江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第0557号
上诉人（原审被告）董圣鲜。
委托代理人刘念、秦琪，江苏行德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）肖灵康。
被上诉人（原审原告）路轶。
被上诉人（原审原告）路明。
委托代理人郭新华（受肖灵康、路轶、路明共同委托），无锡市惠山区惠邦法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）薛金秀。
被上诉人（原审被告）尹兴妹。
委托代理人许中樑（受薛金秀、尹兴妹共同委托），江苏中智律师事务所律师。
上诉人董圣鲜因与被上诉人肖灵康、路轶、路明、薛金秀、尹兴妹房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2012）惠民初字第0677号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并于2014年3月20日公开开庭进行了审理。上诉人董圣鲜及其委托代理人秦琪，被上诉人肖灵康、路轶、路明及其委托代理人郭新华，被上诉人薛金秀、尹兴妹的委托代理人许中樑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：
一、双方当事人签订的相关合同及协议
1、2010年1月12日，肖灵康、路轶、路明（出租方，以下简称甲方）与董圣鲜（承租方，以下简称乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称2010年1月12日合同）一份，该合同约定：1、房屋的坐落、面积、设施。甲方出租给乙方的房屋位于无锡市惠山区玉祁镇武玉路与海瑞路交界处（即在武玉路东侧、海瑞路北侧，现为武玉路1号）；出租房屋的建筑面积约6800平方米，其中第一层约3200平方米，第二层约3600平方米；出租的商品房必须符合外墙、门窗、水电等建筑设计要求，以确保乙方进行正常装璜和营业需要。2、甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明等文件，乙方应提供身份证明文件。3、租赁期限、用途、租金、订金、保证金。该房屋租赁期10年，分为两期，详细如下：（1）第一期从乙方超市开业前两个月起延至五年，该房屋每年租金为人民币1980000元。第二期从超市开业第六年至第十年，该房屋租金为人民币2280000元。其中乙方在本合同签订时预付甲方订金和保证金1980000元，乙方在进场装璜时支付租金1000000元，开业前一个星期再付租金980000元，该订金和保证金抵算本合同最后一年的租金，进场和开业一个星期前支付的租金抵算第一年的租金。甲方出租的房屋交付最迟不能超过2011年1月1日，租金和租期从超市开业前两个月起开始计算（租期从甲方通知乙方进场装璜之日起四个月完工，抵超市开业前两个月）。（2）每年租金交付期以甲、乙双方定的时间前1个月。4、租赁期间相关费用及税金。乙方应按时交纳自行负担的费用（营业税、水费、电费、卫生费、联防费等）；内部装璜、外部广告设计装璜以及租赁期间的维修费用等均有乙方负责、承担费用，但所有权归乙方。5、合同的变更、解除与终止。双方可以协商变更或终止合同。甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响乙方商业使用。（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响乙方商业使用的。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。（2）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（3）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（4）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（5）拖欠房租累计六个月以上。6、房屋交付及收回的验收。甲方应保证租赁房屋本身能够正常使用状态。验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出；当场难以检测判断的，应于30日内向对方主张。乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。如中途退租、租赁期满，内部装修不得变动，保持原样。乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，甲方有权处置。7、甲方违约责任处理规定。甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同当期年租金2倍的违约金；甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行全额赔偿（超出违约金以外的损失是指移址费、营业损失费、装修费、工商费等）。如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付当期日租金6倍的赔偿金，甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失。