三亚市城郊人民法院
民 事 判 决 书
(2016)琼0271民初6100号
原告（反诉被告）某某地产投资顾问有限公司。住所地广州市XXXX。
法定代表人胡某新，该司董事长。
委托代理人陈某，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）三亚某某房地产开发有限公司。住所地三亚市XXXX。
法定代表人苏某兴，该司董事长。
委托代理人吴某，海南言必信律师事务所律师。
原告（反诉被告）某某地产投资顾问有限公司（以下简称某某地产顾问公司）诉被告（反诉原告）三亚某某房地产开发有限公司（以下简称某某房地产公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案,本院于2016年8月8日立案受理后,依法组成合议庭。某某房地产公司在诉讼中提出管辖异议，本院于同年9月12日裁定驳回管辖异议，某某房地产公司不服提出上诉，三亚市中级人民法院于11月22日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于12月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）某某地产顾问公司的委托代理人陈某，被告（反诉原告）某某房地产公司的委托代理人吴刚到庭参加诉讼。在诉讼中，某某地产顾问公司向本院提出财产保全申请，本院于12月12日裁定查封了某某房地产公司位于三亚市吉阳区河东路西侧保利凤凰公馆价值相当于2863694.44元的房产即2302房、2305房。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）某某地产顾问公司起诉称：广州某某地产代理有限公司是我司的前身，于2016年1月25日经工商变更企业名称。2013年3月，我司与某某房地产公司签订了《三亚市中宜公馆项目销售代理合同》，第二条约定：自双方签约之日起，某某房地产公司委托我司为三亚市中宜公馆项目的独家策划销售总代理，即在委托期内不再委托其他商家代理销售本项目及不自行组建销售队伍，而某某房地产公司所有对外推销之单位，我司均有销售代理权。2014年6月30日合同届满之际，应某某房地产公司的要求，我司继续为某某房地产公司提供销售代理服务工作，双方继续保持合作关系。2015年9月2日，某某房地产公司向我司发函书面告知终止涉案合同，双方应按照合同条款进行结算清理。2015年9月9日，我司书面复函告知某某房地产公司对账并要求支付房屋销售代理费：2013年3月12日至2015年8月31日止，我司完成的签约金额为178075746元。根据涉案合同第5.1.1条规定，在代理期内，我司完成的销售金额低于代理已推售货量总金额80%，则按1.4%计提代理费。某某房地产公司应当向我司支付房屋销售代理费用为2493060.44元(178075746元×1.4%)。根据涉案合同第6.1.2条规定，本合同终止之日起五个工作日内，某某房地产公司在接到我司提交资料后应在十五个工作日内审核确认并向我司支付代理费。经我司多次催告，某某房地产公司未曾对账单提出过异议，也不予支付上述代理费。2016年5月25日，我司委托律师向某某房地产公司发出律师函并附上房屋销售代理费结算单及成交客户明细，要求支付房屋销售代理费及其银行利息。2016年6月12日，某某房地产公司书面回函确认双方的合作关系，但至今未支付我司房屋销售代理费。
我司认为，某某房地产公司逾期未付清上述房屋销售代理费的行为，明显违反合同第4.1.7款和第五条的约定，已经构成违约，应当按照涉案合同第8.2条向我司支付实际应付代理费总额的10%作为违约金。同时，我司在上述合同协商、解除沟通过程，律师从中参与并出具专业的法律意见，并为合同的履行进行了必要性的法律指导工作。根据我国合同法和民法通则相关规定，某某房地产公司应当支付代理费及其银行利息、违约金。