重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民终7688号
上诉人（原审被告）：重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司
被上诉人（原审原告）：严昌仁
被上诉人（原审原告）：龙远素
上诉人重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司（以下简称五洲五金公司）因与被上诉人严昌仁、龙远素商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院(2016)渝0153民初308号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
五洲五金公司上诉请求：1.依法对第一项判决内容予以改判；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。主要事实和理由：1、一审法院审理查明的事实不清，认定的事实错误，一审法院并没有对逾期办理诉争房屋《房地产权证》申请的原因进行审理查明。根据上诉人与被上诉人签订的《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》第八条的约定，通过一审查明可知，被上诉人并未有证据可证实是上诉人的原因导致逾期办理诉争房屋所有权证书；2.即使人民法院认定上诉人应当向被上诉人支付违约金，一审法院并未对被上诉人的损失和对逾期办理诉争房屋《房地产权证》申请的具体违约金进行审理查明，根据《合同法》第114条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，计算违约金应以损失为计算基础，而一审法院并没有对被上诉人是否受到损失、损失是多少进行审理查明，且被上诉人在接房后办理诉争房屋《房地产权证》申请之前，并未遭受任何损失，相反被申请人在使用涉案房屋期间获得收益。且上诉人与被上诉人并未约定明确的违约金金额，而仅是约定了逾期办理诉争房屋《房地产权证》的计算方法，并不是具体的违约金。3.一审法院适用法律错误，若人民法院认定上诉人应当支付违约金，应当对诉争房屋逾期办理房屋《房地产权证》申请的违约金进行调低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第29条的规定，一审法院并未审查违约金是否过高，且根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第13条约定的违约金计算方式计算出的违约金明显过高，不应依照该约定方式计算违约金。上诉人与被上诉人在合同中并未直接明确违约金，且被上诉人又无法举示其具体的损失，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定计算违约金，超过部分不予支持。4.被上诉人所称“支付违约金”的诉讼请求已过2年的诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持，即使法院认定没有过诉讼时效，也只有从立案之日起倒推两年，两年内发生的违约金没有超过诉讼时效。
被上诉人严昌仁、龙远素辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
严昌仁、龙远素向一审法院起诉请求，2012年5月31日，严昌仁、龙远素与五洲五金公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：严昌仁、龙远素购买五洲五金公司开发的位于荣昌县昌州街道迎宾大道南段3号14幢1-17号门面，成交金额267855元，严昌仁、龙远素在签订合同时支付房款177855元，接房时支付房款90000元。五洲五金公司应当在2012年9月28日前交付合格的房屋。双方合同第十三条约定：五洲五金公司在实际接房后60日内为严昌仁、龙远素办理房屋产权证，逾期未办理且严昌仁、龙远素不退房的，从逾期之日起，按已付房价款总额，按日向严昌仁、龙远素支付万分之三的违约金。严昌仁、龙远素于2012年12月27日实际接房，但直到2014年9月16日五洲五金公司才将房屋产权办理完毕，已构成违约。五洲五金公司的行为损害了严昌仁、龙远素的合法权益，为维护严昌仁、龙远素的合法权益，请求法院判令：五洲五金公司立即支付严昌仁、龙远素逾期办理房地产权证违约金43876.56元；本案诉讼费由五洲五金公司负担。
一审法院认定事实：2012年5月31日，严昌仁、龙远素与五洲五金公司签订了《重庆市商品房买卖合同》（下称“合同”）及《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》(下称“补充协议”)。合同约定，五洲五金公司（甲方）将座落于重庆市荣昌县昌州街道迎宾大道南段3号14幢1-17的房屋以总金额267855元的价格出售给严昌仁、龙远素（乙方）。该房为预售商品房，用途为商业用房。合同第五条付款方式（分期付款）载明：乙方在签订本合同时已支付房款177855元，余款90000元整于2012年7月31日前付清。
