司董事长。
上诉人张清因与被上诉人中国人民解放军93033部队（以下简称“93033部队”），原审被告沈阳燕喜堂餐饮服务有限公司（以下简称“燕喜堂公司”）房屋租赁合同纠纷一案不服沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第4043号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年12月28日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长、代理审判员李大鹏主审、审判员韩彩霞参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
93033部队一审诉称：2011年7月1日，93033部队与张清签订房屋租赁合同一份，约定将坐落于沈阳市皇姑区黄河南大街59-1号房屋出租给张清，用途为餐饮服务，租期5年，自2011年7月1日至2016年6月30日，年租金80万元，按季支付。保证金5万元。依约定，张清未履行合同义务，保证金不退还；张清逾期交付房租，按日千分之三支付违约金；逾期支付房租30天，93033部队有权解除合同并收回依约定属于93033部队的财产，逾期60天，93033部队可将张清财产收归己有，抵扣所欠房租，不足部分由张清补足。合同签订后，93033部队将上述房屋交付张清，但张清将上述房屋又交给燕喜堂公司开饭店使用。但因燕喜堂公司效益太差，拖欠93033部队数月租金。燕喜堂公司承诺2013年11月20日前一次性支付拖欠租金47万元，但燕喜堂公司并未履行。故请求法院确认93033部队与张清之间的租赁关系已于2015年3月6日解除；请求判令张清、燕喜堂公司立即返还93033部队坐落于沈阳市皇姑区黄河南大街59-1号的出租房；请求判令张清、燕喜堂公司向93033部队支付拖欠房租人民币137.7万元（从2011年7月1日至2015年2月28日）及利息（从2015年3月6日至2015年6月25日；参照中国人民银行贷款利率计算）；请求判令张清、燕喜堂公司支付占有使用费人民币20万元（从2015年3月6日至2015年6月6日，参照房屋标准）；请求判令93033部队扣除张清保证金5万元；请求判令93033部队对燕喜堂公司留存在93033部队出租房屋内的物品行使留置权；请求判令张清、燕喜堂公司向93033部队支付逾期支付房屋租金而产生的违约金501,486元（从2015年3月6日至2015年6月20日，按逾期支付租金的日千分之三计算）；请求判令张清、燕喜堂公司承担本案诉讼费。
燕喜堂公司一审辩称：高仁实是韩国人，因为部队不能同外国人签订合同，当时部队说让燕喜堂公司法定代表人高仁实家人签合同，高仁实母亲签合同是部队同意的，燕喜堂公司的实际经营者是高仁实，不是张清转租的，所以张清不应该承担责任，拖欠的租金，占有使用费应该由燕喜堂公司承担；没接到2015年3月6日解除合同的通知，合同没解除，正在找合伙人继续经营；2013年12月22日部队给我停水、停电了，燕喜堂公司就无法再经营了，没再向93033部队支付租金，不完全是因为我自己的原因，拖欠的租金我只认可38万元，停水、停电之后的租金我不同意承担，不同意支付利息；不同意给占有使用费，因为合同没解除，我同意给付该期间的租金；不同意扣除保证金，只同意冲抵租金；如果合同解除了，我同意拍卖室内物品，还租金；关于违约金，我不同意给付，因为2013年12月22日部队给我停水、停电导致我没有办法继续支付租金，所以才拖欠了137.7万元。
张清一审辩称：与我无关，不应由我承担责任。不是我在经营，只是作为高仁实的亲属，帮高仁实签合同，不存在转租的事情。
原审法院审理查明：高仁实系张清女儿，系燕喜堂公司的法定代表人。燕喜堂公司于2004年4月5日成立，系外国人独资的有限责任公司。
2011年7月1日，93033部队（甲方）与张清（乙方）签订《军队房地产租赁合同》一份，约定将甲方坐落于沈阳市皇姑区黄河南大街59-1号房屋（建筑面积2080平方米，以下简称“涉诉房屋”）出租给乙方，作为餐饮服务使用。租期5年，自2011年7月1日起至2016年6月30日止，年租金80万元，按季支付，租金于每季前十日支付。租期内的水、电费由乙方承担，按月结算，每月前5日交纳。房屋租赁保证金5万元，并约定甲方履行合同义务的，在租期届满时甲方无息退还乙方；未履行合同义务，甲方不予退还。关于乙方违约责任，双方约定，乙方逾期支付租金及相关费用，每逾期一日按日千分之三支付违约金；逾期30日，甲方有权解除合同并收回甲方全部财产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在没结清租金和其它费用前，乙方不得搬走；逾期60天，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠经费；若抵扣不足，乙方应当补足。该份合同第一页承租方（乙方）处，书写为“（张清）沈阳燕喜堂管理公司”，同时张清在乙方法定代表人处签名并捺印。合同签订后，涉诉房屋由燕喜堂公司作为餐饮服务经营使用。
