南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)鼓民初字第7436号
原告杨素民，男，汉族，1963年4月2日生，无业。
原告马永萍，女，回族，1967年8月9日生，无业。
委托代理人杨素民（系原告马永萍之夫），自然情况同上。
被告南京飞雪投资管理有限公司，住所地本市栖霞区八卦洲街道大同生态产业园1094号。
法定代表人郑传兵，总经理。
委托代理人辛晓斌，江苏永润律师事务所律师。
委托代理人贾辰源，江苏永润律师事务所律师。
原告杨素民、马永萍诉被告南京飞雪投资管理有限公司（以下简称飞雪投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李佳萱适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨素民、马永萍，被告飞雪投资公司的委托代理人辛晓斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨素民、马永萍诉称，2013年11月7日，原告方将位于本市汉中门大街X号1080、1081、1087、1109号四间商铺出租给被告，约定租赁期限为十年，第一年租金为房屋总价的7%，以后每年租金递增0.25%。被告承租后，仅支付了一个季度的房租，此后原告多次催要，被告一直拖欠未付，严重损害了原告方的利益。现原告方诉至法院，请求判令被告支付原告方2014年2月10日至2016年3月9日期间的房屋使用费194672元（参照合同约定租金标准计算），并承担本案诉讼费用。
被告飞雪投资公司辩称，被告自2013年7月起陆续与本市汉中门大街X号商铺部分业主签订租赁合同，约定自当年11月起承租房屋。因涉及业主较多，签订合同时均支付了一季度租金作为履行合同的诚意。此前，本市汉中门大街X号商铺由业主委托“新美即公司”对外出租，期满后业主之间就继续委托事宜未达成一致意见，该公司亦未实际退场。因本市汉中门大街X号商铺未独立分割，被告与其中部分业主签订租赁合同后，实际无法使用该商铺。且因“新美即公司”的干扰，被告无法正常使用商铺的水、电。原告未将其商铺交付被告使用，双方合同未实际履行，且根据合同约定，如被告租金未到位合同自然解除。现原、被告之间的租赁合同已于2014年1月31日解除，被告在此之后亦未实际占用使用房屋，不应向原告支付房屋使用费。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，坐落于本市鼓楼区汉中门大街X号1080室、1081室、1087室（建筑面积分别为11.78平方米、12.01平方米、8.86平方米，设计用途商业），以及坐落于本市鼓楼区汉中门大街X号1109室（建筑面积40.12平方米，设计用途商业）分别系两原告及原告杨素民与杨宇欣（系两原告之女）自开发商南京东晟实业发展有限公司处购买的商铺。2007年11月，原告方领取了房屋所有权证。上述涉案商铺所在本市蔚蓝之都家园小区未成立业主委员会，但自2015年4月起开始成立筹备组。
南京金居物业管理有限公司（以下简称金居公司）系该小区开发商聘请的前期物业企业，为小区住宅物业提供物业管理服务。而涉案商铺所在的临街商业裙楼的相关业主，则根据开发商的安排，自2007年起委托南京魅杰商业管理有限公司（后更名为南京新美即商业管理有限公司，以下简称新美即公司）统一进行经营管理，2011年底合同期限届满后未续签合同。部分业主曾委托其他公司进行管理，之后，商铺业主和新美即公司以及金居公司为商铺交接、拖欠水、电费等问题产生纠纷。
2013年11月7日，两原告（甲方）与被告飞雪投资公司（乙方）签订了一份《商业房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的坐落于本市鼓楼区汉中门大街X号1080室、1081室、1087室、1109室房屋（以下简称涉案商铺）出租给乙方，建筑面积共计72.77平方米（具体以房产证为准）；该商铺开发商销售总价为1291735.26元（226246.74元+230663.79元+161570.92元+673253.81元）；乙方确认出租房屋装修现状承租；租赁期限为十年，自2013年11月10日至2023年11月9日止，自甲方将物业移交给乙方之日起至2013年11月10日止作为乙方装修时间，不计算租金，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；甲方将该商铺出租给乙方，乙方有权选择房屋用途，商业经营或办公；租金标准为按商铺开发商出售总价（具体价格凭业主提供的开发商出具的购买发票为准）为基数，第一年为总价的7%计算租金，以后每年增加0.25%，即7.25%、7.5%、7.75%、8%、8.25%、8.5%、8.75%、9%、9.25%（甲方所得租金为税后租金）；租金支付方式按季度支付，租金提前10天支付；如租金未及时到位，合同自然解除，物品由乙方处理，如乙方未及时清理，甲方有权视为废品处理；甲方确保租赁物所有公共设施设备、公共通道处于正常运行和可使用状态，否则，甲方应免收乙方租赁费用，此种状况持续或者累计时间达30日的，乙方有权解除合同并追究甲方违约责任；乙方保证在租赁期内按照合同约定按时支付租金；在租赁期限内，乙方迟延支付租金超过一个月及以上、出租房屋乙方停止经营活动超过三个月的（租金应正常支付）等，甲方有权解除本合同，收回房屋，由此给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任；租赁期限内乙方未按合同规定缴纳租金，每逾期一天按年租金0.5%向甲方支付违约金等等。上述合同签订后，被告即向原告支付了自2013年11月10日至2014年2月9日期间的租金22605元，但剩余租金因故未付。