由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同当期年租金的2倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该赔偿乙方全部责任。甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方全部损失。8、乙方违约责任。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同、收回房屋，乙方应按照本合同规定保证金向甲方支付违约金：（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计六个月以上的。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金。租赁期满，乙方应如期交还该房屋；乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金6倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同还就租赁的其他事项作出了约定。
2、2010年2月10日，肖灵康、路轶、路明（出租方，以下简称甲方）与董圣鲜（承租方，以下简称乙方）签订《﹤房屋租赁合同﹥补充协议》（以下简称2010年2月10日合同）一份，该合同约定：1、房屋的坐落、面积、设施情况。甲方给乙方使用的地下室位于无锡市惠山区玉祁镇武玉路与海瑞路交界处（即在武玉路东侧、海瑞路北侧）地下室部分，即原合同（2010年1月12日合同）规定的出租房屋地下室部分；出租地下室的建筑面积约3600平方米，该地下室的高度不得低于4.8米；出租的地下室必须符合乙方的设计要求，以确保乙方进行正常装璜和营业需要。2、使用期限、用途、租金、订金、交付期。该地下室租赁期为15年，乙方向甲方承诺租赁该房屋作为超市使用。乙方出资建造该地下室，共计资金为人民币7280000元，此项资金即作为该地下室15年的租金，支付详细：在本补充协议签订之日乙方支付订金为人民币1000000元；在2010年3月28日支付订金为800000元；在该地下室完工后支付订金为2000000元；接到甲方书面通知装修，支付订金1000000元；开业过后一个月付1000000元；在2011年6月30日支付人民币1000000元；2011年12月30号支付480000元。以上订金即作为地下室的租金。租赁房屋地下室交付期与原合同交付期一致，即2011年1月1日，逾期则视为甲方违约。3、租赁期间相关费用及税金。甲方应承担的费用：甲方负责承建该地下室，并且承担超出乙方投资部分和在施工中造成其他后果等由甲方承担，房屋和土地的产权税由甲方依法交纳；甲方应承担该租赁地下室的所有消防设施、通风设施的设计安装和材料等。4、甲方违约责任处理规定。甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同当期年租金2倍的违约金；甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行全额赔偿（超出违约金以外的损失是指移址费、营业损失费、装修费、工商费等）。如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付当期日租金2倍的赔偿金，甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失。由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效收款收据。甲方违反本合同约定，提前收回地下室的，应按照合同当期年租金的2倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方全部损失。5、乙方违约责任。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同、收回该地下室，乙方应按照本合同规定保证金向甲方支付违约金：（1）未经甲方书面同意，拆改变动地下室结构或损坏地下室；（2）改变本合同规定的租赁用途或利用该地下室进行违法活动的；（3）拖欠房租累计六个月以上的。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金。租赁期满，乙方应如期交还该房屋；乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。6、甲、乙双方在平等、自愿和在原合同的基础上，在原合同租赁期满后，甲方同意继续租给乙方5年原合同中规定的商品房（即原合同商品房租赁期共计15年），续租5年商品房的租金为每年2880000元，租金总额为14400000元。地下车库如开超市的各项手续由乙方自己负责。7、本协议生效后（双方签字生效），即成为《房屋租赁合同》不可分割的组成部分，与《房屋租赁合同》具有同等的法律效力。合同还就其他事项作出了约定。
