四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川14民终522号
上诉人（原审原告、反诉被告）：侯雪峰，男，1975年5月28日出生，汉族，住新疆库尔勒市。
上诉人（原审原告、反诉被告）：侯权辅，男，1941年2月12日出生，汉族，住新疆库尔勒市。
共同委托诉讼代理人：袁上草，北京盈科（成都）律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：肖敬双，北京盈科（成都）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李薇，女，1963年4月30日出生，汉族，住成都市高新区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡洪涛，男，1957年10月21日出生，汉族，住成都市高新区。
共同委托诉讼代理人：吕瑞，泰和泰律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：洪伟，泰和泰律师事务所律师。
上诉人侯雪峰、侯权辅因与上诉人李薇、蔡洪涛房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市彭山区人民法院（2018）川1403民初55号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人侯雪峰、侯权辅的委托诉讼代理人袁上草、肖敬双，上诉人李薇，被上诉人李薇、蔡洪涛的委托诉讼代理人吕瑞、洪伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人侯雪峰、侯权辅上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判李薇、蔡洪涛向侯雪峰、侯权辅支付违约损失11万元（包括居间费3万元、律师代理费8万元）；2.案件诉讼费、保全费由李薇、蔡洪涛承担。
事实及理由：违约方承担律师代理费是双方在《存量房屋买卖合同》的《补充协议》中明确约定的。李薇、蔡洪涛恶意违约阻碍合同履行,侯雪峰、侯权辅就本案纠纷已经支付律师代理费8万元的事实一审判决已经查明，一审酌情认定4万元律师费脱离客观事实、无视行业标准，应予纠正。
李薇、蔡洪涛答辩称：系对方违约，我方未违约，请法院驳回侯雪峰、侯权辅的诉讼请求。
李薇、蔡洪涛上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回侯雪峰、侯权辅全部诉讼请求，支持李薇、蔡洪涛全部反诉请求;2.侯雪峰、侯权辅承担一审、二审全部诉讼费用。
事实与理由：1.中介人邓某作为证人出庭作证，因与交易对方有利害关系，其证言亦没有其他证据可以印证，不能作为认定案件事实的依据。2017年10月邓某才提及需要李薇、蔡洪涛配合到银行面签合同、过户房屋并以涉案房屋作为抵押物申请贷款，之前未告知。
2.《存量房屋买卖合同》约定的剩余房款以“商业贷款”方式支付，李薇、蔡洪涛没有义务配合办理商业贷款，一审判决以二手房“交易习惯”加重了李薇、蔡洪涛合同义务。李薇、蔡洪涛虽曾提及涨价，时间是在双方签订合同近半年后，确系由于交易周期过长、行情上涨导致机会成本增加，为尽快敦促交易，李薇、蔡洪涛才提出支付尾款和加价的要求。侯雪峰、侯权辅未支付剩余房款系客观事实，一审认定有误应予纠正。
侯雪峰、侯权辅答辩称：1.中介人邓某系独立于买卖双方的中立方，收取中介服务费是依照合同的约定，其陈述的合同履行过程是真实情况;2.双方签订房屋买卖合同时房屋产权证书尚未办理，实际办理完毕是2017年9月30日，交易周期较长在签订合同时可预见，李薇、蔡洪涛所谓的机会成本增加说法不成立;3.双方合同约定是“商业贷款：拟贷款金额为人民币（大写）以银行贷款为准整”，此处与全款、公积金贷款并列，在二手房屋买卖交易环境下，商业贷款与商业按揭贷款含义基本可以划等号。证人邓某的陈述可以印证李薇、蔡洪涛在签订合同时已知晓交易流程，房屋买卖合同对于履行方式有明确约定。李薇、蔡洪涛多次拒绝配合办理面签，提出支付尾款和涨价是严重违约行为。
侯雪峰、侯权辅向一审法院起诉请求：1、判令继续履行双方于2017年4月10日签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议，即李薇、蔡洪涛配合侯雪峰、侯权辅办理银行贷款面签手续及房屋过户手续；2、请求判令李薇、蔡洪涛向侯雪峰、侯权辅支付居间服务费3万元及律师代理费8万元，共计11万元；3、本案诉讼费、保全费由李薇、蔡洪涛承担。
