山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)济民一初字第11号
原告(反诉被告)济南融基置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人王雪广，董事长。
委托代理人徐崇明，男，1964年6月1日出生，汉族，该公司职工，住济南市。
委托代理人张仁刚，男，1969年10月16日出生，汉族，该公司职工，住济南市。
被告（反诉第三人）山东山工房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人张大学，董事长。
委托代理人司兴波，山东天宇人律师事务所律师。
委托代理人于洁，山东天宇人律师事务所律师。
被告（反诉原告）山东省盐业集团有限公司，住所地济南市。
法定代表人孙树声，董事长。
委托代理人张作成，山东康桥律师事务所律师。
委托代理人董鲁敏，山东康桥律师事务所律师。
原告（反诉被告）济南融基置业有限公司（以下简称融基公司）因与被告（反诉第三人）山东山工房地产开发有限公司（以下简称山工公司）、被告（反诉原告）山东省盐业集团有限公司(以下简称盐业公司)房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2014年8月25日受理后依法组成合议庭，于2015年4月27日公开开庭审理了本案。因合议庭成员变更，于2016年1月6日再次开庭审理。原告（反诉被告）融基公司的委托代理人徐崇明、张仁刚，被告（反诉第三人）山工公司的委托代理人司兴波，被告（反诉原告）盐业公司的委托代理人张作成、董鲁敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）融基公司诉称：2005年8月19日，原告与山工公司签订了《房地产项目合作开发合同》，约定双方合作开发原山东电影机械厂厂区地块住宅、办公开发项目的一期项目。山工公司以其享有该地块的使用权及签约前已经投入的费用作为投资，原告以提供建设资金及后续费用作为投资，双方共同开发该住宅、办公项目。山工公司所得为人民币1.7亿元以及建成项目的5号楼约1万平方米及对应地下部分。融基公司所得为1号公建楼和2、3、4号住宅楼约5.6万平方米及对应地下部分。之后双方于2005年8月29日签订了《补充协议》，约定原告应向山工公司支付的1.7亿元增加为1.74亿元，1.74亿元中包含土地费用和城市综合配套费；原告同意由山工公司代为寻找团购客户；房屋销售收入在1.7亿元内的营业税和附加由山工公司承担。2006年7月6日，原告与山工公司又签订《补充协议》一份，约定原告应承担的配套费可以在原告应付款中扣除；山工公司自愿为原告承担税金200万元；原告同意山工公司将1号公建楼以6500元/平方米的价格出售给盐业公司，山工公司承担3500元/平方米以内部分的营业税；原告同意山工公司将2号楼以3500元/平方米的价格出售给盐业公司的职工；盐业公司支付给山工公司的1号公建楼的款项计入原告应付款中。2006年12月29日，原告与山工公司再次签订《补充协议》，约定因原告前期投入较大，山工公司另行向原告支付150万元补偿款。在此期间，2006年3月13日，山工公司与盐业公司签订了《合作开发建设房屋合同》及附件，约定其双方合作开发建设办公楼一栋、住宅楼一栋，办公楼地上规划内面积6500元/平方米，地下面积2630元/平方米。2008年9月6日，原告与山工公司、盐业公司三方签订了《协议书》，约定办公楼（1号公建楼）地上超建1497平方米，原告协助山工公司补办超建部分的规划及各项手续，费用由盐业公司承担，补办手续后，盐业公司按4000元/平方米与原告据实结算超建楼花款项。2013年1月4日，山工公司与案外人济南二建集团工程有限公司（以下简称二建公司）在济南仲裁委员会签署了（2010）济仲裁字第0139号《调解书》，山工公司向二建公司支付尚欠工程款550万元，赔偿各项损失700万元。同日，原告与山工公司、盐业公司及二建公司四方签订了《协议书》，约定：原约定办公楼以6500元/平方米的价格出售盐业公司，该价格包含2000元/平方米的建筑安装费用，超出2000元/平方米的建筑安装费用由盐业公司自行支付。根据以上合同及履行情况，原告应支付给两被告的款项为：1.74亿元及办公楼建安费用33660133.3元，两项共计207660133.3元。两被告应支付原告款项为：1、原告代山工公司缴纳的配套费1040.58万元；2、山工公司同意为原告承担的200万元税金；3、山工公司应承担的销售收入在1.7亿元以内的营业税及附加；4、2007年8月17日山工公司将原告借款1748671.08元；5、山工公司应付原告补偿款150万元；6、山工公司应承担办公楼的营业税及附加2684566.99元；7、盐业公司应付原告楼花款2988000元；8、盐业公司应支付原告办公楼总造价款94750153.3元。以上共计125512191.37元。原告应当付款数额为82147941.93（207660133.3-125512191.37）元，而原告已经支付给山工公司1.1亿元，因此两被告欠付原告27852058.07（110000000-82147941.93）元。请求：一、判令两被告支付因合作开发欠原告的各项费用共计27852058.07元；二、诉讼费用由两被告承担。
