湖南省衡阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)湘04执异第175号
异议人(案外人)李爽。
异议人(案外人)何慧。
委托代理人刘广，湖南天牌律师事务所律师。
申请执行人唐青。
委托代理人ＸＸＸ，湖南南舫律师事务所律师。
被执行人湖南衡阳永兴集团有限公司，住所地：衡阳市石鼓区蒸湘北路230号8楼。
法定代表人李汶格。
被执行人。
申请异议人李爽、何慧不服本院(2015)衡中法执字第370号执行裁定及(2015)衡中法诉保执字第58号裁定及(2015)衡中法执字第370号裁定，向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2016年5月11日组织了听证。本案现已审查完毕。
异议人李爽、何慧称：2003年10月25日，其与湖南衡阳永兴集团有限公司(以下简称永兴集团公司)签订了永兴商贸城0974号门面《商品房买卖合同》即“湘工商合计字(2002)002号”。合同约定：商贸城0974号商业门面建筑面积为33.22平方米，按每平方米5292元计算，该门面总金额为175800元。异议人在2003年10月25日一次性付清房款175800元整。永兴公司应在2003年12月1日前，将商品房交付买受人使用。永兴公司应在商品房交付使用180日内，将需要办理权属登记的资料报登记机关备案。2003年10月25日，异议人与永兴集团公司下属的湖南永兴家居博览交易中心有限公司签订《委托经营管理合同》。合同约定异议人将该物业委托给经营管理方经营管理十年即2003年12月1日至2013年11月30日止。在委托经营期内，经营管理方每年按投资方所购物业合同成交价的8%向投资方支付经营收益。经营管理方按月在每月10日前用现金形式支付异议人上一个月的经营收益。该委托经营管理合同还约定了相关违约责任。异议人完全按合同履行了交款等合同约定。但永兴集团公司以“消防验收没有通过”为由搪塞，没有履行房屋交付、产权登记手续。委托经营期满已超过二年多，永兴集团公司未将门面交付给业主，又无租金下落。异议人与永兴集团公司签订的《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》均有效，应受法律保护，永兴商贸城0974号门面依法属于买受人。综上，请求：1、解除对衡房权证石鼓区字第08223635号石鼓区蒸湘北路228-230号永兴商贸城BCDE栋102-2-2房号(一楼0974号门面)抵押查封。2.申请撤销(2015)衡中法诉保执字第58号协助执行通知书及(2015)衡中法执字第370号。
本院查明：2015年2月12日，本院受理原告唐青与被告湖南衡阳永兴集团有限公司、李汶格民间借贷纠纷一案。根据原告的财产保全申请和担保，本院作出（2015）衡中法诉保字第53号民事裁定，查封被告永兴集团公司所有的下列房产：1、位于衡阳市雁峰区解放路117号永兴阁的102、103、104、105、107、108、109、110、111、112、113、114、115室房屋；2、位于衡阳市石鼓区蒸湘北路228-230号永兴商贸城BCDE栋102-2-2、建筑面积3768.97平方米、房号102（产权证号：衡房权证石鼓区字第08223635）的房屋。2015年2月13日，本院作出（2015）衡中法诉保字第58号协助执行通知书，要求衡阳市产权监理处对上述房屋进行查封。2015年7月14日，本院对该案作出（2015）衡中法民三初字第36号民事调解书，确认被告永兴集团公司、李汶格连带偿还原告唐青借款本金809万元，利息180.81万元。民事调解书生效后，同年7月28日，本院对该案立案执行。2015年8月20日，本院执行局作出(2015)衡中法执字第370号执行裁定，冻结、划拔本院(2015)衡中法民三初字第36号民事调解书中确定的被执行人衡阳永兴集团有限公司、李汶格应当履行义务相应数额的银行存款809万元及利息180.81万元，案件受理费40543元、财产保全费5000元，或者查封、拍卖其价值相当的财产。
另查明：异议人何慧、李爽与被执行人永兴集团公司于2003年10月25日签订商品房买卖合同，购买位于永兴商贸城0974号门面。该门面建筑面积为33.22平方米，门面的总价款为175800元，且该合同未在房产管理部门进行网签与备案登记。异议人于2003年10月25日，一次性付清了门面总价款。同日双方签订了委托经营管理合同。该委托经营管理合同约定：合同约定异议人将上述门面房交由湖南永兴家居博览交易中心有限公司经营，合同约定经营期限从2003年12月1日至2013年11月30日。在委托经营期内，经营管理方每年按投资方所购物业合同成交价的8%向投资方支付经营收益。经营管理方按月在每月10日前用现金形式支付投资人上一个月的经营收益。委托经营管理合同已到期，但门面仍就交由湖南永兴家居博览交易中心有限公司委托经营，门面房现登记在永兴集团公司名下。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。异议人要求排除执行的应当同时符合上述四项条件。本案中，买受人（异议人）与出卖人（被执行人永兴集团公司）在本院查封之前已经就涉案门面签订了书面买卖合同，虽然该合同并未在房产管理部门进行网签备案，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”在本案中该商品房买卖合同亦符合上述法律规定。另根据双方签订的委托经营合同，目前该合同已过履行期间，但仍由被委托经营方出租经营，可视为门面已交付，异议人已经实际使用该涉案门面房。且买受人向出卖人支付了全部购房款，门面未办理过户登记是因为出卖人的原因，买受人对此没有过错，此案不存在因买受人自身原因未办理过户登记的情况，故异议人的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对位于衡阳市石鼓区蒸湘北路228-230号永兴商贸城BCDE栋102-2-2房号一楼0974号门面的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 许晓华
代理审判员 张 健
代理审判员 刘 晨
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 高 源
校对责任人：刘晨 打印责任人：高源
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。