湖南省长沙市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)湘01执异65号
案外人潘新星，女，汉族，1977年10月15日出生。
余卫红，女，汉族，1974年4月23日出生。
委托代理人阮望华，湖南望华律师事务所律师。
委托代理人肖卫，湖南望华律师事务所律师。
申请执行人中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行。
负责人侯继明，行长。
委托代理人张作辰，湖南潇平律师事务所律师。
委托代理人朱益平，该行法务。
被执行人湖南省恒力置业发展有限公司。
法定代表人肖共田，总经理。
被执行人肖共田，男，汉族，1960年3月10日出生。
继承人肖梦琪，女，1992年2月28日出生。
被执行人龚俊芬，女，汉族，1982年11月23日出生。
被执行人余小华，男，汉族，1969年10月27日出生。
被执行人湖南神牛置业投资有限公司。
法定代表人肖共田，总经理。
被执行人湖南恒兴长平置业发展有限公司。
法定代表人龚俊芬。
本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行（以下简称建行芙蓉支行）与被执行人湖南省恒力置业发展有限公司（以下简称恒力公司）、肖共田、龚俊芬、余小华、湖南神牛置业投资有限公司（以下简称神牛公司）、湖南恒兴长平置业发展有限公司（以下简称恒兴长平公司）民间借贷纠纷一案中，案外人潘新星、余卫红向本院提出书面的执行异议。本院受理后，依法组成合议庭对案件进行了审查，现已审查终结。
案外人潘新星、余卫红称，案外人得知自己所购的位于××省××市××区×××路×××号××大厦××××房被贵院因建行芙蓉支行与恒力公司金融借款合同纠纷执行一案采取了强制执行措施。案外人认为据以执行的原判决错误，导致贵院执行裁定也同样错误，严重损害了案外人的合法权益。案外人所购房屋，已按主管部门要求办理了网签手续，缴清了全部房款、契税、维修资金，且该房屋早已交付、装修并投入使用，至今两年有余，案外人对该房屋享有的物权和相关民事权利应当受到法律的严格保护。在原金融借款合同纠纷诉讼过程中，建行芙蓉支行主张对案外人所购房屋享有抵押权，则当事人就应当申请、审理法院也应当通知案外人作为第三人参加诉讼，但事实上没有。可见，原判决程序明显不当，并错误认定建行芙蓉支行对案外人依法网签、占有和使用的房屋享有抵押权，损害了案外人的合法权益。为此，请求贵院：1、裁定中止对××市××区×××路×××号××大厦××××房的执行；2、解除对前项房屋采取的查封、扣押、冻结措施。
本院查明，原告建行芙蓉支行与被告恒力公司、肖共田、龚俊芬、余小华、神牛公司、恒兴长平公司民间借贷纠纷一案，前由本院于2015年11月13日作出（2015）长中民二初字第01024号民事判决书，判决：一、被告恒力公司于判决生效之日起十日内偿还原告建行芙蓉支行借款本金6000万元及利息1742161元（利息暂计算至2015年10月12日，2015年10月12日起至实际清偿之日止按《固定资产贷款合同》的约定计算）；二、被告肖共田、龚俊芬、余小华、神牛公司及恒兴长平公司对上述一、二项承担连带清偿责任，肖共田、龚俊芬、余小华、神牛公司及恒兴长平公司承担连带清偿责任后对恒力公司享有追偿权；三、原告建行芙蓉支行对被告恒力公司的下列房屋享有抵押权：位于××市××区×××路×××号××大厦房屋，户室号-301、-201、-101、603、608、609、701、702、703、803、804、805、807、903、904、906、1004、1005、1007、1008、1104、1202、1301、1303、1304、1402、1403、1404、1405、1601、1602、1603、1604、1606、1607、1703、1704、1705、1707、1709、1803、1804、1805、1809、1901、1902、1903、1904，即可以以上述抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿；四、驳回原告建行芙蓉支行的其他诉讼请求。案件受理费348050元，保全费5000元，共计353050元，由被告恒力公司、肖共田、龚俊芬、余小华、神牛公司及恒兴长平公司共同负担。判决生效后，因被告恒力公司、肖共田、龚俊芬、余小华、神牛公司及恒兴长平公司未按生效法律文书履行自己的义务，建行芙蓉支行向本院申请强制执行。本院立案执行过程中，于2015年12月13日向恒力公司、肖共田、龚俊芬、余小华、神牛公司及恒兴长平公司发出了（2015）长中民执字第01165号执行通知书及报告财产令。2016年3月1日，本院依法对外委托评估被执行人恒力公司位于××市×××路×××号××大厦用于抵押贷款的上述48套房屋。2016年7月13日，案外人潘新星、余卫红向本院提出书面的执行异议，请求中止对××市××区×××路×××号××大厦××××房的执行、并解除对前项房屋采取的查封、扣押、冻结措施。
