重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝05民终3133号
上诉人（原审被告）:潘燕，女，1987年8月22日生，汉族。
上诉人(原审被告):谢德彬，男，1986年4月18日生，汉族。
被上诉人（原审原告）:重庆锦宏物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区覃家岗都市花园小区，统一社会信用代码91500106202818644W。
法定代表人：邓晓红，董事长。
委托诉讼代理人：吴卓师，北京市京师（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐文岚，女，该公司工作人员。
上诉人潘燕、谢德彬因与被上诉人重庆锦宏物业管理有限公司（以下简称锦宏物业）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2018)渝0107民初2531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人谢德彬、被上诉人锦宏物业的委托诉讼代理人吴卓师、徐文岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
潘燕、谢德彬上诉请求：撤销原判，依法改判驳回锦宏物业的全部诉讼请求。主要理由：锦宏物业未按照《恒鑫名城二期小区物业管理服务合同》约定提供质价相符的物业服务，导致小区管理严重不到位,侵犯了潘燕、谢德彬的合法权利。
锦宏物业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
锦宏物业向一审法院起诉请求：“要求被告支付2015年9月起至2017年11月的物业管理费2589.3元。”锦宏物业为此提供了以下证据：
1、物业管理服务合同，拟证明锦宏物业是恒鑫名城二期小区的合法物业提供者，锦宏物业与该小区业主存在合法的物业关系，物业服务合同对全体业主有效，业主应当履行按时缴纳物管费的义务，合同明确约定了物管费的收费标准。潘燕、谢德彬对该证据真实性无异议，但认为签订合同的程序不符合法律要求，该合同没有通过业主大会，是无效合同。
2、物业服务合同备案证明，拟证明锦宏物业与潘燕、谢德彬签订的物业服务合同是真实合法有效的。潘燕、谢德彬对该证据的真实性无异议，但认为没有经过业主大会，不认可。
3、照片打印件13页、业主签名册，拟证明锦宏物业根据物业服务合同履行物业服务。潘燕、谢德彬对照片打印件真实性无异议，认可是潘燕、谢德彬所在小区，但认为该证据只能证明某个时间点锦宏物业做的事情；对业主签名册真实性不清楚，不是潘燕、谢德彬所在的楼栋，潘燕、谢德彬所在的楼栋动用的大修基金潘燕、谢德彬没有签字，也未进行过公示。
4、情况说明复印件、关于恒鑫名城二期小区消防管网及水箱等改造的报告复印件、关于恳请有关部门配合物业公司清理、整治恒鑫名城2期住改商以及车房库房违规堆放易燃物品的表格复印件，拟证明锦宏物业在积极履行合同义务。潘燕、谢德彬对该组证据真实性无异议，认可锦宏物业是打了报告的，但问题始终没有解决，同时该证据也证明小区建立不到5年存在消防管网严重破坏的问题。
谢德彬、潘燕辩称，认可锦宏物业为小区提供了物业服务，对欠费时间段无异议，但不认可支付物管费。其未缴纳物业管理费是因为锦宏物业未向小区提供相等质量的服务，且锦宏物业存在侵权行为。潘燕、谢德彬为此提供了以下证据：
1、照片打印件18页、政府回复1份、诉求详细内容复印件3份。拟证明锦宏物业与业委会签订的物业服务合同及其内容违反相关规定，属于无效合同；小区消防通道长期堵塞，乱停乱放；数年来小区内半夜三更人为车辆进出引发噪声；小区大门、入户单元门等公共设施行同虚设，闲杂人可以随意进出；环境卫生多处脏乱差；小区公共绿化破坏，遇下雨成泥潭；动用大修基金业主签字存在造假，签字表也未公示，原件拒绝查看；从未见过质检部门书面停梯告知书，就长时间停梯，修复不及时，严重影响业主出行，在无评估报告前提下，仅仅凭电梯维保单位检查、锦宏物业通知，就为电梯更换新系统，若业主不同意更换新系统，电梯就久停不修，以此为由把短短入住7年电梯全部改造完毕，造成大修基金浪费；锦宏物业滥用职权，允许外面经营门市的车辆在小区消防通道占道和车库内进行随意搭火接电进行车辆装饰安装等不法行为；小区规划的托儿所用房被当库房使用，严重违背规划用途，带来了严重的消防隐患；各种货三轮在消防通道上随意进出、停放，影响业主安全出行；小区公区消防设施管网严重损坏，本小区2010年11月开始接房到2015年10月，在未召开业主大会前提下，把入住不到5年小区消防管网全部更换，费用全部由业主承担。
锦宏物业对照片的真实性不予认可，认为是潘燕、谢德彬单方面制作，制作时间及地点等不能查明，堵塞的状态在照片上也没有反映出来，实际上并没有堵塞；对政府回复的真实性无异议，但不能达到潘燕、谢德彬证明的目的，上面反映的内容是第三人侵权，该回复恰好证明了锦宏物业提供了相应的物业服务，并证明了潘燕、谢德彬并未向锦宏物业反映而是直接投诉；锦宏物业对信访件真实性不予认可，认为是复印件，不符合证据的形式，即使是真实的也不能证明锦宏物业并没有履约，物业服务企业没有执法权，对于噪音问题锦宏物业也只能劝阻和向相关部门反映；车辆随意进出的情况不存在，潘燕、谢德彬也没有证据证明有车辆随意进出，不排除潘燕、谢德彬为不缴纳物业管理费虚构事实；关于电梯的问题，业委会委托了相关的部门进行了检测，检测的相关文件也是存放在业委会处，因检测费用太高，就没有再进行检测，直接进行修理，锦宏物业是按业委会的要求进行的维修。
