北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京03民终6521号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京龙世投资有限公司，住所地北京市朝阳区花家地北里14号楼一层101内109室。
法定代表人：陈帆，执行董事。
委托诉讼代理人:刘雅娜，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：高攀，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京首开望京物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区南湖东园224号楼。
法定代表人：李仲民，董事长。
委托诉讼代理人：李彤彦，北京大成律师事务所律师。
上诉人北京龙世投资有限公司（以下简称龙世投资公司）因与被上诉人北京首开望京物业服务有限公司（以下简称望京物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初字第5321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人龙世投资公司的委托诉讼代理人刘雅娜、高攀，被上诉人望京物业公司的委托诉讼代理人李彤彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
龙世投资公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回望京物业公司一审诉讼请求，并支持龙世投资公司一审反诉请求。事实和理由：一审法院程序违法。1.一审法院未按照龙世投资公司的申请追加北京龙世嘉德国际画材销售中心（普通合伙）（以下简称龙世画材中心）参加诉讼，导致本案基本事实未查清，剥夺了龙世画材中心参加本案诉讼的诉讼权利。龙世投资公司、望京物业公司与龙世画材中心签订《合同变更补充协议》，约定涉案房屋由龙世画材中心经营管理，行使龙世投资公司一切权利和义务，并承担连带责任，事实上龙世画材中心是涉案房屋的实际承租人，并且实际经营管理涉案房屋及场地，因此，本案应当追加龙世画材中心参加诉讼。上述《合同变更补充协议》与《地上经营房屋场地租赁合同》为不可分割的组成部分，已经形成三方合同的法律关系，将龙世画材中心排除在诉讼程序之外，不利于查明案件事实，并且剥夺了其参加本案诉讼的诉讼权利。2.一审法院未按照龙世投资公司的申请追加望京实业总公司华安物业管理部（以下简称华安物业管理部）参加诉讼，导致续租合同是否存在这一事实未能查清。龙世投资公司在合同期满后享有优先续租权，并且龙世投资公司在合同期满前已经多次提出续租，华安物业管理部系望京物业公司的内部组织主体，龙世投资公司在2015年3月20日与华安物业管理部签订《住宅小区配套房屋场地物业服务协议》，并交纳了2016年度租金和物业管理费，华安物业管理部于2016年4月28日开具物业管理费发票，其行为构成表见代理，通过该行为足以认定龙世投资公司与望京物业公司形成了续租合同关系。3.一审法院未同意龙世投资公司提出的就可得利润、房屋、装修、附属设施的司法评估申请，予以当庭驳回，且未说明任何理由，有违程序公正。4.一审法院未同意龙世投资公司的调查取证申请、公章鉴定申请，在未就当事人的诉讼主体资格查清之前，当庭驳回龙世投资公司上述申请，且未说明理由，强行进行实体审理，未就望京物业公司一审庭后提交的证明其具有原告主体资格的证据进行质证，程序违法。5.望京物业公司立案提交的起诉状，具状人处没有法定代表人签字和日期，且没有书写案由，不符合立案规范，应当不予受理，受理后应驳回起诉。6.一审判决存在漏判情形，龙世投资公司在诉讼中要求判决物业、水电、供暖、燃气及时结清，一审法院未予处理，严重影响判决执行及龙世投资公司的利益。7.一审判决未就事实认定所依据的证据采信进行说理和公开，未就相应证据进行质证。二、一审法院认定事实错误。首先，一审法院关于《地上经营房屋场地租赁合同》为望京物业公司与龙世投资公司双方合同关系，且该合同于2015年12月31日期满的认定错误。1.基于《合同变更补充协议》，涉案场地租赁合同应当为望京物业公司、龙世投资公司、龙世画材中心三方主体。2.基于华安物业管理部的表见代理行为，涉案租赁合同应至2020年12月31日止，退一步说，即使无法确认至上述时间，至少也应至2016年12月31日。3.望京物业公司于2016年租赁期限未届满的情况下要求龙世投资公司腾退场地，已经构成根本违约，应当承担违约责任，并赔偿损失。其次，一审法院认定《地上经营房屋场地租赁合同》约定合同期满后改扩建的资产无偿转让给望京物业公司的事实错误。