湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂民终3044号
上诉人（一审原告、反诉被告）：汪斌，男，1970年12月24日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。
委��诉讼代理人：沈晓青，广东君孺律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）：湖北通远建设集团有限公司，住所地湖北省崇阳县天城镇下津村。
法定代表人：汪正榜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨大矛，湖北达扬律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）：崇阳县交通运输局，住所地湖北省崇阳县天城镇沿河路。
法定代表人：周国香，该局局长。
委托诉讼代理人：杨大矛，湖北达扬律师事务所律师。
上诉人汪斌因与上诉人崇阳县交通运输局（以下简称交通局）、湖北通远建设集团有限公司（以下简称通远公司）租赁合同纠纷一案，均不服湖北省咸宁市中级人民法院（2014）鄂咸宁中民初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案受理后，依法组成合议庭于2017年11月8日公开开庭审理了本案。汪斌及其委托诉讼代理人沈晓青，交通局、通远公司的委托诉讼代理人杨大矛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汪斌上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.判决交通局、通远公司向其补偿损失人民币9，458，459.94元；3.由交通局、通远公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院在判决书认定“《交通大酒店租赁合同书》、《租赁港都国际大酒店经营补充合同书》约定的权利义务已于2009年7月1日终止”，但与此相关的多项关键事实并没有查明或者被忽略，一审法院下此结论的依据为时尚早。理由如下：（一）一审既没有查明案涉租赁房屋当初的建设规划情况，也没有查明通远公司国有化的经过，属于认定事实不清。因为“涉案房产违反了建设工程规划，或者没有建设工程规划”的责任在于交通局、通远公司，结合���经生效的崇阳县人民法院（2013）鄂崇阳民初字第01970号民事判决，因通远公司对其出租物即港都国际大酒店的房屋（原交通综合大楼）并不享有所有权、使用权，更无管理权，其签订合同的主体不适格，所以，通远公司与汪斌于2009年7月1日签订的《港都国际大酒店租赁合同书》应为无效合同；而且汪斌前期实际投资的422多万元、还有后期直接投资的2，782，824.35元也已转化为由通远公司控制的国有资产；（二）一审处理不当。一是判决汪斌支付房屋占用费4，333，000元以及应返还通远公司投资的酒店装修及设备设施款1，781，200元，缺乏事实依据和法律依据。二是交通局、通远公司应当向汪斌补偿的损失共计9，458，459.94元。
通远公司、交通局共同辩称，汪斌认为其投入的4，222，694.90元款项已经成为港都公司注册资本，没有证据证明；汪斌相关投资系其为履行租赁合同而进行的流动资金类投入，所有权没有发生变更，对此应按照租赁合同及相应法律规定处理。汪斌请求通远公司补偿其相关损失，没有事实与合同依据；诉讼费的承担由人民法院根据过错责任处理。
通远公司、交通局上诉请求：1.撤销原判；2.判决汪斌立即向其支付截至2013年2月的债务款7，593，766.40元；3.判决汪斌承担截至2013年2月的对外债务4，363，555.60元的偿付责任；4.判决汪斌立即向其支付2013年3月至2015年8月共计两年零六个月的偿还投资款2，187，500.00元；5.判决汪斌立即向其支付2013年3月至2016年12月共计三年零十个月的房屋占用费3，066，000.00元；6.驳回汪斌一审诉讼请求；7.本案一二审所有诉讼费、司法会计鉴定报告费由汪斌承担。事实与理由：（一）一审违反民事诉讼不诉不理原则。本案存在三份案涉租赁合同，在第三份合同被法院判定无���后，本案应审理前两份合同，而一审根本没有审理，却把第三份合同按无效判决返还。一审适用的是合同法第五十八条、第九十八条的规定以及最高法院关于审理租赁合同无效的司法解释处理本案不当；（二）本案的第一、二份合同为有效合同，但对全案财产全部用无效合同的处理方式进行处理，实体法律适用错误；（三）一审擅自变更双方委托且对数据无异议的司法鉴定报告结论没有根据，一审法院无此权利，如需调整、有权调整的是专业人士。
