广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤03民终12856号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张晓彬，男，汉族，1994年2月22日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：何沛，女，汉族，1972年7月6日出生。
上诉人张晓彬因与被上诉人何沛房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院(2016)粤0305民初1344号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
张晓彬上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用全部由何沛承担。事实及理由：一、一审法院认为张晓彬提交的证据不足以证明房子漏水不能居住，驳回了张晓彬的诉讼请求。但事实上，张晓彬提交照片及微信聊天记录，明确、清晰、真实，足以证明房子严重漏水而不能居住，且聊天记录也证明何沛多次违约，没有履行好房东的义务。二、一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。法院应该根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。在一审过程中一审法官大部分的问题都是问何沛，也没有认真听取张晓彬的诉求，何沛在庭上口头说张晓彬的聊天记录是伪造的等原因，但是并没有拿出证据来证明张晓彬的证据是伪造，法庭是看证据来证明事实的地方，但是一审法官却听取了何沛的意见，最终判决张晓彬的证据不能证明房子严重漏水不能居住。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当。恳请二审法院查明案件事实后依法予以改判，维护张晓彬的权益。
何沛辩称，请求二审法院驳回张晓彬的上诉请求。一审判决有事实和法律依据，合法、公平公正，且一审判决还少判了几百元。张晓彬提供的房子照片及微信内容不足以证明房屋存在漏水情况，与事实不符。
张晓彬向一审法院起诉请求：1、解除张晓彬与何沛的房屋租赁合同，何沛向张晓彬偿还2000元房租押金；2、诉讼费用由何沛承担。
何沛向一审法院反诉请求：1、张晓彬继续履行合同至合同终止，交付水电杂费432元，房租2670元（暂按到开庭时已需要交的费用计算），小计3102元；2、张晓彬承担诉讼费用。庭审中，何沛当庭放弃要求继续履行合同的诉讼请求；并变更诉讼请求为支付计算到3月20日止拖欠的水电、杂费432元，房租2040元。
一审法院认定事实：2015年9月26日，何沛（甲方）与张晓彬（乙方）就涉案房产签订《楼宇租赁合同》，合同约定：乙方承租祥祺花园祺梦阁X单元XX房，每月租金为1200元，租期从2015年10月5日起至2016年10月4日止，为期12个月，作为住宅之用；乙方向甲方交纳押金2500元，押金属乙方所有，不能冲抵房租或其他费用，租约期满，乙方未拖欠任何费用，甲方如数无息退还乙方；乙方每月须按时于5号前足额存入租金及其他水电杂费至合同指定账户，延期付租超过5天或拖欠其它水电物业杂费超过300元即视为违约，拖欠当月押金即自动转为违约金由甲方没收，退房时乙方仍需付清合同期内的租金，且甲方有权进一步追究责任如单方解除合同收回房屋等；租赁期间，乙方须支付楼宇管理费每月30元、网络费每月20元、公共水电费15元、水费每人每月预收20元，每月乙方房租连同杂费合计预存1450元；合同期内，单方无权解除合同，违约方须赔偿对方相当于两个月的租金给对方，乙方提前解除合同还需为甲方找到下一任租客且与甲方签订一年以上的合同，否则，空置期间的房租由乙方承担；关于退房，合同期满，乙方搬家须提前通知甲方到管理处开出放行条，如乙方未提前通知甲方，管理处不给放行造成乙方未能及时顺利搬家，甲方不负责任；乙方退房须把卫生打扫干净，退回本合同及全部钥匙，结清水电杂费等，甲方退回押金等，及其它内容。
合同签订后，何沛向张晓彬交付涉案房产，张晓彬于2015年9月26日签约时向何沛支付了800元，2015年9月30日支付1200元，2015年10月4日交纳租金500元，2015年10月4日交纳租金750元，2015年11月16日交纳租金1250元+200元，2016年1月11日交纳租金1450元。庭审中，张晓彬表示押金交了2000元，剩余500元是要求何沛修好屋顶后再支付，所以10月份没有欠500元租金，10月4日支付的1250元都是10月份的租金。何沛则认为押金交了2500元，10月份欠缴租金500元，11月到1月租金缴齐了。
张晓彬陈述，2015年10月，张晓彬搬进去的第一天就发现涉案房产存在漏水，何沛也承认了上一个租客有反映这个情况，当时用塑料布挡着的，看房的时候没有下雨，所以不知道，天花板没有注意那么多；后来一直找何沛来维修，但何沛未来修；张晓彬于1月25日跟何沛协调要退房，但何沛要求张晓彬补齐500元押金，说不补齐500元就换锁。张晓彬提交了微信记录和照片作为证据。何沛对上述证据不予认可，并认为微信经过张晓彬的编辑，存在断章取义。何沛否认涉案房产存在漏水，何沛认为涉案房产是顶楼，无法上去，质量不是很好，下大雨可能会有雨飘进来，天花板状况不是很好，但是没有掉皮。
张晓彬陈述，其于2016年1月27日搬离涉案房产。何沛表示，张晓彬搬走时，未与其交接，所以实际搬走时间不清楚，直至收到法院的材料，何沛才知道张晓彬未租住了。
