山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁15民终2417号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：刘庆云，男，1954年11月5日出生，汉族，住东阿县。
委托代理人：姚秀丽，山东豪才（聊城）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘凡光，男，1981年9月30日，住东阿县。（系上诉人刘庆云之子）
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：刘会宪，男，1947年10月12日出生，汉族，农民，住东阿县。
委托诉讼代理人：谢华辉，山东雄迈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王斌，山东雄迈律师事务所实习律师。
上诉人刘庆云因与被上诉人确认房屋买卖关系纠纷一案，不服东阿县人民法院（2016）鲁1524民初660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月16日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月29日公开开庭进行了审理。上诉人刘庆云及其委托诉讼代理人刘凡光、姚秀丽，被上诉人刘会宪及其委托诉讼代理人谢华辉、王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：原、被告原籍同村。1999年5月东阿县金属回收公司将其综合楼分配给其内部员工作为住房，将其中一楼会议室分给被告。同年5月25日东阿县金属回收公司作出“关于房价的构成说明”，内容为：“公司综合楼建筑总面积共3867.8㎡，总造价147万元，每平方米造价380.55元。公司原会议室计77.265㎡，理论造价29399.27元。实际应扣除挡墙66㎡，每平方米30元，卫生间及厨房设施5000元。实际造价为22419.27元。现存实际价格应为22419.27（22419.27×2%折旧×6年）＝19729.43元。特此说明。经研究，刘庆云同志的住房集资款按以上核价收取”。同日东阿县金属回收公司（甲方）与被告（乙方）签订“议定书”，双方约定：“一、甲方按其它员工分配住房标准，在所属综合楼壹楼向乙方提供住房一套，面积为79平方米。二、乙方向甲方按房管部门评估价交纳房款19729.43元。水电费、住房维修费、改造费由乙方承担。三、乙方交纳住房集资后，房产归乙方所有，也可由其直系亲属永久使用，甲方不得干涉。四、房产证由甲方负责申办，费用由乙方负责。在整个住宅楼没统一办理房产证之前，甲方开出的住房集资收据为乙方的所有权证明。五、在没办理房产证前，乙方不得将房产随意转卖。如需退还，待双方协商一致后，由甲方退还全部集资，乙方负责将房产原样交回。六、甲方维护乙方在住房使用期间的合法权益，乙方保证遵守甲方的家属楼管理规定。本协定一式两份，双方各执一份。”1999年5月29日被告向东阿县金属回收公司交纳了住房集资款款19729.43元。1999年10月31日原、被告在其同村街坊刘秀宪、刘长庆、刘现明的见证下签订了“房屋租赁协议”，该协议由刘长庆执笔，其内容为：
甲方：刘庆云
乙方：刘会宪
甲方将金属公司一楼西单元一套，建筑面积大约柒拾多平方米，长期租给乙方居住。
1、租赁总额叁万肆仟捌佰元整。
2、交款方式，于一九九九年十一月二日交付贰万肆仟捌佰元，剩余壹万元于2003年7月1号交付伍仟元整，2004年底交付伍仟元整。
3、如房屋因公家法律追究收回、拆迁不可抗拒，每年租赁费按捌佰元计算，剩余租赁房款甲方全部退回乙方。
4、如公司房改超过公司房改贰万元以上，甲、乙双方各付50%。
5、如不是因公收回，甲方及亲属无权收回，乙方不得以任何理由退房。
6、房屋于一九九九年八月十一号由甲方交于乙方使用。
7、甲乙双方如违约，对违约方罚金壹万元。如不服，上诉东阿县人民法院。
甲方：刘庆云（签名、手印）
乙方：刘会宪（签名、手印）
一九九九年十月三十一日
见证人：刘秀宪（签名、手印）
刘长庆（签名、手印）
刘现明（签名、手印）
原告按约定时间迁入该楼房居住，并按协议分三次向被告支付现金34800元。原告居住期间，双方未发生过任何争议，东阿县金属回收公司对原告的居住未提出异议或进行干预。该楼房一直未办理房产证。
