广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初1294号
原告：广东顺德汇泓物业策划有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇沙头社区居民委员会均益路194号世友工业城4座602号之二，组织机构代码证号码07192253-9。
法定代表人：谈湛辉。
委托诉讼代理人：曾绍荣，广东顺朗律师事务所律师。
被告：潘学毅，男，1967年12月27日出生，汉族，住四川省渠县。
委托诉讼代理人赵彦斌，广东万士达律师事务所律师。
委托诉讼代理人刘阳，广东万士达律师事务所实习律师。
第三人：黄明，男，1991年8月3日出生，汉族，住四川省达州市大竹县。
原告广东顺德汇泓物业策划有限公司（以下简称汇泓公司）诉被告潘学毅因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理后，依法由审判员李海昌适用简易程序独任审判。由于双方争议较大，本院依法由审判员李海昌、谢贤涛、蒋竞雄组成合议庭进行了审理。在诉讼期间，被告潘学毅提起反诉，本院将本案的本诉与反诉一并审理。在诉讼期间，本院依法追加黄明为本案的第三人。本案于2016年3月10日、2016年6月14日、2016年12月9日三次公开开庭进行了审理。本案第一次开庭时，原告汇泓公司的委托诉讼代理人曾绍荣、被告潘学毅及委托诉讼代理人赵彦斌、刘阳到庭参加诉讼。本案第二次开庭时，原告汇泓公司的委托诉讼代理人曾绍荣、被告潘学毅及委托诉讼代理人赵彦斌到庭参加诉讼。本案第三次开庭时，原告汇泓公司的委托诉讼代理人曾绍荣、被告潘学毅及委托诉讼代理人赵彦斌、刘阳、第三人黄明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汇泓公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2013年11月4日签订的编号为1号铺、2号铺、3号铺、7号铺、8号铺、9号铺、10号铺、11号铺、12号铺的9份《世友工业城1号宿舍楼物业租赁合同》（以下简称租赁合同），被告按合同约定的标准交还位于佛山市顺德区均安镇沙头社区居民委员会XXXXXXX1号楼（以下简称1号楼）1层1、2、3号铺，2层7、8、9、10、11、12号铺；2.判令被告立即向原告支付拖欠的租金337501元、水电费34457.30元，共计371958.30元（上述款项自2014年8月起算，暂计至2015年12月，以后的租金按合同约定的双倍标准计算，直至被告实际交还租赁物给原告之日止）；3.判令被告向原告支付违约金417304.80元，被告拖欠款项及违约金共计789263.10元；4.判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由，2013年11月4日，原告与被告签订了租赁合同9份，约定原告将位于1号楼1层1、2、3号铺，1号楼2层7、8、9、10、11、12号铺租给被告使用。上述商铺租赁期间为2014年5月1日至2019年4月30日。被告应在每月的5号缴纳当月租金，如逾期支付租金超过15日的，原告有权解除合同，收回租赁物并要求被告按合同项下租金总额的30%支付违约金。9份合同签订后，原告依约将上述租赁物交给被告使用，但被告没有按约定的时间支付租金、水电费等相关费用，自2014年8月至2015年12月，已拖欠原告的租金及水电费共计371958.30元。原告多次催收均无果。为保护原告的合法权益，特提起诉讼。
被告潘学毅辩称，1.鉴于原告至今未提供涉案商铺的产权证明，原告是否为本案适格的主体还无法确定，如不能提供，就应驳回原告的起诉。2.被告不同意解除1号楼1层1、2、3号铺的租赁合同，1号楼2层7、8、9、10、11、12号铺的租赁合同已于2014年11月解除，原告应当退还就1号楼2层7、8、9、10、11、12号铺所收取的全部费用，含但不限于租金、押金、租赁税、水电费，并赔偿被告装修上述商铺所花费的费用及其他损失。原告从签订租赁合同起，就催促被告尽快装修，以达到帮助其招商引资、稳定收益的目的，被告被原告所欺骗，投入了大量资金进行装修以及经营准备工作，包括支付高额利息借回高利贷用于资金周转，在催促原告协助办理牌照的过程中，被告了解到涉案9间商铺不属于商业用途，而为备用仓库，被告无法办理相关的营业执照，在被告多次找原告交涉，原告才通过找关系等其他途径帮助被告于2015年1月15日办理了1号楼1层1、2、3号铺的营业执照，因此1号楼1层1、2、3号铺的租金应当从2015年1月15日起计算，原告出租给被告的商铺面积远远小于合同约定的面积，因此双方所签订的租赁合同的租金应当根据实际面积作出相应减少。