2013年1月6日，93033部队（出租方、甲方）与高仁实（承租方、乙方）签订补充协议一份，主要内容为2013年1月1日起，乙方按月67,000元支付房租，每月1-5日交款。水、电费每月25-30日交纳。乙方拖欠1,100,000元房租，自2013年4月1日起开始，分12期偿还，待具备一次性还款能力时，一次性付清。如乙方无力偿还，甲方即停止涉诉房屋的水电供应，甲方不再另行通知。
2013年10月31日，93033部队（出租方、甲方）与高仁实（承租方、乙方）签订补充协议一份，主要内容为乙方共欠甲方房租共计1,100,000元。2013年4月1日至2013年10月31日，乙方共偿还欠款630,000元，剩余欠款470,000元。现乙方承诺于2013年11月20日前，以现金方式将上述欠款一次性支付甲方。高仁实在该协议乙方盖章处及法定代表人签字处签名。
因张清、燕喜堂公司在上述承诺日期前未付清拖欠的房租，93033部队依据合同及协议约定，于2013年12月22日停止为涉诉房屋供水、供电。燕喜堂公司自此全面停止经营至今。
2014年1月24日，93033部队向燕喜堂公司下发书面通知，93033部队通知被告终止对涉诉房屋水电供应，要求被告派人与93033部队协商终止事宜。该通知由高仁实签收。
2014年2月4日，93033部队（甲方）与燕喜堂公司（乙方）签订燕喜堂租赁项目补充协议一份，约定2015年3月6日前，燕喜堂公司一次性支付截至2015年2月拖欠的房租1,377,000元(2013年1月1日前,拖欠房租380,000元;2013年12月拖欠当月房租63,000元;2014年1月-12月拖欠房租800,000元;2015年1月-2月拖欠房租134,000元)，否则，甲、乙双方的合同关系即时解除。高仁实在乙方法定代表人处签字。
2014年2月8日，93033部队（甲方）与燕喜堂公司（乙方）签订关于燕喜堂公司租赁项目的协议一份，书面通知乙方终止双方租赁合同。高仁实在签收人处签字。
至93033部队诉前，涉诉房屋仍由燕喜堂公司控制，因张清、燕喜堂公司未付清拖欠的租金，93033部队亦未恢复涉诉房屋的水、电供应。因各方关于租赁合同的解除等问题协商未果，93033部队遂于2015年7月17日诉至原审法院。
一审庭后经原审法院多次组织调解，各方当事人仍未达成一致意见。
原审法院认为，通过双方当事人陈述、举证、辩论应确定本案争议焦点有以下几方面内容：一、关于本案承租人主体的问题；二、关于合同效力、解除合同的时间及腾退涉诉房屋的问题；三、关于93033部队采取停水停电措施是否欠妥，及93033部队采取停水停电措施后张清、燕喜堂公司应否支付同期租金的问题；四、关于张清、燕喜堂公司应支付93033部队逾期房屋租金的金额、对应的利息，及逾期支付房屋租金所产生的违约金问题；五、关于2015年3月6日后，张清、燕喜堂公司是否应当支付房屋占有使用费的问题；六、关于93033部队是否有权扣除张清、燕喜堂公司保证金及对涉诉房屋室内物品是否有权行使留置权的问题。
一、关于本案承租人主体的问题。涉诉合同由张清签订，虽并未由其实际管理经营，但正是因其签订合同的行为，实现了涉诉合同的成立及实际履行，故张清应对燕喜堂公司负有连带责任。93033部队自认涉诉房屋确是租给燕喜堂公司使用，且燕喜堂公司自认系其实际经营，故燕喜堂公司为本案实际承租人。
二、关于合同效力、解除合同的时间及腾退涉诉房屋的问题。
1、对于合同效力问题。该合同为当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，为合法有效。
2、对于解除合同的时间问题。当事人协商一致，可以解除合同。结合本案事实，2015年2月4日的，93033部队与燕喜堂公司签订的补充协议中，93033部队已通知燕喜堂公司，如2015年3月6日前未一次性付清房租，双方租赁关系即时解除，且燕喜堂公司法定代表人高仁实在该协议上签字确认，故应认定93033部队与燕喜堂公司对于附条件解除合同的时间进行了约定。因燕喜堂公司在约定时间未履行己方义务，解除合同的条件成就，故2015年3月6日为双方约定的合同解除时间。虽燕喜堂公司辩称协议中约定的合同解除时间仅是为了让合伙人尽快注资，并非是真要解除合同，但93033部队并未认可，且在燕喜堂公司未提供相反证据予以证明的情况下，原审法院对燕喜堂公司的该项抗辩意见不予采纳。
3、对于张清、燕喜堂公司腾退涉诉房屋的问题。腾退涉诉房屋系解除合同的法定后果，故原审法院对93033部队的该项请求予以支持。
三、关于93033部队采取停水停电措施是否欠妥，及93033部队采取停水停电措施后张清、燕喜堂公司应否支付同期租金的问题。
