内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)内08民终1115号
上诉人（原审被告）：巴彦淖尔市紫东房地产开发有限责任公司，住所地乌拉特前旗乌拉山镇。
法定代表人史永强，董事长。
委托诉讼代理人：全伟俊，内蒙古紫阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘树理（又名刘素利），男，46岁，汉族，农民，现住巴彦淖尔市杭锦后旗头道桥镇。
上诉人巴彦淖尔市紫东房地产开发有限责任公司（以下简称紫东房地产公司）因与被上诉人刘树理商品房买卖合同纠纷一案，不服乌拉特前旗人民法院(2016)内0823民初1022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日受理后，依法组成合议庭，于2016年10月11日公开开庭进行了审理。上诉人紫东房地产公司的委托代理人全伟俊，被上诉人刘树理到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人紫东房地产公司上诉请求：1、请求依法撤销(2016)内0823民初1022号民事判决，依法改判。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误，证据不足，故导致判决错误。原审认定“刘树理作为间接委托代理人，其有权介入，故对原告刘树理要求确认榕景湾小区12号楼5单元6层602号房归其所有的诉讼请求，本院予以支持”是错误的，证据不足。本案涉案房屋，系上诉人抵帐抵给刘美擎，之后刘美擎告知上诉人将该房的手续办在王树俊名下，上诉人向王树俊出具了收款收据，收据载明购房人为王树俊，王树俊在办理该手续时，并没有告诉上诉人是代理被上诉人刘树理办理手续，亦未出示任何委托手续，双方虽未签订买卖合同，但该行为实际已形成买卖合同，故根据合同的相对性，该合同关系只能发生在特定的合同当事人之间，只有合同一方当事人能够向对方当事人提出请求或诉讼；与合同当事人没有发生合同权利义务关系的第三人，不能依合同向合同当事人提出请求或诉讼，也不应当承担合同的义务和责任；故该购房行为的主体应为上诉人与王树俊，合同只在上诉人与王树俊之间发生效力，而对第三人即被上诉人不发生效力。涉案房屋是上诉人以物折价形式抵给刘美擎的，并不以房屋的实际面积计算抵帐房价款，而且刘美擎也没有实际向上诉人交付购房款，所以并不存在上诉人多收房款的事实，故上诉人没有退还多收房款6517元的义务。
刘树理辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果正确，应予维持。
一审法院认定事实：2012年5月8日，鄂尔多斯市东胜区人民法院出具的（2012）东法民初字第2366号民事调解书中载明，案外人刘美琴、孙永青于2012年7月6日前一次性给付刘素利借款10万元，于2012年8月6日前一次性给付刘素利借款10万元，于2012年12月31日前一次性给付刘素利借款360500元及借款560500元的利息，同时载明刘美琴又名刘美擎。2012年9月9日，被告巴彦淖尔市紫东房地产开发有限责任公司给王树俊出具售房专用收款收据，收据中载明购房人姓名为王树俊，购房小区名称均为榕景湾，购房编号为12号楼5单元6层602号，购房面积为102.77㎡，购房价格为2660元/㎡,购房金额为373368元，缴款人为王树俊，同时在收据中备注刘美擎同意。2015年9月8日，王树俊出具声明一份，声明中载明声明人为王树俊，男，1951年5月5日出生，现住内蒙古乌海市乌达区振华北街二街坊13栋5号乙，同时载明巴彦淖尔市紫东房地产开发有限责任公司出具的xxx号售房专用收款收据所记载的购房人为王树俊，事实是巴彦淖尔市紫东房地产开发有限责任公司欠刘美擎的钱，刘美擎欠刘树理的钱，王树俊是当时替代刘树理接收该房的代理人，特此声明。现原告刘树理诉至法院，1、请求判决被告购房收据记载面积与实际面积不符，退还多收6517元购房款，并要求被告协助原告提供办理房屋产权证的相关手续。2、判决榕景湾12号楼5单元6楼西户产权归为刘树理所有。3、由被告承担本案的一切诉讼费用。另在庭审中，原、被告均认可，本案争议房屋实际测绘面积为100.32平方米。
