上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民三(民)初字第3640号
原告（反诉被告）陶芬芬，女，1966年10月11日出生。委托代理人管文琦，上海市新闵律师事务所律师。被告（反诉原告）高宝云，女，1975年4月22日出生。委托代理人陈小姜，上海莫高律师事务所律师。委托代理人朱国宇，上海莫高律师事务所律师。原告陶芬芬诉被告高宝云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月25日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。2014年7月21日，被告提起反诉。本案于2014年8月19日第一次公开开庭进行审理，原告委托代理人管文琦、被告委托代理人陈小姜、朱国宇到庭参加诉讼。本案于2015年3月27日第二次公开开庭进行审理，原告委托代理人管文琦、被告委托代理人陈小姜、朱国宇到庭参加诉讼。2015年4月14日，经原告及被告申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司对位于上海市青浦区沪青平公路1360号商务中心605室房屋市场价值及租金价格进行审价。收到估价报告后，本案于2015年6月18日第三次公开开庭进行审理，原告委托代理人管文琦、被告委托代理人陈小姜、朱国宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶芬芬诉称，原告与马碧华于2010年3月8日签订《上海市房地产买卖合同》，该合同经上海市静安公证处公证。合同约定，原告购买马碧华所有的位于上海市青浦区沪青平公路1360号商务中心605室房屋，成交价格为人民币438,000元。合同第六条约定买卖双方在2010年4月8日前共同向房地产交易中心办理转让过户手续，购买方办理转让过户时，出售方积极予以协助，由于出售方故意拖延或者不及时提供相关材料的，购买方按合同第十条追究出售方的违约责任。合同第十条约定出售方未按合同第四条约定的期限交接房地产的，每逾期一日，出售方应向购买方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。合同签订前，原告已经向马碧华支付了10万元定金。合同签订后，原告于2010年3月11日向马碧华再次支付了部分房款287,000元。此外，马碧华办理了委托公证书，委托被告代为办理一切房地产交易手续。之后，原告多次联系马碧华及被告要求共同前往上海市青浦区房地产交易中心办理房屋产权转让过户手续，但是马碧华及被告一直以人在香港为由拒不配合办理相关的房屋产权转让过户手续。鉴于以上情况，原告向上海仲裁委员会提出仲裁请求，上海仲裁委员会于2012年3月31日受理了原告的仲裁申请，但是在仲裁审理过程中，被告向上海仲裁委员会说明马碧华已经于2010年7月7日过世，相关遗产继承手续正在办理中，且其继承人不愿接受合同第十三条关于诉讼管辖的约定，即不接受上海仲裁委员会的仲裁。鉴于被告的上述说明，上海仲裁委员会认为原告与马碧华之间签订的仲裁条款不能约束马碧华的继承人，因此仲裁程序只能终止并建议原告另案向房屋所在地的人民法院起诉马碧华的继承人。基于上述情况，原告通过多方努力在2012年底与被告取得联系，但是被告却一直不愿与原告办理相关的房地产权转让过户手续。为此，原告只能聘请香港律师对马碧华的死亡证明和遗产继承情况进行调查，经香港律师查证核实“马碧华已经于2010年7月7日去世，在马碧华死亡后经香港的法定程序由香港特别行政区高等法院认可其全部遗产和财务均授予被告继承”，并依法出具了相关的公证文书。据此，原告提起诉讼，1、请求判令被告协助原告办理位于上海市青浦区沪青平公路1360号商务中心605室房屋的产权转让过户手续；2、判令被告支付迟延办理产权转让过户手续的违约金222,138元（以387,000元为本金，自2010年4月9日起至实际办理产权转让过户手续之日止，按日万分之五计算）；3、判令被告支付22,369元以补偿原告支付的仲裁费用及原告前往香港聘请律师进行马碧华遗产继承情况调查及公证的交通费和律师费。审理中，原告明确诉讼请求，1、判令解除原告与马碧华于2010年3月8日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告归还原告已付房款387,000元并支付相应的利息（以387,000元为本金，自2010年4月9日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判令被告赔偿房屋差价损失412,000元；4、判令被告支付22,369元以补偿原告支付的仲裁费用及原告前往香港聘请律师进行马碧华遗产继承情况调查及公证的交通费和律师费。被告高宝云答辩并反诉称,原告原租用被告之母马碧华所有的位于上海市青浦区沪青平公路1360号商务中心605室房屋，从事经营活动。后原告有意购买该房，而房产证上显示该房为普通住宅，双方未经中介居间，直接签订了房地产买卖合同。结果在房地产交易中心办理相关手续时被交易中心告知，马碧华办理房产证时，房屋交易中心登记错误，将商住两用房登记为公寓。当前依照相关政策，原告作为台湾地区居民不能购买商务中心性质的房产，当时原告表示想办法，由其大陆地区的合伙人购买，后便无下文。后因马碧华病重，返回香港医治，并于2010年7月7日去世，此事一直延搁。被告认为，双方之间签订的房屋买卖合同，是由于原告作为台湾地区居民无资格购买商住两用房而导致不能过户，因此该合同应认定为无效，原告应返还其占有的房屋。当初签订合同时，系由于产权登记簿登记错误，被告母亲马碧华对此不存在过错，不应承担责任。而原告在签订合同后一直占有、使用该房屋，并未再向原房主马碧华及被告支付租金，导致自2010年3月起，被告既丧失对房屋的占有，又收取不到应得的收益。