广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终7687号
上诉人（原审原告）：仇凤兰，女，1968年2月3日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。
委托代理人：高俊，广东君直律师事务所律师。
委托代理人：丘誉源，广东君直律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：彭伟郎，女，1984年2月21日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。
原审第三人:广州利天置业有限公司新塘分公司，营业场所：广州市增城区新塘镇西洲村新世界金敦商业街112号。
负责人：刘雅军，职务：经理。
委托代理人：刘劲，男，公司职员。
上诉人仇凤兰因与被上诉人彭伟郎、原审第三人广州利天置业有限公司新塘分公司（以下简称利天置业新塘分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初6925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人仇凤兰上诉请求：l、撤销一审判决；2、改判彭伟郎额外赔偿仇凤兰已支付中介服务费9000元；3、改判彭伟郎额外赔偿仇凤兰按揭费4800元；4、改判彭伟郎向仇凤兰支付违约金12.5万元；5、一、二审诉讼费由彭伟郎承担。事实和理由如下：一审事实认定错误，适用法律不当，应予改判。一、彭伟郎违反《补充协议》后怠于赎楼，导致交易无法继续，构成根本违约，应当承担违约责任。1、《补充协议》已经对原合同付款及交易内容进行了实质性变更。根据双方原合同约定的付款及赎楼方式，买家需在赎楼时支付首期款42万元，而补充协议中支付首期款金额变更为32万元，买家付款的义务已经减轻，协助赎楼的责任已经发生了相应的变更。其次，因为卖方指定工商银行办理赎楼贷的原因，买方办理按揭贷款的金融机构也被确定为工商银行，从而导致申请的83万元贷款，最终工商银行只批准了80万元，双方过户和交易的时间也因此相应提前，与原合同付款和赎楼方式发生了变更。最后，房屋交付的日期双方也重新进行了约定。2、一审认定是银行原因导致赎楼贷无法办理属事实认定错误，彭伟郎自始至终都能够通过赎楼贷赎楼，彭伟郎怠于办理赎楼贷的行为即是怠于赎楼。双方在《补充协议》中并未约定办理小额赎楼贷，也未对赎楼贷金额进行过约定。无论赎楼贷是否能够审批，基于房屋买卖合同交易彭伟郎均应当承担相应赎楼义务，仇凤兰仅关心房屋是否能够办理抵押涂销手续，而不在于房屋赎楼贷款额度。从赎楼贷的办理和合同来看，房屋赎楼贷款的风险承担在于彭伟郎，彭伟郎应当理性认识自身贷款条件和赎楼贷手续费用，不能在银行审批通过后又因为额度、费用和自身认识不同，拒不办理，怠于处理赎楼。3、彭伟郎多次表示不愿意办理赎楼贷的原因在于按照交易需承担费用。彭伟郎早在赎楼贷审批阶段，即多次通过中介向仇凤兰表示，不愿意继续做赎楼贷，因为其已经借到其他款项且成功用于购买另一套住房，不愿承担赎楼贷费用，要求仇凤兰按照原协议履行。从彭伟郎的回函中也可以看出，彭伟郎实际是可以通过赎楼贷贷款赎楼，但其不愿意承担费用。4、因为彭伟郎指定做工行赎楼贷，双方签订《补充协议》，致使仇凤兰不得不摒弃其他选择，仅能从工商银行一家金融机构选择按揭贷款，并为此付出相应的手续费用，而工商银行贷款额度并不能覆盖全部房屋尾款，为此仇凤兰加重了付款责任。5、仇凤兰多次函告，表示愿意按照补充协议履行，按时支付32万元首期款，要求彭伟郎继续履行赎楼责任，但彭伟郎均予以拒绝，明确表示不履行合同。相关争执发生后，仇凤兰秉承友好协商的原则，督促彭伟郎按时履行赎楼义务，并多次明确表示愿意按照双方签订的《补充协议》履行，但彭伟郎也明确表示不履行《补充协议》，彭伟郎的行为已经构成了预期违约。三、彭伟郎除未按期履行《补充协议》外，亦未按照合同约定进行相应的赎楼手续。《补充协议》通过赎楼贷赎楼，实质改变了双方的赎楼方式。彭伟郎所做的提前还款手续是在签订《补充协议》之前，因为做赎楼贷，原提前还款手续被赎楼贷手续取代，因此彭伟郎是需要重新办理相应的提前还款手续的，但至今彭伟郎未曾重新办理提前还款的手续，并还款赎楼，亦实质性导致赎楼无法正常进行，房屋抵押登记手续无法正常涂销。
