上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第3556号
上诉人（原审原告、反诉被告）姜思慎，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市徐汇区XX路XX号XX室。委托代理人贾耀利，上海国年律师事务所律师。委托代理人龚艳，上海国年律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）西港机电科技（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区XX园区XX路XX号XX号楼XX室。法定代表人鲍剑文，总经理。委托代理人蒋鼎元，上海市广庭律师事务所律师。委托代理人黄阿妮，上海市广庭律师事务所律师。上诉人姜思慎因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第32033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月26日立案受理后依法组成合议庭，于同年12月8日公开开庭进行了审理。上诉人姜思慎的委托代理人贾耀利、龚艳，被上诉人西港机电科技（上海）有限公司（以下简称西港公司）的委托代理人蒋鼎元、黄阿妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，位于上海市浦东新区XX路XX号7层701室房屋（以下简称系争房屋）登记的权利人为姜思慎和案外人姜某，该房屋类型为办公楼，用途为办公。2014年4月23日，姜思慎与西港公司签订合同编号为150423A《上海市房屋租赁合同》，约定：姜思慎将系争房屋出租给西港公司，作为办公使用；姜思慎于2015年4月28日前向西港公司交付该房屋，租赁期自2015年4月28日至2020年4月27日止，其中2015年4月28日至2015年6月27日为免租期，供西港公司进行装修；房屋月租金为17,000元（人民币，下同），租金2年内不变；租金按3个月一期支付，本合同签订时支付第一期3个月房租计51,000元，扣除免租期2个月租金，实付17,000元，以后按每3个月在计租日前3天支付租金51,000元；姜思慎交付房屋时，西港公司应向姜思慎支付房屋租赁保证金，保证金为3个月的租金，计51,000元，租赁关系终止时，姜思慎收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由西港公司承担的费用外，剩余部分由西港公司凭姜思慎原开具的收款凭证，无息归还西港公司。合同第九条第（二）款约定，双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按违约月数的月租金额的3倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分:1、姜思慎未按时交付该房屋，经西港公司催告后10天内仍未交付的；2、姜思慎交付的该房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的，或姜思慎交付的房屋存在缺陷、危及西港公司安全的；3、西港公司未征得姜思慎同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；4、因西港公司原因造成房屋主体结构损坏的；5、西港公司擅自转租该房屋、擅自转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；6、西港公司逾期不支付租金累计超过15天的；7、西港公司逾期不足额支付水、电、天然气、通讯、卫星电视、物业管理费、电梯费等其他应付费用累计超过15天的；8、出现上述3-7项的情况，姜思慎可没收西港公司的保证金，并加付2个月免租期的租金后无条件撤离本租赁房屋。该合同《补充条款》还约定，西港公司租赁期间，在该租赁房屋内发生财产、人员事故，及由此产生的经济损失及赔偿，均由西港公司自行承担支付；本合同签署后，由西港公司按规定的保证金足额给付姜思慎后，正式生效，合同生效后，姜思慎于4月28日将租赁的房屋交付给西港公司，由西港公司签署接收凭单，即视为姜思慎已完全履行了本合同项下租赁房屋的交付义务。《补充条款》第五条“关于装修和房屋维修”约定：1、姜思慎提供的租赁房屋为已装修房，包括壁挂式空调7台、橱式空调2台、带浴缸卫生间1套、简易式卫生间2套、简易沐浴间1套、厨房设备1套及家具、办公设施等，西港公司表示需2次室内装修，姜思慎表示同意。