上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二(民)终字第2476号
上诉人(原审原告)上海三角地超市公司。法定代表人曹永强。委托代理人陈贤智，上海市理诚律师事务所律师。委托代理人陈皓，上海市理诚律师事务所律师。上诉人(原审被告)胡建新。上诉人上海三角地超市公司(以下简称“三角地公司”)、上诉人胡建新因房屋租赁���同纠纷一案，均不服上海市虹口区人民法院(2014)虹民三(民)初字第582号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：本市新港路XXX号至319号底层中的859.23平方米、2层中的946.12平方米、3层中的1707.93平方米房屋产权属上海三角地总公司。上海三角地总公司授权三角地公司对外出租上述房屋。2013年3月12日，三角地公司、胡建新签订一份《房屋租赁合同》，约定，三角地公司将本市新港路XXX号至319号三楼西侧、建筑面积约为758平方米(以现场为准)的房屋(以下简称“系争房屋”)出租给胡建新；胡建新向三角地公司承诺租赁系争房屋为开设上海振河娱乐总汇使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；房屋租赁期自2013年4月1日起至2018年3月31日止，期限为5年；双方约定系争房屋租金��第一年人民币(以下币种均为人民币)32万元，第二年租金33万元，第三年租金34万元，第四年租金35万元，第五年租金37万元；租金采用先付后用，每6个月为一个支付期，胡建新在每一个支付期10日前向三角地公司支付此后6个月的租金；胡建新在每年的3月22日前支付当年4月1日至9月30日的租金，在每年的9月23日前支付当年10月1日至次年3月31日的租金，作为例外，胡建新在2013年6月1日支付2013年4月1日至2013年9月30日的房屋租金；胡建新应在起租日前10天支付首期租金同时支付押金8万元，押金由三角地公司保管，三角地公司收取押金向胡建新开具收款凭证，不计利息，待租期期满，胡建新按合同完全履约，三角地公司验收后返还胡建新押金。合同签订后次日，胡建新向三角地公司支付押金8万元。之后，胡建新对系争房屋进行装修。上海市虹口区公安消防支队(以下简称“虹口消防支队”)于2013年4月24日出具一份《关于不同意上海振河娱乐有限公司KTV内装修建设工程消防设计的审核意见》(沪虹公消审[2013]第0063号)，称：1、该工程消防设计文件不符合规范要求，无机械排烟系统图；2、轴B与轴22相交处的包房存在袋形走道，不符合《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)第4.1.5A条；3、场所内轴K与轴29相交处的疏散楼梯未能在裙房第一至四层形成完整的封闭楼梯间。之后，胡建新修改消防设计后另行送审。虹口消防支队于2013年6月5日出具《关于同意上海振河娱乐有限公司KTV内装修建设工程消防设计的审核意见》(沪虹公消审[2013]第0085号)。系争房屋装修工程竣工后，胡建新向虹口消防支队申请消防验收。虹口消防支队于2013年9月18日出具一份《关于振河娱乐KTV内装修建设工程消防验收不合格的意见》(沪虹公消验[2013]第0119号)，称该建设工程���符合国家消防规范要求，消防验收不合格，具体情况如下：1、乙级防火门与提供的检验报告不一致，不符合《消防产品现场检查判定规则》(GA588-2005)的规定；2、包房部分墙面采用易燃材料装饰，不符合《建筑内部装修设计防火规范》(GB50222-95)第3.3.1条；3、封闭楼梯间在首层接紧要出口时与其它区域未分隔，不符合《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)第6.2.2.3条。之后，胡建新对上述验收意见书中所列第1、2项不合格情形进行了整改，第3项不合格情形未予整改，因系争房屋消防验收不合格，胡建新在系争房屋内断断续续经营。期间，胡建新于2013年7月23日支付三角地公司租金3万元，之后胡建新未再支付租金。2014年3月，三角地公司起诉，要求胡建新支付2013年4月1日起至2014年3月31日的房屋租金29万元。原审法院另查明：本市新港路XXX号至319号底层中859.23平方米���外的房屋产权属案外人所有，该部分房屋由所属产权人对外出租，目前经营游戏机房。从胡建新承租的系争房屋到达底层室外需通过案外人所有的底层房屋区域范围。原审法院再查明：2009年1月5日，上海三角地总公司铁马商场(以下简称“铁马商场”)与范德新签订一份《租赁合同》，约定，铁马商场将本市虹口区新港路XXX号至319号三楼西侧、建筑面积为758平方米的房屋出租给范德新，租赁期限为5年，自2009年1月9日起至2014年1月8日止，年租金为28万元。2011年2月15日，铁马商场、范德新及三角地公司签订《补充协议》，约定，从2011年1月1日起铁马商场与范德新原签协议中的铁马商场所有权利和义务由三角地公司承担，原协议所有条款不变，直至原协议履行完毕。2011年3月10日，范德新以上海振河娱乐有限公司(甲方，以下简称“振河公司”)的名义与胡建新、焦��顺(乙方)签订《承包租赁合同》，约定，甲方将其经营的上海振河娱乐总汇业务(新港路XXX号至319号三楼、四楼)中的三楼西侧房屋(建筑面积为758平方米)交付给乙方承包经营；承包租赁期限自2011年3月至2014年1月8日止；乙方每年向甲方支付承包租赁费42万元。合同签订后，胡建新、焦刘顺向范德新支付押金13.5万元及2014年1月8日前的承包租赁费。2012年6月，三角地公司向原审法院起诉[案号为(2012)虹民三(民)初字第1624号]，要求解除与范德新签订的《上海市房屋租赁合同》，要求范德新、振河公司迁出并交还系争房屋，并要求范德新、振河公司支付拖欠的房屋租金、滞纳金及违约金。胡建新作为该案第三人参加诉讼。