故请求驳回原告的诉讼请求，被告提起反诉，1、请求确认原告与马碧华于2010年3月8日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判令原告返还占有的位于上海市青浦区沪青平公路1360号商务中心605室房屋；3、判令原告支付自2010年3月起至2014年7月止的房屋租金156,000元。审理中，被告明确第三项请求为判令原告支付房屋租金94,840元。原告对被告的反诉主张辩称，房屋买卖合同是原告与马碧华的真实意思表示，且经公证，房屋类型是由交易中心提供的。买卖合同大部分已经履行，房屋已经交付，原告按约支付了应付购房款，只是没有办理过户手续。合同无效必须符合法律规定，涉案合同不存在合同无效的情节。如果房屋类型确实是办公楼，相关政策规定原告属限购对象，这只是政策，不是法律规定，不能认定合同无效。如果合同无法继续履行，应该予以解除，被告应该赔偿原告相应的经济损失，原告无需向被告支付房屋租金。故请求驳回反诉请求。经开庭审理查明，2010年3月8日,原告与马碧华签订《上海市房地产买卖合同》一份。合同约定，原告购买马碧华所有的位于上海市青浦区沪青平公路1360号商务中心605室房屋，房屋建筑面积为48.16平方米，转让价款438,000元，已支付10万元作为定金，房屋产权交易过户当日一次性支付余款338,000元。合同第四条约定马碧华于2010年3月20日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接。合同第六条约定双方确认，在2010年4月8日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，原告办理转让过户时，马碧华积极给予协助，由于马碧华故意拖延或者不及时提供相关材料的，原告按合同第十条追究马碧华的违约责任。合同第十条约定马碧华未按合同第四条约定的期限交接房地产的，每逾期一日，马碧华应向原告支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。合同签订前，原告于2009年10月29日向马碧华支付了10万元定金。合同签订后，原告于2010年3月11日向马碧华支付房款287,000元，马碧华按约向原告交付房屋。另查明，由于原告未能办妥房屋产权转让过户手续，原告向上海仲裁委员会提出仲裁申请，上海仲裁委员会于2012年3月31日受理了原告的仲裁申请，在仲裁审理过程中，原告以被申请人马碧华已经过世且被申请人马碧华的合法继承人尚未明确为由，申请撤回仲裁申请，2012年10月23日上海仲裁委员会作出同意原告撤回仲裁申请的决定。之后，原告只能聘请香港律师对马碧华的死亡证明和遗产继承情况进行调查，经香港律师查证核实“马碧华已经于2010年7月7日去世，在马碧华死亡后经香港的法定程序由香港特别行政区高等法院认可其全部遗产和财务均授予被告继承”，并依法出具了相关的公证文书。又查明，1999年8月18日，高震南、马碧华取得位于上海市青浦区沪青平公路1360号商务中心605室房屋的上海市房地产权证，双方共同共有，房屋类型为办公楼。高震南于2007年5月8日死亡，马碧华因继承取得位于上海市青浦区沪青平公路1360号商务中心605室房屋的权利，并于2010年2月8日办理了该房屋的上海市房地产权证，房屋类型登记为公寓。根据2014年7月的上海市房地产登记簿的登记，上述房屋类型为公寓。2013年之后，被告持该房地产权证至青浦区房地产登记处，由该处人员将建筑类型公寓手写改为办公楼，并在修改处加盖注册专用章。但该房屋的上海市房地产登记簿上登记的房屋类型仍为公寓。2015年2月5日该房屋的上海市房地产登记簿登记的房屋类型更正为办公楼，房屋权利人为马碧华。还查明，2010年11月4日，中华人民共和国住房和城乡建设部、国家外汇管理局颁发的建房（2010）186号《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。再查明，原告于2015年3月27日庭审中向本院表示其诉讼请求变更为解除合同。审理中，本院根据原告之申请，依法对位于上海市青浦区沪青平公路1360号商务中心605室房屋市场价值通过上海市高级人民法院委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司进行审价，该单位出具估价报告，并接受当庭询问。估价结果：估价对象的市场价值为85万元，折合单价为每平方米17,600元，原告为此预付评估费3,820元。本院根据被告之申请，依法对位于上海市青浦区沪青平公路1360号商务中心605室房屋租金价格通过上海市高级人民法院委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司进行审价，该单位出具估价报告，并接受当庭询问。估价结果：估价对象在2010年3月至2015年3月间总租金价值为94,840元。被告为此预付评估费2,000元。以上事实，由原告与被告的陈述、上海市房地产买卖合同、公证书、付款凭证、证明书、（2012）沪仲案字第0292号上海仲裁委员会决定书、上海市房地产登记簿、房地产估价报告、房屋租金估价报告、建房（2010）186号《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，双方当事人存在争议事实和意见为：原告表示：2010年3月，原告与马碧华至房产交易部门，交易部门并未说过登记错误，税务部门称纳税有问题，要求原告回去等，没有其他机构向原告明确是无法履行的。原告于2012年至2014年每年查到的信息都是房屋类型为公寓。原告与马碧华签订的房屋买卖是原告与马碧华真实意思表示，且经公证处公证，是合法有效的。根据政策规定无法办理过户手续，合同无法继续履行应该解除。