浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金义民重字第14号
原告（反诉被告）：义乌市八佰豆饰品有限公司。
法定代表人：徐兴法。
委托代理人：李春光。
被告（反诉原告）：金亚平。
委托代理人：叶智兴。
委托代理人：陈强。
原告义乌市八佰豆饰品有限公司（以下简称八佰豆饰品公司）与被告金亚平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年5月2日受理，于2012年11月21日作出（2012）金义民初字第1047号民事判决。被告金亚平不服判决提起上诉，金华市中级人民法院于2013年6月8日裁定发回本院重审。本院于2013年6月27日立案受理，并依法组成合议庭进行审理。金亚平在举证期限内提起反诉，本院受理后于2013年9月23日将本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）八佰豆饰品公司的法定代表人徐兴法及其委托代理人李春光，被告（反诉原告）金亚平的委托代理人叶智兴、陈强到庭参加了诉讼。案经合议庭评议，并报请本院院长提交审判委员会讨论并作出决定。本案现已审理终结。
原告八佰豆饰品公司起诉称，2007年1月被告在义乌电视台发布转让稠城街道荷叶塘工业区房地产的广告信息，原告看到广告后找到被告商谈房地产买卖事宜。经被告推荐由王建平作为双方买卖的中介，后经双方达成一致意见确认以总金额1160万元成交（该房地产2007年8月经义乌市明达房地产评估有限公司评估价值为841万元），先付定金300万元，其余860万元分期支付。在双方签订房地产买卖契约前，原告考虑到当时该房地产还不能办理过户登记手续，为防止房地产价格上涨被告违约，原告向中介王建平提出要求在契约里写的定金和总成交价多写1000万元，在原告支付定金300万元时要求被告出具1300万元的收条，以抬高违约成本的方式促使被告履行契约。经王建平和被告沟通后，被告同意原告的这一要求。2007年2月2日，原、被告双方签订了《房地产买卖契约》，原告于当天支付了定金300万元，被告向原告出具了已收到1300万元的收条（其中包含了双方约定多写的1000万元）。之后原告通过银行本票和现金方式陆续支付给被告购房款800万元及利息21.5万元，已经严格履行了付款义务，被告也向原告交付了房产证和土地使用权证，该房地产自2007年2月2日被告交付给原告以来，一直由原告占有和使用至今。后来原告多次催促被告办理房地产的过户登记手续，被告都以种种理由推脱拒绝。为此，原告为维护合法权益，提出诉请：一、依法确认原、被告关于义乌市稠城街道荷叶塘工业区物华路27号的房地产买卖合法有效；二、判令被告立即协助原告办理位于义乌市稠城街道荷叶塘工业区物华路27号的房屋产权和土地使用权的过户登记手续。
被告金亚平答辩称，原告起诉的事实理由与客观事实不符，涉案契约经双方合意达成一致，成交价格2160万元约定明确，并经见证签署，该契约依法生效。原告曾于2009年5月20日提起民事诉讼，明示毁约，要求确认涉案的契约无效并返还转让款，就此被告曾于2011年5月3日书面通知合同解除，该书面通知次日到达原告事实，故合同已经依法解除，要求驳回原告的诉请。
针对被告的答辩意见，原告补充陈述称，关于2009年5月20日原告起诉被告要求返还转让款2121.5万元的事情，是因为2009年被告夫妇向原告来借涉案房产的产权证去银行抵押贷款，原告不同意，被告就威胁将去补办两证。当时原告很担心就去咨询了律师，律师提供了这个诉讼方案，因为被告反悔了应该双倍返还的，所以2121.50元中包含了违约的1000万元。后来经中间人调解，原告没有去交诉讼费，法院按撤诉处理了。真实的定金是300万元，另外的1000万元是多写上去的，是为了考虑房价上涨预防被告违约，被告也是同意的。
原告八佰豆饰品公司为证明自己的诉讼主张，向本院提供如下证据：
证据1，原告企业法人营业执照副本（复印件）、被告个体工商户登记情况（原件）各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
证据2，房地产买卖契约（原件）一份，证明原、被告签订协议的具体约定。
证据3，2007年2月2日、2007年12月1日的收条（原件）各一份、对账清单（原件）一份、本票申请书（原件）六份，证明原告支付了定金及购房款。
证据4，被告的来函（原件）及原告的回函（复印件）、国内特快专递邮件详情单（寄件人存根联原件）、邮件详情查询单（复印件）各一份，证明被告要求解除合同的事实及原告对被告方来函的回复情况。
证据5，义乌市明达房地产评估有限公司的函件（核对件）一份，证明本案讼争房地产在2007年8月份的市场价值。
