杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)杭富民初字第376号
原告（反诉被告）：莱蒙置业（富阳）有限公司。
法定代表人：贺大川。
委托代理人：俞玲丽、李佳，浙江腾智律师事务所律师。
被告（反诉原告）：石屹。
委托代理人：葛金杰，浙江西湖律师事务所律师。
原告（反诉被告）莱蒙置业（富阳）有限公司为与被告（反诉原告）石屹房屋买卖合同纠纷一案，于2015年1月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员傅红盛于2015年4月2日公开开庭进行审理。审理中，被告提起反诉，本院予以受理并与本诉合并审理（以下仍按本诉称呼）。本院依法组成合议庭，于2015年4月21日再次公开开庭进行了审理。双方的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原、被告于2013年7月28日签订《浙江省商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于杭州市富阳区东洲街道东桥路169号水榭山居依水居1-16号商品房一套（以下简称涉案房屋），总价款为3496000元，支付方式为买受人于2013年7月28日前支付1048800元，余款2447200元于2013年12月20日前付清。合同签订后，被告仅支付1048800元。时至今日，被告仍拖欠原告购房款2447200元。根据买卖合同第八条约定：“……逾期超过90日后……出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，要求计算至实际付清全部应付款项之日）。故起诉：1、请求判令被告立即向原告支付拖欠购房款2447200元及违约金176198.40元（暂计算至2014年12月15日，要求计算至实际付清全部应付款项之日），暂共计2623398.4元；2、请求判令全部诉讼费用由被告承担。
被告答辩称：双方签订房屋买卖合同，根据合同2013年12月20日系被告支付剩余款项的截止日。2013年12月中旬，原告工作人员通知被告前往楼盘验房交款。被告到达楼盘后先是与原告工作人员就此前到楼盘发现的房屋西侧存在体量较大的辅助用房，内有开关站、水泵房以及高压变电，就此事双方签订了书面的确认书。签订确认书后原告工作人员陪同被告共同进行了验房，发现已交付的房屋存在数十处质量问题，较为严重的是房屋墙体存在多处45度开裂，长度有数米长，一楼地面下沉。因此，被告要求就该质量问题以及西侧房屋问题进行协商解决。直到原告起诉之前，双方都在协商处理，且在协商过程当中双方共同确认免除延期付款的违约责任。被告认为，原告的房屋存在多处质量问题，且该质量问题至今没有整改完毕。验房时间与交付时间也仅仅相差十天时间，该十天时间内根本无法整改完毕。因此，被告有权暂时拒绝支付剩余房款，要求驳回原告的诉讼请求。
被告提起反诉称：2013年7月28日，被告向原告购买涉案房屋，总价值为3496000元。同日，双方签订了《商品房买卖合同》，对付款方式、违约责任等作了明确约定。合同订立后，被告支付了预售购房款1048800元。后，原告通知2013年12月20日前去验房，该日被告准备了剩余购房款，邀请了验房师前去验房，但发现房屋不仅存在多处质量问题，尤为严重的是房屋存在多处长达数米的斜裂纹，局部地坪存在严重沉降等房屋主体结构质量问题；而且原告在销售时未能明确说明房屋西侧存在变电房，内有高压变电站、水泵及开关箱，被告当即提出异议，要求整改并搬除变电房。为此，双方多次进行了沟通未果。被告认为因原告交付房屋存在主体结构质量问题，被告有权解除合同，并要求返还购房款、承担赔偿责任。故提起反诉：1、请求判令解除双方于2013年7月28日签订的《浙江省商品房买卖合同》；2、请求判令原告返还购房款1048800元；并支付自2013年7月28日至实际返还之日按照日万分之二的违约金；3、本案的诉讼费用由原告承担。
庭审中，被告就反诉主张的事实补充陈述称：原告未如实告知足以影响被告购房意向的房屋状况。
对被告提出的反诉主张，原告答辩称：法律仅规定相关的诉讼请求可以变更，就诉称主张的事实与理由则不能补充和变更。首先，被告因未交房款无权收受房屋，无权就主体结构的质量、商品房周边的设施问题提出异议，进而无权提起反诉，退一步讲，如被告对商品房质量存在异议，应另案起诉，而非提起反诉。被告关于质量问题的违约主张，与原告向被告主张购房款属两个不同的法律关系，被告应当另行提起诉讼，与本案无关。其次，商品房主体结构质量不存在问题，被告购买的是现房，被告提供的自行制作的情况说明、律师函、照片等仅系被告一面之词，并不具有证明力。案涉房屋已通过相关部门的验收确认，不存在主体质量不合格的情况，被告所主张的严重质量问题没有事实依据，原告不存在根本性违约。被告的合同目的也并没有无法实现，因此被告的主张没有任何依据。再者，关于商品房周边电力设施及变电房的问题，被告购买的是现房，案涉的电力设施及变电房于2013年5月13日就已通过杭州市供电局验收合格，而被告于2013年7月28日签订商品房买卖合同，签约前就已到现场实地查看，被告对房屋周边设置变电房应该知道，其所称在2013年12月30日才发现变电房显然不符合事实。双方签订的商品房买卖合同对相关事宜已经进行了约定和确认，变电房的设置完全符合法律规定，也符合电力部门的要求及双方的合同约定，变电房的设置关乎一个小区的电力直供问题，是小区的公共利益所在，作为一个小区的住户，应当予以配合，并尽量维护，该设施不可能因被告的要求而随意改动。此外，从被告提供的证据看，也足以证明被告当时完全知道变电房的存在。被告据此反诉要求解除合同，没有事实和法律依据。由于原告并不存在任何违约情形，不需要支付所谓的违约金，被告应继续履行商品房买卖合同。综上所述，被告无权以商品房主体结构质量问题、商品房周边设置变电房提起反诉，且被告也无证据证明其反诉主张，被告所诉没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回被告的反诉请求。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料（均系复印件）：
