湖北省云梦县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂云梦民初字第00583号
原告袁金柏，经商。
委托代理人王念东，湖北梦云律师事务所律师。代理权限：代为起诉，变更、放弃诉讼请求，进行和解，提起上诉，代收法律文书等。
被告高羽冰，教师。
被告张连堂，干部。
上列两被告共同委托代理人龚立华，湖北梦云律师事务所律师。代理权限：代为出庭应诉，承认、反驳诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉，代收法律文书等。
被告孙元和，经商。
委托代理人杨杰，干部。代理权限：代为出庭应诉，承认、反驳诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉，代收法律文书等。
被告聂贵平，云梦县鑫光印刷有限公司经理。
委托代理人潘丽萍，云梦县法律援助中心律师。代理权限为一般代理。
第三人江安心。
第三人袁琼瑶，中国农业银行云梦县支行员工，系江安心之妻。
原告袁金柏诉被告高羽冰、被告张连堂、被告孙元和、被告聂贵平、第三人江安心、第三人袁琼瑶执行异议之诉一案，本院于2015年5月21日立案受理后，依法组成由审判员潘亚明担任审判长，审判员毛书鹏、人民陪审员储佳参加的合议庭，于2015年7月20日、2015年9月23日两次公开开庭进行了审理。原告袁金柏及其委托代理人王念东，被告孙元和委托代理人杨杰，被告聂贵平委托代理人潘丽萍两次均到庭参加了诉讼，被告高羽冰、被告张连堂的委托代理人龚立华第一次开庭参加了诉讼，第三人袁琼瑶第二次开庭参加了诉讼。第三人江安心经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告袁金柏诉称：2012年5月28日，原告袁金柏与第三人江安心、袁琼瑶签订了一份房屋转让协议，约定原告以100万元价格回购第三人江安心、袁琼瑶所有的位于云梦县××大道××号的房屋，房屋登记所有人为袁琼瑶，房产证号为鄂云房权证城关字第××号（2001年10月24日，原告为其父亲袁明福在云台投资建设有限公司购买该房屋，后江安心、袁琼瑶将该房屋购买）。当天，袁金柏依约支付了购房款，江安心、袁琼瑶交付了房屋产权证、土地证到袁金柏手中，并将该房屋交付袁金柏占有并使用，后一直未办理过户手续。由于该房屋土地原为划拨用地，袁金柏于2012年6月20日以袁明福、袁小明名义缴纳了土地出让价款61233元，将该土地转为出让土地，并办理土地过户登记，使用权人变更为袁琼瑶（因房屋产权登记所有人原为袁琼瑶，土地登记不能直接过户为原告袁金柏，故只能过户为袁琼瑶），费用全部系原告袁金柏委托其外甥沈某缴纳。2012年7月14日，原告袁金柏用该房屋在银行抵押贷款120万元，由于登记户主为袁琼瑶，因此由袁琼瑶办理了相关手续，所贷贷款由原告袁金柏委托沈某办理，由其将贷款转给袁金柏使用。直至2014年7月14日，原告袁金柏通过转款委托沈某将贷款还清。
原告在用该房产证欲再次到银行抵押贷款时却发现该房屋因四被告的申请被查封，云梦法院分别于2014年8月25日、11月10日、2015年1月12日，作出了（2014）鄂云梦民初字第00773号民事裁定书、（2014）鄂云梦民初字第01300-01301号民事裁定书、（2015）鄂云梦民初字第00012-2号民事裁定书，轮候查封了该房屋。原告袁金柏遂于2015年3月10日向云梦法院提出执行异议，云梦法院于2015年4月23日裁定驳回了原告袁金柏的执行异议申请。
原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第130条、第60条及《中华人民共和国物权法》第15条的规定，原告已取得该房屋使用权，没有登记只是物权未设立，第三人江安心、袁琼瑶应当配合原告办理房屋过户手续，对于原告已占有并使用的房屋，法院对其查封显然错误，故诉至法院，请求判令：1、认定原告与第三人之间签订的房屋转让协议有效；2、停止对位于云梦县楚王城大道、登记所有权人为袁琼瑶、房产所有权证号为鄂云房权证城关字第××号房屋的执行，并解除查封；3、由被告承担本案诉讼费。