根据合同的约定，投资改造设施设备费用（只包括消防设施、电力增容、电梯、中央空调及锅炉）在合同期满情况下可以无偿转让给望京物业公司，但对于该场地其余投资改扩建资产应予以赔偿。同时，改扩建行为望京物业公司均已同意。三、一审法院适用法律错误。1.望京物业公司以合同期满为由向法院起诉要求腾房的行为，违反了《民法总则》及《合同法》关于诚实信用原则的规定，因此应当赔偿龙世投资公司的相应损失。2.《地上经营房屋场地租赁合同》签订时，涉案房屋为未取得房屋产权证的商业用房，且房屋破旧不堪，未有丝毫商业价值，龙世投资公司基于望京物业公司系国有企业的信任，同时，也系对其签订合同时作出的房屋产权证很快办下来及会与龙世投资公司续签合同等承诺的信赖，投资数千万元进行装修，将涉案场地打造成了国内画材领域规模最大、最具有影响力的商业中心。但房屋产权证的办理期限达三年之久，在此期间，龙世投资公司无法正常招商开展经营，并遭受商户的索赔，产生损失，望京物业公司应当予以赔偿。3.根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的内容，望京物业公司在合理期限内未对于龙世投资公司的装饰装修和扩建行为提出异议，应当视为其同意或者放弃提出异议的权利，而且，望京物业公司已经收取了龙世投资公司改扩建部分的租金及物业费，因此，对其违约行为给龙世投资公司造成的装饰装修及改扩建方面的损失，望京物业公司应当予以赔偿。
望京物业公司辩称，服从一审判决。
望京物业公司向一审法院起诉请求：1.判令龙世投资公司腾退北京市朝阳区花家地北里14号楼；2.判令龙世投资公司支付自2016年1月1日至实际腾退房屋之日的房屋使用费，按照年租金268.64万元的标准计算。
龙世投资公司向一审法院反诉请求：1.判令望京物业公司赔偿因没有办理产权证导致的经营损失，具体金额需要和案外人核实；2.判令望京物业公司赔偿地上物改建、扩建、装修损失，具体金额需要进行评估鉴定；3.判令望京物业公司继续履行《地上经营房屋场地租赁合同》。
一审法院认定事实：涉诉14号楼登记所有权人为北京首都开发控股（集团）有限公司，登记时间2013年3月14日，建筑面积3245.27平方米。北京首都开发控股（集团）有限公司将涉诉14号楼无偿委托给望京物业公司使用并进行经营管理。
2010年3月18日，望京物业公司、龙世投资公司签订《地上经营房屋场地租赁合同》，约定：望京物业公司将涉诉14号楼出租给龙世投资公司，租赁期限2010年4月1日至2015年8月31日，扣除5个月装修免租期，计租时间自2010年9月1日起算。2010年9月1日至2013年8月31日，每年租金245.28万元。2013年9月1日至2015年8月31日，每年租金268.64万元。涉诉14号楼的所有权证明正在办理中，望京物业公司对房屋产权和经营使用权情况已明示，龙世投资公司对涉诉14号楼使用权归属和经营使用权情况已知晓。龙世投资公司租赁具体经营项目为餐饮、娱乐、文化艺术交流。本合同租金仅包括房屋使用费，龙世投资公司负责向小区所在物业管理单位缴纳物业管理费。望京物业公司只将现状房屋及其设施设备提供给龙世投资公司，龙世投资公司如需电力增容、房屋改造等，龙世投资公司自行向有关部门申报，且自行承担房屋改造装修产生的一切费用。未经望京物业公司书面同意，龙世投资公司不得改变合同约定房屋用途或将房屋场地转租。龙世投资公司如需要与第三方采用联营、合伙等形式合作，必须预先征得望京物业公司书面许可，否则龙世投资公司行为就是转租行为。合同期满后，在同等条件下龙世投资公司有优先续租权，龙世投资公司必须在合同期满前一个月提出书面申请，经望京物业公司书面同意方可续租，且双方必须重新签订租赁合同。租赁合同期满时，双方承诺房屋内装修不得拆除，龙世投资公司无偿转让给望京物业公司。龙世投资公司在确保房屋安全及相关部门审核批准后并报望京物业公司备案（如涉及方案、施工方案、与施工单位签订的各项协议），在望京物业公司书面同意的情况下，方可进行改动房屋平面布局、消防设施改造、屋面改造及其他改造行为。本合同终止后龙世投资公司须将以上投资改造的设施设备及相关资料无偿随场地移交望京物业公司。其他改造项目当租赁合同期满时，龙世投资公司无偿转让给望京物业公司。
此后，双方签订《补充协议》，约定：租赁期限调整为自2010年8月1日至2015年12月31日，计租时间自2011年1月1日起，租金顺延收取等。
2014年11月20日，双方签订《补充协议》，约定：涉诉14号楼为望京物业公司经营管理，房屋产权归集团公司所有，产权证正在办理当中，集团公司先后多次为龙世投资公司办理营业执照提供相应产权证明文件，但工商部门皆不予认可，经望京物业公司多次协商未果，龙世投资公司未能办理营业执照，直接影响了正常营业，导致大部分商户无法进驻，部分已进驻商户撤走，导致龙世投资公司无法缴纳租金。鉴于上述因素，现双方协商一致达成如下协议：1、望京物业公司同意减免龙世投资公司三个月租金总计613200元；2、龙世投资公司须于2015年2月28日前将2014年12月31日前所欠租金全部结清；3、龙世投资公司不得以任何理由继续拖欠租金等。