3、2010年3月3日，董圣鲜、薛金秀、尹兴妹签订了《合伙协议书》，该协议书约定：1、合伙人共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，对合伙企业的债务承担无限连带责任。2、合伙人经协商，同意以董圣鲜的名义领取个体户营业执照，企业名称为无锡前洲新乐购超市、无锡玉祁新乐购超市，实则为合伙企业，经营项目和范围为开办超市，经营商品买卖等。3、合伙企业的经营场所：位于无锡市前洲镇兴业路和中兴路交界处的新乐购超市，企业经营面积约15000平方米；位于无锡市玉祁镇武玉路和海瑞路交界处的新乐购超市，企业经营面积约15000平方米。4、合伙企业盈余分配与债务承担。合伙企业的利润和亏损，由各合伙人平均分配；合伙企业债务先由合伙企业财产偿还，合伙企业财产不足偿还时，由合伙人平均承担责任；企业债务由各合伙人平均分配，直到企业所有债务全部偿还；在合伙企业组建过程中，无论各合伙人集资多少，每一位合伙人都有义务偿还债务。5、合伙企业责任人（即企业事务执行人）由全体合伙人共同选举，负责执行合伙事务。委托须经全体合伙人同意并出具委托书。6、各合伙人有下列情形之一的，经其他合伙人一致同意，可以决议将其除名：未履行出资义务；因故意或重大过失给合伙企业造成损失；执行合伙企业事务时有不正当行为。协议书还就合伙的其他事项作出了约定。《合伙协议书》签订当天，薛金秀、尹兴妹共同签署了《授权委托书》一份，该委托书载明“今委托董圣鲜为我的代理人，全权代表我办理与无锡市福仕德商厦有限公司签署《房屋租赁合同补充协议》。我对代理人依规定办理的有关事宜均承担法律责任”。此后，薛金秀、尹兴妹分别在2010年1月12日合同和2010年2月10日合同上的“乙方”签名栏处签字。
4、2010年11月2日，肖灵康、路轶、路明（出租方、甲方）与董圣鲜、薛金秀、尹兴妹（承租方、乙方）签订《房屋建筑设施使用权租赁协议书》（以下简称2010年11月2日合同）一份，该协议书约定：1、甲方出租给乙方的房屋建筑设施使用权，位于玉祁街道武玉路1号三楼1600平方米、一楼135平方米，共1735平方米，价值700000元，用途三楼库房、一楼门店。2、租赁期限2年，自2010年12月1日到2012年11月30日。3、房屋租金含电梯使用费，年租金为480000元（无税价），于每年12月1日付清。如乙方逾期不付清，甲方有权解除本协议，并要求国家法律裁决，收回应得租金。4、供电、供水由甲方负责协调畅通，水电费由乙方自理。……9、在下列情况下终止本协议，甲、乙双方必须无条件服从：（1）协议期限届满；……10、租赁期限届满，如甲方愿意继续出租，在同等条件下，乙方有承租的优先权；乙方如需续租，应在租赁期满前十五日向甲方提出要求，并与甲方协商签定续租协议。双方在协议书中还就其他事项作了约定。
5、2010年11月25日，路明（甲方）与董圣鲜（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》（以下简称2010年11月25日合同）一份。该协议载明：“经甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，原合同从乙方超市开业前两个月起租，定为每年10月1号起租，每年房屋租金提前1个月支付。如拖欠房租五天以上，甲方有权解除合同”。该协议签订当天16：00时，薛金秀以EMS国内特快专递邮件向路明发送了由薛金秀、尹兴妹共同签署的《终止委托书》，该《终止委托书》载明：“本人曾于2010年3月3日委托董圣鲜代表我与无锡市福仕德商厦有限公司签署《房屋租赁合同及补充协议》等事宜，现决定终止上述委托，董圣鲜不再有权代表我方，即日起生效”。审理中，肖灵康、路轶、路明确认收到了《终止委托书》，具体收到日期应时间长了记不清，但肯定是11月25日以后收到的。董圣鲜否认收到该《终止委托书》。
6、2010年12月2日，薛金秀以EMS国内特快专递邮件向路明、董圣鲜发送了由薛金秀、尹兴妹共同签署的《除名决议书》。该《除名决议书》载明：“根据2010年3月3日薛金秀、尹兴妹与董圣鲜所签订的合伙协议书，各合伙人皆有同等出资的义务，鉴于董圣鲜未履行出资义务并拒绝配合处理重大合伙事务，且经催告后仍拒绝履行，故现合伙人薛金秀、尹兴妹依照法律规定及合伙协议书约定，达成决议如下：决议将董圣鲜予以合伙除名”。审理中，肖灵康、路轶、路明，董圣鲜均确认收到了该《除名决议书》。
7、2010年12月14日，肖灵康、路轶、路明（甲方）与董圣鲜（乙方）签订《房屋租赁补充协议》（以下简称2010年12月14日合同）约定：“甲乙双方于2010年1月12日签订房屋租赁合同以及于2010年11月25日签订了房屋租赁合同补充协议，2010年11月25日签订的补充协议对2010年1月12日签订的合同部分进行修改，现进一步修改如下：1、原合同第四条第1点租金和租期从超市开业前两个月开始计算修改为每年10月1日起租，每年房屋租金提前1个月交付。2、原合同第八条第3点第⑤小点第一年房租金一楼二楼余额980000元于2010年12月20日前付清。拖欠房租累计六个月以上，修改为拖欠五天以内，如果拖欠五天以上，甲方有权终止租赁合同。3、本补充协议签订后，2010年11月25日的补充协议予以废除。4、本补充协议一式两份，双方各执一份。5、本补充协议与房屋租赁合同具有同等的法律效力，本补充协议与原合同有不相符的以本补充协议为准。”该补充协议签订当天，肖灵康、路轶、路明出具了《结算清单》一份，该清单载明“地下室1000000元、防火265326元、通风202296元、设计费60000元、车道费用100000元（决算后多退少补）、广告费15000元、地下室规费660000元、地下室翻风管13340元、西面池2000元、灯1500元、三楼租金480000元，总计2799462元”。董圣鲜在该清单上签署“2010年12月30号以前付壹佰万元（1000000元），2011年1月25号以前余款全部付清”。
二、与本案租赁合同履行有关的情况
1、租赁房屋的相关情况。
