广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂民提字第144号
抗诉机关：广西壮族自治区人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：广西鹏景大酒店有限责任公司，住所地：广西壮族自治区南宁市人民中路4号。
法定代表人：林朝辉，董事长。
委托代理人：阳朝晖，广西欣和律师事务所律师。
委托代理人：杜琳琳，广西欣和律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审上诉人）：广西北部湾银行股份有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市青秀路10号。
法定代表人：罗军，董事长。
委托代理人：覃雪爱，该公司员工。
委托代理人：麻昌珍，该公司员工。
二审被上诉人（一审被告）：北京恒泰伟业咨询有限公司，住所地：北京市大兴区黄村镇观音寺6号楼6-402号。
法定代表人：林朝辉，董事长。
委托代理人：阳朝晖，广西欣和律师事务所律师。
委托代理人：杜琳琳，广西欣和律师事务所律师。
申诉人广西鹏景大酒店有限责任公司（简称鹏景公司）与被申诉人广西北部湾银行股份有限公司（简称北部湾银行）、原审被告北京恒泰伟业咨询有限公司（简称恒泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，南宁市中级人民法院于2013年9月12日作出（2013）南市民一终字第1010号民事判决，已经发生法律效力。鹏景公司不服，向检察机关申诉。广西壮族自治区人民检察院于2015年4月10日作出桂检民监（2015）8号民事抗诉书，以原判决适用法律错误为由，向本院提出抗诉。本院于2015年5月7日作出（2015）桂民抗字第27号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。广西壮族自治区人民检察院指派检察员李小薇出庭。鹏景公司、恒泰公司的共同委托代理人阳朝晖、杜琳琳，北部湾银行的委托代理人覃雪爱、麻昌珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年4月13日，一审原告北部湾银行起诉至南宁市兴宁区人民法院称，一、鹏景公司、恒泰公司拖欠北部湾银行2008年12月25日至2009年5月24日期间的租金12.4923万元。1、2006年11月1日，北部湾银行与恒泰公司签订了《福星大厦租赁合同书》，约定恒泰公司租赁福星大厦的租赁期限为16年，时间自2006年11月1日至2022年10月30日止，自合同签订之日起，北部湾银行给恒泰公司免租金装修期为11个月；2、2007年4月30日，北部湾银行与恒泰公司签订了《外墙综合装修工程协议书》，双方对租赁期限进行了补充约定，若恒泰公司于2007年10月1日前未能开业或试业，则自恒泰公司客房开业之日起向北部湾银行缴纳租金，从恒泰公司客房开业（包括试业）之日起，恒泰公司用租金抵扣南宁市人民中路4号银兴大厦外墙综合装修工程造价总金领，按实际抵扣一年内抵扣完毕，若一年内未抵扣完毕，则抵扣期顺延；3、2007年11月31日，恒泰公司及其股东林朝辉、虞文宣等人出具《承诺书》，若2007年12月25日之后恒泰公司未能开业或试业，则北部湾银行从2007年12月25日（含25日）起按《福星大厦租赁合同书》的约定向恒泰公司收取租金。根据合同，北部湾银行向恒泰公司出租福星大厦的租赁期限应当自2007年12月25日起算，恒泰公司将需向北部湾银行支付的租金抵扣北部湾银行需向其支付的装修款项，直至抵扣完毕，但恒泰公司未按合同约定履行义务，至今恒泰公司、鹏景公司仍然拖欠北部湾银行2008年12月25日至2009年5月24日期间的租金12.4923万元。二、恒泰公司、鹏景公司拖欠北部湾银行2011年4月10日及2011年10月10日的应付租金172.6万元。根据2006年11月1日北部湾银行与恒泰公司签订的《福星大厦租赁合同书》，租金每年分两次收取，按半年期提前交纳，出现单月则按年月均数计收。恒泰公司缴纳时间为每年的4月10日和10月10日，同时双方还对违约责任进行了约定，即如恒泰公司未能按合同规定按时缴纳并结清租金的，每拖欠一天，按拖欠金额的3‰向北部湾银行交付滞纳金，拖欠租金超过144万元（包括144万元在内），或租金及违约金的拖欠超过六个月，北部湾银行有权解除合同，并有权扣留恒泰公司酒店内全部装修及设备作赔偿，且合同风险金不退还。2007年11月23日，恒泰公司的股东林朝辉等人成立了经营福星大酒店的法人主体鹏景公司。由鹏景公司承继履行恒泰公司与北部湾银行签订的《福星大厦租赁合同书》等一系列合同，但鹏景公司并未按照合同约定向北部湾银行支付租金，至北部湾银行起诉之日止，恒泰公司、鹏景公司拖欠2011年4月10日应付租金人民币115万元；拖欠2011年10月10日应付租金人民币57.6万元。三、恒泰公司、鹏景公司拖欠北部湾银行2011年4月10日及2011年10月10日应付租金的滞纳金147.1908万元。请求：1、解除北部湾银行与恒泰公司签订的《福星大厦租赁合同书》；2、解除北部湾银行与鹏景公司的租赁关系，鹏景公司在租赁关系终止后搬迁出北部湾银行所有的福星大厦；3、鹏景公司向北部湾银行支付拖欠的租金185.0923万元；4、鹏景公司向北部湾银行支付租金滞纳金147.1908元（暂计至2012年3月20日）；5、恒泰公司对第3、4项诉请承担连带责任；6、诉讼费用由恒泰公司、鹏景公司共同承担。