证据6，中华人民共和国税收通用完税证三份（两份为原件，一份为复印件），证明本案讼争房地产一直由原告占有使用，并由原告交纳相关税费。
证据7，房屋所有权证、国有土地使用权证（2007年的原件）各一份，证明被告违约未将本案讼争房产过户给原告的事实。
被告对原告提供的证据质证如下：
证据1，真实性、合法性、关联性没有异议，工商登记上金亚平是男性，实际上金亚平是女性，这与事实不符。
证据2，没有异议。
证据3，1300万元的收条形式真实性没有异议，对内容的真实性有异议，原告实际仅支付300万元定金，其余1000万元原告并未支付；对2007年12月1日的收条没有异议。对对帐单中收到的款项数额没有异议，对帐单上的款项收到日期与实际日期有出入，对帐单上2007年8月2日金珂收100万元就是原告提供的2007年8月3日本票申请书，就该笔款项的记载有出入，其他是对的；对收条及对帐单的证明目的有异议，原告没有依约支付定金及购房款，其本身已构成违约，该组证据不能达到原告诉求的证明目的。对2007年3月22日本票申请书的真实性有异议，收款人“金亚萍”并非本案被告，与被告无关，对其他本票申请书没有异议。
证据4，真实性没有异议，对函件没有异议；对回函的证明目的有异议，原告未依法请求法院确认解除合同的效力，因此确认合同已经解除，故回函的内容不能达到原告诉求的证明目的。
证据5，真实性没有异议，对关联性及证明目的有异议，基于不同贷款目的的委托评估不能反映买卖双方的真实意思，本案契约中的成交价格系双方合意的价格，故该证据不能达到原告的诉讼目的。
证据6，真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该三份完税证是基于双方租房协议的约定由原告交纳完税，与本案无关。
证据7，真实性没有异议，对关联性及证明目的有异议，该两证已经作废，因原告违约而未能将两证交付给被告的情况下，由被告另外申请补办两证，不能证明被告违约的事实，不能达到原告的证明目的。
被告金亚平为支持自己的抗辩，向本院提供如下证据：
证据1，房地产买卖契约（原件）一份，证明（1）涉案房地产买卖合同成交价为2160万元，成交建筑面积为5843.25平方米及双方其他约定事实；（2）《契约》经见证人见证，合同双方达成协议一致事实。
证据2，民事起诉状（原件）、民事诉讼证据清单（原件）、（2009）金义商初字第3611号民事裁定书（原件）、房产档案证明（原件）各一份，证明（1）原告于2009年5月20日向义乌市人民法院提起（2009）金义商初字第3611号民事诉讼，请求法院判决确认“2007年2月2日《房地产买卖契约》”无效，并要求返还转让款事实；（2）涉案被告房地产因原告申请而被法院查封保全起止期限为“2009年5月31日-2011年5月30日”两年之久事实；（3）原告明示毁约事实。
证据3，解除房地产买卖契约的通知（复印件）、国内特快专递邮件详情单（寄件人存根原件）、邮政快递查询单（复印件）、中华人民共和国税收通用完税证（原件）各一份，证明（1）被告发出的《解除房地产买卖契约的通知》已于2011年5月4日到达原告事实；（2）涉案《房地产买卖契约》已经依法解除，及解除契约后由被告于2012年1月10日交纳房产税事实。
证据4，（2012）金义民初字第586号案法庭审理笔录（核对件）一份，证明（1）原告自认涉案《房地产买卖契约》是合法有效的事实；（2）原告自认违约逾期付款，且原告尚有1060万元转让款未能支付履行事实。
证据5，租房协议（原件）一份，证明原告现在使用被告涉案房产是基于房屋租赁关系事实。
证据6，银行本票（复印件）二张、公司基本情况（在册）工商登记信息（原件）一份、银行流水明细对帐单（原件）一份、结婚登记证（原件）一份，证明原告于2007年2月2日实际支付定金300万元的事实（302万元本票里面有2万元为佣金）；丁美花系原告公司股东，与徐兴法系夫妻关系事实；金惠良与金亚平系夫妻关系。
证据7，从义乌市国土局复印来的《国有土地使用权出让合同（工业用地）》（核对件）一份、浙江省行政事业性收费统一票据（核对件）三份、浙江省契税专用缴款书（核对件）一份、房产证、土地证（2011年的原件）各一份，证明（1）本案《房地产买卖契约》签订时，相关房地产尚不具备买卖条件；（2）契约上建筑面积、土地使用权面积与登记的面积均不相符，涉案《房地产买卖契约》实际上是附条件的房地产买卖合同事实；（3）本案《房地产买卖契约》至今不具备法定确认履行条件，该《契约》涉及第三人原土地使用权出让方的法定与约定权利，在合同解除前及合同有效情形下，应当属于合同履行效力待定状态。
