云南省武定县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)云2329民初795号
原告：武定县农村信用合作联社。
委托诉讼代理人：彭俊歌，云南丰沛律师事务所律师，代理权限特别授权代理。
被告：施龙芳，女，1973年4月30日出生，彝族，住所地武定县。
被告：杞昌禹，男，1959年11月14日出生，傈僳族，住所地武定县。
被告：杞承轩，男，1996年9月28日出生，傈僳族，住所地武定县。
委托诉讼代理人：贺举，云南畅鸣律师事务所律师，代理权限特别授权代理。
原告武定县农村信用合作联社（以下简称武定信用社）与被告施龙芳、杞昌禹、杞承轩金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月30日立案后，依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告武定信用社委托诉讼代理人彭俊歌，被告施龙芳、杞昌禹、杞承轩委托诉讼代理人贺举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武定信用社向本院提出诉讼请求：1、判令被告施龙芳、杞昌禹共同偿还借款本金225万元，支付截止2016年11月21日利息240691.81元，贷款清偿之前的利息按合同约定计收。2、判令被告施龙芳、杞昌禹、杞承轩承担抵押担保责任，以抵押房屋、土地拍卖、变卖、折价所得价款优先受偿。3、由被告承担诉讼费。
原告武定信用社诉称，2011年10月28日，第一被告向原告申请贷款250万元，于2012年1月11日与原告签订借款合同，约定借款金额250万元，月利率7.2042‰，借款期限36个月，还款方式按月付息，不定期还本，到期利随本清。第二被告出具还款承诺书承诺共同还款，三被告同时与原告签订抵押合同，办理了抵押登记。原告当日向第一被告发放贷款250万元。贷款到期后偿还本金25万元，经多次催要，三被告未偿还本金225万元亦未承担抵押担保责任。请求支持诉求。
被告施龙芳、杞昌禹、杞承轩代理人认可施龙芳、杞昌禹用共有房产及土地使用权个人份额部分提供抵押担保向原告武定信用社贷款250万元以及截止2016年11月21日欠本金225万元、利息240691.81元的事实；辩称杞承轩没有到场签字也未授权施龙芳、杞昌禹代理签字用杞承轩所有房产及土地使用权份额提供抵押担保，抵押担保无效，杞承轩不承担抵押担保责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。
原告武定信用社提交的证据有身份证、户口册、结婚证、收入证明、工资证明、分红协议、入股证明、借款申请书、借款合同、抵押合同、抵押核实书、房产证、土地证、土地他项权利证、房屋他项权利登记证明、抵押担保承诺书、共同还款承诺书、借据、展期申请、谈话记录、展期协议、展期抵押担保承诺书、展期抵押土地他项权利证、催收通知书、贷款帐。被告施龙芳、杞昌禹、杞承轩代理人质证表示杞承轩没有到场签名、捺印，对其他事实及证据无异议。原告武定信用社认可杞承轩未到场签名、捺印，本院予以确认。
被告施龙芳、杞昌禹、杞承轩提交的证据有身份证、共同还款承诺书、房产证、共有权证、贷款帐、刘兴邦借条。原告武定信用社代理人质证对身份证、共同还款承诺书、房产证、共有权证、贷款帐无异议，本院予以确认并在卷佐证；对刘兴邦借条认为与本案无关联。本院认为刘兴邦借条与本案无关联，不予作为本案定案依据。
根据当事人陈述和庭审质证确认的证据，本院确认下列法律事实：2012年1月11日，被告施龙芳、杞昌禹与原告武定信用社签订借款合同，约定借款金额250万元，借款期限36个月，自2012年1月11日起至2015年1月9日止，月利率7.2042‰，还款方式按月付息，分期还款，逾期还款按合同利率加收40%计收罚息。同时签订抵押合同，提供施龙芳、杞昌禹各占5%、杞承轩占90%的武房权证狮字第××号房屋以及证号武国用（2001）字第100940号地号A-D54号国有土地使用权作为抵押担保，杞昌禹以杞承轩名义在抵押合同、抵押担保承诺书上签名、捺印，办理了抵押登记。原告武定信用社当日向被告施龙芳指定的帐户发放贷款250万元。2015年1月2日，被告施龙芳、杞昌禹付清之前利息并偿还本金25万元。2015年1月9日，双方签订借款展期协议，约定展期金额225万元，期限自2015年1月10日至2016年1月10日，月利率9.5‰，贷款逾期在原利率基础上加收50%计收罚息。杞昌禹以杞承轩名义在展期协议、展期抵押担保承诺书上签名、捺印，办理了展期抵押登记。展期届满，被告施龙芳、杞昌禹未按约定偿还借款、支付利息，截止2016年11月21日欠本金225万元、利息240691.81元。
归纳双方诉辩意见，本案争议焦点是杞承轩应否承担抵押担保责任？
本院认为，被告施龙芳、杞昌禹未按约定偿还借款本金、支付利息，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款”、第二百零七条“借款人未按约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，原告武定信用社要求被告施龙芳、杞昌禹偿还借款本金、按约定利率支付利息包括逾期利息的请求于法有据，本院予以支持。被告施龙芳、杞昌禹自愿提供共有份额的房屋及土地使用权作为抵押担保并办理抵押登记，依据《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”的规定，被告施龙芳、杞昌禹共有份额部分的房屋及土地使用权的抵押担保有效，原告武定信用社要求以施龙芳、杞昌禹享有份额的抵押财产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿的请求于法有据，本院予以支持。被告杞承轩未到场签订抵押合同亦未授权施龙芳、杞昌禹代理签字又无证据证实抵押取得杞承轩事后追认，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任”的规定，被告施龙芳、杞昌禹将杞承轩共有份额的房屋和土地使用权进行抵押的行为对杞承轩不产生法律约束力，杞承轩不承担抵押担保责任，原告武定信用社要求以杞承轩共有份额的抵押财产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿的请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定，判决如下：
一、被告施龙芳、杞昌禹偿还原告武定县农村信用合作联社借款本金225万元，支付截止2016年11月21日利息240691.81元，2016年11月22日起至借款本金清偿之日止的利息以未偿还借款本金为基数按月利率10.0858‰计收。
二、被告施龙芳、杞昌禹承担抵押担保责任，不履行债务时，原告武定县农村信用合作联社有权以武房权证狮字第××号房屋以及证号武国用（2001）字第100940号地号A-D54号国有土地使用权中被告施龙芳、杞昌禹享有的10%份额的抵押财产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。
三、被告杞承轩不承担抵押担保责任。
案件受理费28726元，由被告施龙芳、杞昌禹承担。
以上执行标的限判决生效之日起三个月内执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。
上诉期限届满，双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年。
审判长 袁彩云
审判员 和 平
审判员 杜思瑜
二〇一六年十二月二十日
书记员 胡 静