广东省湛江市赤坎区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)湛赤法民二重字第1号
原告：湛江市四方房地产开发有限公司（下简称四方公司）。
法定代表人：许成龙，经理。
委托诉讼代理人：朱海涛，广东岭南律师事务所律师。
被告:于俊英，女，汉族，1963年12月14日出生，住湛江市赤坎区。
第三人:广东中谷糖业集团有限公司（下简称中谷公司）。
法定代表人:李天凤,总经理。
委托诉讼代理人：林维贤，广东粤海律师事务所律师。
第三人:刘会民，男，汉族，1954年3月5日出生，河南省人，住湛江市麻章区。
第三人:刘鹏，男，汉族，1987年4月18日出生，河南省人，住湛江市麻章区。
第三人:程光珍，女，汉族，1957年10月17日出生，河南省人，住湛江市麻章区。
上述第三人的共同委托诉讼代理人：徐美宁、吴振中，均系广东大钧律师事务所律师。
第三人：陈敬德，男，汉族，1950年12月10日出生，广东省化州市人，住广东省化州市。
委托诉讼代理人：陈土胜，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴晓玲，北京市炜衡（广州）律师事务所律师助理。
原告四方公司与被告于俊英及第三人中谷公司、第三人刘会民、刘鹏、程光珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月20日作出了（2010）赤法民一初字第322号民事判决后，第三人刘会民、刘鹏、程光珍不服判决，提出上诉。案经湛江市中级人民法院（下称湛江中院）审理后，于2013年10月18日作出了（2013）湛中法民四终字第1号民事判决。终审判决生效后，第三人刘会民、刘鹏、程光珍不服终审判决，向广东省高级人民法院（下称广东高院）申请再审。2014年7月14日，广东高院以（2014）粤高法民一申字第428号民事裁定书裁定提审本案。经提审后，广东高院于2014年12月22日以（2014）粤高法民一提字第55号民事裁定书裁定撤销本院（2010）赤法民一初字第322号民事判决和湛江中院（2013）湛中法民四终字第1号民事判决，将案件发回本院重审。重审期间，第三人陈敬德以其对本案部分诉讼标的有独立请求权，申请参加本案的诉讼，本院予以准许并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托的诉讼代理人朱海涛，第三人中谷公司委托的诉讼代理人林维贤，第三人刘会民、刘鹏、程光珍委托的诉讼代理人徐美宁，第三人陈敬德委托的诉讼代理人陈土胜到庭参加了诉讼，被告于俊英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法作缺席审理，现已审理终结。
原告向本院起诉称：2008年5月23日，原告与被告于俊英、庞贵雄签订29份《房屋买卖合同》，将位于湛江市赤坎区新华路1号商住楼A轴1-8楼5间商铺及24间房屋（包括107-110商铺、二层商场、307-310房屋、407-410房屋、507-510房屋、607-610房屋、707-710虏屋、807-810房屋）出售给庞贵雄和被告，由庞贵雄和被告共同所有（庞贵雄与被告是夫妻关系）。根据双方签订的合同，该29间商铺和房屋总价格为人民币14362059元。被告夫妻须在签约当天一次性支付全部房款。否则，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，两人按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金；超过30日后，出卖人有权解除合同，并按累计应付款的20%收取两被告的违约金。但是截止到2008年5月29日止，被告夫妻只向原告支付了1100万元，尚拖欠3362059元。由于被告夫妻资金困难，无法支付剩余的购房款，便要求与原告解除购房合同。2008年10月13日，庞贵雄委托代理人庞桂文代表被告夫妻与原告就解除双方上述《商品房买卖合同》进行协商，最终双方签订了《解除<商品房买卖合同>的协议书》，双方约定：同意解除所签订位于湛江市赤坎区新华路1号商住楼A轴1-8单元的全部《商品房买卖合同》。甲方（原告）给乙方（被告）退还购房款1100万元。退还购房款的时间：本协议签订后十五天内，甲方给乙方退还1070万元，余下30万元待甲方向湛江市房地产管理局办完相关手续后10天之内退清。协议经中方和乙方的代理人庞桂文签字或盖章生效。至此，双方的商品房买卖关系已经解除，庞贵雄、被告不享有商铺和房屋的所有权。2008年10月17日，庞贵雄跳楼自杀，被告于俊英不知所踪，由庞贵雄担任法人代表的中谷糖业公司陷入财务混乱，最终资不抵债被债权人申请破产，导致原告无法履行《解除<商品房买卖合同>的协议书》权利义务，向被告夫妻退还购房款。2009年，鉴于庞贵雄已经自杀，自杀前也已签订解除购房协议，为了维护自身利益，原告将107-110商铺和二层商场等5间商铺销售给刘鹏等多人。