对于产权登记的办理，《合同》第十三条第二款约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。《合同》第十三条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”《补充协议》第七条关于接房的约定，五洲五金公司将房屋交付严昌仁、龙远素的前提为严昌仁、龙远素付清了全部房款、契税、办理产权的相关费用、提供委托代办产权和抵押登记的资料、办理物业相关手续等。
2012年12月27日，严昌仁、龙远素将该房屋委托荣昌县五洲物业管理有限公司经营管理，同时，荣昌县五洲物业管理有限公司确认该房屋以2012年12月28日作为起租日期。2013年1月31日，本案房屋取得竣工备案登记证。2013年4月2日，荣昌县五洲物业管理有限公司同五洲五金公司签订《消防安全责任书》，严昌仁、龙远素与五洲五金公司双方完清接房手续。2014年9月16日，本案所涉房屋取得房地产权证，该房地产权证载明的权利人为严昌仁和龙远素。本案审理中，严昌仁、龙远素提交在五洲五金公司公司支付房款和税费的回单三张，拟证明严昌仁、龙远素按照合同约定支付清了房款，并于2013年4月2日支付完毕最后一笔税费款项。五洲五金公司质证称严昌仁、龙远素该证据材料不足以证明严昌仁、龙远素2013年4月2日支付完毕所有款项。
庭审中，严昌仁、龙远素主张从房屋取得房地产权证的2014年9月16日倒推20天，即2014年8月26日作为五洲五金公司在国土房管部门实际取得登记受理单的时间。对此，五洲五金公司无异议。
2016年4月21日，五洲五金公司名称由荣昌县五洲五金装饰城有限公司变更为重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司。本案审理过程中，严昌仁、龙远素将五洲五金公司名称由荣昌县五洲五金装饰城有限公司变更为重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司。
一审法院认为，严昌仁、龙远素与五洲五金公司签订的《合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，一审法院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。
严昌仁、龙远素要求五洲五金公司承担逾期办证违约金，五洲五金公司抗辩其已取得房屋初始登记，不负有为严昌仁、龙远素申请办证的义务。按照《补充协议》第七条关于接房的约定，五洲五金公司将房屋交付严昌仁、龙远素的前提是严昌仁、龙远素付清了全部房款、契税、办理产权的相关费用、提供委托代办产权和抵押登记的资料、办理物业相关手续等。因严昌仁、龙远素在接房时已经与五洲五金公司完清了所有房屋交接手续，结合严昌仁、龙远素提交的三张付款回单，可知严昌仁、龙远素已经提交了委托五洲五金公司办理房屋所有权证的有关资料，并将办证的费用交与五洲五金公司，五洲五金公司即负有为严昌仁、龙远素申请办理所购房屋所有权证的义务。
严昌仁、龙远素请求以2012年12月28日作为违约金起算点，五洲五金公司辩称，五洲五金公司不应支付违约金。即使法院认定应当支付，按照双方合同约定，严昌仁、龙远素于2013年4月2日实际接房，五洲五金公司应在实际交付使用之日起60日内（即2013年6月1日前）为严昌仁、龙远素申请办理诉争房屋的产权登记。故应以次日即2013年6月2日作为起算点。因本案房屋2013年1月31日取得备案登记证，此时房屋具备交付条件。再结合本案审理查明的事实，一审法院对五洲五金公司关于违约金起算点的抗辩意见予以采信。故本案应以2013年6月2日作为违约金起算点。
对于违约金计算的终止时间。庭审中，严昌仁、龙远素主张从取得房地产权证的时间2014年9月16日倒推20天，即2014年8月26日视为五洲五金公司取得登记受理单的时间，五洲五金公司对此无异议，一审法院予以采信。据此，五洲五金公司违约期间从2013年6月2日至2014年8月26日，共计451天。
五洲五金公司认为严昌仁、龙远素的请求已经超过诉讼时效。根据有关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，诉讼时效的期间从履行期限届满之时起计算。严昌仁、龙远素与五洲五金公司签订的合同约定，在五洲五金公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向严昌仁、龙远素支付违约金。五洲五金公司于2014年8月26日取得受理通知单，最迟应在2014年9月25日向严昌仁、龙远素支付违约金。严昌仁、龙远素于2016年1月9日向一审法院提起诉讼，尚未超过二年诉讼时效。五洲五金公司的抗辩理由不成立，一审法院不予采信。