被上诉人彭伟郎二审辩称：一、《房屋买卖合同》约定仇凤兰支付彭伟郎40万元(不含定金2万)首付款用于彭伟郎提前还贷赎楼，2017年8月8日彭伟郎向工商银行提出提前还贷申请，并获得批准回执，工商银行批准11月8日可还贷赎楼。仇凤兰除定金2万元外，未支付任何款项用于还贷赎楼。彭伟郎曾多次发函告知仇凤兰关于提前还贷批准事宜，并要求其按照合同支付首期款，但其均不理会，并在10月中旬提起诉讼，单方面终止买卖交易，属于根本性违约。二、1.签署《补充协议》的原因在协议中已经明确注明，即为了加快提前还贷赎楼和缩短银行贷款放款时间签署协议，并没有变更原《房屋买卖合同》实质，且《补充协议》的签订是仇凤兰、彭伟郎、中介、按揭公司四方面协商完成的。2.《补充协议》签订前，按揭公司告知仇凤兰、彭伟郎、中介房可以办理小于银行欠款46万元的小额赎楼贷15万元，所以《补充协议》中将用于还贷赎楼的仇凤兰首付款从40万降低至30万元，并明确指出该款的用途是还贷赎楼，同时约定支付时限为还款前3天。并标明了首付款余款10万元应在过户当天支付。为了加快银行放款，四方于8月17日协商办理15万的工商银行赎楼贷。3.2017年9月8日按揭公司通知彭伟郎、仇凤兰以及中介方，工商银行由于系统原因不能按照之前约定办理小额赎楼贷15万元。由于银行的系统原因导致《补充协议》无法执行，并不会影响房屋买卖交易。不做赎楼贷仍可进行过户交易。《补充协议》非必要条件，协议只是为了加快房屋买卖过程。4.《补充协议》是双方在签署《房屋买卖合同》后自愿协商共同签署的。仇凤兰办理工商银行购房贷款额度，是银行对其个人信用的评估结果，非彭伟郎意愿，不能覆盖全部房屋尾款。同时彭伟郎建议仇凤兰更换银行获得足够银行贷款，但其不予理会。5.《补充协议》约定出现分歧或遇到困难协商解决。但当银行无法按照《补充协议》办理时，中介方和彭伟郎曾多次提出不同的解决方案进行交易过户并邀请仇凤兰协商。但其均拒绝沟通和参与。三、彭伟郎在签订《补充协议》之前就向工商银行提起提前还款申请，并获得回执。签订《补充协议》办理小额赎楼贷同样需要向工商银行提出提前还款申请，并不需要重新申请提前还款手续，但工商银行拒绝受理赎楼贷的申请，所以彭伟郎并没有违约。
原审第三人利天置业新塘分公司二审述称：同意一审判决。
仇凤兰向一审法院起诉请求：1、彭伟郎返还仇凤兰购房定金2万元；2、彭伟郎向仇凤兰支付违约金12.5万元；3、彭伟郎赔偿仇凤兰中介服务费9000元、按揭费5060元；4、本案全部诉讼费由彭伟郎承担。
一审法院认定事实：2017年8月3日，仇凤兰、彭伟郎作为房屋买卖双方及利天置业新塘分公司为经纪方，共同签订《房地产买卖合同》一份，内容主要约定：仇凤兰购买彭伟郎所有的位于广州市增城区xx花园xx苑x座x房，总楼价为125万元；因买方或卖方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没有定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。付款方式为涂销抵押后付款，定金2万元买方须在2017年8月3日支付给卖方；买方出资赎契，卖方必须于本合同签署后三天内不可撤销地全权委托经纪方或经纪方指定之按揭公司办理赎契手续，并将相关的供款存折以及对应的银行卡、借款合同等资料交给经纪方保管并全力协助办理赎契手续，同时签署公证委托书，委托经纪方或经纪方指定之按揭公司人员代办提前还贷以及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项止，不得中途擅自撤销委托和在未得到经纪方同意的前提下从贷款银行取回产权资料，否则视为严重违约；买方应在原抵押银行通知还贷之日起3天内将首期楼款存入卖方供款账户，如赎契款项一旦划至卖方供款账户，到账即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契。卖方不得擅自挪用。首期楼款（不含定金）40万元，买方应于原贷款银行通知还贷之日起3天内由买方付至卖方供款账号内；楼价余款以按揭付款，买方须在合同签订后7天内到贷款银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供所需资料与协助。除此外，合同还对其他事项进行了具体约定。
