上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三(民)初字第4110号
原告杨军，男，1969年8月1日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告岑彩莉，女，1972年7月24日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告杨晓雯，女，1995年7月23日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上列三原告共同委托代理人徐纯晔，上海东炬律师事务所律师。被告上海浦卫房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人张宁，董事长。委托代理人王辉，男。委托代理人匡奕，女。原告杨军、岑彩莉、杨晓雯诉被告上海浦卫房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月3日立案受理后依法由代理审判员金艳适用简易程序审理。依据原告申请，本院依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司对房屋的质量、成因及修复方案进行了鉴定。本案于2016年2月25日公开开庭进行审理，原告杨军、岑彩莉、三原告共同委托代理人徐纯晔、被告委托代理人王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨军、岑彩莉、杨晓雯诉称：2009年2月9日，原告与被告签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发的位于上海市青浦区清河湾路XXX弄XXX号房屋。原告支付了全部房款，被告于2009年底交付了房屋。原告随即发现房屋地下室严重渗水，随向被告要求维修。此后不久，小区业主陆续发现墙壁、窗户、天花板都有不同程度的渗水，墙面、地面和天花板多处裂缝，被告开始了长达四年多的维修。原告房屋因外墙防水处理及保温层不达标造成多处渗水，多处开裂及脱落的问题，被告多次维修均未修复，原告无法居住使用。故原告诉至本院，要求判令：1、被告赔偿原告房屋空置损失人民币30万元；2、被告赔偿原告修复损失5万元(待鉴定)。审理中，原告变更诉讼请求为：1、被告按照鉴定意见书中的修复方案对位于上海市青浦区清河湾路XXX弄XXX号房屋的质量问题进行修复；2、被告赔偿原告房屋空置损失(按照5,000元每月，自2010年1月1日计算至房屋修复完毕之日止)；3、被告支付原告公证费2,000元。被告上海浦卫房地产开发有限公司辩称：1、被告公司正在进行清算，无法进行维修，被告希望赔偿原告修复费用，由原告自行维修；2、被告已经按照合同约定及时交付房屋，不存在房屋空置损失费。经开庭审理查明：2009年2月9日，三原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买青浦区清河湾路XXX弄XXX号1-3层房屋，据被告暂测房屋建筑面积为221.44.91平方米，其中套内建筑面积198.96平方米、公用分摊建筑面积为22.48平方米，另有地下附属面积108.55平方米，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为245万元。合同第十一条约定，甲方定于2009年12月31日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，原、被告双方于2009年12月办理了房屋交接手续。原告至今未装修入住。2014年10月24日，原告岑彩莉申请对本案系争房屋的现状进行保全证据，上海市青浦公证处出具公证书，原告为此支付公证费2,000元。另查明，应原告的申请，针对系争房屋存在的质量问题、成因及修复方案等事宜，本院依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司进行鉴定，并出具《司法鉴定意见书》(上房院司鉴【2015】建鉴字第1159号)，鉴定意见为：1、经检测，青浦区清河湾路XXX弄XXX号房屋存在地下室和上部结构多处区域渗漏、外墙保温层厚度不满足设计要求、局部楼板底部钢筋裸露、部分填充墙界面开裂的施工质量问题。其中，局部楼板底部钢筋裸露属于涉及结构构件施工缺陷的质量问题；2、上述质量问题影响房屋的使用，建议按第5点的修复方案对该房屋的质量问题进行修复。修复方案为：1、针对地下室部分墙体存在渗漏点，建议按如下维修方法：(1)铲除渗水范围内的墙面装饰层至结构层，并将结构层的积尘等处理干净；(2)在渗水范围内对墙体进行布孔灌浆；(3)进行压力灌浆；(4)灌浆堵漏材料可采用水溶性聚氨酯防水注浆液或其它有效防渗材料；(5)“灌浆堵漏”后，可在室内增设水泥砂浆防水层，并恢复墙面原有装饰层。2、针对上部结构外墙存在渗水现象，建议按如下维修方法：(1)针对外墙缝隙渗水现象，首先拆除渗漏处的外墙饰面层至基层，进行基础清理；采用聚合物水泥砂浆对拆除区域嵌填密实；恢复渗水处的室内墙面原有装修。(2)针对混凝土梁与砌块交界处的渗水现象，首先拆除渗漏处的外墙饰面层至基层，进行基础清理；采用压力注浆的方式对渗漏区域进行注浆止漏处理；恢复渗水处的室内墙面原有装修。(3)针对门窗框与墙体之间存在的渗漏点，建议凿除窗框周边的面层至结构层，清除窗框与墙体之间的填充物，将浮渣和松动的材料剔除，清理干净，然后重新采用软性填充物进行填实，再用密封膏嵌填门窗框边的缝隙，最后恢复因渗漏维修而受损的面层。3、针对房屋保温层厚度不满足设计要求，建议按原设计要求进行修复。