广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终13910号
上诉人（原审原告）：冯某，住安徽省安庆市。
委托诉讼代理人：曾会源，广东颐和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭志勇，广东颐和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：杨某，住四川省泸州市龙。
委托诉讼代理人：付建华，广东汇俊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：舒某，住广州市海珠区。
委托诉讼代理人：曾会源，广东颐和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭志勇，广东颐和律师事务所律师。
原审第三人：广州市某房地产中介有限公司，住广州市番禺区。
法定代表人：刘某，该公司经理。
委托代理人：黄某，该公司员工。
上诉人冯某、杨某因与被上诉人舒某、原审第三人广州市某房地产中介有限公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2016)粤0113民初4522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
冯某上诉请求：撤销原审判决第四项，并改判杨某向冯某支付中介代理服务费5000元。事实和理由：原审判决适用法律错误，理由如下：一、冯某与杨某在《房屋买卖合同》第九条、第十条明确约定由违约方向另一方支付中介代理服务费、卖方应退回全部已收款项并向买方支付成交价的10%作为违约金，双方应予遵守。该条款是由双方自愿达成，没有违反法律的强制性规定，且如果买方违约，也需要承担同样的违约责任，该违约条款对双方也是公平的，双方应予遵守。一审法院应当按照意思自治原则，按合同约定予以判决，不应主动减轻、调低杨某的违约责任。二、中介代理服务费的性质是房屋顺利交易而支付给中介公司的居间费用，现涉案房屋因卖方的实质性违约导致无法交易。根据合同约定及交易习惯，该费用都应当由违约方即卖方承担。三、一审判决解除冯某与杨某的房屋买卖合同法律关系，但是“该房屋买卖合同的解除并不免除冯某、杨某与经纪方广州市某房地产中介有限公司之权利义务”。根据合同条款的约定，中介代理服务费应由违约方即卖方承担，却同时判决已缴纳的5000元中介代理服务费由守约方即买方承担，一审判决前后矛盾。四、按照房屋总价的10%计算违约金，远远无法弥补对冯某造成的损失。因广州地铁七号线即将开通，从2015年开始，涉案房屋及周边楼盘均大幅升值，冯某的购房成本已经大幅提高。相反地，杨某却因为涉案房屋的升值，宁愿违约也不同意按照原有价格继续交易，很明显违约金是远远低于其升值的。五、违约金既有补偿性，也有惩罚性。且不说违约金根本无法覆盖冯某的损失，原审判决罔顾涉案房屋大幅升值的事实因素，仅依据违约金的补偿性，就轻率认定“中介代理服务费等损失可在上述违约金中得到相应补偿”，无法有效震慑违约行为，实质上是在纵容交易方违约，助长不诚信行为，必将大量增加违约诉讼，对社会造成重大不良影响。综上所述，原审判决罔顾事实，导致适用法律错误，判决结果显示公平、前后矛盾，助长违约行为，将造成重大社会不良影响，故请求二审法院依法予以纠正。
上诉人杨某辩称：冯某的上诉理由不能成立，因为本案事实是冯某与舒某因银行征信有问题，迟迟不表态是否要签订购买合同，杨某一直在等待对方签字，因此合同没有签订完全是冯某与舒某的原因。正因如此，本案的所有责任应当由冯某与舒某共同承担。
被上诉人舒某辩称：同意冯某的意见。
原审第三人某公司辩称：某公司同意原审判决，某公司认为合同签订后就具备了法律效力，各方应当按照合同的约定履行合同。
杨某上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判杨某所收20000元定金不予退还冯某，驳回冯某其他诉讼请求；2.上诉费用由冯某、舒某承担。事实和理由：一、杨某与冯某、舒某之间买卖合同事实上并未成立。本案合同的抬头清楚写着买方是舒某和冯某，交易对象是夫妻双方而非其中一人，但合同中仅冯某一人签字，杨某有足够理由怀疑是夫妻未就购房问题达成一致，在这种情况下所拟签的合同已处于不确定状态，不符合杨某的初衷和本意，杨某对冯某与舒某的履约能力有极大的怀疑，并且会使得本次交易处于极不稳定状态。为避免法律风险，杨某采取暂时不履行义务的方式，等待对方两人均签名确认后，把合同原件拿回来，才去办理提前还贷等手续。