李薇、蔡洪涛向一审法院反诉请求：1、请求确认双方签订的“存量房屋买卖合同”已于2017年12月7日解除；2、判令侯雪峰、侯权辅向李薇、蔡洪涛支付20万元违约金及律师费133000元；3、侯雪峰、侯权辅承担本案诉讼费用。
一审查明，经成都恒昇房地产经纪有限公司居间介绍，双方于2017年4月10日签订了《存量房屋买卖合同》一份，主要内容为：1、李薇、蔡洪涛将位于眉山市彭山区“恒大金碧天下”228栋5号房屋一套以100万元的价格出售给侯雪峰、侯权辅；2、该房已经设定抵押，抵押权人为招商银行；3、侯雪峰、侯权辅于2017年4月10日向李薇、蔡洪涛支付定金50万元，侯雪峰、侯权辅支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分，剩余房款采取商业贷款方式支付。如侯雪峰、侯权辅因自身原因未能获得银行或公积金管理中心批准的，则由侯雪峰、侯权辅继续申请其他银行贷款，至贷款批准；4、李薇、蔡洪涛应在收到尾款后3个工作日内将该房交付侯雪峰、侯权辅；5、逾期付款责任：逾期超过15日，出卖人有权以书面通知的方式解除合同。出卖人解除合同的，自解除合同通知送达之日起15日内，出卖人向买受人退还全部已付房款，买受人按照总房价的20%向出卖人支付违约金。
同日，双方又签订一份《补充协议》约定：1、此房为合同房，买卖双方知晓并自愿成交；2、签订合同当日侯雪峰、侯权辅支付定金10万元，剩余40万元定金于2017年4月17日前支付；3、甲方（李薇、蔡洪涛）负责接房、包含签订合同前的物业费、维修基金和契税，如办产权证和权属变更需要甲方（李薇、蔡洪涛）提供资料或出面，甲方（李薇、蔡洪涛）应积极配合；4、甲方（李薇、蔡洪涛）在产权证办理下来30日内自行结清银行贷款并注销抵押；5、违约方承担律师费、诉讼费及中介费。
合同签订后，侯雪峰、侯权辅于当日通过银行转账方式向中介部门支付了案涉房屋的中介费30000元，于2017年4月11日通过银行转账方式向李薇、蔡洪涛支付了定金10万元，于2017年4月17日通过银行转账方式向李薇、蔡洪涛支付了购房款40万元。
2017年9月30日，案涉房屋的初始不动产登记证办理完毕，证号为：川（2017）彭山区不动产权第0012974号，权利人为李薇与蔡洪涛共同共有，坐落于牧马镇莲花村恒大金碧天下228栋1单元1层5号。2017年10月13日李薇、蔡洪涛告知中介方案涉房屋的贷款本息已于2017年5月4日结清，中介方随即通知双方到银行办理商业贷款的面签手续。但期间因市场因素导致房价上涨，李薇、蔡洪涛要求涨价未得到侯雪峰、侯权辅同意，故李薇、蔡洪涛提出办理银行商业贷款与其无关，不愿意配合办理银行商业贷款的面签手续。2017年11月1日，李薇、蔡洪涛以微信方式通过中介告知侯雪峰、侯权辅抓紧时间办理好商业贷款，并于30日内支付购房尾款50万元。2017年12月7日李薇、蔡洪涛正式告知侯雪峰、侯权辅终止购房协议。
诉讼过程中，经办理该项业务的成都恒昇房地产经纪有限公司执业人员邓某当庭证实，双方签订合同时，已经向原李薇、蔡洪涛双方介绍案涉房屋的交易流程，即：签订合同、缴纳定金、初始产权证办理后三十日内李薇、蔡洪涛还清按揭贷款、注销抵押登记、办理银行贷款的面签手续、银行审核后到房管局办理过户及抵押手续、银行放款给李薇、蔡洪涛（卖方）。且当时已经明确就以所购房屋（案涉房屋）用于商业贷款，并明确告知李薇、蔡洪涛有配合贷款的义务。
诉讼中双方均委托律师参与诉讼，侯雪峰、侯权辅为此支付律师代理费8万元，李薇、蔡洪涛支付律师代理费33000元。
一审认为，通过庭审查明的事实并结合双方当事人举证、质证情况及法庭辩论意见，对案件双方当事人所争议的焦点，作如下分析与认定。
一、涉案房屋买卖合同的效力问题。
李薇、蔡洪涛就案涉房屋的买卖在案外人成都恒昇房地产经纪有限公司的居间介绍下达成合意后，双方于2017年4月10日签订了《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，该合同及补充协议内容不违反国家法律法规的强制性规定，应系原李薇、蔡洪涛双方当事人的真实意思表示，合法有效。对买卖双方当事人均有约束力，各方当事人均应按照约定全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等附随义务。