1号楼2层7、8、9、10、11、12号铺无法办理执照，至今未能营业，此前原告还在未出具有效凭据的前提下以高出水电费正常物价的标准收取被告的水电费，在被告找其理论时，又于2015年11月无理将全部商铺的电线剪断，将部分电表拆除，停止向被告供电，企图逼迫被告走人，正是因为上述原因，被告暂停支付租金等费用。被告不同意解除1号楼1层1、2、3号铺的租赁合同，因被告就1号楼1层1、2、3号铺投入了大量装修资金，现正在经营，按照公平合理的原则，不应当解除。双方已于2014年11月解除了1号楼2层7、8、9、10、11、12号铺的租赁合同，原告应当退还就1号楼2层7、8、9、10、11、12号铺所收取的全部费用，含但不限于租金、押金、租赁税、水电费，并赔偿被告装修上述商铺所花费的费用及其他损失。如前述，1号楼1层1、2、3号铺的租金应当从2015年1月15日计算，水电费用应当按照物价部门定价据实结算，在原告未举证证明的情况下，原告的诉求不应当得到支持。1号楼2层7、8、9、10、11、12号铺的租金等各项费用，原告均应无条件向被告返还，并赔偿被告的损失。退一步说，就算原告诉请被告支付租金、水电费合法有据，按照民法通则的相关规定：延付或拒付租金的，出租人提起诉讼的时效期间为１年，原告于2016年1月份起诉，就算2015年2月1日之前，被告有欠付租金、水电费，原告在本案中主张也已经超出了诉讼时效的保护范围，不应当得到支持。按照租赁合同的内容，原告提供给被告的9间商铺应能用于商业经营，但因该9间商铺并不是商业用房，导致被告承租的1号楼1层1、2、3号铺延迟营业，1号楼2层7、8、9、10、11、12号铺至今无法进行营业，是原告违约在先，被告迟延支付租金是保护自己利益的合法行为。后原告又停止对涉案9间商铺供电，并违背之前对被告的承诺在厂区内设置自动贩卖机出售饮料，截断被告经营的百货店的客源，进一步破坏了被告的经营条件，原告应承担违约责任，赔偿被告的损失。原告在与被告签订租赁合同之前，对被告进行了不少欺骗，称涉案商铺为商业用途，不在工业区内设置与被告经营范围相同的场所或设施进行恶性竞争，还称涉案商铺上层的员工宿舍的入住率不低于九成，但由于原告设置了非常苛刻的入住条件，导致现入住的员工率约为两成，楼下商铺大部分均关门未开张，被告的百货店及其他三、四家商铺也仅是勉强经营。在经济不景气的情况下，原告作为招租方，更应当将眼光放长远，只有让被告等承租方有利可图并能维持经营，才能使其物业出租得到盈利，达到双赢。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法院依法驳回。
第三人黄明辩称，原告应赔偿第三人的损失。
被告潘学毅向本院提出反诉请求：1.判令解除原告与被告于2013年11月4日签订的1号楼2层7、8、10、11、12号铺的5份租赁合同；2.判令原告向被告退还上述5间商铺所收取的押金26042元、预付金39003元、租金7182元、租金税814.80元、水费657元、电费4322.50元及利息（其中押金与预付金自2013年11月4日起，租金、租金税及水电费自2014年10月28日起按银行贷款利率计付利息至清偿之日，两项利息暂计至2016年5月5日为10939.75元）；3.判令原告向被告退还1号楼1层1、2、3号铺的租金税3005.30元，并自2014年10月28日起按银行贷款利率计付利息至清还之日，暂计至2016年5月5日为274元；4.判令原告赔偿被告因装修所造成的经济损失106491元、赔偿被告为准备经营网吧、棋牌娱乐购置损失58975元；5.判令原告赔偿被告自行发电损失15000元；6.判令原告承担全部反诉费用。事实和理由，2013年11月4日，原告与被告签订了租赁合同9份，约定被告将1号楼1层1、2、3号铺用于经营百货，1号楼2层7、8、9、10、11、12号铺用于开办网吧、台球、棋牌等，同时，原告还制作承诺书一式二份要求被告签名，并要求被告承诺根据经营范围按期开业经营，原告承诺在2014年3月1日将上述商铺交付给被告。合同签订后，直至2014年5月，原告才将上述商铺交给被告，但实际面积小于合同约定。原告从签订租赁合同之日起就催促被告尽快装修，以达到帮助其招商引资、稳定收益的目的。被告为此投入大量资金进行装修以及进行经营准备工作。在催促原告办理牌照过程中，被告了解到涉案的9间商铺不属于商业用途，而为备用仓库，无法办理相关的营业执照，在多次交涉后，原告才通过关系帮助被告于2015年1月15日办理了1号楼1层1、2、3号铺的营业执照，1号楼2层7、8、9、10、11、12号铺无法办理执照，至今未能营业。此前，原告在2015年11月无理将全部商铺的电线剪断，将部分电表拆除，停止供电，企图逼迫被告走人，被告为此自行发电，造成损失进一步扩大。鉴于被告需用1号楼2层9号铺用于1号楼1层1、2、3号铺的配套餐饮，因此，1号楼2层7、8、10、11、12号铺的5份租赁合同应当解除，原告应无条件退还所收取的款项及利息，并进行赔偿。
