海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三亚民二终字第242号
上诉人（原审被告、反诉原告）三亚中胜实业有限公司。
法定代表人聂卫平。
委托代理人王利东。
委托代理人吴丽娟。
被上诉人（原审原告、反诉被告）吴东雄。
被上诉人（原审原告、反诉被告）吴勇强。
二被上诉人共同委托代理人胡青。
原审第三人三亚骄阳房地产投资顾问有限公司。
法定代表人王文奇。
委托代理人刘欣。
原审第三人李晓盛。
法定代表人温国民。
委托代理人周朝霞。
委托代理人陶世权。
原审第三人海南金银岛酒店管理有限公司。
法定代表人贾志敏。
委托代理人陶世权。
委托代理人刘启亮。
上诉人三亚中胜实业有限公司（简称中胜公司）因与被上诉人吴东雄、吴勇强，原审第三人三亚骄阳房地产投资顾问有限公司（简称骄阳公司）、李晓盛、海南金银岛酒店管理有限公司（简称金银岛公司）、海南高速公路股份有限公司（简称高速公路公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2014）城民二初字第324号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中胜公司的委托代理人王利东、吴丽娟，被上诉人吴东雄、吴勇强的共同委托代理人胡青，原审第三人骄阳公司的委托代理人刘欣，原审第三人高速公路公司的委托代理人陶世权，原审第三人金银岛公司的委托代理人陶世权、刘启亮到庭参加诉讼。经本院传票传唤，原审第三人李晓盛无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告吴东雄、吴勇强诉称：2011年9月、2012年2月7日，中胜公司与金银岛公司签订承租瑞海锦苑商业铺面的《租赁合同》，并约定租赁面积共计1536.75㎡和租期、租金、违约责任等条款。2013年11月5日，吴东雄、吴勇强取得租赁物业所有权并办理了权属证。2013年11月26日，金银岛公司向中胜公司发函，告知租赁物业产权转让及自2013年1l月6日起租金应当向吴东雄、吴勇强缴付。
中胜公司在履行《租赁合同》期间严重违约，在未告知吴东雄、吴勇强的情况下私自转租；擅自对租赁物业进行装修改造，将消防通道私自封堵。吴东雄、吴勇强多次催促整改。2014年3月3日，吴东雄、吴勇强向中胜公司公证送达整改通知，但中胜公司置若罔闻，吴东雄、吴勇强为排除安全隐患，自费打开被封堵的消防通道。自2013年11月6日起，中胜公司拖欠吴东雄、吴勇强租金高达100万元和逾期支付租金违约金264824.88元。吴东雄、吴勇强无奈于2014年4月21日向中胜公司发出解除租赁合同通知书。2014年5月4日，吴东雄、吴勇强收到三亚市公证处的《领取提存款通知书》，方获悉中胜公司接到吴东雄、吴勇强通知后匆匆向公证处提存欠缴租金947000元，目的是掩盖其拖欠巨额租金的违约事实。中胜公司依然欠吴东雄、吴勇强的违约金及未能撤场的租金156763.86元。因中胜公司拒不恢复消防通道、且未能按期交纳租金等行为己经严重违反合同约定，吴东雄、吴勇强解除租赁合同符合法律规定。请求判决：1、确认《租赁合同》已经解除，中胜公司撤离租赁物业；2、中胜公司支付未撤场租金156763.86元（暂自2014年5月1日计算至2014年5月31日，届时按实际撤场时间计算），逾期付款违约金264824.88元（违约金自2013年12月10日计算至2014年5月4日）；3、中胜公司承担吴东雄、吴勇强经济损失35000元。
原审被告中胜公司辩称：租金未交纳是吴东雄、吴勇强未积极履行交接义务和故意回避所至，中胜公司无奈之下将租金交给原出租方金银岛公司及向三亚市公证处提存，中胜公司不存在未缴纳租金的情形。2013年11月28日，金银岛公司向中胜公司通报房屋转让后不办理租赁交接事宜，中胜公司无法与吴东雄、吴勇强联系，直到2014年2月17日才向中胜公司告知吴东雄、吴勇强的联系方式。2014年3月3日以后吴东雄、吴勇强才派周谦健与中胜公司联系，中胜公司在与吴东雄、吴勇强联系上后积极要求交租，但周谦健却不配合交租事宜。部分房屋分租与合作征得了原出租方金银岛公司同意，因此不违反《租赁合同》第五条第四款的约定。且该条款约定的情形是中胜公司整体转租，退出租赁合同时应当尽到的义务而非分租或合作经营的情形。聚福源火锅城、骄阳公司在2013年2月就开始经营涉案租赁房屋，原出租方金银岛公司从未提出异议，已经超过六个月的期限。消防通道的墙体并非中胜公司私自所堵，而是承租时原出租方己经砌堵，相应的中胜公司还根据实际租赁面积交租，吴东雄、吴勇强拆除时，中胜公司没有阻挠。2014年4月21日，吴东雄、吴勇强发出的解除合同通知书所列举的中胜公司违约的情形不存在，故《租赁合同》应继续履行，吴东雄、吴勇强所主张的未撤场租金156763元、违约金264824元、经济损失35000元没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。