涉案租赁房屋系肖灵康、路轶、路明共同购买所得的商业用房。该房屋由无锡市新纪元房地产开发有限公司开发建设，建设项目名称为盈科花园二期（综合楼）。该商品房开发项目于2009年11月30日取得了《建设用地规划许可证》（许可证号：地字第320206200900117号，用地性质：居住、商业用地），于2010年4月8日领取了《国有土地使用权证》（使用权证号：锡惠国用2010第0014号，地类：居住、商业用地）；于2010年12月8日取得了《建设工程规划许可证》（许可证号：建字第F-320206201000205号），该许可证附件载明：总建筑面积14377.7平方米，其中包含核定建筑面积10764.2平方米（1-2层大卖场建筑面积6980.3平方米，3-5层办公楼建筑面积3783.9平方米），另有地下车库3613.5平方米；于2011年1月7日取得了《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书》（编号：HS10100），该合格书载明防火等级为二级。该建设工程于2011年1月24日经网上备案受理系统进行了工程竣工验收消防备案（备案号：320000WYS110003530），消防部门于2011年2月22日出具了惠验收备（2011）C023号《建设工程竣工验收备案凭证》，该凭证载明：该工程已被确定为抽查对象，经我队现场检查，该工程已具备使用条件，消防验收抽查合格。2011年3月7日，该项目取得了《建筑工程施工许可证》（许可证编号：3202062011030700002A，该许可证备注：该项目属补办项目，已行政处罚）。2011年6月30日，上述房屋通过了建设工程竣工验收。2013年6月26日，工程竣工验收备案机关无锡市建设局在收到该工程的竣工验收备案文件后，出具备案机关处理意见：根据建设单位报送的材料和质监站的监督报告，盈科花园综合楼工程（面积14693.7㎡）具备规划、环保、消防等竣工验收条件，备案材料齐全，予以竣工验收备案。无锡市惠山区建设局据此于2013年9月12日向无锡市新纪元房地产开发有限公司发出了通过交付使用竣工验收的通知。由于整体项目开发等缘故，上述房屋房屋所有权证尚未办妥。
2、承租方的付款情况。
根据董圣鲜提供的肖灵康、路轶、路明出具的收条及无锡市玉祁镇福仕德超市出具的收据，承租方的付款明细为：2010年1月13日收条，金额为1980000元，收款事由为房租订金和保证金；2010年2月10日收条，金额为1000000元，收款事由为地下室房租订金；2010年3月25日收条，金额为800000元，收款事由为地下室（租金）订金；2010年6月1日收条，金额1900000元，收款事由为地下室订金（地下室租金），该收条上另载明“再收人民币壹拾万元正，2010.10.15号”；2010年10月25日收据（号码3000608），金额1000000元，收款事由为地下室订金；2010年10月25日收据（号码3000607），金额1000000元，收款事由为新特购超市第一年租金；2010年12月22日收条，金额980000元，收款事由为第一年租金，同时，该收条上附记“一层、二层第一年租金已付清（肖灵康）”；2011年1月19日收据，金额1000000元，收款事由为《房屋租赁合同》补充协议中开业过后一个月付1000000元（即地下室订金）。以上合计承租方已支付出租方款项9760000元，其中2010年1月12日合同订金和保证金1980000元、第一年租金1980000元、建造地下室出资5800000元。双方对上述已付款项总计9760000元一致确认。
3、承租方对租赁房屋的装璜及最终超市未能正常开业的相关情况。
在2010年1月12日合同、2010年2月10日合同签订后，双方至今未办理租赁房屋交接、验收的书面手续。董圣鲜于同年6月底开始陆续与他人签订装修合同、订购设备、设施，委托他人进场装修及安装设备、设施，组织进货，为超市开业作准备（原准备于2010年12月18日开业），但至今尚未领取营业执照。期间，由于董圣鲜、薛金秀、尹兴妹就合伙出资等问题导致自2010年11月中、下旬起合伙体内部产生矛盾，11月25日后，薛金秀、尹兴妹不断到租赁房屋内阻止董圣鲜装璜施工、超市开业。由于董圣鲜、薛金秀、尹兴妹未能就合伙体内部矛盾的解决达成协议，2011年1月8日，薛金秀、尹兴妹以董圣鲜为被告，向江阴市人民法院提起合伙协议纠纷诉讼。自2011年1月9日起至12日，薛金秀、尹兴妹连续四天到租赁房屋内阻止董圣鲜装璜施工、超市开业。虽经当地调解组织、公安机关调解、劝阻，双方一直未能达成协议，为防止事态升级、矛盾激化，公安机关经征求出租方意见后，薛金秀、尹兴妹于2012年1月12日用角铁焊死了租赁房屋的大门（即超市大门）。此时，超市的内部装璜、电梯等设备设施的安装已基本结束（电梯尚未通过质监部门的验收），货架、展示柜及超市商品也已基本准备就绪。此后，双方始终未能就超市是否继续开办达成一致意见，致超市至今未开始营业。
4、合同履行过程中的其他信函往来情况。
