连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0703民初795号
原告（反诉被告）连云港市瀛洲物业管理有限公司，住所地连云港开发区泰山中路88号418室。统一社会信用代码:91320703788364941E。
法定代表人徐玉玲，总经理。
委托代理人蒙丹梅、时晶，江苏董运弟律师事务所律师。
被告（反诉原告）金婷婷，女，1982年4月30日生，汉族，住连云港市连云区。
委托代理人刘家胜、刘昌开，江苏公善民律师事务所律师。
原告（反诉被告）连云港市瀛洲物业管理有限公司（以下简称瀛洲物业管理公司）与被告（反诉原告）金婷婷房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）瀛洲物业管理公司委托代理人蒙丹梅、时晶到庭，被告（反诉原告）金婷婷委托代理人刘家胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瀛洲物业管理公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付拖欠的租金人民币260286元及相应利息；二、判决被告向原告支付拖欠物业费人民币28120元及相应利息；三、判决被告立即搬离租赁物，将租赁物返还原告并支付自2015年12月1日至实际返还租赁之日的场地占有使用费（租金29905元及物业费3310元，暂计算至2016年3月3日）。诉讼费由被告承担。2012年7月1日，原、被告签订了《商铺租赁协议》，约定被告承租原告位于海客瀛洲小区A7-07#、02#（一层）、A7-01#、02#、03#、04#（二层）的租赁物，总建筑物面积519平米。租赁期限为5年，从2010年12月1日起至2015年11月30日止。该协议中对租金、物业费交付、违约责任等均做明确约定。该租赁协议签订后，原告依约将租赁物交付给被告使用，被告也进行装修经营。但被告并未在合同约定的时间内按时足额缴纳租金。至原告起诉之日，被告仍拖欠大量租金未付。案件审理过程中，原告撤回要求被告支付拖欠物业费28120元及相应利息及自2015年12月1日至实际给付之日止物业费的诉讼请求。
被告金婷婷辩称，原告主张全部租金已过诉讼时效。原告方没有取得房产证，无权主张，双方签订的《商铺租赁协议》中关于租金缴纳标准、期限在实际履行中已变更，原告仍按合同约定计算，不符合真实意思表示。原告在履行合同中有违约行为，影响答辩人经营，答辩人有权根据《合同法》规定行使抗辩权，有权拒绝缴纳租金和物业费。原告没有提供规范用电，且在被告多次找原告协商，原告才同意被告自已电路改修。且房屋雨季漏雨，原告没有及时维修导致被告受损。门前地砖破碎没有及时维修影响生意。
反诉原告金婷婷向本院提出诉讼请求：一、判决驳回反诉被告请求，同时赔偿反诉原告各项经济损失合计人民币35万元；二、判决延长租赁期限至2018年11月30日并免交房屋租金及物业费。反诉费由反诉被告承担。反诉被告违背合同义务一直没有为涉案商用房提供规范商业用电，导致反诉原告为此多支付装电费用10余万元。反诉原告于2011年3月实际开始租用涉案房屋后，累计36个月无法正常营业，导致直接损失25万元。其中2014年9月前整个小区系临时用电，根本无法正常经营使用，2014年9月后小区业主多次维权只解决小区照明用电问题，商业用电迟迟不能解决，导致空调无法正常使用，至店面缺乏必须的营业环境，造成经营损失15万元。承租房屋屋顶漏雨，反诉被告一直未予维修，每年至少有三个月影响营业，造成损失10万，合计25万元。反诉原告为经营投入装璜140余万元，由于反诉被告行为导致巨大经济损失。庭审中，反诉原告表示如反诉被告放弃主张物业费，反诉原告则放弃要求免交物业费的反诉请求。
