福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽09民终234号
上诉人（原审被告）：缪幼珠，女，1965年5月20日出生，汉族，现住福建省福安市。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局，住所地福建省福安市城关新华中路52号。
法定代表人：郝晓华，局长。
委托诉讼代理人：黄亚斌、周小彬，福建人文律师事务所律师。
上诉人缪幼珠因与被上诉人中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局（以下简称：南京军区房管局福安分局）租赁合同一案，不服福安市人民法院(2017)闽0981民初7023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
缪幼珠上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回南京军区房管局福安分局的诉讼请求或发回重审。2.诉讼费用由南京军区房管局福安分局负担。事实与理由：
一、一审判决认定事实不清，确认租赁合同解除依据不足。
首先，上诉人与被上诉人之间存在十余年的房屋租赁合同关系，上诉人均依约支付租金。2015年12月31日合同到期后，双方虽未续签合同，但双方仍依照此前合同继续履行，双方执行租赁合同条款。此后未签订合同及收取租金系因中央军委《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》及《军队和武警部队全面停止有偿服务工作的通知》精神，要求被上诉人合同停止有偿服务。该期间的租金应待新政策出台后才能执行。因本案的特殊性，一审法院未就解除所依据的事实进行认定，单纯以国家政策变化为由认定解除成立，无事实依据。对于哪一类型应当收回、哪类涉及民生项目、军民冲突较为激烈的停止收费，暂时予以维持均在文件中予以明确。案涉租赁房屋所处位置、性质、特点不属于强行收回的范围，一审判决解除没有政策和事实依据，系事实认定不清。其次，一审认定租赁合同于2017年5月28日解除，该认定无事实依据。上诉人租金付至2017年6月30日，租期尚未届满，被上诉人无权解除，且被上诉人一审起诉状及诉求，原告系诉请解除而非确认解除，上诉人在一审中对被上诉人的解除提出异议，一审应当就被上诉人诉请解除的依据和是否具有合同约定解除权或法定解除权进行审查，一审违反处分原则，直接确认双方租赁关系于2017年5月28日解除，依据不足。
二、一审判决解除双方的租赁合同关系无事实和法律依据。首先，一审没有依法审查被上诉人解除权行使效力问题。双方租赁虽于2015年12月份到期，但双方后来依据原租赁合同继续履行。按照合同约定解除条款，即上诉人如果逾期30日支付租金，被上诉人即可解除双方合同。上诉人并未拖欠租金，一审判决以合同法第二百三十六条的不定期租赁条款作为双方合同期限认定，以合同法第二百三十二条无法确定期限视为不定期条款作为依据，认定本案合同随时解除，显然属断章取义，根据合法法第二百三十六条规定，双方原租赁合同继续有效，只是期限为不定期，解除条款仍然适用合同约定的解除条款并非随时解除。合法法第二百三十二条是依据双方履行情况并且依据合同法第六十一条仍然不能确定履行期限的视为不定期，可随时解除。一审故意混淆合同法两条款的意思，作出错误的法律适用。
其次，按照一审认定既然双方原租赁合同继续有效，被上诉人解除双方合同也不符合程序，只有承租人在不履行或迟延履行债务的情况下，被上诉人应当履行催告义务和通知义务，并给予上诉人合理的履行期限。被上诉人在未履行上述义务情况下，一审强行解除合同于法无据。
第三、根据双方租赁合同第九条第二项约定，被上诉人没有提前三个月通知，而是直接选择解除合同，也无法律依据。
三、一审判决上诉人腾退房屋无依据。首先，案涉租赁房屋属非军事行政区域，按军委全面停止有偿服务政策，对位于非军事行政区域周边涉及民生的租赁项目，可严格履行报批手续，暂时维持运行，待后按新的政策执行。上诉人所租赁房屋不属于腾退之列。其次，2016年2月23日《军队和武警部队全面停止有偿服务工作的通知》明确要求对创收赢利为目的的有偿服务中的违规创收活动，要坚决予以停止。但被上诉人拒不执行通知要求，却利用诉讼手段起诉要求上诉人腾退房屋、支付租金，以达到其非法创收的目的。被上诉人的违法请求应当依法予以驳回。第三，案涉房屋是否必须收回，中央军委目前尚无明确的意见，只是要求军队全面停止有偿服务，其强行单方面解除既无法律依据也无政策依据。
四、一审判决上诉人支付管理费于法无据。双方签订的租赁合同虽然约定管理费的内容和管理费金额，但被上诉人收取该费用没有合法的依据，双方并非是管理与被管理或管理与被服务的关系，该费用的收取没有取得任何的收费许可。事实上，被上诉人也没提供任何管理，上诉人既不是被上诉人的员工，也不是挂靠单位，被上诉人的成本开支、费用支出等与上诉人无关。
五、一审对案涉合同作出有效认定，于法无据。上诉人一审中就被上诉人是否了得涉案租赁房屋的建设规划许可、消防许可等提出合同无效问题，一审未作任何审查和认定。
综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审支持上诉人的诉讼请求。
