广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终8507号
上诉人（原审被告）：广州京德贸易有限公司（以下简称京德公司），住所地：广州市越秀区广园东路1542号首层。
法定代表人：陈吉武，职务：总经理。
委托诉讼代理人：方琼燕，广东舜华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈锋，男，1979年2月4日出生，汉���，住广东省陆丰市，系该司员工。
被上诉人（原审原告）：广州市道路扩建工程办公室（以下简称市道扩办），住所地：广州市仓边路***号。
法定代表人：宋金峰，职务：主任。
委托诉讼代理人：陈启环、左韵琦，均系广东环球经纬律师事务所律师。
原审第三人：陈卫军（曾用名陈慰萱），男，1948年3月27日出生，汉族，住广州市荔湾区。
上诉人京德公司因与被上诉人市道扩办、原审第三人陈卫军物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
京德公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令京德公司无须将广州市广园东路1542号首层商铺使用部位腾空交还给市道扩办；3.判令京德公司无须向市道扩办支付自2014年1月4日起至实际交还商铺之日止的房屋使用费（以使用面积69.5平方米为准，参照房管部门公布的同期同类房屋租金参考价计算）；⒋本案一、二审诉讼费全部由市道扩办及陈卫军承担。事实和理由：一、市道扩办自1997年将涉案商铺租赁给陈卫军，租赁期限从1997年7月24日至2000年7月23日共计3年，期限届满后市道扩办并未收回商铺，双方亦未办理商铺交接手续，陈卫军继续承租商铺至今已满20年，应视为双方形成不定期租赁关系。而京德公司的承租权来源于陈卫军，京德公司自2009年10月承租涉案商铺至今于法有据,京德公司有权使用涉案商铺，并非如市道扩办所述长期非法占有涉案商铺。而且在市道扩办起诉前，京德公司使用商铺期间从未接到任何市道扩办催收租金或要求交还商铺的通知，且京德公司所承租商铺与市道扩办的其他商铺同属��排，市道扩办称其不知道该商铺的使用情况与客观事实不符。一审法院判令京德公司交还商铺于法无据，应予纠正。二、京德公司自2009年10月起至今均有偿使用涉案商铺，租金均比市场租金高。京德公司属于善意承租人，一审法院在京德公司已缴纳租金的情况下仍要求京德公司重复缴纳租金有误，应予纠正。追偿租金的对象应为陈卫军而非京德公司，市道扩办与陈卫军的租金纠纷与京德公司无关。京德公司不欠租，无需向市道扩办缴纳涉案商铺租金，亦不同意参照房管部门公布的同期同类房屋租金参考价计算租金。三、市道扩办所诉请的房屋使用费在性质上为租金，应适用一年诉讼时效的规定，而一审法院认为房屋使用费并非租金，依法适用三年诉讼时效并判决京德公司承担起诉之日往前推3年的租金有误。四、京德公司自2009年10月起使用商铺至今已投入了255万元��右的款项，包括但不限于支付给莫建华的顶手费70万元、买断经营权费50万元、两次装修40万元左右、商铺修缮费用5万元左右、租金90万元，京德公司损失惨重，市道扩办应向京德公司承担过错赔偿责任，京德公司保留向市道扩办及陈卫军索赔的权利。
被上诉人市道扩办答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，京德公司的上诉没有事实和法律依据，应予驳回。具体理由如下：一、市道扩办系涉案房屋的权属人，依法享有占有、使用、收益的权利。京德公司没有与市道扩办签订租赁合同而继续占用涉案商铺，亦未向市道扩办支付商铺使用费，侵犯了市道扩办对涉案房屋的所有权。京德公司应依法将涉案房屋交还给市道扩办。二、京德公司占用涉案商铺无事实和法律依据，应为无权占有。⒈陈卫军从未与市道扩办办理过任何合法租赁手续，市道扩办也���见过陈卫军，其无权以自身名义将涉案商铺出租给京德公司，更无权出售商铺经营权。