广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
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(2013)佛中法民一终字第3104号
上诉人（原审原告、反诉被告）陈炳坚，男，汉族，1971年10月6日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人梁晓,广东品道律师事务所律师。
委托代理人陈传炳，广东淼鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）林凯旋，女，汉族，1973年8月12日出生，住广东省广州市天河区。
委托代理人李钦，广东国鼎律师事务所律师。
委托代理人刘鑫，广东国鼎律师事务所律师。
上诉人陈炳坚因与被上诉人林凯旋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2012）佛顺法民一初字第8648号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定，作出如下判决：一、确认陈炳坚与林凯旋于2010年4月15日签订的《冷轧租赁合同》关于地上建筑物出租部分无效；二、确认陈炳坚与林凯旋于2010年4月15日签订的《冷轧租赁合同》除地上建筑物出租的其他部分予以解除；三、林凯旋应于判决生效之日起十五日内向陈炳坚返还水电押金3024.10元；四、林凯旋无需返还陈炳坚租赁保证金256000元；五、陈炳坚应于判决生效之日起十五日内向林凯旋支付租金998400元及滞纳金（计算方式：从2013年3月30日计至本判决确定付款之日止，依欠款额998400元按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算）；六、驳回陈炳坚的其他诉讼请求；七、驳回林凯旋的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉诉讼费11536元，反诉诉讼费13887.82元，两项合共25423.82元，由陈炳坚负担18423.82元，林凯旋负担7000元。鉴定费12619元，由陈炳坚负担。
上诉人陈炳坚不服上述判决，向本院提起上诉称:1.本案的诉讼主体应该是广东烨龙集团钢铁有限公司（以下简称烨龙公司），而非林凯旋。陈炳坚与林凯旋签订《冷轧租赁合同》，林凯旋代表烨龙公司，烨龙公司法定代表人林映男与林凯旋实为同一人。合同签订后，陈炳坚一直向烨龙公司支付保证金和租金，付款后的收据大部分由烨龙公司开具，少部分由林凯旋开具收据。2011年7月19日佛山市顺德区人民法院向陈炳坚签发的协助执行通知书充分证明涉案租赁合同实际上是陈炳坚与烨龙公司签订；2.涉案《冷轧租赁合同》属于无效合同。合同租赁的厂房、设备均为烨龙公司所有，林凯旋与烨龙公司签订的租赁合同是虚假合同，是烨龙公司逃避债务执行的手段。因此，林凯旋与陈炳坚签订的涉案合同也是虚假合同。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，由于涉案合同的建筑物与设备、设施在租赁时已经存在并具有牵连关系，并不能独立存在，且相关土地也未取得合法用地手续，故涉案租赁合同应属于整体无效。由于涉案合同为无效合同，不存在陈炳坚违约的情况，故林凯旋无权没收履约保证金，2012年7月未实际占有使用费亦应退回；3.陈炳坚搬离厂房不构成违约。陈炳坚收到法院拍卖通知书，以烨龙公司拒不履行判决为由要拍卖陈炳坚承租的涉案厂房和设备。林凯旋、烨龙公司的行为导致陈炳坚承租厂房设备即将不能正常使用，陈炳坚搬离涉案厂房合理合法，且林凯旋对陈炳坚的搬离知情认可。陈炳坚搬离时已经明确不再支付租金，林凯旋、烨龙公司随即派驻保安看管财物，并对现场进行拍摄，林凯旋、烨龙公司的行为已经确定合同解除并认可了陈炳坚的搬离行为，故陈炳坚的搬离行为不构成违约；4.