上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四(民)初字第3540号
原告(反诉被告)邹慧芬，女，汉族，住上海市。原告(反诉被告)王学敏，女，住址同上。法定代理人邹慧芬。两原告共同委托代理人凌宏，上海罗业律师事务所律师。被告(反诉原告)李碧莲，女，汉族，住上海市。委托代理人吴华彦，上海星瀚律师事务所律师。委托代理人顾培元，上海星瀚律师事务所律师。原告邹慧芬、王学敏与被告李碧莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年12月7日公开开庭进行审理，被告提出反诉，本院予于合并审理。除原告王学敏、被告李碧莲未到庭外，其余当事人及其委托代理人均到庭参加诉讼。庭审中双方当事人一致同意本案延长适用简易程序审理。本案现已审理终结。两原告诉称，2014年12月29日，原告与被告在上海品博房地产经纪有限公司的居间介绍下，双方签订了房地产买卖合同，约定被告向原告购买原告所有的位于上海市永嘉路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)，合同约定的转让价为435万元，并约定了具体支付款项的时间。被告应于合同签订后支付定金20万元并于2015年8月31日前支付首期房款110万元。但被告却未按照合同约定的时间履行付款义务。被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。故原告诉至法院，请求法院判令：一、解除原、被告签订的房地产买卖合同；二、被告支付的购房定金20万元归原告所有不予退还。被告辩称，原、被告签订房地产买卖合同是事实，合同也确实约定了支付房款的时间，被告也支付了定金20万元。但合同附件另行约定，被告在支付房款时有困难可与原告沟通协商，找第三方按合同内容购买，原告应积极配合。当时被告要求原告提前交付房屋，原告则提出要支付相应的租金，原、被告为此还另行签订租赁合同，由被告每月支付原告1000元租金，租金于系争房屋过户时结算。后被告因资金困难，2015年6月，在合同约定的付款期限之前，被告就已经通过中介与原告商量，要求由第三方出面购买房屋，当时原告表示同意，并于2015年8月26日返回上海，双方约定于2015年8月28日至中介处进行商谈，2015年9月1日，双方再次协商，约定择日由被告安排第三方与原告就系争房屋另行签订买卖合同。原告还提出要求被告先行支付租金。为促成双方交易顺利进行，被告于当日支付了租金6,000元。但2015年9月5日起，原告却反称被告违约，拒绝履行合同，并于同年9月7日发函要求解除合同。被告当即回复原告，要求继续履行合同，此后原告即不再与被告联系。故被告认为，双方买卖合同不能履行系原告违约在先，现同意解除原、被告双方签订的买卖合同，但不同意原告没收定金的诉讼请求。同时根据合同约定，原告违约在先，原告应承担相应的违约责任。原告的违约还造成了被告的损失。故被告提起反诉，请求法院判令：一、解除反诉原、被告签订的关于上海市永嘉路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋的房地产买卖合同；二、反诉被告双倍返还反诉原告定金40万元；三、反诉被告赔偿反诉原告损失6,000元。反诉被告辩称，双方在签订房地产买卖合同时，对反诉原告付款时间已经作了明确约定，反诉原告在2015年8月28日也只是说资金不足，但未提出由第三方继续履行合同。即使有第三方存在，也应当按照合同约定于2015年8月31日前支付首期房款，但反诉原告并未支付上述款项，故反诉原告违约在先，反诉被告有权没收定金。双方签订买卖合同后，反诉被告已经交付了房屋钥匙，所约定的租金也是明显低于市场标准的，双方的租赁合同已经履行，反诉原告占用了房屋，其无权要求返还费用。反诉被告同意解除双方签订的买卖合同，不同意反诉原告的其余诉讼请求。经审理查明，两原告系上海市永嘉路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋(即系争房屋)的产权人。2014年12月29日，在上海品博房地产经纪有限公司的居间介绍下，两原告(卖售人、甲方)与被告(买受人、乙方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定，乙方向甲方购买系争房屋，房地产转让价款为435万元。甲方于2015年2月28日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。在2015年8月31日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方如到期未能履行合同，则乙方违约。