不久，湛江市中级人民法院（下简称市中院）接受中谷糖业公司破产管理人（下称破产管理人）申请，作出【2009]湛中法民破字第13-8号裁定书，查封109、110和二层商场3间商铺。上述购房人因此不能办理房产证。在本案诉讼过程中，破产管理人申请作为第三人参加诉讼，以中谷公司是家族式企业，庞贵雄个人财产与公司财产混同，庞贵雄支付的购房款来源于中谷公司，因此本案5套商铺和其余24套房屋均属于中谷公司，要求法院将之判归中谷公司所有。原告认为，庞贵雄夫妻和原告签订了《解除<商品房买卖合同>的协议书》，双方的购房合同关系已经解除，因此破产管理人的诉讼理由不能成立。同时，被告夫妻违反双方合同约定，拖欠购房款达135天（自2008年5月29至2008年10月13日）。根据双方的《商品房买卖合同》约定，被告、庞贵雄应当承担违约金706627.45元。据此请求判令：1、确认原告与被告、庞贵雄2008年10月13日签订的《解除<商品房买卖合同>的协议书》有效，解除双方就湛江市赤坎区新华路1号商住楼A轴1-8楼的全部《商品房买卖合同》；2、被告承担违约金人民币706627.45元；3、被告承担本案诉讼费。
被告于俊英不作应诉答辩。
第三人中谷公司述称：一、庞贵文与四方公司于2008年10月13日签订的《解除<商品房买卖合同>的协议书》属于无效协议，不能产生解除庞贵雄、于俊英与四方公司签订的《商品房买卖合同》的法律效果，该《商品房买卖合同》合法有效。
根据《民法通则》第66条及《合同法》第48条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。庞桂文在未取得购买人于俊英授权的情况下，其与四方公司签订的《解除<商品房买卖合同>的协议书》为无效协议；况且本案原告在原审中一直拒绝提交庞贵雄的授权委托书原件予以质证，该授权委托书的真实性依法不能确认，也无法证实庞贵雄的授权事实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第十条的规定，原告在没有任何证据能证明庞贵雄授权庞桂文与其签订解除协议，故该解除协议应为无效协议，不能产生解除《商品房买卖合同》的法律后果。因此，庞贵雄、于俊英与四方公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。
二、刘会民、刘鹏、程光珍及陈敬德分别与四方公司签订湛江市××区××、××、××、××号，二层03号商铺的《商品房买卖合同》违反了相关法律规定，为无效行为，依法不受法律保护。
首先，四方公司2008年5月21日与庞贵雄、于俊英签订上述房屋买卖合同，收取了房价款1100万元（至原审开庭前共支付购房款11247138元）。四方公司明知庞贵雄于2008年10月15日意外身亡导致了中谷公司面临巨大的经营危机，管理也陷入混乱无序的状况，其在未合法解除与庞贵雄、于俊英签订的上述房屋买卖合同及向庞贵雄、于俊英退还巨额购房款的情况下，与刘会民、刘鹏、程光珍及陈敬德再次签订商铺的房屋买卖合同，明显属损害了他人合法权益的行为，依照《民法通则》第五十五条、五十八条之规定，为无效行为。其次，《商品房销售管理办法》第十条规定：“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”根据上述规定，将商品房再行销售的行为属违法行为，而故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用的行为均属于无效的行为，故刘会民、刘鹏、程光珍及陈敬德与四方公司签订商铺《商品房买卖合同》为无效行为，依法不应受法律保护。
三、有关广东中谷糖业集团有限公司的重整计划业经湛江市中级人民法院裁定批准，依法对相关债权、债务人均具有法律约束力，刘会民、刘鹏、程光珍及陈敬德依法应当向中谷公司交付其占用的涉案房产。
庞贵雄意外身亡后，湛江中院于2009年12月22日根据债权人申请依法作出【2009】湛中法民破字第13、14、15、16、17、18、19、20号民事裁定书并进行了公告，广东中谷糖业集团有限公司于2009年12月25日进入了破产重整程序，依法成立了破产管理人，由破产管理人依法履行职责，负责该企业的破产重整工作。管理人接受法院指定后，依法委托相关会计师事务所对中谷公司及其下属公司的资产、负债情况进行了审计，鉴于中谷公司原法定代表人庞贵雄在经营中谷公司期间长期、大量挪用公司资金，其个人名下资产与中谷公司资产实际混同，而且购买上述财产主要是庞贵雄以中谷公司的资金支付，因此确认上述财产属中谷公司所有，并于2010年6月3日在向债权人会议作出的《广东中谷糖业集团有限公司及其下属公司破产重整工作报告》中决定追收庞贵雄、于俊英购买的上述四方公司房产。2010年8月27日，第二次债权人会议通过《广东中谷糖业集团有限公司及其下属公司重整计划草案》后，湛江中院于2010年8月31日依法作出(2009)湛中法民破字第13-18号…第20-18号《民事裁定书》，裁定：“一、批准对广东中谷糖业集团有限公司的重整计划。二、终止本案重整程序。”后管理人根据与投资人广东恒福糖业集团有限公司（下简称恒福公司）于2010年8月20日签订的《广东中谷糖业集团有限公司及其下属公司破产重整项目投资合同》，将中谷公司的资产（含向原告购买的上述房产）等交付恒福公司。至此，上述有关广东中谷糖业集团有限公司的重整计划依法对相关债权、债务人均具有法律约束力，刘会民、刘鹏、程光珍及陈敬德应当向中谷公司交付其占用的涉案房产。