原审反诉原告中胜公司反诉称：2011年9月、2012年2月7日，中胜公司与金银岛公司就租赁物业签订《租赁合同》，期间，铺面所有人高速公路公司将铺面转让给吴东雄、吴勇强。2013年11月26日，金银岛公司通知中胜公司，但未办理交接手续，也未告知吴东雄、吴勇强的联系方式。中胜公司只能将租金继续交给金银岛公司，但被退回。2014年2月17日，金银岛公司向中胜公司告知吴东雄、吴勇强的联系方式。2014年3月3日，吴东雄、吴勇强与中胜公司联系租赁合同交接事宜，但未向中胜公司提供交纳租金的方式和账号，中胜公司只好将租金提存在三亚市公证处。2014年4月21日，吴东雄、吴勇强单方向中胜公司发出《解除合同通知函》，要求解除2011年9月、2012年2月7日中胜公司与金银岛公司签订的《租赁合同》。吴东雄、吴勇强在《解除合同通知函》中以中胜公司未缴纳租金及违约金、私自转租、私自封堵消防通道为由解除合同没有事实根据。吴东雄、吴勇强受让涉案铺面后理应与中胜公司联系，但不论是吴东雄、吴勇强还是金银岛公司均怠于联系，中胜公司多次向金银岛公司交付租金被退回，吴东雄、吴勇强又不提供交纳租金的方式和账号，中胜公司将租金提存，中胜公司主观上没有不交纳租金的故意，中胜公司未违约。金银岛公司同意中胜公司以合作、联营方式经营，中胜公司也没有私自转租，吴东雄、吴勇强以此为由要求解除合同于法无据。消防通道并非中胜公司封堵，而是交付给中胜公司时就己经有墙，吴东雄、吴勇强在《解除合同通知函》中列举的解除理由不成立。2011年9月、2012年2月7日，中胜公司与金银岛公司签订的《租赁合同》应当继续履行，请求判决确认吴东雄、吴勇强2014年4月21日向中胜公司发出的《解除合同通知函》无效。
原审反诉被告吴东雄、吴勇强辩称：中胜公司未依约支付租金，擅自转租铺面，封堵消防通道，其行为已构成违约，请求驳回其反诉请求。
原审第三人金银岛公司、高速公路公司共同述称：2011年8月22日，金银岛公司受高速公路公司委托与三亚旺毫商业管理有限公司（简称旺毫公司）签订《租赁合同》，约定将瑞海锦苑商铺一、二楼6000㎡的面积出租给旺毫公司，租期10年。2011年9月，金银岛公司与中胜公司签订《租赁合同》，约定将瑞海锦苑商铺一楼4间铺面出租给中胜公司，面积约500㎡，租期15年。2012年2月7日，金银岛公司与中胜公司签订《租赁合同》，约定将瑞海锦苑商铺一楼2间、二楼3间约650.36㎡出租给中胜公司，期限15年。另，吴勇强是旺毫公司的关联方，其对上述租赁事实应当知晓；高速公路公司于2013年11月5日将瑞海锦苑一、二层商铺整体出售给吴东雄、吴勇强时，已告知部分铺面已出租给中胜公司的事实；2013年11月26日，金银岛公司致函中胜公司，告知商铺已整体出售的事宜，通知中胜公司将2013年11月6日之后的租金支付给吴东雄、吴勇强，2014年2月18日金银岛公司通过公证送达的方式，再次通知中胜公司将租金支付给吴东雄、吴勇强。
原审第三人骄阳公司、李晓盛未作陈述。
原审判决查明：瑞海锦苑商业铺面系高速公路公司开发的项目，高速公路公司委托其下属全资子公司金银岛公司经营管理。2011年9月，金银岛公司和中胜公司签订《租赁合同》，约定：金银岛公司将瑞海锦苑商业铺面一楼四间约500㎡出租给中胜公司；租期15年，自2011年8月至2026年8月，第1年至第5年每月租金110元／㎡、第6年至第10年每月租金120元／㎡、第11年至第15年每月租金130元／㎡；中胜公司于合同签订后三日内将保证金和第一月租金转入金银岛公司指定的银行账户，之后每月租金于当月十日前转入金银岛公司指定的银行账户；金银岛公司有权对租赁物业及其设施的使用情况进行检查、监督，有权制止中胜公司擅自改变所租赁物业的使用性质，中胜公司不能擅自改变所租赁物业的使用性质，否则金银岛公司有权制止直至解除租赁合同；中胜公司若需将所租赁物业转租给第三方须事先征得金银岛公司书面同意，否则转租合同无效，金银岛公司有权收回物业另行处理；中胜公司根据经营需要，在不影响房屋结构和消防安全的前提下可对物业重新进行装修改造，但装修方案和标准须事先取得金银岛公司书面同意；中胜公司如不按时交付租金构成违约，除仍应如数补交所欠款外逾期每天应向金银岛公司支付未交费用的3%违约金，逾期10日者金银岛公司有权解除合同，无偿收回租赁物业另行处理；若中胜公司在租赁期间违反本合同所约定条款，造成违约，金银岛公司可解除合同等。2012年2月7日，金银岛公司和中胜公司再签订《租赁合同》，约定：金银岛公司将瑞海锦苑商业铺面一、二楼（其中一楼二间、二楼三间）约650.35㎡出租给中胜公司，租期15年，自2012年2月7日至2027年2月6日，月租金每平方米101元，租金前5年每年递增1%，后10年每年递增2%。租金缴纳方式，双方的权利义务和违约责任等内容与上一份《租赁合同》相同。何进彪作为金银岛公司的委托代理人在上述两份《租赁合同》上签字。
