上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二(民)终字第2198号
上诉人(原审被告)江新林。委托代理人张滔，上海市嘉诚律师事务所律师。被上诉人(原审原告)高婕。委托代理人邬华良，上海市李国机律师事务所律师。委托代理人陈路，上海市李国机律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)平安银行股份有限公司上海分行。负责人杨华。委托代理人周玮。委托代理人李炜萌。被上诉人(原审第三人)杨凯。被上诉人(原审第三人)朱龙梅。被上诉人(原审第三人)杨炳贤。上述两位被上诉人共同委托代理人杨凯。被上诉人(原审第三人)冯蓓莉。被上诉人(原审第三人)顾红苓。上诉人江新林因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2013)虹民三(民)初字第1866号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，杨炳贤、朱龙梅为夫妻，并系杨凯的父母。冯蓓莉与江新林系夫妻。位于上海市东余杭路XXX弄XXX号XXX室系争房屋原产权人为高婕。2010年9月20日，高婕告出具一份委托书载明：其名下的系争房屋[上海市房地产权证编号：沪房地虹字(2006)第013119号]一套，现委托江新林代为办理上述房屋的如下事宜：1、代为办理上述房地产抵押登记手续；2、代为归还以上述房屋为抵押的向相关银行及其他债权人的借款，并办理注销抵押登记手续；3、代为签订上述房地产的买卖合同、领取房地产转让价款，并协助买受方办理按揭贷款及其它相关手续；4、代为办理上述房地产的交易、过户登记手续；……；8、代为办理与上述委托事项相关的其他一切事宜。对于受托人为此签署的一切相关文件、合同，委托人都予以承认，并愿意承担由此产生的一切责任。受托人无转委托权。本委托书的期限自2010年9月20日起至2011年9月19日止。该份委托书经上海市嘉定公证处公证。2010年11月，朱龙梅代高婕与江新林签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定高婕将系争房屋转让给江新林，房屋建筑面积124.44平方米，房屋转让价款为人民币(以下币种均为人民币)260万元；双方确认在2011年1月16日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该买卖合同对交房期限、付款方式、违约责任均未作约定。该合同落款时间分别为2010年11月17日、2010年11月30日。2011年8月15日，高婕出具一份委托书载明：其为系争房屋的产权人，现委托朱龙梅为代理人，代为办理如下事项：1、代为办理上述房地产的抵押登记以及注销手续，代为签订房地产抵押借款合同等相关文件，办理相关公证手续以及领取借款款项；2、代为办理上述房地产的买卖合同及撤销买卖合同、领取房地产转让款及银行贷款，并协助买受方办理按揭贷款及其它相关手续；3、代为办理向有关房地产交易、登记部门办理该房屋的产权交易过户、登记手续；4、代为缴纳与办理上述事项有关的正当费用和税款；5、代为办理上述房地产的交付事宜及物业维修基金户名变更手续，结算物业管理费；6、……；10、委托期限自2011年8月15日起至2012年8月14日止；11、受托人无转委托权；12、受托人在上述授权范围内所签署的相关法律文件及支付的相关费用，委托人均予承认。该份委托书经上海市闸北公证处公证。2011年9月14日，朱龙梅依据该份委托书协助江新林办理了系争房屋产权过户手续，江新林按照328万元的价格缴纳契税。同年9月27日，该房屋产权经核准登记在江新林名下。2011年12月，杨凯、朱龙梅、杨炳贤、冯蓓莉及江新林作为甲方(额度申请人)，平安银行股份有限公司上海分行(以下简称：“平安银行上海分行”)作为乙方(额度授予人、抵押权人)，江新林作为丙方(抵押人)签订一份《个人抵押借款额度合同》，约定：额度金额为336万元，本借款额度的存续期为10年；本合同项下的抵押物为系争房屋，产权证号：沪房地虹字(2011)第010680号；债务履行期限为2011年12月21日起至2021年12月21日。2011年12月30日，江新林与平安银行上海分行申请办理了系争房屋抵押登记手续。2012年1月29日，平安银行上海分行将336万元发放至杨凯账户。