另查明，2014年11月9日，建行芙蓉支行与恒力公司签订贷款合同，约定由建行芙蓉支行向恒力公司发放贷款人民币1.2亿元整。恒力公司为保证债务的履行，以在建工程××大厦作为抵押担保，并与建行芙蓉支行签订了《抵押合同》。2014年12月14日，双方就在建工程××大厦办理了长房建天心字第××××××号他项权证，权证附记显示抵押合同号：2011房信009-××。具体抵押的房屋为：××市××区×××路×××号××大厦房屋，户室号-301、-201、-101、603、608、609、701、702、703、803、804、805、807、903、904、906、1004、1005、1007、1008、1104、1202、1301、1303、1304、1402、1403、1404、1405、1601、1602、1603、1604、1606、1607、1703、1704、1705、1707、1709、1803、1804、1805、1809、1901、1902、1903、1904。因恒力公司未按合同约定还款，建行芙蓉支行诉至本院，本院遂于2015年11月13日作出本案执行依据，即（2015）长中民二初字第01024号民事判决书。
又查明，2013年9月12日，案外人潘新星、余卫红与恒力公司签订编号为××××××的《长沙市商品房买卖合同》，约定由潘新星、余卫红向恒力公司购买座落于××市××区×××路×××号××大厦××××号房屋，规划用途为办公。该三套商品房建筑面积分别为197.66平方米，房价分别为2978000.00元。该商品房已经设定在建建筑物抵押，抵押权人为建行芙蓉支行，抵押权登记日期为2012年12月14日。恒力公司保证：该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时，抵押权人向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记。买受人应当按本合同约定及时足额将预购商品房的购房款缴下列预售款监管帐户。该商品房的预售款监管机构建行芙蓉支行，预售款监管账户名称为恒力公司，账号××××××××。预售款应按法律法规的有关规定监管和使用。潘新星、余卫红支付购房款之后，恒力公司于2013年9月12日向潘新星、余卫红开具了××大厦××××号房的不动产销售发票、契税收据、其他代收费收据，2014年7月29日开具了专项维修基金收据。经建行芙蓉支行同意，恒力公司将××大厦××××号房的销售情况进行了网签。2014年4月27日，潘新星、余卫红验收接房。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。案外人潘新星、余卫红以其向被执行人恒力公司购买其所有的位于××市××区×××路×××号××大厦××××号房屋时申请执行人建行芙蓉支行同意注销该房屋的抵押登记手续，申请执行人建行芙蓉支行对该房屋不享有抵押权为由，请求排除该房屋的执行。但本案的执行依据（2015）长中民二初字第01024号民事判决判令原告建行芙蓉支行对被告恒力公司所有的位于××市××区×××路×××号××大厦户室号为-301、-201、-101、603、608、609、701、702、703、803、804、805、807、903、904、906、1004、1005、1007、1008、1104、1202、1301、1303、1304、1402、1403、1404、1405、1601、1602、1603、1604、1606、1607、1703、1704、1705、1707、1709、1803、1804、1805、1809、1901、1902、1903、1904的房屋享有抵押权。案外人潘新星、余卫红以其购买了上述房屋中的××××号房屋享有相关权利为由请求排除执行，应不予支持。被执行人恒力公司以上述房屋作为在建工程抵押取得申请执行人建行芙蓉支行的贷款后，又同案外人潘新星、余卫红等人签订了房屋买卖合同将上述抵押的房屋出卖给案外人潘新星、余卫红等人，虽案外人潘新星、余卫红支付了全部购房款，但案外人潘新星、余卫红所购买的房屋的用途为办公不是住宅，不是保障其住房基本生存权利，当被执行人恒力公司不能偿还申请执行人建行芙蓉支行的贷款时，案外人潘新星、余卫红作为买受人请求其购买房屋的权利优先于申请执行人建行芙蓉支行抵押权，应不予支持。双方当事人如不服本裁定，可按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定向本院提起审判监督程序。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
驳回案外人潘新星、余卫红的异议。
本裁定送达后立即生效。
审判长 盛知霜
审判员 熊孟良
审判员 谭斯元
二〇一六年十月十八日
书记员 李碧波
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。