中胜公司依约使用上述租赁房屋。期间，2013年11月5日，高速公路公司与吴东雄、吴勇强签订《商品房买卖合同》，将瑞海锦苑商铺、建筑面积7153.74㎡（含已出租给中胜公司的商铺）整体转让给吴东雄、吴勇强。吴东雄、吴勇强已于2013年12月27日前取得上述房屋的土地房屋权证。2013年11月26日，金银岛公司致中胜公司《关于三亚瑞海锦苑商业铺面﹤租赁合同﹥有关情况的函》，确定租赁标的物的建筑面积为1536.75㎡，指出中胜公司欠缴租金175150.99元，并告知瑞海锦苑商业铺面已于2013年11月6日整体转让给吴东雄、吴勇强，要求中胜公司2013年11月6日之后的铺面租金交付等事宜与吴东雄、吴勇强接洽。2013年11月29日，中胜公司收到该函。2013年12月4日，中胜公司回函给金银岛公司和高速公路公司，中胜公司不同意金银岛公司单方确定的租赁物建筑面积，并对金银岛公司单方处置租赁标的物未按合同约定尽到告知义务表示遗憾等。2014年1月23日，金银岛公司致函中胜公司，其确认争议租赁物建筑面积为1489.25㎡。
因金银岛公司将上述商铺出售给吴东雄、吴勇强之前，已将瑞海锦苑商业铺面一、二楼约6000㎡出租给旺毫公司，旺毫公司的股东是吴勇强、吴东雄，旺毫公司在该商铺开设“旺毫超市”。吴东雄、吴勇强购买上述商铺后统一由三亚瑞星物业服务有限公司进行物业管理（简称瑞星物业公司）。瑞海锦苑二楼右起第一、二、三间属于中胜公司租赁使用的范围，该范围设置有第二防火区逃生通道的楼梯，中胜公司使用过程中逃生通道处于封堵状态。2014年1月2日，瑞星物业公司拟定《关于聚福源火锅城违反规定的整改通知》，指出中胜公司将消防通道改造封闭作为经营场所，通知中胜公司15日内还原消防通道。2014年2月19日，吴东雄、吴勇强拟定《关于中胜公司未依﹤租赁合同﹥约定进行消防通道整改的通知》，通知中胜公司自2013年11月6日起涉及瑞海锦苑商业铺面的事宜与其加强商洽或联系（联系人周谦健，并留有联系电话），并指出中胜公司将所租用位置预留的消防通道进行封闭改造，形成消防隐患，要求中胜公司在本通知发出之日起10日内提出方案整改。2014年3月3日，周谦健在三亚市公证处公证员的陪同下向中胜公司送达上述两份通知。3月11日，中胜公司给吴东雄、吴勇强并周谦健《复函》，要求吴东雄、吴勇强三天内提供银行账号，开户银行等相关账户信息，便于中胜公司将租金划入吴东雄、吴勇强的存款账户，并指出铺面交付时没有说明与“旺毫超市”隔墙处为消防通道，中胜公司愿意配合消防部门进行整改。中胜公司在三亚市公证处公证员的监督下将该《复函》留在“旺毫超市”领导值班室。吴东雄、吴勇强、周谦健表示没有收到该《复函》。
因中胜公司未交付租金和进行消防通道整改，2014年4月21日，吴东雄、吴勇强发给中胜公司《解除合同通知函》，指出中胜公司自2013年11月6日起未缴纳租金和违约金，私自转租、将消防通道封堵，中胜公司已违约，且经多次提出整改，中胜公司均未能整改，故决定自本函发出之日起解除《租赁合同》，并于解除之日起5日内交纳拖欠的租金和违约金等。4月22日，吴东雄、吴勇强申请三亚市公证处公证员对“旺毫超市”二楼消防通道现场拍照，并进行证据保全。之后，吴东雄、吴勇强委托海南皇菲建筑装饰工程有限公司对“旺毫超市”消防梯及通道进行改造，吴东雄、吴勇强因此支付工程款35000元。
另查明：中胜公司租赁瑞海锦苑铺面期间，高速公路公司同意中胜公司在地下室外墙安装一部电梯。2012年8月20日，中胜公司向金银岛公司发《工作函》，拟将所租赁物业按照商业联营、商业合作和部分分租的方式进行调整，2012年8月24日，何进彪在该《工作函》上批字“在保证我司利益的前提下可以分租”。中胜公司继续向金银岛公司支付2013年11月至2014年1月的租金468517.2元，金银岛公司将该笔租金退回中胜公司。2014年2月17日金银岛公司向中胜公司发出《通知》，指出金银岛公司已通知中胜公司就2013年11月6日之后的租金交付事宜与吴东雄、吴勇强接洽，并善意提示中胜公司及时向吴东雄、吴勇强缴纳租金等，避免违反《租赁合同》约定导致租赁合同被解除，且将吴东雄、吴勇强的联系电话告知中胜公司。2014年2月17日，中胜公司给金银岛公司《回函》，指出金银岛公司在此之前未向中胜公司提供吴东雄、吴勇强联系电话及确认其租金交付账号，吴东雄、吴勇强亦未与中胜公司联系租金交付事宜，并希望金银岛公司与吴东雄、吴勇强联系确认其租金交付账号。2014年2月21日，金银岛公司给中胜公司《复函》，要求中胜公司按金银岛公司2月17日发出的通知内容与吴东雄、吴勇强（均附有联系电话）接洽处理租金缴付相关事宜。4月16日，中胜公司在三亚日报上刊登《公示》，要求吴东雄、吴勇强在公示发布之日十天内向中胜公司提供银行账户。4月29日，中胜公司将2013年11月至2014年4月租金947000元提存在三亚市公证处，当天三亚市公证处通知吴东雄、吴勇强领取。中胜公司继续将5月份之后的租金提存在三亚市公证处。