二、案涉合同是否已经解除。
李薇、蔡洪涛反诉主张确认案涉合同已经解除，其主要理由是侯雪峰、侯权辅未按合同约定支付购房尾款50万元。对此，一审法院认为，案涉合同虽然约定了侯雪峰、侯权辅逾期付款时李薇、蔡洪涛享有单方解除权，但并未约定侯雪峰、侯权辅支付购房尾款的确切时间点，因为案涉合同双方约定的付款方式很明确：“2017年4月10日支付定金50万元，侯雪峰、侯权辅支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分，剩余房款采取商业贷款方式支付。如侯雪峰、侯权辅因自身原因未能获得银行或公积金管理中心批准的，则由侯雪峰、侯权辅继续申请其他银行贷款，至贷款批准。逾期付款责任：逾期超过15日，出卖人有权以书面通知的方式解除合同”，而《补充协议》则约定的更为明确：“签订合同当日侯雪峰、侯权辅支付定金10万元，剩余40万元定金于2017年4月17日前支付，如办产权证和权属变更需要甲方（李薇、蔡洪涛）提供资料或出面，甲方应积极配合”。即双方对购房尾款50万元的支付方式约定很明确，是采取商业贷款方式支付，但对支付时间没有明确的时间点。再从合同的履行情况看，侯雪峰、侯权辅已经按照合同约定支付了10万元定金及40万元购房款，并无证据显示侯雪峰、侯权辅存在逾期付款的行为。对双方合同约定的商业贷款，从通常的交易习惯来理解，应为以所购房屋作抵押向银行贷款，同时作为办理此项业务的中介方执业人员即本案证人邓某的证言更能证实，剩余购房尾款50万元要通过李薇、蔡洪涛配合以案涉房屋办理商业贷款用以支付，但李薇、蔡洪涛因案涉房屋价格上涨而拒绝履行自己配合侯雪峰、侯权辅办理商业贷款相关手续的义务，当属于违约行为。综上，在并无证据证实侯雪峰、侯权辅存在违约的事实，并且是造成双方所签合同目的无法实现的根本性违约的情况下，即在双方合同约定的解除合同条件未成就的情况下，李薇、蔡洪涛主张案涉合同已经解除并无事实和法律依据，对其要求确认案涉合同已于2017年12月7日解除的反诉请求，不予支持。李薇、蔡洪涛应当继续履行配合侯雪峰、侯权辅办理商业贷款和房屋过户的义务。
三、对侯雪峰、侯权辅主张的居间服务费3万元和诉讼损失（律师代理费）8万元的问题。首先，双方签订《补充协议》时对居间服务费和诉讼损失（律师代理费）有明确约定；其次，从原李薇、蔡洪涛双方所提供的微信聊天记录并结合中介方的证言看，李薇、蔡洪涛因案涉房屋价格上涨而拒绝履行自己配合侯雪峰、侯权辅办理商业贷款相关手续的义务，存在违约行为；第三，从侯雪峰、侯权辅所主张的案涉房屋的价值看，该项费用符合《四川省律师法律服务收费行业指导标准（试行）》的标准，因此对侯雪峰、侯权辅的该项请求本院予以支持。但侯雪峰、侯权辅请求的律师费是以上限标准计算，综合本案原李薇、蔡洪涛双方在签订和履行合同过程中的实际情况，对侯雪峰、侯权辅律师代理费的请求予以适当支持40000元。
四、对李薇、蔡洪涛反诉请求侯雪峰、侯权辅支付违约金20万元和诉讼损失（律师代理费）133000元的问题。因李薇、蔡洪涛并未提供证据证实在合同履行过程中侯雪峰、侯权辅存在违约的事实和行为，故李薇、蔡洪涛的该项反诉请求并无事实和法律依据，对其该项反诉请求依法不予支持。
综上所述，为了维护诚实守信、保护公平有序的市场交易秩序。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、李薇、蔡洪涛于本判决生效之日起三十日内协助侯雪峰、侯权辅办理好案涉房屋的商业贷款手续，并将坐落于眉山市彭山区恒大金碧天下228栋1单元1层5号的房产《不动产证号为：川（2017）彭山区不动产权第0012974号，权利人为李薇与蔡洪涛共同共有》过户至侯雪峰、侯权辅名下。二、李薇、蔡洪涛于本判决生效之日起三十日内支付侯雪峰、侯权辅违约损失7万元（包括居间费3万元和律师代理费4万元）。三、驳回李薇、蔡洪涛的反诉请求。
二审中，李薇、蔡洪涛提交中国工商银行、中国银行、建设银行、农业银行关于贷款的规定共计12页，拟证明商业贷款种类多样，二手房交易过程中商业贷款不应专指以涉案房屋进行抵押贷款，李薇、蔡洪涛没有配合办理商业贷款的义务。侯雪峰、侯权辅对证据真实性有异议，但与本案无关。并指出一般二手个人住房贷款是需要收款人（即卖方）到银行面签授权的。
双方未提交其他证据。二审查明的案件事实与一审查明事实基本一致，本院予以认可。
根据双方的诉辩观点，本案的争议焦点：合同是否已经解除，合同履行过程中是否存在违约行为，违约金如何确定。
