天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0112民初1487号
原告:天津市红磡物业经营管理有限公司,住所天津市津南区双港镇红磡领世郡尚景园16号楼C309,组织机构代码71826545-4。
法定代表人:李德福,职务董事长。
委托诉讼代理人:徐桂兰,女,1975年12月5日出生,汉族,该公司职工,住天津市河北区。
被告:李华,男,1981年5月14日出生,汉族,天津顺阳科贸有限责任公司经理,住天津市津南区。
原告天津市红磡物业经营管理有限公司与被告李华物业服务合同纠纷一案,本院于2016年3月2日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告天津市红磡物业经营管理有限公司的委托代理人徐桂兰、被告李华到庭参加诉讼。庭审中,被告李华以亲属即将做手术为由中途退庭。本案现已审理终结。
原告天津市红磡物业经营管理有限公司向本院提出诉讼请求如下:1.判令被告支付2012年6月1日至2016年1月31日的物业费6075元;2.诉讼费由被告承担。事实和理由:被告系天津市津南区双港镇红磡领世郡普雅花园10-2-501房屋业主,其房屋建筑面积138.06平方米。原告为小区提供物业管理服务,物业管理费收费标准为每月每平方米1元。被告入住后接受了原告提供的物业管理服务,但被告自2012年6月1日开始拖欠物业费。至2016年1月拖欠物业费共计6075元。
被告李华辩称,普雅花园自交房至今,中国联通网络未能入户,以致被告无法使用以前的固定电话,影响业务。2011年夏季大雨致家中漏雨。多次申请物业解决未果,家中地板和墙面被雨水泡坏。2015年11月,小区自来水受到污染,物业没有起到实时监管作用,事故发生后也没能协调解决问题,都将问题推给派出所和水务公司。小区内私搭乱建问题严重,个别居民大面积占用公共绿地,物业不管反而收取这些业主的费用,损害了其他业主的权益。楼内公共设施损坏无人问津,对讲门门体损坏无把手,感应灯不亮,楼体外沿安全护栏腐蚀损坏且缺失存在安全隐患,长期无人解决。绿化不及时,公共绿地不进行维护。小区内废品回收商户与物业进行勾结垄断,随意定价。停车管理不到位,进出小区的道闸系统形同虚设。摄像头夜间基本无法使用,常有家庭被盗、汽车被划被剐蹭情况。物业私自将业主共有的公共栏、电梯内其他位置放置商业广告收取费用,未向业主公布收入的流向,侵害业主的权益,应当扣除必要成本后转入公共维修基金内。业主缴纳物业费,原告仅开收据不开发票,违反《发票管理办法》和《税收征收管理办法》涉嫌偷漏税。原告要求被告支付2014年之前的物业费已超过两年的诉讼时效,被告拒绝支付。
原告向本院提交如下证据:
1、天津市前期物业管理服务合同1份。2008年3月31日,原告与天津市红磡房地产开发有限公司签订该合同,约定由原告对领世郡普雅花园进行前期物业管理服务,及物业管理服务费收费标准。
2、确认书1份。证明被告办理入住手续时签署确认书,确认理解、认同《前期物业管理服务合同》内容,同意严格遵守。
3、申通快递详情单2份及快递邮寄信息。证明2014年4月26日原告向被告邮寄催缴函,催缴2012年6月至2014年4月的物业费3175.4元,显示2014年4月27日本人签收;2015年5月4日原告向被告邮寄催缴函,催缴2012年6月至2015年4月的物业费4832.1元,显示2015年5月5日本人签收。
被告李华提交证据如下:
照片34张,反映小区绿化、卫生环境、楼道杂物、楼道门、栏杆、停车、占地问题。
本院组织当事人对证据进行了交换和质证。被告对原告提交的证据1、2无异议;对证据3不认可,表示未收到且详情单上没有被告签字。原告对被告提交的证据不认可,照片没有显示拍照时间且不能反映欠费期间的整体情况。对当事人无异议的原告提交的证据1、2,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据原告提交的证据3,快递详情单中载明催缴物业费的期间和数额,并有邮寄信息相佐证,对其证明效力本院予以确认。对于被告提交的照片,未能显示拍摄时间、拍摄人员,即便该照片真实,也仅能反映该小区某一时间点的物业服务水平,不足以成为其整年不缴纳物业费的依据,对该证据的证明效力,本院不予确认。
结合原告提交的证据及庭审情况,本院综合确认如下事实:
2008年3月31日,原告天津市红磡物业经营管理有限公司与案外人天津市红磡房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》,该合同约定原告为领事郡普雅花园提供前期物业服务。物业管理服务费按每月每平方米1元由业主交纳。
被告李华系天津市津南区双港镇红磡领世郡普雅花园10-2-501房屋业主,该房屋建筑面积为138.06平方米。物业费实际按每月每平方米1元收取。被告办理入住手续时签署确认书,确认理解、认同《前期物业管理服务合同》内容,同意严格遵守。原告为被告居住的小区提供物业服务。被告自2012年6月1日之后未交纳物业费。原告曾于2014年4月26日、2015年5月4日向被告邮寄催缴物业费的信件,向被告催缴2012年6月之后的物业费。
本院认为,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业管理服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力,物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约享有与承担。原告依据上述合同向被告所居住小区提供了物业服务,根据权利、义务相一致的原则,被告作为小区业主,应当履行交纳物业服务费用的义务。原告以每月每平方米1元向被告主张权利,符合《前期物业管理服务合同》约定。被告应给付原告2012年6月1日至2016年1月31日的物业费(138.06×1元×44个月)计6074.64元。被告提出的小区未接入联通网络的问题、公用自来水污染问题,不属于物业服务事项。对于被告提到的摄像头问题,因前期物业服务合同并未约定此项服务内容及标准,故本院不予支持。对于被告提到的绿化、卫生、车辆管理、公共设施损害等问题,通过被告提供的证据并不能反映出其小区内常年的物业服务水平。对于被告提到的收费不开发票的问题,属于相关行政部门管理事项,不属于本案审理范畴。对于被告提到的私搭乱建行为,系本小区内其他业主的不文明或违法行为,物业服务企业不具备执法权,被告可向有关执法单位进行控告,不属于本案审理范畴。对于被告提出的诉讼时效问题,《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定“具有下列情形之一的,应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”,产生诉讼时效中断的效力:(一)当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书,对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的;(二)当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利,信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的;”原告提供的证据能够证明其在2014年4月26日、2015年5月4日向被告邮寄具有催缴物业费内容的邮件,可视为诉讼时效中断。故对被告这一抗辩意见本院不予支持。同时本院需要指出:原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及卫生等事务,确已尽到了主要的义务,不能苛求物业公司达到所有业主的满意,但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美,力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利,而不亦以欠付物业费作为手段以加剧与物业服务企业之间的矛盾,长久以往、恶性循环,势必将损害双方的利益,最终影响业主的生活环境。综上所述,依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条,《中华人民共和国民法通则》第一百四十四条,《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:
被告李华于本判决生效后三日内给付原告天津市红磡物业经营管理有限公司2012年6月1日至2016年1月31日的物业费6074.64元。
如被告李华未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元,由被告李华负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审判长 白全仁
审判员 国 艳
审判员 韦长青
二〇一六年十月二十八日
书记员 张勇昊
速录员 肖禹含