反诉被告瀛洲物业管理公司辩称，反诉原告要求反诉被告承担装电费用无事实及法律依据。租赁商铺本身已安装好供电系统，具备使用条件。反诉原告是在认可租赁商铺当时现状且明知商铺是临时用电的情况下自愿租赁商铺。反诉原告不是增加供电系统，而是改造商铺原电路设施。反诉原告改造商铺设施并非是因为临时用电造成，而是因为反诉原告租赁商铺的方式、经营方式才导致需要电路改造。二、反诉原告所称的因反诉被告导致其无法正常营业的说法与事实不符。租赁商铺本身已安装好供电系统，具备使用条件，未造成反诉原告无法正常经营，反诉原告经营的茶楼失策本身是自身市场定位错误，长期拖欠租金和物业费，反诉被告在其租赁期间数次给反诉原告租金优惠，支持其经营。但是反诉原告将自已经营失败转嫁至反诉被告身上。反诉原告以屋顶漏水等问题作为拒绝交纳租金的理由不能成立，反诉被告已向反诉原告交付符合要求的租赁物，没有漏雨在内的质量问题，且在租赁期间反诉原告从未向反诉被告主张过漏雨问题。请求驳回反诉原告的诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告对本诉部分举证如下：
证据一、商铺租赁协议，证明原被告之间的租赁关系及合同中对租金的支付以及违约责任的约定，自原告起诉之日起被告拖欠水电费物业费的事实已经构成违约，并且双方约定的租期已届满，被告非法占用原告租赁物未予返还。被告认为真实性无异议，但是对其中内容的关联性有异议，其中的第三条租金和租金缴纳期限，在合同履行当中已经实际变更，租金的年标准是从2011年以后是30000元。原、被告对其真实性均无异议，本院予以确认，在卷佐证。
证据二、缴费通知单，证明被告拖欠租金，原告进行催收，被告工作人员也已接收。被告认为缴费通知单，不能证明哪个人签收，对客观性不予认可。本院认为原告提交证据无被告本人签名，且原告未能证实由被告委托他人代收，故不能证实系被告接受，不具备真实性，本院不予确认。
证据三、连云港隆鑫房地产开发有限公司与原告签订的商铺委托经营管理协议书，证明该房地产开发公司已经将涉案商铺委托原告经营管理，原告有权收取租金等与商铺有关的所有费用，并且有权采取诉讼的方式。被告认为真实性无异议。本院予以确认，在卷佐证。
证据四、2015年12月9日，江苏宏浩律师事务所受原告委托就被告拖欠租金的事实向被告发出的催收律师函以及EMS快递单回执，原告已经就被告拖欠费用的事实催收。被告不予认可。通过邮件查询系统核实该邮件于2015提12月16日发出，被告于次日签收，本院予以确认。
证据五、涉案房屋建设规划许可证及消防验收合格意见书，证明涉案房屋已取得建设规划许可证及通过消防验收。被告对真实性予以认可。原、被告均无异议，本院予以确认，在卷佐证。
原告对反诉部分举证如下：
证据一、由中蓝连海设计研究院出具的电表箱配电系统，该份证据的原件保存在连云区档案馆，证明目的1.证明涉案商铺的电路是经过审批登记备案的，并通过相关部门的审批，完全具备商业使用条件；2、从该图可以看出涉案门面的电路系统是01号商铺的一楼、二楼是一个电表箱，02号商铺的一楼二楼是一个电表箱，以此类推03、04号商铺正因为反诉原告租赁的只是01、02号商铺的一楼、二楼，03、04号商铺的二楼，因其并未租赁03、04号商铺的一楼，并且因为电费原因，拒绝使用03、04号电表箱，在未经反诉被告同意的情况下，擅自改造电路，系因反诉原告自己经营茶楼的模式以及租赁商铺的方式造成的，与反诉被告无关。并且反诉原告在反诉原告提供的证据当中其自认的电路改造的时间是在2012年，可见在2010年反诉被告向反诉原告提供的租赁物是经反诉原告认可的，也是符合约定的。被告认为该证据与本案也没有关联，因为这个复印件只能说明电路的设计情况，而被告改造线路是因为整个小区没有提供正规用电，电压不足导致经常停电，被告征得原告的许可下，改造电路的目的是为了与居民用电分开；反诉原告并没有过多的改变室内设计，线路改造费用主要是发生在室外，与03、04房的电表没有关系；反诉原告并非私自改装线路，因为改装线路的起点就是小区的变电站，如果反诉被告不同意，也不可能改装成功，对租赁房屋的室内并没有改动。该证据系复印件，被告不予认可，本院不予确认。
证据二、反诉原告缴纳的2012年3月19日、2013年2月26日的电费收据，证明其因自身经营需要以及自己的原因在未经反诉被告同意的情况下，擅自改造电路，正因为不是因为反诉被告的原因，所以反诉原告通过按时缴纳电费的行为对上述事实予以确认。被告对其真实性予以认可，证明目的不予认可。原、被告对真实性均无异议，本院予以确认，在卷佐证。
被告举证如下：
