深圳市中级人民法院房地产审判庭
二审裁判文书（稿）拟稿人蔡妍婷裁判结果维持拟稿时间印量印（）份文书字号一审
裁判结果二审
合议庭意见生效文书
是否上网□是
□否审判长
审核意见合议庭
签名主管副庭长
意见庭长意见专委
审签意见
院领导
审签意见
备注广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
（2014）深中法房终字第577-585号
上诉人（原审原告、反诉被告）：白忠德等9户商户（基本情况详见附表一）。
577-579、581-585号案件上诉人共同委托代理人：杨志敏，广东天浩律师事务所律师。
580号案件上诉人委托代理人：刘芳，广东德纳律师事物所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市添添居家建材市场经营管理有限公司，住所地：深圳市南山区南山大道1092号亿利达大厦3栋第八层，组织机构代码：550325547。
法定代表人：卢晓明，总经理。
委托代理人：杨易藩，广东华途律师事务所律师。
委托代理人：周飞翔，广东华途律师事务所实习律师。
上诉人白忠德等9户商户因与被上诉人深圳市添添居家建材市场经营管理有限公司（以下简称添添居家公司）房屋租赁合同纠纷九案，不服深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第314-317、319-323号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，添添居家公司系经深圳市市场监督管理部门核准成立于2010年1月25日的有限责任公司，经营范围包括建筑装饰建材市场经营管理，于2010年10月25日办理了税务登记证。
2010年11月、12月及2011年4月至6月期间，白忠德等9户商户（乙方）与添添居家公司（甲方）分别签订《联营合同书》，约定：乙方在甲方开办的“深港室内文化创意园”装饰建材商场（以下简称“本商场”）内设立专柜、铺位（以下简称“柜位”）经营相关事宜；甲方提供乙方的柜位建筑面积包括公共分摊面积，是双方计算保本销售额、综合管理费的唯一依据；联营期限从本商场开业日起一年时间，双方确认，合同载明的开业日为暂定日期，以甲方最终书面通知的正式开业日期为准；【保本销售额】乙方应于每月5日前向甲方交纳当月的保本销售额，保本销售额以各柜位单价乘以建筑面积计算，为扶持乙方经营，乙方经营所得收益超出保本销售额的部分概归乙方所有；【综合管理费】甲方为乙方提供的空调、维持商场公共区域的环境卫生、废物处理、安装、保养、维护、维修中央空调、电梯等公共设施、为公共区域供应水、电及通讯等服务、购买公众责任保险及有关管理商场公共区域风险所必需的其他保险、雇用保安员及其他物业管理团队人员的酬金及其他福利及其他行政服务等等，乙方按每平方米28元／月的标准向甲方交纳综合管理费；【电费】甲方提供商场基本照明后，乙方根据经营需要自行安装的照明设备和调试商品及自行装修期间所产生的电费由乙方承担，市电电费单价甲方参照供电局标准执行，自行发电按成本核算电价；【交纳方式】以上费用均按月度结算，不跨月结算，签订本合同时，乙方应支付一个月保本销售额和综合管理费给甲方，作为首月保本销售额和首期管理费，以后每月5日前乙方将当月保本销售额及管理费以现金或支票到甲方财务部交清，电费甲方每月抄表核算后，向乙方下发交款通知，乙方接到通知后3日内应按通知金额到甲方财务部交费；保本销售额、综合管理费和电费乙方如逾期交纳，甲方有权按所拖欠金额的0.5%每日计收滞纳金，超过30天仍未交纳，甲方可对乙方采取停电、停业措施，超过60天仍未交纳的，按本合同有关违约责任的约定执行，如乙方有货款留存在甲方，乙方同意甲方有权优先从中扣除乙方应交的费用；乙方进场装修日为柜位交付日；【柜位交付日、装修期、免收保本销售额期及开业准备期】甲方给予乙方装修期，该装修期内甲方免收保本销售额、综合管理费，如因乙方单方原因未按时进场装修，甲方不顺延装修期和免保本销售额期限，如因甲方原因导致乙方不能按时进场装修，装修期和免保本销售额期限顺延；乙方进场装修前，须向甲方提出书面申请，提交相关的装修设计图纸及规格说明，并应支付本合同附件中订明的装修押金、装修垃圾运输费等费用，乙方装修图纸须甲方审核同意，未经甲方事先书面批准，乙方不得改动已核准的装修方案；在装修期内，若乙方提前完成该柜位的装修工程，须经甲方验收合格方可投入使用；在开业准备期内，乙方无须支付保本销售额、综合管理费，如乙方未能在本合同约定的装修期内完成装修工程而在开业准备期内仍进行装修工程的，乙方须按照28元／月／平方米的标准支付综合管理费；【经营保证金】签订本合同时，乙方须向甲方交纳经营保证金，标准为两个月的保本销售额及综合管理费；经营保证金不是乙方预付的保本销售额及综合管理费或其他费用，仅是乙方忠实遵守履行本合同项下所载乙方应遵守及履行的条款、条件、约定及规定的保证；保证金应由甲方在整个联营期（包括装修期）内保留，不计利息；联营期间，在乙方违反、不遵守或不履行本合同的任何约定、条款或条件及在消费者直接向甲方索偿而应由乙方补偿甲方时，如在甲方发出要求乙方纠正该行为的书面通知后7日内，乙方拒不纠正该等行为的，甲方有权选择从经营保证金中扣减因该违反、不遵守或不履行而对甲方造成的任何损失的数额，甲方该行为不影响甲方对乙方该等行为可同时行使的任何其他权利或补救方法；本合同期满，除经营保证金已依本合同的约定被扣减或不予退还外，甲方应在下列最后情况发生后15日内将剩余经营保证金无息退还乙方：（1）联营期届满及乙方按照本合同的约定将柜位交还予甲方；（2）乙方圆满解决及履行甲方就乙方违反、不遵守或不履行本合同的任何规定、条款及条件所提出的追讨；（3）乙方的电话