四、刘会民、刘鹏、程光珍请求确认位于湛江市××区××、××、××、××号商铺归其所有，陈敬德请求判决四方公司将位于湛江市××区××商住楼××商场××房变更登记至其名下，均缺乏事实和法律依据。
本案中，涉案房产均未经房产部门依法办理产权登记，刘会民、刘鹏、程光珍、陈敬德明知庞贵雄、于俊英与四方公司所签订的涉案商铺购房合同是以网签形式签订，在未经房部门撤销的情况下，该商铺不可能再次进行网签合同，也不能办理产权备案登记。但刘会民、刘鹏、程光珍、陈敬德仍不顾后果，规避商品房买卖合同必须实行网签的规定，与四方公司通过手签合同的方式签订合同，违反了“保护买受人的权益，规范出卖人的销售行为，建立和维护市场诚信制度”的商品房买卖相关法律法规的立法本意，明显属于损害他人利益，扰乱交易秩序的恶意行为，其所签订的商品房买卖合同为无效合同。因此，刘会民、刘鹏、程光珍、陈敬德的诉讼请求均缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。
综上，请求驳回原告四方公司及第三人刘会民、刘鹏、程光珍、陈敬德的诉讼请求，依法判决确认原告四方公司于2008年10月13日与庞贵雄委托代理人庞桂文签订的《解除<商品房买卖合同>的协议书》无效，判令原告四方公司向中谷公司交付位于湛江市××区××商住楼××套房屋（包括三层307至310号4套、四层407至410号4套、五层507至510号4套、六层607至610号4套、七层707至710号4套、八层807至810号4套）及首层107、108、109、110号四间商铺和二层商场03号房共29套房产并变更登记至中谷公司名下。
第三人刘鹏、程光珍、刘会民述称：本案争议的新华路1号商住楼107、108、109、110四商铺，是刘鹏、程光珍、刘会民在庞贵雄委托庞桂文与原告四方公司签订了《解除<商品房买卖合同>协议书》，解除了双方的购买合同关系后，才与四方公司签订了购房合同，分别以2146033元、1229745元、1508976元、1777104元的价格向四方公司购买的，共计666.1858万元。合同约定如因四方公司的责任，导致刘鹏、程光珍、刘会民不能在商品房交付使用后360日内取得房地产权属证书的，如不退房，四方公司应按已付房价款的3%支付违约金。上述合同签订后，刘鹏、程光珍、刘会民共支付了6261858元购房款给四方公司，剩余40万元按合同约定在办理好房产证时一次性付清。四方公司己将涉案商铺交付刘鹏、程光珍、刘会民占有使用至今，依法应取得涉案商铺的所有权。为此提出独立请求：1、确认刘会民、程光珍、刘鹏与原告四方公司签订的编号为湛房商NO.J0000123、0000126、0000127、0000132的《广东省商品房买卖合同》合法有效。2、判令原告四方公司将位于湛江市赤坎区新华路l号商住楼首层107、108、109、110号四间商铺变更登记至刘会民、程光珍、刘鹏名下。3、判令原告四方公司向刘会民、程光珍、刘鹏支付因其责任而不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金共计人民币187855.74元。4、本案诉讼费用由本诉中的原被告承担。事实与理由如下：
一、刘鹏、程光珍、刘会民与四方公司签订酌《广东省商品房买卖合同》属有效合同，依法有权取得涉案商铺的所有权。
1、四方公司与刘鹏、程光珍、刘会民签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容符合相关法律、行政法规的规定，刘鹏、程光珍、刘会民己依约将购房款支付给四方公司，四方公司也将房屋交付刘鹏、程光珍、刘会民占有使用至今，依法应认定为合法有效的合同，刘鹏、程光珍、刘会民依法有权取得涉案商铺的所有权。
2、四方公司曾就涉案商铺先与庞贵雄、于俊英签订了《商品房买卖合同》，即使在认定四方公司没有解除《商品房买卖合同》就与刘鹏、程光珍、刘会民签订《广东省商品房买卖合同》的情况下，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十五条的规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关精神，四方公司这种“一房二卖”的行为并不属于认定合同无效的法定情形。因此，四方公司与刘鹏、程光珍、刘会民签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效，依法有权取得涉案商铺的所有权。
