浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)绍越执异初字第3号
原告李志芳。
委托代理人（特别授权代理）张英、宋丹丹。
被告绍兴仁通塑胶有限公司。
法定代表人徐植仁。
被告绍兴仁义通管业有限公司。
法定代表人陈建成。
被告冯宝盛。
被告绍兴市盛涵物资有限公司。
法定代表人冯宝盛。
被告绍兴县越亿经编家纺有限公司。
法定代表人俞伟林。
原告李志芳与被告绍兴仁通塑胶有限公司（以下简称绍兴仁通公司）、绍兴仁义通管业有限公司（以下简称绍兴仁义通公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2014年1月13日立案受理，于2014年1月17日依职权追加冯宝盛、绍兴市盛涵物资有限公司（以下简称绍兴盛涵公司）、绍兴县越亿经编家纺有限公司（以下简称绍兴越亿公司）为本案被告，并依法适用普通程序组成合议庭，于2014年5月16日公开开庭进行了审理。原告李志芳之委托代理人宋丹丹，被告绍兴越亿公司法定代表人俞伟林到庭参加诉讼。被告绍兴仁通公司、绍兴仁义通公司、冯宝盛、绍兴盛涵公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李志芳诉称，（2013）绍越执异字第51号执行裁定认定事实错误，理由如下：一、被告绍兴仁通公司与绍兴仁义通公司签订的租赁合同无效，绍兴仁通公司并未支付给绍兴仁义通公司任何租金。根据被告绍兴仁通公司提供的2012年3月1日租赁合同记载，出租人为被告绍兴仁义通公司，承租人为被告绍兴仁通公司法定代表人徐植仁个人，租金为第一、二年免费使用，第三年15万元，第四、五年20万元，支付方式为每年5月底前一次性付清。由此可见，承租人为徐植仁个人，而非被告绍兴仁通公司。虽徐植仁的行为有权代表被告绍兴仁通公司，但并不是法定代表人的所有行为均能代表公司，徐植仁签订租赁合同的行为系个人行为。其次被告绍兴仁通公司至始至终没有向被告绍兴仁义通公司支付过任何租金。被告绍兴仁通公司虽提供了一份2012年10月10日的承诺书，但该承诺书中记载的是被告绍兴仁义通公司股东潘烨尚欠被告绍兴仁通公司法定代表人徐植仁及徐禹仁的股权转让款175万元，被告绍兴仁义通公司并未欠被告绍兴仁通公司任何款项。同时，被告绍兴仁义通公司与原告发生借款时间为2012年5月25日，借款发生在前，承诺书出具在后，在被告绍兴仁义通公司尚有巨额外债的情况下，如租赁合同合法有效，被告绍兴仁义通公司对被告绍兴仁通公司应收的租赁费去自愿承担被告绍兴仁义通公司股东尚欠徐植仁、徐禹仁股权转让款的行为显然违反我国合同法第74条的规定，属于可撤销的内容，被告绍兴仁义通公司的行为明显侵犯了原告等其他债权人的合法权益。二、即使租赁合同属实，且合法有效，根据租赁合同约定的租金支付方式，基于被告绍兴仁义通公司现有巨额外债没有偿还，其无偿出租的行为也侵犯了原告等所有债权人的合法权益，且合同约定的后三年的租金明显低于市场价（滨海工业厂房市场价每年每平方米135元，3200平方米的厂房租金432000元）。故原告等债权人有权依据合同法第74条之规定，撤销租赁合同中关于租金免费、租金明显低于市场价的租金条款，被告绍兴仁义通公司应按市场价格支付相应的租金。三、根据原告向绍兴县工商局档案馆查询得知，被告绍兴仁义通公司在2012年1月10日前，股东分别为王家德、徐植仁、徐禹仁，出资金额分别为350万元、25万元、25万元。2012年1月10日徐植仁、徐禹仁均将25万元出资款以261261.15元转让给潘烨，且转让协议显示已经付清全部转让款，即使潘烨没有支付过任何股权转让款，潘烨又何来尚欠徐植仁、徐禹仁175万元的股权转让款。结合被告绍兴仁通公司的股东为徐植仁、徐禹仁，其成立时间为2012年3月1日看，被告绍兴仁通公司与绍兴仁义通公司之间存在着说不清的关系，再结合租赁合同中租金免费、租金明显低于市场价等情况看，更是如此。同时，承诺书中的内容与绍兴仁义通公司工商登记的事项也相互矛盾，承诺书也应该撤销。综上，原告诉请：一、依法确认被告绍兴仁通公司与绍兴仁义通公司签署的绍兴仁义通公司所有的绍房权证滨海字第××号，总面积为14061.09平方米中的约3200平方米房屋租赁合同（包括塑料制管车间1间，面积为3000平方米；装配车间办公用房6间，面积约为200平方米）无效及绍兴仁通公司对上述租赁房屋不享有优先购买权且对买受人不具有约束力；二、依法判令许可执行上述执行标的；三、本案诉讼费用由各被告承担。
被告绍兴越亿公司答辩称其对租赁房屋的事实不清楚。
被告绍兴仁通公司、绍兴仁义通公司、冯宝盛、绍兴盛涵公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃答辩权。