在向平安银行上海分行抵押借款过程中，江新林于2011年12月30日委托上海城市房地产估价有限公司对系争房屋市场价值进行评估，结论为：该房屋在价格评估时点(2011年12月30日)的市场价值为420万元，折合每平方米建筑面积单价为33,751元。截止2014年8月13日，杨凯、朱龙梅、杨炳贤、冯蓓莉、江新林尚欠平安银行上海分行借款本金2,793,291.80元。2013年5月，江新林涉讼[案号为(2013)虹民三(民)初字第1440号]，要求高婕之母叶梅麟迁出系争房屋。2013年7月，因高婕提起本案诉讼，江新林遂撤诉。2014年1月15日，顾红苓作为抵押权人(贷款人，甲方)、江新林作为抵押人(借款人，乙方)签订一份《房地产借款抵押合同》约定，乙方向甲方借款150万元，借款用途为经商，借款期限自2014年1月15日至2015年1月14日；乙方愿以其合法拥有的房地产抵押给甲方，作为乙方借款的担保；抵押房地产座落于上海市东余杭路XXX弄XXX号XXX室；甲方已知乙方提供的上述房产在此之前已向平安银行抵押贷款336万元，期限自2011年12月21日至2021年12月21日，本次抵押为房产余额抵押。上述合同签订当日，顾红苓与江新林向上海市虹口区房地产登记处申请办理了系争房屋抵押登记手续。目前系争房屋产权登记在江新林名下，平安银行上海分行及顾红苓为房屋抵押权人。系争房屋由高婕及其母叶梅麟居住。原审法院另查明：2010年9月20日，高婕向杨凯出具一份《借款立据》，载明：借款人高婕因家庭急需资金向被借款人杨凯借款90万元，借款期限2010年9月20日至2010年10月19日。借款人承诺上述借款金额必须在2010年10月19日之前一次性还清。如逾期不还，借款人(已经所有产权人同意)愿意将系争房屋变卖或其他有价财产变卖后作为全款偿还，如不归还，被借款人有权通过人民法院起诉追踪。上述立据内容，为借款人真实意愿的表示，不存在重大误解。在该份《借款立据》上，高婕还写明：收到全部借款90万元整。2010年10月1日，高婕向杨凯出具一份《借款立据》载明：借款人高婕因家庭急需资金向被借款人杨凯借款60万元，借款期限2010年10月1日至2010年11月1日。借款人承诺上述借款金额必须在2010年11月1日之前一次性还清。该《借款立据》上其他内容与上述《借款立据》一致。高婕并在该份《借款立据》写明：收到60万元整。2010年10月10日，高婕向杨凯出具一份《借款立据》，载明：借款人高婕因家庭急需资金向被借款人杨凯借款50万元，借款期限2010年10月10日至2010年11月10日。借款人承诺上述借款金额必须在2010年11月10日之前一次性还清。该《借款立据》上其他内容与上述两份《借款立据》一致。高婕并在该份《借款立据》写明：收到50万元整。2010年9月20日，高婕与杨凯签订一份《房地产借款抵押合同》约定，高婕向杨凯借款150万元，借款期限自2010年9月20日至2010年10月19日，高婕愿以其合法拥有的房地产抵押给杨凯，作为高婕借款的担保；抵押房地产座落于上海市东余杭路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积124.44平方米，抵押房地产价值230万元。2011年8月15日，高婕与杨凯共同出具一份《补充说明》，载明：出借人杨凯分别于2011年2月21日出借给高婕25万元，于2011年11月17日出借给高婕7万元，于2011年6月21日出借给高婕942,760元，于2011年2月8日出借给高婕10万元，共计136万余元。现经双方协商一致对上述四笔借款重新签订借款协议并办理公证，借款金额确定为136万余元，期限延至2011年8月31日止。杨凯不再另行划款给高婕。2013年8月，杨凯向上海市长宁区人民法院起诉[案号为(2013)长民一(民)初字第5633号]，要求高婕归还借款本金136万元，支付违约金649,194元、逾期利息8,787元及律师费9.3万元。该案于2013年12月4日中止审理。现高婕涉讼，要求确认其与江新林之间关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》无效。原审法院审理中，法院于2014年6月向上海中原物业顾问有限公司(以下简称：“中原公司”)及上海汉宇房地产顾问有限公司(以下简称：“汉宇公司”)咨询上海市东余杭路869弄3楼、建筑面积为124.44平方米的房屋在2010年11月时的市场价。