广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法��三初字第1311号
原告翟辉栋，男，汉族，住址广东省深圳市罗湖区。
委托代理人许勇，广东鼎为律师事务所律师。
被告刘传忠，男，汉族，住址广东省深圳市南山区。
委托代理人王兆华，广东耀中律师事务所律师。
第三人深圳市宏大物业管理有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人曹贵玲。
委托代理人史洪涛，男，汉族，住址河南省濮阳县，公司员工。
第三人招商银行股份有限公司深圳��行，地址深圳市福田区。
代表人张明辉。
委托代理人董文革，北京市京都（深圳）律师事务所律师。
原告翟辉栋诉被告刘传忠、第三人深圳市宏大物业管理有限公司（以下简称宏大公司）、招商银行股份有限公司深圳分行（以下简称招商银行深圳分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月12日立案受理后，依法由代理审判员苟瑜适用简��程序独任审理，于2015年9月8日公开开庭进行了审理，后本院转为普通程序，由代理审判员苟瑜、人民陪审员彭风、杨江河组成合议庭，于2016年3月11日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人许勇，被告委托代理人王兆华、第三人宏大公司委托代理人史洪涛、招商银行深圳分行委托代理人董文革到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2015年4月21日与被告在第三人宏大公司居间下签订了《房产买卖合同》，合同约定，被告将其所有的位于深圳市福田区泥岗西路信苑花园甲栋206房产（房产证编号为深房抵字第3000680154号）出售给原告，购房价435万元，原告已在签订合同的同时向被告支付定金30万元。被告房产按揭��款银行为第三人招商银行深圳分行，故原告与被告在2015年5月14日到该行办理了《二手楼交易资金监管协议》（编号：2015830109），同时，原告按银行要求将首期款项101万元存入银行指定账户。但在2015年6月7日，被告单方通知第三人招商银行深圳分行不要办理赎楼，又通知原告申请贷款的银行不要发放贷款，并告知原告终止交易。在本案中，原告一直遵循诚实信用原则在履行，但被告一直没有办理赎楼手续，也明确表示不会继续履行双方合同，故原告恳请法院依法判决：1、被告继续履行与原告签订的《房产买卖合同》，并协助原告办理房屋产权过户变更登记手续；2、本案诉讼费由被告承担。
被告口头答辩称，1、本案系因原告原因导致合同无法履行，
被告不存在违约行为。原告购买被告房屋是要向招商银行申请房屋贷款，原告第一次向被告支付定金是通过刷信用卡套现的方式，在便利店刷了15万元后，宏大公司扣除了1万元用于水电费押金后，向被告支付了14万元。随后原告向宏大公司支付15万元，宏大公司在扣除5万元后将10万元退还给原告，之后原告将10万元转账给被告，原告将上述两笔转账凭证作为申请贷款的资料交给招商银行，招商银行审批认为上述两笔款项不能代表原被告的定金交付，以及转账金额与合同金额不对应，不认可为定金，故拒绝发放贷款给原告。后原告向被告要求通过再次转账的做账方式来申请贷款，原、被告之间再次通��当天转账方式转账了30万，被告收到后当天立即又返还给原告，原告将第二次转账的资料交给招行申请贷款，招行以当天互相转账的情形为由再次拒绝发放贷款，至今原告都无法获得招行贷款，以至于合同无法继续履行，双方合同应予以解除。2、被告实际收取定金为24万元而非30万元，原告并未完全支付定金。4月21日由于原告没有现金，通过信用卡套现方式来通过宏大公司老板向原告转账了14万元，被告虽然出具了15万元收据，但其中1万元被宏大公司扣减。第二笔15万元由于原告之前向宏大公司转账15万元后宏大公司扣减了5万又还给原告，以至于被告实际收取了10万元，被告当时出具了15万元的收据是为了原告向招行申请贷款的资料，而宏大公司扣减的5万元不应认定为被告收取的定金。3、由于原告无法获得银行贷款审批，导致被告巨大损失，本案买卖房屋系被告唯一���屋，被告在卖房的同时已经在南山区另行签订房屋买卖合同并已交付定金，但由于原告批贷问题导致被告实际收不到房款，被告另行购买的房屋无法继续履行，以至于被告只能将南山区的房屋转让给他人，现该房屋已升值百万有余，被告损失巨大。4、争议房屋存在租约，因原告原因导致合同无法履行，现承租人向被告要求行使优先购买权，并向被告要求赔偿损失，以至于原、被告合同无法继续履行。
第三人宏大公司无答辩意见。