恒泰公司、鹏景公司共同辩称，一、北部湾银行所诉恒泰公司、鹏景公司构成解除合同的违约条件没有成就。双方于2006年11月1日签订的《福星大厦租赁合同书》中约定，北部湾银行给恒泰公司的免租装修期为11个月，北部湾银行应从2007年10月1日起开始收取租金，但因北部湾银行没有按合同约定及时交付场地及将酒店外墙装修的原因，导致恒泰公司的装修期间被拖长，而且由恒泰公司自行负责酒店的外墙装修。双方为此就装修期延长的事宜多次协商，协商过程中签订了《谅解备忘录》、《福星大厦补充协议书》、《外墙综合装修工程协议书》、《承诺书》等合同文件，在《承诺书》中约定：“若2007年12月25日之后承诺人未能开业或试业，则贵行从2007年12月25日起按《福星大厦租赁合同书》的约定向承诺人收取租金。”因此，租金起算点为2007年12月25日。根据《福星大厦租赁合同书》第四条的约定：“租金每年分两次收取，按半年提前交纳”，所以恒泰公司向北部湾银行交纳租金的时间应当为每年的12月25日和6月25日。恒泰公司、鹏景公司共计向北部湾银行交纳租金11348113元，算至2012年3月21日，所欠租金仅为89.1887万元，未达到解除合同的违约条件144万元。北部湾银行起诉认为恒泰公司、鹏景公司拖欠北部湾银行2008年12月25日至2009年5月24日租金12.4923万元与事实不符。恒泰公司、鹏景公司并未拖欠北部湾银行这一时期的租金。北部湾银行没有依照合同约定完整交付场地，一直占用432号房和436号房用于办公至2009年，从2007年开始恒泰公司、鹏景公司一直替北部湾银行交付银兴大厦停车场水电费以及432号房的水电费、电话费和租金，这部分租金高达18万之多，因此，恒泰公司、鹏景公司并不拖欠北部湾银行这一时段的租金。二、恒泰公司、鹏景公司虽有迟延交纳部分租金的行为，但也是因北部湾银行先违约造成的。双方签订的租赁合同书第六条约定：“乙方（恒泰公司）住店客人可在甲方（北部湾银行）拥有的停车场免费停车”。但是从合同签订以来北部湾银行就没有遵守这一条款。北部湾银行在2012年以前对福星大厦地下停车场根本没有所有权，更没有对停车场的支配权，有所有权的广西银兴实业发展公司将该停车场整体出租给了南宁市福安友谊公司，而恒泰公司、鹏景公司的住客每辆车每晚被收费30元。2012年北部湾银行取得该停车场所有权后也无意履行合同，又将该停车场出租给南宁百货大楼有限公司，导致恒泰公司、鹏景公司住客一直无法在该停车场免费停车。恒泰公司、鹏景公司为了停车场事宜多次找北部湾银行的负责人协商，并多次发函给北部湾银行要求解决停车场问题，但北部湾银行均采取拖延不履行态度，严重影响鹏景公司的入住率，也造成酒店的重大损失。由于北部湾银行对停车场的问题不理不睬，恒泰公司、鹏景公司迫于无奈才采取暂扣部分租金的办法，希望能引起北部湾银行的重视，双方友好协商，同时恒泰公司、鹏景公司也承诺租金待停车场事宜解决之后多退少补。直至北部湾银行起诉后，恒泰公司、鹏景公司仍时常交纳租金，因此恒泰公司、鹏景公司没有恶意拖欠租金，不是故意违约。2011年6月7日，恒泰公司、鹏景公司发给北部湾银行《关于2011年租金的说明》中，恒泰公司、鹏景公司已明确指出，由于福星大厦停车场已经于2010年底被广西银兴公司收回，导致北部湾银行无法兑现合同约定给予恒泰公司、鹏景公司住客免费停车的承诺，因此，恒泰公司、鹏景公司采取暂时按照租金的60％预付2011年租金，在双方就停车场事宜达成具体的处理协议之后，租金多退少补。其次，北部湾银行没有按时全部交付租赁物，存在违约，从2007年2月起，北部湾银行就对恒泰公司、鹏景公司租赁的福星大厦主楼4楼432号、436号两间房占用至2009年，双方多次协商，北部湾银行均拒不交付这两间房屋，北部湾银行这一行为已经违反了双方合同书中约定的及时、完整交付租赁物的义务。鹏景公司系整体经营的大酒店，北部湾银行不完整交付房屋的行为已经构成违约。三、贸然解除合同将引发很多的社会问题。恒泰公司与北部湾银行签订的《福星大厦租赁合同书》中约定租赁期限为16年，恒泰公司为装修酒店以及购置酒店相关物品花费了2000多万元，由于北部湾银行迟延交付租赁物的原因，导致恒泰公司、鹏景公司装修期延长了半年之久，恒泰公司、鹏景公司实际于2008年1月25日才正式开始试业，至今未满5年。恒泰公司、鹏景公司拖欠部分租金系因北部湾银行严重违约不得已采取的行为，并非恶意违约，同时恒泰公司、鹏景公司也声明未给付租金暂扣，待双方就停车场事宜商议之后多退少补。鹏景公司位于南宁市中心，酒店高达21层拥有250多间客房。现若贸然解除合同不仅不符合经济发展的长远要求及维护长期稳定的经济关系，造成恒泰公司、鹏景公司2000多万元的巨额投入血本无归，极大的浪费了社会资源，同时酒店员工及附属酒店经营的商家的员工将集体失业。因此，突然解除合同是不符合当前经济发展与社会稳定的大背景。
