上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民一(民)初字第25542号
原告上海恒臻物业管理有限公司。法定代表人王治兵，总经理。委托代理人成志芬。委托代理人万海军，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告上海市闵行区东方花园二区业主委员会。负责人周永忠，主任。委托代理人周德珠。委托代理人蔡雪华，上海恒隆律师事务所律师。原告上海恒臻物业管理有限公司(以下简称恒臻物业)与被告上海市闵行区东方花园二区业主委员会(以下简称业委会)物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月9日立案受理。先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2016年3月3日公开开庭进行了审理。原告恒臻物业的委托代理人成志芬、万海军，被告业委会的负责人周永忠及委托代理人周德珠、蔡雪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒臻公司诉称，原告为上海市闵行区“东方花园小区”物业服务企业，被告是上海市闵行区“东方花园小区”业主委员会。根据《上海市住宅物业管理规定》、东方花园二区业主大会与我公司签订的《物业服务合同》的规定，上海市闵行区七莘路2288弄“东方花园小区”由原告负责物业服务，由被告向原告支付垫付共用部位零星维修费、防水维修工程款、急修工程款、物业服务费。依据物业服务合同、业主公约及一区物业服务补充协议，原告已履行了对小区进行管理、服务和向业主大会提供的物业服务，但被告未履行缴纳共用部位零星维修费、防水维修工程款、急修工程款、物业服务费的义务。同时，被告未按物业服务合同规定，未提前告知原告，终止物业服务，造成了原告重大经济损失，按一个月的停车费和物业费计算，故被告理应按物业服务合同规定支付原告违约赔偿金。故原告起诉至法院，请求判令：一、被告支付拖欠的物业服务费397,958元(人民币，下同)；二、被告支付拖欠的2014年急修工程款15,000元；三、被告支付拖欠的自2013年1月至9月止的防水维修工程款30,000元；四、被告支付拖欠的自2013年10月起至2014年12月30日止的共用部位零星维修费9,709元；五、被告支付违约金89,229.27元。被告业委会辩称，不同意原告的全部诉讼请求。关于物业服务费，自2006年4月起至2014年12月31日期间，原告确系对东方花园一区、二区进行了物业管理，但是按照物业服务合同及相关法律规定，物业服务费缴纳主体应系业主个人，业委会不应当作为被告。东方花园一区和二区本身就是封闭式小区，统称为东方花园一期，一区和二区是一个整体的小区，前期物业管理合同亦明确约定小区的位置西至七莘路，故原告没有道理收取两笔物业费。小区的前几任业委会存在很多问题，所签订文件没有经过公示、审批。关于急修工程款，维修单位施工时间发生在被告该届业委会成立之前的空档期，被告认可当时确实发生了情况严重的房屋渗水，且确系公共部位，应当由房屋维修基金进行维修，但对原告主张的维修价格有异议，15,000元的费用过高，一是维修面积和实际面积是有差异，实际面积不到240平方米。二是市场价是原告所报单价的一半以下。关于防水工程款，房屋维修后漏水更严重，楼顶出现很多垃圾，屋顶未实际修好，仍然持续漏水，返修数次后，仍未修好。原告提供的修理单中很多签字是造假的，面积也与实际不符，还有很多多次维修未修好的情况。在这种情况下，被告无法向原告付款。对于零星维修费，原告应提供经业主签字的养护单，原告提供的结算单中，记载的维修人员毛桂林，系一区维修人员，侧面证明了维修人员是同一人。维修人员有工资，再另行收取维修费无依据，原告也没有提供证据证明人工费单价的依据和标准。上述三项维修费用，原告主张的款项支出均未经过审核、报批，结合上述理由，被告不同意向原告支付上述三项费用。关于违约金，被告无违约行为，原告要求被告支付违约金缺乏依据。被告系通过正常物业续聘和选聘程序，被告已经按照合同约定，提前两个月告知原告续聘或选聘事宜。对物业续聘或选聘的结果，被告还以短信方式告知原告负责人。招投标也是经过公开公证的程序，被告的业委会副主任还去物业公司口头告知原告。