2011年8月5日，肖灵康、路轶、路明共同向董圣鲜、薛金秀、尹兴妹分别发出了《关于房屋租赁合同相关事宜的函》。该函载明：“你我双方于2010年元月12日签订《房屋租赁合同》及2010年2月10日签订《房屋租赁合同补充协议》各一份，约定由你方租赁我方房屋用于开办超市。由于合同条文中存在缺陷，2010年11月25日，双方又签订《房屋租赁合同补充协议》，约定原合同从你方超市开业前两个月起租，定为每年10月1日起租，每年房屋租金提前1个月支付，如果拖欠房租五天以上，我方有权解除合同。2010年12月14日，经你我双方对帐结算，确认你方结欠我方各种款项合计2799462元，你方承诺于2010年12月30日支付1000000元，余款于2011年1月25日前全部付清。之后，你方仅支付1000000元，余款至今未付。根据上述情况，我方慎重提出如下意见：（1）由于你方未能按承诺（2010年12月14日董圣鲜签署）支付余款1799462元及《房屋租赁合同补充协议》第四条第三款第六项约定到期的1000000元，合计2799462元，现特函告你方，限你方自收到本函之日起十日内付清该款。（2）根据双方签订的《房屋租赁合同》及相关的《房屋租赁合同补充协议》的约定，你方应于2011年9月1日前支付第二年房屋租金1980000元，支付期限最迟不超过2011年9月5日。如你方未能在2011年9月5日前支付第二年的房屋租金1980000元，我方即解除《房屋租赁合同》的履行。（3）如解除《房屋租赁合同》的履行，对于你方已进场的装璜，你我双方可共同委托具有资质的评估公司进行评估。评估后，双方可在评估范围内另行进行协商解决。综上，请慎重考虑我方意见。我方考虑到双方的合作关系，本着以和为贵的精神，请你方在接到本函后十日内对本函所涉内容做出书面回复和说明，并具体实施。否则，到期后我方将采取相应的法律手段就你方的违约行为追究相应的法律责任，并就我方可能因此所遭受的一切经济损失向你方进行追索。”
2011年8月25日，董圣鲜致函肖灵康、路轶、路明（2010年8月31日通过EMS国内特快专递邮寄），其内容为：“2010年1月，你方与董圣鲜签订了《房屋租赁合同》，后董圣鲜之租赁房屋因他方阻挠破坏致使超市无法开业。于是，你方向董圣鲜承诺，确保其在租赁房屋内经营的超市能够不受一切外力影响及破坏，若有他人破坏你方一定予以解决，确保超市能够正常开业，在此前提下，双方才签订了《房屋租赁合同补充协议》，对租赁合同的部分条款进行了修改。但补充协议签订后，你方始终未予履行承诺内容，致使董圣鲜在租赁房屋内经营的超市多次遭到他人破坏，并至今无法开业。你方与董圣鲜一贯具备较好的合作关系，故请你方接函后，立即与董圣鲜联系，就租赁合同之履行事宜进行协商，以保护双方之合法权益。”
2011年12月22日，肖灵康、路轶、路明（甲方）共同向董圣鲜、薛金秀、尹兴妹（乙方）分别发出了《解除﹤房屋租赁合同﹥通知书》。该通知书载明：“由于乙方未能按约于2011年9月1日支付2011年10月1日起的租金1980000元，且经甲方催促后乙方仍未支付或与甲方办理相关手续。另外，经甲方了解，由于乙方内部存在合伙纠纷，超市至今无法正常开业。鉴于上述情况，甲方为尽可能使双方的损失减少，特书面通知乙方，要求：一、解除甲、乙双方于2010年元月12日、2010年2月10日和2010年11月2日签订的三份房屋租赁合同（协议）。二、乙方自收到本通知之日起十日内将堆放于租赁房屋内属于乙方的货、物全部搬出，并将租赁房屋交还甲方。三、如乙方未能在收到本通知之日起十日内搬出，则甲方负责将属于乙方的货、物统一归并堆放，货、物的缺、损由乙方自己承担。所产生的搬运费（按实计算），货、物的仓储费（按100元／平方米／月计算）由乙方承担。考虑到双方原有的合作关系，对于双方间形成的往来，可通过协商或诉讼途径解决。”
2012年1月16日，董圣鲜在收到《解除﹤房屋租赁合同﹥通知书》后，致函肖灵康、路轶、路明（2012年1月18日通过EMS国内特快专递邮寄），其内容与其2011年8月25日致肖灵康、路轶、路明的函完全一致。审理中，薛金秀、尹兴妹确认《解除﹤房屋租赁合同﹥通知书》在正常期限内送达时系家人代收，事后也与肖灵康、路轶、路明口头商议过解除事宜，但对肖灵康、路轶、路明的上述函件、通知书均未作出书面回复。
董圣鲜在本案审理过程中，多次来函催办，认为超市不能早日开业，其损失巨大。在其信函中列举的超市损失明细中，载明房租金损失6400000元（2010年10月1日-2012年12月）。
三、当事人诉辩称情况
2012年4月13日，肖灵康、路轶、路明诉至原审法院，请求解除双方的租赁合同，同时要求董圣鲜、薛金秀、尹兴妹立即搬出、返还租赁房屋，支付到实际返还租赁房屋之日止的约定租金及按未付部分租金百分之三十计算的违约金。由于租赁合同因董圣鲜、薛金秀、尹兴妹违约导致解除，原则上要求董圣鲜、薛金秀、尹兴妹拆除装修装饰物及设备设施；考虑到拆除会给董圣鲜、薛金秀、尹兴妹带来较大损失，也同意予以利用，鉴于评估价值明显高于董圣鲜、薛金秀、尹兴妹的实际投入价值，愿意适当补偿2750000元。
董圣鲜辩称：涉案租赁房屋未经综合验收、消防验收，地下室是地下车库，不符合交付条件，事实上租赁房屋也没有交付；肖灵康、路轶、路明在明知董圣鲜、薛金秀、尹兴妹内部发生矛盾并收到薛金秀、尹兴妹的终止委托及除名通知后，仍以确保董圣鲜超市正常开业为诱，骗取董圣鲜与其签订2010年12月14日的补充协议及结算清单，但事后又暗中支持薛金秀、尹兴妹阻止董圣鲜超市开业，肖灵康、路轶、路明具有诈骗行为。据此，肖灵康、路轶、路明无权要求其支付租金及违约金，要求驳回肖灵康、路轶、路明的诉讼请求，并让其超市尽早开业。
薛金秀、尹兴妹共同辩称：涉案租赁房屋未经综合验收、消防验收，地下室是地下车库，不符合交付条件，事实上租赁房屋也没有交付。因2010年11月25日薛金秀、尹兴妹已终止对董圣鲜的委托，12月1日已决议将董圣鲜合伙除名，且薛金秀、尹兴妹已及时通知了肖灵康、路轶、路明，因此，对于肖灵康、路轶、路明与董圣鲜于2010年11月25日、2010年12月14日签订的补充协议及结算清单不予认可。所以，租金支付应以前三份合同及协议为准，即从超市开业前两个月起算；由于到现在为止超市都未能开业，虽然合伙内部矛盾是原因之一，但根本原因是租赁房屋尚未通过综合验收及消防验收，无法满足超市开业经营的必备条件，同时造成了装璜、设备设施投入的损失。现涉案租赁房屋于2013年9月12日获得了交付使用竣工验收的通知，因此，肖灵康、路轶、路明无权要求支付此前的租金及违约金，且其主张的违约金过高，如果要计算违约金，也希望法院依法调整。同意解除双方的所有租赁关系，要求肖灵康、路轶、路明返还地下室部分的出资5800000元，并以评估意见赔偿装璜、设备设施投入的损失。