南宁市兴宁区人民法院一审查明，2006年11月1日，原南宁市商业银行（甲方）与恒泰公司（乙方）于2006年11月1日签订一份《福星大厦租赁合同书》，合同书中约定：一、乙方承租经营甲方所有的位于南宁市人民中路4号福星大厦的主楼大堂、四层至顶层，福星大厦附楼地下一层、地上一层至顶层，及福星大厦附属油库、垃圾池、发电机房；租赁期限16年，时间为2006年11月1日至2022年10月30日止。自合约签订之日起，甲方给乙方免租金装修期为11个月。二、从2007年10月1日起至2012年9月30日止，甲方每年向乙方收取年租金人民币贰佰捌拾捌万元整（2880000元），从2012年10月1日起至2017年9月30日止甲方每年向乙方收取年租金人民币叁佰零捌万元整（3080000元）；……。租金每年分两次收取，按半年期提前缴纳，出现单月则按年月均数计收。乙方缴纳时间为每年的4月10日和10月10日。六、乙方住店客人可在甲方拥有的停车场免费停车。停车管理办法另议……。在违约责任中约定：2、在经营过程中，乙方必须按时足额缴纳租金，如乙方未能按合同规定按时缴纳并结清租金的，每拖延一天，按拖欠租金额的3‰向甲方交付滞纳金，拖欠租金及累计超过144万元（包括144万元在内），或租金及违约金的拖欠超过六个月，甲方有权解除合同，并有权扣留乙方酒店内全部装修及设备作赔偿，且乙方合同风险金不退还。3、如甲方中途单方中止合同，除须赔偿乙方所遭受损失外，还须返还乙方合同风险金，如乙方不同意终止合同，则合同还需继续履行；如乙方单方中止合同或因乙方单方面原因造致本合同租赁关系被依法解除的，则乙方除补足所欠租金外，还须以乙方酒店内全部装修及设备赔偿甲方遭受的损失，且无权要求返还合同风险金……。此外，合同书中第八款还约定，大厦的外墙由甲方负责装修，乙方负责日常维护。甲方的外墙装修进度不得滞后于乙方的内部装修，以免影响乙方开业。合同书还就其他事项进行了约定。
同日双方补充签订了一份《谅解备忘录》，备忘录中双方约定：南宁市人民中路4号福星大厦主楼四楼及附楼二层至四层因甲方办公使用，故延至2007年5月15日交付乙方使用，……，若因甲方滞后搬迁办公室之原因造成乙方2007年10月1日前不能开业（……），则甲方给乙方的免租金装修期可增加45天。若不影响乙方在2007年10月1日前开业，则免租金装修期按《福星大厦租赁合同书》的约定履行。
2006年11月15日，双方补充签订《福星大厦租赁补充协议书》，约定：若甲方2007年9月30日前不能交付乙方，则按《谅解备忘录》的约定，视为影响乙方装修，按《谅解备忘录》的约定履行。若甲方于2007年10月1日前仍然不能将福星大厦附楼二层交付乙方，则从2007年10月1日起，每月减免乙方附楼二层租金6416元（……），直至甲方把附楼二层交付给乙方的时间为止，并从交付乙方使用之日起，给予乙方附楼二层免租金装修期三个月；乙方经营福星大厦的酒店法人主体取得工商营业执照三个工作日内，甲方、乙方及乙方经营福星大厦的酒店法人主体须另签福星大厦租赁及经营合同，由乙方经营福星大厦的酒店法人主体承担乙方在《福星大厦租赁协议书》、《谅解备忘录》及本协议中的所有权利和义务。
2007年4月30日，南宁市商业银行（甲方）与恒泰公司（乙方）签订《外墙综合装修工作协议书》，约定：一、乙方同意独自负责南宁市人民中路4号银兴大厦外墙综合装修工程。……八、若乙方于2007年10月1日前未能开业或试业，则变更甲、乙双方签订的《福星大厦租赁合同书》、《谅解备忘录》、《福星大厦租赁补充协议书》所约定的关于甲方给予乙方免租装修期的约定，变更为自乙方客房开业（包括试业，乙方开业或试业须提前五天书面函告甲方）之日起甲方同意乙方用租金抵扣南宁市人民中路4号银兴大厦外墙综合装修工程造价总金额，按实际抵扣额一年内抵扣完毕，若一年内未抵扣完毕，则抵扣期间顺延。若乙方于2007年10月1日前能开业或试业，则维持甲、乙双方签订的《福星大厦租赁合同书》、《谅解备忘录》、《福星大厦租赁补充协议书》所约定的关于甲方给予乙方免租装修期的约定，甲方从2007年10月1日起开始向乙方计收租金，从2007年10月1日起甲方同意乙方用租金抵扣南宁市人民中路4号银兴大厦外墙综合装修工程造价总金额，按实际抵扣额一年内抵扣完毕，若一年内未抵扣完毕，则抵扣期间顺延。
2007年11月31日，恒泰公司向南宁市商业银行发出一份承诺书，单方承诺并同意：南宁市商业银行已把银兴大厦附楼二楼交付给承诺人使用，该行不需要承担免租金和增加装修期的责任；且承诺同意，若2007年12月25日之前恒泰公司租赁场地能开业或试业，则该行租金的收取按《外墙综合装修工作协议书》第八款的约定履行，若2007年12月25日之后恒泰公司未能开业或试业，则该行从2007年12月25日（含25日）起按（福星大厦租赁书》的约定向恒泰公司收取租金。恒泰公司、鹏景公司主张，装修后的租赁场地用于经营鹏景大酒店，于2008年1月25日试业，2008年4月18日正式开业。现鹏景大酒店仍由鹏景公司经营管理，北部湾银行对此予以认可。
恒泰公司于2008年12月10日向本案北部湾银行发出《关于银兴大厦外墙装修工程结算函》，确认其外墙装修的工程量和工程款为3420736.32元。北部湾银行对此予以认可，并在函件中注明，“南宁市商业银行（甲方）”已于2008年10月23日正式挂牌更名为“广西北部湾银行股份有限公司”。
2007年11月23日鹏景公司成立，恒泰公司将向北部湾银行租赁的南宁市人民中路4号福星大厦主楼及附楼装修成鹏景大酒店，由鹏景公司经营。恒泰公司、鹏景公司2009年4月17日缴纳租金534340.68元、10月13日缴纳租金168万元、2010年5月11日缴纳租金120万元、5月25日缴纳租金24万元、10月26日缴纳租金144万元、2011年4月26日缴纳租金173万元、10月28日缴纳租金86.4万元，以上恒泰公司、鹏景公司共向北部湾银行支付租金合计为768.834068万元，加上恒泰公司用于装修大厦外墙装修工程款用于抵扣租金的342.073632万元，恒泰公司、鹏景公司在北部湾银行起诉前已支付的租金合计1110.9077万元。