原告提供下列证据材料：1、2006年签订的物业服务合同，证明原、被告之间的合同关系，由被告业委会代表全体业主聘请原告作为该小区的物业管理单位。合同就物业管理服务的范围、物业公共部位、公共区域的卫生、合同期限进行了约定。合同附件中有关小区的构成图，附件另就绿化养护、公共秩序维护等物业服务进行了约定。2、2008年签订的物业服务合同，证明附件三是小区结构图。附件十，明确每平方米每月1.06元的物业服务费收费标准中，不包含一区的面积，并明确被告应解决一区的管理费问题。3、2013年签订的物业服务合同(2013年)，证明合同约定，若解除合同，被告应在合理时间内通知原告完成交接手续，并有30天办理交接手续的时间。附件还就公共绿化、保洁、秩序维护等服务进行了约定，附件九系业主自用部位零星维修服务价目表。附件十第四条，约定一区物业管理费的结算应按照原合同结算。4、2006年的业主公约和业主大会议事规则，证明公约第八条规定业主未按规定交付物业服务费的，被告应督促业主限期交付，业主逾期不交的，被告应当进行催讨；议事规则第四条第二点，就地块范围进行了说明。5、2012年业主大会议事规则、物业管理公约、专项维修资金管理规约，证明原告主张物业服务费的依据。议事规则第四条第二点规定，一区的地块由二区业主大会进行区域管理，故一区二区是统一进行管理。附件有物业管理区域附图，包括一、二区。维修资金管理规约第四、五条，系有关共有部位维修的规定，部些维修项目可以由原告直接实施。6、二区业委会致闵行区房屋土地管理局的函，证明该函明确一区二区系统一管理。二区的保安、保洁、绿化工作按照实际情况进行分摊。7、闵行区规划管理局书面答复意见，证明一区二区系一个小区，所有公建配套设施共享。8、2011年关于本届物业服务合同相关事项的备注及保洁、维修、绿化、保安费用的计算表，证明原告主张的一区物业服务费的计算依据。事项备注中第一条第二段，明确一区产权归属不清，目前一区没有开发，业主委员会即将换届，此项合同条款有下届业主委员会解决物业费相关费用结算依附件一。附件一，明确了2006年至2011年的物业服务费计算明细，经被告业委会盖章确认，金额合计404,484元。2012年度的物业服务费系原告根据附件一的计算标准所得，未经被告业委会盖章，金额合计101,115元。上述两项共计505,599元，扣除被告已支付的保洁费用107,641元后，尚余397,958元物业服务费未付。9、劳动合同，证明一区物业管理人员的工资，保安、保洁、保绿等人员，原月工资为1,800元，后调整为2,000元。原告根据实际支出的劳务费用计算。10、工资收入说明，证明原告已实际支付保安、保洁等人员的工资费用。11、照片，证明一区和二区相连，系同一区域。一区主要系绿化、停车位、广场、活动中心、健身设施、康乐中心等设施，由二区业主使用。12、告知书、公开信等，证明二区业主认可一、二区属于同一区域，应由二区业主使用一区。13、录音资料，证明二区业主认可一、二区属于同一区域，二区业主对一区具有使用权。上述第1至第13项证据，用于证明原告主张的物业服务费。14、报告，证明业主因房屋顶需要急修出具报告；15、关于东方花园二区20号屋面渗漏急修报告，证明原告出具了急修报告，并经被告认可。16、房屋修理养护任务单，证明原告已安排修理任务。17、房屋防水工程承揽施工合同，证明原告委托他人施工。18、验收单，证明工程完工经验收，业主签字确认。19、发票，证明物业公司代为垫付工程款15,000元。20、东方花园(二区)专项维修资金管理规约，证明急修项目可由原告直接实施，发生的费用不应当由原告承担。上述第14至第20项证据，用于证明原告主张的急修工程款。21、房屋修理养护任务单，证明房屋修理养护的工作情况，均属原告可以直接实施的项目。22、房屋维修工程施工承包合同，证明原告委托他人施工。原、被告均系发包方，经业主大会盖章确认，合同就价款有约定。实际产生维修费用共计142,084元，根据合同约定，应由发包方支付维修款项，被告未予以支付，由原告为被告垫付30,000元。23、防水维修工程结算清单，证明经工程队结算的费用金额。24、原业委会人员证明，证明金额属实及事情经过。25、付款凭单、发票等，证明原告代为垫付30,000元。上述第21至第25项证据，用于证明原告主张的防水维修工程款。