第三人招商银行深圳分行第一次开庭缺席，第二次开庭口头答辩称，其与被告签订的个人授信协议授信额度是176万元，授信期间为10年，贷款时间为2013年7月25日，贷款当天同时又签订个人贷款借款合同，贷款期限是36个月，用涉案房产办理抵押登记，登记时间为2013年8月5日，目前贷款尚未到期。
经审理查明，涉案房产位于深圳市福田区泥岗西路信苑花园甲栋206号，登记在被告名下，房产证号为深房地字第3000680154号，房产用途为住宅，登记建筑面积为128.19平方米，涉案房产目前处于抵押状态，抵押权人为第三人招商银行深圳分行，被告目前仍在继续还款。
2015年4月21日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房产买卖合同》，约定被告将涉案房产转让给原告，转让价格为435万元，购房定金30万元。合同第二条约定，为保证第三方顺利办理房产交易手续，被告应在签订本合同后十个工作日内出具委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付第三方办理赎楼、过户等，并由被告委托担保公司赎楼；合同第三条约定，涉案房产带租约，被告应在本合同签订后40日内与承租人解除租赁合同，并向原告提交书面的解除租赁合同依据，否则，如因承租人主张优先购买权而导致原告或他人损失的，由卖方承担；合同第七条约定，原告须于2015年5月20日之前支付首期款，并到原告贷款行做资金监管，依据监管合同存入托管账户，原告应在买卖双方办理首期款监管当日向银行提交按揭贷款申请的���关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，原告应于银行出具贷款承诺函之日起三日内向第三方或者监管银行补足应首期交款，被告应一同办理首期监管手续并配合原告办理按揭申请手续，并签订收款账户确认书等银行要求签署的相关文件；合同第十二条约定，任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如原告支付定金后违约，被告有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之十的违约金；如被告收取定金后违约，原告有权解除合同并要求被告双倍返还定金或要求被告支付房产转让价百分之十的违约金；备注条款还约定，定金为30万元，交房时间为2015年6月31日之前。同日，被告出具《费用支付承诺书》，确认第三人为经纪方，原、被告之间的房屋买卖合同中应由买方��原告承担本次房屋买卖交易的佣金5万元。
关于定金的交付。原告主张，原、被告合同签订后，因只随身携带了2万元现金，就告知被告说第二天向被告交付剩余定金，但被告称急需用钱，可以在第三人宏大公司的便利店先刷卡支付，于是原告按照被告所说，于签订合同当天即2015年4月21日通过刷自己及其配偶沈云的信用卡向第三人宏大公司的便利店账户支付了5万元、5万元、3万元和2万元，合计15万元，刷卡后，被告出具收据确认收到15万元。原告还主张，第三人招商银行深圳分行以定金支付的收款方不是被告为由第一次不同意发放贷款，为达到银行的要求，2015年5月25日，原告在第三人招商银行深圳分行柜台向被告转入10万元��5万元和15万元定金，被告收到后随即转回给原告账户15万元，并将剩余15万元取现，还出具收据证明已收到15万元定金，故原告总共向被告支付30万元定金。被告称原告给第三人宏大公司转了多少钱不清楚，但第三人宏大公司只给被告转了10万元，在第三人招商银行深圳分行不同意发放贷款后，配合原告重新做账，在2015年5月25日收到原告转来的30万元款项后已将款项返还，总共收到定金24万元，剩下6万元至今未收到。第三人宏大公司认可原告的主张，称当时三方都在场，原告是在被告的指示下，将第一笔15万元定金通过刷信用卡的方式付款至第三人宏大公司名下的便利店账户，宏大便利店的实际老板即宏大公司的委托代理人史洪涛在收到15万元定金后，扣除1万元水电费押金，已于2015年4月22日分两次银行转账给被告合计14万元，并在交易明细中备注为“信苑花园甲栋206”；2015年5月25日，原告现金支付15万元定金后，第三人宏大公司收取5万元留作佣金，故第三人宏大公司总共收取6万元。宏大公司还主张，被告于2011年5月31日将其名下所有的第三人宏大公司50%股权转让给史洪涛，并办理了公证；第三人宏大公司和宏大便利店系关联公司，已向第三人招商银行深圳分行提交相关资料证明其关系。