根据最高人民法院《关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条的规定，本案中某某房地产公司在毫无事实依据和法律依据情况下，重复提起管辖权异议，恶意拖延诉讼时间，该行为属于滥用诉讼权利，拖延承担诉讼义务的不当行为，且该行为直接导致我司代理人多次往返三亚与广州，提高了我司主张权利的成本，给我司造成了损失，因此要求其承担相应的律师费用。为了维护我司的合法利益，特向法院起诉，请求判令某某房地产公司支付我司代理费2493060.44元及利息(利率以中国人民银行公布的同期同类贷款利率为基准利率计算，从2015年9月30日起计算至某某房地产公司支付完毕为止，暂计至2016年7月31日为91328元)；某某房地产公司向我司支付违约金249306.04元；某某房地产公司承担本案律师费3万元、诉讼费。
被告（反诉原告）某某房地产公司对起诉辩称：（一）某某地产顾问公司并非本案适格的原告，法院应裁定驳回其起诉。（二）即便是广州某某地产代理有限公司向法院提起诉讼，其起诉也已超过了两年的诉讼时效，法院应驳回其诉讼请求。（三）因某某地产顾问公司过错未将售楼资料缴交我司，且我司与某某地产顾问公司双方还未完成代理费的结算，某某地产顾问公司也未向我司开具税务发票，代理费的支付条件还未达到，某某地产顾问公司要求我司支付代理费及利息、违约金没有任何事实和法律依据。（四）某某地产顾问公司起诉主张的部分销售业绩并非其完成的业绩，其起诉要求支付代理费没有任何事实和法律依据。（五）某某地产顾问公司起诉主张的自2013年3月12日起至2014年6月30日的销售业绩中，部分销售业绩并非由其完成或未达到结算条件，其无权要求支付代理费。（六）某某地产顾问公司在未经我司同意的情况下，以超出底价的方式与客户王燕就1401号房达成交易，损害了我司的利益，就该套房的成交，我司有权不予结算代理费。（七）某某地产顾问公司在合同履行过程中存在诸多违约行为，我司有权要求在其代理费中扣除违约金以及因其违约行为而造成的损失。（八）某某地产顾问公司主张的3万元律师费没有任何事实和法律依据，恳请法院不予支持。综上所述，为维护我司的合法权益，捍卫法律尊严，根据有关法律法规的规定，恳请法院予以采纳。
被告（反诉原告）某某房地产公司反诉称：我司与某某地产顾问公司于2013年3月签订《三亚市中宜公馆项目销售代理合同》(以下简称：代理合同)，约定由某某地产顾问公司作为本项目的策划销售总代理，委托有效期自2013年3月12日起至2014年6月30日。代理合同第四条第4.2款第4.2.2项约定：“1、乙方负责向甲方提供市场调研、分析报告，包括对市场情况的跟进及竞争楼盘的调研进行定期信息、突发情况分析和特殊安全分析，并向甲方提供书面或口头报告。3、乙方负责定期向甲方提供阶段性推广方案、销售总结及销售计划，负责按期完成项目基本策划执行工作、项目包装、推广计划和营销活动”；第4.2.3项约定：“3、乙方应指导客户缴纳各期楼款和税费、办理银行按揭手续，办理《商品房买卖合同》公证、鉴证，协助甲方催交楼款，协助办理产权、协助办理物业交收手续等一系列售后服务工作。”然而，在代理期内，某某地产顾问公司未按上述约定履行义务，根据代理合同第八条第8.3款：“如出现其它违约行为，甲乙双方可按《中华人民共和国合同法》向违约方追究法律责任，并追讨由此造成的经济损失”。合同到期终止后，我司曾多次联系某某地产顾问公司要求其承担违约责任，但某某地产顾问公司一直拒绝承担，迫于无奈，我司只得诉至法院。
综上所述，我司认为，某某地产顾问公司未按合同约定履行相关义务已构成违约，严重侵害了我司的合法权益。鉴于此，为维护我司的合法权益，捍卫国家法律尊严，根据有关法律法规的规定，特向法院提出反诉请求，恳请法院判决某某地产顾问公司向我司支付违约金10万元；某某地产顾问公司承担本案的全部诉讼费用。