汪斌辩称，通远公司和交通局的上诉请求均不能成立。其上诉请求的第二项款项是通远公司对港都公司投资的款项，该部分已经全部成为港都公司资产，其无权再向汪斌主张；第三项中的债务是港都公司的债务，其无权向汪斌主张；第四项是交通局、通远公司对港都公司的投资款，其无权向汪斌主张；第五项诉求没有事实依据。本案从汪斌新调取的证据可以充分证明2010年5月21日后案涉租赁房屋的所有权及土地使用权均属于案外人交投公司，交通局、通远公司向汪斌主张房屋占用费没有事实依据。2010年5月21日司法会计报告中的第三、四项鉴定结论未考虑通远公司投入港都公司的资产已全部转为国有资产，第四项中的第二点未考虑到是港都公司的对外债务；未考虑汪斌与港都公司是不同的主体。港都公司的验资报告显示汪斌的投资款项已被交通局、通远公司变为国有资产，无权要求汪斌再代偿债务。其他答辩意见与其上诉意见一致。
汪斌向一审法院提出诉讼请求：1.解除2005年7月15日汪斌与崇阳县公路桥梁建设总公司签订的《交通大酒店租赁合同书》以及2007年8月19日签订的《租赁港都国际大酒店经营补充合同书》；2.判令交通局退还合同押金200万元和审计准备金50���元；3.判令交通局、通远公司赔偿直接经济损失5，505，919.74元，预期损失以评估为准；4.由交通局、通远公司承担诉讼费。诉讼中变更2、3项诉讼请求为由交通局、通远公司赔偿其损失17，887，575.95（其中直接经济损失5，224，875.95元、逾期可得利益损失12，662，700元）。
交通局、通远公司辩称，两单位出租涉案房屋未违反建筑法、消防法等法律强制性规定，所涉合同双方已履行8年，汪斌依法无权解除房屋租赁合同；合同押金200万元和审计准备金50万元属于合同约定履行的内容，汪斌对合同已予确认并履行了8年之久，汪斌要求退还无事实和法律依据。汪斌要求赔偿直接经济损失550万元以及预期损失没有证据支持也无法律依据，请求驳回汪斌的诉讼请求。
交通局、通远公司提出反诉请求，判令汪斌向交通局、通远公司立即支付房屋租金、应收装修及设施设备款1，268.59万元，并承担本案诉讼费。
汪斌针对交通局、通远公司的反诉请求辩称，在履行合同过程中，双方互有资金往来，2009年经结算，交通局、通远公司差欠汪斌100万元，2009年7月1日的《港都国际大酒店租赁合同书》被法院确认无效，其不存在违约，交通局、通远公司的反诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回。
一审法院认定事实如下：2001年12月10日，交通局因建设综合办公楼项目，经崇阳县人民政府批准办理了《建设用地批准书》，并取得《建设用地规划许可证》。2005年9月，交通局综合办公楼竣工验收。
2005年7月15日，交通局下属单位崇阳县公路桥梁建设总公司（未经工商注册）作为甲方与乙方汪斌签订了一份《交通大酒店租赁合同书》。合同约定：租赁标的物为甲方新建成的崇阳交通大楼，位于湖北省××××大道旁���崇阳县新政府大楼斜对面。含主裙楼一幢，主楼高10层，两边裙楼高三层；另有员工宿舍楼与停车场；租赁方式由甲方将租赁物整体租赁给乙方经营，并由乙方负责室内设计装修，申报成三星级宾馆。为保证该项目的正常顺利进行，乙方必须投入装修改造和设施配套资金在1，500万元以上，保证设施必须达到三星级宾馆要求。乙方在合同订立时先向甲方交纳50万元定金，合同订立后，该定金转为履约保证金，合同开始履行后，该保证金转为专项装修改建基金；乙方每年向甲方交纳租赁金80万元，租金从2007年1月1日起计算，于每租赁年度第一个月一次性付清。租赁期限为20年。合同签订后，2006年3月至9月期间，汪斌投资4,222,694.9元对酒店进行装修，因无钱继续投资而终止合同。后由通远公司（原崇阳县达通路桥建设有限公司）重新建账继续投资11,537,863元完成了酒店装修��并以崇阳县工商行政管理局预先核准企业名称崇阳港都国际大酒店有限公司（以下简称港都国际大酒店）名义进行了试营业。