一审法院认定涉案《房屋买卖合同》有无舒某签名并不影响杨某办理提前还贷手续，显属错误。根据《广州市存量房网上交易规则》第二条的规定，应在合同双方签订完毕以后，当日内通过存量房网上交易系统办理网上交易手续，才能算是此次的交易正式完成。在本案中，买卖合同并未在网上备案，说明合同交易三方均认为纸质合同的确未签订完毕，均欲等待舒某签名确认后再进行网上备案。杨某一直以来并未持有合同原件，而是把合同交给了冯某与舒某，杨某也是一直在等待舒某签名确认，进行网上备案后开始履行义务。杨某已以实际行动作出表示《房屋买卖合同》的成立需要等待舒某的签名确认，并把合同原件交给了舒某让其签名。中介费未依据合同第九条约定支付也证明各方确认合同还未签订完毕。某公司未向杨某发出催告函，有效的文书送达地址应以《房屋买卖合同》第十六条的约定为准。所谓催告函既未按双方约定的地址送达，也不是本人签收，对杨某不具有任何效力。本案是终止签订《房屋买卖合同》的问题，而不是《房屋买卖合同》解除的问题。本案不是《房屋买卖合同》违约问题，而是定金所担保的“双方要不要签订买卖合同”是否违约的问题。二、一审法院认定杨某单方违约错误。合同中相对人为杨某、舒某和冯某夫妻二人，一直没有签名应属舒某的过错，况且原应由杨某持有的合同第三联也一直在某公司手里。一审法院过于偏信某公司的陈述，把某公司的陈述作为本案真相的依据，导致了本案判决的错误。杨某不应当承担未告知要签字的过错责任。合同相对人在涉案合同第二页签名栏签名只能对签名前的内容负责，双方当事人具体付款口头约定的是首付三成按揭七成，要待夫妻双方（买方）商量再进行确认，而非所谓附件约定的第五条。合同中第三页的附件是冯某、舒某和某公司利用保管合同的便利所加上的，未经杨某的确认，对杨某不具有约束力。某公司有义务举证合同第三页附件约定杨某知晓并通过了杨某的确认。某公司有义务举证证明合同原件已交杨某保管，对舒某未签名做出合理解释，对未网签做出合理解释，对只收取5000元而不是签订完毕收17000元做出合理解释。冯某、舒某支付给杨某的2万元仅为定金，而非附件中所称的楼款包含定金，杨某收取2万元定金后未办理提前还贷手续是因为杨某认为按照正常房屋买卖交易习惯，杨某应在收到部分楼款后才履行该义务，而不是在收到定金后履行，这并不符合现实的交易习惯，因此杨某认为其并不存在违约行为。三、原审判决认定的违约金过高。一审法院认定杨某违反诚实信用原则，实属不当，并且因冯某、舒某的违约行为，却要杨某承担违约责任，明显不符合公平原则。冯某、舒某的损失仅有所交付的定金2万元，冯某、舒某未能举证证明其损失数额，即使能够证明其损失，该损失也应由其自行承担，而不应由杨某承担。四、作为房屋买卖的格式合同应是审慎合法规范，并对交易双方来说均是公平的，但就本案中的格式合同，签名栏只在第二页，而在如此重要的附件上却没有签名栏，这就导致附件页极易被伪造，极易导致交易陷入争议状态。在等待舒某签名的情况下，杨某把合同原件给了对方，且杨某已在第二页签字，在对方持有合同的这种情况下，附件页可以说是由对方任意修改，制造出对杨某不利的条款，这本就不属于杨某的过错，所以杨某对附件页上所谓的约定条款不予承认，第二页的签名只对签名前的内容进行承认。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当予以撤销，依法改判。
冯某针对杨某的上诉答辩称：1.本案是由于杨某违约而导致无法交易，根据合同附件第五条的约定，杨某在收到定金之日即向银行申请提前还贷，但其至今仍未履行提前还贷手续，导致交易不能。2.杨某称合同未成立没有依据。在签订合同时，舒某已经通过电话告知杨某，并且有关事情都是舒某与杨某联系的，冯某也多次电话和发函给杨某要求办理提前还贷手续、进行交易，也通过某公司发函要求杨某提前还贷，但是杨某一直以种种理由拒绝办理。3.虽然合同中只有冯某一人的签名，杨某对此是明知并且是认可的，且杨某只在冯某一人签名时也收取了2万元的定金，已经以实际行动认可了以冯某签名的合同，合同已经成立并且生效且在履行当中。4.关于合同附件部分，合同附件一式三页，打印在同一张纸上，杨某在签订合同时虽然只有在第二页有签名，第一页与第三页是没有签名栏的，冯某与某公司持有的两份原件一致，根据合同附件的付款方式可以看到付款的2万元定金与收款的2万元定金是一致的。5.合同第四条可以看出付款方式已经作出了协商，在合同中已经有约定的了。杨某在一审中未提及到征信问题，在二审中提及是其狡辩的理由。
被上诉人舒某辩称：同意冯某的意见。