针对被告潘学毅的反诉，原告汇泓公司辩称，1.原告同意解除于2013年11月4日双方签订的1号楼2层7、8、10、11、12商铺的租赁合同；2.关于被告要求退还押金、租金等费用，对此不予确认，因为被告已经实际使用了商铺，从2014年5月开始至今，没有支付任何租金、水电费，从2014年10月开始拖欠；3.原告所要求的赔偿装修损失没有法律事实，被告为经营而支出的费用应该由其承担，而且，被告一直没有就办理营业执照或其他的理由向原告提出异议，在原告要求其支付租金后，才提起这个无理由的要求；4.针对被告所称自行发电损失，被告一直使用原告的水、电，但却拒绝支付水电费，原告为减少损失，而停止供电供水是自助行为，被告需要水和电而支出的费用应由其自行承担；5.针对被告的反诉，根据法律规定，应该在（第一次开庭）辩论阶段结束之前提出，被告现在（第二次开庭）才提出反诉，违反了法律规定，综上，请求法院驳回被告的反诉请求。
针对被告潘学毅的反诉，第三人黄明答辩认为，不清楚原、被告之间的关系。
综合双方当事人的诉、辩，本案的争议焦点是：1.原、被告所签订的租赁合同是否应当解除？2.被告是否需向原告支付租金、水电费及违约金？3.原告是否需向被告退回押金、预付金、租金税、租金、水电费？4.原告是否需向被告赔偿经济损失？
本案当事人围绕诉讼请求及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证：
原告汇泓公司在诉讼中提交以下证据及被告潘学毅、第三人黄明的质证意见如下：
1.原告的营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书、被告的身份证复印件各1份，证明原、被告的诉讼主体资格；
被告认为：无异议。
第三人认为：不清楚，请求法院依法认定。
2.房地产权证复印件、租赁证明、顺德农村商业银行均安支行的证明各1份，证明涉案房产的产权人是佛山市顺德区世友工业城有限公司（以下简称世友工业城公司）；世友工业城公司证实将涉案房产出租给原告，并且同意原告转租，有关转租的全部收益归原告所有；涉案房产已抵押给顺德农村商业银行均安支行，有关的房地产权证的原件存放在顺德农村商业银行均安支行；
被告认为：因为房地产权证是复印件，对真实性不予确认，房产证取得的时间在2015年5月28日，涉案租赁合同签订时间在2013年11月4日，被告在承租商铺后，将1号楼2层7、8、9、10、11、12号铺申办网吧，经查询，发现该商铺是备用仓库，无法办理营业执照，该房地产权证的复印件不能反映是否为涉案房产，该房地产权证反映的房产用途是工业用途，涉案商铺所在的楼房旁边有工业用途的厂房，已租赁给多家公司，一共有6座；对租赁证明的真实性确认，对证明内容不予确认。
第三人认为：不清楚，请求法院依法认定。
3.租赁合同9份，证明原、被告在2013年11月签订租赁合同，被告承租涉案的商铺及双方约定了支付的租金和水电费等情况，同时原、被告双方还约定，被告拖欠原告租金应按5年租金总额的30%支付违约金给原告；
被告认为：对真实性无异议，但合法性暂不能确定，原告是否为涉案9间商铺的产权人或合法出租人不明确。1号楼1层1、2、3号铺位于地面1层，1号楼2层7、8、9、10、11、12号铺位于第2层，原告将上述9间商铺租给被告，从签订合同起，就存在欺诈行为，被告承租9间商铺的用途是1号楼1层1、2、3号铺用于经营百货（副食、烟酒、水等）、1号楼2层7、8、9、10、11、12号铺是用于网吧、台球、棋牌等休闲娱乐的经营，双方在签订上述9份租赁合同的同时，原告还要求被告签署了承诺书一式两份，双方各执一份，承诺书与租赁合同一并可以证明被告租赁商铺的目的是用于经营，从租赁合同的第3.2条、第5条、第10条可以反映。原告因租赁合同及承诺书同时出现会使案件事实对其不利，就不愿意拿出来举证。因上述9间商铺不属于商业用途，据了解为备用仓库，被告无法办理相关的营业执照，在被告多次找原告交涉，原告才通过找关系等其他途径帮助被告于2015年1月15日办理了1号楼1层1、2、3号铺的营业执照，但1号楼2层7、8、9、10、11、12号铺无法办理执照，至今未能营业。租赁合同的条款是原告为了重复使用而预先拟定好的条款，排除了对其不利的条款，增加了被告的义务，合同中所列举的违约责任都是针对被告，对原告没有约束，明显不公平。其中第3.2条规定“本租赁合同所发生的全部税项由租赁方支付”，该条款显失公平，应按照法律规定由双方分别负担，具体以主管部门的正规发票为准；“因乙方违约导致甲方解除合同，乙方应按五年租金总额的30%支付违约金给甲方，并且甲方有权没收乙方租赁保证金”，该约定的金额明显过高，显失公平；其中第3.4条，对水电费用，合同约定了固定价格，超过了佛山市电价、自来水价的价格规定，应当按照佛山市电价和自来水价的价格计算实际发生的水电费。其中4.1条规定，原告应当在2014年3月份之前交付租赁物，但原告有迟延交付，迟延至2014年5月，因此租金的起算点应顺延。原告出租给被告的商铺面积远远小于合同约定的面积，因此各份租赁合同的租金应当根据实际面积作出相应减少，9份租赁合同与房地产权证无法相对应。
