辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)辽民再844号
再审申请人(一审原告、二审上诉人)：郑君，女，1975年3月5日出生，汉族，现住辽宁省营口市站前区。
委托诉讼代理人：郑福新，男，1950年5月20日出生，汉族，现住辽宁省营口市站前区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王作彬，男，1943年8月15日出生，汉族，现住辽宁省营口市站前区。
委托诉讼代理人：王艳，女，1972年4月14日出生，汉族，住辽宁省营口市站前区，系王作彬女儿。
被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：营口弘逸房地产开发有限公司。住所地：辽宁省营口市西市区小庙塘里**号。
法定代表人：王秋妹，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈卫东，男，1960年3月5日出生，住辽宁省营口市西市区。系该公司员工。
再审申请人郑君因与被申请人王作彬、原审第三人营口弘逸房地产开发有限公司（以下简称弘逸公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省营口市中级人民法院（2016）辽08民终2503号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年5月18日作出（2017）辽民申911号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，再审申请人郑君委托诉讼代理人郑福新，被申请人王作彬委托诉讼代理人王艳、第三人弘逸公司委托诉讼代理人陈卫东均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
郑君申请再审称，1、二审判决适用《物权法》第一百零六条的规定，其前提是无权处分，根据善意取得审理本案系适用法律错误。2、一、二审判决认定弘逸公司与郑君之间不存在商品房买卖合同关系属于认定事实、适用法律错误。《收款收据》、《进户通知书》、《商品房认购书》、《协议》是双方形成商品房买卖合同法律关系的书面证据。3、二审判决认为郑君没有将房款直接给付弘逸公司，违背《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条第三项的规定，系适用法律错误。4、弘逸公司玄水云山项目于2012年3月办理了商品房销售许可证，但至今未办理房屋所有权首次登记，不能办理房屋所有权登记的原因，郑君本身没有过错。而郑君在法院查封之前已经进户居住。请求：1、撤销一、二审判决，确认郑君与弘逸公司之间的房屋买卖行为及合同合法有效，案涉房屋归郑君所有，2立即停止执行案涉房屋并解除查封，将案涉房屋返还郑君。
王作彬答辩称，原审判决正确，一审法院查封案涉房屋时，房屋并未过户，对于郑君提交的相关证据不能作为证据使用，水费、电费不予认可。请求维持二审判决。
郑君向一审法院起诉请求：撤销营口市西市区人民法院对案涉房屋相关执行内容、解除查封，并赔偿损失承担诉讼费用。一审法院认定事实：弘逸公司系本案讼争房屋小区的开发商。2012年10月19日，弘逸公司与实际施工人班耀福就本案讼争房屋即营口市老边区公园路73-4-6号、面积89.43平方米房屋签订《商品房认购书》，将诉争房屋作价393492元作为给施工队拨房的依据并向其开具收款收据。2014年2月27日，实际施工人班耀福与郑君签订协议，约定实际施工人将诉争房屋以同等价格出售给郑君，郑君一次性向交齐房款，由班耀福负责办理更名进户手续，弘逸公司董事长及副总经理在商品房认购书收据签字同意更名至郑君名下。协议签订后，郑君向班耀福一次性交付约定的付款，第三人的董事长和副总分别在商品房认购书收据背面签字同意更名，收款收据的付款单位一栏涂改为郑君并加盖弘逸公司公章。弘逸公司于次日向郑君出具《进户通知书》，郑君缴纳物业服务费后占有房屋并进行部分装修，但因弘逸公司以需要与实际施工人结算为由未与郑君签订商品房买卖合同，该房屋在房产部门未备案至郑君名下。
另查，王作彬就其与弘逸公司之间的债务关系向营口市西市区人民法院提起诉讼，营口市西市区人民法院根据王作彬的申请，于2014年7月3日作出财产保全裁定，查封包括本案讼争房屋在内弘逸公司名下的十五户房屋。判决生效后，该院执行庭于2015年12月对诉争房屋张贴封条。郑君提出案外人执行异议后，该院于2016年1月12日作出（2015）营古执字第5号执行裁定，驳回其异议。郑君自接到裁定之日起15日内提起诉讼。再查，经向房产部门查询，郑君名下无房产登记。弘逸公司对郑君提供的证据真实性无异议。王作彬认为郑君与弘逸公司的交易并未履行完毕，诉争房屋属于弘逸公司。一审法院判决：驳回郑君的诉讼请求。案件受理费100元由郑君承担。
