四川省射洪县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川0922民初294号
原告：冯拥军，男，1983年2月26日出生，汉族，住四川省蓬溪县。
委托诉讼代理人：刘庆丰（特别授权），四川今辰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯志和，系冯拥军之父，1960年3月21日出生，汉族，住四川省蓬溪县。
被告：ＸＸ，女，1971年9月3日出生，汉族，住四川省射洪县。
被告：谢青燕，女，1993年10月8日出生，汉族，住四川省射洪县。
被告：谢贤凯，男，1943年3月22日出生，汉族，住四川省射洪县。
被告：刘佐玉，女，1942年12月13日出生，汉族，住四川省射洪县。
被告ＸＸ、谢青燕、谢贤凯、刘佐玉共同委托诉讼代理人：杨佑成（特别授权），四川居阳律师事务所律师。
被告谢青燕委托诉讼代理人：华秋林，男，1963年8月23日出生，汉族，住四川省射洪县。
上列原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年1月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告冯拥军的委托诉讼代理人刘庆丰、冯志和，被告谢贤凯。
被告ＸＸ、谢青燕、谢贤凯、刘佐玉的共同委托诉讼代理人杨佑成，被告谢青燕的委托诉讼代理人华秋林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯拥军向本院提出诉讼请求：1.判令被告ＸＸ将售与原告冯拥军现登记在ＸＸ名下的位于四川省射洪县太和镇桂仙路住宅房过户至冯拥军名下（过户后冯拥军付给ＸＸ房屋买卖交易尾款7450元），买卖双方的不动产交易过户税费均由冯拥军承担；2.案件受理费及保全费由被告ＸＸ承担。事实和理由：2005年10月27日，谢宁波、ＸＸ夫妇将位于四川省射洪县太和镇桂仙路住宅房售与冯拥军并签定《房屋转让协议》，协议主要约定：“一.房屋转让款67450元（含水电气、防盗门），办理产权证（按谢宁波住房成本价）所产生税费按现行国家规定各完一半。售房款分四次付清：第1次付款时间为2005年10月27日签订房屋买卖协议时付5万元；第2次付款时间为2006年1月1日付1万元；第3次付款时间为房屋更名后付4450元；第4次付款时间为拿到房产证后付3000元。二.房屋更名费由冯拥军承担。三.本协议签字生效”。合同签定日冯拥军即付给谢宁波、ＸＸ夫妇购房款5万元，同日谢宁波、ＸＸ将该房的防盗门钥匙一套及保修卡、木门钥匙一把交付给冯拥军完成了房屋的占有转移。因所购房屋尚未过户，只能以谢宁波名义上户安装光纤电视，2005年11月3日冯拥军付给谢宁波450元请其帮忙安装光纤电视。2005年11月20日冯拥军付给谢宁波房屋更名费2000元。2006年1月18日冯拥军付给谢宁波购房款1万元。购房后冯拥军长期在外务工将该房闲置。2014年9月30日谢宁波因病去世。2014年农历腊月三十ＸＸ将已售与冯拥军的房屋钥匙更换。2017年9月8日谢宁波的法定继承人在妻子ＸＸ、女儿谢青燕、父亲谢贤凯、母亲刘佐玉在射洪县公证处办理继承公证，将案涉房屋明确为谢宁波与ＸＸ的夫妻共同财产并约定该房由ＸＸ一人享有。同年11月28日该房被登记在ＸＸ一人的名下。2018年1月冯拥军返家准备装修房屋时发现钥匙被ＸＸ更换不能进入，经协商未果提起诉讼。
