河南省周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（(2017)豫16民终1991号
上诉人（原审原告）：河南商水农村商业银行股份有限公司（原名商水县农村信用合作联社），住所地：商水县阳城大道1218号。统一社会信用代码：91411623X15228251L。
法定代表人：尚纪成，该公司董事长。
委托诉讼代理人：勾深清、刘国轩，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）：高春生，男，1965年3月15日出生，汉族，住项城市。
委托诉讼代理人：刘玉祥，河南圣凡律师事务所律师。
原审第三人：项城市新世纪职业中专学校，住所地：项城市东大街52号。
法定代表人：吴鹏，职务：该校校长。
委托诉讼代理人：涂复员，河南陈州律师事务所律师。
上诉人河南商水农村商业银行股份有限公司因与被上诉人高春生、原审第三人项城市新世纪职业中专学校执行异议之诉一案，不服项城市人民法院（2017）豫1681民初355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案后，依法组成合议庭审理了此案。上诉人河南商水农村商业银行股份有限公司委托诉讼代理人勾深清、被上诉人高春生及其委托代理人刘玉祥、原审第三人项城市新世纪职业中专学校委托代理人涂复员到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人河南商水农村商业银行股份有限公司的上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回高春生对（2016）豫1681执350号执行案件提出的执行异议并恢复对涉案标的物的执行；2、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：原审判决将被上诉人的债权优于上诉人的物权予以保护违反了物权法登记生效的基本原则，上诉人对涉案房屋享有的是担保物权，优先于被上诉人基于买卖合同产生的债权。原审适用最高人民法院关于办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定第28条规定错误，应当适用第27条规定驳回被上诉人的异议。原审认定被上诉人对涉案房屋未办理过户手续无过错有误。
被上诉人高春生答辩称：1、不动产登记公示虽为原则，但债权优于物权的例外情形是有法律依据的，信用社获得的抵押权不能对抗买受人。2、本案适用《最高人民法院关于办理执行异议案件和执行复议案件若干问题的规定》第二十八条是正确的，不能将该规定第二十七条和二十八条割裂开，第二十八条是对二十七条的例外规定。3、高春生已经全部支付门面房的全部房款。4、未能办理过户手续责任完全在新世纪学校，高春生没有过错。5、新世纪学校与商水县农村信用社设定抵押属于无权处分，商水县农村信用社不应当享有该涉案房屋的抵押权。
原审第三人项城市新世纪职业中专学校答辩意见同上诉人河南商水农村商业银行股份有限公司的上诉意见。
一审法院认定的事实：2009年11月24日，第三人新世纪学校（甲方）与被告高春生（乙方）签订房屋买卖协议，协议第一条载明“所卖房屋（以下简称该房屋）位于项城市东大街52号新世纪职业中专学校教学楼一楼大门口西五间门面房”，第二条载明“该房屋买卖价格为80万元整”，第三条载明“双方一致同意房款由乙方向甲方一次性付清，甲方在收款时应向乙方出具收据”，第四条载明“乙方向甲方一次交清购房款后，甲方协助乙方办理该房屋的过户手续，并将该房屋的房产证办理到乙方名下，办理房屋产权证相关费用由乙方承担，该房屋的土地使用权甲乙双方共同使用”。该协议签订前，新世纪学校法定代表人吴鹏于2009年6月23日向高春生借现金200000元，并于同日向高春生出具借条，借条载明“今借高春生现金贰拾万圆整，月息壹分。还款时本息一次结清。（可预付房款）。”另外，吴鹏于2009年11月16日收到高春生预交款100000元；协议签订后，新世纪学校会计朱琳（系吴鹏妻子）于2009年11月25日收到高春生房款120000元、于2009年11月26日收到高春生房款50000元、于2009年11月29日收到高春生房款190000元、于2009年12月29日收到高春生房款100000元，另有吴鹏在被告处吃饭所欠饭钱6213元折抵房款。2009年11月5日，第三人与案外人李海龙（兰州拉面馆）就本案涉及的五间门面房中的两间签订房屋出租协议，约定第三人将该两间门面房租给李海龙两年、年租金为24000元，李海龙于2010年3月27日与案外人马四么签订转让协议，将前述兰州拉面馆转让给马四么，2010年7月7日，被告一次性退还马四么、牟长明房租及补助费共30000元后收回该两间门面房，第三人已经收取的房屋租金24000元折抵房款。此后本案涉及的五间门面房一直由被告实际占有使用，第三人对此未提出任何异议，被告多次要求原告为其办理房屋过户手续，但因第三人未予配合，被告未能将该门面房过户至自己名下。2014年5月22日，第三人以位于项城市东大街路南的房产所有权（房权证号为00××16）和项土国用（2011）第022号土地使用权为案外人河南省世纪英才家政服务有限公司向原告贷款8000000元提供抵押担保，并于2014年5月23日办理了抵押登记（项房他证2014字第000019**号）。后原告于2015年12月17日向项城市人民法院提出实现担保物权申请，项城市人民法院于2015年12月28日作出（2015）项民特字第00001号民事裁定书，裁定“对被申请人新世纪学校所有的坐落于项城市东大街××层混合结构，总建筑面积2255.87平方米房产，土地使用证：证号为项土国用（2011）第022号，面积为1580.00平方米的土地使用权准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人商水县农村信用合作联社对变价后所得款项在借款本金800万元及利息（按双方合同约定计算）的范围内优先受偿”。