上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三(民)初字第963号
原告上海利通置业有限公司(反诉被告)，住所地上海市。法定代表人陈建中，总经理。委托代理人王蓓，上海市海华永泰律师事务所律师。委托代理人刘婷，上海市海华永泰律师事务所律师。被告上海拉夏贝尔休闲服饰有限公司(反诉原告)，住所地上海市。法定代表人张海云，执行董事。委托代理人王松明，上海市荣业律师事务所律师。委托代理人柳闻莺，上海市荣业律师事务所律师。原告上海利通置业有限公司与被告上海拉夏贝尔休闲服饰有限公司房屋租赁合同纠纷，被告上海拉夏贝尔休闲服饰有限公司反诉原告上海利通置业有限公司房屋租赁合同纠纷，本院受理后，依法由审判员李勤彦独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告的委托代理人王蓓、刘婷，被告的委托代理人柳闻莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海利通置业有限公司诉称：2012年起，原告将讼争的上海市四川北路XXX号第二层208单元出租给被告，但被告拖欠2014年10月起的能耗费及12月的租金、管理费等，并擅自撤场。原告经多次催告无果，将被告欠付款项及逾期违约金从保证金中抵扣，并通知被告补足，但被告至今未履行。原告认为，被告逾期支付租金、空调费、管理费、推广宣传费，未经原告书面同意停止营业。原告于2014年12月上旬发现被告已停止营业，但房屋未恢复原状，包括拆除石膏板、玻璃隔断、墙砖地砖、电表配电箱的改动、消防、空调的改动，都是被告装修时添附的。2015年4月双方曾沟通恢复原状，但未达成一致，直到5月14日被告才交钥匙，在此期间该房一直处于被告控制之下，被告应付租金等到撤场的2015年5月21日为止。原告为尽快出租，于2015年6月将该房恢复原状，7月12日另行出租。故起诉要求被告继续履行双方的房屋租赁合同等。审理中，原告于2015年6月变更诉请为：确认房屋租赁合同于2015年5月14日解除，被告支付2014年12月至2015年5月21日的租金、空调费、管理费、推广宣传费，及2014年10月至2015年2月21日的能耗费，扣除被告的租赁保证金，被告还应付386,586.78元；逾期补足保证金及逾期支付租金、空调费、管理费、推广宣传费、能耗费的违约金，从2014年12月1日起分期计算至被告付清之日，均按日千分之三计算；支付提前解约违约金632,272.50元；支付房屋恢复原状费用272,491元；支付律师费损失97,400元。被告上海拉夏贝尔休闲服饰有限公司辩称：讼争房屋由中信泰富公司招租，被告基于对该公司的信任和原告签订租赁合同，但2013年12月11日原告发《变更通知》，称中信泰富公司退出管理，变更为新中南方物业管理(上海)有限公司(以下简称新中南方物业公司)继续管理。之后商场招商不足，经营环境恶化，其他商户基本全部搬离，被告达不到租赁目的，无法继续经营，只得于2014年11月30日全部撤离，撤场时把钥匙交给物业公司，但物业公司不收。被告于2014年12月12日发函给原告要求解除租赁合同。被告认为，原告未尽到推广宣传、管理的义务，违反了招商的承诺，导致商场无法继续经营，被告搬离不存在违约；搬离前被告口头告知原告，原告不同意，不让搬货架，也不接受钥匙，但钥匙不只是一把，原告和物业公司都有，故钥匙不交付不代表该房处于被告控制之下；被告撤场后未使用房屋，不应支付相关费用和违约金；原告称2014年12月上旬才发现被告搬离，证明其管理存在缺陷；诉讼中原告要求被告将钥匙交给法院再转交给原告，被告于2015年5月将钥匙交至法院，5月21日被告搬走货架；是原告原因造成被告无法使用房屋，故被告不承担损失，且律师费约定过高，原告支付依据不足，被告不同意支付。管理费先是付给中信泰富物业公司，变更后付给新中南方物业公司，被告认为应该扣除这一部分。如果法院认定被告违约，被告认为原告实际没有损失，约定的逾期付款违约金的计算标准过高，请法院酌情降低。原、被告曾协商恢复房屋原状的方案，但未实施，合同也约定被告撤离可以保留相关的设施与下家协商。被告已结清至2014年9月的能耗费，同意支付至2014年12月12日的能耗费。被告上海拉夏贝尔休闲服饰有限公司反诉称：原告商场名字和物业的变更导致商业氛围变差，被告的合同目的无法完成，租赁合同应于2014年12月12日被告发函的日期解除。