原告袁金柏为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、原告袁金柏身份证一份（复印件），拟证明原告身份信息。
证据二、转让协议书一份、收条一份、中国农业银行银行卡取款业务回单一份、登记为袁琼瑶的房产证一份、登记为袁琼瑶、江安心的土地证各一份。拟证明原告于2012年5月28日购买了袁琼瑶、江安心所有的、房屋产权证号为鄂云房权证城关字第××号房屋。
证据三、云台投资建设有限公司与袁明福签订的购房合同一份，拟证明原告替其父亲购买房屋的事实。
证据四、办理土地过户登记手续缴纳出让金的发票一组、缴税票据一组，拟证明原告委托沈某办理了房屋的土地过户登记手续。
证据五、云梦县坤泰小额贷款有限公司（以下简称坤泰贷款公司）出具的证明一份、营业执照副本一份、2014年9月1日付房租50000元给方焕兰的记账明细及凭证一各份、袁金柏与方焕兰结婚证一份。拟证明争议的房屋已由原告袁金柏占有并使用。
证据六、鄂云房他证城关字第201204**号房屋他项权证一份（复印件）；江安心、袁琼瑶抵押贷款承诺书一份；倒店农村商业银行（原倒店信用社）关于沈某申请最高额房产抵押贷款320万元的核查报告一份；2012年7月17日沈某借款凭证、电汇凭证各一份；陈某甲转款给陈某乙的交易记录、交易业务回单、转账交易回单18份，网银转账交易明细一份。拟证明2012年7月16日，沈某受袁金柏委托以袁琼瑶房产作抵押在云梦县倒店信用社贷款，同时办理了他项权证，该款部分转入原告账户，由原告使用并归还的事实。
证据七、云梦县住房保障和房屋管理局登记中心工作人员熊兰芝提交的情况说明一份，拟证明原告于2014年7月在贷款还清后欲办理过户登记，因江安心不能到位而未能办理的事实。
证据八、云梦县人民法院（2015）鄂云梦执异字第00003-00006号执行裁定书一份，拟证明原告向法院提起过执行异议被裁定驳回。
证据九、证人沈某出庭作证证言，拟证明原告委托其办理房屋土地过户手续，费用由原告支付的事实；原告委托其办理抵押贷款，部分贷款系原告所用的事实。
证据十、证人陈某甲出庭作证证言，拟证明沈某借用其账户作资金往来周转的事实。
证据十一、证人陈某乙出庭作证证言，拟证明其系云梦县坤泰贷款公司出纳，经手向方焕兰支付了房租；受原告委托每月向张某账户偿还贷款利息等情况。
证据十二、证人张某出庭作证证言，拟证明沈某借用以其名字开户的账户的事实。
证据十三、证人聂某出庭作证证言，拟证明其系云梦县坤泰贷款公司副总经理，其公司承租的房屋原系袁琼瑶所有，后转让给袁金柏，2012年后继续承租该房屋并交纳了房租等事实。
被告高羽冰、被告张连堂共同辩称：一、原告与江安心、袁琼瑶之间的房屋买卖行为及签订的协议均为虚假。1、在原告购买房屋的行为发生后，江安心、袁琼瑶前后两次以自己的名义办理了抵押登记，如该房屋确已出售给原告，第三人江安心、袁琼瑶没有理由在原告不知情的情况下自行将房屋为他人办理抵押贷款；2、原告与江安心之间存在其他经济往来，原告提交的付款凭证其实是另外的借款凭证，与购房无关，在本案开庭前，云梦县坤泰贷款公司已在云梦法院就借款合同纠纷起诉了湖北昱明光电公司，而本案原告正是坤泰贷款公司的管理人员，本案第三人江安心正是湖北昱明光电公司的法定代表人，这一事实说明原告与江安心之间存在债务往来，原告正式利用这100万元凭证，虚构了购房事实；3、原告申请出庭的多名证人均与原告有经济来往，有上下级从属利害关系，且证人证言缺乏其他证据印证，因此无法证明购房行为的真实性；4、庭审中第三人江安心未到庭，对原告提交的书面购房合同真伪不能辨认，不能确定该合同系第三人书写。
二、即使原告诉称的房屋买卖行为存在，那该买卖行为也无效。1、原告所称的购买价格100万元与房屋及土地的现价值严重不符，该房屋正常估值至少为410万元，损害了其他债权人的利益，属于合同法规定的无效情形之一，即恶意串通、损害国家、集体或者第三人的利益；2、原告签订购房合同时，该房屋土地为划拨，依据《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方签立合同转让划拨土地使用权的，应当认定为合同无效”，故原告购房行为无效；3、诉争房屋系江安心与袁琼瑶共同共有，江安心是否有出售房屋的意思表示不清楚，江安心一直没有出现，不能确定购房合同上的签字系其本人所签，更不能证实该购房合同是江安心本人真实意思表示，因此该售房合同无效。
