江苏省无锡市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)苏02执异62号
案外人：裴某1，女，1998年10月28日生，汉族，，住宜兴市。
案外人：裴某2，女，2008年12月30日生，汉族，，住宜兴市。
法定代理人：裴某3（系案外人裴某1、裴某2父亲），男，1973年10月24日生，汉族，，住宜兴市。
申请人：卢新华，男，1952年4月13日生，，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：邬蕾、张姝，上海君澜（无锡）律师事务所律师。
被申请人：承强，男，1961年10月2日生，汉族，，住江苏省宜兴市。
被申请人：张惠亚，女，1961年9月6日生，汉族，，住江苏省宜兴市。
被申请人：江苏东来房地产开发有限公司，住所地宜兴市新城绿园小区综合商住楼。
法定代表人：承强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴炜，该公司员工。
在本院审理卢新华与承强、张惠亚、江苏东来房地产开发有限公司（以下简称东来公司）民间借贷纠纷一案中，案外人裴某1、裴某2于2016年11月15日对我院查封登记在东来公司名下的座落于宜兴市新街街道新城路506号1611室（合同登记号为1620室）房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年1月23日举行了听证，案外人裴某1、裴某2的法定代理人裴某3、申请人卢新华的委托诉讼代理人邬蕾、张姝、东来公司的委托诉讼代理人吴炜参加了听证，承强、张惠亚经书面通知未到庭参加听证。本案现已审查终结。
裴某1、裴某2向本院提出执行异议称：宜兴市新街街道新城路506号1611室房产，已由东来公司在2011年9月7日出售给其所有，双方签订了《商品房买卖合同》，其于当日支付了全部购房款652850元，上述房产亦于2011年11月30日由东来公司交付给其使用，因当时裴某1、裴某2是未成年人，需要跟随父母居住，故对该房产暂作为异议人父亲裴某3的工作室使用。期间的水电费、物业费均由异议人家人按约缴付，物业费已交付至2015年12月。2013年8月，东来公司将办理房产、土地证登记的资料（包括发票、商品房初始登记证、用地初始登记证、房屋平面图、住宅质保书、住宅使用说明书、房屋座落证明等）交付给了异议人，并收取了维修资金、电梯更新资金。据此，该房屋所有权已属其所有，请求依法解除对上述房产的查封措施。
为此，裴某1、裴某2提供如下证据：1、《商品房买卖合同》一份，证明裴某1、裴某2于2011年9月7日与东来公司签订合同，购买了宜兴市新街街道新城路506号1611室房产。2、银行转账记录两份，证明裴某1、裴某2的父亲裴某3于2011年9月7日通过江苏银行和宜兴农商行向东来公司支付了购房款652850元，后在办理房屋登记资料交接时以现金支付房屋面积差价8360元，合计支付购房款661210元。3、发票一份，证明东来公司于2013年8月12日向裴某1、裴某2开具了金额为661210元的发票，确认裴某1、裴某2已经支付了全部购房款。4、商品房初始登记证、用地初始登记证、房屋平面图、住宅质保书、住宅使用说明书、房屋座落证明，证明东来公司向裴某1、裴某2交付房产后办理了房屋登记资料的交接手续。5、争议房产的电梯更新资金、房屋维修资金收据、物业费收据、水电费结算单，证明裴某1、裴某2支付了房屋使用的相关费用的事实。
卢新华答辩称，裴某1、裴某2所称购买的争议房产仍然登记在东来公司名下，法院查封登记在东来公司名下的房产并无不当，请求法院驳回裴某1、裴某2的异议。对裴某1、裴某2提供的证据其质证认为：对上述证据的真实性、合法性均存有异议，无法确认。
东来公司对裴某1、裴某2提供的证据予以认可，并称其确实向裴某1、裴某2出售了争议房产，也收到了全部购房款，争议房产和相关登记资料也实际交付给异议人，争议房产应归裴某1、裴某2所有。请求法院支持裴某1、裴某2的异议。
本院查明：本院于2016年9月受理了卢新华与承强、张惠亚、东来公司民间借贷纠纷一案，在审理该案过程中，依据原告卢新华的申请，本院于2016年9月27日采取诉讼保全措施，查封了被告东来公司名下座落于宜兴市新街街道新城路506号1757室等一批房产，案外人裴某1、裴某2购买的宜兴市新街街道新城路506号1611室房产也包含在上述查封房产中。
又查明，裴某1、裴某2于2011年9月7日与东来公司签订了《商品房买卖合同》，裴某1、裴某2购买宜兴市新街街道新城路506号1611室房产，因当时裴某1、裴某2尚未成年，故由其父亲裴某3于当日支付了全部购房款652850元，该房产于2011年11月30日由东来公司交付给其使用，房产交付后由裴某3作为工作室使用，裴某1、裴某2尚未在该房产中实际居住。
另查明，裴某1、裴某2名下在江苏省宜兴市没有登记有其他房产。
以上事实，有当事人陈述、本院（2016）苏02民初255号民事裁定书、协助执行通知书、《商品房买卖合同》、银行转账凭据、销售不动产统一发票、宜兴市商品房初始登记证、用地初始登记证、房屋平面图、物业费收据、水电费结算单、协助查询通知书回执等证据在卷佐证。
本案争议焦点在于：法院诉讼保全查封登记在东来公司名下的房产是否应当解除查封。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。对照上述法律规定，本案中案外人裴某1、裴某2系在法院查封之前与东来公司签订了书面买卖合同，并由其父亲裴某3付清了全部购房款。虽然目前该房产由其父亲裴某3作为工作室用于办公使用，但鉴于购房时裴某1、裴某2均系未成年人（2011年裴某113岁，裴某23岁），裴某2目前仍然是未成年人，按照普通人的生活常理，裴某1、裴某2只能跟随父母居住生活，不可能在所购房产中单独居住生活。且经查，裴某1、裴某2名下在宜兴市也没有其他用于居住的房屋。因此，裴某1、裴某2购置该房产应当认定为用于居住使用。裴某1、裴某2的情形符合上述法律规定的排除条件，对于裴某1、裴某2提出解除房产查封的异议请求本院可予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：
解除宜兴市新街街道新城路506号1611室房产的查封措施。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 孙晓敏
审 判 员 秦小兵
代理审判员 杨 曦
二〇一七年五月三十一日
书 记 员 张 萍
本案援引法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件如果问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。