四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川13民终1144号
上诉人（一审原告）：石建春，男，汉族，1975年5月27日出生，住南充市顺庆区。
委托诉讼代理人：赵青松，四川松合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：母洪恒，四川博成律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：彭树林，男，1973年1月19日出生，汉族，户籍地南充市嘉陵区，现住南充市顺庆区。
被上诉人（一审被告）：王润修，男，1949年4月21日出生，汉族，住南充市顺庆区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：钟坤杰，四川首力律师事务所律师。
上诉人石建春因与被上诉人彭树林、王润修租赁合同纠纷一案不服四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初6397号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
石建春上诉请求：1.撤销原判，改判解除合同无效；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实错误。原审认定二被上诉人不存在违约行为的认定是错误的，具体表现在：1.被上诉人于2017年9月18日才取得房屋消防安全检查合格证，按照租赁房屋的用途和目的，房屋必须消防安全检查合格，否则不得交付和使用。故原审认为“取得消防验收不属于双方合同约定内容”错误。2.上诉人于2017年8月29日才取得电梯使用权证，电梯虽然由上诉人安装，但安装延后系被上诉人施工的电梯井道不符合安装要求而造成，因此责任在于被上诉人，必然导致房屋租金起算的延后。3.2016年8月25日的验收报告本身不能认定为验收合格，验收合格应当以建设行政主管机关的备案为准，且上诉人在租赁期间多次要求均未提供，故该验收报告显系伪造，内容存在重大瑕疵和虚假。二、原审认定事实不清。原审中并无证据显示被上诉人向上诉人发出了《催缴租金的通知》、《催收租金的通知》，且对附属设施、电梯等投入的100多万也未予以查实和认定。三、原审对上诉人可以行使先履行抗辩权的情形作了错误认定。原审对被上诉人诸多违约行为作了错误认定，进而否定了上诉人租金应当顺延计付的事实，导致剥夺了上诉人的先履行抗辩权，最终确认被上诉人解除合同有效错误。
彭树林、王润修辩称，1.原审判决认定的事实正确，2017年9月18日取得的消防安全检查合格证是租赁房屋地下室装修后的消防安全检查合格证，并不是该建设工程的消防安全验收，该建筑工程消防安全验收时间为2016年8月22日，所以原审认定的被上诉人无责任是正确的。2.安装电梯按照约定是属于石建春的义务，附属土建部分属于我方义务，2016年6月5日前我方按照石建春的要求现场划线完成电梯井的土建，上诉人对电梯井未提出瑕疵异议，石建春在2017年8月29日取得电梯使用证，所以原审认定电梯安装延迟是石建春的责任是正确的。3.上诉人称2016年8月25日竣工验收不合法是错误的，根据建筑法的规定，房屋的交付使用标准是竣工验收合格，而非备案。4.上诉人认为我方未经催收程序，原审中我方已经举出相关证据予以证实。5.上诉人称附属设施、电梯等投入的费用未予以查实认定的问题，一审中石建春并未就此项费用进行主张，不属于一审审理范围。
石建春向一审法院起诉请求：1.确认二被告于2017年8月22日向原告发出的《解除租房合同的通知》不发生解除合同的效力；2.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年3月8日，原告与两被告签订《租房合同》，约定两被告将位于南充市政府新区镇江东路二段清泉寺社区综合大楼出租给原告，租期为2016年3月8日至2028年9月30日止，其中双方商定前三年年租金为88万元整，在租用期第四年起每年在前一年的基础上递增5%计算，且前三年租金应在2016年12月31日前付清，经查原告已向被告支付租金共计60万元；其中《租房合同》第六条第一款、第三款约定，由被告方完成化粪池、排污管道、地面硬化等附属设施及电梯井道，并在原告方经营前完成，若未完成，耽误原告方经营，按实际延误时间计算扣减相同租金，且被告必须提供原告方在办理经营手续中所需被告方提供的相关证件及手续。