关于资金监管。原告主张，2015年5月14日，原、被告及第三人宏大公司工作人员史洪涛前往第三人招商银行深圳分行红荔支行办理资金监管手续，并签署了《二手楼交易资金监管协议》（编号：2015830109），双方约定将首期款101万元交由该银行监管；2015年5月15日，原告向约定的第三��招商银行深圳分行监管账户（账号：975558320490201010）存入101万元。被告委托代理人称不清楚被告是否于2015年5月14日到银行签订过监管协议，称资金监管协议上的落款时间为2015年5月21日，晚于合同约定的时间，原告已经违约。原告和第三人宏大公司均抗辩系第三人招商银行深圳分行的工作人员要求原、被告双方不要在资金监管协议上签上日期，落款时间由银行签署。原告还主张，在2015年5月25日支付完定金后一直等第三人招商银行深圳分行的发放贷款通知，但一直没有收到回复，被告主张第二次仍被第三人招商银行深圳分行以故意做账为由不予发放贷款，原告声称是因被告拒绝卖房，去银行大闹，银行才不同意发放贷款。
2015年6月8日，被告向原告发出《关于解除房屋买卖合
同的通知》，以原告未按合同约定在2015年5月20日前完成银行资金监管，已构成违约事实为由，书面通知解除双方的房屋买卖合同。被告在该通知中还载明：“2015年5月14日下午3时，应中介公司的约定，与买家、中介公司、赎楼公司和银行人员四方一起，在招商银行办公会客室，当面在有关资金监管全部资料上，做了空白内容的预签名。之所以做空白预签名，是由于买家手里资金不足，未能在四方签名的当时，将101万元首期款交付银行做资金监管。所做的这个空白签名，是有限授权，也就是说，买方必须在合同约定的期限内完成资金监管，这个签名才是有效的”。
第一次庭审后，本院应被告申请，向第三人招商银行深圳分行发出《协助查询通知书》，调取原告两次贷款被拒绝的原因，第三人招商银行深圳分行2016年3月8日回复称“关于翟辉栋我行退单的原因在于客户购房订金在便利店刷卡，我行审批未能通过”。原告对该理由不予认可，主张在第三人告知便利店刷卡有问题后便直接去银行柜台重新支付定金，从未收到银行的任何不同意贷款通知；第三人宏大公司对拒绝贷款的原因不予认可，主张签订合同时三方都在场，原告是经被告指示将定金支付至宏大便利店账户，转款第二天宏大公司委托代理人史洪涛便将定金从其个人名下转到被告名下；被告认可该回���理由。
第三人招商银行深圳分行的委托代理人在庭审中确认被告就涉案房产在该行贷款，贷款尚未到期，但不清楚被告尚欠该行的具体贷款本金和利息金额，也不清楚原、被告双方的贷款申请、最终批准情况及银行批准贷款的流程，要求庭后提交书面回复，但未在指定时间内向本院作出回复，经本院多次催促也未作任何回应。
另查，原告具备购房资格，同意一次性支付购房款，也同意代被告偿还贷款。
再查，被告主张出售涉案房屋仍在出租中，承租人李祥军向其行使优先购买权，并申请作为第三人参加诉讼，原告对此不予认可，提交的录音光盘显示李祥军本人没有实际购房意愿和购房能力，是根据被告要求才向法院提起参加诉讼的申请，被告对该录音不予确认。后李祥军向本院撤回参加诉讼的申请。
以上事实，有《房产买卖合同》、《资金监管协议》、收款收据、《关于解除房屋买卖合同的通知》、银行流水、《费用支付承诺书》、购房资格证明、录音光盘等证据及庭审笔录予以证明。
本院认为，原、被告签订的《房产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力，双方均应按约全面履行自己的义务。
关于对被告主张原告存在首期款迟延交付，根本违约是否成立的问题。本院认为，本案中，原、被告双方在二手房买卖合同中约定原告须于2015年5月20日前支付首期款，原告主张双方已于2015年5月14日前往银行办理资金监管手续并签订《二手楼交易资金监管协议》，被告委托代理人当庭称不清楚被告是否于当天去银行办理，但被告《关于解除房屋买卖合同的通知》中陈述的关于双方��理资金监管手续的时间和内容应视为其自认，亦与原告的陈述一致，本院对原告的该项主张予以确认。同时，根据双方确认的银行交易明细显示，原告已在2015年5月15日将首期款101万元存入其招商银行账户以备银行扣划，故原告已经在合同约定的2015年5月20日之前办理了资金监管手续并支付首期款，已经履行其合同义务，被告以资金监管协议的签署日期为2015年5月21日，超过合同约定的时间为由，主张原告根本违约，本院不予采信。
