海南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼民终174号
上诉人（原审被告）：江西省第一建筑有限责任公司，住所地江西省南昌市西湖区何坊西路333号。
法定代表人：刘小宜，该公司董事长。
委托诉讼代理人：卢胜群，江西观睿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴玉飞，江西省省属国有资产经营（控股）有限公司律师事务部律师。
上诉人（原审被告）：海口新南洋实业发展公司，住所地海南省海口市新南洋大厦（海秀大道通什农垦招待所对面）。
法定代表人：丁剑南，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李梦云，该公司经理。
委托诉讼代理人：程晓东，海南信达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：海口新南洋大酒店，住所地海南省海口市秀英大道中段（通什农垦供销站对面）。
法定代表人：丁剑南，该酒店董事长。
委托诉讼代理人：高农，该酒店经理。
委托诉讼代理人：芦水水，海南信达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：海口市龙华区秀英村经济合作社，住所地海南省海口市国贸大道59号正昊大厦144。
法定代表人：邓和云，该合作社主任。
委托诉讼代理人：周昌文，该合作社董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ，海南经和纬律师事务所律师。
原审第三人：海南海伊特经济技术开发有限公司，住所地海南省海口市新南洋大酒店。
法定代表人：丁剑南，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郑晓强，海南京园律师事务所律师。
上诉人江西省第一建筑有限责任公司（以下简称江西一建）、海口新南洋实业发展公司（以下简称新南洋实业公司）、海口新南洋大酒店（以下简称新南洋酒店）因与被上诉人海口市龙华区秀英村经济合作社（以下简称秀英村合作社）、原审第三人海南海伊特经济技术开发有限公司（以下简称海伊特公司）合同纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院（2015）海中法民一初字第74号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭,于2017年6月2日公开开庭进行审理，上诉人江西一建的委托诉讼代理人卢胜群、吴玉飞，新南洋实业公司的委托诉讼代理人程晓东、李梦云，新南洋酒店的委托诉讼代理人高农、芦水水，被上诉人秀英村合作社的法定代表人邓和云、委托诉讼代理人ＸＸ、周昌文，原审第三人海伊特公司的委托诉讼代理人郑晓强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新南洋实业公司、新南洋酒店上诉请求：1、撤销(2015)海中法民一初字第74号民事判决书第一项，改判驳回被上诉人要求上诉人交付位于海口市海秀中路87号（原海秀路65号）土地上全部房产的诉讼请求；2、撤销(2015)海中法民一初字第74号民事判决书第二项，改判驳回被上诉人要求上诉人过户位于海口市海秀中路87号（原海秀路65号）宿舍楼、综合楼、变配电、洗衣房的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决查明事实不清。1、新南洋实业公司企业机读档案登记资料记载，投资人为海口市秀英区政府企业办公室，投资比例100％。其经济性质为”全民与集体联营”，因此，被上诉人主张房产交付过户是否涉及国有资产的处置，没有查清。而该公司章程中记载联营双方是海口市秀英区育英工商贸易部（以下简称育英贸易部）与江西一建。2、新南洋大厦正式开工日期是计算联营期限的关键点，是确定本案权利人是否有权提起诉讼的前提，一审法院没有查清。在没有证据证明的情况下，径行认定开工日期，明显错误。3、秀英村合作社与育英贸易部是不同的主体，如育英贸易部将联营合同的权利义务转让给被上诉人，则应取得合同相对方的同意。而目前尚无证据显示合同相对方江西一建同意《联营合同》权利义务的转让，海口市龙华区海垦街道办事处根本无权证明权利义务的承继问题。一审判决对诉讼主体资格认定错误。二、一审判决理由不成立。1、一审判决关于合同效力的认定错误，《联营合同》系无效合同。根据《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第四条关于联营合同中的保底条款问题第二项规定内容，育英贸易部以土地使用权作为投资，但不参加共同经营，也不承担联营的风险责任，只收取固定利润，其所签订的《联营合同》应认定为无效合同。2、一审判决关于上诉人负有交付过户房产义务的认定存在错误。上诉人不是《联营合同》的签约方，《联营合同》中关于无偿交付房屋的条款对上诉人不具有约束力。育英贸易部与江西一建之间是联营关系，而非集体土地使用权出租。如果是土地使用权出租，则所建房屋应登记在育英贸易部名下，而非新南洋酒店名下。从《联营合同》的约定可知，双方的合作模式是，育英贸易部投入25年的土地使用权，江西一建投入资金，共同成立联营体经营管理。双方均同意房产登记到新南洋酒店名下，该房产已成为新南洋酒店的财产，被上诉人无权单方要求上诉人交付房产。如果联营期满，则投资方只能在对新南洋酒店进行清算后，才能按投资比例进行分配。《联营合同》第五条第2项约定的仅是”新南洋大厦主楼”，对新南洋大厦之外所建的房屋，比如宿舍楼、综合楼等，并未约定如何处理。一审判决认定”新南洋大厦”不仅仅包括”主楼”，还包括其他附属建筑物，此种认定没有事实依据。三、一审判决程序错误。原审第三人以承债的方式实际已经全面接管新南洋酒店，其对本案当事人各方的诉讼标的，享有独立请求权。一审法院追加海伊特公司为第三人时，未对其进行释明，直接将其列为无独立请求权的第三人，剥夺了海伊特公司的提出诉讼请求的权利，属程序错误。