2017年8月22日，两被告以原告未在2016年12月31日前付清第一年度全部租金为由向原告发出了解除《租房合同》的通知，原告于2017年8月27日收到该通知。但按照合同约定的应由被告完成的相关的附属设施，直至2017年8月29日才获得电梯使用权证，2017年9月23日电梯公司才将电梯资料移交给原告方，并且涉案房屋在2017年6月时也未竣工验收，2017年9月18日才取得租赁房屋地下室附属设施的房屋消防安全检查合格证。由此表明，被告未按照合同约定履行其合同义务，原告支付租金的起算点自然顺延。综上所述，两被告解除合同的通知即未达到双方合同约定的解除条件，也不符合我国合同法第九十四条解除合同的情形，故两被告解除合同的通知无效。
彭树林、王润修辩称，二被告与原告签订的租赁合同合法且已生效，二被告已履行全部合同义务；双方合同约定第一年租金在2016年12月31日前付清最后一笔款，而事实上原告第二、三批次款项均没按约定的时间给付，经多次催收现仍未给付，且第二年缴付租金的时间已超过，原告未履行主要义务，已构成违约；双方约定不按合同约定时间支付租金，被告有解除合同的权利，现解除条件已成就，被告已向原告发出解除租赁合同的通知，原告已收到该通知，解除合同的程序合法，从原告收到通知之日起，合同已解除；合同约定电梯安装、室内装修、地下室装修均由原告自行负责，原告取得电梯使用权证的时间延迟不能成为其拒延付租金的理由；被告已按约定全面履行了所约定的部分附属工程，并经验收合格，被告没有过错，原告拒付租金，应承担相应后果，因此双方的合同已解除。
一审法院认定的事实：2016年1月30日，被告彭树林、王润修通过公开招租的方式承租了舞凤街道办事处清泉寺社区所有的位于南充市政府新区镇江东路二段清泉寺社区综合大楼，租赁期限12年，2016年10月1日至2028年9月30日止；2016年3月8日，二被告与原告签订《租房合同》，约定将二被告承租的社区综合大楼中一楼四轴线至七轴线门面三通、2、3、4楼1轴线至13轴线与社区办公室楼为界，5、6楼1轴线至20轴线，面积共约3429平方米的房屋转租给原告，地下室与社区共同停车使用，由原告负责装修管理；租期自2016年10月1日至2028年9月30日止，期满该合同自动终止。租金计算方式：前三年年租金为88万元，第四年起每年在前一年基础上递增5%。租金支付方式：签订合同时支付定金5万元，2016年3月23日前支付25万元，2016年9月30日前支付40万元，余款18万元在2016年12月31日前付清。以后每年提前一个月付清下一年全部租金，未按合同约定的支付时间与金额支付租金，被告有权终止合同并不退还已付租金。出租方责任：在承租方经营前完成化粪池、排污管道、车道等附属设施及电梯井道建设，若未完成，耽误承租方经营，按实际延误时间计算扣减相同租金；水电总表安装到该栋楼一楼配电房，并保证承租方水电容量；出租方提供承租方在办理经营手续中所需要的相关证件及手续；门面1轴线至11轴线五年内不能租用餐馆使用。承租方的主要责任：必须按时缴纳房租和产生的各种税费，否则，出租方有权一天加收拖欠金额2‰的滞纳金；房屋装修、安装电梯均由承租方自理；承租方因经营不善需转租，必须经出租方同意。合同签订后，二被告将租赁房屋交付原告，原告交付定金5万元，交付租金55万元，下欠租金28万元未付。2017年6月23日，二被告向原告发出《催缴租金的通知》，要求原告三日内缴纳下欠28万元租金；2017年8月1日，二被告再次向原告发出书面《催收租金的通知》，要求原告7日内给付下欠28万元租金，原告未予履行。2017年8月22日，二被告向原告发出《解除租房合同的通知》，以原告经催收未履行给付租金义务为由解除双方2016年3月8日签订的《租房合同》。
庭审中，被告彭树林、王润修提供建设工程施工许可证，拟证明租赁房屋于2015年5月8日取得建设工程施工许可证；竣工验收报告，拟证明租赁房屋于2016年8月25日经五方主体综合验收合格；二被告与唐长富签订的《施工协议》一份，拟证明二被告在2016年6月16日前完成化粪池、排污管道、车道等附属设施及电梯井道建设。原告提供2016年4月28日与成都魏丰电梯有限公司签订的《电梯设备买卖合同》及2017年3月20日成都魏丰电梯有限公司发出的《电梯井道整改通知》，拟证明二被告提供的电梯井道不符合安装要求。