26、报修登记簿，证明零星维修的情况。27、东方花园二区商品住宅维修资金分摊零星维修结算明细表，证明2013年1月1日至2013年9月30日期间的零星维修费经结算为2,652.50元，并于2013年10月14日，经被告业委会盖章确认。2013年10月至2014年12月期间的零星维修费，按照前述经结算的清单载明的计算标准，计算所得费用为7,057元，上述两项费用相加按9,709元计。28、采购合同，证明采购来源及采购物品的金额，按月结算。上述第26至第28项证据，用于证明原告主张的共用部位零星维修费。29、关于业委会煽动业主不交物业费的函、文件及报告等签收表，证明原告的损失系因被告的行为所造成。原告所发之函已抄送相关部门。30、遣散费清单，证明遣散人员所产生的费用。31、2014年10月业主委员会公告后至今未交的停车费清单，证明原告因被告未收回的停车费33,800元。32、2014年10月业主委员会公告后至今未交的物业费清单，证明原告因被告未收回的物业服务费。上述第29至第32项证据，用于证明原告主张的违约金。33、关于东方花园二区小区物业服务终止财务结算函、收条，证明原告向被告催款的事实。34、关于要求支付东方花园一区保洁员工资的报告，证明原告对一区进行物业管理后，就一区保洁人员的工资问题向被告提交报告，请求被告支付相应费用，被告予以认可。35、东方花园小区公共收益资金收支明细表，证明2008年至2010年期间，原、被告双方对列支情况的确认。其中一区的服务费中的保洁工人工资系从公共收益中支出，被告对此予以认可。零星维修费用，如管道等，经被告同意，系从维修基金中列支。说明之前被告系同意列支原告第一项至第四项诉讼请求所主张的费用。被告对原告提供的证据发表如下意见：第1-3项证据：当时签订合同的非现届业委会，物业服务合同真实性无从认可。按照合同约定，原告应按照约定的收费标准及建筑面积向业主收取物业费。一、二区本身就是封闭式小区，统称为东方花园一期，后原告订立补充条约就一区的绿地等公共部位收取物业费，没有道理，原告不应当收取两笔物业费。前期物业管理合同，明确约定小区的位置西至七莘路。第4、5项证据：2012年的业主大会议事规则，未经过公示程序，有违相关法律法规。应当由业主按照物业收费标准及建筑面积分摊物业服务费。若自2006年开始没有缴纳物业费，原告应尽早提出。被告确实对未缴费的业主进行了催讨，但不清楚前几届业委会的催讨情况。第6-7项证据：上述证据即便能证明一、二区是一个区，也与被告所述并无违背。第8项证据：真实性、合法性、有效性均不予认可。盖章签字的是业主委员会，并非业主大会。涉及如此大笔费用，却未开过业主大会，亦未经审批，有损全体业主利益，对全体业主不公平。文字表述含糊，所写的一区产权归属不清，与原告现在所述矛盾。所提及的上一届物业服务合同，若是琚一峰作为业委会主任签订的，原告未提供。所写的口头协商一致，表述无从认可。业委会成员系第一次看到该文件。附件表格是原告自某打印，真实性不予认可。若是两页，应当敲骑缝章。第9、10项证据：真实性无从认可，原告作为用工单位，应提供综合保险费的凭证或者保险金的缴纳材料。真实性不认可。第11项证据：认可。第12-13项证据：真实性无从认可，与本案无关联。第14-20项证据：20号601、602室两间房屋维修的建筑面积大概为93平方米及70平方米，共163平方米，与原告所写的240平方米不符。每平方米单价为100多元，与证据22的收费标准每平方米36元相差多倍。本次维修属于外墙墙面有脱落危险，必须经过有鉴定资质的机构出具证明，若业主大会成立后，原告应持有有关材料，提出列支相关维修资金，还必须报区县的房管局，经中介机构审价后，才能从维修资金中列支。发票真实性无法确认。20号601室、602室顶墙确实是维修过，但对原告主张的面积、单价及程序均有异议。第21项证据：真实性不予认可，部分没有维修人员、报修人员的签字，有的签字是冒充的、虚假的。第22项证据：真实性无法确认，承包合同所盖的非业主大会盖章，而是范丽明这一届业主委员会盖章，对该届业委会的盖章也不予确认。被告方去屋顶看过，未达到维修的效果。第23项证据：结算清单是原告自制的表格，若是真实维修，应该有报修人签字。第24项证据：真实性、合法性、有效性均不认可。