苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0509民初9669号
原告：钱文强。
原告：叶菊珠。
上述二原告共同诉讼委托代理人:姜正彬，江苏李杏珍律师事务所律师。
上述二原告共同诉讼委托代理人:胡瑛，江苏李杏珍律师事务所律师。
被告：吴江市联发置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路188号丽都朝北店铺。
法定代表人：施建忠，董事长。
委托诉讼代理人：邱赢豪，江苏震宇震律师事务所律师。
原告钱文强、叶菊珠诉被告吴江市联发置业有限公司（以下简称联发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案后，并依法适用简易程序，于2017年9月27日、2018年4月25日公开进行开庭。原告钱文强、叶菊珠及二原告的共同委托诉讼代理人姜正彬、胡瑛，被告联发公司的委托诉讼代理人邱赢豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱文强、叶菊珠向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、依法确认双方签订的商品房买卖合同有效，并向原告履行交付房屋；2、判令被告按合同约定，以已经交付购房款990399元每日万分之一标准向原告支付自2016年7月1日起至实际交房之日为止的逾期交房违约金；3、判令本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告自愿撤回第1项诉讼请求。并将第2项诉讼请求变更为：判令被告按合同约定以已经交付购房款990399元每日万分之一标准向原告支付自2016年7月1日起至2018年4月25日止的逾期交房违约金。事实和理由：2014年9月1日，被告与原告签订一份《吴江市商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买其开发建设的位于苏州市吴江区中山南路西侧，人民路南侧第107幢2单元1804号房屋，房屋建筑面积共为114.22平方米，房屋价款为990399.3356元。其中该合同第八条中还对房屋交付期限明确约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交房条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时，在该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中也进行了明确约定，即出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，即逾期不超过90日，自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。逾期超过90日，自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之1的违约金，合同继续履行。但在原告按照上述合同约定及付款方式一次性付清购房款后，被告却迟迟未能按照合同约定的期限即在2016年6月30日前交付房屋，其被告的逾期交房违约行为导致至今未交付房屋，也没有按合同约定承担相应的逾期交房违约赔付责任。为维护原告的合法权益，特诉至贵院。
被告联发公司辩称：一、联发公司与原告之间确实存在房屋买卖合同关系。但因之前讼争房屋被另案查封，联发公司无法向原告交付该房屋。现该房屋虽已被解除查封，但尚未取得商品房交付通知书，仍未具备合同约定的交付条件。二、根据以房抵款协议，联发公司无需支付逾期交房违约金。涉案房屋是以房抵款的，在《房屋抵付工程款协议书》中明确“因乙方是抵付房屋的承建方,对房屋的施工进度、交付、办证等应予以知晓，故乙方及其指定的买受人对该房屋不会主张逾期交房违约金、逾期办证违约金等违约责任。”。即三方已经考量了逾期交房等因素，并在房屋的价款中进行了反映，而钱文强与陈双当时是男女朋友关系，对《房屋抵付工程款协议书》的内容是明知的，且因其个人原因要求联发公司变更备案买受人时，联发公司亦明示了该房屋支付工程款项协议书，在此基础上应当认定钱文强对《房屋抵付工程款协议书》的条款是明知并认可的。据该协议书针对涉案的房屋，联发公司无需向买受人支付逾期交房违约金。联发公司在多次买受人更名的过程中均无过错，联发公司事实上并无配合其办理网签更名的义务，但考虑到买受人家庭的实际情况才同意按照陈双的要求对买受人多次进行了更名，钱文强是多次更名的参与者，因此否认房屋抵付工程款协议书对现在买受人的约束，对联发公司来说是不公的。
到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：钱文强与陈双原系男女朋友。2014年，联发公司（作为甲方）、宜兴市永固地基工程有限公司（以下简称永固公司）作为乙方，陈双作为丙方签订《房屋抵付工程款协议书》一份，主要内容为：鉴于乙方承揽了甲方在奥林清华三区住宅项目中的恒达广场基坑围护工程，尚有未结之工程款，乙方同意以甲方名下未售房源予以抵付，并以丙方名义受让。1、甲乙双方一致确认：甲方以奥林清华三区107幢1804室房屋（建筑面积114.22平方米，单价8670.98元/平方米，总价990399元），用以抵偿支付结欠乙方的工程款990399元。购房合同签订后即视为工程款己实际抵付。2、乙方指定丙方为签订购房合同的买受人，丙方所作意思表示及行为，乙方认可。丙方与甲方签订购房合同时，乙方应向甲方提交当地税务部门认可的与抵付金额一致的工程发票。3、乙丙方应按甲方规定的购房流程办理，若涉及房屋交付、转让而产生的诸如契税、物业维修基金、面积补差款、办证费、个人所得税、营业税等一切税费均由乙丙方承担。由于乙方系抵付房屋的承建方，故对房屋施工进度、交付、办证等应予以知晓把控，故乙丙方不会向甲方主张逾期交房、逾期办证等违约责任。4、乙丙方内部权利义务关系由乙丙方自行设定，与甲方无关。甲方处加盖联发公司章，乙方处加盖永固公司章，丙方处有陈双签名。