还查明：2013年2月起，中胜公司将瑞海锦苑一楼三间商铺（2、3、5号商铺）与骄阳公司合作，骄阳公司经营房地产中介业务并向中胜公司支付租金等。2014年3月12日，中胜公司职员聂卫城和李晓盛签订一份《合作经营合同》，中胜公司将瑞海锦苑一楼一间商铺（6号商铺）、面积130㎡与李晓盛合作，期限5年，自2014年4月14日至2019年4月13日，中胜公司收取李晓盛保证金109200元，李晓盛向中胜公司支付租金等。
原审判决认为：金银岛公司和中胜公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，系有效合同。高速公路公司已经将租赁房屋转让给吴东雄、吴勇强，故金银岛公司在《租赁合同》中的权利义务由吴东雄、吴勇强承接，吴东雄、吴勇强与中胜公司履行《租赁合同》。
《租赁合同》约定：每月租金于当月十日前支付，逾期10日金银岛公司有权解除合同；金银岛公司有权对租赁物业及其设施的使用情况进行检查监督；中胜公司若需将所租赁物业转租给第三方须事先征得金银岛公司书面同意，否则金银岛公司有权收回物业另行处理。2013年11月至2014年4月期间，中胜公司未向吴东雄、吴勇强支付租金达100万元。虽然没有证据证明中胜公司封堵租赁房屋消防通道，但中胜公司在使用租赁房屋过程中没有保持消防通道畅通，且在吴东雄、吴勇强通知后没有进行整改。2014年3月12日，中胜公司将商铺转租给李晓盛，但事先未征得吴东雄、吴勇强书面同意。《租赁合同》约定：若中胜公司在租赁期间违反本合同所约定条款，金银岛公司可解除合同。该合同是附解除条件的合同，中胜公司的上述行为已经违反合同所约定的条款，故合同解除的条件已经成就，吴东雄、吴勇强有权利解除合同。2014年4月21日，吴东雄、吴勇强向中胜公司发出《解除合同通知函》，该通知函到达中胜公司时生效，《租赁合同》已经解除，中胜公司应将租赁商铺退还吴东雄、吴勇强。
高速公路公司将瑞海锦苑商业铺面整体转让给吴东雄、吴勇强，2013年11月29日金银岛公司已经通知中胜公司，并通知中胜公司与吴东雄、吴勇强接洽2013年11月6日之后的铺面租金交付等事宜。2014年2月17日金银岛公司再次通知中胜公司及时向吴东雄、吴勇强缴纳租金等，避免违反《租赁合同》约定导致合同被解除，并告知吴东雄、吴勇强的联系电话。2014年3月3日，吴东雄、吴勇强向中胜公司送达的整改通知中，已经通知中胜公司自2013年11月6日起涉及瑞海锦苑商业铺面的事宜与吴东雄、吴勇强联系，并且告知联系人周谦健的电话。上述事实表明，瑞海锦苑商业铺面转让和对接事宜，金银岛公司和吴东雄、吴勇强都已经通知中胜公司，并且告知联系方式，但中胜公司未按通知要求与吴东雄、吴勇强接洽，中胜公司有过错。2014年3月11日，中胜公司给吴东雄、吴勇强并周谦健的《复函》，吴东雄、吴勇强、周谦健否认收到该《复函》，中胜公司提供的证据不能证明吴东雄、吴勇强为自己的利益不正当地促成合同解除的条件成就。2012年8月24日，何进彪在中胜公司提供的《工作函》上批字“在保证我司利益的前提下可以分租”，何进彪的批字没有金银岛公司的授权，非金银岛公司的真实意思表示，中胜公司的抗辩理由不成立。2014年4月29日，中胜公司将2013年11月至2014年4月的租金947000元提存在三亚市公证处，是在吴东雄、吴勇强发出《解除合同通知函》之后提存的款项，中胜公司的行为不能改变其已经违约的事实，况且《租赁合同》已经解除。吴东雄、吴勇强发出的《解除合同通知函》有事实和法律依据，故对中胜公司的反诉请求不予支持。
中胜公司已经将2013年11月6日之后应当支付给吴东雄、吴勇强的租金提存在三亚市公证处，吴东雄、吴勇强不能再请求中胜公司支付租金156763.86元。《租赁合同》约定“中胜公司如不按时交付租金已构成违约，除仍应如数补交所欠款外逾期每天应向金银岛公司支付未交费用的3%违约金。”中胜公司未按时交付租金已构成违约，中胜公司应向吴东雄、吴勇强支付违约金。因双方约定的违约金过高，且2014年1月23日双方才确认租赁房屋的面积，且中胜公司不按时支付租金造成吴东雄、吴勇强的损失是利息，中胜公司请求调整违约金予以采纳，故违约金酌定以中胜公司每月拖欠租金的金额作为本金，按中国人民银行规定的同期同类逾期贷款罚息利率计收利息，再加收利息总额的30%计付。因没有证据证明中胜公司封堵消防通道，吴东雄、吴勇强请求中胜公司赔偿经济损失35000元没有事实根据。中胜公司将涉诉商铺转租给骄阳公司和李晓盛，但吴东雄、吴勇强已经解除与中胜公司之间的《租赁合同》，骄阳公司和李晓盛作为次承租人有义务协助中胜公司腾出租赁房屋。