由于林凯旋方的保安看守，陈炳坚搬离厂房时无法搬走自行添加价值415450元的机器设备，后被林凯旋非法占有，林凯旋应当返还或赔偿，原审法院认定该机器设备归林凯旋所有与事实不符；5.2012年7月19日至2013年3月29日期间，陈炳坚并未实际占有使用租赁物，而且法院公告通知对租赁物进行拍卖，陈炳坚在法院口头告知必须搬离又与林凯旋协商无果的情况下，行使不安抗辩权搬离租赁物，搬离行为得到了林凯旋和烨龙公司的确认，双方合同即于当日解除，并非是法院询问笔录时解除。同时，陈炳坚于2012年7月20日提起本案诉讼时已经明确表示不再租赁涉案厂房并要求赔偿损失，厂房设备处于林凯旋的管理之下，其完全可以自由处置，不存在未交接导致林凯旋无法使用的情况。陈炳坚无任何过错不应承担支付2012年7月19日至2013年3月29日期间租金的义务。综上请求：1.撤销原审判决；2.确认涉案林凯旋与陈炳坚签订的《冷轧租赁合同》整体无效；3.改判林凯旋向陈炳坚返还保证金256000元；4.改判林凯旋向陈炳坚赔偿增添设备的损失415450元；5.改判驳回林凯旋的全部反诉请求；6.本案一切诉讼费用由林凯旋承担。
被上诉人林凯旋答辩称：1.本案是陈炳坚提起的诉讼，且涉案《冷轧租赁合同》的签订主体明确。陈炳坚一审期间未提出变更，二审阶段又提出诉讼主体问题，不符合法律规定；2.涉案《冷轧租赁合同》的租赁物包括厂房、建筑物、空地及设备和设施，合同并未约定林凯旋负有保证陈炳坚可以办理营业执照的义务，法院查封措施并不影响陈炳坚的正常使用，法院查封至陈炳坚私自撤离时间相距1年有余，在此期间陈炳坚并未提出异议并缴纳租金，且查封措施被广东省高级人民法院中止，故陈炳坚以查封为由要求合同无效无事实与法律依据。原审法院认定涉案合同地上建筑物部分无效，其他部分有效合法。另外陈炳坚主张的不安抗辩权只能是在合同具有法律效力的情况下方可行使，该主张与其合同无效的主张矛盾；3.陈炳坚私自搬离涉案承租厂房未告知林凯旋，未经同意的行为属于私自逃离，导致厂房设备处于无人看守状态，属于违约行为。同时林凯旋并非法院公告的另案被执行人，有关案件的执行并不影响林凯旋的经济状况，林凯旋已经履行了交付租赁物的义务，不存在陈炳坚行使不安抗辩权的条件，故因陈炳坚的违约行为，林凯旋依约有权没收涉案256000元租赁保证金；4.根据双方涉案合同的约定：租赁期未满承租人退租的，保证金及维修、改建、增建的全部归林凯旋所有，且对建筑物或设备的拆除、扩建、改建均应征得林凯旋同意。本案中，陈炳坚所谓拆除、扩建、改建均未征得林凯旋的同意，也未告知林凯旋。且私自中途退租，依照约定其添加的建筑物和设备均归属于林凯旋。林凯旋并无必须购买添加建筑物和设备的义务。同时，涉案《评估报告书》仅为价值评估，不能证明所涉物品的产权关系，陈炳坚也未提交其他证据证明《评估报告书》所涉物品归其所有。故陈炳坚要求赔偿415450元损失的主张缺乏理据；5.陈炳坚私自中途搬离租赁场地，未办理任何交接手续，且持续要求林凯旋对其添附机器设备进行补偿，林凯旋始终无法取得陈炳坚对涉案租赁场地、设备的明确处理意见，直至2013年3月29日陈炳坚允许林凯旋对涉案租赁场地、设备进行处理，陈炳坚的行为造成了林凯旋无法自用或出租收益的损失，其理应承担赔偿责任。综上请求，驳回上诉，维持原判。