3、刘鹏、程光珍、刘会民享有合同优先履行的权利，依法有权优先取得涉案商铺的所有权。四方公司曾就涉案商铺先后与庞贵雄、于俊英和申请人签订了房屋买卖合同，涉案商铺至今未办理变更登记，但四方公司在与刘鹏、程光珍、刘会民签约后已将涉案商铺交付刘鹏、程光珍、刘会民占有和使用至今，而庞贵雄、于俊英却从未占有或使用过涉案商铺。根据相关法律及司法解释的精神，及参照广东省高级人民法院粤高法[2012]240号《全省民事审判工作会议纪要》第（四）大点第9点的规定，应认定刘鹏、程光珍、刘会民与四方公司签的合同享有优先保护的权利，并据此认定涉案商铺属刘鹏、程光珍、刘会民所有，而非认定属庞贵雄、于俊英所有。
二、四方公司与庞贵雄、于俊英签订的《商品房买卖合同》已经依法解除，庞贵雄、于俊英无权要求取得涉案商铺的所有权。
1、2008年10月13日，因庞贵雄、于俊英无能力支付购房款，遂由庞贵雄通过公证授权委托庞桂文代表庞贵雄、于俊英夫妻与四方公司签订《解除协议》，解除了双方签署的《商品房买卖合同》。因此，四方公司与庞贵雄、于俊英签订的《商品房买卖合同》已经依法解除，庞贵雄、于俊英无权要求取得涉案商铺的所有权。
2、四方公司与庞贵雄、于俊英签订的《商品房买卖合同》约定：签订合同当天，买受人需一次性支付全部房款，逾期超过30天，出卖人有权解除合同。在庞贵雄、于俊英逾期付款三个多月后，四方公司根据《合同法》第九十三条的规定提出解除合同，经双方协商签订了《解除协议》。后四方公司又提起本案诉讼要求确认《解除协议》有效，解除双方签订的《商品房买卖合同》，法院在向于俊英等当事人送达起诉状副本及相关文件的同时，相当于将四方公司解除合同的意思通知了于俊英等当事人，根据《合同法》第九十六条的规定应认定四方公司解除合同的行为合法有效，而于俊英迄今对四方公司解除合同的行为亦无异议。由上可见，四方公司已经依法解除与庞贵雄、于俊英签订的《商品房买卖合同》，庞贵雄、于俊英无权要求取得涉案商铺的所有权。
三、本案中谷公司主张确认涉案商铺属其所有无事实和法律依据，依法应不予支持。
1、根据合同相对性的原则，中谷公司不是29份《商品房买卖合同》的当事人，中谷公司不能取代庞贵雄成为合同的主体，更不能否定庞贵雄签署的《解除<商品房买卖合同>协议书》的效力，要求四方公司继续履行合同。因此，中谷公司无权要求确认涉案商铺属其所有。
2、涉案29套房屋的所有权属四方公司，四方公司已经与庞贵雄签署《解除<商品房买卖合同>协议书》，并提起本案诉讼要求解除合同。故即使认定中谷公司与庞贵雄财产混同，中谷公司的权限也仅限于根据《解除<商品房买卖合同>协议书》向四方公司追索债权，而无权要求确认涉案商铺属其所有。
3、《破产重整工作报告》是中谷公司破产管理人自行撰写的工作报告，四方公司并没有参与到中谷公司的破产重整工作中，故该报告依法对四方公司无法律上的强制力。并且《破产重整工作报告》对涉案29套房屋的所有权的认定缺乏客观性、合法性，依法不能作为认定事实的依据，中谷公司依法无权要求根据《破产重整工作报告》取得涉案商铺的所有权。
4、如认定中谷公司与庞贵雄财产混同，于俊英享有权利的房产属中谷公司财产，则可认定中谷公司及作为中谷公司原法定代表人的庞贵雄在未经于俊英的同意和授权作出的处分行为均属合法有效。而《解除<商品房买卖合同>协议书》系庞贵雄通过签署《法人授权委托证明书》授权庞桂文与四方公司签订，中谷公司作为见证人在该协议上盖章，因此，即使该协议的签署未经于俊英同意，亦可认定庞贵雄及中谷公司均认可四方公司解除合同的行为，《解除<商品房买卖合同>协议书》合法有效，无论是庞贵雄、于俊英还是中谷公司均已无权依据《商品房买卖合同》取得涉案商铺。
第三人陈敬德述称：2010年2月1日，陈敬德与原告四方公司签订《商品房买卖合同》，约定四方公司将位于湛江市××区××商住楼××商场××房出售给陈敬德。合同签订后，陈敬德依约支付了全部购房款，四方公司也依约将涉案房屋交付给陈敬德使用，并一直负责办理将涉案房屋变更登记至陈敬德名下的手续。陈敬德对诉争湛江市××区××商住楼××商场××房依法应取得该房屋的物权。为此，提出诉讼请求：1、判决确认陈敬德与原告四方公司签订的NO.J0000149的《商品房买卖合同》合法有效；2、判决原告四方公司将位于湛江市××区××商住楼××商场××房变更登记至申请人名下；3、本案诉讼费用由原、被告承担。事实和理由如下：
一、庞贵难（或与于俊英）与四方公司签订的购房合同已经解除，陈敬德依法应取得涉案房屋的物权。
1、陈敬德与四方公司订立的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不存在任何无效或被撤销的法定事由，合法有效。即使四方公司曾就涉案房屋先与庞贵雄（或与于俊英）签订了《房屋买卖合同》，根据最高院司法解释的有关精神，四方公司这种“一房二卖”的行为并不属于合同无效的法定情形。因此，陈敬德在依法履行了合同义务后，依法享有要求四方公司履行合同义务的权利，包括请求四方公司将涉案房屋依法变更登记至申请人名下的权利。
