上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四(民)初字第1379号
原告上海市基督教三自爱国运动委员会，住所地上海市。法定代表人沈学彬，该会主席。委托代理人沈兴初，上海泰吉十方律师事务所律师。委托代理人黄国强，上海泰吉十方律师事务所律师。被告上海交通大学医学院附属第九人民医院，住所地上海市。法定代表人吴皓，该院院长。委托代理人司雷，上海市大华律师事务所律师。委托代理人谢倩华，上海市大华律师事务所律师。原告上海市基督教三自爱国运动委员会(下简称基督教三自爱委会)与被告上海交通大学医学院附属第九人民医院(下简称市九医院)财产损害赔偿纠纷一案，本院于2015年5月13日受理后,依法组成合议庭，于2015年8月24日组织进行庭前证据交换，2016年2月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄国强，被告的委托代理人司雷、谢倩华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告基督教三自爱委会诉称，上海市黄浦区制造局路XXX号1幢、14幢、19幢房屋(下简称系争房屋)系原告所有的宗教房产。1994年10月，经原、被告协商一致，系争房屋由被告承租使用。后被告为自身经营需要，在未告知原告的情况下，擅自拆除了系争房屋中的14幢、19幢房屋，同时将1幢房屋进行了改造，在此基础上建造了医疗大楼。原告经与被告协商处理未果，遂起诉至法院，要求判令被告赔偿原告因擅自拆除属于原告所有的本市制造局路XXX号1幢、14幢、19幢合计1485平方米房屋造成的损失计人民币(以下币种同)5,222万元。案件受理费由被告负担。审理中，原告调整赔偿损失诉请金额为4,900万元。原告根据诉请提交证据如下：1、《房屋所有权证》(编号：沪房南字第29615号)、2、地籍图，证明原告对本市制造局路XXX号1幢、14幢、19幢合计1485平方米宗教产房屋享有所有权及系争房屋的具体部位；3、《房屋租赁合同》，证明原、被告间于1994年10月22日签订租赁合同及原告将其拥有的1485平方米房屋租赁给被告使用的事实；4、2014年8月、9月、12月原告分别三次发给被告要求协商处理被拆除3幢房产的函，证明原告多次向被告进行交涉的事实；5、被告于2014年8月的回复函，证明被告确认房屋已被拆除，愿意协商处理的事实；6、《房地产估价报告》，证明原告经委托上海城市房地产估价有限公司(下简称城市估价公司)对本市制造局路XXX号1幢、14幢、19幢房屋进行估价，估价结果为：1幢(建筑面积228平方米，评估单价35,371元/平方米)评估总价806万元、14幢(建筑面积699平方米，评估单价34,821元/平方米)评估总价2,434万元、19幢(建筑面积558平方米，评估单价35,511元/平方米)评估总价1,982万元，合计评估总价为5,222万元。原告补充证据1、2房屋产权转移变更登记申请、现场照片，作为证据1、2的补强证据；补充证据3城市估价公司对评估报告的情况说明。被告市九医院辩称，被告不认可原告的诉请。原告所诉系争三幢房屋被拆除是客观事实，但其中1幢(原动物试验用房)是因道路拓宽，由政府所拆；14幢(宿舍)因有白蚁虫害危及安全，才被拆除；19幢(同位素检查用房)房屋的被拆除是为解决医疗困难，有政府颁发的批文。原告提交的评估报告实际涉及土地价值，而未涉及房屋价值，系争三幢房屋用途、建造时间并未明确。被告市九医院针对其主张提交证据如下：1、地籍图(老)、2现场照片三张，证明1幢楼是由于道路拓宽，原房屋又在红线外，故应予拆除；3、地籍图(新)、4、现场照片二张、5、上海市计划委员会沪计投(1999)549号关于市九医院外科病房综合楼项目可行性研究报告的批复，证明19幢楼被拆除是因综合大楼周边必须保留消防通道，故被迫拆除。被告补充平面示意图照片，以证明原告涉1幢楼的地理位置是错误的，评估报告的价值评估亦是错误的。经质证，原告对被告提供证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，有关政府批复仅是立项而已；对补充证据认为仅是目前医院的平面图，不是原来系争房屋幢号的示意图，具体应以评估报告确定的位置为准。