1、对于93033部队采取停水停电措施是否欠妥的问题。对于停水停电在租赁合同中有明确约定的，则出租人有权对承租人停水、停电，不违反法律的强制性规定，亦符合当事人意思自治范畴。虽依据双方约定，在张清、燕喜堂公司拖欠租金时，93033部队即享有停止向张清、燕喜堂公司供水供电的权利。但张清、燕喜堂公司使用涉诉房屋用于餐饮服务，93033部队于2013年12月22日给涉诉房屋停水停电后，导致张清、燕喜堂公司全面停业，从根本上影响了张清、燕喜堂公司对涉诉房屋的使用，故93033部队对张清、燕喜堂公司采取的停水停电措施欠妥。
2、93033部队采取停水停电措施后张清、燕喜堂公司应否支付同期租金的问题。93033部队采取的措施，导致张清、燕喜堂公司全面停业,不能实现合同目的，原则上张清、燕喜堂公司不必再继续支付其全面停业后的租金。但前段已论，93033部队在合同未解除的情况下即采取该措施欠妥,另结合张清、燕喜堂公司之后仍未能履行己方支付租金义务，仍继续占用涉诉房屋，亦未与93033部队解除合同的情况，张清、燕喜堂公司对其占用涉诉房屋至合同解除前（自2013年12月22日起至2015年2月28日止）的租金，应参照合同约定租金标准的50%向93033部队支付。
四、关于张清、燕喜堂公司应支付93033部队逾期房屋租金的金额、对应的利息，及逾期支付房屋租金所产生的违约金问题。
1、对于张清、燕喜堂公司应支付93033部队逾期房屋租金金额的问题。根据93033部队与张清、燕喜堂公司双方签订的协议及张清、燕喜堂公司自认，2013年1月1日前张清、燕喜堂公司应支付的租金为380,000元。依据协议，2013年12月张清、燕喜堂公司应支付房租63,000元，但因当月22日93033部队采取停水停电措施，导致张清、燕喜堂公司全面停业，故2013年12月1日起至2013年12月21日止，张清、燕喜堂公司应支付的租金为42,677元（63,000元/月/31天*21天）。现93033部队仅向张清、燕喜堂公司主张至2015年2月28日的租金，其主张合理，原审法院予以准许。又因2015年12月22日张清、燕喜堂公司全面停业，故自2013年12月22日起至2015年2月28日止，张清、燕喜堂公司应参照约定租金的50%标准向93033部队支付租金477,161元（63,000元/月/31天*10天*50%+800,000元/年*50%+67000元/月*2个月*50%）。综上所述，张清、燕喜堂公司应支付93033部队逾期房屋租金为899,838元（380,000元+42,677元+477,161元）。
2、对于张清、燕喜堂公司逾期支付房屋租金的利息及所产生的违约金问题。
张清、燕喜堂公司逾期支付房屋租金,理应向93033部队支付相应利息。现93033部队主张张清、燕喜堂公司支付自2015年3月6日起至2015年6月25日止的逾期房屋租金利息，主张合理，原审法院予以准许。故张清、燕喜堂公司应支付93033部队逾期房屋租金899,838元的利息（自2015年3月6日起至2015年6月25日止；参照中国人民银行同期贷款利率计算）。
对于逾期支付房租违约金计算标准，张清、燕喜堂公司提出违约金约定过高，请求法院调整。依据《合同法》第114条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定：违约金过分高于违约行为造成的损失的，当事人可以请求适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。本案93033部队主张的违约金为逾期支付房屋租金违约金，故应依照租金标准的利息损失确定其实际损失。93033部队主张的利息损失，原审法院已予以支持。而参照中国人民银行同期贷款利率计算，93033部队与张清、燕喜堂公司合同约定的违约金标，已超过实际利息损失的30%，确系过高，原审法院依法予以调整。现93033部队仅主张张清、燕喜堂公司支付自2015年3月6日起至2015年6月20日止的违约金，系93033部队对自身权利的处分，原审法院予以准许。因93033部队主张的利息损失，原审法院已经支持，故张清、燕喜堂公司应以拖欠房租899,838元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率的30%计算违约金,向93033部队支付。
五、关于2015年3月6日后，张清、燕喜堂公司是否应当支付房屋占有使用费的问题。93033部队与张清、燕喜堂公司的合同关系已于2015年3月6日解除，张清、燕喜堂公司无继续占有涉诉房屋的事实及法律依据，且93033部队对此并无过错,故张清、燕喜堂公司应向93033部队支付占有使用费。现93033部队仅主张张清、燕喜堂公司支付自2015年3月6日起至2015年6月6日止的占有使用费200,000元，该主张合理，原审法院予以支持。
六、关于93033部队是否有权扣除张清、燕喜堂公司保证金及对涉诉房屋室内物品是否有权行使留置权的问题。