三、即使原告诉称的购房行为有效，云梦法院驳回原告的异议裁定完全正确，法院的查封措施符合相关规定。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中原告不能证明已实际占有房屋，该房屋无论在原告购房前还是购房后，一直由云梦县坤泰贷款公司占有并使用，江安心、袁琼瑶没有将该房屋交付原告，原告提交的租金证明仅为一年，且原告本身为房屋租赁方的管理人，同时也没有任何租赁合同或其他证据佐证，因此可认定原告从未实际占有诉争房屋。另原告对未办理过户手续存在过错，首先并非江安心、袁琼瑶怠于行使过户登记义务，原告在诉状中自称办证费用过高，双方约定五年后再办理过户手续，因此证明江安心、袁琼瑶在售房后曾配合原告办理过户，原告自称曾找过江安心过户，但江安心下落不明，而事实上，江安心在原告所称其下落不明的时间段内与袁琼瑶同时出现在云梦县公证处，因此原告在捏造事实；其次，在原告诉称的购房时间内，该房屋两证齐全，可以办理过户登记，最后其未办理过户登记是因原告自身过错造成，原告刻意规避政策性规定，以事后修改房屋买卖时间为手段，违法逃避税费，能够在办理房屋过户登记的情况下故意不去办理，显然其自身存在重大过错。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告高羽冰、被告张连堂为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
云梦县坤泰贷款公司的企业基本信息一份，拟证明诉争房屋一直由该公司租赁使用，原告未实际占用的情况。
被告孙元和辩称：一、原告诉称的事实是虚假的。1、原告与江安心、袁琼瑶签订的房屋转让协议系虚假。其一、该协议纸张成色很新，不像三年前形成的文件；其二、从内容上看，缺乏房屋买卖合同的基本内容，过于简洁和笼统，对双方的基本情况、房屋情况、价款支付、房屋交付等均未约定；其三、原告与袁琼瑶称协议上的签名是一起签订的，但三人的签字用笔完全不一样，一眼便能看出，在协议上既签字又盖章，说明原告与江安心均为认真的人，与其合同的内容简洁相比，不合常理。2、江安心、袁琼瑶没有将房产证和土地证交给原告，并将房屋交由原告占有、使用。其一、若房产证和土地证在2012年5月28日交付原告，在2012年7月，江安心、袁琼瑶是不可能以此房屋进行抵押贷款的；其二、在2012年5月28日时，该房屋正在租赁期间，由袁琼瑶租赁给了云梦县坤泰贷款公司经营使用，且一直使用至今，何以交付原告使用。3、将土地证过户在袁琼瑶名下不是原告所能办理的，依据《土地登记办法》第7条规定，应当是由买卖双方共同申请并提供相应资料才能办理，而原告并不是该变更登记的申请人当事方，也未经任何授权，不可能办理变更登记。在土地证办理变更登记后，旧证应当收缴再颁发新证，但在2014年7月14日抵押权消灭后，江安心将该房屋的房产证原件一本和登记系袁明福、袁小明的土地证原件两本一起交给了债权人孙元和，准备做抵押担保，并于2014年9月1日由江安心、袁琼瑶办理了授权公证，授权王新谊办理抵押登记，后因该房屋被查封而未能办理抵押，至今孙元和手中仍持有该房屋的房产证和土地证。
二、原告与江安心、袁琼瑶签订的房屋转让协议书无效。1、该协议不是双方真实意思的表示。其一、江安心、袁琼瑶只有这一栋房屋，其未表现出要在外另行购置房屋的意思，其两人自愿将仅有的一栋房屋出售不合常理；其二、在2012年4月，江安心、袁琼瑶刚刚借取孙元和现金200万元，在短期内两人没有必要为融资处理房产；其三，2012年5月，江安心、袁琼瑶因投资经营正需要钱，若要卖房筹款也应会按市场价格处理，不会将价值三、四百万的房屋以100万元的价格处理。2、该协议是原告与江安心、袁琼瑶恶意串通，损害其他债权人利益的产物。