中原公司于2014年6月23日出具《房地产价格咨询意见书》称，委托询价对象在询价时点的客观合理的市场价格约为28,000元/平方米。汉宇公司于2014年6月23日出具《询价回复函》称，有关上海市虹口区东余杭路869弄、楼层3-5楼之间、建筑面积120-130平方米左右，忽略装修情况，2010年11月的成交均价在27,500元/平方米-28,000元/平方米左右。此外，原审法院依职权裁定查封江新林名下的系争房屋产权。原审法院经审理后认为，根据中原公司及汉宇公司出具的询价意见，与系争房屋同一小区且建筑面积、楼层相类似的房屋在2010年11月的市场单价为每平方米27,500元至28,000元左右，可以得出系争房屋在2010年11月的市场价大致为342万元至348万元左右。且2011年9月朱龙梅与江新林实际是按照328万元的价格缴纳契税、办理系争房屋产权过户手续，故应认定朱龙梅代高婕与江新林所签系争房屋买卖合同中约定的房屋转让价260万元明显低于当时的市场价。江新林辩称该房屋转让价260万元是双方当事人协商结果的意见，因缺乏依据，故不予采纳。此外，朱龙梅作为高婕的售房代理人与江新林签订房屋买卖合同并办理房屋过户手续后，朱龙梅又与江新林作为共同贷款人以系争房屋作为抵押物向平安银行上海分行贷款336万元，朱龙梅与江新林的共同贷款行为说明朱龙梅与江新林之间在经济上存在共同的利益关系。结合系争房屋转让价260万元明显低于当时市场价的事实，原审法院认定，朱龙梅在代理高婕售房的过程中未尽到一个善良代理人的义务，江新林也非善意购房者，朱龙梅与江新林在办理系争房屋买卖手续中侵害了高婕的合法权益。因此，对高婕要求确认其与江新林之间的系争房屋买卖合同无效的请求，依法予以支持。关于260万元购房款，江新林辩称其应高婕要求将260万元购房款支付给杨凯，其中部分是现金支付，部分是银行划账支付，部分是江新林与杨凯之间的债权债务抵销的款项，一天内结清，现金和银行划账的具体金额，江新林已记不清，也无法提供现金收条和划账凭证。而高婕否认其要求江新林将260万元购房款支付给杨凯。原审法院鉴于高婕的售房代理人及购房款代收人是朱龙梅，而非杨凯，对此，江新林是明知的。在高婕没有另行书面指定购房款代收人的情况下，按一般常理，江新林不会将金额高达260万元的购房款交付给朱龙梅以外的其他人。现江新林也未能举证证明高婕要求其将260万元购房款支付给杨凯，故法院对江新林所称高婕要求其将260万元购房款支付给杨凯的意见，不予采信。就江新林是否实际支付260万元购房款这一事实，江新林除提供一份有高婕签字的260万元购房款收条以外，未能提供其他能够证明江新林已向杨凯支付260万元的付款凭证。按照常理，如此大笔金额的往来，作为付款方应当对付款情况十分清楚并谨慎保存付款凭证。而江新林却对于260万元的具体支付情况记不清，也无法提供现金收条和银行划账凭证，显与常理不符。故根据现有证据无法认定江新林向杨凯支付了260万元购房款。退一步讲，即使江新林向杨凯支付了260万元购房款，也不能视为高婕收到了江新林260万元购房款。鉴于无效的合同自始没有法律约束力，江新林无权在系争房屋上设定抵押权，故其应当涤除抵押权后将系争房屋返还高婕。在江新林涤除抵押权之前，杨凯、朱龙梅、杨炳贤、冯蓓莉及江新林应将所欠平安银行上海分行的贷款余额偿清，江新林应将所欠顾红苓的借款余额偿清。至于高婕与杨凯之间的借贷纠纷，可另行解决。原审法院据此作出判决：一、确认朱龙梅代高婕与江新林就上海市东余杭路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、杨凯、朱龙梅、杨炳贤、冯蓓莉及江新林于判决生效之日起15日内清偿上海市东余杭路XXX弄XXX号XXX室平安银行股份有限公司上海分行他项权利(抵押)登记所担保的债务，该银行于上述债务清偿后5日内注销上述房屋平安银行股份有限公司上海分行他项权利(抵押)登记；三、江新林于判决生效之日起15日内清偿上海市东余杭路XXX弄XXX号XXX室顾红苓他项权利(抵押)登记所担保的债务，顾红苓于上述债务清偿后5日内注销该房屋顾红苓他项权利(抵押)登记；四、上海市东余杭路XXX弄XXX号XXX室他项权利(抵押)登记全部注销后，该房屋房地产权人恢复为高婕。原审判决后，上诉人江新林不服，向本院提起上诉称：高婕委托他人将系争房屋出售给上诉人，并指示上诉人将购房款支付给杨凯，用于偿还高婕所欠债务。