被告（反诉第三人）山工公司辩称：一、本案合同至今仍在履行中，一期合作项目中仅住宅已经竣工，办公楼尚未竣工，尚不具备各方予以结算的条件。原告的诉讼请求的前提尚不具备，请法院依法驳回原告要求结算的请求。二、原告各项主张不符合法律规定及合同约定，请求驳回原告的各项诉讼请求。
被告（反诉原告）盐业公司答辩称：一、融基公司是与山工公司签订的《房地产项目合作开发合同》，盐业公司并非合同的当事人，山工公司无权要求盐业公司承担合同项下的合作款项的支付义务。2005年8月19日，融基公司与山工公司签订《房地产项目合作开发合同》，盐业公司并非合同当事人，基于合同相对性原则，该合同项下的权利义务纠纷与盐业公司无关。融基公司无权要求盐业公司支付其诉讼请求所涉款项。2006年3月10日，盐业公司就办公楼与山工公司签订的《合作开发建设房屋合同》，融基公司并非该合同的当事人。即便融基公司与山工公司此前为合作关系，依据2006年7月6日融基公司与山工公司签订的《补充协议》，融基公司同意山工公司将办公楼出售给盐业公司。并且，办公楼项目建设主体是山工公司，盐业公司与山工公司签订《合作开发建设房屋合同》，基于该合同产生的权利义务与融基公司无关。盐业公司与山工公司签订《合作开发建设房屋合同》时，并不知道融基公司与山工公司此前已经签订了《房地产项目合作开发合同》，盐业公司知道后即便认可融基公司与山工公司之间是合作关系，也不能推论出盐业公司与山工公司之间的合同及于融基公司，不能推论出盐业公司基于合同关系向山工公司交付工程款的义务也及于融基公司。融基公司此种主张违背合同相对性原则，其无权要求盐业公司支付其诉讼请求所涉款项。二、盐业公司已经严格履行了与山工公司之间的《合作开发建设房屋合同》及相关协议，不存在欠付山工公司合作款项的问题。融基公司无权向盐业公司主张任何权利。盐业公司已经严格履行了与山工公司之间的《合作开发建设房屋合同》及相关协议，不欠付任何合同款项。即便山工公司与融基公司之间存在权利义务纠纷，也不能因此导致盐业公司承受双重义务负担。并且，基于合同相对性原则，融基公司无权向盐业公司主张权利。三、融基公司无权要求盐业公司向其支付办公楼地上超规划面积的楼花款。2008年9月6日，盐业公司、山工公司及融基公司签订《协议书》，第一条约定，融基公司负责协助山工公司补办盐业公司办公楼超建1497平方米的规划及各项手续，所需费用由盐业公司承担。补办完毕超规划建设面积的各项手续后，盐业公司按照4000元/平方米（不含建筑安装费用）与山工公司据实结算超建1497平方米的楼花款；第三条约定，地上超建面积楼花款的50%（约300万元），在签订协议后3日内由盐业公司付给山工公司，山工公司当日转付给融基公司。手续补办完毕后5日内，盐业公司支付剩余50%楼花款给山工公司，山工公司收到当日支付给融基公司。依据上述约定，盐业公司支付楼花款的前提是融基公司协助山工公司办理超建面积的规划及各项手续，但融基公司并未履行协助义务，而是由盐业公司于2013年底向政府相关部门提出申请，通过协调办理了相关手续。因此，融基公司无权向盐业公司主张超建面积剩余楼花款，并且盐业公司已经支付的300万元楼花款，融基公司应当予以退还。综上所述，融基公司无权向盐业公司主张任何款项，请求驳回其诉讼请求。
反诉原告（本诉被告）盐业公司反诉称：2006年3月13日，盐业公司与山工公司签订《合作开发建设房屋合同》，双方共同开发建设位于文化东路某号办公楼项目。该项目原系融基公司与山工公司之间合作开发项目，因该项目一直未能如期竣工，2013年1月4日，盐业公司、山工公司、融基公司及二建公司签订《协议书》，约定自协议签订后，办公楼由盐业公司使用，盐业公司是实际建设方，办公楼产权归盐业公司。目前办公楼项目正在施工，尚未竣工。融基公司违反与盐业公司、山工公司之间的相关协议，具体如下：1、该项目建设过程中超规划建设面积1497平方米。为解决超建面积的规划及各项手续，盐业公司与融基公司、山工公司于2008年9月6日签订《协议书》，约定由融基公司协助山工公司补办规划及相关手续，盐业公司支付给融基公司300万元。协议签订后，盐业公司支付融基公司300万元，但融基公司却未协助山工公司补办规划及各项手续，盐业公司不得已自己补办了相关手续，并分别于2007年9月30日、2013年12月31日支付超规划罚款35万元、60.2万元，共计支付超规划罚款95.2万元，补缴土地出让金3881487.46元。融基公司之行为违反《协议书》，对所收款项应当予以返还。2、涉案项目中，融基公司住宅楼项目占用盐业公司办公楼项目东部分土地约500.37平方米，并擅自使用盐业公司办公楼项目的消防水箱、消防水泵、消防水池及消防管道等消防设施，融基公司违反了其与盐业公司等四方共同签订的《协议书》中关于同意办公楼产权归盐业公司，以及不对盐业公司建设及使用办公楼进行任何干涉等约定。请求：一、判令融基公司向盐业公司返还办公楼地上超建面积部分的楼花款300万元；二、请求融基公司返还占用盐业公司办公楼项目土地、拆除在占用土地上设置的围墙及门卫设施，停止使用盐业公司的消防水池、消防水箱、消防管道、消防水泵等消防设施，并支付赔偿款；三、反诉费用由融基公司承担。