、网络、水及电力账户已与相关部门及单位结清；【质量保证金】签订本合同时乙方向甲方交纳商品质量保证金5000元，质量保证金用于乙方对其所售商品的质量担保，合同期内乙方所售商品如无质量投诉，或乙方积极主动、全部承担了商品质量投诉后果且未对商场声誉造成不良影响的情况下，合同期满后第七个月内甲方以不计利息方式返还乙方质量保证金；甲方负责按本合同约定的条件和面积向乙方提供相应的经营场地，并尽力保持本商场物业本身及其内任何电梯、自动楼梯、消防及安保设备、空调设备及其他设备在妥当及可运行状态；甲方负责组建管理团队，负责商场的整体规划，制订、修订相应的管理制度，对商场实施统一的管理和服务；在市场监管、税务部门允许的前提下，甲方对乙方可无偿提供代办各种证件、报缴税等事项，具体方式由甲方与有关部门商议确定后，以通知形式下发各柜位；甲方对乙方现场销售实行统一收银，乙方在本商场内现场交易的定金或销售款项，必须到甲方收银台办理交接手续，销售商品的余款乙方可自行收取，未经甲方书面同意，乙方不得私自收款，乙方在本商场经营期间必须使用商场统一的商业发票（含销售单、订货单、商业发票等）；在本合同履行过程中，如相关事宜须以书面方式通知对方的，甲方的送达地点是本商场管理处办公室，乙方的送达地点是本合同约定的乙方经营的柜位；通知送达后3日内，收到通知方须就通知内容向发件方作出回复，逾期不回复视为收件方对通知内容无异议；合同结束（无论基于任何原因），乙方应自费将该商铺内所有属于乙方的可移动物品搬离该商铺，将不可移动的物品拆除，并将该商铺恢复至商铺交付时的状态（正常使用导致的磨损除外），经甲方同意保留房屋原状的，乙方添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建无偿归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿、赔偿，乙方同意，对于超过合同终止日期3日后没有搬出本商场的物品其所有权转移为甲方所有，乙方在柜位的固定装修亦无偿归甲方所有；本合同签订后，甲乙双方必须严格履行合同，如因一方违约或不严格按合同约定履约，造成另一方损失，则违约方须赔偿守约方经济损失；若甲方在本合同约定的柜位交付日或之前不能交付该柜位，甲方应在交付日前书面通知乙方，而交付日则可被往后顺延不超过六十日，若在顺延期限过后甲方仍未能交付该柜位予乙方，则乙方有权在之后三十日的期限内书面通知甲方终止本合同，如乙方在上述期间内未有行使权利终止本合同，则该商铺的交付日期继续再自动顺延最长不超过三十日，如甲方在此最后的顺延期内仍未能交付该柜位，则本合同当做由双方协议自动终止，本合同按本条终止时，甲方应在十四个工作日内无息退还保证金及预付款，除此以外双方不需对另一方做出任何赔偿；乙方出现下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，经营保证金不退还乙方，乙方应交清所欠甲方的保本销售额、综合管理费、水电费等费用（保本销售额、综合管理费、水电费等费用结算至乙方全部搬离场地之日），乙方另向甲方支付等同于两个月保本销售额的违约金，并承担柜位未再次经营期间的保本销售额，柜位的固定装修无偿归甲方所有：（1）拖欠保本销售额、综合管理费或其他费用，或未补交已抵扣的经营保证金、质量保证金等费用，金额累计达两个月保本销售额标准的；……（9）甲方开业达5天乙方仍然在进行装修或还未进场装修的；（10）擅自停业达2天或正常营业时间内擅自中断营业2小时以上达5次；（11）严重违反本商场各项管理制度，经甲方三次书面通知而拒不纠正其违规或违约行为的；甲方依据本条约定单方面终止合同的，应当书面通知乙方，本合同自解除合同的书面通知到达乙方时即行解除，乙方应按本合同相关约定交还柜位，若上述赔偿仍不足以赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分；及其他条款。合同附件包括《商场管理约定》、《派驻营业员管理规定》、《商品管理规定》、《广告与宣传约定》、《售后服务责任书》、《财务结算规定》、《防损安全规定》、《道德规范公约》、《装修管理规定》、《消防安全管理责任书》等，其中《装修管理规定》约定：装修保证金一次性收取2000元，验收合格后如数退还。（各案合同具体内容详见附表三）。317号案原告杨秋城与添添居家公司确认，联营合同约定的及添添居家公司主张的A1-080柜位与原告杨秋城主张的A1-069柜位均指向同一柜位，仅编号发生变化而已。
添添居家公司确认收到白忠德等9户商户诉请的首月租金／保本销售额、首月综合管理费、经营保证金、质量保证金。关于深圳市室内装饰材料供应商协会会员费2000元，白忠德等7户商户主张该款系与其他费用一并支付给添添居家公司，后添添居家公司将收据交给白忠德等7户商户，添添居家公司表示入会与否由商户自行决定，添添居家公司只是代收会费。原审法院查明，原审320号案原告朱天福提交了收条一份，载明：“今收到朱天福先生会费2000元整，此据。深港室内文化创意园财务部徐文章徐某某，2011年5月20日”，收条上加盖了添添居家公司出纳马文红马某某的印章；原审322、323号案原告田益军确认未支付会员费；其余各案商户提交的会员费收据均盖有深圳市室内装饰材料供应商协会印章。
白忠德等9户商户、添添居家公司双方确认，涉诉柜位所处的深港室内文化创意园位于深圳市南山区亿利达大厦，深港室内文化创意园A区系亿利达大厦1栋、2栋。据添添居家公司提交的房产证及房屋租赁凭证查明，亿利达大厦1栋、2栋分别于2006年6月5日、2004年10月26日登记至亿利达中国发展有限公司名下，土地用途为工业仓储用地，房屋用途为厂房；添添居家公司于2011年向该公司承租了亿利达大厦1栋整栋、2栋1-6层并办理了租赁合同备案手续，租赁面积分别为15542平方米、13439.6平方米，租赁用途为商业。