关于被告主张原告购房贷款未获银行批准，构成违约，被告以此解除合同的理由是否成立的问题。本院认为，首先，被告在向原告发出的《关于解除房屋买卖合同的通知》中并不是以此作为解除合同的理由。其次，合同签订后，原告通过刷信用卡至第三人宏大公司的便利店账户支付了第一笔定金15万元，被告在刷卡当天便出具收款收据的行为应视为对原告支付定金的认可，是双方共同的意思表示，在第三人招商银行深圳分行就定金收款方有异议而不同意发放贷款后，原、被告双方立即前往银行柜台重新交付定金以期获得银行的同意，均属于积极履行合同义务，故即使第三人招商银行深圳分行最终仍以定金支付有问题而未批准贷款，但该退单原因并不能完全归责于原告或者被告，在此情况下，原、被告应商讨解决问题的方法，如征询原告是否能通过一次性付款或其他方式支付剩余房款，或者履行催告手续并给予原告合理期限凑齐房款，以致合同能够继续履行，故原告的购房贷款未获银行审批同意，并不是被告解除合同的理由。
关于合同能否继续履行的问题。本院认为，根据前述认定的事实，被告以原告迟延支付首期款构成根本违约为由，单方向原告发出解除合同通知书，导致原、被告双方合同目的不能实现，被告的行为已构成根本违约。在原告具备购房资格、自愿一次性支付购房款的情况下，原告请求被告继续履行合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于履行合同的顺序，因涉案房产设有抵押权，只有注销抵押权才有继续履行的可能，且抵押权人即第三人招商银行深圳分行的合法权益也应得到保护，故应先还清按揭贷款以注销抵押权。注销抵押权是卖方义务，只有在卖方不履行时，买方才可通过替代履行方式代为履行，故被告应偿还尚欠第三人招商银行深圳分行的贷款���之后，原告应将剩余房款405万元（435-30）支付给被告，如由原告代被告偿还所欠贷款，则原告支付的剩余购房款需扣除上述代偿款项。注销抵押权后，被告应配合原告办理过户手续，过户的所有税费按合同约定由原告承担，鉴于近期国家和地方房屋政策的变化，税费的高低直接影响到房屋交易的总成本，因被告违约而导致过户的税费上涨，原告主张多出的税费应由被告承担符合公平原则和诚实信用原则，至于上涨的税费金额应以税务机关核定的为准，原告实际支付该上涨的部分后可另行向被告主张。办理完毕过户手续之后，被告应向原告交付房屋，结算完水电费等费用后，第三人宏大公司应将剩余押金退还给被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条��规定，判决如下：
一、被告刘传忠应于本判决生效之日起五日内向第三人招商银行股份有限公司深圳市分行偿还涉案房产（即深圳市福田区泥岗西路信苑花园甲栋206房产，房产证号码为：深房抵字第3000680154号）剩余的贷款（具体金额以该行出具的应还款清单为准），如被告刘传忠拒不履行，原告翟辉栋有权代被告刘传忠偿还上述贷款，第三人招商银行股份有限公司深圳分行在上述贷款得到清偿后，应于五日内配合当事人办理注销涉案房产的抵押登记手续；
二、在涉案房产注销抵押���记手续办理完毕后，原告翟辉栋应在五日内向被告刘传忠一次性支付剩余全部购房款（如被告刘传忠主动偿还了尚欠第三人招商银行股份有限公司深圳分行的贷款，则剩余购房款为405万元；如原告翟辉栋代被告刘传忠偿还所欠第三人招商银行股份有限公司深圳分行的贷款，则剩余购房款需扣除上述代偿款项）；如被告刘传忠拒不提供收款账号，则原告翟辉栋有权在被告刘传忠履行本判项期限届满之日起五日内将相应购房款向有关部门提存，有关提存费用由被告刘传忠承担；如原告翟辉栋未能在五日内向被告刘传忠一次性支付剩余全部购房款，导致判决不能继续履行的责任由原告翟辉栋自行承担；
三、在原告翟辉栋将剩余全部购房款支付给被告刘传忠后，被告刘传忠应在五日内配合原告翟辉栋将涉案房产（即深圳市福田区泥岗西路信苑花园甲栋206号，房产证号：深房地字第3000680154号）转移登记至原告翟辉栋名下，办理过户的所有税费由原告翟辉栋承担，被告刘传忠负有配合原告翟辉栋办理申请减免相关税费的义务；
四、被告刘传忠应在收到全部购房款之日起五日内结清涉案房产的物业管理费、水电费、燃气费、有线电视费、电话费、网络费等相关费用，第三人深圳市宏大物业管理有限公司应待前述费用实际发生后将扣留的押金多退少补给被告刘传忠，被告刘传忠配合原告翟辉栋办理有关过户手续，将涉案房产交付给原告翟辉栋。
如当事人未按本判决指定期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、第二百五十三条之规定处理。
本案受理费41600元（已由原告预交），按规定收取41600元，由被告负担；保全费5000元（已由原告预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 苟 瑜
人民陪审员 杨江河
人民陪审员 彭 风
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 冯 益