陕西省华阴市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0582民初531号
原告:徐锁莲，女，1948年11月22日出生，汉族。
委托诉讼代理人:王临战，陕西省华阴市华山法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人:李志强(系徐锁莲丈夫)，男，1944年8月23日出生，汉族。
被告:雷冬凡，男，1955年11月8日出生，汉族，现羁押渭南市华州区看守所。
委托诉讼代理人：郭水利，陕西华岳律师事务所律师。
被告:钟军强，男，1970年6月1日出生，汉族。
原告徐锁莲与被告雷冬凡、钟军强确认合同无效纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐锁莲及委托诉讼代理人王临战、李志强，被告雷冬凡及委托诉讼代理人郭水利，被告钟军强均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告徐锁莲诉讼请求:1.要求确认2011年10月11日两被告与其达成的联建房屋协议无效；2.要求两被告赔偿对原告造成的损失433570元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年两被告合伙在华阴市老车站原告老宅处建设住宅小区。经双方多次协商，与两被告于同年10月15日达成了联建房屋协议，双方约定与其他住户共同将自己的土地交给两被告承建联建房并负责住房分配，也同意将土地办到两被告名下，以便统一办理相关建筑手续和房产证手续，根据原告的土地面积，两被告答应给其面积130平米左右功能齐全的房屋。因原告常住外地，不方便管理，故将联建房屋的事情委托给雷冬凡。此后，将原告的房屋办在了两被告名下，并开始建设房屋。2013年房屋建成后，两被告又收取了原告的水电维修费5000元及购买车库款40000元。开始分房后，原告多次要求两被告分房子，两被告均以两人之间有债务为由，相互推诿，不予交房。后经了解，两被告修建的房屋用于出售，属于房地产开发行为，却只办理了国有土地证，仅为划拨土地，属于违法开发房地产行为，且两被告不具备房地产开发资质，故双方签订的联建房屋协议应当无效。两被告不能依法向其交付房屋，有明显过错，依据《民法通则》、《合同法》相关规定，应当赔偿对其造成的损失。
被告雷冬凡辩称：1.认可联建协议；2.房盖好后，已将房交给原告，是钟军强换了房锁，其随后退出了合伙盖房一事；3.徐锁链给其40000元，其卖给徐锁链一个车库，车库是其退出合伙关系时给其分的。
被告钟军强辩称：卖房是因为雷冬凡欠其钱，其与原告无关系，也不认识。
原告徐锁莲在本院规定的举证期限内递交的证据有：
（1）.联建协议，证明原被告双方达成了联建协议并由被告建房、分房，办理建筑和房产手续的事实；
（2）.契约，证明联建房屋的所有权属原告，原告属适格当事人；
（3）.委托书，证明原告把联建事宜交由被告雷冬凡处理，并约定房屋建成后分给原告130平米的房屋；
（4）.情况说明，证明原告应得的房屋面积为130平方米及原告未得到房子的事实；
（5）.统计局证明，证明原告的损失以2989元每平方米计算；
（6）.人民法院民事判决书3份，证明原被告签订的联建协议无效，两被告的联建行为属于房地产开发，两被告没有开发资质，有明显过错；
（7）.水电修理费及车库款收条，证明原告交纳了水电修理保证金5000元及车库40000元的事实。
被告雷冬凡对原告递交证据的质证意见为：证据（1）、（2）无异议；证据（3）委托书属实，给了原告72平方米的房子，再卖给了原告一个价值40000元的车库；证据（4）130平方米房屋属实，房屋建成后，原告只要了70多平方米；证据（5）认为损失应该按小产权房计算每平方米1500-1600元，不应按商品房计算；证据（6）原告与其委托时，知情无建筑资质，联建协议有效；证据（7）属实，钱全都交到合伙账务上。