甲方20万定金作为违约金，甲方不予退还。若甲方不肯出售该房产则双倍返还定金。合同附件三付款协议约定，乙方应在甲、乙双方签订本合同后支付定金贰拾万元整转付甲方，于2015年8月31日前直接支付转付给甲方部分首期房价款计壹佰壹拾万元整，如此共同构成乙方支付给甲方的全额首期房价款壹佰叁拾万元整。甲方同意乙方通过向贷款银行申请叁佰零伍万元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订买卖合同后60日内向该贷款银行申请贷款。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则双方协商解决。乙方如到期未能履行合同，则乙方违约，甲方20万定金作为违约金，甲方不予退还。若甲方不肯出售该房产则双倍返还定金。在此期间如乙方在支付房款时有困难可与甲方协商沟通，可找第三方按本合同内容购买，甲方应积极配合。合同另就其他内容作了约定。合同订立后，被告于同日向原告支付了定金20万元，原告出具了收条。还查明，原、被告签订买卖合同当日，双方另签订租赁合同一份，原告将系争房屋出租给被告使用，租赁期限自2015年2月28日至2015年8月31日止，租金每月1,000元，并约定原买卖合同变更为原告自2015年2月28日将房屋租赁给被告，房租金过户时结算。后因被告未于2015年8月31日支付首笔房款，原告于2015年9月8日发函给被告，认为因被告违约，要求解除合同，并没收被告已支付的定金。被告则回函表示，其已经安排第三方与原告签订买卖合同，系原告故意拖延，造成付款时间延误，故要求继续履行合同。后双方协商未果，原告遂向本院提出如上诉请，被告则不予同意，并另行提出反诉请求。庭审中，被告为了证明自己积极履行义务，因资金困难已于2015年6月通过中介公司向原告提出安排第三方签订买卖合同，并申请证人到庭作证，原告则认为在与中介联系过程中，从未提起有第三方购买房屋一事，且在原告发函表示解除与被告的买卖合同时，被告也未提出有第三方购房，故对证人证言不予认可。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有房屋买卖合同、房地产权证、银行转账凭证、租赁合同、双方往来函件、微信记录等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同系当事人真实意思表示，并未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。现因被告未能按合同约定时间付款，原、被告双方均要求解除合同，故本院确认解除原、被告签订的房地产买卖合同。原、被告在签订的房地产买卖合同中约定，被告在支付房款时有困难可与原告沟通协商，可找第三方按本合同内容购买。根据合同约定，被告应在2015年8月31日前支付首期房价款110万元，被告认为其已经找好了第三方，可以按照原合同约定的条件购买房屋，则被告最迟应于2015年8月31日前通知第三方与原告确认合同履行及付款事宜，但第三方在原、被告协商时始终未出现。在原告向被告发出解除合同通知后，被告的回函中也未提及协商当日第三方能按合同约定时间支付首期房款，又表示应继续履行合同，被告的陈述前后有矛盾，故对被告的辩称本院不予采信。被告未按期付款，已构成违约，根据合同的约定，其无权要求原告返还已支付的定金。双方签订买卖合同后，原告已经交付了钥匙，被告已经可以使用系争房屋，被告要求原告赔偿损失缺乏事实和法律依据，对被告的该项反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)邹慧芬、王学敏与被告(反诉原告)李碧莲签订的关于上海市永嘉路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋的房地产买卖合同；二、被告李碧莲支付的定金200,000元由原告邹慧芬、王学敏没收，不予返还；三、驳回反诉原告李碧莲的其余诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计2,190元，由被告负担；反诉案件受理费减半收取计3,735元，由反诉原告负担3,695元，反诉被告负担40元。如不服本判决，原告王学敏可在判决书送达之日起三十日内，原告邹慧芬、被告李碧莲可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈向红
二〇一六年四月二十二日
书记员 薛 欢
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。