广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠香法民三初字第1231号
原告（反诉被告）：珠海市豪溢制衣有限公司，住所地珠海市香洲区前山明华一路5号4楼。
法定代表人：李国诚，总经理。
委托代理人：张峰，广东铭致律师事务所律师。
委托代理人：马璐，广东铭致律师事务所律师。
被告（反诉原告）：郭伟伟，男，汉族，住广东省深圳市。
委托代理人：吕志合，北京市康达（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：黄莉，北京市康达（深圳）律师事务所实习律师。
上列原告诉被告租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告在法定期间内提出管辖权异议，本院裁定驳回异议，经珠海市中级人民法院二审维持。被告在法定期限内提起反诉，本院依法组成合议庭，对原、被告提起的本诉、反诉，公开开庭进行了合并审理。原告的委托代理人张峰，被告的委托代理人吕志合、黄莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）起诉称，自2008年7月起，原告承租被告位于珠海市前山翠珠路7号的物业用于公司经营之用，2014年6月27日双方签订续租合同。
2014年8月13日，珠海市防火监督消防部及珠海市特种设备检验部门联合对原告经营场所进行消防、安全检查，发现原告经营场所未安装消防喷淋设备和电梯老化等问题，其存在严重安全隐患，并作出整改要求。
根据租赁合同第七条第一款及第八条第三款的约定，涉及消防喷淋设备的安装和公共设施电梯的维修应当由被告承担，但经原告多次催促，被告仍未作出整改。后因电梯存在安全隐患而被逼停用，从而造成原告所有物品均需要人力从首层搬运至各层，对此，已严重影响原告正常生产及正常使用租赁物。经原、被告多次协商仍无未达成整改意向。
鉴于上述原因，原告无奈之下单方向被告提出退租，经双方就退租事宜协商一致后，截止至2015年6月1日被告已接收由原告退回的7楼、6楼、5.楼、4楼并即时将4楼、5楼出租第三方。但被告至今仍未按约定退回租赁押金和水电押金共计人民币215030元。经多次催收无果后，原告提起诉讼，请求判令：1.被告立即返还租赁押金215030元；2.被告支付逾期返还的利息（自起诉之日起至全部返还之日止，按同期银行贷款利率6.63%计付，暂计3个月为3564.12元）；3.被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）针对原告（反诉被告）的起诉答辩称，根据双方签订的租赁合同第12.2条的约定，在原告承租厂房的第一年内其无权单方解除租赁合同。原告提出解除合同的理由是因其承租的厂房存在消防问题，但是从原告提交的所有证据来看，原告并未提供存在消防问题的具体证据，对此，被告不予认可。被告从未同意原告解除租赁合同的要求，也明确告知过原告如果其违约解除将没收保证金，被告本人没有与原告办理过厂房交接手续，也没有授权其他人办理厂房交接手续。
综上，依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告（反诉原告）反诉称，自2009年起原、被告签订租赁合同，陆续承租了被告位于珠海市前山翠珠路7号翠竹工业区26栋的物业4-7楼用于公司经营之用。2014年6月27日，双方续签租赁合同，合同约定：租赁期为2014年7月28日至2017年7月27日，合同期限内的首年月租金总价为82515元；原告在租赁期间享有租赁物所属公共设施的共同使用权，被告应负责租赁物内共同使用公共设施及建筑的维护、保养、年审，并保证原告正常使用；如原告确需在第二年、第三年提前解约或减少租用层数，须提前三个月书面通知被告，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a.向被告交回全部或部分不续租的租赁物；b.交清欠交租金及水电物业费。原告按约定返还该租赁面积，被告须立即返还相应的保证金。
在双方的合作期间内，被告为了给原告提供良好的经营环境，于2010年左右将设备代码为301344040019950700162014的货用电梯的使用权登记在原告名下，由原告独自使用和管理该部电梯。在续签的租赁合同履行的第一年内，原告以该部电梯问题及消防问题为由，在未提前三个月书面通知被告、未经得被告同意的情况下陆续于2015年1月8日退出第6、7层物业并搬走，2015年3月1日退出第4层物业并搬走，2015年5月30日退出第5层物业并搬走，并在退出第4层物业后不在交纳第5层的租金。而根据租赁合同的约定，在租赁合同履行的第二、三年内原告才存在提前解约和减少租用层数的可能，本次续签的日期为2014年7月28日，原告减少租用层数直至最后全部搬离发生在2015年1月-4月，仍属于合同履行的第一年，在被告未同意的条件下，原告无权单方要求提前解约和减少租用层数；且被告负责维护、保养、年审的范围为“租赁物内共同使用公共设施及建筑”，本合同所涉电梯使用权已登记在原告名下，由原告单独使用和管理，该部电梯在使用上已不再属于公共设施的一部分，理应由原告负责维修。
