广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2013)穗中法民五终字第199号
上诉人（原审被告）：广州市致岭房地产开发有限公司。住所地：广州市花都区。
法定代表人：罗永强，该公司董事长。
委托代理人：潘健欢，广东古风律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李晓泉，住江西省吉安市新干县。
委托代理人：杨家林，广东誉理律师事务所律师。
上诉人广州市致岭房地产开发有限公司因商品房预售合同一案，不服广州市花都区人民法院(2012)穗花法民三初字第890号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：上诉人是涉案位于广州市花都区某楼盘的开发商，在与被上诉人签订合同之前已经取得了广州市国土资源和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。
2011年9月19日，被上诉人（买方、乙方）与上诉人（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，约定乙方向甲方购买位于花都区某楼盘，总房价款为771256元。合同约定：第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2012年5月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其它中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其它中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书……第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2、（1）逾期不超过180日，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款0.5‰的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款0.5‰的违约金……此外，合同还对房屋交付时的有关资料、交付时的验收、风险责任转移、规划、涉及的变更、权利瑕疵担保、甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任、关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、工程质量保修等进行了约定。合同附件六对装修标准进行了约定。
合同签订后，被上诉人向上诉人支付了涉案房屋的全部购房款771256元。
原审庭审中，被上诉人与上诉人双方均确认房屋的交付条件为符合合同第十二条约定的交房条件和符合合同附件六所约定的装修标准。上诉人认为涉案房屋于2012年5月1日前已符合交付条件，且上诉人已于2012年3月30日向被上诉人发出《收楼通知书》通知被上诉人收楼。被上诉人认为涉案房屋在2012年5月1日前未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，不符合法律规定的交付条件；且被上诉人并未收到上述《收楼通知书》。
2012年9月7日，上诉人取得涉案房屋所属某楼房的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。同年9月27日，涉案房屋所属小区物业服务公司广州市狮城物业管理有限公司向被上诉人发出《收楼通知书》，告知被上诉人其所购买的楼宇已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》等，具备收楼条件；通知被上诉人于2012年10月15日前办妥收楼手续，若被上诉人未能按最后限期办理收楼手续，该公司仍按最后限期收取相关费用。被上诉人与上诉人均确认涉案房屋现已符合交付条件，但由于上诉人要求被上诉人从2012年5月开始向被告交付物业管理费，原告不同意，因此至今未办理收楼手续
原审认为：被上诉人与上诉人签订的《广州市商品房买卖合同》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。
上诉人作为涉案房屋的出卖人，交付质量合格的房屋是上诉人依据法律规定及合同约定应承担的主要义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款均规定，建设工程经竣工验收后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此，竣工验收是房屋交付使用的必要条件。根据《建设工程质量管理条例》第49条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其它有关部门备案。因此，经过竣工验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表。出卖人如未能在交房时取得工程竣工验收备案表，则视为房屋未具备交付使用的条件。
按双方合同约定，上诉人应在2012年5月1日前将涉案房屋交付给被上诉人使用，但上诉人未能在上述交付期限之前取得工程竣工验收备案表，涉案房屋不符合交付条件，故上诉人应按约定在最后交房期限的第二日（2012年5月2日）起，每日按总房价款万分之五的标准向被上诉人支付逾期交房违约金。
涉案房屋于2012年9月7日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，上诉人与被上诉人双方均确认已符合交付条件，上诉人也于取得上述竣工验收备案表之后通知被上诉人于2012年10月15日前办妥收楼手续，故上诉人承担逾期交房违约责任的时间应计算至涉案房屋符合交付条件后，上诉人向被上诉人发出收楼通知书通知被上诉人办理收楼手续的最后期限（2012年10月15日）之日止。
涉案房屋现已符合交付条件，且被上诉人已通知被上诉人办理收楼手续，被上诉人请求上诉人将验收合格并符合合同装修标准的房屋交付给被上诉人使用已无必要，对该请求，本院依法予以驳回。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，判决如下：一、被告广州市致岭房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告李晓泉支付广州市花都区狮岭镇狮岭大道东8号致岭假日花园（自编H27栋）701房逾期交房违约金（从2012年5月2日起计算至2012年10月15日止，每日按总房价款771256元的万分之五为标准计算）。二、驳回原告李晓泉的其它诉讼请求。
上诉人广州市致岭房地产开发有限公司不服认为，涉案房屋在2012年5月1日前已完成全部施工内容，已通水通电，从使用的角度来看，完全符合交付使用条件。由于办理工程竣工验收备案所涉及的程序及所递交的文件比较复杂，再加上行政主管部门办事效率低下，所以造成了工程已实际完成，但竣工验收备案表迟迟办不下来的局面。就本案的情况看，上诉人在2012年9月7日取得竣工验收备案表，表明涉案房屋根本不存在影响使用的问题，而上诉人在2012年3月底已通知被上诉人收楼，因此应免除上诉人逾期交楼的违约责任。此外，一审法院按日万分之五计算违约金已过分高于实际造成被上诉人的损失，因为逾期．交楼造成被上诉人是房屋租金损失，如果按照涉案房屋的租金标准，该损失远远小于按日万分之五计算的金额，因此，上诉人请求对该违约责任进行调整。综上，恳请二审法院依法改判。
被上诉人答辩同意原审判决。
经二审审理，双方当事人对原审查明事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人签订的《广州市商品房买卖合同》及附件，意思表示真实，其内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，合同对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。上诉人作为涉案房屋的出卖人，交付质量合格的房屋是其依据法律规定及合同约定应承担的主要义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款均规定，建设工程经竣工验收后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此，竣工验收是房屋交付使用的必要条件。根据《建设工程质量管理条例》第49条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可檔或者准许使用檔报建设行政主管部门或者其它有关部门备案。因此，经过竣工验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表。出卖人如未能在交房时取得工程竣工验收备案表，则视为房屋未具备交付使用的条件。按双方合同约定，上诉人应在2012年5月1日前将涉案房屋交付给被上诉人使用，但上诉人未能在上述交付期限之前取得工程竣工验收备案表，涉案房屋不符合交付条件，故上诉人应按约定在最后交房期限的第二日（2012年5月2日）起，每日按总房价款万分之五的标准向原审原告支付逾期交房违约金。涉案房屋于2012年9月7日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，被上诉人与上诉人双方均确认已符合交付条件，上诉人也于取得上述竣工验收备案表之后通知被上诉人于2012年10月15日前办妥收楼手续，故上诉人承担逾期交房违约责任的时间应计算至涉案房屋符合交付条件后，上诉人向被上诉人发出收楼通知书通知被上诉人办理收楼手续的最后期限（2012年10月15日）之日止。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费325元由上诉人广州市致岭房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖逸思
代理审判员 吴 湛
代理审判员 彭 湛
二〇一三年三月××日
书 记 员 刘 侃