其一、原告系袁琼瑶叔子，双方之间的亲戚关系便于配合，在江安心、袁琼瑶发生债务危机的情况下以合法形式转移财产，损害其他债权人的利益；其二、江安心、袁琼瑶在准备以该房屋提供抵押向孙元和借款过程中原告从未提出过任何权利主张，江安心、袁琼瑶也未提示过该房屋已转让的情况，说明该房屋没有转让，原告若系该房屋买受人，不可能对该资产不管，任由他人将财产到处抵押，这也不合常理；其三、2012年5月28日由江安心、袁琼瑶交付给原告的登记为袁明福、袁小明的土地证办理了过户后登记在袁琼瑶、江安心名下，旧土地证应当交由土地管理部门收缴，那么在2014年7月18日江安心、袁琼瑶交付给孙元和的土地证从何而来，说明2012年5月28日江安心、袁琼瑶根本没有交付房产证、土地证，故说明2012年5月28日的房屋买卖行为是虚假，当日没有交付房屋，也没有交付证件，事后也没有办理过户登记；其四，2012年4月，江安心、袁琼瑶借取了孙元和200万元，借期为半年，在该债务未清偿的情况下，若江安心、袁琼瑶以大大低于市场价值的价格处理自己的房产给其叔叔，显然损害了债权人利益，存在恶意行为。综上，被告认为原告与江安心、袁琼瑶签订的房屋转让协议是虚假的，是无效的，请求法院依法驳回原告的诉请。
被告孙元和为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、孙元和的身份证复印件一份，拟证明其身份信息。
证据二、江安心、袁琼瑶与孙元和的借款合同及抵押担保书一份，拟证明江安心、袁琼瑶向其借款200万元，并用房产证及土地证作抵押情况。
证据三、公证书一份，拟证明江安心、袁琼瑶授权了王新谊办理房产抵押手续。
证据四、所有权人系袁琼瑶的房产证一份，土地使用人系袁小明、袁明福的土地证两份，拟证明江安心、袁琼瑶将土地证及房产证交其拟办理抵押登记事实。
证据五、房屋租赁合同一份，拟证明袁琼瑶将房屋出租给云梦县坤泰贷款公司使用的事实。
被告聂贵平辩称：一、原告诉称房屋转让事实不实，转让协议虚假。1、原告与第三人袁琼瑶系叔侄关系，有恶意串通逃避债务的可能性；2、双方的房屋买卖价格远远低于当时的市场价格，原告提供的打款回单无银行盖章，且也可能系原告与江安心之间发生的经济往来；3、转让协议及收条形式过于简单，协议书上的三人签名系三种笔签写，与常理不符；4、原告根本没有直接占有并使用该房屋，该房屋在2011年就由袁琼瑶出租，租期两年，房屋在租期内怎么交付。二、原告诉称系其办理的土地转让手续并交纳费用事实不实，如房屋系原告购买，不可能将土地登记在袁琼瑶名下，且房产证和土地证使用权可以分别予以登记。三、原告诉称因用该房屋抵押贷款，因户主系袁琼瑶故以其名义办理抵押手续的事实不实，抵押贷款的手续均系袁琼瑶办理，无原告经办的手续，进一步说明双方签订的转让协议系虚构，且在执行异议听证时，袁琼瑶也说明贷款是自己所办，为自己所用。综上，说明双方房屋买卖协议无效，请求法院依法驳回原告的请求。
被告聂贵平未向本院提交相关证据。
第三人江安心在法定期限内未向本院提交答辩状，也未提交相关证据。
第三人袁琼瑶述称：房子是袁金柏买的，当时江安心因做生意需要钱，就与袁金柏谈卖房子的事，谈好后我就在合同上签了字；袁金柏是我二叔，房子卖了后听江安心说已将房产证、土地证交给了袁金柏，沈某在信用社以房产作抵押贷款，我和江安心到场签了字的，只去签了个字，谁将房产证和土地证拿去的不清楚；土地证过户的事是江安心经手办理的，房产卖给袁金柏后，袁金柏找过我们去房管局办理过户，因江安心在外没回，所以过户手续一直没办，江安心自2013外出后就没回过。所欠各被告的借款均属实，相关案件经法院已作判决。
第三人袁琼瑶为支持其陈述理由，向本院提交了如下证据：
证据一、（2014）鄂云梦民初字第01300号民事判决书一份，拟证明高羽冰诉江安心、袁琼瑶民间借贷案于2014年12月15日已经云梦法院判决。
证据二、（2014）鄂云梦民初字第01301号民事判决书一份，拟证明张连堂诉江安心、袁琼瑶民间借贷案于2014年12月15日已经云梦法院判决。
证据三、（2015）鄂云梦民初字第00012号民事判决书一份，拟证明孙元和诉江安心、袁琼瑶民间借贷案于2015年4月30日已经云梦法院判决。
证据四、（2014）鄂云梦民初字第00773号民事判决书一份，拟证明聂贵平诉江安心、袁琼瑶追偿权案于2014年12月1日已经云梦法院判决。
本案在审理过程中，本院依职权调取了如下证据：