郑君不服一审判决，上诉请求：依法改判或发回重审。事实和理由：1、郑君已全额交付房款并办理进户手续、进行装修。郑君当然就是房屋的合法权利人。至于是否在房产部门登记备案不是确定房屋权属的唯一途径。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，也都明确房屋即便登记在开发商名下也不影响实际权利人对房屋合法所有的事实，且法院不得查封此情况下的房屋。2、郑君进户后及装修期间，始终没有见到法院对房屋的查封也没有看到封条，否则郑君不会购买。
王作彬辩称，查封时一审法院现场查封并贴了封条，并到老边房产局办理了查封手续，房屋登记在弘逸公司名下，请求驳回上诉，维持原判。
弘逸公司辩称，郑君的上诉请求合理合法，郑君所说是事实，郑君的房子是2012年我们按照工程进度拨付工程款抵顶的。
二审查明的事实、证据与原审查明的事实及证据相一致。
二审法院认为，本案争议的焦点问题应为郑君对于涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权利。关于法律适用问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行《规定》）已于2015年5月5日起施行，其中《规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该条所指对象应为被执行人与房屋买受人之间的关系，且上述四项条件必须同时具备方可排除人民法院的强制执行。且该条系对于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的三个要件进行了调整和细化规定，但仍延续了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的精神。根据原审查明事实，涉案房屋系由弘逸公司抵顶给实际施工人后，实际施工人与郑君签订的《商品房认购书》,但郑君并未与弘逸公司签订合法有效的书面买卖合同，郑君与弘逸公司之间并不存在商品房买卖合同关系。郑君与实际施工人之间所签订的房屋买卖合同属普通民事主体之间的买卖关系，故本案应适用《规定》第二十八条进行审理。本案中,首先，根据该条规定，郑君与弘逸公司之间既无买卖关系亦无书面买卖合同，不符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的规定；其次，郑君系实际施工人支付的购房款，《规定》第二十八条第（三）项中“支付价款”的对象应为被执行人，本案中即为弘逸公司，故不能视为郑君的行为符合“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。再次，根据原审查明事实，郑君确已于人民法院查封前便办理入住并进行部分装修。故符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件。最后，根据查明的事实，争议房屋无法办理过户登记并非因郑君的原因，符合《规定》第二十八条第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。综上所述，郑君的上诉请求不符合《规定》第二十八条的（一）、（三）项条件。郑君对于涉案房屋并不享有足以排除人民法院强制执行的权利。原审判决结果正确，其上诉理由不成立，依法不予支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由郑君负担。
围绕当事人的再审请求，围绕争议的焦点，本院确认事实如下：案涉房屋于2012年10月19日开发商弘逸公司与实际施工人班耀福签订《商品房认购书》，将案涉房屋依双方签订的施工合同作为拨付进度款给付实际施工人班耀福，并出具收款收据，2014年2月27日，实际施工人班耀福与郑君签订《协议》，约定实际施工人将诉争房屋以同等价格393492元出售给郑君，郑君一次性向实际施工人交齐房款，由实际施工人负责办理更名进户手续，弘逸公司的董事长及副总在商品房认购书收据签字同意更名郑君名下。协议签订后，郑君向实际施工人一次性交付相应约定的付款，弘逸公司的董事长和副总分别在商品房认购书收据背面签字同意更名，并将收款收据的付款单位一栏涂改为郑君并加盖公章。弘逸公司于次日向郑君出具《进户通知书》，郑君缴纳物业服务费后占有房屋并进行部分装修，弘逸公司未与郑君签订商品房买卖合同，案涉房屋至今未办理房产登记手续。