被告对原告提供的证据1真实性无异议，对该房产证目前是否有效存疑，产证上显示房屋所有权性质为宗教，原告以办公用房提起诉讼，被告有异议；证据2真实性无异议，但对证明内容有异议，该图纸并不能反映道路的状况；证据3真实性无异议，该租赁状况是历史遗留问题；证据4真实性无异议，但对证明目的有异议，其中4-1事实描述有异议、4-3中一次性补偿包含地和房、4-4未有附图予以说明；证据5真实性无异议，双方是曾进行协商，但未达成一致；证据6真实性无异议，但对证明的内容有异议，关联性也有异议，评估对象是办公用房，但实际房屋是宗教用房，评估对象1幢被改造不是事实，评估设定的基础均是出让性质的办公用地、办公用房，被告不认可，涉周边商业情况与宗教用地评估无关，房屋装修装潢较好、维护良好与实际不符，估价公司采取最佳最高原则也是不对的，报告仅用时4天，无法进行实例比较，被告同时认为其没有义务重新申请评估房屋价值。对补充证据1真实性无异议，对证明内容有异议，仅是产权变更申请书，不是登记机关确认房屋权利登记状况；补充证据2不认可，照片反映的建筑与实际建筑不符；补充证据3真实性无异议，对证明内容有异议，系争房屋是宗教用地，不能与正常交易的房屋进行比较，宗教用地不是出让方式的用地。审理中，城市估价公司于2015年8月27日就评估报告出具书面情况说明(原告补充证据3)，称估价对象是价值时点房屋所有权及土地使用权价格，并非单独的房或地价格；其依据《房地产估价规范》要求，通过房地产数据库、辅以实地调查、电话、网络询价等方式来获取房地产成交实例及市场租金实例，估价作业时间符合规范要求；根据估价规范要求，对估价对象采取最高最佳利用状况，系根据权利人或意向取得者对估价对象房地产依法享有的开发利用权利和意愿；估价对象装修、保养系根据未拆除房屋现状来设定，与委托方设定的原房屋状况基本一致。其次，评估对象虽为宗教房地产，但评估采取办公用房标准，并不与估价规范相冲突，宗教房地产市场评估同样受周边环境因素影响，实践中宗教房地产征收评估口径均是按估价对象在假设限制条件下房地产市场价值标准来确定的，故评估结论有据可循。原告对城市估价公司估价说明表示确认。被告则坚持认为评估对象为宗教房地产而以办公用房进行估价与实际不符。本院针对被告对城市估价公司估价报告所提异议，向城市估价公司进行征询。城市估价公司称，现土地用途主要分为办公、商业、住宅及其他等，并无宗教房地产的评估项目，故按照实际的办公用途进行评估；评估报告是对房产和土地的共同评估，采用市场比较法、收益法确定的价格，原告不出售房产完全享有土地使用权益；评估房屋是根据评估对象周边地段的办公用房提取均价，不考虑具体房屋的特殊因素；宗教房地产与所处地段在动迁评估时存在关联，需按照实际使用的状况作为测算依据；评估报告对评估对象装修维护情况是作为设定，是作为一般装修以区别毛坯；评估对象利用最高最佳原则主要从对象是否具有可利用性，主要是对其利用进行评估；估价报告正常的评估周期是三至五天，估价公司基于数据库等，四天时间足以得出评估结论。原告对城市估价公司估价征询意见表示确认。被告认为城市估价公司陈述意见中很多存在矛盾，有悖于客观事实。例如土地用途存在与教育用地更近似的用地，为何要以办公用房进行评估；评估报告称系争房屋大部分被拆除，事实上几乎全部被拆除了；对评估报告采用最高最佳原则的陈述不能认可；评估方称土地地段最重要，而被告则认为土地用途最重要。审理中，本院派员依职权至黄浦区房地产交易中心调取系争房屋房地产登记信息，该中心向本院提供系争房屋房地产登记信息(历史信息)，其上记载权利人为原告，房产坐落制造局路XXX号，受理日期1994年11月30日，权证或证明号南29615(备注：出租面积1485平方米)，幢号：1幢(建筑面积228平方米，层数1，旧式里弄2，砖木3)、14幢(建筑面积699平方米，层数3，旧式里弄2，砖木2)、19幢(建筑面积558平方米，层数3，新工房2，混合1)，产权来源均为转让(系指原、被告间1994年产权调换转让)。据该中心负责人反映，该房产信息系归类于历史信息部分；按不动产登记条例规定，条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效，产权人对外信息以该登记信息为准；如老证换新证，信息核对无误，需支付相应登记手续费即可办理；系争宗教产房屋如对外向营利性企业转让，则需补付土地出让金，但如向非营利性单位转让则无须支付土地出让金；宗教产房屋如被动迁，其补偿范围包括房地价值；如系争宗教产房屋灭失则应由产权人或动迁单位持相关手续至交易中心办理注销手续。