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，遂判决：一、确认金银岛公司与中胜公司分别于2011年9月、2012年2月7日签订的《租赁合同》已经解除；二、中胜公司于判决生效之日起十日内，腾出座落于三亚市解放四路与金鸡岭路交叉口的瑞海锦苑商铺，将租赁商铺交给吴东雄、吴勇强；三、骄阳公司、李晓盛协助中胜公司腾出座落于三亚市解放四路与金鸡岭路交叉口的瑞海锦苑租赁商铺；四、中胜公司于判决生效之日起十日内，向吴东雄、吴勇强支付违约金（计算方法：以中胜公司每月拖欠租金的金额作为本金，按中国人民银行规定的同期同类逾期贷款罚息利率自违约之日起计算至2014年4月28日止的利息，再加收利息总额的30%）；五、驳回吴东雄、吴勇强的其他诉讼请求；六、驳回中胜公司的反诉请求。本案一审本诉诉讼费8148元（吴东雄、吴勇强已预缴4074元），由吴东雄、吴勇强负担4074元，由中胜公司负担4074元；一审反诉诉讼费100元（中胜公司已预缴），由中胜公司负担。
中胜公司不服原审判决，上诉称：（一）原审判决认定“2013年11月至2014年4月期间，中胜公司未向吴东雄、吴勇强支付租金达100万元”、“该合同是附解除条件的合同，中胜公司的上述行为已经违反合同所约定的条款，故合同解除的条件已经成就，吴东雄、吴勇强有权利解除合同”以及“中胜公司未按通知要求与吴东雄、吴勇强接洽，中胜公司有过错”错误。
1、中胜公司依照出租方指定账户支付租金是履行合同的行为，不构成违约。（1）《租赁合同》第三条明确约定：“转入租金的账户由甲方（出租方）指定”。由此可见，指定账户是出租方的义务，因未提供账户而造成无法支付租金的责任由出租方承担，而不是由中胜公司承担。（2）《租赁合同》签订后，原出租方金银岛公司向中胜公司提供了接收租金的银行账户（户名：金银岛公司，账号39230188000107220，开户行：光大银行海口蓝天支行），中胜公司向该账户转付保证金和部分租金。2013年9月22日，金银岛公司向中胜公司出具书面的《通知函》，更改了接收租金的银行账户（户名：金银岛公司，账号：46001002336050004647，开户行：建行海南省分行金盘支行营业部），随后中胜公司按照该账户转付租金。（3）吴东雄、吴勇强在承接《租赁合同》权利义务后，无论是金银岛公司还是吴东雄、吴勇强，均未再书面通知中胜公司变更账户。中胜公司仍然按照2013年9月22日书面通知的账户支付租金，是完全履行合同约定的行为，不能以出租方未履行通知变更账户的义务来认定中胜公司违反合同约定。
2、中胜公司一直都在积极与金银岛公司以及吴东雄、吴勇强联系，未能获得吴东雄、吴勇强的账户，责任不在中胜公司。是吴东雄、吴勇强故意不提供账户、不接收租金以及金银岛公司交接不妥当所致。根据《合同法》第四十五条规定，吴东雄、吴勇强为了自己的利益故意制造中胜公司违约事由，故意促成合同解除条件成就，视为解除条件不成就，吴东雄、吴勇强2014年4月21日发出的《解除合同通知函》不发生法律效力。
中胜公司在2013年11月29日收到金银岛公司的《关于三亚瑞海锦苑商业铺面﹤租赁合同﹥有关情况的函》后，12月4日就回函给金银岛公司，确定铺面交付日期和面积的同时，要求金银岛公司完善合同有关法律手续。但是金银岛公司一直没有给予任何关于租赁合同权利义务承接的材料，也未提供吴东雄、吴勇强的联系方式。直至2014年2月18日才发出《通知》，告知吴东雄、吴勇强的联系方式。在此期间，中胜公司已分别于2013年11月29日、12月30日、2014年1月9日、2月11日按照原来指定的账户转入了2013年11月至2014年2月期间的租金。中胜公司在获得吴东雄、吴勇强联系方式后，主动多次采用多种方式（拨打吴东雄、吴勇强及代理人电话、公证送达书面函件、三亚晨报公示）与其联系，目的只有一个，就是要求吴东雄、吴勇强提供接收租金的账户，但是吴东雄、吴勇强均未告知。尤其是2014年3月11日中胜公司向其公证送达《复函》，看了函件后拒绝签收原件，留了复印件后否认收到。吴东雄、吴勇强拒绝提供账户、拒绝接收租金、不接收上诉人材料等行为足以表明，吴东雄、吴勇强故意不与中胜公司接洽，促成中胜公司被动违约，从而行使解除合同的权利。
金银岛公司作为原出租方，应当妥善交接房屋承租事宜，并不是一句“2013年11月6日之后的铺面租金交付等事宜请与吴东雄和吴勇强接洽”所能涵盖和完成的，金银岛公司的不作为也是导致发生今天纠纷的主要原因。
3、中胜公司在多种方式无法获得吴东雄、吴勇强账户的情形下，不得已按月向公证处提存租金，吴东雄、吴勇强从2014年5月至今，已从公证处领取了2014年1月至12月10日期间的租金。即便吴东雄、吴勇强发出的解除合同通知函发生了解除的法律效力，随后中胜公司向吴东雄、吴勇强支付租金以及吴东雄、吴勇强接收租金的行为，就是双方达成继续履行合同一致意见，合同应当继续履行。