反诉被告（本诉原告）融基公司辩称：一、根据盐业公司、山工公司、盐业公司于2008年9月6日签订的《协议书》第一、二、三条的约定，对超建部分补办规划手续的义务人是山工公司，融基公司的义务是予以协助，付款义务人是盐业公司，收取楼花款的权利人是融基公司，该款项由山工公司予以代收代支。根据盐业公司举证情况，超建部分已经补办完毕了所有手续，超建部分已经合法化。盐业公司向融基公司支付楼花款的条件已经成就。至于融基公司如何履行协助义务，在补办手续时是不是必须融基公司予以协助，在订立协议时没有明确预知。融基公司对该条款的理解是，如果确实需要融基公司予以协助而融基公司不予协助，则无论是否补办完相关手续，向融基公司支付楼花款的条件均不成就。但是，如果融基公司履行了协助义务或者补办相关手续根本就不需要融基公司予以协助，或者盐业公司及山工公司在补办手续中自信不需要通知融基公司予以协助即能办妥相关手续，而事实上也确实办妥了相关手续，这种情况下，仍应当按照合同约定支付楼花款。综上，盐业公司的反诉请求不能成立，应予驳回。
反诉第三人（本诉被告）山工公司述称：2008年9月6日签订的《协议书》约定买卖楼花的行为违反法律强制性规定，应为无效。即便买卖楼花行为有效，而融基公司未履行约定义务，对收取的楼花款应当返还。盐业公司的反诉符合法律规定，应当予以支持。
经审理本院认定：2005年8月19日，山工公司（甲方）与融基公司（乙方）签订《房地产项目合作开发合同》，约定：第一条合作开发项目概况及现状（一）合作项目名称：原山东电影机械厂厂区地块住宅、办公开发项目的一期项目。（二）项目位置：位于济南市历下区文化东路某号原山东电影机械厂厂区。（三）项目手续现状：本合同签订之时，地块的国有土地使用权由甲方以济南市人民政府（济政土字[2004]409号）批文批复的形式取得，并已经交纳土地出让金12274302.95元，规划已经济南市规划局业务会议研究通过，《建设用地规划许可证》已经办理完毕。第二条合作方式（一）联合开发方式：甲方以该项目的一期国有土地使用权及签约前所投入的各项费用作为投入，乙方以提供建设资金及后续所有费用为投资，双方利益共享，风险共担。甲方单设该项目的项目部，项目部以乙方为主进行管理，具体管理配合人员另行协商。（二）权益分配：双方约定按照规划面积进行权益分配，甲方所得为人民币1.7亿元及合同约定的5号楼1万平方米及相应地下部分；乙方所得为沿文化东路的1号公建楼和2、3、4号住宅楼约5.6万平方米及相应地下部分约1.5万平方米。（三）投入期限：乙方自签订本合同之日起10日内，先行投入人民币4000万元；土地证办理完毕后3日内，乙方再向该项目投入人民币3000万元；2005年12月30日前，乙方再向该项目投入人民币3000万元；2006年3月15日前，乙方再向该项目投入人民币3000万元；项目主体封顶后10日内，乙方再向该项目投入4000万元。以上款项乙方须打入甲方指定账户，逾期支付所带来的后果由乙方承担。该项目的其他建设资金投入，由甲方委托乙方自行实施，甲方不再经手，甲方给予乙方配合。第三条合作各方的其他权利义务（一）自合同签订后，甲方负责办理项目一期地块的土地使用权证书。甲方应保证一期项目权属清晰，各项证件能按时办理。（二）自签订合同之日起，甲方委托乙方负责该项目的开发管理，并由乙方承担由此产生的开发过程中的一切费用。其中，甲方委托乙方负责工程设计、招投标、施工管理、材料采购、工程验收、销售等工作，甲方给予配合、监督。但是，甲方不经手工程各项费用的收支管理。乙方负责并以甲乙双方名义策划、销售该项目的房屋，甲方负责给乙方指定的购房者办理产权登记手续。甲方对该项目的建筑设计及施工质量进行监督。在乙方不违约的情况下，甲方对乙方的授权不可撤销。（三）乙方负责该项目的建筑设计及施工图设计工作，甲方负责办理《建设工程规划许可证》，因办理上述手续所需的费用除约定外由乙方承担。（四）乙方负责完成本合同项下开发项目的整体供水、污水处理、供气、供暖、供电、通讯等管线施工，所须的费用由乙方承担。（五）乙方负责完成本合同项下开发项目开工手续的办理，使合作项目可以合法开工建设，所须的费用由乙方承担。（六）甲方负责项目的信访报审及报验手续，乙方配合。工程完成后，甲、乙双方应会同承包商、设计单位、监理单位参加济南市消防局的验收，所需要费用由乙方承担。（七）合同项下开发项目竣工交付时，甲、乙双方应会同承包商、设计单位、监理单位参加济南市质量监督站的竣工验收。（八）甲、乙双方保证在不损害对方利益的前提下，合作进行开发建设。（九）为保证开发项目的安全性，乙方提出须办理土地使用权抵押时，甲方给予配合。如需项目融资时，另行协商。第四条合作项目的建设承发包合作项目由第三方承包，为保证工程质量，第三方的质保金应由甲乙双方共同管理。第五条权利转让未经一方书面许可，另一方不得转让该项目，否则即视为对本合同的根本违反。除应承担违约责任外，守约方可以据此条款宣布转让无效。第六条产权确认与产权过户此项手续及房屋产权过户手续甲方应负责协调办理给乙方指定的购房者名下，需开发商交纳的各项税费由乙方承担。第七条违约责任甲、乙双方均应严格按照本合同的约定履行义务，任何一方因违反合同约定，给对方造成损失的，违约方应承担全部赔偿责任。……。