第三人认为：不清楚，请求法院依法认定。
4.被告欠费明细1份、缴费通知单17份，证明被告从2014年8月份至2015年12月拖欠原告租金、水电费等合共371958.30元；缴费通知单，可证明商铺每月用电用水的度数，且该费用原告已经垫付；
被告认为：欠费明细，因属于原告单方制作的表格，对其真实性、关联性、合法性不予确认；对缴费通知书，不确认，因为是原告自行制作的，并且电表是经原告多次拆除，合同所约定的单价远远高于物价部门的定价，不合法。
第三人认为：不清楚，请求法院依法认定。
5.佛山市顺德区公安局均安分局西区社区民警中队的证明、均安治安联防大队的工作日志各1份，证明在2015年5月5日原告派员向被告追收租金，但被告以威胁原告的员工人身安全的暴力手段拒交租金。在2015年11月16日原告再次派员向被告追收租金，但被告再次以暴力方法拒交租金，以上2份证据证明被告恶意拖欠原告的租金和水电费，并且以威胁原告的员工人身安全的手段暴力对抗原告正当追收租金的权利；
被告认为：对证明的真实性、合法性没意见，对关联性有异议，该证据只能证明有人报警称发生纠纷，与本案无关；对工作日志的真实性、关联性、合法性均不予确认。
第三人认为：不清楚，请求法院依法认定。
6.涉案房产的产权证明、宗地图复印件（原件核对后退回）各1份，证明涉案房产的产权人是世友工业城公司，在2013年3月19日已取得房地产权证，以及证明本案涉案房产的所在位置；
被告认为：与本案无关。
第三人认为：不清楚，请求法院依法认定。
7.水电费缴费通知单签收登记表9页、水电费明细表15份，证明被告经原告催告并且签收有关缴费通知单，截止至2015年12月，仍然拖欠水电费34457.30元。
被告认为：登记表中记载的2014年9月11日的签收、2014年11月14日的签收，被告都确认，其他签收单，对真实性不予确认;水电费明细表是原告单方面的制作，不予确认，其所列的度数并没有被告确认，其所定的单价也高于国家的规定。
第三人认为：不清楚，请求法院依法认定。
被告潘学毅在诉讼中提交以下证据及原告汇泓公司、第三人黄明的质证意见如下：
1.2013年11月4日的承诺书复印件（原件核对后退回）1份，证明该承诺书是跟9份租赁合同同时签订的，被告承租涉案9间商铺中1号楼1层1、2、3号铺用于经营百货（副食、烟酒、水等）、1号楼2层7、8、9、10、11、12号铺是用于网吧、台球、棋牌等休闲娱乐的经营，当时原、被告双方约定了被告在收到商铺使用后3个月内合法开业经营，但由于原告所交付的9间商铺延迟交楼2个月，另外商铺的用途不是商业用途，无法办理网吧牌照，1号楼1层1、2、3号铺办理的百货牌照，是原告寻求办法办理的；
原告认为：该证据由被告自行制作，对证明内容的真实性不予确认，没有证据证明原告对被告所主张的经营范围作出承诺。
第三人认为：无异议。
被告补充认为：该份承诺是由原告打印好，一式两份，在签订合同时要求被告签订的，有一份在原告处保留。
2.顺德区均安镇通世州百货店（以下简称通世州百货店）的营业执照复印件（原件核对后退回）、企业名称预先核准通知书复印件、设立互联网上网服务营业场所经营单位需提交资料一览表各1份，证明涉案9间商铺不属于商业用途，据了解为备用仓库，被告无法办理相关的营业执照，在被告多次找原告交涉，原告才通过找关系等其他途径帮助被告于2015年1月15日办理了1号楼1层1、2、3号铺的营业执照，但1号楼2层7、8、9、10、11、12号铺无法办理执照，至今未能营业，1号楼1层1、2、3号铺在2015年1月15日才办理好牌照，因此租金应从当天起算；
原告认为：1.对营业执照、企业名称预先核准通知书的真实性无异议，2.因为设立户联网上网服务营业场所经营单位需提交资料一览表是打印件，对真实性不予确认，对证明内容有异议，原告没有承诺被告可以经营的范围，被告对租赁的房产情况，在签订租赁合同的时候已经充分了解，被告所证明的内容没有依据，被告什么时候办理营业执照对履行租赁合同不是前置条件，不能成为拒交或减交租金的理由。
第三人认为：无异议。
3.佛山市电价价目表、佛山市顺德区水业控股有限公司自来水价格一览表打印件各1份，证明佛山市普通工业用电电价不满一千伏的仅为91.50分/度，佛山市顺德区商业用水价格为2.65元/立方米，原告应当按照上述价格根据被告实际发生的数额结算水电费用；
原告认为：被告提供的佛山市电价价目表、佛山市顺德区水业控股有限公司自来水价格一览表是打印件，对真实性不予确认，对证明内容有异议，1.水电费是在承租的时候在租赁合同里约定了收费的标准，双方已经同意按照该标准进行收费；2.因为涉案的房产要通水和电，必须作出设备的配置，水电费略高于市场价是合理的，而且水电费收费标准是按照水电部门的标准收取。
第三人认为：无异议。
