苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏0509民初1619号
原告苏州百居顺物业服务有限公司，住所地苏州市吴江区七都镇新村一路。
法定代表人张斌，执行董事。
委托代理人刘健，江苏东大舟律师事务所律师。
委托代理人汤育美，江苏东大舟律师事务所律师。
被告王敏。
原告苏州百居顺物业服务有限公司（下称百居顺公司）与被告王敏物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案受理，依法由审判员姚民适用简易程序于2018年3月9日公开开庭进行了审理。原告百居顺公司的委托代理人刘健、汤育美，被告王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告百居顺公司诉称：被告系苏州市吴江区松陵镇奥林清华西区97幢502室（下称涉案房屋）业主，房屋建筑面积150.27平方米。2007年6月8日，吴江市望湖物业管理有限公司（下称望湖公司）与被告签订一份《前期物业管理服务协议》，约定：由望湖公司为被告居住的小区提供前期物业管理服务，物业服务费为高层住宅按建筑面积0.85元/月/平方米缴纳，另收电梯水泵运行费0.65元/月/平方米。协议签订后，望湖公司依约对被告居住的小区提供规范的物业管理服务；2012年12月7日，望湖公司名称变更为百居顺公司即本案原告。由于被告至今拖欠2010年6月16日至2017年9月30日期间的物业服务费、电梯水泵运行费共计19723元，因此，要求判令：1、被告支付物业服务费、电梯水泵运行费共计19723元，并支付逾期付款违约金（以1465元、2705元、2705元、2705元、2705元、2705元、2705元为基数分别自2011年1月1日、2012年1月1日、2013年1月1日、2014年1月1日、2015年1月1日、2016年1月1日、2017年1月1日起至实际给付之日止按银行同期贷款基准利率1.95倍计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告王敏辩称：被告之所以没有缴纳2010年6月16日至2017年9月30日期间的物业服务费、电梯水泵运行费，是因为被告入住后第二年发现主卧墙面受潮发霉，要求原告维修，原告承诺在15个工作日内帮助维修，双方也签字认可，等修好后再支付物业服务费、电梯电泵运行费，但原告一直未来维修；另原告的物业管理服务存在不到位的地方，如小区地下停车库没有安装灯和监控探头，致使被告的电瓶车被盗。
经审理查明：王敏系涉案房屋所有权人，于2008年6月8日办理入住手续，该房屋建筑面积为150.27平方米。王敏至今未支付2010年6月16日至2017年9月30日期间的物业服务费、电梯水泵运行费。
另查明：2007年6月8日，望湖公司〔系开发商吴江市恒达城建开发有限公司（甲方）选聘的物业管理公司〕与王敏（乙方）签订一份《苏州市前期物业管理服务协议》，主要约定：在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费为：住宅0.85元/月/平方米，小高层、高层住宅另行收取电梯水泵运行费0.65元/月/平方米；物业管理公司对车辆及车内物品不承担保管责任；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收万分之五的滞纳金；本合同经双方签字后生效，至本物业业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止。
2009年1月1日，望湖公司与吴江市奥林清华业主委员会签订《苏州市物业管理服务合同》，约定王敏居住的小区仍委托望湖公司提供物业管理服务，高层物业服务费（包括电梯水泵运行费）为1.5元/月/平方米（一层为1元/月/平方米），服务期限自2009年1月1日起至2010年12月31日止。合同签订后，望湖公司为王敏居住的小区提供物业管理服务。合同期满，因上一届业主委员会到期终止，而下一届业主委员会又迟迟未成立，故望湖公司未能签订书面的物业服务合同。虽然望湖公司未能签订书面的物业服务合同，但王敏居住的小区一直由其及2012年12月7日名称变更后的百居顺公司在提供物业管理服务。
以上事实，有原告提供的《入伙手续书》、房屋所有权证、收款收据、《苏州市前期物业管理服务协议》、公司准予变更登记通知书，本院从（2017）苏0509民初7194号一案中调取的《苏州市物业管理服务合同》及本案庭审笔录予以证实。
本院认为：望湖公司与吴江市奥林清华业主委员会签订的《苏州市物业管理服务合同》合法有效,对包括被告王敏在内的全体业主均具有法律约束力。望湖公司为被告王敏居住的小区提供物业服务后，被告王敏作为该小区业主应按约履行支付物业服务费的义务，被告王敏未支付的，已构成违约。望湖公司名称变更为百居顺公司后，原望湖公司的合同权利、义务应由原告百居顺公司享有、承担。现原告百居顺公司要求被告王敏支付2010年6月16日至2010年12月31日期间的物业服务费1465.13元（根据房屋建筑面积150.27平方米，按1.5元/月/平方米计算），于法有据，本院予以支持。合同到期后，虽未签订物业管理服务合同，但被告王敏居住的小区一直由望湖公司及变更后的百居顺公司在提供物业管理服务，已形成事实上的物业管理服务关系，现原告百居顺公司要求被告王敏参照之前的标准（根据房屋建筑面积150.27平方米，物业服务费按0.85元/月/平方米、电梯水泵运行费按0.65元/月/平方米计算）支付2011年1月1日至2017年9月30日期间的物业服务费10346.09元、电梯水泵运行费7911.72元，并无不当，本院予以支持。由于原望湖公司与吴江市奥林清华业主委员会签订的《苏州市物业管理服务合同》未约定物业服务费具体支付时间，也未约定逾期付款违约金，该合同到期后又未能签订物业管理服务合同，因此，原告百居顺公司要求支付逾期付款违约金的主张，缺乏相应依据，本院不予支付。关于原望湖公司曾承诺帮被告王敏维修受潮发霉墙面，等修好后再支付物业服务费的说法，被告王敏未举证证实，且所涉墙面是与邻居共有的墙面，即使存在漏水造成墙面受潮发霉，也不能归责于原望湖公司，被告以此作为拒交物业服务费的理由不能成立。至于原告百居顺公司在物业管理服务上存在不作为，被告王敏应及时沟通妥善处理，而不应采取拒付物业服务费的方式，原告百居顺公司作为物业管理企业，对业主普遍反映的问题，亦应及时处理，寻找解决方案，提高服务质量。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十九条、《物业管理条例》第十二条第四款、第三十五条、第四十二条的规定，判决如下：
被告王敏于本判决生效之日起10日内支付原告苏州百居顺物业服务有限公司2010年6月16日至2017年9月30日期间的物业服务费、电梯水泵运行费共计19722.94元。
如果被告王敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取237元，由原告苏州百居顺物业服务有限公司负担90元，由被告王敏负担147元。被告王敏负担之数于本判决生效之日起10日内直接给付原告苏州百居顺物业服务有限公司，原告苏州百居顺物业服务有限公司已预交的案件受理费本院不再退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76将已交上诉费的凭证提交我院。审
审判员 姚 民
二〇一八年四月二十三日
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书记员 魏秀婷