四、鉴定评估及清点等情况
1、鉴定评估情况及结论。
审理过程中，原审法院根据薛金秀、尹兴妹的申请，依法委托无锡宝光资产评估有限公司（以下简称宝光评估公司）、江苏同方土地房地产评估有限公司（以下简称同方评估公司）对超市的设备设施、装修价值进行了评估。
宝光评估公司经评估，于2013年6月30日出具了锡宝光评鉴（2013）第015号评估报告，其结论为：委托评估的设备在评估基准日（2013年3月18日）的正常公平交易价值为人民币1914200元，其中空气处理机组89667元（未安装到位）、地下室镀锌风管（1500＊400）82440元（含保湿层及配套组件）、地下室镀锌风管（650＊400）65160元（含保湿层及配套组件）、一层镀锌风管（1500＊400）75240元（含保湿层及配套组件）、一层镀锌风管（650＊400）61650元（含保湿层及配套组件）、二层镀锌风管（2000＊400）117000元（含保湿层及配套组件）、二层镀锌风管（650＊400）67410元（含保湿层及配套组件）、DN100冷冻水管16560元（含保湿层及法兰阀门等附件）、DN80冷冻水管25470元（含保湿层及法兰阀门等附件）、UPVC冷凝水管（Ф50＊2）630元（含保湿层）、UPVC冷凝水管（Ф40＊2）630元（含保湿层）、无机房电梯91800元、自动人行道电梯1162800元（4台）、展示柜31509元（未安装到位）、不锈钢抽油烟机17730元（2台）、镀锌抽油烟机管8550元。
同方评估公司经评估，于2013年6月17日出具了苏同方（2013）（锡房）（估）字第51号房屋装修估价报告，其结论为：本次评估采用分部分项工程量清单计价法测算估价对象于估价时点（2013年1月29日）全新状态下的装修费用，扣除装修折旧，最终确定估价对象于估价时点最有可能实现的装修价值（含与其主体不可分割的附属设施价值）为人民币3710317元，其中超市装修价值2924703元、超市附属设施价值716594元、王兴记装修价值69020元。
董圣鲜、薛金秀、尹兴妹对上述评估报告在法定期限内未提出异议。肖灵康、路轶、路明对上述评估报告提出如下异议：一、设备评估方面。1、自动人行道电梯（4台）评估原值为1292000元，净值为1162800元。根据康力电梯股份有限公司的合同编号为SA00100992的合同总价为834000元（其中包括设备、安装、运输、验收），与薛金秀、尹兴妹提供的设备明细表是一样的。评估公司的评估价远高于合同价；该设备至今未安装完工，按照国家规定的电梯安装新标准，还需增加电子设备每台80**元、保养费每台65**元，还包括监控设备等，如果要使电梯安装完工，实际支出的费用会超出评估报告的净价值。2、空调通风管道。评估公司评估的空气处理器净值价和美国约克水冷冷水系统的工程报价是一样的，未扣除折旧；其他管道、风口也是如此。3、冷凝水管的评估价比工程报价还高，要求评估公司提供评估的价格依据。二、房屋装修方面。整个评估报告只有工程量、数量，没有工程量和设备的单价，对此其应享有知情权，否则无法判断评估依据。评估机构是按国标进行评估的，但装修公司并不是按国标进行装修的，所有装饰材料应提供消防检测报告。整个装修工程的水电费均由其支出，评估公司应将该部分装修费用列出清单并予扣除。
针对肖灵康、路轶、路明对评估报告提出的异议，宝光评估公司作出了如下书面回复：肖灵康、路轶、路明对评估的意见主要是对现行重置价格和历史成本之间的差异。按照评估准则的相关规定，重置成本为在相同或类似的设备在评估基准日的现行含税购置价。本次评估基准日是2013年3月18日，而设备购置时间为2010年，历史成本和现行购置成本二者之间在市场价格波动的情形下是会有差异的。同方评估公司在提供评估技术报告的同时作出了如下书面回复：关于肖灵康、路轶、路明提出的“整个评估报告只有工程量、数量，没有工程量和设备的单价，对此原告应享有知情权，否则无法判断评估依据”，技术报告对于工程量、数量、价格（按照定额，分部分项计算，综合价格包括材料费、人工费）都有明确的说明。关于肖灵康、路轶、路明提出的“评估机构是按国标进行评估的，但装修公司并不是按国标进行装修的，所有装饰材料应提供消防检测报告”，评估机构评估时按照估价时点的现状，按照规范规定的合法假设进行计量计算，当事人提出的问题超出评估范围，涉及装修过程、消防安全、质量认定、综合验收问题不予说明。关于肖灵康、路轶、路明提出的装修过程中的水电费问题，在估价现场及报告出具前，当事人未提出该问题，评估公司按照惯例评估，经计算，具体为：电：10517.1KWH＊0.75／KWH=7887.825元；水：489.734立方米＊2.8元／立方米=1371.255元，合计9259.08元。至于该费用由谁承担评估公司不予负责答复。另当事人可提供水电使用的具体票据为依据，评估公司只是按照国标定额计算得出的价格，可能与实际使用稍有出入。
审理中，薛金秀、尹兴妹确认装修使用的80＊80地砖购买价格为26.80元／块，铺设地砖的人工工资为12元／平方米，所需辅助材料水泥、黄砂花费不清楚；人行电梯共850000元左右（包括购置价款、运输费、安装费及基础材料费等全部费用在内）。董圣鲜确认前洲、玉祁两个超市的人行电梯总价大概是140多万元，超市装修、购买电梯等的账目在其家里，但在阻止其开超市的黑恶势力没有绳之以法前，其拒绝向法院提供上述账目。