原告上述提前解约和减少租用层数，将电梯的维修责任推给被告的行为已严重违反了双方之间签订的《租赁合同》的约定，导致被告的物业被无故空置，其中第7层再次出租的时间为2015年4月18日，加上20天的装修免租期，实际空置4个月；第6层再次出租的时间为2015年5月30日，加上15天的装修免租期，实际空置5个月零7天；第4、5层虽然再次出租时间为2015年4月1日，其中4楼加上15天的装修免租期的空置期为1个月零15天，但5楼物业因原告在擅自要求解除后一直不向被告交房的原因导致被告实际收到租金的时间为2015年6月15日，造成五楼实际被空置1个月零15天。同时被告为维修电梯也支付了一定的费用。被告本不打算追究原告的违约责任，不料原告却向人民法院起诉，将租赁合同解除的所有责任推到被告头上，并要求被告返还租赁押金及利息。原告的该种行为侵犯了被告的合法权益，被告故提起反诉，请求判令：1.确认原、被告订立的《租赁合同》已经解除；2.原告向被告支付拖欠的租金61974.6元；3.原告向被告支付珠海市前山翠珠路7号翠竹工业区26栋的物业4-7楼空置期间的租金损失251537.66元；4.原告向被告支付电梯维修费8500元；5.原告向被告支付行政处罚款10000元；6.原告承担本案本诉及反诉的所有诉讼费用。
原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉答辩称，租赁合同已经双方协商一致解除，被告已经全部收回租赁物，并已经全部出租，所以租赁合同已经解除。原告确认尚欠被告第5层租金61974.6元。被告提出空置期赔偿没有事实及法律规定；四、电梯的所有人为被告，其重新启用电梯所发生的维修费用，应当由被告自己承担；五、行政处罚款是由于被告收回租赁物后擅自启动而导致的行政处罚，该处罚应当由被告自行承担，与原告无关。
原告提供了如下证据：1.租赁合同；2.收26栋4-7楼租赁及电费保证金通知、银行转账凭证、收款收据、收据；3.关于消防、安全检查结果的通知书、邮寄回执，证明原告于2014年8月27日通知被告租赁物存在消防和电梯安全隐患，需要立即进行整改的事实；4.关于消防、安全整改的催办通知书、邮寄回执；5.通知书、邮寄回执；6.珠海市友业电梯有限公司告知书、广东省质量技术监督送达回证、特种设备检验意见通知书、特种设备安全监察指令书、邮寄回执；7.关于退租的通知书、邮寄回执；8.退租交收证明、收条；9.关于退租的通知书、邮寄回执、收条；10.退租交收证明、收条；11.关于办理退租手续的通知书、邮寄回执、关于退租的通知书、收条；12.退租交收证明、收条；13.4-7楼水电读数确认记录；14.电梯维护使用协议。
被告提供了如下证据：1.租赁合同；2.电梯监督检验报告；3.特种设备安全监督指令书；4.行政处罚告知书及交款通知书；5.中华人民共和国特种设备使用登记证；6.电梯维修协议及收据；7.珠海市前山翠珠路7号翠竹工业区26栋第4-5层厂房租赁合同；8.珠海市前山翠珠路7号翠竹工业区26栋第6层厂房租赁合同；9.珠海市前山翠珠路7号翠竹工业区26栋第7层厂房租赁合同；10.卡号为6222082008001627528的历史明细清单；11.卡号为6222084000002870833的历史明细清单。
经审理查明，2008年7月26日，被告（甲方）与胜利兴记制衣厂有限公司（乙方）订立《厂房租赁合同书》，约定：甲方将珠海市前山翠珠路7号4楼和5楼出租给乙方使用，租赁物功能为工业厂房及配套设施，租赁期限自2008年7月28日起至2011年7月27日止；租赁保证金为首月租金的2倍即61713元；合同经双方签字盖章，并收到乙方支付的首期租赁保证金款项后生效。此外，双方还就其他事项进行了约定。双方于合同落款处签字、盖章，被告收取了租赁保证金61713元。
2009年5月7日，被告（甲方）与原告（乙方）订立《厂房租赁合同书》，约定：甲方将珠海市前山翠珠路7号6楼出租给乙方使用，租赁物功能为工业厂房及配套设施，租赁期限自2009年5月1日起至2011年7月27日止；租赁保证金为首月租金的2倍即23272元；合同经双方签字盖章，并收到乙方支付的首期租赁保证金款项后生效。此外，双方还就其他事项进行了约定。双方于合同落款处签字、盖章，被告收取了租赁保证金23272元。
原、被告于2009年8月17日订立《电梯维护使用协议》，约定：被告将原属两部电梯中的一部日本三菱电梯（26栋A梯，以下简称涉案电梯）交付给原告，由原告免费专用，且负责维护保养，使用期限自2009年8月17日起至2011年7月27日止；电梯目前属于待修停用状态，双方协定将电梯维护至正常使用状态，维修费由双方各承担一半；原告在正常使用中应遵守国家有关电梯使用规则，及时清洁保养电梯零部件，在保养期间内应定期对电梯设备进行检查和清洁保养，承担年检费用；在修复使用后，原告负责维修和承担相应所需一切任何费用，如再有发生电梯损坏需大维修的，如主机部件损坏的所需费用，则由双方负责维修及承担相应费用；协议期间，除原告人员外，被告及其他任何人员不得使用原告专用电梯。此外，双方还就其他事项进行了约定。后被告将涉案电梯交付原告专用，并办理了变更过户至原告名下的启用登记手续。