江西一建上诉请求：1、撤销(2015)海中法民一初字第74号民事判决书第三项，改判驳回被上诉人要求上诉人交付固定收入的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决查明事实不清。上诉人已经退出联营企业，对联营企业没有控制权。秀英村合作社对上诉人退出联营是明知且赞同的。二、秀英村合作社收取固定收益的约定无效。《联营合同》约定了双方共同出资、共同经营，该《联营合同》是双方的真实意思表示，对涉案土地的流转利用没有损害村集体的利益，符合《民法通则》对联营的规定，合法有效。只是双方在履行过程中没有落实共同经营的约定，但双方没有按约履行，不能成为否定联营合同效力的理由。《联营合同》约定，育英贸易部每年收取固定收益，联营亏损由合作方承担。该条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益，争议双方对固定收益的约定应当确认无效。江西一建在1992年3月退出了联营，海伊特公司也一直按照《联营合同》约定在23年内陆续向秀英村合作社支付固定资产收入，秀英村合作社也没有提出过异议。因此其要求江西一建履行支付固定收入的义务没有事实依据。
秀英村合作社辩称，一、关于诉讼主体资格问题。育英贸易部系答辩人的前身，为同一主体。答辩人承继育英贸易部在《联营合同》中的各项权利义务，并不存在所谓的权利义务转让的问题。且原海口市土地管理局在1992年8月17日作出的相关批复中就已经将联营方确定为答辩人，同时该土地也是登记在答辩人名下，答辩人完全具有诉讼主体资格。且多年以来江西一建缴纳的固定收入均交到秀英村合作社名下。二、关于《联营合同》的性质问题。联营成立的新南洋实业公司的注册资金全部由江西一建出资，答辩人并未出资也非新南洋公司的股东，答辩人并未参与新南洋公司的实际经营和管理。大厦建成后，大厦均由江西一建经营管理并取得收益，答辩人均是每年收取固定收益，应视为收租金。一审判决认定为土地租赁合同有事实和法律依据。三、关于《联营合同》效力问题。本案中，答辩人并未向新南洋实业公司投资，所有注资全部是江西一建承担，同时答辩人也未参与共同经营，且答辩人只是收取固定收益，并未与盈利挂钩，未分享联营的盈利。《联营合同》的约定以及实际的履行完全不符合最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件司法解释相关规定的情况。四、关于新南洋大厦开工日期及联营期限的问题。所有的开工建设均由江西一建全权负责，答辩人是没有权利也没有能力去对江西一建的实际具体开工时间进行约束的，唯有在联营合同中对开工时间进行明确的约定。一审判决以此约定时间来计算联营期限完全符合实际。五、关于江西一建退出的问题。海伊特公司与新南洋实业公司所签订的《协议书》系江西一建单方与海伊特公司所签订，并没有经过答辩人同意。直到2015年3月，新南洋酒店的工作人员才将相关的《财产移交协议书》复印件交给答辩人。答辩人对于江西一建退出联营的事实是不知情的，《协议书》依法不对答辩人产生约束力，江西一建仍应当承担支付固定收入的义务。六、关于是否应进行清算的问题。《联营协议》实为土地使用权租赁协议，且该协议也明确约定了联营期间的所有债权债务均由江西一建承担，联营期满后新南洋大厦全部归答辩人所有。即使清算，新南洋大厦也不属于清算的范围。
海伊特公司述称，基本同意三上诉人的上诉意见。海伊特公司已经全面接管和收购新南洋实业公司、新南洋酒店，各方都同意联营合作延长至50年，如判决涉及退回房屋，应对相关财产进行清算，应同时判决退海伊特公司已经支付的2410万元和从1992年至今产生的全部贷款利息和赔偿金等全部接近6000万元后再将剩余部分进行处理。
秀英村合作社向一审法院起诉请求：1、依法确认位于海口市海秀路65号（现海秀中路87号）土地上的全部房产所有权归原告所有；2、判令三被告将位于海口市海秀路65号（现海秀中路87号）土地上的全部房产交付原告；3、判令新南洋酒店将位于海口市海秀路65号（现海秀中路87号）宿舍楼、综合楼、变配电洗衣房共11303.9平方米的房产过户给原告；4、判令江西一建向原告支付拖欠的固定收入累计共680075元；5、本案的诉讼费由三被告共同承担。