原审第三人某公司辩称：关于催告函的问题，杨某称是某公司与买方合伙欺骗杨某的，这是不属实的。某公司有打电话告知杨某让其履行合同，至于催告函的地址是因为某公司知道杨某居住的地址，所以就没有邮寄到其身份证的地址。
冯某、舒某于2016年6月3日向一审法院起诉请求：１.解除冯某、舒某与杨某签订的《房屋买卖合同》（NO：0000058）；2.杨某返还冯某、舒某定金20000元；3.杨某向冯某、舒某支付违约金170000元；4.杨某赔偿冯某、舒某支付的中介代理服务费5000元；5.诉讼费由杨某承担。
一审法院认定事实：舒某与冯某系夫妻关系。坐落于广州市番禺区10号1604房（房屋产权证号码：02××62）系杨某名下的房产，建筑面积98.94平方米。
2016年1月22日冯某与杨某及某公司三方经协商就上述涉案房产的买卖达成一致，并签订了编号为NO.0000058号的《房屋买卖合同》。该房屋买卖合同第三条约定该物业成交价为人民币170万元。第四条约定买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方。第八条约定卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责，如该物业存在按揭贷款，在未办妥转按或涂销抵押手续前，卖方仍需按时向银行偿还贷款。第九条约定买卖双方确认独家委托经纪方提供中介代理服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意买方于本合同签订之日向经纪方支付咨询及中介代理服务费17000元，如买方或卖方违约，导致交易不能进行或交易取消的，则违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介代理服务费。第十条约定卖方不能按照本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。第十一条约定买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；买方逾期支付楼款，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。《房屋买卖合同》附件约定买卖双方一致同意由买方按下述第5项支付楼款并办理交易手续，如在交易过程中，因房管局等政府部门原因导致交易延期的，则时间相应顺延；附件第5条涂销抵押按揭付款第（1）项约定在2016年1月22日前支付2万元作为定金；第（2）项约定在2016年1月22日前支付部分楼款（含定金）2万元，卖方收款当日即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，并在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及等手续天内协助买方完成申请银行贷款手续；第（3）项约定部分楼款共计51万元（含定金）应在买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据支付；第（4）项约定剩余房款119万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行帐号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金支付，交易过户手续需在2016年5月30日前完成。上述《房屋买卖合同》及附件还对其他事项进行了相关约定。
上述《房屋买卖合同》为某公司提供的一式三联格式合同，第一联白色存根联原件现由某公司保管，红色第二联现由冯某、舒某保管，冯某、舒某及某公司均称在上述《房屋买卖合同》签订完毕后黄色第三联原件交由杨某保管，但杨某否认其现保管黄色第三联原件。上述《房屋买卖合同》共三页，但三页相连，印刷在同一张纸上，第1、2页为合同正本，第3页为合同附件，冯某与杨某及某公司在上述合同的第2页签名栏签名、捺印或加盖公章，第1、3页未另注有专门的签名栏。
冯某与杨某签订房屋买卖合同后，因在履行合同之中产生纠纷，冯某、舒某遂于2016年6月3日将杨某及某公司诉至一审法院，要求解除与杨某之间的房屋买卖合同，并由杨某返还定金、支付违约金等。冯某、舒某主张系杨某收取定金后未按合同约定履行其应即时向抵押银行申请提前还贷手续的义务。杨某则认为因签订合同时约定是冯某、舒某共同购房，但实际签订合同时只有冯某签名，杨某认为涉案合同至今仍未签订完毕，属于正在签订过程中，故杨某除同意解除涉案房屋买卖合同外，不同意冯某、舒某的其他诉讼请求。