4.照片12张，证明原告将1号楼1层1、2、3号铺、1号楼2层7、8、9、10、11、12号铺的电线剪断，将1号楼2层7、10、11号铺的电表拆除，被告为了经营位于1号楼1层1、2、3号铺的百货店，被迫自行发电，被告对涉案9间商铺投入了大量资金进行装修，1号楼1层1、2、3号铺正在经营百货，1号楼2层7、8、9、10、11、12号铺至今无法营业；
原告认为：被告提供的是复印件，不知道被告所提交的照片的地址在何处，对真实性、关联性、合法性不予确认。
第三人认为：无异议。
5.照片3张，证明原告违反了此前对于被告所作出的在世友工业城内不设立与被告经营百货范围重复的场所或设施的承诺，在厂区内设置了6台自动贩卖饮料机，照片中所反映的是同区域4、5、6号楼下的3台自动贩卖饮料机，造成被告的经营难以为继，从世友工业城大门保安亭进入，左手边依次为同区域6、5、4座，右手边依次为同区域3、2、1座；
原告认为：对真实性不确认，但原告有见过冰柜，是负责物业的部门放的。
第三人认为：无异议。
6.电话录音光盘、要点文字整理资料各1份，证明原告与被告曾约定1号楼2层7、8、9、10、11、12号铺是用于经营开设网吧、棋牌等，但1号楼2层7、8、9、10、11、12号铺并非商业用途，导致被告无法申办牌照，给被告带来极大的损失，双方已于2014年11月解除了1号楼2层7、8、9、10、11、12号铺的租赁合同，原告不履行向被告作出的承诺，原告在世友工业区内摆放自动售卖冰柜违背其不在工业区内设置与被告经营范围相同的场所或设施的承诺；涉案商铺上层的员工宿舍实际的入住率仅为约两成，远远低于原告向被告招租时员工入住率不低于九成的承诺；
原告认为：对真实性、合法性、关联性不予确认，原告跟被告有关的租赁一切事宜，以书面为准，原告没有委托李某珊作出任何的承诺，而且看录音的记录，关于合同的问题，李某珊的表述是等公司回复；电话录音的其他内容针对增加冰柜和百货店的问题，对租赁事宜没有任何关系，通话一方是否为李某珊不清楚。
第三人认为：无异议。
7.交费收据复印件34份，证明被告承租商铺后，原告收取被告的预付金、押金、租金、租金税、水电费，共164196.20元；
原告认为：予以确认，但是在原告起诉时已经扣除，不包含在起诉的金额内。
第三人认为：无异议。
8.收据5份、送货单1份，证明被告花费资金106491.60元进行店铺装修，但因原告出租的1号楼2层7、8、9、10、11、12号铺并非商业用途，而为备用仓库，导致被告无法进行工商登记开设网吧等；
原告认为：对真实性、关联性、合法性均不予确认，不能证明被告为此而作出实质的支出，而且这些支出就算是真实的，也只是被告作为租赁所用，与原告没有关系。
第三人认为：无异议。
9.电脑销售开单、电脑采购合同、收据各1份，证明被告为开设网吧与中山市小榄镇睿联电脑服务部（以下简称睿联电脑服务部）签订电脑采购合同，合同约定如被告2个月不提取电脑，则被告支付的50000元定金不予退回；被告支付了50000元定金后，因原告提供的商铺无法取得经营网吧的工商登记而未提取电脑，损失定金50000元；被告为经营棋牌娱乐花费了4000元购买自动麻将机2台，花费了4975元购买空调；
原告认为：对真实性、关联性、合法性均不予确认，不能证明被告为此而作出实质的支出，而且这些支出就算是真实的，也只是被告作为租赁所用，与原告没有关系。
第三人认为：无异议。
10.购买散装汽油的凭证1份、收据7份，证明原告将1号楼1层1、2、3号铺、1号楼2层7、8、9、10、11、12号铺的电线切断，被告为经营位于1号楼1层1、2、3号铺的百货店自行购买柴油进行发电，花费油费40352元，比正常用电花费更高，损失在15000元以上。
原告认为：对真实性、关联性、合法性均不予确认，不能证明被告为此而作出实质的支出，而且这些支出就算是真实的，也只是被告作为租赁所用，与原告没有关系，被告没有任何正当的理由在使用了原告的水、电后，拖欠原告的水电费，原告停止提供水电是减少损失的自助行为，被告为发电而花费油费是用在自己经营上，与原告无关联，不应该向原告要求赔偿。
第三人认为；无异议。
第三人黄明在诉讼中没有提交证据。
在诉讼中，本院依法调取以下证据及原告汇泓公司、被告潘学毅、第三人黄明的质证意见如下：
评估报告书、评估费发票、说明、回复函、答复函各1份。
原告认为：对评估报告书的合法性、真实性无异议，对评估报告书的关联性有异议，1.评估报告书中所陈述的装修损失，其实是被告对经营商铺进行装修的投入，并不是已经产生的损失。按照租赁合同的约定，租赁合同期满或解除后，被告对租赁物所有的装修都是属于原告的，所以被告承租商铺并对其进行装修是自愿的投资行为，被告的投资行为应该按照租赁合同的约定进行处理，如果被告违反合同的约定就可能要承担违约责任，包括支付违约金、租赁合同被解除不能再使用租赁物等损失，而该损失在被告签订租赁合同的时候也已经可以预见；2.关于原、被告之间的租赁合同纠纷案的起因是被告没有按照租赁合同的约定交付租金，经原告多次催收无果，而且被告还做出暴力抗拒，导致原告多次报警请求帮忙，在上述途径仍然没有结果的情况下，原告才依照法律的规定和租赁合同的约定起诉要求被告支付拖欠的租金及解除租赁合同，但从起诉至今被告仍没有支付租金，所以造成租赁合同解除和造成被告必须搬出承租商铺的过错在于被告，原告没有任何责任，被告应该为自己的行为造成的损失承担责任，而不是由原告承担；3.原告已按照租赁合同所约定的时间交付了涉案商铺给被告，而且被告一直使用涉案商铺至今，所以在解除合同前没有所谓的损失的情况出现；4.关于涉案商铺，在本案庭审过程中被告自愿解除租赁合同，是被告自愿放弃租赁使用商铺，所以即使有损失也是被告自愿的结果。
