重庆市大渡口区人民法院
民 事 判 决 书
(2013)渡法民初字第02856号
原告余国华。
委托代理人刘广胜，重庆道吉律师事务所律师，特别授权。
被告侯天芳。
被告邓华。
委托代理人邓继义（系邓华父亲），特别授权。
原告余国华诉被告侯天芳、邓华租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员首云翠独任审判，并公开开庭进行了审理。原告余国华的委托代理人刘广胜，被告侯天芳、被告邓华的委托代理人邓继义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余国华诉称，2011年1月20日，原、被告签订《租房协议书》，约定被告将其修建的厂房出租给原告使用，租赁期限自余国华将机器设备搬迁至厂房起至国家征地为止，每年租金70000元。协议签订后，原告余国华分四次支付了2011年2月至2012年3月期间的租金72000元。2012年4月1日，原告又向被告侯天芳支付了2012年4月1日至2013年3月31日期间的租金70000元。2012年10月，因重庆市大渡口区规划调整，诉争厂房被国家征地拆迁，至此，原、被告之间的租赁合同非因双方的原因无法继续履行，两被告应返还未实际履行部分租金29167元。但经多次协商，两被告拒不返还，原告遂起诉来院，要求两被告返还租金29167元，本案受理费由两被告负担。
被告侯天芳、邓华辩称，我们与余国华之间《租房协议书》是2011年1月20日签订的，协议签订时，被告已将房屋产权证复印件、水、电、有线电视缴费卡、钥匙等物品交给原告，之后原告余国华进场对房屋进行装修改造。被告认为，自签订协议之时，原告已开始使用该房屋，国家征地拆迁后，原告继续使用租赁房屋，至诉讼时，原告已使用租赁房屋满两年，而原告也只交纳了两年的租金，因此，不应再退还租金。综上，要求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2006年8月29日，被告邓华、侯天芳与重庆市大渡口区八桥镇公民村八社签订《用地协议书》，约定由八社将位于大渡口区八桥镇公民村八社约0.24亩集体土地提供给邓华、侯天芳兴办乡镇企业，土地使用期限从2006年8月29日起至2036年8月28日止，土地使用费为每亩100000元，合计24000元，当日，侯天芳支付了土地使用费24000元。2007年7月17日，被告邓华取得了位于重庆市大渡口区八桥镇公民村八社（土地使用权面积100㎡，房屋建筑面积143㎡，房屋楼层为一至二层）的土地房屋权属登记，成为该厂房的房屋所有权人。后该厂房经被告邓华、侯天芳及其家人共同出资扩建，现一直由侯天芳负责出租，邓华对侯天芳出租该厂房的行为予以认可。2010年12月4日，侯天芳向余国华出具《委托书》，委托余国华将该房屋出租，并签订租房合同和收取房租。2011年1月20日，余国华与侯天芳、邓华签订了《租房协议书》，约定由侯天芳、邓华将位于大渡口区八桥镇公民村八社的自建厂房一幢（共三层，约1300㎡）出租给余国华办小型企业和居住；租金为70000元/年，付款方式为协议签订预付40000元，剩余30000元机器搬进被告厂房后一次性支付；余国华有权将该厂房分零转租；租房时间从余国华将机器搬进该厂房时起至政府拆迁时止。2011年1月20日、1月29日、3月13日及2012年4月1日，余国华分别向侯天芳缴纳租金40000元、20000元、10000元和70000元。2011年3月13日，侯天芳收到被告余国华缴纳的从2011年2月20日至2011年3月19日的房屋补偿金2000元。
另查明，2011年1月20日，原告余国华与案外人重庆江通电器有限公司（以下简称：“江通公司”）签订《租房协议书》，约定由江通公司租赁侯天芳位于大渡口区八桥镇公民村八社厂房（平层）和地坝共597㎡厂房用作车间；租金为71640元/年；租期十年，租房时间从2011年4月1日起计算；由余国华收取房租；后江通公司依约向余国华交纳了自2011年4月1日起至2013年3月31日的租金共计143280元。
再查明，该厂房属于大渡口区钓鱼嘴西公租房征地项目范围，2012年9月20日，被告邓华与重庆市大渡口区征地办公室签订《房屋拆迁货币安置协议书》，约定邓华应于2012年10月5日前，自行搬出并腾空房屋。2012年10月25日，案外人江通公司亦签订拆迁补偿协议，该公司已于2012年11月9日前搬迁完毕。
