上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第499号
上诉人(原审原告)陈祥云。上诉人(原审原告)陈慧敏。两位上诉人共同委托代理人余玮，上海瀛泰律师事务所律师。两位上诉人共同委托代理人史寒笑，上海瀛泰律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海华怡宾馆有限公司。法定代表人吴剑波。委托代理人陈凌晓，上海王新律师事务所律师。上诉人陈祥云、陈慧敏因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2012)宝民三(民)初字第1381号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年6月19日，陈祥云向上海华怡宾馆有限公司(以下简称：“华怡公司”)预定位于上海市爱晖路XXX号华怡宾馆5001号系争房屋，双方所签订的《预定单》约定，转让总价为人民币(以下币种均为人民币)93万元，定金2万元。2011年6月19日前携带相关证件到销售中心正式签订房屋租赁合同并缴纳首期款或余款(已扣除定金)45万元；在接到开发商通知后五日内办理余款46万元的银行按揭手续。同日，陈祥云、陈慧敏(承租方、乙方)与华怡公司(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》约定：甲方决定出租位于上海市爱晖路XXX号房屋，甲方在上述地块建设商业物业，总规划建筑面积约23,946.89平方米，并用于酒店经营管理，物业名称为华怡宾馆。乙方所承租的房屋为本合同第一条规定的上海宝山华怡宾馆项目中交易区的房屋，编号为5001，建筑面积49.51平方米，总房价93万元。乙方通过本合同承租的房屋租赁期限为20年，自2011年7月1日起至2031年6月30日止，合同到期后自动续约到2047年9月28日。该房屋租赁价款为93万元，乙方于本合同签署当日向甲方支付首付承租款47万元，余额46万元在甲方正式通知办理按揭五日内至甲方指定银行办理相关银行按揭手续。甲方预定在2011年7月1日前，依照本合同约定的条件将房屋租赁交付乙方，如遇到下列特殊原因，甲方可根据实际情况分别处理：1、如乙方在2011年7月1日前未能付清所有房屋款项的，则实际交付日期为乙方付清所有房屋款项后十日内，不再另行书面通知。在委托租赁经营管理期内，房屋商品财产险由甲方进行投保，具体保险费由甲方承担；乙方选择自营或自行出租的，房屋商品财产险由乙方自行投保，具体保险费用由乙方自行承担。甲方应保证该物业的房屋租赁及配套设施在交付乙方时能正常使用。当日，陈祥云、陈慧敏(甲方、出让方)与华怡公司(乙方、受让方)及上海四晟投资管理有限公司(以下简称：“四晟公司”，丙方、担保方)还签署《回收协议》约定，甲方仅有一次要求乙方对该房屋进行回收的权利，甲方选择2016年5月1日起15个工作日内申请，回收价格按照甲方租赁该房屋总价款的120%计算等。同日，陈祥云、陈慧敏(甲方、委托方)与上海亚兴实业有限公司兴宇大酒店分公司(以下简称：“兴宇分公司”)(乙方、受托方)及四晟公司(丙方、担保方)签署《委托租赁经营管理合同》约定：甲方决定租赁系争房屋，建筑面积49.51平方米，甲方承诺将该房屋委托乙方对外出租经营管理。丙方为乙方租赁管理该物业并向甲方支付租金收益或租金收益分成提供担保。委托租赁经营管理期限自2011年7月1日起至2031年6月30日止，合同到期后自动续约到2047年9月28日。该房屋用于酒店经营管理。乙方应从2011年7月1日起至2016年6月30日止在每年的12月30日前向甲方支付当年上半年(1-6月)的租金收益；在次年6月30日前向甲方支付上一年下半年(7-12月)的租金收益。