原告（反诉被告）某某地产顾问公司对反诉辩称：某某房地产公司反诉请求没有依据。（一）某某房地产公司的反诉已经超过诉讼时效，从反诉状中可以体现，双方合同于2014年6月30日终止，因此某某房地产公司提出反诉诉讼请求的时间已经超过诉讼时效。（二）某某房地产公司主张的理由没有事实依据，我司已经根据合同及期满后某某房地产公司认可的事实履行状态完成了义务，销售的房屋得到了某某房地产公司的认可，这点可以从我司及其提交的证据可以体现。（三）某某房地产公司所指出的合同相应义务我司没有履行不符合该合同的理解，合同陈述我司履行义务的方式可以为书面也可以为口头，如果某某房地产公司认为合同履行期内我司没有履行义务，那么应当发催告函催告；如果我司没有履行义务，那么经某某房地产公司认可的销售房屋是如何销售的。所以某某房地产公司主张矛盾。（四）某某房地产公司主张的违约金没有事实依据，且没有证据予以印证。根据民事诉讼法规定，如果某某房地产公司认为其有相关的损失，应当提供相应的证据。因此，某某房地产公司根本没有任何损失。综上，请求驳回本案反诉请求。
经审理查明：2013年3月，某某地产顾问公司与某某房地产公司签订一份《三亚市中宜公馆项目销售代理合同》，约定：中宜公馆项目位于三亚市河东路月川新城地段，总建筑面积约3.55万平方米，可售物业包括住宅、商业、地下车位；自双方签约之日起，某某房地产公司委托某某地产顾问公司为中宜公馆项目的独家策划销售总代理；委托有效期自2013年3月12日起至2014年6月30日止，合同期满，可协商续签或终止合同；某某房地产公司的责任和义务为配合某某地产顾问公司办理有关销售事宜，在本项目现场提供合适的地点供某某地产顾问公司作售楼部及其他办公设备等，负责审定并最终确定项目销售价格、付款方法等以及楼盘推广相关资料的制作，指派专职人员在现场办理预售登记、办理客户服务、双方工作协调等方面的销售工作，某某房地产公司财务人员统一负责本项目的财务和契约管理、办理客户个人购房贷款，统一收取购房客户的全部购房款和定金；某某地产顾问公司的责任和义务为负责配备专业的策划团队和销售团队为项目服务，负责客户洽谈，如实向客户介绍项目相关信息，协助客户下定金，负责协助客户签署本项目认购书及购房合同，指导客户缴交各期楼款和税费、办理银行按揭手续等，协助某某房地产公司催交楼款，协助办理产权、协助办理物业交收手续等售后服务工作；某某房地产公司按某某地产顾问公司实际完成的销售金额计付代理费，实际完成的销售金额指某某地产顾问公司在代理期内客户签订《商品房买卖合同》并付清所有房款（包括银行按揭款）的签约总金额；在代理期内，某某地产顾问公司完成的销售金额低于代理已销售货量总金额80%，则按1.4%计提代理费；客户签订认购书或《商品房买卖合同》后违约，某某房地产公司向客户收取的有关费用与违约金归某某房地产公司所有，某某地产顾问公司不得计提相应的代理费；本合同终止之日起五个工作日内，某某地产顾问公司须将售楼资料缴交某某房地产公司，并提交整个项目的结算明细表与清单，某某房地产公司在接到某某地产顾问公司提交资料后应在十五个工作日内审核确认并向某某地产顾问公司支付代理费；某某房地产公司根据某某地产顾问公司在代理期内实际完成的销售金额计付代理费，代理费用最终结算金额按照客户交付首期款并签订《商品房买卖合同》，且交清合同约定的房款总额（贷款用户办完贷款手续，相应全部贷款到达某某房地产公司）计付；若因非客户原因，某某房地产公司需将已收取客户的定金或首期款退还给客户时，则某某地产顾问公司相应退还已收代理费给某某房地产公司；某某地产顾问公司负责对已售房源催促成交客户按照与某某房地产公司签订的《商品房买卖合同》约定时间付款；本合同约定的房屋销售代理费包含相关税费等，某某房地产公司向某某地产顾问公司支付的费用，某某地产顾问公司凭税务发票收取；任何一方未履行本合同之条款时导致守约方解除合同的，所造成的经济损失应由违约方承担，且违约方向另一方支付实际应付代理费总额的10%作为违约金。合同签订后，某某地产顾问公司进行房屋代理销售。2014年6月30日合同期限届满后，双方没有重新签订书面合同，但双方仍继续合作。某某地产顾问公司在代理销售中，已完成签订商品房买卖合同的，已将相关购房合同、客户资料等及83份巡购房巡签单原件交给某某房地产公司售楼处现场销售管理人员保管。2015年9月2日，某某房地产公司向某某地产顾问公司发函书面告知终止合同，双方应按照合同条款进行结算清理。