南京军区房管局福安分局辩称：一、一审判决认定事实清楚，判决解除双方租赁关系有充分的事实和法律依据。就本案房屋租赁合同关系而言，被上诉人系诉争房屋所有人，有合法的权利向上诉人收取租金。《军队房地产租赁合同》系当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，被上诉人与上诉人自2016年1月1日之后没有再签订书面租赁合同，双方形成不定期租赁合同，对不定期租赁，当事人可以随时解除合同。被上诉人先后有通过贴公告、向上诉人现场送达的《解除房地产租赁关系暨限期搬迁通知书》等形式，通知上诉人解除合同，要求上诉人于2017年6月30日前完成腾退工作，但上诉人至今（半年之久）未腾房，违反合同及法律规定，一审判决解除双方租赁关系有充分的事实和法律依据。
中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务的通知》，要求全面停止军队和武警部队的有偿服务活动，是事关军队建设发展全局的重大政治任务，是深化国防和军队改革的重要举措，任何单位和个人均应予以理解、支持和配合。被上诉人该收回那个房地产，何时收回是按照停止有偿服务工作安排有序进行。上诉人所谓的“创收盈利、不属于腾退之列”等上诉理由完全是上诉人单方臆想，且与本案无关。
二、上诉人应缴纳管理费，依双方签订的《军队房地产租赁合同》第15条的约定，向被上诉人交纳管理费是上诉人应尽的合同义务，现上诉人方违约系客观事实，根据合同遵循契约自由的基本准则，一审判决于法于事实有据。
三、关于合同效力的问题，双方是自愿签订合同，所以我方认为合同是符合规定，合法有效的。
南京军区房管局福安分局向一审法院起诉请求：1.解除南京军区房管局福安分局与缪幼珠之间关于福建省福安市城区的房屋租赁关系;2.缪幼珠立即腾空坐落于福建省福安市城区，并将该房屋交还给南京军区房管局福安分局;3.缪幼珠向南京军区房管局福安分局支付其所拖欠的租金（自2017年7月1日起至判决生效之日止，按51876元/年标准计算，暂计算至2017年9月30日的租金为51876元/年÷365天×92天=13075.59元）及逾期支付租金的违约金[自2017年7月11日起计算至租金实际支付之日止，以拖欠的租金为基数，按月利率2％标准计算，暂计至2017年9月30日的违约金为13075.59元×82天×（月利率2％÷30天）=714.8元];4.缪幼珠向南京军区房管局福安分局支付承租房屋的管理费[自2017年7月1日起至实际交还房屋之日止，按120元/年标准计算，暂计至2017年9月30日止的房屋管理费为30元（120元/年÷12个月×3个月=30元）]；5.缪幼珠向南京军区房管局福安分局支付占用房屋的使用费（自判决生效之次日起至实际交还房屋之日止，按51876元/年标准计算）。
一审法院认定事实：
2014年1月14日,南京军区房管局福安分局(甲方)与缪幼珠（乙方）签订《军队房地产租赁合同》（合同编号：南闽[2014]140085号0018285-A）以及《合同补充协议书》一份。合同主要约定如下：1.甲方自愿将位福建省福安市城区房（坐落号：南闽字第1589号）的房屋建筑面积36.21平方米出租给乙方使用……；2.租赁用途：店面；3.租赁期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止；4.租金总额为103752元，年租金为51876元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方……；5.乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的3‰向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产……；6.管理费240元（其它与本案争议无关内容略）。南京军区房管局福安分局作为甲方在合同上盖章，缪幼珠作为乙方在合同上签字。2015年12月31日，合同约定的租赁期满后，缪幼珠仍继续使用租赁房屋，南京军区房管局福安分局没有对缪幼珠继续使用租赁房屋的行为提出异议。缪幼珠支付租金及管理费至2017年6月30日。
另查明，2014年1月1日，中国人民解放军总后勤部司令部向南京军区房管局福安分局颁发“军队单位对外有偿服务许可证”，该证有效期至2016年12月31日，许可行业类别为空余房地产租赁。2014年12月30日，中国人民解放军总后勤部财务部向南京军区房管局福安分局颁发“军队单位对外有偿服务收费许可证”，该证有效期至2017年12月30日，收费行业为空余房地产租赁。庭审中，南京军区房管局福安分局确认已向缪幼珠收取了2017年7月1日之前的租金及管理费。
一审法院认为：
