广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)深宝法民三初字第486号
原告香港艺发金属制品有限公司，住所地香港九龙油塘
法定代表人姚佛林，该公司董事长。
委托代理人李卫新、李庚，广东金阳律师事务所律师。
被告深圳市龙华共和股份合作公司，住所地深圳市宝安区
法定代表人游煜富，该公司董事长。
委托代理人黄锐、游宇兴，广东世纪华人律师事务所律师。
第三人龙华艺发金属制品厂，住所地深圳市宝安区
负责人姚佛林，该厂厂长。
委托代理人李卫新、李庚，广东金阳律师事务所律师。
原告香港艺发金属制品有限公司（以下简称为香港艺发公司）与被告深圳市龙华共和股份合作公司（以下简称为共和股份公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法追加龙华艺发金属制品厂（以下简称艺发制品厂）为本案第三人，并组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告、第三人共同委托代理人李庚，被告委托代理人黄锐、游宇兴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告香港艺发公司诉称，2009年10月27日，原被告双方签订拆迁赔偿《协议》一份，双方约定，原告同意被告在共和村和丰大厦基建施工期间，拆除原告的宿舍楼587平方米，被告在签订合同之日起120日内，在原地建回587平方米两层组合板雅致房给原告职工作为宿舍使用，被告须向原告交付保证金30万元，如被告逾期未能建回宿舍设施给原告使用，原告可以没收保证金并追讨损失。该《协议》签订后，被告一直未履行交付保证金义务，共和村和丰大厦在2012年完工，被告也未交付原告职工生活及宿舍用房，而且明确表示不履行合同约定的补偿房屋义务，被告的行为已经构成根本违约。自2010年2月24日起至2018年10月17日止，按每平方米每月20元的标准计算，原告损失121.5万元。本案被拆除宿舍楼用地属于双方的合作开发用地，双方在合作开发合同中约定，自1998年10月17日至2018年10月17日期间，该土地的使用权及所建的工厂归原告。被告提前拆除又未履行补偿《协议》，给原告造成损失。经多次协商无果，原告于2013年5月将被告起诉到法院，2013年8月6日开庭审理，庭后被告同意调解，要求原告先申请撤诉，原告申请撤诉后被告缺乏调解诚意。现原告重新提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。原告请求法院判令：1、被告赔偿保证金30万元；2、被告赔偿房产损失1215000元；3、被告承担本案诉讼费用。庭审时原告明确第2项诉求为2010年2月24日至2018年10月17日租金损失，具体按每月每平方米20元估算。
被告共和股份公司辩称，首先，原告不具备起诉的主体资格，应驳回原告起诉。诉争的《协议》系被告与案外人深圳市宝安区龙华艺发金属制品厂签订的，原告不是《协议》的签约主体，不是合同当事人；深圳市宝安区龙华艺发金属制品厂经营期限已于2006年3月21日届满，该厂在2009年与被告签订的《协议》无效，且该厂于2013年出具《合同权益转让声明书》时已经被注销，该转让声明书也未送达被告，《合同权益转让声明书》亦应认定无效。其次，被告不能履行约定并非被告过错所致。《协议》约定的组合板房属于政府命令禁止的违章建筑，被告属客观履行不能，过错不在于被告。第三，《协议》有关保证金的约定无效。保证金是履行合同的一种担保方式，《协议》虽有约定但一直未交付故该条款未生效，原告无权主张权利；且因《协议》无法实际履行，原告该项主张于法无据。第四，有关原告诉求的损失赔偿。有关损失参照深圳市2013年房屋租赁指导租金标准，共和工业区的住宅（平房）每月每平方米的租金标准为6元；原告要求2010年2月24日起至2018年10月17日期间的租金损失，部分主张已经超出诉讼时效，部分主张涉及的期间尚未发生，且深圳市宝安区龙华艺发金属制品厂已搬离共和村，原厂房现出租给他人使用，且原拆除宿舍楼所在地块也交还给原告经营使用，被告即便未复建组合板房也没有造成原告损失。第五，本案已过诉讼时效。《协议》约定被告应在合同签订日起120日内交付组合板房，诉讼时效期间应从2010年2月27日起计至2012年2月27日。原告于2013年5月起诉，已超过诉讼时效。第六，《协议》应当认定无效，本案应当裁定驳回起诉。原被告于1988年10月签订的两份《联合开发使用土地合同》，名为联合开发，实为农村集体土地出让合同，其出让的目的是建设工厂，属非农业建设，违反了《土地管理法》的规定，应认定无效，《协议》系基于上述《联合开发使用土地合同》而签订的，亦应认定无效；根据相关法律规定和指导意见，本案应裁定驳回起诉，待行政主管部门对涉案土地及地上建筑物、构筑物等进行处理后方可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起诉讼；原告实际占用的土地面积7600平方米，但行政部门批准建设用地只有4亩，因此原告占用土地面积中绝大部分未经行政部门批准为建设用地，属非法占用土地，争议宿舍原用地也一直未被批准为建设用地。因此本案应当驳回原告起诉。