被告ＸＸ辩称，案涉房屋为ＸＸ与谢宁波的夫妻共有财产，ＸＸ没有与冯拥军签定房屋买卖合同，也一直反对将该房售与他人，冯拥军与谢宁波之间的房屋买卖合同无效。案涉房屋一直由ＸＸ占有管理并交纳物业费，谢宁波去世后，ＸＸ、谢贤凯多方打听冯拥军下落无果。综上，希判决驳回冯拥军的诉讼请求。另外，ＸＸ可以退还冯拥军支付的购房款。
被告谢青燕、谢贤凯、刘佐玉共同辩称，案涉房屋的相关权利义务均由ＸＸ一人承受享有，谢青燕、谢贤凯、刘佐玉不参与。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告冯拥军提交下列证据：证据1.原、被告身份信息，证明当事人诉讼主体身份、ＸＸ与谢宁波为夫妻关系，以及谢宁波于2014年9月30日因病去世的事实。证据2.统拆统建房屋协议、公证书等，证明讼争房屋的来源。证据3.2005年10月27日由冯拥军与谢宁波签订的房屋买卖协议、2005年10月27日谢宁波出具的5万元购房款收条、2005年11月20日谢宁波出具的2000元房屋更名费收条、2006年1月18日谢宁波出具的1万元购房款收条，以及谢宁波2005年5月27日购买防盗门880元的票据、钥匙及保修卡。证明2005年10月27日谢宁波夫妇将讼争房屋售与冯拥军，冯拥军之父冯志和代冯拥军与谢宁波签定房屋买卖合同的事实，合同主要约定“房款67450元（含水电气、防盗门），2005年10月27日付5万元，2006年1月1日付1万元，房屋更名后付4450元，拿到房产证后付3000元。房屋更名费由冯拥军承担”。合同签定日冯拥军就支付购房款5万元，当天谢宁波夫妇就将该房移交给冯拥军占有，还把防盗门钥匙一套、防盗门保修卡，进房木门钥匙一把一并交给了冯拥军。2005年11月20日冯拥军向谢宁波支付房屋更名费2000元、2006年1月18日冯拥军向谢宁波支付购房款1万元。证据4.2005年11月3日讼争房屋光纤电视入网费450元的发票，证明冯拥军购房后需安装光纤电视，因房屋尚未过户，冯拥军就请谢宁波帮忙安装的事实。证据5.（2017）川射证内民字第2060号公证书、个人房屋信息查询情况表，证明讼争房屋已经登记在了ＸＸ名下；（2018）川0922财保6号民事裁定书及保全费票据；证明冯拥军在起诉前对讼争房屋申请了诉前保全。证据6.2018年2月1日晚20时36分冯拥军与ＸＸ的通话录音，证明讼争房屋买卖的事实以及该房的钥匙在冯拥军支付第一笔5万元购房款时就已交付，2014年农历大年三十晚上ＸＸ把该房门锁换掉的事实。证据7.讼争房屋的交易中介杨晓出庭证明：“《房屋转让协议》是由我执笔，当时谢宁波将该房挂在'新生活帮忙（房屋中介）公司'公开出售，报价约8万元至9万元，当时我在新生活中介上班，经我介绍并主办的交易。情况为2005年10月27日上午我将买家带到卖家家里面，那天还有点毛毛雨，当天卖家谢宁波、谢宁波的妻子、谢宁波的父亲在场。实地看房后，经双方协商，谢宁波夫妇将该房作价67450元卖给冯拥军，买卖协议由我执笔，卖家由谢宁波签字，买家由冯拥军的父亲代签字，签字后买家马上就给了5万元，5万元的收条还是由我执笔代写并由谢宁波签字确认的，整个交易过程谢宁波、谢宁波的妻子、谢宁波的父亲在场”。