某某地产顾问公司称，同年9月9日，某某地产顾问公司书面复函并附销售成交客户明细告知某某房地产公司：双方代理关系截止时间为2015年8月31日；2013年3月12日至2015年8月31日止，某某地产顾问公司已完成签约83套，总金额为178075746元，要求某某房地产公司在2015年9月30日前完成做好代理费结算支付工作。此后某某房地产公司没有与某某地产顾问公司结算代理费，也未向某某地产顾问公司支付代理费。后经某某地产顾问公司多次催促未果。2016年5月25日，某某地产顾问公司委托北京市盈科（广州）律师事务所向某某房地产公司发出律师函并附上房屋销售代理费结算单及成交客户明细，要求及时对账并支付房屋销售代理费2493060.44元及银行利息、违约金。2016年6月12日，某某房地产公司向北京市盈科（广州）律师事务所书面回函收到房屋销售代理费结算单及成交客户明细，并提出相关问题，要求某某地产顾问公司派人前来协商解决问题，以尽快支付相关款项。某某地产顾问公司派人到某某房地产公司协商某某房地产公司提出的相关问题，但双方意见分歧。此后某某房地产公司未向某某地产顾问公司支付过房屋销售代理费。某某地产顾问公司因某某房地产公司未支付房屋销售代理费，委托律师起诉本案，支付了律师服务费3万元。某某地产顾问公司于2016年8月8日向本院起诉。本院立案后，某某房地产公司提出管辖权异议，本院裁定驳回，某某房地产公司又提出上诉，三亚市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。案件在庭审中，本院告知某某房地产公司在期限内将其主要销售管理人员谢贝、李林通知到本院接受调查并提供截止2016年8月8日接收购房客户支付购房款的银行账户交易流水清单，并一再催告，某某房地产公司逾期仍未履行举证责任。在诉讼中，某某地产顾问公司申请诉讼财产保全，本院于2016年12月12日裁定查封某某房地产公司位于三亚市吉阳区河东路西侧保利凤凰公馆价值相当于2863694.44元的房产即2302房、2305房［产权证号：三土房（2008）字第1002号］。案经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。
另查明，某某房地产公司主张某某地产顾问公司在代理销售八十三套房屋中：（1）已付清全部购房款有五十七套房，计款119861071元；（2）未付清购房款有十三套房（即2209房、2309房、2001房、1905房、1906房、2901房、2909房、2907房、2906房、1503房、1103房、1006房、1005房），仅付购房款计15757955元（根据某某地产顾问公司向某某房地产公司提供的巡购房巡签单记载，该十三套房总房额计31689714元）；（3）有六套房（802房、805房、808房、2803房、1205房、2505房）是某某房地产公司同意以工程款抵购房款，计款10970213元（根据某某地产顾问公司向某某房地产公司提供的巡购房巡签单记载，其中802房506476元工程款抵房款、115万元银行按揭，805房480397元工程款抵房款、112万元银行按揭，808房485062元工程款抵房款、112万元银行按揭，2803房622984元工程款抵房款、145万元银行按揭，1205房60万元工程款抵房款、6419元付现、138万元银行按揭，2505房定金10万元、余款1948875元2014年9月3日付清）；（4）有七套房先出售，后购买人解除合同要求退还购房款11247250元，导致七套房屋未出售（即2609房、1904房、2306房、2302房、2305房、1203房、2607房。根据某某地产顾问公司向某某房地产公司提供的巡购房巡签单记载的该七套房总购房款计15554748元）。某某房地产公司主张扣除上述相关款项外，某某地产顾问公司实际代理售房总额为119861071元，应按该款计算房屋销售代理费。某某地产顾问公司主张其代理售房总额为178075746元，应按该款计算售房代理费。
以上事实有《三亚市中宜公馆项目销售代理合同》、终止通知书、复函、成交客户明细、巡购房巡签单、律师函、房屋销售代理费结算单、关于《律师函》的回函、快递回执、民事委托代理合同、律师服务费发票、工程款抵款协议及收条及当事人的陈述等材料在案佐证,并经质证，足以认定。