被告（甲方）与原告（乙方）于2010年订立《厂房租赁合同书》，约定：甲方将珠海市前山翠珠工业区26栋7楼出租给乙方使用，租赁物功能为工业厂房及配套设施，租赁期限自2010年4月1日起至2011年7月27日止；租赁保证金为首月租金的2倍即31030元；合同经双方签字盖章，并收到乙方支付的首期租赁保证金款项后生效。此外，双方还就其他事项进行了约定。双方于合同落款处签字、盖章，被告收取了租赁保证金31030元。
2011年4月27日，被告（甲方）与原告（乙方）就原告续租珠海市前山翠珠路7号4-7楼（以下简称涉案厂房）事宜订立《租赁合同》，约定：甲方续租涉案厂房给乙方使用，续租期限自2011年7月28日起至2014年7月27日止，租赁保证金134086元，电费保证金50000元。此外，双方还就其他事项进行了约定。原告于同日补交了租赁保证金差额18071元，电费保证金50000元。
2014年4月16日，广东省珠海市质量技术监督局作出《特种设备安全监察指令书》，指出因原告使用的涉案电梯未经定期检验，责令原告于2014年5月4日前采取以下措施予以改正或者消除事故隐患：1.向特种设备检验检测机构申请定期检验要求；2.立即停用上述设备，相关设备经检测合格并换发安全检验合格标志后方可重新投入使用。上述指令书于2014年4月21日送达原告。
2014年4月30日，珠海市友业电梯有限公司（以下简称友业公司）向原告出具维修报价单，指出由于涉案电梯使用时限较长，曳引轮磨损严重，主机蜗轮、蜗杆损耗，主机马达损坏，需维修，建议更换新主机，维修报价39848元。原告根据友业公司的建议维修了涉案电梯，支出了维修费39848元，并办理了特种设备报检手续。
2014年6月27日，被告（甲方）与原告（乙方）就原告续租涉案厂房事宜订立《租赁合同》，约定：甲方续租涉案厂房给乙方使用，续租期限自2014年7月28日起至2017年7月27日止，租赁保证金165030元，电费保证金50000元；租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付租金及其他相关费用或抵扣保证金余额后，并按合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同约定的责任后10日内，甲方向乙方无条件退还租赁保证金；乙方在租赁期间享有租赁物所属公共设施的共同使用权，甲方应负责租赁物内共同使用公共设施及建筑的维护、保养、年审，并保证乙方正常使用；甲方对租赁物附属物负有妥善使用及维护之责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患；因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担；乙方在租赁期间须严格遵守《中华人民共和国消防条例》有关制度，积极配合甲方作好消防工作，否则，由此产生的一切责任及损失由乙方承担；乙方应在租赁物内按有关规定配置灭火器，严禁将楼宇内消防设施用作其他用途；甲方应按消防部门有关规定全面负责租赁物内的防火安全，甲方有权于双方同意的合理时间内检查租赁物的防火安全，但事先给乙方书面通知；如乙方确需在第二年、第三年提前解约或减少租用层数，须提前3个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a.向甲方交回全部或部分不续租的租赁物；b.交清欠交租金及水电物业费。乙方按约定返还该租赁面积，甲方须立即退还相应的保证金；本合同提前终止或有效期届满，双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方，乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，甲方可以本合同的租金单价向乙方按日按逾期占用租赁物的平方数收取租金。此外，双方还就其他事项进行了约定。原告于2014年7月3日补交了租赁保证金差额30944元。
2014年7月18日，广东省特种设备检测研究院向原告作出《特种设备检验意见通知书》，指出涉案电梯存在控制柜大部分部分更换，涉嫌改造或重大维修，未办理告知监验的问题，终止检验，检验合格前，不得投入使用。
2014年8月21日，友业公司向原告出具《电梯更换控制屏报价书》，指出由于涉案电梯检验不符合检验要求，无法办理电梯重大维修告知手续，涉案电梯年限较长、陈旧老化已存在安全隐患，建议更换电梯控制屏，维修报价32000元。
涉案厂房仅安装防火门，未安装消防喷淋系统。原告主张消防部门于2014年8月开始对涉案厂房进行消防检查，消防部门两次口头通知原告作为制衣企业，涉案厂房未安装消防喷淋系统，存在消防及电梯安全隐患，需要整改安装，消防部门未出具书面通知的原因在于如果出具书面通知，则整栋厂房无法继续经营。
