宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2O15）甬东民初字第353号
原告：宁波市永琪投资咨询有限公司。住所地：宁波市江东区福明路***号（4-5）（4-6）。
法定代表人：郁鸿骐，该公司总经理。
委托代理人：徐德林、蒋华芳，浙江金汉律师事务所律师。
被告：邱珊宏。
委托代理人：严剑锋，浙江鄮城律师事务所律师。
原告宁波市永琪投资咨询有限公司与被告邱珊宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月30日立案受理后，依法由审判员杨锦晶适用简易程序独任审判，于2015年3月10日公开开庭进行了审理。原告宁波市永琪投资咨询有限公司的委托代理人蒋华芳，被告邱珊宏的委托代理人严剑锋到庭参加诉讼。本案经庭外和解未成，现已审理终结。
原告宁波市永琪投资咨询有限公司起诉称：2013年3月14日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定被告将其所有的位于宁波市海曙区中山西路xx号、xx号店面房出租给原告，租赁期限为五年，自2013年4月1日至2018年3月31日，原告向被告支付水电费押金10000元，房屋租金为第一年390000元，第二年第三年各为400000元，第四年第五年各为410000元，每半年支付一次，提前一个月支付，如原告提前解除合同，在提前二个月书面通知被告的前提下不视为违约及相应的权利义务等内容。2014年7月8日，双方签订解除租赁合同通知书，准备解除合同，后双方又于2014年9月3日签订协议书一份，约定前述解除租赁合同通知书即日作废，2013年3月14日签订的房屋租赁合同继续有效，并将租赁合同中的租金条款变更为2014年11月1日至2018年3月31日止，租金为每年380000元，2014年10月1日至10月30日免租金。该协议签订后，原告于2014年10月20日向被告支付半年租金190000元（2014年11月1日至2015年4月30日租金）。后原告因无法继续经营，于2014年10月24日向被告发出书面通知书，要求提前解除合同，并于合同解除日即2014年12月23日将房屋退还给被告，被告同日出具钥匙收条一张。至此，双方租赁合同解除。请求判令：一、解除原告与被告于2013年3月14日签订的房屋租赁合同；二、被告立即向原告退还房屋租金135860.21元，租房押金10000元，共计145860.21元。庭审中，原告明确诉讼请求第一项诉讼请求为确认原告与被告于2013年3月14日签订的房屋租赁合同于2014年12月23日解除。
被告邱珊宏答辩称：原告与被告于2013年3月14日签订房屋租赁合同属实，后因原告经营不善，于2014年7月向被告提出解除租赁合同，被告考虑到原告自2008年开始就已租赁涉案房屋，希望双方可以继续维持稳定的租赁关系，故被告同意将租金降低到每年380000元，并给予原告一个月的免租期限。免租期的约定是为了双方能继续履行租赁合同，现原告在有免租期的情况下再次提出解除租赁合同，被告认为双方租赁合同已经解除，原告原可享受的一个月免租期亦不存在，故应在原告的诉讼请求中扣除一个月的房租31666.67元。此外，原告租赁涉案房屋后仅支付2008年4月至12月的物业费，尚欠物业费17261元未付。被告因原告提前解除合同而另行寻找承租人，由于时间紧迫导致年租金减少为每年360000元，原告的行为导致原告损失20000元，上述费用均应在原告的诉讼请求中予以扣除。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认证如下：
1.原告宁波市永琪投资咨询有限公司提供租赁合同一份，拟证明原告与被告存在房屋租赁合同关系等事实。经质证，被告邱珊宏对上述证据的真实性没有异议，并称该租赁合同中签字的“邱阿来”系被告父亲，“邱建芬”系被告姐姐，被告已收到原告支付的水电费押金10000元。本院认为，因被告对该证据的真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以确认。因被告认可已收到原告支付的水电费押金10000元，故本院对该事实予以确认。