原告2014年12月上旬就发现被告撤场，但一直拖到2015年5月收取钥匙，意在扩大被告的责任。被告已搬走，原告应退还租赁保证金。被告装修总费用是1,207,545元，平均到全部租期2012年12月10日至2018年10月14日，再扣除被告实际承租的2012年12月10日至2014年12月12日，剩余部分就是被告的装修损失。现被告反诉要求确认双方签订的《上海市房屋租赁合同》自2014年12月12日解除，原告返还租赁保证金844,230元，返还装修保证金38,520元，赔偿装修损失792,963.98元。原告上海利通置业有限公司对反诉辩称：中信泰富公司是原告原来的股东，后来该公司将原告出售，故2013年12月后招商和物业管理确有变化，但是原告并未违反合同约定，继续对整个商场推广宣传。原告于2014年12月上旬发现被告停止营业，被告退场未通知原告，没有归还钥匙，房屋没有恢复原状，仍发生能耗费，被告也没有注销注册地址。2014年12月15日原告收到被告函，当月24日向被告回函表示不同意提前解约，要求继续履行合同，被告未再回复。原告收到租赁保证金，但该款已抵作欠租。装修保证金被告是交给物业公司，没有交给原告，被告应向物业公司主张。被告违约导致租赁合同提前终止，因此无权要求返还保证金，也无权要求赔偿装修损失，反而应承担房屋恢复原状的费用。经审理查明：上海市四川北路XXX号房屋系原告名下产权房。2012年，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定：原告将该房第二层208单元出租给被告作为商铺使用；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由被告承担；合同未尽事宜，双方协商一致可订立补充条款，补充条款及附件均为合同不可分割的一部分。合同补充条款约定：1、租金分为基本租金和营业租金两种，以两者之中金额较高者为当月使用租金；2、被告应于租赁期内向原告或原告委托之物业管理公司支付该房屋的空调费、管理费和推广宣传费；3、被告应于该房交付时或之前向原告预付该房屋三个月的基本租金、空调费、管理费及推广宣传费为合同保证金，其后各月应付的基本租金、空调费、管理费及推广宣传费，应由被告于每月第一个工作日或之前向原告提前付清；4、倘被告向原告拖欠支付合同规定的任何款项包括但不限于租金、空调费、管理费、推广宣传费、其他费用等各项费用超过14天，在不影响原告其他权利或补救的前提下，原告有权向被告要求支付每日3‰的逾期付款违约金，逾期付款违约金的计算期自上述各项费用应付之日开始计算，直至被告付清所有前述费用的本金、逾期付款违约金和其他相关的费用；5、被告应于合同签订同时或之前向原告支付房屋租赁保证金，原告有权在被告违反、不履行合同约定的时候(不影响原告对该等违反或不履行可行使的任何其他权利或补救方法)，可将被告向其支付的保证金用以偿付原告由此遭受的损失(包括但不限于租金的损失)，在这种情况发生时，在原告给予被告书面通知之日起的14日内，被告必须向原告补足租赁保证金，倘被告未能在前述期限内补足租赁保证金的，则原告有权立即提前收回该房及单方面终止合同，被告已付的租赁保证金将不予退还，若租赁保证金不足以补偿原告所蒙受的损失，原告有权要求被告赔偿其实际损失；租赁关系终止时，在被告办妥以该房为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续并且在被告交换的该房及其装修、设备和设施已恢复原状且可租赁状态的前提下，原告应在被告交还该房后30个工作日内将保证金(在按照合同约定作出扣除〔如有〕后)一次性无息退还被告；6、租赁期满或合同提前终止时，原告有权收回该房，在交还该房之前，被告须规范拆除其所增设或改建的装修、附属设施及设备，并将该房恢复原状(该房内的电气回路、空调系统及消防机电系统均不能有任何破坏)；若被告申请不履行恢复原状的义务，原告同意与后续租户协调，若后续租户同意以现有状态交付，被告须保留该房现有装修及所有固定设备并确保该房的设施、设备处于可使用状态；在被告交还该房时，如原告发现该房和/或合同附件二所列的装修、设备和设施被损坏或遗失(自然损耗除外)，原告有权要求被告赔偿损失，并可从租赁保证金中扣除，如租赁保证金不足赔偿原告损失的，原告有权要求被告赔偿差额；若被告未按约定时间将该房