京德公司在与陈卫军签约时没有审查陈卫军是否有租赁权，存在重大过错。⒉京德公司提供的其与莫剑华于2009年10月15日订立的《转租协议》约定莫剑华将涉案商铺转租给京德公司（期限为2009年10月15日至2012年10月14日），但市道扩办从未与莫剑华订立过任何租赁协议，莫剑华无权将涉案房屋出租给京德公司。市道扩办对该协议的真实性存疑。京德公司在与莫剑华签约时没有审查是否存在租赁权，存在重大过错。⒊京德公司提供的2010年4月30日与广州市安岭农工商联合公司订立的协议书，约定广州市安岭农工商联合公司将涉案商铺转租给京德公司，租期为2010年5月1日至2015年4月30日，该租赁期限与京德公司、莫剑华所订立的协议期限重合。在相同时间段内，两个不同主体分别向京德公司转租涉案商铺，而京德公司在明知涉案商铺权属人为市道扩办的情况下，不向市道扩办核实转租方是否存在租赁权限的情况下，就与第三方订立转租协议，并同时向两方支付租金，不合理。市道扩办有理由怀疑京德公司提供的协议是为本案诉讼或非法占用涉案房屋所杜撰。三、市道扩办系涉案房屋的权属人，陈卫军未经市道扩办允许，擅自出租涉案商铺并收取相应费用，且没有转移支付给市道扩办，京德公司和陈卫军侵犯了市道扩办对商铺的所有权，京德公司和陈卫军应依法向市道扩办支付使用费。四、本案系物权保护纠纷，房屋使用费并非租金，应当适用3年的诉讼时效。关于京德公司称其曾向陈卫军支付租金，以及经营权的买断费用均属另一法律关系，与市道扩办无关，应当由京德公司向陈卫军追偿。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，京德公司的上诉没有事实和法律依据，请求二审驳回其上诉请求。
原审第三人陈卫军经本院公告送达，公告期满未到庭参与诉讼，亦未提交书面意见和举证。
市道扩办向一审法院起诉，请求判令：⒈京德公司立即将广州市越秀区广园东路1542号首层商铺腾空交还给市道扩办；⒉京德公司向市道扩办支付从2009年10月9日起至实际交还商铺之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同期同类房屋租金参考价计算）；⒊陈卫军对诉讼请求2中京德公司的债务承担连带责任。
一审法院认定事实：市道扩办是广州市广园东路1540、1542号首层的权属人，该房屋建筑面积612.7平方米，使用性质为商业。
京德公司工商档案中的2009年10月19日《公司设立登记申请书》显示当时法定代表人是陈伟平，该档案中有陈伟平（乙方）与陈少锋（甲方）在2009年10月9���签订的《广州市房屋租赁合同》，写明甲方将广园东路1542号首层出租给乙方作商业办公用途使用，建筑面积89.1平方米，租期从2009年10月9日至2013年10月9日，每月租金1800元等。该合同办理了租赁登记备案。
2016年7月19日，广州市城建安置房事务中心向广州市房地产租赁管理所发出《关于请协助核实房屋租赁合同真实性的函》，要求核实出租人陈少峰以业主身份将广园东路1542号首层商铺约70平方米出租给陈伟平的房屋租赁合同真实性。同年7月27日，广州市房地产租赁管理所作出《关于核查房屋租赁合同的复函》，写明经核查，其信息系统及租赁备案归档资料中并无来函中所列的租赁合同备案信息。
涉讼广园东路1542号首层商铺现由京德公司使用。
一审另查，2009年10月15日，莫剑华（甲方）与陈锋（乙方）签订《转租协议》，写明甲方同意��涉讼1542号之2铺转租由乙方经营，租金每月22000元，每月1号交当月租金，超过15日未交，甲方有权收回经营，承租期三年，由2009年10月15日至2012年10月14日等。
2010年4月30日，广州市安岭农工商联合公司（甲方）与京德公司（乙方）签订《协议书》，写明甲方将涉讼1542号房屋（建筑面积106平方米）租给乙方使用，租期5年，从2010年5月1日至2015年4月30日止，每月租金6800元等；甲方代表为陈军，乙方代表为陈锋。