2007年8月19日，崇阳县公路桥梁建设总公司、通远公司（原崇阳县达通路桥建设有限公司）作为甲方与乙方汪斌签订了一份《租赁港都国际大酒店经营补充合同书》。合同约定：甲、乙双方同意2005年7月15日签订的《交通大酒店租赁合同书》仍然有效。每年租赁金为80万元整，租赁期限为20年。港都国际大酒店在签订补充合同后，其经营权属乙方所有；乙方原申请撤回的200万元投资款，在签订补充合同时一次性退还甲方；甲方在港都国际大酒店投入的装修和设备、设施款共计人民币1100余万元（以甲、乙双方财务共同核实及审计的金额为准），由乙方负责在八年内还清。其偿还方式为前四年每年付150万元，后四年每年付125万元，直至付清为止。装修及设备、设施欠款110万元，由乙方负责；港都国际大酒店从2006年10月试营业至乙方接管之日止，盈亏乙方概不负责；考虑乙方经济承受能力，乙方不再缴纳合同履约保证金，当乙方未按合同履行时，乙方投资款转为履约保证金，乙方延期未交的款项从乙方投资款中直接扣除，扣完后双方终止租赁合同，乙方无条件退出；原租赁合同的承租时间以本合同生效时间为准，甲方提供一个月的免租时间；乙方经营过程中添置的酒店设施、设备发生的一切费用由乙方自行承担；合同签订后立即生效，乙方于2007年9月1日正式接管港都国际大酒店经营权。2007年8月26日，崇阳港都国际大酒店有限公司在崇阳县工商行政管理局注册成立，股东为通远公司，持有100%股权，注册资本1190万元，法定代表人为汪斌。
2007年9月3日，湖北达通路桥建设有限公司变更登记为湖北达通路桥建设集团有限公司；2007年9月6日，湖北达通路桥建设集团有限公司变更登记为通远公司。
2009年7月1日，通远公司作为甲方与乙方汪斌签订《港都国际大酒店租赁合同书》。合同约定租赁物的名称为港都国际大酒店，包括房屋、场地以及供水、供电、通信、酒店设施、设备等有形财产，用途为酒店业服务经营使用；租赁期限为5年，自2009年7月1日至2014年6月30日止；年租金84万元，由乙方分四次即公历年的10月1日、1月1日、4月1日、7月1日等额支付本季度租金21万元；租赁期满后7日内，乙方应将租赁物返还甲方，租赁期内乙方增加投资的财产归乙方所有，乙方为保证合同的履行自愿向甲方交纳保证金200万元，租赁期满由甲方处理好债权债务后一次性退还。甲方向乙方声明并承诺如下：1.甲方是依照中华人民共和国法律设立的企业法人，依据中国法律��有出租租赁物的资格。2.甲方对出租的租赁物依法享有物权，对于租赁物占用范围内的土地已经获得出让的国有土地使用权。3.出租的租赁物及国有土地使用权之上不存在权利归属争议。4.出租的租赁物及国有土地使用权之上未设置抵押权、典权以及其他形式的物权。5.出租的租赁物及国有土地使用权未被司法机关、行政机关查封或者以其他方式限制房地产权利。6.甲方保证出租的租赁物权利的合法性，因产权产生争议时及时通知乙方，如因此造成本合同无法履行或给乙方造成损失，甲方承担赔偿责任。7.甲方保证出租的租赁物符合国家标准，非因乙方原因导致的房屋损失，乙方不承担责任，因甲方造成乙方损失或不能正常营业的由甲方承担损失，并赔偿乙方的损失。并约定自合同订立日起，崇阳县公路桥梁建设总公司于2005年7月15日与汪斌订立的《交通大酒店租赁合��书》以及2007年8月19日订立的《租赁港都国际大酒店经营补充合同书》终止履行。
2009年8月6日，交通局审计股、通远公司与汪斌对2009年7月1日前港都国际大酒店租赁经营期间的承包租金、应偿还的装修及设备款进行了清算（2009年4-6月按新承包合同计算），截止2009年6月30日，通远公司应收汪斌各项款项为449.56万元，包括租金147.67万元、酒店装修及设施设备款178.12万元（酒店装修及设施设备款双方协商确认为800万元，前四年偿还450万元，后四年偿还350万元）、借款等费用。通远公司应付汪斌各项款项391.74万元并退还汪斌装修投资款172.27万元（汪斌装修投资款422.27元，扣除押金200万元及审计核减准备金50万元）。应收款和应付款相抵后，清算结果为通远公司应付汪斌114.45万元。通远公司与汪斌在该《港都酒店租赁经营清算结果》上签字盖章。