原装修设备等，西港公司可继续使用，也可拆除处理。西港公司二次装修应委托设计单位进行设计，并向姜思慎提交设计布置图一式二份，经审核同意后，可予实施，审核时间为7个工作日，若规定需向有关主管部门报批后方可实施的，西港公司应在申报批准后，方可施工；……5、西港公司有权指定装修公司承担装修施工，但该装修公司应向姜思慎及A物业提交工程执照、资质证书等真实有效证明，非合法的施工单位，不得进场施工；……10、西港公司违反前述约定，或擅自进行装修，或装修活动严重违反规定，姜思慎有权解除本合同，并参照合同第九条第（二）款规定向西港公司主张追究违约责任；11、该房屋租赁期满，西港公司退房时，可将自添家具、自装的空调、电脑、及其设备等可搬移的物件撤走，西港公司装修的室内隔断墙也一并撤除，且因修补因拆除而给房屋造成的破损，返还房屋时，应保持该房屋内的固定设施（门窗、照明、厨卫件、水、电、燃气、通讯、卫星电视等管线）完好无损，地面、墙壁应经修缮打扫清洁后移交姜思慎，固定设施若有损坏，西港公司应照价赔偿，姜思慎可从保证金中扣除。上述合同签订后，西港公司于2015年4月23日向姜思慎支付保证金51,000元、2015年4月28日至7月27日租金17,000元。同年4月28日，姜思慎、西港公司签署《入住确认书》，由姜思慎将系争房屋钥匙交付西港公司，该确认书上将“家具清单”一栏划除。此后，西港公司入驻着手对系争房屋进行装修，2015年4月29日，西港公司聘请的装修人员在施工时发生事故死亡。2015年6月6日，姜思慎向西港公司发出《关于按合同规定解除150423A合同的通知》，认为西港公司无视合同关于装修事项必须指定合法施工队并提交施工队真实有效证明的规定，擅自找来收集垃圾的闲散人员施工，造成人员伤亡，影响了租赁房屋的声誉，西港公司违约已使解除合同的条件成立，故通知西港公司自即日起，解除租赁合同，并保留按原合同相关条款追究西港公司违约责任及索赔对姜思慎造成的各种损失。2015年6月12日，西港公司将系争房屋及钥匙交付给了姜思慎。同年6月15日，西港公司向姜思慎发出《同意解除150423A和150423B合同函》，言明：姜思慎向西港公司发出了解除合同的通知，虽该通知的部分陈述与客观事实有出入，但考虑到姜思慎已决定解除租赁合同，西港公司收到函件后明确表示同意解除租赁合同，并就该房屋保证金退还及与该房屋解除相关的事宜积极与姜思慎联系……鉴于合同已解除，且西港公司已归还该房屋，要求姜思慎在收到函件后5日内退还保证金83,334元（保证金105,000元，减除5月28日至6月6日共10日房租11,666元，减除旧家具及装修垃圾清理费1万元，剩余保证金83,334元）。2015年8月，姜思慎起诉至原审法院，要求判令：1、西港公司向姜思慎支付违约金人民币238,000元（即14个月租金损失，其中包括恢复房屋原状装修2个月的租金损失，违约聘请无建筑装修资质工程人员装修发生工亡事故而给姜思慎造成的房屋延期出租3个月的租金损失，违约聘请无建筑装修资质人员进行装修违约金9个月租金）；2、西港公司赔偿原有家具设备损失10万元；3、西港公司赔偿姜思慎房屋恢复原状费用10万元；4、西港公司向姜思慎支付2个月房屋占用费27,200元-17,000元=10,200元。审理中，西港公司提起反诉，要求判令姜思慎返还保证金51,000元；退还房屋租金17,000元。原审审理中，西港公司明确《同意解除150423A和150423B合同函》中所述的保证金105,000元，实际包含了150423A（即本案合同）和150423B两份合同的保证金，150423A合同的保证金为51,000元，150423B合同保证金为54,000元，就房租11,666元和旧家具及装修垃圾清理费1万元系西港公司自行作出的让步，愿意扣除，现也同意在本案中予以扣除。庭审中，姜思慎、西港公司还对《上海市房屋租赁合同》第九条第（二）款“双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的乙方，应向另一方按违约月数的月租金额3倍支付违约金……”中“按违约月数”的理解发生争议，姜思慎认为是指西港公司违约造成合同解除后的剩余时间就是这里所指的违约月数，现姜思慎自愿以14个月的月租金为标准向西港公司主张；西港公司则认为，其的违约行为即是施工人员发生事故的一刹那，故违约月数也仅是指三十分之一。