2015年4月17日，陈卫军（甲方）、陈锋（乙方）签订《协议书》，写明双方就涉讼广园东路1542号首层京德汽配铺位（面积106平方）达成协议，甲方从2015年5月1日开始，以500000元转让给乙方经营管理所有权，甲方以后不再向乙方收取租金和其他费用，甲方承诺3年内如发生拆迁事宜，甲方应协商乙方处理，并在未满三年期限内按月12800元退还款项给��方，甲方保证不发生第三方产权问题。同日，陈锋配偶庄惠芬向陈卫军转账支付500000元。
一审庭审中，京德公司提交了如下证据：⒈1997年7月25日市道扩办（甲方）与广州市安岭农工商联合公司展销部（乙方）签订（97）扩建办协第585号《租赁房屋协议书》，写明甲方将广源东路1542号房屋（建筑面积69.5平方米）租给乙方使用，租期从1997年7月24日起至2000年7月23日，第一年租金每月6255元，第二年租金在第一年租金的基础上递增10%，第三年租金在第二年租金的基础上递增10%等；乙方法定代表人为陈军。⒉2012年5月29日至2015年3月27日期间陈小玲农业银行账户（账号62×××11）的银行流水记录，显示陈小玲在该期间每月向陈卫军转账12800元。⒊陈小玲户口本及其在2017年3月6日作出的声明，户口本显示其为陈锋的妹妹，声明写明其自2009年10月起至2015年4月期间使用本人银行卡缴纳涉讼广园东路1542号首层房屋的租金，账户中的款项均归其哥陈锋所有等。市道扩办对证据1真实性无异议，认为该合同已经终止，与本案无关；认为证据2、3均与本案无关。
一审法院曾要求市道扩办、京德公司双方查询广州市安岭农工商联合公司展销部的信息，市道扩办陈述其到工商部门查询，没有查到该展销部的工商档案资料，市道扩办当时的经办人员也已经无法联系。京德公司陈述在工商信息网站上查询广州市安岭农工商联合公司展销部及广州市安岭农工商联合公司，都查不到相关资料，京德公司与广州市安岭农工商联合公司在2010年签订协议书时，是由陈卫军作为该公司代表在协议书上签字，署名陈军，同是陈卫军本人在2015年签订协议书时署名则又是陈卫军，陈军与陈卫军实为同一个人，陈锋是京德公司的实际经营者。
本案审理期间，经京德公司申请，一审法院向京德公司的委托代理人开出律师调查令调查陈小玲农业银行账户（账号62×××19）从2009年10月1日至2012年4月30日期间的银行流水记录，该记录显示陈小玲在2010年7月30日至2012年4月30日期间每月向陈卫军转账12800元。
一审法院认为：市道扩办是涉讼广园东路1542号商铺的产权人，依法对该商铺享有占有、使用、收益的权利。京德公司没有与市道扩办签订租赁合同，也没有支付房屋使用费，其继续占用涉讼商铺，侵犯了市道扩办对商铺享有的所有权，故市道扩办要求京德公司将涉讼广园东路1542号商铺腾空予以交还合法，一审法院予以支持，京德公司辩称其是向陈卫军承租涉讼商铺并支付租金，为有权占有，但从本案证据来看，陈卫军并没有与市道扩办办理合法的租赁手续，其无权以自己名义将商铺出租给京德公司，更无��出售商铺经营权，京德公司在与陈卫军签订协议时没有审查陈卫军是否具有租赁权限，自身存在过错，故京德公司对涉讼商铺的占有不能对抗市道扩办的所有权。至于房屋使用费一节，京德公司占用涉讼商铺自应向市道扩办支付使用费，陈卫军未经市道扩办允许，擅自出租商铺并收取京德公司支付的租金及经营权买断费用，且没有转移支付给市道扩办，亦侵犯了市道扩办对商铺享有的所有权能，故陈卫军应与京德公司一并向市道扩办支付房屋使用费，京德公司辩称市道扩办主张的房屋使用费超过诉讼时效，房屋使用费并非租金，应适用3年的诉讼时效期限，市道扩办没有提供证据证明其在起诉前曾向京德公司、陈卫军主张过房屋使用费，故在起诉前3年即2014年1月4日之前的房屋使用费已超过诉讼时效，一审法院不予支持，京德公司及陈卫军应当按照房管部门公布的同���同类房屋租金参考价向市道扩办支付从2014年1月4日至实际交还房屋之日止的房屋使用费，按照市道扩办主张的使用面积69.5平方米计算。