南京军区房管局福安分局与缪幼珠自2016年1月1日起未再签订租赁合同,已形成不定期租赁关系,南京军区房管局福安分局有权随时解除合同，同时，因国家政策变化，要求军队全面停止有偿服务，因此，南京军区房管局福安分局主张解除案涉合同符合法律规定及合同约定。南京军区房管局福安分局未提供充分的证据证实向缪幼珠送达《解除房地产租赁关系暨限期搬迁通知书》的具体时间，故本案租赁合同的解除时间应认定为法院判决生效之日。租赁关系解除后，南京军区房管局福安分局有权要求缪幼珠将承租的房屋腾空并交还给南京军区房管局福安分局。南京军区房管局福安分局与缪幼珠自2016年1月1日起至法院判决生效之日止形成不定期租赁关系，该期间的租金、管理费可参照双方签订的《军队房地产租赁合同》约定的标准计算，南京军区福安房管局主张按51876元/年计收不定期租赁关系期间的租金并无不当，因缪幼珠已支付租金及管理费至2017年6月30日，故缪幼珠仍应向南京军区房管局福安分局支付自2017年7月1日起至法院判决生效之日止所拖欠的租金。缪幼珠未按约定支付租金，构成违约，应按未交租金金额的日千分之三支付违约金，该约定的违约金明显过高，现南京军区房管局福安分局自动调整为按月利率2%计算，系其对自己诉讼权利的处分行为，未违反法律规定，予以支持。按合同约定，缪幼珠应于每半年的前10日内交付租金，即缪幼珠应在2017年7月10日前支付半年租金，现南京军区房管局福安分局主张自2017年7月11日起计算逾期支付租金的违约金，应予支持。根据案涉合同第十五条约定，缪幼珠应向南京军区房管局福安分局交纳租赁期限内的管理费240元，即每年的管理费为120元，缪幼珠应向南京军区房管局福安分局支付自2017年7月1日至本判决生效之日止所拖欠的管理费。若缪幼珠在本判决生效后仍占有使用诉争租赁房屋，其应支付占有使用租赁物的费用，南京军区房管局福安分局有权主张参照年租金51876元/年的标准计算从本判决生效之次日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费。缪幼珠主张退还2016年的店租51876元及押金4700元，在本案中未提起反诉，不宜一并处理。判决：一、解除中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局与缪幼珠的租赁关系；二、缪幼珠应于本判决生效之日起十日内腾空坐落于福安市的房屋，并将该房屋交还中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局；三、缪幼珠应于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局支付拖欠的租金（自2017年7月1日起至本判决生效之日止，按51876元/年的标准计算）及逾期支付租金的违约金（自2017年7月11日起计至租金实际支付之日止，以拖欠的租金为基数，按月利率2%的标准计算）；四、缪幼珠应于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局支付管理费（自2017年7月1日起至本判决生效之日止，按120元/年标准计算）；五、若缪幼珠在本判决生效后仍占有使用诉争租赁房屋，则应向中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局支付房屋占有使用费（自本判决生效之次日起计至实际交还房屋之日止，按51876元/年的标准计算）。案件受理费146元，由缪幼珠负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的问题，本院分析、认定如下：
一、涉案租赁合同关系是否有效。本院认为，本案“八一商城”同期同类诉讼中南京军区房管局福安分局已提供案涉租赁物相关的建设许可批复及竣工验收文件，可证实该租赁物系合法建造，不属违法建筑。此外，双方合同不存在违反法律、行政法规禁止性规范的情形，应认定案涉合同合法、有效。
二、南京军区房管局福安分局能否解除合同
《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案双方签订的书面合同约定租期届满之日为2015年12月31日，在约定租期届满后，双方虽未再续订书面合同，但缪幼珠继续使用租赁物，南京军区房管局福安分局对此亦无异议，故从2016年1月1日起，南京军区房管局福安分局与缪幼珠形成不定期租赁关系。但对于不定期租赁合同，当事人有权随时解除合同。并且，双方合同第九条关于“合同的解除”中的第四项约定“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”。因本案双方系不定期租赁合同关系且因南京军区房管局福安分局为贯彻落实中央军委关于军队全面停止对外有偿服务重大决策部署，于2017年5月19日通知缪幼珠应在2017年6月30日搬迁完毕并返还租赁物，符合法律规定。南京军区房管局福安分局基于不定期租赁关系及合同特别约定，其主张解除本案合同成立。
故南京军区房管局福安分局诉请求解除合同，有合同和事实为据，一审对此所作判决应予维持。
三、因南京军区房管局福安分局与缪幼珠租赁合同已解除，并已提前通知搬迁。故缪幼珠仍占用案涉房屋，南京军区房管局福安分局有权要求其腾退房屋并支付房屋占有使用费。一审对此所作判决有事实为据，应予维持。
综上所述，本院认为，缪幼珠的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费146元，由缪幼珠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈鸣鸣
审 判 员 陈富强
审 判 员 郑 彦
二〇一八年三月十三日
法官助理 陆学宇
书 记 员 林圆圆