再查明，2012年12月26日，江通公司以余国华作为被告、侯天芳、邓华为第三人向本院提起租赁合同之诉，该案经审理，认定余国华与侯天芳、邓华之间的租赁协议书及余国华与江通公司之间的租赁协议书分属两个不同的法律关系，余国华与江通公司之间的租赁合同对侯天芳不产生法律效力，并判决余国华退还江通公司2012年11月1日至2013年3月31日期间的租金29850元。该判决现已发生法律效力。
上述事实，有原、被告陈述、《租房协议书》、收条、（2013）渡法民初字第00087号《民事判决书》、《房屋拆迁货币安置协议书》等证据在卷为凭，均经当庭质证，足以认定。
本院认为，诉争房屋取得产权登记的部分面积为143㎡，但原、被告租赁协议约定的租房面积为1300㎡，因租赁协议中大部分房屋并未取得产权登记，参照《商品房屋租赁管理办法》第六条：“属于违法建筑的房屋不得出租”之规定，原、被告签订的《租房协议书》部分有效，部分无效。对于有效部分，因国家征地拆迁，致使原、被告之间的租赁合同目的不能实现，应予以解除。合同解除后，实际未履行部分租金出租人被告侯天芳、邓华应予以退还承租人余国华。对于无效部分，因合同无效，原、被告本应负有各自返还义务，但原告已缴纳两年租金，且已将诉争房屋转租给案外人，属于已实际使用房屋，其实际使用房屋期间，应参照约定的租金标准给付房屋占用费。因国家征地拆迁，原告未实际使用房屋期间的占用费也应予以退还。但原、被告对租赁协议实际未履行期限起算及截止时间均存在争议，经审查，虽然原、被告在签订《租赁协议书》时，侯天芳向余国华交付了房屋权属证书、钥匙等物品，但同时双方在《租赁协议书》中约定租房时间从原告的机器搬进被告厂房开始计费，而原告将厂房改造后转租给案外人江通公司等单位及个人，并未自行使用该租赁厂房，且在诉讼中，原告也未提供证据证明其将机器搬进厂房的具体时间，故以此并不能确定双方合同的起算时间。但同时双方又约定除签订合同时预付的租金外剩余租金30000元于机器搬进厂房后一次性付清，而原告余国华于2011年1月29日向侯天芳支付租金20000元、3月13日支付租金10000元，依据双方合同中关于“先付租金后使用”的约定，应视为原告对合同期限的宽展，故从原告实际付清租金的情形可以认定双方的租赁合同起算时间为2011年3月13日。因国家征地拆迁，被告邓华已于2012年9月20日签订房屋拆迁货币安置协议，厂房平层和地坝使用人江通公司亦已于2012年10月25日签订拆迁补偿协议，故租赁合同至2012年10月25日已实际不能履行，而原告余国华共支付两年租金140000元，即原、被告之间的租赁合同实际未履行期间为2012年10月26日至2013年3月12日。原告主张合同起算时间为2011年4月1日，被告主张合同起算时间为2011年1月20日均与事实不符，本院均不予采信。原告要求被告返还租金期间从2012年11月1日起算，符合法律规定，本院予以确认。综上，被告应返还原告2012年11月1日至2013年3月12日期间共计4个月零13天的租金25666.66元（70000元/年÷12个月/年×4个月＋70000元/年÷12个月/年÷30天/月×12天﹦25666.66元）。被告关于原告只交纳两年租金，而诉争厂房在签订拆迁协议后仍由原告使用，已实际使用满两年，不存在返还租金的辩论意见本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十四条一款（一）项、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条、第一百五十七条第一款之规定，判决如下：
一、被告侯天芳、邓华于本判决生效后十日内返还原告余国华房屋租金25666.66元；
二、驳回原告余国华的其他诉讼请求。
案件受理费265元（原告已预交），由原告余国华负担30元，被告侯天芳、邓华负担235元。被告侯天芳、邓华负担部分，应于本判决生效后十日内与上述案款一并支付原告余国华。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起算。
审判员 首云翠
二〇一四年二月二十七日
书记员 产竹霞