双方于2017年4月10日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》系各方真实意思表示，不违反国家强制性法律规定，合法有效，均应按照合同约定履行义务。
李薇、蔡洪涛认为侯雪峰、侯权辅逾期付款，根据《存量房屋买卖合同》第八条第（二）项第（2）条的约定“逾期超过15日，出卖人有权以书面通知的方式解除合同”，主张享有单方解除权。涉案房屋买卖合同关于付款方式的约定如下：“2017年4月10日支付定金50万元，侯雪峰、侯权辅支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分，剩余房款采取商业贷款方式支付。如侯雪峰、侯权辅因自身原因未能获得银行或公积金管理中心批准的，则由侯雪峰、侯权辅继续申请其他银行贷款，至贷款批准。”《补充协议》约定：“签订合同当日侯雪峰、侯权辅支付定金10万元，剩余40万元定金于2017年4月17日前支付，如办产权证和权属变更需要甲方（李薇、蔡洪涛）提供资料或出面，甲方应积极配合。”
根据以上合同条款的约定，购房尾款的支付方式为商业贷款，没有明确时间点。合同履行过程中，双方对于已付定金50万元没有异议，尾款50万元的贷款方式和支付时间存有争议。《存量房屋买卖合同》签订时涉案房屋的房屋权属证书尚未办理，基于双方对合同交易周期可能较长的预见，没有明确购房尾款的支付时间。
2017年9月30日涉案房屋的初始不动产登记证办理完毕，房屋具备过户条件。合同履行过程中，2017年9月19日，李薇向中介邓某发微信消息：“截止9月30日，要么考虑马上付清余款，要么考虑加价，时间一到，对不起，过期不候，不卖了哈。”此时房屋尚不具备过户条件，李薇要求支付余款，或者考虑加价的要求不符合合同约定。
初始不动产登记证办理完毕后，在2017年10月13日、2017年10月21日，侯雪峰、侯权辅向中介邓某表明有时间可以到银行办理贷款，邓某联系李薇、蔡洪涛配合办理银行面签，李薇表示没有时间、要求涨价，拒绝与侯雪峰、侯权辅见面协商。
2017年11月1日，李薇要求侯雪峰抓紧时间办理好“商业贷款”，并请于30天内支付购房尾款50万元。2017年12月7日李薇、蔡洪涛通过短信明确表示约定的30天付款时间已过，房子不卖了，终止购房协议。
李薇、蔡洪涛主张商业贷款应由侯雪峰、侯权辅自行办理，无配合办理贷款义务，未支付购房尾款系违约。侯雪峰、侯权辅则主张李薇、蔡洪涛多次拒绝配合到银行进行抵押贷款的面签手续导致购房尾款无法支付，并提出支付尾款和涨价的要求，是李薇、蔡洪涛恶意违约，阻碍合同履行。
从一般二手房屋交易流程来看，卖方还完按揭注销抵押之后到银行面签，银行审批后到房管局过户，以交易房屋作为抵押物贷款，银行将房款转账给卖方。中介邓某证言证实在签订合同时已经向双方介绍了房屋的交易流程，已经明确就涉案房屋用于商业贷款，李薇、蔡洪涛有配合贷款的义务。侯雪峰、侯权辅确未支付购房尾款，结合合同履行过程中李薇、蔡洪涛提出的支付尾款、涨价的要求和中介邓某证言，没有证据证明侯雪峰、侯权辅故意违约不及时办理商业贷款。李薇、蔡洪涛以侯雪峰、侯权辅逾期付款为由单方要求解除房屋买卖合同没有事实和法律依据，同理对李薇、蔡洪涛一审反诉主张侯雪峰、侯权辅支付违约金和诉讼损失的请求不予支持。李薇、蔡洪涛应当继续履行配合办理商业贷款和房屋过户的义务。
侯雪峰、侯权辅为房屋买卖和交易纠纷已支付3万元的居间服务费和8万元的诉讼损失（律师代理费）。补充协议约定：“5.违约方承担律师费、诉讼费及中介费。”涉案房屋买卖合同未能及时履行完毕是李薇、蔡洪涛未及时配合办理商业贷款，存在违约行为，应当按照协议的约定承担违约责任。从侯雪峰、侯权辅主张的房屋价值来看，律师费虽符合《四川省律师法律服务收费行业指导标准（试行）》的标准，但所请求的律师费金额是以上限标准计算的，为平衡双方当事人之间的利益，一审法院结合双方在签订和履行合同过程中的实际情况，酌情认定侯雪峰、侯权辅律师费为4万元并无不当，二审予以认可。
综上所述，李薇、蔡洪涛、侯雪峰、侯权辅的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计2500元，由李薇、蔡洪涛负担1500元，由侯雪峰、侯权辅负担1000元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 军
审判员 唐 部
审判员 李 迪
二〇一八年五月二十四日
书记员 陈乐奕