（二）原审判决认定“虽然没有证据证明中胜公司封堵租赁房屋消防通道，但中胜公司在使用租赁房屋过程中没有保持消防通道畅通，且在吴东雄、吴勇强通知后没有进行整改”以及“2014年3月11日，中胜公司给吴东雄、吴勇强并周谦健的《复函》，吴东雄、吴勇强、周谦健否认收到该《复函》，中胜公司提供的证据不能证明吴东雄、吴勇强为自己的利益不正当地促成合同解除的条件成就”是错误的。
1、《租赁合同》第五条第（九）项约定“承租方在装修改造时应不影响消防安全，装修方案应取得出租方书面同意方可进行，且装修须经有关部门通过和审批验收方可进行和使用，否则一切后果自负”，中胜公司无违反该条约定的行为。（1）中胜公司对承租房屋的装修改造经过了出租方的书面同意且未影响消防安全。中胜公司对承租房屋的装修改造仅限于安装了一部电梯，此事项已经过了设计单位以及原产权所有人高速公路公司的书面同意，而且安装电梯的位置也不影响消防安全。（2）金银岛公司出租涉案房屋给中胜公司时，房间已经分割成现状，中胜公司一直按照房屋交付时的状况在使用房屋，也是按照包括通道在内的面积支付租金。而且吴东雄、吴勇强也未提交任何证据证实是中胜公司封堵了该通道。（3）无论是从吴东雄、吴勇强一审提交的《二层防火分区》图，还是产权证所附的《竣工图》，都无法证实，现在争议封堵的通道是原竣工验收时就已设置的消防通道。同时，根据中胜公司一审提交的第七组证据照片，楼梯是后面增加的，不是原来竣工验收时就有的，也说明该通道不是原竣工验收时就已设置的消防通道。再者，消防安全是否受到影响，应当是由消防行政主管部门作出认定，吴东雄、吴勇强未提交证据予以证实。（4）《租赁合同》第五条第（九）项约定仅限于承租方装修改造影响了消防安全才构成违约，换言之，即使消防安全受到影响，但不是由于承租人装修改造所致，承租人也不承担违约责任。现有证据无法证实消防安全受到影响，也无法证实是因中胜公司的装修改造导致。因此，无法认定中胜公司违反了合同约定。
2、合同并无“承租方未保持消防通道畅通就构成违约”以及“承租方未按出租方要求进行整改就构成违约”的约定。无论是原审判决据以认定该事实所依据的《租赁合同》第四条第（一）项，还是吴东雄、吴勇强一直强调的第五条第（九）项，均不能推断出“承租方在使用房屋过程中应保持消防通道畅通，如果未保持或者在出租方通知整改后进行整改，则构成违约”的意思表示。现有证据无法证实系中胜公司封堵通道，既然不是中胜公司封堵，中胜公司便没有整改的义务，无论是瑞星物业公司还是吴东雄、吴勇强，向中胜公司发出的要求整改的通知，都是单方为中胜公司设置的义务，并无合同约定。
（三）原审判决认定“2014年3月12日，中胜公司将商铺转租给李晓盛，但事先未征得吴东雄、吴勇强书面同意”以及“2012年8月24日，何进彪在中胜公司提供的《工作函》上批字‘在保证我公司利益的前提下可以分租’，何进彪的批字没有金银岛公司的授权，非金银岛公司的真实意思表示，中胜公司的抗辩理由不成立”是错误的。
1、原出租方金银岛公司同意中胜公司将涉案房屋按照商业联营、商业合作和部分分租的方式进行调整。（1）中胜公司2012年8月20日向金银岛公司发出《工作函》请求将所租物业按照商业联营、商业合作和部分分租的方式进行调整，何进彪代表金银岛公司作出“可以分租”的批示，实际上是对原《租赁合同》第五条第（四）项内容的变更。何进彪作为金银岛公司与中胜公司协商承租事宜、签订《租赁合同》的委托代理人，有权代表公司对合同内容进行协商和变更，其行为是代表金银岛公司的公司行为。（2）何进彪2012年8月24日作出“可以分租”的书面回复，中胜公司2013年1月2日与王宁合作经营“骄阳地产”，时至2013年12月产权所有权人变更，在长达一年多的时间，金银岛公司对何进彪作出“可以分租”的批示以及中胜公司据此批示将承租房屋与他人合作的事实，是知情且同意的。另外，中胜公司2014年2月19日向金银岛公司发出的《回函》中“确定租赁面积，其中一楼四间骄阳地产……”，金银岛公司在2014年2月21日的《复函》中对此确认。以上事实说明金银岛公司对何进彪代表公司作出“可以分租”的批示是知情且同意的。（3）中胜公司与金银岛公司自签订《租赁合同》以来，都是工作人员签收不盖章，对工作人员签收的行为均给予认可，有异议的再提出书面回函，无异议的按照签收意见执行，中胜公司在一审提交的证据中关于与金银岛公司往来的函件中均是如此。证明何进彪作出书面批示，但没有金银岛公司盖章，符合中胜公司与金银岛公司之间函件往来的习惯。
2、吴东雄、吴勇强作为新的出租方，应承接《租赁合同》全部的权利义务，包括原有出租方已经认可的同意分租的行为。中胜公司与李秋盛签订《合作经营合同》是在金银岛公司已经同意的前提下实施的，无需再经过吴东雄、吴勇强的同意。吴东雄、吴勇强如有意愿变更此约定，应当与中胜公司协商，双方达成合意后才能变更，未经协商单方作出不再同意分租的变更，不发生变更的法律效力。