一审法院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。本案原、被告双方在合同履行过程中，被告以原告逾期支付租金经多次催收无果为由向原告发出《解除租房合同的通知》，拟解除双方签订的《租房合同》，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”给付租金是承租人的主要义务，法律规定承租人逾期支付租金出租人可以解除合同，原、被告双方亦已对逾期给付租金的法律后果进行了约定，原告逾期支付租金，被告可以行使解除权，解除权是形成权，依照法律程序一经行使即可发生法律效力，无需对方当事人同意，但相对方可以行使异议权，通过行使异议权可以消除、修正解除权的法律效力，实现双方当事人的权利制衡和利益均衡。依照最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法司法解释二》）第24条的规定，异议权人应当在解除通知到达之日起3个月内行使异议权。原告在收到《解除租房合同的通知》后三个月内提起诉讼，要求确认解除合同的效力，故本案争议焦点在于二被告是否享有合同解除权。本案中，原、被告签订的《租房合同》约定原告未按合同约定的期限履行支付租金义务，被告有权解除合同，双方合同约定原告应于2016年12月31日前付清下欠租金，而截止庭审辩论终结时，原告仍下欠租金28万元。对于未付租金的原因，原告提出二被告未按照合同约定的期间完成应由二被告完成的相关的附属设施，未提供办理经营手续所需相关证件及手续。对于附属设施及电梯井道的建设，被告提供的与施工人唐长富签订的施工协议及支付工程款的凭据证实已在2016年6月5日前完成施工，二被告提供的竣工验收报告，证明租赁房屋已于2016年8月25日经五方主体综合验收合格，再结合原告提供的2016年4月28日与成都魏丰电梯有限公司签订的《电梯设备买卖合同》，该合同载明30日内交付电梯，因电梯的安装系原告的合同义务，电梯井的土建系二被告的合同义务，在该时间段内，应由二被告负责的化粪池、排污管道、车道等附属设施及电梯井道尚在施工，若原告按期接收电梯并及时安装，双方处于同一施工期，双方完全可以及时商洽电梯井道建修规格并及时调整电梯井道修建方案，对于原告至2017年8月29日才获得电梯使用权证，2017年9月23日电梯公司才将电梯资料移交给原告的责任，原告并无证据证明系二被告违约所致；至于原告提出的涉案房屋在2017年9月18日才取得租赁房屋地下室附属设施的房屋消防安全检查合格证的抗辩理由，因取得消防验收不属于双方合同约定内容，原告亦未提供证据证明其在经营过程中已向二被告要求提供消防验收资料的证据，对该抗辩理由，不予支持。综上，在原告无证据证明二被告存在违约行为其可以行使先履行抗辩权的情况下拒不履行给付租金义务，已构成违约，二被告以原告违约为由发出的落款时间为2017年8月22日的《解除租房合同的通知》属于《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的解除权人行使合同解除权的行为，当《解除合同通知》到达原告时，案涉《解除租房合同的通知》解除。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条及上引法条和司法解释之规定，判决：被告彭树林、王润修发出的落款时间为2017年8月22日的《解除租房合同的通知》已发生解除合同的法律效力。案件受理费100元，由原告负担。
本院二审中，石建春举证：1.介绍信二份，拟证实涉案房屋没有在南充市顺庆区建设工程质量监督站办理监督手续和南充市顺庆区建设局办理竣工验收备案手续；2.客户用电申请书（复印件）；3.互联网上网服务营业场所筹建审批补正资料一次性告知书，拟证明石建春不能提供租赁房屋的证明文件，所以不能办理网吧经营许可证。彭树林、王润修质证意见：证据1不具有关联性，竣工验收不是质监站的职责，建设工程竣工验收五方主体不包括质监站和建设行政主管部门，不能否定竣工验收报告；证据2是复印件且载明的彭树林的电话号码不真实，不具有真实性；证据3没有告知单位印章也没有拒绝受理的理由，不具有真实性。
彭树林、王润修举证：1.2016年3月10日供求世界第514期A05版报纸一份，拟证明2016年3月8日双方签订租赁合同后，石建春就登报招租；2.2018年3月、4月彭树林、王润修分别与杨森、陈康军、白成进签订的租赁协议书三份，拟证明为避免损失扩大，将部分涉案房屋出租给第三人。石建春质证意见：对上述证据1、证据2无异议。
