天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)辰民初字第5170号
原告杨东海。
委托代理人刘云峰,天津众驰律师事务所律师。
被告天津云鼎置业发展有限公司,住所地天津开发区晓园路3号A215。
法定代表人李南洋,总经理。
委托代理人石雷,天津金展律师事务所律师。
原告杨东海与被告天津云鼎置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告杨东海的委托代理人刘云峰、被告天津云鼎置业发展有限公司的委托代理人石雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨东海诉称,原、被告系房屋买卖关系,双方于2007年7月31日签订商品房买卖合同,约定原告购买被告开发的天津市北辰区小淀镇王朝庄园30号别墅一幢,价款350万元,交房日期为2008年5月1日前。后原告交付了房款350万元,被告未能将符合入住条件的房屋交给原告。原告曾与2010年诉至贵院,要求被告给付逾期利息及违约金,此案经北辰法院及天津第一中级人民法院两审确认:被告给付原告以350万元为本金以中国人民银行同期贷款利率计算的逾期交房利息及以350万元为本金以中国人民银行同期贷款利率30%标准计算的违约金。此后至今,被告仍未交付诉争房屋,为维护原告的合法权益,故呈诉。请求:1、判令被告为原告办理天津市北辰区小淀镇王朝庄园30号别墅房产所有权过户手续;2、判令被告给付原告自2011年9月2日至2015年10月10日的逾期交房利息861863.01元,并继续给付自2015年10月11日起按350万元为本金以中国人民银行同期贷款利率计算的逾期交房利息至被告交房日止;3、被告给付原告自2011年9月2日至2015年10月10日的违约金258558.9元,并继续给付自2015年10月11日起按350万元为本金以中国人民银行同期贷款利率30%标准计算的违约金至被告交房日止。上述金额合计1120421.91元。3.本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其主张,提交如下证据:
证据一、商品房买卖合同及补充合同。证明双方存在买卖合同关系及原告向被告支付了350万元的购房款。证明在购房合同中双方有关于逾期利息及违约金的约定。
证据二、原、被告前一案件判决。证明本案原告的第二项诉讼请求是按照前一案件一审判决第一项内容为依据,第三项诉讼请求是按照前一案件二审判决第三项判决内容确定的计算所得。
证据三、涉案房屋预告登记证、房屋契税、印花税、维修基金、预告登记费四项费用的缴费票据。证明涉案房产已经具备过户条件。
被告天津云鼎置业发展有限公司辨称,产权过户的问题请法院依法判决,原告主张的逾期交房利息及违约金过高,请法院依法调整。原告计算利息及违约金的依据是2010一中民四终字第797号民事判决书,该判决书判定依据诉请的标准支付利息及违约金的法律依据是合同法司法解释二的29条,现在的情况与原判时的合同履行情况有所变化,原判生效后,被告积极采取措施使合同得以履行,并取得了积极的效果,例如原判时诉争的房屋是临电,现在已经是正式电了,供暖也接到户外了,马上将具备供暖条件,产权证已经基本具备了相关的手续,所以现在的合同履行是继续往前推进的,不能机械的按照以前的标准向被告主张损失,而且总体上看,原告购得房屋的价款是350万元,根据原判决已经取得了巨额的经济赔偿,如果继续按照该标准计算违约金及利息的话会造成其取得的违约金及利息的数额与房屋价值几乎等同的后果,这也是显失公平的,也就违反了司法解释二的公平原则,综上请法院依法对原告主张的两项诉请进行调整。
被告天津云鼎置业发展有限公司无证据向法庭提交。
经审理查明,原、被告系房屋买卖合同关系,双方于2007年7月31日签订商品房买卖合同,约定原告购买被告开发的天津市北辰区小淀镇王朝庄园30号别墅一幢,房屋总价款350万元,房屋交付日期为2008年5月1日前。合同签订后原告交付了全部房款350万元,被告未能将符合入住条件的房屋交给原告。原告于2010年向北辰法院起诉,经过两级法院审理,作出判决:被告给付原告以350万元为本金以中国人民银行同期贷款利率计算的逾期交房利息及以350万元为本金以中国人民银行同期贷款利率30%标准计算的违约金,现该判决正在执行中。此后至今,被告仍未按合同约定向原告交付涉诉房屋。
另查,涉诉房屋不动产登记簿显示,权利人为原告杨东海,该房屋已具备产权登记及过户条件,但须被告公司在审批文件中盖章确认。
再查,原告房屋已有正式供电,其他入住条件未具备。
上述事实,有庭审笔录中的当事人陈述,原告提供的商品房买卖合同、一审、二审民事判决书、本院依法调取的不动产登记簿证明等相关书证予以证实。
本院认为,原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示,合法有效。双方均应按照合同履行义务。原告已交付了全部房款,被告主张已交付房屋,但未能提供证据证明已按照合同约定交付房屋。被告至今未履行交付房屋的义务,其行为已构成违约,应当承担本案的全部民事责任。因本案涉诉房屋已经具备产权登记及过户条件,故原告要求被告为原告办理涉诉房屋所有权过户手续的主张本院予以支持。关于原告主张的被告给付原告逾期交房利息及违约金的诉讼请求,因被告至今未按照合同约定交付房屋,应当按照合同约定支付逾期交房利息及违约金,原告的该项主张本院予以支持。被告天津云鼎置业发展有限公司的抗辩主张无法律依据,亦无相关证据支持,本院不予采信。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:
一、被告天津云鼎置业发展有限公司于本判决生效后三十日内协助原告杨东海前往房屋产权登记部门办理天津市北辰区小淀镇王朝庄园30号别墅的房屋所有权过户及登记手续;
二、被告天津云鼎置业发展有限公司于本判决生效后十日内给付原告杨东海逾期交房利息(自2011年9月3日起计算至本判决生效之日止,以3500000元为本金,按照中国人民银行同期贷款利率计算);
三、被告天津云鼎置业发展有限公司于本判决生效后十日内给付原告杨东海违约金(自2011年9月3日起计算至本判决生效之日止,以3500000元为本金,按照中国人民银行同期贷款利率计算后乘以30%);
四、驳回原告杨东海的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费14884元,由被告天津云鼎置业发展有限公司担负(此款于本判决生效后十日内交至本院)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 刘红芸
代理审判员 苏晓龙
人民陪审员 赵维柱
二〇一六年八月十日
书 记 员 于 警
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条
当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况,当事人的过程程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款
当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。
在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。