一审法院认定事实：1988年7月29日，江西一建的前身江西省第一建筑工程公司与育英贸易部签订了《联营合同》，合同约定：一、联营企业名称、性质和地址：企业定名为《新南洋大厦贸易中心》（以下简称”新南洋大厦”），法人代表：戴志崧；新南洋大厦性质：全民与集体联合，独立核算、经营的集体所有制联营企业；新南洋大厦地址：海口市海秀大道地段通什农垦商场正门右侧。二、经营范围：新南洋大厦经营宾馆、餐厅、发廊、旅游服务、综合商场等（其中综合商场主营：五金交电、百货纺织品、旅游工艺品，兼营：土特产品建材、化工原料、日用杂品），以上内容均以工商行政管理局核发的营业执照为准。三、经营管理的领导机构及职权范围：新南洋大厦设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制，新南洋大厦注册登记之日起，即新南洋大厦董事会成立之日；董事会由双方人员共九人组成，（江西一建五名，育英贸易部四名）董事长由江西一建担任，每届任期四年，期满换届，董事长仍由江西一建担任，董事长是本企业的法人代表，为了及时取得主管部门的支持，增设两名名誉董事长，江西一建与育英贸易部双方各出任一名；董事会职责：确定新南洋大厦发展规划、经营方针、审议年度预、决算、职工劳动工资、生活福利的实施原则、高级管理人员的聘、退及其待遇等；大厦总经理由江西一建产生，总经理的职责是执行董事会的各项决议，组织领导新南洋大厦的日常管理工作。四、投资金额、方式和时间：新南洋大厦总投资300万元，（其中房屋建筑总造价不得少于200万元，建筑面积4000平方米）由江西一建提供，本合同生效之日起十五天内，江西一建开始按用款计划陆续汇入新南洋大厦在银行开设的账户。若资金不足，由江西一建继续提供至本大厦开业；新南洋大厦用地3606平方米(31×65＋37×43)由育英贸易部提供。五、新南洋大厦的筹建：新南洋大厦主楼工程：（初步设想十二层，其中地下二层，地面十层）由筹建办负责实施，工程款额及工程施工由江西一建负责，工程质量监督由双方负责，大厦工程于1988年10月21日开工，自开工之日起十八个月竣工（计548个日历天）交付使用。六、联营期限：联营期为二十五年，自大厦主楼正式开工后十八个月起算，共计9138个日历天。七、双方的经济利益：固定资产按综合折旧率5%计提折旧，计提的折旧基金按期交付江西一建。（由新南洋大厦贸易中心支付）、折旧率计提不影响江西一建缴付育英贸易部的固定收入；江西一建每年向育英贸易部缴付固定收入5.5万元，于每年的6月底和12月底分两次交付育英贸易部（每次付2.75万元），大厦开业的第一年和最后一年按实际月份折算后交付，大厦正式开业后的第一年至第五年，江西一建每年按大厦总营业额的0.1%，第六年至第十年，江西一建每年按大厦总营业额的0.3%，第十一年至联营期满，江西一建每年按大厦总营业额的0.6%，于次年3月底交付育英贸易部；江西一建投资300万元的贷款利息，按当时当地工商银行的贷款利率标准计取月息并算入大厦成本，上缴投资方，（江西一建所贷款投资由江西一建偿还）；新南洋大厦联营期间的盈亏全部由江西一建负责，联营期满后，大厦的房屋（包括该大厦内的水电设备，空调设备以及室外水泥道路）全部无偿交付育英贸易部使用，归育英贸易部所有，其他动产财产由双方核价后，江西一建得3/4，育英贸易部得1/4，核价后的实物，江西一建、育英贸易部双方均有优先购买的权利，如果双方或没有第三者购买，动产财产按本条款规定分配，土地使用权由育英贸易部收回。十、违约责任：联营期间，双方均不得用联营企业的资金、资产作为单方经营贸易之用，如有挪用，应由挪用方按挪用款额的一倍付给对方作为违约赔偿金；新南洋大厦的债权、债务由江西一建负责清算结账；十一、其它：新南洋大厦经营期间，任何一方均不得以大厦的财产作为经济贸易的抵押物；本合同履行期满,”新南洋大厦”的商号归江西一建继续使用；如江西一建欲在联营土地上加盖房屋，其使用期超过联营期时，经育英贸易部同意方能延期；本合同在履行期间，如有未尽事宜，双方法人代表或委托代理人签署的补充规定条款、联合企业章程、会议纪要等，均与本合同具有同等的法律效力，但不能与本合同的有关条款相抵触。该合同经海口市公证处公证。1988年3月7日，海口市人民政府作出《关于同意兴办新南洋大厦贸易中心的批复》［市府函（1988）94号］，主要内容为：同意育英贸易部与江西一建联合兴办经营新南洋大厦贸易中心，属独立核算，自负盈亏的联营集体所有制企业。1989年8月24日，海口市人民政府作出《关于同意”新南洋大厦贸易中心”更名为”海口新南洋实业发展公司”的批复》［市府函（1989）370号］，主要内容为：同意”新南洋大厦贸易中心”更名为”海口新南洋实业发展公司”；原企业性质、债权、债务、经营范围、经营方式不变。1989年10月10日，新南洋实业公司经海口市工商行政管理局核准成立，其落款日期为1989年10月10日的企业法人申请开业登记注册书载明：企业法定代表人为戴志崧；新南洋大厦正在建设中。1988年8月20日，中国人民建设银行海南行政区分行营业部出具的《资本信用证明》记载：新南洋大厦贸易中心主管部门为：江西一建，资金来源为：自有资金，资金总额为：300万元。1989年10月24日，江西一建以主管部门身份出具《主管部门资信担保证明》，主要内容为：兹证明新南洋实业公司自有资金总额500万元，以上资金来源系单位自筹资金。新南洋实业公司《工商企业组织成员花名登记表》记载，秀英村村支部书记吴琼杰、村长陈圣洪分别任公司副董事长和董事。新南洋实业公司企业机读档案登记资料记载：投资者名称为：海口市秀英区人民政府企业办公室，投资额为：300万元，投资比例为：100%。
1990年10月5日，新南洋酒店经海口市工商行政管理局核准成立。投资者名称为：新南洋实业公司，投资额为：2000万元，投资比例为：100%。