2011年1月，亿利达中国发展有限公司、深圳创华合作有限公司作为建设单位申请将亿利达大厦的功能由“工业仓储”转换为“办公商业”，2011年3月，深圳市南山区南山街道办事处在《南山区既有建筑功能转换呈批表》上作出处理意见“同意功能转换，请依相关规定办理”。添添居家公司向原审法院提交了深南工纪（2010）166号《我区火灾隐患重点地区整治工作点评会暨区既有建筑转换功能消防审批工作协调会和餐厅酒楼燃气安全隐患整治工作会议纪要》，该纪要载明：深圳市南山区既有建筑转换功能申请由相关业主提交街道办，街道办出具相关意见后，由公安消防机构进行消防审批。白忠德等9户商户主张涉诉商场所处的建筑物功能转换未依法完成审批手续，并当庭确认申请审批改变建筑物用途的义务人为土地使用者，也即土地上建筑物的所有者。
2011年8月23日，深圳市公安局消防监督管理局向添添居家公司出具了深公消验（2011）第0345号《建设工程消防验收意见书》，载明：该局于2011年8月20日对添添居家公司报验的位于亿利达大厦的深港室内文化创意园A区工程进行了消防验收，验收内容为：A栋使用功能整体改造（A栋原为厂房，现改为商业和办公）及1-6层公共区域室内装修，申报室内装修范围为1-6层商业部分的公共区域，经审查资料及现场检查，意见如下：1、综合评定该工程消防验收合格；2、对消防设施应当定期维修保养，保证完整有效；3、已经验收的建筑如有改建、扩建、内部装修或用途变更等，应向公安消防监督机构申报审批。2011年8月24日，该局向添添居家公司的深港室内文化创意园颁发了深公消安检许字（2011）第0075号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，合格证载明：场所所在建筑名称为亿利达大厦A栋，使用性质为商场。原审法院就如下情况向深圳市公安局消防监督管理局调查取证：1、以上意见书及合格证中所表述的“A栋”系指亿利达大厦的哪一栋？2、以上意见书载明的验收合格的“1-6层公共区域室内装修”是否包括各个柜位的装修？3、在具备以上意见书及合格证之外，深港室内文化创意园A区内各个柜位各自进行的装修是否属于以上意见书第三条意见“已经验收的建筑如有改建、扩建、内部装修或用途变更等，应向公安消防监督机构申报审批”的范畴？是否需要再次报验？如果需要报验，报验义务人系深港室内文化创意园的经营者即添添居家公司，还是各个柜位经营者？4、涉诉柜位进行装修后是否申报了消防验收？深圳市公安局消防监督管理局向原审法院作出书面回复，表示：1、以上意见书及合格证中所表述的“A栋”系指深港室内文化创意园A区；2、以上意见书及合格证中的“1-6层公共区域室内装修”不包括各个柜位的装修；3、深港室内文化创意园A区内各个柜位如进行改建、扩建、内部装修或用途变更的，需要再次申报，申报主体为柜位经营者；4、涉诉柜位均未在该局进行改建、扩建、室内装修的申报，因该局与南山公安分局消防监督管理大队业务受理范围不同，故可前往南山公安分局消防监督管理大队咨询。
添添居家公司向白忠德等9户商户交付涉诉柜位后，白忠德等9户商户于2011年4月至8月期间进行了柜位装修。双方确认，装修期和开业准备期内的保本销售额及综合管理费免收。2011年8月25日，深港室内文化创意园开业，此前，添添居家公司曾宣布2011年4月28日开业。双方确认，白忠德等9户商户支付的首月租金／保本销售额、首月综合管理费系开业后第一个月的费用，白忠德等9户商户认为添添居家公司虽于2011年8月25日开业，但当时其并不具备开业条件。为此，白忠德等9户商户提交了如下证据：1、照片、证人证言等，白忠德等9户商户主张2011年8月27日、2012年5月13日商场仍处于装修过程中，整体情况十分杂乱，添添居家公司以拍摄时间、地点无法确认为由对照片不予认可；2、消防监督结果公开信息，用以证明深港室内文化创意园A区工程于2011年7月13日消防验收不合格；3、商场内低座货梯、高座货梯安全检验合格证的照片，合格证载明的“下次检验日期”为“2010年3月30日”，白忠德等9户商户主张照片拍摄时间为2012年5月16日，据此证明添添居家公司未对电梯等公共设施进行定期维护。添添居家公司提交了以下证据，用以证明其按照联营合同的约定提供了符合要求的柜位和公共经营条件及公共服务的内容，为商场进行营销宣传，履行了对商场的统一管理，商场具备开业条件：1、商场公共区域装修装饰现场照片；2、二手空调销售合同及原有空调制冷设备照片；3、物业保洁委托合同；4、广告合同及票据、深圳市南山区建筑工务局2011年2月25日《关于亿利达大厦广告设置的复函》、2012年7月23日深圳市城市管理局深城许字（2012）第1016号关于在亿利达大厦外墙设置户外广告的行政许可决定书，上述复函载明添添居家公司关于亿利达大厦的广告店招方案符合南山大道店招整体风格，但建议取消该大厦3至6层的大型广告，上述行政许可决定书同意在亿利达大厦外墙设置经营性广告一块；5、商场营销方案、活动及照片；6、商场通告开业的报纸广告及开业典礼照片；7、电梯安全检验合格证数份，合格证载明的“下次检验日期”分别为“2012年3月30日、2013年3月30日”。