何沛提交了《楼宇租赁合同》拟证明何沛为减少损失，于2016年3月12日将涉案房产另行出租，张晓彬认可上述证据。
一审法院认为，张晓彬、何沛签订的《楼宇租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格履行。
签订租赁合同后，何沛作为出租人，应向张晓彬交付符合租赁用途的房屋；张晓彬作为承租人，应按照合同约定向何沛交付房屋租金。张晓彬主张涉案房产存在严重的漏水情况导致不能正常使用，张晓彬才解除合同并搬走，对此张晓彬提交了微信、照片等予以证明；何沛对张晓彬提交的相关照片不予认可。一审法院认为，张晓彬提交的微信、照片等不足以证明涉案房产因漏水而不能正常使用，不能实现其租赁目的，张晓彬单方要求提前解除合同不符合双方签订的租赁合同的约定。张晓彬主张其已于2015年1月27日搬离涉案房产，何沛亦自认涉案房产已于3月12日另行出租，故涉案的合同应于何沛另行处分涉案房产之日即2016年3月12日解除。
张晓彬并未举证证明已与何沛依约办理退房手续，张晓彬在未与何沛办理退房交接手续的情况下自行搬离涉案房产，导致涉案房产空置，由此给何沛造成了租金损失，故何沛有权要求张晓彬支付相应的租金及约定费用。何沛自认张晓彬已支付2016年1月的租金，涉案房产已于3月12日另行出租，故张晓彬应向何沛支付2016年2月5日至3月11日期间的空置租金。至于水电等杂费，何沛未提交水电读数等证据，故一审法院酌定张晓彬按照合同约定向何沛支付每月200元杂费，也即张晓彬按照合同约定的每月1450元向何沛支付2016年2月5日至3月11日期间的空置租金及杂费等1726元[1450×（1+6天÷31天）]。依据合同约定，张晓彬无权单方解除合同，故张晓彬支付的押金2000元由何沛没收。
综上，一审判决:一、张晓彬与何沛签订的《楼宇租赁合同》于2016年3月12日解除；二、张晓彬应于本判决生效之日起十日内向何沛支付租金及水电杂费等各项费用共计1726元；三、驳回张晓彬的其它诉讼请求；四、驳回何沛的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由张晓彬负担；反诉案件受理费12.5元，由张晓彬负担7元，何沛负担5.5元。
本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案《楼宇租赁合同》是张晓彬、何沛双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。原审判决对此认定正确，本院予以确认。
关于张晓彬主张涉案房屋漏水的问题，根据张晓彬提交的微信聊天记录，张晓彬从入住涉案房屋开始即向何沛反映房屋存在漏水情况，何沛在信息中并未否认该事实，只是称自己没有时间维修。本院认为，对张晓彬提交的微信记录，何沛虽主张有删减，但未否认是双方的聊天记录，由于何沛未申请对微信记录进行鉴定，也未能提出反证，该微信记录应予采信，结合张晓彬提交的照片，本院对张晓彬关于涉案房屋漏水的主张予以采信。
《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”涉案房屋漏水影响正常使用，何沛作为出租人具有过错。但是，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。张晓彬在何沛不履行维修义务的情况下，可以自行维修，但据此提前解约缺乏依据，张晓彬提前退租的行为已构成违约，原审该认定并无不当，何沛有权没收张晓彬支付的押金2000元，原审对此处理正确，本院予以维持。但由于房屋漏水影响正常使用，本院酌情确定张晓彬应支付的租金为每月800元。
关于张晓彬搬离涉案房屋的时间，按张晓彬的微信记录，张晓彬在2016年1月29日信息告知何沛其已搬离，钥匙留给6楼邻居。如上所述，本院对张晓彬提交的微信记录予以采信，且何沛在二审时亦认可系在6楼邻居处拿到钥匙，故本院认定张晓彬搬离的时间为2016年1月29日。张晓彬应向何沛支付2015年10月至2016年1月29日止的租金3200元（800元/月ⅹ4），何沛一审确认张晓彬已按1200交纳了租金4800元，多交的1600元由何沛退还张晓彬。张晓彬无需再支付2016年2月之后的房屋占用费，原审判决该处理错误，本院予以纠正。一审对何沛请求的水电杂费不予支持，但何沛对此未提起上诉，本院不予审理。
综上，上诉人张晓彬的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第二百一十六条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初1344号第一、四项；
二、撤销深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初1344号第二、三项；
三、何沛应于本判决生效之日起十日内向张晓彬退还多支付的租金共计1600元；
四、驳回张晓彬原审其他诉讼请求。
本案一、二审案件受理费共计87.5元，由张晓彬负担50元，何沛负担37.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 张 睿
代理 审 判员 王丹妮
二〇一六年八月二十四日
书记员（兼） 李开宇
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理:
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。