《港都国际大酒店租赁合同书》履行期间，2010年11月9日，崇阳县公安消防大队对港都国际大酒店作出（2010）第091101号《责令改正通知书》，改正项目为：消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准、未保持完好有效；有妨碍安全疏散行为；具有火灾隐患。汪斌收到《责令改正通知书》后，向交通局、通远公司寄送了《关于港都存在重大火灾隐患的报告》，认为港都国际大酒店当初主体设计是办公使用，未按酒店消防标准设计施工，改为酒店使用后，火灾隐患无法消除，租赁合同违反法律强制性规定。2013年2月25日，崇阳县公安消防大队再次对港都国际大酒店作出（2013）第0089号《责令改正通知书》，整改项目为：1.附楼楼梯间为敞开楼梯且数量不足；2.未设置屋顶消防水箱；3.室内消火栓未设置直接启动消火栓泵的按钮；4.电梯和楼梯间未设合用前室，且与其楼层未进行防火分隔；5.主楼未设消防电梯；6.主楼楼梯间形式不正确，应改为防烟楼梯间；7.十楼会议室未设置安全出口标志和消防应急照明设施；8.柴油机房与储油间在一起未进行防火分隔。整改时间于2013年3月24日前整改完毕。因港都国际大酒店未按期整改，崇阳县公安消防大队在对汪斌进行行政处罚告知后，于2013年4月2日作出行政处罚决定书，给予港都国际大酒店罚款5万元行政处罚。汪斌收到上述《责令改正通知书》后，于2013年3月1日向交通局、通远公司寄送了《关于港都国际大酒店存在重大消防隐患及急需装修的报告》，再次认为港都国际大酒店火灾隐患是主体设计未按酒店消防标准设计造成，火灾隐患无法消除，租赁合同违反法律规。另外港都国际大酒店装修老旧，应进行第二次装修更新设备，此两个问题不能解决，酒店只能停业。2013年3月19日，汪斌向交通局��通远公司提出解除2007年9月1日签订的《港都国际大酒店租赁合同书》，协商未果后，汪斌以通远公司签订合同时虚假陈述其已取得租赁物物权为由，向湖北省崇阳县人民法院起诉通远公司，请求确认双方之间于2009年7月1日签订的《港都国际大酒店租赁合同书》为无效合同。2013年7月12日，湖北省崇阳县人民法院作出（2013）鄂崇阳民初字第01970号民事判决，确认通远公司与汪斌于2009年7月1日签订的《港都国际大酒店租赁合同书》为无效合同。通远公司不服，提起上诉。2013年9月29日，湖北省咸宁市中级人民法院作出（2013）鄂咸宁中民三终字第135号终审判决，驳回上诉，维持原判。
本案诉讼过程中，当事人共同自行委托咸宁公信会计师事务有限责任公司对港都国际大酒店租赁经营期间的财务账目进行司法会计鉴定，2015年5月25日，咸宁公信会计师事务有限责任公司作出咸公会鉴字（2015）001号司法会计鉴定报告，鉴定结论主要内容为：一、认定汪斌和通远公司共同投资15,760,557.90元。1.认定汪斌2006年实际投资4,222,694.90元。2.认定通远公司实际投资11,537,863元。二、汪斌2007年9月1日至2013年2月28日经营结果为亏损8,754,662元。汪斌2013年2月28日资产总额11,717,129.95元，负债总额7,914,938.05元，所有者权益为3,802,191.90元。鉴定确定的资产少于账面资产的原因主要是其中固定资产折旧五年六个月，净值减少7,834,955元（已从账面资产总额231,220,894.95元中扣减）。三、认定汪斌应付交通局、通远公司债务7,593,766.40元。1.汪斌应付交通局、通远公司合同结算款10,145,500元。其中2007年10月至2013年2月共5年5个月，按年租金80万元，汪斌应付租金4,333,000元。按前4年偿还投资款450万元，后四年偿还350万元计算，汪斌应偿还通远公司5,812,500元投资款，共计10,145,500元。2.汪斌应收交通局、通远公司往来款2,551,733.60元。四、汪斌租赁期间代通远公司还移交债务1,701,207.09元。五、汪斌租赁期间增加资产2,782,824.35元。1.存货增加101,340.35元；2.固定资产增加1,728,584元；3.消防、绿化工程952,900元。汪斌租赁前后投资7,005,519.25元（4,222,694.90元+2,782,824.35元）。