房屋原始登记类型为办公楼，马碧华本身就是权利人之一，而因继承变更登记时，马碧华应该清楚房屋类型登记发生错误，如果马碧华及时提出申请更正，原告的损失不会这么大，责任在于马碧华。房屋返还被告时，被告应该按照评估的房屋市场价向原告赔偿，并承担其他相应损失。原告依据合同取得房屋，不应该向被告支付房屋租金。被告表示：2010年3月，原告与马碧华至房产交易部门，当时房产交易部门人员称表示房屋登记错误，不能办理过户，但未纠错。原告是台湾地区永久居民，根据相关政策规定，只能购买用于居住性质的住房一套，而涉案房屋类型为办公楼，原告作为限购对象不能购买，因此合同应归于无效。根据房产信息可以证明涉案房屋登记为公寓，作为普通公民无法认知其内档中登记的房屋类型为办公楼，被告之母马碧华不存在过错，不应承担责任。由于合同无效，双方应各自承担返还义务，原告返还被告房屋，被告返还收取原告的房屋价款。由于原告一直居住使用房屋，因此应承担给付租金义务。根据庭审查明的事实，本院认为，原告与马碧华之间所签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且合同内容并未违反法律规定，故合同有效，对双方均有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。对于被告主张合同无效的意见，本院不予采信。双方在签订合同时根据房地产登记涉案房屋类型为公寓房，原告并不存在其限购该公寓房的情况，该合同根据当时的房屋情况是可以履行的。但在合同签订后，所涉房屋类型更正为办公楼，而原告为台湾地区居民，按相关规定原告不能购买非住宅房屋，导致双方合同无法继续履行，不能实现合同目的，故双方合同应予以解除，原告在审理中于2015年3月27日变更诉讼请求提出解除与马碧华之间所签订的合同，故本院认定原告提出该请求之日为合同解除日。合同解除后，原告应将涉案房屋腾退后返还被告，被告应退还原告所支付的购房款。马碧华在继承取得涉案房屋权利之前本身就是共同共有权利人之一，其应该明知涉案房屋的类型，也知道房屋并未发生导致房屋类型变化的情况，其在2010年2月8日办理房屋权利人变更时应及时发现房屋类型登记有误并向有关部门提出更正申请，现导致原告与其之间的合同无法继续履行合同解除的过错责任在于马碧华，被告应向原告承担解除合同的责任。根据被告自述，2010年3月房产交易部门已明确告知马碧华房屋登记有误，则马碧华应及时向房产部门提出更正申请，但直到本案审理中，涉案房屋房地产登记簿登记的房屋类型仍为公寓，造成合同解除后的损失扩大，对此，马碧华负有过错。原告和马碧华所签订的合同中并未对此情况约定解除合同后的法律责任，则房屋出卖方马碧华应按法律规定承担责任。因马碧华已去世，其全部遗产和财务均授予被告继承，故马碧华在本案中应承担的责任应由被告承担。原告现主张要求被告赔偿房屋差价损失及利息损失，本院依据合同约定，根据案件的具体情形，综合考虑原告的实际损失、涉案房屋的市场价值、合同当事人过错程度等因素酌情予以确定。对于原告主张要求被告补偿仲裁费用及调查产生的交通费和律师费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于被告主张的自2010年3月起至2014年7月止的房屋租金，因该期间属于房屋买卖合同履行期间，原告使用该房屋是基于买卖关系，被告要求原告支付租金无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、第十八条、第十九条之规定，判决如下：一、原告陶芬芬与马碧华于2010年3月8日签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年3月27日解除；二、原告陶芬芬应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区沪青平公路1360号商务中心605室房屋返还被告高宝云；三、被告高宝云应于本判决生效之日起十日内退还原告陶芬芬购房款人民币387,000元；四、被告高宝云应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陶芬芬损失人民币30万元；五、原告陶芬芬的其他诉讼请求不予支持；六、反诉原告高宝云要求确认反诉被告陶芬芬与马碧华于2010年3月8日签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求不予支持；七、反诉原告高宝云要求反诉被告陶芬芬支付自2010年3月起至2014年7月止的房屋租金人民币94,840元的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币12,093.70元，由本诉原告陶芬芬负担人民币1,343.70元，本诉被告高宝云负担人民币10,750元；评估费人民币3,820元，由本诉被告高宝云负担；本案反诉受理费人民币1,165.50元，由反诉原告高宝云负担；评估费人民币2,000元，由反诉原告高宝云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 夏鑫德
审 判 员 孙佑正
人民陪审员 俞逸辉
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 姜 瑞
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
二、《中华人民共和国物权法》
第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第十八条权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。
第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。