二审诉讼中，陈炳坚向本院提交如下证据：1.林凯旋和林映男身份证复印件两份及《南方都市报》网络报道材料打印件，拟证明林凯旋和林映男为同一人；2.烨龙公司开具的保证金、水电押金及租金《收据》39份，拟证明陈炳坚与烨龙公司在涉案合同中事实上的租赁关系及合同主体性，进而证明本案的诉讼主体应是烨龙公司；3.佛山市顺德区人民法院（2008）顺法民二初字第03301号之二、第03301号之三《民事裁定书》、（2008）顺法民二初字第03301号《续冻、续封申请通知书》，拟证明烨龙公司在另案中被查封财产后用林凯旋的财产作担保的事实；4.佛山市顺德区人民法院《拍卖财产通知书》，拟证明涉案厂房设备即将变卖，及林凯旋、烨龙公司不再履行合同义务，涉案租赁合同目的不能实现的事实；5.烨龙公司企业机读档案变更登记资料8份，烨龙公司法定代表人由林映男变更为林凯旋，但因林凯旋与林映男是同一人，拟证明林凯旋和烨龙公司签订的租赁合同是虚假合同，以及涉案《冷轧租赁合同》中林凯旋的行为是代表烨龙公司的职务行为的事实；6.《评估报告书》一份，拟证明烨龙公司原厂房设备与陈炳坚租赁后添加的设备的明显不同，继而证明陈炳坚主张的设备产权确为陈炳坚所有。
林凯旋质证认为，1.除证据1中的《南方都市报》报道材料外，其他证据均在本案举证期限届满前就已经存在，不属于新证据，依法应不予采纳；2.本案的主体问题是陈炳坚在一审起诉时确定，不应在二审时纠缠；3.对6份证据中有原件核对的认可其真实性，对无原件核对证据的真实性不予认可。6份证据均不能证明其拟证明的内容，且与本案合同无关联性，林凯旋均不予认可；4.证据6的移交清单项目远少于一审中陈炳坚提交的移交清单项目和林凯旋提交的移交设备清单项目，该证据不能证明陈炳坚主张的设备归其所有，且即使陈炳坚所称的添附加建物存在，但因未经林凯旋同意，再鉴于其是中途擅自搬离，故按照合同约定该添附加建物应归林凯旋所有。
本院经审查认为，证据1是陈炳坚自行打印的新闻媒体网络报道材料，未经法定程序确认，其真实性存疑，故本院不予采信。证据2的真实性林凯旋予以认可，故本院对其真实性予以确认，但该证据不能直接证明陈炳坚举证主张的涉案合同相对人实际是陈炳坚与烨龙公司的事实，故本院对其证明内容不予采信。证据3、证据4是法院制发的司法文书，其真实性应予确认，但法院对租赁物的查封、拍卖并不影响承租人合法承租权的使用，故本院对陈炳坚的举证所述不予采纳。证据5是工商管理部门出具的企业档案资料，其真实性无疑，但不能证实林凯旋与林映男为同一人及林凯旋、烨龙公司之间签订的租赁合同是虚假合同的事实，故本院对该证据的证明内容不予采信。证据6是评估机构对相关资产价值的评估，并不涉及资产产权的权属，故本院对其证明内容不予采信。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案是租赁合同纠纷案件。双方当事人二审期间争议的焦点是：1.林凯旋作为本案的诉讼主体是否适格；2.涉案租赁合同的法律效力；3.陈炳坚是否构成违约；4.林凯旋是否有权没收陈炳坚交付的256000元履约保证金；5.陈炳坚应否向林凯旋给付自搬离后至2013年3月29日期间的租金及滞纳金；6.林凯旋应否向陈炳坚返还增建、增添物或赔偿损失。
关于诉讼主体问题。本院认为，本案是陈炳坚作为原告提起的诉讼，审查其提交法院的涉案租赁合同，合同相对人、权利义务关系清晰明确，可确认双方当事人均为适格的诉讼主体。陈炳坚诉称涉案合同实际的合同相对人是陈炳坚、烨龙公司，及林凯旋与烨龙公司签订的租赁合同为虚假合同，但并不能提交充分证据予以证实，故本院对陈炳坚认为林凯旋作为本案的诉讼主体不适格的主张不予采纳。
关于涉案租赁合同的法律效力。经查，双方当事人在一审时均确认涉案合同涉及的地上建筑物并未取得工程报建手续，故本院认为，合同中关于厂房、建筑物部分的出租不符合法律强制性规定，应确认该部分条款无效。又鉴于本案中陈炳坚作为承租方从事工业生产的实际需求，再结合厂房、建筑物等不动产与所附土地不可分离出租的客观事实，本院确认合同中关于空地的出租一并无效。至于合同中的其他条款，不违反法律强制性规定，应视为有效条款。原审判决认定涉案合同效力的表述有误，本院予以纠正。