联营合同签订后，双方就合同的履行发生纠纷，白忠德等9户商户支付了首月租金／保本销售额、首月综合管理费、经营保证金、质量保证金等之后，拒绝再向添添居家公司支付相关费用，后添添居家公司以部分原告支付的装修押金抵扣了电费，并开具收款收据。2012年5月6日，添添居家公司向白忠德等9户商户发出通知，要求白忠德等9户商户于2012年5月31日前缴清2012年5月25日之前的所有费用，逾期不交的，添添居家公司将与其解除合同，此后的每月租金白忠德等9户商户应于当月15日前交纳，逾期将按合同约定加收日0.5%的滞纳金，超过当月18日未交的，进行停电，收取全租，不予优惠，当月25日前仍未交纳的，解除合同。2012年5月24日，添添居家公司向商户发送短信，告知如每月需开具销售发票应提交的材料。2012年5月25日，添添居家公司发出通知，告知各商户根据国税部门的要求，每位商户必须由添添居家公司统一办理税务代征代收业务，添添居家公司代每位商户开具销售发票并申报纳税，商户需按要求提供资料。
2012年5月16日，白忠德等9户商户向原审法院提起本系列案诉讼，并请求原审法院对涉诉柜位内的装饰装修、货柜货架展板、货品样板进行证据保全，原审法院依法作出民事裁定，于2012年5月31日予以证据保全。添添居家公司应诉后，在法定期限内提起反诉，反诉状于2012年6月20日送达白忠德等9户商户。2012年12月21日，白忠德等9户商户申请原审法院解除以上证据保全，原审法院依法作出民事裁定，解除证据保全，并于2012年12月25日向双方送达解封令，告知白忠德等9户商户于7日内清场并搬离深港室内文化创意园，添添居家公司予以配合。白忠德等9户商户当庭表示其未实际经营，添添居家公司表示白忠德等9户商户一直经营至原审法院证据保全之日；双方确认白忠德等9户商户已于原审法院确定的期限内搬离深港室内文化创意园。
白忠德等9户商户提交了装修合同、票据等证据，用以证明其为涉诉柜位装修及货品样品所支出的相关费用。诉讼过程中，依白忠德等9户商户申请，原审法院依法委托深圳市融泽源XX资产评估有限公司对涉诉柜位内的装修装饰、货架展板及样板样品的价值进行评估。2012年7月20日，该公司作出资产评估报告书，评估结果详见附表四。原审法院向双方当事人送达资产评估报告书后，原审315号案原告ＸＸ、原审321号案原告黄凌、原审323号案原告田益军提出如下异议：1、原审315、321号案：资产评估报告书未对商户损失依据之一“货架展板及样板样品”的价值进行评估并列示其“评估价值”，仅将其“营业期间损耗（折旧）”及“搬运费”合计为“评估价值”，且评估机构未在评估报告中对此作出说明；“货架展板及样板样品”系商户为履行与添添居家公司签署的联营合同而置办于涉诉柜位中的设备及样品，仅用于涉诉柜位经营展示，用途与性能特定，其属于商户在该案中所遭受的损失之一，应当列入评估范围。2、原审323号案：资产评估报告书未对商户损失依据之一“货架展板及样板样品”的价值进行评估并列示其“评估价值”，仅将其“营业期间损耗（折旧）”及“搬运费”合计为“评估价值”，且评估机构未在评估报告中对此作出说明；评估报告对于“货架展板及样板样品”的“充值价值”评估过低，严重偏离其重置成本，“货架展板及样板样品”系商户为履行与添添居家公司签署的联营合同而置办于涉诉柜位中的设备及样品，且其均为非标准定制样品，型号特定，仅用于涉诉柜位经营展示，用途与性能特定，其属于商户在该案中所遭受的损失之一，应当列入评估范围。深圳市融泽源XX资产评估有限公司针对以上异议作出如下书面答复：1、关于“评估价值说明不详”的异议，根据上述三案商户提出的相关司法文书和鉴定申请材料可知，商户要求添添居家公司对其经营用物品的价值损失进行赔偿。本次评估所涉及的“货架展板及样板样品”是可移动物品，故评估人员根据法院相关司法文书和商户递交的申请文件，在相关评估报告的评估方法和特别事项说明中均明确说明对可移动物品（含样板、材料、存货）是根据案件需要计算了物品的重置价值和营业期间损耗“折旧”及搬运费三项数据，并在资产评估报告所附明细表《资产（展品样板）评估明细表》中已列明；2、关于“评估过低，严重偏离其重置成本”的异议，评估人员经过认真复核，不予认可。“评估价值”并非商户实际采买价格，是在当前市场条件下最可能形成的客观、合理价值，不存在必定之联系；3、关于“货架展板及样板样品系非标准定制样品，仅用于涉诉柜位经营展示……属于商户在该案所遭受的损失之一”的意见，非评估所涉及事项。各案评估费由各商户预缴（具体金额详见附表六）。
白忠德等原审的诉讼请求为：1、解除白忠德等9户商户与添添居家公司签订的《联营合同书》；2、添添居家公司返还白忠德等9户商户已向其支付的首月租金／首月保本销售额、首月综合管理费、经营保证金、质量保证金、深圳市内装饰材料供应商协会会员费并赔偿白忠德等9户商户损失，包括装修费用、样板费用、其他成本费用等（暂计至2012年5月止，后续费用据实计算）；3、诉讼费用、评估费由添添居家公司承担。（白忠德等9户商户诉讼请求明细详见附表二）
白忠德等9户商户在原审庭审中对其诉讼请求进一步明确为：1、人工费用系指白忠德等9户商户为履行联营合同而聘用工作人员看顾涉诉柜位所支出的报酬；2、其他成本费用指租金／保本销售额、综合管理费、保证金、会员费、人工费用、装修费用、货品样板费用之外白忠德等9户商户实际支出的相关费用，包括垃圾清运费、电表、灭火器、开业条幅等装饰费用、广告费、工作证押金、装修工作牌押金、装修押金或装修押金抵扣电费余额等，白忠德等9户商户提交了相关票据；3、原审319号案原告黄凌诉请的待返还已出售货款指黄凌使用添添居家公司的刷卡机向顾客收取的货款3000元，添添居家公司收到该款后未返还给黄凌。添添居家公司对此不予认可，黄凌未对此进行举证。
添添居家公司原审的反诉请求为：1、解除添添居家公司与白忠德等9户商户之间的《联营合同书》；2、白忠德等9户商户支付拖欠添添居家公司的保本销售额、综合管理费（以白忠德等9户商户实际撤场之日为准，自2011年9月25日起暂计至2012年6月13日止，具体金额详见附表四）；3、白忠德等9户商户支付添添居家公司上述费用产生的滞纳金（以欠款实际还清之日为准，2011年10月6日起暂计至2012年6月13日止，具体金额详见附表四）；4、添添居家公司依合同没收白忠德等9户商户支付的经营保证金；5、白忠德等9户商户承担全部诉讼费用。