证据一、（2014）鄂云梦民初字第01300-01301号民事裁定书一份，系本院对高羽冰、张连堂诉江安心、袁琼瑶民间借贷纠纷案作出的财产保全裁定。
证据二、（2015）鄂云梦民初字第00012-1号民事裁定书一份，系本院对孙元和诉江安心、袁琼瑶、王新谊、聂红军民间借贷纠纷案作出的财产保全裁定。
证据三、（2014）鄂云梦民初字第00773号民事裁定书一份，系本院对聂贵平诉江安心、袁琼瑶追偿权纠纷案作出的财产保全裁定。
证据四、云梦县人民法院（2015）鄂云梦执异字第00003-00006号执行裁定书一份。
证据五、房屋他项权证登记记录一份。记载袁琼瑶房产办理他项权证登记时间为2012年7月16日，房屋评估金额为1389900元，权利注销时间为2014年7月18日。
证据六、云梦县住房保障和房屋管理局出具的说明一份，分析说明了孙元和提交的房产证原件系虚假证件。
证据七、云梦县国土资源局出具的袁小明、袁明福委托沈某办理土地变更登记的授权委托书两份；国有土地使用权转让合同一份；袁小明、袁明福提交给云梦县国土资源局原土地使用证两份（复印件）；孙元和提交的土地使用证复印件两份，云梦县国土资源局在该复印件上注明“此复印件的原件系我局依法登记办理的合法证件”。
证据八、中国农业银行云梦县支行出具的查询回单二份，记载2012年5月28日卡号为62×××15账户转出100万情况；2014年9月1日卡号为62×××72账户收到50000元情况。
证据九、本院调查云梦县住房保障和房屋管理局房屋登记中心副主任刘军明笔录一份。其称本院所交给其辨认的两份房产证中孙元和提交的房产证编号及水印与真实证件区别较大，并说明其单位颁发的房产证系由住建部统一印制，具有防伪功能，所以一看就比较清楚。
证据十、本院调查袁琼瑶笔录一份，系其向本院当庭陈述的事实及意见。
证据十一、本院调查云梦县曾店农村商业银行负责人朱伟笔录一份，朱伟称：2012年我从原倒店信用社调至曾店，原来在曾店信用社上过班，期间沈某找我贷过款，在倒店信用社工作期间，沈某因资金需要又找我借款，他当时用自己的房产和其叔子袁金柏的房产作抵押，他说其叔子的房子是买的江安心的，没有过户，叔子过来办理相关手续行不行，我们说不行，房子没过户要求原房产证上的人到场办理手续，后来江安心、袁琼瑶和他一起来办理了相关手续。
证据十二、本院调查沈某笔录一份，沈某陈述称：2012年在倒店信用社申请借款320万元，后来审批了290万，用四栋（套）房子作抵押，包括我舅舅袁金柏的房子，都办理了他项权证，我舅舅的房子是买的袁琼瑶的房子，房产证当时是袁琼瑶的名字，他将房产证给我，土地证由我经手办理了过户手续，过户到了江安心、袁琼瑶名下，因为房产证的名字是袁琼瑶的，为了能贷款，要求土地证和房产证要在同一人名下，他项权证是我经手办理的，我通知江安心和袁琼瑶去签了字的，贷款还清后我将他项权证拿回就到房管局将房产证、土地证取出交给我舅舅了。当时我正在做工程，因时间急，所以找我舅舅帮忙，为这个事耽搁了我舅舅办理过户手续。
上述证据经庭审质证，四被告对原告提交的证据一、证据三、证据八无异议；对原告提交的证据二有异议，认为房屋转让协议及收条均为虚假，银行转款回单无印章，且只能证明双方之间发生过100万经济往来，不能确定系购房款，对其房产证、土地证真实性无异议，但认为孙元和手中也有一份房产证和土地证；对原告提交的证据四真实性无异议，对其证明目的有异议，认为单据上付款人为袁明福、袁小明、江安心、袁琼瑶，与原告无关；对原告提交的证据五中营业执照及结婚证无异议，对其他证据均有异议，认为云梦县坤泰贷款公司出具的证明虚假，原告系云梦坤泰贷款公司管理人员，与本案有利害关系，认为其提交的50000元转帐明细不能证明系房租，公司出具的记账凭证单一，无租赁合同印证；对原告提交的证据六中房屋他项权证一份无异议，对其他证据有异议，认为倒店信用社相关资料均为复印件，无单位盖章，且均系沈某经办，与本案原告无关联，其他银行转款交易记录、交易业务回单等无银行印章，且与原告无关联；对原告提交的证据七有异议，认为证人应出庭作证，且证明的内容只能说明双方仅存在过户的意向，不能证明双方实际过户；对原告提交的证据九沈某证言有异议，认为证人沈某与原告有亲属关系，且双方有经济往来，对其证言不应予以采信，其所证实的原告购房情况也系其听说；对原告提交的证据十陈某甲的证言有异议，认为证人不能证明沈某借款系原告使用；对原告提交的证据十一陈某乙证言有异议，认为证人与原告有利害关系，证人不清楚其付款是否系还贷，其所称支付租金也可能系其归还的贷款；对原告提交的证据十二张某证言有异议，认为证人只能证明其将自己账户借给沈某使用，对其他事实不能证明；对原告提交的证据十三聂某证言有异议，认为证人不能证明原告将房屋租赁给坤泰贷款公司，袁琼瑶与坤泰贷款公司就房屋租赁签订有合同，且合同期限为2年。