另查明，本案所有合同中双方所指的福星大厦与银兴大厦为同一幢大厦，银兴大厦配套停车场位于南宁市关东街一号银兴商住楼负一楼，该停车场2002年即被南宁市中级人民法院查封，北部湾银行没有该停车场的所有权，2012年3月北部湾银行通过法院拍卖取得该停车场的所有权。
南宁市兴宁区人民法院一审认为，北部湾银行与恒泰公司签订的《福星大厦租赁合同书》是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，故合同是合法有效的，双方均应严格依约履行。鹏景公司作为恒泰公司经营福星大厦的主体，按2006年11月15日双方补充签订《福星大厦租赁补充协议书》的约定，其是本案争议租赁场地的实际使用人、亦是《福星大厦租赁合同书》的权利义务承受主体，对《福星大厦租赁合同书》亦应严格履行。
一、关于恒泰公司、鹏景公司承租福星大厦租金起算时间的认定。北部湾银行起诉要求确认恒泰公司、鹏景公司承租福星大厦的租金起算时间为2007年12月25日，恒泰公司、鹏景公司主张起算租金时间应为鹏景大酒店试业的时间2008年1月25日，并提供一份2007年11月31日恒泰公司向南宁市商业银行发出承诺书，该承诺中恒泰公司单方承诺若2007年12月25日之后恒泰公司未能开业或试业，则从2007年12月25日（含25日）起按《福星大厦租赁书》的约定向北部湾银行缴纳租金，据此可认定本案双方的租金起算时间为2007年12月25日。
二、关于双方合同是否解除的问题。《福星大厦租赁合同书》中约定“六、乙方住店客人可在甲方拥有的停车场免费停车。停车管理办法另议……。”把该条款明确列入合同约定内容，即是把北部湾银行有能力为恒泰公司、鹏景公司的客人提供停车场免费停车的意思表示传达给恒泰公司、鹏景公司，因恒泰公司、鹏景公司对于北部湾银行是否具有福星大厦附属地下停车场所有权不明知，该约定直接使恒泰公司、鹏景公司在签订合同时对赁场地实际情况不能作出准确判断。此外，恒泰公司、鹏景公司承租北部湾银行的场地用于经营商住酒店，且在闹市区，按常理是否有场地停车对于酒店经营必然会产生影响，事实上有免费停车场的租赁场地与无免费停车场的租赁场地在租赁价值上确有不同。北部湾银行将自己无停车场的租赁场地作为有停车场的租赁场地租赁给恒泰公司、鹏景公司，该项约定虽然不是合同的主要义务，但作为合同中约定义务，北部湾银行仍有义务按约履行。北部湾银行在合同中对恒泰公司、鹏景公司作出承诺，客观上未能履行，属违约。恒泰公司、鹏景公司就此问题多次发函与北部湾银行协商解决，但均未获答复，恒泰公司、鹏景公司基于北部湾银行的这一违约行为，不足额缴纳租金情有可原。另恒泰公司、鹏景公司提出北部湾银行没有全部交付租赁场地的主张，没有提供证据证实，恒泰公司出具的承诺书对此亦自认北部湾银行已全部交付租赁场地，故对恒泰公司、鹏景公司的这一主张，该院不予支持。
本案双方签订的《福星大厦租赁合同书》中约定，租金每年分两次收取，按半年期提前缴纳，承租方缴纳租金时间为每年的4月10日和10月10日。因本案合同在实际履行过程中出现与约定不同的情况，租金起算时间未能完全按《福星大厦租赁合同书》约定履行，恒泰公司、鹏景公司实际缴纳租金的时间变更为从2007年12月25日起算，导致双方对《福星大厦租赁合同书》中约定的缴纳租金时间出现两种不同理解，一是按半年期提前缴纳租金即可，二是必须分别于每年4月10日和10月10日提前缴纳下半年租金。根据《合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思、”的规定，从双方签订的合同内容看，双方的本意是在已付租金租期期满前提前缴纳下半年租金即可，且在已付租金祖期期满前提前缴纳下半年租金亦符合常理，故该院认为，因在合同履行过程中出现不同情况，仍要求恒泰公司、鹏景公司必须于每年4月10日和10月日提前缴纳下半年租金过于严苛，根据本案实际情况恒泰公司、鹏景公司应于每年12月25日前、6月25日前提前交纳下半年租金。
2008年12月10日双方确认外墙装修的工程款为3420736.32元，按双方约定，该工程款可用于抵扣恒泰公司、鹏景公司应支付的租金，按双方约定2012年9月30日前每年的租金为288万元，半年租金144万元，恒泰公司、鹏景公司已支付的装修外墙工程款抵扣至2008年12月25日后余54.073632万元，故2008年12月25日前恒泰公司、鹏景公司还应向北部湾银行支付2008年12月25日至2009年6月24日间的租金89.926368万元，虽然2009年4月17日恒泰公司、鹏景公司支付53.434068万元，但仍有36.4923万元在2009年10月13日前未付。且此后恒泰公司、鹏景公司2010年亦存在不按时不足额支付租金的违约行为。
综上该院认为双方在合同履行过程中均有违约，北部湾银行对于恒泰公司、鹏景公司未能按约履行亦有一定责任，恒泰公司、鹏景公司因北部湾银行的原因未能按约履行全额缴纳租金的义务，其行为不属恶意违约，且恒泰公司、鹏景公司在与北部湾银行商谈停车场事宜的过程中，仍缴纳大部分租金，恒泰公司、鹏景公司对于合同履行有一定的诚意，从公平原则考虑，北部湾银行要求解除合同的条件并未成就，对于北部湾银行要求解除双方签订的《福星大厦租赁合同书》，该院不予支持。