证据8，房地产估价报告（原件）一份，证明（1）经义乌市经纬房地产估价有限公司评估确定，涉案被告房地产（土地使用权面积3500平方米，房屋建筑面积6070.51平方米）于估价时点2012年5月20日的市场参考价为2780万元；（2）印证涉案《房地产买卖契约》房地产成交价格为2160万元，符合正常市场交易行情，系原、被告双方真实意思表示。
证据9，房屋买卖契约草稿（复印件）一份，证明（1）原、被告曾就涉案房地产成交价为人民币2880万元进行商谈的事实；（2）原、被告商谈房地产买卖之时，涉案房地产没有全部竣工事实。
证据10，原告对解除合同通知的复函（原件）一份、申请法院调取的（2009）金义商初字第3611号案件受理通知书回单及诉状副本送达回执各一份，证明原告明知涉案房地产至少5年以上方可办理过户手续，其2009年5月20日要求返还转让款2121.5万元的民事诉讼系明示毁约的事实，以及证明原告认可合同约定的房地产成交价格的事实。
证据11，申请法院调取的（2011）金义商初字第2888号民事判决书、（2012）浙金商终字第324号民事判决书各一份，证明本案适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定，由于原告没有提起过确认解除合同是否有效的确认之诉，本案无需对被告解除合同是否符合法定情形进行实质性审查。
原告对被告提供的证据质证如下：
证据1，真实性没有异议，对证明目的有异议，双方成交的真实价格是1160万元，其中定金为300万元，其他购房款是860万元，并非像被告所陈述的成交价是2160万元。
证据2，真实性没有异议，对待证目的有异议，原告已经履行了付款义务，但是被告迟迟不肯将讼争房产过户给原告，原告当时向法院起诉目的是想向被告施加压力，促使被告将房地产过户给原告，原告起诉后，被告通过中间人王建平来做工作，希望能够协商解决，原告考虑到房地产过户需要被告的配合，所以当时就决定不交纳受理费，后来法院裁定按撤诉处理。
证据3，对解除房地产买卖契约的通知存根、国内特快专递邮件详情单、邮政快递查询单的真实性没有异议，对证明目的有异议，原告在收到通知书后已经及时进行了回复，况且原告已经履行了付款义务，是守约方，被告无权单方面解除合同；对中华人民共和国税收通用完税证真实性没有异议，该完税证上记载的纳税人名称与地址均与本案讼争房产地址不一致，因此该份证据与本案不具备关联性。
证据4，真实性没有异议，对证明目的有异议，涉案房产真实成交价是1160万元，原告已经支付了1100万元以及利息21.5万元，尚有60万元待被告将讼争房产过户给原告后再另行支付，原告从没有自认还有1060万元转让款没有支付。
证据5，真实性、关联性均有异议，该份协议签署日期是2008年，但具体是哪一天原告已经记不清了，该份协议是原告应被告的要求签订的，当时被告声称村里面有人告金亚平非法买卖土地，为了避免不必要的麻烦，被告要求与原告签订一份租房协议，原告当时是出于好心才与被告签订的，签订当时是没有落款日期的，该落款日期是被告事后添加的；再则该份协议原、被告双方从来没有履行过，原告向被告支付的都是购房款，从来没有支付过租金。原、被告双方是房地产买卖关系，因此该份证据与本案不具有关联性。
证据6，真实性没有异议，被告提交的银行本票恰恰证明了原告已经按照双方确定的真实成交价格支付了定金的事实。
证据7，真实性没有异议，对证明目的有异议，原告方并不是国有土地使用权出让合同的当事人，该份合同对原告不具有约束力；再则房地产买卖契约上约定的建筑面积、土地使用权面积与证件的登记不符，是因为当时签订合同时，该房地产还没有办理登记手续，相关部门还未作测绘，当时约定的面积是双方的估算，但是在房地产买卖契约的第一条里面，对该房地产的四靠约定的非常明确，完全可以认定房地产买卖契约上约定的房地产就是现在登记在被告名下的房地产。
证据8，真实性没有异议，对关联性有异议，该份评估报告确定的是2012年5月份涉案房地产的市场价值，但原、被告双方签订契约的时间是2007年2月份，时间相差五年之久，根本不具有参考性，同时与本案也无关。
证据9，真实性、关联性均有异议，原告方从来没有见过该份契约，也从来没有就成交价2880万元与被告进行过任何商谈。
证据10，真实性无异议，证明目的有异议，原告已按双方真实的成交价格1160万元支付了购房款，履行了付款义务，违约的是被告，原告当时起诉的目的是想向被告施加压力，将涉案房产过户给原告。
证据11，真实性无异议，关联性有异议，与本案无关，且每个案件的具体情况不一样，该判例对本案无参考价值。
