西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)碑民初字第00839号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。
负责人:杨新丰，行长。
委托代理人：秦洲，陕西法智律师事务所律师。
委托代理人：王燕，陕西法智律师事务所律师。
被告：焦亮兵，男，1982年10月7日出生，汉族，陕西省神木县马镇镇刘家山村村民。
被告：高红霞，女，1981年4月13日出生，汉族，陕西省神木县马镇镇刘家山村村民。
被告：高陵恒昌房地产开发有限公司。
法定代表人：王少华，总经理。
委托代理人：王明娟，女，该公司职员。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西省分行）与被告焦亮兵、高红霞、高陵恒昌房地产开发有限公司(以下简称恒昌公司)金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行陕西省分行委托代理人秦洲、被告恒昌公司委托代理人王明娟到庭参加诉讼，被告焦亮兵、高红霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建行陕西省分行诉称，被告焦亮兵向原告借款240000元用于购买高陵县城一中路北侧昭慧新城(泾渭上城)第86幢2单元1层09室房屋，被告焦亮兵、高红霞承诺用该房屋对上述债务承担抵押担保责任。被告恒昌公司承诺对被告焦亮兵的上述债务承担连带保证责任。上述借款发生在被告焦亮兵与被告高红霞夫妻关系存续期间。后被告焦亮兵未按约偿还借款本息，经原告多次催要未果。现诉至法院，请求判令解除原告与被告焦亮兵签订的《个人住房(商业用房)借款合同》；判令被告焦亮兵、高红霞偿还原告借款本金232588.06元、利息5036.3元、罚息17.97元、复利63.03元（计算至2014年10月24日）及此后至实际还款日的利息、罚息、复利；判令原告对被告焦亮兵、高红霞为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；判令被告恒昌公司对上述债务承担连带保证责任；本案诉讼费、公告费由被告承担。
被告焦亮兵、高红霞未答辩。
被告恒昌公司辩称，本案涉案房屋已经办理了抵押登记，物的抵押优先，应该先用抵押房产清偿债务，不足部分再由其承担连带保证责任。另外，其承担连带保证责任后要求行使追偿权。
经审理查明，2008年9月15日，原告建行陕西省分行与被告恒昌公司签订了《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，约定:被告恒昌公司为其开发建设的高陵县城一中路北侧昭慧新城项目所属房屋提供伍仟万元的最高额连带保证，该最高额连带保证所担保的债权是指从2008年9月15日至2013年9月15日期间原告向借款人发放个人住房(商业用房)贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息(含复利和罚息)、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项(包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等)、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等)。无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，原告均可直接要求被告恒昌公司在其保证责任范围内承担连带保证责任，被告恒昌公司不提出任何异议。2012年7月27日，原告建行陕西省分行与被告焦亮兵签订了《个人住房(商业用房)借款合同》一份，约定：被告焦亮兵为购买位于高陵县城一中路北侧昭慧新城(泾渭上城)第86幢2单元1层09室房屋，向原告建行陕西省分行借款240000元；借款采用等额本息还款法，每月归还本息1628.00元；借款期限为2012年7月27日至2037年7月27日，共25年；如果被告焦亮兵不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则原告有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求被告焦亮兵立即清偿借款本息及相关费用，解除与被告焦亮兵的借贷关系。同日，原告建行陕西省分行与被告焦亮兵、高红霞签订了《高陵县房地产抵押合同》一份，被告焦亮兵、高红霞将上述房屋抵押给原告建行陕西省分行，为上述债务提供抵押担保。2012年8月10日，高陵县房产管理所为该抵押出具了预售商品房(预购集资房)抵押登记备案证明一份。2012年8月24日，原告建行陕西省分行将240000元转入被告焦亮兵的建行个人银行账户内。上述借款发生在被告焦亮兵与被告高红霞夫妻关系存续期间。截止2014年10月24日，被告焦亮兵多次未按约向原告建行陕西省分行偿还借款本息，共计拖欠原告建行陕西省分行借款本金232588.06元、利息5036.3元、罚息17.97元、复息63.03元。
另查，被告焦亮兵与被告高红霞系夫妻关系。
以上事实，有原、被告法庭陈述、庭审笔录、《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》、《个人住房(商业用房)借款合同》、《高陵县房地产抵押合同》、预售商品房(预购集资房)贷款抵押登记备案证明、贷款支付凭证、个人贷款对账单等在卷佐证。
本院认为，原告建行陕西省分行与被告焦亮兵签订的《个人住房(商业用房)借款合同》系双方当事人在平等、自愿的基础上签订，意思表示真实，符合法律的规定，应属有效合同，双方均应按约履行各自的义务。现被告焦亮兵未按约履行还款义务，构成违约。原告建行陕西省分行有权按照上述《个人住房(商业用房)借款合同》的约定解除与被告焦亮兵的借贷关系，要求被告焦亮兵立即清偿借款本息及相关费用。被告焦亮兵在与被告高红霞夫妻关系存续期间向原告建行陕西省分行借款，其借款本息依法应作为夫妻共同债务处理。因此，对原告建行陕西省分行请求判令解除上述《个人住房(商业用房)借款合同》之诉讼请求，本院依法予以支持。对原告建行陕西省分行请求判令被告焦亮兵、高红霞偿还借款本金232588.06元、利息5036.3元、罚息17.97元、复息63.03元（计算至2014年10月24日）及此后至实际还款日的利息、罚息、复利之诉讼请求，本院依法予以支持。原告建行陕西省分行与被告焦亮兵、高红霞签订的《高陵县房地产抵押合同》系双方当事人在平等、自愿的基础上签订，意思表示真实，符合法律的规定，应属有效合同。抵押房屋已经在在高陵县房产管理所依法办理了抵押登记备案。因此，原告请求对被告焦亮兵、高红霞为上述债务所提供的抵押房产享有优先受偿权之诉讼请求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。这一规定明确说明被担保的债权既有物的担保又有人的担保时，在有约定的情况下，债权人应当先按照约定实现债权。没有约定或者约定不明确的情况下，债权人应当先就该物的担保实现债权。由于上述《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》已经明确约定:无论原告建行陕西省分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保，原告建行陕西省分行均可直接要求被告恒昌公司在其保证责任范围内承担连带保证责任，被告恒昌公司不提出任何异议。根据该约定及上述法律规定，在被告焦亮兵未按约偿还贷款本息时，原告建行陕西省分行均可以直接要求被告恒昌公司承担连带保证责任，被告恒昌公司系被告焦亮兵上述借款的连带责任保证人，依法应承担连带保证责任。被告恒昌公司承担保证责任后，有权向债务人焦亮兵追偿。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十四条之规定，判决如下：
一、原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告焦亮兵于2012年7月27日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》有效，予以解除。
二、被告焦亮兵、高红霞于本判决生效后十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金232588.06元、利息5036.3元、罚息17.97元、复利63.03元（计算至2014年10月24日）及此后至实际还款日的利息、罚息、复利。
三、被告焦亮兵逾期不清偿上述债务，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对被告焦亮兵、高红霞用于借款抵押的高陵县城一中路北侧昭慧新城(泾渭上城)第86幢2单元1层09室房屋折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。
四、被告高陵恒昌房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。
五、被告高陵恒昌房地产开发有限公司为上述债务承担连带清偿责任后有权向被告焦亮兵追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5856元(诉讼费5166元、公告费690元)，由被告焦亮兵、高红霞、高陵恒昌房地产开发有限公司负担（此款原告己预交，三被告在付上款时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 马利群
审 判 员 马巧会
人民陪审员 闫 玲
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 段秀莉