新南洋实业公司与新南洋酒店均制定了《企业章程》，其内容基本一样。两家公司的章程均约定：新南洋大厦贸易中心（新南洋酒店）是由江西一建与育英贸易部联合兴建、经营的企业，并经海口市人民政府（88）94号文批准，《联营合同》经海口市公证处公证；企业法人代表为戴志崧；联营期限遵守《联营合同》规定，投资金额及分配方式，联营各方共同遵守《联营合同》条款规定；实行董事会领导下的总经理负责制，一切重大事项须经董事会会议决定，每年召开两次董事会全体会议；解散条件和转让条件为：1.《联营合同》期满，双方又无继续联营意愿；2.按国家企业倒闭法规定，企业发生严重亏损，且无力继续经营；3．《联营合同》双方的任何一方，不履行《联营合同》规定条款，经过协商调解无效，导致企业无法继续经营；4.某种意外原因使企业遭受严重灾害，无力继续经营；5．经营过程，效益很差，经过努力，没有发展前途，联合各方一致同意，可以进行股权转让，或者兼并，当出现股权转让兼并时，《联营合同》规定的责任与义务条款不变。企业解散或股权转让兼并时，须由董事会会议讨论决定后，付诸实施：同时组织清算委员会，确定清算范围，清算程序；（如遇有董事会成员不宜参加清算工作时，由董事长或董事长授权代表，聘请审计师、会计师、律师参加清算，报审批机构批准，接受审批机构审查与监督）；财产清算委员会的任务为：根据《联营合同》规定条款和国家、省市政府政策法律规定，制定财产清算方案，提交董事会审议作出决定；等等。
新南洋大厦于1988年10月21日开工，并于1990年4月20日竣工。海口市土地管理局1992年8月17日作出《关于同意海口市新华区秀英村经济合作社、江西省第一建筑工程公司联营建楼的批复》（市土字[1992]992号），内容为：”经我局市土字[1992]765号文报市政府评审同意，由海口市新华区秀英村经济合作社提供位于海秀大道、通什农垦公司北侧的4393.656㎡（6.59亩）所属用地，由江西省第一建筑工程公司负责投资，双方采取联营形式，兴建建筑面积为4393㎡的”新南洋大厦”，双方联营期限25年（即从1988年7月29日至2013年7月28日止）。联营期满后，大厦的房屋、财产按联营合同第七条第四款处理。土地使用权由乙方收回。现经我局审核，海口市新华区秀英村经济合作社所提供的地块在海口市新华区秀英村经济合作社的用地红线权属范围内。该地块由海口市新华区秀英村经济合作社与江西省第一建筑工程公司联营兴建”新南洋大厦”，经市规划局审查认为，符合城市规划要求。因此，同意给予办理该地块土地使用权联营手续。城市建设增容费按市政府[1991]39号文规定执行，收取城市建设增容费7万元/亩，上缴市财政用于城市建设。”1993年4月27日，新南洋大厦所有权人登记在新南洋酒店名下，所有权性质为：集体；房屋坐落为：海口海秀路65号宿舍楼、综合楼、变配电、洗衣房；建筑结构及层数：框架九层；其中住宅：3352.80㎡、7951.10㎡；使用土地面积：4393.66㎡。1995年3月28日填发的海口市集建（籍）字第J0253号《集体土地建设用地使用证》载明：土地使用者：海口市新华区秀英村经济合作社；地址：海口市海秀大道北侧；用地面积：22740.90㎡；用途：乡镇企业建设用地。
本案在审理过程中，海伊特公司申请参加本案诉讼活动，一审法院依法追加海伊特公司为本案第三人。海伊特公司提交了1992年3月2日，海伊特公司的前身海南经济技术开发总公司与新南洋实业公司签订的《协议书》，在该《协议书》中，海南经济技术开发总公司为甲方，新南洋实业公司为乙方。该协议书约定：甲方全面接管新南洋实业公司及所属新南洋酒店和海口新南洋装饰工程公司；经乙方核报其全部债务共计2410万元整，甲方予以确认，并同意为其全额偿还，如甲方接管后发现原债务与甲方核报之数不符，甲方概不负责，其债务由乙方原主要投资单位，即江西一建负责清理（具体协议另行签订）；双方商定，合同签订后，乙方即将动产和不动资产登记清单提交甲方，甲方资金到位后，进行清账、盘点、办理相应的移交手续；在1992年3月20日前，甲方将2410万元转入乙方银行账户，其中：600万元暂存双方控制账户，等乙方与秀英村25年联营合同延长到50年事宜落实后，再转入乙方使用账户，若联营期限不能延长至50年，乙方应退回甲方所转入的全部款项利息，同时应负责赔偿甲方转入资金的贷款利息及其他费用，并承担总金额千分之五的赔偿金；乙方要办好土地证和房产证，费用由甲方承担；财务移交清单，盘点实数等单证需经双方签字认可，并为本协议附件；等等。该协议书甲方由丁建华署名，乙方由戴志崧署名。原告认可该协议书的真实性，但认为海伊特公司如果要接管新南洋实业公司，应当是跟新南洋实业公司的各个股东以及上级主管部门签订协议书，而不是直接跟被接管的新南洋实业公司签订。新南洋实业与秀英村没有这个任何的联营关系，该协议书实际上是由江西一建与海伊特公司所签订，是江西一建私自的行为，海伊特公司的款项均是支付给江西一建，原告没有收到海伊特公司的任何款项。江西一建在没有经过董事会，同时也没有通过清算和当时批准成立联营企业的海口市人民政府的相关意见，将其交由海伊特公司管理违反法律规定。
在案件庭审过程中，原告提交了1992年6月2日，海南经济技术开发总公司（甲方）与江西一建（乙方）签订的《财产移交协议书》复印件，该协议约定：”就甲方全面接管乙方及所属企业事宜，于1992年6月1日前，乙方将在海口兴办的”海口新南洋实业发展公司”及所属企业财产全部移交给甲方，即从交接之日起（1992年6月2日）起，由甲方全面负责经营，并由甲方继续承担乙方原承担的合作义务，今后的企业债权债务由甲方全权承担。”该协议复印件系由新南洋酒店于2015年3月提供给原告。江西一建认可该协议的真实性，但海伊特公司以该证据是复印件为由，对其真实性不予认可。庭后，各方当事人未提交该证据的原件。
原告自述从未参加新南洋实业公司和新南洋酒店的经营管理，从未参加过上述公司召开的董事会会议。在法庭向各被告询问自新南洋实业公司和新南洋酒店成立以来至今是否召开过董事会会议时，各被告回答不清楚，并且各被告未在法庭限定日期内提交相关的董事会会议记录及决议。原告主张江西一建尚拖欠《联营合同》约定的1995年至2015年的固定收入累计共680075元，其中原告于2013年4月收取固定收入15000元，尚欠4万元，2014年1月收取固定收入10000元，尚欠4.5万元,2015年尚欠16575元。江西一建、新南洋实业公司、新南洋酒店以及海伊特公司均未举证证明已支付上述费用。