自2013年7月起，被告曾陆续与涉案商铺所在小区的有关商铺业主签订了租赁合同，在业主协助下开始控制使用临街商铺，并按照约定向有关业主支付了部分租金，被告亦曾为经营需要对涉案商铺进行了装修施工。
2014年8月之后，涉案商铺所在街道的物业管理办公室对金居公司的物业服务行为进行了指导，要求其进行整改并履行前期物业公司相应职责。2014年10月在街道有关部门联合监督下，金居公司代表有关业主收回了临街停车场等部位的管理权，但因新美即公司亦为商铺业主，故仍有部分区域由新美即公司自行管理或出租经营。此后金居公司陆续控制公共设施等物业，并对水、电、消防等设施进行了修复。
因催要租金未果，原告遂于2015年11月24日诉至本院，请求判如所请。
庭审中，原、被告一致认可双方之间的房屋租赁合同按约解除，原告认为因合同解除后，被告持续占用涉案房屋商铺，故应继续支付其占用期间的房屋使用费；被告对此不予认可，陈述称双方合同签订后，原告方未按约向其交付涉案商铺，其并未占用商铺，不同意支付房屋使用费。
经本院现场调查并与被告方工作人员核实，涉案商铺所在的一楼临街商铺中，水、电、消防等基本可以正常使用；2013年起该商铺处于空置状态，2013年底被告开始入住商铺，有进入该商铺的钥匙，几百户业主中尚有17家左右业主未与被告签订合同，由于新美即公司不配合等原因，现在一楼仍为空置状态；2014年底金居公司与新美即公司办理了有关商铺及水电设备移交手续等等。
因原、被告双方意见差距较大，致使本案无法调解。
以上事实，有当事人陈述、《商业房屋租赁合同》、销售不动产统一发票、房产证、现场照片、首届业主委员会筹备工作情况通告、指导意见书、整改意见书、公开信及本院勘验笔录、开庭笔录等证据予以证实。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的《商业房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于涉案商铺是否交付的问题。根据本院查明的事实，被告自2013年底开始进入涉案商铺所在的临街商业房屋，并实际向部分业主支付了一定期限的房屋租金，本院现场查看期间被告亦实际控制使用相关商铺，因此，综合本案事实，应认定涉案商铺专有部分在签订合同之后已经实际交付被告，而共有部分因故未能全部交付及使用，构成不适当履行。而2014年底之前，涉案商铺专有部分及相关共有部分已移交由业主等控制使用，应视为交付。被告对其陈述的涉案房屋未实际交付的抗辩主张，未提供充分的证据证明，与本院查明的上述事实不符，本院不予采信。
关于房屋占用使用费问题。根据双方合同约定，被告作为承租人负有及时按约支付租金义务，如租金未及时到位，合同自然解除。庭审中，原、被告一致认可双方之间的合同依约解除，双方对此并无争议，本院予以确认。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同解除后，被告未及时将涉案商铺腾空后返还原告，仍持续占用涉案商铺，故原告方有权主张被告支付其占用期间的房屋使用费。涉案合同订立之后至2014年年底期间，由于业主意见不一致、公共设施交接维修等问题，被告虽然对于涉案商铺建筑物区分所有权中的专有部分可以使用，但对于共有部分尚不能充分使用，故对于该期间租金，被告可不予支付。自2005年以来，涉案商铺专有部分及相应共有部分已经交付，可以正常使用，且被告仍持续占用，故原告有权要求被告参照合同约定的租金标准支付房屋使用费。2015年1月1日至2016年3月9日期间的房屋使用费为112677元（1291735.26×7.25%÷12×<10+9÷30>+1291735.26×7.5%÷12×4）。被告已向原告方支付租金22605元，扣除该已付部分，被告应继续向原告方剩余房屋使用费90072元。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告南京飞雪投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告杨素民、马永萍2014年2月10日至2016年3月9日期间的房屋占用使用费90072元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3615元，因适用简易程序减半收取1807.5元，由原告杨素民、马永萍负担782元，被告南京飞雪投资管理有限公司负担1025.5元（此款原告方已预交，被告在履行上述给付义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 李佳萱
二〇一六年五月二十四日
见习书记员 沈 婷