被告认为：对真实性、关联性、合法性均无异议，但评估的金额远远小于被告实际装修所花费的费用，比如被告修建商铺的卫生间在10000元以上，但评估费用只是8000多元，通过评估公司实际检测，可以发现1号楼2层7、8、12号铺的实际室内建筑面积是381.41平方米，从1号楼2层7、8、12号铺的地面地砖面积可以算出，原告租出的上述3间商铺约定套内面积为1号楼2层7号铺是158.55平方米、1号楼2层8号铺是134.38平方米、1号楼2层12号铺99.54平方米，合计392.47平方米，原告租出的商铺的面积与实际不符，是属于原告违约，造成双方纠纷的原因是原告出租的商铺不是商业经营用房，被告使用该商铺无法办理牌照，因此，被告租赁商铺后所投入的装修费用应当由原告向被告赔付。
第三人认为：无异议。
经公开质证，对原告汇泓公司及被告潘学毅提交的证据作如下认证：
1.原告提交的证据1，被告无异议，第三人认为不清楚。该证据能证实原、被告双方的诉讼主体资格，对该证据，本院予以采信；
2.原告提交的证据2，被告对房地产权证的真实性及证明内容均有异议，第三人认为不清楚。原告提交的证据6，被告对关联性有异议，第三人认为不清楚。上述证据能证实涉案的商铺已取得了房地产权证并已办理了抵押，世友工业城公司将涉案商铺的出租权、收益权转让给原告，故对上述证据的真实性、关联性及证明内容，本院予以采信；
3.原告提交的证据3，被告对真实性无异议，对合法性不能确定，第三人认为不清楚。该证据为原、被告所签订的租赁合同，合同中并没有约定被告的经营范围，但合同约定的违约金条款及被告逾期不迁离、恶意占用租赁物而须支付的场地占用款的标准过高而应予调整，故对该证据的真实性及证明内容，本院予以采信，但对合同约定的违约金条款及被告逾期不迁离、恶意占用租赁物须支付的场地占用款的标准过高而应予调整；
4.原告提交的证据4，被告对真实性、关联性、合法性均有异议，第三人认为不清楚。原告提交的证据7，被告对其中部分的水电费缴费通知单签收登记表及水电费明细表的真实性有异议，虽原告在诉讼中没有提交水电表的原始记录，但原告提交的水电费缴费通知单签收登记表，清楚注明了被告曾签收了原告出具的部分水电费缴费通知单，同时，被告确实已使用了1号楼1层1、2、3号铺经营百货，对1号楼2层7、8、9、10、11、12号铺进行了装修，并在1号楼2层9号铺开办了餐馆，被告的经营及使用行为，必然会产生水电费，尽管被告对水电费用有异议，但未提交证据予以证实其陈述，对被告拖欠原告的水电费金额，应予认定，但原告出租的涉案商铺的租金金额，应以本院认定的为准，故对原告提交的证据4的真实性及证明内容，除水电费的部分予以采信外，其余部分，本院不予采信；对原告提交的证据7的真实性及证明内容，本院予以采信；
5.原告提交的证据5，被告对证明的关联性有异议，对工作日志的真实性、关联性、合法性均有异议，第三人认为不清楚。该证据能证实原告的工作人员向被告催收租金、水电费时，与被告发生冲突，故对该证据的真实性、关联性、合法性及证明内容，本院予以采信；
6.被告提交的证据1，原告对真实性及证明内容均有异议，第三人无异议。被告提交的证据6，原告对真实性、关联性、合法性及证明内容均有异议，第三人无异议。由于原告在诉讼中对被告提交的录音的通话另一方是否为其员工李某珊及在承诺书上除“潘学毅”及落款日期外的其他手写字体是否为其员工李某珊所书写不同意进行鉴定，故对被告提交的证据6的真实性、关联性、合法性，本院予以采信，但被告提交的上述证据，仅能证实原告提供的涉案商铺中的1号楼2层7、8、9、10、11、12号铺不能进行商业用途，但不能证实原、被告双方对1号楼2层7、8、9、10、11、12号铺已达成解除合同的意思表示，故对被告提交的证据1的证明内容，本院予以采信；对被告提交的证据6的证明内容，本院采信原告在被告租赁涉案商铺时，曾向被告作出不准许第三方经营百货业务的承诺，以及因原告的原因，涉案商铺中的1号楼2层7、8、9、10、11、12号铺不能进行商业用途的部分，其余部分，本院不予采信；
