内蒙古达拉特旗人民法院
民 事 判 决 书
〔2015〕达民初字第4427号
原告郁腾飞，男，汉族，公务员，现住内蒙古巴彦淖尔市。
委托代理人杨扬，内蒙古赫扬律师事务所律师。
被告段万胜，男，汉族，个体，现住内蒙古达拉特旗。
被告张美英，女，汉族，退休干部，系被告段万胜的妻子，现住址同上。
委托代理人段万胜，系上列被告，张美英丈夫。
第三人鄂尔多斯市环球房地产开发有限责任公司，住所地达拉特旗树林召镇瑞莹小区20号楼8楼。
法定代表人杨宾，系该公司总经理。
委托代理人布日古德，系该公司法务部专员。
原告郁腾飞与被告段万胜、张美英、第三人鄂尔多斯市环球房地产开发有限责任公司（以下简称环球房地产公司）案外人执行异议之诉一案，于2015年12月10日向本院起诉，本院于当日立案受理。依法适用普通程序由审判员李永奎担任审判长，与审判员刘彦钢、人民陪审员李娜组成合议庭，于2016年5月13日公开开庭进行了审理。原告郁腾飞的委托代理人杨扬、被告段万胜及被告张美英的委托代理人段万胜，第三人环球房地产公司的委托代理人布日古德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郁腾飞诉称，2013年10月24日，原告购买了瑞莹名邸2-1-301房产，面积142.3平方米，总价604490元，已付购房款150000元，余款454490元为按揭贷款，有原告提供的商品房认购书和房款收据为证。房产没有登记在原告名下，是因为原告按揭贷款尚未办理下来。根据《合同法》第130条及《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让���消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。据此原告已经取得所购房屋的所有权，被告取得的债权，在原告取得的物权之后，对此不能抗拒原告的善意取得。被告段万胜、张美英系执行案件的申请人，环球地产系执行案件的被申请人。在执行程序中被告作为申请人向达拉特旗人民法院申请对原告具有所有权的房产瑞莹名邸2-1-301房申请执行，原告对贵院的执行提出案外人异议。贵院于2015年11月19日作出了（2015）达执异字第67号民事裁定，裁定驳回原告异议申请。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条规定，向贵院提起诉讼，请求立即停止对瑞莹名邸2-1-301号房产执行并解除查封；依法确认原告与第三人的房屋买卖关系成立、有效；本案的诉讼费用由被告承担。
被告段万胜、张美英辩称，一、案外人与环球房地产公司签订的认购书，不能等同于商品房屋买卖合同。不属于合法有效的商品房屋买卖合同，该认购行为不能对抗答辩人申请执行房产的权利；二、因环球房地产公司拒不履行人民法院的判决，达旗法院执行局查封了环球房地产公司未出售的房产，执行查封的标的物是确定的，即尚未网签售出的房屋，包括案外人所称购买的房屋，程序上没有瑕疵；三、案外人在提出执行异议中，既不能提供合法有效的网签合同，又不能提供大额交易应通过银行交易的凭证，所述认购房款全部现金交易，显然不符合交易习惯，易于案外人与被执行人串通，案外人也未提供所购房屋系家庭唯一住房的凭据；四、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地���开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案只是认购书不是买卖合同书；（2）所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋。本案买受人没有提供此证据，或者说买受人有他用的居住房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。本案付款没有达到50%，只付了150000元定金；五、根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记不发生效力。案外人虽然签订了认购书，但只付了少部分定金，并没有依法办理产权变更登记手续，也没有实际占有使用该房产，房屋的所有权仍然是环球房地产公司的，其请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和���议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，其权利不能够排除执行。综上所述，应驳回原告诉讼请求，维护法院（2015）达执异字第75号民事裁定书。
第三人环球房地产公司辩称，对原告郁腾飞诉称的事实和理由认可，请求法院支持原告的诉讼请求。
原告郁腾飞为了支持自己的主张，向法庭提交如下证据，被告及第三人质证情况：
