中华人民共和国
贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黔01民终3135号
上诉人（原审原告）：李牧哲，男，1985年6月25日出生，中国台湾地区居民，住中国台湾地区。
委托诉讼代理人：杨洁，贵州贵达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘锋，贵州贵达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司，住所地贵州省贵阳市金阳新区管理委员会26层23号房。
法定代表人：李凯，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谢虹，贵州仪程律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蓝新宏，上海市建纬(深圳)律师事务所律师。
上诉人李牧哲因与被上诉人中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司（以下简称中天金融公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初3565号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李牧哲上诉请求：1、撤销原判第二项;2、判令被上诉人因房屋“井”字横梁质量瑕疵向上诉人赔偿54817元；3、判令被上诉人赔偿上诉人房屋闲置损失57283元；4、一、二审诉讼费及评估费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决偷换和混淆了“质量缺陷”与“质量瑕疵”的概念。涉案房屋存在不可移除的“井”字横梁，导致上诉人房屋净高减少，影响房屋的实用功能及美观效果，造成房屋价值和效用的减损，属于“质量瑕疵”。同时，涉案《房地产估价报告》中认定房屋价值减损也证明了该“井”字横梁属于质量瑕疵。2、一审认定事实错误。被上诉人销售的房屋同一栋同一层共24户，其中8户存在“井”字横梁，被上诉人在销售中并未明确告知上诉人该“井”字横梁的存在，其提供的样板房中也未见“井”字横梁。被上诉人交付的房屋与合同约定、样板房、报纸广告、宣传画册、电视视频广告不符，理应承担违约责任。3、上诉人的房屋存在“井”字横梁致使价值贬损，上诉人在就该价值贬损委托评估期间未能使用房屋造成了闲置损失。因被上诉人在销售中隐瞒“井”字横梁的存在，未尽告知义务，违反诚实信用原则，故其应当赔偿上诉人因此而造成的损失。
中天金融公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。1、一审认定涉案房屋的“井”字横梁不构成质量瑕疵正确。被上诉人向上诉人交付的房屋符合国家商品房相关规范的规定及合同约定，不存在质量瑕疵。上诉人以《房地产估价报告》价值减损反推涉案房屋存在质量瑕疵属于逻辑错误。根据一审查明的事实，涉案房屋在对外出租时，有无“井”字横梁的出租价格并无明显差异，有“井”字横梁的房屋单独出租时价格反而更高，故“井”字横梁并未导致涉案房屋市场价值减损。2、被上诉人的相关宣传资料或者广告均为装修后的效果，梁隐藏在天花吊顶内。根据上诉人提交的《房地产估价报告》中所附照片显示，上诉人购买的房屋完全可以装修为2层正常使用，因此，涉案房屋符合广告宣传内容。3、被上诉人未违反告知义务及诚实信用原则。房屋存在横梁是众所周知的事实，本案“井”字横梁的存在亦未影响涉案房屋的质量和使用功能，因此，房屋是否存在“井”字横梁不属于被上诉人需要通知的事项。同时，被上诉人在涉案《商品房买卖合同》附件十二补充协议第一条就销售的房屋之间存在层高差异进行了提示。4、一审认定闲置损失由上诉人自行承担正确。上诉人装修和使用房屋并不会影响本案鉴定工作的进行，因此，上诉人主张的房屋闲置损失系上诉人自行导致，与被上诉人无关，不应由被上诉人承担。