第一、二年的租金收益为该房屋总价款的8%；第三、四年的租金收益为该房屋总价款的9%；第五年租金收益为该房屋总价款的10%。同日，陈祥云、陈慧敏(委托人)与兴宇分公司(受托人)签署《授权委托书》，主要内容为委托人拟租赁系争房屋。根据双方签订的《房屋委托租赁经营管理合同》的约定，为了让兴宇分公司为该物业及时提供租赁经营管理，并在装修后投入使用，委托人现全权委托兴宇分公司于2011年7月1日前代表委托人直接向华怡公司对委托人所租赁的物业办理相关售房手续和设备设施签收手续，在委托租赁经营管理期间内设备设施由受托方进行保管和使用并承担相应义务，兴宇分公司将承担房屋交付后产生的装修费。落款处委托人按了手印。协议签署后，陈祥云等通过POS机向华怡公司支付房款90万元，该公司当日开具收据载明：交款单位为陈祥云、陈慧敏，收款方式为刷卡，金额为90万元，收款事由为房款系争房屋，以及华怡宾馆的3001室，合计94万元(含定金)。收据单位盖章处加盖了华怡公司财务专用章。陈祥云、陈慧敏表示，94万元是上述华怡宾馆两套房屋的房款，每套房屋房款为47万元。现陈祥云、陈慧敏涉讼，要求华怡公司按照合同约定继续履行《房屋租赁合同》，将系争房屋交付。原审法院审理中，陈祥云等人表示，其是在华怡宾馆的大厅内与华怡公司签订的合同，并且按照对方的要求支付了上述两套房屋的定金及部分房款，华怡公司也出具了收据予以确认，故双方签订的合同合法有效。合同约定的租赁期限为36年零3个月，合计435个月，总价款为93万元。依据法律规定，租赁合同最长期限为20年，超过部分无效。根据合同约定的租金标准计算，20年即240个月的价款应为513,103.2元。陈祥云等已经支付了47万元，还应再支付43,103.2元。依据合同约定，剩余承租款要通过银行贷款的方式支付，华怡公司联系好银行后，陈祥云等二人办好贷款后支付给该公司。合同约定陈祥云等人承租系争房屋后，可以自行或委托他人经营。虽然陈祥云等人与兴宇分公司就系争房屋签订了《委托租赁经营管理合同》及授权委托书，双方之间是委托关系，至于兴宇分公司是否与华怡公司办理过房屋交接手续，陈祥云等人并不清楚。一年多来，兴宇分公司并未按约支付租赁经营收益，故陈祥云等人现撤销对兴宇分公司的委托，要求华怡公司将系争房屋直接交付。华怡公司表示，关于租赁期限，由法院根据法律规定处理，如果租赁期限为20年，那么双方约定的租金价格可能不是93万元，要高于93万元，陈祥云等人上述20年租期承租款的计算方式，华怡公司不认可。系争房屋的合同实际就是诈骗行为，该房屋是租赁房屋，并没有产权证，是不可能办理银行按揭，华怡公司明确表示无法办理按揭手续。另外，华怡公司是否将系争房屋交付给兴宇分公司，华怡公司不清楚，也无法提供房屋交接凭证。华怡公司受让华怡宾馆的股权后，根本无法经营，目前系争房屋由华怡公司控制，但处于无法经营的状态。根据陈祥云等人提供的POS机刷卡记录，商户名称为四晟投资，应该就是四晟公司，90万元的房款并没有进入华怡公司账户，四晟公司无权收取房款。此外，华怡公司因其他债务纠纷涉讼，其资产及华怡宾馆的房屋已由上海市第一中级人民法院委托拍卖。原审法院将上述情况告知了陈祥云等人，向其释明继续履行合同存在的诉讼风险，并告知其可以变更诉讼请求。但陈祥云等人仍坚持其诉讼请求。原审法院经审理后认为，双方当事人就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。华怡公司认为其受让股权后，移交的材料中并没有合同专用章及财务专用章，该合同应为无效的抗辩意见，缺乏相应依据佐证，不予采信。