第25项证据：发票反映的是原告与案外人之间的事情，被告该届业委会成立后，未做过该项防水维修工程。业主反映签字非业主本人签写，或者维修的不对。第26项证据：真实性不予认可，若有报修，应该有报修人签字。第27项证据：真实性不予认可，工程结算清单均系原告自制，若有报修，还是应当有报修人签字。第28项证据：真实性不认可，系原告与案外人自某签订，未经过业委会审批，程序不合法。合同中所写的原告向经营部常年采购，但经营部无需提供发票，系不负责任的做法，对全体业主不公平。第29项证据：真实性不认可，原告应提供证据证明被告煽动哪些业主不交纳物业服务费。第30-33项证据：真实性不认可，其中有一辆长达2年车辆未交纳停车费，原告为何之前不去催缴。未交的物业费清单中有一户欠缴时间长达36个月。表格系原告自制，无法确认数据来源的合法性。收条，仅表明姜祖照收到材料，但并不代表被告对于材料内容予以认可。第34项证据：两份报告的真实性不予认可，2008年的报告上业委会未敲章，说明无授权来源，不合法。报告中提到13,200元人员工资及福利费用，已经超出了当时那届业委会的授权范围，超过5,000元的费用应该由业主大会通过。合法性不予认可；2009年的报告虽然有盖章签字，但也超出了授权范围，且未经公示程序，不合法。第35项证据：盖章不予认可，真实性不予认可，对于其中公共收益的收支情况亦不予认可，应该注明发票号及有具体的发票对应，且2007年10月至2008年10月期间的非严格财务要求的发票，操作不正规。业委会章系被告盖章，但是超出了业委会的授权范围，业委会盖章未经业主大会的授权。被告提供下列证据材料：1、审计报告，证明被告作为新一届业主委员会，于2014年4月经过合法程序，通过业主大会选举成立，并聘请了上海中惠会计师事务所有限公司做了审计报告。其中反映出上一届业委会在没有任何凭证的情况下支付了2012年所有的维修款15万元。房屋维修款，经核查，存在虚假签名及不真实的报修。2012年业主大会授权业委会的审批额度为5,000元，后改为10,000元。上一届业委会存在违规使用审批权限向原告支付工程款。2009年到2011年的审计报告，反映的是琚一峰一届业委会的财务审计状况。2、换届审计澄清函签收单，证明被告将两份审计报告抄送房管办、居委会等部门。3、协调会报告，证明原告提供的结算函中部分明细存在矛盾，包括50,070元在内。4、换届审计澄清函，证明就明细差异50,070元，以及原告提供的防水工程维修款的相关材料，被告发函告知原告，要求原告提供相关的合同、发票等材料。5、换届审计问题汇总，证明双方经过多次协调。6、表决结果公告及物业服务评标公告，证明大多数业主选择选聘新的物业公司，不再与原告续签合同。2014年10月31日，正好系提前两个月，被告对新物业公司进行招标，评标时间为2014年12月4日，并对评标过程进行公告，再由业主投票，最后选择了现在的物业公司。被告选聘新物业公司的全部过程经过公示，不存在原告所称的被告未提前交接的违约情况。7、2014年物业服务合同，证明被告与新物业公司签订物业服务合同，程序合法正确，现收取的物业服务费系每家每户按照建筑面积计算，而非按照一、二区。8、业主大会、业主委员会备案证明，证明被告的合法性。9、2000年的前期物业管理服务合同，证明前期物业合同和现在的物业服务合同约定的提供物业服务的区域范围是一致的，西至七莘路。10、房屋维修报告，证明整个小区的维修结果存在很多问题，维修后的90%还存在渗漏。11、房屋修理养护任务单，证明根据原告提供的养护任务单复印件，经被告与业主核实，在上述复印件上标注了存在虚假签字、维修不到位等问题。12、小区分布系统通信用房租赁协议，证明移动公司应交纳租金，但在两届的审计报告中均未体现出该笔收入情况，租金应该由原告占有，要求原告返还。13、业委会与原告间的短信截图，证明结算函的事情以及被告已经告知原告要选聘物业公司。小区的公告栏中也张贴了告知。14、邮件截图、约定协议，证明被告在2014年7月1日将两份盖好业委会章的约定协议发给原告，但原告至今未回复，且未将房屋租金、停车费计算于结算函内。15、会议纪要，证明就明细差异50,070元，双方进行协调的情况。被告告知原告停车费包干制应当半年核算一次。被告上一届业委会做了很多超出授权范围的事情。16、物业移交清单，证明被告未收到原告提供的琚一峰这届的业委会留存的材料。