因杨某在收取冯某支付的20000元定金后未按合同约定及时办理提前还款、涂销抵押登记等手续，经冯某、舒某催促未果，舒某、冯某曾于2016年5月20日向某公司发《催告函》（快递单号：1026004435815），要求某公司催促杨某尽快履行合同义务；后某公司也向杨某发出《催告函》（快递单号:1073283994319），催促杨某尽快完成提前还款、涂销抵押登记手续。
在本案一审庭询中，杨某方确认涉案房屋至今尚未办妥提前偿还贷款手续，且杨某认为其并非怠于办理提前还款和涂销抵押等手续，而是因为舒某一直未在涉案合同中签字，导致涉案房屋买卖合同无法签订完毕。同时，杨某在本案一审庭审中亦辩称即便在涉案合同有效成立的情况下，冯某、舒某主张的违约金也明显过高。杨某对其辩解未提供证据证明。
另查明，某公司在本案一审审理过程中，坚持认为冯某、杨某及某公司之间签订的《房屋买卖合同》已签订完毕，在本案一审庭审前杨某从未提出涉案《房屋买卖合同》仍需舒某签名；某公司在本案一审庭审中也认为是因为杨某在收取冯某支付的20000元定金后未即时向抵押银行申请提前还贷手续导致交易至今未能完成。
一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，并不得侵犯某公司利益。冯某与杨某及某公司三方签订《房屋买卖合同》不违反法律规定，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
一、关于涉案《房屋买卖合同》解除的问题。冯某起诉要求解除冯某与杨某签订的《房屋买卖合同》，杨某也同意解除涉案的《房屋买卖合同》，故冯某与杨某就广州市番禺区南村镇华南碧桂园御苑岭御一街10号1604房的买卖事宜所签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同法律关系应予解除，但该买卖合同的解除并不免除冯某、杨某与经纪方某公司之权利义务。
二、关于冯某、杨某哪方违约的问题。纵观全案事实，本案争议的焦点为冯某、杨某哪方违约的问题。冯某主张系杨某未按合同约定按时办好提前还款和涂销抵押登记等手续，而杨某认为是涉案合同缺少舒某的签名，仍处于合同签订过程中，故杨某认为过错在于冯某、舒某一方。二审法院认为，根据逻辑推理和日常生活经验，结合冯某、杨某双方所提交的证据、庭审诉辩及某公司陈述的情况来看，本案应系杨某违约，理由如下：1.杨某辩称系因舒某一直没有在涉案合同上签字，导致合同尚未签订完毕，故杨某无法办理提前还贷手续。而某公司证实在本案一审庭审前杨某从未提出涉案《房屋买卖合同》仍需舒某签名，某公司认为是因为杨某在收取冯某支付的20000元定金后未即时向抵押银行申请提前还贷手续导致交易至今未能完成，涉案的《房屋买卖合同》有否舒某的签名并不影响杨某办理提前还贷手续；2.某公司在庭询中确认冯某、舒某向某公司发出《催告函》要求某公司催促杨某办理提前还贷手续，后某公司也即向杨某发出了《催告函》，冯某、杨某及时完成交易是不存在障碍的。3.杨某另辩称附件一页没有签名，认为附件不属于涉案合同因而无效。但涉案合同共三页，三页相连，印刷在同一张纸上，冯某与杨某及某公司已在上述合同的第2页签名栏签名、捺印或加盖公章，而第1、3页未另注有专门的签名栏，因此合同相对人在上述合同的第2页签名栏签名捺印即属对全部合同条款（含合同附件）的确认，故涉案合同附件当属有效。4.根据附件第5条第（2）项约定，杨某在收取冯某支付的20000元定金后即应当负责办理提前还贷和涂销抵押登记等手续，且合同约定过户手续需在2016年5月30日前完成。综上，杨某在收取冯某支付的20000元定金后至今未按约办理提前还贷手续，也导致不能在合同约定时间完成过户手续，杨某违约情形明显，且杨某在本案中未提供任何证据证明其反驳主张，杨某的辩解缺乏事实及法律依据，也与常理不符，故一审法院对杨某的辩解不予采信，本案应属杨某违约。
三、关于违约责任的承担问题。因本案系杨某违约，虽然杨某在本案一审庭审中认为冯某主张的违约金明显过高，但杨某对此未提供证据证明，且冯某主张违约金按物业成交价10%计算符合合同约定，也符合房屋买卖交易习惯，故一审法院对冯某要求按物业成交价10%计算违约金的主张予以支持。冯某另主张杨某仍需向其支付冯某已支付的中介代理服务费5000元，一审法院认为杨某承担房屋成交价的10%作违约金既有惩罚性，也有补偿性，冯某的中介代理服务费等损失可在上述违约金中得到相应补偿，故一审法院酌定对冯某要求杨某赔偿中介代理服务费损失等主张不予支持。至于冯某另主张杨某应返还定金20000元，冯某的此项主张合法合理，一审法院亦应予以支持。