三、关于恒泰公司、鹏景公司欠缴租金数额的认定。合同约定2012年9月30日前的租金每年为288万元，恒泰公司、鹏景公司应提前半年缴纳租金，至北部湾银行2012年4月13日起诉时，恒泰公司、鹏景公司应向北部湾银行支付2007年12月25日至2012年6月25日的租金合计1296万元，恒泰公司、鹏景公司已付1110.9077万元，尚欠北部湾银行租金185.0923万元。在本案审理过程中恒泰公司、鹏景公司又先后支付北部湾银行租金130.2万元，尚欠北部湾银行租金54.8923万元。此外，因本案在审理过程中权利义务尚不明晰，在案件审理过程中恒泰公司、鹏景公司使用租赁场地的租金待双方权利义务明晰后，恒泰公司、鹏景公司应依约向北部湾银行支付。
另北部湾银行诉求恒泰公司、鹏景公司支付迟延交付租金滞纳金，双方确认均属迟延支付租金违约金，根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，北部湾银行的该项主张理由充分，该院予以支持。恒泰公司、鹏景公司提出约定的迟延支付租金违约金按每日3‰计算过高，根据《合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，在本案中，恒泰公司、鹏景公司逾期交纳租金，而双方约定的违约金过分高于恒泰公司、鹏景公司逾期交付租金而给北部湾银行造成的损失，综合考虑合同的履行情况、恒泰公司和鹏景公司逾期交付租金的过错程度以及北部湾银行预期利益等因素，该院参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中关于罚息利率的规定，酌定恒泰公司、鹏景公司应向北部湾银行支付违约金10万元。
本案争议的租赁场地现为鹏景大酒店，由鹏景公司经营管理，恒泰公司与北部湾银行签订的《福星大厦租赁补充协议书》中约定，乙方（恒泰公司）经营福星大厦的酒店法人主体取得工商营业执照三个工作日内，甲方（北部湾银行）、乙方及乙方经营福星大厦的酒店法人主体须另签福星大厦租赁及经营合同，由乙方经营福星大厦的酒店法人主体承担乙方在《福星大厦租赁协议书》、《谅解备忘录》及本协议中的所有权利和义务。鹏景公司成立后，负责鹏景大酒店的经营管理，但三方一直未按《福星大厦租赁补充协议书》约定共同签订新的租赁及经营合同，因此协议书的该项约定未能生效，故恒泰公司作为本案争议场地的承租方，鹏景公司作为场地的实际使用人，对应支付给北部湾银行的租金互负连带责任。南宁市兴宁区人民法院于2013年3月29日作出（2012）兴民一初字第616号民事判决：一、恒泰公司向北部湾银行支付租金54.8923万元；二、恒泰公司向北部湾银行支付违约金10万元；三、鹏景公司对恒泰公司向北部湾银行支付的租金及违约金承担连带责任；四、驳回北部湾银行的其他诉讼请求。案件受理费33383元，由北部湾银行负担20029.8元，恒泰公司、鹏景公司负担13353.2元。
北部湾银行不服一审判决，向南宁市中级人民法院上诉称，一、一审判决认定鹏景公司、恒泰公司欠缴租金数额错误，截至2012年3月22日，鹏景公司、恒泰公司已拖欠2012年6月25日之前的租金185.0923万元。鹏景公司、恒泰公司于2012年5月10日、12月24日以及2013年3月29日缴纳的共计130.2万元是2012年6月25日之后的部分房屋占有使用费。且鹏景公司、恒泰公司一直主张要暂扣40%的租金拒绝支付给北部湾银行，从未把该130.2万元作为补交2012年6月25日之前的应缴租金。因此，一审认定欠缴租金的数额中扣除该130.2万元，仅认定鹏景公司、恒泰伟业公司拖欠租金54.8923万元是错误的。二、一审认定北部湾银行未履行鹏景大酒店住店客人可免费停车的承诺构成违约，属于适用法律错误。理由是：《福星大厦租金合同书》不但未约定租金已包括向住店客人提供免费停车的费用，而且明确约定“停车管理办法另议”；约定范围特指“甲方拥有的停车场”，实际上，合同签订时北部湾银行并未拥有停车场，此约定不具备履行的客观基础；鹏景公司、恒泰公司与北部湾银行并未就停车管理办法另行达成协议，合同约定没有具体内容，不构成权利义务关系，没有可执行性，仅能认定为双方达成的没有约束力的意向；鹏景公司、恒泰公司也是明知该项约定不属于北部湾银行合同义务的，鹏景公司、恒泰公司一直未按照约定的288万元／年支付租金，显然是在为其恶意拖欠租金寻找借口。三、一审判决酌定鹏景公司、恒泰公司仅需支付违约金10万元没有法律依据。根据最高法《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的规定：“人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任。”鹏景公司、恒泰公司虽主张违约金过高，但未提出任何证据证明。一审直接调减违约金为10万元，不符合前述举证原则，严重损害了北部湾银行的合法权利。四、一审适用公平原则判决不予解除合同是错误的。截至一审起诉时，鹏景公司、恒泰公司拖欠租金共计185.0923万元，且有三笔租金已逾期超过6个月。根据《福星大厦租金合同书》约定及合同法有关规定，北部湾银行可要求解除合同。一审判决不予解除合同，违反法律规定，对北部湾银行不公平，损害了北部湾银行的利益。且如按一审判决鹏景公司、恒泰公司在诉讼过程中缴纳的租金130.2万元属于缴纳2012年6月25日之前拖欠的租金，则自2012年6月25日至今，又拖欠了租金合计288万元，且拖欠2012年6月25日应交租金已超过6个月，再次符合了北部湾银行可单方解除合同的条件。请求：一、撤销一审判决第一、二、四项；二、改判鹏景公司、恒泰公司向北部湾银行支付拖欠的租金（暂计至2012年6月25日为185．092385万元）；三、改判鹏景公司、恒泰公司向北部湾银行支付逾期期间的滞纳金（暂计至2012年3月20日为147.1908万元）；四、改判解除《福星大厦租金合同书》及双方的租赁关系，鹏景公司、恒泰公司在租赁关系解除后搬迁出福星大厦；五、鹏景公司、恒泰公司承担本案一、二审诉讼费。