另查明，2013年4月17日，汪斌以港都国际大酒店名义委托深圳道勤会计师事务所作出港都国际大酒店《清产核资报告》，报告结论为：港都国际大酒店截止2013年2月28日资产总额18,700,850.29元，负债总额10,441,568.06元，净资产8,259,282.23元。诉讼中汪斌自行委托湖北衡平资产评估有限公司对港都国际大酒店自2013年3月1日至2027年9月1日的预期收益进行评估。湖北衡平资产评估有限公司依据深圳道勤会计师事务所作出的港都国际大酒店《清产核资报告》，于2015年1月25日作出鄂衡平评咨字（2015）第018号《资产评估咨询报告书》，评估港都国际大酒店自2013年3月1日至2027年9月1日因合同终止造成的经营损失为1,266.27万元。
一审认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建筑工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案交通局在取得建设工程规划许可证后，建设了综合办公楼项目，并委托下属部门崇阳县公路桥梁建设总公司与汪斌于2005年7月15日签订《交通大酒店租赁合同书》，将综合办公楼租赁给汪斌经营酒店，符合上述司法解释规定的租赁合同有效构成要件，且系双方当事人真实意思表示，该合同为有���合同。因崇阳交通局综合办公楼装修后设立港都国际大酒店，2007年8月19日，交通局下属崇阳县公路桥梁建设总公司、港都国际大酒店投资方通远公司与汪斌签订的《租赁港都国际大酒店经营补充合同书》，该补充合同内容不违反法律规定，且系当事人真实意思表示，亦为有效合同。2009年7月1日，通远公司与汪斌签订《港都国际大酒店租赁合同书》，约定自合同订立日起《交通大酒店租赁合同书》、《租赁港都国际大酒店经营补充合同书》终止履行，故《交通大酒店租赁合同书》、《租赁港都国际大酒店经营补充合同书》约定的权利义务已于2009年7月1日终止。汪斌认为《交通大酒店租赁合同书》、《租赁港都国际大酒店经营补充合同书》继续有效，申请法院予以解除，没有事实和法律依据，一审不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合��权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。2009年8月6日，交通局审计股、通远公司与汪斌对2009年7月1日前港都国际大酒店租赁经营期间的承包租金、应偿还的装修及设备款进行了清算。清算结果为应退汪斌原装修投资款422.27万元，扣除汪斌押金200万元、审计核减准备金50万元以及汪斌差欠的前期债务，交通局、通远公司还应支付汪斌114.45万元。该清算结果系当事人真实意思表示，并签字予以确认，应确认有效。
2009年7月1日以后，通远公司与汪斌依据双方签订的《港都国际大酒店租赁合同书》履行合同权利义务，至2013年9月29日，湖北省咸宁市中级人民法院作出终审判决，确认该合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有���错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案诉讼过程中，双方当事人自行委托咸宁公信会计师事务有限责任公司对汪斌2005年7月15日至2013年2与28日租赁港都大酒店期间投资情况、应付租金、与通远公司之间往来情况等事项进行了司法会计鉴定，鉴定报告对当事人履行三份合同的时间段未予以区分，也未考虑2009年8月6日当事人终止履行有效合同后已进行结算的情况，具有一定的瑕疵，但针对鉴定结论，双方当事人除对汪斌投资的固定资产应否进行折旧存在争议外，对其他鉴定事项的结论没有异议。故对无争议的鉴定结论，一审予以确认。对争议部分，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。