龙世投资公司提交书面续租申请，以证明其多次申请续租，望京物业公司置之不理。望京物业公司称合同约定续租需经其书面同意。龙世投资公司提交自行制作的投资明细表，望京物业公司对此不予认可。
一审庭审中，龙世投资公司申请对望京物业公司民事起诉状中加盖望京物业公司公章的真实性进行鉴定并申请调取龙世投资公司在公安局的公章备案样本、申请对涉诉14号楼装修及附属设施市场价格进行评估、申请对望京物业公司未办理产权证的经营损失进行评估、申请追加经济损失涉及的案外人作为第三人以明确损失具体金额。对于望京物业公司申请，该院根据案情、双方合同约定及相关法律规定，依法未予准许。
另，2016年12月15日，望京物业公司签字《立案阶段委托调解申请书》，同意选择立案阶段委托调解的方式解决纠纷等。立案调解未果后，该院依法安排送达，龙世投资公司于2017年3月8日提出管辖异议申请，该院裁定驳回其申请后龙世投资公司提起上诉，北京市第三中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。一审庭审中，该院组织双方调解，双方均同意在庭审程序结束后继续调解，调解不能则请法院依法裁判。本案扣除管辖异议期间、调解期间审限后，双方均同意本案继续适用简易程序审理。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
本案中，望京物业公司、龙世投资公司签订的合同系双方真实意思表示，具有法律约束力，双方均应依约履行。根据合同约定，涉诉14号楼的租赁期限已经于2015年12月31日届满，双方并未达成续租的合意，并未按照合同约定由望京物业公司书面同意续租后签订租赁合同，此后亦无实际支付、收取租金的行为，故租赁期间届满后龙世投资公司要求继续履行合同并无依据，望京物业公司主张龙世投资公司腾退涉诉14号楼并按照租金标准支付占有使用费具有事实及法律依据，该院予以支持。对于龙世投资公司主张逾期办理产权证的损失，双方签订合同时明确约定涉诉14号楼所有权证正在办理中，望京物业公司对房屋产权及经营使用权情况已经明示，龙世投资公司对涉诉14号楼的所有权归属及经营使用情况已经知晓，因此，龙世投资公司承租涉诉14号楼时明知该楼尚未办理产权证，亦应明知承租未办理产权证的涉诉14号楼相应法律及经营风险，且双方在合同中并未明确约定望京物业公司办理涉诉14号楼产权证的具体期限，双方已经就此达成协议由望京物业公司免除龙世投资公司三个月租金，望京物业公司已经实际于2013年3月14日办理产权证，故龙世投资公司基于望京物业公司逾期办证违约而主张赔偿经营损失缺乏合同及法律依据，该院不予支持。对于装饰装修损失，双方合同明确约定租赁合同期满时，涉诉14号楼内装修不得拆除，龙世投资公司无偿转让给望京物业公司，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，合同期满后的装饰装修不予补偿，因此，龙世投资公司主张装饰装修损失缺乏合同及法律依据，该院不予支持。对于改建、扩建损失，合同约定租赁期满后龙世投资公司投资改造的项目无偿移交给望京物业公司，且龙世投资公司并未举证证明其已经按照合同约定将改造涉诉14号楼经过相关部门审核批准后报望京物业公司备案并经望京物业公司书面同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，龙世投资公司未经望京物业公司同意扩建发生的费用，应由龙世投资公司自行负担，因此，龙世投资公司主张改建、扩建损失缺乏合同及法律依据，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定判决：一、龙世投资公司于判决生效后7日内将北京市朝阳区花家地北里14号楼腾退给望京物业公司；二、龙世投资公司于判决生效后7日内按照年租金2686400元的标准向望京物业公司支付自2016年1月1日至实际腾退之日的房屋使用费；三、驳回龙世投资公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，龙世投资公司向本院提交了8组证据，证据1为望京物业公司、龙世投资公司及龙世画材中心三方签订的《合同变更补充协议》复印件，用以证明涉案场地承租人为龙世投资公司和龙世画材中心两方，且实际经营管理主体为龙世画材中心；证据2为租金发票及支票存根，用以证明龙世画材中心分别在2013年、2014年、2015年交纳物业管理费，其系涉案场地的承租人，亦系涉案场地实际经营管理者；证据3为物业费发票，用以证明龙世投资公司交纳了2016、2017、2018年物业管理费，收费及开票主体系望京物业公司，该行为表明双方已形成续租合同法