签订合同当天，仇凤兰向彭伟郎支付购房定金2万元，向利天置业新塘分公司支付中介服务费9000元，于2017年8月11日向广州市良策房地产代理有限公司支付合计4980元。并于2017年9月7日取得了《中国工商银行个人二手住房贷款承诺函》，拟贷款金额为80万元。
2017年8月17日，仇凤兰、彭伟郎签署《补充协议》一份，现因买卖双方均想尽快办理过户事宜，甲方（彭伟郎）指定做工商银行赎楼贷，现就首期款的支付事宜达成如下协议：1、乙方（仇凤兰）在工商银行扣款日前3天凑齐房产部分首付款项合计32万元（含定金2万元）打到甲方工商银行赎楼卡上给甲方所为赎楼还款实用，余下首付款10万元由过户当天支付给甲方，甲方收了首付要配合赎楼、过户，不得无故拖延；2、由签合同当天约定的收齐楼款当天交楼现改为收齐楼款后开始计算45天交楼，超出期限属于甲方违约，需支付违约金，违约金按总楼价的万分之一每天计算赔偿给乙方直到交楼止。补充：甲乙双方秉着诚意合作，遇到困难共同解决的目的原则，如过程中产生双方意见不一致，双方尽可能的友好协商解决，如确实不能达成共识，可通过法律途径解决。
一审庭审中，仇凤兰主张当时是彭伟郎提出要求办理赎楼贷以加快银行放款，既然双方签订了补充协议明确办理赎楼贷，彭伟郎应予确保履行，但彭伟郎未按补充协议办理赎楼贷，虽然银行方面不能办理小额赎楼贷，但彭伟郎是可以办理全额赎楼贷的，在我方催告后仍拒绝办理，故彭伟郎已构成违约。彭伟郎则对解除房屋买卖合同并无异议，但抗辩称当时与彭伟郎协商办理赎楼贷的目的是加快银行房款进度，但因银行方面原因不能办理补充协议约定的小额赎楼贷手续，双方完全是可以按照原合同办理赎证手续，且我方亦已向银行申请了提前还款并取得了银行的回执，只是彭伟郎刻意要求办理赎楼贷，并拒绝继续协商才导致合同不能履行。
2017年10月24日，仇凤兰向一审法院申请财产保全并提供了担保，经一审法院审查并作出了（2017）粤0183民初6925号民事裁定书，裁定冻结被申请人彭伟郎的银行存款159060元，或查封、扣押等值的其他财产。为此，仇凤兰交纳财产保全费1315元。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方的诉辩意见，主要争议焦点为彭伟郎是否应予承担违约责任。根据一审庭审中仇凤兰所述，其主张彭伟郎违约的依据在于彭伟郎未能按照双方补充签订的《补充协议》履行办理赎楼贷义务，从而导致合同不能继续履行，应予承担合同约定的违约责任。对此，首先从双方签订该《补充协议》的目的来看，根据该协议中载明“现因买卖双方均想尽快办理过户事宜，甲方（彭伟郎）指定做工商银行赎楼贷”，可见双方签订该补充协议的初衷在于能加快合同的履行而采取“赎楼贷”的便捷方式，即并非对合同主要内容作出实质性的变更。其次，对双方协定的“赎楼贷”无法办理，是基于银行方面的操作不能，而非彭伟郎的主观拒办；虽然仇凤兰抗辩彭伟郎仍可以办理全额赎楼贷，但从补充协议约定的首付金额，亦表明双方约定办理是小额赎楼贷方式，且从合同约定的交易流程来看，在卖方申请提前还款后由买方出资赎契进而递件过户来完成房屋交易，即办理“赎楼贷”并非房屋过户的必经程序。再次，彭伟郎作为卖方依约于2017年8月8日取得提前还款受理回执（全额），而仇凤兰在知悉小额赎楼贷手续因银行方面无法办理的情况下，却以此作为拒付赎楼资金的理由，显然与合同约定的垫资义务不符。综上，仇凤兰以彭伟郎未能办理赎楼贷而主张彭伟郎构成根本违约，理据不充分，一审法院不予采纳。即仇凤兰请求彭伟郎依约承担违约金，欠缺事实根据，一审法院不予支持。
鉴于双方一致同意解除涉案《房地产买卖合同》，为合同当事人的真实意思表示，则双方签订的涉案《房地产买卖合同》即予解除，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，故仇凤兰请求彭伟郎返还购房定金2万元，一审法院予以支持。至于仇凤兰要求彭伟郎赔偿相关中介费、按揭费等款项，结合买卖双方的履行情况，并遵循民事活动的诚信、公平原则，由仇凤兰、彭伟郎各负担一半为宜。即仇凤兰已支付的中介费、按揭费合计13980元，由彭伟郎向仇凤兰支付6990元。