2014年3月东阿县政府对该住宅区组织拆迁，规定对拆迁人按对等楼房面积进行安置补偿或以3900元／㎡折价补偿。原告向东阿县金属回收公司主张与被告存在房屋买卖关系，要求在保证其全部回迁权益的情况下方可搬迁；而被告则坚持与原告系房屋租赁关系，应享有拆迁补偿。经东阿县金属回收公司调解，双方不能达成一致意见。为保证拆迁工作开展，2014年3月16日东阿县金属回收公司将拆迁奖励5000元给付原告，次日原告搬出该楼房，随后该楼房被全部拆除。因拆迁应享有的房屋租赁费等回迁权益，现于拆迁机关扣押，待明确权利人后再行主张。审理中，除双方主张的诉辩理由外，原告另主张被告自东阿县金属回收公司购楼后直接向其转让，因原系单位会议室，自己又进行了隔断、改门等结构改造并承担了费用，被告未予认可。原、被告对协议条款各作出如下解释：①关于长期租赁的约定。原告主张协议目的即是房屋买卖，为规避东阿县金属回收公司不得随意买卖的规定，而将协议定为租赁，“长期”的本义实为买卖；被告主张协议中的“长期”是指法律规定的20年。②关于款项性质（协议第1条）。原告主张因系买卖，故以租赁的名义约定房屋总价款34800元，并分三次支付；被告主张租赁费34800元是参照当时的市场租赁价格，按租期20年计算得来。之所以要求原告分三次交清租金，是因当时想在县委购买家属楼，经济上有一定困难，原告以此种方式向其提供帮助。③关于标的物灭失的约定（协议第3条）。原告主张订立协议时，是担心房屋被东阿县金属回收公司将房屋收回或拆迁造成利益受损而写明；被告主张因是福利房，原则上应由职工个人居住。租赁过程中如发生拆迁，为保障原告的租赁权益，故约定退给原告部分租赁费，该条款实质是约定的租赁合同解除条件。④关于房改费用的约定（协议第4条）。原、被告对房改费用20000元以上部分由双方均担无歧义，但对20000元以内的房改费用，原、被告各坚持约定由自己承担。被告并主张之所以让原告承担房改费用，也是基于个人经济困难，要求原告以此种方式提供帮助。⑤关于不得收回或退房的约定（协议第5条）。原告主张该条款充分证明双方属买卖关系，而非租赁；被告主张该条款与协议第3条相对应，是对租赁物灭失或继续存在不同情形下的处理方式约定，并不改变双方的租赁关系性质。
原审法院认为，本案中，原告主张双方为房屋买卖关系，被告主张双方为房屋租赁关系。本诉与反诉内容一致，相互吸纳，故本案的诉争焦点即双方属房屋买卖关系还是房屋租赁关系。
针对双方引发的争议，应结合合同订立背景、合同使用词句、条款本义和交易习惯等因素综合分析，以确定双方真实的合同目的。
（一）从合同内容分析：①该合同总述部分即明确“长期”租赁给原告居住，同时结合第5条约定，此处的“长期”应指无限期，即无固定无限制的期限。一般情况下租赁合同中关于租赁期限问题，或明确年限或不作具体约定，但当事人绝不会贸然约定“长期”。约定“长期”即意味着物的使用权和收益权由承租人无限期享有，直至该物的使用价值完全灭失，在本质上和所有权的转移并无根本性区别，这显然背离了出租人的初衷和租赁合同的原义。即使没有任何法律常识的完全民事行为能力人也会知晓该约定所带来的法律后果，产生该约定只能说明当事人欲通过该约定达到规避法律或不愿示人的目的，因此应认定该约定的背后隐藏了当事人房屋买卖的真实意思。②租赁合同中租赁费的交纳是伴随租赁期持续延伸的一个过程，一般不会将以后十几年或几十年的租赁费提前收取或支付，这源于承租人的使用期限、经济能力和租赁市场形势所局限。如果承租人具备一定的经济实力，会理性的考虑买房而不是长期租房，这即符合经济成本运算规则，也避免了租赁带来的不稳定影响。同时作为出租人或承租人均无法预料以后的市场变化，任何一方也不会作此风险选择。因此该协议中一次性租赁费的约定明显不合常理，故该款项应认定为房价款。③租赁合同中承租人的主要义务是向出租人交付符合约定的租赁费，并合理正确的使用租赁物，对租赁物原有的质量缺陷或权利瑕疵并不承担责任。而原、被告所订协议中约定由承租人承担房改费用，明显背离租赁意图。在不涉及房屋所有权的情况下，任何承租人也不会作出既承担租赁费又承担房改费用的行为，况且房改费用的具体数额尚属未知。因此，应认定双方存在房屋买卖关系。④租赁合同的特征是转让租赁物的使用收益权，并不转让所有权，租赁期满后，承租人返还租赁物。而原、被告所订协议约定被告及亲属无权收回，原告不得以任何理由退房，该约定显然违背租赁特征，明显是对房屋所有权的处分，应认定双方存在房屋买卖关系。⑤租赁合同是债权关系，买卖合同是物权关系。通常情况下，租赁合同仅需双方当事人签字即可，只有涉及身份改变或重大物权关系变动时，才邀请局外人予以见证。本案中，协议有三个同村同族的见证人署名，并排斥非族中人签字，足见该事件在当事人心目中的分量。因此，从协议订立形式上也应认定双方系房屋买卖关系而非租赁关系。