对原告冯拥军所举证据，被告ＸＸ、谢青燕、谢贤凯、刘佐玉质证意见为：证据1.无异议。证据2.无异议，讼争房屋为ＸＸ和谢宁波夫妻共有。证据3.对2005年10月27日由冯拥军与谢宁波签订的房屋转让协议、2005年10月27日谢宁波签字的5万元购房款收条、2005年10月20日更名费2000元收条、2006年1月18日谢宁波签字的1万元购房款收条，2005年5月27日购买防盗门880元的票据、钥匙及保修卡、2005年11月3日谢宁波支付光纤入网费450元的发票，其证据的真实性均不否认，但是讼争房屋为ＸＸ和谢宁波夫妻共有，ＸＸ没有在冯拥军与谢宁波的房屋买卖协议上签字，冯拥军提交的所有收条上也没有ＸＸ签字，ＸＸ不清楚谢宁波买卖讼争房屋的事情，也不予认可谢宁波出卖该房。另外，冯拥军提交的钥匙不能证明就是诉争房屋的钥匙。证据5.无异议。证据6.通话录音不排除剪接的可能性，通话录音不能单独作为证据，不能证明ＸＸ同意出卖讼争房屋。证据7.时间经过这么久了，证人还记得这么清楚，不符合常理。
被告ＸＸ、谢青燕、谢贤凯、刘佐玉提交证据：证据1.被告身份信息。证据2.2005年9月21日讼争房屋的天燃气安装票据；2011年10月20日谢宁波交纳讼争房屋2011年度物业费600元的票据，证明讼争房屋为ＸＸ占有管理；社区证明，进一步证明讼争房屋为ＸＸ占有管理并交纳物业费的事实。
对被告ＸＸ、谢青燕、谢贤凯、刘佐玉所举证据，原告冯拥军质证意见为：证据1.无异议。证据2.房屋买卖价款含水电气三通，天然气安装票据自然在被告方。物业费票据，2005年10月冯拥军买房时该小区没有物业费，买房后冯拥军长期在外务工将其闲置，冯拥军不知道要交物业费。社区的证明，社区并不清楚本案讼争房屋买卖的事情。
对当事人无异议证据本院予以确认作为认定案件事实的依据。当事人有争议的事实及证据，本院综合认定如下：冯拥军提交的一系列证据可以证明2005年10月27日，谢宁波、ＸＸ夫妇将案涉房屋作价67450元（含水电气、防盗门）售与冯拥军，同日冯拥军支付购房款5万元，谢宁波、ＸＸ将该房移交给冯拥军占有。2005年11月3日冯拥军付给谢宁波450元请其帮忙安装光纤电视。2005年11月20日冯拥军付给谢宁波房屋更名费2000元。2006年1月18日冯拥军付给谢宁波购房款1万元。购房后冯拥军长期在外务工将其长期闲置。2011年10月20日谢宁波代冯拥军交纳讼争房屋2011年度物业费600元。2014年9月30日谢宁波因病去世。2014年农历腊月三十ＸＸ将已售与冯拥军的房屋钥匙更换。2017年11月28日该房被登记在ＸＸ一人的名下。2018年冯拥军返家因不能进入讼争房屋与ＸＸ发生纠纷。另外，被告ＸＸ、谢青燕、谢贤凯、刘佐玉所提交的一系列证据不能证明谢宁波单方出卖讼争房屋，ＸＸ不知情的事实。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
位于四川省射洪县太和镇桂仙路建筑面积114.11平方米住宅房为谢宁波、ＸＸ夫妇共有拆迁还房。2005年10月27日经“新生活帮忙（房屋中介）公司”杨晓介绍，谢宁波、ＸＸ夫妇将讼争房屋售与冯拥军，《房屋转让协议》由新生活房屋中介杨晓执笔书写，冯拥军之父冯志和代冯拥军与谢宁波签定，协议主要约定：“一.房屋转让价款67450元（含水电气、防盗门），办理产权证（按谢宁波住房成本价）所产生税费按现行国家规定各完一半。售房款分四次付清：第1次付款时间为2005年10月27日签订房屋买卖协议付5万元；第2次付款时间为2006年1月1日付1万元；第3次付款时间为房屋更名后付4450元；第4次付款时间为拿到房产证后付3000元。二.房屋更名费由冯拥军承担。三.本协议签字生效”。