对于五洲五金公司应承担的违约金额，《合同》约定按照严昌仁、龙远素已付房款的万分之三每日计算，根据该约定，年利率为10.95%，并不畸高，五洲五金公司认为违约金约定过高，要求调减违约金的意见不能成立，一审法院不予支持。综上，对延期办证违约金，一审法院支持为：267855元×0.0003/天×451天=36240.78元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，判决如下：一、重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司在本判决生效后十日内支付严昌仁、龙元素逾期办证违约金36240.78元；二、驳回严昌仁、龙元素的其他诉讼请求。案件受理费448元（严昌仁、龙远素已预交），由重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司负担，并连同上述款项直付严昌仁、龙远素。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：1.上诉人五洲五金公司是否应当承担逾期办证违约责任；2.一审法院以当事人双方在合同中约定的逾期办证违约金计算方式进行认定是否正确及计算得出的违约金是否过高；3.被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求是否已过2年诉讼时效。现评判如下：
一、上诉人与被上诉人签订的《合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效。根据上诉人与被上诉人签订的《补充协议》第七条约定，甲方将商品房交付乙方使用的前提为乙方办理收房手续时，应付清全部应付房价款（包括应结算的面积误差款）、违约金（如有）、契税、公共维修基金、办理产权的相关费用，提供物业服务费的收据凭证，提供委托代办产权证和抵押登记所需要的资料并办理相关手续等，否则甲方有权将该商品房交付乙方的时间顺延至乙方履行完毕全部义务之日。被上诉人在接房时已与上诉人完清了所有房屋交接手续，可知被上诉人已经提交了委托上诉人办理房屋所有权证的有关资料，并将办证的费用交与上诉人，上诉人即负有为被上诉人申请办理所购房屋所有权证的义务，被上诉人购买上诉人出售的房屋以办理房屋产权转移登记为目的，逾期办证的责任应由上诉人承担，上诉人称不是其原因导致逾期办理诉争房屋所有权证书的上诉理由不能成立。
二、上诉人五洲五金公司与被上诉人严昌仁、龙远素在《重庆市商品房买卖合同》第十三条第二项约定，预售商品房的，在实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；第十三条第四项约定，如因甲方责任逾期申请办理《房地产权证》超过30日，乙方要求继续履行合同的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。双方当事人在合同中对逾期办证违约金进行了明确的约定，应按照合同约定履行。且根据双方合同约定，年利率为10.95%，一审法院将当事人约定的逾期办证违约金计算为年利率予以判断，“并不畸高”的判断在法律规定的范围内，故上诉人要求调减违约金的意见不能成立。
三、诉讼时效期间应当从当事人知道或者应当知道权益被侵害时起算。被上诉人于2013年4月2日实际接房，上诉人应在实际交付使用之日起60日内即2013年6月1日前为被上诉人申请办理诉争房屋的产权登记，逾期未为被上诉人申请办理房屋产权登记，应从次日即2013年6月2日起承担违约责任。本案一审中上诉人与被上诉人均认可以2014年8月26日视为上诉人取得受理通知单之日，一审法院据此确认计算上诉人逾期办证违约金的起始时间和终止时间分别为2013年6月2日、2014年8月26日正确。依据双方合同约定，在上诉人实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向被上诉人支付违约金，上诉人应从2014年8月26日起30日内即2014年9月25日前向被上诉人支付违约金，30日届满后诉讼时效才开始起算，被上诉人于2016年1月9日向一审法院提起诉讼，尚未超过二年诉讼时效。
综上所述，上诉人重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费706元，由上诉人重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 肖 琴
代理审判员 刘恋砚
代理审判员 史大贤
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 许翠玲