根据上述情况，经原审法院讨论决定，为确定上述装修装潢、设备设施投入时的实际支付价格，于2013年11月28日致函评估公司，委托评估公司以2010年11月25日为基准日另行出具鉴定、评估报告。
宝光评估公司经评估，于2013年12月10日出具了锡宝光评鉴（2013）第015-1号评估报告，其结论为：委托评估的设备在评估基准日（2010年11月25日）的资产评估值为人民币1644800元，其中空气处理机组95040元（未完成）、地下室镀锌风管（1500＊400）80883元（含附件）、地下室镀锌风管（650＊400）63756元（含附件）、一层镀锌风管（1500＊400）73854元（含附件）、一层镀锌风管（650＊400）60291元（含附件）、二层镀锌风管（2000＊400）114444元（含附件）、二层镀锌风管（650＊400）66033元（含附件）、DN100冷冻水管16038元（含附件）、DN80冷冻水管24651元（含附件）、UPVC冷凝水管（Ф50＊2）594元（含附件）、UPVC冷凝水管（Ф40＊2）594元（含附件）、无机房电梯95000元（未验收）、自动人行道电梯893000元（4台、未验收）、展示柜34650元（制冷系统不全、未完成）、不锈钢抽油烟罩17820元（2台、含附件）、镀锌抽油烟机管8118元（含附件）。
同方评估公司经评估，于2013年12月10日出具了苏同方（2013）（锡房）（估）字第103号房屋装修咨询报告，其结论为：在估价时点2010年11月25日，经专业测算和判断，确定房屋装修及与主体密不可分的附属附属物价值为人民币3300973元，其中超市装修价值2598712元、超市附属设施价值651363元、王兴记装修价值50898元。
肖灵康、路轶、路明认为该评估价值仍明显高于承租方当时的实际投入；董圣鲜认为薛金秀、尹兴妹无权申请对其超市的装修、设备等进行评估；薛金秀、尹兴妹对评估报告无异议。
2、对租赁房屋内属于承租方的可移动设施、商品、遗存装璜材料等的清点情况。
审理中，原审法院依法通知双方到租赁房屋对尚存租赁房屋内属于承租方所有的、与租赁房屋未形成附合的可移动设施、商品、装璜材料等进行了现场清点。清点过程中，肖灵康、路轶、路明始终在场；尹兴妹在清点装璜材料、可移动设施时在场；董圣鲜、薛金秀经通知始终未到场参加。清点物品详见清单。
以上事实有双方签订的租赁合同及补充协议、《合伙协议书》、《授权委托书》、《终止委托书》、《除名决议书》、付款依据、往来信函及邮寄凭证、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书》、《建设工程竣工验收备案凭证》、《竣工验收备案表》、《交付使用竣工验收通知》、装潢和设备明细表及其附件、（2011）澄民初字第0124号民事裁定书及该案卷内证据复印件、（2012）锡民终字第0767号民事裁定书、评估报告、财产清点笔录及清单、现场照片及当事人的陈述等在案佐证。
原审法院认为，本案存在以下争议焦点：
一、承租人是董圣鲜一个人还是董圣鲜、薛金秀、尹兴妹三人组成的个人合伙体。
肖灵康、路轶、路明及薛金秀、尹兴妹认为，董圣鲜、薛金秀、尹兴妹签订了个人合伙协议，明确约定在涉案租赁房屋内合伙经营超市，且该个人合伙已经法院审理确认成立，故董圣鲜、薛金秀、尹兴妹具备诉讼主体资格。
董圣鲜认为，董圣鲜、薛金秀、尹兴妹虽签订了合伙协议，但租赁房屋、筹备超市均系其个人进行并出资，薛金秀、尹兴妹在此过程中的付款均是董圣鲜向其二人及其他人的借款，因此，本案租赁合同的承租人应为董圣鲜个人，薛金秀、尹兴妹没有资格作为承租人参加诉讼，也无权主张任何民事权利。
原审法院认为：董圣鲜、薛金秀、尹兴妹之间通过签订《合伙协议书》成立个人合伙的时间虽然在2010年1月12日合同、2010年2月10日合同之后，但《合伙协议书》明确约定以董圣鲜的名义领取个体户营业执照，企业名称为无锡玉祁新乐购超市，实则为合伙企业，经营项目和范围为开办超市，经营商品买卖等；合伙企业的经营场所位于无锡市玉祁镇武玉路和海瑞路交界处的新乐购超市，企业经营面积约15000平方米。《合伙协议书》签订当天，薛金秀、尹兴妹共同签署了《授权委托书》一份，明确了董圣鲜合伙企业责任人（即企业事务执行人）的身份，并承诺对董圣鲜依规定办理的有关事宜均承担法律责任。此后，薛金秀、尹兴妹分别在2010年1月12日合同和2010年2月10日合同上的“乙方”签名栏处签字，对合伙成立前董圣鲜的合伙代表行为作出了追认。此外，江阴市人民法院和无锡市中级人民法院已生效的裁判文书也确认了董圣鲜、薛金秀、尹兴妹之间的个人合伙成立。据此，本案的承租人应确定为董圣鲜、薛金秀、尹兴妹的个人合伙，因该合伙组织尚未经登记取得字号，故合伙人在民事诉讼中为共同诉讼人。因此，薛金秀、尹兴妹为适格诉讼主体，对董圣鲜的辩称意见不予采纳。
二、涉案租赁房屋是否具备出租条件、租赁房屋是否已交付。
肖灵康、路轶、路明认为，其出租的房屋符合出租条件，虽双方未办理书面交接手续，但事实上已于2010年6月交付被告使用，至肖灵康、路轶、路明起诉时为止，董圣鲜、薛金秀、尹兴妹也未对租赁房屋是否符合出租条件、是否已交付提出异议。董圣鲜、薛金秀、尹兴妹也已实际接受租赁房屋并对租赁房屋进行了装修，至董圣鲜、薛金秀、尹兴妹内部发生矛盾并锁门时（2011年1月12日），已基本完成了超市开业的准备工作。
董圣鲜、薛金秀、尹兴妹认为，租赁房屋未经综合验收、消防验收，地下室是地下车库，不符合交付条件，事实上租赁房屋也没有交付。