添添居家公司在原审庭审中对其反诉请求进一步明确为：1、反诉请求第2项的保本销售额、综合管理费均以合同约定的金额计算，因白忠德等9户商户支付的首月相关费用为2011年8月25日至2011年9月24日的费用，故添添居家公司诉请的费用自2011年9月25日起计。但原审315、322、323号案添添居家公司实际向该三案商户交付的柜位面积大于约定面积，应以实际交付面积计算，具体为：原审315号案264.51平方米、原审322号案162.26平方米、原审323号案107.3平方米，三案商户对此不予认可。原审法院查明，添添居家公司制作的该三案面积确认单、《招商部送财务部押、租、管联系函》载明的面积与联营合同约定的一致。2、反诉请求第3项滞纳金按照日千分之五的标准计至实际清偿之日。
原审法院认为，白忠德等9户商户分别与添添居家公司签订的《联营合同书》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。
联营合同签订后，添添居家公司依约向白忠德等9户商户交付了涉诉柜位，白忠德等9户商户依约支付了首月保本销售额、首月综合管理费、经营保证金、质量保证金并对涉诉柜位进行了装修，后白忠德等9户商户以添添居家公司违约为由拒绝再支付保本销售额、综合管理费等费用。关于白忠德等9户商户主张的添添居家公司违约行为，原审法院分析如下：
第一、关于建筑物“工改商”用途变更。涉诉柜位所处的深港室内文化创意园A区即亿利达大厦1栋、2栋的登记产权人为亿利达中国发展有限公司，土地用途为工业仓储用地，房屋用途为厂房；添添居家公司系承租人，备案的租赁用途为商业。根据深南工纪（2010）166号《我区火灾隐患重点地区整治工作点评会暨区既有建筑转换功能消防审批工作协调会和餐厅酒楼燃气安全隐患整治工作会议纪要》的意见，深圳市南山区既有建筑转换功能申请由相关业主提交街道办，街道办出具相关意见后，由公安消防机构进行消防审批。2011年1月，亿利达大厦1栋、2栋产权人亿利达中国发展有限公司向深圳市南山区南山街道办事处申请将亿利达大厦的功能由“工业仓储”转换为“办公商业”，并于2011年3月获得南山街道办事处的同意。2011年8月20日，添添居家公司向深圳市公安局消防监督管理局申请对深港室内文化创意园A区工程进行消防验收，验收内容包括亿利达大厦1栋、2栋使用功能的整体改造（由厂房改为商业和办公）并于2011年8月23日验收合格。白忠德等9户商户虽向原审法院列举了相关法律规定，但亦当庭确认，建筑物功能转换的申请审批义务人为土地使用者及土地上建筑物所有权人。综上，添添居家公司并非涉诉柜位所处的建筑物功能转换的申请审批义务人，白忠德等9户商户主张添添居家公司未完成涉诉柜位所处的建筑物用途改变的审批手续构成违约，原审法院不予采纳。
第二、关于白忠德等9户商户主张的涉诉柜位“二次精装修”的消防验收。2011年8月23日，深圳市公安局消防监督管理局向添添居家公司出具的深公消验（2011）第0345号《建设工程消防验收意见书》载明：深港室内文化创意园A区工程1-6层公共区域室内装修消防验收合格，已经验收的建筑如有改建、扩建、内部装修或用途变更等，应向公安消防监督机构申报审批。2011年8月24日，该局向添添居家公司的深港室内文化创意园颁发了深公消安检许字（2011）第0075号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，合格证载明：场所所在建筑名称为亿利达大厦A栋，使用性质为商场。可见，添添居家公司已依法完成了消防验收的义务。白忠德等9户商户主张添添居家公司有义务对各个涉诉柜位装修即“二次精装修”进行消防报验，而根据深圳市公安局消防监督管理局对原审法院调查取证所作的回复，各个涉诉柜位如进行改建、扩建、内部装修或用途变更的，需要再次申报，申报主体为柜位经营者即白忠德等9户商户。故白忠德等9户商户主张添添居家公司未履行消防验收义务构成违约，没有依据，原审法院不予采纳。
第三、关于广告宣传的义务。添添居家公司提交了数份广告合同及票据，证明其履行了涉诉商场的广告宣传义务。白忠德等9户商户以深城许字（2012）第1016号关于在亿利达大厦外墙设置户外广告的行政许可决定书的许可时间为2012年7月23日主张添添居家公司在开业前未履行相关义务，但该决定书的内容为同意在亿利达大厦外墙设置经营性广告一块，该决定书不能证明添添居家公司未在开业前履行广告宣传的合同义务，且深圳市南山区建筑工务局2011年2月25日《关于亿利达大厦广告设置的复函》可证明添添居家公司在2011年2月就亿利达大厦广告设置履行了相关手续。白忠德等9户商户主张添添居家公司违反广告宣传的合同义务，没有依据，原审法院不予采纳。
第四、关于税务代征代收。添添居家公司于2010年10月25日办理了税务登记证，双方在联营合同中约定，在市场监管、税务部门允许的前提下，添添居家公司对白忠德等9户商户可无偿提供代办各种证件、报缴税等事项，具体方式由添添居家公司与有关部门商议确定后，以通知形式下发白忠德等9户商户。双方并未就此作出详细的明确约定。2012年5月24日，添添居家公司向商户发送短信，告知如每月需开具销售发票应提交的材料。2012年5月25日，添添居家公司发出通知，告知各商户需按要求提供办理税务代征代收业务、开具销售发票并申报纳税的资料。白忠德等9户商户主张添添居家公司违反有关税务代征代收等合同义务，没有依据，原审法院不予采纳。
第五、添添居家公司提交了物业保洁委托合同、电梯安全检验合格证，证明其对涉诉商场履行了维护、管理义务。