但是，原审法院以上诉人购得系争房屋的价格明显低于市场价格，且高婕的委托代理人朱龙梅与上诉人存在共同的经济利益关系为由，判定朱龙梅不是善良代理人，上诉人亦非善良购房者，二人侵犯了高婕的合法权益，构成恶意串通，并判决系争房屋的买卖合同无效，显认定事实不清、适用法律错误。朱龙梅代理高婕与上诉人签署合同的时间应为2011年9月，原审法院未作鉴定，显属失职。朱龙梅代理出售系争房屋的行为并未超越其代理权限，高婕也并未要求以市场价格出售系争房屋，故朱龙梅以260万元价格出售该房屋与高婕的真实意思表示并未相悖，原审判决认定朱龙梅不是善良代理人缺乏依据。虽然系争房屋的出售价格低于市场价格，但是并非不合理，该价格与市场价格相比，折价幅度不到30%，故不属于明显不合理的范围，且以何种价格出售是公民的权利，有关房产的价格也会受到其他因素的影响。由于杨凯曾向上诉人借款，数额大于260万元，故260万元购房款直接冲抵了上述债务。鉴于朱龙梅并未构成无权代理，其与上诉人也不存在恶意串通的事实和证据，原审法院仅凭朱龙梅与上诉人存在共同的经济利益关系，就断言二人存在串通，不符合相关法律规定的恶意串通的构成要件。高婕直到2013年才提起本次诉讼，显为了逃避还款义务。因此，上诉人购买系争房屋的行为并无瑕疵，原审认定上诉人不是善意购房者缺乏事实依据。据此，上诉人请求本院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人高婕的原审诉请。被上诉人高婕辩称：其不清楚朱龙梅与上诉人江新林签署系争房屋买卖合同的具体时间，但应以该合同签署的2010年时间为准，故不认可上诉人关于上述合同签署时间的陈述。高婕认为其中136万元的借款实际是利息，向杨凯的借款是借的高利贷。上诉人江新林等人无证据证明高婕本人去过房地产交易中心，如果高婕本人亲自到场，则有关系争房屋买卖合同应由其本人签字，而不是由朱龙梅签字。以260万元出售系争房屋低于市场价格，损害了高婕的权利，且上诉人未实际支付对价，也未提供其所称的同杨凯债务冲抵的证据，故上诉人主观上存在恶意。由于上诉人曾首先提起了诉讼，故高婕才提起本次诉讼，并非躲避债务。被上诉人平安银行上海分行辩称：系争房屋的买卖是本案其他当事人之间的事情。该银行享有合法的抵押权和债权，应受到法律的保护。被上诉人杨凯、杨炳贤、朱龙梅辩称：2010年11月，高婕本人与江新林二人一起前往交易中心打印了系争房屋买卖合同，该合同的最后签约时间是2011年9月。杨凯没有向高婕追索债务，因为相关债务通过系争房屋的买卖已经解决，故不认可高婕的意见。杨凯等人同意上诉人的意见，请求依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人顾红苓、冯蓓莉未到庭答辩。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人江新林及被上诉人杨凯等人认为本案系争房屋的买卖合同签署时间为2011年11月的主张，因缺乏足够的证据印证，在原审法院审理中，也未依法申请鉴定和预付鉴定费用等义务，且与相关合同中留有的签署时间不符，故该主张本院难以采信。原审法院依据审判职责，依法向有关单位进行询价，并无不当。故鉴于该询价结果，以及上诉人实际按照328万元房屋价格缴纳契税等事实，认定朱龙梅作为代理人与上诉人之间签署的房屋买卖合同中约定的系争房屋260万元转让价格明显低于当时的市场客观价格，理由充分，本院予以认同。其次，鉴于作为高婕的代理人朱龙梅与上诉人江新林之间又将系争房屋共同作为抵押物进行贷款，存在着一定的经济利益关系，显难以排除该二人在办理系争房屋出售手续之间存在侵害高婕合法权益的合理怀疑，故原审法院认定朱龙梅、江新林在系争房屋买卖过程中均未尽到善意的义务，并无不妥。此外，对于江新林是否实际支付了购房款一节，因其缺乏足够的证据印证，且又与常理不符等原因，故原审法院未予认定，并无不当。鉴于系争房屋买卖相关当事人对于高婕出具有关委托书，是出于借款的原因并无异议，且相关当事人就有关借款纠纷已另案主张权利，故高婕出售系争房屋是其真实意思表示的证据不足。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人江新林负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张志煜
审 判 员 吴 俊
代理审判员 陈 俊
二〇一五年七月二十日
书 记 员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……