四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川10民终293号
上诉人（原审原告）：刘朝刚，男，1944年3月5日生，汉族，住四川省内江市东兴区。
委托诉讼代理人：宋明光，四川汉安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：内江市东兴区富溪镇中心学校，住所地四川省内江市东兴区富溪镇场镇。
法定代表人：魏忠诚，校长。
委托诉讼代理人：陈大亮，四川蜀源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：内江市东兴区富溪镇人民政府，住所地四川省内江市东兴区富溪镇场镇。
法定代表人：刘太平，镇长。
委托诉讼代理人：李玲玲，内江市东兴区富溪镇人民政府。
上诉人刘朝刚因被上诉人内江市东兴区富溪镇中心校（以下简称富溪中心校）、内江市东兴区富溪镇人民政府（以下简称富溪镇政府）商品房销售合同纠纷一案，不服内江市东兴区人民法院(2016)川1011民初2848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日受案后，依法由审判员叶波与审判员裘南晶、易小峰组成合议庭，于2017年3月27日公开开庭审理了本案。刘朝刚的委托诉代理人宋明光,富溪中心校的委托代理人陈大亮,富溪镇政府的委托代理人李玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘朝刚的上诉请求：1.撤销一审判决并另行审理；2.改判由富溪中心校、富溪镇政府承担违约责任赔偿并赔偿经济损失15万元；3.本案一、二审诉讼费由富溪中心校、富溪镇政府承担。主要事实和理由：1.一审认定富溪镇政府不是本案一审的被告不当，属认定事实错误；2.一审认定本案购房性质为住房，被上诉人为上诉人办理了住房产权证不构成违约与本案事实不符，也属认定事实不清。
富溪中心校辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，一审适用合同法的规定正确，根据规定集体土地不得办理门面产权，从房屋结构来看本案为住房，并且上诉人购买的本案房屋均是学校教师的住房。该房屋为无偿划拨土地，不能办理营业性门面，但不影响上诉人占有、收益。请求二审院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
富溪镇政府辩称，富溪镇政府不是本案的适格主体，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
刘朝刚的起诉请求：请求判令富溪中心校、富溪镇政府担违约责任，赔偿经济损失15万元（以评估为准）。
一审法院认定：1997年，被告富溪中心校（当时为富溪镇教育组）、富溪镇政府为改善办学条件，修建富溪镇中小学教师住宿楼。为解决资金困难，被告富溪中心校、富溪镇政府将教师住宅楼底楼四套房屋改建成门面，公开招标出售，原告中标购得该住宅楼底楼的房屋一套。原告遂向被告支付购房款48598.00元，后该教师住宅楼修建完毕，被告将该房屋交付给原告使用至今。
2000年3月31日，原、被告补签《房屋买卖协议书》（此时该房屋已交付原告使用），协议书载明：“我乡为落实普九硬件设施，改善教职工居住条件，经乡党委、政府研究决定：修建富溪中、小学教职工住宅楼，因资金紧、缺口大，为解决多方筹集资金，经建房领导小组研究决定：将住宅楼底层四套门面公开招标出售，现经甲、乙双方协商，订立本协议。第一条售房范围及面积甲方出售给乙方的房屋包括两间门面、一间客厅、一间卧室、一间厨房、一间厕所和本套房屋及楼梯间。面积计算包括上属所有房屋的建筑面积共83.75平方米。范围…。第二条房价计算通过投标该套房屋的售房单价为每平方米606.00元，楼梯间按实际面积计算，每平方米300.00元。计房价金额为606.00×76.71＝46486.00元，300.00×7.04＝2112.00元，计48598.00元。大写金额：肆万捌仟伍佰玖拾捌元正。第三条付款方法…（已交清）。第四条其他约定1.买卖房屋应缴纳的一切税费，按有关规定由甲乙双方各付其应缴纳部分。2.现经双方协商同意后，将甲、乙双方签订协议书到公证处进行公证。所需费用由甲方负担。如今后能办房产证时，所需费用按现售房款和（九八年）办证费用比例分摊，超出部分由甲方负担。3.乙方购房后，购买房屋面积范围内的维修，一年内由甲方负责，由不可抗拒的自然灾害和乙方人为对房屋所造成的损害除外。4.乙方购房后，不得任意改变现行房屋结构，以免影响整个建筑安全。5.乙方购房后，有继承权和转卖权，政府和学校不得干涉。6.集体土地使用证学校统一办理，今后办房产证时，土地使用证由各户分别办理。7.本协议一式三份，甲、乙双方签字、政府签章后生效，由甲、乙、乡政府各持一份。