一审认为，2009年8月6日，交通局审计股、通远公司与汪斌依据前期有效合同对2009年7月1日前港都国际大酒店租赁经营期间的承包租金、应偿还的装修及设备款进行了清算，清算结果明确确认汪斌原装修投资款422.27万元扣除押金200万元及审计核减准备金50万元后，应退还汪斌装修投资款172.27万元。从此清算结果，可认定2007年8月19日前汪斌投资的酒店装修款422.27万元此时已转为其对交通局、通远公司债权，故该笔汪斌投资的酒店装修物不应再进行折旧。2007年8月19日至2013年2月28日期间，汪斌因履行租赁合��，对酒店装修、购置设备投资1,728,584元，此部分装修物及购置的设备应按年度折旧后的价值归出租方所有，由出租方折价给付汪斌。根据鉴定报告附表3审核的投资时间及折旧计算公式，2007年8月19日至2013年2月28日期间汪斌投资的1,728,584元资产，折旧后的价值为962,704.34元。依据本案当事人无争议的其他鉴定结论，一审认定2005年7月15日至2013年2月28日期间，交通局、通远公司应支付汪斌的款项为：1.2007年8月19日前，汪斌为履行《交通大酒店租赁合同书》投资的装修款4,222,694.90元；2.2007年8月19日至2013年2月28日期间，汪斌因履行租赁合同，对酒店装修、购置设备投资1,728,584元，折价为962,704.34元；3.库存增加金额101,340.35元；4.汪斌投资绿化、消防工程952,900元；5.汪斌租赁期间代通远公司偿还移交债务1,701,207.09元；6.汪斌应收交通局、通远公司往来款2,551,733.60元，合计10,492,580.28元。汪斌应付交通局、通远公司款项为：1.2007年10月至2009年6月30日租金及2009年7月1日至2013年2月28日的房屋占用费4,333，000元；2.2007年9月1日至2009年6月30日期间，应返还通远公司投资的酒店装修及设备设施款1,781,200元；合计6,114,200元。双方应付账款相抵后，交通局、通远公司还应支付汪斌4,378,380.28元。
2009年7月1日，汪斌与通远公司签订新的《港都国际大酒店租赁合同书》，约定的原签订的《交通大酒店租赁合同书》、《租赁港都国际大酒店经营补充合同书》终止履行，此两份合同约定的权利义务此时已经终止，对当事人不再具有约束力。汪斌以此两份合同约定的20年租赁期限主张预期经营损失，没有法律依据，一审不予支持。汪斌请求交通局退还合同押金200万元和审计准备金50万元，因该项诉讼请求所涉金额已包含于一审计算的应返还金额之内，故不再予以认定。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、崇阳县交通运输局、湖北通远建设集团有限公司于本判决生效后十日内补偿汪斌各项投资4,378,380.28元；二、汪斌于本判决生效后十日内将租赁物返还崇阳县交通运输局、湖北通远建设集团有限公司；三、驳回汪斌的其他诉讼请求；四、驳回崇阳县交通运输局、湖北通远建设集团有限公司其他反诉请求。本诉案件受理费67,813元，由崇阳县交通运输局、湖北通远建设集团有限公司负担17,000元，汪斌负担50,813元；反诉案件受理费48,940元，由崇阳县交通运输局、湖北通远建设集团有限公司负担。
二审期间，汪斌向本院提交了以下10份证据材料：1.崇阳县国土资源局《证明》、涉案房产的房屋权属档案；2.房屋租赁协议；3.工资转移通知单、工资通知单、关于赵平等同志就业安排的通知；4.崇政函[2009]86号文件《县人民政府关于组建崇阳县交通投资建设发展公司的批复》；5.湖北鑫盛会计师事务有限公司《验资报告》；6.湖北长江会计师事务有限公司《资产评估报告》；7.港都国际大酒店《特种行业许可证》；8.崇阳港都国际大酒店有限公司2009年《审计报告》；9.崇阳县交通投资建设发展有限公司企业信息；10.湖北通远建设集团有限公司企业信息及变更信息。拟证明案涉租赁房屋的所有权状况、交通局与通远公司之间的关系、港都大酒店的资产组成（性质）以及经营管理情况等。通远公司、交通局认为汪斌提交的以上证据均不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若��规定》第四十一条第（二）项关于二审新证据的规定，不属于新证据，不予发表质证意见。本院认为，汪斌提交的相关材料不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项关于二审新证据的规定，不属于新证据，本院不予采信。
