贵州省望谟县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黔2326民初1419号
原告：贵州洋城投资有限公司。（以下简称“洋城公司”）
法定代表人：冉碧均，职务：总经理。
住址：贵阳市观山湖区碧海花园R-016丽阳天下B2幢负1-6号。统一社会信用代码：915201150508407026。
委托代理人：龙正碧，贵州甲丁律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告:贵州强臣房地产开发有限公司（以下简称“强臣公司”）。
住址：贵阳市白云区白云南路418号云城大厦三楼。统一社会信用代码：91520113709684702W。
法定代表人：文守华，系该公司总经理。
被告：贵州强臣房地产开发有限公司望谟分公司（以下简称“强臣分公司”）。
住址：望谟县王母街道办事处商业街商贸桥。
统一社会信用代码：915223265806907569。
负责人：文昊，系分公司负责人。
二被告共同委托代理人：徐刚，系贵州强臣房地产开发有限公司望谟分公司职工。代理权限：特别授权。
原告贵州洋城投资有限公司诉被告贵州强臣房地产开发有限公司、贵州强臣房地产开发有限公司望谟分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案受理后，依法由审判员皮成磊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贵州洋城投资有限公司委托代理人龙正碧，被告强臣公司、强臣分公司共同委托代理人徐刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贵州洋城投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将位于望谟县××大厦××座××层××房、××层××房交付给原告。2、判令被告立即将商品房转移登记的文书交付给原告；3、判令被告支付原告截止2017年10月29日逾期交房违约金77193.34元，之后的违约金按每日89.14元计算至被告实际交付之日；4、判令被告支付原告逾期办证违约金33694.09元之后的违约金按每日89.14元计算至被告实际交付之日；5、本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：2014年12月19日，原、被告签订了两份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发修建位于望谟县××大厦××座××层××房、××层××房，其中4层3号房屋价款为209250元、22层5号房屋价款为236439元，被告向原告出具了收款收据。合同约定被告应于2015年3月19日前交付商品房，逾期交房应承担违约责任，同时还约定被告应于2016年7月19日前取得所有权初始登记，并交付商品房转移登记的有关文书，逾期办理应承担违约责任。时至今日，被告未将商品房交付给原告，亦未交付商品房转移登记手续。原告认为，被告未按合同约定履行义务已构成严重违约。为此，原告为了维护自己的合法权益，根据法律规定特诉至法院，恳请判允如前诉请。
被告强臣公司、强臣分公司辩称：1、商品房预售合同合法有效。2、我公司不存在违约行为，原告未到我公司办理交房手续，我公司亦无联系方式联系原告；3、相关权属还无法办理。房屋一直未交付是因下水道的用地问题，一直等政府协调。下水道用地未处理前就可以交付使用，即2016年3月就可以交付使用。
原告为支持自己的诉讼主张，向法庭提交下列证据：
（1）法人身份证明、身份证及营业执照复印件，用以证明原告的诉讼主体资格。经质证，二被告无异议。
（2）商品房买卖合同、收款收据复印件，用以证明买卖商品房的事实，合同真实有效，同时，证明被告违约。经质证，二被告对合同真实性无异议，但对合同的单价有异议，价格低于当时的市价，合同中的面积是按套内面积计算的。
被告强臣公司、强臣分公司未向法庭提供证据。
本院依职权调取的证据：《望谟县城城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案>的通知》（望府办发[2017]273号）、《网上查询中国人民银行贷款利率情况》。经质证，原、被告无异议。
经审理查明：2014年12月19日，原告洋城公司与被告强臣分公司签订了两份《商品房买卖合同》（合同编号：GQFK2013-183、GQFK2013-184），洋城公司全款购买强臣分公司开发的两套商品房。两套商品房位于望谟县复兴镇民族路老农贸市场银座大厦A座4层3号房和22层5号房，合同签订当日洋城公司付清了两套商品房购房款共计445689元。合同约定：1、银座大厦A座22层5号房建筑面积为87.57平方米，套内面积72.72平方米，商品房单价按套内面积计算每平方3251.36元，总价款为236439.00元；银座大厦A座4层3号房建筑面积为77.5平方米，套内面积64.35平方米，商品房单价按套内面积计算每平方3251.70元，总价款为209250.00元；2、合同约定付款方式及时间为2014年12月19日前一次性支付全部房价款；3、商品房交付时间为2015年3月19日前交付给买受人。交付条件为：①该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；②有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；③满足合同第十条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；④买受人支付完该套房屋全款；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。4、逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人……按照逾期时间，分别处理[（1）和(2)不作累加]。（1）逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。5、转移登记。出卖人承诺于2016年7月19日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.02%承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。
另查明，案涉商品房至今尚未验收。庭审中，被告称目前案涉房屋电梯已通过验收，已有部分人员入住银座大厦商品房。诉讼中，被告强臣公司抗辩违约金约定过高，要求对违约金进行调整。