7.被告提交的证据2，原告对设立互联网上网服务营业场所经营单位需提交的资料一览表的真实性不予确认，对证明内容有异议，第三人无异议。设立互联网上网服务营业场所经营单位需提交的资料一览表，是被告准备开办网吧时向工商部门取得的资料，对真实性，本院予以采信；由于原告提交的房地产权证，已明确了涉案商铺所在的房地产规划用途为工业，土地性质为工业用地，因此，被告租赁了涉案商铺的1号楼2层7、8、9、10、11、12号铺不能按其设想开办网吧，原告对此应承担缔约过失的责任，但被告提交的证据，并不能证实1号楼1层1、2、3号铺的租金应从2015年1月15日起计算，故对该证据的真实性，本院予以采信，对证明内容，除1号楼1层1、2、3号铺的租金应从2015年1月15日起计算的部分不予采信外，其余部分，本院予以采信；
8.被告提交的证据3，原告对真实性及证明内容均有异议，第三人无异议。被告提交的该证据，为政府部门对水电费的收费标准的规定，用户可依法取得，故对该证据的真实性，本院予以采信；由于被告并非直接向供水、供电部门申请用水、用电，而是使用了世友工业城的设备进行用水、用电，被告当然要支付包含在水、电费内的相应设备的使用费用，故对该证据的关联性及证明内容，本院不予采信；
9.被告提交的证据4，原告对真实性、关联性、合法性均有异议，第三人无异议。因原告承认已对被告租赁的涉案商铺的进行了停水、停电，故对该证据的真实性、关联性及证明内容，本院予以采信；
10.被告提交的证据5，原告对真实性有异议，但确认负责物业管理的部门在涉案商铺的周围放置了冰柜，第三人无异议。结合被告提交的证据6，可证实原告在被告租赁涉案商铺时曾向被告作出不再准许第三方经营百货的承诺，但被告并没有证据可证实出现的冰柜为原告所放置，对该证据的真实性，本院予以采信，对证明内容，本院仅采信原告违反了与被告约定的不准许第三方经营百货的承诺的部分，其余部分，本院不予采信；
11.被告提交的证据7，原告对真实性无异议，但认为在起诉前已进行了抵扣，第三人无异议。由于原告对该证据的真实性无异议，故对该证据的真实性及证明内容，本院予以采信；
12.被告提交的证据8，原告对真实性、关联性、合法性及证明内容均有异议，第三人无异议。对于涉案的1号楼2层7、8、9、12号铺的装修损失，在诉讼期间，本院已进行了评估，能印证被告提交上述证据的真实性，故对该证据的真实性及证明内容，本院予以采信；
13.被告提交的证据9，原告对真实性、关联性、合法性及证明内容均有异议，第三人无异议。对该证据中的采购合同、销售开单，由于被告在诉讼中没有提交睿联电脑服务部的主体资料，不能证实是否存在该电脑服务部，即使上述证据是真实的，也不能证实在不能确定能否开办网吧业务的前提下，被告已以现金方式向睿联电脑服务部支付了购买电脑的定金50000元，而该证据中显示的自动麻将机2台、空调2台，在本院进行评估工作时已确认了存在上述物品，故对该证据中的收据的真实性，本院予以采信，对电脑采购合同、电脑销售开单的真实性，本院不予采信，对该证据的证明内容，本院采信被告为开办网吧、棋牌室，已购买了自动麻将机2台等物品的部分，其余部分，本院不予采信；
14.被告提交的证据9，原告对真实性、关联性、合法性及证明内容均有异议，第三人无异议。由于被告在租赁原告的涉案商铺期间，未依约向原告交纳水电费，导致原告对涉案商铺进行了停水、停电，该行为是原告为保护自身合法权益的自助行为，被告自行购买柴油进行发电，与原告没有关联性，故对该证据的真实性，本院予以采信，但对关联性及证明内容，本院不予采信；
15.本院调取的证据，原告对关联性有异议，被告对评估结论有异议，第三人无异议。因被告向原告租赁了1号楼2层7、8、9、10、11、12号铺，是准备用于经营网吧、棋牌、台球等，因此，除1号楼2层9号铺的装修及购买相关设备并非用于经营网吧外，其余的装修均与被告向原告租赁1号楼2层7、8、10、11、12号铺的用途有关，而被告与第三人在1号楼2层9号铺的装修及所购相关物品，与本案的处理结果有关，且被告在诉讼中并没有提交鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格、鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足、经过质证认定不能作为证据使用的其他情形的证据，故对该证据的真实性、关联性、合法性及评估结论，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于佛山市顺德区均安镇均安社区居民委员会XXXX的房产的产权人为世友工业城公司，该房产的用途为工业，世友工业城公司将该房产交由原告出租及收取租金。2013年11月4日，原告与被告签订了9份租赁合同，合同约定，原告将1号楼1层1、2、3号铺、1号楼2层7、8、9、10、11、12号铺租赁给被告，租赁期限均为2014年5月1日至2019年4月30日止，共5年，装修期自2014年3月1日起至2014年4月30日止，装修期间被告不需支付租金。