2、庞贵雄（或与于俊英）所签订的购房合同已经解除，庞贵雄（或与于俊英）不能基于合同取得涉案房屋的产权。虽然庞贵雄与四方公司签订《定向购房合同》，并后与于俊英共同与四方公司签订《商品房买卖合同》，但由于庞贵雄（或与于俊英）违约未完全履行支付购房款，四方公司依约享有单方解除合同之权利。四方公司解约行为自作出时（包括起诉确认解除）已发生法律效力。况且在本案中，如按《定向购房协议书》来认定，仅庞贵雄一人是买方，四方公司与庞贵雄签订的《解除商品房买卖合同的协议书》合法有效。即使按《商品房买卖合同》来认定，由于庞贵雄已解除合同，于俊英迄今也未对合同解除提出任何异议，四方公司解约行为同样合法有效。再退一步来说，即使于俊英不同意解除合同，由于于俊英与庞贵雄是夫妻关系，结合庞贵雄一人签订《定向购房合同》以及购房款全部从庞贵雄账户中支付的情况，《商品房买卖合同》明显是为了履行《定向购房协议书》而签订的形式合同，庞贵雄与四方公司签订《解除商品房买卖合同的协议书》的行为显属表见代理。因此，无论如按哪一种情况，购房合同都已经解除，庞责雄（或与于俊英）不能基于该合同取得涉案房屋。
3、即使庞贵雄（或与于俊英）具有取得涉案房屋的合同权利，陈敬德仍依法享有取得涉案房屋并请求变更登记的优先顺位。根据《物权法》第九条之规定和原一、二审查明的事实，涉案房屋至今仍登记在四方公司名下，其物权一直属四方公司所有，庞责雄（或与于俊英）享有的只是合同债权。根据债权平等原则以及《物权法》关于不动产物权变动生效要件的规定，本案即使存在“一房二卖”，庞贵雄（或与于俊英）与陈敬德的地位平等。根据《广东省高级人民法院全省民事审判工作会议纪要》第（四）大点第9点的规定：“在审理一房数卖纠纷案件中，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。”由于涉案房屋未办理变更登记，因此，“合法占有房屋”的事实应当成为法院判断权利保护顺位的优先考虑因素。陈敬德签订《商品房买卖合同》后，四方公司即依约将涉案房屋交付给陈敬德，由陈敬德长期占有和使用，并投资对涉案房屋装修。相反，庞贵雄、于俊英却从未占有或使用过该房屋，结合四方公司已与庞贵雄签订解除协议及起诉到法院要求确认合同解除之事实，表明四方公司履行的是与陈敬德签订的合同，按合同法意思自治的原则，依法应判令涉案房屋归陈敬德所有。至于庞贵雄（或与于俊英）依法只能根据合同追索1100万元的债权，但无权取得涉案房屋的物权。
4、中谷公司不是《定向购房协议书》或29份《商品房买卖合同》的当事人，根据合同相对性的原则，四方公司仅对庞贵雄（或加上于俊英）负有义务，对中谷公司不负任何义务。中谷公司不是庞贵雄的继承人，即使认定中谷公司与庞贵雄财产混同，中谷公司的权利也只是仅仅限于请求法院将登记在庞贵雄名下且与他人无争议的财产确认为公司的财产，而不能替代庞贵雄成为合同的主体，进而否认庞责雄在合同履行过程中的解约行为，要求四方公司继续履行合同。换言之，庞贵雄签署《解除商品房买卖合同的协议书》后，中谷公司的权限仅限于根据解除协议向四方公司追索债权。本案原一、二审判决四方公司向中谷公司履行合同，不但违反了合同相对性原则，而且在实际上赋予不是继承人的中谷公司具有超越继承人的权利，否决了原权利主体庞贵雄已作出解除合同的意思表示。
二、原一、二审法院罔顾事实，故意曲解事实和法律，根据《破产重整工作报告》确认涉案房屋属中谷公司所有，严重侵害陈敬德的利益，所作出的错误判决依法已被省高院撤销，证明《破产重整工作报告》不能做为确认涉案房屋归属的依据。
1、根据《破产重整工作报告》对本案所涉29套房产的陈述可知：庞贵雄已支付购房款1100万元，尚欠247138元未付，涉案房屋购房合同尚未备案，均未交付庞贵雄，亦未办理房产证。然而一、二审判决查明：庞贵雄尚欠购房款为3114921元（而非247138元），并委托庞桂文在2008年10月13日与公证签署了《解除<商品房买卖合同>的协议书》。四方公司与陈敬德签署涉案房屋的购房合同，并已依约将涉案房屋交付陈敬德占有和使用至今。由此可证明《破产重整工作报告》故意遗漏了关键事实，不具客观性，依法不能作为认定事实的依据。
2、原一、二审法院指鹿为马，将《破产重整工作报告》等同于“重整计划”，故意曲解事实和法律，所作出错误判决依法应予撤销。综观《企业破产法》，根本没有《破产重整工作报告》这一法定文件，更没有规定《破产重整工作报告》的法律效力。因此《破产重整工作报告》只是中谷公司破产管理人自行撰写的工作报告，无法律上的强制力。最重要的是，(2009)湛中法民破字第13-18号至第20-18号《民事裁定书》裁定明明批准的是对中谷公司的“重整计划”而非《破产重整工作报告》，原一、二审法院却在“关于法院能否根据中谷公司破产管理人的《破产重整工作报告》，确认涉案房产属中谷公司所有的问题”中明目张胆地将《破产重整工作报告》等同于“重整计划”，指鹿为马，根据《破产重整工作报告》确认涉案房屋属中谷公司所有，故意曲解事实和法律作出错误判决。
