四川省营山县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)营民初字第3322号
原告（反诉被告）：营山县济川乡青庙村村民委员会。
法定代表人：罗丰成，村主任。
委托诉讼代理人：李开仁，四川品贤律师事务所律师。
被告（反诉原告）：营山老年公寓。
法定代表人：何俊，经理。
委托诉讼代理人：何国林，男，生于1954年8月11日，四川省蓬安县人，住蓬安县百顺街。
原告营山县济川乡青庙村村民委员会（以下简称青庙村村委会）诉被告营山老年公寓土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙建国适用简易程序公开开庭进行了审理。原告青庙村村委会的法定代表人罗丰成及其委托诉讼代理人李开仁、被告营山老年公寓的委托诉讼代理人何国林到庭参加诉讼，本案现已审理终结，并经本院审判委员会研究决定。
原告青庙村村委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付土地租金191131.38元，同时由被告按租金的30%承担违约金；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告为发展养老服务事业等，租赁原告的集体土地153.89亩，用于林业、种植业、养殖业以及兴建营山老年公寓。双方于2009年9月16日签订《农村土地租赁合同书》，约定租赁期限从2009年9月16日至2059年9月15日止，同时对租金的计算以及支付方式等问题均作了约定。签订合同后，原告将土地交付给被告使用。被告从2009年至2014年，按合同约定给付了租金，之后就再未支付土地租金。原告方的工作人员多次通过电话或当面向被告催收租金，被告一拖再拖拒不支付。由于原告无法给村民兑现土地租金，导致部分村民到相关部门纠缠。原告为维护自身权益，根据《合同法》及相关法律规定，特起诉至人民法院，请求作出前列诉讼之判决。
被告营山老年公寓答辩并反诉称：根据营山县人民政府营府议[2009]3号、4号会议纪要，营山县民政局营民[2009]30号及营民[2009]37号文件精神，自己于2009年9月16日与原告签订了《农村土地租赁合同书》。签定合同后，被告按合同约定向原告支付了土地租金，并投入1000余万元在承包地上开发施工。2010年2月5日，营山县国土资源局给本案双方当事人送达营国土资监字[2010]第36号责令停止土地违法行为的《通知书》，要求被告停止施工建设。为此，被告立即停止施工，等待解决土地合法事宜。时至今日，此问题一直没有得到解决，致使被告损失严重，其责任在于原告和政府。根据《通知书》的要求，被告在停止开发的同时，就不应再向原告支付租金，但原告承诺会解决土地开发的合法性，被告经不住原告的求请，并且考虑到社会的安定团结等因素，违心的支付了2010年2月至2014年期间的土地租金。由于原告无法解决涉案租赁土地的合法性，造成被告停工6年之久。因此，根据有关法律规定，被告特提起反诉请求：1.请求驳回原告的诉讼请求，确认双方签订的《农村土地租赁合同书》无效；2.判决二原告立即退还被告2009年至2014年已支付的土地租金共计825154元及利息，且被告承担赔偿损失的责任。
原、被告双方为支持各自诉讼请求，均依法提交了相关证据，经庭审组织质证，并经本院审查证据后，认定以下事实：
2009年9月16日，被告营山老年公寓与青庙村村委会签订《农村土地租赁合同》约定：青庙村出租土地153.89亩，租赁期限从2009年9月16日至2059年9月15日。合同第六款第二项约定：“租赁期内，甲方允许支持乙方兴建营山老年公寓，发展养老服务业及林业、种植业、养殖业等产业化农业，甲方不得以任何借口阻碍乙方的建设经营和开发项目，不得损坏乙方地面建筑物、农作物、林果作物和基础设施”。第四款约定租金计算：“第一年从土地租赁合同签字之日起计算，每年每亩土地租金为900斤稻谷，按每年稻谷市场价的中等牌价（粮食部门收购价格为准）折合人民币计算。”第五款约定付款方式：“现金或转账支付。首次租金，在合同签字后15日内付清；以后每年租金在当年10月份内交付完毕。”签订合同后，被告在所租赁的土地上进行了营山老年公寓的修建。2010年2月5日，营山县国土资源局以营山老年公寓擅自租用农用地用于非农业建设为由，责令停止土地违法行为，为此营山老年公寓的建设停工至今，但被告仍将2014年前的租金支付清结。被告营山老年公寓从2010年至2014年，支付原告租金825154.6元。因被告未按时支付2015年及之后的租金，原告遂将其诉至法院，请求作出诉请之判决。被告即反诉原告，在诉讼中提起反诉，请求作出反诉请求之判决。
2017年1月5日，营山县委、县政府相关领导召集相关部门召开信访工作联席会议，并形成了文件，其中就济川村老年公寓遗留问题议定为：1.老百姓的利益不能受损。必须遵守契约精神，项目实施方何俊必须按照与村上签订的租赁合同要求，及时兑现老百姓的租金。鉴于当前合同项目（老年公寓）未落成，项目无法继续实施，建议老百姓的租金暂由济川镇人民政府垫付（济川镇政府向县政府打报告解决）；2.法院判决应当依法执行；3.可复耕的土地应立即复耕。国土部门通过土地整治，可以复耕的土地，按政策给老百姓复耕，复耕后由济川镇政府牵头及时退还给老百姓；4.无法复耕的土地灵活处理。对无法复耕和道路等基础设施用地，由济川镇人民政府依照原合同约定的租金，与村上完善租赁手续，继续租用，直到政府统征为止；5.切实解决好遗留问题。由济川镇牵头，民政局、农经局、国土局等单位配合，依法终止与原项目实施方何俊签订的土地租用合同，解除相关协议，并处理好后续问题。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条：“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”的规定，本案中被告修建老年公寓占用的土地没有经过合法审批变更为建设用地，至今该土地性质均为耕地。根据《中华人民共和国土地管理法》第三十一条：“国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。”和《中华人民共和国土地承包法》第三十三条：“土地承包经营权流转不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。”及《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，本院认定原、被告签订的土地租赁合同违反了法律的强制性规定，应属无效合同。
关于原告要求被告给付2015年之后的租金、违约金及被告要求原告退还租金，并赔偿损失的问题：营山老年公寓的相关问题属于遗留问题，原、被告就此部分主张由政府协调处理较为妥当，因此在本案中不作处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第三十一条，《中华人民共和国土地承包法》第三十三条的规定，判决如下：
一、确认原告营山县济川乡青庙村村民委员会与被告营山县老年公寓于2009年9月16日签订的《农村土地租赁合同》无效；
二、驳回本诉原告营山县济川乡青庙村村民委员会的诉讼请求；
三、驳回反诉原告营山老年公寓的其他诉讼请求。
本案本诉案件受理费2060元，由原告营山县济川乡青庙村村民委员会承担；反诉案件受理费6025元，由被告营山老年公寓承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉至南充市中级人民法院。
审判员 孙建国
二〇一七年二月十五日
书记员 章茹君