原告及被告孙元和、被告聂贵平对被告高羽冰、张连堂提交的证据均无异议。被告高羽冰、张连堂、聂贵平对被告孙元和提交的证据均无异议，原告袁金柏对被告孙元和提交的证据一、证据三、证据五无异议，对其提交的证据二有异议，认为借款合同及抵押合同均未签订时间，从其借款内容看认为签订时间应当为2012年3月1日；对其提交的证据四有异议，认为孙元和手中的房产证及土地证存在瑕疵，原告方也向法庭提交一份房产证及土地证，原告提交的两证应系真实证件。
第三人江安心、袁琼瑶经本院合法传唤，第一次开庭均未到庭，视为其放弃对上述证据质证的权利。第三人袁琼瑶在第二次开庭向本院提交的四份证据，原告及各被告均无异议。
原告及第三人袁琼瑶对本院调取的证据无异议。被告高羽冰、张连堂对本院调取的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五无异议；对证据六有异议，认为房产证是否系虚假应作出司法鉴定，以鉴定结论为准；对证据七有异议，认为办理土地变更的程序存在问题，原土地证现还在孙元和手中，没有收回，且授权沈某办理的委托书没有进行公证；对证据八真实性无异议，但认为银行的转账只能证明存在经济往来，不能证明转账的目的；对证据九质证意见与证据六一致；对证据十袁琼瑶的陈述有异议，认为其部分内容陈述不实；对证据十一朱伟的陈述无异议；对证据十二沈某的陈述有异议，认为其与原告存在利害关系，其办理抵押贷款均系江安心、袁琼瑶配合办理，原告未向其出具任何手续，不能认为房产证系原告交付其使用。被告孙元和、被告聂贵平对本院调取的证据的质证意见与被告高羽冰、张连堂意见一致。
对双方无争议的证据本院依法予以认定，对双方有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据二中转让协议有转让人及购买人签名，且有第三人袁琼瑶出具的收条及原告向江安心转账的回单佐证，另第三人袁琼瑶及原告当庭已予以认可，各被告均未提交相关证据证明该协议系虚假，对该协议本院依法予以认定；原告提交的房产证经房产管理部门审查系其单位出具，本院予以认定；原告提交的土地证真实性双方均无意见，本院予以认定。原告提交的证据四系办理土地变更登记缴费单据，不能证明该费用系原告交纳。原告提交的证据五中云梦县坤泰贷款公司出具的证明与证人陈某乙、聂某当庭陈述的证言及50000元转帐单相互佐证，证明了原告买房屋后将房屋继续租赁的情况，并收取了租金。原告提交的证据六中倒店信用社的相关资料均来源于该单位，证据的来源合法，内容真实，本院予以采信，该资料的内容均系沈某向倒店信用社申请贷款的手续，与原告无关联；其他银行转款交易记录、交易业务回单等均只能证明各当事人之间经济往来情况，不能证明原告委托沈某借款，后向其还款的情况。原告提交的证据七系云梦县住房保障和房屋管理局工作人员熊芝兰的说明，证人应按照法律规定出庭作证，对其说明的情况与本院调查第三人袁琼瑶陈述的内容中相互佐证的部分，本院予以采信。原告提交的沈某证言、陈某乙证言、聂某证言中与原告提交的本院已采信的证据及本院依法调取的证据中能相互佐证的部分，本院予以采信。原告提交的陈某甲的证言及张某的证言与本案无关联，本院不予采信。
被告孙元和提交的证据二来源于本院审理孙元和诉江安心、袁琼瑶民间借贷案中的证据，本院依法予以认定；其提交的证据四中的房产证原件经本院交由房产管理部门审查，被认定非云梦县住房保障和房屋管理局签办的，存在瑕疵，本院不予认定，其提交的土地证经本院交由土地管理部门审查，认为具有真实性，本院予以采信。