3、《合作经营合同》系中胜公司副经理聂卫城与李秋盛（公民身份号码445224199108150334）所签，李秋盛与李晓盛（公民身份号码445281199211233338）并非同一人，原审法院追加与案件无关第三人的李晓盛参加诉讼是错误的。
综上，原审判决认定事实错误、程序违法，请求撤销原审判决，依法改判驳回吴东雄、吴勇强的诉讼请求。
被上诉人吴东雄、吴勇强辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回中胜公司的上诉请求。1、《租赁合同》第五条第（九）项明确约定，中胜公司对租赁物业装修改造的“装修方案及标准须事先取得金银岛公司书面同意”，“且装修须经有关部门通过和审批验收合格后方可”使用。吴东雄、吴勇强书面通知中胜公司，要求其对封堵的消防通道保持畅通，但中胜公司未予理睬，不接受整改，已经构成违约。2、吴东雄、吴勇强在长达四个月的时间里没有收到中胜公司的租金，中胜公司已构成违约。3、《租赁合同》明确约定，不能擅自转租。金银岛公司未授权何进彪，何进彪以个人的名义同意转租不是金银岛公司的真实意思表示。中胜公司未经金银岛公司的同意进行转租已构成违约。4、2014年3月，中胜公司明知涉案房屋的所有权人已变更，未经新所有权人的同意将房屋转租给李晓盛已构成违约。综上，中胜公司的上诉请求缺乏事实根据，请求驳回其上诉请求。
原审第三人骄阳公司述称：骄阳公司与中胜公司于2013年1月签订了一份房屋租赁合同，合同期限自2013年2月2日至2017年2月1日。2014年又补签了经营合同。
原审第三人李晓盛未作陈述。
原审第三人高速公路公司和金银岛公司共同述称：与原审的陈述意见一致。
经审理查明：2013年11月29日、2013年12月30日、2014年1月9日，中胜公司向金银岛公司原指定的账号46001002336050004647交纳了2013年11月至2014年1月的租金共计468517.2元。金银岛公司于2014年1月26日将上述款项退回中胜公司。因中胜公司未得知交纳租金的新账号，中胜公司继续于2014年2月11日向金银岛公司交纳2014年2月的租金156172.4元，被金银岛公司于2014年2月14日退回。2014年2月17日，中胜公司又将2013年11月至2014年2月的租金共计624689.6元交给金银岛公司。2014年2月24日，中胜公司向金银岛公司交纳2014年1月17日至2014年3月16日的租金余款1999635.5元。上述款项均被金银岛公司于2014年2月28日退回中胜公司。中胜公司经电话联系、致函及登报公示等方式要求吴东雄、吴勇强提供交纳租金的账号未果，致租金不能直接交给吴东雄、吴勇强。因吴东雄、吴勇强于2014年4月21日发出《解除合同通知函》，中胜公司于2014年4月30日将2013年11月-2014年4月的租金94.7万元提存于三亚市公证处。此后，中胜公司分别将2014年5月-10月的每月租金158126.38元提存于三亚市公证处。经三亚市公证处通知，吴东雄、吴勇强委托周谦健及时领取了提存的租金款。
另查明：1、原审判决认定“2014年3月12日，中胜公司职员与李晓盛签订一份《合作经营合同》……”不清，应为“2014年3月12日，聂卫城代表中胜公司与李秋盛签订《合作经营合同》将瑞海锦苑一楼一间商铺（101室）转租给李秋盛。”此后，李晓盛以此为经营场所登记注册三亚洪然家用电器商行（个体工商户），李晓盛为业主。2014年9月，李秋盛、李晓盛就涉诉转租商铺以中胜公司为被告向原审法院另案［（2014）城民二初字第626号］提起诉讼，民事起诉状中称李秋盛与李晓盛为同胞兄弟。另，骄阳公司也向原审法院另案提起诉讼。2、原审判决认定“吴东雄、吴勇强委托海南皇菲建筑装饰工程有限公司对‘旺毫超市’消防梯及通道进行改造，吴东雄、吴勇强因此支付工程款35000元”不清，签订合同及支付工程款的应为海南旺毫商业管理有限公司三亚解放四路旺毫超市。
除上述事实外，本院查明的事实与原审判决查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：金银岛公司受高速公路公司的委托与中胜公司先后签订的二份《租赁合同》主体适格，意思表示真实，亦未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。高速公路公司将包括涉诉房屋在内的瑞海锦苑商铺转让给吴东雄、吴勇强，且吴东雄、吴勇强已取得了瑞海锦苑商铺的所有权，金银岛公司在《租赁合同》中的权利义务由吴东雄、吴勇强承接，由吴东雄、吴勇强继续履行金银岛公司与中胜公司签订的《租赁合同》。
本案争议的焦点是：（一）原审法院追加李晓盛作为第三人参加诉讼是否程序错误；（二）中胜公司是否拖欠租金；（三）吴东雄、吴勇强通知解除《租赁合同》是否合法有效。