江西省第一建筑工程公司于1990年6月26日成立，1994年8月1日变更名称为现名，其法定代表人在1992年10月10日之前由戴志崧担任，于1992年10月10日变更为万志锋。海南经济技术开发总公司于1998年12月25日变更名称为现名。2003年，因海口市行政区划调整，原新华区被撤销，设立了龙华区。
2015年4月27日，海口市龙华区海垦街道办事处出具《证明》，内容为：海口市秀英区育英工商贸易部系秀英村集体开办的经济组织，目前已经由海口市龙华区秀英村经济合作社承继其权利义务。2015年5月13日，海口市龙华区人民政府出具《证明》，内容为：海口市龙华区秀英村经济合作社（原海口市新华区秀英村经济合作社）于1999年4月20日在原海口市新华区农林局登记为秀英村农村集体经济组织，现为龙华区秀英村农村集体经济组织。根据原海口市土地管理局1992年8月17日《关于同意海口市新华区秀英村经济合作社、江西省第一建筑工程公司联营建楼的批复》（市土字[1992]992号）、秀英村经济合作社提供的《集体土地建设用地使用证》（原新南洋大厦使用土地位于该经济社土地使用证范围内）、秀英村经济合作社提供的收取新南洋大厦联营固定金的收据及记账凭证、银行进账单等材料，秀英村经济合作社实际履行原海南省海口市秀英区育英工商贸易部与江西省第一建筑工程公司签订的《兴建新南洋大厦联营合同》的各项权利义务。
一审法院认为：一、关于原告诉讼主体资格问题。原告依据1988年7月29日，江西一建的前身江西省第一建筑工程公司与育英贸易部签订的《联营合同》提起本案诉讼。海口市土地管理局于1992年8月17日作出的《关于同意海口市新华区秀英村经济合作社、江西省第一建筑工程公司联营建楼的批复》显示，在1992年8月17日审批同意联营建楼之时，《联营合同》中联营一方名称就已经由育英贸易部变更为海口市新华区秀英村经济合作社，《联营合同》据此批复得以履行，对此，三被告均无异议，后因海口市行政区划调整，原新华区变更为龙华区，海口市新华区秀英村经济合作社亦改称为海口市龙华区秀英村经济合作社，因此，原告具有本案的诉讼主体资格。三被告及海伊特公司主张原告不具备本案诉讼主体资格理由不成立，不予支持。
二、关于《联营合同》的效力问题。原告以集体所有土地使用权与江西一建联营，是当时历史条件下，对集体所有土地使用权进行流转的一种方式。根据1990年3月26日公布施行的《海南经济特区土地使用权有偿出让转让规定》第五十九条规定：”集体所有土地使用权有偿出让或作为联营条件的期限最长为五十年，出租期限累计最长为五年，临时用地期限最长为二年。出租集体所有土地使用权和临时用地的期限届满不得延续。”集体所有土地使用权作为联营条件的期限最长为五十年，而出租期限累计最长为五年。在本案中，《联营合同》仅仅约定由原告提供土地进行联营，既未约定原告以集体所有土地使用权作价入股，也未约定原告所提供的集体所有土地使用权在联营企业中所占的出资额或出资比例，对新南洋大厦联营期间的盈亏则约定全部由江西一建负责。原告虽然与江西一建共同成立了联营企业新南洋实业公司，但原告所提供的土地使用权却未变更至联营企业新南洋实业公司名下，无论是原告，还是新南洋实业公司企业机读档案登记资料所记载的投资者：海口市秀英区人民政府企业办公室，均未对新南洋实业公司投入资金，而新南洋实业公司的注册资金300万元则完全由江西一建投入。新南洋实业公司和新南洋酒店的公司章程均约定实行董事会领导下的总经理负责制，一切重大事项须经董事会会议决定，每年召开两次董事会全体会议，但原告自述从未参加过董事会会议，也从未参与公司经营管理，从新南洋实业公司和新南洋酒店不能提交董事会会议记录及决议以及提交其他能证明原告参与两家公司经营管理的证据这一事实看，原告实际并未参与新南洋实业公司的经营管理，新南洋实业公司实际是由江西一建在经营管理，江西一建为了使用新南洋大厦，又以新南洋实业公司名义开办设立了新南洋酒店，该酒店实际也是由江西一建在经营管理，原告并未参与酒店的经营管理活动。新南洋大厦建成后，包括宿舍楼、综合楼、变配电、洗衣房在内的固定资产实际是由江西一建在管理使用并获取收益，原告仅仅是依约定收取固定收入。综上所述，原告其实是将集体所有的土地使用权出租给江西一建，由江西一建用以建设新南洋大厦，经营新南洋酒店，双方所签订的合同名为联营，实为集体所有的土地使用权的出租，但其出租期限已超过《海南经济特区土地使用权有偿出让转让规定》第五十九条所规定的出租期限，由于当时的法律法规并未规定此种情况下合同无效，并且双方约定的合同履行期限长达25年，在合同履行期间，随着社会经济的发展，国家对集体所有土地使用权的流转政策亦在发生变化，根据2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）第二条第（十）项规定：”在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”原告将集体所有土地使用权出租给江西一建建设新南洋大厦，在1992年，经海口市土地管理局和规划部门的审核，系符合城市规划要求的，而订立《联营合同》亦是双方的真实意思表示，对涉案土地的流转利用也并未损害村集体的利益，因此，应认定《联营合同》有效。