综上，白忠德等9户商户主张添添居家公司未提供妥当的经营场所及相关设施、未提供管理服务、未进行推广活动，涉诉商场不具备开业条件等，事实依据及合同依据不足，原审法院不予采纳，并确认涉诉商场深港室内文化创意园于2011年8月25日开业。白忠德等9户商户在使用柜位期间拒绝依照合同约定向添添居家公司支付保本销售额、综合管理费等费用，构成违约，应承担相应责任。根据联营合同约定，白忠德等9户商户拖欠保本销售额、综合管理费或其他费用的，添添居家公司有权单方终止合同。故添添居家公司可据此行使合同解除权，添添居家公司提起反诉，请求解除双方签订的《联营合同书》，原审法院确认《联营合同书》于添添居家公司解除合同的意思表示到达白忠德等9户商户即反诉状送达白忠德等9户商户之日（2012年6月20日）解除，故白忠德等9户商户诉请解除《联营合同书》，原审法院不予支持。
关于白忠德等9户商户诉请的返还首月租金／保本销售额、首月综合管理费。白忠德等9户商户主张添添居家公司违约，请求添添居家公司返还其已支付的首月租金／保本销售额、首月综合管理费，缺乏事实依据及合同依据，原审法院不予支持。
关于白忠德等9户商户诉请的返还经营保证金。联营合同约定，白忠德等9户商户拖欠保本销售额、综合管理费或其他费用的，添添居家公司有权单方终止合同，经营保证金不退还白忠德等9户商户，白忠德等9户商户应交清所欠添添居家公司的保本销售额、综合管理费、水电费等费用（保本销售额、综合管理费、水电费等费用结算至白忠德等9户商户全部搬离场地之日），柜位的固定装修无偿归添添居家公司所有。故白忠德等9户商户请求退还经营保证金，无合同依据，原审法院不予支持，并对添添居家公司关于没收白忠德等9户商户支付的经营保证金的反诉请求予以支持（各案经营保证金具体金额详见附表二）。
关于白忠德等9户商户诉请的返还质量保证金。联营合同约定，签订本合同时白忠德等9户商户向添添居家公司交纳商品质量保证金5000元，质量保证金用于白忠德等9户商户对其所售商品的质量担保，合同期内白忠德等9户商户所售商品如无质量投诉，或白忠德等9户商户积极主动、全部承担了商品质量投诉后果且未对商场声誉造成不良影响的情况下，合同期满后第七个月内添添居家公司以不计利息方式返还白忠德等9户商户质量保证金。添添居家公司现诉请解除联营合同，其未举证证明白忠德等9户商户存在不予退还质量保证金的情形，故白忠德等9户商户请求退还质量保证金5000元，原审法院予以支持。
关于原审314-317、319-321号案原告等7户商户诉请的返还深圳室内装饰材料供应商协会会员费。该款系上述7户商户所从事的建材经营的行业协会会员费，其收据上加盖的亦系深圳室内装饰材料供应商协会的印章，该7户商户未举证证明该协会与添添居家公司存在混同的法律关系，故原审法院对添添居家公司关于其仅代收会员费的意见予以采纳，确认添添居家公司非该会员费的收取主体，故该7户商户请求添添居家公司退还该会员费，原审法院不予支持。
关于白忠德等9户商户诉请的赔偿损失。1、装修装饰、货架展板及样板样品损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。且根据联营合同约定，白忠德等9户商户拖欠保本销售额、综合管理费或其他费用的，添添居家公司有权单方终止合同，柜位的固定装修无偿归添添居家公司所有。故白忠德等9户商户请求添添居家公司赔偿装修装饰、货架展板及样板样品损失，没有依据，原审法院不予支持。2、人工费用、垃圾清运费、电表、灭火器、开业条幅等装饰费用、广告费等，白忠德等9户商户请求添添居家公司赔偿该等费用，没有依据，原审法院亦不支持。3、工作证押金、装修工作牌押金、装修押金／装修押金抵扣电费余额，该等费用系押金性质，添添居家公司未举证证明白忠德等9户商户存在不予返还该等费用的情形，故添添居家公司应予返还，但部分装修押金双方已就商户欠付电费进行抵扣，添添居家公司应将抵扣余额予以返还，即添添居家公司应返还：原审314号案工作证押金100元，原审315号案装修工作牌押金100元，原审316号案装修工作牌押金200元、装修押金2000元，原审317号案工作证押金200元、装修押金抵扣电费余额570元，原审320号案装修工作牌押金200元、装修押金抵扣电费余额889元，原审322号案装修押金2000元。4、原审319号案原告黄凌诉请的待返还已出售货款3000元，黄凌未对此进行举证，添添居家公司亦不予认可，原审法院对黄凌的该项请求不予支持。
关于添添居家公司诉请的保本销售额、综合管理费及其滞纳金。双方在联营合同中约定白忠德等9户商户应每月向添添居家公司支付固定金额的保本销售额，并约定保本销售额以各柜位单价乘以建筑面积计算，以此来看，双方约定的保本销售额实属租金性质，故白忠德等9户商户占有、使用涉诉柜位期间，应依约向添添居家公司支付保本销售额及综合管理费。白忠德等9户商户已支付了首月保本销售额、综合管理费，而涉诉商场深港室内文化创意园于2011年8月25日开业，故原审法院对添添居家公司关于白忠德等9户商户支付的首月以上费用的期间为2011年8月25日至2011年9月24日的意见予以采纳，添添居家公司请求白忠德等9户商户自2011年9月25日起支付拖欠的保本销售额、综合管理费，原审法院予以支持，并确认该费用付至双方联营合同解除之日即2012年6月20日。添添居家公司主张原审315、322、323号案其实际向该三案商户交付的柜位面积大于约定面积，应以实际交付面积计算保本销售额、综合管理费，但添添居家公司未对其主张进行举证，三案商户对此不予认可，添添居家公司制作的该三案面积确认单、《招商部送财务部押、租、管联系函》载明的面积亦与联营合同约定的一致，故原审法院对添添居家公司的以上主张不予采纳。根据联营合同的约定，白忠德等9户商户应于每月5日前支付当月保本销售额、综合管理费，如逾期交纳，添添居家公司有权按所拖欠金额的0.5%每日计收滞纳金。白忠德等9户商户拖欠保本销售额、综合管理费，添添居家公司请求白忠德等9户商户支付滞纳金，原审法院予以支持，但双方约定的滞纳金标准过高，添添居家公司未举证证明其损失与约定标准相当，故原审法院根据公平原则将滞纳金标准适当调整至日万分之五，即白忠德等9户商户应以所欠每月保本销售额、综合管理费为计算基数，以日万分之五为计算标准，自欠费之月6日分别起计，均计至判决确定的付款之日。（详见附表五）