3、无论是《破产重整工作报告》还是“重整计划”，均不能作为确认涉案房屋属中谷公司所有的依椐。首先，《企业破产法》第92条规定，经法院裁定批准的“重整计划”对破产企业的债务人和全体债权人有约束力，但陈敬德不是破产企业的债务人或债权人，因此“重整计划”对陈敬德没有任何约束力。其次，根据《企业破产法》第93条的规定，“重整计划”亦存在不能执行或不执行被法院裁定终止执行的情形，不能作为确认涉案房屋归属的依据。最后，如果根据《破产重整工作报告》即可确认涉案房产的归属，那么《破产重整工作报告》中的所有资产和负债当也应同样予以确认，即破产企业的资产和负债直接由破产管理人在报告中认定即可，法律何必规定破产债权确认程序，法院又为何受理有关当事人的申请，对有争议的破产债权进行裁决确认。同样道理，对于《破产重整工作报告》提及的资产和负债，湛江中院何必画蛇添足，作出(2009)湛中法民破字第13号系列《民事裁定书》，确认相关资产归中谷公司所有？由此可见，原一、二审以《破产重整工作报告》为依据作出判决是多么荒谬，在此基础上所作的判决当然错漏百出，最后果然被广东高院依法撤销。
4、原一二审法院采用二套标准，选择性地认定事实和适用法律，自相矛盾，依法应予纠正。针对陈敬德或其他小业主时，原一、二审判决认定：“上述房产的买受人为庞责雄和被告于俊英”，并据此认为于俊英未授权庞桂文签订《解除<商品房买卖合同>的协议书》，该协议书无效，四方公司与庞贵雄、于俊英签署的《商品房买卖合同》没有解除，即于俊英对本案涉案房产享有共同的权利，是权利人之一。然而，在针对中谷公司时，原一、二审判决在同样未取得于俊英确认情况下，根据《破产重整工作报告》认定涉案房产属于庞贵雄个人，却否认了于俊英的权利，以庞贵雄财产混同于中谷公司为由，判决涉案房产归中谷公司所有，明显地采用二套标准，选择性地认定事实和适用法律，自相矛盾作出错误判决。
本院原审查明：2007年11月23日，第三人中谷公司原法定代表人庞贵雄与原告签订《定向购房协议书》，约定由庞贵雄购买原告位于湛江市赤坎区新华路1号商住楼首层A、B、C、D号四间商铺，二层A号一间商场，3-8层A、B、C号24套住宅共29套房产，在该楼盘正式对外销售时，庞贵雄与原告签订购房合同。2008年5月21日至23日，原告与被告、庞贵雄先后签订《房屋买卖合同》29份，由原告其将位于湛江市××区××商住楼××、××、××、××四间商铺，二层商场03号房，三至八层24套房屋（包括三层307-310号房屋四套、四层407-410号房屋四套、五层507-510号房屋四套、六层607-610号房屋四套、七层707-710导房屋四套、八层807-810号房屋四套）出售给庞费雄和被告于俊英。合同约定：首层110号商铺每平方米为18876元，107至109号商铺每平方米为18875元，二层商场每平方米为5000元，三至八层房屋每平方米为2600元，5间商铺和24套房屋共计人民币14362059元。庞贵雄和被告须在签合同当天一次性付清购房款。逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应款之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。双方签订的3至8层24套房屋已在湛江市房管局办理了备案登记，五间商铺采用了网签合同。合同签订后，庞贵雄按照原告的要求，分别于2007年11月26日、2008年1月28日、2008年4月29日、2008年5月29日，以庞贵雄的名义转账500万元、50万元、50万元、500万元到原告指定的李炜瑜的卡号62×××19、高德春的账号10×××63的账户上。2011年1月12日，广东恒福糖业集团有限公司代第三人中谷公司转款247138元到原告的账户上。尚欠购房款3114921元。2008年10月10日，庞贵雄签写了《法人授权委托证明书》载明：“兹授权庞桂文同志为我方签订合同代理人，其权限是：全权代理签订解除我方与湛江市四方房地产开发有限公司所签订全部《商品房买卖合同》的协议。”2008年10月13日，原告与庞贵雄的委托代理人庞桂文签订了解除《商品房买卖合同》协议书，约定：“一、甲（原告）、乙（庞贵雄）双方同意解除双方之间所签订位于湛江市赤坎区新华路1号商住楼A轴1-8楼单元的全部《商品房买卖合同》。二、甲方给乙方退还购房款1100万元…”。因原告认为其与庞贵雄签订的<解除（商品房买卖合同>的协议有效，要求解除双方签订的全部《商品房买卖合同》无果，遂向本院提起诉讼主张上述诉请。
庞贵雄与于俊英于1995年10月6日离婚。2002年7月16日，庞贵雄与于俊英在加拿大北温哥华登记结婚。庞贵雄于2008年10月15日死亡，庞贵雄的第一顺序继承人有父亲庞有祥、母亲林少芳、妻子于俊英、长女庞睿(PANG，Rui)、二女庞智(PANG，Zhi)、三女pang，Nicole。女儿庞睿(PANG，Rui)、庞智(PANG，Zhi)、pang，Nicole已于2009年4月书面声明对其父亲的遗产应继承的份额自愿放弃继承权。