鹏景公司亦不服一审判决，向南宁市中级人民法院上诉称，一、北部湾银行恶意违约在先，鹏景公司暂扣部分租金是行使合同法赋予的先履行抗辩权，一审判决鹏景公司支付租金和违约金没有事实和法律依据。根据《福星大厦租金合同书》约定，北部湾银行给鹏景公司免费提供停车场是重要义务。前期，就停车场问题，鹏景公司多次通过函件和面谈方式找北部湾银行协商，均未得到解决；2009年9月，北部湾银行主动向南宁市中院起诉要求确认商业银行购买地下停车场的协议条款无效，导致停车场所有权被认定为广西银兴实业发展公司所有。鹏景公司完全无法使用停车场，才不得不作出暂扣租金的决定，并去函言明双方协商解决停车场问题后对租金结算时再多退少补。2010年，北部湾银行买回停车场所有权，但时至今日北部湾银行仍拒绝将停车场提供给鹏景公司使用。可见北部湾银行恶意违约在先，鹏景公司有权行使先履行抗辩权，暂扣部分租金。二、一审判决认定的租金数额错误。鹏景公司有2009年3月22日回函、其他费用统计表、电费统计表、记账凭证、缴费通知等证据证明：北部湾银行占用酒店432号和436号房办公，且从2007年开始一直由鹏景公司代北部湾银行支付福星大厦停车场的水电费以及432号房的水电费、电话费等，总额达20余万元，理应冲抵租金。
对北部湾银行的上诉，鹏景公司答辩称，对北部湾银行的上诉请求，不予认可。
对鹏景公司的上诉，北部湾银行答辩称，对鹏景公司的上诉请求，不予认可。
恒泰伟业公司答辩称，恒泰公司的答辩意见与鹏景公司的上诉意见、答辩意见一致。
南宁市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致，并予以确认。
南宁市中级人民法院二审认为，一、关于恒泰公司拖欠北部湾银行租金数额的问题。鹏景公司、恒泰公司主张，因北部湾银行违反《福星大厦租金合同书》第六条的约定，致使酒店未能向住店客人提供免费停车，给酒店经营造成巨大损失，鹏景公司有权暂扣40%的租金。该院认为，鹏景公司、恒泰公司主张北部湾银行违反《福星大厦租金合同书》第六条的规定，给鹏景公司、恒泰公司造成损失，鹏景公司、恒泰公司已另案起诉主张权利，故在本案中不予处理。恒泰公司暂扣40%租金的做法缺乏合同依据，未经北部湾银行同意，也未经人民法院确认，属于拖欠租金的违约行为。恒泰公司仍应当按照合同约定向北部湾银行支付租金。
鹏景公司、恒泰公司主张，北部湾银行占用酒店432和436号房办公，且从2007年开始一直由鹏景公司代北部湾银行支付福星大厦停车场的水电费以及432号房的水电费、电话费等，这部分款项总额达到20余万元，理应冲抵租金。一审法院认为鹏景公司、恒泰公司的主张缺乏事实依据，故不予支持，该院予以确认。
北部湾银行主张，截至一审起诉时，恒泰公司拖欠北部湾银行租金为三笔：2008年12月25日至2009年6月24日期间的租金12.4923万元，2011年6月25日至2011年12月24日期间的租金115万元，2011年12月25日至2012年6月24日期间的租金57.6万元，共计185.0923万元。北部湾银行认为，一审法院将恒泰公司于2012年5月10日、2012年12月24日分别支付的87万元、43.2万元认定为补交逾期支付的租金，进而将该两笔共计130.2万元从185.0923万元中扣除，属于认定事实错误。该两笔应为支付2012年6月25日之后的部分房屋占有使用费。鹏景公司、恒泰公司认可该两笔款项系分别支付2012年下半年和2013年上半年的租金。据此，该院认为，一审法院将130.2万元从185.0923万元中扣除，进而认定鹏景公司、恒泰公司拖欠北部湾银行租金54.8923万元，确属认定事实错误，应予以纠正。
二、关于恒泰公司应向北部湾银行支付逾期交纳租金的违约金计算问题。对于每期（每半年）租金的支付时间，一审法院根据《合同法》第一百二十五条之规定及本案实际情况，认定恒泰伟业公司应于每年12月25日前、6月25日前提前交纳半年租金。该院认为，一审法院适用法律正确、处理得当，应予以维持。
综合本案相关证据，截至一审起诉时，恒泰公司拖欠北部湾银行租金为三笔：拖欠2008年12月25日前应缴纳的、2008年12月25日至2009年6月24日期间的租金12.4923万元；拖欠2011年6月25日前应缴纳的、2011年6月25日至2011年12月24日期间的租金115万元；拖欠2011年12月25日前应缴纳的、2011年12月25日至2012年6月24日期间的租金57.6万元。恒泰公司拖欠租金的行为已构成违约，应向北部湾银行支付相应的违约金。一审法院认定双方在合同中约定的违约金过分高于恒泰伟业公司逾期交付租金而给北部湾银行造成的损失，适用法律正确，该院予以确认。但一审法院酌定恒泰公司应向北部湾银行支付违约金10万元，依据不足、处理失当，应予以纠正。该院认为，恒泰公司应向北部湾银行承担的违约金数额，应自恒泰公司逾期支付各笔租金之日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计付。