原审认为，姜思慎、西港公司签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据合同的约定，西港公司装修需向姜思慎提交设计布置图，并经姜思慎审核同意后方可实施，并约定西港公司应指定具有工程执照和资质证书的相关装修公司进行装修施工，如西港公司违反前述约定，或擅自进行装修，或装修活动严重违反规定，姜思慎有权解除本合同。现西港公司在接收系争房屋后，在无证据已经通知姜思慎的情况下，也未提供具有工程执照和资质证书的施工人员对系争房屋进行施工，并造成施工人员伤亡事故，违反了合同约定，姜思慎据此享有合同解除权，故姜思慎于2015年6月6日发出的《关于按合同规定解除150423A合同的通知》依法有效，且西港公司实际也已经于同年6月12日将系争房屋钥匙返还姜思慎，由此表明，双方的租赁合同此时已经实际解除。鉴于西港公司的违约行为导致合同的解除，故姜思慎依据《补充条款》的约定适用合同第九条第二款的约定主张违约金，有事实依据。至于姜思慎、西港公司双方对合同第九条第二款的理解发生争议，应根据诚实信用的原则，结合合同的本意来解释，现姜思慎的理解符合常理，也契合实际情况，法院予以确认，鉴于双方的合同期限长达5年，而实际在免租期内即已经解除合同，致姜思慎的合同目的无法实现，并考量姜思慎另行出租需要的合理时间，故法院酌情判定西港公司应该支付姜思慎的违约金按照5个月的月租金为标准，即17,000元×5=85,000元。关于姜思慎主张的家具设备损失10万元，从双方签订的《补充条款》第五条第1款约定内容看，系争房屋交付时为装修房，当时包含了壁挂式空调等家具设备，但同时该条款还约定“原装修设备等，乙方（西港公司）可继续使用，也可拆除处理”，其中并未明确“拆除处理”的主体是姜思慎还是西港公司，且在双方实际交接系争房屋时，在“入住确认书”中将“家具清单”一项予以划除，现姜思慎认为所有的家具设备按照上述第五条第1款交付，西港公司对此不认可，为此，法院难以判定家具设备交付的具体内容，但结合西港公司于2015年6月15日向姜思慎发出的《同意解除150423A和150423B合同函》中“减除旧家具及装修垃圾清理费1万元”的内容可以看出，当时确实存在旧家具，西港公司也自愿扣除1万元，法院予以确认，而姜思慎主张家具设备10万元并无事实和证据加以提供，西港公司也不予认可，法院难以采信。关于姜思慎主张的房屋恢复原状装修费10万元，因双方于2015年6月12日就对系争房屋进行了交接，姜思慎在接收房屋时并未对房屋的状况予以固定，也没有提出异议，现姜思慎提供照片证明房屋原有装修遭破坏，并认为恢复原状需要的费用为10万元，并无事实依据，且西港公司也不予认可，法院难以采信。关于姜思慎主张的2015年4月28日至2015年6月15日的房屋占用费27,200元，西港公司认为该期间为双方合同约定的免租期，故不应支付费用，对此，法院认为，西港公司在《同意解除150423A和150423B合同函》中也曾表示自愿减除2015年5月28日至6月6日的房租，且双方虽约定了合同免租期为2个月，但合同免租期是建立在双方履行合同的基础上姜思慎给予西港公司的免租期限，现合同因西港公司的违约导致解除，故姜思慎主张上述期间的损失，于法无悖，法院可予支持，但时间应调整为2015年4月28日至6月12日，租金损失为26,067元。关于西港公司反诉要求姜思慎退还房屋租赁保证金51,000元的请求，姜思慎不予认可，并认为根据合同第九条第（二）款第8项的规定，姜思慎有权没收保证金，对此，从上述条款内容看，双方约定没收保证金是基于合同第九条第（二）款中的第3-7项内容，现本案姜思慎的违约行为并非上述内容，故姜思慎据此没收保证金无事实和法律依据，在合同解除后，姜思慎理应返还保证金51,000元。鉴于双方约定实际租金的起算时间为2015年6月28日开始，实际双方于2015年6月12日已经解除合同并返还房屋，故姜思慎收取的17,000元房屋租金应予返还。原审法院审理后于2015年10月15日作出判决：一、被告（反诉原告）西港机电科技（上海）有限公司于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）姜思慎违约金85,000元；二、被告（反诉原告）西港机电科技（上海）有限公司于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）姜思慎家具损失费1万元；三、被告（反诉原告）西港机电科技（上海）有限公司于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）姜思慎2015年4月28日至2015年6月12日的租金损失26,067元；四、驳回原告（反诉被告）姜思慎的其余本诉请求；五、原告（反诉被告）姜思慎于判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）西港机电科技（上海）有限公司保证金51,000元；六、原告（反诉被告）姜思慎于判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）西港机电科技（上海）有限公司租金17,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,512元，减半收取4,256元，原告（反诉被告）姜思慎负担2,895元，被告（反诉原告）西港机电科技（上海）有限公司负担1,361元。