2005年8月29日，山工公司（甲方）与融基公司（乙方）签订《补充协议》，约定：一、关于权益分配。乙方根据合同约定将人民币1.74亿元（包含土地费用、规划地上建筑面积的城市综合配套费；除项目一期土地费用及规划地上建筑面积的城市综合配套费外，项目合作开发后需要的其他各项投入和不可预见费用均由乙方承担）支付给甲方后（其中400万元，甲乙双方协商一致，乙方开盘销售时以均价5000元/平方米抵等价值量房屋给甲方或付现金，所抵房屋应在一个单元内），合同项下的相应土地使用权及所建地上建筑物的物权归乙方所有。甲方所得除乙方支付给甲方的人民币1.74亿元外，还包括合同约定的5号楼；乙方所得依从合同约定。5号楼的开发建设等工作不受《房地产项目合作开发合同》约束，该楼所有开发建设事宜均由甲方完成，乙方不承担任何责任。二、乙方同意甲方代为寻找团购客户，经甲乙双方协商一致后可由甲方签订《售房合同》。成交的团购客户，乙方按成交面积50元/平方米给甲方佣金。《房地产项目合作开发合同》中约定需由乙方承担的各项税费仍由乙方承担。三、团购客户的付款乙方同意将30%用于支付甲方的先期投入款。四、解除合同约定……。五、如《房地产项目合作开发合同》与本补充协议约定不一致，以本协议的约定为准。六、项目主体封顶或乙方付清应付给甲方所有款项后，乙方如提出土地使用权过户时，甲方配合办理。七、房屋销售收入在1.74亿元以内的营业税和城建教育附加税金由甲方承担，销售收入超出1.74亿元部分的营业税金及其他一切开发商应交纳的税费由乙方承担，以甲方名义交纳。……。
2006年3月13日，山工公司（甲方）与盐业公司（乙方）签订《合作开发建设房屋合同》，约定：第一条前言双方基于1、甲方已于2005年11月24日依法以出让方式取得位于文化东路某号。编号为010901021-6的地块使用权，该地块规划用途为商业办公用地，容积率为4.46（含地下），计划建设建筑面积为15000平方米（含地下），土地使用年限自2004年8月17日至2044年8月16日止，土地使用权证编号为0100181号；编号为010901021-5的地块使用权，该地块规划用途为住宅用地，容积率为2.86（含地下），计划建设建筑面积为19000平方米（含地下），土地使用年限自2004年8月17日至2074年8月16日止，土地使用权证编号为0100182号。2、甲方是经主管部门批准获得房地产开发企业资质的具有独立法人资格的房地产开发企业。3、甲方已取得0081258号土地规划许可证。甲乙双方在平等、自愿协商一致的基础上，签订本合作开发建设房屋合同。第二条合作建房甲方同意以0100181地块的3656平方米面积土地（宗地图1-9-1-21-6）及0100182地块的4287.5平方米面积的土地（宗地图1-9-1-21-5，从37.00-60.72向北45米）使用权出资，甲方承诺以上两地块不存在抵押、查封、一地多方开发等他项权利限制。双方约定编号0100181土地证由乙方保存。乙方以现金出资，双方在该地块上合作开发建设办公楼一栋、住宅楼一栋，双方共担风险，并按本合同第七条的约定进行产权分成。第三条合作资金合作开发资金预计为人民币16901万元，乙方现金出资9037万元人民币，甲方土地使用权作价7864万元人民币用于出资。第四条资金使用双方约定乙方自基础完工拨付约定资金后，再拨付的资金由甲方设专户管理、专款专用，资金必须用于办公楼和住宅楼的建设工程上，不得挪用。乙方有权定期监督、审核资金的使用情况。第五条合作建设的房屋状况办公楼属框架剪力墙结构，建筑层数地上14层，建筑面积13708平方米；地下一层建筑面积为2200平方米，地上一层层高为4.5米，2-14层层高3.5米。住宅楼属框架剪力墙结构，地上14层，建筑面积17000平方米；地下一层建筑面积2000平方米。地上楼层层高2.9米。第六条设计、建筑1、甲方负责采用招标方式选择设计单位、设计图纸经甲、乙双方共同认可签字后方可施工，办公楼、住宅楼同时开工，同时竣工。2、本合同签订60日内甲方办理开工手续。甲方承诺办公楼在2007年12月20日前竣工，住宅楼在2007年12月20日前竣工，并按照国家地方人民政府和有关规定，按合格以上标准经验收通过达到使用条件，双方按本合同的第七条的约定进行产权分成并交接房屋。3、甲方负责组织建设施工管理，乙方派监理参与建筑施工管理。施工队伍及重要建筑材料和设备采用招标的方式经双方同意后使用。4、资金拨付。签订合同七日内乙方拨付给甲方资金3500万元人民币，甲方将办公楼的土地证交乙方保存；楼体建到第四层、第七层、第十层和主体封顶后乙方各拨付资金600万元人民币；竣工验收合格后乙方拨付资金1000万元人民币；甲方办理完房产证、土地证后，乙方除留下200万元作为质保金外，其余额一次拨付给甲方。上述资金的拨付，乙方应在收到甲方书面通知后三日内实施。5、房屋面积确认及面积差异处理。合同约定建筑面积与产权登记面积有差异的。且面积差异按地上地下建筑面积分别计算。产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：……。6、建筑质量、装饰、设备标准。……。第七条合作双方的权利义务（一）甲方的权利义务1、甲方负责办理合作开发的土地、规划、施工、图纸设计等报批手续，保证该项目工程按程序顺利进行。2、甲方保证该地块土地和建成后的办公楼、住宅楼没有产权纠纷和债权纠纷，因甲方原因造成不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。