4、针对部分楼板底部钢筋裸露生锈，建议先除锈，然后用聚合物砂浆进行修补。5、针对房屋填充墙界面裂缝，建议对裂缝采用注浆的方法进行灌实。原告为此鉴定支付了鉴定费用20,000元。审理中，鉴定单位表示，根据现场检查结果，系争房屋的地下室顶板钢筋裸露面积占到了地下室楼板面积的一半以上，且渗漏区域较多，影响房屋的正常居住使用。根据公证书的截图照片，可以看出房屋外墙存在维修痕迹，内部无法判别。按照修复方案，一个月可以修复完毕。又查明，案外人田某某、张某某系上海市青浦区清河湾路XXX弄YYY号别墅的业主，2013年10月就系争房屋存在质量问题为由起诉本案被告，本院以(2013)青民三(民)初字第3920号案件予以受理并进行判决。在该案审理过程中，本院依法委托了上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司对YYY号房屋的租金进行评估并出具《房地产租金估价报告》，估价结果为：2010年的月平均租金为3,182元，2011年的月评估租金为3,395元，2012年的月平均租金为3,592元，2013年的月平均租金为3,696元，2014年的月平均租金为3,844元。审理中，本案原、被告一致同意参照YYY号房屋的租金评估价格作为本案系争房屋的租金价格。被告同时认为系争房屋2015年的月平均租金为4,500元，2016年的月平均租金不超过5,000元。原告对此予以认可。以上查明的事实，由原、被告的陈述、上海市商品房预售合同、发票、收据、公证书、司法鉴定意见书、民事判决书等证据予以证明，并经当庭质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：1、对于房屋存在的质量问题，要求被告维修；2、系争房屋存在严重质量问题，影响居住使用，故要求被告赔偿空置费。原告自2010年起多次报修，并将系争房屋的钥匙交给物业公司，由被告对系争房屋进行了多次维修，钥匙至今没有收回，房屋质量问题也未修复。系争房屋可以看出有多次维修的痕迹。原告多次找被告，双方一直没有达成调解方案。为此原告提供了房屋验收维修单，被告认为原告未提供原件，对真实性不予认可。原告另申请证人周某某到庭作证，证人表示：其是同小区16号房屋的业主，购买的房屋也存在渗水等质量问题，报修后物业先后维修了两三年，最终和被告达成和解协议。其曾和原告一起至被告在青浦及延安西路的办公地点主张权利。被告对证人证言有异议，认为该证人与原告是邻居，仅是听说原告房屋有质量问题。被告表示：1、被告目前在清算中，没有维修人员，要求赔偿修复费用；2、原告没有将房屋钥匙交给物业，被告也没有查询到原告的报修记录，被告也没有派人对系争房屋进行过维修。原告提出的房屋质量问题已经超过了质保期，即使是质保期内发生的，原告也无证据证明这些问题导致原告无法居住使用。即使法院认为被告应当承担空置损失，也应该结合诉讼时效，即原告起诉前倒推两年。根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思的表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。本案中，原告向被告支付了全部购房款，被告理应按照合同约定向原告交付合格房屋。原告所购房屋存在质量问题，直至诉讼中本院委托的鉴定机构对房屋进行质量检测，仍认定为被告交付的系争房屋存在质量问题并提出维修建议。鉴定人员出庭就鉴定结论、依据等进行解释，故鉴定报告的内容具备科学性、合理性、客观性，本院予以采信。被告提供的合同标的即系争房屋存在质量问题，影响原告使用，显属违约，被告理应承担诸如继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告坚持要求被告按照修复方案进行修复，于法无悖，本院予以准许。同时，因房屋存在渗漏水质量问题影响了原告对房屋的使用，被告亦应就房屋使用功能受损期间无法正常使用所产生的损失作出相应的赔偿，赔偿标准可参照原、被告双方确认的租金标准。鉴于系争房屋存在渗漏、外墙保温层厚度不满足设计要求、局部楼板底部钢筋裸露等质量问题，这些质量问题在房屋交付原告时就一直存在，且还涉及构构件施工缺陷，被告至今未予以修复，故对被告主张的超过质保期和诉讼时效的抗辩意见本院不予采信。至于原告主张公证费的请求，于法无据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告上海浦卫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内按上房院司鉴【2015】建鉴字第1159号《司法鉴定意见书》中列明的修复方案对原告杨军、岑彩莉、杨晓雯购买的位于上海市青浦区清河湾路XXX弄XXX号房屋存在的质量问题予以修复；二、被告上海浦卫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内赔偿原告杨军、岑彩莉、杨晓雯房屋空置费损失(自2010年1月1日起至被告修复完毕之日止、按每月3,887元标准计算)；三、原告杨军、岑彩莉、杨晓雯的其余诉讼请求不予支持。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,830元，减半收取计2,915元，由原告负担20元，被告负担2,895元；鉴定费20,000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金 艳
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 赵晖晖
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。