一、商品房认购书原件和收据复印件，证明原告和第三人签名了房屋买卖认购书，认购书是合法有效的，签订合同之后原告向第三人交付了购房定金款150000元。
被告段万胜、张美英质证对证据不予认可，认为是虚构的、是假的。因为1、商品房认购书不是买卖合同书；2、大额的商品房买卖必须通过银行支付，不可能通过现金交易。第三人环球房地产公司对证据的真实性和要证明的���题都认可。
二、（2015）达执异字第67号裁定书，以证明启动执行异议的前提，认为该民事裁定书适用法律错误，按照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定合同是有效的。
被告段万胜、张美英质证对该证据认可，认为民事裁定书是正确的，是符合法律规定。
第三人质证认为该民事裁定书适用法律错误，按照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定合同是有效的。
经审理查明，2013年原告郁腾飞向第三人环球房地产公司认购了位于鄂尔多斯市达拉特旗的瑞莹名邸的2-1-301号房屋，支付价款150000元，并签订了商品房认购书，剩余房款未付，环球房地产公司也未将该房产交付原告郁腾飞。被告段万胜与第三人环球房地产公司存在债权债务关系，于2013年8月16日段万胜、张美英向本院提起诉讼，本院于2014年4月9日作出（2013）达��初字第2392号民事判决书，第三人环球房地产公司不服上诉至鄂尔多斯市中级人民法院，2014年7月1日鄂尔多斯市中级人民法院作出（2014）鄂民终字第389号民事判决书，驳回上诉，维持原判。环球房地产公司向内蒙古高级人民法院申请再审，内蒙古高院于2014年10月11日作出（2014）内民申字第1218号民事裁定书，指令鄂尔多斯市中级人民法院再审本案。2015年6月1日鄂尔多斯市中级人民法院作出（2015）鄂民再审字第5号民事判决书，维持鄂尔多斯市中院作出的（2014）鄂民终字第389号民事判决书。第三人环球房地产未履行还款义务，本案进入执行程序。本院查封了被执行人环球地产公司所有的位于达拉特旗树林召镇瑞莹名邸1-1-601、1-1-602、1-2-603、1-2-704、1-2-903、1-3-905、2-1-201、2-1-202、2-1-301、2-1-302、3-2-1004、3-2-1003、3-3-1005、3-3-1006共十四套房产。原告郁腾飞于2015年7月21日就本��被查封的2-1-301号房产向本院提出书面异议。本院于2015年11月19日作出了（2015）达执异字第67号执行裁定书，驳回案外人郁腾飞的异议。
另查明，该房产登记在环球房地产公司名下。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。原告郁腾飞虽然在本院查封位于达旗树林召镇和平路西、平原街北瑞莹名邸2号楼1单元301号房产之前就与环球房地产公司签订了《商品房认购书》，但其只支付了150000元房款，且并没有依法办理相关产权变更登记手续，亦没有实际占有使用该房产，故涉案房屋的所有权仍然属于环球房地产公司。故本院（2014）达执字第1518号执行裁定书依法查封该房产并无不当。因原告与第三人之间签订的《商品房认购书》是双方当事人的真���意思表示，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故对原告郁腾飞要求确认其与环球房地产公司的房屋买卖关系成立、有效的诉讼请求予以支持。但是该合同成立、有效并不能排除执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求��付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案原告郁腾飞提出的异议不符合上述规定。故对其要求停止执行涉案房产的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：
一、原告郁腾飞与第三人鄂尔多斯市环球房地产开发有限责任公司签订的《商品房认购书》成立、有效。
二、驳回原告郁腾飞的其他诉讼请求。
案件受理费9845元，由原告郁腾飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
审 判 长 李永奎
审 判 员 刘彦钢
人民陪审员 李 娜
二〇一六年五月二十日
书 记 员 王 琴
附：相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程��，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。
三、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。
四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。