一审法院认为，根据《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同；商品房买卖合同应当明确商品房的状况、销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，供水、供电、供热等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任以及违约责任等。本案中，2012年9月9日，被告巴彦淖尔市紫东房地产开发有限责任公司给王树俊出具的售房专用收款收据，该收据载明了购房人姓名为王树俊，购房小区名称均为榕景湾，房编号分别为12号楼5单元6层602号，购房面积为102.77㎡，购房价格为2660元/㎡,购房金额为373368元，缴款人为王树俊，收款人为巴彦淖尔市紫东房地产开发有限责任公司等内容，其符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，即“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，2015年9月8日，王树俊出具公证证明，该套房屋虽然售房收款收据标明购房人为王树俊，实际系刘美擎抵顶给原告刘树理的房屋，其代理原告刘树理办理的手续，原告刘树理作为间接委托代理关系的委托人，其有介入权，故对原告刘树理要求确认榕景湾小区12号楼5单元6层602号房归其所有的诉讼请求，本院予以支持。对于原告刘树理要求被告紫东房地产公司出具办理刘树理名下的相关产权证手续的诉讼请求，因原、被告双方存在合法有效的房屋买卖合同关系，被告紫东房地产公司有义务出具办理产权证相关手续的义务，但本案中被告紫东房地产公司出具的售房收款收据中标明购房人为王树俊，且原告刘树理亦认可在办理手续时未出具原告刘树理的委托书，故对原告刘树理要求被告紫东房地产公司出具其名下的相关产权手续的诉讼请求，本院予以支持，但因变更王树俊为刘树理而产生的相关费用，应由原告刘树理负担。对于原告刘树理要求被告紫东房地产公司退还多收房款6517元的诉讼请求，在庭审中被告紫东房地产公司亦认可房屋实际测绘面积为100.32平方米，而售房收据中标明的购房面积为102.77㎡，多收的房款6517元（2.45平方米×2660元/㎡=6517元）应予以退还，故对原告刘树理要求被告紫东房地产公司退还多收房款6517元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第四百零三条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条；《商品房销售管理办法》第三条、第十六条、第三十条第一款的规定，判决如下：一、位于乌拉特前旗乌拉山镇榕景湾小区12号楼5单元6层602号房归原告刘树理所有；二、被告紫东房地产公司在本判决生效后十日内向原告刘树理提供应由其提供的办理房屋产权的相关手续；三、被告紫东房地产公司在本判决生效后五日内给付原告刘树理多收房款6517元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告紫东房地产公司负担。
本院二审期间，当事人没有提供新的证据。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》百第四零三条第一款规定，“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”现受托人王树俊以公证书的形式，表明其受刘树理委托与刘美擎办理以房抵债事宜，且披露了第三人紫东房地产公司，故刘树理可以向上诉人紫东房地产公司行使受托人王树俊的权利。上诉人的部分上诉理由成立，应予支持。原审判决事实认定清楚，本案所涉房屋尚未办理产权转移登记，但原审判决确认“位于乌拉特前旗乌拉山镇榕景湾小区12号楼5单元6层602号房归原告刘树理所有”属适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国特权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》百第四零三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）之规定，判决如下：
一、维持乌拉特前旗人民法院（2016）0823民初1022号民事判决第二、三项；即，二、被告紫东房地产公司在本判决生效后十日内向原告刘树理提供应由其提供的办理房屋产权的相关手续；三、被告紫东房地产公司在本判决生效后五日内给付原告刘树理多收房款6517元。
二、撤销乌拉特前旗人民法院（2016）0823民初1022号民事判决第一项。一、位于乌拉特前旗乌拉山镇榕景湾小区12号楼5单元6层602号房归原告刘树理所有；
三、驳回被上诉人刘树理请求确认位于乌拉特前旗乌拉山镇榕景湾小区12号楼5单元6层602号房归其所有的诉讼请求。
一审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人巴彦淖尔市紫东房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费50元，由上诉人巴彦淖尔市紫东房地产开发有限责任公司、刘权理各负担25元。
本判决为终审判决。
审判长 辛健伟
审判员 贾东升
审判员 仲佳才
二〇一六年十月二十日
书记员 王 博
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销、变更。