3、甲方负责组织施工管理，在施工过程中，对乙方提出的具体要求，如质量、标准、工程变更等，符合国家规定的甲方应予以支持并实施。4、甲方按约定的质量标准和竣工日期交付建设的房屋，交付后如在保修范围和保修期限内发生质量问题，甲方应当履行免费保修义务。因不可抗力或者乙方原因造成的损坏，甲方不承担责任。但应协助维修，维修费用由乙方承担。（二）乙方的权利义务1、乙方应按约定的时间和数额按时足额拨付资金。2、乙方派工程质量监理单位，监督管理甲方施工中的质量管理。3、乙方有义务协助甲方办理报批等手续，包括毫不迟疑地提供乙方持有的所需材料。4、乙方接到甲方书面房屋交付通知后，应在3日内办理交接手续，并签署房屋交接单。第八条产权分成房屋建成后，办公楼、住宅楼均应符合本合同第六条第6款的标准，达到入驻条件（基础设施及配套条件正常运行，包括电力、给排水、消防、供暖、制冷、通讯等）后，甲方书面通知乙方进行产权分成。住宅楼（包括土地及相关配套设施）归甲方所有（土地使用权证编号10100182，宗地图1-9-1-21-5），办公楼（包括土地及相关配套设备）归乙方所有（土地使用证编号10100181，宗地图1-9-1-21-6）。第九条权证办理甲方应当在产权分成及房屋交接、取得质检站验收合格后90日内办妥房屋权属登记手续。在取得房产证后90日内办妥土地证手续。办理权属登记手续的费用，除国家规定由乙方承担外，其他全部由甲方承担。第十条违约责任……。第十一条争议解决……。第十二条合同生效……。附件1：双方约定各类物业价格按以下单位单价进行处理。1、住宅楼地上面积按4300元/平方米；地下面积按建安成本价2630元/平方米（节约归乙方）。2、办公楼地上规划内面积按6500元/平方米。地上规划外增加面积暂按3000元/平方米（最终按实际发生的成本价结算）。地下面积按建安成本价2630元/平方米（如节约归乙方）。3、总价款按以上约定的各类物业的面积乘以各类物业的约定单价结算。附件2：住宅楼建筑及设备标准……。附件3：办公楼装饰、设备标准……。附件4：房屋建筑工程质量保证书……。
2006年7月6日，山工公司（甲方）与融基公司（乙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方于2005年8月19日签订了关于联合开发文化东路某号山东电影机械厂改造项目的合作合同，该项目有两宗土地，1号楼历下国用（2005）第0100181号3656平方米公建土地，2、3、4号楼历下国用（2006）第0100106号19328.1平方米住宅土地。乙方提出付清2、3、4号三栋住宅楼款项后过户住宅用地的意见，双方本着诚信合作的原则，经过友好协商，达成如下一致意见：一、乙方在付清2、3、4号住宅楼部分款项人民币12688万元后（原合作合同中约定配套费1040.58万元由乙方承担交纳，可以在应付款中扣除）甲方同意把2、3、4号住宅楼用地19328.1平方米土地过户给乙方，甲方向乙方只开具8700万元的发票，土地过户过程中，双方各自按国家税法规定交纳税费。为体现双方合作精神，甲方同意为乙方承担200万元税金。二、甲乙双方约定，土地编号为历下国用（2005）第0100181号的公建用地不再办理过户手续，该用地上的1号公建楼乙方同意甲方以6500元/平方米的价格售给盐业公司，由甲方与盐业公司签订合作建设合同，甲方只承担3500元/平方米以内部分营业税，其余税费等费用由乙方承担。三、乙方同意以4300元/平方米的价格把2号住宅楼销售给盐业公司的职工，甲方与盐业公司签订合作建设合同及与职工签订认购合同。乙方须在主体施工至4层前办理完毕预售许可证，届时由乙方与盐业公司购房职工签订《商品房购房合同》。四、该项目由乙方统一开发、管理，竣工后小区由乙方实行共同物业管理。甲乙双方一致认同由二建公司承建盐业公司购买的两栋楼。五、甲乙双方共同负责收取盐业公司的办公楼及职工住宅楼的资金，甲乙双方收取的款项除乙方按照合同约定支甲方1.7亿元资金外，超出该合同额的资金全部支付给乙方。具体方式为：1、1号公建楼收取的款项支付给甲方，计入乙方应支付给甲方的合同款项中；2、2号住宅楼盐业公司职工购房款将要支付时，甲方提前三日通知乙方，乙方将同等数额的资金支付甲方；盐业公司的购房款归乙方，乙方为购房者开具票据。该资金与前期乙方支付甲方的资金相加，乙方补齐12688万元后7日内，甲方配合乙方将证号为历下国用（2006）第0100106号土地办理过户手续给乙方。3、乙方按原协议支付完毕项目转让款后，盐业公司后续资金投入全部归乙方；该两栋楼的开发全部由乙方执行，责任及权利由乙方承担。六、乙方承诺将售给盐业公司的楼一起进行后期配套，按甲方与盐业公司签订的合作合同约定标准和价格范围内完成交付。七、双方合作协议补充协议中约定的乙方除1.7亿元外给甲方400万元人民币或房屋，双方同意土地过户完毕后10日内，乙方一次性支付甲方400万元人民币。八、甲乙双方经过协商一致，同意继续合作开发该项目的二期用地，具体方式为：……。九、如乙方未在甲方具备办理《建筑工程规划许可证》条件，并可发证前办理完毕土地过户手续，乙方需在办理完毕《建筑工程规划许可证》后7日内付清剩余款项。……。
