广东省新丰县人民法院发文稿纸
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文件标题：民事判决书
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发文：(2016)粤0233民初705号
广东省新丰县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤0233民初705号
原告：廖玉妹，女，1965年11月20日出生，汉族，广东省新丰县人，现住新丰县。
原告：陈佳佳，男，1984年8月20日出生，汉族，广东省新丰县人，现住新丰县。
被告：罗发易，男，1979年5月2日出生，汉族，广东省新丰县人，现住新丰县。
原告廖玉妹、原告陈佳佳诉被告罗发易房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告廖玉妹、原告陈佳佳向本院提出诉讼请求：
1、解除原、被告于2011年10月4日签订的《租赁合同》；
2、判令被告立即返还其租用的房屋（坐落在新丰县××街道××路××层房屋）给原告，并恢复原状（修复新丰新丰县丰城街道群英路63号第二层房屋内遭受破坏的光滑墙、天花板及第三层房屋内遭受破坏的墙壁、天花板、门窗、水电线路、地板、卫生间和装修等用具设施）或折价赔偿；
3、判令被告向原告支付到2016年12月4日止租金及滞纳金44923.12元，此后的租金及滞纳金计到被告将租用的房屋交付给原告止和水费700元及滞纳金140元；
4、判令原告依约没收被告押金并赔偿违约金；
5、判令被告擅自改变租赁房屋结构墙壁、卫生间，赔偿损失10000元；
6、本案诉讼费由被告负担。
事实与理由：
2011年10月4日，原告与被告签订《租用合同》，双方约定由原告将群英路63号三层按室内现状租给被告用于经营KTV，合同约定租期为10年，并约定租金每年递增10%，第三年10月4日起每月应收3300元，但原告考虑到与被告之间和睦相处，免除了被告应付的6个月租金1800元，从第五年起租金为每月3993元。根据合同约定，被告应在每个月4日前交清当月租金，若被告逾期交纳租金，原告有权按每月租金的20%收取滞纳金。合同中还约定，若被告拖欠租金1个月以上，原告有权终止合同，收回租用房屋，没收押金20000元，并要求赔偿违约金。2014年11月期间，被告因经营不善提出扩大房间，原告不同意，被告便强行施工，原告发现后强烈反对并制止，被告才愿意写保证书并支付10000元给原告作为补偿经济损失，但被告不守信用，实际并未支付10000元给原告。2016年3月起至12月4日，被告已拖欠原告九个月的租金合计36736元，滞纳金7347元；水费700元及滞纳金140元，为此，原告多次向被告催交，被告不但没有及时交纳租金，反而恶意破坏房屋，每天晚上24时将KTV房的自来水打开直流，导致二楼天花板及墙壁装修遭受破坏。经多次警告，被告仍不处理，被告此行为已构成故意破坏私有财产。被告在经营期间因改变原告原本的房屋结构，致使原告造成巨大经济损失，现原告要求恢复原状：大厅（地板木纹砖，墙壁使用外墙漆粉色；花池贴花腰砖线，吊顶天花有灯具以及木线条铁网等装饰、铝合金门窗、实木大门；大厅摆放的一个酒柜、一个吧台，地脚线砖，电线全通）大厅则有三个房间，实木门3个，铝合金窗3个，房间光滑墙贴墙毯，房间天花夹板贴墙纸下井由灯具，地脚线，独立卫生间3个全瓷砖33剩30砖，吊顶塑钢天花，坐便3个，抽风机3个，水管等，另一圆角位由三房一厨二厕，房间实木门，铝合金门窗，墙壁2个房间光滑贴墙毯，1个房间光滑墙，3个房间天花夹板贴墙纸，地板耐磨砖，二个蹲厕，以上的房屋装修以相片为证，恢复原状需要的金额以鉴定部门为准。被告违反合同约定支付给原告的租金至今长达九个月未交，被告故意破坏私有财产，其行为已构成违约，严重侵犯原告的合法权益。同时被告亦因经营状况问题，已于2016年7月停止营业至今。
综上所述，原告认为被告违反双方的合同约定，故意破坏租赁房屋，无故拖欠原告租金，其行为已构成违约，致使原告的合法权益受损，据此，向法院提起诉讼，要求法院支持原告上述诉讼请求。
被告罗发易辩称，不同意原告的诉讼请求，因为原告未能按合同的约定提供合法的消防通道给被告使用，导致被告无法办理KTV文化和消防牌照，文化执法部门和消防部门要求被告停业整顿，为此，被告多次与原告沟通和提出按消防标准提供消防通道无结果，因此，被告认为因为原告违反了双方在租赁合同的约定，致使被告的KTV无法经营，被告无须再向原告交纳租金。同时要求原告赔偿被告装修KTV的损失450000元、退还5年租金200000元及押金20000元和利息。