本院认为，本案的争议焦点在于：（一）关于某某地产顾问公司是否具有本案原告主体资格的问题。2016年1月25日，广州某某地产代理有限公司向广州市工商行政管理局申请变更名称为某某地产投资顾问有限公司。因此，某某房地产公司主张某某地产顾问公司不是本案适格原告不成立，本院不予采纳。
关于某某地产顾问公司的起诉和某某房地产公司的反诉是否超过诉讼时效的问题。某某地产顾问公司与某某房地产公司签订的《三亚市中宜公馆项目销售代理合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律和行政法规的效力性强制性的规定，应认定合法有效，受法律保护，双方应遵照履行。虽然合同约定的履行期截至2014年6月30日，但合同期限届满后，双方仍继续合作，某某地产顾问公司仍继续为某某房地产公司代理销售商品房，某某房地产公司并未明确拒绝履行。双方签订的《三亚市中宜公馆项目销售代理合同》依法视为不定期合同，任何一方均可随时解除合同。某某房地产公司直到2015年9月2日向某某地产顾问公司发函告知终止合同，此后某某地产顾问公司才向某某房地产公司主张结算房屋销售代理费。可见，双方终止履行合同的时间应认定为2015年9月2日。即使本案诉讼时效从该时间起算，某某地产顾问公司于2016年8月8日向本院起诉，某某房地产公司于2016年12月22日提出反诉，双方的诉求也均未超过二年的诉讼时效。因此，某某地产顾问公司与某某房地产公司各自主张对方的诉求已超过诉讼时效没有事实根据，本院不予确认。
关于某某地产顾问公司、某某房地产公司在履行合同中及终止合同后是否存在违约的问题。由于双方在履行合同中没有严格按照合同的约定来履行各自的义务，双方均存在违约的情形，双方均有过错，因此双方责任相互抵消，不应再相互追究对方的违约责任。鉴于合同约定售楼处、楼盘推广相关资料、售房资料包括认购书、售房合同等由某某房地产公司提供给某某地产顾问公司代理售房使用，认购书、售房合同等由某某房地产公司专人保管，故在某某地产顾问公司完成代理签订认购书、售房合同后，包括认购书、售房合同、银行按揭资料连同巡购房巡签单等原件及购房人的身份一并交给某某房地产公司专人保管符合合同约定；这是某某房地产公司为掌握代理售房情况和将来为购房人办理过户等为目的而必须持有的资料；而且某某房地产公司在售房现场派有签约管理人员对某某地产顾问公司代理签约行为进行签名确认，某某房地产公司负有通知其售房现场签约管理人员到庭接受调查的义务，本院告知某某房地产公司在期限内将其售房现场签约管理人员谢贝、李林通知到本院接受调查，但某某房地产公司逾期未履行举证责任，某某房地产公司应承担不举证的法律后果；并且某某房地产公司在终止双方合作后，如果某某地产顾问公司没有退出售楼处及移交售房的相关资料，某某房地产公司是不能自行销售房屋的，其事后也是不可能不要求某某地产顾问公司移交相关售房资料，这不符合常理，因此，某某地产顾问公司主张其已将售房资料包括认购书、售房合同、银行按揭资料连同巡购房巡签单等原件及购房人的身份移交给某某房地产公司符合事实，本院予以认定。某某房地产公司主张某某地产顾问公司未移交上述资料违约不成立，本院不予采纳。由于合同对不计房屋销售代理费的情形约定不明确，双方发生了争议，导致无法结算房屋销售代理费，双方均有责任，因此，某某地产顾问公司主张某某房地产公司未结算并支付房屋销售代理费违约，与事实不符，本院不予采纳。