17、开户证实书、开户许可证、开户许可证申请书、特定业务申请书、申请单，证明本届业委会成立后，大概有200多万的定期存折、银行密钥等材料，上一届业委会均未移交。18、情况汇报，证明小区业主对上一届业委会违法违规操作存在很大意见，在此种情况下，罢免了上一届业委会，成立了现在这届业委会。原告对被告提供的证据发表如下意见：对被告提供的上述证据真实性均不予认可。被告提供的证据均系复印件，均系他人签名，部分系被告自己盖章。他人签名部分的证据，真实性、合法性、关联性均不予认可。被告提供的证据中大部分系关于上几届业委会，该部分证据与本案的关联性不予认可。对于上述原被告均无异议的证据，本院予以确认，对于原、被告持有异议的证据，本院综合当事人的陈述与其他证据的关系及本案的实际确定对本案的证明力。综合上述证据及原、被告的陈述，本院经审理查明，2006年4月30日，原告作为乙方与上海市闵行区东方花园二区业主大会签订物业服务合同，主要内容为：甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就东方花园二区的物业管理服务事宜，订立本合同。物业名称：东方花园二区；物业类型：居住；座落位置：闵行区七宝镇七莘路2288弄，四至范围：东至小区围墙内，南至中谊路，西至横沥港，北至三号河。总建筑面积59,367.24平方米：其中住宅57,759.92平方米，非住宅1,607.32平方米。乙方按照建筑面积向业主收取物业服务费，住宅：多层0.84元/月*平方米；商业用房：1.68元/月*平方米。合同为期2年，自2006年4月1日起至2008年3月31日止。合同另就双方其他权利义务进行了约定。2008年12月29日，原告作为乙方与上海市闵行区东方花园二区业主大会签订物业服务合同，主要内容为：甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就东方花园二区的物业管理服务事宜，订立本合同。物业名称：东方花园二区；物业类型：居住；座落位置：闵行区七宝镇七莘路2288弄，四至范围：东至小区围墙内，南至中谊路，西至横沥港，北至三号河。总建筑面积59,367.24平方米：其中住宅57,759.92平方米，非住宅1,607.32平方米。乙方按照建筑面积向业主收取物业服务费，住宅：多层1.06元/月*平方米；商业用房：1.68元/月*平方米。合同为期3年，自2009年1月1日起至2011年12月31日止。合同附件十载明：住宅物业管理费每平方米1.06元/月的组成部分不包含一区面积，签定上届物业服务合同时甲乙口头协商一致，在合适的时候与开发商结算一区的物业管理费用，至今不明确。甲乙合同终止时一区还没有开发，甲方优先解决乙方上述问题。合同另就双方其他权利义务进行了约定。2011年8月5日，原告作为乙方与被告作为甲方签订关于本届物业服务合同相关事项备注，主要内容为：一、一区管理费的解决办法备注：物业服务合同附件第十条第二条“一区管理费”“住宅物业管理费每平方米1.06元/月的组成部分不包含一区面积，签订上届物业服务合同时甲乙口头协商一致合适的时候于开发商结算，至今不明确，甲乙合同终止一区还没有开发，甲方优先解决乙方上述问题。”一区产权归属不清，目前一区没有开发，业主委员会即将换届，此项合同条款有下届业主委员会解决物业费相关费用结算依附件一。二、相关费用的备注：……3、代付一区一名保洁人员的工资：2006年4月起甲方代支付一区一名保洁人员的用工成本，在与开发商结算一区物业费时，此项费用归甲方所有。上述备注附件一载明：2006年4月至2011年12月期间，保洁工、维修工、绿化工、保安的基本工资、社会保险、综合费用，共计404,484元。被告于该合计金额处盖章。原告就2012年1月至2012年12月保洁工、维修工、绿化工、保安的基本工资、社会保险、综合费用自制表格，载明2012年合计101,115元，2006年4月-2012年12月东方花园一区物业服务费用结算合计505,599元，减去保洁费用107,641元，合计397,958元。该表格未经被告盖章确认。