1、《浙江省商品房买卖合同》1份，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系；
2、催款函、快递回单及快递记录各1份，证明被告拖欠原告购房款2447200元，原告曾发函催讨，但催讨无果；
3、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》1份；
4、《富阳市建设工程质量监督报告》1份；
5、《浙江省建设工程规划核实确认书》1份；
6、《建设工程竣工验收消防备案情况登记表》1份；
7、《建设项目竣工环保“三同时”验收意见》1份；
8、《富阳市住建局住宅项目相关部门竣工验收合格证明》1份；
9、《给水管道及接表工程通水报告》1份；
10、《富阳市人民防空办公室公文处理简复单》1份；
11、《防雷装置竣工验收意见书》1份；
以证据3～11证明案涉商品房已于2013年5月份经过竣工验收，不存在被告所主张的质量问题，其中证据8能显示被告所提及的变电房等设备已于2013年5月13日经供电局验收合格，也即被告买房时已为现房，电力设备已架构完毕，被告的主张没有依据；
12、《检测报告》和资质认定文件各1份，证明本案所涉被告提出变电房的问题已由具有资质的第三方检测，并出具检测报告。
被告为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料：
1、情况说明（复印件）2页，证明被告在2013年12月20日验房时，就房屋西侧存在变电房等，签订合同时原告未告知被告事宜要求协商解决的事实；
2、律师函（复印件）2份、回函（复印件）1份，证明在2013年12月20日验房后，就房屋的质量问题，被告委托浙江天复律师事务所律师就房屋存在的质量问题以及没有在签订商品房买卖合同前就房屋西侧存在变电房等相关问题进行告知、发函，同时对原告要求支付剩余款项进行了抗辩；
3、房屋照片（彩色打印件）25页，证明原告交付的房屋存在多处严重质量问题，包括结构性裂缝、墙体45度斜裂纹、漏水等，房屋西侧存在变电房、开关站、水泵房及该房屋在双方签约、看房时无法进入的事实；
4、银行卡查询单1页，证明2013年12月20日，被告接到原告验房通知后准备了购房尾款，欲房屋验收完毕付款的事实；
5、录音资料1份（手机）、录音的书面文字资料1份，证明原告在房屋销售时未详细向被告告知房屋西侧存在变电房、开关站、水泵房等辅助设施的问题；被告在验房后发现房屋存在严重的质量问题要求整改，原告表示会尽快落实；双方多次就房屋西侧存在变电房等配套设施的问题进行协商，并就被告暂时不支付剩余房款达成了谅解；
6、通话记录1份[系被告与原告的客户经理姜燕丽（音）之间的通话]，证明因涉案房屋出现严重质量问题及在房屋销售时原告营销人员未告知房屋周边的设施情况，被告多次联系原告工作人员进行协商；同时也证明原告工作人员认可房屋内部存在工程质量问题，承诺落实整改；也证明原告工作人员认可当时在销售房屋时没有向被告告知房屋西边的设施是变电房。
7、照片3份（打印件），证明涉案房屋周边的环境及双方所争议的配套用房、开关站和水泵房是被遮挡起来的，正常进入房屋时是看不到的。
对原告提交的证据材料，被告质证认为：证据1，真实性、合法性无异议，但商品房买卖合同中部分条款涉及违反消保法的规定，属于无效条款。证据2，真实性无异议，被告在收到上述函件后及时与原告进行了沟通，提出了拒绝支付剩余款项的相关理由，即房屋西侧内置的相关设备没有予以告知及房屋存在多处质量问题，乃至于严重的结构性质量问题。证据3～11，真实性无异议，但仅是政府职能部门就涉案房屋所在整个楼盘的一个验收结论，而得出该结论的依据是职能部门根据楼盘五方主体的一个自检行为进行了局部抽检，所以职能部门的结论只是一个抽检结果，而并非对整个楼盘进行了全面的检查验收，该结论不能等同于涉案房屋已符合合同约定或法律规定的使用功能，特别需要注意的是其中工程质量评价中明确注明了部分项目系抽检。证据12，该检测报告被告系第二次庭审时第一次看到，在双方达成协议之前原告并没有向被告出示该份检测报告，原告之所以要去做这样一份检测报告就是考虑到房屋周边建造这样一个变电站极有可能影响到购房者的购房意愿；其次，该检测报告系由原告单方委托，被告没有确认过该检测报告相关数据的客观性和真实性，仅凭该检测报告不能排除原告的告知义务。