对一审法院认定的事实，除汪斌对所具《上诉状》提及相关内容不予认可外，对其他事实不持异议；本院对一审法院认定的事实，予以认定。
结合当事人的诉辩意见，并征询各方当事人同意，本院将本案二审的争议焦点归纳为：一、汪斌第一笔投资款422万元的性质，即是履行租赁合同的投资款还是对港都公司的股权投资？二、案涉三份合同的效力，即2005年7月15日《交通大酒店合同书》、2007年8月19日《租赁港都国际大酒店经营补充合同书》、2009年7月1日《港都国际大酒店租赁合同书》的效力？三、2009年8月6日《港都酒店租赁经营清算结果》与案涉前两份合同的关系？四、一审法院以咸宁公信会计师事务有限责任公司鉴定报告作为本案审理依据，是否恰当？本院结合案件事实逐一评析如下：
关于汪斌第一笔投资款422万元的性质，即是履行租赁合同的投资款还是对港都公司的股权投资问题。这里提及由汪斌投资的422万元，即汪斌于2006年投资的4,222,694.90元。汪斌在履行2005年7月15日与交通局下属单位崇阳县公路桥梁建设总公司（未经工商注册）签订的《交通大酒店租赁合同书》过程中，于2006年3月至9月期间，曾投资4,222,694.90元对新建成的崇阳交通大楼进行装修改造，后因资金困难没有继续投入而中止合同。对于该笔装修改造资金，已实际物化于交通大酒店的建设之中，不论是在尔后的继续合作租赁，还是发生本案诉讼在司法鉴定机构的鉴定报告中，对方当事人不曾否认，均认定为汪斌的前期投资；加之，本案系因租赁合同引起的纠纷，故一审关于汪斌前期所投资422万元主要用于装修改造交通大楼的认定，是恰当的，本院予以维持；汪斌主张该笔投资款已转化为对港都公司的股权投资，缺乏合同依据和事实依据，本院不予支持。
关于案涉三份合同的效力，即2005年7月15日《交通大酒店合同书》、2007年8月19日《租赁港都国际大酒店经营补充合同书》、2009年7月1日《港都国际大酒店租赁合同书》的效力认定问题。二审期间，在通远公司代理人提出案涉第三份合同的效力已经生效法律文书认定为无效后，本院决定将此节的争议焦点归纳为案涉前两份合同效力的认定。本案中，不论是交通局委托下属部门崇阳县公路桥梁建设总公司与汪斌于2005年7月15日签订的《交通大酒店租赁合同书》，还是2007年8月19日，交���局下属崇阳县公路桥梁建设总公司、港都国际大酒店投资方通远公司与汪斌签订的《租赁港都国际大酒店经营补充合同书》，系各方当事人真实意思表示，相关内容既不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同应认定无效的情形，也不违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应为有效合同。因为合同效力并非直接来源于当事人之间的约定，而是由法律所赋予的，人民法院对于合同肯定或者否定的评价，能够产生合同有效与无效的问题。所以，本院对案涉前两份合同效力的评判，不违反民事诉讼不告不理原则。通远公司、交通局的代理人认为本院对案涉前两份相关合同效力问题的审理，系违背民事诉讼不告不理原则的理由，不符合法律规定，本院不予支持。
关于2009年8月6日《港都酒店租赁经营清算结果》与案涉前两份合同的关系认定问题。因履行涉前两份合同的效果不胜理想，为盘活固定资产，发挥投资效益，实现互利共赢，汪斌和通远公司签订了案涉的第三份合同即2009年7月1日合同，重新约定了期限、租金，在约定由汪斌独自承受前两份合同中的债权债务后，约定终止履行2005年7月15日《交通大酒店合同书》以及2007年8月19日《租赁港都国际大酒店经营补充合同书》。在此情况下，依据前述两份合同的约定，根据汪斌提出的对“甲方在港都大酒店投入的装修款和设施、设备款共计1,100万元需要重新核实的要求”，由交通局审计股与通远公司共同组织对港都大酒店经营期间的承包经营租金、应偿还酒店装修及设备设施款以及往来款项进行了清算，作出了由“甲方应支付乙方汪斌114.45万元”的《港都酒店租赁经营清算结果》，通远公司与汪斌分别在结果上签字、盖章。所以，《港都酒店租赁经营清算结果》是在诉争当事人同意终止履行2005年7月15日《交通大酒店合同书》以及2007年8月19日《租赁港都国际大酒店经营补充合同书》之后的清算结果，符合终止合同组织清算的规定。