（四）关于某某地产顾问公司代理销售房屋的购房款总额如何认定的问题。某某房地产公司对某某地产顾问公司在代理销售八十三套房屋中有五十七套房已付清全部购房款119861071元无异议，应予确认，作为计算房屋销售代理费的总额部分。双方争议在于，某某房地产公司认为有十三套房未付清购房款，仅支付购房款15757955元；有六套房是某某房地产公司同意以工程款抵房款10970213元；有七套房因购房人解除合同导致未出售退款11247250元，某某房地产公司主张上述三种情况发生的款项不应计算房屋销售代理费，应从销售总额中扣除。双方合同约定，计付代理费是按某某地产顾问公司实际完成的销售金额计算，实际完成的销售金额指某某地产顾问公司在代理期内客户签订《商品房买卖合同》并付清所有房款（包括银行按揭款）的签约总金额。合同还约定所有购房款（含定金）均付到某某房地产公司的银行账户。（1）由于涉及异议的二十六套房购房人已签订了《商品房买卖合同》，某某房地产公司主张其中十三套房未付清购房款，但某某房地产公司在本院一再告知提供其持有、掌握的接收购房款（含定金）的银行账户交易流水清单后，某某房地产公司逾期仍拒绝提供，应承担不举证的责任，因此，某某房地产公司主张上述十三套房未付清购房款不成立，本院不予确认，该十三套房的购房款应视为已付清，签约购房款总额应认定为31689714元，该款作为计算房屋销售代理费的签约总额部分。（2）由于合同没有约定以工程款抵购房款的不计算房屋销售代理费，而上述以工程款抵购房款的六套房已签订《商品房买卖合同》，某某房地产公司因其同意购房人以工程款抵部分购房款，该工程款已转化为购房款，某某房地产公司因而受益，取得了利益，这符合合同约定的精神，因此，该六套房以工程款抵部分购房款的款项应属于某某地产顾问公司完成的代理销售金额，应作为计算房屋销售代理费的签约总额款项。事实上，上述六套房的总购房款10970213元中除部分是以工程款抵部分房款外，还包含部分现金、部分银行按揭。某某房地产公司主张该10970213元不属于某某地产顾问公司完成的销售金额不成立，本院不予确认。上述六套房的购房款总额10970213元应作为计算房屋销售代理费的签约总额部分。（3）由于合同约定因非客户原因，某某房地产公司需退还客户定金或首期款时，则某某地产顾问公司相应退还已收代理费，也就是说，在不是购房人原因的情况下，某某房地产公司需退还购房人定金或首期款时，该部分的款项不计算房屋销售代理费。上述七套房的购房人已签订《商品房买卖合同》在先，某某房地产公司主张因购房人要求解除合同而退还购房款，以此主张退还的购房款不应计算房屋销售代理费。某某房地产公司为此举出的购房人要求解除合同退还款项的说明、报告和房管部门的未售房源表，主张该七套房退还购房款而未出售。房管部门的未售房源表虽显示在该部门管理中该七套房未出售，但不能排除该七套房实际已出售而没有报备案登记的情形，故该证据不能证明该七套房实际未出售过，事实上，该七套房的购房人已签订购房合同并已支付购房款；而购房人要求解除合同退还款项的说明、报告的真实性不能认定，即使是真实的，也没有证据证明某某房地产公司确已将11247250元退还给购房人，况且提出解除合同退款是购房人的单方行为，是购房人的原因，即使某某房地产公司已退还该款，根据合同约定也仍计算房屋销售代理费给某某地产顾问公司，这种情形不属于合同约定不计收房屋销售代理费的情形，这种情形不影响房屋销售代理费的计收。因此，某某房地产公司主张11247250元不应计算房屋销售代理费不成立，本院不予确认。上述七套房购房款总额15554748元（包含11247250元）应作为计算房屋销售代理费的签约总额部分。根据以上的分析，某某房地产公司主张上述三种情况不应计算房屋销售代理费不成立，本院不予支持。某某地产顾问公司完成的代理销售房屋的签约总额包括57套房的购房款总额119861071元、十三套房的购房款总额31689714元、六套房的购房款总额10970213元、七套房购房款总额15554748元，共计178075746元，应按178075746元为总额计算房屋销售代理费。某某地产顾问公司主张成立，本院予以采纳。