第三人艺发制品厂述称，艺发制品厂系原告香港艺发公司在深圳开办的“三来一补”企业，于2006年3月21日经营期限届满被行政主管部门吊销执照，但未注销登记。2009年10月27日，原告香港艺发公司、被告共和股份公司与第三人艺发制品厂共同签订《协议》，因艺发制品厂存在主体问题，已将涉案债权全部转让给香港艺发公司。
经审理查明，1988年10月13日，宝安县龙华镇油松共和村作为甲方，被告香港艺发公司作为乙方，双方共同签订了一份《联合开发使用土地合同》，约定甲方同意将部分土地转让予乙方兴建制造五金电镀拉杆天线等有关厂房设施，土地面积不少于2亩半；使用期限为30年，即自1988年10月17日至2018年10月17日止；期满后土地使用权及所建工厂归还甲方，如乙方需再使用双方另行协商；土地转让款120000元。后原被告又签订一份《联合开发使用土地合同》，约定将北面水坝提供乙方香港艺发公司使用，使用期限同上一份合同，亦即从1988年10月17日至2018年10月17日，土地价款40000元于合同签订后一次性支付，另乙方仍应支付土地转让补偿费每月每平方米1元即666元。
1988年10月18日，宝安县国土局作出《关于油松共和村用地报告的批复》，同意共和村使用本村树山边地段山地四亩作兴建工业厂房用地。
2009年10月27日，被告龙华共和公司作为甲方，第三人艺发制品厂作为乙方，双方共同签订了一份《协议》，约定乙方同意甲方在和丰大厦基建施工期间将乙方二层587平方米宿舍楼拆除，甲方在签订日起120天内在原拆除宿舍原地复建587平方米两层组合板雅致房给乙方作为职工宿舍使用，为确保协议履行，甲方需向乙方交付300000元保证金，如甲方于约定期内交付宿舍设施，乙方需将保证金退还甲方，如逾期甲方未能复建宿舍，则保证金作废且乙方有权追讨损失。龙华共和公司庭审确认至今未支付上述300000元保证金，并主张因无法取得合法报建手续，故至今未能复建。
2013年4月20日，艺发制品厂出具一份《合同权益转让声明书》，将上述《协议》中的合同权利全部转让给原告香港艺发公司。该声明书落款加盖艺发制品厂印章，艺发制品厂负责人姚佛林签名确认。
2013年5月31日，香港艺发公司因本案争议向本院提起诉讼，诉讼请求与本案相同。2013年10月18日，本院作出（2013）深宝法民三初字第627号民事裁定书，准许香港艺发公司撤诉。香港艺发公司于2015年4月14日向本院提起本案诉讼。
以上事实，有《协议》、《律师函》、《合同权益转让声明书》、《民事裁定书》等及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，第三人艺发制品厂与被告龙华共和公司签订的《协议》系双方真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照约定履行各自的权利义务。第三人艺发制品厂明确将《协议》权利转让给原告香港艺发公司，本院予以认定。
本案被告龙华共和公司提出时效抗辩。根据法律规定当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。涉案《协议》约定“如逾期甲方未能复建宿舍，则保证金作废且乙方有权追讨损失”，该保证金性质应当认定为违约金。根据《协议》约定，自协议签订之日起超过121天香港艺发公司应当知道权利受到侵害，诉讼时效应从2010年2月25日起计算2年。香港艺发公司主张被告支付300000元的保证金已过诉讼时效。至于违约的损失，因香港艺发公司主张的部分损失请求权已过诉讼时效，且被告未能履行协议系因无法取得报建手续而客观履行不能，现有证据也无法表明香港艺发公司原有宿舍楼系取得了合法报建手续的建筑物，综合本案案情，综合考量宿舍楼建造价值和相关地块同类建筑租金指导标准，本院酌情认定原告损失100000元。对于原告诉求，超过本院认定部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告深圳市龙华共和股份合作公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告香港艺发金属制品有限公司损失100000元；
二、驳回原告香港艺发金属制品有限公司其他诉讼请求。
本案案件受理费18435元，由原告香港艺发金属制品有限公司负担17218元，被告深圳市龙华共和股份合作公司负担1217元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 冼 晓 莉
人民陪审员 白 青 霞
人民陪审员 刘 美 丽
二〇一五年六月十五日
书 记 员 张 雪 娜
书 记 员 张敏（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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