原告在东方花园维修资金中列支了2008年11月至2009年10月的一区保洁工资13,200元、2009年11月至2010年12月一区保洁工资18,372元、2011年1月至2011年6月一区保洁工资8,879.10元、2011年7月至2011年12月一区保洁工资7,680元、2012年1月至2012年12月一区保洁工资16,720元，被告就上述列支费用于收支明细表上盖章。2015年2月14日，原告向被告出具关于东方花园二区小区物业服务终止财务结算函，主要内容为：上海恒臻物业管理有限公司在贵业主委员会违约下迫使提前退出东方花园二区小区物业服务，2014年12月31日办理物业移交手续。一、2014年公共收益资金收支明细表(见表一)；二、2013年10-2014年12月共用部位零星维修及防水工程结算清单(见表二)……三、业主委员会单方面未经任何协商启动招聘物业公司违约、煽动业主不交物业费赔偿我公司损失(正在核算)，支付《物业服务合同》附件十第(四)条一区物业管理费(正在核算)。另查明，东方花园(二区)专项维修资金管理规约载明：第四条(物业维修和更新的实施)物业共有部分、共用设施设备和相关场地的维修及更新符合下述情形之一的，由物业服务企业直接组织实施，费用按规定列支。(一)属规定的急修项目；(二)物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况；(三)经鉴定的危险房屋；(四)出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修的情形；(五)维修和更新费用在500元以下。物业共有部分、共用设施设备和相关场地的维修及更新符合下述情形之一的，经业主委员会同意后，由物业服务企业组织实施，费用按规定列支。(一)维修和更新费用在500元以上10,000元以下；(二)本幢楼三分之二业主书面要求对本幢楼房屋进行维修更新，只需动用本幢房屋业主维修资金；(三)物业管理企业根据业主大会批准的物业维修更新计划中的项目组织实施。第五条(维修费用的承担)(一)专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担；(二)部分共有部分的所需费用，由拥有部分共有部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；(三)全体共有部分的所需费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。……第十条(生效和修改)本规约经2013年1月10日业主大会会议(书面形式)表决通过。本规约由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规约，经业主大会会议通过之日起生效。还查明，2014年被告小区20号601室业提交报告一份，载明：我是东方花园一期20号601室业主，房屋顶漏水严重，已修复多次，2013年9月份进行了内装修，但由于漏水情况严重，内装修已基本损坏，现已无法居住。2014年3月9日，又行一次内装修，希望物业公司给予应急处置，以后再提请新一届业委会给予确认。2014年3月10日，闵行区七宝镇东方花园居民委员会(以下简称东方花园居委会)在落款处盖章，并注明：请物业公司根据经费范围，按流程给予及时修理。2014年3月9日，原告向东方花园居民委员会提交报告一份，载明：经查，20号房屋渗漏严重，室内的客厅、卧室、阳台等多处渗漏，顶面防水层、隔热板大面积老化破损严重，局部维修不能解决渗漏，必须大修，计划维修面积为240平方米，工程费用预算为31,482元。此项工程费用超出物业维修权限，按照东方花园二区《维修资金使用管理规约》的规定应有业主委员会实施征询共有业主意见或授权物业公司组织维修，现业主委员会暂未成立，但渗漏确实严重影响业主生活，物业公司现提出急修方案，及时组织急修，工程开工至竣工验收有物业公司从小区公共收益资金内暂垫付50%工程款，余额待新业主委员会审价后，工程总价按规定从共有业主维修资金账户列支。盼居委会同意此方案，尽快解决渗漏个业主带来的影响。2014年3月11日，东方花园居委会在落款处盖章，并注明：请物业公司根据相关文件规定，规范流程给予及时修理。2014年3月18日，原告作为甲方与案外人上海典常茂建筑工程有限公司作为乙方签订房屋防水工程承揽施工合同，主要内容为：承包范围：东方花园XXX号屋面。承包方式：包工包料。