2007年12月29日，山工公司（甲方）与融基公司（乙方）签订《补充协议》，约定：一、因乙方前期投入资金较大、成本费用较高，甲方同意在二建施工的电影机械厂项目盐业公司办公楼施工合同约定以外，另行支付乙方人民币150万元作为补偿款。二、甲乙双方约定以上款项费用（人民币150万元）在电影机械厂项目甲乙双方二期合作开发时一并结算。如无二期合作开发，由甲方在盐业公司办公楼结算完毕时直接支付给乙方该款项。三、其他条款按双方原签订的合同和补充协议约定的条款执行。四、本补充协议与甲乙双方原签订的合同、补充协议一并执行，具有同等的法律效力，双方签字盖章即生效。本补充协议一式六份，甲乙双方各持三份。未尽事宜，双方协商解决。
2008年9月6日，盐业公司（甲方）、山工公司（乙方）、融基公司（丙方）签订《协议书》，约定甲、乙、丙三方本着诚信合作的原则，经过友好协商，关于山东电影机械厂改造项目盐业公司综合办公楼事宜达成如下协议：一、办公楼按原规划地上建筑面积12162平方米，现实际地上部分13659平方米，超建1497平方米，丙方负责协助补办盐业公司综合办公楼项目超建1497平方米建筑面积（以最终实际产权面积为准）的规划及各项手续，所需费用由甲方承担。甲乙双方同意在补办完毕办公楼地上超规划建筑面积的各项手续后，甲方按4000元/平方米（不含建安费用）与乙方据实结算超建1497平方米的楼花款项。二、三方就地下室超规划面积部分按实际产权面积据实结算。三、地上超面积部分楼花款的50%（约300万元），在签订本协议后3日内，甲方付给乙方后，乙方收到当日转付丙方。手续补办完毕后5日内甲方支付剩余50%楼花款给乙方，乙方收到当日支付丙方。后续的项目建设资金甲方按形象进度的80%于每月25日前拨付乙方，乙方收到当日支付丙方。四、合作项目的各项税费按合作合同的约定承担，以乙方名义交纳。五、如有违约，违约方必须赔偿给守约方按项目总价款的10%计算的违约金，若违约低于守约方损失的，违约方还应赔偿守约方损失。六、本协议一式六份，三方各执二份。七、本协议经三方签字盖章后生效。
2010年4月1日，山工公司（申请人）因与二建公司（被申请人）之间建筑工程施工合同纠纷向济南仲裁委员会申请仲裁。2013年1月4日，济南仲裁委员会作出（2010）济仲裁字第0139号调解书，山工公司与二建公司达成如下调解协议：一、合同解除申请人与被申请人双方协商解除于2007年2月12日签订的《建设工程施工合同》。二、工程欠款及支付1、截止到本协议签订之日，申请人尚欠被申请人工程款人民币550万元（含土石方等所有工程款）。由于以下原因，申请人另行支付被申请人700万元：工程建安、原材料价格上涨、工程现场管理费、人工费增加、停工撤场费用、财务费用等全部费用。支付上述款项后，所有与工程有关的费用全部结清。2、根据税法及关于工程结算的有关规定，工程价款中的税金包括营业税及附加城建税、教育费附加、地方教育附加、河道费附加等，申请人作为代扣代缴义务人依工程总支付款项作为纳税基数，按税务等部门规定综合税率在上述应付款汇中扣除，申请人应同时向被申请人提供全额完税证明。其他税费按国家规定办理。3、本协议签订后5个工作日内，申请人将本条第1项中的1000万元扣除所有代扣代缴税费后支付给被申请人，同时将剩余款项中的200万元交付给济南仲裁委员会，待施工现场及施工资料交接完毕后3个工作日内，申请人书面通知济南仲裁委员会将该200万元支付给被申请人。余款50万元在交接完毕并且办公楼后续工程正常开工后3个工作日内支付给被申请人。三、工程质量保证被申请人对已完成该工程的地基与基础、主体结构工程（已经相关责任主体验收），按相关法律规定对工程质量负责。四、施工现场移交申请人按本协议支付给被申请人第一期款项后七日内，被申请人从济南市文化东路59号办公楼工程工地撤离完毕；同时办理以下相关内容：1、完成施工现场施工用地移交；2、完成作业场地移交并拆除用地范围内的所有临时建筑物；3、结清前期水电费用，并配合做好水、电、道路的移交。以上交接双方应办理交接手续。在现场交接过程中发现的质量问题，被申请人应及时修复、处理；在后续施工中发现的属于被申请人完工的工程质量问题，被申请人配合及时处理。五、施工资料的移交本协议第四条施工现场移交的同时，被申请人向申请人提交已完成工程的保证资料、评定资料及管理资料。因时间跨度长达五年，在被申请人提交资料过程中出现的补充完善，需完善盖章手续的，申请人应配合办理。以上资料交接完毕后，申请人应在十日内提出资料有何整改事宜，被申请人应于十日内整改完毕。上述资料等应满足建委、质检等管理部门的标准、要求。六、违约责任申请人与被申请人如有违约，违约方应按400万元的日万分之五向对方支付违约金。七、其它……。