（五）关于某某地产顾问公司的诉求、某某房地产公司反诉诉求是否成立的问题。通过以上的分析，某某地产顾问公司完成的代理销售房屋的签约总额认定为178075746元，在双方终止履行合同后，某某房地产公司应与某某地产顾问公司结算房屋销售代理费。根据合同的规定，某某地产顾问公司完成的销售金额低于代理已销售货量总金额80%，则按1.4%计提代理费。某某地产顾问公司完成的售房总额未超过要销售房屋总金额的80%，某某房地产公司应按某某地产顾问公司完成的售房签约总额178075746元的1.4%支付代理费2493060.44元。由于合同对不计房屋销售代理费的情形约定不明确，导致双方发生争议无法及时结算房屋销售代理费，双方均有责任，故某某地产顾问公司主张某某房地产公司未按合同约定时间结算并支付房屋销售代理费违约不成立，因此，某某地产顾问公司诉求某某房地产公司支付起诉前的房屋销售代理费延付的利息，本院不予支持。通过上述（三）的分析，双方均存在违约的情形，双方责任相互抵消，双方不再承担违约责任。因此，某某地产顾问公司诉求某某房地产公司承担违约责任支付违约金249306元和某某房地产公司诉求某某地产顾问公司承担违约责任支付违约金10万元，不仅违约金的计算不符合合同约定，也没有证据证明其损失，而且违约主张不成立，对双方诉求对方支付违约金本院予以驳回。鉴于某某地产顾问公司起诉后，某某房地产公司明知本案标的不超过300万元属于本院管辖，却提出管辖权异议，在本院裁定驳回管辖权异议后，某某房地产公司明仍然提出上诉，被上诉法院驳回维持原裁定。可见某某房地产公司故意拖延承担诉讼义务，致使房屋销售代理费的延付造成某某地产顾问公司的利息损失，因此某某地产顾问公司诉求某某房地产公司按中国人民银行规定的同期同类贷款年利率支付起诉后的利息合理合法，本院予以支持。但某某房地产公司的行为不构成滥用诉讼权利的情形，某某地产顾问公司诉求某某房地产公司赔偿律师服务费3万元，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第七十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条的规定,判决如下:
一、被告（反诉原告）三亚某某房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）某某地产投资顾问有限公司支付房屋销售代理费2493060.44元及利息（从2016年8月8日起至付清上述房屋销售代理费之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款年利率计算）；
二、驳回原告（反诉被告）某某地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）三亚某某房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费29709元（原告已预缴）,由原告（反诉被告）某某地产顾问公司负担3534元，被告（反诉原告）某某房地产公司负担26175元。保全费5000元（原告已预缴）、反诉费2300元（被告已预缴），由被告（反诉原告）某某房地产公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于海南省三亚市中级人民法院。
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审 判 长 谭光华
人民陪审员 梁兴智
人民陪审员 王关欣
二〇一七年一月五日
书 记 员 吴浩艺
附相关法律规定:
1、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
……
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
第一百一十三条当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。
2、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。
第七十二条凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。有关单位的负责人应当支持证人作证。……
4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第六十三条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。