证据一、连云港房产网论坛（网页打印件），证明海客瀛洲小区经常电压不够造成停电，严重影响经营。原告对该证据的三性不认可，不具有证据的合法性，网页的内容也仅是个别人的陈述，不能代表客观的真实情况，而且并不排除是由被告自行发表编制的内容。该证据系打印件，不具备真实性，本院不予确认。
证据二、被告为经营自行安装上用电、维修房屋的证据材料，证明目的：1、安装维修合同：电力安装含劳务费5万元；房屋维修总包价1.5万元；地坪维护4000元；2、七张电力安装材料收据共69580.5元；3、崔广军杨存款凭单及收条；4、安装临时用电的照片3张。原告对该证据的真实性、关联性有异议。该证据与被告已对涉案房屋电路改造的事实相印证，本院予以确认，在卷佐证。
证据三、被告交纳2012/13年物业费、租金收据（6张）（其中5张原件、1张复印件）证明：1、租金交至2013年12月31日；2、由于原告一直未提供规范用电，房屋存在渗水，原告拒不维修等问题，导致被告不能正常经营，经双方协商年租金标准变更为3万元。3、2012/13年的房租为3万余元，不但证明了《商铺租赁协议》的房租标准已经变更，更证明了原告没有提供正常用电及房屋维修服务从而影响经营的事实，否则其也不会降低租金标准。原告对其真实性认可，但是不能达到被告的证明目的。原、被告对真实性均无异议，本院予以确认，在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月1日连云港隆鑫房地产开发有限公司与原告签订商铺委托经营管理协议书，该协议书约定将位于海客瀛洲小区A7幢一层-01、02号和A7幢二层01、02、03、04之商铺（建筑面积共计519平方米）全权委托原告对外经营管理。委托期限为十年，自2010年1月1日至2020年12月30日止。2010年12月1日，原、被告签订了《商铺租赁协议》，约定被告承租原告位于海客瀛洲小区A7-01#、02#（一层）、A7-01#、02#、03#、04#（二层）的租赁物，总建筑物面积519平米。租赁期限为5年，从2010年12月1日起至2015年11月30日止。第一年至第三年租金为人民币93000元整。从第四年起租金每年比上一年度增加10%（即第四年为102300元、第五年为112530元）。第一年付款时间为2010年9月15日、第二、三、四、五年付款时间为以后每年12月15日。协议约定由被告按0.9元/度标准向原告缴纳临时用电费。双方还就其他权利义务作出约定。该租赁协议签订后，原告依约将租赁物交付给被告使用，被告也进行装修经营并向原告交纳第一年租金，2012年3月12日，被告向原告申请减免2011年12月1日至2012年12月31日租金5万元，原告签字表示同意。被告交纳2011年12月15日至2012年12月15日租金叁万柒仟伍佰肆拾肆元正并由原告向被告出具收据，收据上注明董事长同意打折。2013年7月2日被告向原告交纳2013年1月1日至2013年12月31日房租叁万元正并由原告出被告出具收据。被告没有向原告交纳2013年12月1日至2015年11月30日两个年度租金。最后一期租金被告应于2014年12月15日向原告交纳，原告应于2015年12月15日前向被告主张权利。原告未能举证于2015年12月15日前向原告催要过租金。原告虽举证落款时间为2015年12月9日律师函，但该函于2015年12月16日前发出，次日由被告签收。被告主张原告赔偿其损失35万元。其中2012年元月被告与连云区晶格空间装潢设计室签订安装维修合同，约定由连云区晶格空间装潢设计室对涉案房屋自临时配电房至涉案房屋室外电路改造，电路改造后仍由原告代被告交纳电费。被告支出电力安装材料费69580.5元及电力安装劳务费50000元，被告未能举证系由于临时用电导致其改造电路。被告主张于2011年3月起累计36个月无法正常营业导致经济损失25万元，未提交证据。同时查明，涉案房屋经规划许可并经消防验收。