返还予原告，则被告应赔偿原告因此遭受的一切损失，包括但不限于被告占用该房导致的原告损失；若被告在租赁期满之日或合同提前终止之日起7日内仍未能向原告交付该房，原告对被告所交的租赁保证金将不予返还，并自行行使收回该房的权利；原告可在被告不到场的情况下进入该房并更换门锁，屋内的被告物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该房，并将该房腾空收回，原告对因此而引起的损坏及被告之损失概不负责；7、在不影响原告根据法律、法规及合同的规定所享有的其他权利的前提下，原告有权就下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止合同并合法地提前收回该房或其任何部分：(1)被告未能按照合同规定支付租金、空调费、管理费、推广宣传费及其他任何应付款项逾期超过一个月的；……(5)被告未经原告事先书面同意于正常工作时间内在该房暂停或停止营业三天的(因原告原因或不可抗力造成的除外)……；若被告发生上述违约情况，致使原告提前终止合同时，则被告必须向原告支付其实际使用该房期间根据合同应付而未付的一切款项并补偿原告相当于该房届时三个月基本租金、空调费、管理费、推广宣传费的可预期利益；原告有权不予退还租赁保证金以充抵前述可预期利益；在租赁期限内，被告未经原告同意，中途擅自退租的，全额保证金和预付租金不退，若保证金和预付租金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿原告在该房被空置期间所遭受的一切损失和损害及所引起的一切费用和开支(包括一切律师费)，原告有权把该等损失、损害、费用及开支作债权向被告追讨；8、按照合同须向一方送达的任何文件或通告，如以挂号邮件的方式寄往一方于合同附表三所列地址或该方以挂号邮件方式通知对方更改的地址，在寄出三个工作日后将被视为已送达收件人；如以快递的方式送达该等文件或通告，于投送快递当日将被视为已送达收件人；于对方接到一方发出的变更其地址的通知之前，该方地址仍以先前地址为准。合同附表一载明：1、起租日为2012年12月10日，租赁期由起租日开始计算至2018年10月14日；2、基本租金(按照租用面积计算)，2012年12月10日至2014年1月12日的月基本租金为134,958.75元(即每日每平方米基本租金5元)；2014年1月13日至2016年1月12日的月基本租金为161,950.50元(即每日每平方米基本租金6元)；营业租金……；3、租用面积为887.4平方米。合同附表二载明：1、该房的空调费、管理费、推广宣传费按照租用面积每平方米每月55元计算(管理费25元、空调费25元、推广宣传费5元)；2、被告应于租赁期(包括装修期)内承担有关该房的电费等，本款规定的各项费用的支付方式和时间，应以原告和/或原告委托之物业管理公司的书面通知为准；3、保证金为844,230元；4、具体支付信息以原告发出的付款通知书为准。合同附表三载明：原告的注册地址为上海市虹口区四川北路XXX-
XXX号叶大昌商厦502室，通讯地址为上海市虹口区四川北路XXX号；被告的注册地址为上海市闵行区虹梅南路XXX弄XXX号XXX室，通讯地址为上海市漕溪路XXX号三号楼三楼。合同特别告知中载明：房屋租赁保证金是一种履约保证的措施，房屋出租时，出租人可以与承租人在合同中约定收取，数额由租赁双方约定，租赁关系终止时，房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由承租人承担的费用外，剩余部分应当归还承租人。被告向原告支付租赁保证金844,230元，向中信泰富(上海)物业管理有限公司支付装修保证金38,520元后承租该房，并于2012年12月25日用该房注册成立了被告四川北路第一分公司。2013年12月11日，原告发出《变更通知》，载明：因运营调整，从即日起中信泰富公司将不再负责上海市虹口区四川北路XXX号上海中信泰富申虹广场的经营管理工作，从即日起，原告委托新中南方物业公司进行大厦的资产管理，包括招商、商业策划、市场推广及运营管理等工作。2014年6月3日，原告发出《变更通知》，载明：自2014年9月3日起，“中信泰富申虹广场”正式更名为“利通广场”。被告承租至2014年11月底撤场，余货架等未搬走，钥匙未返还，该房未恢复原状。