1、对于93033部队主张扣除张清、燕喜堂公司保证金50,000元的问题。该保证金的性质为履约保证金，现合同已解除，虽在合同履行过程中张清、燕喜堂公司存在违约行为，但其已依据合同约定承担了违约责任，故该项费用93033部队应予返还。
2、对于93033部队对涉诉房屋室内物品是否有权行使留置权的问题。虽合同约定，张清、燕喜堂公司违约，涉诉房屋室内物品归93033部队所有以抵扣所欠费用，该约定目的系93033部队为实现己方债权，但该约定实质为现行法律所禁止的流质条款，而非其所主张的留置权，故原审法院对93033部队的该项请求不予支持。但因张清、燕喜堂公司至今仍拖欠93033部队房租，故93033部队可通过法定程序拍卖涉诉房屋室内物品实现己方债权。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、原告中国人民解放军93033部队与被告张清于2011年7月1日签订的《军队房地产租赁合同》于2015年3月6日解除；二、被告沈阳燕喜堂餐饮服务有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告中国人民解放军93033部队房屋租金899,838元；三、被告沈阳燕喜堂餐饮服务有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告中国人民解放军93033部队房屋租金899,838元的利息（自2015年3月6日起至2015年6月25日止；参照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、被告沈阳燕喜堂餐饮服务有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告中国人民解放军93033部队房屋租金899,838元的违约金（自2015年3月6日起至2015年6月20日止，参照中国人民银行同期贷款利率的30%计算）;五、被告沈阳燕喜堂餐饮服务有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告中国人民解放军93033部队房屋占有使用费200,000元（自2015年3月6日起至2015年6月6日止）；六、原告中国人民解放军93033部队于本判决生效后十日内一次性返还被告沈阳燕喜堂餐饮服务有限公司保证金50,000元;七、被告沈阳燕喜堂餐饮服务有限公司、被告张清于本判决生效十日内腾空坐落于沈阳市皇姑区黄河南大街59-1号房屋，完好交还原告中国人民解放军93033部队；八、被告张清对被告沈阳燕喜堂餐饮服务有限公司的上述金钱给付义务承担连带责任；九、驳回原告中国人民解放军93033部队其他诉讼请求。被告如逾期履行上述给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费11,686元，由被告沈阳燕喜堂餐饮服务有限公司承担6038元，被告张清对被告沈阳燕喜堂餐饮服务有限公司承担连带责任;由原告中国人民解放军93033部队承担5648元。
宣判后，张清不服，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决第八项；诉讼费由被上诉人承担。如不能撤销原审判决第八项，对其他判项中应给付租金中477,161元有异议，我不应该承担50%责任。上诉理由：张清与本案纠纷无关，高仁实是韩国籍，张清是按被上诉人领导要求代替高仁实在案涉合同上签字。张清在本案中无任何权利、义务，不应承担连带责任。
被上诉人93033部队辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
原审被告燕喜堂公司辩称：同意上诉人意见。
原审法院审理查明事实与原审查明事实一致。
上述事实，有当事人陈述及租赁合同、补充协议、通知、记账联等证据材料经当事人质证后，在卷予以佐证，本院予以确认。
本院认为，原审法院对案涉《军队房地产租赁合同》及补充协议效力的认定，合法有据，不作赘述。案涉合同系因燕喜堂公司、张清逾期支付房租致使解除，故原审法院判令燕喜堂公司、张清支付所欠租金、利息、违约金及房屋占有使用费、腾退房屋；93033部队返还燕喜堂公司保证金并无不当，本院予以维持。
关于张清提出的其与本案纠纷无关主张，案涉《军队房地产租赁合同》已经明确记载签约双方名称为中国人民解放军93033部队和（张清）沈阳燕喜堂管理公司，并经双方签名盖章，在该合同履行过程中张清亦未对合同主体提出异议，原审法院认定张清为案涉合同主体并承担连带责任合法有据。张清上诉称其是按被上诉人领导要求代替高仁实在案涉合同上签字，但其提供的证据不足以证明被上诉人存在欺诈、胁迫或乘人之危等手段致使其违背自己真实意思表示，故对上诉人的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11,686元，由上诉人张清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。