另查明：第三人中谷公司的原法定代表人庞贵雄于2008年10月15日死亡。2009年12月22日，湛江中院根据债权人申请依法作出【2009]湛中法民破字第13、14、15、16、17、18、19、20号民事裁定书，裁定第三人中谷公司、湛江市中谷仓储有限公司、广西博白县中创糖业发展有限公司、广西玉林雅桥糖业有限公司、雷州市唐家糖厂有限公司、雷州市雷高糖厂有限公司、广东省徐闻县大水桥糖厂有限公司、徐闻县前山糖厂有限公司自公告之日起进入破产重整程序，并于2009年12月24日进行了公告。第三人中谷公司于2009年12月25日进入了破产重整程序，并依法成立了破产管理人，由破产管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第25条规定履行法定职责，负责该企业的破产重整工作。管理人接受法院指定后，依法委托广东国邦律师事务所、广东粤海律师事务所、广东中正会计师事务所有限公司、湛江市千福田会计师事务所有限公司、湛江市信达会计师事务所有限公司、湛江市粤西会计师事务所有限公司对第三人中谷公司及其下属公司的资产、负债情况进行了审计，确定庞贵雄在经营第三人中谷公司期间长期、大量挪用中谷公司资金，其个人名下资产与第三人资产实际混同，原告与庞贵雄、被告全部《商品房买卖合同》购买的上述房产主要是庞贵雄以第三人中谷公司的资金支付。2010年8月31日，湛江中院作出(2009)湛中法民破字第13-18号～第20-18号《民事裁定书》，裁定：“一、批准对广东中谷糖业集团有限公司的重整计划。二、终止本案重整程序。”
再查明：《广东中谷糖业集团有限公司及其下属公司破产重整工作报告》中的资产清查（一）资产总额构成审计情况：“……4、固定资产原值5.78亿元，累计折旧1.82亿元，净值3.96亿元。其中赤坎新华路1号商住楼1100万元。2007年11月23日，庞贵雄与四方公司签订了《定向购房协议书》，将在建的赤坎新华路1号商住楼首层商铺A、B、C、D号，二层A号商场、3-8层ABC号共24套房产卖给庞贵雄。上述房产合同总价为11247138元，2007年11月至2008年5月，庞贵雄累计付款1100万元，尚欠247138元。”
还查明：第三人刘会民、程光珍是夫妻关系，刘鹏是刘会民和程光珍的儿子。2009年7月25日，第三人刘鹏、刘会民与原告签订了《广东省商品房买卖合同》，由第三人刘鹏、刘会民以2146033元的价格购买了原告的新华路1号商住楼107号房；2009年7月25日，第三人刘鹏、程光珍与原告签订了《广东省商品房买卖合同》，由第三人刘鹏、程光珍分别以1508976元、1777104元的价格购买了原告的新华路1号商住楼109、110号房；2009年8月2日，第三人程光珍与原告签订了《广东省商品房买卖合同》，由第三人程光珍以1229745元的价格购买了原告的新华路1号商住楼108号房。四套房共计款6661858元。合同签订后，刘会民、程光珍、刘鹏依合同约定，于2009年7月25日，程光珍向四方公司法定代表人高德春的账户62×××14分别汇款210万元和40万元；2009年8月7日，刘鹏向四方公司法定代表人高德春的账户40×××63汇款1129745元；2009年8月30日，刘鹏分别向四方公司法定代表人高德春的账户10×××04汇款99万元、99万元、652113元，共计汇款6261858元，剩余40万元，合同约定在办理好房产证时一次性支付。上述房屋原告已交付第三人刘鹏、刘会民、程光珍使用至今，但尚未办理房屋所有权证。
还查明：第三人刘鹏、刘会民、程光珍于2012年6月11日向本院提起诉讼，请求判令四方公司：1、按购买上述四商铺的四份《广东省商品房买卖合同》规定将办理权属登记需由四方公司提供的资料报产权登记机关备案，且办理房屋过户手续取得的房地产权属证书给刘鹏、刘会民、程光珍；2、支付其因责任而不能在规定期限内取得房地产权属证书给刘鹏、刘会民、程光珍导致的违约金。
本院原审认为，原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应遵照履行。庞贵雄已按合同规定履行了支付大部分购房款1100万元的义务。合同约定买卖的24套商品房已在房管局办理了备案登记，四间商铺和二楼商场双方已按相关规定进行了网签，而原告至今尚未按合同约定的时间交付上述房屋给被告使用，应承担相应的违约责任。上述房屋的买受人为庞贵雄和被告于俊英，庞贵雄未经被告于俊英的同意和授权，签订《法人授权委托证明书》，委托庞桂文与原告签订了《解除<商品房买卖合同>的协议书》。解除合同协议书签订后，原告亦未按协议书退还购房款给庞贵雄和于俊英，因此，该《解除<商品房买卖合同>的协议书》无效，原告请求确认原告与庞贵雄和被告于俊英签订的《解除<商品房买卖合同>的协议书》有效，解除双方签订全部《商品房买卖合同》，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告没有依法解除合同的情况下，又与第三人刘鹏、刘会民、程光珍签订《商品房买卖合同》合同，将上述四间商铺出卖给第三人刘鹏等人，又没有在房管部门办理备案登记，属无效的民事行为。原告应履行与庞贵雄、被告于俊英签订的购房合同交付房屋。庞贵雄和被告尚未支付完全部购房款，依约应承担违约责任，原告请求被告支付逾期付款违约金，合理合法，本院应予支持。第三人中谷公司认为上述庞贵雄和被告购买的一层107-110四间商铺的购买价为每平方米10800元，与原告提供的购房合同每平方米18875元不相符，但第三人中谷公司提供的上述四份《广东省商品房买卖合同》的原件，其中购房价格这页为复印件，骑缝章也出现瑕疵，而原告已出售的相邻105、106号商铺的价格分别为每平方米17019.82元、16297.36元，因此，第三人中谷公司提出的购房合同的价格为10800元，证据不充分，本院不予采信。