反诉原告金亚平诉称，2007年2月2日，反诉原告金亚平（甲方）与反诉被告八佰豆饰品公司（乙方）经协商一致，签订了《房地产买卖契约》（以下简称契约）一份，契约价格条款明确约定：涉案房地产成交价格为人民币2160万元，乙方应于2007年2月2日支付给甲方定金人民币1300万元，在2007年3月19日前支付购房款200万元，在土地证、房产证做全后由乙方以涉案房地产抵押向银行贷款600万元支付购房款等。契约违约责任条款又约定：双方均不得以任何借口悔约，如果甲方悔约，按乙方已付房产购买金双倍返还；如乙方悔约，乙方不得向甲方索还已付的房产购买金。双方还就契约其它条款进行了约定。契约签订后，反诉被告就违约，未及时支付定金和购房款，并且于2009年5月20日提起民事诉讼，要求返还转让款2121.5万元，明示毁约。同时，诉讼保全查封涉案房地产两年之久。鉴于存在反诉被告提起诉讼明示毁约等依法可以解除契约（合同）的情形，反诉原告于2011年5月3日依法向反诉被告发出解除涉案合同通知一份，并于2011年5月4日到达反诉被告。反诉被告收到解除合同通知后，虽对解除合同的效力有异议，但没有提起过确认解除合同是否有效的确认之诉，放弃了《合同法》等法律赋予的异议权。反诉原告认为，涉案《房地产买卖契约》经双方协商一致签订，合同内容系双方真实意思表示，合同为合法有效。合同当事人均应严格履行合同的各项约定。反诉被告在收到反诉原告的解除合同通知后，没有在最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条的三个月除斥期间内和最长两年的法律诉讼时效内提起确认解除合同是否有效的确认之诉。故本案除斥期间已满，法律诉讼时效已过，涉案《房地产买卖契约》已经无争议地解除。为此，反诉原告诉请：请求判决确认反诉原告与反诉被告于2007年2月2日签订的《房地产买卖契约》已依法解除。
反诉被告八佰豆饰品公司辩称，一、反诉原告主张双方的《房地产买卖契约》已经依法解除没有事实和法律依据。合同法规定在符合第九十三条及第九十四条规定的情况下，合同的当事人一方可以单方解除合同，在本案中反诉被告是合同的守约方，签订《房地产买卖契约》后已经按照双方的真实成交价格履行了付款义务，并不存在合同法第九十四条所罗列的情形，再者《房地产买卖契约》中亦没有约定契约解除的条款，因此反诉原告主张契约已经自通知书到达反诉被告之日起依法解除没有任何的事实和法律依据。二、双方于2007年2月2日签订的《房地产买卖契约》除成交金额应以双方真实达成的成交金额为准外，其他条款是双方真实意思的表示，反诉原告在反诉被告已经按照契约的约定履行了付款义务的情况下，迟迟不肯将涉案房地产过户给反诉被告，反而在没有事实和法律依据情况下要求单方解除合同，如果合同的违约方都像反诉原告一样可以凭一纸通知书就可以任意解除合同，那么无疑将会给守约方带来巨大的损失，同样也将使合同的订立失去了意义，使市场经济陷入混乱。三、反诉原告在反诉状中提及除斥期间届满、诉讼时效已过，反诉被告对解除合同效力的异议权已然消灭。反诉被告认为最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定给予了合同被解除人三个月的异议期，此条款适用的前提条件是符合法定或约定解除情况下的单方解除，但在本案中并没有出现法定或约定可以解除合同的情形，反诉原告根本无权单方解除合同，因此也就不存在除斥期间届满及诉讼时效已过的问题。综上，反诉被告认为反诉原告无权单方解除合同，反诉被告收到《解除房地产买卖契约的通知》并不能导致契约已经解除的法律后果。该契约除成交金额外是双方真实意思表示，在反诉被告已经按照双方真实成交金额支付了购房款的情况下反诉原告应该按照契约的约定将涉案房地产过户给反诉被告。要求驳回反诉原告的反诉请求。
针对反诉被告的答辩意见，反诉原告补充陈述称，2007年2月2日双方契约约定内容是明确的，反诉被告没有足够的相反证据推翻合同所约定的价格条款，反诉被告所称的价格没有事实依据。除斥期间三个月是明确的，原告放弃异议的权利，合同依法解除。2009年5月20日反诉被告提起民事诉讼要求返还转让款2121.5万元，还对反诉原告进行了诉讼保全，查封了涉案房产达两年之久，这是反诉被告通过诉讼明示自己不愿履约，而不是如反诉被告陈述的是对反诉原告施加压力进行过户，因为协议和函中均有约定过户时间为5年，而从契约签订到反诉被告起诉只有两年多的时间。由此，对照合同法第九十四条，反诉原告的事实理由与诉请是有法律依据的。
反诉原告金亚平为证明自己的诉讼主张，向本院提供如下证据：
证据1，房地产买卖契约（原件）一份，证明反诉原告与反诉被告于2007年2月2日签订的房地产买卖契约合法有效以及相关合同权利与义务的约定。
证据2，民事起诉状（原件）、（2009）金义商初字第3611号民事裁定书（原件）各一份，证明反诉被告明示毁约，要求返还转让款2121.5万元，并查封涉案房地产两年之久的事实。
证据3，解除房地产买卖契约的通知存根（复印件）、国内特快专递邮件详情单（寄件人存根原件）、邮政快递查询单（复印件）各一份，证明涉案合同已依法解除的事实。