三、关于租赁合同是否应当予以解除的问题。该院认为，恒泰公司虽有逾期支付租金的行为，其与北部湾银行虽约定“恒泰公司……拖欠租金及累计超过144万元（包括144万元在内），或租金及违约金的拖欠超过六个月，北部湾银行有权解除合同……”，但综合本案的情况，北部湾银行在签订租赁合同时，未查明其对停车场是否享有所有权的情况下，即与恒泰公司约定将停车场提供给住店客人免费停车，而北部湾银行在2011年10月20日通过竞拍买受、2011年11月经法院裁定取得停车场所有权后，亦未积极与恒泰公司、鹏景公司就将停车场提供给住店客人免费停车的事宜达成具体管理办法，故北部湾银行对于恒泰公司未能按约定支付租金亦有一定责任。一审法院从公平原则考虑，认定北部湾银行要求解除合同条件未成就，对北部湾银行要求解除合同的诉讼请求不予支持。该院认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予以维持。南宁市中级人民法院于2013年9月12日作出（2013）南市民一终字第1010号民事判决：一、维持南宁市兴宁区人民法院（2012）兴民一初字第616号民事判决第三、四项；二、变更南宁市兴宁区人民法院（2012）兴民一初字第616号民事判决第一项为：恒泰公司向北部湾银行支付2007年12月25日至2012年6月25日期间拖欠的租金185.0923万元；三、变更南宁市兴宁区人民法院（2012）兴民一初字第616号民事判决第二项为：恒泰公司应向北部湾银行支付违约金三笔。其计算方式分别为：自2008年12月25日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以12.4923万元为基数，按中国人民银行同期流动金贷款利率的130%计付；自2011年6月25日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以115万元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率的130%计付；自2011年12月25日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以57.6万元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率的130%计付。二审案件受理费33383元（北部湾银行、鹏景公司已分别预交），由北部湾银行、鹏景公司分别负担16691.5元。一审案件受理费的负担，按一审判决执行。
广西壮族自治区人民检察院抗诉认为，南宁市中级人民法院（2013）南市民一终字第1010号民事判决适用法律错误、判决有误。一、恒泰公司与北部湾银行签订的《福星大厦租赁合同书》、《谅解备忘录》、《福星大厦租赁合同补充协议书》、《外墙综合装修工程协议书》以及恒泰公司出具《承诺书》中的所有权利和义务均是当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效，双方均应依约履行。恒泰公司与北部湾银行签订的《福星大厦租赁合同补充协议书》只是为了更好地履行协议义务，就协议履行中出现的问题，作出补充协议的新约定。从该两份协议的内容及内在联系判断，该补充协议是在《福星大厦租赁合同书》、《谅解备忘录》的基础上，双方当事人作出进一步修改的意思表示并形成合意，具有约束力。且须结合两份协议内容，双方当事人权利义务的分配才具有完整性。从双方当事人权利义务对等的角度判断，鹏景公司作为恒泰公司经营福星大厦的主体，其是本案争议租赁场地的实际使用人，亦是《福星大厦租赁合同书》的权利义务承受主体，按照协议，鹏景公司前期按时缴纳了足额租金至2010年，但北部湾银行将管理的停车场的管理权、使用权并没有交付给鹏景公司，没有履行交付停车场的义务。北部湾的违约行为严重影响处在闹市区酒店客人的居住，从而导致鹏景公司经营受损，属违约。二、北部湾银行违反了《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的诚实信用原则。北部湾银行上诉状自认在合同签订时并未拥有停车场，此约定不具备履行的客观基础。可见，北部湾银行在合同签订时就已明知这一条款无法实现，而并未告知鹏景公司。二审判决认定北部湾银行对于恒泰公司未能按约定支付租金亦有一定责任实正确的。三、由于北部湾银行没有按照《福星大厦租赁合同书》第六条“乙方住店客人可在甲方拥有的停车场免费停车”的义务交付停车场，也没有履行第八条，即大厦的外墙由北部湾银行负责装修及外墙装修不得滞后于内部装修，致使鹏景公司多次函告商议停车场事宜，并与北部湾银行签订《外墙综合装修工程协议书》，将外墙装修由鹏景公司独自负责。鹏景公司就此问题多次发函与北部湾银行协商，但均未获答复。鹏景公司于2011年6月7日向北部湾银行发《关于2011年租金的说明》证明因北部湾银行一直未能交付停车场问题，给酒店造成重大损失，致使鹏景公司于2011年4月26日暂时按照原租金标准60%预付2011年租金173万元，仅是部分租金延迟交付。四、恒泰公司与北部湾银行签订了《福星大厦租赁合同书》，依据该租赁合同约定，北部湾银行给鹏景公司免租金装修期为从2006年11月1日至2007年11月1日11个月，鹏景公司按约定从2007年10月1日起向北部湾银行缴纳租金。北部湾银行应按《谅解备忘录》、《福星大厦租赁合同补充协议书》先履行交付义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，北部湾银行作为“先履行一方”未履行租赁合同约定，鹏景公司有权拒绝相应的履行要求，享有后履行抗辩权。