监证机关：陈立友（签字），内江市东兴区富溪乡人民政府印章（印章），甲方代表：冷恒彬（签字），内江市东兴区富溪乡教育组（印章），乙方代表：刘朝刚（签名、手印），二〇〇〇年三月三十一日”。同日，二被告向原告出具了《四川省非经营性结算统一收据》，载明“收到刘朝刚交来富溪乡中、小学职工住宅楼7-3号门面一套购房款，金额48598.00元，收款单位：富溪教育组，收款人：张，交款人：刘朝刚，内江市东兴区富溪乡人民政府印章（印章），内江市东兴区富溪乡教育组（印章）”。庭审中被告出示的规划设计图纸显示，该房屋设计为住宅结构。该房屋临近学校及综合市场，层高较高，两间门面临街，可作营业用房使用，交房后原告一直将该房屋作为营业用房使用至今。
被告交房至今，原告不断要求被告办理门面产权过户。2008年12月，富溪中心校在内江市东兴区房地产管理局办理了该幢楼的《房屋所有权证》（共计24户）。2014年4月，富溪中心校将其中19户本校教师购买房屋的产权过户到各户名下。因原告不是教师，无资格享受房改优惠政策，未办理到个人房产证。后经富溪中心校、富溪镇政府向相关部门申请，相关部门于2015年7月同意富溪中心校将房屋产权过户到原告名下。2015年9月，富溪中心校工作人员与原告到内江市东兴区房管局办理过户手续，原告得知只能办理住房产权，不能办理门面产权，原告不服向相关部门信访。2015年12月4日，被告富溪镇政府回复原告：只能办理住房产权，该房仍可作门面使用，原告没有损失。同日，原告向内江市东兴区人民政府复查委员会申请复查。同月9日，内江市东兴区人民政府信访事项复查委员会向原告送达不予受理告知书，告知原告通过诉讼、仲裁、行政复议等途径解决。2016年7月20日，被告富溪中心校将该房屋过户到原告名下，房权证载明：房屋所有权人为刘朝刚，房屋坐落于内江市东兴区富溪镇，规划用途为成套住宅。
一审法院认为，本案的争议焦点主要有三点：一是被告富溪镇政府及富溪中心校是否具备售房资格，《房屋买卖协议》是否有效；二是购房性质，应为住房还是营业性质的门面，被告是否构成违约；三是购房性质如果为营业性质的门面，原告是否有损失，损失如何认定。
一、关于被告富溪镇政府及富溪中心校是否具备售房资格，《房屋买卖协议》是否有效问题。一审法院认为，原告刘朝刚与被告富溪中心校、富溪镇政府签订的《房屋买卖协议书》，系双方对房屋买卖行为的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该协议书已依法成立并生效。被告富溪中心校辩称，其不是商品房出售主体，无权与他人订立买卖合同，《房屋买卖协议书》无效，一审法院认为，富溪中心校虽为事业单位，但其系具有民事权利能力和民事行为能力的法人，在一定情况下仍可进行市场交易，故对该主张，不予支持。被告富溪镇政府辩称，其不是售房主体，仅在职权范围内履行监督义务，一审法院认为，被告富溪镇政府虽参与建房、办证事宜，但《房屋买卖协议书》及房款收据均显示，被告富溪中心校作为合同甲方签章并实际收取房款，被告富溪镇政府仅作为监证机关在协议书上签章，售房合同权利义务的实际承受主体应为被告富溪中心校，故对该主张，予以支持。
二、关于购房性质应为住房还是营业性质的门面，被告是否构成违约问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，因此，本案房屋的购房性质应依法根据购房协议有关条款或交易习惯确定。一审法院认为，结合《房屋买卖协议书》的相关条款及交易习惯，可作如下分析认定：1.《房屋买卖协议书》第四条第6项载明的“集体土地使用证学校统一办理，今后办房产证时，土地使用证由各户分别办理”，该条款说明了当时所建房屋的土地性质为“集体土地”，而土地性质与购房性质的认定紧密相关，根据相关规定，“集体土地”不能办理营业性质的房屋产权，原告应预知其所购房屋将来不能办理营业性质的房屋产权。2.《房屋买卖协议书》第四条第2项载明的“如今后能办房产证时，所需费用按现售房款和（九八年）办证费用比例分摊，超出部分由甲方负担”，该条款中“如今后能办房产证时”的陈述表明，该房屋房产证的办理时间在“今后”，并不能及时办理，且“能办”一词表明，房产证的办理过程本身存在一定困难，原告应预知购买该房屋的办证结果不同于购买普通房屋的办证结果。3.原告诉称，购房协议约定所购房屋为“门面”，且被告以公开招标的形式出售门面，购房性质应按营业性质的门面确定，一审法院认为，该房屋的购房性质不能仅从字面意义理解，应结合合同条款综合判定，《房屋买卖协议书》第一条载明“甲方出售给乙方的房屋包括两间门面、一间客厅、一间卧室、一间厨房、一间厕所和本套房屋及楼梯间”，该条款表明被告出售给原告的房屋包括“门面”、“客厅”、“卧室”、“厕所”、“厨房”、“楼梯间”几个部分，从其房屋结构、使用功能来看，该房屋应为住房，且原告在购房时知悉所购房屋为学校教师住宿楼，不同于普通商品房，虽将底楼改建为门面，但仅改变了房屋的实用功能，并未改变房屋的建设性质，故对原告的该主张，不予支持。4.原告诉称，其以门面价格购买该房屋，购房性质应按门面确定，一审法院认为，诉争房屋的两间房间临街、层高较高，具有门面使用功能，又临近学校及综合市场，该房屋的地域条件更有利于进行商业经营，房屋本身价值较高，且原告所举证据亦不足以证明其购买价格已达到当时同类门面的市价，故对原告的该主张，不予支持。综合以上分析结论，一审法院认为原告所购房屋的购房性质应按住房确定，被告为该房屋办理住房产权的行为，未构成违约。