2013年3月20日，原审法院对该案作出一审判决：1、三角地公司与范德新签订的《租赁合同》于2013年1月24日解除；2、自该判决生效之日起10日内，范德新、振河公司迁出本市新港路XXX号至319号三楼西侧房屋，范德新将该房屋交还三角地公司；3、自该判决生效之日起10日内，范德新支付三角地公司租金及使用费(按年租金28万元，自2012年1月9日起计算至实际迁出之日止)；4、自该判决生效之日起10日内，范德新支付三角地公司滞纳金(按照日租金的1%，自2011年12月26日开始计算至付款之日止)；5、自该判决生效之日起10日内，范德新支付三角地公司违约金5万元；6、自该判决生效之日起10日内，三角地公司返还范德新押金5万元。判决后，该案当事人均未上诉。审理中，原审法院于2014年7月8日就系争房屋内装修消防验收事宜向虹口消防支队调查，该支队工作人员称虹口消防支队出具的《关于振河娱乐KTV内装修建设工程消防验收不合格的意见》中所列第1、2条不合格情形已经整改，第3条不合格情形尚未整改。该第3条是指系争房屋安全疏散通道设置不符合要求，从三楼到底层的疏散通道未在底层采取有效的分隔，而是通过了其他营业区域才能到达室外。按照消防规范要求，应当在底层拦隔出一条可以直接通室外的通道。原审法院认为：三角地公司、胡建新签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。胡建新作为承租方，应当向三角地公司支付占用房屋期间的租金。同时，房屋出租方交付给承租方的房屋应当符合双方合同约定的用途。本案中，三角地公司、胡建新约定系争房屋用于经营娱乐总汇，而三角地公司交付给胡建新的房屋装修后因房屋安全疏散通道设置不符合要求及胡建新装修中存在的其他问题而导致消防验收未审核通过，现胡建新装修中存在的其他问题已经解决，系争房屋安全疏散通道设置问题至今未能解决，该问题的解决需占用新港路XXX号至319号底层属其他产���人所有的部分房屋面积，三角地公司作为房屋出租方，应出面与该部分房屋的产权人协商解决。在房屋安全疏散通道设置问题未能解决之前，三角地公司要求按合同约定的租金标准收取胡建新租金，缺乏依据。关于胡建新辩称其已向范德新付清2014年1月8日之前的承包租赁费，不同意支付三角地公司2014年1月8日之前的房屋租金，且系争房屋消防验收不合格导致胡建新无法正常经营，胡建新也不同意支付2014年1月8日之后的房屋租金的意见，三角地公司与范德新的租赁合同经法院判决已于2013年1月24日解除，三角地公司有权在该份租赁合同解除后将系争房屋出租给胡建新，胡建新在明知其已向范德新结清承包租赁费的情况下与三角地公司签订租赁合同，并约定自2013年4月1日起向三角地公司承租系争房屋及支付租金，现胡建新以向范德新付清2014年1月8日之前的承包租赁费为���拒付2014年1月8日之前的房屋租金，缺乏依据。且系争房屋虽因安全疏散通道设置不符合要求导致消防验收不合格，但胡建新并未就此提出解除合同或采取其他减少损失的措施，而是继续占用系争房屋并在房屋内断断续续经营，现胡建新以系争房屋消防验收不合格为由拒付租金，亦缺乏依据，不予采纳。因此，原审法院将综合考虑系争房屋的实际使用情况及三角地公司、胡建新的过错程度对系争房屋的租金酌情作出调整。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：自本判决生效之日起10日内，胡建新支付上海三角地超市公司2013年4月1日起至2014年3月31日的房屋租金人民币14.5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,650元，由三角地公司、胡建新各半负担。三角地公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，设立新的消防疏散通道，并非三角地公司的合同义务，也不是胡建新承租房屋的必然结果，原审法院要求三角地公司出面与该底层房屋的产权人协商解决消防疏散通道没有法律依据，更不应当以此为由调整房屋租金标准。请求二审法院依法改判，支持其原审诉请。胡建新亦不服原审法院判决，向本院提起上诉称，不同意三角地公司的上诉请求。三角地公司交付的房屋安全疏散通道设置不符合要求，导致胡建新的消防验收审核未通过，随后胡建新多次找三角地公司解决该问题，但拖延至今未解决。三角地公司出租的房屋不符合双方合同约定的用途，致使胡建新不能实现租赁经营的目的，给其造成巨大经济损失，原审法院判决胡建新支付租金14.5万元���没有法律依据，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。三角地公司亦表示不同意上诉人胡建新的上诉请求。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，三角地公司、胡建新于2013年3月12日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，与法无悖，合法有效，双方当事人均应依约履行。根据查明的事实，双方当事人在合同履行中，因房屋安全疏散通道设置不符合要求导致消防验收未审核通过，三角地公司作为房屋出租方，应主动与案外人进行协商解决，胡建新作为承租方亦应予以配合。现三角地公司在交付房屋实际存在瑕疵，且该问题未解决之前，要求按合同约定的标准收取租金，依据不足，本院不予支持。而胡建新在三角地公司交付系争房屋后，实际一直占用系争房屋并在房屋内经营，现以系争房屋消防验收不合���为由拒付租金，亦依据不足，本院不予支持。原审法院综合考虑系争房屋的实际使用情况及三角地公司、胡建新的过错程度对系争房屋的租金酌情作出调整，并无不当。上诉人三角地公司、上诉人胡建新的上诉请求，均依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币5,650元，由上海三角地超市公司、胡建新各半负担。本判决为终审判决。
审 判 长 刘海邑
审 判 员 周刘金
代理审判员 高 胤
二〇一五年八月五日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……