被告钟军强对原告递交证据的质证意见为：证据（1）无异议；证据（2）不清楚房子属谁的，只清楚雷冬凡代理了联建协议内的一个人；证据（3）与其无关；证据（4）原告和雷冬凡之间的事情自己不清楚；证据（5）与雷冬凡意见一致；证据（6）承认没有建筑资质，但联建协议有效；证据（7）5000元水电保证金交到合伙账上，40000元车库钱没有交到合伙账上。
被告雷冬凡在本院指定的举证期限内未向本院提交证据。
被告钟军强在本院指定的举证期限内未向本院提交证据。
本院对证据的认证意见为：原告徐锁莲递交的证据（1）可证明原被告签订联建协议的事实；（2）、（3）、（4）、（7）可相互印证，具有真实性、关联性、合法性。故对证据效力予以认定；证据（5）属商品房价格证明，故不具有证明力；证据（6）具有真实性、关联性、合法性，具有证明力。
根据本院对证据效力的认定意见，结合原告陈述、被告答辩，查明案件事实如下：
原告徐锁莲父亲徐万秀（已去世）之妻韩桂兰，在华阴市老车站64号有宅基地一院，内有旧房两间。2008年8月27日根据韩桂兰意愿，与其五个儿女协商，一致同意将该旧宅及两间旧房转给二女儿徐锁莲，徐锁莲拥有该宅基及两间旧房的所有权。2011年2月10日被告雷冬凡与徐锁莲及其丈夫李志强商谈房屋联建一事，并将与五户邻居联合建住宅楼的一切事宜全权委托雷冬凡，要求房屋建成后分给自己130平方米左右功能齐全的住宅一处或两处，书写了委托书。2011年10月15日原告徐锁莲与被告雷冬凡、钟军强个人签订《联建房协议》，联建协议内共五户，经共同协商，同意由钟军强、雷冬凡牵头承建，建成后协商分配住房。2013年房屋建成后，雷冬凡、钟军强还有另一建房合伙人杨某协商，将前楼中单元402室、302室两套房分给徐锁莲夫妇。房屋未交付徐锁莲之前，徐锁莲自愿将402房给其外甥女雷娟（雷冬凡女儿），只要302一套房屋，该房屋面积为85平方米，并分别交了水电修理保证金5000元及车库钱40000元。因钟军强与雷冬凡之间有纠纷，至今徐锁莲未得到房屋。
另查，雷冬凡与钟军强合伙联建房屋用于房地产开发，并且房屋现已全部售出。
本院认为，原告徐锁莲与被告雷冬凡、钟军强以个人名义联建房屋并对外销售的行为，属于房地产开发行为，因双方均不具备房地产开发经营资质，故双方2011年10月11日签订的《联建房协议》属无效合同。原告同意将本该分配给自己的130平方米房屋面积变更为85平方米属对权利的处分，故徐锁莲损失计算办法应以华阴市综合城镇商品房均价进行赔偿为宜，损失为195500元。徐锁莲交的水电修理保证金5000元，雷冬凡与钟军强共同承认交于合伙账务内，应共同赔偿，合伙人对合伙期间债务依法应承担连带责任。徐锁莲交纳的车库款收条雷冬凡签字，并钟军强提出钱未入合伙账务，雷冬凡并未提供相应证据证明该出库款进入合伙账务，应承担对其不利的法律后果。在开庭审理后对赔偿损失徐锁莲与钟军强自愿达成协议，赔偿徐锁莲损失32000元，应视为其对自己权利的处分。本院予以认可。鉴于被告钟军强已经与原告和解，被告雷冬凡应承担连带责任损失的一半为宜。故依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款判决如下：
一、确认2011年10月11日徐锁莲与雷冬凡、钟军强签订的《联建房协议》无效；
二、雷冬凡赔偿徐锁莲140250元，于判决书生效后二十日内付清；
三、钟军强赔偿徐锁莲32000元。（已履行）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7800元，由被告雷冬凡、钟军强各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。
审判员 郭宏宁
二〇一七年七月二十九日
书记员 刘 乐