2.原告宁波市永琪投资咨询有限公司提供解除租赁合同通知书一份，拟证明原告与被告曾于2014年7月8日协商租赁合同解除事宜，但之后该通知书作废等事实。经质证，被告邱珊宏对上述证据的真实性没有异议。本院认为，因被告对该证据的真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以确认。
3.原告宁波市永琪投资咨询有限公司提供协议书一份，拟证明原、被告双方对租赁期限和租金进行重新约定等事实。经质证，被告邱珊宏对该证据的真实性没有异议，但认为该协议书是在原告继续租赁房屋的情况下被告作出的让步。本院认为，因被告对该证据的真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以确认。
4.原告宁波市永琪投资咨询有限公司提供中国工商银行凭证复印件一份、情况说明一份，拟证明协议书约定的半年租金190000元是原告公司委托下属的美发店予以支付等事实。经质证，被告邱珊宏对上述证据的真实性没有异议，认可收到过款项，但认为由于原告提出解除合同，故相应的免租期权利丧失，190000元应是支付2014年10月1日至2015年3月31日的半年租金。本院认为，因被告对上述证据的真实性没有异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。
5.原告宁波市永琪投资咨询有限公司提供通知书一份、协议书一份，拟证明原告于2014年10月24日通知被告要求解除租赁合同等事实。同时，原告陈述称，因租赁合同约定解除合同需提前两个月提出，原告为减少一个月房租损失，打算在2014年11月23日与被告办理交房手续，被告提出租赁权转让的方案，表示如果涉案房屋租赁权转让给他人，则原告无需支付房租，但如果未能转让给他人，则由原告支付相应费用，原告未能同意该方案，故以邮寄解除通知书的方式按合同约定解除合同。因原告不同意被告提出的方案，故该协议书只在原告处保留一份，原告已在合同解除前二个月在店门粘贴招租广告。经质证，被告邱珊宏表示原告曾以信件方式向被告邮寄过通知书，被告亦收到通知书。后因被告需另行寻找新的承租人，新承租人询问原租赁合同是否解除，故被告姐姐邱建芬到原告处要求确认租赁合同解除，原告又拿出一份通知书让邱建芬签字，该通知书与原告提供的通知书内容一致，签字的时间应是双方办理交接时。被告认可原告在合同解除前二个月在店门粘贴过招租广告，对协议书中邱建芬的签字没有异议，表示原告当时想在2014年11月23日提早退房，被告表示在原告为被告找到新承租人并付清一季度房租的情况下，同意原告提早退房，但原告态度一直发生变化，并实际使用房屋到2014年12月底。被告处没有该协议书，原告出于自身利益考虑没有实际履行该份协议书，但被告认为该协议书是有效的。本院认为，因被告对上述证据的真实性没有异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。因原、被告对原告在涉案合同解除前二个月在店门粘贴过招租广告的事实陈述一致，故本院对该事实予以确认。
6.原告宁波市永琪投资咨询有限公司提供收条一份，拟证明被告于2014年12月23日收到钥匙的事实。经质证，被告邱珊宏对该证据的真实性没有异议，但认为双方交房尚未完成，双方后续还在为免租期事宜进行协商。本院认为，因被告对该证据的真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以确认。
7.被告邱珊宏提供商铺租赁合同一份，拟证明被告将涉案房屋租赁给案外人，年租金约定为360000元，原告的行为导致被告20000元损失等事实。经质证，原告宁波市永琪投资咨询有限公司对该证据的真实性和关联性有异议，认为原告已按约提早两个月通知解除合同，被告再次出租房屋的租金高低与本案无关。本院认为，因被告提供的该证据系原件，故本院对该证据的真实性予以确认。
8.被告邱珊宏提供关于催交物业服务费的函一份、租赁合同复印件一份、物业服务费发票复印件四份，拟证明原告自2008年租赁涉案房屋起尚拖欠物业费等事实。经质证，原告宁波市永琪投资咨询有限公司对租赁合同的真实性有异议，认为合同相对方并非原告，对函的真实性没有异议，但认为双方合同中并没有约定物业费用由原告负担。本院认为，因原告对函的真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以确认。被告提供的租赁合同系复印件，且合同记载的相对方亦非原告，故本院对该证据的关联性不予认定。被告提供的物业费票据并非涉案租赁合同租赁期限内发生，故本院对上述证据的关联性不予认定。
