天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津02民终4584号
上诉人（原审被告）：天津市东丽软件园建设开发有限公司，住所地天津市东丽区昆仑路东侧矽谷港湾一期标段B1区19号4门120。
法定代表人：沈永和，总经理。
委托诉讼代理人：殷亮亮，天津秦天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦新，天津秦天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：侯胜华。
上诉人天津市东丽软件园建设开发有限公司因与被上诉人侯胜华商品房买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2016）津0110民初1252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天津市东丽软件园建设开发有限公司的委托诉讼代理人殷亮亮，被上诉人侯胜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天津市东丽软件园建设开发有限公司的上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项并依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；2、本案的全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审中被上诉人向法院提交的书面逾期交付赔付方案、赔偿协议、情况说明以及往来邮件截图没有上诉人的签章，上诉人也，没有向被上诉人提供过上述材料，一审法院以上述毫无关联性的证据认定事实错误，被上诉人的诉请已经超过诉讼时效，故要求二审法院依法改判。
被上诉人侯胜华辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律得当，要求驳回上诉，维持原判。
被上诉人侯胜华向一审法院起诉请求：要求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金9019.69元、延期交房利息148425.23元、租房费58500元、产权损失房屋管理费43026.75元，共计258971.67元；2、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确逾期交房违约金及利息是自2012年11月1日计算至2016年1月31日，租房费每月1500元，是自2012年11月1日计算至2016年1月31日共计58500元。
一审法院认定事实：原、被告系房屋买卖合同关系。2012年2月4日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于天津市××区外环线南侧、××路东侧××港湾××区××区××室房屋××套，建筑面积88.26平方米；原告一次性支付被告房款761155元；若被告违约，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付房屋之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，被告方还应当每日按商品房价款的万分之零点一向原告支付违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部房款，被告于2014年1月21日向原告发出入住通知函，通知原告于2014年3月5日办理入住手续，原告接到通知后以涉诉房屋不具备交付条件、被告未能提供竣工验收备案表等为由未办理入住手续。原告曾与被告就房屋交付、逾期交房违约金及利息的赔偿等事宜进行协商，被告亦于2015年3月26日提出过逾期交房违约金及利息的赔偿方案，但双方协商未果。
另查明，原告侯胜华于2011年11月12月签署了《购房优惠申请单》，《购房优惠申请单》载明：“本人向贵公司提出购房优惠申请，如贵公司同意本人申请……特向贵公司做出如下承诺：如贵公司未能履行或不适当履行双方所签署的《天津市商品房买卖合同》有关条款的规定，包括但不限于未能够按期交房……贵公司需向本人承担相应的赔偿责任的，特殊优惠金额抵作上述赔偿金额，公司不再另行支付。如上述赔偿责任超出特殊优惠金额，贵公司还应赔偿本人超出部分的损失。”原告享受了购房优惠款15533元，后以761155元的价格购买了诉争房屋。
一审法院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，该合同对双方当事人具有约束力，双方均应依照合同行使权利并履行义务。原告依合同约定支付了购房款，履行了合同义务。被告未能依合同约定在2012年10月31日前将涉诉房屋交付原告，应当按照合同第五条的约定承担支付逾期交房违约金及利息的违约责任，虽被告通知原告于2014年3月5日办理入住手续，但依照双方签订的《天津市商品房买卖合同》第三条约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格，不得交付，被告向原告发出入住通知，因其未提供证据证实其交付的房屋符合交付条件，原告拒绝接收房屋办理入住并无不当，故被告仍应承担逾期交房的违约责任。