经查询，2016年7月至2017年10月31日期间，中国人民银行公布的金融机构人民币一至五年期贷款基准年利率为4.75%。
再查明，望谟县人民政府办公室于2017年11月18日印发的《望谟县城城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案》规定的安置补助标准为：住房、办公用房按10元/㎡·月。
上述事实，有起诉状、营业执照、《商品房买卖合同》、收款收据、庭审笔录、《望谟县人民政府办公室关于印发<望谟县城城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案>的通知》（望府办发[2017]273号）、《网上查询中国人民银行贷款利率情况》、补充质证及询问笔录在卷为据。
本院认为，原告洋城公司与被告强臣分公司签订了两份《商品房买卖合同》（合同编号：GQFK2013-183、GQFK2013-184），系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，对当事人具有法律约束力，双方应依诚实守信原则恪守合同义务。合同签订后原告洋城公司履行了支付房款义务，被告理应按照约定的期限交付房屋及办理房产证，被告未按约定交付房屋及办理房产证给洋城公司的行为构成违约，应当承担迟延履行的违约责任。
关于房屋交付及办理商品房转移登记的问题。本院认为，法律禁止将未经验收或验收不合格的商品房交付使用。本案案涉商品房至法庭辩论终结前仍未经验收，尚不具备交房及办证的条件，故对原告洋城公司主张的交房及办证诉讼请求本院暂不予处理，待条件具备后再另行主张权利。
关于逾期交房违约金的问题。本案双方签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在2015年3月19日前向买受人交付商品房。逾期超过90日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金,……”诉讼中，被告强臣公司抗辩违约金约定过高，要求予以调整，从上述合同约定来看，双方约定违约金明显过高，依照最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定对本案逾期交房违约金计算标准进行调整。而调整违约金基础是确定逾期交房的实际损失，本案逾期交房的实际损失客观上表现为交付房屋使用期间的租金损失，参照《望谟县人民政府办公室关于印发<望谟县城城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案>的通知》规定的住房、办公用房按10元/㎡·月的标准确定实际损失。同时，鉴于涉案房屋交付时间不具有确定性，而人民法院裁判违约金应当具体明确，故对本案违约金计算期间暂确定为2015年3月20日至2017年10月31日为宜。逾期交房违约金调整计算为：1、原告洋城公司主张逾期90日内（2015年3月20日至2015年6月17日）违约金为89.14元不高于实际损失，且系其对自己权利的处分，本院予以确认；2、2015年6月18日至2017年10月31日共违约867天，原告主张从2015年6月18日至2017年10月29日的违约金为77104.2元属过分高于造成的损失，依法调整后违约金为不高于损失的30%，两套房屋面积为（87.57+77.5）=165.07，即（165.07×10元/㎡·月×12）÷365×130%×867=61167.25元。故逾期交房的违约金为61167.25元+89.14元=61256.40元。对于2017年11月1日起至实际交房的期限不具有确定性，今后洋城公司可另行主张权利。
关于逾期办证违约金的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十八条规定:“三、转移登记。出卖人承诺于2016年7月19日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。……1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.02%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。”本案中，虽然合同约定逾期办证的违约金计算方式为按已付房价款每日万分之二承担违约责任，但被告强臣公司亦抗辩约定的违约金过高要求调整，而逾期办证的违约金损失又难以确定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，考虑目前房屋尚不具备交付条件，在强臣公司已承担逾期交房违约金的情况下，结合本地房地产市场及业主人数，从平衡出卖人和买受人双方利益考虑，本院酌情按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率调整逾期办证违约金的计算标准。即逾期办证违约金调整为：1、原告洋城公司主张90日内（2016年7月20日至2016年10月17日）违约金89.14元不高于实际损失，且系其对自己权利的处分，本院予以确认；2、2016年10月28日至2017年10月31日共违约379天，违约金为=445689×379/365×4.75%=21982.24元。逾期办证违约金共计为=89.14元+21982.24元=22071.38元。对于2017年11月1日起至实际办证的期限不具有确定性，故对2017年11月1日起至实际办证期间的违约金今后原告洋城公司可另行主张权利。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、限被告贵州强臣房地产开发有限公司、贵州强臣房地产开发有限公司望谟分公司于本判决生效之日起十日内向原告贵州洋城投资有限公司支付逾期交房违约金61256.40元。
二、限被告贵州强臣房地产开发有限公司、贵州强臣房地产开发有限公司望谟分公司于本判决生效之日起十日内向原告贵州洋城投资有限公司支付逾期办证违约金22071.38元。
三、原告贵州洋城投资有限公司诉请的交房及办证的诉请，待房屋验收合格后另行主张权利。
上述款项，如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1257.98元（已减半），由被告贵州强臣房地产开发有限公司、贵州强臣房地产开发有限公司望谟分公司承担。
如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可以在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向人民法院申请强制执行。
审判员 皮成磊
二〇一八年四月二十七日
书记员 王发阳