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认添添居家公司与白忠德、ＸＸ、朱惠敏、杨秋城、黄凌、朱天福、田益军分别签订的《联营合同书》均于2012年6月20日解除；二、添添居家公司于判决生效之日起十日内退还白忠德、ＸＸ、朱惠敏、杨秋城、黄凌、朱天福、田益军支付的质量保证金（每案各5000元）；三、添添居家公司于判决生效之日起十日内退还原审314号案原告白忠德工作证押金100元，原审315号案原告ＸＸ装修工作牌押金100元，原审316号案原告朱惠敏装修工作牌押金200元、装修押金2000元，原审317号案原告杨秋城工作证押金200元、装修押金抵扣电费余额570元，原审320号案原告朱天福装修工作牌押金200元、装修押金抵扣电费余额889元，原审322号案原告田益军装修押金2000元；四、白忠德、ＸＸ、朱惠敏、杨秋城、黄凌、朱天福、田益军于本判决生效之日起十日内向添添居家公司支付2011年9月25日至2012年6月20日期间的保本销售额、综合管理费及其滞纳金（具体金额详见附表五）；五、添添居家公司没收白忠德、ＸＸ、朱惠敏、杨秋城、黄凌、朱天福、田益军支付的经营保证金（具体金额详见附表二）；六、驳回白忠德、ＸＸ、朱惠敏、杨秋城、黄凌、朱天福、田益军的其他诉讼请求；七、驳回添添居家公司的其他诉讼请求。原审314-317、319-321、323号各案反诉受理费及原审314-317、319-323号各案评估费、证据保全费，均由白忠德、ＸＸ、朱惠敏、杨秋城、黄凌、朱天福、田益军各自负担；原审322号案反诉受理费2360.72元，由田益军负担2085元，由添添居家公司负担275.72元；各案本诉受理费以及原审315、317号案财产保全费的分担详见附表六。
白忠德等9户商户不服原审判决，向本院提起上诉。
白忠德等8户商户（577-579、581-585号案件上诉人）上诉称：一、一审判决对主要证据的认定是错误的。（一）关于《南山区既有建筑功能转换呈报表》。1、2011年1月18日《南山区既有建筑功能转换呈报表》的内容是南山街道办事处要求申报单位依相关规定办理。而申报单位并未按照街道办事处的要求依相关规定办理。因此，该呈报表不能证明涉案建筑物已完成“工改商”的用途变更。2、根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，南山街道办事处对建筑物工改商用途变更没有行政审批资格的。3、建筑物工改商用途变更不但要取得市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，同时还要向其主管部门缴纳相应的土地使用权出让金。如果街道办事处可以行使上列审批权的话，那么不但侵犯了白忠德等8户商户的合法权益同时也使国家利益遭受巨大损失。（二）一审法院（2011）第0345号《建设工程消防验收意见书》和（2011）第0075号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》认定添添居家公司已依法完成了消防验收的义务是不能令人信服的。1、（2011）第0075《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》确认的亿利达大厦A栋使用面积为9125平方米，而本案涉案商场面积为28981.6平方米，也就是说这份合格证并不能证明整个商场面积的消防是合格的。2、（2011）第0345号《建设工程消防验收意见书》载明添添居家公司已经验收的建筑如有改建、扩建、内部装修或用途变更等，应向公安消防监督机构申报审批。而该局向原审法院调查取证所作的回复又认为各个涉诉柜位如进行改建、扩建、内部装修或用途变更的，需要再次申报，申报主体却成了柜位经营者，同一个单位的行文结论自相矛盾。三、添添居家公司并未根据合同约定对白忠德等8户商户柜位装修工程进行验收，同时添添居家公司在广告宣传、税务代征代收和提供统一管理服务等约定义务上均构成重大违约。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决除第一、二、三项外的所有内容；2、支持白忠德等8户商户原审所有诉讼请求；3、驳回添添居家公司所有反诉请求；4、判令添添居家公司承担本案一审、二审诉讼费和反诉费用以及各案评估费、证据保全费。
第580号案件商户杨秋城上诉称：一、添添居家公司擅自将工业厂房改成商铺对外招商，是严重的违法行为，其签订的联营合同无效。添添居家公司在没有提供将工业用地转换成商业用地的合法有效的手续的情况下，一审法院根据南山区政府办的《火灾整治工作会议纪要》，以街道办同意、消防局验收合格为依据，认定添添居家公司已经完成了商业用地的功能转换是错误的。南山街道办只是在处理意见上注明“请依相关规定办理”。而添添居家公司根本没有“依相关规定办理”。消防验收必须在完成功能转换的基础上才可以进行，涉案工业用地根本没有转换成商业，消防就无法验收。因此，一审法院认定添添居家公司提供给杨秋城的所谓商铺是“合法”“合格”的，是完全违背事实和法律的。添添居家公司擅自将工业厂房作为商铺对外招商是违法的，因此其签订联营合同是无效的。二、本案中的联营合同因其内容违法，应当认定为无效。