成都市新都区人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)川0114执异102号
案外人（异议人）:中铁房地产集团西南有限公司，住所地成都市成华区成华大道二段298号1幢2层201号。
法定代表人：李兴龙。
委托代理人：谢缘媛，女，1986年3月18日出生，汉族，住成都市锦江区，该公司员工，特别授权代理。
申请执行人:浙江民泰商业银行股份有限公司成都新都支行，住所地成都市新都区马超西路298号。
负责人：何季歆。
委托代理人：张尧，男，1990年2月13日出生，汉族，住成都市锦江区，该支行综合岗员工，一般授权代理。
被执行人:成都六合台场餐饮管理有限责任公司，住所地：成都市青羊区下同仁路9号1幢1层。
法定代表人：向文，董事长。
被执行人:向文，女，1974年9月6日出生，汉族，住成都市高新区。
被执行人:胡孝清，女，1972年2月26日出生，汉族，住四川省简阳市。
被执行人:王丽，女，1980年12月19日出生，汉族，户籍所在地四川省新津县，现住成都市锦江区。
本院在审理（2015）新都民初字第5081号浙江民泰商业银行股份有限公司成都新都支行（以下简称浙江民泰银行）与成都六合台场餐饮管理有限责任公司（以下简称六合餐饮公司）、向文、胡孝清、王丽金融借款合同纠纷一案过程中，作出（2015）新都执保字第350-2、3号民事裁定书，将被执行人胡孝清所有的位于成都市高新区锦城大道××号“中铁骊都”项目×栋×楼××号房屋予以查封。执行过程中，案外人中铁房地产集团西南有限公司（以下简称中铁房产公司）以被查封的涉案房屋登记在该公司名下，属于该公司所有为由向本院提出执行异议，请求中止对涉案房屋的强制执行并解除对涉案房屋的查封措施。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
中铁房产公司异议称，2013年12月25日，中铁房产公司与胡孝清签订《商品房买卖合同》，约定将涉案房屋出售予胡孝清，总价3743031元。后胡孝清仅支付涉案房屋购房款748608元，无法支付剩余购房款2994423元。2016年7月28日，成都市高新技术开发区人民法院作出（2016）川0191民初8762号民事调解书，确认双方自愿解除中铁房产公司与胡孝清签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；胡孝清于2016年9月10日前协助中铁房产公司办理涉案房屋的注销备案相关手续。至今，胡孝清仅支付20%购房款，未实际占有涉案房屋，涉案房屋系中铁房产公司所有。因涉案房屋被法院查封，中铁房产公司无法为涉案房屋办理解除备案手续。为此，中铁房产公司向本院提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封。
中铁房产公司为证明自己主张，向本院提供了如下证据：
1.商品房买卖合同摘要一份，用以证明涉案房屋被法院查封的事实；
2.（2016）川0191民初8762号民事调解书、调解笔录、送达回证各一份，用以证明中铁房产公司与胡孝清的商品房买卖合同关系已解除，涉案房屋已归中铁房产公司所有，法院查封行为不当；
3.《商品房买卖合同补充协议》一份，用以证明胡孝清应协助中铁房产公司办理涉案房屋的注销备案相关手续后，中铁房产公司退还胡孝清已付的购房款。
浙江民泰银行对中铁房产公司提交的证据予以认可。
胡孝清对中铁房产公司提交的证据1、证据2予以认可，对中铁房产公司提出的执行异议请求、证据3不予认可，认为其与中铁房产公司解除商品房买卖合同关系非本人自愿的，且双方解除商品房买卖合同关系后，中铁房产公司未将已付70余万元房款退还胡孝清，胡孝清提交《商品房买卖合同》、解除合同通知书、债务抵销通知书、商品房买卖合同摘要各一份，中国建设银行转款凭证四份予以证明。
浙江民泰银行、中铁房产公司对胡孝清提交的证据予以认可。
成都六合台场餐饮管理有限责任公司、向文、王丽对中铁房产公司、胡孝清提交的证据未发表意见。
本院认为中铁房产公司、胡孝清所提交的证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以采信。
本院查明，本院在审理（2015）新都民初字第5081号浙江民泰银行与六合餐饮公司、向文、胡孝清、王丽金融借款合同纠纷一案过程中，作出（2015）新都执保字第350-2、3号民事裁定书，将被执行人胡孝清所有的涉案房屋（合同备案号××××）予以查封。执行过程中，中铁房产公司向本院提出上述执行异议请求。
另查明，2013年12月25日，中铁房产公司与胡孝清签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定将涉案房屋出售予胡孝清，总价3743031元。《商品房买卖合同补充协议》第二十二条约定《商品房买卖合同》解除之日起10日内，胡孝清应协助中铁房产公司到房产管理部门办理买卖合同备案及其他相关登记的注销手续，同时中铁房产公司有权在备案或预告登记等被注销前拒绝退还买受人购房款。2016年7月，因胡孝清仅支付涉案房屋购房款748608元，无法支付剩余购房款2994423元，中铁房产公司起诉胡孝清至成都市高新技术开发区人民法院。2016年7月28日，成都市高新技术开发区人民法院作出（2016）川0191民初8762号民事调解书，确认双方自愿解除中铁房产公司与胡孝清签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；胡孝清于2016年9月10日前协助中铁房产公司办理涉案房屋的注销备案相关手续；胡孝清于2016年8月10日前向中铁房产公司支付违约金100000元。
再查明，涉案房屋初始登记名称为中铁房产公司。商品房买卖合同摘要查询显示涉案房屋合同签约备案号19××84，签约备案时间2014年1月15日，出卖人中铁房产公司，买受人胡孝清。
以上事实，有《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、商品房买卖合同摘要、（2015）新都民初字第5081号民事判决书、（2015）新都执保字第350-2、3号民事裁定书、（2016）川0191民初8762号民事调解书等证据及当事人陈述在卷佐证。
本院认为，本案的焦点在于案外人中铁房产公司是否对涉案房屋享有真实合法、足以排除法院强制执行的权利。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条第一款第一项之规定，不动产物权的变更、转让经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，案外人对已登记的不动产提出执行异议，应按照不动产登记簿记载情况判断其是否为权利人。本案中，涉案房屋的初始产权登记在中铁房产公司名下，虽然2013年12月25日，胡孝清与中铁房产公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定胡孝清购买涉案房屋，2014年1月15日，将涉案房屋备案至胡孝清名下，但胡孝清与中铁房产公司之间的房屋买卖合同已经成都市高新技术开发区人民法院（2016）川0191民初8762号民事调解书确认双方自愿解除，现胡孝清对涉案房屋没有权益。故涉案房屋的所有权属于中铁房产公司，足以排除强制执行。关于胡孝清认为其与中铁房产公司解除商品房买卖合同关系非本人自愿的，且双方解除商品房买卖合同关系后，中铁房产公司未将已付70余万元房款退还胡孝清问题。不属于执行异议审查范围，本案中不作审查。
综上，案外人中铁房产公司所提出执行异议符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条第一款第一项之规定，裁定如下：
中止对成都市高新区锦城大道××号×栋×楼××号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 王议伟
审判员 蒋建军
审判员 余 晨
二〇一七年十月十三日
书记员 许小红