北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京0101民初9711号
原告：北京星恒投资管理有限公司，住所地北京市延庆区八达岭工业开发区康西路670号。
法定代表人：李世辉，董事长。
委托诉讼代理人：王良珍，北京大成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：明路芳，北京大成律师事务所律师。
被告：北京豚缘居餐厅，住所地北京市东城区工人体育场北路66号116。
经营者：王佳，女，1982年11月21日出生，汉族，住北京市海淀区。
被告：王佳，女，1982年11月21日出生，汉族，住北京市海淀区。
原告北京星恒投资管理有限公司（以下简称星恒公司）与被告北京豚缘居餐厅（以下简称豚缘居餐厅）、王佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案受理后，依法由本院审判员杨志彤、审判员王晓峰与人民陪审员杨金柱组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京星恒投资管理有限公司的委托诉讼代理人王良珍、明路芳，与被告王佳（兼任被告北京豚缘居餐厅的经营者）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京星恒投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认星恒公司与豚缘居餐厅的租赁合同已经解除；2、要求被告豚缘居餐厅向原告星恒公司支付拖欠租金308996元及截至2017年4月12日的滞纳金65338.96元；3、要求被告豚缘居餐厅支付欠付的物业费、水费及垃圾清运费、库房管理费19242.82元及滞纳金57.73元；4、要求被告豚缘居餐厅支付违约金并补缴免租期租金共1112902.4元；5、要求被告王佳对前述第2至4向诉讼请求承担连带保证责任。事实与理由：2014年9月24日，星恒公司与王佳签署了租赁合同，约定王佳承租位于北京市东城区工体北路×号“×号公寓”的×单元（以下简称涉案房屋），建筑面积272.77平方米，期限五年，自2014年10月8日至2019年10月7日止。免租期2个月，自2014年10月8日至2014年12月7日止。第一、二年租金为每月131089元，第三年租金为每月136332元，第四年租金为每月141786元，第五年租金为每月147457元。租金、物业费、水费及其他费用均应于上个缴费月的20日之前支付。2015年5月，星恒公司、王佳与豚缘居餐厅订立三方协议，约定承租人从王佳变更为豚缘居餐厅，王佳对合同期内豚缘居餐厅的承租行为以及租金和物业费的缴纳承担连带保证责任。2015年8月，星恒公司与王佳订立协议，约定从2015年9月8日至2016年3月7日止，租金由15.8元每天每平方米，变更为13.3元每天每平方米。原告星恒公司认为，按照合同约定，拖欠租金连续超过30天且累计超过60天的，星恒公司有权书面解除合同、不退保证金、租金或其他费用，并可要求豚缘居餐厅支付违约金和免租期租金，王佳应当承担连带保证责任。2017年4月12日，星恒公司向豚缘居餐厅发出催款函。同月21日，星恒公司向豚缘居餐厅发出解除租赁合同通知。但是豚缘居餐厅始终没有支付拖欠的费用，王佳亦未承担连带保证责任。因此，星恒公司诉至法院，诉如所请。
被告豚缘居餐厅、王佳辩称，第一份合同是王佳的丈夫模仿王佳的笔迹代签的，第二份合同是王佳本人签署，因为当时王佳的丈夫已经租下了涉案房屋。认可承租人从王佳变更为豚缘居餐厅。2017年2月8日至3月7日这一期租金欠付36332元，3月8日之后的租金都没交。2017年4月7日之前的物业费水费和相关费用已经交清，4月8日之后的没交，因为关店了。豚缘居餐厅认可合同已经解除，涉案房屋于2017年4月20日交还。星恒公司处有押金409633.2元，豚缘居餐厅要求以押金抵扣欠付租金，不足的部分豚缘居餐厅没有清偿能力。豚缘居餐厅否认拖欠物业费水费及相关费用，不同意支付免租期租金，因为当时答应了免租。豚缘居餐厅不同意支付违约金，因为自己不是故意欠租，一直都在积极协商。王佳不同意承担连带保证责任，理由是没有能力承担。此外，王佳认为其丈夫段某是经办人，原告应当将段某一并起诉。
经审理本院认定事实如下：位于北京市东城区工人体育场北路×号×层×号房屋（即涉案房屋）登记于原告星恒公司名下。2014年9月24日，星恒公司与王佳订立租赁合同，约定王佳向星恒公司承租涉案房屋用于经营餐饮，建筑面积272.77平方米。合同期限五年，自2014年10月8日至2019年10月7日，其中2014年10月8日至2014年12月7日为免租期。合同保证金为409633.2元。王佳应向星恒公司指定的物业管理公司支付涉案房屋的物业管理费，并应承担水费电费等费用，水费电费等费用的支付方式和时间以星恒公司指定的物业管理公司或相关部门的书面通知为准。如王佳逾期不足额支付保证金、租金、物业管理费和合同约定的其他应付款项连续超过30日或累计超过60天的，星恒公司可以书面通知王佳解除合同，并要求王佳进行赔偿。由于王佳违约行为导致星恒公司单方解除合同的，星恒公司可以在解除合同并收回涉案房屋时，对王佳已支付的保证金、所有租金或其他费用均不予退还，王佳还应按下列标准向星恒公司支付违约金：租赁期未满3年（含3年）而提前解约的，除需向星恒公司支付解约当年基本租金标准6个月的租金及物业管理费作为违约金外，另需支付免租期的所有租金。在租赁期内，王佳逾期支付保证金、租金、物业管理费、水费、电费等其他费用，每逾期一天，则每日应按逾期支付款项的千分之五支付滞纳金。双方在租赁合同附件中约定，2016年12月8日至2017年12月7日期间，每月租金136332元，王佳应于每个缴费月的二十日之前支付下个月的租金，租赁期内任何一段不满一个月的期间，租金应基于每月30天按比例计算。涉案房屋每月物业管理费5455.4元。2014年10月10日，星恒公司将涉案房屋交付王佳，王佳予以确认及接收。
