上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三(民)初字第2674号
原告庄道源，男，1954年4月26日生，汉族，住上海市黄浦区。委托代理人丁学明，上海众华律师事务所律师。被告赵新生，男，1952年12月11日生，汉族，住上海市松江区。委托代理人赵俊逸(系被告赵新生之女婿)，男，1970年9月12日生，汉族，住上海市松江区。原告庄道源与被告赵新生租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月24日立案受理后，依法适用简易程序于2015年8月31日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，将本案转为适用普通程序，并于2015年11月16日公开开庭进行了审理。后因本案须以(2015)沪高民一(民)申字第1518号案件的审理结果为依据，而该案尚未审结，故本院裁定中止诉讼。2016年5月25日，上海市高级人民法院作出(2015)沪高民一(民)申字第1518号民事裁定书，驳回了本案原告庄道源的再审申请。嗣后，本院依法恢复诉讼，并于2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人丁学明、被告的委托代理人赵俊逸到庭参加了三次庭审，被告到庭参加了第二、三次庭审。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告双方于1997年8月20日签署《私有资产出租协议书》，约定由原告将其所有的原新龚电器塑料厂交付被告使用经营，租期三年，租金每月3,500元(人民币，以下币种同)，每月20日前结清。合同签订后，被告一直未付租金。至1999年初，经原告多次讨要后被告表示，其有上海雅涵电子有限公司(以下简称“雅涵公司”)、上海皓月电容器有限公司(以下简称“皓月公司”)应收货款，若原告催讨成功，则拖欠原告的相应租金可从中扣取。后原告催讨成功，分别于1999年3月24日、6月9日从雅涵公司、皓月公司各领取面额53,701.37元、100,000元支票一张。事后原告在他处将上述支票解款，与被告就相应租金及其他费用结算后，余款退还于被告。2014年10月，被告以原告领取上述支票款项系不当得利，诉至上海市黄浦区人民法院(以下简称“黄浦法院”)，要求原告返还支票款项，后经上海市第二中级人民法院终审判决认定，因原告未能举证证明上述支票款项系用于抵扣被告所欠厂房房租，故判决原告返还支票款项。至此，原告认为，既然被告主张上述支票款项非用于抵扣厂房租金，故原告提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告1997年8月20日至2000年8月19日期间的厂房租金126,000元(按照3,500元/月的标准计算)；2、被告支付原告逾期支付租金的违约金21,000元(相当于六个月租金)。被告辩称：第一、原告将被告作为诉讼对象于法相悖，应予驳回。《私有资产出租协议书》上列明的承租人为“上海能海塑料电器厂”而非被告，被告的签名行为也是其作为上海能海塑料电器厂负责人的职务行为。第二，原告的诉请已过诉讼时效。《私有资产出租协议书》签订至今已历十多年，原告从未向被告主张过租金；且从2011年11月28日上海能海塑料电器厂向松江法院提起确认系争厂房所有权之诉〔(2011)松民二(商)初字第2031号案件〕，到2014年3月14日该厂向黄浦法院提起不当得利之诉〔(2014)黄浦民一(民)初字第7689号案件〕，再到黄浦法院支持该厂诉请后本案原告上诉引发的二审诉讼〔(2015)沪二中民一(民)终字第566号案件〕，整个过程中，原告也从未向被告主张过租金，而是直到不当之利之诉的案件进入强制执行程序才提起本案诉讼，明显已过诉讼时效。第三，在(2011)松民二(商)初字第2031号案件审理中，原告自认被告已付清了房租和水电费。此外，因被告根本不存在违约，故原告所诉之违约金亦不存在。综上，请求驳回原告的全部诉请。经审理查明：1997年6月26日，原、被告签订《私有资产出租协议书》，协议约定，原新龚电器塑料厂所属的厂房设备等资产，经过松江县公证处评估公证，新龚村村民委员会同意，以出售价177,467元转让给原告，所有资产归个人所有，从1997年6月26日起签字生效。现在原告与赵新生，经过双方协商，自愿订立出租协议如下：1、被告把塑料厂全部资产，交付赵新生使用经营，出租期定为三年。租金每月3,500元，每月20日前(每月结清)，租金从97年8月20日起计算。如承租人连续三个月欠付租金，原告有权终止出租，并由承租人在拖欠款外，赔偿六个月的协议租金；2、承租人必须每年按时支付新龚村村民委员会电力投资费及土地使用费……；3、承租人必须合法经营依法纳税……；上述协议由赵新生、原告签字并且盖有上海能海塑料电器厂印章，协议底部注明：“中间人：范海华”、“协议生效期97年8月20日”。