1号楼1层1号铺的租赁保证金为4374元，从2014年5月1日起至2016年4月30日止的租金每月为2187元，从2016年5月1日起至2017年4月30日止的租金每月为2296元，从2017年5月1日起至2018年4月30日止的租金每月为2412元，从2018年5月1日起至2019年4月30日止的租金每月为2532元，5年的租金总额为139368元；1号楼1层2号铺的租赁保证金为5918元，从2014年5月1日起至2016年4月30日止的租金每月为2959元，从2016年5月1日起至2017年4月30日止的租金每月为3107元，从2017年5月1日起至2018年4月30日止的租金每月为3263元，从2018年5月1日起至2019年4月30日止的租金每月为3426元，5年的租金总额为188568元；1号楼1层3号铺，租赁保证金为7326元，从2014年5月1日起至2016年4月30日止的租金每月为3663元，从2016年5月1日起至2017年4月30日止的租金每月为3846元，从2017年5月1日起至2018年4月30日止的租金每月为4039元，从2018年5月1日起至2019年4月30日止的租金每月为4240元，5年的租金总额为233412元；1号楼2层7号铺的租赁保证金为5074元，从2014年5月1日起至2016年4月30日止的租金每月为2537元，从2016年5月1日起至2017年4月30日止的租金每月为2664元，从2017年5月1日起至2018年4月30日止的租金每月为2797元，从2018年5月1日起至2019年4月30日止的租金每月为2936元，5年的租金总额为161652元；1号楼2层8号铺的租赁保证金为4300元，从2014年5月1日起至2016年4月30日止的租金每月为2150元，从2016年5月1日起至2017年4月30日止的租金每月为2258元，从2017年5月1日起至2018年4月30日止的租金每月为2370元，从2018年5月1日起至2019年4月30日止的租金每月为2489元，5年的租金总额为137004元；1号楼2层9号铺的租赁保证金为5054元，从2014年5月1日起至2016年4月30日止的租金每月为2527元，从2016年5月1日起至2017年4月30日止的租金每月为2653元，从2017年5月1日起至2018年4月30日止的租金每月为2786元，从2018年5月1日起至2019年4月30日止的租金每月为2925元，5年的租金总额为161016元；1号楼2层10号铺的租赁保证金为4788元，从2014年5月1日起至2016年4月30日止的租金每月为2394元，从2016年5月1日起至2017年4月30日止的租金每月为2513元，从2017年5月1日起至2018年4月30日止的租金每月为2639元，从2018年5月1日起至2019年4月30日止的租金每月为2771元，5年的租金总额为152532元；1号楼2层11号铺的租赁保证金为3640元，从2014年5月1日起至2016年4月30日止的租金每月为1820元，从2016年5月1日起至2017年4月30日止的租金每月为1911元，从2017年5月1日起至2018年4月30日止的租金每月为2007元，从2018年5月1日起至2019年4月30日止的租金每月为2107元，5年的租金总额为115980元；1号楼2层12号铺的租赁保证金为3186元，从2014年5月1日起至2016年4月30日止的租金每月为1593元，从2016年5月1日起至2017年4月30日止的租金每月为1672元，从2017年5月1日起至2018年4月30日止的租金每月为1756元，从2018年5月1日起至2019年4月30日止的租金每月为1843元，5年的租金总额为101484元；租金不含税价，租赁税费由被告承担。被告应于签订合同后向原告预支3个月租金，即1号楼1层1号铺交6561元、1号楼1层2号铺交8877元、1号楼1层3号铺交10989元、1号楼2层7号铺交7611元、1号楼2层8号铺交6450元、1号楼2层9号铺交7581元、1号楼2层10号铺交7182元、1号楼2层11号铺交5460元、1号楼2层12号铺交4779元。从交付使用后第4个月开始，租金按月支付，被告应于每月5日前把当月租金存入原告指定的账户。被告逾期支付租金、开票税金超过15日后，原告有权解除合同。因被告违约导致原告解除合同的，被告应按5年租金总额的30%支付违约金给原告，并且原告有权没收被告的租赁保证金。水费由物业管理公司代收代缴，水费单价4.50元/度。电费由物业管理公司代收代缴，电费单价1.30元/度。被告对租赁物业进行装修前，应向物业公司缴纳装修按金，装修按金标准为3000元/间。上述租赁保证金、租金、水费、电费等费用需存入原告指定的银行账户。合同生效之日起116日内（即2014年3月1日前），原告将租赁物按现状交付给被告使用，且被告同意按现状接收。合同提前终止或者租赁','2018-09-20
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