2014年12月2日，新中南方物业公司利通项目资产管理处快递给被告《关于：208室欠款事宜》，载明：“至今未收到贵司2014年12月的租金、物业管理费、推广费及能耗费222,526.25元，……拖欠上述费用超过14天，……我处财务部即日自保证金中扣除贵司222,526.25元，望贵司务必于2014年12月15日之前将所扣除数额填回保证金内，同时支付相关滞纳金。”该函一份快递地址为上海市漕溪路XXX号三号楼三楼，于2014年12月3日签收；一份快递地址为上海市漕溪路XXX号航天大厦南楼5楼，于2014年12月3日签收；一份快递地址为上海市虹梅南路XXX弄XXX号XXX室，于2014年12月4日签收。2014年12月12日，被告委托律师致函原告称：原告经营不善，导致商场招商不利，影响到商场整体开业率，以致被告缺少良好的营业环境，严重违背房屋租赁合同的约定，故提出如下要求：一、终止双方的房屋租赁合同；二、原告返还被告租赁保证金844,230元以及装修保证金38,520元；三、被告保留追究原告商铺装修损失费用的权利。该函快递至上海市虹口区四川北路XXX号，于2014年12月15日签收。2014年12月24日，原告委托律师致函被告称：被告迟延支付2014年10月的能耗费及12月的租金、物业管理费及其他费用，原告已发函催缴，……2014年12月12日被告发律师函通知原告解除合同，其中描述不实……本律师认为：1、被告迟延支付的行为已构成违约；2、被告应当承担逾期付款的违约责任；3、被告无权提前解除合同，应继续履行合同义务……。该函一份快递地址为上海市漕溪路XXX号三号楼三楼，于2014年12月25日签收；一份快递地址为上海市漕溪路XXX号航天大厦南楼5楼，于2014年12月25日签收；一份快递地址为上海市康健路XXX号XXX室，于2015年1月5日签收。2015年3月2日，新中南方物业公司利通项目资产管理处致函被告称：至今未收到贵司2015年1月、2月及3月的租金、物业管理费、推广费及能耗费652,023.38元及应补足的保证金费用222,526.25元，……拖欠超过14天，……截止至2月28日，贵司逾期累计将须支付滞纳金117,557.45元；我处财务部即日自保证金中扣除贵司2015年1月、2月及3月的租金、物业管理费、推广费及能耗费621,703.75元，望贵司务必于2015年3月7日之前将所扣除的租赁保证金844,230元保证金补足，同时支付未抵扣欠款30,319.63元及相关滞纳金117,557.45元。该函两份快递地址为上海市漕溪路XXX号三号楼三楼，均于2015年3月3日签收；一份快递地址为上海市康健路XXX号XXX室，未送达被退回。2015年3月，原告涉讼。2015年4月23日，被告四川北路第一分公司注销工商登记。审理中，被告提起反诉。审理中，原告提供新中物业管理(中国)有限公司上海分公司利通项目物业管理处的抄表数，被告未付的讼争房屋能耗费(电费)为：2014年10月11,768.75元，2014年11月11,917.50元，2014年12月4,265元，2015年1月2,651.25元，2015年2月1日至12日917.50元。其中最后两笔的缴款通知书打印日期为2015年3月10日。审理中，应原告要求，被告于2015年5月14日将讼争房屋后门钥匙交至本院，原告于当月18日收到。经原告和物业公司同意，被告于2015年5月21日从讼争房屋搬走仓库货架、钱箱、保险箱、扫描枪、小票机、防盗器、灯具、装箱衣架、龙门架、装箱纸袋等。2015年6月，原告对该房恢复原状。2015年7月12日起，原告将该房另行出租。原告于2015年9月支付律师费48,700元。审理中，原告表示对其恢复讼争房屋原状的费用保留诉权，不在本案主张。上述事实，有原告提供的《上海市房地产权证》、《上海市房屋租赁合同》、催款函、快递单及送达证明、能耗费凭证、被告工商信息、律师函及送达证明、物品移交清单、律师合同及发票、再出租合同，被告提供的《变更通知》、律师函及快递凭证、保证金收据、装修保证金收据，以及双方当事人的陈述等证据为证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。被告以经营环境恶化，不能实现租赁目的为由主张解约，缺乏依据，本院不予采信，被告提前撤场构成违约。被告2015年5月搬出后，原告已另行出租该房，审理中原告主张房屋租赁合同于2015年5月14日被告交钥匙时解除，本院可予支持。