工期为10天，自开工之日起算。总工程量：预算面积为218平方米。工程总价：30,527元，见工程预算造价。(最后以实际完成工程量结算)。付款方式：签订合同后，开工至竣工验收甲方支付50%工程款，其它余款待业主委员会审价通过后支付。原告向上海典常茂建筑工程有限公司支付东方花园XXX号屋面防水工程款15,000元。再查明，2013年3月17日，被告、原告作为发包人与案外人上海东岗建设工程有限公司作为承包人签订房屋维修工程施工承包合同，主要内容为：工程名称：房屋渗漏防水维修工程。工程地点：上海市闵行区七莘路2288弄。业主大会决议：《专项维修资金管理规约》第四条、(一)属规定的急修项目。承包方式为：包工包料。开工日期：2013年1月1日，由发包人在开工前5天通知承包人。竣工日期：2015年12月30日，合同工期总日历天数：三年。采用以下计价方式确定。固定单价：屋面36元㎡、外墙28元㎡，单价按照已确定的单价不予调整，工程量按实调整。合同总价款(暂)定为每年15万元(包括营业税税金)。上海东岗建设工程有限公司出具上海市闵行区东方花园二区2013年1-9月防水维修工程结算清单，载明：房屋施工面积总计2,084，墙面施工面积总计2,395，合计142,084元。原告向上海东岗建设工程有限公司支付防水工程款30,000元。再查明，原告提供东方花园二区商品住宅维修资金分摊零星维修结算明细表(2013年1月1日-9月30日)一组，被告于尾页处盖章，明细表尾部内容为：人工费1,784.50元，材料费868元，合计2,652.50元。原告另提交自制东方花园二区2013年10-2014年12月共用部位零星维修及防水维修工程结算清单一组，合计费用为7,057元，该清单未经被告盖章确认。再查明，2014年10月30日，被告发布关于选续聘物业服务企业的表决结果公告，主要内容为：上海市闵行区东方花园一期小区于2014年10月30日以书面征询意见的方式召开业主大会会议，对选续聘物业公司方式进行了表决。根据表决结果，东方花园一期业主大会作出如下决议：不再续聘上海恒臻物业有限公司，业主大会将采用选聘的方式公开招聘物业公司。2014年12月4日，被告发布东方花园一期物业服务评标公告，主要内容为：参加此次招标的四家物业服务企业，除了上海恒臻物业管理有限公司废标外，对其余三家物业公司的评标工作已经完成。2014年12月14日，被告发布关于选聘物业服务企业的表决结果公告，主要内容为：上海市闵行区东方花园(二区)于2014年12月14日以书面征询意见的方式召开业主大会会议，对选聘物业公司进行了表决。根据表决结果，东方花园一期业主大会作出如下决议：上海轻工物业有限公司在本次竞标活动中中标。即日起，双方进入物业合同谈判阶段，结果将向全体业主公示。2014年12月31日，上海市闵行区东方花园二区业主大会与案外人上海轻工物业管理有限公司签订物业服务合同，主要内容为：物业名称：东方花园(二区)，物业类型：住宅小区，座落位置：上海市闵行区七莘路2288弄，四至范围(规划平面图)：东至农谊路，南至中谊路，西至七莘路，北至三号河。详见《业主大会议事规则》中四至范围规定。合同为期2年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告恒臻物业与被告业委会对于原告就东方花园小区一区提供了物业管理服务并无异议，双方的争议焦点系被告是否负有支付物业服务费、急修工程款、防水维修工程款、共用部位零星维修费的义务以及被告是否存在违约行为。对于诉讼中，被告辩称的部分被告盖章、签字等行为系前几届业委会成员所为，其不予认可的意见，业主委员会在诉讼中的地位及其承担的责任，不因业主委员会委员的变更而受影响，故对于被告的上述辩称意见，本院难以采纳。原告垫付的就共用部位维修、更新、改造所产生的维修费用，若符合约定条件且具有理据的，应当由被告向原告予以支付。关于物业服务费，根据相关法律法规，应当由业主根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告以原、被告双方签订物业服务合同、事项备注等相关书面材料为依据，要求被告向原告支付相应的物业服务费。