四、关于舒某的诉讼请求。涉案《房屋买卖合同》系由冯某与杨某及某公司经协商后签订，购房定金也是由冯某一人交纳，《房屋买卖合同》应当与舒某无涉，故舒某在本案中的全部诉讼请求应当予以驳回。
综上所述，驳回冯某的其他诉讼请求。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2016年7月25日作出如下判决：一、解除冯某与杨某就广州市番禺区南村镇华南碧桂园御苑岭御一街10号1604房的买卖事宜所签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同法律关系（该房屋买卖合同的解除并不免除冯某、杨某与经纪方广州市某房地产中介有限公司之权利义务）；二、杨某应于判决发生法律效力之日起七日内向冯某返还定金20000元；三、杨某应于判决发生法律效力之日起七日内向冯某支付违约金170000元；四、驳回冯某的其他诉讼请求；五、驳回舒某的全部诉讼请求。案件受理费10073元，由冯某负担23元、杨某负担10050元；财产保全费1520元，由杨某负担。
本院二审期间，杨某提交以下证据：1.微信截图复印件一张;2.当事人的书面陈述复印件。证据1-2拟证明2016年4月25日舒某到了银行咨询房屋按揭事情，那时得知舒某存在征信问题，不能顺利取得贷款。因此舒某一直没有在合同中签名，舒某与冯某一直没有表态要购买涉案房屋或者是不购买涉案房屋。
冯某针对杨某提交的证据发表质证意见：1.杨某提交的证据不属于新证据；2.杨某无法提供证据原件，对该证据的三性均不予认可；3.根据杨某提交的证据的内容无法展示前因后果，与本案无关。
舒某针对杨某提交的证据发表质证意见：同意冯某的意见。
某公司对杨某提交的证据没有意见。
冯某、舒某提交以下证据：1.2016年10月24日打印的查册表；2.2012年10月19日签订的，买方为冯某、舒某的《存量房买卖合同》；3.2016年1月28日签订的，卖方为冯某、舒某的《存量房买卖合同》；4.2012年10月26日签订的《住房公积金抵押借款合同》；5.2016年10月24日打印的查册表；6.2016年10月24日打印的房地产他项权利明细；7.舒某与中国农业银行股份有限公司于2016年7月27日签订的贷款金额为96万元人民币的《个人购房担保借款合同》；8.2016年6月5日舒某作为买方与案外人签订的《房屋买卖合同》；9.2016年6月5日《收款收据》两张；10.广州市番禺区不动产登记中心于2016年12月5日出具的《购房资格证明》，内容为“截至2016年12月5日止，冯某、舒某具备本市住房限购区域内住房购买资格（由于限购规定以户籍家庭为单位，因此冯某及舒某只能再共同购买1套房屋”。证据1-7拟证明冯某、舒某征信良好，具有付款能力和购房资格。
杨某针对冯某、舒某提交的证据发表质证意见：1.对证据1-4的真实性没有异议，但对关联性有异议。冯某、舒某能够证明以前可以用公积金买房，但不能证明夫妻现在有能力、有资格买房，更不能证明其有能力买涉案房屋。2.对证据5-7的真实性没有异议，但上述证据不能够证明舒某有能力去贷款120万元，不能证明舒某有能力购买涉案房屋，且不能证明冯某有资格买房，而恰好证明冯某是没有资格买房的，该合同中的冯某的名字没有写进去，房屋也没有登记在冯某名下，且冯某是外地户口，冯某是没有资格买房的。证据1-7不足以证明冯某、舒某有资格、有能力在广州买房。3.证据8恰好补充证明舒某为何没有在涉案合同中签字，原因在于其已经看中了另外一套房屋，该合同所涉及的金额与本案所涉的金额相差很大，因此舒某有能力购买该房并不能证明其有能力购买涉案房屋。针对两份收款收据，与其他证据配合一起看，可以证明其真实性，但是关联性与前几份证据的意见一致。冯某、舒某没有提供银行征信证明，印证了冯某、舒某的征信有问题。
某公司对冯某、舒某提交的证据没有任何意见。
经审理查明，一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。
另查明：涉案《房屋买卖合同》约定“本合同一式三份，各份内容必须一致，持有情况如下：卖方一份，买方一份，经纪方一份，各份具有同等法律效力。本合同自三方签署之日起生效”。杨某于2016年1月22日出具《收款收据》确认收到“买家冯某交来承购该物业之定金”2万元。
某公司于2016年5月20日向广州市番禺区10号1704邮寄催告函给杨某,该函于2016年5月21日由他人签收妥投。杨某确认上述地址房屋系其名下房屋,但称其不在该地址居住,亦不清楚该房屋现在是何人在使用。