本院经审理，认定事实如下：2013年3月14日，原告宁波市永琪投资咨询有限公司与被告邱珊宏签订租赁合同一份，约定被告邱珊宏将位于宁波市海曙区中山西路xx号、xx号店面房出租给原告宁波市永琪投资咨询有限公司使用，租期自2013年4月1日至2018年3月31日止，共五年。租赁期满，被告邱珊宏有权收回该店面房的使用，2013年4月1日至2014年3月31日的年租金为390000元，2014年4月1日至2016年3月31日的年租金为400000元，2016年4月1日至2018年3月31日的年租金为410000元，租金每半年支付一次，提前一个月支付，租赁期间原告宁波市永琪投资咨询有限公司按宁波地区规定支付水费、电费，如提前解除合同，在提前二个月书面通知被告邱珊宏的前提下不视为违约，并在解除合同前二个月在店门张贴招租广告；依据本合同规定及本合同有关文件而发出的所有通知、单据均采用书面形式，并用快递或挂号发至对方。使用快递发送的，在发出后视为收讫；被告邱珊宏收取原告宁波市永琪投资咨询有限公司壹万元的水电费押金，租赁期限到期后如数归还原告宁波市永琪投资咨询有限公司等内容。被告邱珊宏已收到原告宁波市永琪投资咨询有限公司支付的水电费押金10000元。2014年7月8日，原告宁波市永琪投资咨询有限公司向被告邱珊宏出具解除租赁合同通知书一份，载明由于门店生意清淡，要求提前解除合同等。2014年7月9日，被告邱珊宏在该通知书上签字。2014年9月3日，被告邱珊宏的父亲邱阿来代表被告邱珊宏与原告宁波市永琪投资咨询有限公司签署协议书一份，载明经双方协商，原双方于2014年7月8日签订的解除租赁合同通知书即日作废，原2013年3月14日签订的租赁合同继续有效，原合同租金条款变更为2014年11月1日至2018年3月31日止，年租金为380000元。2014年10月1日至2014年10月30日为免月租金，其他条款不变。2014年10月20日，原告宁波市永琪投资咨询有限公司支付被告邱珊宏租金190000元。2014年10月24日，原告宁波市永琪投资咨询有限公司出具协议书一份，载明因原告宁波市永琪投资咨询有限公司人员缺少，要求提前解除合同，于2014年11月23日交房及被告邱珊宏同意原告宁波市永琪投资咨询有限公司转租等内容。2014年10月26日，被告邱珊宏的姐姐邱建芬在该协议书上载明同意转让，如没继续租房，需付壹季度房租。2014年10月24日，原告宁波市永琪投资咨询有限公司向被告邱珊宏寄送通知书一份，载明因原告宁波市永琪投资咨询有限公司人员缺少，要求提前解除合同，并于2014年12月23日交房。被告邱珊宏自称于2014年10月26日收到该通知书。被告邱珊宏的姐姐邱建芬在该通知书上签字。原告宁波市永琪投资咨询有限公司在涉案合同解除前二个月在店门粘贴过招租广告。2014年12月23日，被告邱珊宏的姐姐邱建芬出具收条一份，载明收到永琪中山西路店532号前后门钥匙各壹把。2014年12月25日，被告邱珊宏与案外人宁波中路典当有限公司签订商铺租金合同一份，载明被告邱珊宏将位于宁波市海曙区中山西路532、534号房屋出租给案外人作经营使用，被告邱珊宏于2014年12月26日前向案外人交付租赁房屋，租期自2015年1月1日至2017年12月31日止，2015年年租金为360000元，2016年开始年租金为380000元等内容。
