四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川05民终779号
上诉人（原审刘策力）：刘策力，男，1986年5月18日出生，汉族，住泸州市江阳区康乐路*号**号楼*单元*号，公民身份号码5105021986********。
委托诉讼代理人：李孟平，四川五月花律师事务所律师。
被上诉人（原审泸州市梓橦路学校）：泸州市梓橦路学校，住所泸州市江阳区丹青路1号（泸州市江阳中路66号）。
法定代表人：袁晓莉，校长。
委托诉讼代理人：饶兴立，四川理光律师事务所律师。
上诉人刘策力因与被上诉人泸州市梓橦路学校房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2017）川0502民初2385号民事判决向本院提起上诉。本院于2017年8月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘策力的委托诉讼代理人李孟平、被上诉人泸州市梓橦路学校的委托诉讼代理人饶兴立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘策力上诉请求：1.撤销泸州市江阳区人民法院（2017）川0502民初2385号民事判决；2.依法驳回泸州市的诉讼请求；3.判决一二审诉讼费用由泸州市承担。事实与理由：1.本案对租金的请求已过诉讼时效，不应当直接用保证金抵扣租金，保证金应当在法院审理完毕后在法定支持范围内予以抵扣。本案租金系分期履行，按照最高法院的相关复函，对分期履行合同的第一期债务发生争议的，诉讼时效自该期债务履行期届满之日的次日起算。本案最后一笔债务履行期从2016年1月起算，均已超过1年的诉讼时效。不能直接以保证金抵扣租金，该抵扣行为无效。2.泸州市拒不收房存在过错，学校周围不能开办营业性娱乐场所，且在刘策力于2016年2月通知不再租赁房屋要求退房时未告知需要办理书面交接才算收回房屋，也一直未主张租金及提出办理交接手续，属恶意扩大损失，房屋早已腾空，一直没有使用，原判按照8680元计算不公平。3.泸州市没有出具刘策力欠缴电缆的具体金额，提供的电表度数的照片真实性无法核定，刘策力2016年2月就未使用房屋，不可能产生如此高额的电费，欠缴电费61718.7元明显有误。4.泸州市是否为租赁房屋的所有权人没有充分证据支持。
泸州市辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。1.保证金具有担保和保证合同履行性质，系双方真实意思表示，违反合同当然可以抵扣。2.房屋的交接时间是2017年5月19日，是在泸州市起诉以后，没有拒收的问题。3.电费是按照最后一次缴纳电缆的度数计算得来，已经举证证明了单位和缴纳情况。4.泸州市是事业单位，房屋由政府进行管理，有权进行使用。
泸州市起诉请求：1、判决刘策力立即将占有的泸州市江阳区10号楼5、6、7号房屋腾空交还泸州市；2、判决刘策力支付自2016年3月25日至2016年7月30日合同约定租赁期限内拖欠的租赁费用36240元；3、判决刘策力赔偿自2016年7月31日起至归还房屋之日止的占有泸州市房屋期间的房屋占用损失，每月按8680元计算；4、判决刘策力支付房屋占有使用期间拖欠的水费3270元，电费61827.48元；5、判决刘策力按合同约定向泸州市承担违约责任，支付违约金20000元；6、本案诉讼费由刘策力负担。一审庭审中，泸州市申请撤回第1条诉讼请求，将第3条诉讼请求明确为自2016年7月31日至2017年5月19日期间的房屋占用损失为83617元。
一审法院认定：泸州市梓橦路学校经泸州市规划建设局、泸州市江阳区人民政府批准，在江阳区修建了新校区，新校区临泸州市江阳区10号楼有门市房屋。2011年7月15日，原、刘策力签订《房屋租赁合同》约定，泸州市将位于泸州市江阳区的框架结构的门市房屋租赁给刘策力经营酒吧，租赁期限为2011年8月1日至2016年7月30日，每月租金为8680元，租金按半年交纳一次，刘策力须提前5
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10天向泸州市交纳下次租金，泸州市有权按合同约定向刘策力代收取水、电、气等其他费用；合同期满，刘策力按时归还房屋，本合同自行终止，刘策力若需继续租用，双方另行签订合同，刘策力不按时交纳租金等，泸州市有权终止合同，收回房屋，索赔损失，并处刘策力违约金20000-60000元；为确保合同履行，刘策力向泸州市交纳不计息保证金120000元，合同期满，刘策力按合同约定退还泸州市房屋及设备并无其他款项拖欠时，由泸州市一次性退给刘策力，若刘策力违约，保证金不予退还，并按合同约定追究刘策力的违约责任。
合同签订后，刘策力从2015年2月1日起拖欠租金未付，至合同到期日的2016年7月30日，刘策力欠泸州市租金156240元，期间，泸州市将刘策力已交纳的保证金120000元抵扣租金后，刘策力尚欠合同期内租金36240元；刘策力至今尚欠电费61718.70元，尚欠水费2263元。2017年5月19日，原、刘策力对位于江阳区10号楼5号至7号的房屋进行了交接，刘策力将房屋腾退交付给了泸州市。
一审法院认为，刘策力租用泸州市房屋后，其未按合同约定支付租金和水电费，侵犯了泸州市的合法权益，应当按照合同约定承担相应的违约责任。租赁合同期届满后，刘策力继续占用房屋，应当支付占用费，占用费以双方签订的合同约定的租金标准计算至交付房屋时止。故泸州市诉讼要求刘策力支付尚欠租金和水电费以及占用费的主张合法，一审院予以支持。