现双方因租金问题产生争议，引发本案。审理中，原告称其之所以时隔多年后才起诉索要租金，理由为：其在相当长的时间内，一直认为被告应付之租金已从原告从雅涵公司、皓月公司所领取的支票解款中进行了抵扣。岂料上海能海塑料电器厂于2014年向黄浦法院发起不当得利之诉，要求原告返还上述支票解款并获得了法院支持。原告无奈，这才提起本案诉讼。审理中，原告为证明自己的主张，提供了如下证据：1、(2014)黄浦民一(民)初字第7689号、(2015)沪二中民一(民)终字第566号案件民事判决书，以此证明上海能海塑料电器厂以原告领取两张支票款项系不当得利为起诉，黄浦法院一审以原告不能举证证明支票款项系用于抵扣房租为由支持了该厂诉请，原告不服提起上诉后，二审又以相同理由维持原判。2、(2014)黄浦民一(民)初字第7689号案件庭审笔录，证明被告曾自认承租过原告之厂房，但自认未与原告结算过房租。3、(2011)松民二(商)初字第2031号民事判决书及其对应的二审判决书，证明被告确有承租原告厂房的事实。对上述证据的真实性，被告均无异议，但认为均与本案无关。审理中，被告在起初答辩时，称《私有资产出租协议书》并未实际履行，后又补充答辩称：《私有资产出租协议书》确实履行了，但房租、水电费等所有款项皆已结清。为证明该主张，被告提供了(2011)松民二(商)初字第2031号案件的庭审笔录加以证明。原告对该笔录的真实性无异议，但不同意被告的证明目的，原告称，其在(2011)松民二(商)初字第2031号案件审理中确实作出过租金已收到的陈述，但该意见是建立在原告以为房租已从支票解款中抵扣的基础上。另，审理中，本院要求被告在指定期限内补强提供其向原告已付租金的相关证据，但除上述庭审笔录外，其至期并未补强提供其他证据。上述事实，有《私有资产出租协议书》、民事判决书及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：《私有资产出租协议书》系双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，且相关生效判决也已确认其效力，因此，当事人均应恪守。本案争议焦点在于被告是否欠付原告租金，以及如果欠付，则原告催讨租金的主张是否已过诉讼时效，本院围绕原、被告诉、辩称意见，分三个方面予以阐述：第一，诉讼主体是否适格。该《私有资产出租协议书》的落款处虽有上海能海塑料电器厂的盖章，但从合同文意来看，被告作为合同相对方的身份并无不妥，原告向其追讨租金也于法不悖，本院予以支持，被告所提诉讼主体之抗辩，本院不予采纳。第二，欠付租金是否存在。首先，原告称，此前其一直认为，本案所涉租金已从其领取的支票解款中进行了抵扣，故无需再行催讨，而直到该认识被不当得利案件之生效判决否定后，其才无奈提起本案诉讼索要租金，对此，虽然被告不予认可，但从日常生活经验判断，原告该陈述具备一定的可信度及相当之合理性，有鉴于此，原告基于以上认识在另案中所作的、并由庭审笔录加以固定之当事人陈述，也不宜直接作为原告对相关事宜的自认，更不能简单作出对其不利的推断。其次，上海能海塑料电器厂所提不当得利之诉的终审判决系于2015年5月27日作出，而原告于2015年7月24日即提起本案诉讼，以此衡量，其主张权利的时间并未超过两年的诉讼时效。再者，除另案庭审笔录外，被告也确实未能提供其向原告已付租金的其他证据。综上，被告所提的时效已过及租金已付之抗辩，难以成立，本院不予采纳，而于此同时，原告要求被告支付租金的诉请则具有客观合理性，依法应予支持。第三，违约金如何处理。因违约金具有补偿性及惩罚性的特征，对违约金的判定既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案原告的损失、被告的违约时间、违约程度、双方履约的情况及原告的诉请等因素，而本院统合案情认为，原告所诉之违约金与约定相符且于法不悖，故对该诉请亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告赵新生于本判决生效之日起十日内支付原告庄道源1997年8月20日至2000年8月19日期间的厂房租金126,000元；二、被告赵新生于本判决生效之日起十日内支付原告庄道源违约金21,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,240元，财产保全申请费1,255元，合计诉讼费4,495元，由被告赵新生负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 李 明
审 判 员 杨惠星
人民陪审员 陆为明
二〇一六年六月二十日
书 记 员 林梅均
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……