2014年8月27日，原告向被告邮寄一份《关于消防、安全检查结果的通知书》，载明：2014年8月13日珠海市防火监督消防部及珠海市特种设备检验部门联合前来对原告进行消防、安全检查，发现如下问题：1.原告开业前未办消防安全检查备案手续；2.经营场所内4至7楼出口全部要装防火门，6、7楼内有铁卷帘门共2套需立即拆除并改安装防火门；3.经营场所内未安装消防喷淋系统设备；4.电梯陈旧老化，不符合检验要求，存在安全隐患。以上问题需立即进行整改。原告在通知中告知防火门报价39626.5元、电梯更换配件控制屏报价32000元，上述费用应由被告承担，要求被告采取相应整改措施。被告在收到上述通知后未进行整改。
2014年9月18日，原告向被告邮寄一份《关于消防、安全整改的催办通知书》，指出根据合同约定应由被告负责防火安全，相应整改工作应由被告负责，如被告于2014年10月11日前仍未采取有效整改措施，原告将可能以被告未按合同约定履行消防安全保障责任为由单方提出终止租赁合同，以及要求全额退还押金及承担违约责任，等等。
被告在收到上述两份通知后，未针对原告提出的消防及电梯问题采取相应措施。被告主张原告只是口头提出整改要求，没有书面材料，所以被告口头告知原告不同意其要求，因为涉案厂房交付原告时消防和电梯是合格的，消防喷淋系统问题是原告自身经营所需，应由原告自行解决，不属于被告义务。
原告于2014年10月18日向被告邮寄《关于退租的通知书》，决定自2015年1月18日退租第6、7层，要求被告协助办理退租手续，并通知被告涉案电梯年审时限至2014年11月1日，要求被告于限期内维护整改，以保证原告正常使用租赁物，如被告仍未整修涉案电梯，不能通过年审，原告将继续退租第4、5层。被告于2014年10月21日收到上述通知。被告聘请颜李秀代为看管涉案厂房，颜李秀亦于同日出具收条确认收到原告退租第6、7层的通知。
原告主张消防主管部门检查时提出如果租赁面积未超过2000平方则可暂时不安装消防喷淋系统，所以消防部门建议原告先清退两层，再分层整改，因为第6、7层只是作为仓库、办公室使用，没有放置重型设备，电梯亦出现问题，所以原告向被告提出退租的请求，被告表示同意，故先行办理了第6、7层的退租手续，继续租赁第4、5层。
2014年10月29日，友业公司向原告作出《告知书》，指出原告在友业公司于2014年8月21日向其提交涉案电梯整改报价后至今未予答复，而原告一直在用未经检验合格的电梯，友业公司无法履行相关约定，要求原告尽快制订整改方案进行整改。原告法定代表人李国诚于2014年10月31日向被告邮寄一份《通知书》，要求被告对涉案电梯于2014年11月10日前作出处理方案并及时通知原告，如被告仍怠于处理，原告将单方提出终止全部租赁合同并追究违约责任，等等。
2014年12月10日，涉案电梯经广东省特种设备检测研究院检验合格。
2015年1月8日，原告与颜李秀对涉案厂房第4、5、6楼和电梯的电表，以及第4-7层的水表的读数进行了确认，双方办理了第6、7层的退租交接手续。原告于同年1月31日向被告邮寄《关于退租的通知书》，通知被告由于其一直未安装消防喷淋系统，且于9月26日口头通知原告搬走，而消防将原告列为消防隐患重点单位，故决定自2015年3月1日起退租第4层。上述邮件未成功送达被告。同年2月3日，颜李秀出具收条，确认收到原告上述通知。同年4月8日，原告与颜李秀对第4-6层的电表，以及第4-7层的水表的更新读数进行了确认。同年4月10日，颜李秀代理被告与友业公司订立《电梯维修协议》，载明：友业公司受被告委托更换涉案电梯控制柜默耐克3000控制主板1套及调试费8500元（含税），主板到现场时用户需一次性将主板及调试费付清，友业公司安排人员进场安装调试交付使用。被告提供一份同年4月11日的《收据》，载明收到被告电梯配件费8500元（没开票，下次补发票），被告反诉请求原告予以赔偿。
2015年4月29日，原告向被告邮寄《关于退租的通知书》，通知被告将于同年5月31日退租第5层。被告于同年4月30日签收。颜李秀于同年4月29日确认收到上述通知
同年5月22日，原告向颜李秀送达《关于办理退租手续的通知书》，通知原告已于同年4月30日全部迁出并对租赁物清理完毕，要求尽快协助办理退租相关手续、清算租金及退回保证金。被告亦于同年5月23日收到上述通知。同年6月1日，原告与颜李秀就第4层退租交接进行了确认，确认同年3月1日验房，3月20日交还钥匙，重新确认了第4、5层的电表、水表读数。
原告主张被告同意其提出的退租请求，被告让颜李秀代为办理退租交接手续。被告则主张不清楚原告与颜李秀办理第6、7层厂房退租交接手续，颜李秀未告知被告，直至被告在未收到租金的情况下才发现原告已经搬离了第6、7层，在原告要求退租第4、5层时被迫办理交接手续。被告在收到原告退租通知后未提出书面异议，主张口头提出不同意原告提前分层退租的异议，但未提供证据加以证明。