二审期间，杨某称其在上述合同中签名后已将合同留置在某公司让舒某补签名，但其该主张未得到某公司、冯某、舒某的认可，杨某对此未能提供充分证据予以证明。某公司称三方曾有去银行咨询卖方提前还贷的事宜。杨某称当时不仅是咨询卖方提前还贷的问题，还有咨询买方的贷款情况。
本院认为：涉案《房屋买卖合同》载明“本合同一式三份，各份内容必须一致，持有情况如下：卖方一份，买方一份，经纪方一份”，杨某称其在上述合同中签名后已将合同留置在某公司让舒某补签名，但其该主张未得到某公司、冯某、舒某的认可，杨某对此未能提供充分证据予以证明，本院对其该主张不予采信。涉案《房屋买卖合同》共有三页内容，三页内容均印刷在同一张纸上，第一页以及第三页附件部分并无专门的签名栏，附件页主要是关于楼款支付以及办理交易手续的约定。涉案《房屋买卖合同》约定“买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方”，即各方当事人是清楚附件系合同的组成部分且对具体的付款方式作出了约定。杨某对合同附件部分的内容持有异议，认为合同签订时并无对付款方式进行约定，但未能提供其持有的合同原件予以核对，本院对杨某的该主张不予采信。
涉案《房屋买卖合同》抬头载明的买方为舒某、冯某，舒某未在该合同中签名，只是对舒某是否合同主体以及是否受该合同约束产生影响。涉案《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规强制性规定，现买方冯某、卖方杨某、经纪方某公司均已在该合同中签名，符合该合同中关于“本合同自三方签署之日起生效”的约定，且买卖双方亦依照合同附件的约定支付、收取了定金2万元，合同已部分得到履行，一审法院认定该合同合法有效，对冯某、杨某、某公司均有约束力并无不当。杨某关于涉案《房屋买卖合同》尚未生效的上诉理由不能成立，本院不予支持。
舒某于2016年7月27日与中国农业银行股份有限公司签订的《个人购房担保借款合同》反映出舒某因购房成功向银行申请了贷款，杨某称因冯某、舒某存在银行征信问题无法申请贷款导致涉案《房屋买卖合同》未能继续履行，依据不足，本院不予支持。广州市番禺区不动产登记中心于2016年12月5日出具的《购房资格证明》载明“截至2016年12月5日止，冯某、舒某具备本市住房限购区域内住房购买资格（由于限购规定以户籍家庭为单位，因此冯某及舒某只能再共同购买1套房屋）”，杨某认为冯某不具备购房资格的主张不能成立，本院不予支持。杨某于2016年1月22日出具《收款收据》确认收到“买家冯某交来承购该物业之定金”2万元，根据涉案《房屋买卖合同》附件关于买方“于2016年1月22日前支付部分楼款（含定金）2万元整，卖方收款当日即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续”的约定，杨某应即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续。现并无证据证明杨某因舒某未在涉案《房屋买卖合同》中签名无法向抵押银行办理申请提前偿还贷款的手续，杨某未依约向抵押银行申请提前偿还贷款手续已构成违约。杨某并无充分证据证明涉案《房屋买卖合同》不能继续履行应归咎于冯某、舒某，杨某对涉案《房屋买卖合同》不能继续履行应承担相应的违约责任。根据涉案《房屋买卖合同》的约定，卖方不能够按照本合同约定将该物业售予买方、或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。杨某并无充分证据证明该合同约定的违约金明显过高，一审法院判令杨某返还定金2万元以及支付违约金17万元并无不当。虽然涉案《房屋买卖合同》中约定如买方或卖方违约，导致交易不能进行或交易取消的，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介代理服务费，但冯某未能举证证明前述17万元违约金不足以弥补其因合同不能履行所导致的损失，结合本案合同的履行程度来看,一审法院对冯某要求赔偿中介代理费损失的主张不予支持的处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人冯某、杨某的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3750元，由上诉人冯某负担50元，由上诉人杨某负担3700元。
本判决为终审判决。
审判长 张 怡
审判员 李 静
审判员 余 盾
二〇一六年十二月十三日
书记员 林漫榆
游瑞娜