又查明，一审中，彭树林、王润修一审举证南充市公安消防支队城北大队出具的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》载明“清泉寺社区综合服务大楼工程竣工验收消防备案，…根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。”石建春举证南顺公消安检字（2017）第0057号公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，载明“场所名称：南充市顺庆区时代尚品酒店，场所建筑名称：清泉社区综合大楼，场所所在层数：地上第一、五、六层，地下第一层。”
本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人石建春与被上诉人彭树林、王润修在平等自愿协商一致的基础上签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《租房合同》约定石建春应于2016年12月31日前付清2016年10月1日至2017年9月30日期间的租金88万元，未按合同约定的支付时间与金额支付租金，彭树林、石建春有权终止合同。事实上，截止2016年12月31日石建春仅支付30万元租金，至一审法庭辩论终结前，石建春仍下欠租金28万元。
《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”石建春称因彭树林、王润修未按照合同约定的期间完成的相关的附属设施，未提供办理经营手续所需相关证件及手续，影响其正常使用租赁房屋而应当延付租金的问题。首先，对于附属设施及电梯井道的建设，彭树林、王润修提供的与施工人唐长富签订的施工协议及支付工程款的凭据证实已在2016年6月5日前完成施工；其次，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用”，彭树林、王润修提供的竣工验收报告，证明租赁房屋已于2016年8月25日经五方主体综合验收合格，故租赁房屋符合交付使用条件；再次，石建春提供的2016年4月28日与成都魏丰电梯有限公司签订的《电梯设备买卖合同》，该合同载明30日内交付电梯，因电梯的安装系石建春的合同义务，电梯井的土建系彭树林、王润修的合同义务，在该时间段内，应由彭树林、王润修负责的化粪池、排污管道、车道等附属设施及电梯井道尚在施工，若石建春按期接收电梯并及时安装，双方处于同一施工期，双方完全可以及时商洽电梯井道建修规格并及时调整电梯井道修建方案，而且石建春并未举证证明系彭树林、王润修的违约行为导致电梯井道修建方案的修改，故不能认定彭树林、王润修应当承担石建春迟延至2017年8月29日才获得电梯使用权证、2017年9月23日才取得电梯资料的责任。至于石建春提出的涉案房屋在2017年9月18日才取得消防安全检查合格证的问题，因石建春所举消防安全检查合格证系南充市顺庆区时代尚品酒店投入使用、营业前的消防验收，不属于涉案租赁房屋的消防验收合格证，同时，根据《中华人民共和国消防法》第十三条关于“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：…（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”之规定，南充市公安消防支队城北大队出具的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》证实涉案房屋已经竣工验收消防备案，符合交付使用条件。
因此，基于以上事实和理由，石建春在没有证据证明彭树林、王润修履行债务不符合约定的情形下，不享有同时履行抗辩权，石建春未按合同期限和金额支付租金的行为构成了违约，为此彭树林、王润修享有合同约定的解除权，彭树林、王润修发出的落款时间为2017年8月22日的《解除租房合同的通知》到达石建春时，案涉《租房合同》解除。
至于石建春上诉称附属设施、电梯等投入的费用未予以查实认定的问题，石建春在一审中并未就此项费用提出诉讼请求，故不属于本案审理范围。
综上所述，石建春的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由上诉人石建春负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 莉
审判员 陈智慧
审判员 唐晓兰
二〇一八年六月五日
书记员 胡沥文