原告主张被告在收到其邮件后没有提出异议，亦未提出整改方案，清楚原告即将退租，已经提前与新的承租人协商，所以第4、5层同步办理交接与另行出租的手续，被告在原告未搬离第5层时即多次催促甚至采取锁门方式不让原告继续经营，原告多次催促被告办理结算，退还租赁保证金及电费保证金，但被告不予理会，遂提起本案诉讼。被告主张合同约定原告在租赁期限第1年无权解除合同，原告提出解除合同违反合同约定，其有权没收相应保证金。
涉案电梯自原、被告于2009年8月17日订立《电梯维护使用协议》后一直由原告专有使用，直至2015年4月13日原告办理涉案电梯的停用手续。原告主张根据2009年的协议，电梯重大维修所需费用由双方共同承担。
原告确认尚欠被告主张的租金61974.6元。双方确认租赁合同整体于2015年5月31日解除。
另查明，2015年3月28日，被告另行将涉案厂房第4、5层出租，租赁期限自2015年4月1日起至2018年3月31日，其中免租装修期自2015年4月1日至2015年4月15日。被告亦于同日就涉案厂房第6层另行与珠海奥仕兰电子有限公司订立《厂房租赁合同》，租赁期限自2015年6月15日起至2018年6月14日，其中免租装修期自2015年5月30日至2015年6月14日。2015年4月15日，被告另行出租涉案厂房第7层，租赁期限自2015年5月8日起至2018年5月7日，其中免租装修期自2015年4月18日至2015年5月7日。被告主张原告未经其同意擅自解除租赁合同，其重新将涉案厂房出租产生租赁物空置期间的租金损失，以及装修免租期间的租金损失，上述损失均因原告擅自解除租赁合同造成，租金损失按照原、被告双方订立合同约定的租金标准计算，原告应承担如下租金损失：其中，原告于2015年3月1日退租第4层，被告于2015年4月16日开始收取新承租人租金，空置期为1个月15天，损失为30610.4元；第5层退租时间为2015年5月30日，但是由于原告一直不返还，导致被告于2015年6月15日开始实际收取新承租人租金，空置期为1个月15天，损失为30610.4元；第6层退租时间为2015年1月初，被告于2015年6月15日开始收取新承租人租金时间，空置期为5个月7天，损失为107801.86元；第7层退租时间为2015年1月初，被告于2015年5月7日开始收取新承租人租金时间，空置期为4个月，损失是82515元。以上损失合计251537.66元。
2015年6月18日，因被告在未办理涉案电梯的变更过户启用手续的情形下重新投入使用涉案电梯，广东省珠海市质量技术监督局作出《特种设备安全监察指令书》，责令其立即停用涉案电梯，重新办理变更过户启用登记手续，并与有资质电梯维保单位签订有效保养合同方可使用电梯。同年7月16日，该局作出（珠）质监罚告字（2015）29号行政处罚告知书，以被告启用已停用的涉案电梯，未重新办理登记手续为由，对被告作出行政处罚，罚款1万元。被告于同年7月31日缴纳了上述罚款，主张原告应予赔偿。同年6月23日，涉案电梯变更过户登记至被告名下，下次检验日期为同年12月10日。
本院认为，原、被告双方均确认合同整体于2015年5月31日解除，本院予以确认。原告确认尚欠被告租金61974.6元，与被告相应主张相符，本院亦予确认，原告应予支付。
租赁合同约定被告应全面负责涉案厂房内的防火安全，原告作为制衣企业，消防主管部门对其消防安全标准要求高符合常理。同时，涉案电梯虽为原告专用，但双方约定出现重大维修事项时，由双方共同承担维修义务。被告在原告多次通知因消防系统及电梯原因不能正常使用涉案厂房，要求其采取整改措施后，怠于与原告协商，原告能否正常承租涉案厂房以实现其合同目的存在不确定性，在此情形下，其有权主张解除合同。颜李秀为被告委托的涉案厂房的看管人员，在原告发出退租第6、7层的通知后，颜李秀与原告办理了相应交接返还手续，被告抗辩主张对颜李秀的相应行为不知情，与常理不符，理据不足，本院不予采纳。原、被告双方陆续分层办理了相应退租手续，在被告未针对原告提出的整改事项采取相应措施，且其未举证证明曾提出不同意原告提前退租的异议的情形下，应视为原、被告双方经协商一致解除合同。被告关于原告违约解除合同的抗辩依据不充分，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，在合同已经解除，双方办理完毕涉案厂房返还交接手续的情形下，被告收取的租赁保证金及电费保证金应当返还原告，原告相应诉讼请求理据充分，本院予以支持。原告存在未按时足额支付租金的情形，合同约定在原告向被告交清全部应付租金及其他相关费用，被告将向原告无条件退还租赁保证金，故其请求逾期返还保证金的利息，依据不充分，本院不予支持。如前所述，本院认定原、被告协商一致解除合同，被告另行出租涉案厂房系其自身经营所需，其主张涉案厂房空置期间的租金损失，理据不足，本院不予支持。
原告认可被告与友业公司订立的《电梯维修协议》，协议载明维修费8500元，属于被告必然发生的费用，该维修事项发生于原告专用涉案电梯期间，应由原、被告各承担50%即4250元。对被告相应反诉请求，本院予以部分支持。