三、关于购房性质如果为营业性质的门面，原告是否有损失，损失如何认定问题。因购房性质认定为住房，该争议焦点缺乏论证基础，在此不再论述。
综上所述，原、被告签订的《房屋买卖协议书》已依法成立并生效，但被告富溪镇政府不是原告所购房屋的出售主体，非本案房屋买卖合同的相对人，故对原告诉请被告富溪镇政府赔偿经济损失的诉讼请求，一审法院不予支持。因诉争房屋的购房性质认定为住房，被告富溪中心校为原告办理住房产权的行为未构成违约，故对原告诉请被告富溪中心校赔偿经济损失的诉讼请求，一审法院不予支持。对原告评估经济损失的申请，因缺乏评估前提，一审法院不予同意。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第三十七条、第四十四条、第六十一条之规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：驳回原告的诉讼请求。
本院二审中双方当事人均未提供新的证据。
二审补充查明：1997年，刘朝刚交付完购房款给富溪镇教育组，实际验收并使用争议房屋；2000年3月31日刘朝刚与富溪镇教育组补签《房屋买卖协议书》和更换相应购房款《收据》,富溪镇政府作为监证机关签字盖章；2003年底至2004年按照上级统一政策，原富溪镇教育组专户撤销，新设立富溪中心校，原富溪镇教育组的债权债务划归新设立的富溪中心校；争议房屋于2016年办理产权证，但其中两间约定为营业用房办理为住房，为此双方发生纠纷。
二审查明的其余事实与一审判决认定事实相同。
本院认为，本案的主要争议焦点为富溪镇政府是否为适格被告；本案房屋出售方未按约定办理其中两间屋为营业用房的产权证明是否违约。现评析如下：
1.富溪镇政府是否为适格被告。经审理查明的事实是:1997年，刘朝刚交付完购房款给富溪镇教育组，实际验收并使用争议房屋。2000年3月31日刘朝刚与富溪镇教育组所签《房屋买卖协议书》富溪镇政府是作为监证机关签字盖章，并非合同相对人。2003年底至2004年按照上级统一政策，原富溪镇教育组专户撤销，新设立富溪中心校，原富溪镇教育组的债权债务划归新设立的富溪中心校，富溪镇教育组权利义务由富溪中心校享有和承担，故富溪中心校是本案的适格被告。富溪镇政府在协议中是作为小城镇的规划、管理者的身份以监证机关的身份出现，不是本案的适格被告。刘朝刚的该上诉理由不能成立，本院不予支持。
2.本案房屋出售方未按约定办理其中两间屋为营业用房的产权证明是否违约。《房屋买卖协议书》第一条明确约定“售房范围及面积甲方出售给乙方的房屋包括两间门面、一间客厅、一间卧室、一间厨房、一间厕所和本套房屋及楼梯间。面积计算包括上属所有房屋的建筑面积共83.75平方米。范围…”。从1997年刘朝刚收房并按约定用途使用至今，无证据表明其“两间门面”的实际使用受到限制或损害，故其请求赔偿“两间门面”营业用房与住房的价差的上诉请求不能成立；但作为房屋出售方应对不能办理“两间门面”产权证明承担非实质性的违约责任；由于《房屋买卖协议书》对违约责任未明确约定，本院根据本案属非实质违约的基本事实酌情认定违约损失4000元。刘朝刚的该上诉理由部分成立，本院予以支持。
3.关于鉴定申请问题。刘朝刚在本案二审中向本院申请对争议房屋约定的两间营业用房与住房价差进行鉴定。本院认为，刘朝刚按约定使用用途占有、使用争议房屋至今近20年，其用益物权实质并未受到损害，因此其申请并无意义，本院不予采纳。
综上所述，刘朝刚的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销内江市东兴区人民法院(2016)川1011民初2847号民事判决，即“驳回原告的诉讼请求”；
二、内江市东兴区富溪镇中心校在本判决生效之日起三十内向刘朝刚支付违约损失4000元。
如未按本判决指定的上述期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件诉讼费元1650元，已由刘朝刚预交，由刘朝刚承担；二审案件诉讼费3300元，已由刘朝刚预交，由内江市东兴区富溪镇中心校承担，在履行本判决时一并支付给刘朝刚。
本判决为终审判决。
审判长 叶 波
审判员 裘南晶
审判员 易小峰
二〇一七年三月三十一日
书记员 王 洁