被告主张协议中的“长期”是指法律规定的20年，并主张约定一次性租赁费和房改费用的承担，是因当时经济困难，原告以此种方式向其提供帮助，对此原告予以否认。因被告该主张即不合常理，且有违日常交易习惯和经验法则，依法不予采纳。被告另主张该协议第3条系租赁合同解除条件的约定，现解除条件成就，应按合同约定履行。对此本院认为，根据上述分析，双方订立合同的目的是确定房屋买卖关系，该条款的实质内容是对房屋灭失后所造成经济损失承担的约定，是在收回或拆迁不能得到补偿的情况下，危及房屋买卖合同目的的实现，双方解除买卖合同时约定的损失分担数额和方法。被告以此主张属房屋租赁、并为附解除租赁合同的条件与协议其他条款内容相悖，依法不予采信。
（二）从合同订立背景和日常交易习惯分析：订立合同前，原告处于租赁他人房屋经营居住的生活状态，而被告有稳定的居住场所。在此情况下，原告具有购房的主观愿望，被告也具有售房的客观条件。为规避东阿县金属回收公司的办理房产证前不得随意买卖的规定，双方订立名为租赁实为买卖的协议，符合当时的客观环境。同时在当时的市场形势下，购买住房是城市居住人群的普遍心理，且买卖相对于租赁具有长期稳定和所有权处分等绝对优势，原告再以近于购买住房的价款向被告支付房屋租赁费，明显不符合一般情理。再则，原告居住于案争楼房已近十五年之久，期间双方未发生任何争议，被告从未履行房屋管理义务，这也与其主张的租赁关系相矛盾。
1999年5月25日东阿县金属回收公司将案争楼房卖与被告，该楼房虽因未办理房产证，权利属性存有瑕疵，但并不影响双方买卖合同效力。被告取得该房产后，基于其相关权利进行处分，同样产生相应的合同效力。被告以不享有房屋处分权、未缴纳土地出让金为由主张合同无效，有违《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，依法不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十五条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、原告刘会宪与被告刘庆云存在房屋买卖合同关系。二、驳回反诉原告刘庆云的反诉请求。案件受理费100元、反诉费100元，均由被告刘庆云承担。
上诉人刘庆云不符一身判决，提出请求：1、请求撤销(2016)鲁1524民初660号民事判决书，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人之间存在租赁合同关系。1999年10月上诉人与被上诉人签订了《房屋租赁协议?，明确约定了租赁物和用途、租金及交纳方式、合同解除条件等，合同内容符合租赁合同的全部要件。2、上诉人对涉案标的物只享有使用权，没有处分权利。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》中所涉房产系房改房，依附于上诉人系东阿县金属回收公司的职工身份关系取得，仅有使用权，协议签订时也没有进行房改，不享有处分权；即便是处分该房产，也因为没有房改没有交纳土地出让金，侵犯了国家利益而无效。3、上诉人在收到被上诉人租赁款项后，曾向其出具收据，上面明确约定”收到房屋租赁款元”，而被上诉人拒不向法院提交上述证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，有证据证明被上诉人持有证据无正当理由拒不提供，如果上诉人主张该证据的内容不利于证据持有人的，可以推定该主张成立。
被上诉人刘会宪辩称：一、答辩人与上诉人之间存在房屋买卖合同关系。上诉人与答辩人为规避东阿县金属回收公司的办理房产证前不得随意买卖的规定，双方才签订名为租赁实为买卖的协议，符合当时的客观环境。结合合同订立背景、条款本义和交易习惯等因素，从该协议约定的内容分析，可看出双方存在房屋买卖合同关系，签订协议的真实目的是买卖楼房，理由为:第一，协议总述部分约定”长期”租赁给答辩人居住，结合本协议第五条，约定”长期”意味着物的使用权和收益权由答辩人无限期享有、使用，直至该物的使用价值完全灭失，该项