原告李志芳向本院提交以下证据：
1、（2013）绍越执异字第51号执行裁定书一份，要求证明裁定事实与实际不符，原告据此提起诉讼的事实。被告绍兴越亿公司质证认为其不清楚，也不懂。
2、绍兴仁义通公司与徐植仁签订的厂房租赁协议一份（复印件），要求证明租赁合同是绍兴仁义通公司和徐植仁个人签订的厂房租赁合同，系其个人的行为，从而证明裁定书认定绍兴仁通公司与绍兴仁义通公司签订的租赁合同有效系认定事实有误。被告绍兴越亿公司质证认为其不清楚，也不懂。
3、承诺书一份（复印件）、（2012）绍越商初字第2647号民事调解书一份，要求证明原告借款在前，承诺书出具在后，被告绍兴仁义通公司在有外债的情况下，以公司名义为其股东支付股权转让款，侵害了原告的利益，不能证明租金已支付的事实。被告绍兴越亿公司质证认为其不清楚，也不懂。
4、绍兴仁通公司基本信息一份、绍兴仁义通公司企业变更登记情况一份、绍兴仁义通公司股权转让协议两份，要求证明2012年1月10日徐植仁、徐禹仁和潘烨之间的股权转让款与承诺书中的数额不一致，且股东转让协议表明，股权转让款在此之前已经以现金方式支付给徐植仁和徐禹仁的事实。被告绍兴越亿公司质证认为其不清楚，也不懂。
5、要求中止执行申请书一份（复印件）、快递邮寄单一份、快递查询单一份，要求证明原告于2014年2月24日向绍兴市中级人民法院提交要求中止执行申请书，绍兴中院于2014年2月25日已收到该申请书的事实。被告绍兴越亿公司质证认为其不清楚，也不懂。
被告绍兴仁通公司、绍兴仁义通公司、冯宝盛、绍兴盛涵公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面证据，视为放弃举证、质证权。
本院依职权调取以下证据：
1、被告绍兴仁通公司、绍兴仁义通公司签订的厂房租赁协议一份、场地证明一份，证明被告绍兴仁通公司、绍兴仁义通公司签订厂房租赁合同的事实。原告经质证，对租赁协议认为该协议与（2013）绍越执异字第51号裁定中的租赁协议不一致，裁定书认定的租赁协议是绍兴仁义通公司和徐植仁个人签订，系其个人的行为，裁定书认定绍兴仁通公司与绍兴仁义通公司签订的租赁合同有效系认定事实有误。对场地证明真实性无异议，但认为与本案无关。被告绍兴越亿公司质证认为不清楚。
2、绍房权证滨海字第××号房屋权属证明一份（复印件）、绍兴县国用2012第13-67号土地证书一份（复印件），证明讼争房产的权属情况。原告经质证无异议。被告绍兴越亿公司质证认为不清楚。
3、（2013）绍越商初字第1697号民事判决书一份、抵押登记证明书一份，证明上海浦东发展银行股份有限公司绍兴分行对讼争房产享有抵押权。原告经质证无异议。被告绍兴越亿公司质证认为不清楚。
4、执行通知书回执一份，证明讼争房产所属土地于2012年12月19日被查封的事实。原告经质证无异议。被告绍兴越亿公司质证认为不清楚。
5、绍兴市中级人民法院函一份、执行裁定书一份、拍卖成交确认书一份，证明讼争房产及土地于2014年1月28日以1780万的价格被绍兴县怡中染整有限公司竞得。原告经质证认为该拍卖程序是在原告提出执行异议之后，在中院拍卖前原告已经提出中止执行申请，并附上执行异议受理通知书，故中级人民法院的拍卖程序有误。被告绍兴越亿公司质证认为不清楚。
本院对上述证据分析认定如下：对原告提供的证据1，系执行异议审查阶段所作出的法律文书，本院予以认定。原告提供的证据2系复印件，且徐植仁作为法定代表人，其行为可以代表公司，对该证据本院不予认定。原告提供的证据4系工商部门出具的存档资料，本院对真实性予以认定。两份股权转让协议载明，2011年12月26日出让方徐禹仁、徐植仁分别将持有的绍兴仁义通公司25万元股权以261261.15元价格予以转让，受让方潘烨以现金方式一次性支付转让款。该两份协议内容与绍兴仁义通公司企业变更登记情况表中股权变更情况一致，故本院对证据的证明力予以认定。对原告提供的证据3，（2012）绍越商初字第2647号民事调解书系生效法律文书，本院予以认定。绍兴仁义通公司于2012年10月10日向徐植仁出具的承诺书系合同履行事项，与本案所要审查的租赁合同有效与否无实际关联性，故本院对该承诺书不予认证。对原告提供的证据5，中止执行申请书与快递邮寄单上所写内件品名一致，快递查询与邮寄单号相一致，本院对该证据予以认定。本院依法调取的证据1，来源于工商部门存档资料。原告质证认为该租赁协议与执行裁定认定的协议不一致，本院认为（2013）绍越执异字第51号执行裁定在本院认为部分明确载明，执行异议审查的租赁合同系绍兴仁义通公司与绍兴仁通公司签订的租赁合同。绍兴仁义通公司在签订租赁合同之时，虽尚未进行房产权属登记，但房地产管理部门已证实讼争房屋所有权人系绍兴仁义通公司，且在本案诉讼前，绍兴仁义通公司已取得讼争房屋所有权，故绍兴仁义通公司作为出租方的主体适格，故本院对该组证据的证明力予以认定。本院依法调取的证据2、3、4，原告质证无异议，本院予以认定。本院依法调取的证据5，原告申请中止执行时间(2014年2月24日)迟于法院拍卖时间（2014年1月28日），原告质证意见本院不予采纳，该证据系中级人民法院拍卖程序的相关材料，本院予以认定。
