常州市钟楼区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)钟民初字第0979号
原告：常州xx实业有限公司。
法定代表人：潘xx，该公司总经理。
委托代理人：孙xx，江苏xx律师事务所律师。
被告：常州市xx批发有限公司。
法定代表人：王xx，该公司总经理。
委托代理人：陶x，江苏xx律师事务所律师。
委托代理人：陆xx，江苏xx律师事务所律师。
原告常州xx实业有限公司（以下简称“实业公司”）诉被告常州市xx批发有限公司（以下简称“批发公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理后，依法由审判员杨风庆适用简易程序，于2015年6月8日公开开庭进行了审理，原告实业公司的委托代理人孙xx、被告批发公司的法定代表人王xx及其委托代理人陶x到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告实业公司诉称，原、被告间于2011年7月10日签订了租赁协议和相关的物业管理协议，约定由被告承租原告位于常州市xx路93号29号楼建筑面积215.6平方米的房屋，该合同早于2011年12月31日到期。之后被告与原告没有就续租事宜达成一致意见，原告一直要求被告归还房屋，但被告至今拒绝搬出，给原告造成了困扰。经原告计算，被告应支付的房屋实际使用费、物业管理费，自2012年1月1日起至2015年3月31日止为292500元整，根据原、被告签订的最后一份租赁协议第十四条的约定，被告还应向原告支付违约金5000元，以上合计297500元整，扣除期间被告支付过的22500元及礼品抵扣49368元，被告实际结欠原告225632元。为此，原告委托律师向被告发去了律师函沟通相关事宜，但被告仍然不配合。据此，原告请求判令：一、被告迁出位于xx路93号29号楼中国银行旁的承租房。二、被告拆除其在承租的原告位于xx路93号房屋旁违章搭建的房屋。三、被告支付原告房屋实际使用费、物业管理费共计292500元整（暂计算自2012年1月1日起至2015年3月31日止，实际计算至被告迁出时止），违约金5000元，扣除期间原告已支付过的22500元以及礼品抵扣49368元，实际应付225632元。四、本案诉讼费用由被告承担。
被告批发公司辩称，一、房屋实际使用费与物业管理费属于不同的法律关系，不能一并主张。二、租赁房屋属于临时建筑，且审批文件中载明不得出租，故租赁合同无效，因此而获得的收益属于非法收益，原告在签订租赁协议时，恶意隐瞒了租赁房屋属于违章建筑的事实，存在重大过错。三、被告对于租赁房屋进行了装修和扩建，由于原告隐瞒租赁房屋属于违章建筑的事实，对此应该给予被告相应的补偿，之前原告也同意支付被告50000元作为补偿。四、物业管理协议已超过了有效期限，原告也没有物业管理的资质，所以该协议应属于无效，并且在实际中原告也未履行物业服务相应的职责。五、原告要求被告迁出，应当在合理期限之前书面告知被告。六、房屋实际使用费从2012年1月至2012年7月期间，应按一年45000元计算，被告已支付半年租金，原告也已经接受。其他期间应当按照一年60000元计算。
经审理查明，自2005年起，批发公司租用实业公司坐落于常州市xx路93号29号楼。双方最后一份合同为于2011年7月10日签订的《租赁协议》。协议约定：实业公司（甲方）同意将29号楼建筑面积215.6平方米租赁给批发公司（乙方）。房屋租用期自2011年7月1日起至2011年12月31日止。房屋租金30000元。租用期满或合同解除时，本协议即行终止，届时乙方须按时将甲方提供的房屋及设施移交给甲方，室内装修，保持原状，不得拆除（除乙方自行添置的设备外）。甲方对乙方的装修不做任何补偿。如乙方要求继续租用，应提前一个月提出续租要求，在同等条件下，惭方有优先租用权。乙方逾期未将租赁房屋归还甲方，逾期十五天以上，甲方收取乙方违约金人民币伍仟元。乙方并支付实际使用费，甲方有权随时收回该房屋。2011年6月29日，实业公司作为甲方与批发公司作为乙方还签订了《物业管理协议》，约定协议有效期从2011年7月1日起至2011年12月31日止，甲方：1、负责对乙方供电、供水。节假日因乙方营业需要，甲方应予保证。2、乙方人员可以在甲方职工食堂搭伙。3、乙方生活污水可以从甲方排放管道排放（应符合环保标准）。4、负责向乙方提供电气、供水等设施的维修服务。乙方：1、乙方人员应遵守甲方的安全、保卫、卫生、绿化等相关制度。2、乙方营业时间超过正常时间及节假日营业应通知甲方，以便做好供电、供水工作。3、乙方向甲方交纳物业管理费人民币：壹万伍仟元整。两份协议签订后，批发公司于2011年10月31日向实业公司支付房租及物业管理费45000元。《租赁协议》到期后，批发公司继续使用承租房屋，期间向实业公司缴纳了租金22500元，其余均未支付。
