安徽省宿州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)皖13执异23号
案外人：马肖风，男，1991年1月10日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
申请执行人：王大放，男，1980年5月25日出生，汉族，个体工商户，住安徽省灵璧县。
被执行人：金高龙，男，1969年2月7日出生，汉族，住浙江省象山县。
被执行人：宿州市华盛置业有限公司，住所地安徽省灵璧县花园街，组织机构代码56754694-4号。
法定代表人：彭良华，该公司董事长。
本院在执行申请执行人王大放与被执行人金高龙、宿州市华盛置业有限公司（以下简称华盛置业公司）民间借贷纠纷一案中，案外人马肖风于2017年6月12日，对本院于2017年4月12日（2016）皖13执185号之二执行裁定续行查封的被执行人华盛置业公司开发的盛世华城7号楼904号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人马肖风称：2013年11月5日，马肖风与华盛置业公司签订该公司开发的购买盛世华城4号楼1001号房屋买卖合同，并交了房屋首付款120000元。2015年8月24日华盛置业公司与马肖风协商，将4号楼1001号房屋变更为7号楼904号房屋，马肖风向宿州华盛置业支付购房款82109元，华盛置业公司向马肖风出具204109元的收条。2016年7月30日华盛置业公司将盛世华城7号楼904号房屋交付给马肖风，该房屋已装修并入住。请求安徽省宿州市中级人民法院解除对上述房屋的查封，并停止执行。
案外人马肖风向本院提交如下证据：1、收款收据，证明已付购房款204109元；2、代收代办费收款收据，证明契税、维修基金、办证费已缴纳19761元；3、业主资料、钥匙交付确认表、物业服务费收费单据、装修合同装饰建材销售清单等，证明涉案房屋已交付，并装修入住。
本院查明：王大放与金高龙、华盛置业公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年4月20日作出（2015）宿中民三初字第00104号民事裁定，查封了被执行人华盛置业公司开发的盛世华城7号楼904号等45套房屋。2016年1月15日，本院作出（2015）宿中民三初字第00104号民事判决书，判决限金高龙在判决生效后十五日内偿还王大放本金8154032元及利息（从2015年4月1日起，以本金8154032元为基数按中国人民银行贷款基准利率四倍计算至付清款之日止），由华盛置业公司承担连带清偿责任。由于金高龙、华盛置业公司没有履行上述民事判决书的义务，经王大放申请，本院于2016年11月10日以（2016）皖13执185号立案执行。执行中，因查封期限届满，本院依据申请执行人王大放的申请，于2017年4月12日作出（2016）皖13执185号之二执行裁定，对华盛置业公司开发的盛世华城7号楼904号等45套房屋予以续行查封，拟评估拍卖。案外人马肖风对盛世华城7号楼904号房屋的查封向本院提交执行异议申请书。
另查明：安徽省灵璧县盛世华城7号楼904号房屋位于安徽省灵璧县灵城镇钟灵大道北侧［土地证号：灵国用（2013）第0100**号］，土地使用权人及房屋开发企业均为被执行人华盛置业公司，上述房屋商住尚未办理初始登记，已办理（灵房）房预售证第2014002号商品房预售许可证，该商品房预售许可证登记的项目名称为盛世华城7号楼，售房单位为华盛置业公司。
本院认为，本案争议焦点是案外人马肖风提出的执行异议能否排除本案对争议房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条第一款（一）项的规定，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断权利人。本案中，灵国用（2013）第010006号土地证登记的土地使用权人为华盛置业公司，（灵房）房预售证第2014002号商品房预售许可证登记的项目名称为盛世华城7号楼，售房单位为华盛置业公司。故盛世华城7号楼904号房屋权利人应为华盛置业公司。因被执行人华盛置业公司未履行人民法院生效的法律文书确定的义务，本院对盛世华城7号楼904号房屋予以查封、执行符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，则其权利能够排除执行。本案中，马肖风虽向本院提供了收款收据、业主资料、钥匙交付确认表、物业服务费收费单据、装修合同、房屋照片，但没有提供本院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，并且根据案外人马肖风提供的收款收据及其在本案执行笔录中的陈述，其置换购买盛世华城7号楼904号房屋是在本院查封该房产之后，故案外人马肖风主张涉案房产上的权利不能排除执行。
综上，马肖风提出本院查封的华盛置业公司开发的盛世华城7号楼904号房屋是其购买、属其所有，请求解除对上述房屋查封并停止执行的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：
驳回案外人马肖风的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向安徽省宿州市中级人民法院提起诉讼。
审判长 申 丽
审判员 王艳峰
审判员 翟晓昆
二〇一七年六月二十六日
书记员 昌 强
附本案适用的法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。