该证据1-3包含在本诉的证据1-3中。
证据4，反诉被告对解除合同通知的复函一份，证明反诉被告主张并认可涉案价格条款等合同条款依法成立，以及明知涉案房地产至少5年以上方可过户的事实。
证据5，申请法院调取的（2011）金义商初字第2888号民事判决书、（2012）浙金商终字第324号民事判决书各一份，证明反诉被告没有提起过确认解除合同是否有效的确认之诉，本案无需对反诉原告解除合同是否符合法定情形进行实质性审理。
证据4、5即本诉证据中补充的证据。
反诉被告八佰豆饰品公司对反诉原告提供的证据质证如下：
证据1，真实性无异议，证明目的有异议，成交价格应以双方真实成交价格1160万元为准。
证据2，真实性无异议，证明目的有异议，反诉被告已按协议履行了付款义务，反诉被告当时起诉的目的是促使反诉原告将涉案房产过户给反诉被告。
证据3，真实性无异议，证明目的有异议，反诉被告在接到反诉原告发来的解除合同通知后已经进行了及时的回复，且反诉被告已经履行了契约约定的付款义务，反诉原告无权单方解除契约。
证据4，真实性无异议，证明目的有异议，该证据恰恰证明了反诉被告是契约的守约方，履行了付款义务。
证据5，真实性无异议，关联性有异议，与本案无关，且每个案件的具体情况不一样，对本案无参考价值。
反诉被告八佰豆饰品公司为支持自己的抗辩，向本院提供如下证据：
反诉被告对解除合同通知的复函、邮件详情单各一份，证明反诉被告对要求解除合同函件的回复情况，反诉被告已经按照合同的约定履行了付款义务，反诉原告无权单方面解除合同。
反诉原告金亚平对反诉被告提供的证据质证如下：
证据的形式真实性无异议，但对复函中部分事实的内容有异议，反诉被告没有依约履行付款义务，涉案的契约依法生效也已经依法解除。其次，对关联性及证明目的也有异议，不能否定反诉原告经依法通知解除合同的法律效力。
根据原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：
原告八佰豆饰品公司提供的证据1，被告对证据三性无异议，本院确认其证明力，但被告个体工商户登记情况中金亚平的性别应为女性；证据2，被告无异议，本院确认其真实性；证据3，2007年2月2日的收条，被告对形式真实性无异议，而原告亦自认实际支付被告为300万元，本院确认2007年2月2日原告支付被告购房定金300万元的证明力；2007年11月1日的对帐清单，被告对收到的款项数额没有异议，本院确认2007年3月18日至2007年11月1日原告支付被告购房款760万元（其中利息20万元）的证明力；2007年12月1日的收条，被告无异议，本院确认2007年12月1日原告支付被告购房款60万元及利息15000元的证明力；被告对原告提供的其中五份本票申请书的真实性无异议，本院对其真实性予以认定；被告对2007年3月22日的本票申请书的真实性有异议，本院认为，该本票申请书上盖有“中国建设银行股份有限公司义乌福源支行”的业务章，本院对真实性予以确认，但该申请书上收款人为“金亚萍”，而本案被告为“金亚平”，故本院对该本票申请书的关联性不予确认；证据4、5、6、7，被告对真实性均无异议，本院对其真实性予以认定。
被告金亚平提供的证据1，即原告提供的证据2，本院对真实性予以确认；证据2、3、4、6、7、8，原告对真实性无异议，本院确认其真实性；证据5，原告虽对真实性提出异议，但原告并未否认在协议上签名的事实，故本院对真实性予以确认；证据9，该房屋买卖契约上未有买卖双方的签字盖章，原告不予认可，故本院对其真实性与证明力不予确认；证据10，原告对真实性无异议，本院确认其真实性；证据11，系法院的裁判文书，原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。
反诉原告金亚平提供的证据1-5，其在本诉中均已作为本诉证据提供，反诉被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。
反诉被告八佰豆饰品公司提供的对解除合同通知的复函、邮件详情单，反诉原告对形式真实性无异议，本院确认其真实性。
根据上述已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