虽然POS机签购单表明陈祥云等人支付的房款付至四晟公司的账户中，但华怡公司已出具相应收据确认收到对方支付上述两间房屋的房款合计94万元(含定金)，华怡公司否认该收条的真实性，但并未提供相应证据证明，故对于华怡公司上述否认意见，不予采纳。陈祥云、陈慧敏承租系争房屋，应按约支付承租款。上述租赁合同约定，签署合同当日，陈祥云等人应支付首付承租款47万元，剩余46万元款项由华怡公司通知办理按揭五日内，陈祥云等人至该公司指定银行办理按揭手续。如陈祥云等人在2011年7月1日前未能付清所有房屋款项的，则实际交房日期为其付清所有房屋款项后10日内。但事实上，陈祥云等人仅在签约当日支付了47万元房款，之后华怡公司也未通知对方办理银行按揭手续，在现实生活中并不存在租赁合同办理按揭贷款的服务，陈祥云等人的剩余房款46万元至今未付。由于并未付清剩余房款，陈祥云、陈慧敏要求对方继续履行合同、交付系争房屋的条件尚未成就。另外，华怡公司也因债务纠纷涉讼，有关华怡宾馆的房屋也由法院委托拍卖，系争房屋系上述房屋中的一间，华怡宾馆要交付系争房屋也存在一定的障碍。综上，陈祥云、陈慧敏要求对方继续履行合同、交付系争房屋的诉请，难以准许。在法院依法释明诉讼风险后，陈祥云等人仍坚持其诉讼请求，故对于合同不能履行之后的后续事宜本案暂不处理，其二位可另行主张其权利。原审法院据此作出判决：陈祥云、陈慧敏要求上海华怡宾馆有限公司继续履行《房屋租赁合同》，将上海市宝山区爱晖路XXX号华怡宾馆5001室房屋交付给陈祥云、陈慧敏等诉讼请求，不予支持。原审判决后，上诉人陈祥云、陈慧敏不服，向本院提起上诉称：其在原审法院审理中，多次表示系争房屋的剩余房款应由被上诉人华怡公司通过为上诉人办理银行按揭贷款方式支付，如对方无法办理的，上诉人愿意将剩余房款付清。同时，上诉人为此还书面表示了上述主张。但原审法院不予理会，直接以上诉人未付清房款为由，不顾上诉人的合法权益，认为上诉人原审诉请的条件不成就，并判决不予支持，显失公平。据此，上诉人请求本院依法撤销原审判决，并改判支持上诉人的原审诉请。被上诉人华怡公司辩称：原审判决查明事实准确，适用法律正确，被上诉人无异议，故请求本院依法维持。本院经审理查明，原审法院审理中，依照审判职权，依法告知上诉人：因被上诉人涉及他案，华怡宾馆资产已被上海市第一中级人民法院依法执行，华怡公司无法向上诉人履行义务，上诉人的原审诉请难以实现，故上诉人是否变更其诉请？同时告知了相关的诉讼风险。上诉人则表示，上述情况其已清楚，也明知相应的诉讼风险，但仍坚持其原审诉请。双方当事人对于原审法院查明的事实均无异议。以上事实，有原审法院2014年10月24日的谈话笔录，以及本院的审理笔录等证明属实。原审查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，虽然上诉人表示愿意将剩余的系争房屋房款付清，而且履行了部分合同义务，但是其实际已经占有和享有该房屋租赁权益的证据不足，且系争房屋因涉及他案，已被相关法院依法执行，故上诉人要求对方继续履行《房屋租赁合同》，并交付系争房屋，缺乏现实可履行的前提。经原审法院依法释明，并告知了相应的诉讼风险后，上诉人仍明确表示坚持其原审诉请，故原审法院难以支持，并无不妥，本院予以认同。同时，原审法院明确，系争房屋《房屋租赁合同》如不能履行，上诉人可另行主张，故上诉人认为原审判决不公，本院难以采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40元，由上诉人陈祥云、陈慧敏负担。本判决为终审判决。
审判长 张志煜
审判员 吴 俊
审判员 陈 俊
二〇一五年八月七日
书记员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……