本院再审认为，本案中，案涉房屋所在的玄水云山项目，弘逸公司作为开发商于2011年10月31日办理建设用地规划许可证，2011年11月18日办理建设工程规划许可证，2012年3月20日办理建设工程许可证，2012年3月办理了商品房销售许可证。案涉房屋未办理初始登记，亦未办理房屋所有权证书，因此，案涉房屋应认定为登记弘逸公司名下的房屋。
本案争议的焦点为郑君是否能够排除执行的问题。
首先，2012年10月19日弘逸公司与实际施工人班耀福签订案涉房屋的《商品房认购书》并出具《专用收款收据》，2014年2月27日班耀福与郑君签订《协议》，弘逸公司与班耀福之间的《商品房认购书》，是履行双方之间的施工合同将案涉房屋拨付给班耀福，而班耀福将案涉房屋出售给郑君，郑君已将案涉房屋的全部款项交付班耀福，弘逸公司已经同意更名至郑君名下，并将2012年10月19日给班耀福出具的《专用收款收据》付款单位处的班耀福更改为郑君，加盖弘逸公司老边分公司印章，弘逸公司的董事长和副总分别在商品房认购书收据背面签字同意更名，将房屋交付给郑君并出具收取电费、水费、物业费及垃圾清运费的收据。由此，三方之间形成连环的房屋交付及款项的支付，郑君与实际施工人及弘逸公司之间形成事实上房屋买卖关系，虽然均不是正式的《商品房买卖合同》，亦未办理备案登记，但该民事法律关系并不违反法律法规的强制性规定，本院对郑君购买本案争议房屋事实的法律效力予以确认。
其次，郑君实际合法占有案涉房屋。郑君提交的2014年2月28日进户通知、电费、水费、物业费收据及一审时证人李某出庭证明，郑君父亲找其刮大白，案涉房屋内已经铺了地热、第三人弘逸公司在原一、二审中对房屋已交付郑君的事实予以认可，上述证据材料足以证明郑君已实现对案涉房屋的实际有效控制燕对房屋行使了占有，且均在案涉房屋查封之前，因此，本院认为郑君在法院查封之前对案涉房屋实际合法占有。
第三，案涉房屋由弘逸公司与班耀福签订《商品房认购书》，约定案涉房屋的价款为393492元，按施工合同约定拨付给班耀福，班耀福与郑君签订《协议》价格亦为393492元，弘逸公司将收据更名为郑君，三方之间的债权债务各自抵消，对此弘逸公司亦予以认可。因此，郑君已支付了案涉房屋的全部价款。
第四，包括案涉房屋在内的玄水云山项目，至今未办理房产的初始登记，虽未办理过户手续并非郑君的过错。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。郑君与班耀福及弘逸公司之间有合法的书面买卖合同及实际合法的房屋买卖关系存在，并支付全部房屋价款，且在一审法院2014年7月3日查封之前已合法占有、使用案涉房屋。现无证据证明三方存在逃避债务，虚假交易的情形。郑君所购买案涉房屋用于个人居住（房产部门出具的查询郑君名下没有房屋），其请求权系针对诉争房屋的居住请求权，而王作彬的债权系金钱债权，并未指向特定的财产，公民的生存利益优先其他经营债权利益，因此，郑君的异议之诉，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，该执行异议成立。
关于郑君主张确认案涉房屋归其所有的问题。本案系执行异议之诉，由于案外人异议之诉的审理内容仅限于案外人对执行标的物有无实体权利以及该实体权利能否排除执行，案涉房屋未办理初始登记，且郑君对案涉房屋的享有的权利系依据合同而享有的物权期待权，其应按合同的约定与相对人另行提起诉讼解决。
综上，郑君关于排除执行的再审请求，具备事实和法律依据，本院予以支持。一、二审判决驳回郑君的诉讼请求系适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：
一、撤销营口市中级人民法院（2016）辽08民终2503号民事判决及营口市西市区人民法院（2016）辽0803民初511号民事判决；
二、解除2014年7月3日营口市西市区人民法院对本案诉争的坐落于营口市老边区公园路73-4-6号房屋的查封,不得对案涉房屋进行执行。
三、驳回郑君的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审上诉费100元，共计200元由王作彬承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘宏伟
审判员 罗建华
审判员 王建柱
二〇一八年五月二十二日
书记员 杨 悦