原、被告当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院庭审中进行了质证。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据和事实，本院经审理认定如下：2011年10月4日，原、被告签订租用合同一份，约定原告将其位于新丰县××街道（××镇）××路××房屋室内按现状租给被告经营KTV，双方在合同中主要约定如下：1、租用期为10年，从2011年10月4日起计至2021年10月4日止，被告有下列情形，原告可以终止合同，收回租用面积及没收被告的押金20000元：⑴、被告不得利用租用地进行非法活动，损害公共利益；⑵、被告拖欠租金1个月以上的，原告有权终止合同，原告因此受到的损失由被告负责赔偿，并赔偿违约金；2、租金从2011年12月4日起计，每月3000元，按月交付，合同期第三年起租金每月增10%，如此类推，每年租金递增10%，被告没有按时交纳租金的，原告有权收取月租金20%滞纳金；3、被告需在租用房屋三层砌墙，不能损害楼层主体梁柱结构，不能给原告楼层造成损害，不得随意拆除现有的房间及墙壁，如需拆除必须经得原告同意，一至三楼消防通道由原告负责解决地方，被告负责出资安装；4、被告经营期间由工商、税收、卫生、消防、安全责任事故等产生的一切费用由被告负责。合同签订后，被告对租用房屋进行装修经营KTV，取名为新丰县豪门会歌舞厅（新丰县豪门会音乐酒吧）。2012年2月13日新丰县公安消防大队发现被告所经营新丰县豪门会歌舞厅未经消防安全检查擅自营业，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款规定，作出了行政处罚决定书，给予新丰县豪门会歌舞厅责令停止使用并处罚款人民币30000元的处罚。事后，被告继续经营。2014年11月被告在经营期间因对歌舞厅房间的改变，需拆除卫生间1个和墙壁一面，经与原告协商，为减少原告的损失，被告愿向原告交纳保证金10000元，作为合同期满后恢复原状的费用，10000元费用不够可从被告交纳的20000押金提取多除少补，被告据此写下保证书及保证金的欠条交原告收执。2016年5月26日新丰县文化广电新闻出版局经检查发现被告新丰县豪门会音乐酒吧擅自从事娱乐场所经营活动，违反了《无照经营查处取缔办法》第四条第一项、第五项的规定，据此向被告发出责令改正通知书，要求：1、立即停止从事歌舞娱乐场所经营行为；2、并作出如下整改：立即办理申请设立歌舞娱乐场所的相关手续，取得《娱乐场所经营许可证》后才能正常营业。2016年3月份原告向被告收取租金时，被告以原告未提供合格的消防通道给被告使用，导致被告无法到相关部门办理相关经营歌舞厅的手续无法再进行营业为由，拒绝向原告交纳租金，双方为此发生纠纷。2016年6月2日，原告向被告发出解除租赁合同通知书，认为被告拖欠租金，根据双方合同约定解除与原告的租用合同，并没收合同押金20000元。2016年12月5日，原告向法院提起诉讼，要求法院支持原告上述诉讼请求。
另查明原、被告在签订房屋租赁合同之前为解决被告经营KTV的消防通道曾进行了协商，在2010年12月19日由原告与案外人黄小英协议后，共用黄小英楼房的消防梯，作为消防通道。被告负责出资安装消防通道的有关设施并在经营KTV期间一直使用。
本院认为，原、被告之间的房屋租用合同是双方的真实意思表示，不违背法律规定，是有效的民事合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原、被告在租用合同已明确约定拖欠租金1个月以上，原告有权终止合同，被告从2016年3月份开始就拒向原告交纳租金，此违约行为符合合同双方约定解除的条件和上述法律的规定，而被告抗辩认为他不交租金的原因是原告先违反合同中要向被告提供合格消防通道的约定，是原告违约在先所造成的，对此争议焦点，本院经审理认为，按原、被告双方合同约定，原告只是提供安装消防通道的地方，消防通道由被告负责安装的，本案中原告已向被告提供用作消防通道的地方，且消防通道是由被告负责安装并一直使用，是否合格应由被告自己负责，新丰县公安消防大队对被告行政处罚的理由也只是被告未经消防安全检查擅自营业进行处罚，被告无照经营被文化部门责令停止营业是被告自身原因所造成的，因此，被告以原告未提供合格消防通道给其使用，违约在先作为拒交租金的理由，此主张本院不予采纳。所以，对原告要求解除与被告的租用合同的诉讼请求理由充分，有据可依，本院予以支持；原、被告双方的租用合同解除后，被告理应返还租用的房屋、支付所欠租金及按合同约定计付租金滞纳金。