另查明，批发公司承租的实业公司的房屋，由常州xx厂于1989年建造，系临时建筑，批准的使用期限至1991年12月。后未进行延长审批。常州市临时建筑执照载明：本照核准的临时建筑，不准买卖、转让、出租；在使用期满或城市建设需要时，应由建设者自行拆除之，否则，按违章建筑论。1992年常州市经济体制改革委员会发文，同意以常州xx厂为主体，组建常州xx总公司。2000年经江苏省国有资产管理局批准，同意常州xx总公司分立，新设立实业公司，将计算机终端、金融机具、数据通信、电磁屏蔽等系列产品的研究、开发、生产和销售有关的资产及相应负债进入股份公司（不含土地使用权）；未进入股份公司的资产及债权、债务进入实业公司。批发公司承租的房屋为进入实业公司的财产。
再查明，2010年11月16日，实业公司向批发公司发出告知函,载明：我公司重申：贵公司此次自行对租赁房进行改造装修，在房屋租赁期满或提前终止租赁合同时，由此造成的经济损失，我公司不负任何责任，也不给予任何补偿。贵公司装修改动及重新敷设的供电线路、供电设施应按规范实施。否则，由此造成房屋损坏或安全事故，应承担全部责任，并负责赔偿。与此同时，贵公司应向消防主管部门及所属永红派出所申请，特此告知。2011年6月20日，批发公司向实业公司出具承诺书，载明：我公司租用贵公司座落于xx路93号用房，由于公司经营发展需求向有关部门办理的各种经营许可权，在贵公司需要改变房屋用途而提前终止租赁合同时，我公司承诺：不会以该租赁房产办理的各项经营许可权作为违约权利向贵公司提出补偿和不予搬迁的理由。
还查明，实业公司向批发公司购买礼品，尚欠礼品款49368元，实业公司同意在租金中予以抵扣。
以上事实，有原告向本院提交的《租赁协议》、《物业管理协议》、告知函、承诺书、关于常州xx厂建造食堂辅房的批复、常州市临时建筑执照、关于同意组建常州xx总公司的批复、关于常州xx总公司组建股份公司资产重组方案的批复、被告向本院提交的房租收据、销货清单等证据及当事人的当庭陈述及自认予以佐证。
原告方向本院提交的2014年9月25日的通知，被告方否认收到该通知，原告方无其他证据印证，故本院不予采信。
被告方向本院提交的录音证据，从其内容不能证明被告需要证明的内容，本院不予采信。
被告方向本院提交的蒋x的签单，不能证明是代表实业公司的职务行为，故本院不予采信。
本院认为，原告实业公司出租给被告批发公司的房屋，系临时建筑，批准文件载明不得用于出租，且已超过临时建筑的使用期限，故双方签订的《租赁协议》无效。合同无效，批发公司应当将该租赁房屋返还实业公司，故实业公司请求批发公司迁出涉案房屋成立，本院予以支持。租赁合同无效，未经出租人同意的装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，出租人不同意利用，应由承租人拆除恢复原状。故实业公司请求批发公司拆除违章搭建的房屋的诉讼请求成立，本院予以支持，对批发公司要求相应补偿的意见不予采纳。租赁合同虽然无效，但出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，仍应予以支持，故原告请求被告支付房屋实际使用费，本院予以支持。因租赁合同无效，故违约金条款也无效，故本院对原告请求被告支付违约金5000元不予支持。关于物业管理费，原告主张的符合合同约定和法律规定，本院予以支持。综上，本院对原告请求判令被告批发公司迁出位于常州市xx路93号29号楼的承租房，拆除其承租房屋旁边违章搭建的房屋，支付至2015年3月31日止的实际使用费及物业管理费292500元，并实际计算至迁出之日的诉讼请求予以支持。对被告的答辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告常州市xx批发有限公司于本判生效之日起十五日内迁出原告常州xx实业有限公司坐落于常州市钟楼区xx路93号29号楼的承租房。
二、被告常州市xx批发有限公司于本判生效之日起十五日内拆除其在上述承租房旁搭建的房屋。
三、被告常州市xx批发有限公司于本判生效之日起十日内向原告常州xx实业有限公司支付房屋实际使用费、物业管理费270000元，该款与原告常州xx实业有限公司欠付被告常州市xx批发有限公司的礼品款49368元相抵扣，还应支付220632元。并自2015年4月1日起至实际搬出之日止，按年租金60000元，年物业管理费30000元标准继续向原告常州xx实业有限公司支付房屋实际使用费、物业管理费。
四、驳回原告常州xx实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2343元，由被告常州市xx批发有限公司负担2291元（原告同意被告负担的诉讼费用由被告于本判决生效之日起十日内直接向其支付，本院不再办理退费手续），由原告常州xx实业有限公司负担52元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费[开户行：江苏银行常州分行营业部，账号：80×××63，户头：江苏省常州市中级人民法院]，上诉于江苏省常州市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杨风庆
二〇一五年八月六日
书记员 陈 琳