关于被告抗辩的原告起诉被告承担逾期交房违约金及利息的部分诉讼请求已过诉讼时效一节，根据《中华人民共和国民法通则》的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。原告应自被告2012年11月1日逾期交房之日起即应知道其权利被侵害，原告提供的证据能够证实就逾期交房利息及违约金的赔偿等问题，被告给出了初步的赔偿方案，则印证了原、被告在此之前就逾期交房违约金及利息的赔偿问题亦进行过协商，原告始终在主张权利，被告就此未能提供反证。故被告所提出的原告要求被告承担逾期交房违约金及利息的部分诉讼请求已过诉讼时效的抗辩不能成立。
关于原告要求被告承担逾期交房利息及违约金的截止日期一节，原告至今未办理入住手续，涉诉房屋未经验收合格，房屋尚未交付完毕，故原告所述的被告承担逾期交房责任的截止日期至2016年1月31日的主张，一审法院予以支持。被告应承担2012年11月1日至2016年1月31日的逾期交房违约金及利息。
关于被告抗辩的原告购买房屋时所享受的购房优惠应从违约责任中扣除一节，根据原告签署的购房优惠申请单第一条的约定：“如贵公司（即本案被告）未能够履行或不适当履行双方所签署的《天津市商品房买卖合同》有关条款约定，包括但不限于未能按期交房……等情况，贵公司（即本案被告）需向本人承担相应的赔偿责任，……特殊优惠金抵作上述赔偿款项。”该条款系双方自愿约定，并不违反法律的强制性规定，合法有效，因此，一审法院确定原告享受的购房优惠款15533元应从被告应承担的逾期交房违约金及利息中抵扣，被告的抗辩成立。
本案中，原、被告双方约定了按银行同期贷款利率计算逾期交房利息，则被告应承担自2012年11月1日至2016年1月31日的逾期交房利息为153629.62元。双方约定了每日按商品房价款的万分之零点一计算违约金，被告逾期交房1187天，则逾期交房违约金为9034.91元（761155元*1187天*0.001%=9034.91元），现原告主张逾期交房违约金9019.69元、逾期交房利息148425.23元在合法范围内，一院予以支持。扣除原告购房时所享受的购房优惠款15533元，被告应支付141911.92元。
关于原告主张的租房费用，原告提供的租房合同系原告与其母亲签订，合同主体存在利害关系，又无其他证据佐证其真实性，原告也无证据证明其租房的必要性，故一审法院对原告的该项诉请不予支持。
关于原告主张的产权损失房屋管理费，因原告已主张了被告逾期交房的违约金及利息，该项请求权的存在本身即具有补偿性与惩罚性，且产权损失房屋管理费尚未发生，故一院对原告的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、被告天津市东丽软件园建设开发有限公司支付原告侯胜华自2012年11月1日至2016年1月31日期间的逾期交房违约金9019.69元、利息148425.23元，共计157444.92元，扣除购房优惠款15533元，被告应支付141911.92元。执行办法：被告天津市东丽软件园建设开发有限公司于本判决生效十日内将上述款项支付给原告侯胜华。二、驳回原告侯胜华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5184元，由原告侯胜华负担2343元，被告天津市东丽软件园建设开发有限公司负担2841元。
二审中，上诉人天津市东丽软件园建设开发有限公司围绕上诉请求未提供新证据。被上诉人侯胜华提供如下证据：侯胜华与上诉人天津市东丽软件园建设开发有限公司徐玮的电话录音，证明其主张权利未超过诉讼时效。经本院主持质证，上诉人天津市东丽软件园建设开发有限公司对徐玮录音证据的真实性及关联性不予认可。经本院当庭核实确认徐玮系上诉人天津市东丽软件园建设开发有限公司的部门经理。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同双方均应依照合同约定履行合同义务。现上诉人天津市东丽软件园建设开发有限公司于约定的时间节点未完成诉争房屋所在工程的竣工验收及未履行交付合同约定房屋的义务，实属违约，依法应按约定承担违约责任。现上诉人天津市东丽软件园建设开发有限公司上诉主张被上诉人此次起诉已超诉讼时效，对此未提供证据加以证明。而被上诉人侯胜华就此提供的证据证实其就房屋交付及赔偿问题多次与上诉人天津市东丽软件园建设开发有限公司进行了协商，主张权利处于持续状态。一审法院根据本案在案证据对此所作认定并无不当，本院予以维持。上诉人天津市东丽软件园建设开发有限公司的上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费3138元，由上诉人天津市东丽软件园建设开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
代理审判员 李冬梅
代理审判员 孟 夏
二〇一六年九月二十二日
书 记 员 马 丽
速 录 员 宋楠楠