2013年1月4日，山工公司（甲方）、二建公司（乙方）、盐业公司（丙方）、融基公司（丁方）签订《协议书》，约定：为尽快解决济南市文化东路59号办公楼建设工程遗留问题，经四方协调，本着公平原则达成如下协议：一、四方同意甲、乙双方就济南市仲裁委员会2010济仲裁字第0139号案件达成的和解协议并形成的调解书。二、以上办公楼由丙方使用，丙方为实际建设方，本协议签订之日起，办公楼产权归丙方。三、办公楼后续施工由丙方组织建设（包括但不限于工程管理、工程设计、工程及材料招投标、材料采购、工程验收、工程变更签证、工程结算），丙方是今后工程施工的领导者和管理者，其他各方全力配合。办公楼工程款通过甲方向施工单位支付。四、甲、丙双方办理产权手续过程中，甲、丁双方应继续履行甲、丁双方原签订的协议，如有违约，随时追究违约方法律责任，但该违约责任与丙方无关。五、原约定办公楼以6500元/平方米的价格出售给丙方，该价格包含2000元/平方米的办公楼建筑安装费用。因工程未竣工，截至目前，该办公楼地上地下工程结算价款以济南仲裁委（2010）济仲裁字第0139号调解书为准。后续工程建设所需支付的工程款，由丙方以现未完成部分工程的剩余款项支付，超过2000元/平方米的办公楼建筑安装费用部分，由丙方自行支付。六、在丙方对甲、乙、丁三方不存在欠款的情况下，甲、乙、丁各方不得基于其他原因对办公楼工程及用地进行查封、诉讼保全、抵押，不对丙方行使办公楼建设及使用权利进行任何干涉。工程竣工后，甲、乙、丁各方全力配合丙方办理相关产权证书。七、乙方在向甲方提交已完成工程的保证资料、评定资料及管理资料等资料过程中出现的补充完善，甲、丙、丁方应配合办理。但基于本条对相关资料补充完善签章，并不影响本协议签订前各方已形成的相关责任。丁方在乙方移交办公楼工地的同时，将与施工现状一致的办公楼工程施工图纸一份提交丙方。甲方同时将自己持有的及乙方交付的其它施工资料提交丙方。八、本协议仅约定办公楼部分，经各方签字或盖章，并在山工公司与二建公司调解协议生效后生效。协议一式四份，四方各执一份，具有同等法律效力。
2013年12月26日，济南市规划局出具济规法（2013）24号文件《关于对山东山工房地产开发有限公司山东电影机械厂改造工程办公楼项目予以规划确认的复函》，载明：“山东山工房地产开发有限公司：你公司《关于完善山东电影机械厂改造工程办公楼规划手续的申请》收悉。经研究，意见如下：你公司开发建设的山东电影机械厂工程办公楼项目位于历下区文化东路59号，规划许可总建筑面积14465.21平方米，其中地下建筑面积2303.91平方米。你公司未按规划许可要求进行建设，根据济南市勘察测绘研究院出具的规划实测成果，实际建设总建筑面积16050.47平方米（地下2474.91平方米、地上13575.56平方米）。市城管执法局已出具对你公司行政处罚的书面意见。经审查，该项目实际建设基本符合规划，我局原则同意对该项目建设现状及超建面积（地上1414.26平方米，地下171平方米）予以规划确认。”
融基公司共计已向山工公司支付1.1亿元。涉案办公楼至今尚未竣工，融基公司主张的办公楼营业税尚未实际缴纳。
上述事实由融基公司提交的《房地产项目合作开发合同》一份、《补充协议》三份、《协议书》两份、《合作开发建设房屋合同》一份、济南付款明细及单据，盐业公司提交的济南市规划局济规法[2013]24号文件以及当事人的陈述等证据予以证明。
本院认为，根据原告的起诉和被告的答辩，本案的争议焦点为：一、融基公司、山工公司、盐业公司三方之间存在何种法律关系；二、融基公司主张的各项款项应否支持；三、盐业公司的反诉请求应否支持。
关于焦点一，本院认为，根据山工公司与融基公司签订的《房地产项目合作开发合同》及《补充协议》，双方签订合同虽名为合作开发合同，但山工公司以相应的土地使用权出资，获取的是固定收益，因此双方之间并非共担风险、共享收益的合作关系，而是土地使用权转让合同关系。转让标的是历下国用（2005）第0100181号、历下国用（2006）第0100106号证下土地使用权，融基公司向山工公司支付1.74亿元转让款。住宅楼占用土地即历下国用（2006）第0100106号证下土地使用权，山工公司已经过户给融基公司。办公楼占用土地即历下国用（2005）第0100181号证下土地使用权，依照双方约定不再办理过户，办公楼仍以山工公司的名义开发，但实际开发商为融基公司。
根据山工公司与盐业公司签订的《合作开发建设房屋合同》，山工公司以6500元/平方米的价格将建成后的办公楼出售给盐业公司。因此，该合同虽名为合作开发，但不具备合作开发合同的内容，其实质应为买卖合同，山工公司与盐业公司之间存在房屋买卖合同关系。虽然依照山工公司与融基公司之间的合同，办公楼的实际开发商为融基公司，但由于涉案土地使用权未履行过户手续，融基公司系以山工公司的名义进行项目开发。盐业公司与山工公司签订购房合同，融基公司虽为实际开发商，但并非该合同的主体，不能依据该合同向盐业公司主张权利。因此，融基公司与山工公司签订的合同效力不及于盐业公司，融基公司主张就相关款项由盐业公司与山工公司承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。
关于焦点二，本院认为，根据融基公司与山工公司之间合同约定，融基公司应当向山工公司支付转让款共计1.74亿元。按照约定山工公司应当交纳配套费，该费用实际已由融基公司缴纳，按照双方2006年7月6日《补充协议》的约定，配套费1040.58万元应从转让款总额中扣减。因此，融基公司共计应当向山工公司支付转让款163594200元。
根据2006年7月6日《补充协议》约定，办理住宅楼土地使用权转让时，双方按照规定各自缴纳税费，山工公司同意为融基公司承担200万元税金，现土地使用权过户手续已经履行完毕，山工公司应当履行其承诺，向融基公司支付200万元税金补贴。按照双方2007年12月29日《补充协议》的约定，山工公司同意另行支付融基公司150万元的施工补贴，故山工公司应当按照约定支付该款项。