对于原告上述主张，原告提供的三份物业服务合同，虽反映出就小区西至范围的约定有所差异，但原告作为支付依据的物业服务合同附件十及原、被告双方签订的关于本届物业服务合同相关事项备注，就一区的物业服务费，均描述为业委会“解决”物业服务费问题，但就具体如何“解决”并未做明确约定，被告未确认被告负有向原告支付一区物业服务费的义务。另外，原告主张被告曾在房屋维修资金中列支一区保洁工资的行为，亦不足以证明原、被告双方就一区保洁、维修、绿化、保安工资由被告向原告支付具有明确约定。综上，原告提供的现有证据不足以证明双方就一区物业服务费由被告向原告支付具有明确约定，亦无相关法律规定，业主委员会负有支付物业服务费之义务，故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于急修工程款，原告提供的原告及业主向小区所在居委会提交的报告，可反映出20号房屋漏水严重，严重影响业主日常生活的客观事实，且原告亦认识到该笔款项已超过原告权限，对于费用的支出，原告主观上不存在恶意，系迫于在业委会未成立，无法经正常程序进行维修的情况下，对上述问题进行紧急维修，原告上述维修行为具有合理性，且被告现对维修之必要性亦未提出异议，本院认为符合由物业服务企业直接组织实施的紧急情况，由此产生的费用应由被告在专项维修资金中列支。被告对维修面积及单价提出异议，但未提供充分证据予以证明，根据原告提供的发票等支付凭证，本院确认应由被告向原告支付垫付的急修工程款15,000元。关于防水维修工程款，根据房屋维修工程施工承包合同，房屋渗漏防水维修工程系共用部位的急修项目，属于专项维修资金管理规约中约定可以由原告直接组织实施的项目。原告现诉称的2013年1月至9月的总维修费142,084元，与承包合同中被告预期的合同总价款暂定每年150,000元，并无矛盾。根据原告提供的发票等支付凭证，本院确认应由被告向原告支付垫付的防水维修工程款30,000元。关于共用部位零星维修费用，原告主张的2013年1月1日至9月30日期间产生的零星费用总额及维修部位，经被告盖章确认，故对于上述期间经确认的零星维修费2,652.50元，本院予以确认。但原告主张的2013年10月至2014年12月期间的零星维修费用金额，并未经被告确认，对此本院难以支持，但考虑到物业管理期间共用部位发生零星维修情况属正常情况，本院根据2013年1月1日至9月30日期间的费用支出情况，酌情确定2013年10月至2014年12月期间的零星维修费用为4,420.50元。上述两项公共部位的零星维修费合计7,073元，应由被告向原告支付。关于原告主张的违约金，被告提供的证据可证明其系就原、被告双方签订的物业服务合同到期后，重新选聘物业公司，不存在被告提前解除合同的情形，且被告重新选聘物业公司系经业主大会表决并经公告程序，原告作为重新选聘物业公司期间的小区物业服务公司，理应知晓被告重新选聘物业公司的事宜。另外，原告向被告出具物业服务终止结算函中确认的办理物业移交手续时间与合同期满到期日并无矛盾。现原告亦未提供充分证据证明被告重新选聘物业公司的行为有违合同约定或法律规定，以及具有煽动业主不缴纳费用等违约行为，故原告要求被告赔偿违约金的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告上海市闵行区东方花园二区业主委员会于本判决生效之日起十日内向原告上海恒臻物业管理有限公司支付急修工程款15,000元；二、被告上海市闵行区东方花园二区业主委员会于本判决生效之日起十日内向原告上海恒臻物业管理有限公司支付防水维修工程款30,000元；三、被告上海市闵行区东方花园二区业主委员会于本判决生效之日起十日内向原告上海恒臻物业管理有限公司支付共用部位零星维修费7,073元；四、驳回原告上海恒臻物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9,218.96元，由原告上海恒臻物业管理有限公司负担8,333.96元，被告上海市闵行区东方花园二区业主委员会负担885元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 徐新健
代理审判员 陈献茗
人民陪审员 童笑钦
二〇一六年六月十二日
书 记 员 黄慧敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。