李牧哲向一审法院起诉请求：1.判令被告因房屋井字型横梁的质量瑕疵向原告赔偿20万元（暂定金额，最终以评估价值为准）；2.判令被告向原告赔偿房屋闲置损失（损失按每月6000元计算，暂从2016年7月9日起算5个月为30000元）；3.判令被告对房屋屋顶的消防管道及空调进行整改，即将消防管道及空调往上提高，紧贴屋顶；4.判令被告支付逾期交房违约金1476元；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将诉请中的第1、2、3项分别进行以下变更：第1项井字梁质量瑕疵赔偿金额由20万元变更为54817元；第2项房屋闲置损失赔偿金额由30000元变更为57283元（损失按每月50元/㎡计算，从2016年7月9日通知交房起算至2017年4月20日评估报告作出时止，共315天）；第3项对消防管道和空调进行整改变更为对空调进行整改；第5项增加了评估费用由被告承担。
一审法院认定事实：2013年、2014年，中天金融公司多次在《贵州都市报》刊登广告，宣称最具投资价值的金融中心，层高5.9ｍ、买一层得两层。销售中，又向李牧哲发放宣传手册，印有5.9ｍ高度隔为两层的仿真情景图，标称标准层高5.9ｍ等。
李牧哲与中天金融公司于2015年6月2日签订的《商品房买卖合同》，合同第三条、第七条约定：买受人李牧哲购买出卖人中天金融公司开发的贵阳国际金融中心一期商务区层高为5.9ｍ的6号楼11层13号办公用房，建筑面积为109.11㎡，总价款1093900元；第十一条、第十三条约定：2016年6月30日前交房,逾期交房在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金；第二十六条约定：商品房销售广告及宣传材料的内容、说明和允诺具体明确，对合同订立及房屋价格有重大影响的，视为合同内容等。合同签订后，双方向房屋管理部门办理了商品房预售合同备案登记，买受人李牧哲按合同履行了1093900元的付款义务。2016年7月5日，中天金融公司向买受人李牧哲邮寄了贵州金融城收房通知书，并于7月7日在《贵阳晚报》上刊登收房公告，称贵阳国际金融中心一期商务区5、6、12、14号楼7月9日达到交付条件，现通知交房。买受人李牧哲收房后，发现其购买的房屋屋顶存在井字横梁，与中天金融公司发生纠纷。
另查明，2016年5月17日，贵阳市住房和城乡建设局发出《关于2016年中国大数据产业峰会暨中国电子商务创新发展峰会期间空气质量保障工作的通知》，要求包括中天金融公司开发的贵阳国际金融中心一期商务区项目在内的相关区域在2016年5月21日至5月30日期间停工。
再查明,建设、勘察、设计、施工、监理单位联合签署的6号楼《建筑工程竣工验收报告》上载明验收时间为2016年6月7日。
还查明，贵阳国际金融中心一期商务区业主中，12号楼相邻的23-1号陈玺名、23-2号李智新、23-24号陈羽于2017年3月7日均通过中天立馨房地产经纪有限公司将房屋租赁给北京城建道桥建设集团有限公司，其中，陈玺名、陈羽房屋有井字横梁，李智新房屋无井字横梁，租金均为50元/㎡/月；12-18号潘容强、12-19号吕晓惠、12-20号彭红于2017年10月1、2日均将房屋租赁给惠诚投资控股有限公司，其中，潘容强、吕晓惠房屋有井字横梁，彭红房屋无井字横梁，租金均为45元/㎡/月。
在诉讼过程中，李牧哲申请法院委托具有资质的机构对房屋井字横梁质量瑕疵导致的房屋贬损价值进行评估。经贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司现场勘验测量，井字梁长度为32.13ｍ，宽为0.20ｍ，房屋净高为5.757ｍ，井字梁净高为5.250ｍ。在假设房屋存在井字横梁质量瑕疵且不可修复的前提下，评估房屋的价值贬损金额为54817元。