关于陈炳坚是否构成违约的问题。本院认为，因本院已确认涉案合同中关于厂房、建筑物及空地的出租条款无效，故该部分内容应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定处理，不存在违约责任的追究问题。但根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，应当审查确认当事人在合同有效部分的履行中是否构成违约。本案中，林凯旋作为涉案合同的出租人，向陈炳坚履行了交付义务，即使发生法院对涉案厂房、设备的执行措施，并不影响承租人陈炳坚承租权的使用，故林凯旋在本案中并不构成违约。陈炳坚未经与林凯旋协商，也未办理交接手续即自行搬离涉案厂房，违反了合同中承租人不得中途退租的约定，应认定陈炳坚构成违约。诉讼中，陈炳坚主张不安抗辩权，本院认为，法院对涉案厂房、设备的登记查封、公告拍卖等执行措施，并不影响陈炳坚在涉案有效合同期限内的合法承租权益，其合法承租权仍受法律保障；执行措施的被执行人并非本案合同当事人林凯旋，无证据证明其经济状况变差，故陈炳坚以不安抗辩权为由诉称其提前搬离无过错缺乏事实与法律依据。陈炳坚还诉称其搬离已经得到林凯旋的确认，但不能提交充分证据予以证实。综上，原审法院认定陈炳坚构成违约合理合法，其上诉之理由不能成立，本院不予支持。
关于林凯旋是否有权没收陈炳坚于履行合同中交付的256000元履约保证金的问题。因陈炳坚确实构成违约，根据双方合同第十四条“租赁期间任何一方违约，均应向守约方支付履约保证金256000元作为违约金”的约定，林凯旋有权将陈炳坚交付的履约保证金作为违约金予以没收。但由于涉案合同部分无效、部分有效，而该256000元保证金是对合同整体权利义务的保证，故本院认为，林凯旋仅有权在合同有效的部分主张没收的权利，合同无效的部分则应依法按合同无效处理。鉴于双方当事人已于合同中对无效部分和有效部分的租金作出了明确约定，则林凯旋可没收的保证金数额应按相应租金的比例计算，即合同有效部分租金39410元占合同租金总额128000元的31%，林凯旋可没收的保证金亦应为256000元的31%，即为79360元。剩余部分176640元林凯旋依法应向陈炳坚返还。原审判决认定和处理保证金有误，本院予以纠正。
关于陈炳坚应否向林凯旋给付自搬离后至2013年3月29日期间的租金及滞纳金的问题。经查，陈炳坚于2012年7月19日未与林凯旋办理交接手续即自行撤离，并于次日2012年7月20日向原审法院提起诉讼主张确认合同无效，林凯旋作为原审被告提起反诉要求解除合同。另查明，至2013年3月29日原审法院召集当事人双方征询意见前，涉案厂房空置。同时由于林凯旋对原审法院认定陈炳坚应从2012年8月5日起给付租金无异议，故给付时间应自2012年8月5日起算。从上述事实可见，涉案合同租赁物于2012年7月20日始已经实际停止使用，且双方均已无意愿继续就租赁物进行合作；自陈炳坚搬离至2013年3月29日，涉案厂房确因闲置产生实际的损失。本院认为，在双方均无意继续合作且租赁物闲置的情况下，当事人双方均有义务就租赁物的交接及另行使用采取积极措施，但从当事人提交的证据看，双方均不能证明其自身已经尽责以避免损失的产生，故该损失属于扩大的损失，对扩大的损失应由均未尽责的当事人双方承担。考虑陈炳坚确实存在违约但已经承担了相应违约责任的情况，本院合理酌定对扩大的损失由陈炳坚承担60%，由林凯旋承担40%。根据本案具体情况，扩大的损失的具体构成为：1.合同无效部分产生的使用费691002元（自2012年8月5日至2013年3月29日，参照约定月租金88590元计算，88590元/月×7个月＋88590元/月÷30天×24天）；2.合同有效部分产生的租金307398元（自2012年8月5日至2013年3月29日，参照约定月租金39410元计算，39410元/月×7个月＋39410元/月÷30天×24天），两项共计998400元。按照陈炳坚应分担60%的比例，陈炳坚仍应向林凯旋给付599040元。关于滞纳金，因双方合同约定有滞纳金条款，故应适用滞纳金。