合同签定日冯拥军付给谢宁波、ＸＸ夫妇购房款5万元，同日谢宁波、ＸＸ即将该房的防盗门钥匙一套及保修卡、木门钥匙一把交付给冯拥军完成了对交易房屋的占有转移。因交易房屋尚未过户，2005年11月3日冯拥军付给谢宁波450元请其帮忙安装光纤电视。2005年11月20日冯拥军付给谢宁波交易房屋更名费2000元。2006年1月18日冯拥军付给谢宁波购房款1万元。购房屋后冯拥军长期在外务工将其闲置。2011年10月20日谢宁波代冯拥军交纳涉案房屋2011年度物业费600元。2014年9月30日谢宁波因病去世。2014年农历腊月三十ＸＸ将已售与冯拥军的讼争房屋钥匙更换。2017年9月8日谢宁波的法定继承人妻子ＸＸ、女儿谢青燕、父亲谢贤凯、母亲刘佐玉在射洪县公证处办理继承公证，将案涉房屋确定为谢宁波与ＸＸ的夫妻共同财产并明确由ＸＸ一人享有。2017年11月28日该房被登记在ＸＸ一人的名下。2018年1月冯拥军返家发现钥匙被更换不能进入，原、被告协商未果。2018年1月22日冯拥军向本院申请对讼争房屋予以保全查封并于同日提起诉讼，2018年1月23日本院作出（2018）川0922财保6号民事裁定书对讼争房屋予以查封。诉讼中，ＸＸ、谢青燕、谢贤凯、刘佐玉表示讼争房屋项下的权利义务由均ＸＸ一人承受享有。
本院认为，讼争房屋原为谢宁波、ＸＸ夫妻共有。2005年10月27日谢宁波、ＸＸ夫妇经房产交易中介居间介绍将其作价67450元售与冯拥军，冯拥军之父冯志和代冯拥军与谢宁波签定《房屋转让协议》，该房屋买卖合同为双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，本院予以确认。合同签定日冯拥军即支付给谢宁波、ＸＸ夫妇购房款5万元，谢宁波、ＸＸ夫妇亦将讼争房屋移交给冯拥军占有，2006年1月18日冯拥军再支付购房款1万元，余款7450元合同约定房屋过户后再行支付。2014年9月30日谢宁波因病去世。2017年9月8日谢宁波的法定继承人妻子ＸＸ、女儿谢青燕、父亲谢贤凯、母亲刘佐玉在射洪县公证处办理继承公证，将案涉房屋确定为谢宁波与ＸＸ的夫妻共同财产并明确由ＸＸ一人享有。2017年11月28日该房被登记在ＸＸ一人的名下。诉讼中，ＸＸ、谢青燕、谢贤凯、刘佐玉再次表示讼争房屋项下的权利义务均由ＸＸ一人承受享有，故讼争房屋买卖合同出卖方的权利义务由ＸＸ一人承受享有。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。讼争房屋现登记在ＸＸ一人名下，已具备买卖房屋过户登记的条件，ＸＸ应协助冯拥军办理讼争房屋的过户登记。《房屋转让协议》约定办理产权证（按谢宁波住房成本价）交易所产生税费按现行国家规定各完一半，诉讼中冯拥军表示买卖双方的不动产交易过户税费均由其承担，本院予以确认。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
被告ＸＸ于本判决生效后15日内协助原告冯拥军将现登记在被告ＸＸ名下的位于四川省射洪县太和镇桂仙路住宅房买卖过户至原告冯拥军名下（过户后由原告冯拥军即付给被告ＸＸ买卖房屋交易余款7450元），买卖双方不动产交易过户税费由原告冯拥军承担。
案件受理费1486元、保全费1770元，共计3256元由被告ＸＸ负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。
审 判 长 李 陈
人民陪审员 徐 迪
人民陪审员 涂小兰
二〇一八年四月二十八日
书 记 员 唐 华