被告在原告退租后，未办理变更过户启用手续的情形下投入使用涉案电梯而被行政处罚，是被告自身行为导致，与原告无关，其请求原告承担其罚款1万元，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）珠海市豪溢制衣有限公司与被告（反诉原告）郭伟伟于2014年6月27日订立的《租赁合同》于2015年5月31日解除；
二、被告（反诉原告）郭伟伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）珠海市豪溢制衣有限公司返还租赁保证金165030元及电费保证金50000元；
三、原告（反诉被告）珠海市豪溢制衣有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）郭伟伟支付拖欠租金61974.6元；
四、原告（反诉被告）珠海市豪溢制衣有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）郭伟伟支付电梯维修费4250元；
五、驳回原告（反诉被告）珠海市豪溢制衣有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）郭伟伟的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4578元，由原告（反诉被告）珠海市豪溢制衣有限公司负担378元，由被告（反诉原告）郭伟伟负担4200元；反诉费5710元，由原告（反诉被告）珠海市豪溢制衣有限公司负担1010元，由被告（反诉原告）郭伟伟负担4700元。
如不服本判决，当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 莫宇兴
代理审判员 张从和
人民陪审员 黄建华
二〇一六年三月十四日
书 记 员 陈少如
朱梦春
广东省珠海市香洲区人民法院
民事判决书
（2015）珠香法民三初字第1231号
原告（反诉被告）：珠海市豪溢制衣有限公司，住所地珠海市香洲区前山明华一路5号4楼。
法定代表人：李国诚，总经理。
委托代理人：张峰，广东铭致律师事务所律师。
委托代理人：马璐，广东铭致律师事务所律师。
被告（反诉原告）：郭伟伟，男，汉族，1967年10月20日出生，住广东省深圳市福田区。
委托代理人：吕志合，北京市康达（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：黄莉，北京市康达（深圳）律师事务所实习律师。
上列原告诉被告租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告在法定期间内提出管辖权异议，本院裁定驳回异议，经珠海市中级人民法院二审维持。被告在法定期限内提起反诉，本院依法组成合议庭，对原、被告提起的本诉、反诉，公开开庭进行了合并审理。原告的委托代理人张峰，被告的委托代理人吕志合、黄莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）起诉称，自2008年7月起，原告承租被告位于珠海市前山翠珠路7号的物业用于公司经营之用，2014年6月27日双方签订续租合同。
2014年8月13日，珠海市防火监督消防部及珠海市特种设备检验部门联合对原告经营场所进行消防、安全检查，发现原告经营场所未安装消防喷淋设备和电梯老化等问题，其存在严重安全隐患，并作出整改要求。
根据租赁合同第七条第一款及第八条第三款的约定，涉及消防喷淋设备的安装和公共设施电梯的维修应当由被告承担，但经原告多次催促，被告仍未作出整改。后因电梯存在安全隐患而被逼停用，从而造成原告所有物品均需要人力从首层搬运至各层，对此，已严重影响原告正常生产及正常使用租赁物。经原、被告多次协商仍无未达成整改意向。
鉴于上述原因，原告无奈之下单方向被告提出退租，经双方就退租事宜协商一致后，截止至2015年6月1日被告已接收由原告退回的7楼、6楼、5.楼、4楼并即时将4楼、5楼出租第三方。但被告至今仍未按约定退回租赁押金和水电押金共计人民币215030元。经多次催收无果后，原告提起诉讼，请求判令：1.被告立即返还租赁押金215030元；2.被告支付逾期返还的利息（自起诉之日起至全部返还之日止，按同期银行贷款利率6.63%计付，暂计3个月为3564.12元）；3.被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）针对原告（反诉被告）的起诉答辩称，根据双方签订的租赁合同第12.2条的约定，在原告承租厂房的第一年内其无权单方解除租赁合同。原告提出解除合同的理由是因其承租的厂房存在消防问题，但是从原告提交的所有证据来看，原告并未提供存在消防问题的具体证据，对此，被告不予认可。被告从未同意原告解除租赁合同的要求，也明确告知过原告如果其违约解除将没收保证金，被告本人没有与原告办理过厂房交接手续，也没有授权其他人办理厂房交接手续。