关于刘策力交纳的保证金是否可以抵扣所欠租金。一审法院认为，根据双方当事人的约定，刘策力交纳保证金是为了确保全面履行合同，如刘策力违约，保证金不予退还，基于此，保证金具有担保的性质，同时也是针对刘策力迟延给付租金这个特定违约行为的违约金，故本案保证金的功能是促使刘策力及时履行租金等费用的给付义务，只要刘策力迟延履行给付租金等费用的违约行为发生，泸州市就可以将保证金抵扣所欠租金，故泸州市主张的租金并未超过诉讼时效，因此，本院对刘策力辩称泸州市不能用保证金抵扣已超过诉讼时效的租金的主张不予支持。
关于房屋占用费。合同到期后，刘策力继续占用租赁房屋至2017年5月19日，期间产生房屋占用费83617元，刘策力没有证据证明该期间有向泸州市主张腾退交付租赁房屋的事实，故泸州市主张的房屋占用费83617元，应当由刘策力支付泸州市。
关于刘策力是否应当支付违约金。因泸州市主张的房屋占用费足以弥补其损失，故该主张本院不予支持。
综上所述，一审法院认为刘策力应当支付泸州市所欠租金36240元、电费61718.70元、水费2263元、房屋占用费83617元，合计183838.70元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、刘策力于本判决生效之日起十日内一次性支付给泸州市租金、房屋占用费、水电费合计183838.70元；二、驳回泸州市的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2187元，由刘策力负担。
二审中双方均未提交新的证据，二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实和证据予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是1.泸州市是否有权出租泸州市江阳区10号楼5、6、7号房屋（租赁合同标的物）；2.泸州市能否直接用保证金抵扣租金；2.本案租金请求权是否超过诉讼时效；租金应当如何计算？3.合同期满后未收回房屋，泸州市是否存在过错，一审判决按照租金计算房屋占用费是否过高；4.刘策力欠缴电费的金额如何计算。
关于泸州市是否有权出租本案租赁合同标的物的问题。经查一审庭审笔录和卷宗材料，一审中泸州市向法庭举出了泸州市规划建设局关于对梓橦路学校新校区工程初步设计的批复（泸规建函【2007】462号）、、江阳区发展和改革局关于同意新建泸州市项目立项的批复（泸江发改投【2007】133号，以及泸州市江阳区人民法院（2015）江阳民初字第68号民事判决书和四川省泸州市中级人民法院（2015）泸民终字第134号判决书，上述证据经过一审庭审质证，能够相互印证证明本案出租房屋泸州市江阳区10号楼5、6、7号房屋由泸州市管理使用的事实，因此泸州市有权出租本案租赁合同标的物即泸州市江阳区10号楼5、6、7号房屋。上诉人的该上诉理由不能成立。
关于泸州市能否用保证金直接抵扣租金的问题。根据双方《房屋租赁合同》第七条约定：“为确保甲、乙双方全面履行本合同，乙方应在本合同签订之日向甲方交纳不计息保证金壹拾贰万元整。合同期满完，乙方按合同约定退还甲方房屋及设备并无其它款项拖欠时，由甲方一次性退给乙方。若乙方违约，保证金不予退还，并按本合同乙方责任的第7项规定追究乙方的违约责任。”据此，双方合同约定保证金是为了担保合同全面履行而设立，刘策力基于合同所产生的首要义务就是支付房屋租金，在其不按照合同约定支付租金的情况下，出租人泸州市将保证金抵扣租金并无不当。
关于本案租金请求权是否超过诉讼时效问题？首先，根据本案租赁合同约定租期为伍年，属于长期的房屋租赁合同，虽然约定分期支付租金，各期租金的支付具备一定的独立性，但从合同约定租金总额为520800元看，应当认定双方对合同债务认可具有整体性，是同一债务，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。据此刘策力关于租金应当每期分别计算诉讼时效的上诉意见不能成立。其次，在案查明的事实是，在合同到期后，直到2017年5月19日，双方才对租赁房屋进行了交接，刘策力将房屋腾退交付给了泸州市。也就是说在合同到期后双方没有解除租赁合同，刘策力也没有搬离房屋，仍然继续使用租赁房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期的规定。应当认定双方的租赁合同仍然继续履行双方对租金的支付仍然应当按照租赁合同约定，即应当在2017年7月30日支付下一个半年的租金，因此本案的诉讼时效的起算时间应当是2017年7月30日。本案一审起诉时间是2017年5月23日，租金请求权没有超过诉讼时效。
关于合同期满后未收回房屋，泸州市是否存在过错，一审判决按照租金计算房屋占用费是否过高的问题。如前一争议焦点所论述，双方在租赁合同到期后没有解除合同而是由刘策力继续使用房屋至2017年5月19日，双方原租赁合同到期后形成的不定期租赁合同关系，原合同的条款继续对双方有效，一审判决按照合同约定的租金标准判决刘策力支付并无不当，一审法院认定为房屋占用费不当，予以纠正，但判决结果正确应当予以维持。
关于刘策力欠缴电费的金额如何的问题。经查一审庭审笔录，泸州市在一审庭审中关于欠缴电费向法庭举出了刘策力缴纳电费收据，租赁房屋中三个电表底数的照片，刘策力质证对表2表3的数值予以认可，该自认应当作为本案计算电费金额的证据采纳。对于电费单价的问题，泸州市举出的电费收据能够证明单位为1.17元/度，刘策力虽然予以反驳但没有提供证据加以证明应当承担举证不能的法律后果。一审法院根据刘策力当庭的自认和以往缴费的电价计算所欠电费的数据并无不当。刘策力的该上诉意见不能成立。
综上所述，刘策力的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4374元，由上诉人刘策力负担。
本判决为终审判决。
审判长 余 琦
审判员 马金川
审判员 刘 颖
二〇一六年十月十七日
书记员 王博浪