对被告提交的证据材料，原告质证认为：证据1，真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，该份证据由被告单方自行制作，所述情况与事实严重不符，不能达到被告的证明目的；事实上被告购买的这套房屋为现房，购买前被告对该房屋及房屋周边的情况进行了实地查看，对本案所涉的变电设备均进行了查看和询问，对此事完全知情，双方在合同当中也有约定和确认；第一次庭审中被告称原告签字确认不符合事实。证据2，对其中2014年3月31日律师函及2014年4月9日回函的真实性无异议，对证明目的有异议，对2014年4月5日律师函的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，原告从未收到过该份律师函，这是被告在原告向被告发送催款函之后的事情。证据3，真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，该照片系打印件，不符合证据形式要求，且照片系被告自行拍摄，模糊不清，不能证明照片上的房屋系本案被告所购买的商品房，不能证明被告所购买的房屋存在严重的质量问题，也不能证明被告的主张。证据4，真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，该份证据由被告提供，且存在涂改的痕迹，没有银行的盖章，不具有任何证明力，不能达到被告的主张；即使该份证据是真实的，也只能证明在2013年12月30日被告在银行有存款2252796元，不能够证明被告的主张，该款项根本就不够支付剩余房款。证据5，真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，该份证据根本无法确认时间、地点和录音当中的相关人员，该份证据不具有任何证明力，不能达到被告的主张；对未经对方当事人同意私自刻录的录音资料系非法取得，不能作为证据提交，对此证据规则已有相应的规定；退一步讲，撇开真实性问题，原告发现被告所提交的录音资料断章取义，被告只是截取了对其有利的录音文字作为证据提交；且被告提交的录音资料均在原告向被告发出催款函之后，不能达到被告的主张，反而能证明被告完全知悉该电力设备。证据6，真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，被告的举证是否超过举证期限由法院审核；原告初步听后认为，被告认为原告的工作人员认可工程存在质量问题，也认可房屋周边没有变电房，这不符合真实情况；且一般的质量问题和根本性违约的严重质量问题是两码事，即使有一般的质量问题，也不是被告能够提出解除合同的事由。证据7，真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，此系被告当庭提交，是否超过举证期限由法院审核；该证据不符合民诉法的有关规定，不具有证明力。
对前述证据材料，本院认证如下：
1、原告提交的所有证据材料、被告提交的证据材料2中的2014年3月31日《律师函》、《回函》，其真实性、关联性均予以确认；
2、被告提交的证据材料1，均系被告自行书写形成，虽然在第二份情况说明的下方有“徐淑华”的名字，即使如被告主张的徐淑华系原告客户经理且该签名客观真实，但其内容为被告自行书写的“莱蒙水榭山业主（1-16）石屹于今日12月20日验房付款，但提出房子西侧有变电房，欲与领导协商解决”，不能证明签约时未告知的证明目的；
3、被告提交的证据材料2中的2014年4月5日《律师函》，被告未进一步举证，原告异议理由成立，不予确认；
4、被告提交的证据3、7，结合双方提交的其他证据材料，其本身的真实性可以确认，但无法达到被告的证明目的；
5、被告提交的证据4，庭审中已提交了加盖建行钱江支行印章的原件，虽存在原告提出的涂改内容，但涂改之处的内容为相应的账号，金额内容清晰明确，故对其真实性予以确认；
6、被告提交的证据5、6，从录音内容看，可以证明被告与原告的工作人员曾进行交涉的事实，但同样不能证明未曾告知的证明目的以及双方就被告迟延付款达成谅解的事实；
经审理，本院认定如下事实：
1、2013年7月28日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：被告向原告购买位于杭州市富阳区东洲街道东桥路169号水榭山居依水居1-16号房屋，建筑面积183.28平方米，其中套内建筑面积172.83平方米，应分摊的共有建筑面积10.45平方米，按套计价，总价款3496000元，于2013年7月28日前支付1048800元，2013年12月20日前支付2447200元；第八条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期付款不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；买受人违约，合同继续履行的，在商品房交付前，买受人应按本合同约定向出卖人及时、足额付清房款及违约金，否则出卖人有权不交付房屋，保留对该商品房的所有权，并不承担逾期交房的违约责任；出卖人依本合同约定解除合同的，应在书面形式通知买受人且买受人配合出卖人完成撤销合同备案登记及预告登记手续后30日内，将买受人已付款扣除前述违约金后退还给买受人；第九条约定：出卖人应当在2013年12月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇到遇到不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；县市级及以上相关行政主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施而导致开发建设期延长的，出卖人可据实予以延期，延长期限不超过三个月；买受人未按合同的约定履行义务或因法律、法规、规章变更导致的交付条件变化的；本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