本院再审过程中，鹏景公司申诉称，一、原南宁市商业银行（后改制为北部湾银行）与恒泰公司于2006年11月1日签订《福星大厦租赁合同书》，合同第六条明确约定“乙方住店客人可在甲方拥有的停车场免费停车，停车管理办法另议……”。停车场对于处在南宁市最拥堵的核心商业中心的星级酒店来说是不可或缺的附属设施，但北部湾银行在实际管理停车场的过程中，未能给入住鹏景大酒店的客人提供免费停车服务，严重影响酒店的客流量和经营收入，鹏景公司多次通过面谈和函件的方式与北部湾银行协商，但该问题得不到解决。2010年底，北部湾银行在未对鹏景公司进行任何通报的情况下，将停车场的所有权和管理权全部移交给银兴公司，鹏景公司在完全无法使用停车场的情况下，从2011年开始才不得不做出暂扣部分租金的决定，并去函言明双方协商好停车场的问题后对租金的结算多退少补。2011年，北部湾银行取得了停车场的所有权，但北部湾银行仍拒绝将停车场提供给鹏景公司使用，逃避合同义务，曲解合同条款，无视自身违约在先的事实诉至法院，要求解除合同。二、原一、二审判决认定鹏景公司违约并支付违约金是适用法律错误。本案中，北部湾银行恶意违约在先，鹏景公司暂扣部分租金是行使法律赋予的先履行抗辩权，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，“让住店客人在停车场免费停车”是合同约定的北部湾银行应当履行的重要义务。正是基于此，当年恒泰公司才同意租赁福星大厦用于酒店经营。合同签订以来，即使北部湾银行提供的停车场服务不尽人意，鹏景公司也一直按约定足额交付租金。直至2011年，鹏景公司完全无法使用停车场的情况下，才向北部湾银行发函要求暂扣租金以督促其积极采取措施协商解决停车场事宜。因此，鹏景公司暂扣部分租金的做法是依法行使法律赋予的正当行为，不属违约，更不存在违约金一说。原审两级法院将纠纷产生的因果关系割裂，抛开前因，直接将后果认定为违约，逻辑错误，不适用《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，导致判决结果错误。请求：一、撤销原一、二审判决；二、驳回北部湾银行的全部诉讼请求；三、本案一、二审的全部诉讼费用由北部湾银行承担。
北部湾银行辩称，北部湾银行已经完全履行了合同约定的义务，不存在违约行为，合同约定的租赁物不包括争议停车场。鹏景公司认为北部湾银行应将停车场的管理权和使用权交给其使用，但合同中并未有此约定，且我方在签订合同时，并未对停车场享有所有权，也没有承诺将该停车场交付给鹏景公司使用，对停车场的使用也有明确约定需要另议。综上，北部湾银行已按合同约定履行义务，不存在任何违约行为，鹏景公司未按合同履行支付租金的行为构成违约。原二审判决正确，请求予以维持。
恒泰公司答辩意见与鹏景公司申诉意见一致。
综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：鹏景公司以停车场问题未解决作为不全额支付租金的抗辩理由是否成立。
本院再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致，并予以确认。
本院再审认为，北部湾银行与恒泰公司签订的《福星大厦租赁合同书》、《谅解备忘录》、《福星大厦租赁补充协议书》、《外墙综合装修工作协议书》等协议是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，合法有效，签订双方应严格依约履行。鹏景公司作为恒泰公司经营酒店的法人主体，亦是本案争议场地的实际使用人，承接恒泰公司在上述协议中的权利义务，亦应严格履约。
关于鹏景公司以停车场问题未解决作为不全额支付租金的抗辩理由是否成立的问题。首先，北部湾银行与恒泰公司签订的《福星大厦租赁合同书》第六条是该合同的重要组成部分，该条款前一句内容表明北部湾银行对鹏景公司有给其住店客人免费提供其所拥有的停车场予以停车的意思表示。而后一句内容应以前一句内容为前提，不作扩大或缩小解释，故北部湾银行提供停车场免费停车，另议范围仅限于停车的具体管理办法。其次，虽北部湾银行与恒泰公司签订合同时未实际享有争议停车场的所有权，但从南宁市中级人民法院作出的已生效的（2009）南市民二初字第81号民事判决可以看出，北部湾银行在签订本案合同之前，一直自认为争议停车场的所有权归其所有，并基于此认知与恒泰公司签订本案合同。而恒泰公司、鹏景公司对北部湾银行是否享有争议停车场所有权的情况并不明知。再次，北部湾银行与恒泰公司签订合同时已明知租赁物用于酒店经营，而是否配备停车场或是否配备免费的停车场，对于租赁物的价值必然产生影响。且本案租赁物位于南宁市中心闹市区地带，是否配备停车场对于租赁场地用于经营商住酒店，对酒店的入住率必然造成影响，而停车场免费使用与否，也一定程度上影响酒店的经营。最后，北部湾银行在2011年11月取得停车场所有权后，并未积极与恒泰公司、鹏景公司就停车场的事宜积极协商，导致恒泰公司、鹏景公司始终未能依约使用争议停车场，北部湾银行对于恒泰公司未能按约定支付足额租金有责任。
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