新南洋实业公司、新南洋酒店、海伊特公司主张《联营合同》中关于原告不负担亏损风险，只享受每年固定收益5.5万元、按固定比例收取利润以及到期收回土地及地上房屋的保底条款违反了《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中的有关规定，应当归于无效。该院认为，《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第四条关于联营合同中的保底条款问题第一项规定：”联营合同中的保底条款，通常是指联营一方虽向联营体投资，并参与共同经营，分享联营的盈利，但不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时，仍要收回其出资和收取固定利润的条款。保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益，因此，应当确认无效。联营企业发生亏损的，联营一方依保底条款收取的固定利润，应当如数退出，用于补偿联营的亏损，如无亏损，或补偿后仍有剩余的，剩余部分可作为联营的盈余，由双方重新商定合理分配或按联营各方的投资比例重新分配。”由于原告并未参与新南洋实业公司及新南洋酒店的经营、管理，因此上述规定不适用于本案，并且原告与江西一建之间实为集体所有土地使用权租赁关系，故对新南洋实业公司、新南洋酒店、海伊特公司的此项主张不予支持。
三、关于《联营合同》约定的联营期限起止问题。海口市土地管理局1992年8月17日作出的《关于同意海口市新华区秀英村经济合作社、江西省第一建筑工程公司联营建楼的批复》（市土字[1992]992号）确认原告与江西一建的联营期限为25年，从1988年7月29日至2013年7月28日止。《联营合同》则约定，联营期为二十五年，自新南洋大厦主楼正式开工后十八个月起算。根据该约定，新南洋大厦工程于1988年10月21日开工，联营期限应从1990年4月21日起算，至2015年4月21日届满。该院认为，海口市土地管理局批复的联营期限与《联营合同》的约定不一致，根据《联营合同》的目的以及实际履行情况，以合同当事人的约定确定联营期限更公平合理，因此，该院确认《联营合同》约定的联营期限于2015年4月21日届满。
四、关于海伊特公司与新南洋实业公司于1992年3月2日签订的《协议书》及其效力问题。原告认可该协议书的真实性，但认为该协议未经其同意，该协议是江西一建与海伊特公司签订，江西一建转让其在《联营合同》的权利义务，未经原告同意，违反了法律规定。该院认为，新南洋实业公司由江西一建投入注册资金，新南洋酒店又是新南洋实业公司的全资子公司，江西一建、新南洋实业公司以及新南洋酒店实为关联企业，就《联营合同》而言，三公司系具有共同利益的整体。1992年3月2日的《协议书》虽为海伊特公司与新南洋实业公司签订，但该协议书的签署人为戴志崧，在签署《协议书》时，戴志崧兼任江西一建和新南洋实业公司的法定代表人，而江西一建又自认在1992年3月退出了联营，由于新南洋实业公司并非是《联营合同》的相对人，其实际由江西一建控制管理，故该协议应视为江西一建所签订。江西一建对新南洋实业公司、新南洋酒店享有的经营管理权利来源于《联营合同》，江西一建如将新南洋实业公司、新南洋酒店转交给他人管理，相关的权利义务应受《联营合同》约束，海伊特公司即便承接了新南洋实业公司、新南洋酒店，亦只能依《联营合同》的约定，享有江西一建的权利并承担江西一建应承担的义务。由于1992年3月2日签订的《协议书》并未经原告同意，故该协议书对原告不具有约束力。至于海伊特公司与江西一建之间，因双方所签订的协议书所产生的争议，应由双方另行解决。海伊特公司主张应支持海伊特公司继续履行50年期限合同剩余年限，理由不成立，不予支持。
五、关于原告的诉讼请求。联营期限届满，由于各方并未就继续联营达成协议，故根据合同约定，合同因履行期限届满终止。
（一）关于原告的第1至第3项诉讼请求，即：1、确认位于海口市海秀路87号（原海秀中路65号）土地上的全部房产所有权归原告所有；2、三被告将位于海口市海秀路87号（原海秀中路65号）土地上的全部房产交付原告；3、新南洋酒店将位于海口市海秀路87号（原海秀中路65号）宿舍楼、综合楼、变配电、洗衣房共11303.9平方米的房产过户给原告。根据《联营合同》的约定，联营期满后，土地使用权由原告收回，新南洋大厦的房屋（包括该大厦内的水电设备，空调设备以及室外水泥道路）应全部无偿交付原告使用，归原告所有。由于对房产所有权的确认属于房产行政管理部门的行政职责，不属于人民法院民事诉讼管辖范围，故依法对原告的第1项诉讼请求不予处理。依据合同约定，原告有权收回海口市海秀路87号（原海秀中路65号）的土地使用权，该地块上的建筑物、附着物，即新南洋大厦的房屋，包括该大厦内的水电设备，空调设备以及室外水泥道路，应随土地收归原告所有，由于原告仅请求交付上述地块上的房产，故江西一建、新南洋实业公司、新南洋酒店、海伊特公司应配合将上述地块上的建筑物交付给原告。新南洋大厦所有权登记在新南洋酒店名下，故新南洋酒店应将原海秀中路65号（现为海口市海秀路87号）宿舍楼、综合楼、变配电、洗衣房按房产证登记的范围过户至原告名下。综上，原告的第2、第3项诉讼请求符合合同约定，予以支持。海伊特公司主张，按《联营合同》约定，宿舍楼、综合楼、变配电、洗衣房等是加盖的房屋，不是新南洋大厦的部分，《联营合同》未对加盖房屋的处理作出约定，原告诉请将全部房屋交还没有依据。对此项主张，该院认为，在建筑物方面，《联营合同》有”新南洋大厦主楼筹建”、”新南洋大厦房屋全部无偿交回育英贸易部使用”以及”如江西一建欲在联营土地上加盖房屋，其使用期超过联营期时，经育英贸易部同意方能延期”等约定，结合新南洋大厦主要经营酒店项目这一情况，可以看出，”新南洋大厦”并不仅仅包括”主楼”，还应有其他附属建筑，而”新南洋大厦房屋全部无偿交回育英贸易部使用”表明交回育英贸易部的建筑不限定主楼，还包括其他附属建筑物，由于签订《联营合同》时，建筑物尚未报建，故未能就建筑物做详细约定亦属情理之中；而加盖的房屋，根据约定，江西一建也仅仅享有”经育英贸易部同意”，可延期使用的权利。因此，海伊特公司此项请求没有事实和法律依据，不予支持。