对于原告要求被告给付擅自改变租赁房屋结构墙壁、卫生间，赔偿损失10000元诉讼请求，因被告在经营歌舞厅期间改变租用房结构，同意为减少原告经济损失向原告交纳保证金10000元，作为合同期满后恢复原状的费用，且保证10000元费用不够还可从被告交纳的20000押金提取多除少补，现双方的合同本院已确认予以解除，因此，被告此10000元应支付给原告作为恢复租赁房屋结构墙壁、卫生间的费用。
对于原告要求被告恢复租用房屋原状（修复新丰新丰县丰城街道群英路63号第二层房屋内遭受破坏的光滑墙、天花板及第三层房屋内遭受破坏的墙壁、天花板、门窗、水电线路、地板、卫生间和装修等用具设施）或折价赔偿诉讼请求，因项请求原告无充分的证据向本院提供证实出租给被告使用的房屋损坏程度，造成的损失等情况，且放弃对房屋损坏程度、原因和造成的损失价值进行鉴定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告应承担举证不能的法律后果，对此诉讼请求，本院不予支持。
对于原告要求被告支付拖欠的水费700元及滞纳金140元诉讼请求，因被告所租用的房屋没有另外安装水表，是与原告共用，无法分清被告在租用房屋期间的用水费用，原告提出被告是按月向原告支付100元作为水费，但此主张原告无证据向本院提交予以证实，此请求本院亦不予以支持。
对于原告要求法院判令没收被告20000元合同押金及违约金的诉讼请求，按原、被告双方在合同中约定的意思，此押金用作合同期满被告损坏原告房屋及违约造成的损失进行赔偿，本院认为此押金具有担保的性质，同时也是针对承租人迟缓给付租金这个特定违约行为的违约金。本案中原告无充分的证据向本院提供证实出租给被告使用的房屋损坏程度，造成的损失等事实，而原、被告双方合同中约定被告没有按时交纳租金，原告有权收取的滞纳金事实上也是迟缓给付租金这个特定违约行为的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案被告拖欠租金本院已经计付滞纳金作为违约金，再支持原告没收被告20000元合同押金及违约金的诉讼请求，显属损失赔偿过高，因此，此项请求本院不予支持。原、被告的租用合同解除后，原告应当返还此押金给被告。
被告在本案中提出反诉，要求原告赔偿被告装修KTV的损失450000元、退还5年租金200000元及利息请求，因被告未能向本院提交反诉状和在规定期限内交纳反诉费，本院按被告自动撤回反诉请求处理。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条条、第二百二十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告廖玉妹、原告陈佳佳与被告罗发易在2011年10月4日签订的《租用合同》；
二、限被告罗发易于本判决生效后5天内将租用原告廖玉妹、原告陈佳佳的位于新丰县丰城街道群英路63号第三层房屋腾空后交付给原告廖玉妹、原告陈佳佳；
三、被告罗发易应于本判决生效后5天内支付原告廖玉妹、原告陈佳佳2016年3月4日至2016年12月4日的租金36735.6元，滞纳金7347.12元；2016年12月4日到交付房屋时止的房屋租金和滞纳金按原、被告房屋租用合同中的约定计算支付给原告廖玉妹、原告陈佳佳；
四、被告罗发易应于本判决生效后5天内支付原告廖玉妹、原告陈佳佳恢复租赁房屋结构墙壁、卫生间的费用10000元；
五、原告廖玉妹、原告陈佳佳应于本判决生效后5天内给付被告罗发易合同押金20000元；
六、驳回原告廖玉妹、原告陈佳佳的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1172元，由被告罗发易负担。限于本判决生效后5天内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。
审判长 丘福源
审判员 罗小卫
审判员 陈小奎
二〇一七年五月十七日
书记员 江春英