2、公共收益明细复印件、收款收据，拟证明锦宏物业侵占、私分小区公共收益，锦宏物业强行收取每户200元装修工作电梯承载费，否则就不给办理装修手续。锦宏物业对公共收益明细的真实性不予认可，认为是复印件，潘燕、谢德彬证明的内容也与本案无关，不属于本案审理的范围，潘燕、谢德彬说锦宏物业侵占公共收益没有事实依据；对收款收据的真实性无异议，但认为该证据与本案无关，该费用是锦宏物业向装修方收取，至于业主与装修工作如何分担与锦宏物业无关。
3、录音资料1份、视频资料2份，拟证明消防通道及疏散通道被堵塞，小区半夜大货车进出噪音扰民，及多年来信访回复。锦宏物业对该组证据的真实性不予认可，认为是潘燕、谢德彬单方面制作，不符合证据的形式，不排除有伪造的可能。
4、业委会公函1份，拟证明2016年5月业委会对小区的噪音及门禁问题要求锦宏物业处理，但至今未彻底解决。
锦宏物业对该组证据的真实性予以认可，但认为该问题锦宏物业已经处理了，现在不存在该问题，如果有也是第三人侵权，潘燕、谢德彬要求锦宏物业处理锦宏物业也会及时处理。
5、报警回执，拟证明小区有被盗的事实。锦宏物业对该组证据的真实性无异议，但认为不能达到潘燕、谢德彬证明的目的，仅凭回执不能证明盗窃的事实，他人侵权已经超出锦宏物业服务的内容。
6、视频6段、图片2张，拟证明小区可以随意进出，消防通道上堆放了易燃易爆物品。锦宏物业对该组证据的真实性不认可，认为是单方面制作，可能存在伪造，不能达到锦宏物业证明的目的。
一审法院认定事实：谢德彬、潘燕系九龙坡区兰美路15号某房屋业主，该房屋建筑面积为79.93平方米。2015年9月2日，重庆市九龙坡区恒鑫名城二期小区业主委员会（甲方）与锦宏物业（乙方）签订了《恒鑫名城二期小区物业管理服务合同》，约定了锦宏物业为恒鑫名城二期小区提供物业服务，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.2元（含电梯费）向业主或物业使用人收取。无正当理由未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金但违约金金额不能超过本金；委托管理期限为2015年9月1日起至2017年8月31日止。
一审庭审中锦宏物业主张潘燕、谢德彬欠缴2015年9月至2017年11月期间的物业管理费2589.3元，潘燕、谢德彬对物管费的欠缴时间及金额无异议。
一审法院认为，业主委员会依法选聘物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，锦宏物业与重庆市九龙坡区恒鑫名城二期小区业主委员会签订了物业服务合同，该物业服务合同对于作为小区业主的潘燕、谢德彬具有约束力。而业主委员会对外签订合同的行为是否经过业主同意通过，属于业主方内部事宜，在业主方未经法定程序撤销业主委员会对外所作出的决定前，业主委员会对外所签订合同仍然有效。合同签订后，锦宏物业依约向潘燕、谢德彬所在小区提供了物业管理服务，潘燕、谢德彬接受了锦宏物业的物业管理服务，依照权利与义务相一致的原则，潘燕、谢德彬应当向锦宏物业支付物业服务费。对于潘燕、谢德彬提出的锦宏物业服务不到位及侵害业主权利等问题，一审法院认为，虽潘燕、谢德彬举示的证据可以看出锦宏物业提供的物业服务存在瑕疵，但物业服务合同存在履行周期长、服务内容多等特征，小区物业的正常运转不仅要求物业服务企业依约提供高质量的服务，也需要全体业主及物业使用人的配合，对于小区的噪音、电梯、消防设施等问题，锦宏物业也采取了一定的协调措施，现潘燕、谢德彬举示的证据不足以证明因锦宏物业的服务缺位致小区清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，即不能证明锦宏物业存在根本违约的情形，故潘燕、谢德彬以上述理由作为拒交物管费的辩称意见不能成立，不予采纳。故潘燕、谢德彬应当向锦宏物业缴纳2015年9月至2017年11月期间的物业管理费2589.3元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“被告谢德彬、潘燕于本判决生效之日起十日内支付原告重庆锦宏物业管理有限公司物业管理费2589.3元。案件受理费25元，由被告谢德彬、潘燕负担。”
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，《恒鑫名城二期小区物业管理服务合同》系重庆市九龙坡区恒鑫名城二期小区业主委员会与被上诉人锦宏物业签订，合法有效，其内容对锦宏物业以及包括上诉人潘燕，谢德彬在内的该小区全体业主均有约束力，双方应按照合同约定履行各自义务。本案中，锦宏物业依据前述合同约定向潘燕、谢德彬所在小区提供了物业管理服务，虽然锦宏物业提供的物业管理服务存在瑕疵，但该瑕疵并不是潘燕，谢德彬拒交物业服务费的理由，若潘燕，谢德彬等多数业主对锦宏物业的物业管理服务不满意，其可依法另行选聘物业企业为小区提供物业服务。综上所述，潘燕，谢德彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人潘燕，谢德彬负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 樊仕琼
审 判 员 段晓玲
审 判 员 苏致礼
二〇一八年六月六日
法官助理 赵曦院
书 记 员 蒋 茜