综上，依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告（反诉原告）反诉称，自2009年起原、被告签订租赁合同，陆续承租了被告位于珠海市前山翠珠路7号翠竹工业区26栋的物业4-7楼用于公司经营之用。2014年6月27日，双方续签租赁合同，合同约定：租赁期为2014年7月28日至2017年7月27日，合同期限内的首年月租金总价为82515元；原告在租赁期间享有租赁物所属公共设施的共同使用权，被告应负责租赁物内共同使用公共设施及建筑的维护、保养、年审，并保证原告正常使用；如原告确需在第二年、第三年提前解约或减少租用层数，须提前三个月书面通知被告，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a.向被告交回全部或部分不续租的租赁物；b.交清欠交租金及水电物业费。原告按约定返还该租赁面积，被告须立即返还相应的保证金。
在双方的合作期间内，被告为了给原告提供良好的经营环境，于2010年左右将设备代码为301344040019950700162014的货用电梯的使用权登记在原告名下，由原告独自使用和管理该部电梯。在续签的租赁合同履行的第一年内，原告以该部电梯问题及消防问题为由，在未提前三个月书面通知被告、未经得被告同意的情况下陆续于2015年1月8日退出第6、7层物业并搬走，2015年3月1日退出第4层物业并搬走，2015年5月30日退出第5层物业并搬走，并在退出第4层物业后不在交纳第5层的租金。而根据租赁合同的约定，在租赁合同履行的第二、三年内原告才存在提前解约和减少租用层数的可能，本次续签的日期为2014年7月28日，原告减少租用层数直至最后全部搬离发生在2015年1月-4月，仍属于合同履行的第一年，在被告未同意的条件下，原告无权单方要求提前解约和减少租用层数；且被告负责维护、保养、年审的范围为“租赁物内共同使用公共设施及建筑”，本合同所涉电梯使用权已登记在原告名下，由原告单独使用和管理，该部电梯在使用上已不再属于公共设施的一部分，理应由原告负责维修。
原告上述提前解约和减少租用层数，将电梯的维修责任推给被告的行为已严重违反了双方之间签订的《租赁合同》的约定，导致被告的物业被无故空置，其中第7层再次出租的时间为2015年4月18日，加上20天的装修免租期，实际空置4个月；第6层再次出租的时间为2015年5月30日，加上15天的装修免租期，实际空置5个月零7天；第4、5层虽然再次出租时间为2015年4月1日，其中4楼加上15天的装修免租期的空置期为1个月零15天，但5楼物业因原告在擅自要求解除后一直不向被告交房的原因导致被告实际收到租金的时间为2015年6月15日，造成五楼实际被空置1个月零15天。同时被告为维修电梯也支付了一定的费用。被告本不打算追究原告的违约责任，不料原告却向人民法院起诉，将租赁合同解除的所有责任推到被告头上，并要求被告返还租赁押金及利息。原告的该种行为侵犯了被告的合法权益，被告故提起反诉，请求判令：1.确认原、被告订立的《租赁合同》已经解除；2.原告向被告支付拖欠的租金61974.6元；3.原告向被告支付珠海市前山翠珠路7号翠竹工业区26栋的物业4-7楼空置期间的租金损失251537.66元；4.原告向被告支付电梯维修费8500元；5.原告向被告支付行政处罚款10000元；6.原告承担本案本诉及反诉的所有诉讼费用。
原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉答辩称，租赁合同已经双方协商一致解除，被告已经全部收回租赁物，并已经全部出租，所以租赁合同已经解除。原告确认尚欠被告第5层租金61974.6元。被告提出空置期赔偿没有事实及法律规定；四、电梯的所有人为被告，其重新启用电梯所发生的维修费用，应当由被告自己承担；五、行政处罚款是由于被告收回租赁物后擅自启动而导致的行政处罚，该处罚应当由被告自行承担，与原告无关。
原告提供了如下证据：1.租赁合同；2.收26栋4-7楼租赁及电费保证金通知、银行转账凭证、收款收据、收据；3.关于消防、安全检查结果的通知书、邮寄回执，证明原告于2014年8月27日通知被告租赁物存在消防和电梯安全隐患，需要立即进行整改的事实；4.关于消防、安全整改的催办通知书、邮寄回执；5.通知书、邮寄回执；6.珠海市友业电梯有限公司告知书、广东省质量技术监督送达回证、特种设备检验意见通知书、特种设备安全监察指令书、邮寄回执；7.关于退租的通知书、邮寄回执；8.退租交收证明、收条；9.关于退租的通知书、邮寄回执、收条；10.退租交收证明、收条；11.关于办理退租手续的通知书、邮寄回执、关于退租的通知书、收条；12.退租交收证明、收条；13.4-7楼水电读数确认记录；14.电梯维护使用协议。