一审法院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，报纸刊登的广告和宣传手册内容真实明确具体，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，应视为合同的内容。合同及附件、广告和宣传手册等内容不违反法律、法规强制性规定，依法成立有效，双方均应按约享有权利、履行义务。原告主张广告及宣传手册为合同内容的理由成立，予以采纳。被告辩称合同附件另有约定，宣传与合同不一致的，以合同及附件为准，不符合法律规定，不予采纳。
本案争议的焦点为：井字横梁是否构成质量瑕疵、是否成立房屋闲置损失、调整空调位置是否为被告义务、逾期交房是否存在不可抗力。
第一，关于井字横梁质量瑕疵的问题。被告出卖并交付给原告李牧哲的房屋，虽然存在井字横梁，但设计、施工均符合国家商品房相关规范，不构成质量瑕疵，也符合合同及宣传约定的层高5.9米、买一层得两层的相关要求，不构成违约，不应承担质量瑕疵赔偿责任；同时，交付的房屋在对外租赁过程中，有无井字横梁并无明显价格差别，亦未体现使用价值上的贬损，故原告主张房屋存在质量瑕疵导致价值贬损要求赔偿的事实及理由均不成立，不予支持。原告申请法院委托评估并得出房屋价值贬损的结论，其评估前提系假设井字横梁存在质量瑕疵，与审理认定不存在质量瑕疵的事实不符，该报告不予采用。被告以涉案商品房不存在质量瑕疵，井字横梁并未影响房屋使用功能和使用价值，评估是以存在质量瑕疵为前提的辩解，事实及理由成立，予以采纳。
第二，关于房屋闲置损失赔偿的问题。原、被告对房屋质量瑕疵发生争议，不影响原告对房屋的使用及有关机构的勘察评估，不能作为房屋闲置的理由，故原告主张房屋闲置并要求赔偿的事实及理由不成立，不予支持。被告抗辩原告收房后未及时使用不能成为房屋闲置损失的理由成立，予以采纳。
第三，关于空调整改即往上提高紧贴屋顶的问题。合同中未对空调安装位置进行具体约定，原告请求空调整改的诉请也不具体，故对其主张不予支持。被告庭审中作出配合空调整改的承诺，双方可自行协商解决，但被告承诺内容不明确具体，不具有可操作性，不宜在判决书中明确。
第四，关于逾期交房是否存在不可抗力的问题。被告在综合考虑各种不可预见因素对交房期限的影响后，与原告约定交房日期为2016年6月30日，在此期间，政府职能部门因公共需要临时通知包括被告在内的施工项目短期停工，应在前述不可预见因素的范围，被告不能以此作为不可抗力，要求工期顺延的理由。且房屋验收日期为2016年6月7日，被告有足够的时间按期交付房屋，故原告主张逾期交房违约金的事实及理由成立，予以支持。被告辩称在工程竣工后主张不可抗力，理由不成立，不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决：一、被告中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告李牧哲逾期交房违约金1476元；二、驳回原告李牧哲的其他诉讼请求。案件受理费2571元，评估费2926元，合计5497元，由原告李牧哲负担2521元，被告中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司负担2976元（案件受理费及评估费原告已垫付，由被告在履行上述义务时一并给付给原告）。
二审中，上诉人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。1、被上诉人销售宣传广告册一份，拟证明被上诉人在宣传广告中承诺房屋空间不缩水，但实际交付的房屋因存在“井”字横梁致使空间严重缩水，被上诉人的行为构成违约。经质证，被上诉人认为该证据不属于新证据。涉案房屋也符合“买1层得2层，层高5.9米”的宣传内容。2、被上诉人于2016年9月2日作出的《金融ＭＡＸ写字楼业主问题的回复》一份，在该回复中被上诉人承诺针对存在“井”字横梁的房屋提供代售和置换服务，置换有相应优惠。上诉人基于房价上涨或其他个人因素未进行置换或者代售。