2014年9月1日，陈双、钱文强与联发公司签订《商品房买卖合同》，约定陈双、钱文强向联发公司购买其开发的位于苏州市××区××路西侧××南侧××区××室房屋，该商品房的用途为普通住房，建筑面积共114.22平方米，单价每平方米8670.98元，商品房总价款为990399.3356元。付款方式为买受人应在本合同签约之日起壹日内买受人一次性向出卖人支付购房款990399元。出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，且取得《商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的特殊原因，出卖人可据实予以延期。除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.5的违约金，合同继续履行。逾期超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之1的违约金，合同继续履行。
2016年8月3日，钱文强、陈双、汝文彬、叶菊珠向联发公司出具《承诺书》一份，载明，钱文强、陈双、汝文彬订购奥林清华三区107幢1804室房屋，由于个人家庭原因，申请将购房合同变更到钱文强、叶菊珠名下。并承诺钱文强、叶菊珠（即变更合同后的业主）不做107幢1804室银行住房贷款，联发公司也不参与资金转账，钱文强、陈双、汝文彬已支付联发公司的房款直接转为钱文强、叶菊珠的购房款，原购房合同、房款收据、发票等所有文件资料原件交还联发公司。钱文强、陈双、汝文彬同意将该房屋办至钱文强、叶菊珠名下，系各方真实意思表示。
后钱文强、叶菊珠作为买方又与联发公司签订了落款日期为2014年9月1日的《商品房买卖合同》，该合同内容除买受人外，其余内容均与2014年9月1日钱文强、陈双作为买方与联发公司签订的《商品房买卖合同》一致。
2016年8月25日，联发公司向钱文强、叶菊珠开具了金额为990399元的房款收据。2017年7月18日，联发公司向钱文强、叶菊珠开具了奥林清华三区107幢1804室增值税发票，票面金额为990399元。
2017年5月，永固公司以陆峰、联发公司、陈双为被告向宜兴市人民法院提起民事诉讼，请求确认联发公司、陈双签订的《房屋抵付工程款协议书》无效，该案审理过程中，宜兴市人民法院于2017年5月9日作出（2017）苏0282民初4606号民事裁定书，裁定查封坐落于奥林清华三区107幢1804室的房屋。2018年3月13日，经该院主持调解，永固公司、联发公司、钱文强自愿达成一致如下协议：一、永固公司将其原诉讼请求“确认合同无效”变更为“付清购房抵偿款”；联发公司、钱文强对此表示同意。二、原被告一致确认联发公司和钱文强签订的《商品房买卖合同》合法有效，钱文强应支付联发公司购房款990399元，其已按《商品房买卖合同》和《房屋抵付工程款协议书》的约定支付930000元，尚余60399元未支付。三、原被告一致确认钱文强将应支付联发公司的购房款25000元向永固公司履行，钱文强于2018年3月15日前一次性支付完毕（已付）。四、上述约定付款义务履行完毕后，永固公司确认涉案《商品房买卖合同》的全部购房款990399元均已抵偿联发公司的工程款。永固公司就本案纠纷不得再以任何理由向钱文强提出主张。
庭审中，钱文强陈述交房款是在2014年4月份左右，当时自己和陈双是男女朋友关系，自己出了60多万，陈双出了30多万，是通过陈双的父亲将购房款打至被告指定的收款人陆峰的账户。因为是全额付款，根据优惠确认单可以有优惠，故只付了93万元左右。联发公司陈述，对于购房款的结算联发公司并不知情，该房屋系以房抵债，购房款未通过我公司。我公司仅根据永固公司的要求与原告签订了第一份购房合同。
本院认为，陈双与联发公司签订的《房屋抵付工程款协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且未被确认无效或被撤销，应认定为合法有效，对双方具有约束力。根据该协议约定，“由于乙方系抵付房屋的承建方，故对房屋施工进度、交付、办证等应予以知晓把控，故乙丙方不会向甲方主张逾期交房、逾期办证等违约责任”，该约定系双方对逾期交房等违约责任的特别约定，应视为陈双放弃今后向联发公司主张相应违约责任的意思表示。而陈双、钱文强与联发公司2014年9月1日签订的《商品房买卖合同》虽对逾期交房违约金作了约定，但该约定是《商品房买卖合同》格式文本中的必备的格式条款，不能视为是双方对逾期交房违约金的重新约定。故作为买受人的陈双无权依据该《商品房买卖合同》主张相应的逾期交房违约金。2016年8月3日，钱文强、陈双、叶菊珠等人向联发公司出具《承诺书》，申请将原陈双签订的购房合同变更到钱文强、叶菊珠名下，并由钱文强、叶菊珠与联发公司重新签订《商品房买卖合同》，应视为陈双将其对联发公司的债权转让给钱文强、叶菊珠。而联发公司作为债务人，可以向作为受让人的钱文强、叶菊珠主张其对让与人陈双的抗辩。故钱文强、叶菊珠要求联发公司支付相应逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十二条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条的规定，判决如下：
驳回原告钱文强、叶菊珠的诉讼请求。
案件受理费减半收取6852元，由原告钱文强、叶菊珠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号：10×××76）。并将已交上诉费的凭证提交本院。
审判员 康琳
二〇一八年五月十五日
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书记员 陈红