本院认为，原告受连云港隆鑫房地产开发有限公司委托管理涉案房屋，原告对涉案房屋有对外出租权利，原告起诉主体适格。原、被告签订的《商铺租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且涉案房屋取得合法建设手续并经消防验收合格，原、被告签订的《商铺租赁协议》应属合法有效合同。原告已按协议约定将涉案房屋交付被告使用，被告应按协议约定交付原告合同期限内的租金。但是原、被告间存在五年期限租赁合同，属长期租赁合同关系，当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算适用一年诉讼时效。原、被告协议约定最后一期租金的交纳时间为2014年12月15日，原告应于2015年12月15日前主张租金，原告未能举证于诉讼时效届满前向被告主张租金，故本院对原告主张的租金260286元及相应利息均不予支持。房屋租赁合同租赁期限届满，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。本案原、被告签订协议于2015年12月1日到期，原告现请求被告搬离涉案房屋并将租赁物返还原告符合法律规定，本院予以支持。被告至今未返还原告涉案房屋，占用期间的租金损失应由被告支付原告，原告主张按协议约定租金支付其占用期间租赁费符合法律规定，本院予以支持，因此被告应自2015年12月1日起至实际返还原告涉案房屋之日止按协议约定最后一期租金标准支付原告租金。被告反诉要求延长租赁期限至2018年11月30日并免除租金于法无据，本院不予支持。对于被告反诉主张原告提供临时用电未能满足其商业经营用电以致被告电路改造支出电力安装材料费69580.5元及电力安装劳务费50000元的请求，本院认为被告电路改造后仍然通过原告交付，仍属临时用电，可见原告电路改造并非是临时用电原因导致，且原、被告签订合同时双方对临时用电系明知，故被告主张支出电力安装材料费69580.5元及电力安装劳务费50000元应由原告承担理由不成立，且被告主张于2011年3月起累计36个月无法正常营业导致经济损失25万元，并未提交证据，故本院对被告主张原告赔偿损失35万元不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告连云港市瀛洲物业管理有限公司要求被告金婷婷支付拖欠租金人民币260286元及相应利息的诉讼请求。
二、被告金婷婷于本判决发生法律效力之日起十日内搬离涉案租赁房屋并将租赁房屋返还原告连云港市瀛洲物业管理有限公司同时支付租金（自2015年12月1日起至实际返还之日止，按112530元/年计算）。
三、驳回反诉原告金婷婷要求反诉被告连云港市瀛洲物业管理有限公司赔偿其各项经济损失合计人民币35万元的诉讼请求。
四、驳回反诉原告金婷婷要求判决延长租赁期限至2018年11月30日并免交房屋租金的诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6060元、反诉案件受理费4287元，合计10347元，由原告连云港市瀛洲物业管理有限公司负担5900元，由被告金婷婷承担4447元（原告、被告均已预交本诉及反诉，被告本判决生效之日起十日内支付原告诉讼费160元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时向该院预交本诉部分上诉案件受理费6060元或反诉部分案件受理费4287元。连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行，账号：10×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交与本院）。
审 判 长 何宝国
代理审判员 张 敏
人民陪审员 姜启合
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 张成帅
法律条文及上诉须知
法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护事事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质理不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于<诉讼费用交纳办法>的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。