至于京德公司向陈卫军支付的租金、经营权买断费等费用，应另循途径救济。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条及第三十九条规定，于2017年11月29日作出如下判决：一、京德公司在本判决发生法律效力之日起30日内，将广州市广园东路1542号首层商铺使用部位腾空交还给市道扩办；二、京德公司及陈卫军在本判决发生法律效力之日起10日内，向市道扩办支付从2014年1月4日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（以使用面积69.5平方米为准，参照房管部门公布的同期同类房屋租金参考价计算）；此后的房屋使用费，由京德公司及陈卫军按照上述标准向市道扩办支付至京德公司交还广园东路1542号首层商铺使用部位之日止；三、驳回市道扩办的其他诉讼请求。本案一审受理费8942元，由市道扩办负担6120元，京德公司及陈卫军负担2822元。
经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，各方当事人均没有提交证据。经本院询问，市道扩办及京德公司均确认市道扩办曾于2016年3、4月找京德公司要求交还涉案商铺及缴纳占有使用费。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。��德公司以其承租权来源于陈卫军，且其已交纳租金等为由，上诉主张其无需向市道扩办交还涉案商铺及支付房屋使用费，京德公司对此应承担举证责任。由于京德公司在一审答辩意见中已经提出上述理由，而一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。京德公司在二审中既没有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的上述主张，故本院认可一审法院对此的分析认定，即对京德公司的该项上诉请求，不予支持。
关于京德公司提出市道扩办诉请的房屋使用费性质为租金，应适用一年诉讼时效的上诉意见。一方面，由于市道扩办与京德公司之间并无租赁关系，故市道扩办在本案中向京德公司主张的是涉案商铺的占有使用费，而占有使用费并非房屋���金，应适用普通诉讼时效；另一方面，市道扩办及京德公司在二审中均确认市道扩办曾于2016年3、4月找京德公司要求交还涉案商铺及缴纳占有使用费，诉讼时效因此而中断，故京德公司认为市道扩办主张的房屋使用费在性质上应为租金，并据此上诉主张该费用应适用租金一年诉讼时效，理据不足，本院不予采纳；一审判令京德公司向市道扩办支付从2014年1月4日起的房屋使用费，并无明显不当，也未导致当事人权益明显失衡，本院予以维持。
至于京德公司称其因使用涉案商铺而投入的顶手费、租金、买断经营费等，均系京德公司与陈卫军或案外人之间的纠纷，与本案市道扩办的诉请没有直接关联；而且，京德公司虽主张其承租权来源于陈卫军，但其并未对涉案商铺的产权及陈卫军的权利来源予以充分核实，未尽审慎审查义务，故京德公司以此为由不同意向市道扩办交还房屋并支付相关费用的上诉意见无理，本院不予采信。
陈卫军经本院公告传唤，公告期满，无正当理由没有到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。对于各方当事人均未提出上诉的一审其余判项，本院依法予以维持。
综上所述，京德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2822元，由上诉人广州京德贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 卉
审判员 韩志军
审判员 郭东升
二〇一八年七月十六日
书记员 林飘云
张冰玲