后因第三人未能按时偿还借款，原告于2016年3月2日向项城市人民法院申请执行，项城市人民法院于2016年5月4日作出（2016）豫1681执350号执行裁定书，将第三人名下的位于项城市东大街××层一幢楼房予以查封。被告高春生对（2016）豫1681执350号执行裁定书不服，于2016年11月23日向项城市人民法院提出书面异议，项城市人民法院于2016年12月23日作出（2016）豫1681执异49号执行裁定书，裁定“中止对新世纪学校名下的位于项城市东大街××层一幢楼房中案外人高春生实际占有的五间门面房的执行”，原告不服该裁定，提起本次诉讼。诉讼过程中，原告与第三人均未提交第三人就本案涉及的五间门面房为原告设立抵押权时，原告曾到现场查看房屋的证据；被告称其自与第三人签订房屋买卖协议后，未再向第三人交付过房屋租金，第三人未提交该校在签订房屋买卖协议后收取过被告的租金的证据。
一审认为，第三人与被告之间的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，成立有效，依法应受法律保护，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。虽然该合同约定一次性交清房款，但事实上，被告分多次交付房款，第三人不仅当时对此未提出异议，而且收取房款，应视为在合同履行过程中，双方对合同的相关约定进行了变更。诉讼过程中，被告称其自与第三人签订房屋买卖协议后，未再向原告交付过房屋租金，第三人未提交该校在签订房屋买卖协议后收取过被告的租金的证据，可以认定双方签订房屋买卖协议后第三人未向实际占有使用该房屋的被告收取租金。第三人在2009年11月5日与案外人李海龙签订两间门面房为期两年的出租协议、并收取租金，如第三人在拥有本案争议的房屋所有权的情形下，在长达七年的时间里不向被告收取租金、主张权利，明显不符合常理，据此认定第三人、被告均认可该房屋的所有权已归被告，该房屋虽然在第三人新世纪学校为原告设定抵押权时仍登记在第三人名下，但事实上，该房屋通过买卖已归被告所有并由被告实际占用使用长达七年之久，第三人以被告所有的房屋为案外人向原告贷款提供抵押担保，侵犯了被告的合法权益，项城市人民法院（2016）豫1681执异49号执行裁定书裁定中止对该房屋的执行并无不当，原告的诉讼请求依法不能成立，不予支持。被告的辩称意见理由成立，予以采信。第三人的述称意见理由不能成立，不予采信。判决：驳回原告河南商水农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告河南商水农村商业银行股份有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经二审庭审查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，关于本案适用法律问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持是原则性规定，但并不是所有符合这种情形的全部不予支持，法律、司法解释另有规定除外。本案中，河南商水农村商业银行股份有限公司因项城市新世纪职业中专学校未归还到期借款申请法院实现担保物权，并已经进入法院执行程序，项城市新世纪职业中专学校是该执行案件的被执行人。由于作为执行标的的涉案房屋仍登记在项城市新世纪职业中专学校名下，高春生作为该涉案房屋的买受人和执行案件的案外人，对该涉案房屋提出异议，法院应当适用第二十八条来进行审查执行异议是否成立。
关于高春生的执行异议是否成立的问题。第一，高春生和项城市新世纪职业中专学校于2009年11月24日签订一份书面买卖协议，协议明确约定买卖的房屋位于项城市东大街52号新世纪职业中专学校教学楼一楼大门口西五间门面房，对于该买卖协议，高春生和项城市新世纪职业中专学校均没有异议。该协议系双方自愿签订，符合法律规定，具有法律效力。一审法院于2016年5月4日作出（2016）豫1681执350号执行裁定书，将项城市新世纪职业中专学校名下的该涉案房屋予以查封，高春生和项城市新世纪职业中专学校签订书面买卖协议的时间早于法院查封的时间。第二，高春生和项城市新世纪职业中专学校签订房屋买卖合同后，于2010年3月27日和马四么签订转让协议，于2010年7月7日和李长明签订房屋收回协议，已经合法占有该涉案房屋。对于该事实项城市新世纪职业中专学校也予以认可。第三，高春生和项城市新世纪职业中专学校签订协议后，高春生在2009年11月16日至2009年12月29日期间，先后分五次向项城市新世纪职业中专学校支付房款用借条顶房款合计770000元，另外通过顶租金、损失和饭钱的形式支付30000元，已经支付全部价款。第四，办理涉案房屋需要房屋出卖方提供协助才能完成房屋过户登记，本案中，项城市新世纪职业中专学校以行使合同抗辩权为由没有为高春生办理过户手续的行为导致房屋不能办理过户手续，且项城市新世纪职业中专学校于2014年5月23日将涉案房屋抵押给商水县农村信用合作社后，导致涉案房屋无法办理过户手续，因此，未办理房屋过户手续的原因不是高春生自身原因。
综上所述，上诉人河南商水农村商业银行股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由河南商水农村商业银行股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡体兵
审 判 员 杜文杰
代理审判员 方贝贝
二〇一七年五月二十四日
书 记 员 申亮亮