基于上述认定的证据及当事人的庭审陈述，本院查明事实如下：
本案讼争房屋坐落于绍兴县滨海工业区九一丘1-4幢（绍房权证滨海字第××号，建筑面积14061.09平方米；绍兴县国用（2012）第13-67号，使用权面积19465平方米），所有权人系被告绍兴仁义通公司，产权登记时间为2012年7月25日。被告绍兴仁通公司与绍兴仁义通公司住所地均为本案讼争房产所在地。
2012年3月1日，被告绍兴仁义通公司与绍兴仁通公司签订厂房租赁合同一份，约定由绍兴仁义通公司将讼争厂房内的塑料制管车间壹间，面积为3000平方米，装配车间办公用房陆间，面积为200平方米租赁给绍兴仁通公司。租赁期限为五年，租金为第一、二年免费使用，第三年为壹拾伍万元，第四、五年为贰拾万元，支付方式为每年5月底前一次性付清。合同还对其他事项作出约定。
本院在审理（2012）绍越商初字第2647号原告李志芳与被告冯宝盛、绍兴盛涵公司、越亿经编、绍兴仁义通公司民间借贷纠纷案中，于2012年12月19日对讼争房产所属土地予以查封。2013年1月21日，双方当事人达成如下调解协议：一、被告冯宝盛、绍兴盛涵公司应归还原告李志芳借款本金人民币70万元，并支付自2012年9月1日起至实际履行日止中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算的利息，利随本清，于2013年3月30日前付清；如被告未按上述规定期限履行，则原告可就律师费用、诉讼费用一并提前申请强制执行；二、被告冯宝盛、绍兴盛涵公司应支付给原告李志芳律师费人民币6万元，于2013年4月30日前付清；三、被告绍兴越亿公司、绍兴仁义通公司对被告冯宝盛、绍兴盛涵公司的上述第一、二项债务承担连带清偿责任。因四被告未履行还款义务，2013年5月30日，原告李志芳向本院申请强制执行，执行过程中，绍兴仁通公司提出执行异议，认为其与绍兴仁义通公司签订的厂房租赁协议应受法律保护，要求继续履行租赁合同。本院审查后，于2013年12月17日作出（2013）绍越执异字第51号执行裁定，认定绍兴仁通公司与绍兴仁义通公司租赁合同合法有效，绍兴仁通公司可租赁厂房至2017年3月1日止，并已经付清房屋租费，上述条款可在拍卖公告中列明。原告李志芳不服起诉，故成讼。
另查明，2012年11月19日，上海浦东发展银行股份有限公司绍兴分行对讼争房产及土地办理抵押登记手续。在其与绍兴仁义通公司、浙江科达钢结构制造有限公司信用证纠纷一案执行过程中，绍兴市中级人民法院对讼争房产及土地进行拍卖。2014年1月28日，绍兴县怡中染整有限公司以1780万元竞得。
本院认为，被告绍兴仁义通公司与绍兴仁通公司于2012年3月1日签订的五年期厂房租赁合同主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。因租赁合同签订时间早于讼争房屋办理抵押登记及法院查封时间，且绍兴仁通公司住所地系讼争房屋所在地，故其依法享有租赁权。原告诉称绍兴仁通公司未缴付租金且租金约定明显低于市场价格，但并不能就此否定租赁合同的有效性。原告要求确认租赁合同无效的诉请无事实与法律依据，本院不予支持。因讼争房产及土地已经绍兴市中级人民法院拍卖并成交，原告要求确认被告绍兴仁通公司对讼争房屋不享有优先购买权及对买受人不具有约束力，并依法判令许可执行标的物的诉讼请求已无基础前提，原告在经本院释明后仍予坚持，故对该部分诉请本院不予支持。被告绍兴仁通公司、绍兴仁义通公司、冯宝盛、绍兴盛涵公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：
驳回原告李志芳的诉讼请求。
案件受理费80元，公告费400元，由原告李志芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 陶珊珊
审 判 员 徐新昌
代理审判员 韩咪竹
二〇一四年七月十七日
书 记 员 赵 飞
附相关法律法规
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》
第二十四条申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据申请执行人的诉讼请求作出相应的裁判。