天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初20708号
原告陈梦恒,女,1997年1月15日出生,汉族,自由职业,住天津市滨海新区。
委托代理人于婧婧,广东维强(天津)律师事务所律师。
被告於秀玲,女,1953年9月1日出生,汉族,塘沽新港街道办事处退休职工,住天津市滨海新区。
委托代理人孙娜,北京中伦文德(天津)律师事务所律师。
被告万仕联(天津)房地产经纪有限公司,住所地天津市滨海新区塘沽永久街251号,组织机构代码56931669-1。
法定代表人张晓宝,总经理。
委托代理人荣菲菲,女,1985年9月16日出生,汉族,万仕联(天津)房地产经纪有限公司职员。
原告陈梦恒与被告於秀玲(以下简称第一被告)、万仕联(天津)房地产经纪有限公司(以下简称第二被告)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年1月20日立案受理后,依法由审判员周丽艳适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告陈梦恒的委托代理人于婧婧、被告於秀玲的委托代理人孙娜、被告万仕联(天津)房地产经纪有限公司的法定代表人张晓宝及委托代理人荣菲菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈梦恒诉称,2015年8月27日,原告与二被告签订房屋买卖(置换)合同,约定第一被告父亲於兴才所有的坐落于天津市新港新风里***号房屋由第一被告出卖于原告,价格为810000元,且约定2015年8月27日由原告支付定金20000元。原告如期支付款项,且给付第二被告信息服务费、过户服务费、评估费及贷款服务费。后第一被告拒绝履行合同,双方多次协商未果。原告起诉并最终明确诉讼请求为:1、判令原、被告解除第0000661号房屋买卖(置换)合同;2、判令第一被告返还定金20000元;3、要求第一被告赔偿违约金40500元;4、要求二被告连带返还信息服务费6400元,第二被告返还评估费和贷款服务费;5、诉讼费由二被告承担。
原告针对其诉讼请求,提交证据如下:
证据一、房屋买卖置换合同,证明原、被告于2015年8月27日签订天津市房屋买卖合同,被告是代理涉诉房屋的所有权人签订的,并承诺承担一切法律责任;
证据二、定金收条,证明第一被告于2015年8月27日收到原告交纳的购买涉诉房屋的定金20000元;
证据三、收据三张,证明2015年8月27日第二被告收到原告交纳的信息服务费6400元及过户服务费800元,第二被告于2015年10月13日收到原告交纳的评估费4350元。
第一被告於秀玲辩称,我方同意返还原告定金20000元,因为合同无效,谈不上解除。事实与原告诉状所述事实不一致,2015年8月中旬第二被告通过电话的方式联系到於秀玲,询问有无房源出售,此时,於秀玲的父亲过世后留有一套遗产房尚未处置,於秀玲便将此房的具体信息告知了第二被告,于是在2015年8月27日前后第二被告告知於秀玲有买主看中本案涉诉房产,被告於秀玲说应征询其他继承人的意见,并办理继承公证后才能签订合同,但第二被告告知被告於秀玲说价钱已谈好,过来先签一个定购协议,把房子敲定。于是原告与第一被告签订了一份房屋买卖合同,收取了原告定金20000元,2015年9月初,第二被告告知被告於秀玲原告不想要此房了,即使继续购买也要变更一次性付款方式为银行按揭贷款。被告於秀玲将此情况告知其他继承人后得到其他继承人的强烈反对,要求被告於秀玲对于擅自出售房屋且房屋不具备给款能力的情况进行善后处理,原、被告多次协商未果后,涉诉房产于2015年11月18日办理了继承公证,确定了该房产的继承人为案外人於建华。现被告同意返还定金20000元,不同意原告其他诉讼请求。
被告於秀玲针对其抗辩意见,向本院提交证据如下:
证据一、房屋买卖合同,证明1、该合同订立时原、被告即知道被告於秀玲对涉诉房产没有处分权,该合同效力待定;2、该合同对于房屋的付款是明确约定为一次性付款,且约定原告应于2015年10月31日前存入监管中心66万元房款,但原告并没有按照此约定履行;
证据二、收据一张,证明第一被告向第二被告交纳了信息服务费8000元,所以我们认为针对该份无效合同,对于原、被告所造成的损失就是各自交纳的中介费,即使都有过错的情况下,也是各担各的,原告无权向第一被告主张返还信息服务费6400元;