关于办公楼出售款，按照2006年7月6日《补充协议》的约定，由山工公司出售给盐业公司，山工公司应当将收取的售楼款转付给山工公司。由于施工中出现纠纷，山工公司、融基公司、盐业公司、二建公司四方达成协议，办公楼项目后续施工由盐业公司负责，融基公司退出办公楼项目，但融基公司仍按照2006年7月6日《补充协议》的约定享有收取售楼款的权利，前提是融基公司应当负担办公楼2000元/平方米的建筑安装成本。根据山工公司与盐业公司《合作开发建设房屋合同》及2008年9月6日盐业公司、山工公司、融基公司的约定，办公楼地上规划内面价格为6500元/平方米；地上规划外面积价格为4000元/平方米；地下面积价格为2630元/平方米。根据济南市规划局规划确认复函，办公楼地上规划面积为12161.3平方米，地下规划面积为2303.91平方米，办公楼实际面积为地上13575.56平方米,地下2474.91平方米。按照合同约定价格，办公楼总价款为91214503.3（12161.3×6500+1414.26×4000+2474.91×2630）元。根据2013年1月4日《协议书》及融基公司自认，融基公司应承担的建筑安装成本为33660133.3（13575.56×2000+2474.91×2630）元。因此，融基公司应得办公楼价款为57554370（91214503.3-33660133.3）元。融基公司实际已经收取的规划外楼款300万元应当予以扣减，扣减后价款为54554370元。
关于涉案项目相关税费问题，融基公司、山工公司2005年8月29日《补充协议》约定山工公司承担房屋销售收入1.7亿元以内的营业税和城建教育附加税，销售收入超出1.7亿元部分的营业税其他开发商应缴税费均由融基公司承担。后由于融基公司提出对住宅楼部分土地使用权进行过户，双方2006年7月6日达成《补充协议》，对于税费问题进行变更约定，对于住宅楼项目双方履行土地使用权过户手续，各自承担过户中应缴纳税费，山工公司另为融基公司承担200万元税金；对于办公楼项目，不履行过户手续，仍以山工公司名义进行开发，但山工公司仅承担3500元/平方米以内销售款的营业税。根据以上约定，山工公司应承担的税费仅为办公楼销售款3500元/平方米以内的营业税。由于相关税费尚未实际缴纳，且办公楼项目仍以山工公司的名义进行开发建设，纳税主体为山工公司，现融基公司要求山工公司向其支付相应税费，没有法律及合同依据，本院不予支持。关于本案所涉税费，山工公司、融基公司可待实际完税后再按照约定进行分担。关于融基公司主张的山工公司向其借款1748671.08元，与本案并非同一法律关系，本案不予处理，融基公司可另案主张。
综上，融基公司应当向山工公司支付转让款163594200元，山工公司应当向融基公司支付税金补贴、施工补贴、办公楼销售款共计58054370（2000000+1500000+54554370）元，两相抵扣，融基公司应当向山工公司支付105539830（163594200-58054370）元。融基公司实际已经向山工公司付款1.1亿元，故山工公司现应当向融基公司付款4460170（110000000-105539830）元。
关于焦点三，本院认为，涉案办公楼的买卖合同当事人为盐业公司与山工公司，融基公司并非合同主体。对于办公楼地上规划外面积价款，按照2008年9月6日《协议书》的约定，由盐业公司支付给山工公司，山工公司再转付给融基公司。因此，盐业公司与融基公司之间不存在合同关系，盐业公司无权依照合同向融基公司主张权利。另，《协议书》中对超规划面积价款进行了约定，由于办公楼建设超出原合同约定的规划面积，盐业公司作为购楼方对于规划外建筑面积应当支付相应价款，该价款的构成实际为规划外面积的建筑安装成本及建设方的利润。《协议书》虽约定融基公司对于补办规划等手续负有协助义务，但该协助义务与规划外建筑面积价款之间不能形成对价。因此，盐业公司要求融基公司返还300万元购房款，本院不予支持。盐业公司要求融基公司返还占用土地、停止侵害、排除妨碍并支付赔偿款等，系物权保护或侵权纠纷，与本案房地产开发合同纠纷并非同一法律关系，本案中不予处理，盐业公司可另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告山东山工房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告济南融基置业有限公司支付办公楼销售款、税金补贴、施工补贴共计4460170元；
二、驳回原告济南融基置业有限公司超出部分的诉讼请求；
三、驳回原告济南融基置业有限公司对被告山东省盐业集团有限公司的诉讼请求；
四、驳回反诉原告山东省盐业集团有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费156976元，由原告济南融基置业有限公司负担131976元，由被告山东山工房地产开发有限公司负担25000元。反诉案件受理费15400元，由反诉原告山东省盐业集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 刘继英
代理审判员 王立强
代理审判员 曹 慧
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 孙培培