综上所述，一审法院依照《《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2017年12月19日作出如下判决：一、彭伟郎于判决发生法律效力之日起五日内，向仇凤兰返还购房定金20000元；二、彭伟郎于判决发生法律效力之日起五日内，向仇凤兰赔偿中介服务费、按揭费合计6990元；三、驳回仇凤兰的其他诉讼请求。案件受理费1740.6元（仇凤兰已预交），由彭伟郎负担295元，仇凤兰负担1445.6元；财产保全费1315元（仇凤兰已预缴），由彭伟郎负担。
本院经二审审理，当事人对一审法院查明的事实并无异议，本院予以确认。
二审期间，当事人均无新证据提交。
二审期间，彭伟郎表示《补充协议》里面的赎楼贷实际上是指小额赎楼贷，其只是准备做15万元的小额赎楼贷，但是工商银行不接受小额赎楼贷申请，银行只接受全额赎楼贷申请，如果做全额赎楼贷，费用就要高很多。仇凤兰表示赎楼贷所贷款项是用于涂销抵押应支付的抵押款，赎楼贷可以加快仇凤兰的按揭贷款，可以使交易更快完成，仇凤兰同时表示清楚彭伟郎只是预期做15万元的小额赎楼贷，彭伟郎通过小额赎楼贷的方式取得部分款项用于清偿部分抵押款项，故仇凤兰用于赎契的首期楼款有部分款项也可以延迟给付。仇凤兰同时还表示做不了小额赎楼贷，彭伟郎可以做全额的赎楼贷。仇凤兰、彭伟郎和利天置业新塘分公司均表示双方签订《补充协议》没有考虑到小额赎楼贷做不了的情形，但协议约定出现问题后各方要协商解决。利天置业新塘分公司述称在无法申请小额赎楼贷后，双方进行了协商，其司提供方案，要求各方按照原合同履行，但仇凤兰坚持要求彭伟郎做全额赎楼贷，故双方协商不能。二审中彭伟郎表示不愿意按照原买卖合同约定继续交易，仇凤兰则表示同意按照原买卖合同约定继续交易。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为彭伟郎在履行涉案房屋交易过程中有无存在违约行为。本院对此评析如下：
仇凤兰主张彭伟郎未能按照《补充协议》的约定申请赎楼贷，导致交易无法继续，构成了根本违约。双方签订的《房地产买卖合同》明确约定是由仇凤兰出资赎契，且出资赎契金额是46万，可见双方签订合同时的真实意思是由买受人代出卖人垫资清偿贷款。《补充协议》约定明确表明双方签订该协议的是双方均想尽快办理过户事宜，仇凤兰也确认申请赎楼贷可以加快其对涉案房屋的按揭贷款，由此彭伟郎才申请赎楼贷，故《补充协议》并未根本上改变由仇凤兰垫资赎契的合同约定。从《补充协议》约定的“仇凤兰在工商银行扣款日前3天凑齐房产部分首付款项合计32万元打到彭伟郎工商银行赎楼卡上给彭伟郎所为赎楼还款实用”内容，结合仇凤兰、彭伟郎在二审中的陈述，也可判断双方清楚知晓彭伟郎是向银行申请15万元的小额赎楼贷。在银行不能批准小额赎楼贷的情况下，仇凤兰主张彭伟郎有义务办理全额赎楼贷，一方面与双方在《补充协议》中的约定“双方秉着诚意合作，遇到困难共同解决的目的原则，如过错中产生双方意见不一致，双方尽可能的友好协商解决”不符，另一方面也不符合双方在合同签订时对买卖双方权利义务的分配，即由买受人负责垫资赎契，故仇凤兰以彭伟郎未办理全额赎楼贷违反约定，构成根本违约，缺乏理据，本院不予支持。
因小额赎楼贷无法成功申请，导致《补充协议》履行不能，双方本应协商解决处理，即便不能协商一致，也可以依据《房地产买卖合同》的约定来履行各自义务，且二审中彭伟郎对按照上述合同约定继续交易并无异议，但仇凤兰却明确表示不愿意继续履行交易，故涉案房屋买卖合同只能解除，但彭伟郎对涉案合同解除并不存在违约责任。一审法院判令彭伟郎退还购房定金，并负担一半的中介费和按揭费，公平合理，本院予以维持。
综上所述，仇凤兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3076元，由仇凤兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 民
审判员 何 佐
审判员 柳玮玮
二〇一八年六月五日
书记员 李依虹