原审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。关于租赁房屋未经消防验收或者消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。涉案租赁房屋在一审法庭辩论终结前已经取得了《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书》、《建设工程竣工验收备案凭证》、《竣工验收备案表》、《交付使用竣工验收通知》，由于整体项目开发等缘故，上述房屋房屋所有权证目前尚未办妥。应认定本案租赁合同有效，对董圣鲜、薛金秀、尹兴妹租赁房屋不符合交付条件的辩称意见不予采纳。
关于租赁房屋是否已实际交付的问题。一、从上述双方约定的付款条件、时间以及董圣鲜、薛金秀、尹兴妹实际的付款时间及金额分析，可以认定租赁房屋已实际交付。二、从双方提供的装修合同、设备购买及安装合同、装修材料费及人工费等支付依据等来看，董圣鲜、薛金秀、尹兴妹至少在2010年10月已开始对租赁房屋进行装修及进货等超市开业前的准备工作，庭审中双方也确认超市原定于2010年12月18日开业。三、董圣鲜、薛金秀、尹兴妹因内部矛盾产生纠纷后，薛金秀、尹兴妹自2011年1月9日开始连续到租赁房屋内阻止董圣鲜超市开业，并于2011年1月12日锁闭了租赁房屋，此后再未对租赁房屋进行装修施工和进货等开业准备工作。审理中双方一致确认超市的装修及进货等开业准备工作已基本就绪；在评估现场勘查、清点时也可以确定超市的装修及进货等开业准备工作已基本就绪。从以上几个方面的情况结合装修及进货的规模、数量、所需施工时间等综合分析，涉案租赁房屋至少在2010年10月即已实际交付，该交付时间符合双方约定的最迟交付时间（即2011年1月1日前）。据此，对董圣鲜、薛金秀、尹兴妹认为租赁房屋未经综合验收、消防验收，地下室是地下车库，不符合交付条件，事实上租赁房屋也没有交付的辩称意见不予采纳。
三、董圣鲜与肖灵康、路轶、路明签订的2010年11月25日合同、2010年12月14日合同是否有效及该两份合同对薛金秀、尹兴妹是否具有约束力。
肖灵康、路轶、路明认为，董圣鲜在整个租赁过程中一直代表合伙体与其办理相关事宜，上述合同内容薛金秀、尹兴妹也早已明知，在诉讼前也一直未对此提出异议，故对上述合同应认定有效并对合伙体具有约束力。
董圣鲜认为，肖灵康、路轶、路明在明知董圣鲜、薛金秀、尹兴妹内部发生矛盾并收到薛金秀、尹兴妹的终止委托及除名通知后，仍以确保董圣鲜超市正常开业为诱，骗取董圣鲜与其签订2010年12月14日的补充协议及结算清单，但事后又暗中支持薛金秀、尹兴妹阻止董圣鲜超市开业，具有诈骗行为。
薛金秀、尹兴妹认为，该两份合同签订时，其已解除对董圣鲜的委托并已对董圣鲜作出合伙除名决议，故对该两份合同不予认可。
原审法院认为，个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，合伙人有执行和监督的权利。合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。2010年11月25日合同的签订与薛金秀、尹兴妹向肖灵康、路轶、路明发出《终止委托书》发生在同一天。根据薛金秀、尹兴妹邮寄送达《终止委托书》的EMS国内特快专递邮件详情单上记录的收寄日期为2010年11月25日16时，收寄邮局为江阴市月城。根据通常的特快专递投递流程，该快件已不可能在2010年11月25日投送至肖灵康、路轶、路明处。因此，在董圣鲜与路明签订上述合同时，薛金秀、尹兴妹终止董圣鲜代理权的通知并没有到达肖灵康、路轶、路明，路明在签订该合同过程中并无过错，且董圣鲜否认收到该通知，薛金秀、尹兴妹无证据证明已将该通知送达董圣鲜，应认定董圣鲜在签订该合同时具有代理权限，故2010年11月25日合同应属有效。2010年12月14日合同签订前，肖灵康、路轶、路明已收到薛金秀、尹兴妹向其发出的《终止委托书》、《除名决议书》，其已明知合伙内部产生了重大矛盾，薛金秀、尹兴妹与董圣鲜就董圣鲜能否代表薛金秀、尹兴妹继续执行合伙事务产生争议。且双方在2010年2月10日合同中已明确约定肖灵康、路轶、路明负责承建该地下室，并且承担超出承租方投资部分和在施工中造成其他后果等由肖灵康、路轶、路明承担，房屋和土地的产权税由肖灵康、路轶、路明依法交纳；肖灵康、路轶、路明应承担该租赁地下室的所有消防设施、通风设施的设计安装和材料等，而该清单约定地下室规费、防火、通风、设计费、车道费用、翻风管以及广告费、西面池费用、灯具费用由董圣鲜负担与原合同明显不符，且薛金秀、尹兴妹始终不予认可。在此情况下，肖灵康、路轶、路明与董圣鲜于2010月12月14日签订的补充协议（包括附属的《结算清单》）应属无效。
四、超市未能开业的原因认定。
肖灵康、路轶、路明认为：超市未能正常开业的真正原因是董圣鲜、薛金秀、尹兴妹内部矛盾所致。事实上，在薛金秀、尹兴妹锁门前，大部分商品已上货架，开业的准备工作已基本就绪。
董圣鲜认为：超市未能正常开业是因为董圣鲜与薛金秀、尹兴妹之间的纠纷所致。超市虽没有正常开业，但货已进场，并且营业员已经招了。由于薛金秀、尹兴妹从2010年10月起不断上门闹事，造成房屋不能验收、超市不能开业，一切都不能进行，所以把门锁上的。另外，肖灵康、路轶、路明暗中支持薛金秀、尹兴妹的做法也是原因之一。
薛金秀、尹兴妹认为：其与董圣鲜之间出现纠纷是事实，原因是董圣鲜没有履行出资义务，并且在外面招商了。为了避免有','2018-10-07
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