及法律规定的其他情形；除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；交房期限届满，买受人应支付给出卖人的购房款、违约金未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项之日，届时出卖人不再另行通知买受人，顺延期限不视为交付逾期；第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面告知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单；在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋……商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托法定的检测机构进行质量检测；双方对检测费用垫付和结算约定为由出卖人先行垫付，买受人提供等额担保，最终由责任人承担；等等。
在合同后附的附件八《补充协议内容》中载明：买受人对所购买房屋的周边环境、位置、空间、结构、朝向及外立面、阳台、空调机位等处理的方式，以及由于上述情况导致该房屋采光、通风、噪音以及其他使用功能等的影响均已充分了解……出卖人因城市建设、小区建设和物业管理等涉及公共利益的需要，而必须在买受人的房屋、楼宇及周围的地面、地下、地上架（埋）设电力、电讯、给排水等管线及其他相关装置的，买受人应给予协助，并在今后维护、修理时积极配合……小区沿江滨东大道有加油站，买受人对该加油站的面积、功能、距离等全部情况均已知悉，本项将根据政府批准的规划方案陆续投建每期调压站、垃圾收集点、变电箱、化粪池等，买受人对此情况表示知悉。
签约当天，被告已支付购房款1048800元。
2、涉案房屋于2013年8月15日通过竣工验收，并于2013年8月19日经住建局竣工验收备案。在该房屋附近，有涉案变电房等设施，该设施于2013年5月13日经电磁、噪声监测合格。
3、2013年12月24日，原告向被告发出《房款催缴函》，载明：本应于2013年12月20日之前支付我公司首付款2447200元，但您至今仍拖欠我公司房款2447200元尚未支付；按合同约定，截止2013年12月23日，您已产生逾期付款违约金734.16元；为了保证您能够按时收房，请您于收到本函后3日内付清上述剩余房款；如您不能付清房款，则交房日期将顺延至您付清全部应付款之日；同时，我公司将保留要求您承担逾期付款违约责任的权利。
在被告提交并加盖建行钱江支行印章的被告《银行卡客户交易查询》中载明：被告起始日期为2013年12月19日、终止日期为2013年12月30日的银行账户余额为2252796.09元。
至今，被告未支付其余房款。原告则未向被告发出交房通知，未将涉案房屋交付被告使用。双方曾为交房、付款及案涉变电房设施等进行交涉，但未能达成一致。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，所约定的内容并不违反法律禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按约全面履行。被告质证中主张部分条款无效的理由不能成立，本院不予采信。双方在合同及补充协议中明确约定，被告应于2013年12月20日前付清房款，原告于2013年12月30日前交付房屋，在被告应付的房款、违约金未付清的，被告有权拒绝向原告交房，现被告除支付首付款外，经原告催讨至今仍未支付其余房款，因此，原告有权按约拒绝向被告交付房屋。与此相对应的，被告尚不能就涉案房屋的质量问题提出抗辩。涉案变电房等设施，已于2013年5月13日经相关部门验收合格，而双方签约时间在此之后的2013年7月28日，说明变电房等设施在签约前业已存在，即使原告未将此及时告知被告，被告在决定签约前也应对涉案房屋的基本概况包括周边环境等尽到相应的注意义务，被告以此提出解除合同的要求，本院不予支持。被告辨称原告通知其于2013年12月中旬前往交房、在事后的交涉中原告同意免除延期付款责任等，证据不足，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）石屹支付原告（反诉被告）莱蒙置业（富阳）有限公司购房款2447200元，于本判决生效之日起十日内履行；
二、被告（反诉原告）石屹支付原告（反诉被告）莱蒙置业（富阳）有限公司自2013年12月21日起至本判决确定的履行之日止的逾期付款违约金（已购房款2447200元为基数并按每日万分之二计算），于本判决生效之日起十日内履行；
三、驳回被告（反诉原告）石屹的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费27787元、保全申请费5000元，合计32787元，由被告（反诉原告）石屹负担。反诉案件受理费7352元，由被告（反诉原告）石屹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交[浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68]。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 傅红盛
人民陪审员 张荣华
人民陪审员 郦 岗
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 陈水英