本院依法调取的证据六及证据九系云梦县住房保障和房屋管理局工作人员对原告提交的房产证及被告孙元和提交的房产证进行审查分析的说明，根据说明本院认定原告提交的房产证系房管局颁发的住建部统一印制的证件，具有真实性，被告孙元和提交的房产证非统一印制的证件，不具有真实性；证据七均来源于云梦县国土资源局，该单位经审查认定袁明福、袁小明在办理土地变更时提交的原土地证不真实，此问题系该单位内部管理的范围，原告提交的已变更的土地证双方均无异议，本院予以认定；证据八来源于农业银行云梦支行，印证了原告提交的两份银行回单具有真实性；证据十袁琼瑶的陈述系其当庭辩称的内容，对其与原告提交的本院已采信的证据及本院依法调取的其他证据中能相互佐证的部分，本院予以采信；证据十二沈某的陈述与原告提交的本院已采信的证据及本院依法调取的其他证据中能相互佐证的部分，本院予以采信。
经审理查明，2001年10月24日，原告袁金柏之父袁明福购买了云台投资建设有限公司开发的三层房屋一栋，随后袁明福将该房屋赠与其孙女袁琼瑶。2010年5月21日，袁琼瑶办理的房屋产权证。2011年8月16日，袁琼瑶与云梦县坤泰贷款公司签订一份房屋租赁合同，约定其将位于云梦县城关镇××大道××房屋（××房屋）××给××县坤泰贷款公司使用，租赁期限为2011年8月16日至2013年8月15日，年租金为20000元。2012年5月28日，原告袁金柏与第三人江安心、袁琼瑶签订房屋转让协议一份，约定以100万元回购袁琼瑶所有的的三间三层房屋一栋，该房屋位于云梦县城关镇××大道××号，房屋登记所有人为袁琼瑶，房产证号为鄂云房权证城关字第××号房屋。原告袁金柏于当日通过银行转账方式支付第三人江安心100万元。江安心、袁琼瑶即向其交付了房屋产权证。2014年9月1日，云梦县坤泰贷款公司支付原告妻子方焕兰房租50000元。2012年6月4日，袁明福、袁小明授权沈某办理土地号为云国用（2001）字第12139-1、12139-2土地的出让、变更事项。2012年6月12日，袁明福、袁小明与袁琼瑶、江安心签订一份国有土地使用权转让合同，云梦县国土资源局在收取以袁明福、袁小明名义交纳的土地出让款61233元等费用后，于2012年6月27日办理了土地变更登记，颁发了字号为云国用（2012）第1000200160-1号、使用权人为江安心的土地证一份，字号为云国用（2012）第1000200160-2号、使用权人为袁琼瑶的土地证一份。2012年7月4日，沈某因其所承接的云梦县民政局社会福利中心建设工程需周转资金，遂向云梦县倒店信用社申请贷款320万元，并用其自己所有的房产及张青枝、张慧清、袁琼瑶名下的房产作抵押担保，第三人江安心、袁琼瑶作为抵押担保人于2012年7月16日将袁琼瑶所有的房产证号为鄂云房权证城关字第××号房屋办理了他项权证，为沈某贷款提供了抵押。2012年7月17日，经核定后倒店信用社为沈某办理了贷款290万元。2014年7月18日，沈某还清所借贷款后将袁琼瑶抵押的房产证、土地证取出交给了原告袁金柏。随后，袁金柏与第三人袁琼瑶到云梦县住房保障和房屋管理局提出办理房屋过户登记，因第三人江安心外出搁置。
2014年11月10日，本院依据高羽冰、张连堂于2014年10月28提出的财产保全申请，作出（2014）鄂云梦民初字第01300-01301号民事裁定书，查封了袁琼瑶位于云梦县城关镇××大道的房屋（房屋所有权证号为A061602）；2015年元月12日，本院依据孙元和于当日提出的财产保全申请，作出（2015）鄂云梦民初字第00012-1号民事裁定书，轮候查封了袁琼瑶名下争议的房屋；2014年8月25日，本院依据聂贵平于2014年8月22日提出的财产保全申请，作出（2014）鄂云梦民初字第00773号民事裁定书，轮候查封了袁琼瑶名下争议的房屋。原告袁金柏在知晓袁琼瑶所有的产权证号为A061602房屋被本院查封后，分别于2015年3月10、2015年3月23日向本院提出异议，以其已购买该房产为由请求解除对该房屋的查封。本院对原告袁金柏提出的异议进行听证后于2015年4月8日作出（2015）鄂云梦执异字第00003-00006号执行裁定书，裁定驳回了原告袁金柏的异议。2015年5月8日，原告袁金柏遂向本院提起执行异议之诉。