原告对房地产登记信息及房地产交易中心反映的内容不表异议。被告对房地产登记信息及房地产交易中心反映的内容则表示，房地产登记信息中所有权和出租信息无异议，但对其是否属于正常的房地产权证有异议，其上土地状况未显示。对法院向房地产交易中心调查的内容无异议，但还是未充分说明系争房屋已具备向被告转让的条件，原告未办出新的产证之前，不能满足赔偿转让的基础。经审理查明，原告系被告承租本市制造局路XXX号1幢(建筑面积228平方米，层数1，旧式里弄2，砖木3)、14幢(建筑面积699平方米，层数3，旧式里弄2，砖木2)、19幢(建筑面积558平方米，层数3，新工房2，混合1)合计1485平方米，所有权性质为宗教的房屋所有权人(产权证编号：沪房南字第29615号)。1994年10月22日，原告为出租方(甲方)、被告为承租方(乙方)，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定，制造局路XXX号内经甲乙双方调产后，属于甲方的1485平方米房产继续由乙方承租使用。双方协议如下：甲方现有在制造局路XXX号内的房产(原编号1、14、19)计1485平方米，由乙方直接向甲方租赁使用；以上房屋租金按当时房管部门租金标准计算，在房管部门调整时，也作相应调整，房屋维修保养均由乙方负责，甲方不负责维修费用；房屋租金由乙方按季直接缴付甲方。2014年8月13日，原告向被告发出《关于促请处理第九人民医院内宗教房产被拆除事件的紧急函》，函称，制造局路XXX号基督教上海伯特利总堂原有大礼堂及牧师传道人住宅共四座及制造局路XXX号后间，于1952年经教会同意租赁给市九医院使用。1994年5月，市九医院为兴建病房大楼向原告提出置换上述租赁房屋的请求，通过调产原告取得沪房南字第29615号房屋所有权证，调换房屋后三幢房屋建筑面积1485平方米，由被告继续租赁使用。2000年被告未经告知，陆续拆除14幢、19幢，并对1幢进行改造，经原告交涉，被告未有回复。故致函要求落实专人对该事件进行处理。同月，被告复函原告，称对拆除原告房屋未提前沟通表示歉意。由于被告面临巨大的医疗压力，有限的医疗空间已不堪重负，面对现实，希望原告继续将房屋租赁给被告使用，被告按时支付租金；将从8号楼(行政楼)划出原告房屋相应面积(1485平方米)作为原告房产。同年9月10日，原告致函被告，称针对被告提出划出相应面积房产用作补偿的方案，表示不接受房屋置换方案。原告提出两个参考方案：即对被拆房屋，按现房地产市场评估价格接受一次性经济补偿；参照联合共建形式，在新建住院部大楼内划出原告用地面积容积率相符的房屋(用地面积1282平方米乘于该大楼规划批准的容积率)产权归原告所有，办理属原告的房地产权证，原告同意划归房屋继续按市场优惠价格租赁给被告使用，并签订房屋租赁合同。同年12月17日，原告再次致函被告，称经双方多次协商未达成有关拆除房屋的补偿意见，故再次提出相关方案供考虑。现7号楼建设用地为原告使用性质，故考虑到房地合一的政策，希望被告能将新建7号楼一、二层房屋(合计约3000平方米)权属划归原告所有；自2015年1月开始，以落实划归的房屋与被告签订租赁协议，同意按市场价继续租赁给被告使用；如被告未能采取上述实物补偿方案，原告仍同意按现时间节点的房地产市场评估价格接受被告一次性经济补偿。2015年4月24日，城市估价公司接受原告的委托，对本市制造局路XXX号1幢、14幢、19幢房屋进行房地产估价，估价结果为：1幢(建筑面积228平方米，评估单价35,371元/平方米)评估总价806万元、14幢(建筑面积699平方米，评估单价34,821元/平方米)评估总价2,434万元、19幢(建筑面积558平方米，评估单价35,511元/平方米)评估总价1,982万元，合计评估总价为5,222万元。2015年5月13日，原告诉至本院，要求判如所请。本案争议的焦点在于：1、系争租赁房屋权属证书的效力？2、本案租赁房屋被拆除灭失的责任归属？3、系争租赁房屋被拆除灭失的损害赔偿范围、标准应如何确定？针对焦点1，庭审中，被告对原告的房屋产权人资格、持有的《房屋所有权证》真实性无异议，对系争租赁房屋的房地产登记、出租信息无异议，但对该产权证目前是否具有转让效力有异议。