关于一审法院以咸宁公信会计师事务有限责任公司鉴定报告作为本案审理依据是否恰当的问题。本案一审诉讼过程中，因需要对汪斌和通远公司的投资情况、双方往来资金、资产负债与收益以及应收应付账款等情况进行鉴定，在征得诉争各方当事人同意后，一审法院委托有资质的咸宁公信会计师事务有限责任公司对上述争议项目进行司法鉴定，程序正当，且鉴定机构在作出结论意见之后，结合有异议的事项进行了解释与回复，一审法院据此将咸宁公信会计师事务有限责任公司咸公会鉴字（2015）001号《司法鉴定报告》作为本案��审理依据，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力”的规定，并无不当，本院予以支持。通远公司认为本案不能以鉴定机构的意见作为审理依据，因其没有提交充分证据证明，本院不予支持；但通远公司提出一审法院在个别结算数据上存在不明了、没算准的问题，经查属实：即一审“关于根据鉴定报告附表3审核的投资时间及折旧计算公式，2007年8月19日至2013年2月28日期间汪斌投资的1,728,584元资产，折旧后的价值为962,704.34元”中存在对折旧后的价值计算错误，应该为619,523.32元，本院予以纠正（见附页：《固定资产折旧计提表》）。这样，结合2005年7月15日至2013年2月28日期间，交通局、通远公司应付汪斌的款项，以及汪斌应付交通局、通远公司的款项，双方账款相抵之后，交通局、通远公司还需支付汪斌4,035,199.26元。通远公司、交通局上诉请求驳回汪斌一审全部诉请的理由，没有事实依据，本院不予支持；对通远公司、交通局在上诉期间提出的新的诉求，因超出了一审审理范围，本院不予审理。
综上，在2009年7月1日《港都国际大酒店租赁合同书》被认定无效后，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第五条、第九条的相关规定，并结合司法鉴定机构的鉴定结论，对本案相关事实的认定是清楚的，适用法律是恰当的，对部分实体处理欠妥之处，本院予以纠正，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖北省咸宁市中级人民法院（2014）鄂咸宁中民初字第4号民事判决第二项，���汪斌于本判决生效后十日内将租赁物返还崇阳县交通运输局、湖北通远建设集团有限公司；
二、撤销湖北省咸宁市中级人民法院（2014）鄂咸宁中民初字第4号民事判决第一项、第三项、第四项；
三、变更湖北省咸宁市中级人民法院（2014）鄂咸宁中民初字第4号民事判决第一项为：崇阳县交通运输局、湖北通远建设集团有限公司于本判决生效后十日内补偿汪斌各项投资4,035,199.26元；
四、驳回汪斌、崇阳县交通局、湖北通远建设集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费67,813元，由崇阳县交通运输局、湖北通远建设集团有限公司负担17,000元，汪斌负担50,813元；反诉案件受理费48,940元，由崇阳县交通运输局、湖北通远建设集团有限公司负担。二审案件受理费100,000元，由崇阳县交通运输局、湖北通远建设集团有限公司负担95,000元，汪斌负担5,000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭晓辉
审 判 员 李治国
审 判 员 梅启勇
二〇一七年十一月二十一日
法官助理 万冬冬
书 记 员 刘晓艳
附：固定资产折旧计提表
单元：元
名称
年份
汪斌增加数
计提数
年折旧
设
备
2007
40800
40800
2488
2008
253414
294214
58842.8
2009
44350
338564
67712.8
2010
1099400
1437964
287592.8
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