约定在本质上是所有权的转移:第二，协议中约定一次性租赁费34800元不符合日常交易习惯，因市场变化，一般不会将以后十几年或几十年的租赁费提前收取或支付，结合当时市场形势，答辩人向上诉人支付的34800元完全可以购买到一处相近面积的楼房，答辩人以近于购买住房的价款向上诉人支付房屋租赁费，明显不符合一般情理。第三，租赁合同中承租人的主要义务是向出租人支付符合约定的租赁费，并合理正确的使用租赁物，对租赁物原有的质量缺陷或权利瑕疵不承担责任，协议第四条约定由答辩人承担房改费用，明显背离租赁意图，
在不涉及房屋所有权的情况下，任何承租人不会做出既承担租赁费又承担房改费用的行为，况且房改费用的具体数额尚属未知，因此，应认定双方存在房屋买卖关系。第四，租赁合同的特征是转让租赁物的使用收益权，并不转让所有权，租赁期满后，承租人返还租赁物。协议第五条约定上诉人上诉人及亲属无权收回，答辩人不得以任何理由退房，该约定违背租赁合同的特征，明显是对房屋所有权的处分，应认定双方存在房屋买卖关系。第五，租赁合同是债权关系，买卖合同是物权关系。通常情况下，租赁合同仅需双方当事人签字即可，只有涉及身份改变或重大物权关系变动时，才邀请局外人予以见证。本案
中，协议见证人是由三名同村同族人署名，并排斥非族中人签订，因此，协议订立形式也可认定双方系房屋买卖关系而非租赁关系。另外，答辩人居住在案争楼房己近十五年之久，期间双方未发生任何争议，上诉人从未履行过房屋管理义务，显然不符合租赁关系的特征。二、案争楼房虽未办理房产证，权利属性存在瑕疵，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，并不影响双方买卖合同效力。三、因当时签订协议的真实意图是购买案争楼房，上诉人未向答辩人出具收到租赁费的收据。综上所述，答辩人与上诉人之间存在买卖合同关系，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审人民法院判决驳回上诉人刘庆云的上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与一审相同。
本院认为，综合上诉人与被上诉人签订的“房屋租赁协议”约定的期限、金额、交款方式，房改费用的承担等内容和合同订立的背景、交易习惯等因素，该协议名为房屋租赁协议，实为房屋买卖协议。因上诉人与东阿县金属回收公司之间约定“不得将房产随意转卖”，上诉人如将涉案房产卖与被上诉人有必要规避该约定。上诉人称协议所写租赁期限“长期”是指合同法规定的20年，但协议无法显示“长期”的含义为20年，也没有约定正常情况下的年租赁费用。合同约定自1999年至2004年被上诉人分三次付清34800元，且第一次付款24800元，也不符合租赁费支付的生活习惯。如为租赁关系，被上诉人没有法律义务承担房改费用。
上诉人未提交证据证明己方向被上诉人出具的收据诉讼期间尚为被上诉人客观持有，上诉人请求依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条推定收据内容为“收到房屋租赁款元”，本院不予支持。
除上述足以判定为名为租赁实为买卖的内容，双方在协议中还就“房屋因公家法律追究收回、拆迁不可抗拒”和“因公收回”等情形作出特别约定，即“房屋租赁协议”第3条和第5条。该特别约定同样为当事人真实意思表示，在不违背法律规定和社会公德的情况下应予尊重。
《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。“由于涉案房屋的所有权未进行不动产物权主体变更登记，所有权未依法发生转移。但双方当事人协议目的是否或能否实现并不影响出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款合意的成立，即合同的成立。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”本案双方当事人在协议之上签名并按手印，表明双方当事人意思表示一致，合同即成立。
上诉人称对于涉案房屋没有处分权，“即便是处分该房产，也因为没有房改没有交纳土地出让金，侵犯了国家利益而无效。“一方面，本案争议的焦点是双方之间存在房屋买卖关系还是存在房屋租赁关系，而非法律关系的效力；另一方面，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。二审受理费100元由上诉人刘庆云负担。
本判决为终审判决。
审判长李永军
审判员石鑫
审判员孙久强
二〇一七年一月十三日
书记员张鸿岭