北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京0115民初1804号
原告（执行案外人）：���英，女，1978年3月6日出生，汉族，无业，住河北省沧州市新华区颐和路颐和花园小区*栋*单元***号。
委托诉讼代理人：米冠博，河北榆轩律师事务所律师。
被告（申请执行人）：李敏，女，1976年8月15日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：贾彦杰，女，1968年5月18日出生，汉族，住北京市大兴区。
被告（被执行人）：北京博达房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇松兰堡村北。
法定代表人：司融兰，董事长。
被告（被执行人）：北京博达房地产开发有限公司沧州分公司，住所地河北省沧州市新华区北环路三里庄农资公司。
法定代表人：孙森义，总经理。
被告（被执行人）：张军洪，男，1973年8月25日出生，汉族，住河北省石家庄市。
原告徐英与被告李敏、北京博达房地产开发有限公司（以下简称博达公司）、北京博达房地产开发有限公司沧州分公司（博达沧州公司）、张军洪案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐英的委托诉讼代理人米冠博，被告李敏及其委托诉讼代理人贾彦杰到庭参加诉讼，被告博达公司、博达沧州公司、张军洪经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐英向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令不得执行河北省沧州市永济东路以北、交通大街以东的“新华三里家园”房地产项目24-1-2101房产（以下简称涉案房屋）；2.请求法院确认涉案房屋归徐英所有；3.本案诉讼费由被告负担。
事实和理由：李敏与博达公司、博达沧州公司、张军洪因民间借贷纠纷一案由北京市大兴区人民法院（以下简称大兴法院）作出生效文书后，李敏申请了强制执行，后大兴法院查封了涉案房屋。2017年3月2日，徐英对执行标的提出异议。大兴法院于2017年12月5日作出了（2017）京0115执异80号裁定书，该裁定认定《意向客户确认单》是要约邀请，且认为徐英没有支付房款为由驳回了徐英的异议请求。徐英认为在合同法及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律对合同履行和商品买卖中的要约、要约邀请有明确的规定，该裁定法律认识错误。2014年7月21日，在查封之前徐英就与博达沧州公司签订了涉案房屋的买卖合同，并于2014年7月23日付清全款，而且涉案房屋由为徐英居住使用。徐英名下无其他用于居住的房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。另，涉案房屋未登记是因为博达公司和博达沧州公司资金链断裂，导致项目停工，而非徐英怠于行使登记的权利。综上，请求法院支持徐英的诉讼请求。
李敏辩称，不同意徐英的诉讼请求，李敏也有涉案房屋的《意向客户确认单》，涉案房屋是以物抵债的，且存在多个人的抵债。
博达公司未作答辩。
博达沧州公司未作答辩。
张军洪未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理查明：李敏与博达公司、博达沧州公司、张军洪民间借贷纠纷一案，本院于2015年9月16日作出（2015）大民（商）初字第11055号民事调解书，达成调解如下：一、二〇一五年九月二十日前，被告北京博达房地产开发有限公司、被告北京博达房地产开发有限公司沧州分公司、被告张军洪连带偿还原告李敏本金一百九十七万六千二百五十元及利息（以一百九十七万六千二百五十元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计息，自二〇一四年二月一日起计算至实际付款之日止）；二、二〇一五年十月二十日前，被告北京博达房地产开发有限公司、被告北京博达房地产开发有限公司沧州分公司、被告张军洪连带偿还原告李敏本金一百九十七万六千二百五十元及利息（以一百九十七万六千二百五十元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计息，自二〇一四年二月一日起计算至实际付款之日止）；三、二〇一五年十一月二十日前，被告北京博达房地产开发有限公司、被告北京博达房地产开发有限公司沧州分公司、被告张军洪连带偿还原告李敏本金一百九十七万六千二百五十元及利息（以一百九十七万六千二百五���元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计息，自二〇一四年二月一日起计算至实际付款之日止）；四、二〇一五年十二月二十日前，被告北京博达房地产开发有限公司、被告北京博达房地产开发有限公司沧州分公司、被告张军洪连带偿还原告李敏本金一百九十七万六千二百五十元及利息（以一百九十七万六千二百五十元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计息，自二〇一四年二月一日起计算至实际付款之日止）；五、诉讼费六万七千一百三十五元，由被告北京博达房地产开发有限公司、被告北京博达房地产开发有限公司沧州分公司、被告张军洪负担（于本调解协议生效后七日内交纳）。该判决生效后，李敏向本院申请强制执行。本院依据李敏的申请，于2015年11月2日对登记在博达沧州公司名下的涉案房屋予以查封。徐英作为案外人向本院提出���行异议，本院于2017年12月5日作出(2017)京0115执异80号执行裁定书，裁定驳回案外人徐英的异议请求。徐英不服该裁定，向本院提起执行异议之诉，即本案。
2014年7月23日，徐英等五人与第三人徐复祥签订《协议书》，载明：“因债务人沧州市镇业投资有限公司徐复祥2013年10月15日向债权人徐英、徐英、杨福安、徐英、徐英借款伍佰肆拾壹万元整，期限三个月，月利率1%。借款到期后债务人无力偿还，经双方协定，债务人将其名下的沧州市三里家园房产九套，抵顶债务伍佰肆拾壹万元整…”。上述九套房产中包括涉案房屋。庭审中，徐英向本院提交博达公司与徐复祥的《借款往来明细》，证明博达公司与徐复祥存在借贷关系，于2014年10月10日将涉案房屋通过以物抵债的方式对债权债务进行核销，后徐复祥将涉案房屋再次通过以物抵债的方式转让给徐英等五人。
又查，2014年7月21日，徐英签订《意向客户确认单》，载明：客户意向房源信息为涉案房屋，总价为700380元，客户为徐英，并在客户须知中约定“意向客户填写此单后等待本项目正式开盘的通知，接到通知后7日内办理购房签约相关手续并补交购房尾款或办理银行按揭贷款…”。2014年7月23日，博达沧州公司为徐英出具收款收据一份，载明：收到徐英涉案房屋房款658357.2元。庭审中，徐英提交不动产登记信息查询结果，用于证明徐英所购涉案房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋。
本院认为，本案争议的焦点为徐英是否对涉案房屋享有物权期待权并足以排除强制执行。首先，依据徐英与徐复祥签订的《协议书》、博达公司与徐复祥的《借款往来明细》，及徐英签订《意向客户确认单》的内容可确认，涉案房屋为博达公司抵顶其对徐英的债权���而非徐英买卖之标的物。虽然徐英签订的《意向客户确认单》载明了意向房源信息、客户信息、房屋总价款等具体情况，应认定名为房屋买卖合同实为以物抵债协议。以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的买受人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。故徐英依据签订的《协议书》、《意向客户确认单》而产生的权利仍未超过债权之维度，并无任何物权化的属性。其次，徐英仅提交了收款收据，并未提交其他证据佐证徐英与徐复祥、徐复祥与博��公司借贷关系的客观存在，本院亦无法核实各方借款事实的真实性。
综上所述，徐英对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对于徐英的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
驳回徐英的全部诉讼请求。
案件受理费10384元，由徐英负担（已交纳）。公告费260元，由徐英负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法��。
审 判 长 程 立
人民陪审员 闫占芳
人民陪审员 田文静
二〇一八年五月十日
书 记 员 吕旌辉