反诉案件受理费750元，由原告（反诉被告）姜思慎负担。判决后，姜思慎不服，上诉至本院称，因被上诉人西港公司违约违法装修且造成死亡事故，事故发生后又逃避责任致使死者家属聚众维权给出租房屋造成了恶劣影响，合同约定的违约责任是未履行合同期限的3倍，上诉人主张14个月租金损失小于违约责任的约定。上诉人出租给被上诉人的房屋是一套已经装修完好并配置整套家电和家具、办公设备的商用房屋，原审判决被上诉人支付上诉人1万元家具损失费有误。合同约定被上诉人入住时应当预付3个月物业费，并且金额明确，被上诉人逾期未交系违约，上诉人依据合同约定没收被上诉人保证金，合法有据。故请求二审撤销原判第一、二、四、五项，并依法改判。被上诉人西港公司辩称，其不同意上诉人姜思慎的上诉请求。上诉人主张的社会影响恶劣的损失没有证据证明，违约金的计算服从原审判决。上诉人没有移交家具设备。关于物业费，上诉人在原审中未提出该理由，且根据合同约定，被上诉人支付物业费是有前提条件的，只有在收到相关费用的帐单后，被上诉人的付款义务才届履行期。上诉人没有给被上诉人帐单，被上诉人有履行抗辩权，故上诉人应当退还保证金。故请求二审驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人姜思慎与被上诉人西港公司签订的《上海市房屋租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，被上诉人装修系争房屋应委托设计单位进行设计，并向上诉人提交设计布置图，经审核同意后，可予实施。而被上诉人在未能事先经过上诉人同意的情况下擅自装修，造成施工人员伤亡事故，上诉人有权解除合同并追究被上诉人的违约责任。至于被上诉人应承担的违约金数额，虽然合同约定“违反合同一方应向另一方按违约月数的月租金额的3倍支付违约金”，但合同约定的租赁期限为5年，双方实际在免租期内解除合同，原审考量上诉人另行出租房屋需要的合理时间，酌定被上诉人支付上诉人5个月租金的违约金，公平合理，本院予以确认。至于上诉人主张的家具设备损失，虽然合同《补充条款》简单罗列了家具设施，但同时约定原装修设备等被上诉人可继续使用，也可拆除处理，因此，不排除在实际交付系争房屋之时，上诉人或被上诉人将部分家具设施拆除，事实上，双方当事人签署的《入住确认书》将“家具清单”一项予以划除，表明双方在交接系争房屋时并未确定家具清单，现上诉人主张其系按照《补充条款》罗列的家具设备交付，缺乏依据，本院难以采信。鉴于被上诉人在《同意解除150423A和150423B合同函》中言明减除旧家具及装修垃圾清理费1万元，故原审根据被上诉人的自认确定家具损失费，并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张恢复原状的费用问题，由于上诉人在2015年6月12日接收系争房屋之时未对房屋的状况予以固定，故其未能举证证明房屋的原有装修是否遭到破坏，相应的恢复原状装修费则难以得到支持。本院二审中，上诉人以被上诉人逾期未交物业费为由主张没收保证金，根据双方约定，没收保证金的前提是适用合同第九条第（二）款中的第3-7项内容并导致合同解除，而上诉人在原审中以被上诉人擅自装修为由主张解除合同并主张违约责任，其并不属于上述3-7项内容，因此，上诉人现以被上诉人逾期未交物业费为由主张没收保证金不仅违反诚实信用原则，而且与合同约定不符，本院不予支持。综上，原审判决并无不当，本院予以维持。上诉人姜思慎的上诉请求，缺乏依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币3,105元，由上诉人姜思慎负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年二月十九日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……