2015年5月，星恒公司、王佳、豚缘居餐厅订立三方协议，约定租赁合同的承租方由王佳变更为豚缘居餐厅，租赁合同中约定的出租方与承租方的权利义务责任等不变，由星恒公司与豚缘居餐厅继续履行。另，王佳对合同期内豚缘居餐厅的承租行为及租金和物业费的缴纳承担连带保证责任，保证期间为主债务履行期届满之日起两年。
2017年4月12日，星恒公司向豚缘居餐厅、王佳送达催款函。4月24日，星恒公司以短信方式通知王佳解除合同。短信内容还包括星恒公司4月21日函告对方解除合同，并要求对方十日内腾退房屋。王佳回复短信称电子版解约函已看到，星恒公司应该找实际经营者支付房租。现双方均认可合同于2017年4月24日解除。
关于腾房的时间问题，星恒公司表示己方于2017年4月21日要求豚缘居餐厅和王佳腾退涉案房屋，但对方未腾退，所以星恒公司于2017年5月3日自行收回房屋。豚缘居餐厅和王佳则表示星恒公司于2017年4月21日将涉案房屋上锁，故该日期应视为房屋交还之日。
关于租金交纳情况，双方均认可豚缘居餐厅交清2017年2月7日之前的租金，2017年2月8日至3月7日的租金只交了100000元，尚欠36332元，2017年3月8日之后的租金未付。
关于物业费、水费及相关费用，星恒公司认可上述费用应当交给物业公司，并认可自己并未垫付，但认为星恒公司作为产权人，将来物业公司会向星恒公司主张上述费用，故本案中一并向二被告主张。
本院认为，王佳虽称租赁合同是其夫模仿她的字迹代为签署，但鉴于王佳其后又签署了三方协议等文件，并且占有使用了涉案房屋，以及交纳了部分租金，故即使租赁合同确系他人代签，王佳亦以其实际行动对代签进行了追认。因此，租赁合同、三方协议是各签署方的真实意思表示，合法有效。因合同具有相对性，故王佳关于应当追加其丈夫段某一并承担责任的意见，本院不予采信。关于房屋腾退日期，一方面豚缘居餐厅及王佳未能出示证据证明己方在2017年4月21日将房屋交付星恒公司或星恒公司在该日将涉案房屋上锁，另一方面，星恒公司在4月24日的短信中还提到曾在4月21日要求对方十日内腾房，因此，豚缘居餐厅和王佳关于4月21日为腾房之日的意见依据不足，本院依法采信星恒公司关于5月3日自行收回房屋的意见。根据租赁合同、三方协议的约定，豚缘居餐厅作为承租人，主要合同义务是按期足额交纳房屋租金。现豚缘居餐厅拖欠租金未予支付，其行为存在过错，星恒公司根据合同约定行使了合同解除权，于法有据，双方均认可合同业已解除，本院对此不持异议。星恒公司向豚缘居餐厅主张拖欠的租金，理由正当，本院予以支持，但星恒公司诉请中主张的租金金额高于实际欠付的租金金额，对于超出的部分本院不予支持。
根据合同的约定，因豚缘居餐厅过错导致合同未满3年解除的，豚缘居餐厅应当向星恒公司支付免租期租金。王佳及豚缘居餐厅关于星恒公司原本答应免除该期间租金的抗辩意见，依据不足，本院不予采信。合同保证金的性质为保障合同的顺利履行，在豚缘居餐厅违约时，合同保证金为其违约责任承担方式，故豚缘居餐厅、王佳要求以合同保证金抵扣欠付租金的意见，本院不予采信。但星恒公司主张的合同违约金、欠付租金滞纳金亦为豚缘居餐厅的违约责任承担方式，与合同保证金有重复之处，而合同保证金已足以弥补豚缘居餐厅违约给星恒公司造成的经济损失，现王佳、豚缘居餐厅以违约金标准过高为由请求法院予以适当减少，理由正当，本院比照法律对于违约金的相关规定予以调整。关于星恒公司诉请的物业费、水费、垃圾清运费、库房管理费及滞纳金，因上述费用的收纳主体并非星恒公司，且星恒公司未予垫付，故星恒公司无权向豚缘居餐厅主张上述费用。此外，根据三方协议的约定，王佳对合同期内豚缘居餐厅的租金交纳连带保证责任，因此，星恒公司要求王佳对豚缘居餐厅的付款义务承担连带保证责任，于法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）>第二十九条规定，判决如下：
一、确认北京星恒投资管理有限公司与被告北京豚缘居餐厅的租赁合同已解除；
二、被告北京豚缘居餐厅于本判决生效后十日内向原告北京星恒投资管理有限公司支付拖欠租金二十五万四千四百八十六元四角；
三、被告北京豚缘居餐厅于本判决生效后十日内向原告北京星恒投资管理有限公司支付免租期租金二十六万二千一百七十八元；
四、被告王佳对被告北京豚缘居餐厅支付上述拖欠租金及免租期租金的付款义务承担连带责任；
五、驳回原告北京星恒投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18359元，由原告北京星恒投资管理有限公司负担12063元（已交纳），由被告王佳、北京豚缘居餐厅负担6296元（于本判决生效后三日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨志彤
审 判 员 王晓峰
人民陪审员 杨金柱
二〇一七年九月一日
书 记 员 刘 斌