本院认为，当事人应当对自己的诉讼请求所依据的事实和理由提供相应的证据予以证明。首先，租赁合同系原告宁波市永琪投资咨询有限公司与被告邱珊宏自愿签订，对双方当事人具有约束力，双方均应按约履行。邱阿来代表被告邱珊宏与原告宁波市永琪投资咨询有限公司于2014年9月3日签订的协议书，亦属原告宁波市永琪投资咨询有限公司与被告邱珊宏真实意思表示，故该协议书亦对双方当事人具有约束力。根据该协议书的约定，原、被告明确2014年7月8日签订的解除租赁合同通知书作废，且双方均自认2014年7月8日至2014年9月3日期间仍按原租赁合同履行权利义务，故除双方对2014年10月1日至2014年10月30日为免租期及租赁期限、租金数额另有新约定外，原租赁合同其他条款仍对双方当事人具有约束力。虽2014年10月24日，原告宁波市永琪投资咨询有限公司曾出具协议书一份，载明要求提前解除合同，并于2014年11月23日交房，被告邱珊宏同意原告宁波市永琪投资咨询有限公司转租等，邱建芬亦于2014年10月26日在该协议书上书写“同意转让，如没继续租房，需付壹季度房租”等字样，但从该协议书上相关内容记载的情况及后续原告宁波市永琪投资咨询有限公司实际使用房屋的情况看，双方并未就原告宁波市永琪投资咨询有限公司于2014年10月24日提出提前一个月解除合同、租赁权转让及租金计算达成一致意见，且原告宁波市永琪投资咨询有限公司亦于当日向被告邱珊宏寄送通知书，要求提前解除合同，并于2014年12月23日交房，故该协议书对原、被告并未实际发生法律效力。其次，原告宁波市永琪投资咨询有限公司自称于2014年10月24日向被告邱珊宏寄送通知书，被告邱珊宏的姐姐邱建芬亦于2014年12月23日与原告宁波市永琪投资咨询有限公司办妥涉案房屋钥匙交接手续，故应视为双方就2014年10月24日通知书所载明的解除合同及交房事宜应是明知的并已实际履行相关交房义务，结合被告邱珊宏的姐姐邱建芬与案外人宁波中路典当有限公司签订《商铺租赁合同》的时间及该合同约定的交付时间，原告宁波市永琪投资咨询有限公司要求确认其与被告间的房屋租赁合同于2014年12月23日解除的主张，依法有据，故本院对此予以采信。第三，根据原、被告双方签订的租赁合同，原告宁波市永琪投资咨询有限公司已提前二个月书面通知被告要求解除合同，且双方均陈述解除合同前二个月已在店门张贴招租广告，故原告已按租赁合同尽到提前解除合同的告知义务，被告邱珊宏与案外人另行签订租赁合同约定的租金少于涉案租赁合同约定的租金，系被告与案外人自行协商的结果，被告并未提供充分的证据证明上述租金减少与原告解除合同的行为存在必要的关联性，故本院对被告关于原告应承担其损失20000元的辩称，不予采信。协议书中约定的免租条款应系对租赁合同约定内容的补充，对双方租赁期间的权利义务均具有约束力，被告邱珊宏称该免租期条款仅适用于原告继续租赁房屋的情形，但被告并未提供充分的证据予以证明，故本院对被告的该项辩称，不予采信。因原告宁波市永琪投资咨询有限公司与被告邱珊宏签订的租赁合同中并未明确约定物业费用的缴纳主体，且被告邱珊宏提供的物业费票据记载的收费时间为2008年至2010年，该期间与被告邱珊宏签订租赁合同的相对方并非本案原告，亦非涉案租赁合同的租赁期间，故对被告要求原告支付物业费的辩称，本院不予采信。根据原告宁波市永琪投资咨询有限公司实际租赁涉案房屋的时间及合同解除的实际情况，被告邱珊宏应向原告返还剩余的租金及房屋押金，但原告主张的租金数额有误，故本院对此予以调整，并确认被告应返还原告租金133260.27元和水电费押金10000元。原告的诉讼请求，合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条和最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、确认原告宁波市永琪投资咨询有限公司与被告邱珊宏于2013年3月14日签订的租赁合同于2014年12月23日解除；
二、被告邱珊宏返还原告宁波市永琪投资咨询有限公司房屋租金133260.27元，押金10000元，共计143260.27元，于本判决生效后十日内履行完毕；
三、驳回原告宁波市永琪投资咨询有限公司的其他诉讼请求。
如果被告邱珊宏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×延迟履行期间）
本案受理费3217元，减半收取1608.50元，由原告宁波市永琪投资咨询有限公司负担26.50元，由被告邱珊宏负担1582元。由被告邱珊宏负担的1582元于本判决生效后五日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后的七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 员 杨锦晶
二〇一五年四月二十七日
代书记员 黄群英