另查明，2014年10月28日，本院受理了原告高羽冰、原告张连堂诉被告江安心、被告袁琼瑶民间借贷纠纷一案。于2014年12月15日作出（2014）鄂云梦民初字第01300号、（2014）鄂云梦民初字第01301民事判决书，分别判决被告江安心、袁琼瑶自判决生效之日起三日内共同归还原告高羽冰借款本金76万元及利息319834元；自判决生效之日起三日内共同归还原告张连堂借款本金30万元及利息119900元；该两案判决生效后，高羽冰、张连堂于2015年1月13日向本院申请执行，本院于同日立案执行。2012年3月，江安心、袁琼瑶因投资湖北昱明光电设备有限公司缺乏资金，遂向孙元和借款200万元，自愿以位于316国道旁的房产及土地使用权作抵押担保，并将一本房产证及一本土地证交由孙元和，2014年9月1日，江安心、袁琼瑶授权委托王新谊办理房产抵押登记手续未果。2014年12月22日，本院受理了原告孙元和诉被告江安心、袁琼瑶、王新谊、聂红军民间借贷纠纷一案，于2015年4月30日作出（2015）鄂云梦民初字第00012号民事判决书，判决被告江安心、袁琼瑶共同偿还原告孙元和借款本金1575545元，并支付利息。2014年6月25日，本院受理了原告聂贵平诉被告江安心、袁琼瑶、邓静、杨四平、聂凌云追偿权纠纷一案，于2014年12月10日作出（2014）鄂云梦民初字第00773号民事判决书，判决被告江安心、袁琼瑶于本判决生效之日起十日内给付原告聂贵平代偿的贷款本金138330元及利息。
本院认为，本案系案外人袁金柏对本院作出的执行异议裁定不服提起的执行异议之诉。本案双方争议的主要焦点为：1、原告袁金柏与第三人江安心、袁琼瑶签订的房屋转让协议是否有效；2、转让的房屋是否实际交付原告袁金柏占有并使用；3、原告袁金柏对该房屋未办理过户登记是否存在过错。
关于原告袁金柏与第三人江安心、袁琼瑶签订的房屋转让协议是否合法有效的问题。本案中，第三人江安心、袁琼瑶将登记系袁琼瑶所有的房屋以100万价格转让给袁金柏，双方签订转让协议后袁金柏当即支付100万元，江安心、袁琼瑶向袁金柏出具了收据，双方的房屋转让协议实质为房屋买卖合同。第三人江安心、袁琼瑶以100万元转让房屋是否属明显以不合理低价转让财产，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条“对于合同法第七十四条规定的'明显不合理的低价'，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确定。转让价格达不到交易地指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”的规定，该房屋于2012年7月16日抵押登记评估价为1389900元，其70%价格为972930元，双方转让的价格并未低于该房屋评估价格的70%，故不能认定双方转让的价格属于明显不合理低价转让。双方转让自愿，系当事人对自身权利的处分。登记系第三人袁琼瑶所有的房屋来源于其祖父购买所得，云梦县国土资源局对该房屋所占土地核准颁发了土地使用权证，土地使用人为袁明福、袁小明（袁明福之子），该房屋赠与袁琼瑶后，袁琼瑶在房产部门办理了房屋过户登记，袁琼瑶作为房屋所有人依法享有占有、使用、收益、处分的权利。综上，原告袁金柏与第三人江安心、袁琼瑶之间签订的房屋转让协议系双方意思的真实表示，且未违反法律规定，双方转让房屋虽未办理物权登记，但不影响双方转让协议的效力，故认定双方转让房屋的协议为有效的合同。
关于转让的房屋是否实际交付原告袁金柏占有并使用的问题。袁琼瑶在取得该房屋所有权后于2011年8月16日将房屋出租该云梦县坤泰贷款公司使用，年收取租金20000元，该房屋于2012年5月28日转让后，云梦县坤泰贷款公司继续租赁使用，并于2014年9月1日向原告袁金柏之妻方焕兰交付租金50000元，依据合同法第二百一十五条“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，云梦县坤泰贷款公司重新租赁虽未重新与原告鉴定租赁合同，但并不违法法律规定，且双方已在实际履行租赁合同，证明原告袁金柏以其家庭名义对该房屋在行使收益权，由此认定该房屋已交付袁金柏占有','2018-10-07
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