证据三、公证书一份,证明涉诉房屋于2015年11月18日办理了继承公证,有权处分人为於建华,第一被告没有实际处分权。
第二被告万仕联(天津)房地产经纪有限公司辩称,2015年8月中旬,第一被告在我们这登记了房源,签订了房屋代理合同。我们问了她是否有其他继承人,也问了她能否做主卖这个房子,价格是否形成了统一,她明确了能卖,与我们及原告三方签订了合同,收取了定金。原告想将一次性的付款方式改为贷款方式,第一被告没有同意,就没有再商议。后来第一被告不想将房屋出售了,说其他继承人说价格低,不想卖了,我们和第一被告沟通,原告也去我们店里去协商了这个事情。我们去查询这个房底档,这个房屋已经出售。第一被告的弟弟去过我们店,要把定金给我,我说这样解决不行,没有收他的定金。中介费等费用是我们交易中正常收取的,原告产生的损失应该由违约方承担。
第二被告针对其抗辩意见,向本院提交证据如下:
房屋买卖置换合同,证明我们在签署买卖合同过程中,都是按照正常的交易规则进行的,第一被告做完房屋继承手续及房屋出售都没有对我方进行通知,是由于第一被告违约,中介费是我们的劳动报酬,如果原告有损失应该由第一被告赔偿。
经审理查明,2015年8月27日,原告与二被告签订“房屋买卖(置换)合同”,约定第一被告将坐落于天津市滨海新区塘沽新风里***号房屋出卖给原告,价款810000元,原告应支付第一被告购房定金20000元。原告一次性付款,应于2015年10月31日前将全部房款人民币660000元整存入天津市正孚房地产资金监管中心账户内,剩余房款人民币130000元原告于过户进件当日支付给第一被告。三方签订本合同之时,原告、第一被告分别向第二被告交纳房屋信息服务费8100元。合同第八条约定,此合同由於兴才女儿於秀玲(即第一被告)代签,一切相关法律责任由於秀玲承担。此外,合同还就其他权利义务进行了约定。合同签订后,原告于当日支付给第一被告购房定金20000元,向第二被告交纳信息服务费6400元及过户服务费800元,并于2015年10月13日向第二被告交纳评估及贷款服务费4350元。第一被告于合同签订当日支付给第二被告信息服务费8000元。合同签订后,原告首先提出变更付款方式为贷款,第一被告未允。
另查,涉诉房屋的原产权人为第一被告之父於兴才,於兴才于2008年9月去世。2015年11月18日,天津市塘沽公证处出具公证书,涉诉房屋由案外人於建华(第一被告之弟)继承。第一被告陈述涉诉房屋于2015年10月27日另行出售给他人。
上述事实,有原、被告陈述及其提供的证据在案证实。
本院认为,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”,故对被告提出的合同无效的抗辩意见,本院不予支持。现原告要求解除上述合同,因涉诉房屋已另行出售,上述合同无法实际履行,故本院准予解除。但合同的解除系原告提出变更付款方式被告未允造成,故造成合同解除系原告违约在先,现原告要求返还定金20000元,第一被告表示同意,本院照准。关于原告交纳的信息服务费,因合同解除由原告造成,故该损失应由原告自负,与二被告无关。关于违约金,因合同解除由原告造成,故不存在违约金问题。在第一被告对付款方式的变更未允的情况下,原告仍向第二被告交纳评估及贷款服务费4350元的行为,显属不妥。现第二被告同意返还上述4350元,本院照准。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:
一、解除原告陈梦恒与被告於秀玲、被告万仕联(天津)房地产经纪有限公司于2015年8月27日签订的“房屋买卖(置换)合同”;
二、被告於秀玲于本判决生效后十日内返还原告陈梦恒定金人民币20000元;
三、被告万仕联(天津)房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈梦恒评估及贷款服务费共计4350元;
四、驳回原告陈梦恒的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2102元,减半后收取1051元,由原告负担。(原告已付清)
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提供副本,上诉于天津市第二中级人民法院(递交上诉状后,应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费,上诉期限届满后七日内仍未交纳的,视为放弃上诉)。
审判员 周丽艳
二〇一六年四月二十日
书记员 程 珊