（一）关于原审法院追加李晓盛作为第三人参加诉讼是否程序错误的问题。原审时，吴东雄、吴勇强在没有转租合同的前提下，依据涉诉转租商铺的经营业主姓名申请追加李晓盛为第三人参加诉讼，原审法院依其申请追加李晓盛为第三人参加诉讼并无不当。中胜公司明知与其签订《合作经营合同》的对方当事人是李秋盛，在原审提起反诉时仍将李晓盛而非李秋盛列为第三人，说明中胜公司在原审时并未认为追加李晓盛为第三人参加诉讼程序错误。因李秋盛、李晓盛已共同向原审法院另案起诉主张权利，不追加李秋盛参加诉讼不影响其权利的行使，原审法院未追加李秋盛作为第三人参加诉讼不能认定其程序错误。中胜公司的该项上诉主张没有法律依据，本院不予支持。
（二）关于中胜公司是否拖欠租金的问题。《租赁合同》约定的租金交纳方式是由中胜公司将租金转入出租方指定的银行账户。吴东雄、吴勇强取得瑞海锦苑商铺的所有权之后，有义务将新的交纳租金的账号告知中胜公司，以便中胜公司及时交纳租金。中胜公司在未得知新的账号之前，按合同约定向原有的账号交纳租金以及向三亚市公证处提存租金，说明中胜公司没有拖欠租金的主观故意。在本案诉讼过程中，吴东雄、吴勇强已按三亚市公证处的通知领取了中胜公司提存的房屋租金，中胜公司也没有不交租金的事实。中胜公司通过电话联系、致函、登报公示等方式要求吴东雄、吴勇强提供新的交纳租金账号未果，中胜公司未及时向吴东雄、吴勇强直接交纳租金没有过错。在中胜公司既没有拖欠租金的主观故意，又没有不交租金的事实的前提下，应认定中胜公司未拖欠吴东雄、吴勇强的租金，未构成违约。原审法院判决中胜公司支付拖欠租金的违约金错误，应予以纠正。
（三）关于吴东雄、吴勇强通知解除《租赁合同》是否合法有效的问题。根据《租赁合同》第五条第（四）项的约定，中胜公司如需将其所租赁的房屋转租给第三方，须事先征得出租方的书面同意，否则出租方有权收回其所租赁的房屋。金银岛公司在2013年11月26日已将瑞海锦苑一、二楼商铺整体转让给吴东雄、吴勇强的事实告知中胜公司，故中胜公司若需在2013年11月26日之后转让其所租赁的房屋，应当事先征得吴东雄、吴勇强的书面同意。中胜公司未征得吴东雄、吴勇强的书面同意，于2014年3月12日将瑞海锦苑一楼一间商铺转租给李秋盛，违反了合同的约定，中胜公司的行为已构成根本性违约。吴东雄、吴勇强在中胜公司转租行为发生后六个月内就提出了异议，即于2014年4月21日向中胜公司发送《解除合同通知函》解除《租赁合同》，吴东雄、吴勇强的行为符合合同约定，本院予以支持。《解除合同通知函》到达中胜公司之日即为双方解除合同之日。中胜公司上诉称其与李秋盛签订《合作经营合同》是在金银岛公司已经同意的前提下实施的，无需再经过吴东雄、吴勇强的同意。即使何进彪作出“可以分租”的行为代表了金银岛公司，但何进彪的行为也仅代表金银岛公司在履行合同中同意中胜公司转租。金银岛公司同意转租与转租不再需要金银岛公司书面同意不能等同，中胜公司主张双方已变更了合同约定没有事实根据。吴东雄、吴勇强继承的是《租赁合同》的合同权利义务，未经金银岛公司与中胜公司协商一致变更《租赁合同》的内容不包括在内。中胜公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。至于中胜公司是否封堵消防通道和是否及时整改均不影响吴东雄、吴勇强行使解除合同的权利。
综上所述，原审判决认定事实部分错误，适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条判决不当，应予纠正。但程序合法，适用其它法律条文正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持三亚市城郊人民法院（2014）城民二初字第324号民事判决第一、二、三、六项；
二、撤销三亚市城郊人民法院（2014）城民二初字第324号民事判决第四、五项；
三、驳回被上诉人吴东雄、吴勇强的其他诉讼请求。
本案一审案件本诉受理费8148元（吴东雄、吴勇强已预缴4074元），由吴东雄、吴勇强负担6518元，由三亚中胜实业有限公司负担1630元；一审案件反诉受理费100元，由三亚中胜实业有限公司负担；二审案件受理费4074元（三亚中胜实业有限公司已预交），由三亚中胜实业有限公司负担815元，由吴东雄、吴勇强负担3259元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈德雄
审 判 员 李柔翰
代理审判员 王晓艳
二〇一五年二月十二日
书 记 员 吴 虹
附相关法律条文：
中华人民共和国民事诉讼法
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"彭某某诉被告衡东县自来水公司、陈某某机动车交通事故责任纠纷一案一审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2015-10-09\\\\\",\\\\\