原告要求被告结清2015年5月21日之前的租金、空调费、管理费、推广宣传费、能耗费及逾期支付滞纳金，本院亦予支持，并酌情确定以央行同期贷款利率为标准计算逾期付款滞纳金。因被告的部分欠费原告已用租赁保证金抵扣，故该部分欠费不应再计算逾期滞纳金。原告要求被告支付提前解约损失，理据充分，本院应予支持。被告并应按约支付原告已发生的律师费。原告表示对其恢复讼争房屋原状的费用保留诉权，不在本案主张，并无不当，本案对此不作处理。合同因系被告违约而解除，被告要求赔偿装修损失的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。被告已付的租赁保证金，应抵作其欠付费用，故其要求原告返还租赁保证金的反诉请求，本院不予支持。被告已付的装修保证金，系付给物业公司，在原、被告的房屋租赁合同中未就装修保证金一节作过约定，故被告反诉要求原告返还该款，缺乏依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海利通置业有限公司与被告上海拉夏贝尔休闲服饰有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年5月14日解除；二、被告上海拉夏贝尔休闲服饰有限公司应支付原告上海利通置业有限公司2014年12月13日至2015年5月21日的房屋租金、使用费共计857,672.10元；三、被告上海拉夏贝尔休闲服饰有限公司应支付原告上海利通置业有限公司2014年12月13日至2015年5月21日的空调费、管理费、推广宣传费共计258,476.52元；四、被告上海拉夏贝尔休闲服饰有限公司应支付原告上海利通置业有限公司2014年10月至2015年2月12日的能耗费共计31,520元；上述第二至第四项主文所述款项合计1,147,668.62元，扣除被告上海拉夏贝尔休闲服饰有限公司已支付原告上海利通置业有限公司的租赁保证金844,230元，被告上海拉夏贝尔休闲服饰有限公司实际应支付原告上海利通置业有限公司303,438.62元，应于本判决生效之日起15日内付清；五、租赁保证金抵作欠费后，被告上海拉夏贝尔休闲服饰有限公司应支付原告上海利通置业有限公司逾期付款违约金，其中欠付的2015年3月13日至2015年4月12日的房租、空调费、管理费、推广宣传费，及2015年1月至2015年2月12日的能耗费的违约金，以30,320元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年3月11日起算，至被告付清之日止；欠付的2015年4月13日至2015年5月12日的房租、空调费、管理费、推广宣传费的违约金，以210,757.50元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年4月2日起算，至被告付清之日止；欠付的2015年5月13日至2015年5月21日的房租(使用费)、空调费、管理费、推广宣传费的违约金，以623,61.12元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年5月2日起算，至被告付清之日止；上述逾期付款违约金被告上海拉夏贝尔休闲服饰有限公司应于本判决生效之日起15日内付清；六、被告上海拉夏贝尔休闲服饰有限公司应支付原告上海利通置业有限公司提前解除合同的损失632,272.50元，该款被告上海拉夏贝尔休闲服饰有限公司应于本判决生效之日起15日内付清；七、被告上海拉夏贝尔休闲服饰有限公司应支付原告上海利通置业有限公司律师费损失48,700元；八、被告上海拉夏贝尔休闲服饰有限公司全部的反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20,665.74元，减半收取10,332.87元，由原告上海利通置业有限公司负担3,332.87元，被告上海拉夏贝尔休闲服饰有限公司负担7,000元。本案反诉受理费9,940.71元，由被告上海拉夏贝尔休闲服饰有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 李勤彦
二〇一六年六月十七日
书记员 管西凤
附：相关法律条文
附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。