义乌市金珂工艺品厂的性质为个体工商户，业主为被告金亚平。2004年10月10日，义乌市金珂工艺品厂（受让人）与义乌市国土资源局（出让人）签订国有土地使用权出让合同一份，约定：出让人出让给受让人的宗地位于稠城荷叶塘，宗地总面积3734平方米；出让宗地的用途为工业用地；出让年限为50年；出让金为每平方米人民币225元，总额为人民币840150元；受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定符合下列条件，即按照本合同约定进行投资开发，按批准的规划全部建成并投产5年以上，不分割、不改变用途，并按市政府有关规定调整出让金。义乌市金珂工艺品厂于2003年3月19日、2003年11月26日、2004年4月15日分三次实际交纳出让金共计840285元。2004年10月11日，义乌市金珂工艺品厂交纳土地出让金契税25208.55元。后被告在上述地块建造厂房、综合楼。
2007年2月2日，义乌市金珂工艺品厂（业主金亚平，甲方）与原告八佰豆饰品公司（乙方）签订《房地产买卖契约》一份，契约中载明：“一、甲方自愿将坐落在义乌市稠城街道荷叶塘工业园区房产（厂房、综合楼）出售给乙方，四靠为：东靠路，南靠义乌市洁灵日用品有限公司，西靠空基，北靠义乌市宏臣工艺品有限公司。建筑面积5843.25平方米（建筑占地面积1308.94平方米，园区占地面积3734平方米）。二、甲乙双方议定的上述房产（厂房、综合楼）成交价格为人民币2160万元，乙方应于2007年2月2日支付给甲方定金人民币1300万元，在2007年3月19日前支付购房款200万元，在土地证、房产证做全由乙方以该土地房产抵押向银行贷款600万元支付购房款，如贷款不足600万元，由乙方补足。剩余60万元在土地使用权、房产所有权过户后各付30万元。双证办齐后如不能及时贷款支付购房款，按银行贷款利率支付利息。三、2007年2月2日已由甲方将上述房产（厂房、综合楼）正式交付给乙方。在国家政策、法律法规允许转让本宗工业用地土地使用权时，其该建筑物范围内的工业土地使用权（包括厂房、综合楼四周道路内的工业园区工业土地使用权）一并随之转移给乙方，并由甲方无条件的协助办理工业土地使用权过户手续。工业土地使用权过户的出让金等费用由乙方负担。四、甲方保证上述房产（厂房、综合楼）权属清楚。若发生与甲方有关房产（厂房、综合楼）权属纠纷或债权、债务纠纷，概由甲方负责清理，因此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。五、办理上述房产（厂房、综合楼）登记交易过户手续所需的土地、房产增值税，以及营业税、契税、印花税、交易手续费等各项费用全部由乙方负担，甲方应无条件的及时的协助乙方办理房产（厂房、综合楼）过户手续。六、本房产（厂房、综合楼）转让价格，依契约固定价格永远不变，且不受市场房屋（厂房、综合楼）价格变动的影响。七、未办理房地产过户前，如乙方向银行贷款，甲方同意以本宗房地产作为抵押，并协助办理抵押登记手续。八、违约责任：双方均不得以任何借口悔约。如甲方悔约，按乙方已付房产（厂房、综合楼）购买金双倍返还；如乙方悔约，乙方不得向甲方索还已付的房产（厂房、综合楼）购买金。……”当天，由原告支付被告定金300万元，并由被告出具收条一份，载明“今收到义乌市八佰豆饰品有限公司购房款定金壹仟叁佰万元整（￥13000000元）。”后涉案房产（厂房、综合楼）由原告管理使用至今。
2007年7月10日，义乌市房地产管理处为本案所涉房地产制发《中华人民共和国房屋所有权证》（房产证号：义乌房权证稠城字第××号）中载明：房屋所有权人义乌市金珂工艺品厂，房屋坐落稠城荷叶塘，建筑面积6070.51平方米，土地权属性质国有。2007年7月26日，义乌市人民政府为本案所涉房地产制发《中华人民共和国国有土地使用证》（土地证号：义乌国用（2007）第23-63**号）中载明：土地使用权人义乌市金珂工艺品厂，坐落稠城荷叶塘，地号23-14-0-10270，地类（用途）工业，使用权类型出让，终止日期2054年6月30日，使用权面积3500平方米，土地四至：东靠路、南靠义乌市洁灵日用品有限公司、西靠空基、北靠义乌市宏臣工艺品有限公司。
2007年8月，因原告需用《房地产买卖契约》所涉的房产抵押贷款，而该房地产未过户，故以被告名义委托义乌市明达房地产评估有限公司对所涉房地产进行评估，评估时点为2007年8月15日，评估结论：根据估价目的，遵循估价原则，充分考虑估价依据，通过对影响房地产价值因素进行认真的分析，经过测算并结合估价对象房地产在估价时点上的公开市场评估价值为人民币841万元，其中建筑物评估值为451万元，土地评估值为390万元。
2007年11月1日，原、被告共同确认的《对帐清单》中载明：“2007年3月18日金珂收125万元；2007年3月22日金珂收75万元；2007年8月2日金珂收100万元；2007年8月20日金珂收30万元；2007年9月5日金珂收30万元；2007年9月30日金珂收10万元；2007年11月1日金珂收390万元（其中本票3671300元），其中支付利息20万元。2007年3月18日至2007年11月1日金珂共收760万元。八佰豆在2008年1月底前支付金珂60万元，利息从本日起按月息1.5%计算，按实支付。2007年7月28日八佰豆收到土地证、房产证。”