庞贵雄于2008年10月15日死亡，湛江中院于2009年12月22日作出裁定第三人中谷公司进入破产重整程序，依法成立破产管理人。管理人委托相关会计师事务所对第三人中谷公司及其下属公司的资产、负债进行审计后认定庞贵雄的个人名下资产与第三人中谷公司资产实际混同的报告，湛江中院审查该报告并认定庞贵雄的资产与第三人中谷公司的资产混同，裁定批准对第三人中谷公司的重整计划，终止本案重整程序，《破产重整工作报告》审查第三人中谷公司的固定资产包括庞贵雄以1100万元购买的上述房屋，本院不再审查。上述买卖的房产，应属第三人中谷公司的财产，第三人中谷公司请求原告交付上述房产，合理合法，本院应予支持。鉴于原告与庞贵雄、被告于俊英签订的《商品房买卖合同》有效，而庞贵雄委托庞桂文签订的《解除<商品房买卖合同>的协议书》无效，原告再将其中的107、108、109、110号房屋出售给第三人刘鹏、刘会民、程光珍，该行为无效。因该房屋破产重整后已属于第三人中谷公司的财产，第三人刘鹏、刘会民、程光珍已占有并使用的该房屋，应直接交付给第三人中谷公司使用。第三人刘鹏、刘会民、程光珍退还房屋造成的损失，可另行起诉主张权利。被告于俊英不到庭参加诉讼，视其放弃抗辩权。
案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第二百二十九条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百零七条，《中华人民共和国企业破产法》第十七条第一款的规定，判决如下：
一、确认庞桂文于2008年10月13日与原告湛江市四方房地产开发有限公司签订的《解除<商品房买卖合同>的协议书》无效；
二、原告湛江市四方房地产开发有限公司须在本判决生效之日起十日内交付位于湛江市××区××商住楼××商场××房（建筑面积546.38平方米）；三层307、308、309、310号房（建筑面积分别为：120.86平方米、82.08平方米、101.89平方米、65.05平方米）；四层407、408、409、410号房（建筑面积分别为：120.86平方米、82.08平方米、101.89平方米、65.05平方米）；五层507、508、509、510号房（建筑面积分别为：120.86平方米、82.08平方米、101.89平方米、65.05平方米）；六层607、608、609、610号房（建筑面积分别为：120.86平方米、82.08平方米、101.89平方米、65.05平方米）；七屡707、708、709、710号房（建筑面积分别为：120.86平方米、82.08平方米、101.89平方米、65.05平方米）；八层807、808、809、810号房（建筑面积分别为：120.86平方米、82.08平方米、101.89平方米、65.05平方米）给第三人广东中谷糖业集团有限公司使用；
三、第三人广东中谷糖业集团有限公司须在本判决生之日起十日内支付购房款3114921元及违约金（从2008年5月29日起计至本判决确定的支付购房款时间止，以311492l元按每日万分之三计付）给原告湛江市四方房地产开发有限公司；
四、第三人刘鹏、刘会民、程光珍须在本判决生效之起十日内交付位于湛江市××区××商住楼××、××、××、××四间商铺（建筑面积分别为：74.53平方米、127.74平方米、89.82平方米、105.78平方米）给第三人广东中谷糖业集团有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，按中国人民银行同期同类贷款月利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回原告湛江市四方房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费171290元，投递费138元，共计171428元，由原告承担112350元，第三人中谷公司承担59078元。
上述判决依法宣判后，第三人刘鹏、刘会民、程光珍不服判决，提出上诉。湛江中院经二审审理后，确认本院原一审所查明并认定的事实。
湛江中院二审认为，根据刘会民等三人的上诉理由和中谷公司的答辩意见，本案二审争议的焦点是：一、原审法院能否根据中谷公司破产管理人的《破产重整工作报告》，确认涉案的房产属中谷公司所有；二、作为无独立请求人的刘会民等三人，能否在上诉期间主张原审判决判项以外的权利？
一、关于原审法院能否根据中谷公司破产管理人的《破产重整工作报告》，确认涉案的房产属中谷公司所有的问题。
破产管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条和第二十七条规定制作《破产重整工作报告》，是其的法定职责。中谷公司破产管理人2010年','2018-10-06
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