但滞纳金约定标准明显过高违反法律规定，故应按原审判决调整确定的中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算。又因陈炳坚应付款599040元中的414601.2元属于合同无效部分使用费，故该部分无需支付滞纳金；184438.8元属于合同有效部分，则应自2013年3月30日计至本判决确定的付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算支付滞纳金。原审判决关于扩大的损失及滞纳金认定处理有误，本院予以纠正，陈炳坚之上诉所称部分成立，本院予以支持。
关于增建、增添物的返还或损失赔偿的问题。诉讼中，陈炳坚主张林凯旋应当返还其增建、增添物或赔偿损失合计415450元，但陈炳坚不能提交充分证据证实所称之增建、增添物确为其所有。且即使存在增建、增添物，但因陈炳坚增建、增添行为并未按双方约定取得林凯旋同意，后又中途退租构成违约，依双方合同约定，该增建、增添物亦应归林凯旋所有。故本院认为，陈炳坚关于返还增建、增添物或赔偿损失的诉称缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，陈炳坚之上诉理由部分成立，本院予以支持，部分不能成立，本院不予支持。原审判决部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2012）佛顺法民一初字第8648号民事判决的第三项、第六项、第七项；
二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2012）佛顺法民一初字第8648号民事判决的第一项为：确认上诉人陈炳坚与被上诉人林凯旋于2010年4月15日签订的《冷轧租赁合同》关于厂房、建筑物及空地出租部分无效；
三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2012）佛顺法民一初字第8648号民事判决的第二项为：确认上诉人陈炳坚与被上诉人林凯旋于2010年4月15日签订的《冷轧租赁合同》除厂房、建筑物及空地出租以外的有效部分予以解除；
四、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2012）佛顺法民一初字第8648号民事判决的第四项为：被上诉人林凯旋应于本判决发生法律效力之日起十五日内向上诉人陈炳坚返还租赁保证金176640元；
五、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2012）佛顺法民一初字第8648号民事判决的第五项为：上诉人陈炳坚应于本判决发生法律效力之日起十五日内向被上诉人林凯旋支付使用费414601.2元、租金184438.8元，合共599040元。其中租金184438.8元需给付滞纳金（计算方式：从2013年3月30日起计至本判决确定的付款之日止，依租金本金184438.8元按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算）。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉诉讼费11536元，反诉诉讼费13887.82元，两项合共25423.82元，由上诉人陈炳坚负担15423.82元，被上诉人林凯旋负担10000元。鉴定费12619元，由上诉人陈炳坚负担；二审受理费19828.65元，由上诉人陈炳坚负担11897.65元，被上诉人林凯旋负担7931元。
本判决为终审判决。????
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审?判?长?徐立伟
审?判?员?蔡成中
代理审判员 ?舒?琴
二〇一四年三月七日
书?记?员?吕倩倩