（二）关于原告的第4项诉讼请求，即：判令江西一建向原告支付拖欠的固定收入累计共680075元。由于原告与江西一建之间实际是土地使用权的租赁关系，故原告向江西一建收取的固定收入实际是租金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为1年。原告最后一次收取租金的时间为2014年1月，原告于2015年5月25日向法院起诉，由于原告未举证证明其在2014年1月之后向各被告催缴过租金，故该院对2014年尚欠的租金4.5万元及2015年的租金16575元，合计61575元予以支持，根据合同相对性原则，上述款项由江西一建向原告支付。
六、江西一建、新南洋实业公司、新南洋酒店、海伊特公司主张应对新南洋实业公司、新南洋酒店现存房屋和相关财产进行全部清算。该院认为，基于原告与江西一建之间实为集体所有土地使用权租赁关系，以及《联营合同》关于新南洋大厦不动产全部归原告所有、新南洋大厦联营期间的盈亏全部由江西一建负责、新南洋大厦的债权、债务由江西一建负责清算结账的约定，新南洋大厦不动产不属于清算范围，对新南洋实业公司、新南洋酒店经营期间的债权债务应由江西一建自行清算，原告不具有清算义务。《联营合同》尚有对新南洋大厦经营期间的动产分割的约定，对于动产依约定应由原告与江西一建共同进行清点，但在本案中，原告并未就相关动产提出诉讼请求，故该院不予处理。
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款之规定，判决：1、被告江西省第一建筑有限责任公司、海口新南洋实业发展公司、海口新南洋大酒店于本判决生效之日起30日内，将位于海口市海秀路87号（原海秀中路65号）土地上的全部房产交付给原告海口市龙华区秀英村经济合作社；2、被告海口新南洋大酒店于本判决生效之日起30日内，将位于海口市海秀路87号（原海秀中路65号）宿舍楼、综合楼、变配电、洗衣房（以房产证登记的范围为准）过户给原告海口市龙华区秀英村经济合作社，被告江西省第一建筑有限责任公司、海口新南洋实业发展公司协助过户；3、被告江西省第一建筑有限责任公司于本判决生效之日起10日内，向原告海口市龙华区秀英村经济合作社支付固定收入61575元；4、驳回原告海口市龙华区秀英村经济合作社的其他诉讼请求。本案案件受理费195200.37元，由原告海口市龙华区秀英村经济合作社负担3935.37元；被告江西省第一建筑有限责任公司、海口新南洋实业发展公司、海口新南洋大酒店负担191265元。
本院二审期间，新南洋实业公司、新南洋酒店新提交了以下证据：1、育英贸易部企业机读档案登记资料，拟证明育英贸易部是经工商登记的非公司私营企业，与秀英村合作社是不同的民事主体；2、新南洋酒店1－3号楼的工程交工验收证明书，拟证明实际的开工和竣工日期。经质证，秀英村合作社认为上述证据不属于二审新证据，对其真实性无异议，但对证明内容不认可。其他当事人对上述证据无异议。本院审查认为，上述证据虽形成于诉讼之前，但非新南洋实业公司、新南洋酒店持有，其在二审期间到相关政府部门查找方获取，未能及时提交的责任不在新南洋实业公司、新南洋酒店，因此，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性确认。
本院查明，育英贸易部是1988年1月13日经工商登记成立的非公司私营企业，2000年11月23日被吊销。新南洋酒店1号楼的开工日期为1989年1月18日，竣工日期为1991年3月5日；2号楼的开工日期为1989年6月15日，竣工日期为1991年3月5日；3号楼的开工日期为1990年10月20日，竣工日期为1991年3月5日。原告向一审法院起诉的时间是2015年5月25日。
本院查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点是：1、秀英村合作社作为原告的诉讼主体是否适格；2、涉案的联营合同是否有效；3、秀英村合作社诉请将涉案土地上的全部房产交付该社及过户至其名下是否有事实依据和法律依据；4、秀英村合作社诉请江西一建继续支付固定收入是否有事实依据和法律依据。
一、关于秀英村合作社作为原告的诉讼主体是否适格的问题。涉案联营合同的原签约主体育英贸易部是1988年1月13日经工商登记成立的非公司私营企业，2000年11月23日被吊销。海口市龙华区海垦街道办事处证明育英贸易部系秀英村集体开办的经济组织。从本案的证据看，用于联营的土地属于秀英村合作社所有，1995年3月18日办理了集体土地建设用地使用证。海口市土地管理局于1992年8月17日作出的《关于同意海口市新华区秀英村经济合作社、江西省第一建筑工程公司联营建楼的批复》载明，在审批联营建楼之时，海口市土地管理局明确了联营的双方是海口市新华区秀英村经济合作社即现在的秀英村合作社与江西一建。且从新南洋大厦建成至今，联营合同约定由育英贸易部收取的固定收入均是由新南洋酒店直接支付给秀英村合作社。因此，实际履行合同的是秀英村合作社。故秀英村合作社具有本案原告的诉讼主体资格。