2007年12月1日，原告支付被告人民币615000元，并由被告出具给原告收条，该收条载明：“今收到义乌市八佰豆饰品有限公司购房款陆拾万元整，利息壹万伍仟元整，共计陆拾壹万伍仟元整。”
2009年5月20日，原告向本院提起诉讼，要求确认其与金亚平于2007年2月2日签订的房地产买卖契约无效，并由被告返还转让款21215000元［案号为（2009）金义商初字第3611号］。因原告申请诉讼保全，本院依法查封了被告金亚平所有的义乌市金珂工艺品厂位于义乌市稠城荷叶塘的房产（房产证号：义乌房权证稠城字第001458**，房屋建筑面积6070.51平方米）及土地使用权（土地证号：义乌国用（2007）第23-63**号，土地使用权面积3500平方米）。因原告未交诉讼费，2009年6月10日本院裁定该案按撤诉处理。
2011年5月3日，被告寄给原告的函件中载明：“义乌市八佰豆饰品有限公司：并徐兴发总经理：对于我与贵方2007年2月2日签订的《房地产买卖契约》，因贵方于2009年5月20日悔约，在提起民事诉讼时，明确表示不履行主要债务，要求返还转让款，并且诉讼保全查封了我方的房地产。事实上，贵方至今又尚欠1060万元转让款未履行。另一方面，我方与贵方签订的《房地产买卖契约》属于部分或全部无效。因为，工业用地土地使用权的转让，受到了《国有土地使用权出让合同》第四条、第二十条和《中华人民共和国土地管理法》第五十六条等法律法规规定的限制。如果未经我方投资开发并投产5年以上，土地使用权将永远不得转让过户。鉴于存在上述你方违约和法律障碍等事由致使不能实现合同目的，以及贵方明确表示不履行主要债务等可以解除合同的情形，我方现依法书面通知贵方，主张解除我方与贵方于2007年2月2日签订的《房地产买卖契约》，本契约（合同）自本通知到达贵方时解除。”原告收到该函件后于2011年5月13日向被告邮寄回函，该函件载明：“关于义乌市金珂工艺品厂2011年5月3日解除《房地产买卖契约》通知的复函义乌市金珂工艺品厂（业主：金亚平）：贵厂于2011年5月3日发出的通知，我公司已签收。对于贵厂的通知内容，我公司做如下答复：第一：我公司已按合同约定履行了付款义务，有贵厂出具的收条和对帐清单为证；第二：我公司与贵厂签订的房地产买卖契约在签订之日（2007年2月2日）便已成立。根据双方签订的房地产买卖契约内容约定，贵厂同意在国家政策、法律法规允许转让本宗工业用地使用权时，将无条件协助办理工业用地使用权过户手续。目前，该宗工业用地使用权并未过户至我公司名下，因此双方签订的房地产买卖契约并未违反国家禁止性法律规定。综上，我公司认为双方签订的房地产买卖契约依法成立，并于协议约定的五年期间届满后生效，另我公司已完全履行合同约定的付款义务，贵厂无权解除合同。”
案涉房地产的房产税及城镇土地使用税的交纳情况：2008年12月18日，原告交纳房产税及城镇土地使用税合计49045.76元（税款所属时期2008年12月31日）；2009年12月15日，原告交纳房产税及城镇土地使用税合计41395.20元（税款所属时期2009年12月31日）；2011年1月7日，原告交纳房产税及城镇土地使用税合计41395.20元（税款所属时期2010年12月31日）；2012年1月10日，被告交纳房产税及城镇土地使用税合计41395.20元（税款所属时期2011年12月31日）。
被告提供的原告法定代表人徐兴法（乙方、承租方）与被告金亚平（甲方、房东）签订的《租房协议》（落款日期2007年2月1日）中载明：“为了搞活经济，以互惠互利为原则，经甲、乙双方协商达成如下协议：一、甲方原将荷叶塘厂房6000平方米出租给乙方办厂使用，租期为壹拾年，自2007年2月1日至2017年1月31日止，租金3月底前全部付清，共计款肆佰伍拾万元整（￥450万元），（租房期间，房东不能涨价）。二、乙方在承租期内的一切社会及有关部门的管理费，税收包括房产税均由承租人交纳，并及时交纳水电费……”。原告未以支付租金的方式向被告交付款项。
2011年11月，被告隐瞒原房屋所有权证已交付给原告的事实，而以原房屋所有权证遗失为由向义乌市房地产管理处申请补办了涉案房地产的房屋所有权证（权证号：义乌房权证稠城字第c001096**号）；2011年12月，被告隐瞒原土地使用权证已交付原告的事实，而以原土地使用权证遗失为由向义乌市国土资源局申请补办了涉案房地产的土地使用权证（权证号：义乌国用（2011）第001-09475号）。