被告提供了如下证据：1.租赁合同；2.电梯监督检验报告；3.特种设备安全监督指令书；4.行政处罚告知书及交款通知书；5.中华人民共和国特种设备使用登记证；6.电梯维修协议及收据；7.珠海市前山翠珠路7号翠竹工业区26栋第4-5层厂房租赁合同；8.珠海市前山翠珠路7号翠竹工业区26栋第6层厂房租赁合同；9.珠海市前山翠珠路7号翠竹工业区26栋第7层厂房租赁合同；10.卡号为62×××28的历史明细清单；11.卡号为62×××33的历史明细清单。
经审理查明，2008年7月26日，被告（甲方）与胜利兴记制衣厂有限公司（乙方）订立《厂房租赁合同书》，约定：甲方将珠海市前山翠珠路7号4楼和5楼出租给乙方使用，租赁物功能为工业厂房及配套设施，租赁期限自2008年7月28日起至2011年7月27日止；租赁保证金为首月租金的2倍即61713元；合同经双方签字盖章，并收到乙方支付的首期租赁保证金款项后生效。此外，双方还就其他事项进行了约定。双方于合同落款处签字、盖章，被告收取了租赁保证金61713元。
2009年5月7日，被告（甲方）与原告（乙方）订立《厂房租赁合同书》，约定：甲方将珠海市前山翠珠路7号6楼出租给乙方使用，租赁物功能为工业厂房及配套设施，租赁期限自2009年5月1日起至2011年7月27日止；租赁保证金为首月租金的2倍即23272元；合同经双方签字盖章，并收到乙方支付的首期租赁保证金款项后生效。此外，双方还就其他事项进行了约定。双方于合同落款处签字、盖章，被告收取了租赁保证金23272元。
原、被告于2009年8月17日订立《电梯维护使用协议》，约定：被告将原属两部电梯中的一部日本三菱电梯（26栋A梯，以下简称涉案电梯）交付给原告，由原告免费专用，且负责维护保养，使用期限自2009年8月17日起至2011年7月27日止；电梯目前属于待修停用状态，双方协定将电梯维护至正常使用状态，维修费由双方各承担一半；原告在正常使用中应遵守国家有关电梯使用规则，及时清洁保养电梯零部件，在保养期间内应定期对电梯设备进行检查和清洁保养，承担年检费用；在修复使用后，原告负责维修和承担相应所需一切任何费用，如再有发生电梯损坏需大维修的，如主机部件损坏的所需费用，则由双方负责维修及承担相应费用；协议期间，除原告人员外，被告及其他任何人员不得使用原告专用电梯。此外，双方还就其他事项进行了约定。后被告将涉案电梯交付原告专用，并办理了变更过户至原告名下的启用登记手续。
被告（甲方）与原告（乙方）于2010年订立《厂房租赁合同书》，约定：甲方将珠海市前山翠珠工业区26栋7楼出租给乙方使用，租赁物功能为工业厂房及配套设施，租赁期限自2010年4月1日起至2011年7月27日止；租赁保证金为首月租金的2倍即31030元；合同经双方签字盖章，并收到乙方支付的首期租赁保证金款项后生效。此外，双方还就其他事项进行了约定。双方于合同落款处签字、盖章，被告收取了租赁保证金31030元。
2011年4月27日，被告（甲方）与原告（乙方）就原告续租珠海市前山翠珠路7号4-7楼（以下简称涉案厂房）事宜订立《租赁合同》，约定：甲方续租涉案厂房给乙方使用，续租期限自2011年7月28日起至2014年7月27日止，租赁保证金134086元，电费保证金50000元。此外，双方还就其他事项进行了约定。原告于同日补交了租赁保证金差额18071元，电费保证金50000元。
2014年4月16日，广东省珠海市质量技术监督局作出《特种设备安全监察指令书》，指出因原告使用的涉案电梯未经定期检验，责令原告于2014年5月4日前采取以下措施予以改正或者消除事故隐患：1.向特种设备检验检测机构申请定期检验要求；2.立即停用上述设备，相关设备经检测合格并换发安全检验合格标志后方可重新投入使用。上述指令书于2014年4月21日送达原告。
2014年4月30日，珠海市友业电梯有限公司（以下简称友业公司）向原告出具维修报价单，指出由于涉案电梯使用时限较长，曳引轮磨损严重，主机蜗轮、蜗杆损耗，主机马达损坏，需维修，建议更换新主机，维修报价39848元。原告根据友业公司的建议维修了涉案电梯，支出了维修费39848元，并办理了特种设备报检手续。
2014年6月27日，被告（甲方）与原告（乙方）就原告续租涉案厂房事宜订立《租赁合同》，约定：甲方续租涉案厂房给乙方使用，续租期限自2014年7月28日起至2017年7月27日止，租赁保证金165030元，电费保证金50000元；租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付租金及其他相关费用或抵扣保证金余额后，并按合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同约定的责任后10日内，甲方向乙方无条件退还租赁保证金；乙方在租赁期间享有租赁物所属公共设施的共同使用权，甲方应负责租赁物内共同使用公共设施及建筑的维护、保养、年审，并保证乙方正常使用；甲方对租赁物附属物负有妥善使用及维护之责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患；因乙方使用不当造','2018-09-21
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