二、关于涉案联营合同的效力问题。秀英村合作社以集体所有土地使用权与江西一建联营，是当时历史条件下，对集体所有土地使用权进行流转的一种方式。根据1990年3月26日公布施行的《海南经济特区土地使用权有偿出让转让规定》第五十九条规定：”集体所有土地使用权有偿出让或作为联营条件的期限最长为五十年，出租期限累计最长为五年，临时用地期限最长为二年。出租集体所有土地使用权和临时用地的期限届满不得延续。”在本案中，涉案联营合同仅仅约定由秀英村合作社提供土地进行联营，既未约定秀英村合作社以集体所有土地使用权作价入股，也未约定秀英村合作社所提供的集体所有土地使用权在联营企业中所占的出资额或出资比例，对新南洋大厦联营期间的盈亏则约定全部由江西一建负责。秀英村合作社虽然与江西一建共同成立了联营企业新南洋实业公司，但其所提供的土地使用权却未变更至联营企业新南洋实业公司名下，无论是秀英村合作社，还是新南洋实业公司企业机读档案登记资料所记载的投资者海口市秀英区人民政府企业办公室，均未对新南洋实业公司投入资金，而新南洋实业公司的注册资金300万元则完全由江西一建投入。新南洋实业公司和新南洋酒店的公司章程均约定一切重大事项须经董事会会议决定，每年召开两次董事会全体会议，但秀英村合作社称从未参加过董事会会议，也从未参与公司经营管理。新南洋实业公司和新南洋酒店也不能提交董事会会议记录及决议以及其他能证明秀英村合作社参与两家公司经营管理的证据。新南洋大厦建成后，包括宿舍楼、综合楼、变配电、洗衣房在内的固定资产实际是由江西一建在管理使用并获取收益，秀英村合作社仅仅是依约定收取固定收入。从双方实际履约过程看，双方并非是严格意义上的联营关系。新南洋实业公司、新南洋酒店、海伊特公司主张联营合同中关于秀英村合作社不负担亏损风险，只享受每年固定收益5.5万元、按固定比例收取利润以及到期收回土地及地上房屋的保底条款违反了《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中的有关规定，应当归于无效。对此本院认为，《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第四条关于联营合同中的保底条款问题第一项规定：”联营合同中的保底条款，通常是指联营一方虽向联营体投资，并参与共同经营，分享联营的盈利，但不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时，仍要收回其出资和收取固定利润的条款。保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益，因此，应当确认无效......”而本案中，秀英村合作社并未参与新南洋实业公司及新南洋酒店的经营、管理，除每年固定收取5.5万元及营业额的0.1%-0.6%外，并未分享联营的其他盈利，因此上述规定不适用于本案。综上，双方签订联营合同真实意思表示，并经土地管理部门批准同意，没有违反法律、行政法规的强制性规定，所签订的联营合同有效。
三、关于秀英村合作社诉请将涉案土地上的全部房产交付该社及过户至其名下是否有事实依据和法律依据的问题。涉案联营合同约定，双方联营期为二十五年，自新南洋大厦主楼正式开工后18个月起算。本院二审查明，新南洋酒店1号楼的实际开工日期为1989年1月18日，2号楼的开工日期为1989年6月15日，3号楼的开工日期为1990年10月20日。从新南洋酒店主楼1号楼的开工日期1989年1月18日起算经过18个月为1990年7月18日，该日期应确定为双方联营时间的起算点，联营期满的时间为2015年7月18日。秀英村合作社向一审法院提起诉讼的时间是2015年5月25日，起诉时双方约定的联营时间尚未届满。因此，秀英村合作社以双方合同期满为由起诉请求将涉案土地上的全部房产交付该社及过户至其名下无事实依据和法律依据，对该诉讼请求应予驳回。
四、关于秀英村合作社诉请江西一建继续支付固定收入是否有事实依据和法律依据的问题。江西一建称其已经退出联营企业，对联营企业没有控制权，对此秀英村合作社是明知的。海伊特公司也一直按照联营合同约定在23年内陆续向秀英村合作社支付固定收入，秀英村合作社也没有提出过异议。因此其要求江西一建履行支付固定收入的义务没有事实依据。本院认为，海伊特公司与新南洋实业公司于1992年3月2日签订协议书，约定由海伊特公司全面接管新南洋实业公司和新南洋酒店，但该协议仅是海伊特公司和新南洋实业公司双方所签，并未经秀英村合作社同意，对秀英村合作社不具有约束力。同时各方也未就江西一建退出联营并由海伊特公司继续履行联营合同的权利义务达成新的协议，新南洋实业公司和新南洋酒店的股东也未经工商登记变更为海伊特公司。而实际履行中，一直是由新南洋酒店支付固定收入给秀英村合作社，从未以海伊特公司的名义支付过。因此，秀英村合作社依据联营合同约定向合同的原签订方江西一建请求支付约定的固定收入有事实依据。
综上所述，江西一建的上诉请求不能成立，应予驳回；新南洋实业公司和新南洋酒店的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持海南省海口市中级人民法院（2015）海中法民一初字第74号民事判决第三项；
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"吴先平、吴先亮等与甘银成、姚沅有民间借贷纠纷一审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2016-10-26\\\\\",\\\\\