对此本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。根据不动产登记条例规定，该条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。原告持有的《房屋所有权证》记载的房产权属来源，系通过与被告进行产权调换转让而来，从目前房地产登记信息反映，原告作为系争宗教产房屋所有权人身份并不存在争议。本案中，原、被告间并非因涉房地产权属证书转让效力产生争议，而是系争房屋被拆除灭失的后果责任的确定。原告主张系为财产损害赔偿权利，该权利指向为系争租赁房屋未发生灭失情况下的全部房地产利益。原告在其求偿权益得到实现的前提下，负有至房地产权属登记部门办理注销原房地产权属证书的义务。针对焦点2，被告确认系争三幢租赁房屋被拆除是客观事实，但房屋被拆除原因分别为：因道路拓宽、因白蚁虫害危及安全、为解决医疗困难，并以此强调房屋被拆除的主因为政府批文、自然因素等，而并非被告自身主动行为所造成。本院认为，社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。根据系争租赁房屋产权登记信息及《房屋所有权证》表明，原告是系争宗教产房屋的产权所有人，对系争房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，无论对系争房屋进行法律、事实上的处分，均应由该房屋产权所有人行使为必要。被告主张租赁房屋被拆除系政府批文、自然因素等，并不能因此排除房屋产权所有人的法定权利，故被告以此作为免除责任的理由不能成立。物权法规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。被告在承租原告所有的房屋期间，未经房屋产权所有人原告同意，擅自将承租房屋拆除，理应承担因该物权侵害行为所造成的损害赔偿责任。针对焦点3，根据查明的事实，系争租赁房屋用途虽属宗教，但自1952年被告承租伊始，至1994年通过置换调产前后的实际用途已非教会活动场所，而属被告医院区域内作为医疗办公等使用的场所。城市估价公司根据房屋使用性质，对三幢系争房屋的用途作为办公用房进行评估，符合评估对象的实际状况。关于三幢被拆除房屋的价格评估依据，城市估价公司依据《房地产估价规范》要求，对评估对象办公用房房地产市场价值的评估，是基于估价对象在价值时点正常交易情况下的房地产市场价格，其采用比较、收益的评估方法，与审判实践中宗教房地产征收评估房地产市场价值标准并不相悖，故对该评估结论界定的范围、标准，本院予以认同。被告虽对原告提供的评估结论的证明内容持有异议，但未有证据反驳及申请重新评估，故本院对被告主张的理由，不予采纳。本案中，原告因被告擅自拆除原告所有的系争房屋，其损害行为直接造成原告财产损失，故依据评估公司的评估价格主张房屋财产权利，并无不当。审理中，原告自愿调整赔偿损失金额的诉请，本院依法可予支持。原告在被告履行赔偿金支付义务后，应至系争房屋权属登记部门办理相关《房屋所有权证》注销手续。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十七条、第六十九条之规定，判决如下：一、被告上海交通大学医学院附属第九人民医院应自本判决生效之日起十日内支付原告上海市基督教三自爱国运动委员会房屋被拆除的损失赔偿款计人民币4,900万元；二、原告上海市基督教三自爱国运动委员会应于被告上海交通大学医学院附属第九人民医院履行第一项款项支付义务后十日内，至上海市黄浦区房地产交易中心办理沪房南字第29615号《房屋所有权证》注销手续。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币302,900元(原告已预缴)，由原告上海市基督教三自爱国运动委员会负担18,569元；被告上海交通大学医学院附属第九人民医院负担284,331元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐 立
审 判 员 霍 毅
人民陪审员 刘美琳
二〇一六年四月十九日
书 记 员 暨秉恒
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第六十九条社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。