2012年5月，义乌市金珂工艺品厂委托义乌市经纬房地产估价有限公司对涉案房地产的市场价值进行评估，估价时点为2012年5月20日，估价结果：确定义乌市金珂工艺品厂位于义乌市稠城荷叶塘的房地产于估价时点的市值参考价为人民币2780万元。
另查明，2012年3月6日，原告曾向本院提出诉讼，要求：一、依法确认原、被告于2007年2月2日签订的《房地产买卖契约》合法有效；二、判令被告立即协助原告办理位于义乌市稠城街道荷叶塘工业区的房屋产权和土地使用权的过户登记手续。2012年4月24日，原告申请撤诉，本院裁定予以准许。
本院认为，2004年10月10日义乌市金珂工艺品厂与义乌市国土资源局签订国有土地使用权出让合同，从而受让位于稠城荷叶塘的3734平方米的工业用地事实清楚，至2007年2月被告也已建成涉案的厂房、综合楼。2007年2月2日原、被告就涉案房地产达成的买卖合同，除成交款金额外，其他约定双方并无异议。本案的争议焦点有三：一、原、被告约定的涉案房产的真实成交价；二、从2007年2月2日至今原告一直管理使用涉案的房地产是基于双方的买卖关系还是租赁关系；三、涉案《房地产买卖契约》是否于反诉被告收到反诉原告邮寄的《解除房地产买卖契约的通知》时已解除。
一、关于第一个争议焦点。原、被告双方对2007年2月2日签订《房地产买卖契约》的事实没有异议，有争议的是双方买卖房地产的真实成交价是多少？原告主张实际成交价是1160万元，契约当中约定2160万元是为防止被告违约而多写了1000万元；而被告主张实际成交价就是契约中约定的2160万元。本院认为，原告的主张符合情理，本院予以采信。理由如下：1、双方的契约中约定2007年2月2日支付定金1300万元，而被告在收到原告交付的300万元后即出具1300万元的收条给原告。如果不是1000万元是多写，被告金亚平出具1300万元的收条给原告则不符合常理。同样，被告虽抗辩1300万元的收条与买卖契约一起打印并签字盖章后即交给原告，但在实际只收取300万元的情况下不积极催讨已出具收条的剩余1000万元，亦有悖常理。2、2011年11月1日，原、被告双方的对帐清单中明确收到的款项中有20万元是利息，并对未付的60万元有约定利息；且被告也于2007年12月1日收到了原告支付的购房款60万元及利息15000元。如果原告尚欠1000余万元未付，为何仅对60万元约定利息，而1000万元不仅没有在对帐单中作为未付款项反映出来，也没有约定利息。3、原、被告双方的买卖发生于2007年2月2日，而2007年8月16日对涉案房地产的评估价为841万元。虽然该评估是基于银行贷款而委托，评估价一般低于市场价，但原告主张的实际成交价已高于评估价300余万元，应在此类评估价与市场价的差额比例范围内。然被告于2012年5月委托评估的评估基准日已距协议签订时间五年之久，故评估结论显然不具备参考价值。4、虽然原告于2009年5月20日曾向本院起诉要求被告返还转让款为21215000元，但原告在本案中提供的证据应可以推翻该主张的真实性，且为达到自身利益最大化而提起的诉讼主张并非属自认范畴，故反诉原告关于反诉被告对转让款已作出自认并明示毁约的主张，本院不予采纳。5、根据义乌市房地产转让的实际情况，因房地产价格总体趋势呈上升态势，为防止出卖方反悔，在房地产转让过程中，书面协议中记载的价格高于实际成交价格的情况具有一定的普遍性。6、按照被告陈述，合同总价2160万元，截止2007年7月28日，原告仅支付购房款500万元；而被告在2007年7月28日就将案涉房地产的土地证、房产证交给原告用于抵押也不符合常理。综上，被告关于涉案房地产原、被告双方达成的实际成交价为2160万元的主张，本院不予采信。
二、关于第二个争议焦点。首先，原、被告双方对租赁协议形成时间及原因均有不同说法，即使按照被告的陈述租赁协议先于房地产买卖契约，那么根据后协议否认前协议的原则，应以后成立的房屋买卖协议为准。其次，被告出具的收条及确认的对帐清单中明确被告收取原告的均为购房款或购房款的利息，而非租金。即使双方存在租房协议，但原、被告双方履行的是房屋买卖协议。再者，被告在庭审中质证认为原告交纳房产税是基于租房协议交纳的，而2012年1月10日被告却为涉案房地产交纳了房产税。但被告没有提供证据证明双方的租房协议已解除，那么涉案房地产的房产税理应还是由原告交纳；相反，被告在庭审举证时又主张因双方的买卖契约已解除故由被告交纳该房产税。显然，被告的陈述自相矛盾。由此本院认为，原告管理使用涉案房屋是基于原、被告双方的买卖关系而非租赁关系。
三、关于第三个争议焦点。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解','2018-09-20
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