律关系；证据4为（2015）朝民初字第22369号民事判决，用以证明涉案场地承租人与实际经营者为龙世画材中心，且由于望京物业公司未及时办理房产证，导致龙世画材中心面临巨大法律责任风险；证据5为龙世画材中心商铺出租合同清单及合同，用以证明涉案场地实际使用情况；证据6为营业执照及章程，证明龙世画材中心与龙世投资公司系不同的企业法人，具有独立的民事主体资格，享有独立诉讼主体；证据7为照片，用以反映涉案场地租赁前后的情况，证明龙世投资公司投资巨大及经营环境发生重大变化的事实；证据8为（2015）二中民终字第11183号民事判决及照片、录音，用以证明首开公司的其他下属公司也存在收回房屋并不自用而是再行出租的情况，故龙世投资公司怀疑望京物业公司陈述收回涉诉场地自用是不真实的。望京物业公司针对龙世投资公司的证据发表质证意见称，对于证据1的真实性及证明目的不认可，龙世投资公司在一审中即提到该份协议，但至今未提供原件；对于证据2、3的真实性认可，证明目的不认可，代缴租金和交纳物业费并不能代表龙世画材中心是合同的相对方；对于证据4、证据5、证据6、证据7的真实性认可，关联性及证明目的不认可；对于证据8中判决书和照片的真实性认可、录音的真实性不认可，但认为证据与本案无关。
本院对于一审法院审理查明的事实予以确认，上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。
本院认为，本案中，望京物业公司、龙世投资公司签订的《地上经营房屋场地租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行。关于龙世投资公司主张龙世画材中心亦为上述合同一方主体，应当将其追加为当事人进行审理的上诉主张，因龙世投资公司提交的《合同变更补充协议》并无原件，龙世画材中心交纳物业费的行为亦不能代表其系合同主体，在望京物业公司对此不予认可，且缺乏其他充足有效证据予以佐证的情况下，本院对于龙世投资公司的该项上诉主张不予支持。
《地上经营房屋场地租赁合同》约定涉诉14号楼的租赁期限至2015年12月31日届满，望京物业公司要求龙世投资公司到期腾退，龙世投资公司主张双方已经形成了续租的合意并拒绝腾退，对此本院认为，根据合同的约定，望京物业公司书面同意方可续租，且双方必须重新签订租赁合同，现望京物业公司并未作出过书面同意，双方亦未签订书面续租合同，故应当认定双方并未达成续租的合意，合同应当到期终止。因合同到期及双方产生争议后，龙世投资公司至今仍持续占有涉诉14号楼，故望京物业公司收取其物业费并无不当，该行为不足以成为认定双方达成续租合意的依据，龙世投资公司主张华安物业管理部及望京物业公司收取物业费并开具票据的行为代表望京物业公司已作出了同意续租的意思表示，并据此要求继续履行合同，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。因此，一审法院对于望京物业公司要求龙世投资公司腾退涉诉14号楼并按照租金标准支付占有使用费的主张予以支持，合法有据，本院予以维持。
关于龙世投资公司主张的逾期办理产权证的损失，因双方签订合同时明确约定涉诉14号楼所有权证正在办理中，且并未约定望京物业公司办理房屋产权证的具体期限，故龙世投资公司自合同订立之始对房屋的所有权归属、经营使用情况应属明确知晓，亦应对于承租该房屋的法律及经营风险有所预期，再者，双方已经就此达成协议由望京物业公司免除龙世投资公司三个月租金，即望京物业公司已经对此作出过补偿行为，且望京物业公司亦已于2013年3月14日办理了产权证，故综合上述情况，龙世投资公司现基于望京物业公司逾期办证违约而主张赔偿经营损失，缺乏合同及法律依据，一审法院未予支持，并无不当，本院予以维持。
关于龙世投资公司主张的装饰、装修及改建、扩建损失，因《地上经营房屋场地租赁合同》中明确约定了租赁合同期满时，涉诉14号楼内装修不得拆除，龙世投资公司无偿转让给望京物业公司，投资改造的设施设备及相关资料无偿随场地移交给望京物业公司，其他改造的项目无偿转让给望京物业公司，因此，在合同期满的情况下，双方应当依约履行，现龙世投资公司要求望京物业公司赔偿装饰、装修及改建、扩建损失，与合同约定不符，一审法院未予支持，合法有据，本院予以维持。
另，龙世投资公司关于一审法院程序违法的上诉理由，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，北京龙世投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由北京龙世投资有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 咸海荣
审 判 员 付 辉
审 判 员 张 帆
二〇一八年六月二十九日
法官助理 朱宏哲
法官助理 王天水
书 记 员 王秋岩