拟证明涉案房屋存在质量瑕疵价值贬损。经质证，被上诉人认为该证据不属于新证据且与本案无关，达不到被上诉人的证明目的。被上诉人的该回复并未认可房屋存在质量瑕疵造成价值贬损。事实上正是因为房屋代售价值超过购买价格，被上诉人才给了上诉人一个置换或者代售的选择。上诉人最终并未选择置换或者代售，也说明房屋不存在价值贬损。3、有无“井”字横梁两种户型房屋的照片及视频，拟证明被上诉人未尽告知义务、违反诚实信用原则；涉案房屋与合同约定不符，空间严重缩水，使用受限，造成价值贬损。经质证，被上诉人认为该证据不属于新证据，达不到证明目的。首先，根据图片及视频，无“井”字横梁的房屋为狭长形，有“井”字横梁的房屋为长方形，从常理上来说上诉人长方形的房屋价值应当超过狭长形房屋价值，但实际上二种户型房屋价格差异不大。现上诉人不考虑房屋的综合情况仅强调房梁提出价值贬损极不客观。其次，无“井”字横梁的房屋也有房梁，甚至还高于上诉人的房梁，两者在装修过后，在使用上没有特别大的区别。上诉人只提交房屋毛坯状态对比照片而不提交装修后对比照片，明显在趋利避害。被上诉人宣传册中显示的装修后房屋净高为5米左右。4、涉案房屋销售宣传视频，拟证明被上诉人展示的样板房无“井”字横梁，被上诉人也未向上诉人提示存在两种房型，故被上诉人交付的房屋不符合约定，应当承担赔偿责任。经质证，上诉人对真实性无异议，关联性有异议。首先，该视频解说人员为电台工作人员而非上诉人销售人员，该解说人员的观点仅代表其个人而不能代表上诉人；其次，该视频资料中未显示房屋有无房梁。最后，该样板房系按照其中一个户型制作的，被上诉人在合同文件中也提示了其他户型与样板房户型可能有不一致。综上，上诉人提交的该组证据不能达到上诉人的证明目的。
二审经审理查明的其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案的争议焦点为：1、被上诉人交付的房屋是否符合合同约定；2、上诉人主张的房屋质量瑕疵价值贬损损失、房屋闲置损失应否支持。
关于焦点一，上诉人主张被上诉人交付的房屋存在“井”字横梁与合同及宣传资料不符，构成违约。但其提交的宣传手册及宣传视频中对房屋有无横梁并无涉及，故不能证明上诉人该主张，对上诉人该上诉理由，本院不予采纳。被上诉人交付的房屋已于2016年6月23日取得建设、勘察、设计、施工、监理单位共同签署的《建筑工程竣工验收报告》，同时符合双方《商品房买卖合同》及被上诉人宣传资料中层高5.9米、买一层得两层等相关承诺。房屋虽存在“井”字横梁，但不构成质量瑕疵。原判认定涉案房屋符合合同及宣传约定并无不当，本院予以维持。
关于焦点二，对于上诉人主张的房屋质量瑕疵价值贬损损失。首先，就房屋使用价值而言，根据一审查明的事实，涉案房屋对外出租时租赁价格与无“井”字横梁的房屋相比，并无明显差异，不能体现“井”字横梁对房屋使用价值造成减损；其次，就房屋市场价值而言，本案《房地产估价报告》中房屋价值贬损的结论，系基于假设“井”字横梁存在质量瑕疵的评估前提作出，该评估前提与本案查明的事实不符，故本院对该《房地产估价报告》不予采用。综上，本案现有证据不能证明涉案房屋存在使用价值或市场价值贬损，上诉人亦未提交其他充足证据证明涉案房屋存在其他价值贬损的情形，故对上诉人该上诉请求，本院不予支持。
至于上诉人主张的委托评估期间的房屋闲置损失，本院认为，上诉人就房屋质量瑕疵申请评估鉴定，并不影响其对房屋的占有、管理、使用，上诉人闲置房屋造成的损失应由其自行承担，原判据此驳回上诉人要求被上诉人承担房屋闲置损失的诉讼请求亦无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，并经本院审判委员会讨论，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2571元，由李牧哲负担。
本判决为终审判决。
审判长 韦 娟
审判员 刘 妍
审判员 龙 珑
二〇一八年六月二十八日
书记员 朱开昊