最高院《关于市理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中对联营合同的主体资格有明确规定，个人不能作为联营合同的主体，而本案中，添添居家公司与个人签订了联营合同，且违反联营合同各方应当共担风险，不允许签订保底条款的规定。司法解释规定：“联营合同中的保底条款，通常是指联营一方虽向联营体投资，并参与共同经营，分享联营的盈利，但不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时，仍要收回其出资和收取固定利润的条款。保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益，因此，应当确认无效。联营企业发生亏损的，联营一方依保底条款收取的固定利润，应当如数退出，用于补偿企业的亏损”。保底条款不属于当事人意思自治的条款，凡约定保底条款的联营合同都是无效的。本案中，由于添添居家公司没有提供合法的、能够正常经营的场地和条件，致使杨秋城因无法正常经营而导致亏损，按照最高院的规定，即使添添居家公司收取了固定利润，也应当如数退出，如果没收，则不应当收取。因此，法院驳回杨秋城的诉讼请求反而支持添添居家公司的反诉请求是错误的、是没有法律依据的。三、如果本案认定为租赁关系，那么《联营合同书》依然无效。（一）按照最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第8条第三款的规定“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”，“承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”。由于本案的所谓商铺，是添添居家公司隐瞒和欺骗了杨秋城，在土地用途、规划功能未改变的情况下租给杨秋城，属于严重的违法行为，杨秋城要求解除合同，应当支持。而且根据《合同法》的规定“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”，“给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任”。因此杨秋城要求添添居家公司承担赔偿责任，法院也应当予以支持。（二）添添居家公司在租赁问题上存在一系列严重违法行为，按照相关法律规定，应当确认联营合同无效。综上，请求二审法院：l、改判杨秋城与添添居家公司签订的联营合同书无效并驳回添添居家公司的反诉请求；2、追究添添居家公司在签订联营合同中一系列违法行为的法律责任；3、无效合同的责任方添添居家公司赔偿杨秋城经济损失608135元；4、本案全部诉讼费用（包括案件受理费、保全费、评估费）由添添居家公司承担。
被上诉人添添居家公司答辩称，一、添添居家公司在办理齐全的手续后于2011年8月25日开办深港室内文化创意园，添添居家公司全面履行了涉案合同义务，为白忠德等9户商户提供了符合合同要求，满足白忠德等9户商户经营需要的柜位和商场软硬件条件，白忠德等9户商户在合同解除并依约交付柜位之前，因其占有使用柜位经营的事实，应当按照法律规定和合同规定按时足额的向添添居家公司缴纳相关的费用，但白忠德等9户商户违约，至今未向添添居家公司支付相关费用，一审法院认定白忠德等9户商户根本违约的事实构成联营合同书解除的理由并据此作出相应的判决是正确的，对本反诉的各项诉讼请求中的分析处理也是客观公正的。二、添添居家公司总结白忠德等9户商户的上诉事实和理由，归纳的焦点问题为三个方面：1、涉诉的物业是否完成工改商。2、涉诉物业改建内部装修是否完成消防验收并合格。3、添添居家公司履行合同义务是否存在瑕疵，如存在是否构成根本违约。对此添添居家公司认为：1、涉诉物业解决的是功能转换而不是土地性质的变更，这在深圳特定历史时期政府为了鼓励民间投资而推出的简化手续的政策，涉诉的物业不是新建物业，原为工业厂房是常识，同一地段为何涉诉商场的租金整体水平最低。添添居家公司和业主按照政策规定，完成了工改商的申报并获得批准，此后各项手续均获得批准，涉诉商场关闭前没有因为物业用途非法而被政府相关部门处罚即为明证，工业仓储转换为办公商业，土地出让金的缴纳标准是不同的，对此，双方已经有共识。2、添添居家公司作为涉诉商场的经营者负责对整个涉诉物业消防整体的改造和公共区域装修的消防验收，添添居家公司完成了义务并获得了相关部门颁发的合格证，至于柜位的装修验收工作无论联营合同书的约定还是消防管理部门的回函，都明确了责任是各商户，白忠德等9户商户不履行其义务却将自身的违约责任归为添添居家公司没有法律依据，违背了客观事实。3、一审庭审时，白忠德等9户商户添添居家公司多次反复确认联营合同书是双方真实意思表示，合同有效，在这个基础上才存在合同解除，双方争议的焦点集中在合同的履行过程中究竟是谁违约，并由谁承担违约责任，添添居家公司在一审提供了证据证明了添添居家公司严格履行，而白忠德等9户商户违约的事实。补充一点，580号案件杨秋城上诉请求部分与其他的不同，我方认为580号案件上诉请求第1、2项增加变更了诉讼请求，不符合相关的司法解释的规定，对此我方不认可，也不予回应。综上，白忠德等9户商户的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回白忠德等9户商户的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"原告方正县一家人物业管理有限公司与被告马连忠物业服务合同纠纷一审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2014-08-20\\\\\",\\\\\